# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d8ce5864-55c2-5ade-be5a-93370bb48ba9
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-20
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 20.06.2023 110 2023 3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2023-3_2023-06-20.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2023/3

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 20. Juni 2023

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

Frau E.________
Beschwerdeführerin 3

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________

und

Herrn G.________
Beschwerdegegner 1

Frau H.________
Beschwerdegegnerin 2

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Uetendorf, Dorfstrasse 48, Postfach 135, 
3661 Uetendorf

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Uetendorf vom 
7. Dezember 2022 (eBau 89791 (2021-7209); Abbruch bestehendes Wohngebäude, Neubau 
Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und Einstellhalle)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerschaft reichte am 24. März 2022 bei der Gemeinde Uetendorf ein 
Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Wohngebäudes und den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen und einer Einstellhalle auf der Parzelle Uetendorf, 
Grundbuchblatt (Gbbl.) Nr. Y.________ (Bauparzelle), ein. Die Bauparzelle liegt in der Wohnzone 
A.________. Gegen das Bauvorhaben erhoben die Beschwerdeführenden Einsprache und 

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Rechtsverwahrung. Mit Gesamtentscheid vom 7. Dezember 2022 erteilte die Gemeinde Uetendorf 
die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 9. Januar 2023 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des 
Gesamtentscheids vom 7. Dezember 2022 und es sei dem Vorhaben der Bauabschlag zu erteilen. 
Eventualiter sei die Baubewilligung vom 7. Dezember 2022 aufzuheben und die Angelegenheit an 
die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie machen insbesondere geltend, die Bauparzelle sei für ein 
Projekt dieser Grösse ungenügend erschlossen. Die bestehende Erschliessung genüge nicht. 
Zudem sei die Erschliessung rechtlich nicht sichergestellt. Weiter monieren die 
Beschwerdeführenden eine unklare Situation mit der Kehrrichtabfuhr, wodurch die 
Verkehrssituation zusätzlich verschlimmert würde. Letztlich erziele das Bauvorhaben mit der 
Umgebung keine gute Gesamtwirkung und entspreche somit nicht den Ästhetikvorschriften des 
Baureglements der Gemeinde Uetendorf1.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet,2 führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Die Beschwerdegegnerschaft beantragt mit 
Stellungnahme vom 2. Februar 2023, die Beschwerde sei abzuweisen und der Bauentscheid zu 
bestätigen. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 14. Februar 2023 ebenfalls die 
Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des Bauentscheids. 

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
 unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden sind alle wohnhaft am J.________weg 
N.________, 3661 Uetendorf, und (Stockwerk-) Eigentümer dieser Parzelle Uetendorf Gbbl. 
Nr. K.________, welche nördlich unmittelbar an die Bauparzelle grenzt. Die 
Beschwerdeführenden sind mit ihrer Einsprache im vorinstanzlichen Verfahren nicht 
durchgedrungen. Sie sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur 

1 Baureglement der Gemeinde Uetendorf vom 29. Februar 2019 (GBR).
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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Beschwerdeführung legitimiert. Auf die im weiteren form- und fristgerecht eingereichte 
Beschwerde ist daher einzutreten.5

2. Genügende Erschliessung

a) Das Bauvorhaben umfasst den Abbruch des bestehenden Wohngebäudes mit zwei 
Wohnungen und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen und einer 
Einstellhalle auf der Bauparzelle. Das neue Mehrfamilienhaus soll, wie das bisherige Gebäude, 
über den westlich der Bauparzelle verlaufenden, asphaltierten Privatweg (Stichstrasse) 
erschlossen werden. Dieser Weg verläuft nördlich von der Detailerschliessungsstrasse 
(J.________weg) kommend über die Parzellen Uetendorf Gbbl. Nr. O.________ (J.________weg 
Q.________), Gbbl. Nr. K.________ (J.________weg N.________), Gbbl. Nr. P.________ 
(J.________weg R.________ und S.________) und die Bauparzelle zur Parzelle Nr. I.________ 
(J.________weg T.________ und U.________), wo er als Sackgasse endet. Der Privatweg ist 
ungefähr 45 m lang und grossmehrheitlich mindestens 3 m breit. Die Parzellen, über die der 
Privatweg verläuft, sind mit gegenseitigen Wegrechten, unter anderen auch zu Gunsten der 
Bauparzelle, belastet (vgl. Erwägung 3 nachfolgend).

b) Die Beschwerdeführenden bringen vor, die vorgesehene Liegenschaft mit ihren sechs 
geplanten Wohnungen bringe im Vergleich zu den momentan bestehenden zwei Wohnungen auf 
der Bauparzelle Mehrverkehr mit sich, welcher keine verhältnismässig geringe Mehrbelastung im 
Sinne von Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV6 darstelle. Somit genüge die bestehende 
Erschliessungsanlage für das vorliegende Bauvorhaben nicht und es seien die Anforderungen an 
eine neue Erschliessungsstrasse einzuhalten. Die Mindestbreite für Strassen gemäss Art. 7 
Abs. 2 BauV werde jedoch unterschritten und zwar auch in Anwendung der Ausnahme, dass bei 
besonderen Verhältnissen die Mindestbreite für eine Strasse mit Gegenverkehr von 4.2 m auf 3 m 
herabgesetzt werden könne. Durch das höhere Verkehrsaufkommen, sei es aber zwingend 
notwendig, dass die gesetzliche Mindestbreite eingehalten werde. Der Amtsbericht der 
Strassenbaupolizeibehörde nehme keinen Bezug auf die Unterschreitung der Mindestbreite von 
3.0 m. Ohnehin sei dieser ergebnisorientiert verfasst worden und setze sich nicht objektiv mit der 
Einspracherüge der Verkehrssicherheit auseinander. Letztere sei denn auch nicht gewährleistet. 
Auf dem Privatweg bestünde keine Kreuzungsmöglichkeit. Es könne zu Situationen kommen, bei 
denen Fahrzeuge rückwärts aus der Einfahrt in die Gemeindestrasse herausfahren müssten, weil 
die Durchfahrt durch ein entgegenkommendes Fahrzeug blockiert würde. Dies behindere den 
Verkehr bei der anliegenden Gemeindestrasse, welche auch als Schulweg diene. Ferner hätten 
Fussgänger und Velofahrer auf der gesamten Länge des Privatwegs keine Möglichkeit ein an- 
oder wegfahrendes Fahrzeug zu kreuzen. Seitlich des Privatwegs bestünden beidseits keine 
Ausweichmöglichkeiten. So bestehe durch die Verkehrszunahme infolge des Bauvorhabens eine 
erheblich grössere Gefahr für Mensch und Tier, auch, da der Gartenzugang der 
Beschwerdeführenden direkt auf den Privatweg münde. Letztlich müsse sich die genügende 
Erschliessung auch auf die Zufahrt für die Abwicklung des Baustellenverkehrs beziehen, was 
vorliegend ebenfalls nicht gegeben sei. Die Strasse verfüge weder über die minimale 
Fahrbahnbreite noch über eine genügende Tragfähigkeit für schwere Baufahrzeuge.

Die Beschwerdegegnerschaft macht geltend, die Gemeinde habe sich sehr wohl mit den 
Argumenten der Einsprechenden auseinandergesetzt und hierfür eine externe Prüfung in Auftrag 
gegeben (B.________ AG). Diese erachte die Erschliessung als genügend. Ebenfalls sei der 
Amtsbericht Strassenanschluss positiv ausgefallen. Die Mehrbelastung sei seitens der 

5 Vgl. Art.  41 Abs. 1 und 2 sowie Art.  42 Abs. 2 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21).
6 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 

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Beschwerdeführenden überzeichnet. Sie betrage vorliegend ca. das 1.5-fache im Vergleich zum 
derzeitigen Stand. Die Ausführungen der Beschwerdeführenden würden sich auf Vermutungen 
und Behauptungen stützen und seien weder substantiiert noch belegt. Die Verkehrssicherheit 
werde durch das Bauvorhaben nicht verschlechtert, sondern verbessert. So würden 
Ausweichstellen für Fahrzeuge geschaffen. Ebenfalls würden bereits heute schwere Fahrzeuge 
den Quartierweg zur Bauparzelle befahren, um Öl oder andere Güter zu liefern.

c) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück 
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, 
genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die strassenmässige Erschliessung gilt 
dann als genügend, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an die geplanten Bauten und 
Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 Abs. 2 Bst. a 
BauG). Die Erschliessungsstrassen müssen weiter den Beanspruchungen gewachsen sein, die 
sich aus der Nutzung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, denen 
sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind (Art. 7 Abs. 3 BauG). Nach Art. 8 BauG umschreibt 
der Regierungsrat die Anforderungen an eine genügende Erschliessung (Abs. 1). Er ordnet 
namentlich auch die Fälle, in denen eine bestehende Erschliessungsstrasse als genügend gelten 
kann, obgleich sie den Anforderungen an eine Neuerschliessung nicht entspricht (Abs. 2 Bst. a), 
und die für besondere Fälle möglichen Erleichterungen oder geltenden strengeren Anforderungen 
(Abs. 2 Bst. b). 

Bestehende Erschliessungsanlagen genügen demnach für Bauvorhaben in einem weitgehend 
überbauten Gebiet oder ausserhalb der Bauzone dann, wenn die insgesamt zu erwartende 
Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und die Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung 
gewährleistet sind (Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV). Die Frage, ob die Verkehrssicherheit auf einer 
bestehenden Erschliessungsstrasse gewährleistet ist, ist aufgrund einer Würdigung der 
tatsächlichen Verhältnisse vor Ort zu beantworten. Verlangt wird im Allgemeinen, dass die Zufahrt 
auch für schwächere Verkehrsteilnehmende (Kinder, Menschen mit einer Behinderung, 
Radfahrerinnen und Radfahrer usw.) keine Gefahr darstellt, nicht aber eine Idealerschliessung 
ohne jegliche Probleme (z.B. bei Rückwärtsmanövern).7 Die gesetzlichen Bestimmungen zur 
Fahrbahnbreite von Neuanlagen können allerdings insoweit berücksichtigt werden, als ein 
massives Abweichen davon vermuten lässt, dass die Verkehrssicherheit nicht mehr gewährleistet 
ist. Für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit der insgesamt zu erwartenden Mehrbelastung ist 
auf die nach den geltenden Zonenvorschriften gesamthaft mögliche Nutzung abzustellen. Die 
Mehrbelastung muss im Verhältnis zum gegenwärtigen Verkehrsaufkommen verhältnismässig 
gering sein. Eine erwartete Verdoppelung des Verkehrsaufkommens bedeutet nicht automatisch, 
dass die Mehrbelastung nicht mehr gering ist. Wesentlich sind auch die örtlichen Verhältnisse 
(bisherige Nutzung, Fahrbahnbreite, Länge und Übersichtlichkeit der Zufahrt) sowie die 
Benützungskategorien (PW, Lastwagen, Schulkinder, usw.). Andernfalls dürften bei einem 
geringen gegenwärtigen Verkehrsaufkommen keine Neubauten oder Umbauten mit Mehrverkehr 
bewilligt werden, auch wenn die Zufahrt für den Mehrverkehr grundsätzlich geeignet ist.8

Genügt eine bestehende Erschliessungsanlage den Anforderungen von Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV 
jedoch nicht, so gelten die Voraussetzungen für eine Neuerschliessung. Art. 7 Abs. 2 BauV hält 
für die Zufahrt zum Baugrundstück unter anderem fest, dass die Fahrbahnbreite bei Strassen mit 
Gegenverkehr 4.20 m grundsätzlich nicht unterschreiten soll. Wenn besondere Verhältnisse im 
Sinne von Art. 6 Abs. 3 BauV es erfordern, kann aber die Fahrbahnbreite auch bei Strassen mit 
Gegenverkehr auf 3 m herabgesetzt werden. Als besondere Verhältnisse gelten nach Art. 6 Abs. 3 

7 VGE 2020/269 vom 20. Dezember 2021 E. 7.6.2.
8 VGE 2021/117 vom 9. September 2022 E. 4.3.2 und 4.3.5; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz 
des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 N. 10.

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BauV etwa vorhandene bauliche Hindernisse, eine gebotene Verlangsamung des Verkehrs oder 
eine zu erwartende geringe Verkehrsbelastung (Zufahrt für nicht mehr als 20 Wohnungen oder 
verkehrsmässig gleichbleibende Nutzung).

Während nach dem Gesagten die Vorgaben an eine neue Erschliessungsstrasse bei besonderen 
Verhältnissen eine Herabsetzung der Fahrbahnbreite bis auf 3 m zulassen (Art. 7 Abs. 3 BauV), 
enthält Art. 5 BauV für bestehende Erschliessungsstrassen keine Vorgabe zur Fahrbahnbreite. 
Sofern die genannten Voraussetzungen dieser Bestimmung erfüllt sind, kann eine bestehende 
Erschliessungsstrasse deshalb unter Umständen auch mit weniger als 3 m Breite ausgestaltet 
sein.

d) Gemäss Nutzungsplanung der Gemeinde Uetendorf liegt das Bauvorhaben 
unbestrittenermassen in einem weitgehend überbauten Gebiet im Sinne von Art. 5 Abs. 1 Bst. a 
BauV.9 Der Privatweg zur Bauparzelle erschliesst die Liegenschaften J.________weg 
Q.________ (Parzelle Nr. O.________), J.________weg R.________ und S.________ (Parzelle 
Nr. P.________), J.________weg T.________ und U.________ (Parzelle Nr. I.________) sowie 
die bestehende Liegenschaft auf der Bauparzelle. Die Liegenschaft der Beschwerdeführenden 
(Parzelle Nr. K.________) ist demgegenüber strassenmässig direkt von der Gemeindestrasse 
(J.________weg) her erschlossen. Zurzeit werden über den Privatweg damit strassenmässig 
sechs Liegenschaften mit unterschiedlicher Bebauung (wobei mindestens die Bauparzelle ein 
Mehrfamilienhaus mit zwei Wohnungen aufweist) erschlossen. Das vorliegende Bauprojekt erhöht 
die Anzahl Wohnungen auf der Bauparzelle von gegenwärtig zwei auf deren sechs. Die daraus 
resultierende Steigerung der Verkehrsbelastung für den Privatweg wird von der 
Beschwerdegegnerschaft mit dem Faktor 1.5 angegeben, wobei sich die 
Beschwerdegegnerschaft eher auf die Bauparzelle alleine zu beziehen scheint.10 Die Berechnung 
der Beschwerdegegnerschaft für diesen Faktor ist denn auch nicht gänzlich nachvollziehbar, kann 
aber vorliegend unberücksichtigt bleiben.11 Entscheidend ist, ob der zu erwartende Mehrverkehr 
für die bestehende Erschliessungsstrasse insgesamt mit Blick auf die konkreten örtlichen und 
baulichen Verhältnisse gering ist. Vorliegend erscheint es bei der vorhandenen Überbauung der 
angrenzenden Parzellen und unter Berücksichtigung der dichteren Bebauung der Bauparzelle 
durch vorliegendes Bauvorhaben angemessen, insgesamt für den Privatweg (und nicht nur für die 
Bauparzelle) von einer Mehrbelastung mit einem ungefähren Faktor von 1.5 auszugehen.12 
Sodann handelt es sich ausschliesslich um Wohnnutzung ohne Gewerbe, weshalb grundsätzlich 
von einem geringen täglichen Verkehrsaufkommen auszugehen ist. In einer solchen Konstellation 
dürfte selbst bei einer Verdoppelung des Verkehrsaufkommens immer noch von einer 
verhältnismässig geringen Mehrbelastung i.S.v. Art. 5 Abs. 1 BauV ausgegangen werden.13 
Zudem hat auch die mit den örtlichen Verhältnissen vertraute Strassenpolizeibehörde der 
Einwohnergemeinde Uetendorf in ihrem Amtsbericht vom 28. Juni 2022 festgehalten, dass 
aufgrund des Bauvorhabens kein ausschlaggebender Mehrverkehr zu erwarten sei. Es liege 
insgesamt nach wie vor eine geringe Verkehrsbelastung vor – auch im Sinne von Art. 6 Abs. 3 
BauV, da der Privatweg als Zufahrt für nicht mehr als 20 Wohnungen dienen werde. Die aufgrund 
vorliegenden Bauvorhabens zu erwartende Mehrbelastung ändert auch am Charakter des 
Privatwegs als kurze Stichstrasse nur für Anwohnerinnen und Anwohner sowie Zubringerinnen 
und Zubringer nichts. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführenden ist die vorliegende 

9 Vgl. den Zonenplan der Einwohnergemeinde Uetendorf, genehmigt am 26. Februar 2019.
10 Vgl. die Beschwerdeantwort vom 2. Februar 2023, Ziffer 1a, in den Akten.
11 Vgl. die Stellungnahme der Beschwerdegegnerschaft im vorinstanzlichen Verfahren vom 4. Juli 2022 in den 
Beschwerdebeilagen bzw. in den Vorakten, pag. 29. 
12 Sechs bestehende Liegenschaften mit mindestens sieben Wohneinheiten werden um vier Wohneinheiten und damit 
ungefähr mit dem Faktor 1.5 erhöht.
13 Vgl. auch VGE 2011/206 vom 4. Mai 2012 E. 7.2.

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Mehrbelastung folglich insgesamt als verhältnismässig gering i.S.v. Art. 5 Abs. 1 BauV 
einzustufen.

e) Der zu beurteilende Privatweg als bestehende Erschliessungsstrasse ist gerade, ohne 
nennenswertes Gefälle und damit übersichtlich und von beiden Seiten her gut überblickbar.14 Der 
Weg hat eine ungefähre Breite von 3 m und kann nur einspurig befahren werden. Auf einigen 
Metern unterschreitet er die Breite von 3 m um maximal 4 cm.15 Die Unterschreitung der 3 m als 
Mindestbreite ist für die Beurteilung, ob eine bestehende Erschliessung genügen kann, wie 
gesehen in Erwägung 2c und entgegen dem entsprechenden Vorbringen der 
Beschwerdeführenden nicht alleine ausschlaggebend. Die vorliegende Unterschreitung stellt 
zudem keine massive Abweichung vom gesetzlich vorgesehenen Minimum einer 
Neuerschliessung von 3 m dar und die Verkehrssicherheit ist nicht deswegen als gefährdet 
anzusehen.

Fahrzeuglenkerinnen und Fahrzeuglenker können aufgrund der vorhandenen Verhältnisse 
entgegenkommende Fahrzeuge aller Art zudem ohne weiteres erblicken und deren Durchfahrt auf 
ihren Vorplätzen bzw. Einstellhallenzufahrten abwarten. Im Bereich der für vorliegendes 
Bauvorhaben projektierten Einstellhallenzufahrt erfolgt die Einfahrt in den Privatweg angewinkelt, 
das heisst ungefähr in einem Winkel von 60 Grad.16 Das verbessert die Sicht in Richtung 
J.________weg zusätzlich. Auch für die Einfahrt vom J.________weg in den Privatweg ist eine 
Verkehrsgefährdung zu verneinen. Aufgrund der sehr guten Übersicht können ausfahrende 
Fahrzeuge ohne weiteres vor der Einfahrt in den Privatweg abgewartet werden. Dass hierfür unter 
Umständen kurze Rückwärtsmanöver auch auf den J.________weg selber nicht gänzlich 
auszuschliessen sind, schadet nicht. Das geringe Verkehrsaufkommen auf dem J.________weg 
als Quartierzubringerstrasse führt dazu, dass solche Begegnungsfälle äusserst selten sind. 
Zusätzlich haben die Beschwerdeführenden genügend Raum bei der geplanten 
Einstellhallenzufahrt auf der Bauparzelle vorgesehen, damit ein ausfahrendes Fahrzeug 
zurücksetzen und ein auf dem Privatweg fahrendes Fahrzeug passieren lassen kann. Dies gilt 
auch, wenn die geplanten Besucherparkplätze auf der Bauparzelle belegt sind, was auf dem 
Umgebungsplan vom 21. März 2022, Mst. 1:200, ersichtlich ist. Da selbst bei neuen einspurigen 
Erschliessungsstrassen mit Gegenverkehr Ausweichstellen nur angelegt werden müssen, wenn 
die Strasse auf einer grösseren Strecke nicht überblickbar ist (Art. 7 Abs. 3 BauV),17 ist die 
vorliegende Möglichkeit, die Einstellhallenausfahrt zum Zurücksetzen und damit als 
Ausweichstelle zu verwenden, beim sehr gut überblickbaren, geraden und insgesamt nur ca. 45 m 
langen Privatweg ohne weiteres als genügend zu beurteilen.

Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführenden sind auf dem Privatweg auch 
Fussgängerinnen und Fussgänger nicht «stark gefährdet». Zwar ist der Privatweg stellenweise 
effektiv schmaler als 3 m (vgl. oben). Damit wird die «lichte Breite» gemäss der VSS-Norm 40 201 
«Geometrisches Normalprofil» für den Begegnungsfall Fahrrad / Personenwagen (PW) sowie 
Fussgänger / PW bei einer angenommenen Geschwindigkeit von 20 km/h minim mit max. 0.44 m 
bzw. 0.24 m unterschritten. Jedoch hält der Privatweg einerseits die Mindestbreite für diese 
Begegnungsfälle gemäss der entsprechenden VSS-Norm auf der gesamten Länge ein.18 

14 Vgl. den Umgebungsplan vom 21. März 2022, Mst. 1:200, vgl. auch die Fotos der Beschwerdegegnerschaft in den 
Beschwerdebeilagen bzw. in den Vorakten, pag. 29.
15 Vgl. hierzu die vermassten Fotos der Beschwerdegegnerschaft in den Beschwerdebeilagen bzw. in den Vorakten, 
pag. 29.
16 Vgl. den Umgebungsplan vom 21. März 2022, Mst. 1:200.
17 VGE 2020/269 vom 20. Dezember 2021 E. 7.6.2.
18 Vgl. für die Berechnung der lichten Breite und der Mindestbreite bei Begegnungsfällen gestützt auf die VSS-Norm 
40 201, die Tabelle im Faktenblatt 02/2017 «Begegnungsfälle und Fahrbahnbreiten» des Fussverkehrs Schweiz, S. 6 
f.; einsehbar unter: <www.fussverkehr.ch>, Rubriken «Publikationen, «Faktenblätter/Positionspapiere (zuletzt besucht 
am 15. Mai 2023).

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Andererseits ist eine Unterschreitung dieser «lichten Breite» für (neue) Erschliessungsstrassen 
mit dem Charakter des vorliegenden Privatwegs sogar von Gesetzes wegen möglich (Art. 7 Abs. 2 
BauV). Die Unterschreitung der lichten Breite beschränkt sich gemäss den Akten zudem auf 
wenige Meter, was vorliegend tolerierbar ist. In diesem Bereich liegt auch der Gartenzugang der 
Liegenschaft der Beschwerdeführenden. Es obliegt grundsätzlich den Fussgängerinnen und 
Fussgängern, ein allfälliges Fahrzeug auf dem Privatweg auf dem eigenen Grundstück 
abzuwarten, bevor sie den Privatweg und damit die (private) Erschliessungsstrasse betreten. 
Entgegen der Vorbringen der Beschwerdeführenden stellt dieser Gartenzugang demnach keine 
erhöhte Gefährdung für Fussgängerinnen und Fussgänger dar, zumal sich die bestehende 
Situation durch das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerschaft nicht verändert. Dem vermassten 
Foto in der Beschwerdeantwortbeilage 1 (Stellungnahme vom 4. Juli 2022) ist überdies zu 
entnehmen, dass an der Stelle des Gartenzugangs zum Privatweg das Gartentor nicht direkt auf 
den Privatweg mündet, sondern ca. 1 m hinter der Gartenmauer zurückversetzt ist.19 Für 
Fussgängerinnen und Fussgänger, welche aus dem Garten der Beschwerdeführenden auf den 
Privatweg treten, besteht somit sogar ein geschützter Bereich mit gutem Überblick auf den 
Privatweg.

Die von den Beschwerdeführenden erhobene Behauptung, die Sicht an der Ausfahrt des 
Privatwegs in den J.________weg sei ungenügend, überzeugt ebenfalls nicht und ist 
unbegründet. Anhand der bei der Beschwerdeantwort beigelegten Detailzeichnungen der 
Sichtbermen und eingezeichneten Sichtweiten an der Einfahrt ist ersichtlich, dass die 
vorhandenen Sichtweiten bei einem Beobachtungspunkt von 2.5 m und einer Geschwindigkeit auf 
dem J.________weg von 30 km/h mit 20 m der VSS-Norm 40 273a entsprechen. Zudem sind die 
Fahrzeuge aus dem Privatweg vortrittsbelastet und die Einfahrt in den J.________weg erfolgt 
lediglich durch ortskundige Anwohner und Anwohnerinnen. Selbst wenn die Sichtweiten 
vorliegend nicht genügen würden, stünde mit der Verlegung des Beobachtungspunkts von 2.5 m 
auf 1.5 m an den Rand des vortrittsberechtigten Fahrstreifens (der J.________weg) eine 
Massnahme gemäss der einschlägigen VSS-Norm 40 273a zur Erhöhung der Verkehrssicherheit 
zur Verfügung, bevor dem Bauvorhaben aufgrund mangelnder Erschliessung der Bauabschlag zu 
erteilen wäre. Gestützt auf obige Ausführungen ist eine solche Massnahme jedoch vorliegend 
nicht notwendig. Die bestehende Einfahrt in den J.________weg stellt bereits in ihrem aktuellen 
Zustand kein Hinderungsgrund für das Bauprojekt der Beschwerdegegnerschaft dar. 

Nach dem Gesagten ist erstellt, dass die Verkehrssicherheit mit der bestehenden Erschliessung 
des vorliegenden Bauvorhabens im Sinne von Art. 5 Abs.1 Bst. a BauV gewährleistet ist.

f) Die mit den örtlichen Verhältnissen vertraute Gemeinde hat in ihrer Beschwerdeantwort vom 
14. Februar 2023 zudem ausgeführt, die Brandbekämpfung sei für vorliegendes Bauvorhaben 
gewährleistet. Dem ist zuzustimmen. Die Zufahrt für die Feuerwehr hat sich mit dem Bauvorhaben 
nicht verändert. Eine unzulängliche Brandbekämpfung wird von den Beschwerdeführenden auch 
nicht bestritten. Es kann weiterführend auf den Fachbericht Brandschutz vom 30. Mai 202220 
sowie auf die Richtlinien für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen vom 4. Februar 
201521 verwiesen werden. 

g) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Bauparzelle in einem weitgehend überbauten 
Gebiet liegt, die zu erwartende Mehrbelastung der Stichstrasse durch den Neubau 
verhältnismässig gering ist und die Verkehrssicherheit sowie die Zugänglichkeit für die 

19 Vgl. das vermasste Foto der Beschwerdegegnerschaft in der Beschwerdeantwortbeilage 1 bzw. in den Vorakten, 
pag. 29.
20 Vgl. die Vorakten, pag. 7.
21 Abrufbar unter <https://www.feukos.ch> (zuletzt besucht am 16. Mai 2023).

https://www.feukos.ch

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Blaulichtorganisationen gewährleistet sind. Damit genügt die bestehende Privatstrasse für die 
Erschliessung des geplanten Bauvorhabens. Der Auffassung der Beschwerdeführenden, dass die 
Erschliessungsstrasse die Vorgaben einer Neuerschliessung von Art. 7 BauV erfüllen muss, kann 
somit nicht gefolgt werden. Selbst wenn vorliegend die Anforderungen an eine Neuerschliessung 
zu erfüllen wären, ist anzufügen, dass die Strasse den Anforderungen genügen dürfte. In 
Anbetracht der vorliegenden Umstände sind die Voraussetzungen für eine Ausnahme i.S.v. Art. 7 
Abs. 3 BauV erfüllt, womit eine Fahrbahnbreite von 3 m genügt. Dass die effektiv vorhandene 
Fahrbahnbreite der bestehenden Privatstrasse auf einer Länge von 14 m an gewissen Stellen 
maximal 4 cm darunter liegt, kann nicht entscheidend sein. Anzumerken ist, dass die Strasse 
gemäss Dienstbarkeitsvertrag auf 3 m bemessen ist.22 Ob diese minimalste Unterschreitung 
tatsächlich Art. 7 Abs. 3 BauV widersprechen würde, kann jedoch offengelassen werden, da es 
sich vorliegend um eine bestehende Erschliessungsstrasse nach Art. 5 BauV handelt. 
Festzuhalten ist, dass sich die Vorinstanz genügend mit den Vorwürfen der Beschwerdeführenden 
bezüglich der mangelhaften Erschliessung auseinandergesetzt hat (vgl. sogleich die nachfolgende 
Erwägung 6). Die Rüge der Beschwerdeführenden bezüglich der mangelhaften Erschliessung 
erweist sich demnach als unbegründet und die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

3. Sicherstellung der Erschliessung

a) Die Stichstrasse ist nicht als eigene Strassenparzelle ausgeschieden, sondern verläuft als 
Privatweg über die verschiedenen Grundstücke der Anstösserinnen und Anstösser (vgl. die 
Erwägung 2a). Die Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, die Erschliessung der 
Bauparzelle sei rechtlich nicht sichergestellt. Das bestehende Fuss- und Fahrwegrecht würde mit 
der Erstellung des projektierten Mehrfamilienhauses und der damit verbundenen Erhöhung des 
Verkehrsaufkommens offensichtlich überschritten werden. Die Dienstbarkeit würde nicht mehr den 
heutigen Gegebenheiten entsprechen. Gemäss dem klaren Wortlaut des Fuss- und 
Fahrwegrechts sei die Einräumung irgendwelcher Wegrechte an Dritte untersagt. Zwar schliesse 
das Fuss- und Fahrwegrecht auch allfällige Mieter, Besucher und Lieferanten mit ein. Der 
Nutzungszweck dürfe indessen nicht grundlegend geändert werden. Die Realisierung von sechs 
Wohneinheiten entspreche aber nicht mehr dem ursprünglichen Wohnungszweck. Die 
Bauparzelle diene der Beschwerdegegnerschaft künftig als Kapitalanlage. Die durch das 
Bauvorhaben entstehende Mehrbelastung hätten die Beschwerdeführenden deshalb nicht zu 
dulden. Die Dienstbarkeit sei überdies nicht für eine derart grosse Verkehrsbelastung gedacht, 
wie es der Bau eines Mehrfamilienhauses mit sich bringe (schwere Lastwagen und Geräte). Die 
Beschwerdeführenden würden eine entsprechende Zustimmung auch nicht erteilen, weshalb die 
Baustellenzufahrt fehle. Ferner seien Unterhalt, Winterdienst sowie die Reinigung der 
dienstbarkeitsbelasteten Grundstücke bis heute nicht geregelt. Es müsse deshalb vor Erteilung 
einer Baubewilligung ein neuer Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen werden. 

Die Beschwerdegegnerschaft erwidert, die Mehrbelastung werde überzeichnet und betrage ca. das 
1.5-fache im Vergleich zum derzeitigen Stand. Es bestehe ein Fuss- und Fahrwegrecht, welches 
die Erschliessung der Bauparzelle sicherstelle. Irgendwelche Kontingente, welche überschritten 
werden sollten, würden nicht existieren. Der Wortlaut des Fuss- und Fahrwegrechts deklariere 
keine Einschränkungen. Das Bauvorhaben ändere sodann nichts am Nutzungszweck der 
Bauparzelle. Diese bleibe dem Wohnungszweck treu. Auch erfordere ein Bauvorhaben immer 
schwere Fahrzeuge und sprenge den Rahmen der Dienstbarkeit keinesfalls. Allfällige Schäden an 
der Strasse seien auf dem Zivilweg geltend zu machen. Eine Zustimmung der 
Beschwerdeführenden sei nicht notwendig.

22 Vgl. die Vorakten, pag. 50.

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b) Erschliessungsanlagen müssen rechtlich sichergestellt sein (Art. 3 Abs. 1 BauV). Als 
sichergestellt gilt eine Erschliessung nach Art. 4 Abs. 1 Bst. c BauV, wenn bei Anlagen auf fremdem 
Grund entweder ein für die Grundeigentümer verbindlicher Plan (Überbauungsplan, Strassenplan) 
besteht oder das Recht zu ihrer Erstellung und Erhaltung vor dem Bauentscheid vereinbart ist; die 
benötigten Rechte müssen bei Baubeginn erworben sein.23 Umstritten ist, ob das Fuss- und 
Fahrwegrecht aus dem Jahr 1927 eine genügende rechtliche Sicherstellung für die Nutzung der 
Parzellen der Beschwerdeführenden darstellt. In der Regel sind zivilrechtliche Vorschriften und 
Vereinbarungen im Baubewilligungsverfahren nicht zu überprüfen. Da aber die Baugesetzgebung 
bei Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund den Bestand ziviler Rechte voraussetzt und die 
Erteilung der Baubewilligung davon abhängig macht, wird in diesen Fällen der Grundsatz der strikten 
Trennung zwischen Zivil- und Verwaltungsrecht durchbrochen.24 Die Frage, ob das bestehende 
Wegrecht die Erschliessung des Bauvorhabens zulässt oder ob es zu einer unzumutbaren 
Mehrbelastung käme, ist daher vorfrageweise zu prüfen. Diese Beurteilung präjudiziert aber einen 
allenfalls nachfolgenden Zivilprozess nicht.25

c) Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB26 eine 
Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus 
dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 
Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund, 
das heisst den Begründungsakt, zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, 
kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus der Art ergeben, wie sie während 
längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.27 Die Auslegung des 
Begründungsakts (zweite Stufe der Auslegungsordnung gemäss Art. 738 ZGB) erfolgt in gleicher 
Weise wie die sonstiger Willenserklärungen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR28 bestimmt sich der Inhalt 
des Vertrags nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien. Nur wenn eine 
tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, ist der Vertrag nach dem 
Vertrauensgrundsatz auszulegen. Die empirische oder subjektive hat gegenüber der normativen 
oder objektivierten Vertragsauslegung den Vorrang. Stehen sich jedoch im Streit um den Inhalt und 
Umfang einer Dienstbarkeit nicht mehr die ursprünglichen Vertragsparteien gegenüber, werden die 
allgemeinen Grundsätze der Vertragsauslegung durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs 
(Art. 973 Abs. 1 ZGB) begrenzt.29 Ergeben sich Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit auch aus dem 
Erwerbsgrund nicht schlüssig, liegt eine sogenannte ungemessene Dienstbarkeit vor, d.h. Inhalt und 
Umfang werden durch die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks bestimmt.30 Zwar kann sich 
der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags auch aus der Art ergeben, wie sie während 
längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Zur 
Bestimmung eines ungemessenen und uneingeschränkten Fuss- und Fahrwegrechts taugt jedoch 
die Art der Ausübung während längerer Zeit nur bedingt. Sie kann ein Beleg dafür sein, dass die 
Dienstbarkeit nicht einen enger begrenzten Inhalt und einen geringeren Umfang hat. Dagegen kann 
die Dienstbarkeit sehr wohl einen umfassenderen Inhalt und einen grösseren Umfang haben.31

23 BVR 2004 S. 412 E. 3.1.
24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a und Art. 7/8 N. 12; Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, 
Diss. Zürich 2020, N. 195 und 196.
25 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 4a; vgl. auch statt vieler BDE 110/2018/119 vom 5. Dezember 2018, 
E. 4c.
26 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210).
27 BGE 137 III 145 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen.
28 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: 
Obligationenrecht, OR; SR 220).
29 BGE 139 III 404 E. 7.1, 137 III 145 E. 3.2, je mit weiteren Hinweisen.
30 VGE 2021/117 vom 9. September 2022 E. 4.2.2; Sacha Vallati, a.a.O., N. 239 und 248.
31 VGE 2013/431 vom 1. Oktober 2014 E. 4.3.1; Peter Liver, Zürcher Kommentar, Band IV/2a, 1980, Art. 738 N. 117.

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d) Laut Grundstückdaten-Informationssystem GRUDIS besteht mit Eintrag vom 1. Oktober 
1927 ein gegenseitiges Fuss- und Fahrwegrecht auf der Stichstrasse vom J.________weg 
kommend zu Gunsten und zu Lasten der Parzellen Nr. O.________ (J.________weg 
Q.________), Nr. P.________ (J.________weg R.________ und S.________) und 
Nr. I.________ (J.________weg T.________ und U.________), der Bauparzelle Nr. Y.________ 
(J.________weg V.________ bzw. W.________) und der Parzelle der Beschwerdeführenden 
Nr. K.________ (J.________weg N.________). Ob sich aus dem Wortlaut der Dienstbarkeit 
(«Fuss- und Fahrwegrecht») bereits ergibt, dass diese Strasse auch gemäss dem Vorhaben der 
Bauherrschaft befahren werden darf, und damit die Erschliessung rechtlich bereits deswegen als 
sichergestellt im Sinne von Art. 4 Abs. 1 Bst. c BauV gilt, kann aufgrund nachfolgender 
Ausführungen offen gelassen werden.32

e) Der Grundbuchbeleg für das genannte Fuss- und Fahrwegrecht lautet gemäss 
übereinstimmenden Angaben der Parteien wie folgt:33

«Von der Wegparzelle No L.________ von 11,33 Aren führt ein Weg in 3 m breite in südlicher Richtung bis 
an die Marche der Grundstücke No P.________ von 5,51 Aren und No I.________ von 8,29 Aren. 
Die jeweiligen Eigentümer der Parzellen No I.________ von 8,29 Aren, No Y.________ von 7,74 Aren, No 
M.________ von 7,77 Aren, No O.________ von 6,94 Aren und No P.________ von 5,51 Aren sollen 
gegenseitig berechtigt und verpflichtet sein durch diesen Weg zu gehen und zu fahren gegen 
verhältnismässige Mitunterhaltungspflicht. Den jeweiligen Eigentümern der vorbeschriebenen Parzellen ist 
es jedoch untersagt, irgend welche Wegrechte zu Gunsten Dritter einzuräumen» 

Dem Fuss- und Fahrwegrecht können einerseits Angaben zur räumlichen Lage der Wegrechte 
entnommen werden. Andererseits geht hervor, dass die Stichstrasse «begangen» und auch 
«befahren» werden darf. Trotzdem sind Inhalt und Umfang des Fahrwegrechts nicht gänzlich klar 
und bleiben vage, da keine Angaben zur Art und Anzahl der Fahrzeuge und der Zweck der Fahrten 
enthalten sind. Es liegt damit eine (funktionell) ungemessene Dienstbarkeit vor.34 Inhalt und 
Umfang bestimmen sich somit grundsätzlich nach deren Zweck. Es ist deshalb danach zu fragen, 
welche Interessen bei objektiver Betrachtung zur Zeit der Errichtung aufgrund der Bedürfnisse der 
herrschenden Grundstücke vernünftigerweise von Bedeutung sein konnten.

Spätestens im Jahr 1929 und damit zwei Jahre nach Errichtung der Dienstbarkeit, gab es die 
Liegenschaften J.________weg 7, 9 und 11 bereits.35 Die Dienstbarkeit war somit offensichtlich 
im Hinblick auf die strassenmässige Erschliessung (u.a.) der heutigen Bauparzelle (Gbbl. 
Nr. Y.________) vereinbart worden bzw. um der Liegenschaft J.________weg V.________ den 
Zugang zum übergeordneten Strassennetz zu ermöglichen. Trotz dem Beschlussjahr der 
Dienstbarkeit (1927) liegt der Schluss auf der Hand, dass ein Befahren auch mit Motorfahrzeugen 
ermöglicht werden sollte.36 Es ist weiter unbestritten, dass es sich bei der Baute am 
J.________weg V.________ seit jeher um ein Wohngebäude handelte. Bei der Dienstbarkeit von 
1927 darf deshalb nach Treu und Glauben davon ausgegangen werden, dass sie der 
Erschliessung von Liegenschaften, welche der Wohnnutzung gewidmet waren, diente. Inhaltlich 

32 Vgl. BDE 110/2020/198 vom 19. März 2021, E. 4c, bestätigt durch VGE 2021/117 vom 9. September 2022. Das 
Verwaltungsgericht stufte die Dienstbarkeit in diesem Fall mit dem Wortlaut «Fuss- und Fahrwegrecht» als 
ungemessen ein, was aber ohne Einfluss auf den Ausgang des Verfahrens blieb.
33 Vgl. die Transkription des Grundbuchbelegs II/9679, in den Vorakten, pag. 50, sowie der entsprechende Abdruck in 
der Beschwerde.
34 Vgl. VGE 2021/117 vom 9. September 2022 E. 4.2.3.; vgl. auch Sacha Vallati, a.a.O., N. 239, mit weiteren 
Hinweisen.
35 Vgl. dazu Karten der Schweiz, einsehbar unter <https://map.geo.admin.ch/>, Rubrik «Zeitreise - Kartenwerke», 
Eingabe des Jahres 1929.
36 Im gleichen Sinne VGE 2021/117 vom 9. September 2022 E. 4.2.3 in fine, wo es um eine Dienstbarkeit aus dem 
Jahr 1923 geht.

https://map.geo.admin.ch/

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sind die Eigentümerinnen und Eigentümer (bzw. Mieter und Mieterinnen) des berechtigten 
Grundstücks aufgrund des Fahrrechtes somit befugt, ab der öffentlichen Strasse über die 
belasteten Grundstücke zu fahren und dabei alle Fahrten zu unternehmen, die für die Nutzung 
ihres Grundstücks und zum Bewohnen des darauf erbauten Hauses notwendig sind. Das schliesst 
auch Besucherinnen und Besucher, Handwerkerinnen und Handwerker, Lieferdienste etc. mit ein 
und gilt folglich auch für die von den Beschwerdeführenden monierte Baustellenzufahrt.37

f) Ändern sich die Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks, darf dem Verpflichteten zwar 
eine Mehrbelastung nicht zugemutet werden (Art. 739 ZGB). Bei einer ungemessenen 
Dienstbarkeit ist dem Dienstbarkeitsbelasteten aber gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
diejenige Mehrbelastung zumutbar, welche auf eine objektive Veränderung der Verhältnisse, wie 
etwa die Entwicklung der Technik, zurückgeht und nicht auf willentlicher Änderung der bisherigen 
Zweckbestimmung beruht und welche die zweckentsprechende Benützung des belasteten 
Grundstücks nicht behindert oder wesentlich mehr als bisher einschränkt. Erst wenn die – 
verglichen mit dem früheren Zustand – gesteigerte Inanspruchnahme des belasteten Grundstücks 
zur Befriedigung der Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks eine erhebliche Überschreitung 
der ungemessenen Dienstbarkeit bedeutet, liegt eine unzumutbare Mehrbelastung vor. Diesfalls 
muss die Zunahme aber derart stark sein, dass mit Sicherheit angenommen werden kann, sie 
überschreite die Grenze dessen, was bei der Begründung der Dienstbarkeit vernünftigerweise in 
Betracht gezogen worden sein könnte.38 

Die Beschwerdeführenden erachten die leicht erhöhte Verkehrsbelastung (vgl. Erwägung 2 
vorangehend) durch die intensivere Nutzung der Bauparzelle aufgrund des strittigen 
Bauvorhabens als unzulässige Mehrbelastung der Dienstbarkeit. Dem ist nicht zu folgen. 
Einerseits bleibt es auch nach dem Bauvorhaben bei einer reinen Wohnnutzung. Ob dabei das 
neue Mehrfamilienhaus der Beschwerdegegnerschaft (teilweise) als Kapitalanlage dient oder 
nicht, spielt sodann für den Umgang mit der Dienstbarkeit keine Rolle. Eine Nutzungsänderung 
findet auch diesfalls gegenüber der fast hundertjährigen Dienstbarkeit nicht statt. Die bisherige 
Zweckbestimmung bleibt somit gleich. Andererseits ist die durch den Neubau entstehende 
Mehrbelastung ohne weiteres zumutbar im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, 
wonach das Dienstbarkeitsrecht im Grundsatz noch nicht überschritten ist, wenn auf dem 
berechtigten Grundstück Gebäude ausgebaut oder zusätzlich errichtet werden, so dass dort mehr 
Menschen wohnen und die Wege deshalb stärker begangen und befahren werden.39 

Mit der gesteigerten Nutzung der Privatstrasse durch das Bauvorhaben wird zudem die Benutzung 
des belasteten Grundstücks der Beschwerdeführenden nicht behindert. Auch ist in einer 
Stichstrasse, welche lediglich Liegenschaften mit Wohnungszweck und kein Gewerbe erschliesst, 
im Allgemeinen mit einem niedrigen Verkehrsaufkommen zu rechnen, was wiederum die 
Steigerung des Verkehrs um 50% zusätzlich relativiert. Aus diesen Gründen liegt im Sinne von 
Art. 739 ZGB keine unzulässige erhebliche Mehrbelastung des dienstbarkeitsbelasteten 
Grundstücks der Beschwerdeführenden vor. Die Erschliessung des Bauvorhabens ist demnach 
durch die bestehende Dienstbarkeit rechtlich genügend sichergestellt. Die entsprechende Rüge 
der Beschwerdeführenden ist unbegründet und ihre Beschwerde ist auch in diesem Punkt 
abzuweisen.

4. Kehrichtabfuhr

37 Vgl. Sacha Vallati, a.a.O., N. 244, mit weiteren Hinweisen.
38 BGE 139 III 404 E. 7.3 mit weiteren Hinweisen.
39 Vgl. VGE 2021/117 vom 9. September 2022 E. 4.2.4 mit Verweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung.

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a) Die Beschwerdeführenden rügen, die Situation mit der Kehrichtabfuhr sei nicht 
abschliessend geklärt. Die Gemeinde habe auf dem Grundstück Uetendorf-Gbbl. Nr. O.________ 
seit dem Erlass der Baubewilligung einen Kehrichtabstellplatz errichten lassen. Es erschliesse 
sich nicht, wie unter den gegebenen Platzverhältnissen ein zweiter Container zum bereits 
bestehenden Container hinzugestellt werden könne, ohne dabei die Verkehrssicherheit zusätzlich 
negativ zu beeinflussen.

Die Gemeinde schreibt in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Februar 2023, die von den 
Beschwerdeführenden in der Beschwerde dargestellte Fotoaufnahme der Liegenschaft auf der 
Parzelle Nr. O.________ entspreche nicht dem neuen Kehrichtabstellplatz. Dieser liege 
vollumfänglich auf der Nordseite der Parzelle Nr. O.________. Der betroffene Grundeigentümer 
sei mit dem Standort einverstanden. Ein Abstellen auf dem Privatweg und/oder dem öffentlichen 
J.________weg sei nicht notwendig.

b) Gemäss Art. 18 Abs. 4 des Abfallreglements der Gemeinde Uetendorf vom 11. Juni 2018 
kann die Bauverwaltung der Gemeinde bei Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen für die 
Bereitstellung des Hauskehrichts die Nutzung von Containern vorschreiben. Nach Art. 19 Abs. 3 
des Abfallreglements bestimmt die Bauverwaltung den Bereitstellungsort von Containern. 
Vorliegend hat die Gemeinde- bzw. Bauverwaltung entsprechend dem Abfallreglement der 
Bauherrschaft genau das vorgeschrieben. Wie in der Stellungnahme der Gemeinde vom 
14. Februar 2023 ausgeführt, befindet sich der Kehrichtabstellplatz sodann weder auf dem 
Privatweg noch auf dem J.________weg und behindert die Verkehrssicherheit nicht.40 Ohnehin 
ist der Abstellplatz auf der Parzelle Nr. O.________ nicht Gegenstand des Baugesuchs. Die nicht 
weiter substantiierte Rüge der Beschwerdeführenden, die Verkehrssicherheit sei gefährdet, ist 
damit offensichtlich unbegründet. Abschliessend ist darauf hinzuweisen, dass der Abstellplatz für 
die Container lediglich an einem Tag der Woche benutzt wird. Die restlichen Tage befindet sich 
der Abfallcontainer an einem vorgesehenen Platz auf der Bauparzelle. Dieser Standort ist in den 
Bauplänen ausgewiesen und wird von den Beschwerdeführenden nicht kritisiert. Sollte der 
geplante Bereitstellungsort auf der Nachbarparzelle Nr. O.________ – entgegen der Erwartung 
der Gemeinde – die Verkehrssicherheit beeinträchtigen, so ist es gemäss obengenannter 
Bestimmung an der Gemeinde, einen geeigneteren Standort hierfür zu finden. Dies liegt nicht in 
der Verantwortung der Beschwerdeführenden. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde auch in 
diesem Punkt unbegründet und damit abzuweisen.

5. Gestaltung des Gebäudes

a) Die Beschwerdeführenden rügen die Gestaltung des projektierten Gebäudes. Es sei ein 
«bunkerähnliches Flachdachgebäude», welches ausschliesslich auf eine maximale Ausnutzung 
ausgerichtet sei. Das Bauvorhaben bilde offensichtlich mit der Umgebung keine gute 
Gesamtwirkung gemäss Art. 21 GBR. Die Gestaltung widerspreche auch Art. 22 GBR, welcher 
unter anderem besage, dass Gebäude mit Flachdächern nur erlaubt seien, wenn zusammen mit 
der Umgebung eine gute Gesamtwirkung entstehe. Die Beschwerdeführenden bemängeln weiter, 
dass das Bauvorhaben von der Hochbau- und Planungskommission nicht der Fachgruppe für 
Gestaltungsfragen zur Prüfung vorgelegt worden sei.

Die Beschwerdegegnerschaft legt dar, das Bauvorhaben halte sämtliche baupolizeilichen Masse 
des Baureglements der Gemeinde ein. Es sei auch keine Ausnützungsziffer im GBR vorgesehen. 
Die Setzung des Gebäudes richte sich nach den städtebaulichen Gegebenheiten des Quartiers 

40 Vgl. auch den Amtsbericht Strassenanschluss der Tiefbau- und Umweltkommission der Gemeinde vom 
28. Juni 2022, in den Vorakten, pag. 6.

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und übernehme die Hauptachsen der heutigen Siedlungsentwicklung. Weiter sei die Setzung mit 
dem nötigen Abstand zum Privatweg erschliessungstechnisch wie auch für die Belichtung von 
Vorteil, da die angrenzenden Liegenschaften im Westen aufgrund der Hanglage höher lägen. 
Auch sei der Fussabdruck des Neubaus mit 230 m2 geringfügig grösser als bei den Gebäuden in 
der Umgebung. Das kritisierte Flachdach sei in der Bauzone sodann zulässig und diese Dachform 
sei im Quartier rund um den J.________weg sowie auch im Ortskern mehrmals vorzufinden. Die 
Auswahl der Materialien entspräche den vorgefundenen Materialien im Quartier.

b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und 
Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische 
Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung 
liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der 
erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die 
kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige 
Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts. Sie 
dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.41 

Gemäss Art. 21 Abs. 1 GBR sind Bauten und Anlagen hinsichtlich ihrer Gesamterscheinung, 
Lage, Proportionen, Dach- und Fassadengestaltung, Material- und Farbwahl so abzubilden, dass 
zusammen mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Die Beurteilung der 
Gesamtwirkung richtet sich dabei nach der bestehenden Planung – oder bei Vorliegen einer 
genügend detaillierten Planung nach der zukünftigen Umgebung. Diese Bestimmung geht weiter 
als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihr kommt daher selbständige Bedeutung zu. Der Begriff «gute 
Gesamtwirkung» stellt einen unbestimmten kommunalen Gesetzesbegriff dar, bei dessen 
Auslegung die kommunalen Behörden einen gewissen Beurteilungsspielraum haben. Jedoch 
dürfen auch an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung nicht unverhältnismässig hohe 
Ansprüche gestellt werden. Die gute Gesamtwirkung ist weder an geringen noch an besonders 
hohen architektonischen Qualitäten zu messen. Das bedeutet bei durchschnittlichen örtlichen 
Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört werden darf und sich eine neue 
Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu 
orientieren hat.42 Gestützt auf die Vorschriften des allgemeinen Ortsbild- und 
Landschaftsschutzes dürfen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen 
Nutzung sodann nicht eingeschränkt werden.43 

c) Die Bauparzelle liegt gemäss Zonenplan der Gemeinde Uetendorf weder in einem 
Ortsbildschutzgebiet noch ist das abzubrechende Gebäude mit einem Schutz überlagert. Auch in 
der unmittelbaren Nachbarschaft befindet sich kein geschütztes Gebäude.44 Gemäss Art. 22 
Abs. 3 GBR sind Flachdächer in der vorliegend einschlägigen Wohnzone A.________ erlaubt. Die 
Beschwerdegegnerschaft legt in der Beschwerdeantwort weiter überzeugend dar und zeigt v.a. 
mit den beigelegten Schwarzplänen der Umgebung der Bauparzelle auf, dass das Bauvorhaben 
sowohl die Siedlungsstruktur der Umgebung übernimmt wie auch mit dem Fussabdruck des 
Neubaus von 230 m2 nicht als überdimensioniert auffällt. Auch überzeugt die Setzung des 
Neubaus mit Blick auf die Erschliessungssituation und die Belichtung des Neubaus aufgrund des 
Gefälles des Terrains. Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen verfängt nicht. Die 
pauschale Herabsetzung des Neubaus als «bunkerähnliches Flachdachgebäude» vermag einer 
guten Gesamtwirkung nicht entgegenzustehen, zumal das Bauvorhaben sämtliche 
baupolizeilichen Masse einhält. Auch der Verweis auf die zwei neuen, aneinander gebauten 

41 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen.
42 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a; BVR 2009 S. 329 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1.
43 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 15 mit Hinweisen.
44 Vgl. den Schutzzonenplan der Einwohnergemeinde Uetendorf, genehmigt am 26. Februar 2019.

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Einfamilienhäuser «rechts in südlicher Richtung» [gemeint ist wohl die Überbauung der Parzelle 
Nr. P.________], welche als Beispiel einer mit dem GBR vereinbarten Baute gelte, hilft den 
Beschwerdeführenden nicht. In der Umgebung, so hält die Beschwerdegegnerschaft zutreffend 
fest, finden sich diverse Bauten, welche verschiedene Formen und Dachgestaltungen aufweisen. 
Darunter finden sich auch Bauten mit Flachdächern. Es herrscht keine homogene 
Gebäudegestaltung in der Umgebung des Bauprojekts vor. Nach dem Gesagten ist der Schluss 
der Gemeinde, vorliegendes Bauvorhaben «füge sich gut in die Umgebung ein»45, nicht zu 
beanstanden.

Gemäss Art. 27 Abs. 2 GBR entscheidet sodann die Baubewilligungsbehörde der Gemeinde 
Uetendorf über den Beizug der Fachberatung nach Bedarf, wenn ein Bauvorhaben für das Orts- 
und Landschaftsbild von Bedeutung ist oder sich spezielle Fragen bezüglich Architektur oder 
Aussenraumgestaltung stellen. Das Bauvorhaben betrifft keinen der genannten Fälle. Somit ergibt 
sich auch mit Blick auf die von der Gemeinde vorgenommene Würdigung der Ästhetik des 
Bauvorhabens kein zwingender Grund, weshalb die Baubewilligungsbehörde die Fachberatung 
hätte zu Rate ziehen sollen. Der Entscheid der Baubewilligungsbehörde, ihre eigene Fachgruppe 
nicht anzurufen, ist daher nicht zu beanstanden.

Nach dem Gesagten fügt sich vorliegendes Bauvorhaben gut in die Umgebung ein, mithin entsteht 
mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung gemäss Art. 21 Abs. 1 GBR, auch unter 
Berücksichtigung, dass vorliegend ein Flachdach projektiert ist (Art. 22 Abs. 3 GBR). Die 
diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführenden sind unbegründet und die Beschwerde ist auch 
in diesem Punkt abzuweisen.

6. Verletzung der Begründungspflicht

a) Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz habe sich ungenügend mit ihrer 
Einsprache vom 3. Juni 2022 auseinandergesetzt, was einer Verletzung des rechtlichen Gehörs 
gleichkomme. Sinngemäss rügen sie damit eine Verletzung der Begründungspflicht.

b) Gemäss Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG muss eine Verfügung die Tatsachen, Rechtssätze und 
Gründe enthalten, auf die sie sich stützt. Art. 29 Abs. 2 BV46 gewährleistet den Anspruch auf 
Entscheidbegründung im Rahmen der Garantie des rechtlichen Gehörs. Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten können. Deshalb 
muss die Behörde mindestens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich hat leiten lassen 
und auf die sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich dabei nicht ausdrücklich mit jeder Behauptung 
zum Sachverhalt und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen. Vielmehr kann sie sich auf 
die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Ein Anspruch auf eine 
ausführliche schriftliche Begründung besteht nicht.47 Umfang und Dichte der Begründung können 
nicht abstrakt definiert, sondern müssen im Einzelfall festgelegt werden, wobei der 
Verfügungsgegenstand, die Verfahrensumstände sowie die Interessen der Betroffenen zu 
berücksichtigen sind. Je komplexer oder umstrittener ein Sachverhalt ist, je stärker ein 
Verwaltungsakt in die individuellen Rechte eingreift und je grösser der Entscheidungsspielraum 
der Behörde ist, desto ausführlicher und differenzierter muss auch die Begründung ausfallen.48 

45 Vgl. den angefochtenen Gesamtentscheid vom 7. Dezember 2022, II. Erwägungen Ziffer 12 Schutzinventare / 
Gestaltung.
46 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101).
47 BGE 112 Ia 107 E. 2b, 123 I 31 E. 2c, 126 I 97 E. 2b.
48 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 6 ff. mit weiteren Hinweisen.

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c) Die Vorinstanz hat sich im Gesamtentscheid vom 7. Dezember 2022 in der Erwägung 21 
(Seite 6 ff.) mit den Rügen der Beschwerdeführenden auseinandergesetzt. Insbesondere hat sie 
den Amtsbericht Strassenanschluss vom 28. Juli 2022 und den Prüfbericht von der Firma 
B.________ AG erwähnt, auf die sich ihr Entscheid betreffend die Erschliessung der Bauparzelle 
stützt. Die Beschwerdeführenden waren ohne Weiteres in der Lage, die Baubewilligung 
sachgerecht anzufechten, wie die vorliegende Beschwerde beweist. Die von den 
Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde angedeutete, aber nicht weiter substantiierte 
Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor. Die entsprechende Rüge der 
Beschwerdeführenden erweist sich als unbegründet.

7. Zusammenfassung und Kosten

a) Nach dem Gesagten erweist sich der angefochtene Gesamtentscheid als rechtmässig und 
ist zu bestätigen. Die Beschwerde ist abzuweisen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die 
Verfahrenskosten unter Solidarhaft zu tragen (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 VRPG). Diese 
werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 2200.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 
Abs. 1 GebV49).

c) Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Uetendorf vom 
7. Dezember 2022 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2200.– werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate Zahlungseinladung 
folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben
- Frau H.________ und Herrn G.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Uetendorf, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

49 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

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Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 4 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.