# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 72249246-e556-5c16-97a0-c9ad83c824d7
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-04
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 04.08.2023 2023.DIJ.999
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2023-DIJ-999_2023-08-04.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2023.DIJ.999  

Beschwerdeentscheid vom 4. August 2023 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

 

a  Die ausschliessliche Wohnnutzung gemäss Art. 11b Abs. 1 HStG schliesst jede andere Art der 

Grundstücksnutzung aus. Befindet sich am Hauptwohnsitz das Rechtsdomizil einer Gesellschaft, 

liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung mehr vor (E. 4.4). 

b  Das Grundbuchamt hat den Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt, indem es seine neue 

Praxis (Abkehr von der Präponderanzmethode) auf die Beschwerdeführenden angewandt hat (E. 

4.5). 

c  Das Grundbuchamt hat auch das Rechtsgleichheitsgebot nicht verletzt. Der Fall der Beschwerde-

führenden lässt sich nicht ohne weiteres mit der Situation selbständig erwerbstätiger Personen 

ohne Handelsregistereintrag oder unselbständig erwerbstätiger Personen vergleichen, die gele-

gentlich im Homeoffice arbeiten (E. 4.6).  

Impôt sur les mutations : logement destiné à l’usage personnel 

 

a  L’utilisation exclusive à des fins d’habitation conformément à l’article 11b, alinéa 1 LIMu interdit 

toute autre forme d’utilisation de l’immeuble. Si le siège d’une société se trouve au même endroit 

que le domicile principal, l’utilisation à des fins d’habitation n’est plus exclusive (c. 4.4). 

b  Le bureau du registre foncier n’a pas enfreint le principe de la bonne foi en appliquant sa nouvelle 

pratique (abandon de la méthode de la prépondérance) aux parties recourantes (c. 4.5). 

c  Le bureau du registre foncier n’a pas non plus enfreint le principe de l’égalité devant la loi. La 

situation des parties recourantes n’est pas directement comparable à celle d’une personne exer-

çant une activité lucrative indépendante non inscrite au registre du commerce ni à celle d’une 

personne salariée travaillant occasionnellement depuis son domicile (c. 4.6).  

 
 

 

 

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Prozessgeschichte 

 

A. 

Am 4. Januar 2019 erwarben A.____ und B._____________ das Grundstück Gbbl. Nr. 100 zu Gesamt-

eigentum. Mit der Grundbuchanmeldung stellten sie ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung für 

selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 19. Februar 2019 veranlagte das Grundbuchamt die 

Handänderungssteuer und stundete diese im Umfang von Fr. 13'500.-- für vier Jahre ab dem Grund-

stückerwerb. Zur Sicherung der gestundeten Handänderungssteuer trug es im Grundbuch auf dem 

Grundstück Gbbl. Nr. 100 ein gesetzliches Grundpfandrecht ein. 

B. 

Am 6. Dezember 2022 reichten A.____ und B._____________ dem Grundbuchamt das am 3. Dezember 

2022 unterzeichnete Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums ein sowie die Haupt-

wohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde C.______ vom 24. November 2022.  

Mit Verfügungen vom 22. Dezember 2022 wies das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steu-

erbefreiung ab und hob die Stundungsverfügung vom 19. Februar 2019 auf. Gleichzeitig verfügte es, die 

Handänderungssteuer von Fr. 13'500.-- zuzüglich Zins von 3% seit der Grundbuchanmeldung sei zu 

bezahlen. Es stellte A.____ und B._____________ je Fr. 7'703.75.-- in Rechnung (inkl. Gebühr für die 

Verfügung). 

C. 

Gegen die Verfügungen vom 22. Dezember 2022 haben A.____ und B._____________ am 20. Januar 

2023 gemeinsam Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ) erhoben. Sie beantragen 

sinngemäss, die angefochtenen Verfügungen seien aufzuheben und sie seien nachträglich von der 

Handänderungssteuer zu befreien. Im Weiteren verlangen sie, das auf dem Grundstück Gbbl. Nr. 100 

eingetragene Grundpfandrecht sei zu löschen. 

Das Grundbuchamt beantragt mit Beschwerdevernehmlassung vom 9. Februar 2023, die Beschwerde 

sei abzuweisen. Mit Eingabe vom 6. März 2023 haben sich A.____ und B._____________ zur Be-

schwerdevernehmlassung geäussert. 

 

 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Auf den 1. April 2023 sind Änderungen des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handän-

derungssteuer (HG; BSG 215.326.2) in Kraft getreten. Geändert wurden unter anderem der Gesetzestitel 

und die offizielle Abkürzung. Der Erlass heisst neu Handänderungssteuergesetz (HStG; BSG 215.326.2). 

 
 

 

 

3/8 

Gemäss dem unverändert gebliebenen Art. 26 Abs. 1 HStG richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach 

den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 

BSG 155.21), soweit das HStG nichts Abweichendes bestimmt. Bis zum 31. März 2023 enthielt Art. 27 

HG keine Rechtspflegebestimmungen betreffend Verfügungen des Grundbuchamtes über die nachträgli-

che Steuerbefreiung. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilte die DIJ daher Beschwer-

den gegen entsprechende Verfügungen. Seit dem 1. April 2023 kann nach Art. 27 Abs. 1 HStG gegen 

alle Verfügungen des Grundbuchamtes Einsprache erhoben werden. Die Einspracheverfügung kann 

anschliessend mit Beschwerde bei der DIJ angefochten werden (Art. 27 Abs. 2 HStG). Es stellt sich die 

Frage, ob die DIJ zur Beurteilung der am 20. Januar 2023 eingereichten Beschwerde zuständig ist oder 

das Grundbuchamt diese als Einsprache behandeln muss. Da das Übergangsrecht den vorliegenden Fall 

nicht regelt, gelten die allgemeinen übergangsrechtlichen Grundsätze (vgl. BVR 2017 S. 483 E. 2.2). 

Danach bleibt die einmal begründete Zuständigkeit während des hängigen Verfahrens bestehen (vgl. 

Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 25 N. 14). 

Die DIJ war beim Einreichen der Beschwerde für deren Beurteilung zuständig und bleibt es somit auch.  

1.2 Zur Beschwerde ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch die an-

gefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder 

Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). 

Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtenen Verfügungen beschwert und daher zur Be-

schwerdeführung befugt. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2.  

2.1 Da sich die am 1. April 2023 in Kraft getretenen Änderungen im HStG auf die materielle Beurtei-

lung der vorliegenden Beschwerde nicht auswirken, werden nachfolgend durchgehend die neuen Best-

immungen zitiert. 

2.2 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern eine Handänderungssteuer zu entrichten 

(Art. 1 HStG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen 

Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 

HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein 

Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-

wohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HStG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, 

stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung 

für den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HStG). Die gestundete Steuer wird nicht erho-

ben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser 

oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HStG). Der Hauptwohnsitz muss innert einem Jahr ab Grund-

stückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die 

Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückerwerb zu erfolgen (Art. 11b 

 
 

 

 

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Abs. 2 HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt innert 30 Tagen 

nach Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur 

nachträglichen Steuerbefreiung erfüllt sind (Art. 17a Abs. 1 HStG). Sind die Voraussetzungen zur Steu-

erbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a 

Abs. 2 HStG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur nachträglichen 

Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 

HStG). 

3. 

Streitig ist, ob das Grundbuchamt die Beschwerdeführenden zu Recht nicht nachträglich von der Han-

dänderungssteuer befreit hat. 

3.1 Das Grundbuchamt hat die noch nicht bezahlte Handänderungssteuer mit der Begründung einge-

fordert, an der Wohnadresse der Beschwerdeführenden sei während der massgebenden zweijährigen 

Wohnsitzdauer das Rechtsdomizil der X.________________ GmbH gemeldet gewesen. Folglich sei das 

erworbene Grundstück nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt worden. 

3.2 Die Beschwerdeführenden bestreiten nicht, dass sich das Rechtsdomizil der X.________________ 

GmbH während der zweijährigen Wohnsitzdauer an ihrer Wohnadresse befand (vgl. Beschwerde S. 5; 

Handelsregisterauszug [Beschwerdebeilage 10]). Sie machen jedoch geltend, sie hätten das Grundstück 

trotzdem ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt. Der Beschwerdeführer habe für die 

X.________________ GmbH stets auswärts gearbeitet und an der Wohnadresse nur administrative Ar-

beiten erledigt. Es widerspreche dem Gebot von Treu und Glauben und dem Gleichbehandlungsgebot, 

wenn nur deshalb keine ausschliessliche Wohnnutzung vorliegen solle, weil sich das Rechtsdomizil der 

X.________________ GmbH während der zweijährigen Wohnsitzdauer an der Wohnadresse befunden 

habe. Eine enge wörtliche Auslegung von Art. 11b HStG führe zu einem unhaltbaren Ergebnis. 

4. 

4.1 Gemäss Art. 11b Abs. 1 HStG wird die gestundete Handänderungssteuer nicht erhoben, wenn das 

Grundstück während mindestens zweier Jahre ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wurde. Bei einer 

anderen Nutzung des Grundstücks, namentlich einer geschäftlichen, kann die Erwerberin oder der Er-

werber nach dem Wortlaut der Norm nicht von der Steuer befreit werden (vgl. statt vieler VGE 2022/353 

vom 21.3.2023 E. 3.1). 

4.2 Nichts anderes ergibt sich aus den Gesetzesmaterialien, aus dem Sinn und Zweck der Norm sowie 

aus deren systematischer Einordnung im Gesetz (vgl. dazu ausführlich statt vieler VGE 2022/353 vom 

21.3.2023 E. 3.2 ff.).  

4.3 Nach der Rechtsprechung liegt bereits dann keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinn von 

Art. 11b Abs. 1 HStG mehr vor, wenn sich an der Adresse des erworbenen Grundstücks das Rechtsdo-

mizil einer Gesellschaft befindet, da dieses einem Geschäfts- und nicht dem Wohnzweck dient (vgl. statt 

 
 

 

 

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vieler DIJE 2021.DIJ.5467 vom 18.10.2022 E. 3.4, bestätigt durch VGE 2022/353 vom 21.3.2023 E. 3, 

insb. E. 3.5). Dies gilt selbst dann, wenn die Administration und die eigentliche Geschäftstätigkeit der 

Gesellschaft nicht an ihrem Rechtsdomizil erfolgen (VGE 2022/353 vom 21.3.2023 E. 3.3). Vor diesem 

Hintergrund spielt es entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden keine Rolle, wo der Beschwerde-

führer für die X.________________ GmbH gearbeitet hat. 

4.4  

4.4.1 Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, das Grundbuchamt habe den Grundsatz von 

Treu und Glauben verletzt. Es habe nicht begründet, weshalb es die Präponderanzmethode nicht mehr 

anwende und auch nicht vorgängig angekündigt, dass es seine Praxis ändere. Bis zum 12. Mai 2020 sei 

die Präponderanzmethode im Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern 

betreffend nachträglicher Steuerbefreiung gemäss Artikel 11a und 17a HG vorgesehen gewesen (geän-

dertes Merkblatt einsehbar unter: <www.gba.dij.be.ch>, Rubriken «Grund-

buch/Handänderungssteuer/Stundung und Steuerbefreiung/Mehr zum Thema» [Stand: 10.7.2023]). Die 

neue Praxis dürfe nicht rückwirkend auf sie angewandt werden. Zudem bestehe kein Interesse an der 

neuen Rechtsanwendung.  

4.4.2 Die sog. Präponderanzmethode war im betreffenden Merkblatt tatsächlich bis zum 12. Mai 2020 

vorgesehen. Nach dieser Methode wurde die Erwerberin bzw. der Erwerber von der Handänderungs-

steuer befreit, wenn das erworbene Grundstück überwiegend privat genutzt wurde; eine untergeordnete 

geschäftliche Nutzung war somit zulässig. Die Grundbuchämter änderten ihre Praxis jedoch gestützt auf 

einen Entscheid der damaligen Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; heute: 

DIJ) vom 5. August 2019, in dem diese ernsthaft bezweifelte, dass die Praxis der Grundbuchämter mit 

der vorausgesetzten ausschliesslichen Wohnnutzung vereinbar ist (vgl. JGKE 2017.JGK.6696 vom 

5.8.2019 E. 5.2). In der Folge passte die Geschäftsleitung das Merkblatt am 13. Mai 2020 an die neue 

Praxis an. 

4.4.3 Das Merkblatt ist eine sog. Verwaltungsverordnung, der keine Gesetzeskraft zukommt und die nur 

zu berücksichtigen ist, soweit sie im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben steht und diese auf über-

zeugende und praktikable Art und Weise konkretisiert. Bei der Änderung von Verwaltungsverordnungen 

sind die vom Bundesgericht entwickelten Grundsätze zu Praxisänderungen anwendbar: Gelangt eine 

Behörde zur Einsicht, dass sie das Recht bisher unrichtig angewandt hat, oder dass eine andere 

Rechtsanwendung den Absichten des Gesetzgebers besser entspricht, kann sie unter gewissen Voraus-

setzungen ihre Praxis ändern. Es müssen ernsthafte und sachliche Gründe für die neue Praxis sprechen, 

die Änderung muss in grundsätzlicher Weise erfolgen, das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung 

muss gegenüber demjenigen an der Rechtssicherheit überwiegen und die Änderung darf nicht gegen 

Treu und Glauben verstossen (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 4.2 mit Hinweisen). 

4.4.4 Die Voraussetzungen für eine Praxisänderung sind hier gegeben: Die Grundbuchämter des Kan-

tons Bern änderten ihre Praxis aufgrund des Entscheids der ihnen übergeordneten JGK, der eine besse-

re Rechtskenntnis brachte (vgl. vorne E. 4.4.2). Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG ist insofern klar, 

 
 

 

 

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als er eine ununterbrochene, persönliche und ausschliessliche – und nicht eine überwiegende – Nutzung 

zum Wohnzweck verlangt. Die (ohnehin nur sinngemäss) angewandte Präponderanzmethode findet im 

geltenden Recht keine Grundlage, sondern widerspricht diesem vielmehr. Es sprechen somit ernsthafte 

und sachliche Gründe für die neue Praxis. Angesichts dessen überwiegt das Interesse an der richtigen 

Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an der Rechtssicherheit. Die Praxis wurde zudem in grund-

sätzlicher Weise geändert, was sich auch im angepassten Merkblatt zeigt. Die geänderte Praxis muss 

grundsätzlich sofort auch auf hängige Verfahren angewandt werden (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 

vom 21.3.2023 E. 4.3 mit Hinweisen). Das Grundbuchamt hat somit nicht gegen den Grundsatz von Treu 

und Glauben verstossen. 

4.5  

4.5.1 Schliesslich machen die Beschwerdeführenden geltend, das Grundbuchamt verletze das Rechts-

gleichheitsgebot, indem es die Steuerbefreiung gewähre, wenn die Erwerberin oder der Erwerber in der 

Wohnliegenschaft Homeoffice mache oder für eine Einzelfirma arbeite, nicht jedoch, wenn sich das 

Rechtsdomizil einer juristischen Person an der Wohnadresse befinde.  

4.5.2 Das Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV; SR 101) bzw. Art. 10 

Abs. 1 der Verfassung des Kantons Bern (KV; BSG 101.1) verlangt, dass Gleiches nach Massgabe sei-

ner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird (vgl. 

statt vieler BGE 148 I 271 E. 2.2).  

4.5.3 Das Rechtsdomizil ist die Adresse, unter der die Rechtseinheit an ihrem Sitz erreicht werden kann 

(Art. 2 Bst. b und Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007 [HRegV; SR 

221.411]). Bei einer im Handelsregister eingetragenen Rechtsdomiziladresse ist davon auszugehen, 

dass die Gesellschaft dort über ein Lokal verfügt, welches den Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit 

bildet und wo ihr Mitteilungen aller Art zugestellt werden können (Clemens Meister-

hans/Michael Gwelessiani, Praxiskommentar zur Handelsregisterverordnung, 4. Aufl. 2021, Art. 117 

N. 496). Das Rechtsdomizil ist daher einer der wesentlichsten Anknüpfungspunkte der Rechtseinheit in 

der schweizerischen Rechtsordnung (Alexander Vogel, Kommentar HRegV, 2020, Art. 117 N. 12). 

Der vorliegende Fall lässt sich namentlich angesichts der Tragweite des Eintrags des Rechtsdomizils im 

Handelsregister nicht ohne weiteres mit der Situation selbständig erwerbstätiger Personen ohne Han-

delsregistereintrag oder unselbständig erwerbstätiger Personen vergleichen, die gelegentlich im Home-

office arbeiten (vgl. VGE 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.5). Die Beschwerdeführenden können aus ihrem 

Hinweis auf entsprechende Situationen nichts zu ihren Gunsten ableiten. Wie die entsprechenden Kons-

tellationen rechtlich zu beurteilen wären, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und braucht 

hier nicht entschieden zu werden. Das Grundbuchamt hat das Rechtsgleichheitsgebot nicht verletzt. 

4.6 

Zusammenfassend haben die Beschwerdeführenden das erworbene Grundstück im massgebenden Zeit-

raum nicht ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt. Das Grundbuchamt 

 
 

 

 

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hat die seinerzeit gewährte Stundung der Handänderungssteuer somit zu Recht aufgehoben und den 

Beschwerdeführenden die Handänderungssteuer samt Zins und Gebühr zur Bezahlung auferlegt. Die 

Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. 

5. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Beschwerdeführenden kostenpflichtig 

(Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Sie haften solidarisch (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. 

Art. 106 Abs. 1 VRPG). Die Verfahrenskosten werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung 

vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf 

Fr. 1'500.-- festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 

VRPG). 

 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz von pauschal Fr. 1'500.-- 

werden A.____ und B._____________ unter solidarischer Haftung zur Bezahlung auferlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

3. 

Es werden keine Parteikosten gesprochen.