# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 427327a4-8dfa-5e88-80bf-fe1ab558439b
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 03.05.2022 PS210090
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PS210090_2022-05-03.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde 
über Schuldbetreibung und Konkurs  
 
 

Geschäfts-Nr.: PS210090-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach und Oberrichterin lic. iur. 

R. Bantli Keller sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch 

Beschluss und Urteil vom 3. Mai 2022 

in Sachen 

 

A._____,  
Beschwerdeführerin, 
 

vertreten durch Rechtsanwalt X._____,  

 

gegen 
 

Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____-weg ..., ... Zürich, bestehend 
aus:  

a) C._____,  
b) D._____,  
c) E._____ AG,  
Beschwerdegegner, 

 
betreffend 

Zahlungsbefehl vom 27. Oktober 2020 / Betreibung Nr. 1 
(Beschwerde über das Betreibungsamt Zürich ...) 

 
Beschwerde gegen einen Beschluss der 1. Abteilung des Bezirksgerichtes Zürich 
vom 11. Mai 2021 (CB200178)   

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Erwägungen: 

A. Sachverhalt / Prozessgeschichte 

1.1. A._____ erwarb Ende 1993 mit ihrem Ehemann Dr. F._____ den Stockwer-

keigentumsanteil mit Galerie im 5. Stock am B._____-weg ... in ... Zürich zu je 

hälftigem Miteigentum. Mit den weiteren Stockwerkeigentümern Dr. iur. C._____, 

Dr. D._____ und der E._____ AG bildeten sie die Stockwerkeigentümergemein-

schaft, welche fünf Stockwerkeinheiten umfasst. Am tt. mm. 2016 verstarb 

Dr. F._____; er hinterliess seinen im hälftigen Miteigentum gehaltenen Stockwer-

keigentumsanteil den gesetzlichen Erben, das heisst seiner Ehefrau A._____ und 

den drei Söhnen aus erster Ehe. Willensvollstrecker der unverteilten Erbschaft ist 

Rechtsanwalt X._____ (act. 1 S. 3, act. 3/3-5; act. 3/14 S. 2). Gemäss Protokoll 

vom 11. August 2020 über die ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung 

vom 5. August 2020 wurde unter Traktandum 3 ein "Wechsel der Verwaltung von 

der G._____ AG zur H._____ AG mit 4 Ja-Stimmen zu 1ner Nein-Stimme (Herr 

X._____) bewilligt" (act. 3/14 S. 2). Am 27. August 2020 reichten X._____ als Wil-

lensvollstrecker des Nachlasses von Dr. F._____ und A._____ beim Friedensrich-

teramt Stadt Zürich, Kreise ... + ..., ein Schlichtungsgesuch im Sinne der Anfech-

tung der Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 

ein (act. 1 S. 5 f.; act. 3/15).  

1.2. Am 27. Oktober 2020 (Datum Eingang) stellte die G._____ AG (Vertreterin) 

im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____-weg ... in ... Zürich 

(Gläubigerin) beim Betreibungsamt Zürich ... (fortan Betreibungsamt) gegen 

A._____ (Schuldnerin) ein Betreibungsbegehren für eine Forderung von 

Fr. 6'272.68 zuzüglich Zinsen. Die Forderung betrifft ausstehende Akonto-

Beitragsforderungen aus dem Jahr 2020 inklusive eines Ausstandes aus der Be-

triebskostenabrechnung 2019 hinsichtlich der Wohnung 5. OG am B._____-weg 

... in ... Zürich (act. 1 S. 1, act. 3/1, act. 8/1). Das Betreibungsamt stellte am 

27. Oktober 2020 einen entsprechenden Zahlungsbefehl (Betreibungs-Nr. 1) aus, 

der am 13. November 2020 rechtshilfeweise über das Betreibungsamt I._____ 

dem Rechtsvertreter von A._____ zugestellt wurde, woraufhin dieser gleichentags 

Rechtsvorschlag erhob (act. 8/6).  

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1.3. Am 19. November 2020 (Datum Poststempel) erhob A._____ (nachfolgend 

Beschwerdeführerin) beim Bezirksgericht Zürich, 1. Abteilung, als untere kantona-

le Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (fortan Vo-

rinstanz) Beschwerde mit den nachfolgenden Rechtsbegehren (act. 1 S. 2): 

"1. Es sei festzustellen, dass 

- der Zahlungsbefehl-Nr. 1 (Reg.-Nr. 2), ausgestellt vom Betreibungsamt Zü-

rich ... am 27.10.2020 und am 13.11.2020 rechtshilfeweise durch einen 

Betreibungsweibel des Betreibungsamts I._____, J._____, RA X._____ c/o 

X._____ & Partner, K._____-strasse .../Postfach, … L._____, als Bevoll-

mächtigter von A._____ übergeben, hinsichtlich der Parteibezeichnung der 

Schuldnerin mangelhaft sei; 

- dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____-weg ..., Zürich, als 

Gläubigerin durch die im Zahlungsbefehl als Vertreterin bezeichnete 

G._____ AG nicht rechtmässig vertreten sei; 

 2. Das Betreibungsamt Zürich ... sei anzuweisen, im Zahlungsbefehl bei der 

Schuldnerin zu ergänzen, dass sie "hälftige Miteigentümerin des Stockwer-

keigentumsanteils Zürich-M._____ Grundbuch Blatt 3" sei; 

 3. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____-weg ..., Zürich sei, bzw. die 

3 anderen Stockwerkeigentümer seien als Verfahrensbeteiligte aufzufordern, 

der Aufsichtsbehörde innert einer richterlich festzulegenden Frist ihre recht-

mässige Vertretung mitzuteilen und gleichzeitig hierfür ein rechtsgenügendes 

Dokument beizubringen; 

 4. Die G._____ AG habe sich innerhalb einer vom Richter festzulegenden Frist 

zu ihrer angeblichen Vertretung zu äussern. 

 5. Eventualiter sei die Betreibung-Nr. 1 mangels Vertretung der Stockwerkeigen-

tümergemeinschaft B._____-weg ..., Zürich, als ungültig aufzuheben." 

Mit Zirkulationsbeschluss vom 24. November 2020 nahm die Vorinstanz eine Be-

richtigung sowie Vervollständigung der Parteibezeichnungen im Rubrum vor und 

erteilte der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. Zudem setzte die Vorinstanz 

der Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____-weg ... in ... Zürich (fortan 

Stockwerkeigentümergemeinschaft) eine Frist an, um die Beschwerde zu beant-

worten, insbesondere die Vertretungsberechtigung der G._____ AG als Verwalte-

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rin oder gewillkürte Stellvertreterin sowie die Zeichnungsberechtigung der Unter-

zeichner des Betreibungsbegehrens lückenlos urkundlich nachzuweisen, eventua-

liter das Betreibungsbegehren der vollmachtlosen Stellvertreterin zu genehmigen. 

Dem Betreibungsamt setzte die Vorinstanz eine Frist zur Vernehmlassung sowie 

Akteneinsendung an (act. 5). Das Betreibungsamt übersandte am 27. November 

2020 die Akten, verwies auf diese und enthielt sich eines Antrages zur Beschwer-

de (act. 7, act. 8/1-7). Am 3. Dezember 2020 reichte die G._____ AG ein "Ant-

wortschreiben zum Zirkulationsbeschluss vom 24. November 2020" samt Beila-

gen ein und schloss sinngemäss im Namen der Stockwerkeigentümergemein-

schaft auf Abweisung der Beschwerde (act. 9, act. 10/ 1-5). Die Vorinstanz stellte 

mit Verfügung vom 4. Dezember 2020 das Schreiben des Betreibungsamtes so-

wie jenes der G._____ AG je mit Beilagen der Beschwerdeführerin zur Kenntnis-

nahme und allfälliger Stellungnahme innert 10 Tagen zu. Der Beschwerde entzog 

sie die erteilte aufschiebende Wirkung (act. 11). Die Beschwerdeführerin reichte 

am 15. Dezember 2020 eine Stellungnahme und weitere Beilagen ein (act. 13, 

act. 14/23-24).  

Mit Eingabe an das Bezirksgericht Zürich vom 1. Februar 2021 machten X._____ 

als Willensvollstrecker des Nachlasses von Dr. F._____ und die Beschwerdefüh-

rerin gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft eine Klage betreffend Anfech-

tung der unter Traktandum 3 bis 5 der Stockwerkeigentümerversammlung vom 

5. August 2020 gefassten Beschlüsse anhängig (act. 24). 

Mit Zirkulationsbeschluss vom 11. Mai 2021 wies die Vorinstanz die SchK-

Beschwerde der Beschwerdeführerin ab, soweit sie darauf eintrat und die Be-

schwerde nicht gegenstandslos geworden war. Kosten wurden keine erhoben. 

Parteientschädigungen wurden nicht zugesprochen (act. 15 = act. 18 S. 10). 

2.1. Gegen den vorinstanzlichen Zirkulationsbeschluss vom 11. Mai 2021 führt 

die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 27. Mai 2021 (Datum Poststempel) 

rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale 

Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Sie stellt folgende Anträge 

(act. 19 S. 2; act. 16/3): 

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"1. Der Entscheid vom 12.05.2021 des Bezirksgerichtes Zürich, I. Abteilung, als 

untere kantonale Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter, sei aufzuhe-

ben. 

 2. Es sei festzustellen, dass 

  - die Stockwerkeigentümergemeinschaft B._____-weg ..., Zürich, als 

Gläubigerin durch die im Zahlungsbefehl als Vertreterin bezeichnete 

G._____ AG nicht rechtmässig vertreten sei; 

 3. Die Betreibung-Nr. 1 sei mangels Vertretung der Stockwerkeigentümerge-

meinschaft B._____-weg ..., Zürich, als ungültig aufzuheben." 

2.2. Die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden beigezogen (act. 1-16) 

und der Beschwerdeeingang wurde mitgeteilt (act. 22). Mit Zuschrift vom 11. Juni 

2021 (Datum Poststempel) brachte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 

vor, der Beschwerde sei versehentlich eine falsche Beilage angefügt gewesen, 

und er reiche die Beilage 6 nach (act. 23-24). Mit Verfügung vom 14. Dezember 

2021 wurde den Stockwerkeigentümern Dr. iur. C._____, Dr. D._____ und der 

E._____ AG eine 10-tägige Frist zur Beschwerdeantwort angesetzt. Dr. D._____ 

wurde zudem aufgegeben, innert derselben Frist einen Zustellempfänger in der 

Schweiz zu bezeichnen (act. 27). Die E._____ AG äusserte sich innert Frist nicht. 

Dr. iur. C._____ reichte innert der angesetzten Frist eine als "Stellungnahme zur 

Aufforderung zur Einreichung einer Beschwerdeantwort" betitelte Eingabe ein. Er 

verlangte darin, es sei ihm die Frist zur Beschwerdeantwort neu anzusetzen, so-

fern die Beschwerde nicht abgewiesen bzw. nicht darauf eingetreten werde 

(act. 31 S. 3, act. 32).  

Um das Verfahren hinsichtlich der Zustellung der Verfügung vom 14. Dezember 

2021 an den in N._____ [Stadt in Israel] wohnhaften Dr. D._____ zu beschleuni-

gen, kontaktierte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin diesen per E-Mail 

und machte ihm Mitteilung vom Verfahren sowie den ihm angesetzten Fristen 

(act. 30, 33-40). Am 15. Februar 2022 ging bei der Kammer ein Schreiben von 

Dr. D._____ ein, in welchem er O._____, c/o G._____ AG, als Zustellbevollmäch-

tigte im Verfahren bezeichnete und um Fristansetzung für die Stellungnahme zur 

Beschwerde in einer separaten Verfügung ersuchte (act. 41). Zur Beschleunigung 

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des Verfahrens wurde die rechtshilfeweise Zustellung zurückgerufen (act. 43). Mit 

Verfügung vom 1. März 2022 wurde das von Dr. iur. C._____ gestellte Gesuch 

um Ansetzung einer neuen Frist zur Beschwerdeantwort abgewiesen. Zudem 

wurde Dr. D._____ an die von ihm bezeichnete Zustelladresse eine Frist von 

10 Tagen zur schriftlichen Beschwerdeantwort angesetzt (act. 45). Letztgenannte 

Frist verstrich ungenutzt. Das Verfahren erweist sich nunmehr als spruchreif. Der 

Beschwerdeführerin, Dr. D._____ und der E._____ AG sind mit dem vorliegenden 

Entscheid je die Doppel von act. 31-32 zuzustellen. Auf die Vorbringen der Be-

schwerdeführerin sowie jene von Dr. iur. C._____ ist nachfolgend nur insoweit 

einzugehen, als dies für die Entscheidfindung sowie unter Hinweis auf Art. 20a 

Abs. 2 Ziff. 2 und 3 SchKG nötig ist. 

B. Vorbemerkungen / Prozessuales 

1. Für das Beschwerdeverfahren nach Art. 18 SchKG sind die Regelungen von 

Art. 319 ff. ZPO anwendbar (Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 EG SchKG i.V.m 

§ 84 GOG). Mit der Beschwerde können (a) die unrichtige Rechtsanwendung und 

(b) die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht 

werden (Art. 320 ZPO). Dabei sind konkrete Beschwerdeanträge zu stellen und 

zu begründen. Die Beschwerde führende Partei hat sich hierbei mit der Begrün-

dung des vorinstanzlichen Entscheides im Einzelnen auseinander zu setzen und 

anzugeben, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach 

leidet (Art. 321 ZPO; vgl. im Einzelnen auch BK ZPO-Sterchi, Bd. II, Bern 2012, 

Art. 321 N 15 ff.). Neue Anträge, neue Tatsachen und neue Beweismittel sind im 

Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Das gilt auch im zweitin-

stanzlichen betreibungsrechtlichen Beschwerdeverfahren (vgl. OGer ZH 

PS110019 vom 21. Februar 2011, E. 3.4).  

2. Die Beschwerde wurde von der Beschwerdeführerin mit Anträgen und einer 

Begründung versehen eingereicht, insofern ist auf sie einzutreten. Zur Nachrei-

chung der Beschwerdebeilage 6 (act. 23-24) ist festzuhalten, dass diese nach Ab-

lauf der gesetzlichen Beschwerdefrist erfolgte (vgl. act. 16/3). Aus dem der recht-

zeitigen Beschwerde beigefügten Beilagenverzeichnis sowie auch der Beschwer-

debegründung ergibt sich jedoch klar, dass unter Beilage 6 eine "Klage" an das 

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Bezirksgericht Zürich vom 1. Februar 2021 und nicht die "Beschwerde" an die un-

tere Aufsichtsbehörde hätte eingereicht werden sollen (act. 19 S. 6 f.). Hätte der 

Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin die fehlende (richtige) Beilage nicht sel-

ber nachgereicht, wäre dafür eine Nachfrist anzusetzen gewesen (Art. 32 Abs. 4 

SchKG; BGer 5A_23/2019 vom 3. Juli 2019 E. 3.1.). Die nach Ablauf der Be-

schwerdefrist erfolgte Belegnachreichung ist daher zuzulassen.  

Eine davon unabhängige Frage ist, ob die zur Beschwerde an die Kammer einge-

reichten Beilagen in Anwendung von Art. 326 ZPO bei der Entscheidfindung Be-

rücksichtigung finden können. Die Belege in act. 21/3-7 reichte die Beschwerde-

führerin erstmals bei der Kammer ein; sie stellen im Beschwerdeverfahren damit 

nicht zu berücksichtigende Noven im Sinne von Art. 326 ZPO dar (vgl. vorstehend 

Erw. B.1.).  

C. Erwägungen der Vorinstanz 

1. Die Vorinstanz erwog, das Betreibungsamt habe nicht von Amtes wegen zu 

prüfen, ob die namens der Gläubigerin unterzeichnende Person auch tatsächlich 

zu deren Vertretung (zur Stellung des Betreibungsbegehrens) befugt sei. Es stehe 

dem Schuldner zu, die Vertretungsbefugnis auf dem Beschwerdeweg zu bestrei-

ten und die Aufhebung der Betreibung zu verlangen. Das von einem vollmachtlo-

sen Stellvertreter gestellte Betreibungsbegehren könne im Beschwerdeverfahren 

durch die vertretene Gläubigerin genehmigt werden (act. 18 S. 5, Erw. 3.2.). Zum 

Nachweis der Vertretungsberechtigung der G._____ AG sei vorliegend insbeson-

dere ein Protokoll der ordentlichen Versammlung der Stockwerkeigentümer vom 

14. Mai 2012 sowie ein Verwaltungsvertrag vom 30. Mai 2012 eingereicht worden. 

Gemäss Protokoll hätten die Stockwerkeigentümer anlässlich der ordentlichen 

Versammlung vom 14. Mai 2012 einstimmig beschlossen, dass die Liegen-

schaftsverwaltung ab dem 1. Januar 2013 der G._____ AG übertragen werde. 

Nach dem Verwaltungsvertrag vom 30. Mai 2012 habe die G._____ AG das Ver-

waltungsmandat per 1. Januar 2013 übernommen; der Vertrag sei mit einer Min-

destdauer von zwei Jahren abgeschlossen worden, nach deren Ablauf eine Kün-

digungsfrist von sechs Monaten gelte. Laut Verwaltungsvertrag habe die Stock-

werkeigentümergemeinschaft der G._____ AG eine Vollmacht erteilt, welche ins-

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besondere das Vorgehen gegen Stockwerkeigentümer sowie die Prozessführung 

für die Einbringung von Zahlungsausständen im Rahmen des Verwaltungsmanda-

tes umfasse. Aufgrund des genannten Stockwerkeigentümer-Beschlusses und 

des Verwaltungsvertrages könne davon ausgegangen werden, dass die G._____ 

AG ab dem 1. Januar 2013 zur Aufnahme der Tätigkeit als Verwalterin und damit 

zur Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie zur "Prozessführung 

für die Einbringung von Zahlungsausständen im Rahmen des Verwaltungsmanda-

tes" befugt gewesen sei (act. 18 S. 6 f., Erw. 4.1.).  

2. Die Vorinstanz führte weiter aus, es stelle sich die Frage, ob die G._____ 

AG zum Zeitpunkt der Betreibungseinleitung nach wie vor zur Vertretung der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft berechtigt gewesen sei. Es gehe aus dem 

Protokoll der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 

2020 hervor, dass "ein Wechsel des Verwaltungsmandats von der G._____ AG 

zur H._____ AG angestrebt" werde. Laut dem unter Traktandum 3 gefassten Be-

schluss, sei der Wechsel der Verwaltung mit 4 Ja-Stimmen zu 1ner Nein-Stimme 

"bewilligt" worden, ohne jedoch einen konkreten Zeitpunkt des Wechsels der 

Verwaltung zu nennen. Die Vorinstanz hielt fest, das "Anstreben" und "Bewilligen" 

eines Wechsels spreche (unabhängig davon, ob der Beschluss gültig zustande 

gekommen oder in Rechtskraft erwachsen sei) dafür, dass der tatsächliche Ver-

waltungswechsel zu einem künftigen Zeitpunkt habe erfolgen sollen. Auf eine so-

fortige Abberufung der G._____ AG oder eine Kündigung des Verwaltungsmanda-

tes könne nicht geschlossen werden. Aus den Unterlagen nicht ersichtlich und 

nicht behauptet sei zudem, dass der Verwaltungsvertrag vom 30. Mai 2012 vor 

Betreibungseinleitung aufgrund einer Demission der G._____ AG oder eines Auf-

hebungsvertrages beendet worden wäre. Weiter stellte die Vorinstanz fest, es ge-

he weder aus den Akten hervor noch werde von der Beschwerdeführerin behaup-

tet, dass zum Zeitpunkt der Betreibungseinleitung ein Verwaltungsvertrag zwi-

schen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der H._____ AG vorgelegen 

oder dieselbe die Verwaltungstätigkeit vorbehaltlos aufgenommen und damit die 

Wahl konkludent angenommen habe. Aufgrund alledem schloss die Vorinstanz, 

es sei davon auszugehen, dass der Verwaltungsvertrag zwischen der Stockwer-

keigentümergemeinschaft und der G._____ AG zum Zeitpunkt der Betreibungs-

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einleitung nicht beendet und diese nach wie vor zur Vertretung befugt gewesen 

sei. Die Vorinstanz befand das Betreibungsbegehren und den daraufhin ausge-

stellten Zahlungsbefehl folglich als gültig, woraus die Abweisung der Beschwerde 

der Beschwerdeführerin resultierte (act. 18 S. 7 f., Erw. 4.3.).  

D. Parteivorbringen / Würdigung 

1.1. Die Beschwerdeführerin stellt sich in ihrer Beschwerde an die Kammer zu-

sammengefasst auf den Standpunkt, die G._____ AG sei im Zeitpunkt der Unter-

zeichnung des Betreibungsbegehrens weder Verwalterin noch gewillkürte Stell-

vertreterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewesen. Es liege auch keine 

Genehmigung der vollmachtlosen Stellvertretung vor. Die G._____ AG habe das 

Betreibungsbegehren unberechtigterweise namens der Stockwerkeigentümerge-

meinschaft eingereicht, weshalb der Zahlungsbefehl aufzuheben sei (act. 19 

S. 12). Im Einzelnen bringt die Beschwerdeführerin die nachfolgend aufgeführten 

Argumente vor (vgl. unten Erw. D.2. ff.).  

1.2. Dr. iur. C._____ vertritt zusammengefasst den Standpunkt, das Betrei-

bungsverfahren sei von der gewählten externen Verwalterin der Stockwerkeigen-

tümergemeinschaft korrekt eingeleitet worden. Die Beschwerde sei durch die 

Vorinstanz richtigerweise abgewiesen worden. Der Beschwerdeführerin gehe es 

einzig um die unbegründete Verweigerung unbestrittermassen fälliger Schulden, 

welche auf dem Betreibungsweg einzufordern seien und aus dem Zeitraum vor 

der Versammlung im August 2020 bzw. aus der Periode stammten, als ohnehin 

nur die G._____ AG zur Vertretung der Stockwerkeigentümer beauftragt gewesen 

sei. Dr. iur. C._____ weist darauf hin, dass die Beschwerdeführerin (teilweise in 

widersprüchlicher Weise) mehrere Verfahren vor Zürcher Gerichten bzw. 

Schiedsgerichten anhängig gemacht habe: In diesen gehe es um die Frage, ob 

die von der Stockwerkeigentümergemeinschaft ernannte und seit bald 10 Jahren 

amtierende Verwaltungsfirma G._____ AG, die auch von der Beschwerdeführerin 

selbst über Jahre beansprucht worden sei, fomell korrekt eingesetzt worden sei. 

Die Beschwerdeführerin habe die Wahl der G._____ AG als Verwalterin konklu-

dent anerkannt. Sie verhalte sich widersprüchlich, indem sie einerseits die 

H._____ AG als neue Verwalterin anführe und der G._____ AG das Recht zur 

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Einleitung der Betreibung versage, andererseits aber den Beschluss der 

Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 betreffend den Wechsel 

der Verwaltung von der G._____ AG zur H._____ AG anfechte und dessen 

Nichtigkeit geltend mache. Gemäss Vermerk im Protokoll der Versammlung vom 

5. August 2020 sowie in der E-Mail des Rechtsvertreters an die Verwaltung vom 

27. August 2020 sei indes vermerkt und somit belegt, dass selbst der Vertreter 

der Beschwerdeführerin durchaus vom Vorliegen der Vertretungsbefugnis der 

G._____ AG ausgehe, wenn es in seinem Interessen liege (act. 31 S. 2 und 4 f.). 

2.1. Die Beschwerdeführerin macht Ausführungen dazu, dass an der Stockwer-

keigentümerversammlung vom 14. Mai 2012 keine (erforderliche) Wahl, sondern 

eine Übertragung der Verwaltung auf die G._____ AG beschlossen worden sei. 

Sie scheint sich mit ihren diesbezüglichen Darlegungen gegen die Feststellung 

der Vorinstanz zu richten, dass davon ausgegangen werden dürfe, die G._____ 

AG sei ab dem 1. Januar 2013 zur Aufnahme der Tätigkeit als Verwalterin, zur 

Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft und zur Prozessführung befugt 

gewesen. Im Wesentlichen macht die Beschwerdeführerin aber geltend, bei der 

Frage, ob die G._____ AG anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 

14. Mai 2012 (überhaupt) als Verwalterin gewählt worden und ihr die Verwaltung 

ab dem 1. Januar 2013 übertragen worden sei, handle es sich um eine materiell-

rechtliche Frage, für deren Beantwortung das ordentliche Gericht resp. im Rah-

men der hängigen Klage das Bezirksgericht Zürich und nicht die SchK-

Aufsichtsbehörden zuständig seien. Eine Beurteilung gestützt auf das Protokoll 

über die Stockwerkeigentümerversammlung stehe der Vorinstanz nicht zu. Glei-

ches gelte für die materiellrechtliche Frage hinsichtlich der Übertragung der Ver-

waltung von der G._____ AG auf die H._____ AG. Die Vorinstanz dürfe keine Be-

urteilung des im Traktandum 3 der Stockwerkeigentümerversammlung vom 

5. August 2020 gefällten Beschlusses vornehmen. Sie habe vielmehr vom Wech-

sel der Verwaltung von der G._____ AG zur H._____ AG spätestens am 

5. August 2020, wahrscheinlich schon rückwirkend per 1. Januar 2020 auszuge-

hen (act. 19 S. 3 N 2, S. 6 f. N 6.2, S. 11 N 6.5 und 8.).  

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2.2.1. Die betreibungsrechtliche Beschwerde (Art. 17 ff. SchKG) stellt ein spezi-

fisch zwangsvollstreckungsrechtliches Institut verwaltungsrechtlicher Natur dar, 

welches im Interesse der am Verfahren Beteiligten eine einheitliche und richtige 

Anwendung des Betreibungs- und Konkursrechts gewährleisten soll. Im Sinne 

dieser Funktion haben die mit der SchK-Beschwerde angerufenen Aufsichtsbe-

hörden den (gerügten) gesetzmässigen (Verfahrens-)Zustand wiederherzustellen 

bzw. die im Vollstreckungsverfahren entstandenen verfahrensmässigen Fehler zu 

korrigieren. Der Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist demgemäss auf 

Handlungen (oder Unterlassungen) der Vollstreckungsorgane beschränkt. Materi-

ellrechtliche Ansprüche resp. Fragen sind im Beschwerdeverfahren grundsätzlich 

nicht zu entscheiden, solche sind nur ausnahmsweise und insoweit zu prüfen, als 

ihre Beurteilung Vorfrage der zu entscheidenden betreibungsrechtlichen Rüge 

oder Frage ist (Markus Dieth, Beschwerde gemäss Art. 17 ff., AJP 2002 S. 363 ff., 

363 f. und 366; Jolanta Kren Kostkiewicz, Schuldbetreibungs- und Konkursrecht, 

3. A., Zürich 2018, § 2 N 179 f. und 201; Franco Lorandi, Betreibungsrechtliche 

Beschwerde und Nichtigkeit, Basel/Genf/München 2000, Art. 17 N 4, 24 und 101). 

Dem Entscheid der Aufsichtsbehörde kommt indes eine beschränkte materielle 

Rechtskraftwirkung zu, indem er nur Verbindlichkeit für das betreffende (Betrei-

bungs-)Verfahren entfaltet, unter der Prämisse gleichbleibender Verhältnisse 

(BGer 6F_14/2010 vom 20. Juni 2011 E. 2.4; Franco Lorandi, a.a.O., Art. 20a 

N 87-88; BSK SchKG I-Cometta/Möckli, 3. A., Basel 2021, Art. 21 N 15 m.w.H.). 

Die Beschwerdeführerin macht die fehlende Befugnis der G._____ AG, im Namen 

der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein Betreibungsbegehren zu stellen, und 

damit einen Fehler im Vollstreckungsverfahren geltend, aus welchem die Ungül-

tigkeit des Betreibungsbegehrens resultieren würde. Sie fordert mit ihrem Be-

schwerdeantrag Ziffer 3 demzufolge die Aufhebung der Betreibung. Wie die Vor-

instanz zutreffend festhielt, kann der Betriebene sich mit Beschwerde nach Art. 17 

ff. SchKG gegen eine Betreibung zur Wehr setzen, die von einem zur Vertretung 

der Gläubigerin nicht Befugten angehoben worden ist (vgl. act. 18 S. 5, Erw. 3.2., 

sowie auch BGE 144 III 277 E. 3.1.1 m.w.H.). Ob die Vertretungsmacht der 

G._____ AG (als Verwalterin) vorgelegen hat oder nicht stellt eine Vorfrage der zu 

entscheidenden betreibungsrechtlichen Frage dar und kann für das Betreibungs-

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verfahren vorliegend nicht ohne Beurteilung der Stockwerkeigentümerbeschlüsse 

resp. der darüber geführten Protokolle sowie (konkludent) geschlossenen Verwal-

tungsverträge beantwortet werden. Über materiellrechtliche Vorfragen wird im 

SchK-Beschwerdeverfahren jedoch kein (Feststellungs-)Entscheid getroffen. Re-

sultat und Gegenstand des Entscheides der SchK-Aufsichtsbehörden kann immer 

nur eine verfahrensrechtliche Korrektur (im Sinne der Aufhebung oder Abände-

rung einer Verfügung oder Anordnung einer Amtshandlung) im Betreibungsver-

fahren sein. Auf den Beschwerdeantrag Ziffer 2 der Beschwerdeführerin, welcher 

auf die Feststellung der nicht rechtmässigen Vertretung gerichtet ist, ist daher 

nicht einzutreten.  

2.2.2. In Bezug auf die Äusserungen der Beschwerdeführerin zur von der Vor-

instanz angenommenen Befugnis der G._____ AG, die Stockwerkeigentümerge-

meinschaft ab dem 1. Januar 2013 vertreten zu dürfen, ist festzuhalten, dass die-

se insofern nicht nachvollziehbar sind, als sie ausführt, eine Übertragung der 

Verwaltung auf eine dritte Person sei keine Wahl im Rechtssinn (vgl. act. 19 S. 7, 

11). Dass im Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. Mai 2012 

betreffend das Traktandum "Neuvergabe des Verwaltungsmandates per 1. Januar 

2013" von "übertragen" gesprochen wird, ändert nichts daran, dass durch Stimm-

abgabe der Stockwerkeigentümer über die Vergabe des Amtes der Verwaltung an 

die G._____ AG ab dem 1. Januar 2013 abgestimmt und ein einstimmiger, zu-

stimmender Beschluss gefällt wurde, was eine Wahl resp. Bestellung im Sinne 

von Art. 712m Abs. 1 Ziffer 2 ZGB darstellt. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt 

liegen hinsichtlich (der Aufnahme) der Verwaltungstätigkeit der G._____ AG zwei 

verschiedene Rechtsgeschäfte vor, nämlich ein Beschluss der Stockwerkeigen-

tümerversammlung sowie ein Verwaltungsvertag mit der G._____ AG (siehe 

act. 10/3 S. 3 und act. 10/1-2). Darüber hinaus ist für ein in Frage stellen der Stel-

lung der G._____ AG als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft (zu-

mindest bis zur Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020) die 

Grenze im Grundsatz des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) zu se-

hen. Ein Anzweifeln der (rechtlichen) Grundlage für die Verwaltungstätigkeit der 

G._____ AG ab dem 1. Januar 2013 erst nach mehr als acht Jahren ist als 

rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren.  

- 13 - 

3.1. In Präzisierung ihrer Vorbringen bei der unteren Aufsichtsbehörde und unter 

Bezugnahme auf die vorinstanzlichen Erwägungen, gemäss Aktenlage und Par-

teiausführungen habe zum Zeitpunkt der Betreibungseinleitung kein Verwaltungs-

vertrag zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie der H._____ AG 

vorgelegen, bringt die Beschwerdeführerin vor, es habe noch kein unterzeichneter 

Verwaltungsvertrag mit der H._____ AG vorgelegen. Dass ein Verwaltungsvertrag 

(ohne Unterschriften) vorgelegen habe, ergebe sich aber aus dem Protokoll der 

Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020. Der Vertragsentwurf sei 

den Stockwerkeigentümern zusammen mit der Einladung zur Versammlung vom 

5. August 2020 zugesandt worden (act. 19 S. 4 f. N 4).  

3.2. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, es habe ein Verwaltungsvertrag 

ohne Unterschriften vorgelegen, erhebt sie erstmals in der Beschwerde an die 

Kammer. Neu eingereicht wurde von ihr auch der entsprechende Bewirtschaf-

tungsvertrag mit der H._____ AG ohne Unterschriften (act. 21/3). Wie bereits dar-

gelegt, finden solche Noven im Beschwerdeverfahren keine Berücksichtigung 

(vgl. oben Erw. B.). Zwar wurde ein Bewirtschaftungsvertrag im vor Vorinstanz 

vorgelegten Schreiben betreffend die Einladung zur Stockwerkeigentümerver-

sammlung vom 5. August 2020 als Beilage erwähnt (act. 3/8) und auch im bei den 

vorinstanzlichen Akten liegenden Protokoll der Versammlung findet sich ein Ver-

weis auf einen "neuen Vertrag H._____ AG" (act. 3/14 S. 2). Selbst wenn somit 

davon auszugehen ist, dass ein nicht unterzeichneter Verwaltungsvertrag mit der 

H._____ AG resp. ein Vertragsentwurf vorgelegen hat, ist damit jedoch noch kein 

Abschluss eines Verwaltungsvertrages mit derselben bewiesen und die vo-

rinstanzlichen Erwägungen sind insofern auch nicht falsch. Weder dargetan noch 

ersichtlich ist, dass die Beschwerdeführerin aus dem blossen Vorliegen eines Ver-

tragsentwurfes etwas zugunsten des von ihr in der Beschwerde eingenommenen 

Standpunktes (fehlende Berechtigung der G._____ AG zur Betreibungseinleitung 

am 23. Oktober 2020 im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft) ableiten 

könnte.  

4.1. Die Beschwerdeführerin stellt sich des Weiteren gegen die vorinstanzliche 

Erwägung, die H._____ AG habe ihre Tätigkeit als Verwalterin nicht vorbehaltlos 

- 14 - 

auf- bzw. die Wahl nicht konkludent angenommen. Sie macht geltend, die Schrei-

ben der H._____ AG vom Februar 2020, vom 2. April 2020 und 18. Mai 2020 

würden aufzeigen, dass diese geglaubt habe, die Verwaltung ab Anfang 2020 

ausüben zu können. Mit Schreiben im Februar 2020 habe die H._____ AG die 

Stockwerkeigentümer darüber informiert, dass per 1. Januar 2020 sämtliche Lie-

genschaften in die H._____ AG übertragen worden seien. Mit den Schreiben vom 

2. April 2020 und 18. Mai 2020 sei die H._____ AG wegen der Betriebskostenab-

rechnung bzw. wegen der Vorschüsse an die Stockwerkeigentümer gelangt. Die 

Beschwerdeführerin erklärt, ihr Rechtsvertreter habe der G._____ AG und der 

H._____ AG auf die Schreiben hin mitgeteilt, dass zwischen der H._____ AG und 

der Stockwerkeigentümergemeinschaft kein Rechtsverhältnis bestehe. Daraufhin 

habe sich O._____, G._____ AG, mit E-Mail vom 7. Juli 2020 entschuldigt, das 

Schreiben sei auf falschem Briefpapier ausgestellt worden. Trotzdem habe wiede-

rum die H._____ AG die Stockwerkeigentümer mit Schreiben vom 20. Juli 2020 

zur ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung 2020 eingeladen, an welcher 

der (bereits erfolgte) Wechsel der Verwaltung im Sinne einer Bestätigung offiziell 

habe beschlossen werden sollen, nachdem er bereits im Februar 2020 mitgeteilt 

worden sei. Vor diesem Hintergrund habe sich der Stockwerkeigentümer Dr. iur. 

C._____ wohl auch für einen rückwirkenden Wechsel zur H._____ AG per 

1. Januar 2020 einverstanden erklärt. Mit Schreiben vom 17. August 2020 (Zah-

lungserinnerung / -aufforderung) habe die H._____ AG zudem ihre Tätigkeit auch 

nach der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 weitergeführt 

(act. 19 S. 5 N 4, S. 8 f. N 6.2 und 6.3). Die Tatsache, dass dennoch die G._____ 

AG das Betreibungsbegehren unterzeichnet habe, erklärt die Beschwerdeführerin 

damit, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft bereits anfangs September 

2020 vom Schlichtungsgesuch betreffend die Anfechtung der Beschlüsse der 

Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 Kenntnis erlangt habe 

(act. 19 S. 9 f. N 6.3).  

Die Beschwerdeführerin schliesst, aufgrund der genannten Sachlage sei der 

Wechsel der Verwaltung zumindest per Datum der Stockwerkeigentümerver-

sammlung vom 5. August 2020, wahrscheinlich aber rückwirkend per 1. Januar 

2020 erfolgt. Keinesfalls könne aufgrund des in Traktandum 3 gefällten Stockwer-

- 15 - 

keigentümerbeschlusses vom 5. August 2020 gefolgert werden, der Verwaltungs-

vertrag der G._____ AG sei noch nicht beendet gewesen oder der Verwaltungs-

wechsel werde erst per 1. Januar 2021 erfolgen (act. 19 S. 10 N 6.4). Eine gewill-

kürte Stellvertretung liege hinsichtlich der Stellung des Betreibungsbegehrens 

nicht vor, da keine Vollmacht der Stockwerkeigentümergemeinschaft an die 

G._____ AG ins Recht gereicht worden sei. Auch habe die Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft nachträglich keine vollmachtlose Stellvertretung durch die G._____ 

AG genehmigt (act. 19 S. 12 N 10). 

4.2. Aufgrund der Ausführungen der Beschwerdeführerin, trotz ihres Hinweises, 

dass zwischen der H._____ AG und der Stockwerkeigentümergemeinschaft kein 

Rechtsverhältnis bestehe, habe die H._____ AG die Stockwerkeigentümer mit 

Schreiben vom 20. Juli 2020 zur ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung 

2020 eingeladen, stellt sich die Frage, wie sich dies auf die Beschlussfassung 

vom 5. August 2020 auswirkte. Nach Art. 712n Abs. 1 ZGB wird die Versammlung 

der Stockwerkeigentümer vom Verwalter einberufen. Eine gesetzeswidrige resp. 

mangelhafte Einberufung kann zur Ungültigkeit oder sogar Nichtigkeit der an der 

Stockwerkeigentümerversammlung gefassten Beschlüsse führen. Auf Nichtigkeit 

eines Beschlusses hat das Bundesgericht schon geschlossen, als dieser von ei-

ner Versammlung gefällt wurde, die von einer unzuständigen Person resp. einem 

unzuständigen Organ einberufen wurde. Ob die Ungültigkeit oder Nichtigkeit ei-

nes Beschlusses vorliegt, kann nicht abstrakt und allgemein gesagt werden, son-

dern ist anhand des konkreten Einzelfalles zu bestimmen, wobei bei der Annahme 

von Nichtigkeit Zurückhaltung geboten ist (vgl. ZK-Wermelinger, Das Stockwer-

keigentum, 2. A. 2019, S.1194 f., Art. 712n N 83 und 85 f.; siehe BGer 

5A_205/2013 vom 16. August 2013 E. 4. m.w.H. sowie BGer 5A_972/2020 vom 

5. Oktober 2021 E. 7.2.3.3.). Vorliegend ist zu beachten, dass gemäss dem Pro-

tokoll der Stockwerkeigentümerversammlung alle Stockwerkeigentümer fristge-

recht und vollständig eingeladen wurden sowie an der Versammlung vom 

5. August 2020 anwesend resp. vertreten waren. Nach dem Protokoll hatte der 

Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin zu Beginn der Versammlung angemerkt, 

dass die Einladung zu dieser auf H._____-Briefpapier verschickt worden sei, wo-

für sich O._____ als Vorsitzende der Versammlung entschuldigte (act. 3/14 S. 2). 

- 16 - 

Entsprechend dem Protokolleintrag war somit nicht von einer Einberufung der 

Versammlung durch eine unzuständige Person, sondern von einer Einberufung 

durch die Verwaltung auf falschem Briefpapier ausgegangen worden. Demge-

mäss findet sich im Protokoll über die Versammlung (auch wenn die Beschwerde-

führerin vor Vorinstanz anderes behauptete, act. 1 S. 5 Rz. 4) kein Hinweis da-

rauf, dass sich jemand (von den vollständig anwesenden resp. vertretenen 

Stockwerkeigentümern) vor der Beschlussfassung über die Einberufung durch ei-

ne unzuständige Person resp. Verwaltung beschwert hätte und geltend gemacht 

worden wäre, es sei keine Beschlussfassung möglich. Eine Auswirkung der Ver-

wendung des falschen Briefpapiers auf die Beschlussfassung im konkreten Fall 

resp. eine daraus resultierende ungültige oder gar nichtige Beschlussfassung ist 

folglich zu verneinen.  

4.3. Was den Inhalt des Protokolls der Stockwerkeigentümerversammlung vom 

5. August 2020 sowie ein Abstellen auf dieses anbelangt, so ist darauf hinzuwei-

sen, dass die Beschwerdeführerin anführt, das Protokoll vom 11. August 2020 

gelte – entgegen dem darin Festgehaltenen – nach aktuellem Reglement nicht als 

genehmigt, sofern nicht eine Einsprache innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt 

schriftlich an die Verwaltung erfolgt sei. Es bedürfe daher der Genehmigung durch 

die Stockwerkeigentümerversammlung (act. 19 S. 8 f. N 6.3). Die Beschwerdefüh-

rerin äusserte solches vor Vorinstanz noch nicht, sie bringt dies neu in ihrer Be-

schwerde an die Kammer vor und legt neu einen Auszug aus dem Reglement vor 

(act. 21/7); es handelt sich um nicht zu beachtende Noven (vgl. oben Erw. B.). 

Aber selbst bei Beachtung des neu vorgelegten Auszugs des Reglements der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft geht das neu Vorgetragene daraus nicht her-

vor. In Art. 30, letzter Absatz, des Reglements wird einzig die Protokollierung der 

Versammlungsbeschlüsse und die Aufbewahrung des Protokolls thematisiert. Die 

Reglementsbestimmung entspricht der gesetzlichen Regelung in Art. 712n Abs. 2 

ZGB. Eine Genehmigung des Protokolls durch die Stockwerkeigentümerver-

sammlung ist von Gesetzes wegen als auch gemäss dem vorgelegten Auszug 

des Reglements nicht vorgeschrieben. Eine solche erfolgt in der Praxis oftmals 

freiwillig (zur Entlastung des Protokollführers sowie zum definitiven und formellen 

Abschluss des Protokolls). Das Vorliegen eines Genehmigungsbeschlusses stellt 

- 17 - 

keine Gültigkeitsvoraussetzung für das Protokoll dar. Es entfaltet auch ohne Ge-

nehmigung uneingeschränkte Geltung bzw. Rechtskraft (siehe dazu Haas, Fall-

stricke bei der Protokollierung der Stockwerkeigentümerversammlung, in: Werme-

linger (Hrsg.), Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2014, S. 42 m.w.H.). Folg-

lich ist nichts ersichtlich, was einem Abstellen auf das Protokoll vom 11. August 

2020 entgegenstehen würde. Dem Protokoll mit seinem Wortlaut kommt eine In-

formations- und (hohe) Beweisfunktion hinsichtlich der an der Stockwerkeigentü-

merversammlung getroffenen Beschlüsse zu (vgl. Haas, a.a.O., S. 25).  

Die Vorinstanz kam aufgrund des Wortlautes des Protokolls ("Anstreben", "Bewil-

ligen") zum Schluss, der Verwaltungswechsel sei auf einen künftigen Zeitpunkt 

beschlossen worden. Sie verwarf das Vorliegen einer Beendigung der Vertrags-

beziehung zur G._____ AG durch sofortige Abberufung, Kündigung des Verwal-

tungsvertrages, Demission oder Aufhebungsvertrag (vgl. oben zusammengefasst 

in Erw. C.2.). Mit diesen vorinstanzlichen Erwägungen setzt sich die Beschwerde-

führerin nicht im Einzelnen auseinander resp. sie setzt diesen nichts Konkretes 

entgegen. Sie führt einzig an, der von der Vorinstanz zitierte Satz, "daher wird ein 

Wechsel des Verwaltungsmandates zur H._____ AG angestrebt", sei nicht ge-

äussert und absichtlich zweckbedingt in das Protokoll eingeflossen (act. 19 S. 8 f. 

N 6.3). Wie gesehen kann auf den Wortlaut des Protokolls abgestellt werden. Ei-

ne Berichtigung des Protokollinhalts wäre überdies umgehend resp. fristgerecht 

bei der Protokollführerin zu beantragen gewesen (Haas, a.a.O., S. 47 f.). Die Be-

schwerdeführerin macht nicht geltend dies getan zu haben. Ihre Einwände zur 

Geltung des Protokolls führt sie wie bereits gesagt erst neu und damit unbeacht-

lich in der Beschwerde an die Kammer an. In Bezug auf den Zeitpunkt des Ver-

waltungswechsels gemäss Beschlussprotokoll verweist die Beschwerdeführerin 

zwar zutreffend darauf, dass Dr. iur. C._____ anlässlich der Versammlung sein 

Einverständnis mit einem rückwirkenden Wechsel per 1. Januar 2020 erklärt hat-

te. Nicht aus dem Protokoll ersichtlich ist jedoch, dass solches in der Folge be-

schlossen wurde. Ebenfalls nicht von Belang sind sodann die Ausführungen der 

Beschwerdeführerin dazu, was vor dem Beschluss der Stockwerkeigentümer über 

den Verwaltungswechsel am 5. August 2020 von der G._____ AG oder der 

H._____ AG (bereits im Februar 2020) mitgeteilt worden resp. wovon die H._____ 

- 18 - 

AG in Bezug auf ihre Vertretungsbefugnis ausgegangen ist. Auch in Bezug auf ei-

nen am 5. August 2020 beschlossenen Wechsel per 1. Januar 2021, welchen die 

G._____ AG vor Vorinstanz anführte (act. 9 S. 2), findet sich im Versammlungs-

protokoll vom 11. August 2020 keine Stütze (act. 3/14 S. 2). Weder geltend ge-

macht noch (aus dem Versammlungsprotokoll oder den Akten) ersichtlich ist zu-

dem, dass bereits vor oder anlässlich der Versammlung vom 5. August 2020 ein 

Verwaltungsvertrag mit der H._____ AG unterzeichnet worden wäre (vgl. dazu 

auch oben Erw. D.3.2.). Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, ist in dem unter 

Traktandum 3 gefassten Beschluss kein konkreter Zeitpunkt des Wechsels der 

Verwaltung genannt (vgl. act. 18 S. 8 und act. 3/14 S. 2). Das unter Traktandum 3 

verwendete Wort "Wechsel" impliziert eine mit dem Beschluss angestrebte naht-

lose Ablösung der früheren durch die neue Verwaltung und insbesondere keine 

rückwirkende Abberufung der G._____ AG.  

4.4. Wie bereits den vorinstanzlichen Erwägungen entnommen werden kann 

(act. 18 S. 5 Erw. 3.3.), ist die Rechtsbeziehung zwischen der Verwaltung und der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft eine zweidimensionale: Sie besteht aus einem 

organschaftlichen Teil, nämlich dem Wahlakt (Art. 712m Abs. 1 Ziffer 2 ZGB). Un-

trennbar dazu gehört ein schuld- oder vertragsrechtlicher Teil. Die Wahl einer 

Verwaltung durch die Stockwerkeigentümerversammlung ist eine einseitige Wil-

lensäusserung und gilt als Angebot derselben. Eine Annahme der Wahl durch die 

gewählte Verwaltung ist erforderlich. Eine solche kann sogar durch konkludentes 

Handeln bekundet werden, indem die Verwaltung (nach der Wahl) einfach (vor-

behaltlos) ihre Tätigkeit aufnimmt. Die Annahme der Wahl führt gleichzeitig zum 

Abschluss eines Verwaltungsvertrages, welcher notwendiger Bestanteil der zwei-

dimensionalen rechtlichen Beziehung zwischen der Verwaltung und der Stock-

werkeigentümergemeinschaft ist. Der Verwaltungsvertrag untersteht keiner Form-

pflicht, er kann also auch mündlich oder sogar konkludent abgeschlossen werden 

(ZK-Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2. A. 2019, Art. 712q N 57 f., 127, 160 

und 163). Eine Möglichkeit, der Rechtsbeziehung zwischen dem Verwalter und 

der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein Ende zu bereiten, ist die Abberufung 

(Art. 712r Abs. 1 ZGB) durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung. 

Die Abberufung ist ein Widerruf des Wahlaktes der Stockwerkeigentümerver-

- 19 - 

sammlung durch einseitige Willenserklärung der Stockwerkeigentümergemein-

schaft (auflösendes Gestaltungsrecht); sie beendet u.a. die Vertretungsbefugnis 

der Verwaltung. Die Abberufung stellt eine organschaftliche, uneinschränkbare 

Befugnis dar, welche insbesondere unabhängig von Bestimmungen (wie Kündi-

gungsfristen) des Verwaltungsvertrages ist. Die Liquidierung des Vertragsverhält-

nisses bleibt vorbehalten (vgl. ZK-Wermelinger, a.a.O., Art. 712r N 10-13).  

Der anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 5. August 2020 unter 

Traktandum 3 festgehaltene Beschluss "Der Wechsel der Verwaltung von der 

G._____ AG zur H._____ AG wird mit 4 Ja-Stimmen zu 1 Nein-Stimme (Herr 

X._____) bewilligt" (act. 3/14 S. 2), kann nicht anders verstanden werden, als 

dass zugleich eine Wahl der H._____ AG sowie eine Abberufung der G._____ AG 

als Verwalterin beschlossen wurde. Zur Abberufung der G._____ AG reichte ein 

dahingehender Versammlungsbeschluss. Die Abberufung charakterisiert sich als 

auflösendes Gestaltungsrecht; die Gestaltungwirkung tritt bezüglich der Amts-

enthebung und dem Verlust der Vertretungsbefugnis der Verwaltung ein. Eine 

zusätzliche (vorgängige) Auflösung des Verwaltungsvertrages unter Einhaltung 

der vereinbarten Kündigungsfrist und/oder eine Demission seitens der Verwaltung 

(vgl. Wortmeldung von Rechtsanwalt X._____ gemäss Protokoll vom 11. August 

2020, act. 3/14 S. 2) war nicht (zusätzlich) nötig (vgl. BK Meier-Hayoz/Rey, 

Bd. IV, Bern 1988, Art. 712r N 7, 11 und auch ZK-Wermelinger, a.a.O., Art. 712r 

N 10, 12). Selbst wenn – wie die Vorinstanz erwog – aufgrund des Wortlauts des 

Protokolls vom 11. August 2020 nicht von einer Abberufung der G._____ AG mit 

sofortiger Wirkung und einem unmittelbaren Wechsel zur H._____ AG als Verwal-

tung durch entsprechende Wahl ausgegangen würde, so ist doch – wie die Be-

schwerdeführerin vor Vorinstanz und wiederum in ihrer Beschwerde an die Kam-

mer ausführte (act. 1 S. 6 Rz. 6 und act. 19 S. 9, Ende des 2. Absatzes) – zu be-

rücksichtigen, dass die H._____ AG mit Schreiben vom 17. August 2020 mit einer 

Zahlungserinnerung resp. -aufforderung an die Beschwerdeführerin gelangte 

(act. 3/16). Die Rechnungsstellung und Einziehung (Inkasso) von Beitragsforde-

rungen gehört zu den typischen Verwaltungsaufgaben (vgl. Art. 712s Abs. 2 

ZGB). Vor dem Hintergrund des zuvor am 5. August 2020 getroffenen Stockwer-

keigentümerbeschlusses ist entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen im 

- 20 - 

Schreiben vom 17. August 2020 eine vorbehaltlose Aufnahme der Verwaltungstä-

tigkeit durch die H._____ und damit eine konkludente Annahme der Wahl durch 

die Stockwerkeigentümerversammlung zu sehen. Spätestens ab dem 17. August 

2020 ist somit von einer gegenüber der H._____ AG eingetretenen resp. gegen-

über der G._____ AG beendeten Befugnis zur Vertretung der Stockwerkeigentü-

mergemeinschaft auszugehen. Dabei kommt es entgegen der von Dr. iur. 

C._____ geäusserten Meinung (vgl. oben Erw. D.1.2.) nicht darauf an, aus wel-

chem Zeitraum die in Betreibung gesetzte Forderung stammt. In Bezug auf die 

Befugnis der Verwaltung zur Stellung des Betreibungsbegehrens im Namen der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft ist dies nicht von Belang.  

5. Nach dem Ausgeführten ist folglich davon auszugehen, dass die G._____ 

AG im Zeitpunkt der Stellung des Betreibungsbegehrens am 23. Oktober 2020 

(act. 8/1-2) nicht mehr als Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

berechtigt war, diese zu vertreten. Da die Betreibungsanhebung (im Nachhinein 

im Beschwerdeverfahren) durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft auch 

nicht genehmigt wurde, resultiert daraus die Ungültigkeit des Betreibungsbe-

gehrens (vgl. BSK SchKG I-Kofmel Erhenzeller, a.a.O., Art. 67 N 23 m.w.H.). Die 

Beschwerdeanträge-Ziffer 1 und 3 der Beschwerdeführerin sind folglich insoweit 

gutzuheissen, als die Betreibung-Nr. 1 des Betreibungsamtes Zürich ... wegen 

Ungültigkeit des Betreibungsbegehrens aufzuheben ist.  

E. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Das Beschwerdeverfahren ist kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 

Abs. 2 GebV SchKG). Parteientschädigungen dürfen in diesem Verfahren nicht 

zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). 

Es wird beschlossen: 

1. Auf den Beschwerdeantrag-Ziffer 2 wird nicht eingetreten. 

2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittel gemäss nachfolgendem Erkenntnis. 

- 21 - 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerdeanträge-Ziffer 1 und 3 werden insoweit gutgeheissen, als 

die Betreibung-Nr. 1 des Betreibungsamtes Zürich ... wegen Ungültigkeit des 

Betreibungsbegehrens vom 23. Oktober 2020 aufgehoben wird.  

2. Es werden keine Kosten erhoben. 

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdeführerin, 

Dr. D._____ und die E._____ AG je unter Beilage der Doppel von act. 31 

sowie act. 32, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vor-

instanz sowie an das Betreibungsamt Zürich ..., je gegen Empfangsschein. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 
  

- 22 - 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.  

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. K. Würsch 
 
versandt am: 
3. Mai 2022 
 
 
 

	Beschluss und Urteil vom 3. Mai 2022
	Erwägungen:
	Es wird beschlossen:
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerdeanträge-Ziffer 1 und 3 werden insoweit gutgeheissen, als die Betreibung-Nr. 1 des Betreibungsamtes Zürich ... wegen Ungültigkeit des Betreibungsbegehrens vom 23. Oktober 2020 aufgehoben wird.
	2. Es werden keine Kosten erhoben.
	3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdeführerin, Dr. D._____ und die E._____ AG je unter Beilage der Doppel von act. 31 sowie act. 32, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Z...
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...