# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2e849a40-41b7-5a69-8861-37f91d810716
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 28.05.2013 GR.2013.9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2013-9_2013-05-28.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

2 GR.2013.9 
 
 
 

Entscheid 
 
 

28. Mai 2013 
 

 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
A AG ,  
 Rekurrentin,  
vertreten durch B AG,  

 
 
 

gegen 
 
 
 
Gem einde  C,   
 Rekursgegnerin,  
vertreten durch den Gemeinderat,  
 

 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 
 
 

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hat sich ergeben: 
 

 

 A. Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) veräusserte am ... Dezember 2007 

das Grundstück Kat.Nr. … (Lagergebäude …strasse Vers.Nr. …, Fabrikgebäude 

…strasse 1 Vers.Nr. …, Lagergebäude …strasse 9 Vers.Nr. …, Wohnhaus …strasse 5 

Vers.Nr. …, Wohnhaus …strasse 7 Vers.Nr. …, Wohnhaus …strasse 3 Vers.Nr. …) 

mit … m² Gebäudegrundfläche und Umschwung in C an die D AG Architektur und 

Bauausführungen. Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte der Gemeinderat C der 

Pflichtigen am 20. Februar 2012 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 487'460.-. 

 

 

 B. Eine von der Pflichtigen hiergegen erhobene Einsprache wies der Gemein-

derat C am 26. November 2012 ab. 

 

 

 C. Mit Rekurs vom 3. Januar 2013 liess die Pflichtige dem Steuerrekursgericht 

beantragen, den Einspracheentscheid – unter Annahme eines Grundstückgewinns von 

Fr. Null – aufzuheben; eventuell sei die Sache zur Ermitttlung der abzugsfähigen kalku-

latorischen Abbruchkosten an den Gemeinderat zurückzuweisen. Ausserdem verlangte 

sie eine Parteientschädigung. 

 

 In seiner Rekursantwort vom 22./25. Februar 2013 schloss der Gemeinderat 

auf Abweisung des Rekurses. 

 

 Mit Replik vom 19. März 2013 bzw. Duplik vom 29. März 2013 hielten die Par-

teien an ihren Standpunkten fest. 

 

 Auf die Begründung des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

 

 

 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 

Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 

Aufwendungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt nach § 220 Abs. 1 StG der Kaufpreis 

mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt jedoch die massgebende 

Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige laut § 220 Abs. 2 

StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zur Anrechnung bringen (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 

3. A., 2013, § 220 N 115). Die letztgenannte Wahl wirkt sich in aller Regel zum Vorteil 

des Pflichtigen aus, weshalb ohne ausdrückliche anderslautende Erklärung des Ver-

äusserers von dieser Berechnungsweise ausgegangen werden darf. 

 

 

 2. a) Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse verlangt, dass sich Erlös 

und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück be-

ziehen; hat sich dessen tatsächliche oder rechtliche Beschaffenheit während der 

massgebenden Besitzesdauer geändert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen ver-

gleichbare Verhältnisse herzustellen (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = 

ZStP 1999, 342, mit Hinweisen, auch zum Folgenden; vgl. auch Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, § 219 N 9 ff.). Hauptanwendungsfall dieses Grundsatzes stellen die 

wertvermehrenden Aufwendungen dar, die eine tatsächliche oder rechtliche Substanz-

vermehrung bewirken und deshalb zum Erwerbspreis hinzuzurechnen sind (§ 221 

Abs. 1 und 2 StG). Verletzt wäre der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse etwa 

dann, wenn Aufwendungen für Bauten, die am Handänderungsstichtag – das heisst 

beim Eigentumsübergang – nicht mehr vorhanden sind, den Anlagekosten zugerechnet 

würden. 

 

 b) Als Bezugspunkt für den Vergleich gilt jener Zustand des Grundstücks, wel-

cher die Grundlage für die Kaufpreisgestaltung bei der Veräusserung gebildet hat. Ent-

scheidend ist also nicht, was bei der Anmeldung des Kaufvertrags zur Eintragung ins 

Grundbuch dinglich auf den Erwerber zu Eigentum übergeht, sondern nur der Preis für 

die Leistung, welche die Parteien zum Gegenstand des obligatorischen Kaufvertrags 

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gemacht haben. Es kommt mit anderen Worten darauf an, was an (liegenschaftlichen) 

Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht 

worden ist, sofern ein Kaufvertrag Rechtsgrund für die Eigentumsübertragung ist 

(RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). Lässt sich dem rechtsgeschäftlichen Wil-

len der Vertragsparteien nichts anderes entnehmen, ist davon auszugehen, der Kauf-

preis erstrecke sich auf sämtliche dinglich übertragenen Werte und gebe den Ver-

kehrswert all dieser Werte wieder. Denn es besteht eine natürliche Vermutung dafür, 

dass mit dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis grundsätzlich alle (liegenschaftlichen) 

Werte, insbesondere die darauf befindlichen Gebäude, als abgegolten gelten (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 3). Haben die Vertragsparteien ein überbautes Grund-

stück veräussert, dann müssen auch die entsprechenden Anlagekosten für das über-

baute Grundstück – im anrechenbaren Umfang – gewinnmindernd berücksichtigt wer-

den. Ist jedoch – wirtschaftlich betrachtet – lediglich Bauland veräussert worden, 

wovon nach der Rechtsprechung auch bei mit Abbruchobjekten überbautem Land aus-

zugehen ist, so dürfen nur die Anlagekosten für das Bauland angerechnet werden. Die 

Aufwendungen für Gebäude, die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertrags-

parteien nicht als veräussert bzw. nicht als mit dem Kaufpreis abgegolten zu betrach-

ten sind, können dagegen nicht abgezogen werden (vgl. RB ORK 1955 Nr. 92). Die 

Anlagekosten von Gebäuden sind folglich dann aus der Gewinnberechnung auszu-

scheiden, wenn die Gebäude bzw. deren Wert im von den Parteien vereinbarten Preis 

keinen Niederschlag gefunden haben.  

 

 c) Für die Beantwortung der Frage, was die Parteien zum Gegenstand ihres 

Vertrags gemacht haben, ist in erster Linie vom Wortlaut des öffentlich beurkundeten 

Kaufvertrags auszugehen; da der Wortlaut indessen unvollständig oder unklar sein 

kann, sind daneben auch verschiedene äussere Indizien zu berücksichtigen, die Auf-

schluss über den Vertragsinhalt geben können. Ferner gilt es zu klären, ob der Wort-

laut tatsächlich Sinn macht und den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht. Ob ein 

Gebäude als Abbruchliegenschaft zu würdigen ist oder nicht, richtet sich daher grund-

sätzlich nicht nach den – als innerseelische Tatsachen ohnehin kaum nachweisbaren – 

subjektiven Vorstellungen der Vertragsparteien, sondern nach einer objektivierten Be-

trachtungsweise. Massstab bilden demnach die Auffassungen des gewöhnlichen Ge-

schäftsverkehrs (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N 169 ff.). Andernfalls läge es 

im Belieben eines Pflichtigen, die Steuerfolgen durch nicht zuverlässig feststellbare 

Absichtserklärungen zu beeinflussen. Handelt es sich bei einem Gebäude um ein 

technisches oder wirtschaftliches Abbruchobjekt, so kann ihm diese Eigenschaft 

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grundsätzlich nicht dadurch genommen werden, dass der Vertrag hierfür eine Vergü-

tung vorsieht, wenn diese objektiv gesehen für das Land entrichtet wird. 

 

 

 3. a) Im Einspracheentscheid nahm der Gemeinderat Bezug auf die erwähnte 

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu Abbruchobjekten und hielt fest, dass hier 

einzig die Frage im Streit liege, ob in objektiv feststellbarer Weise die Gebäude mitver-

äussert worden seien oder nicht. Nach dem Wortlaut des Kaufvertrags habe der Erlös 

zwar auch die Gebäudewerte umfasst. Dagegen spreche jedoch entscheidend, dass 

die Pflichtige selbst vor der Veräusserung die Umzonung in die Wege geleitet habe, 

"so dass auch aus ihrer Sicht den Gewerbebauten in einer künftigen Wohnzone kein 

Wert mehr zukommen konnte". 

 

 b) Zur Rekursbegründung bringt die Pflichtige vor, dass der Kaufpreis für das 

Grundstück Kat.Nr. … "pauschal" 6.5 Mio. Franken betrage. Schon dieser Wortlaut 

weise darauf hin, dass sich der Erlös auf das Kaufobjekt als Ganzes beziehe. Zum 

gleichen Ergebnis führe eine Aufschlüsselung des Kaufpreises. Die Rekursgegnerin 

bestreite den von der Pflichtigen geschätzten Ansatz von Fr. 300.-/m² nicht, was zu 

einem Landwertanteil von gut 4.8 Mio. Franken führe. Mithin sei die Differenz von 

knapp 1.7 Mio. Franken zum erzielten Erlös als Entschädigung für die Gebäude zu 

würdigen. Dass die Pflichtige ein Umzonungsgesuch gestellt habe, führe nicht zu einer 

anderen Beurteilung. Dies gelte vor allem deswegen, weil im Zeitpunkt der Handände-

rung noch nicht festgestanden habe, ob die Nutzungsplanung tatsächlich geändert 

werde oder nicht. Das Risiko, dass diese Bemühungen scheiterten, habe die Erwerbe-

rin getragen; die mögliche Umzonung sei in der Preisbestimmung nicht berücksichtigt 

worden. Im Kaufvertrag habe sich die Pflichtige ein zweijähriges Mietrecht mit Verlän-

gerungsoption ausbedungen. Auch so gesehen sei den Gebäuden noch ein Nutzwert 

zugekommen. Der Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren habe unter Einschluss 

der Gebäude Fr. 10'840'000.- betragen; der Erlös liege somit deutlich unter den Anla-

gekosten. Diesen Standpunkt bekräftigt die Pflichtige in der Replik. 

 

 c) Dem hält der Gemeinderat in der Rekursantwort entgegen, dass die Pflich-

tige schon am ... September 2006 ein Umzonungsgesuch gestellt habe. In der Folge 

habe sich ein privater Gestaltungsplan als gangbare Lösung erwiesen. Am 28. Ju-

li 2008 habe der Gemeinderat einem solchen (Gestaltungsplan E) zugestimmt. Darauf-

hin habe die Gemeindeversammlung den Gestaltungsplan am ... September 2008 ge-

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nehmigt und zugleich das Grundstück in die Wohnzone W… umgeteilt. Im Zug des von 

der Pflichtigen selbst eingeleiteten Verfahrens, womit eine Arealüberbauung angestrebt 

worden sei, hätten die vorhandenen Gebäude ihren Nutzen verloren. Damit könne ob-

jektiv gesehen auch aus der Sicht der Pflichtigen nicht gesagt werden, dass sie diese 

Gebäude habe mitveräussern wollen. 

 

 

 4. a) In seiner jüngeren Praxis mass das Verwaltungsgericht zunächst den 

Umständen des Einzelfalls starkes Gewicht zu (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 

Nr. 7 = ZStP 1999, 342 mit Hinweisen). Daraufhin legte es im Entscheid 

SB.2003.00017 vom 28. August 2003 (ZStP 2004, 56) den Begriff des Abbruchobjekts 

restriktiv aus. In seinen Erwägungen hielt das Gericht fest, falls aus dem Kaufvertrag 

nicht klar hervorgehe, ob der Wert des zum Abbruch bestimmten Gebäudes von den 

Parteien in der Preisgestaltung eigens berücksichtigt worden sei, müsse vermutet wer-

den, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisvereinbarung gebildet ha-

be. Diese Vermutung werde auch durch den Umstand, dass ein Gebäude ein wirt-

schaftliches Abbruchobjekt gebildet habe, nicht widerlegt. Dieser Entscheid wurde von 

Felix Richner (ZStP 2004, 59 f.) mit überzeugender Begründung kritisiert. Im Entscheid 

GR.2007.13 vom 17. Dezember 2008 prüfte das Steuerrekursgericht durch ein Exper-

tengutachten, ob die streitbetroffene Altbaute im Zeitpunkt des Verkaufs wirtschaftlich 

betrachtet als Abbruchobjekt habe qualifiziert werden müssen. Das vom Veräusserer 

daraufhin angerufene Verwaltungsgericht hielt mit Entscheid SB.2009.00016 vom 

26. August 2009 (www.vgrzh.ch; ZStP 2010, 178) an seiner im Jahr 2003 begründeten 

Rechtsprechung fest und erwog, dass sich das Vorliegen von wirtschaftlicher Abbruch-

reife in objektiver Weise aus der Sicht des Veräusserers beurteile. Die im Kaufvertrag 

bekundete Absicht des Käufers, die Liegenschaft abzubrechen, erlaube noch keinen 

Rückschluss auf die Frage, ob der Wert der Altbaute von den Vertragsparteien berück-

sichtigt worden sei oder nicht. Für die Berücksichtigung des Gebäudewerts spreche 

eine natürliche Vermutung, die von der Grundsteuerbehörde allerdings entkräftet wer-

den könne. Im zweiten Rechtsgang (Entscheid GR.2009.66 vom 21. Dezember 2010) 

war das Steuerrekursgericht an die oberinstanzliche Auffassung gebunden und be-

stimmte durch ein Expertengutachten den (relativen) Landwert sowie den Wert der 

Altbaute. Allerdings hielt das Rekursgericht noch einmal fest, dass es seine Auffas-

sung, wonach die wirtschaftliche Abbruchreife als objektiver Rechtsbegriff und nicht als 

Tatsache aufzufassen sei, vorgezogen hätte. Hinzu komme, dass der – vorsichtig agie-

rende – Veräusserer aufgrund der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts einem 

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wirtschaftlichen Abbruchobjekt nach freier Wahl einen Gebäudewert zuerkennen könne 

oder nicht, was den Grundsätzen der Immobilienbewertung zuwiderlaufe. 

 

 b) aa) Die Rekursgegnerin räumt zu Recht ein, dass es sich bei den Gebäu-

den auf dem veräusserten Grundstück Kat.Nr. … nicht um technische Abbruchobjekte 

handelt. Andernfalls hätte die Pflichtige diese Gebäude nicht gleichzeitig mit dem Ver-

kauf des Grundstücks für einstweilen zwei Jahre gemietet. 

 

 bb) Nach dem Wortlaut des Kaufvertrags vom ... Dezember 2007 sind die auf 

dem Grundstück stehenden Gebäude Vers.Nrn. …, …, …, …, … und … mitveräussert 

worden. Dem Vertrag lässt sich nicht entnehmen, dass dies nicht dem wahren Willen 

der Parteien entsprochen hätte. 

 

 cc) Der nach der erwähnten Praxis des Verwaltungsgerichts beweispflichtige 

Gemeinderat hat keine stichhaltigen Gründe angeführt, die – aus der Sicht der Veräus-

serin – eine Qualifikation des Grundstücks als wirtschaftliches Abbruchobjekt rechtfer-

tigen. Wie das Verwaltungsgericht in SB.2009.00016 (www.vgrzh.ch; ZStP 2010, 178 

E. 2.5) festgehalten hat, erlaubt auch der spätere Abbruch eines Gebäudes nicht den 

Rückschluss, dass ein Gebäude schon im Zeitpunkt der Handänderung wertlos gewe-

sen sei. Ebenso wenig spricht die vom Gemeinderat als Hauptargument angeführte 

hängige Änderung der Nutzungsplanung für das Vorliegen eines Abbruchobjekts. Dass 

die Pflichtige selbst den Anstoss zu einer Planänderung gegeben hat, tut deswegen 

nichts zur Sache, weil nach dem Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Ju-

ni 1979 bzw. nach dem (zürcherischen) Planungs- und Baugesetz vom 7. Septem-

ber 1975 (PBG) Kanton und Gemeinde Planungsträger sind und dem Grundeigentü-

mer lediglich die demokratische Einflussmöglichkeit auf die im Rahmen des Gesetzes 

durchzuführende kommunale Nutzungsplanung zukommt. Im Zeitpunkt der Handände-

rung am ... Dezember 2007 waren die von der Pflichtigen angestrebte Umzonung des 

Baugrundstücks von der Gewerbezone in die Wohnzone W… sowie der private Gestal-

tungsplan E noch in der Schwebe; sowohl der Beschluss der zuständigen Gemeinde-

versammlung wie auch die nachfolgende Genehmigung durch die Baudirektion bzw. 

den Regierungsrat (§ 89 i.V.m. § 2 PBG) erfolgten erst im Jahr 2008. Zwar ist der Re-

kursgegnerin beizupflichten, dass die Planänderung den Weg zu einer Neuüberbauung 

des Areals mit Wohnbauten ermöglichte. Daraus kann jedoch nicht gefolgert werden, 

dass die vorbestandenen Gebäulichkeiten mit der Planungsänderung ihren Wert verlo-

ren hätten. Vielmehr geniessen bestehende Bauten auch nach einer Planänderung 

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Besitzstandsgarantie und können im Rahmen von § 357 PBG weiterhin genutzt wer-

den. 

 

 dd) Schliesslich sind auch keine weiteren Argumente – wie etwa entsprechen-

de Anpreisungen des Grundstücks als Bauland oder die Kaufpreisgestaltung – ersicht-

lich, die vorliegend dafür sprechen würden, dass die Pflichtige wirtschaftlich gesehen 

nur Bauland veräussert hätte. 

 

 c) Diese Erwägungen führen zum Schluss, dass die Rekursgegnerin zu Un-

recht vom Verkauf eines Abbruchobjekts ausgegangen ist und bei der Ermittlung des 

Anlagewerts nur das Land berücksichtigt hat. Vielmehr hätte sie den Anlagekosten den 

(relativen) Landwert und den Gebäudewert am Stichtag des ... Dezember 1987 

zugrunde legen müssen. Diese Werte sind von der Rekursgegnerin aufgrund ihrer an-

deren Rechtsauffassung nicht ermittelt worden. Entgegen dem Standpunkt der Pflichti-

gen kann daher auch nicht gesagt werden, dass der von ihnen in der Steuererklärung 

für die Grundstückgewinnsteuer deklarierte – nicht nachvollziehbare – Wert des 

Grundstücks vor 20 Jahren von Fr. 10'840'000.- unbestritten sei. 

 

 Fehlt es nach dem Gesagten an einer zuverlässigen Bewertungsgrundlage, so 

fragt es sich, ob eine Schätzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren mittels Anordnung 

eines Amtsgutachtens durch das Steuerrekursgericht vorzunehmen oder die Sache 

kraft § 212 StG i.V.m. § 149 Abs. 3 StG zu diesem Zweck an den Gemeinderat zurück-

zuweisen sei. Obschon das Steuerrekursgericht im Hinblick auf eine beförderliche Ver-

fahrenserledigung in aller Regel selbst ein Amtsgutachten einholt, erscheint vorliegend 

eine Rückweisung – im Hinblick auf einen geringeren Verfahrensaufwand und eine 

mögliche Verständigung zwischen den Parteien – als sachgerecht. 

 

 

 5. Bei diesem noch offenen Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs-

verfahrens den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der Pflichtigen 

steht keine Parteientschädigung zu (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungs-

rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/6. September 1987). 

 

 

 

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Demgemäss erkennt die Kammer: 

 

 

1. Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid des Gemeinderats C vom 26. Novem-

ber 2012 wird im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur 

weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an den Gemeinderat C zurückge-

wiesen. 

 

[…] 

 

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Eine Minderheit der 2. Abteilung des Steuerrekursgerichts gibt folgende abweichende 
Rechtsauffassung zu Protokoll: 
 
 

Im Entscheid SB.2009.00016 (VGr, 26. August 2009, SB.2009.00016, www.vgrzh.ch = 
ZStP 2010, 178, E. 2.5) erwog das Verwaltungsgericht, dass das Vorliegen wirtschaftli-
cher Abbruchreife aus Sicht des Verkäufers zu beurteilen sei. Die im Kaufvertrag beur-
kundete Absicht des Käufers, die Liegenschaft zu überbauen, erlaube noch keinen 
Rückschluss auf die Frage, ob der Wert der Altbaute von den Vertragsparteien berück-
sichtigt worden sei. Vorliegend leitete jedoch die Verkäuferin selber die Umzonung und 
den Gestaltungsplan in die Wege (vgl. Antrag auf Umzonung vom ... September 2006). 
Dies ergibt sich auch aus dem Kaufvertrag vom ... Dezember 2007 und in der diesbe-
züglichen Schilderung des Sachverhalts in der Rekursantwort. In der Eingabe vom  
... März 2013 trat die Pflichtige dieser Schilderung nicht entgegen. Der vorliegend 
rechtserhebliche Sachverhalt entspricht weitgehend dem Sachverhalt, welcher dem 
Entscheid StE 2001 B 44.1 Nr.10 (VGr ZH, 14. Juni 2000 = ZStP 2000, 304) zugrunde 
liegt, worauf die Rekursgegnerin in der Rekursantwort zu Recht hinweist. Der Um-
stand, dass am ... Dezember 2007, als der Kaufvertrag öffentlich beurkundet und voll-
zogen wurde, die planungsrechtlichen Änderungen noch nicht abgeschlossen waren, 
ist unerheblich. Zweifellos konnten die Parteien des Kaufvertrages am Tag der Hand-
änderung annehmen, die Umzonung und der Gestaltungsplan würden bewilligt werden. 
Denn sonst hätten sie ja wohl mit der Handänderung zugewartet oder entsprechende 
Bedingungen im Kaufvertrag vereinbart.  

Selbst für einen reinen Landverkauf ist der Verkaufspreis von ca. Fr. 400.00/m2 für das 
Jahr 2007 extrem tief. Die Pflichtige macht in diesem Zusammenhang zwar geltend, sie 
habe lediglich den Industriebaulandwert von Fr. 300.-/m2 und den Gebäudewert ver-
langt und auch erhalten. Nicht zuletzt angesichts der Tatsache, dass die Pflichtige sel-
ber den Landpreis in der Wohn- und Mischzone mit Fr. 820.-/m2 beziffert, erscheint 
dieses Argument als unglaubwürdig. Warum sollte die Pflichtige selber die notwendi-
gen Planungsschritte für eine erhebliche Wertsteigerung in die Wege leiten und sich 
dann mit einem Verkaufspreis begnügen, welcher (allenfalls) dem bestehenden, be-
bauten Grundstück entspricht. Im Gegenteil besteht bei dieser Sachlage der Verdacht, 
dass dem Verkaufspreis die rechtsgeschäftliche Bedeutung abgesprochen werden 
müsste. Mindestens in objektiver Hinsicht ist die Abweichung des Verkaufspreises vom 
Verkehrswert evident (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten 
Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 101 ff.). Ob die Voraussetzungen auch in subjek-
tiver Hinsicht erfüllt sind, müsste allenfalls in einem Beweisverfahren untersucht wer-
den.  

Wenn die Pflichtige den Verkehrswert von Land in der Wohn- und Mischzone mit 
Fr. 820.-/m2 beziffert, so räumt sie implizit selber ein, dass ein wirtschaftliches Ab-
bruchobjekt vorliegt.  

Die Behauptung der Pflichtigen, die Gebäude seien im Verkaufspreis enthalten, ist 
durch nichts belegt. Wie dargelegt, begründet der unerklärlich tiefe Verkaufspreis im 
Gegenteil die Vermutung, dass dem Verkaufspreis keine rechtsgeschäftliche Bedeu-
tung zukommt.  

Die befristete Vermietung des Grundstücks ist unerheblich und ändert nichts an der 
Tatsache, dass die Gebäude bereits bei Vertragsabschluss zum Abbruch bestimmt 
waren und keinen Gegenstand des Kaufvertrags bildeten. Der Hinweis der Rekursgeg-
nerin auf eine analoge Rechtslage bei der Immobiliengesellschaft erscheint sachge-
recht. 

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Aus vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. Allenfalls 
müsste die Grundstückgewinnsteuer, nach vorgängiger Überprüfung der rechtsge-
schäftlichen Bedeutung des Verkaufspreises, erhöht werden.  
 
 
 
 
 
  Für den richtigen Protokollauszug: 
 
 
 
 
 
 
  H. Knüsli, Gerichtsschreiber 

2 GR.2013.9 

	Entscheid