# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df424197-0dc9-5d44-836c-485e9a5317ac
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.08.2025  SB.2024.00115
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2024-00115_2025-08-20.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2024.00115	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.08.2025
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
[Die Pflichtigen verkauften 2014 eine Mehrheit der Aktien einer Immobiliengesellschaft, die damals namentlich zwei Mehrfamilien-Liegenschaften besass. Die Pflichtigen deklarierten in ihrer Steuererklärung einen steuerbaren Grundstückgewinn aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung. Sie machten jedoch Anlagekosten geltend, die wertvermehrender Natur gewesen seien. Die Steuerbehörde stellte sich auf den Standpunkt, nur die lückenlos nachgewiesenen und in den Jahresrechnungen der Immobiliengesellschaft aktivierten Aufwendungen könnten zur Vermeidung eines doppelten Abzugs steuermindernd berücksichtigt werden.]

Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1).
Rechtliche Grundlagen zur Grundstückgewinnsteuer (E. 2.1). Abgrenzung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung (E. 2.2).
Da die anrechenbaren Aufwendungen nach § 221 Abs. 1 StG die Grundstückgewinnsteuer mindern, erfordert ihre erfolgreiche Geltendmachung in formell-rechtlicher Hinsicht, dass die hierfür beweisbelasteten Steuerpflichtigen kraft ihrer Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang nachweisen (E. 3.1, E. 3.2 und E. 3.3). Die Pflichtigen vermögen nicht zu belegen, dass die geltend gemachten Anlagekosten wertvermehrender Natur waren (E. 3.4).
Da die Pflichtigen weder die geltend gemachte Vernachlässigung der Liegenschaft noch die bisherige Nichtberücksichtigung der Sanierungskosten bei der Gewinnsteuer der Immobiliengesellschaft belegt haben, geht auch ihre Berufung auf die Dumont-Praxis ins Leere (E. 4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABZUG
ANLAGEKOSTEN
BAUKREDITZINSEN
BEWEISLAST
DUMONT-PRAXIS
GRUNDSTÜCKGEWINN
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
IMMOBILIENGESELLSCHAFT
KOSTEN
WERTERHALTUNG
WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN
WERTVERMEHRUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 216 Abs. I StG
§ 221 Abs. I StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2024.00115

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 20. August 2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Silvia Hunziker (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, Ersatzrichter
Bruno Fässler, Gerichtsschreiber Luka Markić.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

3.    C, 

 

4.    Erben des D,

 

       4.1  E, 

 

       4.2. F, 

 

       4.3. G, 

 

5.    H, 

 

alle vertreten
durch I, 

 

dieser
vertreten durch J und/oder K, 

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

Stadt N, 

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern, 

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat sich
ergeben: 

I.  

A. Am 21. Oktober
2014 verkauften A, B, C, die Erben des D, nämlich E, F und G, sowie H
(nachfolgend: die Pflichtigen) die Mehrheit der Aktien der L AG. Letztere
besass damals nebst mehreren anderen Liegenschaften und Aktiva auch zwei
Mehrfamilien-Liegenschaften in N. Die Liegenschaft an der M-Strasse 01 in N
hatte sie bereits im Jahr 1994 erworben, diejenige an der O-Strasse 02 in N
im Jahr 2004. Per 30. September 2014 betrug der Buchwert gemäss dem
Zwischenabschluss der L AG Fr. … für die M-Strasse 01 und Fr. …
für die O-Strasse 02.

Die Pflichtigen deklarierten in ihrer Steuererklärung vom
13. Februar 2016 für die zwei Liegenschaften in N einen steuerbaren
Grundstückgewinn aufgrund der wirtschaftlichen Handänderung von Fr. ...
Sie machten geltend, die Liegenschaften wären schlecht unterhalten gewesen,
sodass eine sofortige umfassende Sanierung erforderlich gewesen sei. Die
angefallenen anschaffungsnahen Kosten seien zu 100 % als wertvermehrend zu
qualifizieren. Nicht anschaffungsnahe Grossumbauten seien gestützt auf die
jeweilige Bauabrechnung mit 70 % als wertvermehrend berücksichtigt worden.
Einzelinvestitionen seien je nach Betragsgrösse mit 25 % bzw. 0–10 %
als wertvermehrend qualifiziert worden. Der massgebliche Erlös sei durch
Aussonderung der nicht liegenschaftlichen Werte und des Fremdkapitals sowie
durch die Aufteilung des bezahlten Gesamtpreises für die Aktien aufgrund einer
früheren Schätzung der einzelnen Liegenschaften durch die Firma P
ermittelt worden.

Im folgenden Auflageverfahren stellte sich die
Steuerbehörde auf den Standpunkt, nur die lückenlos nachgewiesenen und in den
Jahresrechnungen der L AG aktivierten Aufwendungen könnten zur Vermeidung
eines doppelten Abzugs steuermindernd berücksichtigt werden. Die Pflichtigen
hielten dafür, dass die buchhalterische Darstellung keine taugliche Grundlage
für die Abgrenzung von werterhaltenden und wertvermehrenden Auslagen bilde. Aus
steuersystematischen Gründen könne keine doppelte Berücksichtigung von Kosten stattfinden.
Entweder bliebe die Erfassung der Kosten offen oder diese würden als
Unterhaltsbuchung im Veräusserungszeitpunkt als verdeckt wieder eingebrachte
Abschreibungen erfasst. Handels- und steuerrechtlich sei überdies die Bildung
von stillen Reserven durch offene oder verdeckte Sofortabschreibungen zulässig.

Die Liegenschaft O-Strasse 02 sei in den Jahren
2004–2006 einer umfassenden Sanierung unterzogen worden. Zudem sei das
Dachgeschoss in den Jahren 2012–2014 ausgebaut worden. Da eine Totalsanierung
vorläge, seien die anschaffungsnahen Kosten vollumfänglich abzugsfähig. Die in
den Jahren 2005–2010 angefallenen Kosten seien auch aufgrund der damals im
Kanton Zürich geltenden Dumont-Praxis abzugsfähig. Aufgrund dieser Praxis seien
alle anschaffungsnahen Kosten unbekümmert ihrer objektiv-technischen Funktion
nach subjektiv-wirtschaftlicher Betrachtungsweise den wertvermehrenden
Aufwendungen zuzuschlagen.

B. Mit
Einschätzungsentscheid vom 28. November 2019 schätzte die
Grundsteuerkommission N die Pflichtigen mit einem steuerbaren Grundstückgewinn
von Fr. … und einem Steuerbetrag von Fr. … ein. Die nachfolgende
Einsprache hiess die Grundsteuerbehörde am 25. Mai 2023 teilweise gut und
reduzierte den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. …, woraus ein
Steuerbetrag von Fr. … resultierte.

II.  

Am 23. Juni 2023 erhoben die Pflichtigen Rekurs an
das Steuerrekursgericht, worin sie die Einschätzung der Liegenschaft M-Strasse 01
anerkannten, die Anlagekosten der Liegenschaft O-Strasse 02 aber auf
Fr. … festgesetzt haben wollten. Mit Entscheid vom 29. August 2024
wies das Steuerrekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 28. Oktober 2024 gelangten die Pflichtigen
an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids beantragen. Die wertvermehrenden Investitionen in die Liegenschaft O-Strasse 02
seien auf Fr. … festzulegen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid
an das Steuerrekursgericht zur betragsmässigen Ermittlung der wertvermehrenden
Investitionen zurückzuweisen.

Das Steuerrekursgericht verzichtete am 6. November
2024 auf die Einreichung einer Vernehmlassung.

Mit Eingabe vom 10. Dezember 2024 reichte die
Beschwerdegegnerin eine Beschwerdeantwort ein. Sie beantragte die Abweisung der
Beschwerde. Mit Replik vom 20. Januar 2025 hielten die Pflichtigen an
ihren Anträgen fest. Zudem verlangten sie, das Verwaltungsgericht habe umgehend
fehlende Akten (Unterlagen und Rechnungen) bei der Beschwerdegegnerin
einzuverlangen.

Mit Präsidialverfügung vom 21. Januar 2025 wies der
Abteilungspräsident die Beschwerdegegnerin an, dem Verwaltungsgericht die
fehlenden Unterlagen einzureichen. Die Beschwerdegegnerin reichte die besagten
Unterlagen mit Eingabe vom 21. Februar 2025 ein. Zugleich teilte sie mit,
dass sie auf die Einreichung einer Stellungnahme zur Replik vom 20. Januar
2025 verzichte.

Mit Präsidialverfügung vom 25. Februar 2025 stellte
der Abteilungspräsident die durch die Beschwerdegegnerin eingereichten
Unterlagen den Beschwerdeführenden zur freigestellten Stellungnahme zu. Mit
Eingabe vom 6. März 2025 stellten die Pflichtigen die Unterlagen an das
Verwaltungsgericht zurück und teilten mit, dass sie auf weitere Stellungnahmen
verzichten würden. Es folgten keine weiteren Eingaben.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht
in Grundsteuersachen können laut § 213 in Verbindung mit § 153
Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des
Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.

1.2 Das Verwaltungsgericht
hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu
gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Verwaltungsgericht ist es daher verwehrt,
das vom Steuerrekursgericht in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte
Ermessen auf Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle
desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des
Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende
Ermessensfehler, d. h.
auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch (VGr, 15. November
2023, SB.2023.00063, E. 1.2; RB 1999 Nr. 147).

2.
 

2.1 Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216
Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an
Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219
Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten, d. h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und
die Aufwendungen (§ 221 StG), übersteigt. Abzugsfähig sind bei der
Festlegung des steuerbaren Grundstückgewinns u. a. Aufwendungen für Bauten, Umbauten,
Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks (sog.
wertvermehrende Aufwendungen; § 221 Abs. 1 lit. a StG).
Wertvermehrend sind dabei Aufwendungen, welche eine nachhaltige Verbesserung
des Vermögenswerts bewirken, d. h. zu einer dauerhaften Qualitätssteigerung und damit zu
einem bleibenden Mehrwert führen. Die Erfordernisse der positiven qualitativen
Veränderung und der Dauerhaftigkeit grenzen die wertvermehrenden Aufwendungen
gegenüber den Unterhaltsaufwendungen ab, welche bloss werterhaltenden Charakter
haben (Markus Reich/Silvia Hunziker, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.],
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 4. A., Bundesgesetz über die
direkte Bundessteuer [DBG], Basel 2022, Art. 34 N. 22; Felix Richner
et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., Zürich 2021, § 30
N. 48). Unterhaltskosten hingegen sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die
Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener
Werte ist, und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu
tätigen sind. Die Erhaltung der Liegenschaft im bisherigen Zustand steht dabei
im Fokus. Als Unterhaltskosten können unter Umständen aber auch solche
Aufwendungen zählen, die ein Grundstück in denjenigen Zustand versetzen, in dem
es sich bereits einmal befunden hat (Felix Richner et al., Handkommentar zum
DBG, 4. A., Zürich 2023, Art. 32 N. 41 f.; Richner et al., § 30
StG N. 40 f.).

2.2 Die Abgrenzung zwischen Werterhaltung und
Wertvermehrung erfolgt in der Regel nach objektiv-technischen Kriterien. Wird
eine Installation nicht bloss instandgehalten oder durch eine dem aktuellen
Stand der Technik angepasste Neuinstallation ersetzt, sondern durch eine
qualitativ bessere Installation ersetzt, liegt (anteilsmässig) kein Unterhalt,
sondern eine Wertvermehrung vor (Richner et al., Art. 32 DBG N. 52 ff.;
Richner et al., § 30 StG N. 52 ff.). Die Abgrenzung zwischen werterhaltenden
Aufwendungen (welche bei der Gewinnsteuer abzugsfähig sind) und den
wertvermehrenden Aufwendungen (welche bei der Grundstückgewinnsteuer geltend
gemacht werden können) hat dabei lückenlos zu sein. Es sollen alle Aufwendungen
für Grundstücke einmal abzugsfähig sein, aber auch nur einmal. Eine doppelte
Berücksichtigung ist unzulässig (Richner et al., § 221 StG N. 33).

3.
 

3.1 Da die anrechenbaren Aufwendungen nach § 221
Abs. 1 StG die Grundstückgewinnsteuer mindern, erfordert ihre erfolgreiche
Geltendmachung in formell-rechtlicher Hinsicht, dass die hierfür
beweisbelasteten Steuerpflichtigen kraft ihrer Mitwirkungspflicht die zugrunde
liegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang nachweisen. Diesen Nachweis
haben sie durch eine substanziierte Sachdarstellung anzutreten. Als substanziiert
gilt eine Sachdarstellung, welche hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle
Tatsachenbehauptungen enthält, die ohne weitere Untersuchung, aber unter
Vorbehalt der Beweiserhebung – die rechtliche Würdigung der geltend gemachten
Steuerminderung erlaubt (vgl. Richner et al., § 221 StG N. 16; vgl.
VGr, 1. April 2020, SB.2019.00100, E. 4.1.2).

3.2 In Bezug auf die Untersuchungsbefugnisse der
Behörden und die Mitwirkungspflichten der betroffenen Steuerpflichtigen im
Allgemeinen ergibt sich Folgendes (vgl. BGr, 14. April 2021, 2C_913/2020,
E. 2.5.1): Die Bestimmungen über die Staatssteuern gelten sinngemäss auch
für die Grundsteuern (vgl. § 206 StG). Die Steuerbehörden stellen zusammen
mit dem Steuerpflichtigen die für eine vollständige und richtige Besteuerung
massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse fest (§ 132 Abs. 1
StG). Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige
Einschätzung zu ermöglichen (§ 135 Abs. 1 StG; vgl. auch Art. 42
Abs. 1 des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 [StHG]).
Er muss auf Verlangen der Steuerbehörde insbesondere mündlich oder schriftlich
Auskunft erteilen und Geschäftsbücher, Belege und weitere Bescheinigungen sowie
Urkunden über den Geschäftsverkehr vorlegen (§ 135 Abs. 2 StG; vgl.
auch Art. 42 Abs. 2 StHG). Gegenüber dem Steuerpflichtigen sind
Personen, die mit ihm Geschäfte tätigen oder getätigt haben, zur Ausstellung
schriftlicher Bescheinigungen über die beiderseitigen Ansprüche und Leistungen
verpflichtet (§ 136 Abs. 1 lit. h StG; vgl. auch Art. 43
Abs. 1 StHG).

Aufgrund der
Verantwortung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Steuererklärung verlangt
das Bundesgericht vom Steuerpflichtigen, dass er auf eine Unsicherheit
hinweist, wenn er sich über die steuerrechtliche Bedeutung einer Tatsache im
Unklaren ist; er darf diese nicht einfach verschweigen (BGr, 5. Dezember
2024, 9C_42/2024, E. 5.2.2 m. w. H.). Demgegenüber muss sich die
Steuerbehörde zwar nicht auf die Richtigkeit der Steuererklärung oder anderer
Angaben des Steuerpflichtigen verlassen, darf dies aber grundsätzlich tun. Auch
braucht sie den Sachverhalt nicht nach allen Richtungen auszuleuchten. Eine
Pflicht zu ergänzender Untersuchung besteht für die Steuerbehörden nur dann, wenn
die Steuererklärung Fehler enthält, die klar ersichtlich bzw. offensichtlich
sind. Nur solche augenfälligen Mängel begründen eine Verletzung der
behördlichen Untersuchungspflicht. Dagegen wird die behördliche
Untersuchungspflicht so lange nicht verletzt, als eine Unstimmigkeit aus den
Angaben des Steuerpflichtigen in der Steuererklärung nicht ohne Weiteres ersichtlich
ist oder wenn die Behörde wohl hätte Verdacht schöpfen können, ohne dass das
aber zwingend gewesen wäre (BGr, 5. Dezember 2024, 9C_42/2024,
E. 5.2.3 m. w. H.).

3.3 Bei Umbauten bestehender Gebäude können
wertvermehrende und werterhaltende Aufwendungen naturgemäss nicht immer scharf
auseinandergehalten werden; ihre Anteile lassen sich aus diesem Grund nur
schätzen. Dabei obliegt es der steuerpflichtigen Person, die notwendigen
Schätzungsgrundlagen zu beschaffen. Hierzu sind genaue Angaben über die
ausgeführten Arbeiten, Lieferungen und Leistungen und den Zustand sowie die
Ausstattung des Objektes vor und nach dem Umbau nötig. Weil aus der
Steuererklärung und den allenfalls beigelegten Rechnungsbelegen solche Angaben
regelmässig nicht oder nicht mit genügender Klarheit hervorgehen, obliegt es grundsätzlich
der mit der Untersuchung und Verfahrensleitung betrauten Steuerbehörde, von der
steuerpflichtigen Person eine detaillierte Sachdarstellung über die im
Einzelnen erbrachten Leistungen und erfolgten Lieferungen sowie über den
Zustand und die Ausstattung der Liegenschaft vor bzw. nach dem Umbau zu
verlangen und – wenn Zweifel an der Sachverhaltsdarstellung bestehen –
weitergehende Beweismittel zur Überprüfung des behaupteten Sachverhalts (z. B. Pläne, Fotos, Rechnungen, Augenscheine,
Expertisen, Zeugenbefragungen usw.) ins Auge zu fassen (Martin Zweifel/Silvia Hunziker/Olivier
Margraf/Stefan Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich
2021, § 10 N. 157).

Die Pflichtigen wurden
denn auch von der Steuerbehörde mit Einschätzungsvorschlag vom 6. September
2018 aufgefordert, genaue Angaben über den Zustand und die Ausrüstung des
Objekts vor und nach dem Umbau einzureichen. Sie lassen in der Steuerklärung
ausführen, sie seien mehrheitlich im Baubereich tätige Handwerker und
Dienstleister gewesen, welche im Kanton Zürich standardmässig im Zustand
vernachlässigte Liegenschaften erworben hätten, um sich so Aufträge zu
verschaffen und ein Portfolio von Anlageliegenschaften aufzubauen. Sie mussten
daher selber genaue persönliche Kenntnisse über den Zustand der
streitbetroffenen Liegenschaft vor und nach den Renovationsarbeiten gehabt
haben. Den sodann rechtskundig vertretenen Pflichtigen wäre es daher ohne
Weiteres zumutbar gewesen, eine detaillierte Sachdarstellung über den Zustand
und die Ausstattung der Liegenschaft vor bzw. nach den Umbauten vorzulegen und
allfällige Beweismittel hierzu zumindest zu offerieren.

3.4 Es ist
daher zu prüfen, ob die Pflichtigen rechtsgenügend
nachgewiesen haben, dass die von ihnen geltend gemachten Anlagekosten von
Fr. … wertvermehrender Natur waren.

3.4.1
Die Vorinstanz hält fest, die Pflichtigen hätten keine substanziierte Darlegung der wertvermehrenden
Aufwendungen gemacht. So sei weder das Alter des Gebäudes genannt worden, noch
dessen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs detailliert geschildert worden. Während
sich das Alter des Gebäudes tatsächlich noch leicht den Akten entnehmen lässt –
so wird dessen Baujahr mit dem Jahr 1958 angegeben –, ist der Zustand des
Gebäudes vor der Sanierung in den Jahren 2004 und 2005 durch die Pflichtigen nicht
dokumentiert worden. Sie legten zwar unter Einreichung der Rechnungsbelege dar,
welche Art von Arbeiten in den Jahren 2004 bis Mitte 2005 vorgenommen worden
waren, und sie qualifizierten diese Arbeiten selber auch nahezu vollumfänglich
als wertvermehrend. Den Rechnungsbelegen lässt sich aber nicht entnehmen, ob
die vorgenommenen Arbeiten zu der von den Pflichtigen zu belegenden dauernden
Wertsteigerung des Gebäudes geführt haben. So ist insbesondere bei den geltend
gemachten Rohbaukosten, den Kosten für Elektro- und Sanitärinstallationen, aber
auch für Heizungs-, Maler-, Schreiner- und Gipserarbeiten unklar, ob und
allenfalls in welcher Höhe ein wertvermehrender Anteil enthalten ist und
welcher Anteil nachzuholender Unterhalt darstellt.

3.4.2
Die Kosten des Ausbaus des
Dachstocks im Jahre 2012 werden mit Fr. … von den Pflichtigen
vollumfänglich als wertvermehrend eingestuft. Hierzu wurden aber nur pauschale
Abrechnungen der Generalunternehmung eingereicht. Daraus ist nicht ersichtlich,
welche baulichen Massnahmen überhaupt vorgenommen wurden. Der Ausbau des
Dachstocks beschränkte sich offenbar auch auf den Innenausbau, denn eine
Aufstockung wurde nicht geltend gemacht. Dass mit dem Ausbau neue Wohnflächen
geschaffen wurden, machen die Pflichtigen ebenfalls nicht geltend. Aus den
Titeln der eingereichten Unterlagen ist einzig ersichtlich, dass offenbar auch
energetische Massnahmen vorgenommen wurden. Es ist daher auch hier unklar,
inwiefern und allenfalls in welchem Umfang durch den Ausbau des Dachstocks bleibende
Mehrwerte geschaffen wurden.

4.
 

Die Pflichtigen berufen sich sodann auf die sogenannte
Dumont-Praxis, welche beim Bund und in zahlreichen Kantonen während Jahrzehnten
angewandt wurde. Danach waren Kosten, die ein Steuerpflichtiger zur
Instandstellung einer neu erworbenen, vom bisherigen Eigentümer
vernachlässigten Liegenschaft kurz nach Anschaffung – in der Regel während der
ersten fünf Jahre – aufgewendet hatte, nicht bei der Einkommenssteuer
abziehbar. Im Kanton Zürich galt die Dumont-Praxis ab Mitte 2005 bis Ende 2010
(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N. 154).

4.1 Die
Dumont-Praxis kam aber nur zur
Anwendung, insoweit das erworbene Grundstück durch den Veräusserer im Unterhalt
vernachlässigt worden war. Die Pflichtigen haben unter Berufung auf die
Dumont-Praxis demnach die Vernachlässigung der Liegenschaft nachzuweisen
(Richner et al., § 30 StG N. 82). Von einer vernachlässigten Liegenschaft ist auszugehen, wenn
deren mangelhafte Pflege und Instandstellung zu Schäden an der Bausubstanz
geführt hat, sodass ein dauerhafter Wertverlust droht oder ein
Sicherheitsrisiko besteht. Indizien hierfür sind das Alter der Liegenschaft,
die Höhe des Renovationsaufwands im Verhältnis zum Kaufpreis, die Art und der
Umfang der durchgeführten Arbeiten, eine deutliche Erhöhung des Mietzinses oder
ein deutlich erhöhter allfälliger Veräusserungserlös kurz nach dem Erwerb und den
Renovationsarbeiten (vgl. z. B. BGr, 11. Juli 2017, 2C_871/2016, E. 2.1.2 m. w. H.).

4.2 Die
Pflichtigen bringen lediglich vor,
die Liegenschaft sei vernachlässigt gewesen. Eine substanziierte
Sachdarstellung unter Beilage von Belegen für die angebliche Vernachlässigung
wird von ihnen jedoch nicht erbracht. Die Vorinstanz erachtet es dabei nicht
als ausgeschlossen, dass aufgrund der erwerbsnahen Investitionen von rund Fr. …
im Vergleich zum Erwerbspreis der Liegenschaft von Fr. … eine
Vernachlässigung vorgelegen haben könnte. Das Verhältnis zwischen Erwerbspreis
und erwerbsnahen Investitionen kann denn auch lediglich auf einen sehr hohen
Unterhaltsbedarf hinweisen. Ob Schäden an der Bausubstanz vorlagen, welche
derart waren, dass ein dauerhafter Wertverlust drohte, lässt sich den Akten
nicht entnehmen. Es wäre den Pflichtigen schliesslich unbenommen gewesen, weitere
Indizien für die geltend gemachte Vernachlässigung beizubringen, wie
beispielsweise die Mieteinnahmen nach den Renovationsarbeiten im Verhältnis zu
denjenigen im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft.

4.3 Selbst wenn eine Vernachlässigung vorgelegen
hätte, wären die Pflichtigen immer noch dafür beweisbelastet, dass die L AG
die Kosten für die fraglichen Sanierungskosten nicht bei der Gewinnsteuer
abziehen konnte bzw. nicht abgezogen hat (Richner et al., § 30 StG N. 82).
Sie erbringen auch hierfür keinen Nachweis, obschon sie zwecks Deklaration der
Grundstückgewinnsteuern aufgrund von Ziff. 8.3 des Aktienkaufvertrags vom
25. September 2014 jederzeitigen und vollumfänglichen Zugang zu allen
erforderlichen Unterlagen und Informationen der L AG haben. Da die Pflichtigen
somit weder die geltend gemachte Vernachlässigung der Liegenschaft noch die
bisherige Nichtberücksichtigung der Sanierungskosten bei der Gewinnsteuer der L AG
belegt haben, geht auch ihre Berufung auf die Dumont-Praxis ins Leere.

5.
 

Die L AG hat gemäss den Pflichtigen die
Investitionen direkt der Erfolgsrechnung belastet, was eine verdeckte
Abschreibung derselben zur Folge hatte. Die Pflichtigen machen dabei geltend,
dass kein doppelter Abzug der Investitionen möglich sei, da im Falle des
Verkaufs der streitbetroffenen Liegenschaft durch die L AG nachträglich
eine Besteuerung bei deren Gewinnsteuern erfolgen würde.

5.1 Diese
Auffassung wird durch eine neuere
Lehrmeinung gestützt: Wenn wertvermehrende Aufwendungen bei der Gewinnsteuer
ganz oder teilweise dem Aufwand belastet werden, so werden dadurch verdeckte
Sofortabschreibungen vorgenommen, weil wertvermehrende Aufwendungen
richtigerweise aktiviert und dann abgeschrieben werden müssten. Werden
derartige (Sofort-)Abschreibungen nicht entdeckt und in der Steuerbilanz
aufgerechnet, werden sie bei der Veräusserung des Grundstücks im Rahmen der
wiedereingebrachten Abschreibungen ohnehin nachträglich besteuert, weshalb sie
bei der Grundstückgewinnsteuer gleichwohl angerechnet werden können
(Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, § 10 N. 153a).

5.2 Die
Pflichtigen konnten aber nach dem bereits Gesagten nicht nachweisen, dass ihre
Investitionen in die streitbetroffene Liegenschaft wertvermehrender Natur
waren. Da somit von reinem (aufgestauten) Unterhalt auszugehen ist, kann eine
doppelte Nichtanrechnung der Investitionen von vornherein nicht stattfinden.

6.
 

Die Pflichtigen machen schliesslich Baukreditzinsen in der
Höhe von Fr. … als wertvermehrende Investitionen geltend. Sie halten
dafür, dass für den Umbau eine Erhöhung der auf der streitbetroffenen
Liegenschaft lastenden Hypothek im Umfang von Fr. … erforderlich gewesen
sei, und berechnen darauf einen hypothetischen Zinssatz. Während die Erhöhung
der Hypothek zumindest aus der Finanzbuchhaltung ersichtlich ist, fehlt für den
Nachweis von tatsächlich bezahlten Baukreditzinsen und den Umfang der
Fremdfinanzierung jeglicher Beleg. Wie bereits oben dargelegt (E. 3
hiervor), haben die Pflichtigen steuermindernde Aufwendungen nachzuweisen. Für
einen Nachweis kann dabei die von den Pflichtigen vorgenommene hypothetische
Berechnung aufgrund des Zinssatzes für variable Ersthypotheken nicht genügen.
Aufgrund des umfangreichen Immobilienbesitzes der L AG ist zudem nicht
auszuschliessen, dass deutlich günstigere Zinsbedingungen mit den
Hypothekargläubigern ausgehandelt werden konnten. Die geltend gemachten
Baukreditzinsen können daher mangels Nachweises nicht zum Abzug zugelassen
werden.

7.
 

Die Beschwerde ist daher
abzuweisen.

8.
 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten
den Pflichtigen unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 213 und
§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG) und eine
Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (§ 213, § 153 Abs. 4
und § 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).

 

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  11'000.--;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.        70.--      Zustellkosten,

Fr.  11'070.--      Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung für
den gesamten Betrag auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.    Mitteilung
an:

a)    die Parteien;

b)    das Steuerrekursgericht;

c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d)    die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts;

e)    die Eidgenössische Steuerverwaltung.