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**Case Identifier:** 93a9fdd6-5416-5787-8b3a-04482174e09c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-21
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 21.06.2021 C/16901/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-16901-2019_2021-06-21.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22.06.2021. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/16901/2019 ACJC/796/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 21 JUIN 2021 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 21 décembre 2020, comparant par Me Pierre-Bernard PETITAT, 

avocat, rue Patru 2, case postale 110, 1211 Genève 4, en l'étude duquel il fait élection de 

domicile,  

et 

Monsieur B______, domicilié ______, intimé, comparant par Me Enrico SCHERRER, 
avocat, rue De-Beaumont 3, case postale 24, 1211 Genève 12, en l'étude duquel il fait 

élection de domicile. 

 

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C/16901/2019 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/974/2020 du 21 décembre 2020, reçu par A______ le 
23 décembre 2020, le Tribunal des baux et loyers a débouté celui-ci de toutes ses 

conclusions dirigées contre B______ (ch. 1 du dispositif), dit que la poursuite 

n° 1______ irait sa voie (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions 

(ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

B. a. Par acte expédié le 25 janvier 2021 à la Cour de justice, A______ forme appel 
contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, principalement, à ce 

que la Cour dise et constate qu'il ne doit pas à B______ les sommes suivantes : 

12'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er

 juin 2016, 14'000 fr. plus intérêts à 5% dès 

le 1
er

 novembre 2017, 14'000 fr. plus intérêts à 5% dès le 1
er

 décembre 2017, 

500 fr. à titre de frais judiciaires de la procédure sommaire C/2______/2019 3 

SML et 1'674 fr. TTC à titre de dépens de la même procédure. Subsidiairement, il 

conclut à ce que la Cour ordonne "toutes probatoires utiles, en particulier 

l'audition de témoins" et renvoie la cause au Tribunal dans le sens des 

considérants. 

 L'acte du 25 janvier 2021 est constitué essentiellement d'un copié-collé de la 
partie en fait de la demande en paiement du 23 juillet 2019 (partie en fait de 

l'appel, allégués 1 à 61) et des arguments juridiques figurant dans les plaidoiries 

finales déposées au Tribunal par A______ le 25 mai 2020 (partie en droit de 

l'appel,  

pp. 17 à 20).  

 b. Dans sa réponse du 25 février 2021, B______ conclut à la confirmation du 
jugement entrepris. 

 c. A______ a répliqué le 15 mars 2021, en persistant dans son argumentation et 
dans ses conclusions. 

d. Les parties ont été informées le 29 avril 2021 de ce que la cause était gardée à 
juger, B______ n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer.  

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. B______ a été locataire d'une arcade d'environ 258 m2 située au rez-de-
chaussée et d'un dépôt d'environ 47 m

2
 situé au sous-sol de l'immeuble sis rue 

3______ -avenue 4______ à C______ (GE), appartenant à la [caisse de pensions] 

D______. Les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un café-restaurant-pizzeria 

à l'enseigne "E______". Le loyer principal s'élevait à 8'000 fr. par mois. 

Selon un accord conclu entre B______ et la D______ le 10 octobre 2013 devant le 

Tribunal des baux et loyers, une unique prolongation du bail au 31 janvier 2018 a 

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été accordée à ce dernier, ledit accord valant jugement d'évacuation dès le 1
er

 

février 2018. 

 b. Par "convention de sous-location et de gérance libre portant sur le café-
restaurant-pizzeria «E______»" du 30 septembre 2015, B______ a confié en 

gérance libre l'exploitation du fonds de commerce de cet établissement à A______ 

("le gérant"; art. 1 al. 1 du contrat). 

La convention a été conclue pour une durée de 27.5 mois, soit du 15 octobre 2015 

au 31 janvier 2018. A______ devait restituer les locaux à B______ le 31 janvier 

2018 au plus tard, en bon état de propreté et libres de tous ses biens personnels. La 

résiliation anticipée pour justes motifs était réservée (art. 4 du contrat). 

Le chiffre 4 du préambule de la convention a la teneur suivante :  

"Le contrat de bail court jusqu'au 31 janvier 2018. Il s'agit d'un terme fixe non 

prolongeable. Si toutefois le propriétaire accepte soit de prolonger le bail, soit d'en 

conclure un nouveau avec Monsieur B______, la convention de sous-location et 

de gérance libre pourra être prolongée, d'un commun accord entre les parties à la 

présente convention, au-delà du 31 janvier 2018, à des conditions et pour une 

durée à convenir". 

A______ s'est engagé à verser à B______, à titre de loyer de sous-location et 

d'indemnité de gérance, le 1
er

 jour de chaque mois et d'avance, les sommes 

suivantes : 5'000 fr. (4'000 fr. pour la sous-location et 1'000 fr. pour la gérance) 

payables le jour de la signature de la convention, pour la période du 15 octobre 

2015 au 31 octobre 2015; 10'000 fr. (8'000 fr. pour la sous-location et 2'000 fr. 

pour la gérance) payables les 1
er

 novembre 2015, 1
er

 décembre 2015 et 1
er

 janvier 

2016, pour les mois de novembre 2015, décembre 2015 et janvier 2016; 12'000 fr. 

(8'000 fr. pour la sous-location et 4'000 fr. pour la gérance) payables les 1
er

 février 

2016 et 1
er

 mars 2016, pour les mois de février 2016 et mars 2016; 14'000 fr. 

(8'000 fr. pour la sous-location et 6'000 fr. pour la gérance) payables le 1
er

 avril 

2016 et ainsi de suite le 1
er

 de chaque mois, pour les mois d'avril 2016 à janvier 

2018 (art. 2 du contrat). 

A______ déclarait bien connaître les locaux et ne demandait pas un descriptif plus 

complet (ch. 2 du préambule). Les locaux étaient entièrement équipés et meublés, 

si bien que l'établissement pouvait être immédiatement exploité (ch. 5 du 

préambule). A______ déclarait bien connaître les installations, les équipements, le 

mobilier, etc. (art. 1 al. 3 du contrat). 

Un inventaire des biens mobiliers, installations et équipements devait être dressé 

contradictoirement par les deux parties et joint à la convention. Lesdits biens 

appartenaient à B______. Pendant la durée de la convention, A______ pouvait les 

utiliser. Il devait procéder au bon entretien des mobiliers, installations et 

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équipements mis à sa disposition par B______. Tout éventuel remplacement de 

biens mobiliers, d'installations et d'équipements devait au préalable être soumis à 

B______ et ne pouvait être effectué qu'avec son consentement, après que les 

parties se soient mises d'accord sur qui prendrait en charge le coût des biens de 

remplacement (art. 5 du contrat).  

Il était notamment de la responsabilité de A______ de conclure les contrats 

d'entretien des équipements et les contrats d'assurance usuels (contrats d'entretien 

pour le séparateur de graisse, les frigos, la ventilation générale de la cuisine et de 

tout l'établissement, etc.) (art. 7 du contrat). 

 c. B______ a communiqué le 26 octobre 2015 à la régie représentant la 
propriétaire le nom du nouveau gérant de l'établissement. 

 d. Par courrier du 19 juin 2017, A______ a informé la régie qu'il souhaitait 
reprendre le bail de l'arcade du restaurant "E______" et a proposé un loyer 

mensuel de 8'600 fr. plus charges, précisant vouloir réaliser des travaux de 

rénovation et d'investissements estimés à environ 280'000 fr. selon un plan de 

financement annexé. 

 e. A______ s'est plaint par pli du 16 novembre 2017 adressé à B______ du fait 
que l'équipement et l'aménagement des locaux avaient toujours été insatisfaisants, 

comme il le lui avait indiqué à maintes reprises. A______ avait effectué de 

nombreuses réparations et avait très souvent remplacé à ses frais des objets 

vétustes et défectueux. Au jour du courrier, en raison probablement de la fin 

prochaine du bail, les lieux devenaient quasiment inexploitables en raison de très 

nombreux problèmes, dont il avait fait part à plusieurs reprises à B______, à 

savoir : le séparateur de graisse dans la cave était fissuré, ce qui générait des 

odeurs insupportables, lesquelles incommodaient la clientèle ainsi que le 

personnel; le cuisiner s'était plaint d'avoir envie de vomir; la ventilation de la hotte 

de la cuisine était défectueuse, de sorte que des odeurs et de la fumée se 

répandaient dans la salle du restaurant; plusieurs clients avaient déjà quitté 

l'établissement en raison de ces nuisances; les deux plateaux en pierre du four à 

pizza étaient en très mauvais état; le cuiseur à pâtes était hors d'usage depuis mai 

dernier; le lave-vaisselle était défectueux; le four de la cuisine n'arrivait qu'au tiers 

de la chaleur maximale; la chambre froide du congélateur n'était pas conforme; le 

bassin pour la plonge n'était pas aménagé correctement; le carrelage de la cuisine 

se décollait, ce qui engendrait de mauvaises odeurs. 

B______ était sommé d'effectuer sous quinzaine les réparations et aménagements 

qui lui incombaient. 

f. Ces problèmes ont été intégralement contestés le 7 décembre 2017 par 
B______, qui a relevé que la plupart d'entre eux étaient consécutifs à un manque 

de nettoyage et d'entretien des équipements, dont A______ était responsable. 

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Par ailleurs, lors de la prise en gérance, les plateaux en pierre du four à pizza 

étaient en parfait état, étant rappelé que ledit four n'était pas conçu pour faire cuire 

d'autres aliments que des pizzas. Enfin, B______ avait décidé de remplacer le 

cuiseur à pâtes en juin 2017, mais A______ avait indiqué qu'une de ses 

connaissances allait lui en prêter un, de sorte qu'il avait annulé la commande 

passée.  

A______ était mis en demeure de verser au plus tard le 15 décembre 2017 le 

montant de 42'000 fr. correspondant aux arriérés dus. 

g. Par courrier recommandé du 14 décembre 2017 (pièce 27 A______), A______ 
a contesté le contenu du pli susmentionné.  

Constatant que les aménagements et réparations nécessaires au maintien des 

locaux dans l'état approprié n'avaient pas été effectués dans le délai imparti - et 

relevant en particulier que les odeurs du séparateur de graisse allaient en empirant, 

ce qui avait fait fuir la clientèle - il a résilié la convention de sous-location et de 

gérance libre du 30 septembre 2015 pour justes motifs, avec effet au 15 janvier 

2018. 

h. Par courrier du 19 décembre 2017, B______ a constaté que l'arriéré n'avait pas 
été payé ni contesté. Par ailleurs, les prétendus motifs invoqués par A______ à 

l'appui de la résiliation anticipée de la convention étaient contestés. Cela étant, ce 

dernier était autorisé exceptionnellement à quitter les locaux le 31 décembre 2017. 

i. A______ a indiqué, le 22 décembre 2017, ne pas pouvoir libérer les locaux 
avant le 15 janvier 2018, ce qui laissait le temps nécessaire à B______ pour 

remettre les locaux à la propriétaire le 31 janvier 2018. 

j. B______ n'étant pas venu chercher les clés des locaux, le conseil de A______ 
l'a informé, par courrier du 18 janvier 2018, que son mandant lui avait remis les 

clés, lesquelles étaient à sa disposition. 

k. Le 12 avril 2018, sur réquisition de B______, l'Office cantonal des poursuites a 
notifié à A______ un commandement de payer, poursuite n° 1______, portant sur 

les montants suivants : 14'000 fr., avec intérêts à 5% dès le 1
er

 juin 2016 à titre 

d'arriérés de loyer et gérance d'avril 2016 à janvier 2017 (poste 1); 14'000 fr. avec 

intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 novembre 2017 à titre de loyer et gérance de novembre 

2017 (poste 2); 14'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 1
er

 décembre 2017 à titre 

de loyer et gérance de décembre 2017 (poste 3); 14'000 fr. avec intérêts à 5% l'an 

dès le 1
er

 décembre (sic) 2018 à titre de loyer et gérance de janvier 2018 (poste 4). 

Ce commandement de payer a été frappé d'opposition. 

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l. B______ a requis le 21 janvier 2019 la mainlevée provisoire de l'opposition. 
Dans cette procédure, enregistrée sous C/2______/2019, les parties ont été 

assistées de leurs conseils. 

Une audience a eu lieu le 17 mai 2019, lors de laquelle A______ - à teneur du 

jugement de mainlevée - a contesté les arriérés réclamés en raison des défauts et 

du caractère léonin du contrat, en précisant que la convention avait été résiliée 

pour justes motifs. 

Par jugement JTPI/9718/2019 du 1
er

 juillet 2019, le Tribunal de première instance 

a prononcé la mainlevée provisoire de l'opposition à concurrence de 12'000 fr. 

avec intérêts à 5% dès le 1
er

 juin 2016 (poste 1) et pour les postes 2 et 3 du 

commandement de payer, arrêté les frais judiciaires à 500 fr., et condamné 

A______ à verser à B______ 500 fr. à titre de frais judiciaires et 1'674 fr. TTC à 

titre de dépens. 

Le juge de la mainlevée a retenu que les arriérés de loyer et gérance d'avril 2016 à 

janvier 2017 s'élevaient à 26'000 fr. et que A______ avait versé 14'000 fr. en 

argent liquide, de sorte qu'il restait devoir 12'000 fr. sur cette somme. Concernant 

le loyer et la gérance de janvier 2018, le Tribunal a considéré qu'il ne lui 

appartenait pas d'examiner la licéité de la résiliation pour justes motifs de 

A______ et que ces questions méritaient de plus amples investigations. 

m. A______ a formé le 23 juillet 2019 une demande en libération de dette, en 
concluant à ce que le Tribunal dise et constate qu'il ne devait pas à B______ les 

sommes de 12'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er

 juin 2016, 14'000 fr. avec 

intérêts à 5% dès le 1
er

 novembre 2017, 14'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 1
er

 

décembre 2017, ainsi que 500 fr. à titre de frais judiciaires et 1'674 fr. TTC à titre 

de dépens de la procédure C/2______/2019. 

Il a allégué que B______ lui avait assuré qu'il pourrait, s'il le souhaitait, après 

avoir fait remonter les affaires de l'établissement, en reprendre l'exploitation dès 

février 2018 à des conditions à discuter avec la bailleresse. L'établissement n'avait 

fait l'objet d'aucune remise en état depuis des années, de sorte que les machines, 

appareillages, ustensiles, meubles, murs et parquets étaient très dégradés et parfois 

inutilisables. Malgré ses nombreuses demandes, B______ refusait de prendre à sa 

charge les réparations indispensables, notamment de payer les factures réglées par 

A______. Grâce aux efforts de celui-ci, l'établissement avait commencé à tourner 

financièrement durant 2017, de sorte qu'il attendait de pouvoir reprendre le bail à 

son nom.  

Durant l'été 2017, une réunion s'était tenue entre les parties et des représentants de 

la régie et de la D______. Il avait alors été indiqué à A______ qu'il pouvait 

reprendre le bail, mais qu'il devait trouver un accord avec B______, qui lui avait 

demandé de lui payer 600'000 fr., montant diminué à 500'000 fr. puis à 400'000 fr. 

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A______ avait contesté devoir payer un quelconque montant pour la reprise du 

commerce, ce d'autant plus que les machines, appareillages et mobilier ne valaient 

plus rien et que B______ ne serait plus au bénéfice d'un contrat de bail dès le 

1
er

 février 2018. Par gain de paix, A______ avait proposé de verser 250'000 fr. à 

B______, ce que ce dernier avait refusé. 

Dès l'été 2017, il s'était ainsi rendu compte que la D______ et B______ "s'étaient 

entendu dans son dos".  Il avait donc consulté un avocat, qui avait "résilié le 

contrat, de caractère léonin, en raison des très nombreux défauts affectant 

l'établissement et du dol dont il a[vait] été la victime". 

La convention conclue entre les parties était à son avis entachée de dol, 

subsidiairement d'erreur essentielle. 

n. Dans sa réponse du 27 septembre 2019, B______ a conclu au rejet de la 
demande. 

Il a allégué que lors d'une réunion du 5 septembre 2017, il avait été clairement 

précisé que B______ n'était plus du tout concerné par une éventuelle nouvelle 

relation contractuelle. Il ignorait quelle suite avait été donnée à cette réunion. 

Courant octobre-début novembre 2017, il avait été sollicité par A______ au sujet 

d'une éventuelle cession du fonds de commerce. Il avait alors indiqué à A______ 

que, pour autant qu'il obtienne un bail, il était d'accord de lui céder le fonds de 

commerce au prix de 150'000 fr. Il n'avait jamais fait de promesse à A______, qui 

avait conclu la convention du 30 septembre 2015 en connaissance de cause. Cette 

dernière n'était entachée ni de dol ni d'erreur essentielle. Enfin, les prétendus 

défauts invoqués étaient inexistants; leur réparation incombait à A______. 

o.a Lors de l'audience du Tribunal du 29 novembre 2019, B______ a complété ses 
allégations et produit un chargé de pièces complémentaires comprenant des 

factures pour un montant total d'environ 60'000 fr. relatives à différentes 

réparations et achats effectués avant le début de la sous-location. 

o.b Les parties ont persisté dans leurs conclusions. Le conseil de A______ a 
précisé que les montants litigieux n'étaient pas dus, d'une part, car il était prévu 

que le précité pourrait reprendre le restaurant à l'échéance du bail, et, d'autre part, 

car l'établissement n'avait pas été maintenu dans un état propre à son exploitation 

convenable.  

 Le Tribunal a ensuite ouvert les débats principaux et procédé à l'interrogatoire des 

parties. 

 o.c Le conseil de A______ a déclaré ce qui suit :  

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 "Le Tribunal souhaiterait savoir quand le demandeur a invoqué le dol et/ou 

l'erreur essentielle pour la 1
ère

 fois et je me réfère à la pièce 27 dem. [soit la lettre 

de résiliation du 14 décembre 2017]. Je remarque en fait que ce courrier fait 

référence à des justes motifs et je précise que le dol a été invoqué pour la 1
ère

 fois 

lors de la plaidoirie sur la mainlevée, ayant été découvert lorsque le demandeur n'a 

pas pu avoir le bail". 

  

- 9/16 - 

 

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A______ a ensuite précisé ce qui suit : 

 "J'ai constaté que je ne pourrais pas avoir le contrat de bail lorsque j'ai refusé la 

proposition de M. B______ car il me demandait une somme trop élevée, soit tout 

d'abord CHF 600'000.-, qu'il a progressivement ramenée à CHF 400'000.-. Pour 

ma part, j'avais proposé CHF 250'000.- trois à quatre mois avant l'échéance du 

bail principal. C'est tout ce que je pouvais envisager de verser". 

Il avait rendu les clés à B______ et avait attendu une décision de la D______ qui 

n'avait jamais répondu. Même après son départ, il avait espéré un accord avec la 

D______. 

o.d B______ a contesté avoir demandé 600'000 fr. à A______, expliquant lui 
avoir dit que son établissement valait cette somme, mais que, dans la mesure où il 

n'avait pas de bail puisque celui-ci prenait fin le 31 janvier 2018 et n'était pas 

prolongeable, il ne pouvait pas procéder à la remise de commerce. Si A______ 

obtenait le bail, et uniquement dans ce cas, B______ était prêt à lui vendre tout le 

mobilier et l'agencement fixe pour 150'000 fr. Lors de la réunion du 5 septembre 

2017, A______ avait été informé que le bail de B______ ne pouvait pas être 

prolongé, mais qu'il avait la possibilité de faire lui-même une demande à la 

propriétaire, laquelle pouvait étudier la demande. A______ lui avait dit qu'il avait 

fait les démarches auprès de la régie et de la propriétaire et qu'il n'avait pas eu de 

réponse. La propriétaire avait transformé l'établissement en bureaux. 

p. Par ordonnance du 4 février 2020, le Tribunal a clôturé la phase 
d'administration des preuves et ordonné les plaidoiries finales. Il a considéré que 

l'audition des témoins proposés par A______ n'était pas utile. 

q. Par plaidoiries finales du 25 mai 2020, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 

A______ a fait valoir que "le caractère dolosif du contrat avait été évoqué, si ce 

n'est par écrit, au moins par acte concluant, avant d'être invoqué en plaidoirie sur 

demande de mainlevée provisoire". Le caractère dolosif des agissements de 

B______ tenait au fait que le bailleur ne lui avait pas accordé le bail "en raison de 

très probables accords avec" B______. Dès l'été 2017, A______ s'était rendu 

compte que le bailleur et B______ "s'étaient entendus dans son dos". Il avait 

"attendu en 2018 que le bailleur réponde à son offre de contracter, restant dans les 

premiers mois confiant, pensant que le bailleur voulait lui-même entreprendre des 

travaux pour augmenter le loyer. Néanmoins, il a[vait] appris, sauf erreur en été 

2018, que le bailleur avait modifié l'affectation des locaux, de sorte qu'il a[vait] 

compris que le bail ne lui serait pas accordé". 

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D. a. Dans le jugement attaqué, le Tribunal a considéré que la question de savoir si 
A______ avait véritablement conclu la convention du 30 septembre 2015 sous 

l'empire d'un dol voire d'une erreur essentielle pouvait rester ouverte. 

En effet, ce dernier avait indiqué en audience avoir découvert le dol et/ou l'erreur 

essentielle lorsqu'il n'avait pas pu avoir le bail, à savoir lorsqu'il avait refusé la 

proposition de B______, soit en automne 2017. Or, il n'avait invoqué le dol et/ou 

l'erreur essentielle pour la première fois que lors de la plaidoirie dans la procédure 

de mainlevée en mai 2019. Plus d'une année s'étant écoulée entre la découverte du 

dol et/ou de l'erreur essentielle allégué et l'invalidation, le contrat était donc tenu 

pour ratifié. 

A______ invoquait le fait qu'il pouvait tout de même demander des dommages-

intérêts. Or, il ne chiffrait ni ne prouvait le dommage prétendument subi. 

b. Par ailleurs, la convention conclue entre les parties prévoyait que A______ 
devait procéder au bon entretien des mobiliers, installations et équipements mis à 

sa disposition et qu'il était de sa responsabilité de conclure les contrats d'entretien 

des équipements et les contrats d'assurance usuels (contrats d'entretien pour le 

séparateur de graisse, les frigos, la ventilation générale de la cuisine et de tout 

l'établissement, etc.). 

Il ressortait des pièces produites que B______ avait, avant la prise de possession 

des locaux par le gérant, procédé à différents achats et travaux relatifs à des 

installations mises à dispositions de A______. Comme relevé, il appartenait à ce 

dernier de veiller à leur bon entretien et de conclure les contrats d'entretien y 

relatifs. 

Or, les défauts invoqués par le gérant concernaient tous, à l'exception du carrelage, 

des équipements mis à sa disposition, dont l'entretien lui incombait. A______ 

n'alléguait pas que lesdits défauts n'auraient pas pu être réparés et/ou évités par le 

biais des contrats d'entretien qu'il devait conclure. 

Par surabondance, le Tribunal a relevé que A______ ne fournissait aucune pièce 

démontrant s'être plaint de défauts antérieurement au 16 novembre 2017, ni 

aucune pièce relative aux frais qu'il aurait subis en raison des défauts allégués. 

c. Il n'était pas contesté que A______ n'avait pas versé les montants retenus dans 
le jugement JTPI/9718/2019 et qui ressortaient des pièces produites. 

Par conséquent, celui-ci serait débouté de ses conclusions en libération de dette. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

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l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure 

civile 2
ème

 éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_594/2012 du 28 février 2013). 

 En l'espèce, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de 

l'appel est ouverte. 

 1.2 L'appel a été interjeté dans le délai prescrit par la loi (art. 145 al. 1 let. c et 
311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable de ce point de vue. 

 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 CPC, il incombe au recourant de motiver son appel. Selon 
la jurisprudence, il doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la 

décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que 

l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise 

des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles 

repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). Même si l'instance d'appel 

applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en 

seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de 

démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se 

borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit 

présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits 

constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision 

attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du 

premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la 

motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en 

première instance, avant la reddition de la décision attaquée (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne contient que des 

critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que 

renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux 

exigences de l'art. 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1
er

 septembre 2014 consid. 3.1; 

5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2; 4A_97/2014 déjà cité consid. 3.3).   

 En l'espèce, le mémoire d'appel consiste pour l'essentiel en un copié/collé des faits 
allégués et de l'argumentation juridique que l'appelant a présentés dans ses 

écritures de première instance. Ce faisant, l'appelant procède comme s'il n'y avait 

jamais eu de premier jugement. Il repropose à la Cour ses allégués de fait et son 

argumentation juridique présentés en première instance, comme si le juge d'appel 

était un second juge chargé de faire à nouveau exactement le même travail que les 

premiers juges. Une telle façon de procéder ne satisfait pas aux exigences de l'art. 

- 12/16 - 

 

C/16901/2019 

311 al. 1 CPC. L'appelant ne démontre pas en quoi la motivation du Tribunal est 

erronée, de sorte que se pose la question de la recevabilité de l'appel. 

 La Cour laissera cependant cette question indécise et déclarera recevable l'appel, 

au vu de ce qui suit.  

2. L'appelant soutient qu'il a "invoqué le vice de la volonté dans les délais". En toute 
hypothèse, la ratification du contrat n'impliquerait pas sa renonciation au droit de 

demander des dommages-intérêts, lesquels correspondraient "aux montants 

auxquels il a été condamné dans le jugement de mainlevée provisoire". 

 2.1 A teneur de l'art. 23 CO, un contrat n'oblige pas celle des parties qui, au 
moment de conclure, se trouvait dans une erreur essentielle. Selon l'art. 24 al. 1 

ch. 4 CO, parmi d'autres cas, il y a erreur essentielle lorsque l'un des 

cocontractants s'est mépris sur des faits qu'il pouvait considérer, du point de vue 

de la loyauté en affaires, comme des éléments nécessaires du contrat. Dans cette 

hypothèse, l'erreur a porté sur un point spécifique qui a effectivement déterminé la 

victime à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues, et il se 

justifiait objectivement, du point de vue de la bonne foi en affaires, de considérer 

ce point comme un élément essentiel du contrat (ATF 136 III 528 consid. 3.4.1; 

135 III 537 consid. 2.2;  

132 III 737 consid. 1.3). L'erreur essentielle de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO peut porter 

sur un fait futur, mais seulement si, lors de la conclusion du contrat, ce fait 

pouvait objectivement être tenu pour certain; l'erreur est au contraire exclue 

lorsque le fait futur était expectatif ou aléatoire (ATF 118 II 297; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_666/2011 du 13 mars 2012 consid. 2). 

Aux termes de l'art. 28 al. 1 CO, la partie induite à contracter par le dol de l'autre 

n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. Le dol est une tromperie 

intentionnelle qui détermine la dupe, dans l'erreur, à accomplir un acte juridique; 

le dol éventuel suffit (ATF 136 III 528 consid. 3.4.2). La tromperie peut résulter 

de l'affirmation de faits faux ou de la dissimulation de faits vrais; l'auteur du dol 

cause alors l'erreur dans laquelle l'autre partie se trouve (dol par commission). 

L'auteur peut également s'abstenir de détromper la victime déjà dans l'erreur, en 

gardant le silence sur un fait qu'il avait l'obligation de révéler d'après la loi, le 

contrat ou les règles de la bonne foi (dol par omission). Le dol au sens de l'art. 28 

CO suppose une tromperie qui a abouti. Il n'est pas nécessaire qu'elle provoque 

une erreur essentielle au sens de l'art. 24 CO; il suffit que, sans l'erreur, la dupe 

n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu avec le même contenu (ATF 

136 III 528 consid. 3.4.2; 132 II 161 consid. 4.1; 129 III 320 consid. 6.3; 116 II 

431 consid. 3a; 99 II 308 consid. 4c; 81 II 213 consid. 2c; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_62/2017 du 22 novembre 2017 consid. 2.1). 

- 13/16 - 

 

C/16901/2019 

La protection du débiteur qui aurait conclu un contrat léonin est assurée, le cas 

échéant, par l'art. 21 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_82/2017 du 5 octobre 2017 

consid. 7.2) sur la lésion. 

2.1.1 La victime d'une erreur ou d'un dol peut soit invalider le contrat, soit le 
ratifier. Faute d'invalidation dans le délai péremptoire d'un an après la découverte 

de l'erreur ou du dol, le contrat est tenu pour ratifié (cf. art. 31 al. 1 et 2 CO). La 

ratification peut également intervenir expressément ou par actes concluants avant 

l'écoulement du délai. Etant donné la portée de cette renonciation à un droit, la 

ratification par actes concluants, spécialement en cas de dol, ne doit pas être 

admise trop facilement (cf. ATF 108 II 102 consid. 2a; 109 II 319 consid. 4c; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_62/2017 du 22 novembre 2017 consid. 3.1).   

L'acte d'invalidation doit exprimer avec suffisamment de clarté, explicitement ou 

implicitement, que la victime n'entend pas maintenir le contrat pour vice de la 

volonté (ATF 106 II 346 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2010 du 

22 juin 2010 consid. 3.3). 

2.1.2 La ratification d'un contrat entaché de dol n'implique pas nécessairement la 
renonciation au droit de demander des dommages-intérêts (art. 31 al. 3 CO).  

Ainsi, malgré la péremption du délai, une exception pour dol peut toujours être 

opposée. Comme cette règle du législateur est une anomalie, le Tribunal fédéral l'a 

restreinte au cas où la partie lésée invalide le contrat explicitement ou par acte 

concluant; il l'a abolie là où la ratification résulte du simple écoulement du délai 

(SCHMIDLIN, Commentaire romand, Code des obligations I, 2012, N. 40 ad art. 31 

CO et les références citées). 

L'art. 31 al. 3 CO constitue une exception légale à la théorie de l'absorption 

relative de la responsabilité précontractuelle par la responsabilité contractuelle; il 

prévoit que la responsabilité précontractuelle survit au contrat et reste 

indépendante. S'agissant du préjudice réparable à ce titre, il faut distinguer : (a) si 

le préjudice découle du contrat défavorable, il ne peut en principe pas être réparé. 

On estime en effet qu'en renonçant à l'invalidation, la victime l'a accepté. Il est 

toutefois admis que ce préjudice peut être réparé lorsque l'invalidation ne 

constituait pas une solution raisonnable parce qu'elle aurait entraîné une péjoration 

de la situation de la victime; (b) si le préjudice résulte du renoncement à un autre 

contrat plus favorable, il est réparable, puisqu'il ne dépend pas de la ratification ou 

non du contrat défavorable et serait réparable même en cas d'invalidation. Les 

conditions de la réparation sont celles de la responsabilité précontractuelle 

(TERCIER/PICHONNAZ, Le droit des obligations, 6
ème

 éd. 2019, p. 204, n. 881-882 

et les références citées).  

- 14/16 - 

 

C/16901/2019 

2.1.3 L'interrogatoire et la déposition d'une partie sont des moyens de preuve 
objectivement adéquats prévus par la loi (art. 168 al. 1 let. f CPC). Le juge forge 

sa conviction après une libre appréciation des preuves (art. 157 CPC). 

 2.2 En l'espèce, l'appelant fait valoir qu'il a conclu le contrat du 30 septembre 
2015 sous l'emprise d'un dol, "voire, subsidiairement", d'une erreur essentielle. 

Le caractère dolosif des agissements de l'intimé tenait au fait que la bailleresse ne 

lui avait pas accordé le bail principal, en raison de "très probables accords" avec 

l'intimé. Il avait découvert le dol lorsqu'il n'avait pas pu obtenir le bail principal. 

Lors de son interrogatoire par le Tribunal, l'appelant a déclaré qu'il avait constaté 

qu'il ne pourrait obtenir un bail direct lorsqu'il avait refusé la proposition de 

l'intimé, qui lui demandait un montant trop élevé pour la reprise du fonds de 

commerce; l'appelant avait finalement, "trois à quatre mois avant l'échéance du 

bail principal", proposé à l'intimé de lui verser 250'000 fr. pour finaliser l'affaire, 

proposition refusée par ce dernier. Il résulte des allégués formés en première 

instance par l'appelant, que ce dernier épisode s'est déroulé au plus tard en 

septembre 2017. Son interrogatoire se révélant déterminant pour la solution du 

litige, c'est en vain que l'appelant tente d'argumenter que, s'il était apparu dès l'été 

2017, le caractère dolosif du contrat n'avait en réalité "éclaté" que plus tard, soit, à 

bien le comprendre, "sauf erreur en été 2018". 

L'invalidation du contrat aurait donc dû intervenir au plus tard en septembre 2018. 

 Le conseil de l'appelant a déclaré au Tribunal que le dol avait été invoqué pour la 
première fois "lors de la plaidoirie sur la mainlevée". L'audience de mainlevée, 

lors de laquelle ledit conseil assistait (ou représentait) l'appelant, a eu lieu le 17 

mai 2019, à savoir plus de sept mois après l'échéance du délai de péremption de 

l'art. 31 al. 1 CO. Par surabondance, il y a lieu de souligner qu'il ne résulte pas du 

jugement de mainlevée du 1
er

 juillet 2019 que l'appelant aurait plaidé le 17 mai 

2019 qu'il avait été induit à contracter par le dol de sa partie adverse. Il apparaît 

donc plutôt que le dol a été invoqué pour la première fois dans le cadre de la 

présente procédure.  

En définitive, il n'y a pas eu d'acte d'invalidation avant l'échéance du délai légal de 

péremption. La ratification de la convention prétendument viciée est donc 

intervenue de plein droit par l'écoulement du délai d'un an, et ce, même en suivant 

la thèse de l'appelant. 

 C'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré qu'il était superflu, 

d'une part, d'examiner si les conditions des art. 23 et 24 ou 28 CO étaient remplies 

et, d'autre part, de procéder à l'audition des témoins proposés par l'appelant. 

 Dans la mesure où la ratification du contrat résulte du simple écoulement du délai, 

l'appelant n'est pas légitimé à opposer à l'intimé l'exception pour dol de l'art. 31 

al. 3 CO. De plus, comme l'a relevé le Tribunal, l'appelant n'a ni chiffré, ni établi 

- 15/16 - 

 

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le dommage prétendument subi. En toute hypothèse, le prétendu préjudice ne 

serait pas réparable, puisque l'appelant se prévaut du caractère défavorable du 

contrat. En renonçant à l'invalidation, l'appelant a accepté ce préjudice, étant 

précisé qu'il ne prétend pas que l'invalidation ne constituait pas une solution 

raisonnable car elle aurait entraîné une péjoration de sa situation. 

 L'appelant a été à bon droit débouté de ses conclusions en libération de dette, de 

sorte que le jugement attaqué sera intégralement confirmé. 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

 

 

 
PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 25 janvier 2021 par A______ contre le jugement 

JTBL/974/2020 rendu le 21 décembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/16901/2019. 

Au fond : 

Confirme le jugement attaqué. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI,  

Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

- 16/16 - 

 

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Indication des voies de recours : 
 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 
 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.