# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5fcc8f70-8d27-5478-b01e-e2ce671824d8
**Source:** Bundesgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2001-12-18
**Language:** de
**Title:** Bundesgericht I. öffentlich-rechtliche Abteilung 18.12.2001 1E.13/2000
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BGer/CH_BGer_001_1E-13-2000_2001-12-18.html

## Full Text

{T 0/2} 

1E.13/2000/sch 

 

             I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG 

             ********************************** 

 

                     18. Dezember 2001 

 

Es wirken mit: Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger, 

Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes- 

richter Aeschlimann, Féraud, Catenazzi, Favre und Gerichts- 

schreiberin Schilling. 

 

                         --------- 

 

                         In Sachen 

 

Zürcher Kantonalbank, Bahnhofstrasse 9, Postfach, 

Zürich-Mülligen, Beschwerdeführerin, vertreten durch 

Rechtsanwalt Robert Hadorn, Stockerstrasse 39, Postfach, 

Zürich, 

 

                           gegen 

 

Kanton  Z ü r i c h, vertreten durch die Baudirektion, diese 

vertreten durch Dr. Hansjürg Bopp, Leiter des Büros Land- 

erwerb, Walcheturm, Zürich, 

X.________, 

Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, 

 

                         betreffend 

           Entschädigung für formelle Enteignung 

 (Neubau der Nationalstrassen A 20.1.4 Umfahrung Birmensdorf, 

A 4.1.5 Uetlibergtunnel, A 4.1.4 Verzweigung Zürich-Brunau), 

hat sich ergeben: 

 

    A.- Im Zusammenhang mit dem Neubau der Nationalstrassen 

A 4.1.5 (Uetlibergtunnel) und A 4.1.4 (Brunau - Uetliberg- 

Ost) beansprucht der Kanton Zürich unter anderem die Parzelle 

Kat. Nr. 6100 an der Allmendstrasse in Zürich-Wollishofen. 

Auf diesem Grundstück im Halte von 518 m2 steht ein im Jahre 

1902 erstelltes vierstöckiges Haus, in dem ebenerdig das 

Restaurant Höcklerbrücke mit Kegelbahn geführt wird und sich 

in den Obergeschossen Wohnungen befinden. Die Liegenschaft 

grenzt östlich an die Bahngeleise der Sihltalbahn sowie 

westlich an die stark befahrene Allmendstrasse und liegt 

nur rund 15 m von der Hochstrasse A 3 entfernt, die etwa 

auf der Höhe des zweiten Obergeschosses verläuft. 

 

       Mit persönlicher Anzeige vom 1. Oktober 1996 gab der 

Kanton Zürich dem Eigentümer X.________, der die Liegenschaft 

am 28. März 1996 ersteigert hatte, die Enteignung bekannt. 

Dieser meldete hierauf innert der Eingabefrist eine Entschä- 

digungsforderung von insgesamt Fr. 4'500'640.-- an. An der 

Einigungsverhandlung vom 28. Mai 1997 offerierte der Kanton 

Zürich eine Entschädigung in Höhe von Fr. 1'000'000.--, wäh- 

rend der Enteignete an seiner Forderung festhielt. Da auch 

die weiteren Verhandlungen zwischen den Parteien erfolglos 

blieben, ersuchte der Kanton Zürich am 18. Januar 2000 die 

Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Durchfüh- 

rung des Schätzungsverfahrens. 

 

       An der Schätzungsverhandlung vom 18. April 2000 

stellte der Kanton Zürich den Antrag, die Enteignungsent- 

schädigung sei auf Fr. 1'550'000.-- festzusetzen. Der Ent- 

eignete verlangte für den Landwert Fr. 600'000.--, den 

Gebäudewert Fr. 2'335'000.-- und für entgangenen Gewinn 

Fr. 800'000.--, somit insgesamt Fr. 3'735'000.--. Die Zür- 

cher Kantonalbank schloss sich als Grundpfandgläubigerin 

dem Antrag des Enteigners an. 

 

    B.- Mit Entscheid vom 24. Juli 2000 wies die Eidgenös- 

sische Schätzungskommission, Kreis 10, den Kanton Zürich an, 

X.________ für die Enteignung seiner Liegenschaft eine Ent- 

schädigung von Fr. 1'120'000.-- zu bezahlen. 

 

       Die Schätzungskommission bestimmte den Verkehrswert 

des enteigneten Grundstücks anhand des Real- und des Er- 

tragswerts, wobei sie den Ertragswert dreifach gewichtete. 

Bei der Ermittlung des Realwertes ging die Kommission von 

einem Landwert von Fr. 500.--/m2 (insgesamt Fr. 259'000.--) 

aus. Den Neubauwert des Gebäudes setzte sie auf Fr. 600.--/m3 

bzw. Fr. 500.--/m3 (für Anbau mit Kegelbahn) fest. Dem Alter 

und dem schlechten Zustand der Bauten wurde mit einer Alters- 

entwertung von 60 % bzw. 50 % (Anbau mit Kegelbahn) Rechnung 

getragen. Für die festen Einbauten setzte die Kommission 

Fr. 150'000.-- ein, für Umgebungsarbeiten und Werkleitungen 

Fr. 120'000.--. Die Baunebenkosten wurden auf Fr. 139'000.-- 

geschätzt. Damit ergaben sich Gebäude- und Nebenkosten von 

Fr. 1'101'000.-- und, zusammen mit dem Landwert, ein Real- 

wert von Fr. 1'360'000.--. 

 

       Zum Ertragswert hielt die Schätzungskommission 

fest, dass zwar zwischen dem Enteigneten und der Tobler 

Biervertrieb AG ein Mietvertrag über das ganze Gebäude be- 

standen habe, der noch bis 31. Dezember 2002 gültig gewesen 

wäre, doch sei der vereinbarte Mietzins von Fr. 13'500.-- 

im Jahre 1998 zunächst vom Enteigneten selbst und hierauf 

vom Betreibungsamt herabgesetzt worden. Der im Restaurant 

erzielbare Jahresumsatz belaufe sich gemäss den Richtwerten 

zur Umsatzbestimmung von Gastgewerbebetrieben nur auf 

Fr. 570'000.--, woraus sich ein Mietwert von Fr. 45'600.-- 

(Umrechnungssatz 8 %) bis Fr. 51'300.-- (Umrechnungssatz 9 %) 

ergebe. Aufgrund des schlechten Zustandes der drei Wohnungen 

und der unfreundlichen Lage des Objekts könne nur von einem 

Mietwert der Wohnungen von je Fr. 400.-- pro Monat, somit 

von jährlich insgesamt Fr. 14'400.-- ausgegangen werden. Je 

nach Wahl des Umrechnungssatzes ergebe sich ein möglicher 

Mietertrag von insgesamt Fr. 60'000.-- bis Fr. 65'700.-- 

im Jahr. Damit zeige sich klar, dass ein Mietzins von 

Fr. 13'500.-- im Monat nicht erzielbar sei. Würden die als 

möglich angenommenen Mieterträge kapitalisiert, ergebe sich 

bei einem Kapitalisierungssatz von 7 % bis 8 % ein Ertrags- 

wert zwischen Fr. 750'000.-- und Fr. 857'000.-- (für einen 

Mietertrag von Fr. 60'000.--) bzw. zwischen Fr. 821'000.-- 

und Fr. 939'000.-- (für einen Mietertrag von Fr. 65'700.--). 

 

       Schliesslich hat die Schätzungskommission ange- 

sichts der Differenz zwischen dem erzielbaren und dem ver- 

traglich vereinbarten Mietzins den möglichen Jahresumsatz 

des Restaurants auf Fr. 650'000.-- erhöht und dementspre- 

chend den Mietwert auf Fr. 58'500.-- (Umrechnungssatz 9 %) 

angesetzt. Den unter Einbezug des Mietertrages für die 

Wohnungen ermittelten Gesamtmietwert von Fr. 72'900.-- ka- 

pitalisierte die Kommission zum (geringeren) Satz von 7 % 

und legte den Ertragswert der enteigneten Liegenschaft auf 

Fr. 1'041'000.-- fest. 

 

    C.- Gegen den Entscheid der Eidgenössischen Schätzungs- 

kommission, Kreis 10, vom 24. Juli 2000 hat die Zürcher Kan- 

tonalbank Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und Antrag 

auf Erhöhung der Enteignungsentschädigung auf Fr. 1'550'000.-- 

gestellt. Die Beschwerdeführerin rügt Verletzung von Bundes- 

recht, unrichtige und unvollständige Ermittlung des rechts- 

erheblichen Sachverhaltes sowie Unangemessenheit der von der 

Schätzungskommission festgesetzten Entschädigung. 

 

       Im Namen des Kantons Zürich ersucht die kantonale 

Baudirektion um Abweisung der Beschwerde. Die Eidgenössische 

Schätzungskommission, Kreis 10, hat auf Vernehmlassung ver- 

zichtet. Der ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Ent- 

eignete unterstützt sinngemäss den Antrag der Beschwerde- 

führerin. 

 

       In Replik und Duplik haben die Beschwerdeführerin 

und der Enteigner an ihren Anträgen festgehalten. 

 

            Das Bundesgericht zieht in Erwägung: 

 

    1.- Gemäss Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die 

Enteignung (EntG; SR 711) unterliegen die Entscheide der 

Schätzungskommission der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans 

Bundesgericht. Mit dieser kann nicht nur Verletzung von Bun- 

desrecht und unrichtige oder unvollständige Feststellung des 

Sachverhaltes (Art. 104 lit. a und b OG), sondern - da eine 

erstinstanzliche Verfügung über öffentlichrechtliche Ent- 

schädigungen angefochten wird - auch Unangemessenheit gerügt 

werden (Art. 104 lit. c Ziff. 1 OG). Dem Bundesgericht steht 

in Bezug auf den Sachverhalt ebenfalls volle Prüfungsbefug- 

nis zu, da die Entscheide der Schätzungskommissionen nach 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung trotz Art. 105 Abs. 2 OG 

auch in tatsächlicher Hinsicht freier Prüfung unterliegen 

(BGE 119 Ib 348 E. 1b, 447 E. 1). Im Gegensatz zur Schät- 

zungskommission ist das Bundesgericht indessen an die Anträ- 

ge der Parteien gebunden. Dies gilt allerdings nur für die 

für ein Enteignungsobjekt als Ganzes gestellten Begehren; 

das Gericht kann daher die einzelnen Entschädigungsposten 

unabhängig von den hiezu vorgebrachten Begründungen korri- 

gieren, solange der von den Parteien gesteckte Rahmen ins- 

gesamt nicht über- oder unterschritten wird (BGE 114 Ib 286 

E. 9 S. 300, 109 Ib 31 mit Hinweisen auf weitere Urteile). 

 

    2.- Nach Art. 78 Abs. 1 EntG sind neben den Hauptpar- 

teien auch die Grundpfandgläubiger, Grundlastberechtigten 

und Nutzniesser als Nebenparteien zur Verwaltungsgerichts- 

beschwerde berechtigt, soweit sie infolge des Entscheides 

der Schätzungskommission zu Verlust gekommen sind. 

 

       Auf der enteigneten Liegenschaft lasten ein Namen- 

schuldbrief über Fr. 1'500'000.--, datierend vom 16. Dezem- 

ber 1980, im 1. Rang, sowie ein Inhaberschuldbrief über 

Fr. 100'000.-- datierend vom 17. Juli 1996, im 2. Rang, 

sowie zwei weitere Inhaberschuldbriefe. Mit Verfügung des 

Audienzrichteramts des Bezirksgerichts Zürich vom 19. Mai 

1999 ist der Zürcher Kantonalbank in der das Enteignungs- 

objekt betreffenden Betreibung auf Grundpfandverwertung 

für den Betrag von Fr. 1'300'000.-- nebst Zins zu 9 % seit 

31. Dezember 1999 sowie für die aufgelaufenen Verfahrens- 

kosten Rechtsöffnung erteilt worden. Da sich die Enteig- 

nungsentschädigung, die dem Grundpfandberechtigten an Stelle 

der enteigneten Sache haftet (Art. 24 Abs. 1 EntG), nur auf 

Fr. 1'120'000.-- beläuft, ist die Kantonalbank durch den 

Schätzungsentscheid zu Verlust gekommen. Sie ist somit zur 

Beschwerde legitimiert. 

    3.- Die Beschwerdeführerin stellt den Antrag, es sei 

ein Gutachten der Oberschätzungskommission einzuholen. Die 

Eidgenössische Oberschätzungskommission ist jedoch kein 

Gremium, das als solches Gutachten erstatten würde. Sie 

besteht vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus ver- 

schiedenen Berufen, die nach Bedarf im Einzelfall vom Bun- 

desgericht zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden 

können (vgl. Art. 80 und 82 EntG). Wie sich im Folgenden 

zeigt, ist hier eine solche Beratung nicht nötig. 

 

    4.- Die Beschwerdeführerin wendet nichts dagegen ein, 

dass der Verkehrswert der enteigneten Liegenschaft anhand 

einerseits des Realwerts und andererseits des Ertragswerts 

ermittelt worden ist, und stellt auch die vorgenommene Ge- 

wichtung dieser beiden Werte (3-mal Ertragswert, 1-mal Real- 

wert) nicht in Frage. Sie kritisiert dagegen einzelne Posten 

in den von der Schätzungskommission vorgenommenen Berechnun- 

gen, wobei sie sich auf die bei den Akten liegenden, im Auf- 

trag des Betreibungsamtes Zürich 2 erstellten Schätzungen der 

Architekten A.________ + B.________ vom 27. November 1995 

(im Folgenden: Schätzung A.________) sowie der Architekten 

C.________ vom 15. November 1999 (im Folgenden: Schätzung 

C.________) beruft. Der Entscheid der Schätzungskommission 

wäre indes nur dann bundesrechtswidrig, wenn sich die Ent- 

eignungsentschädigung insgesamt, im Endergebnis, als unange- 

messen und ungenügend erwiese. Die Tatsache allein, dass 

einzelne Posten auch anders bewertet werden können, genügt 

für den Vorwurf der Bundesrechtswidrigkeit noch nicht. Dies 

gilt insbesondere dann, wenn die Differenzen in der Bewer- 

tung einzelner Entschädigungsposten auf unterschiedliche 

Schätzungsmethoden oder auf unterschiedliche der Schätzung 

zu Grunde gelegte Annahmen zurückzuführen sind, die an sich 

vertretbar sind. 

    5.- Was den aus dem Gebäudewert und dem (relativen) 

Landwert ermittelten Realwert des enteigneten Grundstücks 

anbelangt, beanstandet die Beschwerdeführerin die für die 

Bauten angenommene Altersentwertung sowie die Entschädigung 

für die Einbauten. Ausserdem kritisiert sie den von der 

Schätzungskommission eingesetzten Landwert. 

 

       a) Die Beschwerdeführerin stimmt den von der 

Schätzungskommission angenommenen Neuwerten der Gebäude 

(Fr. 600.--/m3 für Wohnhaus mit Restaurant, Fr. 500.--/m3 

für Anbau mit Kegelbahn) sowie den Kubaturen ausdrücklich 

zu. Hingegen wendet sie gegen die angenommene Altersentwer- 

tung von ca. 60 % ein, dass für Gebäude des Unterhaltungs- 

und Restaurantgewerbes wie das hier umstrittene längere 

Lebenszyklen anzunehmen seien. Solche Gebäude könnten viel 

länger und mit geringerem Unterhalt bewirtschaftet werden, 

insbesondere weil von den Besuchern keine grosse Ansprüche 

an die Bausubstanz gestellt würden. Es sei daher für das 

Hauptgebäude nur von einer Altersentwertung von 50 % und für 

den Anbau von 40 % und den entsprechend höheren Zeitwerten 

auszugehen. 

 

       Hierzu kann zunächst festgehalten werden, dass die 

Schätzer A.________ und C.________ den Neuwert des Gebäudes 

deutlich tiefer als die Schätzungskommission angesetzt haben 

und die Zahlen der Schätzungskommission als sehr wohlwollend 

betrachtet werden dürfen (Schätzung A.________: Hauptgebäude 

Fr. 520.--/m3, Anbau Fr. 450.--/m3; Schätzung C.________: 

Restaurant, Küche, Kegelbahn, erstes und zweites Oberge- 

schoss: Fr. 450.--/m3, Toiletten und Kellerräume: Fr. 300.--/ 

m3, Garagenanbau und Treppe: Fr. 250.--/m3). Die Altersent- 

wertung hat C.________ auf 40 % festgesetzt, während sie 

nach der Schätzungskommission ca. 60 % und nach A.________ 

sogar 66 % beträgt. Tatsächlich besteht kein Grund, die 

altersbedingte Entwertung des enteigneten Gebäudes geringer 

als 60 % zu schätzen. Nach der Fachliteratur und den in der 

Schätzungspraxis verwendeten Wertverminderungs-Tabellen kann 

für Bauten der vorliegenden Art (Massivbau Wohn- und Ge- 

schäftshäuser von normaler bis sehr guter Bauart) von einer 

Lebensdauer von 100 bis 120 Jahren ausgegangen werden und 

hätte daher für das 95jährige Hauptgebäude auch eine Alters- 

entwertung festgesetzt werden können, die über 60 % liegt 

(vgl. Franco Canonica, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg. 

Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIV, Bern 2000 [im Fol- 

genden: Schätzerlehrgang], S. 109, 151, 153 f.; Schätzer- 

handbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, Hrsg. 

Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexper- 

ten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/Schweiz. Verband der 

Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT [im Folgenden: Schätzerhand- 

buch], S. 193; Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegen- 

schaftenschätzer, 4. Aufl. 1997, Tabelle S. 20). Wohl hängt 

die Lebensdauer und damit die Altersentwertung eines 

Gebäudes wesentlich vom Unterhalt ab. Der Zustand der ent- 

eigneten Liegenschaft spricht jedoch gerade für einen hohen 

Abzug für die Alterung. In der Schätzung von A.________ aus 

dem Jahre 1995 wird vermerkt, die Liegenschaft befinde sich 

in einem desolaten Zustand. Die Obergeschosse seien nicht 

bewohnbar und vollständig renovationsbedürftig. Die 

Lüftungsanlage und die Elektroinstallationen für das 

Restaurant seien mindestens teilweise zu erneuern. Das 

Flachdach der Kegelbahn sei undicht. Es bestehe ein 

beträchtlicher Investitionsbedarf. Einzig Restaurant und 

Küche seien unterhalten und teilmodernisiert. Die Schät- 

zungskommission hat den schlechten Zustand des Gebäudes 

bestätigt. Auch in der Schätzung von C.________ aus dem 

Jahre 1999 wird erwähnt, dass der Unterhalt vernachlässigt 

worden sei und zudem ein baulicher Nachholbedarf bestehe. 

Angesichts dieser Mängel lässt sich eine Erhöhung des Zeit- 

wertes der Bauten offensichtlich nicht rechtfertigen. 

       b) Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren, dass 

die Schätzungskommission für die festen Einbauten eine Ent- 

schädigung von pauschal Fr. 150'000.-- eingesetzt hat. In 

der Schätzung von C.________ würden die Einbauten detail- 

liert mit insgesamt Fr. 460'000.-- bewertet (Bierkeller 

Fr. 50'000.--, Küche mit Buffet Fr. 120'000.--, Innenausbau 

Restaurant Fr. 150'000.--, Abluftanlage Fr. 90'000.--, 

Kegelbahn Fr. 50'000.--). Es müsse von diesen Beträgen 

ausgegangen werden, da sie auf den Unterlagen der Gebäude- 

versicherung beruhten. Die Schätzungskommission hätte zu- 

mindest ansatzweise darlegen müssen, weshalb diese genauen 

Angaben unzutreffend seien. 

 

       Zu diesen Ausführungen ist vorweg klarzustellen, 

dass die Versicherungswerte der Zürcher Gebäudeversicherung 

Neuwerte sind; sie können daher für eine Zeitwertschätzung 

nicht übernommen werden. Das hat der Schätzer C.________ 

allerdings auch nicht getan, sondern für die festen Ein- 

bauten gleich wie für die übrigen Baukosten eine Reduktion 

von 40 % für die Altersentwertung vorgenommen und somit 

"nur" Fr. 276'000.-- in Rechnung gestellt. Ist aber die 

Annahme einer Altersentwertung von 40 % nach dem Gesagten 

für die Rohbauten schon als fragwürdig zu betrachten, so 

vermag der gleiche Pauschalabzug für Einbauten, die eine 

völlig unterschiedliche Lebensdauer aufweisen, noch weniger 

zu überzeugen; zumindest hätte in diesem Zusammenhang an- 

gegeben werden müssen, wann letztmals welche Renovationen 

vorgenommen worden sind. Ausschlaggebend ist indessen, dass 

die Schätzungskommission - wie schon dargelegt - für Res- 

taurant, Küche und Kegelbahn einen weit höheren Bauwert 

eingesetzt hat als der Schätzer C.________ und dabei offen- 

sichtlich auch den Ausbaustandard mitberücksichtigt hat. 

Es besteht daher kein Anlass, die Entschädigung für die 

Einbauten, die auch in der Schätzung A.________ mit 

Fr. 150'000.-- bewertet worden sind, zu erhöhen. 

       c) Die Schätzungskommission führt im angefochtenen 

Entscheid zum Landwert aus, in der Schätzung von A.________ 

werde unerklärlicherweise von einem Bodenwert von 

Fr. 1'200.--/m2 ausgegangen, obwohl die Lage des Grund- 

stücks als trostlos und extrem bezeichnet werde. Weiter 

werde in dieser Schätzung ausdrücklich erwähnt, dass die 

Lage wegen der Lärmimmissionen für Wohnzwecke vollkommen 

ungeeignet sei. Ausserdem werde der Zustand der Liegenschaft 

als schlecht und das Gebäude als überaltert beschrieben. 

Diese Beschreibung habe sich beim Augenschein der Schät- 

zungskommission als richtig erwiesen. Unter Berücksichtigung 

dieser Umstände rechtfertige es sich, von einem relativen 

Landwert von Fr. 500.--/m2 auszugehen. 

 

       Gegen diese Ausführungen wendet die Beschwerdefüh- 

rerin ein, die Überalterung der Gebäude und der Zustand der 

Umgebung sei beim Zustandswert der baulichen Anlagen und 

nicht auch noch beim Landwert zu berücksichtigen. Soweit 

der geschätzte Landwert von Fr. 500.--/m2 auf der Mitberück- 

sichtigung der Überalterung der Gebäude beruhe, verletze er 

den bundesrechtlichen Begriff des Verkehrswerts. Weiter hält 

die Beschwerdeführerin zum Wert des Grundstücks fest, dieses 

habe zwar im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung, am 28. Mai 

1997, zur Wohnzone gehört; die Parzelle sei jedoch der Emp- 

findlichkeitsstufe III gemäss der Lärmschutzverordnung zu- 

gewiesen und unterstehe keiner Wohnanteils-Pflicht. Es seien 

daher auch mässig störende gewerbliche und Dienstleistungs- 

Nutzungen sowie weitere nicht in allen Wohnzonen erlaubte 

Nutzungen zugelassen. Demnach sei die Liegenschaft sehr ge- 

eignet für Techno-Parties, als Restaurant mit entsprechender 

Musik-Ausrichtung sowie als Dancing und Nachtclub. Der 

Standort sei für solche Betriebe, insbesondere auch wegen 

der lärmunempfindlichen Nachbarschaft, äusserst attraktiv. 

Dank der Autobahnzufahrten in unmittelbarer Nähe sei die 

Lage ebenfalls verkehrsgünstig. Der Landwert sei daher nicht 

unter dem Gesichtspunkt der für eine Wohnnutzung ungeeigne- 

ten Lage, sondern im Hinblick auf die genannten Nutzungen 

zu schätzen. Geeignete Standorte für das Unterhaltungsge- 

werbe seien auch heute noch Mangelware. Ein Landwert von 

Fr. 1'200.--/m2 sei somit nicht unerklärlich, sondern ent- 

spreche den zulässigen Nutzungen. Allenfalls mögliche Ver- 

gleichszahlen seien nicht ermittelt worden. Unberücksichtigt 

geblieben sei auch der Kauf des Grundstücks durch den Ent- 

eigneten zu einem Preis von 1,5 Mio. Franken, der auf einem 

entsprechenden Landwert basiere. 

 

       aa) Die Schätzungskommission hat den Landwert der 

enteigneten Parzelle auf Fr. 500.--/m2, der Schätzer 

A.________ auf Fr. 1'200.--/m2 und der Schätzer C.________ 

auf Fr. 300.--/m2 festgelegt. Keine der Schätzungen enthält 

Angaben über die angewendete Methode. Die Bewertung bebauten 

Bodens - das heisst die Festsetzung des sog. relativen Land- 

werts - fällt in der Regel auch nicht leicht, da die Ver- 

gleichsmethode nur unter gewissen Voraussetzungen taugen 

kann. Ausgehend vom Gedanken, dass der Grund und Boden 

letztlich nur so viel Wert aufweist, wie er an wirtschaft- 

licher Nutzung zulässt, wird der Landwert daher oft in Be- 

ziehung zum Nutzwert der bestehenden Überbauung gesetzt und 

anhand von festen Verhältniszahlen bestimmt (vgl. Schätzer- 

lehrgang, S. 27, 112). 

 

       In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der 

relative Landwert seit geraumer Zeit mit Hilfe der sog. 

Lageklassen-Methode von Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese 

Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahl- 

reicher Schätzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des 

Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum 

Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für 

alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Naegeli 

unterschied 8 Lageklassen, wobei die Nummerierung oder Zahl 

der Klasse dem Vielfachen des Mietzinsertrages (bei einer 

Bruttorendite von 6 %) gegenüber dem Landwert entspricht. 

Die Grundstücke sind nach einem Bewertungsschlüssel einer 

dieser Klassen bzw. einer Zwischenstufe zuzuweisen. Der 

Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich 

nach dem Faktor 6,25 (Lageklasse 1: 6,25 %, Lageklasse 2: 

12,5 % usw.) und erreicht in der Lageklasse 8 die Maximal- 

höhe von 50 % (vgl. Wolfgang Naegeli, Die Wertberechnung des 

Baulandes, Zürich 1958, S. 11 ff.; derselbe, Handbuch des 

Liegenschaftenschätzers, 1. Aufl. 1975, S. 39 ff.). Diese 

prozentuale Aufteilung hielt jedoch der rasanten Entwicklung 

auf dem Bodenmarkt in den achtziger Jahren nicht mehr stand. 

Da sich die Bodenpreise im Kanton Zürich zwischen 1980 und 

1990 verfünffachten und der Zinsfuss für erste Hypotheken 

auf 6 % und höher stieg, ist die Prozentaufteilung Bauwert 

zu Landwert in der jüngsten Auflage des zitierten Handbuches 

überarbeitet worden (vgl. Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 44 f., 

270 f.). Inzwischen haben auch verschiedene Fachorganisatio- 

nen eigene Lagenklassenschlüssel und Landwertanteil-Tabellen 

erstellt (vgl. die Liste im Schätzerlehrgang S. 63 und Ta- 

bellen S. 64 ff.; Schätzerhandbuch Tabellen 9-11). Diese 

neueren Tabellen weisen mehr als 8 (in der Regel 10) Lage- 

klassen auf. Ausserdem wird empfohlen, den Landwert dem Neu- 

wert der Bauten gegenüberzustellen, während in der neusten 

Auflage des "Liegenschaftenschätzers" von Naegeli/Wenger aus 

dem Jahre 1997 immer noch der Zeitwert der Bauten als mass- 

gebend bezeichnet wird (vgl. Schätzerhandbuch Tabellen 10 

und 11; Schätzerlehrgang S. 112 ff.; Naegeli/Wenger, a.a.O., 

S. 47, 143 ff.). 

 

       bb) Die Lage des enteigneten Grundstücks inmitten 

von Verkehrsträgern wird von den Schätzern, wie dargelegt, 

als trostlos geschildert. Die Beschwerdeführerin räumt ein, 

dass sie für Wohnnutzungen ungeeignet ist. Es darf wohl auch 

davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft, würde sie 

nicht für den Autobahnbau beansprucht, zu einer Zone ohne 

Wohnnutzungen geschlagen worden wäre. Die Beschwerdeführe- 

rin behauptet im Weiteren auch nicht, dass die Lage des 

Grundstücks für den Betrieb eines "normalen" Restaurants 

mit Gartenwirtschaft günstig sei. Sie betont vielmehr, dass 

sich die Liegenschaft für eine Nutzung als Unterhaltungs- 

stätte - Dancing, Nachtclub oder dergleichen - sehr geeig- 

net hätte. Nun bestand im massgeblichen Schätzungszeitpunkt 

keine entsprechende Einrichtung und müsste offensichtlich 

eine grössere Summe in einen solchen Ausbau investiert wer- 

den. Eine mögliche bessere Nutzung der bestehenden Bauten, 

die zusätzliche Investitionen bedingt, könnte aber nur unter 

der Voraussetzung berücksichtigt werden, dass auch den nöti- 

gen Aufwendungen Rechnung getragen wird. Zudem fragt sich 

hier, ob die der Wohnnutzung dienende Bausubstanz (erstes 

und zweites Obergeschoss sowie Dachgeschoss) überhaupt in 

die Wertbestimmung einbezogen werden dürfe, nachdem sie für 

ihren eigentlichen Zweck kaum noch nutzbar ist. Auf jeden 

Fall erscheint die Lageklassenmethode angesichts der Sin- 

gularität des umstrittenen Objekts nur unter Vorbehalten 

anwendbar. Sie darf jedoch im Sinne einer Grobkontrolle 

zur Beantwortung der Frage beigezogen werden, ob sich der 

von der Schätzungskommission festgelegte Landwert von 

Fr. 259'000.-- der Grössenordnung nach vertreten lässt 

oder ob der richtige Preis vielmehr - wie die Beschwerde- 

führerin behauptet - auf der Höhe von Fr. 622'000.-- liegt. 

Diese Kontrolle ist anhand des Vergleichs der beiden Land- 

werte mit den von der Schätzungskommission berechneten Bau- 

kosten bzw. dem Zeitbauwert des Gebäudes vorzunehmen, um so 

die Lageklasse ermitteln und aufgrund des Lageklassenschlüs- 

sels überprüfen zu können, ob die Umschreibung der Lage dem 

Enteignungsobjekt entspricht. 

       Gemäss der Lageklassentabelle Naegeli/Wenger (Stand 

1995) führt die Gegenüberstellung des Zeitbauwertes des Gebäu- 

des (Fr. 1'101'000.--) und des Landwertes von Fr. 259'000.-- 

zur Lageklasse 2,75 (Landwertanteil 19 % des Gesamtwertes). 

Diese Lageklasse scheint - wozu im Einzelnen auf den Lage- 

klassenschlüssel verwiesen werden kann (Naegeli/Wenger, 

a.a.O., S. 30 ff.) - dem enteigneten Grundstück recht gut zu 

entsprechen. Wird dagegen ein Landwert von Fr. 622'000.-- in 

Rechnung gestellt, ergibt sich eine Lageklasse von über 5,1 

(Landwertanteil 36 % des Gesamtwertes). Eine solch hohe Ein- 

stufung wird der enteigneten Liegenschaft angesichts der 

miserablen Wohnlage und der ebenfalls eher bescheidenen Lage 

für einen Gastgewerbebetrieb in keiner Weise gerecht. Wohl 

ergäbe sich ein etwas anderes Bild, wenn den neueren Empfeh- 

lungen gemäss nicht vom Zeitwert des Gebäudes, sondern vom 

Neuwert bzw. von den Baukosten ausgegangen würde. Diese Än- 

derungen sind indes durch die jüngsten Entwicklungen auf dem 

Liegenschaftenmarkt bedingt (vgl. Schätzerhandbuch, Kommen- 

tar zu den Tabellen 9 und 10). Die Anwendung der neuen For- 

mel rechtfertigt sich mithin nur dann, wenn es um Bauland 

geht, das an den Entwicklungen auf dem Bodenmarkt mit 

grosser Wahrscheinlichkeit teilgenommen hat. Daran bestehen 

aber bei einem Grundstück, dessen Lage als trostlos und 

extrem bezeichnet wird und dessen planerisches Schicksal als 

ungewiss erscheint, die grössten Zweifel. Weiter ist zu be- 

achten, dass in die Berechnung nach neuer Formel nur der 

Neuwert jener Bauteile einbezogen werden darf, die (voll) 

nutzbar und mietzinserheblich sind (vgl. Schätzerlehrgang 

S. 115). Demnach müsste hier für die Bausubstanz, die auf 

die Wohnungen entfällt, die nicht mehr oder nur noch teil- 

weise nutzbar sind, entsprechende Abzüge vorgenommen werden. 

Eine Berücksichtigung der Neuwerte erscheint demnach hier 

nicht angebracht. Es bleibt daher bei der Feststellung, dass 

der relative Landwert von Fr. 259'000.-- bzw. Fr. 500.--/m2 

der konkreten Situation des Enteignungsobjekts im massgeben- 

den Schätzungszeitpunkt angemessen erscheint. 

       cc) Schliesslich darf darauf hingewiesen werden, 

dass der Kanton Zürich in der gleichen Gegend Landflächen 

in der Industriezone mit Geleiseanschluss zum Preis von 

Fr. 500.--/m2 erworben hat. Zwar sind relative Landwerte, 

wie bereits erwähnt, als objekt- und nutzungsbezogene Werte 

zu Vergleichszwecken wenig geeignet. Der Preis für das be- 

sagte Gewerbe- oder Industrieland kann denn auch hier nur 

deshalb mit in Betracht gezogen werden, weil die Lage der 

Grundstücke vergleichbar erscheint und die Wohnnutzung auf 

der umstrittenen Parzelle auch ohne die Enteignung nicht 

hätte aufrechterhalten werden können. Unter diesen Umständen 

vermag der genannte Landerwerb einen weiteren Anhaltspunkt 

für das in der fraglichen Gegend bestehende Preisniveau zu 

liefern und insofern den im angefochtenen Entscheid fest- 

gelegten Landwert zu bestätigen. 

 

    6.- Die Kritik der Beschwerdeführerin an der Ertrags- 

wert-Ermittlung richtet sich in erster Linie dagegen, dass 

die Schätzungskommission nicht auf die am Stichtag beste- 

henden Mietverträge und die darin festgelegten Mietzinse 

(monatlich Fr. 13'000.-- für das Restaurant, die Kegelbahn 

und die Wohnungen sowie Fr. 417.-- für den Garagenanbau) 

abgestellt hat. Im Weiteren rügt sie, zur Umsatzermittlung 

sei ein zu niedriger Ansatz pro Sitzplatz und Tag gewählt 

worden und unberücksichtigt geblieben, dass die Räumlich- 

keiten in den Obergeschossen, die als Wohnungen ungeeignet 

seien, ebenfalls für gast- und unterhaltungsgewerbliche 

Zwecke hätten genutzt werden können. 

 

       a) Die Schätzungskommission erwähnt im angefochte- 

nen Entscheid, dass zwischen dem enteigneten Grundeigen- 

tümer und der Tobler Biervertrieb AG ein Mietvertrag über 

das ganze Gebäude bestanden habe, der an sich noch bis 

31. Dezember 2002 gelte. Der Mietzins belaufe sich gemäss 

Vertrag auf monatlich Fr. 13'000.--, doch habe dieser im 

Oktober 1998 auf Fr. 10'500.-- und im Dezember 1998 auf 

Fr. 7'000.-- gesenkt werden müssen. Die vertraglich fest- 

gelegten Mietzinse seien demnach offensichtlich nicht (mehr) 

erzielbar gewesen und dürften daher der Ertragswert-Berech- 

nung auch nicht zu Grunde gelegt werden. 

 

       Diese Erwägungen verstossen entgegen der Meinung 

der Beschwerdeführerin nicht gegen Bundesrecht und stehen 

mit dem Grundsatz, dass bei der Verkehrswert-Ermittlung auf 

die am Stichtag gegebenen Verhältnisse abzustellen sei, 

nicht in Widerspruch. Erweisen sich die am Stichtag ver- 

traglich geschuldeten Mietzinse nachträglich als zu hoch und 

nicht mehr erhältlich, so dürfen sie für die Berechnung des 

Ertragswertes, der die nachhaltig erzielbare Rendite wider- 

spiegeln soll, nicht beigezogen werden. Aus diesem Grunde 

hat die Schätzungskommission auch zu Recht davon abgesehen, 

die Ertragswertberechnung auf die kurzfristig erzielbaren 

Mietzinse von Fr. 10'500.-- bzw. Fr. 7'000.-- zu stützen. 

Soweit die Beschwerdeführerin geltend machen will, die Miet- 

zinssenkungen seien auf einen enteignungsbedingten Umsatz- 

rückgang zurückzuführen, vermag dies schon deshalb nicht zu 

überzeugen, weil der Kanton Zürich stets klargestellt hat, 

dass er die Liegenschaft erst ab 2005 in Anspruch nehmen 

werde. 

 

       Übrigens hätten die vertraglich vereinbarten Miet- 

zinse selbst dann, wenn sie noch weiterhin erhältlich ge- 

wesen wären, zur Ertragswert-Ermittlung nicht als "ewige 

Rente" kapitalisiert werden dürfen. Mit Blick auf das Alter 

und den schlechten Zustand des Gebäudes hätte vielmehr davon 

ausgegangen werden müssen, der Eigentümer hätte sich - falls 

er nicht zu umfangreichen Renovationen geschritten wäre - 

nach Ablauf des Vertrages mit einem erheblich geringeren 

Mietzins zufrieden geben müssen. 

       b) Die Beschwerdeführerin beanstandet den im ange- 

fochtenen Entscheid genannten Richtwert zur Bestimmung des 

Umsatzes im Restaurant von Fr. 25.-- pro Sitzplatz und Tag. 

Sie übersieht jedoch, dass die Schätzungskommission zwar 

ihre Umsatzberechnung zunächst mit diesem Ansatz vorgenommen, 

den derart ermittelten Jahresumsatz von Fr. 570'000.-- aber 

nachträglich auf Fr. 650'000.-- erhöht hat. Eine weitere 

Erhöhung fällt angesichts der schon mehrfach erwähnten 

schlechten Lage, die sich auch darin äussert, dass das 

Restaurant praktisch nur per Privatfahrzeug erreichbar ist 

und keine (rechtlich gesicherten) Parkplätze zur Verfügung 

stehen, nicht in Betracht. 

 

       c) Nach Meinung der Beschwerdeführerin hätte der 

Jahresgesamtumsatz verdoppelt werden müssen, da sich in den 

Obergeschossen, die für Wohnzwecke ungeeignet seien, mit 

einer gast- und unterhaltungsgewerblichen Nutzung der glei- 

che Umsatz erzielen liesse wie in den Lokalitäten des be- 

stehenden Restaurants. Abgesehen davon, dass eine solche 

Umnutzung bewilligungspflichtig wäre, setzte sie auch be- 

trächtliche Investitionen für Umbau- und Renovationsarbeiten 

voraus. Es geht aber - wie bereits dargelegt - nicht an, bei 

der Ertragswert-Berechnung eine Rendite aus einer theore- 

tisch möglichen "besseren Verwendung" einzusetzen, die für 

diese Verwendung nötigen Aufwendungen aber zu übergehen. 

 

       Weiter stellt sich ohnehin die Frage, ob bei der 

Ermittlung des Ertragswerts der geringen Restlebensdauer des 

Gebäudes nicht noch vermehrt hätte Rechnung getragen werden 

müssen, sei es durch Erhöhung des Kapitalisierungssatzes 

oder dadurch, dass die (Netto-)Erträge nur noch für die 

Restlebensdauer kapitalisiert und der abgezinste Landwert 

zum Ertragswert hinzugeschlagen würde (vgl. Adolf Hägi, Die 

Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., S. 120 ff., 133 f.). 

Die Frage kann jedoch, da hier nur eine Erhöhung der Ent- 

schädigung im Streite liegt, ungeprüft bleiben. 

    7.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist nach dem 

Gesagten abzuweisen. 

 

       Da das Enteignungsgesetz der Grundpfandgläubigerin 

im Enteignungsverfahren ausdrücklich Parteistellung zuer- 

kennt, rechtfertigt es sich, auch ihr gegenüber die speziel- 

len enteignungsrechtlichen Kostenregeln zur Anwendung zu 

bringen. Dementsprechend sind die Kosten des vorliegenden 

Verfahrens dem Kanton Zürich als Enteigner aufzuerlegen. 

Dieser ist zudem zu verpflichten, der Beschwerdeführerin 

eine Parteienschädigung zuzusprechen, die allerdings im 

Hinblick auf den Ausgang des Verfahrens zu kürzen ist. 

 

             Demnach erkennt das Bundesgericht: 

 

    1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen. 

 

    2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird dem Kanton 

Zürich auferlegt. 

 

    3.- Der Kanton Zürich wird verpflichtet, der Beschwer- 

deführerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Partei- 

entschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen. 

 

    4.- Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem 

Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion sowie 

X.________ und der Eidgenössischen Schätzungskommission, 

Kreis 10, schriftlich schriftlich mitgeteilt. 

                       ______________ 

 

Lausanne, 18. Dezember 2001 

 

      Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung 

             des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS 

      Der Präsident:         Die Gerichtsschreiberin: