# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f91f1292-249e-5402-9ad9-d1e0a42322d8
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-05-05
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Steuergerichtshof 05.05.2025 604 2024 50
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_010_604-2024-50_2025-05-05.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

604 2024 50

Arrêt du 5 mai 2025

Cour fiscale

Composition Président : Marc Sugnaux 
Juges : Dina Beti, Daniela Kiener 
Greffière : Angélique Marro 

Parties A.________ SA, recourante, représentée par Mes Isabelle Mayor et 
Nicolas Rouiller, avocats

contre

DIRECTION DES FINANCES, autorité intimée 

Objet Droits de mutation et de gages immobiliers – acquisition d’une 
participation majoritaire dans une société immobilière – qualification 
de société immobilière 

Recours du 7 mars 2024 contre la décision sur réclamation du 
5 février 2024 relative aux droits de mutation 

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considérant en fait

A. La société B.________ SA, sise à C.________, était notamment propriétaire des immeubles 
articles ddd, eee, fff et ggg du Registre foncier de la Commune de C.________ (ci-après: RF). Son 
capital-actions était entièrement détenu par la société H.________ SA, sise à C.________, elle-
même détenue à 100% par la société I.________ SAS, sise en France.

B. En 2015, la société B.________ SA a déposé une demande préalable d’exonération des droits 
de mutation auprès de la Direction des finances (ci-après: DFIN). Elle requérait l’exonération des 
droits de mutation pour les futurs transferts juridiques des immeubles envisagés à ses sept nouvelles 
sociétés sœurs (J.________ 1 à 7 SA), ainsi que pour l’apport prévu des actions des sociétés 
J.________ 1 à 3 SA à une nouvelle société holding à constituer qui devait être détenue à 100% par 
la société cédante H.________ SA. Elle annonçait par ailleurs la possible vente des 52% des actions 
de la nouvelle société holding à un tiers acquéreur.

Par décision du 30 décembre 2015, la DFIN a validé l’absence d’imposition pour les transferts 
juridiques d’immeubles aux sociétés J.________ 1 à 7 SA et pour l’apport des participations des 
sociétés J.________ 1 à 3 SA dans une nouvelle société holding. Elle a par ailleurs indiqué que la 
vente ultérieure d’une participation majoritaire (52%) dans la nouvelle société holding serait soumise 
aux droits de mutation et a rendu B.________ SA attentive à l’obligation d’annonce d’une telle 
opération au Registre foncier de M.________ (ci-après: Registre foncier).

La société H.________ SA a finalement renoncé à constituer une nouvelle société holding et à lui 
apporter les actions des sociétés J.________ 1 à 3 SA.

C. En 2016, dans le cadre du projet de développement du golf (construction d’un complexe 
hôtelier et résidentiel), la société B.________ SA a transféré une partie de ses actifs et passifs à ses 
sept nouvelles sociétés sœurs (J.________ 1 à 7 SA), sises à C.________, toutes détenues à 100% 
par la société H.________ SA. Elle a ainsi notamment transféré l’article ddd RF à la société 
J.________ 1 SA, l’article eee RF à la société J.________ 2 SA, ainsi que les articles fff et ggg RF 
à la société J.________ 3 SA. 

Toujours en 2016, la société H.________ SA a, par le biais de trois conventions de cession 
d’actions, vendu 66.67% des actions des sociétés J.________ 1 à 3 SA à la société A.________ SA 
(ci-après: la recourante), sise à K.________. 

D. Après avoir découvert que la recourante avait acquis une participation majoritaire dans les 
sociétés J.________ 1 à 3 SA, le Registre foncier lui a, par bordereau du 2 novembre 2023, facturé 
des droits de mutation de CHF 212'014.60 dus à l’Etat et de CHF 212'014.60 de centimes 
additionnels pour la commune de C.________. 

En parallèle, une procédure pour soustraction fiscale a été ouverte à l’encontre de la recourante. 
Cette procédure a abouti au prononcé, par décision du 5 février 2024 rendue par la DFIN, d’une 
amende fiscale de CHF 212’014.-.

E. Le 4 décembre 2023, la recourante a formé réclamation à l’encontre du bordereau du 
2 novembre 2023.

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Par décision sur réclamation du 5 février 2024, la DFIN a rejeté la réclamation et a confirmé le 
bordereau précité. Elle a considéré que les sociétés J.________ 1 à 3 SA devaient être qualifiées 
de sociétés immobilières. Ainsi, en acquérant une participation majoritaire de 66.67% dans ces 
sociétés, la recourante avait obtenu le pouvoir de disposition sur leurs immeubles, acquisition qui 
devait dès lors être assimilée à un transfert immobilier imposable.

F. Le 7 mars 2024, la recourante, agissant par le biais de ses mandataires, interjette recours à 
l’encontre de la décision sur réclamation, concluant principalement à son annulation et, 
subsidiairement, à son annulation et au renvoi de la cause à l’autorité inférieure pour nouvelle 
décision. En substance, elle conteste la qualification de société immobilière des sociétés J.________ 
1 à 3 SA et soutient que l’opération d’achat d’actions effectuée en 2016 doit être totalement exonérée 
des droits de mutation. 

A titre de mesures d’instruction, elle sollicite l’audition de l’administrateur des sociétés J.________ 
1 à 3 SA, de l’administrateur de la société B.________ SA, ainsi que de deux employés de la 
fiduciaire L.________ SA, laquelle avait été mandatée par la société B.________ SA dans le cadre 
de la restructuration de 2016. Elle requiert aussi la production des dossiers relatifs au projet de 
N.________ établis par la Préfecture du district de M.________ et par la Commune de C.________.

Le 4 juin 2024, elle verse une avance de frais de CHF 20'000.-.

Le 19 juin 2024, la DFIN transmet ses observations, concluant au rejet du recours, puis, le 
4 novembre 2024, la recourante fait parvenir ses contre-observations, complétant les arguments 
formulés dans son recours.

Le 5 décembre 2024, la DFIN communique ses ultimes remarques et, finalement, le 6 janvier 2025, 
la recourante se détermine spontanément.

G. Il sera fait état du détail des arguments des parties dans les considérants en droit du présent 
arrêt, pour autant que cela soit utile à la résolution du litige.

en droit

1.

Recevabilité

Interjeté le 7 mars 2024 contre une décision sur réclamation du 5 février 2024, le recours a été 
déposé dans le délai et les formes prévus aux art. 37 ss de la loi fribourgeoise sur les droits de 
mutation et les droits sur les gages immobiliers (LDMG; RSF 635.1.1), ainsi qu’aux art. 76 ss du 
code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). 

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De plus, l’avance des frais de procédure a été versée en temps utile. Partant, le recours est 
recevable. 

2.

Réquisitions de preuve dans la procédure de recours

2.1. A titre de mesures d’instruction, la recourante sollicite qu’il soit procédé à l’audition de 
l’administrateur des sociétés J.________ 1 à 3 SA, de l’administrateur de la société B.________ SA, 
ainsi que de deux employés de la fiduciaire L.________ SA, laquelle avait été mandatée par la 
société B.________ SA dans le cadre de la restructuration de 2016. Selon elle, ces mesures 
permettraient de démontrer la nature, l’ampleur et le stade de développement du projet. Elle requiert 
aussi la production des dossiers relatifs au projet de N.________ établis par la Préfecture du district 
de M.________ et par la Commune de C.________.

2.2. Conformément à l'art. 59 al. 2 CPJA, applicable par renvoi de l'art. 38 LDMG, l'autorité doit 
examiner les allégués de fait et de droit et administrer les preuves requises, si ces moyens 
n'apparaissent pas d'emblée dénués de pertinence. L’autorité peut notamment recourir à l’audition 
de témoins, mais seulement si les faits ne peuvent pas être suffisamment élucidés à l’aide des autres 
moyens de preuve (art. 46 al. 2 CPJA).

Dans le cadre d'une appréciation anticipée des preuves, l’autorité peut renoncer à l'administration 
d'une preuve offerte, s'il appert, notamment, qu'elle n'est pas de nature à emporter sa conviction, au 
vu du dossier à sa disposition. Cette faculté de renoncer à administrer une preuve proposée en 
raison de son défaut de pertinence est conforme au droit d'être entendu. En ce sens, cette garantie 
constitutionnelle n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves 
administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant à une appréciation anticipée 
des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à 
modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1; arrêt TC FR 601 2024 74 du 6 janvier 2025 
consid. 2.1 et les références).

2.3. En l’espèce, la Cour constate que le dossier à disposition est suffisamment complet pour 
statuer sur le présent litige, sans qu’il soit nécessaire d’administrer les preuves requises. En 
particulier, la nature, l’ampleur et le stade de développement du projet ne sont pas déterminants 
s’agissant du prélèvement des droits de mutation (voir ci-après: consid. 4.2).

Les réquisitions de preuves sont dès lors rejetées.

3.

Règles relatives aux droits de mutation en droit fribourgeois

3.1. Règles générales 

Aux termes de l'art. 1 let. a LDMG, l'Etat prélève des droits de mutation sur les transferts immobiliers 
à titre onéreux ayant pour objet des immeubles situés dans le canton. Les communes peuvent quant 
à elles prélever des centimes additionnels aux droits de mutation relatifs aux immeubles situés sur 
leur territoire (art. 2 al. 1 LDMG). Les droits de mutation sont prélevés au taux de 1.5%. Quant aux 

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centimes additionnels, ils ne peuvent excéder 100% des droits des mutation (art. 21 et 22 al. 1 
LDMG).

Les droits de mutation sont uniquement régis par le droit cantonal. En effet, ce sont des impôts 
indirects, qui n’ont pas à respecter l’exigence d’harmonisation de l’art. 129 de la Constitution fédérale 
du 18 avril 1999 de la Confédération suisse (Cst.; RS 101). Les droits de mutation frappent les 
transactions juridiques. Dès lors, cet impôt vise en général les transferts de droit civil de la propriété 
d’un immeuble, ainsi que les actes juridiques permettant à un individu d’exploiter économiquement 
un immeuble comme s’il en était propriétaire (transfert économique) (arrêt TF 2C_643/2017 du 
15 janvier 2019 in RDAF 2021 II p. 240).

Selon l'art. 3 al. 1 LDMG sont considérés comme transferts immobiliers, toute acquisition de la 
propriété juridique d'un immeuble, y compris la constitution de droits distincts et permanents 
immatriculés au registre foncier (let. a), de même que la constitution de droits d'usufruit ou 
d'habitation ainsi que la constitution et la cession de droits de superficie et de droits d’usage de 
places de parc, de terrasses, de balcons et de locaux annexes (let. b). L’art. 6 LDMG précise que 
sont considérés comme immeubles les immeubles définis par l’art. 655 du code civil suisse du 
10 décembre 1907 (CC; RS 210), soit les biens-fonds, les droits distincts et permanents, 
immatriculés au registre foncier, les mines et les parts de copropriété d’un immeuble.

3.2. Principe de l’imposition de l’acquisition d’une participation majoritaire dans une société 
immobilière

3.2.1. L'art. 4 LDMG énumère d'autres situations qui sont assimilées à des transferts immobiliers, 
notamment l’acquisition, en une ou plusieurs opérations, de la participation majoritaire directe ou 
indirecte dans une société immobilière, le prélèvement ayant également lieu si, par une acquisition 
minoritaire, l’acquéreur accroit sa majorité (let. e). L’art. 7 LDMG précise que sont des sociétés 
immobilières, celles dont l’activité effective consiste principalement à acquérir des immeubles ou à 
aliéner, gérer ou exploiter un ou des immeubles leur appartenant (let. a), celles dont les immeubles 
représentent le principal actif (let. b) et celles dont la participation directe ou indirecte à des sociétés 
visées aux lettres a et b représente, isolément ou compte tenu d’une propriété d’immeuble, le 
principal actif (let. c).

3.2.2. L’art. 4 let. e LDMG vise un cas typique où les droits de mutation sont prélevés en considérant 
la réalité économique. Dès qu’une personne physique ou morale obtient, par le biais d’une ou de 
plusieurs opérations d’acquisition d’actions ou de parts sociales d’une société immobilière, le pouvoir 
de disposition sur les immeubles de cette société, les droits de mutation sont prélevés. Le 
prélèvement aura lieu en cas d’acquisition d’une participation majoritaire directe, ou indirecte 
(ex. transfert de la majorité des actions d’une société holding dont les actifs se composent 
principalement d’une participation majoritaire à une société immobilière). Cette dernière solution 
s’impose au regard du principe de la réalité économique, qui constitue le fondement d’un 
prélèvement pour ce genre d’opérations. Par ailleurs, il n’est pas exigé que des opérations 
d’acquisition successives aient lieu dans un délai déterminé (Message accompagnant le projet de 
loi sur les droits de mutation et les droits sur les gages immobiliers, BGC 1996 I 18 s.).

3.2.3. S’agissant de la procédure, l’art. 30 al. 1 LDMG prévoit que, pour le cas où aucune inscription 
au Registre foncier n’est nécessaire, notamment dans le cas d’acquisition de participation majoritaire 
dans une société immobilière au sens de l’art. 4 let. e LDMG, le débiteur des droits de mutation est 

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tenu d’annoncer au Registre foncier l’opération soumise aux droits ou la réalisation de la condition, 
dans un délai de 30 jours dès la passation de l’acte ou dès la réalisation de la condition.

En omettant d’annoncer dans le délai une opération ou la réalisation d’une condition fondant un 
prélèvement, le débiteur commet une soustraction et est passible d’une amende allant d’une à 
quatre fois le montant des droits soustraits (art. 53 al. 1 let. a LDMG). Depuis le 1er janvier 2021, 
l’art. 24 al. 3 LDMG prévoit que le Service cantonal des contributions (ci-après: SCC) communique 
d’office au Registre foncier compétent les cas de transfert d’actions ou de parts sociales au sens de 
l’art. 4 al. 1 let. e LDMG qui sont parvenus à sa connaissance.

3.2.4. Concernant la base de calcul de l’impôt pour les cas d’acquisition ou d’accroissement d’une 
participation immobilière, l’art. 19 LDMG prévoit qu’elle est donnée par la valeur vénale attribuée à 
l’immeuble en proportion des actions ou des parts sociales acquises.

3.3. Exception au principe de l’imposition de l’acquisition d’une participation majoritaire dans une 
société immobilière

3.3.1. Dans deux de ses arrêts, la Cour de céans avait été amenée à se prononcer sur l’imposition 
de sociétés dont le principal actif était un immeuble, au sens de l’art. 7 let. b LDMG, mais qui 
comprenaient tout de même une exploitation. En procédant à une interprétation de l’art. 4 let. e 
LDMG, la Cour avait considéré qu’il ne se justifiait pas d’imposer le transfert d’une société 
d’exploitation dont l’actif principal consistait en un immeuble servant de base pour son exploitation 
(arrêts TA FR 4F 2006 219 du 11 avril 2008, RFJ 2008 p. 410; 4F 05 155 du 14 décembre 2006, 
RFJ 2007 p. 321).

Suite à ces arrêts, un nouvel art. 9 al. 1 let. ebis LDMG, entré en vigueur le 1er juin 2009, a été adopté. 
Selon cette disposition, les transferts immobiliers, au sens de l'art. 4 let. e LDMG, dans une société 
immobilière (version allemande: « die Immobiliengesellschaften betreffen ») dont les immeubles 
représentent le principal actif sont exonérés des droits de mutation, dans la mesure où la société les 
affecte en tout ou en partie à l'exploitation de son commerce ou de son industrie.

Cette disposition introduit ainsi une exception au principe de l’imposition de l’acquisition d’une 
participation majoritaire dans une société immobilière au sens de l’art. 7 let. b LDMG, soit celle dont 
les immeubles, qu’ils soient d’exploitation ou de rendement, représentent le principal actif. Il s’ensuit 
qu’une exonération même partielle ne s’applique jamais lorsque l’acquisition a lieu dans une société 
immobilière au sens strict définie à l’art. 7 let. a LDMG, soit une société dont l’activité effective 
consiste principalement à acquérir des immeubles ou à aliéner, gérer ou exploiter un ou des 
immeubles leur appartenant. 

L’exonération prévue peut être totale ou partielle. Elle est totale lorsque la société n’est propriétaire 
que d’immeuble(s) qu’elle utilise pour sa propre exploitation commerciale ou industrielle y compris 
par connexité étroite avec cette exploitation (logement pour le personnel ou le concierge ou places 
de parc). Elle est partielle lorsque, parmi les immeubles qui représentent son principal actif, la 
société est aussi propriétaire d’immeubles de rendement ou de placement, soit d’immeubles à partir 
desquels elle tire un revenu par mise à disposition de tiers, par exemple par location ou par vente. 
Dans ce cas, l’exonération a lieu uniquement pour les immeubles d’exploitation, à l’exception des 
immeubles de rendement. A noter que si, à la suite du transfert, la société poursuit la même 
exploitation ou change d’exploitation, l’exonération totale ou partielle est accordée dans la mesure 
où les immeubles ou parties d’immeubles continuent d’être affectés à l’activité de la société. En 

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revanche, s’il se révèle que l’intention de l’acquéreur était d’acquérir non pas l’exploitation mais 
l’immeuble lui-même pour en tirer un rendement (par ex. hôtel transformé en appartements), on se 
trouve alors dans un cas d’évasion fiscale. Un tel transfert de participations doit alors être traité 
comme une vente juridique d’immeuble et donne lieu au prélèvement des droits de mutation en 
application de l’art. 4 let. f LDMG (Message no 76 du 16 juin 2008 du Conseil d’Etat au Grand Conseil 
accompagnant le projet de loi modifiant la loi sur les droits de mutation et les droits sur les gages 
immobiliers, ch. 5, ROF 2008 120 [ci-après Message no 76]).

Quand bien même l’imposition paraît particulièrement sévère dans les cas où l’immeuble ne 
représente que momentanément le principal actif de la société ou lorsque, en raison du but 
effectivement poursuivi, le ou les immeuble(s) d’exploitation représentent le plus souvent le principal 
actif (hôtel, certains bâtiments industriels, etc.), il convient de s’en tenir à la définition de société 
immobilière qui ressort du texte légal et que la pratique constante des autorités administratives a 
retenue depuis l’entrée en vigueur de la LDMG le 1er janvier 1997. Ce mode de procéder, permettant 
de soustraire à l’imposition uniquement les immeubles d’exploitation commerciale ou industrielle, à 
l’exclusion d’éventuels autres immeubles, a le mérite de la clarté et garantit au mieux le principe de 
la sécurité juridique (Message no 76, ch. 4).

3.3.2. S’agissant de la distinction entre un transfert des actions d’une société immobilière ou d’une 
société d’exploitation, la question déterminante est de savoir si le transfert des actions équivaut au 
transfert de l'immeuble lui-même, auquel cas il est imposable, ou si l'objectif principal de la 
transaction est de transmettre une exploitation, dont l'activité principale ne concerne pas l'immobilier. 
La manière dont l'immeuble sera ensuite utilisé n'est pas pertinente (arrêt TF 2C_643/2017 du 
15 janvier 2019 consid. 8.4, in RDAF 2019 II p. 326).

Par ailleurs, la question de savoir si une société doit être qualifiée de société immobilière ne peut 
pas dépendre uniquement de la description du but de la société dans les statuts. Il convient 
d'examiner au cas par cas, sur la base des circonstances concrètes, si une transaction équivaut, 
d'un point de vue économique, à la vente d'un bien immobilier, compte tenu de l’ensemble des 
circonstances. En tout état de cause, la qualification d'une société en tant que société d'exploitation 
ou société immobilière ne doit pas se fonder sur la volonté subjective des parties, mais sur des 
circonstances objectives (arrêt TF 2C_643/2017 du 15 janvier 2019 consid. 2.4 et les références). 

4.

Discussion

4.1. Dans la décision attaquée, la DFIN a relevé que les sociétés J.________ 1 à 3 SA devaient 
être qualifiées de sociétés immobilières, dans la mesure où elles n’avaient aucune exploitation et 
puisque leurs immeubles constituaient leur principal actif. Ainsi, en acquérant une participation 
majoritaire de 66.67% dans ces sociétés, la recourante avait obtenu le pouvoir de disposition sur les 
immeubles. Une telle acquisition devait être assimilée à un transfert immobilier imposable au sens 
de l’art. 4 let. e LDMG. Par ailleurs, dans le cadre de ses observations, elle a relevé que l’activité 
des sociétés J.________ 1 à 3 SA était en réalité celle d’une pure société immobilière au sens de 
l’art. 7 let. a LDMG, de sorte qu’une exonération selon l’art. 9 al. 1 let. ebis LDMG n’entrait pas en 
ligne de compte.

Pour sa part, la recourante conteste l’imposition de cette acquisition, celle-ci devant être, selon elle, 
exonérée en application de l’art. 9 let. ebis LDMG. Elle explique qu’en acquérant les actions, elle ne 

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cherchait pas à vendre les terrains des sociétés J.________ 1 à 3 SA à des tiers ou à les louer, mais 
à exploiter les terrains appartenant à ces trois sociétés dans le cadre de la réalisation du projet 
global de N.________. Elle indique que les constructions projetées sur les terrains appartenant aux 
sociétés J.________ 1 à 7 SA devaient être considérées comme un tout avec le projet de 
N.________ comprenant une partie hôtelière, des restaurants et le golf. Les sociétés J.________ 
1 à 3 SA devaient permettre la construction d’appartements utilisés comme résidences principales 
ou secondaires, étroitement intégrées dans cet ensemble hôtelier et sportif. Ainsi, l’acquisition des 
parts dans les sociétés J.________ 1 à 3 SA a été effectuée en vue de financer, planifier, suivre et 
réaliser les travaux de construction et promouvoir en fin de compte la vente des appartements. Ce 
n’est qu’une fois les constructions achevées et au moment de la vente de certaines résidences à 
des particuliers, que des droits de mutation auraient pu être perçus. 

4.2. Comme exposé ci-avant (consid. 3.2.2), le principe de la réalité économique, concrétisé par 
l’art. 4 let. e LDMG, constitue le fondement du prélèvement des droits de mutation pour les cas 
d’acquisition d’une participation majoritaire dans une société immobilière. Ainsi, l’élément 
déterminant est que l’acquéreur obtienne, par le biais d’une ou de plusieurs opérations, le pouvoir 
de disposition sur les immeubles d’une société immobilière. En revanche, le fait que l’acquisition ait 
été faite dans le cadre d’un projet global (N.________) n’est pas décisif s’agissant du prélèvement 
des droits de mutation. 

A ce titre, il est relevé que l’art. 9 al. 1 let. e LDMG prévoit une exonération lorsque le transfert 
immobilier intervient entre des sociétés faisant partie d’un même groupe (restructuration). Les 
opérations de restructuration de 2016 au sein du groupe de sociétés détenues par les holdings 
H.________ SA et I.________ SAS avaient été exonérées sur la base de cette disposition (partie 
en fait, let. C; voir également la décision de la DFIN du 30 décembre 2015, partie en fait, let. B). En 
revanche, les ventes d’actions ultérieures ont été effectuées à des sociétés ne faisant pas partie de 
ce groupe. En cela, ces opérations d’acquisition se distinguent des opérations de restructuration 
effectuées en 2016, de sorte qu’elles ne peuvent pas bénéficier d’une exonération en raison d’un 
transfert intervenant entre sociétés du même groupe, au sens de l’art. 9 al. 1 let. e LDMG. 

4.3. Au vu de ce qui précède, il reste à déterminer si les sociétés J.________ 1 à 3 SA répondent 
à la définition de société immobilière au sens de l’art. 7 LDMG et, cas échéant, si la recourante peut 
se prévaloir de l’exonération prévue à l’art. 9 al. 1 let. ebis LDMG, ce qu’elle soutient.

En l’espèce, il ressort du dossier que la société J.________ 1 SA a pour but l’« exploitation du 
secteur " logements A, B et C, avec parking P2 et P3 et gate-h", sis sur l’immeuble art. ddd RF » 
(extrait du Registre foncier, doc. 32).

Cela étant, malgré ce but statutaire indiquant la gestion d’une exploitation, il ressort des comptes de 
résultat des années 2016 à 2019 que la société n’a réalisé aucun produit et n’a dû s’acquitter 
d’aucune charge. En outre, selon le bilan au 31 décembre 2016, l’article ddd RF et les frais y relatifs 
constituaient son principal actif (doc. 32). 

S’agissant de la société J.________ 2 SA, elle a pour but l’« exploitation du secteur "logements E et 
F", sis sur l’immeuble art. eee RF » (extrait du Registre foncier, doc. 33). Comme pour la société 
J.________ 1 SA, elle n’a réalisé aucun produit et n’a dû faire face à aucune charge pour les 
périodes fiscales 2016 à 2019. Par ailleurs, son immeuble constituait son principal actif. Il en va de 
même de la société J.________ 3 SA, dont le but est l’« exploitation du secteur "logements", sis sur 
les immeubles art. fff et ggg RF » (extrait du Registre foncier, doc. 34).

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4.4. Dès lors, il y a lieu d’admettre que les sociétés précitées doivent être qualifiées de sociétés 
immobilières au sens de l’art. 7 LDMG, dans la mesure où leurs immeubles respectifs représentent 
leur principal actif (art. 7 let. b LDMG). En outre, elles ne peuvent bénéficier de l’exonération prévue 
à l’art. 9 al. 1 let. ebis LDMG puisqu’elles ne gèrent, dans les faits, aucune exploitation. 

Dans tous les cas, même à supposer que ces sociétés poursuivraient effectivement leurs buts 
statutaires, soit l’exploitation des secteurs logements, elles ne pourraient pas non plus bénéficier de 
cette exonération, puisqu’elles devraient être qualifiées de sociétés immobilières au sens de l’art. 7 
let. a LDMG. Cette disposition prévoit en effet que sont des sociétés immobilières celles dont 
l’activité effective consiste principalement à acquérir, aliéner, gérer ou exploiter des immeubles leur 
appartenant. En l’espèce, la recourante a elle-même indiqué que les sociétés J.________ 1 à 3 SA 
devaient permettre la construction d’appartements, destinés à la vente. L’intention de la recourante 
n’était ainsi pas d’acquérir une exploitation, mais des immeubles pour en tirer un rendement. Une 
telle acquisition doit être traitée comme une vente juridique d’immeuble et donne lieu au prélèvement 
des droits de mutation. 

Ainsi, en acquérant 66.67% des actions des sociétés J.________ 1 à 3 SA, la recourante a bien 
acquis une participation majoritaire dans des sociétés immobilières, au sens de l’art. 4 let. e LDMG. 
En outre, elle ne peut pas bénéficier de l’exonération prévue à l’art. 9 let. ebis LDMG. C’est dès lors 
à juste titre que le Registre foncier a facturé des droits de mutation et que le SCC a confirmé cette 
imposition.

Cela va au demeurant dans le sens de la décision du 30 décembre 2015 de la DFIN qui avait déjà 
indiqué que la vente ultérieure d’une participation majoritaire serait soumise aux droits de mutation 
(voir partie en fait, let. B). 

4.5. La recourante fait encore valoir qu’elle était de bonne foi lorsqu’elle a estimé que l’acquisition 
d’action était exonérée des droits de mutation. Selon elle, le système d’obligation d’annoncer prévu 
par l’art. 30 al. 1 LDMG n’est pas clair et est méconnu des administrés. A l’appui de ses explications, 
elle indique que d’autres investisseurs du projet N.________ n’avaient pas non plus connaissance 
de l’obligation d’annonce, ce qui démontre, selon elle, que les administrés ne sont pas au courant 
de leurs obligations en matière de renseignements à fournir au Registre foncier. Ainsi, au vu de sa 
bonne foi, l’opération d’achat d’actions devait être totalement exonérée des droits de mutations. Par 
ailleurs, elle soutient qu’au vu de l’opacité des dispositions de la LDMG, le SCC n’a pas agi 
conformément à la bonne foi en omettant de l’informer de son obligation d’annonce auprès du 
Registre foncier. Ainsi, pour cette raison également, l’opération d’achat d’actions effectuée en 2016 
devait être totalement exonérée des droits de mutation. 

Contrairement à ce que soutient la recourante, même à supposer qu’elle ait agi de bonne foi, cela 
ne permettrait pas encore de l’exonérer des droits de mutation. En effet, le prélèvement des droits 
de mutation est subordonné aux conditions matérielles prévues aux art. 1 à 11 LDMG, lesquels ne 
prévoient pas d’exonération pour les cas où le débiteur de l’impôt aurait agi de bonne foi. 

En outre, le fait que le SCC ne l’ait pas informée de son obligation ne permet pas non plus d’accorder 
une exonération. L’art. 24 al. 3 LDMG prévoit au demeurant uniquement que le SCC communique 
au Registre foncier les cas de transfert d’actions qui sont parvenus à sa connaissance. Aucune 
obligation d’informer les administrés de leur devoir n’est prévue. 

Tribunal cantonal TC
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Les griefs de la recourante en lien avec la violation du principe de la bonne foi doivent dès lors être 
rejetés.

4.6. Enfin, s’agissant du montant de l’impôt prélevé, celui-ci n’est pas en soi contesté par la 
recourante. Tant l’assiette fiscale que le taux retenu paraissent au demeurant conformes aux 
exigences légales, notamment aux art. 19, 21 et 22 LDMG.

5.

Sort du recours, frais de procédure et indemnité de partie

5.1. Il ressort de tout ce qui précède que c’est à juste titre que le Registre foncier a facturé des 
droits de mutation et que la DFIN a confirmé cette imposition. Le recours est dès lors rejeté et la 
décision sur réclamation du 5 février 2024 confirmée.

4.2. Selon l’art. 131 CPJA, les frais de procédure doivent être mis à la charge de la partie 
recourante qui succombe. Le montant de l'émolument est fixé compte tenu du temps et du travail 
requis, de l'importance de l'affaire ainsi que, dans les affaires de nature pécuniaire, de la valeur 
litigieuse en cause (art. 2 du Tarif du 17 décembre 1991 des frais de procédure et des indemnités 
en matière de juridiction administrative [Tarif JA; RSF 150.12]). Il peut être compris entre CHF 100.- 
et CHF 50'000.- (art. 1 Tarif JA).

En l’espèce, vu le sort du recours, des frais de procédure, fixés au montant de CHF 20’000.- au 
regard de l’ensemble des circonstances et de la valeur litigieuse en cause, sont mis à la charge de 
la recourante. Ils sont prélevés sur l’avance de frais versée.

4.3. Par ailleurs, il n’est pas alloué d’indemnité de partie à la recourante qui n’a pas obtenu gain 
de cause (art. 137 al. 1 CPJA).

(dispositif en page suivante)

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la Cour arrête :

I. Le recours est rejeté.

II. Des frais de procédure de CHF 20'000.- sont mis à la charge de la recourante. Ils sont prélevés 
sur l’avance de frais de CHF 20'000.- qu’elle a versée.

III. Il n’est pas alloué d’indemnité de partie.

IV. Notification.

Conformément aux art. 82 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le 
présent arrêt peut être porté devant le Tribunal fédéral, à Lucerne, dans les 30 jours qui suivent sa 
notification par la voie du recours en matière de droit public.

La fixation du montant des frais de procédure peut, dans un délai de 30 jours, faire l'objet d'une 
réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée 
(art. 148 CPJA).

Fribourg, le 5 mai 2025/anm

Le Président La Greffière