# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13cfa9e2-3026-5b40-9006-dbe851fb6676
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-12-18
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 18.12.2001 CCC.2001.99 (INT.2002.22)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_005_CCC-2001-99_2001-12-18.html

## Full Text

A.                                        
Le 7 janvier
1997, I. et H. ont conclu avec les époux S. un contrat de bail portant sur la
location d'un appartement de  4 ½ pièces,
sis dans l'immeuble […]. Le loyer net se montait à 1'100 francs, auquel
s'ajoutaient 140 francs de frais accessoires et 60 francs pour un garage, dès
le 1er avril 1997.

                        Le
13 janvier 1997, C. a conclu avec les époux S. un contrat de bail portant sur
un appartement de 2 ½ pièces, situé dans le même immeuble. Le loyer net se
montait à 680 francs plus 90 francs de frais accessoires et 60 francs pour un
garage, dès le 1er avril 1997.

                        Le
27 décembre 1996, V. a conclu avec les époux S. un contrat de bail portant sur
un appartement de 2 ½  pièces situé dans
le même immeuble. Le loyer mensuel net se montait à 680 francs, plus 90 francs
de frais accessoires et 60 francs pour un garage.

                        Le
26 mars 1999, les locataires précités ont sollicité de leurs bailleurs une
diminution de loyer en fonction de la baisse du taux hypothécaire de 5 à
4 % intervenue depuis la date de la dernière fixation du loyer, soit la
date de conclusion des baux. Les bailleurs se sont opposés aux diminutions de
loyers sollicitées faisant valoir que les loyers se situaient déjà bien en
dessous des loyers usuels du quartier. Les locataires ont saisi l'Autorité
régionale de conciliation d'une requête en diminution de loyer. La conciliation
n'a pas abouti.

                        Les
locataires ont introduit action devant le Tribunal civil du district du
Val-de-Ruz et sollicité la diminution de leur loyer sous suite de frais, dépens
et honoraires, faisant notamment valoir que le rendement de l'immeuble était
excessif. Les bailleurs ont refusé de déposer les documents nécessaires à
établir le rendement de l'immeuble, de même que de déposer l'acte d'achat de
l'immeuble.

                        Par
jugement du 22 novembre 1999, le Tribunal civil du district du Val-de-Ruz a
abaissé, dès le 1er juillet 1999, le loyer mensuel net du logement de I. et H.
à 985 francs, celui des logements de C. et V. à 889.20 francs. Le loyer des garages
a été fixé à 54 francs.

                        Par arrêt du 29 juin
2000, la Cour de cassation civile a rejeté un recours déposé contre ce jugement
par les bailleurs.

B.                                        
Le 22 décembre
2000, les époux S. ont notifié une hausse de loyer à V., C., ainsi qu'à I. et
H., invoquant une hausse des taux hypothécaires de 4 % à 4.75 %. 

                        En
temps utile, les locataires ont saisi l'Autorité régionale de conciliation qui
a joint leurs causes. Les locataires demandaient qu'il soit vérifié, sur la
base de pièces justificatives, si le nouveau loyer procurait aux bailleurs un
rendement abusif. Ils estimaient que les bailleurs devaient être considérés
comme téméraires s'ils ne déposaient pas les pièces nécessaires.

                        L'Autorité
régionale de conciliation a demandé aux bailleurs de déposer les pièces
suivantes avant l'audience :

"calcul de rendement
(selon art.269 CO), ainsi que les pièces justificatives, soit :

a)     
prix d'achat / de
revient (joindre l'acte de vente)

b)     
part des fonds
propres et des fonds empruntés,

c)     
charges financières
(intérêt sur les emprunts, etc.) pour l'année 2000,

d)     
frais d'exploitation
(assurances, etc.) pour les années 1998 à 2000,

e)     
frais d'entretien
(travaux, etc.) pour les années 1998 à 2000,

f)       
état locatif détaillé
avant la hausse".

                        Les
époux S. ont refusé de déposer ces documents faisant valoir qu'il n'y avait pas
lieu de faire application de la méthode absolue.

                        Le
19 juin 2001, la présidente suppléante extraordinaire de l'Autorité régionale
de conciliation a écrit au mandataire des époux S. en réitérant sa demande, expliquant
que les locataires avaient le droit de demander que la hausse de loyer soit examinée
sous l'angle du rendement.

                        Les
époux S. ne sont pas revenus sur leur position.

C.                                        
Le 3 juillet
2001, la conciliation a été tentée sans succès. Il a été décidé que l'Autorité
rendrait une décision sur la question de la témérité des bailleurs.

                        Par
la décision attaquée, la présidente suppléante extraordinaire de l'Autorité
régionale de conciliation a condamné les époux S. à 150 francs de frais et 300
francs de dépens, au total. Le premier juge a considéré que l'article 274 d CO
impose aux parties de produire les pièces nécessaires et qu'en refusant de le
faire, les bailleurs ont violé cette disposition, de sorte qu'ils remplissent
les conditions de la témérité.

D.                                        
Les époux S.
recourent contre cette décision concluant à son annulation, à ce qu'elle soit
renvoyée au premier juge pour nouvelle décision au sens des considérants, sous
suite de frais et dépens. Ils reprochent au premier juge d'avoir mal appliqué
la loi. Ils contestent avoir été téméraires et estiment qu'il était inutile et
disproportionné d'exiger d'eux qu'ils démontrent que la chose louée ne leur
procure pas un rendement abusif.

                        La
présidente suppléante extraordinaire de l'Autorité régionale de conciliation
renonce à présenter des observations. Les intimés concluent au rejet du recours
sous suite de frais, dépens et honoraires. 

C O N S I D E R
A N T

en droit

1.                                         
Le recours
paraît avoir été interjeté en temps utile et est recevable à cet égard.

2.                                         
Aux termes de
l'article 274d al.2 CO, la procédure devant l'Autorité de conciliation est
gratuite; la partie téméraire peut cependant être condamnée à supporter tout ou
partie des émoluments et frais judiciaires et à verser à l'autre partie une
indemnité à titre de dépens.

                        Selon
l'article 274f al.1 CO, la décision de l'Autorité de conciliation devient
définitive si la partie qui a succombé ne saisit pas le juge dans les 30 jours;
si l'autorité a constaté l'échec de la tentative de conciliation, la partie qui
persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les 30 jours.

                        Selon
l'article 14 LICO, lorsqu'elles ne se prononcent pas sur le fond et, notamment,
lorsqu'elles ne traitent que de questions de compétence ou de recevabilité, ou
ne statuent que sur les frais et les dépens, les décisions des autorités
régionales de conciliation et de leur président ne peuvent être portés devant
l'autorité judiciaire, mais sont susceptibles d'un recours à la Cour de
cassation civile.

                        La
question qui se pose est celle de savoir si la teneur de l'article 14 LICO
s'agissant des frais et dépens est compatible ou non avec le droit fédéral,
soit avec les articles 274 d et 274 f CO précités. Tel n'est pas le cas . En
effet, comme l'a déjà jugé le Tribunal fédéral, l'Autorité de conciliation
statue elle-même sur la question des frais et dépens réglée exhaustivement par
le droit fédéral. Sa décision n'est qu'une "prédécision prima facie".
La partie qui succombe peut saisir le juge au sens de l'article 274 f al.1 CO.
Celui-ci n'est pas une autorité de recours. Il statue avec un pouvoir d'examen
étendu (ATF 117 II 421 cons.2 et les références citées; JT 1992 I 611; Rapp
8ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 1994, p.13).

3.                                         
Il s'ensuit
que le recours est irrecevable, adressé à une autorité incompétente à ce stade.

                        Les
frais de la cause seront toutefois laissés à la charge de l'Etat, les recourants
ayant été induits en erreur par la législation cantonale et la mention apposée
sur la décision attaquée. Il n'y a pas lieu 
non plus à allocation de dépens, les intimés n'ayant pas soulevé le
moyen, qui s'examine d'office.

                        Le
délai fixé par l'article 274f al.1 CO étant un délai de péremption, les recourants
pourront s'adresser au Tribunal civil du district du Val-de-Ruz compétent en se
prévalant de l'article 139 CO (Lachat, Le bail à loyer, édition 1997
chapitre 5 note 3.2.3 p.103 et chapitre 29 note 6.1 p. 487 et les références
citées; Schweizer/Bohnet, Les défenses relatives à l'instance et à
l'action in RJN 1997, p.34, note 47, et les références citées).

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1.     
Déclare le recours
irrecevable.

2.     
Laisse les frais à la
charge de l'Etat et statue sans allocation de dépens.

Neuchâtel, le 18 décembre 2001