# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bc8d2107-c6e6-5968-8f3c-27dc2a66e47c
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-08
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 08.07.2020 WBE.2019.414
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2019-414_2020-07-08.pdf

## Full Text

454 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

ihres Ehemannes, Liegenschaftsbewirtschaftung zu betreiben, und 
andererseits eine gewisse Arglosigkeit im Umgang mit zwingenden 
Rechtsvorschriften, welche ihren Vorhaben entgegenstehen. Für die 
Beurkundung der Kaufverträge vom 20. Februar 2014 und vom 
18. Dezember 2018 wurden unterschiedliche aargauische Notare 
aufgesucht. 

Angesichts der Umgehungsabsichten besteht keine Möglichkeit 
zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin mittlerweile über 
eine Niederlassungsbewilligung C verfügt und die Liegenschaft 
bewilligungsfrei erwerben könnte. Nachdem die Beschwerdeführerin 
die Liegenschaft selbst erwarb, besteht auch keine Grundlage, um 
dem Umstand Rechnung zu tragen, dass ihr Ehemann im 
Erwerbszeitpunkt offenbar über eine Niederlassungsbewilligung C 
verfügte. 

 

49 Grundbuchrecht; Dienstbarkeiten 

- Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit mit einem 

Benützungsrecht an fünf Parkplätzen 

- Keine Aufteilung und Abtretung des Benützungsrechts an einem 

einzelnen Parkplatz durch den Dienstbarkeitsberechtigten bei der 

vorliegenden Dienstbarkeit 

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 8. Juli 2020, 

in Sachen A. AG und B. gegen Grundbuchamt C. und Departement 

Volkswirtschaft und Inneres (WBE.2019.414). 

Aus den Erwägungen 

5. 
Das Benützungsrecht an fünf Parkplätzen wurde ursprünglich 

als Eigentümerdienstbarkeit begründet: Die Beschwerdeführerin 1 
räumte sich im Jahre 2003 als Eigentümerin der Parzelle eine 

2020 Übriges Verwaltungsrecht 455 

übertragbare Personaldienstbarkeit ein, die ein ausschliessliches 
Benützungsrecht an fünf Parkplätzen im Freien beinhaltete. Als 
Eigentümerdienstbarkeit könnte sie zwar grundsätzlich durch 
einseitiges Rechtsgeschäft abgeändert werden, d.h. durch eine 
öffentlich beurkundete Abänderung des Dienstbarkeitsvertrags (vgl. 
BETTINA HÜRLIMANN-KAUP, Die Änderung von Dienstbarkeiten – 
ausgewählte Fragen, in: BN 2013, S. 128). Vorliegend wurde die 
Liegenschaft jedoch in Miteigentum aufgeteilt und in 
Stockwerkeigentum ausgestaltet, wofür 11 Stockwerkeinheiten 
gebildet wurden. Die Dienstbarkeit mit Benützungsrecht an fünf 
Parkplätzen ist auf dem Stammgrundstück eingetragen (vgl. Art. 98 
Abs. 1 und 2 GBV) und belastet das Grundstück als Ganzes (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts vom 27. April 2015 [5A_657/2014], 
Erw. 5.1). Auf dem Hauptbuchblatt sind an Stelle des Eigentümers 
oder der Eigentümerin die Grundstücksbezeichnungen der 
Miteigentumsanteile aufgeführt (vgl. Art. 23 Abs. 3 lit. a und Art. 97 
GBV). Die einzelnen Stockwerkeinheiten sind mittlerweile an ver-
schiedene Personen veräussert. Dementsprechend ist eine einseitige 
Abänderung des Dienstbarkeitsvertrags durch die 
Beschwerdeführerin 1 als Eigentümerin und 
Dienstbarkeitsberechtigte nicht mehr möglich. Somit könnte nicht 
argumentiert werden, bei der Abtretung vom 18. Oktober 2018 
handle es sich um die Abänderung des ursprünglichen 
Dienstbarkeitsvertrags unter Einbezug einer weiteren Partei. 

6. 
Gemäss Art. 655 Abs. 3 ZGB kann eine Dienstbarkeit an einem 

Grundstück als selbstständiges und dauerndes Recht in das 
Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie (1.) weder zugunsten 
eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer 
bestimmten Person errichtet ist und (2.) auf wenigstens 30 Jahre oder 
auf unbestimmte Zeit begründet ist (vgl. Art. 22 GBV). Als 
selbstständiges und dauerndes Recht im Sinne von Art. 655 Abs. 2 
Ziff. 2 ZGB kann es Gegenstand des Rechtsverkehrs sein, 
insbesondere Belastungsobjekt von beschränkten dinglichen Rechten 
wie Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten, sofern es 
Sachherrschaft vermittelt (LORENZ STREBEL, in: Basler Kommentar, 

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Zivilgesetzbuch II [BSK-ZGB II], Art. 457-977 ZGB, 6. Auflage, 
2019, Art. 655 N 11 mit Hinweisen). 

Die Personaldienstbarkeit mit Benützungsrecht an fünf 
Parkplätzen ist nicht als selbstständiges und dauerndes Recht 
ausgestaltet. Somit kann sie nicht ihrerseits als Grundstück mit einer 
Dienstbarkeit (d.h. mit einem Benützungsrecht an einem einzelnen 
Parkplatz) belastet werden. Insoweit kann nicht argumentiert werden, 
die beabsichtigte Teilung lasse sich im Ergebnis auch über ein 
selbstständiges und dauerndes Recht erreichen. Ebenso wenig 
können sich die Beschwerdeführerinnen darauf berufen, dass gemäss 
Art. 974a Abs. 1 ZGB bei der Teilung eines Grundstücks die 
Dienstbarkeiten in der Regel zu Lasten aller Teile weiterzuführen 
sind (vgl. JÜRG SCHMID, in: BSK-ZGB II, Art. 974a N 4). 

7. 
7.1. 
Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich 

ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend 
(Art. 738 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen des Eintrags kann sich der Inhalt 
der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, 
wie sie während längerer Zeit unangefochten und in guten Glauben 
ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Für die Ermittlung von 
Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine 
Stufenordnung vor: Massgebend ist der Grundbucheintrag, soweit 
sich Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben (Abs. 1). Nur 
wenn sein Wortlaut unklar ist, kann im Rahmen des Eintrags auf den 
Erwerbsgrund zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund 
nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen 
des Eintrags – aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit 
unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Urteil des 
Bundesgerichts vom 4. Juni 2009 [5A_264/2009], Erw. 2.1; vgl. 
BGE 138 III 650, Erw. 5.3; 132 III 651, Erw. 8; 128 III 169, 
Erw. 3a). Diese Rechtsprechung gilt unabhängig von der eingesetzten 
EDV-Lösung. 

In einem vergleichbaren Fall beurteilte das Bundesgericht eine 
Grunddienstbarkeit mit dem Eintrag "Benützungsrecht 
Autoabstellplatz Nr. 1 in der Tiefgarage": Es erwog, die Auslegung 

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des Grundbucheintrags beantworte wesentliche Fragen über Inhalt 
und Umfang der Dienstbarkeit. Aus dem Eintrag gehe einzig nicht 
hervor, welcher Abstellplatz die "Nr. 1" trage. Diesbezüglich zog das 
Bundesgericht den Erwerbsgrund heran, wobei der 
Dienstbarkeitsvertrag (bzw. ein Verweis auf einen Plan) eine 
Bestimmung des Einstellplatzes erlaubte (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts vom 27. April 2015 [5A_657/2014], Erw. 5 f.). 

7.2. 
Der Grundbucheintrag enthält die Bezeichnung des Inhalts der 

Dienstbarkeit mit einem Stichwort (vgl. Art. 98 Abs. 2 lit. c GBV). 
Die Festlegung des Stichworts liegt in der Kompetenz des 
Grundbuchamts (vgl. Art. 98 Abs. 3 GBV; PETER LIVER, Die 
Grunddienstbarkeiten, in: Kommentar zum Schweizerischen 
Zivilgesetzbuch, Zürich 1980 [ZK-LIVER], Art. 738 N 24). In der 
Regel wird das Stichwort von den Vertragsparteien zuhanden des 
Grundbuchamts beantragt. Dieses ist jedoch nicht daran gebunden; 
insbesondere muss es das beantragte Stichwort ablehnen, wenn es 
den Inhalt der Dienstbarkeit nicht richtig angibt. Das Stichwort ist im 
Rahmen der Stufenordnung von Art. 738 ZGB Ausgangspunkt für 
die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit (vgl. 
DANIELA BYLAND/ROLAND PFÄFFLI, Heizanlage als Dienstbarkeit: 
Grundbucheintrag und Löschung, in: BN 2019, S. 150 f.). 

7.3. 
7.3.1. 
Nach Auffassung der Vorinstanz lässt sich die Dienstbarkeit mit 

dem Stichwort "Benützungsrecht an Parkplatz Nr. 01, 02, 03, 04, 05 
im Freien, übertragbar" nur gesamthaft übertragen. 

7.3.2. 
Wenn die Übertragbarkeit einer Personaldienstbarkeit gemäss 

Art. 781 Abs. 2 ZGB vereinbart wurde, erfolgt sie – sofern keine 
Aufnahme als Grundstück ins Grundbuch erfolgte – durch 
Abtretungserklärung des bisherigen Berechtigten zu Gunsten eines 
neuen Berechtigten (vgl. MARC WOLFER, Zur Übertragung von 
Personaldienstbarkeiten: Übertragungsvorgang und 
Übertragungsbeschränkungen, in: AJP 2010, S. 38 ff.). Die 
Zustimmung des belasteten Grundeigentümers ist nicht notwendig. 

458 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2020 

Die Übertragung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie im Stichwort 
explizit enthalten ist (vgl. ROLAND PFÄFFLI, Rechtsprechung und 
ausgewählte Rechtsfragen 2018, Nr. 56, in: BN 2018, S. 356). 

7.3.3. 
Zu prüfen ist zunächst, ob die beabsichtigte Übertragung durch 

den Wortlaut des Grundbucheintrags abgedeckt ist. Bei 
diesbezüglichen Unklarheiten kann zusätzlich auf die 
Grundbuchbelege, insbesondere den Dienstbarkeitsvertrag, abgestellt 
werden. 

Vorliegend besteht eine übertragbare Dienstbarkeit, was im 
Stichwort des Grundbucheintrags eindeutig zum Ausdruck kommt. 
Fraglich ist, ob für eine Abtretung bzw. Übertragung des 
Benützungsrechts an einem einzelnen Parkplatz fünf Dienstbarkeiten 
an jeweils einem Parkplatz im Grundbuch eingetragen sein müssten 
(anstelle einer Dienstbarkeit mit einem Benützungsrecht an fünf 
Parkplätzen). 

7.3.4. 
Nach herrschender Ansicht können "andere Dienstbarkeiten" im 

Sinne von Art. 781 ZGB mit beliebigem Inhalt begründet werden, 
sofern sie nicht unmittelbar gegen eine vom Gesetzgeber 
vorgesehene Einschränkung verstossen (vgl. ETIENNE PETITPIERRE, 
in: BSK-ZGB II, Art. 781 N 13). 

Gemäss Art. 781 Abs. 3 ZGB stehen die "anderen 
Dienstbarkeiten" im Übrigen unter den Bestimmungen über die 
Grunddienstbarkeiten. Die Beschwerdeführerinnen beabsichtigen, 
das Benützungsrecht an Parkplatz Nr. 04 aus der Dienstbarkeit 
herauszulösen und separat abzutreten. Fraglich ist in diesem 
Zusammenhang, ob es zulässig ist, eine Dienstbarkeit im Sinne eines 
geteilten Rechts zu Gunsten mehrerer Berechtigter aufzuteilen. Nach 
traditioneller Auffassung wird zwar die gemeinschaftliche Ausübung 
einer Dienstbarkeit zugelassen, jedoch wird abgelehnt, dass Befug-
nisse daraus geteilt werden können (sog. Grundsatz der Unteilbarkeit 
der Dienstbarkeiten; vgl. ZK-LIVER, Art. 730 N 43 ff.). Neuere 
Lehrmeinungen schliessen die Eintragung einer "anderen 
Dienstbarkeit" gemäss Art. 781 ZGB als geteiltes Recht nicht mehr 
kategorisch aus (vgl. PETITPIERRE, a.a.O., Art. 781 N 14). 

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7.3.5. 
Die Beschwerdeführerin 1 beabsichtigte mit der 

Grundbuchanmeldung vom 22. Oktober 2018, bestimmte Befugnisse 
einer Personaldienstbarkeit (Benützungsrecht an einem einzelnen 
Parkplatz) einem Dritten zu übertragen. 

Der Wortlaut des Grundbucheintrags weist nicht auf eine 
Aufteilbarkeit des Benützungsrechts hin. Dazu kann das Stichwort 
"übertragbar", womit gemäss Art. 781 Abs. 2 ZGB von der 
dispositiven gesetzlichen Regelung (Unübertragbarkeit) abgewichen 
wird, nicht ausreichen. Die Teilbarkeit einer Dienstbarkeit (deren 
Zulässigkeit umstritten ist) müsste im Grundbucheintrag zum 
Ausdruck kommen und vorgängig vom Grundbuchamt ins Stichwort 
übernommen worden sein (vgl. Art. 98 Abs. 3 GBV). Dies ist 
klarerweise nicht der Fall (vgl. dazu die Ausführungen der 
Vorinstanz, wonach ein Stichwort "einzeln übertragbar" in keinem 
Kanton gebräuchlich ist). Daher ist vorliegend nicht auf die 
Grundbuchbelege abzustellen. Nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung darf der Dienstbarkeitsvertrag den Inhalt der 
Dienstbarkeit nur im Rahmen des Eintrags näher bestimmen; einer 
vertraglichen Umschreibung der Dienstbarkeit, die deren Eintrag im 
Grundbuch widerspricht, käme hingegen keine Bedeutung zu (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts vom 27. April 2015 [5A_657/2014], 
Erw. 6.1 mit Hinweisen). 

Eine entsprechende (einseitige) Aufteilung des 
Benützungsrechts durch die Dienstbarkeitsberechtigte verstösst – 
unabhängig von allfälligen Bestrebungen in der neueren Lehre, 
Dienstbarkeiten als getrennte Rechte zu Gunsten verschiedener 
Berechtigter zuzulassen – gegen den erwähnten Grundsatz der 
Unteilbarkeit von Dienstbarkeiten (vgl. vorne Erw. 7.3.4). Auf die 
erwähnte neuere Doktrin muss vorliegend nicht näher eingegangen 
werden, nachdem eine Abänderung des Dienstbarkeitsvertrags nicht 
zur Diskussion steht (vgl. vorne Erw. 5). Im Rahmen der 
Begründung einer neuen Dienstbarkeit, der Abänderung eines 
Servituts unter Beteiligung der Dienstbarkeitsvertragsparteien 
(einschliesslich der Eigentümerschaft) oder der Abänderung einer 
Eigentümerdienstbarkeit kann die Frage relevant werden. 

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50 Eigenmietwertbesteuerung  

- Normenkontrollverfahren: Festlegung der Eigenmietwerte im 

Aargau 

- Die Eigenmietwerte betragen 60 % der Marktmiete (§ 30 Abs. 2 

StG). Der Regierungsrat überprüft die Marktlage periodisch. Er 

unterbreitet dem Grossen Rat Bericht und Antrag, wenn sich die 

Marktwerte gegenüber den nach § 30 Abs. 2 StG festgelegten 

Eigenmietwerten um mehr als 5 Prozentpunkte verändert haben 

(§ 218 Abs. 3 StG). 

- Gemäss dem Dekret über die Anpassung der Eigenmietwerte vom 

24.  November 2015 (AnpD; SAR 651.140) wurden die Eigenmiet-

werte angehoben, so dass der Median aller Eigenmietwerte seither 

bei 60 % liegt. 

- Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt jedoch, dass die 

verfassungsmässige Grenze des steuerlich massgeblichen Eigenmiet-

werts auch im Einzelfall – und nicht etwa der Median aller Eigen-

mietwerte – bei 60 % der Marktmiete liegt. Dies wird durch die aar-

gauischen Regelungen (§ 218 Abs. 3 StG, AnpD) nicht gewährleistet, 

womit sie gegen Art. 8 Abs. 2 und Art. 127 BV verstossen und (im 

entsprechenden Umfang) aufzuheben sind.  

Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 

16. September 2020, in Sachen A. gegen den Kanton Aargau (WNO.2019.1).