# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1347012a-8ff4-5d2c-accd-29d767fc501b
**Source:** Bundesgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2000-06-23
**Language:** de
**Title:** Verwaltungspraxis der Bundesbehörden (1987-2017) Rekurskommission Eidgenössisches Volkswirtschaftsdepartement 23.06.2000 JAAC 65.45
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_VB/CH_VB_028_JAAC-65-45--_2000-06-23.pdf

## Full Text

JAAC 65.45

Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der
Rekurskommission EVD vom 23. Juni 2000 in
Sachen Bundesamt für Justiz und S. gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen

[99/JB-004]

Bail à ferme agricole. Calcul du fermage.

Art. 37 s. LBFA. Distinction entre bail à ferme d’une entreprise agricole
et d’un immeuble agricole.

- Il y a bail à ferme d’une entreprise agricole (et non d’un immeuble
affecté à l’agriculture) lorsqu’une entreprise agricole est cédée en
partie en propriété (bâtiment) et en partie en jouissance (droit de
superficie, fermage d’un bien-fonds) et que le contrat constitutif du
droit de superficie, le contrat de vente immobilière et le contrat de bail
à ferme dûment authentifiés forment du point de vue économique une
unité juridique (consid. 4.4).

- La rente convenue par le droit de superficie doit tenir compte du
fermage maximum autorisé, lorsque le contrat de bail à ferme est
étroitement lié au contrat constitutif du droit de superficie (consid. 5.2).

Landwirtschaftliche Pacht. Pachtzinsbemessung.

Art. 37 f. LPG. Abgrenzung zwischen der Pacht eines
landwirtschaftlichen Gewerbes und der Pacht von Grundstücken
zur landwirtschaftlichen Nutzung.

- Es liegt eine Gewerbepacht (und keine Grundstückspacht) vor, wenn
ein landwirtschaftliches Gewerbe teils zu Eigentum (Gebäude) und
teils zur Nutzung (Baurecht, Pacht eines Grundstücks) übernommen

1

wird und der öffentlich beurkundete Baurechts-, Gebäudekauf- und
Pachtvertrag ein wirtschaftlich einheitliches Rechtsgeschäft darstellt
(E. 4.4).

- Der vereinbarte Baurechtszins ist an den höchstzulässigen Pachtzins
anzurechnen, sofern der Pachtvertrag mit dem Baurechtsvertrag eng
verknüpft ist (E. 5.2).

Affitto agricolo. Determinazione del fitto.

Art. 37 seg. LAAgr. Differenziazione tra affitto per azienda agricola e
affitto per fondi adibiti all’agricoltura.

- Ci si trova in presenza di un affitto per azienda agricola (e non
di un affitto per fondo agricolo) quando un’azienda agricola viene
ripresa parzialmente quale proprietà (edifici) e parzialmente per
lo sfruttamento (diritto di superficie, affitto di un fondo) e quando
l’attestazione ufficiale del contratto di diritto di superficie, di vendita
e d’affitto rappresenta un negozio giuridico economicamente unitario
(consid. 4.4)

- Il canone del diritto di superficie pattuito deve essere computato
nel fitto massimo ammissibile, per quanto il contratto d’affitto sia
strettamente legato con il contratto di diritto di superficie (consid. 5.2).

Am 23. März 1995 schlossen S. und die Gemeinde X einen öffentlich
beurkundeten Baurechts-, Gebäudekauf- und Pachtvertrag ab. Für einen
jährlichen indexierten Baurechtszins von Fr. 1000.- räumte die Gemeinde
X S. ein selbstständiges und dauerndes Baurecht für die Dauer von fünfzig
Jahren ein. Die auf dem Baurechtsgrundstück gelegenen Gebäude (Wohnhaus,
Scheune und Remise) erwarb S. für Fr. (…). Im Weiteren pachtete S. ebenfalls
für die Dauer von fünfzig Jahren eine Fläche von 1462,19 a Wies- und
Ackerland gegen einen jährlichen Pachtzins von Fr. 8040.-. Mit Verfügung vom
14. Juni 1995 bewilligte das Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen den
Vertragsparteien einerseits die Abtrennung des Baurechts und den Erwerb der
Gebäude gemäss dem Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche
Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) sowie andererseits den vereinbarten
Pachtzins von Fr. 8040.- (bzw. Fr. 550.- / ha) für das Wies- und Ackerland
gemäss dem Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche
Pacht (LPG, SR 221.213.2).

Mit Eingabe vom 30. Januar 1997 ersuchte S. das Landwirtschaftsamt
des Kantons St. Gallen um nochmalige Überprüfung des Baurechts- und
Pachtzinses sowie um Eröffnung des Entscheids in einer beschwerdefähigen
Verfügung. In der Folge stellte das Landwirtschaftsamt des Kantons St.
Gallen mit Verfügung vom 8. Oktober 1997 erneut fest, dass der vertraglich
vereinbarte, jährliche Pachtzins von Fr. 550.- je Hektare zulässig sei. Gegen
diese Verfügung erhob S. am 10. November 1997 Beschwerde an die
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen. Er beantragte die

2

Aufhebung der angefochtenen Verfügung und die Rückweisung der Streitsache
an die Vorinstanz zum neuen Entscheid. Eventualiter sei der höchstzulässige
Pachtzins direkt von der Rechtsmittelinstanz auf Fr. 253.- je Hektare und
Jahr festzusetzen. Die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen
wies die Beschwerde mit Entscheid vom 19. August 1999 ab. Zur Begründung
erwog sie imWesentlichen, beim mittels Baurechtsvertrag eingeräumten
Baurecht handle es sich nicht um ein Rechtsgeschäft im Sinne von Art. 1 Abs. 2
LPG. Dementsprechend sei das landwirtschaftliche Pachtrecht hinsichtlich
des eingeräumten Baurechts nicht anwendbar, weshalb der vereinbarte
Baurechtszins auch nicht der Pachtzinskontrolle unterliege. ImWeiteren
handle es sich beim vorliegenden Pachtvertrag um eine Grundstückspacht und
nicht um eine Gewerbepacht.

Gegen diesen Entscheid erhob das Bundesamt für Justiz (BJ) am 30. September
1999 Verwaltungsbeschwerde an die REKO/EVD und stellte folgendes
Rechtsbegehren:

«Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz
zur Festsetzung des Pachtzinses für ein landwirtschaftliches Gewerbe
zurückzuweisen, wobei der Pachtzins für den Boden (ohne Gebäude) und unter
Anrechnung des Baurechtszinses zu bemessen ist, unter Kostenfolge.»

Gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission des Kantons
St. Gallen vom 19. August 1999 erhob auch S. (Beschwerdeführer Nr. 2) am
5. Oktober 1999 Verwaltungsbeschwerde an die Rekurskommission EVD
(REKO/EVD). Er beantragte Folgendes:

«1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz
zur Festsetzung des Pachtzinses für ein landwirtschaftliches Gewerbe
zurückzuweisen, wobei der Pachtzins unter Anrechnung des Baurechtszinses zu
bemessen ist;

eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und der
höchstzulässige Pachtzins durch die Rekurskommission EVD unter Anrechnung
des Baurechtszinses neu festzusetzen;

2. Die Kosten des Verfahrens seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen, und
sie seien zu verpflichten, den Beschwerdeführer angemessen zu entschädigen.»

Aus den Erwägungen:

1. Der Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 19. August
1999 stellt eine Verfügung im Sinne des Bundesgesetzes vom 20. Dezember
1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz
[VwVG], SR 172.021; Art. 5) dar. Diese Verfügung kann nach Art. 51
LPG sowie im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen über die
Bundesverwaltungsrechtspflege (Art. 44 ff. und Art. 71a VwVG in Verbindung
mit Art. 20 ff. der Verordnung vom 3. Februar 1993 über Organisation und
Verfahren eidgenössischer Rekurs- und Schiedskommissionen, VRSK, SR
173.31) mit Beschwerde bei der Rekurskommission EVD angefochten werden.

1.1. Zur Verwaltungsbeschwerde legitimiert ist neben dem direkt
Betroffenen jede andere Person, Organisation oder Behörde, die das
Bundesrecht zur Beschwerde ermächtigt (Art. 48 Bst. b VwVG). Das
Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement ist nach Massgabe des
Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht

3

zur Beschwerde gegen letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide
berechtigt. Zuständig zur Erhebung dieser Beschwerde im Namen des
Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartements ist das Bundesamt für
Justiz (Art. 51 LPG in Verbindung mit Art. 5 Abs. 1 Bst. b der Verordnung
vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht [VBB], SR 211.412.110).
Demzufolge ist das BJ im vorliegenden Verfahren zur Erhebung der
Verwaltungsbeschwerde legitimiert.

Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der
Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und Art. 52 Abs. 1 VwVG) und die
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen liegen vor (Art. 46 ff. VwVG).

Auf die Verwaltungsbeschwerde des BJ ist somit einzutreten.

1.2. Der Beschwerdeführer Nr. 2 ist als Adressat durch den angefochtenen
Entscheid berührt und hat ein als schutzwürdig anzuerkennendes Interesse
an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 48 Bst. a VwVG). Er ist daher zur
Beschwerdeführung legitimiert.

Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der
Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und Art. 52 Abs. 1 VwVG), der
Kostenvorschuss wurde fristgemäss bezahlt (Art. 63 Abs. 4 VwVG), der
Rechtsvertreter hat sich rechtsgenüglich ausgewiesen (Art. 11 VwVG) und
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen liegen vor (Art. 46 ff. VwVG).

Auf die Verwaltungsbeschwerde des Beschwerdeführers Nr. 2 ist somit
ebenfalls einzutreten.

2. Der angefochtene Entscheid erging gestützt auf das LPG. Dieses
Gesetz gilt für die Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung,
von landwirtschaftlichen Gewerben sowie von nichtlandwirtschaftlichen
Nebengewerben, die mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe eine
wirtschaftliche Einheit bilden (Art. 1 Abs. 1 LPG). Der Pachtzins unterliegt
der Kontrolle und darf das zulässige Mass nicht übersteigen. Der Bundesrat
setzt die Sätze für die Verzinsung des Ertragswerts und die Abgeltung der
Verpächterlasten fest und bestimmt den Zuschlag für die allgemeinen
Vorteile (vgl. Art. 36 ff. LPG). Gestützt auf diese Bestimmungen erliess der
Schweizerische Bundesrat die Verordnung vom 11. Februar 1987 über die
Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses (Pachtzinsverordnung, SR
221.213.221). Im Weiteren sind für den vorliegenden Streitgegenstand das
BGBB sowie die gestützt darauf erlassene VBB von Bedeutung.

3. Der Beschwerdeführer Nr. 2 rügt in formeller Hinsicht die
Verletzung des Anspruchs auf richterliche Unabhängigkeit (Art. 58 der alten
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 29. Mai 1874
[aBV], BS 1 3, bzw. Art. 30 der neuen Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV], SR 101; Art. 6 der Konvention vom
4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten
[EMRK], SR 0.101). Dies mit der Begründung, bei einem der am angefochtenen
Entscheid mitwirkenden Richter (…) handle es sich seines Wissens um einen
Mitarbeiter des Landwirtschaftsamtes des Kantons St. Gallen. Der Fachrichter
stehe damit in einem öffentlichrechtlichen Subordinationsverhältnis zum
Landwirtschaftsamt, welches im vorliegenden Fall als Erstinstanz entschieden
habe.

4

Jede Person, deren Sache in einem gerichtlichen Verfahren beurteilt
werden muss, hat Anspruch auf ein durch Gesetz geschaffenes, zuständiges,
unabhängiges und unparteiisches Gericht (Art. 30 Abs. 1 BV). Sowohl gestützt
auf Art. 30 BV als auch gemäss Art. 6 EMRK hat der Rechtsuchende einen
Anspruch darauf, dass seine Sache von einem unvoreingenommenen,
unparteiischen und unbefangenen Richter beurteilt wird. Damit soll garantiert
werden, dass keine Umstände, die ausserhalb des Prozesses liegen, in
sachwidriger Weise zu Gunsten oder zu Lasten einer Partei auf das Urteil
einwirken. Spezialgerichte, welche für ausgewählte Sachbereiche geschaffen
werden, sind zulässig, sofern ihre Zuständigkeit und Organisation durch
einen generell-abstrakten Erlass geordnet sind und sachliche Gründe (wie
z. B. das Erfordernis von spezifischen Fachkenntnissen) ihre Errichtung
rechtfertigen. Voreingenommenheit ist anzunehmen, wenn Umstände
vorliegen, die geeignet sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit des Gerichtes
zu erwecken. Solche Umstände können in einem persönlichen Verhalten
der Justizangehörigen oder auch in funktionellen und organisatorischen
Gegebenheiten begründet sein. Der Anspruch auf ein unabhängiges und
unparteiisches Gericht wird namentlich tangiert, wenn ein Beamter an
der Willensbildung des Gerichtes mitwirkt, der wegen eines privat- oder
öffentlichrechtlichen Subordinationsverhältnisses weisungsgebunden ist (vgl.
zum Ganzen: BGE 124 I 255 E. 4a, BGE 119 IA 81 E. 3, S. 83 f. mit Hinweisen).

Nach übereinstimmender, glaubhafter Darstellung des Landwirtschaftsamtes
des Kantons St. Gallen sowie des fraglichen Fachrichters selbst ist dieser
nicht Mitarbeiter des erwähnten Landwirtschaftsamtes, sondern vollzeitlich
an der landwirtschaftlichen Schule Flawil als Berater angestellt. Die
landwirtschaftliche Schule Flawil ist direkt dem Volkswirtschaftsdepartement
unterstellt. Somit steht der Fachrichter in keinem öffentlichrechtlichen
Subordinationsverhältnis zum Landwirtschaftsamt, weshalb seine
richterliche Unabhängigkeit insoweit nicht gefährdet ist. Ebenso wenig
erscheint er als Berater der landwirtschaftlichen Schule Flawil in seiner
richterlichen Unabhängigkeit beeinträchtigt, denn auch hier ist keine direkte
Weisungsbefugnis ersichtlich. Zudem ist mit dieser Beratertätigkeit eine
Vertiefung des Fachwissens und der Erfahrung verbunden, die auch seiner
richterlichen Tätigkeit zu Gute kommen kann. Anderseits ist eine gewisse
Nähe zur Staatsverwaltung unübersehbar.

Wie es sich damit letztlich verhält, kann indessen offen bleiben, weil die
Beschwerde aus anderen Gründen gutzuheissen ist.

4. Unter den Verfahrensbeteiligten ist in materieller Hinsicht
umstritten, ob dem zwischen dem Beschwerdeführer Nr. 2 und der
Gemeinde X vereinbarten, öffentlich beurkundeten Rechtsgeschäft
(Baurechts-, Gebäudekauf- und Pachtvertrag) ein landwirtschaftliches
Gewerbe oder ein landwirtschaftliches Grundstück zu Grunde liegt. Das
ist deshalb von Bedeutung, weil sich, wie das BJ zutreffend ausführt, der
höchstzulässige Pachtzins nach teilweise unterschiedlichen Regeln bemisst
und für landwirtschaftliche Grundstücke durchwegs höher ist als für
landwirtschaftliche Gewerbe (vgl. insb. Art. 37 und Art. 38 LPG).

Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, dass der zwischen den
Parteien vereinbarte Baurechtsvertrag sowie der Pachtvertrag voneinander
gesondert zu betrachten seien und dass es sich bei letzterem um eine

5

http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=BGE_124_I_255&resolve=1

Grundstückspacht handle. Zwar fügte sie auch an, aus Sicht des Pächters,
der Eigentümer der das Betriebszentrum bildenden Gebäude sei und das
landwirtschaftliche Nutzland für die Dauer von fünfzig Jahren gepachtet
habe, liege ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des bäuerlichen
Bodenrechts vor. Hingegen führte sie ergänzend dazu aus, dieser Umstand
vermöge für sich genommen nicht von vorneherein die Anwendung der für
landwirtschaftliche Gewerbe geltenden pachtrechtlichen Bemessungsregeln
auf längerfristige Pachtverträge über landwirtschaftliche Grundstücke zu
rechtfertigen.

Demgegenüber vertreten das BJ sowie der Beschwerdeführer Nr. 2
übereinstimmend die Auffassung, beim fraglichen Rechtsgeschäft handle
es sich um eine Gewerbepacht, weshalb der höchstzulässige Pachtzins nach
den Bestimmungen über landwirtschaftliche Gewerbe zu bemessen sei. Wie es
sich damit verhält, ist im Nachfolgenden zu prüfen.

4.1. Das Pachtrecht enthält - im Gegensatz zum BGBB - keine
Legaldefinition des landwirtschaftlichen Gewerbes. Indessen ergibt sich
aus der Entstehungsgeschichte sowie aus Sinn und Zweck der beiden Erlasse,
dass die Legaldefinition des landwirtschaftlichen Gewerbes gemäss Art. 7
BGBB auch für das Pachtrecht gilt (vgl. Eduard Hofer in: Das bäuerliche
Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht
vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, Kommentar BGBB, Rz. 19 zu Art. 7 BGBB).
Somit kann zur Definition des landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von
Art. 1 Abs. 1 Bst. b LPG die Legaldefinition von Art. 7 BGBB beigezogen werden.
Demnach definiert sich der Begriff «landwirtschaftliches Gewerbe» wie folgt:

«Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen

1Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen
Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen
Produktion dient und die mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen
Familie beansprucht.

(…)»

Art. 7 Abs. 1 BGBB erfordert, dass neben Grundstücken auch Bauten
und Anlagen vorhanden sind. Ihre Gesamtheit muss geeignet sein, als
Lebenszentrum und Grundlage für einen Landwirtschaftsbetrieb zu dienen.
Dieser kann grundsätzlich auch noch gepachtete Grundstücke umfassen
und bildet die wirtschaftliche Einheit. Wenn dessen Bewirtschaftung
die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beansprucht, handelt
es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe. Das Vorhandensein von
Wirtschafts- und Wohngebäuden ist demnach ein wesentliches Merkmal
eines landwirtschaftlichen Gewerbes. Umgekehrt kann nicht von der
Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes gesprochen werden, wenn
ein landwirtschaftliches Grundstück isoliert veräussert wird (vgl. Hofer,
Kommentar BGBB, a. a. O., Rz. 21 und 23 zu Art. 7 BGBB sowie Christoph Bandli,
Kommentar BGBB, a. a. O., Rz. 1 zu Art. 4 BGBB).

4.2. Das bäuerliche Bodenrecht und das landwirtschaftliche Pachtrecht
bezwecken den Erhalt lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe. Solche
Betriebe sollen nicht zerstückelt und der Erwerb zu Eigentum oder zur Pacht
soll den Landwirten zu erschwinglichen Preisen ermöglicht werden. So
enthält das BGBB ein Realteilungs- und Zerstückelungsverbot und macht den

6

Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken zu Eigentum
von einer Bewilligung abhängig. Diese kann unter anderem wegen einem
übersetzten Erwerbspreis verweigert werden (vgl. Art. 58 und Art. 63 BGBB).
Entsprechend macht auch das LPG die parzellenweise Verpachtung und den
vereinbarten Pachtzins für landwirtschaftliche Gewerbe von einer Bewilligung
abhängig, und gegen den Pachtzins für landwirtschaftliche Grundstücke
kann Einsprache erhoben werden. Soweit hier interessierend enthält es
zudem einlässliche Vorschriften über die Bemessung des Pachtzinses (vgl.
zum Ganzen: Art. 30 und Art. 36-44 LPG). Danach setzt sich der Pachtzins
für landwirtschaftliche Gewerbe aus einer angemessenen Verzinsung des
Ertragswerts und der Abgeltung der mittleren Aufwendungen der Verpächter
für Anlagen und Einrichtungen (so gennante Verpächterlasten) zusammen. Zu
diesen Bestandteilen kommt beim Pachtzins für einzelne landwirtschaftliche
Grundstücke ein Zuschlag für die allgemeinen sich für den Pächter aus einer
Zupacht ergebenden Vorteile hinzu (Art. 37 und Art. 38 LPG). Damit ergibt sich
für die Verpachtung einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke regelmässig
ein höherer Pachtzins als für die Verpachtung eines landwirtschaftlichen
Gewerbes. Anderseits soll - wie erwähnt - ein landwirtschaftliches Gewerbe
möglichst als Ganzes verpachtet und nicht in einzelne Grundstücke aufgeteilt
werden. Um dies zu verhindern und um einen angemessenen Pachtzins zu
sichern, gilt das LPG auch für Rechtsgeschäfte, die das Gleiche bezwecken wie
die landwirtschaftliche Pacht und ohne Unterstellung unter das LPG den von
diesem angestrebten Schutz vereiteln würden (vgl. Art. 1 Abs. 2 LPG).

4.3. Wie erwähnt, gelangten das kantonale Landwirtschaftsamt und die
Vorinstanz zum Ergebnis, beim zur Diskussion stehenden Pachtvertrag handle
es sich um eine Grundstückspacht. Dies deshalb, weil eine Gewerbepacht in
jenen Fällen vorliege, in denen der Pächter neben Boden auch Gebäude pachte,
was hingegen beim - nur Boden pachtenden - Beschwerdeführer Nr. 2 nicht
zutreffe.

4.4. Der Auffassung des kantonalen Landwirtschaftsamts und der
Vorinstanz kann indessen nicht gefolgt werden.

Das landwirtschaftliche Grundstück Nr. (…) mit dem hievon ausgeschiedenen
Baurechtsgrundstück Nr. (…) und den darauf stehenden Wirtschafts- und
Wohngebäuden (insbesondere Wohnhaus, Scheune und Remise) stand
vor Abschluss des öffentlich beurkundeten Baurechts-, Gebäudekauf- und
Pachtvertrags vom 23. März 1995 im Eigentum der Gemeinde X. Damit
lag eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und
Anlagen vor. Dass diese Gesamtheit als Grundlage der landwirtschaftlichen
Produktion dient beziehungsweise zu dienen geeignet ist und - gemäss
Feststellung des Landwirtschaftsamts des Kantons St. Gallen - mindestens
die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beansprucht, ist unter den
Verfahrensbeteiligten nicht umstritten (…). Demzufolge handelte es sich im
vorliegenden Fall um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7
Abs. 1 BGBB.

Der in der Folge zwischen der Gemeinde X und dem Beschwerdeführer
Nr. 2 vereinbarte, öffentlich beurkundeten Baurechts-, Gebäudekauf- und
Pachtvertrag vom 23. März 1995 stellt ein wirtschaftlich einheitliches
Rechtsgeschäft dar. Darin wird das erwähnte landwirtschaftliche Gewerbe
teils zu Eigentum (Gebäude) und teils zur Nutzung (Baurecht für eine

7

Teilfläche des Grundstücks Nr. (…); Pacht für einen Teil der restlichen
Fläche desselben Grundstücks) überlassen. Der Baurechtsvertrag sowie
der Pachtvertrag sind eng miteinander verknüpft. Beide Verträge haben
am 1. April 1995 begonnen, dauern 50 Jahre und enden am 31. März 2045.
Im Falle einer Verlängerung des Pachtvertrages muss die Verlängerungsfrist
mit derjenigen des Baurechtsvertrages gekoppelt werden. Bei Auflösung
des Baurechts wird auch die Pacht aufgelöst, «da das Baurecht und die
Pacht miteinander gekoppelt sind». Sowohl das Baurecht als auch die Pacht
sind übertragbar und vererblich. In beiden Fällen bedarf die Übertragung
der Genehmigung des Grundeigentümers, die nur aus wichtigen Gründen
verweigert werden darf. Im Grundbuch sind der Baurechtsvertrag eingetragen
und der Pachtvertrag vorgemerkt. Aus diesen Darlegungen ergibt sich,
dass nach wie vor dieselbe wirtschaftliche Einheit von Land, Bauten und
Anlagen vorliegt. Der Erwerb des Eigentums an den drei genannten Gebäuden
durch den Pächter respektive Beschwerdeführer Nr. 2 ändert nichts daran,
dass mit dem eingangs erwähnten Rechtsgeschäft ein landwirtschaftliches
Gewerbe überlassen worden ist. Dies hat einerseits zur Konsequenz, dass für
die Bestimmung des höchstzulässigen Pachtzinses die Bemessungsregeln
für landwirtschaftliche Gewerbe gemäss Art. 37 LPG heranzuziehen
sind. Anderseits ist - wie nachfolgend in E. 5 zu zeigen sein wird - der im
Baurechtsvertrag vereinbarte Zins bei der Ermittlung des höchstzulässigen
Pachtzinses mit zu berücksichtigen.

An der Anwendbarkeit der Bemessungsregeln für die Gewerbepacht vermögen
vorliegend auch die Hinweise der Vorinstanz auf die Lehrmeinung nichts zu
ändern, wonach sich der gegenüber der Grundstückspacht geringere Pachtzins
bei der Gewerbepacht mit dem erhöhten Risiko des Pächters sowie mit den
höheren Strukturkosten rechtfertigen lasse (vgl. E. 4.d des angefochtenen
Entscheids). Denn weil der Beschwerdeführer Nr. 2 - zwar mit verschiedenen
Verträgen - ein landwirtschaftliches Gewerbe als Ganzes und lediglich auf
Zeit übernommen hat, treffen die von der Vorinstanz angeführten Gründe der
erhöhten Strukturkosten und des erhöhten Risikos - entgegen der Meinung der
Vorinstanz - gerade auch auf ihn zu.

4.5. Im Sinne eines Zwischenergebnisses kann damit festgehalten werden,
dass es sich beim vorliegenden Rechtsgeschäft um eine Gewerbepacht
handelt, weshalb der höchstzulässige Pachtzins nach den Bestimmungen
über landwirtschaftliche Gewerbe zu bemessen ist. Wie sich aus dem
angefochtenen Entscheid der Vorinstanz und den Verfügungen des
kantonalen Landwirtschaftsamts vom 8. Oktober 1997 sowie vom 14. Juni
1995 ergibt, wurde der höchstzulässige Pachtzins indessen nach den für die
Grundstückpacht geltenden Regeln ermittelt, was zwangsläufig zu einem
höheren Pachtzins führte. Darin ist ein Rechtsfehler zu erblicken, was zur

8

Folge hat, dass die Beschwerden des BJ und des Beschwerdeführers Nr. 2
bereits aus diesem Grund gutzuheissen und die erwähnten Verfügungen
aufzuheben sind.

5. Im Weiteren verlangt der Beschwerdeführer Nr. 2, der Baurechtszins
sei als «Bestandteil» des Gewerbepachtzinses zu berücksichtigen oder
zumindest an den Pachtzins anzurechnen. In ähnlicher Weise vertritt das
BJ die Auffassung, der Baurechtszins sei an den Pachtzins «anzurechnen». Wie
es damit steht, ist Gegenstand nachfolgender Erwägungen.

5.1. Wie vorne dargelegt, gilt das LPG auch für Rechtsgeschäfte, die das
Gleiche bezwecken wie die landwirtschaftliche Pacht und ohne Unterstellung
unter das LPG den von diesem angestrebten Schutz vereiteln würden (vgl.
E. 4.2)

Ein solches Rechtsgeschäft kann auch die Einräumung eines selbstständigen
und dauernden Baurechts an einem Teil einer landwirtschaftlichen
Liegenschaft sein. Dieses gilt als Veräusserungstatbestand und ist mit dem
oben erwähnten Realteilungsverbot des BGBB grundsätzlich nicht vereinbar.
Dennoch kann das legitime Bedürfnis bestehen, bei der langfristigen
Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes dem Pächter mit der
Begründung eines Baurechts die Errichtung, die Änderung oder blosse
Beibehaltung eines Bauwerks zu gestatten. Das ist zulässig, wenn rechtlich
Gewähr dafür besteht, dass die wirtschaftliche Einheit des Gewerbes gewahrt
bleibt, was dann zutrifft, wenn die Baurechtsdauer für die Bauten und
Anlagen und die Pachtdauer für das Land identisch sind. Auch dürfen
die Vorschriften über die Pachtzinsbemessung nicht verletzt werden. Das
bedeutet, dass der Baurechtszins als Teil des Pachtzinses für das Gewerbe zu
betrachten ist und der Bewilligungspflicht nach LPG unterliegt (vgl. hiezu
Christoph Bandli, a. a. O., Rz. 4 zu Art. 58 BGBB). Dabei ist es unerheblich,
ob der Baurechtszins - wovon der Beschwerdeführer Nr. 2 auszugehen
scheint - rechtlich als Bestandteil des Pachtzinses anzusehen ist oder - wie
es das BJ tut - diesem im Sinne einer «wirtschaftlichen Betrachtungsweise»
bloss rechnerisch zuzuordnen ist. Massgebend ist, dass die Abgeltung für
Baurecht und Gewerbepacht grundsätzlich nicht höher sein darf, als wenn das
landwirtschaftliche Gewerbe als Ganzes verpachtet worden wäre.

5.2. Wie bereits dargelegt (vgl. E. 4.4) verhält es sich vorliegend so, dass
der Baurechtsvertrag sowie der Pachtvertrag eng miteinander verknüpft
sind. Beide Verträge haben am 1. April 1995 begonnen, dauern 50 Jahre und
enden am 31. März 2045. Im Falle einer Verlängerung des Pachtvertrages
muss die Verlängerungsfrist mit derjenigen des Baurechtsvertrages gekoppelt
werden. Bei Auflösung des Baurechts wird auch die Pacht aufgelöst, «da
das Baurecht und die Pacht miteinander gekoppelt sind». Sowohl das
Baurecht als auch die Pacht sind übertragbar und vererblich. In beiden
Fällen bedarf die Übertragung der Genehmigung des Grundeigentümers,
die nur aus wichtigen Gründen verweigert werden darf. Im Grundbuch
sind der Baurechtsvertrag eingetragen und der Pachtvertrag vorgemerkt.
Daraus ergibt sich, dass nach wie vor dieselbe wirtschaftliche Einheit von
Land, Bauten und Anlagen vorliegt, was dazu führt, dass nicht nur von einer
Gewerbepacht auszugehen ist, sondern auch, dass Baurechtsvertrag und
Pachtvertrag beziehungsweise Baurechtszins und Pachtzins gesamthaft zu
würdigen sind. Zum gleichen Ergebnis führt auch die Überlegung, dass - wie

9

das BJ und der Beschwerdeführer Nr. 2 zutreffend bemerken - durch die enge
Verknüpfung des Pachtvertrages mit dem Baurechtsvertrag wirtschaftlich ein
ähnliches Ergebnis erzielt wird, wie wenn sich der Pächter der Verpächterin
gegenüber verpflichten würde, eine weiter gehende Unterhaltspflicht zu
übernehmen und für Hauptreparaturen aufzukommen (Art. 22 Abs. 4 LPG).
Derartige über das gesetzliche Mass hinausgehende Leistungen des Pächters
sind als Nebenleistungen an den Pachtzins anzurechnen (Art. 36 Abs. 3 LPG;
vgl. auch Art. 12 Pachtzinsverordnung).

Damit ist im Sinne eines weiteren Zwischenergebnisses festzuhalten, dass der
zwischen der Gemeinde X und dem Beschwerdeführer Nr. 2 vereinbarte
Baurechtszins an den höchstzulässigen Pachtzins anzurechnen ist. Die
Verfügungen der Vorinstanz und des kantonalen Landwirtschaftsamtes,
welche den Baurechtszins und den Pachtzins getrennt betrachteten, erweisen
sich auch aus diesem Grund als rechtsfehlerhaft.

6. Zusammenfassend ist demnach festzuhalten, dass im vorliegenden
Fall der höchstzulässige Pachtzins nach den Regeln über die Gewerbepacht zu
ermitteln und der zwischen den Parteien vereinbarte Baurechtszins an diesen
anzurechnen gewesen wäre.

Damit erweist sich der angefochtene Entscheid, der von einer anderen
Berechnungsweise ausging, als rechtsfehlerhaft. Er ist in Gutheissung der
beiden Beschwerden aufzuheben. Ebenfalls aufzuheben sind die beiden
Verfügungen des kantonalen Landwirtschaftsamtes vom 14. Juni 1995 und
vom 8. Oktober 1997. Dieses war gestützt auf Art. 27 des kantonalen Gesetzes
vom 16. Mai 1965 über die Verwaltungsrechtspflege in Verbindung mit Art. 47
Abs. 3 LPG auf ein Wiedererwägungsgesuch des Beschwerdeführers Nr. 2
eingetreten (vgl. hiezu auch Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege,
2. Aufl., Bern 1983, S. 221), hatte jedoch mit Verfügung vom 8. Oktober 1997
seine Verfügung vom 14. Juni 1995 im Ergebnis bestätigt. Indessen sind nach
dem Gesagten auch diese beiden Verfügungen rechtsfehlerhaft.

Die Streitsache ist zur Festsetzung des Pachtzinses (Art. 44 LPG) für
ein landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 37 LPG) an das kantonale
Landwirtschaftsamt zurückzuweisen mit der Anordnung, den Pachtzins für
den zur Nutzung übertragenen Boden (ohne Bauten) und unter Anrechnung
des vereinbarten Baurechtszinses neu zu bemessen.

7. Bei diesem Verfahrensausgang gilt die Gemeinde X als unterliegende
Partei, weshalb ihr grundsätzlich die Verfahrenskosten aufzuerlegen
wären (Art. 63 Abs. 1 und 2 VwVG). Indessen können einer Partei
die Verfahrenskosten ganz oder teilweise erlassen werden, wenn
Gründe in der Sache oder in der Person der Partei die Auferlegung von
Verfahrenskosten als unverhältnismässig erscheinen lassen (Art. 4a Bst. b der
Verordnung vom 10. September 1969 über Kosten und Entschädigungen im
Verwaltungsverfahren [VwKV], SR 172.041.0). Im vorliegenden Fall rechtfertigt
sich die Anwendung dieser Verordnungsbestimmung und der vollständige
Erlass der Verfahrenskosten. Dies, weil das Landwirtschaftsamt des Kantons
St. Gallen mit Verfügung vom 14. Juni 1995 den Vertragsparteien einerseits die
Abtrennung des Baurechts und den Erwerb der Gebäude gemäss Bundesgesetz
über das bäuerliche Bodenrecht sowie andererseits den Pachtzins für das
Wies- und Ackerland gemäss Bundesgesetz über die landwirtschaftliche
Pacht bewilligte und diese Verfügung (vorerst) unangefochten blieb. Unter

10

diesen Umständen erwiese sich die Auferlegung von Verfahrenskosten als
stossend. Dem obsiegenden Beschwerdeführer Nr. 2 ist der am 26. Oktober
1999 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1 200.- zu Lasten der Bundeskasse
zurückzuerstatten (Art. 5 Abs. 3 Kostenverordnung).

Der anwaltlich vertretene, obsiegende Beschwerdeführer Nr. 2 hat
Anspruch auf Entschädigung der ihm erwachsenen (notwendigen und
verhältnismässig hohen) Parteikosten. Diese werden für das Verfahren vor
der Rekurskommission EVD mangels Kostennote von Amtes wegen und nach
Ermessen auf Fr. 2 000.- festgesetzt (Art. 64 Abs. 1 VwVG i. V. m. Art. 8 VwKV
und Art. 4 des Tarifs vom 9. November 1978 über die Entschädigungen an die
Gegenpartei für das Verfahren vor dem Bundesgericht, Tarif, SR 173.119.1).
Da sich die Gemeinde X nicht mit selbstständigen Begehren am Verfahren
beteiligt hat, ist die Parteientschädigung dem Landwirtschaftsamt des Kantons
St. Gallen aufzuerlegen (Art. 64 Abs. 2 und 3 VwVG). Das ebenfalls obsiegende
BJ hat seinerseits keinen Anspruch auf Parteientschädigung (Art. 8 Abs. 5
Kostenverordnung). Zur Festsetzung der Kostenfolge für das Verfahren vor der
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen sind die Akten an diese
zurückzuweisen.

(…)

(Die Rekurskommission EVD heisst die beiden Beschwerden gut)

11

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften

Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées

Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali

JAAC 65.45 - Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der Rekurskommission EVD vom 23.

Juni 2000 in Sachen Bundesamt für Justiz und S. gegen Verwaltungsrekurskommission des

Kantons St. Gallen [99/JB-004]

In Verwaltungspraxis der Bundesbehörden
Dans Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération
In Giurisprudenza delle autorità amministrative della Confederazione

Jahr 2001
Année

Anno

Band 65
Volume

Volume

Seite ---
Page

Pagina

Ref. No 150 005 192

Das Dokument wurde durch das Schweizerische Bundesarchiv und die Bundeskanzlei konvertiert.

Le document a été digitalisé par les Archives Fédérales Suisses et la Chancellerie fédérale.

Il documento è stato convertito dall'Archivio federale svizzero e della Cancelleria federale.

	Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der Rekurskommission EVD vom 23. Juni 2000 in Sachen Bundesamt für Justiz und S. gegen Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen [99/JB-004]