# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 146bc7f1-a5f9-5618-8974-a4cb2aa502db
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 11.06.2013 BRGE II Nr. 0078/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0078-201_2013-06-11.pdf

## Full Text

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BRGE II Nr. 0078/2013 vom 11. Juni 2013 in BEZ 2014 Nr. 28 

(Bestätigt mit VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560.) 

1. Mit der angefochtenen Ziffer 4.3 revBZO hat die Politische Gemeinde X
mehrere entlang der B.-Strasse gelegene, der Zentrumszone zugewiesene 
Grundstücke mit einer besonderen Nutzungsanordnung belegt. Danach ist auf 
diesen Grundstücken mindestens die Hälfte der jeweiligen direkt der B.-Strasse 
zugewandten Nutzfläche im Erdgeschoss ausschliesslich Nutzweisen gemäss 

Ziffer 4.1 der Bau- und Zonenordnung in der Fassung vom 4. April 1995 (BZO) 
vorbehalten. Diese Nutzweisen haben Publikumsverkehr aufzuweisen. Nach 
Ziffer 4.1 BZO ist die Zentrumszone für die Schaffung eines Ortszentrums mit 
Bauten für Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowie für mässig störende 
Betriebe und Restaurants bestimmt. (…) 

5. Nach § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG kann in Kern-, Quartiererhaltungs- und
Zentrumszonen für geeignete Lagen bestimmt werden, dass im Erdgeschoss 
nur Läden und Gaststätten zulässig sind.  

Mit Entscheid BRKE I Nr. 366/1995 vom 3. November 1995, E. 9.4.3, war 
die Baurekurskommission I (heute 1. Abteilung des Baurekursgerichts) zum 
Schluss gekommen, dass es den Gemeinden erlaubt ist, bei der Einführung 
einer besonderen Nutzungsanordnung im Sinne von § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG 
die Aufzählung der zugelassenen Betriebe zu erweitern. Dies deswegen, weil 
es der Gemeinde freisteht, von der fraglichen Legiferierungskompetenz 
Gebrauch zu machen oder nicht. Demnach kann die Gemeinde die 
Nutzungsanordnung auch in abgemilderter Form festsetzen. Dies ist vorliegend 
erfolgt, indem gegenüber § 49 Abs. 3 Satz 2 PBG erstens ein Mehreres an 
Betrieben zugelassen und zweitens nur ein Teil des Erdgeschosses erfasst 
wird.  

Die angefochtene Anordnung erweist sich damit ohne weiteres als 
gesetzmässig. 

6.1 Zu prüfen ist alsdann die Frage der Verhältnismässigkeit der 
Anordnung im engeren Sinne. Ziffer 4.3 revBZO betrifft die Liegenschaften B.-
Strasse 1, 3, 5, 7, 9, 11, 11a und 12. Auf diesen Grundstücken ist «mindestens 

die Hälfte der jeweiligen direkt der B.-Strasse zugewandten Nutzfläche im 
Erdgeschoss ausschliesslich Nutzweisen gemäss Ziffer 4.1 BZO vorbehalten. 
Diese zulässigen Nutzweisen haben Publikumsverkehr aufzuweisen» (Ziffer 4.3 
revBZO).  

Nach Ziffer 4.1 BZO ist die Zentrumszone für die Schaffung eines 
Ortszentrums mit Bauten für Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowie für 
mässig störende Betriebe und Restaurants bestimmt.  

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Sind mässig störende Betriebe erlaubt, gilt dies ohne weiteres auch für 
nicht störende Betriebe.  

Ziffer 4.3 revBZO ist offenkundig so zu verstehen, dass die Nutzung zu 
Publikumszwecken im Verein mit den Nutzweisen gemäss Ziffer 4.1 BZO für 
nicht mehr und weniger als die Hälfte der jeweiligen direkt der B.-Strasse 
zugewandten Nutzfläche im Erdgeschoss vorgeschrieben ist. Die Klausel 
«mindestens» in Ziffer 4.3 revBZO ist also nicht etwa so auszulegen, dass die 
Baubehörde im Anwendungsfall verlangen könnte, mehr als die Hälfte der 
Nutzfläche im Erdgeschoss zu Publikumszwecken zu nutzen. 

Weiter gehende Nutzungseinschränkungen sind nicht zu erkennen. 
Namentlich ergeben sich solche auch nicht aus dem Bericht zu den 
Einwendungen nach Art. 47 RPV, wonach unter die Nutzweisen mit 
Publikumsverkehr «beispielsweise Ladengeschäfte, Apotheke, Bank, Post, 
Coiffeur, Restaurants usw.» fallen. Diese Äusserung ist keine Vorschrift. Soweit 
sie im Einzelfall als Auslegungshilfe heranzuziehen ist, ist die Aufzählung 
erstens nur exemplarisch und nicht abschliessend und umfasst sie zweitens 
auch Dienstleistungs- und nicht nur Waren verkaufende Betriebe (Läden). 
Damit wären auch etwa ein Fitnesscenter oder eine Arztpraxis gestattet; auch 
diese Betriebe weisen als essenzielles Merkmal Publikumsverkehr auf. Eine 
Einschränkung, dass nur Betriebe zulässig sind, welche Waren und 
Dienstleistungen des täglichen Bedarfs anbieten, fände jedenfalls im Wortlaut 
der Vorschrift keine Stütze. 

Indem die Nutzungsanordnung nur bezüglich der Hälfte der Nutzfläche im 
Erdgeschoss gilt, sind bei 5 bzw. 6 erlaubten anrechenbaren Geschossen (1 
Untergeschoss, 1 bzw. unter Schrägdach 2 Dachgeschosse und 3 
Vollgeschosse; Ziffer 2.1 BZO) rund neun Zehntel der zulässigen Nutzfläche frei 
von der fraglichen Einschränkung.  

Die mit der angefochtenen BZO-Bestimmung verbundene Belastung des 
Grundeigentums erweist sich damit als gering. Zugleich besteht ein erhebliches 
öffentliches, raumplanerisches Interesse an der Zielsetzung der angefochtenen 
Nutzungsanordnung, das kommunale Zentrum zu beleben und die Versorgung 
der ansässigen Bevölkerung zu unterstützen. Die Verhältnismässigkeit im 
engeren Sinne – Verhältnis von öffentlichem Interesse zur Schwere des 
Eingriffs – erscheint somit gewahrt. 

6.2 Alsdann ist die Frage zu beantworten, ob die angefochtene 
Nutzungsanordnung zur Erreichung der genannten Ziele erforderlich ist.  

Mit den Parteien ist davon auszugehen, dass die von der 
Nutzungsanordnung erfassten Liegenschaften bereits heute entsprechend 
genutzt werden (Pol.-Nr. 1: Apotheke; Pol.-Nr. 3: Poststelle; Pol.-Nr. 5: 
Bäckerei; Pol.-Nr. 7: Bank; Pol.-Nrn. 9, 11 und 11a: Coop-Filiale; Pol.-Nr. 12: 
Coiffeur und Brockenhaus). Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, die 
angefochtene Massnahme sei nicht erforderlich. Vielmehr geht es um die 
künftige Erhaltung der bestehenden oder Ansiedlung neuer Nutzungen mit 
Publikumsverkehr. Dass hierfür ein Eingriff erforderlich ist, ist weiter nicht in 

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Zweifel zu ziehen, macht doch der Rekurrent selber geltend, die heute 
bestehenden Betriebe würden nur ungenügend frequentiert und seien daher in 
ihrem Bestand gefährdet.  

6.3 Auch kann die angefochtene Nutzungsanordnung als für die 
Zielerreichung geeignet eingestuft werden.  

6.3.1 Allein der Umstand, dass die Gemeinde die besondere 
Nutzungsanordnung gegenüber der Kompetenznorm von § 49a Abs. 3 Satz 2 
PBG abgemildert hat, führt nicht etwa zum Schluss, dass die 
Nutzungsanordnung deswegen in sich unzweckmässig wäre. Nur bei einer 
noch weiter gehenden Entschärfung – beispielsweise der Beschränkung auf 
einen Viertel der Erdgeschossfläche – hätte dies in Betracht gezogen werden 
müssen. Eine solche Unzweckmässigkeit liegt demnach nicht vor. Sie wird vom 
Rekurrenten denn auch nicht behauptet.  

Hingegen nimmt der Rekurrent den Standpunkt ein, dass die Lage, an der 
die Nutzungsanordnung gelten soll, einschliesslich der dortigen 
Randbedingungen (v.a. Erschliessung) zur Zweckerreichung ungeeignet sei. 
Diesfalls wäre das gesetzliche Kriterium der geeigneten Lage nicht erfüllt; 
zugleich wäre die angefochtene Massnahme unverhältnismässig.  

6.3.2 Mit § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG hat der kantonale dem kommunalen 
Gesetzgeber ein planungsrechtliches Instrument in die Hand gegeben, um im 
erfassten Gebiet zu verhindern, dass statt Betrieben mit Publikumsverkehr –
genannt werden Läden und Gaststätten – andere, in höherem Masse 
nachgefragte und damit prinzipiell einträglichere Nutzungen ohne 
Publikumsverkehr Einzug halten. Damit soll der Verödung von Strassenzügen 
und Quartieren entgegengewirkt, oder positiv ausgedrückt, eine Belebung 
erzielt und zudem, vor allem in kleineren Gemeinwesen, ein gewisses Mass an 
Versorgungsinfrastruktur gewährleistet werden. Hierbei liegt es offensichtlich in 
der Zielrichtung von § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG, dass von dieser Gesetzgebungs-
kompetenz gerade dort Gebrauch gemacht wird, wo die Einführung oder 
Aufrechterhaltung der anvisierten Nutzungsverhältnisse nicht schon auf Grund 
ausserrechtlicher Gegebenheiten, vor allem also einer entsprechenden 
Nachfrage, gewährleistet ist. Diesfalls bedürfte es nämlich keiner 
entsprechenden Nutzungsanordnung. Dass den angestrebten Nutzungs-
verhältnissen auf dem Vorschriftswege gleichsam nachgeholfen werden muss, 
spricht demnach nicht gegen das Vorliegen einer geeigneten Lage im Sinne 
von § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG. Dieses Kriterium verlangt vielmehr nur, aber 
immerhin, dass objektive und konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die 
Nutzungsanordnung dauerhaft umgesetzt werden kann. Anordnungen, die 

einzig auf planerischem Wunschdenken beruhen, fallen demgegenüber ausser 
Betracht. 

Die Eignung der Lage kann vorliegend bejaht werden. Hierfür sprechen 
nebst der Bahnhofsnähe und der sehr guten Erschliessung mit dem Ortsbus 
namentlich die heutigen, langjährig gewachsenen Nutzungsverhältnisse. Der 
Gemeinde kann nicht vorgeworfen werden, aus dem Nichts heraus eine 
Zentrumsnutzung mit Publikumsverkehr herbeiplanen zu wollen. Vielmehr 

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sollen bestehende Nutzungsstrukturen planerisch gesichert werden. Die 
Umsetzung der Vorschrift wird erleichtert, indem die Aufzählung der 
zugelassenen Betriebe erweitert und nur die Hälfte der Erdgeschossfläche 
erfasst wird.  

(Weitere, ortsbezogene Darlegungen über die Geeignetheit der strittigen 
Nutzungsanordnung.)  

7. Der Rekurs ist somit vollumfänglich abzuweisen.