# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dc0a45a1-a9d8-579b-9392-5dc9ccb8f378
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-29
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 29.11.2017 U 2017 81
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2017-81_2017-11-29.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 17 81

1. Kammer 

Vorsitz Audétat
RichterIn Racioppi, Moser 

Aktuar Gross

URTEIL

vom 29. November 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

Bundesamt für Justiz,
Beschwerdeführer

gegen 

Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden,

Beschwerdegegner 
und

A._____ SA,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marco B. Biancotti,

Beschwerdegegnerin 

betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

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1. Die A._____ AG – mit Sitz in O.1._____ – erwarb von der schweizeri-

schen Staatsangehörigen B._____, wohnhaft in O.2._____ (Italien) das 

Grundstück Nr. 1883 im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ im Halte 

von 1'132 m2 mit dem Wohnhaus C._____ in O.1._____ zum Preis von 

Fr. 16.5 Mio. Der Kaufpreis wird je zur Hälfte durch Eigenmittel (Aktio-

närsdarlehen) und durch Fremdmittel finanziert. Der Kauf steht unter dem 

Vorbehalt der Erteilung der notwendigen Bewilligung für den Käufer und 

ist grundbuchlich noch nicht vollzogen. 

Die A._____ AG wurde am 13. Januar 2017 gegründet und am 16. Januar 

2017 im Handelsregister des Kantons Graubünden eingetragen. Sie ver-

fügt über ein Aktienkapital von Fr. 100'000.--, eingeteilt in 100 vinkulierte 

Namenaktien à Fr. 1'000.--. Der Gesellschaftszweck ist wie folgt 

umschrieben:
"L'acquisto, la vendita, la costruzione, la mediazione, l'amministrazione, la gestione e la 
locazione di beni immobili, nonché la partecipazione ad imprese similari; scopo completo 
a norma die statuto." 

Alleinaktionär der A._____ SA ist D._____, italienischer Staatsangehöri-

ger, Unternehmer, wohnhaft mit Aufenthaltsbewilligung EU/EFTA B in 

O.1._____, verheiratet mit E._____, italienische Staatsangehörige, wohn-

haft im Ausland. Das getrennt lebende Ehepaar hat drei minderjährige 

Kinder, welche bei der Mutter leben. Der Ehemann lebt seit dem Frühjahr 

2016 im Ausland und in O.1._____.

2. Das Grundbuchinspektorat des Kantons Graubünden (GBI GR) hat mit 

Verfügung vom 3. Juli 2017 bestimmt, dass der Erwerb des Grundstücks 

Nr. 1883 im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ durch die A._____ SA 

in O.1._____ nicht der Bewilligungspflicht im Sinne des BewG unterliegt. 

Diesen Entscheid begründet das GBI GR mit den Feststellungen, dass 

am Aktienkapital der A._____ SA keine bewilligungspflichtigen Personen 

beteiligt sind, eine indirekte finanzielle Beteiligung an der A._____ SA 

durch Personen im Ausland ausgeschlossen werden könne und die Fi-

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nanzierung des Grundstückkaufs ausschliesslich mit Mitteln nicht bewilli-

gungspflichtiger Personen erfolge. Die Bewilligung wurde mit den Aufla-

gen verbunden, wonach die A._____ SA verpflichtet sei, vor jeder Ände-

rung der festgestellten Finanzierungs- und Beteiligungsverhältnisse, die 

eine Bewilligungspflicht begründen könnte, eine neue Feststellungsverfü-

gung der Bewilligungsbehörde einzuholen; die A._____ SA sei zudem 

verpflichtet, vor dem Aus- und Umbau des Erwerbsobjekts dessen Finan-

zierung zur Prüfung vorzulegen und schliesslich werde der Alleinaktionär 

verpflichtet, der Bewilligungsbehörde allfällige Änderungen bezüglich sei-

nes Wohnsitzes zu melden.

3. Dagegen erhob das Bundesamt für Justiz (nachfolgend Beschwerdefüh-

rer genannt) am 1. September 2017 Beschwerde beim Verwaltungsge-

richt des Kantons Graubünden. Es beantragte die Aufhebung der ange-

fochtenen Verfügung, die Feststellung, dass für den Erwerb des Grunds-

tücks Nr. 1883 des Grundbuches O.1._____ eine Bewilligungspflicht nach 

BewG bestehe, sowie die Verweigerung der Bewilligung an die A._____ 

SA für den Erwerb des genannten Grundstücks. Der Beschwerdeführer 

begründet seine Eingabe im Wesentlichen damit, dass sich der Wohn-

sitznachweis von D._____ in O.1._____ als konstruiert erweise und den 

Akten keine Argumente zu entnehmen seien, die für einen tatsächlichen 

Wohnsitz von D._____ in O.1._____ sprechen würden. Der Schluss, dass 

D._____ den Wohnsitz nur verlegen wolle, um die Bewilligungspflicht zu 

umgehen, sei durch dessen berufliche und familiären Beziehungen sowie 

durch den fehlenden Eintrag im 'Anagrafe Italiani residenti all'estero 

(A.I.R.E.)' unausweichlich. Entsprechend seien D._____ wie auch die von 

ihm beherrschte A._____ SA als Personen im Ausland gemäss BewG zu 

qualifizieren. 

4. Das GBI GR (hiernach Beschwerdegegner) beantragte mit Eingabe vom 

26. September 2017 die Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher 

Kostenfolge. Der Beschwerdeführer würdige die beigebrachten Dokumen-

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te sehr einseitig und negiere gegenteilige Nachweise, so z.B. die Wohn-

sitzbestätigung der Stadt O.3._____. Zudem argumentiere dieser hinsicht-

lich des A.I.R.E.-Eintrags sowie den sich aus dem FZA ergebenden Rech-

ten widersprüchlich. Im Übrigen habe der Beschwerdeführer den Verzicht 

auf einen A.I.R.E.-Eintrag in der Vergangenheit mehrfach akzeptiert; ein 

solcher Verzicht sei ausserdem auch nach italienischem Recht nicht aus-

geschlossen. Auf das Angebot des Beschwerdegegners den Erwerb zu-

zulassen und den tatsächlichen Wohnsitz in einem Jahr nochmals zu 

überprüfen, sei der Beschwerdeführer nicht eingegangen.

5. Gleichentags liess die A._____ SA (hiernach Beschwerdegegnerin) kos-

tenfällig die Abweisung der Beschwerde beantragen. Die Bewilligungs-

behörde sei unter Beachtung der geltenden einschlägigen Rechtsnormen 

und der von ihr verlangten und ihr unterbreiteten Dokumente zum Schluss 

gekommen, dass der strittige Grundstückerwerb nicht bewilligungspflichtig 

sei. Der Beschwerdeführer setze sich in unzulässiger Art und Weise über 

das Personenfreizügigkeitsabkommen zwischen der Schweiz und der EU 

und die einschlägige Gerichtspraxis hinweg. 

6. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2017 verzichtete der Beschwerdeführer 

auf eine Replik, womit der Schriftenwechsel abgeschlossen war.

7. Trotz Aufforderung ist von keiner Seite eine Honorarnote eingegangen.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist hier die Verfügung vom 3. Juli 2017, worin der Be-

schwerdegegner den Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 im Grundbuch 

der Gemeinde O.1._____ durch die Beschwerdegegnerin als nicht bewil-

ligungspflichtig im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von 

Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) taxier-

te. Beschwerdethema bildet die Frage, wo sich der massgebende Wohn-

sitz der Beschwerdegegnerin, welche durch einen Alleinaktionär mit ita-

lienischer Staatsbürgerschaft beherrscht wird, befindet. Strittig ist der An-

knüpfungspunkt für die Bewilligungspflicht aufgrund des Kriteriums des ef-

fektiven Wohnsitzes im Inland (O.1._____) oder Ausland (O.3._____/ 

O.4.__________) geblieben.

2. Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-

bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-

mächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich 

innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Ver-

waltungsgericht einzureichen. Der Beschwerdeführer ist gestützt auf die 

besondere Vorschrift in Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG ausdrücklich zur 

selbständigen Erhebung einer Beschwerde vor dem kantonal zuständigen 

Gericht befugt, womit die Beschwerdelegitimation gegeben ist. Zudem ist 

die Beschwerde frist- und formgerecht eingegangen, weshalb darauf ein-

zutreten ist und die sich stellende Rechtsfrage materiell zu behandeln ist.

3. a) Laut Zweckvorgabe in Art. 1 BewG beschränkt dieses Gesetz den Erwerb 

von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des 

einheimischen Bodens zu verhindern. Art. 2 BewG definiert diesbezüglich 

die Bewilligungspflicht wie folgt: Personen im Ausland bedürfen für den 

Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen 

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Behörde (Abs. 1). Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb [allerdings], wenn 

das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-. Fabrikations- 

oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines 

Handwerkbetriebes oder eines freien Berufes dient (Abs. 2 lit. a); oder 

wenn das Grundstück dem Erwerber als natürliche Person als Hauptwoh-

nung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient 

(Abs. 2 lit. b). Zum Erwerb von Grundstücken zählt nach Art. 4 Abs. 1 lit. e 

BewG namentlich auch der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung 

an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck 

der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen 

Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind (vgl. zum statuta-

rischen Gesellschaftszweck der Beschwerdegegnerin Ziff. 1 im Sachver-

halt, hiervor). Nach  Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG gelten als Personen im Aus-

land: Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemein-

schaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation, die ihren recht-

mässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben. 

Während der Beschwerdeführer im konkreten Fall eine Bewilligungspflicht 

für den Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 und dessen Eintrag im Grund-

buch der Gemeinde O.1._____ gestützt auf Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG pos-

tuliert, sind der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin diesbe-

züglich anderer Meinung, da sie den Nachweis des Wohnsitzes in der be-

treffenden Gemeinde durch die Beschwerdegegnerin bzw. deren Alleinak-

tionär nach Art. 2 Abs. 2 lit. b i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG als erbracht 

ansehen und daher keine Bewilligungspflicht nach dem BewG erforderlich 

sei. Die entscheidende Rechtsfrage dreht sich folglich um die Bejahung 

bzw. Verneinung des massgebenden Wohnsitzes im In- oder eben im 

Ausland.

b) Was das anwendbare Recht betrifft, so gilt es vorweg zu klären, ob in Be-

zug auf den "Wohnsitzbegriff" das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB; 

SR 210; vgl. Art. 23 ff. ZGB) in Verbindung mit dem BewG bzw. der BewV 

zur Anwendung kommt oder ob hierzu auf das Bundesgesetz über das In-

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ternationale Privatrecht (IPRG; SR 291) abzustellen ist. Als weitere Mög-

lichkeit steht zur Auswahl, ob sich der Begriff durch Verweisung aus dem 

Abkommen zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft einerseits 

und der Europäischen Gemeinschaft und ihren Mitgliedstaaten anderer-

seits über die Freizügigkeit (FZA; SR 0.142.112.681) und somit aus den 

bilateralen Verträgen der Schweiz mit der EU ableitet. Der angefochtenen 

Verfügung des Beschwerdegegners vom 3. Juli 2017 ist zu dieser Thema-

tik nichts zu entnehmen. Der Beschwerdeführer wendet zur Begründung 

seiner Beschwerde das ZGB in Zusammenhang mit dem BewG an. Das 

streitberufene Gericht hat in früheren Verwaltungsgerichtsurteilen einmal 

das IPRG (VGU 08 71 vom 23. September 2008) und zweimal das FZA 

mit Hinweisen auf das BewG und das ZGB angewandt (VGU U 11 10 und 

U 11 13, beide vom 16. August 2011). Den zwei jüngeren Urteile vom Au-

gust 2011 ist der Vorzug zu geben, zumal das Bundesgericht im Urteil 

2C_876/2011 vom 20. März 2012 (betreffend die Überprüfung des er-

wähnten VGU U 11 13) ebenfalls auf die Bestimmungen des BewG und 

des ZGB abstellte. Es hielt dazu in Erwägung 2 unter dem Aspekt der 

Vermeidung von Missbräuchen bei Immobiliengeschäften explizit was 

folgt fest: Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für 

den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kanto-

nalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten nach Art. 5 Abs. 1 lit. a 

BewG die Staatsangehörigen der Mitgliedstaaten der Europäischen Ge-

meinschaft (EG) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA), 

die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz 

haben. Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EG/ EFTA-

Ausländer setzt somit dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus (vgl. 

Art. 25 Abs. 1 Anhang I FZA). Massgeblich für den Begriff des Wohnsit-

zes ist dabei im Wesentlichen Art. 23 ZGB (BGE 136 II 405 E.4.1 = ZGBR 

92 S. 271 E.4.1). Der Wohnsitz einer Person befindet sich somit am Ort, 

wo sie sich mit der Absicht ihres dauernden Verbleibens aufhält (Art. 23 

Abs. 1 ZGB). Um diesen Ort zu ermitteln, ist zu prüfen, wo die betreffende 

Person ihren persönlichen und beruflichen Lebensmittelpunkt hat (BGE 

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136 II 405 E.4.3 f. = ZGBR 92 S. 273 E.4.39). Auf den aktuellen Fall sind 

daher für die Beurteilung der strittigen Bewilligungspflicht ebenfalls das 

FZA, ZGB und BewG und nicht etwa das IPRG anwendbar.

c) Selbst wenn man aber zur Anwendbarkeit des hier massgeblichen Rechts 

anderer Ansicht sein sollte, würde sich am Ergebnis nichts ändern, weil 

sich der Wohnsitzbegriff nach Art. 20 Abs. 1 a IPRG mit demjenigen des 

Art. 23 Abs. 1 ZGB deckt, sodass auf die diesbezügliche Rechtsprechung 

zurückgegriffen werden kann (BGE 119 II 167 E.2b). Der Wohnsitzbegriff 

besteht jeweils aus zwei Elementen: Dem Aufenthalt und der Absicht des 

dauerhaften Verbleibens an jenem Ort. Um einen Wohnsitz begründen zu 

können, muss die Person am jeweiligen Ort mehr als nur flüchtig verwei-

len. Ständige Präsenz ist allerdings nicht erforderlich. Auch eine bisherige 

bestimmte Verweildauer wird nicht verlangt, sofern die Person die Absicht 

dauernden Verbleibens zeigt. Die Perspektive eines dauernden Verwei-

lens reicht aus (vgl. dazu AXEL BUHR/SIMON GABRIEL/DOROTHEE SCHRAMM, 

Handkommentar IPRG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 20 N 5-7). Die Absicht 

dauernden Verbleibens liegt vor, wenn die Person an einem Ort oder in 

einem Land den Schwerpunkt der Lebensverhältnisse respektive den Mit-

telpunkt ihrer Lebensinteressen, das heisst ihrer persönlichen, beruflichen 

und sozialen Beziehungen begründet oder beibehält. Dabei kommt es 

nicht auf den inneren Willen, sondern auf die objektiv für Dritte erkennba-

ren Umstände an (BUHR/GABRIEL/SCHRAMM, a.a.O., N. 8 ff. m.w.H.).

d) In tatbeständlicher Hinsicht ist unbestritten und auch erstellt, dass die Be-

schwerdegegnerin (Immobilienfirma) bzw. der sie rechtlich wie wirtschaft-

lich vollständig als Alleinaktionär (100% des Aktienkapitals) beherrschen-

de D._____ seit 2008 Eigentümer einer Ferienwohnung gemäss Art. 9 

Abs. 2 BewG (Kontingentbewilligung) in O.1._____ ist. Im Oktober 2016 

hat D._____ sein Fahrzeug im Kanton Graubünden immatrikulieren las-

sen. Laut Wohnsitzbescheinigung der Gemeinde O.1._____ ist D._____ 

am 1. Juni 2017 von Italien her zugezogen und verfügt über eine Bewilli-

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gung EU/EFTA B für den Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit in der ganzen 

Schweiz. Zwischen der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden und 

D._____ wurde am 26. April 2017 eine Vereinbarung über die Aufwand-

besteuerung abgeschlossen.

Der Beschwerdeführer hält die Behauptung von D._____, seit mehr als 

einem Jahr vor dem Zuzug nach O.1._____ anfangs Juni 2017 einen von 

seiner Ehefrau und den gemeinsamen drei minderjährigen Kindern ge-

trennten Wohnsitz gehabt zu haben, für nicht erwiesen. So habe er bei 

der Gründung der Beschwerdegegnerin im Januar 2017 als Wohnsitz 

O.4.__________ angegeben. Auch sei die angebliche Wohnsitzbestäti-

gung von O.3._____ nicht als solche zu betrachten. Die gemeinsame Er-

klärung der Ehegatten sei zudem vage, werde darin doch bloss von vor-

übergehenden Problemen gesprochen.

e) Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts ist dem Beschwerdeführer 

in Bezug auf das tatsächlich wenig aussagekräftige Dokument der einge-

reichten Wohnsitzbestätigung der Stadt O.3._____ zuzustimmen (act. 17 

im Gesuchdossier). Darin geht es nur um eine Zufahrtsberechtigung für 

ein bestimmtes Fahrzeug zu einer Wohnadresse in O.3._____. Im selben 

Dokument ist aber als Wohnsitz von D._____ die Stadt O.4.__________ 

aufgeführt und es wird das Gesuch ausdrücklich als Aufenthalter (dimo-

rante) in O.3._____ gestellt. Neben der Gründungsurkunde für die neu 

geschaffene Beschwerdegegnerin, in welcher als Wohnsitz (des Grün-

ders) O.4.__________ angegeben wird, ist auch die Anwaltsvollmacht für 

den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin, Rechtanwalt Marco Bian-

cotti, vom 14. April 2017 in O.4.__________ unterzeichnet worden. All 

dies spricht für einen zumindest regelmässigen Aufenthalt von D._____ in 

O.4.__________, wogegen ein solcher in O.3._____ nur spärlich doku-

mentiert ist. Auf der anderen Seite ist ausgewiesen, dass D._____ min-

destens seit Februar 2016 seiner Ehefrau monatlich EUR 3'000.-- zu-

kommen lässt (act. 14 im Gesuchdossier), was die Ehegatten in ihrer Er-

klärung vom 26. Mai 2017 (act. 18 im Gesuchdossier) auch bestätigen. 

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Insbesondere die Erklärung der Ehegatten, wonach der Ehemann seinen 

Wohnsitz in O.3._____ habe, ist nach Auffassung des Gerichts – im Ge-

gensatz zu derjenigen des Beschwerdeführers mit O.4.__________ als 

Wohnort – durchaus plausibel und aussagekräftig, zumal diese Selbster-

klärung mit den anderen vorliegenden Dokumenten – wie eben der Zu-

fahrtsbewilligung in O.3._____ sowie den Unterhaltszahlungen an die in 

O.4.__________ vom ihm örtlich getrennt lebende Ehefrau – überein-

stimmt. Laut Beurteilung des streitberufenen Gerichts präsentiert sich der 

Streitfall wie folgt: D._____ hat ein wichtiges Indiz, das gegen einen 

Schwerpunkt der Lebensverhältnisse in O.1._____ spricht, stark relati-

viert, nämlich den (nur angeblichen) familiären Anknüpfungspunkt in 

O.4.__________. Mit der gemeinsamen Erklärung der Ehegatten, dass ihr 

Zusammenleben erheblich gestört sei und sie darum getrennte Wohnsitze 

hätten, kann dieses Argument wohl nicht mehr entscheidend gegen den 

Lebensmittelpunkt von D._____ in O.1._____ herangezogen werden. 

Umgekehrt manifestiert sich mit dem Kauf einer neuen Liegenschaft und 

den Mitgliedschaften in verschiedenen Clubs in O.1._____, wo er zudem 

bereits seit 2008 über ein Feriendomizil verfügt, durchaus eine gewisse 

Verbundenheit zum neuen Wahl-/Wunschwohnort. Auch die geltend ge-

machten beruflichen bzw. geschäftlichen Interessen (Repräsentationsef-

fekt in berühmtem Winterkurort mit grosser Strahlkraft) können als glaub-

würdige Indizien und nachvollziehbare Anhaltspunkte für den neuen 

Wohnort in der wirtschaftlich auf dem Immobiliensektor sicherlich sehr lu-

krativen Gemeinde O.1._____ herangezogen werden. Als gewichtige und 

starke Indizien für den Lebensmittelpunkt in O.1._____ deuten überdies 

die erteilte EU/EFTA-Bewilligung B hin, die Immatrikulation des Fahr-

zeugs im Kanton Graubünden sowie insbesondere die Pauschalbesteue-

rungsverfügung der hiesigen Steuerverwaltung vom 26. April 2017 (act. 

13.1 im Gesuchdossier). Bei einer umfassenden Betrachtungsweise und 

in Würdigung der soeben erwähnten Anknüpfungspunkte ist das Verwal-

tungsgericht daher zur Überzeugung gelangt, dass der feste Wille von 

D._____ auf einen dauerhaften Verbleib bzw. zur neuen Wohnsitznahme 

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in O.1._____ hinreichend dargetan wurde. Eine Bewilligungspflicht nach 

dem BewG ist deshalb nicht erforderlich.

f) Daran ändert auch das gegenteilige Urteil des Verwaltungsgerichts des 

Kantons Bern vom 6. Februar 2012 (VGE 100.2011.430) nichts, weil der 

dort zu beurteilende Sachverhalt (deutsche Staatsangehörige, die wegen 

der langen Zeitspanne bis zum Bezug ihrer komplett sanierungsbedürfti-

gen Liegenschaft der Bewilligungspflicht unterstellt wurden) nicht mit dem 

hier zur Diskussion stehenden Sachverhalt (Beschwerdeführer besitzt seit 

2008 bereits eine Ferienwohnung am Ort des nun neu dazugekauften 

Grundstücks mit intaktem Wohngebäude) verglichen werden kann. Im be-

treffenden Entscheid des Kantons Berns wurde in E.4.2.2 aber zu Recht 

festgehalten: Für die Bewilligungspflicht des Grundstückkaufs ist nach der 

bisherigen Rechtsprechung grundsätzlich der Erwerbszeitpunkt massge-

bend (vorne E.3.3). In der Praxis ist allerdings anerkannt, dass von einer 

Erwerberin oder einem Erwerber nicht in jedem Fall einfach verlangt wer-

den kann, vorgängig in die Schweiz zuziehen (Mietwohnung oder Hotel), 

um erst danach bewilligungsfrei eine Liegenschaft zu erwerben [...]. Damit 

soll insbesondere den in die Schweiz zuziehenden Staatsangehörigen der 

EG und der EFTA der bewilligungsfreie Erwerb von Wohneigentum er-

leichtert werden. In der Praxis werden in solchen Fällen deshalb mitunter 

Feststellungsverfügungen erlassen, wonach der Erwerb nicht der Bewilli-

gungspflicht unterliegt. Um Missbräuchen vorzubeugen, wird aber eine 

Bestätigung der ausländischen Person verlangt, dass sie in die Schweiz 

ziehe und ihren Lebensmittelpunkt hierher verlege (vgl. zum Ganzen: Ur-

teil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden VGU U 11 13 vom 

16. August 2011 E.5). Allein schon die Tatsachen, dass der Beschwerde-

führer in O.1._____ seit dem Jahr 2008 über Wohneigentum verfügt und 

im laufenden Jahr bei den hiesigen Steuerbehörden ein Gesuch um Auf-

wandbesteuerung gestellt hat, zeigen objektiv leicht nachvollziehbar, dass 

es ihm mit der Wohnsitznahme in O.1._____ ernst ist und ihm deshalb 

ohne gegenteilige Anhaltspunkte nicht ein Missbrauchspotential unterstellt 

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werden kann, das eine Bewilligungspflicht gestützt auf das BewG uner-

lässlich gemacht hätte.

g) Im Übrigen weist der Beschwerdegegner zu Recht darauf hin, dass sich 

der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde widersprüchlich verhält. So 

anerkennt der Beschwerdeführer zwar grundsätzlich den Vorrang des 

FZA gegenüber dem Eintrag im A.I.R.E.-Register (= Register der italieni-

schen Residenten im Ausland) bzw. anerkennt, dass eine Wohnsitznah-

me in der Schweiz für Italiener nicht von einem solchen Eintrag abhängig 

gemacht werden kann, fordert dann aber dennoch ultimativ den Nachweis 

eines solchen Eintrags im konkreten Fall. Umgekehrt scheint es gar nicht 

zwingend notwendig zu sein, dass sich ein italienischer Staatsbürger bei 

Wohnsitznahme im Ausland in dieses Register eintragen lässt. Beim Ein-

trag oder Nichteintrag in dieses Ausländerregister für italienische Staats-

bürger oder auch Doppelbürger handelt es sich bloss um eine Ordnungs-

vorschrift aus dem italienischen Recht, die auf die Auslegung des Wohn-

sitzbegriffs gemäss schweizerischem Recht keinen Einfluss haben kann. 

Mit diesem Einwand stösst der Beschwerdeführer deshalb ins Leere.

h) Zusammengefasst ergibt sich, dass der Begriff der fallrelevanten Wohn-

sitznahme durch die eingereichten Dokumente und das bisher gezeigte 

Verhalten von D._____ als erfüllt im Sinne des FZA, ZGB und BewG ta-

xiert werden kann, womit keine Bewilligungspflicht für den in Frage ste-

henden Erwerb des Grundstücks Nr. 1883 durch die Beschwerdegegnerin 

(mit Alleinaktionär D._____) besteht. Bei dieser Sachlage durfte der Be-

schwerdegegner willkürfrei davon ausgehen, dass die Beschwerdegegne-

rin bzw. D._____ ihren/seinen Wohnsitz nicht in Italien (O.3._____/ 

O.4.__________), sondern jetzt in der Schweiz (O.1._____) innehat.

4. a) Die angefochtene Verfügung vom 3. Juli 2017 ist damit rechtens, was zur 

Abweisung der Beschwerde vom 1. September 2017 führt.

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b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzulegen. In Anbetracht der 

Komplexität des Falles, der Durchführung eines einfachen Schriftenwech-

sels sowie des beachtlichen Streitwerts (Kaufpreis Fr. 16.5 Mio.) erachtet 

das streitberufene Gericht vorliegend praxisgemäss eine Staatsgebühr 

von Fr. 2'000.-- für angemessen und gerechtfertigt (vgl. VGU U 14 56 vom 

29. September 2015 – ebenso Ziff. 2 im Urteilsdispositiv).

c) Aussergerichtlich hat der Beschwerdeführer die anwaltlich vertretene Be-

schwerdegegnerin gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG für die notwendig ver-

ursachten Kosten des Beschwerdeverfahrens noch zu entschädigen, wo-

bei seitens des betreffenden Anwalts keine Honorarnote eingereicht wur-

de. Angesichts der bloss zweiseitigen Vernehmlassung der Beschwerde-

gegnerin kann davon ausgegangen werden, dass der notwendig verur-

sachte Zeit- und Arbeitsaufwand ihres Anwalts eher gering gewesen sein 

dürfte, weshalb das Gericht ermessensweise eine Parteientschädigung in 

der Höhe von pauschal Fr. 500.-- für ausreichend erachtet. Da die Be-

schwerdegegnerin selber mehrwertsteuerpflichtig und damit zum Abzug 

der Vorsteuer berechtigt ist (siehe UID-Register CHE-450.718.001) ist die 

Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer geschuldet und somit exklusi-

ve dieser umsatzähnlichen Wertschöpfungssteuer zuzusprechen (Leitur-

teil PVG 2015 Nr. 19). Dem Beschwerdegegner steht laut Art. 78 Abs. 2 

VRG keine aussergerichtliche Entschädigung zu, da er lediglich in seinem 

amtlichen Wirkungskreis obsiegte und Mehrkosten selbst zu tragen hat.

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Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 314.--

zusammen Fr. 2‘314.--

gehen zulasten des Bundesamtes für Justiz und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich hat das Bundesamt für Justiz die A._____ SA mit         

Fr. 500.-- (ohne MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 21. 

März 2018 abgeschrieben (2C_53/2018).