# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 28574510-82b3-5eb0-92b2-848478c9a54a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-05-20
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 20.05.2010 I/1-2009/59
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2009-59_2010-05-20.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2009/59

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 02.08.2019

Entscheiddatum: 20.05.2010

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 20.05.2010
Art. 27 Abs. 2 lit. a, Art. 28 , Art. 29 DBG (SR 642.11). Liegenschaftenhändler: 
Rückstellung für künftige Prozesskosten; keine Abschreibungen auf 
Liegenschaften des Umlaufvermögens (Verwaltungsrekurskommission, 20. 
Mai 2010, I/1-2009/59).

Präsident Nicolaus Voigt, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; 

Gerichtsschreiber Vitus Demont

X und Y, Beschwerdeführer,

vertreten durch St. Galler Steuerexperten AG, Rorschacher Strasse 1, 9000 St. Gallen,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

und

Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Abteilung 

Rechtswesen, Eigerstrasse 65, 3003 Bern, Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Direkte Bundessteuer (Einkommen 2005)

Sachverhalt:

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

A.- X und Y, Jahrgang 1939 bzw. 1943, wohnen in einem Eigenheim in A. Eigenen 

Angaben zufolge ist X seit mehreren Jahrzehnten im Immobilienbereich tätig. Er ist 

Eigentümer der Einzelfirma P. Zudem sind die Beschwerdeführer Eigentümer der Q AG 

(Zweck: Überbauung von Grundstücken als Generalunternehmerin für Wohn- und 

Industriebedarf). Die R AG (Zweck: Betrieb eines Architektur- und Planungsbüros sowie 

Erstellung von Bauwerken auf eigene oder fremde Rechnung) und die S AG (Zweck: 

Verwaltung von Liegenschaften) stehen im Eigentum von X und Y und ihren Kindern.

B.- In der Steuererklärung 2005, die am 7. Mai 2007 einging, deklarierten X und Y ein 

steuerbares Einkommen von Fr. 48'318.-- und ein steuerbares Vermögen von Fr. 

1'998'369.--. Dabei wurde in der Bilanz für das Jahr 2005 im Konto 2095 eine um Fr. 

50'000.-- erhöhte Garantierückstellung ausgewiesen. Die Erhöhung der 

Garantierückstellung wurde wegen eines im Jahr 2006 ausgebrochenen Rechtsstreits 

im Zusammenhang mit einem in einer im Jahr 2001 verkauften Liegenschaft erfolgten 

Wassereinbruchs vorgenommen. Zudem nahmen X und Y auf fünf ihrer Immobilien 

Abschreibungen in der Höhe von insgesamt Fr. 88'425.-- vor. Die 

Veranlagungsbehörde nahm beim steuerbaren Einkommen eine Aufrechnung der 

Rückstellung und der Abschreibungen vor und veranlagte die Steuerpflichtigen mit 

einem steuerbaren Einkommen von Fr. 230'000.--. Eine gegen diese Veranlagung 

erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt mit Entscheid vom 10. März 2009 

ab.

C.- Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben X und Y mit Eingabe ihrer Vertreterin 

vom 9. April 2009 Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, 

die steuerbaren Einkünfte seien für das Steuerjahr 2005 unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge auf Fr. 91'500.-- festzulegen.

Mit Vernehmlassung vom 12. Juni 2009 beantragte die kantonale Verwaltung, die 

Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen und der 

Einspracheentscheid vom 10. März 2009 zu bestätigen. Die eidgenössische 

Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird, 

soweit notwendig, in den Erwägungen eingegangen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Beschwerdeerhebung ist gegeben. Die Beschwerde vom 9. April 2009 ist rechtzeitig 

eingereicht worden. Sie erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 140 Abs. 2 Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, SR 

642.11, abgekürzt: DBG; Art. 1 Abs. 2 und Art. 7 der Verordnung zum Bundesgesetz 

über die direkte Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 41 lit. h Ziff. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die Beschwerde ist 

einzutreten.

2.- Zwischen den Verfahrensbeteiligten sind lediglich die Aufrechnungen der 

Rückstellung in der Höhe von Fr. 50'000.-- für den Rechtsstreit sowie der auf 

verschiedene Immobilien vorgenommenen Abschreibungen strittig. In einem ersten 

Schritt ist zu prüfen, ob die im Konto 2095 "Garantierückstellung" vorgenommene 

Rückstellung von Fr. 50'000.-- von der Vorinstanz zu Recht aufgerechnet wurde.

a) Bei der direkten Bundessteuer werden zur Ermittlung des Reineinkommens von den 

gesamten steuerbaren Einkünften die Aufwendungen und die allgemeinen Abzüge nach 

Art. 26-33 DBG abgezogen (Art. 25 DBG). Nach Art. 27 Abs. 1 DBG können 

Selbstständigerwerbende geschäfts- und berufsmässig begründete Kosten in Abzug 

bringen. Diese Bestimmung entspricht im Wortlaut der Regelung des kantonalen 

Steuerrechts in Art. 40 Abs. 1 des Steuergesetzes (sGS 811.1, abgekürzt: StG). Zu den 

geschäfts- und berufsmässig begründeten Kosten gehören gemäss Art. 27 Abs. 2 lit. a 

DBG insbesondere die Abschreibungen und Rückstellungen nach Art. 28 und 29 DBG.

Mit einer Rückstellung wird dem laufenden Geschäftsjahr ein tatsächlich oder 

mindestens wahrscheinlich verursachter, betragsmässig aber noch nicht genau 

bekannter Aufwand oder Verlust, der erst in einem späteren Geschäftsjahr verwirklicht 

wird, gewinnmindernd angerechnet (vgl. Duss/Greter/von Ah, Die Besteuerung 

Selbstständigerwerbender, 2004, S. 79). Rückstellungen sind also Passiven, die im 

Rechnungsjahr entstandene Aufwendungen berücksichtigen, deren Höhe oder 

Rechtsbestand noch ungewiss ist (Mäusli-Allenspach/Oertli, Das schweizerische 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Steuerrecht, 4. Aufl. 2006, S. 81). Nach Art. 27 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a DBG sind 

Rückstellungen nur zulässig, soweit sie geschäfts- oder berufsmässig begründet sind. 

Rückstellungen zulasten der Erfolgsrechnung sind zulässig für im Geschäftsjahr 

bestehende Verpflichtungen, deren Höhe noch unbestimmt ist; Verlustrisiken, die mit 

Aktiven des Umlaufvermögens, insbesondere mit Waren und Debitoren verbunden sind 

sowie andere unmittelbar drohende Verlustrisiken, die im Geschäftsjahr bestehen (Art. 

29 Abs. 1 lit. a-c DBG). Als nicht geschäftsmässig begründet gelten Rückstellungen 

insbesondere, wenn sie im Hinblick auf künftige Anschaffungen vorgenommen werden; 

wenn der Eintritt der Bedingung oder des die Ausgabe auslösenden Ereignisses wenig 

wahrscheinlich ist sowie wenn kein zwangsläufiger Zusammenhang mit der 

Einkommenserzielung besteht. Die Rückstellungen müssen im Einzelnen sachlich 

begründet und nach Bestand und Höhe nachgewiesen werden, auch wenn es sich um 

Schätzungen handelt (vgl. Mäusli-Allenspach/Oertli, a.a.O., S. 81). Gemäss Art. 29 Abs. 

2 DBG werden bisherige Rückstellungen, die nicht mehr begründet sind, dem 

steuerbaren Geschäftsertrag zugerechnet, also erfolgswirksam aufgelöst.

b) Der Beschwerdeführer führt in seiner Eingabe aus, er habe im Jahr 2001 ein 

Einfamilienhaus in der Gemeinde B verkauft. Nachdem die Käufer des 

Einfamilienhauses im Jahr 2006 infolge eines Wasserseinbruchs Mängel geltend 

gemacht hätten, sei es zu rechtlichen Auseinandersetzungen gekommen, welche in 

den Jahren 2007 und 2008 Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten in der Höhe von 

insgesamt Fr. 42'028.-- nach sich gezogen hätten. Die Bemühungen eines Anwalts, 

eines Rechtsgelehrten, von Ingenieuren und des Gerichts stünden in direktem, 

ursächlichen Zusammenhang mit dem Hausverkauf und seien auch nicht vermeidbar 

gewesen. Daher sei es offenkundig, dass diese Aufwendungen geschäftsmässig 

begründet seien und, da sie ihren Grund in einem früheren Geschäftsjahr haben, bei 

deren Bekanntwerden durch Rückstellungen in der Buchhaltung zu berücksichtigen 

seien. Rückstellungen seien auch für Aufwendungen zulässig, welche ihren Grund in 

einem früheren Geschäftsjahr hätten, damals aber nicht erkennbar und daher nicht 

passivierbar gewesen seien. Bis vor dem Wassereinbruch hätten sie einen 

freundschaftlichen Kontakt zu den Käufern gepflegt. Das Risiko für den Vorfall haftbar 

gemacht zu werden und für die damit verbundenen Aufwendungen aufkommen zu 

müssen, hätten daher bei der Bilanzierung frühestens bei Bekanntwerden 

berücksichtigt werden können. Für den drohenden Schaden an sich, hätten sie keine 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Rückstellung getätigt. Die mit den Forderungen verbundenen Aufwendungen für 

Begutachtungs- und Gerichtskosten würden aber anfallen und müssten daher bezahlt 

werden.

Dem hält die Vorinstanz entgegen, im Jahr 2005 habe kein drohendes Verlustrisiko 

bestanden, da die Schwierigkeiten, wie von den Beschwerdeführern selber 

festgehalten, erst im Jahr 2006 begonnen hätten. Die Rückstellung sei somit für das 

Jahr 2005 nicht anzuerkennen, was jedoch nicht ausschliesse, dass die 

entsprechenden Aufwendungen zu einem späteren Zeitpunkt zum Abzug zugelassen 

werden könnten.

c) Die Beschwerdeführer haben die von ihnen in der Jahresrechnung 2005 getätigte 

Rückstellung in der Höhe von Fr. 50'000.-- mit den Prozesskosten (Gerichts-, Anwalts- 

und Begutachtungskosten) begründet, welche im Streit um die im Jahr 2001 verkaufte 

und von einem Wassereinbruch betroffene Liegenschaft anfallen würden. Sie weisen 

darauf hin, dass in den Jahren 2007 und 2008 entsprechende Kosten in der Höhe von 

insgesamt Fr. 42'028.-- tatsächlich angefallen seien.

Prozessrückstellungen stellen klassische Verbindlichkeitsrückstellungen dar. Durch das 

Eingehen eines Prozesses erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass durch Gerichtsurteil 

Verbindlichkeiten entstehen oder bestätigt werden könnten. Die Verbindlichkeiten sind 

zum Zeitpunkt der Prozessanhebung in ihrer Höhe und/oder ihrem Bestand ungewiss. 

Sind Prozesse hängig, dann hat der Bilanzierende nach dem Vorsichtsprinzip auf den 

ungünstigsten derwahrscheinlichsten Prozessausgänge abzustellen. Er hat für die 

mutmasslichen Verbindlichkeiten und die allfälligen Prozesskosten eine Rückstellung 

zu bilden. Ausnahmsweise kann eine Prozessrückstellung bereits vor der 

Klageerhebung vorgenommen werden. Dies beispielsweise dann, wenn beide Parteien 

für einen bevorstehenden Prozess Vorkehren getroffen und sich eindeutig dahingehend 

geäussert haben (J. Stoll, Die Rückstellung im Handels- und Steuerrecht, Zürich 1992, 

S. 170).

Gemäss Angaben der Beschwerdeführer ergaben sich die Schwierigkeiten betreffend 

Wassereinbruch im 2001 verkauften Einfamilienhaus in B erst im Jahr 2006. Bei der 

Erstellung des Jahresabschlusses 2005 sei das Prozessrisiko jedoch bereits bekannt 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

gewesen (act. 1, S. 3 f.). Wann der Jahresabschluss erstellt wurde, ist aber nicht 

bekannt. Die mit der Steuererklärung im Mai 2007 eingereichte Jahresrechnung ist 

zwar unterzeichnet aber nicht datiert. Ob die Klage der Käufer gegen die 

Beschwerdeführer im Zeitpunkt der Erstellung des Jahresabschlusses bereits erhoben 

worden war, geht aus den Akten nicht hervor. Ebenso wenig ist aus den Akten 

ersichtlich, wie wahrscheinlich eine solche Klageerhebung damals war. Dies wird von 

den Beschwerdeführern auch nicht näher ausgeführt. Fest steht, dass im Jahr 2005 

das Risiko, das sich für die Beschwerdeführer aufgrund der Rechtsstreitigkeit im 

Zusammenhang mit dem Verkauf des Einfamilienhauses ergab, noch nicht bekannt 

war. Dies umso weniger, als dass die Beschwerdeführer eigenen Angaben zufolge bis 

zu diesem Zeitpunkt freundschaftliche Beziehungen zu den Klägern gepflegt hatten 

(vgl. act. 1, S. 4). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sind Rückstellungen 

dann vorzunehmen, wenn drohende Aufwendungen zwar bekannt sind, deren Höhe 

oder Rechtsbestand jedoch unsicher sind (vgl. E. Höhn/R. Waldburger, Steuerrecht, 9. 

Auflage 2001, Band 1, §18 N 85). Am 31. Dezember 2005, dem Bilanzstichtag, war der 

Rückstellungsgrund, der Wassereinbruch, noch nicht eingetreten. Es besteht unter 

diesen Umständen keine Wahlmöglichkeit, die Rückstellung im Jahr 2005 zu 

verbuchen, selbst wenn das Ereignis bei Bilanzerstellung bekannt war. Aus diesem 

Grund kann für das Jahr 2005 keine Rückstellung vorgenommen werden. Die 

Vorinstanz hat somit die Rückstellung in der Höhe von Fr. 50'000.-- zu Recht 

aufgerechnet. Ob eine entsprechende Rückstellung für das Jahr 2006 vorgenommen 

werden kann, kann an dieser Stelle offen gelassen werden.

3.- Sodann ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die auf mehreren Liegenschaften 

vorgenommenen Abschreibungen zu Recht zum steuerbaren Einkommen aufgerechnet 

hat.

a) Nach Art. 28 Abs. 1 DBG sind Abschreibungen zulässig, wenn und soweit sie 

geschäftsmässig begründet sind. Durch Abschreibungen wird der Entwertung von 

Vermögensobjekten Rechnung getragen. Sie können nur auf Geschäftsvermögen 

vorgenommen werden (P. Mäusli-Allenspach/M. Oertli, Das Schweizerische 

Steuerrecht, 5. Auflage, S. 97).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

b) In der Beschwerde wir geltend gemacht, seit Jahren seien im Rahmen der 

zulässigen Sätze die Liegenschaften abgeschrieben worden. Nun sei man überrascht, 

dass dies plötzlich nicht mehr möglich sein solle. Es sei unbestritten, dass der 

Beschwerdeführer Liegenschaftenhändler im Sinne des Steuerrechts sei. Weiter sei 

unbestritten, dass die Buchwerte gewisser Liegenschaften bei Zulassung der 

Abschreibungen unter den (amtlichen) Verkehrswerten zu liegen kämen. Schliesslich 

bestehe Einigkeit darüber, dass die bilanzierten Liegenschaften Geschäftsvermögen 

darstellten und einer Abnützung unterlägen. Unzutreffend sei jedoch, dass es sich bei 

den Liegenschaften um Umlaufvermögen handle. Im von der Vorinstanz zitierten 

Bundesgerichtsurteil sei es um einen Steuerpflichtigen gegangen, der vier 

Mehrfamilienhäuser besessen habe. Dieser habe unmittelbar vor dem zu beurteilenden 

Steuerjahr die Liegenschaften vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen überführt. 

Zu beurteilen sei lediglich ein Haus, das seit knapp fünf Jahren im Eigentum des 

Steuerpflichtigen befunden habe, gewesen. Das Bundesgericht habe dieses als 

Umlaufvermögen qualifiziert. Der Beschwerdeführer dagegen betreibe fast keinen 

Handel mit Immobilien; er investiere in Immobilien und vermiete diese dann über Jahre 

hinweg an Dritte. Folgerichtig bilanziere er die Liegenschaften seit mindestens zehn 

Jahren völlig unwidersprochen als Anlagevermögen. Mit Stichtag vom 31. Dezember 

2005 sei der Beschwerdeführer Eigentümer von 52 Wohneinheiten im Sinne von 

Wohnungen, Einfamilienhäusern oder Reiheneinfamilienhäusern gewesen (vgl. act. 10). 

Gemäss eingereichter Übersicht habe der Beschwerdeführer sämtliche Liegenschaften 

zwischen 1970 und 1995 erworben oder erstellen lassen. Diese seien mithin 

mindestens zehn Jahre in seinem Besitz. Insbesondere seine die von den 

Abschreibungen betroffenen Liegenschaften seit zehn bis 32 Jahren in seinem Besitz. 

In den Jahren 2001 bis 2006 habe der Beschwerdeführer nur vier Verkäufe an 

Drittpersonen getätigt. Bei den übrigen elf Verkäufen habe es sich um Übertragungen 

auf eigene Immobiliengesellschaften oder auf seine Kinder und deren 

Immobiliengesellschaften gehandelt. Zwischen diesen beiden Käufergruppen sei im 

vorliegenden Fall jeweils klar zu unterscheiden (act. 11). Damit könnten die 

Liegenschaften, unbesehen des Berufs des Beschwerdeführers als 

Liegenschaftenhändler im Sinne des Steuerrechts, nicht als Umlaufvermögen 

qualifiziert werden. Sämtliche Liegenschaften stellten daher klassisches 

Anlagevermögen dar. Der Zweck des Erwerbs sei das dauernde Halten und Verwalten 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

der Liegenschaften gewesen. Daran änderten die mehr oder weniger zufälligen 

Verkäufe an Dritte nichts. Auf Anlagevermögen, welches der Abnützung unterliege, sei 

im Rahmen der steuerlich massgebenden Richtlinien Abschreibungen bis zum Endwert 

zulässig und somit von der Vorinstanz zu akzeptieren.

Die Vorinstanz führt aus, einerseits bezeichne sich der Beschwerdeführer zwar als 

gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler, der aber andererseits praktisch keinen 

Handel mit Liegenschaften betreibe. Dieser Sachdarstellung stünden bedeutende 

Erträge aus Liegenschaftsverkäufen entgegen. Der Beschwerdeführer könne daher 

sehr wohl als klassischer Liegenschaftenhändler betrachtet werden. Die 

Liegenschaften würden daher mit Ausnahme des selbstgenutzten Eigenheims 

Geschäftsvermögen darstellen. Die Zuteilung als Kapitalanlagegesellschaft falle 

deshalb ausser Betracht, da andernfalls eine generelle Zuordnung zum Privatvermögen 

zu prüfen wäre. Der Umstand, dass die Liegenschaften auch vermietet würden, ändere 

nichts daran, dass es sich dabei um Umlaufvermögen eines Liegenschaftenhändlers 

handle. Auch die Haltedauer sei nicht von entscheidender Bedeutung. Eine 

Unterscheidung zwischen Liegenschaften, welche sofort verkauft würden und solchen, 

die vorerst vermietet würden, könne nicht gemacht werden, da die Vermietung als 

solche keine selbstständige Tätigkeit darstellen würde. Die Liegenschaften seien als 

Umlaufvermögen zu qualifizieren. Eine Abschreibung der Liegenschaften unter dem 

Verkehrswert sei folglich nicht möglich.

c) Nach Art. 28 Abs. 1 DBG sind geschäftsmässig begründete Abschreibungen von 

Aktiven zulässig, sowie sie buchmässig oder, wenn eine kaufmännische Buchhaltung 

fehlt, in besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen sind. Abschreibungen sind 

ge-schäftsmässig begründet, soweit sie einem angemessenen Ausgleich der in den 

massgeblichen Bemessungsjahren eingetretenen Wertverminderungen entsprechen 

(Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 56). Abschreibungen können nur auf 

Geschäftsvermögen geltend gemacht werden, nicht dagegen auf Gegenständen des 

Privatvermögens. Sie können auf allen Vermögenswerten vorgenommen werden, die 

Geschäftsvermögen bilden und sind daher grundsätzlich auch auf Liegenschaften 

zuzulassen, die Gegenstand eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels bilden 

(Zweifel/Athanas, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, 2. Auflage, Art. 

28 N 4f. mit Hinweisen; F. Zuppinger, Die Besteuerung des Liegenschaftenhändlers im 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

interkantonalen Verhältnis, 1971, S. 27). Sie müssen ordentlich verbucht sein oder in 

besonderen Abschreibungstabellen ausgewiesen werden, damit sie steuerrechtlich 

anerkannt werden (vgl. Mäusli-Allenspach/Oertli, Das schweizerische Steuerrecht, 5. 

Auflage 2008, S. 98, BGE 2A.475/2006, E. 5.2).

Mit ordentlichen Abschreibungen wird der Wertverminderung von der Abnutzung oder 

Substanzverringerung unterliegendem Anlagevermögen Rechnung getragen (vgl. 

Boemle/Lutz, Der Jahresabschluss, 5. Auflage 2008, S. 228). Bei Liegenschaften 

unterliegt nur das Gebäude einer durch ordentliche Abschreibungen zu 

berücksichtigenden altersbedingten Wertverminderung; nicht abnutzbar ist hingegen 

der Grund und Boden (Zweifel/Athanas, a.a.O., Art. 28 N 15 mit Hinweisen; Richner/

Frei/Kaufmann, Handkommentar zum DBG, 2003, Art. 28 N 13). Da die 

Wertverminderung sehr schwierig festzustellen ist, umschreibt die Praxis die zulässigen 

Abschreibungen in Prozenten des Einkommenssteuer- oder des Anschaffungswertes. 

Bei deren Einhaltung wird die geschäftsmässige Begründetheit vermutet. Die 

Eidgenössische Steuerverwaltung hat diesbezüglich für das Bundesrecht in seinem 

Kreisschreiben Nr. 15 vom 27. September 1994 (ASA 63 S. 632 f.) entsprechende 

Richtlinien festgelegt, an welche sich auch die kantonale Steuerbehörde in ihrem 

Merkblatt über Abschreibungen, worin Normalabschreibungssätze, 

Ausgleichszuschläge und Endwerte definiert werden, anlehnt (Zweifel/Athanas, a.a.O., 

Art. 28 N 25 ff.; Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., Art. 28 N 14; Weidmann/Grossmann/

Zigerlig, a.a.O., S. 58 ff.; StB 41 Nr. 2). Die steuerrechtliche Berücksichtigung von 

ordentlichen Abschreibungen hängt davon ab, ob die einzelnen Vermögenswerte, auf 

denen sie erfolgen, dem Umlauf- oder Anlagevermögen zuzurechnen sind. Auf 

Umlaufvermögen sind keine ordentlichen Abschreibungen zulässig (BGE 2A.475/2006, 

E. 5.2). Die Zuteilung eines Wirtschaftsgutes zum Anlage- oder Umlaufvermögen erfolgt 

im Steuerrecht nicht nach der äusseren Beschaffenheit, sondern nach der 

Zweckbestimmung im Unternehmen sowie nach der Dauerhaftigkeit der getätigten 

Investition. Anlagegüter werden nicht zum Zweck der Veräusserung, sondern zur 

wiederholten Nutzung und zum Verbrauch beschafft. Wirtschaftsgüter, die 

demgegenüber laufend angeschafft und wieder veräussert werden, stellen 

Umlaufvermögen dar. Beim Liegenschaftenhändler werden drei Arten von Immobilien 

unterschieden, nämlich solche, die für den Verkauf bestimmt sind und damit 

Handelsware (Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften (unmittelbar dem 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Betrieb dienendes Anlagevermögen) sowie Kapitalanlageliegenschaften, welche 

grundsätzlich weiterhin zum Privatvermögen der Steuerpflichtigen gehören. Bei 

Liegenschaftenhändlern stellen Immobilien normalerweise Umlaufvermögen dar (vgl. 

BGE 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007, E. 2 und 3 in: SteuerRevue Nr. 12/2007 S. 

914 und StE 2008, B 23.43.2 Nr. 15). Auf Umlaufvermögen sind jedoch nur 

ausserordentliche Abschreibungen möglich. Diese haben ihre Ursache nicht in der 

Abnützung der abzuschreibenden Aktiven, sondern beruhen auf aussergewöhnlichen, 

geschäftsplanwidrigen Ereignissen und sind dazu bestimmt, die dadurch eingetretenen 

Wertverminderungen auszugleichen. Als besondere Umstände kommen Wertverzehr 

durch Katastrophen, unvorhersehbare technisch-wirtschaftliche Fortschritte, 

Innovationen, Preissenkungen auf dem Absatz- oder Beschaffungsmarkt, 

Veränderungen der Konkurrenzsituation, das Absinken der Börsenkurse oder ein 

unerwarteter Konjunkturrückgang in Frage. Die Ursache der Wertverminderung kann 

aber auch in Beschädigungen, Defekten oder Elementarschäden (Wasser, Feuer oder 

Stürme) liegen. Ausserordentliche Abschreibungen erfolgen unplanmässig und sind oft 

einmalig (Zweifel/Athanas, a.a.O., Art. 28 N 42 mit Hinweisen; J.B. Altorfer, 

Abschreibungen auf Aktiven des Anlagevermögens aus steuerlicher Sicht, Zürich 1992, 

S. 84f.). Bei ausserordentlichen Abschreibungen auf Liegenschaften ist zwischen dem 

Wert des Gebäudes und dem Wert des Grund und Bodens zu unterscheiden. Während 

für den Wert des Gebäudes das vorstehend Erwähnte gilt, setzen Abschreibungen auf 

dem Grund und Boden den Nachweis eines tieferen Verkehrswertes voraus. Dieser 

kann z.B. von Naturereignissen, einem Absinken der Bodenpreise oder aber von 

besonderen raumplanerischen Massnahmen wie Auszonungen herrühren (Zweifel/

Athanas, a.a.O., Art. 28 N 53 mit Hinweisen; BGE 2A.571/1998, E. 2a). Eine 

Liegenschaft des Umlaufvermögens eines Liegenschaftenhändlers kann somit Objekt 

einer ausserordentlichen Abschreibung sein. Denkbar ist dabei ein Wertverlust, der aus 

einem Naturphänomen oder einer Zonenänderung resultiert (BGE 2A.475/2006, E. 5.2 

mit Hinweisen).

Abschreibungen sind steuermindernder Natur. Nach den allgemeinen Regeln über die 

Beweislastverteilung im Steuerrecht sind steuermindernde Tatsachen vom 

Steuerpflichtigen nachzuweisen (Weidmann/Grossmann/Zigerlig, a.a.O., S. 379 f.). 

Ordentliche Abschreibungen auf den Gegenständen des abnutzbaren 

Anlagevermögens können ohne Nachweis vorgenommen werden, wenn sie nach 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Normalsätzen vorgenommen werden. Die Steuerwirksamkeit von ausserordentlichen 

Abschreibungen bedarf dagegen einer substantiierten Sachdarstellung des 

Steuerpflichtigen (J.B. Altorfer, a.a.O., S. 93; Zweifel/Athanas. a.a.O., Art. 28 Rz 46).

d) Dass es sich bei den Beschwerdeführern um Liegenschaftenhändler handelt, ist 

unbestritten. Fest steht zudem, dass es sich bei den betroffenen Liegenschaften nicht 

um Betriebsliegenschaften handelt. Bestritten ist jedoch die Frage, ob es sich bei den 

Liegenschaften um Anlage- oder Umlaufvermögen handelt.

Dass sich die betroffenen Liegenschaften im Jahr 2005 seit mindestens zehn Jahren im 

Eigentum der Beschwerdeführer befinden und fremdvermietet werden (vgl. act. 2/10), 

hat für die Zuordnung zum Anlage- oder Umlaufvermögen keine entscheidende 

Bedeutung. Entscheidend ist vielmehr der Verwendungszweck der Immobilien (vgl. 

BGE 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007, E. 3.4). Normalerweise handelt es sich bei 

Immobilien eines Liegenschaftenhändlers um Umlaufvermögen. In den Jahren 2001 bis 

2006 haben die Beschwerdeführer insgesamt 14 Liegenschaftsverkäufe getätigt (vgl. 

act. 2/11). Bis auf vier Verkäufe handelt es sich dabei um Übertragungen auf andere 

Gesellschaften der Beschwerdeführer oder deren Kinder. Dass die Beschwerdeführer 

gemessen am Liegenschaften-Portefeuille relativ wenige Liegenschaften verkauft 

haben, steht einer Qualifizierung derselben als Umlaufvermögen nicht entgegen. Auch 

dass der Verkauf zum grösseren Teil an eigene Gesellschaften, Verwandten oder deren 

Gesellschaften verkauft wurden, vermag daran nichts zu ändern. Entgegen der Ansicht 

der Beschwerdeführer müssen auch diese Rechtsgeschäfte unter nahe stehende 

Personen zum Handel gezählt werden. Schliesslich haben die Beschwerdeführer die 

Liegenschaften jeweils als Geschäftsvermögen deklariert. Qualifizierte man die 

Liegenschaften als Anlagevermögen, so würde es sich dabei um Privatvermögen 

handeln und man müsste die Liegenschaften auch als solches versteuern (vgl. dazu 

VRKE I/1-2007/60 vom 13. November 2007, S. 5 ff.). Die Beschwerdeführer bestreiten 

nicht, dass es sich bei den Liegenschaften um Geschäftsvermögen handelt. Somit sind 

die in Frage stehenden Liegenschaften als Umlaufvermögen zu qualifizieren, weshalb 

darauf keine ordentlichen Abschreibungen gewährt werden können.

4.- Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die bisherige steuerliche Behandlung nicht 

ausschlaggebend ist. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass eine frühere 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Veranlagung grundsätzlich keine Bindungswirkung auf spätere Veranlagungen ausübt. 

Vielmehr ist in jeder Neuveranlagung sowohl die tatsächliche als auch die rechtliche 

Ausgangslage vollumfänglich zu überprüfen und kann abweichend von der Vorperiode 

gewürdigt werden. Die Veranlagung entfaltet als befristeter Verwaltungsakt nur für die 

betreffende Steuerperiode Rechtswirkungen.

5.- Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rückstellung für den Rechtsstreit in der 

Höhe von Fr. 50'000.-- für das Jahr 2005 nicht zuzulassen ist. Zudem können auf die 

Liegenschaften im Steuerjahr 2005 aus steuerrechtlicher Sicht keine Abschreibungen 

zugelassen werden. Die Beschwerde ist somit abzuweisen.

6.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens den 

Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG). Eine Entscheidgebühr von Fr. 

1'200.-- ist angemessen (vgl. Art. 144 Abs. 5 DBG in Verbindung mit Art. 13 Ziff. 522 

Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 600.-- ist zu 

verrechnen.

Entscheid: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführer bezahlen die Verfahrenskosten von Fr. 1'000.-- unter 

Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 600.--.

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 20.05.2010
	Art. 27 Abs. 2 lit. a, Art. 28 , Art. 29 DBG (SR 642.11). Liegenschaftenhändler: Rückstellung für künftige Prozesskosten; keine Abschreibungen auf Liegenschaften des Umlaufvermögens (Verwaltungsrekurskommission, 20. Mai 2010, I/1-2009/59).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T13:47:09+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen