# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cca00a87-f26b-56ce-a660-fb50310cf7da
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-28
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer (Revision)
**Docket/Reference:** GR.2016.25
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2016_25_cl.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2016.25 

Entscheid 

28. Juni 2017 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter  
Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Andrea Schmid 

A ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrent,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

dieser vertreten durch RA Dr.iur. D,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer (Revision) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  (nachfolgend  der  Pflichtige)  veräusserte  am  … 2010  eine  Eigentums-

wohnung  (59/1000  Miteigentum  mit  Sonderrecht  an  der  Duplex-Wohnung  "E")  samt 

3 Garagenplätzen und 2 Kellerabteilen (5/42 Miteigentum) sowie 80/1000 Miteigentum 

an  der  Unterniveaugarage,  …strasse  227,  C,  für  Fr.  12'750'000.-  an  die  F  AG.  Aus 

Anlass  dieser  Handänderung  auferlegte  ihm  die  Kommission  für  Grundsteuern  C  am 

12.  September  2012  eine  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr.  2'866'160.-.  Dieser  Ent-

scheid erwuchs in Rechtskraft. 

B. Bereits zusammen mit der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer 

vom 26. März 2012 hatte der Pflichtige um Aufschub der Steuer wegen Ersatzbeschaf-

fung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft ersucht. In der Folge erwarb der Pflichti-

ge  am  …  2015  insgesamt  819/1000  Stockwerkeigentum  an  der  Liegenschaft 

…strasse 9 und 11 (Wohnobjekt "G") sowie sechs Autoabstellplätze in der Tiefgarage 

in H/SZ. 

Daraufhin  behandelte  die  Kommission  für  Grundsteuern  das  Begehren  um 

Aufschub  der  Grundstückgewinnsteuer  als  Revisionsgesuch  und  wies  dieses  am  

20. April 2016 ab. 

C.  Eine  hiergegen  erhobene  Einsprache  des  Pflichtigen  blieb  am  13.  Ju-

ni 2016 erfolglos. 

D. Mit Rekurs vom 18. Juli 2016 liess der Pflichtige dem Steuerrekursgericht – 

unter  Zusprechung  einer  Parteientschädigung  –  beantragen:  "Es  sei  der  Einsprache-

entscheid  aufzuheben  und  die  Revision  zuzulassen,  so  dass  sich  die  Grundstückge-

winnsteuer auf Fr. Null reduziert." 

In  ihrer  Rekursantwort  vom  18.  August  2016  schloss  die  Kommission  für 

Grundsteuern  auf  Abweisung  des  Rekurses.  Ausserdem  verlangte  sie  eine  Parteient-

schädigung. 

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Mit  Replik  vom  12.  Dezember  2016  und  Duplik  vom  16.  Januar  2017  hielten 

die Parteien an ihren Anträgen fest. 

Auf  die  Erwägungen  des  Einspracheentscheids  und  die  Parteivorbringen  ist, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückzukommen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Gemäss  § 155  Abs. 1  des  Steuergesetzes  des  Kantons  Zürich  vom 

8. Juni  1997  (StG) kann  ein rechtskräftiger  Entscheid auf  Antrag oder  von  Amtes  we-

gen zu Gunsten des Pflichtigen revidiert werden, wenn erhebliche Tatsachen oder ent-

scheidende  Beweismittel  entdeckt  werden  (lit. a),  wenn  die  erkennende  Behörde  er-

hebliche  Tatsachen  oder  entscheidende  Beweismittel,  die  ihr  bekannt  waren  oder 

bekannt sein mussten, ausser Acht gelassen oder in anderer Weise wesentliche Ver-

fahrensgrundsätze  verletzt  hat  (lit. b)  oder  wenn  ein  Verbrechen  oder  ein  Vergehen 

den  Entscheid  beeinflusst  hat  (lit. c).  Ausgeschlossen  ist  die  Revision,  wenn  der  An-

tragsteller als Revisionsgrund vorbringt, was er bei der ihm zumutbaren Sorgfalt schon 

im  ordentlichen  Verfahren  hätte  geltend  machen  können  (§ 155  Abs. 2  StG).  Laut  

§  156  ist  das  Revisionsbegehren  innert  90  Tagen  nach  Entdeckung  des  Revisions-

grundes  (relative  Frist),  spätestens  aber  innert  zehn  Jahren  nach  Mitteilung  des  Ent-

scheids (absolute Frist) zu stellen. 

Im Fall der Geltendmachung einer Ersatzbeschaffung beginnt die relative Re-

visionsfrist von 90 Tagen zu laufen, sobald alle Voraussetzungen einer Ersatzbeschaf-

fung  im  Sinn  von  §  216  Abs.  3  lit.  i  StG  erfüllt  sind.  Dies  setzt  grundsätzlich  voraus, 

dass sowohl der Erwerb des Ersatzobjekts stattgefunden hat als auch die Nutzung am 

Erwerbsobjekt  aufgenommen  worden  ist.  Mit  dem  Eintritt  derjenigen  Voraussetzung, 

welche  später  erfüllt  ist,  beginnt  die  relative  Revisionsfrist  zu  laufen  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3. A.,  Zürich  2013,  § 216 

N 282). 

b)  Vorliegend  hat  der  Pflichtige  das  Begehren  um  Gewährung  eines  Steuer-

aufschubs  wegen  Ersatzbeschaffung  eines  Eigenheims  schon  vor  dem  am  … 2015 

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erfolgten Erwerb des Ersatzobjekts gestellt. Die Nutzung an letzterem hat er unstreitig 

aufgenommen.  Die  Rekursgegnerin  hat  dieses  Begehren  daher  zu  Recht  als  Revisi-

onsgesuch entgegengenommen (RB 1992 Nr. 42 = StE 1993 B 42.38 Nr. 11). 

2.  a)  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  StG  von  den 

Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von 

solchen ergeben. Gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmoni-

sierung  der  direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  vom  14. Dezember  1990 

und § 226a Abs. 1 StG i.V.m. § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei 

Veräusserung  einer  dauernd  und  ausschliesslich  selbstgenutzten  Wohnliegenschaft 

(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist 

zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft im Kanton Zürich 

bzw. in der Schweiz verwendet wird. 

b) Bei der Festlegung, welche Frist als "angemessen" zu betrachten ist, steht 

den  Kantonen  ein  Freiraum  offen  (BGr,  7. Juni  2005  =  StE 2005  A  23.1  Nr. 11;  vgl. 

auch  ZBJV  2005,  714).  Entsprechend  dieser  Möglichkeit  ist  im  Kanton  Zürich  keine 

genaue  Zeitspanne festgesetzt  worden,  sondern  wird unter "angemessener"  Frist  laut 

§ 216 Abs. 3 lit. i StG eine solche von zwei Jahren im Sinn einer Unbedenklichkeitsfrist 

angesehen (vgl. auch Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden über den 

Aufschub  der  Grundstückgewinnsteuer  bei  Ersatzbeschaffung  einer  dauernd  und 

selbstgenutzten  Wohnliegenschaft  vom  31.  März  2014  [ZStB  I  Nr.  37/461]).  Die  Frist 

kann unter Umständen auch länger sein. Wesentlich ist, dass zwischen der Veräusse-

rung  und  der  Ersatzbeschaffung  ein  adäquater  Kausalzusammenhang  besteht.  Dabei 

kommt  der  zeitlichen  Abfolge  der  Handänderungen  eine  gewichtige  Bedeutung  zu, 

denn  eine  adäquate  Kausalität  ist  regelmässig  desto  eher  anzunehmen,  je  näher  die 

beiden  Handänderungen  zeitlich  aufeinander  folgen.  Zu  berücksichtigen  sind  jedoch 

darüber  hinaus  sämtliche  Umstände  des  Einzelfalls  sowie  die  konkreten  Verhältnisse 

des  Steuerpflichtigen,  die  zu  einer  Durchbrechung  oder  umgekehrt  zu  einer  Verstär-

kung  des  adäquaten  Kausalzusammenhangs  beitragen  können  (VGr,  19. November 

1997 = ZStP 1998, 141; VGr, 28. August 1996, SR.96.00025; Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, § 216 N 266 und N 280).  

c)  Die  Rekursgegnerin  hat  im  Revisionsentscheid  dargelegt,  dass  seit  dem 

Verkauf der Liegenschaft …strasse 227 ("E") am … 2010 bis zum Abschluss des Kauf-

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vertrags  über  das  Ersatzobjekt  …strasse  9  und  11  ("G")  am  …  2012  mehr  als  zwei 

Jahre vergingen. Hinzu kommt, dass bis zur Eigentumsübertragung am … 2015 noch-

mals  weitere  2  ½  Jahre  verstrichen.  Gleichwohl  hat  die  Vorinstanz  aufgrund  der  be-

sonderen Sachumstände – kontinuierliche Suche des Pflichtigen nach einem Ersatzob-

jekt, unerwartetes Scheitern eines ersten Kaufgeschäfts – zu Recht erkannt, dass hier 

noch von einer angemessenen Frist ausgegangen werden dürfe. 

3.  Der  vorliegende  Rechtsstreit  dreht  sich  darum,  ob  die  für  die  Gewährung 

eines Steueraufschubs wegen Ersatzbeschaffung erforderliche weitere Voraussetzung, 

dass der Pflichtige die Ersatzliegenschaft selbst bewohne, erfüllt sei. 

a)  Im  Revisionsentscheid  erwog  die  Kommission  für  Grundsteuern,  dass  sie 

anlässlich  eines  Delegationsaugenscheins  festgestellt  habe,  dass  nur  die  im  Haus  C 

(…strasse 11) im 1. und 2. Obergeschoss gelegene Maisonette-Wohnung vom Pflichti-

gen  ausschliesslich  selbst  genutzt  werde;  demgegenüber  dienten  die  übrigen  Räume 

Ausstellungszwecken.  Die  Grundrisse,  die  mit  Anschlüssen  für  separate  Küchen  und 

Badezimmer und weiteren Anlagen für separate Einheiten vorbereitet seien, wiesen auf 

den Ausbau  von  zahlreichen Wohnungen hin. Im  Erdgeschoss  befänden sich Gewer-

bestromzähler für projektierte Läden und ein Restaurant. Dies und die teilweise fehlen-

den direkten Zugänge zwischen den Geschossen sprächen gegen die Annahme, dass 

der Pflichtige die gesamte Fläche zu Wohnzwecken verwenden werde. Im Einsprache-

entscheid  erwog  sie,  dass  der  Einwand  des  Pflichtigen,  die  gesamte  Wohnfläche  für 

seine  I-Sammlung  zu  brauchen,  nicht  überzeuge.  Denn  das  veräusserte  Objekt  mit 

einer Fläche von 372 m² habe offensichtlich dazu genügt, sodass er hierfür nicht mehr 

als  das  Siebenfache  benötige.  Ob  eine  Liegenschaft  als  selbstbewohnt  gelte,  richte 

sich nach den Vorschriften des Planungs- und Baurechts, die eine solche Nutzung er-

lauben müssten. Laut Baubewilligung sei allein die Maisonette-Wohnung im 1./2. Ober-

geschoss des Gebäudes C für die Wohnnutzung zugelassen, die übrigen Teile jedoch 

nur als Ausstellungsräume für eine I-Sammlung bzw. als Gewerberäume. Dementspre-

chend habe die Behörde eine andere Anzahl Parkplätze verlangt, als sie dies für eine 

Wohnnutzung  hätte  anordnen  müssen.  Ferner  habe  sie  im  baurechtlichen  Entscheid 

darauf  hingewiesen,  dass  eine  spätere  Umnutzung  der  Ausstellungs-  und  Gewerbe-

räume in Wohnungen bewilligungspflichtig sei. Die Maisonette-Wohnung umfasse brut-

to rund 206 m², was rund 7.13% der vom Pflichtigen erworbenen 16 Einheiten mit rund 

2'888 m² ausmache. Mit Bezug auf die Gesamtinvestition von Fr. 13'600'000.- entspre-

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che diese Quote einem Anteil von Fr. 969'680.- und liege damit wesentlich unter dem 

Anlagewert  des  veräusserten  Objekts  von  Fr. 5'558'092.-.  Daher  falle  ein  Steuerauf-

schub ausser Betracht. 

In der Rekursantwort hält die Rekursgegnerin daran fest, dass die tatsächliche 

Selbstnutzung der gesamten Fläche des Ersatzobjekts aufgrund der tatsächlichen Ver-

hältnisse als zweifelhaft erscheine. Entscheidend sei allerdings, dass die umfassende 

Wohnnutzung  den  massgebenden  baurechtlichen  Vorschriften  zuwiderlaufen  würde. 

Entgegen  der  Auffassung  des  Pflichtigen  habe  die  Behörde  ihre  Begründung  im  Ein-

spracheentscheid  beibehalten  und  somit  das  rechtliche  Gehör  nicht  verweigert.  Als  

J-Fachmann  habe  der  Pflichtige  die  Rechtslage  gekannt;  ein  Missverständnis  oder 

Rechtsirrtum könne  daher  ausgeschlossen  werden.  In der  Duplik  hält  die Rekursgeg-

nerin an ihrem Standpunkt fest. 

b)  Der  Pflichtige  bringt  zur  Rekursbegründung  vor,  dass  die  Rekursgegnerin 

ihre  Argumentation  im  Einspracheentscheid  unzulässigerweise  geändert  habe.  Wäh-

rend  sie  sich  im  Revisionsentscheid  auf  den  Standpunkt  gestellt  habe,  dass  das  Er-

satzobjekt  keine  eigentliche  Wohnung  darstelle,  führe  sie  nunmehr  baurechtliche 

Gründe an. Das erste und zweite Obergeschoss sei ebenso intern verbunden wie das 

zweite  und  dritte.  Der  Pflichtige  sammle  I  und  habe  das  Bedürfnis,  die  I  in  seinem 

Wohnbereich  anschauen  zu  können;  es  handle  sich  daher  um  Wohn-  und  nicht  um 

Ausstellungsräume.  Es  verhalte  sich  gleich  wie  beim  K,  der  einen  Teil  seiner  

I-Sammlung  in  der  von  ihm  bewohnten  Villa  L,  die  nach  seinem  Tod  als  Museum  für 

das Publikum zugänglich gemacht worden sei, aufbewahrt und darin gelebt habe. Erst 

mit dem Bezug des Ersatzobjekts habe der Pflichtige alle I in geeigneter Weise aufstel-

len können. Indem sich die Rekursgegnerin im Einspracheentscheid neu darauf berufe, 

dass  die  Ersatzliegenschaft  gar  nicht  zu  Wohnzwecken  genutzt  werden  dürfe  und  er 

zum  baurechtlichen  Entscheid  nicht  habe  Stellung  nehmen  können,  habe  sie  dem 

Pflichtigen  das  rechtliche  Gehör  verweigert.  Im  Übrigen  habe  dieser  das  Grundstück 

schlüsselfertig gekauft und sei nicht in das Baubewilligungsverfahren einbezogen wor-

den.  Die  Baubewilligung  halte  fest,  dass  in  den  Häusern  C  und  D  kein  Ausbau  zu 

Wohnungen  erfolge,  sondern  die  betreffenden  Einheiten  der  Aufnahme  einer  

I-Sammlung  dienten.  Der  Gemeinderat  habe  daraus  irrtümlich  auf  eine  gewerbliche 

Nutzung  geschlossen.  Weil  sich  das  Baugrundstück  in  einer  Kernzone  befinde  und 

keine Wohn- oder Gewerbeanteile verlangt würden, spiele die Nutzungsart keine Rolle; 

der  einzige  Unterschied  liege  in  der  abweichenden  Anzahl  der  erforderlichen  Parkfel-

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der.  Die  Bedeutung  des  baurechtlichen  Entscheids  erschöpfe  sich  darin,  dass  eine 

allfällige  spätere  Nutzungsänderung  einer  weiteren  Bewilligung  bedürfte.  Somit  habe 

der Pflichtige eine Wohnung als Ersatzobjekt erworben. 

Ergänzend  wird  in  der  Replik  ausgeführt,  dass  die  Geschosse  intern  durch 

Treppen  verbunden  seien.  Zur  Zeit  des  Augenscheins  hätten  vier  oder  fünf  Ausstel-

lungsräume leer gestanden, weil die I-Sammlung noch im Wachstum gewesen sei. Wie 

der  Kaufvertrag  vom  …  2012  zeige,  habe  der  Pflichtige  das  Objekt  "G"  als Wohnung 

erworben.  Die  Absicht,  die  Liegenschaft  insgesamt  für  sich  selbst  zu  nutzen,  gehe 

schon  aus  den  beurkundeten  Plänen  hervor.  Dass  der  Architekt  eine  Nutzungsände-

rung veranlasst habe, sei dem Pflichtigen nicht bekannt gewesen. 

4.  a)  Der  Begriff  "ausschliesslich  selbstgenutzt"  wird  im  Gesetz  nicht  näher 

definiert. Nach der Lehre gilt eine Liegenschaft nur dann als "ausschliesslich selbstge-

nutzt",  wenn  sie  von  der  steuerpflichtigen  Person  als  (zivilrechtlichen)  Eigentümerin, 

eventuell  zusammen  mit  seinen  Familienangehörigen  tatsächlich  selbst  bewohnt  wird 

(Zwahlen/Nyffenegger,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen  Steuerrecht,  Bundesge-

setz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. A., 

2017,  Art.  12  StHG  N  75).  Die  Selbstnutzung  muss  zudem  dauernd  sein.  Ein  bloss 

vorübergehender  Unterbruch  der  Selbstnutzung  ist  nicht  schädlich,  wenn  der  Unter-

bruch durch äussere, von der steuerpflichtigen Person nicht beeinflussbare Umstände 

bedingt  ist  (RB  1998  Nr. 164).  Ein  Steueraufschub  kann  nur  gewährt  werden,  wenn 

sowohl das veräusserte als auch das ersatzweise erworbene oder gebaute Grundstück 

dauernd und ausschliesslich von der steuerpflichtigen Person selbstbewohnt wird. Wie 

das  veräusserte  Grundstück  muss  auch  das  Ersatzgrundstück  dieselben  Vorausset-

zungen erfüllen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 333). Sodann setzt ein Steu-

eraufschub gemäss § 216 Abs. 3 lit. i StG voraus, dass das Ersatzobjekt den massge-

benden planungs- und baurechtlichen Normen entspricht (RB 2007 Nr. 84 [Leitsatz] = 

StE 2008 B 42.38 Nr. 32). 

b)  Im  Revisionsentscheid  hat  die  Rekursgegnerin  das  umstrittene  Tatbe-

standselement der Selbstnutzung mit der Begründung verneint, dass der Pflichtige das 

Ersatzobjekt  "G"  nur  zu  einem  untergeordneten  Teil  bewohne,  während  die  weitaus 

grössere  Fläche  als  Ausstellungsräume  für  seine  I-Sammlung  diene.  Im  Einsprache-

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entscheid  hat  die  Behörde  zusätzlich  ausgeführt,  dass  eine  Wohnnutzung  aus  bau-

rechtlichen Gründen gar nicht in Frage komme. 

Entgegen  der  Auffassung  des  Pflichtigen  hat  die  Rekursgegnerin  im  Ein-

spracheentscheid  die  Begründung  des  fehlenden  Selbstbewohnens  nicht  fallengelas-

sen, sondern mit dem hierfür bestehenden rechtlichen Hindernis ergänzt. Das zusätzli-

che  Argument  bezieht  sich  ebenfalls  auf  das  Selbstbewohnen.  Daher  kann  nicht 

gesagt werden, dass die Kommission für Grundsteuern den Pflichtigen vor Erlass des 

Einspracheentscheids nochmals hätte anhören müssen. Sodann erscheint die zusätzli-

che Motivierung nicht als unvorhersehbar (vgl. BGE 131 V 9 E. 5.4.1; Marco Donatsch, 

in:  Kommentar  zum  Verwaltungsrechtspflegegesetz  des  Kantons  Zürich,  3.  A.,  2014,  

§ 20a N 21). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt daher nicht vor. Selbst wenn 

dies zugetroffen hätte, wäre der Mangel im Rekursverfahren, in dem der Pflichtige sei-

nen Standpunkt in einem doppelten Schriftenwechsel darlegen konnte und dem Steu-

errekursgericht  volle  Kognition  zukommt,  geheilt  worden  (BGE  137  I  195  E.  2.3.2; 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 149 N 16 und § 124 N 13a; Donatsch, § 20 N 19).  

c)  Der  Gemeinderat  M  hatte  der  N  AG  am  …  2012  eine  Baubewilligung  für 

den  Abbruch  der  Wohn-  und  Gewerbebauten  an  der  …strasse  9,  11,  13,  15  und  19 

sowie den Neubau von  Wohn- und Geschäftshäusern an der …strasse 9, 11, 13 und 

an der …strasse 1 in H erteilt. Am … 2014 stimmte der Gemeinderat einer Projektän-

derung zu und hielt in den Erwägungen dazu fest: 

"Im Haus C (…strasse 11) und im Haus D (…strasse 9) werden die Räumlichkeiten im 
Erdgeschoss  sowie  in  den  drei  Obergeschossen  zugunsten  von  Ausstellungsräumen 
für  eine  I-Sammlung  nicht  zu Wohnungen  ausgebaut.  Dennoch  zeigen  die  Räumlich-
keiten in den Obergeschossen und teilweise im Erdgeschoss bewusst weiterhin einen 
Wohnungsgrundriss  auf,  damit  die  Wohnungen  jederzeit  noch  zu  solchen  ausgebaut 
werden können. Ausnahme bildet die neu geplante Maisonettewohnung (1./2. Oberge-
schoss) im Haus C. 

In  der  Kernzone  besteht  bezüglich  des  Wohnanteils  keine  Beschränkung,  weshalb 
nichts gegen die Verringerung der Wohnflächen zugunsten der gewerblichen Nutzung 
spricht. 

…  Diese  Gesamtanzahl  von  123  Parkplätzen  genügt  für  das  vorliegende  wie  auch  
für  das  spätere  Verhältnis  zwischen  dem  Wohn-  und  Gewerbeanteil.  Die  (Rück-) 
Umnutzung von Gewerberäumen  in Wohnungen  ist  zum gegebenen  Zeitpunkt  wiede-
rum bewilligen zu lassen. Dies gilt auch für eine Umnutzung der Ausstellungsräume in 
eine publikumsintensivere Nutzung. …" 

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Die  Projektänderungsbewilligung betraf  die  N  AG  als  Baugesuchstellerin  und 

frühere  Grundeigentümerin.  Nachdem  der  Pflichtige  Stockwerkeigentum  an  den 

Grundstücken  …strasse  9  und  11  erworben  hat,  ist  er  in  die  Rechtsstellung  der  Ver-

äusserin eingetreten. Denn die Baubewilligung ist sachbezogen und grundsätzlich nicht 

an  eine  bestimmte  Person  gebunden.  Sie  haftet  am  Grundstück  und  ist  mit  diesem 

übertragbar. Sie gilt mit den in ihr enthaltenen Nebenbestimmungen für den jeweiligen 

Eigentümer des Baugrundstücks. Beim Rechtsnachfolger entsteht nach bundesgericht-

licher  Rechtsprechung  und  Lehre  originär  eine  eigene  bauordnungsrechtliche  Zu-

standsverantwortlichkeit;  selbst  wenn  der  Rechtsnachfolger  im  damaligen  Zeitpunkt 

nicht  Adressat  der  Baubewilligung  war,  ist  ihm  als  neuer  Eigentümer  ein  allfälliger 

rechtswidriger  Zustand  grundsätzlich  zuzurechnen  (RB  2006  Nr.  74  [Leitsatz]  =  BEZ 

2007 Nr. 7; BGr, 4. März 2005, 1P.519/2004, E. 4). Unter diesen Umständen muss sich 

der  Pflichtige  dabei  behaften  lassen,  dass  die  streitbetroffenen  Räumlichkeiten  nicht 

dem Wohnen, sondern der Ausstellung von I dienen. 

Der Bewilligung vom … 2014 lässt sich entnehmen, dass eine spätere Umnut-

zung der Ausstellungsräume in Wohnungen unter dem Gesichtswinkel der Zonenkon-

formität  zulässig  ist.  Dass  andere  Gründe  dem  entgegenstehen,  ist  im  Licht  der 

(Stamm-)Baubewilligung vom … 2012 nicht anzunehmen. Indessen hat der Gemeinde-

rat  –  aufgrund  von  §  75  des  Planungs-  und  Baugesetzes  des  Kantons  Schwyz  vom  

14. Mai 1987 (PBG SZ) zutreffend – darauf hingewiesen, dass eine Umwandlung der 

Ausstellungs- in Wohnräume in einem baurechtlichen Verfahren geprüft werden müss-

te.  Nach  dem  Gesagten  kann  der  Pflichtige  die  gegenwärtig  als  Ausstellungsräume 

dienenden  Teile  der  Liegenschaft  nicht  als  Wohnräume  nutzen,  sondern  nur  nach 

Massgabe einer zusätzlichen Baubewilligung, die erst nach den erforderlichen Anpas-

sungen an die Wohnnutzung erteilt werden dürfte. Eine eigenmächtige Nutzungsände-

rung  wäre  formell  baurechtswidrig  und  würde  kraft  §  92  PBG  SZ  mit  Busse  bis 

Fr. 50'000.- bestraft (Abs. 1); ausserdem würde der dadurch erlangte Gewinn eingezo-

gen (Abs. 4). Wenn der Gemeinderat in der Projektänderungsbewilligung vom … 2014 

eine Umnutzung in Wohnräume grundsätzlich als zulässig bezeichnet hat, bezieht sich 

diese  Erwägung  auf  die  damalige  Rechtslage.  Sollte  der  Pflichtige  tatsächlich  darum 

ersuchen, wäre der Prüfung des Baugesuchs indessen die künftige Sach- und Rechts-

lage  zugrunde  zu 

legen  (vgl.  VGr,  7.  Mai  2015,  VB.2014.00627,  E.  5.1.1; 

www.vgrzh.ch). Es ist denkbar, dass eine zwischenzeitlich eintretende Rechtsänderung 

die  spätere  Umwandlung  der  Ausstellungs-  in  Wohnräume  verunmöglicht  oder  er-

schwert. Nach dem Gesagten ist es dem Pflichtigen bis zur Erteilung einer rechtskräfti-

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gen Baubewilligung (§ 85 Abs. 1 PBG SZ) verwehrt, eine entsprechende Nutzungsän-

derung vorzunehmen. Weil eine solche daher im heutigen Zeitpunkt formell baurechts-

widrig wäre, fehlt es an einer nach der Rechtsprechung massgebenden Voraussetzung 

für  die  Annahme  einer  Ersatzbeschaffung  (RB  2007  Nr.  84  [Leitsatz]  =  StE  2008  B. 

42.38 Nr. 32). 

d) Neben dem baurechtlichen Hindernis kommt hinzu, dass die bauliche Aus-

gestaltung  der  dem  Pflichtigen  gehörenden  Stockwerkeinheiten  es  sehr  zweifelhaft 

erscheinen  lässt,  ob  hier  eine  tatsächliche  Wohnnutzung  mit  Bezug  auf  die  Ausstel-

lungsräume angenommen werden kann. Im Unterschied zu einem privaten I-Sammler, 

der seine Exponate im Eigenheim so platziert, dass er sie jederzeit betrachten kann, ist 

vorliegend  die  Sammlung  in  zahlreiche  kleinere  Wohneinheiten  auf  mehreren  Stock-

werken  in  zwei  Häusern  aufgeteilt.  Gemäss  den  Ausführungen  des  Pflichtigen  kann 

davon  ausgegangen  werden,  dass  zwischen den meisten  Geschossen  innere Verbin-

dungen  bestehen,  auch  wenn  sich  dies  den  Plänen  nicht  schlüssig  entnehmen  lässt. 

Wesentlich  mehr  als  die  innere  Erschliessung  der  verschiedenen  Stockwerkeinheiten 

fällt  aber  der  Umstand  ins  Gewicht,  dass  die  ursprünglichen  Grundrisse  und  die  für 

separate  Wohnungen  erforderliche  Infrastruktur  weitgehend  beibehalten  worden  sind. 

Dies  legt  den  Schluss  nahe,  dass  der  gegenwärtige  Zustand  der  streitbetroffenen 

Wohneinheiten entweder – etwa im Hinblick auf einen Weiterverkauf – eine Zwischen-

lösung darstellt oder dass der Pflichtige diese Flächen weiterhin als Ausstellungs- und 

Lagerraum  nutzt.  Hingegen  hat  er  seit  dem  Erwerb  des  Grundstücks  keine  Anstren-

gungen  unternommen,  neben  der  Maisonette-Wohnung  weitere  der 

insgesamt  

16 Stockwerkeigentumseinheiten zu Wohnzwecken dienstbar zu machen. 

e) Wie die Vorinstanz unwidersprochen und zutreffend ausgeführt hat, beläuft 

sich  der 

in  die  Maisonette-Wohnung 

reinvestierte  Anteil  auf 

(7.13%  von  

Fr. 13'600'000.- =) Fr. 969'680.- und liegt somit unter den Anlagekosten des veräusser-

ten  Objekts  von  Fr.  5'558'092.-.  Nach  der  gemäss  Rechtsprechung  massgebenden 

sog. absoluten Methode (BGE 130 II 202 = StE 2004 B 42.38 Nr. 24 = ZStP 2004, 135 

= StR 2004, 467) wird daher der gesamte Gewinn besteuert. Davon ist die Kommission 

für Grundsteuern im Veranlagungsentscheid vom 12. September 2012 zutreffend aus-

gegangen. 

Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. 

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5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem unterlie-

genden Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und muss ihm eine Parteientschä-

digung  von  vornherein  versagt  bleiben.  Vielmehr  sind  die  Voraussetzungen  

von  § 152 StG  i.V.m.  § 17  Abs.  2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24. Mai 

1959/6. September 1987 für die Zusprechung einer solchen Vergütung an die Rekurs-

gegnerin  im  angemessenen  Betrag  von  Fr.  10'000.-  (Mehrwertsteuer  inbegriffen)  er-

füllt. 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

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