# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5880ef5e-ca7d-5d9a-afc6-36962345364b
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-27
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 27.12.2018 B 2016/228
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2016-228_2018-12-27.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2016/228

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 08.11.2019

Entscheiddatum: 27.12.2018

Entscheid Verwaltungsgericht, 27.12.2018
Baurecht, Wiederherstellung, Art. 24c RPG, Art. 130 Abs. 2 BauG. Die 
Vorinstanz hat die Remise, deren Obergeschosse der Beschwerdeführer 
komplett erneuerte, zu Recht als unbewohnte, landwirtschaftliche 
Ökonomiebaute qualifiziert. Das Grundstück liegt seit dem Stichdatum 1. 
Juli 1972 in der Landwirtschaftszone. Die Remise war seit jeher Teil eines 
landwirtschaftlichen Betriebs und wurde landwirtschaftlich genutzt. Eine 
altrechtliche nichtlandwirtschaftliche Nutzung im Sinn von Art. 24c RPG liegt 
nicht vor. Ebenso wenig kann von einer altrechtlichen landwirtschaftlichen 
Wohnbaute gesprochen werden. Eine Nutzungsverlagerung vom 
benachbarten Wohnhaus in die Remise ist nicht möglich. Ferner lassen 
weder der bauliche Zustand vor den baulichen Massnahmen noch die 
vorbestandene Nutzung auf eine vorbestandene, teilweise Wohnnutzung als 
Wohnnebenflächen schliessen. Mit den zutreffenden Erwägungen der 
Vorinstanz, wonach Bauten und Anlagen, die der Freizeitlandwirtschaft oder 
der Waldbewirtschaftung dienen, setzt sich der Beschwerdeführer, der 
geltend macht, das WC/Lavabo sowie Vor- und Dachraum seien als 
zonenkonforme Bauten zu bewilligen, nicht auseinander. Die Vorinstanz 
durfte als für öffentliches Baurecht zuständiges Departement 
aufsichtsrechtlich die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde, 
bezüglich Umsetzung von Art. 130 Abs. 2 BauG keine Autonomie zukommt, 
aufheben und abändern. Eine weniger einschneidende Massnahme als der 
angeordnete Rückbau der Obergeschosse ist weder zielführend noch 
geboten und damit insgesamt nicht geeignet, den rechtmässigen Zustand 
wiederherzustellen (Verwaltungsgericht, B 2016/228). Die gegen dieses Urteil 
erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 23. Juli 2019 
abgewiesen (Verfahren 1C_85/2019).

Entscheid vom 27. Dezember 2018

Besetzung

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Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Scherrer

Verfahrensbeteiligte

M.__,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Urs Pfister, Advokaturbüro Pfister, 

Museumstrasse 35, 9000 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

Politische Gemeinde X.__, Gemeinderat,

Beschwerdegegnerin,

Gegenstand

Nachträgliches Baubewilligungsverfahren / Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. M.__ erwarb 1957 die damals noch nicht geteilten Parzellen Nrn. 00__ und 01__, 

Grundbuch X.__, durch Erbgang. Auf der 743 m  grossen Parzelle Nr. 01__ befinden 

sich ein Wohnhaus (Assekuranz-Nr. 02__) und auf Parzelle Nr. 00__ mit einem Umfange 

von 2‘198 m eine Scheune (Assekuranz-Nr. 03__) und eine Remise (Assekuranz-Nr. 

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04__). Die beiden Parzellen liegen nach dem Zonenplan der politischen Gemeinde X.__ 

vom 14. Juli 1994 beziehungsweise nach der Schutzverordnung vom 14. Juni 1994 in 

der Landwirtschaftszone beziehungsweise im Landschaftsschutzgebiet. Die beiden 

Parzellen mitsamt den darauf befindlichen Gebäuden wurden ursprünglich 

landwirtschaftlich genutzt. M.__ hat den Landwirtschaftsbetrieb nie selber geführt, 

sondern bis 2001 verpachtet. 2008 verkaufte M.__ Parzelle Nr. 01__ mitsamt 

Wohnhaus (Assekuranz-Nr. 02__). Am 2. Oktober 2008 stimmte das AREG dem 

Baugesuch der neuen Eigentümer der Parzelle Nr. 01__ für die Renovation des 

Wohnhauses (Assekuranz-Nr. 02__) und den Bau einer gedeckten Terrassenanbaute im 

Sinn von Art. 24d Abs. 3 Raumplanungsgesetz (SR 700, RPG) zu (act. 14/9/87). Die 

kommunale Baubewilligung für die Sanierung und Erweiterung des Wohnhauses 

(Assekuranz-Nr. 02__) erging am 7. November 2008 (act. 14/5/4).

B. Seit 2006 war das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) betreffend 

Umnutzung der Remise (Assekuranz-Nr. 04__) mehrfach involviert. Mit 

raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 10. Mai 2006 beschränkte es die 

Bewilligung zur Umnutzung der Remise ausdrücklich auf eine Umnutzung ohne 

bauliche Massnahmen gemäss Art. 24a RPG. Das AREG hielt ausdrücklich fest (act. 

14/9/24), dass für eine entsprechende Umnutzung nur Bauten in Frage kämen, deren 

statisch wichtige Teile in einem guten Zustand und nur zu einem kleinen Teil 

erneuerungsbedürftig seien. Weiter hielt es fest, dass M.__ den baulich guten Zustand 

bestätigt habe und sich bewusst sei, dass er an der Remise lediglich bewilligungsfreie 

Unterhaltsarbeiten durchführen dürfe. Mit der Umnutzungsbewilligung ordnete das 

AREG u.a. die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung „befristete 

Baubewilligung/Vorbehalt geänderter Verhältnisse/Verbot für bauliche Massnahmen 

und Zweckänderungen“ an. Auf entsprechende Anfrage teilte das AREG M.__ am 

27. März 2007 in Form eines Vorbescheides mit, dass in der Remise im Rahmen einer 

Nutzungsänderung ohne bauliche Massnahmen der Einbau von Pferdeboxen zulässig 

sei (act. 14/9/62). Es hielt ausdrücklich fest, dass damit keine Eingriffe in die tragende 

Substanz verbunden sein dürfen. Es sei deshalb erforderlich, dass die bestehende 

Raumhöhe ausreiche und keine zusätzlichen oder grösseren Fenster erforderlich seien. 

Die Boxen dürften eingebaut werden, sofern diese später problemlos wieder entfernt 

werden könnten. Mit Verfügung vom 18. Juli 2007 stimmte das AREG dem Gesuch um 

Ersatz der Trennwände in der Remise zu (act. 14/9/72). Es machte den ausdrücklichen 

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Hinweis, dass keine baubewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen, sondern 

lediglich geringfügige Renovationen im Sinn von Art. 24a RPG durchgeführt werden 

dürfen.

Am 1. Oktober 2009 liess M.__ der Gemeinde durch seinen Architekten mitteilen, dass 

er die zwischenzeitlich teilweise bereits eingestürzte Remise saniere und entsprechend 

der Bewilligung für das Wohnhaus (Assekuranz-Nr. 02__) an die Kanalisation 

anschliessen werde (act. 14/5/6). Am 7. Oktober 2009 antwortete der damalige 

Gemeindepräsident dem Architekten, dass der Abbruch und Wiederaufbau des 

Kleinviehstalles im südlichen Teil der Remise in Ordnung sei (act. 14/5/7). Dem Einbau 

einer Toilette habe der Gemeinderat bereits früher zugestimmt. Sollte das Gebäude 

weiter ausgebaut werden (Isolation, Fenster usw.), sei dafür aber eine Bewilligung 

nötig. Das Gleiche gelte für die Umnutzung der heute lediglich als Lagerraum und 

Garage genutzten südlichen Teils der Remise.

C. Aufgrund eines Hinweises aus der Bevölkerung beauftragte das AREG die 

Gemeinde am 15. März 2012, die zwischenzeitlich an der Remise (Assekuranz-Nr. 

04__) durchgeführten Bauarbeiten zu überprüfen (act. 14/7/1). Die Baubehörde stellte 

am 17. April 2013 fest, dass der Grundeigentümer M.__ die Remise im Wesentlichen 

abgebrochen und wieder aufgebaut hatte und den vormaligen Kleinviehstall 

zwischenzeitlich nicht bloss als Lager-, sondern auch als Aufenthaltsraum nutzte (act. 

14/7/4). Mit Schreiben vom 12. Juni 2013 forderte die Gemeinde M.__ auf, ein 

entsprechendes Baugesuch einzureichen (act. 14/7/5).

Gegen das öffentlich aufgelegte nachträgliche Baugesuch vom 30. August 2013 (act. 

14/7/7) gingen keine Einsprachen ein. Die Baubehörde liess das Gesuch dem AREG 

mit dem Antrag zukommen, die Zustimmung als Lagerraum zu erteilen. Das AREG 

verweigerte seine Zustimmung am 18. Februar 2014 und forderte die Baubehörde auf, 

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen (act. 14/7/8). Die 

Gemeinde verweigerte mit Beschluss vom 21. Juli 2014 dem nachträglichen 

Baugesuch die Bewilligung und ordnete an, dass der obere Teil der Remise nur noch 

als Lagerraum und Kleintierstall verwendet werden dürfe (act. 14/7/9). Weiter verlangte 

sie, dass die Fassaden (Türen, Tore, Fenster) innert Frist in den ursprünglichen Zustand 

zurückversetzt würden. Diese Verpflichtung sollte wiederum im Grundbuch angemerkt 

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werden. Für den Fall, dass der Anordnung nicht nachgekommen werde, drohte die 

Baubehörde die Ersatzvornahme an.

D. Gegen den Beschluss des Gemeinderates vom 21. Juli 2014 liess M.__, vertreten 

durch lic. iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St. Gallen, am 31. Juli 2014 beim 

Baudepartement des Kantons St. Gallen Rekurs erheben. Mit Rekursergänzung vom 

22. September 2014 wurde die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen 

Beschlusses und die Bewilligung des nachträglichen Baugesuchs verlangt (act. 14/5). 

Zur Begründung wurde geltend gemacht, in der Remise (Assekuranz-Nr. 04__) hätten 

schon immer verschiedene Wohnnebennutzungen stattgefunden. Der frühere 

Gemeindepräsident habe M.__ zugesichert, dass die geplanten Erneuerungen nicht 

bewilligungspflichtig seien. Da das Volumen der erneuerten Baute nicht verändert 

worden sei, seien die Sanierungsarbeiten durch die Bestandesgarantie gedeckt und 

müssten bewilligt werden. Im Eventualstandpunkt wurde geltend gemacht, dass 

zumindest der Einbau des WC/Lavabos als zonenkonform zu bewilligen sei, weil M.__ 

für die Waldbewirtschaftung entsprechende sanitäre Anlagen brauche. Gleiches gelte 

für den Vorraum und den 87 m  grossen Dachraum. Dieser Platz sei für die 

Waldbewirtschaftung des 2 ha grossen Waldes und der 5 - 8 Zwetschgenbäume und 

des Umlandes erforderlich. Für den Fall, dass diese Tätigkeiten als 

Freizeitlandwirtschaft eingestuft werden, müsse dafür eine Bewilligung nach Art. 24c 

RPG ausgestellt werden, weil M.__ diese Tätigkeiten bereits vor dem Jahr 1972 

ausgeübt habe. Da die Gesamterneuerung im Wissen des damaligen 

Gemeindepräsidenten durchgeführt worden sei, habe sich M.__ im guten Glauben 

befunden. Er müsse sich einzig vorwerfen lassen, dass er zusätzlich zwei 

Dachflächenfenster eingebaut habe, die aber nachträglich bewilligt werden könnten.

Mit Vernehmlassung vom 13. November 2014 beantragte das AREG die Abweisung 

des Rekurses (act. 14/9). Die freistehende Remise habe den Charakter eines 

landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes bis zur unbewilligten Gesamtsanierung nie 

verloren, selbst wenn die früheren Bewirtschafterfamilien sie u.a. auch im Sinn von 

Wohnnebenflächen genutzt hätten. Eine nachträgliche Bewilligung sei unter keinem 

Titel möglich. Die Gemeinde sei bereits am 4. August 2014 darauf aufmerksam 

gemacht worden, dass die getroffenen Wiederherstellungsmassnahmen ungenügend 

seien. Nachdem die Sache nun beim Baudepartement hängig sei, werde davon 

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ausgegangen, dass dieses von ihrer vollumfänglichen Überprüfungsbefugnis Gebrauch 

mache und den Umfang der angeordneten Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands aufsichtsrechtlich überprüfen werde.

Am 16. Dezember 2014 fand der Rekursaugenschein statt, worüber ein Protokoll und 

eine Fotodokumentation erstellt wurde (act. 14/12 und 13). Im Nachgang zum 

Rekursaugenschein nahm der Architekt von M.__ nochmals detailliert zum 

Bauvorhaben Remise Stellung (act. 14/14). Mit Schreiben vom 12. Februar 2015 teilte 

der Rekurssachbearbeiter den Verfahrensbeteiligten mit, dass der Rekurs aufgrund 

einer ersten vorläufigen Beurteilung keine Aussicht auf Erfolg habe und dass sich die 

angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen als untaugliche Massnahmen erweisen 

würden (act. 14/15). Da in Erwägung gezogen werde, die 

Wiederherstellungsmassnahmen aufsichtsrechtlich zu verschärfen, werde der 

Rekurrent im Sinn von Art. 15 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(sGS 951.1, VRP) darauf hingewiesen, dass der Rückbau des gesamten südlichen 

Gebäudeteils sowie des Obergeschosses des nördlichen Teils der Remise zur 

Diskussion stehe.

Mit Schreiben vom 20. April 2015 wehrte sich der Rekurrent gegen den erweckten 

Eindruck, dass es sich vorliegend um ein Weekendhaus handle (act. 14/20).

Mit Entscheid vom 25. Oktober 2016 wurde der Rekurs von M.__ abgewiesen und als 

Wiederherstellungsmassnahme verfügt, dass die Remise (Assekuranz-Nr. 04__) bis auf 

das gemauerte Sockelgeschoss des nördlichen Gebäudeteils abzubrechen sei (act. 2).

E. Mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 10. November 2016 und Ergänzung vom 

23. Januar 2017 erhob M.__ (Beschwerdeführer) gegen den am 26. Oktober 2016 

zugestellten Rekursentscheid des Baudepartementes (Vorinstanz) Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht (act. 1 und 9). Er beantragte, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge sei der Entscheid des Baudepartementes vom 25. Oktober 2016 

mit Einschluss der Verfügung des Gemeinderates X.__ vom 21. Juli 2014 und der 

Verfügung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation vom 18. Februar 2014 

aufzuheben. Das AREG sei anzuweisen, die nachträgliche Zustimmung zu erteilen; 

dementsprechend sei die Vorinstanz anzuhalten, die nachträgliche Baubewilligung zu 

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erteilen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Abklärung des Vorbestandes zur 

nochmaligen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die 

Wiederherstellungsmassnahme nach Ziff. 2 des Entscheides des Baudepartementes 

sei aufzuheben. Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 3. Februar 2017 

die Abweisung der Beschwerde (act. 13).

Auf die Ausführungen der Verfahrensparteien zur Begründung ihrer Anträge, den 

angefochtenen Entscheid und die Akten wird – soweit wesentlich und erforderlich – in 

den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer 

als Adressat des Rekursentscheids ist zur Ergreifung des Rechtsmittels berechtigt (Art. 

64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde wurde mit Eingabe vom 14. 

November 2016 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 23. 

Januar 2017 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Voraussetzungen 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die 

Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit der Beschwerdeführer beantragt, die 

Verfügung des Gemeinderates X.__ vom 21. Juli 2014 (act. 14/7/9) und die Verfügung 

des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation vom 18. Februar 2014 (act. 

14/7/8) seien aufzuheben. Die erstinstanzlichen Verfügungen sind durch den 

angefochtenen Rekursentscheid ersetzt worden; sie gelten im Beschwerdeverfahren 

als inhaltlich mit angefochten, sodass die selbständige Anfechtung ausgeschlossen ist 

(Devolutiveffekt, vgl. VerwGE B 2015/87 vom 26. April 2018 E. 1 mit Hinweisen auf die 

bundesgerichtliche Rechtsprechung, www.gerichte.sg.ch).

2. Der erstinstanzliche Entscheid der Beschwerdegegnerin erging am 24. Juni 2014 

und damit vor Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) am 

1. Oktober 2017 (nGS 2017-049). Auf das vorliegend strittige Bauvorhaben bleibt somit 

das bis 30. September 2017 gültige Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche 

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Baurecht (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, Neudruck September 2004, nGS 39-91, in der 

Fassung vom 1. Januar 2015) anwendbar, soweit das neue Recht für den 

Baugesuchsteller nicht günstiger ist (Art. 173 PBG).

3. Der Beschwerdeführer rügt, die Sachverhaltsdarstellung im angefochtenen 

Entscheid sei bezüglich Umfang und Qualität der baulichen Massnahmen sowie der 

vorbestandenen und neuen Nutzung unzutreffend, unvollständig oder ungenau (act. 9, 

IV/1-4). Nach Art. 61 Abs. 2 VRP sind solche Rügen zulässig.

3.1. Wie sich aus der unbestritten gebliebenen Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz 

(act. 2, A/b/aa) ergibt, setzt sich die zu beurteilende Remise Assekuranz-Nr. 04__ auch 

nach den baulichen Massnahmen wie früher aus einem nördlichen und einem südlichen 

Gebäudeteil zusammen. Die Gebäudeteile sind höhenmässig versetzt und im Innern 

mit einer Treppe verbunden. Der nördliche Teil besteht aus einem gemauerten 

Sockelgeschoss und einem Obergeschoss aus Holz. Der südliche Teil ist 

eingeschossig und ebenfalls aus Holz. Beide Teile werden je mit einem Dachstuhl und 

Ziegeln bedeckt.

Die Feststellungen der Vorinstanz, wonach die Obergeschosse der Remise über 

doppelverglaste Holz- und Kunststofffenster in den Seitenwänden sowie über grosse 

Dachflächenfenster (im Wohnraum und Waschraum) verfügen und die Wand auf der 

Südseite im oberen Bereich über die ganze Länge verglast ist sowie im unteren Bereich 

vorwiegend aus Schiebetüren besteht, in die im oberen Bereich Fenster eingesetzt sind 

(act. 2, A/b, cc), blieben seitens des Beschwerdeführers unbestritten (act. 9, IV/1c). 

Weiter ist unbestritten, dass das gemauerte Sockelgeschoss im nördlichen Gebäudeteil 

im Wesentlichen im Ursprungszustand belassen wurde (act. 2, A/bb; act. 9, IV/1). 

Zudem steht fest, dass die Remise an die Kanalisation angeschlossen wurde (act. 2, A/

b/cc; act. 9, IV/1c).

Nach Meinung des Beschwerdeführers (act. 9, IV/1) treffen die Feststellungen der 

Vorinstanz (act. 2, A/b, S. 2-4) nicht zu, dass die Remise komplett erneuert und zu 

Aufenthaltszwecken ausgebaut worden sei. Das gemauerte Sockelgeschoss im 

nördlichen Teil werde seit jeher als Abstellraum und Garage genützt, die Nutzung sei 

somit vorbestehend. Die Sanierungsarbeiten hätten ausschliesslich die Obergeschosse 

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betroffen. Im nördlichen Gebäudeteil sei kein vollständiger Abbruch des 

Obergeschosses erfolgt. Die tragenden Bauteile seien vielmehr bestehen geblieben. 

Die Fassaden seien am ursprünglichen Standort und im ursprünglichen Ausmass 

ersetzt worden; eine zusätzliche Isolation sei nicht angebracht worden. Das Dach sei 

erneuert und mit neuen Ziegeln eingedeckt worden. Zudem sei ein WC mit Lavabo mit 

einer Fläche von ca. 7 m  eingebaut worden. Auf die Errichtung der vom Gemeinderat 

bewilligten Dusche sei verzichtet worden. Die Toilette sei vom übrigen Dachraum 

abgetrennt worden. In der Südfassade seien anstelle der drei Doppelfenster zwei Tore 

mit sechs einzelnen Fenstern eingebaut worden. Zudem sei ein Teil des Oblichts 

verglast worden. Im Weiteren seien zwei zusätzliche Dachfenster im Ausmass von ca. 1 

x 1 m (eines im WC und eines im Dachraum) errichtet worden. Das Obergeschoss sei 

nicht beheizt. Auch im südlichen Gebäudeteil seien die tragenden Teile der 

Konstruktion erhalten geblieben. Sie seien nicht entfernt, sondern an Ort und Stelle 

belassen und renoviert worden. Das Dach sei lediglich mit neuen Ziegeln eingedeckt 

worden, wobei auf Wunsch der Gemeinde die Farbe der Ziegel so ausgewählt worden 

sei, dass diese sich in das Landschaftsbild einfügen und mit der Farbe der Ziegel der 

Scheune übereinstimmten. Aus dem Umstand, dass die Wände am gleichen Standort 

ersetzt worden seien, könne nicht geschlossen werden, dass es sich bei den 

Sanierungsarbeiten um einen „freiwilligen Abbruch“ handle. Von einem freiwilligen 

Abbruch könne auch deshalb nicht gesprochen werden, weil das ganze Erdgeschoss 

unter Einschluss des Fundaments der Baute unverändert geblieben sei.

Anlässlich des Augenscheins im vorinstanzlichen Verfahren vom 16. Dezember 2012 

(act. 14/13) und im Schreiben vom 7. Januar 2015 (act. 14/14, Beilagen 1-10) nahm der 

Architekt des Beschwerdeführers – T.__ – zum Zustand der Remise vor den baulichen 

Massnahmen sowie zum Umfang der baulichen Massnahmen detailliert Stellung. 

Gemäss diesen Ausführungen wurde der südliche Gebäudeteil komplett abgebrochen 

und inklusive Fundation neu aufgebaut, weil das Dach eingebrochen war und aus dem 

allseits zerrissenen Betonboden eine über 2 m hohe Esche aus dem Dach ragte. Beim 

nördlichen Gebäudeteil seien der Kniestock sowie die Giebelwände stehen geblieben; 

allerdings sei ein neuer Dachstuhl inklusive -pfetten daraufgesetzt worden. - 

Angesichts dieser klaren Aussagen des vom Beschwerdeführer sowohl im Rekurs- als 

auch im Beschwerdeverfahren als Zeuge angerufenen Architekten T.__ (act. 14/5, S. 9) 

kann darauf verzichtet werden, die diversen Beweisanträge, insbesondere die 

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Durchführung eines gerichtlichen Augenscheins, die Befragung von B.__ als Zeuge 

sowie die Befragung des Beschwerdeführers als Auskunftsperson (act. 9, III/9, VI/1), 

abzunehmen, weil über die festzustellenden Tatsachen bereits Klarheit besteht und es 

im Ermessen der urteilenden Instanz liegt, welche Beweismittel zu wählen sind (Cavelti/

Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 960). 

Anlässlich eines erneuten Augenscheins könnte sodann nur der gegenwärtige Zustand 

festgestellt werden; zu den vom Beschwerdeführer zum Beweis verstellten 

Gegebenheiten – Zustand der Remise vor den baulichen Massnahmen und dem 

Umfang der getätigten baulichen Massnahmen – könnte ein Augenschein nichts 

Entscheid relevantes beitragen. An der Qualität der Aussage des damals zuständigen 

Architekten T.__ würde sodann selbst eine gegenteilige Aussage des ausführenden 

Unternehmers B.__ nichts ändern, weil notorisch ist, dass sich der Architekt als 

Projektverfasser detaillierter mit dem Vorbestand und den baulichen Massnahmen 

auseinandersetzt als der ausführende Unternehmer. Auch die Aussage des 

Beschwerdeführers als Partei vermag die Qualität der Aussage des als Zeugen 

angerufenen Architekten T.__ nicht zu schmälern.

Dass die Vorinstanz die baulichen Massnahmen an den Obergeschossen der Remise 

als „umfassend“ und „komplett erneuert“ bezeichnete, ist nach dem Gesagten nicht zu 

beanstanden. Dass die Obergeschosse des südlichen wie auch des nördlichen 

Gebäudeteils durch die baulichen Massnahmen zu Aufenthaltszwecken ausgebaut 

wurden, ergibt sich aus der Fotodokumentation, die anlässlich des Augenscheins 

durch die Vorinstanz erstellt wurde (act. 14/12). An der zutreffenden Beweiswürdigung 

der Vorinstanz ändern auch die Fotos (act. 10/9-14) sowie das Schreiben des 

(damaligen) Gemeindepräsidenten G.__ vom 7. Oktober 2009 (act. 14/5/7) nichts, auf 

die sich der Beschwerdeführer ergänzend beruft (act. 9, IV/1-4, III/9). Die 

Behauptungen des Beschwerdeführers betreffend Vorbestand und Umfang der 

baulichen Massnahmen an den Obergeschossen der Remise erweisen sich als 

aktenwidrig.

3.2. Gemäss Vorinstanz bestand die Nutzung der Remise darin, dass sich im 

Untergeschoss des nördlichen Gebäudeteils ein Pferdestall und eine Garage sowie im 

Obergeschoss ein Lagerraum und im Obergeschoss des südlichen Teils ein 

Kleintierstall befunden habe (act. 2, B/d). In der Beschwerdebegründung wird 

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eingewendet, das AREG habe betreffend die angeblich landwirtschaftliche Nutzung der 

Remise nie einen formellen Entscheid erlassen, in welchem Mass und welche Räume 

der Remise als landwirtschaftliche Ökonomieflächen oder als Wohnnebenfläche zu 

betrachten seien (act. 9, IV/2b). Den weiteren Sachverhaltsfeststellungen der 

Vorinstanz, wonach die Remise als unbewohnte landwirtschaftliche Baute zu 

qualifizieren sei (act. 2, D/G/J), entgegnet der Beschwerdeführer, er habe im 

Rekursverfahren verschiedene Beweisanträge zum Nachweis gestellt, dass die Remise 

keine landwirtschaftliche Ökonomiebaute war, sondern dass sie als Nebenbaute zu 

einem landwirtschaftlichen Wohnhaus zu qualifizieren sei (act. 9, IV/4).

Anhand der Akten in den diversen Baubewilligungsverfahren beim AREG (act. 14/9) ist 

festzustellen, dass der Beschwerdeführer gegen die Bezeichnung der Remise als 

landwirtschaftliches Ökonomiegebäude in mehreren Verfügungen oder Beurteilungen 

des AREG, welche dem Beschwerdeführer zugestellt wurden, nicht opponierte 

(Raumplanungsrechtliche Teilverfügung vom 10. Mai 2006 [act. 14/9/24], 

Raumplanungsrechtliche Beurteilung vom 4. Dezember 2006 [act. 14/9/62], 

Teilverfügung vom 18. Juli 2007 [act. 14/9/72]). Entgegen der Meinung des 

Beschwerdeführers ist aus diesen Verfügungen und Beurteilungen des AREG zu 

schliessen, dass die Remise als Ganzes als landwirtschaftliche Ökonomiefläche 

qualifiziert wurde. Auch in mehreren, durch den seinerzeitigen Architekten S.__ 

eingereichten Baugesuchen wird die gesamte Remise als „Ökonomiegebäude“ und/

oder „bestehender Stall“ bezeichnet (Korrespondenz/Baubeschrieb vom 6. und 

12. Februar 2007 [act. 14/9/59/5], Baugesuch vom 8. Juni 2007 [act. 14/9/64/65]). In 

den vom damaligen Architekten S.__ gezeichneten Pläne vom 15. August 2006 hat sich 

im Untergeschoss des nördlichen Gebäudeteils ein Pferdestall und eine Garage und in 

den Obergeschossen ein Lagerraum und ein Kleintierstall befunden (act. 14/9/40). 

Zudem wurde im dem Beschwerdeführer zugegangenen Schätzungskataster für 

landwirtschaftliche Grundstücke die Remise als Ganzes bezüglich Ertragswert und 

Verkehrswert landwirtschaftlich eingeschätzt (act. 14/9/16/17). Die Ausführungen in E. 

3.1 gelten auch im Zusammenhang mit der Frage der Nutzung der Remise: Die 

obgenannten Baubewilligungsakten geben klare Auskunft über die festzustellenden 

Tatsachen, weshalb auf die Abnahme der diversen Beweisanträge des 

Beschwerdeführers, wie die Abhaltung eines Augenscheins, die Einholung von 

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Amtsberichten des Grundbuchamtes sowie die Befragung von Zeugen und des 

Beschwerdeführers als Auskunftsperson auch daher verzichtet werden kann.

Die Vorinstanz hat die Remise zu Recht als unbewohnte, landwirtschaftliche 

Ökonomiebaute qualifiziert.

4. Die Vorinstanz ist zum Schluss gelangt, dass die Frage, ob die baulichen 

Veränderungen und die tatsächliche Nutzung zonenkonform seien und den materiellen 

Baupolizeivorschriften entsprechen, in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren 

abzuklären sei (act. 2, E. 2).

4.1. Ohne die Schlussfolgerung der Vorinstanz explizit zu bestreiten, bringt der 

Beschwerdeführer gestützt auf Art. 2 Abs. 2 BauG vor, die kommunalen Baubehörden 

seien im vorliegenden Fall für die Beurteilung der Baubewilligungspflicht von 

Sanierungen und Erneuerungen zuständig. Weiter macht der Beschwerdeführer 

geltend, die Remise im heutigen Zustand könne nicht zu Wohnzwecken genutzt 

werden (act. 9, V/1).

Der Beschwerdeführer verkennt den Geltungsbereich der Art. 24 ff. RPG. Nach Art. 25 

Abs. 2 RPG hat stets die zuständige kantonale Behörde zu prüfen, ob Bauvorhaben 

ausserhalb der Bauzone zonenkonform sind oder einer Ausnahmebewilligung nach Art. 

24 ff. RPG bedürfen (P. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. 

Aufl. 2016, S. 205). Im Kanton St. Gallen ist das AREG die für das Erteilen einer 

Ausnahmebewilligung zuständige kantonale Behörde. Die Schlussfolgerung der 

Vorinstanz, wonach vorliegend ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren 

durchzuführen sei (act. 2, E. 2.3), ist nicht zu beanstanden. Die vom Beschwerdeführer 

weiter aufgeworfene Frage der heutigen Nutzungsmöglichkeit kann im Zusammenhang 

mit der Frage, ob ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist, 

offengelassen werden.

4.2. Den weiteren Feststellungen der Vorinstanz, wonach die baulichen Massnahmen 

an der Remise nachträglich nicht im ordentlichen Baubewilligungsverfahren bewilligt 

werden können (act. 2, E. 3), entgegnet der Beschwerdeführer, dass die jahrelange 

andauernde Waldbewirtschaftung durch den Beschwerdeführer entweder als nicht 

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landwirtschaftlich oder als Hobbybewirtschaftung einzustufen sei. Dementsprechend 

seien die Räumlichkeiten der Remise als rechtmässige vorbestandene 

nichtlandwirtschaftliche Wohn(neben)flächen zu qualifizieren (act. 9, V/2). Ihm kann 

nicht gefolgt werden. Vielmehr erweist sich die Schlussfolgerung der Vorinstanz, 

wonach für die baulichen Massnahmen an der Remise keine ordentliche 

Baubewilligung erteilt werden könne (act. 2, E. 3.4), als korrekt. Letztlich scheint auch 

der Beschwerdeführer vom gleichen Ergebnis auszugehen, wenn er materiell-rechtlich 

im Hauptstandpunkt rügt, die Vorinstanz habe die Anwendung der Art. 24c und d RPG 

für die Beurteilung der Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten zu Unrecht verweigert 

und die Flächen im Obergeschoss der Nebenbaute zu Unrecht als nicht 

landwirtschaftliche Wohn(neben)flächen qualifiziert (act. 9, V. Ingress und 

Schlussbemerkung, S. 27).

5. Gemäss der unbestritten gebliebenen Grundüberlegung der Vorinstanz (act. 2, 

Ingress E. 4; Beschwerdebegründung, act. 9, V/3) sind die baulichen Massnahmen an 

der Remise im Rahmen der Erteilung einer erleichterten Ausnahmebewilligung nach Art. 

24a-d RPG und Art. 37a RPG beziehungsweise einer Ausnahmebewilligung nach Art. 

24 RPG zu beurteilen. Die Vorinstanz hat die Anwendung von Art. 24a RPG (act. 2, E. 

4.4), der Art. 24b oder 37a RPG (act. 2, E. 4.5) und von Art. 24 RPG (act. 2, E. 4.6) 

verneint. In der Beschwerdebegründung wird die Nichtanwendung dieser 

Bestimmungen nicht gerügt (act. 9, V/3, 4, 5 und 6). Im Beschwerdeverfahren bleibt 

somit die Frage zu beurteilen, ob die Vorinstanz die Erteilung einer – erleichterten – 

Ausnahmebewilligung nach Art. 24c oder d RPG zu Recht verweigerte.

5.1. Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, dass die Remise als 

Wohnnebenfläche zu qualifizieren sei, weil in ihrem unteren Teil seit jeher 

Motorfahrzeuge, Velos, Motorfahrräder, Kinderwagen, Gartenmöbel und -geräte usw. 

eingestellt waren und der obere Gebäudeteil auch von vielen Kindern der jeweiligen 

Pächterfamilien für Spielen, Zeitvertreib und Hobby (etwa Kleintierhaltung) mitbenützt 

wurde. Zudem sei die Remise im oberen Teil für die Bearbeitung und Lagerung von 

Holz, welches für die Heizung der verschiedenen Kachelöfen im Wohnhaus erforderlich 

war, verwendet worden. Überdies sei die Remise unten wie oben als Lagerort für alte 

Gebrauchsgegenstände (Möbel, Küchengeräte, Apparate usw.) verwendet worden. 

Ferner hätte sich in der Remise ein Umkleide-, Erfrischungs- und Aufenthaltsraum für 

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Knechte und/oder Taglöhner, der je nach Pächter/Bewirtschafter in unterschiedlicher 

Intensität genutzt wurde, befunden. Schliesslich seien in der Remise einzelne Boxen für 

die Haltung von Haustieren (Kaninchen, Meerschweinchen, einzelne Hühner usw.) 

untergebracht worden oder die Räumlichkeiten seien in anderer Weise für 

Hobbyzwecke (etwa Taubenschlag) genutzt worden. Nach Meinung des 

Beschwerdeführers ist eine Nutzung von Wohnnebenflächen durch Nichtlandwirte 

zulässig und es gelten die Vorschriften der Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG (act. 

9, V/5).

5.2. Seit der Revision 2011 gelangt Art. 24c RPG sowohl für altrechtliche 

nichtlandwirtschaftliche als auch für altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbauten zur 

Anwendung. Der Begriff „altrechtlich“ knüpft an die Nutzung an, die im Zeitpunkt 

herrschte, da das Grundstück dem Nichtbaugebiet zugewiesen wurde. Art. 41 

Raumplanungsverordnung (SR 700.1, RPV), der sich mit dem Anwendungsbereich von 

Art. 24c RPG befasst, normiert in Abs. 2 ausdrücklich, dass der Gesetzesartikel nicht 

anwendbar auf alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen ist.

5.3. Das vorliegende Grundstück liegt seit dem Stichdatum 1. Juli 1972 in der 

Landwirtschaftszone, bildete also nie Baugebiet im raumplanungsrechtlichen Sinne. 

Die Remise war seit jeher Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs und wurde 

landwirtschaftlich genutzt. Daran würde sich auch nichts ändern, wenn man gewisse 

damalige Nutzungen als Nebennutzungen der Bewohner des nahegelegenen 

Wohnhauses qualifizieren würde. Denn auch die Wohnnutzung war im massgeblichen 

Zeitpunkt landwirtschaftlich. Eine altrechtliche nichtlandwirtschaftliche Nutzung im 

Sinne von Art. 24c RPG liegt somit nicht vor. Ebenso wenig kann bei der Remise von 

einer altrechtlichen landwirtschaftlichen Wohnbaute im Sinne dieser Bestimmung 

gesprochen werden. Die vom Beschwerdeführer vorgetragenen Nutzungen (E. 5.1) 

erfüllen die Kriterien nicht, damit die Remise als bewohnte Baute bezeichnet werden 

müsste. Hierfür wäre ein regelmässiger Aufenthalt der bewirtschaftenden Personen aus 

betrieblichen Gründen erforderlich (BGer 1C_647/2012 vom 3. September 2014 E. 6, 

veröffentlicht in: ZBl 116/2015 S. 544 ff.). Wie die Vorinstanz zutreffend festhält (act. 2, 

E. 4.3.2) und vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird (act. 3, V/5), ist eine 

Nutzungsverlagerung vom benachbarten Wohnhaus in die Remise nicht möglich. 

Ferner lassen weder der bauliche Zustand vor den baulichen Massnahmen (E. 3.1) 

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noch die vorbestandene Nutzung (E. 3.2) auch nur ansatzweise auf eine 

vorbestandene, teilweise Wohnnutzung als Wohnnebenflächen schliessen. Schliesslich 

würde selbst ein teilweise wohnlich genutztes Ökonomiegebäude nur dann unter den 

Anwendungsbereich von Art. 24c RPG und Art. 41 Abs. 2 RPV fallen, wenn es mit einer 

Wohnbaute zusammengebaut ist (Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Teilrevision 

RPV, Erläuternder Bericht, Oktober 2012, S. 7; R. Muggli, in: Praxiskommentar RPG: 

Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, N 49 zu Art. 24c), was vorliegend 

offenkundig nicht zutrifft.

Auch die vom Beschwerdeführer weiter angesprochene teilweise Nutzung der Remise 

für die Waldbewirtschaftung sowie die Bewirtschaftung von fünf bis acht 

hochstämmigen Zwetschgenbäumen (act. 9 V/2) lässt die Remise nicht als rechtmässig 

vorbestandene nichtlandwirtschaftliche Wohn(neben)flächen erscheinen. Wie die 

Vorinstanz schlüssig darlegt (act. 2, E. 4.3.3), ändert der Umstand, dass der 

Beschwerdeführer in der Remise seine Motorsäge und Äxte einstellte, nichts an der 

zonenkonformen landwirtschaftlichen Nutzung der Remise. Die Feststellung der 

Vorinstanz, wonach dem Beschwerdeführer aufgrund eines Pachtvertrages aus den 

60er Jahren im oberen Stockwerk des Wohnhauses zwei Zimmer zur Nutzung zur 

Verfügung standen, hat dieser nicht in Frage gestellt (act. 9, V/4).

Insgesamt ist also die Remise als alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche 

Baute zu taxieren, sodass Art. 24c RPG mit Blick auf die angestrebten 

Wohn(neben)nutzungen so oder anders nicht anwendbar ist.

5.4. Auch die Berufung des Beschwerdeführers auf Art. 24d RPG (act. 9, V/6) erweist 

sich als offensichtlich unbehelflich. Seit der Gesetzesrevision vom 23. Dezember 2011 

fallen nur noch landwirtschaftliche Wohnbauten in den Anwendungsbereich von Art. 

24d Abs. 1 RPG, die nach dem 1. Juli 1972 erstellt worden sind (Hänni, a.a.O., S. 221; 

Muggli, a.a.O., N 14 zu Art. 24d). Dass die Remise nach 1972 erstellt worden ist, wird 

seitens des Beschwerdeführers nicht behauptet und ist – wie dargelegt – auch nicht 

ersichtlich. Ergänzend bleibt festzustellen, dass die Remise denn auch nie eine 

landwirtschaftliche Wohnbaute im Sinne von Art. 24d RPG darstellte (E. 3.1, 3.2, 5.3).

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6. Im Eventualstandpunkt (act. 9, V/8) macht der Beschwerdeführer noch geltend, das 

WC/Lavabo im Umfang von 7 m  sowie der Vorraum und der Dachraum im Umfang 

von 90 m  seien als zonenkonforme Bauten zu bewilligen, weil sie für die 

Bewirtschaftung von 2 ha Wald und die Pflege von fünf bis acht Zwetschgenbäumen 

sowie des Umlandes erforderlich seien. Mit den zutreffenden Erwägungen der 

Vorinstanz, wonach Bauten und Anlagen, die der Freizeitlandwirtschaft oder der 

Waldbewirtschaftung dienen, in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform seien 

(act. 2, E. 3.1 und 3.2), setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander und kommt 

damit der Rüge- beziehungsweise Substantiierungspflicht nicht nach. Unabhängig 

davon bestehen keine Anhaltspunkte, von den schlüssigen Erwägungen der Vorinstanz 

abzuweichen.

7. Unter Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben wehrt sich der 

Beschwerdeführer dagegen, kriminalisiert zu werden. Er habe für den 

Kanalisationsanschluss der Remise die von der Gemeinde verlangten Gebühren und 

Anschlussbeiträge im Umfang von rund CHF 3‘000 bezahlt. Weiter sei der Einbau eines 

WCs in der Remise rechtskräftig bewilligt worden. Diese Raumaufteilung habe als 

vorbestanden zu gelten. Schliesslich seien die strittigen Sanierungsarbeiten in 

Absprache mit der Gemeinde X.__ vorgenommen worden. Eine unzulässige 

Zweckänderung liege nicht vor, weil die rechtmässig vorbestandenen, nicht 

anrechenbaren Wohnnebenräume lediglich durch andere, nicht anrechenbare 

Wohnnebenräume ersetzt worden seien. Dem Beschwerdeführer könne einzig 

vorgeworfen werden, dass er anstelle der vorbestandenen Glasziegel zwei etwas 

grössere Dachfenster einbauen habe lassen und dafür nicht um Erteilung einer 

Baubewilligung bei der Gemeinde X.__ nachgesucht habe. Angesichts des 

geringfügigen Verstosses auf Seiten des Beschwerdeführers gehe es nicht an, das 

gesamte Sanierungsvorhaben nachträglich nicht zu bewilligen (act. 9, V/9).

Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers wurde der Einbau eines WCs in der 

Remise nicht rechtskräftig bewilligt, wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat (act. 2, 

E. 2.2). Aufgrund der diversen ergangenen Berichte und Verfügungen des AREG (E. 3.2) 

musste dem Beschwerdeführer sodann auch bekannt sein, dass für die Erteilung der 

erforderlichen (Ausnahme-)Bewilligung nicht (allein) die Gemeinde, sondern das AREG 

zuständig war.

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8. Im Eventualstandpunkt rügt der Beschwerdeführer die aufsichtsrechtlich verschärfte 

Wiederherstellungsverfügung der Vorinstanz, wonach die Remise unter ergänzenden 

Auflagen bis auf das gemauerte Sockelgeschoss des nördlichen Gebäudeteils 

abzubrechen sei. Demgegenüber wird die Wiederherstellungsverfügung der 

Beschwerdegegnerin vom 21. Juli 2014 – Nutzungsbeschränkung im oberen Teil der 

Remise als Lagerraum und Kleintierstall sowie Zurückversetzung der Türen, Tore und 

Fenster – eventualiter akzeptiert (act. 9, VI/1-6).

8.1. Entgegen der Meinung des Beschwerdeführers durfte die Vorinstanz als für 

öffentliches Baurecht zuständiges Departement (Art. 156 des Gemeindegesetzes; sGS 

151.2, GG) via aufsichtsrechtliches Einschreiten die Wiederherstellungsverfügung der 

Beschwerdegegnerin aufheben und abändern. Nach Art. 155 GG unterliegt die 

Tätigkeit der Behörden der Staatsaufsicht, wobei sich diese im Bereich der 

Gemeindeautonomie auf die Überprüfung der Rechtmässigkeit beschränkt. Ob 

Entscheidungsfreiheit und damit Autonomie besteht, ist jeweils in Bezug auf den 

konkreten Anwendungsfall zu klären (vgl. GVP 1986 Nr. 66). Nach Art. 3 Abs. 2 BauG 

steht dem Staat in allen Belangen der Raumplanung und des öffentlichen Baurechts 

die Rechts- und die Ermessenskontrolle zu. Im Bereich der Ortsplanung wahrt der 

Staat den nötigen Ermessensspielraum der politischen Gemeinden. Bezüglich 

Umsetzung von Art. 130 Abs. 2 BauG steht der Gemeinde aber kein Autonomiebereich 

zu, weshalb die Wiederherstellungsverfügung der Beschwerdegegnerin im 

Rekursverfahren durch die Vorinstanz als Aufsichtsbehörde denn auch geändert 

werden durfte. Nach Art. 158 lit. d in Verbindung mit Art. 159 Abs. lit. a GG durfte die 

Vorinstanz in ihrer Funktion als Aufsichtsbehörde die Wiederherstellungsverfügung der 

Beschwerdegegnerin aufheben und diesbezüglich selber eine 

Wiederherstellungsverfügung treffen (sinngemäss: VerwGE B 2010/45 vom 14. Oktober 

2010 E. 2, www.gerichte.sg.ch). Die Rüge des Beschwerdeführers, die Vorinstanz sei 

zum Erlass einer abgeänderten Wiederherstellungsverfügung nicht zuständig, geht ins 

Leere.

8.2. Weiter rügt der Beschwerdeführer, die Vorinstanz habe mit der abgeänderten 

Wiederherstellungsverfügung im Ergebnis eine Baubewilligung für eine eingeschossige 

Nebenbaute mit Flachdach erteilt und damit insbesondere auch Art. 7 der kommunalen 

Schutzverordnung für das Gebiet Y.__ verletzt. Im Bereich der Umsetzung der 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/20

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kommunalen Schutzverordnung für das Gebiet Y.__ komme der Beschwerdegegnerin 

Autonomie zu, welche durch die von der Vorinstanz erlassene 

Wiederherstellungsverfügung verletzt werde.

Die vom Beschwerdeführer ersonnene Argumentationskonstruktion ist nicht haltbar. 

Wie sich aus dem Entscheid der Vorinstanz (act. 2, E. 5.8.5) klar ergibt, erteilt die 

Vorinstanz keine Baubewilligung. Sie weist vielmehr darauf hin, dass für den Fall, dass 

der Beschwerdeführer das an sich rechtmässige Untergeschoss des nördlichen 

Gebäudeteils erhalten will, er sich vorgängig bei der Baubehörde zu erkundigen habe, 

ob die dafür nötigen baulichen Massnahmen bewilligungspflichtig seien. Nach Meinung 

der Vorinstanz wäre vorstellbar, dass das Sockelgeschoss mit Erde überdeckt und 

begrünt werde. Mit diesem blossen Hinweis greift die Vorinstanz nicht in bestehende 

gemeindliche Kompetenzbereiche ein.

8.3. Ferner sieht der Beschwerdeführer das Prinzip der Verhältnismässigkeit durch die 

verschärfte Wiederherstellungsverfügung verletzt, weil die Vorinstanz von einem 

falschen Sachverhalt ausgegangen sei, indem sie nicht beachtet habe, dass sowohl die 

vorbestandenen als auch die heutigen Flächen in den Obergeschossen als 

Wohnnebenflächen zu betrachten seien. In Anwendung des Grundsatzes der 

Verhältnismässigkeit hätte der Abbruch der Obergeschosse nicht verfügt werden 

dürfen; die Wiederherstellungsmassnahme hätte sich auf die Verkleinerung von 

Fensterflächen beschränken müssen (act. 9, VI/3).

Der teilweise Abbruch und Wiederaufbau der Obergeschosse der Remise zu 

Aufenthaltszwecken (E. 5) stellt eine zonenwidrige Umnutzung und eine massgebliche 

Abweichung vom Erlaubten dar. Der Beschwerdeführer unterlässt es, sich mit den 

entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz (act. 2, E. 5.3) im Detail 

auseinanderzusetzen. Es bestehen keine Anhaltspunkte, die Frage der 

Verhältnismässigkeit anders als die Vorinstanz zu beurteilen. Ergänzend bleibt 

festzuhalten, dass eine Abbruchverfügung erlassen werden darf, wenn diese 

Massnahme bei objektiver Betrachtung als die einzig geeignete erscheint, um einen 

aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben (e contrario aus VerwGE B 2013/29 

vom 27. August 2013 E. 6.3, www.gerichte.sg.ch). Wie die Vorinstanz zu Recht erwog, 

ist bei vorliegender Konstellation eine Nutzungsbeschränkung nicht (mehr) geeignet, 

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den vom Beschwerdeführer geschaffenen und diesem zuzurechnenden, rechtswidrigen 

Zustand zu beseitigen.

8.4. Gegen die Schlussfolgerung der Vorinstanz, das öffentliche Interesse erfordere den 

Rückbau der Obergeschosse der Remise (act. 2, E. 5.4), bringt der Beschwerdeführer 

vor, bei den ausgebauten Obergeschossen handle es sich nicht um „ganze illegale 

Bauten“, sondern nur um „bestimmte Teile“ (act. 9, VI/4). Offenbar meint der 

Beschwerdeführer damit das WC/Lavabo im Umfang von 7 m  und den Vorraum und 

Dachraum im Umfang von ca. 90 m  (act. 9, V/8). In E. 6 vorstehend wurde bereits 

ausgeführt, dass auch diese Teilbereiche der Bauten weder unter dem Titel der 

Zonenkonformität bewilligungsfähig sind, noch hierfür eine Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24 ff. RPG erteilt werden darf. Die Vorinstanz ist deshalb zu Recht davon 

ausgegangen, dass die gesamten Obergeschosse baurechtswidrig und keiner 

nachträglichen (Ausnahme-)Bewilligung zugänglich sind. Die Erwägungen der 

Vorinstanz, wonach das öffentliche Interesse am Abbruch illegaler Bauten ausserhalb 

der Bauzone, insbesondere aus Gründen der Rechtsgleichheit und der Trennung von 

Bau- und Nichtbaugebiet, erheblich sei und die entgegenstehenden privaten Interessen 

bei weitem überwiege, sind nicht zu beanstanden.

8.5. Auch die Rüge des Beschwerdeführers, er sei bei der Durchführung der baulichen 

Massnahmen nicht bösgläubig gewesen (act. 9, VI/2), ist nicht stichhaltig. Wie in E. 7 

vorstehend bereits ausgeführt, durfte der Beschwerdeführer nicht davon ausgehen, 

dass die Gemeinde betreffend die Frage der Baubewilligungspflicht (allein) zuständig 

war.

9. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Als unberechtigt 

erweisen sich insbesondere die Rügen, die Remise könne in Anwendung von Art. 24c 

RPG in Verbindung mit Art. 41/42 RPV nachträglich bewilligt, beziehungsweise auf den 

angeordneten Rückbau der Obergeschosse der Remise müsse verzichtet werden. Eine 

weniger einschneidende Massnahme als der angeordnete Rückbau der 

Obergeschosse, wie etwa ein blosses Nutzungsverbot verbunden mit einem 

Teilrückbau, wäre – wie dargelegt – weder zielführend noch geboten und damit 

insgesamt nicht geeignet, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. Die 

Beschwerde ist damit abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

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© Kanton St.Gallen 2025 Seite 20/20

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10. (…).

(…).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.

2. Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 3‘500 unter Verrechnung mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

Der Abteilungspräsident                            Der Gerichtsschreiber

Zürn                                                           Scherrer

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 27.12.2018
	Baurecht, Wiederherstellung, Art. 24c RPG, Art. 130 Abs. 2 BauG. Die Vorinstanz hat die Remise, deren Obergeschosse der Beschwerdeführer komplett erneuerte, zu Recht als unbewohnte, landwirtschaftliche Ökonomiebaute qualifiziert. Das Grundstück liegt seit dem Stichdatum 1. Juli 1972 in der Landwirtschaftszone. Die Remise war seit jeher Teil eines landwirtschaftlichen Betriebs und wurde landwirtschaftlich genutzt. Eine altrechtliche nichtlandwirtschaftliche Nutzung im Sinn von Art. 24c RPG liegt nicht vor. Ebenso wenig kann von einer altrechtlichen landwirtschaftlichen Wohnbaute gesprochen werden. Eine Nutzungsverlagerung vom benachbarten Wohnhaus in die Remise ist nicht möglich. Ferner lassen weder der bauliche Zustand vor den baulichen Massnahmen noch die vorbestandene Nutzung auf eine vorbestandene, teilweise Wohnnutzung als Wohnnebenflächen schliessen. Mit den zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz, wonach Bauten und Anlagen, die der Freizeitlandwirtschaft oder der Waldbewirtschaftung dienen, setzt sich der Beschwerdeführer, der geltend macht, das WC/Lavabo sowie Vor- und Dachraum seien als zonenkonforme Bauten zu bewilligen, nicht auseinander. Die Vorinstanz durfte als für öffentliches Baurecht zuständiges Departement aufsichtsrechtlich die Wiederherstellungsverfügung der Gemeinde, bezüglich Umsetzung von Art. 130 Abs. 2 BauG keine Autonomie zukommt, aufheben und abändern. Eine weniger einschneidende Massnahme als der angeordnete Rückbau der Obergeschosse ist weder zielführend noch geboten und damit insgesamt nicht geeignet, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen (Verwaltungsgericht, B 2016/228). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 23. Juli 2019 abgewiesen (Verfahren 1C_85/2019).

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