# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d28294fa-543e-51c4-bc07-addbd58a94c5
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-11-15
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 15.11.2006 3-RV.2006.55
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2006-55_2006-11-15.pdf

## Full Text

2006 Kantonale Steuern 309 

zite aufführen müssen. Da § 98 StG keinen solchen Vorbehalt enthält, 
ist davon auszugehen, dass ein Ausschluss des Steueraufschubs in-
folge Ersatzbeschaffung durch eine Liegenschaft, welche im Rahmen 
einer Erbteilung erworben wurde, nicht dem Willen des Gesetzgebers 
entspricht. Diese Sichtweise dürfte auch dem Sinn und Zweck von 
§ 98 StG entsprechen, denn der Gesetzgeber wollte mit der Gewäh-
rung des Ersatzbeschaffungsprivilegs verhindern, dass die Mobilität 
der Steuerpflichtigen erschwert wird und dass derjenige, der seine 
bisher selbst bewohnte Liegenschaft veräussern möchte, das wegen 
der Grundstückgewinnsteuer nicht tut (AGVE 1987 S. 398).  

Eine Einschränkung des Steueraufschubs infolge Ersatzbeschaf-
fung unter Berufung auf § 103 Abs. 2 StG ist nicht zulässig. § 103 
Abs. 2 StG regelt die Frage, welcher Erwerbspreis bei steuerauf-
schiebenden Veräusserungen und Ersatzbeschaffungen massgebend 
ist. Diese Bestimmung dient der Berechnung des (steuerbaren) 
Grundstückgewinnes und kommt erst und nur zur Anwendung, wenn 
eine steuerbegründende Veräusserung vorliegt (was vorliegend ja ge-
rade umstritten ist). Es darf daraus nicht abgeleitet werden, dass eine 
Reinvestition des durch den Verkauf der „alten“ Liegenschaft erziel-
ten Erlöses zwingend in eine auf eine grundstückgewinnsteuerrecht-
lich relevante (also nicht steueraufschiebende) Art erworbene Lie-
genschaft erfolgen muss. Damit würde nebst den in § 98 StG er-
wähnten eine zusätzliche Voraussetzung für die Gewährung eines 
Steueraufschubes infolge Ersatzbeschaffung geschaffen, was abzu-
lehnen ist. 

3.4. Zusammenfassend kommt das Steuerrekursgericht somit 
zum Schluss, dass vorliegend die Voraussetzungen für die Gewäh-
rung eines Steueraufschubs im Sinne von § 98 StG erfüllt sind, weil 
der Rekurrent innert der gesetzlich vorgeschriebenen Frist eine in der 
Schweiz liegende Ersatzliegenschaft käuflich erworben hat, welche 
(wie die ersetzte) selbst bewohnt ist. Mehr verlangt das Gesetz nicht. 

63 Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung (§ 98 
Abs. 1 StG). 
- Ein Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung kann nur gewährt 

werden, wenn sowohl das veräusserte als auch das ersatzbeschaffte 

310 Steuerrekursgericht 2006 

Objekt dauernd und ausschliesslich selbst zu Wohnzwecken genutzt 
wurde bzw. wird und für die Zeit des Selbstbewohnens dieser Lie-
genschaften von der den Steueraufschub beanspruchenden Person 
deren Eigenmietwert versteuert wird. 

15. November 2006 in Sachen R.E., 3-RV.2006.55/K 9285 

Aus den Erwägungen 

2. 
2.1. Mit Kaufvertrag vom 22. August 1997 kaufte der Rekurrent 

von A.H. die Liegenschaft GB Sch. Nr. 930 zum Preis von pauschal 
Fr. 300'000.--. Mit Kaufvertrag vom 24. September/1. Oktober 2002 
verkaufte er diese Liegenschaft für pauschal Fr. 420'000.-- an die X. 

2.2. Mit Verfügung vom 11. August 2005 veranlagte die Steuer-
kommission Sch. den Rekurrenten zu einem steuerbaren Grundstück-
gewinn von Fr. 69'196.-- (Veräusserungserlös Fr. 420'000.-- ./. Er-
werbspreis Fr. 300'000.-- ./. Aufwendungen Fr. 50'804.--), was bei 
einer massgebenden Besitzesdauer von 6 Jahren und einem Steuer-
satz von 30 % einen Steuerbetrag von Fr. 20'758.-- ergab. Der Rekur-
rent beantragt einen Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung (Bau 
des heute von ihm selbstbewohnten Einfamilienhauses in D.) im 
Sinne von § 98 StG. Die Vorinstanz hat keinen Steueraufschub ge-
währt, weil der Rekurrent seit dem 1. April 1989 bis zum Wegzug 
nach D. in S. angemeldet war und keine Absicht des dauernden Ver-
bleibens in der Liegenschaft in Sch. bestanden habe. 

3. 
3.1. Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen 

Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstück-
gewinnsteuer (§ 95 StG). Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Be-
gehren der steuerpflichtigen Person aufgeschoben bei Veräusserung 
einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft 
(Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Beteiligung mit Sonder-
nutzungsrecht), soweit der dabei erzielte Erlös innert 1 Jahr vor oder 
3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer 

2006 Kantonale Steuern 311 

gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird 
(§ 98 Abs. 1 StG). 

3.2. Der Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung setzt u.a. 
voraus, dass sowohl das veräusserte als auch das ersatzbeschaffte 
Objekt dauernd und ausschliesslich selbst zu Wohnzwecken genutzt 
wurde bzw. wird. Selbstgenutzt ist eine Wohnliegenschaft, wenn sie 
deren Eigentümer(in) allein oder zusammen mit einer Partne-
rin/einem Partner oder der eigenen Familie tatsächlich selber be-
wohnt. In der Literatur und Rechtsprechung wird die Meinung ver-
treten, dass der Steuerpflichtige am Ort der „alten“ und der „neuen“ 
Liegenschaft seinen zivil- bzw. steuerrechtlichen Wohnsitz gehabt 
haben bzw. haben muss (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 
2. Auflage, Muri-Bern 2004, § 98 StG N 6; F. Richner/W. Frei/ 
S. Kaufmann/H.U. Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher 
Steuergesetz, 2. Auflage, Zürich 2006, § 216 N 324 und 331 f.; 
StE 2002 B 42.38 Nr. 21; vgl. auch Luzerner Steuerbuch, Bd. 3, Wei-
sungen GGStG, § 4 Abs. 1 Ziff. 7 N 44 ff.). Das Selbstbewohnen 
beider Liegenschaften berechtigt aber noch nicht zur Gewährung ei-
nes Steueraufschubs. Weil gemäss § 30 Abs. 1 lit. b StG der Mietwert 
von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die der steuer-
pflichtigen Person auf Grund von Eigentum oder eines unentgeltli-
chen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, 
steuerbar ist, setzt die Gewährung eines Steueraufschubs gemäss 
§ 98 StG immer auch voraus, dass für die Zeit des Selbstbewohnens 
der Eigenmietwert der selbstbewohnten Liegenschaft von der den 
Steueraufschub beanspruchenden Person versteuert wird. 

3.3. Der Rekurrent war gemäss den unbestritten gebliebenen 
Angaben der Vorinstanz seit dem 1. April 1989 in S. angemeldet. 
Dort hatte er seither eine Wohnung am G.-weg 3 gemietet, welche er 
per 30. September 2005 kündigte, da er ab Herbst 2005 sein neu er-
stelltes Haus in D. bewohnt (vgl. „Kündigung der Mietwohnung“ 
vom 20. Juni 2005). Der Rekurrent wurde seit dem Zuzug in S. bis 
zu seinem Wegzug nach D. immer in S. besteuert, ohne dass er je da-
gegen opponiert hätte. Diese Tatsachen sprechen für einen ständigen 
Wohnsitz des Rekurrenten in S. und gegen ein Selbstbewohnen der 
Liegenschaft in Sch. 

312 Steuerrekursgericht 2006 

Der Rekurrent wendet dagegen ein, er habe ab März 2002 das 
Erdgeschoss seiner Liegenschaft in Sch. bewohnt, mit der Absicht, 
nach Beendigung des Umbaus das ganze Zweifamilienhaus zu bezie-
hen, sein Büro in S. in das Obergeschoss zu zügeln und erst dann die 
Schriften in Sch. zu hinterlegen. Selbst wenn das zutreffen sollte, 
was offen gelassen werden kann, könnte dem Rekurrenten betreffend 
dem Verkauf der Liegenschaft in Sch. kein Steueraufschub gemäss 
§ 98 StG gewährt werden, denn er hat es unterlassen, in der Steuerer-
klärung 2002 für den Zeitraum, in welchem er angeblich die Liegen-
schaft in Sch. selbstbewohnte, einen Eigenmietwert zu deklarieren 
(vgl. Wegleitung zur Steuererklärung 2002, Ziff. 6.1 [Eigenmietwert 
Eigenheim]) bzw. die Veranlagungsbehörde um die Festsetzung eines 
Eigenmietwertes zu ersuchen, weil mit der Neuschätzung vom 
8. Januar 1999 (wegen damals fehlendem Selbstbewohnen) kein Ei-
genmietwert eröffnet wurde. Da der Rekurrent dies unterlassen hat 
(was ein weiteres Indiz gegen ein Selbstbewohnen ist), wurde bei 
ihm im Jahr 2002 für die Liegenschaft in Sch. kein Eigenmietwert 
besteuert. Bei den vom Rekurrenten im Jahr 2002 (fälschlicherweise 
als Eigenmietwert) deklarierten Fr. 7'200.-- handelt es sich um die 
jährlichen Mietzinseinnahmen für die vermietete 3 ½-Zimmerwoh-
nung, welche sich in der fraglichen Liegenschaft in Sch. befunden 
hat (vgl. dazu den „Fragebogen für vermietete Liegenschaften“ vom 
22. Mai 1998 sowie das „Liegenschaftsverzeichnis“ der Veranla-
gungsperiode 1999/2000, in welchem der Rekurrent die Fr. 7'200.-- 
[bzw. für das Erwerbsjahr 1997 anteilig Fr. 2'400.--] korrekt als 
„Mietzinseinnahmen Liegenschaft“ deklarierte). Sie wurden von der 
Vorinstanz richtigerweise als Mietzinseinnahmen besteuert. 

3.4. Zusammenfassend kommt das Steuerrekursgericht zum 
Schluss, dass dem Rekurrenten kein Steueraufschub im Sinne von 
§ 98 StG zu gewähren ist, weil die Liegenschaft in Sch. infolge feh-
lender Deklaration und Besteuerung eines Eigenmietwertes aus steu-
errechtlicher Sicht nicht als selbstbewohnt gilt. 

2006 Kantonale Steuern 313 

64 Zustellungsfiktion (§ 175 StG). 
- Als Zeitraum, während welchem die Zustellungsfiktion aufrecht er-

halten werden darf, ohne dass verfahrensbezogene Handlungen er-
folgen, erscheint ein Jahr noch als vertretbar. 

20. Dezember 2006 in Sachen U. + M.H., 3-RV.2006.147/K 0261 

Aus den Erwägungen 

4. 
4.1. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gelten be-

hördliche Sendungen in Prozessverfahren nicht erst dann als zuge-
stellt, wenn der Adressat sie tatsächlich in Empfang nimmt. Es ge-
nügt, wenn die Sendung in den Machtbereich des Adressaten gelangt, 
so dass er sie zur Kenntnis nehmen kann. Wird der Empfänger einer 
eingeschriebenen Briefpostsendung oder Gerichtsurkunde nicht 
angetroffen und wird daher eine Abholeinladung in seinen Briefkas-
ten oder in sein Postfach gelegt, so wird die Sendung in jenem Zeit-
punkt als zugestellt betrachtet, in welchem sie auf der Poststelle ab-
geholt wird. Geschieht dies nicht innert der Abholfrist, die sieben 
Tage beträgt, wird angenommen, dass die Sendung am letzten Tag 
dieser Frist zugestellt wurde. Die Zustellfiktion rechtfertigt sich, weil 
für die an einem Verfahren Beteiligten nach dem Grundsatz von Treu 
und Glauben die Pflicht besteht, dafür zu sorgen, dass behördliche 
Akte ihnen zugestellt werden können. Diese Rechtsprechung gilt 
mithin während eines hängigen Verfahrens und wenn die Verfahrens-
beteiligten mit der Zustellung eines behördlichen oder gerichtlichen 
Entscheides oder einer Verfügung mit einer gewissen Wahrschein-
lichkeit rechnen müssen. 

Als Zeitraum, während welchem die Zustellfiktion aufrecht er-
halten werden darf, ohne dass verfahrensbezogene Handlungen er-
folgen, erscheint nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein 
Jahr noch als vertretbar (BGE vom 23. März 2006, in: StE 2006 
B 93.6 Nr. 27).