# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ba180069-8e95-5fc5-aa94-53cabccae37f
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-08
**Language:** de
**Title:** Altlasten, Kostenanteil des Standortinhabers, Bemessung des wirtschaftlichen Vorteils
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0053/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_i_nr._0053_2022_vom_8._april_2022_kostenverteilung_altlasten.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2021.05133 
0053/2022     

Entscheid vom 8. April 2022     

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Christian Hurter, Baurichter 
Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     

in Sachen 

Rekurrentin 

A AG, […] 

vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerin 

1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

2.  B AG, […] 
3.  C AG, […]  
4.  D AG, […] 

betreffend 

Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich, Amt für Abfall, Wasser, Energie 
und Luft, Nr. […]; Sanierung des belasteten Standorts […]; Kostenverteilung 
und Sicherstellung, […] 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Verfügung  […]  stellte  die  Baudirektion  Kanton  Zürich,  Amt  für  Abfall, 

Wasser, Energie und Luft (AWEL) fest, dass die bis zum Zeitpunkt des Kos-

tenverteilungsgesuchs anrechenbaren und zu verteilenden Kosten für altlas-

tenrechtliche Massnahmen betreffend den belasteten Standort Nr. [...] (Kat.-

Nrn. 1 und 2, L. 111, X) Fr. 81'782.35 exkl. MWST betragen (Dispositiv-Ziffer 

I.1)  und  verlegte  diese  auf  die  A  AG  (Fr.  16'356.45;  20  %),  die  B  AG  (Fr. 

56'429.80; 69 %) sowie - als Ausfallkosten - den Kanton Zürich (Fr. 8'996.10; 

11 %) (Dispositiv-Ziffer I.2). Die A AG wurde verpflichtet, dem Kanton Zürich 

innert 30 Tagen nach Rechtskraft der Verfügung und Rechnungsstellung ih-

ren Kostenanteil von Fr. 16'356.45 zu bezahlen, zuzüglich Verzugszins von 
5 % nach Ablauf dieser Frist (Dispositiv-Ziffer I.3). Der Kanton Zürich wurde 

zur Erstattung von Fr. 25'352.55 an die B AG innert 30 Tagen nach Rechts-

kraft der Verfügung verpflichtet (Dispositivziffer I.4). Sodann wurde festge-

halten, künftig anfallende altlastenrechtliche Kosten auf dem genannten be-

lasteten Standort würden gemäss Dispositivziffer I.2 verteilt, wobei die anre-

chenbaren Kosten im Rahmen eines separaten Verfahrens festgestellt wür-

den;  sollten  weitere  Untersuchungen  neue  Erkenntnisse  zu  Tage  fördern, 

bleibe  eine  abweichende  Kostenauflage  vorbehalten  (Dispositivziffer  I.5). 

Weiter wurde die B AG zur Leistung einer Sicherheit verpflichtet (Dispostiv-

Ziffer  II).  Schliesslich  wurden  die  Gebühren  für  die  Verfügung  festgesetzt 

(Dispositiv-Ziff. III.1), entsprechend den jeweiligen Verursacheranteilen der 

A AG und der B AG überbunden (Dispositiv-Ziff. III.2) und im Übrigen auf die 

Staatskasse genommen (Dispositiv-Ziff. III.3). 

B. 

Mit Eingabe vom 18. Oktober 2021 erhob die A AG fristgerecht Rekurs an 

das Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte folgende Anträge: 

  " 1. a) Die Rekurrentin sei von der Tragung von Kosten für altlastenrechtli-
che  Massnahmen betreffend den  Standort  KbS-Nr.  [...]  (L.  111,  X) 
unter Anpassung der Kostenanteile und Kosten der übrigen Verur-
sacher zu befreien (und der mit Ziff. I./2 der Verfügung vom 16. Sep-
tember 2021 festgesetzte Kostenanteil der Rekurrentin somit auf 0% 
resp. CHF 0.00 festzulegen). 

R1S.2021.05133 

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      b) Ziff. I./3 der Verfügung vom 16. September 2021 sei ersatzlos aufzu-

heben. 

    2. Ziff. III./2 sei so anzupassen, dass die A AG nicht zur Gebührentragung 

verpflichtet wird. 

    3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Gunsten der Rekurrentin." 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  20.  Oktober  2021  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Die B AG, 

die C AG und die D AG wurden als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogen. 

D. 

Mit Eingabe vom 15. November 2021 beantragte die Baudirektion unter Ver-

weis auf den Mitbericht des AWEL vom 12. November 2021 die Abweisung 

des  Rekurses.  Die  Mitbeteiligten  verzichteten  stillschweigend  auf  Einrei-

chung einer Vernehmlassung. 

E. 

Mit Replik vom 16. Dezember 2021 und Duplik vom 20. Januar 2022 (unter 

Verweis auf den Mitbericht des AWEL vom 18. Januar 2022) hielten die Par-

teien an ihren Anträgen fest. Die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen. 

F. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor-
derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

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Seite 3 

 
 
1. 

Die Rekurrentin ist als Adressatin der angefochtenen Verfügung und Eigen-

tümerin  des  Grundstücks  Kat.-Nr.  1,  auf  welchem  sich  der  ganz  überwie-

gende Teil des belasteten Standorts befindet, ohne Weiteres gemäss § 21 

des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  zur  Rekurserhebung  legiti-

miert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den 

Rekurs einzutreten. Dies muss insbesondere auch mit Blick auf die Qualifi-

kation des Anfechtungsobjekts gelten: Zwar ging das Verwaltungsgericht des 

Kantons Zürich in einem Entscheid betreffend eine Kostenverteilung für alt-

lastenrechtliche Massnahmen, mit der - wie vorliegend - einerseits generell 

ein  Verteilschlüssel  festgelegt  und  andererseits  für  die  bereits  bekannten 

Kosten auch eine betragsmässige Aufteilung vorgenommen worden war, da-

von aus, dass es sich bei der angefochtenen Verfügung insgesamt um einen 

Zwischenentscheid  im  Sinne  von  §  19a  Abs.  2  VRG  in  Verbindung  mit 

Art. 92 f. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) handle, und bejahte eine - aus-

nahmsweise - Anfechtbarkeit lediglich unter Hinweis darauf, der Beschwer-

deführerin sei es angesichts eines Sanierungsunterbruchs und der voraus-

sichtlich erst in einem Zeitraum von zwei Jahrzehnten erfolgenden Sanierung 

nicht  zumutbar,  sie  auf  die  Anfechtung  des  Endentscheids  zu  verweisen 

(VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 1, insb. E. 1.4). Indessen lässt 

sich  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  Folgendes  entnehmen:  Von 

einem Zwischenentscheid im Sinne des BGG wird ausgegangen, wenn eine 

ausschliesslich  prozentuale  Festlegung  der  Kostenanteile  erfolgt  (BGr 

1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 1.1); sind die Kostenanteile nicht nur 

prozentual, sondern auch betragsmässig bzw. mit dem voraussichtlichen Be-

trag  bestimmt  worden,  handelt  es  sich  um  einen  Endentscheid  (BGr 

1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 1). In Konstellationen, in denen - wie vor-

liegend - neben einer teilweisen betragsmässigen Verteilung auch eine pro-

zentuale Verteilung festgelegt und für zukünftige Kosten als anwendbar er-
klärt  wird,  geht  das  Bundesgericht  von  einem  Endentscheid  aus  (BGr 

1C_18/2016 vom 6. Juni 2016, Sachverhalt lit. A und E. 1.1, unter Hinweis 

darauf, die noch nicht feststehenden Kosten liessen sich mit hoher Genauig-

keit schätzen; BGE 142 II 232, Sachverhalt lit. A und nicht publizierte E. 1, 

wobei  die  ausstehenden  Kosten  betreffend  lediglich  festgehalten  wird,  mit 

welchem  Betrag  "schätzungsweise  zu  rechnen"  sei).  Für  das  vorliegende 

Verfahren  (in  welchem  in  der  angefochtenen  Verfügung  ebenfalls  eine 

Schätzung  der  zukünftigen  Kosten  erfolgt  [Fr.  507'000.--  gemäss  act.  3 

S. 15])  ergibt  sich  somit,  dass  ein  Eintreten  auf  den  Rekurs  nicht  von  der 

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Seite 4 

 
 
Erfüllung der - im kantonalen Recht ohnehin nur sinngemäss anwendbaren 

- Voraussetzungen gemäss Art. 93 BGG abhängig ist. Dies erscheint inso-

fern sachgerecht, als es sich jedenfalls bei der betragsmässigen Verlegung 

der bereits feststehenden Kosten zumindest um einen Teilendentscheid han-

delt, der mit Blick auf die ebenfalls statuierte Zahlungsverpflichtung unmittel-

bar anfechtbar sein muss. Insbesondere kann der Umstand, dass sich die 

beantragte Abänderung der Quotenanteile aufgrund des Verweises in der - 

formell  nicht  angefochtenen  -  Dispositiv-Ziffer  I.5  auch  auf  die  zukünftige 

Kostenverteilung auswirken würde, nicht dazu führen, dass dem Rekurren-

ten eine Überprüfung der betragsmässig verlegten Kosten im jetzigen Zeit-

punkt gänzlich verwehrt bliebe. Zugleich erschiene aber eine verfahrensmäs-

sige Auftrennung der Anfechtbarkeit in dem Sinne, dass nur bezüglich der 

betragsmässig verlegten Kosten eine Überprüfung der prozentualen Anteile 

verlangt werden könnte, hinsichtlich der erst zukünftig betragsmässig festge-

stellten Kosten die Quoten aber als noch unüberprüft gelten würden, künst-

lich  und  prozessökonomisch  unsinnig,  nachdem  in  beiden  Konstellationen 

bezüglich der Quotenanteile grundsätzlich die gleichen Fragen zu beantwor-

ten sind. Entsprechend ist - in Übereinstimmung mit der Formulierung des 

Rechtsbegehrens - davon auszugehen, dass mit der vorliegend beantragten 

Abänderung des Kostenanteils der Rekurrentin letztlich generell deren Be-

freiung  von  einer  Beteiligung  an  den  Kosten  altlastenrechtlicher  Massnah-

men intendiert und bei Gutheissung des Rekurses auch erreichbar ist. Aus 

diesem Grund besteht denn auch trotz eines betragsmässig festgelegten An-

teils von weniger als Fr. 20'000.-- keine Einzelrichterzuständigkeit im Sinne 

von § 335 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes (PBG). 

2. 

Dem Rekursverfahren liegt der folgende Sachverhalt zugrunde: 

Der ca. 347 m2 umfassende belastete Standort Nr. [...] liegt zur Hauptsache 
auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  1,  im  Umfang  von  ca.  12 m2  bzw.  3,5  %  auf 
dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 2 (weshalb auch dessen Eigentümerin, die 

C  AG  als  Mitbeteiligte  in  das  vorliegende  Rekursverfahren  einbezogen 

wurde). Bezüglich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 bestanden seit 1932 die fol-

genden Nutzungsverhältnisse: Von 1932 bis 1944 war die G Garage auf dem 

Grundstück tätig, während die Nutzung zwischen 1944 und 1970 unbekannt 

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Seite 5 

 
 
ist. Anschliessend betrieb die E AG (welche später von der D AG übernom-

men wurde) bis 1975 ein Pneuhaus und in der Folge bis 1977 ein unbekann-

ter Nutzer eine Garage. Von 1977 bis 1979 diente das Grundstück der - mitt-

lerweile liquidierten - F AG als Betriebsstandort einer Autogarage. Seit 1979 

betreibt die B AG auf dem Grundstück ein Pneuhaus. 

Nachdem auf einem Nachbargrundstück der Parzelle Kat.-Nr. 1 eine starke 

Verschmutzung des Grundwassers mit den chlorierten Kohlenwasserstoffen 

(CKW) Trichlorethen (bzw. Trichlorethylen; Tri) und insbesondere Tetrachlo-

rethen  (bzw.  Tetrachlorethylen  oder  Perchlorethylen;  Per)  festgestellt  wor-

den war, fanden bezüglich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 zunächst eine histo-

rische Altlastenvoruntersuchung (vgl. act. 10.3 vom 10. August 2005) sowie 

technische Voruntersuchungen statt (vgl. act. 10.5 vom 12. Dezember 2008 

und  act.  10.8  vom  23.  Dezember  2010).  Mit  Verfügung  vom  5.  April  2011 

(act.  10.9)  hielt die  Baudirektion fest, eine abschliessende Beurteilung  be-

züglich Quelle und Herkunft der CKW-Belastung auf dem Areal L. 111 könne 

mit den vorliegenden, sich teils widersprechenden Untersuchungsergebnis-

sen nicht vorgenommen werden. Da der Untergrund unter dem westlichen 

Grundstückbereich  mit  grosser  Wahrscheinlichkeit  Belastungen  über  den 

Grenzwerten "unverschmutzt" aufweise, wäre die Grundlage für einen belas-

teten Standort im Sinne von Art. 32c des Umweltschutzgesetzes (USG) ge-

geben. Die Baudirektion stütze jedoch die - gutachterliche - These einer ex-

ternen  CKW-Quelle  bis  zum  Vorliegen  weiterer  Erkenntnisse,  weshalb  sie 

altlastenrechtliche  Untersuchungen  auf  potenziellen  weiteren  CKW-

Standorten im Oberstrombereich auslöse. Bis zum Vorliegen neuer Erkennt-

nisse,  die  einen  grossräumigen  Zusammenhang  der  CKW-Verunreinigung 

im Untergrund und Grundwasser ermöglichen würden, verzichte die Baudi-

rektion  auf  einen  Eintrag  der  Liegenschaft  in  den  Kataster  der  belasteten 

Standorte (KbS). Basierend auf den Resultaten der erwähnten Untersuchun-
gen  oder  im  Rahmen eines Bauvorhabens  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 1 

behalte sich die Baudirektion die Anordnung von altlasten- und/oder abfall-

rechtlichen  Massnahmen  vor.  Mit  Kaufvertrag  vom  4. Dezember  2014 

(act. 5.4) verkaufte die B AG das Grundstück Kat.-Nr. 1 der A AG. Am 3. Juni 

2015 verfügte das AWEL, ein Teilbereich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 werde 

gemäss Art. 8 Abs. 2 lit. b der Altlastenverordnung (AltlV) als belasteter und 

sanierungsbedürftiger Standort beurteilt und neu im KbS unter der Nummer 

[...] geführt; zugleich wurden zusätzliche Untersuchungen sowie eine Grund-

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wasserüberwachung angeordnet (act. 10.11). Nachdem die A AG mit Schrei-

ben  vom  31.  August  2017  (act.  10.18)  die  Einleitung  eines  Kostenvertei-

lungsverfahrens beantragt hatte, erliess das AWEL - nach vorgängiger Ge-

währung des rechtlichen Gehörs - die angefochtene Verfügung. 

3.1 

Gemäss Art. 32d USG trägt der Verursacher die Kosten für notwendige Mas-

snahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Stand-

orte (Abs. 1). Sind mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten 

entsprechend ihren Anteilen an der Verursachung (Abs. 2 Satz 1). In erster 

Linie trägt die Kosten, wer die Massnahmen durch sein Verhalten verursacht 

hat  (Abs.  2  Satz  2).  Wer  lediglich  als  Inhaber  des  Standortes  beteiligt  ist, 

trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der 

Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2 Satz 3). Das zuständige Ge-

meinwesen trägt den Kostenanteil der Verursacher, die nicht ermittelt wer-

den können oder zahlungsunfähig sind (Abs. 3). Die Rechtsprechung knüpft 

für die Umschreibung des Verursacherbegriffs an den polizeirechtlichen Stö-

rerbegriff an und unterscheidet den Verhaltens- und den Zustandsstörer bzw. 

-verursacher: Verhaltensverursacher im Sinne von Art. 32d USG ist, wer den 

Schaden oder die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung 

erfolgende Verhalten Dritter unmittelbar verursacht (bzw. mitverursacht) hat. 

Als Zustandsstörer wird bezeichnet, wer über die Sache, die den ordnungs-

widrigen Zustand verursacht, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat. Dazu 

gehört insbesondere derjenige, der im Zeitpunkt der Sanierung Inhaber des 

belasteten Grundstücks ist (BGE 144 II 332, E. 3.1, mit weiteren Hinweisen). 

Die Behörde hat im Kostenverteilungsverfahren den rechtserheblichen Sach-

verhalt von Amtes wegen abzuklären, wobei die Parteien eine Mitwirkungs-

pflicht trifft (Art. 46 Abs. 1 USG). Während in der Regel der Beweis als er-
bracht gilt, wenn die Behörde bzw. der Richter nach objektiven Massstäben 

von der Verwirklichung einer Tatsache überzeugt ist, gilt in gewissen Rechts-

bereichen der Beweismassstab der überwiegenden Wahrscheinlichkeit, weil 

ein strikter Beweis nach der Natur der Sache nicht möglich oder nicht zumut-

bar  erscheint.  Im  Bereich  des  Altlastenrechts  hat  das  Bundesgericht  die 

überwiegende Wahrscheinlichkeit  für  den  Anteil  der  Mitverursachung  bzw. 

die Kausalität genügen lassen, die sich - vorab wegen des Zeitablaufs - nicht 

mit letzter Sicherheit bestimmen lasse (BGE 144 II 332, E. 4.1.2, mit weiteren 

Hinweisen). 

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3.2 

In der angefochtenen Verfügung wird die Kostenverteilung wie folgt begrün-

det: Weil die G Garage von nicht im - für einen altlastenrechtlich relevanten 

Einsatz von CKW - kritischen Zeitraum von 1950 bis 1985 betrieben worden 

sei, könne eine Verursachung der Belastung durch den Betrieb dieser Ga-

rage ausgeschlossen werden. Auch sei nicht belegbar bzw. nicht überwie-

gend  wahrscheinlich,  dass  die  D  AG  CKW-haltige  Substanzen  eingesetzt 

und dadurch die CKW-Belastung am Standort verursacht habe. Demgegen-

über  sei  belegt,  dass  die  B  AG  CKW-haltige  Mittel  eingesetzt  habe.  Zwar 

gebe  diese  an,  sie  habe  nur  Lösungsmittel,  die  Tri  enthalten,  verwendet, 

weshalb sie nicht Verursacherin der Grundwasserbelastung mit dem Haupt-

schadstoff Per sein könne. Als Nachweis würden lediglich drei Bestell-/Lie-

ferscheine  aus den  Jahren 2005 bis  2007  eingereicht  (vgl.  act.  10/17, An-

hang G). Aufgrund der Branchenüblichkeit gehe das AWEL davon aus, dass 

auf dem fraglichen Grundstück von etwa 1975 bis mindestens 2007 CKW-

haltige Produkte und dabei bis 2004 Per-haltige Produkte eingesetzt worden 

seien.  Da  zwei  Jahre  des  letztgenannten  Zeitraums  auf  den  Betrieb  eines 

Unbekannten  (1975-1976),  weitere  zwei  Jahre  auf  den  Betrieb  der  F  AG 

(1977-1978) und 25 Jahre auf die B AG (1979-2004) entfallen würden, sei 

die fragliche Zeitdauer zu 86 % der B AG und zu je 7 % der F AG und dem 

unbekannten Nutzer zuzuschreiben. 

Neben  diese Verhaltensstörer  trete  aufgrund  der  Grundeigentümerstellung 

die Rekurrentin als Zustandsstörerin. Diese könne sich von der Kostentra-

gungspflicht  nicht  befreien,  da  im  Erwerbszeitpunkt  zwar  das  Grundstück 

nicht im KbS eingetragen gewesen sei, jedoch altlastenrechtliche Untersu-

chungen seit 2004 im Gang gewesen seien und der Rekurrentin zudem be-

kannt gewesen sei, dass auf dem Grundstück seit langer Zeit eine Autowerk-

statt (Garage) betrieben werde, welche noch immer in Betrieb sei. Die Re-
kurrentin hätte mit der Möglichkeit der Belastung rechnen können und dem-

entsprechend Abklärungen durchführen müssen. Daran ändere auch die Be-

rufung auf vor Vertragsschluss erfolgte Kontakte mit dem AWEL, bei denen 

der fehlende Eintrag im KbS kommuniziert worden sei, nichts, zumal es nicht 

Aufgabe  des  AWEL  sei,  im  Rahmen  von  Grundstücksverkäufen  eine  Ein-

schätzung  für  mögliche  altlastenrechtlich  relevante  Belastungen  bei  nicht 

vorhandenem KbS-Eintrag abzugeben. Nicht zu berücksichtigen sei auch die 

im Kaufvertrag enthaltene Klausel, wonach der Verkäufer erkläre, dass ihm 

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keine Abfall- oder Schadstoffbelastungen bekannt seien, und wonach bei wi-

der Erwarten hervortretenden Altlasten der Verkäufer sich verpflichte, für die 

Kosten der Beseitigung aufzukommen; dies insbesondere deshalb, weil es 

nicht  Gegenstand  der  angefochtenen  Verfügung  sein  könne,  die  fragliche 

Klausel auszulegen und die vertragsrechtlichen Folgen des Umstands zu er-

örtern, dass die verkäuferseitige Zusicherung offenbar wider besseres Wis-

sen erfolgt sei. 

Hinsichtlich der Festlegung der Kostenanteile wird sodann ausgeführt, es sei 

naheliegend, dass ein saniertes Grundstück wertmässig höher zu bewerten 

sein  werde  als  ein  potentiell  sanierungsbedürftiges;  der  Grundstückswert 

dürfte sich grundsätzlich mit jeder durchgeführten altlastenrechtlichen Mas-

snahme um deren Kosten erhöhen. Den Kaufpreis betreffend sei zu berück-

sichtigen, dass die Rekurrentin aufgrund des Unternehmenszwecks als bran-

chenkundige Fachperson gelten könne, wobei bei Mitwirkung von Fachper-

sonen  grundsätzlich  davon  auszugehen  sei,  dass  sich  die  Belastung  bzw. 

das sich aus ihr ergebende finanzielle Risiko im Kaufpreis niedergeschlagen 

habe. Im Kaufvertrag würden sich keine ausdrücklichen Angaben finden, ob 

der bezahlte Kaufpreis untersetzt sei. Die Rekurrentin habe jedoch nach ei-

gener Darstellung (im Rahmen der Standortdokumentation [act. 10.17]) ei-

nen vertraglichen Anspruch auf Rückvergütung der "mit der Beseitigung sol-

cher Altlasten entstehenden Kosten". Damit werde die Rekurrentin einerseits 

von  der  Wertsteigerung  des  Grundstücks  profitieren  und  andererseits  die 

entstehenden Kosten zumindest teilweise von der B AG (als Verkäuferin) zu-

rückverlangen können. Im Endeffekt bewirke diese Klausel das Gleiche wie 

ein untersetzter Kaufpreis, weshalb von einem wirtschaftlichen Vorteil aus-

zugehen  sei.  Dieser  sei  aufgrund  der  Lage  des  Grundstücks  und  dessen 

Baulandeigenschaft zudem nicht unwesentlich. Das Bonitätsrisiko der Ver-

einbarung müsse die Rekurrentin tragen. Damit rechtfertige sich eine Kos-
tentragung der Rekurrentin als reine Standortinhaberin von insgesamt 20 %. 

Entsprechend würden 69 % auf die B AG und je 5,5 % auf die F AG und den 

unbekannten Nutzer entfallen, wobei die Kostenanteile der beiden Letztge-

nannten, mithin  insgesamt  11  %  der  Kosten,  der Kanton  als  Ausfallkosten 

übernehme. 

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Seite 9 

 
 
4.1.1 

Die Rekurrentin rügt zunächst, dass sie zu Unrecht nicht gestützt auf Art. 32d 

Abs. 2 Satz 3 USG von der Kostentragungspflicht befreit worden sei. Im Zeit-

punkt der Veräusserung habe die B AG als Verkäuferin auf dem Grundstück 

"ein Pneuhaus / einen Pneuwechsel" betrieben, d.h. Felgen und Reifen von 

Fahrzeugen gewechselt. Entgegen der angefochtenen Verfügung habe sie 

somit keine "Werkstatt (Garage)" betrieben. Insoweit sei der Sachverhalt feh-

lerhaft festgestellt worden. Aufgrund einer Besichtigung des Grundstücks sei 

die  Rekurrentin  über  den  Pneuwechselbetrieb  informiert  gewesen;  weitere 

Kenntnisse habe sie jedoch nicht gehabt und aufgrund der Tätigkeit der B 

AG auch nicht haben können. Auf Erkundigung der Rekurrentin habe ihr die 

Verkäuferin sodann mitgeteilt, dass sie keine Kenntnisse von Schadstoffbe-

lastungen auf dem Grundstück habe und dieses nicht im KbS eingetragen 

sei.  Entsprechend  hätten die  Parteien  die fragliche  Klausel  im  Kaufvertrag 

formuliert. Die Rekurrentin habe keinen Grund gehabt, diesen Angaben nicht 

zu trauen oder sie zu hinterfragen. Schliesslich habe die Rekurrentin auch 

eigene Abklärungen vorgenommen: UN, der für sie kollektiv zeichnungsbe-

rechtigt sei, habe sich in ihrem Auftrag beim AWEL telefonisch und anlässlich 

eines  spontanen  persönlichen  Besuchs  nach  möglichen  Belastungen  und 

der Altlastensituation des Grundstücks erkundigt. Dabei sei ihm stets kom-

muniziert und dokumentiert worden, dass das Grundstück nicht im KbS ein-

getragen sei. Hinweise, wonach eine Belastung zu erwarten sei, seien nicht 

mitgeteilt worden. Dies sei wohl darauf zurückzuführen, dass auch die ange-

fragte Person im AWEL aufgrund des fehlenden Eintrags im KbS (bzw. im 

ursprünglichen  Verdachtsflächenkataster  [VFK])  davon  ausgegangen  sei, 

dass  für  die  fragliche  Liegenschaft  kein  Altlastenverdacht  vorliege.  Nicht 

nachvollziehbar sei, weshalb es das AWEL in den Jahren 2008 bis 2010 trotz 

der  durchgeführten  Altlastenuntersuchungen  unterlassen  habe,  einen  Ein-

trag im KbS vorzunehmen, wäre ein solcher doch zwingend angezeigt gewe-
sen, da mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen sei, dass auf 

der Parzelle ein belasteter Standort vorliegen könnte. Nach Erlass der Ver-

fügung vom 5. April 2011 (act. 10.9; vgl. dazu E. 2) habe es bis zum Eintrag 

im KbS mit Verfügung vom 3. Juni 2015 (act. 10.11) in Bezug auf die Belas-

tung  des  Standorts  keine  neuen Erkenntnisse mehr  gegeben.  Es  sei  nicht 

nachvollziehbar, weshalb der Eintrag nicht bereits 2011 oder zumindest 2013 

erfolgt sei. Der fehlende Eintrag im VKF bzw. KbS vor dem 3. Juni 2015 be-

weise,  dass  ein  Altlastenverdacht  sogar  für  die  Fachpersonen  des  AWEL 

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Seite 10 

 
 
aufgrund der Betriebe am Standort nicht zu erwarten gewesen sei. Der Ein-

trag sei denn auch nicht aufgrund der Kenntnisse des AWEL über die Be-

triebe, sondern über die nachgewiesenen Grundwasserbelastungen, die der 

Rekurrentin aber im Erwerbszeitpunkt nicht bekannt gewesen seien, erfolgt. 

Der  weniger  fachkundigen  Rekurrentin  könnten  die  fehlenden  Kenntnisse 

nicht zum Vorwurf gemacht werden. Der an die Rekurrentin gerichtete Vor-

wurf eines unsorgfältigen Vorgehens treffe nicht zu resp. falle aufgrund der 

unterlassenen Eintragung des Standorts im KbS auf die Vorinstanz zurück. 

Die Rekurrentin habe bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belas-

tung keine Kenntnis haben können. 

4.1.2 

In ihrer Vernehmlassung entgegnet die Vorinstanz ergänzend zur angefoch-

tenen Verfügung, bei der Rekurrentin handle es sich um eine professionelle 

Immobiliengesellschaft. Es könne seit Längerem als allgemein bekannt gel-

ten,  dass  Betriebe  im  Zusammenhang  mit  Motorfahrzeugen  ("allgemeines 

Autogewerbe") umweltgefährdende Stoffe verwenden würden; dies gelte un-

abhängig davon, ob es sich um eine eigentliche Werkstatt oder um ein Pneu-

haus handle, würden doch CKW zum Reinigen und Entfetten eingesetzt (wo-

bei  die  Vorinstanz  in  diesem  Zusammenhang  auf  den  Leitfaden Chlorierte 

Kohlenwasserstoffe [CKW], Stoffeigenschaften, von Mai 2008, aktualisierte 

Version September 2009 [im Folgenden: ChloroNet Leitfaden] verweist). Das 

Pneuhaus und die dafür eingerichteten Garagenräumlichkeiten seien im Zeit-

punkt  des Grundstückerwerbs  noch  vorhanden und für die  Rekurrentin  er-

kennbar gewesen, weshalb diese mit der Möglichkeit einer Belastung habe 

rechnen müssen. Auch habe sie nicht darauf vertrauen dürfen, dass in der 

Vergangenheit  keine  Reparaturen  und  dergleichen  durchgeführt  worden 

seien. Dem Vorwurf, wonach das AWEL nicht die nötigen Auskünfte erteilt 

habe, sei entgegenzuhalten, dass bei Erkundigung danach, ob ein Kataster-
Eintrag bestehe, die entsprechende Auskunft ("ja/nein") erteilt werde. Aus-

kunft darüber, ob allenfalls  bereits  Untersuchungen  vorgenommen  worden 

seien  und  ein  Katastereintrag  drohe,  könnten  -  wenn  dies  nicht  spezifisch 

verlangt werde - jedoch nicht erteilt werden, da dafür Nachforschungen er-

forderlich  wären,  zu  denen  nur  bei  entsprechender  Nachfrage  Anlass  be-

stehe.  Dass  die  Rekurrentin  generell  solche  Informationen  angefragt  und 

diese nicht erhalten habe, scheine äusserst zweifelhaft und werde bestritten. 

Auch  aus  dem  Umstand,  dass  der  Standort  erst  nach  dem  Erwerb  des 

Grundstücks  in  den  KbS  eingetragen  worden  sei,  könne  die  Rekurrentin 

R1S.2021.05133 

Seite 11 

 
 
nichts herleiten. Ein fehlender Katastereintrag führe nicht per se zum Gelin-

gen des Sorgfaltsbeweises, zumal sich die Frage der Kenntnis einer mögli-

chen  Belastung  fast  immer  bei  im  Erwerbszeitpunkt  nicht  eingetragenen 

Grundstücken stellen dürfte, da ein KbS-Eintrag einer Befreiung von vornhe-

rein entgegenstünde. Unzutreffend sei, dass das AWEL keine mögliche Be-

lastung erkannt habe, andernfalls keine Untersuchungen angeordnet worden 

wären. Die Belastungssituation sei aber lange mit Unklarheiten bezüglich Ur-

sache, Ausmass und Ausdehnung verbunden gewesen; zudem seien neue 

wissenschaftliche  Erkenntnisse  abgewartet  worden,  die  auf  der  Plattform 

ChloroNet  erschienen  seien.  Es  mache  keinen  Sinn,  gestützt  auf  eine  un-

klare Faktenlage einen Standort auf Vorrat im KbS einzutragen. Zudem sei 

es schlicht nicht möglich, sämtliche möglichen belasteten Standorte gleich-

zeitig und innert derselben Frist zu erfassen und zu untersuchen. 

4.1.3 

Die Rekurrentin bringt in der Replik ergänzend vor, es werde bestritten, dass 

bekannt sei, dass Betriebe im Zusammenhang mit Motorfahrzeugen umwelt-

gefährdende  Stoffe  verwendeten.  Dies  treffe  auf  den  Pneuwechsel  und 

Pneuhandel nicht zu. Beim im Handelsregisterauszug der B AG genannten 

"Handel mit Autoreifen, Felgen und weiteren branchenbezogenen Artikeln" 

handle es sich nicht um einen Betrieb im Zusammenhang mit Motorfahrzeu-

gen, für den Wechsel und Verkauf von Pneus und Felgen würden in der Re-

gel keine Lösungsmittel eingesetzt und vor Ort sei keine Werkstatt zu erken-

nen gewesen, was noch heute so sei und nötigenfalls an einem Augenschein 

verifiziert werden könne. Weiter sei das Mass der gebotenen Sorgfalt tiefer, 

wenn  einem  Käufer  seitens  des  Verkäufers  eine  Zusicherung  gemacht 

werde, dass keine Belastungssituation bekannt sei. Hinsichtlich der Anfrage 

beim AWEL wird geltend gemacht, dieses wäre gestützt auf Art. 10e ff. USG 

und das Öffentlichkeitsprinzip zur umfassenden Information verpflichtet ge-
wesen. Sodann habe die Rekurrentin vom Leitfaden ChloroNet keine Kennt-

nis gehabt. Die Rekurrentin macht überdies Ausführungen zur Erhebung des 

VFK und dessen Überführung in den KbS und wiederholt in diesem Zusam-

menhang,  der  Nicht-Eintrag  durch  das  AWEL  sei bewusst  erfolgt,  weil  bei 

einem Pneuhaus gerade nicht von einer Belastung auszugehen sei. Weiter 

vermöge das AWEL nicht zu erklären, welche neuen wissenschaftlichen Er-

kenntnisse zu einer Neubewertung der Situation geführt haben sollten; dies 

werde somit bestritten. Es sei nicht erklärbar, weshalb das AWEL, nachdem 

ihm  die  -  gemäss  Verfügung  vom  3.  Juni  2015  (act.  10.11;  vgl.  E.  2)  zur 

R1S.2021.05133 

Seite 12 

 
 
Hauptsache relevante - Porenluftuntersuchung vom 7. Juni 2011 (act. 10.10) 

vorgelegen habe, fast vier Jahre mit einem Eintrag im KbS zugewartet habe. 

Die Vorinstanz weist demgegenüber in ihrer Duplik darauf hin, mindestens 

die Möglichkeit einer umweltrechtlich relevanten Belastung sei offensichtlich 

auch  für  die  Rekurrentin  erkennbar  gewesen,  andernfalls  keine  Altlasten-

klausel  im  Kaufvertrag  vereinbart  worden  wäre.  Hinsichtlich  der  vor  dem 

Grundstückserwerb  erfolgten  Erkundigung  beim  AWEL  sei  zu  beachten, 

dass sich eine umfassende Anfrage (bzw. die Offenlegung aller Dokumente) 

nach dem Gesetz über die Information und den Datenschutz (IDG) gerichtet 

hätte und daher ohnehin schriftlich zu stellen gewesen wäre, wobei zudem 

insbesondere die Einwilligung der Grundeigentümerin einzuholen gewesen 

wäre. 

4.2.1 

Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Sorgfaltsbeweis im 

Sinne  von  Art.  32d  Abs.  2  Satz  3  USG  kann  sich  der  Standortinhaber  auf 

eine Unkenntnis der Belastung nur berufen, wenn ihm keine Anhaltspunkte 

bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer nach der 

Verkehrsanschauung  mit  der  Möglichkeit  einer  Belastung  zu  rechnen  war. 

Derartige Anhaltspunkte können sich beispielsweise aus dem Nutzungsplan, 

aus dem Grundbuch oder aus dem Kataster der belasteten Standorte, aber 

auch aufgrund der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks durch Rechtsvor-

gänger oder sonstiger Umstände des Einzelfalls ergeben (BGE 142 II 232, 

E. 4.3). 

4.2.2 

Wie  die  Rekurrentin  selbst  festhält,  war  ihr  im  Erwerbszeitpunkt  bekannt, 

dass auf dem Grundstück im damaligen Zeitpunkt ein von der B AG geführter 
Pneuwechselbetrieb  bestand.  Dass  lediglich  ein  reiner  Pneuhandel  betrie-

ben worden wäre - wovon bei isolierter Betrachtung des Handelsregisteraus-

zugs (vgl. act. 5.3) unter Umständen hätte ausgegangen werden können -, 

macht sie damit zu Recht nicht geltend. Entgegen den rekurrentischen Vor-

bringen muss nun aber bereits im Zusammenhang mit einem Pneuwechsel-

betrieb mit dem Einsatz von CKW-haltigen Substanzen gerechnet werden. 

Entsprechend weist bezüglich der vorliegend betroffenen Parzelle denn auch 

bereits die Verfügung vom 5. April 2011 darauf hin, die Betriebsgeschichte 

R1S.2021.05133 

Seite 13 

 
 
zeige, dass die B AG für die Befestigung von Auswuchtblei an Aluminiumfel-

gen das Lösungsmittel Tri für das Entfetten von Klebstellen verwendet habe, 

wobei die 5-Liter-Gebinde (Blechkanister) im ebenerdigen Anbau des Wohn-

hauses gelagert worden seien (act. 10.9 S. 2; vgl. im Detail die historische 

Altlastenvoruntersuchung vom 10. August 2005 [act. 10.3], S. 4 f.). In glei-

cher Weise wird die Verwendung von Tri in der - von der Rekurrentin zusam-

men mit dem Kostenverteilungsgesuch eingereichten - Standortdokumenta-

tion aufgeführt, unter Verweis auf entsprechende Angaben eines seit 1985 

im Betrieb tätigen Mitarbeiters sowie der in E. 3.2 bereits erwähnten Bestell- 

und Lieferscheine (act. 10.17 S. 8 und Anhang G). 

Hinzu kommt nun, dass mit der im Erwerbszeitpunkt bestehenden und der 

Rekurrentin unbestrittenermassen bekannten Nutzung des Areals unter an-

derem  als  Pneuwechselbetrieb  eine  Nähe  zum  Autogewerbe  bestand,  die 

ihrerseits  dazu  führte,  dass  ohne  weitergehende  Abklärungen  (namentlich 

zur  Betriebsgeschichte)  auch  mit  der  Möglichkeit  des  Einsatzes  anderer 

CKW-haltiger  Substanzen  und  damit  einer  entsprechenden  Belastung  ge-

rechnet werden musste. Insofern kann es daher auch nicht darauf ankom-

men, dass vorliegend die massgebliche Belastung mit Per erfolgte, da auf-

grund der genannten Umstände auch für den Einsatz dieses Stoffes Anhalts-

punkte im Sinne der zitierten Rechtsprechung bestanden. Die im Leitfaden 

Chloronet  enthaltene  Übersicht  der  möglichen  CKW-Anwendungen  nach 

Branchen bestätigt, dass für das Allgemeine Autogewerbe sowohl bezüglich 

Tri als auch bezüglich Per eine Verwendung als wahrscheinlich erachtet wird 

(Leitfaden Chloronet, S. 4). Unerheblich ist, ob die Rekurrentin konkret vom 

genannten - aus den Jahren 2008/2009 stammenden - Leitfaden Kenntnis 

hatte; entscheidend ist allein, dass im Erwerbszeitpunkt (2014) aufgrund des 

damaligen  Kenntnisstandes  bezüglich  CKW-Belastungen  jedenfalls  eine 

professionelle  Immobiliengesellschaft  wie  die  Rekurrentin  ausgehend  von 
der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks - und zwar  wie aufgezeigt so-

wohl der spezifischen Nutzung als Pneuwechselbetrieb als auch der damit 

bestehenden  Nähe  zum  allgemeinen  Autogewerbe  im  Sinne  möglicher 

früherer Nutzungen - Anhaltspunkte für die Verwendung entsprechender um-

weltrelevanter  Stoffe  hätte  haben  müssen.  Unter  diesen  Umständen,  na-

mentlich  mit  Blick  auf  die  unstrittige  Nutzung  als  Pneuwechselbetrieb,  er-

weist sich denn auch der in der Replik erwähnte Augenschein (bezüglich der 

Frage, ob auf dem Grundstück eine Werkstatt vorhanden sei) als entbehrlich, 

R1S.2021.05133 

Seite 14 

 
 
umso mehr, als damit die allein massgeblichen Verhältnisse im Erwerbszeit-

punkt ohnehin nicht eruierbar wären. 

4.2.3 

An dieser Einschätzung vermögen sodann die seitens der Rekurrentin ange-

führten Erkundigungen bei der Verkäuferin und die von dieser abgegebene 

Zusicherung  nichts  zu  ändern.  Im  Kaufvertrag  (act.  5.4)  wird  insoweit  in 

Ziff. V.1 unter dem Titel "Gewährleistung / Altlasten" unter anderem Folgen-

des festgehalten: "Nach Einsicht durch den Käufer in den Kataster der be-

lasteten  Standorte 

und  Altlastenverdachtsflächen-Kataster 

(Stand 

30.05.2014) des GIS-Zentrum, S.-Strasse 14 in X, kann festgestellt werden, 

dass sich das Kaufobjekt nicht darin befindet. [Absatz] Der Verkäufer erklärt 

somit, dass kein Verdacht auf verborgene Mängel besteht und ihm insbeson-

dere keine Abfall- oder Schadstoffbelastungen bekannt sind, welche zu einer 

Qualifikation des Kaufobjektes als belasteter Standort bzw. als Altlast i.S. der 

Umweltschutzgesetzgebung (USG) führen würden, und sich das Kaufobjekt 

nicht im Kataster der belasteten Standorte bzw. über die Altlasten befindet. 

[Absatz] Sollten wider Erwarten Altlasten (Abfall) im Sinne des Amtes für Ab-

fall, Wasser, Energie und Luft (AWEL), Zürich, respektive nach der Umwelt-

schutzgesetzgebung hervortreten, verpflichtet sich der Verkäufer für die mit 

der  Beseitigung  solcher  Altlasten  entstehenden  Kosten  alleine  aufzukom-

men." 

Festzuhalten  ist  vorab,  dass  eine  solche  vertragliche  Regelung  der  privat-

rechtlichen Gewährleistung nicht per se zu einer Befreiung des Käufers von 

der  öffentlich-rechtlichen  Kostenbeteiligung  nach  Massgabe  des  Altlasten-

rechts führen kann, hätten es doch die privaten Parteien andernfalls in der 

Hand,  durch  entsprechende  Vertragsgestaltung  die  Kostenbeteiligung  des 

Standortinhabers und Zustandsstörers bzw. die spezifischen altlastenrecht-
lichen Voraussetzungen eines allfälligen Verzichts auf dessen Inanspruch-

nahme  zu  unterlaufen.  Entsprechendes  macht  die  Rekurrentin  zu  Recht 

auch gar nicht geltend, wobei im Übrigen darauf hinzuweisen ist, dass auch 

der  grundsätzlich  anerkannten  Berücksichtigung  eines  liquiden  zivilrechtli-

chen  Innenverhältnisses  im  Rahmen  der  Kostenverteilung  (vgl.  Pierre 

Tschannen,  Kommentar  zum  Umweltschutzgesetz,  2.  Aufl.,  Hrsg.  Vereini-

gung für Umweltrecht/Helen Keller, Zürich 1998 ff., Art. 32d Rz. 31) vorlie-

gend  keine  gesonderte  Bedeutung  zukäme,  da  sie  sich  mit  der  Frage  der 

Berücksichtigung der Belastung im Rahmen der Preisfindung überschneidet 

R1S.2021.05133 

Seite 15 

 
 
(vgl. zu Letzterem E. 5.3). Soweit die Rekurrentin demgegenüber wie aufge-

zeigt davon ausgeht, die fragliche Zusicherung wirke sich zu ihren Gunsten 

auf die Möglichkeit, den Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 

3 USG zu führen, aus, ist ihr zu widersprechen. Unzutreffend ist zunächst, 

dass bei  erfolgter  Zusicherung  seitens  des Verkäufers  von  vornherein das 

Mass der gebotenen Sorgfalt tiefer anzusetzen wäre. Eine solche Differen-

zierung findet weder im Gesetz noch in der bundesgerichtlichen Rechtspre-

chung  eine  Stütze  und  erscheint  -  mit  Blick  auf  die  vorstehend  erwähnte 

Problematik einer Parteidisposition über die Voraussetzungen der altlasten-

rechtlichen Kostenbeteiligung - auch nicht sachgerecht. Soweit sich die Re-

kurrentin sodann darauf beruft, sie habe keinen Grund gehabt, die Angaben 

der Verkäuferin zu hinterfragen, so erweist sich auch dieses Argument als 

unbehelflich, nachdem - wie in E. 4.2.2 dargelegt - gerade Anhaltspunkte für 

eine  mögliche  Belastung  bestanden  und  sich  die  Rekurrentin  als  Käuferin 

hinsichtlich  der  dadurch  gebotenen  weitergehenden  Abklärungen  selbstre-

dend  nicht  mit  einer  blossen  gegenteiligen  Zusicherung  der  anderen  Ver-

tragspartei zufriedengeben durfte. 

4.2.4 

Nichts anderes gilt hinsichtlich der von der Rekurrentin angeführten Erkundi-

gungen beim AWEL. Zu Recht weist die Vorinstanz insoweit darauf hin, dass 

eine blosse Anfrage betreffend Erfassung des Grundstücks im Kataster der 

belasteten Standorte keine umfassende spontane Informationspflicht der Be-

hörde auszulösen vermag. Etwas anderes ergibt sich weder aus Art. 10e ff. 

USG  noch  aus  dem  Öffentlichkeitsprinzip.  Im  Gegenteil  ist  der  Vorinstanz 

auch insoweit zuzustimmen, als die fraglichen Auskünfte - nebst einer ent-

sprechenden Formulierung der Anfrage - an weitergehende Voraussetzun-

gen (namentlich betreffend die Zustimmung der damaligen Grundeigentüme-

rin) gebunden gewesen wären. Die Rekurrentin hat jedoch nicht substantiiert 
dargetan, dass sie überhaupt eine entsprechende, über die blosse Abfrage 

des Eintrags im KbS hinausgehende Anfrage gestellt hätte. Darauf, dass sol-

ches nicht der Fall gewesen sein dürfte, weist neben der (trotz der in Art. 46 

Abs. 1  USG  statuierten  Mitwirkungspflicht) fehlenden  Dokumentation  auch 

die in E. 4.2.3 zitierte Formulierung im Kaufvertrag hin, die lediglich eine Ein-

sicht der Käuferin in den KbS, jedoch keine weitergehenden Anfragen an das 

AWEL erwähnt. Gleiches gilt für die seitens der Rekurrentin zitierte E-Mail 

von UN (vgl. act. 10.39 [Beilage 4]). Bei dieser Sachlage kann im Sinne einer 

antizipierten Beweiswürdigung auf die von der Rekurrentin als Beweisofferte 

R1S.2021.05133 

Seite 16 

 
 
genannte Zeugenbefragung von UN verzichtet werden (was im Übrigen - im 

Lichte des in E. 4.2.3 Ausgeführten - in gleicher Weise auch für die Zeugen-

befragung von UN zum Gegenstand der Angaben der Verkäuferin gilt). 

Unbehelflich  ist  schliesslich  auch  die  rekurrentische  Argumentation  betref-

fend den im Erwerbszeitpunkt fehlenden Eintrag im KbS (sowie das vorgän-

gige Fehlen eines Eintrags im VFK). Zunächst kann aus dem blossen Fehlen 

eines entsprechenden Eintrags nicht abgeleitet werden, dass keine Hinweise 

auf eine mögliche Belastung bestanden hätten, wäre doch andernfalls der in 

Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG vorgesehene Sorgfaltsbeweis letztlich deckungs-

gleich  mit  der  Frage  des  Vorliegens  oder  Nichtvorliegens  eines  KbS-Ein-

trags, was weder der gesetzlichen Konzeption noch der in E. 4.2.1 wieder-

gegebenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung entspricht. Zu beachten ist 

dabei, dass im Gegensatz zum Misslingen des Sorgfaltsbeweises - für das 

es  bereits  genügt,  dass  Anhaltspunkte  hätten  bekannt  sein  müssen,  auf-

grund  derer  mit  der  Möglichkeit  einer  Belastung  zu  rechnen  war  -  für  den 

Eintrag in den KbS vorausgesetzt wird, dass bei einem bestimmten Standort 

feststeht oder mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass er belas-

tet  ist  (Art.  5  Abs.  3  AltlV).  Was  sodann  den  konkret  in  Frage  stehenden 

Standort betrifft, so ergibt sich bereits aus der Verfügung vom 5. April 2011 

(act.  10.9),  dass  entgegen  der  Rekurrentin  eine  Belastung  nicht  ausge-

schlossen,  sondern  im  Gegenteil  als  möglich  erachtet  wurde,  jedoch  eine 

abschliessende  Beurteilung  noch  nicht  vorgenommen  werden  konnte  (vgl. 

hierzu bereits E. 2). Diese Einschätzung ist plausibel, stand doch aufgrund 

der damals vorliegenden Messungen, die im Oberstrombereich eine höhere 

CKW-Summenkonzentration  als  im  Abstrombereich  auswiesen,  die  These 

einer ausserhalb des Grundstücks Kat.-Nr. 1 zu verortenden Quelle der Be-

lastung im Raum (vgl. act. 10.9, insbesondere S. 2 f.). Auch wenn zugleich 

für die Per-Konzentration das umgekehrte Verhältnis ermittelt worden war, 
liess  sich  insoweit  erst  sagen,  dass  dieser  Sachverhalt  tendenziell  für  die 

These einer Per-Quelle unter dem Wohn- und Bürogebäude oder aber knapp 

westlich davon (im Strassenbereich) sprechen würde und zumindest davon 

ausgegangen werden könne, dass sich die Quelle oder eine von mehreren 

Quellen im flachen Grundwassergebiet befinde (act. 10.9 S. 4). Dass daher 

nicht umgehend ein KbS-Eintrag erfolgte, sondern zunächst die These einer 

externen CKW-Quelle gestützt und altlastenrechtliche Untersuchungen auf 

potenziellen weiteren CKW-Standorten im Oberstrombereich ausgelöst wur-

den (act. 10.9 S. 5), ist daher nicht zu beanstanden. Wie sich der Verfügung 

R1S.2021.05133 

Seite 17 

 
 
des AWEL vom 3. Juni 2015 entnehmen lässt, ergab die Anfang Juni 2011 

auf der entgegengesetzten Strassenseite im Abschnitt […] (und damit noch 

nicht im gesamten Oberstrombereich [vgl. zu dessen Lage act. 10.5, insb. 

Anhang 3 und act. 10.8, insb. Anhang 1]) durchgeführte Porenluft-Messkam-

pagne (vgl. dazu act. 10.10) keine bzw. nur Spurenbelastungen mit CKW. In 

der genannten Verfügung wird sodann festgehalten, auch weitere, in jünge-

rer  Vergangenheit  durchgeführte  Untersuchungen  von  untersuchungsbe-

dürftigen  Standorten  im  näheren  und  weiteren  Umfeld  der  Liegenschaft  L. 

111 hätten keine Hinweise auf Schadstoffmigrationen, die sich nachteilig auf 

diesen Standort auswirken würden, gezeigt. Basierend auf der aktuellen Da-

tenlage müsste die These des Standortgutachters betreffend externe CKW-

Quelle weitestgehend widerlegt werden. Schliesslich seien zwischenzeitlich 

auf der ChloroNet-Plattform die Standortabgrenzungs- bzw. -eintragungskri-

terien festgelegt worden. Gestützt auf die entsprechende Publikation würden 

die im Rahmen der Porenluftmessungen ermittelten Konzentrationswerte ei-

nen Eintrag in den KbS als belasteter Betriebsstandort rechtfertigen. In der 

gleichen Verfügung wird schliesslich auch dargelegt, im Bereich der Liegen-

schaft L. 111 sei eine eindeutige Grundwasserfliessrichtung nicht erkennbar, 

weshalb eine recht hohe Wahrscheinlichkeit bestehe, dass die in der Ober-

strommessstelle gemessenen CKW-Konzentrationen vom Standort "L. 111" 

stammten und durch den pumpbedingten Absenktrichter angezogen worden 

seien (vgl. zum Ganzen act. 10.11 S. 2 f.). Wie sich den zitierten Erwägungen 

entnehmen lässt, ist entgegen dem rekurrentischen Vorbringen nachvollzieh-

bar, weshalb der Eintrag des streitbetroffenen Standorts erst mit Verfügung 

vom 3. Juni 2015 erfolgt ist und weshalb dieser insbesondere auch nicht un-

mittelbar nach Vorliegen der Porenluftuntersuchungen betreffend L. 114 und 

120 im Jahr 2011 vorgenommen wurde. Vor allem aber ist klar erkennbar, 

dass der Eintrag vorgängig nicht deshalb unterblieben war, weil das AWEL 

keine Anhaltspunkte, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu 
rechnen war, erkannt hätte. Ausschlaggebend war vielmehr die Notwendig-

keit einer die Umgebung miteinbeziehenden Gesamtbetrachtung, um Klar-

heit über die Quelle  der  Belastung  zu  erlangen  und  die  ursprüngliche  gut-

achterliche These einer externen Quelle ausschliessen zu können. Kann so-

mit entgegen der Rekurrentin aus dem im Erwerbszeitpunkt fehlenden KbS-

Eintrag nicht darauf geschlossen werden, dass die Fachpersonen des AWEL 

damals die Möglichkeit einer Belastung noch nicht erkannt hätten, so geht 

auch das daraus abgeleitete Argument, wonach entsprechend auch die Re-

kurrentin solches nicht habe erkennen können, fehl. 

R1S.2021.05133 

Seite 18 

 
 
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass für die Rekurrentin im Erwerbs-

zeitpunkt  insbesondere  ausgehend  von  der  tatsächlichen  Nutzung  des 

Grundstücks Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit 

der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war. Entsprechend misslingt der 

Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG, so dass eine ge-

stützt auf diese Bestimmung erfolgende Befreiung der Standortinhaberin von 

der Kostenbeteiligung vorliegend ausscheidet. 

5.1.1 

Die Rekurrentin macht weiter geltend, gemäss bundesgerichtlicher Praxis sei 

eine Kostenpflicht für den Zustandsstörer in Höhe von 10 % und mehr nur 

zulässig,  wenn  ein  weiterer  Umstand  hinzutrete,  wobei  -  nebst  vorliegend 

ohnehin  unstreitig  nicht  realisierten  Konstellationen  -  insbesondere  zu  be-

rücksichtigen sei, ob der Zustandsstörer durch die Belastung und/oder Sa-

nierung einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteil erlange oder er-

langen werde. Liege kein solcher weiterer Umstand vor, müsse der Kosten-

anteil des blossen Standortinhabers erheblich unter 10 % festgesetzt oder 

auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden. 

Vorliegend gehe die Vorinstanz fälschlicherweise davon aus, dass sich die 

Belastung im Kaufpreis niedergeschlagen habe oder aber dass sich ein Ge-

währleistungsanspruch aus dem Kaufvertrag wertsteigernd auswirke und die 

Rekurrentin dadurch einen wirtschaftlichen Vorteil habe. Ersteres betreffend 

sei die Rekurrentin entsprechend der erhaltenen Zusicherung davon ausge-

gangen, ein nicht schadstoffbelastetes Grundstück zu erwerben. Angesichts 

dieser  Ausgangslage  wäre  die  Annahme,  dass  ein  untersetzter  Kaufpreis 

vereinbart wurde, abwegig. Der Kaufpreis von Fr. 1,677 Mio. für ein Grund-
stück von 652 m2 (somit Fr. 2'572.10 / m2) habe den damaligen Realitäten 
bzw. Marktverhältnissen für den Erwerb eines solchen Grundstücks entspro-

chen. Die Kosten der Schadstoffbelastung seien nicht preismindernd in den 

Kaufpreis  eingeflossen.  Sofern  diesbezüglich  Zweifel  bestünden,  wäre  die 

Angemessenheit  bzw.  "Nichtuntersetzung"  des  Kaufpreises  unter  Berück-

sichtigung der Marktverhältnisse im Dezember 2014 durch das Baurekurs-

gericht gutachterlich zu klären. Davon ausgehend, dass der bezahlte Kauf-

preis dem Kaufpreis für nicht belastetes Land entsprach, könne allein wegen 

der  Sanierung  kein  höherer Wiederverkaufspreis  gelöst  werden.  Irrelevant 

sei eine allfällige konjunkturelle Preissteigerung. Die Sanierung führe auch 

R1S.2021.05133 

Seite 19 

 
 
nicht zu einer Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten, da sich diese aus 

Zonenplan  und  BZO  ergäben.  Angesichts  der  nicht  eingeschränkten  Ver-

käuflichkeit beim Erwerb durch die Rekurrentin könne auch nicht von einer 

Verbesserung  der  Verkäuflichkeit  durch  die  Sanierung  ausgegangen  wer-

den. Weiter sei die seitens der Vorinstanz herangezogene Rechtsprechung 

insofern nicht einschlägig, als die in den jeweiligen Entscheiden zu beurtei-

lenden Sachverhalte mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht zu vergleichen 

seien, indem die jeweiligen Standortinhaber Kenntnisse über die Belastung 

gehabt hätten und zum Teil ein untersetzter Kaufpreis bezahlt oder von ein-

gesparten Kosten profitiert worden sei. Schliesslich würde vorliegend auch 

ein allfälliger kaufvertraglicher Gewährleistungsanspruch lediglich zu einem 

Ausgleich  der  Vermögensminderung  im  Sinne  einer  Geltendmachung  des 

eigenen Schadens führen, wodurch aber bei der Rekurrentin kein wirtschaft-

licher Vorteil resultiere, ganz abgesehen davon, dass es der Rekurrentin an-

gesichts der finanziellen Situation der B AG nicht gelingen werde, dieser ge-

genüber  je  einen  allfälligen  gerichtlich  festgestellten  zivilrechtlichen  An-

spruch vollstrecken zu lassen. Auch entstehe der Rekurrentin durch die jah-

relangen  Verzögerungen  ein  erheblicher  -  gegebenenfalls  gutachterlich  zu 

ermittelnder - Schaden durch ausbleibende Mieteinnahmen, der einen allfäl-

ligen (bestrittenen) wirtschaftlichen Vorteil bei weitem übersteigen würde. 

5.1.2 

Die Vorinstanz hält vernehmlassungsweise zunächst fest, den nicht unwe-

sentlichen  wirtschaftlichen  Vorteil  nenne  das  Bundesgericht  als  ein  mögli-

ches Kriterium, um den Anteil des reinen Zustandsstörers auf über 10 % fest-

zusetzen.  Das  Bundesgericht  sage  aber entgegen  der  Rekurrentin  gerade 

nicht,  dass  der  Kostenanteil  des  blossen  Standortinhabers  erheblich  unter 

10 % festgesetzt oder auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden 

müsse, wenn keine weiteren Umstände hinzutreten würden. Eine solche An-
sicht  würde  denn  auch  im  Widerspruch  zum  Gesetzestext  stehen,  der  im 

Grundsatz  eine  Kostenbeteiligung  des  Zustandsverursachers  vorsehe,  an-

dernfalls keine Befreiungsmöglichkeit für diesen vorgesehen werden müsste. 

Bei Misslingen des Sorgfaltsbeweises sei der Kostenanteil festzusetzen, wo-

bei dieser grundsätzlich 10 % bzw. bei Vorliegen bestimmter Umstände mehr 

betrage. 

Konkret  fänden  sich  zwar  im  Kaufvertrag  keine  Angaben  dazu,  dass  der 

Kaufpreis untersetzt gewesen sei. Es falle aber auf, dass die Rekurrentin für 

R1S.2021.05133 

Seite 20 

 
 
652 m2 Bauland in der Wohnzone W4 (bzw. im Zeitpunkt des Grundstück-
kaufs wohl noch W3) etwa jenen Preis bezahlt habe, der im selben Stadt-

quartier  […]  zur  damaligen  Zeit  für  einzelne  Doppeleinfamilienhäuser  (pro 

Haushälfte) mit wesentlich geringeren Grundstücksflächen und tieferen Aus-

nützungsziffern  bezahlt  worden  sei.  Gemäss  den  Angaben  der  Abteilung 

Statistik der Stadt X sei der Median der Quadratmeterpreise für die Wohn-

zone W3 im Gebiet Y (den die Vorinstanz anhand der referenzierten Tabelle 

mit Fr. 6'410.-- beziffert) denn auch stets wesentlich über dem von der Re-

kurrentin bezahlten Preis gelegen. Damit erscheine der von der Rekurrentin 

bezahlte Preis sehr tief, was notorisch und allgemein bekannt sein dürfte. Es 

bleibe offen, weshalb der Kaufpreis so tief ausgefallen und seitens der Ver-

käuferin  wider  besseres Wissen  eine  Zusicherung  abgegeben  worden  sei. 

Sofern seitens des Baurekursgerichts Parteien oder Zeugen befragt würden, 

werde auch die Befragung der zuständigen Organe der B AG beantragt. Der 

Kostenanteil stütze sich nicht nur auf den (sehr tiefen) Kaufpreis. Vielmehr 

sei  entscheidend,  dass  die  Rekurrentin  mehrfach  von  der  Sanierung  profi-

tiere: Sie könne ihr Grundstück nach der Sanierung entwickeln und mit neuen 

Wohnbauten überbauen. Durch die durchgeführten Massnahmen und durch 

die Überbauung gewinne das Grundstück an Wert. Zudem bestehe die Sa-

nierung aus der Dekontamination bzw. dem Aushub des Belastungsherds, 

womit  die  Sanierungskosten  zumindest  teilweise  Ohnehin-Kosten  darstell-

ten. Die Rekurrentin könne die Mehrkosten auf die B AG überwälzen, womit 

der  auferlegte  Kostenanteil  in  einer  Forderung  zugunsten  der  Rekurrentin 

gegen die B AG resultiere. Sofern letztere zur Bezahlung wirtschaftlich nicht 

in der Lage sein sollte, könne die Rekurrentin eine persönliche Haftung aus 

Art. 754 oder Art. 41 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) gegen 

die für die B AG handelnden Personen ins Auge fassen. Buchhalterisch be-

trachtet werde sich die Kostenauflage also neutral verhalten, im Gegensatz 

zum  Wertzuwachs  des  Grundstücks,  der  sich  auch  buchhalterisch  nieder-
schlagen  werde.  Es  sei  sachgerecht,  dass  die  Rekurrentin  die  Überwäl-

zungs- und Bonitätskosten tragen müsse, zumal sie auch die Verantwortung 

für die Vertragsverhandlungen und die Vertragsredaktion übernehmen solle. 

Nach  dem  Gesagten  könne  es  für  den  Kostenanteil  von  20  %  auch  nicht 

darauf ankommen, ob die Rekurrentin einen untersetzten Preis bezahlt habe. 

Wären belastbare Anhaltspunkte bekannt, dass in Anbetracht der Belastung 

nur ein reduzierter Kaufpreis bezahlt worden sei, wäre der Kostenanteil we-

sentlich höher anzusetzen gewesen. Unter dem Titel der Billigkeit könnte zu-

R1S.2021.05133 

Seite 21 

 
 
dem auch der konjunkturelle Mehrwert berücksichtigt werden. Auch von ei-

nem  Verzögerungsschaden  könne  nicht  gesprochen  werden.  Selbst  unter 

Ausserachtlassung der altlastenrechtlichen Baureife sei im Übrigen die Vo-

raussetzung erfüllt, dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung 

oder der Sanierung ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kos-

tenanteils zugeflossen sei respektive zufliessen werde. Bei geschätzten Sa-

nierungskosten  von  Fr.  507'000.--,  wovon  die  Rekurrentin  20  %  oder  ca. 

Fr. 101'400.--  zu  übernehmen  habe,  und  zu  bezahlenden  Untersuchungs-

kosten von Fr. 16'356.45 resultiere ein voraussichtlicher Kostenanteil der Re-

kurrentin von knapp Fr. 120'000.--, während das Grundstück nach der Sa-

nierung im Wert weit über Fr. 120'000.-- gestiegen sein werde, wobei unter 

Berücksichtigung des Neubaus die Wertsteigerung ein Vielfaches betrage. 

5.1.3 

In der Replik bringt die Rekurrentin ergänzend vor, das AWEL versuche zu 

Unrecht  einen  untersetzten  Kaufpreis  zu  konstruieren.  Wenn  sodann  der 

Quadratmeterpreis tief gewesen sein sollte (was bestritten werde), lasse sich 

damit  noch  immer  kein  Kausalzusammenhang  mit  der  heute  bekannten 

Schadstoffbelastung  herstellen:  Unter  Zugrundelegung  des  von  der  Vo-

rinstanz genannten Medians ergäbe sich eine Differenz von Fr. 2,5 Mio., ob-

wohl die  Kosten  der  Beseitigung  ca.  Fr.  0,5 Mio.  betragen  würden.  Es  sei 

nicht  nachvollziehbar,  weshalb  der  Kaufpreis  um  den  Faktor  5  tiefer  hätte 

vereinbart werden sollen, wenn damit der Schadstoffbelastung hätte Rech-

nung  getragen  werden  sollen.  Weiter  gebe  es  keine  Anhaltspunkte  dafür, 

dass ein Teil der Sanierungskosten Ohnehin-Kosten darstellen würden. 

Die Vorinstanz entgegnet in der Duplik ergänzend, der untersetzte Kaufpreis 

sei  nicht  konstruiert,  sondern  statistisch  gesehen  ausgewiesen.  Aus  dem 

Verweis  auf  die  Marktverhältnisse  könne  die  Rekurrentin  nichts  herleiten, 
weil der Markt auch die Preise für belastete Grundstücke reguliere. Wie der 

Preis vorliegend reguliert wurde, entziehe sich der Kenntnis des AWEL, so 

dass  die  behauptete  Relation  vom  Medianpreis  zum  Sanierungspreis  rein 

theoretischer  Natur  und  ohne  Relevanz  für  die  Kostenauflage  sei.  Hinzu 

komme,  dass  die  Sanierungskosten  im  Zeitpunkt  des  Kaufs  nicht  bekannt 

gewesen und allenfalls dazumal höher geschätzt worden seien. Häufig drü-

cke eine Belastung den Marktwert eines Grundstücks überproportional stark. 

Fakt  sei  jedoch,  dass  das  Grundstück  durch  die  Sanierung  eine  weit  über 

den  Sanierungskosten  liegende  Wertsteigerung  erfahren  werde,  was  sich 

R1S.2021.05133 

Seite 22 

 
 
nur schon daraus ergebe, dass die mutmasslichen Sanierungskosten heute 

bekannt  seien,  sich  in  einem  überschaubaren  Rahmen hielten  und  zumin-

dest teilweise Ohnehin-Kosten darstellen würden. Geltend gemacht wird wei-

ter, der vertragliche Anspruch gegen die B AG oder deren Organe komme 

buchhalterisch einem untersetzten Kaufpreis aufgrund der Belastung gleich, 

wobei die prozessualen Rechtsdurchsetzungskosten unerheblich seien. 

5.2 

Der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  lässt  sich  zur  Frage  der  Bemes-

sung des Kostenanteils des Standortinhabers das Folgende entnehmen: In 

BGE  139  II  106  legte  das  Bundesgericht,  nachdem  es  die  grundsätzliche 

Kostenpflicht  desjenigen  Standortinhabers,  der  ein  Grundstück  bereits  mit 

der Belastung erworben hat, bejaht hatte, dar, bei der Bemessung des Kos-

tenanteils könnten neben dem Mass der Verantwortung auch Billigkeitsge-

sichtspunkte,  wie  die  wirtschaftliche  Interessenlage  und  die  wirtschaftliche 

Zumutbarkeit, berücksichtigt werden. Namentlich könne berücksichtigt wer-

den, ob der Standortinhaber, der die Belastung kannte oder kennen musste, 

einen wirtschaftlichen Vorteil aus der Belastung gezogen habe und ob ihm 

aus der Sanierung ein Vorteil erwachse (E. 5.5). Bezogen auf den konkreten 

Fall hielt das Bundesgericht fest, würden die Beschwerdeführer ausschliess-

lich  als  Standortinhaber  haften,  ohne  dass  ihnen  der  Verursachungsanteil 

ihrer (als Verhaltensverursacher zu qualifizierenden) Rechtsvorgänger zuge-

rechnet werden könnte und ohne durch den Deponiebetrieb oder die Sanie-

rung selbst einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt zu haben oder in Zukunft zu 

erlangen,  erschiene  eine  Kostenbeteiligung  von  10  %  exzessiv  und  damit 

bundesrechtswidrig (E. 5.5.3). Die Praxis, wonach 10 bis 30 % der Kosten 

auf den schuldlosen Zustandsstörer entfallen würden, bedürfe daher der Prä-

zisierung:  Ein  derartiger  Kostenanteil  ergebe  sich  nicht  bereits  aus  der Ei-

gentümerstellung  zum  Zeitpunkt  der  Kostenverteilungsverfügung,  sondern 
erscheine nur dann gerechtfertigt, wenn weitere Umstände hinzutreten wür-

den, z.B. wenn die betroffene Person schon im Zeitpunkt der Belastung für 

den Standort verantwortlich war und diese daher hätte verhindern können, 

wenn sie für den Verursachungsanteil ihres Rechtsvorgängers haftet (kraft 

Geschäftsübernahme oder als Erbe) oder durch die Belastung und/oder Sa-

nierung einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat oder 

erlangen wird (E. 5.6). Abschliessend hielt das Bundesgericht fest, ohne das 

Vorliegen der genannten Umstände (und dabei insbesondere auch das Be-

stehen wirtschaftlicher Vorteile aus dem Deponiebetrieb oder der Sanierung, 

R1S.2021.05133 

Seite 23 

 
 
die eine - vorinstanzlich angeordnete - Kostenbeteiligung in Höhe von 10 % 

rechtfertigen  würden)  müsste  der  Kostenanteil  der  Beschwerdeführer  als 

blosse Standortinhaber erheblich herabgesetzt oder auf eine Kostenbeteili-

gung ganz verzichtet werden (E. 6.1). 

Diese Präzisierung der Rechtsprechung ist in späteren Entscheiden mehr-

fach bestätigt worden (vgl. BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 11.4; 

1C_427/2016  vom  19.  Mai  2017,  E.  3.1;  1C_18/2016  vom  6.  Juni  2016, 

E. 7.2; 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1), unter Hinweis darauf, bei 

der  Festsetzung  der  Kostenanteile  stehe  den  zuständigen  Behörden  ein 

pflichtgemäss auszuübendes Ermessen zu (BGr 1C_315/2020 vom 22. März 

2021, E. 10.2; 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1). Spezifisch den wirt-

schaftlichen Vorteil betreffend wird sodann festgehalten was folgt (vgl. zum 

Ganzen auch VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 4.3): Ein wirtschaft-

licher Vorteil durch die Belastung ist etwa darin zu erblicken, dass der ge-

schätzte Marktwert eines belasteten Grundstücks und der erzielte Kaufpreis 

eine beträchtliche Differenz aufweisen (BGr 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017, 

E.  3.2).  Ein  wirtschaftlicher  Vorteil  durch  die  Sanierung  liegt  insbesondere 

vor, wenn diese die Eröffnung neuer, wirtschaftlich einträglicher Nutzungs-

möglichkeiten mit sich bringt oder zu einer verbesserten Verkäuflichkeit des 

Grundstücks führt. Die Vorteile schlagen sich regelmässig in einer Verkehrs-

wertsteigerung  des  Grundstücks  nieder  (BGr  1C_515/2015  vom  2.  Juni 

2016, E. 3.8.1). Zur Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung ist beispiels-
weise der zu tragende Sanierungsbetrag (pro m2) in Relation zu setzen zum 
(Quadratmeter-)Preis, der nach der Sanierung beim Verkauf des unbelaste-

ten Grundstücks erzielt werden kann (BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, 

E. 3.8.2).  Massgebend muss  bei der  Festsetzung  der  Haftungsquote  sein, 

dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung oder der Sanierung 

ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kostenanteils zugeflossen 
ist respektive zufliessen wird (vgl. BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.6). 

5.3.1 

Was zunächst das zwischen den Parteien umstrittene Verständnis von BGE 

139 II 106 anbelangt, so erweist sich die rekurrentische Lesart als zutreffend: 

Den vorstehend zitierten Passagen des genannten Entscheids lässt sich ent-

nehmen, dass bei Fehlen der im Einzelnen aufgeführten weiteren Umstände 

ein Kostenanteil von 10 % deutlich unterschritten werden müsste oder auf 

R1S.2021.05133 

Seite 24 

 
 
eine  Kostenbeteiligung  überhaupt  zu  verzichten  wäre.  Entgegen  der  Vo-

rinstanz sind die fraglichen Umstände somit nicht nur relevant, um eine über 

den Kostenanteil von 10 % hinausgehende Inanspruchnahme zu begründen. 

Diese Auffassung deckt sich mit entsprechenden Verlautbarungen in neue-

ren Bundesgerichtsentscheiden (vgl. BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, 

E. 11.4; BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.1). Entgegen der Vorinstanz 

wird dadurch auch nicht die gesetzliche Konzeption eines Befreiungs- bzw. 

Sorgfaltsbeweises, bei dessen Misslingen grundsätzlich eine Kostenbeteili-

gung des Standortinhabers in Betracht fällt, ausgehebelt, da diese Konzep-

tion  nicht  im  Widerspruch  zur  Umschreibung  allfälliger  zusätzlicher  ein-

schränkender Voraussetzungen der Kostentragungspflicht steht, zumal die 

fraglichen Voraussetzungen letztlich andere Aspekte als die im Rahmen des 

Sorgfaltsbeweises zu prüfenden betreffen. 

Entscheidend ist somit, ob vorliegend von entsprechenden Umständen aus-

zugehen ist, wobei unstreitig lediglich der Aspekt des wirtschaftlichen Vor-

teils überhaupt in Betracht fallen könnte, während die anderen Varianten von 

vornherein ausscheiden. Der Vorinstanz ist nun insoweit Recht zu geben, als 

mit der Sanierung - wie dies regelmässig und jedenfalls bei Bauland fast un-

ausweichlich der Fall sein dürfte - eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkei-

ten einhergeht. Auch wenn sich nämlich an deren Umfang nach Massgabe 

der einschlägigen nutzungsplanerischen Festlegungen durch die Sanierung 

nichts ändert, schafft doch erst Letztere - im Sinne der altlastenrechtlichen 

Baureife - überhaupt erst die Möglichkeit, die grundsätzlich zulässigen Nut-

zungen effektiv zu realisieren. 

Indessen stellt sich die Frage, ob allein aus diesem Grund unbesehen von 

einem  wirtschaftlichen  Vorteil  des  Standortinhabers  ausgegangen  werden 

kann. Das Grundproblem stellt sich wie folgt dar: Erwirbt ein Standortinhaber 
aufgrund eines Kaufvertrags ein Grundstück, das sich später als belastet er-

weist, und hat er dabei einen Kaufpreis bezahlt, wie er für ein unbelastetes 

Grundstück angemessen gewesen wäre, so dass sich die Belastung auf den 

Kaufpreis nicht ausgewirkt hat, so besteht wirtschaftlich betrachtet der Ge-

genwert seiner Leistung (Kaufpreis) in einem unbelasteten Grundstück. Er-

hält er stattdessen ein belastetes Grundstück und wird die Belastung später 

durch Sanierungsmassnahmen beseitigt, so wird er dadurch - mit Blick auf 

die von ihm erbrachte Leistung - nicht besser gestellt, als wenn er von vorn-

R1S.2021.05133 

Seite 25 

 
 
herein ein dem Kaufpreis entsprechendes unbelastetes Grundstück erwor-

ben hätte. Entscheidend ist somit, ob in solchen Konstellationen für die Be-

jahung eines wirtschaftlichen Vorteils lediglich auf einen Vergleich der Werte 

des belasteten und des sanierten Grundstücks (unter Einbezug der potenzi-

ell  aufzuerlegenden  Sanierungskosten)  abgestellt  werden  kann  (was  bei 

Bauland fast zwangsläufig zur Bejahung des wirtschaftlichen Vorteils führt) 

oder ob nicht vielmehr der Wert des sanierten Grundstücks zur Gegenleis-

tung, die der Standortinhaber erbracht hat, in Beziehung zu setzen ist. 

Auf  den  ersten  Blick  scheinen  sich  der  Rechtsprechung  Anhaltspunkte  für 

die  erstgenannte  Sichtweise  entnehmen  zu  lassen.  So  namentlich,  wenn 

eine Differenzierung zwischen wirtschaftlichen Vorteilen aufgrund der Belas-

tung (unter Nennung der Differenz von Marktwert und Kaufpreis) und wirt-

schaftlichen Vorteilen aufgrund der Sanierung (unter Nennung der Eröffnung 

neuer  Nutzungsmöglichkeiten)  vorgenommen  wird 

(so  exemplarisch 

VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 4.3). Diese Unterscheidung geht 

letztlich auf die alte Fassung von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG zurück, die für 

eine Befreiung des Standortinhabers kumulativ voraussetzte, dass dieser bei 

Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben 

konnte  (lit.  a),  die  Belastung  ihm  keinen  Vorteil  verschaffte  (lit. b) und  ihm 

aus  der  Sanierung  kein  Vorteil  erwächst  (lit.  c;  vgl.  dazu  BGE  139  II  106, 

E. 3.4.1). Dabei war hinsichtlich der - in der Folge aufgegebenen - Voraus-

setzung gemäss lit. c teilweise gerade kritisiert worden, dass sie immer erfüllt 

sei (vgl. BGE 139 II 106, E. 3.4.2). Wenn nun das Bundesgericht im genann-

ten Entscheid bezogen auf die aktuelle Fassung von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 

USG (die als Voraussetzung einer Befreiung den Sorgfaltsbeweis im Sinne 

der  vorstehend  genannten  lit.  a  genügen  lässt)  insofern  eine  Präzisierung 

vornahm, als es den bei Scheitern des Sorgfaltsbeweises grundsätzlich kos-

tenpflichtigen Standortinhaber nur insoweit im Umfang von 10 % oder mehr 
an den Sanierungskosten beteiligen wollte, als alternativ bestimmte weitere 

Umstände (unter anderem ein wirtschaftlicher Vorteil) realisiert wären (vgl. 

vorstehend E. 5.2), so ist die damit verknüpfte Intention einer gewissen Be-

schränkung der Kostentragungspflicht des reinen Zustandsstörers nur um-

setzbar, wenn die massgeblichen Kriterien so verstanden werden, dass sie 

nicht von vornherein immer (bzw. - soweit sich die Problematik vor allem bei 

Bauland  zeigt  -  jedenfalls  in  einer  sehr  grossen  Zahl  der  massgeblichen 

Fälle) und damit quasi voraussetzungslos erfüllt sind. Genau dies wäre nun 

aber der Fall, wenn ein wirtschaftlicher Vorteil zufolge Sanierung zumindest 

R1S.2021.05133 

Seite 26 

 
 
für Bauland gleichsam abstrakt bejaht würde, ohne die konkreten wirtschaft-

lichen Verhältnisse der involvierten Parteien und damit namentlich die wirt-

schaftliche  Bedeutung  der  zwischen  diesen  erfolgten  Transaktionen  mit  in 

Betracht zu ziehen. 

Eine nähere Betrachtung der altlastenrechtlichen Rechtsprechung bestätigt 

diese Sichtweise. Zunächst finden sich Fallkonstellationen, in denen es sich 

bei den als Standortinhabern in Anspruch Genommenen um Erben handelt. 

In diesem Fall stellen sich die wirtschaftlichen Verhältnisse insofern anders 

dar, als die jeweiligen Grundstücke ohne entsprechende Gegenleistung er-

worben  werden.  Daran  ändert auch  der  Aspekt der Anrechenbarkeit  eines 

bestimmten Vermögenswerts im Rahmen der Erbteilung nichts, da es sich 

insoweit um eine interne, erbrechtlich zu lösende Frage handelt, die mit Blick 

auf die Erbmasse insgesamt nichts daran ändert, dass ein in dieser befindli-

ches belastetes Grundstück den Erben ohne Gegenleistung zufällt. Entspre-

chend erweist es sich in diesen Konstellationen als sachgerecht, bezüglich 

des wirtschaftlichen Vorteils unmittelbar auf die durch eine Sanierung aus-

gelöste Wertsteigerung (oder sogar - im Sinne der in E. 5.2 zitierten Formel 

- auf den nach der Sanierung bei einem Verkauf zu erzielenden Wert) abzu-

stellen und diesen Vermögensvorteil zum zu tragenden Kostenanteil in Be-

ziehung zu setzen. Solche Fallkonstellationen unter Beteiligung von Erben 

finden sich beispielsweise in BGE 144 II 332 und in BGE 139 II 106 (vgl. in 

Letzterem E. 5.4, wobei zwar gemäss E. 5.2 teilweise auch Kaufverträge vor-

lagen, bezüglich denen dann aber - im Sinne des sogleich Auszuführenden 

-  zu  beachten  ist, dass  die  Grundstücke als  Landwirtschaftsland erworben 

wurden, während sich für die Zeit nach der Sanierung die Frage eines Ver-

kaufs als Bau(erwartungs)land stellte [vgl. E. 5.5.2]). Auch BGr 1C_515/2015 

vom 2. Juni 2016, aus dem die erwähnte Formel stammt, betrifft Parteien, 

die ihre Grundstücke nach eigener Darstellung durch Schenkung oder durch 
Erbschaft erwarben (E. 3.5; vgl. auch E. 3.3, wonach es sich teilweise um 

gemischte Schenkungen handelte; vgl. aber auch den Umstand, dass BGE 

144 II 332, nicht publizierte E. 7.1, auf BGr 1C_515/2015 als Fall betreffend 

Erben verweist). Soweit demgegenüber Konstellationen zu beurteilen waren, 

in denen der nachmalige Standortinhaber das Grundstück durch Kauf erwor-

ben hatte, kam - trotz Verwendung der allgemeinen theoretischen Formeln - 

dem Kaufpreis regelmässig entscheidende Bedeutung zu und dies nicht iso-

liert im Sinne der Begründung lediglich einer bestimmten zusätzlichen Erhö-

R1S.2021.05133 

Seite 27 

 
 
hung des Kostenanteils (z.B. auf 30 %), sondern jeweils - auch in den Ver-

fahren, die einen Kostenanteil von 30 % betrafen - generell, d.h. in Bezug 

auf  die  gesamthafte  Beurteilung  der  Zulässigkeit  des  verfügten  Kostenan-

teils. Dies gilt namentlich für VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, der zwar 

(wie vorstehend erwähnt) in E. 4.3 die Differenzierung zwischen wirtschaftli-

chem Vorteil durch Belastung und durch Sanierung hervorhebt, jedoch in der 

Folge - nach eingehender Prüfung der Frage, ob ein untersetzter Kaufpreis 

vorliege - in E. 5.6 zum Schluss gelangt, da der geschätzte Marktwert be-

trächtlich über dem bezahlten Kaufpreis liege, sei davon auszugehen, dass 

die  Standortinhaberin  "durch  die  Belastung  bzw.  aus  der  Sanierung  einen 

nicht unwesentlichen wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat respektive erlangen 

wird"  (womit  die  Differenzierung  der  Kriterien  letztlich  wieder  aufgegeben 

wird). In gleicher Weise wurde in BGr 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017 auf 

die massive Differenz zwischen Kaufpreis und Marktwert abgestellt (E. 3.2). 

In  BGr  1C_18/2016  vom  6.  Juni  2016  erfolgte  zwar  keine  Bezifferung  der 

Differenz; zu beachten ist aber, dass in diesem Verfahren das Grundstück 

im Verkaufszeitpunkt im KbS eingetragen war und im Kaufvertrag festgehal-

ten wurde, dass der Kaufpartei alle Informationen aus den Altlastenuntersu-

chungen zur Verfügung gestellt worden seien (so [im Kontext des - misslin-

genden - Sorgfaltsbeweises] E. 7.3). Aufgrund der Informationslage liegt da-

mit der Schluss nahe, dass die (potenzielle) Belastung des Grundstücks im 

Kaufpreis reflektiert worden ist. Zusammenfassend bestätigt sich somit, dass 

in Konstellationen, in denen die Kostenbeteiligung eines reinen Standortin-

habers in Frage steht, der das belastete Grundstück durch Kauf (und nicht 

durch Erbschaft oder Schenkung) erworben hat, für die Bestimmung des wirt-

schaftlichen Vorteils dem Verhältnis der seinerzeitigen Gegenleistung zum 

Marktwert des Grundstücks entscheidende Bedeutung zukommt. 

5.3.2 
Wie  gesehen  argumentiert  nun  die  Vorinstanz  gerade  dahingehend,  der 

Frage,  ob  vorliegend  von  einem  untersetzten  Kaufpreis  auszugehen  sei, 

komme letztlich keine entscheidende Bedeutung zu. Auch wenn sie sich in 

ihren Rechtsschriften teilweise ambivalent zur Angemessenheit bzw. Markt-

üblichkeit des bezahlten Kaufpreises äussert, hält sie ausdrücklich fest, wä-

ren belastbare Anhaltspunkte bekannt, dass in Anbetracht der Belastung nur 

ein reduzierter Kaufpreis bezahlt worden sei, wäre der Kostenanteil wesent-

lich höher anzusetzen gewesen (act. 9 S. 8; vgl. auch S. 9 sowie act. 16 S. 

R1S.2021.05133 

Seite 28 

 
 
7; vgl. bereits E. 5.1.2). Auf diese Einschätzung, wonach entsprechende be-

lastbare Anhaltspunkte für einen aufgrund der Belastung untersetzten Kauf-

preis  gerade  nicht  vorliegen,  ist  die  Vorinstanz  grundsätzlich  zu  behaften, 

zumal  sich  diese  Sichtweise  als  zutreffend  erweist:  Hervorzuheben  ist  zu-

nächst,  dass  der  -  für  das  Misslingen  des  Sorgfaltsnachweises  massge-

bende und vorliegend bejahte - Umstand, wonach der Rekurrentin Anhalts-

punkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer 

Belastung zu rechnen war (vgl. dazu E. 4.2), nicht mit einer effektiven Kennt-

nis, die sich in der Preisbildung niedergeschlagen hat, gleichgesetzt werden 

darf. Als Hinweise auf Letzteres wären im Lichte der vorstehend referierten 

Rechtsprechung  beispielsweise  ein  bereits  bestehender  KbS-Eintrag  oder 

die umfassende Information der Käuferin über die bisher durchgeführten alt-

lastenrechtlichen  Untersuchungen  zu  werten,  was  vorliegend  aber  beides 

gerade nicht gegeben ist. Aus der blossen Branchenkunde der Käuferin lässt 

sich demgegenüber in Ermangelung weiterer Umstände nicht darauf schlies-

sen, dass diese - auch wenn sie bei gebotener Sorgfalt mit der Möglichkeit 

einer  Belastung  hätte  rechnen  müssen  und  sich  daher  unter  diesem  Titel 

nicht von der Kostentragungspflicht befreien kann (vgl. E. 4.2) - effektiv eine 

Belastung bzw. das entsprechende Risiko bei Aushandlung des Kaufpreises 

miteinbezogen hat. Etwas anderes lässt sich auch aus der in E. 4.2.3 refe-

rierten  Gewährleistungsklausel  nicht  ableiten,  da  diese  zwar  die  Altlasten-

Thematik  anspricht,  jedoch  selbst  keinen  Aufschluss  darüber  gibt,  ob  die 

Käuferin  das  Auftreten  einer  entsprechenden  Problematik  als  genügend 

wahrscheinlich einschätzte, um es als wert- und preismindernden Faktor zu 

berücksichtigen oder ob sie (gegebenenfalls in sorgfaltswidriger Weise) auf 

das Fehlen einer Belastung vertraute und daher zur Zahlung eines marktüb-

lichen Preises für unbelastete Grundstücke bereit war. 

Soweit sodann die Vorinstanz auf die Abweichung des vertraglich vereinbar-
ten  Kaufpreises  vom  statistisch  ermittelten  Quadratmeterpreis  für  Flächen 

mit entsprechender Zonierung im Gebiet Y verweist, so ergibt sich auch aus 

diesen Feststellungen - in Übereinstimmung mit der vorstehend wiedergege-

benen allgemeinen Einschätzung der Vorinstanz - kein belastbarer Hinweis 

auf  einen  untersetzten  Kaufpreis:  Vorab  ist  festzuhalten,  dass  sich  in  den 

statistischen Angaben auf der entsprechenden Website […] für das fragliche 

Gebiet und den einschlägigen Zeitraum zwei Preistabellen finden, von denen 

sich die eine auf "Grundstückspreise (Median) in CHF pro Quadratmeter (be-

baut, alle Handänderungen)", die andere auf "Grundstückspreise (Median) 

R1S.2021.05133 

Seite 29 

 
 
in CHF pro m2 (bebaut, ohne Stockwerkeigentum)" bezieht. Die vorinstanzli-
chen  Angaben  entstammen der  ersten Tabelle,  ohne dass  von  vornherein 

offenkundig wäre (und auch nicht begründet wird), weshalb vorliegend diese 

und nicht die zweitgenannte einschlägig sein soll. Der Aufstellung der Trans-

aktionen ohne Stockwerkeigentum lässt sich - immer bezogen auf die Wohn-

zone  W3  in  Y  -  für  das  Jahr  2014  ein  Quadratmeterpreis  von  Fr.  4'100.-- 

entnehmen. Dieser liegt zwar immer noch beträchtlich über dem seitens der 

Rekurrentin  bezahlten  Quadratmeterpreis  von  Fr.  2'572.--.  Auffallend  ist 

aber,  dass  der  Medianwert  beträchtlichen  Schwankungen  unterworfen  ist 

und beispielsweise noch im Jahr 2012 mit Fr. 2'680.-- angegeben wird, wäh-

rend er sich im Jahr 2016 gegenüber dem Jahr 2014 wiederum auf Fr. 3'680.-

- reduziert hat. Gleiches lässt sich - auf entsprechend höherem Niveau - auch 

der Tabelle, die alle Handänderungen einbezieht, entnehmen, wo dem sei-

tens der Vorinstanz genannten Wert von Fr. 6'410.-- im Jahr 2014 beispiels-

weise ein solcher von Fr. 4'820.-- im Jahr 2013 und von Fr. 5'740.-- im Jahr 

2017 gegenüberstehen. Berücksichtigt man weiter, dass es sich bei den ge-

nannten  Werten  um  Medianwerte  handelt,  welche  die  für  die  Preisbildung 

oftmals entscheidende Mikrolage nicht abbilden können, so ist - in Überein-

stimmung  mit  der  Vorinstanz  -  davon  auszugehen,  dass  zwar  möglicher-

weise ein durchaus vorteilhafter Kaufpreis ausgehandelt wurde, belastbare 

Hinweise auf einen aufgrund der altlastenrechtlichen Situation untersetzten 

Preis jedoch nicht auszumachen sind. 

5.3.3 

Unzutreffend ist schliesslich das Argument der Vorinstanz, wonach der ver-

tragliche Anspruch auf Rückvergütung der "mit der Beseitigung solcher Alt-

lasten entstehenden Kosten" im Endeffekt das Gleiche wie ein untersetzter 

Kaufpreis  bewirke  bzw.  buchhalterisch  einem  untersetzten  Kaufpreis  auf-

grund  der  Belastung  gleichkomme.  Geht  man  von  der  Konstellation  eines 
untersetzten Kaufpreises aus, so liegt der wirtschaftliche Vorteil in der Diffe-

renz von Kaufpreis und nach durchgeführter Sanierung bestehendem Markt-

wert des Grundstücks. Dieser Vorteil rechtfertigt es, den Standortinhaber bis 

maximal in Höhe der genannten Differenz an den Sanierungskosten zu be-

teiligen,  da  erst  dadurch  die  von  ihm  erbrachte  kumulierte  Gegenleistung 

dem  Marktwert  eines  unbelasteten  oder  sanierten  Grundstücks  entspricht. 

Würde  dagegen  die  Sanierung  ausschliesslich  durch  Dritte  finanziert,  so 

wäre  der  Standortinhaber  im  Endeffekt  Eigentümer  eines  Grundstücks  mit 

entsprechendem Marktwert, ohne dass er dafür eine andere Gegenleistung 

R1S.2021.05133 

Seite 30 

 
 
als den untersetzten Kaufpreis zu erbringen gehabt hätte, was offenkundig 

unangemessen wäre. Von dieser Konstellation unterscheidet sich die vorlie-

gend  zu  beurteilende  eines  -  mangels  entgegengesetzter  belastbarer  Hin-

weise - marktüblichen Kaufpreises bei gleichzeitiger Statuierung einer Ge-

währleistungsklausel und Einräumung eines vertraglichen Rückvergütungs-

anspruchs: Die Rekurrentin als Käuferin hat insoweit bereits die angemes-

sene  Gegenleistung  für  ein  unbelastetes  oder  saniertes  Grundstück  er-

bracht, so dass sie, wenn sich das Grundstück nachmals als belastet erweist 

und  saniert  wird,  ohne  dass  sie  selbst  an  den  Sanierungskosten  beteiligt 

würde, entgegen der vorstehend erörterten Konstellation im Endeffekt keinen 

wirtschaftlichen Vorteil erzielt. Im Gegenteil würde sich nach Leistung eines 

marktgerechten Kaufpreises - und damit wirtschaftlich "neutraler" ursprüng-

licher Transaktion - eine zusätzliche Inanspruchnahme im Rahmen der alt-

lastenrechtlichen Kostenbeteiligung für die Rekurrentin als Schaden darstel-

len,  indem  im  Vergleich  mit  der  Situation  vor  Durchführung  der  gesamten 

Transaktion  wirtschaftlich  betrachtet  eine  Verschlechterung  ihrer  Vermö-

gensverhältnisse  resultieren  würde.  Dass  dieser  Schaden  bzw.  diese  Ver-

schlechterung  gegebenenfalls  aufgrund  eines  vertraglichen  Rückvergü-

tungsanspruchs  wieder  wettgemacht  werden  könnte,  bedeutet  lediglich, 

dass im Endeffekt wieder die "neutrale" Wirkung der ursprünglichen Trans-

aktion hergestellt würde, führt aber entgegen der Vorinstanz nicht zu einem 

wirtschaftlichen  Vorteil  im  Sinne  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung. 

Dies erhellt auch daraus, dass sich bei Zugrundelegung der vorinstanzlichen 

Argumentation letztlich eine Kostenbeteiligung des Standortinhabers in be-

liebiger Höhe rechtfertigen liesse, da stets darauf verwiesen werden könnte, 

diese wirke sich aufgrund des Rückvergütungsanspruchs im Endeffekt gar 

nicht zu dessen Lasten aus. Ein Kriterium für die quantitative Beschränkung 

der Kostentragungspflicht - das mit dem Aspekt des wirtschaftlichen Vorteils 

im  Sinne  der  Rechtsprechung  gegeben  ist  -  lässt  sich  aufgrund  der  vo-
rinstanzlichen  Argumentation,  die  von  den  wirtschaftlichen  Gegebenheiten 

bzw.  der  wirtschaftlichen  Bedeutung  der  vorliegenden  Transaktion  gerade 

abstrahiert, nicht gewinnen. Fehl geht in diesem Zusammenhang schliesslich 

auch  der  vorinstanzliche  Hinweis,  wonach  die  Rekurrentin  nicht  das  Boni-

tätsrisiko auf den - für die Ausfallkosten aufkommenden - Kanton überwälzen 

könne.  Dieser  zweifellos  zutreffende  Grundsatz  wäre  vorliegend  lediglich 

dann einschlägig, wenn nachgewiesen werden könnte, dass im seitens der 

Rekurrentin  bezahlten  Kaufpreis  zwar  aufgrund  der  vereinbarten  Gewähr-

leistungsklausel - der ein gewisser wirtschaftlicher Wert zukommt - nicht der 

R1S.2021.05133 

Seite 31 

 
 
volle, der Belastung bzw. dem entsprechenden Risiko geschuldete Abschlag 

reflektiert wird, jedoch ein untersetzter Kaufpreis jedenfalls insofern vorliegt, 

als  das  bei  Inanspruchnahme  des  Rückvergütungsanspruchs  bestehende 

Bonitäts- und Prozessrisiko als preismindernder Faktor berücksichtigt  wor-

den  ist.  Wäre  dies  der  Fall,  so  würde  sich  nach  den  oben  angeführten 

Grundsätzen eine Kostenbeteiligung bis maximal in Höhe dieser Preisdiffe-

renz  rechtfertigen,  da  daraus  bei  späterer  Sanierung  des  Grundstücks  ein 

wirtschaftlicher Vorteil resultieren würde. Nachdem aber auch insoweit  zu-

nächst  ein  (in  entsprechendem  Umfang)  untersetzter  Kaufpreis  vorliegen 

müsste, für einen solchen aber wie in E. 5.3.2 dargelegt keine belastbaren 

Hinweise bestehen, ist es nicht angängig, unter blossem Verweis auf die Un-

zulässigkeit  einer  Abwälzung  des  Prozess-  und  Bonitätsrisikos  einen  wirt-

schaftlichen Vorteil der Rekurrentin zu konstruieren. 

Zusammenfassend ist somit davon auszugehen, dass vorliegend entgegen 

der Vorinstanz ein wirtschaftlicher Vorteil der Rekurrentin aufgrund der Be-

lastung  und/oder  der  Sanierung  im  Sinne  der  bundesgerichtlichen  Recht-

sprechung nicht gegeben ist. Ein solcher ergibt sich insbesondere auch nicht 

aus den in den rekursgegnerischen Rechtsschriften ergänzend angeführten, 

aber  von  vornherein  unzureichend  substantiierten  angeblichen  Ohnehin-

Kosten.  Fehlt  es  aber an  dieser  Voraussetzung,  so  erweist  sich  die  in  der 

angefochtenen Verfügung festgesetzte Kostenbeteiligung der Rekurrentin in 

Höhe von 20 % als unrechtmässig, wobei sie insbesondere auch durch das 

der Vorinstanz grundsätzlich zustehende Ermessen nicht mehr gedeckt ist. 

Im  Sinne  der  in  E.  5.2  wiedergegebenen  bundesgerichtlichen  Rechtspre-

chung ist die Kostenbeteiligung der Rekurrentin als reiner Standortinhaberin 

erheblich unter 10 % herabzusetzen oder auf eine Kostenbeteiligung ganz 

zu verzichten. Nachdem besondere Gründe, die für eine (minimale) Kosten-

beteiligung sprechen würden, nicht ersichtlich sind - da insbesondere die von 
der Vorinstanz ebenfalls ins Spiel gebrachten Aspekte des konjunkturellen 

Mehrwerts  und  des  Mehrwerts  zufolge  Realisierung  einer  Überbauung  zur 

Frage der Angemessenheit einer Kostenbeteiligung des Standortinhabers in 

keiner Beziehung stehen - rechtfertigt es sich vorliegend, die Kostenbeteili-

gung antragsgemäss auf 0 % zu reduzieren. Bei diesem Ergebnis bzw. den 

zu diesem führenden Entscheidgründen erübrigen sich ferner die seitens der 

Rekurrentin  beantragte  Einholung  von  Gutachten  und  die  seitens  der  Vo-

rinstanz vorgeschlagene Zeugenbefragung. 

R1S.2021.05133 

Seite 32 

 
 
6. 

Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen. Da die Vorinstanz die Kos-

tenaufteilung zwischen den Verhaltensverursachern im angefochtenen Ent-

scheid bereits festgelegt hat, so dass sich bei Wegfall der Kostenbeteiligung 

des Standortinhabers deren Kostenanteile ohne Weiteres bestimmen lassen 

(vgl. E. 3.2) und dem AWEL insoweit auch kein Spielraum mehr verbleibt, 

rechtfertigt es sich, Dispositiv-Ziffer I.2 der angefochtenen Verfügung dahin-

gehend abzuändern, dass - unter Bezifferung der entsprechenden Beträge - 

unmittelbar eine Kostenverlegung im Umfang von 86 % zulasten der B AG 

und im Umfang von 14 % zulasten des Kantons Zürich (Ausfallkosten) ange-

ordnet wird. Insbesondere erweist sich dies auch prozessual als angängig, 

nachdem die B AG durch ihren Einbezug als Mitbeteiligte in das vorliegende 

Rekursverfahren die - freiwillig nicht wahrgenommene - Möglichkeit erhalten 

hat, ihren Standpunkt in diesem Verfahren zu vertreten. Aufgrund des unver-

änderten Verweises in Dispositiv-Ziffer I.5 gilt diese Änderung - unter Vorbe-

halt der in dieser Ziffer genannten neuen Erkenntnisse - auch für künftig an-

fallende altlastenrechtliche Kosten des streitbetroffenen Standorts. Ersatzlos 

aufzuheben  ist  sodann  Dispositiv-Ziffer  I.3  der  angefochtenen  Verfügung, 

während Dispositiv-Ziffer III.2 insoweit aufzuheben ist, als damit der Rekur-

rentin  Gebühren  überbunden  wurden.  Demgegenüber  bleibt  es  der  Vo-

rinstanz überlassen, allfällige weitere und von den rekurrentischen Anträgen 

nicht erfasste Anpassungen, die sich hinsichtlich ihres Verhältnisses zur B 

AG ergeben können (so namentlich hinsichtlich Dispositiv-Ziffern I.4 betref-

fend Rückerstattung, II. betreffend Sicherstellung und III.2 betreffend Gebüh-

ren), durch allfällige neue Verfügung vorzunehmen. 

7.1 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Baudirektion Kanton Zürich 
aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Sowohl bei Ver-

fahren  mit  als  auch  bei  solchen  ohne  bestimmbaren  Streitwert  beträgt  die 

Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; 

§ 3 GebV VGr). Bei Verfahren mit bestimmbarem Streitwert richtet sich die 

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Seite 33 

 
 
Gerichtsgebühr nach dem Streitwert (§ 3 Abs. 1 GebV VGr), wobei in beson-

ders aufwendigen Verfahren die Gerichtsgebühr bis auf das Doppelte erhöht 

werden  kann  (§  4  Abs. 1  GebV  VGr).  Bei  Verfahren  ohne  bestimmbaren 

Streitwert (§ 3 Abs. 2 GebV VGr) ist zu berücksichtigen, dass der Rekurs-

instanz bei der Bemessung der Gebührenhöhe ein grosser Ermessensspiel-

raum zusteht (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 

2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Vorliegend ist zwar der Streitwert des Verfahrens insoweit bestimmbar, als 

sich dieses auf die Verlegung der bereits bekannten Kosten bezieht. Da da-

mit  aber  -  gestützt  auf  Dispositiv-Ziffer  I.5  der  angefochtenen  Verfügung  - 

zugleich über den Verteilschlüssel für die im Dispositiv noch nicht bezifferten 

zukünftigen altlastenrechtlichen Kosten entschieden wird, liegt insgesamt ein 

Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor. Demnach ist die Gerichtsge-

bühr vorliegend - unabhängig von den Vorgaben in § 3 Abs. 1 GebV VGr - 

auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. Diese Höhe der Verfahrenskosten erscheint im 

Übrigen auch mit Blick auf die Gerichtsgebühren bei Verfahren mit bestimm-

barem Streitwert angemessen, würden diese doch gemäss § 3 Abs. 1 GebV 

VGr bei einem Streitwert in Höhe des bereits bezifferten Kostenanteils von 

Fr.  16'356.45  zwischen  Fr.  1'100.--  und  Fr.  2'200.--,  bei  einem  -  den  ge-

schätzten zukünftigen Kostenanteil in Höhe von Fr. 101'400.-- (20 % von Fr. 

507'000.--)  miteinbeziehenden  -  Streitwert  von  insgesamt  Fr. 117'756.45 

zwischen Fr. 6'600.-- und Fr. 11'000.-- betragen. 

7.2 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der A AG zulasten der 

Baudirektion Kanton Zürich eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. An-

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Seite 34 

 
 
gemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebsentschädi-

gung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteu-

erzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 

Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

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