# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df4466ac-4f00-5dee-9315-817739950c41
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-12-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.12.2012 C/28297/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-28297-2009_2012-12-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.12.2012. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/28297/2009 ACJC/1817/2012 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 17 DECEMBRE 2012 

Entre 

A______ SA, sise ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 24 novembre 2011, comparant par Me Rodrigue Sperisen, avocat, 

avenue de Champel 35, 1206 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile, 

d’une part, 

et 

Monsieur B______ et Madame C______, domiciliés rue D______ 9, 1227 Les 
Acacias (GE), intimés, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 

1211 Genève 6 en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile,  

d’autre part, 

 

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EN FAIT 

A. a. En date du 22 mars 2001, B______ et C______, en tant que locataires, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4 pièces situé au 

3ème étage de l’immeuble sis 9 rue D______ à Carouge. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d’un an, du 1
er

 mai 2001 au 30 avril 

2002, renouvelable ensuite tacitement d’année en année, sauf résiliation donnée 

trois mois avant l’échéance. 

Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 13'320 fr., dès le 1
er

 mai 2009, par avis 

officiel de majoration du 6 janvier 2009 et les charges à 2'520 fr. 

b. En date du 1er octobre 2009, A______ SA est devenue propriétaire de 
l’immeuble concerné. 

c. Selon la fiche descriptive produite par la bailleresse, l’immeuble abritant l’ap-
partement litigieux a été construit en 1965 et est en bon état. Il est équipé d’une 

buanderie, d’un ascenseur, du chauffage central et d’un digicode/interphone, mais 

n’est pas raccordé au téléréseau collectif. 

Il est situé à proximité d’une école, de commerces et des transports publics, dans 

une zone de verdure et un quartier calme. 

L’état de l’appartement de 4 pièces, d’une surface de 71 m2, est qualifié de 

«moyen». Les installations électriques sont anciennes. La cuisine agencée, mais 

non équipée, est ancienne, de même que la salle de bains et les WC. L’appar-

tement, pourvu de doubles vitrages, dispose d’une cave, mais pas d’un balcon. 

d. D’après les locataires, l’état du bâtiment peut être qualifié tout au plus de 
moyen. Ils contestent que leur logement se trouve en zone de verdure et dans un 

quartier calme, tout en soulignant qu’un restaurant est exploité au rez-de-chaussée 

de l’immeuble, avec toutes les nuisances que cela comporte. Ils estiment la sur-

face de l’appartement à 65 m2 au maximum et non à 71 m2. 

e. Par avis officiel du 9 octobre 2009, A______ SA a résilié le bail de B______ et 
C______ pour l’échéance du 30 avril 2010. 

f. Par courrier du 30 novembre 2009, la bailleresse a informé les représentants des 
locataires que le congé était motivé par sa volonté de relouer l’appartement meu-

blé à un tiers pour un loyer supérieur. 

g. En temps utile, les locataires ont saisi la juridiction des baux et loyers, con-
cluant à l’annulation de la résiliation du 9 octobre 2009 et, subsidiairement, à une 

prolongation de bail de quatre ans, échéant au 30 avril 2014. 

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h. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 18 mars 2011, la bail-
leresse a confirmé que le congé avait été notifié afin de relouer l’appartement 

(meublé) plus cher à un tiers, sur la base des loyers usuels pratiqués dans le quar-

tier. 

i. Par ordonnance préparatoire du 22 mars 2011, le Tribunal a invité la bailleresse 
à produire, d’ici le 20 avril 2011, les pièces pertinentes permettant d’établir 

qu’elle pourrait relouer l’appartement plus cher à un tiers, dans les limites des 

loyers usuels pratiqués dans la localité ou le quartier. 

Dans le délai imparti, A______ SA a complété ses écritures et a produit vingt-

deux exemples de loyers comparatifs. 

j. Dans leurs écritures du 20 mai 2011, les époux B_____ et C______ ont conclu, 
préalablement, à ce qu’un transport sur place soit ordonné dans l’appartement liti-

gieux, ainsi que dans tous les objets de comparaison susceptibles d’être retenus 

par le Tribunal, «afin de vérifier la réalité de la description faite sur les fiches 

comparatives et se rendre compte de l’impression d’ensemble qui ressort de ces 

logements». Pour le surplus, les locataires ont persisté dans leurs premières con-

clusions. 

k. Par jugement rendu le 24 novembre 2011, communiqué aux parties par plis du 
25 novembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a annulé la résiliation du 

9 octobre 2009, considérant en bref que la bailleresse avait échoué à démontrer 

qu’elle pourrait obtenir un loyer supérieur et non abusif de la part d’un tiers. 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour le 11 janvier 2012, A______ SA forme 
appel de ce jugement, concluant à son annulation et à la validité de la résiliation 

du 30 avril 2010, avec renvoi de la cause en première instance pour statuer sur la 

prolongation du bail sollicitée par les locataires. Elle produit trois pièces avec son 

appel, dont un courriel de la régie du 9 janvier 2012. 

b. B______ et C______ ont déposé un mémoire de réponse du 13 février 2012 par 
lequel ils concluent à la confirmation du jugement. 

c. La cause a été mise en délibération, selon avis aux parties du 24 février 2012. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC, entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 

la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 

notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-

veau droit de procédure. 

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2. 2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 

l’art. 309 CPC.  

En vertu de l’art. 311 al. 1 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 

l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision mo-

tivée ou de la notification postérieure de la motivation. Il peut être formé pour 

violation de la loi (art. 310 let. a CPC) ou constatation inexacte des faits (art. 310 

let. b CPC). En l’espèce, le jugement attaqué a été reçu au plus tôt le 28 novembre 

2011. Compte tenu de la suspension des délais entre le 18 décembre et le 2 janvier 

inclusivement (art. 145 CPC al. 1 let. c CPC), l’appel a été déposé en temps utile.  

2.2 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation du bail, la 

valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le 

contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui comprend la pro-

tection de trois ans prévue par l'art. 271a al. 1 lit. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_217/2007 du 4 septembre 2007 consid. 1; 4A_361/2008 du 26 septembre 

2008 consid. 1). 

En l’espèce, le loyer annuel se monte à 15'840 fr., charges non comprises, de sorte 

que la valeur litigieuse s’élève à 47'520 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte 

(art. 308 al. 2 CPC). 

2.3 La Cour examine d’office la recevabilité des pièces produites en appel. Selon 
l’art. 317 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en consi-

dération en appel que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s’ils ne 

pouvaient pas être invoqués ou produits devant le juge de première instance bien 

que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les deux condi-

tions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle 

2011, art. 317 n. 6). 

En l’espèce, outre une copie du jugement attaqué et une procuration, l’appelant 

produit un courriel du 9 janvier 2012 de la régie, portant sur la date de rempla-

cement, lors du premier trimestre 2010, des fenêtres de l’immeuble et son équipe-

ment téléréseau (pièce 42, appelant). L’appelant n’expose pas la raison pour 

laquelle les informations figurant dans ce document n’ont pas pu être fournies en 

temps utile au Tribunal des baux et loyers. Il en découle que cette pièce est irre-

cevable en appel, et qu’elle est écartée de la procédure. 

3. Saisie d’un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c’est-à-dire tant en fait qu’en droit. Elle n’est nullement liée par l’appré-

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ciation des faits à laquelle s’est livré le juge de première instance (JEANDIN, op. 

cit., art. 310, n. 6). 

4. 4.1 Dans un moyen qu’il convient d’examiner en premier lieu, l’appelante se 
plaint de l’absence de transport sur place. Cette mesure d’instruction aurait 

permis, selon elle, aux juges de se rendre compte de l’état convenable dudit appar-

tement et de la situation de l’immeuble en comparaison avec les autres bâtiments. 

4.2 De jurisprudence constante, il est possible de renoncer à l'administration de 
certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter 

l'authenticité n'est pas important pour la solution du cas, qu'il résulte déjà de 

constatations versées au dossier, lorsque le juge parvient à la conclusion qu'elles 

ne sont pas décisives pour la solution du litige ou qu'elles ne pourraient l'amener à 

modifier son opinion. Ce refus d'instruire ne viole le droit d'être entendu des par-

ties que si l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à 

laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d'arbitraire. 

Tel n’est, la plupart du temps, pas le cas des exemples comparatifs fournis par une 

partie bailleresse cherchant à démontrer le niveau des loyers usuels dans la loca-

lité et le quartier, au sens de l’art. 269a let. a CO. Dans cette situation, il revient au 

bailleur de fournir, généralement par le biais de fiches ou d’autres preuves écrites, 

toutes les informations utiles au Tribunal, de façon à lui permettre d’effectuer les 

comparaisons nécessaires sur la base des critères fixés par la jurisprudence. La 

preuve des éléments de fait pertinents étant fournie par pièces, il devient géné-

ralement inutile de procéder à d’autres mesures d’instruction, par le biais notam-

ment d’un transport sur place. 

Tel est le cas en l’espèce. Comme l'ont constaté à juste titre les premiers juges, les 

informations figurant dans les fiches descriptives produites par la bailleresse ne 

sont pas contestées en tant que telles et doivent dès lors être tenues pour exactes. 

Il n’était par conséquent pas nécessaire de procéder à des mesures d’instruction 

complémentaires. 

5. 5.1 L’appelante reproche aux premiers juges d’avoir écarté les nombreux exem-
ples comparatifs produits et destinés à démontrer le bien-fondé du congé. Selon 

elle, le fait qu’il existe ou non un restaurant au rez-de-chaussée de quelques appar-

tements utilisés à titre de comparaison ne serait pas déterminant. Il en serait de 

même, aux yeux de l’appelante, de la présence ou non du téléréseau, compte tenu 

des moyens modernes de communication, via par exemple internet. Les premiers 

juges n’auraient pas dû non plus écarter les logements ne bénéficiant pas d’un 

double vitrage, ni les exemples de logements appartenant tous au même proprié-

taire. Elle considère qu’au final, il serait excessivement difficile de remplir les 

exigences posées par le droit fédéral en relation avec le critère des loyers compa-

ratifs, au point de rendre lettre morte l’art. 269 a let. a. CO et l’art. 26 Cst. féd. 

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5.2 L’appelante ne conteste pas que, selon la jurisprudence applicable, un congé 
motivé exclusivement par la volonté du bailleur d’obtenir d’un nouveau locataire 

un loyer plus élevé doit en principe être annulé si l’application de la méthode de 

calcul absolue permet d’exclure l’hypothèse que le bailleur puisse majorer légale-

ment le loyer. Comme l’ont rappelé les premiers juges, il s’agit donc uniquement 

de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode 

absolue et non pas de se prononcer sur le caractère abusif ou non d’une augmen-

tation déterminée ni de fixer le loyer maximal non abusif (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.1 et les références citées). 

Dans l’hypothèse où, nonobstant l’application de la maxime inquisitoire, un doute 

subsiste quant à la possibilité de majorer le loyer, le bailleur en supporte les 

conséquences et la résiliation est annulée. Pour que le Tribunal puisse examiner si 

une majoration du loyer est possible, il appartient au bailleur de produire toutes 

les pièces pertinentes. S’il ne le fait pas, il doit se laisser opposer l’absence de 

preuve du motif de congé allégué par lui (ATF 120 II 105 consid. 3 c), ce que 

l’appelante ne conteste pas. 

Au moment de motiver la résiliation litigieuse, l’appelante a fait valoir sa volonté 

de relouer l’appartement pour un loyer supérieur. En première instance, elle a 

affirmé vouloir se baser, à cette fin, exclusivement sur les loyers usuels pratiqués 

dans le quartier et a produit 22 exemples de loyers comparatifs. Il revenait dès lors 

au Tribunal des baux et loyers d’examiner l’ensemble de ces éléments de compa-

raison et de statuer sur leur pertinence en application de l’article 269a let. a CO, 

de l’art. 11 OBLF, ainsi que de la jurisprudence. A cet égard, le Tribunal fédéral a 

établi que cinq éléments de comparaison sont au minimum nécessaire pour une 

analyse fiable. Les logements présentés doivent disposer des mêmes caractéristi-

ques que les locaux considérés, compte tenu de l’emplacement, la dimension 

(nombre de pièces et surface), l’année de construction, l’équipement, l’état d’en-

tretien du bâtiment (toiture, ferblanterie, ascenseur, chaudière, buanderie) et des 

locaux (vitrages, cuisine, sanitaires). Ces exemples ne doivent pas être situés dans 

le même immeuble, ni appartenir au même bailleur (ATF 123 III 317 consid. 4, 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_573/2008 du 24 avril 2009, consid. 2.3). La compa-

raison doit se faire également en tenant compte de l’évolution récente des loyers 

exigés pour les logements retenus comme éléments de comparaison, en vérifiant 

que lesdits loyers ont été adaptés à l’évolution des facteurs de diminution comme 

la baisse du taux d’intérêt hypothécaire. Le fait que le logement soit ou non 

équipé de fenêtres à double vitrage peut suffire à l’exclure de la comparaison 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_408/2009 du 15 décembre 2009 consid. 3.2.4). Il en 

est de même de la présence d’une installation de réception des programmes de 

télévision par câble. 

Sur cette base, c’est à juste titre que les premiers juges, constatant que l’immeuble 

en cause comprenait un restaurant au rez-de-chaussée, ont écarté tous les exem-

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ples qui ne sont pas situés dans un immeuble où un restaurant est exploité au rez. 

En effet, il est admis par la jurisprudence et la doctrine précitées que les loge-

ments mis en comparaison doivent connaître des nuisances comparables à celles 

de l’appartement litigieux. A l’instar d’autres critères, ce point doit être examiné 

d’office par le Tribunal, indépendamment de la question de savoir si les locataires 

congédiés se sont concrètement plaints du bruit ou des désagréments engendrés 

par l’exploitation dudit restaurant. En effet, la présence de ce genre de commerces 

engendre nécessairement un type de nuisances particulier (allées et venues de la 

clientèle, odeurs, fumées, bruit jusque tard en soirée), relevées par les intimés et 

dont il convient de tenir compte. 

Il y a ensuite lieu d’observer que plusieurs des fiches produites par l’appelante en 

première instance concernent des habitations situées dans le même immeuble et 

appartenant au même propriétaire. Là aussi, la jurisprudence fédérale impose de 

n’apprécier ces objets que dans une mesure limitée, en considérant qu’ils ne 

constituent qu’un seul exemple pertinent. Contrairement à ce que soutient l’ap-

pelante, il n’est pas nécessaire, dans ce cas précis, que le propriétaire en question 

se trouve dans une position dominante sur le marché. A ce sujet, l’appelante doit 

être renvoyée aux considérants de l’ATF 123 III 317, ainsi qu’à la jurisprudence 

qui en a découlé. 

Quant aux autres objections formulées par l’appelante et concernant le niveau 

d’équipement de chaque logement mis en comparaison (téléréseau, double 

vitrage), elles sont également sans pertinence au regard de la jurisprudence appli-

cable et ne peuvent dès lors qu’être écartées. Comme déjà relevé plus haut, le 

Tribunal fédéral impose aux juges de procéder à des comparaisons concrètes 

incluant le niveau de confort et d’équipement technique de chaque objet présenté. 

Il est dès lors indifférent que l’appelante n’ait pas cherché à se prévaloir d’une 

plus-value quantifiable en relation avec la présence d’un vitrage isolant, ou que 

d’éventuels autres moyens techniques, indépendants des prestations offertes par la 

partie bailleresse, permettent aux locataires d’avoir accès à des programmes télé-

visuels. 

Enfin, le Tribunal fédéral a constaté à plusieurs reprises, dans des causes relevant 

du droit du bail (cf. notamment arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 

2 février 2010, consid. 2.1), que l'art. 109 al. 1 Cst. féd. - une disposition du même 

rang que l'art. 26 Cst. féd. invoqué par l’appelante - prévoit que "la Confédération 

légifère (...) sur l'annulabilité des congés abusifs". Conformément à ce mandat 

constitutionnel, l'art. 271 al. 1 CO - appliqué en l'espèce - prescrit que le congé est 

annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. La restriction à la 

garantie de la propriété découlant pour la propriétaire de voir annuler, le cas 

échéant, le congé qu'elle a donné à son locataire en raison de son caractère abusif 

repose dès lors sur une base légale claire. Elle est de surcroît justifiée par un inté-

rêt public et proportionnée au but visé (art. 36 al. 2 et 3 Cst.). 

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Compte tenu des considérations qui précèdent, l’appel apparaît comme entiè-

rement mal fondé et doit être rejeté. Le jugement du Tribunal des baux et loyers 

sera dès lors confirmé. 

6. Il n’est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et 
loyers (art. 17 LaCC). 

7. La valeur litigieuse est supérieure à 15'000 fr. (consid. 2.2 ci-dessus). 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté par A______ SA contre le jugement 

JTBL/1362/2011 rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 24 novembre 2011 

dans la cause C/28297/2009-1-B. 

Déclare irrecevable la pièce 42 versée par A______ SA. 

Au fond : 

Confirme le jugement querellé. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Pierre CURTIN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre 

DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.