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**Case Identifier:** 6567f09e-cf51-5aeb-ae30-a7fa70f104dc
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht Einzelrichter ERZ-17-22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_008_ERZ-17-22_nodate.pdf

## Full Text

Berufungskläger  

 

A___ 

 

vertreten durch: RA AA___ 
 

 

Berufungsbeklagte 1 

 

B1___ 

 

Berufungsbeklagte 2 

 

B2___ 

 

Berufungsbeklagte 3 

 

B3___ 
 

Berufungsbeklagte 4 

 

Berufungsbeklagte 5 

 

B4___ 

 

B5___ 

alle Mitglieder der Erbengemeinschaft B___ sel. 
 
alle vertreten durch: RA BB___  
 

 

 

 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  

Einzelrichter 

 

Entscheid vom 16. März 2018 

 

Verfahren Nr. ERZ 17 22 

 

 

Ort des Entscheids Trogen 

 

 

Seite 2 

 

Berufungsbeklagter 6  

 

C___ 

 

vertreten durch: RA CC___  
 

 

 

Gegenstand Pächtervorkaufsrecht 

Seite 3 

Inhaltsverzeichnis 

 

Rechtsbegehren des Berufungsklägers, Klägers und Widerbeklagten ........................................ 4 

Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten, Beklagten und Widerkläger 1-5 ................................. 4 

Rechtsbegehren des Berufungsbeklagten und Beklagten 6 ........................................................ 5 

Sachverhalt ................................................................................................................................. 5 

Erwägungen ............................................................................................................................... 8 

1. Prozessuales.................................................................................................................... 8 

1.1. Zulässigkeit der Berufung ............................................................................................. 8 

1.2. Zuständigkeit ................................................................................................................ 8 

1.3. Berufungsfrist ............................................................................................................... 8 

1.4. Noven ........................................................................................................................... 9 

1.5. Berichtigung eines Rechtsbegehrens.......................................................................... 10 

1.6. Zug um Zug Problematik............................................................................................. 10 

1.7. Berufungsbeschwer bezüglich Dispositiv Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids ....... 11 

1.8. Klageart ...................................................................................................................... 12 

1.9. Feststellungsinteresse am klägerischen Rechtsbegehren 1 ........................................ 13 

1.10. Feststellungsinteresse an den klägerischen Rechtsbegehren 2 und 3 .................... 15 

1.11. Feststellungsinteresse an der Widerklage ............................................................... 16 

1.12. Rechtsmittel ans Bundesgericht .............................................................................. 17 

2. Materielles ...................................................................................................................... 17 

2.1. Sachlegitimation ......................................................................................................... 17 

2.1.1. Aktivlegitimation des Berufungsklägers................................................................ 18 

2.1.2. Passivlegitimation der Berufungsbeklagten 1-5 ................................................... 21 

2.1.3. Passivlegitimation des Berufungsbeklagten 6 ...................................................... 23 

2.1.4. Sachlegitimation bezüglich der Widerklage .......................................................... 23 

2.2. Vorkaufsrecht des Pächters ........................................................................................ 23 

2.2.1. Anfängliches Entstehen des Vorkaufsrechts ........................................................ 23 

2.2.2. Nachträgliches Dahinfallen des Vorkaufsrechts ................................................... 24 

2.2.3. Rechtsmissbräuchliche Berufung auf das nachträgliche Dahinfallen des 

Vorkaufsrechts? ................................................................................................................. 25 

2.3. Widerklage ................................................................................................................. 29 

3. Prozesskosten ................................................................................................................ 29 

3.1. Verteilung ................................................................................................................... 29 

3.2. Entscheidgebühr ......................................................................................................... 30 

3.3. Parteientschädigung ................................................................................................... 30 

Dispositiv .................................................................................................................................. 31 

 

Seite 4 

Rechtsbegehren des Berufungsklägers, Klägers und Widerbeklagten 

 

a) vor erster Instanz: 

1. Es sei festzustellen, dass die Beklagten 1-5 sowie der Beklagte 6 in Bezug auf den 

zwischen ihnen abgeschlossenen Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 keinem Grund-

lagenirrtum unterlegen sind und der zwischen den Beklagten 1-5 und dem Beklagten 6 

abgeschlossene Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 nach wie vor Gültigkeit hat. 

2. Es sei festzustellen, dass das Vorkaufsrecht seitens des Klägers mit Schreiben vom 

31. März 2015 gegenüber dem Beklagten 6 gültig ausgeübt wurde, die Bedingungen 

für die Ausübung des Vorkaufsrecht erfüllt sind und der Kaufvertrag vom 10. Februar 

2015 zwischen dem Kläger und den Beklagten 1-5 über das im Grundbuch der Ge-

meinde E___ eingetragenen Grundstück Nr. 001, E___, damit gültig zustande 

gekommen ist.  

3. Eventualiter sei festzustellen, dass das Vorkaufsrecht seitens des Klägers mit Schrei-

ben vom 10. Juli 2015 an die Beklagten 1-5 gültig ausgeübt wurde, die Bedingungen 

für die Ausübung des Vorkaufsrechts erfüllt sind und der Kaufvertrag vom 10. Februar 

2015 zwischen dem Kläger und den Beklagten 1-5 über das im Grundbuch der Ge-

meinde E___ eingetragenen Grundstück Nr. 001, E___, damit gültig zustande 

gekommen ist.  

4. Es sei das Grundbuchamt E___ anzuweisen, den Kläger als Eigentümer des 

Grundstücks Nr. 001, E___, nach Vorliegen der Erwerbsbewilligung gemäss BGBB im 

Grundbuch einzutragen und die Beklagten als Eigentümer zu streichen. 

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten und unter solidarischer Haftbar-

keit der Beklagten 1-5 und des Beklagten 6. 

 

Widerklage: 

1. Die Widerklage sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten und unter solidarischer Haftbar-

keit der Beklagten 1-5 und des Beklagten 6. 

 

b) vor zweiter Instanz: 

1. Das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell Ausserrhoden vom 6. Juli 2017 (Verfahren 

Nr. ER2 15 256) sei aufzuheben, die Klage sei gutzuheissen und die Widerklage sei 

abzuweisen. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Instanzen zu Lasten der Beklag-

ten, Widerkläger und Berufungsbeklagten.  

Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten, Beklagten und Widerkläger 1-5 

 

Seite 5 

a) vor erster Instanz: 

1. Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

2. Es sei widerklageweise festzustellen, dass in Bezug auf das Grundstück 001 der Ge-

meinde E___ kein Pachtverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten 1-5 

besteht. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers. 

 

b) vor zweiter Instanz: 

1. Die Berufung sei abzuweisen soweit darauf einzutreten ist. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Berufungsklägers.  

 

 

Rechtsbegehren des Berufungsbeklagten und Beklagten 6 

 

a) vor erster Instanz: 

1. Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten des Klägers.  

 

b) vor zweiter Instanz: 

1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen soweit darauf einzutreten ist. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zulasten des Berufungsklägers.  

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. Am 5. Dezember 1994 schloss B___ (nachfolgend: Erblasserin) mit dem Vater des 

Berufungsklägers, D___, einen Pachtvertrag über die Grundstücke Nr. 002, 003, 004, 

alle eingetragen im Grundbuch der Gemeinde E___, ab1. Per 1. Mai 2004 trat A___ 

(nachfolgend: Berufungskläger) anstelle seines Vaters in den Pachtvertrag ein2. Das 

strittige Grundstück Nr. 001 (im Halte von rund 1 ha) wurde zu einem späteren Zeitpunkt 

vom Grundstück Nr. 002 abparzelliert. Mit Schreiben vom 25. April 2012 kündigte die 

Erblasserin gegenüber dem Berufungskläger den Pachtvertrag vom 5. Dezember 1994 

auf den 30. April 20133.  

                                                
1
  Act. 2/4 der Akten des vorinstanzlichen Verfahrens ER2 15 256 (nachfolgend als Vi-act. 

bezeichnet). 
2
  Vi-act. 2/4 und vi-act. 14/1. 

3
  Vi-act. 14/1 = vi-act. 16/7. 

Seite 6 

 

 Die Erblasserin wollte das Grundstück Nr. 001 an C___ (nachfolgend: Be-

rufungsbeklagter 6) und dessen Ehefrau verkaufen. Das Grundbuchamt E___ erstellte 

deshalb am 23. Oktober 2014 den Entwurf eines Kaufvertrages4. Am 31. Oktober 2014 

erteilte die Erblasserin ihrer Tochter B5___ (nachfolgend: Berufungsbeklagte 5) eine 

Vollmacht zum Abschluss des Kaufvertrages mit dem Berufungsbeklagten 6 und dessen 

Ehefrau5. Zur Unterzeichnung des Kaufvertrages kam es nicht. 

 

 

B. Nach dem Ableben der Erblasserin am 7. November 2014 wurde die Erbengemeinschaft 

B___ sel. (bestehend aus den Berufungsbeklagten 1-5; nachfolgend 

Erbengemeinschaft) Eigentümerin des Grundstücks Nr. 001. Am 10. Februar 2015 

vereinbarte sie mit F___ einen Landabtausch zwischen den Grundstücken Nr. 002 und 

Nr. 0016. Dieser Landabtausch war von der Bodenrechtskommission vorgängig 

genehmigt worden (Beschluss Nr. 2802 C vom 29. Oktober 2014, versandt am 

14. November 2014)7. Ebenfalls am 10. Februar 2015 verkaufte die Erbengemeinschaft 

das Grundstück Nr. 001 für den Preis von Fr. 19‘918.-- mit öffentlich beurkundetem 

Kaufvertrag an C___ (nachfolgend: Berufungsbeklagter 6)8, den Neffen der Erblasserin.  

 

 Mit Schreiben vom 31. März 2015 übte der Berufungskläger gegenüber dem neu im 

Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Berufungsbeklagten 6 das Pächtervorkaufs-

recht aus9. In der  öffentlich beurkundeten Vereinbarung zur Grundbuchberichtigung 

vom 29. Juni 2015 legten die Berufungskläger 1-5 sowie der Berufungsbeklagte 6 über-

einstimmend dar, sie seien beim Vertragsabschluss einem Grundlagenirrtum unterlegen, 

da sie davon ausgegangen seien, es läge kein Pachtverhältnis bezüglich des Grund-

stücks mit dem Berufungskläger vor10. Im Weiteren vereinbarten sie, anstelle des 

Beklagten 6 sei wieder die Erbengemeinschaft als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 

001 im Grundbuch einzutragen. Hierauf machte der Berufungskläger mit Schreiben vom 

10. Juli 2015 das Pächtervorkaufsrecht gegenüber den Berufungsbeklagten 1-5 

geltend11.  

 

                                                
4
  Vi-act. 14/2 = vi-act. 16/4. 

5
  Vi-act. 14/4 = vi-act. 16/5. 

6
  Vi-act. 2/15.  

7
  Vi-act. 2/15. Nicht zu verwechseln mit dem Beschluss der Bodenrechtskommission vom 

29. Oktober 2015 im Verfahren Nr. 2948 A, vi-act. 16/2. 
8
  Vi-act. 2/5.  

9
  Vi-act. 2/6.  

10
  Vi-act. 2/8.  

11
  Vi-act. 2/9. 

Seite 7 

 Eingetragen im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 001 ist seit dem 

29. Juni 2015 die Erbengemeinschaft B___ sel., bestehend aus den Berufungsbeklagten 

1-512. 

 

 

C. Die Schlichtungsverhandlung vom 17. September 2015 verlief ergebnislos13 weshalb am 

15. Oktober 2015 Klage beim Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden mit den eingangs 

erwähnten Rechtsbegehren eingereicht wurde14. Nach Durchführung eines zweifachen 

Schriftenwechsels, einer mündlichen Verhandlung15 sowie eines Beweisverfahrens 

(Einvernahme der Grundbuchverwalterin der Gemeinde E___, G___, als Zeugin)16 

entschied die Einzelrichterin am 6. Juli 2017 folgendes17: 

 

1. Auf die Feststellungsbegehren gemäss Ziff. 2 und 3 wird nicht eingetreten. 

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.  

3. Die Gerichtskosten, bestehend aus 

 Fr.     200.00 Kosten des Schlichtungsverfahrens 

Fr. 1‘200.00  Entscheidgebühr 

Fr. 1‘400.00  insgesamt, 

 werden dem Kläger auferlegt, unter Verrechnung mit den bereits bezahlten Kos-

ten des Schlichtungsverfahrens von Fr. 200.00 und dem von ihm geleisteten Vor-

schuss von Fr. 800.00 und dem Beweiskostenvorschuss von Fr. 300.00. 

4. Der Kläger wird verpflichtet, den Beklagten und Widerklägerinnen 1-5 eine Partei-

entschädigung von Fr. 6‘683.30 und dem Beklagten 6 eine Parteientschädigung 

von Fr. 6‘605.65 zu bezahlen.  

 

 

D. Gegen diesen Entscheid liess der Berufungskläger mit Eingabe vom 14. September 

201718 und den eingangs erwähnten Rechtsbegehren die Berufung erklären. Die Be-

rufungsantwort der Berufungsbeklagten 1-5 datiert vom 22. November 201719 und die 

des Berufungsbeklagten 6 vom 24. November 201720. Ein zweiter Schriftenwechsel und 

eine mündliche Verhandlung wurden nicht angeordnet21. Mit Eingaben vom 

                                                
12

  Vi-act. 2/3 und 2/8.  
13

  Vi-act. 2/2. 
14

  Vi-act. 1. 
15

  Vi-act. 51 bis vi-act. 54. 
16

  Vi-act. 66. 
17

  Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 29. 
18

  Act. 1. 
19

   Act. 7. 
20

  Act. 8. 
21

  Act. 10. 

Seite 8 

27. November 2017 und 4. Dezember 2017 reichte der Berufungskläger ein weiteres 

Beweismittel22 und eine freiwillige Stellungnahme23 ein. 

 

 Auf die Begründung der Parteistandpunkte wird, soweit entscheidrelevant, in den 

nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen. 

 

 

 

Erwägungen 

 

1. Prozessuales 

 

1.1. Zulässigkeit der Berufung 

 Nach Art. 308 Abs. 1 lit. a Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann gegen erstinstanzli-

che Endentscheide Berufung erhoben werden. Bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten 

ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10’000.-- beträgt (Art. 

308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz legte den Streitwert auf Fr. 19‘918.-- fest mit der Be-

gründung24, beim Vorkaufsrecht für ein Grundstück entspreche der Streitwert dem Kauf-

preis, den der Kläger für das Grundstück bezahlen müsse, falls das von ihm geltend 

gemachte Vorkaufsrecht geschützt werde25. Dieser Standpunkt ist richtig. Zudem sind 

gegen ihn keine Einwände erhoben worden. Mithin ist von einem Streitwert von 

Fr. 19‘918.-- auszugehen. 

 

1.2. Zuständigkeit 

 Die sachliche und funktionelle Zuständigkeit des unterzeichnenden Einzelrichters ergibt 

sich aus Art. 25 lit. a Justizgesetz (JG, bGS 145.31) in Verbindung mit Art. 14 Abs. 1 lit. 

a JG und Art. 243 Abs. 1 ZPO. Die örtliche Zuständigkeit der Vorinstanz und des Einzel-

richters des Obergerichtes ist ohne weiteres gegeben.  

 

1.3. Berufungsfrist 

 Der begründete Entscheid der Vorinstanz vom 6. Juli 2017 wurde dem Berufungskläger 

am 16. August 2017 übergeben26. Die Rechtsmittelfrist begann somit am 17. August 

2017 zu laufen und endete am 15. September 2017. Mit der am 14. September 2017 der 

                                                
22

  Act. 11 und 12. 
23

  Act. 13. 
24

  Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 6. 
25

  BGE 97 II 277 E. 1 mit Hinweisen.  
26

  Vi-act. 81/1. 

Seite 9 

Post übergebenen Berufung ist die Berufungsfrist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO einge-

halten worden. 

 

1.4. Noven 

 Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO können im Berufungsverfahren neue Tatsachen und Be-

weismittel (Noven) nur noch berücksichtigt werden, wenn sie kumulativ ohne Verzug 

vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz 

vorgebracht werden konnten (lit. b). Dabei hat, wer sich auf Noven beruft, deren Zuläs-

sigkeit darzutun27. Das Bundesgericht lehnt eine analoge Anwendung von Art. 229 Abs. 

3 ZPO bei Verfahren, die der Untersuchungsmaxime unterstehen, ab und hält fest, dass 

einzig Art. 317 Abs. 1 ZPO massgebend sei28. Unechte Noven, die bei zumutbarer Sorg-

falt bereits vor erster Instanz hätten geltend gemacht werden können, können daher 

grundsätzlich nicht mehr vorgebracht werden, es sei denn, eine Partei rüge, die 

Vorinstanz habe eine bestimmte Tatsache in Verletzung der Untersuchungsmaxime 

nicht beachtet29. 

 

 Bei dem vom Berufungskläger am 27. November 2017 im Berufungsverfahren neu 

vorgebrachten Zahlungsversprechen vom 23. November 2017 handelt es sich offen-

sichtlich um ein echtes Novum, das rechtzeitig eingereicht worden und deshalb beacht-

lich ist. Die von den Berufungsbeklagten 1-5 in der Berufungsantwort vorgebrachte 

Behauptung, der Berufungskläger habe ab dem 30. April 2013 nach der Auffassung bei-

der Vertragsparteien nicht mehr als Pächter, sondern nur als „Bewirtschafter“ fungiert30, 

hat der Berufungskläger als unzulässiges Novum kritisiert31. Diese Kritik trifft nicht zu. In 

der Duplik im erstinstanzlichen Verfahren haben die Berufungsbeklagten 1-5 auf das 

Streichen des Wortes „Pächter“ und handschriftlicher Bezeichnung als „Bewirtschafter“ 

hingewiesen32 und auch die Zustimmung des Berufungsklägers thematisiert33. Im Übri-

gen werden die vom Berufungskläger gerügten Novenrechtsverletzungen34 in der 

nachfolgenden materiellen Beurteilung, sofern erforderlich, jeweils an derjenigen Stelle 

behandelt, wo sie für die betreffende Fragestellung von Relevanz sind.  

 

                                                
27

  Urteil des Bundesgerichts 5A_330/2013 vom 24. September 2013 E. 3.5.1. 
28

  BGE 142 III 413 E. 2.2.2, 138 III 625 E. 2.2. 
29

  Urteil des Obergerichts Zürich LE150006 vom 4. März 2015 E. 4.1. 
30

  Act. 7 S. 10 f. 
31

  Act. 13 S. 1. 
32

  Vi-act. 26 S. 11. 
33

  Vi-act. 26 S. 12. 
34

  Act. 13 S. 2 f. 

Seite 10 

1.5. Berichtigung eines Rechtsbegehrens 

 Im ihrem Rechtsbegehren 2 (Widerklage) vor der Vorinstanz haben die 

Berufungsbeklagten 1-5 die Beklagten 1-6 angesprochen35. In der Begründung der 

Widerklage auf S. 19 der Klageantwort36 wird dann aber nur auf die Beklagten 1-5 Bezug 

genommen. Die Vorinstanz hat die Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten 1-5 wörtlich 

übernommen37. Ein Rechtsbegehren kann von Amtes wegen korrigiert bzw. berichtigt 

werden, wenn sich aus der Begründung der wahre Sinn ergibt38. Vorliegend liegt es auf 

der Hand, dass die Berufungsbeklagten 1-5 nur für sich selber Anträge stellen können 

und dies auch so tun wollten, wie aus der Begründung der Widerklage hervorgeht. Somit 

ist im Widerklagebegehren bei den Beklagten die Zahl 6 durch 5 zu ersetzen.  

 

1.6. Zug um Zug Problematik 

 Vor der Vorinstanz haben die Berufungsbeklagten 1-5 gegen das klägerische Rechtsbe-

gehren 4 eingewendet, bei Gutheissung der Klage erhalte der Berufungskläger das 

Grundstück ohne Gegenleistung39. Korrekt wäre eine Klage auf Leistung Zug um Zug 

gewesen. 

 Im Hauptpunkt verlangt der Berufungskläger die Übertragung des Eigentums am Grund-

stück Nr. 001 in E___ auf sich. Bei einer solchen Klage geht das Eigentum im Falle der 

Gutheissung mit der Rechtskraft des Urteils auf den Erwerber über (Art. 656 Abs. 2 

ZGB), selbst wenn das Geschäft Zug um Zug zu erfüllen ist. Zur Lösung des Problems 

sind Vorkehrungen durch Anweisungen an den Grundbuchverwalter zu treffen40. Dies 

macht Sinn auch vor dem Hintergrund von Art. 656 Abs. 2 letzter Satzteil ZGB, wonach 

erst nach der Eintragung über das Grundstück verfügt werden kann. Die von den 

Berufungsbeklagten 1-5 angesprochene Zug um Zug Problematik wäre somit durch die 

Aufnahme einer Anweisung im Dispositiv zu lösen. Mit Blick auf BGE 85 II 474 E. 5 stellt 

das Fehlen eines Antrages auf Leistung Zug um Zug im Rechtsbegehren 4 des 

Berufungsklägers keinen Mangel dar, der zu einem Nichteintreten führen müsste. 

Kommt hinzu, dass der Berufungskläger nach dem von den Berufungsbeklagten 1-5 er-

hobenen Einwand umgehend als Beilage zur Replik ein Zahlungsversprechen der Raiff-

eisenbank H___41 über den Betrag gemäss dem Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 (Fr. 

                                                
35

  Vi-act. 13 S. 3. 
36

  Vi-act. 13. 
37

  Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 3. 
38

  CHRISTOPH LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, N. 38 zu Art. 221 ZPO. 

39
  Vi-act. 13 S. 18 und vi-act. 53 S. 3. 

40
  BGE 85 II 474 E. 5; DUSS JACOBI/MARRO, Klagen und Rechtsbehelfe im Zivilrecht, 2016, Rz. 

13.186; REY/STREBEL, Basler Kommentar, ZGB II, 5. Auf. 2015, N. 11 zu Art. 665 ZGB; LORENZ 
STREBEL, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Pächters gemäss dem Bundesgesetz über das 
bäuerliche Bodenrecht, 2009, Rz. 1363 f. 

41
  Vi-act. 21/19. 

Seite 11 

19‘918.--)42 vorgelegt hat. In diesem Zusammenhang ist schliesslich von Bedeutung, 

dass der Berufungskläger im Zeitpunkt der Abgabe der Ausübungserklärung gegenüber 

dem Berufungsbeklagten 6 am 31. März 201543 noch keine Kenntnis vom Inhalt des 

Kaufvertrages vom 10. Februar 201544 und damit von der dortigen Zahlungsregelung 

über ein Zahlungsversprechen gehabt hat, wie aus dem genannten Schreiben 

hervorgeht. In einer solchen Konstellation genügt es, wenn das Zahlungsversprechen 

mit der gerichtlichen Geltendmachung des Vorkaufsrechts beigebracht wird45. 

 

1.7. Berufungsbeschwer bezüglich Dispositiv Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids 

 Der Berufungskläger verlangt die Aufhebung des gesamten erstinstanzlichen Urteils und 

damit auch dessen Ziffer 3. Gemäss dieser Ziffer ist die Vorinstanz auf die Widerklage 

der Berufungsbeklagten 1-5 nicht eingetreten. Es stellt sich die von Amtes wegen (Art. 

60 ZPO) zu klärende Frage, ob dem Berufungskläger bezüglich einer Korrektur von Dis-

positiv-Ziffer 3 ein Rechtschutzinteresse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO) an der Berufung zu-

kommt. Anzufügen ist, dass die Berufungsbeklagten 1-5 in diesem Punkt eine Beschwer 

des Berufungsklägers verneinen46. 

 

 Der Berufungskläger hat vor der Vorinstanz nicht allein die Abweisung der Widerklage 

beantragt, sondern hat das Nichteintreten auf die Widerklage in seinem Antrag aufge-

nommen und dies in der Widerklageantwort47 ausführlich begründet. Damit erweist sich 

bezüglich der Widerklage seitens des Berufungsklägers und Widerbeklagten der Antrag 

auf Nichteintreten als Hauptantrag, der Antrag auf Abweisung als Eventualantrag. Dies 

kann auch aus den Vorbringen des Berufungsklägers auf S. 5 der Widerklageantwort 

geschlossen werden („Rein vorsorglich für den Fall, dass entgegen den vorstehenden 

Ausführungen wider erwarten dennoch auf die Widerklage eingetreten werden sollte, 

werden die Behauptungen der Bekl. 1-5 bestritten.“). Weil die Vorinstanz dem Hauptan-

trag des Berufungsklägers entsprochen hat, fehlt die formelle Beschwer48. 

 

 Hinsichtlich der materiellen Beschwer ist zu beachten, dass der Berufungskläger ein 

offensichtliches Interesse an der Feststellung des - von den Berufungsbeklagten 1-5 be-

                                                
42

  Vi-act. 2/5. 
43

  Vi-act. 2/6. 
44

  Vi-act. 2/5. 
45

  BÜSSER/HOTZ, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche 
Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, N. 8 S. 732 der Vorbemerkungen zu Art. 50-55 
BGBB; LORENZ STREBEL, a.a.O., Rz. 1327 ff.; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 
5A_207/2007 vom 20. März 2007 E. 7.4, nicht publiziert in: BGE 134 III 332, und JONAS RÜEGG, 
Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, 2014, Rz. 924, wonach die Bezahlung 
zumindest angeboten werden muss, und Rz. 1008. 

46
  Act. 7 S. 4. 

47
  Vi-act. 36. 

48
  Vgl. zum Begriff: BENEDIKT SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, Rz. 529. 

Seite 12 

strittenen - Bestehens eines Pachtverhältnisses hat. Er muss wissen, ob er das Grund-

stück Nr. 001 bewirtschaften darf oder nicht. Der Berufungskläger geht in der 

Widerklageantwort davon aus, dass diese Frage im Rahmen der Klage beantwortet 

werde. Von einer Beantwortung kann nur gesprochen werden, wenn ein klarer Konnex 

besteht zwischen dem Dispositiv und den Grundlagen des Anspruches. Im Falle einer 

Klagegutheissung müssen alle Voraussetzungen des Anspruches - also auch das Be-

stehen eines Pachtverhältnisses - erfüllt sein, weshalb ein Konnex zu bejahen wäre. Im 

Falle einer Klageabweisung wäre ein Konnex dagegen zu verneinen, weil ein ent-

sprechendes Dispositiv keinen Hinweis auf die Gründe der Klageabweisung enthält. In 

dieser Situation wäre das Interesse an einer Anfechtung des vorinstanzlichen Nichtein-

tretensentscheides zu bejahen, weil die (wider-) beklagte Partei ein schutzwürdiges In-

teresse daran hat, nicht in einem späteren Verfahren erneut mit der gleichen Klage kon-

frontiert zu werden49. Vorliegend ist danebst für den Fall der Abweisung seiner Klage ein 

eigenes Interesse des Berufungsklägers an der materiellen Behandlung der Widerklage 

zu bejahen. Es ist ausreichend, wenn nur eine materielle, nicht aber eine formelle Be-

schwer gegeben ist50. Sollte also die Klage abgewiesen werden, stünde auch die Wider-

klage zur Disposition.  

 

1.8. Klageart 

 Die Beklagten 1-5 bringen vor, die Zusprechung von Eigentum aufgrund eines geltend 

gemachten obligatorischen Anspruches habe auf dem Weg über eine Gestaltungsklage 

nach Art. 665 ZGB zu erfolgen51. Ohne Zusprechung des Eigentums bestehe kein An-

spruch des Berufungsklägers auf Eintragung im Grundbuch. Bisher habe der Berufungs-

kläger noch keine Gestaltungsklage erhoben - das klägerische Rechtsbegehren 4 be-

zwecke bloss die dingliche Rechtsverschaffung (im Sinne eines Verfügungsgeschäfts). 

Die von der Vorinstanz vorgenommene Umdeutung der Grundbuchberichtigungs- in eine 

Eigentumsverschaffungsklage sei nicht nachvollziehbar52. 

 

 Es trifft zu, dass der Berufungskläger zuerst eine Gestaltung-53 oder Leistungsklage54 

auf Verschaffung des Eigentums erheben muss, um dann in einem zweiten Schritt den 

Eintrag im Grundbuch ändern lassen zu können. In BGE 97 II 277 E. 2 hat das Bundes-

gericht entschieden, dass im Antrag auf Berichtigung des Grundbuches in dem Sinne, 

dass der eingetragene Eigentümer zu löschen und die klagende Partei als Eigentümerin 

                                                
49

  BENEDIKT SEILER, a.a.O., Rz. 531, mit Hinweisen auf den überwiegenden Teil der Lehre; das 
Bundesgericht hat in einem älteren Entscheid gegenteilig entschieden, BGE 63 II 190. 

50
  BENEDIKT SEILER, a.a.O., Rz. 527 und 535. 

51
  Act. 7 S. 7, vi-act. 53 S. 2. 

52
  Act. 7 S. 7. 

53
  DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O. Rz. 13.175 ff. 

54
  DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O. Rz. 13.192. 

Seite 13 

einzutragen sei, ein Antrag auf Zusprechung des Eigentums gesehen werden könne. 

Auch der Berufungskläger hat in seinem vor der Vorinstanz gestellten Begehren 4 die 

Streichung der Beklagten als Eigentümer und die Eintragung von sich selbst als Eigen-

tümer verlangt. Damit hat er nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Klage 

auf Verschaffung des Eigentums erhoben.  

 

 Durch die rechtsgültige Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufrechts erlangt der 

Vorkaufsberechtigte einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der Sache55. 

Die Übertragung des Eigentums stellt dabei keine Grundbuchberichtigung (im Sinne von 

Art. 975 Abs. 1 ZGB), sondern die Durchsetzung eines realobligatorischen Anspruchs 

dar56. Bei der Auslegung des klägerischen Rechtsbegehrens nach Treu und Glauben 

und anhand der Klagebegründung muss angenommen werden, dass der Berufungs-

kläger die Durchsetzung eines realobligatorischen Anspruchs bezweckt57. Die Tatsache, 

dass er vom Grundbuchamt E___ spricht und eine Eintragung im Grundbuch verlangt, 

ist nicht zu bemängeln, da es dem Berufungskläger auch freisteht, im Hauptbegehren 

den Antrag zu stellen, der Grundbuchverwalter sei anzuweisen, die Eintragung 

vorzunehmen58. 

 

1.9. Feststellungsinteresse am klägerischen Rechtsbegehren 1 

 Die Vorinstanz erwog, das Feststellungsbegehren in Ziffer 1 der Rechtsbegehren vor 

erster Instanz sei zulässig. Der Berufungskläger unterliege einer Unsicherheit, ob die 

Parteien des Kaufvertrages einem Grundlagenirrtum unterlegen seien und der Kaufver-

trag somit nach wie vor Gültigkeit habe oder nicht, weshalb nicht sicher sei, ob die Be-

rufungsbeklagten 1-5 oder der Berufungsbeklagte 6 rechtmässiger Eigentümer des 

Grundstücks Nr. 001 seien59. Die Berufungsbeklagten 1-5 wenden hierzu ein, es be-

stehe kein Feststellungsinteresse des Berufungsklägers für die Frage, ob der Kaufver-

trag zwischen den beklagten Parteien vom 10. Februar 2015 auf einem Grundlagenirr-

tum beruhe60. Auch der Berufungskläger 6 bestreitet ein Feststellungsinteresse. Die 

Frage des Grundlagenirrtums sei vorfrageweise im Rahmen der Leistungsklage nach 

Ziffer 4 der Rechtsbegehren vor erster Instanz zu prüfen61. 

 

 Mit der Feststellungsklage verlangt die klagende Partei die gerichtliche Feststellung, 

dass ein Recht oder ein Rechtsverhältnis besteht oder nicht besteht (Art. 88 ZPO). Die 

                                                
55

  BGE 97 II 277 E. 2, 137 III 293 E. 2.2. 
56

  BGE 97 II 277 E. 2. 
57

  Vi-act. 1 S. 14. 
58

  DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O., Rz. 13.176. 
59

  Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 7. 
60

  Act. 7 S. 5 f. 
61

  Act. 8 S. 4 f. 

Seite 14 

klagende Partei muss dartun, dass sie ein schutzwürdiges Interesse an der Feststellung 

hat (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die 

Feststellungsklage zuzulassen, wenn der Kläger an der sofortigen Feststellung ein er-

hebliches schutzwürdiges Interesse hat, welches kein rechtliches zu sein braucht, son-

dern auch bloss tatsächlicher Natur sein kann. Diese Voraussetzung ist namentlich ge-

geben, wenn die Rechtsbeziehungen der Parteien ungewiss sind und die Ungewissheit 

durch die richterliche Feststellung behoben werden kann. Dabei genügt nicht jede Un-

gewissheit; erforderlich ist vielmehr, dass ihre Fortdauer dem Kläger nicht mehr zuge-

mutet werden darf, weil sie ihn in seiner Bewegungsfreiheit behindert62. Die 

Feststellungsklage ist gegenüber den Leistungs- und Gestaltungsklagen grundsätzlich 

subsidiär63. Sie ist aber nicht schlechthin als der Leistungs- oder Gestaltungsklage 

nachgehend zu betrachten, so dass sie immer ausgeschlossen wäre, wenn auf Leistung 

oder Gestaltung geklagt werden kann. Vielmehr kann sich auch bei Möglichkeit der 

Leistungs- oder Gestaltungsklage ein selbständiges Interesse an einer gerichtlichen 

Feststellung ergeben. Eine solche selbstständige Bedeutung wird bejaht, wenn es 

darum geht, nicht nur die fällige Leistung zu erhalten, sondern die Gültigkeit des ihr zu-

grunde liegenden Rechtsverhältnisses auch für dessen künftige Abwicklung feststellen 

zu lassen64 oder wenn die Ungewissheit der Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien 

durch die richterliche Feststellung behoben werden kann und ihre Fortdauer für den Klä-

ger unzumutbar ist65. Diese Fälle stellen jedoch Ausnahmen dar und sind restriktiv 

auszulegen66. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung steht dem Inhaber 

eines bäuerlichen Vorkaufsrechts gegenüber den im Grundbuch eingetragenen 

Eigentümer - ob dieser nun Käufer oder Verkäufer ist - die Klage auf gerichtliche Zu-

sprechung des Eigentums zu67. Eine Feststellungsklage ist als unzulässig zu betrachten, 

da der Inhaber eines bäuerlichen Vorkaufsrechts gegen den im Grundbuch schon ein-

getragenen Käufer und damit im Sinne einer Realobligation Verpflichteten auch die 

gleichzeitig geltend gemachte Klage auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums zu-

steht68.  

 

 Vorliegend macht der Berufungskläger in Ziffer 1 seiner Rechtsbegehren vor erster In-

stanz eine Feststellungsklage geltend, um das Rechtsverhältnis zwischen den Be-

rufungsbeklagten 1-5 und den Berufungsbeklagten 6 in Bezug auf den zwischen ihnen 

                                                
62

  BGE 141 III 68 E. 2.3 mit Hinweisen.  
63

  BGE 135 III 378 E. 2.2; 119 II 368 E. 2a. 
64

  BGE 84 II 685 E. 2. 
65

  BGE 123 III 49 E. 1a 
66

  MARC WEBER, in: Basler Kommentar ZPO, 2. Aufl. 2013, N. 16 zu Art. 88 ZPO; BGE 135 III 378 E. 
2.4. 

67
  BGE 97 II 277 E. 2. 

68
  BGE 109 II 51 E. 2 mit Hinweis auf BGE 97 II 277 E. 2. 

Seite 15 

abgeschlossenen Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 zu klären. In Ziffer 4 wird sodann 

begehrt, das Grundbuchamt E___ sei anzuweisen, ihn als Eigentümer des Grundstücks 

Nr. 001 anstatt die Berufungsbeklagten im Grundbuch einzutragen. Im Rahmen der 

Prüfung des klägerischen Rechtsbegehrens 4 wird vorfrageweise zu prüfen sein, ob sich 

die Beklagten auf den Grundlagenirrtum berufen können oder nicht. Im Falle der 

Gutheissung der Klage wird mit dem Entscheid über das Begehren 4 auch das 

Begehren 1 beurteilt, weshalb auf das Begehren 1 nicht eingetreten werden kann. Aber 

auch bei Abweisung des klägerischen Rechtsbegehrens 4 ist ein Interesse des Be-

rufungsklägers an seinem Rechtsbegehren 1 zu verneinen. Entgegen der Ansicht der 

Vorinstanz steht es dem Berufungskläger als Vorkaufsberechtigten nicht zu, die zwi-

schen den Berufungsbeklagten 1-5 und dem Berufungsbeklagten 6 bestehenden Be-

ziehung anzutasten69. Eingetragen im Grundbuch als Eigentümer am Grundstück Nr. 

001 sind die Berufungsbeklagten 1-5. Aus der Sicht aller Berufungsbeklagten sind die 

Berufungsbeklagten 1 bis 5 die rechtmässigen Eigentümer. Es ist kein Rechtstitel er-

kennbar oder geltend gemacht worden, der es dem Berufungskläger erlauben würde, 

gegen den Willen der Berufungsbeklagten ihre Beziehungen untereinander anders zu 

regeln. Die Frage, gegen wen sich die Klage richten muss, ist unter dem Titel „Passiv-

legitimation“ zu prüfen. Ein Kläger hat darauf zu Beginn des Verfahrens eine klare Ant-

wort zu geben. Lässt er die Frage offen und reicht gegen mehrere Personen gleichlau-

tende Klagen ein, handelt es sich um eine unzulässige Alternativklage70. Es kann nicht 

dem Gericht überlassen werden zu bestimmen, gegen welche Partei sich ein Anspruch 

richtet. Im Verhältnis zwischen dem Berufungskläger und den Berufungsbeklagten stellt 

sich nicht die Frage nach der Gültigkeit des Kaufvertrages vom 10. Februar 2015 (vgl. 

dazu nachfolgend Erwägung 2.2.2), sondern nach der Zulässigkeit, sich auf diesen Ver-

trag zu berufen (vgl. dazu nachfolgend Erwägung 2.2.3). 

 

1.10. Feststellungsinteresse an den klägerischen Rechtsbegehren 2 und 3 

 Der Berufungskläger ficht auch den Teil von Ziffer 1 des vorinstanzlichen Dispositivs an, 

worin auf die Feststellungsbegehren gemäss Ziffer 2 und 3 der Rechtsbegehren vor 

erster Instanz nicht eingetreten wird. Die Vorinstanz trat auf diese Feststellungsbe-

gehren wegen des fehlenden Feststellungsinteresses und aufgrund des fehlenden 

Nachweises, weshalb neben der Leistungsklage ein zusätzliches Interesse an der Fest-

stellung des gültig ausgeübten Vorkaufsrechts bestehen sollte, nicht ein71. Der 

Berufungskläger bringt vor, nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziffer 1 ZPO stelle das Gericht im 

                                                
69

  BGE 137 III 293 E. 2.2.; vgl. bezüglich der Berufung eines Dritten auf Formmängel: ALFRED 
KOLLER, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 3. Aufl. 2017, §. 3 Rz. 120 ff, insbesondere 
Rz. 122.  

70
  MARC WEBER, a.a.O., N. 16 zu Art. 15 ZPO; BGE 142 III E. 4 und 5 

71
  Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 8. 

Seite 16 

vorliegenden Verfahren den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Entsprechend sei die 

formelle Feststellung betreffend dem Feststellungsbegehren „irrelevant“72.  

 

 Das Feststellungsinteresse ist von Amtes wegen zu prüfen (Art. 60 ZPO), wobei der 

Feststellungskläger die Beweislast trägt. Demnach hat die Partei, welche einen An-

spruch behauptet, den Hauptbeweis für das rechtsbegründende Klagefundament zu 

leisten.  

 

 Der Berufungskläger beruft sich auf die Untersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 lit. 

b Ziffer 1 ZPO. Die Untersuchungsmaxime vermag jedoch die Behauptungs- und Be-

weislast des Berufungsklägers nicht zu ersetzen, ein Feststellungsinteresse darzutun, 

da die Untersuchungsmaxime die Parteien nicht davon befreit, an der Sammlung des 

Prozessstoffes aktiv mitzuwirken. Gerade von demjenigen, der das Gericht anruft und 

von ihm einen Entscheid wünscht, kann diesbezüglich auch bei Geltung der Unter-

suchungsmaxime eine Mitwirkung erwartet werden73. Die Bedeutung der 

Untersuchungsmaxime liegt darin, dass das Gericht nicht an die Beweisanträge der 

Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden ist74. Wenn es Gründe zur An-

nahme hat, dass die Beweisanträge einer Partei unvollständig sind, muss das Gericht 

selber nach einschlägigen Beweismitteln forschen, von deren Existenz es aufgrund der 

Parteibehauptungen und der Akten Kenntnis hat75. Mit der vorgebrachten Rüge, im vor-

liegenden Verfahren gelte nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziffer 1 ZPO die Untersuchungs-

maxime, vermag der Berufungskläger kein Feststellungsinteresse darzutun. Im Übrigen 

setzt er sich mit der Begründung der Vorinstanz nicht auseinander. Die Berufung ist in 

diesem Punkt abzuweisen.  

 

1.11. Feststellungsinteresse an der Widerklage 

 Für den Fall, dass die Widerklage zu prüfen ist (vgl. oben Erwägung 1.7), stellt sich die 

Frage nach dem Eintreten auf diese Klage (davon zu unterscheiden ist die in Erwägung 

1.7 behandelte Berufungsbeschwer des Berufungsklägers).  

 

 Die Vorinstanz ist auf die Widerklage nicht eingetreten mit der Begründung, es bestehe 

kein Rechtsschutzinteresse und zudem sei Litispendenz gegeben. Denn das Bestehen 

oder Nichtbestehen des Pachtverhältnisses müsse sowohl für die Beurteilung, ob die 

                                                
72

  Act. 1 S. 5. 
73

  Urteil des Bundesgerichts 4P.239/2005 vom 21. November 2005 E. 4.2. 
74

  BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2 mit Hinweisen. 
75

  BGE 139 III 13 E. 3.2; 136 III 74 E. 3.1 S. 80; Urteil des Bundesgerichts 4A_1/2014 vom 26. März 
2014 E. 2.3.  

Seite 17 

Parteien einem Grundlagenirrtum unterlegen seien, wie auch für die Frage des Vor-

kaufsrechts zwingend vorfrageweise geprüft werden. 

 

 In Fortführung der Argumentation unter Erwägung 1.7 ist ein Rechtsschutzinteresse der 

Berufungsbeklagten 1-5 an der Widerklage nur zu verneinen, wenn die Klage gutgeheis-

sen wird. Bei einer Abweisung der Klage lässt sich aus dem Dispositiv des Entscheids 

keine Antwort auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines Pachtverhältnisses ableiten. 

In diesem Fall wäre ein Interesse der Berufungsbeklagten 1-5 an der Widerklage zu be-

jahen und auf sie wäre einzutreten. Dies auch nach dem Grundsatz, dass ein schutz-

würdiges Interesse an einer Feststellung nur soweit besteht, wie die Rechtskraft des 

Urteils reicht76; und diese ist beschränkt auf die Feststellungen im Dispositiv. Denn Ent-

scheidungsgründe, insbesondere Vorfragen, bedingende Rechtsverhältnisse oder gar 

Fakten nehmen an der Rechtskraft nicht teil77. 

 

1.12. Rechtsmittel ans Bundesgericht 

 In Streitigkeiten über die Ausübung eines gesetzliches Vorkaufsrechts ist die Be-

schwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht grundsätzlich zulässig (Art. 72 Abs. 1 des 

Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173.110)78. Voraussetzung ist ein 

Streitwert von mindestens Fr. 30'000. -- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Diese Streitwert-

grenze wird im vorliegenden Fall nicht erreicht. Die Beschwerde in Zivilsachen kann 

deshalb nach Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG nur erhoben werden, wenn sich eine Rechtsfrage 

von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Ist dies nicht der Fall, kann vor Bundesgericht im 

Rahmen der subsidiären Verfassungsbeschwerde (Art. 113 bis 119 BGG) die Verletzung 

von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 116 BGG). 

 

 

2. Materielles 

 

2.1. Sachlegitimation 

Bei der Sachlegitimation geht es um die Frage, ob der Kläger Träger des Rechts ist, das 

er für sich in Anspruch nimmt (Aktivlegitimation), bzw. ob der Beklagte Adressat des 

Rechts ist, das der Kläger gegen ihn zu haben behauptet (Passivlegitimation)79. Die 

Sachlegitimation fehlt, wenn der Anspruch nicht dem Kläger zusteht oder nicht dem Be-

klagten gegenüber besteht. Die Frage nach der Sachlegitimation entscheidet sich nicht 

nach dem Prozessrecht, sondern nach dem materiellen Recht, so dass die fehlende Le-
                                                
76

  BGE 137 III 293 E. 4.2. 
77

  PAUL OBERHAMMER, a.a.O., N. 49 zu Art. 236 ZPO.  
78

  Urteil des Bundesgerichts 5A_671/2012 vom 7. März 2013 E. 1. 
79

  TANJA DOMEJ, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 2014, N. 22 zu Art. 59 ZPO. 

Seite 18 

gitimation kein Nichteintreten auf die Klage, sondern vielmehr die Abweisung der Klage 

zur Folge hat80. Als materiellrechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs ist 

die Sachlegitimation vom Richter jeder Stufe im Rahmen der Rechtsanwendung von 

Amtes wegen zu prüfen81. 

 

2.1.1. Aktivlegitimation des Berufungsklägers 

 Bei der Klage auf Zusprechung des Eigentums an einem Grundstück (Art. 665 Abs. 1 

ZGB) liegt die Aktivlegitimation bei dem aus dem obligatorischen Rechtsgeschäft Be-

rechtigten82. Vorliegend leitet der Berufungskläger das von ihm behauptete Vorkaufs-

recht aus seiner Stellung als Pächter des Grundstücks Nr. 001 in E___ ab. Die 

Berufungsbeklagten bestreiten das Bestehen eines Pachtverhältnisses. Dies ist nachfol-

gend zu prüfen. 

 

 Die Vorinstanz geht davon aus, das Pachtverhältnis zwischen der Erblasserin und dem 

Berufungskläger sei mit Schreiben vom 25. April 2012 rechtsgültig per 30. April 2013 

beendet und anschliessend durch konkludentes Verhalten fortgesetzt worden83. Die 

Vorinstanz betrachtet vom Berufungskläger an die Erblasserin geleistete „Pachtzinsen“ 

als Hauptindiz hierfür: Der Berufungskläger bezahlte der Erblasserin einen „Pachtzins“ in 

der Höhe von Fr. 500.-- am 28. Oktober 2013 für den Zeitraum vom 1. Mai 2013 bis 

30. April 2014 sowie am 15. Oktober 2014 und am 8. Oktober 2015 für die Jahre 2014 

bzw. 201584.  

 Die Berufungsbeklagten 1-5 bestreiten die Bereitschaft der Erblasserin, das ursprüngli-

che Pachtverhältnis fortzusetzen. Hierfür wird hauptsächlich auf den Umstand hinge-

wiesen, im Gesuch um Ausnahme vom Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 BGBB für 

landwirtschaftliche Grundstücke85 und im Verzeichnis der vorkaufsberechtigten Per-

sonen86, beide vom 2. Juli 2014 datiert, sei das Wort „Pächter“ durch „Bewirtschafter“ 

handschriftlich ersetzt worden87. Wenn überhaupt, könne nur von einem neuen 

Pachtvertrag ausgegangen werden, da durch die handschriftlichen Streichungen zum 

Ausdruck gebracht worden, dass sich die Parteien einig gewesen seien, dass das 

Rechtsverhältnis einen anderen Regelungsinhalt als das per 30. April 2013 gekündigte 

Pachtverhältnis gehabt habe88.  

                                                
80

  Urteil des Bundesgerichts 4A_696/2014 vom 13. März 2015 E. 2.2.1. 
81

  BGE 126 III 59 E. 1a S. 63. 
82

  DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O. Rz. 13.179; ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3. Aufl. 1964, 
N. 9 zu Art. 665 ZGB. 

83
  Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 14 f.  

84
  Vi-act. 2/12 bis vi-act. 2/14.  

85
  Vi-act. 21/17. 

86
  Vi-act. 21/18. 

87
  Act. 7 S. 9 ff.  

88
  Act. 7 S. 10 und 12. 

Seite 19 

 

 Sowohl der Berufungskläger als auch die Berufungsbeklagten 1-5 gehen davon aus, 

dass das Pachtverhältnis über die Grundstücke Nr. 002, 003, 004 und 001 mit Kündi-

gungsschreiben vom 25. April 2012 auf den 30. April 2013 rechtsgültig beendet worden 

ist89. Es ist deshalb nachfolgend auf die Frage einzugehen, ob ab dem 1. Mai 2013 ein 

Vertragsverhältnis zwischen dem Berufungskläger und der Erblasserin über das Grund-

stück Nr. 001 bestand und - falls dies bejaht werden kann - ob dies als eine Fortsetzung 

des ursprünglichen Pachtvertrags oder als neuer Pachtvertrag zu qualifizieren ist.  

 

 Ein Pachtvertrag kann, wie jeder andere nicht formbedürftige Vertrag, nicht nur durch 

ausdrückliche Willensäusserung der Parteien, sondern auch stillschweigend durch 

schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Die Fortsetzung durch konkludentes Ver-

halten entsteht dann, wenn vom Verhalten der Parteien auf einen gegenseitigen über-

einstimmenden Willen geschlossen werden kann, den Vertrag weiter zu führen. Dieser 

Schluss ist zulässig, wenn der Verpächter von der Weiterbewirtschaftung durch den 

Pächter nach Ablauf des Vertrags auf bestimmte Zeit oder nach der Kündigung Kenntnis 

nimmt und keine Anstalten trifft, ihn auszuweisen. Von der Fortsetzung der Pacht nimmt 

der Verpächter spätestens dann Kenntnis, wenn er nach Vertragsende wieder einen 

Pachtzins akzeptiert90.  

 

 Die ins Recht eingereichten Unterlagen zu den geleisteten Pachtzinsen - allen voran die 

von der Erblasserin persönlich unterzeichnete Quittung für die Zahlung eines ausdrück-

lich also solchen bezeichneten Pachtzinses des Jahres 201391 - zeigen, dass die Erblas-

serin ein Entgelt vom Berufungskläger entgegennahm. Im Gesuch um Ausnahme vom 

Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 BGBB für landwirtschaftliche Grundstücke92 und 

im Verzeichnis der vorkaufsberechtigten Personen93, beide datiert auf den 2. Juli 2014 

und von der Erblasserin eigenhändig unterzeichnet, ist der Berufungskläger als „Bewirt-

schafter“ bezeichnet, was die Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 001 durch den Be-

rufungskläger belegt. Nicht von Bedeutung ist, dass in diesen beiden Unterlagen der Be-

rufungskläger als „Bewirtschafter“ und nicht als „Pächter“ bezeichnet wird. Für die 

ebenerwähnte bundesgerichtliche Rechtsprechung in der vorhergehenden Erwägung ist 

in Bezug auf den Abschluss eines Pachtvertrags nicht der technische Sinn des Terms 

„Bewirtschafter“ heranzuziehen - wie er z.B. in Art. 2 Landwirtschaftliche Begriffsverord-

                                                
89

  Act. 1 S. 7 und act. 7 S. 9. Der Berufungsbeklagte 6 hat sich dazu in der Berufungsantwort (act. 8) 
nicht geäussert. 

90
  STUDER/HOFER, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2014, N. 150a f. zu Art. 4 LPG mit Verweis auf 

BGE 118 II 441 E. 1. 
91

  Vi-act. 2/12. 
92

  Vi-act. 21/17. 
93

  Vi-act. 21/18. 

Seite 20 

nung (LBV, SR 910.91) oder in Art. 3 Direktzahlungsverordnung (DZV, SR 910.13) ver-

wendet wird (im Landwirtschaftsgesetz [LwG, SR 910.1] wird der Term zwar verwendet, 

doch es folgt keine Definition dessen) - sondern im sprachlichen Sinn, worin jemand be-

zeichnet wird, der etwas bewirtschaftet94. Unbestrittenermassen tat dies der 

Berufungskläger mit Wissen der Erblasserin. Hat der Berufungskläger das Grundstück 

Nr. 001 bewirtschaftet und hat er dafür der Erblasserin eine Entschädigung bezahlt, 

bedeutet, dass ab 1. Mai 2013 ein Vertragsverhältnis zwischen dem Berufungskläger 

und der Erblasserin bestand. Die Erblasserin hat erwiesenermassen ein widersprüch-

liches Verhalten an den Tag gelegt: Auf der von ihr unterschriebenen Quittung vom 28. 

Oktober 2013 steht „Pachtzins“ und auf den beiden Unterlagen vom 2. Juli 2014 wurde 

das Wort „Pächter“ mit „Bewirtschafter“ ersetzt. Es ist jedoch zu beachten, dass das Ge-

richt aufgrund der Tatsachen, dass die Erblasserin von der erwiesenen Bewirtschaftung 

des Grundstücks Nr. 001 durch den Berufungskläger wusste und nichts dagegen un-

ternahm und durch die erwiesenermassen akzeptierte Pachtzinszahlung annehmen darf 

und muss, dass ab dem 1. Mai 2013 weiterhin ein Vertragsverhältnis bestand, weil die 

Voraussetzungen des landwirtschaftlichen Pachtvertrages gemäss Art. 4 des Bundes-

gesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG, SR 221.213.2) erfüllt waren. Diese 

Annahme vermag den Ersatz des Worts „Pächter“ durch „Bewirtschafter“ im Gesuch um 

Ausnahme vom Zerstückelungverbot nicht zu entkräften. Zu erwähnen ist schliesslich, 

dass der von den Berufungsbeklagten 1-5 bereits vorinstanzlich zittierte bundesgerichtli-

che Entscheid95 vorliegend keine Anwendung findet. Dort wurde zusammengefasst 

festgehalten, dass eine ordnungsgemässe Auflösung eines Pachtverhältnisses durch 

Kündigung und die anschliessende Duldung der weiteren Nutzung der Pachtobjekte 

nicht ohne Weiteres den Abschluss eines neuen Pachtvertrags bewirke. Das Bundesge-

richt verneinte jegliches Vertragsverhältnis aufgrund der konkreten Begebenheiten des 

Sachverhalts: Der Verpächter wusste von der weiteren Nutzung der Pachtobjekte und 

machte den ehemaligen Pächter schriftlich darauf aufmerksam, dass hieraus keinerlei 

faktisches Pachtverhältnis abzuleiten sei und wies eine entsprechende Pachtzins-

zahlung zurück. Weiter verhandelte der ehemalige Pächter während der Nutzung mit 

dem Verpächter über einen neuen Pachtvertrag. Deshalb könne keine stillschweigende 

Übereinkunft angenommen werden96. Der eben zitierte Bundesgerichtsentscheid wider-

spiegelt in keiner Weise den vorliegenden Sachverhalt und kann deshalb nicht herange-

zogen werden. Feststehend, dass eine Vertragsbindung bestand, ist in einem zweiten 

Schritt zu prüfen, ob dieses Vertragsverhältnis ein neuer Pachtvertrag oder eine Fort-

setzung des bisherigen Pachtvertrags darstellt.  

                                                
94

  https://www.duden.de/rechtschreibung/Bewirtschafter (zuletzt aufgerufen am 5. Januar 2018).  
95

  Urteil des Bundesgerichts 4C.38/2005 vom 24. Juni 2005. 
96

  Urteil des Bundesgerichts 4C.38/2005 vom 24. Juni 2005 E. 1.2 und 3.2.3. 

Seite 21 

 

 Wenn einmal die Erstpachtdauer nach Art. 7 LPG abgelaufen ist, sind alle weiteren mit 

demselben Pächter über dasselbe Pachtobjekt abgeschlossenen Pachtverträge Fort-

setzungen im Sinne von Art. 8 LPG. Die Erhöhung oder Herabsetzung des Pachtzinses 

als objektiv wesentlicher Punkt der Pacht gilt nicht als Abschluss eines neuen Pachtver-

trags. Dies gilt aber auch für alle anderen Vertragsänderungen97. Eine stillschweigende 

Fortsetzung eines Pachtvertrages liegt deshalb nur vor, wenn der Pächter das ihm 

überlassene Pachtobjekt weiterhin und vom Verpächter unangefochten gebraucht, den 

Pachtzins dafür leistet und dieser vom Verpächter vorbehaltlos entgegengenommen 

wird98. Dies gilt auch bei Verträgen mit unbestimmter Dauer, wenn die Parteien nach der 

Kündigung entschliessen, den Pachtvertrag (stillschweigend) fortzusetzen und unab-

hängig davon, ob die kündigende Partei ursprünglich den Pachtvertrag beenden oder 

nur anpassen wollte99. Der Abschluss eines neuen Pachtvertrags, der eine erstmalige 

Verpachtung im Sinne von Art. 7 LPG darstellt, liegt demnach vor, wenn die Parteien 

hinsichtlich eines bestimmten Pachtgegenstandes erstmals in vertragliche Beziehung 

treten100.  

 

 Der Berufungskläger bewirtschaftete ab dem 1. Mai 2013 ausschliesslich das Grund-

stück Nr. 001 und nicht mehr die Grundstücke Nr. 002, 003 und 004. Demnach wurde 

ein objektiv wesentlicher Punkt der Pacht dahingehend geändert, dass nur noch ein 

Grundstück von ursprünglich vier durch den Berufungskläger weiterbewirtschaftet 

wurde. Deshalb darf der Schluss gezogen werden, dass lediglich eine Vertragsänderung 

und nicht eine erstmalige Verpachtung eines bestimmten Pachtgegenstands vorliegt, 

weshalb von einer Fortsetzung des bisherigen Pachtvertrags auszugehen ist.  

 

 Besteht somit ein Pachtverhältnis zwischen dem Berufungskläger und der Erblasserin 

bzw. deren Gesamtrechtsnachfolgern, ist die Aktivlegitimation des Berufungsklägers be-

züglich der von ihm erhobenen Klage zu bejahen. 

 

2.1.2. Passivlegitimation der Berufungsbeklagten 1-5 

 Die Vorinstanz hat die Passivlegitimation der Berufungsbeklagten bejaht mit der Begrün-

dung, aufgrund der Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens gemäss Ziff. 1 der Klage 

sei auch die Frage der Passivlegitimation geklärt101. Weil das Nichtbestehen des Grund-

                                                
97

  STUDER/HOFER, a.a.O., N. 239 zu Art. 8 LPG mit Verweis auf BGE 103 II 149 E. 4. 
98

  STUDER/HOFER, a.a.O., N. 150b zu Art. 4 LPG mit Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 
4A_588/2009 vom 25. Februar 2010 E. 4. 

99
  STUDER/HOFER, a.a.O., N. 239 zu Art. 8 LPG. 

100
  STUDER/HOFER, a.a.O., N. 215 zu Art. 7 LPG. 

101
  Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 8.  

Seite 22 

lagenirrtums sowohl gegenüber den Beklagten 1-5 als auch gegenüber dem Beklagten 6 

festgestellt werden solle, seien sowohl die Beklagten 1-5 als auch der Beklagte 6 pas-

sivlegitimiert. 

  

 Die Berufungsbeklagten 1-5 sind der Auffassung, der vom Berufungskläger behauptete 

realobligatorische Anspruch richte sich zwangsläufig gegen diejenige Partei, welche zum 

Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts Eigentümer des Grundstückgeschäfts ge-

wesen sei102. Das Vorkaufsrecht können nur einmal ausgeübt werden, was der 

Berufungskläger am 31. März 2015 getan habe. Gegenüber den Berufungsbeklagten 1-

5 bestehe kein Anspruch auf eine Eigentumsverschaffung, weshalb keine Passivlegiti-

mation der Berufungsbeklagten 1-5 bestehe. Zum gleichen Schluss kommt auch der Be-

rufungsbeklagte 6, allerdings unter Hinweis auf den fehlenden Vorkaufsfall103. 

 

 Passivlegitimiert bei der Klage auf Zusprechung des Eigentums an einem Grundstück 

(Art. 665 Abs. 1 ZGB) ist der aus dem Rechtsgeschäft verpflichtete Eigentümer bzw. 

seine Gesamtrechtsnachfolger104. Dies gilt insbesondere auch beim entsprechenden An-

spruch des Vorkaufsberechtigten105. Die Klage richtet sich somit gegen die im Grund-

buch als Eigentümer eingetragene Person106. Denn nur dieser Eigentümer kann das 

Eigentum verschaffen107. Massgebend für die Sachlegitimation sind die Verhältnisse im 

Zeitpunkt des Urteiles108.  

 Die Berufungsbeklagten 1-5 waren im Zeitpunkt der Erhebung der Klage und sind auch 

heute noch als Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 im Grundbuch eingetragen. Also 

sind sie bezüglich der Klage passivlegitimiert. Hervorzuheben ist, dass die Frage, gegen 

wen die Klage einzureichen ist, von der Frage zu unterscheiden ist, wer Adressat der 

Ausübungserklärung ist. In den meisten Fällen wird die gleiche Person betroffen sein. 

Wenn aber nach erfolgter Ausübungserklärung ein Eigentümerwechsel stattfindet, ist die 

Klage gegen den neuen Eigentümer zu richten. Ein allfälliger Streit darüber, ob die Aus-

übungserklärung - gegenüber dem damaligen Empfänger (im Sinne von Art. 681a Abs. 3 

ZGB109) - gültig ausgesprochen worden ist, betrifft den damaligen Empfänger als nicht 

                                                
102

  Act. 7 S. 8 f.  
103

  Act. 8 S. 7.  
104

  DUSS JACOBI/MARRO, a.a.O. Rz. 13.180; ARTHUR MEIER-HAYOZ, a.a.O., N. 10 zu Art. 665 ZGB. 
105

  REY/STREBEL, a.a.O., N. 5 zu Art. 681a ZGB; vgl. auch JONAS RÜEGG, a.a.O., Rz. 1025. 
106

  BGE 92 II 147 E. 4 am Schluss, in: Pra 1967 Nr. 3. 
107

  BÜSSER/HOTZ, a.a.O., N. 7 S. 731 der Vorbemerkungen zu Art. 50-55 BGBB; vgl. auch JONAS 
RÜEGG, a.a.O., Rz. 1045. 

108
  BÜSSER/HOTZ, a.a.O., N. 7 S. 731 der Vorbemerkungen zu Art. 50-55 BGBB. 

109
  Dazu das Urteil des Bundesgerichts 5A_659/2012 vom 25. Januar 2013 E. 3; anzumerken ist, dass 

in diesem Fall des Bundesgerichts der Adressat der Ausübungserklärung ebenfalls - wie vorliegend 
- nicht mit dem gerichtlich Belangten identisch war; Urteil des Bundesgerichts 5A_671/2012 vom 7. 
März 2013 E. 4.1; vgl. auch ARTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3. Aufl. 1975, N. 234 zu Art. 

Seite 23 

im Grundbuch eingetragenen Eigentümer nicht. Seine Rechtsposition erfährt durch die 

Folgen einer allfälligen Gutheissung der Klage keine Veränderung.  

 

2.1.3. Passivlegitimation des Berufungsbeklagten 6 

 Die Vorinstanz hat die Passivlegitimation des Berufungsbeklagten 6 bejaht (vgl. oben 

unter E. 2.1.2). Der Berufungsbeklagte macht geltend, er sei nicht als Eigentümer im 

Grundbuch eingetragen, weshalb ihm die Sachlegitimation fehle110. 

 

 Im Anschluss an die Ausführungen unter der vorstehenden Erwägung 2.1.2 erweist sich 

der Einwand des Berufungsbeklagten 6 als stichhaltig. Er ist nicht Eigentümer des um-

strittenen Grundstückes und somit auch nicht passivlegitimiert. Die Klage gegen ihn ist 

deshalb abzuweisen.  

 

2.1.4. Sachlegitimation bezüglich der Widerklage 

 Die Vorinstanz und die Parteien haben sich dazu nicht geäussert. Sollte auf die Wider-

klage eingetreten werden, wäre die Sachlegitimation nicht aufgrund des zwischen dem 

Berufungskläger und den Berufungsbeklagten 1-5 bestehenden Pachtvertrages (vgl. 

Erwägung 2.1.1) zu bejahen, sondern wegen des Interesses der beiden genannten 

Parteien an Feststellungen über das zwischen ihnen bestehende Rechtsverhältnis111. 

Nur am Rande sei erwähnt, dass die Sachlegitimation bezüglich Klage und Widerklage 

separat beurteilt werden müssen112. 

 

 

2.2. Vorkaufsrecht des Pächters 

  

2.2.1. Anfängliches Entstehen des Vorkaufsrechts 

 Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so hat der Pächter am 

Pachtgegenstand gemäss Art. 47 Abs. 2 BGBB ein Vorkaufsrecht, wenn (a.) die gesetz-

liche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des LPG abgelaufen ist und (b.) der 

Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder wirtschaftlich über ein 

solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbe-

reich dieses Gewerbes liegt. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts kennt das BGBB 

keine Sondervorschriften. Es gilt der für die gesetzlichen Vorkaufsrechte massgebende 

Art. 681a ZGB (vgl. bezüglich der vertraglichen Vorkaufsrechte die analoge Regelung in 

                                                                                                                                                       

681 aZGB, und TARKAN GÖKSU, in: Amstutz et al [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer 
Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 5 zu Art. 681a ZGB. 

110
  Act. 8 S. 7.  

111
  PAUL OBERHAMMER, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 2014, N. 3 zu Art. 88 ZPO.  

112
  Urteil des Bundesgerichts 4C.352/2006 vom 26. Januar 2007 E. 3.2.2.  

Seite 24 

Art. 216e OR). Mit der Marginalie "Ausübung" sieht Art. 681a ZGB unter anderem vor, 

dass der Verkäufer die Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den Inhalt des 

Kaufvertrags in Kenntnis setzen muss (Abs. 1), dass der Vorkaufsberechtigte, der sein 

Recht ausüben will, es innert dreier Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des 

Vertrages geltend machen muss (Abs. 2) und dass der Vorkaufsberechtigte seinen An-

spruch innerhalb dieser Frist gegenüber jedem Eigentümer des Grundstücks geltend 

machen kann (Abs. 3).  

 

 Die Vorinstanz hat zu Recht ein gesetzliches Vorkaufsrecht aufgrund der vorliegend 

gegebenen Voraussetzungen bejaht. Auf die entsprechende Erwägung 2.2 im ange-

fochtenen Entscheid wird ausdrücklich verwiesen. Auf die Rüge der Berufungsbeklagten 

1-5113 - die gesetzliche Mindestpachtdauer von mindestens sechs Jahren für einzelne 

Grundstücke nach Art. 7 Abs. 1 LPG liege nicht vor - ist nicht einzugehen, weil eine 

Fortsetzung des bisherigen Pachtvertrags angenommen wird (vgl. oben Erwägung 

2.1.1). Festzuhalten ist weiter, dass der Berufungskläger das Vorkaufsrecht nach Art. 

681a ZGB mit Schreiben von 31. März 2015114 rechtzeitig gegenüber dem damals im 

Grundbuch eingetragenen Berufungsbeklagten 6 ausgeübt hat. 

 

2.2.2. Nachträgliches Dahinfallen des Vorkaufsrechts 

 Bezüglich der Auswirkungen eines einseitig unverbindlichen Kaufvertrages auf das Vor-

kaufsrecht kann auf die zutreffenden und von keiner Partei kritisierten Ausführungen der 

Vorinstanz in Erwägung 2.3.4, 2. Abschnitt, des angefochtenen Entscheid verwiesen 

werden.  

 

 Die Berufungsbeklagten 1-5 und der Berufungsbeklagte 6 haben am 29. Juni 2015 

einvernehmlich den Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 wegen beidseitigem Grund-

lagenirrtums mit Wirkung ex tunc als ungültig erklärt115. Die Vorinstanz hat die Tatbe-

standsvoraussetzungen eines Grundlagenirrtums geprüft und als erfüllt erachtet (vgl. die 

Erwägungen 2.3.5 f des angefochtenen Entscheids). Die Berufungsbeklagten machen 

geltend116, die Gültigkeit des Kaufvertrages vom 10. Februar 2015 falle einzig in die 

Rechtsphäre der Berufungsbeklagten, weshalb der Berufungskläger daraus keine An-

sprüche ableiten könne. Dieser Argumentation ist zu folgen. Der Kaufvertrag vom 

10. Februar 2010 wurde von den Berufungsbeklagten geschlossen. Der Berufungskläger 

war nicht Vertragspartei. Die Ungültigerklärung dieses Vertrages erfolgte durch beide 

Vertragsparteien einvernehmlich. Ein solches Vorgehen ist, wie die Vorinstanz zutref-
                                                
113

  Act. 7 S. 13. 
114

  Vi-act. 2/6. 
115

  Vi-act. 2/8. 
116

  Act. 8 S. 8 ff und vi-act. 13 S. 16. 

Seite 25 

fend ausgeführt hat, zulässig; es bedarf dazu keines Gerichtsverfahrens. Dem Be-

rufungskläger steht es nicht zu, die Erklärungen der Berufungsbeklagten vom 

10. Februar 2015 bzw. die Folge dieser Erklärungen anzufechten. Die Privatautonomie 

der Vertragsparteien ist zu schützen. Aspekte der aus der Privatautonomie fliessenden 

Vertragsfreiheit117 sind die Aufhebungsfreiheit und die Freiheit der Bestimmung der Bin-

dungswirkung. Zudem ist es eine Selbstverständlichkeit, dass ein Vertrag nur für die an 

ihm beteiligten Parteien Rechte und Pflichten schafft. Der Berufungskläger hat nicht dar-

gelegt, auf welcher gesetzlichen Grundlage eine Anfechtung geschehen könnte. Eine 

solche ist nicht ersichtlich (Art. 57 ZPO). Anzufügen ist , dass der Berufungskläger nicht 

ausdrücklich verlangt hat, das Gericht müsse das Vorliegen eines Grundlagenirrtums frei 

überprüfen; er hat seine Kritik am Vorgehen der Berufungsbeklagten stets mit dem 

Thema Rechtsmissbrauch verknüpft118. 

 

 Folge dieser Überlegung ist, dass es keiner freien Prüfung der Tatbestandsvoraus-

setzungen des Grundlagenirrtums bedarf.  

 

 

2.2.3. Rechtsmissbräuchliche Berufung auf das nachträgliche Dahinfallen des Vorkaufs-
rechts? 

 Zwischen den Parteien ist hingegen unbestritten, dass der Berufungskläger geltend 

machen kann, die Berufung auf den Grundlagenirrtum sei rechtsmissbräuchlich119. 

 

 Die Vorinstanz verneint ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Berufungsbeklag-

ten120.  

 

 Art. 2 Abs. 2 ZGB gewährt offenbarem Rechtsmissbrauch keinen Rechtsschutz. Ob eine 

Berechtigung missbräuchlich ausgeübt wird, hängt stets von den Umständen des Ein-

zelfalles ab121. In Lehre und Rechtsprechung sind Fallgruppen anerkannt worden, in 

denen typischerweise ein offenbarer Missbrauch vorliegen kann. So wird etwa Rechts-

missbrauch angenommen bei zweckwidriger Verwendung eines Rechtsinstituts zur 

Verwirklichung von Interessen, die dieses Institut nicht schützen will122. Die Beweislast 

für die Umstände, die auf Rechtsmissbrauch schliessen lassen, trägt derjenige, der sich 

                                                
117

  ARNOLD MARTI, in: Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1998, N. 340 und 343 zu Art. 6 ZGB; vgl. auch Art. 
19 Abs. 1 OR. 

118
  Vgl. etwa vi-act. 1 S. 10 und vi-act. 26 S. 15. 

119
  Vgl. etwa act. 8 S. 8 f. 

120
  Act. 2/1 =vi-act. 80 S. 26. 

121
  BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 169. 

122
  BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 169; BGE 128 II 145 E. 2.2 S. 151; Urteil 4A_36/2010 vom 20. April 

2010 E. 3.1 betreffend zweckwidrigen Gebrauch des Auskunfts- und Einsichtsrechts nach Art. 697 
OR. 

Seite 26 

auf den Rechtsmissbrauch beruft123. Eine Konkretisierung von Art. 2 Abs. 2 ZGB findet 

sich in Art. 25 OR. Nach dieser Bestimmung ist die Berufung auf Irrtum unstatthaft, wenn 

sie Treu und Glauben widerspricht. Die Geltendmachung des Irrtums ist nach der bun-

desgerichtlichen Rechtsprechung nur dann ein Verstoss gegen Treu und Glauben, wenn 

es sich um eine unnütze Rechtsausübung handelt oder ein krasses Missverhältnis der 

Interessen besteht124. Zu beachten ist auch noch Art. 26 OR, wonach der Irrende für den 

durch den Wegfall des Vertrages entstandenen Schaden haftet, wenn er den Irrtum der 

eigenen Fahrlässigkeit zuzuschreiben hat.  

 

 Der Berufungskläger macht geltend, die Berufungsbeklagten hätten Kenntnis vom 

Pachtverhältnis gehabt, weshalb ihre Berufung auf einen Grundlagenirrtum rechtsmiss-

bräuchlich sei. Vor der ersten Instanz hat er in erster Linie vorgebracht, die Berufungs-

beklagten seien von der Grundbuchverwalterin, die den Kaufvertrag vom 10. Februar 

2015 beurkundet habe, ausdrücklich auf das Pachtverhältnis hingewiesen worden. Im 

Weiteren beruft er sich auf den Umstand, dass den Berufungsbeklagten 1-5 aufgrund 

des Beschlusses der Bodenrechtskommission vom 29. Oktober 2014, worin festgehalten 

werde, der Berufungskläger sei Pächter des Grundstücks Nr. 001125, ein Wissen über 

das Pachtverhältnis anzurechnen sei. Dieser Beschluss sei dem Tauschvertrag vom 10. 

Februar 2015 angeheftet gewesen, worin die Berufungsbeklagten 1-5 eine Verklei-

nerung des Grundstücks Nr. 001 beschlossen hätten126. Weiter zeige die Aufnahme von 

Ziffer 12 im Kaufvertrag vom 10. Februar 2015127 durch die Berufungsbeklagten 1-6 - 

worin die Verkäufer bestätigen, dass bezüglich des Kaufgrundstücks kein Pachtver-

hältnis bestehe - dass ihnen bewusst war, dass das Vorhandensein eines Pachtverhält-

nisses rechtliche Bedeutung erlangen könne128. Dieses Verhalten stehe im Widerspruch 

zur Behauptung der Berufungsbeklagten, es seien Abklärungen zum Bestehen eines 

Pachtverhältnisses getätigt worden und diese seien negativ ausgefallen. Wenn diese 

Abklärungen tatsächlich gemacht und die Berufungsbeklagten vom Nichtbestehen des 

Pachtverhältnisses überzeugt gewesen wären, hätten sie Ziffer 12 nicht in den Kaufver-

trag aufnehmen müssen129.  

 

Der Berufungskläger bringt - wie dargelegt - in erster Linie vor, die Berufungsbeklagten 

seien von der Grundbuchverwalterin, die den Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 beur-

kundet habe, auf das Pachtverhältnis hingewiesen worden. In diesem Zusammenhang 

                                                
123

  BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 170; BGE 134 III 52 E. 2.1 S. 58 f. 
124

  BGE 132 III 737 E. 1.3, 123 III 200 E. 2b. 
125

  Vi-act. 2/15 S. 2 und 5. 
126

  Act. 1 S. 17 f.  
127

  Vi-act. 2/5 S. 2. 
128

  Act. 1 S. 18 f.  
129

  Act. 1 S. 19. 

Seite 27 

beruft er sich einzig auf das Zeugnis der Grundbuchverwalterin. Diese hat in ihrer Ein-

vernahme vom 20. März 2017 vor der Vorinstanz ausgesagt, die in Ziffer 12 des Kauf-

vertrages enthaltene Bestimmung, wonach kein Pachtverhältnis bestehe, stamme von 

den Vertragsparteien130. Sie habe vom Pachtverhältnis nichts gewusst. Wenn die Grund-

buchverwalterin vom Pachtverhältnis nichts gewusst hat, konnte sie auch die Parteien 

nicht entsprechend informieren.  

 

Soweit sich der Berufungskläger auf den Beschluss der Bodenrechtskommission vom 

29. Oktober 2014 (in dem der Berufungskläger als Pächter erwähnt ist) beruft, ist durch 

nichts belegt, dass er von den Berufungsbeklagten 1-5 tatsächlich zur Kenntnis genom-

men worden ist. Unklar ist, wem der eine Woche nach dem Tod der Erblasserin ver-

sandte Beschluss ausgehändigt worden ist. In den Akten finden sich dazu keine Hin-

weise. Von einer Anfrage bei der Post kann abgesehen werden, weil diese - was 

notorisch ist - eine Suche nur während längstens 360 Tagen (bei Geschäftskunden mit 

eigenem Konto) bzw. 180 Tagen (öffentliche Suche) ermöglicht. 

 

Auch der vom Berufungskläger eingelegte Tauschvertrag vom 10. Februar 2015 belegt 

nicht, dass die Berufungsbeklagten 1-5 Kenntnis vom Pachtverhältnis erlangt haben. 

Wohl findet sich in der Beilage des Tauschvertrages131 (zwischen F___ einerseits und 

den Berufungsbeklagten 1-5 andererseits) der Beschluss der Bodenrechtskommission 

vom 29. Oktober 2014. In der von den Vertragsparteien visierten bzw. unterzeichneten 

11-seitigen öffentlichen Urkunde wird lediglich in Ziffer 13 vermerkt, dass die 

Zerstückelungsbewilligung durch die Bodenrechtskommission erteilt worden sei. 

Genauere Angaben fehlen aber. Es bleibt offen, ob die Vertragsparteien den Beschluss 

der Bodenrechtskommission anlässlich der öffentlichen Beurkundung zu Gesicht 

bekommen haben oder nicht. Festzustellen ist, dass der Beschluss der Bodenrechts-

kommission im Anhang des Tauschvertrages von den Vertragsparteien nicht visiert wor-

den ist. Auch im Akt der öffentlichen Beurkundung132 findet sich lediglich der Hinweis 

darauf, dass die Vertragsparteien den Tauschvertrag selbst gelesen hätten. Die 

Beilagen sind nicht erwähnt. Denkbar ist, dass das Grundbuchamt den ihm gemäss 

Verteiler direkt zugestellten Beschluss der Bodenrechtskommission dem Vertrag beige-

fügt hat - wie diverse andere Unterlagen auch -, ohne dass die Vertragsparteien davon 

und insbesondere von den Unterlagen Kenntnis bekamen. Dafür spricht auch, dass die 

Grundbuchverwalterin am Tag der Unterzeichnung der beiden Verträge den Beschluss 

                                                
130

  Vi-act. 66. 
131

  Vi-act. 2/15. 
132

  Vi-act. 2/15, S. 10 der öffentlichen Urkunde. 

Seite 28 

der Bodenrechtskommission nicht mehr angeschaut hat133. Hervorzuheben ist schliess-

lich, dass die Grundbuchverwalterin im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrages 

keine Kenntnis vom Pachtverhältnis hatte und gemäss ihrer Aussage im Nachhinein irri-

tiert war wegen des Beschlusses der Bodenrechtskommission134. 

 

Hinsichtlich des Berufungsbeklagten 6 hat sich der Berufungskläger bezüglich der 

Kenntnisse eines Pachtverhältnisses auf den Beschluss der Bodenrechtskommission 

vom 29. Oktober 2015135 berufen. Dieser Beschluss ist dem Berufungsbeklagten 6 zwar 

zugegangen, aber erst nach dem Stichtag, dem 10. Februar 2015. Aus ihm kann des-

halb bezüglich der vorliegenden Fragestellung nichts abgeleitet werden. Es liegt auf der 

Hand, dass aus dem Beschluss der Bodenrechtskommission vom 29. Oktober 2014, in 

dessen Verteiler der Berufungsbeklagten 6 nicht aufgeführt ist, und aus dem Tausch-

vertrag vom 10. Februar 2015, an dem der Berufungsbeklagte 6 nicht beteiligt gewesen 

ist, bezüglich des Berufungsbeklagten 6 von vornherein keine Schlüsse gezogen werden 

können.  

 

Andere Beweise, die den Beweis für ein Kennen des Pachtverhältnisses belegen 

könnten, hat der Berufungskläger nicht angeboten. Unter dem Aspekt der Unter-

suchungsmaxime ist festzustellen, dass es keine Gründe zur Annahme gibt, die Beweis-

anträge des Berufungsklägers seien unvollständig, denn aufgrund der 

Parteibehauptungen und der Akten bestehen keine Hinweise auf weitere einschlägige 

Beweismittel.  

 
Aus einigen Formulierungen in den Rechtsschriften des Berufungsklägers könnte ge-

schlossen werden, der Berufungskläger berufe sich zusätzlich auf einen fahrlässigen 

Irrtum. Dem steht entgegen, dass der Berufungskläger als Reaktion auf ein ent-

sprechendes Vorbringen des Berufungsbeklagten 6136 einen fahrlässigen Irrtum 

ausdrücklich verneint hat137. Dabei ist er zu behaften. Anzufügen ist folgendes: Allein die 

Tatsache, dass der Irrende den Irrtum der eigenen Fahrlässigkeit zuzuschreiben hat, 

genügt nicht, um den Schluss zu rechtfertigen, die Berufung auf den Irrtum verstosse im 

Sinne von Art. 25 OR gegen Treu und Glauben; denn sonst verlöre Art. 26 OR, der den 

fahrlässig Irrenden grundsätzlich zum Ersatz des aus dem Dahinfallen des Vertrages 

                                                
133

  Vi-act. 66 S. 5. 
134

  Vi-act. 66 S. 4 unten. 
135

  Vi-act. 16/2. 
136

  Vi-act. 15 S. 10. 
137

  Vi-act. 20 S. 26. 

Seite 29 

erwachsenen Schadens verpflichtet, seine Bedeutung138. Immerhin hat das Bundesge-

richt die Berufung auf Irrtum als treuwidrig angesehen, als sich bei einer Erbaus-

schlagung die Erbin in einem Irrtum über die Höhe des Nachlasses befand, weil sie sich 

nicht die Mühe gemacht hatte, die Dokumente, welche sich in ihren Händen befunden 

hatten, zu studieren139. Vorliegend ist aber gerade nicht nachgewiesen, dass die Be-

rufungsbeklagten über Unterlagen, welche das Pachtverhältnis belegt hätten, verfügten.  

 

Weil der Berufungskläger die Beweislast für den Rechtsmissbrauch trägt, wirkt sich die 

Beweislosigkeit zu seinen Ungunsten aus. Die Berufung der Berufungsbeklagten auf 

Grundlagenirrtum erweist sich als nicht rechtsmissbräuchlich und damit als beachtlich. 

Mithin ist die Klage des Berufungsklägers - soweit auf sie eingetreten werden konnte - 

abzuweisen.  

 
2.3. Widerklage 

Mit Blick auf die Ausführungen in den Erwägungen 1.7 und 1.11 hat die Abweisung der 

Klage zur Folge, dass eine Beschwer des Berufungsklägers bezüglich der Anfechtung 

von Dispositiv-Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids und ein Interesse der Berufungs-

beklagten 1-5 an der Widerklage zu bejahen sind. In Erwägung 2.1.1 wurde sodann 

festgestellt, dass zwischen den Berufungsbeklagten 1-5 und dem Berufungskläger ein 

Pachtverhältnis am Grundstück Nr. 001 besteht. Daraus folgt ohne weiteres, dass die 

Widerklage entsprechend dem Berufungsantrag des Berufungsklägers abzuweisen ist.  

 

 

3. Prozesskosten 

3.1. Verteilung 

Gemäss Art. 106 ZPO sind die Prozesskosten der unterliegenden Partei aufzuerlegen. 

Hat keine der Parteien vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach Ausgang 

des Verfahrens verteilt. 

Die Feststellungen der Vorinstanz zum Mass des Obsiegens und Unterliegens haben mit 

Blick auf die Streitwerte von Klage und Widerklage grundsätzlich nach wie vor Gültigkeit. 

Indessen erscheint es angebracht zu berücksichtigen, dass die Abweisung der Wider-

klage wirtschaftlich und faktisch für den Berufungskläger mehr bedeutet als das Nicht-

eintreten auf die Widerklage. Dies rechtfertigt, die Prozesskosten dem Berufungskläger 

                                                
138

  BGE 91 II 271 E. 3, INGEBORG SCHWENZER, Basler Kommentar, OR I, 6. Aufl. 2015, N. 3 zu Art. 25 
OR; AHMET KUT, in: Amstutz et al [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 
2016, N. 3 zu Art. 25 OR; BRUNO SCHMIDLIN, Berner Kommentar, 2013, N. 9 zu Art. 25 OR.  

139
  Urteil des Bundesgerichts 5A_594/2009 vom 20. April 2010 E. 4; vgl. auch AHMET KUT, a.a.O., N. 4 

am Schluss zu Art. 25 OR. 

Seite 30 

zu 9/10 und den Berufungsbeklagten 1-5 zu 1/10 aufzuerlegen. Der Berufungsbeklagte 

6 hat keine Kosten zu übernehmen.  

 

3.2. Entscheidgebühr 

Gestützt auf Art. 96 ZPO in Verbindung mit Art. 16 Gebührenordnung (bGS 233.3) wird 

die Gebühr für den vorliegenden Entscheid auf Fr. 1‘000.-- festgesetzt.  

 

3.3. Parteientschädigung 

Hinsichtlich der Parteientschädigung wird bei nur teilweisem Obsiegen nach der von den 

ausserrhodischen Gerichten angewendeten Methode von der Kostenrechnung der 

mehrheitlich obsiegenden Partei ausgegangen. Davon ist ihr eigener Kostenanteil zwei-

fach abzuziehen; die Differenz zum Rechnungsbetrag ist ihr zu erstatten140. Im 

vorliegenden Fall führt das zu einem Anspruch der Berufungsbeklagten 1-5 auf Ersatz 

von (9/10 minus 1/10 =) 8/10 ihrer Kosten. Dem Berufungsbeklagten 6 sind die vollen 

Kosten zu ersetzen. 

 

Bezüglich der Höhe der Entschädigungen ist nach Art. 105 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 

96 ZPO der ausserrhodische Anwaltstarif (AT, bGS 145.53) massgebend. Für das erst-

instanzliche Verfahren ist auf die im Berufungsverfahren unbestritten gebliebene Fest-

legung durch die Vorinstanz abzustellen. Diese hat den Anspruch der Berufungsbe-

klagten 1-5 mit Fr. 6‘683.30 und denjenigen des Berufungsbeklagten 6 mit Fr. 6‘605.65 

beziffert (jeweils inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer). Die Kostennoten der Rechts-

vertreter der Berufungsbeklagten141 für das Berufungsverfahren erweisen sich als 

tarifkonform142. Mithin hat der Berufungskläger die Berufungsbeklagten 1-5 mit Fr. 

7‘753.35143 und den Berufungsbeklagten 6 mit Fr. 10‘829.10 144 für die Verfahren vor 

beiden Instanzen zu entschädigen. 

 

 

 

                                                
140

  HANS SCHMID, in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 2014, N. 4 zu Art. 106 ZPO; 
RÜEGG/RÜEGG, in: Basler Kommentar ZPO, 2. Aufl. 2013, N. 8 zu Art. 106 ZPO. 

141
  Act. 16 und 17. 

142
  Act. 16 und 17. 

143
  8/10 von (Fr. 6‘683.30 + Fr. 3‘008.40 =) Fr. 9'691.70. 

144
  Fr. 6‘605.65 + Fr. 4‘223.45. 

Seite 31 

Dispositiv 

 

 

1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird der Entscheid der Einzelrichterin des 

Kantonsgerichts im Verfahren ER2 15 256 vom 6. Juli 2017 aufgehoben.  

 

 

2. a) Auf die klägerischen Rechtsbegehren 1 bis 3 wird nicht eingetreten. 

 

 b) Das klägerische Rechtsbegehren 4 wird abgewiesen. 

 

 c) Die Widerklage wird abgewiesen. 

 

 

3. Die Gerichtskosten, bestehend aus 

   Fr.   200.--  Kosten des Schlichtungsverfahrens 

   Fr. 1‘200.--  Entscheidgebühr 1. Instanz 

   Fr. 1‘000.--  Entscheidgebühr 2. Instanz 

   Fr. 2‘400.-- insgesamt,  

  

werden zu 9/10 (Fr. 2‘160.--) dem Berufungskläger und zu 1/10 (Fr. 240.--) den Beru-

fungsbeklagten 1-5 auferlegt. Die vom Berufungskläger geleisteten Vorschüsse von Fr. 

2‘300.-- werden angerechnet, so dass die Berufungsbeklagten 1-5 der Gerichtskasse 

noch Fr. 100.-- zu bezahlen haben. Dem Berufungskläger wird für Fr. 140.-- das Rück-

griffsrecht auf die Berufungsbeklagten 1-5 eingeräumt. 

 

 

4. Der Berufungskläger wird verpflichtet, für die Verfahren vor erster und zweiter Instanz den 

Berufungsbeklagten 1-5 eine Parteientschädigung von Fr. 7‘753.35 und dem Berufungs-

beklagten 6 eine solche von Fr. 10‘829.10 (jeweils inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) 

zu bezahlen.  

 

 

Seite 32 

5. Rechtsmittel: 

 Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in 

Zivilsachen erhoben werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung 

stellt (Art. 72 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 173.110). Andernfalls ist die subsidiäre 

Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG). In beiden Fällen ist die Beschwerde 

beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 

schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 

sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 

(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 

BGG). Der Streitwert beträgt Fr. 19‘918.--. 

 

 

6. Zustellung am 21.03.2018 an: 

- RA AA___, mit GU  
- RA BB___, mit GU  
- RA CC___, mit GU 
- Vorinstanz, interne Post 

 
 
Der Einzelrichter: 

 

 

lic. iur. Walter Kobler