# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 82c74892-45e0-50c0-87bf-4bfad7d5a7fd
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-03
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 03.12.2021 510 20 121 (510 2020 121)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-20-121_2021-12-03.pdf

## Full Text

Seite 1 

Entscheid vom 3. Dezember 2021 (510 20 121) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Verkehrswertbewertung vor 20 Jahren / Vermengung mit effektivem Nachweis der  

Gestehungskosten 

 

Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter Dr. L. Schneider 
(Ref.), S. Schmid, J. Felix, P. Salathe, Gerichtsschreiber D. Kambanas  
 

Parteien A.B. ____, vertreten durch LEXPARTNERS Advokaten & Notare, Herr 
T. Ramseier, Kirchplatz 16, Postfach 916, 4132 Muttenz 
 
 Rekurrent 
 
B.B. ____, vertreten durch LEXPARTNERS Advokaten & Notare, Herr 
T. Ramseier, Kirchplatz 16, Postfach 916, 4132 Muttenz 
 
 Rekurrentin 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html

 

 

 
 
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Sachverhalt: 

 

A. 

Die Pflichtigen erwarben im Jahr 1995 die Parzelle Nr. xx, Grundbuch [GB] C. ____, «als Er-

werber zu gesamter Hand, einfache Gesellschaft gemäss Art. 530 des Bundesgesetzes betref-

fend die Ergänzung des schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht 

[OR]) vom 30. März 1911». Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. August 2019 (GB-

Eintrag: 11. November 2019) verkauften sie die betreffende Liegenschaft für Fr. 2'100’000.--.  

 

Mit Veranlagungsverfügungen der Grundstückgewinnsteuer vom 3. August 2021 wurde der 

steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 141’241.-- und die geschuldete Grundstückgewinnsteuer 

auf Fr. 35’310.-- festgelegt. Beide Veranlagungsverfügungen wurden dem Pflichtigen eröffnet, 

welcher im Veranlagungsverfahren bei der Steuerverwaltung eine Vollmacht der Pflichtigen ein-

gereicht hatte. 

 

 

B. 

Mit Schreiben vom 10. August 2021 erhob der Pflichtige Einsprache und führte zur Begründung 

im Wesentlichen aus, dass es aufgrund der mit der Einsprache eingereichten Unterlagen 

(Rechnung bzgl. der Wasser- und Kanalisationsanschlussbeiträge der Gemeinde C. ____ vom 

22. Januar 1999 in Kopie, Bauversicherungspolice der Basellandschaftlichen Gebäudeversiche-

rung [BGV] vom 5. März 1996 in Kopie, Schreiben von D. ____, Architekt, vom 20. Januar 1997 

in Kopie, Vertrag mit der E. ____ betreffend Grundstück- und Baukredit vom 27. Oktober 1995 

in Kopie) offensichtlich sei, dass die Gestehungskosten der Liegenschaft deutlich über dem 

Verkaufserlös lägen und damit keine Grundstückgewinnsteuer geschuldet sei. 

 

Mit Entscheid vom 24. September 2021 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Be-

gründung führte sie aus, dass bei wieder überbauten Abbruchobjekten nach dem Grundsatz der 

vergleichbaren Verhältnisse die ursprünglichen Gebäudekosten nicht als Gestehungskosten zu 

berücksichtigen seien, weshalb das ursprünglich mitgekaufte und zwischenzeitlich abgebroche-

ne Gebäude nicht berücksichtigt werden könne. Ausserdem seien weder eine Bauabrechnung 

des Architekten eingereicht worden noch Kontoauszüge des Baukontos, aus denen ersichtlich 

sei, welche Kosten effektiv angefallen sind. Auch konkrete Handwerkerrechnungen seien nicht 

eingereicht worden. Die Wasseranschlussgebührenrechnung sei für die Steuerverwaltung nicht 

verbindlich, da es sich um eine andere Behörde handle. Auch der Kreditvertrag mit der 

E. ____vom Oktober 1995 weise die effektiv angefallenen Kosten nicht nach. Letztlich wäre der 

Betrag von Fr. 1'500’000.-- angesichts eines für den Pflichtigen günstigeren Verkehrswerts von 

vor 20 Jahren von Fr. 1'792’865.20 ohnehin nicht zu berücksichtigen. Zudem habe der Pflichtige 

gemäss dem Schreiben von D. ____, Architekt, vom 20. Januar 1997 die Architekturleistungen 

nicht vollständig bezahlt. Demzufolge sei fraglich, ob der Pflichtige die Kosten der einzelnen 

Rechnungen überhaupt getragen habe. Der Beweis könne nur mit allen Einzelrechnungen samt 

dazugehörigen Zahlungsbelegen erbracht werden.  

 

 
 
Seite 3   

C. 

Mit Schreiben vom 21. Oktober 2020 erhebt der Pflichtige unter gleichzeitiger Einreichung einer 

Vollmacht der Pflichtigen sowie der an die Pflichtige adressierten Veranlagungsverfügung Re-

kurs und begehrt, (1) es sei die Veranlagungsverfügung vom 3. August 2020 aufzuheben und 

festzustellen, dass der Liegenschaftsverkauf der Parzelle Nr. xx, GB C. ____ vom 11. Novem-

ber 2019 keine Grundstückgewinnsteuer zur Folge habe, (2) unter o/e Kostenfolge. 

Zur Begründung führt er aus, dass die Detailunterlagen des Neubaus 1996, wie Bauhandwer-

kerrechnungen und die Architektur- oder die Bankschlussabrechnung des Neubaus nicht mehr 

verfügbar seien. Die Baukosten des Neubaus hätten jedoch rund Fr. 1,3 Mio. betragen. Dieser 

Wert lasse sich durch folgende Dokumente nachweisen: Die Rechnung bzgl. der Wasser- und 

Kanalisationsanschlussbeiträge der Gemeinde C. ____ vom 22. Januar 1999 nenne einen Wert 

der Baukosten von Fr. 1'298'681.--. Dem Einschätzungsprotokoll der BGV vom 7. November 

1996, welches einen Wert von Fr. 1'065'400.-- nenne, lasse sich bei einem Index von 122 % ein 

Wert des Neubaus von Fr. 1'299'788.-- entnehmen. Die Bauversicherungspolice der BGV vom 

5. März 1996 beziffere den Neuwert des Gebäudes («Reines Wohngebäude») mit Fr. 1,3 Mio. 

Im Jahre des Liegenschaftsverkaufs betrage der Index der BGV 137 %, sodass dies einen ak-

tuellen Anlagewert des Gebäudes von Fr. 1'460'000 zur Folge hätte. Bei einem Kaufpreis der 

Parzelle von Fr. 1,1 Mio. und indexierten Anlagekosten des Neubaus gemäss BGV-Auszug von 

Fr. 1,46 Mio. hätte dies aktuelle Anlagekosten in Höhe von insgesamt Fr. 2,56 Mio. zur Folge. 

Bei einem tatsächlich realisierten Verkaufspreis von Fr. 2,1 Mio. sei durch den Verkauf somit 

ein nachweisbarer Verlust von Fr. 460'000.-- entstanden. Indem gemäss Einschätzungsproto-

koll der BGV als öffentlich-rechtlicher Anstalt des Kantons Basel-Landschaft die Baukosten des 

Neubaus mit Fr. 1,3 Mio. gut dokumentiert seien, sei dieser höhere Wert der Anschaffungskos-

ten eindeutig nachgewiesen, weshalb nicht auf eine Verkehrswertbewertung vor 20 Jahren ab-

gestellt werden könne. Dabei handle es sich zweifelsfrei um einen seriös erhobenen amtlichen 

Wert für diesen Neubau. Der Hinweis im Einspracheentscheid, dass diese Veranlagung von 

einer anderen Behörde stamme und deshalb für die Steuerverwaltung nicht verbindlich sei, 

könne nicht überzeugen: Wie der Nachweis der Erwerbskosten zu erbringen sei, unterliege den 

allgemeinen Beweisregeln des Steuerrechts. Dabei habe die Steuerverwaltung bei der Veranla-

gung den Sachverhalt von Amtes wegen sorgfältig und mit den ihm zur leicht zur Verfügung 

stehenden Informationen und Unterlagen selber zu eruieren. Könnten steuererhöhende Tatsa-

chen nicht nachgewiesen werden, so trage die Steuerverwaltung den Nachteil dieser Beweislo-

sigkeit. Bei Nichtnachweis steuermindernder Tatsachen trage dagegen der Pflichtige die Nach-

teile der Beweislosigkeit. Dabei gelte die freie Beweiswürdigung und es gebe keine Einschrän-

kung, von welcher Behörde ein Beweis stammen müsse oder in welcher Form er nur erbracht 

werden könne. Der gleiche Wert der Anlagekosten des Neubaus sei überdies durch die Gebäu-

deschätzung und die Policen der Gebäudeversicherung nachgewiesen worden. Es erscheine 

rechtlich nicht korrekt, wenn die Steuerverwaltung mehrere widerspruchsfreie offizielle Doku-

mente einer Institution des eigenen Kantons als irrelevant behandle. 

Zudem könne von einer auch nur im Ansatz seriösen Verkehrswertbewertung der konkreten 

Liegenschaft nicht die Rede sein. Die krasse Diskrepanz zwischen Verkehrswert/Anlagewert 

und Brandlagerschätzung sei offensichtlich und sie sei auch für die Steuerverwaltung leicht er-

kennbar gewesen. Wenn es aber - unter Berücksichtigung konkreter Hinweise - derart offen-

 
 
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sichtlich sei, dass dieser Brandlagerwert schlicht falsch sei, stelle das Abstellen einzig auf die-

sen Formel-Wert eine Verletzung der Verpflichtung der Steuerverwaltung zur korrekten Sach-

verhaltserhebung und zur freien Beweiswürdigung dar. 

 

 

D. 

Mit Präsidialurteil vom 4. Dezember 2020, 510 20 128, trat das Steuergericht auf den Rekurs, 

soweit dieser die Rekurrentin betraf, nicht ein. Da gegen die Veranlagungsverfügung der Rekur-

rentin keine Einsprache an die Steuerverwaltung erhoben worden und dementsprechend auch 

kein Einspracheentscheid der Steuerverwaltung ergangen sei, fehle es diesbezüglich an einem 

tauglichen und zulässigen Anfechtungsobjekt. 

 

Gegen dieses Präsidialurteil erhoben die Rekurrenten am 6. Januar 2021 als Gesamteigentü-

merschaft, nunmehr vertreten durch Dr. Thomas Ramseier, Advokat, Beschwerde beim Kan-

tonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, mit den Rechts-

begehren, der Entscheid des Steuergerichts vom 4. Dezember 2020 sei aufzuheben und der 

Fall sei zur materiellen Beurteilung betreffend beide Gesamteigentümer (einfache Gesellschaft) 

an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter o/e-Kostenfolge. 

 

In der Folge sistierte das Steuergericht mit Verfügung des Präsidenten vom 22. Januar 2021 

das Verfahren 510 20 121 bis zum Vorliegen des Entscheids des Kantonsgerichts im Verfahren 

510 20 128. 

 

Das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, hiess die 

Beschwerde mit Urteil vom 26. Mai 2021, 810 21 6, gut und hob das Präsidialurteil vom 

4. Dezember 2020, 510 20 128, des Steuergerichts auf, wobei es die Angelegenheit zur neuen 

Beurteilung an das Steuergericht zurückwies. 

 

Mit Verfügung vom 29. Oktober 2021 hob das Steuergericht die Sistierung im Verfahren 510 20 

121 auf und vereinigte die Verfahren 510 20 121 und 510 20 128. 

 

 

E. 

Mit Vernehmlassung vom 15. Januar 2021 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des 

Rekurses. Zur Begründung führt sie unter anderem aus, dass der Rekurrent als Vertreter der 

Gesamteigentümerschaft für sämtliche Aufwendungen und Gestehungskosten beweisbelastet 

sei. Die Steuerverwaltung bestreite nicht den geschätzten Wert des erstellten Wohnhauses an 

sich. Es gehe jedoch nicht darum, einen Schätzwert zu belegen, sondern die tatsächlichen In-

vestitionskosten bei diesem Neubau. Rein theoretisch wäre denkbar, dass Planungs- und Bau-

werkleistungen hätten unentgeltlich erbracht werden können. Es könnten auch andere Gründe 

vorliegen, welche eine Offenlegung der involvierten Architekten und Handwerker nicht opportun 

machen würden. Dadurch bleibe es aber bei der amtlichen Schätzung aufgrund des Verkehrs-

wertes von vor 20 Jahren (Altbesitz), weil entweder keine höheren Kosten oder aber keine Kos-

 
 
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ten belegt werden könnten. Diese Regelung diene bekanntlich der Beweiserleichterung, wobei 

es keine Mischform zwischen diesen zwei Beweisarten gebe: entweder würden alle effektiven 

Gestehungskoten belegt oder es würde ersatzweise eine amtliche Verkehrswertschätzung vor 

20 Jahren abgestellt. 

Bei der Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren entspreche der Verkehrswert eines 

Grundstücks dem Preis, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewer-

tungszeitpunkt am Ort der gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. lm vorlie-

genden Fall sei dies die fiktive Wertsituation der Parzelle Nr. xx, GB C. ____, auf den zurücklie-

genden Zeitpunkt im Jahr 1999. Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung sei der objek-

tive Verkehrswert von Grundstücken nach der statistischen Methode zu ermitteln. Schliesslich 

sei nur der Zustand im Veräusserungsjahr massgebend. Wertvermehrende Investitionen, wel-

che während der Besitzdauer wieder ersetzt worden seien, könnten wegen des sog. Kongru-

enzprinzips (Zustand der Liegenschaft im Verkaufszeitpunkt) nicht bzw. nie abgezogen werden. 

Ganz allgemein könnten Aufwendungen für Bauten, Investitionen und dergleichen, die im Han-

dänderungszeitpunkt nicht mehr vorhanden seien, nicht den Anlagekosten zugerechnet werden. 

Dies gelte insbesondere für das nach dem Erwerb abgebrochene Gebäude. Alle Investitionen, 

welche früher einmal getätigt worden, aber nicht mehr vorhanden seien, könnten bei der Be-

rechnung des Netto-Grundstückgewinns nicht berücksichtigt werden. 

 

 

F. 

Der Vertreter des Rekurrenten nimmt in seiner Replik vom 18. November 2021 Stellung zur 

Vernehmlassung der Steuerverwaltung vom 15. Januar 2021 und bringt im Wesentlichen vor, 

dass zwar die Beweislast bzgl. der Gestehungskosten beim Pflichtigen lägen, das Beweismass 

hingegen, nämlich die konkreten Anforderungen an den Wahrscheinlichkeitsgrad des zu erbrin-

genden Beweises, sei dagegen eine Frage des pflichtgemässen Ermessens. Nach Bundesge-

richt bedürfe es für das Beweismass keiner absoluten Gewissheit. Die Steuerverwaltung aner-

kenne dies letztlich in ihrer Vernehmlassung, wenn sie den Neuwert der Basellandschaftlichen 

Gebäudeversicherung von Fr. 1,4 Mio. nicht bestreite und ihre Mutmassung, dass Planungs- 

und Bauwerkleistungen vorliegendenfalls auch unentgeltlich erbracht worden sein könnten, 

gleich selber wieder verwerfe. Bereits in der Veranlagungsverfügung sei der Verkehrswert der 

wertvermehrenden Investitionen von Fr. 1,4 Mio. letztlich anerkannt worden, da die Verfügung, 

ausgehend von Brandlagerwert, einen Verkehrswert für das Gebäude von Fr. 1'409’646.-- ein-

setzte. Die Rekurrenten liessen sich bei diesem Gebäudewert behaften, da sie die effektive 

Bauabrechnung auch beim besten Willen nicht mehr beschaffen könnten. 

Das von der Steuerverwaltung angerufene Kongruenzprinzip verstosse in vielen Fällen gegen 

das zivilrechtliche Akzessionsprinzip und damit gegen das Verbot der Vereitelung von Bundes-

zivilrecht. Die Frage könne hier offengelassen werden, da bereits die Berücksichtigung des sei-

nerzeitigen durchschnittlichen Landwerts zu einem steuerlichen Grundstückverlust führe. Wenn 

beim Erwerb der Wert des später abgebrochenen Gebäudes nicht abgezogen werden darf, ist 

andererseits der Landwert ohne Überbauungsabzug einzusetzen. 

Zudem sei der statistische Landpreis des Jahres 1999 von Fr. 448.--/m2 nicht repräsentativ, da 

dieser im Vorjahr Fr. 507.--/m2 und im Folgejahr gar Fr. 606.--/m2 betragen habe. 

 
 
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An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest. 

 

 

 

Erwägungen: 

 

1. 

Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und 

Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses 

zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 

vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen 

und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel-

lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 

 

 

2. 

Strittig ist vorliegend, ob die Rekursgegnerin den Verkehrswert vor 20 Jahren zu Recht verwen-

det und damit den steuerbaren Grundstückgewinn korrekt ermittelt hat. 

 

2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder 

Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG 

der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertver-

mehrende Aufwendungen) übersteigt. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt 

sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 

20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist.  

 

2.2. Mit dem Erwerbspreis vor 20 Jahren ist nicht der Steuerwert, sondern der effektive Ver-

kehrswert gemeint. Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Preis, der hierfür im 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag am Ort der gelegenen Sa-

che mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist der Handel am 

freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der 

Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und 

nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung seiner eigenen Interessen zu handeln in der 

Lage ist. Danach ist der Verkehrswert einer Liegenschaft ein objektiver Wert, der sich auf das 

Grundstück als solches bezieht und nicht von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers 

abhängt. Massgebend sind die Eigenschaften des Grundstückes und die ihm anhaftenden 

rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die im Veräusserungsfalle auf den neuen 

Eigentümer übergehen; einzig hiernach bestimmt sich der mutmasslich erzielbare Kaufpreis. 

Erlösändernde Faktoren, die nicht dem Grundstück anhaften, sondern in den besonderen 

Rechtsverhältnissen des gegenwärtigen Eigentümers begründet sind (wie z.B. Affektions- und 

Arrondierungswert oder durch Freundschaft bedingte Kaufpreisgestaltung), haben auf den Ver-

kehrswert des Schätzungsobjekts begriffsgemäss keinen Einfluss (vgl. RICHNER/FREI/ 

 
 
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KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl., Zürich 2021, § 220 

N 123 ff.; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 23. März 2012, 510 11 62, E. 3b). 

 

Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung und der kantonalen Steuerjustizbehörden ist 

der objektive Verkehrswert von unüberbauten Grundstücken nach der statistischen Methode zu 

ermitteln. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode bilden 

die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Drit-

ten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei Handänderungen gelten, welche Grundstü-

cke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt wurden. Handände-

rungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt sind, können nur insofern berücksichtigt 

werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwicklung Auskunft geben. Als 

vergleichbar können dabei Handänderungen von (möglichst nahe gelegenen) Grundstücken 

herangezogen werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungs-

grad dem Schätzungsobjekt gleich oder ähnlich sind (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, 

a.a.O., § 220 N 153 ff.; StGE vom 23. März 2012, 510 11 62, E. 3c). Verkäufe, die nach dem 

Bewertungsstichtag geschlossen werden, sind somit grundsätzlich nicht zu berücksichtigen (vgl. 

StGE Nr. 105/2001 vom 6. Juli 2001, E. 3b; StGE vom 12. Mai 2006, 510 06 1, E. 3a). Liegen 

indes aus den Jahren zuvor keine vergleichbaren Verkäufe vor, können auch nach dem Stich-

tag getätigte Verkäufe, welche die künftige Preisentwicklung aufzeigen, berücksichtigt werden 

(StGE vom 23. März 2012, 510 11 62, E. 5b). Die Vergleichsmethode kann dabei nicht nur dort 

brauchbare Resultate liefern, wo eine Vielzahl von Handänderungen sich zum Vergleich anbö-

te. Vielmehr kann auch ein einziger, allseitig vergleichstauglicher Referenzpreis eine hinrei-

chende Schätzungsgrundlage abgeben, wobei diesfalls aber die konkreten Umstände der Ver-

äusserung bekannt sein müssen (RICHNER/FREI/ KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 220 N 166; vgl. 

zum Ganzen auch WENK in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuergesetz des Kan-

tons Basel-Landschaft, § 77 N 6 ff.; PETER CHRISTEN, Die Grundstückgewinnsteuer des Kan-

tons Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 169 ff.). 

 

2.3. Eines der wichtigsten Prinzipien für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer ist das 

sog. Kongruenzprinzip. Dieser Grundsatz, welcher besagt, dass sich die Grundstücksge-

winnermittlung auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen muss, soll ver-

gleichbare Verhältnisse herstellen. Substanzzunahmen wie -abnahmen sind bei der Gewinner-

mittlung zu berücksichtigen resp. auszugleichen (vgl. ZWAHLEN/ NYFFENEGGER, in: Zwei-

fel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl. 2017 Basel, 

Art. 12 N 45, m.w.H.). Grundgedanke ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der «unver-

diente» Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, wel-

cher durch Investitionen des Veräusserers, d.h. Arbeit und/oder Kapital, geschaffen wurde. Sol-

che Substanzzunahmen unterliegen grundsätzlich nicht der Grundstückgewinnsteuer. Dasselbe 

gilt für Substanzverminderungen, welche auf tatsächlichen oder rechtlichen Vorgängen beruhen 

können. Tatsächliche Verschlechterungen der Grundstücksubstanz können durch Naturereig-

nisse (z.B. Elementarschäden) oder durch Handlungen des Grundeigentümers (z.B. Abbruch 

einer Liegenschaft, Ausbeutung des Bodens) eintreten. Konsequenterweise muss bei einer spä-

 
 
Seite 8   

teren Veräusserung des Grundstücks der Wert, welcher der tatsächlichen Verschlechterung 

entspricht, vom Erwerbspreis abgezogen werden. Wird ein Grundstück veräussert, auf dem ein 

Gebäudeabbruch vorgenommen wurde, müssen die auf das Gebäude entfallenden Anlagekos-

ten vom Erwerbspreis abgesetzt werden. Bei der Gewinnberechnung ist daher vom Erwerbs-

preis der damalige Gebäudewert auszuscheiden. Wurde das Land zwischenzeitlich wieder 

überbaut, sind zum ursprünglichen Erwerbspreis ohne Gebäudewert die neuen Baukosten als 

wertvermehrende Aufwendungen zu berücksichtigen. Die ursprünglichen Gebäudekosten fallen 

ausser Betracht (vgl. KLÖTI-WEBER, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. Bern 2015, § 101 N 5 ff., m.w.H., insb. auf den Entscheid des 

Verwaltungsgerichts Zürich vom 14. Juni 2000, publ. in: Der Steuerentscheid [StE] 2001 ZH B 

44.1 Nr. 10). Allgemein können Aufwendungen für Bauten, die im Handänderungszeitpunkt 

nicht mehr vorhanden sind, nicht den Anlagekosten zugerechnet werden (vgl. RICHNER/FREI/ 

KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 219 N 21, m.w.H.). 

 

2.4. In Bezug auf die Beweislastverteilung im Steuerrecht ist festzuhalten, dass der Nachweis 

für steuerbegründende oder steuererhöhende Tatsachen der Steuerverwaltung, der Beweis für 

steuermindernde Tatsachen grundsätzlich dem Steuerpflichtigen obliegt. Dieser hat die steuer-

mindernde Tatsache nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen. Die Beweislosigkeit 

wirkt sich dabei zu Ungunsten jener Partei aus, welche die Beweislast trägt (BGE 140 II 248, 

E. 3.5). 

 

2.5. Der Vertreter macht in seiner Replik vom 18. November 2021 «nachgewiesene» höhere 

tatsächliche Gestehungskosten von insgesamt über Fr. 2'147’340.-- geltend, womit kein steuer-

barer Grundstückgewinn anfiele: Dieser Wert beruht auf einer Art «Mischrechnung» aus einem 

Landwert gemäss den durchschnittlichen absoluten Bodenpreisen der Jahre 1998 bis 2000 für 

Wohnbauland des Statistischen Amts in Höhe von Fr.  635'440.-- und einem Gebäudewert ge-

mäss dem Schätzungsprotokoll der BGV von rund Fr. 1’409'646.-- unter Berücksichtigung einer 

Indexierung mit 1,05. 

 

Demgegenüber führte die Steuerverwaltung aus, dass der Rekurrent als Vertreter der Gesamt-

eigentümerschaft für sämtliche Aufwendungen und Gestehungskosten beweisbelastet sei, wes-

halb er die tatsächlichen Investitionskosten und nicht nur einen Schätzwert zu belegen hätte. 

Dadurch bleibe es aber bei der amtlichen Schätzung aufgrund des Verkehrswertes von vor 20 

Jahren (Altbesitz), weil entweder keine höheren Kosten oder aber überhaupt keine Kosten be-

legt werden könnten. Diese Regelung diene bekanntlich der Beweiserleichterung, wobei es kei-

ne Mischform zwischen diesen zwei Beweisarten gebe: Entweder würden alle effektiven Geste-

hungskoten belegt oder es würde ersatzweise eine amtliche Verkehrswertschätzung vor 20 

Jahren abgestellt. Massgebend sei nur der Zustand im Veräusserungsjahr. Wertvermehrende 

Investitionen, welche während der Besitzdauer wieder ersetzt worden seien, könnten wegen 

des sog. Kongruenzprinzips nicht abgezogen werden, was insbesondere für das nach dem Er-

werb abgebrochene Gebäude gelte.  

Mit dem Verkehrswert vor 20 Jahren sind alle Gestehungskosten, die älter als 20 Jahre sind 

(vom Verkaufszeitpunkt gerechnet), abgegolten. Die steuerpflichtige Person kann nur noch zu-

 
 
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sätzliche Anlagekosten geltend machen, die weniger als 20 Jahre alt sind und nicht bereits im 

Verkehrswert vor 20 Jahren enthalten sind (vgl. RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., 

§ 220 N 116; ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/ OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinn-

steuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 10 N 127).  

 

Der Rekurrent hat die Parzelle Nr. xx, GB C. ____, welche er am 9. August 2019 veräussert 

hat, unbestrittenermassen vor mehr als 20 Jahren erworben. Daher ist der Erwerbspreis vorlie-

gend entweder nach dem Verkehrswert vor 20 Jahren (massgebendes Bewertungsjahr 1999) 

oder nach dem tatsächlich nachgewiesenen höheren Erwerbspreis zu bestimmen. Weitere al-

ternative Bewertungsmethoden lässt das Gesetz nicht zu (vgl. § 77 Abs. 3 StG). Indem der Re-

kurrent auf den Verkehrswert vor 20 Jahren abstellt und gleichzeitig vor dem Jahr 1999 in das 

Grundstück getätigte Investitionen in Abzug bringen möchte, strebt er eine nichtexistierende 

Mischform der beiden Varianten an. Bei den ins Recht gelegte Unterlagen handelt es sich um 

die Rechnung bzgl. der Wasser- und Kanalisationsanschlussbeiträge der Gemeinde C. ____ 

vom 22. Januar 1999, das Einschätzungsprotokoll der BGV vom 7. November 1996, die Bau-

versicherungspolice der BGV vom 5. März 1996 sowie um den Vertrag mit der E. ____ einen 

Grundstück- und Baukredit betreffend vom 27. Oktober 1995: Die Bauversicherungspolice der 

BGV vom 5. März 1996 enthält die Deckungssumme des Bauvorhabens in Höhe von 

Fr. 1'200'000.--, das Einschätzungsprotokoll der BGV vom 7. November 1996 geht von einem 

Brandlagerwert von Fr. 1'065'400.-- aus, die Rechnung bzgl. der Wasser- und Kanalisationsan-

schlussbeiträge der Gemeinde C. ____ vom 22. Januar 1999 nimmt Bezug auf die Brandlager-

schätzung vom 7. November 1996 in Höhe von Fr. 1'300'000.-- mit der Bezeichnung «Neubau» 

und schliesslich können dem Vertrag mit der E. ____ betreffend Grundstück- und Baukredit 

vom 27. Oktober 1995 ein Landwert von Fr. 1'100'000.-- und geschätzte Kosten für den Neubau 

von ebenfalls Fr. ‘1'100'000.-- entnommen werden, wobei jedoch nicht einmal ansatzweise er-

kennbar ist, wieviel davon tatsächlich verbaut wurde oder welche Kosten realiter verursacht 

wurden. Sodann enthält jeder dieser Belege einen unterschiedlichen Neuwert des Gebäudes, 

wobei die geltend gemachten Werte einer Verkehrswertschätzung des Grundstückes per 2019 

entsprechen und damit nicht geeignet sind, die effektiven Kosten bei Erwerb des Grundstückes 

oder den Verkehrswert im Jahr 1999 nachzuweisen. Da der Rekurrent den konkreten Erwerbs-

preis nicht nachgewiesen hat, bestimmt sich der Erwerbspreis vorliegend ersatzweise nach 

dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren.  

 

2.6. Der vorliegend von der Steuerverwaltung bei den Gestehungskosten angewandte und vom 

Rekurrenten bestrittene abstrakte Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbes ist eine Beweislas-

terleichterung und gelangt nur zur Anwendung, sofern der Kaufpreis nicht nachweisbar ist. Bis 

zur Urteilsberatung stand es dem Rekurrenten jederzeit offen, den Nachweis effektiv höherer 

Gestehungskosten einzubringen (d.h. konkret bezahlter Landpreis für die Parzelle Nr. xx, GB 

C. ____ im Jahr 1995), was er allerdings nicht getan hat. Zur Wahrung der Rechtsgleichheit 

wird bei der Ermittlung des abstrakten Verkehrswertes im Zeitpunkt des Erwerbes – analog der 

Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren (vgl. § 77 Abs. 3 StG) – stets auf die Boden-

preisstatistik des Statistischen Amtes Basel-Landschaft abgestellt. Da das Steuergericht über 

die Bodenpreisstatistik aus dem Jahr 1999 der Gemeinde C. ____ verfügt, in welcher alle 

 
 
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Grundstücksverkäufe von unbebautem Wohnbauland aufgelistet sind (unter Angabe von Par-

zellennummer, Flurname, Zone, Fläche, Preis und Quadratmeterpreis), liegen ihm alle zur Beur-

teilung des vorliegenden Falles notwendigen Daten vor. 

 

2.7. Zur Verkehrswertermittlung eines Grundstückes wird der flächengewichtete Durchschnitts-

preis des Statistischen Amtes herangezogen. Dieser beruht auf abstrakten Durchschnittswerten 

von tatsächlichen Wohnbaulandverkäufen in einer Gemeinde in einem bestimmten Jahr und ist 

eine bewährte Methode, um den Landwert auf rechtsgleiche Art und Weise zu bestimmen. An 

den Durchschnittspreis wird nicht der Anspruch gestellt, dass er im Einzelfall dem tatsächlichen 

Quadratmeterpreis des jeweiligen Grundstückes im betreffenden Jahr exakt entspricht. Es gibt 

allerdings Konstellationen, in denen das alleinige Abstellen auf den flächengewichteten Durch-

schnittspreis zu einem stossenden Ergebnis führen kann und eine differenzierte Betrachtung 

angezeigt ist. 

 

2.8. Die 1'222 m2 umfassende Parzelle Nr. xx, GB C. ____ wurde mit Vertrag vom 9. August 

2019 (GB-Eintrag: 11. November 2019) zu einem Preis von Fr. 2'100’000.-- verkauft. Für die 

Feststellung des Verkehrswertes vor 20 Jahren ist demnach das Jahr 1999 massgebend. Die 

Steuerverwaltung legte den Verkehrswert vor 20 Jahren gemäss den Daten des statistischen 

Amtes auf Fr. 448.-- pro Quadratmeter fest, was dem flächengewichteten Durchschnittspreis in 

der Gemeinde C. ____ gemäss der Bodenpreisstatistik entspricht. Betrachtet man den durch-

schnittlichen Quadratmeterpreis in den Jahren 1998 bis 2000, fällt auf, dass der Landwert im 

Jahr 1999 tiefer war als in den Jahren zuvor und danach: 1998 Fr. 507.--/m2, 1999 Fr. 448.--/m2 

und 2000 Fr. 606.--/m2. Um herauszufinden, warum der Landpreis im Jahr 1999 am tiefsten 

war, ist die Auflistung der einzelnen Grundstückverkäufe von Wohnbauland des Statistischen 

Amtes vom Jahr 1999 in der Gemeinde C. ____ heranzuziehen. In dieser Auflistung sind 25 

Transaktionen aufgeführt, von denen 10 Handänderungen Grundstücke betreffen, wo ein Quar-

tierplan gilt. Es ist augenfällig, dass für diese Grundstücke im Durchschnitt lediglich etwa halb 

so viel bezahlt wurde wie für Grundstücke in Wohnzonen ohne Quartierplan.  

 

Der Verkehrswert der Parzelle Nr. xx, GB C. ____ ist aufgrund von Handänderungen objektiv 

vergleichbarer Grundstücke zu ermitteln. Es wäre vorliegend unsachgemäss, zur Bestimmung 

des Verkehrswertes Grundstücksverkäufe aus einem Gebiet mit Quartierplan miteinzubeziehen, 

in welchem aufgrund einer Spezialbauordnung und einer verdichteten Bauweise etwa halb so 

hohe Verkaufspreise erzielt wurden wie für Grundstücke in einer Wohnzone ohne Quartierplan. 

Indem die Verkäufe der betroffenen Parzellen von der Statistik ausgenommen werden, wird in 

objektiver Weise den unterschiedlichen Zonen und deren erheblichen Einfluss auf den Boden-

preis Rechnung getragen. Die in der Statistik verbleibenden 15 Grundstücke und die streitbe-

troffene Parzelle befanden sich im Jahr 1999 allesamt in der Wohnzone W2, womit diese 

grundsätzlich als vergleichbar gelten. Diese Grundstücksverkäufe wurden alle zu einem Quad-

ratmeterpreis zwischen Fr. 298.-- und Fr. 1’554.-- veräussert, wobei deren flächengewichteter 

Durchschnittspreis bei Fr. 499.--/m2 liegt. Dieser Durchschnittspreis liegt deutlich über dem von 

der Steuerverwaltung angewandten Quadratmeterpreis von Fr. 448.--. Der Verkehrswert der 

Parzelle Nr. xx, GB C. ____ ist im Zeitpunkt des Erwerbs daher auf Fr. 499.--/m2 festzulegen. 

 
 
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Hingegen ist der von der Steuerverwaltung vorgenommene Einschlag von 30 % für das über-

baute Grundstück gerechtfertigt: Der Neubau wurde bereits im Jahr 1996 realisiert, womit das 

Grundstück im massgeblichen Zeitpunkt (1999) überbaut war. Eine Mischung zwischen dem 

Verkehrswert vor 20 Jahren und der Berücksichtigung effektiver Kosten ist nicht möglich (siehe 

E. 2.4.). 

 

 

3. 

In der Veranlagung vom 7. Mai 2020 wurden die Baunebenkosten im Rahmen der Berechnung 

des Verkehrswertes vor 20 Jahren (betreffend das Jahr 1999) auf 10% festgelegt. Im kürzlich 

ergangenen, zur Veröffentlichung ausstehenden Urteil vom 15. Januar 2021 (510 20 82) kon-

statierte das Gericht, dass der Ansatz der Baunebenkosten von 10% ganz generell nicht mehr 

zeitgemäss ist und die Baunebenkosten im Rahmen der Berechnung des Verkehrswertes vor 

20 Jahren betreffend das Jahr 1999 und alle nachfolgenden Jahren lage- und ausstattungsun-

abhängig pauschal mit 15% zu veranschlagen sind. Der Entscheid folgt damit früheren Urteilen, 

in welchen die von der Steuerverwaltung im Regelfall veranlagten 10% Baunebenkosten auf 

15% des Zustandswerts als Baunebenkosten korrigiert wurden (StGE vom 14. November 2014, 

510 14 50, E. 5g und StGE vom 11. Juli 2008, 510 08 25, E.7, publ. in Basellandschaftliche und 

Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Bd. XlX, S. 348 ff.). Entsprechend werden die Baune-

benkosten vorliegend von Amtes wegen von 10% auf 15% erhöht.  

 

 

4. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Rekurs im Sinne der Erwägungen teilweise gutzu-

heissen und der Fall zur entsprechenden Veranlagung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. 

 

Gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die 

Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 271) 

werden die Verfahrenskosten in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Aus-

mass auferlegt. Die ursprünglich veranlagte Grundstückgewinnsteuer betrug Fr. 35'310.--. Das 

Steuergericht heisst den Rekurs teilweise gut und geht von einer Grundstückgewinnsteuer von 

Fr. 3'218.-- aus, womit die Rekurrenten im Umfang von rund 90 % obsiegen. Demzufolge sind 

von den Gerichtskosten in Höhe von insgesamt Fr. 2'000.-- Fr. 200.-- den Rekurrenten (10 %) 

und Fr. 1’800.-- der Steuerverwaltung (90 %) aufzuerlegen. 

 

Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 1 VPO kann bei Rekursen in Steuersachen der ganz oder 

teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Anwaltes eine angemessene Parteientschä-

digung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Mit Eingabe vom 18. November 2021 

macht der Vertreter der Rekurrenten eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 2'347.85 (8,5 

Stunden mit einem Stundenansatz von Fr. 250.-- plus Auslagen von Fr. 55.-- zzgl. 7,7 % 

MWST) geltend. Dem Vertreter sind noch die Bemühungen für die Teilnahme an der heutigen 

Verhandlung in Höhe von zwei Stunden zusätzlich zu vergüten. Entsprechend ist den Rekurren-

ten ein Honorar von Fr. 2'625.-- (10,5 Stunden à Fr. 250.--) bzw. eine Parteientschädigung von 

 
 
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Fr. 2'886.35 (inkl. Auslagen von Fr. 55.-- und MWST von Fr. 206.35) bzw. für das vorliegende 

Verfahren 90 % davon, d.h. Fr. 2'597.70 zuzusprechen. 

 

 
 
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wird erkannt: 

 

1.  

Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und der Fall zur entspre-

chenden Veranlagung an die Vorinstanz zurückgewiesen. 

 

2.  

Die Rekurrenten haben reduzierte die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 200.-- zu bezahlen, 

welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. Der zu viel bezahlte 

Kostenvorschuss von Fr. 1’800.-- wird den Rekurrenten zurückerstattet. Die Rekursgegnerin hat 

die übrigen Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1’800.-- zu bezahlen. 

 

3.  

Die Steuerverwaltung hat den Rekurrenten eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 2'597.70 

(inklusive Auslagen und MWSt) zu bezahlen. 

 

4.  

Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Rekurrenten und die Steuerverwaltung des 

Kantons Basel-Landschaft (3).