# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bfc2d75c-4f1a-5a81-bc4c-e3698d1144bd
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-11
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 11.02.2021 (publiziert) 66/2000/8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_66-2000-8_2021-02-11.pdf

## Full Text

2002 

 1 

  

Art. 18 lit. e und Art. 18
quater

 aStG; § 1 ff. EMWD. Bemessung des steuer-

lichen Eigenmietwerts (Entscheid des Obergerichts Nr. 66/2000/8 vom 
21. Juni 2002 i.S. A.). 

 

 Im Dekret über die Festsetzung des Eigenmietwerts vom 18. Dezember 
1998 werden die Grundsätze der steuerlichen Bemessung des Eigenmietwerts 

nach dem bisherigen System stabilisierter Normmietwerte gesetzlich ver-

ankert, wobei die generelle Anpassung der Schätzungswerte neu dem Grossen 

Rat obliegt und der steuerbare Eigenmietwert auf 70 % des Marktmietwerts 

beschränkt wird (E. 3a). 

 Aus den von der kantonalen Steuerverwaltung erhobenen Mietpreisen 

vermieteter Referenzobjekte ergibt sich, dass die bisherigen, für die Steuer-

veranlagung massgebenden Eigenmietwertschätzungen in der Regel den 

Grenzwert von 70 % des Marktmietwerts einhalten (E. 3b). 

 Bestehen Anhaltspunkte, dass dies im konkreten Fall nicht zutrifft, ist die 

betreffende Schätzung zu überprüfen. Im Hinblick auf eine gesetzmässige und 

rechtsgleiche Besteuerung müssen die zuständigen Behörden auch dafür sor-

gen, dass die Untergrenze von 60 % des Marktmietwerts gemäss bundes-

gerichtlicher Rechtsprechung eingehalten wird (E. 3c). 

 

Aus den Erwägungen: 

 

 3.–  Gegenstand des vorliegenden Rekurses bildet einzig die Festsetzung 
des Eigenmietwertes für die vom Rekurrenten bewohnte Liegenschaft ...  

 a)  Gemäss Art. 18 lit. e des Gesetzes über die direkten Steuern vom 
17. Dezember 1956 (aStG; OS 19, S. 212 ff.) unterliegt das gesamte Ein-
kommen des Steuerpflichtigen aus Erwerbstätigkeit, Vermögensertrag oder 
andern Einnahmequellen der Einkommenssteuer, insbesondere Einkommen 
aus unbeweglichem Vermögen wie Pacht- und Mietzinse, Mietwert der Woh-
nung, die der Pflichtige im eigenen oder in einem ihm zur Nutzung überlasse-
nen Haus inne hat. Für die Festsetzung des Eigenmietwertes bestimmt der in 
der Volksabstimmung vom 27. September 1998 (Volksinitiative "Förderung 
des selbstgenutzten Wohneigentums") angenommene und seit diesem Zeit-
punkt in Kraft stehende Art. 18quater aStG (vgl. dazu ABl 1998, S. 1413, und 
zur Zulässigkeit der Volksinitiative BGE Nr. 1P.40/1997 vom 25. März 1998 
i.S. A. u.a.), der Eigenmietwert sei unter Berücksichtigung der ortsüblichen 

2002 

 2 

Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung sowie der Bildung, Förderung 
und Erhaltung des selbstgenutzten Wohneigentums und der persönlichen 
Selbstvorsorge massvoll festzusetzen (Abs. 1). Als massvoll gelte eine Be-
messung, die im Maximum 70 % der Marktmiete erreiche (Abs. 2). Der Gros-
se Rat habe in einem Dekret Grundsätze über das Verfahren und die Fest-
legung des Eigenmietwertes zu erlassen (Abs. 3).  

 Der Grosse Rat hat diesen Rechtsetzungsauftrag ausgeführt und am 
18. Dezember 1998 das Dekret über die Festsetzung des Eigenmietwertes 
(EMWD, SHR 641.120) erlassen, welches auf den 1. Januar 1999, also auf 
den Beginn der Steuerperiode 1999–2000, in Kraft getreten ist. Dieses Dekret 
wiederholt in § 1 zunächst den Grundsatz, dass der steuerbare Eigenmietwert 
höchstens 70 % der Marktmiete betragen dürfe und das Bundesrecht vor-
behalten bleibe, womit die vom Bundesgericht festgesetzte Untergrenze von 
60 % gemeint ist (vgl. dazu BGE 124 I 145 ff., insbesondere E. 4d, S. 156 f., 
sowie die Vorlage des Regierungsrates vom 20. Oktober 1998 zum erwähnten 
Dekret [Amtsdruckschrift 98-80], S. 2). In § 2 wird sodann der Marktmiet-
wert als derjenige Betrag umschrieben, der bei der Miete eines gleichartigen 
Objektes an vergleichbarer Wohnlage zu bezahlen wäre. In § 3 wird sodann 
festgehalten, der für die Besteuerung massgebende Mietwert sei durch das 
Amt für Grundstückschätzungen periodisch zu schätzen (Abs. 1). Für die 
Schätzung massgebend seien insbesondere Standortgemeinde, Lage innerhalb 
der Gemeinde, Alter und Grösse sowie Bauart, Ausbaustandard und Zustand 
des Objektes, wobei der geschätzte Mietwert auf einen bestimmten Zeitpunkt 
stabilisiert werde (Abs. 2). Im übrigen wird die Verordnung des Regierungs-
rates über die Bewertung der Grundstücke sowie das von ihm genehmigte 
Bewertungsreglement für das Schätzungsverfahren als anwendbar erklärt, 
soweit dieses Dekret nichts anderes festlege (Abs. 3). § 4 regelt sodann die 
Anpassung der Mietwerte. Zunächst wird bestimmt, dass der Grosse Rat 
(nicht mehr wie bis anhin der Regierungsrat) die Eigenmietwerte generell an-
zupassen habe, wenn die Grenzwerte nach § 1 über- oder unterschritten wer-
den (Abs. 1). Hernach wird präzisiert, dass als Grundlage für die Anpassung 
ein Vergleich der geschätzten Mietwerte mit den Mietpreisen von vermieteten 
Objekten sowie die Entwicklung des allgemeinen Mietpreisniveaus diene 
(Abs. 2) und die Mietpreise vermieteter Referenzobjekte, insbesondere von 
Einfamilienhäusern und Wohnungen im Stockwerkeigentum, im Rahmen der 
Steuerveranlagung generell oder in bestimmten Segmenten zu erheben seien 
(Abs. 3). § 5 bestätigt sodann, dass die Festsetzung des Eigenmietwertes mit 
der Steuerveranlagung durch die im Steuergesetz vorgesehenen Rechtsmittel 
angefochten werden könnten. Schliesslich hält § 6 als Übergangsbestimmung 
fest, als Eigenmietwert für die nach dem Inkrafttreten dieses Dekretes begin-
nenden Veranlagungsperioden, mithin insbesondere für die Veranlagungs-

2002 

 3 

periode 1999–2000, gelte der zuletzt vom Amt für Grundstückschätzung ge-
schätzte Eigenmietwert für das entsprechende Objekt ohne den vom Regie-
rungsrat am 16. April 1996 beschlossenen generellen Zuschlag von 10 %.  

 Das Dekret hält somit – mit den erwähnten Abweichungen (insbesondere 
Beschränkung auf maximal 70 % des Marktmietwertes; generelle Anpassun-
gen der Schätzungswerte durch den Grossen Rat, nicht mehr durch den Regie-
rungsrat) – am bisherigen System der Eigenmietwertfestsetzung mittels stabi-
lisierter Normmietwerte fest. Das Obergericht hat dieses System in einem 
publizierten Grundsatzentscheid im Prinzip als zulässig erklärt (OGE vom  
18. September 1998 i.S. P., Amtsbericht 1998, S. 156 ff.). Der Kritik hinsicht-
lich der zum Teil ungenügenden gesetzlichen Grundlage ist der Grosse Rat 
dadurch nachgekommen, dass er die Grundzüge dieses Systems nun auf Dek-
retsstufe geregelt hat (vgl. dazu auch die erwähnte Vorlage des Regierungs-
rates, S. 3).  

 b)  Im vorliegenden Fall ist die Steuerverwaltung nach diesem Dekret vor-
gegangen und hat gemäss dessen § 6 den zuletzt vom Amt für Grundstück-
schätzungen ermittelten Eigenmietwert ohne den früheren, vom Regierungsrat 
festgesetzten Zuschlag der Steuerveranlagung zugrundegelegt (vgl. zur Be-
gründung dieser Regelung die erwähnte Vorlage des Regierungsrates, S. 4). 
Der Rekurrent bestreitet dies nicht, macht aber geltend, der so ermittelte  
Eigenmietwert verletze im Falle seiner Liegenschaft die Obergrenze von 70 % 
des Marktmietwerts gemäss Art. 18quater Abs. 2 aStG bzw. § 1 Abs. 1 EMWD. 
Er beantragt, es sei der Steuerveranlagung ein Eigenmietwert von Fr. 16'380.– 
zugrunde zu legen, was 65 % eines realistischen Marktmietwertes von  
Fr. 25'200.– (Fr. 2'100.– pro Monat) entspreche. Gehe man dagegen von dem 
von der Steuerverwaltung eingesetzten Eigenmietwert von Fr. 20'330.– aus, 
würde dies bei gleicher Rechnung (eingesetzter Eigenmietwert = 65 % des 
Marktmietwertes) bedeuten, dass der effektive Marktmietwert Fr. 31'277.– 
(Fr. 2'606.– pro Monat) betrage, was für ein bald 20-jähriges 5½-Zimmer-
Durchschnittshaus mit einer Landfläche von 450 m2 und einem Versiche-
rungswert von Fr. 469'000.– völlig unrealistisch sei.  

 Entgegen der Auffassung des Rekurrenten kann aber aufgrund der be-
stehenden gesetzlichen Grundlagen, welche er nicht oder jedenfalls nicht aus-
drücklich anficht und die vom Obergericht im erwähnten Grundsatzentscheid 
grundsätzlich geschützt worden sind, nicht einfach eine freie Schätzung vor-
genommen werden. Vielmehr sind hinsichtlich der Festsetzung des Eigen-
mietwertes – insbesondere auch aus Gründen der steuerlichen Gleichbehand-
lung der Grundeigentümer – primär die geltenden gesetzlichen Vorschriften, 
nämlich das erwähnte Dekret und die heute darauf gestützten besonderen 
Vorschriften über die Bewertung der Grundstücke anzuwenden, wobei für 

2002 

 4 

den vorliegenden Fall die für die Steuerperiode 1999–2000 massgebende Fas-
sung dieser Vorschriften gilt, nämlich die Verordnung über die Bewertung 
der Grundstücke vom 18. Dezember 1990 (aGBV; OS 27, S. 287 ff.) und das 
Reglement über die Bewertung der Grundstücke vom 10. Dezember 1990, 
Teil I: Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke. Es muss daher geprüft werden, 
ob diese Vorschriften im vorliegenden Fall richtig angewandt worden sind, 
und ob deren Anwendung im konkreten Fall zu einem Ergebnis führt, welches 
die Obergrenze des steuerbaren Eigenmietwertes gemäss Art. 18quater Abs. 2 
aStG bzw. § 1 Abs. 1 EMWD einhält. Nur wenn dies nicht der Fall wäre, 
könnte allenfalls zu einer freien Schätzung gegriffen werden (vgl. in diesem 
Sinn bereits den erwähnten OGE vom 18. September 1998 i.S. P., E. 
2b/bb/ccc, Amtsbericht 1998, S. 161). In diesem Zusammenhang ist sodann 
festzuhalten, dass das Obergericht im Rekursverfahren nach Art. 96 ff. aStG 
grundsätzlich mit voller Kognition (inkl. Ermessensprüfung) zu entscheiden 
hat und daher auch Schätzungsentscheide korrigieren muss, wenn sich er-
weist, dass eine Schätzung fehlerhaft ist (Art. 101 aStG; vgl. dazu und zur 
Kognition bei Schätzungsfragen allgemein OGE vom 30. Juni 1989 i.S. St. 
AG, Amtsbericht 1989, S. 175 ff.).  

 c)  Das Obergericht hat zu den erwähnten Fragen ein Gutachten ... ein-
geholt. Dieses äussert sich zunächst – auch im Hinblick auf weitere Fälle – 
zur Frage, ob die vom Amt für Grundstückschätzungen im ersten Quartal 
1999 bei rund 600 vermieteten Einfamilienhäusern bzw. Eigentumswohnun-
gen durchgeführten Mietzinserhebungen die Schlussfolgerung zulasse, dass 
die geltenden, von diesem Amt nach dem System stabilisierter Normmietwer-
te geschätzten Eigenmietwerte im massgebenden Zeitpunkt, also für die Be-
messungsjahre 1997–1998, in der Regel zwischen 60 und 70 % einer vollen 
Marktmiete lägen. Die Experten führen dazu aus, die getätigte Umfrage be-
ruhe auf einer zu schmalen Vergleichsbasis, da sie lediglich 5 % der rund 
14'000 Wohneinheiten im Kanton Schaffhausen erfasse.  

  In diesem Zusammenhang ist jedoch darauf hinzuweisen, dass gemäss § 4 
Abs. 3 EMWD lediglich die Mietpreise vermieteter Referenzobjekte zu erhe-
ben sind. Der Sinn dieser Vorschrift besteht denn auch darin, die geschätzten 
Mietwerte anhand konkreter Zahlen vergleichbarer vermieteter Objekte im 
Hinblick auf die Festsetzung der Eigenmietwerte für die jeweiligen Steuer-
perioden zu überprüfen (vgl. dazu Regierungsratsvorlage, S. 4). Wie sich aus 
der Zusammenstellung des Amts für Grundstückschätzungen vom 3. Juni 
1999 ergibt, hat dieses Amt aufgrund einer EDV-gestützten Auswertung sei-
ner Daten für den ganzen Kanton 1400 vermietete Einfamilienhäuser und  
Eigentumswohnungen eruiert, für welche die Mietzins-Erhebungsblätter ver-
sandt wurden. 1082 Erhebungsblätter kamen ausgefüllt zurück, was einer 

2002 

 5 

Rücklaufquote von immerhin 77,28 % entspricht. Von den 1082 Rück-
meldungen mussten allerdings 378 als für einen Vergleich nicht brauchbar 
ausgeschieden werden, weil es sich herausstellte, dass eine Familiennutzung 
vorlag, die Liegenschaft als Werkwohnung diente oder im massgebenden 
Zeitpunkt leer stand und somit nicht auf die entsprechenden Zahlen abgestellt 
werden konnte. Für den Vergleich berücksichtigt wurden 704 Objekte, näm-
lich 366 Einfamilienhäuser und 340 Eigentumswohnungen. Es trifft zu, dass 
damit insgesamt nur ein kleiner Teil dieser Objekte erfasst worden sind, weil 
eben nur sehr wenige dieser Objekte vermietet werden. Bezogen auf die ver-
mieteten Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen erscheint die Miet-
zinserhebung des Amts für Grundstückschätzungen aber durchaus als re-
präsentativ im Sinne von § 4 Abs. 3 EMWD, zumal immerhin 77,28 % der 
entsprechenden vermieteten Objekte erfasst werden konnten. Richtig ist frei-
lich, dass sich aus dieser Erhebung insbesondere für Einfamilienhäuser im 
allgemeinen nur bedingt Schlüsse ziehen lassen, da insgesamt nur wenige sol-
che Objekte vermietet werden und weitere Besonderheiten (Vermietung im 
Freundes- und Bekanntenkreis; Berücksichtigung der Übernahme von Ver-
mieterlasten durch die Mieter bei der Festsetzung des Mietpreises; sehr unter-
schiedliche Gewichtung der Liegenschaftsqualität durch potenzielle Mieter) 
zu berücksichtigen sind.  

 Berücksichtigt man diese Umstände, ergibt sich aus dem Gutachten im-
merhin, dass in Neuhausen am Rheinfall – unter Weglassung von zwei bzw. 
drei Extremwerten nach oben und nach unten, für welche besondere Gründe 
vorliegen – bei 29 von 38 vermieteten Einfamilienhäusern, von welchen die 
Mietpreise bekannt sind (also bei 76,32 % dieser Häuser), die stabilisierten 
Schätzungswerte den Grenzwert von 70 % des Marktmietwertes gemäss § 1 
EMWD einhalten und die Schätzungswerte durchschnittlich lediglich 
57,53 % der Marktmiete betragen. In der Stadt Schaffhausen wurden die er-
hobenen Mietpreise bei insgesamt 38 Einfamilienhäusern mit jährlichen 
Mietzinseinnahmen von über Fr. 24'000.– mit den Schätzungswerten ver-
glichen, wobei sich ebenfalls ergab, dass 29 Objekte oder 76,32 % der er-
wähnten Kategorie den Grenzwert von 70 % der vollen Marktmiete einhalten 
und die Schätzungswerte durchschnittlich 62,29 % des erhobenen Markt-
mietwertes betragen. Für diese beiden Gemeinden kann daher durchaus ge-
sagt werden, dass die Indizien dafür sprechen, dass die Schätzungswerte für 
Einfamilienhäuser in der Regel den gesetzlichen Grenzwert von 70 % einhal-
ten. Dies stimmt auch mit den Feststellungen der Eidgenössischen Steuer-
verwaltung überein, wonach im Kanton Schaffhausen die durchschnittlichen 
Eigenmietwerte bei Einfamilienhäusern 64,4 % und bei Stockwerkeigentum 
66,1 % des Marktwertes betragen. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass 
diese Angaben ebenfalls auf der durch die kantonale Steuerverwaltung ge-

2002 

 6 

mäss § 4 Abs. 3 EMWD durchgeführten Erhebung und nicht etwa auf einer 
weiteren Untersuchung beruhen. 

 Aus der von den Experten ausgewerteten Erhebung der kantonalen Steu-
erverwaltung ergibt sich allerdings auch, dass der erwähnte Grenzwert von 
70 % der Marktmiete in einzelnen Fällen überschritten wird. Sofern Anhalts-
punkte dafür bestehen, dass dies bei einer Liegenschaft der Fall ist, muss da-
her – im Sinne der in E. 3b dargelegten Grundsätze – die Bewertung des Amts 
für Grundstückschätzungen im konkreten Streitfall überprüft und allenfalls zu 
einer freien Schätzung gegriffen werden. Zu beachten ist freilich auch, dass in 
einzelnen Fällen für die heutigen Verhältnisse zu tiefe Schätzungen vorliegen, 
was wohl insbesondere mit dem unterschiedlichen Alter der amtlichen Schät-
zung zusammenhängen dürfte. Die zuständigen Behörden werden daher bei 
der Organisation und Durchführung der Liegenschaftenschätzungen im Inte-
resse des Gesetzmässigkeits- und des Gleichbehandlungsgrundsatzes auch 
darauf zu achten haben, dass nicht nur die gesetzliche Obergrenze, sondern 
auch die vom Bundesgericht festgesetzte Untergrenze von 60 % des Markt-
mietwertes besser eingehalten wird (BGE 124 I 145 ff., E. 4, S. 154; vgl. dazu 
nun § 10 Abs. 2 der für Neuschätzungen ab 2001 geltenden Verordnung über 
die Bewertung der Grundstücke vom 19. Dezember 2000 [SHR 641.301], wo 
vorgeschrieben wird, dass der Eigenmietwert 65 % des im Bewertungsverfah-
ren festgelegten Mietwertes betragen soll, was bei einer Schätzungstoleranz 
von +/– 10 % die Einhaltung der erwähnten Bandbreite gewährleisten soll ...).