# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** adfc81f1-9bc5-5da7-b770-a2be6a383332
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-06-11
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.06.1996 12.1996.71
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1996-71_1996-06-11.html

## Full Text

Incarto n.

  12.96.00071

  	
  Lugano

  11 giugno 1996

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente, 

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

sedente
per giudicare nella causa appellabile inc. n. 12'332 della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa con
petizione 13 ottobre 1993 da

 

	
   

  	
  __________

  __________ 

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  

 

con cui
gli attori hanno chiesto il disconoscimento di un debito di fr. 29’424.-- oltre
accessori, domanda ridotta a fr. 15’224.50 oltre accessori in corso di causa;

 

Domanda
avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione e che il
Pretore con sentenza 15 marzo 1996 ha respinto;

 

Appellanti
gli attori, che con atto di appello del 28 marzo 1996 chiedono la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere la petizione limitatamente a fr.
15’224.50 più accessori o, in subordine, di fr. 11’794.10 oltre accessori;

 

Mentre
il convenuto con osservazioni del 23 aprile 1996 chiede la reiezione del
gravame, protestando spese e ripetibili.

 

Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i
seguenti punti di questione

1.    - se
deve essere accolto l’appello

2.    -
tassa di giustizia e ripetibili

 

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:

 

 

                                  A.   Gli
attori hanno omesso il pagamento del canone di locazione del periodo 1°
gennaio-30 giugno 1993 dei vani commerciali da loro condotti fin dal 1983 nello
stabile di proprietà del convenuto in __________ a __________.

                                         Il
convenuto per il relativo importo di complessivi fr. 29’424.-- oltre accessori
ha ottenuto il rigetto provvisorio delle opposizioni interposte ai precetti
esecutivi intimati agli attori.

 

 

                                  B.   Con
la petizione che ci occupa gli attori hanno chiesto il disconoscimento di tale
debito, asserendo di poterlo compensare con il proprio maggior credito
conseguente all’esecuzione di lavori nell’ente locato per fr. 58’160.--, lavori
che avrebbero comportato un considerevole maggior valore all’oggetto del
contratto.

 

 

                                  C.   Nella
risposta del 22 novembre 1993 il convenuto si è opposto alla petizione, negando
qualsivoglia suo impegno contrattuale o legale all’assunzione del costo di
lavori di trasformazione, in parte eseguiti senza la sua autorizzazione e che
comunque non sarebbero stati necessari e non avrebbero comportato alcun aumento
di valore dell’ente locato.

 

 

                                  D.   Nel
giudizio qui impugnato il Pretore, posta l’applicabilità del previgente diritto
della locazione ed in particolare dell’art. 271 v.CO, ha ritenuto che le parti
né nel contratto di locazione e neppure successivamente abbiano inteso pattuire
un risarcimento per eventuali migliorie conseguenti a lavori eseguiti dai
conduttori, migliorie che l’istruttoria non avrebbe comunque permesso di
quantificare.

                                         Dal
che la reiezione della petizione.

 

 

                                  E.   Con
tempestivo gravame datato 28 marzo 1996 gli attori hanno chiesto la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione per fr.  15’224.50 più
accessori o, in subordine, per fr. 11’794.10 oltre accessori.

                                         Nonostante
l’applicabilità del precedente diritto e l’assenza di accordo sul principio del
risarcimento, il conduttore potrebbe nondimeno reclamare l’indennizzo per il
maggior valore conseguente ai lavori da lui effettuati a condizione che i
lavori siano stati effettuati con il consenso del locatore, che il contratto di
lunga durata abbia preso fine in modo prematuro, e che la resiliazione
contrattuale non sia imputabile a colpa del locatore.

                                         Stanti
in concreto queste premesse, il convenuto sarebbe debitore nei confronti degli
attori dell’arricchimento derivatogli, corrispondente secondo il perito a fr.
15’224.50.

 

 

                                  F.   Delle
osservazioni 23 aprile 1996 del convenuto, nelle quali egli chiede la conferma
del giudizio di primo grado protestando spese e ripetibili, si dirà, per quanto
necessario, nei successivi considerandi.

 

 

 

Considerato

 

 

 

in diritto:

 

 

                                   1.   A
questo stadio della causa non è contestata l’applicabilità alla fattispecie
delle norme sul contratto di locazione in vigore sino al 1° luglio 1992, e
perciò dell’art. 271 v.CO, ed è pure pacifica l’inesistenza di un accordo tra
le parti in virtù del quale il convenuto si sarebbe impegnato a risarcire agli
attori il costo dei lavori da loro effettuati nell’ente locato.

 

 

                                   2.   Nondimeno,
citando un articolo di Guimard (“Le sort des améliorations faites par le
locataire lors de la résiliation du bail” in: SemJud, 1982, pag. 145 e
segg.), gli attori sostengono che verificandosi le seguenti condizioni
cumulative:

 

                                         -    esecuzione
di lavori di miglioria autorizzati dal locatore;

 

                                         -    fine
prematura di un contratto di locazione stipulato per lunga             durata;

 

                                         -    assenza
di colpa del locatore per la fine anticipata del             contratto;

 

                                         il
conduttore avrebbe diritto alla risarcimento degli investimenti eseguiti
secondo le norme sull’indebito arricchimento.

 

 

                                   3.   Il
principio giuridico affermato dagli attori è senza dubbio corretto (DTF
105 II 97 e 98; Schmid, Berner Kommentar, 1977, n. 16 ad art. 271 v.CO; SVIT,
Mietrecht für die Praxis, 1983, pag. 195, n. 7.3), ma nella fattispecie
inapplicabile, facendo manifestamente difetto la condizione del contratto di
locazione di lunga durata terminato prematuramente.

 

                                         Infatti,
contrariamente alle tesi degli attori (appello, punto 9.2, pag. 7 e 8), va
osservato come la durata originaria del contratto di 10 anni (fino al 30 maggio
1993), la quale ha in buona fede indotto i conduttori ad effettuare
investimenti che sapevano di non poter recuperare, è stata osservata, essendo
la disdetta stata data per il 30 giugno 1993.

                                         E’
per contro irrilevante il fatto che in un secondo tempo, ad investimenti già
effettuati, ovvero a partire dal 1992 (appello, pag. 8), le parti abbiano
ipotizzato l’ulteriore continuazione del contratto: a non averne dubbi, il
venire meno di tale continuazione non costituisce cessazione prematura del
rapporto contrattuale, né è riscontrabile indebito arricchimento del locatore,
avendo potuto il conduttore fruire (ed ammortizzare) l’investimento fatto per
tutto il periodo originariamente concordato.

 

                                         Ne
consegue la reiezione del gravame, senza che più occorra chinarsi sulla
questione della quantificazione dell’asserito arricchimento.

 

                                         Tassa
di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

Per i quali motivi, richiamati l’art.148
CPC e la TG

 

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello
28 marzo 1996 di __________ e __________ è respinto.

 

                                   II.   Le
spese della procedura d’appello, consistenti in

 

                                         a) 
tassa di giustizia                                      fr.  850.--

                                         b)
spese                                                         fr.    50.--

                                         T
o t a l e                                                 fr.         900.--

 

                                         già
anticipati dagli attori, restano a loro carico.

                                         Gli
attori rifonderanno al convenuto fr. 1’000.-- per ripetibili di appello 

 

                                  III.   Intimazione:    -   __________

 

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                   Il segretario