# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 998d21ce-b68c-5ac6-88d5-57f3ec3ccdcc
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-01
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 01.12.2017 B 2017/8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2017-8_2017-12-01.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/9

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2017/8

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 01.12.2017

Entscheiddatum: 01.12.2017

Zirkulationsentscheid Verwaltungsgericht, 01.12.2017
Art. 61 BGBB, SR 211.412.11.Bewilligung zum Erwerb eines 
landwirtschaftlichen Grundstücks. Eine Bewilligung wird unter anderem 
dann verweigert, wenn das zu erwerbende Grundstück ausserhalb des 
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt 
(Art. 63 Abs. 1 lit. d BGBB). Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass 
dieser Verweigerungsgrund konkret nicht gegeben sei und wies die 
Beschwerde ab (Verwaltungsgericht, B 2017/8).Die gegen dieses Urteil 
erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 26. Juni 
2018 abgewiesen (Verfahren 2C_78/2018).

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Reiter, Verwaltungsrichter Zogg; 

Gerichtsschreiber Schmid

 

Verfahrensbeteiligte

A.Y.,

Beschwerdeführer,

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

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Vorinstanz,

 

B.X.,

Beschwerdegegner,

 

Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 22, 9001 St. Gallen,

Kantonale Aufsichtsbehörde BGBB, Rosenweg 3, 8738 Uetliburg,

Betreibungsamt W.,

Beschwerdebeteiligte,

 

Gegenstand

Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

a. A.Y. ist Pächter der im Grundbuchkreis D. liegenden Grundstücke Nr. 000 (60‘720 

m  Acker, Wiese und Wald mit Remise, Stall und Wohnhaus; L., Q.), Nr. 001 (13‘278 m

Weide; M., Q.), Nr. 002 (7‘533 m  Weide; N., Q.) und Nr. 003 (14‘860 m  Weide mit 

Stall; O., Q.). Im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Grundstücke reichte A.Y. ein 

schriftliches Angebot über Fr. 165‘000.-- ein. Den Zuschlag erhielt B.X. für 

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Fr. 245‘000.--. Er bewirtschaftet einen Schafhaltungs- und Rebbaubetrieb mit 10.99 ha 

landwirtschaftlicher Nutzfläche, davon 0.84 ha Reben.

b. Das Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen bewilligte den Erwerb der in Q. 

gelegenen Grundstücke durch B.X. mit Verfügung vom 26. Januar 2016. Es erwog, 

dass der Käufer beabsichtige, die Grundstücke selbst zu nutzen. Diese lägen unter 

Berücksichtigung des Bewirtschaftungskonzepts des Erwerbers innerhalb des 

ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs (act. G 8/1). Die dagegen von A.Y. erhobene 

Beschwerde (act. G 9/1) wies die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. 

Gallen mit Entscheid vom 12. Dezember 2016 ab, soweit sie darauf eintrat (act. G 6).

B.

a. Gegen diesen Entscheid erhob A.Y. mit Eingabe vom 12. Januar 2017 Beschwerde 

mit den Anträgen, der Entscheid sei aufzuheben und die Versteigerung der 

Grundstücke Nr. 000, 001, 002 und 003 sei neu anzuordnen (act. G 1.1). In der 

Beschwerdeergänzung vom 27. Februar 2017 bestätigte und begründete der 

Beschwerdeführer die gestellten Anträge (act. G 5).

b. In der Vernehmlassung vom 2. März 2017 beantragte die Vorinstanz Abweisung der 

Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid (act. G 8). 

Beschwerdegegner und Beschwerdebeteiligte verzichteten stillschweigend auf eine 

Stellungnahme (act. G 11).

c. In der Stellungnahme vom 20. Juni 2017 beantragte der Beschwerdeführer 

zusätzlich eine Besichtigung der Streitsache vor Ort durch das Verwaltungsgericht (act. 

G 14).

d. Auf die Vorbringen des Beschwerdeführers in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen (act. G 5).

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. (…).

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2.

2.1. Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht 

dazu gemäss Art. 61 BGBB eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde 

(dazu Art. 80 BGBB). Diese wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt. Die 

Bewilligung wird unter anderem dann verweigert, wenn das zu erwerbende Grundstück 

ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers 

liegt (Art. 63 Abs. 1 lit. d BGBB). Der ortsübliche Bewirtschaftungsbereich hängt von 

den örtlichen Gegebenheiten ab und ist anhand der konkreten Umstände im Einzelfall 

festzulegen (BGer 2C_432/2015 vom 18. Januar 2016, E. 3.3). Die Voraussetzung des 

ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs soll die Entstehung wirtschaftlich und 

ökologisch fragwürdiger Betriebsstrukturen mit langen Anfahrtswegen verhindern (B. 

Stalder, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, Rz. 28 f. 

zu Art. 63 BGBB mit Hinweisen). Die frühere Praxis, welche den ortsübliche Bereich in 

der Regel innerhalb von 3 bis 4 km - mit einer oberen Grenze von rund 10 km - 

zwischen Betriebszentrum und dem zu erwerbenden Grundstück festlegte, wird dabei 

mit Hinweis auf den landwirtschaftlichen Strukturwandel und die fortschreitende 

Technisierung als nicht mehr vertretbar erachtet. Die jüngere Praxis brachte 

diesbezüglich eine Öffnung mit sich und bewilligte Grundstückserwerbe mit wesentlich 

grösserer Entfernung vom Betriebszentrum. Ergibt der Vergleich mit ähnlichen 

Betrieben in der näheren Umgebung kein vertretbares Ergebnis, darf hilfsweise auf die 

Wirtschaftlichkeit abgestellt werden. Die Bewirtschaftung eines Grundstücks wird dann 

nicht mehr sinnvoll erachtet, wenn die Transportkosten mehr als 25-30% des auf dem 

fraglichen Grundstück erzielten Nettobetrags ausmachen. Nicht erfasst von 

Distanzbeschränkungen wird demgegenüber ein (ortsüblicher) Zuerwerb im Rahmen 

eines zweiten Betriebsstandorts (Maiensäss, Alp; Stalder, a.a.O., Rz. 32 und 32a zu Art. 

63 BGBB mit Hinweisen).   

2.2. Streitig ist vorliegend - wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren - die Frage, ob die 

Grundstücke Nr. 000, 001, 002 und 003 ausserhalb des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Beschwerdegegners liegen. Im 

angefochtenen Entscheid führte die Vorinstanz aus, bei der Beurteilung der 

Ortsüblichkeit der Bewirtschaftungsdistanzen seien insbesondere die 

charakteristischen Eigenschaften einer Bewirtschaftungsart und die Betriebsform zu 

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berücksichtigen. Der Umstand, dass das Betriebszentrum des Käufers in E. rund 15 km 

vom Dorf Q. entfernt liege, sei im konkreten Fall nicht ausschlaggebend. Vielmehr sei 

zu berücksichtigen, dass der Käufer die Grundstücke als Frühjahrs- und Herbstweide 

für seine Schafe nutzen wolle. Die Tiere sollen auf diese Weise vor und nach der 

Sömmerung bis zu vier Wochen länger im Q.-tal bleiben können (act. G 9/14). Dabei 

handle es sich um einen Stufenbetrieb, der von den Distanzbeschränkungen des 

Arrondierungsprinzips nicht erfasst werde, soweit die Betriebsart ortsüblich sei. 

Letzteres sei im St. Galler Oberland der Fall (act. G 9/7). Der Beschwerdegegner müsse 

seine Tiere im Frühjahr hin- und im Herbst zurücktransportieren. Dies müsste er auch 

im Fall des Nichterwerbs der Grundstücke, denn im Sommer bringe er die Schafe auf 

eine höher gelegene Alp im Q.-tal. Demnach führe dies zu keiner das 

Arrondierungsprinzip verletzenden Häufigkeit langer Tiertransporte. Letztere seien im 

Zusammenhang mit der Sömmerung von Tieren üblich. Trotz Einzäunung sei eine 

regelmässige Überwachung der Tiere nötig, weshalb der Beschwerdegegner den Weg 

von D. nach Q. ungefähr jeden zweiten Tag zurücklegen müsse. Für die rund 17 km 

lange Fahrt benötige er keine 30 Minuten. Hinzu komme ein Fussmarsch von etwa 1 

km bis zum Grundstück „P.“. Dieser zeitliche Aufwand sei beschränkt auf die 

verhältnismässig kurze Zeit vor und nach der Sömmerung und erscheine auch deshalb 

nicht unverhältnismässig. Aus diesem Umstand könne nicht auf eine unwirtschaftliche 

Struktur geschlossen werden. Für den Herdenschutz seien im Zusammenhang mit 

Grossraubtieren zwar zusätzliche Massnahmen nötig. Im Sömmerungsgebiet würden 

jedoch Herdenschutzhunde am effizientesten vor Nutztierschäden schützen.

Ein erhöhter Bedarf an personellen Ressourcen ergebe sich aus dem Zukauf der 

Grundstücke folglich nicht zwangsläufig (act. G 2 S. 9 f. mit Hinweis auf Bericht des 

Bundesrates zur Motion 10.3242 Hassler vom 19. März 2010 „Unterstützung des 

Bundes für den Herdenschutz im Zusammenhang mit Grossraubtieren“ vom 6. 

November 2013“). Rund 44 Prozent der Arbeitsleistung des Beschwerdegegners werde 

zur Bewirtschaftung der in D. und F. gelegenen Rebflächen genutzt, wohingegen die 

Haltung von Nutztieren im Jahr 2016 nur rund 24 Prozent der Arbeitskraft beansprucht 

habe (act. G 9/8/18). Dieses Verhältnis werde sich mit dem Erwerb der Grundstücke 

ändern, jedoch die Möglichkeit zur Selbstbewirtschaftung nicht in Frage stellen. Zum 

einen stehe der Kauf der Grundstücke im Zusammenhang mit der Betriebsnachfolge, 

weshalb davon auszugehen sei, dass die notwendigen personellen Kapazitäten zur 

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Verfügung stünden. Zum anderen würden die Tiere in der Regel spätestens Anfang 

Oktober ins Tal zurück gebracht. Die Weinlese wiederum beginne in der Regel erst 

später. So seien 2016 der grösste Teil der Blauburgunder-Trauben zwischen dem 10. 

und 17. Oktober geerntet worden (act. G 2 S. 10 mit Quellenhinweis). Nachdem die zu 

erwerbenden Grundstücke im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich des Gewerbes 

des Käufers lägen und auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt seien, sei die 

Erwerbsbewilligung zu erteilen. Eine Bevorzugung ortsansässiger Landwirte sehe das 

BGBB nicht vor. Dieses Gesetz bezwecke in erster Linie Erhaltung und Förderung des 

bäuerlichen Grundeigentums, nicht aber den Schutz vor Abwanderung (act. G 2 S. 10 

f.).

2.3. Der Beschwerdeführer wendet ein, die fraglichen Grundstücke lägen ausserhalb 

des Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Beschwerdegegners. Unter dem 

Aspekt der Wirtschaftlichkeit sei der Kaufpreis von Fr. 245‘000.-- für die Grundstücke 

zu hoch. Es dürfe nicht Aufgabe der Bewilligungsbehörde sein, übersetzte Kaufpreise 

bei Zwangsversteigerungen mit einer nicht korrekten Auslegung des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereichs zu heilen. Eine solche Praxis würde der Zielsetzung des 

BGBB zuwiderlaufen. Nebst der grossen Distanz vom Betriebszentrum des 

Beschwerdegegners in E. zu den Grundstücken seien der zeitliche Aspekt und die 

Höhendifferenz zu werten. Die Strassenverhältnisse seien suboptimal und der Fussweg 

mühsam. Die Betreuung der Tiere sei mit wesentlichen Aufwänden verbunden. Mit der 

Gefährdung der Schafe durch das Grossraubtier Wolf sei eine dauernde Überwachung 

nötig. Entgegen der Annahme der Vorinstanz müsse mit einer höheren Präsenz des 

Betriebsleiters vor Ort gerechnet werden. Bei einem Erwerb der Grundstücke durch 

den Beschwerdegegner würden die Parzellen zu Frühjahrs- und Herbstweiden für 

Schafe. Eine Verarmung der Artenvielfalt sei die Folge. Sodann würde die 

landwirtschaftliche Nutzfläche im Dorf Q. und in den umliegenden Gebieten nochmals 

um 7.66 ha reduziert. Mit dem Verkauf der Grundstücke an einen Landwirt ausserhalb 

des Q.-tals werde die Wirtschaftlichkeit der übrigen Betriebe im Bergtal indirekt 

gefährdet. Der Beschwerdegegner besitze bereits jetzt in vier St. Galler Gemeinden 

sowie ausserhalb des Kantons landwirtschaftliche Nutzflächen. Mit einer grosszügigen 

Auslegung des BGBB werde der Besitz von dezentralen landwirtschaftlichen Flächen 

unnötig gefördert. Die Vorinstanz fördere mit ihrer grosszügigen Auslegung des 

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ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs den Verlust von landwirtschaftlicher Nutzfläche 

im Bergtal (act. G 5).

3.

3.1. Der Beschwerdeführer beantragte nachträglich sinngemäss die Durchführung 

eines Augenscheins (act. G 14). Die Frage, ob dieses nach Ablauf der Beschwerdefrist 

nachgereichte Begehren als rechtzeitig zu erachten ist, kann - wie sich nachstehend 

ergeben wird - offen bleiben. Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche 

Wahrnehmung von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Er dient dem besseren 

Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im 

pflichtgemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen 

nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden, sofern eine Nachprüfung nicht 

durch öffentliche Interessen geboten ist (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 966). Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben 

sich im vorliegenden Fall aus den Verfahrensakten (act. 9 und insbesondere G 9/8). Die 

örtlichen Verhältnisse lassen sich anhand des Geoportals (www.geoportal.ch) 

zureichend nachvollziehen. Auf einen Augenschein ist daher zu verzichten.

3.2. Was vorab die Einwendung des Beschwerdeführers betreffend den Preis der 

Grundstücke betrifft, ist festzuhalten, dass der Verweigerungsgrund von Art. 63 Abs. 1 

lit. b BGBB unbeachtlich ist, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück - wie vorliegend 

- in einem Zwangsvollstreckungsverfahren erworben wird. Hierauf ist somit nicht weiter 

einzugehen. Was der Beschwerdeführer mit seinem Einwand meint, es dürfe nicht 

Aufgabe der Bewilligungsbehörde sein, übersetzte Kaufpreise bei 

Zwangsversteigerungen mit einer nicht korrekten Auslegung des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereichs zu heilen (act. G 5 lit. f), erscheint nicht ohne weiteres 

verständlich. Jedenfalls liesse sich hieraus nichts zugunsten des Standpunktes des 

Beschwerdeführers herleiten. Hinsichtlich der Frage des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereiches ist von der unbestrittenen Feststellung auszugehen, dass 

die erwähnten Grundstücke in Q. rund 17 km vom Betrieb des Beschwerdegegners in 

E. entfernt liegen. Unbestritten blieb auch, dass die Grundstücke mit insgesamt 7.66 ha 

landwirtschaftlicher Nutzfläche in der Bergzone IV ausschliesslich als extensiv genutzte 

Weide bewirtschaftet werden und sie aufgrund ihrer Lage und schlechten 

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Erschliessung den Charakter von Sömmerungsliegenschaften haben. Von keiner Seite 

in Frage gestellt wurde sodann die Feststellung, wonach es im St. Galler Oberland 

ortsüblich ist, zur Sömmerung (Weidehaltung) eigener Tiere Liegenschaften in grösserer 

Entfernung zum Heimbetrieb zu nutzen (vgl. act. G 9/7 S. 2).

3.3. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, dass der Beschwerdegegner für 

regelmässige Überwachung der Tiere den Weg von D. nach Q. ungefähr jeden zweiten 

Tag zurücklegen müsse, dieser zeitliche Aufwand (30 Minuten pro Fahrt plus 

Fussmarsch von 1 km) beschränkt sei auf die verhältnismässig kurze Zeit vor und nach 

der Sömmerung und für den Herdenschutz im Zusammenhang mit Grossraubtieren 

Herdenschutzhunde am effizientesten vor Nutztierschäden schützen würden (act. G 2 

S. 9 f.), so erscheint dies nachvollziehbar begründet. Der Beschwerdeführer behauptet 

lediglich, dass mit einer erheblich höheren Präsenz des Betriebsleiters vor Ort 

gerechnet werden müsse (act. G 5 lit. h), nennt jedoch keine zusätzlichen 

Gegebenheiten, welche die vorinstanzlichen Ausführungen in Frage zu stellen 

vermöchten. Inwiefern die Schafsbeweidung der Grundstücke, wie der 

Beschwerdeführer geltend macht, zu einer „Verarmung der Artenvielfalt“ führen würde 

(act. G 5 lit. i), erscheint sodann ebenfalls nicht ohne weiteres nachvollziehbar; eine 

(extensive) Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen als Sömmerungsweiden deutet 

eher auf das Gegenteil hin. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers (act. G 5 

lit. k) resultiert aus der vorinstanzlichen Interpretation des Begriffs des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereichs nicht der Verlust von landwirtschaftlicher Nutzfläche im 

Bergtal, zumal auch das Weiden von Schafen eine landwirtschaftliche Nutzung 

darstellt.

4. (…).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 2‘000.--, unter 

Verrechnung mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss.

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