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**Case Identifier:** 45cf72f3-4299-5ead-a16e-c81d52a9a9b1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 20.12.2022 LB220039
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LB220039_2022-12-20.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LB220039-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. R. Bantli Keller und Oberrichterin lic. iur. A. 

Strähl sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili 

Urteil vom 20. Dezember 2022 

 

in Sachen 

 

A._____,  
Aberkennungskläger, Aberkennungswiderbeklagter und Berufungskläger 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____ 

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X2._____ 

 

gegen 

 

B._____,  
Aberkennungsbeklagte, Aberkennungswiderklägerin und Berufungsbeklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y1._____ 

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y2._____ 

 

betreffend Aberkennung 
 
Berufung gegen ein Urteil der 7. Abteilung des Bezirksgerichtes Zürich vom 
18. August 2022; Proz. CG200004 
 
 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
(act. 1 S. 2 und act. 27 S. 2) 

1. Es sei festzustellen, dass die Forderung im Betrag Fr. 97'500.–
nebst Zins zu 5 % seit dem 1. Oktober 2018, die Betreibungskos-
ten von Fr. 110.30 sowie das Pfandrecht, für welche der Beklag-
ten mit Entscheid des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Zürich 
(Geschäfts-Nr. EB190355-L/U) im summarischen Verfahren vom 
7. Oktober 2019 provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung 
auf Verwertung eines Grundpfandes Nr. 1 des Betreibungsamtes 
Zürich 2, Zahlungsbefehl vom 6. Februar 2019, erteilt wurde, nicht 
bestehen. 

2. Die provisorische Rechtsöffnung vom 7. Oktober 2019 in der Be-
treibung auf Verwertung eines Grundpfandes Nr. 1 des Einzelge-
richts des Bezirksgerichts Zürich (Geschäfts-Nr. EB190355-L/U) 
sei aufzuheben. 

3. Die von der Beklagten widerklageweise gegenüber dem Kläger 
erhobene Forderung in Höhe von Fr. 97'500.– nebst Zins zu 5 % 
seit 1. Oktober 2018 zzgl. Betreibungskosten in Höhe von 
Fr. 3'841.30 sei abzuweisen. 

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Be-
klagten. 

 
Rechtsbegehren Widerklage: 

(act. 17 S. 2) 

1. Die Klage sei abzuweisen. 
2. Der Kläger sei widerklageweise zu verpflichten, der Beklagten 

den Betrag von Fr. 97'500.– nebst Zins zu 5 % seit dem 1. Okto-
ber 2018 zuzüglich Betreibungskosten in Höhe von Fr. 3'841.30 
zu bezahlen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwert-
steuer zu Lasten des Klägers. 

 

Urteil des Bezirksgerichtes: 

1. Die Aberkennungsklage wird abgewiesen. 

Die provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. 1 des Betreibungsam-

tes Zürich 2, Zahlungsbefehl vom 6. Februar 2019, wird damit definitiv.  

- 3 - 

2. Die Widerklage wird im Umfang von Fr. 97'500.– zzgl. 5 % Zins seit dem 

1. Oktober 2018 gutgeheissen und der Kläger wird verpflichtet, der Beklag-

ten Fr. 97'500.– zzgl. 5 % Zins seit dem 1. Oktober 2018 zu bezahlen. Im 

Übrigen wird auf die Widerklage nicht eingetreten.  

3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'650.– festgesetzt.  

4. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt und mit dem geleisteten 

Vorschuss des Klägers verrechnet. 

5. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von 

Fr. 13'900.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 

6. (Schriftliche Mitteilung) 

7. (Berufung) 

Berufungsanträge: 

des Aberkennungsklägers, Aberkennungswiderbeklagten und Berufungsklägers 
(act. 72 S. 2): 
 
1.  Es sei der Entscheid der Vorinstanz vom 18. August 2018 (Geschäfts-

Nr. CG200004) aufzuheben und es sei 
 

(a)  festzustellen, dass die Forderung im Betrag CHF 97'500.00 nebst 
Zins zu 5 % seit dem 1. Oktober 2018, die Betreibungskosten von 
CHF 110.30 sowie das Pfandrecht, für welche der Beklagten mit 
Entscheid des Einzelgerichts des Bezirksgerichts Zürich (Ge-
schäfts-Nr. EB190355-L/U) im summarischen Verfahren vom 7. 
Oktober 2019 provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung auf 
Verwertung eines Grundpfandes Nr. 1 des Betreibungsamtes Zü-
rich 2, Zahlungsbefehl vom 6. Februar 2019, erteilt wurde, nicht 
bestehen. 

 
(b)  die provisorische Rechtsöffnung vom 7. Oktober 2019 in der Be-

treibung auf Verwertung eines Grundpfandes Nr. 1 des Einzelge-
richts des Bezirksgerichts Zürich (Geschäfts-Nr. EB190355-L/U) 
aufzuheben. 

 
2.  Eventualiter zu Rechtsbegehren 1 sei der Entscheid der Vorinstanz 

vom 18. August 2018 (Geschäfts-Nr. CG200004) aufzuheben und die 

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Sache zur rechtskonformen Sachverhaltsfeststellung und Neubeurtei-
lung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

 
3.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zu Lasten 

der Berufungsbeklagten. 
 
 

Erwägungen: 

I. 

1.   Die Aberkennungsbeklagte, Aberkennungswiderklägerin und Berufungsbe-

klagte (nachfolgend Beklagte) räumte mit Baurechtsvertrag vom 19. November 

2009 dem Aberkennungskläger, Aberkennungswiderbeklagten und Berufungsklä-

ger (nachfolgend Kläger) an der "Villa C._____-Strasse …" in …-Zürich für eine 

Dauer von 60 Jahren ein selbständiges, dauerndes und übertragbares Baurecht 

im Sinne von Art. 675 und 779 ff. ZGB ein. Das Baurecht wurde als Dienstbarkeit 

im Grundbruch eingetragen (act. 3/1 = act. 74/4). Die Parteien vereinbarten, dass 

der jährliche Baurechtszins der Verzinsung des Landwertes zum jeweiligen miet-

rechtlichen Referenzzinssatz entspreche, und legten den mietrechtlichen Refe-

renzzinssatz auf 3¼ %, den Landwert auf CHF 3 Mio. und den daraus resultie-

renden jährlichen Baurechtszins auf CHF  97'500.– fest (act. 74/4 Ziff. VII/1.A). 

Zudem vereinbarten sie, dass eine Reduktion des Baurechtszinses unter die Ba-

sis von Fr. 97'500.– ausgeschlossen sei, wenn der Landesindex der Konsumen-

tenpreise unter den Stand November 2009 oder der Referenzzinssatz unter 3¼ % 

sinken sollte. Nach einigen Jahren kam es unter den Parteien zu Differenzen über 

die Höhe des vereinbarten Baurechtszinses, weil der Referenzzinssatz unter die 

vertragliche Mindestlimite gesunken war (act. 74/4 Ziff. VII/1.C.c). 

2.   Am 5. Februar 2019 leitete die Beklagte gegen den Kläger eine Betreibung 

in der Höhe von Fr. 97'500.– für unbezahlten Baurechtszins während der Zeit vom 

2. Quartal 2018 bis 1. Quartal 2019 zuzüglich 5 % Zins seit 1. Oktober 2018 ein 

(act. 3/11). Mit Urteil des Einzelgerichts Audienz am Bezirksgericht Zürich vom 

7. Oktober 2019 wurde der Beklagten für den in Betreibung gesetzten Betrag pro-

visorische Rechtsöffnung erteilt (act. 3A). Am 7. Januar 2020 (Datum Poststem-

pel) reichte der Kläger beim Bezirksgericht Zürich Aberkennungsklage mit den 

- 5 - 

vorstehend genannten Rechtsbegehren ein (act. 1 und 3/1-14). Mit der Klageant-

wort erhob die Beklagte Widerklage und verlangte die Bezahlung des Baurechts-

zinses. Nach einem doppelten Schriftenwechsel für Haupt- und Widerklage 

(act. 1, 17, 27, 34, 45) und der Durchführung der Hauptverhandlung (Prot.Vi 

S. 12 ff.) wies das Bezirksgericht die Aberkennungsklage mit Urteil vom 18. Au-

gust 2022 ab und erklärte die provisorische Rechtsöffnung für definitiv (act. 67 = 

act. 74/2 = act. 75 [Aktenexemplar]). 

3.   Am 17. Oktober 2022 erhob der Kläger gegen das Urteil des Bezirksgerichts 

Berufung (act. 72). Er verlangt im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die 

Forderung auf Bezahlung des Baurechtszinses im Betrag von CHF 97'500.– zu-

züglich Zins nicht bestehe und die provisorische Rechtsöffnung aufzuheben sei. 

Die Akten der Vorinstanz (act. 1-70) wurden von Amtes wegen beigezogen. Wei-

terungen erübrigen sich; die Sache ist spruchreif. 

II. 

1.   Der Kläger reichte die mit Anträgen sowie einer Begründung versehene Be-

rufungsschrift rechtzeitig innert 30-tägiger Frist beim zuständigen Obergericht ein 

(act. 68 und 72, Art. 311 ZPO und § 48 GOG). Der Streitwert erreicht die für eine 

Berufung notwendige Streitwertgrenze (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Vorschuss 

wurde rechtzeitig gleistet, so dass die Rechtsmittelvoraussetzungen erfüllt sind. 

2.   

2.1.   Mit der Berufung können sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch 

die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO); zu Letzterer zählt die unrichtige Anwendung des pflichtgemässen Ermes-

sens. Die Berufung erhebende Partei trifft eine Begründungslast. Sie hat substan-

tiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig ist 

und wie er geändert werden muss (BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018 E. 2.3 

und 5A_111/2016 vom 6. September 2016 E. 5.3). Blosse Verweise auf die 

Vorakten oder Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorgetragenen 

genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine hinreichende Begründung 

ebenso wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den 

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erstinstanzlichen Erwägungen (BSK ZPO-SPÜHLER, 3. Auflage, Art. 312 N 15; 

ZK ZPO-REETZ/THEILER, 3. Auflage, Art. 311 N 36 f.; BGE 138 III 374 ff. E. 4 = 

Pra 102 [2013] Nr. 4). 

2.2.  Die Berufungsinstanz prüft sämtliche hinreichend substantiierten Mängel in 

tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht frei und uneingeschränkt (BGE 138 III 374 ff. 

E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4). Sie ist dabei weder an die Argumente der Partei-

en noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entscheids gebunden, sondern 

wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO; vgl. BGE 133 II 249 E. 

1.4.1). Die volle Kognition der Berufungsinstanz bedeutet allerdings nicht, dass 

diese alle sich stellenden Fragen zu untersuchen hat, wenn die Berufung erhe-

bende Partei diese vor der Berufungsinstanz nicht (mehr) vorträgt. Vielmehr hat 

sich die Berufungsinstanz – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – auf die 

Beurteilung der in der schriftlichen Berufungsbegründung erhobenen Beanstan-

dungen zu beschränken (vgl. BGE 142 III 413 ff. E. 2.2.4; BGer 4A_629/2017 vom 

17. Juli 2018 E. 4.1.4; 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018 E. 2.3). Neue Tatsachen 

und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur unter den Voraussetzungen 

von Art. 317 Abs. 2 ZPO berücksichtigt. 

3.   Strittig ist die Höhe des vom Kläger zu bezahlenden Baurechtszinses.  

3.1.   Der Kläger wendet zusammengefasst ein, Ziff. VII.1.C.c des Baurechtsver-

trags betreffend das Verbot, den Baurechtszins unter den Anfangsbetrag zu redu-

zieren, sei ungültig. Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte habe als Teil der 

Organisation der römisch-katholischen Kirche die öffentlich-rechtlichen Grundsät-

ze der Verhältnismässigkeit, des Willkürverbots und der Äquivalenz zu achten, 

gegen welche die Klausel verstosse. Der Anpassungsmechanismus wirke sich 

einseitig nur zu Gunsten der Beklagten aus und widerspreche dem Fairnessge-

danken sowie dem Grundsatz von Treu und Glauben. Der Referenzzinssatz sei in 

der fraglichen Zeit bis auf 1½ % gesunken, was bei einer paritätischen Indexie-

rung zu einer Reduktion des jährlichen Baurechtszinses auf Fr. 45'000.– geführt 

hätte (act. 72 Rz 28 ff.). Aus der Verletzung dieser öffentlich-rechtlichen Grunds-

ätze folge, dass auch die Voraussetzungen der clausula rebus sic stantibus erfüllt 

seien (act. 72 Rz 40). Die eingetretene drastische Senkung des mietrechtlichen 

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Referenzzinssatzes sei für den ausländischen Kläger bei Vertragsabschluss nicht 

vorhersehbar gewesen, zumal sich der Zinssatz vor Vertragsabschluss nur unwe-

sentlich verändert habe (act. 72 Rz 42 ff.). Die Reduktion des Referenzzinssatzes 

führe zu einer gravierenden Äquivalenzstörung der Leistungen (act. 72 Rz 44 ff.). 

Die Vorinstanz hätte den Baurechtszins für die Zeit vom 2. Quartal 2018 bis 1. 

Quartal 2019 nach den damals aktuellen Referenzzinssätzen berechnen müssen, 

zumal die Parteien vereinbart hätten, den Baurechtszins jeweils automatisch dem 

aktuellen mietrechtlichen Referenzzinssatz anzupassen (act. 2 Rz 47). 

3.2.  

3.2.1.  Der Kläger wiederholt damit weitgehend die vor Vorinstanz vorgetragenen 

Behauptungen (act. 1 und 27). Die Vorinstanz erwog, die Beklagte sei als Teil der 

Organisation der römisch-katholischen Kirche, welche öffentliche Aufgaben wahr-

nehme, an die Grundrechte gebunden, auch wenn sie als Stiftung bzw. juristische 

Person des Privatrechts konzipiert sei. Die römisch-katholische Körperschaft des 

Kantons Zürich könne ihre Bindung an die Grundrechte nicht dadurch umgehen, 

dass sie die Verwaltung ihres Vermögens auf ein Privatrechtssubjekt auslagere. 

Der Baurechtsvertrag sei im Rahmen der Finanzverwaltung geschlossen worden, 

was zu den öffentlichen Aufgaben zähle (act. 75 S. 11 f.). Die Vorinstanz vertrat 

damit bezüglich der Grundrechtsbindung der Beklagten im Wesentlichen die glei-

che Auffassung wie der Kläger. Soweit er sich in der Berufung erneut zur Organi-

sation der römischen-katholischen Kirche, zur Grundrechtsbindung bzw. zur An-

wendung der öffentlich-rechtlichen Grundsätze der Verhältnismässigkeit und der 

Äquivalenz äussert (act. 72 Rz 20 ff.), übt er keine Kritik am angefochtenen Urteil 

und wäre darauf nicht näher einzugehen. Allerdings sind die vorinstanzlichen Aus-

führungen insoweit zu konkretisieren, als von der Grundrechtsbindung gemäss 

Art. 35 Abs. 2 BV grundsätzlich nur das Handeln, das in unmittelbarer Erfüllung 

staatlicher Aufgaben erfolgt, erfasst wird. Tätigkeiten, die der Erfüllung solcher 

Aufgaben lediglich indirekt dienen, fallen nicht darunter. Die unmittelbare Grund-

rechtsbindung entfällt in der Regel für Tätigkeitsfelder, in denen staatliche Organe 

wie Private als Anbieter oder Nachfrager von Gütern und Dienstleistungen auftre-

ten, wie bei der Verwaltung ihres Finanzvermögens (BSK BV-WALDMANN, Art. 35 

- 8 - 

N 25; vgl. BGE 129 III 35 E. 5.2 f.). Private bleiben dagegen grundsätzlich von der 

Grundrechtsverpflichtung i.S.v. Art. 35 Abs. 2 BV ausgenommen. Dies gilt auch 

für Private, denen das Gemeinwesen die Erfüllung staatlicher Aufgaben delegiert 

hat, soweit sie ausserhalb der unmittelbaren Erfüllung übertragener Staatsaufga-

ben tätig werden, wie z.B. im Zusammenhang mit Bedarfsdeckungsgeschäften, 

der Anstellung von Personal oder im Rahmen von anderen (wirtschaftlichen) Tä-

tigkeiten (BSK BV-WALDMANN, Art. 35 N 28). Entscheidend für die Grundrechts-

bindung ist folglich, ob die in Frage stehende Handlung des Privaten in Wahr-

nehmung der ihm (übertragenen) öffentlichen Aufgabe erfolgt (vgl. BGE 141 V 

557 E. 5.2, BGE 138 I 274 E. 1.4 und 2.2.1, BGE 133 I 49 E. 3.2; HÄFE-

LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz 1854). 

Nicht entscheidend ist dagegen, ob sich die private Person bei der Erfüllung öf-

fentlicher Aufgaben privatrechtlicher Verträge bedient. Diese Grundsätze sind mu-

tatis mutandis auf die im Kanton Zürich gemäss Art. 130 Abs. 1 lit. b KV aner-

kannte selbstständige römisch-katholische öffentlich-rechtliche Körperschaft und 

ihre Kirchgemeinden anzuwenden. 

3.2.2. Bei der Beklagten handelt es sich um eine selbständige privatrechtliche Stif-

tung (Pfarrkirchenstiftung) im Sinne von Art. 87 ZGB. Sie ist Trägerin kirchlichen 

Vermögens und verwaltet dieses für die römisch-katholische Körperschaft (act. 1 

Rz 10; act. 3/3 Art. 12 und 20 ff., act. 3/8, act. 19/2). Der in Frage stehende Bau-

rechtsvertrag beschlägt unbestritten die Finanzverwaltung der römischen-

katholischen Körperschaft (act. 1 Rz 30 und act. 17 Rz 8). Er wurde mit dem Klä-

ger als Privatperson abgeschlossen. Der Baurechtsvertrag dient damit soweit er-

sichtlich der wirtschaftlichen Anlage körperschaftlichen Grundeigentums und nicht 

unmittelbar der im öffentlichen Interesse zu erfüllenden kirchlichen Seel- und Für-

sorge sowie der Vermittlung der Grundsätze der römisch-katholischen Religion 

(vgl. Präambel der Kirchenordnung der römisch-katholischen Körperschaft des 

Kantons Zürich, LS 182.10). Eine Grundrechtsbindung der Beklagten bei Ab-

schluss des Baurechtsvertrags mit dem Kläger ist daher grundsätzlich zu vernei-

nen. Wie es sich verhielte, wenn die Beklagte eine Liegenschaft einem Gläubigen 

zum Zwecke der Seelsorge, beispielsweise zur Nutzung als kirchliche Räume, im 

Baurecht vergibt, ist nicht zu prüfen, denn solches wird von keiner Partei vorge-

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bracht. Die Frage braucht jedoch nicht abschliessend geklärt zu werden. Denn mit 

der Vorinstanz verletzt die Beklagte das Gebot der Verhältnismässigkeit öffentli-

chen Handelns sowie das Willkürverbot nicht, wenn sie mit dem Kläger im Rah-

men des konkreten Baurechtsvertrags einen Baurechtszins im Umfang von min-

destens 3¼ % des Landwertes für die Dauer von 60 Jahren aushandelt. Die Par-

teien haben sich bei Vertragsabschluss zwar insoweit geirrt, als sie den mietrecht-

lichen Anfangsreferenzzinssatz auf 3¼ % festlegten, obwohl dieser 3 % betrug 

(act. 75 S. 18). Die geringe Überschreitung des vereinbarten Mindestzinssatzes 

zum tatsächlichen um einen Viertel Prozent liesse den Baurechtszins aber nicht 

als derart unverhältnismässig hoch erscheinen, dass der Vertrag im Falle einer 

(reduzierten) Grundrechtsbindung abzuändern und der Baurechtszins entgegen 

der klaren Abmachung an den jeweiligen Referenzzinssatz anzugleichen wäre 

(zur Anfechtung wegen Irrtums vgl. nachfolgend E.II/3.4). Selbst die maximale Dif-

ferenz zwischen tatsächlichem und vereinbartem Referenzzinssatz von 1¾ % im 

interessierenden Zeitraum würde keine übermässige Benachteiligung des Klägers 

darstellen. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt (act. 75 S. 12), haben die Partei-

en die Berechnungsgrundlagen und den Mindestzins einvernehmlich ausgehan-

delt und wurde dieser nicht einseitig von der Beklagten festgelegt. Der Kläger 

übersieht ferner, dass die Parteien im Gegenzug vereinbart haben, dass der 

Landwert von CHF 3 Mio., welcher Basis für die Berechnung des Baurechtszinses 

darstellt, für die Dauer von rund sechs Jahren unabänderbar war. Der Landwert 

konnte erstmals im Januar 2016 und kann seither nur alle fünf Jahre angepasst 

werden, wobei sich der berechnungsrelevante Landwert jeweils nur um die Hälfte 

der Steigerung des schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise er-

höht (act. 74/4 Ziff. VII.C.a). Angesichts des gestiegenen Landpreises in der Stadt 

Zürich (vgl. Kantonales Steueramt Zürich, Analyse der Entwicklung der Liegen-

schaftenwerte 2009 – 2020, Schlussbericht WüestPartner vom 3. September 

2021, publiziert auf http//:www.zh.ch) enthält der Vertrag demnach ein für den 

Kläger günstiges Äquivalent zum minimalen Referenzzinssatz von 3¼ %. Die "Vil-

la C._____-Strasse …" in … umfasst 1'928 m2 (act. 74/4 S. 2). Der Kläger hat vor 

Vorinstanz weder behauptet noch belegt, dass der Mindestbaurechtszins von mo-

natlich CHF 8'125.– im Vergleich zu ähnlichen Grundstücken im Baurecht in der 

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Stadt Zürich übersetzt ist. Der Vorwurf, die Klausel sei unverhältnismässig, unfair 

und verstosse gegen Treu und Glauben, ist deshalb unbegründet. Selbst eine all-

fällige (abgeschwächte) Grundrechtsbindung der Beklagten würde zu keiner 

rückwirkenden Reduktion des Baurechtszinses führen. Wie die Vorinstanz richtig 

erkannte (act. 75 S. 12), ist es der Beklagten nicht verwehrt, das Vermögen der 

römisch-katholischen Körperschaft kaufmännisch geschickt und gewinnbringend 

anzulegen, um sicherzustellen, dass die im öffentlichen Interesse liegenden kirch-

lichen Ziele verfolgt werden können. 

3.2.3.  Die vorstehenden Erwägungen zur fehlenden Grundrechtsbindung gelten 

auch für den Vorwurf, der Baurechtszins verletze das Äquivalenzprinzip. Darüber 

hinaus hielt die Vorinstanz dem Einwand zu Recht entgegen, der Grundsatz be-

sage, dass die Höhe der Gebühr im Einzelfall in einem vernünftigen Verhältnis 

zum Wert, den die staatliche Leistung für die Abgabepflichtigen habe, stehen 

müsse. Auf einen einvernehmlich vereinbarten Baurechtszins sei dieses Prinzip 

nicht anwendbar (act. 75 S. 13). Indem der Kläger daran festhält, der geschuldete 

Baurechtszins übersteige um 116% den wertadäquaten Baurechtszins (act. 72 

Rz 35), legt er nicht dar, weshalb die Argumentation der Vorinstanz falsch sein 

soll und die Einräumung des Baurechts eine gebührenpflichtige öffentlich-

rechtliche Leistung darstellt. Die Abgabe der Liegenschaft im Baurecht stellt keine 

Handlung in Erfüllung der öffentlichen Aufgabe der römisch-katholischen Kirche 

dar, für welche vom Mitglied der Kirche eine werthaltige Gebühr zu bezahlen ist. 

Der Baurechtszins ist vielmehr die vom Kläger im Rahmen eines zivilrechtlichen 

synallagmatischen Vertrags zu erbringende Gegenleistung für die Einräumung 

des Baurechts. Der Kläger fokussiert schliesslich wie gesehen einseitig auf die für 

ihn im Nachhinein ungünstige Klausel in Ziff. VII/1.C.c und übersieht die für ihn 

aufgrund der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt positiv wirkende Regelung 

zum Landwert gemäss Ziff. VII/1.C.a-b. Der Vorwurf der Verletzung des Äquiva-

lenzprinzips verfängt folglich ebenfalls nicht.  

3.2.4. Wie gesehen begründet der Kläger die Verletzung des Äquivalenzprinzips ein-

zig mit der zwischenzeitlich eingetretenen Entwicklung des Referenzzinssatzes. Da-

rauf nehmen die vorinstanzlichen Erwägungen wie auch die Rügen des Klägers im 

Berufungsverfahren Bezug. Allerdings erscheint es höchst fraglich, ob die Einhaltung 

- 11 - 

des Äquivalenzprinzips  beurteilt werden kann, ohne die übrigen Parameter des Bau-

rechtsvertrages zu berücksichtigen. 

3.3.   

3.3.1. Hinsichtlich der vom Kläger angerufenen clausula rebus sic stantibus erwog 

die Vorinstanz, diese ziele auf eine richterliche Vertragsanpassung, welche mittels 

einer Gestaltungsklage geltend zu machen gewesen wäre. Der Kläger habe je-

doch eine Aberkennungsklage und damit eine negative Feststellungsklage erho-

ben. Zudem sei eine rückwirkende Vertragsanpassung, wie es der Kläger wolle, 

bei dieser Klausel nicht möglich (act. 75 S. 15). Auch seien die kumulativen Vo-

raussetzungen der clausula rebus sic stantibus nicht erfüllt, mangle es doch an 

der fehlenden Voraussehbarkeit der Zinsreduktion und liege die Reduktion nicht 

ausserhalb der Vorstellungen über künftige Zinsentwicklungen innerhalb der ver-

einbarten Vertragsdauer von 60 Jahren. Die Parteien seien sich stets im Klaren 

gewesen, dass der Baurechtszins während der gesamten Vertragsdauer nicht un-

ter den Betrag von CHF 97'500.– fallen könne, unabhängig von allfälligen Ent-

wicklungen des Referenzzinssatzes. Es handle sich auf Seiten der Beklagten 

höchstens um Vertragsreue, welche unter den Voraussetzungen des Grundla-

genirrtums rechtserheblich wäre (act. 75 S. 16 f.). 

3.3.2. Was der Kläger zur Anwendung der clausula rebus sic stantibus insgesamt 

vorbringt, überzeugt nicht. Zunächst zielt sein Einwand, ein Begehren um Ver-

tragsanpassung könne mit einer Aberkennungsklage kombiniert werden, insoweit 

ins Leere, als er vor Vorinstanz bloss eine negative Feststellungsklage erhob und 

keinen Antrag auf Anpassung des Baurechtsvertrags stellte, welcher mit dem Ab-

erkennungsbegehren verbunden werden könnte (act. 1 S. 2 und 27 S. 2, 

Prot. Vi S. 14). Das Gericht kann allerdings je nach Art der Anpassung des Ver-

trags und den zu beurteilenden Rechtsbegehren aufgrund der clausula rebus sic 

stantibus ein Leistungs-, Feststellungs- oder Gestaltungsurteil fällen. Aufgrund der 

geltenden Dispositionsmaxime (Art. 58 ZPO) ist das Gericht an die Rechtsbegeh-

ren gebunden (BK OR-MÜLLER, Bern 2018, Art. 1-18 N 717 ff.). Der Kläger erhob 

eine negative Feststellungsklage, wobei er die Forderung der Beklagten mit sei-

nem Rückforderungsanspruch wegen zu viel geleisteten Baurechtszinsen ver-

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rechnet (act. 72 Rz 57). Dies ist grundsätzlich ein prozessual und materiell-

rechtlich zulässiges Szenario. Dabei wäre die Frage, ob gestützt auf die clausula 

rebus sic stantibus ein reduzierter Baurechtszins zu berücksichtigen ist, vom Ge-

richt im Rahmen der Verrechnungsforderung vorfrageweise zu prüfen. Der Kläger 

scheitert daher nicht schon deshalb, weil er keine Gestaltungsklage erhob. Soweit 

die Auffassung der Vorinstanz davon abweicht, ist ihr nicht zu folgen.  

3.3.3. Zu prüfen bleibt, ob die Voraussetzungen der clausula rebus sic stantibus 

erfüllt sind. Als Abweichung vom Grundsatz der Vertragstreue ist die richterliche 

Abänderung von Verträgen nur einschränkend zuzulassen. Sie setzt voraus, dass 

sich die Umstände nach Vertragsabschluss in unvorhersehbarer und unvermeid-

barer Weise so grundlegend ändern, dass eine gravierende Äquivalenzstörung 

eintritt (vgl. BGE 135 III 1 E  2.4; 127 III 300 E. 5b). Beide Vertragsparteien müs-

sen die Veränderung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als ausserhalb des ob-

jektiv Möglichen und ihrer subjektiven Vorstellungen betrachtet haben (BGer 

4A_375/2010 vom 22. November 2010 E. 3.1). Bei langfristigen Verträgen, na-

mentlich bei Baurechtsverträgen, haben die Parteien damit zu rechnen, dass sich 

die zur Zeit des Vertragsabschlusses bestehenden Verhältnisse später ändern 

(BGE 127 III 300 E. 5.b.aa).  

3.3.4.  Es liegt in der Natur der Sache, dass der von den Parteien als zinsrelevant 

bestimmte Parameter, der mietrechtliche Referenzzinssatz, sowohl nach oben als 

auch nach unten schwanken kann, weil er sich nach den variablen Hypothekar-

zinssätzen richtet. Dies war den Parteien offenkundig bewusst, ansonsten die 

Klausel, den Mindestbaurechtszins auf CHF 97'500.– bzw. den Mindestreferenz-

zinssatz auf 3¼ % festzusetzen, keinen Sinn gemacht hätte. Wie sich die markt-

wirtschaftliche Situation der Schweiz, welche die Hypothekarzinssätze beeinflusst, 

im Einzelnen in den nächsten Jahrzehnten verändern würde, liess sich bei Ver-

tragsschluss zwar tatsächlich nicht vorhersagen. Gerade diese Ungewissheit 

musste den Parteien als vernünftigen Vertragspartnern indes bewusst gewesen 

sein. Der Kläger hat vor Vorinstanz im Weitern nicht schlüssig begründet und be-

legt, weshalb die Reduktion des Referenzzinssatzes auf 1½ % während des hier 

interessierenden Zeitraums und damit mehr als neun Jahre nach Vertragsschluss 

- 13 - 

eine aussergewöhnliche Entwicklung des Zinssatzes bedeutet, welche sich aus-

serhalb des für die Parteien damals Vorstellbaren bewegte. Dass die Zinsentwick-

lung im Nachhinein betrachtet nicht den Erwartungen des Klägers entspricht und 

die Parteien möglicherweise nicht mit diesem Zinsverlauf rechneten, genügt für 

die Annahme der Unvorhersehbarkeit wie gesehen nicht. Die Behauptung, es sei 

im November 2009 nicht mit sinkenden, sondern mit steigenden Zinsen zu rech-

nen gewesen, erhebt der Kläger erstmals in der Berufung (act. 72 Rz 42; vgl. act. 

1 S. 16 und act. 27 Rz 42). Sie ist verspätet und nicht zu hören, zumal der Kläger 

keine Begründung dafür liefert, weshalb er dies nicht schon vor Vorinstanz vor-

bringen konnte. Die Vorinstanz stellte überdies fest, dass sich der mietrechtliche 

Referenzzinssatz während den Vertragsverhandlungen erstmals gesenkt habe 

und unbestritten geblieben sei, dass sich bereits in den Jahren vor Vertrags-

schluss eine Abwärtstendenz im Zinsverlauf abgezeichnet habe (act. 75 S. 16 mit 

Verweis auf act. 17 Rz 52, act. 27 Rz 42). Der Kläger will letztere Tatsache zwar 

in der Replik bestritten haben (act. 72 Rz 42 mit Hinweis auf act. 27 Rz 42 ). An 

besagter Stelle trug er jedoch einzig vor, er habe mit einer Senkung des Refe-

renzzinssatzes um 50 % nicht gerechnet, was in dieser Form von der Vorinstanz 

nicht festgestellt wurde. Eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung durch die Vo-

rinstanz ist deshalb nicht auszumachen. Ihrer Schlussfolgerung, die Zinsreduktion 

zwischen dem 2. Quartal 2018 und dem 1. Quartal 2019 sei für die Vertragspar-

teien nicht unvorhersehbar gewesen, ist zu folgen. 

3.3.5. Damit gebricht es für die Anwendung der clausula rebus sic stantibus an 

der mangelnden Vorhersehbarkeit der Zinsreduktion, weshalb einzig der Vollstän-

digkeit halber anzuführen bleibt, dass auch keine Äquivalenzstörung vorliegt, die 

eine Vertragsabänderung im Sinne der Anpassung des Baurechtszinses an den 

jeweiligen Referenzzinssatz während der hier interessierenden Phase rechtfertig-

te. Die Störung der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung muss so gravie-

rend sein, dass ein Beharren des Gläubigers auf seinem Vertragsanspruch gera-

dezu eine wucherische Ausbeutung des Missverhältnisses und damit einen offen-

baren Rechtsmissbrauch darstellt, der nach Art. 2 Abs. 2 ZGB keinen Rechts-

schutz findet (BGer 2C_825/2013 vom 24. März 2014 E. 6.1, 9C_88/2012 vom 

31. Juli 2012 E. 5.1; BGE 138 V 366 E. 5.1, BGE 135 III 1 E. 2.4, BGE 127 III 300 

- 14 - 

E. 5b). Solche Verhältnisse hat der Kläger vor Vorinstanz weder substantiiert 

noch belegt (act.  1 und 27). Dass ein krasses Missverhältnis vorliegt, hätte er an-

hand des Vergleichs des geschuldeten Baurechtszinses mit der von der Beklag-

ten zu erbringenden Leistung darlegen müssen. Der Kläger lässt offen, weshalb 

ein Baurechtszins von jährlich CHF 97'500.– im Verhältnis zur Gegenleistung der 

Beklagten (Einräumung des Baurechts am Grundstück "Villa C._____-Strasse …" 

in Zürich) in den Jahren 2018/2019 in einem untolerierbaren Missverhältnis stand. 

Die Leistung der Beklagten blieb während dieser Zeit stets die gleiche ungeach-

tet, ob sich der mietrechtliche Referenzzinssatz reduzierte. Der Einwand, es 

handle sich um ein baufälliges Wohnhaus, hat der Kläger soweit ersichtlich vor 

Vorinstanz nicht näher ausgeführt und keine Beweise dafür offeriert (act. 1 und 

27). Auch ist nicht erkennbar, was er daraus konkret herleiten möchte, zumal eine 

Baufälligkeit wohl bereits bei Vertragsabschluss erkennbar gewesen wäre. Soweit 

bekannt blieb der Baurechtszins überdies trotz höherem Landwert bis 2018 un-

verändert. Ein krasses Missverhältnis zwischen Baurechtszins und eingeräumtem 

Baurecht ist somit nicht dargetan. 

3.4.    

3.4.1.  Eventualiter macht der Kläger geltend, beim vertraglich festgelegten mini-

malen Referenzzinssatz handle es sich um einen offensichtlichen Verschrieb der 

Parteien. Der Referenzzinssatz habe im November 2009 nicht wie angenommen 

3¼ %, sondern 3 % betragen, so dass ein Baurechtszins von CHF 90'000.– ge-

schuldet sei. Dieser Verschrieb sei gestützt auf Art. 24 Abs. 3 OR zu berichtigen. 

Die Vorinstanz habe verkannt, dass sich der Wille der Parteien, den Baurechts-

zins an den jeweiligen Referenzzinssatz zu knüpfen, aus dem klarem Wortlaut 

des Baurechtsvertrages ergebe (act. 72 Rz 48 ff.). 

3.4.2.  Die Vorinstanz führte dazu aus, der Irrtum der Parteien über die Höhe des 

damals geltenden Zinssatzes sei kein arithmetischer Rechnungsfehler, der nach 

Art. 24 Abs. 3 OR berichtigt werden könne, sei doch der Baurechtszins anhand 

der definierten Grundlagen rechnerisch korrekt ermittelt worden. Ein Grundla-

genirrtum im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR habe der Kläger nicht geltend 

gemacht und der Anfechtungsanspruch sei mittlerweile verwirkt (act. 75 S. 18 f.). 

- 15 - 

Schliesslich sei es als konkludente Genehmigung des Vertrags zu werten, wenn 

der Kläger den Vertrag bis März 2018 erfülle, obwohl er den Fehler bereits nach 

Vertragsschluss festgestellt habe (act. 75 S. 19). 

3.4.3. Diesen Überlegungen ist zuzustimmen. Ein Kalkulationsfehler im Sinne von 

Art. 24 Abs. 3 OR, der zu berichtigen wäre, ist nicht erkennbar. Ein solcher läge 

vor, wenn die Parteien bestimmte Berechnungselemente zum Gegenstand ihrer 

Vereinbarung gemacht hätten und das rechnungsmässige Resultat auf einem 

Fehler beruhte (BGer 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008 E. 2.3). Die Parteien 

haben sich, wie die Vorinstanz richtig erkannte, nicht verrechnet, sondern sie ha-

ben sich über eine Grundlage der Berechnung geirrt. Eine solche falsche Annah-

me fiele bei Wesentlichkeit unter den Grundlagenirrtum im Sinne von Art. 24 

Abs. 1 Ziff. 4 OR (vgl. V. ENZ, Clausula rebus sic stantibus - insbesondere im 

Spiegel der Rechtsprechung, Zürich 2018, N 164 ff.). Die Ausführungen der Vo-

rinstanz, der Kläger habe sich im Verfahren nicht auf Irrtum berufen und der An-

fechtungsanspruch sei mittlerweile verwirkt, blieben unbeanstandet. Schliesslich 

stellt der Kläger nicht in Abrede, den Vertrag trotz erkanntem Fehler bis 2018 er-

füllt zu haben. Die nachträgliche Anfechtung eines Vertrags nach jahrelang er-

brachter Leistung wäre als widersprüchliches Verhalten auszulegen, das gemäss 

Art. 25 Abs. 1 OR und Art. 2 Abs. 2 ZGB keinen Rechtsschutz verdiente. 

3.4.4.  Die pauschal erhobenen Einwände zum Inhalt und Verständnis der Ver-

tragsklauseln überzeugen ebenfalls nicht. Es bleibt unklar, was der Kläger aus 

seiner ausländischen Staatsangehörigkeit konkret ableiten möchte. Aufgrund der 

Treuepflichten im Geschäftsverkehr war er unabhängig seiner Herkunft gehalten, 

allfällige sprachliche Verständnisschwierigkeiten vorgängig auszuräumen. Auch 

begründet er nicht nachvollziehbar, weshalb er die in arabischen Zahlen beziffer-

ten Beträge für den Mindestbaurechtszins sowie den Referenzzinssatz missver-

standen haben könnte. Die Klausel zum Reduktionsverbot des Anfangsreferenz-

zinssatzes (Ziff. VII/1.C.c) ist gut verständlich abgefasst, so dass für beide Partei-

en leicht erkennbar war, dass eine Senkung des Baurechtszinses unter den Be-

trag von CHF 97'500.– nicht möglich sein würde. Die pauschale Behauptung, die 

Parteien hätten entgegen der detaillierten vertraglichen Abmachung zur Anpas-

- 16 - 

sung des Baurechtszinses in Ziff. VII/1.C.a-c einen davon abweichenden Willen 

gehabt, den Baurechtszins an den jeweils aktuellen Referenzzinssatz zu knüpfen, 

bleibt unsubstantiiert und ist nicht schlüssig. 

4.   Die Rügen des Klägers erweisen sich als unberechtigt. Eine unrichtige Tat-

sachenfeststellung oder falsche Rechtsanwendung durch die Vorinstanz sind 

nicht erkennbar. Der Kläger vermag insbesondere keine Gegenforderung, die mit 

der Hauptforderung verrechnet werden könnte, darzutun, weshalb der Berufung 

kein Erfolg beschieden ist. 

5.   

5.1.  Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit; der Streitwert be-

trägt CHF 97'500.– (act. 75 S. 20). Gestützt auf §§ 4 und 12 GebV OG sowie in 

Anbetracht des knapp durchschnittlichen Zeitaufwands und der mittleren Schwie-

rigkeit der Sache ist die Gerichtsgebühr auf CHF 7'000.– festzusetzen und aus-

gangsgemäss dem Kläger aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtsge-

bühr ist mit dem von ihm geleisteten Vorschuss von CHF 8'000.– zu verrechnen, 

der Überschuss ist ihm unter Vorbehalt eines allfälligen Verrechnungsanspruchs 

zurückzuerstatten. 

5.2.  Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen; dem Kläger nicht, weil er 

unterliegt, und der Beklagten nicht, weil ihr keine zu entschädigenden Aufwände 

entstanden sind. 

5.3.   Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat es bei der vorinstanzli-

chen Kosten- und Entschädigungsregelung (act. 75 Dispositiv-Ziff. 3-5) sein Be-

wenden. 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, 7. Ab-

teilung, vom 18. August 2022 wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 7'000.– festgesetzt und 

dem Berufungskläger auferlegt. Die Kosten werden mit dem von ihm geleis-

- 17 - 

teten Vorschuss von CHF 8'000.– verrechnet; der Überschuss wird dem 

Berufungskläger zurückerstattet, unter Vorbehalt eines allfälligen Verrech-

nungsanspruchs. 

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-

ge der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis und Beilagen (act. 72 und 

74/2-9), sowie an das Bezirksgericht Zürich, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
CHF 97'500.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. K. Houweling-Wili 
 
 
versandt am: 
 
 
 

	Urteil vom 20. Dezember 2022
	Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2 und act. 27 S. 2)
	Rechtsbegehren Widerklage: (act. 17 S. 2)
	Urteil des Bezirksgerichtes:
	1. Die Aberkennungsklage wird abgewiesen. Die provisorische Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. 1 des Betreibungsamtes Zürich 2, Zahlungsbefehl vom 6. Februar 2019, wird damit definitiv.
	2. Die Widerklage wird im Umfang von Fr. 97'500.– zzgl. 5 % Zins seit dem 1. Oktober 2018 gutgeheissen und der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten Fr. 97'500.– zzgl. 5 % Zins seit dem 1. Oktober 2018 zu bezahlen. Im Übrigen wird auf die Widerklage...
	3. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'650.– festgesetzt.
	4. Die Gerichtskosten werden dem Kläger auferlegt und mit dem geleisteten Vorschuss des Klägers verrechnet.
	5. Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 13'900.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
	6. (Schriftliche Mitteilung)
	7. (Berufung)
	Berufungsanträge:
	1.   Die Aberkennungsbeklagte, Aberkennungswiderklägerin und Berufungsbeklagte (nachfolgend Beklagte) räumte mit Baurechtsvertrag vom 19. November 2009 dem Aberkennungskläger, Aberkennungswiderbeklagten und Berufungskläger (nachfolgend Kläger) an der ...
	2.   Am 5. Februar 2019 leitete die Beklagte gegen den Kläger eine Betreibung in der Höhe von Fr. 97'500.– für unbezahlten Baurechtszins während der Zeit vom 2. Quartal 2018 bis 1. Quartal 2019 zuzüglich 5 % Zins seit 1. Oktober 2018 ein (act. 3/11). ...
	3.   Am 17. Oktober 2022 erhob der Kläger gegen das Urteil des Bezirksgerichts Berufung (act. 72). Er verlangt im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die Forderung auf Bezahlung des Baurechtszinses im Betrag von CHF 97'500.– zuzüglich Zins nicht ...
	II.
	1.   Der Kläger reichte die mit Anträgen sowie einer Begründung versehene Berufungsschrift rechtzeitig innert 30-tägiger Frist beim zuständigen Obergericht ein (act. 68 und 72, Art. 311 ZPO und § 48 GOG). Der Streitwert erreicht die für eine Berufung ...
	2.
	2.1.   Mit der Berufung können sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO); zu Letzterer zählt die unrichtige Anwendung des pflichtgemässen Ermessens. Die Berufung ...
	2.2.  Die Berufungsinstanz prüft sämtliche hinreichend substantiierten Mängel in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht frei und uneingeschränkt (BGE 138 III 374 ff. E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4). Sie ist dabei weder an die Argumente der Parteien n...
	3.   Strittig ist die Höhe des vom Kläger zu bezahlenden Baurechtszinses.
	3.1.   Der Kläger wendet zusammengefasst ein, Ziff. VII.1.C.c des Baurechtsvertrags betreffend das Verbot, den Baurechtszins unter den Anfangsbetrag zu reduzieren, sei ungültig. Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte habe als Teil der Organisatio...
	3.2.
	3.2.1.  Der Kläger wiederholt damit weitgehend die vor Vorinstanz vorgetragenen Behauptungen (act. 1 und 27). Die Vorinstanz erwog, die Beklagte sei als Teil der Organisation der römisch-katholischen Kirche, welche öffentliche Aufgaben wahrnehme, an d...
	3.2.2. Bei der Beklagten handelt es sich um eine selbständige privatrechtliche Stiftung (Pfarrkirchenstiftung) im Sinne von Art. 87 ZGB. Sie ist Trägerin kirchlichen Vermögens und verwaltet dieses für die römisch-katholische Körperschaft (act. 1 Rz 10...
	3.2.3.  Die vorstehenden Erwägungen zur fehlenden Grundrechtsbindung gelten auch für den Vorwurf, der Baurechtszins verletze das Äquivalenzprinzip. Darüber hinaus hielt die Vorinstanz dem Einwand zu Recht entgegen, der Grundsatz besage, dass die Höhe ...
	3.2.4. Wie gesehen begründet der Kläger die Verletzung des Äquivalenzprinzips einzig mit der zwischenzeitlich eingetretenen Entwicklung des Referenzzinssatzes. Darauf nehmen die vorinstanzlichen Erwägungen wie auch die Rügen des Klägers im Berufungsve...
	3.3.
	3.3.1. Hinsichtlich der vom Kläger angerufenen clausula rebus sic stantibus erwog die Vorinstanz, diese ziele auf eine richterliche Vertragsanpassung, welche mittels einer Gestaltungsklage geltend zu machen gewesen wäre. Der Kläger habe jedoch eine Ab...
	3.3.2. Was der Kläger zur Anwendung der clausula rebus sic stantibus insgesamt vorbringt, überzeugt nicht. Zunächst zielt sein Einwand, ein Begehren um Vertragsanpassung könne mit einer Aberkennungsklage kombiniert werden, insoweit ins Leere, als er v...
	3.3.3. Zu prüfen bleibt, ob die Voraussetzungen der clausula rebus sic stantibus erfüllt sind. Als Abweichung vom Grundsatz der Vertragstreue ist die richterliche Abänderung von Verträgen nur einschränkend zuzulassen. Sie setzt voraus, dass sich die U...
	3.3.4.  Es liegt in der Natur der Sache, dass der von den Parteien als zinsrelevant bestimmte Parameter, der mietrechtliche Referenzzinssatz, sowohl nach oben als auch nach unten schwanken kann, weil er sich nach den variablen Hypothekarzinssätzen ric...
	3.3.5. Damit gebricht es für die Anwendung der clausula rebus sic stantibus an der mangelnden Vorhersehbarkeit der Zinsreduktion, weshalb einzig der Vollständigkeit halber anzuführen bleibt, dass auch keine Äquivalenzstörung vorliegt, die eine Vertrag...
	3.4.
	3.4.1.  Eventualiter macht der Kläger geltend, beim vertraglich festgelegten minimalen Referenzzinssatz handle es sich um einen offensichtlichen Verschrieb der Parteien. Der Referenzzinssatz habe im November 2009 nicht wie angenommen 3¼ %, sondern 3 %...
	3.4.2.  Die Vorinstanz führte dazu aus, der Irrtum der Parteien über die Höhe des damals geltenden Zinssatzes sei kein arithmetischer Rechnungsfehler, der nach Art. 24 Abs. 3 OR berichtigt werden könne, sei doch der Baurechtszins anhand der definierte...
	3.4.3. Diesen Überlegungen ist zuzustimmen. Ein Kalkulationsfehler im Sinne von Art. 24Abs. 3 OR, der zu berichtigen wäre, ist nicht erkennbar. Ein solcher läge vor, wenn die Parteien bestimmte Berechnungselemente zum Gegenstand ihrer Vereinbarung ge...
	3.4.4.  Die pauschal erhobenen Einwände zum Inhalt und Verständnis der Vertragsklauseln überzeugen ebenfalls nicht. Es bleibt unklar, was der Kläger aus seiner ausländischen Staatsangehörigkeit konkret ableiten möchte. Aufgrund der Treuepflichten im G...
	4.   Die Rügen des Klägers erweisen sich als unberechtigt. Eine unrichtige Tatsachenfeststellung oder falsche Rechtsanwendung durch die Vorinstanz sind nicht erkennbar. Der Kläger vermag insbesondere keine Gegenforderung, die mit der Hauptforderung ve...
	5.
	5.1.  Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit; der Streitwert beträgt CHF 97'500.– (act. 75 S. 20). Gestützt auf §§ 4 und 12 GebV OG sowie in Anbetracht des knapp durchschnittlichen Zeitaufwands und der mittleren Schwierigkeit der Sac...
	5.2.  Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen; dem Kläger nicht, weil er unterliegt, und der Beklagten nicht, weil ihr keine zu entschädigenden Aufwände entstanden sind.
	5.3.   Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat es bei der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsregelung (act. 75 Dispositiv-Ziff. 3-5) sein Bewenden.

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich, 7. Abteilung, vom 18. August 2022 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf CHF 7'000.– festgesetzt und dem Berufungskläger auferlegt. Die Kosten werden mit dem von ihm geleisteten Vorschuss von CHF 8'000.– verrechnet; der Überschuss wird dem Berufungskläger zurückerstattet, u...
	3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis und Beilagen (act. 72 und 74/2-9), sowie an das Bezirksgericht Zürich, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. ...