# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7c2679c3-c046-5dc6-9559-f02f792aac92
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 31.08.2017 R 2017 22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2017-22_2017-08-31.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 17 22

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser 

Aktuar Gross

URTEIL

vom 31. August 2017

in der Streitsache

A._____ und B._____,

Beschwerdeführer

gegen 

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armon Vital,

Beschwerdegegnerin

betreffend Bauvollendung

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1. C._____, D._____ und E._____ (Kinder) sind Miteigentümer zu je 1/3 von 

Parzelle 77 in Y._____ (seit der Fusion verschiedener Gemeinden, u.a. 

Y._____, zur neuen Gemeinde X._____, Parzelle 10077). Auf dieser Par-

zelle lastete ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht zugunsten von 

B._____ und A._____ (Eltern).

2. Nachdem A._____ und B._____ ein im Sommer 2007 eingereichtes Bau-

gesuch zur Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 10077 

durch ein neues Baugesuch vom 16. April 2008 ersetzt hatten, erteilte ih-

nen der damalige Gemeindevorstand Y._____ am 14. Juli, mitgeteilt am 

26. August 2008, die nachgesuchte Baubewilligung. Dagegen erhobene 

Einsprachen der Nachbarn wies die Gemeinde ab. Mit Urteil R 08 80/83 

vom 9. Februar 2009, mitgeteilt am 13. März 2009, wies das Verwaltungs-

gericht des Kantons Graubünden die dagegen erhobenen Beschwerden 

ab, soweit es darauf eintrat. Das Urteil erwuchs in Rechtskraft.

3. In der Folge wurde das Bauprojekt erstellt, wobei zwei Wohnungen nicht 

fertig ausgebaut wurden.

Die Kinder als Miteigentümer zu je 1/3 begründeten am 10. Dezember 

2010 Stockwerkeigentum an Parzelle 10077. Sie teilten die Liegenschaft 

in 4 Stockwerkeinheiten wie folgt auf:
3 ½-Zimmerwohnung Ebene (E)1 im EG, 200/1000 Wertquote (10077-4)
4 ½-Zimmerwohnung Ebene (E)2 mit Abstellraum im 1. OG, 250/1000 Wertquo-
te (10077-5)
4 ½-Zimmerwohnung Ebene (E)3 mit Abstellraum im 2. OG, 250/1000 Wertquo-
te (10077-6)
5 ½-Zimmerwohnung Ebene (E)4 im 3. OG und DG mit Abstellraum im 3. OG, 
300/1000 Wertquote (10077-7)  
(Anm.: DG Turm auf Ebene 5 gehört zur Wohnung E4).

Das Nutzniessungsrecht der Eltern wurde, unter Löschung desselben auf 

der Stammparzelle 10077, auf die Stockwerkeinheiten 10077-4 und 

10077-7 übertragen.

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4. Am 26. November 2011 nahm die damalige Baubehörde Y._____ den 

Bau ab. Unter "Bemerkungen" wurde u.a. festgehalten, dass die Aus-

führung gemäss Plänen erfolgt sei. Die Wohnungen auf der 2. und 3. 

Ebene seien nicht fertig ausgebaut (Feinputz und kein Bodenbelag).

5. Auf Verlangen der Eltern erfolgte die Veranlagung der jährlich geschulde-

ten Grundgebühren für Wasser, Kanalisation und Kehricht durch die da-

malige Gemeinde Y._____ jeweils nur für die zwei bezugsbereiten Woh-

nungen. 

6. Im Juni 2016 schrieben die Eltern der neuen Gemeinde X._____, sie 

besässen dieses grosse Haus in Y._____. Von vier Wohnungen seien nur 

zwei ausgebaut. Sie versuchten seit Jahren, drei Wohnungen zu verkau-

fen. Die zwei ausgebauten Wohnungen versuchten sie als Ferienwoh-

nungen zu vermieten. Sie bezahlten völlig überhöhte Taxen für Fremden-

verkehrsabgaben, obwohl sie nur ab und zu in Y._____ seien. Zudem fal-

le für jedes Bett jährlich eine zusätzliche Abgabe an, obwohl die Betten 

fast immer leer stünden. Sie fänden eine Wasserrechnung nach Wert des 

Hauses völlig ungerecht. Sie brauchten für die zwei Wohnungen wenig 

Wasser, erzeugten dadurch auch wenig Abwasser und verursachten ganz 

wenig Kehricht. Sie könnten den Wert des Hauses nicht amortisieren und 

wenn die Gemeinde sie mit den überhöhten Kosten nicht in den Ruin trei-

ben wolle, bäten sie sie, diese und zukünftige Rechnungen zu überden-

ken.

7. In diesem Zusammenhang hielt die Gemeinde am 24. November 2016 

den baulichen Zustand der Wohnungen fotografisch fest. In der vom Bau-

amtsmitarbeiter erstellten Legende zu den von ihm gemachten Fotos 

wurde die fotografierte Wohnung 10077-5 im 1. OG fälschlicherweise als 

"Wohnung 10077-4 im EG" und die fotografierte Wohnung 10077-6 im 2. 

OG fälschlicherweise als "Wohnung 10077-5 im 1. OG" bezeichnet.

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8. Am 5. Dezember 2016 schrieb die Gemeinde X._____ aktenkundig (nur) 

dem Vater A._____ (nicht aber der Mutter B._____) und den Kindern 

C._____, D._____ und E._____ und nochmals D._____ mit korrigierter 

Adresse am 9. Dezember 2016, es stelle sich ihr die Frage, ob die 2009 

rechtskräftig erteilte Baubewilligung für die beiden noch nicht ausgebau-

ten Wohnungen aufgrund von Art. 91 KRG verfallen sei. Falls ja, stelle 

sich die Frage, ob, und wenn ja, überhaupt noch Zweitwohnungen bewilli-

gungsfähig wären, selbst wenn ein neues Baugesuch für den Ausbau der 

Ebene EG und 1. OG eingereicht würde. 

9. Am 15. Dezember 2016 schrieben die Eltern A._____ und B._____ der 

Gemeinde X._____, sie ersuchten um Bewilligung des Ausbaus der zwei 

Wohnungen im 1. und 2. OG als Zweitwohnungen. Sie würden nach Ertei-

lung der Baubewilligung die beiden Wohnungen 2017 fertig stellen.

Nachdem sie der Auffassung gewesen seien, von der Abstimmung Zweit-

wohnungsinitiative nicht betroffen zu sein (Baufertigung 2011), seien sie 

von diesem Entscheid enorm überrascht worden. Es habe sie niemand 

darauf aufmerksam gemacht.

10. Am 19. Dezember 2016 schrieb E._____ der Gemeinde X._____, dass 

das Schreiben vom 5. Dezember sie erschreckt habe. Sie sei fest der 

Meinung gewesen, dass sie nicht von der "Abstimmung Zweitwohnungs-

initiative" betroffen seien, da die Baufertigung 2011 erfolgt sei und sie bis 

zum Schreiben der Gemeinde niemand darüber informiert habe. Sie hof-

fe, dass ihr Gesuch zum Ausbau der zwei Wohnungen bewilligt werde 

und sie diese innert nützlicher Frist 2017 fertigstellen könnten.

11. Am 19. Dezember 2016 schrieb C._____ der Gemeinde X._____, sie sei 

schriftlich über die nicht erfüllte Wohnungsausbaupflicht informiert wor-

den. Sie habe nicht gewusst, dass die unausgebauten Wohnungen jetzt 

plötzlich der Zweitwohnungsinitiative unterstehen sollten, weil das Haus 

zuvor erbaut und abgenommen worden sei. Sie sei ausserordentlich er-

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staunt und etwas entsetzt. Sie wären sehr froh, wenn diese zwei Woh-

nungen gesetzlich gleich wären, wie der Rest des Hauses.

D._____ liess sich aktenkundig nicht vernehmen.

12. Am 19. Januar 2017 schrieben die Eltern der Gemeinde, sie hätten sich 

bereits schriftlich bereit erklärt, die Wohnungen im E2 und E3 fertigzustel-

len. Es fehlten noch WCs, Badewannen, Bodenbeläge und ev. Küchen. 

Es sei ihnen nicht bewusst gewesen, dass die Montage von WCs und 

Badewannen und eines Bodenbelages einer Baubewilligung unterlägen. 

Schon im Schreiben vom 6. Dezember 2016 (nicht bei den Akten) hätten 

sie erwähnt, dass diese Verpflichtung ihre Zukunft erheblich verändere, 

ganz zu schweigen von der Androhung des Erlöschens der Zweitwoh-

nungsbewilligung. Das Haus sei lange vor der Initiative gebaut und fertig-

gestellt worden und die Wohnungen hätten immer zum Verkauf gestan-

den. Sie hätten nicht daran gedacht, dass wegen fehlender Badewannen 

etc. dies ändern könnte. Wenn dem so sein sollte, hätte man mit ihnen 

das Gespräch suchen müssen.

13. Ebenfalls am 19. Januar 2017 schrieben die Eltern der Gemeinde, sie 

verlangten eine Verlängerung der Baubewilligung zur Fertigstellung ihrer 

Zweitwohnungen im E2 und E3 innert nützlicher Frist. Die auszuführen-

den Arbeiten seien das Anbringen eines Bodenbelages, die Montage von 

WC, Lavabo, Dusche und Wandbelag in der Nasszelle 1, die Montage 

von WC, Doppellavabo, Dusche, Badewanne und Bodenbelägen in der 

Nasszelle 2, die Montage von Küchenmöbeln mit Elektrogeräten und Insel 

in der Küche, das Einhängen von Türen, Einschrauben von Spotlampen 

und Strom am Zähler anschliessen. Die Baupläne seien wie gehabt 

gemäss Bewilligung 2009.

14. Am 20., mitgeteilt den Eltern und den Kindern am 27. Februar 2017, ver-

fügte der Gemeindevorstand X._____, dass die Räumlichkeiten im EG 

und 1. OG die Kriterien als Wohnungen im Sinne von Art. 2 Abs. 1 ZWG 

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nicht erfüllten und dass es sich dabei nicht um altrechtliche Wohnungen 

ohne Erstwohnungspflicht gemäss Art. 10 ZWG handle. Es werde festge-

stellt, dass die am 14. Juli/26. August 2008 erteilte Baubewilligung für die 

Erstellung von Wohnungen im EG und im 1. OG mangels Bauvollendung 

gestützt auf Art. 91 KRG unbenutzt verstrichen sei. Die Gesuche um Er-

streckung der Baubewilligung sowie eventuell um Erteilung einer neuen 

Baubewilligung für Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht im EG und 1. 

OG würden abgewiesen.

Der Gemeindevorstand erwog, dass eine Wohnung gemäss Art. 2 Abs. 1 

ZWG eine Gesamtheit von Räumen sei, die unter anderem für eine 

Wohnnutzung geeignet seien und welche über eine Kocheinrichtung ver-

fügten. Das Kriterium der Eignung der Raumgesamtheit setze voraus, 

dass keine baulichen Massnahmen mehr nötig seien, um die Eignung zur 

Wohnnutzung herzustellen. Die Wohnung müsse daher bezugsbereit 

sein, um als Wohnung im Rechtssinne zu gelten. Damit liessen sich unter 

anderem Verkaufs- und Gewerbelokale und Bauruinen von Wohnungen 

abgrenzen. Die Eignung für eine Wohnnutzung ohne zusätzliche bauliche 

Massnahmen sei hier nicht erfüllt. Die fraglichen Räumlichkeiten seien ak-

tuell ohne Innenausbau zum Wohnen nicht geeignet. Somit handle es 

sich nicht um altrechtliche Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht im Sin-

ne von Art. 10 ZWG.

Werde die Frist gemäss Art. 91 KRG zur Bauvollendung innert zwei Jah-

ren seit Baubeginn nicht eingehalten, verfalle die Bewilligung. Die 2009 

erteilte Baubewilligung für die Erstellung der Wohnungen sei nie verlän-

gert worden. Befänden sich im EG und 1. OG immer noch unfertige und 

zum bestimmungsgemässen  Wohnen noch nicht geeignete und untaugli-

che, d.h. nicht bezugsbereite Räume, sei der bewilligte Wohnungsbau im 

Sinne von Art. 91 KRG klarerweise nicht vollendet. Die Bewilligung für 

den Ausbau dieser Wohnungen sei längst verfallen. Verfallene Baubewil-

ligung könnten aber nicht verlängert werden, wenn entsprechende Gesu-

che erst nach dem Verfall gestellt würden. Für die verlangte Erstreckung 

fehle daher eine Rechtsgrundlage.

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Auch die Familie habe wiederholt bestätigt, dass es sich nach ihrem eige-

nen Verständnis vorliegend um nicht vollendete Wohnungen handle, ei-

nerseits gegenüber der vormaligen Gemeinde Y._____ im Zusammen-

hang mit der dort verlangten Gebührenreduktion für bloss zwei Wohnun-

gen, anderseits gegenüber der neuen Gemeinde X._____ in der Einspra-

che vom Juni 2016, worin ausdrücklich festgehalten worden sei, von vier 

Wohnungen seien nur zwei ausgebaut. Das Verhalten der Eigentümer 

und der Nutzniessungsberechtigten sei daher widersprüchlich: Wo es um 

die jährlichen Gebühren gehe, werde argumentiert, es handle sich noch 

gar nicht um Wohnungen, wo es um die Zweitwohnungsfrage gehe, wer-

de das Gegenteil postuliert. Dies verdiene keinen Rechtsschutz, unab-

hängig davon, dass es nicht Aufgabe der Gemeinde sei, nach dem 11. 

März 2012 die Eigentümer auf die Zweitwohnungsproblematik bei verfal-

lenen Bewilligungen aufmerksam zu machen. Im Übrigen seien sie wie-

derholt vom vormaligen Bauamt in Y._____ auf diesen Umstand hinge-

wiesen worden.

Auch dem Begehren, eine neue Baubewilligung für den Ausbau der bei-

den Wohnungen als Zweitwohnungen zu erteilen, könne seit dem 11. 

März 2012 gemäss Art. 75 und 75b BV und dem ZWG nicht entsprochen 

werden, da sowohl in der vormaligen Gemeinde Y._____ als auch in der 

neuen Gemeinde X._____ der Zweitwohnungsanteil über 20 % liege. Eine 

solche Bewilligung verstiesse krass gegen Bundesrecht und könnte an-

gesichts der bekanntermassen sehr strengen Rechtsprechung des Bun-

desgerichtes sogar nichtig sein und würde daher bei künftigen Käufern 

dieser Wohnungen ein unberechtigtes Vertrauen begründen. Dies könnte 

unter Umständen für die Gemeinde sogar mit Haftungsfolgen verbunden 

sein.

Im aktuell unfertigen Zustand sei die künftige Nutzung der zwei Geschos-

sebenen baulich in keiner Weise bereits definitiv vorgegeben; je nach 

künftigem Innenausbau seien neben Wohnnutzungen mit Auflagen nach 

dem ZWG durchaus auch gewerbliche Nutzungen (Büros, Therapieräu-

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me, Ateliers, stille Gewerbe usw.) denkbar. Jedenfalls bedürfe ein künfti-

ger Innenausbau eines neuen Baugesuches.

15. Auf dem von den Eheleuten eingereichten Verfügungsexemplar sind 

handschriftliche Anmerkungen angebracht worden. So schrieben die Ehe-

leute u.a., das ganze Haus mit allen vier Wohnungen und dem Grunds-

tück sei in ihrer Nutzniessung. Das Bauamt Y._____ habe Ihnen nichts 

mitgeteilt. Es habe lediglich festgestellt, dass zwei Wohnungen unbenutz-

bar seien und sei wieder gegangen. 

Sie hätten keine Einsprache gegen diese Gebühren erhoben, sondern 

lediglich angefragt, warum auf Fr. 50.-- Wassergebühren eine Abgabe 

von Fr. 2‘500.-- für Abwasser und Kehricht komme und sie hätten es be-

zahlt.

Fertiggestellt seien die 3 ½-Zimmerwohnung E1 im EG und die 5 ½-

Zimmerwohnung E4/5 im 3. OG/DG; nicht fertiggestellt zwecks Verkaufs 

mit einer Ausstattung nach Wahl seien die beiden 4 ½-Zimmerwohnungen 

E2 und E3 im 1. und 2. OG. Die diesbezüglichen Angaben der Gemeinde 

seien falsch. Ihnen sei nicht bewusst gewesen, dass sie die zwei Woh-

nungen im E2 und E3 ausbauen müssten. Zudem hätten sie nicht ge-

wusst, dass das Anbringen von Badewannen und das Erstellen einer 

Küche eine bauliche Massnahme sei. Sie hätten nie behauptet, die Woh-

nungen seien fertig ausgebaut und sie hätten sich schriftlich bereit erklärt, 

die Wohnungen bis Sommer 2017 auszubauen und dadurch den Zweit-

wohnungsstatus zu erhalten. Das vormalige Bauamt Y._____ habe, als es 

für Fotos in den Wohnungen gewesen sei, geäussert, dies sei nur eine 

Formsache und es komme schon alles in Ordnung.

16. Am 28. Februar 2017 erhoben die Eheleute (Beschwerdeführer) Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. 

Sie wollten sich nicht beschweren, aber beantragten eine Beurteilung 

ihres Problems in Y._____. Wie aus den Beilagen ersichtlich, hätten sie 

es unwissentlich und ohne jede böse Absicht versäumt, zwei als Zweit-

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wohnungen bewilligte Wohnungen zum richtigen Zeitpunkt fertig auszu-

bauen. Sie hätten diese Wohnungen absichtlich so gelassen, dass sie 

zum Verkauf stünden, dies seit Fertigstellung des Hauses. Man spreche 

Ihnen nun den Zweitwohnungsstatus ab. Dies führe zu einem hohen 

Wertverlust ihres Hauses und mache die Wohnungen noch unverkäufli-

cher. Sie fänden, dass die Strafe nicht im Verhältnis zur Tat (Unwissen-

heit) stehe. Im Baugesetz werde doch auf eine Verhältnismässigkeit hin-

gewiesen.

17. Zum Schreiben vom 28. Februar 2017 reichten die Beschwerdeführer am 

1. März 2017 noch einen Nachtrag ein.

Sie hätten um Rechtshilfe ersucht und zur Auskunft erhalten, gemäss Art. 

10 ZWG handle es sich um altrechtliche Wohnungen, wenn sie vor dem 

11. März 2012 erstellt worden seien. Die Baute sei abgenommen worden. 

Nach Art. 2 Abs. 1 ZWG müsse es sich um eine Gesamtheit handeln, die 

zum Wohnen geeignet sei. Der Zustand des Ausbaus sei nicht definiert. 

Die beiden Wohnungen seien eindeutig zum Wohnen geeignet. Sie ver-

fügten über eine Bodenheizung, hätten alle Anschlüsse und Leitungen für 

Bad und WC, in der Küche seien sogar Wasser und Stromanschlüsse 

zweimal vorhanden, damit der Kunde den Standort der Insel wählen 

könnte. Die Wohnungen könnten bei einem Verkauf in kurzer Zeit ausge-

stattet sein. Sie reichten Beschwerde gegen die Verfügung der Gemeinde 

X._____ ein. Um weitere Anwaltskosten zu vermeiden, bäten sie um per-

sönliche Anhörung.

18. Am 24. April 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegne-

rin) auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, soweit darin Ziff. 1, 2, 3 und 

4 des angefochtenen Entscheides mit Bezug auf die Räumlichkeiten im 1. 

OG des Gebäudes auf Parzelle 10077 angefochten würden. Eventuell sei 

die Beschwerde gegen Ziff. 1, 2, 3 und 4 des angefochtenen Entscheides 

mit Bezug auf die Räumlichkeiten im 1. OG des Gebäudes auf Parzelle 

10077 vollumfänglich abzuweisen.

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Soweit sich die Beschwerde gegen Ziff. 1, 2, 3 und 4 des angefochtenen 

Entscheides mit Bezug auf die Räumlichkeiten im EG des Gebäudes auf 

Parzelle 10077 beziehe, sei das Verfahren abzuschreiben.

Die Stockwerkeinheiten stünden nicht im Eigentum der Beschwerdefüh-

rer, sondern im Miteigentum der Kinder. Die Beschwerdeführer hätten nur 

an der 3 ½-Zimmerwohnung im EG, STWE 10077-4, sowie an der 5 ½-

Zimmerwohnung im 3. OG und DG, STWE 10077-7, eine Nutzniessung, 

also an den vollendeten Wohnungen. An der unvollendeten Wohnung im 

1. OG, STWE 10077-5, bestehe dagegen weder Eigentum noch Nutz-

niessung zugunsten der Beschwerdeführer. Sie seien damit gar nicht zur 

Beschwerdeerhebung legitimiert, so dass auf die Beschwerde diesbezüg-

lich nicht einzutreten sei.

Die Kinder hätten dagegen keine Beschwerde erhoben. Somit sei die 

Verfügung hinsichtlich der nicht fertig ausgebauten Räumlichkeiten im 1. 

OG (STWE 10077-5) in Rechtskraft erwachsen.

Es stimme, dass versehentlich die falschen Geschossebenen für die zwei 

nicht fertig ausgebauten Stockwerke in der Fotodokumentation, welche 

Grundlage für die angefochtene Verfügung gebildet habe, angegeben 

seien (EG anstatt 1. OG und 1. OG anstatt 2. OG). Die Rüge der Be-

schwerdeführer sei zutreffend. STWE 10077-4 im EG sei voll ausgebaut, 

so dass entgegen dem Verfügungsdispositiv diese Wohnung mit Bezug 

auf das ZWG als altrechtlich zu gelten habe. Dies werde von der Ge-

meinde bestätigt. Somit könne für diese Räumlichkeiten das Verfahren 

abgeschrieben werden.

Die fälschlicherweise in der angefochtenen Verfügung nicht explizit aufge-

führten und nicht fertig gestellten Räumlichkeiten im 2. OG, STWE 10077-

6 bildeten daher verfahrensrechtlich mangels anfechtbarer erstinstanzli-

cher Verfügung nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfah-

rens. Eine entsprechend korrigierte Verfügung für das 2. OG werde die 

Gemeinde nach Abschluss des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens 

nochmals erlassen.

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Sollte das Gericht wider Erwarten auf die Beschwerde betreffend die nicht 

fertig ausgebauten Räume im 1. OG (STWE 10077-5) eintreten, wäre die 

Beschwerde abzuweisen.

Der aktuelle bauliche Zustand zeichne sich durch teilweise noch unver-

putzte Räume, fehlende Küche, kein Bad/WC, keine zum Wohnen erfor-

derlichen übrigen Sanitäranlagen und keine Bodenbeläge aus. Abgese-

hen von gewissen Verputzarbeiten fehle jeder Innenausbau. Weil das Kri-

terium der Eignung der Raumgesamtheit zum Wohnen voraussetze, dass 

keine baulichen Massnahmen nötig seien, um die Eignung zur Wohnnut-

zung (wieder)herzustellen, müsse eine Wohnung bezugsbereit sein, um 

als Wohnung im Rechtssinne zu gelten. Die gesetzlich vorausgesetzte 

Eignung für eine Wohnnutzung ohne zusätzliche bauliche Massnahme sei 

hier betreffend das 1. OG offensichtlich nicht erfüllt. Die künftige Nutzung 

sei hier nicht vorgegeben, je nach künftigem Innenausbau seien auch 

gewerbliche Nutzungen denkbar. Somit könne für den Bereich im 1. OG 

nicht von einer Wohnung mit einer aktuellen Eignung zum Wohnen ohne 

weiteren Ausbau im Sinne des ZWG gesprochen werden.

Dies habe auch die Familie so gesehen, weil sie im Zusammenhang mit 

den Gebühren bestätigt habe, dass es sich nach ihrem eigenen Ver-

ständnis auf zwei Geschossebenen nicht um fertiggestellte Wohnungen 

handle, einerseits gegenüber der vormaligen Gemeinde Y._____ bei den 

verlangten Reduktionen der jährlichen Grundgebühren und andererseits 

gegenüber der neuen Gemeinde X._____ mit der Einsprache vom Juni 

2016. Dort habe sie geschrieben, von vier Wohnungen seien nur zwei 

ausgebaut. Dies sei widersprüchliches Verhalten.

Verfallene Bauvollendungsfristen könnten nicht verlängert werden. Es sei 

davon auszugehen, dass im Juli oder spätestens August 2009 mit dem 

Bau begonnen worden sei. Das Protokoll des Geometers zur Schnur-

gerüstabnahme datiere vom 14. September 2009. Somit sei die erteilte 

Baubewilligung für die nicht fertig gestellten Bauteile im Sommer 2011 

abgelaufen, lange vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsbeschränkungen 

auf Bundesebene am 11. März 2012.

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Zudem sei es nicht Aufgabe der Gemeinde, nach dem 11. März 2012 

Eigentümer auf die Zweitwohnungsproblematik aufmerksam zu machen. 

Trotzdem seien sie ab 2013 nachweislich und wiederholt vom vormaligen 

Bauamt Y._____ auf den Umstand hingewiesen worden, es sei mehr als 

widersprüchlich, wenn man einerseits nur bereit sei, jeweils Grundge-

bühren für zwei statt vier Wohnungen zu bezahlen, anderseits aber trotz-

dem zwei nicht fertig ausgebaute Wohnungen auch noch 2012 als Zweit-

wohnungen ausbauen und verkaufen wolle.

Spätestens mit der aktenkundigen schriftlichen Einsprache vom Juni 2016 

betreffend Gebühren habe es definitiv kein Zurück mehr gegeben. Würde 

die Gemeinde tatsächlich auch nach dem 11. März 2012 einen nachträg-

lichen Ausbau und Weiterverkauf als Zweitwohnung zulassen, müsste sie 

im schlimmsten Falle sogar mit Haftungsfolgen rechnen.

19. Am 28. April 2017 schrieben die Beschwerdeführer replicando, mit der 

(Anm.: den eingereichten) Generalvollmacht (Anm.: en) anerkennten und 

ermächtigen sie die Kinder, Verträge über das ganze Haus abzuschlies-

sen und auch Beschwerden einzureichen.

Sie hätten 2010 ein Haus mit einer Bewilligung für vier Zweitwohnungen 

gebaut. Zwei davon seien fertig ausgebaut, zwei in einem Zustand, bei 

dem ein Käufer über Küche, Bad und Boden noch bestimmen könne. Ge-

baut müsse an diesen Wohnungen nichts mehr werden. Es seien nur 

noch Sanitärarbeiter, Bodenleger, Elektriker und Küchenbauer gefragt, 

um den Wünschen der Käuferschaft zu entsprechen. Die Wohnungen 

seien von Anbeginn an in diesem Zustand zum Verkauf angeboten wor-

den. Sie hätten nichts vorgetäuscht und Gebührenrechnungen immer 

zeitgerecht bezahlt.

Die Einsprache vom Juni 2016 betreffend Abwasser und Kehricht sei auf 

Anraten bei mündlichen Nachfragen am Schalter erstellt worden. Dies sei 

verständlich, bei einer Rechnung für Wasser von Fr. 49.-- und für Abwas-

ser und Kehricht von Fr. 2‘250.--. Die Rechnung sei längst vor der Ein-

sprache bezahlt worden. Es gebe keinen Zusammenhang zwischen Ge-

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bührenrechnungen und Ausbauverpflichtung. Das vormalige Bauamt 

Y._____ habe sie weder schriftlich noch mündlich auf die Ausbauver-

pflichtung aufmerksam gemacht. Dass die Wohnungen nicht innert nützli-

cher Frist ausgebaut worden seien, liege daran, dass kein Käufer gefun-

den habe werden können. Niemand habe sie auf die Pflicht zur Fertigstel-

lung aufmerksam gemacht. Die harte Strafe sei nicht verhältnismässig. 

Wieso man jetzt die Wohnung E3 ausklammere, sei nicht verständlich. 

Sie wünschten einen Entscheid für beide nicht fertig gestellten Wohnun-

gen. Das Haus habe keine Obergeschosse, man betrete es auf Ebene 5. 

Zuunterst sei E1, dann E2 usw. E5 liege auf Höhe der Hauptstrasse. 

Ein Augenschein müsste ohne den Rechtsvertreter der Gemeinde statt-

finden. Er habe schon den Bau des Hauses verhindern wollen.

20. Am 11. Mai 2017 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren An-

trägen fest.

Die Beschwerdeführer verlangten, dass auch in Bezug auf die STWE 

10077-6, 2. OG, ein Entscheid gefällt werde. Diese Einheit figurierte auf-

grund einer Verwechslung der Nummern nicht explizit im Dispositiv des 

angefochtenen Entscheides. Gehe das Gericht jedoch nicht davon aus, 

dass es sich dabei um ein offensichtliches Versehen bzw. um einen klar 

erkennbaren Verschrieb der Vorinstanz handle und beurteile es auch die 

ebenfalls nicht ausgebaute STWE 10077-6, habe die Gemeinde dagegen 

im Grundsatz nichts einzuwenden, wobei mangels Nutzniessung der Be-

schwerdeführer an dieser STWE formell ebenfalls auf die Beschwerde 

nicht einzutreten wäre.

Beschwerdeführer seien die Eltern. In der Beschwerdeschrift sei nicht 

erwähnt worden, dass die Eingabe zusätzlich namens und auftrags weite-

rer Parteien als der Beschwerdeführer erfolge. Daran vermöchten auch 

die mit der Replik nachgereichten Vollmachten nichts zu ändern. Diese 

seien 2010 für Grundbuchgeschäfte erteilt worden. Abgesehen davon lä-

gen auch kein Gesuch und keine Bewilligung für eine nichtanwaltliche 

Rechtsvertretung im gerichtlichen Verfahren vor.

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Der Grundbuchauszug von 2010, welcher auf einen Zeitpunkt noch vor 

der Begründung von STWE zurückreiche, bringe nicht den Beweis für die 

falsche Darstellung, dass die Beschwerdeführer aktuell Nutzniessungs-

recht an sämtlichen vier STWE hätten. Die von der Beschwerdegegnerin 

eingereichten aktuellen Grundbuchauszüge widerlegten diese Behaup-

tung. Nutzniessungen der Beschwerdeführer lasteten einzig auf STWE 

10077-4 und 10077-7, nicht aber auf STWE 10077-5 und 10077-6.

Die Beschwerdeführer schöben die Verantwortung für den aktuellen Zu-

stand ihren Beauftragten und der Beschwerdegegnerin zu und verkenn-

ten, dass die Baubewilligung bereits vor dem 11. März 2012 abgelaufen 

gewesen sei. Auch der Verweis darauf, dass sie Laien seien, helfe nichts. 

Dass die Einsprache vom Juni 2016 auf der Basis von vier fertig gestell-

ten Wohnungen auf Anraten der Gemeinde erfolgt sein solle, sei eine Un-

terstellung. Sie seien vom Gemeindemitarbeiter auf ihr widersprüchliches 

Verhalten hingewiesen worden. Der Rechtsvertreter habe den Hausbau 

damals nicht verhindern wollen. Im Beschwerdeverfahren R 08 83 habe 

er an der Seite der Bauherrschaft für die Abweisung der Beschwerde des 

Nachbarn und für die Bestätigung der erteilten Baubewilligung erfolgreich 

gekämpft. Er habe am 16. Oktober 2008 eine umfassende Vernehmlas-

sung eingereicht und auch am Augenschein für das Bauprojekt plädiert.

21. Am 17. Mai 2017 (Poststempel) schrieben die Beschwerdeführer noch, 

trotz der ewigen Unterstellungen der Gegenpartei hätten sie auf Anwalts-

hilfe verzichtet und deshalb keine nennenswerten Unkosten.

22. Am 6. Juli 2017 schrieb der Instruktionsrichter der Beschwerdegegnerin 

Folgendes:
"Gemäss angefochtener Verfügung der Gemeinde X._____ vom 20. Februar 2017, mit-

geteilt am 27. Februar 2017, Ziff. I. 7., hat die Gemeinde X._____ den Eheleuten 

A._____ und B._____ und deren Kindern C._____, D._____ und E._____ mit Schreiben 

vom 9. Dezember 2016 die Möglichkeit eingeräumt, sich zur Sache zu äussern. Bei den 

Akten liegt diesbezüglich, soweit ersichtlich, lediglich ein Schreiben der Gemeinde 

X._____ an A._____ vom 5. Dezember 2016 (BF-act. 5) ohne Zustellungsnachweis. Die 

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Gemeinde X._____ wird hiermit aufgefordert, dem Gericht die Zustellungsnachweise für 

das erwähnte Schreiben (wohl recte vom 5. Dezember 2016) der Gemeinde X._____ an 

die Eheleute A._____ und B._____ und deren Kinder C._____, D._____ und E._____ zu 

edieren. 

Gemäss Vernehmlassung der Gemeinde X._____ vom 24. April 2017, Ziff. II. B., letzter 

Absatz, wurde die angefochtene Verfügung der Gemeinde X._____ vom 20. Februar 

2017 am 27. Februar 2017 den Eheleuten A._____ und B._____, C._____, D._____ und 

E._____ zugestellt. Bei den Akten liegt diesbezüglich, soweit ersichtlich, lediglich eine 

Kopie der angefochtenen Verfügung ohne Zustellungsnachweise (BF-act. 1). Die Ge-

meinde X._____ wird hiermit aufgefordert, dem Gericht die Zustellungsnachweise für die 

angefochtene Verfügung vom 27. Februar 2017 der Gemeinde X._____ an die Eheleute 

A._____ und B._____ und deren Kinder zu edieren."

23. Am 24. Juli 2017 edierte die Beschwerdegegnerin die verlangten Unterla-

gen. Sie teilte u.a. in diesem Zusammenhang mit, dass, mit Ausnahme 

von D._____, sämtliche übrigen angeschriebenen Parteien in eigenem 

Namen zum Sachverhalt Stellung bezogen hätten. D._____ habe die an-

gefochtene Verfügung nicht in Empfang genommen, so dass für ihn die 

Zustellungsfiktion nach unbenutztem Ablauf der postalischen Abholungs-

frist gelte.

24. Am 26. Juli 2017 verzichteten die Beschwerdeführer auf eine Stellung-

nahme zu diesem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 24. Juli 2017 

und den damit edierten Unterlagen.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt ist die Verfügung vom 20./27. Februar 2017, worin die 

Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern mitteilte, dass die Räum-

lichkeiten im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses 

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auf Parzelle 10077 die Kriterien als Wohnungen im Sinne des eidgenössi-

schen Zweitwohnungsgesetzes nicht erfüllten und es sich daher nicht um 

altrechtliche Wohnungen ohne Erstwohnungspflicht handle. Zudem sei 

die zweijährige Bauvollendungsfrist seit Erteilung der Baubewilligung im 

Jahre 2009 längst abgelaufen, weshalb diese beiden Stockwerkeinheiten 

– die unfertige und zum Wohnen ungeeignete bzw. noch nicht bezugsbe-

reite Räume darstellten – heute nicht mehr (wenn überhaupt) ohne erneu-

te Bewilligung fertiggestellt werden könnten.

Beschwerdethema bilden die Fragen, ob das Vorgehen der Beschwerde-

gegnerin korrekt war, ob das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer ge-

wahrt wurde und ob die Anfechtungsberechtigung der Beschwerdeführer 

bezüglich der strittigen Verfügung umfassend bejaht werden kann. 

b) Zunächst ist aber davon Kenntnis zu nehmen, dass die Beschwerdegeg-

nerin zugestandenermassen eine zum Teil fehlerhafte Verfügung erlassen 

hat, indem sie unbestritten das fertig erstellte Erdgeschoss mit der unfer-

tigen Stockwerkeinheit im 1. OG verwechselte und die ebenfalls noch un-

fertige Stockwerkeinheit im 2. OG in ihrer Verfügung daher gar nicht er-

wähnte. In dieser Beziehung kann die Beschwerde vom 28. Februar 2017 

infolge Anerkennung durch die Beschwerdegegnerin damit kostenfällig 

abgeschrieben werden. Die Beschwerdegegnerin hat ihren Zuordnungs-

fehler hinsichtlich der Räume im EG selbst eingestanden, womit die Be-

handlung der angefochtenen Verfügung in diesem Punkt hinfällig gewor-

den ist. Zur (unfertigen) Stockwerkeinheit im 2. OG hat sich die Be-

schwerdegegnerin jedoch noch in einer erneut und separat anfechtbaren 

Verfügung zu äussern, um verfahrensrechtlich einwandfrei vorzugehen.

2. a) Das rechtliche Gehör ist das zentrale Mitwirkungsrecht des/r Privaten im 

Verwaltungsverfahren. Es dient einerseits der Sachaufklärung und stellt 

andererseits zugleich ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der 

Parteien dar (BGE 140 I 99 E.3.4, 135 II 286 E.5.1). Der verfassungs-

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rechtlich garantierte Gehörsanspruch laut Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-

fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) umfasst 

das Recht, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten 

Verfahren mit seinen Begehren gehört zu werden, Einblick in die Akten zu 

erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung 

nehmen zu können. Er beinhaltet auch das Recht auf Vertretung und auf 

Begründung behördlicher Verfügungen (siehe HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1002).

b) Nach der Edition der vom Instruktionsrichter von der Beschwerdegegnerin 

verlangten Unterlagen vom 24. Juli 2017 (im Sachverhalt Ziff. 23, hiervor) 

steht für das Gericht fest, dass den Beschwerdeführern und ihren Kindern 

das rechtliche Gehör vor Erlass der angefochtenen Verfügung genügend 

gewährt wurde. Zwar hat die Beschwerdegegnerin die Mutter der Kinder 

bzw. die Ehefrau des Beschwerdeführers nicht gesondert angeschrieben, 

doch hat sie die Antwort der Beschwerdeführer vom 15. Dezember 2016 

auf das Schreiben der Beschwerdegegnerin an den Vater der Kinder bzw. 

ihren Ehemann und Beschwerdeführer vom 5. Dezember 2016 mitunter-

zeichnet (vgl. im Sachverhalt Ziff. 8, 9 und 22; beschwerdeführerische Ak-

ten [Bf-act.] 2, 3 und 4 bzw. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 2).

3. a) Gemäss Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den ange-

fochtenen Entscheid (inkl. Verfügungen) berührt ist und ein schutzwürdi-

ges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder […]. 

b) Im konkreten Fall stellt sich die Frage, ob die Beschwerdeführer von der 

angefochtenen Verfügung berührt bzw. nachteilig betroffen sind oder ob 

dies gerade nicht der Fall ist. Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser 

Rechtsfrage sind die im Grundbuch eingetragenen Eigentums- und Nutz-

niessungsverhältnisse an den jeweils einzelnen Stockwerkeinheiten (EG 

auf Ebene 1; 1. OG auf Ebene 2; 2. OG auf Ebene 3 und zusammen 

3.OG + DG auf Ebenen 4 + 5) im Mehrfamilienhaus auf Parzelle 10077. 

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Wie aus den dazu eingereichten Urkunden- und Grundbuchauszügen zur 

Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin hervorgeht (Bg-act. 1 S. 4-5 

und Bg-act. 2 S. 1 zum Auszug für Stockwerksanteil 10077-4 [EG] und S. 

1 mit Stockwerksanteil 10077-7 [3.OG + DG]), haben die Beschwerdefüh-

rer zwar kein Eigentum, jedoch ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht 

an den beiden fertiggestellten Wohneinheiten im EG (10077-4) und im 3. 

OG/DG (10077-7). Die Stockwerkeinheiten im 1. OG (STWE 10077-5) 

und 2. OG (STWE 10077-6) gehören dagegen zu je 1/3 Miteigentumsan-

teil den drei Kindern. An den Wohnungen im EG und 1. OG besteht somit 

weder Eigentum noch Nutzniessung zugunsten der Beschwerdeführer. 

Folglich sind sie bezüglich dieser Wohnungen zur Beschwerdeerhebung 

nicht legitimiert (Art. 50 VRG, Art. 33 Abs. 3 RPG i.V.m. Art. 89 und Art. 

111 Abs. 1 und 2 BGG), so dass diesbezüglich auf die Beschwerde nicht 

einzutreten ist. Die in Bezug auf die Räumlichkeiten im 1. OG und 2. OG 

beschwerdebefugten Kinder der Beschwerdeführer haben dagegen keine 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht eingereicht, womit die Verfügung 

vom 20./27. Februar 2017 hinsichtlich der nicht fertig ausgebauten Räum-

lichkeiten im 1. OG (STWE 10077-5) in Rechtskraft erwachsen ist. 

c) Wie bereits eingangs in Erwägung 1.b) festgehalten, ist der Beschwerde-

gegnerin insofern beizupflichten, wenn sie ausführt, es stimme, dass ver-

sehentlich die falschen Geschossebenen für die zwei nicht fertig ausge-

bauten Stockwerke in der Fotodokumentation, welche Grundlage für die 

angefochtene Verfügung gebildet habe, angegeben seien (EG statt 1. OG 

und 1. OG statt 2. OG). Diese Rüge der Beschwerdeführer ist zutreffend 

und von der Beschwerdegegnerin ausdrücklich anerkannt worden, was es 

bei den Kosten des Verfahrens zu berücksichtigen gilt. Die Räumlichkei-

ten im EG (STWE 10077-4) sind voll ausgebaut, so dass, entgegen dem 

Verfügungsdispositiv in Ziff.1 gesagt werden kann, dass diese Wohnung 

mit Bezug auf das eidgenössische Zweitwohnungsgesetz (ZWG; SR 702) 

auf jeden Fall als altrechtlich im Sinne von Art. 10 ZWG zu gelten hat. 

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d) Die fälschlicherweise in der angefochtenen Verfügung nicht explizit aufge-

führten und nicht fertig gestellten Räumlichkeiten im 2. OG (STWE 10077-

6) bilden mangels anfechtbarer erstinstanzlicher Verfügung gar nicht Ge-

genstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Die Beschwerdegeg-

nerin hat dazu angekündigt, sie werde nach Abschluss des vorliegenden 

Rechtsmittelverfahrens eine entsprechend korrigierte Verfügung für das 2. 

OG (STWE 10077-6) erlassen (vgl. im Sachverhalt Ziff. 18, hiervor), was 

das Gericht zur Kenntnis nimmt.

4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs.1 VRG je hälftig den Beschwerdeführern, solidarisch haftend, 

und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen Diese Kostenaufteilung er-

scheint dem Gericht gerechtfertigt, weil sowohl die Beschwerdegegnerin 

(Anerkennung falscher Wohnungsbezeichnungen in den Ziff. 1-3 des Ver-

fügungsdispositivs) als auch die Beschwerdeführer (fehlende Beschwer-

delegitimation) zu diesem Verfahren beigetragen haben. 

b) Eine aussergerichtliche Entschädigung an die Beschwerdeführer gemäss 

Art. 78 Abs. 1 VRG ist praxisgemäss nicht geschuldet, da die Beschwer-

deführer nicht anwaltlich vertreten waren. Eine aussergerichtliche Ent-

schädigung steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin eben-

falls nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis im öffentli-

chen Interesse tätig wurde (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).  

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Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird infolge Anerkennung abgeschrieben, soweit darauf 

eingetreten werden kann. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 428.--

zusammen Fr. 2'928.--

gehen je zur Hälfte einerseits zulasten von A._____ und B._____, solida-

risch haftend, sowie anderseits zulasten der Gemeinde X._____ und sind 

innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung 

des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]