# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 25690119-071a-5ad6-baa9-4b83723dbf2a
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-11-22
**Language:** de
**Title:** Befehl zum Abbruch von Bauten und Anlagen (beim Hotel Uto Kulm). Verhältnismässigkeit. Mögliche zukünftige Rechtsänderung durch kantonalen Gestaltungsplan.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0276/2011
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/brge_ii_nr._0276-2011.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2011.00102 
0276/2011 

Entscheid vom 22. November 2011 

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsident  Emil  Seliner,  Baurichter  Peter  Rütimann,  Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Robert Durisch     

in Sachen 

Rekurrentin 

Hotel Uto Kulm AG, Gratstrasse, 8143 Stallikon  

vertreten durch Rechtsanwalt C. T. […..] 

gegen 

Rekursgegnerin 

1.  Bau- und Planungskommission Stallikon, 8143 Stallikon  

vertreten durch Rechtsanwalt N. S. […..]  

Mitbeteiligte 

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Beigeladene 

3.  Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 

8045 Zürich  

vertreten durch C. F. […..] 

betreffend 

Bau- und Planungskommissionsbeschluss vom 24. Mai 2011; Befehl, Kat.-
Nr. 1032, Gratstrasse, Hotel-Restaurant Uto Kulm, Uetliberg / Stallikon 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Die Bau- und Planungskommission Stallikon befahl der Hotel Uto Kulm AG 

mit Beschluss vom 24. Mai 2011, die Bauten und Anlagen auf der Süd- und 

Rondoterrasse  samt  dem  Steg  entlang  der  Südterrasse  sowie  dem  beim 

Eingang derselben erstellten Windfang auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1032, 

Uetliberg, Uto Kulm, innert sechs Monaten ab Rechtskraft des Befehls  ab-

zubrechen.  Weiter  wurde  die  Bauherrschaft  aufgefordert,  zur  Sicherstel-

lung  von  Verfahrenskosten  eine  Kaution  in  der  Höhe  von  Fr. 4'795.--  zu 

leisten. 

B.  

Gegen  diesen  Beschluss  erhob  die  Hotel  Uto  Kulm AG  mit  Eingabe  vom 

22. Juni 2011  beim  Baurekursgericht  des  Kantons Zürich Rekurs. Die Re-

kurrentin  beantragte  die  Aufhebung  des  Beschlusses  unter  Kosten-  und 

Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz.  

C.  

Mit  Referentenverfügung  vom  24. Juni  2011  wurde  das  Vernehmlas-

sungsverfahren eröffnet.  

Die  als  Mitbeteiligte  in  das  Rekursverfahren  einbezogene  Baudirektion 

Kanton Zürich verzichtete mit Eingaben vom 14. Juli und 13. Oktober 2011 

auf  Vernehmlassungen.  Der  Verein  Pro  Üetliberg  und  die  Zürcherische 

Vereinigung für Heimatschutz, die mit Verfügung vom 29. Juni 2011 einst-

weilen  in  das  Verfahren  beigeladen  worden  waren,  sowie  die  Vorinstanz 

beantragten  mit  Vernehmlassungen  vom  24. August  2011  jeweils  die  Ab-

weisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten 

der Rekurrentin.  

Hierauf  liessen  sich  die  Rekurrentin  mit  Replik  vom  27. September  2011 

und  die  Vorinstanz  mit  Duplik  vom  20. Oktober  2011  vernehmen.  Mit  Ein-
gabe vom 28. Oktober 2011 verzichteten die Beigeladenen auf eine Duplik. 

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D.  

Mit Eingabe vom 2. November 2011 beantragte die Rekurrentin die Einho-

lung eines Amtsberichts. Dazu nahmen die Beigeladenen mit Eingabe vom 

6. November 2011 Stellung.  

E. 

Auf  die  Vorbringen  der  Rekursparteien  wird,  soweit  für  die  Entscheidfin-

dung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1.1.  

Die Rekurrentin ist als Adressatin des angefochtenen Befehls zur Rekurs-

erhebung  legitimiert  (vgl.  § 338a  Abs. 1  des  Planungs-  und  Baugesetzes 

[PBG]). Die übrigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf den 

Rekurs ist einzutreten.  

1.2.  

Der  Verein  Pro  Üetliberg  ist  keine  gesamtkantonal  tätige  Vereinigung  im 

Sinne  von  § 338a  Abs. 2  PBG,  die  sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im 

Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz widmet. Er ist daher 

nicht  berechtigt,  gegen  baurechtliche  Bewilligungen  oder  Verweigerungen 

auf  der Bergkuppe  des  Uetlibergs  und  gegen  Anordnungen über die Wie-

derherstellung des rechtmässigen Zustands auf dem Uto Kulm zu rekurrie-
ren  (vgl.  BRKE II  Nr. 120/2007  vom  5. Juni  2007,  BRKE II  Nr. 219/2007 

vom  23. Oktober  2007,  BRKE II  Nr. 151/2008  vom  19. August  2008, 

BRKE II  Nr. 166/2008  vom  2. September  2008  und  BRGE II  Nrn. 96-

97/2011  vom  12. April  2011).  Mangels  erforderlicher  Legitimation  steht  es 

ihm auch nicht zu, in diesem Verfahren als Beigeladener teilzunehmen (vgl. 

BRKE II Nrn. 290-291/2009 vom 8. Dezember 2009). Seine mit verfahrens-
leitender  Verfügung  vom  29. Juli  2011  erfolgte  einstweilige  Beiladung 

(act. 12) ist deshalb aufzuheben. Das Rubrum ist dementsprechend zu än-

dern. 

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2. 

Die  Beigeladenen  beantragen  die  Durchführung  eines  Augenscheins 

(act. 17 S. 2). Die frühere Baurekurskommission II des Kantons Zürich hat 

die streitbetroffenen Bauten und Anlagen anlässlich verschiedener früherer 

Augenscheine  besichtigt  (vgl.  BRKE II  Nr. 0151/2008  vom  19. August 

2008).  Die  personell  identische  2. Abteilung  des  Baurekursgerichts  ist  da-

her  mit  den  örtlichen  und  baulichen  Verhältnissen  auf  dem  Uto  Kulm  ver-

traut.  Auf  die  Durchführung  einer  weiteren  örtlichen  Begehung  konnte  da-

her verzichtet werden (vgl. act. 17 S. 4). 

3. 

Abgesehen von dem als Fluchtweg dienenden metallenen Steg unmittelbar 

im Westen und Süden der Südterrasse erfasst der angefochtene Abbruch-

befehl insbesondere sämtliche Wand- und Dachteile auf dieser und auf der 

West- bzw. Rondoterrasse und zwar unabhängig davon, aus welchen Ma-

terialien  (Glas,  Metall  oder  Kunststoff)  die  baurechtlich  verweigerten  Ter-

rassenbauten gefertigt sind. Nachdem die Bauherrschaft die früher auf der 

Südterrasse bewilligten Sonnenstoren durch ein Dach ersetzt hat, kann sie 

aus den dadurch obsolet gewordenen Baubewilligungen vom 1. und 5. De-

zember  2000  (act. 5.2)  nichts  gegen  den  Abbruchbefehl  ableiten  (vgl. 

act. 15  S. 4).  Sodann  weist  die  Vorinstanz  zu  Recht  darauf  hin,  dass  der 

Windfang im Eingangsbereich der Südterrasse Gegenstand der Verfügung 

der Mitbeteiligten vom 13. März 2009 bildet (vgl. act. 5.1 S. 3) und deshalb 

ebenfalls rechtskräftig verweigert worden ist (vgl. act. 15 S. 4). Es war da-

her  im  Befehlsverfahren  durchaus  geboten,  auch  über  den  Rückbau  des 

Windfangs zu entscheiden. 

4.1. 

Die  Vorinstanz  hat  im  angefochten  Befehl  erwogen,  die  ohne  Bewilligung 

erstellten  zonenwidrigen  Bauten  und  Anlagen  auf  der  Süd-  und 

Rondoterrasse  verstiessen  in  schwerwiegender  Weise  gegen  das  Raum-

planungsrecht.  Die  Bauherrschaft,  die  sich  das  Wissen  von  ihren  Beauf-

tragten anrechnen lassen müsse, habe diese Rechtsverletzungen bösgläu-
big verursacht, zumal für die Annahme von Bösgläubigkeit bereits Fahrläs-

sigkeit genüge. Aufgrund der prominenten Lage hätten die gesetzwidrigen 

Bauteile  hohe  Publizität  erlangt.  Das  Interesse  an  der  Durchsetzung  des 

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Rechts sei deshalb sehr gross. Es bestünden keine gegenläufigen privaten 

Interessen, die ebenso gewichtig seien. Insbesondere komme es nicht auf 

die Kostenfolgen für die eigenmächtige Bauherrschaft an.  

Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die baurechtswid-

rigen  Gebäudeteile  und  Anlagen  in  absehbarer  Zeit  rechtmässig  würden. 

Zwar habe der Kantonsrat am 28. Juni 2010 für den Uto Kulm im kantona-

len Richtplan ein Erholungsgebiet festgesetzt und der Bundesrat diese Teil-

revision des Richtplans in der Folge genehmigt. Die Festsetzung des kan-

tonalen  Gestaltungsplans  für  den  Uto  Kulm  stehe  indes  noch  aus  und  er-

folge,  wie  die  hierfür  zuständige  Baudirektion  am  10. Mai  2011  verlauten 

lassen  habe,  frühestens  im  Herbst  dieses  Jahres.  Der  Gestaltungsplan 

werde  gemäss  Baudirektion  erst  nach  Zustandekommen  des  geplanten 

Nutzungs-  und  Anschlussvertrages  erlassen.  Bis zur Festsetzung des Ge-

staltungsplans  könne  somit  noch  einige  Zeit  vergehen, wie die Ablehnung 

einer  früheren  Fassung  des  Anschlussvertrages  an  der  Gemeindever-

sammlung  Uitikon  aufgezeigt  habe.  Ausserdem  stünden  gegen  die  Plan-

festsetzung Rechtsmittel offen, die eine rechtliche Überprüfung des Gestal-

tungsplanes  ermöglichten.  Ein  Zuwarten  mit  Vollstreckungsmassnahmen 

rechtfertige sich daher nicht.  

4.2. 

Die  Rekurrentin  macht  dagegen  insbesondere  geltend,  der Grundsatz  der 

Verhältnismässigkeit  gebiete  es,  auf  eine  umgehende  Wiederherstellung 

des  rechtmässigen  Zustandes  auf  dem  Uto  Kulm  zu  verzichten.  Seit  der 

Revision  des  Richtplanes  befinde  sich  die  Kuppe  des  Uetlibergs  in  einem 

Erholungsgebiet.  Die  streitbetroffenen  Bauteile  entsprächen  dem  Erho-

lungszweck,  der  dem  revidierten  Richtplan  zugrunde  liege.  Der  Richtplan 

sei für die Behörden verbindlich und die Vorinstanz wäre deshalb verpflich-
tet gewesen, seinen Inhalt im Befehlsverfahren zu berücksichtigen. Das öf-

fentliche Interesse an der Umsetzung der im Richtplan festgelegten plane-

rischen  Intention  überwiege dasjenige an der Durchsetzung des noch gel-

tenden Rechts. Es sei daher gerechtfertigt, auf dem Uto Kulm die Anwen-

dung  des  geltenden  Raumplanungsrechtes  einstweilen  auszusetzen.  Die 

Mitbeteiligte  werde  den  kantonalen  Gestaltungsplan  im  Herbst  2011  fest-

setzen. Bauten und Anlagen, die wie die streitbetroffenen Bauteile der Er-
holung  dienten,  werden  in  Zukunft  auf  dem  Uto  Kulm  zulässig  sein.  Ge-

mäss  dem  Entwurf  des  Gestaltungsplans  stünde  einer  Bewilligung  der 

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streitbetroffenen  Bauteile  nichts  entgegen.  Mit  ihrer  Bewilligung  könne  so-

mit in absehbarer Zukunft gerechnet werden.  

Sodann  stünden  dem  Abbruch  von  bedeutenden  Restaurationsteilen  ge-

wichtige  private  Interessen  entgegen.  Bei  der  Interessenabwägung  sei 

vorweg die finanzielle Belastung zu berücksichtigen, die ein Abbruch verur-

sachen würde. In Betracht fielen dabei nicht nur die Kosten des Rückbaus, 

sondern  darüber  hinaus  Investitionskosten  und  mögliche  spätere  Baukos-

ten, die der Rekurrentin bei der Erstellung neuer Bauten und Anlagen nach 

dem  Erlass  des  Gestaltungsplans  erwachsen  würden.  Auf  den  laufenden 

Restaurationsbetrieb würde sich ein Abbruch sehr nachteilig auswirken. Es 

wären  Arbeitsplätze  abzubauen.  Die  streitbetroffenen  Bauteile  seien 

durchaus  gutgläubig  erstellt  worden.  Denn  die  früher  erteilten  Baubewilli-

gungen  betreffend  die  Terrassen  berechtigten  die  Bauherrschaft  zur  An-

nahme, es seien für diese Bauteile keine weiteren Bewilligungen nötig. Die 

Vorgeschichte des Streits und die anschliessende jahrelange Duldung des 

bestehenden  Zustands  legten  keinen  schweren  Verstoss  gegen  das 

Raumplanungsrecht nahe, umso mehr, als sich der Uto Kulm neuerdings in 

einem  Erholungsgebiet  befinde.  Ausserdem  habe  die  Vorinstanz  mit  dem 

Abbruch  die  härteste  Massnahme  zur  Herstellung  des  rechtmässigen  Zu-

standes befohlen, ohne die Anordnung tauglicher milderer Anordnungen zu 

prüfen. Ferner nehme die angeordnete Herstellungsfrist keinerlei Rücksicht 

auf  die  eingegangenen  Kundenreservationen.  Diese  Frist  sei  deshalb 

ebenso  unangemessen  wie  die  zu  hoch  veranschlagten  Gebühren  für  die 

Kontrolle des Rückbaus. 

4.3. 

Den Rekursrügen halten die Vorinstanz und die Beigeladene entgegen, die 

Ausscheidung  eines  Erholungsgebiets  im  Richtplan  zeige  ein  öffentliches 
Interesse  an  einer  künftigen  Nutzung  der  Bergkuppe,  die  von  der  beste-

henden  abweiche.  Die  erfolgte  Teilrevision  des  Richtplans  bedeute  indes 

noch keine Umzonung des Uto Kulm. Dieser befinde sich bis auf Weiteres 

nach  wie  vor  in  der  Landwirtschaftszone.  Der  kantonale  Gestaltungsplan 

wurde  bislang  noch  nicht  festgesetzt.  Erst  wenn  seine  Festsetzung  in 

Rechtskraft trete, werde eine verbindliche Umzonung vorliegen. Wann dies 

der  Fall  sein  werde,  sei  angesichts  der  sehr  wahrscheinlich  anstehenden 
langwierigen  Rechtsmittelverfahren  offen.  Ungewiss  sei  auch  der  ab-

schliessende  Inhalt  des  Gestaltungsplans.  Solange  weder  das  Ergebnis 

der  laufenden  Nutzungsplanung  noch  der  Zeitpunkt  der  Zonenänderung 

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feststünden, sei nicht davon auszugehen, dass die widerrechtlichen Bautei-

le mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft bewilligt werden könnten. 

Der  rechtswidrige  Zustand  könne  nicht  auf  unabsehbare  Zeit  bestehen 

bleiben. Zweck des Wiederherstellungsverfahrens sei es, die unzulässigen 

Bauteile  auf  dem  Uto  Kulm  rückzubauen,  und  nicht  etwa,  den  Betrieb  in 

diesen Restaurationsteilen zu untersagen. Die Anordnung eines Nutzungs-

verbots  oder  anderweitige  Massnahmen  seien  daher  untauglich.  Sodann 

habe  die  Rekurrentin  bereits  seit  längerer  Zeit  mit  einem  Abbruchbefehl 

rechnen  müssen,  weshalb  die  dafür  anberaumte  Frist  von  einem  halben 

Jahr  angemessen  sei.  Schliesslich  habe  die  Rekurrentin  die  Höhe  der 

Kontrollgebühren verfrüht gerügt, würden diese doch erst nach dem Rück-

bau definitiv festgesetzt.  

5.1.  

Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Straf-

verfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen. Da-

bei hat sie den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten, und zwar 

auch  dann,  wenn  die  Bauherrschaft  die  widerrechtliche  Baute  bösgläubig 

erstellt  hat.  Diese  muss  aber  in  Kauf  nehmen,  dass  die  Behörden  aus 

grundsätzlichen  Erwägungen,  nämlich  zum  Schutz  der  Rechtsgleichheit 

und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung 

des  gesetzmässigen  Zustandes  erhöhtes  Gewicht  beimessen  und  die  der 

Bauherrschaft  erwachsenden  Nachteile  nicht  oder  nur  in  verringertem 

Masse berücksichtigen. 

Ein  Abbruchbefehl  ist  nach  ständiger  Rechtsprechung  dann  unverhältnis-

mässig, wenn die Abweichung vom gesetzmässigen Zustand gering ist und 

die  berührten  allgemeinen  Interessen  den  Schaden,  der  dem  Eigentümer 
durch den Abbruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Geringfügig 

ist  eine  Abweichung  vom  Erlaubten  dann,  wenn  nur um  Weniges  von  der 

materiellen  Vorschrift  abgewichen  wird  und  sie  der  Bauherrschaft  keinen 

oder nur einen geringen Nutzen bringt. Weicht eine Baute jedoch erheblich 

von  materiellen  Bauvorschriften  ab,  so  vermögen  einzig  Gründe  des  Ver-

trauensschutzes  zu  einem  Verzicht  auf  die  Wiederherstellung  des  recht-

mässigen Zustandes zu führen. Solche Gründe liegen dann vor, wenn der 
Bauherr  gutgläubig  angenommen  hat,  er  sei  zur  Bauausführung  ermäch-

tigt,  und  wenn  der  Beibehaltung  des  ungesetzlichen  Zustands  nicht 

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schwerwiegende  öffentliche  Interessen  entgegenstehen  (VB.2008.00444, 

E. 3, in BEZ 2009 Nr. 3).  

Die  Unverhältnismässigkeit  eines  Abbruchbefehls  kann  sich  auch  daraus 

ergeben,  dass  die  baurechtswidrige  Baute  dank  einer  unmittelbar  bevor-

stehenden Rechtsänderung materielle Rechtmässigkeit erlangen wird. Da-

bei  ist  entscheidend,  wann  und  mit  welcher  Wahrscheinlichkeit  mit  der 

Festsetzung  des  neuen  Rechts  gerechnet  werden  kann.  Ein  einstweiliger 

Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes lässt sich 

nur dann rechtfertigen, wenn die Rechtsänderung mit einiger Wahrschein-

lichkeit  in  naher  Zukunft  verwirklicht  wird.  Ob  dies  im  Einzelfall  zutrifft, 

hängt von den konkreten Umständen ab (vgl. BEZ 2009 Nr. 3, E. 4.3).  

5.2.  

Der Kantonsrat hat mit Beschluss vom 28. Juni 2010 einer Teilrevision des 

kantonalen  Richtplans,  Teil  Landschaft,  zugestimmt.  Gemäss dieser Revi-

sion setzt der Kanton für den Uto Kulm einen kantonalen Gestaltungsplan 

fest,  der  die  öffentlichen  Interessen  an  der  Nutzung  des  Aussenraumes 

(Wanderweg,  Ausflugsrestaurant,  Aussichtspunkt,  Erhaltung  des  Lebens-

raumes  von  Tier-  und  Pflanzenwelt,  dauernd  öffentlich  zugänglicher  und 

grosszügiger  Aussichtspunkt,  Waldpflegekonzept,  archäologische  Fund-

stätte,  Einhaltung  der  Schutzziele  des  BLN-Gebietes)  sichert,  die  zulässi-

gen  Bauten  und  Anlagen  und  deren  Nutzung  festlegt  sowie  die  notwendi-

gen  verkehrsmässigen  Regelungen  (Fahrtenkontingent,  Controlling)  trifft 

(vgl.  act. 5.6).  Neben  dem  Gestaltungsplan  umfasst  das  Nutzungskonzept 

für den Uto Kulm, an dem seit geraumer Zeit unter Federführung der Mitbe-

teiligten und Mitwirkung der Rekurrentin, der betroffenen Gemeinden Stalli-

kon und Uitikon sowie der Stadt Zürich gearbeitet wird, insbesondere einen 

Nutzungsvertrag zwischen Eigentümerschaft und Öffentlichkeit sowie einen 
Anschlussvertrag  (vgl.  act. 3  S. 5,  sodann  Bericht  und  Antrag  des  Regie-

rungsrates  an  den  Kantonsrat  zum  Postulat  KR-Nr. 253/2004  betreffend 

Entwicklungskonzept  für  den  Uetliberg  [http://www.kantonsrat.zh.ch/Ge-

schaefte_Suchen.aspx]).  Die  genannten  Akteure  beurteilen  die  erforderli-

chen  Inhalte  des  Gestaltungsplans  und  der  genannten  Verträge  teilweise 

kontrovers  (vgl.  act. 3  S. 5  und  act. 27  S. 4).  So  ortete  zum  Beispiel  un-

längst der Stadtrat von Zürich in seiner Vernehmlassung vom 7. September 
2011  sowohl am Gestaltungsplan als auch an den besagten Vereinbarun-

gen  erheblichen  Änderungsbedarf  (vgl.  http://www.stadt-zuerich.ch/con-

tent/dam/stzh/portal/Deutsch/Stadtrat%20%26%20Stadtpraesident/Publi-

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kationen%20und%20Broschueren/Stadtratsbeschluesse/2011/Sep/StZH_ 

StRB_2011_1104.pdf).  Aufgrund  dessen  erscheint  das  Ergebnis  der  seit 

längerer Zeit laufenden Nutzungsplanung nach wie vor nicht sehr gesichert 

zu  sein  (vgl.  act. 15  S. 11 f.,  act. 17  S. 8  und  act. 27  S. 5 f.).  Zudem  kann 

sich  das  Inkrafttreten  des  Gestaltungsplans  durchaus  um  weitere  Jahre 

verzögern,  zumal  gegen  seine  Festsetzung  Rechtsmittel  ergriffen  werden 

können.  Die  Beigeladene  hat  denn  auch  bereits  die  Anfechtung  des  Ge-

staltungsplans  in  Aussicht  gestellt,  sofern  dieser  nicht  wesentlich  anders 

als  öffentlich  aufgelegt  festgesetzt  werde  (act. 17  S. 11  und  act. 20  S. 2). 

Es  ist  daher  durchaus  mit  einem  länger  dauernden  Rechtsmittelzug  zu 

rechnen  (vgl.  act. 15  S. 7).  Daran  kann  ein  Amtsbericht  der  Mitbeteiligten 

von vornherein nichts ändern, weshalb entgegen dem entsprechenden Ver-

fahrensantrag  der  Rekurrentin  (act. 30)  kein  solcher  Bericht  einzuholen 

war.  Unter  all  diesen  Umständen  kann  folglich  nicht  damit  gerechnet  wer-

den, dass sich der baurechtswidrige Zustand auf dem Uto Kulm mit einiger 

Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft legalisieren wird.  

Die rechtswidrigen Gebäudeteile auf der Süd- und Rondoterrasse erweitern 

den  Gastwirtschaftsbetrieb  der  Rekurrentin  um  eine  ganzjährig  nutzbare 
Restaurationsfläche  von  mehr  als  500 m2  (vgl.  act. 15  S. 10).  Angesichts 
ihrer  Ausmasse  weichen  diese  Annexbauten  in  hohem  Grade  vom  bau-

rechtlich  Erlaubten  ab  (vgl.  BRKE II  Nr. 0151/2008  vom  19. August  2008, 

E. 5.2,  in  BEZ  2009  Nr. 16).  Davon  abgesehen  erweisen  sich  die  schwer-

wiegenden Baurechtsverstösse für die Rekurrentin von hohem wirtschaftli-

chen Nutzen, erwirtschaftet sie in den illegalen Bauten auf den Aussichts-

terrassen  doch  gegen  2/3 des  gesamten  Restaurationsumsatzes  (vgl. 

BRKE II Nrn. 0290-0291/2009 vom 8. Dezember 2009, E. 6.1.4, www.bau-

rekursgericht-zh.ch).  Die  Rekurrentin  beruft  sich  sodann  zu  Unrecht  auf 

Vertrauensschutz,  hat  ihr  die  Mitbeteiligte  doch  bereits  mit  Verfügung 
Nr. 1155 vom 1. Oktober 2001 mitgeteilt, dass das zulässige Mass für bau-

liche Erweiterungen mit dem Umbau des Hauptgebäudes zum Seminarho-

tel ausgeschöpft sein werde (act. 16.21, vgl. BGr 1C.328/2010 vom 7. März 

2011,  E. 3.4,  www.bger.ch).  Das  private  Interesse  der  Rekurrentin  ist  pri-

mär  wirtschaftlicher  Art.  Daran  ändert der Umstand,  wonach  Arbeitsplätze 

verloren gingen, wie die Rekurrentin behauptet, nichts. Diese privaten Inte-

ressen  haben  vor  den  gewichtigen  öffentlich-rechtlichen  Interessen  raum-
planerischer  und  baurechtlicher  Natur  (Verhinderung  von  rechtswidrigen 

Gebäuden) zurückzutreten.  

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Der umstrittene  Abbruchbefehl erweist  sich  demnach  als verhältnismässig 

(vgl. BEZ 2009 Nr. 3, E. 3).  

Der  Vollständigkeit  halber  bleibt  anzufügen,  dass  die  rechtswidrigen  Bau-

ten und Anlagen eigenmächtig erstellt worden sind (vgl. act. 15 S. 5 f.), was 

bereits  aus  der  oben  genannten  Mitteilung  der  Mitbeteiligten  in  der Verfü-

gung vom 1. Oktober 2001 folgt (act. 16.21). Die Nachteile, die der Rekur-

rentin  aus  der  Herstellung  des  rechtmässigen  Zustands  erwachsen,  sind 

daher,  wenn  überhaupt,  nur  in  verringertem  Masse  zu  berücksichtigen 

(BEZ 2009  Nr. 3,  E. 3).  Das  gilt  insbesondere  für  die  betrieblichen  Weite-

rungen,  die  der Rückbau  zur Folge  haben  dürfte  (vgl.  act. 2  S. 10), zumal 

diese kausal auf das eigenmächtige Vorgehen der Bauherrschaft zurückzu-

führen  sind.  Mangels  einer  Vertrauensgrundlage  kommt  es  auch  auf  die 

Bau-  und  Rückbaukosten  nicht  an  (vgl.  BEZ  2009  Nr. 3,  E. 4.1).  Die  Vor-

instanz weist im Übrigen zu Recht darauf hin, dass die umstrittene Wieder-

herstellung  allein  mit  einem  Abbruch  der  illegalen  Bauteile  bewerkstelligt 

werden kann (vgl. act. 15 S. 13 und act. 27 S. 6).  

5.3.  

Der Rückbau soll innert einer Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des 

Befehls erfolgen  (Dispositivziffer 1  des angefochtenen Beschlusses). Hier-

gegen bringt die Rekurrentin vor, der Ablauf der Herstellungsfrist falle in die 

Weihnachtszeit,  für  welche  namentlich  die  Baute  auf  der  Südterrasse  be-

reits ausgebucht sei (act. 2 S. 15). Dieses Argument ist als Folge des Re-

kursverfahrens  inzwischen  dahin  gefallen  und  wäre  zudem,  insbesondere 

auch aufgrund der Vorgeschichte, nicht geeignet, eine Frist von 6 Monaten 

zur  Wiederherstellung  des  rechtmässigen  Zustandes  als unverhältnismäs-

sig erscheinen zu lassen. Die Rekurrentin ist aufgrund des gesamten Ver-

fahrens  nunmehr  seit  längerer  Zeit  mit  der  realen  Möglichkeit  eines  Ab-
bruchs  der  illegalen  Bauten  und  Anlagen  konfrontiert.  Deshalb  erscheint 

ein halbes Jahr sowohl baulich als auch betrieblich ein durchaus angemes-

sener Zeitraum für die Herstellung des rechtmässigen Zustands (vgl. Alfred 

Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflege-

gesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 31 Rz. 5).  

Wie  der  Abbruchbefehl  ist  somit  auch  die  befohlene  Frist  zur  Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands nicht zu beanstanden.  

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5.4.  

Der  Rekurrentin  ist  die  Ersatzvornahme  auf  ihre  Kosten  durch  die  Baube-

hörde anzudrohen, sofern der Rückbau nicht innert angesetzter Frist erfolgt 

(vgl. §§ 30 f. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). 

6.  

In  Zusammenhang  mit  der  Kontrolle  des  Rückbaus  verpflichtete  die  Vor-

instanz  die Rekurrentin zur Bezahlung eines Depots, mithin eines Kosten-

vorschusses  in  der  Höhe  von  Fr. 4'795.  --  (Dispositivziffer 2.1  des  ange-

fochtenen  Beschlusses  und  act. 15  S. 14).  Gesetzliche  Grundlage  für  die 

Anordnung eines Kostenvorschusses bildet im Befehlsverfahren abschlies-

send  § 15  VRG  (vgl.  § 7  der Verordnung  über die Gebühren der Gemein-

debehörden).  Da  weder  eine  Untersuchung  im  Interesse  der  Rekurrentin 

durchzuführen  war,  noch  Barauslagen  gemäss  § 15  Abs. 1  VRG  anfielen 

und den Akten zufolge auch kein Grund für eine Kautionierung nach Abs. 2 

dieser Bestimmung gegeben ist, gebricht es dieser Anordnung an einer ge-

setzlichen Grundlage. Die Rekurrentin beanstandet daher den ihr auferleg-

ten Kostenvorschuss zu Recht. 

7.  

Somit ist der Rekurs in Bezug auf den angeordneten Kostenvorschuss gut-

zuheissen und der angefochtene Beschluss insoweit aufzuheben. Im Übri-

gen, was den Abbruchbefehl und die Frist zur Herstellung des rechtmässi-

gen Zustands anbelangt, ist der Rekurs indes abzuweisen.  

8.  
Dem  Ausgang  des  Verfahrens  und  dem  Verursacherprinzip  entsprechend 

sind 7/8 der Verfahrenskosten der Rekurrentin und die übrigen Kosten der 

Vorinstanz aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach  § 338  Abs. 1  PBG  bzw.  § 2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VRG)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach  seinem  Zeitaufwand,  nach  der  Schwierigkeit  des  Falles  und  nach 
dem Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Die Gerichtsge-
bühr beträgt in der Regel Fr. 1‘000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG). 
Vorliegend ist die Spruchgebühr auf Fr. 5'000.-- festzusetzen.  

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9.  

Ausgangsgemäss steht der überwiegend unterliegenden Rekurrentin keine 

Umtriebsentschädigung  zu  (§ 17  Abs. 2  VRG).  Sie  hat  vielmehr  der  Vor-

instanz und der Beigeladenen je eine angemessene Entschädigung zu be-

zahlen,  da  deren  Beantwortung  des  Rechtsmittels  durch  fachkundige 

Rechtsvertreter mit einem ausserordentlichen Aufwand verbunden war (vgl. 

BRKE II  Nr. 0039/2005 

in  BEZ  2005  Nr. 15;  www.brk.zh.ch,  vgl. 

VB.2006.00024  vom  7. April  2006,  E. 7).  Die  Entschädigung  der  Vor-

instanz,  die  sich  im  Gegensatz  zu  der  Beigeladenen  in  einem  doppelten 

Schriftenwechsel vernehmen liess, ist entsprechend höher anzusetzen.  

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