# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d3603808-66d8-545b-b12d-2ca68fe4ede0
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-20
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 20.07.2023 III 2023 46
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-46_2023-07-20.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 46 Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben 
(Verfahren 1C_511/2023)

Entscheid vom 20. Juli 2023 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.________,

gegen

1. Bezirksrat Einsiedeln, Hauptstrasse 78, Postfach 161, 
8840 Einsiedeln,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung)

2

Sachverhalt:

A. Die A.________ AG (nachstehend Bauherrschaft) ist Alleineigentümerin 
des Grundstücks KTN __01 (932 m2), C.________, D.________-strasse __02, 
Einsiedeln. Dieses Baugrundstück liegt in einer Wohnzone 1 (W1). Es grenzt öst-
lich an die D.________-strasse (KTN __03; Kantonsstrasse, im Eigentum des 
Kantons Schwyz). Weiter östlich liegt der E.________-see. 

Die Bauherrschaft reichte am 11. März 2019 beim Bezirksrat Einsiedeln ein Ge-
such für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses (MFH) mit Tiefgarage auf dem Baugrundstück ein. Eine 
hiergegen erhobene Einsprache wurde am 28. Juni 2019 wieder zurückgezogen. 

Mit Beschluss (BRB) Nr. 2019.176 vom 14. August 2019 erteilte der Bezirksrat 
die Baubewilligung gestützt auf den Gesamtentscheid des Amts für Raument-
wicklung (ARE) vom 12. Juli 2019. 

Mit BRB Nr. 146 vom 16. September 2019 erteilte die Bau- und Umweltbehörde 
des Bezirks Einsiedeln zudem die Bewilligung für eine Wärmepumpe mit Erd-
wärmenutzung. 

Mit BRB Nr. 083 vom 11. Mai 2020 bewilligte die Bau- und Umweltbehörde des 
Bezirks gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 24. April 2020 eine Pro-
jektanpassung bzw. eine Vergrösserung der Kellerräume und Änderungen am 
Sitzplatz im Nordwesten des Wohnhauses. 

B. Anlässlich der Baukontrolle vom 13. November 2020 wurden neben ande-
ren unbewilligten Abweichungen von den erteilten Baubewilligungen festgestellt, 
dass die Bauherrschaft anstelle der bewilligten Wärmepumpe mit Erdwärmenut-
zung eine Luft/Wasser-Wärmepumpe mit Aussenaufstellung installieren und Än-
derungen bei der Umgebungsgestaltung vorgenommen hatte. Die Bauherrschaft 
reichte hierfür am 14. Dezember 2020 auf Aufforderung hin ein nachträgliches 
Baugesuch für die bereits erstellte Luft/Wasser-Wärmepumpe ein. Am 23. De-
zember 2020 reichte sie auch noch das geforderte Baugesuch für die unbewillig-
ten Änderungen der Umgebungsgestaltung ein. Im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 
2021 (S. __) wurden die Baugesuche für die Luft/Wasser-Wärmepumpe (Aus-
senaufstellung; Projektanpassung zu Neubau mit Wohnhaus mit Tiefgarage; be-
reits ausgeführt) sowie die Umgebung je einzeln publiziert und öffentlich aufge-
legt. 

C.1 Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs zur vorgesehenen Nichtbewilli-
gung der unerlaubten Änderungen wegen Missachtung des Gewässerraums 
verweigerte das ARE mit Gesamtentscheid (B2019-0032-P3) vom 11. Mai 2022 

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die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2021-0026 betreffend die be-
reits ausgeführte Luft/Wasser-Wärmepumpe. Zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes wurde die Verschiebung der Luft/Wasser-Wärmepumpe in 
einen Bereich ausserhalb des Gewässerraums verlangt. Mit BRB Nr. 2022.153 
vom 29. Juni 2022 entschied der Bezirksrat unter Eröffnung des Gesamtent-
scheides des ARE wie folgt:

1 Die nachgesuchte Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen abgelehnt.

1.1 Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 11. Mai 2022 ist 
Bestandteil dieser Baubewilligung. Die entsprechenden Auflagen und 
Nebenbestimmungen sind strikt zu befolgen.

1.2 Gemäss Kapitel lV Dispositiv Ziffer 2 des Gesamtentscheides (GE) sind 
nachfolgende Massnahmen erforderlich:

- Verschiebung der Luft/Wasser-Wärmepumpe ausserhalb des 
Gewässerraums

Für die Ausführung der Massnahmen wird dem Gesuchsteller eine Frist von 
drei Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung eingeräumt (vgl. Dispositiv 
Ziffer 3 des GE)

lnnert dieser Frist ist ein bewilligungsfähiges Projekt im Sinne der 
Erwägungen und Ziffer 8 des Sachverhalts beim Bezirk einzureichen.

1.3 Vollstreckungsandrohungen

2 (Verzeigung)

3-6 (Gebühren/Kosten bei verspäteter Meldung meldepflichtiger Bauschritte; 
Behandlungsgebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung).  

C.2 Gegen diesen BRB Nr. 2022.153 vom 29. Juni 2022 erhob die Bauherr-
schaft mit Eingabe vom 9. August 2022 Beschwerde beim Regierungsrat des 
Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren I [VB 163/2022]):

1. Der Beschluss des Bezirksrates Einsiedeln Nr. 2022.153 vom 29. Juni 2022 
und der dazugehörige Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 
11. Mai 2022 seien aufzuheben und die Bewilligung für die Projektänderungen 
zum Abbruch Wohnhaus (Assek.-Nr. __04), Neubau Wohnhaus mit 
Tiefgarage betreffend Luft/Wasser-Wärmepumpe (Aussenaufstellung) auf 
KTN __01, D.________-strasse __02, D.________, sei zu erteilen.

2. Eventualiter sei auf die Anordnung der Verschiebung der Luft/Wasser-
Wärmepumpe ausserhalb des Gewässerraums gemäss Ziff. 1.2. des 
Beschlusses des Bezirksrates Einsiedeln vom 29. Juni 2022 und Ziff. 2 des 
Gesamtentscheids des Amts für Raumentwicklung vom 11. Mai 2022 zu 
verzichten.

3. Subeventualiter seien der Beschluss des Bezirksrates Einsiedeln 
Nr. 2022.153 vom 29. Juni 2022 und der dazugehörige Gesamtentscheid des 
Amts für Raumentwicklung vom 11. Mai 2022 aufzuheben und zur 
Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

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4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzliche MwSt.) zulasten 
der Vorinstanzen.

Zudem stellte die Bauherrschaft neben dem Antrag (Verfahrensantrag Ziff. 2) auf 
Vereinigung des Beschwerdeverfahrens mit der Beschwerde gegen den BRB 
Nr. 2022.154 vom 29. Juni 2022 (vgl. nachstehend lit. D.1 f) folgenden Verfah-
rensantrag: 

1. Das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis der Gewässerraum des 
E.________-sees im Bezirk Einsiedeln rechtskräftig festgelegt wurde bzw. die 
laufende Zonenplanrevision im Bezirk Einsiedeln rechtskräftig abgeschlossen 
ist.

D.1 Mit Gesamtentscheid (2019-0032-P4) verweigerte das ARE die kantonale 
Baubewilligung für das Baugesuch B2021-0022 für die bereits ausgeführten zwei 
Parkplätze, die Sickerverbundsteine, die Treppe und die Blocksteinmauer. Die 
Bewilligung für die Einfahrt wurde nach den Vorgaben des Tiefbauamtes erteilt.

Unter Eröffnung dieses Gesamtentscheides des ARE entschied der Bezirksrat 
mit BRB Nr. 2022.154 vom 29. Juni 2022 wie folgt:

1 Die nachgesuchte Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen abgelehnt.

1.1 Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 11. Mai 2022 ist 
Bestandteil dieser Baubewilligung. Die entsprechenden Auflagen und 
Nebenbestimmungen sind strikt zu befolgen.

1.2 Gemäss Kapitel lV Dispositiv Ziffer 2 des Gesamtentscheides (GE) sind 
nachfolgende Massnahmen erforderlich:

- Rückführung der beiden Parkplätze und der Sickerverbundsteine, der 
Treppe und der Blocksteinmauer in den ursprünglichen Zustand, d. h. in 
den Garten mit einem Zugangsweg (gelb eingezeichnet im Plan AF-
Umgebung vom 21. Dezember 2020). Der Einfahrtsbereich in die 
Kantonsstrasse muss mittels Rabatte, Stellstein oder ähnlichem baulich 
klar definiert werden. Der Einfahrtsbereich in die Kantonsstrasse ist dabei 
auf eine Breite von max. 5.50 m zu begrenzen.

- Die Sichtweiten müssen auf den definierten Einfahrtsbereich 
nachgewiesen werden. Innerhalb der Sichtfelder dürfen keine Fahrzeuge, 
Einfriedungen, Rabatten, Bäume, Sträucher, Schneedepots, Hagungen 
oder andere Hindernisse, welche höher als 0.60 m, sind, die notwendige 
Sichtweite behindern.

- Die Einfriedungen entlang des Trottoirs sind gegenüber dem Trottoir zu 
vermassen.

- Vor dem Rückbau muss ein angepasster Plan der Einfahrt mit den 
Sichtweiten und den Vermassungen dem Tiefbauamt zur Genehmigung 
eingereicht werden.

1.3 Für die Ausführung der Massnahmen gemäss Dispositiv-Ziff. 1.2 wird der 
Bauherrschaft eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung 
eingeräumt. 

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1.4 Vollstreckungsandrohungen

2. (Verzeigung)

3-6 (Gebühren/Kosten bei verspäteter Meldung meldepflichtiger Bauschritte; 
Behandlungsgebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung).  

D.2 Gegen diesen BRB Nr. 2022.154 vom 29. Juni 2022 erhob die Bauherr-
schaft mit Eingabe ebenfalls vom 9. August 2022 Beschwerde beim Regierungs-
rat mit den folgenden Anträgen (Verfahren II [VB 164/2022]): 

1. Der Beschluss des Bezirksrates Einsiedeln Nr. 2022.154 vom 29. Juni 2022 
und der dazugehörige Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 
11. Mai 2022 seien aufzuheben und die Bewilligung für die Projektänderungen 
zum Abbruch Wohnhaus (Assek.-Nr. __04), Neubau Wohnhaus mit 
Tiefgarage betreffend Umgebung (in Abweichung zur Baubewilligung) auf 
KTN __01, D.________-strasse __02, D.________, sei zu erteilen.

2. Eventualiter sei auf die Anordnung der Rückführungs- und 
Rückbaumassnahmen gemäss Ziff. 1.2 des Beschlusses des Bezirksrates 
Einsiedeln Nr. 2022.154 vom 29. Juni 2022 und Ziff. 2. des Gesamtentscheids 
des Amts für Raumentwicklung vom 11. Mai 2022 zu verzichten. 

3. Subeventualiter seien der Beschluss des Bezirksrates Einsiedeln 
Nr. 2022.154 vom 29. Juni 2022 und der dazugehörige Gesamtentscheid des 
Amts für Raumentwicklung vom 11. Mai 2022 aufzuheben und zur 
Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzliche MwSt.) zulasten 
der Vorinstanzen. 

Zudem stellte die Bauherrschaft die gleichen Verfahrensanträge wie im Verfah-
ren I (VB 163/2022; vorstehend lit. C.2). 

E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 183/2023 vom 7. März 2023 entschied der Regie-
rungsrat wie folgt über die beiden Beschwerden vom 9. August 2022:

1. Die Beschwerden I und ll werden abgewiesen

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 2400.-- 
werden der Beschwerdeführerin auferlegt (…). 

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung, Zustellung). 

Zum Sistierungsantrag erwog der Regierungsrat (Erw. 5.3), es könne nicht sein, 
dass die bereits vor über zwei Jahren ohne Bewilligung erstellten und seither wi-
derrechtlich genutzten Bauvorhaben mittels Verfahrenssistierung weiterhin be-
stehen blieben bzw. provisorisch genutzt werden dürften, bis sich die Rechtslage 
möglicherweise irgendwann zugunsten der Beschwerdeführerin ändere und die 
umstrittenen Bauvorhaben bewilligungsfähig würden.

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F. Gegen diesen RRB Nr. 183/2023 (Versand am 14.3.2023) lässt die Bau-
herrschaft mit Eingabe vom 4. April 2023 fristgerecht Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 183/2023 des Regierungsrates vom 7. März 2023 sei 
aufzuheben und die Bewilligungen für die Projektänderungen zum Abbruch 
Wohnhaus (Assek.-Nr. __04), Neubau Wohnhaus mit Tiefgarage auf 
KTN __01, D.________-strasse __02, D.________, betreffend Luft/Wasser-
Wärmepumpe (Aussenaufstellung; Gesuch Nr. 2019-0032-P3 [B.2021-0026]) 
sowie Umgebung (in Abweichung zur Baubewilligung, bereits erstellt; Gesuch 
Nr. 2019-0032-P4 [B2021-0026]) seien zu erteilen.

2. Eventualiter seien auf die Anordnung der Verschiebung der Luft/Wasser-
Wärmepumpe ausserhalb des Gewässerraums gemäss Ziff. 1.2. des 
Beschlusses des Bezirksrates Einsiedeln Nr. 2022-153 vom 29. Juni 2022 und 
Ziff. 2 des Gesamtentscheids des Amts für Raumentwicklung vom 11. Mai 
2022 sowie auf die Anordnung der Rückführungs- und Rückbaumassnahmen 
gemäss Ziff. 1.2. des Beschlusses des Bezirksrates Einsiedeln Nr. 2022.154 
vom 29. Juni 2022 und Ziff. 2 des Gesamtentscheids des Amts für 
Raumentwicklung vom 11. Mai 2022 zu verzichten.

3 Subeventualiter sei der Beschluss Nr. 183/2023 des Regierungsrates vom 
7. März 2023 aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzliche MwSt.) zulasten 
der Vorinstanzen.

sowie folgenden Verfahrensanträgen:

1. Das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis der Gewässerraum des 
E.________-sees im Bezirk Einsiedeln rechtskräftig festgelegt wurde bzw. die 
lau-fende Zonenplanrevision im Bezirk Einsiedeln rechtskräftig abgeschlossen 
ist.

2. Es sei ein Augenschein vor Ort mit anschliessender öffentlicher Verhandlung 
durchzuführen.

3. Es seien die vorinstanzlichen Akten beizuziehen.

G. Mit der Verfügung vom 5. April 2023 betreffend Fristansetzung zur Einrei-
chung einer Vernehmlassung wurden die Vorinstanzen aufgefordert, insbesonde-
re auch Stellung zum Sistierungsantrag zu nehmen. 

Mit Vernehmlassung vom 11. April 2023 beantragt das ARE die Abweisung der 
Beschwerde wie auch des Sistierungsantrags. Ebenso beantragt der Bezirksrat 
mit Eingabe vom 13. April 2023, die Beschwerde sei unter Kostenfolgen zu Las-
ten der Beschwerdeführerin abzuweisen und auch dem (erneuten) Sistierungsan-
trag sei keine Folge zu leisten. Das Sicherheitsdepartement teilt mit Schreiben 
vom 14. April 2023 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit. 

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H. Mit Schreiben vom 18. April 2023 legte das Verwaltungsgericht der Be-
schwerdeführerin unter anderem einerseits dar, dass gestützt auf die Erwägun-
gen im angefochtenen RRB und die vernehmlassenden Ausführungen des ARE 
der Abschluss der Gewässerraumfestlegung, ob und wann die Gewässerräume 
entlang des E.________-sees im Zonenplan grundeigentümerverbindlich festge-
legt sein würden, noch keinesfalls in Sichtweite sei. Der Sistierungsantrag sei 
daher abzuweisen. Anderseits erweise sich ein Augenschein aufgrund einer 
summarischen Sichtung der aktenkundigen Unterlagen nicht als erforderlich. Die 
(Nicht-)Wahrung des Gewässerraumes lasse sich ohne weiteres aus den Planun-
terlagen ablesen. 

Der Beschwerdeführerin wurde Frist bis spätestens 28. April 2023 für die Mittei-
lung angesetzt, ob am Antrag auf eine öffentliche Verhandlung festgehalten wer-
de. Für den Fall des Verzichts wurde gleichzeitig Frist zur Einreichung einer Re-
plik (bis spätestens 9.5.2023) angesetzt. 

Hierauf informierte die Beschwerdeführerin das Verwaltungsgericht mit Schreiben 
vom 28. April 2023, für den Fall der Gutheissung des Antrages auf einen - ange-
zeigten - Augenschein werde auch an der Durchführung einer öffentlichen Ver-
handlung festgehalten. Andernfalls (Nichtdurchführung eines Augenscheines) 
werde auch auf eine öffentliche Verhandlung verzichtet. 

Mit Schreiben vom 1. Mai 2023 hielt das Verwaltungsgericht an der fehlenden 
Notwendigkeit eines Augenscheines fest, was einem Verzicht der Beschwerde-
führerin auf die Durchführung einer öffentlichen Verhandlung gleichkomme. Die 
Frist zur Einreichung einer Replik wurde neu auf den 22. Mai 2023 angesetzt. 

I. Mit Replik vom 12. Juli 2023 (innert erstreckter Frist) hält die Beschwerde-
führerin unverändert an ihren Anträgen gemäss der Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde vom 4. April 2023 fest.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Das trapezförmige Baugrundstück grenzt im Osten auf einer Länge von 
rund 23 m an die D.________-strasse an. In diesem Bereich liegt es zwischen 
rund 6 m (nördlich) bis rund 8 m (südlich) innerhalb des Gewässerraumes des 
E.________-sees von 20 m. 

Seine Ausdehnung nach West beträgt (maximal) rund 32 m, seine Ausdehnung 
in Nord-Süd-Richtung auf der Westseite beträgt rund 38 m. Das auf dem trapez-
förmigen Baugrundstück vorbestehende Haus wies Grundmasse von knapp 10 m 

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(West-Ost) auf gut 12 m (Nord-Süd) auf und stand ungefähr in einem 45°-Winkel 
zur D.________-strasse in einer Distanz von (mindestens) gut 11 m. 

Die bewilligte Baute (vgl. Plan Nr. 01, Situation_200, rev. 26.6.2020, 1:200) weist 
demgegenüber Grundmasse von 18 m (unter Einschluss einer Terrasse im Erd-
geschoss [EG] von 1.00 m Tiefe auf der Ostseite) auf knapp 17 m auf. Der Win-
kel der Ausrichtung gegenüber der D.________-strasse ist spitzer (< 30 °) ge-
worden. Im EG, Obergeschoss (OG) und Dachgeschoss (DG) sind je eine Woh-
nung geplant. Der Zugang zu diesen Wohnungen erfolgt (neben einem Lift von 
der Garage im UG her) auf der Nordseite über Aussentreppen. 

Im Untergeschoss (UG), in welches von der D.________-strasse her im südli-
chen Bereich der Ostseite eingefahren wird, sind Autoabstellplätze vorgesehen. 
Die bestehende (Doppel-)Garage südlich der Neubaute (je knapp 19 m2) bleibt 
erhalten; ebenso der westlich davon anschliessende (unterirdische) Abstellraum 
von insgesamt rund 123 m2 (EG/"Zwischengeschoss" [ZG]; vgl. am 11.5.2020 
genehmigter Plan Nr. 02, Grundrisse, vom 9.3.2020 [Änderungseingabe im Mel-
deverfahren], 1:100; sowie am 11.5.2020 genehmigter Plan Nr. 04, Fassaden, 
vom 29.3.2020 [Änderungseingabe im Meldeverfahren], 1:100). Entlang des öst-
lichen Bereichs waren an der Südseite dieses EG/ZG der überdachte Standort 
Grüncontainer/Container vorgesehen. 

Im nördlichen Bereich des Untergeschosses (UG) war ein Tech-
nik/Heizung/sanitarische Anlagen-Raum mit einer Erdsonde geplant (am 
11.5.2020 genehmigter Plan Nr. 02, Grundrisse, vom 29.3.2020 [Änderungsein-
gabe im Meldeverfahren], 1:100; vgl. Plan Nr. 27, Kanalisation/Werkleitungen, 
vom 5.10.2019, 1:50; vgl. Baubeschrieb vom 11.3.2019: "das MFH wird mit einer 
EWP beheizt").

1.2.1 Abweichend von den Baubewilligungen vom 14. August 2019, 16. Septem-
ber 2019 und 11. Mai 2020 sowie den bewilligten Plänen vom 11. Mai 2020 (vgl. 
vorstehend Ingress lit. A) hatte die Beschwerdeführerin namentlich anstelle der 
Wärmepumpe mit Erdwärmenutzung im Ostbereich der Südseite der bestehen-
den Garage eine Wärmepumpe installiert (vgl. nicht bewilligter Plan Nr. 32, AF-
Umgebung, vom 21.12.2020, 1:100; nicht bewilligter Katasterplan vom 
18./20.11.2020, 1:500). 

1.2.2 Des Weiteren wurden abweichend vom bewilligten Plan Nr. 02 (Grundrisse, 
vom 29.3.2020, 1:100) unter anderem auf dem nordöstlichen Vorplatz (entlang 
der D.________-strasse) anstelle des bestehenden Zuganges und Gartens der 
Boden mit Verbundsteinen belegt, zwei Besucherparkplätze (je 2.35 m x 5.00 m) 

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und eine Blocksteinmauer errichtet sowie der Treppenzugang erweitert (vgl. nicht 
bewilligter Plan Nr. 32, AF-Umgebung, vom 21.12.2020, 1:100).

1.3.1 Das ARE erachtete mit dem Gesamtentscheid B2019-0032-P3 vom 11. Mai 
2022 (S. 3 f. Ziff. 3) die Wärmepumpe gestützt auf die Beurteilung des Amts für 
Gewässer als nicht bewilligungsfähig, da sie den Gewässerraum des 
E.________-sees tangiere. Solange der Gewässerraum oder ein Verzicht auf ei-
ne Ausscheidung z.B. auf Grund eines künstlichen Gewässers nicht grundei-
gentümerverbindlich in der Nutzungsplanung festgelegt sei, gelte ein Gewässer-
raum von 20 m gemäss den Übergangsbestimmungen der Gewässerschutzver-
ordnung (GSchV; SR 814.201) vom 28. Oktober 1998. Als Neuanlage bestehe 
für die Wärmepumpe kein gewässerschutzrechtlicher Bestandesschutz. Ein Aus-
nahmegrund im Sinne von Art. 41c Abs. 1 lit. a bis lit. d GSchV für die Unter-
schreitung des Gewässerabstandes bestehe nicht. Der Bezirksrat übernahm die-
se Beurteilung im BRB Nr. 2022.153. 

1.3.2 Mit Gesamtentscheid B2019-0032-P4 vom 11. Mai 2022 (S. 4 f. Ziff. 3) er-
achtete das ARE gestützt auf die Beurteilung des Amts für Gewässer die beiden 
Parkplätze und die Sickerverbundsteine, die Treppe und die Blocksteinmauer 
ebenfalls als nicht bewilligungsfähig, da sie sich innerhalb der Uferlinie von 20 m 
befinden, und verlangte deren Rückführung in den ursprünglichen Zustand (d.h. 
den Garten mit einem Zugangsweg). Weder handle es sich um bestandesge-
schützte Anlagen im Gewässerraum, noch seien sie standortgebunden und lägen 
auf Grund der privaten Nutzung auch nicht im öffentlichen Interesse. Ein Aus-
nahmegrund sei nicht ersichtlich. Der Bezirksrat übernahm diese Beurteilung im 
BRB Nr. 2022.154. 

1.4 Der Regierungsrat vereinigte im angefochtenen Beschluss die beiden Be-
schwerdeverfahren gegen die BRB Nr. 2022.153 und Nr. 2022.154 (Erw. 1). Ein 
aufsichtsrechtliches Einschreiten, weil die beiden BRB zunächst direkt der Bau-
herrschaft und nicht deren Rechtsvertreter zugestellt worden waren, erachtete er 
als nicht angezeigt (Erw. 2). Im Weiteren bestätigte er die Beurteilung des 
ARE/Amts für Gewässer. Solange die Kantone den Gewässerraum noch nicht 
festgelegt bzw. auf die Ausscheidung eines Gewässerraumes nicht ausdrücklich 
verzichtet hätten, gälten bei stehenden Gewässern mit einer Wasserfläche von 
mehr als 0.5 ha die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs.  1 und 2 GSchV 
auf einer Breite von 20 m entlang der Gewässer (Abs. 2 lit. c ÜbBSt GschV). Die 
ohne Bewilligung erstellten Bauvorhaben auf dem Baugrundstück seien innerhalb 
des Gewässerraumes grundsätzlich nicht bewilligungsfähig (Erw. 5). Gemäss 
Einschätzung der Planungspersonen könne die grundeigentümerverbindliche 
Nutzungsplanung mit den Gewässerräumen frühestens im Juni 2024 verbindlich 

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werden, sofern sie an der Volksabstimmung angenommen und kein Rechtsmittel 
dagegen ergriffen werde. Der Bezirksrat gehe dagegen sogar von einem noch 
späteren Termin aus (Erw. 5.2 f.). Eine Ausnahmesituation im Sinne von Art. 41c 
Abs. 1 lit. a und lit. abis GSchV liege nicht vor (Erw. 6.1 ff.). Die Voraussetzungen 
für die Wiederherstellung seien gegeben (Erw. 8.1 ff.). 

1.5 Die Beschwerdeführerin macht unter anderem im Wesentlichen geltend, 
der Regierungsrat habe am 31. Oktober 2017 ausdrücklich festgelegt, dass der 
E.________-see als künstliches Gewässer gelte und auf die Gewässerraumfest-
legung verzichtet werden könne (S. 6 f. Rz. 6 f.). 

Die Vorinstanz schenke der Tatsache, dass für die Anwendung eines übergangs-
rechtlichen Gewässerraums von 20 m keinerlei öffentliche lnteressen sprechen, 
keine Beachtung. Die vorliegend zu beurteilenden Projektänderungen tangierten 
keine öffentlichen lnteressen, was dadurch belegt werde, dass ein Gewässer-
raum von 15 m über sämtliche Behörden und lnstanzen hinweg als ausreichend 
erachtet werde. Andernfalls würde der Bezirk Einsiedeln im Rahmen der Zonen-
planrevision keine Festlegung des Gewässerraums auf 15 m beabsichtigen oder 
hätte der Kantonsrat unter Berücksichtigung sämtlicher zuständigen Fachbehör-
den den Gewässerabstand nicht von 20 m auf 15 m reduziert (§ 66 Abs. 1 PBG, 
in der seit 1.7.2022 geltenden Fassung) (S. 7 Rz. 8). 

Art. 41c Abs. 1 lit. a und lit. abis GSchV würden verletzt (S. 7 ff. Rz. 9 ff). 
D.________ sei nebst dem Dorf Einsiedeln das einwohnerreichste Viertel des 
Bezirks und dicht überbaut. Nur weil die einzelnen Grundstücke im Dorf 
D.________ nicht bis zum letzten Winkel überbaut seien, sondern - was charak-
teristisch für Einfamilienhausquartiere sei - grosszügige Gärten und Gartenanla-
gen aufwiesen, bedeute dies nicht, dass es sich um ein peripheres, locker über-
bautes Gebiet handle. Bei den beanstandeten Bauten gehe es nicht um ein Ge-
bäude oder eine andere Baute, sondern lediglich um eine Wärmepumpe, die mi-
nimal den übergangsrechtlichen Gewässerraum tangiere, sowie eine Umge-
bungsgestaltung, die nicht nur keine öffentlichen lnteressen tangiere, sondern im 
Vergleich zum früheren Zustand gar eine Aufwertung, insbesondere auch für die 
Funktionen des Gewässerraums (Freihaltung, Zugänglichkeit, Unterhalt usw.) 
bedeute. Die Vorinstanz übersehe wohl, dass mit der Kantonsstrasse eine Anla-
ge im Gewässerraum stehe, die aufgrund des Motorfahrzeugverkehrs und den 
damit verbundenen lmmissionen wohl den grösstmöglichen Eingriff in den Ge-
wässerraum bedeute. Entgegen den Ausführungen der Vorinstanz sei sodann 
ca. 50 m nördlich des Baugrundstücks ein grosser Parkplatz vorhanden, der see-
seitig der Kantonsstrasse und damit auch im Gewässerraum liege. Die Freihal-

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tung des übergangsrechtlichen Gewässerraumes auf dem Baugrundstück ver-
möge keine Funktion mehr zu erfüllen.

Unverhältnismässig seien die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen 
(S. 9 ff. Rz. 14 ff.). 

2.1 Das ARE hat mit der Vernehmlassung vom 11. April 2023 einlässlich und 
überzeugend dargelegt, dass und weshalb eine Sistierung des Verfahrens vorlie-
gend nicht in Frage kommt (S. 2; vgl. auch vorstehend Ingress lit. G f.). Hierauf 
kann verwiesen werden.

2.2 Der für die Beurteilung der vorliegenden Streitfrage erhebliche Sachverhalt 
ist zum einen mit den aktenkundigen Plänen und Unterlagen hinreichend 
dokumentiert. Zum andern vermitteln die allgemein zugänglichen elektronischen 
Hilfsmittel einen rechtsgenüglichen Einblick ins Baugrundstück sowie die 
bauliche Struktur des Quartiers und der Umgebung (webGIS; Google Earth; vgl.      
Urteile BGer 1C_138/2014 vom 3.10.2014 Erw. 5.2; 1C_157/2016 vom 6.9.2016 
Erw. 2.2 [i.Sa. P. c. GR Schwyz]; vgl. die vorstehenden Abbildungen). Vom 
beantragten Augenschein kann daher ohne Verletzung des 
Untersuchungsgrundsatzes und des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin 
abgesehen werden. 

3.1 Der Regierungsrat hat die massgebenden gesetzlichen Grundlagen umfas-
send dargelegt (angefochtener RRB Erw. 4 ff.; Art. 36a ff. des Bundesgesetzes 
über den Schutz der Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20] 
vom 24.1.1991 betreffend Festlegung des Gewässerraumes durch die Kantone). 
Für die Breite des Gewässerraumes stehender Gewässer legt Art. 41b Abs. 1 
GschV eine Mindestbreite von 15 m gemessen ab der Uferlinie fest. Unter be-
stimmten - vorliegend nicht interessierenden - Voraussetzungen muss diese Brei-
te erhöht werden (Art. 41b Abs. 2 lit. a bis lit. d GSchV). Die Breite des Gewäs-
serraums kann in dicht überbauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten an-
gepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist (Art. 41b 
Abs. 3 GSchV). Soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann 
auf die Festlegung des Gewässerraums verzichtet werden, unter anderem wenn 
das Gewässer künstlich angelegt ist (Art. 41b Abs. 4 lit. c GSchV). Die Kantone 
haben den Gewässerraum gemäss den Art. 41a (für Fliessgewässer) und 41b 
GSchV bis zum 31. Dezember 2018 festzulegen (Abs. 1 der Übergangsbestim-
mungen [ÜbBst] zur Änderung vom 4.5.2011). Solange sie den Gewässerraum 
nicht festgelegt haben, gilt bei stehenden Gewässern mit einer Wasserfläche von 

12

mehr als 0.5 ha eine Gewässerraumbreite von 20 m (Abs. 2 lit. c ÜbBst zur Än-
derung vom 4.5.2011). 

3.2 Gemäss der Publikation des Bundesamtes für Umwelt (BAFU), Bundesam-
tes für Raumentwicklung (ARE) sowie Bundesamtes für Landwirtschaft (BLW) 
"Gewässerraum - Modulare Arbeitshilfe zur Festlegung und Nutzung des Gewäs-
serraums in der Schweiz" vom Juni 2019 (nachstehend jeweils: Modul [1, 2, 3]) 
können die Kantone auf die Festlegung des Gewässerraums bei künstlich ange-
legten Gewässern verzichten, soweit keine überwiegenden Interessen entgegen-
stehen. Überwiegende Interessen, die einem Verzicht auf die Festlegung des 
Gewässerraums bei künstlich angelegten Gewässern entgegenstehen, sind ins-
besondere Interessen des Hochwasserschutzes sowie die allenfalls vorhandene 
besondere ökologische Bedeutung des Gewässers. Als Beispiel eines solchen 
Gewässers wird der Klingnauer Stausee (AG) genannt (Modul 2, S. 17 f. 
Ziff. 2.6.3). Unter Bezugnahme auf die Definition des Begriffs der künstlichen 
Gewässer (Modul 1, S. 14) hat der Bezirksrat die Anforderungen an den Verzicht 
auf die Festlegung eines Gewässerraumes für den E.________-see als nicht ge-
geben erachtet (vgl. Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV zur "Festlegung Ge-
wässerraum E.________-see" der R+K Büro für Raumplanung vom 6.3.2021, 
S. 10 Ziff. 2.1.2). 

Der Bezirksrat hat also hinsichtlich der Qualifikation des E.________-sees als 
künstliches Gewässer eine vom Regierungsrat abweichende bzw. differenzierte 
Beurteilung vorgenommen, die vorliegend nicht weiter in Frage zu stellen ist. 
Soweit sich die Beschwerdeführerin unter Bezugnahme auf das Merkblatt des 
Umweltdepartements "Festlegung der Gewässerräume" vom 20. Dezember 
2017/29. März 2018 die gegenteilige (regierungsrätliche) Auffassung zu eigen 
macht, kann sie hieraus nicht zu ihren Gunsten herleiten. Anzumerken ist, dass 
die regierungsrätliche Auffassung bzw. der Verzicht auf die Festlegung eines 
Gewässerraumes kaum widerstandslos hingenommen würde und das erwähnte 
Merkblatt bereits einmal Gegenstand eines Verfahrens war (vgl. VGE III 2019 19 
vom 26.6.2019). Konsequenz wäre ein zeitlich kaum bzw. nicht mehr absehbarer 
Horizont, bis Klarheit über den zu beachtenden (oder nicht zu beachtenden) Ge-
wässerraum bestünde (vgl. vorstehend Ingress lit. H sowie Erw. 2.1; nachste-
hend Erw. 5.6.2). 

3.3 Bis zur Festlegung des Gewässerraumes durch die Kantone (Bezirke und 
Gemeinden) gilt gemäss der erwähnten gesetzlichen Vorgabe von Abs. 2 lit. c 
ÜbBst zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 eine Gewässerraumbreite von 
20 m. Für die Beachtung und Anwendung dieser Breite bedarf es keines öffentli-
chen Interesses. Hingegen erfordert die Bewilligung einer Anlage bei an und für 

13

sich gegebenen Voraussetzungen - so auch im Falle von Art. 41c Abs. 1 lit. a 
und lit. abis GSchV -, dass einer Bewilligung keine überwiegenden Interessen 
entgegenstehen, worunter namentlich gegenläufige öffentliche Interessen zu ver-
stehen sind. 

4.1 Es ist unbestritten, dass die Luft/Wasser-Wärmepumpe sowie die ohne 
Bewilligung vorgenommenen Änderungen der Umgebungsgestaltung im Ostbe-
reich des MFH innerhalb des übergangsrechtlich massgebenden Gewässerrau-
mabstandes von 20 m liegen. Unbestritten ist ebenso, dass diese Anlagen weder 
standortgebunden sind und nicht im öffentlichen Interesse liegen und dass vor-
liegend auch kein Bestandesschutz (Art. 41c Abs. 2 GSchV) greifen kann. Strittig 
ist hingegen, ob die Beschwerdeführerin einen Anspruch auf eine (nachträgliche) 
Bewilligung aus Art. 41c lit. a oder lit. abis GSchV ableiten kann. 

4.2.1 Gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortge-
bundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwe-
ge, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Sofern keine überwiegenden 
Interessen entgegenstehen, kann die Behörde ausserdem unter anderem die Er-
stellung zonenkonformer Anlagen in dicht überbauten Gebieten (lit. a) sowie zo-
nenkonforme Anlagen ausserhalb von dicht überbauten Gebieten auf einzelnen 
unüberbauten Parzellen innerhalb einer Reihe von mehreren überbauten Parzel-
len (lit. abis) bewilligen.

Sinn und Zweck dieser Ausnahmetatbestände ist es, gewisse Bauten und Anla-
gen im Gewässerraum nicht zu verhindern, falls diese gemäss Baureglement 
(Bauzone) respektive Raumplanungsgesetzgebung (ausserhalb der Bauzone) 
grundsätzlich bewilligungsfähig wären. Zudem muss die Massnahme sachlich 
gerechtfertigt erscheinen, und das grundsätzliche Bauverbot im Gewässerraum 
darf nicht ausgehöhlt werden. Die Ausnahmetatbestände sind daher, wo notwen-
dig, generell restriktiv auszulegen (Modul 3.1 Ziff. 2.2 mit Hinweis auf BGE 140 II 
428 [Dagmersellen] Erw. 7). 

In diesem Urteil (BGE 140 II 428; vgl. BGE 143 II 77 [F.________, Altendorf] 
Erw. 2.7) hat das Bundesgericht unter anderem dargelegt (Erw. 7), der Begriff 
"dicht überbautes Gebiet" sei ein Begriff der GSchV und damit des Bundesrechts, 
der bundesweit einheitlich auszulegen ist. Ein Spielraum der Kantone bestehe 
nur beim Vollzug im Einzelfall. Der Begriff "dicht überbautes Gebiet" werde nicht 
nur in Art. 41c Abs. 1 GSchV verwendet, sondern auch in Art. 41a Abs. 4 und Art. 
41b Abs. 3 GSchV, im Zusammenhang mit der planerischen Festlegung des 
Gewässerraums: In dicht überbauten Gebieten dürfe der Gewässerraum den 
baulichen Gegebenheiten angepasst werden, unter Unterschreitung des minima-

14

len Raumbedarfs des Gewässers gemäss Art. 41a Abs. 2 bzw. Art. 41b Abs. 1 
GSchV. Eine sachgerechte Planung setze einen genügend gross gewählten Pe-
rimeter voraus. Planungsperimeter sei - zumindest in kleineren Gemeinden - in 
der Regel das Gemeindegebiet. Dabei liege der Fokus auf dem Land entlang der 
Gewässer und nicht auf dem Siedlungs- oder Baugebiet als Ganzem. Wie die 
Beispiele im Erläuternden Bericht des BAFU vom 20. April 2011 (Parlamentari-
sche Initiative Schutz und Nutzung der Gewässer - Änderung der Gewässer-
schutz-, Wasserbau-, Energie- und Fischereiverordnung) zeigten, habe der Ver-
ordnungsgeber eine Anpassung des Gewässerraums bzw. Ausnahmebewilligun-
gen vor allem in dicht überbauten städtischen Quartieren und Dorfzentren zulas-
sen wollen, die (wie Basel und Zürich) von Flüssen durchquert werden. In sol-
chen Gebieten sollten die raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdich-
tung und die Siedlungsentwicklung nach innen ermöglicht und Baulücken ge-
schlossen werden können. Dagegen bestehe in peripheren Gebieten, die an ein 
Fliessgewässer angrenzten, regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer 
verdichteten Überbauung des Gewässerraums. Hier müsse daher der minimale 
Raumbedarf des Gewässers gemäss Art. 41a Abs. 2 und Art. 41b Abs. 1 GSchV 
respektiert und von nicht standortgebundenen Anlagen freigehalten werden. Mit 
dem Begriff "dicht überbaut" habe der Verordnungsgeber zum Ausdruck ge-
bracht, dass eine "weitgehende" Überbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 des Bundes-
gesetzes über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 
22.6.1979) nicht genüge. 

Ebenso verneinte das Bundesgericht mit Urteil 1C_473/2015 vom 22. März 2016 
(Hurden) eine dichte Überbauung. Es erwog unter anderem, die Bauparzelle   
liege im Ortsteil Hurden, der kleinsten der aus fünf Ortschaften bestehenden am 
Zürichsee gelegenen Gemeinde Freienbach. Die Kernzone dieses Ortsteils liege 
weiter aussen auf der in den Zürichsee ragenden Landzunge. Die Bauparzelle 
selbst liege auf einer etwa 31'000 m2 grossen Insel, welche vom Festland nur 
über den Inselweg erreichbar sei. Die betroffene Insel sei aufgrund dieser geo-
graphischen Gegebenheiten von den Hauptsiedlungsgebieten sowohl Pfäffikons 
als auch Hurdens deutlich abgesetzt. Sie selbst sei, entsprechend der Zuweisung 
zur Landhauszone, locker überbaut. Der Uferbereich sei gemäss dem angefoch-
tenen Entscheid, abgesehen vom Durchstichkanal, mit grösstenteils naturbelas-
sener Ufervegetation besetzt, und Bauten und Anlagen grenzten vorwiegend 
nicht direkt ans Ufer. Insofern bestünden zwei wesentliche Unterschiede zum 
Ufergebiet im Fall von Rüschlikon. Mit BGE 140 II 437 (betreffend Rüschlikon) 
hatte das Bundesgericht das Bestehen eines dicht bebauten Gebiets trotz relativ 
viel Grünraum bejaht. Ausschlaggebend war, dass die Bauparzelle nicht peri-
pher, sondern im Hauptsiedlungsgebiet der Agglomeration am linken Seeufer, 

15

das praktisch durchgehend überbaut ist, liegt. Hinzu kam, dass auch die Baupar-
zelle und die benachbarten Parzellen seeseitig mit Boots- und Badehäusern 
(bzw. Wochenendhäusern) in dichter Folge überstellt waren, sodass das Ufer – 
vom See aus betrachtet – auch im fraglichen Bereich als dicht überbaut erschien 
(Erw. 5.3). 

Der Regierungsrat verweist im angefochtenen RRB zudem auf VGE III 2019 29 
vom 24. Oktober 2019. 

4.2.2 In Würdigung der ergangenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung formu-
liert die Arbeitshilfe Gewässerraum in Modul 3.2 (Ziff. 2.1) neben der vorerwähn-
ten restriktiven Anwendung der Ausnahmetatbestände folgende Grundsätze für 
"dicht überbaut":

- Wahl eines genügend gross gewählten Betrachtungsperimeters. In der Regel 
bedeutet dies – zumindest bei kleineren Gemeinden – den Einbezug des ge-
samten Gemeindegebiets in die Betrachtung. 

- Der Fokus liegt auf dem Land entlang des Gewässers.

- Nicht die Überbauung der Parzellen alleine, sondern deren Lage im Betrach-
tungsperimeter ist ausschlaggebend für die Beurteilung. 

- Eine "weitgehende Überbauung" gemäss Art. 36 Abs. 3 RPG ist nicht ausrei-
chend.

- Nicht dicht überbaut sind peripher gelegene Gebiete mit wenigen überbauten 
Parzellen, die an grosse Grünräume angrenzen.

-  Eine Verbauung des Ufers respektive beschränkte Aufwertungsmöglichkei-
ten sind nicht ausreichend zur Annahme von "dicht überbaut".

- Fehlendes raumplanerisches Interesse an einer verdichteten Überbauung 
des Gewässerraums im Sinne der Verdichtung nach innen ist ein Indiz dafür, 
dass es sich nicht um ein dicht überbautes Gebiet handelt.

- Von einem raumplanerischen Interesse an einer Verdichtung im Gewässer-
raum kann ausgegangen werden, wenn dieser sich in einer Zentrums- oder 
einer Kernzone oder einem Entwicklungsschwerpunkt befindet. 

4.2.3 Der Regierungsrat hat in Beachtung der dargelegten Rechtsprechung und 
in Anwendung der sich hieraus ergebenden einschlägigen Grundsätze Folgen-
des erwogen (Erw. 6.3):

- Das Dorf D.________, in dem sich das Baugrundstück befinde, erstrecke sich 
über eine Länge von ca. 700 m entlang des E.________-sees und weise eine 
Breite von ca. 400 m auf.

16

- Das ländliche Dorf grenze folglich bloss an den E.________-see und sei 
mehrheitlich mit Ein- und Mehrfamilienhäusern überbaut 

- Dazwischen lägen jeweils grosszügige Gärten und Grünanlagen. Das Bau-
grundstück selber befinde sich in der Zone W1 und sei von Grünflächen und 
teilweise noch nicht überbauten Parzellen umgeben. 

- Selbst entlang der Hauptstrasse bzw. der D.________-strasse befänden sich 
quer durch das ganze Dorf diverse nicht versiegelte Grünflächen. 

- Damit stehe fest, dass das Bauvorhaben weder in einer Zentrumszone noch 
in einem Entwicklungsschwerpunkt liege. Vielmehr sprächen diverse Kriteri-
en, wie z.B. die diversen Grünflächen, das Fehlen einer städtischen Über-
bauung sowie die locker überbaute Dorfumgebung gegen das Vorliegen ei-
nes dicht überbauten Gebietes. 

- Damit liege sowohl bei der blossen Betrachtung der unmittelbaren Umgebung 
als auch beim Einbezug des ganzen Dorfes in den Betrachtungsperimeter de-
finitiv kein dicht überbautes Gebiet vor. 

- Dies gelte umso mehr, als der Ausnahmetatbestand restriktiv anzuwenden 
sei. 

- Auch die Argumentation, dass bereits eine Strasse zwischen dem Baugrund-
stück und dem E.________-see verlaufe und dieser Uferabschnitt daher für 
den Gewässerschutz nur reduziert schutzwürdig sei, überzeuge nicht. Eine 
bestehende Verbauung des Ufers respektive beschränkte Aufwertungsmög-
lichkeiten seien nämlich bei der Annahme von "dicht überbautem" Gebiet 
nicht entscheidend.

4.2.4 Dieser zu bestätigenden Analyse des Regierungsrates gibt es grundsätz-
lich nichts beizufügen. Vernehmlassend weist das ARE zu Recht (erneut) darauf 
hin, dass beim Ortsteil D.________ weder von einer urbanen Zentrums- oder 
Kernzone die Rede sein kann noch von einem Hauptsiedlungsgebiet. Die vorin-
stanzliche Beschreibung von Ausdehnung, Lage und Struktur des Dorfes bzw. 
Einsiedler Ortsteiles D.________ lässt sich anhand von webGIS, Google Earth 
wie auch https://map.geo.admin.ch ohne weiteres verifizieren und erweist sich 
als zutreffend. Der Vergleich beispielsweise mit dem Fall "Rüschlikon" (mit gleich 
grossen Ausschnitten) illustriert die von den Vorinstanzen zu Recht verneinte 
dichte Überbauung im vorliegenden Fall:

Zweifelsohne ist D.________ als kleines, in sich geschlossenes Dorf (Ortsteil) zu 
erachten und muss entsprechend den gesamten Beurteilungsperimeter bilden. 
Der abgebildete Ausschnitt zeigt denn auch das gesamte Dorf. Demgegenüber 
bildet der Ortsbann Rüschlikons entlang dem Zürichsee samt den westlichen 

17

ebenfalls überbauten Hanglagen, der sich gegenüber den nördlich und südlich 
anschliessenden Gemeinden (Kilchberg; Thalwil) strukturell und optisch nicht ab-
grenzen lässt, einen zusammenhängenden Siedlungsstreifen (mit Urteil BGer 
1C_106/2018 vom 2.4.2019 i.Sa. Räbmatt/Oberwil ZG charakterisiert als "Haupt-
siedlungsgebiet der Agglomeration am linken Ufer des Zürichsees […], das prak-
tisch durchgehend überbaut" ist); auf eine periphere Lage deutet nichts hin. 
Hieran ändern die Grünräume, welche das Siedlungsgebiet mitprägen, wie das 
Bundesgericht dargelegt hat, nichts. Demgegenüber ist der Ortsteil D.________ 
klar dem "ländlichen" Raum zuzuordnen; von einer Zentrumsfunktion oder gar ei-
nem Entwicklungsschwerpunkt kann - anders als das "regionale Zentrum" Ein-
siedeln - keine Rede sein (vgl. hierzu Richtplan des Kantons Schwyz, Richtplan-
text, Stand 26.6.2020, S. 27 [Plan Stand 1.3.2016, 1:130'000, mit Legende]; 
S. 30 B-1 und B-1.1). Richtig ist zwar, dass der Ortsteil D.________ auf der 
Richtplankarte Teil Nord (1:25'000, Stand 26.6.2020) mit gelb als "Wohn-, Misch- 
und Zentrumszone" koloriert ist. Entgegen der Auffassung in der Beschwerde 
(S. 8 Rz. 10) lässt sich hieraus nicht auf eine Zentrumsfunktion dieses Ortsteils 
schliessen. Dies wird durch den Verweis der Richtplankarte auf Kapitel B-3 des 
Richtplantextes (S. 37 ff.) klargestellt, worin abhängig von der Einwohner- und 
Beschäftigtenzahl zwischen urbanem, periurbanem und ländlichem Raum diffe-
renziert wird. Der Bezirk leitet die Beschreibung des Ortsteils D.________ auf 
seiner Homepage entsprechend mit "die kleine Häusergruppe mitten in diesem 
Viertel, unweit des Sees" ein (vgl. https://www.einsiedeln.ch/kultur-
leben/portrait/die-viertel-des-bezirkes/ D.________, besucht am 13.7.2023). 

Des Weiteren ist im Falle von Rüschlikon der gesamte Uferbereich zwischen der 
Küstenstrasse und dem Zürichsee ebenfalls gleichmässig wie das westlich der 
Küstenstrasse liegende Gebiet bebaut. Der auf das Land entlang des Gewässers 
zu richtende Fokus spricht ebenfalls eine deutliche Sprache. Weder mit der Posi-
tionierung der Luft/Wasser-Wärmepumpe noch den unbewilligten Anlageteilen 
(wie Parkplätze, Bodenpflästerung) kann ein Beitrag zu verdichtetem Bauten ge-
leistet werden. Bei einer in der W1 zulässigen Überbauungsziffer (ÜZ) von 20% 
für Hauptbauten und 8% für Nebenbauten (vgl. Art. 49 Abs. 1 i.V.m. Art. 34 des 
Baureglements des Bezirks Einsiedeln vom 9.2.2014, Ausgabe 1.5.2015), was 
bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 932 m2 zulässigen Flächen für 
die Haupt- und Nebenbaute von 186.4 m2 bzw. 74'56 m2 entspricht, sind diese 
mit 186 m2 bzw. 60.00 m2 jedenfalls für die Hauptbaute ausgeschöpft (vgl. Plan 
Nr. 06, Überbauungsziffer/Schnurgerüst, rev. 05.03.2019, 1:250). Soweit die 
Bauliegenschaft vorliegend durch die D.________-strasse vom E.________-see 
getrennt wird, drängt sich der Vergleich mit dem vorerwähnten Fall "Räb-
matt/Oberwil ZG" auf, wo die fraglichen Parzellen durch die - wohl intensiver als 

https://www.einsiedeln.ch/kultur-leben/portrait/die-viertel-des-bezirkes/
https://www.einsiedeln.ch/kultur-leben/portrait/die-viertel-des-bezirkes/

18

die D.________-strasse frequentierte - Artherstrasse vom See getrennt waren 
und die seeseitigen Parzellen ebenfalls eingezont sind.

Der vorinstanzlichen Einstufung, dass die Bauparzelle vorliegend nicht in einem 
dicht überbauten Gebiet gelegen ist, ist somit zuzustimmen. 

4.3.1 Mit Art. 41c lit. abis GSchV soll Situationen ausserhalb von dicht überbau-
tem Gebiet Rechnung getragen werden können, wo die Raumverhältnisse für 
das Gewässer aufgrund bestehender Anlagen mit Bestandesschutz auf lange 
Sicht beengt bleiben werden und das Freihalten einzelner unüberbauter Parzel-
len keinen grossen Nutzen für die Funktionen des Gewässers bringt. Unter die-
sen Voraussetzungen kann eine Ausnahmebewilligung für zonenkonforme Anla-
gen auf einzelnen unüberbauten Parzellen (d. h. grundsätzlich solche, die keine 
Gebäude aufweisen) innerhalb einer Reihe von mehreren überbauten Parzellen 
ausserhalb dicht überbauter Gebiete erteilt werden. Auch hierbei dürfen keine 
überwiegenden Interessen entgegenstehen. Vor dem Hintergrund, dass die Aus-
nahmetatbestände von Art. 41c Abs. 1 lit. a bis d GschV generell restriktiv auszu-
legen sind, muss es sich zwingend um mindestens eine unüberbaute (d. h. 
grundsätzlich eine, die keine Gebäude aufweist) Parzelle handeln, damit von ein-
zelnen unüberbauten Parzellen im Sinne von Artikel 41c Abs. 1 lit. abis GSchV die 
Rede sein kann (Modul 3.2 S. 4 f. Ziff. 2.2). 

Den Modulen bzw. der Arbeitshilfe kommt zwar kein Gesetzescharakter zu. Indes 
soll damit zum einen ein schweizweit harmonisierter, aber dennoch flexibler Voll-
zug der Gewässerraumbestimmungen ermöglicht werden (Modul 1 S. 3 Ziff. 2.1 
"Ausgangslage"). Zum andern stellt auch das Bundesgericht regelmässig hierauf 
ab (vgl. Urteile BGer 1C_453/2020 vom 21.9.2021 [betr. Muota] Erw. 5, 5.2 f.; 
1C_567/2020 vom 1.5.2023 Erw. 7.3; 1C_654/2021 vom 28.11.2022 Erw. 4.1; 
1C_553/2019 vom 17.5.2021 Erw. 3.1.2). Schliesslich spricht nichts dagegen, 
dass das Modul betreffend Art. 41c lit. abis GschV die Absichten des Gesetz- bzw. 
Verordnungsgebers widerspiegelt, spricht doch der Verordnungswortlaut unmiss-
verständlich von "zonenkonformen Anlagen (…) auf einzelnen unüberbauten Pa-
rzellen (…). Dem Regierungsrat kann ohne weiteres beigepflichtet werden, dass 
dies vorliegend nicht der Fall ist. Die beanstandeten Anlagen wurden auf einem 
(schon lange) überbauten Grundstück errichtet. Die gegenteilige Auffassung der 
Beschwerdeführerin, dass eine Ausnahmesituation im Sinne von Art. 41c Abs. 1 
lit. abis GSchV auch auf einem bereits überbauten Grundstück gegeben sein 
kann, findet keine Grundlage im Gesetz. Denkbar ist allenfalls, dass auf einem 
grossen Grundstück, das nur in einem Teilbereich überbaut ist (und das sich ent-
sprechend - zumindest gedanklich - ohne weiteres zwecks Errichtung weiterer 
Bauten parzellieren liesse), im Interesse des verdichteten Bauens noch eine oder 

19

mehrere Wohnbauten realisiert werden könnten. Dies ist vorliegend jedoch nicht 
der Fall. Die ÜZ für Hauptbauten auf dem Baugrundstück ist ausgeschöpft (vgl. 
vorstehend Erw. 4.2.4). 

4.3.2 Ergänzend führt der Regierungsrat (angefochtener RRB Erw. 7.1 f.) unter 
Verweis auf das vorerwähnte Modul 3.2 (Ziff. 2.2) zudem aus, die Ausnahmebe-
stimmung von Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV komme nur zur Anwendung, wenn 
eine ganze Reihe von aneinander angrenzenden Grundstücken bereits derart mit 
im Gewässerraum stehenden Bauten überbaut sei, dass dem Gewässerraum in 
Bezug auf die einzelne unüberbaute Parzelle keine Bedeutung mehr zukomme. 
Ein solcher Sachverhalt liege nicht vor. Südlich des Baugrundstücks befinde sich 
das Grundstück KTN __05, welches zum grössten Teil noch nicht überbaut sei. 
Weiter in südliche Richtung angrenzend liege das Grundstück KTN __06, wel-
ches überhaupt nicht bebaut sei. Unmittelbar nördlich des Baugrundstücks ent-
ferne sich die D.________-strasse deutlich von der Uferlinie, wodurch an dieser 
Stelle keine Gebäude oder nicht standortgebundene Anlagen mehr im Gewäs-
serraum stünden und der Gewässerraum seine Funktion problemlos erfüllen 
könne. Auf jeden Fall liege keine Situation vor, in welcher der Gewässerraum 
nördlich und südlich des Baugrundstücks bereits derart verbaut sei, dass die 
Freihaltung des Gewässerraumes auf dem Baugrundstück sinnlos erschiene. 
Dementsprechend komme der Ausnahmetatbestand von Art. 41c Abs. 1 lit. abis 
GSchV nicht zur Anwendung. 

Dieser regierungsrätlichen Beurteilung kann ebenfalls vollumfänglich beigepflich-
tet werden. 

4.4 Nachdem die unbewilligten Anlagen weder in einem "dicht überbauten" 
Gebiet (Art. 41c Abs. 1 lit. a GschV) noch auf einer bis anhin einzelnen unüber-
bauten Parzelle neben ansonsten überbauten Parzellen (Art. 41c Abs. 1 lit. abis 
GschV) errichtet wurden, erübrigt sich die Prüfung, ob einer Bewilligung allenfalls 
überwiegende Interessen entgegenstehen. 

5.1 Rechtswidrige Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, 
müssen grundsätzlich beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6). Die mit der An-
ordnung der Beseitigung einer Baute verbundene Eigentumsbeschränkung ist 
nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen 
Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). 

5.2 Die Bewilligungsbehörde verfügt auf Kosten des Bauherrn die Abänderung 
oder Entfernung von widerrechtlichen Bauten und Anlagen, sofern die Abwei-

20

chung gegenüber den Bauvorschriften nicht bedeutungslos ist (§ 87 Abs. 1 
PBG). Die gesetzliche Grundlage ist somit gegeben.

5.3 Das öffentliche Interesse an der Freihaltung des Gewässerraumes ist bei 
nicht standortgebundenen Anlagen grundsätzlich auch dann zu bejahen, wenn 
dieser Raum teilweise bereits überbaut ist (vgl. Urteil BGer 1C_402/2020 vom 
25.1.2021 Erw. 4.4). Hieran kann vorliegend auch die zwischen dem Baugrunds-
tück und dem See verlaufende D.________-strasse nichts ändern. Dieser Um-
stand kann vielmehr gebieten, den Gewässerraum erst recht von weiteren zu-
sätzlichen Belastungen durch nicht standortgebundene Anlagen frei zu halten ist. 
Namentlich steht das öffentliche Interesse an der Freihaltung des Gewässerrau-
mes auch der Erweiterung bestehender Bauten und Anlagen im Gewässerraum, 
was vorliegend mit der (teils) im Gewässerraum liegenden Umgebungsgestaltung 
und der Luft/Wasser-Wärmepumpe der Fall ist, entgegen (vgl. Urteil BGer 
1C_43/2015 vom 6.11.2015 Erw. 7.4). 

5.4.1 Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das 
Erreichen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegenden Ziels geeignet 
und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der 
Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 Erw. 9.2.2). 

Die Eignung beschlägt die Frage, ob die behördlich angeordnete Wiederherstel-
lungsmassnahme für das Erreichen des im öffentlichen (oder privaten) Interesse 
liegenden Zieles überhaupt zweckdienlich ist (vgl. Wiederkehr, in: Wieder-
kehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bern 2012, Rz. 1778). 
Unter dem Aspekt der Erforderlichkeit ist das mildestmögliche Mittel zu ergreifen, 
d.h. die Massnahme darf in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller Hin-
sicht nicht über das Notwendige hinausgehen (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1793). 
Schliesslich muss ein vernünftiges (ausgewogenes) Verhältnis zwischen Ein-
griffszweck und Eingriffswirkung (Verhältnismässigkeit im engeren Sinne) beste-
hen (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1830). Die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne 
ist primär aus der subjektiven Sicht des Verfügungsadressaten zu beurteilen. Der 
angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten 
Mitteln bzw. zu den zu seiner Verfolgung notwendigen Beschränkungen stehen. 
Der Eingriff in Grundrechte darf in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personel-
ler Hinsicht nicht einschneidender sein als erforderlich (Urteile BGer 
1C_270/2008 vom 6.2.2009 Erw. 3.3; 1A.78/2004 vom 16.7.2004 Erw. 5.1.1 
[i.Sa. B. vs. GR Schwyz]; 1A.146/2003 vom 14.6.2004 Erw. 5.1; 1A.119/2002 
vom 26.9.2002 Erw. 2.1; BGE 128 I 3 Erw. 3e/cc).

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Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kann unverhältnismässig 
sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist, wenn die berühr-
ten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wie-
derherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 
Erw. 6.4; BGE 123 II 248 Erw. 4a; Urteil BGer 1C_405/2012 vom 5.2.2013 
Erw. 3.3) oder wenn die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, 
ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm 
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortset-
zung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 
21 Erw. 6). Eine Berufung auf den guten Glauben fällt nur in Betracht, wenn der 
Bauherr bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, er sei 
zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359 Erw. 7.1). Auf den 
Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der 
nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden 
aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und 
der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmäs-
sigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls 
erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen 
(BGE 132 II 21 Erw. 6.4). So wurde beispielsweise erkannt, einer Bauherrin, die 
bösgläubig ein Attikageschoss errichtete, das die bewilligte und zulässige Fläche 
um über 100 m² überschritt, könnten für den Rückbau Kosten und sonstige finan-
zielle Nachteile in der Grössenordnung zwischen 500'000 und 1,3 Mio. Franken 
zugemutet werden (Urteil BGer 1C_299/2015 vom 13.4.2016 Erw. 4 f.; vgl. Urteil 
BGer 1C_495/2020 vom 12.8.2021 Erw. 10.1 i.Sa. B. vs. Gemeinderat Wollerau).  

5.4.2 Die Eignung und Erforderlichkeit des verlangten Rückbaus zur Wiederher-
stellung des rechtsmässigen Zustandes - d.h. Einhaltung des übergangsrechtli-
chen Gewässerraumes von 20 m - kann nicht ernsthaft bestritten werden. 

5.4.3 Die Beschwerdeführerin muss sich Bösgläubigkeit vorwerfen lassen. Be-
reits unmittelbar im Nachgang zur Einreichung des Baugesuchs vom 11. März 
2019 wurde sie vom ARE mit Schreiben vom 17. April 2019 darauf aufmerksam 
gemacht, dass Bauten und Anlagen einen Mindestabstand von 20 m ab Grenze 
der Wasserzone einzuhalten haben. Mit E-Mail vom 13. Mai 2019 informierte die 
Beschwerdeführerin das ARE, "auf Container-PP und Besucher-PP wird im Ge-
wässerraum verzichtet (…)", dies unter Beilage von Planunterlagen, welche die 
Beschwerdeführerin selber als "Gekriebel" qualifizierte (ebenso im E-Mail vom 
16.5.2019 an die gleichen Adressaten). Im Gesamtentscheid vom 12. Juli 2019 
führte das ARE explizit aus (S. 6 oben), gemäss den revidierten Unterlagen vom 
22. Mai 2019 tangierten der Einfahrtsbereich, ein Teil der bestehenden Garage 

22

sowie der Hauszugang den Gewässerraum. Die übrigen Gebäude sowie die 
Tiefgarage lägen "nicht im Gewässerraum respektive wurden in den revidierten 
Unterlagen ausserhalb des Gewässerraumes verschoben". Der Hauszugang 
werde am selben Ort mit derselben Fläche erstellt wie der bereits bestehende 
Hauszugang. Die baulichen Massnahmen im Bereich des Hauszuganges seien 
daher im Rahmen des gewässerschutzrechtlichen Bestandesschutzes bewili-
gungsfähig. Der Einfahrtsbereich liege bereits im bestehenden Zustand im Ge-
wässerraum und sei aufgrund der Lage der anschliessenden D.________-
strasse standortgebunden. Es würden keine zusätzlichen Flächen befestigt. 

Mit der Änderungseingabe vom 6. April 2020 (Eingang am 7.4.2020, mit Plan 
Nr. 01 Situation_200 vom 29.3.2020, 1:200, ohne Revisionsdatum) wurde nur um 
die Bewilligung für geringfügige Änderungen im Nord- und Ostbereich und klare-
rweise ausserhalb der Uferlinie von 20.00 m im Meldeverfahren ersucht. 

Wenn die Beschwerdeführerin in der Folge gleichwohl abweichende und unbewil-
ligte Umgestaltungen der Umgebung und statt der Errichtung der Erdsonden-
wärmepumpe an einem Standort teils innerhalb des Gewässeraumes eine 
Luft/Wasser-Wärmepumpe installierte, konnte dies nur willentlich und im Wissen 
um die Unrechtmässigkeit des Tuns und - entgegen ihrer Auffassung (Replik 
S. 4 f. Ziff. 6) - nicht in gutem Glauben geschehen. 

Der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands ist entsprechend erhöhtes 
Gewicht beizumessen; die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile, die vorlie-
gend absehbar ausschliesslich finanzieller Natur sind, können entsprechend nur 
in verringertem Masse berücksichtigt werden. Dies gebietet der Grundsatz der 
gleichen und willkürfreien Behandlung von Baugesuchstellern sowie das präven-
tive Verhindern von allfälligem eigenmächtigem baurechtlichem Verhalten Dritter 
("Nachahmungstäter"). 

5.4.4 Trotz der Bösgläubigkeit der Beschwerdeführerin rechtfertigt sich vorlie-
gend in Abweichung von den vorinstanzlichen Anordnungen eine differenzierte 
Beurteilung der Wiederherstellungsmassnahmen.

5.5 Die Luft/Wasser-Wärmepumpe ist im Plan Nr. 32 (AF-Umgebung vom 
21.12.2020, 1:100) mit Grundmassen von "60/190" angegeben (gemäss den 
Herstellerangaben weist das Modell G.________ Grundmasse von 1.950 m auf 
0.925 m auf und ist rund 1.395 m hoch; mit 0.60 m wird der zu wahrende Min-
destabstand gegenüber einer längsseitigen Wand ausgewiesen). Gemäss dem 
erwähnten Umgebungsplan tangiert die Luft/Wasser-Wärmepumpe die Uferlinie 
von 20 m mit maximal rund 0.70 m, den beanspruchten Gewässerraum mit rund 
0.65 m2. Es ist durchaus vertretbar, diese Unterschreitung als geringfügig zu er-

23

achten. Zwar argumentiert der Regierungsrat auch mit durch die Verwendung der 
Luft/Wasser-Wärmepumpe im Gewässerraum verursachten Emissionen. Aller-
dings spezifiziert er diese Emissionen nicht weiter. Diese dürften sich im Wesent-
lich auf die Lärmgeräusche reduzieren, welche wiederum nicht durchgehend an-
fallen und im Verhältnis zum permanent iterativen Strassenverkehrslärm ver-
nachlässigbar sind. Berücksichtigt werden darf auch, dass Wärmepumpen nur 
wenig elektrische Primärenergie benötigen, was diese zu einer umweltfreundli-
chen Heiz- (und Kühl-)Technologie macht, womit sie ein wesentliches Element 
zur Erreichung der gesetzten energie- und klimapolitischen Ziele bilden (vgl. 
EnergieSchweiz, Bundesamt für Energie BFE, Die Wärme-Pumpen-Heizung, 
S. 13), was als öffentliches Interesse gewertet werden kann. Zwar ist hierin eben-
falls ein privates Interesse (Energiesparpotential) zu erkennen und lässt sich da-
mit eine Verletzung des Gewässerraumes grundsätzlich nicht legitimieren, darf 
aber im Verbund mit der Geringfügigkeit der Gewässerraumverletzung durchaus 
zu Gunsten der Beschwerdeführerin beim Verzicht auf eine Wiederherstellung 
bzw. Verschiebung der Luft/Wasser-Wärmepumpe um die erwähnten rund 70 cm 
beachtet werden.

5.6 Anders verhält es sich mit der Umgebungs- und Vorplatzgestaltung. Dieser 
(Platz mit Parkplätzen; Treppe im Nordostbereit samt Mauer [diese überwie-
gend]) befindet sich vollumfänglich mit 6.50 m bis 7.50 m (im Nordbereich) inner-
halb der Seeuferlinie von 20 m und tangiert selbst die Uferlinie von 15 m in nicht 
unerheblichem Masse (vgl. Plan Nr. 32, AF-Umgebung vom 21.12.2020, 1:100).

5.6.1 Die ursprüngliche geplante und auch bewilligte Umgebungs- und Vorplatz-
gestaltung verunmöglicht eine zonen- und sachgerechte Nutzung des neuen 
MFH nicht. Dies wird von der Beschwerdeführerin auch nicht behauptet. Andern-
falls wäre die Bewilligung nicht erteilt worden bzw. hätte sie nicht erteilt werden 
können. Sachliche Gründe, welche einer Wiederherstellung entgegenstehen, 
sind nicht ersichtlich. 

5.6.2 Die Beschwerdeführerin bezieht sich insbesondere auf das zeitliche Ele-
ment und macht namentlich geltend, dass die Gewässerraumfestlegung auf 15 m 
bevorstehe, und es daher unverhältnismässig wäre, sie zu einem Rückbau zu 
verpflichten für Bau- und Anlagenteile, welche sie schon bald rechtmässig errich-
ten könnte. 

Hierzu führt das ARE mit seiner vom 11. April 2023 unter anderem aus, 

- es sei nicht absehbar, ob die Stimmberechtigten die Nutzungsplanänderung 
an der Urnenabstimmung genehmigen würden;

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- die Nutzungsplanänderung müsse auch vom Regierungsrat genehmigt wer-
den;

- zum heutigen Zeitpunkt könne nicht gesagt werden kann, ob und wann der 
revidierte Nutzungsplan mit den angepassten (grundeigentümerverbindli-
chen) Gewässerräumen in Kraft treten werde;

- die GSchV-Übergangsbestimmungen müssten so lange Anwendung finden 
und von den zuständigen Behörden durchgesetzt werden, bis der Gewässer-
raum grundeigentümerverbindIich ausgeschieden sei.

Diesen Ausführungen ist vollumfänglich beizupflichten. Zu ergänzen ist, dass ei-
ner zukünftigen Nutzungsplanänderung/-anpassung, die überdies nicht gesichert 
ist, keine Vorwirkung zukommen kann. Überdies wird, wie gesagt, in nicht uner-
heblichem Umfang selbst der Gewässerraum von 15 m verletzt. 

Unbehelflich ist der Beschwerdeführerin der Hinweis auf die grundsätzliche Mög-
lichkeit der vorzeitigen abschnittsweisen Festlegung des Gewässerraumes. Zum 
einen soll laut der von ihr zitierten Rechtsprechung (Replik S. 3 Ziff. 3 mit Ver-
weis auf Urteile BGer 1C_556+558+562/2013 vom 21.9.2016 Erw. 10.3; VGE III 
2019 29 vom 24.10.2019 Erw. 6.4.2) in diesem Fall die Festlegung bzw. der all-
fällige Verzicht auf die Festlegung des Gewässerraumes nicht auf die Bauparzel-
le beschränkt sein, sondern eine planerisch sinnvolle Länge des betroffenen Ge-
wässers einbeziehen. Zum andern besteht keine Pflicht, einen noch nicht festge-
legten Gewässerraum im Rahmen eines Baugesuches zu beurteilen und festzu-
legen. Es dürfte dies vielmehr auf klare Fälle beschränkt sein, um nicht das Bau-
bewilligungsverfahren zu verlängern und die Gesamtplanung nicht zu präjudizie-
ren. 

Dies muss umso mehr gelten, wenn im konkreten Fall baurechtlich grundsätzlich 
keine Not für die Festlegung eines Gewässerraumes besteht, wie das initiale 
Baugesuch dokumentiert. Überdies und insbesondere kann es nicht Sinn und 
Zweck künftiger Nutzungsplanungsrevisionen sein, als was auch die nutzungs-
planerische Ausscheidung eines Gewässerraumes zu verstehen ist, widerrechtli-
che Bauten zu legalisieren (vgl. Urteile BGer 1C_443/2018 sowie 1C_444/2018, 
beide vom 3.7.2019 Erw. 4.5 [i.S. Gde. Wollerau]).

5.6.3 Das Interesse der Beschwerdeführerin an einem Verzicht auf die Wieder-
herstellung der Umgebung/Vorplatz reduziert sich mithin auf den finanziellen As-
pekt. Mit den Vorinstanzen spricht nichts gegen die Zumutbarkeit dieser Kosten, 
zumal die Beschwerdeführerin zu diesen keine konkreten Angaben macht. 

5.6.4 Insgesamt bleibt hinsichtlich der angeordneten Wiederherstellung der Um-
gebung/Vorplatz somit auch die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne gewahrt. 

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Das private Interesse der Beschwerdeführerin an einem Verzicht auf die Wieder-
herstellung ist im Vergleich zum hohen Interesse an der Wahrung des Gewässer-
raumes, selbst wenn dieser möglicherweise inskünftig geringer ausfallen dürfte, 
als bescheiden zu veranschlagen. 

Die angeordnete Wiederherstellung ist folglich als rechtmässig zu bestätigen. 

5.7 Die Beschwerde ist somit insoweit teilweise gutzuheissen, als der ange-
fochtene RRB Nr. 183/2023 die Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustandes der Luft/Wasser-Wärmepumpe 
(angeordnete Verschiebung ausserhalb des Gewässerraumes) bestätigt hat. Im 
Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 

6.1 Die Kosten für den Erlass eines Entscheides oder Zwischenbescheides 
werden in der Regel der unterliegenden Partei überbunden. Unterliegt sie nur 
teilweise, werden die Kosten auf die Parteien anteilsmässig verteilt (§ 72 Abs. 2 
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974 ). Die 
obsiegende Partei kommt für die Kosten auf, die sie durch ein pflichtwidriges 
Verhalten im Verfahren verursacht hat (§ 72 Abs. 3 VRP). 

Das Erstellen von Bauten ohne Bewilligung und das eigenmächtige Abweichen 
von bewilligten Bauplänen ist als Pflichtwidrigkeit zu qualifizieren. Die Pflichtwid-
rigkeit wiegt vorliegend durch die wissentliche und willentliche Verletzung des 
Gewässerabstandes zudem schwer. Hinzu kommt, dass die Verweigerung der 
nachträglichen Baubewilligung durch die Vorinstanzen zu bestätigen ist und das 
Obsiegen der Beschwerdeführerin als marginal zu qualifizieren ist.

Sie hat entsprechend vollumfänglich für die Verfahrenskosten aufzukommen. 
Ebenso bleibt es bei der Kostenverlegung des angefochtenen RRB. 

6.2 Aus den gleichen Gründen ist der Beschwerdeführerin weder für das vor-
instanzliche noch das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren eine Partei-
entschädigung zuzusprechen. 

Der Bezirksrat ist nicht beanwaltet und hat ebenfalls keinen Anspruch auf eine 
Parteientschädigung.

26

27

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene RRB 
Nr. 183/2023 vom 7. März 2023 insoweit aufgehoben, als der Regierungs-
rat die Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes hinsichtlich der Luft/Wasser-Wärmepumpe (Ver-
schiebung ausserhalb des Gewässerraumes) bestätigt hat. Im Übrigen wird 
die Beschwerde im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 
Sie hat am 17. April 2023 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe entrich-
tet, womit die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Bezirksrat Einsiedeln (R; unter Beilage der Replik vom 12.7.2023)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement (EB; unter Beilage der Replik vom 

12.7.2023)
- das Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Replik vom 

12.7.2023)
- das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A)
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A).

Schwyz, 20. Juli 2023

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

28

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 21. August 2023