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**Case Identifier:** 6005eedf-26e3-5c7e-a9a0-b4332638506e
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-23
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 23.05.2018 B 2016/222
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2016-222_2018-05-23.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2016/222

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 23.05.2018

Entscheiddatum: 23.05.2018

Entscheid Verwaltungsgericht, 23.05.2018
Art. 78 Abs. 2 lit. o BauG (sGS 731.1).Aufhebung des vorinstanzlichen 
Entscheids, mit welchem hinsichtlich der Nutzung eines Hauses (Vermietung 
für private Anlässe) eine baubewilligungspflichtige Zweckänderung sowie 
die Notwendigkeit von weitergehenden immissionsbeschränkenden 
Massnahmen verneint wurden. Insgesamt vermochte das Betriebs- und 
Nutzungskonzept die Einhaltung von zumutbaren bzw. lediglich geringfügen 
Immissionen durch die externen Vermietungen nicht zu gewährleisten. Die 
erfolgte Zweckänderung untersteht aufgrund des vergrösserten und 
veränderten Benutzerkreises sowie aufgrund der daraus resultierenden 
Immissionen der Bewilligungspflicht. Rückweisung der Sache an die 
Vorinstanz (Verwaltungsgericht, B 2016/222).

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Schmid

 

Verfahrensbeteiligte

A.T.,

D.M. und E.M.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Stefan Müller, Müller, Streiff & Partner AG, 

Burgstrasse 14, Postfach 621, 8750 Glarus,

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gegen

 

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

 

Kanton Zürich, Baudirektion, Amt für Landschaft und Natur, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich,

Beschwerdegegner,

 

Politische Gemeinde X., Gemeinderat,

Beschwerdebeteiligte,

 

Gegenstand

Lärmklage

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

a. A.T. ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 000, Grundbuch X. D.M. und E.M. sind 

Miteigentümer des Grundstücks Nr. 001, Grundbuch X. Das Grundstück Nr. 002, 

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Grundbuch X., steht im Miteigentum von A.T. sowie D.M. und E.M. (vgl. Schreiben 

Rechtsanwalt Dr. Stefan Müller, Glarus, vom 23. Mai 2017; act. G 27). Die drei 

Grundstücke befinden sich gemäss Zonenplan der Gemeinde X. vom 15. März 2013 in 

der Wohnzone W2. Nordöstlich des Grundstücks Nr. 002 grenzt das im Eigentum des 

Kantons Zürich stehende Grundstück Nr. 003 an, welches der Kernzone zugeteilt ist. 

Das Grundstück ist mit dem Haus Y. überbaut. Am 21. September 2012 reichten A.T. 

und B.T. sowie D.M. und E.M., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Müller, dem 

Gemeinderat X. eine Beschwerde ein, mit welcher sie geltend machten, dass das Haus 

Y. für private Anlässe vermietet werde und durch diese die Immissionsgrenzwerte 

regelmässig überschritten würden. Die Vermietung sei nicht zonenkonform. Es seien 

Massnahmen zur Lärmvermeidung zu verfügen. Mit Beschluss vom 19. Februar 2013 

stellte der Gemeinderat X. fest, dass weder ein Baubewilligungsverfahren noch ein 

anderes Verfahren durchzuführen sei und trat auf die Beschwerde nicht ein. Den 

hiergegen erhobenen Rekurs hiess das Baudepartement mit Entscheid vom 24. März 

2015 im Sinn der Erwägungen gut, hob den Beschluss auf und wies die Sache zur 

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und zu neuem Entscheid an den 

Gemeinderat X. zurück (act. G 10/6/14).

b. Im Beschluss vom 14. September 2015 führte der Gemeinderat X. aus, dass 

aufgrund des Betriebs- und Nutzungskonzepts des Kurszentrums Y. vom 12. Juni 2015 

(act. G 10/16/17) weder das Baubewilligungsverfahren noch ein anderes 

kantonalrechtliches Verfahren durchzuführen sei. Auf die Beschwerde werde nicht 

eingetreten (act. G 10/16/26). Den gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs (act. G 

10/1, 10/3) wies das Baudepartement, nachdem es in Anwesenheit der 

Verfahrensbeteiligten am 23. Februar 2016 einen Augenschein durchgeführt hatte (act. 

G 10/13), mit Entscheid vom 20. Oktober 2016 ab (act. G 2).

B.

a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Dr. Müller für A.T., die damals noch 

bestehende Erbengemeinschaft B.T. sowie D.M. und E.M. am 7. November 2016 

Beschwerde (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 7. Dezember 2016 (act. G 6) 

beantragte der Rechtsvertreter, der Rekursentscheid sei mitsamt dem ihm zugrunde 

liegenden Entscheid vom 14. September 2015 aufzuheben (Ziff. 1). Die 

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Beschwerdebeteiligte sei anzuweisen, auf die Beschwerde einzutreten und das 

erforderliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen (Ziff. 2). Eventualiter seien 

weitergehende immissionsbeschränkende Massnahmen anzuordnen (Ziff. 3). Unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners (Ziff. 4).

b. In der Vernehmlassung vom 20. Dezember 2016 beantragte die Vorinstanz 

Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Ausführungen im 

angefochtenen Entscheid (act. G 9). Mit Eingabe vom 6. Januar 2017 beantragte der 

Beschwerdegegner Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführer (act. G 12). Die 

Beschwerdebeteiligte beantragte mit Eingabe vom 9. Januar 2017 Abweisung der 

Beschwerde, unter Kostenfolge (act. G 14).

c. In der Stellungnahme vom 8. Februar 2017 bestätigten die Beschwerdeführer ihre 

Anträge und Ausführungen (act. G 18). Am 17. Februar 2017 reichte die 

Beschwerdebeteiligte Akten zum Bauentscheid vom 5. Mai 2010 betreffend das Haus 

Y. ein (act. G 22). Hierzu äusserte sich der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer mit 

Eingabe vom 24. März 2017 (act. G 25).

d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59  Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1; VRP). Die 

Beschwerdeführer sind zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 7. November 2016 

(act. G 1) wurde rechtzeitig eingereicht und am 7. Dezember 2016 (act. G 6) ergänzt. 

Die Eingaben entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die 

Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Nicht einzutreten ist auf das Begehren, der 

bis

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Beschluss vom 14. September 2015 sei aufzuheben (act. G 6), da der angefochtene 

Rekursentscheid an dessen Stelle getreten ist (Devolutiveffekt; vgl. BGE 129 II 438 E. 

1).

2.

2.1. Streitig ist, ob die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid hinsichtlich der Nutzung 

des Hauses Y. zu Recht eine baubewilligungspflichtige Zweckänderung sowie die 

Notwendigkeit von weitergehenden immissionsbeschränkenden Massnahmen 

verneinte. Gemäss Art. 78 Abs. 2 lit. o des Baugesetzes (BauG; in der hier zur 

Anwendung kommenden, bis 30. September 2017 gültig gewesenen Fassung) sind 

Zweckänderungen innerhalb von Bauzonen bewilligungspflichtig, wenn sie 

Einwirkungen auf die Umgebung oder eine Vergrösserung des Benutzerkreises zur 

Folge haben. Wenn die Nutzung einer Liegenschaft mit so wichtigen räumlichen Folgen 

verbunden ist, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer 

vorgängigen Kontrolle besteht, unterstehen auch reine Umnutzungen der 

Baubewilligungspflicht (BGE 119 Ib 226 E. 3a mit Hinweisen, ZBl 84/1983 S. 504, 

B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 858 mit Hinweis auf 

GVP 2000 Nr. 76). Baubewilligungspflichtig sind damit sämtliche umweltschutzrechtlich 

relevanten Änderungen, die Auswirkungen auf das Immissionsmass erwarten lassen 

(VerwGE B 2011/175 vom 3. Juli 2012, E. 2.5). Eine ohne bauliche Vorkehren 

auskommende Zweckänderung unterliegt der Bewilligungspflicht dann nicht, wenn 

erstens auch der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone zulässigen 

Nutzung entspricht und zweitens sich die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf 

Umwelt und Planung als ausgesprochen geringfügig erweist (BGE 113 Ib 219 E. 4d S. 

223; vgl. ferner BGE 139 II 134 E. 5.2 S. 139 f.). Sind die mit der neuen Nutzung 

verbundenen Auswirkungen intensiver als die bisherigen, so ist von einer 

bewilligungspflichtigen Nutzungsänderung auszugehen. Dies ist insbesondere bei einer 

deutlichen Zunahme der Immissionen der Fall (BGer 1C_395/2015 vom 7. Dezember 

2015, E. 3.1.1 mit Hinweis auf BGer 1C_347/2014 vom 16. Januar 2015, E. 3.2).

2.2. Dem im Nachgang zum Rückweisungsentscheid vom 24. März 2015 erstellten 

Betriebs- und Nutzungskonzept für das Haus Y. vom 12. Juni 2015 ist zu entnehmen, 

dass die Liegenschaft für Kurse genutzt und überdies jährlich für maximal fünf externe 

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Anlässe der Gemeinde, für zehn externe festliche Anlässe (Hochzeits- und 

Geburtstagsfeiern usw.) sowie für drei externe Weiterbildungsseminare oder 

Workshops vermietet wird. Die Mieter werden schriftlich verpflichtet, während der 

Anlässe eine angemessene Lautstärke einzuhalten. Ab 22 Uhr ist der Aufenthalt nur 

noch im Innern des Gebäudes mit geschlossenen Fenstern gestattet. Raucher haben 

sich auf der Strassenseite ins Freie zu begeben. Bei Anlässen, die länger als bis 20 Uhr 

dauern, wird die Gemeinde informiert, welche die Gemeindepolizei bzw. die 

Verkehrsüberwachung für die Kontrolle der Einhaltung der Nachtruhe beauftragen 

kann. Die Kosten des Polizeieinsatzes gehen zu Lasten des Beschwerdegegners und 

werden den Mietern weiterbelastet. Über die Anlässe wird ein Tagesjournal geführt. 

Dieses kann bei Lärmklagen durch die Gemeinde eingesehen werden (act. G 10/6/17).

3.

3.1. Die Feststellung der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, wonach das Haus Y. 

bisher (gemeint wohl: in der Zeit vor der Renovierung von 2010/2011) ausschliesslich 

zu Schulzwecken (dreiwöchige Kurse, interne Weiterbildungsanlässe und Tagungen 

des Beschwerdegegners) genutzt worden sei und mit der Vermietung der Liegenschaft 

für private Anlässe (Hochzeitsfeiern, Jubiläen u.ä) eine Zweckänderung herbeigeführt 

worden sei (act. G 2 S. 7 f.), blieb vorliegend unbestritten. Zur Frage, ob mit der 

Zweckänderung eine Vergrösserung des Benutzerkreises verbunden ist (vgl. Art. 78 

Abs. 1 lit. o BauG), hielt die Vorinstanz fest, gestützt auf die von der 

Beschwerdebeteiligten erteilte Baubewilligung für die Gesamtrenovation der Schule 

(act. G 23, G 10/22) sei es zulässig, im Rahmen der Kurse Veranstaltungen im 

Erdgeschoss und im Pavillon mit einer unbestimmten Anzahl Gästen durchzuführen, 

nachdem die maximal zulässige Belegung nicht angegeben sei. Von dieser Möglichkeit 

werde Gebrauch gemacht, wie ein Blick auf die Homepage der Schule zeige 

(Openairkino Y., abrufbar unter …). Der bisherige Benutzerkreis umfasse 29 Personen, 

die während der Kurse im Haus übernachten würden sowie eine unbestimmte Anzahl 

an Besuchern, die im Rahmen der Kurse an Veranstaltungen im Haus teilnehmen 

könnten. Die Vermietung der Liegenschaft für private Anlässe sowie kulturelle Anlässe 

der Gemeinde gehe nicht über die Möglichkeiten hinaus, die im Rahmen von 

Veranstaltungen der Schule bereits bestehen würden. Der Benutzerkreis werde durch 

die zusätzliche Nutzung nicht vergrössert (act. G 2 S. 8).

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Zur weiteren Frage, ob die Zweckänderung zu Einwirkungen auf die Umgebung führt 

(vgl. Art. 78 Abs. 1 lit. o BauG), legte die Vorinstanz dar, die von den 

Beschwerdeführern eingereichte Liste der Anlässe in den Jahren 2014 und 2015 zeige, 

dass die Anzahl der bisherigen Veranstaltungen den im Betriebskonzept festgelegten 

Maximalwerten entspreche. Einzelne Veranstaltungen seien zwar mit gewissen 

Lärmimmissionen verbunden. Jedoch sei die Anzahl Anlässe beschränkt. Aus der vom 

Beschwerdegegner eingereichten Tabelle „Übersicht externe Nutzung Y. X. 2015“ 

ergebe sich, dass die Veranstaltungen mehrheitlich nicht länger als bis 18 Uhr bzw. 22 

Uhr dauern würden. 2014 und 2015 hätten lediglich zwei Veranstaltungen länger als bis 

22 Uhr gedauert. Zu berücksichtigen sei auch, dass bereits der Betrieb der Schule zu 

ähnlichen Immissionen führe. Dies hätten die Beschwerdeführer mit den eingereichten 

Tonaufnahmen selbst belegt (Aufnahme Nr. 6 mit abendlichen Lärmimmissionen durch 

Schüler). Zu berücksichtigen sei auch die Lärmbelastung durch den Verkehr. Die 

Grundstücke der Beschwerdeführer lägen zwar in der Wohnzone (Empfindlichkeitsstufe 

II), würden jedoch im Zentrum von X. an die Kernzone und die Seepromenade 

angrenzen. Es handle sich somit nicht um eine ausgesprochen ruhige Wohnlage. Die 

externen Anlässe im Haus Y. würden zu keiner deutlichen Zunahme der Immissionen 

führen. Insgesamt stelle die Vermietung des Hauses für externe Anlässe keine 

baubewilligungspflichtige Zweckänderung dar (act. G 2 S. 9).

Bei Vorliegen ausreichender Anhaltspunkte sei auch bei nicht bewilligungspflichtigen 

Zweckänderungen zu prüfen, ob diese übermässige Immissionen verursachen würden 

und allenfalls immissionsbeschränkende Massnahmen zu ergreifen seien (act. G 2 S. 

10 mit Hinweis auf BGer 1A.216/2003 vom 16. März 2004, E. 3.4). Sofern sich 

geringfügige Immissionen (wie sie konkret gegeben seien) mit kleinem Aufwand 

erheblich verringern lassen würden, sei es grundsätzlich verhältnismässig, 

entsprechende Massnahmen zu verlangen. Wenn sich eine Reduktion jedoch als 

unverhältnismässig oder unmöglich erweise, seien die Immissionen von den 

Betroffenen hinzunehmen (act. G 2 S. 10 mit Hinweis auf BGE 133 II 169 E. 3.2). Der 

Beschwerdegegner habe bereits weitreichende Massnahmen zum Schutz der 

Nachbarn vor Lärmimmissionen unternommen. Mit der Beschränkung der Anzahl 

Anlässe und der Verpflichtung, sich ab 22 Uhr im Innern des Gebäudes bei 

geschlossenen Fenstern aufzuhalten, seien übermässige Immissionen für die 

Beschwerdeführer weitgehend ausgeschlossen. Es seien keine weiteren Massnahmen 

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ersichtlich, die mit kleinem Aufwand zu einer weiteren Immissionsverringerung 

beitragen würden. Ein Verbot der Vermietung für externe Anlässe wäre angesichts der 

geringfügigen Immissionen unverhältnismässig. Die beschränkte Nutzung der 

Liegenschaft für private Anlässe und öffentliche Veranstaltungen der Gemeinde sei in 

der Kernzone ohne weiteres zonenkonform. Es bestehe aufgrund der zentralen Lage 

der Liegenschaft angrenzend an den Q.-see auch ein öffentliches und ein privates 

Interesse an deren Nutzung. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass die 

Beschwerdebeteiligte keine weitergehenden immissionsbeschränkenden Massnahmen 

getroffen habe (act. G 2 S. 10).

3.2. Die Beschwerdeführer wenden unter anderem ein, es seien besonders die 

externen (privaten) Anlässe, welche sie vor allem durch den damit verbundenen Lärm 

massiv belästigen würden. So würden in ausgelassener Stimmung Feste gefeiert, wozu 

häufig Musik abgespielt oder von Livebands vorgetragen werde. Die Feiernden würden 

sich vornehmlich im Garten aufhalten, auch mal an der Grundstücksgrenze urinieren 

und lärmmässig kaum Grenzen kennen; dies über Stunden und manchmal mehrere 

Tage hintereinander. Aber auch die Festivitäten der Gemeinde seien fast immer mit 

Musik und Lärm verbunden. Letztere würden von den Beschwerdeführern 

grundsätzlich toleriert, weil sie ein öffentliches Interesse an solchen Anlässen zu 

erkennen vermöchten (Verweis auf Beilagen in act. G 7/2-6). Die Auffassung der 

Vorinstanz, wonach sich der Benutzerkreis aufgrund der externen Vermietungen nicht 

vergrössere, sei nicht korrekt. Selbst wenn während der Kurse bzw. am Schluss dieser 

Kurse Besucher eingeladen würden, so handle es sich hierbei immer noch um einen 

eingeschränkten Benutzerkreis, welcher sich einzig aus Lehrern, Schülern sowie 

Verwandten und/oder Freunden der Schüler zusammensetze. Wenn nun dagegen 

externe Feste veranstaltet würden, so nähmen daran Leute teil, welche mit dem 

System Schule gar nichts zu tun hätten (Festteilnehmer, Livemusikanten, Kleinkinder 

usw.). Es sei offensichtlich, dass der Benutzerkreis durch die externen Vermietungen 

vergrössert werde. Eine Baubewilligungspflicht sei zudem auch deshalb gegeben, weil 

die externe Vermietung der Liegenschaft zu Einwirkungen auf die Umgebung bzw. zu 

einer deutlichen Zunahme der Immissionen führe. Zwar würden auch die Kurse dann 

und wann zu Lärmimmissionen führen. Dies sei allerdings sehr selten der Fall, und die 

Immissionen seien von kurzer Dauer. Auch würden Schüler und Lehrer in solchen 

Fällen sofort auf Reklamationen reagieren. Demgegenüber lasse sich Livemusik, wie sie 

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an externen Anlässen oft zum Einsatz komme, nicht einfach leiser stellen. Ein solcher 

Livemusik-Einsatz dauere öfters einige Stunden an. Personen in Feierlaune, seien 

erfahrungsgemäss (zumal nach Alkoholkonsum) nicht ohne weiteres bereit, ihren 

Lärmpegel zu reduzieren. Schon mehrfach habe deshalb die Polizei avisiert werden 

müssen. Der private (und kommunale) Fest- und Partybetrieb bewirke ganz andere 

Einwirkungen auf die Umwelt, insbesondere in lärmmässiger Hinsicht, als sie dem 

Schulbetrieb immanent seien. Angesichts der übermässigen Immissionen wäre es 

durchaus möglich und verhältnismässig, die Vermietung der Liegenschaft Y. für externe 

Anlässe ganz zu untersagen. Indessen sei den Beschwerdeführern schon gedient, 

wenn die mit den externen Vermietungen regelmässig verbundenen Immissionen 

soweit wie möglich bereits an der Quelle begrenzt würden. Mit Blick darauf, dass die 

Liegenschaft vor allem an Wochenenden und in der wärmeren Jahreszeit vermietet 

werde, könne nicht davon ausgegangen werden, dass Veranstaltungen an bis zu 24 

Tagen keine übermässigen Lärmimmissionen verursachen würden. Die Vorschrift, 

wonach ab 22 Uhr der Aufenthalt nur noch im Gebäudeinnern mit geschlossenen 

Fenstern gestattet sei, sei aufgrund der fehlenden Kontrollmechanismen ein 

„Papiertiger“. Die Vorschrift gelte gemäss der Allgemeinen Hausordnung für externe 

Vermietungen vom 13. Mai 2014 schon seit mehr als zwei Jahren. Wie aber diverse 

Anlässe von 2014 und 2015 gezeigt hätten, werde diese Regel nicht eingehalten. Im 

Fall einer Kontrolle würden einfach die Fenster geschlossen (zumindest für eine Weile). 

Die Anordnung sei untauglich und lebensfremd, insbesondere an lauen 

Sommerabenden direkt am Seeufer mit wunderschönem Garten. Im Weiteren stelle 

sich (angesichts der vorhandenen Infrastruktur und der sanitären Anlagen) die Frage, 

ob nicht sinnvollerweise eine maximale Personenzahl oder das Aufstellen von portablen 

Toiletten vorgeschrieben werden sollte. Es komme zwangsläufig zu Lärm und 

„Versäuberungen im Freien“, wenn viele Leute vor Ort seien. Die diesbezüglichen 

Immissionen würden ein gewöhnliches bzw. geringfügiges Mass überschreiten (act. G 

6).

4.

4.1. Hinsichtlich der streitigen Frage, ob mit der erfolgten Zweckänderung auch eine 

Vergrösserung des Benutzerkreises verbunden ist, ergibt sich aus den 

Baugesuchsunterlagen von 2010, dass das Haus Y. Platz für 28 „Arbeitnehmer“ (damit 

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dürften Schlafplätze für Schüler und Lehrpersonen gemeint sein) bietet (act. G 23/10 

[Gesuch für gewerbliche und industrielle Bauten und Anlagen]). Die Grundrisse für das 

erste und zweite Obergeschoss sowie das Dachgeschoss weisen insgesamt (maximal) 

29 Schlafplätze aus (vgl. act. G 10/22 Beilagen). Nach den Darlegungen der Vertreterin 

des Schulbetriebs vor Ort am vorinstanzlichen Augenschein ist für Veranstaltungen mit 

Mittag- oder Abendessen Platz für 30 bis 40 Personen vorhanden, wobei bei 40 

Personen beengte Verhältnisse vorlägen. Es stehen mindestens fünf Toiletten zur 

Verfügung, wobei gegebenenfalls weitere Toiletten im Obergeschoss vorhanden sind 

(act. G 10/13). Im Rahmen der früheren ausschliesslichen Nutzung für Kurse gehörten 

zum Benutzerkreis einzig Lehrer, Schüler und - als Besucher - allenfalls Verwandte und 

Freunde der Schüler. Allseits unbestritten blieb demgegenüber, dass bei einzelnen 

öffentlichen Veranstaltungen der Gemeinde mehrere hundert  Personen teilnahmen und 

es vereinzelt private Feiern mit über 200 Personen gegeben hatte (act. G 6 S. 7; vgl. 

auch act. G 7/11 f.). Eine Vergrösserung und eine Veränderung des Benutzerkreises im 

Vergleich zu den früheren Verhältnissen mit ausschliesslicher Nutzung für Kurse kann 

von daher - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - nicht in Abrede gestellt werden. 

Wenn tatsächlich ein grosses öffentliches und privates Interesse an der Nutzung der 

Liegenschaft Y. im Rahmen von Anlässen der erwähnten Art besteht, wie die 

Vorinstanz (act. G 2) und der Beschwerdegegner (act. G 12 S. 1) ausführen, bleibt 

unklar, wieso unter den dargelegten Umständen kein Bewilligungsverfahren 

durchgeführt wurde. Den Unterlagen für das Baugesuchsverfahren von 2010 (act. G 23, 

G 10/22) lässt sich eine Vermietung der Liegenschaft Y. für private Feiern und 

öffentliche Anlässe als Verfahrensgegenstand nicht entnehmen. Wenn der 

Beschwerdegegner vorbringt, dass die Lärmimmissionen bei einer gänzlichen 

Zurverfügungstellung des Hauses Y. für die Öffentlichkeit oder bei Einrichtung eines in 

der Kernzone zulässigen Restaurants deutlich höher wären (act.  G12 S. 4), ist 

festzuhalten, dass solche Umnutzungen der Bewilligungspflicht unterständen (vgl. z.B. 

Entscheid Verwaltungsgericht Kanton Zürich VB.2015.00051 vom 17. September 2015; 

https://vgrzh.djiktzh.ch).

4.2. Nach Art. 11 Abs. 1 BauG umfassen Wohnzonen Gebiete, die sich für 

Wohnzwecke und nichtstörende Gewerbebetriebe eignen. Sie sollen ruhige und 

gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten. Nach Art. 11 Abs. 2 des 

Umweltschutzgesetzes (USG; SR 814.01) sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so 

https://vgrzh.djiktzh.ch

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weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich 

tragbar ist (vorsorgliche Emissionsbegrenzung). Gemäss Art. 11 Abs. 3 USG werden 

die Emissionsbegrenzungen verschärft, wenn feststeht oder zu erwarten ist, dass die 

Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung schädlich 

oder lästig werden (verschärfte Emissionsbegrenzung). Für die Beurteilung der 

schädlichen oder lästigen Einwirkungen legt der Bundesrat Immissionsgrenzwerte fest 

(Art. 13 USG). Fehlen Belastungswerte (wie insbesondere für menschlichen 

Verhaltenslärm), müssen die Lärmimmissionen von der Vollzugsbehörde im Einzelfall 

nach Art. 15 USG beurteilt werden, unter Berücksichtigung der Art. 19 und 23 USG 

(Art. 40 Abs. 3 der Lärmschutzverordnung, LSV; SR 814.41). Dabei sind der Charakter 

des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit 

bzw. Lärmvorbelastung zu berücksichtigen. Sofern die Planungswerte einzuhalten sind, 

dürfen höchstens geringfügige Störungen zu erwarten sein (BGer 1C_753/2013, E. 6 

mit Hinweisen). 

An diesen Regelungen vermag der Umstand nichts zu ändern, dass die Lärmquelle 

vorliegend aus einer benachbarten Kernzone kommt. Die Durchführung eines 

Bewilligungsverfahrens für die Nutzungsänderung erscheint konkret insofern 

angebracht, als die Auswirkungen auf die Nachbarschaft bzw. die Zunahme der 

Immissionen durch die Vermietung der Liegenschaft an Private und an die Gemeinde 

nicht ohne Weiteres als „ausgesprochen geringfügig“ (vgl. dazu vorstehende E. 2.1 mit 

Hinweisen) bezeichnet werden können, zumal die Nutzungsänderung neu unbestritten 

auch Immissionen an den Wochenenden mit sich brachte (vgl. act. G 7/11, 7/12), 

während die Kurse sich auf die Wochentage beschränkten. Nicht nachvollziehbar 

erscheint vor diesem Hintergrund das nicht näher belegte Vorbringen des 

Beschwerdegegners, dass der Lärmpegel bei den privaten Anlässen eher geringer als 

der Lärm während der Kurse sei und sich daraus keine Veränderung der 

Lärmimmission ergeben habe (act. G 12 S. 2). Mit dem Betriebs- und Nutzungskonzept 

vom 12. Juni 2015 (act. G 10/6/17) wurde die Anzahl externer Anlässe pro Jahr zwar 

auf 5 Anlässe der Gemeinde, 3 externe Weiterbildungsseminare, 7 externe (private) 

Anlässe ohne Übernachtungen und 3 externe (private) Anlässe mit Übernachtung 

beschränkt. Für die Anlässe, welche mehrere Tage dauern, ist die Anzahl 

Übernachtungen nicht definiert. Die Dauer ist auch für die Anlässe und die 

Weiterbildungsseminare nicht festgelegt. Jedenfalls ergeben sich (mindestens) 

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21 Vermietungstage pro Jahr, welche vorab an Wochenenden und in der warmen 

Jahreszeit anfallen dürften (vgl. Aufstellung in act. G 10/6/20 bzw. G 7/11; vgl. auch 

act. G 7/12).

Zur Feststellung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach keine weiteren Massnahmen 

ersichtlich seien, die mit kleinem Aufwand zu einer weiteren Immissionsverringerung 

beitragen würden (act. G 2 S. 10), ist festzuhalten, dass sich eine 

Immissionsverringerung bzw. -begrenzung bereits aus der Reduktion der 

Vermietungstage und der Festlegung der (maximalen) Gästezahl sowie der Dauer der 

musikalischen Darbietungen ergäbe. Dem Betriebs- und Nutzungskonzept sowie den 

Mietbedingungen (act. G 10/6/18 f.) lässt sich keine detaillierte Regelung hinsichtlich 

der Teilnehmeranzahl, der Nutzung des Garten und der Livemusik-Auftritte im Freien 

(Dauer, Lautstärke) entnehmen. Diesbezüglich wird den Mietern mit dem Hinweis, dass 

eine „angemessene Lautstärke“ und ab 22 Uhr Nachtruhe einzuhalten bzw. der 

Aufenthalt nur noch im Innern des Gebäudes gestattet sei und kostenpflichtige 

Kontrollgänge durch die Gemeindepolizei durchgeführt würden (act. G 10/6/18 f.), im 

Wesentlichen freie Hand gelassen. Dabei zeigt bereits der Umstand, dass eine solche 

Regelung überhaupt nötig wurde, dass die zuvor angefallenen Immissionen nicht 

„ausgesprochen geringfügig“ gewesen sein konnten. Die Durchführung von 

Kontrollgängen liegt offenbar im „Kann“-Ermessen der Gemeinde (vgl. act. G 10/6/17 

Ziff. 2.5). Ob sich ohne entsprechende Verpflichtung zu Kontrollgängen die Nachtruhe 

im erwähnten Sinn durchsetzen lässt, erscheint jedoch fraglich. Jedenfalls lassen sich 

die Schilderungen der Beschwerdeführer über Ruhestörungen (unter anderem mit 

Aufnahmen in Sammelbeleg act. G 7/2, und act. G 19.1) nicht in Einklang bringen mit 

dem Vorbringen des Beschwerdegegners, wonach die von den Beschwerdeführern 

aufgebotene Polizei jeweils keine Ruhestörung habe feststellen können (act. G 12 S. 3); 

hier stehen sich aufgrund der vorhandenen Akten nicht abschliessend überprüfbare 

gegensätzliche Aussagen gegenüber. Zweifelhaft erscheint sodann, ob der blosse 

Hinweis, dass eine angemessene Lautstärke einzuhalten sei, einer konkreten 

Lärmbegrenzungsregelung für die Zeit vor 22 Uhr zu genügen vermag. Zutreffend 

dürfte in diesem Zusammenhang das Vorbringen der Beschwerdeführer sein, dass sich 

eine zu einem Fest aufgebotene Livemusik (Rockband, Dixielandband; act. G 7/11 f.) 

nicht einfach leiser drehen oder abkürzen lässt. Eine angemessene zeitliche 

Begrenzung der Livemusik-Darbietungen wäre in dieser Situation jedenfalls 

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prüfenswert (act. G 10/6/17). Insgesamt vermag das Betriebs- und Nutzungskonzept 

die Einhaltung von zumutbaren bzw. lediglich geringfügen Immissionen durch die 

externen Vermietungen nicht zu gewährleisten. Die erfolgte Zweckänderung untersteht 

aufgrund des vergrösserten und veränderten Benutzerkreises sowie aufgrund der 

daraus resultierenden Immissionen der Bewilligungspflicht. Entgegen der offenbaren 

Auffassung des Beschwerdegegners (act. G 12 S. 4 unten) schliesst ein 

Bewilligungsverfahren die Zurverfügungstellung des Hauses Y. für private Feiern und 

öffentliche Anlässe nicht aus. Der angefochtene Entscheid lässt sich bei den 

geschilderten Gegebenheiten nicht aufrecht erhalten.

5.

5.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde, soweit darauf 

einzutreten ist, gutzuheissen und der Rekursentscheid vom 20. Oktober 2016 

aufzuheben. Die Sache ist zur Durchführung eines förmlichen 

Baubewilligungsverfahrens mit Prüfung von immissionsbegrenzenden Massnahmen an 

die Beschwerdebeteiligte zurückzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend 

gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zulasten des 

Beschwerdegegners (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr 

von CHF 3'500 (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Den 

Beschwerdeführern wird der geleistete Kostenvorschuss von CHF 3‘500 

zurückerstattet.

Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens (CHF 3‘500) gehen ebenfalls zulasten des 

Beschwerdegegners; den für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschuss (CHF 1‘000) 

ist den Beschwerdeführern zurückzuerstatten.

5.2. Die Beschwerdeführer haben obsiegt, weshalb der Beschwerdegegner sie 

ausseramtlich zu entschädigen hat (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98bis 

VRP). Ohne Kostennote wird die Entschädigung ermessensweise festgesetzt (Art. 6 

und 19 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75; 

HonO). Angemessen erscheint für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine 

Entschädigung von insgesamt CHF 7'000 (Art. 22 Abs. 1 lit. b HonO), zuzüglich 

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Barauslagen von CHF 280 (4%) und Mehrwertsteuer (zum Satz von 8%, da die 

anwaltliche Leistungserbringung in die Zeit vor dem 1. Januar 2018 fällt).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird, soweit darauf einzutreten ist, gutgeheissen und der 

Rekursentscheid vom 20. Oktober 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur Durchführung 

eines Baubewilligungsverfahrens mit Prüfung von immissionsbegrenzenden 

Massnahmen an die Beschwerdebeteiligte zurückgewiesen.

2. Der Beschwerdegegner bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 

und des Rekursverfahrens von je CHF 3‘500. Die von den Beschwerdeführern für diese 

Verfahren geleisteten Kostenvorschüsse von CHF 3‘500 und CHF 1‘000 werden ihr 

zurückerstattet.

3. Der Beschwerdegegner entschädigt die Beschwerdeführer für das Rekurs- und das 

Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit CHF 7‘000, zuzüglich Barauslagen von 

CHF 280 und Mehrwertsteuer (8%).

 

Der Abteilungspräsident                Der Gerichtsschreiber

Zürn                                               Schmid

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 23.05.2018
	Art. 78 Abs. 2 lit. o BauG (sGS 731.1).Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids, mit welchem hinsichtlich der Nutzung eines Hauses (Vermietung für private Anlässe) eine baubewilligungspflichtige Zweckänderung sowie die Notwendigkeit von weitergehenden immissionsbeschränkenden Massnahmen verneint wurden. Insgesamt vermochte das Betriebs- und Nutzungskonzept die Einhaltung von zumutbaren bzw. lediglich geringfügen Immissionen durch die externen Vermietungen nicht zu gewährleisten. Die erfolgte Zweckänderung untersteht aufgrund des vergrösserten und veränderten Benutzerkreises sowie aufgrund der daraus resultierenden Immissionen der Bewilligungspflicht. Rückweisung der Sache an die Vorinstanz (Verwaltungsgericht, B 2016/222).

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