# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cbbf53d5-e72f-5fe5-8807-94d9b8d3f4a8
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-07
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 07.03.2014 ZB.2013.29 (AG.2014.162)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2013-29_2014-03-07.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Ausschuss

  

 

ZB.2013.29

 

ENTSCHEID

 

vom 7.
März 2014

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner
Wohlfart, 

Dr. Olivier Steiner und Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher 

 

 

 

Parteien

 

A_____                                                                                 Berufungsklägerin 1

Wohnort unbekannt,                                                                             Klägerin 1

vertreten durch […], Advokat,

[…]

 

B_____                                                                                   Berufungskläger 2

Wohnort unbekannt                                                                                 Kläger 2

vertreten durch […], Advokat,

[…]

 

gegen

 

C_____                                                                                  Berufungsbeklagte

[…]                                                                                                            Beklagte

vertreten durch […], Advokatin,

[…]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen ein Urteil des
Zivilgerichtspräsidenten 

vom 23. Januar 2013

 

betreffend Forderung/Feststellung

Sachverhalt

 

Mit Vertrag vom
27. Februar 2007 mieteten A_____ und B_____ von C_____ per
1. Mai 2007 ein Einfamilienhaus am […]weg in Riehen. Das 1927/1928
nach den Plänen der Architekten […] erbaute Haus steht heute unter Denkmalschutz.

 

Am 27. Mai 2007
meldeten die Mieter der Liegenschaftsverwalterin, dass der Bambus im Vorgarten
mehrere Triebe ausserhalb der Rhizomsperre aufweise. Wegen drohender Schäden an
der Liegenschaft wurde der Bambus am 7. Juli 2008 ausgegraben. Am
19. November 2008 wurde der Vorgarten neu mit einheimischen Sträuchern
bepflanzt. In der Zwischenzeit hatte die Vermieterin einen Zaun aus Schilfmatten
als Sichtschutz zur Strasse hin anbringen lassen. Mit Schreiben an die Verwalterin
vom 15. April 2009 verlangten die Mieter eine Entschädigung für das hässliche
Zaunprovisorium sowie für die nicht der einstigen Bepflanzung entsprechenden bisherigen
Nachfolgebepflanzung.

 

Am 26. Mai 2010
meldeten die Mieter der Verwalterin, dass es wegen eines Gewitters in mehreren
Räumen zu Wassereintritten gekommen sei. Im Juli 2010 kam es zu
verschiedenen Besichtigungen des Mietobjekts durch Vertreter der Vermieterin
und teilweise unter Beizug von Handwerkern mit dem Ziel, eine Bestandesaufnahme
des denkmalgeschützten Mietobjekts zu erstellen wie auch erforderliche
Unterhaltsarbeiten zu definieren und bereits entstandene Mängel zu beheben. Im
August 2010 kam es zu weiteren Begehungen mit dem Ziel, Sofortmassnahmen
zur Abdichtung der Fenster zu bestimmen. In der Folge kam es zwischen den
Parteien zu Auseinandersetzungen betreffend die Umsetzung dieser Massnahmen.
Die Mieter leiteten bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten (SSM) ein Schlichtungsverfahren betreffend die Durchführung
dieser Arbeiten sowie Ansprüchen im Zusammenhang mit diversen Mängeln ein.
Dieses Verfahren endete, nachdem die Vermieterin einen Vergleich widerrufen
hatte, am 9. Dezember 2010 ohne Einigung.

 

Im August
bzw. September 2011 gelangten die Mieter mit verschiedenen Begehren
betreffend Schadenersatzforderung und Mängelbehebung sowie Mietzinsreduktionsbegehren
an die SSM, welche gleichzeitig am 14. November 2011 verhandelt wurden.
Da keine Einigung erzielt werden konnte, wurde den Mietern in beiden Verfahren
die Klagebewilligung ausgestellt.

 

Mit Klage vom
16. Dezember 2011 gelangten die Mieter mit folgenden Rechtsbegehren
an das Zivilgericht:

"1. Es sei der
Mietzins für die von der Mieterschaft gemietete Liegenschaft […]weg, Riehen für
die Zeit vom 26. Mai 2010 bis zur vollständigen Mängelbeseitigung
bzw. dem Abschluss der angekündigten Sanierung angemessen mindestens aber um
monatlich CHF 1'500.00 zu reduzieren. Mehrforderung vorbehalten. 

2.   Die Vermieterin
sei anzuweisen, die bestehenden Mängel (u.a. die Abdichtung des Fensterbandes
Nord im 1. OG, die Fenster im Allgemeinen, den Boden im Wintergarten,
sowie den Wasserschaden im Dachwasserableitungsrohr und dessen Folgen, diverse
Kleinmängel gemäss Bestandesaufnahme vom 22. Juli 2010) zu beheben. 

3.   Es sei der
Mietzins für die Zeit vom 7. Juli 2008 bis zum 19. November 2008
angemessen mindestens aber um monatlich CHF 675.00 zu reduzieren. 

4.   Die hinterlegten
Mietzinse seien bis zur erfolgreichen Mängelbehebung bzw. bis zum Abschluss der
Sanierung zurückzubehalten und dann entsprechend dem Ausgang des Verfahrens an
die Parteien auszuzahlen. 

5.   Es sei
festzustellen, dass die Mieterschaft keinen der in der Bestandesaufnahme vom
22. Juli 2010 festgehaltenen Mängel sowie den Wasserschaden im
Dachwasserableitungsrohr gemäss Meldung vom 17. Okto-ber 2010 verursacht,
vergrössert, nicht rechtzeitig angezeigt oder die Behebung verhindert hat und
dass die Mieterschaft in keiner Weise für die Kosten Mängelbehebung bzw.
Sanierungsarbeiten aufzukommen hat. 

6.   Die
Vermieterschaft sei zu verpflichten, der Mieterschaft folgende Rechnungen zu
bezahlen: für Rechnung Wasserschaden vom 16. Feb­ruar 2011 CHF 1'200.00
und für Rechnung Kernbohrung vom 16. Feb­ruar 2011 CHF 250.00. 

7.   Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Beklagten."

Am
22. Juni 2012 beantragte der Vertreter der Mieter anlässlich einer
Verhandlung vor dem Einzelrichter in Zivilsachen eine Modifikation von
Rechtsbegehren 1; demnach sei der Mietzins, nachdem die Mieter das
Mietobjekt nunmehr verlassen hätten, für die Zeit vom 26. Mai 2010
bis 31. März 2012 angemessen, mindestens aber um monatlich
CHF 1'500.– zu reduzieren. Mit Entscheid vom 23. Januar 2013 setzte
das Zivilgericht den monatlichen Nettomietzins von CHF 4'500.– für die
Dauer vom 27. Mai 2010 bis 31. März 2012 um insgesamt
CHF 8'339.15 herab und wies die SSM an, vom bei ihr deponierten Mietzins
den genannten Betrag an die Mieter und den Restbetrag an die Vermieterin
auszubezahlen. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen, soweit auf sie
einzutreten war.

Diesen
Entscheid haben die Mieter mit Berufung vom 3. Juni 2013 angefochten. Darin
stellen sie folgende Rechtsbegehren:

"1. Es sei der Entscheid
des Zivilgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 23. Januar 2013 aufzuheben
und es 

1.1    sei der monatliche
Nettomietzins des zwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnisses vom
27. Februar 2007 von CHF 4'500.00 für die Dauer vom
26. Mai 2010 bis 31. März 2012 für die baulichen Mängel um
monatlich CHF 1'500.00, d.h. insgesamt um CHF 33'246.55 zu
reduzieren; 

1.2    sei der monatliche
Nettomietzins des zwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnisses vom
27. Februar 2007 von CHF 4'500.00 für die Dauer vom 7. Juli 2008
bis zum 19. Novem­ber 2008 um monatlich CHF 675.00, d.h. insgesamt um
CHF 2'995.90 zu reduzieren; 

1.3    seien die hinterlegten
Mietzinse zurückzubehalten und entsprechend dem Ausgang des Verfahrens an die
Parteien auszuzahlen; 

1.4    sei festzustellen, dass
die Berufungskläger keinen der in der Bestandesaufnahme vom 22. Juli 2010
festgehaltenen Mängel sowie den Wasserschaden im Dachwasserableitungsrohr
gemäss Meldung vom 17. Oktober 2010 verursacht, vergrössert, nicht
rechtzeitig angezeigt oder die Behebung verhindert haben und dass die
Berufungskläger in keiner Weise für die Kosten Mängelbehebung bzw. Sanierungsarbeiten
aufzukommen haben;

1.5    sei die
Berufungsbeklagte zu verpflichten, den Berufungsklägern die Rechnung Kernbohrung
vom 16. Februar 2011 in der Höhe von CHF 250.00 sowie die
Rechnung Wasserschaden vom 16. Februar 2011 in der Höhe von CHF 1'200.00
zu bezahlen. 

2.   Unter o/e-Kostenfolge zu
Lasten der Beklagten."

Mit
Berufungsantwort vom 20. August 2013 verlangt die Vermieterin die
kostenfällige Abweisung der Berufung. Die Tatsachen und Vorbringen der Parteien
ergeben sich, soweit von Belang, aus dem angefochtenen Entscheid und den
nachfolgenden Erwägungen. Der vorliegende Entscheid ist unter Beizug der
Verfahrensakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.

In vermögensrechtlichen
Streitigkeiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn
der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
10 000 Franken beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Diese
Grenze ist allein schon durch das Berufungsbegehren 1.1 erreicht, mit
welchem die Berufungskläger eine Mietzinsreduktion um insgesamt
CHF 33'246.55 verlangen. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht
erhobene Berufung ist somit einzutreten. 

Mit der Berufung
kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des
Sachverhalts gerügt werden (Art. 310 ZPO). Zuständig zu ihrer Beurteilung
ist der Ausschuss des Appellationsgerichts (§ 10 Abs. 2 des Gesetzes
über die Einführung der Schweizerischen Zivilprozessordnung [EG ZPO;
SG 221.100]).

 

2.

Bevor auf die
einzelnen Berufungsbegehren eingegangen wird (nachfolgend E. 3 ff.), ist
die Rüge der Berufungskläger zu prüfen, ihr rechtliches Gehör sei verletzt
worden (Berufung, S. 5 f.).

 

Die Berufungskläger
tragen vor, sie seien vom Zivilgericht zur Verhandlung vom 23. Januar 2013
persönlich vorgeladen worden, da das Zivilgericht ihr persönliches Erscheinen
als erforderlich erachtet habe. Sie hätten mit Eingabe vom 16. Januar 2013
dem Zivilgericht mitgeteilt, dass es ihnen ein Anliegen sei, sich an der Verhandlung
persönlich zur Sache sowie zur Eingabe der Beklagten vom
21. August 2012 äussern zu können. Das Gericht habe ihnen mit
Verfügung vom 18. Januar 2013 mitgeteilt, dass ihnen persönlich
Gelegenheit gewährt werde, kurz ihr prozessuales Verhalten zu erläutern und die
ihnen wichtigen zentralen Standpunkte in einem kurzen Vortrag mitzuteilen sowie
sich kurz zur besagten Eingabe der Gegenseite zu äussern. An der Verhandlung
vom 23. Januar 2013 habe sich nur der Berufungskläger 2 zur
Stellungnahme der Berufungsbeklagten vom 21. August 2012 vernehmen
können. Der Berufungsklägerin 1 sei der Vortrag ihrer Stellungnahme jedoch
faktisch verwehrt worden. Sie habe ihre Stellungnahme lediglich einreichen
können. Diese Gesamtwürdigung sei offensichtlich in der Entscheidfindung denn
auch nicht berücksichtigt worden. Durch die Weigerung der Vorinstanz, die Berufungsklägerin 1
anzuhören, seien die ihr explizit in Aussicht gestellten Verfahrensrechte
missachtet worden. Vorbringen der Parteien seien bis zum Urteilszeitpunkt zu
beachten.

 

Die Rüge der Berufungskläger,
ihr rechtliches Gehör sei anlässlich der Verhandlung vom 23. Januar 2013
verletzt worden, geht ins Leere. Laut Verhandlungsprotokoll gab der Vorrichter
den Berufungsklägern gleich zu Beginn der Verhandlung Gelegenheit, zur Eingabe
der Berufungsbeklagten vom 22. August 2012 Stellung zu beziehen (Verhandlungsprotokoll,
S. 2). Auf entsprechende Frage hin bezeichnete der klägerische
Rechtsvertreter Herrn B_____ als denjenigen, der die Stellungnahme vortragen
werde. Nach dem Vortrag der – auch in schriftlicher Form abgegebenen und zu den
Akten genommenen – Stellungnahme durch den Berufungskläger 2 verzichtete
der klägerische Rechtsvertreter ausdrücklich auf zusätzliche Bemerkungen.
Nachdem die Zeugen […] und […] befragt worden waren, räumte der Vorrichter den
Parteien Gelegenheit ein, sich zu deren Aussagen zu äussern. Ausserdem gab er
der Berufungsklägerin 1 explizit die Gelegenheit, noch persönlich Stellung
zu nehmen mit dem Hinweis, dass dies prozessual eigentlich gar nicht vorgesehen
sei. Wie dem Protokoll zu entnehmen ist, fing die Berufungsklägerin 1 daraufhin
an zu weinen und wollte den Gerichtssaal verlassen. Sie reichte dann doch ihre
Stellungnahme ein und blieb (Verhandlungsprotokoll, S. 11). Es ist nicht
nachvollziehbar, dass unter diesen Umständen der Anspruch der Berufungskläger
auf rechtliches Gehör verletzt worden sein soll. Ihnen wurde explizit zweimal
die Gelegenheit geboten, sich vernehmen zu lassen. Es lag offensichtlich an der
Berufungsklägerin 1 persönlich, dass sie in jenem Moment infolge ihrer
emotionalen Ergriffenheit nicht in der Lage war, ihre Stellungnahme mündlich
abzugeben. Den Vorrichter traf in dieser Situation keinerlei Verschulden, dass
die Berufungsklägerin 1 in diesem Augenblick ihr Äusserungsrecht nicht
weiter wahrnehmen konnte. Ohnehin besteht bei anwaltlich vertretenen Parteien
kein Anspruch darauf, im Schlussvortrag (Art. 232 Abs. 1 ZPO)
vor oder nach dem Vortrag ihres Rechtsvertreters noch eine persönliche
Stellungnahme abgeben zu können. Aber selbst dort, wo das Gericht hierzu Gelegenheit
einräumt, reicht es bei einer Mehrheit von Klägern, wenn einer unter ihnen zum
Vortrag gelangt. Anders wäre dies nur zu handhaben, wenn die Kläger
unterschiedlicher Auffassung wären (Tappy,
in: Bohnet et al. [Hrsg.], Code de procédure civile commenté, Basel 2011,
Art. 232 N 4), was vorliegend jedoch offensichtlich nicht der Fall
war. Abgesehen davon wurde die fragliche Stellungnahme unbestrittenermassen zu
den Akten genommen. Da der Entscheid des Vorrichters den Parteien nicht
mündlich eröffnet, sondern schriftlich zugestellt wurde (vgl.
Verhandlungsprotokoll, S. 12), hatte der Vorrichter hinlänglich
Gelegenheit, von der fraglichen Stellungnahme Kenntnis zu nehmen, obschon die Berufungsklägerin 1
ihren Vortrag nicht, wie beabsichtigt, hatte mündlich halten können. Es ist
unter den gegebenen Umständen daher nicht einmal im Ansatz zu erkennen,
inwiefern der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sein soll.

 

3.

Im Zentrum der
vorliegenden Auseinandersetzung steht die Frage der Mietzinsreduktion wegen
verschiedener Mängel für die Zeit vom 26. Mai 2010 bis zum
31. März 2012 einerseits (Berufungsbegehren 1.1; dazu nachstehend
E. 3.2–3.5), und für die Zeit vom 7. Juli 2008 bis zum
19. November 2008 andererseits (Berufungsbegehren 1.2; dazu
nachfolgend E. 4).

 

3.1      Nach
Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache
in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in
demselben zu erhalten. Entstehen im Verlauf des Mietverhältnisses an der Sache
Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu
beseitigen hat, kann er verlangen, dass der Vermieter den Mietzins bis zur
Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259 Abs. 1 lit. b OR).
Voraussetzung ist, dass der Mangel die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten
Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert (Art. 259d OR).

 

Nach Lehre und
Rechtsprechung ist unter dem vorausgesetzten Gebrauch der Gebrauch bzw. die
Nutzung zu verstehen, welche der Mieter gemäss den Vereinbarungen mit dem
Vermieter und den Umständen voraussetzen bzw. erwarten darf (statt vieler
BGer 4C.269/2005 vom 11. November 2006 E. 4.1;
AGE BE.2009.973 vom 3. Mai 2010 E. 3.1 [in: BJM 2012,
S. 146 ff.]; aus dem Schrifttum eingehend etwa Lachat/Roy, in: Lachat et al.
[Hrsg.]. Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009,
Kapitel 9/1.1 ff.). Der Mangel stellt demzufolge ein Abweichen vom
Zustand der Mietsache dar, den der Vermieter gemäss Art. 256
Abs. 1 OR vertraglich schuldet (SVIT-Kommentar, Das schweizerische
Mietrecht, 3. Auflage, Zürich et al. 2008, Vorbemerkungen
Art. 258-259i N 12 und 15). Ob die Mietsache dem Mieter den vertragsgemässen
Gebrauch tatsächlich erlaubt, hängt in erster Linie vom Vertragszweck ab und
ist nach objektiven Kriterien unter Würdigung aller konkreten Umstände wie
vereinbarter Verwendungszweck oder Alter und Bauweise des Mietobjekts zu
beurteilen (BGer 4A_174/2009 vom 8. Juli 2009 E. 2.1 mit
weiteren Hinweisen; Weber, in:
Honsell/Vogt/ Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar. OR I, 5. Auflage, Basel
2011, Art. 256 N 4; Lachat/Roy,
a.a.O., Kapitel 9/1.2). Ein Mangel kann auch ästhetischer Natur sein
(BGer 4A_628/2010 vom 23. Februar 2011 E. 4.2 und 5.2
[in: mp 3/11 S. 199 ff.] mit Bezug auf den schadhaften Anstrich
eines Schwimmbeckens). Ein Mangel berechtigt nur zu einer Mietzinsherabsetzung,
wenn die Gebrauchstauglichkeit um mindestens 5 % eingeschränkt ist. Ist
die Einschränkung dauerhaft, genügt bereits eine Beeinträchtigung von 2 %
(BGE 135 III 345 E. 3.2 S. 347 [in: mp 4/09
S. 222 ff. und Praxis 2009 Nr. 135]; BGer 4C.97/2003
vom 28. Oktober 2003 E. 3.3 und 3.6).

 

Ob ein Mangel
vorliegt, ist durch einen Vergleich des tatsächlichen Zustands mit dem
vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache zu ermitteln (SVIT-Kommentar,
a.a.O., Vorbemerkungen Art. 258-259i N 18; Lachat/Roy, a.a.O., Kapitel 9/1.1). Nur wenn ein
Abweichen des Ist-Zustands vom Soll-Zustand festgestellt werden kann, liegt ein
Mangel vor. Der Beweis für den geltend gemachten Mangel obliegt dem Mieter
(BGer 4A_82/2007 vom 29. Mai 2007 E. 3; Lachat/Roy, a.a.O., Kapitel 11/1.6;
SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 256 N 25).

 

3.2      Die
Berufungskläger haben im Zusammenhang mit den Metallfenstern für die Zeit vom
26. Mai 2010 bis zum 31. März 2012 eine Mietzinsreduktion
einerseits von 5 % wegen deren Zustands (Rostbefall, spröde und alte
Kittfugen) und andererseits von 10 % wegen Wassereintritts im Obergeschoss
sowie im Wohnzimmer verlangt. Der Vorrichter hat den Berufungsklägern unter diesem
Titel einen Herabsetzungsanspruch von 10 % vom 27. Mai 2010 bis
27. August 2010 sowie einen solchen von 5 % ab
27. August 2010 bis 7. November 2011, insgesamt CHF 4'594.50,
zuerkannt (E. 3.3 und E. 5 des angefochtenen Entscheids).

 

3.2.1   Die
Berufungskläger rügen zunächst, dass die Vorinstanz fälschlicherweise davon
ausgegangen sei, dass die Wassereintritte als Folge des Zustands der Fenster
aufgetreten seien und daher der Zustand der Fenster und die dadurch bedingten
Wassereintritte als eine Einheit betrachtet werden müssten. Sie verweisen
darauf, dass der Rost und die Kittfugen nichts mit dem Wassereintritt zu tun
hätten. Vielmehr sei das Wasser laut dem Protokoll der Bestandesaufnahme vom
2. August 2010 hauptsächlich über den oberen Anschluss des Fensters
zum Putz eingetreten (Berufung, Rz 23 f.). Wie es sich damit verhält,
kann letztlich offen bleiben. Der Vorrichter hat zwar einleitend zu seinen
Erwägungen zu den Metallfenstern den Zustand der Fenster und die dadurch
bedingten Wassereintritte als Einheit erachtet (E. 3.3.1). Die Berufungskläger
legen indessen nicht dar, inwiefern ihr Vorbringen zu einem anderen Schluss führen
sollte. Denn der Vorrichter hat in der Folge ungeachtet seiner einleitenden
Betrachtung die bezüglich der Metallfenster geltend gemachten Mängel einer
separaten Beurteilung unterzogen (E. 3.3.1 einerseits und E. 3.3.2
und 3.3.3 andererseits).

 

3.2.2   Der
Vorrichter hat den Rostbefall an den Metallfenstern bzw. die spröden Kittfugen
als rein ästhetische Mängel eingestuft. Im Jahre 1990 sei im Sinne des Denkmalschutzes
die Liegenschaft durch den Ehemann der Berufungsbeklagten möglichst in den
Originalzustand zurückversetzt worden. Dabei seien in die bestehenden alten
Fensterrahmen wieder (neue) einfach verglaste Metallfenster eingesetzt worden.
Aufgrund dieser speziellen Machart habe sich an den Fenstern Kondenswasser
gebildet, was die Entstehung bzw. Ausbreitung von Rost begünstigt habe. Im Antrittsprotokoll
vom 27. April 2007 sei festgehalten worden, dass alle Fensterrahmen
rostig seien. Dies sei von den Berufungsklägern nicht beanstandet worden. Ein gewisser
Rostbefall gehöre folglich zum vertraglich vereinbarten Zustand. Der Rost
scheine sich in den nächsten Jahren zwar stärker ausgebreitet zu haben. Doch
bleibe letztlich unklar, wie stark die Verschlechterung gewesen sei. Unter
Berücksichtigung der Besonderheiten des Mietobjekts sei aus ästhetischer Sicht
höchstens von einem leichten Mangel auszugehen, welcher nicht zu einer
Herabsetzung berechtige (E. 3.3.1).

 

Was die Berufungskläger
hiergegen vortragen, vermag nicht zu verfangen. Sie bestreiten, die bei
Mietantritt im Antrittsprotokoll festgehaltenen Mängel des Rostbefalls und der
spröden Kittfugen als vertraglich vereinbarten Zustand des Mietobjekts
akzeptiert zu haben (Berufung, Rz 25). Im Antrittsprotokoll vom
24. April 2007 (Klagebeilage [KB] 6) wurde unbestrittenermassen
in der Rubrik "Ergänzungen/Bemer-kungen" festgehalten, dass alle
Fensterrahmen rostig seien. Welchen Umfang der Rostbefall zu diesem Zeitpunkt
angenommen hatte, ergibt sich indessen nicht aus dem Protokoll. Dass die Berufungskläger
schon bei Mietantritt den Rostbefall beanstandet hätten, ist nicht belegt. Das
bei Mietantritt aufgenommene Protokoll ist eine Bestandesaufnahme. Sie dient
dem Mieter zu prüfen, ob das Mietobjekt im vertragsgemässen Zustand übergeben
wird und bei allfälligen Mängeln deren Behebung zu verlangen. Dem Vermieter
dient das Protokoll dazu, bei Auszug des Mieters nachzuweisen, dass die
Mietsache – protokollierte Mängel vorbehalten – in gutem Zustand übergeben
worden war und der Mieter für die anlässlich des Auszugs festgestellten Mängel
verantwortlich ist (vgl. Art. 267 f. OR). In diesem Sinne
erfüllt das Antrittsprotokoll Beweisfunktion (Lachat/Roy,
a.a.O., Kapitel 8/1.1 f.; SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 256 N 6 f.). Erhebt der Mieter bei Mietantritt oder
unmittelbar danach keine Einwände, ist daher grundsätzlich davon auszugehen,
dass trotz festgestellter Mängel keine Beeinträchtigung in der
Gebrauchstauglichkeit vorliegt und die Mietsache sich im vereinbarten
gebrauchstauglichen Zustand befindet (Higi,
a.a.O., Art. 256 N 32; SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 256 N 18b; Lachat/Roy,
a.a.O., Kapitel 9/1.3). Die Berufungskläger haben den Zustand der Fenster,
namentlich den Rostbefall, erstmals im Anschluss an den Wassereintritt vom 26. Mai 2010
als Mangel beanstandet, der zu beheben ist. Unter diesen Umständen kann der
Schlussfolgerung des Vorrichters ohne Weiteres zugestimmt werden, dass die Berufungskläger
den Rostbefall als zum vertraglich vereinbarten Zustand gehörend akzeptiert haben.

 

Dies muss umso
mehr gelten, als es sich beim Mietobjekt um eine denkmalgeschützte Liegenschaft
handelt, deren Erhaltung im Originalzustand im Vordergrund steht. Insoweit
mussten die Berufungskläger bezüglich der Metallfenster auch Einbussen
hinsichtlich der Optik hinnehmen. Bezeichnenderweise störten sie sich in den Anfangsjahren
des Mietverhältnisses auch nicht am Rostbefall, obschon sie nach eigener
Aussage höchste Anforderungen an die Erhaltung des von ihnen so geachteten
Baudenkmals stellten. Das Vorbringen der Berufungskläger, dass ihnen ein
Denkmal vermietet worden sei, womit das Mietobjekt, da es nicht den
denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen genügt habe, nicht dem vereinbarten bzw.
dem nach den Umständen zu erwartenden Zustand bzw. den vermieterischen
Zusicherungen entsprochen habe (Berufung, Rz 27 f.), geht fehl. Es
trifft zwar zu, dass den Berufungsklägern mit dem Haus […] ein hochstehendes
Zeitzeugnis des "Neuen Bauens" vermietet wurde. Darauf wurde bei Abschluss
des Mietvertrags denn auch explizit hingewiesen. Aus diesem Grund wurden die
Mieter in Ziff. 1 des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag vom
27. Februar 2007 auch ausdrücklich zur besonderen Sorgfalt beim
Gebrauch des Mietobjekts angehalten (KB 5). Demgegenüber findet sich im
Mietvertrag und seinem Nachtrag keine Bestimmung, wonach die Vermieterin sich
verpflichtet hätte, das Mietobjekt nach den Vorgaben des Denkmalschutzes bzw.
der Denkmalpflege zu übergeben und zu erhalten. Mangels expliziter Zusicherung
können sich die Berufungskläger deshalb nicht darauf berufen, dass die
Denkmalqualität des Mietobjekts eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft
gewesen wäre. Abgesehen davon können die Berufungskläger auch nichts aus dem
Schreiben der Denkmalpflege vom 6. Juli 2011 (KB 65) zu ihren
Gunsten ableiten. Zwar werden unter den zu ergreifenden Notsanierungsmassnahmen
(Ziff. 1) und den dringlichen Massnahmen (Ziff. 2) auch die
Metallfenster als Sanierungsobjekte erwähnt. Allerdings scheint sich der
Sanierungsbedarf nicht aus dem Rostbefall, sondern vornehmlich aus dem Wassereintritt
ergeben zu haben ("Verantwortlich für die starken Schäden ist hauptsächlich
eindringendes Regenwasser." [KB 65, S. 1]). Das Schreiben der
Denkmalpflege reicht deshalb nicht aus, hinsichtlich des Rostbefalls einen
mittleren, zur Mietzinsherabsetzung berechtigenden Mangel nachzuweisen.

 

Als
Zwischenfazit ist festzuhalten, dass die Berufungskläger zu Mietbeginn einen
durch das Alter der Rahmen und der besonderen Machart der Fenster bedingten
Rostbefall der Metallfenster hingenommen haben. Auch wenn sich der Rost im Verlauf
des Mietverhältnisses stärker ausgebreitet hat als erwartet, so stellt er unter
Berücksichtigung der Besonderheiten des Mietobjekts bloss einen ästhetischen
Mangel dar, der infolge seiner Geringfügigkeit (sog. leichter Mangel) keinen
Herabsetzungsanspruch begründet.

 

3.2.3   Bezüglich
des Wassereintritts im Bereich der Metallfenster ist der Vorrichter dem
Begehren um Mietzinsherabsetzung im Grundsatz gefolgt und hat den Berufungsklägern
eine Reduktion von 10 % gewährt, gerechnet ab dem Tag nach dem grossen
Gewitter vom 26. Mai 2010, d.h. ab 27. Mai 2010 bis zur
endgültigen Abdichtung aller Fenster, d.h. bis zum 7. November 2011
(E. 3.3.2 – 3.3.4). Der Vorrichter hat den Herabsetzungsanspruch
indessen ab dem 27. August 2010 auf 5 % gekürzt, weil die Berufungskläger
durch ihr Verhalten massgeblich dazu beigetragen hätten, dass die
Sofortmassnahmen an den Fenstern nicht noch im August/September 2010
ausgeführt werden konnten (E. 3.3.5 – 3.3.9).

 

Die Berufungskläger
wenden hiergegen ein, dass sie die rechtmässige Ausführung der Arbeiten an den
Fenstern gar nicht hätten verhindern können, weil diese Arbeiten aufgrund der
Unterschutzstellung des Mietobjektes von der Denkmalpflege zu bewilligen
gewesen wären. Sie berufen sich dabei auf ein Schreiben der Denkmalpflege vom
23. August 2011, welches der Berufungsbeklagten sämtliche Arbeiten am
Objekt bis zum Vorliegen eines Restaurierungskonzeptes untersagte (Berufung,
Rz 32 f.). Die Berufungskläger verkennen mit diesem Vorbringen, dass
im vorliegenden Zusammenhang die Geschehnisse im August 2010 von Bedeutung
sind. Dass die Denkmalpflege schon zu jenem Zeitpunkt interveniert hätte, ist
nicht belegt. Abgesehen davon ist auch nicht anzunehmen, dass die Denkmalpflege
etwas gegen die Abdichtung der Fenster als Sofortmassnahme gegen weiteren
Wassereintritt einzuwenden gehabt hätte. Der Vorrichter hat den Berufungsklägern
nicht vorgehalten, die Mängelbehebung verhindert zu haben. Er ist indessen in
eingehender Auseinandersetzung mit den Aussagen der beiden Zeugen […] und […]
sowie den weiteren Umständen zum Schluss gekommen, dass es fortwährend äusserst
schwierig gewesen sei, Termine für Besichtigungen und Handwerker festzusetzen.
Dazu hätten auch die Berufungskläger durch ihr Verhalten beigetragen. Sei es
deshalb zu erheblichen Verzögerungen in der Behebung der Schäden gekommen, so
hätten die Berufungskläger nach Auffassung des Vorrichters ihren Teil an der Verantwortung
hierfür zu tragen, indem der Herabsetzungsanspruch von 10 % auf 5 % gekürzt
werde. Die eingehenden Erwägungen des Vorrichters sind überzeugend, weshalb
vollumfänglich darauf verwiesen werden kann.

 

Die
Berufungskläger wenden hiergegen Folgendes ein: Der Grund, warum Herr […] die
Arbeiten letztlich nicht auch tatsächlich ausgeführt habe, liege darin, dass
Frau […] im Protokoll der Bestandesaufnahme der Fenster vom 18. August 2010
festgehalten habe, die Berufungskläger hätten Herrn […] schon mehrfach des Grundstücks
verwiesen. Dieser Vorwurf sei aber falsch gewesen, wie die Befragung von Herrn […]
und Frau […] anlässlich der Verhandlung vom 23. Januar 2013 deutlich
gemacht habe (Berufung, Rz 36). Es trifft zwar zu, dass Frau […] an ihrer
Befragung vor dem Zivilgericht das Wort "verwiesen" zurückgenommen
hat (Verhandlungsprotokoll, S. 9). Ihren Aussagen ist gleichwohl
unmissverständlich zu entnehmen, wie schwierig es war, mit den Berufungsklägern
einen Termin vor Ort zu vereinbaren, und wie schwierig sich die Begehungen der
Liegenschaft aufgrund der zahlreichen Auflagen durch die Berufungskläger
gestalteten. Auch der Zeuge […] hat deutlich zum Ausdruck gebracht, wie er
wiederholt in der Ausführung der ihm aufgetragenen Arbeiten durch die Berufungskläger
behindert worden sei. Obschon Spontanarbeiten in Abhängigkeit der Witterung
vereinbart gewesen seien, hätten die Berufungskläger auf vorgängige
Terminabsprachen bestanden (Verhandlungsprotokoll, S. 4 ff.). Diese
Erfahrungen decken sich mit den Erfahrungen anderer Handwerker (vgl. entsprechende
Korrespondenzen gemäss Beilagen 10–12 der Berufungsbeklagten), worauf auch
der Vorrichter zu Recht verwiesen hat (E. 3.3.8, S. 14).

 

Der Verweis der Berufungskläger
auf ihr Schreiben vom 6. September 2010 ist unbehelflich. Denn dieses
lag, wie der Vorrichter ausgeführt hat (E. 3.3.6), der Klage  nicht bei
und wurde auch später nicht eingereicht. Als Klagebeilage 38, welche gemäss
Beilagenverzeichnis besagtes Schreiben enthalten haben soll, findet sich stattdessen
ein Schreiben der Berufungskläger an die Berufungsbeklagte und ihren Mann vom
3. Januar 2011. Das Schreiben vom 6. September 2010 ist
erst mit der Berufung eingereicht worden (Berufungsbeilage [BB] 10). Nach
Art. 317 Abs. 1 ZPO können neue Tatsachen und Beweismittel
von der Berufungsinstanz nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz
vorgebracht werden konnten. Die Berufungskläger tragen hierzu vor, dass der
Vorrichter aufgrund der richterlichen Fragepflicht sowie dem vorliegend zur
Anwendung gelangenden Untersuchungsgrundsatz von selbst auf die Beibringung
dieses Dokuments hätte hinwirken müssen, weshalb ihr Schreiben jedenfalls im
Berufungsverfahren beachtlich sei (Berufung, Rz 39). Mit diesem Vorbringen
übersehen die Berufungskläger, dass das Bundesgericht in
BGE 138 III 625 E. 2.2 S. 626 ff. eine analoge
Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO, wonach neue Tatsachen und
Beweismittel bis zur Urteilsberatung vorgebracht werden können, auf das
zweitinstanzliche Verfahren abgelehnt hat, auch wenn wie vorliegend der Untersuchungsgrundsatz
gilt. In der Lehre ist dieser Entscheid zwar vereinzelt auf Kritik gestossen (vgl.
etwa Seiler, Die Berufung nach
ZPO, Zürich/Basel/Genf 2013, Rz 1264a). Wie es sich damit verhält, kann
hier offen bleiben. Denn wo – wie hier – das Nichtvorliegen eines Beweisstücks
allein auf prozessuale Unsorgfalt zurückzuführen ist, bietet auch die
Untersuchungsmaxime keinen Ausweg, zugestandenes anwaltliches Versehen zu
korrigieren (vgl. Sterchi, in:
Berner Kommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012,
Art. 317 N 8). Aber selbst wenn man das fragliche Schreiben der Berufungskläger
vom 6. September 2010 berücksichtigen wollte, würde es am
Beweiswürdigungsergebnis nichts ändern, zumal es nichts mehr als eine
Parteibehauptung darstellt.

 

3.2.4   Die
Berufungskläger rügen im Zusammenhang mit den Metallfenstern schliesslich, dass
Frau […] falsche Aussagen gemacht habe. Ihr Vorbringen stützen sie namentlich
darauf ab, dass sich aus dem von Frau […] verfassten Protokoll der
Bestandesaufnahme vom 18. August 2010 nicht ergebe, dass sie
gemeinsam mit dem Fassadenplaner […] über eine Leiter auf den Balkon habe
klettern müssen, um die Fenster zu besichtigen (Berufung, Rz 40). Dieses
Vorbringen allein vermag die behauptete Unglaubwürdigkeit von Frau […] nicht zu
belegen. Denn das Protokoll diente lediglich der Bestandesaufnahme der Fenster
und der Bestimmung der zu ergreifenden Massnahmen, ohne jedoch Auskunft über
die Umstände zu geben, unter welchen die Bestandesaufnahme erfolgte. Die Rüge
der Berufungskläger, sie hätten in der Verhandlung vom 23. Januar 2013 die
Umstände nicht klären können, da ihnen die zugesicherte Möglichkeit zur
Stellungnahme nicht gewährt worden sei, ist unzutreffend. Ihr Rechtsvertreter
konnte der Zeugin […] wiederholt Fragen stellen. Soweit bezüglich deren
Aussagen weiterer Klärungsbedarf bestanden hätte, hatten die Berufungskläger
bzw. ihr Vertreter ausreichend Gelegenheit dazu. Die Umstände, die dazu
führten, dass die Berufungskläger im Anschluss an die Befragung der Zeugin […] nicht
noch eine weitere Stellungnahme abgeben konnten, sind bereits ausgeführt (oben
E. 2.2). Es kann deshalb darauf verwiesen werden.

 

Als Ergebnis
kann festgehalten werden, dass die vorrichterliche Kürzung der Mietzinsreduktion
wegen der mangelhaften Metallfenster von 10 % auf 5 % ab dem
27. August 2010 nicht zu beanstanden ist. Die Verzögerung in der
Mängelbehebung ist nicht allein durch die Berufungskläger zu verantworten. Sie
haben aber mit ihrem Verhalten dazu beigetragen, dass erst anfangs
November 2011 die letzten der betroffenen Fenster abgedichtet werden
konnten.

 

3.3      Der
Vorrichter hat im Einklang mit den Berufungsklägern bezüglich der Schäden am
Wintergartenboden einen herabsetzungsberechtigten Mangel bejaht. Allerdings hat
er den Herabsetzungsanspruch in Würdigung der gesamten Umstände mit 5 %
(anstelle der verlangten 15 %) bemessen, gerechnet ab dem Zeitpunkt der
Schadensmeldung, d.h. ab 27. Mai 2010, bis zum Auszug der Berufungskläger
am 31. März 2012, was einen Betrag von CHF 7'011.– ergibt
(E. 3.4 und 5 des angefochtenen Entscheids). Die Berufungskläger
wenden hiergegen ein, dass im Protokoll der Bestandesaufnahme vom
22. Juli 2010 von der Berufungsbeklagten selbst festgehalten worden
sei, dass der Boden stark beschädigt sei und dringend ersetzt werden müsse. Zur
gleichen Einschätzung sei auch die Denkmalpflege gelangt, welche im Ersatz des
Bodens gemäss ihrem Schreiben vom 6. Juli 2011 eine dringliche
Massnahme gesehen habe (Berufung, Rz 43). Dass es sich bei den
festgestellten Feuchtigkeitsschäden (Aufplatzungen) um Mängel gehandelt hätte,
welche die Gebrauchstauglichkeit des Wintergartens eingeschränkt hätten, wird
von den Berufungsklägern nicht behauptet. Es ist daher mit dem Vorrichter davon
auszugehen, dass es sich hierbei bloss um ästhetische Mängel gehandelt hat. Es
fällt zwar auf, dass die Berufungsbeklagte selbst in dem von ihr erstellten
Protokoll der Bestandesaufnahme vom 22. Juli 2010 von starken Schäden
und Sanierungsbedarf spricht (KB 33, S. 13). Wie der Vorrichter aber
zu Recht ausgeführt hat (E. 3.4.1), dürften diese drastischen
Formulierungen darauf zurückzuführen sein, dass es sich beim Mietobjekt um eine
denkmalgeschützte Liegenschaft gehandelt hat. Dass die Denkmalpflege selbst Sanierungsbedarf
erkannt hat, ist mietrechtlich nicht von Bedeutung, zumal aus ihrem Schreiben
vom 6. Juli 2011 nicht hervorgeht, welche Massnahmen denn genau
gefordert wurden. Es handelt sich mietrechtlich um ästhetische Mängel denn die
ins Recht gelegten Photos (KB 29) lassen lediglich auf kleinflächige Schäden
an wenigen Stellen schliessen. Unter diesen Umständen ist die vorrichterliche
Bemessung des Herabsetzungsanspruchs auf 5 % nicht zu beanstanden. Würde
man dem Vorbringen der Berufungskläger folgen, welche die Fläche des Wintergartens
ins Verhältnis zur Gesamtwohnfläche setzen und daraus eine Reduktion um
15 % ableiten (Berufung, Rz 44), hätte dies zur Konsequenz, dass bei
einer vergleichbaren Beschädigung des gesamten Wohnraums der Mietzins um
45 % herabgesetzt werden müsste. Dies wäre angesichts der dokumentierten
Schäden jedoch weit überrissen. Im Ergebnis bleibt es somit bei einer
Mietzinsreduktion um zusätzliche 5 % für die Zeit vom
27. Mai 2010 bis 31. März 2012 wegen des schadhaften
Bodenbelags im Wintergarten.

 

3.4      Der
Vorrichter hat in Bezug auf die Folgen des Schadenereignisses vom
17. Oktober 2010 (Rohrbruch im Bereich des Wäscheschranks) lediglich
einen leichten Mangel angenommen, der keinen Herabsetzungsanspruch begründe.
Erstellt sei lediglich die kurzfristige Nichtbenutzbarkeit eines Wandschranks,
nicht aber das Ausmass der Wasserflecken an Decke und Wand (E. 3.5). Die Berufungskläger
berufen sich für ihren Herabsetzungsanspruch um 3 % hauptsächlich darauf,
dass auf den eingereichten Photos die bräunlichen Wasserflecken an Decke und
Wand EG und im OG deutlich sichtbar seien (Berufung, Rz 48). Auf den als
KB 49 ins Recht gelegten Bildern sind in der Tat Wasserflecken an den
genannten Stellen zu erkennen, woraus sich auch die Notwendigkeit von
Malerarbeiten ergibt. Allerdings wurden die Photos unmittelbar nach dem
Wasserschaden aufgenommen. Dagegen bleibt der Zustand unbelegt, wie er sich nach
dem Austrocknen der Wasserflecken präsentierte. Handelte es sich somit bloss um
ein ästhetisches Problem, hätten die Berufungskläger nachweisen müssen, dass es
sich dabei um einen Mangel mittlerer Schwere handelt. Unbehelflich ist der
Hinweis der Berufungskläger auf das Schreiben der Denkmalpflege vom
6. Juli 2011, welches die Wasserschäden an der Decke im OG zu den
"Notsanierungsmassnahmen" gezählt habe (Berufung, Rz 48). In
jenem Schreiben (KB 65) sind die zu ergreifenden Massnahmen in keiner
Weise spezifiziert. Insbesondere lässt es keinerlei Rückschlüsse auf das
Ausmass der vorliegend beanstandeten Wasserflecken zu.

 

3.5      Der
Vorrichter hatte schliesslich diverse Kleinmängel (rostiges Fallrohr vor der
Gästetoilette, teilweise defekte Befestigung des Terrassengeländers,
Putzabbröckelungen im Bad sowie Farbabblätterungen in der Küche) zu beurteilen,
wofür die Berufungskläger eine Herabsetzung um 2 % verlangt hatten. Der
Vorrichter hat diese Mängel überwiegend als rein ästhetische Mängel eingestuft,
die zum vertraglich Vereinbarten gehörten und in einer Gesamtwürdigung der
Liegenschaft von derart untergeordneter Bedeutung erschienen bzw. mit Bezug auf
das Terrassengeländer zudem so rasch behoben worden seien, dass sie die
Gebrauchstauglichkeit nicht eingeschränkt hätten (E. 3.6). Die Berufungskläger
bringen hiergegen vor, dass es sich nicht um bloss ästhetische Mängel, sondern
um solche handle, die der Denkmalqualität widersprächen. Sie berufen sich dabei
wiederum auf das Schreiben der Denkmalpflege vom 6. Juli 2011
(Berufung, Rz 51). Wie bereits oben ausgeführt (E. 3.2.2 vorstehend)
hat die Berufungsbeklagte bei der Vermietung den Berufungsklägern nicht eine
Liegenschaft zugesichert, welche in jeder Hinsicht den denkmalschutzrechtlichen
Vorgaben entspricht. Selbst wenn man der Auffassung der Berufungskläger folgen
würde, hätten sie mit dem genannten Schreiben (KB 65) noch nicht unter
Beweis gestellt, dass es sich bei den diversen Mängeln um solche mindestens
mittlerer Schwere handelt, die eine entsprechende Mietzinsreduktion
rechtfertigen würden.

 

3.6      Schliesslich
haben die Berufungskläger auch die fehlenden "Jahresrundgänge 2008
und 2009" sowie die Verwaltung des Mietobjekts durch […] beanstandet,
ohne allerdings anzugeben, inwiefern dadurch ein Herabsetzungsanspruch besteht.
Der Vorrichter hat dieses Begehren einerseits wegen mangelnder Bezifferung wie
auch fehlender Substanzierung abgewiesen (E 3.7). Auch vor zweiter Instanz
bleibt der Anspruch unbeziffert. Die Berufung ist daher auch in diesem Punkt
abzuweisen.

 

4.

Mit dem
Berufungsbegehren 1.2 verlangen die Berufungskläger die Reduktion des
Nettomietzinses für die Dauer vom 7. Juli 2008 bis zum
19. November 2008 um monatlich CHF 675.–, d.h. um insgesamt
CHF 2'995.–. Diese Periode deckt sich mit der Zeitspanne zwischen
Entfernung der Bambusbepflanzung im Vorgarten und der Neubepflanzung. Der
Vorrichter hat einen Herabsetzungsanspruch verneint mit dem Hinweis, dass die
als Sichtschutz in dieser Zeit angebrachten Schilfmatten dem auch bei einem
denkmalgeschützten Mietobjekt objektiv Erwartbaren zu genügen vermögen. Selbst
wenn man in ästhetischer Hinsicht die Schilfmatten als weniger attraktiv
einstufe als den Sichtschutz durch Grünpflanzen, sei der optische Gesamteindruck
jedenfalls nicht derart beeinträchtigt gewesen, dass von einer Beeinträchtigung
der Gebrauchstauglichkeit gesprochen werden könne (E. 4.3 des angefochtenen
Entscheids).

Die Berufungskläger
werfen dem Vorrichter zwar vor, die Bedeutung der einstigen Bambusbepflanzung
im Vorgarten für die denkmalgeschützte Liegenschaft nicht richtig eingeordnet
zu haben (Berufung, Rz 57 ff.). Sie beschränken ihre Herabsetzungsforderung
indessen auf die Zeit des Schilfmattenprovisoriums, welches sie als hässlich
bezeichnen. Dieses habe während rund vier Monaten die Wahrnehmung und Wirkung
des denkmalgeschützten Mietobjekts beeinträchtigt. Auch das Provisorium hätte den
der Gesamtanlage inhärenten höchsten Massstäben gerecht werden müssen
(Berufung, Rz 61).

 

Nach
Art. 259d OR besteht der Anspruch des Mieters auf
Mietzinsherabsetzung ab dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter vom Mangel
erfährt, bis zum Zeitpunkt, in welchem der Mangel behoben wird. Grundsätzlich
obliegt es dem Mieter, dem Vermieter Mängel des Mietobjekts, die er nicht
selber zu beheben hat, zu melden (Art. 257g Abs. 1 OR). Solange
der Mieter den Mangel nicht meldet und der Vermieter damit auch nicht davon
Kenntnis hat, besteht kein Anspruch auf Mietzinsreduktion (Higi, a.a.O., Art. 257g N 32).
Von einer Anzeige kann der Mieter nur absehen, wenn der Vermieter den Mangel
ohnehin schon kennt (SVIT-Kommentar,
a.a.O., Art. 257g N 11; Lachat/Roy,
a.a.O., Kapitel 10/1.6). 

 

Im vorliegenden
Fall haben die Berufungskläger in der Zeitspanne, in welcher das
Schilfmattenprovisorium bestand, dieses weder gegenüber der Berufungsbeklagten
noch gegenüber der Liegenschaftsverwalterin beanstandet. Zwar gab es im Vorfeld
der Entfernung der Bambusbepflanzung Diskussionen über das Provisorium (vgl.
den E-Mailverkehr vom 20. Juni 2008, Klagebeilagen 15–17). In
der Folge blieben die Schilfmatten bis zu ihrer Entfernung anlässlich der
Neubepflanzung am 19. Novem-ber 2008 seitens der Berufungskläger jedoch unbeanstandet,
zumindest sind keine entsprechende Vorstösse aktenkundig. Erst mit ihrem
Einschreiben vom 15. April 2009 (KB 25) bemängelten die Berufungskläger
den als Sichtschutz angebrachten Schilfmattenzaun als hässlich und dem
Gesamtkunstwerk unangemessen und verlangten eine entsprechende Entschädigung.
Da diese Mängelanzeige erst nachträglich erfolgte, war der
Herabsetzungsanspruch zu jenem Zeitpunkt bereits verwirkt.

 

5.

Mit dem
Berufungsbegehren 1.4 verlangen die Berufungskläger die gerichtliche Feststellung,
dass sie keinen der in der Bestandesaufnahme vom 22. Juli 2010
festgehaltenen Mängel sowie den Wasserschaden im Dachwasserableitungsrohr
gemäss Meldung vom 17. Oktober 2010 verursacht, vergrössert, nicht
rechtzeitig angezeigt oder die Behebung verhindert haben und dass sie in keiner
Weise für die Kosten der Mängelbehebung bzw. Sanierungsarbeiten aufzukommen
hätten. Auf dieses Feststellungsbegehren ist der Vorrichter nicht eingetreten.
Seitens der Berufungsbeklagten sei erklärt worden, dass ihr durch die
Verzögerungen und Mehrkosten ein grosser Schaden entstanden sei, auf eine
Geltendmachung desselben gegenüber den Berufungsklägern jedoch verzichtet
werde. Diese hätten nicht substanziert dargelegt, inwiefern sie ein schutzwürdiges
Interesse am negativen Feststellungsbegehren hätten (E. 1.2).

 

In der Berufung
führen die Berufungskläger hierzu aus, dass die Berufungsbeklagte ihnen in
ihrem Schreiben vom 14. September 2010 in verschiedenster Hinsicht vorgeworfen
habe, für die in der Bestandesaufnahme vom 22. Juli 2010
festgestellten Mängel verantwortlich zu sein. Nachdem die Berufungsbeklagte
diese Vorwürfe trotz mehrfacher Aufforderung nicht zurückgenommen habe, sei
nunmehr der Ruf der Berufungskläger bei der Berufungsbeklagten und deren
Ehemann wie auch bei der Denkmalpflege Basel-Stadt beschädigt (Berufung,
Rz 64 ff.).

 

Inwiefern das
Interesse an der Rettung des eigenen Rufs ein schutzwürdiges Interesse an einer
Feststellungsklage in der vorliegenden Formulierung zu begründen vermag, kann
hier offenbleiben. Denn die Berufungskläger haben vor der Vorinstanz ihr
Feststellungsinteresse mit keinem einzigen Wort begründet. Ihr Rechtsvertreter
hat anlässlich der Verhandlung vom 22. Juni 2012 weder in seinem
Eingangsplädoyer (vgl. insbesondere Plädoyernotizen, Rz 37 ff.) noch
in seinen späteren Voten (vgl. insbesondere Verhandlungsprotokoll, S. 6
unten) Ausführungen zum Feststellungsinteresse gemacht. Das erst berufungsweise
substanzierte Interesse an der Wahrung des eigenen guten Rufs ist damit
verspätet.

 

6.

Die Berufungskläger
verlangen sodann, dass die Berufungsbeklagte zu verpflichten sei, ihnen die
Rechnung Kernbohrung vom 16. Februar 2011 in der Höhe von
CHF 250.– sowie die Rechnung Wasserschaden vom 16. Februar 2011
in der Höhe von CHF 1'200.– zu bezahlen (Berufungsbegehren 1.5). Der
Vorrichter hat diese beiden Forderungen abgewiesen, weil sie nicht belegt seien
und keinen Schaden im juristischen Sinn, d.h. eine unfreiwillige
Vermögensverminderung, darstellten (E. 6). Auch was die Berufungskläger
hiergegen berufungsweise vortragen (Berufung, Rz 70 ff.), vermag den
von ihnen geltend gemachten Schaden nicht zu belegen. Die beiden mit der
Berufung zum Nachweis eingelegten Entschädigungsvereinbarungen mit der […]
Versicherung vom 8. März 2012 bzw. 15. Februar 2012 (Berufungsbeilagen 11
und 12) sind zu spät eingereicht (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
Abgesehen davon vermöchte eine Schadenserledigungverein­barung mit einem
Dritten nicht den Nachweis eines Schadens zu erbringen, kann die­se Vereinbarung
doch ohne Weiteres aus blosser Kulanz erfolgen, um weitere Auseinandersetzungen
mit dem Ansprecher zu vermeiden. Die Berufung ist daher auch in diesem Punkt
abzuweisen.

 

7.

Der Vorrichter
hat der Berufungsbeklagten verschiedene Forderungen über insgesamt
CHF 3'266.35 verrechnungsweise zugestanden und diesen Betrag von dem den Berufungsklägern
aus Mietzinsreduktionen zugestandenen Betrag von total CHF 11'605.50
abgezogen (E. 7). Berufungsweise unbestritten geblieben sind die
Teilbeträge über CHF 51.– für Radio- und Fernsehgebühren und
CHF 451.– für Heizungs-Service. Bestritten werden von den Berufungsklägern
jedoch die Instandstellungskosten für den Garten von CHF 2'764.35
(Berufung, Rz 75 ff.).

Gemäss den
vertraglichen Abmachungen waren die Berufungskläger mit Ausnahme des zweimal
jährlich durch die Berufungsbeklagte vorzunehmenden Baum- und Strauchschnitts
zum Unterhalt des Gartens verpflichtet (Ziff. 7.3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen
und Ziff. 5 des Nachtrags Nr. 1 zum Mietvertrag vom 27. Februar 2007
[KB 5]). Dass der Garten sich beim Auszug der Berufungskläger in einem vernachlässigten
Zustand befand, ergibt sich aus der vorliegenden Photodokumentation
(Berufungsantwortbeilage [BAB] 27 [vorinstanzlich bereits eingereicht an
der Verhandlung vom 22. Juni 2012]). Die Berufungskläger bringen
sinngemäss vor, dass sich der Garten schon bei Mietantritt in diesem Zustand
befunden habe. Der Ehemann der Berufungsbeklagten habe seinerzeit erläutert,
dass er und seine Familie während ihrer Wohndauer im Haus im hinteren Bereich
des Gartens eine "Wildnis kultiviert" hätten. Wildwuchs, dürre Äste
und Laub hätten so zum besonderen Charme und Charakter der sogenannten Wildnis
gehört (Berufung, Rz 77). Abgesehen davon, dass dieser Einwand schon vor
dem Vorrichter hätte vorgetragen werden können und müssen, wird dieses
Vorbringen von der Berufungsbeklagten bestritten (Berufungsantwort,
Rz 71). Das Vorbringen der Berufungskläger findet auch keine Stütze im
Antrittsprotokoll vom 24. April 2007, wo im Abschnitt über den Garten
lediglich festgehalten ist, dass die Granitplatten im Eingangsbereich wackelten
(KB 6). Vor dem Hintergrund, dass ansonsten sämtliche Beanstandungen der Berufungskläger
bei Mietantritt minutiös festgehalten wurden, ist davon auszugehen, dass der
Garten bei Mietantrit "einen guten und gepflegten Gesamteindruck"
(Ziff. 7.3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen) vermittelte. Damit steht
fest, dass die Berufungskläger das Mietobjekt bezüglich des Gartens nicht in
ordnungsgemässen Zustand zurückgegeben. Liessen sie die ihnen eingeräumte
Möglichkeit, nachträglich noch den Garten instandzusetzen, ungenutzt
verstreichen, hat der Vorrichter zu Recht den Ersatz der Kosten zugesprochen,
die der Berufungsbeklagten durch die Beauftragung der Gärtnerei […] entstanden
sind (Art. 267a Abs. 1 OR). Dass deren Rechnung vom
16. Mai 2012 (BAB 26 [vorinstanzlich bereits eingereicht an der
Verhandlung vom 22. Juni 2012]) als Objekt der Gartenarbeiten die
Liegenschaft […]weg Nr. […] (anstatt Nr. […]) anführt, ist bloss ein
Verschrieb und vermag nicht die Vermutung der Berufungskläger zu belegen, es
handle sich hierbei um eine blosse Gefälligkeitsrechnung (Berufung,
Rz 80 f.). Plausibel ist auch die Entgegnung der Berufungsbeklagte
hierzu, dass der Vermerk "zusätzliche Arbeiten" sich dadurch erkläre,
dass dieses Gartenbauunternehmen beauftragt war, zweimal im Jahr die grösseren
Gartenarbeiten auszuführen (z.B. Bäume zurückschneiden), so dass klar habe
vermerkt werden müssen, dass es sich bei den ausgeführten Arbeiten nicht um
diesen ordentlichen halbjährlichen Gartenunterhalt gehandelt habe (Berufungsantwort,
Rz 73). Im Übrigen vermag der Umstand, dass nach dem Auszug der Berufungskläger
Sanierungsarbeiten am Haus selber stattgefunden haben (dazu Berufung,
Rz 79), die Berufungskläger nicht von ihrer Verpflichtung zu befreien,
während der Dauer des Mietverhältnisses, d.h. bis zu ihrem Auszug, für den
Unterhalt des Gartens besorgt zu sein. Geschuldete Gartenunterhaltsarbeiten wie
namentlich auch die Entfernung von totem Holz und Laub (Gartenabraum) waren von
den Sanierungsarbeiten unbestreitbar nicht betroffen. Unerheblich bleiben auch
die Einwendungen der Berufungskläger betreffend die Chronologie der Aufnahme
der ins Recht gelegten Bilder über den Zustand des Gartens und der Wohnungsabnahme
(Berufung, Rz 78). Die Berufungskläger behaupten jedenfalls nicht, dass
die Bilder zu einem früheren Zeitpunkt als den ihres Auszugs aufgenommen worden
wären und sie somit nicht dem Zustand entsprächen, in welchem sie das
Mietobjekt bei ihrem Auszug zurückgelassen hatten. Dementsprechend ist festzuhalten,
dass der Entscheid des Vorrichters, auch die Gegenforderung der Berufungsbeklagten
bezüglich des vernachlässigten Gartenunterhalts zur Verrechnung zuzulassen,
nicht zu beanstanden ist. Vom aus den beiden Mietzinsreduktionen resultierenden
Gesamtbetrag von CHF 11'605.50 sind somit Forderungen der
Berufungsbeklagten von insgesamt CHF 3'266.35 abzuziehen, was einen Betrag
von CHF 8'339.15 zu Gunsten der Berufungskläger ergibt. Die SSM ist
angewiesen, diesen Betrag den Berufungsklägern vom bei ihr deponierten Mietzins
auszubezahlen. Der Restbetrag ist der Berufungsbeklagten auszubezahlen
(Ziffer 2 des Entscheiddispositivs).

 

8.

Zusammenfassend
ist festzustellen, dass die Berufung in allen Punkten abzuweisen und
dementsprechend der vorinstanzliche Entscheid zu bestätigen ist. Für diesen
Fall fechten die Berufungskläger diesen im Kostenpunkt an. Der Vorrichter ist
bei der Kostenverlegung von einem Streitwert von rund CHF 40'000.– ausgegangen.
Bei einem Obsiegen der Berufungskläger im Umfang von CHF 8'339.15, was
rund einem Fünftel entspreche, hat er die Berufungskläger zur Übernahme der
Gerichts- und Parteikosten zu vier Fünfteln verurteilt (E. 8). Mit ihrer
Berufung machen die Berufungskläger geltend, der Streitwert habe lediglich
CHF 37'500.– betragen. Bei einem Obsiegen in der Höhe des vom Vorrichter
bejahten Herabsetzungsanspruchs von CHF 11'605.50, ergebe sich ein Obsiegen
im Verhältnis von 30 % (Berufung, Rz 84 ff.). Diesen Vorbringen
kann nicht gefolgt werden. Es trifft zwar zu, dass der Streitwert der beiden
Herabsetzungsbegehren (CHF 33'240.– plus rund CHF 3'000.–) sowie der
Forderungen aus den beiden Rechnungen Kernbohrung (CHF 250.–) und
Wasserschaden (CHF 1'200.–) insgesamt rund CHF 37'700.– beträgt. Hat
der Vorrichter den Streitwert mit CHF 40'000.– bemessen, so ist das unter
Berücksichtigung der weiteren Begehren der Berufungskläger, namentlich auch des
(unbezifferten) Feststellungsbegehrens, nicht zu beanstanden. Ebensowenig ist
entgegen der Auffassung der Berufungskläger zu beanstanden, dass beim
Prozessergebnis auch die zur Verrechnung gestellten Gegenforderungen über rund
CHF 3'270.– mitberücksichtigt wurden. Denn auch insofern gilt die klagende
Partei als unterliegend (statt vieler Rüegg,
in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar. Schweizerische Zivilprozessordnung,
2. Auflage, Basel 2013, Art. 106 N 4). Der Vorrichter hat
die Prozesskosten daher zu Recht im Umfang von vier Fünfteln den Berufungsklägern
auferlegt.

 

9.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens haben die Berufungskläger die Kosten des zweitinstanzlichen
Verfahrens vollumfänglich in solidarischer Verbindung zu tragen. Ausgehend von
der erstinstanzlichen Grundgebühr von CHF 5'400.– werden die Gerichtsgebühren
des Berufungsverfahrens auf CHF 8'100.– festgesetzt (§ 11 Abs. 1
Ziff. 1 in Verbindung mit §§ 2 bis 4 der Verordnung über
die Gerichtsgebühren [SG 154.810]). Bei einem unveränderten Streitwert von
CHF 40'000.– schulden die Berufungskläger der Berufungsbeklagten in solidarischer
Verbindung eine Parteientschädigung von CHF 3'700.– (inklusive Auslagen)
zuzüglich Mehrwertsteuer (§ 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 2
Abs. 1 und 2 sowie § 4 Abs. 1 lit. b Ziff. 8 der Honorarordnung
für die Anwältinnen und Anwälte des Kantons Basel-Stadt [HO; SG 291.400]).

 

 

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht (Ausschuss): 

 

://:        Die Berufung wird abgewiesen und der
Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten vom 23. Januar 2013 bestätigt.

 

            Die Berufungskläger tragen in
solidarischer Verbindung die ordentlichen Kosten des Berufungsverfahrens mit
einer Gebühr von CHF 8'100.–.

 

            Die Berufungskläger haben der Berufungsbeklagten
in solidarischer Verbindung eine Parteientschädigung von CHF 3'700.– inkl.
Auslagen, zuzüglich 8 % MWST von CHF 296.– zu bezahlen.

 

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

 

Dr. Alexander Zürcher

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.