# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7d908aa6-f3c4-559d-a6c6-809cc3fc26bf
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 16.04.2025 NG240006-O
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG240006-O_2025-04-16.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 10 

Art. 257f OR; Art. 262 OR; Art. 246 Abs. 2 ZPO; Art. 152 Abs. 1 ZPO. Ausser-

ordentliche Kündigung nach vertragswidriger gewerblicher Untervermie-

tung von Wohnungen über Buchungsplattformen. Schriftenwechsel im ver-

einfachten Verfahren als Ausnahme. Recht auf Beweis und antizipierte Wür-

digung. 

Während die gelegentliche Vermietung einer Mietwohnung über Buchungsplattfor-

men vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck gedeckt und damit nach der teil-

zwingenden Regelung von Art. 262 OR zulässig ist, stellt die gewerbliche Unter-

vermietung ohne Zustimmung der Vermieterin eine Vertragsverletzung dar. Die 

Vermieterin kann den Mietvertrag daher nach einer Abmahnung gestützt auf Art. 

257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen.  

Im Interesse der Laientauglichkeit und der beschleunigten Abwicklung des verein-

fachten Verfahrens muss vor erster Instanz ein – im Ermessen des Gerichts lie-

gender – Schriftenwechsel die Ausnahme bleiben. 

Das Recht auf Beweis ändert nichts daran, dass Beweise nur über genügend be-

hauptete, rechtserhebliche und strittige Tatsachen abzunehmen sind und dass 

u.U. eine antizipierte Beweiswürdigung erfolgen darf. 

Aus dem Urteil des Obergerichts Zürich NG240006-O vom 16. April 2025 (Link 

zum Urteil des Bundesgerichts im Anschluss; Urteil des Mietgerichts Zürich in ZMP 

2024 Nr. 5;; Gerichtsbesetzung: Bantli Keller, Sarbach, Schoder; Gerichtsschrei-

berin Fabio; parallel zum vorliegenden Entscheid trat das Obergericht mit Be-

schluss PD240007-O vom 16. April 2025 auf eine Beschwerde des Klägers gegen 

die Abweisung eines Protokollberichtigungsbegehrens nicht ein): 

«(…) 

I. 

Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Der Kläger und Berufungskläger (fortan Berufungskläger) mietete von der 

Beklagten und Berufungsbeklagten (fortan Berufungsbeklagte) mit befristetem 

- 2 - 

Wohnungsmietvertrag vom 2. März 2023 für den Zeitraum vom 1. März 2023 bis 

29. Februar 2028 eine 1-Zimmerwohnung im 4. Obergeschoss an der N.-strasse 

x in Zürich (Wohnung Nr. 05) für einen Bruttomietzins von Fr. 1'585.– inklusive 

Nebenkosten. Mit E-Mail vom 28. März 2023 bekundete der Berufungskläger ge-

genüber A., einer Mitarbeiterin der Liegenschaftsverwaltung der Berufungsbeklag-

ten, sein Interesse, in derselben Liegenschaft das Studio Nr. 04 neben der Woh-

nung Nr. 05 dazu zu mieten. Die Berufungsbeklagte bot ihm daraufhin die Woh-

nung Nr. 04 zu einem Bruttomietzins von Fr. 1'635.– inklusive Nebenkosten an. 

Mit befristetem Wohnungsmietvertrag vom 29. März 2023 mietete der Berufungs-

kläger von der Berufungsbeklagten zusätzlich die 1-Zimmerwohnung mit der Num-

mer 04 für den Zeitraum vom 1. April 2023 bis 31. März 2028, ebenfalls im 4. Ober-

geschoss an der N-strasse x in Zürich.  

2. In den Mietverträgen wurde die Benutzung der Wohnungen auf maximal eine 

erwachsene Person begrenzt und die Verwendung zu Wohnzwecken festgelegt. 

Ferner sahen die Mietverträge vor, dass eine Untermiete der Mietsache nur dann 

gestattet sei, wenn dem Vermieter daraus keine wesentlichen Nachteile entstün-

den, die Voraussetzungen von Art. 262 OR eingehalten würden und eine vorgän-

gige schriftliche Zustimmung des Vermieters vorläge. Ausserdem wurde festge-

halten, dass der Mieter verpflichtet sei, im Hinblick auf eine Untervermietung den 

zum Abschluss vorgesehenen Untermietvertrag im vollen Wortlaut sowie sämtli-

che mit dem Untermieter zusätzlich getroffenen Vereinbarungen unaufgefordert 

und vollständig vorzulegen. Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass ein 

Verstoss gegen die Bestimmungen zur Untervermietung eine Vertragsverletzung 

darstelle und zur Auflösung des Mietvertrages berechtige (… Ziffer 10.9).  

3. In der Folge schrieb der Berufungskläger die Wohnungen zur Untermiete auf 

den Internetplattformen www.booking.com und www.airbnb.ch aus, was unbestrit-

ten ist. Unbestritten geblieben ist auch, dass die Berufungsbeklagte der Unterver-

mietung nicht schriftlich zugestimmt hatte und der Berufungskläger für die Unter-

vermietung der Wohnungen etwa Fr. 215.– pro Nacht verlangte, wobei jeweils 

mehrere Personen gleichzeitig die Wohnungen bewohnten.  

- 3 - 

4. Am 24. April 2023 kontaktierte A. den Berufungskläger per E-Mail und for-

derte ihn auf, das Inserat auf www.booking.com zu entfernen. Gleichzeitig wies sie 

ihn darauf hin, dass eine Umnutzung der Wohnung ohne Bewilligung eine Ver-

tragsverletzung darstelle. Mit Schreiben vom 25. April 2023 wurde der Berufungs-

kläger für sein Verhalten schriftlich abgemahnt. Am 18. Juli 2023 erfolgte eine wei-

tere schriftliche Mahnung, welche sich explizit auf die Wohnung Nr. 05 bezog.  

5. Nachdem der Berufungskläger der Aufforderung, die Inserate aus dem Inter-

net zu entfernen, nicht nachgekommen war, kündigte die Berufungsbeklagte mit 

amtlichen Formularen vom 17. Mai 2023 bzw. 21. Juli 2023 die Mietverträge der 

Wohnungen Nr. 04 und 05 ausserordentlich gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR per 

31. August 2023.  

6. Am 5. Juni 2023 teilte der Berufungskläger der Berufungsbeklagten per E-

Mail mit, dass der Lift im Haus seit dem 2. Juni 2023 nicht funktioniere, und forderte 

eine Mietzinsreduktion von 10 % für beide Wohnungen.  

7. Mit Eingabe vom 16. Juni 2023 focht der Berufungskläger die Kündigung vom 

17. Mai 2023 betreffend die Wohnung Nr. 04 an und machte ein Verfahren bei der 

Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich (fortan Schlichtungsbehörde) anhängig 

(… Geschäfts-Nr. MO230958). Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 

10. Juli 2023 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden (… Ge-

schäfts-Nr. MO230958), weshalb dem Berufungskläger mit Beschluss vom 10. Juli 

2023 die Klagebewilligung erteilt wurde.  

8. Mit Eingabe vom 21. August 2023 focht der Berufungskläger die Kündigung 

vom 21. Juli 2023 betreffend die Wohnung Nr. 05 an und machte ein weiteres Ver-

fahren bei der Schlichtungsbehörde anhängig (… Geschäfts-Nr. MO233049). Mit 

Eingabe vom 3. Juli 2023 beantragte der Berufungskläger bei der Schlichtungsbe-

hörde sodann eine Mietzinsreduktion für beide Wohnungen (… Geschäfts-

Nr. MO231304).  

9. In der Folge vereinigte die Schlichtungsbehörde die zwei separat anhängig 

gemachten Verfahren mit der Geschäfts-Nr. MO233049 (Anfechtung Kündigung 

Nr. 05) sowie MO231304 (Begehren um Mietzinsreduktion) und lud die Parteien 

- 4 - 

zur Schlichtungsverhandlung auf den 13. September 2023 vor. Anlässlich der 

Schlichtungsverhandlung gab die Berufungsbeklagte mündlich ein Schlichtungs-

begehren zwecks Ausweisung des Berufungsklägers aus den beiden Wohnungen 

Nr. 04 und 05 zu Protokoll (… Geschäfts-Nr. MO233813), welches zusammen mit 

den zwei anderen Verfahren am Verhandlungstag verhandelt wurde (… Ge-

schäfts-Nr. MO233049). Eine Einigung konnte zwischen den Parteien nicht erzielt 

werden, weshalb mit Beschlüssen vom 13. September 2023 dem Berufungskläger 

die Klagebewilligung für die Anfechtung der Kündigung der Wohnung Nr. 05 sowie 

für das Mietzinsreduktionsbegehren erteilt wurde. Mit Beschluss des gleichen Da-

tums wurde der Berufungsbeklagten die Klagebewilligung für das Ausweisungs-

begehren erteilt.  

10. Mit Eingaben vom 17. Juni 2023, 5. Juli 2023 und 21. August 2023 machte 

der Berufungskläger die drei Klagen (Anfechtung Kündigung Wohnung Nr. 04, An-

fechtung Kündigung Wohnung Nr. 05 sowie Begehren um Mietzinsreduktion) mit 

den eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren beim Mietgericht Zürich (fortan 

Vorinstanz) anhängig, welche zunächst als separate Verfahren angelegt wurden 

(… Geschäfts-Nr. MJ230070, … MJ230075 und … MJ230077). Ebenso reichte die 

Berufungsbeklagte mit Eingabe vom 23. Oktober 2024 eine Ausweisungsklage bei 

der Vorinstanz ein (… Geschäfts-Nr. MJ230076).  

11. Mit Verfügung und Beschluss vom 2. November 2023 wurden die vier Ver-

fahren zwecks Vereinfachung des Verfahrens gemäss Art. 125 lit. c ZPO unter der 

Verfahrensnummer MJ230070 vereinigt. 

12. Am 14. Dezember 2023 fand die Hauptverhandlung statt, anlässlich welcher 

die Parteien ihre Parteivorträge erstatteten. Die Vergleichsgespräche scheiterten, 

weshalb das Verfahren für spruchreif erklärt wurde (… zur detaillierteren Prozess-

geschichte kann auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid vom 7. Februar 

2024 verwiesen werden, [ZMP 2024 Nr. 5] E. I.2).  

13. Mit Urteil vom 7. Februar 2024 wies die Vorinstanz die drei Klagen des Beru-

fungsklägers ab und hiess das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten 

gut. Gleichzeitig verpflichtete sie den Berufungskläger, die beiden 1-Zimmerwoh-

nungen Nr. 04 und 05 an der N.-strasse 40 in Zürich unverzüglich nach Eintritt der 

- 5 - 

Rechtskraft des vorliegenden Urteils zu räumen, zu reinigen und der Berufungs-

beklagten unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel in ordnungsgemässem Zustand 

zu übergeben, unter Androhung der Zwangsräumung im Unterlassungsfall. Aus-

serdem auferlegte die Vorinstanz dem Berufungskläger die Gerichtsgebühr von 

Fr. 6'780.– und verpflichtete ihn, der Berufungsbeklagten eine Parteientschädi-

gung von Fr. 9'350.– zu bezahlen.  

14. Gegen diesen Entscheid erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 

18. März 2024 (Datum Poststempel) Berufung bei der Kammer mit den eingangs 

genannten Anträgen.  

15. Mit Verfügung vom 27. März 2024 wurde dem Berufungskläger Frist ange-

setzt, um für die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens einen Kostenvorschuss 

von Fr. 1'500.– zu leisten. Dieser ging innert Frist ein.  

16. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen. Auf das 

Einholen einer Berufungsantwort kann, wie sich aus den nachfolgenden Erwägun-

gen ergibt, gestützt auf Art. 312 Abs. 1 ZPO verzichtet werden. Der Berufungsbe-

klagten ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Berufungs-

schrift zuzustellen. Die Sache ist spruchreif. 

II. 

Prozessuales 

1.  

1.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrecht-

lichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-

nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und 

Abs. 2 ZPO). Für die Bestimmung des Streitwerts bei vereinigten selbständigen 

Klagen sind die geltend gemachten Ansprüche zusammen zu rechnen, sofern sie 

sich nicht ausschliessen (vgl. Art. 93 Abs. 1 ZPO; BSK ZPO-GSCHWEND, 4. Aufl. 

2024, Art. 125 N 19 m.w.H.; KAUFMANN, DIKE-Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 125 

N 26).  

- 6 - 

1.2. Beim Streit um die Gültigkeit einer Kündigung berechnet sich der Streitwert 

grundsätzlich nach dem Zeitraum, währenddessen der Mietvertrag fortdauern 

würde, wäre die Kündigung nicht gültig, wobei bei der Berechnung des Streitwerts 

die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen ist – 

ohne Hinzurechnung der voraussichtlichen Verfahrensdauer (DIGGELMANN, DIKE-

Komm-ZPO, 3. Aufl. 2025, Art. 91 N 44; OGer ZH LF200042 vom 16. Oktober 

2020 E. 2.1). Zusätzlich zur dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e 

OR ist sodann zu berücksichtigen, auf welchen Zeitpunkt hin nach Ablauf der 

Sperrfrist das Mietverhältnis frühestens gekündigt werden kann (BGE 137 III 389 

E. 1.1; OGer ZH NG190021 vom 16. April 2020 E. 3.1). Der Beginn der Frist (dies 

a quo) bildet dabei das Datum des angefochtenen Entscheides (BGE 137 III 389 

E. 1.1). Bei einem befristeten Mietvertrag ist die dreijährige Sperrfrist indes grund-

sätzlich nicht von Relevanz. Vielmehr entspricht der Streitwert dem Mietzins wäh-

rend der vereinbarten Dauer, zumal das Mietverhältnis vorgängig nicht aufgelöst 

werden kann und erst mit dem Ablauf der vereinbarten Mietdauer endet. Ob bei 

sehr langer verbleibender Dauer des befristet abgeschlossenen Mietvertrags an-

ders zu verfahren wäre, kann vorliegend offen gelassen werden, da dies hier nicht 

der Fall ist. 

1.3. Der Berufungskläger mietete die Wohnung Nr. 05 befristet vom 1. März 

2023 bis 29. Februar 2028 und die Wohnung Nr. 04 ebenfalls befristet vom 1. April 

2023 bis 31. März 2028. Für die Bestimmung des Streitwerts der zwei Klagen des 

Berufungsklägers ist somit auf die Mietdauer der zwei Mietverhältnisse seit dem 

vorinstanzlich ergangenen Entscheid, d.h. seit anfangs Februar 2024 (vgl. act. 74), 

abzustellen. Folglich ergibt sich der Streitwert für die Anfechtung der Kündigung 

der Wohnung Nr. 05 aus 49 Bruttomonatsmietzinsen (Fr. 77'665.– [49 x 

Fr. 1'585.–]) und für die Anfechtung der Kündigung der Wohnung Nr. 04 aus 50 

Bruttomonatsmietzinsen (Fr. 81'750.– [50 x Fr. 1'635.–]). Der Streitwert für die An-

fechtung der zwei Kündigungen beläuft sich somit auf insgesamt Fr. 159'415.–.  

1.4. Der Streitwert der Ausweisungsklage der Berufungsbeklagten richtet sich 

nach den Bruttomietzinsen für die vom jeweiligen Verfahren betroffene Zeitdauer, 

während welcher der Vermieter nicht über das Mietobjekt verfügen kann. Steht 

jedoch in Frage – wie vorliegend – ob die Kündigung zu Recht erfolgte, so ist zu 

- 7 - 

prüfen, per welchen Zeitpunkt der Vermieter das Mietverhältnis im Falle des Ob-

siegens des Mieters frühestmöglich ordentlich kündigen könnte. Diesbezüglich 

kann auf die vorstehende Erwägung verwiesen werden (vgl. E. II./1.3 hiervor). Für 

die Bestimmung des Streitwerts ist erneut auf die Mietdauer der Mietverhältnisse 

seit dem vorinstanzlich ergangenen Entscheid abzustellen. Demnach entspricht 

der Streitwert der Ausweisungsklage dem Streitwert der Anfechtungsklagen des 

Berufungsklägers von Fr. 159'415.–. 

1.5. Schliesslich beträgt der Streitwert für das Mietzinsreduktionsbegehren 

Fr. 97.49.  

1.6. Der Streitwert für die vier vereinigten Klagen beläuft sich damit auf insge-

samt Fr. 318'927.49 (Fr. 159'415.– + Fr. 159'415.– + Fr. 97.49). Vor diesem Hin-

tergrund ist die Streitwertgrenze von mehr als Fr. 10'000.– ohne Weiteres er-

reicht. Das Rechtsmittel der Berufung ist somit gegeben.  

2.  

2.1. Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Beru-

fung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und be-

gründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt in recht-

licher und tatsächlicher Hinsicht über volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrich-

tige Rechtsanwendung als auch unrichtige Feststellung des Sachverhalts bean-

standet werden. Mit Berufung können dementsprechend die unrichtige Rechtsan-

wendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-

den (Art. 310 ZPO). Die berufungsführende Partei trifft dabei eine Begründungs-

pflicht bzw. -obliegenheit (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel 

sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a) ohne Ver-

zug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster 

Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). 

2.2. Der angefochtene Entscheid vom 7. Februar 2024 wurde von der Vor-

instanz gleichentags an den Berufungskläger versendet, jedoch mit dem Vermerk 

«Nicht abgeholt» an die Vorinstanz zurückgesendet. Nachdem der Berufungsklä-

ger die Vorinstanz telefonisch darüber informiert hatte, dass er die Zustellung des 

- 8 - 

Entscheids aufgrund eines Spitalaufenthalts «verpasst» habe, wurde ihm das vo-

rinstanzliche Urteil am 21. Februar 2024 persönlich übergeben, mit dem Hinweis, 

dass die Rechtsmittelfrist mit dem Zustellungsversuch der Post, und nicht durch 

die persönliche Aushändigung ausgelöst worden sei. 

2.3. Bei einer eingeschriebenen Postsendung, die nicht abgeholt worden ist, gilt 

die Sendung am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustellungsversuch zugestellt, 

sofern die Person mit einer Zustellung rechnen musste (Art. 138 Abs. 3 ZPO). Da 

der Berufungskläger das Verfahren vor Vorinstanz selbst eingeleitet und demnach 

von diesem Kenntnis hatte, kommt die Zustellfiktion damit ohne Weiteres zum Tra-

gen. Der Entscheid wurde dem Berufungskläger am 8. Februar 2024 zur Abholung 

gemeldet. Damit gilt er als am 15. Februar 2024 zugestellt. Ab diesem Zeitpunkt 

begann die 30-tägige Berufungsfrist zu laufen und endete am 18. März 2024. 

 Die vorliegende Berufung vom 18. März 2024 (Datum Poststempel) wurde 

somit innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet 

bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Die Berufung 

enthält eine Begründung und die eingangs genannten Anträge. Der Berufungsklä-

ger ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. 

Damit sind die Berufungsvoraussetzungen erfüllt, weshalb auf sie einzutreten ist. 

III. 

Zur Berufung im Einzelnen 

1.  

1.1. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 14. Dezember 2023 stellte der Beru-

fungskläger den Antrag, zu den Parteivorbringen der Berufungsbeklagten schrift-

lich Stellung nehmen zu dürfen. Die Vorinstanz wies diesen Antrag ab und befragte 

den Berufungskläger persönlich zu den einzelnen Vorbringen der Berufungsbe-

klagten.  

1.2. Mit Eingabe vom 15. Dezember 2023 ersuchte der Berufungskläger die  

Vorinstanz erneut darum, das Verfahren schriftlich durchzuführen. Mit Schreiben 

vom 20. Dezember 2023 teilte die Vorinstanz dem Berufungskläger mit, dass das 

- 9 - 

Verfahren – wie ihm schon anlässlich der Hauptverhandlung eröffnet worden sei – 

für spruchreif erklärt worden sei. Daher sei es den Parteien nicht erlaubt, Neues 

vorzubringen. Folglich sandte die Vorinstanz dem Berufungskläger seine unzuläs-

sige Eingabe wieder zurück.  

1.3. In ihrem Entscheid vom 7. Februar 2024 führte die Vorinstanz in Bezug auf 

das mündlich durchgeführte Verfahren aus, dass sich das vereinfachte Verfahren 

nach Art. 243 ZPO durch den Grundsatz der Verfahrensbeschleunigung und die 

Idee der Laientauglichkeit auszeichne, weshalb dieses weitgehend mündlich statt-

zufinden habe. Die Anordnung eines Schriftenwechsels käme nur bei Vorliegen 

spezieller Verhältnisse in Frage, sodass nur in tatsächlich und/oder rechtlich kom-

plizierten Fällen und mit grosser Zurückhaltung ein Schriftenwechsel anzuordnen 

sei. Davon könne im vorliegenden Verfahren nicht die Rede sein. Der Sachverhalt 

sei überaus überschau- und feststellbar und die Rechtsfragen seien nicht von kom-

plexer Natur. Der Sachverhalt habe gerade durch die richterliche Verhandlungslei-

tung ohne Weiteres in einer Weise geklärt werden können, die zur Beurteilung der 

vier Klagen ausreiche. Aus diesem Grund sah die Vorinstanz das Erfordernis für 

die Anordnung eines Schriftenwechsels als nicht erfüllt an. 

1.4. Der Berufungskläger macht berufungsweise geltend, er habe den Antrag 

auf Schriftlichkeit des Verfahrens gestellt, weil der Sachverhalt detailreich und 

komplex sei. Weiter sei Deutsch nicht seine Muttersprache und er sei nicht anwalt-

lich vertreten gewesen. Um ein faires Verfahren zu gewährleisten, habe er bereits 

mit Eingabe vom 17. November 2023 gebeten, dass alle notwendigen Informatio-

nen und Beweismittel von der Gegenpartei vorab präsentiert würden. Der Rechts-

vertreter der Berufungsbeklagten habe anlässlich der Hauptverhandlung ein zehn-

seitiges, computergeschriebenes Dokument hervorgeholt und mehrere Beweismit-

tel präsentiert, die offensichtlich schon lange vor der Verhandlung in seinem Besitz 

gewesen seien. Zu seinem Erstaunen sei vonseiten des Gerichts nicht hinterfragt 

worden, weshalb diese Unterlagen nicht im Voraus vorgelegt worden seien. Indem 

er anlässlich der Hauptverhandlung spontan auf die Ausführungen der anwaltlich 

vertretenen Berufungsbeklagten habe antworten müssen, sei das mündliche Ver-

fahren für ihn eine zusätzliche Hürde gewesen. Zudem sei ihm keine angemes-

sene Zeit gewährt worden, um die umfangreichen Unterlagen – insgesamt seien 

- 10 - 

es mehr als 30 Seiten gewesen – sorgfältig zu prüfen und entsprechend zu rea-

gieren. Anlässlich der Verhandlung habe er mehrmals betont, dass er mehr Zeit 

benötige, um die von der Berufungsbeklagten vorgelegten Dokumente zu studie-

ren. Ausserdem sei er die einzige Person gewesen, die anlässlich der Verhand-

lung habe frei sprechen müssen, wobei er auf das geballte Juristenwissen spontan 

in einer Fremdsprache habe reagieren müssen. Die Erwartung, dass er alle Doku-

mente sofort habe prüfen und darauf habe reagieren können, sei unrealistisch und 

unfair. Dies stelle eine deutliche Verletzung des Rechts auf ein faires Verfahren 

und des Rechts auf rechtliches Gehör dar.  

1.5. Art. 246 Abs. 1 ZPO bringt die vorherrschende Mündlichkeit des vereinfach-

ten Verfahrens zum Ausdruck, die nicht zuletzt der Laienfreundlichkeit und der Be-

schleunigung des Verfahrens dient. Die richterliche Fragepflicht ist im vereinfach-

ten Verfahren verstärkt. Das Gericht hat eine höhere Mitwirkungspflicht als in an-

deren Verfahren, die durch die Dispositions- und Verhandlungsmaxime bestimmt 

sind. Das Gericht hat in diesem Sinne darauf hinzuwirken, dass die Parteien er-

kennbar lückenhafte oder sonst wie ungenügende Angaben zum Sachverhalt er-

gänzen und die Beweismittel bezeichnen (Art. 247 Abs. 1 ZPO). Das Gericht kann 

jedoch, wenn es die Verhältnisse erfordern, einen Schriftenwechsel anordnen 

(Art. 246 Abs. 2 ZPO). Gerade bei komplexen Sachverhalten oder umfangreichen 

Akten kann das Gericht einen Schriftenwechsel anordnen; dessen Anordnung liegt 

im Ermessen des Gerichts (BGer 4A_661/2015 vom 2. Mai 2016 E. 3.3). Das 

mündliche Verfahren bildet jedoch die Regel, ein Schriftenwechsel die Ausnahme 

(KUKO ZPO-FRAEFEL, 3. Aufl. 2021, Art. 246 N 4). Bei der Leitung des vereinfach-

ten Verfahrens hat sich das Gericht namentlich von dessen Konzeption als laien-

taugliches Verfahren durch vereinfachte Formen, weitgehende Mündlichkeit und 

richterliche Hilfestellung bei der Feststellung des Sachverhalts leiten zu lassen, 

was vor allem der sozial schwächeren Partei zugutekommen soll (Botschaft vom 

28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, BBI 2006 S. 7245; KUKO 

ZPO-FRAEFEL, a.a.O., Art. 246 N 4).  

1.6. Vorliegend ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz keinen Schriften-

wechsel anordnete. Auch wenn der Berufungskläger vorbringt, dass das mündli-

che Verfahren für ihn eine zusätzliche Hürde gewesen sei, übersieht er, dass das 

- 11 - 

mündliche Verfahren gerade für Laien diverse Vorteile mit sich bringt. Wie die  

Vorinstanz zutreffend darlegte, gilt im vorliegenden Verfahren gemäss Art. 247 

Abs. 2 lit. a ZPO die sog. soziale Untersuchungsmaxime, welche den Schutz der 

schwächeren Partei zum Ziel hat. Gestützt darauf musste die Vorinstanz durch 

gezielte Fragen darauf hinwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen 

wurde. Dies tat die Vorinstanz auch, indem sie den Berufungskläger zu den Vor-

bringen der Berufungsbeklagten gezielt befragte und aufforderte, die rechtserheb-

lichen Tatsachen zu nennen und die entsprechenden Beweismittel zu bezeichnen 

(vgl. Prot. Vi. S. 10 ff.). Hätte die Vorinstanz einen Schriftenwechsel angeordnet, 

so hätte sie den Berufungskläger bei der Nennung der rechtserheblichen Tatsa-

chen und den entsprechenden Beweismittel nicht unterstützen können. Vielmehr 

hätte der Berufungskläger diese von sich aus nennen müssen, was ihm als nicht 

anwaltlich vertretene Partei nicht hätte zugemutet werden können. Weiter er-

scheint entgegen der Darstellung des Berufungsklägers die vorliegende Streitig-

keit rechtlich und/oder tatsächlich nicht derart komplex zu sein, dass sich die An-

ordnung eines Schriftenwechsel aufgedrängt hätte. Vorliegend geht es einzig um 

die Frage, ob der Berufungskläger nachzuweisen vermag, dass die Berufungsbe-

klagte der Untervermietung (mündlich) zugestimmt hatte, und ob die erfolgten Kün-

digungen gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR gültig erfolgt waren. In diesem Zusam-

menhang ist sodann die Frage zu beantworten, ob das Ausweisungsbegehren der 

Berufungsbeklagten gutzuheissen sei, wobei die Gutheissung des Begehrens von 

der Gültigkeit der ausgesprochenen Kündigungen abhängt. Schliesslich ist das 

Mietzinsreduktionsbegehren des Berufungsklägers zu prüfen, welches einen 

Streitwert von gerade einmal Fr. 97.49 aufweist. Auch wenn die vier Klagen zu 

einem Verfahren vereinigt und zusammen behandelt wurden, liegt kein komplexer 

Sachverhalt vor. Dieser ist vielmehr überschaubar, zumal alle vier Klagen den glei-

chen Sachverhalt aufweisen. Auch rechtlich ist der vorliegende Fall nicht komplex; 

zudem ist es auch gar nicht an den Parteien, die Rechtslage vorzutragen (vgl. 

Art. 57 ZPO), weshalb sich die rechtliche Komplexität des Falles ohnehin nur sehr 

beschränkt auf die Frage, ob ein mündliches Verfahren sinnvoll ist, auswirken 

kann. Dass der Berufungskläger anlässlich der Hauptverhandlung spontan auf die 

Ausführungen der anwaltlich vertretenen Berufungsbeklagten habe antworten 

müssen und sich dabei überfordert gefühlt habe, ändert daran nichts. Dem Vorwurf 

- 12 - 

des Berufungsklägers, dass er während der Verhandlung zu wenig Zeit bekommen 

habe, um alle eingereichten Unterlagen der Berufungsbeklagten zu prüfen, ist ent-

gegen zu halten, dass aus dem Protokoll ersichtlich ist, dass die Verhandlung nach 

den ersten Parteivorträgen unterbrochen wurde und dem Berufungskläger Zeit ge-

geben wurde, um die Unterlagen zu sichten. Darüber hinaus ist es am Berufungs-

kläger, sich – allenfalls mit sachkundiger (anwaltlicher) Unterstützung – gehörig 

auf den Prozess vorzubereiten, damit er in der Lage ist, seinen prozessualen Las-

ten nachzukommen. Abgesehen davon wurde durch die Durchführung einer 

mündlichen Hauptverhandlung nicht nur der Berufungskläger, sondern auch die 

Berufungsbeklagte der Last ausgesetzt, die für ihren Standpunkt notwendigen Vor-

bringen anlässlich der Hauptverhandlung mündlich vorzutragen. Damit war auch 

die Waffengleichheit gewahrt. Ferner ist nicht zu beanstanden, dass die Beru-

fungsbeklagte ihre Beweismittel nicht schon vor der Verhandlung offengelegt 

hatte. Die ZPO sieht nicht vor, dass eine Partei ihre Beweismittel vor ihrem ersten 

Parteivortrag offen legen bzw. der Gegenpartei zukommen lassen muss (vgl. 

Art. 219 i.V.m. Art. 221 Abs. 1 Bst. e ZPO). Schliesslich ist der Vorwurf des Beru-

fungsklägers, dass er sprachliche Schwierigkeiten gehabt habe, da seine Mutter-

sprache nicht Deutsch sei, als Schutzbehauptung zu qualifizieren. Der Berufungs-

kläger hätte seine mangelnden Deutschkenntnisse bereits vor Vorinstanz geltend 

machen müssen. Indem er dies unterliess und die ihm gestellten Fragen anlässlich 

der Hauptverhandlung beantwortete, ohne je geltend zu machen, dass er eine 

Übersetzung benötige, ist davon auszugehen, dass beim Berufungskläger keine 

Verständigungsprobleme bestanden.  

1.7. Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Ver-

fahren mündlich durchführte und den Antrag des Berufungsklägers auf Anordnung 

eines Schriftenwechsels abwies. Folglich ist keine Verletzung des Rechts auf ein 

faires Verfahren und des Rechts auf rechtliches Gehör zu erkennen.  

2.  

2.1. Vor Vorinstanz umstritten war in tatsächlicher Hinsicht insbesondere, ob die 

Berufungsbeklagte der Untervermietung der zwei Wohnungen zugestimmt hatte 

oder nicht. Der Berufungskläger machte vor Vorinstanz hauptsächlich geltend, 

- 13 - 

dass er mit A. nachträglich die Mietverträge mündlich angepasst habe und sie ihm 

die Untervermietung gestattet hätte. Die Berufungsbeklagte stellte sich hingegen 

auf den Standpunkt, von den Absichten des Berufungsklägers, die Wohnungen 

auf Internetplattformen auszuschreiben und gewinnbringend unterzuvermieten, 

nichts gewusst, geschweige denn jemals zugestimmt zu haben. 

2.2. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, der Berufungskläger sei behaup-

tungs- und beweisbelastet. Es sei ihm nicht gelungen, nachzuweisen, dass A. der 

Untervermietung der zwei Wohnungen mündlich zugestimmt habe. Dies mit fol-

gender Begründung:  

 Auf die Frage, wie bzw. mit welchen Worten A. zum Ausdruck gebracht habe, 

dass er die gemieteten Wohnungen über Buchungsplattformen vermieten dürfe, 

habe der Berufungskläger ausweichend reagiert und auf Nachfrage immer nur ge-

meint, dass das A. selber sagen müsse. Er habe einzig angefügt, dass er ihr ge-

sagt habe, dass «Personen aus der ganzen Welt in diese Wohnung kommen wür-

den». Die Frage, ob er mit A. auch über die Höhe der Untermieten gesprochen 

habe, habe er verneint. Er habe ihr nur gesagt, es sei billiger als in einem Hotel. 

Darauf angesprochen, weshalb er Mietverträge unterschrieben habe, welche die 

Untervermietung über Buchungsplattformen nicht erlaubten, habe er geantwortet, 

dass er jede Änderung schriftlich gewollt hätte, aber dass «sie» [die Verwaltung] 

die Verträge nicht schriftlich hätten ändern wollen. 

 Diese Angaben – so die Vorinstanz weiter – vermöchten dem Berufungsklä-

ger auch dann nicht zu helfen, wenn sie zuträfen. Selbst wenn A. von ihm erfahren 

hätte, dass in den Wohnungen Gäste aus aller Welt untergebracht werden sollten, 

weil es billiger sei als in einem Hotel, habe sie daraus noch nicht auf eine geplante 

gewinnbringende Untervermietung durch Ausschreibung der Wohnungen über Bu-

chungsplattformen schliessen müssen. Die Aufnahme von Gästen (im Sinne von 

eingeladenen Bekannten) sei dem Mieter unabhängig von den Vorschriften zur 

Untervermietung gestattet. Dass der Mieter den Zweck verfolge, seine Gäste billi-

ger als im Hotel unterzubringen, impliziere keineswegs, dass er ihm völlig fremde 

Menschen einzuquartieren gedenke, um damit einen massiven Gewinn zu erzie-

len. Weiter habe der Berufungskläger in der Replik zugegeben, dass er mit A. nie 

über die Internetseiten www.booking.com oder www.airbnb.ch gesprochen habe. 

- 14 - 

Dass A. und die Berufungsbeklagte durchaus mit einer Untervermietung im ge-

setzlichen Rahmen einverstanden gewesen seien und dass sie dem Berufungs-

kläger wegen der Möblierung der Wohnungen eine Marge von 20 % zugestanden 

hätten, ändere nichts daran, dass von einer Vermietung an wechselnde Gäste aus 

aller Welt via Buchungsplattformen zu offensichtlich übersetzten Preisen nie die 

Rede gewesen sei. Abgesehen davon erwiesen sich die Behauptungen des Beru-

fungsklägers auch als völlig unglaubhaft, zumal sie unauflösbare Widersprüche 

enthielten. Seine Erklärung, weshalb sich A. nach der Aufschaltung der Inserate 

auf den Buchungsplattformen ganz aufgeregt bei ihm gemeldet habe, weil sie 

wahrscheinlich habe verhindern wollen, dass ihr Chef von der Sache erfahre, sei 

aus der Luft gegriffen. Hätte A. seinem Geschäftsmodell zugestimmt, hätte sie 

ohne Weiteres damit rechnen müssen, dass ihr Vorgesetzter davon erfahren hätte. 

Sofern sie aufgeregt gewesen sei, sei dies ein Zeichen dafür, dass der Berufungs-

kläger in einer Weise vorgegangen sei, mit welcher sie nicht gerechnet habe. Un-

erfindlich sei auch, weshalb A. dem Berufungskläger gesagt haben soll: «Was Sie 

tun ist illegal», wenn der Berufungskläger doch nur getan haben will, was sie ihm 

explizit erlaubt haben soll. Ferner liege ein E-Mail-Verkehr in den Akten, den A. mit 

ihrer Arbeitskollegin B. geführt habe. Darin habe sich die erstaunte B. am 24. April 

2023 bei A. erkundigt, weshalb sie gleich zwei Mietverträge mit dem Berufungs-

kläger abgeschlossen habe. A. habe ihr geantwortet, dass der Berufungskläger 

die zweite Wohnung für den Fall gemietet habe, dass er Freunde zu Besuch habe. 

Eine weitere, sich in den Akten befindende E-Mail untermauere diese Aussage, in 

welcher A. den Berufungskläger fragt: «Ich verstehe nicht ganz ob es [die Woh-

nung] für Sie oder Ihre Kollegin ist». Darauf habe der Berufungskläger geantwortet, 

dass er so zumindest «eine Art grosse Wohnung» habe. Mit keinem Wort habe er 

seine geschäftlichen Absichten offenbart. Weiter sei auch die Darlegung der Be-

rufungsbeklagten schlüssig, wonach die Umnutzung einer Wohnung für die ge-

werbsmässige Vermietung via Buchungsplattformen nach Art. 309 Abs. 1 lit  b 

PBG bewilligungspflichtig sei. Die Liegenschaft an der N.-strasse x liege laut GIS-

Browser in der Zone W5, einer Wohnzone mit einem minimalen Wohnanteil von 

80%. Zwar würde man in dieser Zone eine Bewilligung für das Treiben des Beru-

fungsklägers wohl erhalten. Dennoch bedürfte die Nutzungsänderung einer Bewil-

- 15 - 

ligung. Das Risiko, eine solche nicht eingeholt zu haben und damit ihren Arbeits-

platz in Gefahr zu bringen, wäre A. nicht ohne Weiteres eingegangen. Folglich sei 

im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung festzuhalten, dass die Darstellung 

des Berufungsklägers, soweit sie denn überhaupt hinreichend substantiiert sei, 

von der Beweislage offensichtlich nicht gedeckt werde, weshalb sich Weiterungen 

erübrigten (Vi. E. IV./2.2).  

2.3. Der Berufungskläger wirft der Vorinstanz zunächst vor, keine Zeugen ein-

vernommen zu haben. Er rügt die unrichtige Feststellung des Sachverhalts und 

bringt vor, dass die Vorinstanz die von ihm behauptete Einwilligung zur Unterver-

mietung als nicht erstellt erachtet habe, ohne die dazu angebotenen Beweismittel 

abzunehmen. Obwohl er explizit die Befragung der Zeugen A., C. und B. beantragt 

habe, habe die Vorinstanz in ihrem Entscheid Folgendes festgehalten: «Ohne ent-

sprechende Behauptungen führt das Gericht keine Beweisverfahren durch». Wei-

ter habe die Vorinstanz in ihrem Urteil festgehalten, dass er auf die Frage, wie 

bzw. mit welchen Worten A. zum Ausdruck gebracht habe, dass er die gemieteten 

Wohnungen über Buchungsplattformen vermieten dürfe, ausweichend reagiert 

habe. Hingegen habe er an der Hauptverhandlung deutlich gesagt, dass A. die 

gewerbliche Nutzung erlaubt habe. Zudem habe er A. – anlässlich der Schlüssel-

übergabe am 5. April 2023 für die zweite Wohnung – gesagt, dass in der Wohnung 

«Menschen aus der ganzen Welt übernachten» und «hier wird Geld verdient». 

Darüber hinaus habe A. gewusst, dass er eine Reiseagentur betreibe, was sich 

schon aus der Bewerbung für die beiden Wohnungen ergeben habe. Diese Anga-

ben implizierten die gewerbliche Nutzung der Wohnungen. Hinzu komme, dass 

eine E-Mail von A. in den Akten liege, welche wie folgt laute: «Wie wir bei der 

Übergabe besprochen haben, dürfen Sie die Wohnung untervermieten». Dies 

stelle eine massive Diskrepanz dar und lege nahe, dass A. als Zeugin hätte er-

scheinen müssen. Darüber hinaus habe die Vorinstanz fehlerhaft nicht festgestellt, 

dass A. von ihm zwei Geschenke im Wert von je Fr. 250.– erhalten habe. Die Vo-

rinstanz sei davon ausgegangen, dass sie die Geschenke abgelehnt habe, was 

nicht der Wahrheit entspreche. 

- 16 - 

 Auch in Bezug auf die beantragte Zeugin B. habe die Vorinstanz versäumt 

festzustellen, dass am 6. März 2023 ein Gespräch zwischen ihm und ihr stattge-

funden habe, bei welchem sie ihm gesagt habe, dass sie mündliche Vertragsän-

derungen vereinbaren könnten, der schriftliche Vertrag aber unangetastet bleibe. 

Der Inhalt des Gesprächs sei entscheidungserheblich, weil er zeige, dass B. mit 

ihm mehrere mündliche Vertragsänderungen habe vereinbaren wollen. Folglich 

hätte auch B. als Zeugin einvernommen werden müssen.  

 In Bezug auf den offerierten Zeugen C. – so der Berufungskläger weiter – 

habe die Vorinstanz erwogen, dass er ihn mit einer Gewinnbeteiligung habe ruhig 

stellen wollen. Dabei habe er anlässlich der Verhandlung klar etwas anderes ge-

sagt, nämlich, dass er C. nie eine Gewinnbeteiligung angeboten habe. Die Aus-

sage von C. sei notwendig, um zu beweisen, dass ihm A. als Vertreterin der Beru-

fungsbeklagten tatsächlich die gewerbliche Nutzung der beiden Wohnungen er-

laubt habe und sich C. als Vorgesetzter von A. ausgegeben habe, um die Fehler 

vor den richtigen Vorgesetzten zu verschleiern. Daher hätte auch er als Zeuge 

einvernommen werden müssen. 

2.4. Gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO hat jede Partei das Recht, dass das Gericht 

die von ihr form- und fristgerecht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt, 

wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des anwendbaren 

Prozessrechts entspricht. Das Recht auf Beweis gehört zu dem in Art. 29 Abs. 2 

BV verankerten Anspruch auf rechtliches Gehör, weshalb dem Beweisanspruch 

Grundrechtscharakter zukommt (vgl. BGE 138 V 125 E  2.1, m.w.H.). Dort, wo das 

Gericht prozessrechtskonform gestellte Beweisanträge übergeht, hat es die Be-

gründung für sein Vorgehen mit dem Endentscheid zu liefern (OGer ZH LB160009 

vom 17. Juni 2016 E. 3.5). Das Recht auf Beweis verbietet dem Gericht insbeson-

dere, einen Beweisantrag aus rein prozessökonomischen Gründen abzulehnen, 

beispielsweise wegen eines relativ geringen Streitwerts oder voraussichtlich hoher 

Kosten für eine beantragte Expertise (STAEHELIN/STAEHELIN/GROLIMUND, 4. Aufl. 

2024, § 18 N 21). Dieser Anspruch schliesst eine vorweggenommene (antizipierte) 

Würdigung von Beweisen indes nicht aus (BGer 5A_28/2020 vom 13. November 

2020 E 3.1).  

- 17 - 

2.5. Eine antizipierte Beweiswürdigung liegt vor, wenn das Gericht zum Schluss 

kommt, ein an sich taugliches Beweismittel vermöge seine Überzeugung von der 

Wahrheit oder Unwahrheit einer strittigen Tatsache, die es insbesondere aufgrund 

der bereits abgenommenen Beweismittel gewonnen hat, nicht zu erschüttern 

(BGE 143 III 297 E. 9.3.2; BGE 140 I 285 E. 6.3.1; BGE 138 III 374 E. 4.3.2). Der 

Gehörsanspruch ist jedoch verletzt, wenn einem Beweismittel zum vornherein jede 

Erheblichkeit abgesprochen wird, ohne dass hierfür sachliche Gründe angegeben 

werden können (BGE 114 II 289 E. 2a). Von einer antizipierten Beweiswürdigung 

ist ebenfalls die Rede, wenn das Gericht einem beantragten Beweismittel die Er-

heblichkeit oder die Tauglichkeit abspricht, um die behauptete Tatsache zu erstel-

len, zu deren Beweis es angerufen wurde. Das Gericht verzichtet diesfalls darauf, 

das von ihm als untauglich eingestufte Beweismittel abzunehmen, und zwar los-

gelöst von seiner Überzeugung hinsichtlich der Verwirklichung der damit zu erstel-

lenden Tatsache (BGer 4A_445/2016 vom 16. Februar 2017 E. 4.3; BGer 

5A_257/2008 vom 15. April 2009 E. 4.2). Oftmals liegt eine Kombination der bei-

den Varianten vor, indem einem Beweismittel mit zweifelhafter Tauglichkeit die 

Eignung abgesprochen wird, eine aufgrund anderer Beweismittel bereits gewon-

nene Überzeugung noch erschüttern zu können. Je fraglicher also die Tauglichkeit 

eines Beweismittels erscheint, desto weniger ist dieses auch geeignet, Zweifel an 

einer bereits gewonnenen Überzeugung zu wecken (BGer 4A_427/2017 vom 

22. Januar 2018 E. 5.1.1). 

2.6. Aus dem vorinstanzlichen Entscheid ergibt sich, dass die Vorinstanz auf-

grund der persönlichen Befragung des Berufungsklägers und der im Recht liegen-

den Beweismittel zur Überzeugung gelangte, dass die Berufungsbeklagte bzw. die 

Mitarbeiter der Liegenschaftsverwaltung der Berufungsbeklagten nichts vom Vor-

haben des Berufungsklägers, die Wohnungen zur Untervermietung auf Buchungs-

plattformen auszuschreiben und damit einen erheblichen Gewinn zu erzielen, 

wussten. Ebenfalls gelangte sie gestützt auf die abgenommenen Beweismittel zur 

Überzeugung, dass die Mietverträge nachträglich nicht mündlich angepasst wor-

den seien. Der Begründung des vorinstanzlichen Entscheids kann ausserdem im-

plizit entnommen werden, dass die Vorinstanz den vom Berufungskläger offerier-

- 18 - 

ten Zeugen als Beweismittel teilweise die Erheblichkeit bzw. Tauglichkeit ab-

sprach. Gestützt darauf verzichtete die Vorinstanz im Sinne einer antizipierten Be-

weiswürdigung, die offerierten Zeugen einzuvernehmen. Der Entscheid der Vo-

rinstanz ist aus folgendem Grund nicht zu beanstanden:   

 Der Berufungskläger macht geltend, dass er gegenüber A. gesagt habe, dass 

«Personen aus der ganzen Welt in diese Wohnung kommen würden» und «dass 

es billiger wäre, als in einem Hotel». A. hätte von der Vorinstanz als Zeugin ein-

vernommen werden müssen, damit sie dies hätte bezeugen können. Der Beru-

fungskläger übersieht dabei, dass – selbst wenn A. die Aussagen des Berufungs-

klägers bestätigt hätte – es ihm dadurch nicht gelungen wäre, den Beweis für die 

erforderliche Einwilligung zur Untervermietung zu erbringen. Wie die Vorinstanz 

zutreffend festhielt, musste A. gestützt auf die vom Berufungskläger gemachten 

Aussagen nicht davon ausgehen, dass er die Wohnungen gewinnbringend auf Bu-

chungsplattformen ausschreiben würde. Dass der Berufungskläger Freunde oder 

Bekannte in seiner Wohnung hätte übernachten lassen wollen, wäre nichts Unge-

wöhnliches, noch widerspräche ein solches Vorgehen dem vereinbarten Vertrags-

zweck. Aus der aktenkundigen E-Mail vom 24. April 2023, in welcher A. dem Be-

rufungskläger schreibt «wie besprochen dürfen sie die Wohnung untervermieten», 

ergibt sich zwar, dass sich der Berufungskläger und A. über die Möglichkeit einer 

Untervermietung unterhalten hatten. Allein aus dem Umstand, dass ihn A. darüber 

informiert hatte, dass eine Untervermietung – wie im Mietvertrag ebenfalls um-

schrieben – möglich sei und ihm einen Entwurf eines Untermietvertrags beigelegt 

hatte, vermag der Berufungskläger nichts zu seinen Gunsten ableiten. Vielmehr 

hätte der Berufungskläger den ihm von A. zugestellten Untermietvertrag ausfüllen 

und die Bedingungen der Untermiete offen legen müssen, was er gerade nicht 

getan hat. Vor Vorinstanz bestätigte er ausserdem, mit A. nie über die Bedingun-

gen der Untermiete gesprochen zu haben (Prot. Vi. S. 12). Auch die Aussage, dass 

er A. gesagt habe, dass er «eine Reiseagentur betreibe», vermag offensichtlich in 

keiner Weise nachzuweisen, dass A. dadurch konkludent und stillschweigend der 

Untervermietung zugestimmt hätte. Das Argument, dass A. allein durch die An-

gabe des Berufs des Berufungsklägers hätte wissen müssen, dass er die Woh-

- 19 - 

nungen untervermieten würde, vermag nicht zu überzeugen. Weiter ist zu berück-

sichtigen, dass der Berufungskläger gegenüber der Vorinstanz bestätigte, mit A. 

nie über die Internetplattformen www.booking.com oder www.airbnb.ch gespro-

chen zu haben (Prot. Vi. S. 35). Inwiefern A. die Untervermietung durch Buchungs-

plattformen hätte gestatten sollen, ohne je von diesen erfahren zu haben, erhellt 

nicht. Weiter ist zu berücksichtigen, dass sich A. beim Berufungskläger mit E-Mail 

vom 28. März 2023 erkundigte, weshalb er die zweite Wohnung mieten möchte, 

und ob sie für ihn oder eine Kollegin sei. Darauf antwortete der Berufungskläger, 

dass er die Wohnung mieten würde. Mit keinem Wort erwähnte er, dass er die 

Wohnung an diverse Dritten untervermieten wolle. Ferner ist der Vorinstanz zuzu-

stimmen, dass das Verhalten von A. den Behauptungen des Berufungsklägers wi-

derspricht, indem sie dem Berufungskläger schrieb: «Was Sie tun ist illegal». Die 

Erklärung des Berufungsklägers, wonach sich A. nur deshalb so aufgeregt bei ihm 

gemeldet habe, weil ihr Vorgesetzter erfahren habe, was sie getan habe, erscheint 

nicht stichhaltig. Schliesslich ist in Bezug auf die vom Berufungskläger an A. ge-

machten Geschenke festzuhalten, dass nicht erhellt, inwiefern vorliegend von Re-

levanz sein soll, ob A. diese tatsächlich abgelehnt hatte oder nicht. Insbesondere 

ist nicht zu erkennen, inwiefern diese Tatsache für den Nachweis der Einwilligung 

zur Untervermietung beitragen soll. Selbst wenn A. ausgesagt hätte, dass sie die 

Geschenke angenommen hätte, so wäre diese Tatsache für sich allein kein genü-

gender Beweis für das Vorliegen der Zustimmung zur Untervermietung.   

 Darüber hinaus ist nicht zu kritisieren, dass die Vorinstanz auf die Einver-

nahme der beantragten Zeugin B. verzichtete. Das Gespräch zwischen dem Be-

rufungskläger und B., wonach sie ihm gesagt haben soll, dass sie den Vertrag 

mündlich anpassen könnten, aber der schriftliche Vertrag unangetastet bleibe, 

stellt keine rechtserhebliche Tatsache dar, über die Beweis geführt werden 

müsste. Selbst wenn dies B. gegenüber dem Berufungskläger geäussert haben 

sollte, kann der Berufungskläger daraus nichts für seinen Standpunkt ableiten. Ins-

besondere würde eine solche Aussage alleine nicht beweisen, dass sie einer Un-

tervermietung zugestimmt hatte. Der Berufungskläger bringt gerade nicht vor, mit 

B. über die Untervermietung gesprochen bzw. mit ihr darüber eine (mündliche) 

- 20 - 

Vereinbarung getroffen zu haben. Die angeblich pauschale Aussage, wonach Ver-

tragsanpassungen mündlich erfolgen könnten, ist keine entscheidrelevante Tatsa-

che, welche festgestellt werden müsste. Dementsprechend stellt die Zeugin B. ein 

untaugliches Beweismittel dar, weshalb die Vorinstanz zu Recht auf die Einver-

nahme verzichten durfte.  

 Auch in Bezug auf den Zeugen C. ist festzuhalten, dass ihn die Vorinstanz – 

wenn auch implizit – zu Recht als untaugliches Beweismittel einstufte. Den Aus-

führungen des Berufungsklägers, wonach die Einvernahme von C. notwendig sei, 

um zu beweisen, dass ihm A. die gewerbliche Nutzung der Wohnungen erlaubt 

habe und sich C. als Vorgesetzter von A. ausgegeben habe, um die Fehler vor den 

richtigen Vorgesetzten zu verschleiern, kann nicht gefolgt werden. Zum einen ist 

nicht zu erkennen, inwiefern C. durch seine Aussagen den Beweis erbringen 

könnte, dass A. dem Berufungskläger die Untervermietung bewilligt hätte. Zum 

anderen ist nicht nachvollziehbar, inwiefern der Umstand, dass er sich angeblich 

als Vorgesetzter von A. ausgegeben habe, vorliegend von Relevanz ist. Das Glei-

che gilt für die angeblich angebotene Gewinnbeteiligung. 

 Was die Passage im vorinstanzlichen Entscheid «ohne entsprechende Be-

hauptung wird kein Beweisverfahren durchgeführt» anbelangt, so ist festzuhalten, 

dass sich diese auf die generellen theoretischen Ausführungen der Vorinstanz be-

zieht (vgl. Vi. E. IV./1.2). Entgegen der Annahme des Berufungsklägers verzichtete 

die Vorinstanz auf eine Einvernahme von A., B. und C. nicht, weil er es unterlassen 

haben soll, einen entsprechenden Antrag zu stellen, sondern weil die beantragten 

Zeugen die von der Vorinstanz bereits gebildete Überzeugung nicht hätten er-

schüttern können bzw. teilweise die offerierten Beweise als nicht tauglich einge-

stuft wurden. Folglich verfängt auch diese Rüge des Berufungsklägers nicht.  

 Abschliessend ist der Vollständigkeit halber anzufügen, dass die Vorinstanz 

die Frage, ob A. oder B. als Mitarbeiterinnen der Liegenschaftsverwaltung der Be-

rufungsbeklagten überhaupt der Untervermietung alleine hätten zustimmen kön-

nen, nicht näher behandelte. Sie führte in diesem Zusammenhang lediglich aus, 

dass dem Berufungskläger aufgrund des vermieterseitig von zwei Personen unter-

zeichneten Mietvertrages hätte klar sein müssen, dass eine einzelne Person den 

- 21 - 

Vertrag nicht alleine hätte anpassen können. Da die Vorinstanz zudem die Dar-

stellung des Berufungsklägers, selbst wenn sie hinreichend substantiiert wäre, von 

der Beweislage als offensichtlich nicht gedeckt qualifizierte, verzichtete sie dies-

bezüglich auf Weiterungen (Vi. E. IV./2.2). Wie den vorstehenden Erwägungen 

entnommen werden kann, gelingt es dem Berufungskläger nicht zu beweisen, 

dass A. oder B. der Untervermietung ausdrücklich oder stillschweigend zuge-

stimmt hatte. Folglich erübrigt sich auch an dieser Stelle eine weitere Auseinan-

dersetzung mit der Frage, ob Letztere überhaupt berechtigt gewesen wären, die 

Mietverträge alleine anzupassen.  

 Nach dem Gesagten ist zusammenfassend festzuhalten, dass die Vorinstanz 

im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung auf die Abnahme der angebotenen 

Zeugen als Beweismittel verzichten durfte. Einerseits hätte die Bestätigung der 

vom Berufungskläger behaupteten Aussagen der Zeugen am Ergebnis des vo-

rinstanzlichen Entscheids nichts geändert. Insbesondere wären die Zeugenaussa-

gen nicht geeignet gewesen, die erforderliche Zustimmung zur Untervermietung 

mittels Online-Plattformen zu beweisen. Andererseits sprach die Vorinstanz den 

Zeugen B. und C. – wenn auch implizit – die Tauglichkeit zu Recht ab, zumal nicht 

erkennbar ist, inwiefern sie rechtserhebliche Aussagen hätten machen können. 

Folglich ist keine Verletzung des Rechts auf Beweis zu erkennen.  

2.7. Der Berufungskläger macht weiter geltend, die Vorinstanz habe es ver-

säumt festzustellen, wer die beiden Wohnungsmietverträge unterzeichnet habe. 

Dies sei streitentscheidend, da gegebenenfalls neben den mündlichen Abreden 

über die Art der Nutzung der beiden Wohnungen gar keine rechtsgültig unterzeich-

neten schriftlichen Wohnungsmietverträge vorlägen. Weiter seien die gesetzlichen 

Voraussetzungen der Abmahnungen vom 25. April 2023 nicht erfüllt, da die Beru-

fungsbeklagte nicht angegeben habe, für welche gemietete Wohnung die Abmah-

nung gelte. Dies habe die Vorinstanz unberücksichtigt gelassen, obwohl eine Kün-

digung wegen Verletzung von vertraglichen Pflichten ohne eine vorangegangene 

Abmahnung unwirksam sei. Zwar vertrete die Berufungsbeklagte die Auffassung, 

dass die Abmahnung ohnehin entbehrlich gewesen sei, weil er angeblich bereits 

zuvor signalisiert habe, er werde sein Verhalten nicht ändern. Dies stimme so aber 

- 22 - 

nicht. Die E-Mail, in welcher er dies mitgeteilt habe, sei die Reaktion auf die ungül-

tige Abmahnung gewesen, was aus der zeitlichen Reihenfolge der Ereignisse her-

vorgehe. Schliesslich habe der Anwalt der Gegenpartei die Ausweisungsklage 

beim Bezirksgericht Zürich und nicht beim Mietgericht eingereicht, wie es korrekt 

gewesen wäre. Die Begründung des Gerichts, dass eine Adressänderung vorge-

legen habe und dies zum Fehler geführt haben könnte, sei nicht stichhaltig, da es 

sich nicht nur um eine falsche Adresse, sondern um eine falsche Gerichtsbezeich-

nung gehandelt habe.  

2.8. In Bezug auf die schriftlich abgeschlossenen Mietverträge ist festzuhalten, 

dass der Berufungskläger vor Vorinstanz das Zustandekommen der Mietverträge 

mit dem in E. I./2. wiedergegebenen Inhalt nicht bestritt. Er machte einzig geltend, 

dass die Verträge im Nachhinein mündlich abgeändert worden seien und überein-

stimmende Willensäusserungen bezüglich der Untervermietung bestanden hätten. 

Es erhellt daher nicht, weshalb die Vorinstanz hätte feststellen müssen, wer die 

Mietverträge unterzeichnet hatte, zumal deren Zustandekommen nicht streitig war. 

Ohnehin bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Mietverträge nicht rechts-

gültig unterzeichnet worden waren. Aus dem internen Unterschriftenreglement der 

Liegenschaftsverwaltung der Berufungsbeklagten ergibt sich, dass jeweils zwei 

Personen (Fachperson [Bauprojektleiter, Property Manager, Center Manager etc.] 

und Junior Fachperson) berechtigt seien, Mietverträge zu unterzeichnen. Die Be-

rufungsbeklagte machte vor Vorinstanz geltend, der Mietvertrag betreffend die 

Wohnung Nr. 04 sei von A. und C. (beide Property Manager) und der Mietvertrag 

betreffend die Wohnung Nr. 05 sei von A. und D. (ebenfalls Property Manager) 

unterzeichnet worden. Dass die Mietverträge von zwei Personen unterzeichnet 

worden waren, bestritt der Berufungskläger nicht. Daher bestehen keinerlei An-

haltspunkte, dass die Mietverträge nicht rechtsgültig zustande kamen.  

 Hinsichtlich der ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR gilt 

Folgendes: Der Vermieter von Wohnräumen kann dem Mieter mit einer Frist von 

30 Tagen auf Ende eines Monat ausserordentlich kündigen, wenn der Mieter trotz 

schriftlicher Mahnung seine Pflicht zur Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiterhin 

verletzt, sodass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des 

Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Die Mahnung bezieht sich entweder 

- 23 - 

darauf, eine andauernde Pflichtverletzung abzustellen bzw. einen verursachten 

Schaden wiedergutzumachen oder eine erfolgte, abgeschlossene Pflichtverlet-

zung künftig zu unterlassen (SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 257f N 41). Nicht 

erforderlich ist hingegen eine Kündigungsandrohung, ebenso wenig bedarf es ei-

ner Fristansetzung (CHK-HULLIGER, 4. Aufl. 2023, Art. 257f N 8). Ausnahmsweise 

kann die Mahnung unterbleiben, wenn sie sich von vornherein als nutzlos erweist 

(SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 257f N 42; ZK-HIGI, 5. Aufl. 2019, Art. 257f N 55; 

BK-GIGER, Bern 2015, Art. 257f N 97).  

 Dem Berufungskläger ist zuzustimmen, dass sich die Mahnung vom 25. April 

2023 auf keine konkrete Wohnung bezieht. Dies im Gegensatz zur zweiten Mah-

nung, welche explizit die Wohnung Nr. 05 nennt. Dennoch kann dem Argument 

des Berufungsklägers, wonach die Kündigung wegen einer mangelhaften Mah-

nung ungültig sei, nicht gefolgt werden. Die Mahnung vom 25. April 2023 um-

schreibt die vom Berufungskläger begangene Vertragsverletzung im Detail und 

enthält eine unmissverständliche Aufforderung an den Berufungskläger, die Inse-

rate auf booking.com zu entfernen. Gestützt auf diese Mahnung hätte der Beru-

fungskläger ohne Weiteres erkennen müssen, dass sie für beide Wohnungen galt 

und sein Verhalten gegen beide Mietverträge verstiess. Indem er sich nun auf den 

Standpunkt stellt, die Kündigung sei ungültig, da die Mahnung vom 25. April 2023 

die Angabe der Wohnungsnummer nicht enthalte, verhält er sich treuwidrig und 

sind seine Einwände unbeachtlich. Weiter ist zu berücksichtigen, dass eine vor-

gängige Mahnung aufgrund des Verhaltens des Berufungsklägers ohnehin nutzlos 

gewesen wäre. Der Berufungskläger geht zu Unrecht davon aus, dass die Vo-

rinstanz ihre Argumentation auf eine einzige E-Mail von ihm an die Berufungsbe-

klagte abstützte. Gegenteils liegen diverse E-Mails im Recht, welche ohne Weite-

res beweisen, dass sich der Berufungskläger – trotz schriftlicher Mahnung – von 

seinem Tun nicht abhalten liess. Der Berufungskläger vertrat durchgehend die 

Meinung, dass sein Verhalten zulässig sei. So schrieb der Berufungskläger der 

Berufungsbeklagten wiederholt per E-Mail, dass sie ihm nicht vorschreiben könne, 

wie er seine Geschäfte zu führen habe und er von ihr keine Erlaubnis benötige. 

Nicht nur ignorierte er die Mitteilung der Berufungsbeklagten, dass er sich ver-

tragswidrig verhalte, vielmehr verlangte er sogar von der Berufungsbeklagten, 

- 24 - 

dass sie ihm eine dritte Wohnung in derselben Liegenschaft vermieten müsse. 

Ferner drohte er wiederholt mit diversen Strafanzeigen gegen alle involvierten Per-

sonen. Dieses Verhalten des Berufungsklägers zeigt zweifelsohne, dass eine vor-

gängige Mahnung nutzlos gewesen wäre. Selbst wenn es die Berufungsbeklagte 

unterlassen hätte, den Berufungskläger vorgängig abzumahnen, wären die erfolg-

ten Kündigungen gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR gültig gewesen.  

 Schliesslich ist der Einwand des Berufungsklägers, wonach die Berufungs-

beklagte ihre Ausweisungsklage beim falschen Gericht, nämlich anstatt beim Miet-

gericht Zürich beim Bezirksgericht Zürich, eingereicht habe, unbegründet. Wie sich 

aus den Akten ergibt, wurde das Ausweisungsbegehren beim Mietgericht gestellt. 

Weiterungen dazu erübrigen sich. 

3.  

Nach dem Gesagten ist zusammenfassend festzuhalten, dass es dem Berufungs-

kläger nicht gelungen ist, die von ihm behauptete mündliche Zustimmung der Be-

rufungsbeklagten zur Untervermietung zu beweisen, weshalb er die zwei Wohnun-

gen vertragswidrig auf den Buchungsplattformen ausschrieb und untervermietete. 

Damit ist auch die Voraussetzung für die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Miet-

verhältnisse zu bejahen, weshalb die Berufungsbeklagte gestützt auf Art. 257f 

Abs. 3 OR die Mietverhältnisse ausserordentlich per 31. August 2023 kündigen 

durfte. Die Berufung ist demnach abzuweisen.  

IV. 

Kosten- und Entschädigungsfolgen 

1.  

1.1. Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das vorliegende Verfahren 

kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Kosten für das Berufungsverfahren sind 

unter Berücksichtigung des Streitwerts von Fr. 318'927.49 (vgl. E. II./1.1) in An-

wendung von § 4 Abs. 1, § 7 und § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 11'400.– 

festzusetzen. Die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens sind aus dem vom 

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Berufungskläger geleisteten Vorschuss von Fr. 1'500.– zu beziehen und im Fehl-

betrag (Fr. 9'900.–) vom Berufungskläger nachzufordern (Art. 111 Abs. 1 ZPO).  

1.2. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen; dem Berufungskläger 

nicht, weil er unterliegt, und der Berufungsbeklagten nicht, weil ihr keine Umtriebe 

entstanden sind, die zu entschädigen wären. 

(…)» 

 

* * * * * * * 

Zum Urteil des Bundesgerichts 4A_262/2025 v. 15. August 2025 (Gerichtsbeset-

zung: Hurni; Gerichtsschreiber Widmer) 

 
 
 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw C. Schenk, Leitende Gerichtsschreiberin; 

Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident 
 

http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&highlight_docid=aza://15-08-2025-4A_262-2025