# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bd646dc7-09ae-56a3-a0a2-c056011c1c29
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-07-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.07.2013 C/28695/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-28695-2011_2013-07-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.07.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/28695/2011 ACJC/893/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 17 JUILLET 2013 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ à Genève, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 25 janvier 2013, comparant par Me Pascal Pétroz, avocat, 

rue de la Coulouvrenière 29, case postale 5710, 1211 Genève 11, en l'étude duquel il 

fait élection de domicile aux fins des présentes, 

d'une part, 

et 

B______SA, sise ______ à Genève, intimée, comparant par Me Malek Adjadj, avocat, 
Grand'Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile aux fins des présentes, 

d'autre part, 

 

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C/28695/2011 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/97/2013 rendu le 25 janvier 2013 et communiqué aux 
parties par plis recommandés du 6 février 2013, le Tribunal des baux et loyers a 

débouté A______ des fins de sa demande de contestation de congé (ch. 1 du 

dispositif), constaté la validité du congé que B______SA lui avait notifié par avis 

officiel du 10 octobre 2011 pour le 30 novembre 2011, concernant les locaux 

commerciaux sis 1______ à Genève, portant sur un restaurant d'environ 62.4 m2 

au rez-de-chaussée, un restaurant d'environ 278.5 m2 au 1
er

 sous-sol, des bureaux 

d'environ 152.8 m2 au 2
ème

 étage et deux dépôts d'environ 115.55 m2 et 15 m2 au 

2
ème

 sous-sol (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), dit 

que la procédure était gratuite (ch. 4) et informé les parties sur les voies de recours 

(ch. 5). 

b. En substance, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a retenu 
que le locataire n'avait pas rendu vraisemblable que la sommation pour défaut de 

paiement du loyer qui lui avait été adressée par la bailleresse par pli recommandé 

le 9 août 2011 aurait été mal acheminée ou subtilisée durant l'été 2011, de sorte 

que cet avis comminatoire avait été valablement notifié, de même que le congé 

qui s'en était suivi.  

Par ailleurs, le locataire n'avait pas établi, ni rendu vraisemblable, avoir 

valablement excipé de compensation dans le délai comminatoire, dès lors qu'il 

avait admis, dans sa requête en conciliation, n'avoir jamais fait valoir de 

prétention quelconque vis-à-vis de la bailleresse avant de recevoir son congé, puis 

affirmé dans ses écritures devant le Tribunal qu'il était prêt à payer rapidement 

l'arriéré de loyer accumulé depuis le mois de juillet 2011 et, pour le surplus, que 

ses déclarations confuses ne permettaient pas de déceler s'il demandait la 

réparation d'un dommage qu'il aurait subi (art. 259a al. 1 let. c, 259e CO) et/ou s'il 

entendait faire valoir une réduction de loyer (art. 259a al. 1 let. b, 259d CO), voire 

une consignation (art. 259g CO). Il n'était donc pas possible de déterminer quelle 

était la créance opposée en compensation, l'intention du locataire d'exciper de 

compensation n'ayant jamais été exprimée de façon claire et intelligible. 

Les premiers juges ont implicitement refusé les auditions de témoins sollicitées 

par le locataire et retenu que la bailleresse était fondée à résilier le bail de façon 

anticipée en application de l'art. 257d CO.  

Ils ont en outre considéré que le locataire, qui avait conclu à l'inefficacité des 

congés - subsidiairement à leur annulation - n'avait pas rendu vraisemblable 

qu'une des circonstances exceptionnelles visées par la jurisprudence relative à 

l'art. 271 al. 1 CO était réalisée, de sorte que le bail avait été valablement résilié 

pour le 30 novembre 2011.  

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C/28695/2011 

c. Par acte expédié le 11 mars 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ 
forme appel contre le jugement susmentionné, dont il demande l'annulation. 

Il conclut, principalement, à l'annulation de la résiliation du bail notifiée le 

10 octobre 2011 pour le 30 novembre 2011 et, subsidiairement, au renvoi de la 

cause au Tribunal en vue de l'ouverture d'enquêtes. 

d. A l'appui de son appel, il a déposé, le 28 mars 2013, huit pièces qui n'ont pas 
été soumises aux premiers juges, à savoir trois courriers antérieurs à la date du 

jugement entrepris (pièces 4, 7 et 8), et cinq postérieurs à celui-ci (pièces 1 à 3, 5 

et 6). 

e. Dans sa réponse du 26 avril 2013, B______SA conclut au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement. 

f. Les parties ont été informées par pli du greffe de la Cour du 14 mai 2013 de la 
mise en délibération de la cause. 

B. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 

a. B______SA et A______ ont conclu, le 1er mai 2006, un contrat de bail à loyer 
commercial portant sur des locaux commerciaux sis 1______ à Genève, soit un 

restaurant d'environ 62.4 m² au rez-de-chaussée, un restaurant d'environ 278.5 m² 

au 1
er 

sous-sol, des bureaux d'environ 152.8 m² au 2
ème 

étage et deux dépôts 

d'environ 115.55 m² et 15 m² au 2
ème 

sous-sol. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de dix ans, du 1
er

 juin 2006 au 31 mai 

2016, avec renouvellement tacite de cinq ans en cinq ans. Le loyer annuel a été 

fixé en dernier lieu à 197'712 fr., charges non comprises. 

b. Le même jour, A______ a également conclu un bail avec C______SA portant 
sur un restaurant d'environ 152.75 m² au 1

er 
sous-sol et un dépôt d'environ 21.6 m² 

au 2
ème 

sous-sol, sis 2______ [adjacent de 1____], à Genève, locaux exploités 

sous l'enseigne "D______". 

Ces locaux sont également exploités sous l'enseigne "D______". 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de dix ans, du 1
er

 juin 2006 au 31 mai 

2016, avec renouvellement tacite de cinq ans en cinq ans. Le loyer annuel été fixé 

en dernier lieu à 40'356 fr., charges non comprises. 

c. A une date indéterminée, des infiltrations d'eau se sont produites dans les 
locaux de "D______" sans qu'il soit précisé si elles concernaient l'immeuble sis 

1_____ ou 2______ ou les deux.  

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C/28695/2011 

Par courriel du 22 novembre 2010, A______ s'est adressé à l'assurance du 

commerce voisin, E______SA, dont les locaux avaient été désignés comme étant 

à l'origine de l'infiltration d'eau s'étant produite dans ceux de "D______". 

A______ exposait, dans ce courriel, que la perte d'exploitation de "cet espace" 

s'élevait à environ 120'000 fr. pour une période de six mois, que la remise en état 

de l'espace touché par le sinistre (canapés, murs et plafonds) pouvait être estimée 

à 80'000 fr. et que la suppression du carré VIP - suite au sinistre - avait causé une 

perte de chiffre d'affaires de "D______" d'environ 300'000 fr. 

A______ indiquait être d'accord de prendre les travaux de rénovation de l'espace 

sinistré à sa charge contre versement d'une indemnité de 150'000 fr. 

L'assurance a répondu par courriel du 7 décembre 2010 ne pas être en mesure de 

statuer sur la réclamation, celle-ci n'ayant pas été étayée. 

d. Par plis recommandés du 9 août 2011, B______SA et C______SA ont mis José 
A______ en demeure de leur régler, sous 30 jours, respectivement 3'363 fr. pour 

les locaux ses 2______ et 16'921 fr. pour ceux sis 1______, correspondant au 

loyer du mois de juillet 2011, et l'ont informé de leur intention, à défaut du 

paiement intégral des sommes réclamées dans le délai imparti, de résilier le bail 

des locaux, conformément à l'art. 257d CO. 

Selon les données de la poste ("Track & Trace"), A______ a été avisé par avis de 

retrait le 10 août 2011. Le locataire n'a toutefois retiré aucun de ces deux plis. 

e. Par courriel du 12 août 2011, A______ s'est adressé à F_____, gérant auprès de 
la régie pour confirmer qu'il restait devoir 40'000 fr. pour les mois de juillet et 

août et solliciter un délai au 2 septembre 2011 pour régler son dû. 

F______ a répondu par courriel du même jour que le délai pour régulariser la 

situation était échu au 5 août 2011 (sic). 

Le 25 août 2011, le locataire a sollicité un entretien avec un représentant de la 

régie ou des propriétaires afin de trouver un accord. Il lui a été répondu que le 

dossier se trouvait désormais au service du contentieux et qu'il devait s'adresser au 

conseil de la propriétaire. 

f. Par avis officiels du 10 octobre 2011, B______SA et C______SA ont résilié les 
baux, pour le 30 novembre 2011, en raison de la demeure du locataire. 

Selon les données de la poste ("Track & Trace"), les plis recommandés contenant 

les résiliations n'ont pas été réclamés par le locataire à l'office postal dans le délai 

de garde, bien qu'il en ait été informé par avis de retrait du 12 octobre 2011. 

C. a. Par requête du 10 novembre 2011 formée par-devant la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, A______, comparant en personne, a 

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"contesté l'avis de résiliation du bail signifié en date du 10 octobre 2011". A 

l'appui de sa requête, il a expliqué qu'il n'avait pas reçu les avis comminatoires du 

9 août 2011, précisant qu'il arrivait fréquemment que des courriers disparaissent 

de sa boîte-aux-lettres, ce dont il avait informé la régie. Il reconnaissait que les 

loyers de juillet à novembre 2011 n'avaient pas été versés. Il avait oralement 

demandé un délai de paiement suite à une perte du chiffre d'affaires liée à l'été, ce 

qui avait été accepté oralement par la régie. Par ailleurs, "D______" avait, 

précédemment, subi un énorme préjudice, en raison de deux dégâts d'eau. 

S'agissant du second sinistre, la régie avait mis six mois pour trouver l'origine de 

la fuite, et pendant toute cette période il avait dû condamner une partie de 

"D______"; ni l'assurance ni les propriétaires n'avaient rien payé, "malgré 

plusieurs demandes de ma part". En outre, lors de la conclusion du bail, il avait 

investi 5 millions de francs en travaux, auxquels les propriétaires n'avaient pas du 

tout participé. Durant cette période de travaux, le loyer avait été payé et il n'avait 

pas demandé la moindre indemnité aux bailleresses. Il avait juste demandé un 

délai pour le paiement des loyers de juillet et août. Au lieu de cela, un avis 

comminatoire lui avait été adressé, qu'il n'avait pas reçu; le conseil des 

propriétaires lui avait dit qu'une solution à l'amiable allait être trouvée, mais un 

avis de résiliation du bail lui avait été envoyé. 

A______ s'est déclaré prêt à régler le loyer en retard dans un délai très raisonnable 

ainsi qu'à donner les garanties nécessaires pour rassurer le propriétaire. Il estimait 

toutefois que le congé était inefficace car il pourrait, s'il le fallait, régler 

immédiatement la somme correspondant à quatre mois de loyer, que les 

bailleresses n'avaient pas respecté la forme et les délais "fixés par  

l'art. 257 CO", et qu'il pourrait "également justifier d'une compensation selon 

l'art. 265 CO". 

b. Aucun accord n'ayant pu être trouvé entre les parties, la Commission de 
conciliation a délivré à A______ une autorisation de procéder. 

Ce dernier a déposé, en personne, le 19 avril 2012, la requête en contestation du 

congé extraordinaire devant le Tribunal. Il a allégué que depuis l'ouverture de 

"D______", trois ans auparavant, il avait dû déplorer des infiltrations d'eau à huit 

ou dix reprises. A une date non précisée, il avait subi un dégât d'eau plus 

important que les autres, qui avait touché la partie droite de "D______", les 

canapés et le faux plafond avaient été imbibés d'eau; cette partie avait dû être 

fermée au public durant six mois, ce qui avait causé un gros problème 

d'exploitation car non seulement "D______" était complètement déséquilibré dans 

sa forme mais on voyait distinctement de l'eau couler dans les locaux. Le conseil 

des bailleresses était passé plusieurs fois durant cette période.  

A______ a offert de prouver l'existence et l'étendue des dégâts par témoins et 

photos. Il a en outre indiqué avoir "plusieurs fois de manière très polie fait savoir 

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à la régie qu'il serait très correct de leur part de [l]'indemniser pour le préjudice 

subi". A l'époque, F______ semblait lui prêter une oreille attentive. Il n'avait 

jamais voulu attaquer ni la régie ni les propriétaires car il avait toujours été 

convaincu qu'elles allaient l'indemniser pour la perte matérielle (canapés, faux 

plafond, etc.) ainsi que pour le préjudice d'exploitation. Mais tel n'avait pas été le 

cas, alors que les loyers avaient été régulièrement payés. Le menuisier s'était 

également plaint auprès de lui de ne pas avoir été payé par la régie. 

Il a allégué qu'au moment où la régie lui avait envoyé la "lettre d'expulsion", le 

conseil des bailleresses était "en train de [lui] confirmer [qu'ils] all[aient] trouver 

un accord afin de [l]'indemniser, il s'est d'ailleurs excusé et [lui] a affirmé que la 

lettre de la régie était partie contre sa volonté, qu'il n'y pouvait rien et qu'il [lui] 

restait un jour pour aller chercher la lettre à la poste". 

Le locataire a réitéré, dans ses écritures, son offre de verser les loyers en retard, 

précisant s'être renseigné auprès de l'office de conciliation à ce sujet, et qu'il lui 

aurait été répondu que le règlement de l'arriéré ne servirait à rien dans le cas 

précis et qu'il disposait d'un délai pour porter la cause devant le Tribunal. 

A______ a, enfin, conclu ses écritures par ces termes : "Si le tribunal considère 

que les agissements du propriétaire et de la régie sont corrects et qu'aucune 

indemnité ne doit m'être allouée par rapport au préjudice subi, je me conformerai 

à la décision du tribunal. Dans ce cas-là, j'espère vraiment que si le montant de 

l'arriéré de loyer est réglé par mes soins je puisse être réintégré dans mes droits". 

Il a joint une liste de témoins pouvant confirmer ses allégations.  

c. Dans ses écritures responsives du 18 juin 2012, B______SA a conclu à 
l'irrecevabilité de la demande et, subsidiairement, au déboutement du locataire de 

toutes ses conclusions. Elle a soutenu que l'avis de résiliation avait été 

valablement notifié et que les conditions pour une résiliation extraordinaire en 

raison de la demeure du locataire étaient remplies. Elle a en outre contesté 

l'existence d'une prétendue créance en faveur de A______ à son encontre, et 

relevé qu'en tout état de cause, ce dernier ne pouvait se prévaloir de ses créances 

pour pallier l'absence de paiement par versement ou compensation dans le délai 

comminatoire. 

Elle s'est opposée à l'audition des témoins sollicitée par le locataire, en relevant 

que "même si ces dégâts d'eau étaient avérés" et même si le locataire était devenu 

de ce chef créancier, le congé n'en serait pas moins valable dès lors que le 

locataire n'avait pas, à raison, prétendu avoir déclaré compenser ses créances 

contestées avec ses arriérés de loyer durant la période comminatoire. 

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d. Lors de l'audience de débats du 14 décembre 2012, A______, assisté d'un 
conseil, a conclu à l'inefficacité des congés notifiés, subsidiairement à leur 

annulation. B______SA persisté dans ses conclusions.  

Le locataire a allégué que les dégâts d'eau l'avaient empêché d'exploiter 

"D______" conformément à l'usage convenu, ce dont les propriétaires avaient été 

informées avant la résiliation du bail. Il a allégué disposer, à ce titre, d'une contre-

créance vis-à-vis de B______SA. Il a offert de prouver, par l'audition de divers 

témoins, la réalité des infiltrations d'eau et du préjudice qui en était résulté, 

notamment sur le chiffre d'affaires. Il a en outre indiqué que les témoins F______ 

et le menuisier pourraient attester que la déclaration de compensation avait été 

formulée par oral dans le délai comminatoire. 

Selon les bailleresses, dès lors que le locataire avait proposé, dans sa contestation 

des congés du 10 novembre 2011, de verser les quatre mois d'arriérés qui 

subsistaient à l'époque, il ne souhaitait à l'évidence pas invoquer une créance 

compensatoire, faute de quoi il n'aurait pas proposé de s'acquitter des loyers en 

retard. Ayant de surcroît renouvelé cette proposition dans ses écritures du 18 avril 

2012, il admettait que les loyers étaient dus et qu'il n'y avait pas eu de déclaration 

de compensation dans le délai comminatoire.  

Les bailleresses ont précisé qu'au 30 novembre 2012, A______ devait 294'783 fr. 

75 pour les locaux sis 1______ (B______SA) et 57'853 fr. 60 pour ceux sis 

2______ (C______SA). Il faisait en outre l'objet de poursuites pour plus de 4 

millions de francs, ainsi que d'actes de défauts de biens et de saisies, de sorte que 

les créances dont il se prétendait titulaire ne lui appartenaient pas. Il ne disposait 

par ailleurs plus de l'autorisation d'exploiter "D______" et devait plusieurs 

centaines de milliers de francs de cotisations sociales non payées. 

B______SA s'est ainsi opposée à l'ouverture d'enquêtes, qui n'avaient selon elle 

qu'un but dilatoire. 

e. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience précitée. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les contestations portant sur l'usage 

d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

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Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389, 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 

2 juin 2008 consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1).  

En l'espèce, les loyers annuels, charges non comprises, des locaux s'élèvent à 

197'712 fr., de sorte que la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr.  

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

1.2 Ecrit et motivé, l'appel doit être introduit auprès de l'instance d'appel dans les 
30 jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC). 

En l'occurrence, l'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite 

par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1 et 3, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

2. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in Procédure civile 

suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 2010, n. 121, p. 392).  

Les faits sont établis d'office (art. 243 al. 2 let. c et 247 al. 2 let. a CPC). 

3. 3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 

Dans deux cas où le pouvoir d'examen du Tribunal fédéral était limité à l'arbitraire 

parce qu'il s'agissait de mesures provisionnelles, il a été jugé qu'il n'était pas 

insoutenable de considérer que les conditions de l'art. 317 al. 1 CPC s'appliquent 

également aux procédures soumises à la maxime inquisitoire (arrêts du Tribunal 

fédéral 5A_592/2011 du 31 janvier 2012, consid. 4.1; 5A_402/2011 du 

5 décembre 2011, consid. 4.1 et 4.2). 

Plus récemment, le Tribunal fédéral a précisé que l'art. 317 al. 1 CPC régit de 

manière complète et autonome la possibilité pour les parties d'invoquer des faits et 

moyens de preuve nouveaux en procédure d'appel (ATF 138 III 625 consid. 2.2; 

4A_310/2012 du 1
er

 octobre 2012, consid. 2.1). Il a en outre relevé que cette 

disposition ne contient aucune règle spéciale pour la procédure simplifiée ou pour 

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les cas où le juge établit les faits d'office, de sorte qu'aucune violation de l'art. 317 

al. 1 CPC ne résulte de la stricte application de ses conditions (ATF 138 III 625 

précité, consid. 2.2). En revanche, la question de savoir s'il en va de même lorsque 

les maximes d'office et inquisitoire illimitée s'appliquent n'a pas été tranchée. 

3.2 En l'occurrence, l'appelant a produit devant la Cour de céans le 28 mars 2013, 
soit dix-sept jours après le dépôt de son appel, huit pièces qu'il n'avait pas 

soumises au Tribunal. 

Les pièces 1 à 3 et 6 sont postérieures au dépôt de l'appel. 

Les pièces 4 et 5 sont des courriers adressés par le conseil de l'appelant à l'Office 

du commerce les 21 janvier et 6 février 2013. Compte tenu de la date de leur 

rédaction, ils ne pouvaient être produits devant le Tribunal, le jugement ayant été 

rendu le 25 janvier 2013. 

Les pièces 7 et 8 sont des courriers datés respectivement des 5 septembre 2012 et 

19 septembre 2012. L'appelant établit en avoir eu connaissance le 20 mars 2013, à 

réception du dossier - relatif aux locaux litigieux - du Service du commerce 

genevois (pièce 6). 

A teneur de la loi et de la jurisprudence sus-rappelée, les huit pièces produites 

nouvellement en appel par l'appelant seront déclarées recevables, s'agissant de 

moyens de preuve nouveaux invoqués sans retard, étant précisé que ces pièces ne 

sont au demeurant pas utiles à la solution du présent litige. 

4. 4.1 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire 
a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur 

peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 

règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins 30 jours 

pour des locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose que, faute de paiement 

dans le délai fixé, les baux de locaux commerciaux peuvent être résiliés 

moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois. 

4.2 En l'espèce, l'avis de résiliation a été notifié en raison de l'arriéré du loyer et 
charges dus pour le mois de juillet 2011, soit les loyer et charges en retard 

mentionnés par la régie sur l'avis comminatoire du 9 août 2011. L'avis 

comminatoire a fixé un délai de 30 jours conforme à la loi.  

L'appelant ne soutient pas que l'avis comminatoire ou l'avis de résiliation du bail 

seraient entachés d'un vice formel; il ne soutient en outre plus ne pas avoir reçus 

ces avis. 

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5. L'appelant fait grief au premier juge d'avoir retenu qu'il n'avait pas valablement 
excipé de compensation dans le délai de l'avis comminatoire du 9 août 2011 et de 

l'avoir empêché de prouver, par témoins, que tel était bien le cas. 

5.1 Le locataire qui paie la totalité de l'arriéré le dernier jour du délai 
comminatoire sur un compte postal du bailleur ne s'expose pas à une résiliation au 

sens de l'art. 257d CO (ATF 124 III 145). Il en est de même de celui qui invoque 

valablement la compensation ou de celui qui, dans ce même délai, consigne son 

loyer (art. 259g al. 2 CO; TF in SJ 2002 I 269 ss; arrêt du Tribunal fédéral 

4C.264/2003). 

5.2 A teneur de l'art. 120 al. 1 CO, lorsque deux personnes sont débitrices l'une 
envers l'autre de sommes d'argent ou de prestations de même espèce, chacune des 

parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles.  

Dans la procédure de l'art. 257d al. 1 CO, pour que la dette soit éteinte par voie de 

compensation en temps utile, il est nécessaire que le locataire l'invoque avant 

l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb). 

Le locataire doit invoquer en compensation une créance certaine et il lui 

appartient d'établir la preuve de la validité de sa créance. A défaut, il ne peut pas 

faire obstacle à la résiliation anticipée du bail (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 

p. 316 note 3.7 et p. 671 note 2.3.5). 

La déclaration nécessaire selon l'art. 124 al. 1 CO est un acte unilatéral soumis à 

réception. Elle n'est assujettie à aucune exigence de forme et elle peut résulter 

d'actes concluants; néanmoins, à défaut de déclaration, la compensation ne se 

produit pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_23/2011 du 23 mars 2011 consid. 3.2). 

Le débiteur doit exprimer de manière non équivoque son intention de compenser. 

La déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des 

circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance 

compensante. Si le débiteur ne précise pas quelle est la créance compensée et 

quelle est la créance compensante, sa déclaration est incomplète et, par voie de 

conséquence, dépourvue d'effet juridique (arrêt du Tribunal fédéral 4C.174/1999 

du 14 juillet 1999 consid. 2b et doctrine citée, in SJ 2000 I p. 78). 

Selon la répartition du fardeau de la preuve déduite de l'art. 8 CC, il appartient au 

débiteur qui prétend s'être libéré d'en apporter la preuve (LOERTSCHER, 

Commentaire romand CO I, 2012, n. 1 ad art. 88 CO). Il s'ensuit que lorsqu'une 

partie invoque la compensation, il lui incombe de présenter les faits permettant de 

constater que les conditions de la compensation sont réunies; si elle détient des 

moyens de preuve, on doit attendre d'elle qu'elle les produise (arrêt 4C.295/2001 

du 24 janvier 2002 consid. 2b, in SJ 2002 I p. 244). 

- 11/14 - 

 

 

C/28695/2011 

5.3 En matière de contestation de congé, même lorsque la valeur litigieuse 
dépasse 30'000 fr., le tribunal établit les faits d'office (art. 247 al. 2 lit. a et art. 243 

al. 2 CPC). 

Cette disposition introduit la maxime inquisitoire simple, également qualifiée de 

maxime inquisitoire sociale. Elle a pour but de protéger la partie faible au contrat, 

de garantir l'égalité entre les parties au procès et d'accélérer la procédure (HOHL, 

op. cit., n. 1398 p. 254; LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 

2011, ch. 4.3.6 p. 162; DIETSCHY, Le déroulement de la procédure simplifiée, in 

Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, 2010, p. 189). 

La jurisprudence fondée sur l'art. 274d aCO demeure donc en principe valable 

(HOHL, op. cit., n. 1399 p. 254). 

A cet égard, le Tribunal fédéral a retenu, en application de l'art. 274 al. 3 aCO, 

que le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à 

expliquer sa position (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 238). En revanche, il doit 

interroger les parties sur l'état de fait qui est nécessaire pour l'application du droit, 

s'il est reconnaissable pour lui que les faits allégués sont incomplets (SVIT-

Kommentar Mietrecht, 3e éd., n. 19 ad art. 274d CO). 

Dans un cas relatif à une créance invoquée en compensation de loyers arriérés, la 

Cour de céans a jugé, dans un arrêt du 21 septembre 1998, qu'il appartient au juge 

de statuer préjudiciellement sur l'existence de la créance compensante et fixer un 

délai au locataire pour introduire si nécessaire action. En effet, l'alternative est 

simple : ou bien la créance que le locataire invoque existe et le loyer est 

effectivement payé, auquel cas la résiliation doit être annulée; ou bien la créance 

invoquée par le locataire n'existe pas, auquel cas la résiliation notifiée par le 

bailleur est valable et l'évacuation doit être prononcée. Il appartient au locataire 

d'établir la validité de sa créance et de prouver ainsi qu'il a payé (CdB 1999 p. 29 

consid. 3). Si la créance compensante fait déjà l'objet d'un procès en cours, le juge 

du congé ou de l'expulsion sursoit à statuer jusqu'à droit connu sur cette créance 

(LACHAT, op. cit., note 74 p. 316). 

Selon le Tribunal fédéral, le juge de l'expulsion devant lequel le locataire en 

demeure se prévaut à l'encontre du bailleur d'une créance compensante déduite de 

travaux d'entretien et de rénovation de grande ampleur, ne peut, sans violer le 

droit fédéral, refuser des réquisitions de preuves présentées par ledit locataire pour 

déterminer quels travaux ont été opérés sur la chose louée et pour quels coûts 

(arrêt du Tribunal fédéral 4C.212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.3). 

5.4 En l'occurrence, alors qu'il n'était pas assisté d'un avocat, l'appelant a expliqué, 
dans ses écritures des 10 novembre 2011 et 18 avril 2012, avoir effectué 

d'importants travaux au début du bail (5 millions de francs), puis avoir dû faire 

face à tout le moins à huit infiltrations d'eau en trois ans, l'une de celles-ci ayant 

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C/28695/2011 

causé d'importants dégâts et rendu inutilisable une partie des locaux loués. Il a 

affirmé avoir été en contact avec la régie et le conseil de l'intimée à cet égard, et 

avoir effectué des travaux de remise en état, avec l'autorisation de la bailleresse.  

Il a précisé avoir été en négociations avec le conseil de la bailleresse s'agissant de 

la prise en charge du coût de ces travaux au moment même où la régie lui avait 

notifié la commination puis la résiliation du bail. Il a offert de prouver l'existence 

des défauts de la chose louée (contestés par l'intimée), l'ampleur de ceux-ci et des 

travaux de remise en état, le contenu des négociations et l'existence d'une 

déclaration de compensation dans le délai comminatoire. 

Certes, l'appelant n'a pas indiqué, dans ses écritures, quelle était la nature de la 

créance compensante (réduction de loyer, indemnité pour le défaut, etc.). Il a 

toutefois produit son échange de courriels avec la compagnie d'assurance du 

commerce à l'origine du dégât d'eau, duquel il ressort qu'il évaluait à 80'000 fr. la 

remise en état de l'espace sinistré et à environ 300'000 fr. la perte du chiffre 

d'affaires. Il a en outre produit l'échange de courriels qu'il avait eu avec F_______, 

de la régie, entre le 12 août et le 28 octobre 2011, soit à une période couvrant le 

délai comminatoire. 

Au vu de la maxime inquisitoire sociale applicable à la procédure, il appartenait 

au Tribunal d'interroger le locataire sur ces documents si les faits allégués lui 

paraissaient incomplets. 

L'appelant a, dès ses premières écritures, puis lors de l'audience de débats du 

14 décembre 2012, dûment offert de prouver ses allégations par l'audition des 

témoins (F_____ et le menuisier) en précisant que ceux-ci pourraient "témoigner 

sur la question de la compensation orale qui a été faite par [le locataire] dans le 

délai comminatoire", de même que par l'audition de divers autres témoins pouvant 

attester de l'existence des dégâts d'eau, des travaux entrepris et des factures de 

menuiserie adressées à la régie ainsi que du contenu des négociations avec le 

conseil des bailleresses à l'époque de l'envoi de l'avis comminatoire. 

A considérer l'importance des dégâts d'eau décrits, ainsi que la présence - alléguée 

par l'appelant - du conseil de la bailleresse dans les locaux pour constater les 

défauts ainsi que les négociations en cours avec la régie et le conseil de l'intimée, 

on ne peut pas imaginer que l'intimée n'ait pas donné son accord - en tout cas 

tacite - à la réalisation par le locataire des travaux de remise en état. Or, le 

montant ayant conduit à la résiliation du bail (loyer du mois de juillet 2011, soit 

16'921 fr.) permet de présumer que la contre-créance alléguée, au vu de 

l'estimation des seuls travaux de remise en état (80'000 fr.) était suffisante pour 

éteindre complètement la dette, si tant est que la déclaration de compensation ait 

été faite dans le délai comminatoire, ce que les enquêtes devaient permettre de 

confirmer ou d'infirmer. 

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C/28695/2011 

Dans la mesure où l'appelant a rendu vraisemblable l'existence d'un défaut de la 

chose louée et que la déclaration de compensation peut avoir été valablement faite 

oralement, il appartenait au Tribunal d'ouvrir une instruction pour établir ces faits. 

Les premiers juges ne pouvaient, sans violer la maxime inquisitoire sociale et le 

droit à la preuve de l'appelant, se contenter de considérer que la contre-créance 

alléguée par le locataire n'avait "jamais été exprimée de façon claire et 

intelligible", alors que la possibilité d'apporter la preuve de son existence et de son 

opposition dans le délai comminatoire lui avait précisément été refusée.  

Force est de constater, dès lors, que les éléments nécessaires pour déterminer si 

une compensation valable a été invoquée, en l'espèce, par l'appelant dans le délai 

comminatoire fixé par la bailleresse pour le paiement du loyer de juillet 2011 font 

défaut, et qu'il existe un doute sur la réalisation, ou non, d'une compensation.  

La Cour n'est ainsi pas en mesure de statuer. 

Par conséquent, l'appel sera admis et la Cour renverra la cause au Tribunal des 

baux et loyers afin qu'il procède aux mesures d'instruction nécessaires, et rende 

une nouvelle décision. 

6.  Au vu de l'issue du litige en appel, la Cour n'examinera pas le grief de l'appelant 
tiré de l'abus de droit de l'intimée (art. 271 al. 1 CO). 

Toutefois, l'instruction de la cause devant le Tribunal devra également permettre 

d'établir dans quelles circonstances l'avis comminatoire et le congé ont été notifiés 

par la régie, respectivement les 9 août 2011 et 10 octobre 2011, s'il devait être 

établi que des négociations étaient en cours, en juillet-août 2011, entre le locataire 

et/ou le conseil des bailleresses et/ou la régie s'agissant du paiement du loyer par 

l'un et la prise en charge du préjudice résultant du défaut par l'autre. 

7. A teneur de l’art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d’autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC. 

8. Compte tenu de l'issue du litige, il ne sera pas entré en matière sur la demande de 
l'intimée de mettre les dépens à la charge de l'appelant - nonobstant la gratuité de 

la procédure - en application de l'art. 115 CPC, l'appelant n'ayant en l'espèce 

procédé ni de façon téméraire ni de mauvaise foi. 

* * * * * 

- 14/14 - 

 

 

C/28695/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel formé par A______ contre le jugement JTBL/97/2013 rendu 

le 15 janvier 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/28695/2011-1-

OSB. 

Au fond : 

Annule le jugement entrepris. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire dans 

le sens des considérants et nouvelle décision. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN, Madame Daniela 

CHIABUDINI, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Grégoire CHAMBAZ, 

juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 
Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

La valeur litigieuse, au sens de l'art. 51 LTF, est supérieure à 15'000 fr.