# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9c5c2b34-5724-5cc0-9c9b-188c98d6772e
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-14
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 14.02.2023 WBE.2022.273
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2022-273_2023-02-14.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

2. Kammer 

 

 

WBE.2022.273 / ew / we 
WBE.2022.274 
WBE.2022.275 

(3-RV.2019.187; 3-RV.2019.188; 3-RV.2019.189)  

Art. 8 

 

Urteil vom 14. Februar 2023 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Berger, Vorsitz 

Verwaltungsrichterin Martin 

Verwaltungsrichter Plüss 

Gerichtsschreiberin Ruth 

 

 
   

Beschwerde-

führer  

 Kantonales Steueramt, Rechtsdienst, Telli-Hochhaus, 5004 Aarau   

 

gegen 

 
   

Beschwerde-

gegner 1 

 A._____ 

 

Beschwerde-

gegnerin 2 

 B._____ 

 

beide vertreten durch Urs Vögele, Schützenhausstrasse 18, 

5314 Kleindöttingen 

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Grundstückschätzungen 2014 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,  

vom 25. Mai 2022 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

1.1. 

Der Gemüsebauer A. (verheiratet mit B.; nachfolgend der bzw. die 

Steuerpflichtige bzw. die Steuerpflichtigen) ist Inhaber des 

Einzelunternehmens Gemüsebau A. (aaa) und Alleineigentümer der in der 

Landwirtschaftszone der Gemeinde Q. gelegenen Parzelle Nr. bbb im Halt 

von 10'500 m2, auf welcher sich das Betriebsleiter-Einfamilienhaus 

(Gebäude Nr. ccc) und eine Doppelgarage (Gebäude Nr. ddd) befinden. 

Überdies ist er Alleineigentümer der ebenfalls in der Landwirtschaftszone 

der Gemeinde Q. gelegenen Nachbarparzelle Nr. eee im Halt von 31'057 

m2, auf welcher ein grossflächiges Gewächshaus mit Ökonomiegebäude 

(Gebäude Nr. fff) steht. Die beiden Parzellen bilden eine wirtschaftliche 

Einheit. 

 

1.2. 

Das 2004 bewilligte und 2005 realisierte Gewächshaus auf der Parzelle 

Nr. eee diente ursprünglich der bodenabhängigen Produktion. Im Jahr 

2008 wurde am Tomatenbestand ein grossflächiges und massives Auftre-

ten des Pepino-Mosaik-Virus festgestellt, welches für einen Ernteverlust 

von rund 80 % des Jahresertrages verantwortlich war. Um die Tomaten-

kultur für das Folgejahr vor einer Neuinfektion zu schützen, entschied sich 

der Steuerpflichtige, den Anbau vom Boden zu lösen. Mit der Umstellung 

auf die bodenunabhängige Produktion (Hors-sol-Produktion) entstand eine 

planungsrechtlich widerrechtliche Situation, was der Gemeinderat Q. im 

Protokoll vom 22. März 2010 feststellte. Der Steuerpflichtige hatte deshalb 

bis Ende August 2010 ein Umzonungsbegehren einzureichen. Das am 

16. August 2010 eingereichte Begehren floss in die laufende 

Gesamtrevision der Nutzungsplanung der Gemeinde Q. ein. Im Laufe 

dieses Verfahrens beschloss der Grosse Rat des Kantons Aargau im 

September 2011 den gesamthaft revidierten kantonalen Richtplan, unter 

anderem auch mit dem vollständig überarbeiteten neuen Kapitel L 3.2, 

Entwicklungsgebiete Landwirtschaft. Darin wurde für planungspflichtige 

Vorhaben zu bestehenden Landwirtschaftsbetrieben die Möglichkeit zur 

Erarbeitung eines Gestaltungsplanes geschaffen. Am 16. Januar 2012 

beschloss der Gemeinderat Q., das rechtlich nötige Planungsverfahren 

über einen Gestaltungsplan zuzulassen und gestützt darauf die 

bodenunabhängige Produktion des Gemüsebaubetriebes A. zu er-

möglichen. Mit dem vom Gemeinderat Q. am 10. Juni 2014 beschlossenen 

und vom Departement Bau, Verkehr und Umwelt am 12. August 2014 

genehmigten Gestaltungsplan "X." wurden schliesslich die rechtlichen 

Voraussetzungen für die bodenunabhängige Pflanzenproduktion auf dem 

Areal des Steuerpflichtigen geschaffen. 

 - 3 - 

 

 

 

 

1.3. 

Mit einer sogenannten Änderungsschätzung (siehe dazu nachfolgend 

Erw. II./2) vom 15. März 2019 legte das Kantonale Steueramt (KStA), Sek-

tion Grundstückschätzung (GS), für die Parzellen Nrn. bbb und eee mit den 

Gebäudenummern ccc, ddd und fff ab der Steuerperiode 2014 den 

Vermögenssteuerwert auf Fr. 4'138'200.00 und den Eigenmietwert auf 

Fr. 23'663.00 fest. Als Einzelschätzungsgrund wurde "Aufgabe der landw. 

Bewirtschaftung (Nutzungsänderung)" angegeben. 

 

2. 

2.1. 

Ebenfalls im Eigentum des Steuerpflichtigen stehen die auch in Q. 

gelegene Parzelle Nr. ggg im Halt von 2'542 m2, auf welcher ein 

Gewächshaus steht (Gebäude Nr. hhh), sowie die Parzelle Nr. iii, bebaut 

mit einem Ökonomiegebäude (Gebäude Nr. jjj). Die beiden Parzellen bilden 

eine wirtschaftliche Einheit.  

 

2.2. 

Mit Änderungsschätzung vom 15. März 2019 legte das KStA, GS, für die 

Parzellen Nrn. ggg und iii mit den Gebäudenummern hhh und jjj ab der 

Steuerperiode 2014 den Vermögenssteuerwert auf Fr. 708'200.00 fest. Als 

Einzelschätzungsgrund wurde "Aufgabe der landw. Bewirtschaftung 

(Nutzungsänderung)" angegeben. 

3. 

3.1. 

Der Steuerpflichtige ist sodann Eigentümer der in R. gelegenen Parzelle 

Nr. kkk im Halt von 2'174 m2, auf welcher im hier interessierenden Zeitraum 

die Gebäude Nrn. mmm (Zweifamilienhaus), nnn (Silo, Schopf), ooo 

(Garagen) und ppp (Remise) standen.  

 

3.2. 

Mit Änderungsschätzung vom 15. März 2019 legte das KStA, GS, für die 

Parzelle Nr. kkk mit den Gebäudenummern mmm, nnn, ooo und ppp ab der 

Steuerperiode 2014 den Vermögenssteuerwert auf Fr. 342'400.00 fest. Als 

Einzelschätzungsgrund wurde "Aufgabe der landw. Bewirtschaftung 

(Nutzungsänderung)" angegeben. 

 

B. 

Gegen diese Schätzungsverfügungen liessen die Steuerpflichtigen am 

18. April 2019 Einsprache erheben, welche vom KStA, GS, mit Entscheiden 

vom 1. Oktober 2019 allesamt abgewiesen wurden. 

 

C. 

Gegen die Einspracheentscheide des KStA, GS, vom 1. Oktober 2019 lies-

sen die Steuerpflichtigen am 28. Oktober 2019 mit drei separaten Eingaben 

 - 4 - 

 

 

 

Rekurs beim Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, erheben, welches 

am 25. Mai 2022 entschied: 

 

3-RV.2019.187: 
 
1. 
In Gutheissung des Rekurses wird der angefochtene Einspracheentscheid 
ersatzlos aufgehoben. 
 
2.  
Die Kosten des Rekursverfahrens werden auf die Staatskasse genommen.  
 
3.  
Es wird eine Parteientschädigung von CHF 1'900.00 (inkl. 7.7 % MWSt) 
ausgerichtet. 
 
 
3-RV.2019.188: 
 
1. 
In Gutheissung des Rekurses wird der angefochtene Einspracheentscheid 
ersatzlos aufgehoben. 
 
2.  
Die Kosten des Rekursverfahrens werden auf die Staatskasse genommen.  
 
3.  
Es wird eine Parteientschädigung von CHF 1'412.45 (inkl. 7.7 % MWSt) 
ausgerichtet. 
 
 
3-RV.2019.189: 
 
1. 
In Gutheissung des Rekurses wird der angefochtene Einspracheentscheid 
ersatzlos aufgehoben. 
 
2.  
Die Kosten des Rekursverfahrens werden auf die Staatskasse genommen.  
 
3.  
Es wird eine Parteientschädigung von CHF 1'000.00 (inkl. 7.7 % MWSt) 
ausgerichtet. 

 

D. 

1. 

Gegen die Entscheide des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, vom 

25. Mai 2022 gelangte das KStA, GS, mit drei eigenständigen Beschwer-

den an das Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge: 

 

3-RV.2019.187 bzw. WBE.2022.273: 

 

1.  

 - 5 - 

 

 

 

In Gutheissung der Beschwerde sei das Urteil des Spezialverwaltungs-

gerichts, Abteilung Steuern, vom 25. Mai 2022 (3-RV.2019.187) aufzuhe-

ben. 

 

2. 

Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegner. 

 

3-RV.2019.188 bzw. WBE.2022.274: 

 

1.  

In Gutheissung der Beschwerde sei das Urteil des Spezialverwaltungsge-

richts, Abteilung Steuern, vom 25. Mai 2022 (3-RV.2019.188) aufzuheben. 

 

2. 

Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegner. 

 

3-RV.2019.189 bzw. WBE.2022.275: 

 

1.  

In Gutheissung der Beschwerde sei das Urteil des Spezialverwaltungsge-

richts, Abteilung Steuern, vom 25. Mai 2022 (3-RV.2019.189) aufzuheben. 

 

2. 

Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegner. 

 

2. 

Während die Vorinstanz mit Eingaben vom 4. Juli 2022 auf die Erstattung 

einer Vernehmlassung verzichtete und der Gemeinderat Q. sich nicht 

vernehmen liess, schlossen die Beschwerdegegner in ihren Be-

schwerdeantworten vom 10. August 2022 auf Abweisung der Beschwer-

den. Auf die Ausführungen im Einzelnen wird, soweit entscheidrelevant, im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

 

3. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 14. Februar 2023 beraten und ent-

schieden. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des 

Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeinde-

steuersachen (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200] i.V.m. § 198 Abs. 1 des 

Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 [StG; 

 - 6 - 

 

 

 

SAR 651.100]). Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls zustän-

dig und überprüft den angefochtenen Entscheid im Rahmen der Beschwer-

deanträge auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachver-

halts sowie Rechtsverletzungen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 

VRPG). 

 

2. 

Die Verfahren WBE.2022.273, WBE.2022.274 und WBE.2022.275 werden 

vereinigt. Dies, weil in allen drei Verfahren ein und dieselbe Rechtsfrage im 

Zentrum steht bzw. auch der Ausgang der Verfahren WBE.2022.274 und 

WBE.2022.275 unmittelbar davon abhängt, wie in der Sache 

WBE.2022.273 entschieden wird.  

 

II. 

1. 

Nachfolgend wird vorab auf den Streitgegenstand des Verfahrens betref-

fend die Parzellen Nrn. bbb und eee (WBE.2022.273) eingegangen (hinten 

Erw. 2 – 6), da der entsprechende Verfahrensausgang auch die Entscheide 

in Bezug auf die Parzellen Nr. kkk (WBE.2022.274) und Nrn. ggg sowie iii 

(WBE.2022.275) präjudiziert. Erst wenn das Ergebnis betreffend die 

Parzellen Nrn. bbb und eee feststeht, kann in einem zweiten Schritt bezüg-

lich der übrigen im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden und von 

den besagten Rechtsstreiten erfassten Parzellen (Nrn. kkk, ggg und iii) 

entschieden werden (vgl. hinten Erw. 7).  

 

2. 

2.1. 

In Bezug auf die Parzellen Nrn. bbb und eee gilt es deren vermögens-

steuerrechtliche Qualifikation zu klären bzw. die Frage zu beantworten, ob 

die Vorinstanz die Parzellen zu Recht als landwirtschaftlich genutzt qualifi-

zierte mit der Folge, dass diese gemäss § 51 Abs. 2 StG nach wie vor zum 

Ertragswert und nicht gemäss § 51 Abs. 3 StG zum Mittel aus Verkehrs- 

und Ertragswert zu bewerten sind. 

 

2.2. 

2.2.1. 

Die Vorinstanz begründet ihren Entscheid unter Bezugnahme auf die zu 

Art. 16a RPG ergangene Rechtsprechung im Wesentlichen damit, dass mit 

dem vom Gemeinderat Q. am 10. Juni 2014 beschlossenen und vom 

Departement Bau, Verkehr und Umwelt am 12. August 2014 genehmigten 

Gestaltungsplan "X." bezweckt werde, für den bodenunabhängigen 

Pflanzenbau auf dem Areal des bestehenden Betriebes die bau- und 

planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Ausweislich des 

Zonenplanes sei bis heute zwar keine Intensivlandwirtschaftszone 

(Speziallandwirtschaftszone) ausgeschieden worden. Hingegen ergebe 

sich aus dem abschliessenden Vorprüfungsbericht des BVU, Abteilung 

 - 7 - 

 

 

 

Raumentwicklung, vom 24. März 2014, dass bei in der Landwirtschafts-

zone bestehenden Betrieben mit bodenunabhängiger Produktion mit einem 

Gestaltungsplan die Voraussetzungen für eine solche "intensive" (boden-

unabhängige) landwirtschaftliche Nutzung geschaffen werden konnten. Im 

Ergebnis liege gestützt auf den Gestaltungsplan "X." eine faktische 

Intensivlandwirtschaftszone vor, weshalb von landwirtschaftlich genutzten 

Grundstücken (mit Bauten) auszugehen sei. Im Ergebnis seien die 

Parzellen Nrn. bbb und eee als landwirtschaftlich genutzt zu qualifizieren 

und – wie bisher – "landwirtschaftlich" zu schätzen. Ein Grund für die Vor-

nahme einer Änderungsschätzung zum Mittel aus Verkehrs- und Ertrags-

wertwert bestehe nicht. Die Auffassung des KStA, GS, wonach im Rahmen 

der allgemeinen Neuschätzung per 1. Januar 1999 gemäss § 8 der Verord-

nung über die Bewertung der Grundstücke vom 4. November 1985 (VBG; 

SAR 651.212) nur die bodenabhängige Produktion als landwirtschaftliche 

Nutzung von Grundstücken zu gelten habe, vermöge vor dem Hintergrund 

der aktuellen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 16a RPG an die-

sem Ergebnis nichts zu ändern. 

 

2.2.2. 

Dagegen vertritt das KStA, GS, zusammengefasst die Ansicht, dass in 

Bezug auf die Vermögenssteuer im vorliegenden Fall fälschlicherweise von 

einer landwirtschaftlichen Nutzung ausgegangen worden sei. Aufgrund der 

gesetzlichen Vorgaben im Kanton Aargau sei bei Vermögenssteuerfragen 

die tatsächliche landwirtschaftliche Nutzung massgebend. Dies in Überein-

stimmung mit dem Zweck von § 51 Abs. 2 StG, tatsächlich landwirtschaft-

lich genutztes Land mittels eines niedrigen Steuerwerts im Hinblick auf die 

landwirtschaftliche Nutzung "billig" zu halten. Sowohl in § 51 Abs. 2 StG als 

auch in § 8 VBG werde immer von landwirtschaftlicher Nutzung gespro-

chen. In Bezug auf die steuerliche Bewertung sei die tatsächliche landwirt-

schaftliche Nutzung im Sinne von § 8 VBG massgebend, ungeachtet der 

Vorgaben des BGBB oder der Raumplanung. Die Definition der landwirt-

schaftlichen Nutzung gemäss den Absätzen 1 bis 4 von § 8 VBG und der 

Verweis auf das Schätzungsreglement vom 25. Oktober 1995 in § 10 

Abs. 1 VBG seien seit dem Jahr 1999 unverändert gültig und basierten 

noch auf dem damals geltenden sog. "Produktionsmodell", gemäss wel-

chem die bodenabhängige Produktionsweise das Hauptcharakteristikum 

der landwirtschaftlichen Nutzung darstellte. Um eine rechtsgleiche Bewer-

tung der verschiedenen Betriebe über einen längeren Zeitraum sicherzu-

stellen, sei es unerlässlich, dass diese Bestimmungen der VBG unverän-

dert gelten, solange nicht im Rahmen einer allgemeinen Neuschätzung 

neue, allenfalls abweichende, Grundlagen auf Gesetzes- oder Verord-

nungsebene geschaffen würden. Die Bestimmungen zur landwirtschaft-

lichen Nutzung, wie sie in der VBG enthalten seien, würden weiterhin gel-

ten, auch wenn diese Bestimmungen noch auf dem, inzwischen überholten, 

"Produktionsmodell" beruhten. Das unter Berücksichtigung des sog. "Pro-

 - 8 - 

 

 

 

duktemodells" inzwischen auch bodenunabhängige Produktionen zonen-

konform sein könnten, ändere daran nichts. Der vorinstanzliche Entscheid, 

wonach aufgrund von geänderten raumplanerischen Voraussetzungen, bei 

bodenunabhängiger Produktion auf eine landwirtschaftliche Nutzung zu 

schliessen sei, sei damit unzulässig. 

 

2.2.3. 

In der Beschwerdeantwort wird zur hier interessierenden Frage lediglich 

zusammengefasst festgehalten, es handle sich bei der Einzelunterneh-

mung des Steuerpflichtigen um einen Betrieb des produzierenden Garten-

baus. Bei Betrieben des produzierenden Gartenbaus spiele es keine Rolle, 

ob bodenabhängige oder bodenunabhängige Produktion bestehe. Die § 51 

Abs. 2 StG i.V.m. § 8 VBG würden falsch interpretiert, wenn eine Besteue-

rung zum Mittel aus Ertrags- und Verkehrswert angenommen werde. 

 

3. 

3.1. 

Das KStA, GS, nahm die Einzelschätzung (gültig ab 2014) mit der Begrün-

dung vor, es sei eine Nutzungsänderung infolge Aufgabe der landwirt-

schaftlichen Bewirtschaftung eingetreten. Die Beschwerdegegner stellen 

sich dagegen sinngemäss auf den Standpunkt, dass sie auch nach der Um-

stellung auf die bodenunabhängige Produktion ihre landwirtschaftliche Be-

wirtschaftung nicht aufgegeben hätten und damit eine Einzelschätzung der 

Grundstücke nicht hätte vorgenommen werden dürfen. Entsprechend seien 

die streitbetroffenen Parzellen weiterhin zum Ertragswert und nicht zum 

Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert zu bewerten. 

 

3.2. 

3.2.1. 

Allgemeine Neuschätzungen von Eigenmietwerten und Vermögenssteuer-

werten werden auf Anordnung des Grossen Rates auf Beginn einer Veran-

lagungsperiode vorgenommen (§ 218 Abs. 1 StG). Die letzte allgemeine 

Neuschätzung fand per 1. Januar 1999 statt (§ 4 Abs. 1 VBG). 

 

3.2.2. 

Ausserhalb einer allgemeinen Neuschätzung können die Eigenmietwerte 

und die Vermögenssteuerwerte nur bei Vorliegen besonderer Umstände 

aufgrund einer Einzelschätzung geändert werden, nämlich dann, wenn An-

lass für eine sog. Änderungsschätzung oder eine Unrichtigkeitsschätzung 

besteht. 

 

Eine Änderungsschätzung kann nur vorgenommen werden, wenn sich we-

sentliche Änderungen im Bestand, in der Nutzung oder im Wert eines 

Grundstücks ergeben (vgl. § 218 Abs. 2 StG). Als Änderung in der Nutzung 

gelten etwa die Aufgabe oder der Beginn einer landwirtschaftlichen Bewirt-

schaftung (vgl. dazu MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE 

 - 9 - 

 

 

 

SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

4. Aufl. 2015, N 18 ff. zu § 218). 

 

Dass die Aufgabe einer landwirtschaftlichen Nutzung Anlass zu einer 

Änderungsschätzung gibt, steht im Einklang mit der in Art. 14 des Bundes-

gesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 

Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (Steuerharmonisierungsgesetz, 

StHG; SR 642.14) getroffenen Unterscheidung: 

 

 Gemäss Art. 14 Abs. 2 StHG werden land- und forstwirtschaftlich ge-

nutzte Grundstücke zum Ertragswert bewertet, wobei das kantonale 

Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mit-

berücksichtigt wird. Der Kanton Aargau hat von diesem Wahlrecht kei-

nen Gebrauch gemacht. Gemäss § 51 Abs. 2 StG werden landwirt-

schaftliche genutzte Grundstücke zum Ertragswert besteuert; der Ver-

kehrswert findet keine Berücksichtigung (vgl. Urteil des Bundes-

gerichts 2C_858/2019 vom 20. August 2020 Erw. 2.1). 

 

 Nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden zum 

Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen be-

rücksichtigt werden (vgl. gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG). Von diesem 

Wahlrecht hat der Kanton Aargau Gebrauch gemacht, indem § 51 

Abs. 4 StG bestimmt, dass alle übrigen Grundstücke (d.h. die nicht-

landwirtschaftlich genutzten Grundstücke unter Vorbehalt der Zweit-

wohnungen) zum Mittel aus Ertragswert und Verkehrswert besteuert 

werden. 

 

 Ein Wechsel in der Nutzungsart (landwirtschaftlich zu nicht-landwirt-

schaftlich) hat damit vermögenssteuerrechtlich im Kanton Aargau zur 

Folge, dass das bisher zum Ertragswert bewertete Grundstück neu 

zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert zu bewerten ist. Dement-

sprechend kann und muss gemäss § 218 Abs. 2 StG eine Änderungs-

schätzung vorgenommen werden, wenn ein vormals land- oder forst-

wirtschaftlich genutztes Grundstück inskünftig nicht mehr land- oder 

forstwirtschaftlich genutzt wird.  

 

3.2.3. 

Ob im vorliegenden Fall zu Recht eine Änderungsschätzung vorgenommen 

wurde, hängt damit davon ab, ob hier mit dem Wechsel von einer boden-

abhängigen zu einer Hors-sol-Produktion aus den bisher landwirtschaftlich 

genutzten Grundstücken (Art. 14 Abs. 2 StHG; § 51 Abs. 2 StG) neu übrige 

Grundstücke gemäss § 51 Abs. 3 StG wurden. 

 

 - 10 - 

 

 

 

4. 

Im Zusammenhang mit der Einkommenssteuer betont das Bundesgericht 

in seiner neueren Rechtsprechung, dass der Begriff des land- oder forst-

wirtschaftlichen Grundstückes im harmonisierten Recht nicht definiert ist. 

Das Bundesgericht hat daher in freier Prüfung dieses harmonisierten Be-

griffs erkannt, dass er nicht isoliert aus dem Steuerrecht heraus, sondern 

in gesetzessystematischer Hinsicht unter Berücksichtigung der Zweck-

setzung des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche 

Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), des Bundesgesetzes vom 22. Juni 

1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) und des Bundesgesetzes über 

die Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LwG; 910.1) auszulegen ist 

(BGE 138 II 32, Erw. 2.2.1; Urteile des Bundesgerichts 2C_315/2017 vom 

26. März 2018, Erw. 4.2; 2C_873/2011 vom 22. Oktober 2012, Erw. 5.1; 

2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010, Erw. 3.2). 

 

Landwirtschaftliche Grundstücke sind hauptsächlich Grundstücke, die 

ausserhalb der Bauzone im Sinne von Art. 15 RPG liegen, auf denen eine 

landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1 BGBB) und die sich 

objektiv zur landwirtschaftlichen Nutzung eignen (Art. 6 Abs. 1 BGBB). 

Diese Rechtsprechung hat das Bundesgericht in den vergangenen Jahren 

in mehrfacher Hinsicht ergänzt: So stellen Grundstücke, die wegen zu ge-

ringer Fläche (Art. 2 Abs. 3 BGBB) nicht dem bäuerlichen Bodenrecht 

unterstehen, dennoch landwirtschaftliche Grundstücke nach Art. 18 Abs. 4 

DBG und Art. 8 Abs. 1 StHG dar, solange sie sich nach Art. 6 Abs. 1 BGBB 

objektiv zur landwirtschaftlichen Nutzung eignen. Umgekehrt kann sich der 

Steuerpflichtige wegen Rechtsmissbrauchs nicht auf die Privilegierung von 

Art. 18 Abs. 4 DBG und Art. 8 Abs. 1 StHG berufen, wenn er ein an sich 

dem BGBB unterstehendes Grundstück veräussert, dabei aber die Vor-

schriften des BGBB wie etwa das Zerstückelungsverbot nach Art. 58 Abs. 2 

BGBB missachtet (Urteil des Bundesgerichts 2C_247/2020 vom 18. Juni 

2020, Erw. 3.1 m.H.).   

 

5. 

5.1. 

Im Bereich der Vermögenssteuer herrscht eine leicht abweichende Begriff-

lichkeit, indem in Art. 14 Abs. 2 StHG nicht von land- und forstwirtschaft-

lichen Grundstücken gesprochen wird, sondern von land- und forstwirt-

schaftlich genutzten Grundstücken. Gemäss der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung liegt es indessen aus Gründen der Konsistenz nahe, auch 

Art. 14 Abs. 2 StHG trotz des abweichenden Wortlauts im Einklang mit den 

Bestimmungen des BGBB, des RPG und des LwG auszulegen (Urteil des 

Bundesgerichts 2C_1094/2018 vom 9. Dezember 2019, Erw. 2.4). Es er-

scheint daher als angemessen, den Begriff der "landwirtschaftlichen 

Nutzung" in Art. 14 Abs. 2 StHG mit Blick auf Art. 16 und 16a RPG, Art. 2 

BGBB sowie Art. 3 Abs. 1 LwG zu bestimmen (vgl. ebenso MARTIN 

 - 11 - 

 

 

 

WÜRSCH, in: ROLAND NORER [Hrsg.], Handbuch zum Agrarrecht, 2017, 

N 60 f.). 

 

5.2. 

Hier entstand, wie bereits erwähnt (A.2.), mit der Umstellung auf die boden-

unabhängige Produktion (Hors-sol-Produktion) eine planungsrechtlich 

widerrechtliche Situation. Diese wurde durch die Gesamtrevision der 

Nutzungsplanung der Gemeinde Q. bereinigt, indem auf der Grundlage des 

gesamthaft revidierten kantonalen Richtplans ein Planungsverfahren über 

einen Gestaltungsplan zugelassen wurde, um gestützt darauf die 

bodenunabhängige Produktion des Gemüsebaubetriebes A. zu 

ermöglichen. Mit dem vom Gemeinderat Q. am 10. Juni 2014 

beschlossenen und vom Departement Bau, Verkehr und Umwelt am 

12. August 2014 genehmigten Gestaltungsplan "X." wurden schliesslich die 

raumplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die bodenunabhängige 

Pflanzenproduktion auf dem Areal des Steuerpflichtigen geschaffen. Die 

bodenunabhängige Produktion (mit der zugehörigen 

Betriebsleiterwohnliegenchaft) steht damit seit diesem Zeitpunkt im Ein-

klang mit den bundes- und kantonalrechtlichen Vorgaben für eine boden-

unabhängige Produktion in der Landwirtschaftszone. Dabei handelt es sich 

aus raumplanungsrechtlicher Sicht, wie bereits die Vorinstanz zutreffend 

festgestellt hat, um eine zulässige landwirtschaftliche Produktion in einer 

faktischen Speziallandwirtschaftszone (vgl. Art. 16a Abs. 3 RPG und dazu 

ALEXANDER RUCH/RUDOLF MUGGLI, in: HEINZ AEMISEGGER/PIERRE 

MOOR/PIERRE TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausser-

halb der Bauzone, 2017, N 40 f. zu Art. 16a RPG).  

 

5.3.  

5.3.1. 

Nach Massgabe von Art. 2 Abs. 1 BGBB fallen Grundstücke in den Anwen-

dungsbereich des BGBB, wenn es sich um einzelne oder zu einem land-

wirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke han-

delt, die ausserhalb der Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche 

die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. 

 

Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB eine Ge-

samtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die 

als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Be-

wirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeits-

kraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Be-

rechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirt-

schaftsrecht fest.  

 

Das BGBB selbst enthält sodann keine Legaldefinition des Begriffs der 

"landwirtschaftlichen Nutzung". Es weist aber in Art. 6 Abs. 1 BGBB darauf 

 - 12 - 

 

 

 

hin, dass als landwirtschaftlich ein Grundstück gilt, das für die landwirt-

schaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Damit knüpft das 

BGBB an Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG an, wonach die Landwirtschaftszonen 

Land umfassen, das sich für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder 

den produzierenden Gartenbau eignet (CHRISTINA SCHMID-

TSCHIRREN/CHRISTOPH BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht: Kommentar 

zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 

2. Aufl., Brugg 2011 [im Folgenden: Kommentar BGBB], N. 4 zu Art. 2; vgl. 

zum sachlichen Anwendungsbereich des BGBB: EDUARD HOFER, Kom-

mentar BGBB, N. 6 ff. zu Art. 6). 

 

In Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG und Art. 16a Abs. 1 RPG findet sich keine Defi-

nition des Begriffs der "landwirtschaftlichen Nutzung". Jedoch wird aus 

Art. 34 Abs. 1 lit. a der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; 

SR 700.1) ersichtlich, dass das RPG auf den Begriff der "Landwirtschaft" 

gemäss Art. 3 LwG abstellt (siehe dazu EDUARD HOFER, a.a.O., N. 36a zu 

Vorbem. zu Art. 6–10). 

 

Jedenfalls aber trifft das BGBB mit Blick auf den Begriff der "landwirtschaft-

lichen Nutzung" keine Unterscheidung zwischen bodenabhängiger und 

bodenunabhängiger Produktion (vgl. EDUARD HOFER, a.a.O., N. 40a zu 

Vorbem. zu Art. 6–10). So gehört etwa auch die Hors-sol-Produktion von 

Gemüse zur landwirtschaftlichen Nutzung, da es sich dabei um verwertbare 

Erzeugnisse aus dem Pflanzenbau handelt (vgl. EDUARD HOFER, a.a.O., 

N. 32 und 40 zu Vorbem. zu Art. 6–10). 

 

5.3.2. 

Die Parzellen Nrn. bbb und eee liegen vollumfänglich in der Landwirt-

schaftszone und damit ausserhalb der Bauzone nach Art. 15 RPG. Sie 

fallen damit in den örtlichen Geltungsbereich des BGBB. Weiter ist klar, 

dass der Beschwerdegegner, welcher den Landwirtschaftsbetrieb ab 1994 

gepachtet und Ende 1999 zu Eigentum erworben hat und diesen, wie sich 

aus den in den Akten liegenden Jahresrechnungen (2013, 2014 und 2020) 

ergibt, erfolgreich führt, ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des 

BGBB (Art. 7 BGBB) betreibt. Dass das Gewerbe die erforderliche Grösse 

(Standardarbeitskraft) aufweist, ist zwar in den Akten nicht ausdrücklich 

dokumentiert. Um dies bejahen zu können, müssen indessen keine weite-

ren Abklärungen unternommen werden. Bereits aufgrund des Umfangs der 

betrieblichen Tätigkeit (gemäss Jahresrechnung 2020 Ertrag auf Gemüse-

bau von mehr als CHF 2 Mio.) ist klar, dass beim Betrieb des Beschwerde-

gegners die Kriterien für das Bestehen eines landwirtschaftlichen Gewer-

bes erfüllt sind. Zum Betrieb des Beschwerdegegners gehört neben der 

Parzelle Nr. eee (Hauptbetriebstätte) auch die Parzelle Nr. bbb, auf der 

sich das Wohnhaus der Beschwerdegegner samt Doppelgarage befindet. 

Damit verfügt der vom Beschwerdegegner geführte Betrieb über eine 

 - 13 - 

 

 

 

Wohnstätte für den Betriebsinhaber und seine Familie, womit auch diese 

Parzelle den Vorschriften des BGBB unterliegt. 

 

Der Beschwerdegegner produziert in einem Hors-sol-Verfahren diverse 

Fruchtgemüse, d. h. verwertbare Erzeugnisse des Pflanzenbaus. Da der 

Begriff der "landwirtschaftlichen Nutzung" gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. b BGBB 

nicht zwischen der bodenabhängigen und der bodenunabhängigen Pro-

duktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse unterscheidet, gelten die Parzel-

len Nrn. bbb und eee unzweifelhaft als landwirtschaftlich genutzt. 

 

Die beiden Grundstücke fallen demnach in den Anwendungsbereich des 

BGBB, was im Lichte der von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ge-

forderten Gesamtbetrachtung ebenfalls dafür spricht, die beiden Liegen-

schaften auch in steuerlicher Hinsicht als landwirtschaftlich genutzte 

Grundstücke gemäss Art. 14 Abs. 2 StHG bzw. § 51 Abs. 2 StG zu qualifi-

zieren. 

 

5.4. 

5.4.1. 

Gemäss Art. 3 Abs. 1 LwG umfasst die Landwirtschaft die Produktion ver-

wertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung (lit. a).  

 

Der landwirtschaftliche Pflanzenbau dient u. a. der Gewinnung von Nah-

rungsmitteln (JEANNETTE KEHRLI, in: Handkommentar Landwirtschafts-

gesetz (LwG), 2019, N. 9 zu Art. 3). Dabei kommen unterschiedliche Pro-

duktionsmethoden zur Anwendung. So erfolgt der Ackerbau und die Gras-

wirtschaft durch die Bewirtschaftung des natürlichen Erdbodens (boden-

abhängige Produktion), während dieser in der Hors-sol-Produktion durch 

ein künstliches Substrat ersetzt wird, um die notwendigen Nährstoffe künst-

lich zuzuführen. Die mit der Hors-sol-Produktion erzeugten Produkte sind 

ebenfalls landwirtschaftliche Erzeugnisse i.S.v. Art. 3 Abs. 1 lit. a LwG, 

wenn sie etwa als Nahrungsmittel verwertbar sind. Denn die Produktions-

methode ist für den Begriff der "Landwirtschaft" unerheblich (vgl. 

JEANNETTE KEHRLI, a.a.O., N. 12 zu Art. 3; EDUARD HOFER, a.a.O., N. 32 zu 

Vorbem. zu Art. 6–10). 

 

5.4.2. 

Wie bereits erwähnt, produziert der Beschwerdegegner in einem Hors-sol-

Verfahren diverse Fruchtgemüse und damit als Nahrungsmittel verwert-

bare landwirtschaftliche Erzeugnisse. Es ist folglich nicht von der Hand zu 

weisen, dass der Beschwerdegegner i.S.v. Art. 3 Abs. 1 lit. a LwG landwirt-

schaftlich tätig ist.  

 

Aufgrund der Wertungskongruenz zwischen den steuerrechtlichen Erlas-

sen sowie der Landwirtschaftsgesetzgebung spricht auch dies dafür, die 

 - 14 - 

 

 

 

beiden Parzellen Nrn. bbb und eee als landwirtschaftlich genutzte Grund-

stücke i.S.v. Art. 14 Abs. 2 StHG bzw. § 51 Abs. 2 StG zu qualifizieren. 

 

6.  

6.1. 

Der Kanton Aargau hat Art. 14 Abs. 2 Satz 1 StHG in § 51 Abs. 2 StG über-

führt. Danach sind nur jene landwirtschaftlich genutzten Grundstücke zum 

Ertragswert zu besteuern, die 

 

- entweder ausserhalb der Bauzone liegen (lit. a) oder 

 

- die zum landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen der Eigentümerin 

oder des Eigentümers beziehungsweise des andern Eheteils gehören 

(lit. b). 

 

Andere als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden zum Mittel aus 

Verkehrswert und Ertragswert besteuert (§ 51 Abs. 4 StG). 

 

6.2. 

Wie Art. 14 Abs. 2 Satz 1 StHG verwendet das kantonale Steuergesetz den 

Begriff der "landwirtschaftlich genutzten Grundstücke" in § 51 Abs. 2. Eine 

Definition desselben findet sich im kantonalen Steuergesetz nicht. Da-

gegen definiert der Verordnungsgeber in § 8 Abs. 1 VBG (in der Fassung 

vom 25. November 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999) den Begriff der "land-

wirtschaftlichen Nutzung". Als landwirtschaftlich genutzt gelten danach 

Grundstücke, die der "landwirtschaftlichen, bodenabhängigen Produktion 

sowie des produzierenden Gartenbaus" dienen (§ 8 Abs. 1 VBG). Dazu ge-

hören insbesondere Grundstücke des Gemüsebaus, Obst- und Beeren-

produktionsbetriebe, Rebbetriebe, Sömmerungsbetriebe, Topfpflanzen-

betriebe, Schnittblumenbetriebe und Baumschulen, nicht jedoch solche 

von Hobbybetrieben, Geflügelfarmen, Mastbetriebe und Reitpferde-

stallungen ohne ausreichende eigene Futtermittelproduktion sowie Grund-

stücke, welche der reinen Selbstversorgung dienen (§ 8 Abs. 2 VBG). 

Wohnräume von Gebäuden gelten insoweit als landwirtschaftlich genutzt, 

als sie unmittelbar dem landwirtschaftlichen Voll- oder Zusatzerwerbs-

betrieb dienen (§ 8 Abs. 3 VBG). Dabei verlangt der Verordnungsgeber für 

die Annahme eines Betriebs gemäss § 8 Abs. 4 VBG eine gewisse Min-

destbetriebsgrösse (mindestens 3 Hektaren Fläche). 

 

6.3. 

6.3.1. 

Soweit der seit 1. Januar 1999 in Kraft stehende § 8 Abs. 1 VBG für eine 

Qualifizierung von Grundstücken als landwirtschaftlich genutzt eine boden-

abhängige Produktion verlangt, trägt die Bestimmung den bisher eingetre-

tenen Änderungen in der allgemeinen Verkehrsauffassung, insbesondere 

aber auch den bundesrechtlichen Vorgaben der Raumplanung, welche seit 

 - 15 - 

 

 

 

1. Januar 2000 die Möglichkeit der bodenunabhängigen landwirtschaft-

lichen Produktion in Speziallandwirtschaftszonen vorsieht, nicht Rechnung. 

§ 8 Abs. 1 VBG steht seit der erwähnten Änderung des RPG überdies nicht 

(mehr) im Einklang mit dem BGBB. Dieses ist zwar bereits am 1. Januar 

1994, d.h. noch vor § 8 Abs. 1 VBG in der hier massgebenden Fassung, in 

Kraft getreten. Wie dargelegt sind die im BGBB verwendeten Begriffe des 

landwirtschaftlichen Grundstücks jedoch ebenso wie jener des landwirt-

schaftlichen Gewerbes in dem Sinn dynamisch auszulegen, dass Grund-

stücke, die wie im vorliegenden Fall ursprünglich zweifellos dem BGBB 

unterlagen, im hier massgebenden Zeitpunkt – infolge der planungsrecht-

lichen Zulässigkeit der vom Beschwerdegegner betriebenen Hors-sol-Pro-

duktion – immer noch dem BGBB unterstehen. Wird zusätzlich beachtet, 

dass die beiden Parzellen Nrn. bbb und eee zweifellos Bestandteil eines 

landwirtschaftlichen Gewerbes bilden und damit auch den öffentlich-recht-

lichen Beschränkungen des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Gewerben 

und Grundstücken gemäss Art. 58 ff. BGBB unterliegen, wird vollends klar, 

dass § 8 Abs. 1 VBG, soweit er für die Qualifikation von Grundstücken als 

landwirtschaftlich genutzt eine bodenabhängige Nutzung verlangt, dem 

unter Beachtung des Gebots der Einheit der Rechtsordnung auszulegen-

den Art. 14 Abs. 2 StHG ebenso wie Art. 51 Abs. 2 StG widerspricht. Dem-

entsprechend ist § 8 Abs. 1 VBG für die hier zu entscheidende Frage der 

steuerrechtlichen Qualifikation der Parzellen Nrn. bbb und eee insoweit un-

beachtlich, als er nicht nur verlangt, ein Grundstück müsse der landwirt-

schaftlichen Produktion unterliegen, sondern die Besteuerung nach dem 

Ertragswert davon abhängig macht, dass die landwirtschaftliche Produktion 

auch bodenabhängig sein müsse.  

 

6.3.2. 

Dieses Ergebnis entspricht im Übrigen auch der bisherigen verwaltungsge-

richtlichen Rechtsprechung zur Qualifikation von Grundstücken als land-

wirtschaftlich genutzte Grundstücke. Gemäss der erwähnten Recht-

sprechung besteht der Zweck der privilegierten Besteuerung landwirt-

schaftlich genutzter Grundstücke vor allem darin, das Eigentum des land-

wirtschaftlichen Bodens, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen Pro-

duktionsfaktor darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhal-

ten: Tatsächlich landwirtschaftlich genutztes Land soll mittels eines niedri-

gen Steuerwerts im Hinblick auf die landwirtschaftliche Nutzung wirtschaft-

lich "billig" gehalten werden (vgl. vorne Erw. 2.5.1; vgl. auch Entscheide 

des Verwaltungsgerichts WBE.2009.109 vom 24. Februar 2010, 

Erw. 3.5.1; WBE.2010.201 vom 1. November 2010, Erw. 4.3.3. und 

WBE.2010.351 vom 22. Februar 2012, Erw. 2.3.2). Dieser Zweck ist nicht 

nur unabhängig von der Produktionsmethode der landwirtschaftlichen Er-

zeugnisse, sondern es erschiene in einem Fall wie dem vorliegenden, wo 

die beiden Parzellen Nrn. bbb und eee nach wie vor landwirtschaftlich ge-

nutzt werden und zudem den Veräusserungsbeschränkungen gemäss 

 - 16 - 

 

 

 

Art. 58 ff. BGBB unterliegen, geradezu als widersinnig bzw. würde der er-

wähnten Zielsetzung der privilegierten Besteuerung von Landwirtschafts-

land diametral zuwiderlaufen, die bisher nach dem Ertragswert besteuerten 

Grundstücke nach dem Wechsel zur Hors-sol-Produktion mittels eines 

Wechsels zur Besteuerung zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert 

steuerlich und damit auch wirtschaftlich zu "verteuern".  

 

6.4. 

Wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, drängt sich aus den dargelegten 

Gründen entgegen der Beschwerdeführerin auch weiterhin die Qualifika-

tion der Parzellen Nrn. bbb und eee als landwirtschaftlich genutzte Grund-

stücke gemäss Art. 14 Abs. 2 StHG und § 51 Abs. 2 StG geradezu auf.  

 

Der Wechsel von einer bodenabhängigen zu einer Hors-sol-Produktion ist 

nicht als Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grund-

stücks und damit auch nicht als eine wesentliche Nutzungsänderung des-

selben anzusehen. Folglich rechtfertigt der Übergang von einer boden-

abhängigen zu einer Hors-sol-Produktion von Gemüse eine Änderungs-

schätzung i.S.v. § 218 Abs. 2 StG nicht. Dies führt in Bezug auf die Parzel-

len bbb und eee zur Abweisung der Beschwerde. 

 

7. 

7.1. 

Aus diesem Ergebnis ergibt sich, wie in Bezug auf die Parzellen Nrn. kkk 

(WBE.2022.274) sowie ggg und iii (WBE.2022.275) zu entscheiden ist:  

 

Die besagten Parzellen befanden sich im Jahr 2014 allesamt in der Bau-

zone. Einer Ertragswertschätzung können sie daher nur unterliegen, sofern 

zwischen ihnen und den Parzellen Nrn. bbb und eee (WBE.2022.273) ein 

betrieblicher Zusammenhang besteht (§ 51 Abs. 2 lit. a e contrario und lit. b 

StG). Dass ein solcher Zusammenhang gegeben ist, hat die Vorinstanz zu 

Recht bejaht (vgl. 3-RV.2019.188, Erw. 6.6; 3-RV.2019.189, Erw. 6.6) und 

wurde auch vom Beschwerdeführer explizit anerkannt (vgl. Beschwerden 

vom 29. Juni 2022, jeweils Erw. 7). Entsprechend teilen die Parzellen 

Nrn. kkk, ggg und iii in Bezug auf ihre vermögenssteuerrechtliche 

Qualifikation sowie die sich daraus ergebende Bewertung dasselbe Schick-

sal wie die Parzellen Nrn. bbb und eee. Wie vorstehend dargelegt, ist hin-

sichtlich letzterer weiterhin von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken 

i.S.v. Art. 14 Abs. 2 StHG und § 51 Abs. 2 StG auszugehen, womit sie der 

Ertragswertschätzung unterliegen. Infolge ihres betrieblichen Zusammen-

hangs zu den als landwirtschaftlich genutzte Grundstücke qualifizierten 

Parzellen Nrn. bbb und eee, fehlt folglich auch bezüglich der Parzellen Nrn. 

kkk, ggg und iii die Grundlage für die entsprechenden Änderungsschätz-

ungen vom 15. März 2019. Stattdessen ist für das Steuerjahr 2014 auch für 

sie weiterhin die Bewertung zum Ertragswert massgeblich.  

 

 - 17 - 

 

 

 

7.2. 

Diese Ausführungen führen auch in Bezug auf die Parzellen Nrn. kkk, ggg 

und iii zur Abweisung der betreffenden Beschwerden.  

 

8. 

Im Ergebnis sind alle drei vorinstanzlichen Entscheide (3-RV.2019.187, 

3- RV.2019.188 und 3-RV.2019.189) zu bestätigen. In diesen wurden die 

jeweiligen Einspracheentscheide aufgehoben. Aufgrund des sog. Devo-

lutiveffekts wurden die ursprünglichen Verfügungen des KStA, GS, vom 

15. März 2019 durch die besagten Einspracheentscheide ersetzt. Indem 

letztere durch die vorinstanzlichen Entscheide aufgehoben und diese 

wiederum durch das vorliegende Verwaltungsgerichtsurteil bestätigt 

wurden, sind die Änderungsschätzungen vom 15. März 2019 in Bezug auf 

alle streitgegenständlichen Parzellen als dahingefallen zu betrachten. 

Demzufolge wird in der Steuerveranlagung 2014 der Beschwerdegegner in 

Bezug auf die Parzellen Nr. bbb, eee, kkk, ggg und iii wie bisher die 

Bewertung nach Ertragswert Eingang finden müssen.  

 

III. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des verwaltungs-

gerichtlichen Verfahrens zu Lasten des KStA welches als Behörde Be-

schwerde geführt und damit vermögensrechtliche Interessen des Gemein-

wesens verfolgt hat (§ 189 Abs. 1 i.V.m. § 31 Abs. 2 VRPG, AGVE 2006, 

S. 285). 

  
Das KStA hat den Beschwerdegegnern überdies die im verwaltungsgericht-

lichen Verfahren entstandenen Parteikosten zu ersetzen (§ 189 Abs. 2 StG; 

§ 32 Abs. 2 VRPG). Die Parteientschädigung ist in analoger Anwendung 

von § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 1 i.V.m. Abs. 2 des Dekrets über die Entschädi-

gung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT; 

SAR 291.150) für die von einem Treuhandunternehmen vertretenen Be-

schwerdegegnern auf Fr. 1'000.00 (inkl. Auslagen und MWSt.) festzu-

setzen. 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht beschliesst: 

 

Die Verfahren WBE.2022.273, WBE.2022.274 und WBE.2022.275 werden 

vereinigt.  

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

1.1. 

Die Beschwerde gegen den Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, 

Abt. Steuern, 3-RV.2019.187 vom 25. Mai 2022 wird abgewiesen. 

 - 18 - 

 

 

 

 

1.2. 

Die Beschwerde gegen den Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, 

Abt. Steuern, 3-RV.2019.188 vom 25. Mai 2022 wird abgewiesen. 

 

1.3. 

Die Beschwerde gegen den Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, 

Abt. Steuern, 3-RV.2019.189 vom 25. Mai 2022 wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 1'500.-- sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 317.00, gesamthaft Fr. 1'817.00, sind vom Kantonalen Steueramt 

zu bezahlen. 

 

3. 

Das Kantonale Steueramt wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern die 

vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von 

Fr. 1'000.00 (inkl. Auslagen und MWSt.) zu ersetzen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 
das Kantonale Steueramt 
die Beschwerdegegner (Vertreter) 
die Eidgenössische Steuerverwaltung 
 
Mitteilung an: 
den Gemeinderat Q. 
das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern 
 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 - 19 - 

 

 

 

 

 
   

Aarau, 14. Februar 2023 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Berger     Ruth