# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8b55aba5-efd3-5d04-b5ec-af7bf8615dee
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-08-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 29.08.2000 A/643/1999
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-643-1999_2000-08-29.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/643/1999-TPE 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 29 août 2000    

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur S. C. K. 

représenté par Me Jacques Pagan, avocat 

 

 

 

 contre 

 

 

 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

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 _____________ 

 

A/643/1999-TPE 

 EN FAIT 

 

1  Depuis l'année 1979, Monsieur S. C. K. loue une 

arcade à l'adresse rue de ... ..., à Genève, où il 

exploite un restaurant. En outre, depuis 1986, il est 

locataire d'un appartement de quatre pièces au premier 

étage du même immeuble, propriété de Monsieur P. B.. 

 

2.  Par décision du 9 juin 1983, le département de 

l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : 

le département) a délivré une "autorisation ascenseur" 

autorisant la société Ascenseurs Schaffhouse d'installer 

un monte-charge électrique dans le restaurant de M. K.. 

Cet appareil devait faire le lien entre la salle à 

manger, située au rez-de-chaussée, et une pièce de 

l'appartement du premier étage. La demande avait été 

établie par M. C., architecte.  

 

3.  Le 26 janvier 1999, un inspecteur de la police des 

constructions a procédé à une visite de l'immeuble, rela-

tive à la réfection d'un appartement au troisième étage. 

Il a alors constaté que la cuisine du restaurant avait 

été installée dans l'appartement du premier étage et 

qu'elle communiquait avec le rez-de-chaussée par un 

passe-plats. Les travaux, réalisés semblait-il plusieurs 

années auparavant sans autorisation, n'avaient pas été 

exécutés dans les règles de l'art pour tout ce qui avait 

trait à la sécurité et à la salubrité. La cuisine 

soustrayait partiellement au logement l'usage de 

l'appartement du premier étage, ce qui posait problème au 

vu de la loi sur les démolitions, transformations et 

rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 

(LDTR - L 5 20). Le propriétaire devait prendre les 

dispositions nécessaires pour rétablir la conformité des 

installations.  

 

  Ces éléments ont été communiqués à M. B. par 

courrier recommandé du 29 janvier 1999. Le propriétaire 

était invité à requérir une autorisation de construire 

(procédure accélérée) portant sur l'aménagement 

litigieux, dans un délai de trente jours. 

 

4.  La régie X. S.A., qui a repris la gérance de 

l'immeuble depuis le 1er janvier 1999, a indiqué au 

département que les travaux avaient été exécutés à 

l'initiative du locataire. En conséquence, il appartenait 

à ce dernier de prendre les dispositions nécessaires. 

 

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  Le département a maintenu sa position, car le pro-

priétaire de l'immeuble était responsable des travaux 

exécutés. 

 

  X. S.A. a alors précisé, le 19 mars 1999, que le 

bail du restaurant avait été résilié pour le 31 décembre 

1998. Le propriétaire était en effet déterminé à 

installer dans l'arcade un institut de beauté pour sa 

future épouse. Il désirait rétablir la destination pre-

mière de l'appartement du premier étage.  

 

  Le département a dès lors prolongé, jusqu'à la fin 

de l'année 1999, le délai permettant de restituer 

l'appartement à sa destination d'origine et de supprimer 

les aménagements effectuées sans droit. 

 

5.  Par télécopie du 4 mai 1999, le conseil de M. K. a 

transmis au département des documents démontrant que le 

monte-charge avait fait l'objet d'une autorisation du 

DAEL. 

 

6.  Par courrier du 28 mai 1999, le département a 

maintenu que l'affectation d'une pièce du premier étage à 

une activité commerciale n'avait jamais été autorisée et 

qu'elle avait dès lors été réalisée en violation de l'ar-

ticle 1 de la loi sur les constructions et les installa-

tions diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Le monte-

charge n'était pas conforme aux normes et présentait un 

danger au niveau de la sécurité et de la salubrité. Le 

changement d'affectation au premier étage avait permis 

d'agrandir le restaurant, et avait soustrait une pièce au 

logement, en violation de la LDTR. Toute démarche visant 

à régulariser la situation était inutile, vu les 

intentions du propriétaire de résilier le bail. M. K. 

devait remettre les locaux en leur état d'origine 

jusqu'au 31 décembre 1999. 

 

7.  Par acte du 29 juin 1999, M. K. a saisi le Tribu-

nal administratif d'un recours, concluant à l'annulation 

de la décision.  

 

  Il était locataire de l'arcade depuis 1979. L'ap-

partement du premier étage lui avait été loué en 1986, le 

bail précisant que les locaux étaient destinés à être des 

dépendances du restaurant. Le premier étage comprenait 

une cuisine, où arrivait le passe-plats, une pièce 

servant d'économat, deux chambres à coucher utilisées 

comme telles par M. K. et son personnel, un hall, une 

salle de bains et un WC.  

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  Le bail de ces locaux avait été résilié le 17 juin 

1998; cette résiliation avait été annulée par la commis-

sion de conciliation en matière de baux et loyers, car 

elle avait été signifiée dans les trois ans à compter 

d'une procédure en conciliation, au terme de laquelle une 

transaction avait été conclue. Le bailleur ne démontrait 

pas son besoin urgent, ou celui de ses proches ou alliés, 

d'utiliser lui-même les locaux.  

 

  L'affaire était pendante devant le Tribunal des 

baux et loyers. 

 

  La décision litigieuse n'indiquait pas en quoi M. 

K. aurait violé des dispositions légales, la référence à 

l'article 1 LCI, à une violation de la LDTR ou à celle 

des "exigences de l'AEIAI" n'étaient manifestement pas 

suffisantes pour comprendre ce qu'on lui reprochait. Les 

travaux étaient antérieurs aux lois citées par le 

département. La décision n'avait dès lors aucune base 

légale.  

 

  L'autorisation du monte-plats impliquait les 

transformations dont le département se plaignait 

aujourd'hui; les locaux du premier étage n'avaient pas 

été modifiés, puisqu'ils demeuraient affectés au logement 

du recourant et de son personnel. 

 

  M. K. subissait une atteinte importante à ses 

intérêts personnels et économiques, dès lors qu'il 

n'avait pas de retraite, qu'il continuait de travailler 

alors qu'il avait dépassé soixante-cinq ans et que son 

restaurant constituait l'essentiel de son gagne-pain et 

de son patrimoine. 

 

  Son droit d'être entendu avait été violé, 

puisqu'il n'avait pu s'exprimer avant la décision 

litigieuse. Il n'appartenait pas au département de 

déterminer s'il allait quitter les locaux ou non, ni 

d'intervenir dans ses relations contractuelles avec M. 

B.. Il n'y avait de plus aucun intérêt public dans la 

décision qui était arbitraire et devait être annulée. 

 

8.  Le département s'est opposé au recours le 11 août 

1999. L'"autorisation ascenseur" du 9 juin 1993 avait un 

fondement purement technique et ne préjugeait pas du ca-

ractère autorisable ou non de ladite installation. 

L'autorisation stipulait expressément que toutes les 

dispositions de la loi sur les constructions et 

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installations diverses du 25 mars 1961, ainsi que de son 

règlement d'application du 27 février 1978 devaient être 

observés. 

 

  Tant la loi sur les constructions que celle sur 

les démolitions et transformations étaient en vigueur en 

1983, cas échéant sous des dénominations différentes. 

Elles avaient toutefois la même teneur qu'aujourd'hui 

quant au contenu. 

 

  Le département avait demandé à M. B., en sa 

qualité de propriétaire, de déposer une demande en 

autorisation visant à régulariser la situation illicite. 

Aucune requête n'avait été faite, ce qui justifiait la 

décision dont était recours.  

 

  Une éventuelle violation du droit d'être entendu 

pouvait en tout état être réparée par le Tribunal 

administratif. 

 

9.  Le Tribunal administratif ayant autorisé un second 

échange d'écritures, M. K. a maintenu sa position. Il a 

pris acte du fait que le département admettait que le 

bail à loyer portant sur l'appartement du premier étage 

prévoyait l'exploitation commerciale de ce dernier, en 

particulier de la cuisine. 

 

  Le monte-charge ne pouvait être qualifié de liti-

gieux, puisqu'autorisé par le département. Il n'y avait 

pas lieu de déposer une requête pour le changement d'af-

fectation, puisque celle-ci existait dès la signature du 

bail par M. K.. 

 

10.  Le département, quant à lui, a maintenu sa 

position le 1er novembre 1999 : le changement 

d'affectation des locaux du premier étage avait été fait 

sans autorisation, ce qui fondait la décision. 

 

11.  Le Tribunal administratif a procédé à un transport 

sur place, le 19 janvier 2000. 

 

  Le juge délégué a constaté que l'immeuble sis rue 

de ... ..., était un bâtiment ancien et vétuste. Selon le 

recourant, le restaurant n'avait jamais disposé de cuisi-

ne. A l'origine, il y avait une cuisinière à gaz à côté 

des WC et un grill à butane à la place du bar actuel. 

 

  Au premier étage, l'entrée de l'appartement 

donnait sur un grand hall, qui desservait à droite une 

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cuisine et un WC et, à gauche, deux pièces. La cuisine 

servait de cuisine au restaurant. M. K. logeait dans 

l'une des chambres, alors que la seconde était réservée 

au logement du personnel et serait réutilisée à cette fin 

dès que le recourant aurait de nouveau un employé à son 

service. Un réduit servait de réserve pour les aliments 

et il y avait une petite salle de bains installée par le 

recourant.  

 

  Ce dernier a précisé que la procédure de résilia-

tion du bail était toujours en cours devant le tribunal 

des baux et loyers et qu'il espérait gagner.  

 

12.  Le 14 juin 2000, M. C., architecte, a été entendu 

en présence des parties. Il a indiqué avoir effectué les 

travaux d'assainissement de l'établissement de M. K., 

dix-sept ans auparavant. Il ne s'agissait pas de 

transformations au sens de la loi sur les constructions 

et les installations diverses de l'époque. Il ne s'était 

pas occupé de la demande d'autorisation pour le 

monte-charge; cette démarche incombait en effet au 

constructeur du monte-charge. A la cuisine du premier 

étage, il n'y avait pas eu de changement d'affectation ou 

de modification d'aspect : seul le mobilier avait été 

changé. Tant au rez-de-chaussée qu'au premier étage, les 

sanitaires avaient été modernisés.  

 

 EN DROIT 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56 de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 19... - LOJ 

- E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la 

procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 

10). 

 

2. a. Selon l'article 1er lettre b de la loi sur les 

constructions et les installations diverses, tant dans sa 

teneur actuelle, que dans les versions antérieures, du 21 

avril 1983 et du 25 mars 1961, nul ne peut, sans y avoir 

été autorisé, modifier même partiellement, la 

distribution ou la destination d'une construction ou 

d'une installation.  

 

 b. Dans le cas d'espèce, il apparaît que M. K. a 

transformé la cuisine de l'appartement du premier étage 

en cuisine de restaurant : même si, dans les deux cas, 

ledit local est utilisé pour faire de la cuisine, 

l'affectation commerciale de cette dernière était 

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nouvelle et devait dès lors être autorisée par le 

département. 

 

  Il est clair, à la lecture du dossier, qu'une 

telle autorisation n'a pas été sollicitée. En effet, lors 

de son audition, M. C. a confirmé qu'il n'avait entrepris 

aucune démarche en ce sens. Seule une autorisation 

technique, concernant le monte-charge, avait été 

sollicitée et accordée. Cette autorisation permet 

uniquement la réalisation d'un monte-charge électrique et 

réserve expressément l'examen des autres autorisations 

qu'implique l'utilisation ou l'exploitation de 

l'installation en cause. 

 

  C'est donc en vain que M. K. soutient que le 

changement d'affectation de la cuisine de l'appartement 

du premier étage a été autorisé. 

 

3.  Pour être valable, l'ordre de mise en conformité, 

qui comporte celui de démanteler les installations 

existantes, doit en outre respecter les conditions 

suivantes, en application des principes de la proportion-

nalité et de la bonne foi (ATA L. du 23 février 1993, 

confirmé par ATF non publié du 21 décembre 1993; ATF 111 

Ib 221, consid. 6 et jurisprudence citée) : 

 

 a. L'ordre doit être dirigé contre le perturbateur 

(ATF 107 Ia 23). 

 

 b. Les installations en cause ne doivent pas avoir 

été autorisables en vertu du droit en vigueur au moment 

de leur réalisation (ATF 104 Ib 304; ATF Desjacques du 15 

octobre 1986; ATA C. du 25 août 1992).  

 

 c. Un délai de plus de trente ans ne doit pas s'être 

écoulé depuis l'exécution des travaux litigieux (ATF 107 

Ia 121 = JdT 1983 I 299). 

 

 d. L'autorité ne doit pas avoir créé chez 

l'administré concerné - par des promesses, des 

informations, des assurances ou un comportement - des 

expectatives, dans des conditions telles qu'elle serait 

liée par le principe de la bonne foi (B. KNAPP, op. cit., 

no 509; ATA L du 23 février 1993, confirmé par ATF non 

publié du 21 décembre 1993; ATF 117 Ia 287, consid. 2b et 

jurisprudence citée). 

 

  En particulier, les installations litigieuses ne 

doivent pas avoir été tolérées par l'autorité d'une façon 

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qui serait constitutive d'une autorisation tacite ou 

d'une renonciation à faire respecter les dispositions 

transgressées (RDAF 1982 p. 450; ATA L. du 23 février 

1993).  

 

 e. L'intérêt public au rétablissement d'une situation 

conforme au droit doit l'emporter sur l'intérêt privé de 

l'intéressé au maintien des installations litigieuses. 

 

4.  Dans le cas d'espèce, le département a ordonné à 

M. K. de remettre les locaux dans leur état d'origine, 

admettant qu'au vu des intentions du propriétaire de 

l'immeuble de résilier le bail du restaurant, toute 

démarche visant à régulariser la situation actuelle était 

inutile.  

 

  Ce motif n'apparaît toutefois n'avoir aucune 

pertinence. En effet, comme cela vient d'être rappelé, il 

appartient en premier lieu au département de déterminer 

si, au moment de leur réalisation, en 1983, les 

installations et le changement d'affectation en cause 

étaient ou non autorisables. Lorsque, comme en l'espèce, 

le dépôt d'une requête formelle en autorisation de 

construire est exclue du fait de l'opposition du 

propriétaire, le département doit procéder, malgré tout, 

à l'examen du caractère autorisable des travaux 

effectués. 

 

  Dans la mesure où le changement d'affectation 

n'était pas autorisable, l'autorité devrait procéder à 

une pesée d'intérêts entre l'intérêt public à la remise 

en état de l'appartement du premier étage et l'intérêt 

privé du recourant à pouvoir exploiter son restaurant 

tant qu'il dispose des locaux.  

 

5.  Le recours sera dès lors partiellement admis. Le 

dossier sera renvoyé au département pour nouvel examen au 

sens des considérants. 

 

6.  Vu l'issue du litige, aucun émolument ne sera 

perçu. Une indemnité de procédure, en CHF 1'000.- sera 

allouée à M. K., à la charge de l'Etat. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

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interjeté le 29 juin 1999 par Monsieur S. C. K. contre la 

décision du département de l'aménagement, de l'équipement 

et du logement du 28 mai 1999; 

 

   au fond : 

 

   admet partiellement le recours; 

 

   renvoie la cause au département, 

au sens des considérants; 

 

   alloue une indemnité de CHF 

1'000.- à M. K., à la charge de l'Etat; 

 

   dit qu'il n'est pas perçu d'émolu-

ment; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Jacques Pagan, avocat du recourant, ainsi qu'au départe-

ment de l'aménagement, de l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, Mme Bovy, MM. Thélin, 

Paychère, juges, M. Mascotto, juge suppléant. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

 la secrétaire-juriste :  le président : 

 

      E. Boillat          D. Schucani 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme J. Stefanini