# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6528b73a-b62f-55a9-bf26-33f5262aa8c9
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-08
**Language:** de
**Title:** Besonderes Gebäude. Grenzbau (Auslegung von Art. 50 BZO Greifensee).
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0014/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_III_0014_2012_281.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0014/2012 vom 8. Februar 2012 in BEZ 2012 Nr. 29 

Strittig  war,  ob  Art.  50  BZO  Greifensee  eine  separate,  zu  der  in  Art.  24 
für 
festgelegten  Überbauungsziffer  hinzutretende  Überbauungsziffer 
BZO 
Besondere Gebäude oder aber eine  (von  mehreren) Voraussetzungen für den 
Grenzbau statuiere.  

Aus den Erwägungen: 

5.2 Das Planungs- und Baugesetz räumt den Gemeinden in verschiedenen 
Bereichen  Regelungskompetenzen  ein.  So  etwa  bei  der  Wahl  der 
Nutzungsziffern  (§  49 Abs.  2  lit.  a  PBG) oder der Abstände  (§  49 Abs.  2  lit.  b 
PBG). Für Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt 
von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 
5 m, nicht übersteigt, kann von den kantonalen Mindestabständen abgewichen 
und  der  Grenzbau  erleichtert  werden  (§  49  Abs.  3  PBG).  Solche  Gebäude 
werden gemäss dem Marginale zu § 273 PBG Besondere Gebäude genannt. 

Das kantonale Recht gibt den Gemeinden einen abschliessenden Katalog 
von Nutzungsziffern vor. Gemäss § 254 PBG geben die Ausnützungsziffer, die 
Überbauungsziffer  und  die  Freiflächenziffer  das  Verhältnis  der  anrechenbaren 
Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Die Baumassenziffer bestimmt, 
wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundfläche 
entfallen dürfen. In den folgenden Bestimmungen wird die anrechenbare Fläche 
bzw. der anrechenbare Raum definiert. Gemäss § 255 Abs. 1 PBG sind für die 
Ausnützungsziffer  alle  dem  dauernden  Aufenthalt  dienenden  oder  hierfür 
verwendbaren  Räume  in  Vollgeschossen  unter  Einschluss  der  dazugehörigen 
Erschliessungsflächen  und  Sanitärräume  anrechenbar.  Die 
für  die 
Überbauungsziffer anrechenbare Fläche ergibt sich gemäss § 256 PBG aus der 
senkrechten Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung auf den 
Erdboden,  wobei  oberirdische  Vorsprünge  bis  zu  einer  gewissen  Tiefe  ausser 
Ansatz fallen. 

Gemäss  Art.  24  BZO  gilt  in  den  Wohnzone  W1  West  und  Ost  eine 
Überbauungsziffer von max. 20 Prozent. In der Wohnzone W2/35 gilt dieselbe 
Überbauungsziffer, kumuliert mit einer Ausnützungsziffer von max. 35 Prozent. 
Für  die  übrigen  Wohnzonen  legt  die  Bau-  und  Zonenordnung  lediglich  eine 
Ausnützungsziffer fest.  

Die Bestimmung von Art. 50 BZO, deren Auslegung hier streitig ist, lautet: 
Besondere  Gebäude  bis  zu  einer  grössten  Höhe  von  4  m  dürfen  insgesamt  5 
Prozent  der  anrechenbaren  Grundstücksfläche  umfassen  (Abs.  1).  Sie  dürfen 

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an  die  Grenze  gestellt  werden,  wenn  sie  nicht  mehr  als  einen  Drittel  der 
nachbarlichen  Grenze  beanspruchen,  wenn  sie  an  ein  bestehendes  Gebäude 
oder  gleichzeitig  mit  einem  Gebäude  auf  dem  Nachbargrundstück  gebaut 
werden (Abs. 2). 

Bei  den  Vorschriften  über  die  Nutzungsziffern  handelt  es  sich  um 
kompetenzgemäss  erlassenes  kommunales  Recht,  dessen  Auslegung  durch 
die  kommunalen  Behörden  nach  ständiger  Rechtsprechung  zu  schützen  ist, 
wenn  sie  vertretbar  und  nicht 
ist.  Die  kantonalen 
Rechtsmittelbehörden haben sich diesbezüglich zurückzuhalten. 

rechtsverletzend 

5.3  Zwar  ist  nicht  zu  verkennen,  dass  Art.  50  Abs.  1  BZO  von  seinem 
Wortlaut  her  betrachtet  nicht  als  Voraussetzung  für  die  Inanspruchnahme  der 
Privilegien von Abs. 2, sondern als eine eigene Vorschrift formuliert ist. Auf der 
andern  Seite  ist  unbesehen  dieses  Wortlautes  zu  beachten,  dass  der 
Vorinstanz  bei  der  Auslegung  der  Bau-  und  Zonenordnung  ein  erheblicher 
Ermessensspielraum  zukommt,  so  dass  die  Rekursinstanz  nur  bei  einer  klar 
unvertretbaren  Auslegung  korrigierend  eingreift.  Wenn  die  Vorinstanz  die 
fragliche Bestimmung entgegen den Rekurrierenden so verstanden haben will, 
dass mit  Art.  50  Abs. 1  BZO einzig  definiert  werden  soll,  welche Dimensionen 
Besondere  Gebäude  haben  dürfen,  damit  sie  vom  Privileg  des  Grenzbaus 
gemäss  Abs.  2  profitieren  können,  so 
ist  dies  nach  Massgabe  der 
nachfolgenden  Erwägungen  eine  vertretbare,  wenn  nicht  sogar  zwingende 
Auslegung.  

Dies  ergibt  sich  schon  daraus,  dass  die  Bestimmung  von  Art.  50  BZO  in 
allen Zonen gilt. In Zonen, in denen keine Überbauungsziffer festgesetzt wurde 
(z.B.  W2/WG2,  W3,  W4,  Gewerbezone),  würde  ein  Überbauungsziffer-Bonus 
für  Besondere  Gebäude  von  vornherein  keinen  Sinn  ergeben.  Würde  Art.  50 
Abs. 1  BZO  so  verstanden,  dass damit  Gebäude,  die  nicht für den  dauernden 
Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, stets auf eine grösste Höhe von 4 m 
und  –  kumulativ  –  auf  5  Prozent  der  anrechenbaren  Grundstücksfläche  zu 
beschränken  sind,  wäre  damit  nicht  auch  ein  zur  Überbauungsziffer  gemäss 
Art.  24  BZO  hinzu  kommender  Überbauungsbonus  statuiert.  Dasselbe  gälte, 
wenn die Vorschrift so ausgelegt würde, dass die Beschränkung auf 5 Prozent 
vom  Einhalten  der  grössten  Höhe  von  4  m  abhängig  ist,  was  im  Übrigen 
vollends  sinnlos  wäre,  weil  diese  Voraussetzung  mit  einem  diese  Höhe 
überschreitenden  Besonderen  Gebäude  ohne  weiteres  umgangen  werden 
könnte.  Mit  dem  Begriff  des  Besonderen  Gebäudes  gemäss  Planungs-  und 
Baugesetz,  welcher  bei  Besonderen  Gebäuden  mit  Schrägdächern  von  einer 
zulässigen grössten Höhe von 5 m ausgeht, wie auch mit der Regelung von Art. 
24  BZO,  wonach  in  der  fraglichen  Zone  die  –  zur  Gebäudehöhe  hinzu 
kommende (§§ 278 ff. PBG) – Fristhöhe maximal 4 m betragen darf, wäre dies 
ohne weiteres vereinbar.  

Die  Auslegung  der  Vorinstanz  ist  im  Lichte  der  kantonalrechtlichen 
Grundlagen  zu  prüfen.  Das  Planungs-  und  Baugesetz  räumt  den  Gemeinden 
nur,  aber  immerhin  die  Kompetenz  ein,  bei  Besonderen  Gebäuden  die 
kantonalen  Mindestabstände  zu  unterschreiten  und  den  Grenzbau  zu 
legt  nahe,  die  sich  auf  diese 
erleichtern  (§  49  Abs.  3  PBG).  Dies 

 
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Kompetenznorm  abstützende  Bestimmung  von  Art.  50  BZO  so  auszulegen, 
dass  diese  nicht  mehr  und  nicht  weniger  als  eine  solche  Privilegierung 
beinhaltet. Wenn  diese  Privilegierung  mit  Abs.  1  an  über das  kantonale  Recht 
hinausgehende  Voraussetzung  angeknüpft  wird,  ist  dies  nicht  unzulässig,  weil 
die Gemeinde auch keine Privilegierung gewähren könnte. Ein Verstoss gegen 
§  45  Abs.  2  PBG,  wonach  die  Gemeinden  beim  Erlass  der  Bau-  und 
Zonenordnung  an  die Institute, Begriffe,  Mess-  und Berechnungsweisen  sowie 
an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts gebunden sind, soweit es 
ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen erlaubt, liegt somit nicht vor.     

nicht 

erlaubt, 

Demgegenüber  würde  Art.  50  Abs.  1  BZO  mit  der  rekurrentischen 
ist  es  doch  den 
Auslegung  gegen  übergeordnetes  Recht  verstossen, 
Gemeinden 
eigene 
Überbauungsziffer  festzulegen  (Umkehrschluss  aus  §  13  der  Allgemeinen 
Bauverordnung  [ABV]).  Auch  unter  diesem  Aspekt  kann  Art.  50  Abs.  1  BZO 
nichts anderes bedeuten als eine Umschreibung der Voraussetzungen, welche 
erfüllt  sein  müssen,  damit  von  den  Erleichterungen  in  Abs.  2  der Bestimmung 
profitiert werden kann. 

für  Besondere  Gebäude  eine 

ist 

sie 

Sodann  wird  auch  aus  den  übrigen  BZO-Bestimmungen  klar,  dass  die 
Überbauung der Grundstücke in der Zone W1 möglichst klein gehalten werden 
soll.  So 
einer 
Gebäudelängenbeschränkung  (vgl.  Art.  30  BZO).  Auch  ist  sonst  einzig  für  die 
zweigeschossige  Wohnzone  W2/35  eine  Überbauungsziffer  (neben  einer 
Ausnützungsziffer)  festgelegt  worden  (Art.  24  BZO).  Dass  mit  Art.  50  BZO 
ausgerechnet  in  dieser  Zone  die  Überbauungsmöglichkeiten  erweitert  werden 
sollten, ist nicht nachvollziehbar.  

einzige  Zone  mit 

zum  Beispiel 

die