# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 345ce4c9-2173-58e4-886f-6b53357e1c7e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-04-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 12.04.2005 U 2005 4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2005-4_2005-04-12.pdf

## Full Text

U 05 4

2. Kammer 

URTEIL
vom 12. April 2005

betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

1. Beim Hotel … handelt es sich um ein so genanntes Aparthotel im Sinne des 

Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 

Ausland (BewG). Die Pflicht zur hotelmässigen Bewirtschaftung im Aparthotel 

… geht auf die Grundsatzbewilligung 1089/79 des Grundbuchinspektorats 

(GBI) vom 24. Januar 1980 zurück. Dort wurde der jeweilige Eigentümer des 

Betriebsteils im Aparthotel … verpflichtet, hotelmässige Dienstleistungen zu 

erbringen. Im Gegenzug wurde für die Eigentümer der Hotelappartements die 

Pflicht statuiert, ihre Wohnungen der hotelmässigen Bewirtschaftung zur 

Verfügung zu halten. Am 3. Juli 2003 unterbreitete die … AG dem 

Grundbuchinspektorat das Gesuch um Erlass einer Mahnung im Sinne von 

Art. 25 BewG gegen sämtliche Eigentümer vermietungspflichtiger Einheiten 

im Aparthotel … Die Gesuchsgegner seien zu mahnen, mit der 

Gesuchstellerin einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag gemäss Gutachten 

der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) vom 20. November 

2002 abzuschliessen und eine exzessive Eigenbelegung insbesondere 

während der Hochsaison zu unterlassen. Im Falle der Missachtung sei den 

Gesuchsgegnern der Widerruf der Bewilligung anzudrohen. Nach Anhörung 

der Wohnungseigentümer verfügte das Grundbuchinspektorat am 28. 

November 2003 was folgt:

"1. Der Mietvertrag gemäss Globalbewilligung 1078/79 gilt unverändert als 
Grundlage für die hotelmässige Bewirtschaftung im Aparthotel …, ...

 2. Der Mietvertrag ist für beide Parteien verbindlich. Die 
Appartementeigentümer werden im Sinne von Art. 25 BewG ermahnt, 
ihre Appartements der hotelmässigen Bewirtschaftung gemäss 
geltendem Mietvertrag zur Verfügung zu stellen und von 

Eigenbelegungen, welche der geltende Mietvertrag nicht zulässt, 
abzusehen. Im Gegenzug wird die … AG ebenfalls im Sinne von Art. 25 
BewG gemahnt, die hotelmässigen Dienstleistungen vertragsgemäss zu 
erbringen.

 3. Die Eigentümer der Appartements werden verpflichtet, zum Abschluss 
eines neuen, für den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrages 
Hand zu bieten. Für die einseitige Durchsetzung von 
Vertragsänderungen wird die … AG an den Zivilrichter verwiesen."

2. Dagegen erhob die … AG am 3. Dezember 2003 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht  mit folgenden Anträgen:

"1. Der Entscheid des Grundbuchinspektorates Graubünden Nr. 372/03 
vom 28. November 2003 (Beilage 1) sei aufzuheben.

 2. Die Rekursgegner seien im Sinn von Art. 25 Bewilligungsgesetz (BewG) 
zu ermahnen, mit der Beschwerdeführerin rückwirkend ab 1. Dezember 
2002 einen Mietvertrag nach den Vorgaben des Gutachtens der 
Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit vom November 2002 
abzuschliessen.

 3. Die Rekursgegner seien ferner zu ermahnen, exzessive Eigenbelegung 
während der Hochsaison zu unterlassen.

Im Fall der Missachtung der Mahnungen Ziff. 2 + 3 sei den 
Rekursgegnern der Widerruf der Bewilligung anzudrohen."

Mit Urteil vom 16. Dezember 2003 (VGU U 03 115) wies das 

Verwaltungsgericht den Rekurs ab. Die dagegen von der Beschwerdeführerin 

erhobene verwaltungsgerichtliche Beschwerde hiess das Bundesgericht mit 

Entscheid vom 3. Juni 2004 (2A.617/2003) teilweise gut, hob das 

angefochtene Urteil auf und wies die Sache an das GBI zur neuen Beurteilung 

im Sinne der Erwägungen zurück. In der Folge konnten die Parteien dem GBI 

ihre Anträge unterbreiten und begründen. Mit Verfügung vom 6. Dezember 

2004 erkannte das GBI:

"1. Der Antrag, auf die Eingaben der … AG, …, nicht einzutreten, wird 
abgewiesen.

 2. Die Auflagen aus der Grundsatzbewilligung 1089/79 werden in dem Sinne 
angepasst, dass die Parteien des Bewirtschaftungsverhältnisses 
verpflichtet werden, rückwirkend auf den 1. Dezember 2002 die 
Bestimmungen des Mietvertrages bezüglich Mietzinsen und Regelung der 

Eigenbelegung dem Mietvertragsentwurf gemäss Gutachten der SGH 
vom 20. September 2002 anzugleichen.

Die Pflicht zur Einhaltung der geänderten Bewirtschaftungsauflagen 
ergeht unter ausdrücklicher Androhung des Widerrufs der 
Erwerbsbewilligungen im Weigerungsfalle.

 3. Die mit Grundsatzbewilligung 1089/79 verfügten 
Bewirtschaftungsauflagen für die Parteien des 
Bewirtschaftungsverhältnisses im Aparthotel … (Parzelle Nr. …) werden 
hiermit per Datum der vorliegenden Verfügung aufgehoben.

Das Grundbuchamt … wird angewiesen, die auf den Betriebseinheiten 
StWE 51775 und 51776 des Aparthotels … in …, angemerkte Pflicht zur 
Erbringung hotelmässiger Dienstleistungen, sowie alle zu Lasten der im 
Rubrum verzeichneten Hotelappartements (Stockwerkeinheiten) aus der 
Liegenschaft Nr. …, …, im Grundbuch angemerkten Auflagen “Aparthotel 
(Art. 13 Abs. 4 lit. c VBewB/Art. 4 Abs. 4 VGF/ Art. 15 StWE 
Reglement/Mietvertrag, Aufhebung und Abänderung 
zustimmungsbedürftig), alles gemäss Verfügung Nr. 1089/79 der 
Bewilligungsbehörde“, zu löschen.

 4. In Abweisung des entsprechenden Antrages werden keinerlei 
Entschädigungen als Ausgleich für den Widerruf der 
Bewirtschaftungsauflagen gesprochen.

 5. Die Kosten des Grundbuchinspektorates betragen pauschal CHF 2'000.-
-. Sie werden in Anlehnung an den Kostenentscheid im 
bundesgerichtlichen Verfahren den beiden Hauptparteien (Neue Arena 
Alva AG / RA Buchli) je zur Hälfte auferlegt.

Die ausseramtlichen Kosten werden wettgeschlagen."

3. Dagegen erhob die … AG am 4. Januar 2005 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Ziffern 3 und 4 des angefochtenen 

Entscheides aufzuheben sowie die erstinstanzlichen Kosten den 

Beschwerdegegnern zu überbinden; eventuell sei die Sache zu neuer 

Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Beschwerde sei überdies 

die aufschiebende Wirkung zu gewähren. Zur Begründung ihrer Anträge 

berief sich die Beschwerdeführerin im Wesentlichen auf dieselben Argumente 

wie in ihrem Gesuch an das Grundbuchinspektorat.

4. Das Grundbuchinspektorat bzw. neu das Grundbuchinspektorat und 

Handelsregister (GIHA) beantragte unter Hinweis auf die angefochtene 

Verfügung und die einschlägige Rechtsprechung die Abweisung der 

Beschwerde.

5. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde beantragten die durch Rechtsanwalt 

…. vertretenen Wohnungseigentümer sowie die Eheleute ...

6. Mit Verfügung vom 17. Februar 2005 wies der Instruktionsrichter das Gesuch 

um aufschiebende Wirkung ab. Auf die dagegen erhobene Beschwerde trat 

das Bundesgericht mit Urteil vom 14. März 2005 (2A.102/2005) nicht ein. Die 

Beschwerdegegner 2 hatten bereits am 24. Februar ein Ausstandsbegehren 

gegen den Gerichtspräsidenten erhoben. 

7. In einem weiteren Schriftenwechsel zur Sache hielten die Parteien an ihren 

Standpunkten fest, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Die Beschwerdeführerin hat gegenüber dem als Instruktionsrichter amtenden 

Gerichtspräsidenten ein Ausstandsbegehren im Sinne von Art. 18 GVG 

gestellt. Gemäss Art. 22 GVG ist darüber in Abwesenheit der beanstandeten 

Gerichtsperson von dem in der Hauptsache zuständigen Gericht zu 

entscheiden. Die Beratung über das Ausstandsbegehren erfolgte 

dementsprechend in Abwesenheit des Gerichtspräsidenten. 

b) Nach der materiell unverändert von Art. 58 aBV in Art. 30 Abs. 1 BV 

überführten, ebenfalls in Art. 6 Ziff. 1 EMRK enthaltenen Garantie des 

verfassungsmässigen Richters hat der Einzelne Anspruch darauf, dass seine 

Sache von einem unparteiischen, unvoreingenommenen und unbefangenen 

Richter ohne Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird. Liegen bei 

objektiver Betrachtungsweise Gegebenheiten vor, die den Anschein der 

Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit zu begründen 

vermögen, so ist die Garantie verletzt (BGE 127 I 196 E. 2b; 126 I 68 E. 3a; 

125 I 119 E. 3a; 120 Ia 184 E. 2b). Solche Umstände können entweder in 

einem bestimmten Verhalten des betreffenden Richters oder in gewissen 

äusseren Gegebenheiten, wozu auch funktionelle oder organisatorische 

Aspekte gehören, begründet sein (Pra 1997, Nr. 3, E. 2b m.H.). Eine gewisse 

Besorgnis der Voreingenommenheit und damit Misstrauen in das Gericht 

kann immer dann entstehen, wenn sich der Richter bereits in einem früheren 

Zeitpunkt mit der konkreten Streitsache in amtlicher Funktion befasste. Das 

Bundesgericht hat zu solchen, als sog. Vorbefassung bezeichneten Fällen 

ausgeführt, es könne nicht generell gesagt werden, in welchen 

Konstellationen unter dem Gesichtswinkel von Art. 58 Abs. 1 aBV (bzw. Art. 

30 Abs. 1 BV) eine erneute Befassung der konkreten Streitsache durch 

denselben Richter zulässig oder aber unzulässig sei ( BGE 114 Ia 50, E. 3d 

und 5a; Pra 1997, Nr. 3, E. 2b). Die Vorbefassung stellt grundsätzlich immer 

dann einen Ausstandsgrund dar, wenn eine Gerichtsperson bereits an einem 

Entscheid unterer Instanz mitgewirkt hat. Sie darf in diesem Fall keinen 

Einfluss auf die Überprüfung in oberer Instanz ausüben (vgl. Art. 18 lit. e 

GVG). Der Umstand, dass ein Behördenmitglied sich bereits früher mit einer 

bestimmten Angelegenheit befasst hat, begründet aber nicht in jedem Fall 

eine Ausstandspflicht. In erster Linie ist darauf abzustellen, ob es im Rahmen 

der Vorbefassung eine ähnliche oder qualitativ gleiche Frage geprüft hat. Dies 

ist so lange nicht zu beanstanden, als ein Verfahren in Bezug auf den 

konkreten Sachverhalt und die konkret zu beurteilenden Fragen trotzdem als 

offen und nicht vorbestimmt erscheint ( BGE 120 Ia 187; 117 Ia 157). Keine 

unstatthafte Vorbefassung liegt des Weiteren dann vor, wenn nach Aufhebung 

eines Entscheids der Vorinstanz und Rückweisung an diese die 

Neubeurteilung der Sache durch dieselben Personen erfolgt oder wenn sich 

die beanstandete Mitwirkung auf ein früheres Verfahren bei der gleichen 

Behörde mit anderem Gegenstand oder derselben Fragestellung bezieht 

(Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des 

Kantons Zürich, 2.A., § 5a N 12; BGE 114 Ia 58 m.H.).

c) Vorliegend vermag die Kammer keine objektiven Gesichtspunkte zu 

erkennen, die den Instruktionsrichter als befangen erscheinen lassen. Die 

Beschwerdeführerin verkennt, dass es beim Entscheid über die 

aufschiebende Wirkung nicht um einen Sachentscheid geht. Mit der 

aufschiebenden Wirkung soll verhindert werden, dass in die Rechtsposition 

des Bürgers eingegriffen und diesem dadurch unter Umständen ein 

irreparabler Schaden zugefügt wird. Die bisherige, vor Verfügungserlass 

bestehende Rechtslage soll daher beibehalten werden (Kuhn, Der vorläufige 

Rechtsschutz im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, S. 24). 

Diesem Interesse, in der Regel des Privaten, von dessen Wahrung unter 

Umständen der Sinn einer Beschwerdemöglichkeit überhaupt abhängen 

kann, steht das Interesse der Verwaltung an der sofortigen Vollstreckung, 

dem verzugslosen, schlagkräftigen Handeln gegenüber (Kuhn, a.a.O., S. 25). 

Geht es um Verfügungen, mit welchen ein Adressat begünstigt und weitere 

belastet werden, sind auch diese Interessen in Erwägung zu ziehen. Es geht 

mithin um eine allseitige Abwägung der sich widerstrebenden öffentlichen und 

privaten Interessen. Genau dies hat der Instruktionsrichter vorliegend getan, 

indem er die wirtschaftlichen Interessen der Beschwerdeführerin und der 

privaten Gegenparteien einander gegenübergestellt und gewichtet hat. Wenn 

er die Interessen der letzteren am sofortigen Vollzug der angefochtenen 

Verfügung höher gewertet hat als jene der Beschwerdeführerin, ist dies nicht 

zu beanstanden, sondern ist, wie sich aus der prozessleitenden Verfügung 

ergibt, das Ergebnis einer sorgfältigen Abwägung. Damit wurde auch der 

Entscheid in der Hauptsache nicht vorweggenommen, wurde dies doch 

ausdrücklich dem Sachentscheid vorbehalten. Die Beschwerdeführerin hat in 

ihren Eingaben zum Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen keinen 

einzigen Beweis dafür angeboten oder beantragt, dass sie bei Verweigerung 

der aufschiebenden Wirkung einen irreversiblen Schaden erleide oder dass 
die Wohnungseigentümer durch den Abschluss der neuen Mietverträge 

keinen Verlust erleiden. Der Instruktionsrichter war daher auch nicht gehalten, 

im Rahmen der vorsorglichen Massnahmen Beweiserhebungen zu tätigen, 

bestand doch angesichts des Stillschweigens der Beschwerdeführerin dafür 

auch kein ins Auge springender Anlass. Er erscheint damit auch in dieser 

Beziehung nicht als befangen. Das Ausstandsbegehren ist deshalb 

abzuweisen. 

2. a) Hauptthema in materieller Hinsicht bildet die Frage, ob die Vorinstanz zu 

Recht die Bewirtschaftungsauflagen für die Wohnungseigentümer 

aufgehoben hat. Massgebend für die Beurteilung dieser Frage ist vorab das 

Bundesgerichtsurteil vom 3. Juni 2004 in der vorliegenden Streitsache. Das 

Bundesgericht hat dazu folgendes ausgeführt:

"2.7 Insgesamt erweist sich, dass das Bewilligungsgesetz, entgegen der 
Ansicht des Verwaltungsgerichts, den Verwaltungsbehörden die Möglichkeit 

gibt, die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu 

ermahnen, bestimmte von den Verwaltungsbehörden inhaltlich festgelegte 

Änderungen der Mietverträge zu akzeptieren.

2.8 Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich mit den bisherigen 
Konditionen eine wirtschaftlich tragbare Hotelbewirtschaftung nicht möglich 

ist. Zudem sind auch die Interessen der Wohnungseigentümer zu 

berücksichtigen, die auf der Grundlage des ursprünglichen Mietvertrags ihre 

Wohnungen gekauft haben. Grundsätzlich können Bewilligungen nicht 

widerrufen werden, wenn die Berechtigten davon bereits Gebrauch gemacht 

haben und dies erhebliche Investitionen erfordert hat, die durch einen 

Widerruf vernichtet würden (Häfelin/ Müller, a.a.O., N 1015 f., S. 208). 

Indessen ist im Bewilligungsgesetz der Widerruf der Bewilligung ausdrücklich 

vorgesehen, wenn die Auflage nicht eingehalten werden kann. Umso mehr 

muss es zulässig sein, eine Anpassung der Mietkonditionen anzuordnen, um 

dadurch die Respektierung der Auflagen sicherzustellen und einen sonst 

drohenden Widerruf zu vermeiden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der 

Erwerber einer Wohneinheit in einem Aparthotel das wirtschaftliche Risiko, 

das sich aus der Bewirtschaftungspflicht ergibt, in Kauf nehmen muss; 

insbesondere kann er nicht damit rechnen, mit der Vermietung des 

Appartements einen Gewinn zu erzielen (BGE 118 Ib 178 E. 4c; Urteil des 

Bundesgerichts 2A.360/1995 vom 15. Mai 1996, E. 3b). Wenn jedoch, um 

einen wirtschaftlich tragbaren Hotelbetrieb zu ermöglichen, die 

Mietkonditionen derart zum Nachteil der Wohnungseigentümer verändert 

werden müssten, dass diesen aus der Vermietung ein Verlust erwachsen oder 

dass sonst wie das Eigentumsrecht in seiner Substanz angetastet würde, 

dann wäre die Änderung für die Wohnungseigentümer unzumutbar. In diesem 

Fall müsste infolge Unmöglichkeit der Hotelbewirtschaftung die 

Bewirtschaftungsauflage aufgehoben werden (Art. 14 Abs. 4 BewG; vgl. E. 

2.3)." 

Damit diese Fragen geprüft werden könnten, wies das Bundesgericht die 

Sache an das GBI zurück. Dieses werde - unter Berücksichtigung des 

Gutachtens der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit und unter 

Gewährung des rechtlichen Gehörs an die Beschwerdegegnerschaft - zu 

prüfen haben, ob eine Anpassung der Mietverträge erforderlich sei, um den 

Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbar zu gestalten. Dabei werde es auch zu 

prüfen haben, ob diese Änderung rückwirkend angeordnet werden müsse. 

Bejahendenfalls werde es zu prüfen haben, ob diese Anpassungen den 

Wohnungseigentümern zumutbar seien. Werde auch dies bejaht, so seien die 

Bewilligungsauflagen entsprechend zu ändern und die Wohnungseigentümer 

unter Androhung des Widerrufs zu ermahnen, den Mietvertrag gemäss dem 

behördlich neu festgelegten Inhalt abzuschliessen. Andernfalls sei eine 

Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht ins Auge zu fassen.

b) Zunächst ist festzuhalten, dass diese Vorgaben des Bundesgerichtes für die 

Vorinstanz verbindlich waren. Sie war daher gehalten, entsprechend den 

bundesgerichtlichen Anordnungen zu verfügen, wenn sie die jeweiligen 

tatsächlichen Voraussetzungen dafür als gegeben erachtete. In Ziffer 2 der 

angefochtenen Verfügung hielt die Vorinstanz fest, dass die Parteien des 

Bewirtschaftungsverhältnisses verpflichtet werden, rückwirkend auf den 1. 

Dezember 2002 die Bestimmungen des Mietvertrages bezüglich Mietzinsen 

und Regelung der Eigenbelegung dem Mietvertragsentwurf gemäss 

Gutachten der SGH vom 20. September 2002 anzugleichen. Diesbezüglich 

ist der angefochtene Entscheid unangefochten geblieben und damit in 

Rechtskraft erwachsen. Der Vertragsentwurf setzt die Miete auf 16 % des 

Bruttobeherbergungsbetrages fest, was nach dem Gutachten der SHG 

jährlich Fr. 123'000.-- ergeben sollte. Hinsichtlich der zulässigen 

Eigennutzung hält der Mietvertragsentwurf fest:

"Der Stockwerkeigentümer (Vermieter) ist berechtigt, seine Wohneinheit 
zu den nachstehenden Bedingung und Preisen selbst zu nutzen:

a) Die Eigennutzung darf höchstens sechs Monate im Jahr dauern. Sie 
hat persönlich zu erfolgen. Die Belegung durch Bekannte und 
Verwandte des Eigentümers ist zulässig, sofern die Wohnung 
unentgeltlich bzw. höchstens zu den nachstehenden Ansätzen zum 
Gebrauch überlassen wird.

Die Reservation von Eigennutzung ohne die Wohnung tatsächlich zu 
benutzen (also die Wohnung leer stehen zu lassen, um die 
Hotelbewirtschaftung zu verhindern) ist nicht zulässig. Ebenso ist die 
Vermietung der Wohnung nicht gestattet, es sei denn sie erfolge 
durch die Hotelbetriebsgesellschaft.

b) Der Vermieter meldet der Hotelleitung jeweils sechs Monate vor 
Saisonbeginn (bis zum 30. Juni für die kommende Wintersaison; bis 
zum 31. Dezember für die Sommersaison) seine Eigennutzung an. 
Ist die Wohnung auf Anfrage bei der Hotelleitung frei, kann sie auch 
unangemeldet benutzt werden.

c) Für die Zeit der Eigennutzung bezahlt der Eigentümer der 
Betriebsgesellschaft

- während der Hochsaison vom 24.12. bis zum Wochenende nach 
Neujahr und im Februar ¾ des Preises pro Person, der einem 
dritten Gast verrechnet würde;

- in der Mittelsaison (Januar, März bis Ende Ostern sowie August 
und September) 30% des Preises, der einem Dritten als Hotelgast 
verrechnet werden müsste;

- in der übrigen Zeit die Selbstkosten für Reinigung und Pflege."

c) Wie die Vorinstanz zu Recht erkannt hat, sind die obigen Mietkonditionen für 

die Wohnungseigentümer unzumutbar. Dabei ist es nicht zu beanstanden, 

dass sie als Basis für ihre Überlegungen von den Jahresrechnungen der von 

den Stockwerkeigentümern beauftragten Treuhandgesellschaft ausgegangen 

ist. Ausser der unbewiesenen Behauptung, dass es sich bei der 

Treuhandgesellschaft um die seinerzeitige Verkäuferin bzw. einer dieser nahe 

stehende Person handle, bringt die Beschwerdeführerin keinen Grund vor, 

weshalb darauf nicht abgestellt werde könnte. Die Vorinstanz hat nun in 

Wiedergabe der Angaben des Rechtsvertreters der Beschwerdegegner 2 

ausgeführt, dass gemäss den Jahresrechnungen der Treuhandgesellschaft in 

den letzten fünf Jahren für die Gemeinschaft Betriebskosten in der Höhe von 

durchschnittlich CHF 310'000.-- angefallen seien. Nach den Grundsätzen des 

Hauseigentümerverbands (HEV) sei ein Mietzins kostendeckend, wenn die 

regelmässig eingehenden Mieterträge die periodisch anfallenden Kosten 

decken würden. Unter die Liegenschaftskosten würden die Kapitalkosten und 

die Betriebskosten fallen. Bei einem durchschnittlichen Erwerbspreis der 

Stockwerkeinheiten von Fr. 275'000.-- und angenommenen 20 % Eigenkapital 

würden allein die Kapitalkosten, gerechnet mit einer Fremdkapitalverzinsung 

von 4.5% und einer Eigenkapitalverzinsung von 5%, Fr. 594'550 betragen. 

Zuzüglich des Betriebskostenanteils der hier vertretenen 

Appartementeigentümer in Höhe von rund Fr. 183'000.-- würden 

Liegenschaftskosten im Betrag von ca. Fr. 778'000.-- anfallen. Daraus 

resultiere nach Abzug der Mieterträgnisse gemäss Abrechnung vom 1. 

Dezember 2002 bis 30. November 2003 ein Gesamtverlust in Höhe von rund 

Fr. 720'000.-- pro Jahr. Auch bei Berücksichtigung bloss der reinen 

Nebenkosten von Fr. 183'000.-- würde im Verhältnis zu der nach 

entsprechender Reduktion zufolge Einschränkung der Eigennutzung 

verbleibenden Nettomiete von ca. Fr. 30'000.-- eine sechsfache 

Unterdeckung bestehen. Damit aber sei das, was den Eigentümern an Verlust 

zugemutet werden könne, überschritten. Die Vorinstanz ging mit diesen 

Überlegungen davon aus, dass die Kapitalkosten bei der 

Wirtschaftlichkeitsberechnung der Vermietung der Hotelappartements mit zu 

berücksichtigen seien. Der zu erwartende Mietertrag von ca. Fr. 123'000.-- 

vermöge aber nicht einmal die reinen Betriebskosten der Appartements zu 

decken. Würden die Kapitalkosten hinzugerechnet, bleiben den 

Appartementeigentümern aus der Vermietung ein beachtlicher Verlust, und 

dies selbst dann, wenn man die Kostenberechnung auf die in der 

Grundsatzbewilligung definierte Bewirtschaftungszeit von sechs Monaten 

reduziere. Aus dem Gesagten ergebe sich, dass den Wohnungseigentümern 

die durch die Reduktion ihrer Mietbeteiligung von 43% auf 16% zusätzlich 

eintretende Verschlechterung der ohnehin nicht kostendeckend 

ausgestalteten Wirtschaftlichkeit der Vermietung nicht zumutbar sei. Somit 

stehe bereits fest, dass die Bewirtschaftungsauflagen zu widerrufen seien.

d) Diese Erwägungen sind jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden. Aus den 

Akten ergeht, dass den Wohnungseigentümern aus der Vermietung selbst bei 

Erzielung des von der SGH prognostizierten Mietertrages von Fr. 123'000.--. 

ein erheblicher Verlust entstehen würde bzw. die Vermietung bei weitem nicht 

kostendeckend wäre. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin sind 

dabei die Kapitalkosten für die Zeit, während welcher die 

Wohnungseigentümer ihr Appartements zur Verfügung zu stellen haben, also 

während des halben Jahres, zu berücksichtigen, da sie eben für diesen 

Zeitraum, in welchem keine Eigennutzung stattfinden kann, 

Vermietungsunkosten darstellen. Allein schon die Kapitalkosten für ein halbes 

Jahr betragen ca. Fr. 300'000.--. Hinzu kommen die Betriebskosten, welche 

sich wohl in der von den Beschwerdegegnern angegebenen Höhe bewegen 

mögen, jedenfalls aber mit Sicherheit bereits so hoch wie die zu erwartenden 

Mieterträgnisse sind. Steht aber nach dem Gesagten fest, das so oder anders 

für die Wohnungseigentümer ein erheblicher Verlust aus der Vermietung 

entsteht, erübrigt es sich, zu dieser Frage weitere Gutachten einzuholen. 

Müssen die Beschwerdegegner aber einen Verlust aus der Vermietung 

hinnehmen, hatte die Vorinstanz nach den Vorgaben des Bundesgerichtes die 

Bewirtschaftungspflicht zwingend aufzuheben. Hinzu kommt, dass die 

Eigennutzung durch die Eigentümer während eines halben Jahres und 

insbesondere während der Winterzeit praktisch ausgeschlossen bzw. nur 

noch gegen hohes Entgelt möglich ist. Dadurch wird das Eigentumsrecht für 

diesen Zeitraum faktisch seines Gehaltes entleert. Auf das ganze Jahr 

bezogen muss der Eingriff immer noch als sehr schwerwiegend bezeichnet 

werden. Der neue Mietvertrag würde mit seinen wirtschaftlichen Konditionen 

und Nutzungsbeschränkungen nach dem Gesagten dazu führen, dass das 

Eigentum der Beschwerdegegner praktisch seiner wesentlichen Substanz 

beraubt würde. Die Vorinstanz hat deshalb die 

Bewirtschaftungsverpflichtungen zu Recht aufgehoben bzw. nach den 

verbindlichen bundesgerichtlichen Anweisungen sogar aufheben müssen.

3. Die Beschwerdeführerin hat bei der Vorinstanz eine Entschädigung für die 

Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht beantragt. Die Vorinstanz hat diesem 

Begehren nicht stattgegeben, weil es im BewG keine gesetzliche Grundlage 

gebe, welche ihr die Festlegung einer Entschädigung zum Ausgleich allfälliger 

wirtschaftlicher Nachteile aus der Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht 

gestatte. Dies ist in der Tat so. Die Vorinstanz hat keinerlei Befugnis zur 

Festsetzung von Entschädigungen für Vermögensschäden, die wegen der 

Aufhebung ihrer Auflagen eintreten. Ob solche Forderungen allenfalls etwa 

gestützt auf die Eigentumsgarantie geltend gemacht werden können, ist nicht 

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Vielmehr ist es allein Sache der 

Beschwerdeführerin, diese Frage abzuklären und ihre Forderungen bei der 

sachlich zuständigen Instanz anhängig zu machen. Die Beschwerde ist auch 

insoweit abzuweisen.

4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 

Beschwerdeführerin, welche die anwaltlich vertretenen Gegenparteien 

überdies angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Das Ausstandsbegehren gegen Präsident Schmid wird abgewiesen.

2. Die Beschwerde wird abgewiesen.

3. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 360.--

zusammen Fr. 5'360.--

gehen zulasten der … AG  und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

4. Die … AG entschädigt die Beschwerdegegner 2 aussergerichtlich mit 

insgesamt Fr. 4'000.-- und die Beschwerdegegner 3 mit insgesamt Fr. 500.--.

5. Gegen diesen Entscheid kann, soweit die Verletzung von Bundesrecht in 

Frage steht, innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht in 

Lausanne erhoben werden.

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurde 

am 16. Dezember 2005 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde 

(2A.433/2005/vje).