# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d15b760f-fb43-562e-9387-ef15cf38a2b7
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-09-24
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 24.09.2008 80.2008.88
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2008-88_2008-09-24.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2008.88

  	
  Lugano

  24 settembre
  2008

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  RI 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 25 luglio
  2008 contro la decisione del 26 giugno 2008 in materia di imposta
  sugli utili immobiliari.

  

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Il
19 dicembre 2002, __________ concedeva a RI 1RI 2 un diritto di compera cedibile
e frazionabile sul mapp. n. __________
RFD di __________, di mq 798, al prezzo di fr. 290'000.–. 

                                         Nei mesi
seguenti, il fondo in questione
è stato sottoposto a frazionamento,
con la conseguenza che sono state ricavate le seguenti parcelle:

·       
il nuovo mapp. __________, di mq 236, cui è
stato attribuito un valore di fr. 130'000.–;

·       
il mapp. __________, di mq 254, cui è stato
attribuito un valore di  fr. 70'496.–;

·       
il mapp. __________, di mq 308, valutato fr.
89'504.–.

                                         Per
quanto concerne il nuovo mapp. n. __________, l’11 febbraio 2004 i beneficiari del diritto di
compera lo cedevano ai coniugi __________, i quali lo esercitavano lo stesso giorno. 

                                         Con atto
pubblico del 3 dicembre 2004, veniva modificato il diritto di compera relativo alle
altre due parcelle ricavate dal frazionamento: al mapp. n. __________ veniva attribuito un valore di            fr.
57'278.– ed al mapp. n. __________ uno di fr. 72'722.–.

                                         Il 23
dicembre 2004, RI 1 e RI 2 esercitavano il diritto di compera dei mapp. n. __________
e __________.

 

 

                                  B.   Il 4
maggio 2005, i nuovi
proprietari concedevano ai coniugi __________ un diritto di compera cedibile
sui mapp. n. __________ e __________ di __________, al prezzo di fr. 240'000.–.
Nel contratto era contenuta una clausola secondo cui “essendo volontà dei
beneficiari promuovere l’edificazione dei mappali oggetto del presente atto”, i proprietari cedevano
“unitamente ai fondi, e gratuitamente, il progetto e la relativa licenza
edilizia cresciuta in giudicato” e si mettevano a disposizione “per firmare eventuali domande di
variante e quant’altro fosse necessario”. 

                                         Il 21
ottobre 2005, RI 1 e RI 2 vendevano ai coniugi __________ il mapp. __________,
al prezzo di fr. 130'000.–, chiedendo contestualmente la cancellazione dell’annotazione del diritto di compera su tale fondo. Lo stesso giorno gli acquirenti sottoscrivevano un
contratto generale di appalto con la __________ SA di __________, avente per
oggetto i lavori, in parte già eseguiti e in parte ancora da eseguire, per la
costruzione “chiavi in mano” di
un abitazione per fr.
380'000.–.

                                         Pochi giorni dopo, il 27 ottobre 2005, __________
e RI 2, da una parte, e i coniugi __________, dall’altra, prorogavano e modificavano
il diritto di compera sul mapp. n. __________. Il prezzo veniva stabilito in   fr.
110'000.–. Il contratto precisava altresì che sul terreno era “attualmente in
corso l’edificazione di una
casa d’abitazione”. 

 

 

                                  C.   Con
atto pubblico del 7 dicembre 2005, i coniugi __________ cedevano il diritto di
compera sul mapp. n. __________ a __________, a titolo gratuito. Una clausola
contrattuale precisava che il beneficiario del diritto di compera prendeva atto che era in costruzione una casa d’abitazione e dichiarava pertanto di assumere il
contratto d’appalto con la __________ e di liberare gli attuali proprietari,
rispettivamente i concedenti”. Il valore del contratto d’appalto “chiavi in
mano” era di fr. 410'000.–. Il 27 luglio 2007 __________ esercitava il diritto di compera e veniva iscritto
quale nuovo proprietario del
mapp. n. __________. 

 

                                  D.   Nella
dichiarazione per l’imposta
sugli utili immobiliari, RI 1 e RI 2 indicavano un valore di alienazione ed un valore di acquisto di fr.
110'000.–, sicché l’utile imponibile ammontava a zero.

                                         Notificando
loro la tassazione dell’imposta
sugli utili immobiliari, con decisione del 27 dicembre 2007, l’Ufficio di tassazione di
Lugano Campagna deduceva, quale valore di acquisto l’importo di fr. 57'278.–,
cui aggiungeva spese di acquisto e vendita per   fr. 6'660.–. L’utile imponibile
ammontava pertanto a fr. 46’062.– e l’imposta a fr. 12'897.35. Nella motivazione della decisione, l’Ufficio
spiegava di avere ricavato il valore di acquisto dal contratto del 3 dicembre
2004.  

 

 

                                  E.   I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 18 gennaio 2008, nel quale chiedevano la deduzione di costi di investimento che “per dimenticanza” avevano omesso di
far valere con la dichiarazione.
Una prima fattura, emessa dalla __________ di __________, si riferiva ad una
commissione per mediazione, per fr. 6'568.85. Una seconda
fattura, emessa da RI 1, concerneva invece “prestazioni per assistenza tecnica durante i lavori di costruzione della casa e sistemazione esterna, compreso portico posteggio in cemento armato”, per                  fr.
12'247.50.

                                         L’autorità
di tassazione respingeva il
reclamo, con decisione del 26
giugno 2008. Quanto alla provvigione, argomentava che il mediatore deve essere una terza persona, ciò
che escludeva la deduzione del
compenso versato dal venditore alla società di cui è azionista o amministratore. In relazione alle prestazioni
di assistenza alla costruzione,
osservava che la tassazione
concerneva la sola cessione del
terreno, sicché non potevano entrare in considerazione costi inerenti alla costruzione della casa d’abitazione. 

 

 

                                  F.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 eRI 2 chiedono che l’utile
imponibile sia ridotto a fr. 38’125.–. In base ad una nuova fattura dello studio tecnico RI 1, chiedono che siano ammesse
in deduzione le spese che si
riferiscono all’assistenza sul cantiere in relazione alla preparazione del fondo per l’edificazione. Si tratta a loro avviso di spese
indispensabili per procedere alla vendita del fondo. In secondo luogo, chiedono
la deduzione della metà del
prezzo pagato per l’acquisto dal Cantone di uno scorporo di un terreno
confinante. 

 

Diritto

 

 

                                   1.   Lo
Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili
o di parti di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la
complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in
esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili
immobiliari – Commentario degli
articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e
transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2.

                                         L’utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.
Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di
stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale
valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Per
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

·       
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese
notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali
debitamente comprovate versate a un mediatore;

·       
i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria,
come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

·       
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a
favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da
servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

 

                                         2.2.

                                         Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria,
la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo
alienato, cioè che abbiano
apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

                                         È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

                                         Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni
d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della
costruzione su di un fondo non
edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Nella
fattispecie, è controverso il riconoscimento, quale costo d’investimento, dell’importo
di fr. 7'316.80, risultante da una fatRI 1. Le opere fatturate sono così descritte:

                                         Nostre
prestazioni per preparazione
del fondo pronto alla vendita per l’edificazione
di una casa d’abitazione.

                                         Demolizione dei muretti in pietrame e sgomberi, estirpazione della vite, pali e filari. Piante varie.

                                         Trasporti
e sgomberi dei materiali esuberanti, resa del terreno pronto all’edificazione.

                                         Tale
fattura è stata prodotta per la prima volta con il ricorso. In precedenza, con
la dichiarazione per l’imposta
sugli utili immobiliari, i contribuenti non avevano fatto valere alcun costo
d’investimento, ma avevano indicato un valore d’acquisto         (fr.
110'000.–) pari al valore di alienazione. In seguito alla decisione di tassazione,
con cui il valore d’acquisto era stato stabilito dall’Ufficio di tassazione in fr. 57'278.–, i contribuenti avevano interposto reclamo,
allegando una fattura dello stesso RI 1, riferita a “prestazioni di assistenza alla costruzione” per        fr. 12'247.50. L’autorità
di tassazione aveva respinto il
reclamo, argomentando che, siccome la tassazione si riferiva alla cessione del solo terreno, non potevano essere ammessi in deduzione costi inerenti alla costruzione della casa d’abitazione.

                                         Ora, come
detto, con il ricorso i contribuenti hanno prodotto una nuova fattura, che
sarebbe parte della fattura precedente.             

 

                                         3.2.

                                         Giusta
l'art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT),
il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta: deve segnatamente fornire, a domanda
dell'autorità di tassazione,
informazioni orali e scritte e
presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati.

                                         Secondo
il Tribunale federale, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi di affermare
genericamente che ha avuto altre spese, ma deve comprovare tale affermazione: se la legge impone al contribuente di
documentare in determinati modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo.

                                         In simili
casi l'autorità di tassazione
deve invece partire dal principio che i fatti addotti dal contribuente, ma non documentati, non sono
presi in considerazione: prescindere
da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una presunta inesattezza
ma sostituire l'obbligo posto a carico del contribuente di documentare e
provare determinati fatti con l'apprezzamento dell'autorità (sentenza del
Tribunale federale del 3 dicembre 1990 n. 2A. 344/89, in RDAT II-1991; DTF 107
Ib 218).

                                         Va ricordato, a questo
proposito, che, secondo un consolidato principio, è il contribuente ad avere l'onere
della prova per i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso
l'erario (sentenza del Tribunale federale del 14 dicembre 2006
n. 2A.438/2006 consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; sentenza
2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid. 4.1;
Blumenstein/Locher, System des
schweizerischen Steuerrechts, 6a ed., Zurigo 2002, p. 416, con rinvii).                                         

 

                                         3.3.

                                         Come
visto in narrativa, il giorno in cui si è verificato il trapasso di proprietà
(27 luglio 2007), mediante esercizio del diritto di compera sul terreno da
parte del cessionario (__________), sul fondo in questione era già stata
edificata una casa d’abitazione. I primi beneficiari del diritto di compera (__________)
avevano infatti già stipulato un contratto di appalto “chiavi in mano” del valore
di fr. 410'000.– con la __________. 

                                         Alla luce di tali
circostanze, la Camera si è rivolta ai ricorrenti, con scritto del 6 agosto
2008, affermando di non comprendere come RI 1 abbia potuto preparare il terreno
per l’edificazione ancora nel 2007 e di non spiegarsi perché, se la costruzione
era stata realizzata dalla __________ sulla base di un contratto sottoscritto
da __________ e poi ripreso da __________, la fattura sia stata indirizzata ai
ricorrenti. Il giudice delegato chiedeva pertanto ai contribuenti di
trasmettere alla Camera il contratto di appalto, la descrizione delle opere cui
si riferisce la fattura del 27 agosto 2007 (con relativi contratti e bollettini
o rapporti di lavoro) ed ogni altro documento atto a provare le prestazioni
fatturate.

                                         I
ricorrenti hanno risposto con lettera del 3 settembre 2008, nella quale
sostengono che le prestazioni
in discussione sarebbero state eseguite
personalmente da __________ e dal figlio __________, nella primavera 2004, dopo il frazionamento del terreno e prima quindi della
concessione del diritto di
compera. Sostengono altresì che tali prestazioni non erano state precedentemente fatturate, “in quanto si attendeva
la conclusione della
compravendita in essere, con la conseguente dichiarazione dell’imposta sugli utili immobiliari”.

 

                                         3.4.

                                         L’onere
della prova dell’effettivo svolgimento delle opere indicate nella fattura e del
pagamento delle spese relative è ben lungi dall’essere adempiuto. 

                                         Anzitutto,
dà da pensare la modalità stessa con cui sono state fatte valere le spese in
discussione: la prima fattura è
stata inviata solo con il reclamo e la seconda, modificata, con il ricorso. 

                                         Altro
aspetto determinante è quello temporale, già sottolineato nella lettera inviata
dalla Camera ai ricorrenti: non si comprende perché uno dei due ricorrenti
avrebbe dovuto prestare la propria opera per la preparazione di un terreno all’edificazione quando la costruzione era terminata. Certo, con la loro
lettera di risposta, i contribuenti fanno risalire al 2004 le prestazioni d’opera fatturate nel 2007. Ma anche
questa spiegazione non
convince: se RI 1 ha effettivamente prestato la propria opera nel 2004, perché avrebbe
dovuto aspettare tre anni per inviare la fattura?

                                                                               In questo contesto, non va dimenticato neppure che, secondo
l’art. 134 cpv. 2 LT, non può essere fatto valere quale costo d’investimento il
valore del lavoro effettuato dal proprietario sul suo proprio
immobile quando non è stato assoggettato all’imposta sul reddito o sull’utile. Non
essendo le pretese prestazioni
state fatturate nel 2004, le stesse non sono evidentemente neppure state
assoggettate all’imposta sul reddito in tale periodo fiscale.

                                         Si
consideri ancora che è tutt’altro che chiaro in cosa siano consistiti gli
interventi che sono oggetto della fattura. Si è detto (v. supra, consid.
2.2.) che i costi d’investimento sono tali solo se hanno aumentato il valore
del fondo alienato, cioè se
hanno apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto. Ora, dalla fattura non si
riesce a comprendere quale sia la miglioria prodotta dagli interventi descritti. Del resto, nella loro
lettera del 3 settembre 2008, dopo che la Camera aveva chiesto loro di
descrivere le opere e di inviare contratti, bollettini e rapporti di lavoro, i
ricorrenti si sono limitati a ripetere la vaga descrizione degli interventi già contenuta nella seconda fattura. 

                                         Resterebbe
poi ancora da spiegare perché, se tutte le spese di edificazione dell’immobile sono state incluse nel
contratto di appalto sottoscritto dai beneficiari del diritto di compera, e
sono in tal modo da loro state pagate, proprio le prestazioni in
discussione sarebbero invece
state fatturate ai ricorrenti. 

 

 

                                   4.   Il
ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali
sono a carico dei ricorrenti, soccombenti. 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.  1’000.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–

                                         per un
totale di                                                       fr. 1’100.–

                                         sono a
carico dei ricorrenti.

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato
ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro
30 giorni (art. 73 LAID; art.
82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -; 

  -; 

  -; 

  -. 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio di. 

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: