# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df4da7b8-b1a4-5681-a606-9aa7cb02ab6c
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1991-09-23
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.09.1991 FI.1990.0040
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-1990-0040_1991-09-23.html

## Full Text

canton de vaud

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

- D'A R R E T -

__________

sur le recours interjeté par A.________,
à ********, représenté par OFISA, Société Fiduciaire et de conseil, Ch. des
Charmettes 7, 1002 Lausanne

contre

 

la décision de taxation des gains immobiliers
du 20 août 1987 de l'Administration cantonale des impôts.

***********************************

 

Statuant à huis clos, 

le Tribunal administratif, composé de

MM.     J.-C. de Haller, président

            J. Koelliker, assesseur

            S. Pichon, assesseur

Greffier : J.-C. Perroud, sbt

constate en fait   :

______________

A.                     Le 26 juin 1986, le
recourant a acquis 33 actions de la S.I. "B.________" S.A., pour le
prix de Frs. 1'900'800.-- de Monsieur C.________, propriétaire jusqu'alors de
l'entier du capital action de la société (50 actions).

B.                     Le 1er décembre 1986,
M. A.________ a revendu les 33 actions en question à M. C.________ pour le prix
de Fr. 2'154'000.--. La déclaration des gains immobiliers relative à cette
vente, déposée le 30 mai 1987, fait état d'une commission de vente de Fr.
65'000.-- en faveur de M. D.________, dont la déduction est demandée à titre
d'impenses. l'Administration cantonale des impôts a refusé d'admettre cette
déduction par décision du 17 août 1987 (bordereau expédié le 26 août 1987). Par
acte du 10 septembre 1987, la Fiduciaire OFISA à Lausanne a recouru au nom de
A.________. Invité par courrier du 21 octobre 1987 a démontrer le rôle
d'intermédiaire tenu par M. D.________ dans l'opération de revente, le
recourant a invoqué que M. D.________ avait remplacé le recourant dans la
conclusion de l'affaire en question et qu'il avait mis au point toute les
modalités de la vente.

C.                    L'Administration
cantonale des impôts a confirmé sa position le 17 juin 1988 ainsi que dans son
mémoire de réponse du 11 septembre 1990.

D.                    Il résulte du dossier
que l'intervention de l'intermédiaire D.________ se serait fait uniquement à
l'occasion de la revente des 33 actions de la S.I. B.________ S.A., en décembre
1986 et non lors de la première transaction au début de cette même année.

et considère en droit :

_________________

1.                     Conformément à l'art.
42 LI, le gain imposable à la suite d'une transaction immobilière est
constituée par la différence entre le produit de l'aliénation et le prix
d'acquisition augmenté des impenses. Ces dernières sont des dépenses
inséparablement liées à l'acquisition ou à l'aliénation et comprennent
notamment les commissions et frais de courtage effectivement payés pour l'achat
et la vente (art. 48 al. 1 lit. b LI).

2.                     Est litigieux dans la
présente procédure le point de savoir si la Commission de courtage reçue par M.
D.________ le 7 février 1987 peut-être ajoutée au prix d'acquisition à titre
d'impenses comme le soutient le recourant. La contestation de l'autorité
intimée repose sur le fait qu'en l'espèce le courtier n'a pas joué un véritable
rôle d'intermédiaire exerçant une influence déterminante sur l'acheteur pour la
conclusion du contrat.

3.                     Conformément à l'art.
413 al. 1 CO, le courtier a droit à sa rémunération dès que l'indication ou la
négociation qu'il a conduite aboutit à la  conclusion du contrat. La loi
formule ici l'exigence de causalité entre la conclusion du contrat principal et
l'activité exercée par le courtier (v. notamment Tercier, la partie
spéciale du code des obligations, n° 3'171; Honsell, Schweizerisches
Obligationnenrecht, Besonderen Teil, Stämpfli 1991, p. 234). Est déterminante
non pas le fait que le mandant a connu son cocontractant par l'intermédiaire du
courtier, mais qu'il ait appris par lui l'occasion de conclure (Honsell,
op. cit. p. 234).

                        En l'espèce, il ne
résulte pas du dossier que l'intermédiaire D.________ ait effectivement et
concrètement exercé une activité en vue du rachat par M. C.________ des actions
qu'il avait vendues au recourant quelques mois auparavant. Mis en demeure
d'établir cette preuve, le recourant s'est borné à des affirmations et à la
production de deux documents, reproduisant les déclarations de M. D.________,
dont une quittance sur laquelle on reviendra (ch. 5 ci-dessous). Dans la mesure
où il est établit que la première vente d'actions C.________.A.________, de
juin 1986, s'est faite sans intermédiaire et dans la mesure ou on doit admettre
que les deux actionnaires de la S.I. B.________ S.A. n'avaient nullement besoin
d'un intermédiaire rétribué pour discuter de leurs affaires et notamment d'un
éventuel rachat d'actions, on ne voit pas dans un tel contexte quelle activité
aurait pu déployer M. D.________ pour déterminer les parties où l'une d'entre
elle à conclure. Il résulte au contraire des déclarations de M. C.________
(lettre du 1er mai 1990 que l'acheteur était déjà en relation avec le recourant
lorsque M. D.________ est intervenu. Il est certes possible, si l'on en croit
les déclarations de M. C.________, que l'intermédiaire ait joué un rôle de
conseil auprès de M. A.________, mais il n'est pas établi que ce rôle ait
déterminé la conclusion du contrat de vente. D'ailleurs, on ne voit vraiment
pas pourquoi le recourant, décidé à vendre ses actions, aurait eu besoin d'un
intermédiaire chèrement rémunéré pour prendre contact avec le premier acheteur
intéressé auquel il devait penser, c'est à dire son associé.

4.                     Dans ces conditions
et quelle qu'ait été la cause du versement effectué à M. D.________, il est
constant qu'il ne saurait s'agir d'une commission de courtage
"effectivement payée pour l'achat et la vente" des actions
litigieuses (art. 48 al.1 lit. b LI). C'est donc à bon droit que l'autorité
intimée a refusé d'ajouter ce montant à titre d'impenses au prix d'acquisition
des actions ayant fait l'objet de la transaction. Le recours doit dans ces
conditions être rejeté, un émolument de décision étant mis à la charge du
recourant débouté (art. 55 LJPA).

5.                     Dans la mesure où le
texte de la quittance du 7 février 1987 produite par le recourant ne correspond
pas à la réalité, il apparaît qu'on pourrait se trouver en présence d'un faux
(art. 129 bis LI). L'autorité intimée s'est d'ailleurs posé la question d'une
éventuelle dénonciation, question qu'elle a résolue par la négative (mémoire du
11 septembre 1990, bas de la p. 8). Le Tribunal considère pour sa part que les
indices d'une déclaration volontairement inexacte sont suffisants pour
justifier une dénonciation au Ministère public (art. 173 CPP.).

Par ces motifs,

le Tribunal administratif

a r r ê t e  :

I.                 Le recours est rejeté;

II.                 Mets à la charge du
recourant débouté un émolument de Fr. 1'000.-- (mille francs);

Lausanne, le

Au nom du Tribunal administratif :

 

Le président :                                                                                                  Le
greffier :

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est notifié :

- au recourant par l'intermédiaire
de OFISA, Société Fiduciaire et de conseil, Ch. des Charmettes 7, 1002
Lausanne, sous pli recommandé;

- à l'ACI, rue de la Paix 6, 1014
Lausanne, en 3 exemplaires