# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 429e51a9-b819-5dc8-bc26-db8580f592ea
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-18
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 18.03.2025 110 2024 88
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2024-88_2025-03-18.pdf

## Full Text

1/14

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2024/88

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 18. März 2025

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________, 
3008 Bern

und

F.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt G.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lyss, Bau + Planung, Bahnhofstrasse 10, Postfach 
368, 3250 Lyss

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lyss vom 31. Mai 2024 
(eBau-Nr. A.________; Mehrfamilienhaus mit unterirdischer Einstellhalle)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 24. Mai 2023 bei der Gemeinde Lyss ein Baugesuch 
für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit unterirdischer Einstellhalle auf Parzelle Lyss 
Grundbuchblatt Nr. I.________ ein. Die Parzelle liegt in der Mischzone M3a. Gegen das Bauvor-
haben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache.

2. Mit Gesamtbauentscheid vom 31. Mai 2024 erteilte die Gemeinde Lyss der Beschwerde-
gegnerin für ihr Bauvorhaben die Baubewilligung.

BVD 110/2024/88 

2/14

3. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 3. Juli 2024 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesamtbau-
entscheids vom 31. Mai 2024 und die Erteilung des Bauabschlags. Dabei machen sie insbeson-
dere geltend, dass die Eigentumsverhältnisse an der Grenzmauer zwischen ihrem Grundstück 
und dem Baugrundstück nicht geklärt seien und sie an dieser Mauer Bauschäden befürchten wür-
den, dass sich auf dem Baugrundstück Neophyten befinden würden, keine genügende Baustel-
lenerschliessung nachgewiesen sei und dass sich das Bauvorhaben nicht hinreichend in das 
Quartiers- und Ortsbild einfüge. 

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, edierte die Vorakten und 
führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde Lyss beantragt mit Schreiben vom 8. August 
2024 die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des angefochtenen Gesamtbauent-
scheids. Auch die Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 8. August 2024 
die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

5. Mit Verfügung vom 28. August 2024 teilte das Rechtsamt mit, dass nach einer ersten sum-
marischen Einschätzung unklar sei, ob mit dem vorliegenden Bauprojekt der Abbruch der strittigen 
Grenzmauer vorgesehen sei. Weiter informierte das Rechtsamt, falls beim geplanten Bauvorha-
ben Bodenmaterial im Umfang von mehr als 500 m2 den Projektperimeter verlassen sollte, sei 
eine entsprechende Deklaration vorzunehmen. Schliesslich teilte das Rechtsamt mit, dass es 
nach summarischer Beurteilung des vorliegenden Baustelleninstallationsplans fraglich erscheine, 
ob die Baustellenerschliessung genügend gewährleistet sei. Das Rechtsamt gab der Beschwer-
degegnerin Gelegenheit, zu diesen Ausführungen Stellung zu nehmen und weitere Unterlagen 
bzw. im Rahmen einer Projektänderung angepasste Pläne einzureichen.

6. Mit Schreiben vom 19. September 2024 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektände-
rung ein, mit welcher sie auf den Abbruch der strittigen Grenzmauer verzichtete. Auch stellte sie 
dem Rechtsamt die geforderte Deklaration zur Verwertung von abgetragenem Boden sowie einen 
neuen Installationsplan bzw. das Baustellenkonzept vom 11. September 2024, gestempelt vom 
Rechtsamt am 20. September 2024, zu.

7. Mit Verfügung vom 1. Oktober 2024 leitete das Rechtsamt das von der Beschwerdegegnerin 
ausgefüllte Formular «Deklaration zur Verwertung von abgetragenem Boden» der Fachstelle Bo-
den des Amts für Landwirtschaft und Natur (LANAT) weiter und holte gleichzeitig einen Fachbe-
richt zur Beantwortung verschiedener Fragen ein. Weiter wies es die Beschwerdegegnerin auf 
Widersprüche und Unklarheiten in den eingereichten Projektänderungsplänen hin und gab ihr Ge-
legenheit, diese zu bereinigen. Die Beschwerdegegnerin reichte daraufhin mit Schreiben vom 
9. Oktober 2024 angepasste Projektänderungspläne, gestempelt vom Rechtsamt am 11. Oktober 
2024, ein. 

8. Mit Fachbericht vom 16. Oktober 2024 nahm die Fachstelle Boden des LANAT Stellung zum 
Bauprojekt und beantwortete die ihr gestellten Fragen betreffend den abzutragenden Boden auf 
der Bauparzelle. Mit Schreiben vom 14. November 2024 teilte die Beschwerdegegnerin mit, dass 
sie nichts gegen die Anforderungen gemäss dem Fachbericht des LANAT einzuwenden habe und 
diese vom Rechtsamt als Auflagen aufgenommen werden können. 

9. Mit Schlussbemerkungen vom 14. November 2024 äusserten sich die Beschwerdeführen-
den insbesondere zum Baustellenerschliessungskonzept und wiesen auf die engen Platzverhält-
nisse aufgrund eines bestehenden Hydranten hin.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirek-
tion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

BVD 110/2024/88 

3/14

10. Mit summarischer Einschätzung vom 4. Dezember 2024 teilte das Rechtsamt mit, dass es 
fraglich erscheine, ob die im Baustellenkonzept vom 11. September 2024, gestempelt vom 
Rechtsamt am 20. September 2024, vorgesehene Zufahrt für Baustellenfahrzeuge aufgrund des 
Standorts des Hydranten befahrbar sei. Das Rechtsamt gab der Beschwerdegegnerin Gelegen-
heit, bei der Gemeinde Lyss abzuklären und von dieser gegebenenfalls bestätigen zu lassen, ob 
eine (vorübergehende) Entfernung oder Verschiebung des fraglichen Hydranten möglich wäre. Mit 
Schreiben vom 20. Dezember 2024 reichte die Beschwerdegegnerin eine diesbezügliche Bestäti-
gung der Gemeinde Lyss ein.

11. Auf die Rechtsschriften, die Vorakten und den Fachbericht des LANAT wird, soweit für den 
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er 
– unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache abgewiesen wurde, sind durch den 
vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Grenzmauer; Projektänderung

a) Die Beschwerdeführenden bringen sinngemäss vor, dass sich die Grenzmauer zwischen 
der Bauparzelle und ihrem nordöstlich davon gelegenen Grundstück Lyss Grundbuchblatt 
Nr. J.________ in ihrem Eigentum befinden würde. Aufgrund der geplanten Bautätigkeit befürch-
ten sie Schäden an dieser Mauer. Weiter beantragen sie die Erstellung eines Gutachtens zur 
Feststellung der Eigentumsrechte an der betreffenden Grenzmauer. 

Die Beschwerdegegnerin entgegnet, dass sich die strittige Grenzmauer in ihrem Eigentum befin-
den würde. Die eigentumsrechtlichen Verhältnisse würden im Baubewilligungs- bzw. im vorliegen-
den Beschwerdeverfahren allerdings keine Rollen spielen, da nicht geplant sei, diese Mauer ab-
zubrechen.

b) Die Beschwerdegegnerin hat die strittige Grenzmauer zwischen der Bauparzelle und der 
Nachbarparzelle der Beschwerdeführenden in den ursprünglichen Baugesuchsplänen farblich in 
Gelb eingezeichnet und somit deren Abbruch geplant. Gemäss ihren Ausführungen in der Be-
schwerdeantwort vom 8. August 2024, der Stellungnahme vom 19. September 2024 und den dar-

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

BVD 110/2024/88 

4/14

aufhin eingereichten Projektänderungsplänen vom 9. Oktober 2024, gestempelt vom Rechtsamt 
am 11. Oktober 2024, verzichtet die Beschwerdegegnerin jedoch nun auf den Abbruch der Mauer. 
Weiter ist den eingereichten Projektänderungsplänen zu entnehmen, dass – im Unterschied zu 
den ursprünglichen Baugesuchsplänen – auch die Grenzmauer an der nordwestlichen Bauparzel-
lengrenze nicht mehr zum Abbruch vorgesehen ist und dass auf einen der beiden ursprünglich 
geplanten Lichtschächte bei der Einstellhallenzufahrt verzichtet wird bzw. der Schacht für die Zu-
luft der Wärmepumpe neu mittels eines begehbaren Gitters auf dem Gehweg zwischen Einstell-
hallenzufahrt und Wohngebäude vorgesehen ist.

Nach Art. 43 BewD4 kann die Baugesuchstellerin oder der Baugesuchsteller während eines Bau-
bewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVD eine Pro-
jektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet wer-
den muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen gleich 
bleibt. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die Gegenpartei 
und die von der Projektänderung zusätzlich berührten Dritten anzuhören. Die Beschwerdeinstanz 
ist befugt, die Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 3 
BewD), kann aber auch selbst über die Projektänderung entscheiden. Das geänderte Projekt tritt 
an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens.5

Die Projektänderung vom 9. Oktober 2024 ersetzt das ursprüngliche Baugesuch im Umfang der 
erwähnten Änderungen. Von diesen geringfügigen Projektänderungen sind keine öffentlichen oder 
wesentlichen nachbarlichen Interessen zusätzlich betroffen und die Verfahrensbeteiligten wurden 
angehört. Auf die Anhörung Dritter und eine Publikation konnte verzichtet werden. Damit sind die 
Anforderungen von Art. 43 Abs. 3 BewD eingehalten. Die geringfügigen Anpassungen in den Pro-
jektänderungsplänen – so insbesondere der Verzicht auf den ursprünglich geplanten Abbruch der 
Grenzmauern – sind denn auch alle ohne Weiteres gutzuheissen und zu bewilligen. Die vorlie-
gende Projektänderung bzw. die Projektänderungspläne vom 9. Oktober 2024, gestempelt vom 
Rechtsamt am 11. Oktober 2024, ersetzen folglich die entsprechenden Baugesuchspläne vom 
12. Juli 2023.

c) Den Befürchtungen der Beschwerdeführerenden, dass es aufgrund des geplanten Baupro-
jekts zu Schäden an der Grenzmauer zwischen der Bauparzelle und ihrem Grundstück kommen 
könnte, ist insbesondere entgegenzuhalten, dass gemäss der eingereichten Projektänderung vom 
9. Oktober 2024 offensichtlich auch die Beschwerdegegnerin am Erhalt der fraglichen Mauer in-
teressiert ist. Bei den Vorbringen der Beschwerdeführenden betreffend die befürchteten Schäden 
im Bereich der gemeinsamen Parzellengrenze handelt es sich des Weiteren um rein privatrechtli-
che Einwände und Ansprüche, die im Rahmen der Rechtsverwahrung vorzubringen sind. Auch 
bei der strittigen Frage nach den konkreten Eigentumsverhältnissen betreffend die Grenzmauer 
geht es um eine reine zivilrechtliche Angelegenheit, welche auf dem zivilrechtlichen Weg zu klären 
wäre. Da die Beschwerdegegnerin mit dem strittigen Bauvorhaben an dieser Mauer keinerlei Än-
derungen vorsieht, geschweige denn deren gänzlichen Abbruch plant, erübrigen sich im vorlie-
genden Beschwerdeverfahren denn auch weitergehende Ausführungen zu den konkreten Eigen-
tumsverhältnissen. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden ist daher unbegründet 
und der entsprechende Beweisantrag auf Einholung eines Gutachtens zwecks Feststellung der 
Eigentumsrechte an der Grenzmauer ist abzuweisen.

4 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
5 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d 

N.13c E. 2.2.

BVD 110/2024/88 

5/14

3. Neophyten; abzutragendes Bodenmaterial

a) Weiter bringen die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde vor, dass die Bauparzelle mit 
invasiven Neophyten bewachsen sei und beim geplanten Bauvorhaben notwendigerweise mehr 
belastetes Bodenmaterial den Projektperimeter verlassen müsse, als in den Baugesuchsunterla-
gen angegeben worden sei. In diesem Fall hätte die Beschwerdegegnerin allerdings eine Dekla-
ration zur Bodenverwertung abzugeben. Hinsichtlich der Neophyten verlangen sie schliesslich die 
Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Feststellung des Pflanzenaufkommens auf der 
Bauparzelle

Die Vorinstanz hält in Ziffer 7.4 auf Seite 4 sowie in Ziffer 2.11 auf Seite 7 des angefochtenen 
Gesamtbauentscheids vom 31. Mai 2024 im Sinne einer Auflage und in Übereinstimmung mit 
Art. 415 Abs. 6 GBR6 fest, dass beim Bauvorhaben keine Neophyten verwendet werden dürfen 
und diese dort, wo sie bereits vorhanden sind, vom Grundeigentümer zu bekämpfen sind. 

Mit Stellungnahme vom 19. September 2024 reichte die Beschwerdegegnerin dem Rechtsamt das 
ausgefüllte Formular «Deklaration zur Verwertung von abgetragenem Boden» vom 6. September 
2024 ein, zumal sie nach erneuter Überprüfung der Menge des abzutragenden Bodens festgestellt 
habe, dass mit dem geplanten Bauvorhaben der Schwellenwert von 500 m3 erreicht wäre. Aus-
serdem teilte sie mit, dass die Bauherrschaft unterdessen die auf dem Baugrundstück vorhande-
nen Neophyten habe entfernen lassen.

Mit Verfügung vom 1. Oktober 2024 leitete das Rechtsamt das erwähnte Formular zusammen mit 
den relevanten Akten der zuständigen Fachstelle Boden des LANAT weiter und holte gleichzeitig 
einen Fachbericht zur Beantwortung der folgenden Fragen ein:

1. Sind die im Formular «Deklaration zur Verwertung von abgetragenem Boden» von der Beschwerde-
gegnerin ausgefüllten Angaben und Bemerkungen plausibel?

2. Sind die Angaben genügend oder bedarf es zum jetzigen Zeitpunkt von Seiten der Beschwerdegeg-
nerin weiterer Angaben betreffend den abzutragenden Boden?

3. Bedarf es zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. Baubeginn oder -abschluss) weiterer Angaben betref-
fend den abzutragenden Boden? Wenn ja, welche?

4. Haben Sie weitere Bemerkungen?

Mit ihrem Fachbericht vom 16. Oktober 2024 bestätigte die Fachstelle Boden des LANAT, dass 
die Beschwerdegegnerin die deklarierte Menge des abzutragenden Bodens korrekt angegeben 
habe und es zum jetzigen Zeitpunkt seitens der Bauherrschaft keiner weiteren Angaben betreffend 
den abzutragenden Boden bedürfe. Allerdings sei nicht ausgeschlossen, dass der Boden der Bau-
parzelle mit Schwermetallen und polyzyklischen aromatischen Kohlewasserstoffen belastet wor-
den sei. Erfahrungsgemäss könne aber von einer schwachen Bodenbelastung ausgegangen wer-
den, was bedeute, dass dieses Bodenmaterial vor Ort wieder verwertet werden dürfe. Eine externe 
Verwertung könne hingegen nur auf Bodenflächen mit ähnlicher Belastung stattfinden, ansonsten 
sei das Material fachgerecht zu entsorgen. Weiter sei das fragliche Bodenmaterial auch aufgrund 
der sich ehemals darauf befindenden (aber mittlerweile entfernten) Neophyten nur als «einge-
schränkt verwertbar» zu betrachten, da der Boden weiterhin Vermehrungsorgane (Samen, Wur-
zelstücke) von Neophyten enthalten könne. Unter anderem könne der Boden wieder vor Ort oder 
auf Flächen, bei welchen eine Weiterverbreitung ausgeschlossen werden könne, verwendet wer-
den. Die Fachstelle Boden des LANAT wies sodann darauf hin, dass aufgrund der erwähnten 

6 Baureglement der Gemeinde Lyss vom 18. Juni 2012, genehmigt vom Amt für Gemeinden und Raumordnung 
(AGR) am 11. September 2013 / 20. Juni 2014.

BVD 110/2024/88 

6/14

chemischen und biologischen Belastung der Boden vor Baubeginn von einer bodenkundlichen 
Baubegleitung beprobt werden müsse. Anhand der Resultate sei, bevor Boden die Baustelle ver-
lasse, das Formular «Deklaration zur Verwertung von abgetragenem Boden» nochmals auszufül-
len und der Fachstelle Boden via Baubewilligungsbehörde zur Genehmigung zuzustellen. Anfal-
lendes überschüssiges Bodenmaterial dürfe sodann erst nach Gutheissung der Fachstelle Boden 
den Projektperimeter verlassen. Je nach chemischer Belastung könne der Boden in der Landwirt-
schaft verwertet werden, sofern der Bodenabnehmer geeignete Massnahmen zur Bekämpfung 
der Neophyten anwende. Würde keine Verwertungsmöglichkeit gefunden werden, müsse das Bo-
denmaterial in einer Deponie entsorgt werden.

b) Da die Beschwerdegegnerin das Vorhandensein von Neophyten auf dem Baugrundstück 
bestätigt hat, diese allerdings gemäss ihrer Stellungnahme vom 19. September 2024 alle habe 
entfernen lassen – was von keiner Seite bestritten wird –, erübrigt sich das von den Beschwerde-
führenden verlangte Sachverständigengutachten. Der diesbezügliche Verfahrensantrag der Be-
schwerdeführenden ist abzuweisen.

In Anbetracht der Ausführungen der Vorinstanz betreffend den Umgang mit Neophyten auf der 
Bauparzelle sowie der entsprechenden Auflage im angefochtenen Entscheid und mit Blick auf den 
erwähnten Fachbericht der Fachstelle Boden des LANAT vom 16. Oktober 2024 wird zudem deut-
lich, dass die von den Beschwerdeführenden formulierten Bedenken hinsichtlich der Neophyten 
unbegründet sind. 

Beim vorliegenden Bauprojekt fällt gemäss den Bemerkungen der Beschwerdegegnerin im er-
wähnten Formular vom 6. September 2024 ein Gesamtaushub von 2250 m3 Bodenmaterial an. 
Massgeblich für die Beurteilung, ob die Bauherrschaft die Bodenverwertung mittels Deklarations-
formular via Leitbehörde der Fachstelle Boden des LANAT zu melden hat, ist allerdings nur die 
Menge an abzutragendem Ober- und Unterboden. Gemäss den Ausführungen der Fachstelle Bo-
den des LANAT im Fachbericht vom 16. Oktober 2024 fällt ab einer Tiefe von rund 70 cm nur noch 
Untergrund- respektive C-Material an. Dieses Material wird gemäss Art. 7 Abs. 4bis USG7 nicht 
mehr als Boden definiert und ist daher im betreffenden Formular nicht anzugeben. Aufgrund der 
seitens der Beschwerdegegnerin korrekt angegebenen Menge von abzutragendem Ober- und Un-
terboden im Umfang von 500 m3 handelt es sich vorliegend um ein mittelgrosses Bauprojekt.8 Bei 
einem solchen hat die Bauherrschaft die Bodenverwertung mittels Deklarationsformular via Leit-
behörde der Fachstelle Boden des LANAT zu melden. Was die korrekte Deklaration der Menge 
des abzutragenden Bodens angeht, ist die Beschwerdegegnerin mit der Einreichung des entspre-
chenden Formulars während des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ihrer Pflicht nachgekom-
men und hat sich insofern der Beschwerde unterzogen. Zumal sie entsprechend den Ausführun-
gen im Fachbericht der Fachstelle Boden des LANAT betreffend den abzutragenden Boden vor 
Baubeginn noch weitere Schritte zu befolgen hat, ist der angefochtene Gesamtbauentscheid noch 
mit einer dahingehenden Auflage zu ergänzen (Einbezug bodenkundliche Baubegleitung), um bei 
Baubeginn eine korrekte Bodenverwertung sicherzustellen.

4. Erschliessung für Baustellenverkehr

a) Die Beschwerdeführenden bemängeln des Weiteren die Baustellenerschliessung und brin-
gen in ihrer Beschwerde insbesondere vor, dass der vorgesehene Zufahrtsweg als nicht asphal-
tierte Sackgasse ohne Wendemöglichkeit für den Baustellenverkehr nicht geeignet sei. Auch auf 
dem geplanten Lagerplatz sei ein Wendemanöver kaum vorstellbar. Weiter sei davon auszuge-

7 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01).
8 Siehe www.weu.be.ch/de/start/themen/umwelt/(boden/bodenschutz-beim-bauen/bodenverwertung.html.

BVD 110/2024/88 

7/14

hen, dass parkierte Personenwagen der Bauarbeiter die Platzverhältnisse weiter einschränken 
und somit die Zufahrt für den Anlieger- sowie notfallmässigen Einsatzverkehr verunmöglichen wür-
den. In ihrer Stellungnahme vom 14. November 2024 weisen die Beschwerdeführenden insbeson-
dere auf einen sich beim Zufahrtsweg befindenden Hydranten hin, welcher die Befahrbarkeit des 
vorgesehenen Umschlagplatzes verhindern würde.

Mit Stellungnahme vom 19. September 2024 reichte die Beschwerdegegnerin dem Rechtsamt ei-
nen Installationsplan bzw. das Baustellenkonzept vom 11. September 2024, gestempelt vom 
Rechtsamt am 20. September 2024, ein. Darin ist ersichtlich, dass sich der Umschlagplatz für die 
Materiallieferungen, eine 47 m2 grosse Lager- und Materialfläche, zwei aufeinandergestellte Bau-
container sowie der Kranplatz vollumfänglich auf dem Baugrundstück befinden werden. Auch wird 
darin die Anfahrt- und Wendemöglichkeit auf dem Umschlagplatz aufgezeigt. Weiter hält die Be-
schwerdegegnerin im Baustellenkonzept fest, dass die Fahrzeuge der Handwerker auf den öffent-
lichen Parkplätzen in der umliegenden Gegend (insbesondere auf dem öffentlichen Parkplatz beim 
Bahnhof) parkiert werden müssen und die Anlieferungsfahrzeuge den Zufahrtsweg nur bis zum 
im Baustellenkonzept markierten Ende des Anlieferungsperimeters befahren dürfen.

Mit Stellungnahme vom 20. Dezember 2024 reicht die Beschwerdegegnerin schliesslich eine 
Bestätigung der für den Löschwasserschutz der Gemeinde Lyss zuständigen Energie Seeland AG 
(ESAG) vom 9. Dezember 2024 ein, wonach der sich vor dem Umschlagplatz befindende Hydrant 
Nr. 64 während der Bauphase entfernt und danach wieder aufgestellt werden könne. Auch wenn 
der Hydrant während dieser Zeit wegfalle, sei der Löschschutz gemäss der erwähnten Einschät-
zung der ESAG gewährleistet.

b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn das Baugrundstück genügend erschlossen 
ist (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die genügende Erschliessung des Bauvorhabens bezieht sich nicht nur 
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung, sondern setzt, wenn nötig, auch die genügende Erschlies-
sung für den Baustellenverkehr voraus.9 Im bernischen Baurecht wird die Frage des Baustellen-
verkehrs nirgends explizit geregelt. Art. 21 Abs. 1 BauG bestimmt jedoch, dass Bauten und Anla-
gen so zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten sind, dass weder Personen noch Sachen 
gefährdet werden. Die Baustellenzufahrt muss demnach ausreichend und verkehrssicher sein.10 
Allerdings sind nähere Angaben zur Baustellenerschliessung, zum Bauvorgang und zur Baustel-
lenorganisation in der Regel nicht Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung. In dieser 
Hinsicht dürfen an ein Einzelprojekt auch keine zu hohen Anforderungen gestellt werden, da an-
derenfalls Bau, Umbau und Sanierung von Liegenschaften in Quartieren verunmöglicht werden 
könnten.

Mit Blick auf den eingereichten Installationsplan bzw. das Baustellenkonzept vom 11. September 
2024, gestempelt vom Rechtsamt am 20. September 2024, wird deutlich, dass auch die Bedenken 
der Beschwerdeführenden hinsichtlich der Platzverhältnisse auf dem betreffenden Zufahrtsweg 
unbegründet sind: Die Vorwärtseinfahrt auf den Zufahrtsweg (R.________weg) von der Haupt-
strasse (T.________strasse) aus sowie die Wendemöglichkeit beim Umschlagplatz auf der Bau-
parzelle erscheinen plausibel und mit Lastwagen von der im Baustellenkonzept angegebenen 
Grösse absolut machbar. Da insbesondere die Einfahrten auf den Zufahrtsweg nur vorwärts vor-
gesehen sind und diese nur bis zum im Baustellenkonzept markierten Ende des Anlieferungspe-
rimeters (Nähe Grundstücksgrenze der Parzelle Lyss Grundbuchblatt Nr. U.________) erfolgen 
dürfen, bestehen auch keine Hinweise darauf, dass auf dem Zufahrtsweg die Verkehrssicherheit 
nicht gewährleistet sein könnte. Dass der Zufahrtsweg aufgrund der Bodenbeschaffenheit zur 

9 Entscheide der BVD 110/2019/186 vom 2. März 2020 E. 4d, 110/2013/47 vom 15. Mai 2013 E. 4, 110/2000/54 vom 
16. November 2000 E. 5.

10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 11.

BVD 110/2024/88 

8/14

Baustellenerschliessung nicht geeignet sein soll, ist schliesslich auch nicht erkennbar. Die vorge-
sehene Baustellenerschliessung ist nicht zu bemängeln und die Voraussetzungen an die genü-
gende Erschliessung der Bauparzelle sind somit erfüllt. Das Baustellenkonzept vom 11. Septem-
ber 2024, gestempelt vom Rechtsamt am 20. September 2024, ist als verbindlicher Bestandteil in 
den Gesamtbauentscheid vom 31. Mai 2024 aufzunehmen. 

5. Ortsbild

a) Weiter bringen die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde vor, dass sich der projektierte 
Neubau mit seinen herausragenden Bauteilen nicht ausreichend in das Quartiers- und Ortsbild 
einfüge. Gemäss dem Zonenplan sei die Bauparzelle von über 100-jährigen erhaltenswerten Ge-
bäuden umgeben, welche der Umgebung einen schützenswerten Charakter verleihen würden. 
Schliesslich beantragen sie die Einholung einer Stellungnahme durch die kantonale Kommission 
zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK).

Die Vorinstanz hält in Ziffer 4 auf Seite 3 und in Ziffer 7.8 auf S. 5 des angefochtenen Gesamt-
bauentscheids vom 31. Mai 2024 fest, dass die für die Beurteilung von Bauvorhaben in der Um-
gebung von erhaltenswerten Baudenkmälern zuständige Fachgruppe Ortsbild dem strittigen Bau-
vorhaben unter der einzigen Auflage, dass vor Baubeginn die Detailpläne der Holzfassadenkon-
struktion der Gemeinde zur Genehmigung zu unterbreiten seien, zugestimmt habe. Die Gestal-
tungsgrundsätze nach Art. 411 GBR seien folglich gewahrt.

Die von der Vorinstanz konsultierte Fachgruppe Ortsbild der Gemeinde Lyss hat das strittige Bau-
projekt bereits im Rahmen einer Bauvoranfrage beurteilt und dabei im Sitzungsprotokoll vom 
21. September 2022 Folgendes festgehalten: Das Bauvorhaben mit vier übereinander angeord-
neten Geschosswohnungen liege in der Mischzone M3b und formuliere sich aus einem langen 
und hohen Volumen mit Satteldach und mit vorspringenden Gebäudeteilen (Erker und Balkone) 
an den beiden Längsseiten. Der Baukörper sei mit seiner besonnten Längsseite nach Westen 
ausgerichtet und stehe rechtwinklig, mit seiner Schmalseite nahe am Rand des Mattenwegs. Par-
allel dazu, zwischen dem Wohnhaus und der östlichen Parzellengrenze, sei eine Einstellhallen-
einfahrt vorgesehen, welche über den R.________weg erschlossen werde. In seinen Proportionen 
wirke der Baukörper schmal, lang und hoch. Das Bauvorhaben sei umgeben von schützenswerten 
und erhaltenswerten Baudenkmälern, wobei noch verschiedene Liegenschaften gestützt auf die 
laufende Revision des Bauinventars voraussichtlich aus dem Bauinventar entlassen würden. Das 
Bauvorhaben grenze zudem an das Siedlungsschutzgebiet mit prägenden Villen südöstlich des 
Mattenwegs. In diesem sensiblen Umfeld sei die Einpassung ins Orts- und Quartierbild von be-
sonderer Bedeutung. Der Baukörper mit Satteldach, Gebäudevorsprüngen (Erker und verkleinerte 
Balkone) sowie die strukturierte Fassadengestaltung wirke im Vergleich zur ursprünglichen Vari-
ante ruhiger und nicht mehr so überladen. Der Ausdruck des langen und hohen Baukörpers passe 
nun aufgrund seiner Schlichtheit besser in die bestehende Bebauungsstruktur. Die Fachgruppe 
Ortsbild stimmte sodann in Abwägung der örtlichen Gegebenheiten im Rahmen der Bauvoran-
frage dem Bauprojekt zu und hielt fest, dass sich dieses hinreichend ins Orts- und Quartierbild 
einfüge.11

Die Fachgruppe Ortsbild stellte sodann in der anschliessenden Beurteilung des Bauprojekts im 
Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gemäss dem Sitzungsprotokoll vom 4. Oktober 2023 
fest, dass die Setzung des Hauptgebäudes und das Volumen der Balkone und der Erker 
grundsätzlich in Ordnung seien, die Materialisierung der Fassadengestaltung allerdings noch ver-
bessert werden müsse. In ihrer abschliessenden Beurteilung kam die Fachgruppe Ortsbild 

11 Vgl. Protokoll zur Sitzung der Fachgruppe Ortsbild der Gemeinde Lyss vom 4. Oktober 2023, Vorakten pag. 58.

BVD 110/2024/88 

9/14

schliesslich gemäss Sitzungsprotokoll vom 6. Dezember 2023 zum Schluss, dass der überarbei-
teten Fassadengestaltung nun auch zugestimmt werden könne und die Baubewilligung einzig mit 
einer Auflage betreffend die Holzfassadenkonstruktion zu erteilen sei.12
 
b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der er-
heblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen 
Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu 
erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere 
nicht bloss allgemein anders formulieren.13

Das Baureglement der Gemeinde Lyss enthält insbesondere folgende Bestimmung zur Gestaltung 
von Bauten und Anlagen:

Art. 411 Gestaltungsgrundsatz
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung 

entsteht.
2 Bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung sind insbesondere zu berücksichtigen:

– die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes, 
– die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte Gestaltung 

der benachbarten Bebauung, 
– Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen, 
– die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Materialisierung und Farbgebung, 
– die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen den 

öffentlichen Raum, 
– die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge

Diese Bestimmung geht weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihr kommt daher selbständige Bedeutung 
zu.

Der Begriff «gute Gesamtwirkung» stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, 
bei dessen Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. 
Jedoch dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe 
Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders 
hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen Ge-
gebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue 
Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu ori-
entieren hat. Dabei ist auch eine neuzeitliche Architektur denkbar.14 Gestützt auf Vorschriften des 
allgemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutzes dürfen in der Regel Art oder Mass der nach der 
Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht (wesentlich) eingeschränkt werden.15 

c) Die Baubewilligungsbehörde konsultiert laut Art. 22a BewD die OLK bei prägenden Vorha-
ben, gegen die ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, die nicht offensichtlich unbegrün-
det sind und die das Ortsbild oder die Landschaft beeinträchtigen können, insbesondere in Ge-
bieten des Bundesinventars der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung 

12 Vgl. Protokoll zur Sitzung der Fachgruppe Ortsbild der Gemeinde Lyss vom 6. Dezember 2023, Vorakten pag. 57.
13 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3; BVR 2006 S. 491 E. 6.3.1.
15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15 m.w.H.; BVR 2006 S. 491 E. 6.3.3.

BVD 110/2024/88 

10/14

(BLN), in Gebieten des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von natio-
naler Bedeutung (ISOS) oder in Ortsbild- und Landschaftsschutzgebieten. Wo leistungsfähige ört-
liche Fachstellen bestehen, könne diese konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD). Ist eine solche 
Fachstelle konsultiert worden, wird die OLK im Baubewilligungsverfahren nicht mehr beigezogen 
(Art. 22a Abs. 2 BewD i.V.m. Art. 10 Abs. 5 BauG).

Art. 421 Abs. 1 GBR hält fest, dass das zuständige Organ der Gemeinde unabhängige und in 
Gestaltungsfragen ausgewiesene Fachleute beiziehen kann, welche die Bauwilligen und die Bau-
bewilligungsbehörden in allen Fällen beraten, die für das Orts- und Landschaftsbild von Bedeu-
tung sind oder spezielle bau- und aussenraumgestalterische Fragen aufwerfen. Die Fachberatung 
formuliert gemäss Art. 421 Abs. 2 GBR Empfehlungen und in gewissen Fällen Anträge zu Handen 
der Baubewilligungsbehörde. Nach Art. 421 Abs. 5 GBR setzt die Gemeinde als unabhängige 
Fachberatungsorgane unter anderen eine Fachgruppe Ortsbild ein. Der Gemeinderat regelt deren 
Aufgaben und Zuständigkeiten in der Verordnung über die ständigen Kommissionen (Fachgrup-
pen) vom 1. Juni 2022. Die Fachgruppe Ortsbild besteht gemäss Anhang V. dieser Verordnung 
aus fünf Mitgliedern, wovon mindestens drei ausgewiesene Fachpersonen sein müssen. Unter den 
aktuellen Mitgliedern befinden sich eine Architektin und zwei Architekten, darunter ein Bauberater 
des Berner Heimatschutzes;16 es handelt sich dabei um unabhängige Fachleute mit Fachkenntnis-
sen im Bau-, Planungs- und Ästhetikbereich. Die Gemeinde Lyss verfügt somit über eine leistungs-
fähige örtliche Fachstelle im Sinne von Art. 22 Abs. 2 BewD.

Die Fachgruppe Ortsbild der Gemeinde Lyss hat als unabhängige leistungsfähige örtliche Fachstelle 
das Bauvorhaben mehrfach beurteilt. Die Vorinstanz hat daher zu Recht gemäss Art. 10 Abs. 5 
Bst. a BauG die OLK nicht beigezogen. 

d) Die Beschwerdeführenden beziehen sich bei ihrer Rüge betreffend die Quartiers- und Orts-
bildverträglichkeit einzig auf die angeblich erhaltenswerten Bauten rund um die Bauparzelle. Dabei 
ist vorab zu erwähnen, dass es sich entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführenden bei den 
Bauten auf den Parzellen südlich des Baugrundstücks entlang des R.________wegs (Nr. 1, 3, 5, 
7 und 9) um keine erhaltenswerten Gebäude (mehr) handelt. Einzig auf den benachbarten Par-
zellen Lyss Grundbuchblatt Nr. B.________, H.________ und J.________ befinden sich noch er-
haltenswerte Gebäude. Diese Baudenkmäler wurden allerdings bei der obgenannten Beurteilung 
der Fachgruppe Ortsbild genügend miteinbezogen und das Bauvorhaben wurde vor dem Hinter-
grund dieser geschützten Nachbargebäude beurteilt. Die Beurteilung der kommunalen Fach-
behörde zur Einordnung des Bauvorhabens überzeugt. Dass sich der langgezogene und schmale 
Baukörper aufgrund seiner Schlichtheit gut in die bestehende Bebauungsstruktur eingliedert, er-
scheint nachvollziehbar. Die Proportionen sind nicht zu bemängeln. Auch die gewählte Materiali-
sierung der Fassadengestaltung trägt dazu bei, dass weder von einer Beeinträchtigung der an-
grenzenden Baudenkmäler auszugehen ist noch die gute Gesamtwirkung zu verneinen ist. Weiter 
ist festzuhalten, dass die Bauparzelle von keiner – insbesondere nicht von der südlich der Baupa-
rzelle gelegenen – Baugruppe erfasst ist. Nach dem Gesagten sieht die BVD folglich keinen An-
lass, von der überzeugenden Beurteilung der Fachgruppe Ortsbild der Gemeinde Lyss abzuwei-
chen. 

Was die konkrete Gestaltung des Neubaus angeht, bemängeln die Beschwerdeführenden ledig-
lich die herausragenden Bauteile. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass die hier massgebliche Be-
stimmung des Art. 213 Abs. 2 GBR, wonach vorspringende Gebäudeteile, sofern ihre Länge nicht 
mehr als ½ des jeweiligen Fassadenabschnitts beträgt, maximal 2 m in den Grenzabstand hinein 
und nicht mehr als 3 m über die Fassadenflucht hinausragen dürfen, eingehalten ist. Insofern die 
baupolizeilichen Vorgaben – wie im vorliegenden Fall unbestrittenermassen – eingehalten sind, 

16 Vgl. http://www.lyss.ch/de/politik/cdws/gremium.php?gid=f7581a6a65d143c6ae07b56c393f65b0.

BVD 110/2024/88 

11/14

sind die von den Beschwerdeführenden kritisierten Gebäudeteile baubewilligungsfähig und mit 
Blick auf die Quartiers- und Ortsbildverträglichkeit nicht zu bemängeln. Die diesbezügliche Rüge 
der Beschwerdeführenden erweist sich somit als unbegründet.

e) Insgesamt ist die gute Einordnung des Vorhabens in das Orts- und Umgebungsbild – ge-
stützt auf die überzeugende Beurteilung der kommunalen Fachgruppe – zu bejahen. Auf den Bei-
zug der OLK kann unter diesen Umständen verzichtet werden. Der entsprechende Beweisantrag 
der Beschwerdeführenden ist abzuweisen. 

6. Runder Tisch; Zusammenfassung

a) Betreffend die letzte Rüge der Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde, wonach der von 
der Beschwerdegegnerin zugesicherte «runde Tisch» nicht durchgeführt worden sei, bleibt darauf 
hinzuweisen, dass sich aus den massgebenden gesetzlichen Grundlagen kein Anspruch auf einen 
«runden Tisch» ableiten lässt. Sollte es den Beschwerdeführenden dabei um eine Einigungsver-
handlung im Sinne von Art. 34 Abs. 1 BewD gegangen sein, so ist auch eine solche nicht obliga-
torisch und steht im Ermessen der Baubewilligungsbehörde.17 Ob und inwiefern die Beschwerde-
gegnerin eine rein private Abmachung mit den Beschwerdeführenden und allfälligen Dritten an-
geblich nicht eingehalten haben soll, spielt im vorliegenden Baubeschwerdeverfahren letztlich 
keine Rolle und die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden ist daher unbegründet.

b) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Projektänderung vom 9. Oktober 2024 bewilligt wer-
den kann und der angefochtene Entscheid mit zwei Auflagen zu ergänzen ist. Im Übrigen ist der 
angefochtene Entscheid zu bestätigen und die Beschwerde abzuweisen.

7. Kosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalge-
bühr von CHF 200.– bis CHF 4000.– erhoben (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 
GebV18). In Anwendung dieser Bestimmung wird die Pauschale im vorliegenden Fall auf 
CHF 2400.– festgesetzt.

Gemäss Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt, 
es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebietet eine andere Verlegung oder die be-
sonderen Umstände rechtfertigen, keine Verfahrenskosten zu erheben. Als unterliegend gilt, wer 
mit seinen Anträgen nicht durchdringt. Reicht die Bauherrschaft im Beschwerdeverfahren eine 
Projektänderung ein, um beispielsweise den Einwänden des Beschwerdeführers Rechnung zu 
tragen, gilt sie insofern als unterliegend. Soweit die Begehren keiner Partei vollumfänglich gutge-
heissen werden, unterliegen alle Parteien teilweise und ihre Kostenpflicht richtet sich grundsätz-
lich nach dem Mass des Unterliegens.19 

Die Beschwerdeführenden dringen mit ihrem Rechtsbegehren nicht durch und gelten somit 
grundsätzlich als unterliegend. Allerdings reichte die Beschwerdegegnerin während des Be-
schwerdeverfahrens eine Projektänderung ein und trug damit den diesbezüglichen Einwänden der 

17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 35-35c N. 31.
18 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 

154.21).
19 Vgl. Ruth Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 4.

BVD 110/2024/88 

12/14

Beschwerdeführenden Rechnung. Überdies ist der angefochtene Entscheid gestützt auf die Ein-
wände der Beschwerdeführenden mit zwei Auflagen zu ergänzen. In diesen Punkten gilt die Be-
schwerdegegnerin als unterliegend. Bei diesem Ergebnis erachtet es die BVD als gerechtfertigt, 
die Beschwerdeführenden vorliegend als zu zwei Drittel und die Beschwerdegegnerin als zu einem 
Drittel als unterliegend zu bezeichnen. 

Die Beschwerdeführenden haben somit Verfahrenskosten von CHF 1600.– zu tragen, während 
der Beschwerdegegnerin Verfahrenskosten von CHF 800.– aufzuerlegen sind. 

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung 
anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV20 beträgt das Honorar in 
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb 
des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitauf-
wand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 
KAG21).

Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden macht in seiner Kostennote vom 20. Januar 2025 
für das Beschwerdeverfahren vor der BVD Parteikosten im Umfang von CHF 7404.85 geltend 
(Honorar CHF 6700.–, Auslagen CHF 150.– und Mehrwertsteuer von CHF 54.85). Im vorliegen-
den Fall ist der gebotene Zeitaufwand für die Beschwerdeführenden als durchschnittlich zu wer-
ten, da das Beweisverfahren nach dem Schriftenwechsel für diese nicht mit einem grossen Auf-
wand verbunden war. Angesichts der umstrittenen Rechtsfragen sind auch die Bedeutung der 
Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als höchstens knapp durchschnittlich 
einzustufen. Daher erscheint eine Ausschöpfung des Rahmentarifs zu etwa 40–45 % und somit 
ein Honorar von CHF 5300.– als angemessen. Die massgebenden Parteikosten betragen somit 
CHF 5891.45 (Honorar CHF 5300.–, Auslagen CHF 150.– und Mehrwertsteuer von CHF 441.45).

Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht in seiner Kostennote vom 14. November 
2024 für das Beschwerdeverfahren vor der BVD Parteikosten im Umfang von CHF 5783.35 gel-
tend (Honorar CHF 5300.–, Auslagen CHF 50.– und Mehrwertsteuer von CHF 433.35). Seine 
Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. 

Die Parteikosten werden analog zu den Verfahrenskosten verteilt. Die Beschwerdeführenden ha-
ben der Beschwerdegegnerin zwei Drittel ihrer Parteikosten, ausmachend CHF 3855.55, zu erset-
zen. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden einen Drittel ihrer Parteikosten, aus-
machend CHF 1963.80, zu ersetzen. 

20 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).

21 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).

BVD 110/2024/88 

13/14

III. Entscheid

1. a) Die Projektänderung vom 9. Oktober 2024 wird bewilligt. Insofern ist die Beschwerde 
gegenstandslos geworden. Ziffer 1.1 des Entscheiddispositivs des Gesamtentscheids 
der Gemeinde Lyss vom 31. Mai 2024 wird aufgehoben und wie folgt ersetzt:

«Die Baubewilligung aufgrund des Baugesuchs vom 24. Mai 2023 und des Projektän-
derungsgesuchs vom 9. Oktober 2024 mit folgenden Plänen:
- Situationsplan 1:500 vom 12. Juli 2023;
- Nachweisplan 1:200 «Spiel- und Aufenthaltsflächen» vom 12. Juli 2023; 
- Projektänderungspläne 1:100 «Untergeschoss», «Erdgeschoss», «Längsschnitt A», 

«Querschnitte B/C» und «Umgebung» vom 9. Oktober 2024, gestempelt vom 
Rechtsamt am 11. Oktober 2024;

- Projektpläne 1:100 «1. Obergeschoss», «2. Obergeschoss», «3. Obergeschoss», 
«Dachaufsicht» vom 23. Mai 2023;

- Projektpläne 1:100 «Südwestfassade», «Nordostfassade», «Südost- + Nordwestfas-
sade» vom 21. November 2023;

- Werkleitungsplan Untergeschoss 1:100 vom 16. Mai 2023.»

b) Ziffer 2.4 des Entscheiddispositivs des Gesamtentscheids der Gemeinde Lyss vom 
31. Mai 2024 (Auflagen vor Baubeginn; Bodenschutz) wird in teilweiser Gutheissung 
der Beschwerde wie folgt ergänzt: 

«Da Bodenmaterial den Projektperimeter verlässt, muss der Boden vor Baubeginn von 
einer bodenkundlichen Baubegleitung (BBB) auf mögliche chemische Belastungen be-
probt werden. Anhand der Resultate ist, bevor Boden die Baustelle verlässt, das For-
mular «Deklaration zur Verwertung von abgetragenem Boden» nochmals auszufüllen 
und der Fachstelle Boden via Baubewilligungsbehörde zur Genehmigung zuzustellen. 
Anfallendes überschüssiges Bodenmaterial darf erst nach Gutheissen der Fachstelle 
Boden den Projektperimeter verlassen. Je nach chemischer Belastung kann der Boden 
in der Landwirtschaft verwertet werden, sofern der Bodenabnehmer geeignete Mass-
nahmen zur Bekämpfung der Neophyten anwendet. Wird keine Verwertungsmöglichkeit 
gefunden, muss das Bodenmaterial in einer Deponie entsorgt werden.»

c) Ziffer 2.7 des Entscheiddispositivs des Gesamtentscheids der Gemeinde Lyss vom 
31. Mai 2024 (Auflage während der Bauphase) wird in teilweiser Gutheissung der Be-
schwerde wie folgt ergänzt: 

«Das Baustellenkonzept vom 11. September 2024, gestempelt vom Rechtsamt der 
BVD am 20. September 2024, ist einzuhalten.»

d) Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Gemeinde Lyss vom 31. Mai 2024 bestätigt. 
Insofern wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Je ein Plansatz der Projektänderung vom 9. Oktober 2024 sowie ein Exemplar des Baustel-
lenkonzepts gehen an die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde Lyss.

3. a) Den Beschwerdeführenden werden Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 1600.– zur 
Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 
Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

BVD 110/2024/88 

14/14

b) Der Beschwerdegegnerin werden Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 800.– zur 
Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 
in Rechtskraft erwachsen ist.

4. a) Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Umfang 
von CHF 3855.55 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

b) Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Umfang von 
CHF 1963.80 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt G.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lyss, Bau + Planung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.