# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8a66e4be-9c8a-5237-9921-f91d4fae0f4a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** PD240016-O2
**Docket/Reference:** PD240016-O2
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/PD240016-O2.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: PD240016-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud 

sowie Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer

Urteil vom 5. Februar 2025

in Sachen

Stadt Zürich,

Beklagte, Berufungsklägerin und Beschwerdeführerin

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,

gegen

A._____,

Klägerin, Berufungsbeklagte und Beschwerdegegnerin

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____,

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y2._____,

betreffend Forderung / einseitige Vertragsänderung / Rückweisung / Kosten- 

und Entschädigungsfolgen

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 

19. Juli 2023 (MJ230011)

Urteil der II. Zivilkammer des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 19. De-

zember 2023 (NG230011)

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Rückweisungsentscheid Schweiz. Bundesgericht vom 19. August 2024 

(4A_82/2024)

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Erwägungen:

1.

1.1. Die Stadt Zürich (Vermieterin) vermietet A._____ (Mieterin) seit 1. Novem-

ber 1995 ein 6-Zimmer-Einfamilienhaus an der B._____-strasse … in Zürich 

(act. 3/2 f.).

1.2. Mit Formular und Begleitschreiben vom 21. August 2020 kündigte die Ver-

mieterin der Mieterin eine einseitige Vertragsänderung mit Wirkung ab dem 1. Ja-

nuar 2024 an. Konkret erklärte die Vermieterin bestimmte Bestimmungen ihrer 

neuen Verordnung über die Grundsätze der Vermietung von städtischen Wohnun-

gen vom 10. Januar 2018 (VGV; AS 846.100) zum zukünftigen Vertragsinhalt 

(act. 3/1). 

1.3. Die Mieterin focht diese einseitige Vertragsänderung zunächst bei der 

Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich (act. 6/1-15) und anschliessend mit 

Klage vom 2. September 2021 beim Mietgericht Zürich (fortan: Vorinstanz) als 

nichtig, eventualiter als missbräuchlich an (act. 1; vgl. auch act. 23). Die Vorin-

stanz trat mit Zirkulationsbeschluss vom 6. April 2022 auf die Klage nicht ein (act. 

37). 

1.4. Dagegen erhob die Vermieterin Berufung beim Obergericht des Kantons Zü-

rich (act. 42). Dieses hob mit Urteil vom 6. Dezember 2022 (Geschäfts-Nr. 

NG220008) den Zirkulationsbeschluss auf und wies die Sache zur Durchführung 

des Verfahrens und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurück. Das Ober-

gericht setzte die Prozesskosten des Berufungsverfahrens fest (Gerichtskosten: 

Fr. 2'000.; Parteientschädigung: Fr. 3'300. zzgl. MwSt.), bezog die Gerichtskos-

ten aus dem von der Vermieterin geleisteten Vorschuss und behielt die Auflage 

der Prozesskosten dem Endentscheid der Vorinstanz vor (act. 50 = act. 52).

1.5. Mit Urteil vom 19. Juli 2023 hiess die Vorinstanz die Klage der Mieterin gut 

und erklärte die Vertragsänderungsanzeige der Vermieterin vom 21. August 2020 

für missbräuchlich, soweit sie sich nicht als nichtig erweise und über eine blosse 

Absichtserklärung hinausgehe und soweit sich die Mieterin mit der Anpassung 

nicht einverstanden erklärt habe. Die Gerichtskosten (inkl. der Kosten des Beru-

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fungsverfahrens Geschäfts-Nr. NG220008) setzte die Vorinstanz auf Fr. 6'950. 

fest und auferlegte sie der Vermieterin. Weiter verpflichtete die Vorinstanz die 

Vermieterin, der Mieterin für das erst- und das zweitinstanzliche Verfahren eine 

Parteientschädigung von Fr. 9'761. (Fr. 6'207. + Fr. 3'554.) zu bezahlen 

(act. 69 = act. 73 [Aktenexemplar] = act. 75).

1.6. Dagegen erhob die Vermieterin wiederum Berufung beim Obergericht des 

Kantons Zürich (act. 74). Das Obergericht verzichtete auf die Einholung einer Be-

rufungsantwort und wies die Berufung mit Urteil vom 19. Dezember 2023 ab. Die 

Gerichtskosten für das zweite Berufungsverfahren wurden auf Fr. 3'900. festge-

setzt, der Vermieterin auferlegt und mit dem von dieser geleisteten Kostenvor-

schuss in gleicher Höhe verrechnet. Parteientschädigungen sprach das Oberge-

richt keine zu (act. 78).

1.7. Gegen den Entscheid des Obergerichts vom 19. Dezember 2023 erhob die 

Vermieterin Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht. Mit Urteil vom 

19. August 2024 hiess das Bundesgericht die Beschwerde der Vermieterin gut, 

soweit es darauf eintrat. Das Bundesgericht hob das Urteil des Obergerichts auf 

und wies die Klage der Mieterin ab. Weiter wies es die Sache zur Neuregelung 

der kantonalen Kosten- und Entschädigungsfolgen an das Obergericht zurück 

(act. 81 [unbegründetes Urteil]; act. 82 = 85 [begründetes Urteil]; BGer 

4A_82/2024). 

2.

Für die Neuregelung der erst- und zweitinstanzlichen Prozesskosten wurde 

das vorliegende Verfahren mit der Geschäftsnummer PD240016 angelegt. Mit 

Verfügung vom 25. September 2024 gab die Kammer den Parteien Gelegenheit, 

sich zur Regelung der erst- und zweitinstanzlichen Prozesskosten zu äussern 

(act. 86 ff.). Beide Parteien verzichteten auf eine Stellungnahme (vgl. act. 88). 

Das Verfahren ist spruchreif.

3. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden 

Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, werden die Prozesskosten 

nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Das Bundesge-

richt wies die Klage der Mieterin mit Urteil vom 19. August 2024 vollumfänglich ab 

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(act. 82 = act. 85 Dispositiv-Ziff. 1). Damit unterliegt die Mieterin vollständig. Die 

Vermieterin hatte im kantonalen Verfahren stets bloss die Abweisung der Begeh-

ren der Mieterin beantragt (vgl. act. 69 = act. 73 [Aktenexemplar] = act. 75 S. 2-4; 

act. 29 S. 2; act. 60 S. 2). Soweit die Vorinstanz im Urteil vom 19. Juli 2023 auf ei-

nen Abweisungsantrag der Vermieterin nicht eintrat (act. 73 Dispositiv-Ziff. 1), weil 

die Mieterin das entsprechende Begehren an der Hauptverhandlung zurückgezo-

gen hatte (act. 73 E.3.3 S. 20), ist dies aufgrund des bundesgerichtlichen Urteils 

hinfällig. Die klagende Mieterin ist auch mit Bezug auf ihre im Verlauf des Verfah-

rens zurückgezogenen Begehren – hinsichtlich welcher das Verfahren abzu-

schreiben gewesen wäre (Art. 241 Abs. 3 ZPO) – als unterliegend zu betrachten 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihr sind deshalb die erst- und zweitinstanzlichen Prozess-

kosten aufzuerlegen.

4.

4.1. Zu den Prozesskosten gehören zunächst die Gerichtskosten (Art. 95 Abs. 1 

lit. a ZPO). Die Vorinstanz setzte die Gerichtskosten im Urteil vom 19. Juli 2023 

auf Fr. 6'950. fest (act. 73 Dispositiv-Ziff. 3). Darin enthalten sind neben den erst-

instanzlichen Gerichtskosten (Fr. 4'950.) auch die Gerichtskosten des ersten Be-

rufungsverfahrens (Geschäfts-Nr.: NG220008) von Fr. 2'000. , deren Verteilung 

die Kammer im Rückweisungsentscheid vom 6. Dezember 2022 der Vorinstanz 

überlassen hatte (act. 50 = act. 52 Dispositiv-Ziff. 2). Die Gerichtskosten des 

zweiten Berufungsverfahrens setzte die Kammer im  durch das Bundesgericht 

aufgehobenen  Urteil vom 19. Dezember 2023 auf Fr. 3'900. fest (act. 78 Dis-

positiv-Ziff. 2). Die Mieterin verzichtete auf eine Stellungnahme zur Neuregelung 

der Gerichtskosten. Sie verlangt folglich insbesondere keine Herabsetzung der 

bisherigen Entscheidgebühren; an die im Rückweisungsentscheid vom 6. Dezem-

ber 2022 festgesetzte Entscheidgebühr für das erste Berufungsverfahren ist die 

Kammer ohnehin gebunden (zur Bindungswirkung eines Rückwirkungsentscheids 

vgl. BGE 143 IV 214 E. 5.3.3; BGE 135 III 334 E. 2; BGer 5A_178/2024 vom 20. 

August 2024 E. 5.3). Damit hat es bei der Höhe der bisherigen Gerichtskosten 

sein Bewenden. Die Kostenfestsetzung der Vorinstanz ist zu bestätigen und die 

Gerichtskosten des zweiten Berufungsverfahrens sind erneut auf Fr. 3'900. fest-

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zusetzen. Die Mieterin ist zu verpflichten, die erst- und zweitinstanzlichen Ge-

richtskosten von insgesamt Fr. 10'850. zu bezahlen. 

4.2. Die Gerichtskosten werden aus den in den jeweiligen Verfahren geleisteten 

Kostenvorschüssen bezogen (aArt. 111 Abs. 1 ZPO). Der revidierte Art. 111 

Abs. 1 ZPO, gemäss welchem nur die Kostenvorschüsse der kostenpflichtigen 

Partei zur Deckung der Gerichtskosten heranzuziehen sind, ist auf das vorlie-

gende Verfahren noch nicht anwendbar (vgl. Art. 407f ZPO). Soweit die Vor-

schüsse von der Vermieterin geleistet wurden, ist die Mieterin zum Ersatz der 

Kostenvorschüsse zu verpflichten. Im erstinstanzlichen Verfahren reicht der von 

der Mieterin eingeholte Kostenvorschuss von Fr. 2'640. zur Deckung der Ge-

richtskosten von Fr. 4'950. nicht aus. Der Fehlbetrag von Fr. 2'310. ist bei der 

Mieterin nachzufordern (aArt. 111 Abs. 1 ZPO).

5. Weiter ist die Mieterin zu verpflichten, die Vermieterin für ihre Parteikosten 

im erst- und zweitinstanzlichen Verfahren zu entschädigen (Art. 95 Abs. 1 lit. b 

und aArt. 111 Abs. 2 ZPO). 

5.1. Die Kammer setzte die Parteientschädigung für das erste Berufungsverfahren 

im Rückweisungsentscheid vom 6. Dezember 2022 auf Fr. 3'300. (zzgl. MwSt. 

von 7.7%) fest. Daran ist die Kammer gebunden (zur Bindungswirkung eines Rü-

ckwirkungsentscheids vgl. BGE 143 IV 214 E. 5.3.3; BGE 135 III 334 E. 2; BGer 

5A_178/2024 vom 20. August 2024 E. 5.3). Die Höhe der Parteientschädigung 

steht mithin nicht mehr zur Diskussion. Die Mieterin hat der Vermieterin für das 

erste Berufungsverfahren inklusive Mehrwertsteuer eine Parteientschädigung in 

Höhe von Fr. 3'554. zu bezahlen. 

5.2. Die Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren setzte die Vorin-

stanz inklusive eines Mehrwertsteuerzuschlags von 7.7% auf Fr. 6'207. fest 

(act. 73 E. 5 S. 67 f. und Dispositiv-Ziffer 5). Die Mieterin beanstandet diese Ho-

norarfestsetzung nicht, weshalb es dabei grundsätzlich sein Bewenden hat. Man-

gels eines entsprechenden Antrags der entschädigungsberechtigten Vermieterin 

ist jedoch auf einen Mehrwertsteuerzuschlag zu verzichten (vgl. act. 69 = act. 73 

[Aktenexemplar] = act. 75 S. 2-4; act. 29 S. 2; act. 60 S. 2). Die Mieterin ist zu 

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verpflichten, der Vermieterin für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteient-

schädigung von Fr. 5'763. zu bezahlen. 

5.3. Für das zweite Berufungsverfahren wurde bisher keine Parteientschädigung 

festgesetzt. Der Mieterin, die im Urteil vom 19. Dezember 2023 obsiegt hatte, war 

mangels Einholens einer Berufungsantwort kein nennenswerter Aufwand entstan-

den (act. 78 E. III. 2.2 und Dispositiv-Ziffer 3). Nunmehr obsiegt jedoch die Ver-

mieterin. Diese hatte das Berufungsverfahren mit ihrer Berufung angestossen und 

hat entsprechend Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 11 Abs. 1 Anw-

GebV). Die Parteientschädigung für das zweite Berufungsverfahren ist unter Be-

rücksichtigung des Streitwerts von Fr. 30'100. auf Fr. 3'000. festzusetzen 

(Grundgebühr gemäss § 13 Abs. 1 i.V.m. 4 Abs. 1 AnwGebV: Fr. 5'011.; Reduk-

tion auf drei Fünftel gemäss § 13 Abs. 2 AnwGebV: Fr. 3'007.; mangels eines 

Antrags ohne Mehrwertsteuerzuschlag; gerundet). Die Mieterin ist zu verpflichten, 

der Vermieterin für das zweite Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von 

Fr. 3'000. zu bezahlen.

Es wird erkannt:

1.

In Gutheissung der Berufung werden die Ziffern 3 bis 5 des Urteils des Miet-

gerichts Zürich vom 19. Juli 2023 (Geschäfts-Nr.: MJ230011) aufgehoben 

und durch folgende Fassung ersetzt: 

3.a) Es wird davon Vormerk genommen, dass das Obergericht des Kantons Zürich mit Ur-

teil vom 6. Dezember 2022 die Gerichtskosten des ersten Berufungsverfahrens (Ge-

schäfts-Nr.: NG220008) auf Fr. 2'000. festgesetzt und aus dem von der Beklagten 

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe bezogen hat. Die Auflage der Gerichts-

kosten hat das Obergericht dem Endentscheid des Mietgerichts vorbehalten.

  b) Die Gerichtskosten des ersten Berufungsverfahrens (Geschäfts-Nr.: NG220008) von 

Fr. 2'000. werden der Klägerin auferlegt. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklag-

ten Fr. 2'000. zu ersetzen.

  c)

Es wird davon Vormerk genommen, dass das Obergericht des Kantons Zürich mit Ur-

teil vom 6. Dezember 2022 die Parteientschädigung für das erste Berufungsverfahren 

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(Geschäfts-Nr.: NG220008) auf Fr. 3'554. (inkl. MwSt.) festgesetzt hat. Die Auflage 

hat das Obergericht dem Endentscheid des Mietgerichts vorbehalten.

  d) Die Klägerin ist zu verpflichten, der Beklagten für das erste Berufungsverfahren (Ge-

schäfts-Nr.: NG220008) eine Parteientschädigung von Fr. 3'554. (inkl. MwSt.) zu be-

zahlen.

4.

Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden auf Fr. 4'950. festge-

setzt und der Klägerin auferlegt. Für die Kosten wird der von der Klägerin geleistete 

Kostenvorschuss von Fr. 2'640. herangezogen; im Mehrbetrag stellt die Gerichts-

kasse Rechnung.

5.

Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten für das erstinstanzliche Verfahren eine 

Parteientschädigung von Fr. 5'763. zu bezahlen.

2.

Die Gerichtskosten des zweiten Berufungsverfahrens (Geschäfts-Nr. 

NG230011) werden auf Fr. 3'900. festgesetzt und der Berufungsbeklagten 

auferlegt. Die Kosten werden aus dem von der Berufungsklägerin geleiste-

ten Vorschuss von Fr. 3'900. bezogen. Die Berufungsbeklagte wird ver-

pflichtet, der Berufungsklägerin Fr. 3'900. zu ersetzen.

3.

Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet, der Berufungsklägerin für das 

zweite Berufungsverfahren (Geschäfts-Nr. NG230011) eine Parteientschädi-

gung von Fr. 3'000. zu bezahlen.

4.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Mietgericht Zürich, je ge-

gen Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche mietrechtliche Angelegenheit. Der Streit-
wert in der Hauptsache beträgt Fr. 30'100..

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

Der Gerichtsschreiber:

lic. iur. E. Lichti Aschwanden

MLaw S. Widmer

versandt am:
6. Februar 2025