# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6cd3fa6c-dd03-5b67-897e-f412be92e72e
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-12-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 19.12.2002 80.2002.156
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2002-156_2002-12-19.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2002.00156

  	
  Lugano

  19 dicembre 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il
  presidente della Camera di diritto tributario 

  del Tribunale d'appello

  
	
  giudice Alessandro Soldini

  
	
   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 25 settembre 2002

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                     -   che, con
atto pubblico del 22 novembre 1999, iscritto a Registro fondiario l'indomani, __________ __________
vendeva a __________ __________ __________
la part. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 900'000;

 

                                     -   che,
nella dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 31
marzo 2000, la venditrice chiedeva la deduzione, a titolo di costi di
costruzione e di miglioria, di complessivi fr. 271'838.15, oltre alle spese
notarili di fr. 1'400 e di una provvigione di fr. 12'900;

 

                                     -   che,
notificandole la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 26 settembre 2000, l'Ufficio di tassazione di Bellinzona ammetteva in
deduzione costi di costruzione e di miglioria per soli fr. 81'760, oltre alla
provvigione di fr. 12'900, argomentando che "la gran parte dei lavori svolti
sono stati effettuati allo scopo di mantenerne la redditività, senza però aumentarne
il valore";

 

                                     -   che la
contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 20 ottobre 2000,
adducendo di avere dovuto affrontare tutti i lavori di miglioria documentati
per poter ottenere il permesso di riaprire il campeggio e di avere inoltre
dovuto riparare i tetti della casetta di abitazione e dei servizi dei campeggi,
ricorrendo peraltro a tal fine ad un finanziamento bancario;

 

                                     -   che
l'autorità di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 agosto
2002, così motivata:

                                         Costi
di costruzione/miglioria  confermati come alla decisione di prima istanza del
26.9.2000 in fr. 81'760.–, in quanto i lavori eseguiti all'immobile mappale __________ di __________
sono stati eseguiti allo scopo di preservarne lo stato, conservarne l'uso e
mantenerne la redditività, e pertanto sono da considerarsi costi di
manutenzione, come peraltro confermato dalla Camera di diritto tributario del
Tribunale d'appello nella sentenza 28 aprile 1999, ricorso inoltrato dalla
signora __________ in materia di
tassazione 1997/98, nella quale si cita "…lavori sull'immobile di __________ sono assimilabili a costi di
manutenzione ordinaria che non a migliorie";

 

                                     -   che, con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________
postula nuovamente la deduzione di tutte le spese fatte valere con la
dichiarazione, attirando l'attenzione sulle traversie che hanno preceduto la
vendita in discussione: revoca di una precedente vendita per fr. 1'741'750, in
seguito al progetto __________,
referendum comunale contro la vendita al Comune di __________ per fr. 1'000'000, problemi con le autorità per
l'autorizzazione all'apertura del campeggio e per le invasioni di nomadi;

 

                                     -   che,
conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale
del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario
decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone
questioni di principio e non è di rilevante importanza;

 

                                     -   che lo
Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

 

                                     -   che il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito: non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata;

 

                                     -   che, per
il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione
la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione
degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con
un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

 

                                     -   che
l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e
il valore di investimento, il quale a sua volta si compone del valore di
acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

 

                                     -   che, per
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

                                         Ø   i costi di
acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le
provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

                                         Ø   i costi
che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione
e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di
allacciamento;

                                         Ø   le indennità
versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo
alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari
che lo gravavano al momento del precedente acquisto;

 

                                     -   che tra i
costi di investimento rientrano anche le spese sostenute per migliorie di carattere
giuridico, ed in particolare:

                                         Ø   le
indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore
del fondo alienato;

                                         Ø   le
indennità versate per liberare il fondo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano
al momento del precedente acquisto;

 

                                     -   che non
possono tuttavia essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella
determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria 
(art. 134 cpv. 2 LT);

 

                                     -   che la
legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e
delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT);

 

                                     -   che, per
costante giurisprudenza, sono considerate spese di manutenzione quelle che,
senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano
l'uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT
II-1993 p. 390); 

 

                                     -   che, ai
fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le
«spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art.
33 lett. d LT);

 

                                     -   che la
distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre
è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare
o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore,
mentre vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che
servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore;

 

                                     -   che, in
altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte
carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria;

 

                                     -   che, per
ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole
operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in
frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non
deducibile (Circolare n. 7/2001 del 1° dicembre 2000); 

 

                                     -   che, nel
caso in esame, i lavori per i quali la ricorrente chiede la deduzione delle relative
spese a titolo di costi di investimento sono stati eseguiti nel corso di sei
anni (dal 1994 al 1999) e sono stati considerati dall'autorità di tassazione
solo in misura limitata;

 

                                     -   che, in
particolare, sono stati ammessi in deduzione i seguenti costi:

	
  1994

  
	
  19.10.1994

  	
  comune di __________

  	
  fr. 100

  
	
  21.12.1994

  	
  __________ __________
  (impermeabilizzazione)

  	
  fr. 12'500

  
	
  1995

  
	
  5/23.5.1995

  	
  __________ __________
  

  	
  fr. 8'813

  
	
  2.8/4.12.1995

  	
  __________ __________
  (impianti elettrici)

  	
  fr. 4'500

  
	
  1996

  
	
  9.2.1996

  	
  __________ __________

  	
  fr. 18'000

  
	
  16.2.1996

  	
  __________ SA (impianti elettrici)

  	
  fr. 2'000

  
	
  1.3.1996

  	
  __________ __________
  (casetta campeggio)

  	
  fr. 10'000

  
	
  29.3.1996

  	
  __________ __________

  	
  fr. 12'000

  
	
  11.4.1996

  	
  __________ __________
  

  	
  fr. 1'500

  
	
  5.6.1996

  	
  Comune di __________
  (tassa fognatura)

  	
  fr. 370

  
	
  17.7.1996

  	
  __________ __________

  	
  fr. 650

  
	
  17.7.1996

  	
  __________ __________

  	
  fr. 8'000

  

                                     -   che, fra
le spese fatte valere dalla ricorrente, rientrano anche gli interessi passivi
pagati sul conto costruzione, già ammessi in deduzione nell'ambito dell'imposta
sul reddito, nella misura di fr. 3'674 nel 1995, fr. 8'107 nel 1996, fr. 8'724
nel 1997, fr. 7'904 nel 1998, fr. 7'721 nel 1999;

 

                                     -   che, se
si esaminano le singole fatture prese in considerazione dall'Ufficio di tassazione,
la valutazione fatta da quest'ultimo, che ha portato ad ammettere, in alcuni casi
in misura parziale, il carattere di costo di investimento, appare
condivisibile;

 

                                     -   che, infatti,
raramente si tratta di veri e propri costi di costruzione (p. es. alcune fatture
della ditta __________), mentre perlopiù le stesse fatture rivelano il
carattere di spese di riparazione dei costi indicati;

 

                                     -   che,
comunque, data l'impossibilità di attribuire ogni singola spesa al novero delle
spese deducibili dall'utile immobiliare, la valutazione dell'autorità di
tassazione merita senz'altro conferma, apparendo ancor più generosa che
prudente;

 

                                     -   che,
quanto invece alle spese non ammesse in deduzione dall'Ufficio, perché ritenute
semplici spese di manutenzione, si tratta prevalentemente di costi di pittura
(fr. 3'000 nel 1994, fr. 4'600 + 3'000 + 1'700 nel 1996), costi di riparazione
e controllo (fr. 2'100 + 11'000 nel 1994), spese per chiavi e serrature (fr.
670 nel 1994);

 

                                     -   che un
importo di una certa importanza è rappresentato dalle spese legali e giudiziarie,
relative a diverse vertenze in cui la ricorrente è stata coinvolta;

 

                                     -   che, in
linea di principio, le spese sostenute nell'ambito di cause giudiziarie non sono
computabili quali costi di investimento, a meno che non abbiano comportato un
incremento di valore durevole del fondo alienato (CDT n. 198 del 28
settembre 1993 in re S. SA; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 253 s.);

 

                                     -   che per
meglio chiarire tale aspetto il giudice ha assegnato alla ricorrente un termine
di 15 giorni per fornire precisazioni sull'oggetto delle diverse vertenze e sul
preteso carattere di spese di investimento degli onorari pagati, con
l'avvertenza che, trascorso senza risposta il termine, il ricorso sarebbe stato
deciso sulla base degli atti;

 

                                     -   che il
termine è scaduto infruttoso, con la conseguenza che gli onorari pagati in relazioni
a vertenze giudiziarie non possono essere ammessi in deduzione quali spese di
investimento;

 

                                     -   che,
comunque, nella misura in cui le spese legali si riferiscono alla procedura di
contestazione dei vincoli posti sull'immobile in conseguenza della procedura
"__________", è escluso che possano
essere considerate costi di miglioria, per il semplice fatto che nel contratto
di compravendita la ricorrente si è riservata l'acquisizione di tutti gli
eventuali indennità e risarcimenti che dovessero essere riconosciuti dalle __________ o dalla __________, proprio in considerazione del fatto che la ricorrente
ne ha anticipato le spese (cfr. contratto del 19 novembre 1999, p. 5);

 

                                     -   che ne
consegue il totale rigetto del ricorso, essendo la decisione impugnata, per le
ragioni esposte, del tutto condivisibile, anche nella misura in cui ha
proceduto ad una valutazione della componente di costo di miglioria di singole
spese.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    200.– 

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.– 

                                         per un
totale di                                                       fr.    280.–

                                         sono a
carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         

                                      

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: