# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1bce84c8-da2f-56ad-b167-d228e9716515
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-14
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 14.12.2017 B 2016/93
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2016-93_2017-12-14.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2016/93

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 14.12.2017

Entscheiddatum: 14.12.2017

Entscheid Verwaltungsgericht, 14.12.2017
Baurecht, Art. 61 Abs. 2 lit. a b, d und f BauG, Ausnützungsziffer, 
anrechenbare Geschossflächen.Räume mit einer Fensterfläche von 2.2 
beziehungsweise 1.4 Prozent der Bodenfläche sind ungeachtet ihrer 
sonstigen Ausgestaltung (namentlich Bodenfläche, Raumhöhe) nicht zu 
Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken geeignet und daher zu den nicht 
anrechenbaren Geschossflächen im Sinn von Art. 61 Abs. 2 lit. b BauG zu 
zählen. Soweit Parkfelder in der Wohnzone als zonenkonform 
bewilligungsfähig sind, sind sie entsprechend Art. 61 Abs. 2 lit. b BauG nicht 
anrechenbar. Die geplanten von den Wohnräumen konstruktiv klar 
abgetrennten, offensichtlich eine Fläche von 20 Prozent der anrechenbaren 
Geschossfläche nicht übersteigenden und als verglaste Bauteile 
ausgestalteten Wintergärten sind entsprechend Art. 61 Abs. 2 lit. d BauG 
nicht Teil der anrechenbaren Geschossfläche (Verwaltungsgericht, 
B 2016/93).Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht 
wurde mit Urteil vom 6. Juli 2018 abgewiesen (Verfahren 1C_37/2018).

Besetzung

Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Scherrer

 

Verfahrensbeteiligte

A.K. und B.K.,

C.M.,

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Beschwerdeführer 1+2,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Adrian Koller, Landstrasse 4, 

9606 Bütschwil,

gegen

 

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

 

D.S.,

E.S.,

Beschwerdegegner 1+2,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Adrian Gmür, Marty Gmür Galbier 

Rechtsanwälte, Obere Bahnhofstrasse 11, Postfach 253, 9501 Wil SG 1,

sowie

 

Politische Gemeinde X., vertreten durch den Gemeinderat,

Beschwerdebeteiligte,

 

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Gegenstand

Baubewilligung (Neubau Zweifamilienhaus mit Tiefgarage und 

Photovoltaikanlage)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. D.S. und E.S. sind Eigentümer des Grundstücks Nr. 000, Grundbuch X. Das 

Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan in der Wohnzone W2. Ihr Baugesuch 

vom 6. Februar 2014 betreffend Abbruch der bestehenden Doppelgarage und 

Voraushub für ein künftiges Bauvorhaben wurde im Meldeverfahren behandelt und von 

der Baukommission X. am 18. Februar 2014 bewilligt. Zudem wurde mittels Auflage 

verfügt, dass die Baugrube wieder aufgefüllt und dem bestehenden Gelände angepasst 

werden müsse, sofern mit dem Bau des geplanten Wohnhauses nicht bis 31. März 

2015 begonnen werde (act. 10.1/4-24). Die Abbruch- und Aushubarbeiten wurden 

anschliessend vorgenommen. Am 3. Juli 2014 reichten die Grundeigentümer ein 

Baugesuch zur Erstellung eines Zweifamilienhauses (mit je einer 3-Zimmerwohnung im 

EG und OG sowie Estrichräumen im DG) mit Tiefgarage (10 Einstellplätze) und 

Photovoltaikanlage ein (act. 10.1/4-4). Dagegen erhoben A.K. und B.K. (Eigentümer 

Grundstück Nr. 001) sowie C.M. (Eigentümerin Grundstück Nr. 002) öffentlich-

rechtliche und privatrechtliche Einsprache. Die Baukommission wies am 9. Dezember 

2014 die Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung. Den dagegen erhobenen 

Rekurs wies der Gemeinderat X. am 19. Januar 2015 ab (act. 10.1/4-76).

B. Gegen diesen Entscheid erhoben A.K. und B.K. und C.M. am 3. Februar 2015 

Rekurs beim Baudepartement mit dem Antrag auf Aufhebung des Entscheides des 

Gemeinderates und Nichterteilung der Baubewilligung (act. 10.1/4-75). Nach 

vorläufiger Beurteilung durch die Rechtsabteilung des Baudepartementes vom 16. April 

2015 reichten D.S. und E.S. am 15. Juni 2015 bei der Baukommission X. ein 

Korrekturgesuch ein, welches Anpassungen zur Einhaltung der Ausnützungsziffer 

beinhaltete. Das hängige Rekursverfahren (15-0003) blieb währenddessen sistiert. Am 

30. Juni 2015 erhoben A.K. und B.K. und C.M. auch gegen dieses im vereinfachten 

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Verfahren durchgeführte Korrekturgesuch öffentlich-rechtliche sowie privatrechtliche 

Einsprache. Mit Beschluss vom 18. August 2015 wies die Baukommission die 

Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung. Den dagegen erhobenen Rekurs wies 

der Gemeinderat X. am 14. September 2015 ab (act. 10.2/5-50).

Am 30. September 2015 erhoben A.K. und B.K. und C.M. dagegen Rekurs beim 

Baudepartement (act. 10.2/1) mit den Anträgen um Aufhebung des Entscheides des 

Gemeinderates und Nichterteilung der Baubewilligung sowie um Erlass einer 

Anordnung, die Baugrube auf Grundstück Nr. 000 unverzüglich aufzufüllen und dem 

bestehenden Gelände anzupassen (15-0004). Nach Durchführung eines Augenscheins 

am 7. Januar 2016 fällte die Vorinstanz über die vereinigten Verfahren Nrn. 15-0003 

und 15-0004 am 11. April 2016 den Entscheid Nr. 15/2016. Der Rekurs Nr. 15-0003 

wurde teilweise gutgeheissen (in Bezug auf die Kosten- und 

Entschädigungsregelungen des Gemeinderates X.), der Rekurs Nr. 15-0004 wurde 

abgewiesen.

C. A.K. und B.K. (Beschwerdeführer 1) und C.M. (Beschwerdeführerin 2) erhoben 

gegen den am 14. April 2016 zugestellten Rekursentscheid des Baudepartements 

(Vorinstanz) Nr. 00/2016 durch ihren Rechtsvertreter mit Eingabe vom 28. April 2016 

und Ergänzung vom 25. Mai 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den 

Anträgen: (1) Der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und das Baugesuch sei 

abzuweisen und die Baubewilligung nicht zu erteilen; (2) die Beschwerdegegner seien 

unter Androhung einer Strafe nach Art. 292 StGB im Betrag von CHF 100 für jeden Tag 

der Nichtbeachtung anzuweisen, die Baugrube auf Grundstück Nr. 000, GB X., 

unverzüglich aufzufüllen und dem bestehenden Gelände anzupassen; (3) die Vorinstanz 

sei anzuweisen, sämtliche Vorakten zu edieren; (4) unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen.

Mit Vernehmlassung vom 2. Juni 2016 schloss die Vorinstanz auf Abweisung der 

Beschwerde. Die Politische Gemeinde X. beantragte am 22. Juni 2016 die Abweisung 

der Beschwerde. D.S. und E.S. (Beschwerdegegner) beantragten durch ihren 

Rechtsvertreter am 1. Juli 2016 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten 

sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. Die 

Beschwerdeführer nahmen zu den Vernehmlassungen am 18. Juli 2016 Stellung.

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Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die 

Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die 

Beschwerdeführer sind zur Ergreifung des Rechtsmittels berechtigt (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde wurde mit Eingabe vom 28. April 

2016 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 25. Mai 2016 in 

formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist 

grundsätzlich (vgl. nachfolgend Erwägung 6.2) einzutreten.

2. Seit 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz vom 5. Juli 2016 (sGS 731.1, 

nGS 2017-49, PBG) in Kraft. Gleichzeitig ist das Gesetz über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 (BauG) aufgehoben worden (Art. 172 PBG). Die 

bei Vollzugsbeginn des Planungs- und Baugesetzes hängigen 

Baubewilligungsverfahren werden gemäss Art. 173 Abs. 1 PBG nach jenem Recht 

beurteilt, welches im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides der 

Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hatte (Abs. 1); vorbehalten bleibt die Anwendung 

neuen Rechts, soweit es für die Baugesuchsteller günstiger ist (Abs. 2). Da sowohl die 

ursprüngliche Baubewilligung vom 9. Dezember 2014 als auch die Bewilligung des 

Korrekturgesuchs vom 18. August 2015 vor dem Inkrafttreten des Planungs- und 

Baugesetzes ergingen, ist die Angelegenheit nach dem früheren Baugesetz zu 

beurteilen. Erweisen sich die Beschwerde und damit die Einsprachen gegen die 

Baubewilligung als unbegründet, stellt sich die Frage, ob das neue Recht für die 

Beschwerdegegner günstiger ist, nicht.

3. Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung der Ausstandsregeln, weil F.T. als 

Gemeindepräsident und als Präsident der Baukommission einerseits die 

Einspracheentscheide und andererseits die Rekursentscheide der 

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Beschwerdebeteiligten unterzeichnet habe. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise davon 

ausgegangen, dass Gemeindepräsident F.T. und Gemeinderat L.G. (beide Mitglieder 

der Baukommission) tatsächlich in den Ausstand getreten seien und dass es sich bei 

der Unterzeichnung des Rekursentscheides bloss um ein redaktionelles Versehen und 

damit um einen nicht schwerwiegenden Eröffnungsmangel handle (act. 6 III/1).

3.1. Mit der Vorinstanz (E. 2) ist einig zu gehen, dass infolge der Doppelfunktion von 

F.T. als Mitglied der Baukommission und Mitglied der Rekursinstanz Gemeinderat eine 

unzulässige Vorbefassungskonstellation besteht und dass F.T. (wie auch Gemeinderat 

L.G., Mitglied der Baukommission) im Rekursverfahren in Ausstand zu treten hatte.

F.T. hat in seiner Funktion als Gemeindepräsident den Rekursentscheid vom 

19. Januar 2015 (act. 10.1/4-76) zum ursprünglichen Baugesuch unterzeichnet. Ein 

Beschlussprotokoll des Gemeinderates dazu liegt nicht in den Akten. Für diesen 

Rekursentscheid ist in Ermangelung eines den Ausstand dokumentierenden 

Gemeinderatsprotokolls von einer Verletzung der Ausstandsregeln wegen 

Vorbefassung auszugehen, wie die Vorinstanz zu Recht feststellt.

3.2. Beim Rekursentscheid über das definitive, auf der Korrektureingabe beruhende 

Baugesuch – wiederum unterzeichnet durch F.T. – liegt der Protokollauszug der 

Gemeinderatssitzung vom 14. September 2015 (act. 10.2/5-51) vor. Gemäss diesem 

Protokollauszug wurde dieses Traktandum durch Gemeinderat N.H. geführt, während 

F.T. und L.G. für dieses Traktandum in Ausstand traten. Das Protokoll des 

Gemeinderatsbeschlusses wurde denn auch von N.H. unterzeichnet. Das Dispositiv 

des Rekursentscheides wurde im Protokollauszug wörtlich wiedergegeben.

Nach Darstellung der Beschwerdeführer sei dieses Protokoll erst nachträglich erstellt 

worden und entspreche nicht den Tatsachen. Für diese Behauptung, welche eine 

Urkundenfälschung impliziert, sind jedoch keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich. Aus dem 

Umstand, dass das Protokoll der Gemeinderatssitzung (act. 10.2/5-51) erst im 

Rechtsmittelverfahren eingereicht wurde, lässt sich nicht ableiten, das Protokoll sei erst 

nachträglich erstellt worden. Die Beschwerdeführer beantragen neu die Edition der 

„Wortprotokolle, Anwesenheitsliste, Abstimmungsprotokoll“ durch den Gemeinderat 

der Beschwerdebeteiligten (act. 6 III/2 am Ende). Die Vorgaben der Protokollierung sind 

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in Art. 103 des Gemeindegesetzes (sGS 151.2) geregelt. Das Protokoll der 

Gemeinderatssitzung (act. 10.2/5-51) entspricht den gesetzlichen Voraussetzungen. 

Die von den Beschwerdeführern erwähnten Dokumente gehören nicht zum gesetzlich 

vorgesehenen Protokollinhalt. Unter diesen Umständen erübrigt es sich, die 

beantragten Beweise zu erheben.

Aufgrund der dargelegten Aktenlage ist die Vorinstanz zu Recht von einem Ausstand 

der Gemeinderäte F.T. und L.G. in Bezug auf den Rekursentscheid vom 14. September 

2015 (act. 10.2/5-50) ausgegangen. In diesem Rekursentscheid über das 

Korrekturgesuch hat sich der Gemeinderat mit sämtlichen einsprecherischen Rügen – 

auch jenen, die das ursprüngliche Baugesuch betrafen – auseinandergesetzt. Ein 

Korrekturgesuch löst ein neues Baubewilligungsverfahren und damit neue Einsprache- 

beziehungsweise Rechtsmittelmöglichkeiten aus. Vor diesem Hintergrund waren die zu 

entscheidenden Rechtsfragen nicht durch Vorbefassung „vorbestimmt“ (sinngemäss: 

BGE 131 I 113 E. 3.4 mit weiteren Hinweisen). Im Rahmen des Korrekturgesuchs 

wurden sämtliche Rügen der heutigen Beschwerdeführer durch den Gemeinderat neu 

und im Ausstand der Baukommissionsmitglieder F.T. und L.G. entschieden. 

Sinngemäss gelangt die Vorinstanz in ihrer E. 2.3.4 zum gleichen Schluss, indem sie 

die Verletzung der Ausstandsregeln im Verfahren des ursprünglichen Baugesuchs im 

Verfahren betreffend Korrekturgesuch zu Recht als geheilt betrachtet.

3.3. Damit bleibt noch die Frage zu klären, ob die Unterzeichnung des 

Rekursentscheides vom 14. September 2015 (act. 10.2/5-50) durch F.T. – trotz seines 

im Gemeinderatsprotokoll (act. 10.2/5-51) belegten Ausstandes – den Anschein der 

Voreingenommenheit begründet. Die Unterzeichnung des Entscheides durch eine in 

Ausstand getretene Person stellt einen Eröffnungsmangel dar (BGer 1P.330/2000 vom 

12. Dezember 2000 E. 3). In Anlehnung an die Grundsätze zum Vertrauensschutz ist 

ausschlaggebend, ob eine Partei im konkreten Einzelfall durch die mangelhafte 

Eröffnung tatsächlich irregeführt und benachteiligt wurde. Mangelhaftigkeit der 

Eröffnung hat nur Folgen, wenn die Betroffenen deswegen erstens einem Irrtum 

unterliegen und wenn sie zweitens infolge dessen einen Nachteil erleiden (Kölz/Häner/

Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl. 

2013, Rz. 641; BGer 9C_791/2010 vom 10. November 2010 E. 2.2; BGE 122 V 189 

E. 2). Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführer aufgrund 

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des Eröffnungsmangels einem Irrtum unterlegen wären und dadurch einen Nachteil 

erlitten haben sollten. Sie haben sowohl gegen den gemeinderätlichen 

Rekursentscheid vom 19. Januar 2015 (act. 10.1/4-76) wie auch gegen jenen vom 

14. September 2015 (act. 10.2/5-50) rechtzeitig das zutreffende Rechtsmittel ergriffen 

und konnten darin alle ihnen opportun erscheinenden Anträge und Rügen vorbringen 

(Rekurs vom 3. Februar 2015 [act. 10.1/4-75]; Rekurs vom 30. September 2015 

[act. 10.2/1]).

Die Beschwerde ist somit bezüglich der Rüge der Verletzung der Ausstandspflicht 

abzuweisen.

4. In materieller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer eine Überschreitung der 

Ausnützungsziffer von 0,45 (act. 6 III/3 - 10).

4.1. Nach Art. 11 des kommunalen Baureglementes (BauR) gilt für die Bauliegenschaft, 

welche in der Wohnzone W2 liegt, eine Ausnützungsziffer von 0,45. Indem im BauR die 

Ausnützungsziffer vorgesehen ist, ist ihre Definition im BauG abschliessend geregelt, 

insbesondere auch was als anrechenbare Geschossfläche gilt (B. Heer, St. Gallisches 

Bau- und Planungsrecht, St. Gallen 2003, Rz. 662). Die Ausnützungsziffer ist die 

Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren 

Parzellenfläche (Art. 61 Abs. 1 BauG). Die Begriffe „anrechenbare Geschossfläche“ und 

„anrechenbare Parzellenfläche“ werden in Art. 61 Abs. 2 und 3 BauG näher 

umschrieben (vgl. VerwGE B 2013/70 vom 8. Juli 2014 E. 3, www.gerichte.sg.ch).

4.2. Begründet wird die Überschreitung der Ausnützungsziffer zunächst damit, die 

Vorinstanz habe Estrichräume zu Unrecht und in Verletzung der Bestimmungen von 

Art. 61 Abs. 2 lit. f und b BauG von der anrechenbaren Geschossfläche ausgenommen 

(act. 6 III/3 - 7).

4.2.1. Art. 61 Abs. 2 BauG zählt zur anrechenbaren Geschossfläche die nutzbaren 

Geschossflächen. Bei der Beurteilung der Nutzbarkeit kommt es entscheidend auf die 

nach objektiven Gesichtspunkten beurteilten Verwendungsmöglichkeiten eines 

Raumes beziehungsweise einer Geschossfläche an (Heer, a.a.O., Rz. 665). Es muss die 

Frage beantwortet werden, welche Nutzung ein Raum in seiner baulichen Gestaltung 

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zulässt. Unter „nutzbar“ sind gemäss herrschender Praxis, unabhängig von einer 

allfälligen anders lautenden Nutzungsangabe, Räume zu verstehen, die ohne 

eigentliche bauliche Massnahmen als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum verwendet 

werden können (vgl. GVP 1978 Nr. 3 und 1976 Nr. 52; unveröffentlichter VerwGE B 

2007/63 vom 18. Dezember 2007 E. 3.3.1 mit Hinweisen, insbesondere auf GVP 1978 

Nr. 39). In lit. a-h von Art. 61 Abs. 2 BauG werden die nicht anzurechnenden, mithin 

nicht im erwähnten Sinne nutzbaren Flächen aufgeführt. Entgegen der 

beschwerdeführerischen Meinung bildet lit. f (nutzbare Flächen im Dachgeschoss unter 

einer lichten Höhe 1,50 m) keine lex specialis zu lit. b (Keller, Estrich und 

nichtgewerbliche Einstellräume). Lit. f bezieht sich auf nutzbare Flächen in zu Wohn-, 

Schlaf- oder Arbeitszwecken geeigneten Räumen im Dachgeschoss. Von diesen sind 

Flächen unter einer lichten Höhe von 1,50 m bei der Ausnützungsberechnung nicht in 

Anschlag zu bringen. Lit. b hingegen beinhaltet nicht für Wohn-, Schlaf- und 

Arbeitszwecke geeignete – mithin im Sinne von Art. 61 BauG nicht „nutzbare“ – 

Geschossflächen.

Räume sind dann nicht für die genannten Zwecke geeignet, wenn sie sich aufgrund 

gesundheits- oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den Aufenthalt von Personen 

nicht eignen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 665). In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen 

Erwägungen ist festzuhalten, dass der ausschlaggebende Aspekt der 

wohnhygienischen Anforderungen entgegen der Meinung der Beschwerdeführer (act. 6 

III/4 und 5) in der natürlichen Belichtung liegt. Gemäss Art. 39 Abs. 2 BauR sind für 

Aufenthaltsräume Fensterflächen mit einem Lichtmass von mindestens 10 Prozent der 

Bodenfläche vorgeschrieben. Die in Frage stehenden Estrichräume erreichen dieses 

Mass bei weitem nicht (Fensterflächen von 2,2 beziehungsweise 1,4 Prozent der 

Bodenfläche). Räume mit einer derart geringen natürlichen Belichtung sind ungeachtet 

ihrer sonstigen Ausgestaltung (namentlich Bodenfläche, Raumhöhe) nicht zu Wohn-, 

Schlaf- oder Arbeitszwecken geeignet und daher nicht zu den anrechenbaren 

Geschossflächen zu zählen.

4.2.2. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer spricht weder der 

Haustechnikraum im Dachgeschoss noch die nota bene zur anrechenbaren 

Geschossfläche zählenden Abstellräume in den Wohnungen gegen die Qualifizierung 

der Estrichräume als nicht anrechenbare Flächen (act. 6 III/4). Wie die Vorinstanz zu 

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Recht feststellt (E. 3.2.3 und E. 3.2.4), lässt die Ausgestaltung des Dachgeschosses 

nicht auf eine Nutzung zu Wohn- oder Arbeitszwecken schliessen. Auch in diesem 

Zusammenhang ist die fehlende natürliche Belichtung als wohnhygienisches Hindernis 

zu beachten. Ob und mit welchen baulichen Vorkehren die Estrichräume zu Wohn-, 

Schlaf-, Sanitär- oder Arbeitsräumen künftig umgenutzt werden könnten, ist hier nicht 

zu prüfen, da Verfahrensgegenstand die Rechtsmässigkeit des Baugesuchs anhand 

der konkreten Baupläne bildet (GVP 1978 Nr. 3 und 1976 Nr. 52). Für eine Umnutzung 

wären bauliche Massnahmen erforderlich, die im Rahmen eines neuen Baugesuchs zu 

beurteilen wären.

4.3. Bezüglich Tiefgarage bringen die Beschwerdeführer vor, diese stelle anrechenbare 

Geschossfläche dar, da ihre Höhe und Anzahl der Parkplätze eine gewerbliche Nutzung 

ermögliche (act. 6 III/8). Implizit spielen die Beschwerdeführer auf Art. 61 Abs. 2 lit. b 

BauG an, wonach Einstellräume (wozu Garagen gehören) nicht gewerblicher Art von 

der anrechenbaren Geschossfläche auszunehmen sind; e contrario – so die 

Beschwerdeführer – sind gewerbliche Einstellräume anzurechnen.

Gemäss den Baugesuchsplänen zum Korrekturgesuch (act. 10.2/6-21) weist die 

Tiefgarage insgesamt 10 Einstellplätze auf. Fünf Parkplätze haben eine Länge von 5 m 

und eine Breite von 2,8 m beziehungsweise 3 m. Zwei weitere Parkplätze sind 5,5 m 

lang und drei Parkplätze weisen eine Länge von rund 8,2 m auf. Das Bauvorhaben 

beinhaltet damit eine wesentlich grössere Anzahl an Parkplätzen, als dies nach Art. 28 

BauR notwendig wäre. Die Erwägungen der Vorinstanz, wonach die objektive 

Nutzbarkeit der Tiefgarage keine Rolle spiele (E. 3.3.2) und sich die Beurteilung in der 

Prüfung des in den Baugesuchsunterlagen umschriebenen Bauprojektes aufgrund der 

öffentlichen Bauvorschriften sowie weiterer zu beachtender öffentlich-rechtlicher 

Normen erschöpfe (E. 3.3.1), greifen zu kurz. Die für den vorliegenden Fall 

entscheidende Frage geht dahin, ob sich die objektive Nutzbarkeit allein nach dem 

Erfordernis baulicher Massnahmen richtet oder ob auch eine blosse 

Nutzungsänderung, die ohne bauliche Vorkehren auskommt, darunter fällt.

Die Beschwerdeführer befürchten gewerbliche Nutzungen einerseits darin, dass 

Fahrzeuge aus dem Gewerbebetrieb der Beschwerdegegner in der Tiefgarage 

abgestellt werden und andererseits darin, dass Autoabstellplätze an Dritte vermietet 

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werden (act. 6 III/8). Die erste Nutzung würde eine Zweckänderung darstellen, für die 

ein Baubewilligungsverfahren erforderlich wäre, in dem die Frage der Zonenkonformität 

eingehend zu prüfen wäre. Wie bereits in E. 3.2.2 festgestellt, sind im Rahmen der 

Prüfung der objektiven Nutzbarkeit nicht irgendwelche bloss mögliche Tatbestände zu 

berücksichtigen, die ein zusätzliches Bewilligungsverfahren erfordern. Bei Vermietung 

von Autoabstellplätzen in einer Tiefgarage wäre die Zonenverträglichkeit offensichtlich 

gegeben, weil die damit einhergehenden Emissionen der raumplanerischen und 

umweltrechtlichen Zweckbestimmung der W2 nicht widersprechen und eine 

funktionale Bindung an die Bedürfnisse der Wohnzone aufweisen. Entsprechend 

müsste für eine solche Nutzung kein neues Baubewilligungsverfahren durchgeführt 

werden (vgl. BGer 1C_395/2015 vom 7. Dezember 2015 E. 3.1.1). Indessen handelt es 

sich bei der geschilderten Verwendung nicht um eine gewerbliche Nutzung im Sinne 

des Baurechts. Nutzungen, welche mit Wohnzwecken zusammenhängen – wie die 

Vermietung von Abstellplätzen – , sind nicht gewerblich im Sinne des Baurechts. 

Andernfalls dürften Mietwohnungen nicht in der Wohnzone realisiert werden. Soweit 

Parkfelder in der Wohnzone als zonenkonform bewilligungsfähig sind, sind sie deshalb 

entsprechend Art. 61 Abs. 2 lit. b BauG nicht als nutzbare Geschossfläche 

anzurechnen. Entgegen den beschwerdeführerischen Argumentationen ist der 

Entscheid der Vorinstanz im Ergebnis nicht zu beanstanden. Der Beweisantrag der 

Beschwerdeführer auf Einholung der Steuerakten der Beschwerdegegner (act. 6 III/8) 

ist unbehelflich, weil Einnahmen aus der Vermietung von Abstellplätzen steuerliches 

Einkommen darstellen, aber bezüglich gewerbliche Nutzung im Sinne des Baurechts 

keine Aussagen machen.

4.4. Unter dem Titel der Ausnützung bringen die Beschwerdeführer schliesslich vor, die 

geplanten Wintergärten seien zur anrechenbaren Geschossfläche zu zählen, weil eine 

baulich-konstruktive Abgrenzung zu den übrigen anrechenbaren Wohnflächen nicht 

gegeben sei. Eine bauliche konstruktive Abgrenzung zu den übrigen anrechenbaren 

Wohnflächen ist erforderlich (GVP 1997 Nr. 71; Heer, a.a.O., Rz. 668). Entgegen der 

Meinung der Beschwerdeführer sind die geplanten Wintergärten jedoch konstruktiv klar 

von den Wohnräumen abgetrennt, wie dies die Vorinstanz unter Verweis auf die 

Bauakten (act. 10.2/6-21) festhält. Auch die geringe Fläche der Wintergärten im 

Verhältnis zur anrechenbaren Geschossfläche – eine Fläche von 20 Prozent der 

anrechenbaren Geschossfläche (Heer, a.a.O., Rz. 668) liegt offensichtlich nicht vor – 

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und die Ausgestaltung als verglaste Bauteile sprechen für eine Qualifizierung als nicht 

anrechenbare Flächen. Die Vorinstanz hat in E. 3.4 die geplanten Wintergärten zu 

Recht als nicht anrechenbare Flächen im Sinne von Art. 61 Abs. 2 lit. d BauG 

qualifiziert.

4.5. Unbehelflich ist schliesslich der beschwerdeführerische Verweis (act. 6 III/11) auf 

die Rechtsprechung im Kanton Aargau. Die im zitierten und als Beweisakte beigelegten 

Aargauer Entscheid massgebliche gesetzliche Grundlage (§ 9 Abs. 2 BauV/AG) ist vom 

Wortlaut her nicht identisch mit Art. 61 Abs. 2 lit. a-h BauG. Namentlich ist in der 

Aargauer Bestimmung explizit von „angemessenen“ Einstellräumen für Motorfahrzeuge 

etc. die Rede. Die hier massgebliche Grundlage des st. gallischen Rechts macht keine 

Einschränkung in diesem Sinne.

5. Zur gerügten Verletzung des Verunstaltungsverbotes (act. 6 III/11) ist festzuhalten, 

dass das kommunale Recht für das vorliegend zur Diskussion stehende Baugebiet 

keine strengeren Gestaltungsvorschriften im Sinne von Art. 93 Abs. 4 BauG aufstellt, 

sodass das allgemeine Verunstaltungsverbot gemäss Art. 93 Abs. 1 und 2 BauG 

massgeblich ist. Im Unterschied zu positiven Bauästhetikvorschriften (Gestaltungs- 

oder Einfügungsvorschriften) verbietet ein Verunstaltungsverbot nur erheblich störende 

Wirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild in dem Sinne, dass nur etwas qualifiziert 

Unschönes verhindert werden soll (Heer, a.a.O., Rz. 1025; B. Zumstein, Die 

Anwendung der ästhetischen Generalklausel des kantonalen Rechts, St. Gallen 2001, 

S. 29). Dabei ist nicht das Bauvorhaben isoliert zu betrachten, sondern in Bezug zu 

seiner baulichen und landschaftlichen Umgebung zu setzen (Zumstein, a.a.O., S. 105).

5.1. Die Beschwerdeführer verlangen die Durchführung eines Augenscheins sowie die 

Einholung eines Gutachtens, welches die ihrer Ansicht nach verunstaltenden 

Auswirkungen des Bauvorhabens auf dessen Umgebung vor Augen führen soll.

5.1.1. Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen 

durch die entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des 

Sachverhaltes. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen 

Ermessen der urteilenden Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, 2. Auf. 2003, Rz. 966).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/17

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Umstritten ist in erster Linie, ob das Bauvorhaben sich auf die Umgebung 

verunstaltend auswirkt. Dabei handelt es sich um eine Rechtsfrage, die sich anhand 

der Verfahrensakten beurteilen lässt. Der gegenwärtige Zustand mit der unmittelbaren 

Umgebung ist durch Fotoaufnahmen belegt, die am Rekursaugenschein durch die 

Vorinstanz aufgenommen worden sind (act. 10.2/10). Auf die Durchführung des 

beantragten Augenscheins kann folglich verzichtet werden.

5.1.2. Das Gutachten ist ein Bericht über die Sachverhaltsprüfung und -würdigung, 

erstattet aufgrund besonderer Fachkenntnisse der sachverständigen Person. Ihr Beizug 

ist angezeigt, wenn der entscheidenden Instanz die zum Entscheid erforderliche 

Sachkunde über umstrittene Tatsachen fehlt. Der Beizug liegt im Ermessen der 

entscheidenden Instanz (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 974 ff.; K. Plüss, in: Kommentar 

VRG, 3. Aufl. 2014, § 7 N 66 ff.).

Das beantragte Gutachten soll sich über verunstaltende Auswirkungen des 

Bauvorhabens äussern. Bei der Frage, ob das Verunstaltungsverbot gemäss Art. 93 

BauG verletzt ist, handelt es sich wie erwähnt um eine Rechtsfrage, welche von 

Vornherein nicht durch Gutachter zu beurteilen ist. Die Frage lässt sich anhand der 

Verfahrensakten (insbesondere act. 10.2/10) durch das Gericht beurteilen. Der Beizug 

eines Gutachters erscheint daher nicht notwendig.

5.2. Anhand der von der Vorinstanz anlässlich des Augenscheins erstellten 

Fotodokumentation (act. 10.2/10) lässt sich ersehen, dass das Quartier vorwiegend mit 

eher kleinen Wohnhäusern unterschiedlicher Stile und Ausrichtungen (unterschiedliche 

Firstrichtungen) bebaut ist. In der Wohnzone W2 sind jedoch – immer unter Vorbehalt 

der Einhaltung der zonengemässen Regelbauschriften – auch grössere Baukuben wie 

für Zweifamilienhäuser zulässig. Das Ausschöpfen des baureglementarisch Zulässigen 

bewirkt für sich keine Verunstaltung im Sinne von Art. 93 BauG (BDE Nr. 2/2015 vom 

14. Januar 2015 E. 6.1). Unbehelflich ist schliesslich auch der Verweis auf die früher 

geltende tiefere Ausnützungsziffer von 0,30, mit welcher die übrigen Bauten der 

Umgebung seinerzeit erstellt worden seien (act. 6 III/11). Zur Beurteilung des 

vorliegenden Bauvorhabens ist allein die derzeit geltende Ausnützungsziffer von 0,45 

massgeblich. Die Bestimmung des Verunstaltungsverbotes darf nicht dazu dienen, die 

Wirkung überholter Regelbauvorschriften zu perpetuieren. Bei objektiver 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/17

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Betrachtungsweise führt das Bauvorhaben nicht zu einer Verunstaltung, das heisst zu 

etwas qualifiziert Unschönem (VerwGE B 2004/204 vom 22. März 2005 E. 2 mit 

weiteren Hinweisen), weshalb die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen ist.

6. Weiter machen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 684 ZGB und 

insbesondere Art. 685 ZG geltend, weil ihre Grundstücke im Sinne von Art. 685 ZGB 

geschädigt oder gefährdet würden (act. 6 III./12.).

6.1. Die st. gallische Praxis betrachtet die Immissionseinsprache nach Art. 86 Abs. 1 

BauG (Titel: „Einsprachen nach Art. 684 ZGB“) als Immissionseinsprache nach Art. 684 

ZGB und nicht auch als solche nach Art. 685 Abs. 1 ZGB. Sämtliche übermässigen 

Einwirkungen auf ein Nachbargrundstück, die durch Grabungen und Bauten verursacht 

werden, fallen nicht unter Art. 684 ZGB, sondern unter die dem Art. 684 ZGB 

vorgehende Spezialvorschrift nach Art. 685 Abs. 1 ZGB (VerwGE B 2015/279 vom 

28. März 2017 E. 6 mit weiteren Hinweisen; BGer 5C_1/2017 und 5A_434/2017 vom 

10. August 2017).

Auf die Rüge betreffend Verletzung von Art. 685 ZGB ist demnach nicht einzutreten. Da 

die Beschwerdebeteiligte und die Vorinstanz die privatrechtliche Einsprache nach 

Art. 685 ZGB im öffentlich-rechtlichen Verfahren beurteilt haben, wurde den 

Beschwerdeführern die 14-tägige Frist zur Einleitung des Verfahrens auf dem 

Zivilrechtsweg nicht angesetzt. Die Beschwerdeführer erheben indessen keine 

entsprechende Rüge. Abgesehen davon beziehen sich die Vorbringen der 

Beschwerdeführer zur Begründung einer Schädigung nach Art. 685 ZGB auf die 

rechtskräftige Aushubbewilligung vom 18. Februar 2014. Schliesslich kann eine 

privatrechtliche Klage auch nach der Auflagefrist eingereicht (Heer, a.a.O., Rz. 954) und 

die bauhindernde Wirkung über Massnahmen im summarischen Verfahren erreicht 

werden (BGE 138 III 49 = Pra 2012 Nr. 75). Ob den Beschwerdeführern deshalb ein 

Rechtsnachteil entstanden ist, kann aber offen bleiben.

6.2. Die von den Beschwerdeführern im Beschwerdeverfahren eingereichten 

zusätzlichen Akten (act. 7/3 - 5) sind deshalb ebenso wenig wie die beantragten 

Beweismassnahmen – Durchführung eines Augenscheins und Einholung eine 

Gutachtens – geeignet, an diesem Ergebnis etwas zu ändern.

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7. Weiter bringen die Beschwerdeführer vor, die erteilte Baubewilligung für den 

Voraushub sei – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – Gegenstand des 

vorliegenden Beschwerdeverfahrens. Die für den Voraushub erteilte Bewilligung sei 

nichtig oder anfechtbar, da sie unzulässigerweise im Meldeverfahren statt im 

ordentlichen Baubewilligungsverfahren ergangen sei. Dies stelle einen gravierenden 

formellen Mangel dar. Infolge der Nichtigkeit sei der ursprüngliche Zustand auf 

Grundstück Nr. 000 wiederherzustellen, was denn auch mit Rechtsbegehren I/2 

beantragt wird (act. 6 III/11 und 12).

7.1. Nach herrschender Rechtsprechung (VerwGE B 2009/71 und 72 vom 18. März 

2010 E. 2.4, www.gerichte.sg.ch; BGer 1C_478/2008 vom 28. August 2009 E. 2.4) 

bewirkt die Verletzung der Anzeige- und Mitteilungspflicht bei vereinfachten 

Baubewilligungsverfahren zwar eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs der 

Einspracheberechtigten. Eine darauf basierende Verfügung ist deswegen aber nicht 

nichtig. Durch die mangelhafte Publizierung und Anzeige gehen die Einsprache- und 

Rekursmöglichkeiten der übergangenen Adressaten nicht verloren. Die Rechtsmittelfrist 

für die Übergangenen beginnt erst, wenn sie vom missliebigen Entscheid auf andere 

Weise sichere Kenntnis erhalten haben. Die vorliegend im Meldeverfahren erteilte 

Baubewilligung für den Voraushub datiert vom 18. Februar 2014. Der Voraushub wurde 

in der Folge ausgeführt. Die Beschwerdeführer als unmittelbare Nachbarn des 

Baugrundstücks hätten ab Inangriffnahme der Aushubarbeiten sichere Kenntnis davon 

erlangt, dass offensichtlich ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben im Gange ist. Ab 

dieser Kenntnisnahme hätten die Beschwerdeführer sich rechtliches Gehör verschaffen 

können und müssen. Sie haben dies nicht beziehungsweise erst im 

Rechtsmittelverfahren zum Baugesuch vom 3. Juli 2014 mit Einsprache vom 6. August 

2014 (act. 10.1/4-115) getan. Damit ist die Bewilligung betreffend Abbruch und 

Voraushub vom 18. Februar 2014 in Rechtskraft erwachsen und kann nicht mehr 

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden.

7.2. Schliesslich ist das Begehren um Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes 

(act. 6 III/14) gestützt auf eine Auflage der – wie in E. 7.1 dargelegt – rechtskräftigen 

Baubewilligung vom 18. Februar 2014 betreffend Voraushub zu prüfen (act. 10.1/4-4). 

Der Wortlaut der betreffenden Auflage, dass die Baugrube wieder aufgefüllt und dem 

bestehenden Gelände angepasst werden müsse, sofern mit dem Bau des geplanten 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/17

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Wohnhauses nicht bis 31. März 2015 begonnen werde, macht zwar keinen Vorbehalt, 

dass die Frist infolge von Einsprache- und Rechtsmittelverfahren stillstehen würde. 

Nach herrschender Lehre und Praxis gilt im Verwaltungsrecht der Grundsatz des 

Methodenpluralismus, wobei nur dann allein auf die grammatikalische Auslegung 

abgestellt wird, wenn sich daraus zweifelsfrei die sachlich richtige Lösung ergibt 

(VerwGE 2015/125 vom 20. Dezember 2016 E. 2.1 mit weiteren Hinweisen, 

www.gerichte.sg.ch). Nach Meinung der Beschwerdeführer wäre der Aushub auch bei 

einem infolge von Einsprachen und Rechtsmitteln noch hängigen 

Baubewilligungsverfahren nach 31. März 2015 wieder aufzufüllen. Dies ist einerseits 

nicht einmal vom Wortlaut gedeckt - „… begonnen wird …“ und kann andererseits – 

mit Blick auf die aufschiebende Wirkung der Rechtsmittel in der 

Verwaltungsrechtpflege – nicht Sinn und Zweck der genannten Auflage sein. 

Entscheidend ist, dass die Beschwerdegegner der Auflage gemäss Baubewilligung 

vom 18. Februar 2014 (act. 10.1/4-4) mit Einreichung des Baugesuchs vom 3. Juli 2014 

(act. 10.1/4-24) Rechnung getragen haben. Wegen Ergreifung von Rechtsmitteln durch 

die Beschwerdeführer konnten die Beschwerdegegner mit den Bauarbeiten nicht 

beginnen. Es entspricht allgemeiner Erfahrung und ist jedenfalls gerichtsnotorisch, 

dass Einsprache- und Rechtsmittelverfahren in Bausachen nicht innert Jahresfrist 

rechtskräftig erledigt werden können, dies umso mehr, als vorliegend bereits auf 

kommunaler Stufe ein Rechtsmittelverfahren zu durchlaufen war. Zudem würde das 

Verhältnismässigkeitsprinzip verletzt, wenn im jetzigen Verfahrensstand die 

Zuschüttung der Baugrube und die Wiederherstellung des Terrains verlangt würden. 

Eine solche Auslegung und Anwendung der strittigen Auflage wäre offensichtlich 

geradezu sinnwidrig. Der Beschwerde kann auch in diesem Punkt nicht gefolgt werden.

8. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf 

einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten 

des Beschwerdeverfahrens von den Beschwerdeführern 1 und der Beschwerdeführerin 

2 je zur Hälfte zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 3‘600 ist 

angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist mit 

dem von den Beschwerdeführern in der gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu 

verrechnen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/17

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Die Beschwerdeführer haben die obsiegenden Beschwerdegegner für das 

Beschwerdeverfahren antragsgemäss ausseramtlich zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 

und Art. 98  VRP). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner hat keine Honorarnote 

eingereicht. Die Entschädigung ist ermessensweise auf CHF 4‘000 zuzüglich CHF 160 

pauschale Barauslagen und Mehrwertsteuer festzulegen (Art. 6, 19 und 22 Abs. 1 lit. b 

sowie Art. 28  Abs. 1 und Art. 29 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und 

Rechtsagenten; sGS 963.75, HonO). Die Beschwerdeführer 1 und die 

Beschwerdeführerin 2 schulden den Betrag je zur Hälfte und haften dafür solidarisch 

(Art. 98  VRP in Verbindung mit Art. 106 Abs. 3 ZPO); die Beschwerdegegner haben je 

hälftigen Anspruch (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem 

Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen SZ/St. Gallen 2004, S. 180 f.).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die amtlichen Kosten von CHF 3‘600 bezahlen die Beschwerdeführer 1 und die 

Beschwerdeführerin 2 je zur Hälfte unter Verrechnung mit dem von ihnen in gleicher 

Höhe geleisteten Kostenvorschuss.

3. Die Beschwerdeführer entschädigen die Beschwerdegegner ausseramtlich mit 

CHF 4‘160 zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Beschwerdeführer 1 und die 

Beschwerdeführerin 2 schulden den Betrag je zur Hälfte und haften dafür solidarisch; 

die Beschwerdegegner haben je hälftigen Anspruch.

 

Der Abteilungspräsident                    Der Gerichtsschreiber

Eugster                                              Scherrer

bis

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ter

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 14.12.2017
	Baurecht, Art. 61 Abs. 2 lit. a b, d und f BauG, Ausnützungsziffer, anrechenbare Geschossflächen.Räume mit einer Fensterfläche von 2.2 beziehungsweise 1.4 Prozent der Bodenfläche sind ungeachtet ihrer sonstigen Ausgestaltung (namentlich Bodenfläche, Raumhöhe) nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken geeignet und daher zu den nicht anrechenbaren Geschossflächen im Sinn von Art. 61 Abs. 2 lit. b BauG zu zählen. Soweit Parkfelder in der Wohnzone als zonenkonform bewilligungsfähig sind, sind sie entsprechend Art. 61 Abs. 2 lit. b BauG nicht anrechenbar. Die geplanten von den Wohnräumen konstruktiv klar abgetrennten, offensichtlich eine Fläche von 20 Prozent der anrechenbaren Geschossfläche nicht übersteigenden und als verglaste Bauteile ausgestalteten Wintergärten sind entsprechend Art. 61 Abs. 2 lit. d BauG nicht Teil der anrechenbaren Geschossfläche (Verwaltungsgericht, B 2016/93).Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 6. Juli 2018 abgewiesen (Verfahren 1C_37/2018).

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