# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5788f995-a40d-5df0-92b7-bb0af827d1bb
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-27
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 27.11.2017 110 2017 12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2017-12_2017-11-27.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

Das Verwaltungsgericht hat die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2017/352 vom 3.10.2018). Das Bundesgericht hat die Beschwerde 
gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts abgewiesen (BGer 1C_603/2018 vom 
13.1.2020).

RA Nr. 110/2017/12 Bern, 27. November 2017

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Fürsprecher Dr. B.________

und

Herrn D.________
Beschwerdegegner 1

Frau E.________
Beschwerdegegnerin 2

beide vertreten durch Herrn Fürsprecher F.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zollikofen, Gemeindeverwaltung,
Wahlackerstrasse 25, Postfach 366, 3052 Zollikofen

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zollikofen vom 
15. Dezember 2016 (Geschäftsnummer 361-2014-0041; Neubau Einfamilienhaus und
Abbruch kleines Gebäude)

RA Nr. 110/2017/12 2

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegner reichten am 26. Mai 2014 bei der Gemeinde Zollikofen ein 

Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses und den Abbruch eines kleinen 

Gebäudes auf der Parzelle Zollikofen Gbbl-Nr. I.________. Die Parzelle liegt in der 

Wohnzone W2. Am 9. und 14. Januar 2015 wurde das Baugesuch im Anzeiger der Region 

Bern publiziert. Daraufhin erhob der Beschwerdeführer Einsprache. Am 11. März 2016 

reichten die Beschwerdegegner ein Ausnahmegesuch für das Unterschreiten des 

Gebäudeabstands ein. Dieses wurde am 23. und 30. März 2016 im Anzeiger der Region 

Bern publiziert. Gegen das Ausnahmegesuch erhob der Beschwerdeführer wiederum 

Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 15. Dezember 2016 erteilte die Gemeinde 

Zollikofen die Baubewilligung für das Bauvorhaben.

2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 20. Januar 2017 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Er stellt folgende 

Rechtsbegehren:

"1. Der Bauentscheid Nr. 361-2014-0041 vom 15. Dezember 2016 der Bauverwaltung der 

Einwohnergemeinde Zollikofen sei aufzuheben und die Bau-, Abbruch- und Ausnahmegesuche seien 

abzuweisen.

2. Eventualiter sei der Bauentscheid Nr. 361-2014-0041 vom 15. Dezember 2016 der Bauverwaltung der 

Einwohnergemeinde Zollikofen aufzuheben und die Sache sei zum Neuentscheid an die Vorinstanz 

zurückzuweisen.

3.1. Subeventualiter sei unter Beizug der Fachstelle zur Amphibienwanderungs- und Laichzeit im Frühling 

2017 ein Augenschein des Biotops durchzuführen.

3.2. Subeventualiter sei ein lärmtechnisches Gutachten über die tatsächlich geplante Heizung einzuholen.

3.3. Subeventualiter seien die Beschwerdegegner für den Abbruch der bestehenden Einfriedungen auf das 

ordentliche Baubewilligungsverfahren zu verweisen.

3.4. Subeventualiter sei den Beschwerdegegnern im Falle der Erteilung der Baubewilligung zur Auflage zu 

machen,

- das Regenwasser auf der bewachsenen Humusschicht der Parzelle I.________ versickern zu lassen 
und nicht in die Kanalisation einzuleiten,

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- das externe Treppenhaus mittels neu zu erstellenden Brandschutzmauer vom Wohngebäude der 
Beschwerdegegner abzutrennen, die Treppe und die Wände entsprechend den 

Brandschutzvorschriften für Mehrfamilienhäuser zu gestalten,

- den Verteilkasten gebäudeextern zu erstellen und die bestehende Brandschutzmauer an dieser Stelle 
wiederherzustellen.

4. Es sei erneut Kenntnis zu nehmen und zu geben, dass das Bauprojekt der Beschwerdegegner in 

mehrfacher Hinsicht Rechte des Beschwerdeführers verletzt und dieser für den Fall der Erteilung der 

Baubewilligung Rechtsverwahrung sowie Lastenausgleichansprüche im Sinne von Art. 30 f. des 

Baugesetzes des Kantons Bern (BauG; BSG 721.0) angemeldet hat."

Zur Begründung der Beschwerde bringt der Beschwerdeführer eine Vielzahl von formellen 

und materiellen Rügen vor: Die Vorinstanz habe das rechtliche Gehör mehrfach schwer 

verletzt. Das geplante Bauvorhaben sei aufgrund der Anzahl geplanter Stockwerke 

zonenwidrig. Die strassenmässige Erschliessung sei rechtlich nicht sichergestellt. Es seien 

zu viele Ausnahmen gewährt worden. Die massgebenden Gebäudeabstände würden 

unterschritten. Die Bauparzelle werde nicht korrekt entwässert. Verschiedene 

Brandschutzvorschriften seien nicht eingehalten. Der vorgeschriebene Waldabstand werde 

unterschritten. Es fehle eine Bewilligung für den Anschluss an die Elektrizität. Für die 

Erschliessung durch ein Antennenkabel über das Nachbarshaus würden Dienstbarkeiten 

fehlen. Der vorgeschriebene Abstand zu öffentlichen Wasserleitungen sei nicht 

eingehalten. Energietechnisch sei die geplante Heizung erheblich unterdimensioniert. Die 

geplante Heizung stelle eine erhebliche Lärmquelle dar, die sich auf die Liegenschaften 

des Beschwerdeführers auswirke. Die unmittelbar an die Bauparzelle grenzende 

Postautohaltestelle werde durch das Bauvorhaben tangiert und für deren temporäre 

Verlegung fehle eine Bewilligung. Der von den Beschwerdegegnern eingereichte 

lärmtechnische Nachweis sei mangelhaft. Aufgrund der nachträglichen Anpassung der 

Bauprofile hätte das Bauvorhaben erneut publiziert werden müssen. Es fehle eine 

Abbruchbewilligung für die bestehende Einfriedung. Es seien Ausnahmebewilligungen 

ohne entsprechende Gesuche erteilt worden. Auf dem begehbaren Garagendach fehle es 

an einer genügenden Absturzsicherung. Das Bauvorhaben gefährde schützenswerte 

Biotope. Die Beschwerdegegner verfügten über kein gültiges Näherbaurecht. Das 

Bauvorhaben unterschreite sowohl Strassen- als auch Grenzabstände. Die zulässige 

Gebäudehöhe werde überschritten. Die geplante Sichtschutzwand befinde sich zu nah am 

Nachbargrundstück. Für die Erstellung des externen Treppenhauses fehle es an der 

nötigen Dienstbarkeit. Die geplante Warmwasseraufbereitung sei ungenügend.

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3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Anschliessend verlangte es von der  

Vorinstanz zusätzliche Angaben zu den Abwasserleitungen und von den 

Beschwerdegegnern zusätzliche Angaben zur geplanten Wärmepumpe. Zudem holte das 

Rechtsamt beim Amt für Landwirtschaft und Natur des Kantons Bern (LANAT), Abteilung 

Naturförderung (ANF), und beim Amt für Berner Wirtschaft (beco), Immissionsschutz, einen 

Fachbericht betreffend Biotopschutz bzw. Lärmimmissionen ein. Die Verfahrensbeteiligten 

erhielten Gelegenheit, sich zu den zusätzlich eingeholten Unterlagen sowie den 

Fachberichten zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Die Beschwerdegegner 

beantragen die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, 

sofern darauf eingetreten werden kann. Die Vorinstanz beantragt ebenfalls die Abweisung 

der Beschwerde. 

4. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten sowie die weiteren vom Rechtsamt 

eingeholten Unterlagen und Berichte wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann 

er – unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde 

zuständig.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191).
2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 

Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG 

i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen 

wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 

einzutreten. Inwiefern auf die einzelnen Rügen eingetreten werden kann, ist in den 

nachfolgenden Erwägungen zu prüfen.

2. Begründungs- und Substantiierungspflicht der Beschwerdegegner

a) Die Beschwerdegegner gehen in ihren Rechtsschriften nicht im Einzelnen auf die 

Ausführungen des Beschwerdeführers ein. Vielmehr bestreiten sie diese pauschal und 

verweisen dabei auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids sowie die 

Stellungnahmen der verschiedenen Fachstellen. Nach Ansicht des Beschwerdeführers 

verstossen die Beschwerdegegner damit gegen ihre Begründungs- bzw. 

Substantiierungspflicht, weshalb ihr Abweisungs- und Nichteintretensantrag unbeachtlich 

bzw. abzuweisen sei.

b) Parteieingaben müssen bestimmten Mindestanforderungen an die Form genügen; 

dazu gehören auch die Begründung sowie die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln 

(Art. 32 Abs. 2 VRPG4). Damit soll nicht der Zugang zum Recht erschwert, sondern eine 

sichere, sorgfältige und rasche behördliche Prüfung gewährleistet werden. Für die 

Anforderungen an Rechtsvorkehren wird deshalb insbesondere unterschieden, ob es sich 

dabei um eine verfahrensauslösende Vorkehr (Gesuch, Einsprache, Beschwerde, Klage) 

oder bloss um eine Entgegnung (Gesuchs-, Beschwerde- oder Klageantwort) bzw. 

Stellungnahme handelt.5

c) Bei den Rechtsschriften der Beschwerdegegner handelt es sich um blosse 

Entgegnungen. Folglich mussten sie sich darin auch nicht inhaltlich zu den einzelnen 

Vorbringen des Beschwerdeführers äussern.

4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
5 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 32 N. 10.

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3. Rechtliches Gehör

a) Der Beschwerdeführer macht eine mehrfache Verletzung seines Anspruchs auf 

rechtliches Gehör durch die Gemeinde geltend. So habe sich diese insbesondere 

wiederholt nicht inhaltlich mit seinen Vorbringen und Rügen auseinandergesetzt.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 26 Abs. 2 KV6 und Art. 21 ff. VRPG 

gibt den Parteien das Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, 

Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an 

der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum 

Beweisergebnis zu äussern.

Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt zudem, dass die Behörde die Vorbringen der 

in ihrer Rechtsstellung Betroffenen sorgfältig prüft und bei ihrem Entscheid berücksichtigt. 

Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen (Art. 52 Abs. 1 

Bst. b VRPG). Eine Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die 

Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen 

genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr 

Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien 

eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten 

auseinandergesetzt hat.7

c) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Gemeinde habe seine Rüge ignoriert, 

wonach die Beschwerdegegner einen neuen Projektverfasser hätten bezeichnen und 

öffentlich publizieren müssen, nachdem über den Bisherigen der Konkurs eröffnet worden 

sei.

Der blosse Wechsel des Projektverfassers bewirkt noch keine Änderung der Baupläne   

oder des Bauprojekts; insbesondere führt ein solcher Wechsel nicht zu einer 

Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD8. Der Beschwerdeführer wird durch einen 

solchen Wechsel zudem nicht in seiner Rechtsstellung betroffen bzw. er erfährt dadurch 

keinerlei Nachteile; nichts anderes gilt für die übrigen Einspracheberechtigten. Generell ist 

6 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1).
7 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5 f.
8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

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die Angabe des Projektverfassers für die Frage der Bewilligungsfähigkeit des Baugesuchs 

nicht relevant. Folglich hat sich die Vorinstanz zu Recht nicht mit der diesbezüglichen Rüge 

des Beschwerdeführers auseinandergesetzt und keine neue Publikation verlangt.

d) Die Beschwerdegegner beabsichtigen, das Dach der auf der Nachbarparzelle 

Zollikofen Gbbl-Nr. J.________ stehenden Garage als Garten bzw. Terrasse zu nutzen. 

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Gemeinde sei ohne Angabe von Gründen nicht 

auf seine Rüge betreffend fehlender Absturzsicherung auf dem besagten Dach 

eingegangen.

Die Vorinstanz geht in Ziffer III/6.13 des angefochtenen Gesamtentscheids auf den 

Einwand der fehlenden Brüstung bei der Terrasse ein und hält fest, die Bauherrschaft sei 

ohnehin verpflichtet die gesetzlichen Sicherheitsvorschriften einzuhalten, weshalb es 

grundsätzlich keiner (zusätzlichen) Erwähnung dieser Bestimmungen im Sinne einer 

Auflage bedürfe (E. 17c). Mit dieser Begründung hat die Vorinstanz ihre Überlegungen 

genügend bekannt gegeben; sie hat insoweit keine Gehörsverletzung begangen.

e) Die Gemeinde hat die Behörden, bei denen sie einen Amts- oder Fachbericht 

eingeholt hatte, zusätzlich um eine Stellungnahme zur Einsprache des Beschwerdeführers 

gebeten. Dieser rügt nun, die Gemeinde habe ihm die Stellungnahmen des 

Oberingenieurkreises II sowie des Strasseninspektorates Mittelland Nord trotz Ersuchen 

ohne Angabe von Gründen nicht zugestellt.

Die Gemeinde hat in ihrem Schreiben vom 9. Dezember 2015 dem Beschwerdeführer 

mitgeteilt, gewisse Amts- und Fachstellen hätten auf die Einreichung einer zusätzlichen 

Stellungnahme verzichtet.9 Dazu gehören offensichtlich der Oberingenieurkreis II sowie 

das Strasseninspektorat Mittelland Nord. Denn von diesen beiden Behörden finden sich in 

den Vorakten keine zusätzlichen Stellungnahmen. Folglich konnte die Vorinstanz dem 

Beschwerdeführer nicht nur keine entsprechenden Stellungnahmen zustellen, sondern 

musste auch nicht näher auf seine diesbezüglichen Ersuchen eingehen.

f) Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, die Gemeinde habe sich nicht genügend 

mit seinen Rügen betreffend den Brandschutz auseinandergesetzt. Insbesondere verliere 

9 Vgl. Vorakten, pag. 49.

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sie kein einziges Wort zur Existenz des Elektroverteilkastens bzw. zum 

brandschutztechnischen Umgang mit diesem.

Die Gemeinde geht im angefochtenen Gesamtentscheid in den Ziffern III/5.2 und III/6.11 

auf die Rügen des Beschwerdeführers betreffend Brandschutz ein. Dabei verweist sie 

primär auf den Fachbericht Brandschutz vom 21. Januar 2015 sowie die Stellungnahme 

des zuständigen Feueraufsehers vom 21. September 2015. Dieses Vorgehen ist nicht zu 

beanstanden, denn die Begründung eines Entscheids kann auch in einem Verweis auf 

andere Dokumente bestehen.10

g) Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Gemeinde habe ihm trotz 

mehrfacher Rüge weder mitgeteilt, von welchem Nachbarhaus her der Anschluss des 

Neubaus an die Gemeinschaftsantenne erfolgen werde, noch habe sie ihm den 

entsprechenden Plan zur Stellungnahme zugestellt.

Der Anschluss an die Gemeinschaftsantenne gehört nicht zur "notwendigen" 

Erschliessung, welche Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist (E. 22). 

Folglich ist es nicht entscheidend, über welche Parzelle der Anschluss letztlich erfolgt. 

Dementsprechend mussten die Beschwerdegegner bei der Vorinstanz auch keinen 

entsprechenden Erschliessungsplan einreichen. Daraus folgt wiederum, dass für die 

Vorinstanz weder die Pflicht noch die Möglichkeit bestand, dem Beschwerdeführer die von 

ihm verlangten Informationen bzw. Unterlagen zu liefern.

h) Ferner rügt der Beschwerdeführer, die Gemeinde habe ohne Angabe von Gründen 

die Einholung eines Berichts des Amts für öffentlichen Verkehr und Verkehrskoordination 

(AÖV) verweigert. Vielmehr überlasse sie es alleine den Beschwerdegegnern, über die 

Verlegung der nördlich an die Bauparzelle angrenzenden Postautohaltestelle zu 

entscheiden.

Wie sich nachfolgend zeigen wird (E. 18), besteht vorliegend kein Grund, die fragliche 

Postautohaltestelle zu verlegen. Die temporäre Verlegung einer Bushaltestelle ‒ wie sie 

vom Beschwerdeführer gefordert wird ‒ gehört zudem ohnehin nicht zum Aufgabenfeld des 

AÖV. Angesichts dieser klaren Ausgangslage brauchte die Vorinstanz nicht näher 

darzulegen, weshalb sie auf die Einholung eines Amtsberichts des AÖV verzichtet hat. 

10 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5.

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Dies gilt umso mehr, als dass sie sich in Ziffer III/5.11.1 des angefochtenen Entscheids mit 

den vom Beschwerdeführer geltend gemachten Bedenken betreffend die 

Postautohaltestelle auseinandersetzt.

i) Der Beschwerdeführer rügt schliesslich, das Amt für Wald (KAWA) habe auf der 

Bauparzelle einen Augenschein unter Ausschluss der Parteien, ohne Protokollierung und 

ohne Dokumentation sowie ohne Gewährung des rechtlichen Gehörs durchgeführt. 

Folglich seien sämtliche daraus gewonnenen Erkenntnisse unverwertbar.

Nach der Rechtsprechung besteht kein Anspruch auf Teilnahme bei amtsinternen 

Besichtigungen von Bauvorhaben durch Fachstellen.11 Die Vorinstanz hat das KAWA mit 

Schreiben vom 21. August 2015 gebeten, zur Einsprache des Beschwerdeführers Stellung 

zu nehmen.12 Der Beschwerdeführer verlangte darin insbesondere die Durchführung eines 

Waldfeststellungsverfahrens. Das KAWA nahm in der Folge eine informelle bzw. 

amtsinterne Besichtigung des Baugrundstücks vor und stellte dabei fest, dass es sich bei 

der betreffenden Baumgruppe nicht um Wald im Rechtssinne handle.13 Dass das KAWA 

die fragliche Besichtigung ohne Avisierung der Verfahrensbeteiligten und 

dementsprechend ohne Erstellung eines Protokolls durchführte, ist nach dem Gesagten 

nicht zu beanstanden. Zudem erhielt der Beschwerdeführer Gelegenheit, sich zur 

Stellungnahme des KAWA, welche sich auf die besagte Besichtigung bezieht, zu 

äussern.14

j) Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz den Anspruch des Beschwerdeführers auf 

rechtliches Gehör nicht verletzt. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt daher als 

unbegründet.

4. Profilierung

a) Es ist unbestritten, dass im Zeitpunkt der ersten Publikation des vorliegend in Frage 

stehenden Bauvorhabens, also am 9. und 14. Januar 2015, das von den 

11 BDE vom 9. März 2017, E. 6b mit Hinweisen (RA Nr. 110/2016/148).
12 Vgl. Vorakten, pag. 50.
13 Vgl. Stellungnahme des KAWA vom 23. September 2015, Ziffer 1.2, Vorakten, pag. 10.
14 Vgl. Schreiben der Gemeinde Zollikofen vom 9. Dezember 2015, Vorakten, pag. 49.

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Beschwerdegegnern geplante Attikageschoss nicht profiliert war. Mit Schreiben vom 

19. Januar 2015 machte die Gemeinde die Beschwerdegegner auf diesen Umstand 

aufmerksam und gab ihnen Frist, die betreffenden Profile bis zum 26. Januar 2015 

aufzustellen.15 Ebenfalls unbestritten ist, dass die Beschwerdegegner dieser Aufforderung 

fristgerecht nachgekommen sind. Der Beschwerdeführer macht nun aber sinngemäss 

geltend, mit dem Attikageschoss habe das Bauprojekt eine ganz andere Erscheinung als 

ohne solches Geschoss. Da das Bauvorhaben im Zeitpunkt seiner Bekanntmachung nicht 

vorschriftsgemäss profiliert worden sei bzw. die ursprünglich gestellten Profile wesentlich 

von den Projektplänen abgewichen hätten, seien die Nachbarn sowie die Öffentlichkeit 

nicht korrekt über das Vorhaben orientiert worden. Folglich hätte die Publikation des 

Bauvorhabens wiederholt und die Einsprachefrist entsprechend verlängert werden müssen. 

Denn es könne nicht ausgeschlossen werden, dass einzig aufgrund der fehlenden 

Profilierung anderweitige Einsprachen ausgeblieben seien. Daran ändere auch der 

Umstand nichts, dass gegen Ende der Einsprachefrist die Profilierung des 

Attikageschosses nachgeholt worden sei. So würde üblicherweise der überwiegende Teil 

der (potenziell) Einspracheberechtigten die Profile in den ersten beiden Wochen der 

jeweiligen Einsprachefrist besichtigen. Die Gemeinde habe jedoch bewusst darauf 

verzichtet, die Publikation des Bauvorhabens ‒ unter entsprechender Verlängerung der 

Einsprachefrist ‒ zu wiederholen. Ebenso habe sie es unterlassen, das Bauvorhaben im 

Anschluss an die ursprüngliche Einsprachefrist erneut ‒ unter Ansetzung einer neuen 

Einsprachefrist ‒ zu publizieren, obwohl dies vom Beschwerdeführer beantragt worden sei.

b) Die Gesuchstellerinnen und Gesuchsteller haben zugleich mit der Baueingabe die 

äusseren Umrisse des Bauvorhabens im Gelände abzustecken und durch Profile kenntlich 

zu machen (Art. 16 Abs. 1 erster Satz BewD). Falls ein Bauvorhaben im Zeitpunkt seiner 

Bekanntmachung nicht vorschriftsgemäss profiliert ist oder die gestellten Profile wesentlich 

von den Projektplänen abweichen, ist die Bekanntmachung nach Behebung des Mangels 

zu wiederholen mit entsprechender Verlängerung der Einsprachefrist (Art. 16 Abs. 4 

BewD). Die Profile haben jedoch eine reine Hilfsfunktion: Das Ausstecken und Profilieren 

von Bauvorhaben bezweckt, diese zu veranschaulichen und interessierte Personen auf das 

Projekt aufmerksam zu machen (Publizitätswirkung). So müssen aus der Profilierung die 

für das Erscheinungsbild wesentlichen Abmessungen im Gelände, nicht aber sämtliche 

Einzelheiten der geplanten Baute ersichtlich sein. Um Details über das Vorhaben zu 

15 Vgl. Vorakten, pag. 86.

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erfahren, müssen die Interessierten vielmehr die Baugesuchsakten – insbesondere die 

Pläne – einsehen. Im Übrigen kann aus einer mangelhaften Profilierung ohnehin keine 

Rechte ableiten, wer selber durch den Mangel keinen Nachteil erlitten hat.16

c) Es trifft zwar zu, dass Ende Januar 2015, also unmittelbar nachdem die Profile 

betreffend das Attikageschoss angebracht bzw. angepasst worden sind, die Publikation 

des Bauvorhabens nicht wiederholt worden ist. Folglich kam es auch zu keiner 

Verlängerung der ursprünglichen Einsprachefrist. Der Beschwerdeführer hat durch die 

anfänglich unterbliebene Profilierung der Attika jedoch keinen Nachteil erlitten. Denn wie 

seine Einsprache und Beschwerde belegen, war er ausreichend über das Bauvorhaben 

informiert. Folglich vermag der Beschwerdeführer aus der anfänglich unterbliebenen 

Profilierung des Attikageschosses nichts zu seinen Gunsten ableiten. Hinzu kommt, dass 

am 23. und 30. März 2016 das Bauvorhaben – infolge des Ausnahmegesuchs für das 

Unterschreiten des Gebäudeabstands (E. 10) – ein weiteres Mal im Anzeiger Region Bern 

publiziert wurde.17 Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers hat demnach eine 

Neupublikation des Bauvorhabens unter Ansetzung einer neuen Einsprachefrist, während 

welcher auch das Attikageschoss profiliert war, stattgefunden. Insofern erweist sich die 

Beschwerde als unbegründet. Soweit der Beschwerdeführer schliesslich einen Nachteil der 

übrigen Nachbarn bzw. der Öffentlichkeit geltend macht, ist zudem gar nicht erst darauf 

einzutreten.

5. Teilweiser Abbruch der bestehenden Einfriedung

a) Entlang der westlichen Parzellengrenze des Baugrundstücks verläuft ein Zaun, der 

sich auf einem Mauersockel befindet. Den Baugesuchsplänen lässt sich entnehmen, dass 

diese Einfriedung auf einer Länge von ca. 9.3 m abgebrochen werden soll. Der 

Beschwerdeführer macht nun aber sinngemäss geltend, es liege weder ein Abbruchgesuch 

noch eine Abbruchbewilligung vor; zudem sei der geplante Abbruch nicht publiziert worden. 

Da die Einfriedung selbst an ihrer niedrigsten Stelle jedoch eine Gesamthöhe von über 

1.20 m aufweise, hätten diese Punkte beachtet werden müssen.

16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Auflage, Bern 2013, 
Art. 34 N. 20 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung.
17 Vgl. Vorakten, pag. 77 f.

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b) Die Beschwerdegegner haben im Baugesuchsformular 1.0 beim Baubeschrieb nicht 

nur das Kästchen "Neubau", sondern auch dasjenige betreffend "Abbruch" angekreuzt.18 

Es ist zudem unbestritten, dass der teilweise Abbruch der fraglichen Einfriedung aus den 

Baugesuchsplänen ersichtlich ist. Mit dem angefochtenen Gesamtentscheid wurde das 

Abbruchvorhaben schliesslich von der Vorinstanz bewilligt. Folglich fehlt es weder an 

einem Abbruchgesuch noch an einer entsprechenden Bewilligung. Die Publikation vom 

9. und 14. Januar 2015 war ausserdem genügend aussagekräftig, so dass sich der 

Beschwerdeführer bereits in seiner Einsprache vom 9. Februar 2015 mit dem umstrittenen 

Abbruchvorhaben eingehend auseinandersetzen konnte.19 Somit erweist sich die 

Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet. Der vom Beschwerdeführer gestellte 

Subeventualantrag, wonach die Beschwerdegegner für den teilweisen Abbruch der 

bestehenden Einfriedung auf das ordentliche Baubewilligungsverfahren zu verweisen 

seien, ist folglich abzuweisen.

6. Publikation nicht ersuchter Ausnahmen bzw. nicht geplanter Bauten

a) Der Beschwerdeführer rügt sinngemäss, das Baugesuch stehe im Widerspruch zur 

Publikation vom 9. und 14. Januar 2015. So seien Ausnahmen für Kleinbauten gemäss 

Art. 28 BauG und Art. 81 Abs. 2 SG20 publiziert worden, obwohl die Beschwerdegegner 

keine entsprechenden Ausnahmegesuche gestellt bzw. gar keine solchen Bauten geplant 

hätten. Aufgrund der widersprüchlichen Angaben habe sich die Öffentlichkeit kein 

eindeutiges Bild vom Bauvorhaben machen können. Vielmehr sei diese dadurch in die Irre 

geführt worden.

b) Aus einer unterlassenen Veröffentlichung kann keine Rechte ableiten, wer sich 

trotzdem mit Einsprache am Verfahren beteiligen konnte.21 Nichts anderes hat in Bezug auf 

"überschiessende" Publikationen zu gelten. Der Beschwerdeführer hat sich aber bereits im 

Rahmen seiner Einsprache vom 9. Februar 2015 mit der Publikation nicht ersuchter 

Ausnahmen bzw. nicht geplanter Bauten befasst.22 Er macht denn auch keinen eigenen 

18 Vgl. Vorakten, pag. 98.
19 Vgl. Vorakten, pag. 72.
20 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11).
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 11 mit Hinweis auf die Rechtsprechung.
22 Vgl. Vorakten, pag. 72.

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Nachteil geltend, sondern beruft sich einzig auf eine angebliche Irreführung der 

Öffentlichkeit, mithin ein allfälliges Interesse Dritter. Dies ist nach bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung jedoch unzulässig.23 Insofern ist auf seine diesbezügliche Rüge gar nicht 

erst einzutreten. Schliesslich ist ohnehin nicht ersichtlich, inwiefern eine Publikation nicht 

ersuchter Ausnahmen bzw. nicht geplanter Bauten zu einer Irreführung der Öffentlichkeit 

oder sonst einem Nachteil für Drittpersonen führen sollte. Da in einer solchen Konstellation 

gerade keine Ausnahme beansprucht bzw. gar keine Baute erstellt wird, fehlt es bereits an 

der für eine Einsprache nötigen Betroffenheit der potenziell Einsprachewilligen. Im Übrigen 

führt eine Publikation nicht geplanter Bauten – entgegen den Ausführungen des 

Beschwerdeführers – auch nicht zu einer Projektänderung im Sinne von Art. 43 BewD.

7. Zonenkonformität

a) Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2. Das geplante Einfamilienhaus mit 

Flachdach hat einen nahezu quadratischen Grundriss und verfügt neben dem Unter-, Erd- 

und Obergeschoss auch über ein Attikageschoss. Entlang der Südost-Fassade soll das 

Einfamilienhaus über alle Geschosse hinweg unmittelbar an die Parzelle Zollikofen Gbbl-

Nr. L.________ gestellt bzw. an das dort bereits stehende Nachbargebäude angebaut 

werden. Dieses hat einen gestaffelten Grundriss und verfügt ebenfalls über ein Unter-, Erd- 

und Obergeschoss, jedoch über kein Attikageschoss. Dem Dienstbarkeitsvertrag, welcher 

am 16. September 2010 zwischen den Eigentümern der Parzellen Nrn. L.________ und 

J.________ sowie den Beschwerdegegnern abgeschlossen wurde, ist jedoch zu 

entnehmen, dass zu einem späteren Zeitpunkt auch auf dem Nachbargebäude eine Attika 

erstellt werden soll.24 Für deren Erschliessung soll aber bereits heute bzw. zusammen mit 

dem vorliegend umstrittenen Einfamilienhaus ein externes Treppenhaus erstellt werden. 

Dieses soll im nordöstlichen Teil des Baugrundstücks Nr. I.________, entlang der 

gemeinsamen Parzellengrenze zum Grundstück Nr. L.________, sowohl an das geplante 

Einfamilienhaus als auch an das bestehende Nachbargebäude angebaut werden. Gemäss 

den Baugesuchsplänen verfügt das Treppenhaus jedoch nur über Zugänge zum 

Nachbarhaus und zwar im Unter- und Obergeschoss; daneben ist bereits ein Zugang für 

die künftige Attikawohnung auf der Parzelle Nr. L.________ geplant. Von aussen her soll 

23 BGer 1C_440/2010 vom 8.3.2011, E. 3.4.
24 Vgl. Vorakten, pag. 115.

RA Nr. 110/2017/12 15

das Treppenhaus hingegen über einen Zugang auf der Bauparzelle und zwar auf der Höhe 

des Erdgeschosses erschlossen werden.

b) Der Beschwerdeführer rügt, das von den Beschwerdegegnern geplante 

Attikageschoss sei entgegen den kommunalen Vorschriften nicht allseitig um wenigstens 

1.50 m von der Fassade des darunter liegenden Vollgeschosses zurückversetzt, weshalb 

es ebenfalls als solches gelten müsse. Die Beschwerdegegner könnten sich diesbezüglich 

nicht auf ihr Grenzbaurecht berufen. Dieses erlaube ihnen zwar, den Neubau grundsätzlich 

bis an die Grenze der Parzelle Zollikofen Gbbl-Nr. L.________ zu bauen. Die kommunalen 

Vorschriften betreffend die allseitige Rückversetzung von Attikageschossen seien aber 

zwingend und könnten nicht durch eine zivilrechtliche Vereinbarung ausgehebelt werden. 

Mangels Rückversetzung des Attikageschosses entlang der Parzellengrenze sei das 

Bauvorhaben der Beschwerdegegner folglich dreigeschossig und damit zonenwidrig.

Die Vorinstanz verlangt dagegen nicht eine Rückversetzung von der gemeinsamen 

Parzellengrenze, sondern erachtet es – da der Zusammenbau von Gebäuden innerhalb 

der maximal zulässigen Gebäudelänge zulässig sei – als ausreichend, wenn das fragliche 

Attikageschoss um wenigstens 1.50 m von der Südost-Fassade des Nachbargebäudes 

zurückversetzt werde.

In seinen Schlussbemerkungen bringt der Beschwerdeführer dagegen vor, das kommunale 

Baurecht schreibe für das gesamte Gemeindegebiet die offene Bauweise vor, weshalb 

vorliegend nicht mit dem Zusammenbau der beiden Gebäude argumentiert werden könne. 

Ferner weise das Nachbarhaus gar kein Attikageschoss auf, weshalb ein Zusammenbau in 

diesem Bereich bloss hypothetischer Natur und damit von Anfang unbeachtlich sei.

c) In der Wohnzone W2 sind maximal zwei Vollgeschosse erlaubt (Art. 85 BR25). Als 

Vollgeschosse zählen das Erdgeschoss und die Obergeschosse (Art. 64 Abs. 1 BR). Auf 

Flachdachbauten darf ein Attikageschoss erstellt werden, welches nicht als Vollgeschoss 

gilt, sofern die Vorschriften von Art. 70 BR eingehalten sind (Art. 64 Abs. 2 zweiter Satz BR 

e contrario). Gemäss Art. 70 Abs. 2 BR müssen Attikageschosse – Treppenhaus und Lift 

ausgenommen – allseitig um wenigstens 1.50 m von der Fassade des darunter liegenden 

Vollgeschosses zurückgenommen werden. Mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin  

25 Baureglement der Einwohnergemeinde Zollikofen vom 2. Dezember 2001 (BR).

RA Nr. 110/2017/12 16

oder des Nachbarn dürfen Bauten schliesslich näher an die Grenze gebaut werden, sofern 

der vorgeschriebene Gebäudeabstand gewahrt bleibt; innerhalb der zulässigen 

Gesamtlänge ist aber auch der Zusammenbau von Gebäuden gestattet (Art. 57 Abs. 1 

BR). Insofern wird der Grundsatz betreffend die offene Bauweise gemäss Art. 46 Abs. 1 

BR eingeschränkt.

d) Zu Gunsten der Bauparzelle besteht ein Grenzbaurecht, welches den 

Beschwerdegegnern erlaubt, den Neubau direkt an die Grenze zur Parzelle Zollikofen 

Gbbl-Nr. L.________ bzw. an das dort gelegene Nachbarhaus zu bauen.26 Zusammen 

weisen die beiden Gebäude eine Gesamtlänge von knapp 22 m auf, was 8 m weniger ist 

als die in der Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudelänge von 30 m (Art. 85 BR). 

Aufgrund des Zusammenbaus werden die beiden Häuser zudem nicht als zwei separate 

Gebäude, sondern als ein Gebäudekomplex bzw. eine Einheit wahrgenommen. Dieser 

Eindruck wird verstärkt, indem das Bauvorhaben die Nordost-Fassade des bestehenden 

Nachbargebäudes aufnimmt und weiterführt. Angesichts dieser Ausgangslage ist es nicht 

zu beanstanden, dass die Vorinstanz bei der Rückversetzung des Attikageschosses nicht 

allein auf die Fassaden des umstrittenen Einfamilienhauses, sondern auch auf diejenigen 

des zusammengebauten Gebäudekomplexes, also insbesondere auf die Südost-Fassade 

der bestehenden Liegenschaft auf der Parzelle Zollikofen Gbbl-Nr. L.________, abgestellt 

hat. Dies gilt umso mehr, als dass den Gemeinden aufgrund ihrer Autonomie bei der 

Auslegung und Anwendung von eigenen, selbständigen Normen – wozu insbesondere 

Vorschriften über die Bauweise und Baugestaltung gehören – ein gewisser 

Beurteilungsspielraum zukommt. Soweit die Gemeinde die betreffende Norm rechtlich 

vertretbar ausgelegt hat, darf eine Rechtsmittelinstanz sie daher nicht anders auslegen.27 

Da die zusammengebauten Gebäude als eine Einheit wahrgenommen werden und das von 

den Beschwerdegegnern geplante Attikageschoss allseitig von den Fassaden der darunter 

liegenden Obergeschosse des Gebäudekomplexes um mindestens 1.50 m zurückversetzt 

ist, sind die Vorgaben von Art. 70 Abs. 2 BR eingehalten. Das Attikageschoss gilt daher 

nicht als Vollgeschoss; es spielt auch keine Rolle, dass das Nachbargebäude selbst (noch) 

gar kein Attikageschoss aufweist. Die von den Beschwerdegegnern geplante Attika wird 

somit nicht bei der maximal zulässigen Geschosszahl mitberücksichtigt. Gleiches gilt für 

das externe Treppenhaus, welches gemäss Art. 70 Abs. 2 BR ausdrücklich von der 

Rückversetzung ausgenommen ist. Folglich ist das Bauvorhaben zweigeschossig und 

26 Vgl. Dienstbarkeitsvertrag vom 16. September 2010, S. 12, Vorakten, pag. 115.
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9/10 N. 5 mit Hinweisen.

RA Nr. 110/2017/12 17

somit zonenkonform. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt daher ebenfalls als 

unbegründet.

8. Gebäudehöhe

a) In der Wohnzone W2 beträgt die maximal zulässige Gebäudehöhe 7.8 m (Art. 85 

BR). Die Gebäudehöhe wird in der Fassadenmitte gemessen, und zwar in der Regel vom 

gewachsenen Boden bis zur Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante des Dach-

sparrens; bei Flachdächern bis oberkant offene oder geschlossene Brüstung. Die zulässige 

Gebäudehöhe darf auf keiner Gebäudeseite überschritten sein (Art. 62 Abs. 1 und 2 BR). 

Die Fassaden von Attiken werden bei der Bestimmung der Gebäudehöhe jedoch nicht 

mitgezählt (Art. 70 Abs. 3 BR).

b) Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, die Privilegierung gemäss Art. 70 

Abs. 3 BR gelte nicht bezüglich des eigens für die Parzelle Nr. L.________ geplanten 

externen Treppenhauses, weshalb dieses bei der Bestimmung der Gebäudehöhe 

mitberücksichtigt werden müsse. Nichts anderes gelte aber auch für das von den 

Beschwerdegegnern geplante Attikageschoss, da dieses mangels allseitiger 

Rückversetzung als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Folglich werde die in der 

Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudehöhe sowohl durch das externe Treppenhaus 

als auch durch das Attikageschoss überschritten. Denn beide würden eine Höhe von 

8.45 m aufweisen.

c) Bezüglich des vom Beschwerdeführer erwähnten Attikageschosses ist auf die 

vorstehenden Ausführungen zu verweisen, wonach das Bauvorhaben lediglich 

zweigeschossig und damit zonenkonform ist (E. 7). Folglich sind die Fassaden des von den 

Beschwerdegegnern geplanten Attikageschosses für die Bestimmung der Gebäudehöhe 

nicht massgebend. Ferner bietet das externe Treppenhaus zwar keinen Zugang zur Attika 

(oder den anderen Geschossen) des von den Beschwerdegegnern geplanten 

Einfamilienhauses. Allerdings ist ein Zugang für eine künftige Attikawohnung auf der 

Parzelle Nr. L.________ vorgesehen. Das betreffende Treppenhaus soll also im Hinblick 

auf eine noch zu erstellende Attika auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargebäude 

gebaut werden. Dieses verfügt zum heutigen Zeitpunkt lediglich über zwei Vollgeschosse, 

weshalb dem Bau eines zusätzlichen Attikageschosses inkl. Erschliessung (Treppenhaus 

RA Nr. 110/2017/12 18

oder Lift) gemäss den heute geltenden bau- und planungsrechtlichen Vorschriften 

grundsätzlich nichts im Wege steht. Es ist sodann nicht ersichtlich, weshalb der Bau eines 

Treppenhauses im Rahmen der Erstellung einer Attika zulässig sein sollte, die Errichtung 

eines gesonderten Treppenhauses im Hinblick auf eine noch zu erstellende Attika jedoch 

nicht. Hinzu kommt, dass den Gemeinden bei der Auslegung und Anwendung eigener, 

selbständiger Normen aufgrund der Gemeindeautonomie ein gewisser 

Beurteilungsspielraum zusteht (E. 7d). Da der Bau eines gesonderten Treppenhauses im 

Hinblick auf eine noch zu erstellende Attika grundsätzlich zulässig sein muss, ist es daher 

nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einem solchen Erschliessungsbau gleichzeitig 

die Privilegierung gemäss Art. 70 Abs. 3 BR gewährt. Dies ist vielmehr eine logische Folge. 

Dementsprechend ist auch das umstrittene Treppenhaus im Bereich des von den 

Beschwerdegegnern geplanten Attikageschosses bei der Bestimmung der Gebäudehöhe 

nicht zu berücksichtigen. Abzustellen ist vorliegend vielmehr auf die maximale 

Brüstungshöhe des Attikageschosses gegenüber dem gewachsenen Boden, welche 

6.76 m beträgt und damit die in der Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudehöhe nicht 

überschreitet. Demnach erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als 

unbegründet.

9. Externes Treppenhaus

a) Des Weiteren macht der Beschwerdeführer sinngemäss geltend, es fehle an der für 

den Bau des externen Treppenhauses notwendigen Dienstbarkeit. So sei im Grundbuch 

zwar ein "Mitbenützungsrecht des Treppenhauses inkl. Zugang" zu Gunsten des 

Grundstücks Nr. L.________ eingetragen. Erforderlich wäre aber vielmehr ein 

Überbaurecht zu Gunsten des Nachbargrundstücks. Denn das fragliche Treppenhaus solle 

– entgegen dem Wortlaut der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit – nicht der 

Mitbenützung, sondern ausschliesslich zur Nutzung der Parzelle Nr. L.________ dienen. 

Des Weiteren würden sich die Beschwerdegegner weigern, den im Dienstbarkeitsvertrag 

vereinbarten Zugangskorridor zur Verbindung des Kellergeschosses auf der Parzelle 

Nr. L.________ mit dem Treppenhaus zu errichten.

b) Nach Art. 2 Abs. 1 BauG haben die Baubewilligungsbehörden lediglich zu prüfen, ob 

ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen 

Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspricht. Setzt die 

RA Nr. 110/2017/12 19

Baurechtsgesetzgebung den Bestand ziviler Rechte voraus, wie dies insbesondere beim 

Bauen auf fremdem Grund oder bei einer Zufahrt über fremden Boden der Fall ist, wird 

deren Bestand und Umfang im Baubewilligungsverfahren ausnahmsweise vorfrageweise 

geprüft. Darüber hinaus sind privatrechtliche Fragen nicht Gegenstand des öffentlich-

rechtlichen Baubewilligungsverfahrens.28

c) Das von den Beschwerdegegnern geplante externe Treppenhaus soll auf ihrem 

eigenen Grundstück errichtet werden, weshalb es ausser dem Grenzbaurecht (E. 7d) 

keiner weiteren Dienstbarkeit bedarf. Dies gilt unabhängig davon, ob das Treppenhaus von 

den Beschwerdegegnern selbst genutzt wird oder nicht. Der Inhalt bzw. Umfang des als 

Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragenen Mitbenützungsrechts ist für die 

Bewilligungsfähigkeit des fraglichen Treppenhauses bzw. Neubaus somit unbeachtlich. 

Gleiches gilt für die vom Beschwerdeführer behauptete Verletzung des 

Dienstbarkeitsvertrags. Denn es geht dabei einzig um die Frage der Einhaltung einer 

privatrechtlichen Vereinbarung, für deren Durchsetzung die Betroffenen auf den 

zivilrechtlichen Weg verwiesen sind. Auf die vom Beschwerdeführer diesbezüglich 

gerügten Punkte ist folglich nicht einzutreten.

10. Gebäudeabstand

a) Mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin oder des Nachbarn dürfen Bauten näher 

an die Grenze gebaut werden, sofern der vorgeschriebene Gebäudeabstand gewahrt bleibt 

(Art. 57 Abs. 1 erster Satz BR). Der Abstand zweier Gebäude muss wenigstens der 

Summe der dazwischen liegenden, für sie vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen 

(Art. 59 Abs. 1 erster Satz BR). Der Zusammenbau von Gebäuden ist innerhalb der 

zulässigen Gesamtlänge jedoch gestattet (Art. 57 Abs. 1 zweiter Satz BR).

b) Wie bereits mehrfach erwähnt, besteht zu Gunsten der Bauparzelle ein 

Grenzbaurecht, welches den Beschwerdegegnern erlaubt, den Neubau entlang der 

Südost-Fassade direkt an die Grenze zur Parzelle Zollikofen Gbbl-Nr. L.________ bzw. an 

das dort gelegene Nachbarhaus zu bauen. Da durch den geplanten Zusammenbau zudem 

auch nicht die in der Wohnzone W2 maximal zulässige Gebäudelänge überschritten wird, 

28 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a.

RA Nr. 110/2017/12 20

muss gegenüber der Parzelle Nr. L.________ bzw. gegenüber dem dort gelegenen Haus 

kein Gebäudeabstand eingehalten werden.

c) Anders präsentiert sich hingegen die Situation in Bezug auf die Parzelle 

Nr. J.________. So befindet sich die Südwest-Fassade des von den Beschwerdegegnern 

geplanten Neubaus in einem Abstand von nur 4.02 m von der Grenze zur Parzelle 

Nr. J.________ bzw. von der auf dieser Parzelle stehenden Garage entfernt; Letztere liegt 

vom Baugrundstück aus gesehen jedoch "unterirdisch", weshalb die Beschwerdegegner 

denn auch planen, deren Dach als Garten bzw. Terrasse zu nutzen (E. 3d). Der gegenüber 

dem Garagengebäude einzuhaltende Gebäudeabstand von 17 m (Art. 85 i.V.m. Art. 59 

Abs. 1 erster Satz BR) wird unbestrittenermassen unterschritten. Daran ändert auch der 

Umstand nichts, dass die Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ ebenfalls eine 

schriftliche Zustimmung zur Unterschreitung des Grenzabstands erteilt haben (E. 11).29 Für 

die vorliegende Unterschreitung des Gebäudeabstands um beinahe 13 m benötigen die 

Beschwerdegegner vielmehr eine Ausnahme gemäss Art. 26 BauG. Die 

Beschwerdegegner haben denn auch ein Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des 

Gebäudeabstands eingereicht. Die Vorinstanz hat dieses mit der Begründung, ohne 

entsprechende Ausnahme sei eine Bebauung aufgrund der knappen Platzverhältnisse 

sowie der Geometrie der Bauparzelle gar nicht möglich, bewilligt.

d) Laut Art. 26 BauG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften bewilligt 

werden, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und wenn keine öffentlichen 

Interessen beeinträchtigt werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen 

nachbarlichen Interessen verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch 

Entschädigung vollwertig ausgeglichen werden. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ 

erfüllt sein.

Eine Ausnahmebewilligung soll die gesetzliche Regelung, die im Interesse der 

Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend 

erfasst, einzelfallgerecht verfeinern. Ausnahmegründe beziehen sich deshalb auf den 

Zweck, den Umfang oder die Gestaltung eines Bauvorhabens, wenn diese in den 

geltenden Vorschriften nicht genügend berücksichtigt sind. Sie müssen mit den 

Besonderheiten des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Rein 

29 Vgl. Vorakten, pag. 88 und 90 f.

RA Nr. 110/2017/12 21

finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung oder intensives 

Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es geht vielmehr 

darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die die 

strikte Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte.

Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass der Ausnahmegrund keine absolute Grösse ist. 

Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, hängt von drei Komponenten ab: 

Vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der Bedeutung der Vorschrift, von der 

abgewichen werden soll, und von Art und Mass der verlangten Abweichung.30

e) Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, das Ausnahmegesuch der 

Beschwerdegegner sei zu unbestimmt. Da das Bauvorhaben die gesetzlichen 

Gebäudeabstände sowohl gegenüber der Parzelle Nr. L.________ als auch der Parzelle 

Nr. J.________ unterschreite, sei unklar, für welche Unterschreitung das Gesuch gestellt 

worden sei. Zudem hätten es sowohl die Beschwerdegegner als auch die Vorinstanz 

unterlassen, darzulegen, inwiefern es trotz Unterschreitung des Gebäudeabstands an einer 

Beeinträchtigung öffentlicher Interessen fehle. Neben diesen formellen Rügen bringt der 

Beschwerdeführer vor, es seien vorliegend keine besonderen Verhältnisse gegeben, 

welche eine Ausnahme rechtfertigen würden. Insbesondere hätten die Beschwerdegegner 

sowohl die Platzverhältnisse als auch die Geometrie des Grundstücks gekannt und zwar 

bereits im Erwerbszeitpunkt. Folglich könne nun nicht von "einer unverhältnismässigen 

Härte" gesprochen werden, wenn die Parzelle nicht bebaubar sei. Angesichts der 

vorliegenden Unterschreitung des Gebäudeabstands von rund 13 m könne auch nicht 

mehr von einer  massvollen Ausnahme gesprochen werden. Schliesslich würden durch 

eine entsprechende Ausnahme nicht nur seine, sondern auch die Interessen der 

Eigentümer der Parzellen Nrn. J.________ und L.________ verletzt. So seien die 

Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ bloss um Zustimmung zur Unterschreitung des 

Grenzabstands ersucht worden, während ihnen die Unterschreitung des Gebäudeabstands 

verschwiegen worden sei.

f) Es trifft zwar zu, dass die Beschwerdegegner in ihrem Gesuch vom 11. März 2016 

nicht explizit angeben, gegenüber welcher Parzelle sie eine Ausnahme vom 

Gebäudeabstand beantragen.31 Wie aber bereits ausgeführt (E. 10b), muss das 

Bauvorhaben gegenüber der Parzelle Nr. L.________ bzw. gegenüber dem dort gelegenen 

30 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 4 mit Hinweisen.
31 Vgl. Vorakten, pag. 81.

RA Nr. 110/2017/12 22

Haus kein Gebäudeabstand einhalten, weshalb es in diesem Zusammenhang auch keiner 

Ausnahme bedarf. Die Beschwerdegegner verweisen in der Begründung ihres 

Ausnahmegesuchs zudem zweimal auf die Parzelle Nr. J.________. So sei einerseits die 

Ausnahme mit den Eigentümern der Parzelle Nr. J.________ besprochen worden; 

andererseits seien sie berechtigt, das Flachdach des betroffenen Garagengebäudes auf 

der Parzelle Nr. J.________ als Sitzplatz zu nutzen. Folglich ergibt sich ohne Weiteres, 

dass die Beschwerdegegner das Ausnahmegesuch für die Unterschreitung des 

Gebäudeabstands gegenüber der Parzelle Nr. J.________ gestellt haben. Das 

Ausnahmegesuch ist demnach genügend bestimmt. Des Weiteren wird sich sogleich 

zeigen (E. 10h), dass durch die vorliegende Unterschreitung des Gebäudeabstands keine 

öffentlichen Interessen beeinträchtigt werden. Folglich ist es auch nicht zu beanstanden, 

dass weder die Vorinstanz noch die Beschwerdegegner es unterlassen haben, (näher) 

darzulegen, inwiefern es trotz Unterschreitung an einer Beeinträchtigung öffentlicher 

Interessen fehlt. Angaben zu den besonderen Verhältnissen haben die Beschwerdegegner 

in ihrem Ausnahmegesuch vom 11. März 2016 schliesslich gemacht. Sie führen 

insbesondere die knappen Platzverhältnisse sowie die Geometrie der Parzelle als Grund 

für die Unterschreitung des Gebäudeabstands an. Ihr Gesuch erfüllt somit die nötigen 

Formerfordernisse.

g) Die Beschwerdegegner beabsichtigen mit der von ihnen ersuchten Ausnahme nicht 

eine maximale Ausschöpfung der zonengemäss zulässigen Ausnützung ihrer Liegenschaft. 

Es geht ihnen vielmehr um die Überbauungsmöglichkeit als solche. Denn ohne 

Ausnahmebewilligung bezüglich Gebäudeabstands wäre eine Überbauung der Bauparzelle 

mit einem Wohnhaus praktisch nicht möglich. Würden die Beschwerdegegner nämlich 

neben dem Strassenabstand zur N.________strasse (E. 12) und dem Grenzabstand zum 

O.________weg auch den Gebäudeabstand gegenüber der Parzelle Nr. J.________ 

einhalten, bliebe ihnen aufgrund der unregelmässigen Form des Baugrundstücks lediglich 

eine Fläche von wenigen Quadratmetern; eine alternative architektonische Lösung – ohne 

Ausnahmen – fällt damit von Anfang an ausser Betracht. Die strikte Anwendung der 

Gebäudeabstandsvorschrift hätte also eine offensichtliche Unbilligkeit und 

Unzweckmässigkeit zur Folge, welche nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechen 

kann. Gewiss musste den Beschwerdegegnern die ungünstige Parzellenform im Zeitpunkt 

des Erwerbs bekannt sein. Sie durften aber auch damit rechnen, gerade gestützt auf 

diesen Umstand bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen eine Ausnahme zur 

Unterschreitung des reglementarischen Gebäudeabstands zu erlangen. Dementsprechend 

RA Nr. 110/2017/12 23

hat das Verwaltungsgericht in einem Fall, in welchem das Grundstück ebenfalls wegen 

seiner ungünstigen Form reglementskonform kaum vernünftig zu überbauen war, eine 

Ausnahme für das Unterschreiten des Bauabstandes gewährt.32 Hinzu kommt, dass die 

bestehende Garage auf der Parzelle Nr. J.________, gegenüber welcher der 

Gebäudeabstand unterschritten werden soll, vom Baugrundstück aus gesehen 

"unterirdisch" liegt, das heisst gar kein den Boden überragendes Gebäude in Erscheinung 

tritt. Folglich liegen gleich mehrere besondere Verhältnisse vor, welche eine Ausnahme 

vom massgebenden Gebäudeabstand rechtfertigen.

h) Öffentliche Interessen werden durch die beabsichtigte Unterschreitung nicht 

beeinträchtigt. Wie soeben erwähnt (E. 10g), befindet sich die von der Unterschreitung des 

Gebäudeabstands betroffene Garage unterhalb des Terrains der Bauparzelle. 

Infolgedessen beeinträchtigt das umstrittene Einfamilienhaus das betreffende 

Garagengebäude weder in Bezug auf Besonnung, Schattenwurf oder Belichtung noch in 

Bezug auf Aussicht, Einsicht oder Belüftung; im Übrigen ist ohnehin fraglich, ob bei einer 

Garage den genannten Punkten überhaupt Beachtung geschenkt werden muss. Eine 

Beeinträchtigung anderer öffentlicher Interessen, welche bei einer Unterschreitung des 

Gebäudeabstands betroffen sein könnten, wie z.B. feuerpolizeiliche Interessen, Wohn- und 

Arbeitshygiene, Siedlungsgestaltung und Ästhetik sowie der Schutz von Ufern und 

Waldrändern erscheint vorliegend jedenfalls von Anfang an ausgeschlossen bzw. ist nicht 

ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch nicht geltend gemacht. Ebenso wenig 

führt dieser aus, inwiefern durch die Unterschreitung des massgebenden 

Gebäudeabstands seine privaten Interessen sowie diejenigen der Eigentümer der 

Parzellen Nrn. J.________ und L.________ verletzt würden. Da das Garagengebäude auf 

der Parzelle Nr. J.________ vom Baugrundstück aus gesehen "unterirdisch" liegt, sind die 

vorliegenden Auswirkungen der Abstandsunterschreitung aber auch nicht vergleichbar mit 

denjenigen, die bei einer analogen Unterschreitung gegenüber einem oberirdischen 

Gebäude entstehen würden. Trotz einer Verkürzung des massgebenden 

Gebäudeabstands von 17 m um beinahe 13 m handelt es sich vorliegend denn auch nicht 

um eine unverhältnismässige Unterschreitung. Dies gilt umso mehr, als dass der minimale 

privatrechtliche Grenzabstand von 3 m gemäss Art. 79 Abs. 1 EG ZGB33 deutlich 

eingehalten wird. Eine Verletzung von wesentlichen nachbarlichen Interessen liegt somit 

32 BVR 1999 S. 211 E. 4a f.
33 Gesetz vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; 
BSG 211.1).

RA Nr. 110/2017/12 24

ebenfalls nicht vor. Hinzu kommt, dass das vom Beschwerdeführer gestellte 

Lastenausgleichsbegehren im Dispositiv des angefochtenen Entscheids vorschriftsgemäss 

aufgenommen worden ist (E. 29); die übrigen Nachbarn haben es unterlassen, ein solches 

Begehren zu stellen und damit ihren allfälligen Anspruch auf Lastenausgleich verwirkt 

(Art. 31 Abs. 4 Bst. a BauG).

i) Zusammengefasst unterschreitet das geplante Einfamilienhaus den massgebenden 

Gebäudeabstand gegenüber dem auf der Parzelle Nr. J.________ stehenden 

Garagengebäude. Der Grund dafür liegt jedoch in der unregelmässigen Form des 

Baugrundstücks und den daraus resultierenden engen Platzverhältnissen, welche eine 

reglementskonforme Bebauung praktisch unmöglich machen. Da somit besondere 

Verhältnisse vorliegen und durch die beabsichtigte Unterschreitung des Gebäudeabstands 

weder öffentliche noch wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden, hat die 

Vorinstanz den Beschwerdegegnern zu Recht eine entsprechende Ausnahmebewilligung 

erteilt. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegründet.

11. Näherbaurecht

a) Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben gegenüber der Parzelle Nr. J.________ 

grundsätzlich einen Grenzabstand von 12 m einhalten müsste (Art. 85 i.V.m. Art. 53 Abs. 3 

BR). Wie vorstehend erwähnt (E. 10c), haben die Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ 

aber ihre schriftliche Zustimmung zur Unterschreitung des Grenzabstands erteilt, was 

gemäss Art. 57 Abs. 1 erster Satz BR von der Einhaltung des Grenzabstands befreit, 

sofern der vorgeschriebene Gebäudeabstand gewahrt bleibt.

b) Der Beschwerdeführer macht nun aber sinngemäss geltend, die von den 

Eigentümern der Parzelle Nr. J.________ unterzeichneten Schreiben vom 1. Oktober 2014 

würden keine schriftlichen Zustimmungen im Sinne von Art. 57 Abs. 1 erster Satz BR 

darstellen. So würden sich die mit den genannten Schreiben erteilten Zustimmungen nicht 

nur auf unleserliche Pläne, sondern auch auf eine frühere Projektvariante beziehen, 

weshalb diese von Anfang an unbeachtlich seien. Hinzu komme, dass sowohl die 

Beschwerdegegner als auch die Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ mit den 

Schreiben vom 1. Oktober 2014 das Näherbaurecht vielmehr als Dienstbarkeit begründen 

wollten. Die blosse Unterzeichnung dieser Schreiben erfülle jedoch nicht die dafür 

RA Nr. 110/2017/12 25

notwendigen Formerfordernisse, weshalb sich die Beschwerdegegner auch aus diesem 

Grund nicht auf ein rechtsgenügliches Näherbaurecht berufen könnten. Selbst wenn aber 

die entsprechenden Formerfordernisse erfüllt wären, könnten die Eigentümer der Parzelle 

Nr. J.________ ihre Zustimmung bzw. das Näherbaurecht aufgrund Willensmängel 

jederzeit anfechten, was wiederum zu einer unzulässigen Rechtsunsicherheit bzw. 

Unbrauchbarkeit der betreffenden Zustimmungen führen würde. Schliesslich sei eine der 

Zustimmungen nur vorbehältlich der Angabe weiterer Informationen erteilt worden und die 

Beschwerdegegner hätten bis heute nicht nachgewiesen, dass die betreffenden 

Informationen inzwischen nachgeliefert worden wären oder der betreffende Eigentümer 

zwischenzeitlich vorbehaltslos zugestimmt hätte. Folglich mangle es zumindest an der 

Zustimmung dieses einen Eigentümers.

c) Für den Näherbau braucht es – sofern der vorgeschriebene Gebäudeabstand 

gewahrt bleibt – einzig die Zustimmung der betroffenen Nachbarn; liegt diese vor, bedarf 

es keiner Ausnahme vom Grenzabstand.34 Die Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ 

haben mit Unterzeichnung der Schreiben vom 1. Oktober 2014 entsprechende 

Zustimmungen erteilt. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die fraglichen 

Schreiben im Betreff auf einen Baueingabeplan vom Juni 2014 verweisen und die 

Vorinstanz im Rahmen der vorläufigen formellen Prüfung die Lesbarkeit der ursprünglich 

eingereichten Pläne bemängelte. Denn einerseits haben sich die Eigentümer der Parzelle 

Nr. J.________ nie über eine mangelnde Lesbarkeit der Pläne beklagt. Andererseits 

wurden deren Zustimmungen erst im Oktober 2014 eingeholt, also zu einem Zeitpunkt, in 

welchem die überarbeiteten bzw. die für die Baubewilligung massgebenden Pläne bereits 

seit mehr als zwei Monaten vorlagen und auch bei der Vorinstanz nachgereicht worden 

sind. Ob die Beschwerdegegner und die Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ das 

Näherbaurecht zudem als Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen wollen bzw. ob die 

dafür erforderlichen Formerfordernisse erfüllt sind, ist für die Bewilligungsfähigkeit des 

Bauvorhabens ferner unbeachtlich. Die Errichtung einer solchen Dienstbarkeit ist nur von 

Bedeutung, sofern die von den Eigentümern der Parzelle Nr. J.________ abgegebenen 

Zustimmungen allfällige Rechtsnachfolger binden sollen und die Baubewilligung für das 

umstrittene Vorhaben noch nicht rechtskräftig (erteilt) worden ist.35 Dies ist vorliegend 

jedoch nicht der Fall. Hinweise, wonach die Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ einem 

Willensmangel unterlegen sind, bestehen ebenfalls nicht. Vielmehr musste diesen aufgrund 

34 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 12.
35 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 12.

RA Nr. 110/2017/12 26

der Einsehbarkeit in die Planunterlagen und der Profilierung des Bauvorhabens der 

Umfang der beabsichtigten Unterschreitung des Grenzabstands (sowie die damit 

einhergehende Unterschreitung des Gebäudeabstands) bewusst sein. Der von einem der 

Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ angebrachte Vorbehalt bezieht sich schliesslich 

nicht auf die für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens nötige Zustimmung zur 

Unterschreitung des Grenzabstands, sondern lediglich auf die (allfällige) 

Dienstbarkeitserrichtung.36 Dementsprechend ist es unbeachtlich, ob der betreffende 

Eigentümer die von ihm geforderten Informationen inzwischen erhalten hat oder nicht.

d) Nach dem Gesagten verfügen die Beschwerdegegner sowohl über die nötige 

Zustimmung der betroffenen Nachbarn als auch über eine Ausnahmebewilligung zur 

Unterschreitung des Gebäudeabstands (E. 10). Folglich ist es nicht zu beanstanden, dass 

ihr Bauvorhaben den gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstand gegenüber der Parzelle 

Nr. J.________ unterschreitet. Insofern erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt 

als unbegründet.

12. Strassen- und Grenzabstände

a) Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung der gesetzlich vorgeschriebenen 

Strassen- und Grenzabstände. Zwar betrage der Abstand zwischen dem projektierten 

Neubau und dem Fahrbahnrand der nördlich der Bauparzelle verlaufenden 

N.________strasse 5 m. Zwischen dem Fahrbahnrand und dem umstrittenen Gebäude 

verlaufe aber auch ein Gehweg gegenüber welchem ebenfalls ein Abstand von 5 m 

eingehalten werden müsse. Dies sei jedoch nicht der Fall. In der nordwestlichen Ecke der 

Bauparzelle hätten die Beschwerdegegner zudem die Pflanzung eines hochstämmigen 

Baumes geplant. Dieser unterschreite den gegenüber der Parzelle Nr. C.________ 

geltenden Strassenabstand um etwa 0.2 m sowie den gemäss Art. 79l Abs. 1 Bst. a EG 

ZGB geltenden Grenzabstand um ca. 2.2 m.

b) Die gesetzlichen und reglementarischen Bauabstände von öffentlichen Strassen 

haben vor allem verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung. Sie gewährleisten 

die Verkehrsübersicht, schützen die Anstösser vor lästigen Auswirkungen des 

36 Vgl. Vorakten, pag. 91.

RA Nr. 110/2017/12 27

Strassenverkehrs (Lärm, Staub, Abgase, Erschütterungen, Lichteinwirkungen) und die 

Strassenbenützer vor Gefährdungen aus den anstossenden Grundstücken. Sie ersetzen 

den Grenzabstand zur Strassenparzelle und erfüllen für Bauten, die sich über die Strasse 

hinweg gegenüberliegen, die Funktion des Gebäudeabstandes. Dies gilt auch, wenn 

dadurch der Abstand kleiner wird als der in der betreffenden Zone sonst erforderliche.37 

Gemäss Art. 80 Abs. 1 SG gilt, soweit das zuständige Gemeinwesen in Nutzungsplänen 

oder in der Gesetzgebung nichts anderes festgelegt hat, für Bauten und Analgen an 

Kantonsstrassen ein Abstand von 5 m (Bst. a) und für solche an Gemeindestrassen, 

Privatstrassen im Gemeingebrauch sowie an selbständigen Fuss- und Radwegen ein 

Abstand von 3.6 m, jeweils gemessen ab Fahrbahnrand. Für hochstämmige Bäume 

entlang von Strassen im Siedlungsgebiet gilt ein Strassenabstand von 3 m gemessen ab 

Mitte der Pflanzstelle und Fahrbahnrand (Art. 57 Abs. 1 Bst. a SV38).

c) Die Gemeinde Zollikofen sieht in ihrem Baureglement zwar vor, dass der 

Strassenabstand bei Strassen mit Gehweg in der Regel ab dessen Hinterkante zu messen 

ist (Art. 49 Abs. 1 BR). Dies ist vorliegend jedoch insofern unbeachtlich, als dass es sich 

bei der N.________strasse um eine Kantonsstrasse handelt, für welche die Gemeinde 

Zollikofen in Art. 49 Abs. 3 BR ausdrücklich auf die Bestimmungen des SG verweist. Da es 

sich beim parallel zur N.________strasse verlaufenden Gehweg zudem nicht um einen 

selbständigen Fussweg, sondern lediglich um ein Trottoir handelt und der Strassenabstand 

vorliegend dem Grenzabstand vorgeht, muss der geplante Neubau gegenüber dem 

Gehweg keinen gesonderten Abstand einhalten. Es genügt vielmehr die Einhaltung des 

gesetzlich vorgeschriebenen Strassenabstands von 5 m gemessen vom Fahrbahnrand 

aus, was vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist.

Das Tiefbauamt des Kantons Bern, Oberingenieurkreis II (TBA OIK II), geht in seinem 

Amtsbericht vom 13. Februar 2015 zwar davon aus, dass in der nordwestlichen Ecke der 

Bauparzelle ein hochstämmiger Baum gepflanzt werden soll.39 Den Baugesuchsplänen 

lässt sich jedoch nicht eindeutig entnehmen, ob es sich bei der beabsichtigten Pflanzung 

tatsächlich um einen hochstämmigen Baum handelt. Letztlich ist dies aber ohnehin nicht 

entscheidend. Denn einerseits gelten die Strassenabstände gemäss SG und SV nur 

gegenüber öffentlichen Strassen. Für nicht dem öffentlichen Verkehr gewidmete 

37 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 15.
38 Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 (SV; BSG 732.111.1).
39 Vgl. Vorakten, pag. 22.

RA Nr. 110/2017/12 28

Privatstrassen, und um eine solche handelt es sich bei der Strassenparzelle 

Nr. C.________, bestehen hingegen keine strassenbaurechtlichen Abstandsvorschriften.40 

Andererseits bildet die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften, wozu insbesondere die 

nachbarrechtlichen Bestimmungen des Zivilrechts betreffend die Grenzabstände für 

Bäume und Sträucher gehören, nicht Gegenstand des öffentlich-rechtlichen 

Baubewilligungsverfahrens; für deren Durchsetzung sind die Betroffenen vielmehr auf den 

zivilrechtlichen Weg verwiesen (E. 19b und E. 15b). Für die Bewilligungsfähigkeit des 

Bauvorhabens spielt es somit keine Rolle, ob der Beschwerdeführer der von den 

Beschwerdegegnern beabsichtigten Pflanzung zugestimmt hat oder nicht. Da alle 

massgebenden Strassen- und Grenzabstände eingehalten sind bzw. die für eine 

Unterschreitung nötigen Rechte und Zustimmungen vorliegen (E. 7d und E. 11), mussten 

die Beschwerdegegner schliesslich keine entsprechenden Ausnahmebewilligungen 

einholen. Damit erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.

13. Wasserleitungen

a) Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, die geplanten Bauten und 

Pflanzungen würden teilweise den vom kommunalen Gesetzgeber vorgeschriebenen 

Abstand gegenüber öffentlichen Wasserleitungen unterschreiten. Für diese 

Unterschreitung sei jedoch weder ein Ausnahmegesuch gestellt noch eine 

Ausnahmebewilligung erteilt worden.

b) Unter der Marginalie "Schutz der öffentlichen Leitungen" hält Art. 22 Abs. 2 WVR41 

fest, dass Bauten in der Regel einen Abstand von 4 m gegenüber bestehenden und 

projektierten Leitungen einzuhalten haben. Die Gemeinde kann im Einzelfall für die 

Sicherheit der Leitung einen grösseren Abstand vorschreiben. Kleinere Abstände bedürfen 

der Bewilligung der Gemeinde.

c) Es trifft zwar zu, dass das Bauvorhaben gegenüber denjenigen Wasserleitungen, 

welche zu den Gebäuden auf den Parzellen Nrn. L.________ und J.________ führen, 

teilweise gar keinen bzw. einen Abstand von weniger als 4 m aufweist. Entgegen der 

Ansicht des Beschwerdeführers handelt es sich bei diesen Leitungen jedoch nicht um 

40 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 17.
41 Wasserversorgungsreglement der Einwohnergemeinde Zollikofen vom 21. November 2012 (WVR).

RA Nr. 110/2017/12 29

öffentliche, sondern um private Hausanschlussleitungen gemäss Art. 18 Abs. 1 WVR, für 

welche der Leitungsabstand nach Art. 22 Abs. 2 WVR nicht gilt. Einzig aus dem Umstand, 

wonach für diese Leitungen keine Dienstbarkeiten bestehen, kann sodann nicht 

geschlossen werden, dass es sich um öffentliche Wasserleitungen handelt. So haben die 

Eigentümer der Parzellen Nrn. J.________ und L.________ sowie die Beschwerdegegner 

ausdrücklich darauf verzichtet, für Wasserleitungen entsprechende Dienstbarkeiten im 

Grundbuch einzutragen.42 Die einzige öffentliche Wasserleitung in der näheren Umgebung 

des Bauvorhabens befindet sich in dessen nördlicher Richtung und verläuft entlang der 

N.________strasse. Gegenüber dieser Leitung weist der geplante Neubau aber einen 

Mindestabstand von knapp 6 m auf. Dass die Beschwerdegegner im Formular 5.4 

(Anschluss Wasser), welches sie zusammen mit dem Baugesuch einreichten, angegeben 

haben, die Entfernung vom geplanten Neubau zur öffentlichen Leitung betrage lediglich 

2 m, ist folglich unbeachtlich. Vielmehr ist davon auszugehen, dass es sich dabei um ein 

Versehen handelt. Zusammengefasst erweist sich die Beschwerde somit auch in diesem 

Punkt als unbegründet.

14. Waldabstand

a) Der kürzeste Abstand zwischen dem von den Beschwerdegegnern geplanten 

Einfamilienhaus und dem nördlich davon angrenzenden Wald auf der Parzelle 

Münchenbuchssee Gbbl-Nr. S.________ beträgt ca. 12.5 m. Der Beschwerdeführer macht 

geltend, das Bauvorhaben unterschreite den erforderlichen Waldabstand um über 17 m 

und damit erheblich. So habe das Bundesgericht in einem Urteil festgehalten, dass "für 

Wohnbauten in günstiger Lage zum Wald Waldabstände unter 15 m im Allgemeinen nicht 

bewilligt würden"; es sei nicht ersichtlich, weshalb vorliegend etwas anderes gelten solle. 

Sinngemäss rügt er weiter, die Beschwerdegegner hätten nicht rechtsgenüglich um eine 

Ausnahme zur Unterschreitung des Waldabstands ersucht. Ein entsprechendes 

Ausnahmegesuch sei zudem auch nicht publiziert worden; der "rechtsunverbindliche 

Hinweis" in der Baupublikation, wonach der Waldabstand unterschritten werde, ersetze 

jedenfalls weder eine Publikation noch ein Ausnahmegesuch. Sodann bringt der 

Beschwerdeführer vor, der Amtsbericht des KAWA vom 9. Januar 2015 enthalte keine 

Begründung, weshalb vorliegend trotz Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands die 

42 Vgl. Dienstbarkeitsvertrag vom 16. September 2010, S. 16, Vorakten, pag. 115.

RA Nr. 110/2017/12 30

Walderhaltung gewährleistet sein und die Waldfunktionen kaum entscheidend 

beeinträchtigt werden sollten. Es sei zudem fraglich, ob die vom KAWA nachgeschobene 

Begründung in der Stellungnahme vom 23. September 2015 einen Amtsbericht zu ersetzen 

vermöge. Ausserdem basiere die darin angeführte Argumentation, wonach das 

Ausnahmegesuch der Beschwerdegegner insbesondere unter Berücksichtigung der bisher 

bewilligten Unterschreitungen des Waldabstands in der Nachbarschaft beurteilt worden sei, 

auf dem verwaltungsrechtlichen Grundsatz der "Gleichbehandlung im Unrecht". Darauf 

hätten die Beschwerdegegner jedoch keinen Anspruch. Denn gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung gehe diesem der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung vor.

b) Bauten und Anlagen in Waldnähe sind nur zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege 

und Nutzung des Waldes nicht beeinträchtigen. Die Kantone schreiben einen 

angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie 

berücksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes (Art. 17 

WaG43). Gemäss Art. 25 Abs. 1 KWaG44 haben die in der Verordnung (Art. 34 Abs. 1 

KWaV45) bezeichneten Bauten und Anlagen einen Abstand zum Wald von mindestens 

30 m einzuhalten. Das KAWA kann beim Vorliegen besonderer Verhältnisse Ausnahmen 

bewilligen (Art. 26 Abs. 1 KWaG und Art. 34 Abs. 2 KWaV). Gemäss der herrschenden 

Praxis der bernischen Forstbehörden, die sowohl durch das Verwaltungsgericht als auch 

durch das Bundesgericht bereits in etlichen Fällen gestützt worden ist, werden – nach 

Abwägung aller Interessen – häufig weitgehende Ausnahmen vom Waldabstand gewährt. 

Die besonderen Verhältnisse, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, werden 

bereits darin gesehen, dass das konkrete Vorhaben weder den Zweck noch die Anliegen 

bedroht oder vereitelt, die mit der gesetzlichen Regelung des Waldabstandes verfolgt 

werden.46 An die "besonderen Verhältnisse" gemäss Art. 26 Abs. 1 KWaG stellt das KAWA 

und seine Abteilungen seit jeher weniger strenge Anforderungen als die 

Verwaltungsjustizbehörden an die "besonderen Verhältnisse" gemäss Art. 26 BauG.

c) Es ist unbestritten, dass das geplante Einfamilienhaus den gesetzlichen Waldabstand 

an gewissen Stellen teilweise erheblich unterschreitet. In Ziffer 3 des Formulars 4.2 

43 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG; SR 921.0).
44 Kantonales Waldgesetz vom 5. Mai 1997 (KWaG; BSG 921.11).
45 Kantonale Waldverordnung vom 29. Oktober 1997 (KWaV; BSG 921.111).
46 BVR 2003 S. 257 E. 10d mit Hinweisen; VGE 21266 vom 21.9.2001, E. 4f; Stefan M. Jaissle, Der 
dynamische Waldbegriff und die Raumplanung, Zürich 1994, S. 240 ff.

RA Nr. 110/2017/12 31

betreffend "Bauten nach Waldgesetz (KWaG)", welches die Beschwerdegegner zusammen 

mit dem Baugesuch eingereicht haben, führen diese denn auch aus: Die 

N.________strasse übernehme die räumliche Trennung zum Wald; zudem befänden sich 

auch Nachbarbauten innerhalb des Waldabstands; im Übrigen sei die Parzelle Zollikofen 

Gbbl-Nr. I.________ ohne Unterschreitung des Waldabstands nicht bebaubar.47 Mit 

anderen Worten haben die Beschwerdegegner mit dem Ausfüllen des besagten Formulars 

ein begründetes Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des gesetzlichen Waldabstands 

gestellt. Inwiefern dieses nicht rechtsgenüglich sein sollte, ist nicht ersichtlich und wird vom 

Beschwerdeführer auch nicht näher dargelegt.

d) Ebenso unbegründet sind die Einwände des Beschwerdeführers betreffend die 

Publikation des genannten Ausnahmegesuchs. Die für das Bauvorhaben beanspruchten 

Ausnahmen sind zu publizieren (Art. 26 Abs. 3 Bst. e BewD). Die Publikation muss dabei 

aussagekräftig sein. Das Nichtveröffentlichen eines wesentlichen Elements des 

Bauvorhabens stellt zwar eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Betroffenen dar. 

Gleichzeitig dürfen an die Umschreibung des Vorhabens und der Ausnahmen aber keine 

überspannten Anforderungen gestellt werden. Dementsprechend müssen potenziell 

Einsprachewillige nur soweit auf kritische Punkte des Vorhabens aufmerksam gemacht 

werden, dass sie sich anhand der Akten eine eigene Meinung bilden können.48 Die von den 

Beschwerdegegnern beantragte Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des 

gesetzlichen Waldabstands wurde im Anzeiger Region Bern vom 9. und 14. Januar 2015 

jeweils mit folgendem Wortlaut erwähnt: "Hinweis: Unterschreiten des gesetzlichen 

Waldabstandes".49 Durch diesen Hinweis wurden die potenziell Einsprachewilligen 

ausreichend auf die von den Beschwerdegegnern ersuchte Ausnahme zur Unterschreitung 

des Waldabstands aufmerksam gemacht. Dies zeigt sich insbesondere am Umstand, 

wonach sich der Beschwerdeführer bereits in seiner Einsprache vom 9. Februar 2015 

ausführlich mit dem betreffenden Ausnahmegesuch auseinandergesetzt hat.50

e) Das KAWA kommt in seinem Amtsbericht vom 9. Januar 2015 zum Schluss, dass die 

Waldfunktionen durch das Bauvorhaben zwar tangiert, aber kaum entscheidend 

beeinträchtigt würden und die Walderhaltung gewährleistet bleibe. Dementsprechend 

beantragte es, die Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands unter 

47 Vgl. Vorakten, pag. 104.
48 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 8a mit Hinweisen auf die Rechtsprechung.
49 Vgl. Vorakten, pag. 82 ff.
50 Vgl. Vorakten, pag. 72.

RA Nr. 110/2017/12 32

Auflagen zu erteilen.51 Die Beurteilung des KAWA ist zwar sehr knapp gehalten, sie enthält 

jedoch die nötige Begründung für die Erteilung der Ausnahmebewilligung (keine 

entscheidende Beeinträchtigung der Waldfunktionen und Gewährleistung der 

Walderhaltung). In seiner Stellungnahme vom 23. September 2015 führt das KAWA 

sodann aus, dass vorliegend nicht das Bauvorhaben, sondern die N.________strasse – 

welche die Bauparzelle und den Wald voneinander trennt – die Waldfunktionen sowie die 

Walderhaltung beeinträchtige. Einerseits führe diese Strasse zu einer erheblichen 

Erschwerung der Waldbewirtschaftung; andererseits sei der beträchtliche Ausstoss von 

Schadstoffemissionen aus dem hohen Verkehrsaufkommen der Vitalität der Bäume absolut 

nicht zuträglich. Gleichzeitig weist das KAWA aber darauf hin, dass die N.________strasse 

ein bedeutendes Hindernis bilde, welches sowohl den Wald als auch die Bauparzelle von 

den jeweiligen Gefahren des Gegenübers – also beispielsweise Funkenflug aus einem 

Gartengrill oder Ausbreitung von Schädlingen – schütze. Schliesslich gibt das KAWA zu 

bedenken, dass vorliegend ein vergleichbar reduzierter Waldabstand zur Diskussion stehe, 

wie ihn auch angrenzende Liegenschaften einhalten oder gar unterschreiten würden.52

f) Die Einschätzung des KAWA überzeugt. Angesichts der bestehenden 

Kantonsstrasse kann das Bauvorhaben die Waldfunktionen und die Walderhaltung gar 

nicht erst (entscheidend) beeinträchtigen. Folglich wurde zu Recht die 

Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands erteilt. Demnach erweist sich 

die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.

15. Sichtschutz

a) Den Baugesuchsplänen ist zu entnehmen, dass die Beschwerdegegner auf der 

Südseite des umstrittenen Neubaus, entlang der Parzellengrenze zum Nachbargrundstück 

Nr. L.________, die Erstellung eines Sichtschutzes mit einer Höhe von 1.80 m planen. Der 

Beschwerdeführer macht geltend, die geplante Sichtschutzbaute müsse gemäss Art. 79 

EG ZGB um mindestens 3 m von der Parzellengrenze zurückversetzt werden. Mit der 

Erstellung der geplanten Sichtschutzbaute würden die Beschwerdegegner zudem Ziffer V/b 

des Dienstbarkeitsvertrags vom 16. September 2010 betreffend das Verbot von Zäunen 

und anderen Abschrankungen verletzen.

51 Vgl. Vorakten, pag. 11.
52 Vgl. Vorakten, pag. 10.

RA Nr. 110/2017/12 33

b) Wie bereits mehrfach erwähnt, haben die Baubewilligungsbehörden gemäss Art. 2 

Abs. 1 BauG lediglich zu prüfen, ob ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen 

Vorschriften und den nach anderen Gesetzen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden 

Vorschriften entspricht. Nicht zu prüfen ist in der Regel hingegen die Einhaltung 

zivilrechtlicher Vorschriften und Vereinbarungen. Für deren Durchsetzung sind die 

Betroffenen auf den zivilrechtlichen Weg verwiesen.53 Kurze Sichtschutzwände bis zu zwei 

Metern Höhe bedürfen schliesslich keiner Baubewilligung (Art. 6 Abs. 1 Bst. b BewD).

c) Die vom Beschwerdeführer gerügten Verletzungen betreffen einerseits 

nachbarrechtliche Vorschriften des Zivilrechts und andererseits Regelungen eines 

privatrechtlichen Dienstbarkeitsvertrags, jedoch keine im Rahmen des 

Baubewilligungsverfahrens zu prüfenden Vorschriften. Auf seine diesbezügliche Rüge ist 

folglich nicht einzutreten.

16. Ausnahmekumulation

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beschwerdegegner benötigten eine 

Vielzahl von Ausnahmen, um das geplante Wohnhaus realisieren zu können. So würden 

von zehn einzuhaltenden Abstandsvorschriften lediglich zwei effektiv eingehalten. Das 

Baubewilligungsverfahren dürfe nicht dazu missbraucht werden, mittels grosszügiger 

Ausnahmengewährung ein Grundstück überhaupt bebaubar zu machen. Ein solches 

Vorgehen stelle eine unzulässige Zweckentfremdung des Instituts der 

Ausnahmebewilligung dar.

b) Ausnahmen können von einzelnen Bauvorschriften bewilligt werden. Es dürfen also 

unter Umständen für ein Bauvorhaben auch mehrere Ausnahmen erteilt werden. Deren 

Summierung darf aber nicht dazu führen, dass das Vorhaben in Art, Dimensionen, Form 

oder Auswirkungen mit der Grundordnung nicht mehr vereinbar wäre; derartige 

Bauvorhaben benötigen eine Überbauungsordnung.54

53 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a.
54 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 1 f. mit Hinweisen.

RA Nr. 110/2017/12 34

c) Die Vorinstanz erteilte den Beschwerdegegnern einerseits eine 

Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG für die Unterschreitung des Gebäudeabstands 

zum Garagengebäude auf der Parzelle Nr. J.________ (E. 10) und andererseits eine 

Ausnahmebewilligung gemäss Art. 26 KWaG für das Unterschreiten des Waldabstands 

(E. 14). Die übrigen vom Beschwerdeführer gerügten Abstandsvorschriften werden 

hingegen eingehalten oder kommen gar nicht erst zur Anwendung, weshalb es 

diesbezüglich auch keiner Ausnahmebewilligungen bedarf (E. 11, 12 und 13). Folglich 

wurden vorliegend lediglich zwei Ausnahmebewilligungen erteilt. Angesichts dieser 

geringen Anzahl kann nicht von einer unzulässigen Summierung von Ausnahmen 

gesprochen werden. Das Bauvorhaben ist denn auch weder in Art und Dimensionen noch 

in Form oder Auswirkungen nicht mehr mit der Grundordnung vereinbar. Somit erweist sich 

die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.

17. Absturzsicherung

a) Wie bereits mehrfach erwähnt, beabsichtigen die Beschwerdegegner das Dach der 

auf der Nachbarparzelle Zollikofen Gbbl-Nr. J.________ stehenden Garage als Garten zu 

nutzen. Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, mangels eines Geländers 

entlang des Dachabschlusses der betreffenden Garage bestehe ein erhebliches 

Absturzrisiko für im Garten spielende Kinder sowie Erwachsene, welche Gartenarbeiten 

verrichten würden. Dies verletze Art. 58 Abs. 1 BauV55, weshalb dem Bauvorhaben der 

Bauabschlag zu erteilen sei.

b) Gemäss Art. 21 Abs. 1 BauG sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben 

und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Bei der 

Erstellung von Bauten und Anlagen sind die anerkannten Regeln der Baukunde 

einzuhalten. Personen und Sachen dürfen weder durch den Bauvorgang noch durch den 

Bestand oder Betrieb von Bauten und Anlagen gefährdet werden (Art. 57 Abs. 1 BauV). Im 

Einzelnen gelten die Bestimmungen der BauV, die Vorschriften der Spezialgesetzgebung 

sowie die Vorschriften und Richtlinien der Schweizerischen Unfallversicherungsanstalt 

(SUVA). Die Normen und Empfehlungen der Fachverbände sind ergänzend zu beachten 

(Art. 57 Abs. 2 BauV). Treppen, Galerien, Balkone, Brüstungen und andere begehbare 

Flächen sind, soweit Absturzgefahr für Personen besteht, mit ausreichenden Geländern 

oder anderen genügenden Schutzvorrichtungen zu versehen (Art. 58 Abs. 1 BauV).

55 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).

RA Nr. 110/2017/12 35

Die SUVA verweist bei Hochbauten auf die Norm SIA 358 und die Fachbroschüre 

"Geländer und Brüstungen" der Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu).56 Danach muss 

jede bei Normalbenutzung begehbare Fläche, bei der eine Gefährdung durch Absturz 

anzunehmen ist, durch ein Schutzelement gesichert sein. Als begehbar gilt jede Fläche, die 

für Personen zugänglich ist. Eine Gefährdung ist im Allgemeinen anzunehmen, wenn die 

Absturzhöhe mehr als 1.0 m beträgt, wobei als Absturzhöhe die am Rand der begehbaren 

Fläche gemessene Höhendifferenz zur angrenzenden tieferen Fläche verstanden wird. Bei 

Absturzhöhen bis 1.50 m kann der Schutz auch darin bestehen, dass die Zugänglichkeit 

des Randes begehbarer Flächen durch geeignete Massnahmen wie Bepflanzung oder 

dergleichen erschwert wird. Die Höhe der Schutzelemente bemisst sich ab der begehbaren 

Fläche bis zur Oberkante des jeweiligen Schutzelements. Die Mindesthöhe der 

Schutzelemente beträgt 1.0 m.

c) Es ist unbestritten, dass das fragliche Garagendach begehbar ist; dieses soll und darf 

von den Beschwerdegegnern ja als Garten genutzt werden. Aus den in den Akten 

befindlichen Fotos der Bauparzelle ist ferner ersichtlich, dass die Höhendifferenz zwischen 

dem Dachabschluss der betreffenden Garage sowie den darunter liegenden Flächen 

jeweils deutlich mehr als 1.50 m beträgt.57 Die Vorinstanz verneint denn auch nicht, dass 

vorliegend eine Absturzgefahr besteht. Da die Bauherrschaft jedoch ohnehin verpflichtet 

sei die gesetzlichen Sicherheitsvorschriften einzuhalten und dies mittels Selbstdeklaration 

bestätigen müsse, bedürfe es keiner (zusätzlichen) Erwähnung dieser Bestimmungen im 

Sinne einer Auflage. Ob die Beschwerdegegner ihren Verpflichtungen nachgekommen 

bzw. ob die massgebenden Bestimmungen eingehalten sind, werde schliesslich von der 

Baupolizeibehörde der Gemeinde mittels Baukontrollen sowie einer Schlusskontrolle 

überprüft.

Die Ausführungen der Vorinstanz sind grundsätzlich zwar richtig. Zudem kann das 

Befolgen der allgemeinen Sicherheitsvorschriften der BauV oftmals nicht bereits im Voraus 

im Baubewilligungsverfahren geprüft werden.58 Aufgrund der Akten ist jedoch eher davon 

auszugehen, dass die Beschwerdegegner keine (genügende) Absturzsicherung geplant 

haben. So lässt sich zwar Ziffer IV/3b des Dienstbarkeitsvertrags vom 16. September 2010 

56 Die betreffenden Links sind abrufbar unter: <https://www.suva.ch/Gelaender>.
57 Vgl. Beilage 7 zur Einsprache vom 9. Februar 2015, Vorakten, pag. 72.
58 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 7.

RA Nr. 110/2017/12 36

entnehmen, dass die Beschwerdegegner verpflichtet sind entlang des Dachabschlusses 

der fraglichen Garage einen Lebhag mit einer Höhe von maximal 1.80 m als Sichtschutz 

anzubringen; darüber hinaus sind sie berechtigt ein Abschlussgeländer zu erstellen.59 

Hingegen ist in den Baugesuchsplänen weder ein Lebhag noch ein Geländer oder eine 

anderweitige Schutzvorrichtung entlang des betreffenden Dachabschlusses eingezeichnet. 

Klar ist einzig, dass zum jetzigen Zeitpunkt keine genügende Schutzvorrichtung besteht.60 

Um Unklarheiten und prozessuale Leerläufe auszuschliessen, ist daher eine zusätzliche 

Auflage aufzunehmen, wonach der Dachabschluss des in Frage stehenden Garagendachs 

mit einer genügenden Absturzsicherung zu versehen ist. Dies stellt im Übrigen die mildere 

bzw. verhältnismässigere Massnahme dar, als dem Bauvorhaben gleich den Bauabschlag 

zu erteilen.

18. Postautohaltestelle

a) Nördlich der Bauparzelle grenzt unmittelbar eine Postautohaltestelle an. Der 

Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, diese werde durch die Bauarbeiten faktisch 

unbenutzbar, zumindest aber erheblich beeinträchtigt. So würden sich die Bauarbeiten, die 

Bauinstallationen sowie die Baumaschinen störend auf die wartenden Passagiere 

auswirken. Gleichzeitig würden Letztere beispielsweise durch herabfallende Objekte, 

Staub, Splitter sowie den Baustellenverkehr gefährdet. Der Beschwerdeführer kommt 

daher zum Schluss, die betreffende Haltestelle müsse verlegt werden. Da mit einer 

Postautohaltestelle erhebliche Emissionen verbunden seien bzw. eine solche gesteigerten 

Gemeingebrauch darstelle, bedürfe es für deren Verlegung sodann einer Bewilligung; eine 

solche sei aber weder beantragt noch erteilt worden. Ferner hätten sowohl das AÖV als 

auch die betreffende Haltestellebetreiberin im Baubewilligungsverfahren miteinbezogen 

werden müssen. Die Vorinstanz habe die temporäre Verlegung der Haltestelle jedoch 

unzulässiger Weise in das alleinige Ermessen der Bauherrschaft gestellt und zwar gestützt 

auf den Amtsbericht des TBA OIK II vom 13. Februar 2015 betreffend Strassenbaupolizei. 

Dies obwohl das TBA OIK II gemäss Vorinstanz nicht die zuständige Fachstelle für die 

Beurteilung der Postautohaltestelle-Thematik sei; ein solches Vorgehen sei willkürlich.

b) Die Beschwerdegegner sind gestützt auf Art. 75 BauV verpflichtet, den Bauplatz so 

abzuschranken, dass der angrenzende Verkehrsraum geschützt ist. Gemäss Auflage des 

59 Vgl. Vorakten, pag. 115.
60 Vgl. Beilage 7 zur Einsprache vom 9. Februar 2015, Vorakten, pag. 72.

RA Nr. 110/2017/12 37

TBA OIK II muss zudem die Baustellenzufahrt über den O.________weg erfolgen.61 Es 

besteht daher kein Grund, weshalb die Postautohaltestelle an der N.________strasse 

beeinträchtigt werden sollte und verlegt werden müsste. Folglich ist es von Anfang an 

unbeachtlich, dass die Vorinstanz weder das AÖV noch das für den Betrieb der 

betreffenden Haltestelle verantwortliche Transportunternehmen im 

Baubewilligungsverfahren miteinbezogen hat. Hinzu kommt, dass die geringfügige 

Verlegung einer Bushaltestelle praxisgemäss nicht zum Aufgabenfeld des AÖV gehört. 

Selbst wenn die betreffende Haltestelle also temporär bzw. geringfügig verlegt werden 

müsste, hätte die Vorinstanz vom AÖV keinen Amtsbericht oder gar eine Bewilligung 

einholen müssen. Es ist vielmehr fraglich, ob für die temporäre Verlegung einer 

Bushaltestelle überhaupt eine behördliche Bewilligung notwendig ist und nicht bloss die 

Zustimmungen des jeweiligen Strasseneigentümers sowie des betreffenden 

Transportunternehmens eingeholt werden müssen; da vorliegend jedoch gar keine 

Verlegung nötig ist, kann diese Frage offen bleiben. Entgegen den Ausführungen des 

Beschwerdeführers hat sich die Vorinstanz zudem nie dahingehend geäussert, dass eine 

allfällige (temporäre) Verlegung der Postautohaltestelle ins alleinige Ermessen der 

Beschwerdegegner fallen würde. Sie hat in Ziffer III/5.11.1 des angefochtenen Entscheids 

lediglich darauf hingewiesen, die Beschwerdegegner müssten dafür besorgt sein, dass der 

Betrieb der Postautohaltestelle jederzeit gewährleistet sei, was auch eine temporäre 

Verlegung der Haltestelle mit sich bringen könne. Wer letztlich über eine solche Verlegung 

zu entscheiden hat und wie diese konkret auszusehen hätte, wird damit aber nicht gesagt. 

Bei Art. 75 BauV handelt es sich schliesslich um eine Vorschrift, welche während der 

Bauausführung eingehalten werden muss, die aber für die Bewilligungsfähigkeit des 

Projekts keine Rolle spielt. Einzig die Inanspruchnahme des öffentlichen Verkehrsraums 

und des darüber befindlichen Luftraums durch Gerüste, Bauplatzeinrichtungen, 

Materialablagerungen, ausschwenkende Baumaschinen und dergleichen bedarf einer 

Bewilligung und zwar des jeweiligen Strasseneigentümers (Art. 76 Abs. 1 BauV). 

Dementsprechend hat das TBA OIK II in Ziffer 4.1 seines Amtsberichts vom 13. Februar 

2015 festgehalten, bei allfälligen Arbeiten entlang der Kantonsstrasse und des Gehwegs 

seien dem Strasseninspektorat frühzeitig (mindestens drei Wochen vor Baubeginn der 

Arbeiten) die notwendigen Projektunterlagen mit detaillierten Angaben zum Bauwerk und 

zur Ausführung einzureichen.62 Es handelt sich denn auch um diese Auflage des 

Amtsberichts, auf welche sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid stützt bzw. 

61 Vgl. Ziffer 4.2 des Amtsberichts des TBA OIK II vom 13. Februar 2015, Vorakten, pag. 22.
62 Vgl. Vorakten, pag. 22.

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verweist. Insofern kann nicht von einer willkürlichen Argumentation der Vorinstanz 

gesprochen werden. Sollten die Sicherheitsvorschriften der BauV während der 

Bauausführung missachtet werden, hat der Beschwerdeführer im Übrigen die Möglichkeit, 

bei der Gemeinde mit baupolizeilicher Anzeige zu intervenieren.

Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde auch in Bezug auf die Rüge betreffend 

die Postautohaltestelle als unbegründet.

19. Strassenmässige Erschliessung

a) Die Bauparzelle wird über die private Strassenparzelle des Beschwerdeführers, den 

O.________weg, erschlossen. Zu Gunsten des Baugrundstücks Nr. I.________ und zu 

Lasten der Strassenparzelle Nr. C.________ besteht im Grundbuch ein Wegrecht. Der 

Beschwerdeführer bestreitet zwar nicht den Bestand dieses Wegrechts. Er macht jedoch 

geltend, aus dem Wortlaut des betreffenden Dienstbarkeitsvertrages ergebe sich, dass der 

O.________weg für Bauvorhaben, die von den geltenden Erlassen abweichen oder eine 

Ausnahmebewilligung erfordern, nicht benutzt werden dürfe. Folglich fehle es an einer 

genügenden strassenmässigen Erschliessung.

b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das 

Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig 

bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die 

Erschliessung ist (rechtlich) sichergestellt, wenn genügende Anlagen bereits bestehen und 

die Bauherrschaft berechtigt ist, sie für ihr Bauvorhaben zu nutzen. Bei bereits 

bestehenden Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund setzt dies voraus, dass im 

Zeitpunkt der Baubewilligung entweder ein rechtskräftiger Überbauungs- oder 

Strassenplan, der die Anlagen festlegt, oder eine Vereinbarung zwischen den beteiligten 

Grundeigentümern, die der Bauherrschaft das Recht zur Erstellung und Erhaltung der 

Anlagen einräumt, besteht (Art. 4 Abs. 1 Bst. c BauV).63 Setzt die Baurechtsgesetzgebung 

den Bestand ziviler Rechte voraus, wie dies bei der Frage der Sicherstellung der 

Erschliessung bzw. einer Zufahrt über fremden Grund der Fall ist, wird deren Bestand und 

Umfang im Baubewilligungsverfahren vorfrageweise geprüft. Darüber hinaus sind 

63 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 12 mit Hinweisen.

RA Nr. 110/2017/12 39

privatrechtliche Fragen nicht Gegenstand des öffentlich-rechtlichen 

Baubewilligungsverfahrens.64

c) Die fragliche Dienstbarkeit ist im Grundbuch sowohl beim berechtigten wie auch beim 

belasteten Grundstück lediglich mit dem Stichwort "Wegrecht" eingetragen. Für die 

Bestimmung des genauen Umfangs der Dienstbarkeit muss deshalb auf den Erwerbstitel, 

mithin den Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Juli 1985, zurückgegriffen werden.65 Dieser 

äussert sich zum Wegrecht der Bauparzelle in Ziffer 3 wie folgt:

"Bezüglich der Parzelle Nr. I.________ soll das Fuss- und Fahrwegrecht den ungehinderten Zugang in dem 

Umfange erlauben, wie dies sowohl für die heutige Nutzung wie auch für die zukünftige Nutzung des 

berechtigten Grundstückes nötig und angemessen ist.

Bezüglich der zukünftigen Nutzung gilt die Einschränkung, dass das Fuss- und Fahrwegrecht nur insoweit 

beansprucht werden kann, als zukünftige Bauvorhaben den baurechtlichen Bestimmungen der Erlasse der 

Gemeinde Zollikofen und den kantonalen und eidgenössischen Gesetzen entsprechen."

Aus der vorstehend zitierten Passage des Dienstbarkeitsvertrages geht zunächst hervor, 

dass es sich vorliegend grundsätzlich um ein umfassendes Wegrecht handelt. Für 

zukünftige Bauvorhaben – wie dem vorliegend umstrittenen – gilt jedoch die 

Einschränkung, wonach das Wegrecht nur dann benutzt werden darf, wenn das 

betreffende Bauvorhaben der einschlägigen Baugesetzgebung entspricht. Entgegen den 

Ausführungen des Beschwerdeführers kann daraus jedoch nicht abgeleitet werden, dass 

für ein Bauvorhaben, welches eine Ausnahmebewilligung erfordert, das Wegrecht nicht 

beansprucht werden darf. Denn Ausnahmeregelungen sind ebenso Teil der baurechtlichen 

Bestimmungen, wie die anderen Vorschriften der Baugesetzgebung auch.66 Sind die 

Voraussetzungen für die Gewährung von Ausnahmen – wie es vorliegend der Fall ist 

(E. 10 und 14) – erfüllt, ist die Baute materiell rechtmässig. Dass für ein materiell 

rechtmässiges Bauvorhaben eine Einschränkung für das Wegrecht gelten soll, geht aus 

dem Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrages sodann nicht hervor. Wie sich nachfolgend 

erweisen wird bzw. wie sich aus den vorstehenden Ausführungen bereits ergeben hat, 

verletzt das Bauvorhaben auch ansonsten keine Vorschriften. Die strassenmässige 

64 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a mit Hinweisen.
65 VGE 21463 vom 11.3.2003, E. 3c/bb.
66 Daniel Gallina, Die Ausnahme bestätigt die Regel, in KPG-Bulletin 3/2002, S. 50 ff.; Aldo Zaugg/Peter 
Ludwig, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 N. 1 ff.

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Erschliessung des Bauvorhabens über den O.________weg ist somit sichergestellt. Die 

Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkt als unbegründet.

20. Entwässerung

a) Die Beschwerdegegner beabsichtigen, das gesamte Wasser aus der Grundstück- 

und Dachentwässerung der Abwasserleitung auf der Strassenparzelle Nr. C.________ 

zuzuführen. Letztere steht im Eigentum des Beschwerdeführers. Dieser macht zunächst 

geltend, die Abflussleistung der genannten Leitung sei bereits heute am Limit. Entgegen 

den Ausführungen des Departements Tiefbau, Ver- und Entsorgung der Gemeinde 

Zollikofen (TVE) gäbe es keine Kapazitätsreserve mehr. So berücksichtige das TVE nicht, 

dass es sich bei einer der Liegenschaften, die bereits an die Abwasserleitung auf der 

Parzelle Nr. C.________ angeschlossen sind, um ein Dreifamilien- und nicht bloss um ein 

Einfamilienhaus handle; das TVE sei bei seinen Berechnungen deshalb von einer zu tiefen 

Gesamtbelastung ausgegangen. Die von den Beschwerdegegnern beabsichtigte 

Entwässerung überschreite folglich die maximale Abflussleistung der betreffenden 

Abwasserleitung. Dies führe wiederum zu einer Verschärfung der insbesondere bei starken 

Regenfällen bestehenden Rückstauproblematik und des damit einhergehenden 

Schadenpotenzials. Dies gelte umso mehr, als dass neben dem Schmutz- auch das 

Dachwasser in die Abwasserleitung eingespeist werden soll, was ohnehin unzulässig sei. 

Der Beschwerdeführer rügt weiter, den Beschwerdegegnern fehle es an den nötigen 

Dienstbarkeiten, um ihr Grundstück über die Parzelle Nr. C.________ zu entwässern. 

Folglich sei ihr Grundstück bezüglich Entwässerung auch nicht genügend erschlossen. 

Schliesslich kritisiert der Beschwerdeführer den Amtsbericht des TVE vom 16. Januar 

2015. Dieser wiederhole lediglich allgemeine Bedingungen sowie Auflagen und gehe nicht 

auf das konkrete Bauprojekt ein. Zudem werde darin die Einreichung der erforderlichen 

Pläne erst vor Baubeginn und damit erst nach erteilter Baubewilligung verlangt. Es sei 

daher fraglich, ob der genannte Amtsbericht überhaupt eine genügende Grundlage für die 

Erteilung der Gewässerschutzbewilligung darstelle.

b) Nach Art. 7 Abs. 2 GSchG67 und Art. 17 KGV68 ist nicht verschmutztes Abwasser 

versickern zu lassen, sofern die örtlichen Verhältnisse dies erlauben. Art. 68 Abs. 1 BR 

67 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; 
SR 814.20).

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präzisiert, dass Dachwasser, wenn technisch möglich, durch Versickerung zu entsorgen 

oder vom Schmutzwasser getrennt abzuleiten ist. Sofern das Dachwasser nicht versickern 

kann, ist dieses zusammen mit dem verschmutzten Abwasser ins (Misch-

)Abwasserleitungsnetz einzuleiten (Art. 16 Abs. 2 Bst. a i.V.m. Art. 16 Abs. 4 AEntR69). Das 

Baugrundstück befindet sich gemäss Versickerungskarte des Kantons Bern70 in einer Zone 

mit schlechter Durchlässigkeit. Dementsprechend hat das TVE in seiner Stellungnahme 

vom 4. September 2015 denn auch festgehalten, das Bauvorhaben liege in einem 

Perimeter, welcher Versickerungsanlagen für anfallendes Dachwasser nicht zulasse.71 

Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegner planen, 

das Dachwasser zusammen mit dem Schmutzwasser in die Kanalisation einzuleiten.

c) Die Abflussleistung der bestehenden Leitung auf der Parzelle Nr. C.________ beträgt 

gemäss Stellungnahme des TVE vom 4. September 2015 2'694 l/min. Die 

Gesamtbelastung der Leitung betrage hingegen 2'160 l/min. Daraus ergebe sich eine 

Kapazitätsreserve von 534 l/min. Bei der Berechnung der Gesamtbelastung berücksichtigte 

das TVE die Entwässerung der fünf bereits an die betreffende Abwasserleitung 

angeschlossenen Liegenschaften (je 300 l/min), die Strassenentwässerung des 

O.________wegs (360 l/min) sowie die Entwässerung des umstrittenen Bauvorhabens 

(300 l/min).72

Der Beschwerdeführer rügt, der Wert für die Entwässerung der bestehenden 

Liegenschaften müsste zweimal um 300 l/min erhöht werden, da es sich bei einer der 

Liegenschaften nicht bloss um ein Einfamilienhaus, sondern um ein Dreifamilienhaus 

handle; die Gesamtbelastung betrage demnach 2'760 l/min. Folglich bestehe keine 

Kapazitätsreserve, sondern eine Überschreitung der maximalen Abflussleistung um 

66 l/min.

Den Ausführungen des Beschwerdeführers kann nicht gefolgt werden. Wie der 

Stellungnahme des TVE vom 4. September 2015 zu entnehmen ist, setzt sich die 

Abflussmenge der geplanten Liegenschaft in der Höhe von 300 l/min einerseits aus 

68 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1).
69 Abwasserentsorgungsreglement der Einwohnergemeinde Zollikofen vom 19. September 2012 (AEntR).
70 Einsehbar unter: <https://www.geo.apps.be.ch/de/karten/kartenangebot-1.html?view=sheet&guid=23195dad-
dd61-4309-851b-e4b4e2f29d39&catalog=maps&type=complete&preview=search_list>.
71 Vgl. Vorakten, pag. 4.
72 Vgl. Vorakten, pag. 4.

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Schmutzwasser und andererseits aus Regenwasser zusammen; Letzteres macht dabei 

mehr als die Hälfte aus. Es ist nicht ersichtlich, weshalb dies bei den fünf bestehenden 

Liegenschaften anders sein sollte; dies wird vom Beschwerdeführer auch nicht geltend 

gemacht. Die Menge an abfliessendem Regenwasser ist unabhängig von der Anzahl 

Wohnungen pro Liegenschaft. Wenn überhaupt dürfte vorliegend also lediglich eine 

allfällige Mehrbelastung durch Schmutzwasser berücksichtigt werden. Selbst wenn dafür 

aber zweimal 150 l/min berechnet würden, mithin je die Hälfte der jeweiligen 

Abflussmenge, bliebe eine Kapazitätsreserve von 234 l/min übrig. Die bestehende 

Abwasserleitung auf der Parzelle Nr. C.________ weist demnach eine genügend grosse 

Kapazität auf, um auch das Wasser aus der Grundstück- und Dachentwässerung der 

Bauparzelle aufzunehmen.

Das TVE hat gemäss Stellungnahme vom 4. September 2015 sodann keine Kenntnis von 

Rückstauproblemen bezüglich der in Frage stehenden Abwasserleitung.73 Der 

Beschwerdeführer legt auch keine Fotos oder andere Unterlagen vor, welche die von ihm 

behaupteten Wassereintritte dokumentieren würden. Er verweist einzig auf verschiedene 

Eingaben der Eheleute K.________, welche Eigentümer der Nachbarparzellen 

Nrn. M.________ und P.________ sind. Dabei handelt es sich jedoch in erster Linie um 

blosse Anmeldungen von Rechtsverwahrungen, die ebenfalls keine näheren Angaben zu 

den angeblichen Wassereintritten machen. Angesichts dieser Ausgangslage und des 

Umstands, wonach die betreffende Abwasserleitung auch nach Realisierung des 

umstrittenen Bauvorhabens über eine deutliche Kapazitätsreserve verfügt, ist nicht 

ersichtlich, inwiefern sich die von den Beschwerdegegnern geplante Entwässerung 

nachteilig für den Beschwerdeführer oder die übrigen Nachbarn auswirken sollte.

d) Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich schliesslich, dass sich das TVE 

zumindest in seiner Stellungnahme vom 4. September 2015 eingehend mit dem konkreten 

Bauprojekt auseinandergesetzt hat. Beim Kanalisationsplan, welcher gemäss Amtsbericht 

des TVE vom 16. Januar 2015 vor Baubeginn zur Genehmigung eingereicht werden muss, 

handelt es sich zudem um einen Ausführungsplan.74 Es ist daher nicht zu beanstanden, 

dass dieser erst nach Erteilung der Baubewilligung eingereicht werden muss. Nach dem 

Gesagten stellt der Amtsbericht vom 16. Januar 2015 zusammen mit der Stellungnahme 

73 Vgl. Vorakten, pag. 4.
74 Vgl. Vorakten, pag. 5.

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vom 4. September 2015 eine genügende Grundlage für die Gewässerschutzbewilligu