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**Case Identifier:** 74230076-6aae-565f-949d-4840183293e3
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 29.06.2021 A/4305/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-4305-2019_2021-06-29.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/4305/2019-LCI ATA/680/2021  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 29 juin 2021 

3ème section 

   dans la cause 

IFP PROPERTIES  
ND VALORISATION SÀRL 
UNION FONCIÈRE DE PATRIMOINE SA 
représentées par Me Julien Pacot, avocat 

contre 

Monsieur Rémy BURRI 
Monsieur Antonio PINTO CARDONA 
C2I COMPTOIR D'INVESTISSEMENTS IMMOBLIERS SA 
COMPTOIR IMMOBILIER SA 
représentés par Me François Bellanger, avocat 

Mesdames Carole, Christine, Laetitia Marie, Rajiha et Yvonne WAEGELL 
Monsieur Sébastien WAEGELL 
représentés par Me Jean-Philippe Ferrero, avocat 

IMPLENIA SUISSE SA 
représentée par Me Yves Jeanrenaud, avocat 

Monsieur Jacques GUERZI 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 

_________

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
4 novembre 2020 (JTAPI/947/2020) 

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A/4305/2019 

EN FAIT 

1)  Monsieur Jacques GUERZI est propriétaire de la parcelle n° 383, sise en 
zone 3, rue Benjamin-Soullier 12, sur la commune de Genève-Petit-Saconnex. 

2)  IFP Properties SA, ND Valorisation Sàrl et Union Foncière de Patrimoine 
SA (ci-après : IFP, ND et UFP) sont copropriétaires des parcelles nos 377, 379 et 
380. 

3)  Monsieur Rémy BURRI est propriétaire de la parcelle n° 387, Monsieur 
Antonio PINTO CARDONA de la parcelle n° 382 et C2I Comptoir 
d'Investissements Immobiliers SA (ci-après : C2I) de la parcelle n° 384. 

4)  Le 7 juin 2017, M. GUERZI a obtenu une autorisation préalable de 
construire DP 18'658-2 (ci-après : DP 18'658) portant sur la construction d'un 
immeuble de logements avec surfaces commerciales au rez sur sa parcelle. Les 
droits des tiers étaient réservés. Les directives contenues dans plusieurs préavis 
devaient être observées, étant précisé que celui de la Ville de Genève (ci-après : la 
ville) n'était pas mentionné.  

  Cette décision, publiée dans la Feuille d'avis officielle de la République et 
canton de Genève (ci-après : FAO) du 7 juin 2017, n'a pas fait l'objet d'un recours. 

5)  Le 12 octobre 2018, Implenia Suisse SA (ci-après : Implenia) a déposé, pour 
le compte de M. GUERZI, une demande d'autorisation de construire définitive 
portant sur la construction d'un immeuble de logements avec surface artisanale et 
parking souterrain sur la parcelle n° 383, enregistrée sous le n° DD 111'973. 

  Le formulaire relatif à cette requête mentionnait notamment la 
« DP 18'658/1 » dans la rubrique « Demandes liées ». La rubrique « Sols,  
sous-sols et déchets » indiquait qu'aucune installation ou construction d'un objet 
destiné à occuper le sous-sol de façon permanente ou provisoire n'était prévue. 
Étaient joints divers documents et plans, dont les plans coupes et gabarits (coupe 
AA, coupe BB, coupe CC), dont le contenu sera repris dans la mesure utile dans la 
partie « En droit » ci-après.  

6)  Plusieurs préavis ont été recueillis dans le cadre de l'instruction de cette 
demande, notamment :  

- un préavis favorable sous conditions du service de géologie, sols et déchets 
(ci-après : GESDEC) du 13 novembre 2018, sous conditions et avec souhaits, 
étant relevé que des constructions profondes à plusieurs étages en sous-sol ou 
pénétrant de plus de 4 m en-dessous du niveau naturel du terrain étaient 

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nécessaires en vue de la réalisation du projet de construction et plusieurs 
documents devraient être fournis en vue de l'ouverture du chantier ; 

- un préavis favorable de la ville du 29 novembre 2018 indiquant que l'octroi 
d'une dérogation au sens de l'art. 11 de la loi sur les constructions et les 
installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) permettait d'assurer une 
articulation plus harmonieuse avec l'immeuble voisin et exigeant la 
constitution d'une servitude au profit des parcelles nos 381, 382, 384 et 387 
leur permettant d'utiliser la rampe de parking projetée pour desservir un futur 
parking souterrain dans le cadre d'un renouvellement urbain en cours d'étude 
sur ces parcelles ;  

- la commission d'architecture (ci-après : CA) a requis la modification du projet 
par préavis du 30 octobre 2018 et indiqué que la demande de dérogation au 
sens de l'art. 11 LCI était en suspens ; 

- un préavis favorable avec souhaits et sous conditions émis le 10 décembre 
2018 par l'office cantonal des transports (ci-après : OCT), requérant une 
coordination avec la ville pour les modifications du domaine public au droit de 
l'entrée du parking et la création de places de stationnement supplémentaires 
pour vélos. 

7)  Faisant suite aux demandes du département du territoire (ci-après : DT ou le 
département) au vu des différents préavis émis, la requérante a produit des 
documents et apporté des modifications au projet initial. Ainsi, M. GUERZI a 
notamment informé l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC), par 
courrier du 17 avril 2019, que la demande de servitude formulée par la ville ne 
pouvait constituer une condition à un préavis favorable, dès lors qu'elle était en 
contrariété avec la DP 18'658 désormais autorisée. En outre, il n'avait pas été 
contacté par les bénéficiaires de cette servitude, de sorte qu'aucune négociation 
n'avait pu être menée. 

8)  Les préavis suivants ont notamment été rendus :  

- la CA a rendu, le 28 mai 2019, un préavis favorable sous conditions puis, le  
15 octobre 2019, un préavis favorable à une dérogation au sens de l'art. 11 LCI 
sous conditions concernant l'expression architecturale ; 

- les préavis rendus les 13 mai, 25 septembre et 15 octobre 2019 par l'OAC 
étaient favorables à une dérogation au sens de l'art. 11 LCI (sur rue, 
dépassement du gabarit et attique décalé). La construction basse devait être 
acceptée par la direction de l'office, au vu de son caractère exceptionnel en 
zone 3. Le courrier de M. GUERZI du 17 avril 2019 était à prendre en compte. 
La distance entre bâtiments n'était pas respectée avec le bâtiment sur la 
parcelle n° 386, tout comme le vide d'étage mais ces deux points étaient « ok, 

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vu art. 45 al. 2 LCI ». Le gabarit théorique sur rue du bâtiment n'était pas non 
plus respecté ; 

- les préavis favorables sous conditions de la ville des 20 juin et 16 août 2019, 
selon lesquels le projet était conforme à la DP 18'658, puis favorable sans 
observations du 8 octobre 2019. 

9)  Par décision du 21 octobre 2019, publiée dans la FAO du même jour, le 
département a délivré l'autorisation de construire DD 111'973 (ci-après : la 
DD 111'973). Les droits des tiers demeuraient réservés et les conditions figurant 
dans les divers préavis, notamment celui de la CA, de l'OCT et du GESDEC 
faisaient partie intégrante de l'autorisation, étant précisé que les préavis de la ville 
n'étaient pas mentionnés. Les réserves figurant sur cette autorisation primaient sur 
les plans visés ne varietur.  

  Les plans de construction étaient visés ne varietur, mais pas les plans coupes 
et gabarits (coupe AA, coupe BB, coupe CC). 

10)  Par acte du 20 novembre 2019 enregistré sous le n° de cause A/4305/2019, 
IFP, ND et UFP ont interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI) contre la DP 18'658 et la DD 111'973, en concluant à 
l'apport du dossier relatif à la DP 18'658, ainsi qu'à l'annulation de la DP 18'658 et 
de la DD 111'973. 

  Une violation des art. 7 et 9 du règlement d'application de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) 
était à déplorer, eu égard notamment au fait que des installations permanentes, soit 
les reprises en sous-sol sous les bâtiments sis sur les parcelles nos 370, 377 et 379, 
ne figuraient pas sur les coupes AA et CC des deux autorisations querellées mais 
sur des plans d'installation de chantier uniquement, lesquels n'avaient pas pour 
vocation de faire figurer de nouvelles constructions permanentes, qui ne figuraient 
d'ailleurs pas dans l'autorisation préalable. Le bâtiment sis sur les parcelles nos 377 
et 379 était démuni de fondations, de sorte que l'important terrassement projeté 
nécessiterait forcément la création de reprises en sous-sol situées sur leurs 
parcelles, sauf à décaler d'au moins 1 m la construction projetée.  

  Une violation des art. 2 LCI et 11 RCI était également à déplorer. Si les 
reprises en sous-sol avaient figuré sur les coupes AA et CC visées ne varietur, 
l'accord des recourantes aurait dû être sollicité. À défaut de telles signatures, les 
deux autorisations querellées devaient être annulées.  

11)  Le 20 novembre 2019, MM. BURRI, PINTO CARDONA ainsi que C2I et 
Comptoir d'Investissements SA ont également interjeté recours – enregistré sous 
le n° de cause A/4307/2019 – auprès du TAPI contre l'autorisation précitée, en 
concluant, principalement, à son annulation. 

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  La DD 111'973 ne reprenait pas l'obligation de constitution d'une servitude 
de passage selon le préavis de la ville du 29 novembre 2018, ce qui risquait de 
rendre inconstructibles les parcelles nos 381, 382, 384 et 387 en cas de refus 
d'accord, dès lors qu'il était manifeste qu'un accès direct sur le domaine public 
serait refusé et que la ville imposerait l'utilisation conjointe de la rampe d'accès 
d'un parking. 

  La DD 111'973 violait également les art. 12 et 13 du règlement relatif aux 
plans d'utilisation du sol de la Ville de Genève du 20 février 2007 (RPUS -
 LC 21 211) s'agissant des pourcentages d'espaces verts et détente à respecter, 
alors que cette exigence avait pourtant été rappelée par la ville dans le cadre de la 
DP 18'815. Une violation des distances aux limites de propriété, du fait de la 
proximité des constructions projetées avec leurs propres parcelles, était également 
à déplorer. Enfin, l'octroi d'une dérogation au gabarit légal selon l'art. 11 LCI était 
injustifié. 

12)  Par pli du 25 novembre 2019, IFP, ND et UFP ont produit un courriel du 
20 novembre 2019 par lequel Monsieur David AMSLER, ingénieur civil, 
confirmait qu'il n'était pas possible de réaliser le sous-sol du nouveau bâtiment 
selon les plans déposés sans une reprise en sous-œuvre du bâtiment mitoyen. 
Cette reprise nécessitait des travaux en dehors de la parcelle concernée, et donc 
l'accord du propriétaire voisin, ou la réalisation d'une enceinte de fouille (paroi 
berlinoise ou autre selon la nature du terrain) sur la parcelle du projet impliquant 
une diminution de la dimension du sous-sol du projet de construction. 

13)  Le 5 décembre 2019, le DT a conclu au rejet du recours et à la jonction des 
causes A/4305/2019 et A/4307/2019. 

  Le grief relatif à la prétendue violation des art. 7 et 9 RCI et à l'absence de 
précision des coupes AA et CC devait être rejeté. Tant le formulaire de requête 
que l'autorisation de construire délivrée concernaient exclusivement la parcelle 
n° 383, de sorte que seuls les travaux portant sur celle-ci avaient été autorisés. Les 
seuls plans annonçant des travaux sur les parcelles nos 370, 377 et 379 n'avaient 
pas été visés ne varietur dès lors qu'ils avaient uniquement pour but de traiter des 
aménagements et installations provisoires mis en place durant le chantier. Les 
coupes AA et CC étaient complètes et ne visaient pas à déterminer avec précision 
le contenu du sous-sol voisin. Le plan n° A01 du sous-sol ainsi que les plans de 
coupe A04b et A14, tous visés ne varietur, confirmaient le respect des limites 
parcellaires. Tout au plus, les coupes BB et EE projetaient un léger empiètement 
sur la parcelle n° 4'635, soit la rue Benjamin-Soullier, qui appartenait à la ville, 
laquelle avait donné son accord dans son dernier préavis.  

  Les griefs de violation des art. 2 LCI et 11 RCI devaient également être 
rejetés. Les plans de chantier n'avaient pas à être définitifs à ce stade, dès lors que 
leur contenu ne reflétait qu'une hypothèse de travail modifiable devant être 

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validée à l'ouverture du chantier. Les relations entre propriétaires en cas de 
travaux en limite de parcelle étaient du ressort du droit privé, raison pour laquelle 
l'autorisation de construire litigieuse réservait expressément le droit des tiers. Si le 
procédé constructif choisi impliquait des travaux perdurant à la fin du chantier, 
une requête en autorisation de construire et des plans visés ne varietur devraient 
les autoriser et l'aval des propriétaires concernés serait nécessaire.  

  L'obligation alléguée de réaliser une servitude ne pouvait être retenue. Le 
préavis de la ville n'était pas mentionné comme condition de la DP 18'658 et, dans 
le cadre de la DD 111'973, si au début de l'instruction la ville avait effectivement 
requis la création d'une telle servitude, son dernier préavis était favorable sans 
poser une telle condition. De même, l'OCT n'avait pas requis la constitution de 
cette servitude, alors qu'il s'agissait d'une question de mobilité. En outre, les 
recourants préjugeaient de la position de la ville.  

  Aucune violation des art. 12 et 13 RPUS n'était à déplorer, la ville ayant, 
dans son préavis initial, immédiatement relevé la conformité du projet. Même 
dans le cas contraire, une dérogation avait été octroyée au projet litigieux, au vu 
de la position favorable de la ville.  

  Les violations alléguées des règles de distances aux limites de propriété et 
de l'art. 11 LCI, non motivées, devaient être rejetées, étant rappelé que la CA 
s'était montrée favorable.  

14)  Par complément au recours du 9 décembre 2019, MM. BURRI, PINTO 
CARDONA ainsi que C2I et Comptoir Immobilier SA ont persisté dans leurs 
conclusions. 

  Les parcelles nos 380, 381, 382, 384 et 387 faisaient l'objet d'une demande 
d'autorisation de construire préalable DP 18'815 en cours d'instruction, portant sur 
la création d'un immeuble de logements et d'activités au rez-de-chaussée, dont 
« Comptoir d'Investissements SA » était la requérante.  

  En l'absence de plan localisé de quartier (ci-après : PLQ), ce projet ne 
respectait pas non plus l'art. 236 al. 1 let. d RCI. Une violation du principe de 
coordination des procédures était invoquée.  

  La dérogation accordée était injustifiée, dès lors qu'elle créait une  
sur-densification du secteur et qu'ils risquaient de devoir réduire leur projet pour 
l'adapter aux dérogations octroyées dans le cadre de la DD 111'973, ce qui était 
constitutif d'une inégalité de traitement.  

  Plusieurs pièces étaient jointes à ce recours, notamment :  

- le préavis émis par la ville le 9 mars 2017 dans le cadre de la DP 18'658, à 
teneur duquel était requise la constitution d'une servitude au profit des 

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parcelles nos 381, 382, 384 et 387 et qui était favorable à l'octroi d'une 
dérogation au sens de l'art. 11 LCI relative au dépassement du gabarit de 
l'immeuble projeté sur la rue Benjamin-Soullier ; 

- le préavis établi par l'OCT le 4 novembre 2019 dans le cadre de la DP 18'815 
sollicitant notamment la production d'une attestation signée du propriétaire 
voisin donnant son accord pour mutualiser son accès au parking.  

15)  Par décision incidente du 19 décembre 2019 (DITAI/600/2019), le TAPI a 
constaté que le recours interjeté dans le cadre de la procédure A/4305/2019 avait 
effet suspensif de plein droit. 

16)  Par requête du même jour Mesdames Carole, Christine, Laetitia, Rajiha et 
Yvonne WAEGELL ainsi que Monsieur Sébastien WAEGELL (ci-après : les 
consorts WAEGELL) ont sollicité leur intervention et conclu à l'annulation de la 
DD 111'973, en reprenant les développements d'IFP, ND et UFP. 

17)  Le 13 janvier 2020, le département s'en est rapporté à justice quant à cette 
requête en intervention et s'est référé à ses précédentes observations.  

18)  Le 20 janvier 2020, Implenia a conclu, dans la cause A/4305/2019, au rejet 
de la demande d'intervention et du recours. 

  Aucune violation des art. 7 et 9 RCI n'était à déplorer. Il n'était pas contesté 
que les coupes AA et CC ne contenaient pas de mention de reprises en  
sous-œuvre, lesquelles figuraient uniquement sur les plans d'installation de 
chantier. Des sondages étaient prévus afin de déterminer l'ampleur exacte de telles 
reprises. Les plans de chantier seraient adaptés aux modifications survenues, au 
moyen de la formule spécifique. En tout état, les cas de constructions empiétant 
sur le fonds voisin ne relevaient pas de la compétence du TAPI.  

  Les art. 2 LCI et 11 RCI avaient été respectés. Le projet de construction était 
prévu exclusivement sur la parcelle n° 383 et s'il devait empiéter sur d'autres 
parcelles, un accord relevant du droit privé devrait être trouvé. La demande 
définitive ne devait pas être signée par les propriétaires des parcelles voisines.  

  Plusieurs pièces étaient jointes, notamment la demande d'autorisation de 
construire déposée dans la cadre de la DP 18'658 ainsi que plusieurs préavis y 
relatifs, dont celui de la CA du 7 mars 2017, faisant partie intégrante de la 
DP 18'815/1, favorable à une dérogation au sens de l'art. 11 LCI. 

19)  En parallèle, Implenia a conclu, dans la cause A/4307/2019, à la 
rectification du vice de forme du recours, sous peine d'irrecevabilité et à son rejet. 

  Comptoir Immobilier SA ne disposait d'aucun droit sur les parcelles visées 
par la DP 18'815, de sorte que la qualité pour recourir devait lui être déniée.  

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  Il était justifié que l'autorisation de construire querellée ne mentionne pas le 
dernier préavis de la ville, qui était favorable sans observations. En tout état, les 
conditions pour imposer une telle servitude n'étaient pas remplies.  

  Dans la mesure où la partie de la construction destinée à être édifiée en 
limite de propriété avec les parcelles voisines nos 382 et 384 était déjà prévue dans 
la DP 18'658, elle ne pouvait être remise en cause dans le cadre du présent 
recours. Dès lors qu'il s'agissait d'une construction basse sur cour, il pouvait être 
dérogé à la distance légale aux limites de propriété. Le grief concernant la 
dérogation au gabarit légal était irrecevable, pour les mêmes raisons et une telle 
dérogation était en tout état fondée, dès lors qu'elle permettrait au futur bâtiment 
contesté de venir s'accoler harmonieusement au bâtiment voisin.  

20)  Par pli du même jour, M. GUERZI s'est joint aux déterminations d'Implenia. 

21)  Par décision incidente du 31 janvier 2020 (DITAI/57/2020), le TAPI a 
admis la demande d'intervention formée par les consorts WAEGELL. 

22)  Par pli du 4 février 2020, Implenia a produit le rapport rendu le 31 janvier 
2020 par le bureau d'ingénieurs B. Ott et C. Uldry Sàrl (ci-après : le rapport), à 
teneur duquel plusieurs variantes étaient envisageables, soit un sous-œuvre 
classique (variante A), une micro berlinoise avec un blindage en béton projeté 
(variante B) ou d'autres types de soutènement, tel qu'un « jetting », selon les 
engins à disposition de l'entreprise, la faisabilité, la sécurité et les coûts (variante 
C). Des sondages complémentaires, voire un forage, seraient effectués afin de 
connaître les caractéristiques du sol nécessaires au contrôle d'exécution de la 
variante choisie. Les reprises en sous-œuvre ou/et des confortations de fouille 
nécessaires seraient réalisées sur la parcelle concernée par le projet.  

23)  Par décision incidente du 24 février 2020 (DITAI/103/2020), le TAPI a 
ordonné la jonction des causes A/4305/2019 et A/4307/2019 sous le 
n° A/4305/2019. 

24)  Par réplique du 29 mai 2020, MM. BURRI, PINTO CARDONA ainsi que 
C2I et Comptoir Immobilier SA ont persisté dans leurs conclusions et 
argumentation. 

  En outre, une violation de l'art. 16 al. 3 RCI était à déplorer, puisque le DT 
n'avait pas communiqué à la ville la raison pour laquelle il n'avait pas intégré sa 
demande de constitution de servitude dans la décision attaquée. 

25)  Par réplique du 29 mai 2020, IFP, ND et UFP ont persisté dans leurs 
conclusions. 

  Était jointe une seconde expertise de M. AMSLER, établie le 21 mai 2020, 
intitulée « Analyse technique et incidence sur les immeubles voisins », afin 

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d'exposer les conséquences liées à la réalisation des trois variantes proposées par 
le rapport. Ainsi, en cas de mise en œuvre des variantes B et C, les plans visés ne 
varietur dans le cadre de la DD 111'973 ne pourraient être réalisés, le sous-sol 
devant être considérablement réduit, soit environ 1 m sur toute la longueur du mur 
pour tenir compte du mode d'exécution. Compte tenu des mesures à prendre pour 
garantir la pérennité structurelle du bâtiment et la sécurité, un empiètement sur les 
parcelles nos 377 et 379 était inévitable, de sorte qu'il n'était pas possible 
d'exécuter les travaux de la DD 111'973 sans un accord préalable entre les deux 
propriétaires, ainsi qu'avec ceux de l'immeuble D504.  

26)  Par duplique du 29 juin 2020, le DT a indiqué qu'il ressortait de l'expertise 
produite par Implenia que plusieurs variantes étaient possibles, dont aucune 
n'avait à ce stade été retenue. Ainsi, si pour des motifs techniques ou d'absence 
d'accord des propriétaires voisins le projet devait être légèrement modifié, une 
demande complémentaire pourrait être déposée. La coordination avec la 
DP 18'815 devait être faite, si nécessaire, directement par les acteurs privés 
concernés. En outre, un projet modifié « selon les recommandations de la ville » 
prévoyant un débouché du parking directement sur la rue des Asters avait été 
déposé le 9 juin 2020 dans le cadre de la DP 18'815, démontrant ainsi qu'il avait 
été renoncé à une coordination des rampes d'accès aux parkings entre les deux 
projets voisins.  

  La construction basse en limite de propriété ne nécessitait pas de PLQ et les 
logements que les recourants souhaitaient créer en rez-de-chaussée devraient 
nécessairement respecter les distances légales vis-à-vis de la limite parcellaire et 
de vue droite, peu importait ce qui se trouvait de l'autre côté, de sorte que le projet 
querellé ne nécessitait aucune coordination. L'octroi d'une dérogation dans le 
cadre du projet querellé ne leur était pas préjudiciable.  

27)  Par duplique du 30 juin 2020, Implenia a persisté dans ses conclusions, pour 
les motifs précédemment invoqués. 

28)  Par écriture spontanée du 8 juillet 2020, IFP, ND et UFP ont persisté dans 
leurs conclusions. La problématique technique devait être éliminée dans le cadre 
de la demande principale par l'obtention d'un accord privé préalable et non par le 
biais d'un permis complémentaire.  

29)  Par courrier du 22 juillet 2020, MM. BURRI, PINTO CARDONA ainsi que 
C2I et Comptoir Immobilier SA ont renoncé à formuler d'autres observations. 

30)  Par écriture du 28 juillet 2020, le DT a persisté dans ses conclusions. Une 
légère diminution des emprises en sous-sol projetées à proximité immédiate des 
parcelles voisines ne modifiait que très secondairement le projet initial, de sorte 
qu'une demande complémentaire s'avérerait particulièrement judicieuse.  

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31)  Le 31 juillet 2020, Implenia a persisté dans ses conclusions. Il n'y aurait pas 
d'empiètement sur les parcelles voisines, de sorte que la problématique y relative 
était sans objet. En tout état, une légère modification du projet, pour tenir compte 
de l'absence de consentement des recourantes, pourrait avoir lieu moyennant une 
demande complémentaire.  

32)  Le même jour, M. GUERZI a indiqué s'en rapporter à l'écriture d'Implenia. 

33)  Par jugement du 4 novembre 2020, le TAPI a déclaré irrecevable les recours 
interjetés par Comptoir Immobilier SA contre la DD 111'973, ainsi que ceux 
d’IFP, ND et UFP contre la DP 18'658. Il a rejeté le recours de MM. BURRI et 
PINTO CARDONA, C2I, IFP, ND et UFP contre la DD 111'973.  

  Le recours de IFP, ND et UFP contre la DP 18'658, considérée comme une 
décision finale, était tardif. Comptoir Immobilier SA ne disposait pas de la qualité 
pour recourir faute d'intérêt personnel digne de protection, en l'absence de 
préjudice réel avéré. 

  Dès lors que le dossier comprenait tous les éléments nécessaires pour 
trancher le litige, il n'y avait pas lieu d'ordonner l'apport du dossier relatif à la 
DP 18'658. 

  Le fait qu'une partie de la construction se trouvait en limite de propriété des 
parcelles de MM. BURRI et PINTO et de C2I ne pouvait plus être contesté, cela 
ressortant du plan cadastral visé ne varietur le 7 juin 2017. Il en allait de même 
concernant l'octroi de la dérogation au sens de l'art. 11 LCI, validée dans les 
préavis de la ville du 9 mars 2017 et de la CA du 7 mars 2017. L'inégalité de 
traitement invoquée ne pouvait être retenue, la dérogation contestée ayant déjà été 
validée dans le cadre de la DP 18'658. 

  Aucun des motifs imposant une coordination au sens des art. 3A LCI et  
12A de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA -
 E 5 10) ne ressortait du dossier. 

  Concernant les pourcentages d'espaces verts et de détente du projet litigieux, 
la ville n'avait aucunement fait état de cette problématique dans ses quatre préavis 
favorables. L'existence d'une violation en la matière ne ressortait pas des éléments 
du dossier et n'était pas démontrée. Le fait que cette exigence ait été rappelée par 
la ville dans le cadre de la DP 18'815 était exorbitant au litige. 

  L'exigence posée par la ville tendant à la création d'une servitude de passage 
n'avait pas été violée. La ville avait rendu quatre préavis, dont les trois derniers ne 
reprenaient pas cette condition, après le courrier de M. GUERZI du 17 avril 2019 
indiquant que la demande était en contrariété avec la DP 18'658. Au vu de 
l'instruction du dossier, il fallait donc considérer uniquement le dernier préavis de 
la ville. Il ne pouvait être reproché au département que ce préavis n'ait pas été 

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mentionné comme faisant partie intégrante de l'autorisation litigieuse. Il n'était pas 
contesté qu'un projet modifié selon les recommandations de la ville prévoyant un 
débouché du parking directement sur la rue des Asters avait été déposé en juin 
2020 dans le cadre de la DP 18'815, démontrant ainsi que d'autres options que la 
création d'une servitude étaient envisageables. L'OCT n'avait pas relevé de 
problématique particulière en matière de circulation dans le quartier en l'absence 
de la servitude de passage souhaitée par les recourants. L'allégation selon laquelle 
aucune autorisation ne leur serait délivrée sans inscription d'une telle servitude 
était infondée. 

  Le département ayant suivi le dernier préavis rendu par la ville, il n'avait pas 
à la prévenir selon l'art. 16 al. 3 RCI. 

  Vu le préavis du GESDEC, le chantier ne pourrait débuter avant que 
l'ensemble des conditions ne soient remplies. Le département avait également 
indiqué que, si le procédé constructif choisi impliquait des travaux perdurant 
jusqu'à la fin du chantier sur d'autres parcelles, l'aval des propriétaires concernés 
serait nécessaire. Implenia avait également admis, dans ses déterminations du  
20 janvier 2020, auxquelles M. GUERZI s'était rapporté, que si le projet litigieux 
devait empiéter sur d'autres parcelles, un accord de droit privé devrait être trouvé. 
Tant les intimés que le département avaient donc admis que la construction 
d'installations permanentes sur les parcelles de tiers nécessiterait l'accord de  
ceux-ci. Il ressortait également d'autres expertises au dossier que d'autres 
solutions, qui ne nécessiteraient pas de reprises sur les biens-fonds des 
recourantes, étaient envisageables. Si une modification du projet autorisé devait 
être envisagée sous forme de réduction de son emprise, celle-ci ne causerait aucun 
dommage aux recourantes, qui n'étaient pas fondées à s'en prévaloir. Il ne 
s'agissait donc pas d'un projet de construction prévoyant, sur la base des 
documents visés ne varietur, un empiètement sous une parcelle appartenant à des 
tiers sans que leur accord n'ait été obtenu. L'autorisation litigieuse n'était donc 
affectée d'aucun vice, l'option à utiliser pour mener à bien le projet n'ayant pas 
encore été déterminée. Le dépôt d'une demande complémentaire pouvait, cas 
échéant, prendre en compte la problématique d'éventuelles reprises en sous-sol sur 
des terrains voisins ou d'une légère modification du projet pour éviter de telles 
reprises. Dès lors qu'il n'était pas avéré que les reprises seraient nécessaires dans 
le cadre du projet définitif, il n'était pas critiquable qu'elles ne figurent pas dans 
les documents relatifs à l'autorisation préalable. Il n'y avait donc pas de violation 
des art. 7 et 9 RCI.  

  Dans la mesure où rien ne permettait de retenir à ce stade que le projet 
contesté impliquerait des reprises en sous-sol sur les parcelles de tiers, aucun 
élément n'imposait que l'autorisation de construire querellée, ne portant en l'état 
que sur la parcelle n° 383, soit signée par des tiers. Le département avait ainsi 

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validé à juste titre cette autorisation de construire définitive sans poser une telle 
condition. 

34)  Par acte du 7 décembre 2020, IFP, ND et UFP ont recouru auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité, en concluant à son annulation en tant 
qu'il rejetait leur recours et les condamne à verser une indemnité de procédure de 
CHF 3'000.- à Implenia, conjointement et solidairement avec les autres 
recourants. Elles concluaient également à l'annulation de la DD 111'973.  

  Elles se référaient à l'état de fait du jugement entrepris. 

  Contrairement à ce qu'avait retenu le TAPI, le projet de construction, tel que 
validé par le département dans le cadre de la DD 111'973, impliquait 
nécessairement une reprise en sous-œuvre et donc la réalisation de travaux sur 
leurs parcelles, ainsi que celles des consorts WAEGELL, ce qui résultait des plans 
d'installation de chantiers du bureau d'ingénieurs B. Ott et C. Uldry, ainsi que du 
rapport. M. AMSLER l'avait confirmé dans son courriel. Conformément à  
l'art. 9 RCI, les installations auraient dû figurer sur les plans et coupes du dossier 
DD 111'973 et être autorisées par elles. Le fait que l'ouverture du chantier soit 
subordonnée à la réalisation de certaines conditions (production de documents) ne 
permettait pas de guérir un vice de l'autorisation de construire. Les propos du 
département à cet égard n'étaient pas cités de manière exacte. Contrairement à ce 
qu'avait retenu le TAPI, une solution avait déjà été choisie par la requérante de 
l'autorisation de construire dès lors que le projet de construction impliquait 
nécessairement une reprise en sous-œuvre et donc, la réalisation de travaux sur 
leurs parcelles ainsi que celles des consorts WAEGELL. Le TAPI avait donc 
affirmé à tort que l'option à utiliser pour mener à bien le projet litigieux n'avait pas 
encore été déterminée. En cas de mise en œuvre des variantes B et C proposées 
par le bureau d'ingénieurs B. Ott et C. Uldry, il serait impossible de réaliser les 
plans visés ne varietur dans le cadre de la DD 111'973. C'était donc la variante A 
qui avait fait l'objet du permis de construire définitif délivré par le département, 
sans leur accord. Le requérant de l'autorisation était obligé de choisir une variante 
déterminée et de la soumettre pour instruction au département avant la délivrance 
de l'autorisation de construire. Le principe de l'instruction d'une demande de 
permis de construire impliquait pour la requérante de présenter un projet de 
construction viable, respectant toutes les réglementations applicables en la 
matière, au moment du dépôt de la demande ou avant l'octroi de l'autorisation de 
construire au plus tard. Cette approche se justifiait par le fait que les variantes B et 
C envisagées auraient un impact en termes de dimensionnement des places de 
stationnement et de dévestiture en sous-sol et l'intérêt des tiers à pouvoir exercer 
correctement leur droit d'être entendu. Le fait que des modifications du projet 
autorisé pourraient entraîner une réduction de son emprise et ne leur causerait 
aucun dommage était inadéquat. M. AMSLER avait dûment confirmé que la mise 

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en œuvre des variantes B et C entraînerait l'impossibilité de réaliser les plans visés 
ne varietur dans le cadre de la DD 111'973, le sous-sol devant être 
considérablement réduit, soit environ 1 m, sur toute la longueur du mur. Il 
importait peu que ces modifications se fassent, selon l'avis du TAPI, en leur 
faveur. Il suffisait de constater que le projet faisant l'objet de l'autorisation de 
construire n'était pas celui qui serait cas échéant réalisé, ce qui n'était pas 
admissible. Le TAPI avait écarté à tort le fait qu'une demande complémentaire ne 
serait pas en mesure de guérir le vice affectant le permis principal. La construction 
n'avait pas à être régularisée, vu qu'elle n'avait pas encore débuté. La modification 
du permis principal était donc inévitable. Elle ne pouvait se faire que par son 
annulation. La chambre administrative devait renvoyer le dossier à l'instruction 
afin que l'OAC requière soit leur consentement et la modification des plans visés 
ne varietur en vue de la variante A, soit la modification des plans visés ne varietur 
pour la réalisation des variantes B ou C.  

  Les art. 2 LCI et 11 RCI avaient été violés dès lors que la DD 111'973 aurait 
dû être signée par les propriétaires des parcelles nos 370, 377 et 379.  

35)  Dans ses écritures responsives du 28 janvier 2021, Implenia a conclu au 
rejet du recours. 

  Contrairement à ce que prétendaient les recourantes, le rapport indiquait 
clairement que les éventuelles reprises en sous-œuvre seraient réalisées sur la 
parcelle concernée par le projet, et non sur les parcelles nos 377 et 379. Il était 
ainsi erroné d'écrire que la solution avait déjà été choisie par la requérante de 
l'autorisation de construire. Quelle que soit celle des trois options qui serait 
choisie le moment venu, les éventuelles reprises en sous-œuvre qui devraient être 
nécessaires ne seraient pas réalisées sur les propriétés des recourantes. La 
DD 111'973 réservait leurs droits. Il était exact qu'il n'était pas établi que les 
reprises en sous-œuvre seraient nécessaires. Les coupes et le plan A04b du 
16 août 2018 versés au dossier répondaient aux conditions de l'art. 7 al. 2  
let. b RCI. Selon la jurisprudence, l'absence d'un plan définitif au stade de 
l'autorisation de construire ne pouvait conduire, pour ce seul motif, à l'annulation 
de cette dernière. Conformément aux art. 33 RCI et 4 al. 1 du règlement sur les 
chantiers du 30 juillet 1958 (RChant - L 5 05.03), le plan d'installation de chantier 
devrait être adapté aux modifications survenues pendant l'instruction du projet en 
vue de l'ouverture du chantier et au plus tard, sur la formule ad hoc fournie par 
l'administration. Si le projet devait être légèrement modifié pour tenir compte de 
l'absence de consentement des recourantes à toute emprise sur leurs parcelles, une 
telle modification pourrait avoir lieu moyennant demande complémentaire. Par 
principe, cette dernière s'utilisait pour toute modification mineure d'un projet qui 
avait déjà fait l'objet d'une autorisation de construire pendant la validité en cours, 
mais dont le chantier n'était pas encore terminé, vu l'art. 10A RCI. 

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  Il était contesté que les recourantes, en leur qualité de propriétaires des 
parcelles nos 370, 377 et 379, auraient dû signer la demande d'autorisation de 
construire en cas d'hypothétique empiètement des éventuelles reprises en sous-sol. 
Le projet de construction était prévu exclusivement sur la parcelle n° 383, 
propriété de M. GUERZI, et n'empièterait pas sur les parcelles voisines. 
L'autorisation de construire réservait expressément les droits des tiers en tant que 
condition.  

36)  Dans ses déterminations du 28 janvier 2021, le département a conclu au 
rejet du recours. Sa position était identique à celle indiquée dans ses observations 
des 5 décembre 2019 et 28 juillet 2020.  

  Il ne procédait à aucun contrôle de faisabilité technique des constructions 
projetées, notamment en matière de statique et de détermination des besoins ou 
non de travaux de reprises en sous-sol. Ces calculs et évaluations étaient du 
ressort et de la responsabilité des ingénieurs civils. 

  Les différentes hypothèses envisageables pouvaient ainsi être résumées : 

- soit le projet, dans sa version ne varietur, était réalisable sur la seule parcelle 
n° 383 et de manière conforme aux plans visés ne varietur. Il n'y avait alors 
aucune requête complémentaire à instruire ; 

- soit la requérante obtenait l'accord des recourantes quant à la réalisation des 
constructions en sous-sol sur leurs parcelles et déposait en conséquence une 
demande complémentaire portant sur ce qui y serait érigé de manière 
permanente (et autres éventuelles modifications de l'autorisation initiale) ; 

- soit la requérante, vu l'absence d'un tel accord, modifiait son projet, de sorte 
qu'il ne nécessitait aucune construction permanente sur les parcelles voisines 
et déposait une demande complémentaire en conséquence. 

  Les recourantes n'avaient ainsi aucunement à craindre pour leurs droits, 
puisqu'en l'absence de leur accord exprès, la requérante ne pourrait pas réaliser 
des empiètements permanents sur leurs parcelles, sachant que le département 
renvoyait aux règles du droit privé en ce qui concernait des droits de passage ou 
d'utilisation non permanente de leurs parcelles durant la phase de chantier. Le 
TAPI avait donc relevé à juste titre l'absence de vice dans l'autorisation de 
construire délivrée, aucun autre grief traité par lui n'étant soulevé en seconde 
instance.  

  Exiger le dépôt d'une nouvelle requête initiale s'avèrerait être du formalisme 
excessif, au vu des possibilités offertes par le dépôt d'une demande 
complémentaire. Tout au plus, pour rassurer les recourantes, pourrait-il être 
envisagé de suspendre la présente procédure jusqu'à l'obtention d'une autorisation 
complémentaire.  

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37)  Par courrier du 28 janvier 2021, les consorts WAEGELL ont informé retirer, 
avec désistement d'instance, leur requête en intervention du 19 décembre 2019, 
n'entendant plus participer à la suite de la procédure.  

38)  Le même jour, MM. BURRI et PINTO CARDONA, C2I et Comptoir 
Immobilier SA s'en sont rapportés à l'appréciation de la chambre de céans sur le 
recours.  

39)  Le 29 janvier 2021, M. GUERZI a indiqué se joindre à la détermination 
d'Implenia. 

40)  Le 8 mars 2021, les recourantes ont répliqué, en persistant dans leurs 
conclusions et précédents développements. 

  In casu, les plans de chantiers entraînaient précisément une modification de 
l'objet du projet de construction, à savoir les éléments qui seraient construits ou 
non, et ne se limitaient pas à traiter des aménagements et installations provisoires 
mises en place durant le chantier. Les plans de chantiers ne poursuivaient donc 
pas leur vocation originelle. 

  Tous les éléments tendaient à démontrer que les trois options proposées 
impliqueraient des reprises en sous-œuvre sous leurs parcelles. Le projet de 
construction faisant l'objet de l'autorisation de construire ne serait pas celui qui 
serait finalement réalisé, ce qui n'était pas admissible.   

41)  Sur quoi, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.  

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA). 

  Les consorts WAEGELL ont retiré, avec désistement d'instance, leur 
requête en intervention du 19 décembre 2019, et se sont retirés de la procédure. Ils 
seront mis hors de cause.  

2)   À ce stade, la qualité des parties n'est pas contestée, de sorte qu'il n'y a pas 
lieu d'y revenir. 

3)  Au stade du recours, le litige porte désormais uniquement sur la validité de 
la DD 111'973 en lien avec l'éventuelle nécessité pour la requérante d'effectuer 
des reprises en sous-sol affectant les parcelles des recourantes. 

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4)  En premier lieu, les recourantes font valoir une violation de l'art. 9 RCI. 
Dans la mesure où la DD 111'973 impliquerait nécessairement une reprise en  
sous-œuvre, engendrant des travaux sur leurs parcelles, les installations auraient 
dû figurer sur les plans et coupes du dossier et être autorisées par elles. Le fait que 
l'ouverture du chantier soit subordonnée à la réalisation de certaines conditions ne 
permettait pas de guérir un vice de l'autorisation de construire.  

 a. En vertu de l'art. 1 al. 1 LCI, sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans 
y avoir été autorisé, notamment, élever en tout ou partie une construction ou une 
installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un 
garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail (let. a), 
modifier même partiellement le volume, l'architecture, la couleur, l'implantation, 
la distribution ou la destination d'une construction ou d'une installation (let. b), 
démolir, supprimer ou rebâtir une construction ou une installation (let. c), 
modifier la configuration du terrain (let. d). 

 b. Les demandes d'autorisation sont adressées au département  
(art. 2 al. 1 LCI et 9 al. 1 RCI). Le règlement d'application détermine les pièces 
qui doivent être déposées par le demandeur et les indications que celui-ci doit 
fournir concernant les objets destinés à occuper le sous-sol de façon permanente 
(art. 2 al. 2 LCI).  

  L'art. 9 al. 2 RCI décrit les plans et documents qu'il y a lieu de joindre à la 
demande, soit en particulier :  

- extrait du plan d'ensemble, lequel peut être obtenu soit sur le guichet 
cartographique de la mensuration officielle, soit auprès d'un  
ingénieur-géomètre officiel, avec indication de la ou des parcelles concernées 
(let. a) ;  

- extrait du plan cadastral conforme aux al. 2 et 4 de l'art. 7 de l'ordonnance 
fédérale sur la mensuration officielle, du 18 novembre 1992, obtenu soit sur le 
guichet cartographique de la mensuration officielle, soit auprès d'un  
ingénieur-géomètre officiel. Sur ce plan, la nouvelle construction doit être 
figurée et cotée par rapport aux limites de propriété, avec des niveaux aux 
angles des constructions, des coupes de principe sur la construction projetée, 
et l'indication des gabarits théoriques, de telle sorte qu'il soit facile de 
déterminer ses relations avec les voies les plus proches (publiques ou chemins 
privés) et les propriétés limitrophes sur une profondeur de 15 m au moins, en 
indiquant les constructions existantes et, le cas échéant, les distances aux 
lisières forestières, au lac et aux cours d'eau. Sont également précisés : les 
emplacements de stationnement, l'aménagement des accès, les raccordements 
à la voie publique, les sens de circulation prévus, ainsi que les raccords aux 
canalisations d'évacuation existantes, les bâtiments encore non cadastrés ou 
qui ne nécessitent pas de cadastration, éventuellement à conserver ou à 

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démolir, et les arbres à abattre (10 ex.). La signature du plan cadastral par un 
ingénieur-géomètre officiel est obligatoire, sauf lorsque l'objet de la demande 
porte uniquement sur la transformation, la rénovation ou le changement 
d'affectation d'une construction (let. b) ;  

- des plans clairs, précis, bien ordonnés et cotés de tous les étages (sous-sols, 
caves et combles compris) avec désignation de tous les locaux. Ils doivent 
notamment porter l’indication des canaux de fumée et de ventilation, des 
portes, des escaliers, des W.-C., des réservoirs, des dévaloirs et de la 
chaufferie (10 ex.); en cas de transformation, les plans doivent être teintés en 
deux couleurs conventionnelles, soit jaune pour ce qui est à démolir et rouge 
pour ce qui est à construire (let. f) ; 

- les coupes nécessaires à la compréhension du projet de construction. Ces 
coupes doivent être cotées, notamment en ce qui concerne la hauteur du 
gabarit entre le niveau du sol adjacent naturel et le niveau supérieur de la dalle 
de couverture, tant sur rue que sur cour, les vides d’étages et les saillies  
(let. k) ; 

- plan au 1/100ème indiquant l’occupation du domaine public et privé par les 
installations de chantier; y doivent être mentionnés les emplacements des 
signaux de chantier et de circulation, l’aménagement des accès, les sens de 
circulation, ainsi que toutes les mesures de sécurité dictées par les 
circonstances (let. s). 

  Pour les constructions profondes, à plusieurs étages en sous-sol ou pénétrant 
de plus de 4 m en dessous du niveau naturel du terrain, il est exigé un rapport 
géotechnique précisant : le niveau et la direction d’écoulement des nappes d’eau 
de faible importance (let. a) ; les méthodes d’exécution des enceintes 
d’encagement avec détail des fiches en profondeur et des ouvrages annexes tels 
qu’ancrages et pieux (plan et profil détaillés (let. b) ; le type et la position des 
ouvrages de régularisation des écoulements souterrains (let. c, art. 9 al. 7 RCI). 

  La chambre de céans a déjà rappelé que la vérification de l'existence d'une 
servitude autorisant l'écoulement des eaux d'un jacuzzi sous la propriété du 
recourant ressortait du droit civil et échappait de ce fait à sa cognition 
(ATA/235/2011 du 12 avril 2011 consid. 9 et les références citées).  

 c. Est réputée complémentaire la demande qui a pour objet la modification 
d’une autorisation principale en vigueur, pour laquelle l'attestation de conformité 
n'a pas encore été adressée au département ou pour laquelle le permis d'occuper 
n'a pas encore été délivré (art. 10A al. 1 RCI). 

  La demande qui a pour objet un projet sensiblement différent du projet 
initial ou qui porte sur l'adjonction au projet initial d'un ouvrage séparé et d'une 

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certaine importance est traitée comme une demande nouvelle et distincte (art. 10A 
al. 2 RCI). 

  La demande complémentaire doit être adressée au département sur formule 
officielle, en dix exemplaires, respectivement cinq exemplaires en cas de travaux 
soumis à la procédure accélérée. Dans le but d'accélérer l'instruction d'une 
demande impliquant le recueil de nombreux préavis ou en fonction de 
l'importance de l'objet, le département peut solliciter un nombre inférieur ou 
supérieur d'exemplaires. Le dossier de la demande complémentaire est limité aux 
pièces additionnelles utiles et joint au dossier de la demande principale dont il 
reçoit le numéro, suivi d'un indice. Les modifications doivent figurer sur les plans 
dans les teintes conventionnelles, soit jaune pour ce qui est à modifier et rouge 
pour ce qui est à construire (art. 10A al. 3 RCI). 

  Dans tous les cas, il y a lieu de joindre un extrait du plan cadastral conforme 
aux al. 2 et 4 de l'art. 7 de l'ordonnance fédérale sur la mensuration officielle, du 
18 novembre 1992, obtenu soit sur le guichet cartographique de la mensuration 
officielle, soit auprès d'un ingénieur-géomètre officiel. La signature du plan 
cadastral par un ingénieur-géomètre officiel est obligatoire, sauf lorsque l'objet de 
la demande porte uniquement sur la transformation, la rénovation ou le 
changement d'affectation d'une construction (art. 10A al. 4 RCI). 

  À moins qu’elles ne portent sur des points mineurs, les demande et 
autorisation complémentaires sont publiées (art. 10A al. 5 LCI). 

  L’autorisation complémentaire suit, quant à sa validité, le sort de 
l’autorisation principale (art. 10A al. 6 RCI). 

  La conformité d'une autorisation complémentaire de construire au sens de 
l'art. 10A RCI s'examine en principe in abstracto, soit par rapport aux plans qu'un 
requérant dépose en vue de régulariser des travaux divergents d'une autorisation 
principale en cours d'examen ou en vigueur. S'il s'avère que les travaux exécutés 
ne correspondent pas auxdits plans, il revient alors au département, soit 
aujourd'hui le DT, de régulariser la situation, en ordonnant le dépôt d'une nouvelle 
requête en autorisation complémentaire de construire, respectivement la mise en 
conformité des travaux exécutés en violation de la législation (art. 129 et 
130 LCI ; ATA/1186/2017 du 22 août 2017 consid. 5a et les références citées). 

 d. Selon la jurisprudence, même l'absence d'un plan au 1/100ème d'installation 
de chantier définitif au stade de l'autorisation de construire ne saurait conduire, 
pour ce seul motif, à l'annulation de cette dernière. En effet, le contrôle des 
chantiers est assuré par un règlement spécifique et notamment par le biais d'une 
formule ad hoc fournie par l'administration. Aucun chantier ne peut être ouvert 
avant d'avoir été annoncé au service d'inspection des chantiers sur ladite formule 

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(art. 33 RCI ; art. 4 al. 1 RChant ; ATA/479/2021 du 4 mai 2021 consid. 3b et les 
références citées). 

 e. En l'espèce, les éléments versés au dossier, en particulier la DD 111'973, 
indiquent que la construction projetée, soit celle d'un immeuble de logements avec 
surface artisanale et parking souterrain, ne porte que sur la parcelle n° 383. Ainsi, 
la nécessité d'une servitude de passage initialement évoquée par la ville dans le 
cadre de la DP 18'658 et dans son préavis favorable du 29 novembre 2018, n'a pas 
été reprise ultérieurement, en particulier dans les préavis favorables subséquents 
des 20 juin et 16 août 2019.  

  La DD 111'973 vise plusieurs documents, comme en faisant partie 
intégrante, dont le préavis du GESDEC du 13 novembre 2018. Ce dernier relevait 
particulièrement que des constructions profondes à plusieurs étages en sous-sol ou 
pénétrant de plus de 4 m en-dessous du niveau naturel du terrain étaient 
nécessaires en vue de la réalisation du projet de construction et plusieurs 
documents devaient être fournis en vue de l'ouverture du chantier. Il s'ensuit que 
le chantier, dont la construction elle-même, ne sera pas autorisé si les documents 
en question ne sont pas fournis. 

  En outre, il n'est pas contesté que la DD 111'973 réserve expressément les 
droits des tiers, dont font partie les recourantes. En d'autres termes, en cas 
d'empiètement sur leurs parcelles, celles-ci conservent la possibilité de faire valoir 
leur droit, notamment sur le plan civil, tel que l'a confirmé le département dans ses 
écritures du 28 janvier 2021, renvoyant aux précédentes des 5 décembre 2019 et 
28 juillet 2020. Ainsi, le rapport indique que trois variantes sont envisageables, en 
précisant que des sondages complémentaires, voire un forage, seront effectués 
afin de connaître les caractéristiques du sol nécessaires au contrôle d'exécution de 
la variante choisie. Il en résulte qu'à ce stade et contrairement aux allégations des 
recourantes, aucune variante n'a encore été décidée. Il ne saurait donc être retenu 
qu'une variante sera préférée à une autre, et en inférer les éventuels effets 
anticipés sans disposer des informations permettant d'en apprécier la portée. Ainsi, 
le projet de construction envisagé ne vaut actuellement que dans la mesure où il a 
été autorisé par la DD 111'973 et sous réserve que la requérante satisfasse aux 
conditions fixées par celle-ci, en particulier dans le préavis du GESDEC précité. 
Le fait que les plans de coupes et gabarits (coupe AA, coupe BB et coupe CC) 
n'aient pas été visés ne varietur, à l'inverse des autres plans de construction, 
confirme que l'ouverture du chantier ne saura être autorisée tant que les conditions 
nécessaires ne seront pas remplies.  

  En ces circonstances, une demande d'autorisation de construire 
complémentaire pourra s'avérer nécessaire afin de s'assurer la conformité du projet 
de construction en question à la DD 111'973. Une telle demande peut 
effectivement être déposée en vue de la modification d'une autorisation principale 
en vigueur, pour laquelle l'attestation de conformité n'a pas encore été adressée au 

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département ou pour laquelle le permis d'occuper n'a pas encore été délivré. Tel 
est le cas en l'occurrence, contrairement aux allégations des recourantes. De plus, 
si la modification nécessitée devait s'avérer d'une plus grande ampleur, elle 
pourrait être traitée comme une demande nouvelle et distincte.  

  Dans ce contexte, c'est à juste titre que le département et le TAPI ont retenu 
que la demande des recourantes était prématurée, dans la mesure où le dossier ne 
permet actuellement pas d'asseoir leur position et où la DD 111'973 comporte les 
réserves nécessaires à cet égard, tant par la référence au préavis du GESDEC 
précité que par la réserve de leurs droits.  

  En conséquence, il n'y a pas de violation des art. 7 et 9 RCI.  

5)  En second lieu, les recourantes reprochent au département et au TAPI 
d'avoir violé les art. 2 LCI et 11 RCI. Selon elles, dans l'hypothèse où les reprises 
en sous-sol avaient figuré sur les coupes AA et CC visées ne varietur, leur accord 
aurait dû être sollicité et figurer au dossier. 

 a. Les plans et autres documents joints à toute demande d’autorisation publiée 
dans la FAO doivent être établis et signés par une personne inscrite au tableau des 
mandataires professionnellement qualifiés dans la catégorie correspondant à la 
nature de l’ouvrage, au sens de la loi sur l’exercice des professions d’architecte et 
d’ingénieur, du 17 décembre 1982. Demeurent réservés les projets de construction 
ou d’installation d’importance secondaire qui font l’objet de dispositions spéciales 
édictées par voie réglementaire (art. 2 al. 3 LCI). 

  Toutes les demandes d’autorisation doivent être datées et signées par le 
propriétaire de l’immeuble intéressé, ainsi que par le requérant ou l'éventuel 
mandataire professionnellement qualifié, conformément à l’art. 2 al. 3 LCI (art. 11 
al. 4 RCI). 

 b. In casu, il n'est pas établi qu'actuellement, le projet de construction envisagé 
impliquera nécessairement des reprises en sous-sol justifiant des installations 
permanentes sur les parcelles des recourantes. Compte tenu des considérations qui 
précèdent, le TAPI a considéré à bon droit qu'aucun élément n'imposait que 
l'autorisation de construire querellée, qui ne porte en l'état que sur la parcelle 
n° 383, soit signée par des tiers.  

  Ce grief doit donc également être rejeté. 

6)  Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 

7)  Vu l'issue du recours, un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge 
des recourantes, prises conjointement et solidairement (art. 87 al. 1 LPA). Une 
indemnité de procédure de CHF 1'500.- sera allouée à Implenia ayant participé à 
la procédure de recours (art. 87 al. 2 LPA). Cette indemnité sera à la charge des 

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recourantes, prises conjointement et solidairement. Il ne sera pas alloué 
d'indemnité à M. GUERZI, n'ayant pas pris de conclusions dans la procédure 
devant la chambre de céans, ni encouru de frais pour sa défense. Il en va de même 
pour MM. BURRI et CARDONA, ainsi que C2I et Comptoir Immobilier SA.  

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

préalablement : 

met hors de cause Mesdames Carole, Christine, Laetitia, Rajiha et Yvonne WAEGELL, 
ainsi que Monsieur Sébastien WAEGELL ; 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 7 décembre 2020 par IFP Properties SA, ND 
Valorisation Sàrl et Union Foncière de Patrimoine SA contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 4 novembre 2020 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 1'500.- à la charge de IFP Properties SA, ND Valorisation 
Sàrl et Union Foncière de Patrimoine SA, prises conjointement et solidairement ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'500.- à Implenia Suisse SA, à la charge de 
IFP Properties SA, ND Valorisation Sàrl et Union Foncière de Patrimoine SA, prises 
conjointement et solidairement ; 

dit qu'il n'est pas alloué d'indemnité de procédure à Messieurs Jacques GUERZI, Rémy 
BURRI et Antonio PINTO CARDONA, C2I Comptoir d'Investissements Immobiliers 
SA et Comptoir Immobilier SA ;  

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

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conditions de l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être jointes à l'envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Julien Pacot, avocat des recourantes, à Me François 
Bellanger, avocat de Messieurs Rémy BURRI et Antonio PINTO CARDONA,  
C2I Comptoir d'Investissements Immobliers SA et Comptoir Immobilier SA, à 
Me Jean-Philippe Ferrero, avocat de Mesdames Carole, Christine, Laetitia Marie, Rajiha 
et Yvonne WAEGELL et Monsieur Sébastien WAEGELL, à Me Yves Jeanrenaud, 
avocat d'Implenia Suisse SA, à Monsieur Jacques GUERZI, au département du 
territoire, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Lauber, M. Mascotto, juges. 

 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Payot Zen-Ruffinen 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :