# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 87b4ebda-4a3a-5642-8b14-53abf344cac1
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-11
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 11.07.2019 120 2019 10
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_120-2019-10_2019-07-11.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 120/2019/10 Bern, 11. Juli 2019

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

Frau C.________
Beschwerdeführerin 3

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

Frau E.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________

und

G.________
Beigeladene 1

vertreten durch Herrn Fürsprecher H.________

I.________
Beigeladene 2

sowie

Baupolizeibehörde der Gemeinde Ins, Gemeinderat, Dorfplatz 2, 3232 Ins

betreffend die Verfügung der Baupolizeibehörde der Gemeinde Ins vom 17. Dezember 
2018 (Einfamilienhaus, Unterschreiten Grenzabstand)

RA Nr. 120/2019/10 2

I. Sachverhalt

1. Am 19. Juli 2013 bewilligte das Regierungsstatthalteramt Seeland der 

Beschwerdegegnerin den Abbruch eines Gebäudes und den Neubau von drei 

Einfamilienhäusern mit Autounterstand auf den Parzellen Ins Grundbuchblatt 

Nr. J.________ und Nr. K.________. Für die ebenfalls beantragte Erweiterung eines 

Schopfs erteilte es den Bauabschlag.1 Die Parzelle Nr. J.________, auf welcher die 

Einfamilienhäuser erstellt werden sollen, liegt in der Wohnzone (W2), die Parzelle 

Nr. K.________ mit dem Autounterstand in der Dorfkernzone A (KA). Die 

Beschwerdeführenden, die gegen das Vorhaben Einsprache geführt hatten, wohnen auf 

der Nachbarparzelle Nr. L.________, an welcher der Beschwerdeführer 1 und die 

Beschwerdeführerin 3 Stockwerkeigentum haben. Die Parzelle Nr. L.________ liegt in der 

Dorfkernzone A (KA). Sie grenzt auf einer Länge von rund 4,50 m an die Parzelle 

Nr. J.________.

2. Im zweiten Halbjahr 2016 führte die Beigeladene 2 im Auftrag der Gemeinde Ins die 

Schnurgerüstabnahmen für die drei Einfamilienhäuser durch. Für das am nächsten zur 

Parzelle Nr. L.________ der Beschwerdeführenden gelegene Haus "M.________" erfolgte 

die Abnahme am 22. November 2016.2 Die Beigeladene 2 machte dabei keine 

Beanstandungen bezüglich des Grenzabstands zur Parzelle Nr. L.________.

3. Am 9. Februar 2017 bewilligte die Gemeinde der Beschwerdegegnerin eine 

nachträgliche Projektänderung mit diversen kleinen Anpassungen.3 Die Setzung der 

projektierten Gebäude im Gelände blieb dabei unverändert.

1 Baubewilligungsakten des Regierungsstatthalteramts Seeland bbew 1281/2010, pag. 195 ff.
2 Akten Baubewilligungskontrolle 2009-0026, pag. 5
3 Akten Baubewilligungskontrolle 2009-0026, pag. 33. Auf der Projektänderungsbewilligung ist eine irreführende 
Adresse vermerkt; gemäss den bewilligten Plänen vom 19. Januar 2017 betrifft die Bewilligung die Parzelle 
Nr. J.________ der Beschwerdegegnerin

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4. Mit Schreiben vom 7. April 2017 zeigten u.a. die Beschwerdeführenden 1-3 der 

Gemeinde an, dass das Bauvorhaben in verschiedener Hinsicht nicht bewilligungskonform 

ausgeführt werde.4 Die Gemeinde nahm mit Antwortschreiben vom 21. April 2017 zu den 

angeführten Punkten Stellung und erklärte sinngemäss, die Bauausführung erfolge 

korrekt.5 Die Beschwerdeführenden wandten sich in der Folge mit Aufsichtsanzeige an das 

Regierungsstatthalteramt Seeland. Das Regierungsstatthalteramt verfügte am 8. Januar 

2018, dass der Anzeige keine Folge gegeben werde.6

5. Am 2. Oktober 2018 bewilligte die Gemeinde der Beschwerdegegnerin eine 

nachträgliche Projektänderung, wonach die Luft-Wasser-Wärmepumpen der drei 

Einfamilienhäuser statt im Gebäudeinneren neu im Split-System mit jeweils an der 

Ostfassade aufgestellten Aussengeräten erstellt werden sollten. Sie ordnete an, dass das 

auf der Westseite des Gebäudes N.________strasse P.________ (entspricht Haus 

"M.________" gemäss den am 19. Juli 2013 bewilligten Plänen) angebrachte Aussengerät 

bis 15. Januar 2019 entfernt werden müsse.

6. Mit Schreiben vom 11. April 2018 zeigte der Beschwerdeführer 1 im Namen der 

Beschwerdeführenden 1-3 der Gemeinde an, dass beim Gebäude N.________strasse 

P.________ der gesetzliche Grenzabstand nicht eingehalten werde. Die Gemeinde 

beauftragte die Beigeladene 2 mit der Kontrolle des Grenzabstands. Diese nahm am 11. 

April 2018 Kontrollmessungen vor, welche ergaben, dass der Abstand der westlichen 

Gebäudeecke des Gebäudes N.________strasse P.________ (Haus "M.________") 

2,99 m beträgt. Die nordwestliche Fassade des Gebäudes verläuft nicht exakt parallel zur 

Grundstücksgrenze, sondern nähert sich dieser leicht an. Am Ort des geringsten Abstands 

zwischen der Grenze zu Parzelle Nr. L.________ und dem Gebäude "M.________" beträgt 

der von der Beigeladenen 2 gemessene Abstand 2,88 m. Gemäss den Feststellungen der 

Beigeladenen 2 hätte gemäss dem bei der Schnurgerüstabnahme am 22. November 2016 

abgesteckten Projekt der Abstand an der westlichen Gebäudeecke 3,03 m betragen sollen 

und am Ort des geringsten Abstands zwischen Nordwestfassade und Parzellengrenze 

4 Akten Baubewilligungskontrolle 2009-0026, pag. 32
5 Akten Baubewilligungskontrolle 2009-0026, pag. 30
6 Akten Baubewilligungskontrolle 2009-0026, pag. 15

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2,92 m. Die Beigeladene 2 stellte demnach eine Differenz zwischen Projekt und 

gemessener Fassade von 0,04 m fest.7

Die Gemeinde ordnete am 18. April 2018 die sofortige Einstellung der Bauarbeiten an der 

Nordfassade des Gebäudes N.________strasse P.________ sowie an der Umgebung 

zwischen diesem Gebäude und der Parzellengrenze zur Liegenschaft Nr. L.________ an.

Am 21. Juni 2018 reichte die Beschwerdegegnerin ein nachträgliches 

Projektänderungsgesuch mit Ausnahmegesuch betreffend Unterschreitung des 

Grenzabstands ein. Die Beschwerdeführenden erhoben dagegen sinngemäss Einsprache.8

Mit Bau- und Wiederherstellungsentscheid vom 17. Dezember 2018 erteilte die Gemeinde 

dem nachträglichen Baugesuch mit Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des kleinen 

Grenzabstands um 0,01 – 0,12 m den Bauabschlag. Sie verzichtete auf die Anordnung 

einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und hob die 

Baueinstellungsverfügung vom 18. April 2018 auf.

7. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 18. Januar 2019 Beschwerde bei 

der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen die 

Aufhebung des angefochtenen Entscheids, soweit damit auf die Wiederherstellung 

verzichtet und die Baueinstellung aufgehoben wird. Die Beschwerdegegnerin sei zu 

verpflichten, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Eventuell sei der 

angefochtene Entscheid bezüglich Verzicht auf die Wiederherstellung und Aufhebung der 

Baueinstellung aufzuheben und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die 

Gemeinde zurückzuweisen.

8. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet9, holte die Vorakten 

ein und führte den Schriftenwechsel durch. Auf Antrag der Beschwerdegegnerin hin 

beteiligte es die von dieser mit der Bauleitung betrauten G.________ als Beigeladene 1 am 

7 Vorakten Baupolizeiverfahren, pag. 3 und 5
8 Vorakten Baupolizeiverfahren, pag. 55
9 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191)

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Verfahren und gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, sich hierzu zu äussern. Die 

Gemeinde Ins begrüsste mit Stellungnahme vom 11. Februar 2019 die Beiladung der 

G.________ und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die übrigen 

Verfahrensbeteiligten äusserten sich nicht zur Beiladung der G.________.

Die Beigeladene 1 beantragte mit Eingabe vom 15. Februar 2019, dass die I.________ 

ebenfalls zum Verfahren beizuladen sei, da sie die Schnurgerüstabsteckung vorgenommen 

und die Kontrollberechnungen erstellt habe. Das Rechtsamt gewährte den 

Verfahrensbeteiligten dazu mit Verfügung vom 20. Februar 2019 das rechtliche Gehör. Die 

Beschwerdegegnerin beantragte mit Beschwerdeantwort vom 15. Februar 2019 die 

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Frage der 

Beiladung der I.________ äusserte sie sich nicht. Die Gemeinde erklärte mit Schreiben 

vom 28. Februar 2019 ihr Einverständnis mit der Beiladung der Letzteren.

Die Beigeladene 1 schloss mit Stellungnahme vom 28. Februar 2019 auf Abweisung der 

Beschwerde. Sie beantragte zudem, die Baueinstellungsverfügung vom 18. April 2018 sei 

sofort aufzuheben.

Mit Verfügung vom 26. März 2019 hielt das Rechtsamt fest, dass sich die 

Verfahrensbeteiligten ausdrücklich oder stillschweigend mit der Beiladung der I.________ 

einverstanden erklärt haben. Es lud die I.________ als Beigeladene 2 zum Verfahren bei 

und gab ihr Gelegenheit zur Stellungnahme. Das Rechtsamt gab zudem der Beigeladenen 

1 Gelegenheit zur Begründung ihres Gesuchs um sofortige Aufhebung der 

Baueinstellungsverfügung vom 18. April 2018. Es wies darauf hin, dass bei unbenutztem 

Fristablauf davon ausgegangen werde, dass der Antrag auf Erlass vorsorglicher 

Massnahmen zurückgezogen bzw. dass beantragt werde, die Baueinstellungsverfügung 

solle mit dem Entscheid in der Hauptsache aufgehoben werden.

Die Beigeladene 2 nahm mit Eingabe vom 24. April 2019 Stellung. Sie stellte keinen 

Antrag, äusserte sich aber zum Sachverhalt.

Mit Verfügung vom 13. Mai 2019 stellte das Rechtsamt fest, dass die Beigeladene 1 innert 

der gesetzten Frist keine Begründung zum Gesuch um sofortige Aufhebung der 

Baueinstellungsverfügung eingereicht habe. Es gab den Beteiligten Gelegenheit zur 

Einreichung von Schlussbemerkungen. Die Beschwerdeführenden halten mit 

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Schlussbemerkungen vom 21. Juni 2019 an ihrer Beschwerde fest. Die Gemeinde 

verzichtete mit Schreiben vom 28. Mai 2019 auf Schlussbemerkungen. Die 

Beschwerdegegnerin bekräftigt mit Schlussbemerkungen vom 4. Juni 2019 ihren Antrag 

auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Beigeladene 1 hält mit 

Schlussbemerkungen vom 4. Juni 2019 an ihren Anträgen auf Abweisung der Beschwerde 

und (sinngemäss) Bestätigung des angefochtenen Entscheids fest. Die Beigeladene 2 hat 

auf Schlussbemerkungen verzichtet, jedoch eine Kostenzusammenstellung eingereicht.

9. Auf die in den Rechtsschriften angeführten Argumente wird, soweit für den Entscheid 

wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Gemäss Art. 49 Abs. 1 BauG10 können baupolizeiliche Verfügungen nach Art. 45 bis 48 

BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Beschwerde bei der BVE angefochten werden. 

Die Beschwerdeführenden sind als anzeigende Nachbarn durch den angefochtenen 

Entscheid, mit dem auf die Wiederherstellung verzichtet und die Baueinstellung 

aufgehoben wird, beschwert und daher zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre form- und 

fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Beiladung

a) Die instruierende Behörde lädt Dritte von Amtes wegen oder auf Antrag zum 

Verfahren bei, wenn deren schutzwürdige Interessen durch den Entscheid betroffen 

werden; dadurch wird der Entscheid auch für die Beigeladenen verbindlich (Art. 14 Abs. 1 

VRPG11). Beigeladene haben im Verfahren Parteistellung (Art. 14 Abs. 2 VRPG).

10 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
11 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

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b) Die Beigeladene 1 wurde bereits im erstinstanzlichen Verfahren beigeladen.12 Die 

Beiladung bleibt bis zur förmlichen Entlassung – auch instanzenübergreifend – bestehen. 

Es ist von Amtes wegen zu prüfen, ob die Voraussetzungen zur Beiladung erfüllt sind 

(Art. 20a VRPG).13

Im Unterschied zur Hauptpartei ist für die Beiladung nicht ein unmittelbares bzw. direktes, 

sondern ein bloss indirektes bzw. mittelbares Betroffensein erforderlich.14 Ein 

Beiladungsinteresse kann insbesondere vorliegen, wenn das Verfahrensergebnis sich 

auswirkt auf eine Rechtsbeziehung zwischen einer beteiligten Partei oder Behörde und 

einem von diesen beauftragten Architektur- oder Ingenieurbüro.15

Bei der Beigeladenen 1 handelt es sich nicht um die Verfasserin des am 19. Juli 2013 

bewilligten Projekts. Sie wurde aber von der Beschwerdegegnerin mit der Ausführung des 

Vorhabens betraut. Im Verfahren betreffend die Projektänderungsbewilligungen vom 

9. Februar 2017 und vom 2. Oktober 2018 trat die Beigeladene 1 als Projektverfasserin 

auf. Sie beteiligte sich im Baupolizeiverfahren der Gemeinde und zeichnete bei der 

nachträglichen Projektänderung mit Ausnahmegesuch betreffend Unterschreitung des 

Grenzabstands als Projektverfasserin. Damit ist davon auszugehen, dass sie durch den 

Entscheid in schutzwürdigen Interessen betroffen wird und daher auch im 

Beschwerdeverfahren beizuladen war. Die Entlassung der Beigeladenen 1 aus dem 

Verfahren wurde denn auch von keiner Seite beantragt.

c) Die Beigeladene 1 beantragte in ihrer Stellungnahme vom 15. Februar 2019, dass 

auch die I.________ zum Verfahren beigeladen werden solle. Diese habe die 

Schnurgerüstabnahme für die Gemeinde durchgeführt und dabei nicht auf die 

Unterschreitung des Grenzabstands hingewiesen. Daher treffe die I.________ eine 

Verantwortung für die Abweichung von der Baubewilligung. Die Verfahrensbeteiligten 

haben der Beiladung der I.________ ausdrücklich oder stillschweigend zugestimmt. Das 

Rechtsamt hat sie mit Verfügung vom 26. März 2019 zum Verfahren beigeladen. Da ihr 

12 Vorakten Baupolizeiverfahren, pag. 23
13 VGE 2017/121 vom 19.3.2018, E. 1.3; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 
1997, Art. 14 N. 4
14 VGE 2017/121 vom 19.3.2018, E. 1.3; BVR 2008 S. 396 E. 2.5.1; BVR 2007 S. 562 E. 1.3 mit Hinweisen
15 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 14 N. 3

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vorgeworfen wird, für den rechtswidrigen Zustand verantwortlich zu sein, ist sie in 

schutzwürdigen Interessen betroffen.

3. Streitgegenstand

a) Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass die Beschwerdegegnerin bei der 

Ausführung des Bauvorhabens immer wieder von der Baubewilligung abgewichen sei. Die 

Beschwerdeführenden hätten verschiedentlich intervenieren müssen, um die Einhaltung 

der Baubewilligung durchzusetzen. Die Beschwerdegegnerin gebe zudem bei der 

Ausschreibung der Gebäude auf homegate.ch eine Wohnfläche an, welche die maximal 

zulässige Ausnützung deutlich überschreite. Die Beschwerdeführenden befürchten, dass 

sich die Beschwerdegegnerin über die gesetzlichen Grenzen hinaus Vorteile verschaffen 

wolle.

Verstösse im Rahmen einer Bautätigkeit können verschiedene rechtliche Folgen nach sich 

ziehen. Unter den Voraussetzungen von Art. 50 ff. BauG können die Verantwortlichen für 

unzulässige Bautätigkeiten oder Widerhandlungen gegen baupolizeiliche Anordnungen 

strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden. Im vorliegenden baurechtlichen 

Beschwerdeverfahren ist jedoch nicht zu prüfen, ob strafrechtliche Tatbestände erfüllt sind. 

Anfechtungsobjekt der vorliegenden Beschwerde ist der Entscheid der Gemeinde vom 

17. Dezember 2018. Nur die darin behandelten baurechtlichen Fragen sind im 

Baubeschwerdeverfahren zu überprüfen.

b) Der Streitgegenstand braucht sich nicht mit dem Anfechtungsobjekt zu decken, kann 

aber auch nicht über dieses hinausgehen. Innerhalb dieses Rahmens bestimmen die 

Parteien den Streitgegenstand. Sowohl für das Einleiten eines Beschwerdeverfahrens als 

auch für dessen Umfang und eine allfällige vorzeitige Beendigung gilt somit die 

Verfügungs-   oder Dispositionsmaxime sowie das Rügeprinzip. Die Parteien können den 

Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht erweitern, sondern nur einschränken.16

c) Die Beschwerdeführenden beantragen mit ihrer Beschwerde die Aufhebung der 

Ziffern 2 und 3 des angefochtenen Entscheids, wonach auf die Wiederherstellung 

16 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 72 N. 6 bis 8

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verzichtet und die Baueinstellungsverfügung vom 18. April 2018 aufgehoben wird. 

Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet demnach die Frage, ob auf die 

Wiederherstellung verzichtet und die Baueinstellungsverfügung aufgehoben werden kann. 

Ziffer 1 des Entscheids der Gemeinde Ins vom 17. Dezember 2018, womit der 

nachträglichen Projektänderung mit Ausnahmegesuch zur Unterschreitung des 

Grenzabstands der Bauabschlag erteilt wird, ist nicht angefochten.

Die Beschwerdeführenden zweifeln die Zuständigkeit der Gemeinde bezüglich des 

Bauabschlags an, ohne diesen anzufechten. Bei erheblichen Mängeln des angefochtenen 

Entscheids, namentlich Unzuständigkeit der Behörde, könnte die BVE von Amtes wegen 

einschreiten (Art. 40 Abs. 3 BauG). Dafür besteht aber hier kein Anlass. Bei 

Projektänderungen während der Bauausführung richtet sich die Zuständigkeit allein nach 

der Änderung (Art. 43 Abs. 5 BewD17). Die Gemeinde ist dafür zuständig (Art. 9 Abs. 1 

BewD).

d) Die Beigeladenen können im Rahmen des Streitgegenstandes Anträge stellen, 

diesen jedoch nicht erweitern.18 Sie können daher vorliegend den Streitgegenstand nicht 

auf den Bauabschlag ausdehnen. Auf Vorbringen, die sich gegen die Erteilung des 

Bauabschlags richten bzw. mit denen argumentiert wird, dass die Voraussetzungen einer 

Ausnahmebewilligung gegeben seien, ist nicht einzugehen.

4. Fairnessgebot

a) Die Beschwerdeführenden werfen der Gemeinde eine Ungleichbehandlung der 

Parteien vor. Auf entsprechendes Ersuchen der Beigeladenen 1 habe die Gemeinde die 

Eröffnung ihres Entscheides auf Mitte Dezember 2018 in Aussicht gestellt. Als die 

Beschwerdeführenden ihrerseits aufgrund einer bevorstehenden Auslandabwesenheit 

ihres Rechtsvertreters die Eröffnung des Entscheids erst ab 7. Januar 2019 beantragten, 

habe die Gemeinde ihrem Begehren jedoch keine Folge gegeben.

b) Der Verfahrensablauf ist nach der Rechtshängigkeit durch den Amtsbetrieb 

gekennzeichnet. Die Verfahrensleitung liegt bei der instruierenden Behörde. Diese hat die 

17 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
18 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 14 N. 5

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gesetzlichen Verfahrensgrundsätze zu beachten und sich an den Prinzipien der 

Gleichbehandlung der Parteien (Waffengleichheit), der Verfahrensökonomie (möglichst 

einfaches und effizientes Vorgehen) und der Beschleunigung (rasches und sorgfältiges 

Verfahren) zu orientieren.19 Wenn diese Grundsätze miteinander im Konflikt stehen, muss 

die Behörde eine Interessenabwägung vornehmen.

c) Die Parteien bzw. ihre Vertreter haben keinen Anspruch darauf, dass das Datum der 

Entscheideröffnung ihren persönlichen Umständen angepasst wird. Dies gilt insbesondere, 

wenn das Streben nach Prozessökonomie und Beschleunigung dagegen spricht (vgl. 

Art. 20a Abs. 2 VRPG). Vorliegend hat die Gemeinde nach dem Ersuchen der 

Beigeladenen 1 betreffend Eröffnungsdatum den zu erwartenden Eröffnungszeitpunkt 

bekannt gegeben, wobei offen ist, ob und inwiefern sie diesen dem Wunsch der 

Beigeladenen 1 anpasste. Das Fairnessgebot hätte es als angezeigt erscheinen lassen, 

dass die Gemeinde auf das Ersuchen der Beschwerdeführenden mit dem Hinweis reagiert, 

ob sie diesem Folge geben werde oder nicht. Dafür war ausreichend Zeit. Ein eigentlicher 

Eröffnungsfehler liegt aber nicht vor. Die Beschwerdeführenden konnten ihre Rechte 

entsprechend den gesetzlichen Vorgaben wahrnehmen.20 Aus dem Vorgehen der 

Gemeinde ist keine Rechtsfolge abzuleiten. Die Beschwerdeführenden stellen auch keinen 

entsprechenden Antrag.

5. Abklärung des Sachverhalts, Untersuchungsgrundsatz

a) Die Beschwerdeführenden werfen der Gemeinde vor, sie habe den 

Untersuchungsgrundsatz verletzt bzw. den Sachverhalt ungenügend abgeklärt.

b) Die Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest; sie sind nicht an die 

Beweisanträge der Parteien gebunden (Art. 18 VRPG). Der Anspruch auf rechtliches 

Gehör (Art. 21 ff. VRPG) verpflichtet aber die Behörden, die von den Parteien angebotenen 

Beweise abzunehmen, sofern diese nötig sind für die Klärung des Sachverhalts. Wenn die 

Behörde bei freier, pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung gelangt, die 

vorhandenen Akten erlaubten die richtige und vollständige Feststellung des Sachverhalts 

oder die behauptete Tatsache sei für die Entscheidung der Streitsache nicht von 

19 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 16 N. 6
20 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 44 N. 25

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Bedeutung, so kann sie auf das Erheben weiterer Beweise verzichten. Diese sogenannte 

antizipierte Beweiswürdigung verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.21

c) Ob bzw. ab wann die Beschwerdegegnerin tatsächlich Kenntnis von der 

Unterschreitung des Grenzabstands hatte, lässt sich rückblickend kaum zuverlässig 

erheben. Aus den von den Beschwerdeführenden angeführten anderen Abweichungen von 

der Baubewilligung lässt sich dazu nichts ableiten. Die Gemeinde verletzte weder den 

Untersuchungsgrundsatz noch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden, indem sie 

keine weiteren Beweise abnahm.

Ob die Beschwerdegegnerin als gut- oder bösgläubig zu betrachten ist, wird in Erwägung 8 

hiernach untersucht.

d) Auch im Hinblick auf die Frage, ob die Anordnung einer Wiederherstellung zumutbar 

wäre, ist die antizipierte Beweiswürdigung der Gemeinde nicht zu beanstanden. Darauf 

wird in Erwägung 9d hiernach näher eingegangen.

e) Die Beigeladene 1 beantragt in ihrer Stellungnahme vom 28. Februar 2019 die 

Durchführung eines Augenscheins und die Nachmessung des effektiven Grenzabstands. 

Es besteht jedoch kein Anlass, an der Korrektheit der Messung der Beigeladenen 2 zu 

zweifeln, zumal sie mit einer Abweichung von lediglich 0,04 m mit der 

Schnurgerüstmessung übereinstimmt.

6. Widerrechtlichkeit

a) Die Gemeinde erwog im angefochtenen Entscheid, gemäss den Kontrollmessungen 

der Beigeladenen 2 betrage der Abstand des Gebäudes "M.________" zur Parzelle 

Nr. L.________ der Beschwerdeführenden zwischen 2,99 m und 2,88 m. Damit werde der 

kleine Grenzabstand gemäss der kommunalen Nutzungsregelung unterschritten.

b) Nach Art. 46 Abs. 1 GBR22 beträgt in der Wohnzone W2 der kleine Grenzabstand 

(kGA) 3 m. Dieser ist mit dem festgestellten Abstand nicht eingehalten. Damit liegt eine 

21 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen
22 Baureglement der Gemeinde Ins vom 20. März 2000 (Datum der Genehmigung durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung AGR)

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materielle Rechtswidrigkeit vor, d.h. ein Verstoss gegen die Vorschriften des 

Gemeindebaureglements.

c) Es fällt jedoch auf, dass nach den Feststellungen der Beigeladenen 2 die 

Abweichung zum Projekt lediglich 0,04 m beträgt. Die Beigeladene 2 führt in ihrer 

Stellungnahme vom 24. April 2019 aus, dass damit die massgebende Standardabweichung 

von 0,05 m eingehalten sei und folglich die heutige Lage der Gebäude den Abständen 

gemäss den Baugesuchsunterlagen entsprächen.

Die Beigeladene 2 stützte sich für ihre Messungen auf den vom Regierungsstatthalteramt 

mit Gesamtbauentscheid vom 19. Juli 2013 bewilligten Situationsplan.23 Auf diesem ist der 

Abstand der westlichen Gebäudeecke des Hauses "M.________" zur Parzelle 

Nr. L.________ mit 3,00 m angegeben. Auf dem Situationsplan ist ersichtlich, dass die 

Parzellengrenze nicht parallel zur Nordwestfassade des Hauses "M.________" verläuft, 

sondern dass diese sich annähern. Die westliche Gebäudeecke des Hauses "M.________" 

ist dabei der Ort des grössten Abstands zur Grenze mit Parzelle Nr. L.________. Aus dem 

Situationsplan geht somit hervor, dass der minimale Grenzabstand zwischen der 

Nordwestfassade und der Parzelle Nr. L.________ nicht durchgängig eingehalten ist. Die 

Beigeladene 2 errechnete aus dem bewilligten Situationsplan einen Abstand zwischen 

Nordwestfassade und der Parzellengrenze mit dem Grundstück Nr. L.________ von 

2,92 m bis 3,03 m.24

Mit dem Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramtes Seeland vom 19. Juli 2013 

wurden nebst dem fraglichen Situationsplan auch Projektpläne bewilligt. Der bewilligte Plan 

"Grundrisse, Umgebung und Werkleitungen"25 beziffert im Planabschnitt "Grundriss 

Erdgeschoss mit Umgebung 1:100" den Abstand zwischen dem Haus "M.________" und 

der Grenze zu Parzelle Nr. L.________ mit 3,00 m, und zwar am Ort des geringsten 

Abstands zwischen Fassade und Parzellengrenze (und nicht an der westlichen 

Gebäudeecke, wie auf dem Situationsplan). Nach der Darstellung auf diesem Projektplan 

ist also der kleine Grenzabstand überall eingehalten. 

23 Situationsplan im Mst. 1:500 vom 15. Februar 2013, vom Regierungsstatthalteramt Seeland gestempelt am 
19. Juli 2013; vgl. Beilage 1 zur Stellungnahme der Beigeladenen 2 vom 24. April 2019
24 Stellungnahme der Beigeladenen 2 vom 24. April 2019 sowie Vorakten Baupolizeiverfahren, pag.25
25 Im Mst. 1:100, vom 15. Februar 2013, mit Nachtrag vom 9. April 2013, vom Regierungsstatthalteramt 
gestempelt am 19. Juli 2013

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Demnach liegt ein Widerspruch zwischen den mit Gesamtbauentscheid des 

Regierungsstatthalteramtes vom 19. Juli 2013 bewilligten Plänen vor. Gemäss dem 

Situationsplan beträgt der Abstand des Gebäudes "M.________" zur Grenze mit Parzelle 

Nr. L.________ zwischen 3,03 m und 2,92 m; gemäss dem Projektplan beträgt er nirgends 

weniger als 3,00 m. Nach der Darstellung im Projektplan ist der kleine Grenzabstand 

eingehalten, nach derjenigen im Situationsplan nicht.

Das Rechtsamt hat die Akten des Baubewilligungsverfahrens beim 

Regierungsstatthalteramt eingeholt. Gemäss diesen wurden der bewilligte Situationsplan 

und die bewilligten Projektpläne vom 15. Februar 2013 im Rahmen einer Projektänderung 

vom 27. Februar 2013 eingereicht.26 Zu dieser wurden u.a. die heutigen 

Beschwerdeführenden als damalige Einsprechende angehört. Sie kritisierten u.a.: "Die 

Pläne sind widersprüchlich und falsch gezeichnet".27 Weder sie noch andere Parteien im 

Baubewilligungsverfahren thematisierten jedoch ausdrücklich den Widerspruch zwischen 

Situations- und Projektplan hinsichtlich des kleinen Grenzabstands zur Parzelle 

Nr. L.________. Auch der Nachtrag vom 9. April 2013 zur Projektänderung28 betraf diese 

Frage nicht. Die Gemeinde machte in ihrem Amtsbericht vom 13. September 2010 keinen 

diesbezüglichen Hinweis.29 Die Einhaltung der Grenzabstände an anderen Fassaden der 

projektierten Gebäude war umstritten und wurde im Gesamtbauentscheid vom 19. Juli 

2013 ausführlich thematisiert, nicht jedoch der hier streitige Abstand zwischen der 

Nordwestfassade des Gebäudes "M.________" und der Parzelle Nr. L.________.

d) Die Bauherrschaft ersucht mit Einreichung der Baubewilligungsunterlagen, wozu der 

Situationsplan und die Projektpläne gehören, um Bewilligung des darin dargestellten 

Bauvorhabens. Die korrekte Darstellung des Bauvorhabens ist somit Sache der 

Bauherrschaft.30 Insbesondere ist es Sache des Projektverfassers oder der 

Projektverfasserin, auf dem Situationsplan die baupolizeilichen Angaben einzutragen, 

namentlich die Grenzabstände.31 Das zuständige Gemeindeorgan bestätigt auf dem Plan 

26 Baubewilligungsakten des Regierungsstatthalteramts Seeland bbew 1281/2010, pag. 129
27 Baubewilligungsakten des Regierungsstatthalteramts Seeland bbew 1281/2010, pag. 135
28 Baubewilligungsakten des Regierungsstatthalteramts Seeland bbew 1281/2010, pag. 136
29 Baubewilligungsakten des Regierungsstatthalteramts Seeland bbew 1281/2010, pag. 166
30 Art. 34 BauG, Art. 10 ff. BewD
31 Art. 12 Abs. 2 i.V.m. Art. 13 Bst. f BewD

RA Nr. 120/2019/10 14

die Richtigkeit und Vollständigkeit der Darstellung.32 Die Verantwortung für die 

Ausgestaltung des Projekts und die Einhaltung der baupolizeilichen Masse bleibt jedoch 

bei der Bauherrschaft. Aus unvollständigen oder missverständlichen Plänen kann sie 

später, namentlich im Wiederherstellungsverfahren, nichts zu ihren Gunsten ableiten.33

Stellt die Baubewilligungsbehörde Mängel in den Baugesuchsunterlagen fest, weist sie das 

Gesuch zur Verbesserung zurück (Art. 18 Abs. 1 BewD). Vorliegend hat das 

Regierungsstatthalteramt die Bauherrschaft nicht zur Verbesserung der widersprüchlichen 

Pläne aufgefordert. Es ist anzunehmen, dass dem Regierungsstatthalteramt der 

Widerspruch zwischen dem Situationsplan und dem fraglichen Projektplan nicht aufgefallen 

war.

e) Ein Bauentscheid, mit dem widersprüchliche Pläne bewilligt werden, ist dennoch 

rechtsgültig. Bei unklaren oder widersprüchlichen Entscheidformeln kann die 

Entscheidbegründung zur Sinnermittlung herangezogen werden.34 Dies gilt auch, wenn mit 

der Entscheidformel widersprüchliche Pläne bewilligt werden. Nur ganz ausnahmsweise, 

wenn ein inhaltlicher Mangel den Entscheid geradezu wirkungslos, unsinnig oder unsittlich 

werden lässt, wäre der Entscheid als nichtig zu betrachten.35 Dies ist hier aber nicht der 

Fall, da mittels Auslegung der wahre Sinn des Gesamtbauentscheids ermittelt werden 

kann:

Die aus dem Situationsplan ablesbare Unterschreitung des kleinen Grenzabstands wurde 

im Baubewilligungsverfahren und auch im Gesamtbauentscheid in keiner Weise 

thematisiert. Die Bauherrschaft stellte kein diesbezügliches Ausnahmegesuch. Sie wurde 

von der Baubewilligungsbehörde weder zur Verbesserung der Pläne noch zur Einreichung 

eines Ausnahmegesuches aufgefordert. Im bewilligten Projektplan "Grundrisse, Umgebung 

und Werkleitungen" ist der Grenzabstand zur Parzelle Nr. L.________ so dargestellt, dass 

der minimal zulässige Abstand eingehalten ist. Unter diesen Umständen ist die 

widersprüchliche Baubewilligung zu Gunsten der materiellen Rechtmässigkeit auszulegen. 

Die Bauherrschaft musste nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass die 

Baubewilligung entsprechend der Darstellung im Projektplan, wonach die gesetzlichen 

32 Art. 12 Abs. 3 BewD
33 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 34 N. 19a
34 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 12
35 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 49 N. 60, vgl. auch Art. 52 N. 14.

RA Nr. 120/2019/10 15

Vorgaben zum Grenzabstand eingehalten sind, erteilt wurde. Die Baubewilligung gemäss 

dem Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramtes Seeland vom 19. Juli 2013 ist 

demnach so auszulegen, dass zur Parzelle Nr. L.________ ein Grenzabstand von 3,00 m 

überall einzuhalten ist, wie es auf dem Projektplan "Grundrisse, Umgebung und 

Werkleitungen" dargestellt ist.

f) Demnach ist das ausgeführte Bauvorhaben materiell rechtswidrig, indem es gegen 

die Grenzabstandsvorschriften der kommunalen Nutzungsordnung verstösst, sowie auch 

formell rechtswidrig, indem es der Baubewilligung bei richtiger Auslegung nicht entspricht.

7. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

a) Wird ein Bauvorhaben in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführt, so verfügt 

die zuständige Baupolizeibehörde die Einstellung der Bauarbeiten und leitet ein 

Wiederherstellungsverfahren ein (Art. 46 Abs. 1 und 2 BauG). Als Überschreitung gilt jede 

Abweichung vom bewilligten Bauprojekt, die ihrerseits bewilligungsbedürftig wäre. Nach 

dem Gesagten liegt hier eine solche Überschreitung vor.

b) Die Beschwerdegegnerin hat im Wiederherstellungsverfahren eine nachträgliche 

Projektänderung mit Ausnahmegesuch für die Unterschreitung des Grenzabstands 

eingereicht. Die Gemeinde hat diesem den Bauabschlag erteilt. Zugleich hatte sie darüber 

zu entscheiden, ob und inwieweit der rechtmässige Zustand wieder herzustellen sei (Art. 

46 Abs. 2 Bst. e BauG).

Der Bauabschlag für die Projektänderung mit Ausnahmegesuch für die Unterschreitung 

des Grenzabstands ist nicht angefochten. Umstritten ist der Entscheid der Gemeinde 

betreffend die Wiederherstellung. Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, dass die 

Gemeinde zu Unrecht auf eine Wiederherstellung verzichtet habe.

c) Die Wiederherstellung bedeutet eine Einschränkung der Eigentumsgarantie. Sie ist 

daher nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen 

Interesse liegt, verhältnismässig ist und nicht Treu und Glauben widerspricht.36

36 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 mit Hinweisen auf die Praxis

RA Nr. 120/2019/10 16

Mit Art. 46 Abs. 2 BauG ist eine gesetzliche Grundlage für die Anordnung der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gegeben. Ein öffentliches Interesse an 

der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist im Allgemeinen vorhanden, da das 

Interesse an der Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen und an der konsequenten 

Verhinderung von Bauten, die der baurechtlichen Ordnung widersprechen, generell gross 

ist. Dies trifft auch hier im Grundsatz zu.

Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist verhältnismässig, 

sofern die angeordnete Massnahme geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, wenn 

sie über das dafür Erforderliche in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller 

Hinsicht nicht hinausgeht und wenn sie dem Pflichtigen zumutbar ist, d.h. die Belastung für 

den Pflichtigen in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.37 

d) Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands eignen sich alle Massnahmen, 

die dazu führen, dass das Gebäude "M.________" nicht näher als 3 m an die Grenze zur 

Parzelle Nr. L.________ reicht. Im Zeitpunkt der Baueinstellung waren die Bauarbeiten am 

Gebäude "M.________" soweit fortgeschritten, dass nur noch die Umgebungsarbeiten und 

der Innenausbau auszuführen sind.38 Eine Versetzung der Nordwestfassade, so dass diese 

dem bewilligten Projektplan "Grundrisse, Umgebung und Werkleitungen" vom 15. Februar 

2013 entspricht und den Grenzabstand von 3 m zur Parzelle Nr. L.________ überall 

einhält, wäre sehr aufwendig. Daher ist unter dem Kriterium der Erforderlichkeit zu prüfen, 

ob der rechtmässige Zustand auch mit einer weniger weit gehenden Massnahme erreicht 

werden kann. Die Gemeinde hat als mögliche Wiederherstellungsmassnahme die 

Entfernung der 16 cm starken Aussenisolation und deren Ersatz durch eine dünnere 

Isolation und/oder das Anbringen einer Innenisolation in Betracht gezogen. Weniger weit 

gehende, ebenso geeignete Wiederherstellungsmassnahmen sind nicht ersichtlich.

e) Für das Kriterium der Zumutbarkeit ist von Bedeutung, ob es sich um eine 

gutgläubige Bauherrschaft handelt, oder ob diese hinsichtlich der Rechtswidrigkeit der 

Bauausführung als bösgläubig gilt.39

37 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c
38 Vorakten Baupolizeiverfahren, pag. 8
39 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9 sowie N. 9b/e

RA Nr. 120/2019/10 17

8. Guter Glaube, Vertrauensgrundsatz

a) Die Beschwerdeführenden sind der Ansicht, der Beschwerdegegnerin sei der gute 

Glaube im Zusammenhang mit den streitigen Bauvorhaben generell abzusprechen, weil 

bei der Bauausführung verschiedene Veränderungen gegenüber dem bewilligten Projekt 

vorgenommen worden seien, die teils auf Intervention der Beschwerdeführenden hin 

legalisiert oder zurückgebaut worden seien.

Die Gut- oder Bösgläubigkeit ist im Hinblick auf den Gegenstand des 

Wiederherstellungsverfahrens zu beurteilen. Aus allfälligen anderen Abweichungen von der 

Baubewilligung kann nicht auf die Bösgläubigkeit der Beschwerdegegnerin hinsichtlich der 

Unterschreitung des Grenzabstands zu Parzelle Nr. L.________ geschlossen werden. 

Diese muss spezifisch in Bezug auf diesen Umstand geprüft werden. Allfällige andere 

Abweichungen von der Baubewilligung sind nicht Streitgegenstand im vorliegenden 

Verfahren. Den entsprechenden Vorwürfen der Beschwerdeführenden ist daher nicht 

nachzugehen.

b) Die Beschwerdegegnerin führt in ihrer Eingabe vom 24. Januar 2019 und in ihrer 

Beschwerdeantwort vom 15. Februar 2019 aus, sie selber habe zur Rechtswidrigkeit in 

keiner Weise beigetragen und davon gar keine Kenntnis gehabt. Sie sei mangels 

Fachkenntnissen gar nicht in der Lage, die Einhaltung des Grenzabstandes zu 

kontrollieren, sondern sei dafür auf Fachleute angewiesen. Auf diese habe sie sich 

verlassen. Am Verfahren vor der Baupolizeibehörde habe sie sich daher gar nicht beteiligt.

Die Beschwerdegegnerin ist am Wiederherstellungsverfahren als Bauherrin und 

Grundeigentümerin beteiligt und als solche Adressatin des angefochtenen Entscheids. Im 

Zusammenhang mit der Verhältnismässigkeit einer Wiederherstellungsanordnung ist zu 

prüfen, ob die Beschwerdegegnerin als gut- oder bösgläubig zu gelten hat. Dabei ist ihr 

nicht nur ihr eigenes Wissen anzurechnen. Die Bauherrschaft muss sich auch das Wissen 

bzw. Wissenmüssen ihres Architekten anrechnen lassen, einschliesslich des spezifischen 

Fachwissens.40

40 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/b mit Hinweisen auf die Praxis

RA Nr. 120/2019/10 18

Die Beschwerdegegnerin muss sich daher zum einen das Wissen bzw. Wissenmüssen der 

damaligen Projektverfasserin O.________ AG, welche die mit Gesamtbauentscheid vom 

19. Juli 2013 bewilligten Pläne erstellte, anrechnen lassen. Diese hätte erkennen können 

und müssen, dass die Angabe des Grenzabstands zur Parzelle Nr. L.________ auf dem 

Situations- und dem erwähnten Projektplan nicht übereinstimmte, und dass nach den 

Angaben auf dem Situationsplan der Grenzabstand nicht überall eingehalten war. Die 

Beschwerdegegnerin übernahm mit der Einreichung des Baugesuchs die Rolle der 

Bauherrschaft und damit die Verantwortung für das Projekt. Daher ist es ihr anzulasten, 

dass der Baubewilligungsbehörde widersprüchliche Pläne unterbreitet wurden. Sie gilt 

hinsichtlich der Widersprüchlichkeit der eingereichten Pläne in Bezug auf den 

Grenzabstand zu Parzelle Nr. L.________ nicht als gutgläubig, selbst wenn sie selber vom 

Widerspruch in den eingereichten und bewilligten Plänen allenfalls tatsächlich keine 

Kenntnis hatte. Angesichts des ihr angerechneten Wissens bzw. Wissenmüssens und der 

Tatsache, dass sie für eine Unterschreitung des Grenzabstands kein Ausnahmegesuch 

gestellt hatte und diese im Baubewilligungsverfahren sowie im Bauentscheid in keiner 

Weise thematisiert wurden, durfte sie nicht in guten Treuen annehmen, zur Bauausführung 

mit Unterschreitung des Grenzabstands gemäss dem bewilligten Situationsplan berechtigt 

zu sein.41

Die Beschwerdeführerin muss sich sodann auch das Wissen und Wissenmüssen der mit 

der Bauausführung betrauten Beigeladenen 1 anrechnen lassen. Ob und inwiefern dieser 

bei der Erfüllung ihrer Aufgaben Fehler anzulasten sind, indem sie den Widerspruch 

zwischen den bewilligten Plänen übersah oder die Baubewilligung falsch auslegte, kann 

offen bleiben. Nach dem Gesagten gilt die Beschwerdegegnerin aus anderen Gründen als 

bösgläubig.

c) Die Beigeladene 2 führte im Auftrag der Gemeinde die Schnurgerüstabnahmen für 

die drei Einfamilienhäuser durch. Sie legte ihrer Mitteilung an die Gemeinde die Kopie 

eines vom Projektverfasser unterzeichneten Situationsplans im Mst. 1:500 vom 30. April 

2009 bei, auf welchem die abgesteckten Achsen eingezeichnet sind. Auf diesem 

Situationsplan ist, ebenso wie auf dem vom Regierungsstatthalteramt am 19. Juli 2013 als 

bewilligt gestempelten Situationsplan, an der westlichen Gebäudeecke des Hauses 

"M.________" ein Abstand zur Parzelle Nr. L.________ von 3 m angegeben. Die 

41 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b/a, erstes Lemma

RA Nr. 120/2019/10 19

Beigeladene 2 machte in ihrer Mitteilung an die Gemeinde keine Beanstandungen bzw. 

Hinweise auf Abweichungen von der Baubewilligung.

Die Schnurgerüstabnahme stellt eine baupolizeiliche Kontrollmassnahme dar, die der 

Gemeinde zur Aufdeckung allfälliger Verstösse bei der Ausführung von Bauvorhaben 

dient.42 Überprüft wird dabei die Übereinstimmung der Bauausführung mit den bewilligten 

Plänen. Die materielle Rechtskonformität des Bauvorhabens bildete Gegenstand des 

Baubewilligungsverfahrens und wird bei der Schnurgerüstabnahme nicht mehr überprüft.

Die Beigeladene 2 bestätigte der Gemeinde zutreffend die Kongruenz des Schnurgerüsts 

mit dem bewilligten Situationsplan. Nach dem Gesagten wurde bei richtiger Auslegung der 

widersprüchlichen Baubewilligung die Ausführung entsprechend dem Projektplan bewilligt. 

Trotz der festgestellten Übereinstimmung mit dem bewilligten Situationsplan entsprach 

daher das Schnurgerüst nicht der erteilten Bewilligung. Dies war für die Beigeladene 2 und 

die Gemeinde als Baupolizeibehörde wohl nicht ohne weiteres erkennbar. Ob ihnen 

diesbezüglich Fehler unterlaufen sind, muss im vorliegenden Verfahren nicht 

abschliessend geklärt werden. Vorbehaltlose Baukontrollen vermögen nämlich Baumängel 

nicht zu legalisieren.43 Die Schnurgerüstabnahme ist eine Voraussetzung des 

Baubeginns;44 nach der Schnurgerüstabnahme gilt ein Bauvorhaben als begonnen.45 Sie 

dient der Gemeinde als Mittel zur Überwachung der korrekten Bauausführung im Rahmen 

ihrer Aufgaben als Baupolizeibehörde.46 Die Bauherrschaft kann aus der erfolgten 

Schnurgerüstabnahme jedoch keine Gewähr dafür ableiten, dass ihr Vorhaben mängelfrei 

ist; auch nach vorbehaltloser Schnurgerüstabnahme bleibt ein baupolizeiliches 

Einschreiten möglich, wenn die Baupolizeibehörde Kenntnis von wesentlichen 

baurechtswidrigen Tatsachen erhält.47 Ohnehin könnte ein bestehender böser Glauben 

nicht durch eine irrtümlich erfolgte vorbehaltlose Schnurgerüstabnahme in guten Glauben 

gewandelt werden. Dies würde Missbräuchen Tür und Tor öffnen. An der Bösgläubigkeit 

der Beschwerdegegnerin vermag es somit nichts zu ändern, dass bei der 

42 Art. 47 BewD; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 45 N. 2
43 Vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 45 N. 6; BVR 2011 S. 200 E. 4.4.2
44 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 45 N. 2
45 Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewD
46 Art. 45 Abs. 2 Bst. a BauG; Art. 47 Abs. 4 Bst. a BewD
47 Vgl. BVR 2011 S. 200 E. 4.4.2

RA Nr. 120/2019/10 20

Schnurgerüstabnahme die Abweichung zur erteilten Baubewilligung nicht erkannt bzw. 

nicht darauf hingewiesen wurde.

d) Entsprechend kann die Beschwerdegegnerin aus der vorbehaltlosen 

Schnurgerüstabnahme auch keinen Anspruch auf Vertrauensschutz ableiten. Der 

Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten 

im Rechtsverkehr. Er verleiht Privaten einen Anspruch auf Schutz ihres berechtigten 

Vertrauens in das bestimmte Erwartungen begründende Verhalten der Behörden. Auf den 

Vertrauensschutz können sich jedoch nur gutgläubige Private berufen. Wer erkennt oder 

bei gehöriger Sorgfalt erkennen könnte, dass eine behördliche Auskunft unzutreffend ist, 

darf sich auf diese nach Treu und Glauben nicht verlassen.48 Nach dem Gesagten muss 

sich die Beschwerdegegnerin die Fachkenntnisse der Projektverfasserin und der 

Beigeladenen 1 anrechnen lassen. Sie hätte daher bei gehöriger Sorgfalt erkennen 

können, dass das Schnurgerüst nicht dem bewilligten Projekt entsprach. Daher kann sie 

sich nicht auf Vertrauensschutz berufen.

9. Zumutbarkeit

a) Auch eine (im baurechtlichen Sinn) bösgläubige Bauherrschaft hat Anspruch darauf, 

dass der Grundsatz der Verhältnismässigkeit berücksichtigt wird. Sie muss aber in Kauf 

nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der 

Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung 

erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft erwachsenden Nachteile nicht  

oder nur in verringertem Masse berücksichtigen. Wirtschaftliche Interessen allein haben 

deshalb nach der Rechtsprechung kaum je ausschlaggebendes Gewicht, selbst dann, 

wenn die (nun nutzlosen, aber bösgläubig getätigten) Investitionskosten und die 

Abbruchkosten zusammen sehr hoch sind. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, 

dass es unterschiedliche Grade der Bösgläubigkeit gibt. Diese reichen von ungenügender 

Sorgfalt bis zur bewussten Missachtung von Vorschriften oder Entscheiden. Entsprechend 

muss den anfallenden Wiederherstellungskosten differenziert Rechnung getragen 

werden.49

48 Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, S. 150
49 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c/c mit Hinweisen auf die Praxis

RA Nr. 120/2019/10 21

b) Nach dem Gesagten geht der rechtswidrige Zustand grundsätzlich auf ein der 

Beschwerdegegnerin anzurechnendes Fehlverhalten (Einreichung widersprüchlicher 

Baugesuchspläne) zurück. Die rechtswidrige Bauausführung und der für eine 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nötige Aufwand wurden aber durch weitere 

Umstände massgeblich beeinflusst. Im Baubewilligungsverfahren wurde der Widerspruch 

in den als bewilligt gestempelten Plänen nicht erkannt und daher weder beseitigt noch 

thematisiert. Auch kam es bei der auf den Situationsplan gestützten Schnurgerüstabnahme 

zu keinen Beanstandungen. Diese Umstände trugen dazu bei, dass die Bauausführung 

schon sehr weit fortgeschritten war, als der Fehler baupolizeilich bemängelt wurde. Der 

Beschwerdegegnerin können keine rechtsmissbräuchlichen Absichten unterstellt werden. 

Vielmehr wiegt der zwar vorhandene böse Glaube der Beschwerdegegnerin im Lichte der 

übrigen Umstände eher leicht.

c) An der Einhaltung der Grenzabstände besteht ein öffentliches Interesse, wenn 

öffentlicher Grund beteiligt ist. Ansonsten sind für die Wahrung öffentlicher Interessen wie 

Brandschutz, Gesundheit bzw. Wohnhygiene, Ästhetik und Ortsbildschutz vor allem die 

Abstände unter den Bauten wesentlich. Die Bedeutung der Grenzabstände liegt hier darin, 

die rechtsgleiche Behandlung benachbarter Grundeigentümer zu sichern, indem sie 

bewirken, dass der Gebäudeabstand gleichmässig aufgeteilt wird.50 Insoweit werden mit 

dem Grenzabstandsvorschriften auch Interessen des Nachbarschutzes verfolgt51 und sind 

bei der Beurteilung des öffentlichen Interesses zu berücksichtigen.

Das Gebäude "M.________" unterschreitet den Grenzabstand zu Parzelle Nr. L.________ 

auf einem 1,74 m langen Fassadenabschnitt um 0,01 – 0,12 m.52 Grundsätzlich ist mit 

jeder Unterschreitung des Grenzabstands eine Belastung für die Nachbarn verbunden. Es 

handelt sich hier aber um einen relativ kurzen Abschnitt, von dem das bestehende 

Wohnhaus auf Parzelle Nr. L.________ mehr als 10 m entfernt ist. Eine Beeinträchtigung 

der Beschwerdeführenden als Nachbarn ist abstrakt zwar zu bejahen, konkret dürfte aber 

die Unterschreitung des Grenzabstands für sie kaum zu spüren sein. Die mit den 

Grenzabstandsvorschriften verfolgten Interessen des Brandschutzes und der Gesundheit 

bzw. Wohnhygiene werden durch die Geringfügigkeit der Unterschreitung relativiert. Die 

50 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 70 
N. 13
51 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12 
N. 8
52 Vorakten Baupolizeiverfahren, pag. 27

RA Nr. 120/2019/10 22

Gemeinde führt im angefochtenen Entscheid aus, dass das Ortsbild und die Ästhetik durch 

die geringfügige Abweichung nicht beeinflusst würden, da diese von blossem Auge kaum 

erkennbar sei. Dem ist beizupflichten. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung 

ist daher vorliegend gering. Bei bloss leichter Bösgläubigkeit, geringer Abweichung und 

geringem öffentlichem Interesse kann unter Umständen aus Verhältnismässigkeitsgründen 

auf die Wiederherstellung verzichtet werden,53 namentlich wenn der Bauherrschaft die 

finanzielle Belastung, die ihr aus der Wiederherstellung entstehen würde, nicht zumutbar 

ist.

d) Die Gemeinde hat mit überzeugenden Argumenten angenommen, dass der 

Wiederherstellungsaufwand erheblich wäre und dabei den öffentlichen Interessen allenfalls 

nur bedingt gedient wäre. Sie führt im angefochtenen Entscheid aus, die Entfernung der 16 

cm starken Aussenisolation und deren Ersatz durch eine dünnere Isolation oder das 

Anbringen einer Innenisolation bedeute nicht nur hohe Kosten für die Bauherrschaft, 

sondern auch eine Verschlechterung der Wärmedämmung. Es sei fraglich, ob die 

energetischen Vorschriften damit überhaupt noch eingehalten werden könnten. Auch an 

der Schonung der Umwelt und an einer sparsamen, rationellen Energienutzung bestehe 

ein öffentliches Interesse. In ihrer Stellungnahme vom 11. Februar 2019 ergänzt die 

Gemeinde, auch mit einer Hochleistungs-Aussendämmung von 3 cm Dämmdicke könnten 

die erforderlichen Dämmwerte nicht erreicht werden, so dass eine zusätzliche 

Innendämmung erforderlich wäre. Längerfristig müsse zudem mit bauphysikalischen 

Problemen gerechnet werden, da die Gebäudekonstruktion konzeptionell auf eine 

Aussendämmung ausgerichtet sei. Die Kosten für den Rückbau der bestehenden 

Aussenisolation, das Anbringen einer neuen, schmaleren Dämmung aussen sowie einer 

Innendämmung seien auf rund Fr. 60'000.– zu beziffern.

Wie es sich damit im Einzelnen verhält, muss nicht untersucht werden. Entgegen der 

Ansicht der Beschwerdeführenden ist der Gemeinde keine ungenügende Abklärung des 

rechtserheblichen Sachverhalts vorzuwerfen, weil sie ohne weitere Beweiserhebungen zur 

Annahme gelangte, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur mit 

erheblichem finanziellem Aufwand der Bauherrschaft zu erreichen sei. Auch ohne 

detaillierte Abklärung kann davon ausgegangen werden, dass die von der Gemeinde in 

Betracht gezogene Reduktion der Aussendämmung unter gleichzeitiger Einhaltung der 

53 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c/c mit Hinweis auf die Praxis

RA Nr. 120/2019/10 23

energierechtlichen Vorschriften schwierig zu bewerkstelligen und dementsprechend mit 

einem (u.a. finanziellen) Aufwand verbunden wäre, der in Anbetracht der verhältnismässig 

leicht zu gewichtenden Bösgläubigkeit, der Geringfügigkeit der Abweichung und des 

geringen öffentlichen Interesses an der Wiederherstellung unverhältnismässig wäre. Die 

Beschwerdeführenden bestreiten mit Nichtwissen, dass die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands nur durch eine Anpassung der Gebäudeisolation zu erreichen 

wäre. Es ist jedoch keine alternative Wiederherstellungsmassnahme ersichtlich, die nicht 

ebenfalls – und noch in grösserem Masse – mit hohem (Kosten-) Aufwand verbunden 

wäre. Unter diesen Umständen waren nähere Abklärungen über 

Wiederherstellungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Kosten entbehrlich. Im 

Interesse der Prozessökonomie war darauf zu verzichten, zumal auch die Abklärungen mit 

zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden gewesen wären.

e) Die Wiederherstellung erweist sich demnach als unverhältnismässig. Die Gemeinde 

hat zu Recht darauf verzichtet.

Entsprechend ist auch nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde die 

Baueinstellungsverfügung vom 18. April 2018 aufgehoben hat. Das Bauvorhaben darf mit 

dem noch fehlenden Innenausbau und der Umgebungsgestaltung gemäss der rechtskräftig 

erteilten Baubewilligung fertiggestellt werden.

10. Ergebnis und Kosten

a) Nach dem Gesagten ist der angefochtene Entscheid der Gemeinde Ins hinsichtlich 

des erteilten Bauabschlags für die Projektänderung mit Ausnahmegesuch nicht zu 

überprüfen. Der mit dem angefochtenen Entscheid verfügte Verzicht auf eine 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und die Aufhebung der 

Baueinstellungsverfügung sind gemäss den vorstehenden Erwägungen zu Recht erfolgt. 

Die Beschwerde ist daher abzuweisen und der angefochtene Entscheid ist zu bestätigen.

RA Nr. 120/2019/10 24

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie 

haben die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf 

eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV54).

c) Die Beschwerdeführenden haben zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten 

zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Auch obsiegende Beigeladene haben einen Anspruch 

auf Parteientschädigung.55

Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht Parteikosten im Umfang von 

Fr. 2'934.75 geltend (Honorar Fr. 2'645.60, Auslagen Fr. 79.35, Mehrwertsteuer 

Fr. 209.80). Diese Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die 

Beschwerdeführenden haben somit der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Umfang von 

Fr. 2'934.75 zu erstatten.

Auch die Beigeladene 1 dringt mit ihren Anträgen durch und gilt als obsiegende Partei. Sie 

hat ebenfalls Anspruch auf Parteikostenersatz. Ihr Rechtsvertreter macht Parteikosten im 

Umfang von Fr. 8'799.10 geltend (Honorar Fr. 8'000.–, Auslagen Fr. 170.–, Mehrwertsteuer 

Fr. 629.10).

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 

Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV56 beträgt das Honorar in 

verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. 

Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 

gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des 

Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG57). Der Rechtsvertreter der Beigeladenen 1 hat mehrere 

Rechtsschriften verfasst, worin er um die Beteiligung der Beigeladenen 2 am Verfahren 

ersuchte und zu den mit der Beschwerde aufgeworfenen Argumenten Stellung nahm. Der 

gebotene Zeitaufwand ist dennoch als eher unterdurchschnittlich zu werten, da kein 

Beweisverfahren durchgeführt wurde. Die Bedeutung der Streitsache ist angesichts des in 

Frage stehenden Wiederherstellungsaufwands als durchschnittlich zu werten, ebenso die 

54 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)
55 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 14 N. 7
56 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811)
57 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

RA Nr. 120/2019/10 25

Schwierigkeit des Prozesses. Insgesamt erscheint ein Honorar von Fr. 5'500.– als 

angemessen.

Die Beigeladene 1 ist mehrwertsteuerpflichtig58 und kann somit die von ihrem 

Rechtsvertreter auf sie überwälzte Mehrwertsteuer in ihrer eigenen 

Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. Ihr fällt daher betreffend 

Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung der Mehrwertsteuer käme einer mit 

Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren Überentschädigung gleich. 

Daher ist bei der Bestimmung des Parteikostenersatzes keine Mehrwertsteuer zu 

berücksichtigen.59

Die Beschwerdeführenden haben demnach der Beigeladenen 1 Parteikosten im Umfang 

von Fr. 5'670.– (Honorar Fr. 5'500.– sowie Auslagen Fr. 170.–) zu erstatten.

Die Beigeladene 2 war im Verfahren nicht anwaltlich vertreten. Da ihr kein Aufwand für 

berufsmässige Parteivertretung (Art. 104 Abs. 1 VRPG) angefallen ist, ist ihr solcher nicht 

zu ersetzen. Die Beigeladene 2 beansprucht Entschädigung für ihren eigenen Aufwand 

sowie ihre Auslagen. Bei aufwendigen Verfahren kann Privaten, die ihren Prozess selber 

geführt haben, eine angemessene Parteientschädigung und Auslagenersatz zuerkannt 

werden (Art. 104 Abs. 2 VRPG). Dies wird nur ausnahmsweise und mit grosser 

Zurückhaltung zugesprochen, wenn eine Privatperson in aufwendigen Verfahren durch 

sorgfältige Ausein-andersetzung mit den sich stellenden Fragen und durch erheblichen 

persönlichen Arbeitsaufwand wesentlich zur Entscheidfindung beigetragen hat.60 

Vorliegend handelte es sich nicht um ein aufwendiges Verfahren, bei dem die Beigeladene 

2 im erwähnten Sinne zur Entscheidfindung hätte beitragen können. Die Beigeladene 2 hat 

daher keinen Anspruch auf Parteientschädigung und Auslagenersatz. Ohnehin erscheint 

fraglich, ob die Beigeladene 2 als obsiegende Partei gelten könnte, da sie im Verfahren 

keine Anträge gestellt hat.

III. Entscheid

58 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>
59 BVR 2014 S. 484 E. 6
60 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 104 N. 12

RA Nr. 120/2019/10 26

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bau- und Wiederherstellungsentscheid der 

Gemeinde Ins vom 17. Dezember 2018 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.– werden den Beschwerdeführenden zur 

Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 

Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Betrag 

von Fr. 2'934.75 (inkl. Mehrwertsteuer) und der Beigeladenen 1 Parteikosten im 

Betrag von Fr. 5'670.– zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften jeweils 

solidarisch für den gesamten Betrag.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben

- Herrn Fürsprecher H.________, eingeschrieben

- I.________, eingeschrieben

- Baupolizeibehörde der Gemeinde Ins, Gemeinderat, eingeschrieben

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

RA Nr. 120/2019/10 27