# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 014a56e9-82a6-53a5-8992-fc54776f4b37
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-14
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 14.05.2020 110 2019 92
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2019-92_2020-05-14.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3011 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2019/92

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 14. Mai 2020

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

und

F.________
Beschwerdegegnerin

sowie

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, Poststrasse 25, 3071 Ostermundigen

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gerzensee, Gemeindeverwaltung, Spielgasse 1, 
Postfach 10, 3115 Gerzensee

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Bern-Mittelland vom 6. Mai 2019 (bbew 
509/2017; Abbruch Bienenhaus, Neubau eines Mehrfamilienhauses und einer Einstellhalle)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 23. August 2017 bei der Gemeinde Gerzensee ein 
Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Bienenhauses an der I.________strasse und 
den Neubau eines Mehrfamilienhauses (MFH) mit 6 Wohnungen und einer Einstellhalle auf 
Parzelle Gerzensee Grundbuchblatt Nr. J.________. Die Parzelle liegt nach dem Zonenplan 1 
der Einwohnergemeinde Gerzensee in der Wohnzone W2 und im Perimeter des Ortsbildgebiets 
(OBG) sowie gemäss Bauinventar in der Baugruppe B (Gerzensee, Dorf).1 Gerzensee ist als 
Ortsbild von nationaler Bedeutung im ISOS verzeichnet, wobei die Parzelle Nr. J.________ in 
der sog. "Umgebungsrichtung" (U-Ri I) liegt.2 Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen 

1 Seit 13. Februar 2020 Baugruppe (BG) A (Gerzensee, Dorf)
2 ISOS, Kanton Bern, Band 4, Bern Land, veröffentlicht Sommer 2000, S. 65 ff., insbes. S. 71

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die Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführer 1 (nachfolgend: Beschwerdeführende) 
Einsprache. Im Verlaufe des Verfahrens reichte die Beschwerdegegnerin am 16. Oktober 2018 
sowie am 29. November 2018 Projektänderungen ein.

Mit Gesamtentscheid vom 6. Mai 2019 erteilte das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland 
dem Bauvorhaben die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 6. Juni 2019 Beschwerde bei der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; seit 1. Januar 2020 Bau- und 
Verkehrsdirektion, BVD) ein. Sie stellen folgende Rechtsbegehren:

"1. Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und es sei der Beschwerdegegnerin der 
Bauabschlag zu erteilen.
2. Eventualiter zu 1: sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der oberinstanzlichen 
Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3. Subeventualiter zu 1 und 2: sei von einer Rechtsverwahrung sowie von der Anmeldung von 
Lastenausgleichsansprüchen der Beschwerdeführer 1 und 2 Vormerk zu nehmen.

Unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen"

Die Beschwerdeführenden begründen ihre Beschwerde unter anderem damit, dass der 
angefochtene Entscheid Ungenauigkeiten, Lücken, sachfremde Annahmen und Fehler zum 
Sachverhalt enthalte. Der Sachverhalt sei von der Vorinstanz "teilweise missverstanden" und 
hinsichtlich Ortsbildschutz ungenügend abgeklärt worden. Gestützt auf die fehlerhafte 
Sachverhaltsfeststellung würdige der vorinstanzliche Entscheid das Bauvorhaben 
rechtsfehlerhaft. Die Beschwerdeführenden stellen prozessuale Anträge zum Einbezug der OLK 
und Einholen eines Fach-/Amtsberichts zum Thema "Ufer-Gewässerschutz", wobei letzteres ein 
redaktionelles Versehen zu sein scheint.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet3, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten einschliesslich der Akten der Gemeinde zur 
Bauvoranfrage ein. Das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland verzichtete mit Eingabe vom 
24. Juni 2019 auf eine Stellungnahme und verweist auf die Akten. Auch die Gemeinde 
verzichtete mit Eingabe vom 11. Juli 2019 auf eine materielle Stellungnahme und verweist auf 
die Akten der Vorinstanz und ihre Akten zur Voranfrage. Die Beschwerdegegnerin, vertreten 
durch die zeichnungsberechtigten Organe, beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 8. Juli 
2019, die Beschwerde sei "vollumfänglich und in allen Punkten abzulehnen".

Das Rechtsamt gelangte gemäss einer summarischen Einschätzung zum Schluss, dass das 
bewilligte Projekt den Vorgaben hinsichtlich Kinderspielplätzen und Aufenthaltsbereichen nicht 
genüge. Es gab der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 25. Juli 20194 Gelegenheit, die 
Umgebungsgestaltung allenfalls anzupassen und neue Pläne (inkl. Plan mit Schnitten) zu den 
Kinderspielplätzen und zum Nachweis der Aufenthaltsbereiche einzureichen. In der Folge 
reichte die Beschwerdegegnerin mit Eingabe vom 16. August 2019 (Eingang am 19. August 
2019) eine Neuberechnung der Spielplätze und Aufenthaltsbereiche, einen überarbeiteten 
«Umgebungsgestaltungsplan», sowie einen Plan «Schnitte zu Spielplätze» ein. Anschliessend 
gab das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 13. September 2019 

3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
4 Vgl. Akten der BVD, pag. 60 ff. 

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Gelegenheit, zur Projektänderung Stellung zu nehmen. Gleichzeitig wies es in einer 
summarischen Einschätzung darauf hin, dass das Vorhaben die Vorgaben des GBR zur 
Dachgestaltung bzw. bezüglich der Dachlukarnen nicht erfülle.5 Die Beschwerdeführenden 
reichten mit Eingabe vom 20. September 2019 (Eingang am 24. September 2019) bezüglich der 
Dachgestaltung (Dachlukarnen) eine zweite Projektänderung und einen überarbeiteten 
Umgebungsgestaltungsplan ein.

Mit Verfügung vom 15. Oktober 2019 ersuchte das Rechtsamt die Beschwerdegegnerin, einen 
verbesserten bzw. korrigierten Plan «Schnitte Spielplätze» einzureichen. Gleichzeitig holte es 
einen Fachbericht der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) 
ein.6 Die OLK bzw. die OLK-Gruppe Bern-Mittelland nahm mit Fachbericht vom 21. November 
2019 zum Vorhaben Stellung.7 Nachdem die Beschwerdegegnerin nach Eingang der Beurteilung 
durch die OLK auf die Einreichung einer weiteren Projektänderung verzichtet hatte8, führte das 
Rechtsamt im Beisein der Parteien, Vertretern der Gemeinde und einer Vertretung der OLK am 
22. Januar 2020 einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien erhielten 
anschliessend Gelegenheit, sich zum Protokoll des Augenscheins, einschliesslich der 
Fotodokumentation(en) zu äussern und Schlussbemerkungen einzureichen. Während die 
Beschwerdegegnerin gemäss ihrem Schreiben vom 13. Februar 2020 auf die Einreichung 
weiterer Bemerkungen verzichtet, machten sowohl die Gemeinde mit Schlussbemerkungen vom 
13. Februar 20209 als auch die Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 24. Februar 2020 von 
dieser Gelegenheit Gebrauch.10 Die Beschwerdeführenden halten darin an ihren gestellten 
Anträgen sowie an den bisherigen Rechtsstandpunkten vollumfänglich fest.

4. Auf die Rechtsschriften, die vorliegenden Akten, den Fachbericht der OLK, sowie auf das 
Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG11. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall 
das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 
BauG12 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE/BVD angefochten 
werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid 
zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Einsprache der Beschwerdeführenden wurde abgewiesen, womit sie 
formell beschwert sind. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümerin bzw. Eigentümer der direkt 

5 Verfügung vom 13. September 2019, Akten der BVD, pag. 66 ff.
6 Verfügung vom 15. Oktober 2019, Akten der BVD, pag. 75 ff.
7 Fachbericht der OLK vom 21. November 2019, Akten der BVD, pag. 81
8 Schreiben der zeichnungsberechtigten Organe der Beschwerdegegnerin vom 9. Dezember 2019, Akten der BVD, 
pag. 88/89
9 Vgl. Akten der BVD, pag. 132 ff.
10 Vgl. Akten der BVD, pag. 134 ff.
11 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
12 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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benachbarten Parzelle Nr. A.________ (K.________weg 4) und somit durch den vor-
instanzlichen Gesamtentscheid auch materiell beschwert. Sie sind daher zur 
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.

2. Sachverhaltsfeststellung / Verletzung des rechtlichen Gehörs

a) Die Beschwerdeführenden machen zum einen eine ungenügende Sachverhaltsfeststellung 
durch die Vorinstanz geltend, da diese die Projektpläne nicht selbst nachgeprüft, sondern auf die 
Stellungnahme der zuständigen Baupolizeibehörde verwiesen habe. Die Vorinstanz sei nicht auf 
ihre Rüge eingegangen, was eine Gehörsverletzung darstelle.13 Zum andern habe diese den 
Editionsantrag der Beschwerdeführenden betreffend die vorprozessuale Korrespondenz nicht 
behandelt, weshalb sie nach wie vor keine Kenntnis davon erhalten hätten. Auch dies stelle eine 
Gehörsverletzung dar.14 In ihren Schlussbemerkungen halten sie an diesem Standpunkt fest und 
sehen darin eine "Vorbefasstheit" der Gemeinde.15

b) Die Beschwerdegegnerin beruft sich auf die Richtigkeit der vom Geometer festgestellten 
Höhenquote. Diese sei "mit den Vorinstanzen besprochen und als richtig befunden worden".16 
Was den Einblick in die Korrespondenz mit der Gemeinde anbelange, so interpretierten die 
Beschwerdeführenden diese falsch; es hätten lediglich projektbezogene Besprechungen mit der 
Gemeinde stattgefunden.17

c) Die Vorinstanz weist in ihrem Entscheid darauf hin, dass die Gemeinde die Messangaben 
als genügend erachte. Gemäss ihrer Würdigung sei zudem nicht ersichtlich, welche Angaben in 
den Plänen fehlten, die eine Prüfung der Unterlagen nicht zulassen würden.18 Bezüglich 
Editionsantrag stellte sie fest, dass Vorabklärungen und Voranfragen nicht Gegenstand der 
Auflageakten seien; zudem hätten die Beschwerdeführenden kein Gesuch auf Akteneinsicht 
gestellt.19 

d) Im Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz. Demnach stellen die Behörden 
den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 18 Abs. 1 VRPG20). Sie bestimmen Art und Umfang 
der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien gebunden zu sein (Art. 18 Abs. 2 
VRPG). Sie sind gehalten, den rechtserheblichen Sachverhalt von sich aus richtig und 
vollständig abzuklären.21 Mit Beschwerde kann unter anderem die unrichtige und unvollständige 
Feststellung des Sachverhalts gerügt werden (Art. 66 Abs. 1 Bst. a VRPG). Die 
Sachverhaltsfeststellung umfasst das Zusammentragen, Nachprüfen und Bewerten der 
Sachumstände, die für die Rechtsanwendung massgebend sind. Der rechtserhebliche 
Sachverhalt muss richtig und vollständig festgestellt werden. Das heisst, dass die Behörde das 
in Erfahrung bringen muss, was im Hinblick auf die Regelung des Rechtsverhältnisses 
bedeutsam ist. Unvollständig ist die Sachverhaltsfeststellung, wenn die Behörde nicht alle für 
den Entscheid wesentlichen Sachumstände oder Beweismittel erhoben hat. Unrichtig ist sie, 

13 Beschwerdeschrift, Art. 4, Rz. 10-11, Akten der BVD, pag. 1 ff., insbes. pag. 8
14 Beschwerdeschrift, Art. 6, Rz. 26 bis 30, Akten der BVD, pag. 12 f.
15 Vgl. Schlussbemerkungen vom 24. Februar 2020, Akten der BVD, pag. 134 ff. insbes. pag. 136
16 Beschwerdeantwort, Ziff. 2, Akten der BVD, pag. 52 ff., insbes. pag. 55
17 Beschwerdeantwort, Ziff.  4, Akten der BVD, pag. 55/56
18 Vorinstanzlicher Entscheid, Ziff. 3.2, Bst. A
19 Vorinstanzlicher Entscheid, Ziff. 3.2, Bst. B
20 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
21 Vgl. BVR 2016 S. 65 E. 2.3, 2013 S. 311 E. 5.4; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 
1997, Art. 18 N. 1

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wenn die Behörde die Beweismittel falsch gewürdigt oder einen rechtserheblichen Sachumstand 
nicht in das Beweisverfahren einbezogen hat.22
e) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör verlangt ferner, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig 
prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre 
Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, 
dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz 
die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die 
sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien 
eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt 
hat.23 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 
rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. 
Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe 
Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein 
Nachteil erwächst. Bei besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die 
Rechtsprechung jedoch eine Heilung grundsätzlich aus.24 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist 
allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.25

f) Die Vorinstanz hat die Beurteilung der Gebäudehöhe gemäss den eingereichten und als 
vollständig erachteten Plänen vorgenommen und diesbezüglich auf die Stellungnahme der 
Gemeinde hingewiesen. Sie hat diese Ausführungen aber nicht einfach übernommen, sondern in 
einem eigenen Absatz und im Lichte der Rügen der Einsprechenden gewürdigt.26 Entgegen der 
Auffassung der Beschwerdeführenden hat sie sich damit nicht (nur) auf die Beurteilung der 
Gemeinde abgestützt. Daher ist nicht ersichtlich, inwieweit die Vorinstanz den Sachverhalt 
unrichtig oder unvollständig gewürdigt oder ihre Begründungspflicht verletzt hätte. Ob das 
Gebäude die Gebäudehöhe tatsächlich einhält, stellt im Übrigen nicht eine formelle, sondern 
eine materielle Frage dar, die bei diesem Verfahrensausgang jedoch nicht zu prüfen ist.

g) Was die fehlende Kenntnis der Vorabklärungen und Voranfragen anbelangt, so hätten die 
Beschwerdeführenden bereits im vorinstanzlichen Verfahren ein Gesuch auf Akteneinsicht 
stellen können, was offenbar nicht erfolgt ist. Auch im vorliegenden Verfahren hatten die 
anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden Kenntnis, dass das Rechtsamt der BVD bei der 
Gemeinde die Akten der Bauvoranfrage edierte27 und hätten entsprechende Akteneinsicht 
verlangen können. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist somit 
nicht ersichtlich.

h) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rüge betreffend unvollständiger bzw. 
mangelhafter Sachverhaltsfeststellung bei der Beurteilung der Pläne unbegründet ist. Bezüglich 
der mangelhaften Kenntnis der Voranfrage hätten die Beschwerdeführenden Akteneinsicht 
verlangen können, was nicht erfolgte. Es liegt diesbezüglich somit keine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs vor, die es im vorliegenden Verfahren zu heilen galt. Diese Rüge erweist sich 
daher als unbegründet.

22 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 66 N. 8
23 BVR 2013 S. 443 E. 3.1.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N. 5
24 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 21 N. 16
25 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 108 N. 9
26 Vgl. vorinstanzlicher Entscheid, Ziff. 3.2, Bst. B, Akten der BVD, pag. 34 f.
27 Vgl. Verfügung vom 12. Juni 2019, Akten der BVD, pag. 49 ff. 

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3. Nichteinbezug der OLK

a) Nach Auffassung der Beschwerdeführenden hat die Vorinstanz durch Verzicht auf 
Einbezug der OLK die "gravierendste Verletzung" des Gebots der vollständigen 
Sachverhaltsabklärung begangen.28 Auch in ihren Schlussbemerkungen weisen sie darauf hin, 
dass durch früheren Einbezug der OLK, das Einsprache- wie auch das Beschwerdeverfahren 
hätten vermieden werden können.29

Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass die OLK zu verschiedenen grossformatigen 
Gebäuden in der Umgebung nie Stellung genommen habe. Daher erachtet sie es als richtig und 
angemessen, dass die "Vorinstanzen, analog zu früheren Bauprojekten" auf den Einbezug der 
OLK verzichteten.30

b) Gemäss vorinstanzlichem Entscheid genügte vorliegend der Einbezug der Gemeinde 
(Art. 10c BauG). Die Baubewilligungsbehörde konsultiere die OLK bei prägenden Bauvorhaben, 
gegen die ästhetische Bedenken oder Einwände bestünden, die nicht offensichtlich unbegründet 
seien und die das Ortsbild oder die Landschaft beeinträchtigen könnten, insbesondere in 
Gebieten, die im ISOS verzeichnet seien (Art. 10 Abs. 2 BauG i.V.m Art. 22a Bst. b BewD31). Die 
Interessenabwägung obliege der Baubewilligungsbehörde. Nach Auffassung der Vorinstanz 
handelt es sich hier nicht um ein "prägendes Bauvorhaben", weshalb die OLK nicht habe 
konsultiert werden müssen.32

c) Laut Art. 22 BewD konsultiert die Baubewilligungsbehörde die zuständigen kantonalen 
Fachstellen, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände wegen Beeinträchtigung des 
Ortsbildes oder der Landschaft bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind. Gemäss 
dem seit dem 1. April 2017 in Kraft stehenden Art. 22a Abs. 1 BewD konsultiert die 
Baubewilligungsbehörde die OLK bei prägenden Bauvorhaben, gegen die ästhetische Bedenken 
oder Einwände bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die 
Landschaft beeinträchtigen können, insbesondere in folgenden Gebieten: In einem Gebiet des 
Bundesinventars der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN), in 
einem Gebiet des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) oder in 
einem Ortsbild- oder Landschaftsschutzgebiet im Sinn von Art. 86 BauG. Gemäss den 
Materialien33 zu Art. 22a Abs. 1 BewD müssen für die zwingende Beurteilung durch die OLK im 
Baubewilligungsverfahren alle drei darin genannten Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein, d.h. 
prägendes Bauvorhaben, nicht offensichtlich unbegründete Bedenken oder Einwände sowie 
mögliche Beeinträchtigung von Ortsbild und Landschaft.34

d) Die BVD hat im Beschwerdeverfahren einen Bericht der OLK eingeholt und einen 
Augenschein mit der OLK und den Parteien durchgeführt. Da die BVD dieselbe Kognition hat 
wie die Vorinstanz, konnte eine allfällige Gehörsverletzung im Beschwerdeverfahren geheilt 
werden. 

28 Beschwerdeschrift, Art. 8, Rz. 38 ff., Akten der BVD, pag. 15 f.
29 Vgl. Schlussbemerkungen vom 24. Februar 2020, Akten der BVD, pag. 134 ff.
30 Beschwerdeantwort, Ziff. 6, Akten der BVD, pag. 56/57
31 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
32 Vorinstanzlicher Entscheid, Ziff. 3.2 Bst. D, Akten der BVD; pag. 36 ff.
33 Vgl. Vortrag der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion vom 2. September 2015 betreffend Baugesetz (Änderung) 
und Dekret über das Baubewilligungsverfahren (Änderung), Tagblatt des Grossen Rates, Januarsession 2016, Beilage 
8, S. 7 (nachfolgend Vortrag BauG/BewD 2015)
34 Vgl. Vortrag BauG/BewD 2015, a.a.O., Beilage 8, S. 54

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4. Projektänderungen

a) Das Vorhaben umfasst den Abbruch des bestehenden Bienenhauses und die Erstellung 
eines Mehrfamilienhauses (MFH) mit sechs Wohnungen und einer Einstellhalle. Im 
Beschwerdeverfahren reichte die Beschwerdegegnerin eine erste Projektänderung zur 
Umgebungsgestaltung (Kinderspielflächen und Aufenthaltsbereiche)35 und eine zweite 
Projektänderung bezüglich der Dachgestaltung (Dachlukarnen) ein.36 Bei der am 21. November 
2019 eingegangenen Korrektur des Plans «Schnitte Spielplätze» einschliesslich 
Umgebungsgestaltungsplan37 handelt es sich nicht um eine Projektänderung im eigentlichen 
Sinne.

b) Laut Art. 43 BewD kann die Baugesuchstellerin oder der Baugesuchsteller während eines 
Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVD eine 
Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet 
werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen 
gleich bleibt. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die 
Gegenpartei und die von der Projektänderung zusätzlich berührten Dritten anzuhören. Die 
Beschwerdeinstanz ist befugt, die Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 3 BewD), kann aber auch selbst über die Projektänderung 
entscheiden. Das geänderte Projekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens.38

c) Bei beiden Projektänderungen bleibt das Bauvorhaben in den Grundzügen gleich. Deshalb 
können die Anpassungen als Projektänderungen behandelt werden. Die Projektänderungen 
berühren keine öffentlichen oder wesentlichen nachbarlichen Interessen zusätzlich und die 
Verfahrensbeteiligten wurden angehört. Auf eine Publikation oder eine Anhörung Dritter konnte 
daher verzichtet werden. Gegenstand des Verfahrens ist somit nur noch das Projekt gemäss der 
Projektänderung 2 (Pläne revidiert am 20. September 2019, gestempelt von der BVE am 
24. September 2019 bestehend aus: Plan «Grundrisse» 1:100, Plan «Ost-, Westfassade / 
Schnitt B» 1:100, «Nord-, Südfassade / Schnitt A» 1:100. Massgebend für die Schnitte der 
Spielplätze ist der korrigierte Plan «Schnitte Spielplätze» vom 15. November 2019 1:100 und der 
entsprechende Umgebungsgestaltungsplan vom 15. November 2019 1:100, gestempelt von der 
BVE am 22. November 2019. Unverändert bleibt der baubewilligte Situationsplan 1:500 vom 
17. August 2017.

5. Ortsbild, rechtliche Grundlagen

a) Das Vorhaben umfasst die Erstellung eines MFH mit sechs Wohnungen anstelle des 
bestehenden Bienenhauses auf der Richtung Süden bzw. See abfallenden Parzelle Gerzensee 
Grundbuchblatt Nr. J.________. Das Projekt weist eine Gebäudelänge von 20,0 m und eine 
Gebäudebreite von 15,70 m auf. Das Gelände soll im nördlichen Teil abgegraben und teilweise 
durch Absätze/Stufen gestaltet werden. Das längs zum Hang ausgerichtete Gebäude mit 
Satteldach ist auf die nördliche Parzellengrenze ausgerichtet. Die Gebäudehöhe (gebildet aus 
dem Mittel der beiden Fassadenhöhen) beträgt je rund 7,0 m, die Firsthöhe 11,55 m. Nebst den 
beiden Vollgeschossen (EG und OG) weist das MFH ein Dachgeschoss mit Dachlukarnen auf. 
Nach der Projektänderung sind die Dachlukarnen nicht mehr eckig geplant, sondern zeigen die 
gleiche Satteldachform wie das Hauptdach. Gemäss Umgebungsgestaltungsplan sind die 

35 Vgl. Berechnungsblatt und Pläne vom 15.08.2019, mit Stempel der BVE vom 19.08.2019; Akten der BVD, Beilage zu 
pag. 65
36 Vgl. Pläne vom 20.09.2019, mit Stempel der BVE vom 24.09.2019, Akten der BVD, Beilage zu pag. 69
37 Vgl. Akten der BVD, Beilage zu pag. 80
38 Vgl. BVR 2012 S. 463 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen

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Kinderspielflächen auf der (Nord-)Westseite bzw. auf der Ostseite der Parzelle vorgesehen.39 
Die Zufahrt in die Einstellhalle erfolgt südseitig vom K.________weg her. Auf dem Vorplatz sind 
vier Parkplätze (darunter ein Kleinparkplatz) vorgesehen.40

b) Für die Beurteilung des umstrittenen Bauvorhabens sind verschiedene kantonale und 
kommunale Vorschriften zum Denkmal- und Ortsbildschutz relevant. Es sind dies die kantonalen 
Vorschriften betreffend Baudenkmäler (Art. 10a f. BauG), die allgemeinen Ästhetikvorschriften 
des Kantons und der Gemeinde (Art. 9 BauG und Art. 21 ff. GBR41) sowie die kommunalen 
Vorschriften zum Ortsbildschutz (Art. 61 ff. GBR).

c) Bauten und Anlagen dürfen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen 
(Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische Generalklausel» im Sinne eines 
allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein 
Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört. Die 
Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen Vorschriften 
hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, 
konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen diese nicht bloss 
allgemein anders formulieren.42

Das Baureglement der Gemeinde Gerzensee enthält in Art. 21 ff. GBR die folgenden Vorgaben 
zur Gestaltung von Bauten und Anlagen, einschliesslich der Dach- und Aussenraumgestaltung:

Art. 21 Baugestaltung allgemein
1 Bauten und Anlagen sind so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung 
entsteht; dies betrifft insbesondere:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
- die bestehende und bei Vorliegen einer entsprechenden Planung auch die beabsichtigte Bebauung,
- Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen,
- Die Fassaden- und Dachgestaltung sowie Materialisierung und Farbgebung,
- die Gestaltung der Aussenräume, insbesondere des Vorlandes und der Begrenzungen gegen den 

öffentlichen Raum,
- die Gestaltung und Einordnung der Erschliessungsanlagen, Abstellplätze und Eingänge.
- Massgebend sind zudem die im Anhang IV aufgeführten Merkmale des Ortsbildes und Kriterien zur 

Bauund Aussenraumgestaltung.
[…]

Art. 23 GBR Dachgestaltung
1 Die Dachgestaltung hat sich nach den vorherrschenden Merkmalen zu richten, welche die 
Dachlandschaft und das Ortsbild im jeweiligen Quartier prägen. Es muss sich eine insgesamt ruhige 
Dachlandschaft ergeben.
2 Für Hauptbauten im Ortsbildgebiet sind nur gleich geneigte Satteldächer, für An- und Nebenbauten – 
deren Gebäudehöhe die Traufhöhe des Hauptbaus oder benachbarten Hauptbauten nicht übersteigt – 
auch schwach geneigte Pultdächer- oder Flachdächer gestattet.
3 Dachaufbauten und Dachflächenfenster sind auf der untersten Nutzungsebene über dem Dachboden 
zulässig. Die Gesamtbreite von Dachaufbauten und Dachfenstern zusammen beträgt maximal 40% der 
Fassadenlänge des obersten Geschosses.

39 Vgl. Plan «Schnitte Spielplätze» vom 15. November 2019
40 Vgl. Umgebungsgestaltungsplan vom 15. November 2019 
41 Baureglement der Gemeinde Gerzensee vom 29. Mai 2006 (GBR), genehmigt durch das Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) am 24. Januar 2007
42 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 9-10, 
N. 4 sowie 4a und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen

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[…]
Gemäss dem Kommentar zu Art. 23 GBR (rechte Spalte) gehören zu den vorherrschenden 
Merkmalen u.a. "gleich geneigte Satteldächer mit einer Dachneigung zwischen 20° und 40°, 
ohne Traufveränderungen, Vorbauten und Einschnitte, allseitig Vordächer in einem 
ausgewogenen Verhältnis zur Dachfläche und zur Fassadenhöhe." sowie "maximal ein 
Quergiebel oder wenige Lukarnen gleicher Grösse und Gestalt, welche dem Hauptdach 
untergeordnet sind und deren Materialisierung und Dachneigung derjenigen des Hauptdaches 
entspricht". Schliesslich gelten auch "Dachflächenfenster, mit einer Lichtfläche von max. 0,8 m2, 
in hochrechteckiger Form, welche die Struktur der Dachsparren erlebbar machen" zu den 
vorherrschenden Merkmalen.

 Art. 23 GBR Aussenraumgestaltung
1 Öffentliche und private Aussenräume sind so zu gestalten, dass zusammen mit den Bauten und Anlagen 
eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dies betrifft insbesondere:
- die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes,
- Terrainveränderungen, d.h. Mass und Gestaltung von Stützmauern und Böschungen,
- den Vorgartenbereich, d.h. die Gestaltung von Hauseingängen, Vorplätzen und Einfriedungen
- den Grenzabschluss, d.h. die Nahtstelle zu den benachbarten Gärten und zur unbebauten Landschaft,
- die Begrünung, d.h. die Erhaltung oder Pflanzung von Hecken und Hochstammbäumen,
- die Aussenbeleuchtung.
Massgebend sind zudem die im Anhang IV aufgeführten Merkmale des Ortsbildes und Kriterien zur 
Bauund Aussenraumgestaltung.

[…]

d) An das Erfordernis der guten Gesamtwirkung gemäss Art. 21 Abs. 1 GBR dürfen zwar 
grundsätzlich nicht unverhältnismässig hohe Ansprüche gestellt werden. Das bedeutet bei 
durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten, dass das Mittelmass der Umgebung nicht gestört 
werden darf und sich eine neue Baute oder Anlage an den qualitativ hochwertigeren Bauten und 
Anlagen der Umgebung zu orientieren hat.43 Bei besonderen örtlichen Gegebenheiten dürfen 
hingegen überdurchschnittliche Anforderungen an das Erfordernis der guten Gesamtwirkung 
bzw. an das jeweilige Bauvorhaben gestellt werden.44

Zu berücksichtigen ist weiter, dass die Bauparzelle in einem Ortsbildschutzgebiet liegt und 
zusätzlich Art. 61 GBR zu beachten ist, der wie folgt lautet:

Art. 61 Ortsbildgebiet OBG
1 Die im Zonenplan 1 entsprechend bezeichneten Gebiete sind Schutzgebiete im Sinne der 
Baugesetzgebung.
2 Die Ortsbildgebiete sind aus kulturhistorischen, ortsbaulichen und/oder architektonischen Gründen für 
das Orts- und Landschaftsbild bedeutungsvoll. Ihre prägenden Elemente und Merkmale sind zu erhalten, 
zu gestalten und behutsam zu erneuern; dazu gehören u.a.
- das intakte äussere Ortsbild des breit gelagerten Dorfes mit den unverbauten Siedlungsrändern,
- der ungestörte, wechselseitige Bezug von Bebauung und Landschaft, Landsitzen und Bauerngehöften
- die hohen räumlichen Qualitäten im Bereich des bäuerlichen Kerns, insbesondere das Wechselspiel

zwischen Bauten und Gartenanlagen,
- die dichte Reihung der Bauten entlang des überlieferten Strassen- und Wegnetzes mit der starken
 raumbildenden Wirkung von hangseitigen Stützmauern, Fassaden und Dachflächen, 
- ……,

43 BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.2; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4a, zweites Lemma
44 Vgl. BDE vom 29. Juni 2017 (RA Nr. 110/2016/133), E. 2f mit weiteren Hinweisen. Vgl. dazu ferner Heidi Walther 
Zbinden, Amtsberichte im Baubewilligungsverfahren, in KPG-Bulletin 6/2002 S. 163 Ziffer 3.4.

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- die das Siedlungsgebiet umgebenden Obstbaumgärten.
3 Bei Bauvorhaben ist die bestehende Bausubstanz und deren Umgebung wenn möglich zu erhalten. 
Neubauten und Umgestaltungen haben sich in die bestehenden Strukturen einzupassen. 

Als Auslegungshilfe zu den prägenden Merkmalen des Ortsbildes von Gerzensee finden sich 
zusätzliche Vorgaben in Anhang IV des GBR45. Diese lauten soweit hier interessierend:

"Ortsbild
Die Ortsbilder werden im Wesentlichen geprägt:
- Im Dorf und im Thalgut durch das Zusammenspiel von herrschaftlichen und bäuerlich-ländlichen Bauten;
- Im Dorf und in den Weilern durch das Wechselspiel zwischen Gebäudevolumen und unverbauten 

Aussenräumen (Parkanlagen und Bauerngärten);
- Durch die alles zusammenfassende, durch Parkanlage und einzelne Hochstammbäume gegliederte 

Dachlandschaft (vgl. weiter unten). 

...

Volumetrie
Die Volumetrie, d.h. Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten, richtet sich nach dem 
vorherrschenden, umgebenden Bebauungsmuster, wobei in der Regel eine gemeinsame, homogene 
«Körnigkeit» gebildet aus Gebäudegrundformen, Gebäudevolumen und Abständen – angestrebt wird, z.B.:
- im Dorfkern grossvolumige Bauten auf rechteckiger Gebäudegrundfläche mit einem ausgewogenen 

Verhältnis zwischen umbautem Raum und Aussenraum 
- in den Neubaugebieten kleine Volumen auf quadratnaher Gebäudegrundfläche mit geringen Abständen 

(Pfannacher) oder mittlere Volumen auf rechteckiger Grundfläche mit grosszügigen Aussenräumen auf 
der Talseite (Chilchezälg); 

… 

Dachgestaltung
Die Dachlandschaft wird im Wesentlichen bestimmt durch die Dachformen, die Dachneigungen, die 
Firstrichtungen (entsprechend der Gebäudestellung, vgl. weiter oben) sowie die Dachaufbauten und -öff-
nungen. Dorf und Thalgut werden geprägt durch die für bernische Landsitze typischen, geknickten 
Vollwalmdächer (mit wenigen Lukarnen) der herrschaftlichen Bauten, durch die grossen, ruhigen, von 
Aufbauten freien Dachflächen mit Ründen und Gehrschildern der landwirtschaftlichen Bauten sowie durch 
einzelne Mansarddächer mit dichten Reihen von Lukarnen (…). Für neue Hauptbauten im Dorf und in den 
Neubaugebieten kommt in der Regel nur das gleich geneigte Satteldach mit einer Dachneigung zwischen 
20° und 40°, ohne Vorbauten und Einschnitte, allseitig mit Vordächern in einem ausgewogenen Verhältnis 
zu Dachfläche und Fassadenhöhe, mit einem Minimum (bezüglich Anzahl, Gesamtbreite und 
unterschiedlichen Formen) an Dachöffnungen und -aufbauten in Frage."

d) Die Bauparzelle befindet sich zudem gemäss Bauinventar (Art. 10d BauG) innerhalb der 
Baugruppe B (Gerzensee, Dorf, Stand 16.2.2017). Nach kürzlich erfolgter Aktualisierung des 
Bauinventars befindet sich die Parzelle neu in der Baugruppe BG A (Gerzensee, Dorf, Stand 
13.2.2020).46 

Gemäss Art. 10e Abs. 2 BauG sind Ergänzungen eines bestehenden Bauinventars, die 
ausserhalb einer Gesamtrevision und weniger als sechs Monate vor dem Einreichen eines 

45 GBR Gerzensee, a.a.O., S. 65 ff.
46 https://www.erz.be.ch/erz/de/index/kultur/denkmalpflege/bauinventar/bauinventar_online.html, abgerufen am 
31.03.2020

https://www.erz.be.ch/erz/de/index/kultur/denkmalpflege/bauinventar/bauinventar_online.html

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Baugesuchs vorgenommen werden unbeachtlich.47 Handelt es sich um eine Ergänzung des 
Inventars anlässlich einer Gesamtrevision, so kann sich diese auf ein Baubewilligungsverfahren 
nur auswirken, wenn sie – analog Art. 36 Abs. 2 BauG – im Entwurf vor dem Einreichen des 
Baugesuchs öffentlich aufgelegen hat (Art. 13a Abs. 1 und Art. 13d BauV48).49 Die Verfügung 
betreffend die Aktualisierung der Bauinventare verschiedener Gemeinden, darunter Gerzensee, 
wurde am 12. Dezember 2019 im Anzeiger50 und damit (lange) nach Einreichung des 
vorliegenden Baugesuchs publiziert. Im Übrigen würde hier eine Berücksichtigung der 
Baugruppe BG A (Gerzensee, Dorf) und deren Beschreibung in der Sache nichts ändern.51

Die Baugruppe B (Gerzensee Dorf) wird u.a. wie folgt umschrieben:
"Zwischen den beiden mittelalterlichen Siedlungszentren um die Kirche und das Alte Schloss entwickelte 
sich im Verlauf der Jahrhunderte das Bauerndorf, wobei das Neue Schloss einen dritten 
Siedlungsschwerpunkt bildet. Im 17. Jh. gehörte die Gartenanlage auf dem Hangabsatz über dem 
Gerzensee zum Alten Schloss.
(…) Entlang der in südl. Richtung verlaufenden Strasse reihen sich, vom Schlossbezirk leicht abgesetzt, 
Bauten aus dem 19. und dem 20. Jh. Eine Ausnahme macht das Bauernhaus Dorfstrasse 10, das im Kern 
von 1681 stammt und seine heutige Gestalt im 19. Jh. erhielt. Südl. der Strasse sowie im W dominieren 
Wohn- und Gewerbebauten, so der Bäckerei-Riegbau Dorfstrasse 13 von 1893, die Gasthöfe "Bären" 
(Riegbau von 1971) und "Goldenes Kreuz" (im neubarocken Stil 1967 erbaut) mit der gegenüberliegenden 
Dépendence Dorfstrasse 12. Den Abschluss bilden im NW der stolze Ründibau Spielgasse 6, im 
Südwesten zwei Chaletbauten. Das Gebiet nördl. der Strasse ist ländlich bis bäuerlich geprägt, obwohl nur 
noch ein Teil der Höfe landwirtschaftlich bearbeitet wird. Im Zentrum stehen die drei Höfe Nrn. Dorfstrasse 
8, 10 und 6, letzterer mit grosszügigem Vorplatz und Linde, an der platzartigen Erweiterung der 
Strassenkreuzung. Leicht zurückversetzt sind das ehem. Bauernhaus Belpbergstrasse 10 und das 
Ofenhaus Belpbergstrasse 10. Das markante, heute zum Ausbildungszentrum gehörende ehem. 
Bauernhaus Dorfstrasse 2 östl. der Käserei ist der Kopfbau dieses bäuerlichen Teils. Typisch ist hier die 
lockere Folge von grossen Bauvolumen entlang der Strasse, unterbrochen von Freiräumen mit 
Obstgärten. - Nur wenige Neubauten beeinträchtigen das Ortsbild; dies jedoch an einer empfindlichen 
Stelle: Im S, im Vordergrund der am See zugewandten breitgelagerten Dorfsilhouette."

e) Schliesslich ist der Ort Gerzensee im ISOS-Inventar der schützenswerten Ortsbilder der 
Schweiz bezeichnet zu dessen aussergewöhnlichen Qualitäten gemäss ISOS unter anderem die 
unverbauten Siedlungsränder und der ungestörte wechselseitige Bezug von Bebauung und 
Landschaft zählen.52. Die Bauparzelle befindet sich ausserhalb des Perimeters des alten Dorfes 
(G1) und liegt in der sog. Umgebungsrichtung U-Ri I, die gemäss ISOS als "gegen den See 
abfallende Geländemulde, unverbautes Wies- und Ackerland, Ortsbildvordergrund" beschrieben 
wird. Es gilt das Erhaltungsziel «a» mit den entsprechenden Massnahmen (Erhalten der 
Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche).53

Zwar sind das ISOS und die damit verbundenen Schutzziele nicht unmittelbar verbindlich, da 
das Erteilen einer Baubewilligung für das hier umstrittene Vorhaben in der Bauzone keine 

47 Vgl. Vortrag vom 14. Oktober 1998 / 24. März 1999 des Regierungsrates an den Grossen Rat zum Gesetz über die 
Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG), Tagblatt des Grossen Rates 1999, Beilage 12, S. 19
48 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
49 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 10a–10f, N. 11a
50 Vgl. «der anzeiger», Gürbetal, Längenberg, Schwarzenburgerland, Nr. 50 vom 12. Dezember 2019 mit Hinweis auf 
die teilweise Änderung bzw. Aktualisierung des Bauinventars
51 Die mit der Aktualisierung verbundene Neugruppierung der Baugruppen von Gerzensee mit der entsprechenden 
Anpassung der Beschreibung der Baugruppe B bzw. neu A (Gerzensee, Dorf), bedeutet hier, dass die fragliche 
Baugruppe in südöstlicher Richtung erweitert worden ist und nun auch die Parzellen gegenüber der Bauparzelle am 
Bärenmattweg erfasst
52 ISOS, Kanton Bern, Band 4, a.a.O., S. 65 ff., insbes. S. 75
53 ISOS, Kanton Bern, Band 4, a.a.O., S. 71 bzw. allg. Erläuterungen zum ISOS

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Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG ist.54 Das ISOS ist ein anderes Inventar im Sinne von 
Art. 13e BauV. Es gilt für die Behörden von Kanton und Gemeinden auch im 
Baubewilligungsverfahren zumindest als Empfehlung und ist entsprechend bei der Beurteilung 
des hier umstrittenen Projekts auf Grund seiner Lage in der U-Ri I zu berücksichtigen.55 Die 
Umgebungsrichtung ist daher vorliegend bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung im Sinne 
von Art. 21 GBR und Art. 61 GBR ebenfalls zu beachten.

f) Aus den bisherigen Ausführungen geht hervor, dass das Vorhaben nicht nur den 
allgemeinen kantonalen und kommunalen Ästhetikvorschriften (Art. 9 BauG und Art. 21 ff. GBR) 
zu genügen hat, sondern es sind auch die kommunalen Vorschriften zum Ortsbildschutzgebiet 
(Art. 61 GBR) und die Lage in einer Baugruppe (Art. 10d BauG) zu berücksichtigen.56 Mit 
anderen Worten ist vorliegend eine sehr sorgfältige Einpassung in das Ortsbild von Gerzensee 
unter Bezugnahme auf die verschiedenen Merkmale und den repräsentativen Charakter der 
Umgebung verlangt. Schliesslich hat das Vorhaben auch auf Grund seiner Lage in der U-Ri I 
bzw. im Ortsbildvordergrund des Ortes Gerzensee erhöhten ästhetischen Interessen zu 
genügen.

6. Ortsbild, Parteivorbringen und OLK-Bericht 

a) Gemäss den Ausführungen der Vorinstanz fügt sich das Bauvorhaben in das Ortsbild ein, 
ohne dasselbe zu beeinträchtigen oder anderweitig zu stören. So befänden sich am 
K.________weg bereits "ähnlich aufgebaute Gebäude". Beispielsweise verfügten die 
Nachbargebäude Nrn. 4 und 2 am K.________weg über eine vergleichbare ausladende 
Vorbaute, welche als Garage diene. Dies sei "unmissverständlich den Bildern von google maps 
zu entnehmen". Der Baustil werde durch den Neubau übernommen und weitergeführt. Wie die 
Gemeinde zudem zu Recht ausführe, gäbe es in der Umgebung des Bauvorhabens auch 
"andere grossvolumige Gebäude". Durch den Neubau finde zudem keine Erweiterung des 
Ortsbildes statt, liege doch das Baugrundstück inmitten weiterer Häuser. Der Neubau komme 
ebenfalls in einer Hanglage zu stehen und bette sich in diesen ein. Eine Beeinträchtigung des 
Ortsbildes durch den Neubau sei nicht erkennbar. Den Gestaltungsvorschriften werde mit dem 
vorliegenden Projekt genügend Rechnung getragen.57

b) Nach Auffassung der Beschwerdeführenden tangiert das Bauvorhaben den Siedlungsrand 
des Ortsbildschutzgebiets von nationaler Bedeutung, weshalb das Vorhaben eine erhebliche, 
nicht zu rechtfertigende Beeinträchtigung des Ortsbildes mit sich bringe.58 Das als "modern" und 
"mächtig" bezeichnete Mehrfamilienhaus passe weder von seinem Typus, Baukörper und 
(seiner) Volumetrie auf das Baufeld und in das Ortsbild. Zudem würden durch die grosse 
Dimensionierung die Zwischenräume zwischen den Bauten verringert. Im Vergleich mit dem 
angegebenen «Vieli-Haus» bewege sich das Bauprojekt "ausserhalb des Ortsüblichen". Auch 
sei der geplante Vorbau entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht mit den bestehenden 
Vorbauten vergleichbar, da diese nicht in direktem Zusammenhang mit der Hauptbaute stünden. 
Schliesslich habe die Vorinstanz zu Unrecht nicht die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den 
besonderen Schutzzwecken der Baugruppe B geprüft.59 Auch in ihren Schlussbemerkungen 
weisen sie darauf hin, dass das Vorhaben in keinster Weise mit dem Ortsbildschutz vereinbar 
sei, was die OLK verbindlich feststelle. Öffentliche Interessen wie beispielsweise die Verdichtung 

54 BGer 1A.11/2007 vom 16.5.2007, E. 2
55 BVR 2008 S. 117 E. 2b; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 33a je mit weiteren Hinweisen
56 Vgl. BDE 110/2012/95 vom 26. Februar 2013, E. 2
57 Vorinstanzlicher Entscheid, Ziff. 3.2 Bst. D, Akten der BVD, pag. 37 f.
58 Beschwerdeschrift, Art. 6, Rz. 38 ff., Akten der BVD, pag. 15 
59 Beschwerdeschrift, Art. 6, Rz. 46, Akten der BVD, pag. 18

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dürften "die Schutzziele des ISOS" nicht zu übertreffen, zumal in Ortsbilderhaltungsgebieten 
gerade nicht die Verdichtung um jeden Preis angestrebt werde.60

c) Gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin werde das Projekt zu Unrecht als 
"Bauprojekt von babylonischem Ausmass" aufgebaut. Das Bauprojekt sei wohl überlegt und 
entspreche den modernen Bedürfnissen. Die Notwendigkeit des haushälterischen und 
verantwortungsvollen Umgangs mit Ressourcen, insbesondere Grund und Boden, sollte "auch in 
Gerzensee angekommen sein".61 In materieller Hinsicht legt die Beschwerdegegnerin dar, dass 
die Ausführungen der Beschwerdeführenden missverständlich und falsch seien. Das 
K.________quartier befinde sich in einer Bauzone. In den letzten Jahren und Jahrzehnten seien 
grosse "Ein- und Doppelfamilienhäuser" entstanden, die dem jeweiligen Zeitgeist entsprachen 
und heute "wahrscheinlich anders gebaut würden". Die Darstellung, wonach das Vorhaben die 
Dorfsilhouette verunkläre, sei irreführend, da die Bauparzelle inmitten des K.________quartiers 
liege und "von jeder Seite (vorne, hinten, rechts und links)" von grossen Einfamilienhäusern 
eingerahmt werde. Auch die Dachlandschaft füge sich – bezogen auf das baubewilligte Projekt – 
nahtlos in die bestehende Dachlandschaft ein.62 Insgesamt gliedere sich das 6-Familienhaus 
bezüglich seiner Volumetrie, Dachform und Firststellung "optimal" in die Umgebung ein.63

d) Nach Auffassung der Gemeinde ist das Vorhaben zu bewilligen. Bereits in ihrem 
Amtsbericht an die Vorinstanz legte sie dar, dass sich das Projekt mit der vorgängigen 
Bauvoranfrage und den gemachten Anpassungen gut entwickelt habe. In der Umgebung 
befänden sich bereits grossformatige Bauten ("Vieli-Haus", "Alpenblick).64 Auch anlässlich des 
Augenscheins hob sie die positive Entwicklung des Vorhabens hervor. Das Vorhaben passe sich 
insbesondere aufgrund des gewählten Winkels gut in die Umgebung ein. Es handle sich beim 
Bauvorhaben um eine "zeitgemässe Interpretation". Ihres Erachtens seien eine klare 
Siedlungsbegrenzung und eine haushälterische Bodennutzung wichtig.65 Auch in ihren 
Schlussbemerkungen vertritt die Gemeinde die Meinung, dass sie ein grosses Interesse daran 
habe, dass die baupolizeilichen Masse "auch ausgeschöpft" werden können, da ansonsten die 
angestrebte innere Verdichtung zumindest stark erschwert, wenn nicht gar verunmöglicht 
würde.66 Da voraussichtlich keine neuen Flächen mehr eingezont werden könnten, wolle man 
die innere Verdichtung fördern. Im Vergleich mit den Baureglementen der Nachbargemeinden 
sei beispielsweise der kleine Grenzabstand (kGA) mit 5 m eher grosszügig festgelegt.67

e) Die OLK beschreibt in ihrem Bericht vom 21. November 201968 die Lage und Umgebung 
des Bauvorhabens wie folgt: "Die Parzelle liegt nach dem Zonenplan 1 der Einwohnergemeinde 
Gerzensee in der Wohnzone W2 und im Perimeter des Ortsbildgebiets (OBG) sowie in der 
Baugruppe B (Gerzensee, Dorf). Gerzensee ist als Ortsbild von nationaler Bedeutung im ISOS 
verzeichnet, wobei die Parzelle Nr. J.________ in der sogenannten Umgebungsrichtung (U-Ri I) 
mit maximalem Erhaltungsziel a liegt. Höchste Aufmerksamkeit ist dem Schutz des äusseren 
Ortsbildes zu schenken. Namentlich der Überbauung am Hang, welche gegen den See in der 
abfallenden Geländemulde angrenzend an unverbautes Wiesen- und Ackerland als 
Ortsbildvordergrund in Erscheinung tritt". Zu den aussergewöhnlichen Qualitäten des Ortsbildes 
zählen gemäss Beschreibung der OLK "die unverbauten Siedlungsränder, der ungestörte 

60 Schlussbemerkungen vom 24. Februar 2020, Akten der BVD, pag. 134 ff., insbes. pag. 136
61 Beschwerdeantwort vom 8. Juli 2019, Akten der BVD, pag. 52 ff, insbes. pag. 53
62 Beschwerdeantwort, Akten der BVD, pag. 56 f.
63 Beschwerdeantwort, a.a.O., pag. 57
64 Amtsbericht der Gemeinde Gerzensee vom 17. Juni 2018, Vorakten, pag. 349
65 Vgl. Protokoll des Augenscheins, Akten der BVD, pag. 96 sowie pag. 97
66 Vgl. Schlussbemerkungen vom 13. Februar 2020, Akten der BVD, pag. 132/133
67 Vgl. Schlussbemerkungen der Gemeinde vom 13. Februar 2020, Akten der BVD, pag. 132 ff.
68 Akten der BVD, pag. 82 ff.

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wechselseitige Bezug von Bebauung und Landschaft". Das bereits realisierte 
Einfamilienhausquartier entlang dem K.________weg störe das Ortsbild von nationaler 
Bedeutung und beeinträchtige die Harmonie der kompakten, breit gelagerten Dorfsilhouette 
stark. In der Baugruppe B sei die lockere Folge von Gebäuden entlang der Strassen und Wege, 
unterbrochen von Freiräumen mit hochstämmigen Bäumen typisch. Im Gegensatz zur 
I.________strasse, wo sich die grossen, bis zu dreigeschossigen Bauvolumen (Bauernhöfe, 
Schloss etc.) unterschiedlich ausrichteten, zeige sich am K.________weg eine Bebauung längs 
zum Hang verlaufender, zweigeschossiger Einfamilienhäuser. Prägende Merkmale am 
K.________weg seien die hangseitigen Garagenvorfahrten, kombiniert mit den Eingängen zu 
den zurückversetzten Einfamilienhäusern. Ausgerichtet seien alle Gebäude auf das 
Alpenpanorama im Süden. Zwischen den Gebäuden bildeten grosszügige Bäume den 
natürlichen Filter.69 Bezüglich der Dachgestaltung stellt die OLK fest, dass diese in der näheren 
Umgebung entlang des Hanges heterogen sei. Neben Walmdächern seien es hauptsächlich 
Satteldächer, welche mit Dachgauben und Dachfenstern in unterschiedlicher Grösse und Form 
durchsetzt seien. Das Eindeckungsmaterial sei Ziegel. Aus der Fernsicht seien trotz 
einheitlichem Eindeckungsmaterial keine vorherrschenden Merkmale der Dachlandschaft 
entlang des K.________wegs erkennbar. Anders sehe es im alten, ländlichen Dorfkern aus, wo 
locker angeordnete Bauernhöfe mit ihren wuchtigen Krüppelwalmen als bedeutende 
Einzelbauten räumliche Bezüge und Identität schufen.70

f) Der Eindruck, den das Rechtsamt der BVD anlässlich des Augenscheins vom 22. Januar 
2020 von der räumlichen Situation erhielt, bestätigt die Schilderung der OLK als zutreffend: 
Entlang der I.________strasse, die sich auf der Nordseite der Bauparzelle befindet, sind die 
grossformatigen und das Ortsbild von Gerzensee prägenden Gebäude bzw. Bauvolumen mit 
ihren grosszügigen Aussenräumen bzw. Gärten ersichtlich. Diese bilden die Silhouette des lang 
gestreckten Dorfes Gerzensee. Unterhalb der I.________strasse befindet sich die im Hang 
gelegene und im Dorfvordergrund liegende Einfamilienhaussiedlung am K.________weg. Diese 
weist an ihrer südlichen Grenze den für Gerzensee typischen unverbauten Siedlungsrand auf; 
dieser wiederum bildet den Anschluss zum Landwirtschafts- bzw. Wiesenland Richtung See. 
Dies ergibt sich sowohl aus der anlässlich des Augenscheins erstellten Fotodokumentation der 
BVD71, aus der Fotodokumentation der OLK72 sowie aus der Fotodokumentation der 
Gemeinde73. Auch die von der OLK beschriebene Dachlandschaft, geprägt von 
Krüppelwalmdächern im alten, ländlich geprüften Dorfkern entlang der I.________strasse und 
eingangs K.________weg74 wie auch die weitere, heterogene Dachlandschaft am Hang liess 
sich am Augenschein bzw. durch die Fotodokumentation bestätigen.75

g) Die Einordnung und Wirkung des Bauvorhabens beurteilte die OLK in ihrem Bericht vom 
21. November 2019 wie folgt: Das geplante Bauvorhaben werde die direkte Nachbarschaft und 
die umliegende Umgebung stark verändern. So werde die Aussicht des dahinter liegenden 
Gebäudes an der I.________strasse 15 eingeschränkt. Auch aus der Fernsicht vom westlichen 
Dorfeingang gesehen, werde das Mehrfamilienhaus mit der geplanten Gebäudehöhe das 
Ortsbild von nationaler Bedeutung stark beeinträchtigen und die unbefriedigende Situation des 
bestehenden Einfamilienhausquartiers zusätzlich verschlechtern. Mit dem knappen 
Strassenabstand und dem zentral angeordneten Zugang trete das Gebäude dreigeschossig in 
Erscheinung. Ein angemessener Garten für die sechs Wohnungen sei trotz nördlicher 

69 OLK-Bericht vom 21. November 2019, Akten der BVD, pag. 83/84, Ziff. 1 und 2
70 OLK-Bericht, Akten der BVD, pag. 84, Ziff. 2
71 Akten der BVD, pag. 100 ff., Fotos Nrn. 14 bis 16
72 Akten der BVD, pag. 109 bis 111d
73 Akten der BVE, pag. 114 und 116
74 Akten der BVD, pag. 100 ff. Fotos Nrn. 9/10, 12/13
75 Akten der BVD, a.a.o., Fotos Nrn. 6-8

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Abgrabung so nicht möglich. Mit den Abgrabungen und dem minimalen Strassenabstand werde 
die Ausnutzung maximiert und erlaube keine ortstypisch grosszügigen Aussenräume. Der 
Kinderspielplatz und die seitlichen Rasenflächen würden als «Restflächen» wahrgenommen. Der 
Umgang mit dem gewachsenen Terrain sei nur mit grossem Aufwand möglich. Insgesamt 
nehme das Bauvorhaben der Umgebung den Freiraum und konkurrenziere die Bauernhöfe 
entlang der I.________strasse in der Baugruppe B (Gerzensee, Dorf).76 Die Dachgestaltung mit 
den Dachgauben und den Dachflächenfenstern orientiere sich an den umliegenden Gebäuden 
entlang des K.________weg. Die Dachgauben und auch die Dachflächenfenster träten dabei 
markant in Erscheinung und beruhigten die Dachgestaltung nicht. Mit der Grösse konkurrenziere 
das Satteldach die Krüppelwalme entlang der I.________strasse.

h) Am Augenschein vom 22. Januar 2020 bestätigten und ergänzten die Vertreterin bzw. die 
Vertreter der OLK, ihre Einschätzung wie folgt: Sie wiesen darauf hin, dass das Ortsbild von 
Gerzensee eine grosse Qualität aufweise. Erst in einer zweiten Phase sei der Hang am 
K.________weg bebaut worden. Diese Bebauung störe das Ortsbild. Entsprechend dem ISOS-
Inventar könne von einer Verunklärung des Bildes durch die Bauten am Siedlungsrand 
gesprochen werden. Hinsichtlich des Bauvolumens weist die OLK nochmals darauf hin, dass 
das Vorhaben dreigeschossig, bzw. durch die Einstellhalle viergeschossig in Erscheinung 
trete.77 Sowohl mit Bezug auf die benachbarten Bauten (im kleinmasstäblichen Umfeld) als auch 
hinsichtlich der Beurteilung aus der Ferne stelle das Vorhaben eine starke Veränderung dar. 
Bezüglich der Dachgestaltung trage das Vorhaben nicht zur Beruhigung bzw. Homogenität der 
Dachgestaltung bei. Die Konkurrenzierung der Bauten, insbesondere derjenigen der Baugruppe 
B, ergebe sich aus der Fernsicht.78 Hinsichtlich der kritisch beurteilten Aussenraumgestaltung 
(Restflächen) erläuterte die Vertreterin OLK zudem, inwiefern das Vorhaben weder der 
Bebauungsstruktur des Dorfkerns (Abwechslung Bauten mit Freiräumen) noch derjenigen am 
K.________weg folge (Bäume als Filter). Für die Ausführung des Vorhabens werde das Terrain 
massgeblich abgegraben. Zudem müsse der Spielplatz im Hang realisiert werden. Die 
Aufenthaltsqualität der dafür vorgesehenen Bereiche sei fraglich. Die Aussenflächen würden 
einer Mischung aus Nutzungs- und Funktionsflächen gleichkommen.79 

7. Ortsbildschutz, Würdigung

a) Die Bestimmungen im GBR zum Ortsbildschutzgebiet schützen "das intakte äussere 
Ortsbild des breit gelagerten Dorfes mit den unverbauten Siedlungsrändern" (vgl. Art. 61 Abs. 2, 
erstes Lemma GBR). Zudem gilt im Ortsbildschutzgebiet, dass sich Neubauten in die 
bestehende Strukturen einzupassen haben (Art. 61 Abs. 3 GBR). Auch gemäss den Vorgaben 
des ISOS ist bezüglich dem Ortsbild von Gerzensee den unverbauten Siedlungsrändern bzw. in 
der U-Ri I dem Ortsbildvordergrund besondere Beachtung zu schenken. Allgemein sieht das 
GBR vor, dass Bauten und Anlagen so zu gestalten sind, dass zusammen mit ihrer Umgebung 
eine gute Gesamtwirkung entsteht, was insbesondere "die prägenden Elemente und Merkmale 
des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes", und unter anderem die "Proportion" und 
"Dimension" betrifft (vgl. Art. 21 Abs. 1 Lemma 1 und 3 GBR). 

Die OLK hält in ihrem Bericht fest, dass dem Schutz des äusseren Ortsbildes "(h)öchste 
Aufmerksamkeit zu schenken ist. Namentlich der Überbauung am Hang, welche gegen den See 
in der abfallenden Geländemulde angrenzend an unverbautes Wiesen- und Ackerland als 

76 OLK-Bericht, Akten der BVD, pag. 84, Ziff. 3
77 Protokoll Augenschein, Akten der BVD, pag. 95 bzw. pag. 97
78 Protokoll Augenschein, Akten BVD, pag. 96
79 Protokoll Augenschein, Akten der BVD, , pag. 97

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Ortsbildvordergrund in Erscheinung tritt.80 Nach Einschätzung der OLK wird das geplante MFH 
aus der Fernsicht vom westlichen Dorfeingang gesehen mit der geplanten Gebäudehöhe das 
Ortsbild von nationaler Bedeutung stark beeinträchtigen und die unbefriedigende Situation des 
bestehenden Einfamilienhausquartiers zusätzlich verschlechtern. Mit dem knappen 
Strassenabstand und dem zentral angeordneten Zugang würde das Gebäude am 
K.________weg gemäss OLK Bericht dreigeschossig81 bzw. gemäss den Ausführungen am 
Augenschein viergeschossig in Erscheinung treten82. Anlässlich des Augenscheins wies die OLK 
in diesem Zusammenhang darauf hin, dass auf Ebene I.________strasse mächtigere Gebäude 
(als das Vorhaben) existierten, der Hang des K.________wegs jedoch von "kleineren 
Gebäuden" geprägt sei. Die OLK kommt daher zum Schluss, dass das geplante 
Mehrfamilienhaus im Vergleich zum umliegenden Einfamilienhausquartier "zusätzlich störend in 
Erscheinung" trete und sich nicht in das Ortsbild von nationaler Bedeutung einfüge. Am 
Augenschein bekräftigte die OLK die störende Fernsicht (insbesondere von Westen her) und die 
mit der Verwirklichung des Vorhabens einhergehende Konkurrenzierung bestehender Gebäude 
(I.________strasse 15) bzw. der Baugruppe B. 

Aufgrund der am Augenschein gewonnenen Eindrücke ist der Ansicht der OLK zu folgen: Auf 
Grund der Richtung See abfallenden Hanglage und den anschliessenden, freizuhaltenden Grün- 
bzw. Landwirtschaftsflächen, wird das Vorhaben insbesondere durch seine Höhe (rund 12,0 m 
Firsthöhe), sein Volumen und das grossformatige Satteldach von Westen kommend "an 
empfindlicher Stelle" der Baugruppe B gut sichtbar sein.83 Zwar liegt die Bauparzelle nicht direkt 
am angrenzenden Siedlungsrand, sondern es ist in südlicher Richtung eine weitere Baureihe 
vorhanden. Dennoch wird das geplante MFH im Vergleich mit den bestehenden, kleiner 
wirkenden zweigeschossigen Ein- bzw. Zweifamilienhäusern im Hang auf Grund seiner Höhe 
und der zu Recht angenommenen drei- bis viergeschossigen Wirkung, der nördlichen Nähe zum 
Gebäude an der I.________strasse 15 und seiner Lage am Siedlungsrand störend in 
Erscheinung treten. 

Selbst wenn die gemäss Zonenplan der Gemeinde84 in westlicher Richtung noch freien 
Parzellen in der W2 (Parzellen Nrn. B.________ und G.________) künftig überbaut würden, wird 
das Vorhaben entgegen der von der Gemeinde85 und der Beschwerdegegnerin86 vertretenen 
Auffassung insbesondere von Westen her gesehen sichtbar störend wirken. Dies ist einerseits 
der Höhe, bzw. der drei- bis viergeschossigen Erscheinung, der Anordnung des Vorhabens auf 
der Nordseite der Parzelle und wie nachfolgend aufgezeigt den fehlenden grosszügigen 
Aussenräumen bzw. Zwischenräumen geschuldet. Zum andern werden sowohl der südlich des 
K.________quartiers Richtung See liegende Hang und die anschliessende Ebene auf Grund 
ihrer Zuweisung zur Landwirtschaftszone, welche teilweise durch Ortsbildschutzgebiet (OBG) 
und Landschaftsschongebiet (LSG) überlagert ist, auch in Zukunft von Überbauungen frei 
bleiben. Daher würde die Sichtbarkeit des Mehrfamilienhauses durch die vorgelagerte freie 
Fläche und die vorhandene Lücke von Westen her weiterhin gegeben sein.87 Entgegen der von 
der Beschwerdegegnerin in ihrer Beschwerdeantwortet vertretenen Auffassung88 und der 

80 OLK-Bericht, Akten der BVD, pag. 83
81 OLK-Bericht, Akten der BVD, Ziff. 3 pag. 84
82 Protokoll Augenschein, Akten der BVD, pag. 97
83 Fotos Augenschein Nrn. 14-16, Akten der BVD, pag. 106/107, Foto OLK, Akten der BVD, pag 111d, Fotos der 
Gemeinde, Akten der BVD, pag. 115 sowie 117
84 Vgl. Zonenplan 1 der Gemeinde Gerzensee, Mst. 1:1000 / 14. November 2006
85 Vgl. Protokoll Augenschein, Akten der BVD, pag. 96
86 Vgl. Beschwerdeantwort, Akten der BVD, pag. 56 f sowie Protokoll Augenschein, Akten der BVD, pag. 95
87 Vgl. Fotos der Gemeinde Gerzensee, Akten der BVD, pag. 115 und 117, bzw. Fotos zum Augenschein Nrn. 14-16, 
Akten der BVD, pag. 106/107
88 Vgl. Beschwerdeantwort, Akten der BVD, pag. 56

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Einschätzung der Gemeinde ist mit der OLK daher zu Recht von einer Verunklärung der 
Dorfsilhouette auszugehen. 

Zum Argument der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde, wonach sich in der Umgebung 
bereits grossformatige Bauten befänden, ist festzustellen, dass sich diese Gebäude 
entsprechend den prägenden Merkmalen der Gemeinde an der I.________strasse befinden (vgl. 
das benachbarte Gebäude, I.________strasse 17). Aus dem von der Gemeinde anlässlich des 
Augenscheins präsentierten Modell ist zudem ersichtlich, dass das MFH im Vergleich mit der 
benachbarten Bebauungsstruktur bezüglich Fussabdruck deutlich mächtiger in Erscheinung 
tritt.89 Dieser Befund gilt umso mehr, als das Projekt nicht nur "von oben" gesehen, sondern 
auch auf Grund seiner drei- bis viergeschossigen Wirkung punkto Höhe viel grösser als die 
bestehenden am K.________weg erscheint. 

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das geplante Vorhaben das äussere Erscheinungsbild bzw. 
den Ortsbildvordergrund des als Ortsbild von nationaler Bedeutung geschützten Orts Gerzensee 
in unzulässiger Weise beeinträchtigt.

b) Gemäss Art. 21 GBR muss das Vorhaben eine gute Gesamtwirkung erzielen, welche auch 
die Gestaltung der Aussenräume umfasst (Abs. 1, Lemma). Nebst den allgemeinen Vorgaben 
zur Gestaltung der öffentlichen und privaten Aussenräume in Art. 24 GBR enthält Art. 61 GBR 
zusätzliche Vorgaben zur Aussenraumgestaltung in Ortsbildschutzgebieten (vgl. insbesondere 
Art. 61 Abs. 2, Lemma 2 und 3 bzw. 6 GBR; vgl. dazu E. 5c). Zu den prägenden Merkmalen im 
Dorf und in den Weilern darüber zählt gemäss der Auslegungshilfe in Anhang IV des GBR "das 
Wechselspiel zwischen Gebäudevolumen und unverbauten Aussenräumen (Parkanlagen und 
Bauerngärten)".90 Und im Bauinventar werden die Aussenräume der betroffenen Baugruppe 
unter anderem wie folgt umschrieben: "Typisch ist hier die lockere Folge von grossen 
Bauvolumen entlang der Strasse, unterbrochen von Freiräumen mit Obstgärten" (vgl. E. 5d). 
Auch gemäss den bereits erwähnten Schutzzielen des ISOS ist in Gerzensee der ungestörte 
wechselseitige Bezug von Bebauung und Landschaft zu beachten (vgl. E. 5e).

Den Eindruck, den das Rechtsamt der BVD anlässlich des Augenscheins vom 22. Januar 2020 
von der räumlichen Situation erhielt, bestätigt die Schilderung der OLK als zutreffend: Entlang 
der I.________strasse, die sich auf der Nordseite der Bauparzelle befindet, sind die 
grossformatigen und das Ortsbild von Gerzensee prägenden Gebäude bzw. Bauvolumen mit 
ihren grosszügigen Aussenräumen bzw. Gärten ersichtlich. Diese bilden die Silhouette des lang 
gestreckten Dorfes Gerzensee. Unterhalb der I.________strasse befindet sich die im Hang 
gelegene und im Dorfvordergrund liegende Einfamilienhaussiedlung am K.________weg. Diese 
schliesst an ihrer südlichen Grenze an den für Gerzensee typischen unverbauten Siedlungsrand 
an; dieser bildet den Anschluss zum Landwirtschafts- bzw. Wiesenland Richtung See. Dies 
ergibt sich wie erwähnt auch aus der anlässlich des Augenscheins erstellten Fotodokumentation 
der BVD91, aus der Fotodokumentation der OLK92 sowie aus der Fotodokumentation der 
Gemeinde93. Im Unterschied zu den Gebäuden entlang der I.________strasse weisen die Ein- 
und Zweifamilienhäuser im K.________quartier nicht durchgehend grosszügige Aussenräume 
auf, dennoch sind grössere Gärten bzw. Freiräume, teilweise gebildet aus Pflanzungen und 
Bäumen vorhanden.94

89 Vgl. Fotos zum Augenschein: Foto Nr. 5 des Modells, Akten der BVD, pag. 102
90 Vgl. Anhang IV des GBR Gerzensee, "Ortsbild", S. 65
91 Akten der BVD, pag. 100 ff., Fotos Nrn. 14 bis 16
92 Akten der BVD, pag. 109 bis 111d
93 Akten der BVE, pag. 114 und 116
94 Vgl. Fotos der OLK, Akten der BVD, pag. 109 ff., Foto der Gemeinde, pag. 117, Fotos zum Augenschein, Akten der 
BVD, pag. 102 ff.

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Die OLK beurteilt das Bauvorhaben negativ und befindet insbesondere, dass der "Umgang mit 
den Aussenräumen neu überdacht" werden müsse.95 Sie argumentiert dabei wie folgt: "Mit den 
Abgrabungen und dem minimalen Strassenabstand wird die Ausnutzung maximiert und erlaubt 
keine ortstypisch grosszügigen Aussenräume. Der Kinderspielplatz und die seitlichen 
Rasenflächen werden als Restflächen wahrgenommen. Der Umgang mit dem gewachsenen 
Terrain ist nur mit grossem Aufwand möglich."96 Auch am Augenschein wies die Vertretung der 
OLK auf die hinsichtlich der Aussenraumgestaltung anspruchsvolle Topographie der Bauparzelle 
hin. Für die Verwirklichung der Gebäudehöhe seien Abgrabungen erforderlich, zusätzlich müsse 
der Spielplatz im Hang verwirklicht werden. Die Aufenthaltsqualität der dafür vorgesehenen 
Bereiche sei fraglich. Die Vorzone, d.h. der Bereich über der Einstellhalle, werde als reine 
"Funktionszone" wahrgenommen. Der im Bericht verwendete Begriff der «Restfläche» sei nicht 
ganz zutreffend; vorliegend sei angesichts der vielen Funktionen eher von "zuviel Nutzung" 
auszugehen.97 

Mit der OLK ist festzustellen, dass das Vorhaben mit der Abgrabung auf der Nordseite und dem 
geringen Strassenabstand im Vergleich mit der benachbarten Bebauungsstruktur nur knappe 
Zwischenräume aufweist, was anlässlich des Augenscheins bestätigt werden konnte. Im 
Unterschied zur benachbarten Bebauung im K.________quartier, mit den zurück versetzten 
Hauptgebäuden, den Gärten und Bäumen als Filter und den grosszügigen Aussenräumen 
entlang der I.________strasse, erweist sich das Verhältnis von umbautem Raum und 
Aussenraum beim geplanten MFH als sehr unausgewogen. Mit der "Verdrängung" der 
Aussenflächen insbesondere an die Nordwest- und Ostseite und deren verschiedener 
Funktionalitäten ("Garten" bzw. Spielflächen bzw. Aufenthaltsbereiche) einschliesslich des 
geringen Strassenabstands, fehlt es dem Projekt an der ortstypisch grosszügigen 
Aussenraumgestaltung bzw. dem geforderten Wechselspiel zwischen Aussenraum und 
Bauvolumen. Dies ergibt sich ausserdem aus den nachfolgenden Ausführungen bezüglich der 
Gestaltung und Planung der Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche.

Beim Bau von Mehrfamilienhäusern hat die Bauherrschaft Aufenthaltsbereiche für die 
Bewohnerinnen und Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze zu schaffen (vgl. Art. 15 BauG 
und Art. 45 BauV). Ein Spielplatz soll, damit er den Bedürfnissen nach Bewegung und 
spielerischer Betätigung gerecht wird, einen gewissen Freiraum und eine attraktive 
Spielumgebung bieten. Die Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der 
Hauptnutz- und Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 
Bau). Für Aufenthaltsbereiche sind 5 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller 
Wohnungen, pro Mehrfamilienhaus mindestens aber 20 m² vorzusehen, beziehungsweise zur 
Fläche gemäss Absatz 1 hinzuzurechnen (Art. 45 Abs. 2 BauV).98

Das geplante MFH weist gemäss den eingereichten Plänen und dem Berechnungsblatt99 
Hauptnutzungs- und Konstruktionsflächen von 778 m2 auf, was einen Bedarf an 
Kinderspielplätzen von 117 m2 ergibt. Gemäss den Angaben der Beschwerdegegnerin sind 
Kinderspielplätze im Umfang von 137 m2 vorhanden. Zudem sind gemäss Art. 45 Abs. 2 BauG 
20 m2 für Aufenthaltsbereiche erforderlich. 

95 Vgl. OLK-Bericht, a.a.O., Akten der BVD, pag. 85
96 OLK-Bericht, Akten der BVD, Ziff. 3, pag. 84
97 Vgl. Protokoll Augenschein, Akten der BVD, pag. 97
98 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 15 N. 3a
99 Vgl. Berechnungsblatt Spielplätze und Aufenthaltsbereiche vom 19. August 2020, Akten der BVD, Beilage zu 
pag. 65

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Es kann offen bleiben, ob die geplanten Spiel- und Aufenthaltsflächen die qualitativen Vorgaben 
der Baugesetzgebung für Spielplätze und Aufenthaltsbereiche erfüllen. Jedenfalls muss die 
knappe Fläche rund um das Mehrfamilienhaus weitestmöglich genutzt werden, um die vom 
Baugesetz zwingend vorgeschriebenen Spiel- und Aufenthaltsflächen ausweisen zu können: Im 
Nordwesten der Bauparzelle wird eine Restfläche an Hanglage als Spielplatz eingerichtet, im 
Osten wird mit Stützmauern eine Spielfläche geschaffen. Zudem ist der Aufenthaltsbereich über 
der Einstellhalle bzw. zwischen Einstellhalleneinfahrt und Parkplätzen geplant. Die ohnehin 
kleinen Restflächen nordwestlich und östlich des geplanten Mehrfamilienhauses wirken durch 
die Einrichtungen für die Spielplätze teilweise verbaut, und keinesfalls als grosszügige 
Aussenräume wie Parkanlagen oder Bauerngärten oder als Freiräume mit Obstgärten. Die 
unüberbaute Fläche im Norden des Hauses wiederum ist zu klein, um als Freiraum 
wahrgenommen zu werden; auch die Fläche südlich des Mehrfamilienhauses ist weitgehend 
überbaut (Terrasse, Autoabstellplätze, Eingangsbereich, Einstellhalleneinfahrt). Das Vorhaben 
vermag somit nicht wie gefordert die ortstypischen grosszügigen Aussenräume auszuweisen 
und entsprechend entsteht nicht das gewünschte Wechselspiel zwischen Aussenraum und 
Bauvolumen. Es genügt somit den Anforderungen des GBR (insbes. Art. 61 Abs. 2 GBR) und 
des Denkmalschutzes betreffend die Aussenraumgestaltung nicht. Das Vorhaben vermag somit 
auch aufgrund der Aussenraumgestaltung keine gute Gesamtwirkung zu erzielen.

c) Sowohl die Gemeinde als auch die Beschwerdegegnerin vertreten die Auffassung, dass 
das Vorhaben den Anliegen nach einer haushälterischen Bodennutzung und dem Bedürfnis 
nach Verdichtung entspreche.100 Eine Verdichtung und damit eine hohe Ausnützung ist im 
Rahmen der baurechtlichen Vorgaben zulässig. Vorliegend hält das geplante Vorhaben die 
baupolizeilichen Masse gemäss GBR ein. Auch wenn wie hier keine Nutzungsbegrenzung über 
eine Geschossflächen-, Baumassen- oder Überbauungsziffer vorgesehen ist, so haben die 
Vorgaben betreffend Flächen für Spiel- und Aufenthaltsbereiche und die Anforderungen 
betreffend Aussenraumgestaltung dennoch Auswirkung auf die mögliche Ausnutzung. Eine 
Verdichtung ist nur soweit möglich, als diese Vorgaben eingehalten werden können. Im Übrigen 
müssen auch bei Einhaltung der zulässigen Dimensionen gemäss der Zonenordnung 
einschränkende Ästhetikvorschriften zusätzlich respektiert werden. Dies kann im Einzelfall auch 
dazu führen, dass gewisse Abstriche bei der Ausnützung eines Grundstücks gemacht werden 
müssen.101

d) Hinsichtlich der Dachgestaltung verlangt Art. 23 GBR – ergänzt durch die Vorgaben im 
Kommentar und den ergänzenden Merkmalen im Anhang IV des GBR –, die Aufnahme der 
vorherrschenden Merkmale und insgesamt eine ruhige Wirkung. Als vorherrschende Merkmale 
gelten maximal ein Quergiebel oder wenige Lukarnen gleicher Grösse und Gestalt, die dem 
Hauptdach untergeordnet sind und deren Materialisierung und Dachneigung derjenigen des 
Hauptdaches entspricht. 

Gemäss den Ausführungen der OLK ist die Dachgestaltung in der näheren Umgebung entlang 
des Hangs heterogen. So seien neben Walmdächern hauptsächlich Satteldächer, die mit 
Dachgauben und Dachfenstern in unterschiedlicher Grösse und Form durchsetzt seien, 
vorhanden. Das Eindeckungsmaterial sei Ziegel. Trotz einheitlichem Eindeckungsmaterial seien 
aus der Fernsicht keine vorherrschenden Merkmale der Dachlandschaft am K.________weg 
erkennbar. Anders sehe es im alten, ländlichen Dorfkern aus, wo locker angeordnete 

100 Vgl. Schlussbemerkungen der Gemeinde Gerzensee, Akten der BVD, pag. 133, Protokoll Augenschein, Akten der 
BVD, pag. 97/98
101 Vgl. BGer 1C_434/2012 vom 28. März 2013, E. 3.3 und 3.4

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Bauernhöfe mit ihren wuchtigen Krüppelwalmen "räumliche Bezüge und Identität" schaffen 
würden.102 

Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin mit der Projektänderung 2 zwar auf die eckige Form der 
Dachlukarnen verzichtet und diese hinsichtlich (Satteldach-)Form und Materialisierung dem 
Hauptdach angepasst. Die OLK vertritt dazu die Auffassung, dass sich die "Dachgestaltung mit 
den Dachgauben und den Dachflächenfenstern an den umliegenden Gebäuden entlang des 
K.________wegs" orientiere. Dabei träten die Dachgauben und auch die Dachflächenfenster 
dabei "markant in Erscheinung" und beruhigten die Dachgestaltung nicht. Mit der Grösse 
konkurrenziere das Satteldach die Krüppelwalme entlang der I.________strasse.103 Anlässlich 
des Augenscheins wies die OLK nochmals auf die im Vergleich zu früher bestehende 
Heterogenität der Dachgestaltung im Quartier hin und dass das Vorhaben nicht zu einer 
Beruhigung derselben beizutragen vermöge.104 Eine ruhigere Dachlandschaft könne allenfalls 
mit Verzicht auf Lukarnen erreicht werden.105 

Sowohl die Gemeinde als auch die Beschwerdegegnerin sind gegenteiliger Auffassung: So wies 
die Beschwerdegegnerin am Augenschein darauf hin, dass in der Umgebung bereits viele 
Lukarnen realisiert worden seien.106 Und nach Darlegung der Gemeinde habe ein 
Workshopverfahren ergeben, dass sich mit Schlepplukarnen (im Vergleich zu 
Satteldachlukarnen) eine ruhigere Dachlandschaft verwirklichen lasse.107

Ob die von der OLK in ästhetischer Hinsicht beanstandete Dachgestaltung den Vorgaben des 
GBR entspricht, kann vorliegend offen gelassen werden, da dem Vorhaben – wie bereits 
vorangehend ausgeführt – aus anderen Gründen die positive Gesamtwirkung abzusprechen ist. 

e) Wie unter Erwägung 5e ausgeführt, hat das umstrittene Vorhaben nicht nur den 
allgemeinen Ästhetikvorschriften (Art. 9 BauG und Art. 21 ff. GBR) der Gemeinde zu genügen, 
sondern es sind auch die kommunalen Vorschriften zum Ortsbildschutzgebiet (Art. 61 GBR) und 
die Lage in einer Baugruppe (Art. 10d BauG) zu berücksichtigen.108 Vorliegend ist daher eine 
sehr sorgfältige Einpassung in das Ortsbild von Gerzensee unter Bezugnahme auf die 
prägenden Merkmale und den repräsentativen Charakter der Umgebung verlangt. Auch hat das 
Vorhaben auf Grund seiner Lage in der U-Ri I bzw. im Ortsbildvordergrund des Ortes Gerzensee 
erhöhten ästhetischen Interessen zu genügen. Das geplante MFH trägt den Vorgaben zum 
Schutz des äusseren Ortsbildes nicht genügend Rechnung und stört den Ortsbildvordergrund in 
unzulässiger Weise. Auch die Aussenraumgestaltung des Projekts genügt den im 
Ortsbildschutzgebiet geforderten Vorgaben bzw. den prägenden Merkmalen nicht. Die 
Beschwerde der Beschwerdeführenden erweist sich daher als begründet, weshalb dem 
Vorhaben der Bauabschlag zu erteilen ist.

8. Zusammenfassung und Verfahrenskosten

a) Zusammenfassend verstösst das Bauvorhaben gegen die anwendbaren 
Ästhetikbestimmungen von Art. 21 ff. bzw. Art. 61 GBR und berücksichtigt die Lage in der 
Baugruppe B (Gerzensee, Dorf) bzw. die Vorgaben des ISOS bzw. der Umgebungsrichtung in 

102 OLK-Bericht, Akten der BVD, Ziff. 2, pag. 84
103 OLK-Bericht, Akten der BVD, Ziff. 4, pag. 84
104 Protokoll Augenschein, Akten der BVD, pag. 95
105 Vgl. Protokoll Augenschein, Akten der  BVD, pag. 97
106 Vgl. Protokoll Augenschein, Akten der BVD, pag. 98
107 Vgl. Protokoll Augenschein, Akten der BVD, pag. 94
108 Vgl. BDE 110/2012/95 vom 26. Februar 2013, E. 2

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unzureichender Weise. Damit ist die Beschwerde gutzuheissen. Der vorinstanzliche Entscheid 
ist aufzuheben und dem Vorhaben gemäss den Plänen der Projektänderung 2 (Pläne revidiert 
am 20. September 2019, gestempelt von der BVE am 24. September 2019 bestehend aus: Plan 
«Grundrisse» 1:100, Plan «Ost-, Westfassade / Schnitt B» 1:100, «Nord-, Südfassade / Schnitt 
A» 1:100) sowie dem korrigierten Plan «Schnitte Spielplätze» vom 15. November 2019 1:100, 
dem entsprechenden Umgebungsgestaltungsplan vom 15. November 2019 1:100, gestempelt 
von der BVE am 22. November 2019 und dem baubewilligten Situationsplan 1:500 vom 
17. August 2017 ist der Bauabschlag zu erteilen. 

b) Bei diesem Ausgang erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführenden 
einzugehen. Auf weitere Beweismittel konnte verzichtet werden, da die massgeblichen 
Sachverhaltselemente anhand der zur Verfügung stehenden Akten und Pläne sowie der 
getroffenen Beweismassnahmen (Augenschein, Einholung OLK-Bericht) genügend überprüft 
bzw. festgestellt werden konnten. Die von den Beschwerdeführenden verlangte Vormerkung von 
Rechtsverwahrungs- und Lastenausgleichsansprüchen hat sich bei diesem Ausgang des 
Verfahrens ebenfalls erledigt. 

c) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat deshalb 
die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Die Verfahrenskosten im 
Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für besondere Untersuchungen, 
Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben werden (Art. 103 Abs. 1 
VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. 
Art. 19 Abs. 1 GebV109). Für den Augenschein vom 22. Januar 2020 wird in Anwendung von 
Art. 20 Abs. 1 GebV eine zusätzliche Gebühr von Fr. 500.00 erhoben. Die Kosten der OLK 
(Fr. 1000.00 gemäss Rechnung vom 25. November 2019110 und Fr. 300.00 für die Teilnahme am 
Augenschein gemäss Schreiben vom 30. Januar 2020111) werden gestützt auf Art. 11 GebV 
zusätzlich erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit Fr. 3'800.00.

d) Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von 
Fr. 11'844.35112 hat in jedem Fall die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen 
(Art. 52 Abs. 1 BewD). Aufgrund des Bauabschlags erübrigt sich allerdings die Baukontrolle. Die 
von der Gemeinde dafür vorgesehenen Kosten von Fr. 300.00 sind daher von den 
erstinstanzlichen Gebühren in Abzug zu bringen. Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche 
Verfahren belaufen sich auf Fr. 11'544.35 und bleiben der Beschwerdegegnerin auferlegt.

e) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 
Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als 
gerechtfertigt erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die unterliegende Beschwerdegegnerin hat den 
Beschwerdeführenden bei diesem Verfahrensausgang die Parteikosten zu ersetzen.

Die Kostennote des Parteivertreters der Beschwerdeführenden beläuft sich auf Fr. 9'235.70 
(Honorar Fr. 8'380.00, Auslagen Fr. 195.40 und Mehrwertsteuer Fr. 660.30).113 

109 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
110 Akten der BVD, pag. 81
111 Akten der BVD, pag. 129
112 Vgl. Ziff. 4.2 des vorinstanzlichen Entscheids, Akten der BVD, pag. 42
113 Kostennote vom 24. Februar 2020, Akten der BVD, pag. 141

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Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV114 beträgt das Honorar in 
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. Innerhalb 
des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen 
Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 
Abs. 3 KAG115). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als durchschnittlich bis 
überdurchschnittlich zu werten. Angesichts des Streitgegenstands und den umstrittenen 
Rechtsfragen sind auch die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses 
insgesamt als durchschnittlich bis überdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint ein Honorar 
von Fr. 7'200.00 als angemessen. Die Beschwerdegegnerin wird daher verpflichtet den 
Beschwerdeführenden Parteikosten in der Höhe von Fr. 7'964.85 (inkl. Auslagen und 
Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 
Regierungsstatthalteramtes Bern-Mittelland vom 6. Mai 2019 wird aufgehoben. Dem 
Baugesuch vom 23. August 2017 mit Projektänderung vom 20. September 2019, 
gestempelt von der BVE am 24. September 2019 und den korrigierten Plänen vom 
15. November 2019, gestempelt von der BVE am 22. November 2019 wird der 
Bauabschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 3'800.00 werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

3. Die amtlichen Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 11'544.35 
werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten 
ist das Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland zuständig.

4. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von 
Fr. 7'964.85 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- F.________, eingeschrieben
- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, per E-Mail
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gerzensee, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
- AGR, zu Handen der OLK, Gruppe Mittelland, per E-Mail

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

114 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811)
115 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

BVD 110/2019/92 

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Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.
Beilage: Kopie des Situationsplans Mst. 1:500 vom 17. August 2017