# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 68503346-d972-590a-975d-493bf8efd260
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-09
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 09.01.2015 FI.2013.0100
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-2013-0100_2015-01-09.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 9 janvier 2015

  
	
  Composition

  	
  M. Eric Kaltenrieder, président; MM. Bernard Jahrmann et Cédric Stucker, assesseurs; M. Patrick
  Gigante, greffier.

  

 

	
  Recourante

  	
   

  	
  X.________ SA, à 1********, représentée par Me Alain Brogli, avocat à Lutry.

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Administration
  cantonale des impôts, à Lausanne. 

  

   

	
  Autorité concernée

  	
   

  	
  Administration
  fédérale des contributions, Division
  principale DAT, à
  Berne. 

  

   

 

	
  Objet

  	
  Impôt cantonal et communal (sauf
  soustraction); Impôt fédéral direct (sauf soustraction)

  
	
   

  	
  Recours X.________ SA c/ décision sur
  réclamation de l'Administration cantonale des impôts du 15 octobre 2013
  (impôt sur le bénéfice IFD et ICC; période fiscale 2009)

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
La société X.________ SA (ci-après: X.________),
dont le siège est à 1********, a été inscrite au Registre du commerce le 14
octobre 1969. Elle a pour but toutes opérations immobilières. Selon son bilan
au 31 décembre 2007, son seul actif, en sus d'une machine à laver, était un
immeuble sis sur la parcelle n°2******** du cadastre de la commune de 1********,
dont la valeur comptable était de 608'500 francs. Sis route 3********, en zone
d’habitation de faible densité, cet immeuble, d’une surface de 2'006 m2,
abrite un bâtiment d’habitation de 190 m2 au sol; le reste est en
nature de pré-jardin.

B.                              
Par contrat de cession d'actions du 17 avril
2008, A. Y.________ a vendu les actions de X.________ à B. Z.________ pour le
prix de 1'647'181 fr.55. A. Y.________ s'est référée à un rapport d'expertise
immobilière établi à sa demande le 25 octobre 2007, lequel arrêtait la valeur
vénale de l'immeuble à 1'600'000 francs. Elle aurait, lors des pourparlers,
refusé la demande de l'acquéreur de réduire le prix afin de tenir compte de
l'impôt latent dans l'hypothèse de la liquidation de la société. Depuis le 30
juin 2008, B. Z.________ est l'unique actionnaire de X.________; son épouse, C.
D.________, est la seule administratrice de la société. Le couple a pris
domicile dans l'immeuble le 23 juin 2008.

C.                              
Le 26 mai 2009, B. Z.________ a informé
l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI) de son intention de
liquider X.________. Il a sollicité de l'autorité fiscale la confirmation que
le prix de sortie de l'immeuble pouvait être fixé à 1'650'000 francs. Par
courrier du 16 juillet 2009, l'ACI a conclu que la valeur vénale minimale de
l'immeuble devait être fixée à 1'940'000 francs. L'ACI a fondé son avis sur le
prix de vente des actions de la société en 2008 (1'650'000 fr.), auquel a été
ajouté le montant de 290'000 fr. correspondant à la charge fiscale latente qui devrait
être supportée lors de la liquidation de la société. 

D.                              
Le 23 juillet 2009, B. Z.________ et C.
D.________ ont acquis, en copropriété chacun pour une demie, de X.________
l'immeuble de 1******** pour un prix de 1'650'000 francs. 

Dans le cadre de la taxation
relative au droit de mutation, l'autorité fiscale compétente s'est, par
décisions du 13 octobre 2009, écartée du prix indiqué dans l'acte de vente pour
retenir le montant de 1'940'000 fr., à savoir 970'000 fr. pour chaque époux. La
réclamation formée par les époux Z.________-D.________ contre cette décision a
été rejetée le 14 octobre 2010. Leur recours a été déclaré irrecevable par
décision du juge instructeur de la Cour de droit administratif et public du
Tribunal cantonal (CDAP; cause n° FI.2010.0074).

E.                              
Par décisions de taxation définitives du 10
janvier 2011, relatives à la période fiscale 2009 (période durant laquelle est
intervenue la vente de l'immeuble), l'Office d'impôt des personnes morales a
estimé que la valeur vénale de l'immeuble ne pouvait pas être inférieure à
1'940'000 francs. Cet office s'est principalement basé sur l'évolution de
fortune de l'actionnaire acquéreur de l'immeuble. Il a dès lors ajouté au
bénéfice imposable déclaré par X.________ le montant de 290'000 fr. en tant que
distribution dissimulée de bénéfice.

X.________ a formé réclamation
contre ces décisions le 3 février 2011, contestant la valeur vénale retenue
pour l'immeuble. Après divers échanges, les éléments imposables ont été
confirmés par des propositions de règlement des 5 août 2011 et 16 juillet 2013.
X.________ ayant maintenu sa réclamation, l'ACI l'a rejetée par décision sur
réclamation du 15 octobre 2013.

F.                               
X.________ a recouru contre cette décision le 15
novembre 2013 devant la CDAP, concluant sous suite de frais et dépens,
principalement à la réforme en ce sens que la valeur vénale de l'immeuble est
fixée à 1'650'000 fr., la décision de taxation définitive du 10 janvier 2011
concernant l'impôt fédéral direct et l'impôt cantonal et communal pour la
période fiscale 2009 étant annulée, subsidiairement à l'annulation et au renvoi
de la cause à l'ACI pour nouvelle décision. X.________ fait valoir que
l'autorité fiscale n'a pas recherché à déterminer la véritable valeur vénale de
l'immeuble vendu. L'opération de vente de l'immeuble par la société à son
actionnaire et à son administratrice ne présentait pas un caractère insolite.
Lors de l'acquisition de la société par B. Z.________, en 2008, la venderesse
avait toujours refusé de revoir le prix de vente à la baisse pour tenir compte
de l'impôt latent. Le prix ainsi arrêté correspondait à la valeur réelle de
l'immeuble. Il avait été déterminé sur la base d'une expertise requise par le
précédent actionnaire de la société. La transaction s'était passée dans un
marché libre. Il n'existait aucune disproportion manifeste entre prestation et
contre-prestation entourant cette transaction immobilière.

Dans sa réponse du 21 mars 2014,
l'ACI a conclu au rejet du recours. Elle fait valoir qu'il est notoire qu'en
pratique, l'acquéreur d'une participation à une société immobilière demandera à
ce que soit déduit du prix de vente tout ou partie de la charge fiscale latente
inhérente à la liquidation. Dans ces conditions, le prix de vente d'une
participation à une société immobilière ne saurait refléter la valeur vénale de
la propriété de cet immeuble en détention directe. La transaction conclue entre
X.________ d'une part, son actionnaire et son administratrice d'autre part,
n'est, en raison des liens étroits entre eux, pas intervenue dans un marché
libre. La vente de l'immeuble à un tiers à un prix inférieur à 1'940'000 fr.
conduirait à un appauvrissement de l'actionnaire de la société, qui verrait
ainsi sa participation qu'il détenait à la société réduite. Pour l'autorité
intimée, il parait douteux qu'un actionnaire consente à une telle vente à un
tiers en pareille circonstance. L'ACI se réfère également à deux transactions
qui ont porté récemment sur des immeubles situés à proximité de l'immeuble
litigieux, et dont le prix moyen au mètre carré s'élevait à 1'568 francs. Sur
cette même base, la valeur vénale de ce dernier aurait dès lors dû être arrêtée
à 2'645'000 fr. après déduction d'un montant de 500'000 fr. pour vétusté. Or,
en l'espèce, le prix convenu au mètre carré correspondait à 822 fr. et le prix
retenu par l'autorité fiscale à 967 fr., ce qui était encore largement au-dessous
des valeurs comparables sur un marché libre. Ainsi, le prix fixé dans
l'expertise commandée par le précédent actionnaire de la société ne serait
ainsi plus d'actualité. La disproportion existant entre le prix de vente et la
valeur vénale de l'immeuble ne pouvait échapper aux organes de la société.

X.________ s'est encore déterminée
le 12 mai 2014. Elle conteste l'estimation faite par l'autorité intimée de la
valeur vénale de l'immeuble vendu. La vente de la société à B. Z.________, qui
constitue la transaction déterminante, est intervenue dans un marché
parfaitement libre, aucun lien étroit n'existant entre A. Y.________ et B.
Z.________. 

L'autorité intimée s'est expliquée
sur ces deux points dans une écriture du 11 juin 2014. Elle considère que trois
éléments commandent de s'écarter de la valeur attribuée à l'immeuble par
l'expertise à laquelle la recourante se réfère. Tout d'abord, le prix de vente
d'une participation dans une société ne peut pas être considéré comme
représentant la valeur vénale de l'immeuble. Ensuite, selon une approche
économique, il faut admettre que le détenteur des droits de participation dans X.________
n'aurait pas consenti à ce que la société cède, à un tiers, l'immeuble qu'elle
détient à un prix inférieur à celui qui maintiendrait la participation acquise
quinze mois auparavant. Enfin, l'inadéquation du prix de 1'650'000 fr. résulte
d'une approche comparative, au regard des prix du marché. S'agissant de la
disproportion des prestations, l'autorité intimée rappelle par ailleurs que les
organes de la recourante avaient préalablement été informés par l'autorité
fiscale, à qui ils avaient soumis le prix de 1'650'000 fr., de ce que le prix
de vente ne pouvait être en réalité inférieur à 1'940'000 francs. Ils ne
pouvaient dès lors qu'être à même de mesurer et de chiffrer la disproportion
résultant du prix convenu pour leur transaction.

Interpellées par le juge
instructeur sur la détermination de la valeur vénale de l'immeuble litigieux en
regard notamment de l'estimation fiscale de celui-ci, ainsi que de celles des
deux immeubles pris en comparaison par l'autorité intimée, les parties se sont
déterminées respectivement les 13 août et 26 septembre 2014 pour l'autorité
intimée, le 19 septembre 2014 pour la recourante. L'autorité intimée a
notamment mis en évidence le fait qu'une cédule hypothécaire d'un montant de 2
millions de francs grevait l'immeuble litigieux, ce qui était une preuve
supplémentaire que la valeur vénale de celui-ci atteignait au moins ce montant.
La recourante a objecté à ce moyen que la cédule hypothécaire en question avait
été constituée dans la perspective du financement des travaux de rénovation de
l'immeuble, qui ont eu lieu bien après la transaction litigieuse et qui ont
nettement augmenté la valeur de l'immeuble. Le créancier gagiste avait ainsi pris
en compte la valeur du bâtiment après rénovation.

G.                              
Déférant à la demande du juge instructeur, X.________
a produit le 17 novembre 2014 la liste des travaux
exécutés dans le bâtiment sis sur la parcelle n°2******** par B. Z.________ et C.
D.________, postérieurement à la vente du 23 juillet 2009, contenant la date à
laquelle ceux-ci ont été effectués et leur montant final, qui atteignait
environ 710'000 fr.. Elle a en outre produit une copie de la police
d’assurance-incendie du bâtiment établie par l’ECA le 24 septembre 2009.

L’ACI s’est déterminée sur ces
dernières pièces. Elle maintient ses conclusions.

La recourante s’est exprimée
spontanément sur les dernières écritures de l’ACI, qui n’a pas répondu.

H.                              
La cour a statué à huis clos, par voie de
circulation.

Considérant en droit

1.                               
Aux termes de l’art. 199 de la loi cantonale du
4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; RSV 642.11), le recours au
Tribunal cantonal s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative.
Le recours ayant été interjeté dans la forme prescrite (art. 79 de la loi cantonale
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36])
et le délai de trente jours (art. 77 LPA-VD), il y a lieu d’entrer en matière.

2.                               
Sur le plan procédural, la recourante a requis
du Tribunal la tenue d’une audience et l’audition d’un témoin. 

a) Les parties ont le droit d'être
entendues (art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération
suisse, du 18 avril 1999 [Cst.;
RS 101] et 27 al. 2 de la
Constitution du Canton de Vaud, du 14 avril 2003 [Cst.-VD; RSV 101.01]).
Cela inclut pour elles le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit
prise à leur détriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature à
influer sur la décision, d'avoir accès au dossier, de participer à
l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se déterminer à
leur propos (ATF 133 I 270 consid. 3.1 p. 277; 132 II 485 consid. 3.2 p. 494;
132 V 368 consid. 3.1 p. 370/371, et les arrêts cités). Le droit d'être entendu
s'exerce essentiellement en rapport avec les faits de la cause. Il n’implique
pas que les parties se voient réserver la faculté de s’exprimer sur
l’appréciation des faits ou sur l’argumentation juridique que l’autorité se propose
de retenir à l’appui de la décision à prendre (ATF 132 II 257 consid. 4.2 p.
267, 485 consid. 3.4 p. 495; 129 II 497 consid. 2.2 p. 505). Il n’est fait
exception à cette règle que lorsque l'autorité envisage de fonder sa décision
sur une norme ou un motif juridique non évoqué dans la procédure antérieure et
dont aucune partie en présence ne s'est prévalue et ne pouvait supputer la
pertinence, que la situation juridique a changé ou que l'autorité dispose d'un
pouvoir d'appréciation particulièrement étendu (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p.
505). En outre, l'autorité peut renoncer au moyen de preuve offert par une
partie, pour autant qu'elle puisse admettre sans arbitraire que ce moyen
n'aurait pas changé sa conviction (ATF 131 I 153 consid. 3 p. 157; 130 II 425
consid. 2.1 p. 429; 124 I 241 consid. 2 p. 242, et les arrêts cités). Pour le
surplus, les parties à la procédure de recours ont le droit de recevoir toutes
les écritures déposées et disposent en principe du droit de répliquer aux
arguments des parties adverses (ATF 133 I 98, 100; ATF 2C_688/2007 du 11
février 2008). 

Devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal, la procédure est en principe
écrite (art. 27 al. 1 LPA-VD). Les
parties participent à l'administration des preuves (art. 34 al. 1 LPA-VD).
L’autorité peut recourir à l’audition des parties, à l’inspection locale et aux
témoignages (art. 29 al. 1 let. a, b et f LPA-VD). Elle n'est toutefois pas liée par les offres de preuves formulées par les
parties (art. 28 al. 2 LPA-VD); elle doit examiner les allégués de fait et de
droit et administrer les preuves requises, si ces moyens n'apparaissent pas
d'emblée dénués de pertinence (art. 34 al. 3 LPA-VD). Les art. 29 al. 2 Cst. et
27 al. 2 Cst./VD n’accordent en effet pas à la partie dans la procédure devant
la juridiction administrative le droit inconditionnel d’être entendue
oralement, ni celui d’obtenir l’audition de témoins ou la mise en œuvre d’une
expertise, à moins que soit en cause l’examen personnel de la partie en cause
(ATF 122 II 464 consid. 4c p. 469/470).

b) En l’espèce, le Tribunal s’en
tiendra à une procédure exclusivement écrite. Le dossier de la cause est
complet et les éléments y figurant permettent aisément au Tribunal de se faire
une idée complète et précise des faits pertinents. Ainsi, tous les éléments de
fait déterminants ressortent du dossier. A cela s’ajoute que le litige a trait
à des questions d’ordre exclusivement juridique, que le Tribunal examine avec
un plein pouvoir d’examen (art. 76 LPA-VD). Dès lors, par appréciation
anticipée des preuves, le Tribunal s’estime en mesure de statuer en
connaissance de cause et renoncera en conséquence à tenir une audience et à
entendre des témoins, sans qu’il n’en résulte une violation du droit d’être
entendu des parties (arrêts AC.2013.0366 du 25 mars 2014; AC.2010.0284 du 11
juillet 2012; v. également dans ce sens, arrêts GE.2012.0105 du 29 octobre
2012; GE.2008.0109 du 29 avril 2009).

3.                               
Le litige porte sur la reprise de 290'000 fr., opérée
par l’autorité intimée dans les comptes de la recourante, afin de déterminer le
bénéfice imposable durant la période de taxation 2009. Il a trait aussi bien à
l’impôt cantonal et communal sur le revenu et la fortune qu’à l’impôt fédéral
direct. S’agissant de l’impôt cantonal et communal, la LI a abrogé la loi
homonyme, du 26 novembre 1956 (aLI), dès son entrée en vigueur le 1er
janvier 2001 (art. 278 et 279 LI). Elle est donc applicable à la période ici en
cause. S’agissant de l’impôt fédéral direct, la loi fédérale y relative, du 14
décembre 1990 (LIFD; RS 642.11) a abrogé l’arrêté du Conseil fédéral concernant
la perception d’un impôt fédéral direct, du 9 décembre 1940 – AIFD (art. 201
LIFD), dès son entrée en vigueur le 1er janvier 1995. Elle est donc
également applicable. A l’image de l’autorité intimée et comme la jurisprudence
lui permet de le faire, le Tribunal tranchera les recours aussi bien pour ce
qui concerne l’impôt cantonal et communal, d’une part, et l’impôt fédéral
direct, d’autre part (ATF 2C_60/2013 et 2C_61/2013 du 14 août 2013 consid. 1; ATF 135 II 260 consid. 1.3.1 p. 262 s.; 131 II 553 consid. 4.2 p.
559; 130 II 509 consid. 8.3 p. 511; voir ég.
FI.2013.0096 du 20 mai 2014, consid. 2). 

4.                               
a) L’impôt sur le bénéfice frappe l’augmentation
des fonds propres constatée durant la période fiscale (Robert Danon, in:
Commentaire romand, Impôt fédéral direct, Danielle Yersin/Yves Noël [éds], Bâle 2008, ad art. 57-58 LIFD n° 1, réf. citées). Le bénéfice net
imposable comprend le solde du compte de résultats, compte tenu du solde reporté
de l’exercice précédent (art. 58 al. 1 let. a LIFD; 94 al. 1 let. a LI), de
même que tous les prélèvements opérés avant le calcul du solde du compte de
pertes et profits, qui ne servent pas à couvrir des frais généraux autorisés
par l’usage commercial, tels que les amortissements et les provisions qui ne
sont pas justifiés par l’usage commercial et les distributions ouvertes ou
dissimulées de bénéfice et les avantages procurés à des tiers qui ne sont pas
justifiés par l’usage commercial (art. 58 al. 1 let. b, 2ème et 5ème
tirets, LIFD; 94 al. 2 let. b, 2ème et 5ème tirets, LI).
Une dépense dûment comptabilisée est justifiée par l’usage commercial lorsqu’il
existe entre celle-ci et l’activité commerciale exercée par l’entreprise une
connexité objective (Danon, ibid., n° 65). Le bénéfice comprend en outre les
produits qui n'ont pas été comptabilisés dans le compte de résultats, y compris
les bénéfices en capital, les bénéfices de réévaluation et de liquidation, sous
réserve de l'art. 64 (art. 58 al. 1 let. c, 1ère phrase, LIFD et 94
al. 1 let. c, 1ère phrase, LI). Les art. 64 LIFD et 101 LI ont trait
au remploi des biens immobilisés nécessaires à l'exploitation de la personne
morale.

Aux articles 58 al. 1 let. a LIFD et
94 al. 1 let. a LI, le législateur a consacré le principe de périodicité de
l’impôt. Selon celui-ci, le bénéfice réellement obtenu durant l’exercice
commercial doit être soumis à l’impôt. Cela suppose que le bénéfice ne soit pas
réduit par des charges autres que celles effectivement afférentes à la période
fiscale concernée (ATF 137 II 353 consid. 6.4.4 et 6.4.5 pp. 364/365; 136 II 88
consid. 3.1 p. 92; ATF 2C_272/2011 du 5 décembre 2011, in RF 2012, p. 127; ATF
2C_429/2010 du 9 août 2011, in RF 2011 p. 865; cf. en outre Peter Brülisauer/Flurin Poltera, in: Kommentar zum
schweizerischen Steuerrecht I/2a, Martin Zweifel/Peter Athanas [éds], 2ème éd., Bâle 2008, ad art. 58 LIFD, n° 41; Danon, op. cit., n° 57; références citées).
En outre, les comptes annuels de la société anonyme
sont dressés conformément aux principes généralement admis dans le commerce;
ils doivent être complets, clairs et faciles à consulter (art. 958 al. 1 et 959
CO). Si ces principes ne sont pas respectés et que le compte de résultats ne
reflète pas le bénéfice réel de la société anonyme, le résultat doit être
corrigé en faveur comme au détriment du contribuable (Francis Cagianut,
Bedeutung der kaufmännischen Buchhaltung und Bilanz im Steuerrecht, in:
Archives de droit fiscal 37 p. 137 ss, not. 142).

En
l’absence de lacune matérielle ou d’irrégularité formelle propre à mettre en
doute la force probante d’une comptabilité, celle-ci bénéficie, en principe,
d’une présomption d’exactitude à l’égard du fisc (ATF 137 II 353 consid. 6.2
pp. 359/360; 136 II 88 consid. 3.2/3.4 pp. 92-94; 134 II 207 consid. 3.3 p.
211; 106 Ib 311 consid. 3c et d p. 315ss). Cette exigence de conformité aux
règles comptables présuppose toutefois que la loi fiscale y renvoie
expressément, comme c’est en principe le cas pour l’estimation du bénéfice
comptable des personnes morales (ATF 134 II 207 consid. 3.3 p. 211/212, et les
arrêts cités). Suivant l’art. 58 al. 1 let. b LIFD en effet, les charges de
l’entreprise doivent être réintégrées au bénéfice imposable lorsque celles-ci
ne servent pas à couvrir des dépenses justifiées par l’usage commercial (Danon,
ibid., n° 64). Une connexité objective entre une dépense et l'activité
commerciale exercée par l'entreprise existe lorsque la dépense aurait été
consentie par un gestionnaire ordinaire faisant preuve de la diligence
objective requise par le droit commercial (ATF 136 II 88 consid. 3.1 p. 92). La
dépense sans relation avec l’activité de l’entreprise ne sera dès lors pas
déductible; il s’agira dans ce cas d’une prestation appréciable en argent
(Pierre-Marie Glauser, Apports et impôt sur le bénéfice, Zurich 2005, p. 100). L’art.
58 al. 1 let. c LIFD prescrit, pour sa part, d’intégrer au bénéfice imposable
de la personne morale les produits ordinaires ou extraordinaires non
comptabilisés dans le compte de résultats (Danon, ibid., n° 72). Parmi ces
derniers, figure la non comptabilisation de produits extraordinaires provenant
de la réalisation effective ou comptable de réserves latentes (ibid., nos
74-77). 

b) On a vu plus haut que parmi les
prélèvements opérés avant le calcul du solde du compte de pertes et profits et
entrant en considération pour le calcul du rendement net imposable figurent les
libéralités en faveur de tiers (art. 58 al. 1 let. b, 5ème tiret,
LIFD; 94 al. 2 let. b, 5ème tiret, LI); par cette notion, il faut
entendre toutes les libéralités spéciales faites aux actionnaires, aux membres
de l'administration et aux organes de la direction, ainsi qu'à des tiers, si
ces libéralités ont le caractère de distribution de bénéfice. Dans les
relations entre la personne morale et les porteurs de part, certaines
opérations conduisent ainsi à réduire, notamment par le biais d’obligations
contractuelles, le bénéfice de la première. C’est dans ce contexte que
s’inscrit la distribution dissimulée de bénéfice qui, selon la jurisprudence, doit
répondre aux quatre conditions cumulatives suivantes: 1) la société fait une
prestation sans obtenir de contre-prestation correspondante; 2) cette
prestation est accordée à un actionnaire ou à une personne le ou la touchant de
près; 3) elle n'aurait pas été accordée dans de telles conditions à un tiers;
4) la disproportion entre la prestation et la contre-prestation est manifeste,
de telle sorte que les organes de la société auraient pu se rendre compte de
l'avantage qu'ils accordaient (ATF 140 II 88, consid. 4.1, pp. 92/93; 2C_394/2013
du 24 octobre 2013 consid. 5.1; ATF 138 II 57 consid. 2.2 p. 59 s.; 131 II 593
consid. 5.1 p. 607; 119 Ib 116 consid. 2 p. 119). Il convient ainsi d'examiner
si la prestation aurait été accordée dans la même mesure à un tiers étranger à
la société, soit si la transaction a respecté le principe de pleine concurrence
("Dealing at arm's length"; ATF 2C_644/2013 du 21 octobre 2013
consid. 3.1; ATF 138 II 545 consid. 3.2 p. 549; 57 consid. 2.2 p. 60 et les références
citées). 

La mise en oeuvre du principe de
pleine concurrence suppose l'identification de la valeur vénale du bien
transféré ou du service rendu. Lorsqu'il existe un marché libre, les prix de
celui-ci sont déterminants et permettent une comparaison effective avec les
prix appliqués entre sociétés associées (ATF 2A.588/2006 du 19 avril 2007
consid. 4.2 et les références citées; Brülisauer/Poltera, op. cit., n° 102 ad
art. 58 LIFD; Danon, op. cit., n° 110 ad art. 57-58; Reto Heuberger, Die
verdeckte Gewinnausschüttung aus Sicht des Aktienrechts und des
Gewinnsteuerrechts, 2001, p. 194). S'il n'existe pas de marché libre permettant
une comparaison effective, il convient alors de procéder selon la méthode de la
comparaison avec une transaction comparable (ou méthode du prix comparable),
qui consiste à procéder à une comparaison avec le prix appliqué entre tiers
dans une transaction présentant les mêmes caractéristiques (Brülisauer/Poltera,
op. cit., n° 103 ad art. 58; Heuberger, op. cit. p. 195; Danon, op. cit., n°
111 ad 57-58 LIFD), soit en tenant compte de l'ensemble des circonstances
déterminantes (ATF 138 II 57 consid. 2.2 p. 60 et les références citées). On
doit ainsi admettre qu'il y a répartition de bénéfice dissimulée, en
particulier lorsque la société acquiert des éléments de fortune à un prix
surfait ou en aliène à un prix anormalement bas (v. outre Danon, ibid., n° 158,
Heinz Masshardt, Kommentar zur direkten Bundessteuer, Zurich 1985, p. 289 et
ss., not. 291; Jean-Marc Rivier, La fiscalité de l'entreprise, société
anonyme, Lausanne 1994, p. 265 et ss). Tel est notamment le
cas lorsque la société vend au gendre et à la fille de son actionnaire un actif
immobilier à un prix inférieur à sa valeur vénale (arrêt FI.1996.0105 du 22
mars 2006 consid. 6b) ou lorsqu’une société aliène au fils de son actionnaire
une part d'étage d’un immeuble en PPE qu’elle possède, en dessous du prix de
revient (arrêt FI.1995.0126 du 26 septembre 1996, consid. 3), enfin dans le cas
d’une vente d'un terrain constructible par une société à son actionnaire, à un
prix inférieur à la valeur du marché (arrêt
FI.2013.0096 du 20 mai 2014, consid. 4). Dans ces trois cas,
la reprise effectuée dans les comptes de l’aliénatrice à hauteur de la
différence de valeur a été confirmée (ibid.). En
effet, en octroyant des avantages pécuniaires, la société n'exécute pas les
obligations qui lui incombent sous l'angle économique, mais utilise son
bénéfice dans l'intérêt de ses actionnaires (cf. art. 660 CO; Markus Reich,
Verdeckte Vorteilzuwendungen zwischen verbundenen Unternehmen, in: Archives
54 p. 621 s.). De même, en aliénant à un actionnaire un actif à la valeur
comptable, elle s’appauvrit à concurrence des réserves latentes transférées
(Heuberger, op. cit., p. 297; Danon, op. cit., n° 158 ad 57-58 LIFD; v. en
outre sur toutes ces questions, FI.2013.0096, déjà cité). 

c) Il
incombe à celui qui fait valoir l'existence d'un fait de nature à éteindre ou à
diminuer sa dette fiscale d'en apporter la preuve (ATF 2C_416/2013 du 5
novembre 2013 consid. 8.2; 2C_549/2012 du 16 mai 2013 consid. 3.1, RF 2013 p.
722). En revanche, il appartient en principe au fisc de prouver l'existence de
prestations appréciables en argent faites par la société, sans
contre-prestation, à ses actionnaires. Le contribuable n'a donc pas à supporter
les conséquences d'un manque de preuves, à moins que l'on puisse lui reprocher
une violation de ses devoirs de collaboration (ATF 2C_60/2013 du 14 août 2013
consid. 6.1; 2C_567/2012 du 15 mars 2013 consid. 6.3).

5.                               
Les parties sont divisées en l’occurrence sur la
valeur de sortie attribuée à l’immeuble de 1******** lors de sa vente par la
recourante à B. Z.________ et C. D.________, au prix de 1'650'000 fr., le 23
juillet 2009. C’est en effet à ce prix qu’A. Y.________ avait cédé un an plus
tôt à B. Z.________, le 17 avril 2008, le capital-actions de la société
recourante, alors propriétaire de cet immeuble. On retire des explications de cette
dernière que ce montant représentait alors la valeur du marché, dès lors
qu’aucun lien quelconque ne préexistait entre les parties avant qu’elles ne
concluent l’acte de vente. La recourante rappelle à cet égard que le prix de
vente des actions se fonde sur l’expertise établie le 25 octobre 2007 par E.
F.________, lequel a été mis en œuvre à l’époque par A. Y.________. Or, l’on
sait que cet expert avait retenu pour cet immeuble une valeur vénale de
1'600'000 francs. Ceci nonobstant, pour l’autorité intimée, le prix de sortie
de cet immeuble ne saurait être inférieur à 1'940'000 francs.

a) L’autorité intimée fait valoir
que la vente du 26 mai 2009 s’est déroulée dans des circonstances
particulières, qui s’écartent de celles d’un marché libre. En effet, la
recourante a aliéné le seul actif immobilier qu’elle possédait à ses deux
actionnaires. Cela ne signifie pas encore que des avantages pécuniaires ont été
accordés à ceux-ci par la recourante; d’autres éléments concomitants doivent
encore être réunis à cet égard. Pour l’autorité intimée, les parties à l’acte
de cession des actions de la société recourante, le 17 avril 2008, étaient
conscientes de ce que la valeur de celles-ci tenait nécessairement compte de la
charge fiscale latente inhérente à la liquidation future d’une société
immobilière. En effet, celle-ci entraîne la réalisation de la réserve latente
résultant de la différence entre la valeur vénale de l’immeuble et sa valeur
comptable dans les livres de la société; cette réserve s’ajoute au bénéfice de
liquidation. A cela s’ajoute l’imposition chez l’actionnaire de l’excédent de
liquidation. Dans sa correspondance du 16 juillet 2009, l’autorité intimée a
présenté ses calculs dont il ressort qu’au dessous d’un prix de sortie de
l’immeuble de 1'940'000 fr., la fortune de l’actionnaire de la société subirait
une diminution entre l’acquisition des titres et la liquidation. C’est la
raison pour laquelle, toujours selon l’autorité intimée, les parties auraient
tenu compte de cette charge en ramenant à 1'650'000 fr. le prix de vente des
actions, soit un montant nécessairement inférieur à la valeur vénale de
l’immeuble. Des explications de la recourante, il ressort sans doute que les
parties à l’acte étaient effectivement conscientes des conséquences ultérieures
pour l’actionnaire de cette charge fiscale latente. Elle objecte toutefois au
raisonnement de l’autorité intimée que les parties s’en sont tenues aux
conclusions de l’expertise F.________, du 25 octobre 2007, pour déterminer le
prix de vente entre elles. Les constatations faites plus loin le confirmeront;
pour les parties, le montant de 1'650'000 fr. représentait effectivement la
valeur de l’immeuble au moment de la cession des actions, ce qui pourrait ressortir
du calcul suivant: 

	
  Prix
  des actions (arrondi)

  	
   

  	
  1'650’000

  
	
  Compte
  débiteur-actionnaire repris par l’acquéreur

  	
   

  	
  +               0

  
	
  Compte
  créancier-actionnaire repris par l’acquéreur

  	
   

  	
  ./.   415’000

  
	
  Valeur
  brute des actions

  	
   

  	
  1'235’000

  
	
  A
  déduire (fonds propres):

  	
   

  	
   

  
	
  -
  capital-actions

  	
  50’000

  	
   

  
	
  -
  réserve légale

  	
  16’000

  	
   

  
	
  -
  provision et amortissements, non admis fiscalement 

  	
  0

  	
   

  
	
  -
  profits et pertes reportés au bilan

  	
  125’682

  	
   

  
	
   

  	
  191’682

  	
   

  
	
  Fonds
  propres à déduire

  	
   

  	
  ./.   191’682

  
	
  Réserves
  latentes comprises dans le prix de vente

  	
   

  	
  1'043’318

  
	
  Réserves
  latentes sur autres actifs

  	
   

  	
  0

  
	
  Réserve
  latente sur immeuble

  	
   

  	
  1'043’318

  
	
  Valeur
  comptable de l’immeuble au bilan

  	
   

  	
  +    608’500

  
	
  Valeur
  attribuée à l’immeuble

  	
   

  	
  1'651’818

  

La
recourante explique à cet égard que B. Z.________ a approché A. Y.________,
afin qu’elle consente à une réduction du prix de vente des actions, pour tenir
compte précisément de la réalisation ultérieure de cette charge fiscale
latente; en vain cependant, puisque cette dernière a refusé. C’est la
démonstration que les parties n’ont, en dépit de ce qui précède, pas voulu
s’écarter des conclusions de l’expert en 2008. Elles ont ainsi renoncé à imputer une part de l’impôt latent sur le prix de vente
des actions. Un an plus tard, ce même montant a été repris lors du transfert de
l’immeuble de la société recourante aux époux Z.________-D.________. Il n’en
résulte pas pour autant que les détenteurs des droits de participation dans la
société recourante, auraient accepté une diminution de la valeur de leur
participation, sans que cela ne soit justifié d’un point de vue économique. Le
peu de temps écoulé entre les deux transactions ne justifie pas une différence
de valeur aussi élevée que celle résultant de la décision attaquée, ceci
d’autant moins que le bâtiment était vétuste, ainsi qu’on l’a vu ci-dessus. A
cela s’ajoute que la vente des actions d’une société immobilière est soumise, en droit fiscal vaudois, à l’impôt spécial sur les gains
immobiliers. Dans ce cas, l’assiette de l’impôt ne consiste pas dans le prix de
vente des actions mais dans la valeur attribuée à l’immeuble dans le cadre de
la transaction. On peut supposer que, dans la taxation de la cédante, A.
Y.________, l’autorité intimée a admis une valeur attribuée à l’immeuble de
1'650'000 fr.; cela justifierait le maintien de cette valeur dans la reprise de
l’immeuble par les époux Z.________-D.________, acheteurs, quelques mois plus
tard.

b) Dans l’arrêt FI.2013.0096,
déjà cité, le Tribunal avait sans doute retenu que la vente
d'un terrain constructible par une société à son actionnaire s’était faite à un
prix inférieur à la valeur du marché et que les conditions d'une distribution
dissimulée de bénéfice étaient dès lors réunies, puisqu’une libéralité avait
été effectuée en faveur de l’actionnaire, à hauteur de la réserve latente
résultant de la différence entre le prix du marché et la valeur comptable de
l'immeuble transféré. Le Tribunal s’était notamment fondé sur la taxation du droit de mutation dû par l’actionnaire acquéreur,
dans laquelle l’autorité intimée s’était écartée à juste titre du prix de
vente, en évoquant l’art. 6 al. 5 de la loi du 27 février 1963 concernant le
droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions
et donations (LMSD; RSV 648.11), le prix convenu lui ayant paru inférieur à la
valeur réelle de l’immeuble. La décision de l’autorité intimée avait alors été
confirmée par arrêt FI.2008.0127 du 31 août 2010 et le recours formé contre ce
dernier arrêt, rejeté par ATF 2C_753/2010 du 23 mars 2011. En l’occurrence, la
situation n’est pas comparable. Certes, l’autorité intimée, dans sa taxation du
droit de mutation du 13 octobre 2009, s’est également écartée du prix indiqué
dans l'acte de vente, soit 1'650'000 fr. pour retenir comme assiette de l’impôt
dû par chacun des époux Z.________-D.________ le montant de 970'000 fr., soit
au total 1'940'000 francs. La réclamation formée par ces derniers a sans doute
été rejetée mais, contrairement à l’acquéreur dans le précédent évoqué, leur
recours n’a, quant à lui, pas été rejeté, mais déclaré irrecevable par décision
du juge instructeur de la CDAP. Il n’est dès lors pas possible d’opposer à la
recourante l’entrée en force de la taxation du droit de mutation, puisque le
Tribunal n’est pas entré en matière, comme on le voit, sur la question de la
détermination par les parties du prix de vente de l’immeuble.

c) A l’appui de son raisonnement, l’autorité
intimée évoque d’autres transactions, contemporaines à la vente des actions de
la recourante. On relève tout d’abord la vente de la parcelle immédiatement voisine,
n°4********, de 969 m2, abritant un bâtiment de 175 m2.
Cette transaction est intervenue en mai 2008. L’estimation fiscale de cette
parcelle étant de 1'427'000 fr., l’autorité intimée en déduit un prix de vente
de 1'783'700 fr. (1'427'000 fr. x 125%), soit 1'627 fr. le mètre carré. Une
autre parcelle voisine, n°5********, séparée de l’immeuble de la recourante par
la route 3********, de 673 m2, abritant un bâtiment de 104 m2
au sol, est divisée en deux parts de propriété par étages. Ces deux parts ont
été vendues en octobre 2008, respectivement en mars 2009. L’estimation fiscale
de l’immeuble étant de 876'000 fr., l’autorité intimée en déduit une vente au
prix de 1'095'000 fr. (876'000 fr. x 125%), soit 1'509 fr. le mètre carré. Par
comparaison, on rappelle que la transaction ci-devant litigieuse est intervenue
au prix de 822 fr.50 le mètre carré. La démonstration de l’autorité intimée
n’emporte toutefois pas la conviction. Sans doute, ces trois parcelles sont
immédiatement voisines et situées dans la même zone à bâtir du territoire
communal. Outre le fait que l’on ignore le prix de vente exact des parcelles nos
4******** et 5********, puisque le montant annoncé par l’autorité intimée
résulte de supputations de sa part, on voit surtout qu’un bâtiment récent a été
érigé sur la seconde de ces deux parcelles. Le bâtiment qui prend place sur la
parcelle de la recourante était, quant à lui, plus vétuste lorsqu’il a été
vendu et a nécessité d’importants travaux; on y reviendra. La comparaison
s’avère ici hasardeuse. 

Du reste, l’estimation fiscale de
la parcelle n°2********, fixée en 2009 à 1'324'000 fr., devrait conduire à
retenir un prix de vente de 1'650'000 fr., s’il fallait retenir la méthode de
comparaison mise en avant par l’autorité intimée. On rappelle à cet égard que
l'art. 2 de la loi cantonale du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des
immeubles (LEFI; RSV 642.21) dispose que l'estimation fiscale est faite par
bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur
vénale (al. 1) et que la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur
marchande de celui-ci (al. 4; cf. en outre art. 8 al. 1 du règlement du 22
décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles [RLEFI; RSV 642.21.1]).
L'art. 9 RLEFI réserve sans doute l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu
dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été
fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente
juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat
extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions
ne sont dans la règle pas prises en considération. En l’occurrence cependant, on
constate que la Commission d’estimation fiscale, autorité compétente à raison
du lieu et de la matière (cf. art. 5 al. 1 LEFI), n’a pas fait application de
cette dernière disposition, dans le cadre des pouvoirs qui lui sont conférés.
Il n’y a donc pas lieu de mettre en doute l’estimation de l’immeuble de la
recourante.

d) Depuis le 30 juin 2008,
l’immeuble de la recourante est grevé d’une cédule hypothécaire, d’un montant
de 2'000'000 francs. Pour l’autorité intimée, ce serait la démonstration que la
valeur de l’immeuble est bien supérieure au prix de vente de 1'650'000 francs.
Elle fait valoir à cet égard qu’un créancier gagiste refuserait d’ouvrir une
ligne de crédit d’un montant supérieur à la valeur du gage. La recourante
rappelle que cette cédule a été constituée dans le but d’obtenir un financement
des travaux de rénovation du bâtiment. Dans son expertise de 2007, E.
F.________ relevait du reste (p. 6) l’importance des travaux de rénovation à
entreprendre dans ce bâtiment. Il ressort de l’acte constitutif du 27 juin 2008
qu’UBS SA a octroyé à la recourante un prêt, lequel a été conditionné à la
remise de cette cédule. Ce prêt a été repris ultérieurement par les époux Z.________-D.________,
qui en sont les seuls débiteurs solidaires (cf. acte de vente du 23 juillet
2009, ch. 4) et qui ont entrepris de réhabiliter le bâtiment. La recourante a
produit une liste récapitulative des travaux exécutés dans l’immeuble par les
époux Z.________-D.________ entre 2009 et 2013, soit postérieurement à la
vente, dont le total s’élève à 733'112 francs. La plus grande partie d’entre
eux a trait à la rénovation du bâtiment, puisque, dans ses dernières écritures,
l’autorité intimée explique que, pour les périodes de taxation 2009 à 2012, sur
un total de 574'914 fr. de travaux annoncés par les époux Z.________-D.________,
un montant de 501'025 fr. a été admis comme travaux d’entretien. Dès lors, sur
ce volet également, l’explication de l’autorité intimée ne saurait être suivie.
Il apparaît en effet que ce gage de 2'000'000 fr. a bien été constitué, comme
la recourante l’indique, afin de financer les travaux de rénovation, dans
l’optique d’une augmentation future de la valeur de l’immeuble. En effet, les
éléments recueillis vont dans le sens d’une confirmation des conclusions de
l’expert F.________ quant à la valeur réelle de l’immeuble au moment de la
cession par A. Y.________ des actions de la recourante. Cela signifie également
que les parties à l’acte du 17 avril 2008 étaient conscientes de l’ampleur des
travaux à entreprendre dans l’immeuble lorsqu’elles ont fixé le prix de vente
des actions.

e) Il résulte de ce qui précède que
l’autorité intimée n’a pas apporté la preuve que des avantages de nature
pécuniaire auraient été accordés par la recourante aux époux Z.________-D.________
lors de la vente du 28 mai 2009 au prix de 1'650'000 francs. C’est par conséquent
à tort qu’une reprise de 290'000 fr. a été opérée dans les comptes de la
recourante au 31 décembre 2009.

6.                               
Les considérants qui précèdent conduisent ainsi
à l’admission du recours et à l’annulation de la décision attaquée. La cause
est renvoyée à l’autorité intimée pour nouvelle décision conformément au
considérant 5 du présent arrêt. Les frais d’arrêt seront laissés à la charge de
l’Etat (art. 49 al. 1, 52 al. 1 et 91 LPA-VD). La recourante, qui obtient gain
de cause avec l’assistance d’un avocat, a droit au surplus à des dépens (art.
55 et 91 LPA-VD). 

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

 

I.                                  
Le recours est admis. 

II.                                
La décision sur réclamation de l'Administration
cantonale des impôts, du 15 octobre 2013, est annulée et la cause,
renvoyée à l’autorité intimée pour nouvelle décision conformément aux
considérants du présent arrêt.

III.                               
Les frais d’arrêt sont laissés à la charge de
l’Etat.

IV.                             
L’Etat de Vaud, soit pour lui le Département des
finances et relations extérieures, versera à X.________ SA des dépens, arrêtés
à 3'000 (trois mille) francs.

Lausanne, le 9 janvier 2015

 

Le président:                                                                                             Le
greffier:

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.