# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e2ecf35e-28db-5a34-807d-091c91bbef7d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-09
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 09.01.2024 RV230019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_RV230019_2024-01-09.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: RV230019-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender,  

Oberrichter lic. iur. M. Spahn und Oberrichter Dr. M. Kriech  

sowie Gerichtsschreiber lic. iur. F. Rieke 

Beschluss und Urteil vom 9. Januar 2024 

 

in Sachen 

 

A._____,  
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin 

 

gegen 

 

1. B._____,  
2. C._____,  
Gesuchsteller und Beschwerdegegner 

 

betreffend Vollstreckung 

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichts im summarischen  
Verfahren am Bezirksgericht Uster vom 28. November 2023 (EZ230012-I) 
 
  

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Erwägungen: 

1. a) Am 25. März 2019 schlossen die Parteien einen Mietvertrag für 

einen Lagerraum in einer Liegenschaft in D._____ (Urk. 4/1). Am 2. Juni 2022 

kündigten die Gesuchsteller das Mietverhältnis per 31. März 2023 (Urk. 4/8-9). 

Die Gesuchsgegnerin focht die Kündigung an (Urk. 4/13). Anlässlich der Verhand-

lung bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirksgerichts 

Uster vom 31. Oktober 2022 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, wonach 

(u.a.) die Kündigung per 31. März 2023 gültig sei, die Gesuchsgegnerin ihr Be-

gehren um Erstreckung zurückziehe und sie sich verpflichte, das Mietobjekt spä-

testens bis zum 31. März 2023 ordnungsgemäss zurückzugeben, bzw. einwillige, 

dass der Lagerraum geräumt werde (Urk. 4/17 S. 3). Am 11. Juli 2023 stellten die 

Gesuchsteller beim Bezirksgericht Uster (Vorinstanz) ein Gesuch um Ausweisung 

der Gesuchsgegnerin (Urk. 1-2), welches von der Vorinstanz als Gesuch um Voll-

streckung der vorgenannten Vereinbarung entgegengenommen wurde (Urk. 5 

S. 2). Mit (später ersetztem) Urteil vom 5. Oktober 2023 entsprach die Vorinstanz 

dem Ausweisungsgesuch (Urk. 15). Mit Verfügung vom 7. November 2023 stellte 

die Vorinstanz die der Gesuchsgegnerin angesetzte Frist zur Stellungnahme zum 

Ausweisungsgesuch wieder her (Urk. 19). Mit (das Urteil vom 5. Oktober 2023 er-

setzendem) Urteil vom 28. November 2023 erkannte die Vorinstanz (Urk. 24): 

1. Das Stadtammannamt D._____ wird angewiesen, die Verpflichtung der 
Gesuchsgegnerin, den Lagerraum im 2. Obergeschoss (73m2), inklusi-
ve Anteil Verkehrsfläche an der Liegenschaft E._____ [Strasse] … in 
D._____ bis spätestens 31. März 2023 zu räumen und den Gesuchstel-
lern ordnungsgemäss zu übergeben, auf Verlangen der Gesuchsteller 
zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei. 

 Die Kosten für die Vollstreckung sind von den Gesuchstellern vorzu-
schiessen, sind ihnen aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen. 

2. Im Mehrumfang wird das Vollstreckungsbegehren der Gesuchsteller 
abgewiesen. 

3. Die Entscheidgebühr wird festgesetzt auf Fr. 280.–. 
4. Die Entscheidgebühr wird der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie wird von 

den Gesuchstellern unter Verrechnung mit dem von ihnen geleisteten 
Kostenvorschuss bezogen, sie ist ihnen aber von der Gesuchsgegnerin 
zu ersetzen. 

5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gesuchstellern eine Partei-
entschädigung von Fr. 100.– zu bezahlen. 

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6. [Schriftliche Mitteilung] 
7. [Rechtsmittelbelehrung: Beschwerde, Frist 10 Tage, ohne Stillstand] 

b) Hiergegen erhob die Gesuchsgegnerin am 15. Dezember 2023 fristge-

recht (vgl. Urk. 22: Zustellung am 5. Dezember 2023) Beschwerde und stellte die 

Beschwerdeanträge (Urk. 23 S. 2): 

"1. Es sei das Urteil vom Bezirksgericht Uster aufzuheben. 
 2. Es sei festzustellen, dass zwischen den Parteien mit dem vom Vermie-

ter/ Gesuchsstellerin kommentarlos entgegengenommene fortlaufende 
lückenlose Mietzinszahlungen seit März 2023 ein neuer unbefristeter 
Mietvertrag entstanden ist. 

 3. Es sei festzustellen, dass die Gesuchsgegnerin bis heute keine rechts-
gültige Kündigung seitens der Gesuchsstellerin erhalten hat. 

 4. Es sei aufschiebende Wirkung zu erteilen 
 5. Es sei die unentgeltliche Prozessführung zu gewähren, da die Ge-

suchsgegnerin seit wegen Unfall / Krankheit seit Januar 2023 krankge-
schrieben ist und eine lV-Abklärung im Gange ist." 

c) Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen. Am 17. Dezember 

2023 (mithin nach Ablauf der Beschwerdefrist) reichte die Gesuchsgegnerin eine 

ergänzte Beschwerdeschrift ein (Urk. 25). Mit Präsidialverfügung vom 

21. Dezember 2023 wurde das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung 

abgewiesen (Urk. 28). Da sich sodann die Beschwerde sogleich als offensichtlich 

unbegründet bzw. unzulässig erweist, kann auf weitere Prozesshandlungen ver-

zichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). 

2. Die Beschwerde ist innert der Rechtsmittelfrist (vollständig) begründet 

einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Die erst nach Ablauf der Beschwerdefrist 

eingereichte Ergänzung der Beschwerdeschrift (Urk. 25) ist damit unbeachtlich. 

3. a) Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und of-

fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden 

(Art. 320 ZPO). Dabei bedeutet Geltendmachung, dass in der Beschwerde darge-

legt werden muss, was genau am angefochtenen Entscheid unrichtig sein soll. 

Das Beschwerdeverfahren ist nicht einfach eine Fortsetzung des erstinstanzlichen 

Verfahrens, sondern es dient der Überprüfung des angefochtenen Entscheids an-

hand von konkret dagegen vorgebrachten Beanstandungen. Die Beschwerde 

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muss sich daher mit den entsprechenden Entscheidgründen der Vorinstanz konk-

ret und im Einzelnen auseinandersetzen; eine blosse Darstellung der Sach- 

und/oder Rechtslage aus eigener Sicht genügt nicht. Was nicht rechtsgenügend 

beanstandet wird, braucht vom Obergericht nicht überprüft zu werden und hat in-

sofern grundsätzlich Bestand. Sodann sind im Beschwerdeverfahren neue Anträ-

ge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen 

(Art. 326 Abs. 1 ZPO); was im erstinstanzlichen Verfahren nicht (rechtzeitig) vor-

getragen wurde, kann im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht mehr geltend 

gemacht bzw. nachgeholt werden. 

b) Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, die Gesuchsteller würden sich 

auf die im Protokoll der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Be-

zirksgerichts Uster vom 31. Oktober 2022 festgehaltene Vereinbarung der Partei-

en stützen. Diese habe die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids und sei da-

her vollstreckbar. Die Gesuchsgegnerin wende ein, die Gesuchsteller hätten eine 

Weiterführung des Mietvertrags bzw. ein neues Mietverhältnis in Aussicht gestellt 

und die Folgemonate mit Mahnung vom 13. Juni 2023 verrechnet; sie habe am 

5. Juli 2023 erneut einen Schlüssel zur Nutzung des Raumes erhalten und durch 

die von den Gesuchstellern kommentarlos entgegengenommenen Zahlungen sei 

das neue Mietverhältnis bestätigt worden. Dem sei entgegenzuhalten, dass die 

Liegenschaftenverwaltung zwar von fälligen Mietzinszahlungen gesprochen habe, 

doch werde von juristischen Laien regelmässig nach Beendigung des Mietver-

hältnisses (juristisch unpräzis) von Mietzins gesprochen statt von Schadenersatz 

für entgangenen Mietzins. Damit könne aus der Mahnung nicht auf den Willen der 

Gesuchsteller geschlossen werden, das Mietverhältnis fortsetzen zu wollen; zu-

mal diese zeitnah das vorliegende Verfahren anhängig gemacht hätten. Aus der 

Schlüsselquittung vom 5. Juli 2023 ergebe sich sodann, dass die Schlüsselüber-

gabe der Funktion "Zutritt Gewerbefläche für Räumung" gedient habe, was gera-

de nicht für eine Weiterführung des Mietverhältnisses spreche, sondern dafür, 

dass die Gesuchsteller an der Beendigung desselben festhalten wollten. Damit 

dringe die Gesuchsgegnerin mit ihrem Einwand nicht durch und das Vollstre-

ckungsgesuch sei gutzuheissen (Urk. 24 S. 3-4). 

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c) Die Gesuchsgegnerin legt in ihrer Beschwerde im Wesentlichen bloss 

ihre eigene Sicht dar, wonach die Gesuchsteller durch ihr Verhalten –

 Entgegennahme von Mietzinsen und Schlüsselübergabe – einen neuen Mietver-

trag auf unbestimmte Zeit eingegangen seien und das Vollstreckungsgesuch da-

her abzuweisen sei (Urk. 23 S. 2-3). Dies genügt nach dem Gesagten (oben Er-

wägung 3.a) nicht als Beschwerdebegründung. Darauf ist nicht weiter einzuge-

hen. 

d) Als Beanstandung der vorinstanzlichen Erwägungen gewertet werden 

können einzig die Vorbringen, dass bestritten werde und es keinen Sinn mache, 

dass die Schlüsselübergabe lediglich zur Erledigung gedient hätte, und dass die 

Immobilienverwaltung nicht als Laie zu bezeichnen sei, sondern als Profivermiete-

rin zu bewerten sei (Urk. 23 S. 3). Dem erstgenannten Vorbringen ist entgegen-

zuhalten, dass in der (von der Gesuchsgegnerin unterzeichneten) Schlüsselquit-

tung vom 5. Juli 2023 – wie bereits von der Vorinstanz erwogen – als Funktion für 

die Schlüsselübergabe ausdrücklich "Zutritt Gewerbefläche für Räumung" festge-

halten ist (Urk. 18/2); dies ist unmissverständlich und die Bestreitung der Ge-

suchsgegnerin haltlos. Dem zweitgenannten Vorbringen ist entgegenzuhalten, 

dass die Vorinstanz die Immobilienverwaltung nicht einfach als Laiin, sondern als 

juristische Laiin bezeichnet hat (Urk. 24 Erw. 6); dies wird von der Gesuchsgegne-

rin nicht als offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung beanstandet. Gar 

nicht beanstandet werden sodann die in diesem Zusammenhang relevanten Er-

wägungen, dass von juristischen Laien regelmässig nach Beendigung des Miet-

verhältnisses (juristisch unpräzis) von Mietzins gesprochen werde statt von Scha-

denersatz für entgangenen Mietzins (Urk. 24 Erw. 6). Damit bleibt es bei diesen 

und auch beim vorinstanzlichen Schluss, dass aus der Mahnung vom 13. Juni 

2023 (Urk. 18/1) nicht auf den Willen der Gesuchsteller zur Fortsetzung des Miet-

verhältnisses geschlossen werden konnte (Urk. 24 Erw. 6). 

d) Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich un-

begründet. Sie ist demgemäss abzuweisen. 

4. a) Für das Beschwerdeverfahren ist vom vorinstanzlich festgestell-

ten, unbeanstandet gebliebenen Streitwert von Fr. 1'610.-- (Urk. 24 S. 4) auszu-

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gehen. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von § 4 Abs. 1 

und 2, § 8 Abs. 1 und § 12 der Gerichtsgebührenverordnung auf Fr. 300.-- festzu-

setzen. 

b) Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens sind ausgangsgemäss 

der Gesuchsgegnerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

c) Die Gesuchsgegnerin hat ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege 

für das Beschwerdeverfahren gestellt (Urk. 23 S. 2). Abgesehen davon, dass die 

Gesuchsgegnerin ihre Mittellosigkeit keineswegs glaubhaft gemacht hat, setzt ein 

Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege neben der Mittellosigkeit auch voraus, 

dass die Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheinen (Art. 117 lit. b ZPO). Die 

Beschwerde ist jedoch als aussichtslos anzusehen (vgl. vorstehende Erwägun-

gen), weshalb das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege abzuweisen ist. 

d) Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-

sprechen, der Gesuchsgegnerin zufolge ihres Unterliegens, den Gesuchstellern 

mangels relevanter Aufwendungen (Art. 106 Abs. 1, Art. 95 Abs. 3 ZPO). 

Es wird beschlossen: 

1. Das Gesuch der Gesuchsgegnerin um Gewährung der unentgeltlichen 

Rechtspflege für das Beschwerdeverfahren wird abgewiesen. 

2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung erfolgen mit nachstehen-

dem Erkenntnis. 

Sodann wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.-- festgesetzt. 

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3. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden der Gesuchsgegne-

rin auferlegt. 

4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-

sprochen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchsteller unter Beilage 

der Doppel von Urk. 23 und 25-27, sowie an die Vorinstanz, je gegen Emp-

fangsschein. 

Die vorinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. Es handelt sich um eine vermö-
gensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 1'610.--. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG. 

 
Zürich, 9. Januar 2024 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

I. Zivilkammer 
 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

lic. iur. F. Rieke 
 

 
versandt am: 
ip 
 

	Beschluss und Urteil vom 9. Januar 2024
	Erwägungen:
	Es wird beschlossen:
	1. Das Gesuch der Gesuchsgegnerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Beschwerdeverfahren wird abgewiesen.
	2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung erfolgen mit nachstehendem Erkenntnis.
	Sodann wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.-- festgesetzt.
	3. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden der Gesuchsgegnerin auferlegt.
	4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchsteller unter Beilage der Doppel von Urk. 23 und 25-27, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...