# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8a01347d-4ff6-54cf-8080-b05bfe4617df
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-04-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.04.2008  VB.2007.00475
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2007-00475_2008-04-30.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2007.00475	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.04.2008
	Spruchkörper: 	4. Abteilung/4. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Übriges Verwaltungsrecht
	Betreff: 

	Änderung einer Stiftungsurkunde

	
Änderung einer Stiftungsurkunde - unvollständige Abklärung des Sachverhalts

Zuständigkeit (vgl. auch VB.2006.00329; Legitimation). Eine von den Beschwerdeführern eingereichte Stellungnahme einer Drittperson wird nicht aus dem Recht gewiesen, sondern es ist Sache des Gerichts, beigebrachte Eingaben frei zu würdigen. Neue Vorbringen sind im Beschwerdeverfahren zulässig, da das Verwaltungsgericht nicht als zweite gerichtliche Instanz entscheidet (E. 1). Zur Stiftungsfreiheit. Zum ursprünglichen Zweck: Nach dem Wortlaut der Stiftungsurkunde bestand der Zweck in erster Linie in der Erhaltung der gewidmeten Liegenschaft. Die Begünstigung der drei namentlich erwähnten Institutionen sollte lediglich dann erfolgen, wenn nach der Sicherstellung des Unterhalts der Liegenschaft ein Nettobetrag verbliebe (E. 2). Die Änderung des Stiftungszwecks ist - jedenfalls nach früherem, hier relevantem Recht - nur unter erschwerten Voraussetzungen möglich. Hier gab die angeblich schlechte finanzielle Situation der Stiftung den Ausschlag, die Änderung des Stiftungszwecks zu beantragen, wodurch eine Neuüberbauung der gesamten Liegenschaft ermöglicht würde. Die Zulässigkeit der Änderung des Stiftungszwecks hängt vorliegend insbesondere von der Frage ab, ob bei einer Weiterverfolgung des Hauptzwecks tatsächlich ein Liquiditätsengpass zu erwarten ist oder nicht. Die Vorinstanz hat den Sachverhalt unvollständig abgeklärt und - in nicht nachvollziehbarer Weise - auf die Darstellung der Beschwerdegegnerschaft abgestellt. Die Angelegenheit ist deshalb an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 3). Kostenverlegung (E. 4). Rechtsmittelbelehrung (E. 5).
Teilweise Gutheissung/Rückweisung

			 	
				Stichworte:
	
						AUFLAGE
BRUTTORENDITE
BUCHHALTUNG
STIFTERWILLEN
STIFTUNGSAUFSICHT
STIFTUNGSURKUNDE
STIFTUNGSZWECK
ÜBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT
UNVOLLSTÄNDIGKEIT
ZWECKÄNDERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 7 VRG
§ 64 Abs. 1 VRG
Art. 85 ZGB
Art. 86 ZGB
Art. 86a ZGB

					
	
	Publikationen:
	
						RB 2008 Nr. 62 S. 134

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  4. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2007.00475

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 4. Kammer

 

 

 

vom 30. April 2008

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jso Schumacher (Vorsitz), Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, Verwaltungsrichter
Peter Sprenger, Gerichtssekretärin
Rhea Schircks Denzler.   

 

 

 

 

In
Sachen

 

 

A1,   

 

A2,   

 

A3,  

 

Zustelladresse: A1, 

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

 

1.    Amt für berufliche Vorsorge
und Stiftungen des Kantons Zürich (BVS), 

Nordstrasse 20, 8090 Zürich,  

 

2.    Exekutive der
Gemeinde X, 

3.    D-Stiftung, 

vertreten durch Rechtsanwälte B und C, 

 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

 

betreffend Änderung
einer Stiftungsurkunde,

hat sich ergeben: 

I.  

Das Amt für berufliche Vorsorge und Stiftungen des
Kantons Zürich (BVS) verfügte am 2. Juli 2006 die Abänderung der Urkunde
der "D-Stiftung" gemäss Vorschlag des Stiftungsrates. 

II.  

Dagegen rekurrierten zunächst A1, A2 und A3. Weitere vier
Personen erhoben ebenfalls Rekurs. Die Direktion der Justiz und des Innern trat
wegen fehlender Legitimation mit Verfügung vom 9. August 2006 nicht auf
das Rechtsmittel ein. Das Verwaltungsgericht hiess mit Entscheid vom
21. Februar 2007 die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gut, bejahte
die Legitimation der Beschwerdeführer A1–A3 und wies die Angelegenheit an die
Vorinstanz zurück (VB.2006.00329, www.vgrzh.ch).

Mit Verfügung vom 20. September 2007 wies die
Direktion der Justiz und des Innern den Rekurs der Beschwerdeführer A1–A3 ab.

III.  

A1, A2 und A3 erhoben am 22. Oktober 2007 Beschwerde vor
Verwaltungsgericht und stellten folgende Anträge:

 

 

" 1.  Die
Verfügung der Direktion der Justiz und des Innern vom 20. September 2007
sowie die mit dieser Verfügung geschützte Verfügung des Amts für berufliche
Vorsorge und Stiftungen vom 2. Juli 2006 seien aufzuheben.

       Es
seien demnach im Sinne der öffentlichen letztwilligen Verfügung vom
13. Dezember 1978 und nach dem eindeutigen Willen der Stifterin die
Gebäude und der bestehende Park zu erhalten und fortbestehen zu lassen; auf die
stifterwidrige Umnutzung des Areals sei zu verzichten, dies auch im direkten
Interesse der Anstösser und des ganzen Quartiers G. Dementsprechend sei der
ursprüngliche Zweckartikel der Stiftungsurkunde im Sinne der öffentlichen
letztwilligen Verfügung wieder herzustellen: „Aus den Erträgnissen des
Stiftungsvermögens ist der Unterhalt der gewidmeten Liegenschaft zu bezahlen,
wobei der Stiftungsrat verpflichtet ist, jährlich angemessene Rückstellungen
vorzunehmen, um diese Erhaltung sicherzustellen.“

   2.  Eventuell
sei die Sache zu einer fundierten und kritischen Abklärung des Sachverhalts
zurückzuweisen.

   3.  Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerde­gegnerschaft."

Mit Eingabe vom 25. Oktober 2007 reichte A1 zudem
eine Stellungnahme einer aussenstehenden Drittperson vom 22. Oktober 2007 ein. Die
Direktion der Justiz und des Innern verzichtete auf Vernehmlassung. Das BVS
(Beschwerde­gegner 1) beantragte am 13./14. November 2007, die Beschwerde
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, und die Verfügung vom
2. Juli 2006 zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Dieselben Anträge liess die Exekutive der Gemeinde X (Beschwerdegegnerin 2) mit
Eingabe vom 8./10. Ja­nuar 2008 stellen. Die D-Stiftung (Beschwerdegegnerin
3 bzw. "Stiftung") liess mit Beschwerdeantwort vom 18. Januar
2008 folgende Anträge stellen:

" 1.  Es
sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

   2.  Es sei
auf die Stellungnahme […] vom 22. Oktober 2007 nicht einzutreten, resp.
sei diese aus dem Recht zu weisen.

   2.  Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerde­führer."

Es wurde kein weiterer Schriftenwechsel
angeordnet.

Die
Kammer zieht in Erwägung:

 

1.  

1.1
Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Legitimation der Beschwerdeführer wurde
bereits im Entscheid vom 21. Februar 2007 bejaht (VB.2006.00329, E. 3.4
und 4, www.vgrzh.ch).

1.2 Die
Beschwerdegegnerin 3 beantragt, auf die von den Beschwerdeführern eingereichte
Stellungnahme einer aussenstehenden Drittperson nicht einzutreten bzw. diese
aus dem Recht zu weisen. Abgesehen davon, dass die Relevanz dieser Stellungnahme
für den vorliegenden Fall nicht ersichtlich ist, erfolgt die
Sachverhaltsfeststellung von Amts wegen (§ 70 in Verbindung mit § 7
VRG) und ist es Sache des Gerichts, von Parteien beigebrachte Eingaben bzw.
Beweismittel frei zu würdigen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflege­gesetz, 2. A., Zürich 1999, § 60
N. 18). Auf diesen Antrag ist somit nicht weiter ein­zugehen.

Die Beschwerdegegnerin 3 vertritt sodann die Auffassung, neue
Vorbringen der Beschwerdeführer seien missbräuchlich. Die Beschwerdeführer
würden erstmals vor Verwaltungs­gericht eine Vielzahl neuer
Tatsachenbehauptungen vorbringen, womit sie "offenkundig ihre in den
Vorverfahren bislang ungenügende Substantiierung nachholen" wollten. Neue
Vorbringen sind jedoch im Beschwerdeverfahren zulässig, da das Verwaltungsgericht
nicht als zweite gerichtliche Instanz entscheidet (VGr, 21. Februar 2007,
VB.2006.00329, E. 2, www.vgrzh.ch).

1.3 Nachdem
die Eintretensvoraussetzungen erfüllt sind, ist die Angelegenheit an die Hand
zu nehmen.

2.  

2.1 Die
Stiftungs- oder Stifterfreiheit beherrscht als ungeschriebener, von der Praxis
anerkannter Grundsatz das gesamte Stiftungsrecht und ist ein Anwendungsfall der
Privatautonomie. Sie beinhaltet die Freiheit eines jeden, eine Stiftung zu
errichten und insbesondere bezüglich Zweck, Vermögen und Organisation innerhalb
der spezifisch stiftungsrechtlichen und generellen Schranken nach Gutdünken
auszugestalten. Der Stifter kann grundsätzlich jede beliebige ihm zusagende
Anordnung treffen, die sich nicht an einer stiftungsrecht­lichen oder
allgemeinen Norm stösst. Generell ist die Schranke der Rechtswidrigkeit und der
Unsittlichkeit zu beachten, wonach Stiftungen bzw. stifterische Anordnungen
nicht dem geschriebenen oder ungeschriebenen zwingenden Recht oder den in der
Schweiz herrschenden sittlichen Anschauungen widersprechen dürfen. Alles
andere, also zum Beispiel auch eine Verletzung subjektiver Rechte oder eine dem
Staat nicht erlaubte Ungleichbehandlung, ist von der Stiftungsfreiheit
grundsätzlich gedeckt (Harold Grüninger, Basler Kommentar, 2006, Vor Art. 80–89bis
ZGB N. 6 f.). 

2.2 Der Zweck
der Stiftung ist vom Stifter vorgegeben und muss sich nicht mit den Interessen
der Stiftungsorgane decken. Die Stiftungsaufsicht dient deshalb vorab der Sicherung
des Stiftungszwecks einschliesslich der Funktionsfähigkeit der Stiftung (Heinz
Hausheer/Regina Aebi-Müller, Das Personenrecht des schweizerischen
Zivilgesetzbuches, Bern 2005, S. 319). Es gilt, Gesetzes- und
Statutenwidrigkeit sowohl bei der Anlage und Verwendung des Stiftungsvermögens
zu verhindern als auch generell bei der Verwaltungs­tätigkeit der
Stiftungsorgane (BGE 108 II 497 E. 5; BGr, 20. August 2002,
5A.7/2002, E. 3.1, www.bger.ch).

2.3 Der
massgebliche Auszug der ursprünglichen Stiftungsurkunde vom 13. Dezember
1978 lautet wie folgt:

"  1. Mein
gesamtes von mir hinterlassenes Vermögen […], einschliesslich der mir zu Eigentum
zustehenden Liegenschaft […], widme ich einer D-Stiftung […], welche ich durch
diese letztwillige Verfügung errichte. […] 

       Die
Widmung der Liegenschaft […], erfolgt mit der Auflage, die Gebäude und den
bestehenden Park im Zustand wie an meinem Todestag zu erhalten und fortbestehen
zu lassen. Es dürfen keine baulichen Veränderungen erfolgen.

   2. Die
Stiftung dient folgendem Zweck:

       Aus
den Erträgnissen des Stiftungsvermögens ist der Unterhalt der gewidmeten
Liegenschaft zu bezahlen, wobei der Stiftungsrat verpflichtet ist, jährlich
angemessene Rückstellungen vorzunehmen, um diese Erhaltung sicherzustellen.

       Der
aus den Erträgnissen verbleibende Nettobetrag soll den nachbezeichneten
Institutionen zukommen:

       [es folgen drei gemeinnützige Institutionen

a)  …

       b)  …

       c)  …]

                        Der
Stiftungsrat entscheidet endgültig über die für die Liegenschaft auszuführenden
Unterhaltsarbeiten, die Höhe der hierfür vorzunehmenden Rückstellungen und die
Höhe des Betrages, welcher an die Destinatäre gem. lit. a – c hievor zu
verteilen ist."

Nach dem Wortlaut der Stiftungsurkunde bestand der Zweck der
Stiftung in erster Linie in der Erhaltung der gewidmeten Liegenschaft. Dafür
spricht auch die Auflage, die Gebäude und den Park bestehen zu lassen sowie
keine baulichen Veränderungen vorzunehmen. Der Stiftungsrat war verpflichtet, zur
Sicherstellung des Unterhalts jährliche Rückstellungen vorzunehmen. Die
Begünstigung der drei namentlich erwähnten Institutionen sollte lediglich dann
erfolgen, wenn nach der Sicherstellung des Unterhalts der Liegenschaft ein Nettobetrag
verbleiben würde. An diesem hauptsächlichen Zweck ändert das dem Stiftungsrat
eingeräumte Ermessen nichts. Ein solcher Stiftungszweck war übrigens ohne Weiteres
zulässig. Der Stiftungszweck muss weder wohltätig sein noch im öffentlichen
Interesse liegen (Hausheer/Aebi-Müller, S. 316). Selbst wenn angenommen
würde, mit dem hauptsächlichen Zweck seien keine bestimmten Personen begünstigt
worden, würde dies nichts an der Zulässigkeit des Zwecks ändern, da das
Vorhandensein von Destinatären nicht be­griffsnotwendig ist (Christian
Brückner, Das Personenrecht des ZGB, Zürich 2000, S. 393). Mit der
Vorinstanz ist immerhin anzunehmen, die Stifterin habe nicht daran gezweifelt,
dass sich sowohl der hauptsächliche als auch der zweitrangige Zweck verwirklichen
liessen. 

Die Stifterin verstarb 1986 und war die letzten Lebensjahre
unbestrittenermassen pflege­bedürftig. Zum Todeszeitpunkt der Stifterin konnte
der Garten der Liegenschaft nicht als "Park" im engeren Sinne
bezeichnet werden, sondern glich einem verwilderten Garten. Der
Stiftungsurkunde ist aber zu entnehmen, dass zum Errichtungszeitpunkt ein Park
bestand. Es ist davon auszugehen, dass die Stifterin damit rechnete, den Park
bis zu ihrem Todeszeitpunkt pflegen zu können. Entgegen der Annahme der Beschwerdegegnerin
3 ist es deshalb nicht von vornherein ausgeschlossen, dass grundsätzlich eine
Verpflichtung zur Wiederherstellung des Parks bestand. 

2.4 Gemäss
revidierter Stiftungsurkunde  wird der Zweck auf die Unterstützung der drei
erwähnten Institutionen beschränkt. Der Hauptzweck – der Erhalt der stiftungseigenen
Liegenschaft – wird nicht mehr verfolgt. Damit liegt diesbezüglich eine
Änderung des Stiftungszwecks und nicht bloss einer Auflage vor, wobei dieser
Umstand insofern unerheblich ist, als eine Zweckänderung und die Änderung einer
Auflage denselben Voraussetzungen unterliegen (Art. 86 Abs. 2 ZGB). Mit
der verfügten Änderung der Stiftungsurkunde wurde gleichzeitig die Auflage beseitigt,
keine baulichen Änderungen vorzunehmen. Geplant ist nun eine Neuüberbauung mit
22 Wohnungen und 30 unterirdischen Parkplätzen. Dieses Bauprojekt widerspricht
offensichtlich dem ursprünglichen Stiftungszweck. Damit ist es entgegen der
Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 unerheblich, ob die Beschwerdeführer die
Entwicklung der Stiftung bzw. der Umgebung selbst miterlebt haben oder nicht.

3.  

3.1 Es ist nun
zu prüfen, unter welchen Voraussetzungen eine Zweckänderung zulässig ist.
Vorweg ist festzuhalten, dass Art. 86a ZGB – womit eine nachträgliche Änderung
des Stiftungszwecks unter bestimmten Umständen ermöglicht wird – nicht auf
Stiftungen anwendbar ist, die – wie hier – vor dem 1. Januar 2006 errichtet
worden sind (Martin Eisenring in: Marc Amstutz et al. [Hrsg.], Handkommentar
zum Schweizer Privatrecht, Zürich etc. 2007, Art. 86a ZGB N. 2; Grüninger,
Art. 86a ZGB N. 11 ff.; Thomas Sprecher, Die Revision des
schweizerischen Stiftungsrechts, Zürich etc. 2006, S. 129 ff.).

3.2 Der Zweck
gilt als das eigentliche Herzstück der Stiftung. Seine Abänderung tangiert
damit die Grundfesten der Stiftung und ist nur unter erschwerten
Voraussetzungen möglich. Vorausgesetzt ist objektiv ein Wandel in der Bedeutung
und Wirkung des Stiftungszweckes und subjektiv eine Entfremdung vom
ursprünglichen Stifterwillen. Die entscheidende Frage lautet, ob sich der Wille
des Stifters angesichts der eingetretenen Veränderung der Verhältnisse noch
vernünftig, nach der im Stiftungsstatut niedergelegten Art und Weise verwirklichen
lässt (Grüninger, Art. 85/86 ZGB N. 7, mit Hinweisen). Die Stiftung
wird vom Stifterwillen beherrscht, wie er in der Stiftungsurkunde definitiv
niedergelegt ist. Die Stiftung ist folglich ein starres, unbewegliches, dem
Fortschritt verschlossenes Gebilde. Eine behördliche Zweckänderung kann nur im
Ausnahmefall und mit grösster Zurück­haltung erfolgen (Leitfaden
Stiftungsgründung des Eidgenössischen Departements des Innern, Stand vom
1. Januar 2007, Ziff. 13.1 und 13.3, www.edi.admin.ch). Da das Stiftungsvermögen
im Wesentlichen vom Stifter stammt, kommt dem historischen, vom Stifter
festgelegten Stiftungszweck mindestens so lange eine überragende Bedeutung zu,
als die Stiftung von ihrer Anfangsdotation lebt. Der historische Stiftungszweck
ist, solange er nur irgendwie vernünftig und erreichbar bleibt, unabänderlich
(Brückner, S. 389 f.).

3.3 Es wird
allgemein angenommen, dass die Stiftung dem Willen des Stifters entfremdet
worden ist, wenn der ursprüngliche Zweck unsinnig oder gänzlich überholt
erscheint oder die Mittel der Stiftung in keinem Verhältnis zum Zweck mehr
stehen, weil bedeutende Änderungen erfolgt sind oder der Kreis der Destinatäre
neu umschrieben werden muss (BGE 133 III 167 [ = Pra 96 (2007) Nr. 103]
E. 3.1). Die Anpassung des Stiftungszwecks an geänderte Verhältnisse,
insbesondere die Erweiterung des Stiftungszwecks durch Streichung einer vom
Stifter vorgesehenen Einschränkung, ist zulässig, wenn wichtige Gründe (das
heisst gute sachliche Gründe) hierfür bestehen (Brückner, S. 426).
Ausgeschlossen ist eine Umwandlung, wenn der bisherige Zweck nach wie vor gut
verfolgbar ist, ein anderer aber nützlicher erscheint (Hans Michael Riemer,
Berner Kommentar, 1975, Art. 85/86 ZGB N. 10).

3.4 Anlass für
die Beantragung einer Änderung des Stiftungszwecks war die Kündigung des
Mietvertrages durch eine langjährige Mieterin. Der Stiftungsrat stellte an einer
Sitzung vom 21. April 2006 fest, die bestehende Liegenschaft könne aufgrund
ihrer speziellen Raumaufteilung nicht mehr vermietet werden, weshalb eine
Neuüberbauung geplant werden müsse. Gemäss Beschluss der Exekutive der Gemeinde
X vom 14. Juni 2006 ist die "in die Jahre gekommene
Liegenschaft" trotz laufend vorgenommener Unterhaltsarbeiten wegen der speziellen
Raumaufteilung nicht wieder vermietbar. Trotz grosser Anstrengungen habe kein
Nachmieter gefunden werden können. Die Aufsichtsbehörde legte in einer Stellungnahme
vom 26. September 2006 Folgendes dar: Das im Jahr 1935 erstellte Gebäude
befinde sich in einem recht guten baulichen Zustand und sei laufend unterhalten
und teilweise renoviert worden. Den heutigen Ansprüchen an Büro- und Gewerberäumlichkeiten
entspreche es jedoch nicht. Da die Stiftung trotz "intensivem Suchen"
keinen neuen Mieter habe finden können, der diese speziellen Räumlichkeiten
habe übernehmen wollen, habe sich die Frage nach einer Teilrenovation des
Gebäudes gestellt. Die Abklärungen hätten jedoch ergeben, dass eine
Totalrenovation notwendig werden würde, welche sich im Verhältnis zu den Mietzinseinnahmen
nicht rechnen würde. Mit anderen Worten hätten die drei Destinatäre über eine
gewisse Zeit vermutlich nicht mehr mit einem Geldbetrag unterstützt werden
können. Würde die Stiftung das Haus, so wie es sei, weiterführen, könnten
aufgrund der "Unvermietbarkeit" und den daraus resultierenden
Mindereinnahmen die Destinatäre ebenfalls nicht mehr berücksichtigt werden. Die
Stiftung hätte in absehbarer Zeit einen Liquiditätsengpass.

3.5 Die
Zulässigkeit der Änderung des Stiftungszwecks hängt vorliegend insbesondere von
der Frage ab, ob bei einer Weiterverfolgung des Hauptzwecks tatsächlich ein
Liquiditätsengpass zu erwarten ist oder nicht. Andere Umstände, welche zu einer
"Entfremdung" gegenüber dem Stifterwillen geführt hätten, werden
weder geltend gemacht noch sind sie ersichtlich. Bei der Prüfung der
wirtschaftlichen Situation der Stiftung ist zu beachten, dass in Kauf zu nehmen
wäre, wenn die drei Destinatäre während einer vorübergehenden Zeit überhaupt
nicht begünstigt werden könnten. Wesentlich ist, dass das gewidmete Vermögen
zur beabsichtigten Zweckverfolgung – hier also: in erster Linie zur Erhaltung
der Liegenschaft; in zweiter Linie zur Begünstigung der Destinatäre –, wenn
auch auf geringem Niveau, gerade noch ausreicht (Hausheer/Aebi-Müller, S. 317).

3.5.1
Nach Angaben der Beschwerdeführer wird das Gebäude teilweise wieder
vermietet. Die Mieterschaft hätte gerne einen langjährigen Mietvertrag. Die
Vermietung des ganzen Gebäudes an ein Sanitärgeschäft habe der Stiftung
Brutto-Mietzinseinnahmen von rund Fr. 100'000.- (entsprechend einem
jährlichen Quadratmeter-Preis von Fr. 165.-) gebracht. Die Stiftung habe nach
Rückstellungen jährlich Fr. 21'000.- und im Jahr 2004 sogar Fr. 24'000.-
an die Destinatäre ausgeschüttet. Der jetzige Teilmieter zahle für die Hälfte
des Obergeschosses eine Monatsmiete von rund Fr. 3'500.-, entsprechend einer Jahresmiete
von Fr. 42'000.- bzw. einem jährlichen Quadratmeter-Preis von rund
Fr. 280.-. Die Gewerbeliegenschaft könne sinnvoll genutzt und zu einem
marktüblichen Preis vermietet werden.

Die Beschwerdegegnerin 3 bringt
demgegenüber vor, die Stiftung habe nur einen einzigen Mieter, nämlich ein
Architekturbüro, wobei der Mietzins monatlich Fr. 2'600.- netto betrage.
Die Stiftung erziele damit einen jährlichen Ertrag von nur Fr. 31'200.-
und nicht von Fr. 42'000.-. Das Architekturbüro habe seinerseits einen
Teil der Mietfläche untervermietet. Die genauen Konditionen des
Untermietvertrages kenne die Stiftung jedoch nicht und diese seien auch
irrelevant. – Zu Letzterem ist zu bemerken, dass die Bedingungen der Untermiete
für den (Haupt-)Vermieter nicht ganz unerheblich sind (Art. 262 Abs. 2 lit. a
und b des Obligationenrechts).

3.5.2
Zur Finanzierung von Renovationsarbeiten wurde 1991 die Hypothek von
Fr. 230'000.- um Fr. 150'000.- auf Fr. 380'000.- erhöht. Die
Erfolgsrechnung wies für 2004 einen Reingewinn von Fr. 36'227.35 und für
das Jahr 2005 einen solchen von Fr. 19'830.75 aus (wobei 2005 ein Betrag
von Fr. 6'298.50 für die Projektierung des Neubaus anfiel). In einem
Telefongespräch zwischen einem Stiftungsrat und dem erwähnten Architekturbüro
vom 10. Oktober 2005 erklärte das Architekturbüro, an einer mietweisen Übernahme
der gesamten Liegenschaft nicht interessiert zu sein. Eventuell bestünde die Möglichkeit,
für die freiwerdende Teilfläche im ersten Stock einen zusätzlichen Mieter zu
finden. Entsprechende Interessenten seien angeblich vorhanden. Das Architekturbüro
wolle jedoch erst dann in weitere Verhandlungen eintreten, wenn feststehe, dass
die Stiftung das Mietverhältnis für die bisher gemietete Teilfläche mit dem
Architekturbüro verlängere bzw. eine entsprechende Zusage auf eine noch zu
vereinbarende Periode bestehe. Falls bezüglich der frei werdenden Teilfläche im
ersten Obergeschoss ein Mieter gefunden werden sollte, müsste der Mietvertrag
zwischen der Stiftung und dem Neumieter direkt abgeschlossen werden, da das
Architekturbüro nicht bereit sei, irgendwelche Risiken einzugehen. Am
16. Februar 2006 wurde mit dem Architekturbüro ein Mietvertrag für
Geschäftsräumlichkeiten mit Mietbeginn vom 1. April 2006 abgeschlossen,
befristet bis zum 30. September 2006. Die Parteien vereinbarten
insbesondere, dass der befristete Mietvertrag ausdrücklich im Hinblick auf ein
"bevorstehendes Bauvorhaben" abgeschlossen werde. Der Brutto-Mietzins
betrug Fr. 2'800.- monatlich. Gemäss Angaben der Beschwerdegegnerin 3 ist
das Mietverhältnis verlängert worden.

3.5.3
An der Adresse der stiftungseigenen Liegenschaft sind ein Architekturbüro
sowie ein Sanitärgeschäft eingetragen. Beim Sanitärgeschäft handelt es sich um
dasselbe, das zuvor langjährige Mieterin der Stiftung war. Die Adresse der
Firma befindet sich auch gemäss Handelsregister-Eintrag nach wie vor bei der
stiftungseigenen Liegenschaft.

3.5.4
Die Beschwerdegegnerin 3 liess unter anderem eine Rentabilitätsberechnung
für den Fall "Bestandesgarantie" erstellen. Dabei wird von
Umbau-/Renovationskosten von Fr. 500'000.- und Mietzinserträgen nach
Umbau/Renovation von Fr. 87'300.- ausgegangen. Der Ertragswert
(kapitalisierte Mietzinseinnahmen abzüglich Investitionen Umbau/Renovation)
beträgt bei dieser Berechnung Fr. 955'000.-, die Bruttorendite (Verhältnis
Mietzinseinnahmen zu Anlagewert) 2.2 %. Als "Landwert" wird
dabei der Betrag gemäss einer Studie von 2005 eingesetzt. In jener Studie
wurden aber bei der Berechnung des Landwerts die Erstellungskosten für die
Neuüberbauung berücksichtigt. In der Bilanz wurde der Liegenschaftswert demgegenüber
mit Fr. 670'000.- aufgeführt. Der projektierte Neubau hätte
Erstellungskosten von Fr. 8'800'000.- zur Folge. Die Mietzinserträge würden
bei Fr. 650'000.- liegen.

3.5.5
Die Beschwerdegegnerin 3 bringt vor, der Nettoertrag würde bei der Variante
"Bestandesgarantie" gegenüber der jetzigen Situation nicht
verbessert, sondern gar verschlechtert, weshalb dieser Entscheid wirtschaftlich
"völlig unsinnig" wäre. Und: "Bei einer üblichen Bruttorendite
von 6 % müssten Mietzinserträge von gegen CHF 240'000.- p.a. erzielt werden
können!"

3.6 Ob eine
Bruttorendite von 6 % "üblich" ist – so die Beschwerdegegnerin 3
–, kann dahin gestellt bleiben. Vorliegend ist die Höhe einer möglicherweise
erzielbaren Rendite näm­lich irrelevant. Für die Zulässigkeit der Zweckänderung
ist ausschliesslich von Belang, ob der Zweck der Stiftung – hier: in erster
Linie die Erhaltung der Liegenschaft – mit den gegebenen finanziellen Mitteln
realistischerweise noch erreichbar ist oder nicht.

3.7 Die
Vorinstanz hat sich nicht eingehend mit der Abklärung des Sachverhaltes beschäftigt.
Sie hat vielmehr vollumfänglich auf die Darstellung der Beschwerdegegnerschaft
abgestellt, da die Beschwerdeführer den Vorbringen einzig entgegengesetzt
hätten, sie seien der Überzeugung, dass sich die Stiftungsliegenschaft […]
sinnvoll vermieten lasse.

Zwar ist der Untersuchungsgrundsatz durch die
Mitwirkungspflicht der am Verfahren Beteiligten eingeschränkt (§ 7 VRG).
Dies gilt namentlich für Tatsachen, welche eine Partei besser kennt als die
Behörde und welche diese ohne Mitwirkung jener nicht mit vernünftigem Aufwand
erheben könnte (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 4; BGE 124 II 361
E. 2b, 

122 II 385 E. 4c/cc; BGr, 11. Dezember 2002, 2A.456/2002,
E. 3.2, www.bger.ch). Genau dies trifft aber vorliegend nicht zu, denn die
Beschwerdeführer weisen zu Recht auf die Schwierigkeiten hin, sich als
Aussenstehende über die wirtschaftliche Situation der Stiftung näher zu
informieren. Dies gilt umso mehr für die Berechnung der finanziellen Auswirkungen
allfälliger Renovationen oder eines Umbaus. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar,
weshalb die Vorinstanz den Sachverhalt von sich aus nicht genauer abklärte, zumal
mehrere Unklarheiten bestehen: 

Die von der Beschwerdegegnerin 3 behauptete "intensive
Suche" nach einer neuen Mieterschaft – wovon auch die Vorinstanzen
ausgegangen sind – findet in den Akten keine Stütze. Vielmehr bestehen Zweifel
daran, ob die Stiftung ernsthaft versucht hat, eine Mieterschaft zu finden,
bevor die Neuüberbauung in Betracht gezogen wurde. Gemäss einer Aktennotiz über
ein Telefongespräch der Stiftung mit dem Architekturbüro vom Oktober 2005 waren
damals jedenfalls nach Angaben des Architekturbüros Interessenten vorhanden. Es
versteht sich von selbst, dass die Vermietung einer Liegenschaft, deren Abriss
vorgesehen ist, Schwierigkeiten mit sich bringt und zudem bei den
Mietzinseinnahmen mit Einbussen zu rechnen ist. Es steht somit nicht fest, welcher
Ertrag aus Mieteinnahmen realistischerweise erzielt werden könnte, wenn die
Liegenschaft im Wesentlichen im ursprünglichen Zustand belassen würde und
unbefristete Mietverhältnisse eingegangen würden. Seltsam mutet zudem an, dass
das Sanitärgeschäft, welches zuvor langjährige Mieterin gewesen war, die
Adresse der Firma nach wie vor an der stiftungseigenen Liegenschaft führt. 

Insbesondere erscheint sodann unklar, wie sich verschiedene –
baurechtlich zulässige – Möglichkeiten einer Renovation der Liegenschaft bzw.
eines Umbaus im Einzelnen auf die wirtschaftliche Situation der Stiftung
auswirken würden, inklusive einer allfälligen Erhöhung der Hypothek zur
Finanzierung. Die von der Stiftung eingereichte Machbarkeits­studie bzw. die
Rentabilitätsberechnung sind diesbezüglich wenig aussagekräftig: In der
Machbarkeitsstudie wurden nämlich nur drei Varianten einer Neuüberbauung
geprüft. Und die Rentabilitätsberechnung  ist kaum von Belang, da – wie oben
erläutert – vorliegend die Höhe einer allfälligen Rentabilität keine Rolle
spielen würde, solange der Erhalt der Liegenschaft finanziell noch gesichert wäre.
Weiter liegt keine von der Revisionsstelle geprüfte Buchhaltung vor. Aus der
vorhandenen Bilanz der Jahre 2004 und 2005 wird sodann nicht klar, wie sich
etwa die Kosten für die Verwaltung von Fr. 11'431.95 bzw.
Fr. 14'040.15 und die Stiftungsratshonorare von jeweils Fr. 13'000.-
zusammensetzen. 

3.8 Somit
erweist sich der Sachverhalt als unvollständig abgeklärt, weshalb die Angelegenheit
an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (§ 64 Abs. 1 VRG). Zur umfassenden
Ab­klärung des Sachverhalts wird die Vorinstanz wohl einen unabhängigen Fachbericht
ein­zuholen haben, zumal sich komplexe Fragen betreffend die Finanzen und die
wirtschaft­liche Lage der Stiftung stellen. Dabei könnten verschiedene
Varianten und ihre Auswirkungen auf die finanzielle Lage der Stiftung überprüft
werden; denkbar wäre eine Abstufung der Varianten nach Intensität des baulichen
Eingriffs, etwa beginnend bei der Vermietung des Gebäudes im bestehenden
Zustand. Bei der Variantenbildung wäre insbesondere zu beachten, dass die
geplante Neuüberbauung diejenige Möglichkeit darstellt, welche dem
Stifterwillen am wenigsten entspricht. Falls sich ein Neubau als unumgänglich
erweisen sollte, wäre zunächst jedenfalls ein kleineres Ausmass des Gebäudes zu
prüfen, womit die Erhaltung des Parks bzw. Gartens trotz Neubaus noch
ermöglicht würde.

3.9 Im
Hinblick auf künftige Verfahren sind folgende, nicht bindende Bemerkungen angebracht:
Falls die Erhaltung der Liegenschaft im ursprünglichen Zustand tatsächlich nicht
finanzierbar sein sollte, wäre zunächst eine weniger weit gehende Änderung der
Stiftungsurkunde zu prüfen, beispielsweise, indem die Auflage, "es dürfen
keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden", gestrichen würde, um
durch einen Umbau die Vermiet­barkeit der Liegenschaft zu verbessern. Besteht
die ernsthafte Möglichkeit, dass während einer gewissen Zeit nicht verfolgbare
oder in Anspruch genommene Zwecke in absehbarer Zeit wieder aktuell werden, so
kann die neue Regelung auch befristet werden (Riemer, Art. 85/86 N. 12).
Erst nach Prüfung und Verwerfung dieser Möglichkeiten wäre als ultima ratio
eine dauerhafte Zweckänderung in Betracht zu ziehen. Bei Nichterreichen des Stiftungszwecks
ist die Stiftungsaufhebung zwingend subsidiär zur Zweckänderung (Art. 88 Abs. 1
Ziff. 1 ZGB; Grüninger, Art. 88/89 ZGB N. 4; Riemer,
Art. 85/86 N. 38). Der geänderte Stiftungszweck müsste sich am bisherigen
möglichst anlehnen. Massgebend ist, wie der Stifter im Zeitpunkt der Anpassung
den Zweck vernünftigerweise umschreiben würde (Grüninger, Art. 85/86 ZGB
N. 8).

4.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich,
die Gerichtskosten den drei Beschwerdeführern und den drei Beschwerdegegnern je
zu einem Sechstel aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Die Beschwerdeführer gelten in diesem Verfahren als einfache
Gesellschaft, weshalb sie füreinander solidarisch haften (Bosshart/Kölz/Röhl, § 17
N. 35). Parteientschädigungen sind weder den Beschwerdeführern noch der
Beschwerdegegnerin 3 zuzusprechen, da keine Partei mehrheitlich obsiegt (§ 17
Abs. 2 VRG).

5.  

Nach der Regelung von Art. 90 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) sind letztinstanzliche
kantonale Rückweisungsentscheide als Vor- oder Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93
BGG zu qualifizieren (Hansjörg Seiler/Nicolas von Werdt/Andreas Güngerich,
Bundesgerichtsgesetz, Bern 2007, Art. 90 N. 9, Art. 93 N. 2;
Felix Uhlmann, Basler Kommentar, 2008, Art. 90 BGG N. 9 Abs. 2).
Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht
wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (lit. b).

 

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

 

1.    In
teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Verfügung der Direktion der
Justiz und des Innern des Kantons Zürich vom 20. September 2007 aufgehoben.
Die Angelegenheit wird in Sinn der Erwägungen an die Direktion der Justiz und
des Innern des Kantons Zürich zurückgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'120.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden zu je 1/6 den drei Beschwerdeführern auferlegt, unter solidarischer
Haftung füreinander. Im Übrigen werden sie den drei Beschwerdegegnern zu je 1/6
auferlegt.

4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen Entscheid kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde
in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung
an…