# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 558b95cd-3989-5835-a723-ecb8738a9d07
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-06-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.06.2014 III 2014 4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2014-4_2014-06-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer I

III 2014 4

Entscheid vom 25. Juni 2014 

Besetzung Dr.iur. Josef Hensler, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis und Monica Huber-Landolt, Richterinnen
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küss-
nacht,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. C.________,
Beschwerdeführer im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung)

2

Sachverhalt:

A. A.________ ist Eigentümer der sich in der Industriezone befindenden Lie-
genschaft KTN D.________, E.________ in Küssnacht (Bf-act. 4f.). Am 14. 
September 2012 ersuchten A.________ und sein Mieter, C.________, den Be-
zirksrat Küssnacht um Erteilung der Bewilligung für die bereits erfolgte Umnut-
zung des bestehenden Büroraumes auf dem Grundstück KTN D.________ in 
Küssnacht in eine 1-Zimmer-Wohnung (Vi-act. I.-01/B7 = Bf-act. 7). 

B. Nach Durchführung eines Augenscheines in Anwesenheit von A.________ 
und C.________ vom 12. Oktober 2012 teilte die Baukommission Küssnacht 
A.________ am 10. Dezember 2012 mit, die Umnutzung des Büroraumes in eine 
1-Zimmerwohnung könne nicht bewilligt werden und gewährte ihm das rechtliche 
Gehör (Vi-act. I.-01/B9 = Bf-act. 9). Nach weiteren Stellungnahmen von 
A.________ und der Baukommission Küssnacht sowie einer persönlichen Be-
sprechung am 16. April 2013 (vgl. Vi-act. I.-01/B10ff. =  Bf-act. 10ff.) erliess der 
Bezirksrat Küssnacht auf Verlangen von A.________ hin am 29. Mai 2013 den 
Beschluss Nr. 222 (Vi-act. I.-01/B14 = Bf-act. 14):

1. A.________ wird die Bewilligung für die bereits erfolgte Umnutzung des 
Büroraums in eine 1-Zimmer-Wohnung auf dem Grundstück KTN 
D.________, E.________ in Küssnacht nicht erteilt.

2. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes (Nutzung des 
Wohnraums als Büroraum, Meldung über neue Wohnadresse beim 
Einwohneramt) hat innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt dieses Entscheids 
zu erfolgen.

3. Kommt der Beschlussempfänger der Aufforderung gemäss Ziffer 2 nicht 
oder nicht fristgerecht nach
- wird diesem in Anwendung von § 78 Abs. 5 der Verordnung über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRPV; SRSZ 234.110) für jeden Tag der 
Nichterfüllung eine Ordnungsbusse von Fr. 300.-- angedroht.

- erfolgt die Ersatzvornahme durch den Bezirk Küssnacht auf Kosten des 
Verfügungsempfängers.

4. Die Gebühren für die Gesuchsbehandlung im Gesamtbetrag von Fr. 814.- 
sind gemäss der Rechnung im Anhang zu begleichen.

(5./6. Rechtsmittelbelehrung/Zustellung)

C. Gegen diesen Beschluss erhoben A.________ und C.________ am 21. 
Juni 2013 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde und beantrag-
ten, es sei darauf zu verzichten, Art. 82f. des Baureglements Küssnacht (BaurR) 
neu so zu interpretieren, dass keine Wohnbauten in der Zone Industrie und Ge-
werbe bewilligt werden dürften (Vi-act. I.-02 = Bf-act. 15). Die Verfügung Nr. 222 

3

des Bezirksrats Küssnacht sei aufzuheben und gestützt auf Art. 82f. und 119 
BauR sei das Gesuch vom 14. September 2012 zu bewilligen.

D. Mit Beschwerdeentscheid vom 26. November 2013 entschied der 
Regierungsrat was folgt (RRB Nr. 1113/2013 = Bf-act. 2):

1. Die Beschwerde wird abgewiesen und es wird festgestellt, dass für den 
Büroraum des Gebäudes F.________ auf Grundstück KTN D.________ ein 
vollständiges Nutzungsverbot für Wohnraum gilt. Er darf ausschliesslich als 
Büroraum benutzt werden.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1000.-- 
werden den Beschwerdeführern je zur Hälfte (Fr. 500.--) auferlegt und mit 
deren Kostenvorschuss (Fr. 1000.--) verrechnet.

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen seit der Zustellung 
Beschwerde beim kantonalen Verwaltungsgericht, Postfach 2266, 6431 
Schwyz, erhoben werden.

5. (Zustellung)

E. Am 23. Dezember 2013 lässt A.________ fristgerecht gegen den ihm am 4. 
Dezember 2013 zugestellten RRB Nr. 1113/2013 beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Schwyz Beschwerde einreichen, mit folgenden Anträgen: 

1. Der Entscheid Nr. 1113 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 26. 
November 2013 sei aufzuheben.

2. Das Gesuch des Beschwerdeführers vom 14. September 2012 sei gestützt 
auf § 76 Abs. 6 PBG und Art. 119 Abs. 3 BauR zu bewilligen.

3. Eventualiter sei die nachträgliche Baubewilligung gestützt auf Art. 83 BauR 
zu erteilen.

4. Subeventualiter sei die Ausnahmebewilligung gestützt auf § 73 PBG zu 
erteilen. 

5. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen.

6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates.

F. Das instruierende Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung 
vom 16. Januar 2014 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Der 
Bezirksrat Küssnacht schliesst in seiner Stellungnahme vom 27. Februar 2014 
auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen. C.________ (nachstehend Mieter) lässt sich nicht ver-
nehmen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

4

1.1 Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 
700) vom 22. Juni 1979 dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher 
Bewilligung errichtet oder geändert werden (vgl. auch § 75 Abs. 1 des kantonalen 
Planungs- und Baugesetzes [PBG; SZRS 400.100] vom 14. Mai 1987). Bauten 
und Anlagen werden namentlich dann geändert, wenn sie äusserlich umgestaltet, 
erweitert, erheblich umgebaut oder einer neuen, baupolizeilich bedeutsamen 
Zweckbestimmung zugeführt werden (§ 75 Abs. 2 PBG). Eine Nutzungsänderung 
liegt vor, wenn eine Baute oder Anlage einem neuen (anderen) Zweck zugeführt 
wird, selbst wenn die äussere Gestaltung nicht verändert wird. Zwar ist nicht jede 
Zweckänderung planungsrechtlich von Belang. Zweckänderungen fallen aus der 
Sicht des Bundesrechts jedoch dann unter die Baubewilligungspflicht, wenn sie 
geeignet sind, örtlich fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu 
bewirken. Dabei ist es unerheblich, ob mit der Zweckänderung bauliche 
Massnahmen verbunden sind, oder nicht. Eine ohne bauliche Vorkehren 
auskommende Zweckänderung ist nur dann von der Baubewilligungspflicht 
ausgenommen, wenn auch der neue Verwendungszweck der in der fraglichen 
Zone zuzulassenden Nutzung entspricht oder sich die Änderung hinsichtlich ihrer 
Auswirkungen auf Umwelt und Planung als ausgesprochen geringfügig erweist. 
Die Praxis bejaht die Baubewilligungspflicht, für eine Nutzungsänderung, wenn 
die bestehenden Zonenvorschriften tangiert sind (vgl. Waldmann/Hänni, 
Raumplanungsgesetz, 2006, Rz. 17 zu Art. 22; Andreas Baumann in: 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz. 17 zu § 59 
BauG/AG; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3. 
Aufl., Bd. 1, 2007, Art. 1 Rz. 20; Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und 
Baurecht, 5. Aufl., 2011, S. 267f.; EGV-SZ 1999 Nr. 45 Erw. 3.1).

1.2 Ein baurechtserhebliches Verhalten ist formell rechtswidrig, wenn es trotz 
bestehender Bewilligungspflicht nicht vollumfänglich durch eine formell 
einwandfreie Bewilligung gedeckt ist (VGE III 2012 42 vom 24.7.2012 Erw. 1.1 
mit Hinweisen). Wurde eine baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen 
vorgenommen, ohne dass vorgängig eine Bewilligung eingeholt worden ist, so 
erwächst der Bewilligungsbehörde als unmittelbare verwaltungsrechtliche Folge 
formell rechtswidriger Bautätigkeit die Pflicht, von Amtes wegen ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen (EGV-SZ 1999 Nr. 45 
Erw. 4.1). Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist zu prüfen, ob die 
formelle Widerrechtlichkeit durch die Erteilung einer nachträglichen 
Baubewilligung beseitigt werden kann (EGV-SZ 2008 B 8.1 Erw. 2.1; VGE III 
2013 160 vom 18.12.2013 Erw. 3.1; je mit Hinweisen u.a. auf Urs R. Beeler, Die 
widerrechtliche Baute, Zürich 1984, S. 62f.). 

5

Zum nachträglichen Baubewilligungsverfahren gehört auch die Prüfung einer 
nachträglichen Ausnahmebewilligung. Als nachträgliche Ausnahmegründe 
können grundsätzlich jedoch nur jene Gründe berücksichtigt werden, die auch 
vor der Erstellung der Baute hätten vorgebracht werden können. Wirtschaftliche 
Schwierigkeiten, die der Bauwillige selbst zu vertreten hat, bilden keinen 
nachträglichen Ausnahmegrund (VGE III 2013 160 vom 18.12.2013 Erw. 3.1; III 
2012 42 vom 24.7.2012 Erw. 1.3 je mit Hinweisen u.a. auf Magdalena Ruoss 
Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 140f.).

1.3 Die Kantone dürfen für bestimmte Bauvorhaben ein vereinfachtes 
Verfahren vorsehen (sog. kleine Baubewilligung) sowie Kleinstbauten einer 
blossen Anzeigepflicht unterstellen oder überhaupt von der Bewilligungspflicht 
ausnehmen, sofern sie keine nennenswerten Einflüsse auf Raum, Erschliessung 
und Umwelt bewirken (vgl. Urteil des BGer 1C_157/2011 vom 21.7.2011 Erw. 
3.1; EJPD/ BRP, Erläuterungen RPG, N. 7f. zu Art. 22 RPG). 

Das Baubewilligungsverfahren ist in §§ 75-89 PBG geregelt. § 75 PBG normiert 
die Bewilligungspflicht und konkretisiert Art. 22 RPG für das kantonale Recht. 
Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder 
geändert werden. Die Bewilligung wird im Melde-, im vereinfachten oder im 
ordentlichen Verfahren erteilt (§ 75 Abs. 1 PBG). Ohne Baubewilligung dürfen 
nur provisorische Bauten und Anlagen erstellt werden, die während der 
Ausführung von Bauten und Anlagen als Bauinstallation benötigt werden, sowie 
Werkleitungen, die Gegenstand eines Nutzungsplan- oder 
Projektgenehmigungsverfahren waren (§ 75 Abs. 5 PBG). § 75 Abs. 6 PBG 
regelt das Meldeverfahren. Für geringfügige Bauvorhaben genügt die Erfüllung 
der Meldepflicht. Bleibt ein der zuständigen Bewilligungsbehörde gemeldetes 
Bauvorhaben innert 20 Tagen seit Eingang ohne Widerspruch, so gilt es als 
bewilligt (Satz 1). Im Widerspruch ist dem Gesuchsteller mitzuteilen, ob das 
Bauvorhaben materielle Bauvorschriften verletzt oder in welches andere 
Verfahren das Bauvorhaben verwiesen wird (§ 45 Abs. 3 der Vollzugsverordnung 
zum Planungs- und Baugesetz [VVzPBG; SZRS 400.111] vom 2. Dezember 
1997). Nach der Regelung der Zuständigkeit (§ 76 PBG), des Baugesuchs (§ 77 
PBG), der Auflage, Publikation und Baugespann (§ 78 PBG) wird mit § 79 PBG 
das vereinfachte Verfahren normiert. Die Bewilligungsbehörde bewilligt kleinere 
Bauvorhaben oder Änderungen bewilligter Bauvorhaben ohne Auflage und 
Publikation, wenn das schriftliche Einverständnis der direkten Anstösser und der 
zuständigen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks vorliegt (§ 79 
Abs. 1 Satz 1 PBG).

6

Im Baureglement des Bezirks Küssnacht (BauR) vom 1. November 2006 wird in 
Art. 118 Abs. 2 darauf hingewiesen, dass die Baubewilligung im ordentlichen 
oder vereinfachten Verfahren erteilt wird, und dass für geringfügige Bauvorhaben 
die Meldepflicht genügt. 

2.1 Gemäss Art. 83 Abs. 1 BauR ist die Industriezone für industrielle und ge-
werbliche Betriebe bestimmt. Wohnungen oder Unterkünfte für standortgebunde-
nes, betriebsnotwendiges Personal sind zulässig.

Die Umnutzung des bestehenden Büroraumes in eine 1-Zimmer-Wohnung auf 
dem sich in der Industriezone befindenden Grundstück KTN D.________ in 
Küssnacht erfolgte gemäss den Ausführungen in der Verwaltungsbeschwerde 
vom 21. Juni 2013, ohne dass vorgängig um eine entsprechende Bewilligung er-
sucht wurde, bereits im Jahre 1999 (vgl. Vi-act. I.-02 S. 5). Laut dem 
Niederlassungsausweis/Schriftenempfangsschein vom 12. Juni 2013 meldete 
sich der Mieter am 1. Januar 1999 beim Einwohneramt des Bezirks Küssnacht 
an diesem Standort an (Vi-act. I.-01/B3). Nach einer entsprechenden Aufforde-
rung des Landschreibers des Bezirks Küssnacht vom 6. August 2012 nahm der 
Beschwerdeführer am 9. August 2012 dazu Stellung, dass sich sein Mieter in den 
Büroräumlichkeiten an der E.________ in Küssnacht eingerichtet habe (vgl. Bf-
act. 24; Vi-act. I.-01/B3; Vi-act. I.-02 S. 7) und er stellte am 14. September 2012 
zusammen mit seinem Mieter einen „Antrag zur Umnutzung im Meldeverfahren“ 
(Vi-act. I.-01/B7). In der Folge fand am 12. Oktober 2012 in Anwesenheit des Be-
schwerdeführers und seines Mieters eine Besichtigung durch den Bausekretär 
des Bezirks Küssnacht statt (vgl. Vi-act. I.-01/B8; Vi-act. II.-02/Aktennotiz vom 12. 
Oktober 2012) und die Baukommission Küssnacht teilte dem Beschwerdeführer 
und seinem Mieter am 10. Dezember 2012 mit, die Umnutzung des Büroraumes 
in eine 1-Zimmerwohnung könne nicht bewilligt werden, wobei sie ihm das recht-
liche Gehör gewährte (Vi-act. I.-01/B9).

2.2 Während der Beschwerdeführer (und wohl auch der Regierungsrat; vgl. Bf-
act. 2 Erw. 3.2.2) feststellt, die Baukommission Küssnacht habe mit ihrer Stel-
lungnahme vom 10. Dezember 2012 (Vi-act. I.-01/B9) die Widerspruchsfrist von 
20 Tagen gemäss § 75 Abs. 6 PBG und Art. 119 Abs. 3 BauR verpasst, hält der 
Bezirksrat Küssnacht dafür, die 20-tägige Frist sei nicht verpasst worden, da der 
Beschwerdeführer und sein Mieter frühzeitig über den anberaumten Augenschein 
vom 12. Oktober 2012 informiert worden seien (Vi-act. II.-02). 

Den Akten ist zu entnehmen, dass der „Antrag zur Umnutzung im 
Meldeverfahren“ des Beschwerdeführers am 15. September 2012 (Samstag) der 
Post übergeben wurde (Vi-act. I.-01/B7) und mithin wohl am folgenden Montag 

7

(17. September 2012) beim Bauamt Küssnacht eingegangen ist. Davon ausge-
hend, dass die 20-tägige Widerspruchsfrist am 18. September 2012 zu laufen 
begann, endete diese am Montag 8. Oktober 2012 (vgl. § 158 des Justizgesetzes 
(JG; SZRS 231.110] vom 18. November 2009). Wann genau, in welcher Form 
und mit welchem Inhalt (vgl. dazu Erw. 1.3 hiervor) die Baukommission Küss-
nacht den Beschwerdeführer und seinen Mieter über die am 12. Oktober 2012 
anberaumte Besichtigung durch den Bausekretär informiert haben, ergibt sich 
weder aus den Akten noch wird dies vom Bezirksrat Küssnacht dargelegt. Bei 
dieser Aktenlage sowie aufgrund des aufgezeigten zeitlichen Ablaufs ist eine 
rechtzeitige Widerspruchserhebung gemäss § 75 Abs. 6 PBG resp. Art. 119 Abs. 
3 BauR nicht ausgewiesen. Dies ist indessen vorliegend auch nicht entschei-
dend, wie nachfolgend dargelegt wird.

3. Gemäss Art. 83 Abs. 1 BauR sind Wohnungen oder Unterkünfte in der 
Industriezone nur für standortgebundenes, betriebsnotwendiges Personal zuläs-
sig. Bei der nachgesuchten Nutzungsänderung eines bestehenden Büroraumes 
auf einer in der Industriezone situierten Liegenschaft in eine Wohnung kann die 
Zonenkonformität der anbegehrten neuen Nutzungsart in dieser Zone nicht zum 
Vornherein feststehen. Vielmehr erfordert diese Ausgangslage eine konkrete und 
vertiefte Prüfung der Standortgebundenheit des betriebsnotwendigen Personals, 
von welchem die Wohnung genutzt werden soll. Sodann tangieren Nutzungsän-
derungen aufgrund ihrer raumplanungsrechtlichen Auswirkungen auch öffentliche 
Interessen (vgl. Erw. 1.1 hiervor). Unbehelflich ist der Hinweis auf Art. 119 Abs. 1 
BauR, zumal kommunales Recht die kantonalen Vorschriften nicht zu relativieren 
vermag.

Aus diesen Gründen kann der Beschwerdeführer nicht damit gehört werden, die 
ersuchte Nutzungsänderung sei unbedeutend und berühre offensichtlich keine 
öffentlichen oder privaten Interessen, auch wenn diese Änderung nicht mit 
baulichen Massnahmen verbunden ist. Zutreffend ist auch, dass dem 
Beschwerdeführer keine Kompetenz zukommt, darüber zu bestimmen, welches 
Baubewilligungsverfahren zur Anwendung kommt. Die nicht fristgerechte Wider-
spruchserhebung gegen eine Meldung im Sinne von § 75 Abs. 6 PBG resp. Art. 
119 Abs. 2 und 3 BauR kann daher nur dann die Bewilligung des gemeldeten 
Bauvorhabens resp. der gemeldeten Nutzungsänderung zur Folge haben, wenn 
die Voraussetzungen für das Meldeverfahren tatsächlich gegeben sind (vgl. § 75 
Abs. 6 PBG und Art. 119 Abs. 1 BauR), ansonsten könnten auf diesem Weg - 
unbeachtlich des Öffentlichkeitsprinzips - jegliche Bauvorhaben stillschweigend 
bewilligt werden, selbst solche die offensichtlich dem ordentlichen 
Baubewilligungsverfahren unterliegen. 

8

Nachdem mit den vorstehenden Erwägungen feststeht, dass die vom Beschwer-
deführer ersuchte Nutzungsänderung nicht im Meldeverfahren bewilligt werden 
konnte, hat der Umstand, dass es der Bezirksrat Küssnacht unterlassen hat, im 
Sinne von § 75 Abs. 6 PBG resp. Art. 119 Abs. 3 BauR fristgerecht Widerspruch 
zu erheben, nicht die stillschweigende Bewilligung der gemeldeten 
Nutzungsänderung zu Folge.

4.1 Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG ist Voraussetzung einer Baubewilligung, 
dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Das 
Vorhaben muss mit anderen Worten zonenkonform sein. Massgeblich für die Be-
urteilung der Zonenkonformität sind die für den jeweiligen Zonentyp geltenden 
kantonalen und kommunalen Vorschriften (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., Rz. 20 
zu Art. 22; Urteil des BGer 1C_538/2011 vom 25.6.2012 Erw. 2.1 mit Hinweisen). 
Die Liegenschaft KTN D.________ in Küssnacht, auf der C.________ als Allein-
unternehmer ohne Personal eine Kunststoffcarosseriewerkstatt betreibt, befindet 
sich in der Industriezone. Die Industriezone ist für gewerbliche und industrielle 
Bauten bestimmt (Art. 83 Abs. 1 Satz 1 BauR). Es gilt die Lärmempfindlichkeitss-
tufe IV, womit stark störende Betriebe zugelassen sind (Art. 43 der Lärmschutz-
Verordnung [LSV;SR 814.41] vom 15. Dezember 1986 mit folgenden Belas-
tungsgrenzwerten für Strassenverkehrslärm und Industrie- und Gewerbelärm 
[Anhänge 3 und 6 zur LSV]: 65 dB(A)/Tag und 55 dB(A)/Nacht [Planungswert]; 
70 dB(A)/Tag und 60 dB(A)/Nacht [Immissionsgrenzwert]; Art. 20 und 83 Abs. 1 
BauR i.V.m. Zonenplan Siedlung Fänn). Diese nutzungsplanerischen Vorgaben 
weisen klar aus, dass in der Industriezone das Wohnen grundsätzlich verboten 
ist (vgl. EGV-SZ 2008 B.8.6 Erw. 2.2f.). Zulässig sind gemäss Art. 83 Abs. 1 Satz 
2 BauR Wohnungen oder Unterkünfte für standortgebundenes, betriebsnotwen-
diges Personal.

Im angefochtenen Entscheid legt der Regierungsrat unter Hinweis auf seine pub-
lizierte Rechtsprechung (EGV-SZ 2002, C.2.3, S. 180ff.) zutreffend dar, dass we-
der das Bundesrecht, noch das kantonale Recht Bestimmungen enthalten, 
welche die zulässige Nutzung von Industrie- und Gewerbezonen näher 
umschreiben, weshalb diesbezüglich den Gemeinden eine erhebliche 
Entscheidungsfreiheit zukommt (Bf-act. 2, S. 5 Erw. 4.1f.; vgl. VGE III 2010 40 
vom 13.2.2013 Erw. 2.1 mit Hinweisen). Beizupflichten ist auch den 
Ausführungen des Regierungsrates in den Erw. 4.3f. des angefochtenen 
Entscheides zum Zweck der Industriezonen (wonach es hauptsächlich darum 
geht, einerseits Wohnzonen vor Immissionen zu schützen und anderseits der 
Industrie eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei intensiver baulicher 
Ausnutzung zu gewährleisten), zur Anwendung eines strengen Massstabes bei 

9

der Prüfung der Zulässigkeit von Wohnungen in Gewerbe-/ Industriezonen, sowie 
zur Auslegung des Begriffes von betriebsnotwendigen Wohnungen für 
bestimmtes Betriebspersonal wie beispielsweise Hauswarte, Nachtwächter etc.. 
Es kann auf die entsprechenden Ausführungen des Regierungsrates verwiesen 
werden (vgl. auch VGE III 2007 144 vom 30.10.2007 Erw. 2.2; EGV-SZ 2008 
B.8.6 Erw. 2.3). Massgebend für die Beurteilung, ob die angestrebte 
Wohnnutzung des bestehenden Büroraumes zonenkonform ist, ist demnach 
vorliegend, ob eine dauernde Anwesenheit des Betriebsinhabers am Standort 
der Kunststoffcarosseriewerkstatt aus betrieblichen Gründen notwendig ist. 

4.2 Der Feststellung des Regierungsrates, dass der Betriebsvorgang des in der 
Regel bis zu 24 Stunden dauernden Aushärtens der Kunststoffteile keine 
dauernde Anwesenheit und Überwachung bedingen, vermag der 
Beschwerdeführer nichts Substantielles entgegenzuhalten. Es erscheint für den 
Normalfall durchaus planbar, die Laminierungen der verwendeten 
Kunststoffgewebe so zu terminieren, dass der Aushärtungsvorgang - welcher 
sich um ein paar Stunden beschleunigen oder auch verzögern lässt (vgl. Bf-act. 
8) - zu einem Zeitpunkt beendet ist, der eine Weiterverarbeitung zur üblichen 
Arbeitszeit ermöglicht. Weder der Umstand, dass Kunststoffteile nach dem 
Aushärten innert nützlicher Frist weiterverarbeitet werden müssen, noch die 
entsprechenden Arbeitsschritte als solche, wie das Spachteln, Schleifen und 
Austrocknen(lassen) der Kunststoffteile bedingen nicht in erkennbarer Weise 
eine dauernde Anwesenheit des Betriebsinhabers. Daran ändert auch nichts, 
dass das Kerngeschäft des Mieters das Reparieren von Fahrzeugen ist. Es ist 
nicht einsehbar, weswegen sich die einzelnen Arbeitsschritte bei Reparaturen 
nicht koordinieren lassen sollten. Sofern spezifische Eilaufträge unter Zeitdruck 
erledigt werden müssen und insofern flexible Einsätze verlangen, dass einzelne 
Arbeitsschritte auch ausserhalb der üblichen Arbeitszeiten erledigt werden müs-
sen, ist eine kurze Distanz zwischen Wohn- und Arbeitsort zweifellos vorteilhaft. 
Auch daraus lässt sich indes nicht ableiten, dass zur Funktionsfähigkeit des 
Betriebs des Mieters eine dauernde Einsatzbereitschaft und Anwesenheit im 
Betrieb erforderlich ist. 

Soweit der Mieter mit seinem ausgebildeten Schäferhund auf dem Gelände der 
Liegenschaft KTN D.________ in Küssnacht herumläuft, erscheint diese Präsenz 
durchaus dazu geeignet, das Sicherheitsempfinden des Beschwerdeführers und 
weiterer Anstösser zu erhöhen. Indessen ist nicht erkennbar, dass ein regelmäs-
siger Sicherheitsdienst für die Kunststoffcarosseriewerkstatt betriebsnotwendig 
ist. Ebenfalls keine betriebsnotwendigen Gründe können darin erkannt werden, 
dass der Beschwerdeführer auf die Mietzinseinnahmen angewiesen ist und dass 

10

eine Wohnsitznahme ausserhalb der Werkstatt zwangsläufig mit einem Arbeits-
weg verbunden ist. Es handelt sich bei diesen Vorbringen vielmehr um 
allgemeine Gründe, welche sich immer wieder anführen liessen.

Anzufügen ist, dass der Mieter gemäss den Ausführungen in der 
Verwaltungsbeschwerde vom 21. Juni 2013 wegen nachlassenden Erfolgen und 
unglücklichen Lebensumständen u.a. auf günstigen Wohnraum angewiesen war 
und sich gezwungen sah, seine bisherige „Reguläre Wohnung von Auswärts“ 
aufzugeben und von da an in seinem Büroraum wohnte (vgl. Vi-act. I.-02 S. 7). 
Aus diesen Angaben ergibt sich klar, dass der Mieter nicht aus betrieblicher 
Notwendigkeit in den Büroraum seines Unternehmens eingezogen ist, sondern 
aus finanziellen Gründen und den Lebensumständen. 

Zusammenfassend erweist sich die Feststellung des Regierungsrates, dass für 
betriebsnotwendiges Personal keine standortgebundene Wohnung notwendig ist, 
als zutreffend. Die weiteren Vorbringen des Beschwerdeführers dazu, sowie 
auch das bisherige, „freiwillige“ Wohnen des Mieters in den besagten Büroräum-
lichkeiten oder dessen lange Arbeitstage und Einsätze am Wochenende vermö-
gen daran nichts zu ändern. 

4.3 Überdies ist festzustellen, dass sich gemäss den Schreiben der Einwohner-
kontrolle des Bezirks Küssnacht vom 23. Juli 2012 sowie des Landschreibers des 
Bezirks Küssnacht vom 6. August 2012 im vorliegend fraglichen Industriegebäu-
de neben diversen bewilligten Werkstätten, Garagen, Arbeits- und Lagerräum-
lichkeiten sowie einem Vereinslokal im 2. Obergeschoss bereits eine vermietete 
Abwartswohnung befindet (Bf-act. 24f.). Diese Feststellung wurde vom Be-
schwerdeführer weder in seiner Stellungnahme vom 9. August 2012 dazu (Bf-act. 
26), noch im vorinstanzlichen oder im vorliegenden Verfahren jemals bestritten. 

Das Verwaltungsgericht hat in VGE III 2011 48 vom 16. Juni 2011 Erw. 5.2 dem 
Regierungsrat beigepflichtet, dass beim Bestehen verschiedener Gewerbebe-
triebe in einem Gebäude nicht für jeden Betrieb eine Wohnung für den 
Betriebsinhaber oder das für diesen betriebsnotwendige Personal erstellt werden 
könne. Andernfalls könnten zahlreiche Wohnungen in der Gewerbezone erstellt 
und diese damit zweckentfremdet werden. Eine grössere Anzahl von 
Wohnungen in einer Gewerbezone sei der Wohnhygiene abträglich und stehe 
der ungehinderten Entfaltung der Gewerbebetriebe entgegen (EGV-SZ 2002, C 
2.3, Erw. 4.4.2). Aus diesen Gründen sei in restriktiver Auslegung der 
kommunalen Zonenbestimmung für ein Gewerbegebäude grundsätzlich nur eine 
Wohnung zulässig. In VGE III 2011 186 vom 18. Januar 2012 Erw. 3.5.3 hat das 
Verwaltungsgericht sodann festgestellt, dass einer Beschränkung auf nur eine 

11

Wohnung pro Gewerbegebäude auch nicht entgegenstehe, wenn der Wortlaut 
der Baureglementsbestimmung bei einem Gewerbegebäude mit mehreren Ge-
werbebetrieben die Schaffung mehrerer Wohnungen grundsätzlich nicht aussch-
liesse. Auf jeden Fall sei es nicht zu beanstanden, wenn ein "Betrieb" im Sinne 
der Baureglementsbestimmung mit einem Betriebs- bzw. Gewerbegebäude 
gleichgesetzt werde. Dabei sei unerheblich, ob das Gebäude in Stockwerkeigen-
tum aufgeteilt sei oder nicht. Was den Sinn und Zweck der Ausscheidung von 
Gewerbe- und Industriezonen anbelange, falle zudem ins Gewicht, dass Wohn-
raum in diesen Zonen unweigerlich zu einem (starken) Anstieg der Baulandprei-
se führen würde. Dadurch würde die durch die Nutzungsplanung angestrebte 
Ansiedlung von Industrie- und Gewerbebetrieben und damit die Schaffung von 
Arbeitsplätzen gefährdet (mit Hinweis auf VGE III 2008 72 + 74 vom 11.7.2008 [= 
EGV-SZ 2008 B 8.6, nicht publizierte] Erw. 3.2). Mithin gebiete sich eine restrikti-
ve Zulassung von Wohnnutzung in einer Gewerbezone. Für die Kombination von 
Wohnen und Arbeiten seien grundsätzlich die (gemischten) Wohn- und Gewer-
bezonen vorgesehen (vom BGer bestätigt im Urteil 1C_142/2012 vom 
18.12.2012 Erw. 4.3.2ff. [nicht publiziert in: BGE 138 I 484]).

Gestützt auf diese Rechtsprechung - von der abzuweichen auch der Umstand 
keinen Anlass bietet, dass sich die vorliegend fragliche Liegenschaft KTN 
D.________ in der Industriezone befindet - würde der nachgesuchten Nutzungs-
änderung eines Büroraumes in eine 1-Zimmer-Wohnung somit auch die bereits 
bestehende Abwartswohnung im 2. Obergeschoss grundsätzlich entgegenste-
hen.

5.1 Die Bewilligungsbehörde kann für Bauten und Anlagen innerhalb der 
Bauzonen Ausnahmen von den im PBG oder in den Bauvorschriften der 
Gemeinden festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit besondere 
Verhältnisse es rechtfertigen, insbesondere wenn a) sonst eine unzumutbare 
Härte einträte; b) dank der Abweichung wegen der örtlichen Gegebenheiten eine 
bessere Lösung erzielt werden kann; c) Art, Zweckbestimmung oder Dauer des 
Gebäudes eine Abweichung nahelegen oder d) dadurch ein Objekt des Natur- 
und Heimatschutzes besser geschützt werden kann (§ 73 Abs. 1 PBG; Art. 58 
Abs. 1 BauR). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den öffentlichen Interessen 
vereinbar sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen 
(§ 73 Abs. 2PBG).

5.2 Die Ausnahmeregelung stellt im öffentlichen Baurecht ein allgemeines 
Rechtsinstitut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Un-
zweckmässigkeiten zu beseitigen (vgl. Erich Zimmerlin, Kommentar zum Bauge-

12

setz des Kantons Aargau, 1985, § 155 Rz. 6). Derartige Härtefälle können als 
Folge besonderer Umstände auftreten, mit denen die notwendigerweise genera-
lisierenden und schematisierenden Normen nicht gerechnet haben. Die strikte 
Anwendung der Norm in diesen Fällen würde zu einem offensichtlich ungewollten 
Ergebnis führen. Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist 
daher immer, dass solche besonderen Umstände vorliegen. Ob dies im konkre-
ten Fall zutrifft, ist sorgfältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von Ausnah-
mebewilligungen die verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit der 
Verwaltung und der rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde 
(BGE 112 Ib 51 Erw. 5). Der Zweck der Ausnahmebewilligung besteht nicht da-
rin, einem Bauherrn zu einer optimalen Lösung zu verhelfen. Voraussetzung für 
eine Ausnahmebewilligung ist das Vorliegen einer Ausnahmesituation. Rein 
wirtschaftliche Gründe oder Absicht, die beste architektonische Lösung zu er-
reichen oder eine optimale Nutzung des Grundstücks zu erzielen, stellen für sich 
alleine keine eigentliche Ausnahmegründe dar (vgl. Andreas Baumann, a.a.O., 
Rz. 2 zu § 67 BauG/AG). Ob die besonderen Voraussetzungen, welche eine 
Ausnahmebewilligung rechtfertigen, vorliegen, ist eine Rechtsfrage, welche der 
freien Überprüfung des Verwaltungsgerichts unterliegt (vgl. Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 26-31 Rz. 7). Der unbestimmte Rechtsbegriff der 
besonderen Verhältnisse ist mit der Einschränkung "wenn und soweit" verknüpft. 
Es ist somit anhand des konkreten Projektes und allenfalls weiterer Umstände zu 
prüfen, ob eine unzumutbare Härte oder eine Ausnahmesituationsvoraussetzung 
gegeben ist (vgl. EGV-SZ 2010 B.8.10 Erw. 3.1.5, mit Hinweis auf VGE III 2007 
156 vom 30.10.2007 Erw. 4.4 und VGE 1048/97 vom 6.2.1998 Erw. 7 = EGV-SZ 
1998 Nr. 8, Erw. 7; VGE III 2008 100 vom 20.11.2008 Erw. 5.4). 

5.3 Wie bereits vorstehend ausgeführt, ist für den Mieter eine kurze Distanz 
zwischen Wohn- und Arbeitsort wohl vorteilhaft, insbesondere wenn spezifische 
Eilaufträge unter Zeitdruck erledigt werden müssen und insofern flexible Arbeits-
einsätze verlangen werden (vgl. Erw. 4.2 hiervor). Der Wunsch nach einem mög-
lichst kurzen Arbeitsweg vermag indessen keine Ausnahmesituation zu begrün-
den, sondern entspricht einer optimalen Lösung für den Mieter. Es kann vorlie-
gend weder eine unzumutbare Härte noch ein ungewolltes Ergebnis darin er-
kannt werden, wenn für eine Wohnung in der Industriezone, deren Standortge-
bundenheit aus betrieblichen Gründen zu verneinen ist, keine Ausnahmebewil-
ligung erteilt wird. Besondere Umstände, welche eine Ausnahmebewilligung er-
fordern würden, sind vorliegend nicht erkennbar. Anzufügen ist, dass die ange-
führte Arbeitszeit von wöchentlich bis zu 100 Stunden - welche gemäss der Be-
schwerdeschrift dem Regelfall entspricht (Ziff. 25 S. 11) - laut der undatierten 

13

Stellungnahme des Mieters (Bf-act. 17) zum Beschluss des Regierungsrat vom 
26. November 2013 (Bf-act. 2) für die Reparatur eines Bobs aufgewendet wurde, 
welcher an einem Wettkampfwochenende gestürzt und am folgenden Wochen-
ende wieder im Einsatz war. Aufgrund der Beschreibung des Mieters stellt dieser 
ausserordentliche Service offenbar eine Ausnahme dar und bildet nicht den 
Regelfall (vgl. Bf-act. 17). Dies kann letztlich aber offenbleiben, da auch ein 
hoher Arbeitsanfall für sich alleine weder eine unzumutbare Härte noch sonstwie 
eine Ausnahmesituation darstellt.

6.1 Im Weiteren machte der Beschwerdeführer einerseits geltend, im ebenfalls 
in der Industriezone gelegenen Nachbargebäude wohne seit September 2010 
eine asylsuchende Familie, welche kein standortgebundenes und 
betriebsnotwendiges Personal sei (Bf-act. 19). Andererseits beruft er sich darauf, 
dass der Bezirksrat Küssnacht Baubewilligungen für drei Wohnungen in der 
Gewerbezone erteilt habe, obwohl die Standortgebundenheit und die 
Betriebsnotwendigkeit des Personals verneint worden sei (Bf-act. 20ff.). Daher 
verlangt er Gleichbehandlung im Unrecht.

6.2 Eine langjährige, rechtswidrige Praxis kann unter gewissen 
Voraussetzungen zu einem Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht führen. 
Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung geht dem Rechtsgleich-
heitsprinzip indessen in der Regel vor. Es ist davon auszugehen, dass sich eine 
Behörde inskünftig (nach einem entsprechenden Beschwerdeentscheid) an die 
gesetzlichen Bestimmungen halten wird (VGE 1040/06 vom 30.11.2006 Erw. 
5.3.2 in fine), andernfalls der Regierungsrat als Aufsichtsbehörde eingreifen 
müsste (VGE III 2008 74 und III 2008 72 vom 11.7.2008 Erw. 2.5, mit Hinweis 
auf VGE 704/06 vom 10.8.2006 Erw. 4.4.2). Weicht indessen die Behörde 
dennoch nicht nur in einem oder in einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis 
vom Gesetz ab, ohne dass der Regierungsrat als Aufsichtsbehörde einschreitet, 
und gibt sie zu erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform 
entscheiden werde, so kann der Bürger verlangen, gleich behandelt, d.h. 
ebenfalls gesetzwidrig begünstigt zu werden. Nur wenn eine Behörde nicht 
gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis aufzuheben, überwiegt das Interesse an der 
Gleichbehandlung der Betroffenen gegenüber demjenigen an der 
Gesetzmässigkeit (VGE III 2011 160 vom 18.1.2012 Erw. 4.1; EGV-SZ 2008 
B.8.6 Erw. 2.5; III 2007 144 Erw. 3.4 in fine, mit Hinweis auf BGE 2A.449/2003 
vom 12.3.2004 Erw. 5.2).

6.3 Der Bezirksrat Küssnacht bestätigt in seiner Vernehmlassung vom 16. 
Januar 2014, dass im ebenfalls in der Industriezone gelegenen Nachbargebäude 

14

seit September 2010 eine asylsuchende Familie wohne, die kein 
standortgebundenes und betriebsnotwendiges Personal sei. Verwaltungsintern 
hätten keine Dokumente gefunden werden können, welche die ordentliche 
Bewilligung, bzw. das Alter der besagten Wohnung belegen würde. Dies sei im 
Kontakt mit den Grundeigentümern zu klären und im Falle eines nicht bewilligten 
Ausbaus ebenfalls ein nachträgliches Baugesuch einzufordern und zu 
behandeln.

Damit hat der Bezirksrat Küssnacht klar zum Ausdruck gebracht, dass er nicht 
willens ist, auf dem in der Industriezone gelegenen Nachbargebäude eine zonen-
widrige Nutzung weiterhin zu dulden, weswegen diesbezüglich a priori kein An-
spruch des Beschwerdeführers auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht. Um 
sowohl die Gesetzmässigkeit als auch die gleichmässige Rechtsanwendung zu 
wahren, ist der Bezirksrat Küssnacht angehalten, Art. 83 Abs. 1 BauR auch dies-
bezüglich seinem Sinne und Zweck entsprechend anzuwenden (vgl. Erw. 4.1 
hiervor). Hinsichtlich des Vorgehens und der Anforderungen bei einem allfällig 
notwendigen nachträglichen Baugesuch wird der Bezirksrat Küssnacht auf 
vorstehende Erwägungen (insb. Erw. 1.2f.) hingewiesen.

6.4 Betreffend den in der Gewerbezone Haltikon am 24. Juni 2009 bewilligten 
drei Wohnungen ergibt sich aus der Aktenlage, dass die Zulässigkeit von nicht 
standortgebundenen und betriebsnotwendigen Wohnungen in der Gewerbezone 
Haltikon im Rahmen des am 15. Oktober 2008 erlassenen und vom Regierungs-
rat am 7. April 2009 gemäss § 30 Abs. 5 PBG genehmigten Gestaltungsplanes 
Nr. 1/2008 „Haltikon“ als Ausnahme von der Regelbauweise behandelt worden 
ist (vgl. Bf-act. 20 S. 2 [Zonenkonformität der Nutzung]; Bezirksrat-act. 1ff. insb. 4 
= RRB Nr. 380/2009 vom 7. April 2009; Sachverhalt 1.4.4., Erw. 2.2, und Disposi-
tiv-Ziff. 1). Im Beschluss des Bezirksrates Küssnacht vom 15. Oktober 2008 wer-
den die Gründe genannt, aus welchen der Realisierung von Wohnungen in der 
Gewerbezone Haltikon zugestimmt worden ist, insbesondere wird darin festge-
halten (Bezirksrat-act. 1 lit. B.): 

- dass für das Areal eine Gestaltungsplanpflicht gilt und im Rahmen der 
Gesamtbeurteilung Abweichungen von der Normalbauweise zulässig sind [vgl. 
auch Art. 8 und 116 BauR]; 

- dass der Weiler Haltikon eine Streusiedlung ist, in der Wohnen und Gewerbe 
(v.a. Landwirtschaft) eng verzahnt sind;

- dass der Zonencharakter der Gewerbezone dem vorliegenden Wohnanteil von 
25% an der gesamten Nutzfläche gerade noch eingehalten wird;

6.5 Es ist offensichtlich, dass sich die vorstehend aufgeführten Gründe, welche 
zur einer Ausnahmebewilligung für eine Wohnnutzung in der Gewerbezone Halti-

15

kon führten (Gewerbezone, Gestaltungsplan, Streusiedelung), in keiner Weise 
mit der vorliegend fraglichen Nutzungsänderung vergleichen lassen. Es ist nicht 
nachvollziehbar, inwiefern der Beschwerdeführer aus dieser Ausnahmebewilli-
gung etwas zu seinen Gunsten ableiten könnte. Weder drängt sich aufgrund der 
offensichtlichen Unterschiede eine Gleichbehandlung auf, noch begründet der 
Umstand, dass eine Ausnahmebewilligung bei besonderen Verhältnissen gesetz-
lich vorgesehen (vgl. Erw. 5.2 hiervor) und in der Gewerbezone Haltikon erteilt 
worden ist, einen Anspruch des Beschwerdeführers auf eine Ausnahmebewilli-
gung für eine mit diesem Projekt absolut nicht vergleichbare Nutzungsänderung.

7. Eine vom Gesetz abweichende Behandlung kommt in Betracht, wenn sich 
der Rechtsuchende auf den Vertrauensschutz berufen kann. Der in Art. 9 BV ver-
ankerte Grundsatz von Treu und Glauben schützt die Bürger in ihrem 
berechtigten Vertrauen auf behördliches Verhalten und bedeutet unter anderem, 
dass falsche behördliche Auskünfte von Verwaltungsbehörden unter bestimmten 
Voraussetzungen eine vom materiellen Recht abweichende Behandlung der 
Rechtsuchenden gebieten (BGE 127 1 36 Erw. 3a; 121 V 66 Erw. 2a mit 
Hinweisen).

Im vorliegenden Fall vermag sich der Beschwerdeführer einzig darauf zu 
berufen, dass seit der Anmeldung des Mieters an der E.________ (KTN 
D.________) in Küssnacht per 1. Januar 1999 beim Einwohneramt des Bezirks 
Küssnacht (Vi-act. I.-01/B3) dessen Wohnsitznahme bis zum August 2012 nicht 
beanstandet wurde. Irgendwelche behördliche Auskünfte oder gar 
Zusicherungen, auf welche der Beschwerdeführer ein berechtigtes Vertrauen 
abstützen könnte, werden weder geltend gemacht noch belegt. Insbesondere ist 
unbestritten, dass die Umnutzung des Büroraumes in eine 1-Zimmerwohnung nie 
bewilligt wurde. Alleine der Umstand, dass die Bewilligungsbehörde erst Jahre 
nach der Wohnsitznahme durch den Mieter erkannt hat, dass - ohne Einholung 
einer Bewilligung - eine planungsrechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen 
vorgenommen wurde, berechtigt den Beschwerdeführer nicht zur 
weiterführenden zonenwidrigen Nutzung. Vielmehr obliegt es der 
Bewilligungsbehörde von Amtes wegen ein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren durchzuführen (vgl. Erw. 1.2 hiervor). Der 
Beschwerdeführer geniesst keinen auf Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV beruhenden 
Vertrauensschutz für seine ohne Einholung einer Bewilligung vorgenommene 
Nutzungsänderung. Dass sich der Mieter beim Einwohneramt an dieser Adresse 
angemeldet hat, vermag daran nichts zu ändern.

16

8. Zusammenfassend hat der Regierungsrat zu Recht erkannt, dass die 
Umnutzung des Büroraumes in eine 1-Zimmerwohung auf dem Grundstück KTN 
D.________ in Küssnacht nicht bewilligungsfähig ist und dass auch die Voraus-
setzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht gegeben sind. Die 
Beschwerde erweist sich als unbegründet. 

9. Das im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 26. November 2013 
verfügte Nutzungsverbot des Büroraumes auf dem Grundstück KTN D.________ 
in Küssnacht (RRB Nr. 1113/2013, Dispositiv-Ziff. 1, 2. Satzteil) sowie die die 
Vollstreckungsmassnahmen im Beschluss des Bezirksrates Küssnacht Nr. 222 
vom 29. Mai 2013 (Vi-act. I.-01/B14, Dispositiv-Ziff. 3) erweisen sich offenkundig 
als verhältnismässig. Sie werden vom Beschwerdeführer zu Recht auch nicht 
gerügt.

Dabei ist davon auszugehen, dass die vorerwähnte Dispositiv-Ziff. 1, 2. Satzteil 
des RRB Nr. 1113/2013 die Dispositiv-Ziff. 2 des Bezirksratsbeschlusses 
Küssnacht Nr. 222 insoweit ersetzt, als damit im Zusammenhang mit der Wie-
derherstellungsmassnahme und der Vollstreckungsanordnung die Pflicht betref-
fend die Meldung über neue Wohnadresse beim Einwohneramt wegfällt (vgl. 
RRB Nr. 1113/2013 Erw. 7.2 und 8.1). Entscheidend ist das verfügte Nutzungs-
verbot. Auch wenn eine Meldung des Mieters beim Einwohneramt ein gewichti-
ges Indiz dafür darstellt, dass der Beschwerdeführer dem Nutzungsverbot des 
Büroraums als Wohnraum nachkommt, sind allfällige Verletzungen von Vorschrif-
ten des Einwohnermeldewesens nicht im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens 
zu sanktionieren. 

Anzumerken ist, dass die 30-tägige Frist gemäss der Dispositiv-Ziff. 2 des 
Bezirksratsbeschlusses Küssnacht Nr. 222 aus vollstreckungsrechtlichen Grün-
den  und mangels Entzuges der aufschiebenden Wirkung nicht durch den Erhalt 
des Entscheides sondern erst durch den Eintritt der Rechtskraft ausgelöst wird 
(vgl. § 76 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6. 
Juni 1974). Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der Mieter des fraglichen 
Büroraumes gegen den regierungsrätlichen Beschwerdeentscheid keine Be-
schwerde erhob und im verwaltungsgerichtlichen Verfahren gegen das Nut-
zungsverbot als Wohnraum nicht remonstrierte (siehe Ingress lit. F. hiervor)

10. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die Verfahrenskosten (Ge-
richtsgebühr inkl. Kanzleikosten und Barauslagen) in der Höhe von Fr. 2'500.-- zu 
Lasten des Beschwerdeführers (§ 72 Abs. 2 VRP). Eine Parteientschädigung ist 
nicht zuzusprechen (§ 74 Abs. 2 VPR).

17

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2’500.-- werden dem Beschwerdeführer auf-
erlegt. Dieser hat am 10. Januar 2014 einen Kostenvorschuss in dieser 
Höhe einbezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

4. Zustellung an:

- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Beschwerdeführer im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren (R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) (z.K.).

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 21. Juli 2014