# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8c6e8215-9316-57cd-90da-b49329f1c7a0
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-10
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2012 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2012
**Docket/Reference:** DB.2014.136
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_DB_2014_136_rv.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 DB.2014.136 
2 ST.2014.165 

Entscheid 

 10. November 2014 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Christian Mäder und Gerichtsschreiberin Vivienne Blunschi 

1.  A,    

2.  B,    

vertreten durch C,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer/ 
Rekurrenten,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,  

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,  

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Nord,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

Direkte Bundessteuer 2012 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2012 

betreffend 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  und  B (nachfolgend die Pflichtigen)  sind  Eigentümer  von  je zwei  fremd-

vermieteten  Mehrfamilienhäusern  an  der  …strasse 12/14/16  und  …strasse  2/4  in  D 

sowie eines Mehrfamilienhauses am …weg 1/2 in E. Ferner gehören ihnen ein Einfami-

lienhaus in D und eine  Ferienwohnung in F. Mit Veranlagungsverfügung Direkte Bun-

dessteuer 2012 und Einschätzungsentscheid Staats- und Gemeindesteuern 2012 vom 

22. April  2014  nahm  der  Steuerkommissär  bei  den  genannten  Mehrfamilienhäusern 

gegenüber den deklarierten Brutto-Mieterträgen und den Unterhaltskosten Korrekturen 

vor, ferner im Einschätzungsentscheid gegenüber den geltend gemachten Vermögens-

steuerwerten.  Dementsprechend  veranlagte  er  die  Pflichtigen  mit  einem  steuerbaren 

Einkommen  von  Fr.  883'400.-  (direkte  Bundessteuer)  bzw.  mit  einem  solchen  von 

Fr. 864'700.- (Staats- und Gemeindesteuern; satzbestimmend Fr. 883'500.-) sowie mit 

einem steuerbaren Vermögen von Fr. 16'617'000.- (satzbestimmend Fr. 17'327'000.-). 

B. Die von den Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale 

Steueramt am 11. Juni 2014 ab. 

C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 7./9. Juli 2014 liessen die Pflichtigen dem 

Steuerrekursgericht beantragen: 

"1.  Es  sei  der  Einspracheentscheid  vom  11.  Juni  2014  betreffend  die  Direkte  Bun-
dessteuer  2012  insofern  aufzuheben,  als  die  Steuerfaktoren  für  die  Mehrfamili-
enhäuser wie folgt anzusetzen sind: 

…strasse:  Brutto-Mietertrag  Fr.  376'998.-;  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten 
effektiv: Fr. 79'116.-; 

…strasse:  Brutto-Mietertrag  Fr.  291'167.-;  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten 
pauschal Fr. 60'065.-; 

…weg:  Brutto-Mietertrag  Fr.  304'898.-;  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten  pau-
schal Fr. 61'068.-. 

 2.  Es  sei  der  Einspracheentscheid  vom  11.  Juni  2014  betreffend  die  Staats-  und 
Gemeindesteuern 2012 insofern aufzuheben, als die Steuerfaktoren für die Mehr-
familienhäuser wie folgt anzusetzen sind: 

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2 ST.2014.165 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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…strasse:  Brutto-Mietertrag  Fr.  376'998.-;  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten 
effektiv: Fr. 79'116.-; Verkehrssteuerwert Fr. 5'475'000.-; 

…strasse:  Brutto-Mietertrag  Fr.  291'167.-;  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten 
pauschal Fr. 60'065.-; Verkehrssteuerwert Fr. 4'259'000.-; 

…weg:  Brutto-Mietertrag  Fr.  304'898.-;  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten  pau-
schal Fr. 61'068.-; Verkehrssteuerwert Fr. 4'148'000.-; 

 alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegnerin". 

In seiner Beschwerde-/Rekursantwort vom 25. Juli 2014 schloss das kantona-

le Steueramt auf Abweisung der Rechtsmittel. 

Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

1. Im Beschwerde- und im Rekursverfahren liegt zunächst die Frage im Streit, 

welche  steuerbaren  (Netto-)Mieterträge  die  Pflichtigen  mit  den  Liegenschaften 

…strasse, …strasse und …weg erzielt haben. Damit hängt die Frage zusammen, wel-

cher Betrag Grundlage für die Berechnung des Pauschalabzugs bei den Unterhaltskos-

ten bildet. Schliesslich ist im Rekursverfahren der Vermögenssteuerwert der genannten 

Liegenschaften zu beurteilen. 

2. a) Mit Bezug auf die steuerbaren Mieterträge erwog das kantonale Steuer-

amt  in  den  Einspracheentscheiden,  dass  grundsätzlich  die  Bruttoerträge  samt  allen 

Nebenkosten  zu  berücksichtigen  seien.  Von  diesen  Erträgen  könnten  die  Kosten  für 

Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung abgezogen werden. Weitere Kosten 

wie  für  Kabel-TV,  Verwaltungshonorar,  Wasser  und  Abwasser  seien  im  Zusammen-

hang  mit  dem  Liegenschaftenunterhalt  geltend  zu  machen.  Die  von  den  Pflichtigen 

eingeforderten Nebenkostenabrechnungen wiesen nicht abzugsfähige Positionen aus. 

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Die Aufstellung  zum  Veranlagungs-  und Einschätzungsentscheid erweise  sich  als  zu-

treffend. Bei den Unterhaltskosten werde der Pauschalabzug von 20% von den steuer-

baren Mieterträgen bemessen. Dies sei vorliegend – unter Berücksichtigung der Leer-

bestände  –  korrekt  erfolgt.  Was  den  Vermögenssteuerwert  der  Mehrfamilienhäuser 

anbelange, sei dieser im Einklang mit Rz. 39 der Weisung 2009 (Weisung des Regie-

rungsrates  an  die  Steuerbehörden  über  die  Bewertung  von  Liegenschaften  und  die 

Festsetzung  der  Eigenmietwerte  ab  Steuerperiode  2009  vom  12.  August  2009 

[LS 631.32], nachfolgend Weisung 2009) erfolgt. 

b)  Zur  Begründung  von  Beschwerde  und  Rekurs  bringen  die  Pflichtigen  vor, 

dass  sie  entsprechend  den  Vorgaben  des  Mietrechts  strikt  zwischen  Mietzinsen,  Ne-

benkosten sowie Unterhalts- und Verwaltungskosten unterschieden hätten. Als Neben-

kosten betrachteten sie Aufwendungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammen-

hingen und die der Vermieter dem Mieter weiterverrechne, so z.B. die Stromkosten. Als 

Unterhalts- und Verwaltungskosten würdige sie nicht unmittelbar gebrauchsabhängige 

Aufwendungen, so etwa Abschreibungen oder Verwaltungshonorare. Mietzinsen seien 

über  die  Erfolgsrechnung  verbucht  worden;  soweit  die  Nebenkosten  von  den  Mietern 

getragen würden, hätten sie nur Eingang in die Bilanz gefunden. Bei der Beantwortung 

der streitbetroffenen Frage, wie steuerlich zwischen Neben- und Unterhaltskosten ab-

zugrenzen und welche Grundlage für die Unterhaltskostenpauschale massgebend sei, 

komme – im Einklang mit der Lehre – die mietrechtliche Betrachtungsweise zum Zug. 

Als  Basis  für  den Pauschalabzug  sei  der  Mietertrag  ohne  Nebenkosten massgebend. 

Im Merkblatt des kantonalen Steueramts über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kos-

ten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften vom 13. November 2009 

(ZStB  I  Nr.  18/821;  nachfolgend  Merkblatt  Liegenschaftenunterhalt  2009)  sehe  das 

Musterbeispiel  1  in  Rz.  47  vor,  dass  vom  Bruttojahresertrag  die  Kosten  für  Heizung, 

Warmwasser und Treppenhausreinigung abgezogen würden. Zumal sich das Merkblatt 

nicht zu den Nebenkosten äussere, sei die genannte Aufzählung – entgegen der Auf-

fassung des kantonalen Steueramts – nicht als abschliessend zu betrachten; vielmehr 

würden  nur  drei  typische  Arten  von  Nebenkosten  erwähnt.  Richtigerweise  sei  für  die 

Ermittlung des steuerbaren Einkommens aus unbeweglichem Vermögen auf das Net-

toeinkommen  abzustellen.  Hinsichtlich  des  Vermögenssteuerwerts  sei  für  die  Ermitt-

lung  des  Ertragswerts  von  der  Gesamtvergütung  der  Mieter  auszugehen.  Aus Rz.  39 

der Weisung 2009 folge jedoch, dass alle Nebenkosten für den Vermieter bedeutungs-

los  seien,  weil  es sich bei  diesen um  Lebenshaltungskosten  der  Mieter  handle.  Dazu 

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im  Widerspruch  habe  das  kantonale  Steueramt  nur  einen  Teil  der  Nebenkosten  zum 

Abzug zugelassen und so einen überhöhten Vermögenssteuerwert festgesetzt. 

c) Dem hält das kantonale Steueramt in der Beschwerde-/Rekursantwort ent-

gegen, dass im Interesse der Gleichbehandlung aller Grundeigentümer ungeachtet der 

konkreten Ausgestaltung des Mietvertrags vom Brutto-Mietertrag auszugehen und von 

diesem  die  Kosten  der  Mieter  für  Heizung,  Warmwasser  und  Treppenhausreinigung 

abzuziehen  seien.  Alle  übrigen  (Neben-)Kosten  stellten  Unterhalt  dar  und  könnten  – 

effektiv oder pauschal – als Unterhaltskosten geltend gemacht werden. In einem ähnli-

chen Fall habe das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 18. Januar 2013 (vom Ver-

waltungsgericht  bestätigt  am  2.  April  2014)  lediglich  die  genannten  Kosten  vor  dem 

Pauschalabzug  zum  Abzug  zugelassen.  Die Aufzählung  in  der  genannten  Rz.  39  der 

Weisung  2009  sei  als  abschliessend  zu  verstehen.  Im  Gegensatz  zur  früheren  Wei-

sung  vom  19.  März  2003  könnten  neben  den  Kosten  für  Heizung,  Warmwasser  und 

Treppenhausreinigung  auch  solche  für  Radio/TV-Empfangsgebühren,  Kehrichtentsor-

gungsgebühren sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und Abwasserreinigung abge-

zogen werden. Weitergehende Abzüge seien jedoch nicht vorgesehen. 

3. a) Kraft Art. 21 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die direkte Bundes-

steuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) und des gleich lautenden § 21 Abs. 1 lit. a des 

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) sind alle Einkünfte aus Vermietung steuerbar. 

Dies gilt zunächst für die vertraglich vereinbarten Mietzinsen, ferner auch für allfällige 

Neben- oder Sonderleistungen des Mieters. Hingegen bilden die für Nebenkosten ge-

leisteten  Entschädigungen,  insbesondere  jene  für  Heizung,  Warmwasser  und  Trep-

penhausreinigung, nicht Bestandteil des massgebenden Brutto-Mietertrags, sofern sie 

die tatsächlichen Aufwendungen nicht übersteigen. Sind diese Entschädigungen in den 

Mietzins eingeschlossen,  dürfen  die  Mieteinnahmen  um  diese  Aufwendungen gekürzt 

werden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Handkommentar  zum  DGB,  2.  A.,  2009,  

Art.  21  N  48  f.  DBG,  und  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013,  §  21 

N 35 f.  StG;  Bernhard  Zwahlen,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen  Steuerrecht, 

Band I/2a, 2. A., 2008, Art. 21 N 7 DBG). 

Die Unterhaltskosten hat nach Art. 256b OR der Vermieter zu tragen. Demge-

genüber können Nebenkosten laut Art. 257a Abs. 2 OR nach Massgabe einer beson-

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deren  Vereinbarung  auf den  Mieter  abgewälzt  werden.  Bei Wohn-  und Geschäftsräu-

men gelten als Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leis-

tungen,  die  mit  dem  Gebrauch  zusammenhängen,  wie  Heizungs-,  Warmwasser-  und 

ähnliche  Betriebskosten,  sowie  für  öffentliche  Abgaben,  die  sich  aus  dem  Gebrauch 

der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR). 

b) Nach Kenntnis des Steuerrekursgerichts entspricht das Vorgehen des kan-

tonalen  Steueramts  zur  Ermittlung  des  steuerbaren  Mietertrags  im  Veranlagungs-/ 

Einschätzungsentscheid der ständigen Verwaltungspraxis. Wenn die in E. 2a genann-

ten Nebenkosten unmittelbar vom Brutto-Mietertrag abgezogen werden, während wei-

tere Positionen als Unterhalt geltend gemacht werden müssen, ist im Ergebnis gewähr-

leistet, dass alle vom Grundeigentümer für die Mietsache vorgenommenen Aufwendun-

gen  im  Netto-Mietertrag berücksichtigt  sind.  Daran ändert  nichts,  wenn  Nebenkosten, 

Unterhalts- und Verwaltungskosten anders aufgeteilt würden. Dies räumen die Pflichti-

gen  mit  Bezug  auf  die  Liegenschaft  …strasse  12/14/16  in  D  denn  auch  ausdrücklich 

ein. 

4. a) Gemäss Art. 25 DBG bzw. § 25 StG werden zur Ermittlung des Reinein-

kommens die gesamten steuerbaren Einkünfte um die zu ihrer Erzielung notwendigen 

Aufwendungen  und  die  allgemeinen  Abzüge  vermindert.  Dazu  gehören  nach  Art. 32 

Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 Satz 1 StG bei Liegenschaften im Privatvermögen 

die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch 

Dritte. Nach Lehre und Rechtsprechung sind unter Unterhaltskosten Aufwendungen zu 

verstehen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheriger Wer-

te  ist  und  die  in  längeren  oder  kürzeren  Zeitabständen  wiederkehren  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 35 ff. DBG und § 30 N 36 ff. StG). 

b) Gestützt auf Art. 32 Abs. 4 DBG hat der Bundesrat am 24. August 1992 die 

Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei 

der Direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverordnung [LKV]; SR 642.116) erlas-

sen.  Laut  deren  Art.  1  können  bei  Liegenschaften  im  Privatvermögen  die  Unterhalts-

kosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versi-

cherungsprämien  und  die  Kosten  der  Verwaltung  durch  Dritte  abgezogen  werden 

(Abs. 1).  Anstelle  der  tatsächlichen  Kosten  und  Prämien  kann  der  Pflichtige  gemäss 

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Art.  2  Abs.  1  einen  Pauschalabzug  geltend  machen.  Dieser  beträgt  nach  Abs.  2  der 

nämlichen Bestimmung je nach Alter des Gebäudes zu Beginn der Steuerperiode 10% 

oder 20% vom "Brutto-Mietertrag bzw. -Mietwert". Die bundesrätliche Verordnung wur-

de am gleichen Tag durch die Verordnung der Eidg. Steuerverwaltung (EStV) über die 

abziehbaren  Kosten  von  Liegenschaften  des  Privatvermögens  bei  der  direkten  Bun-

dessteuer  ergänzt  (Liegenschaftskostenverordnung  EStV  [LKV  EStV];  SR  642.116.2). 

Letztere definiert die abziehbaren Kosten in Art. 1 Abs. 1 wie folgt: 

a.  Unterhaltskosten: 

1.  Auslagen  für  Reparaturen  und  Renovationen,  die  nicht  wertvermehrende 

Aufwendungen darstellen; 

2.  Einlagen  in  den  Reparatur-  oder  Erneuerungsfonds  …  von  Stockwerkei-
gentümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Un-
terhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden; 

3.  Betriebskosten:  Wiederkehrende  Gebühren  für  Kehrichtentsorgung  (nicht 
aber  Gebühren,  die  nach  dem  Verursacherprinzip  erhoben  werden),  Ab-
wasserentsorgung,  Strassenbeleuchtung  und  -reinigung;  Strassenunter-
haltskosten; Liegenschaftssteuern, die als Objektsteuern gelten; Entschä-
digungen  an  den  Hauswart;  Kosten  der  gemeinschaftlich  genutzten 
Räume,  des  Lifts  usw.,  soweit  der  Hauseigentümer  hierfür  aufzukommen 
hat. 

b.  Versicherungsprämien: 

Sachversicherungsprämien  für  die  Liegenschaft  (Brand-,  Wasserschäden-, 
Glas- und Haftpflichtversicherungen) 

c.  Kosten der Verwaltung: 

Auslagen  für  Porto,  Telefon,  Inserate,  Formulare,  Betreibungen,  Prozesse, 
Entschädigungen  an  Liegenschaftsverwalter  usw.  (nur  die tatsächlichen Aus-
lagen, keine Entschädigung für die eigene Arbeit des Hauseigentümers). 

c) Im Kanton Zürich war in der vorliegend betroffenen Steuerperiode 2012 das 

Merkblatt Liegenschaftenunterhalt 2009 zu beachten. Darin werden neben den Unter-

haltskosten (Rz. 19 ff.) die "Betriebskosten einschliesslich Versicherungsprämien" auf-

geführt und ihre Abzugsfähigkeit wie folgt umschrieben: 

Rz. 19: Betriebskosten sind Aufwendungen, die mit dem Besitz einer Liegenschaft wirt-
schaftlich oder rechtlich verknüpft sind. 
Rz. 20: Folgende Kosten können sowohl bei vermieteten wie auch bei selbstgenutzten 
Liegenschaften in Abzug gebracht werden: 

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jährliche  Prämien  für  Versicherungen  gegen  Sachschaden  (Brand,  Wasser 
und Glas) und Haftpflicht (Gebäude); 
Beiträge  für  den  Strassenunterhalt,  Strassenbeleuchtung  und  -reinigung  und 
Dolenreinigung; 

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Einlagen  in  den  Reparatur-  oder  Erneuerungsfonds  …  von  Stockwerkeigen-
tümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhalts-
kosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden; 
Ausgaben für nachträglich erstellte Luftschutzbauten … 
Ausgaben für bauliche Massnahmen, welche auf behördliche Auflage hin vor-
genommen werden, sofern die behördliche Anordnung auf eine Änderung der 
öffentlich-rechtlichen Vorschriften  zurückzuführen  ist  und aus  der  auferlegten 
baulichen Vorkehr keine Wertvermehrung resultiert; 
den Erträgen aus Liegenschaften gegenüberstehende Baurechtszinsen. 

Rz. 21: Bei vermieteten Liegenschaften können im Weiteren die folgenden Kosten gel-
tend gemacht werden: 

- 

-  Mit  dem  Grundbesitz  verbundene  jährliche  Abgaben:  Grundgebühren  für 
Wasser, Abwasser, Entwässerung, Strom, Erdgas, Fernheizung, Kehricht und 
Feuerschau, soweit diese Kosten nicht auf den Mieter überwälzt, sondern vom 
Eigentümer getragen werden; 
Verbrauchskosten,  soweit  diese  Kosten  nicht  auf  den  Mieter  überwälzt,  son-
dern vom Eigentümer getragen werden; 
Kosten für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen 
und Prozesse mit Mietern; 
Ausgaben für Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen, Treppen-
haus,  Kellerräumen  und  Estrich  in  Miethäusern,  soweit  diese  Kosten  vom 
Hauseigentümer bestritten werden. 

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- 

d) Inwiefern Unterhaltskosten für Liegenschaften bei den Einkommenssteuern 

abziehbar sind, kommt den Kantonen kein Spielraum zu. Diese Kosten gehören zu den 

in  Art. 9  Abs. 3  des  Bundesgesetzes  über  die  Steuerharmonisierung  vom 

14. Dezember  1990  (StHG)  umschriebenen  Gewinnungskosten;  nach  Absatz  4  des-

selben Artikels  sind  andere  Abzüge  als  die  in Art. 9 StHG genannten  unzulässig.  Der 

Begriff  der  Unterhaltskosten  kann  unter  dem  Geltungsbereich  des  Steuerharmonisie-

rungsgesetzes im kantonalen Recht nicht anders ausgelegt werden als auf dem Gebiet 

der direkten Bundessteuer. Eine andere Auslegung würde dem Anliegen der vertikalen 

Steuerharmonisierung  zuwiderlaufen  und  die  mit  dem  Erlass  des  Steuerharmonisie-

rungsgesetzes angestrebte Vereinfachung der Rechtsanwendung vereiteln (BGE 123 II 

218 E. 1c S. 223 = ASA 66, 306 = StE 1997 B 25.6 Nr. 30 = StR 1997, 354; BGE 128 II 

66 E. 4b S. 71 f.; BGr, 2A.480/2004 = StE 2005 A 23.1 Nr. 10; ZStP 2005, 404; Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 62 DBG). Nach dem Gesagten ist für die Beant-

wortung der Frage, welcher Nettobetrag Grundlage für die Berechnung des Pauschal-

abzugs  für  Unterhaltskosten  bildet,  auf  die  in  E.  4a  und  E.  4b  aufgeführten 

Bestimmungen  des  Bundesrechts  abzustellen.  Die  Vorschriften  des  kantonalzürcheri-

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schen Rechts wie auch  die Regelungen anderer Kantone haben keine selbstständige 

Bedeutung, sondern dienen nur der Auslegung des Bundesrechts. 

e) Nach dem klaren Wortlaut von Art. 1 Abs. 1 lit. a LKV EStV fallen die Be-

triebskosten  unter  die  Unterhaltskosten.  Rechtsprechung  und  Lehre  haben  dieser  

Zuordnung  bisher  nicht  widersprochen  (BGr,  8.  November  2012,  2C_393/2012  + 

2C_394/2012, E. 2; BGr, 3. Februar 2010, 2C_453/2009, E. 3; Markus Reich, Steuer-

recht, 2. A., 2012, § 13 N 83 ff.; Dieter Egloff, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommen-

tar zum Aargauer Steuergesetz, 3. A., 2009, § 39 N 53 ff.; Zwahlen, Art. 32 N 21 DBG). 

Gemäss  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter  (Art.  32  N  42  DBG)  zählen  zum  Oberbegriff 

der  Unterhaltskosten  die 

Instandhaltungs-/Betriebskosten,  die 

Instandstellungs-/ 

Ersatzanschaffungskosten und die Verwaltungskosten. 

f) Wie  in  E.  4b  festgehalten,  hat  der  Bundesrat  die  ihm  durch  Art.  32  Abs.  4 

DBG übertragene Kompetenz zur Regelung eines Pauschalabzugs mit Erlass der Lie-

genschaftskostenverordnung  teilweise  selbst  ausgeschöpft  und  teilweise  an  die  EStV 

delegiert, welche in ihrer gleichzeitig erlassenen gleichnamigen Verordnung den Begriff 

der  abziehbaren  Kosten  näher  definiert  hat.  Dass  der  Pauschalabzug  entgegen  der 

Auffassung  der  Pflichtigen  auch  die  Betriebskosten  mitumfasst,  entspricht  einhelliger 

Rechtsprechung und Lehre (Reich, § 13 N 91; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 

N  31  DBG  und  §  30  N  30  StG;  Egloff,  §  39  N  113  und  116;  Zwahlen,  Art.  32  N  31). 

Sind  die  Nebenkosten  im  Mietzins  pauschal  inbegriffen,  so  bemisst  sich  die  Unter-

haltspauschale  nach  zürcherischer  (wie  auch  nach  aargauischer;  Egloff,  §  39  N  113) 

Praxis  an  den nicht  ausgeschiedenen  Bruttoeinnahmen  des  Vermieters  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 30 N 29 StG). 

g)  Im  Licht  dieser  Grundsätze  hat  das  Steuerrekursgericht  im  Entscheid 

DB.2012.57 + ST.2012.66 vom 18. Januar 2013 (vom Verwaltungsgericht bestätigt mit 

Urteil SB.2013.00014 + 00015 vom 2. April 2014) erkannt, dass als Grundlage für die 

Berechnung  des  Pauschalabzugs  für  Unterhaltskosten  nur  die mietvertraglich als  Ne-

benkosten  ausgeschiedenen  und  nicht  sämtliche  Betriebskosten  von  den  Bruttomiet-

zinseinnahmen abzuziehen seien. Davon ist das kantonale Steueramt zutreffend auch 

im vorliegenden Fall ausgegangen. 

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h)  Anzumerken  bleibt,  dass  der Gesetzgeber  bei  der  Ausgestaltung  des Ein-

kommens-  und  Vermögenssteuerrechts,  einem  Massenfallrecht,  auf  die  Praktikabilität 

zu achten hat. Mit der Möglichkeit des Pauschalabzugs, anstelle des für die Pflichtigen 

wie  die  Steuerbehörden  arbeitsintensiven  Nachweises  der  effektiven  Aufwendungen, 

haben  der  Bund  und  der  Kanton  Zürich  eine  für  die  Rechtsanwendung  einfache  Lö-

sung  geschaffen.  Weil  die  Steuerpflichtigen  für  jedes  Jahr  die  Abzugsmethode  neu 

wählen können – sog. Wechselpauschale (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 32 N 32 

DBG  und  §  30  N  31  StG)  –,  ist  Gewähr  dafür  geboten,  dass  sie  –  mindestens  –  die 

ihnen  tatsächlich  erwachsenen  Unterhaltsaufwendungen  auch  einkommensmindernd 

geltend  machen  können.  Die  Bemessung  des  Pauschalabzugs  auf  20%  des  Brutto-

mietertrags/-mietwerts für mehr als zehnjährige Gebäude (Art. 2 LKV) bzw. im Kanton 

Zürich  auch  für  jüngere  Liegenschaften  (Merkblatt  Liegenschaftenunterhalt  2009,  

Rz.  45;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  30  N  29  StG)  erscheint  erfahrungsgemäss 

als  eher  grosszügig.  Aus  diesem  Grund  wie  auch  wegen  des  Praktikabilitätserforder-

nisses  drängt  sich  die  von  den  Pflichtigen  verlangte  Differenzierung  bei  der  Berech-

nung des Pauschalabzugs nicht auf. Angesichts der Wahlmöglichkeit für jede Steuer-

periode kann auch von einer rechtsungleichen Behandlung der Steuerpflichtigen nicht 

gesprochen  werden.  Schliesslich  vermögen  die  Pflichtigen  nicht  darzulegen,  dass  an 

dieser langjährigen Praxis in Rechtsprechung und Lehre Kritik erwachsen ist. Für eine 

Änderung  der  Rechtsprechung  in  der  von  den  Pflichtigen  beantragten  Weise  besteht 

daher kein hinreichender Anlass. 

5. a) Das Vermögen wird gemäss § 39 Abs. 1 StG – von hier nicht interessie-

renden  Ausnahmefällen  abgesehen  –  grundsätzlich  zum  Verkehrswert  bewertet.  Der 

Verkehrswert eines Vermögensrechts entspricht dem Preis, der dafür im gewöhnlichen 

Geschäftsverkehr  am  massgebenden  Bewertungsstichtag  mutmasslich  zu  erzielen 

gewesen  bzw.  den  ein  Käufer  unter  normalen  Umständen  zu  zahlen  bereit  wäre 

(RB 1984  Nr. 65;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 39  N 5 StG;  Zigerlig/Jud,  in:  Kom-

mentar  zum  Schweizerischen  Steuerrecht,  Band  I/1,  2. A.,  2002,  Art. 14  N 1  StHG). 

Der Grundsatz der Bewertung zum Verkehrswert gilt dabei insbesondere auch für das 

unbewegliche Vermögen. Nachdem das Bundesgericht eine frühere Version von § 39 

Abs. 3  StG,  wonach  unbewegliches  Vermögen  in  der  Regel  zu  lediglich  60%  des 

Marktwerts zu bewerten sei, für verfassungswidrig erklärt hatte (BGE 124 I 145 = ZStP 

2 DB.2014.136 
2 ST.2014.165 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
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1998,  221  =  StE 1998  A  23.1  Nr. 1),  bestimmt  die  daraufhin  am  8. Januar  2001  revi-

dierte Fassung von § 39 StG: 

"(Abs. 1 und 2 unverändert) 

3Der  Regierungsrat  erlässt  die  für  eine  gleichmässige  Bewertung  von 
Grundstücken  notwendigen  Dienstanweisungen.  Es  kann  eine  schematische,  formel-
mässige  Bewertung  vorgesehen  werden,  wobei  jedoch  den  Qualitätsmerkmalen  der 
Grundstücke,  die  im  Falle  der  Veräusserung  auch  den  Kaufpreis  massgeblich  beein-
flussen  würden,  angemessen  Rechnung  zu  tragen  ist.  Die  Formel  ist  so  zu  wählen, 
dass  die  am  oberen Rand der  Bandbreite  liegenden Schätzungen  nicht  über  dem  ef-
fektiven Marktwert liegen. 

4Führt  in Einzelfällen  die formelmässige  Bewertung  dennoch zu einem  höhe-
ren Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein 
Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwerts anzustreben." 

b)  Gestützt  auf  §§ 21  Abs. 2,  39  Abs. 3  und  4  sowie  40  StG  hat  der  Regie-

rungsrat am 12. August 2009 die Weisung 2009 festgesetzt. Der Ertragswert von Mehr-

familienhäusern  ist  nach  Rz.  38  der  Weisung  anhand  der  kapitalisierten  Mietzinsen 

festzulegen.  Laut  Rz.  39  der Weisung  bestimmt  sich der  Ertrag  nach der  Gesamtheit 

der von den Mietern geleisteten Entschädigungen. Soweit Mieter vertraglich zur Über-

nahme  von  üblicherweise  vom  Eigentümer  zu  tragenden  Unterhaltskosten  und  Abga-

ben verpflichtet worden sind, muss der Wert dieser Leistungen zum vereinbarten Miet-

zins hinzugezählt werden. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, 

Warmwasser,  Treppenhausreinigung,  Empfangsgebühren  für  Radio  und  Fernsehen, 

Gebühren für  die Kehrichtentsorgung  sowie  Gebühren für Wasser,  Abwasser  und die 

Abwasserreinigung. 

c) Entsprechend dem in E. 4 Gesagten wird die formelmässige Ermittlung des 

Vermögenssteuerwerts  von  Mehrfamilienhäusern  in  ständiger  Praxis  im  Einklang  mit 

Rz. 38 ff. der Weisung vorgenommen. Dies ist auch im vorliegenden Fall geschehen. 

Wie bei der Festlegung der Basis für die pauschal ermittelten Unterhaltskosten besteht 

auch  mit  Bezug  auf  den  Vermögenssteuerwert  kein  Anlass  für  eine  Praxisänderung. 

Die – von den Pflichtigen nicht behauptete – Gefahr einer Überbesteuerung ist schon 

deswegen als gering zu veranschlagen, weil ein Grundeigentümer nach der Gerichts-

praxis befugt ist, eine individuelle Verkehrswertschätzung durch ein Expertengutachten 

zu  verlangen.  Davon  geht  denn  auch  §  39  Abs.  4  StG  aus  (vgl.  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 39 N 53 i.V.m. § 21 N 87 StG). Allgemein zeigt die Erfahrung des 

Steuerrekursgerichts, dass die Formelwerte einer gutachterlichen Überprüfung im Ein-

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zelfall  regelmässig  standhalten.  Mithin  lassen  sich  auch  die  streitbetroffenen  Vermö-

genssteuerwerte nicht beanstanden. 

Diese Erwägungen führen zur Abweisung von Beschwerde und Rekurs. 

6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den Beschwerdefüh-

rern/Rekurrenten aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG; § 151 Abs. 1 StG) und muss ih-

nen  eine  Parteientschädigung  versagt  bleiben  (Art. 144  Abs. 4  DBG  i.V.m.  Art. 64 

Abs. 1 - 3  des  Bundesgesetzes  über  das  Verwaltungsverfahren  vom  20.  Dezem-

ber 1968  sowie  § 152 StG  i.V.m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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