# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 79b7ce15-5c88-53e0-af9c-d77c0e732360
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.05.2020 III 2019 232
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-232_2020-05-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 232

Entscheid vom 27. Mai 2020 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ und B.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________, 

gegen

1. Gemeinderat Feusisberg, Dorfstrasse 38, Postfach 68, 
8835 Feusisberg,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. E.________,
Beschwerdegegner,
bis am 17. März 2020 vertreten durch Rechtsanwalt 
F.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Aussenparkplatz)

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Sachverhalt:

A. A.________ und B.________ sind Eigentümer des in der Wohnzone 3 
(W3) gelegenen Grundstücks 001.________, Gemeinde Feusisberg. E.________ 
ist Eigentümer der westlich und südlich daran angrenzenden Grundstücke KTN 
002.________ und KTN 003.________ sowie des weiter südlich situierten 
Grundstücks KTN 004.________. Am 12. Juli 2019 stellten A.________ und 
B.________ ein Baugesuch für die Erstellung eines Aussenparkplatzes mit Um-
gebungstreppe auf KTN 001.________. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt 
Nr. (…) publiziert und - wegen fehlendem Baugespann während der ersten Auf-
lage - im Amtsblatt Nr. (…) ein weiteres Mal publiziert und öffentlich aufgelegt. 
Gegen dieses Baugesuch liessen u.a. die G.________ AG (am 7.8.2018) sowie 
E.________ (am 6.8.2018 und am 14.8.2018) Einsprache einreichen (Vi-act. II.- 
02 in Beilage 2).

B. Am 27. November 2018 erteilte das Eidgenössische Starkstrominspektorat 
(ESTI) eine Ausnahmebewilligung nach Art. 38 der Verordnung über elektrische 
Leitungen (Leitungsverordnung, LeV; SR 734.31) zur Unterschreitung des Min-
destabstandes zur Hochspannungsfreileitung. In der Folge liess die G.________ 
AG am 3. Dezember 2018 ihre Einsprache vom 7. August 2018 zurückziehen, 
unter dem Vorbehalt der Aufnahme verschiedener Auflagen in die Baubewilli-
gung (Vi-act. II.- 02 in Beilage 2).

C. Mit Beschluss (GRB) Reg.-Nr. 05.03.00 vom 16. Mai 2019 schrieb der Ge-
meinderat Feusisberg die Einsprache der G.________ AG infolge Rückzugs vom 
Protokoll ab, wies die Einsprache von E.________ sowie weitere Einsprachen 
Dritter ab, soweit er darauf eintrat und erteilte die Baubewilligung im Sinne der 
Erwägungen, unter Auflagen und Vorbehalten. Die in der Ausnahmebewilligung 
des ESTI vom 27. November 2018 und in der Einspracherückzugserklärung der 
G.________ AG vom 3. Dezember 2018 formulierten Auflagen und Bedingungen 
wurden für verbindlich erklärt.

D. Gegen diesen GRB Reg.-Nr. 05.03.00 vom 16. Mai 2019 (versandt am 
17.5.2019) liess E.________ am 11. Juni 2019 fristgerecht Verwaltungsbe-
schwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben.

E. Mit RRB Nr. 798/2019 vom 13. November 2019 (versandt am 19.11.2019 
entschied der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Baubewilligung bzw. der Beschluss 
(Reg.-Nr. 05.03.00) der Vorinstanz 1 vom 16. Mai 2019 wird aufgehoben. 

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2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden zur Hälfte den Beschwerdegegnern (Fr. 750.--; unter solidarischer 
Haftung) und zur anderen Hälfte der Gemeinde Feusisberg (Fr. 750.--) 
auferlegt. (…)

3. Dem Beschwerdeführer wird eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 1500.-- zugesprochen, welche zu je zur Hälfte von den 
Beschwerdegegnern (Fr. 750.--; unter solidarischer Haftung) und der 
Gemeinde Feusisberg (Fr. 750.--) zu tragen ist.

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

F. Gegen diesen RRB Nr. 798/2019 lassen A.________ und B.________ mit 
Eingabe vom 10. Dezember 2019 fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 798/2019 des Regierungsrates vom 13. November 2019 
sei aufzuheben und die Baubewilligung für den Aussenparkplatz mit 
Umgebungstreppe gemäss Baugesuch vom 12. Juli 2018 sei zu erteilen.

2. Eventualiter sei der Beschluss Nr. 798/2019 des Regierungsrates vom 
13. November 2019 aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz 1 zurück-
zuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. gesetzliche Mehrwertsteuer) 
zu Lasten der Vorinstanz 1 und des Beschwerdegegners.

G. Das Sicherheitsdepartement lässt mit Vernehmlassung vom 17. Dezember 
2019 an den Erwägungen im angefochtenen RRB Nr. 798/2019 vom 13. Novem-
ber 2019 festhalten und Verzicht auf Einreichung einer Vernehmlassung er-
klären. Das Amt für Raumplanung (AfU) verzichtet mit Eingabe vom 16. Dezem-
ber 2019 auf die Einreichung einer Stellungnahme. Der Beschwerdegegner lässt 
am 7./18. Januar 2020 beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit dar-
auf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 
der Beschwerdeführer (unter solidarischer Haftung) und allenfalls der Gemeinde 
sowie unter Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung an den Be-
schwerdegegner. Der Gemeinderat lässt am 5. Februar 2020 die Gutheissung 
der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungspflicht zulasten 
des Beschwerdegegners und des Kantons Schwyz sowie der Zusprechung einer 
angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführer und die Gemein-
de. Die Kosten für das Verfahren vor dem Regierungsrat seien dem Beschwer-
degegner aufzuerlegen, welcher zu verpflichten sei, den Beschwerdeführern und 
der Gemeinde für das Verfahren vor dem Regierungsrat eine angemessene Par-
teientschädigung zu bezahlen. Die Beschwerdeführer erklären mit Eingabe vom 
27. Februar 2020 Verzicht auf Einreichung einer Replik und lassen an der Be-
schwerde vom 10. Dezember 2019 festhalten. Am 17. März 2020 erklärt der 
Rechtsvertreter des Beschwerdegegners, dass er in der vorliegenden Beschwer-

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desache nicht mehr als Rechtsvertreter auftrete und allfällige Sendungen direkt 
an den Beschwerdegegner zuzustellen seien.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 ist die Erschliessung des zu überbauenden 
Landes eine Bewilligungsvoraussetzung. Land ist erschlossen, wenn die für die 
betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, 
Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss oh-
ne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG; BGE 117 Ib 308 Erw. 4a; 
§ 37 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987).

1.2 Der Erschliessungspflicht wird primär mit der Grob- und Feinerschliessung 
gemäss Art. 4 f. des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG, SR 
843) vom 4. Oktober 1974 nachgekommen. Die Groberschliessung besteht in der 
Ausstattung des Baugebietes mit den Hauptsträngen der Strassen-, Wasser-, 
Energie- und Abwasseranlagen (§ 37 Abs. 4 PBG). Die Feinerschliessung ver-
bindet die einzelnen Baugrundstücke mit den Anlagen der Groberschliessung 
(§ 37 Abs. 5 PBG) (VGE III 2013 155 vom 19.2.2014 Erw. 1.2).

1.3 Die hinreichende Zufahrt bzw. die genügende Zugänglichkeit setzt eine 
rechtlich gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen 
blossen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie ver-
kehrssicher und so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung 
durch Benützer und öffentliche Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG). 

Bei der hinreichenden Erschliessung ist stets von der erwarteten Gesamtbean-
spruchung der Erschliessungsstrasse unter Einschluss der Nachbarschaft und 
der Allgemeinheit auszugehen. Ihrem Zwecke gemäss ist die hinreichende Zu-
fahrt als genügende Zugänglichkeit für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste 
(Feuerwehr, Elektrizitäts- und Wasserwerke der Gemeinde, Spitalautos) und der 
Benützer der Bauten und Anlagen zu verstehen. Die Zufahrt hat sich nach den 
zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu richten, die sie erschliessen 
soll (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., 
Bern 2008, S. 269 f.; J. Hensler, Die Mitbenützung privater Erschliessungsanla-
gen durch Dritte [sog. Erschliessungshilfe nach § 41 des Planungs- und Bauge-
setzes des Kantons Schwyz], in: EGV-SZ 2004, S. 284; BGE 121 I 65 Erw. 3a). 

Die rechtliche Sicherstellung von Erschliessungsanlagen liegt vor, wenn deren 
dauernde und jederzeitige Benutzung sichergestellt ist. Soweit der Bauherr nicht 

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selber Eigentümer ist, und es sich nicht um öffentliche Anlagen handelt, muss die 
Benützung mittels eines Dienstbarkeitsvertrages und dem entsprechenden 
Grundbucheintrag abgesichert sein. Die rein obligatorische oder prekaristische 
Gestattung der Benutzung reicht nicht aus (vgl. VGE III 2012 122 vom 
14.12.2012 Erw. 2.1 mit Verweis auf RRB Nr. 703/2012 vom 10.7.2012 Ziff. 
4.3.1; VGE 1056/02 vom 20.11.2003 Erw. 2b/cc).

2.1 Das Grundstück KTN 001.________ befindet sich in der Wohnzone 3 (W3) 
in der Gemeinde Feusisberg. Nördlich grenzt KTN 001.________ an den in der 
Gemeinde Wollerau situierten H.________weg (in der Landwirtschaftszone) an, 
welcher - soweit aus den Akten ersichtlich - historisch nicht als Zufahrt zu KTN 
001.________ resp. dem früheren Stammgrundstück diente (vgl. etwa 
Vi-act. I.-01 Beilage 15), und (daher) auch aktuell als mögliche Zufahrt zu KTN 
001.________ ausser Frage steht. Bis anhin hat (neben dem erwähnten 
H.________weg) offenbar keine strassenmässige Zufahrt existiert, welche bis an 
das Grundstück KTN 001.________ führt. Vielmehr ist diese Parzelle lediglich 
durch einen schmalen (Fuss)Weg erschlossen, welcher ab der (von der Woller-
auerstrasse abzweigenden) I.________strasse über die Grundstücke 
KTN 005.________, KTN 004.________, KTN 006.________, KTN 
007.________, KTN 003.________ und wieder KTN 007.________ zum erwähn-
ten H.________weg (der in der Landwirtschaftszone liegt) führt (vgl. kantonales 
WebGIS, Geokategorie: Wanderweginformationen). 

Das geplante Bauvorhaben sieht die Errichtung eines Aussenparkplatzes mit 
Umgebungstreppe auf KTN 001.________ vor, welcher in dem steil von Süden 
nach Norden abfallenden Hang, direkt an die Grundstückgrenze zum südlich an-
grenzenden Grundstück KTN 003.________ errichtet werden soll. Die Zufahrt zu 
diesem Aussenparkplatz soll ab der Kantonsstrasse (Wolleraustrasse) über die 
I.________strasse erfolgen, auf KTN 004.________ in eine Tiefgarageneinfahrt 
einmünden, anschliessend unterirdisch durch eine Tief-/Unterflurgarage (nach-
folgend: Tiefgarage) - welche sich u.a. unter die Grundstücke KTN 004.________, 
KTN 006.________, KTN 003.________ und KTN 008.________ erstreckt - und 
durch eine Tiefgaragenausfahrt auf einen Vorplatz auf KTN 008.________ führen. 
Von dort soll die Zufahrt oberirdisch in Richtung Osten über KTN 003.________ 
entlang der Südgrenze von KTN 002.________ führen, von wo nach dem Grenz-
punkt KTN 002.________/KTN 001.________/KTN 009.________ Richtung Nor-
den auf den geplanten Aussenparkplatz auf KTN 001.________ eingebogen 
wird.

2.2 Der Gemeinderat hat mit dem Beschluss (GRB) Reg.-Nr. 05.03.00 vom 
16. Mai 2019 die Zufahrt zu KTN 001.________ als rechtlich gesichert beurteilt. 

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Er hat dazu u.a. festgehalten, aus dem Grundbuchauszug ergebe sich, dass das 
Baugrundstück KTN 001.________ über ein Fuss- und Fahrwegrecht auf allen 
Liegenschaften verfüge, durch welche die Zufahrt ab der Wolleraustrasse zu die-
ser Liegenschaft führe, nämlich auf KTN 004.________, 006.________, 
005.________, 008.________ und 003.________. Bereits von daher könne die 
Zufahrt als rechtlich gesichert im Sinne von § 37 Abs. 1 PBG gelten. Sei nämlich 
ein Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch eingetragen, so sei es nicht Sache 
der Baubewilligungsbehörde zu prüfen, ob irgendwelche Beschränkungen 
bestünden, welche gegen die konkrete Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechts 
auf einer belasteten Liegenschaft sprächen. 

Bei klarem Wortlaut des Grundbucheintrages sei dieser allein für die den Inhalt 
der Dienstbarkeit massgeblich. Enthalte der Grundbucheintrag lediglich ein 
Stichwort, sei er in der Regel zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten 
aus ihm deutlich ergeben würden. In diesem Fall sei für den Inhalt der Dienstbar-
keit im Rahmen des Eintrags auf ihren Erwerbsgrund oder auf die Art abzustel-
len, wie sie während längerer Zeit unangefochten oder in gutem Glauben aus-
geübt worden sei (BGE 128 III 16 [recte wohl: 169]). Dabei komme es namentlich 
auf den Zweck der Dienstbarkeit an (Göksu, BSK, N 7 zu Art. 738 ZGB).

Eine vorfrageweise Prüfung des Inhalts der Grunddienstbarkeit mit Bezug auf die 
Liegenschaft KTN 003.________ ergebe im vorliegenden Fall, dass die Dienst-
barkeit zulasten KTN 003.________ und zugunsten KTN 001.________ mit dem 
Stichwort "Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch)" im Grundbuch eingetragen sei. 
Gemäss der genannten Rechtsprechung könne aber nicht bloss auf das Stich-
wort des Grundbucheintrages abgestellt werden. Hier komme hinzu, dass das 
Adjektiv "unterirdisch" in Klammern gesetzt worden sei. Damit sollte dem Ei-
gentümer von KTN 001.________ wohl die Möglichkeit eingeräumt werden, das 
Fuss- und Fahrwegrecht allenfalls auch "unterirdisch" über eine Tiefgarage auf 
KTN 003.________ ausüben zu können, falls dies für die Erschliessung seiner 
Liegenschaft notwendig wäre. Jedenfalls reiche der Wortlaut des Grundbuchein-
trages nicht für eine eindeutige Annahme aus, dass das Fuss- und Fahrwegrecht 
zulasten KTN 003.________ und zugunsten KTN 001.________ nur unterirdisch 
ausgeübt werden könne. Deshalb komme es für die Bestimmung der zulässigen 
Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechts auch auf den Zweck der Dienstbarkeit 
an. Dieser habe darin bestanden, für KTN 001.________ eine hinreichende Er-
schliessung für Fahrzeuge und Fussgänger zu schaffen. Da die entsprechende 
Erschliessungsfläche auf KTN 003.________ nur oberirdisch erstellt worden sei 
und nur eine oberirdische Erschliessung auf KTN 003.________ zu KTN 
001.________ möglich sei, könne die Zufahrt ihrem Zweck entsprechend auch 
oberirdisch erfolgen. Damit ergebe auch eine vorfrageweise Prüfung der Dienst-

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barkeit, dass die Beschränkung nicht bestehe, wonach auf KTN 003.________ 
bloss eine unterirdische Zufahrt zu KTN 001.________ gestattet sei (vgl. GRB 
Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 4d). 

Gemäss Grundbuchauszug sei zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 
008.________ ein Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch eingetragen. Der Ein-
wand, es fehle ein Fuss- und Fahrwegrecht auf KTN 008.________ erweise sich 
daher als unbegründet (GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 5c). Das Baugrundstück 
KTN 001.________ besitze auf allen Liegenschaften, worüber die Zufahrt zu die-
ser Liegenschaft führe, ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrweg-
recht. Die Einsprache, welche ein fehlendes Fuss- und Fahrwegrecht über die 
Tiefgarage (KTN 010.________) rüge, sei somit unbegründet (GRB Reg.-Nr. 
05.03.00 Erw. 6c mit Verweis auf die Ausführungen in Erw. 4d).

2.3.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 798/2019 vom 13. No-
vember 2019 demgegenüber u.a. ausgeführt, der Inhalt zivilrechtlicher Vereinba-
rungen sei im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren nur ausnahmswei-
se vorfrageweise zu prüfen, etwa wenn die Baubewilligung den Bestand privater 
Rechte voraussetze, wie das Durchfahrtsrecht bei einer Zufahrt über fremden 
Grund und noch kein Zivilgericht über die Frage rechtskräftig entschieden habe. 
Eine Pflicht hierzu bestehe jedoch nicht. Im Interesse einer klaren Kompetenz-
ausscheidung hätten sich die Verwaltungsjustizbehörden bei der Entscheidung 
von solchen Vorfragen eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen, was insbeson-
dere dann gelte, wenn die Entscheidung der Vorfrage ein umfangreiches Beweis-
verfahren voraussetze. Der Entscheid über den Inhalt einer Dienstbarkeit sollte 
deshalb von der Baubewilligungsbehörde nur getroffen werden, wenn dieser leicht 
feststellbar sei und die Interpretation der Dienstbarkeit ein unzweifelhaftes Resul-
tat ergebe. Stehe der Inhalt einer Vereinbarung als zivilrechtliche Vorfrage hin-
gegen nicht zweifelsfrei fest, müsse der Inhalt auf zivilprozessualem Weg geklärt 
werden. In einem solchen Fall gelte der erforderliche Nachweis erst mit einem 
rechtskräftigen Urteil des Zivilrichters als erbracht (Erw. 3.1 f. mit Hinweisen).

2.3.2 Aus dem Grundbuchauszug des Grundstücks KTN 001.________ vom 2. 
Juli 2018 ergebe sich u.a., dass ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten von KTN 
001.________ und zulasten von KTN 008.________ bestehe. Mangels weiterer 
Informationen zu diesem Fuss- und Fahrwegrecht wie z.B. zur Lage, Breite und 
zu allfälligen Einschränkungen usw. im Grundbuchauszug sei auf den Erwerbs-
grund bzw. den Grundbuchbeleg Nr. 175 vom 23. November 1972 zurückzugrei-
fen. Diesem Beleg lasse sich entnehmen, dass ein gegenseitiges Fuss- und 
Fahrwegrecht auf dem angebahnten Weg eingeräumt worden sei. Vergleiche 
man den Wegverlauf auf der damaligen Planskizze (Mutationsplan Nr. 1102) mit 

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dem vorgesehenen Erschliessungsweg zum geplanten Aussenparkplatz, sei 
nicht ganz klar, ob der beanspruchte Erschliessungsweg durch das Fahrweg-
recht auf KTN 008.________ tatsächlich sichergestellt sei (angefochtener RRB 
Nr. 798/2019 Erw 4.1 mit Hinweisen). 

Da das heute bestehende Gebäude auf KTN 008.________ und die daran an-
schliessende Unterflur- bzw. Tiefgarage auf KTN 003.________ wahrscheinlich 
erst nach der Einräumung des Fahrwegrechts von 1972 zugunsten des Grunds-
tücks KTN 001.________ und zulasten von KTN 008.________ erstellt worden 
sei, bestehe die Möglichkeit, dass der "angebahnte Weg" durch die Tiefgarage, 
welche auf der Nordseite deutlich über das umgebende Gelände hinausrage, 
verbaut worden sei. Entsprechend könnte der Bau der Tiefgarage und die daran 
anschliessende Überbauung auf dem Grundstück KTN 008.________ dazu ge-
führt haben, dass dieser Bereich nicht mehr als Fahrweg zum nördlich davon ge-
legenen Baugrundstück KTN 001.________ hätte gebraucht werden können. Ein 
stillschweigender Verzicht auf das Fahrwegrecht bzw. "die Gestattung der Ver-
bauung des Fahrwegrechts" könnte möglicherweise den Untergang des Fuss- 
und Fahrwegrechts auf KTN 008.________ herbeigeführt haben. Denkbar sei 
aber auch Gegenteiliges, wenn z.B. das Garagentor auf KTN 008.________ be-
reits im Zeitpunkt der Erstellung der Tiefgarage eingebaut worden wäre, oder 
falls damals eine andere Öffnung in der Tiefgaragenwand existiert und das Fuss- 
und Fahrwegrecht somit weiterhin unterirdisch hätte ausgeübt werden können. 

Auf jeden Fall würden sich diverse Unklarheiten im Zusammenhang mit dem 
Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 
008.________ ergeben, welche nur mit einem umfangreicheren Beweisverfahren 
geklärt werden könnten (angefochtener RRB Nr. 798/2019 Erw 4.2 mit Hinwei-
sen).

2.3.3 Auslegungsschwierigkeiten würden sich auch im Zusammenhang mit dem 
im Grundbuch eingetragenen "Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch)" zugunsten 
KTN 001.________ und zulasten KTN 003.________ ergeben. Ob das Fuss- und 
Fahrwegrecht aufgrund des Zusatzes "(unterirdisch)" ausschliesslich unterirdisch 
ausgeübt werden dürfe - wodurch der geplante Erschliessungsweg, welcher auch 
oberirdisch über KTN 003.________ führe, rechtlich nicht sichergestellt sei - oder 
"auch unterirdisch" ausgeübt werden dürfe, bleibe unklar. Auch den bei den Ak-
ten liegenden (teilweise unkenntlich gemachten) Grundbuchbelegen Nr. 305 vom 
28. Oktober 1977 und Nr. 93 vom 15. Juni 1978 lasse sich keine Präzisierung 
des Zusatzes "(unterirdisch)" entnehmen (angefochtener RRB Nr. 798/2019 Erw 
4.3).

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2.3.4 Der vorfrageweise zu prüfende Inhalt der umstrittenen zivilrechtlichen Fuss- 
und Fahrwegrechte sei demnach weder leicht feststellbar noch führe die Ausle-
gung zu einem unzweifelhaften Ergebnis. Vielmehr wäre ein umfassendes Be-
weisverfahren notwendig, um den Bestand, die Lage und den Umfang der Fuss- 
und Fahrwegrechte zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 
003.________ und KTN 008.________ eindeutig zu eruieren. Aus diesem Grund 
sei die Auslegung dem Zivilrichter zu überlassen. Rechtsverbindliche Klarheit 
über den Inhalt der Fuss- und Fahrwegrechte dürfte deshalb erst durch ein ent-
sprechendes rechtskräftiges zivilrechtliches Urteil zu erlangen sein. Erst mit ei-
nem solchen Urteil könne der für das öffentlich-rechtliche Baubewilligungsverfah-
ren erforderliche Nachweis der genügenden Erschliessung des Aussenparkplat-
zes erbracht werden (angefochtener RRB Nr. 798/2019 Erw 4.4).

3.1 Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 
ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit 
sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den 
Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wort-
laut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegrif-
fen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), das heisst auf den Begründungsakt, der als 
Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Be-
standteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ist auch der Erwerbs-
grund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des 
Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und 
in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; Fritzsche/Bösch/ 
Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., Zürich 2019, Bd. 2, 
Rz. 22.9.3; BGE 137 III 145 Erw. 3.1 mit weiteren Hinweisen; VGE III 2016 99 
vom 20.3.2017 Erw. 3.1.1 f.). 

Enthält der Grundbucheintrag lediglich ein Stichwort wie z.B. Quellen-, Weg-   
oder eben Grenzbaurecht, ist er in der Regel zu rudimentär, als dass sich Rechte 
und Pflichten aus ihm deutlich ergäben (BGE 128 III 169 Erw. 3a in fine mit wei-
teren Hinweisen).

3.2.1 Im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren stellt die Auslegung ei-
ner Dienstbarkeit grundsätzlich eine zivilrechtliche (Vor-)Frage dar, bei welcher 
sich die Verwaltungsbehörde und das Verwaltungsgericht in Zurückhaltung üben, 
was zwangsläufig bedeutet, dass der Inhalt der Dienstbarkeit für die Verwal-
tungsbehörde bzw. das Verwaltungsgericht leicht feststellbar sein und die Inter-
pretation ein unzweifelhaftes Resultat ergeben muss (vgl. Urteile des BGer 
1C_474/2015 vom 17.6.2016 Erw. 4.5.2 [i.Sa. J. vs. Verwaltungsgericht Schwyz]; 

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1C_246/2015 vom 4.3.2016 Erw. 2.4; 1C_237/2010 vom 30.8.2010 Erw. 2.4.2; 
VGE III 2013 204 vom 28.8.2014 [= EGV-SZ 2014 B.8.11, nicht publ.] Erw. 2.3). 

Erweist sich eine Dienstbarkeit im Rahmen der Auslegung als lückenhaft, ist ihr 
Inhalt (als zivilrechtliche Vorfrage) grundsätzlich weder leicht feststellbar noch 
steht er zweifelsfrei fest, muss der Inhalt auf zivilprozessualem Weg geklärt wer-
den (VGE II 2016 99 vom 20.3.2017 Erw. 4.4.1; III 2015 4 Erw. 3.2 vom 
16.7.2015; III 2014 253 vom 16.7.2015 Erw. 5.4.4; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, 
a.a.O., Bd. 1, Rz. 6.2.2 und Bd. 2, Rz. 12.3.6.3; C. Mäder, Das Baubewilligungs-
verfahren, Zürich 1991, Rz. 114; Urteil des BGer 1C_246/2015 vom 4.3.2016 
Erw. 2.4 mit weiteren Hinweisen). 

3.2.2 Die Beschwerdeführer erachten den Verweis ins Zivilverfahren als unzuläs-
sig (Beschwerde S. 6 f. Ziff. 3). Dies führe zu einer Umkehr der Beweislast. Es 
liege am Beschwerdegegner (bei bejahtem Wegrecht und somit bei erteilter Bau-
bewilligung) die behauptete Verletzung von privaten Rechten mittels Klage gel-
tend zu machen. Unzulässig sei der angefochtene Entscheid auch hinsichtlich 
des Hinweises auf die Erschliessungshilfe. Die Bauherrschaft habe Anspruch 
darauf, dass sie im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren eine Antwort 
erhalte, ob ihr Baugrundstück rechtsgenüglich erschlossen ist.

3.2.3 Dieser Auffassung der Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden. Zum 
einen muss die Bauherrin im Baubewilligungsverfahren nachweisen, dass das 
vorgelegte Projekt die Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt, wozu auch die hinrei-
chende Erschliessung gehört. Misslingt ihr dieser Nachweis, weil zweifelhaft ist, 
ob eine bestehende Dienstbarkeit dazu genügt, sind die Bewilligungsvorausset-
zungen nicht erfüllt, weshalb das Baugesuch abgewiesen werden darf. Der Bau-
herrin steht dabei die Möglichkeit offen, ein neues Baugesuch einzureichen, so-
bald sie sich mit einem Urteil des zuständigen Zivilgerichts einen hinreichenden 
Ausweis über die für die Erschliessung erforderliche Dienstbarkeit verschafft hat 
(Urteil BGer 1C_246/2015 vom 4.3.2016 Erw. 6.2). Zum andern ist die vorfra-
geweise Beurteilung eines zivilrechtlichen Anspruchs im Baubewilligungsverfahren 
für die sachlich zuständigen Zivilgerichte nicht verbindlich. Die Eigentümerin der 
belasteten Wegrechtsparzelle - vorliegend der Beschwerdegegner - könnte sich 
daher auch nach der Erteilung der Baubewilligung vor den Zivilgerichten gegen 
das von der Baubehörde vorfrageweise bejahte dienstbarkeitsrechtliche Fuss- 
und Fahrwegrecht zur Wehr setzen, was die Gefahr widersprüchlicher Entschei-
de begründet. Für die Verwaltungsbehörden besteht daher keine Pflicht, zivil-
rechtliche Vorfragen zu entscheiden, vorbehalten der Vertragsinhalt ist, wie vor-
stehend ausgeführt, leicht feststellbar und es ergibt sich ein unzweifelhaftes Re-

11

sultat (Urteil BGer 1C_246/2015 vom 4.3.2016 Erw. 2.4 mit zahlreichen Hinwei-
sen). 

Was die Erschliessungshilfe anbelangt, erachten die Beschwerdeführer eine sol-
che zu Recht nur als zulässig, wenn keine andere Möglichkeit der Erschliessung 
besteht (Beschwerde S. 7 Ziff. 3.2).  

3.3 Gemäss dem mit dem Baubewilligungsgesuch vom 12. Juli 2018 beige-
brachten, beglaubigten Grundbuchauszug der Liegenschaft KTN 001.________ 
vom 2. Juli 2018 (Vi-act. II.-03 in Beilage 2) sind u.a. folgende Fuss- und Fahr-
wegrechte zugunsten von KTN 001.________ eingetragen:

- Recht: Fuss- und Fahrwegrecht 
zulasten Nr. (GBN 927) 006.________
11.5.1970, Beleg 44G

- Recht: Fuss- und Fahrwegrecht 
zulasten Nr. (GBN 985) 008.________
23.11.1972, Beleg 175G

- Recht: Fuss- und Fahrwegrecht auf dem angebahnten Weg. 
Wartungs- und Unterhaltspflicht im Verhältnis des Interesses
zulasten Nr. (GBN 1084) 004.________
23.8.1977, Beleg 229G

- Recht: Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch) 
zulasten Nr. (GBN 1089) 003.________
28.10.1977, Beleg 305G 
15.6.1978, Beleg 93G

3.4 Der 'Voranfrage gemäss § 84 Abs. 1 PBG' der verbeiständeten Rechtsvor-
gängerin der Beschwerdeführer (als damalige Eigentümerin des Grundstücks 
KTN 001.________) an das Bauamt Feusisberg vom 10. April 2017 (Vi-act. II.-03 
in Beilage 3) war u.a. ein beglaubigter Grundbuchauszug der Liegenschaft 
KTN 001.________ vom 21. Juni 2011 beigelegt (als Kopie in Vi-act. II.-03 Beila-
ge 3), nach welchem die obigen Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten von KTN 
001.________ wie folgt eingetragen waren (die nachfolgend [kursiv] wiedergege-
benen Katasternummern sind auf der aktenkundigen schwarz-weiss Kopie [wohl 
nachträglich] handschriftlich [blau] eingetragen):

Recht: Fuss- und Fahrwegrecht z.L. GBNr. 927 KTN 006.________
1970, Mai 11. UP 44
1977, Okt. 28. UP 305 
1978, Juni 15. UP 93

Recht: Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch, oberirdisch Fussweg) 
z.L. GBNr. 985 KTN 008.________
1972, Nov. 23. UP 175 
1977, Okt. 28. UP 305
1978, Juni 15. UP 93

12

Recht: Fuss- und Fahrwegrecht z.L. GBNr. 1084 KTN 004.________ auf dem 
angebahnten Weg. Wartungs- & Unterhaltspflicht im Verhältnis des Interesses.
1977, Aug. 23. UP 229
1977, Okt. 28. UP 305
1978, Juni 15. UP 93

Recht: Fuss- und Fahrwegrecht (unterirdisch) z.L. GBNr. 1089 
KTN 003.________
1977, Okt. 28. UP 305
1978, Juni 15. UP 93

3.5 Beim Vergleich dieser Grundbuchauszüge sticht ins Auge, dass sich der 
Grundbucheintrag des Fuss- und Fahrwegrechtes zulasten KTN 008.________ 
und zugunsten KTN 001.________ im beglaubigten Grundbuchauszug vom 2. 
Juli 2018 gegenüber jenem im beglaubigten Grundbuchauszug vom 21. Juni 
2011 dahingehend geändert hat, als einerseits die Klammerbemerkung "(unterir-
disch, oberirdisch Fussweg)" nicht mehr aufgeführt ist und andererseits auch die 
Belege vom 28. Oktober 1977 (UP 305 resp. 305G) und vom 15. Juni 1978 
(UP 93 resp. 93G) nicht mehr eingetragen sind und demnach nicht mehr Be-
standteil des Grundbuchs bilden (vgl. Art. 942 Abs. 2 ZGB; Erw. 3.1 hiervor).

Hinsichtlich der Belege (UP 305 resp. 305G sowie UP 93 resp. 93G) gilt dassel-
be für die Fuss- und Fahrwegrechte zulasten von KTN 006.________ und KTN 
004.________.

4.1 In der erwähnten 'Voranfrage gemäss § 84 Abs. 1 PBG' vom 10. April 2017 
wurde darauf hingewiesen, dass das Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten 
KTN 001.________ und zulasten KTN 008.________ mit den Stichwörtern (un-
terirdisch, oberirdisch Fussweg) versehen war (Vi-act. II.-03 in Beilage 3, S. 4). 
Im Gesuch der früheren Eigentümerin des Grundstücks KTN 001.________ um 
einen Vorentscheid gemäss § 84 Abs. 2 PBG vom 16. Juni 2017 wurde der Bei-
zug dieser Voranfrage vom 10. April 2017, samt den dortigen Beilagen und dem 
Antwortschreiben des Bauamts vom 26. April 2017 beantragt. Diese Unterlagen 
bildeten in der Folge die Grundlagen für den Vorentscheid des Gemeinderates 
gemäss § 84 Abs. 2 PBG vom 10. August 2017, mit welchem u.a. die Zufahrt 
zum Grundstück KTN 001.________ als rechtlich gesichert beurteilt wurde (vgl. 
Vi-act. II.-03 in Beilage 3 Erw. A S. 1 f.). 

Der Erlass des GRB Reg.-Nr. 05.03.00 vom 16. Mai 2019 erfolgte mithin in 
Kenntnis sowohl des beglaubigten Grundbuchauszuges der Liegenschaft 
KTN 001.________ vom 2. Juli 2018 wie auch des beglaubigten Grundbuchaus-
zuges vom 21. Juni 2011.

13

4.2.1 Der Gemeinderat hat im GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 4d vorab festgehal-
ten, bereits aus dem Umstand, dass das Baugrundstück KTN 001.________ 
über ein Fuss- und Fahrwegrecht auf allen Liegenschaften verfüge, durch welche 
die Zufahrt ab der Kantonsstrasse (Wolleraustrasse) zu dieser Liegenschaft füh-
re, nämlich auf KTN 004.________, 006.________, 005.________, 
008.________ und 003.________, könne die Zufahrt als rechtlich gesichert gel-
ten. 

Zum selben Ergebnis gelangte der Gemeinderat im GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 
4d anhand einer vorfrageweisen Prüfung des Inhalts der Grunddienstbarkeit mit 
Bezug auf die Liegenschaft KTN 003.________. Er hat im Sinne von BGE 128 III 
169 Erw. 3a darauf erkannt, dass der Grundbucheintrag zu dieser Dienstbarkeit 
mit der stichwortartigen Konkretisierung "(unterirdisch)" zu rudimentär sei, als 
dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich genug ergeben würden, weswe-
gen er nicht bloss auf dieses Stichwort im Grundbucheintrag abgestellt hat. 

In der Folge ist der Gemeinderat jedoch nicht im Sinne der Stufenordnung nach 
Art. 738 ZGB (vgl. Erw. 3.1 hiervor) vorgegangen, d.h. er hat das Stichwort "(un-
terirdisch)" dahingehend ausgelegt, dass das Fuss- und Fahrwegrecht zulasten 
KTN 003.________ und zugunsten KTN 001.________ oberirdisch oder - falls 
notwendig - allenfalls "auch unterirdisch" über eine Tiefgarage auf KTN 
003.________ ausgeübt werden könne, ohne dass er für diese zweckgerichtete 
Interpretation - als zweite Stufe der Auslegungsordnung gemäss Art. 738 ZGB - 
auf den Erwerbsgrund, das heisst auf den Begründungsakt (Beleg Nr. 305 samt 
Mutationsplan Nr. 1248 und Beleg Nr. 93) zurückgegriffen und sich zu dessen 
Schlüssigkeit geäussert hätte (vgl. Erw 3.1 hiervor). Letzteres wäre dem Ge-
meinderat im Übrigen auch nicht möglich gewesen, da er sich einzig auf die von 
den Beschwerdeführern zu den Akten gegebenen Belege abgestützt hat, deren 
Inhalt überdies teilweise unkenntlich gemacht worden war (vgl. Vi-act. II.-03 in 
Beilage 3).

Anzufügen ist, dass auch der Zweck der Dienstbarkeit nach den gleichen Grund-
sätzen zu ermitteln gewesen wäre, wie der Inhalt der Dienstbarkeit, d.h. nach den 
Regeln in Art. 738 ZGB. Soweit sich der Zweck nicht aus dem Eintrag im Grund-
buch ergibt, gilt im Verhältnis zu Dritten der Zweck als massgebend, der aus dem 
Dienstbarkeitsvertrag selber hervorgeht oder objektiv erkennbar ist. Kann davon 
nicht ausgegangen werden, ist zur Bestimmung des Zwecks danach zu fragen, 
welche Interessen bei objektiver Betrachtung zur Zeit der Errichtung aufgrund der 
Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks vernünftigerweise von Bedeutung 
sein konnten (vgl. BGE 138 III 650 Erw 5.3). Eine auf dieser Stufenordnung be-
ruhende Ermittlung des Inhalts und/oder des Zwecks des Fuss- und Fahrweg-

14

rechts zulasten KTN 003.________ und zugunsten KTN 001.________ ist bei 
der vorfrageweisen Interpretation dieser Dienstbarkeit durch den Gemeinderat 
nicht zu erkennen (vgl. Erw. 2.2 hiervor). 

4.2.2 Soweit der Gemeinderat im GRB Reg.-Nr. 05.03.00 Erw. 5c sodann fest-
gehalten hat, es sei zugunsten KTN 001.________ und zulasten KTN 
008.________ ein Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch eingetragen, hat er of-
fenbar auf den Grundbucheintrag gemäss dem beglaubigten Grundbuchauszug 
vom 2. Juli 2018 abgestellt. Zum diesbezüglich abweichenden Inhalt des Grund-
bucheintrags im beglaubigten Grundbuchauszug vom 21. Juni 2011 (vgl. dazu 
Erw. 3.5 hiervor) - auf welchen er noch im Vorentscheid gemäss § 84 Abs. 2 
PBG vom 10. August 2017 abgestellt hat (vgl. Erw. 4.1 hiervor) - hat sich der 
Gemeinderat nicht geäussert. 

Dementsprechend bleibt festzustellen, dass bereits aufgrund der voneinander 
abweichenden Grundbucheinträgen gemäss den beglaubigten Grundbuchauszü-
gen vom 21. Juni 2011 und vom 2. Juli 2018 erhebliche Unklarheiten darüber be-
stehen, welcher beglaubigter Auszug den relevanten Grundbucheintrag hinsicht-
lich des Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten KTN 001.________ und zulasten 
KTN 008.________ wiedergibt. Weder im beglaubigten Grundbuchauszug vom 
2. Juli 2018 selber noch sonst in der Aktenlage findet sich (soweit ersichtlich) ein 
Hinweis darauf, ob und aufgrund welcher Vorgänge (im Zeitraum zwischen dem 
21.6.2011 und dem 2.7.2018) die besagten Veränderungen im Grundbucheintrag 
(vgl. Erw. 3.5 hiervor) vorgenommen werden durften und konnten. Sowohl be-
züglich des Inhalts der Dienstbarkeit (mit oder ohne die konkretisierende Klam-
merbemerkung "unterirdisch, oberirdisch Fussweg") als auch des Erwerbsgrun-
des (Beleg Nr. 175 oder Belege Nr. 175, Nr. 305 und Nr. 93) sind die Verhältnis-
se folglich nicht liquide.

Hinsichtlich des Erwerbsgrundes resp. der Frage, ob die Belege Nr. 305 und 
Nr. 93 Bestandteil des Grundbuchs bilden, gilt dasselbe auch für die Fuss- und 
Fahrwegrechte zulasten von KTN 006.________ und KTN 004.________ (und 
zugunsten KTN 001.________; vgl. Erw. 3.1 und Erw. 3.5 hiervor). Anzufügen 
ist, dass sich der Gemeinderat in der Baubewilligung auch nicht zum Grund-
bucheintrag des Fuss- und Fahrwegrechts zulasten KTN 004.________ und zu-
gunsten KTN 001.________ "auf dem angebahnten Weg" (zu diesem Begriff vgl. 
Urteil des BGer 5D_103/2016 vom 16.3.2017 Erw. 2.2 mit Hinweisen) äussert 
und den Gehalt dieses Grundbucheintrages nicht konkretisiert.

4.3 Zusammenfassend ist dem Regierungsrat zuzustimmen, dass aus den 
Grundbucheinträgen der Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten KTN 

15

001.________ (vgl. Erw. 3.3 f. hiervor) der Inhalt dieser Dienstbarkeiten nicht 
leicht feststellbar ist und deren Interpretation kein unzweifelhaftes Resultat ergibt 
(vgl. Erw 3.2 hiervor). 

Es drängt sich insbesondere die Annahme auf, dass die Klammerbemerkungen 
"(unterirdisch)" (beim Fuss- und Fahrwegrecht zulasten KTN 003.________) und 
"(unterirdisch, oberirdisch Fussweg)" (beim Fuss- und Fahrwegrecht zulasten 
KTN 008.________ [gemäss Grundbuchauszug vom 21.6.2011]) in engem Kon-
nex zu der wohl in der 2. Hälfte der 1970-er Jahre erstellten Tiefgarage, welche 
sich u.a. unter die Grundstücke KTN 004.________, KTN 006.________, KTN 
003.________ und KTN 008.________ erstreckt, respektive dem damit zusam-
menhängenden Kaufvertrag (Beleg Nr. 305) und dem Nachtrag dazu (Beleg Nr. 
93) stehen. Weder aus den Grundbucheinträgen noch den aktenkundigen (teil-
weise unkenntlich gemachten) Belegen ergibt sich der Inhalt dieser Dienstbarkei-
ten in unzweifelhafter Weise. In den unterschiedlichen Klammerbemerkungen 
kann durchaus eine bewusste Differenzierung erkannt werden, wonach im einen 
Fall (z.L. KTN 003.________) das Fuss- und Fahrwegrecht insgesamt nur unter-
irdisch, im andern Fall (z.L. KTN 008.________) unterschieden nach unterirdisch 
(sowohl Fuss- wie auch Fahrwegrecht) und oberirdisch (nur Fusswegrecht) gilt. 

Jedenfalls kann festgehalten werden, dass mit dem vom Beschwerdegegner im 
vorinstanzlichen Verfahren zu den Akten gegebenen, am 15. Juni 1978 öffentlich 
beurkundeten Beleg Nr. 93 (Vi-act. I.-02 Beilage 25) verschiedene Fuss- und 
Fahrwegrechte als unterirdisch (Fusswege teilweise oberirdisch) definiert wur-
den, was zusätzlich dagegen spricht, dass sich die Klammerbemerkung "(unterir-
disch)" (beim Fuss- und Fahrwegrecht zulasten KTN 003.________) isoliert, d.h. 
ohne Rückgriff auf den Begründungsakt, zuverlässig interpretieren lässt (vgl. vor-
stehend Erw. 3.1 und Erw. 4.2.1 i.f., vgl. auch Urteil des BGer 5A_677/2011 vom 
14.12.2011 Erw. 3.2). 

Sodann wies die besagte Tiefgarage bei ihrer Erstellung offenbar keinen Zugang 
zu KTN 001.________ auf. Eine Ausfahrt auf der Nordseite (auf KTN 
008.________) wurde erst mehrere Jahrzehnte später, im Zusammenhang mit 
der Überbauung der Parzelle KTN 003.________ durch den Beschwerdegegner 
geschaffen (vgl. Bg-act. B II/1 S. 5 f.), so dass sich der Inhalt der Fuss- und 
Fahrwegrechte zugunsten von KTN 001.________ (über KTN 004.________, 
KTN 006.________, KTN 003.________ und KTN 008.________) auch nicht aus 
einer, während längerer Zeit unangefochtenen Ausübung des (Fuss- und) Fahr-
rechts durch - die unter den belasteten Grundstücken situierte - Tiefgarage nach 
KTN 001.________ ergibt. 

16

Auch lässt sich nicht ohne Weiteres feststellen, ob und inwiefern bereits früher 
errichtete Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten KTN 001.________ und zulasten 
von KTN 006.________, KTN 008.________ und KTN 004.________ (teils auf 
dem angebahnten Weg, vgl. Dienstbarkeit zulasten KTN 008.________ [Beleg 
Nr. 175 S. 3 unten] und zulasten KTN 004.________ [Beleg Nr. 229 S. 6, sowie 
Grundbucheintrag]) durch die Erstellung dieser Tiefgarage, resp. der hierfür ein-
schlägigen Begründungsakte und zugehörige Pläne (vgl. Belege Nr. 305 u. 
Nr. 93) tangiert, verbaut oder geändert worden sind. Dies wird dadurch noch ak-
zentuiert, dass wegen der inhaltlich voneinander abweichenden, beglaubigten 
Grundbuchauszügen vom 21. Juni 2011 und vom 2. Juli 2018 unklar ist, ob die 
erwähnten Belege Nr. 305 und Nr. 93 bei den Fuss- und Fahrwegrechten zulas-
ten von KTN 006.________, KTN 008.________ und KTN 004.________ (und 
zugunsten KTN 001.________) überhaupt (noch) Bestandteil des Grundbuchein-
trages dieser Dienstbarkeiten bilden.

4.4 Von der Durchführung eines Augenscheins können für die Fragen, ob auf-
grund der Grundbucheinträge der Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten KTN 
001.________ (vgl. Erw. 3.3 f. hiervor) der Inhalt dieser Dienstbarkeiten leicht 
feststellbar sei und ob deren Interpretation unzweifelhafte Resultate ergebe, kei-
ne relevanten Erkenntnisse erwartet werden, weshalb davon abzusehen ist (anti-
zipierte Beweiswürdigung). Aus denselben Gründen konnte auch der Regie-
rungsrat auf die Durchführung eines Augenscheins verzichten. 

5.1 Dem Regierungsrat ist somit zuzustimmen, dass der erforderliche (der 
Bauherrschaft obliegende) Nachweis der rechtlichen Sicherstellung der Er-
schliessung des geplanten Aussenparkplatzes auf KTN 001.________ nicht er-
bracht ist. 

Wie vorstehend dargelegt (insb. Erw. 4.2.1 ff.) ist der Inhalt des Fuss- und Fahr-
wegrechts zulasten von KTN 006.________, KTN 008.________, KTN 
004.________ und 003.________ (und zugunsten von KTN 001.________) we-
der liquide noch leicht feststellbar; mögliche Interpretationen führen auch nicht zu 
unzweifelhaften Resultaten. Vor diesem Hintergrund ist im Rahmen der zweitin-
stanzlichen Rechtskontrolle (§ 55 Abs. 1 und 2 des Verwaltungsrechts-
pflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974) nicht zu beanstanden, dass 
der Regierungsrat die vom Gemeinderat erteilte Baubewilligung - mangels Um- 
und Durchsetzbarkeit (vgl. VGE III 2013 155 Erw. 7) - aufgehoben (angefochte-
ner RRB Nr. 798/2019 Erw. 5; vgl. Erw. 3.2 hiervor; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, 
a.a.O., Bd. 2, Rz. 12.3.6.2 f.) und die Beschwerdeführer für die Klärung des In-
halts dieser Dienstbarkeiten auf den zivilprozessualen Weg verwiesen hat.

17

Erst ein rechtskräftiges zivilrechtliches Urteil hierüber vermag den für das Bau-
bewilligungsverfahren erforderlichen Nachweis der genügenden Erschliessung 
des geplanten Aussenparkplatzes auf KTN 001.________ zu erbringen (vgl. 
Fritzsche/ Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, Rz. 12.3.6.3) oder aber aufzuzeigen, 
ob - bei allenfalls gegebenen Voraussetzungen - zwecks Erreichung der Baureife 
allenfalls zivil- und/ oder öffentlich-rechtliche Verfahren betreffend Grunddienst-
barkeit oder Notwegrecht (Art. 694 ZGB) oder Erschliessungshilfe (§ 41 PBG) er-
forderlich sind (vgl. VGE III 2013 155 Erw. 7 mit Hinweis betr. Schnittstelle Er-
schliessungshilfe - Baubewilligung auf Hensler, a.a.O., S. 297 f., S. 307).

5.2 Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

6.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) in der Höhe von Fr. 2'500.-- sind dem Verfah-
rensausgang entsprechend zu drei Fünftel (Fr. 1'500.--) den Beschwerdeführern - 
unter solidarischer Haftbarkeit - und zu zwei Fünftel (Fr. 1'000.--) der Gemeinde 
aufzuerlegen (§ 72 VRP). 

6.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat der (bis am 
17.3.2020) beanwaltete Beschwerdegegner Anspruch auf eine Parteientschädi-
gung. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. 
Barauslagen und MwSt) festgesetzt und zu drei Fünftel (Fr. 1'500.--) den Be-
schwerdeführern - unter solidarischer Haftbarkeit - und zu zwei Fünftel (Fr. 1'000.--) 
der Gemeinde auferlegt.

18

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) werden zu drei Fünftel (Fr. 1'500.--) den Beschwerdeführern - 
unter solidarischer Haftbarkeit - und zu zwei Fünftel (Fr. 1'000.--) der Ge-
meinde Feusisberg auferlegt. 

Die Beschwerdeführer haben am 19. Dezember 2019 einen Kostenvor-
schuss von Fr. 2'000.-- bezahlt, so dass ihnen aus der Gerichtskasse 
Fr. 500.-- zurück zu erstatten sind.

Die Gemeinde Feusisberg hat ihr Betreffnis von Fr. 1'000.-- innert 30 Tagen 
seit Zustellung dieses Entscheides auf das Postkonto 60-22238-6 des Ver-
waltungsgerichts einzuzahlen.

3. Dem (bis am 17.3.2020) beanwalteten Beschwerdegegner wird eine Par-
teientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
zugesprochen, welche zu drei Fünftel (Fr. 1'500.--) von den Beschwerde-
führern - unter solidarischer Haftbarkeit - und zu zwei Fünftel (Fr.1'000.--) 
von der Gemeinde Feusisberg zu tragen ist.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- den Beschwerdegegner (R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Feusisberg (R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung.

Schwyz, 27. Mai 2020

19

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 16. Juni 2020