# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 65623d3b-346c-58fc-ae1b-34714c63ac9b
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-05-09
**Language:** de
**Title:** Quartierplan. Geldausgleich. Kriterien für die Berechnung des Landpreises zum Ausgleich von Mehr- und Minderzuteilungen.
**Docket/Reference:** BRKE II Nrn. 0093-0095/2000
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_93-95_2000_690.pdf

## Full Text

BRKE II Nrn. 93-95/2000 vom 9. Mai 2000 in BEZ 2000 Nr. 60

6.a)  Die  Rekurrenten  machen  geltend,  der  Preis  für  die  ihnen  zukommenden 
Mehrzuteilungen von 176 m2 (Rekurrentin A) bzw. 149 m2 (Rekurrent B) sei von der 
Vorinstanz mit Fr. 800.--/m2 zu hoch angesetzt worden; angemessen seien unter Be-
rücksichtigung sämtlicher Umstände höchstens Fr. 600.--/m2.

b) Gemäss § 145 Abs. 1 PBG sind die im Interesse einer geeigneten Arrondie-
rung  der  Parzellen  erforderlichen  Mehr- und  Minderzuteilungen  in  Geld  auszuglei-
chen.  Bei  der  Berechnung  des  Geldausgleichs  ist  grundsätzlich  vom  Verkehrswert 
des Landes bzw. der auszugleichenden Fläche auszugehen. Dabei ist jedoch – wie 
die Rekurrentin A zu Recht geltend macht – zu beachten, dass bei Handänderungen 
im Quartierplanverfahren  weder  Grundstücksgewinn- noch  Handänderungssteuern 
erhoben werden, was sich preismindernd auszuwirken hat. Ferner sind Änderungen 
der  Parzellenflächen  von  den  Quartierplangenossen  häufig  nicht  gewollt,  sondern 
ergeben  sich  aus  den  quartierplanrechtlichen  Anforderungen  einer  sachrichtigen 
Umlegung.  Der  Zielsetzung  des  Quartierplanes  entsprechend  ist  diesbezüglich  ein 
vernünftiger Interessenausgleich anzustreben. Somit ist weder auf die auf dem frei-
en  Markt  erzielbaren  Höchstpreise  abzustellen noch darf der festgelegte Landpreis 
dazu  führen,  dass  die  Grundeigentümer  mit  Mehrzuteilungen  allzu  preisgünstig  zu 
Land  kommen.  Aufgrund  dieser  Faktoren  sind  die  Ausgleichssummen  im  Quartier-
planverfahren regelmässig tiefer als der Verkehrswert anzusetzen (vgl. RB 1978 Nr. 
95 und 1986 Nr. 83). Für die Bemessung des Geldausgleichs sind grundsätzlich die 
Verhältnisse  im Zeitpunkt  der  Quartierplanfestsetzung  massgebend  (§  145  Abs.  3 
PBG).  Dabei  verfügen  die  Gemeindebehörden  über  einen  relativ  erheblichen  Er-
messensspielraum,  weshalb  die  Rechtsmittelinstanzen  nicht  einschreiten,  solange 
dieses  Ermessen  nicht  überschritten,  missbraucht  oder  sonstwie  rechtsverletzend 
gehandhabt worden ist (BEZ 1989 Nr. 24).

7.a)  Die  Vorinstanz  hat  bei  der  Berechnung  des  strittigen  Geldausgleichs  auf 
einen Verkehrswert der auszugleichenden Flächen von Fr. 1140.--/m2 abgestellt und 
diesen  daraufhin  aufgrund  der  in  Ziffer  6.b  genannten  Faktoren  sowie  weiterer 
grundstücksspezifischer  Aspekte  pauschal  um  30  %  reduziert,  woraus  der  generell 
festgesetzte  Landpreis  von  Fr.  800.--/m2 resultiert.  Diese  Vorgehensweise ist  nach 
Massgabe der nachstehenden Erwägungen nicht zu beanstanden und führt nament-
lich auch mit Bezug auf den streitbetroffenen Landpreis für die Landantretungen der 
Rekurrenten zu einem richtigen Ergebnis.

b) Zunächst  ist  festzuhalten,  dass  es  bei  der  Landumlegung  nach  Flächen  im
Sinne  von  §§ 137  ff.  PBG  grundsätzlich zulässig ist, wenn die Vorinstanz über das 
ganze  Beizugsgebiet  einen  einheitlichen  Landpreis  festlegt  und  jedenfalls  Wertun-
terschiede, wie sie sich etwa aufgrund von bestehenden Baulinien ergeben, bei der 
Berechnung  des  Geldausgleichs  ausschliesslich  pauschal  berücksichtigt  und  damit 
auf grundstücksspezifische Verhältnisse nicht näher Bezug nimmt.

Mit  Bezug  auf  den  von  der  Vorinstanz  ermittelten  Verkehrswert  der  auszuglei-

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chenden Flächen gilt es sodann zu beachten, dass in der Gemeinde X in den Jahren 
1997  bis  1999  für  unüberbautes  Land  Verkaufspreise  von  durchschnittlich  Fr. 
1162.25/m2 bezahlt worden sind (vgl. die Tabelle des Steueramts X über die Hand-
änderungen  von  unüberbautem  Land).  Die  Weisung  des  Regierungsrates  an  die 
Steuerbehörden  über  die  Bewertung  von  Liegenschaften  und  die  Festsetzung  der 
Eigenmietwerte vom 21. August 1996, die für die Ermittlung des in einem bestimm-
ten  Gebiet  handelsüblichen  Verkehrswerts  brauchbare  Hinweise  liefert  (vgl.  dazu 
BEZ  1993  Nr.  25),  sieht  für  unüberbaute  Grundstücke in der Gemeinde X ferner je 
nach  Lage  einen  Verkehrswert  von  zwischen  Fr.  730.--/m2 und  Fr.  1400.--/m2 vor. 
Gemäss Lageklassenplan befindet sich das Quartierplangebiet in der Lageklasse 2, 
mithin  in  der  zweitbesten  von  insgesamt  fünf  Kategorien.  Für unüberbaute, der La-
geklasse 2 zugewiesene Grundstücke gilt ein Quadratmeterpreis von Fr. 1240.--. In 
Anbetracht  dieser  Vergleichswerte  ist  ein  Verkehrswert  von  Fr.  1140.--/m2,  den  die 
Vorinstanz der Berechnung des Geldausgleichs zugrunde gelegt hat, somit eher tief 
bemessen. Daran ändert nichts, dass gemäss Darstellung des Rekurrenten B vor ei-
nigen Monaten in nächster Umgebung des Quartierplangebiets zwei nebeneinander 
liegende  erschlossene  und  überbaute  Parzellen  zum  Preis  von  Fr.  1062.--/m2 zum 
Kauf  angeboten  worden  sein  sollen.  Der  Rekurrent  hat  seine  diesbezügliche  Be-
hauptung nicht näher belegt. Der Baurekurskommission II sind weder Lage und Art 
dieser Grundstücke noch die preismindernden Besonderheiten bekannt, die zu die-
sem  (angeblichen)  Angebot  geführt  haben.  Es  besteht  mithin  kein  Grund  zur  An-
nahme, dass der rekurrentischerseits genannte Verkaufspreis für ein Objekt an die-
ser Lage repräsentativ sei und die obenerwähnten Vergleichswerte in Frage stellen 
könnte.

Im  weiteren  ist  festzustellen,  dass  die  hier vorgenommene Reduktion des Ver-
kehrswerts um 30 % auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass sie nicht nur 
allgemeine  quartierplanspezifische  Aspekte,  sondern  auch  grundstücksspezifische 
Reduktionsfaktoren  umfasst,  sehr  hoch  ist  (vgl.  dazu  etwa  BRKE  III  Nrn.  214  und 
215/1999,  wo  eine  Herabsetzung  des  Verkehrswerts  um 6  %  für  allgemeine  quar-
tierplanspezifische Faktoren noch als durchschnittlich bezeichnet wurde).

Der  eher  tief  angesetzte  Verkehrswert  und  der  aussergewöhnlich  hohe  Abzug 
von 30 % führen dementsprechend insgesamt zu einem eher tiefen Antretungspreis 
von  Fr.  800.--/m2, der auch mit Bezug auf die Mehrzuteilungen der rekurrentischen 
Grundstücke bzw. hinsichtlich des Umstandes, dass die Rekurrenten nur Baulinien-
land  antreten,  angemessen  ist. Dies  gilt  umso  mehr,  als  die  Beschränkung,  die  für 
die  rekurrentischen  Parzellen  im  Neubestand  aus  der  Neufestsetzung  der  Baulinie 
entlang der Erschliessungsstrasse G3 resultiert, eher geringfügig ist, da die anzutre-
tenden  Landstreifen  selber  zwar  nicht  überbaubar,  jedoch  vollständig  ausnützbar 
sind. Die Rekurrentin A ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass bei 
der  Landbewertung  auf  den  subjektiven  Überbauungswillen  nichts  ankommt.  Mass-
gebend  ist  einzig,  dass  die  baulich  zulässige  Ausnützung  ihres  Grundstücks  durch 
die Mehrzuteilung wesentlich erhöht wird - was sich auch auf den Verkehrswert des 
Grundstücks auswirkt - und die Rekurrentin oder ein allfälliger Rechtsnachfolger je-
derzeit die Möglichkeit besitzt, diese Ausnützungsreserve - sei es durch eine Erwei-
terung  des  bestehenden  Gebäudes  oder  einen  Neubau - zu  realisieren.  Mit  Bezug 
auf  die  Mehrzuteilung  zugunsten  des  Rekurrenten  B  ist  ferner  mit  der  Vorinstanz 
darin  einig  zu  gehen,  dass  das  Grundstück  alt  Kat.-Nr.  01  aufgrund  der  geringen 
Grösse  von  298  m2 und der entsprechend geringen Ausnützung sowie des bisheri-
gen  Verlaufs  der  Baulinie  bis  anhin  gar  nicht  überbaubar  gewesen  wäre.  Mit  der 

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Verschiebung der Baulinie und der vollständig ausnützbaren Mehrzuteilung von 149 
m2 wird  das  rekurrentische  Grundstück  nunmehr  überbaubar  gemacht.  Soweit  die 
Rekurrenten ferner unter Bezugnahme auf Entscheide des Verwaltungsgerichts (VK 
25/1983; VK 22/1990; VK 20/1997) vorbringen, für Vorgartenland sei praxisgemäss 
ein  Einschlag  von  einem  Drittel  des  Verkehrswerts  vorzunehmen,  sind  sie  darauf 
hinzuweisen,  dass  das  Verwaltungsgericht  in  den  erwähnten  Entscheiden  (auf  Ein-
sprachen gegen Entscheide der Schätzungskommissionen hin) zur Hauptsache über 
Entschädigungen  für  Landabtretungen  für  den  Strassenbau  zu  befinden  hatte.  Die 
Bemessung  der  Entschädigung  für  solche  Abtretungen  richtet  sich  nach  enteig-
nungsrechtlichen  Grundsätzen,  welche  sich  nicht  ohne  weiteres  auf  die  Ermittlung 
des  hier  zur  Beurteilung  stehenden  Geldausgleichs  für  Mehrzuteilungen  im  Quar-
tierplanverfahren  übertragen  lassen.  Die  von  den  Rekurrenten  zitierte  Rechtspre-
chung des Verwaltungsgerichts vermag die vorinstanzliche Festsetzung eines gene-
rellen Landantretungspreises von Fr. 800.-- damit nicht in Frage zu stellen.

Nicht  anders  verhält  es  sich  mit  den  weiteren  gegen  die  Höhe  des  Geldaus-
gleichs  gerichteten  Einwänden  der  Rekurrenten.  Dass  die  Rekurrenten  mit  den 
Mehrzuteilungen an den Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen partizipieren, 
ist die Folge der gesetzlichen Regelung, wonach diese Kosten auf die Grundstücke 
im Neubestand verlegt werden (vgl. dazu § 146 PBG), und hat auf die Bemessung 
des Landantretungspreises ebensowenig einen Einfluss wie der Umstand, dass der 
nordwestliche  Teil  des  Quartierplangebiets  inskünftig  einer  verstärkten  Lärmbelas-
tung  durch  Motorfahrzeuge  ausgesetzt  sein  wird.  Auch  dies  ist  eine  unmittelbare 
Folge der gesetzlichen Regelung, wonach alle Grundstücke innerhalb des Quartier-
plangebiets  durch  den  Quartierplan  erschlossen  werden  müssen  (vgl.  §  128  PBG), 
und  vermag  die  Höhe  des  Geldausgleichs  zumal  bei  diesen  nicht  aussergewönli-
chen Verkehrsverhältnissen nicht zu beeinflussen. Der - nicht näher substantiierte -
Einwand des Rekurrenten B betreffend die Altlasten ist schliesslich bereits deshalb 
ungeeignet,  den  festgesetzten  Landpreis  mit  Bezug  auf  die  dem  Rekurrenten  zu-
kommende Mehrzuteilungsfläche in Frage zu stellen, weil diese Fläche nicht im Alt-
lastenverdachtsflächenkataster des Kantons Zürich aufgeführt ist und daher kein An-
lass  besteht,  auf  eine  die  Sanierungspflicht  auslösende  Belastung  zu  schliessen. 
Überdies  beschlägt  die  Altlastenproblematik  grundsätzlich  das  Verhältnis  zwischen 
dem  Verursacher  und  dem  neuen  Grundeigentümer.  Entschädigungsansprüche  für 
die  Sanierung  belasteter  Grundstücke  richten  sich  nicht  nach  Quartierplanrecht, 
sondern nach den einschlägigen Bestimmungen des Umweltschutzrechts und sind in 
dem hierfür vorgesehenen Verfahren gemäss Art. 33d Abs. 3 USG in Verbindung mit 
§ 6 Abs. 1 AbfG geltend zu machen. Im übrigen hat die Vorinstanz ungeachtet dieser 
Rechtslage  im  technischen  Bericht  festgehalten,  innert  10  Jahren  ab  Eintritt  der 
Rechtskraft  des  Quartierplanfestsetzungsbeschlusses  allfällige  Entsorgungskosten 
zu übernehmen, wenn auf den vom Grundstück alt Kat.-Nr. 01 an die anstossenden 
Grundeigentümer (zu denen auch der Rekurrent B zählt) abgetretenen Flächen Alt-
lasten enthalten sein sollten. Allfälligen Befürchtungen des Rekurrenten, dereinst die 
Kosten  für  die  Entsorgung  von  Altlasten  tragen  zu  müssen,  hat  die  Vorinstanz  mit 
dieser Zusicherung damit hinreichend Rechnung getragen.

c)  Somit  ergibt  sich,  dass  der  von  der  Vorinstanz  generell  festgesetzte  Land-
preis  von  Fr.  800.--/m2 angesichts  der  aufgezeigten  Sachumstände  dieses  Falles 
auch  mit  Bezug  auf  die  Landantretungen  der  Rekurrenten  angemessen  ist.  Dies 
führt zur Abweisung der Rekurse.