# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2cd341a3-9064-51e2-9f81-ab7691730a8a
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-22
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 22.12.2022 3-RV.2021.187
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2021-187_2022-12-22.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2021.187       
P 174 
 

 

 

 

Urteil vom 22. Dezember 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Mazzocco  

Richter Schorno  

Gerichtsschreiber Fäs          

 

 
 

   

Rekurrent   A._____ 

 

vertreten durch lic. iur. Martin Plüss, Rechtsanwalt, 

Hintere Bahnhofstrasse 6, 5001 Aarau    

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 1. September 2021 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2019 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Kaufvertrag vom 19. Juni 2019 verkaufte A. die Liegenschaft GB Q. 

Nr. aaa, Plan-Nr. bbb, zum Preis von CHF 3'050'000.00 an C..   

 

2. 

Mit Verfügung vom 22. Oktober 2020 veranlagte das Regionale Steueramt 

S. A. für einen im Jahr 2019 erzielten steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 1'348'209.00 bei einer Besitzesdauer von 9 Jahren und einem 

Steuersatz von 24 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von 

CHF 323'570.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von 

CHF 3'050'000.00, ein Erwerbspreis von CHF 1'600'000.00 sowie Aufwen-

dungen von CHF 101'791.00 zugrunde. 

 

3. 

Gegen die Verfügung vom 22. Oktober 2020 liess A. mit Schreiben vom 

13. November 2020 (Postaufgabe gleichentags) Einsprache erheben und 

die folgenden Anträge stellen:  

 
"Der steuerbare Grundstückgewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft Q. / 
aaa sei von CHF 1'348'209 um CHF 140'354 auf CHF 1'207'855 zu 
reduzieren. 
 
Der neu steuerbare Grundstückgewinn von CHF 1'207'855 sei im Betrag von 
CHF 674'105 zu 24% und im Betrag von CHF 533'750 zu 5% zu besteuern. 
 
Entsprechend sei die zu zahlende Grundstückgewinnsteuer von CHF 323'570 
um CHF 135'098 auf CHF 188'472 zu reduzieren." 

 
4. 

Mit Entscheid vom 1. September 2021 wies die Steuerkommission Q. die 

Einsprache ab. 

 

5. 

Den Einspracheentscheid vom 1. September 2021 (Zustellung am 27. Ok-

tober 2021) liess A. mit rechtzeitigem Rekurs vom 18. November 2021 

(Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung 

Steuern, weiterziehen. Er lässt die folgenden Anträge stellen: 

 

"1. Der steuerbare Grundstückgewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft 
Q. / aaa sei von CHF 1'348'209 um CHF 140'354 auf CHF 1'207'855 zu 
reduzieren, der neu steuerbare Grundstückgewinn von CHF 1'207'855 
sei im Betrag von CHF 674'105 zu 24% und im Betrag von CHF 533'750 
zu 5% zu besteuern und entsprechend sei die zu zahlende 
Grundstückgewinnsteuer von CHF 323'570 um CHF 135'098 auf 
CHF 188'472 zu reduzieren. 

 

 - 3 - 

 

 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Staatskasse." 

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.  

 

6. 

Die Steuerkommission Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die 

Abweisung des Rekurses.  

 

7. 

A. liess keine Replik erstatten. 

 

 

 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2019. Mass-

gebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 

(StG). 

 

2. 

2.1. 

Mit Kaufvertrag vom 19. Juni 2019 verkaufte der Rekurrent die Liegen-

schaft GB Q. Nr. aaa, Plan-Nr. bbb zum Preis von CHF 3'050'000.00 an C..  

 

2.2. 

Mit Verfügung vom 22. Oktober 2020 veranlagte das Regionale Steueramt 

S. den Rekurrenten für einen im Jahr 2019 erzielten steuerbaren Grund-

stückgewinn von CHF 1'348'209.00 bei einer Besitzesdauer von 9 Jahren 

und einem Steuersatz von 24 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von 

CHF 323'570.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von 

CHF 3'050'000.00, ein Erwerbspreis von CHF 1'600'000.00 sowie Aufwen-

dungen von CHF 101'791.00 zugrunde. 

 

2.3. 

2.3.1. 

Der Rekurrent hatte die erwähnte Liegenschaft mit Kaufvertrag vom 9. De-

zember 2010 von D. und E. (Mutter des Rekurrenten), 

Gesamteigentümerinnen infolge einfacher Gesellschaft, zum Preis von 

CHF 1'600'000.00 gekauft.    

 

2.3.2. 

Mit Verfügung vom 27. Juni 2011 hatte das Regionale Steueramt S. E. für 

einen im Jahr 2010 erzielten steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 280'000.00 bei einer Besitzesdauer von 60 Jahren und einem 

Steuersatz von 5 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von CHF 14'000.00 

veranlagt. Dieser Veranlagung lagen ein Veräusserungserlös von 

CHF 800'000.00 sowie pauschalierte Anlagekosten von CHF 520'000.00 

zugrunde. 

 

2.4. 

Das Regionale Steueramt S. teilte auf telefonische Nachfrage des Spe-

zialverwaltungsgerichts hin mit, nicht eruieren zu können, weshalb E. 

betreffend Veräusserung der genannten Liegenschaft an ihren Sohn (den 

Rekurrenten) für die Grundstückgewinnsteuer kein Steueraufschub 

gewährt worden sei.  

  

 - 5 - 

 

 

 

2.5. 

2.5.1. 

Der Vertreter des Rekurrenten (nachfolgend: Vertreter) beantragt, dass der 

steuerbare Grundstückgewinn und die Grundstückgewinnsteuer wie folgt 

zu berechnen seien (vgl. Rekurs): 

 

"½-Grundstückgewinn auf Anteil E. (Mutter) 

Verkaufspreis CHF 1'525'000 

Anlagekosten pauschal 65% CHF 991'250  

Steuerbarer Grundstückgewinn CHF 533'750 

Besitzesdauer mehr als 25 Jahre 

Steuersatz 5% 

Grundstückgewinnsteuer CHF 26'687 

 

½-Grundstückgewinn auf Anteil D. (Tante) 

Grundstückgewinn gemäss Veranlagung CHF 674'105 

Steuersatz gemäss Veranlagung 24% 

Grundstückgewinnsteuer gemäss Veranlagung CHF 161'785 

 

Grundstückgewinnsteuer total neu somit CHF 188'472." 

 

2.5.2. 

Zur Begründung führt der Vertreter aus, dass es die Vorinstanz in Verlet-

zung von § 97 Abs. 1 lit. b StG versäumt habe, den Verkauf der Mutter E. 

an ihren Sohn, den Rekurrenten, als steueraufschiebende Veräusserung 

einzustufen. Die Vorinstanz habe bei der Veranlagung der 

Grundstückgewinnsteuer bei E. mehrere gravierende Fehler begangen. So 

hätte die Vorinstanz den Steueraufschub von § 97 Abs. 1 lit. b StG von 

Amtes wegen berücksichtigen und im Rahmen der ihr obliegenden 

behördlichen Fürsorgepflicht E. auf diese Bestimmung hinweisen müssen. 

Zudem habe E. gerade keinen Antrag nach § 97 Abs. 2 StG gestellt und 

somit nicht verlangt, dass die Grundstückgewinnsteuer erhoben werde. Im 

vorliegenden Verfahren sei zu entscheiden, ob sich der Rekurrent die 

unrichtige Veranlagung in Sachen seiner Mutter E. entgegenhalten lassen 

müsse. Nach dem Wortlaut von § 110 Abs. 2 StG ("auf Grund einer steuer-

aufschiebenden Veräusserung erworben") sei einzig von Belang, ob eine 

Veräusserung im Sinne von § 97 Abs. 1 StG steueraufschiebend gewesen 

sei. Unerheblich sei hingegen, ob die Steuerbehörde die steueraufschie-

bende Veräusserung im Veranlagungsverfahren betreffend Grundstück-

gewinn erkannt und daraus die richtigen Folgen (Aufschub der Grundstück-

gewinnsteuer) abgeleitet habe, oder ob die Steuerbehörde wie vorliegend 

unter Missachtung von § 97 Abs. 1 StG zu Unrecht gleichwohl eine Grund-

stückgewinnsteuer erhoben habe. Die falsche Grundstückgewinnsteuer-

veranlagung müsse sich nach dem Sinn und Zweck von § 110 Abs. 2 StG 

sachlogisch auf das Verfahren in Sachen E. beschränken. Andernfalls 

würde sich der Veranlagungsfehler der Vorinstanz zweimal zu Ungunsten 

 - 6 - 

 

 

der steuerpflichtigen Personen auswirken, nämlich (i) zu Ungunsten von E., 

welche aufgrund einer falschen, jedoch rechtskräftigen Veranlagung eine 

Grundstückgewinnsteuer von CHF 14'000.00 bezahlt habe, und (ii) zu 

Ungunsten des Rekurrenten, welcher sich die Besitzesdauer seiner Mutter 

nicht anrechnen lassen könne. Gemäss § 110 Abs. 2 StG in Verbindung 

mit § 97 Abs. 1 lit. b StG könne sich der Rekurrent demzufolge auf die Hälfte 

des Verkaufsgewinns der Liegenschaft Q. / aaa die Besitzesdauer seiner 

Mutter anrechnen lassen (vgl. Rekurs).   

 

3. 

3.1. 

Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken 

oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95 

Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die 

Anlagekosten übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die ver-

äussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG).  

 

3.2. 

Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG) und den 

Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen. Ist das Grundstück im Zeitpunkt 

der Veräusserung überbaut und besass es die steuerpflichtige Person län-

ger als 10 vollendete Jahre, werden die Anlagekosten pauschaliert. Die 

Pauschale wird in Prozenten des Veräusserungserlöses bemessen (§ 105 

Abs. 1 StG).  

 

3.3. 

Die Besteuerung wird unter anderem bei Rechtsgeschäften unter Verwand-

ten in gerader Linie aufgeschoben (§ 97 Abs. 1 lit. b StG). Ist das Grund-

stück auf Grund einer steueraufschiebenden Veräusserung erworben wor-

den, wird die Besitzdauer ab der letzten steuerbegründenden Veräusse-

rung (Grundstückgewinn-, Gewinn- oder Einkommenssteuer oder gleich-

artige ausserkantonale Steuer) berechnet (§ 110 Abs. 2 Satz 1 StG).  

 

4. 

4.1. 

4.1.1. 

Betreffend die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss Art. 12 Abs. 3 des 

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-

tone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) die Besteuerung 

aufgeschoben bei: 

 

a. Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), 

Erbvorbezug oder Schenkung; 

 - 7 - 

 

 

b. Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güter-

recht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegat-

ten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB) und scheidungsrechtli-

cher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind; 

c. Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, 

Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie 

bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteig-

nung; 

d. vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirt-

schaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert an-

gemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatz-

grundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafte-

ten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird; 

e. Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten 

Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit 

der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder 

zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz ver-

wendet wird. 

 

4.1.2. 

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, den Gesetzesmaterialien 

sowie der Lehre ist der Positivkatalog von Art. 12 Abs. 3 StHG abschlies-

send gehalten, weshalb die Steueraufschubtatbestände bundesrechtlicher 

Natur sind und den Kantonen kein Spielraum verbleibt (BGE 141 II 207 

E. 2.2.4; BGE 130 II 202 E. 3.2; Bundesgerichtsurteil vom 15. März 2012 

[2C_497/2011] E. 4.3; Botschaft zur Steuerharmonisierung, BBl 1983 III 

102; Basler Kommentar zum StHG, 4. Auflage, Basel 2022, Art. 12 StHG 

N 94; M. Zweifel/S. Hunziker/O. Margraf/S. Oesterhelt, Schweizerisches 

Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, S. 170; Kocher/Rupf, Der 

grundstückgewinnsteuerliche "Kettenaufschub", StR 2022 S. 811; Kom-

mentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 97 StG 

N 22; Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Auflage, Zürich 2021, 

§ 216 StG ZH N 152).  

 

4.1.3. 

Sehen die Kantone weitere Aufschubtatbestände vor, verletzen sie das 

Harmonisierungsrecht. Klarerweise bundesrechtswidrig und nicht durch-

setzbar (Art. 72 Abs. 2 StHG) ist die Regelung von § 97 Abs. 1 lit. b StG, 

wonach auch Rechtsgeschäfte unter Verwandten in gerader Linie steuer-

aufschiebend sind, da diese einen weiteren Aufschubtatbestand beinhaltet 

(Basler Kommentar zum StHG, a.a.O., Art. 12 StHG N 94; M. Zweifel/ 

S. Hunziker/O. Margraf/S. Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückge-

winnsteuerrecht, a.a.O., S. 170). Dass § 97 Abs. 1 lit. b StG über die ab-

schliessende Aufzählung in Art. 12 Abs. 3 StHG hinausgeht, wurde in der 

Beratung des StG zwar durchaus erkannt (GRP 2001/I, 808; Prot. Komm. 

2001/I, 21. Sitzung). Allein, es wurde als stossend empfunden, dass der 

 - 8 - 

 

 

minderbemittelte Vater, der für die Abtretung seiner Liegenschaft an einen 

Nachkommen auf die Erzielung eines Erlöses angewiesen ist und es sich 

nicht leisten kann, sie zu verschenken, durch eine Abrechnungspflicht steu-

erlich schlechter gestellt wäre als der wohlhabende Vater, der auf ein Ent-

gelt verzichten kann, die Liegenschaft verschenkt und damit in den Genuss 

des Steueraufschubs gelangt (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

a.a.O., § 97 StG N 22). Im aktuellen Merkblatt des Kantonalen Steueramtes 

wird § 97 Abs. 1 lit. b StG denn auch als steueraufschiebende Veräusse-

rung aufgeführt (Merkblatt Grundstückgewinnsteuer, gültig ab 2001, Ände-

rungen 1. Januar 2021, Ziff. 4.2). 

 

4.1.4. 

Die Kantone passen ihre Gesetzgebung innert acht Jahren nach dem In-

krafttreten dieses Gesetzes [StHG] den Vorschriften der Titel 2–6 an 

(aArt. 72 Abs. 1 StHG; in Kraft bis 31. Dezember 2021). Nach Ablauf dieser 

Frist findet das Bundesrecht direkt Anwendung, wenn ihm das kantonale 

Steuerrecht widerspricht (aArt. 72 Abs. 2 StHG; in Kraft bis 31. Dezember 

2021). Die Kantone passen ihre Gesetzgebung den Bestimmungen dieses 

Gesetzes auf den Zeitpunkt von deren Inkrafttreten an. Der Bund nimmt bei 

der Festlegung des Zeitpunkts der Inkraftsetzung Rücksicht auf die Kan-

tone; er lässt ihnen in der Regel eine Frist von mindestens zwei Jahren für 

die Anpassung ihrer Gesetzgebung (Art. 72 Abs. 1 StHG; in Kraft seit 1. Ja-

nuar 2022). Nach ihrem Inkrafttreten finden die Bestimmungen dieses Ge-

setzes direkt Anwendung, wenn ihnen das kantonale Steuerrecht wider-

spricht (Art. 72 Abs. 2 StHG; in Kraft seit 1. Januar 2022). 

 

4.2. 

Als die Veranlagungsverfügung am 27. Juni 2011 betreffend E. erging, 

waren aArt. 72 Abs. 1 und 2 StHG in Kraft. Anwendbar sind daher die 

altrechtlichen Bestimmungen. Die in aArt. 72 Abs. 1 und 2 StHG genannte 

Frist von acht Jahren war am 27. Juni 2011 bereits abgelaufen, da das 

StHG am 1. Januar 1993 in Kraft getreten war.    

 

4.3. 

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, den Gesetzesmaterialien 

sowie der Lehre sind die Steueraufschubtatbestände in Art. 12 Abs. 3 StHG 

abschliessend aufgezählt (E. 4.1.2.). § 97 Abs. 1 lit. b StG verstösst gegen 

Art. 12 Abs. 3 StHG, da er einen weiteren, in der bundesrechtlichen Norm 

nicht genannten Steueraufschubtatbestand vorsieht. Sodann handelt es 

sich bei Art. 12 Abs. 3 StHG aufgrund des Wortlauts bzw. der abschlies-

senden Aufzählung von Steueraufschubtatbeständen sowie dessen Auf-

führung im Zweiten Titel des StHG um eine direkt anwendbare Bestimmung 

im Sinne von aArt. 72 Abs. 2 StHG (vgl. Basler Kommentar zum StHG, 

a.a.O., Art. 12 StHG N 94 und Art. 72 StHG N 11). Dass sich der aargaui-

sche Gesetzgeber bewusst für eine harmonisierungswidrige Lösung ent-

schieden hat, welche auch vom Kantonalen Steueramt in seinem Merkblatt 

 - 9 - 

 

 

zur Grundstückgewinnsteuer aufgeführt wird (E. 4.1.3.), vermag daran 

nichts zu ändern, denn aArt. 72 Abs. 2 StHG richtet sich vorab an Steuer-

justizbehörden (BGE 123 II 588 E. 2d; Bundesgerichtsurteil vom 10. De-

zember 2008 [2C_429/2008] E. 8.3; Basler Kommentar zum StHG, a.a.O., 

Art. 72 StHG N 17). Das Spezialverwaltungsgericht muss daher Art. 12 

Abs. 3 StHG direkt anwenden bzw. feststellen, dass die Vorinstanz E. 

(Mutter des Rekurrenten) in der Veranlagungsverfügung vom 27. Juni 2011 

aufgrund von Art. 12 Abs. 3 StHG und zufolge Bundesrechtswidrigkeit von 

§ 97 Abs. 1 lit. b StG keinen Steueraufschub gewähren durfte, auch wenn 

E. keinen Antrag auf Erhebung der Grundstückgewinnsteuer im Sinne von 

§ 97 Abs. 2 StG gestellt hat. 

 

4.4. 

Dem Vertreter kann somit nicht gefolgt werden, soweit er geltend macht, 

dass die Vorinstanz E. in der Veranlagungsverfügung vom 27. Juni 2011 

gestützt auf § 97 Abs. 1 lit. b StG einen Steueraufschub hätte gewähren 

müssen. 

 

5. 

5.1. 

Selbst wenn die Vorinstanz § 97 Abs. 1 lit. b StG auf die Veräusserung der 

Liegenschaft von E. an den Rekurrenten hätten anwenden müssen, könnte 

der Rekurrent daraus, wie nachfolgend aufgezeigt, nichts zu seinen 

Gunsten ableiten. 

 

5.2. 

5.2.1. 

Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in aller Regel nicht nichtig, sondern bloss 

anfechtbar, und sie erwachsen dementsprechend durch Nichtanfechtung in 

Rechtskraft. Nichtigkeit der Verfügung oder des Entscheids tritt nach stän-

diger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein, wenn: (a) der ihnen anhaf-

tende Mangel besonders schwer ist, (b) er offensichtlich oder zumindest 

leicht erkennbar ist und (c) zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme 

der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe fallen 

vorab funktionelle und sachliche Unzuständigkeit der entscheidenden Be-

hörde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht. Inhaltliche Mängel einer 

Verfügung oder eines Entscheids führen nur ausnahmsweise zur Nichtig-

keit. Fehlt einer Verfügung oder einem Entscheid zufolge Nichtigkeit jegli-

che Rechtsverbindlichkeit, so ist das durch die Behörde, die mit der Sache 

befasst ist, jederzeit und von Amtes wegen zu beachten (Bundesgerichts-

urteil vom 7. Mai 2021 [2C_963/2020] E. 3.1.). 

 

5.2.2. 

Falls § 97 Abs. 1 lit. b StG anwendbar wäre, erwiese sich die Veranlagungs-

verfügung vom 27. Juni 2011 aus den vom Vertreter aufgeführten Gründen 

möglicherweise als fehlerhaft (E. 2.5.2.). Der Vertreter anerkennt aber, 

 - 10 - 

 

 

dass die Veranlagungsverfügung vom 27. Juni 2011 in Rechtskraft erwach-

sen ist. Dementsprechend macht er nicht geltend, dass diese nichtig sei. In 

diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass, sofern die Voraus-

setzungen für einen Steueraufschub erfüllt sind, die Grundstückgewinn-

steuer von Amtes wegen unabhängig von einem Antrag der steuerpflichti-

gen Person aufzuschieben ist. Da es sich bei den Tatsachen, die zu einem 

Steueraufschub führen, häufig um solche handelt, die der Veranlagungs-

behörde nicht bekannt sind, ist die steuerpflichtige Person trotzdem gut be-

raten, einen (gesetzlich nicht notwendigen) Antrag auf Steueraufschub zu 

stellen (M. Zweifel/S. Hunziker/O. Margraf/S. Oesterhelt, Schweizerisches 

Grundstückgewinnsteuerrecht, a.a.O., S. 277). Angesichts dessen sowie 

der Umstände, dass der Steueraufschub die Ausnahme und nicht die Regel 

darstellt und in der Grundstückgewinnsteuererklärung des Kantons Aargau 

unter anderem der Wortlaut von § 97 StG vollständig wiedergegeben wird, 

erwiesen sich die Mängel hinsichtlich der Veranlagungsverfügung vom 

27. Juni 2011 nicht als derart schwer, dass sie zu deren Nichtigkeit führten. 

Die Veranlagungsverfügung vom 27. Juni 2011 wäre demnach, selbst 

wenn § 97 Abs. 1 lit. b StG anwendbar wäre, rechtskräftig. 

 

5.3. 

5.3.1. 

Der Vertreter macht geltend, aus dem Wortlaut von § 110 Abs. 2 StG er-

gebe sich, dass die falsche Grundstückgewinnsteuerveranlagung bei E. im 

vorliegenden Verfahren unbeachtlich sei (E. 2.5.2.). 

 

5.3.2. 

Beantragt der Steuerpflichtige, dass die Grundstückgewinnsteuer erhoben 

wird (freiwillige Steuerabrechnung; § 97 Abs. 2 StG), fragt es sich, ob die 

Besitzdauer neu zu laufen beginnt. Vom Gesetzeswortlaut her könnte 

durchaus die Auffassung vertreten werden, dass auch in diesem Fall die 

Besitzdauer nicht neu zu laufen beginnt, da es sich nicht um eine grund-

sätzlich steuerbegründende Veräusserung handelt. Andererseits geht die 

Konzeption des Gesetzgebers davon aus, dass bei Erhebung einer Grund-

stückgewinnsteuer die Besitzdauer unterbrochen wird. Durch das Begeh-

ren des Steuerpflichtigen auf Erhebung der Grundstückgewinnsteuer wird 

die an sich steueraufschiebende Veräusserung im konkreten Fall zu einer 

steuerbegründenden. Der Erwerber der Liegenschaft muss in Kauf neh-

men, dass die Besitzdauer neu zu laufen beginnt; andererseits kann er sich 

den von ihm erbrachten Erwerbspreis anrechnen lassen (§ 103 Abs. 2 StG; 

Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 110 StG N 25).  

  

 - 11 - 

 

 

 

5.3.3. 

E. hat im sie betreffenden Veranlagungsverfahren keinen Antrag gemäss 

§ 97 Abs. 2 StG gestellt. Dennoch gelten die Ausführungen unter E. 5.3.2. 

auch für den vorliegenden Fall analog. Entscheidend ist nämlich, dass 

gemäss Konzeption des Gesetzgebers bei Erhebung einer 

Grundstückgewinnsteuer die Besitzdauer immer unterbrochen wird. 

Angesichts dessen kann der Ansicht des Vertreters betreffend Auslegung 

von § 110 Abs. 2 Satz 1 StG nicht gefolgt werden. Vielmehr hat die Besitz-

dauer für den Rekurrenten aufgrund der in Rechtskraft erwachsenen Ver-

anlagungsverfügung vom 27. Juni 2011 mit der öffentlichen Beurkundung 

des Kaufvertrags am 9. Dezember 2010 (vgl. § 110 Abs. 1 lit. a StG) neu 

zu laufen begonnen. 

 

6. 

6.1. 

Der Rekurrent kann sich die Besitzdauer seiner Mutter nicht anrechnen las-

sen. Dies hat zur Folge, dass der Rekurrent auch auf dem hälftigen Erlös 

aus dem Anteil seiner Mutter zufolge einer Besitzdauer von weniger als 

zehn Jahren keine pauschalierten Anlagekosten geltend machen kann (vgl. 

§ 105 Abs. 1 StG). Zudem beträgt die Steuer, da der Rekurrent die Liegen-

schaft in Q. während neun Jahren besessen hat, 24 % des Grund-

stückgewinns (§ 109 Abs. 1 lit. i StG).     

 

6.2. 

Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

7. 

Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten des Rekurs-

verfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenentschä-

digung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). 

 

 

 

  

 - 12 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

2. 

Der Rekurrent hat die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von CHF 7'000.00, der Kanzleigebühr von CHF 155.00 und 

den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 7'255.00, zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

den Vertreter des Rekurrenten (2) 

das Kantonale Steueramt  

das Regionale Steueramt S.  

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

 - 13 - 

 

 

 
   

Aarau, 22. Dezember 2022 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Fäs