# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13166dd9-d0bd-5047-bda9-4c2b549655c6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-05-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 10.05.2000  VB.2000.00040
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2000-00040_2000-05-10.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2000.00040	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 10.05.2000
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Mieterlegitimation: Analog zu Mietern von Nachbarliegenschaften (vgl. RB 1981 Nr. 13) sind grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Geschäftsräumen in von baulichen Verfahren erfassten Liegenschaften zu Rekurs und Beschwerde zuzulassen, sofern sie vom Bauvorhaben unmittelbar betroffen sind. Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die Auswirkungen des Bauvorhabens selbst unmittelbar betroffen werden, oder ob sie aufgrund einer bewilligten Nutzungsänderung die Kündigung des Mitverhältnis zu gewärtigen hätten. Im letztgenannten Fall stehen den Mietern nach einer Kündigung die Instrumente des Mietrechts zur Verfügung, und ein zusätzlicher Schutz durch das Baurecht ist nicht gegeben; diesfalls ist den Mietern die Rechtsmittellegitimation abzusprechen (E. 2b).

			 	
				Stichworte:
	
						BETROFFENHEIT
LEGITIMATION
MIETERLEGITIMATION
PRIVATRECHT
RECHTSMITTELLEGITIMATION

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 103 lit. a OG
§ 317 PBG
§ 338a Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						RB 2000 Nr. 10

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte der Stiftung
"Kunstsammlung E." am 11. Mai 1999 den Umbau und die
teilweise Nutzungs­änderung der Räume im Erd‑ und 1. Obergeschoss
(Einrichtung von Kunst-Ausstellungs­räumen) des Wohn‑ und Geschäfts­hauses
Assek.Nr. ...1 auf dem Grundstück Kat.Nr. ..2 an der K.-Strasse ..3
in Zürich-Ries­bach. Die nachgesuchte Bewilligung für die Umnutzung des Dach­geschosses
(Büro anstel­le von vier Zimmern und Küche) wurde verweigert. 

 

II. Dagegen rekurrierte A. B. als Mieter des Bau­objekts
am 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I und beantragte die
Aufhebung des baurechtlichen Entscheids, so­weit damit die Nutzungsänderungen
im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss bewilligt worden waren. 

 

Die Baurekurskommission I trat mit Entscheid vom
17. Dezember 1999 auf den Rekurs von A. B. nicht ein. Zur Begründung
erwog sie zusammengefasst, analog zu Mie­tern von Nachbarliegenschaften seien
grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Ge­schäftsräumen in von baulichen
Verfahren erfassten Liegenschaften zum Rekurs zuge­las­sen, sofern sie durch
das Bauvorhaben unmittelbar betroffen würden. Dabei sei jedoch zu
unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die
Aus­wir­kungen des Bauvorhabens selbst (z.B. Immissionen der umgenutzten
Nachbar­wohnung) unmittelbar betroffen würden, oder aber ob sie aufgrund der
bewilligten Nut­zungsänderung die Kündigung des Mietverhältnisses zu gewärtigen
hätten. Im vorliegen­den Fall sei zwar davon auszugehen, dass die angefochtene
Baubewilligung der Vermieterin den Anlass zur Kündigung des Mietverhältnisses
geben werde, doch stünden dem Mieter nach einer Kün­digung die Instrumente des
Mietrechts zur Verfügung. Ein zusätz­licher Schutz durch das Baurecht
rechtfertige sich in derartigen Fällen nicht. 

 

III. Mit Beschwerde vom 24. Januar 2000 beantragte
A. B. dem Verwaltungs­ge­richt, den Entscheid der
Baurekurskommission I vom 17. Dezember 1999 aufzuheben und die Sache
zur materiellen Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten‑
und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. 

 

Die Baurekurskommission I sowie die Bausektion der Stadt
Zürich beantragten Ab­weisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin
stellte das Begehren, auf die Be­schwerde sei mangels Beschwerdelegitimation
nicht einzutreten, eventuell sei diese ab­zuweisen. Ferner verlangte sie
ebenfalls die Zusprechung einer Parteientschädigung. 

 

Die Ausführungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich,
in den nachfolgen­den Entscheidgründen wiedergegeben. 

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

l. Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens bildet al­lein die Frage, ob die
Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des heutigen Be­schwerde­führers
nicht eingetreten ist. Der formell unterlegene Rekurrent ist befugt, den
Nichtein­tretensentscheid mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anzufechten
und gel­tend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf sein Rechtsmittel
nicht eingetreten (Al­fred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999,
Vorbem. zu §§ 19-28 N. 98). 

 

2. a) Gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs‑ und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde
berechtigt, wer durch die angefochtene Anord­nung berührt ist und ein
schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat.

 

Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen Entscheid
vom 17. Dezember 1999 die zu dieser Legitimationsvorschrift entwickelten
Grundsätze zutreffend dargelegt. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). Anzufügen ist, dass wie für jede
Prozessvoraussetzung auch für die Rekurs‑ und Beschwerdebefugnis von
Amtes we­gen geprüft werden muss, ob sie ausgewiesen ist. Die Prüfung von Amtes
wegen entbindet aber den Anfechtenden nicht davon, die Sach­umstände
darzulegen, welche seine Legitima­tion begründen (RB 1989 Nr. 10;
François Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zürcherischen Planungs‑ und
Baurecht, ZBl 86/1985, S. 297). Die Darlegung des Sachverhalts, der die
Legitimation als Prozessvoraussetzung begründen soll, muss bereits vor der
ersten Rechts­mittelinstanz erfolgen (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965,
S. 506 = ZR 64 Nr. 187; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8). In
einem oberen Rechtsmittelverfahren kann dies nicht nachgeholt wer­den. Sofern
das Verwaltungsgericht ‑ wie hier ‑ als zweite
gerichtliche Instanz ent­scheidet, können neue Tatsachen nach § 52 Abs. 2
VRG nur soweit geltend gemacht wer­den, als es durch die angefochtene Anordnung
notwendig geworden ist. Diese Bestimmung hat jeden­falls nicht den Sinn,
ursprünglich fehlende Prozess‑ bzw. Sachurteilsvorausset­zungen nach­träglich
vor einer oberen Instanz herstellen zu lassen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52
N. 13). 

 

b) Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur
Legitimations­be­stimmung von § 338a PBG ‑ vgl. im übrigen auch
den am 8. Juni 1997 revidierten § 21 VRG ‑ hängt die
Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen davon ab, ob für ihn einerseits
eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück bestehe und
ob er anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung in den angefochtenen
Punkten mehr als irgend jemand oder als die Allgemeinheit in eigenen
(tatsächlichen oder recht­li­chen) Interessen betroffen sei (RB 1980
Nrn. 7 und 8, je mit weiteren Hinweisen). Diese Praxis, die mit der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 103 lit. a des Bundes­rechts­pflege­gesetzes
vom 16. Dezember 1943 (OG) übereinstimmt (vgl. BGE 120 Ib 48 E. 2a
und 379 E. 4b, mit Hinweisen), ist seither in zahlreichen Urteilen
bestätigt worden (vgl. insbesondere RB 1995 Nr. 9). 

 

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann neben
dem benachbarten Grund­eigentümer auch ein Mieter durch ein Bauvorhaben auf
einem benachbarten Grund­stück in legitimationsbegründender Weise berührt sein,
sofern sein zivilrechtliches Ver­hält­nis geeignet ist, den Zusammenhang
zwischen der Beeinträchtigung des Grundstücks und der besonderen Betroffenheit
des Anfechtenden herzustellen (RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 39, mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung
er­ging im Zusammenhang mit der Anfechtung von Baubewilligungen durch Mieter in
Nach­barlie­gen­schaften. In jenen Fällen sind die Interessen von
Mietern und Eigentümern der betrof­fenen Liegenschaft gleichgerichtet, auf
jeden Fall aber nicht entgegengesetzt. Betrifft das durch einen Mieter
angefochtene Bauvorhaben indessen die Mietliegenschaft selber, so stehen sich
im Normalfall die Interessen des anfechtenden Mieters und jene des Ver­mieters
gegenüber, sofern letzterer gleichzeitig Grundeigentümer und Bewilligungsnehmer
ist. In solchen Fällen ist zu prüfen, ob der anfechtende Mieter wirklich durch
das Bau­polizeirecht geschützte Interessen verfolgt, oder ob er nicht eher
seine privatrecht­liche Stellung als Mie­ter schützen bzw. verbessern will. Im
letzteren Fall hat der Mieter laut § 317 PBG seine In­teressen auf
zivilprozessualem Weg zu verfolgen und besteht kein "schutzwürdiges Inter­es­se"
im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG (bzw. Art. 103 lit. a OG) an
der Aufhebung der Baube­willigung. Einem Rechtsmittelkläger fehlt das
Rechtsschutzinteresse an der An­fechtung ei­nes baurechtlichen Entscheids, wenn
ihm eine andere Rechtsschutz­möglichkeit offensteht, die von der Sache selber
her näher liegt und einen mindestens gleichwertigen Rechtsschutz bietet, mit
welchem der angestrebte Erfolg direkt erwirkt werden kann (BGE 101 Ib 212
E. c; VGr BE, BVR 1998, 227 = Baurecht 1998 S. 90 Nr. 253).

 

c) Ob der Beschwerdeführer seine Rekurslegitimation
hinreichend aufgezeigt hat, ist entsprechend den vorstehenden Ausführungen
(vgl. E. 2a) nach dem Inhalt der Rekurs­schrift vom 23. Juni 1999 zu
entscheiden. Dabei ist bei der Beurteilung der Eintretensfrage summarisch zu
überprüfen, ob die Einwendungen des Beschwerdeführers überhaupt geeig­net sein
kön­nen, eine Rechtsverletzung aufzuzeigen (BGE 112 Ia 119 E. 4b). 

 

aa) In der Rekursschrift vom 23. Juni 1999 an die
Baurekurskommission I liess der heutige Beschwerdeführer zur Legitimation
vorbringen, er sei seit 1952 Mieter im Erd­ge­schoss der streitbetroffenen
Liegenschaft. Nach der angefochtenen Bewilligung würden im Erdgeschoss, wo er
seit Jahrzehnten wohne, Ausstellungsräume bewilligt. Von dieser Nut­zungsänderung
sei er unmittelbar berührt. Mit der angefochtenen Bewilligung solle im wei­teren
die ohne baurechtliche Bewilligung erfolgte Zuführung der Räume im 1. Ober­ge­schoss
zu einer Nichtwohnnutzung nachträglich sanktioniert werden. Indem die Bausek­tion
sowohl im Erdgeschoss wie auch im 1. Obergeschoss eine Nutzung zu
Nichtwohn­zwecken zulasse, erfolge eine drastische Reduktion des Wohnanteils,
welcher heute annä­hernd 50% betrage. Dadurch werde der Beschwerdeführer in
seinen Interessen unmittelbar berührt. In seiner Stellung als Mieter sei er von
der steten Abnahme des Wohnanteils mehr betroffen als irgendein Dritter. Das
Gebäude verliere durch die bewilligte Nutzungsände­rung seinen teilweise noch
vorhandenen Charakter als Wohnhaus, wodurch auch die Wohnqualität des
Rekurrenten erheblich geschmälert werde. Das Mietverhältnis sei unge­kündigt.
Das Ver­waltungsgericht habe in einem kürzlich ergangenen Entscheid die Legiti­mation
eines land­wirtschaftlichen Pächters bejaht, der gegen den Erlass eines
Gestaltungs­plans Rekurs und anschliessend Verwaltungsgerichtsbeschwerde
geführt habe. Das Gericht habe die Legiti­ma­tion bejaht, weil der Erlass des
Gestaltungsplans zur Folge haben werde, dass das Pacht­verhältnis aufgelöst und
der Pächter seinen Landwirtschaftsbetrieb aufgeben müsse. Diese Argumentation
treffe auch im vorliegenden Fall zu. 

 

Vor Verwaltungsgericht brachte der Beschwerdeführer zur Frage
der Legitimation zusätz­lich vor, zwischenzeitlich habe die Vermieterin und
private Beschwerdegegnerin die Kün­digung des Mietverhältnisses ausgesprochen.
Diese Kündigung sei als missbräuchlich angefochten worden. Es könne davon
ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer mit seiner Anfechtung Erfolg haben
werde. Der Beschwerdeführer habe als Mieter im von der Umnutzung betroffenen
Erdgeschoss zweifellos ein schutzwürdiges Interesse daran, dass die
angefochtene Bewilligung aufgehoben werde und er die Nutzung der Räumlichkeiten
zu Wohnzwecken entsprechend seinem Mietvertrag weiterführen könne. Doch auch
wenn er die Räume im Erdgeschoss weiterhin als Wohnung nützen könne, habe er
ein schutz­würdiges Bedürfnis, dass das streitbetroffene Gebäude durch die
ungerechtfertigterweise be­wil­ligten Nutzungsänderungen nicht seinen teilweise
noch vorhandenen Charakter als Wohn­haus vollends verliere. Dadurch würde
nämlich auch die Wohnqualität des Be­schwer­deführers erheblich geschmälert. 

 

bb) Die Vorbringen in Rekurs‑ und Beschwerdeschrift
zeigen, dass der Beschwer­deführer nicht vom Baupolizeirecht geregelte
Interessen verfolgt, sondern solche zivil­recht­licher Natur. Im Kern der Sache
geht es ihm um sein privatrechtliches Verhältnis zum Vermieter, um seine
mietvertragsrechtliche Position. Dies ist offensichtlich, soweit die Nut­zungsänderung
das von ihm gemietete Erdgeschoss betrifft; denn diese Nut­zungsände­rung kann
nicht realisiert werden, solange das Mietverhältnis andauert. Eine Beeinträchti­gung
des Beschwerdeführers ist durch diese Nutzungsänderung daher ausge­schlossen.
Dies trifft an sich auch auf die Nutzungsänderung im 1. Obergeschoss zu.
Denn vom Erdge­schoss wird ein direkter Zugang (Treppe) ins
1. Obergeschoss geschaffen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass
die Nutzungsänderung im Erdgeschoss und im 1. Ober­geschoss nur
gesamthaft erfolgen kann, sodass auch dieses baurechtliche Vor­haben nicht
verwirklicht werden kann, solange das Mietverhältnis des Beschwerdeführers
andau­ert und er demgemäss auch keine dadurch verursachten Beeinträchtigungen
erleidet. Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass die Umnutzung des
1. Ober­geschosses zu Kunst-Aus­stellungsräumen separat und damit während
der Mietdauer des Beschwerdefüh­rers reali­siert werden kann, so hat dies
keinerlei baupolizeilich relevanten Beeinträchtigun­gen zur Folge. Wohl bringt
der Beschwerdeführer in diesem Zusammen­hang vor, er habe ein Inter­esse, dass
das Gebäude, in welchem er seit Jahrzehnten lebe, seinen teilweise noch vorhan­denen
Charakter als Wohnhaus nicht verliere bzw. seine Wohnqualität nicht erheb­lich
ge­schmälert werde. Dieser Einwand ist aber offensichtlich haltlos und nicht
geeignet, die Le­gi­timation des Beschwerdeführers zur Baueinsprache zu
begründen. Denn das 1. Oberge­schoss wird seit 1. April 1979, mithin
seit mehr als 21 Jahren, zu Bürozwecken genutzt. Ge­mäss den Angaben des
Beschwerdeführers in seiner Rekursschrift dienen die Bü­ros heute einer
Werbeagentur und einem Architektur­büro. Wenn diese Büroräume neu als
Kunst-Ausstellungsräume genutzt werden, ändert dies am "Charakter als Wohn­haus"
über­haupt nichts, da keine Wohnräume umgenutzt werden. Damit erweist sich auch
der Ein­wand, die Wohnqualität werde durch das Bauvorhaben erheblich ge­schmälert,
als von vornherein unbegründet. 

 

Es ist nicht Aufgabe des öffentlichen Rechts, dem
Beschwerdeführer die Verfol­gung seiner zivilrechtlichen Ansprüche bzw.
Interessen zu ermöglichen (§ 317 PBG). Der Beschwerdeführer verweist in
diesem Zusammenhang auf den in RB 1981 Nr. 10 publi­zierten Entscheid
des Verwaltungsgerichts, bei welchem eine zivilrechtlich (dienstbarkeits­rechtlich)
gesicherte Zufahrt im Streit stand. Dabei übersieht er jedoch, dass die Zufahrt
als Bestandteil der Baureife eine Grundvoraussetzung für die Erteilung der
Baubewilligung ist (§ 234 PBG; Art. 22 Abs. 2 lit. b des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979). Demge­mäss ist auch im
Baubewilligungsverfahren zu überprüfen, ob eine dienstbarkeitsrechtlich
gesicherte Zufahrt als hinreichende Erschliessung im Sinn des Baupolizeirechts
gelten kann. Unbe­helflich ist sodann der Hinweis auf die Legitimation des
Pächters zur Anfech­tung einer Planungsmassnahme, welche das gepachtete Land
betrifft. Das Bundesgericht hat dem Pächter die Legitimation zur
staatsrechtlichen Beschwerde zuerkannt, weil die Einzonung in eine Bauzone die
Pachterstreckung durch den Richter grundsätzlich aus­schliesst bzw. direkt
beeinträchtigt.

 

Zusammenfassend ist die Baurekurskommission I zu Recht
auf den Rekurs des Be­schwerdeführers nicht eingetreten. Damit erweist sich die
Beschwerde insgesamt als unbe­gründet und ist demnach abzuweisen. 

 

3. ...

 

 

Demgemäss entscheidet
das Verwaltungsgericht:

 

 

1.       
Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2.    ...