# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b21e19f6-c0a1-544d-a863-963866cd65cc
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1992-07-08
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung. Ausnützungsziffer. Verteilung von zufolge Gesetzesänderung anfallender Ausnützungsreserve.
**Docket/Reference:** BRKE III Nr. 0113/1992
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_III_113_1992_242.pdf

## Full Text

BRKE III Nr. 113/1992 vom 8. Juli 1992 in BEZ 1992 Nr. 35

1. Das Baugrundstück liegt in der zweigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeer-
leichterung (WG2/45%). Das rekurrentische Gebäude ist Bestandteil einer im Jahre 
1972 bewilligten Arealüberbauung mit 35 Einfamilienhäusern. Mit Beschluss vom 22. 
August  1989  hatte  die  Baubehörde  die  Bewilligung  für  die  Erstellung  eines  Winter-
gartens im Ausmass von 14 m2 Fläche erteilt. Die Bewilligung für eine eigenmächtig 
vorgenommene  Erweiterung  des  Wintergartens  wurde  dagegen  am  4.  Dezember 
1990 verweigert. Ein vom Rekurrenten eingereichtes Wiedererwägungsgesuch wur-
de mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss vom 4. Februar 1992 abgewiesen. 
Dies mit der Begründung, das Projekt überschreite - auch unter Berücksichtigung der 
Neufassung von § 255 PBG - das gemäss § 10 Abs. 3 lit. g bzw. neu Abs. 1 lit. c der 
Allgemeinen Bauverordnung (ABV) an die Ausnützung nicht anrechenbare Mass von 
10% aller anrechenbaren Geschossflächen. Das rekurrentische Gebäude weise eine 
an  die  Ausnützungsziffer  anrechenbare  Nettogeschossfläche  von  121.695  m2  aus. 
Nicht anrechenbar sei demzufolge eine Fläche von 12.16 m2 (10% von 121.695 m2). 
Der bereits erstellte Wintergarten mit seiner Grundfläche von 17.80 m2 überschreite 
daher das zulässige Mass um 5,64 m2.

Der Rekurrent bringt dagegen sinngemäss vor, nach der Neufassung von § 255 
PBG  seien  die  Aussenwandquerschnitte  nicht  mehr  an  die  Ausnützungsziffer  anre-
chenbar.  Daraus  ergebe  sich  eine  Ausnützungsreserve,  welche  durch  den  Winter-
garten in Anspruch genommen werden dürfe.

2. Vorab ist festzuhalten, dass der Wintergarten nicht bereits deshalb verweigert
werden kann, weil er das ausnützungsprivilegierte Mass (10% der Summe aller an-
rechenbaren Geschossflächen, vgl. § 10 Abs. 3 lit. g ABV in der hier noch geltenden 
Fassung  vom  4.  Februar  1987)  überschreitet.  Es  ist  dem  Bauherrn  unbenommen, 
einen  grösseren  Wintergarten  zu  erstellen,  doch  ist  diesfalls  die  das  privilegierte 
Ausmass übersteigende Fläche an die Ausnützung anzurechnen. Es ist daher vorlie-
gend zu prüfen, ob die rekurrentische Parzelle noch über Ausnützungsreserven ver-
füge, die mindestens der anrechenbaren Fläche des Wintergartens entsprechen. 

3. a) Die höchstzulässige Ausnützung für Arealüberbauungen in der Wohnzone 
WG2 belief sich im Zeitpunkt der Realisierung der vorliegenden Ueberbauung (1972) 
inklusive  Ausnützungszuschlag  auf  50%.  Nach  geltender  Bau- und  Zonenordnung 

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beträgt  die  ordentliche  Ausnützungsziffer  in  der  Zone  WG2  45%.  Diese  Ausnüt-
zungsmöglichkeit erhöht sich bei Gewährung des Arealüberbauungsbonus um einen 
Zehntel auf 49.5 % (45 % + [45 % : 10]; Art. 6.2.3 BauO). Mit einer Gesamtgrundflä-
che von 9'500 m2 und einer Bruttogeschossfläche von 4'712.02 m2 ist die höchstzu-
lässige Gesamtausnützung von 49.5% vollständig konsumiert bzw. geringfügigst (10 
m2) überschritten.

b) Seit dem 1. Februar 1992 steht die Revision des Planungs- und Baugesetzes 
vom 1. September 1991 in Kraft. Nach der altrechtlichen Regelung von § 255 PBG 
war die Summe der Bruttomasse aller ober- und unterirdischen Geschossflächen an 
die Ausnützungsziffer anzurechnen. Die Revision führte dagegen zu einem Wechsel 
vom Brutto- zum Nettoprinzip, indem die Aussenwandquerschnitte bei Alt- und Neu-
bauten nicht mehr anrechenbar sind. Daraus resultiert gegenüber der altrechtlichen 
Regelung  bei  bisher  voller  Ausnützung  eine  durchschnittliche  Ausnützungsreserve 
von rund 8 - 10%, die konsumiert werden kann.

Die bei der Ermittlung der Ausnützung massgebliche Grundfläche ist die von der 
Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder 
Grundstücksteile der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG). Daraus ergibt sich, dass bei aus-
nützungsmässig 
einem  Arealüberbauungs-
Teilgrundstück  immer  auf  die  ursprüngliche  Grundfläche  abzustellen  ist.  Es  ist  zu 
prüfen, ob aus einer Ausnützungserhöhung auf dem betroffenen (für sich allein be-
trachtet unter- oder übernutzten) Grundstück keine Uebernutzung der Gesamtfläche 
resultiert.  Bestehen  insgesamt  gesehen  Ausnützungsreserven,  ist  zu  entscheiden, 
welchem Grundstück diese zustehen (vgl. auch § 310 Abs. 3 PBG).

relevanten  Aenderungen 

auf 

Hält eine Arealüberbauung als Ganzes die höchstzulässige Ausnützung gerade 
ein, erscheint es nicht als gerechtfertigt, dass die Baubehörde von den an der Areal-
überbauung beteiligten Grundeigentümern eine Vereinbarung über die Verteilung der 
durch  die  Nichtanrechnung  der  Aussenwandquerschnitte  entstandenen  Ausnüt-
zungsreserve einverlangt. Vielmehr ist es sinnvoll und praktikabler, dass die Ausnüt-
zungsreserve jeder einzelnen Parzelle errechnet und den entsprechenden Grundstü-
cken  zur  freien  Konsumation  zugeschlagen  wird.  Durch  die  Verteilung  der  anfallen-
den  Reserven  im  Ausmass  der  bestehenden  Aussenwandquerschnittsflächen  wird 
ohne  weiteres  verhindert,  dass  die  Gesamtfläche  der  Arealüberbauung  übernutzt 
wird.

Im vorliegenden Fall ergibt sich, dass die auf dem Baugrundstück frei werdende 
Ausnützungsreserve von ca. 10 m2 den das privilegierte Ausmass überschreitenden 
Teil des Wintergartens (ca. 6 m2) ohne weiteres abdeckt. Das Bauvorhaben erweist 
sich mithin als zulässig.