# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a6c0a13f-76dc-5bd2-aa64-3116eedc332c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-04-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 22.04.1997 A/1055/1993
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1055-1993_1997-04-22.pdf

## Full Text

DECISION 

 

 de la 

 

 COMMISSION CANTONALE DE CONCILIATION 

 ET D'ESTIMATION EN MATIERE D'EXPROPRIATION 

 3ème arrondissement 

 

 

 du 22 avril 1997 

 

 

dans la cause 

 

 

ETAT DE GENEVE 

soit pour lui le département des travaux publics et de l'énergie 

 

 

 contre 

 

X______ S.A. 

représentée par Me Bénédict Fontanet, avocat 

 

 et 

 

Messieurs Y______ 

représentés par Me Olivier Carrard, avocat 

 

 - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/1055/1993-LEx 

 EN FAIT 

 

1.  Les 8 et 25 septembre 1986, la société X______ 

S.A., devenue en cours de procédure X______ S.A. 

(ci-après : X______) a acquis les parcelles nos Z______ 

et A______ du cadastre de la Commune de Vernier 

(ci-après : la commune), d'une surface de 420 et 797 m2, 

pour le prix de 1'950'000.- Frs. 

 

  La copropriété des 112/490èmes de la parcelle no 

B______, d'une surface totale de 11'946 m2, libre de 

toute construction, dépend de la parcelle no A______. 

 

  La parcelle no Z______ supporte une maison 

d'habitation, à l'adresse chemin C______ 17c, d'une 

surface de 330 m2. Sur la parcelle no A______ au chemin 

C______ 17 est édifié un bâtiment de 658 m2 comportant 

trois étages sur rez, et comptant 36 appartements ou 

109,5 pièces. 

 

  Ces bâtiments ont été construits dans les années 

1961/1963 et ont été soumis au régime HLM jusqu'au 31 

décembre 1983. 

 

  Toutes les parcelles précitées se trouvent dans 

une zone de développement, au sens de la loi générale sur 

les zones de développement du 29 juin 1957 (L/1/11 - 

LGZD). 

 

2.  Le 17 octobre 1988, après qu'un certain nombre de 

travaux aient été effectués, X______ a revendu aux 

consorts D______ la parcelle no Z______ pour le prix de 

2'500'000.- Frs. Ni l'Etat, ni la commune n'ont fait 

valoir leur droit de préemption légal. 

 

3.  Les 28 juillet et 2 août 1989, X______ a revendu à 

 

 - 3 - 

 

 

 

MM. Y______ la parcelle no A______, avec les droits de 

copropriété en dépendant sur la parcelle no B______, pour 

le prix de 4'750'000.- Frs. 

 

4.  Le 20 octobre 1989, le Conseil d'Etat a décidé 

d'exercer le droit de préemption du canton de Genève sur 

cette parcelle et offert un prix de 2'660'000.- Frs. 

 

  Cette décision était basée sur les articles 3 et 

suivants de la loi générale sur le logement et la 

protection des locataires, du 4 décembre 1977 (I/5/1 - 

LGL). 

 

  Cette décision a été confirmée par le Tribunal 

administratif dans un arrêt du 19 juin 1991, puis par le 

Tribunal fédéral en date du 11 mars 1992. 

 

5.  Par arrêté du 10 novembre 1993, le Conseil d'Etat 

a formellement décrété l'expropriation, au profit de 

l'Etat de Genève, de la parcelle no A______ avec les 

droits de copropriété qui en dépendent dans la parcelle 

no B______, en mentionnant un prix de 2'600'000.- Frs. 

 

  Le Conseil d'Etat rappelait que, selon le Tribunal 

fédéral, la procédure d'expropriation engagée à la suite 

d'une décision d'exercer le droit de préemption n'avait 

pas de portée indépendante de celle relative à l'exercice 

de ce droit. L'arrêté avait pour seul but de permettre la 

saisine de la Commission cantonale de conciliation et 

d'estimation en matière d'expropriation pour cause 

d'utilité publique (ci-après : la commission), confor-

mément aux articles 44 et suivants de la loi sur 

l'expropriation pour cause d'utilité publique du 10 juin 

1933 (LEx - L/7/1). 

 

6.  Le Conseiller d'Etat responsable du département 

des travaux publics (ci-après : le département), chargé 

 

 - 4 - 

 

 

 

de procéder aux notifications et publications prévues aux 

articles 31 et 32 LEx, a formellement saisi la commission 

de l'affaire. 

 

7.  Les parties ayant entamé des pourparlers, l'ins-

truction de la procédure a été suspendue par courrier du 

15 février 1994. Elle a été reprise le 10 juillet 1995 

car aucun accord à l'amiable n'avait pu être trouvé. 

 

8.  Le 8 septembre 1995, X______ a fait valoir ses 

prétentions. 

 

 a. Elle relevait préalablement que les acquéreurs, 

les consorts Y______, avaient été formellement inscrits 

au Registre foncier le 17 août 1989. 

 

  X______ avait acquis la propriété des parcelles 

nos Z______ et A______ à titre fiduciaire, à raison de 

27 % pour Monsieur X______, de 27 % pour Monsieur 

F______, de 27 % pour Monsieur E______ et de 19 % pour 

Monsieur G______. 

 

  Le prix de vente de la parcelle no A______, soit 

4'750'000.- Frs, correspondait aux prix pratiqués à la 

fin des années 1980 et n'était pas excessif. Ce prix 

avait été payé par les consorts Y______. La somme versée 

avait été virée aux fiduciants, après déduction des 

montants dus à l'U______ qui avait financé l'acquisition 

faite par X______ en 1986. Depuis lors, M. X______ était 

décédé à Paris, M. G______ était introuvable, M. E______ 

semblait rencontrer des difficultés financières. Seul M. 

F______ était encore à Genève, administrateur de 

sociétés.  

 

 b. Ces fiduciants devaient ête invité à se déterminer 

au sujet de la procédure. Quant au fond, X______ relevait 

que la situation avait évolué depuis que la question 

 

 - 5 - 

 

 

 

posée par l'exercice du droit de préemption avait été 

tranchée par le Tribunal fédéral. La pénurie de logements 

n'était plus aussi aiguë qu'en 1989 et l'acquisition par 

l'Etat de Genève de la parcelle no A______ ne permettrait 

éventuellement que la construction de petits appartements 

dont le besoin n'était plus réel dans le canton. 

 

 c. L'indemnité fixée par la commission devait, 

conformément à l'article 18 LEx, comprendre la pleine 

valeur vénale du droit exproprié et le montant de tout 

autre préjudice non réparé par les indemnités allouées, 

pour autant que ces préjudices puissent être prévus dans 

le cours normal des choses, comme une conséquence de 

l'expropriation. 

 

  Elle devait être calculée au 20 octobre 1989, soit 

la date de la décision de préemption. Peu de temps avant, 

X______ avait vendu la parcelle no Z______ pour un prix 

qui ne devait pas être excessif, puisque l'Etat de Genève 

n'avait pas exercé son droit de préemption. Au vu des 

dimensions des parcelles, ce prix était équivalent à 

celui appliqué dans la vente aux consorts Y______. 

 

  Le juste prix pouvait aussi être déterminé en uti-

lisant la valeur de rendement, capitalisée sur la base du 

rendement optimum possible. L'état locatif de l'immeuble 

s'élevait à 227'967.- Frs pour l'année 1989, ce qui, 

capitalisé à 5 %, donnait pour l'immeuble en cause une 

valeur de 4'559'340.- Frs. 

 

  Même si l'on retenait un taux de capitalisation de 

6 %, on obtenait une valeur de 3'799'450.- Frs, 

supérieure au montant offert par l'Etat de Genève. 

 

  Cette valeur était encore exacte au moment où le 

Conseil d'Etat avait formellement prononcé l'expropria-

tion, soit en 1993. En effet, cette année-là, l'état 

 

 - 6 - 

 

 

 

locatif était de 335'256.- Frs ce qui, capitalisé à 5 %, 

indiquait une valeur de 6'705'120.- Frs; capitalisé à 

6 %, une valeur de 5'587'600.- Frs et capitalisé à 7 %, 

une valeur de 4'789'372.- Frs. 

 

  Ainsi, la pleine valeur vénale du droit exproprié 

s'élevait en tout cas à 4'750'000.- Frs. 

 

 d. En ce qui concerne les autres indemnités, X______ 

demandait à ce que les consorts Y______ soient 

formellement interpellés, étant les propriétaires de la 

parcelle inscrite au Registre foncier. 

 

  X______ relevait encore que l'immeuble avait été 

inscrit au Registre foncier sans la moindre réserve. Si 

l'indemnité d'expropriation était fixée à un montant 

inférieur à 4'750'000.- Frs, cela serait susceptible 

d'entraîner une cascade de responsabilités particuliè-

rement complexes. 

 

9.  MM. Y______ se sont déterminés le 10 novembre 

1995. Ils relevaient que le prix proposé par l'Etat avait 

toujours été de 2'660'000.- Frs et non de 2'600'000.- 

Frs, comme mentionné dans l'arrêté du Conseil d'Etat du 

10 novembre 1993. 

 

 a. L'état locatif de l'immeuble avait évolué de la 

manière suivante : 

 

 1989 227'967.- Frs 

 1991 294'099.- Frs 

 1992 312'063.- Frs 

 1993 327'219.- Frs 

 1994 328'365.- Frs 

 

 b. Trois expertises avaient été faites en 1988 et 

1989, soit à l'époque de la transaction. 

 

 - 7 - 

 

 

 

 

aa. L'expertise K______, de septembre 1988, concluait 

à une valeur intrinsèque de 6'663'950.- Frs, à 

une valeur de rendement (capitalisée à 5,5 % par 

rapport à un état locatif de 176'448.- Frs) en 

Frs 3'208'145.- et à une valeur de gage admise en 

5'500'000.- Frs, sans préciser la formule 

utilisée. 

 

bb. L'expertise L______, du 14 novembre 1988, 

indiquait que la valeur intrinsèque du bâtiment 

était de 6'000'000.- Frs, que la valeur de 

rendement (capitalisée à 5,5 %, par rapport à un 

état locatif de 228'567.- Frs) était de 

4'155'763.- Frs et que la valeur vénale était de 

4'770'666.- Frs, en utilisant la formule suivante 

: 

 

 (Valeur de rendement x 2) + valeur intrinsèque 

                          3 

 

cc. La troisième expertise, établie par M. M______ en 

mai 1989, indiquait une valeur intrinsèque de 

5'976'000.- Frs, une valeur de rendement 

(capitalisée à 4 % par rapport à un état locatif 

de 192'474.- Frs) de 4'812'000.- Frs, une valeur 

de rendement future (capitalisée à 4 % par 

rapport à un état locatif de 262'800.- Frs) de 

6'570'000.- Frs, une valeur de l'immeuble de 

5'100'000.- Frs, selon sa libre appréciation. 

 

dd. Le prix du terrain variait, selon les experts, de 

650.- à 850.- Frs le m2; le prix du m3 oscillait 

entre 360.- et 475.- Frs; les états locatifs se 

situaient entre 176'448.- et 228'567.- Frs et les 

taux de capitalisation variaient entre 4 et 

5,5 %. 

 

 - 8 - 

 

 

 

 

  L'ensemble des conclusions des experts 

permettaient de considérer que le prix de 4'750'000.- Frs 

n'avait rien de hautement spéculatif, mais correspondait 

bien à la valeur de l'immeuble à l'époque. 

 

 c. Le 29 octobre 1994, Monsieur N______ a effectué 

une nouvelle expertise. Il estimait la valeur intrinsèque 

de l'immeuble à 4'700'850.- Frs et la valeur vénale à 

4'120'000.- Frs. 

 

  Même en effectuant des variations du prix du m2, 

du prix du m3 d'habitation, de l'état locatif ou du taux 

de capitalisation, les prix articulés étaient toujours 

nettement supérieurs à 2'600'000.- Frs. 

 

 d. La dette des consorts Y______ au Crédit Suisse, se 

rapportant à cet immeuble uniquement, ascendait au 30 

septembre 1995 à 5'425'904,05 Frs. 

 

  Seul l'Etat effectuerait une opération spéculative 

en acquérant pour 2'600'000.- Frs un immeuble dont l'état 

locatif était supérieur à 328'000.- Frs. 

 

 e. Quant au fond, les consorts Y______ s'opposaient à 

ce que les fiduciants de X______ soient consultés au 

sujet de cette affaire. Des publications avaient été 

effectuées dans la Feuille d'avis officielle, 

conformément à la loi Au surplus, les personnes en 

question n'étaient pas partie à l'acte de vente, ni 

intervenues antérieurement dans la procédure. 

 

 f. Selon la doctrine, le prix offert par l'Etat en 

cas d'expropriation devait permettre à la personne 

expropriée de n'être ni enrichie, ni appauvrie. Dès lors, 

l'Etat devait verser une somme, intérêts compris, 

équivalente au solde du compte hypothécaire des consorts 

 

 - 9 - 

 

 

 

Y______, soit 5'425'904,05 Frs. 

 

 g. Pour estimer la valeur de l'immeuble, la 

commission pouvait utiliser la méthode de la comparaison, 

en se fondant sur la vente de la parcelle no Z______, 

neuf mois avant l'exercice du droit de préemption, pour 

2'500'000.- Frs. Cette vente n'avait pas été considérée 

comme hautement spéculative par l'Etat. 

 

  Il était aussi possible de se reporter aux 

expertises déjà mentionnées, qui considéraient que 

l'immeuble avait une valeur oscillant entre 5'500'000.- 

Frs et 4'770'000.- Frs. 

 

 h. Si la commission devait considérer que le moment 

déterminant pour évaluer la valeur de l'immeuble était 

l'arrêté du Conseil d'Etat du 10 novembre 1993, il y 

aurait lieu de retenir les états locatifs et l'expertise 

faite par M. N______. Ce dernier, prudent et réaliste 

quant aux paramètres retenus, parvenait à une valeur de 

4'100'000.- Frs, largement supérieure au montant proposé 

par l'Etat. 

 

  De plus, conformément à l'article 18 lettre c LEx, 

les consorts Y______ devaient être indemnisés de tout le 

préjudice subi et non réparé par les indemnités. N'ayant 

pu, du fait de l'exercice du droit de préemption par 

l'Etat, réaliser le projet qu'ils avaient en mains, leur 

compte hypothécaire présente un découvert de 5'425'904,05 

Frs au 30 septembre 1995, qu'ils devraient pouvoir rem-

bourser au moyen de l'indemnité totale. 

 

10.  Le département s'est déterminé le 26 janvier 1996. 

 

 a. Les parcelles nos Z______ et A______ avaient été 

acquises par X______ pour un prix total de 1'950'000.- 

Frs, soit, en répartissant cette somme en considération 

 

 - 10 - 

 

 

 

des loyers futurs envisagés après les travaux effectués 

par X______ en 1987 et 1989, 1'330'000.- Frs pour 

l'immeuble 17 chemin C______, et 620'000.- Frs pour 

l'immeuble 17c chemin C______. 

 

  En tenant compte des travaux effectués, à hauteur 

de 815'433.- Frs, X______ avait réalisé un bénéfice de 

plus d'un million de francs en revendant l'immeuble 17c 

chemin C______. L'Etat de Genève n'avait pas exercé son 

droit de préemption, car cette opération avait échappé à 

l'attention des services concernés. 

 

  Dans l'immeuble 17 chemin C______, des travaux 

d'une valeur de plus de 1'250'000.- Frs avaient été 

effectués. Dès lors, le bénéfice réalisé était supérieur 

à deux millions de francs lors de la vente. 

 

  Le prix offert par le Conseil d'Etat, soit 

2'660'000.- Frs, correspondait au prix d'achat du bien 

immobilier, majoré des frais encourus par X______ à 

l'occasion des travaux de transformation. 

 

 b. Le département relevait qu'une inadvertance 

s'était glissée dans l'arrêté du Conseil d'Etat du 10 

novembre 1993 en ce sens que la somme proposée était de 

2'660'000.- Frs et non 2'600'000.- Frs. 

 

 c. Le département admettait que la date déterminante 

pour fixer la valeur de l'immeuble exproprié était celle 

où le Conseil d'Etat a décidé d'exercer son droit de 

préemption. La vente par X______ ayant eu lieu peu de 

temps après l'acquisition du bien-fonds, il se justifiait 

de prendre en considération uniquement le prix d'achat de 

la parcelle et les frais encourus à l'occasion des 

travaux de transformation. 

 

 d. On ne pouvait estimer le prix de la parcelle 

 

 - 11 - 

 

 

 

expropriée en se fondant sur la vente de l'immeuble 17c 

chemin C______. L'acquisition et la revente de ces deux 

immeubles constituaient une seule et même opération sur 

le plan économique. 

 

 e. La méthode utilisée par le Conseil d'Etat 

s'apparentait à la méthode comparative ou statistique, 

dans la mesure où il était considéré que le prix 

d'acquisition de la parcelle en 1986 correspondait à une 

valeur objective au prix du marché. Le bénéfice réalisé 

par X______, après moins de trois ans de propriété, 

apparaissait manifestement excessif. Même en tenant 

compte de l'expropriation, X______ réalisait un bénéfice 

net de plus de trois millions de francs. 

 

  Contrairement à ce qu'affirmaient les consorts 

Y______, la somme de 4'750'000.- Frs ne correspondait pas 

aux prix du marché en 1988; il n'était pas envisageable 

que les anciens propriétaires, soit la Caisse I______, 

aient pu vendre les deux parcelles pour le prix global de 

1'950'000.- Frs deux ans auparavant. Le Tribunal fédéral 

a d'ailleurs relevé que la vente litigieuse constituait 

une bonne illustration d'une opération spéculative. 

 

 f. Les expertises produites, effectuées par MM. 

K______, L______ et M______, n'étaient pas crédibles. MM. 

M______ et L______ estimaient le prix du terrain à 850.- 

Frs le m2, soit une somme de 200.- Frs supérieure au 

maximum autorisé en zone de développement en 1989. 

L'office financier du logement n'acceptait un prix de 

650.- Frs au m2 que lorsque la densité d'utilisation du 

terrain était de 1,2 alors que, en l'espèce, ce taux 

était de 0,85. 

 

  De plus, les trois experts prenaient en compte un 

prix par m3 variant de 360.- à 475.- Frs. Selon les 

indications fournies par le service de la direction des 

 

 - 12 - 

 

 

 

bâtiments de l'Etat, le prix par m3 de ce genre de 

bâtiment, au moment de l'édification, variait entre 190.- 

et 230.- Frs le m3. 

 

  Les experts retenaient de plus un taux de capita-

lisation variant entre 4 et 5 %, alors que le rendement 

brut minimum à l'époque était de 7,85 %, plus 

probablement 8 ou 9 %. 

 

  Si l'on applique un taux de 8,5 % aux calculs 

faits par M. L______, la valeur vénale de l'immeuble est 

de 2'700'000.- Frs. 

 

 g. Dans le cadre du financement d'une opération immo-

bilière visant à édifier des logements d'utilité 

publique, l'office financier du logement retenait en 1989 

un financement fondé sur 65 % du prix d'acquisition en 

hypothèques de premier rang à 5,5 %, 15 % en hypothèques 

de deuxième rang à 6 % et le solde, soit 20 %, en fonds 

propres. Appliqué au cas d'espèce, et retenant une valeur 

d'acquisition de 2'700'000.- Frs, le rendement disponible 

était seulement de 12'492.- Frs. Sur la base d'un tel 

calcul, les consorts Y______ n'auraient pas pu remplir 

leurs obligations financières au prix d'acquisition 

qu'ils indiquaient. 

 

 h. Le département relevait encore que l'état locatif 

de l'immeuble entre 1991 et 1995 n'avait pas de perti-

nence, puisque la date déterminante pour évaluer le prix 

de l'objet préempté était 1989. L'évolution de l'état 

locatif ne faisait que mettre en évidence le fait que, en 

l'absence de contrôle de l'Etat, seule une hausse 

importante des loyers était de nature à permettre aux  

nouveaux propriétaires de couvrir leurs frais. Seule une 

intervention de l'Etat permettait de maintenir un parc 

immobilier accessible, ce que désirait le législateur. 

 

 

 - 13 - 

 

 

 

11.  Le 29 mars 1996, X______ a répliqué. Il était 

douteux que la première vente ait échappé au contrôle des 

services de l'Etat, si le prix de vente était réellement 

hautement spéculatif comme le département le soutenait. 

De même, il apparaissait extrêmement difficile d'admettre 

que les trois experts mentionnés par les consorts Y______ 

aient commis les mêmes erreurs. 

 

  En 1989, et contrairement à ce que soutenait le 

département, le taux de capitalisation s'élevait entre 

4,5 et 5 %. Ce n'est qu'après la vente que la situation 

s'est modifiée lorsque les arrêtés fédéraux urgents sont 

entrés en vigueur. 

 

12.  Les consorts Y______ ont aussi répliqué le 15 mai 

1996, reprenant et développant les arguments précédemment 

exposés. 

 

  Ils relevaient que l'on ne pouvait se limiter à 

additionner le prix des travaux au prix d'achat de la 

parcelle en 1986, comme le faisait l'Etat, car cela 

découragerait toute acquisition d'une propriété 

immobilière puisqu'une telle opération ne pourrait plus 

générer de bénéfices. 

 

13.  Le 16 juillet 1996, le département a dupliqué. Il 

produisait un document édité par la Société pour le 

développement de l'économie suisse, indiquant qu'en 1989 

le taux d'intérêt moyen des anciennes hypothèques 

s'élevait à 5,43 %, celui des nouvelles hypothèques à 

5,85 %. Dans ces circonstances, on ne voyait pas comment 

un taux de capitalisation inférieur au taux d'intérêt 

hypothécaire aurait permis aux consorts Y______ de faire 

face à leurs engagements hypothécaires. L'Etat n'était 

pas opposé à ce que les investissements immobiliers 

puissent générer un bénéfice. Ce bénéfice était déjà 

réalisé lors de la vente de la parcelle no Z______, d'une 

 

 - 14 - 

 

 

 

manière qui dépassait largement les normes usuellement 

admises en la matière. 

 

14.  Le 18 décembre 1996, la commission a effectué un 

transport sur place. Elle a constaté que l'immeuble sis 

chemin C______ 17 était un bâtiment de trois étages sur 

rez-de-chaussée. Les consorts Y______ ont indiqué qu'ils 

entendaient surélever l'immeuble. Cela nécessitait la 

construction de piliers en façade, pour supporter le 

poids des nouveaux étages. A l'intérieur des bâtiments, 

l'accès aux appartements se faisait par un long corridor. 

Les appartements, simples dans leur conception, étaient 

typiques des logements HLM construits au début des années 

1960, ne sont pas traversants. 

 

 a. A la suite de ce transport sur place, X______ a 

transmis à la commission les comptes de l'immeuble des 

années 1986 à 1995, dont les chiffres seront repris en 

tant que de besoin dans la partie en droit. 

 

  La valeur incendie de l'immeuble, pour l'année 

1989, ascendait à 3'700'000.- Frs. 

 

 b. Le département a remis à la commission un tirage 

du plan localisé de quartier concerné, comme l'avait 

demandé les membres de la commission. 

 

 c. Les consorts Y______ ont fourni des documents 

démontrant les conditions de financement de l'immeuble. 

Une avance ferme de quatre millions de francs et une 

avance en compte-courant de 200'000.- Frs avaient été 

effectuées par le Crédit Suisse. Le solde, soit 550'000.- 

Frs, était payé par la remise au vendeur de six cédules 

hypothécaires, comme cela ressortait de l'acte de vente. 

 

  En ce qui concerne l'avance ferme de quatre 

millions de francs, elle devait être amortie au minimum à 

 

 - 15 - 

 

 

 

2 % l'an. Les intérêts débiteurs étaient de 6,5 % l'an 

jusqu'à 3'100'000.- Frs, et de 7 % l'an au-delà. 

 

  Quant au crédit de 200'000.- Frs, il était soumis 

à des intérêts débiteurs de 6,5 % l'an, ainsi qu'à une 

commission trimestrielle de 1/4 % calculée sur le 

découvert maximum. 

 

  Ces sommes étaient mises à disposition par le 

Crédit Suisse dans un courrier du 20 juillet 1989. 

 

 d. Le 30 janvier 1997, le conseil des consorts 

Y______ a encore précisé qu'aucune réserve n'avait été 

constituée en rapport avec l'immeuble exproprié, durant 

les années où son exploitation a été soumise au contrôle 

de l'Etat. 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  La parcelle no A______, feuille H______, du 

cadastre de la Commune de Vernier, est située dans une 

zone de développement, au sens de la LGZD. Elle est donc 

soumise au droit de préemption de l'Etat en vertu des 

articles 3 et suivants LGL. 

 

 a. La procédure applicable au droit de préemption est 

définie aux articles 4 à 6 LGL. Lorsque l'Etat décide 

d'exercer son droit de préemption à l'occasion d'une 

aliénation faite par le propriétaire, il peut ou bien 

acquérir l'immeuble aux prix et conditions fixés dans 

l'acte de vente, soit l'acquérir aux prix et conditions 

fixés par lui. A défaut d'accord sur le prix et les 

conditions fixés par l'Etat, celui-ci peut recourir à la 

procédure d'expropriation de l'immeuble (art. 5 LGL). 

 

 

 - 16 - 

 

 

 

 b. Dans ses effets réels, l'exercice par l'Etat de 

son droit de préemption équivaut à une expropriation (cf. 

ATF 114 Ia 19). Toutefois, le principe même de 

l'aliénation ne sera pas remis en discussion. L'arrêté du 

Conseil d'Etat décrétant l'expropriation a pour seule 

fonction de permettre l'ouverture de la procédure 

d'estimation devant la commission afin de fixer le prix 

d'acquisition du bien-fonds (ATF du 6 mars 1991 en la 

cause B., publié in RDAF 1991 p. 476 ss). 

 

 c. Lorsqu'une procédure d'expropriation, visant à 

évaluer le prix d'un bien-fonds, est ouverte à la suite 

de l'exercice par l'Etat de son droit de préemption, la 

date déterminante pour le calcul de la valeur du bien 

immobilier est celle où le Conseil d'Etat a décidé 

d'exercer son droit de préemption, soit en l'espèce le 20 

octobre 1989 (cf. décision de la commission du 24 mars 

1993 en la cause S.). 

 

2.  Selon l'article 14 LEx, l'expropriation ne peut 

avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière. 

L'indemnité est constituée d'une part de la pleine valeur 

vénale du droit exproprié et, d'autre part, de tout autre 

préjudice prévisible selon le cours normal des choses en 

cas d'expropriation (cf. art. 18 LEx). 

 

  La commission relève que, dans ce cadre, il n'est 

pas possible de tenir compte de l'éventuel dommage 

résultant de l'inscription prématurée au Registre foncier 

de la vente en dépit de la mention figurant sur le 

feuillet de la parcelle. Cet événement n'entre pas dans 

le cours ordinaire des choses. 

 

3.  La valeur vénale d'un bien est la valeur qui lui 

est attribuée dans des circonstances normales, à une 

époque déterminée et à l'occasion d'un échange d'ordre 

économique (A. VIERNE, L'expropriation en droit genevois, 

 

 - 17 - 

 

 

 

in RDAF 1948 p. 233). La loi et la jurisprudence 

considèrent que la valeur vénale d'un bien est le prix 

que le propriétaire d'un immeuble exproprié aurait espéré 

raisonnablement en obtenir en cas de vente. Il s'agit de 

la valeur objective de l'objet, soit celle qui correspond 

au prix d'aliénation (A. GRISEL, Traité de droit 

administratif, vol. II, p. 734). 

 

  Pour déterminer cette valeur, plusieurs méthodes 

sont possibles, telles que la méthode comparative - qui 

fixe la valeur des immeubles sur la base des prix payés 

effectivement pour des fonds semblables -, la méthode 

fondée sur la valeur de rendement - qui détermine le 

capital correspondant au revenu actuel de l'objet 

exproprié -, la méthode régressive - qui détermine la 

valeur d'un terrain en fonction du rendement qui pourra 

être obtenu après que des bâtiments aient été édifiés -, 

ou encore sur divers éléments d'appréciation telles que 

la taxation fiscale, l'estimation cadastrale ou autres 

(MOOR, Droit administratif, vol. III, 1992, pp. 417-418). 

 

  Il est nécessaire, dans chaque cas particulier, de 

recourir à la méthode adaptée à l'espèce, aucune n'étant 

systématiquement préférable aux autres (cf. GRISEL, op. 

cit., p. 735 et 736). 

 

4.  X______ et les consorts Y______ proposent en 

premier lieu de se fonder sur le prix fixé lors de la 

vente par X______ aux consorts D______ de la parcelle no 

Z______, voisine. 

 

  La commission estime que ce critère ne peut être 

retenu. En effet, la vente aux consorts D______ a eu lieu 

dans le cadre de la même opération économique que la 

vente aux consorts Y______. Le Tribunal fédéral a 

clairement indiqué, dans le cadre de la vente faite aux 

consorts Y______, que le prix fixé avait un caractère 

 

 - 18 - 

 

 

 

spéculatif. Dès lors, la méthode comparative ne sera pas 

utilisée en l'espèce. 

 

5.  Les consorts Y______ et X______ proposent ensuite 

de fixer le prix en tenant compte des expertises qu'ils 

ont versées à la procédure. 

 

  L'expertise N______ qui vise à déterminer la 

valeur du bien-fonds en 1993, doit être d'emblée écartée 

au vu du considérant qui précède. La valeur doit être 

déterminée au moment où l'Etat a décidé d'exercer son 

droit de préemption. 

 

  Les trois autres expertises, qui retiennent soit 

des valeurs au m2 supérieures à celles autorisées par 

l'office du logement social pour des ventes en zone de 

développement, soit un taux de capitalisation inférieur 

tant au taux moyen des hypothèques de l'année 1989 qu'au 

taux fixé concrètement en l'espèce lors du crédit accordé 

par la banque aux consorts Y______, ne sont pas non plus 

crédibles. La commission ne peut dès lors retenir les 

chiffres proposés par ces experts. 

 

6.  Le département, quant à lui, propose de se fonder 

sur le prix qu'a payé X______ lors de l'achat du bien-

fonds, en 1986, auquel est additionné la valeur des 

travaux effectués. Là encore, la méthode ne peut être 

approuvée par la commission. En effet, il est de 

notoriété publique que la valeur des terrains a 

rapidement augmenté - sans que cela n'ait forcément un 

caractère spéculatif - dans la deuxième moitié des années 

1980. En ne tenant pas compte de cette augmentation, la 

commission ne respecterait pas la notion même de valeur 

vénale. 

 

  Pour le même motif, il ne peut être tenu compte du 

bénéfice réalisé lors de la vente aux consorts D______, 

 

 - 19 - 

 

 

 

la commission devant uniquement estimer la valeur de la 

prcelle no A______. 

 

7.  Ainsi, pour fixer la valeur du bien-fonds expro-

prié, la commission ne peut retenir les critères proposés 

par les parties. Elle choisira en conséquence une méthode 

mixte fondée d'une part sur la valeur de rendement et, 

d'autre part, sur la valeur intrinsèque de l'objet, soit 

une estimation fondée sur le prix du m2 de terrain et le 

prix du m3 construit, en utilisant la formule 

 

 valeur vénale = (Valeur de rend. x 2) + valeur 

intrinsèque 

                                     3 

   

  Cette méthode, recommandée par la doctrine (cf. P. 

JOYE, Evaluer un bien immobilier dans un marché à 

l'offre, in Droit de la construction 1992, p. 20), a été 

utilisée par MM. L______ et N______, experts des consorts 

Y______, et n'est pas critiquée - sous réserve du choix 

des chiffres - par le département. 

 

  Cette formule est aussi utilisée pour l'évaluation 

d'immeubles appartenant à des caisses de prévoyance, 

pondérée par un facteur tenant de la prudence de mise 

dans ce domaine (cf. ordonnance concernant l'évaluation 

des immeubles des institutions de prévoyance 

professionnelle et des institutions d'assurance du 18 

octobre 1989 - RS 211.437.55). 

 

 a. En ce qui concerne la valeur de rendement, la 

commission retiendra un taux de capitalisation de 8 %, 

soit 1 à 1,5 point supérieur au taux d'intérêt appliqué 

par le Crédit Suisse sur les fonds mis à disposition des 

consorts Y______. Ce taux s'inspire tant des propos tenus 

par le Grand Conseil le 16 octobre 1989 (cf. Mémorial des 

séances du Grand Conseil, 1989, p. 6273) que de 

 

 - 20 - 

 

 

 

l'ordonnance précitée. L'état locatif de l'immeuble, en 

1989, était de 228'567.- Frs. La valeur de rendement est 

donc de 2'857'000.- Frs. 

 

 b. En ce qui concerne la valeur intrinsèque, la 

commission retiendra un prix de 460.- Frs le m2, fondé 

sur le maximum admis par l'office financier du logement 

pour des ventes en zone de développement, soit 650.- Frs 

le m2 lorsque le taux d'occupation du sol est de 1,2, 

pondéré par le taux effectif d'occupation du sol de la 

parcelle concernée, soit 0,85, soit 1'233'000.- Frs. 

 

 c. Le m3 de bâtiment sera estimé à 340.- Frs l'unité. 

Ce chiffre se fonde sur une valeur de base de 420.- Frs 

le m3, valeur moyenne admise par l'office financier du 

logement pour des immeubles de cette catégorie au début 

du contrôle financier de l'Etat. Ce chiffre sera diminué 

d'un taux de vétusté de 20 %, au vu de l'état du bâtiment 

tel que constaté lors du transport sur place et du temps 

écoulé. Le prix du m3 sera donc de 340.- Frs, ce qui 

donne au bâtiment, qui comporte 10270 m3, une valeur de 

3'490'000.- Frs. 

 

  La valeur intrinsèque est ainsi de 4'723'000.- 

Frs. 

 

 d. Au vu des éléments qui précèdent, la valeur vénale 

de l'immeuble est la suivante : 

 

 Valeur vénale = 

 

                (2'857'000 x 2) + 4'723'000 

                               3 

 

 soit 3'479'000.- Frs, que la commission arrondira à 

3'500'000.- Frs. 

 

 

 - 21 - 

 

 

 

8.  Les consorts Y______ concluent de plus à ce que 

leur soit allouée une indemnité correspondant aux 

intérêts et frais hypothécaires exposés depuis le 28 

juillet 1989, sous déduction des loyers encaissés. Comme 

la commission l'a déjà relevé, les frais exposés par les 

consorts Y______ ne peuvent être considérés comme 

ressortant du cours ordinaire des choses, dans la mesure 

où ils ne sont pas dus à l'exercice par l'Etat de son 

droit de préemption et à la procédure d'expropriation 

visant à déterminer le prix exact du bien-fonds, mais au 

fait que le transfert de propriété s'est fait de façon 

prématurée. A cela s'ajoute que, si l'Etat n'avait pas 

exercé son droit de préemption, la situation financière 

des consorts Y______ ne serait pas meilleure, les loyers 

ne couvrant pas les charges de l'immeuble. 

 

9.  Selon l'article 81 lettre e LEx, l'indemnité 

versée porte intérêts à 5 %, dès le jour de la prise en 

possession anticipée du bien-fonds. En règle générale, en 

cas d'exercice du droit de préemption, il est admis que 

l'intérêt doit courir à compter du moment où le vendeur 

aurait obtenu le versement du prix de vente, si le 

Conseil d'Etat n'avait pas exercé son droit de 

préemption. Ce principe, établi dans des cas où les 

terrains préemptés étaient libres de toute construction, 

ne peut toutefois pas être appliqué en l'espèce. En 

effet, les propriétaires des immeubles concernés ont 

perçu les fruits de ces derniers pendant toute la durée 

des procédures. Dans ces circonstances, la commission 

estime qu'aucun intérêt moratoire n'est dû par l'Etat. Le 

fait que la propriété ait été transférée prématurément 

aux consorts Y______ ne change rien à cette situation. 

 

  L'acte de vente a été passé, dans la présente 

affaire, les 28 juillet et 2 août 1989. Le prix devait 

être, selon l'acte de vente, bloqué en l'étude du notaire 

sans être productif d'intérêt jusqu'au dépôt de l'acte au 

 

 - 22 - 

 

 

 

Registre foncier. Le notaire a avisé l'autorité de la 

vente par courrier du 8 août 1989. La vente ne pouvait 

dès lors devenir définitive avant le 22 octobre 1989.  

 

10.  Selon l'article 60 alinéa 3 LEx, la commission 

peut allouer une indemnité équitable à titre de dépens. 

Compte tenu du pouvoir d'appréciation qui est le sien, la 

commission fixera une indemnité totale à verser de 

15'000.- Frs, pour moitié destinée à X______ et l'autre 

moitié destinée aux consorts Y______. 

 

 

   PAR CES MOTIFS  

 

   la Commission cantonale de 

conciliation et d'estimation en matière d'expropriation 

 

 

   1. Fixe à 3'500'000.- Frs le prix 

d'acquisition de la parcelle no A______, feuille H______ 

du cadastre de la Commune de Vernier, avec les droits de 

copropriété qui en dépendent dans la parcelle no B______, 

même feuille, même commune, suite au droit de préemption 

que l'Etat de Genève a décidé d'exercer lors de la vente 

par X______ S.A., à MM. Y______, selon décision du 20 

octobre 1989; 

 

   2. Condamne en conséquence l'Etat 

de Genève à payer aux propriétaires de la parcelle la 

somme de 3'500'000.- Frs; 

 

   3. Alloue à MM. Y______ une 

indemnité de 7'500.- Frs pour leurs frais de procédure, à 

la charge de l'Etat de Genève; 

 

   4. Alloue à X______ S.A. une 

indemnité de procédure de 7'500.- Frs, à la charge de 

 

 - 23 - 

 

 

 

l'Etat de Genève; 

 

   5. Déboute les parties de toutes 

autres conclusions; 

 

   6. Informe les parties de ce 

qu'elles peuvent recourir dans un délai de trente jours, 

dès la notification de la présente décision auprès du 

Tribunal administratif; 

 

   7. communique la présente 

décision, en copie, à l'Etat de Genève, soit pour lui le 

département des travaux publics et de l'énergie, à Me 

Olivier Carrard, avocat des consorts Y______, ainsi qu'à 

Me Bénédict Fontanet, avocat de X______ S.A. 

 

 

Siégeants : MM. P. Thélin, président, Graber et Haeberli, 

membres. 

       

                             Au nom de la commission : 

                    la secrétaire : le président : 

 

       R. Falquet        P. Thélin 

       

Copie conforme de cette décision a été communiquée aux 

parties. 

       

Genève, le               p.o. la greffière : 

       

                            Mme M. Oranci