# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1b7c8cd8-85df-5c2e-93fe-a6ac5f13827f
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-20
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 20.12.2017 III 2017 172
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-172_2017-12-20.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 172

Entscheid vom 20. Dezember 2017 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. René Räber,
Bahnhofstrasse 7, Postfach 570, 6403 Küssnacht, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 
6403 Küssnacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Thomas Wolf,
Postplatz 6, 6430 Schwyz,

5. C.________ (Einfache Gesellschaft), c/o D.________ AG.,   
bestehend aus:
- E.________,

- F.________,

- G.________,

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6. D.________ AG

Beschwerdegegner,
Ziff. 5 und 6 vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Franz Schuler,
Gutenbergweg 5, Postfach 32, 6410 Goldau,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Ersatzbau MFH, 
KTN aaa)

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Sachverhalt:

A. A.______ reichte am 14. April 2014 ein Baugesuch für den Ersatzbau eines 
Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen, einer Einstellhalle, Photovoltaikanlage 
und Erdsonden-Wärmepumpe auf dem Grundstück aaa ein. Das Baugesuch 
wurde am ______ 2014 im ABl ______ publiziert. Innert Frist gingen Einsprachen 
der einfachen Gesellschaft C.______ und der D.________ AG einerseits sowie 
von B.______ anderseits ein. Am ______ 2015 reichte A.______ eine Projektän-
derung ein, die am ______ 2015 im ABl ______ publiziert wurde. Gegen das 
geänderte Projekt reichten die genannten Einsprecher erneut Einsprache ein. Die 
von A.______ am ______ 2016 eingereichte Projektänderung wurde den Ein-
sprechern angezeigt, diese hielten in der Folge an den Einsprachen fest. 

Nach dem Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 22. April 2016 
entschied der Bezirksrat Küssnacht mit Beschluss Nr. 596 vom 19. Oktober 2016 
über das Baugesuch und die Einsprachen. Die Einsprachen wurden abgewiesen 
und A.______ unter Bedingungen und Auflagen die Baubewilligung erteilt.

B. Gegen die Baubewilligung erhob B.______ am 15. November 2016 Verwal-
tungsbeschwerde beim Regierungsrat (VB 264/2016). Am 21. November 2016 
reichten die C.______ sowie die D.______ AG gegen die Baubewilligung Verwal-
tungsbeschwerde beim Regierungsrat ein (VB 274/2016).

C. Mit Beschluss Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 hiess der Regierungsrat 
die beiden Beschwerden gut und er hob den Beschluss Nr. 596 des Bezirksrates 
Küssnacht vom 19. Oktober 2016 sowie den Gesamtentscheid des Amtes für 
Raumentwicklung vom 22. April 2016 auf (unter Kostenfolge zulasten von 
A.______ und des Bezirks Küssnacht).

D. Am 19. September 2017 lässt A.______ gegen den Regierungsratsbe-
schluss Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 fristgerecht Beschwerde beim Ver-
waltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den Rechtsbegehren:

1. Der Beschluss Nr. 642/2017 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
22.8.2017 sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid des Bezirksrats Küssnacht 
vom 19.10.2016 sowie die Gesamtbewilligung des Amts für Raumentwicklung 
vom 22.4.2016 betreffend Ersatzbau MFH auf GS-Nr. aaa seien zu bestätigen, 
eventualiter sei das Verfahren zwecks Erteilung der Einfahrtsbewilligung in die 
H.________(Strasse) an die Vorinstanz 1 zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz 3 sowie der 
Beschwerdegegner.

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E. Mit Vernehmlassung vom 21. September 2017 verzichtet das Amt für 
Raumentwicklung auf eine umfangreiche Ausführung und explizite Antragstellung 
unter Verweis auf das Verwaltungsbeschwerdeverfahren, wo seitens des Amtes 
die Abweisung der beiden Beschwerden beantragt worden sei. Von der Be-
schwerde seien keine kantonalen Belange tangiert, zu den kommunalen Belan-
gen habe sich das ARE nicht zu äussern.

F. Das instruierende Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung 
vom 28. September 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu-
lasten des Beschwerdeführers.

G. Mit Eingabe vom 29. September 2017 verzichtet der Bezirksrat Küssnacht 
auf eine Vernehmlassung und beantragt unter Verweis auf die Vorakten die Gut-
heissung der Beschwerde und Bestätigung der erteilten Baubewilligung. 

H. B.______ beantragt mit Vernehmlassung vom 20. November 2017 die voll-
umfängliche Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des angefochtenen 
Regierungsratsbeschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten 
des Beschwerdeführers. Mit Vernehmlassung des gleichen Tages beantragen 
die C.______ und die D._______ AG, die Beschwerde sei unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers (und allenfalls des Be-
zirks) abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat hat die vom Bezirksrat Küssnacht erteilte Baubewilli-
gung für das Mehrfamilienhaus auf KTN aaa auf Beschwerde hin aufgehoben. Er 
hielt fest, der in der westlichen Hausecke geplante und als Erker bezeichnete 
Wintergarten im EG sowie im 1. und 2. OG sei kein über die Fassade vorsprin-
gender Gebäudeteil im Sinne von § 59 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz (PBG; 
SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 und daher nicht abstandsprivilegiert. Damit 
aber werde der geforderte Strassenabstand von 4 m zur H.______ (Strasse) 
nicht eingehalten und das Bauprojekt sei nicht bewilligungsfähig (RRB Nr. 
642/2017 Erw. 8). Zusätzlich hielt der Regierungsrat fest, sofern die gedeckte 
Terrasse auf dem Dachgeschoss verglast werde, müsse das Attikageschoss als 
Vollgeschoss gezählt werden, wodurch das Bauvorhaben die Vorschriften zur 
Geschossigkeit verletzen würde (RRB Nr. 642/2017 Erw. 9). Für nichtprüfbar er-
achtete der Regierungsrat, ob Park- und Wendemanöver auf dem Besucher-
parkplatz möglich sind; entsprechend habe der Beschwerdeführer dies in einem 
Folgeprojekt konkret darzulegen (RRB Nr. 642/2017 Erw. 10). Gemäss ange-

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fochtenem RRB benötigt das Bauvorhaben zudem eine Einfahrtsbewilligung, 
welche vom Bezirksrat zu Unrecht als nicht notwendig erachtet worden sei (RRB 
Nr. 642/2017 Erw. 11). Aus all diesen Gründen hob der Regierungsrat die Bau-
bewilligung auf. Weitere, im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vorgetragene 
grundsätzliche Rügen hat der Regierungsrat aus Gründen der Prozessökonomie 
vorsorglich geprüft, indes als unbegründet abgewiesen. So halte das Bauprojekt 
die gesetzlichen Grenzabstände gegenüber KTN bbb ein (RRB Nr. 642/2017 
Erw. 13); bejaht wird auch die genügende strassenmässige Erschliessung und 
Wasserversorgung (RRB Nr. 642/2017 Erw. 14 und 15). Schliesslich verneinte 
der Regierungsrat, dass das Bauprojekt einen späteren Strassenausbau der 
H.______ (Strasse) negativ tangiere oder mit dem kantonalen Nutzungsplan 
"I.______" nicht vereinbar sei (RRB Nr. 642/2017 Erw. 16 und 17).

1.2 Der Beschwerdeführer bestreitet, dass der Wintergarten in der Westecke 
des Neubaus kein Erker sei; der Regierungsrat habe die Anwendung des Ab-
standsprivilegs gemäss § 59 Abs. 2 PBG zu Unrecht verneint. Zudem habe er in 
Verletzung des kommunalen Autonomiebereichs das Attikaprivileg verneint und 
in unsubstantiierter Weise angenommen, es sei auf dem Dachgeschoss eine 
Verglasung vorgesehen. Vor Verwaltungsgericht bringt der Beschwerdeführer 
sodann Belege ein, welche die Wende- und Parkmöglichkeiten für den Besu-
cherparkplatz nachweisen sollen, womit die regierungsrätliche Darstellung unbe-
gründet sei. Schliesslich hält der Beschwerdeführer fest, die Einholung einer Ein-
fahrtbewilligung stelle einen formalistischen Leerlauf dar, zumal selbst der Regie-
rungsrat festhalte, die Voraussetzungen seien ohne weiteres gegeben. 

1.3 Die Beschwerdegegner bekräftigen die vom Regierungsrat dargelegten 
Mängel des Bauvorhabens. Zusätzlich aber tragen sie vor, der Regierungsrat 
habe ihre Beschwerden letztlich zwar gutgeheissen, verschiedene Rügen jedoch 
zu Unrecht als unbegründet abgewiesen. Sie halten daher auch vor Verwal-
tungsgericht an diesen Rügen fest.

2.1 Die Baubewilligung wurde vom Regierungsrat wegen Verletzung des 
Strassenabstandes sowie wegen der fehlenden Einfahrtsbewilligung aufgehoben. 
Weiter wurde im angefochtenen Regierungsratsbeschluss − wie bereits erwähnt 
− die Frage aufgeworfen, ob das Dachgeschoss als Attikageschoss zu zählen ist 
und ob der geplante Besucherparkplatz bewilligt werden kann. Die beiden letzten 
Fragen hat der Regierungsrat offen gelassen und weitere Abklärungen im Rah-
men eines allfälligen neuen Baubewilligungsverfahren verlangt. Auf diese vom 
Regierungsrat nicht abschliessend beurteilten Fragen kann im vorliegenden Ver-
fahren nicht eingegangen werden. 

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2.2 Es muss ferner nicht auf die Einwendungen der Beschwerdegegner in Be-
zug auf weitere vom Regierungsrat geprüfte Aspekte der letztlich aufgehobenen 
Baubewilligung, welche in der Begründung des regierungsrätlichen Entscheides 
als rechtskonform qualifiziert wurden (insbesondere betr. Ausnützungsziffer), ein-
gegangen werden. Der Umfang der Tätigkeit der Rechtsmittelbehörden wird 
durch den Streitgegenstand umrissen. Dieser wird im Beschwerdeverfahren 
durch zwei Elemente bestimmt: Einerseits durch den Gegenstand der angefoch-
tenen Anordnung, anderseits durch die Parteibegehren. Er umfasst das durch die 
Verfügung geregelte Rechtsverhältnis, soweit dieses angefochten wird (Bertschi, 
in: VRG-Kommentar, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz.. 44 f.). Das Rechtsmittelverfah-
ren beschränkt sich auf diesen Streitgegenstand. Die Vernehmlassung muss den 
Sachzusammenhang zum Streitgegenstand wahren, wie er durch den angefoch-
tenen Akt und das Rechtsbegehren der beschwerdeführenden Partei bestimmt 
worden ist (Griffel, in: VRG-Kommentar, 3.A., § 26b Rz. 18). Über den Streitge-
genstand hinausgehende Anträge in der Vernehmlassung sind grundsätzlich un-
zulässig, da im verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren keine "Anschluss-
beschwerde" o.ä. der Beschwerdegegner erhoben werden kann. Es steht den 
Verfahrensbeteiligten frei, bei gegebenen Voraussetzungen innert Frist selber 
Beschwerde zu erheben (Griffel, a.a.O., § 26b Rz. 19). Dem Gericht ist es ge-
stützt auf den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (§ 26 VRP) 
zwar erlaubt, einen angefochtenen Entscheid auch auf nicht gerügte Rechts-
mängel hin zu überprüfen (vgl. Donatsch, in: VRG-Kommentar, 3.A. § 50 Rz. 10), 
es besteht jedoch kein Rechtsanspruch darauf (VGE III 2013 218 vom 24.9.2014 
Erw. 5.2). Gerade im Fall einer Bauverweigerung sollte von dieser Kompetenz 
nur zurückhaltend Gebrauch gemacht werden (VGE III 2013 218 vom 24.9.2014 
Erw. 5.2 und 5.3). 

3. Die Bewilligung des Bauvorhabens des Beschwerdeführers wurde vom 
Regierungsrat in erster Linie wegen der beanstandeten Verletzung des Stras-
senabstandes aufgehoben. Sollte sich erweisen, dass der Regierungsrat die Vor-
aussetzungen für das Abstandsprivileg zu Recht verneint hat, ist die Aufhebung 
der Baubewilligung unabhängig der weiteren Punkte nicht zu beanstanden. 

3.1 Die Rechtslage und der Sachverhalt sind insoweit unbestritten, als alle Par-
teien anerkennen, dass ein Bauvorhaben auf KTN aaa gegenüber der 
H.______(Strasse) als Groberschliessungsstrasse einen Strassenabstand von 
vier Metern einzuhalten hat, soweit nicht das Abstandsprivileg nach § 59 Abs. 2 
PBG Anwendung findet (§§ 65 Abs. 1 und 68 Abs. 3 PBG i.V.m. § 41 Abs. 1 lit. a 
und Abs. 2 lit. a Strassengesetz [StraG; SRSZ 442.110] vom 15.9.1999) und 

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dass das aufgelegte Bauvorhaben den ordentlichen Strassenabstand von vier 
Metern unterschreitet. 

Strittig ist hingegen, ob in der westlichen Gebäudeecke des geplanten MFH Ge-
bäudeteile über die Fassade vorspringen, diese jedoch für die Messung des 
Strassenabstandes unberücksichtigt bleiben können, da die Ausladung weniger 
als 1.50 m beträgt und das Abstandsprivileg gemäss § 59 Abs. 2 PBG zur An-
wendung kommt.

3.2 In der westlichen Gebäudeecke sind in den drei Vollgeschossen EG, 1. und 
2. OG Wintergärten von je ca. 10 m2 Fläche geplant, die über die Fassadenflucht 
hinausragen. Der durch die Wintergärten vorgesehene Fassadensprung verläuft 
mithin über drei Stockwerke. Der Grundriss der Wintergärten ist nicht ganz qua-
dratisch (die nordwestliche Seite ist gegenüber der südöstlichen Seite um ca. ½ 
m verkürzt) und gegen oben nimmt die Fläche zu (die nordwestliche Seite beträgt 
über alle drei Stockwerke 2.97 m; die südwestliche Seite wird gegen oben brei-
ter, von 3.35 m im EG zu 3.75 m Oberkante im 2.OG). Die ganze nordwestliche 
Fassade misst von der Nordecke bis zur Westecke (inkl. Wintergarten) ca. 14.75 m; 
die ganze südwestliche Fassade misst von der Südecke (ohne Keller) bis zur 
Westecke (inkl. Wintergarten) 11.48 m. Die Wintergärten umfassen mithin ca. 
20% der nordwestlichen Fassadenlänge und ca. 30% der südwestlichen Fassa-
denlänge. Sodann ragt der Wintergarten auf der nordwestlichen Fassade im EG 
1.10 m über die Fensterfront hinaus, im 2. OG um 1.36 m (resp. oberkant 1.50 m); 
auf der südwestlichen Fassade Richtung Nordwesten abnehmend von 1 m bis 
0.51 m. Zudem ist südwestlich das EG inkl. Wintergarten auf einer Länge von 
rund 9 m über 2.40 m über die Einstellhalle und den Hauseingang hinaus aus-
kragend. Gestalterisch ist der Wintergarten vom EG zum 2. OG aus Glas und 
Stahl (farbig einbrennlackiert) gehalten, der übrige Bau ein Mauerwerk mit Fein-
abrieb sowie UG und Balkone aus Sichtbeton (vgl. Planwerk Vi-act. III-02 B8 so-
wie Beschrieb Vi-act. III-02 B7).

3.3 Betreffend Qualifikation des Wintergartens und Einhaltung Strassenab-
stand ergibt sich aus den Akten und Rechtsschriften:

3.3.1  In der Baubewilligung vom 19. Oktober 2016 hält der Bezirksrat mit Ver-
weis auf die gesetzliche Grundlage im Kanton Zürich (Länge eines Erkers ist auf 
1/3 der Fassadenlänge beschränkt) sowie die Rechtsprechung, wonach ein Erker 
einen Mindestabstand von 1 m ab dem gestalteten Terrain aufweisen müsse, 
fest, der geplante Erker weise einen Abstand von 2.5 m auf und sei kürzer als 1/3 
der Gebäudelänge; somit könne er bis maximal 1.5 m in den Strassenabstands-

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bereich hineinragen. Eine Rechtsverletzung liege nicht vor (Vi-act. I-01 Beilage 1 
S. 7).

3.3.2  Das Amt für Raumentwicklung führt im Gesamtentscheid vom 22. April 
2016 zur Einhaltung der Abstände aus, mit dem Baugesuch werde nicht um eine 
Ausnahmebewilligung ersucht und der Bezirk Küssnacht habe informiert, aus 
seiner Sicht sei das Vorhaben bewilligungsfähig. Grenzabstandsunterschreitun-
gen würden somit keine vorliegen (Vi-act. I-01 Beilage 2).

3.3.3  Auf entsprechende Beschwerde hin erwog der Regierungsrat im angefoch-
tenen Entscheid Erw. 8, ob vorspringende Gebäudeteile abstandsprivilegiert sei-
en, hänge im Wesentlichen von ihrer optischen Erscheinung, insbesondere ihren 
Dimensionen und der Relation zur Gebäudefront ab und müsse im konkreten 
Einzelfall beurteilt werden. Unter einem Erker verstehe man einen der Fassade 
oder Ecke eines Gebäudes vorgelagerten, geschlossenen, überdachten, über ein 
oder mehrere Geschosse reichenden Anbau, der nicht vom Boden aufsteige. Ein 
bis zum gestalteten Terrain reichender Fassadenvorsprung sei naturgemäss kein 
Erker und somit nicht abstandsprivilegiert. Das Bauprojekt sehe im Bereich der 
westlichen Gebäudeecke einen dreigeschossigen Vorbau vor, der sich vom Erd-
geschoss bis über das zweite Obergeschoss erstrecke. Die drei ca. 10 m2 gros-
sen Flächen sollten als Wintergärten genutzt werden. Das Dach des Gebäude-
vorsprungs diene als Terrasse für das Attikageschoss. Aus den Plänen sei er-
sichtlich, dass im Erdgeschoss zumindest teilweise eine direkte Verbindung zwi-
schen dem geplanten Erker und dem gewachsenen Terrain bestehe. Damit aber 
liege definitionsgemäss kein Erker vor. Die Abstandsprivilegierung komme allein 
schon daher nicht zur Anwendung. Zudem komme dem als Erker bezeichneten 
Gebäudeteil in Bezug auf die restliche Fassadenfront eine zu dominante Wirkung 
zu. Der Vorbau solle direkt über der Einfahrt in die Tiefgarage erstellt werden, 
weshalb dieser weder auf der südwestlichen noch auf der nordwestlichen Fassa-
denseite optisch wie ein freiauskragender Gebäudevorsprung bzw. wie ein Erker 
in Erscheinung trete. Die westliche Gebäudeecke müsse daher einen Strassen-
abstand von vier Metern einhalten; ein Strassenabstand von 2.59 m (wie geplant) 
könne nicht bewilligt werden.

3.3.4  Laut Beschwerdeführer stellt der Regierungsrat den Sachverhalt nicht kor-
rekt fest, indem er festhalte, der projektierte Erker weise teilweise eine direkte 
Verbindung zum gewachsenen Terrain auf (weshalb kein Erker vorliege). Einer-
seits sei für die Erkerqualifikation nicht das gewachsene, sondern das gestaltete 
Terrain massgeblich. Zu diesem weise der projektierte Erker eine Distanz von 
nahezu 3 m auf. Zudem setze sich der Erker deutlich von der Fassade ab und er 

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sei sowohl von der Nordwestseite als auch der Südwestseite her als klar abge-
setzter und bei weitem nicht zum Boden reichender Vorbau erkennbar. Die Be-
hauptung des Regierungsrates, der Erker trete weder auf südwestlicher noch 
nordwestlicher Fassadenseite optisch wie ein frei auskragender Gebäudevor-
sprung in Erscheinung, sei unrichtig und nachgerade willkürlich. Falsch sei auch, 
dass der Erker auf dem Attikageschoss als Terrasse benutzt werde; das Gelän-
der sei nämlich von den Erkeraussenfassaden um das abstandsprivilegierte 
Mass nach innen versetzt. Schliesslich setze sich der Regierungsrat mit der Fra-
ge, inwiefern der Erker wahrnehmbare negative Auswirkungen auf die Nachbar-
grundstücke habe, in keiner Weise auseinander. Diesbezüglich stehe fest, dass 
diese durch die Erkererstellung weder Licht- noch Aussichtsentzug erfahren und 
auch keine zusätzlichen Immissionen auftreten würden. Auch bauästhetisch prä-
sentiere sich der Erker überaus ansprechend und er füge sich unauffällig in das 
Quartier und Strassenbild ein. Zusammenfassend hat der Regierungsrat gemäss 
Beschwerdeführer dem projektierten Erker in ermessensmissbräuchlicher Art die 
Qualität als vorspringender Gebäudeteil und damit die Abstandsprivilegierung 
abgesprochen. 

3.3.5  In seiner Vernehmlassung betont das Sicherheitsdepartement, bei den 
Vorschriften zum Strassenabstand und zur Abstandsprivilegierung handle es sich 
um kantonales und nicht kommunales Recht, weshalb keine Rede davon sein 
könne, der Regierungsrat habe in den Ermessensspielraum der Vorinstanz ein-
gegriffen. Ob vorspringende Gebäudeteile abstandsprivilegiert seien, hänge im 
Wesentlichen von ihrer optischen Erscheinung, ihrer Dimensionierung und der 
Relation zur Gebäudefront ab. Ein bis zum gestalteten Terrain reichender Fassa-
denvorsprung sei naturgemäss kein Erker. Dem projektierten Gebäudeteil kom-
me aufgrund seiner horizontalen und vertikalen Ausdehnung in Bezug auf die 
Fassadenfront eine viel zu dominante Wirkung zu, um in den Genuss des Ab-
standsprivilegs zu kommen. Zudem komme der Anbau direkt über die Tiefgara-
geneinfahrt zu liegen, weshalb er optisch nicht wie ein frei auskragender Gebäu-
deteil in Erscheinung trete.

3.3.6  Der Beschwerdegegner Ziff. 4 betont, Missbräuchen wären Tür und Tor 
geöffnet, wenn für die Erkerqualität ein Mindestabstand von 1 Meter zwischen 
Erkerunterkannte und gestaltetem Boden einzuhalten wäre, wie dies der Be-
schwerdeführer ausführe. Es könnte kurzerhand Erde abgetragen werden, um 
diese Voraussetzung zu erfüllen. Bei wie vorliegend vorgesehenen Terrainabtra-
gungen müsse daher auf das gewachsene Terrain abgestellt werden. Die Unter-
kante der projektierten Wintergärten aber liege gemäss Plänen unterhalb des 
gewachsenen Terrains. Zudem sei der fragliche Gebäudeteil zu offensichtlich 

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dominant, als dass er noch als privilegierter Erker bezeichnet werden könne. 
Unmassgeblich sei dabei, ob mit ihm negative Auswirkungen für die Nachbar-
grundstücke verbunden seien. Denn vorliegend fehle es bereits an der Voraus-
setzung eines erkennbaren vorspringenden Gebäudeteils. Die das Gebäudeeck 
umlaufenden Wintergärten würden sich für den unbefangenen Betrachter als den 
Fassaden zugehörig erweisen. Sie würden der Fassade nicht vorspringen, son-
dern Teil davon bilden. Bei den Wintergärten handle es sich daher nicht um ab-
standsprivilegierte Erker.

3.3.7  Auch die Beschwerdegegner Ziff. 5 und 6 betonen, über die Fassade vor-
springende Gebäudeteile seien nur insoweit abstandsprivilegiert, als sie von un-
tergeordneter Bedeutung seien. Zudem könne ein Vorbau, der praktisch vom 
Erdboden aufsteige, kein Abstandsprivileg beanspruchen. Denn ein solcher sei 
kein Erker und es fehle an einer inneren Rechtfertigung, einen solchen Baukör-
per gleich zu behandeln wie einen blossen Dachvorsprung oder einen einfachen 
Balkon. Drittens seien Abstandsprivilegien als Ausnahmen von der Regelordnung 
restriktiv zu handhaben. Viertens würde die ordentliche Abstandsregelung ad ab-
surdum geführt, wenn ein Bauherr einen Gebäudekörper durch Abgrabung bzw. 
Terrainveränderung zu einem Erker stempeln und so z.B. einen sechs Meter ho-
hen Wohnturm mit einem Grenzabstand von nur 1.5 m realisieren könnte. Vorlie-
gend könne offensichtlich nicht von einem Erker gesprochen werden. Es springe 
nicht "ein Teil" des Gebäudes, sondern das ganze Gebäude vor und dies auf 
zwei Gebäudeseiten, wobei es sich nach oben noch vergrössere, was den domi-
nanten, wuchtigen Eindruck noch verstärke. Der Gebäudekörper krage nicht frei 
vor, sondern steige vom Erdboden auf; es sei schlicht falsch, dass der Gebäude-
teil das gewachsene Terrain um mindestens 2.5 m überrage. Der Baukörper sei 
nicht in der Luft, sondern im Bereich des heutigen Terrains geplant. Der Abstand 
resultiere letztlich aus Abgrabungen, weswegen das Abstandsprivileg ausge-
schlossen sei. Entgegen der Darstellung des Regierungsrates werde aber nicht 
nur der Strassenabstand unterschritten, sondern auch der Grenzabstand zu KTN 
bbb sei nicht eingehalten. Das Bauvorhaben sei daher nicht bewilligungsfähig.

4.1.1  Die Privilegierung von vorspringenden Gebäudeteilen bei der Messung 
des Grenzabstandes stellt eine Ausnahmeregelung von der kantonalrechtlichen 
Mindestabstandsvorschrift dar. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie von vorn-
herein eng ausgelegt werden muss. Auch für Ausnahmeregelungen gelten die 
allgemeinen Auslegungsgrundsätze, insbesondere die teleologische Methode; 
auch hier bedarf es eines kritischen Abwägens (vgl. Haller/Karlen, Raumpla-
nungs- und Baurecht, 2.A., Rz. 710 m.H. auf BGE 108 Ia 79; Rhinow/Krähen-
mann, Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, 20 B III b, 37 II b). 

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4.1.2  Die Vorschriften über den Grenzabstand haben nachbarschützende Funk-
tion. Durch sie sollen vor allem die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihre 
Benutzung auf Nachbargrundstücke gemindert werden, so z.B. der Entzug von 
Licht, die Beeinträchtigung der Aussicht etc.. Die öffentlichen Interessen an den 
Grenz- und Gebäudeabständen liegen auf den Gebieten der Feuer- und der Ge-
sundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen ohne zu dichte Überbau-
ungen und der Ästhetik (BGE 119 Ia 113 Erw. 3b). 

4.1.3  Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung von § 59 Abs. 2 PBG ist es, vor-
springende Gebäudeteile, die für sich in der Regel keine wahrnehmbaren zusätz-
lichen Auswirkungen bezüglich Licht, Aussicht usw. auf die Nachbargrundstücke 
haben, anderseits aber der Bauästhetik häufig förderlich sind, von der Abstands-
einhaltung (teilweise) auszunehmen. 

Nicht von privilegierten vorspringenden Gebäudeteilen kann gesprochen werden, 
wenn sie so gestaltet sind, dass man einerseits kaum mehr erkennt, dass es sich 
um von der Fassade vorspringende Gebäudeteile handelt, und diese anderer-
seits ein Ausmass annehmen, dass nicht mehr von keinerlei zusätzlichen Einwir-
kung auf das Nachbargrundstück gesprochen werden kann, wobei "keinerlei" 
nicht absolut verstanden werden darf, zumal nur im Regelfall keine wahrnehm-
baren zusätzlichen Auswirkungen gefordert werden (VGE III 2007 173 vom 
24.1.2008 Erw. 4.6.2). Diesfalls ist eine (teilweise) Ausnahme von den Abstands-
vorschriften grundsätzlich nicht gerechtfertigt (EGV-SZ 1998 Nr. 7). 

4.1.4  Massgebend ist somit insbesondere auch die Qualifikation als Fassade re-
sp. als vorspringender Gebäudeteil. Im baurechtlichen Sinne ist die Fassade die 
Umfassungswand, die Aussenhaut eines Gebäudes, also in der Regel die wär-
megedämmte, feste Mauer, welche das Gebäude umschliesst und trägt (vgl. A. 
Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3.A., Bern 2007, Art. 12 N 
8; Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5.A., 2011, S. 933). 
Vorspringende Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden 
nicht zur Fassade gezählt, sie sind jedoch bei der Grenzabstandsbemessung mit 
zu berücksichtigen, soweit ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 PBG). 

Der Begriff der Fassade ist oft unklar, insbesondere wenn die Fassade gestaffelt 
verläuft oder ihr Balkone, Laubengänge, Wintergärten usw. vorgelagert sind. 
Primär ist auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen: Tritt ein vorgelagerter Teil 
derart in Erscheinung, dass die Fassade als gestaffelt erscheint (z.B. vorsprin-
gender Erschliessungstrakt), ist die vordere Fassadenflucht massgebend. Die 
Fassade wird vorne gemessen. Umgekehrtes gilt, wenn der sichtbare Gebäu-
dekörper insgesamt auf einem in der Fassadenansicht untergeordneten vor-

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springenden Gebäudesockel platziert oder z.B. ein eingeschossiger Anbau (etwa 
ein Wintergarten) vorgelagert wird. Massgebend ist dann allein die hintere 
(Haupt-) Fassade; gemessen wird hinten. Balkone oder andere privilegierte Ge-
bäudevorsprünge bleiben unmassgeblich. Sie sind eben der Fassade "vorgela-
gert" und nicht Bestandteil derselben, auch wenn sie das privilegierte Mass über-
schreiten (VGE III 2016 15 vom 28.6.2016 Erw. 4.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, 
a.a.O., S. 933 f.).

4.1.5  Die Abstandsprivilegierung nach § 59 Abs. 2 PBG enthält eine beispielhaf-
te Aufzählung vorspringender Gebäudeteile, was durch den Zusatz "usw." ver-
deutlicht wird. Mithin muss der vorspringende Bau nicht als Dachvorsprung, Bal-
kon oder Erker qualifiziert werden können. Auch hat das Gericht in VGE 1010/01 
vom 22. Juni 2001 festgehalten, dass die Abstandsprivilegierung ebenso für Ne-
benbauten und unterirdische Bauten (§ 61 PBG) anwendbar ist (EGV-SZ 2001 B 
8.2). Auch die Nutzung des vorspringenden Gebäudeteils ist nicht von Belang; es 
kann sich sowohl um offene Konstruktionen wie auch um bewohnbare Räume 
oder Raumteile zur Wohnraumerweiterung (wie etwa bei einem Erker) handeln 
(VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 4.6.1). 

4.1.6  Ob vorspringende Gebäudeteile abstandsrelevant oder abstandsprivile-
giert sind, hängt zusammenfassend somit im Wesentlichen von ihrer optischen 
Erscheinung, insbesondere ihren horizontalen und vertikalen Dimensionen und 
der Relation zur Gebäudefront ab und muss im konkreten Einzelfall beurteilt wer-
den. Je dominanter solche Vorbauten in Erscheinung treten, umso mehr bilden 
sie Teil der Fassade und umso weniger können sie dem Abstandsprivileg des 
§ 59 Abs. 2 PBG unterliegen (vgl. EGV-SZ 2009 C.2.3 S. 140). Unbedeutend ist 
hingegen, ob es sich beim fraglichen Gebäudeteil um bewohnten Raum handelt 
oder ob er rein konstruktiv in Erscheinung tritt, ob der vorspringende Gebäudeteil 
bodenentfernt in der Höhe auskragend ist oder eine Verbindung mit dem Boden 
bzw. gar mit einem unterirdischen, vorspringenden Gebäudeteil verbunden und 
diesen nach oben weiterführend ist.

4.2 Nach dem Gesagten ist für die Frage der Abstandsmessung resp. der Ab-
standsprivilegierung nicht entscheidend, ob es sich beim geplanten Wintergarten 
in der Westecke des Neubaus auf KTN aaa um einen Erker handelt oder nicht. 
Selbst wenn es sich nicht um einen Erker handeln sollte, weil z.B. kein Abstand 
zwischen Unterkante und Terrain anerkannt werden kann, ist nicht ausgeschlos-
sen, dass der fragliche Gebäudeteil abstandsprivilegiert ist. Die Frage der Erker-
qualität kann daher offen bleiben.

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4.3.1  Entscheidend für die Abstandsprivilegierung ist vielmehr, dass ein Winter-
garten nicht Teil der Fassade bildet, sondern als aus der Fassade vorspringen-
der, vorgelagerter Gebäudeteil unbedeutend und damit für die Abstandsmessung 
irrelevant bleibt. Kommt dem Wintergarten im Gesamteindruck der Fassade nur 
untergeordnete Bedeutung zu, bildet er nicht Teil derselben und er kann für die 
Abstandsmessung unbeachtlich bleiben. Tritt der Wintergarten indes in derart 
ausgeprägter Weise in Erscheinung, dass er Teil der Fassade darstellt, liegt eine 
gestaffelte Fassade vor und entsprechend ist für die Messung der äusserste 
Punkt des Wintergartens massgebend.

4.3.2  Der Regierungsrat hält fest, dem als Erker bezeichneten Gebäudeteil 
komme in Bezug auf die restliche Fassadenfront eine zu dominante Wirkung zu. 
Zudem solle der Vorbau direkt über der Einfahrt in die Tiefgarage erstellt werden, 
weshalb er weder auf der südwestlichen noch auf der nordwestlichen Fassaden-
seite optisch wie ein freiauskragender Gebäudevorsprung bzw. wie ein Erker in 
Erscheinung trete (angefochtener RRB Erw. 8.4). 

4.3.3  Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers ist diese Feststellung 
des Regierungsrates nicht willkürlich. Auf der südwestlichen Seite nimmt der 
Wintergarten fast einen Drittel der Fassade ein (wobei es anzumerken gilt, dass 
weder das kantonale Recht noch das Baureglement des Bezirks Küssnacht eine 
generelle Privilegierung von vorspringenden Gebäudeteilen, die maximal 1/3 der 
Fassadenlänge messen, kennen). Der Vorsprung des Wintergartens misst auf 
der Südwestseite zwischen 1 m und rund 0.5 m; auf der Nordwestseite misst er 
1.50 m, womit die nordwestliche Kante des Wintergartens mit der virtuellen Fas-
sadenflucht des Balkons übereinstimmt. Beeinflusst wird das Gesamtbild sodann 
dadurch, dass die Einstellhalle und der Hauseingang südwestseitig auf über 9 m 
um mindestens 2.40 m rückversetzt sind, mithin die ganze Fassade und nicht 
bloss der Wintergarten vorspringend wirkt. Damit aber kommt dem Wintergarten 
insgesamt die Bedeutung einer Fassaden-Staffelung und nicht einer eigenstän-
digen, unbedeutenden Auskragung zu. Verstärkt wird dies noch dadurch, dass 
der Wintergarten im EG − wie vom Regierungsrat und den Beschwerdegegnern 
zu Recht festgehalten − nordwestlich auf der Höhe des gestalteten Terrains liegt 
resp. die Fortführung der Höhe des gedeckten Sitzplatzes des EG bildet. 
Bestätigt wird dieser Gesamteindruck schliesslich durch die vertikale Dimension, 
indem sich der Wintergarten über alle drei Vollgeschosse hinweg erstreckt und 
damit das Gesamtbild der ganzen, gestaffelten Fassade prägt. Auch ergibt sich 
aus den Plänen, dass die Terrassennutzung im Attikageschoss zwar nicht ganz 
an die Wintergartenkante reicht, aber entgegen der Darstellung des Beschwerde-
führers auch nicht um das abstandsprivilegierte Mass zurückversetzt ist (vor al-

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lem nordwestlich ist das Geländer nur um rund 0.5 m von der Aussenkante rück-
versetzt), womit der Wintergarten auch eine erweiterte Terrassennutzung im Atti-
kageschoss erlaubt. Mithin kann keinesfalls von einem untergeordneten, für die 
Messung nicht zu berücksichtigenden, vorspringenden Gebäudeteil gesprochen 
werden. Vielmehr ist der Wintergarten fassadenbildend, weswegen der Abstand 
vorne beim Wintergarten zu messen ist. 

4.4 Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der Regierungs-
rat dem Wintergarten die Abstandsprivilegierung gemäss § 59 Abs. 2 PBG im Er-
gebnis zu Recht abgesprochen und in der Folge korrekt festgestellt hat, dass der 
projektierte Neubau den geforderten Strassenabstand nicht einhält. Der Regie-
rungsrat hat die Baubewilligung damit zu Recht aufgehoben. Soweit der Regie-
rungsrat im angefochtenen Beschluss die Aufhebung der Baubewilligung darüber 
hinaus mit der fehlenden Einfahrtsbewilligung begründet, ist dies ebenfalls nicht 
zu beanstanden. Es kann diesbezüglich auf die korrekten Ausführungen im ange-
fochtenen Entscheid verwiesen werden. Die Beschwerde erweist sich als unbe-
gründet und ist abzuweisen.

5.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Ver-
fahrensausgang entsprechend zu 3/5 (Fr. 1‘500.--) dem Beschwerdeführer und 
zu 2/5 (Fr. 1‘000.--) dem Bezirk Küssnacht aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Die-
se Aufteilung rechtfertigt sich, weil der Bezirksrat einerseits die Gutheissung der 
Beschwerde beantragt, anderseits aber auf eine Beschwerdeführung verzichtete 
(vgl. VGE III 2016 216 vom 24.7.2017 Erw. 7.2; VGE III 2016 65 vom 23.11.2016 
Erw. 14).

5.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben der Beschwerde-
führer (zu 3/5) sowie der Bezirk Küssnacht (zu 2/5) den beanwalteten Beschwer-
degegnern je eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung 
des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) 
vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor 
dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vor-
sieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflicht-
gemässen Ermessens auf Fr. 1‘200.-- (zulasten des Beschwerdeführers) und 
Fr. 800.-- (zulasten des Bezirks) bzw. insgesamt je Fr. 2‘000.-- (inkl. Barauslagen 
und MwSt) für Beschwerdegegner Ziffer 4 sowie für die mit gemeinsamer Vertre-
tung auftretenden Beschwerdegegner Ziffer 5 und 6 festgelegt.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden zu 3/5 
(Fr. 1‘500.--) dem Beschwerdeführer und zu 2/5 (Fr. 1‘000.--) dem Bezirk 
Küssnacht auferlegt. 

Der Beschwerdeführer hat am 3. Oktober 2017 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2‘500.-- bezahlt, so dass ihm Fr. 1‘000.-- aus der Gerichtskasse zurück-
zuerstatten sind (Auszahlung an den Rechtsvertreter).

Der Bezirk Küssnacht hat seinen Kostenanteil von Fr. 1'000.-- innert 30 Ta-
gen nach Erhalt dieses Entscheids auf das Konto 60-22238-6 des Verwal-
tungsgerichts einzuzahlen.

3.1 Der Beschwerdeführer hat dem beanwalteten Beschwerdegegner Ziffer 4 
einerseits sowie den beanwalteten Beschwerdegegnern Ziffer 5 und 6 an-
derseits je eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu entrichten.

3.2 Der Bezirk Küssnacht hat dem beanwalteten Beschwerdegegner Ziffer 4 
einerseits sowie den beanwalteten Beschwerdegegnern Ziffer 5 und 6 an-
derseits je eine Parteientschädigung von Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu entrichten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners Ziffer 4 (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner Ziffer 5 und 6 (3/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)

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- den Regierungsrat
- das Sicherheitsdepartement, Rechts und Beschwerdedienst
- und das Amt für Raumentwicklung.

Schwyz, 20. Dezember 2017

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Die Gerichtsschreiberin:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
daRz.ulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 22. Januar 2018