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**Case Identifier:** 9c3d1371-b1a8-53b5-8284-b593ee75cd85
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-10-15
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 15.10.2014 4-EV.2013.22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-EV-2013-22_2014-10-15.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 

4-EV.2013.22 

 
 

 
 
Urteil vom 15. Oktober 2014 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident E. Hauller  

Richter A. Baumgartner  

Richter P. Kühne  

Gerichtsschreiberin R. Gehrig          

 

 

 
 

   

Gesuchsteller   Kanton Aargau 

vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung 

Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau    

 

 
   

 

 

 Erbengemeinschaft des A._____, bestehend aus: 

Gesuchs- 

gegner 1 

 

 B._____ 

Gesuchs- 

gegnerin 2 

 C._____ 

 

 
 
 

Gegenstand  Rechtserwerb für den Radweg und die Belagssanierung  

(Q._____ – R._____ AO K 454; formelle Enteignung) 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Der Kanton Aargau (Gesuchsteller) beabsichtigt, die Kantonsstrasse K 454 

in Q. – R. zu sanieren und mit einem Radweg auszubauen. Der Regie-

rungsrat genehmigte das Projekt mit Beschluss vom 25. Mai 2011 und er-

teilte gleichzeitig das Enteignungsrecht (RRB Nr. 2011-000790; vgl. § 132 

Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; 

SAR 713.100] vom 19. Januar 1993 und § 8 Abs. 1 des Dekrets über den 

Bau, den Unterhalt und die Kostenverteilung bei Kantonsstrassen [Kan-

tonsstrassendekret, KSD; SAR 715.120] vom 20. Oktober 1971).  

 

Mit separatem Beschluss vom gleichen Datum wies der Regierungsrat die 

Projekteinwendungen der Erbengemeinschaft A. ab (RRB Nr. 2011-

000786). Diese erhob gegen den abschlägigen Entscheid Beschwerde, 

welche das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 26. Oktober 2011 ab-

wies (VGE WBE.2011.234). 

 

B. 

Der Rechtserwerb konnte mit den vom Projekt betroffenen Grundeigentü-

mern mit drei Ausnahmen vertraglich geregelt werden. Mit Eingabe vom 

13. August 2013 ersuchte die Sektion Landerwerb des Departements Bau, 

Verkehr und Umwelt das Spezialverwaltungsgericht, Kausalabgaben und 

Enteignungen (SKE), um Einleitung des Enteignungsverfahrens für die of-

fenen Rechtserwerbe und um Genehmigung der zustande gekommenen 

Enteignungsverträge. 

 

C. 

Mit Einschreiben vom 26. August 2013 wies der Präsident des SKE die 

Gemeinderäte Q. und R. an, die Enteignungsakten vom 28. August 2013 

bis 26. September 2013 auf den Gemeindekanzleien zur Einsichtnahme 

zur Verfügung zu halten. Die betroffenen Grundeigentümer würden direkt 

angeschrieben und zur Einreichung von Begehren nach § 152 Abs. 1 BauG 

aufgefordert. 

 

D. 

Zwei der drei offenen Rechtserwerbe konnten im Anschluss an die Akten-

auflage als durch konkludente Einigung erledigt von der Kontrolle des SKE 

abgeschrieben werden. Die Betroffenen hatten darauf verzichtet, Begehren 

nach § 152 Abs. 1 BauG einzureichen (Präsidialverfügungen vom 31. Ok-

tober 2013, 4-EV.2013.23 und 4-EV.2013.24). 

 

E. 

Die Erben des A. (B. und C.; Gesuchsgegner) sind Eigentümer der Parzelle 

aaa im Halte von 774 m2, von der für die Sanierung der Kantonsstrasse 

und den Bau des Radwegs nach Enteignungstabelle und Landerwerbsplan 

 - 3 - 

 

 

ca. 55 m2 abzutreten sind. Zudem ist die vorübergehende Beanspruchung 

einer Fläche von ca. 129 m2 vorgesehen. 

 

F. 

Mit Eingabe vom 23. September 2013 wehrten sich die Gesuchsgegner 

gegen die vorübergehende Beanspruchung, weil die Entschädigung des 

Ertragsausfalls nicht zugesichert sei. Zudem verlangten sie für die Abtre-

tungsfläche den aktuellen Marktpreis von Fr. 40.00/m2 oder Realersatz.  

 

G. 

Mit Eingabe vom 28. November 2013 hielt der Gesuchsteller dagegen: Re-

alersatzland stehe nicht zur Verfügung. Das Angebot von Fr. 10.00/m2 ent-

spreche dem aktuellen Marktpreis für Landwirtschaftsland in der Region. 

Für die vorübergehende Beanspruchung werde der Pächter nach der Weg-

leitung des Schweizerischen Bauernverbandes entschädigt werden. Das 

entspreche der langjährigen Praxis des Kantons. 

 

Darauf antworteten die Gesuchsgegner mit Schreiben vom 6. Januar 2014. 

Der Gesuchsteller liess sich mit Eingabe vom 21. Januar 2014 nochmals 

vernehmen. Beide Parteien hielten an ihren Positionen fest. 

 

Auf die Begründungen der Eingaben wird in den Erwägungen eingegan-

gen. 

 

H. 

Mit E-Mail vom 26. Juni 2014 holte das SKE bei D., Leiter Boden- und 

Pachtrecht in der Abteilung Landwirtschaft des Departement Finanzen und 

Ressourcen, Vergleichspreise der vergangenen zwei Jahre in der hier inte-

ressierenden Region ein. 

 

I. 

Am 17. Juli 2014 bestellte das SKE beim Bezirksgericht U. die Erbbeschei-

nigungen für die Erbengemeinschaft A. und für die Erbengemeinschaft H.. 

Die beiden Dokumente gingen am 14. August 2014 beim SKE ein. 

 

J.1. 

Der Präsident des SKE lud die Parteien am 19. August 2014 zu einer Au-

genscheinverhandlung auf den 15. Oktober 2014 ein.  

 

J.2. 

Die Gesuchsgegner teilten dem Gericht mit Schreiben vom 8. September 

2014 mit, dass sie an der Verhandlung nicht teilnehmen würden, weil diese 

für die Enteignungsfrage nicht mehr relevant sei. An der Forderung nach 

einer marktgerechten Entschädigung für die Abtretungsfläche und am Ver-

bot der Inanspruchnahme des verbleibenden Landes für die Projektreali-

sierung werde festgehalten. 

 - 4 - 

 

 

 

J.3. 

Der Präsident des SKE antwortete mit Schreiben vom 15. September 

2014). Die Augenscheinverhandlung werde ankündigungsgemäss durch-

geführt und die erscheinenden Parteien angehört. Anschliessend werde 

aufgrund des Ergebnisses und der Akten entschieden. Er stellte weiter fest, 

dass die Realersatzforderung nicht mehr erhoben werde. 

 

Dieser Feststellung widersprachen die Gesuchsteller mit Brief vom 

27. September 2014. Sie hätten sich nur von einem "weiteren Statistenauf-

tritt" befreien wollen, an den Forderungen werde vollumfänglich festgehal-

ten. 

 

Der Eingang der Richtigstellung wurde den Gesuchsgegnern wunschge-

mäss schriftlich bestätigt (Schreiben vom 29. September 2014). 

 

K. 

Das SKE führte am 15. Oktober 2014 in Q. eine Augenscheinverhandlung 

durch (Präsenz siehe Protokoll S. 1). Nach anschliessender Beratung fällte 

es folgenden Entscheid. 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Für das Strassenbauprojekt des Kantons liegen eine rechtskräftige Bewilli-

gung und ein Enteignungstitel vor (A.). Der Gesuchsteller hat ein Begehren 

um Einleitung des Enteignungsverfahrens gestellt (B.). Die Enteignungs-

auflage hat ordnungsgemäss stattgefunden (C.). Die Gesuchsgegner 

reichten während der Auflagefrist und somit fristgerecht ihre Eingabe nach 

§ 152 BauG ein (F.). 

 

1.2. 

Der Gesuchsteller ist als Enteigner befugt, das Verfahren der formellen Ent-

eignung einleiten zu lassen. Die Gesuchsgegner sind als Eigentümer der 

Parzelle aaa vom Bauprojekt betroffen und somit ohne weiteres zur Einrei-

chung von Begehren legitimiert (§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a des Ge-

setzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. De-

zember 2007; Michael Merker, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollver-

fahren nach dem [aufgehobenen] aargauischen Gesetz über die Verwal-

tungsrechtspflege, Kommentar, Zürich 1998, § 38 N 129 ff.). 

 

 - 5 - 

 

 

1.3. 

Das SKE vollzieht die Vorschriften über die Enteignung und entscheidet 

über unerledigte Entschädigungsforderungen, Begehren um Ausdehnung 

der Enteignung sowie um Sachleistung (§§ 148 Abs. 1 und 154 Abs. 2 

BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln anwendet, wie sie für das 

Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die sachliche Zuständig-

keit des SKE ist folglich gegeben. 

 

2. 

2.1. 

Gemäss Enteignungsvertragsentwurf soll von der Parzelle aaa eine Fläche 

von ca. 55 m2 zu Gunsten des Projekts enteignet werden. Weitere ca. 

129 m2 werden vorübergehend beansprucht. 

 

2.2. 

Für das definitive Flächenmass der Abtretung sind die nach Vollendung des 

Werks vom Grundbuchgeometer vorzunehmenden Vermarkung und 

Vermessung bzw. die von ihm gestützt darauf zu erstellende definitive Mu-

tationstabelle massgebend. 

 

2.3. 

Umstritten sind die Entschädigung für das abzutretende Land (Realersatz, 

alternativ höhere Entschädigung) und die vorübergehende Inanspruch-

nahme einer weiteren Teilfläche bzw. die Abgeltung dafür (vgl. Schreiben 

vom 27. September 2014; vorne J.3.). 

 

3. 

3.1. 

Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 BV; 

§ 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV; SAR 110.000] vom 

25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem Enteigneten der 

durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszugleichen ist. Er soll 

weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzielen, also nach der 

Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher (Andreas 

Baumann/Ralph van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika 

Häuptli-Schwaller/Verena Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Bau-

gesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Baugesetzkommen-

tar], Vorbemerkung zu den §§ 142-147 BauG, N 1; AGVE 2004 S. 205; 

Bundesgerichtsentscheid [BGE] 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel, 

Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter 

der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom 

28. Mai 1874; Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Ver-

waltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 2107). 

 

 - 6 - 

 

 

3.2. 

Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-

zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-

wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-

sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog. 

Inkonvenienzen; Baugesetzkommentar, §§ 143-145 BauG, N 14). Diese 

Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Gesamtentschädigung dienen. 

Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell und formell eine Einheit 

(Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 13; Erich Zimmerlin, Bauge-

setz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 193 a-

BauG N 1a; BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit 

weiteren Hinweisen). 

 

3.3. 

Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-

jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-

chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem 

besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt 

weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte 

steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-

thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden 

Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen 

festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-

gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-

nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-

wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-

tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige 

Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-

richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen F.O. gegen Kan-

ton Aargau). Im Vordergrund steht Geldersatz. Realersatz wird nur in Aus-

nahmefällen zugesprochen (vgl. dazu Erw. 4.). 

 

3.4. 

Die Höhe der Entschädigung ist nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des 

Entscheids des Gerichts zu bemessen (§ 154 Abs. 2 Satz 2 BauG).  

 

4. 

4.1. 

Nach § 142 Abs. 2 BauG kann ganz oder teilweise Sachleistung zugespro-

chen werden, wenn Enteigner und Enteignete sich darauf geeinigt haben 

(§ 142 Abs. 2 lit. a BauG) oder auf Begehren des Enteigners oder der Ent-

eigneten, wenn annähernd gleichwertiger oder gleichartiger Ersatz möglich 

und für beide Parteien nach den Umständen zumutbar ist (§ 142 Abs. 2 lit. 

b BauG). Gemäss altem Baugesetz (aBauG) vom 2. Februar 1971 (Aar-

gauische Gesetzessammlung [AGS] Band 8, S. 125) war Realersatz na-

 - 7 - 

 

 

mentlich dann möglich, wenn infolge der Enteignung ein landwirtschaftli-

ches Gewerbe nicht mehr fortgeführt werden konnte, bei einer Enteignung 

von Wasser sowie bei Störung von Wegverbindungen und Leitungen (§ 192 

Abs. 2 aBauG). Mehr- oder Minderwert der Sachleistung gibt Anspruch auf 

Geldausgleich (§ 142 Abs. 2 BauG; § 192 Abs. 3 aBauG). 

 

Wie im alten gilt auch im neuen Baugesetz der Grundsatz, dass sich ohne 

Zustimmung beider Parteien die Zusprechung einer Sachleistung nur auf 

Grund einer Interessenabwägung im Sinne eines Interessenausgleichs 

rechtfertigt (AGVE 2007 S. 293 f.). Sachleistungen entgegen den Willen 

beider Parteien zuzusprechen, also ohne ein entsprechendes Begehren, 

wird von § 142 BauG ausgeschlossen (Baugesetzkommentar § 142 N 11; 

vgl. auch § 48 Abs. 2 VRPG). Sodann ist zu beachten, dass für Sachleis-

tungen das Gleichwertigkeits- oder Äquivalenzprinzip gilt, d.h. die Enteig-

neten sollten ein hinsichtlich Eignung und Verkehrswert gleichwertiges Er-

satzobjekt erhalten (AGVE 2007 S. 294 mit Hinweisen). 

 

Auf Seiten des Enteigners ist entscheidend, ob die öffentliche Hand über-

haupt die Möglichkeit hat, Realersatz anzubieten. Das potenzielle Ersatz-

objekt muss dem Enteigner zudem zur freien Verfügung stehen, was grund-

sätzlich nur für Grundstücke im Finanzvermögen gilt (Baugesetzkommen-

tar § 142 N 8). Was die Interessenlage der Enteigneten betrifft, ist insbe-

sondere dann, wenn es sich bei den Enteigneten um Landwirte handelt, zu 

berücksichtigen, ob überhaupt und wenn ja, in welchem Masse sich der 

Eingriff auf deren Betrieb auswirkt. Ein Landverlust von weniger als 1 % der 

landwirtschaftlichen Nutzfläche vermag sich in keinem Fall existenzgefähr-

dend auf einen Betrieb auszuwirken (vgl. zum Ganzen AGVE 2007 S. 293 

ff.; AGVE 1998 S. 503 ff.; vgl. auch die Rechtsprechung zum Enteignungs-

recht des Bundes in BGE 128 II 376 Erw. 4.1).  

 

4.2. 

Vorliegend wird eine landwirtschaftlich genutzte Fläche von insgesamt ca. 

55 m2 enteignet. Die betroffene Parzelle aaa ist jedoch verpachtet; die Ge-

suchsgegner sind nicht als Landwirte tätig. Die Abtretung kann für die Ge-

suchsgegner somit von vornherein nicht existenzgefährdend im Sinne der 

Rechtsprechung sein. 

 

Gemäss Angaben des Gesuchstellers steht zudem keine geeignete Real-

ersatzfläche zur Verfügung. Auch bei anderen Betroffenen, welche teil-

weise deutlich mehr Land abtreten mussten, konnte kein Realersatz gebo-

ten werden. Diese Ausführungen blieben unwiderlegt. Das SKE hat keinen 

Anlass, daran zu zweifeln. Eine Kaskadenenteignung, d.h. eine Enteignung 

Dritter zur Erfüllung von Realersatzforderungen, ist verpönt (vgl. Bauge-

setzkommentar, § 142 N 7). 

 

 - 8 - 

 

 

Unter diesen Umständen fällt die Zusprechung von Realersatz ausser Be-

tracht. Die entsprechende Forderung ist abzuweisen. Es bleibt beim Regel-

fall des Geldersatzes. 

 

5. 

5.1. 

Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Erlös, der für das enteig-

nete Recht bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag 

objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 II 250; AGVE 1998 

S. 503; Hess/Weibel, a.a.O., N 50 und 80 zu Art. 19 EntG; Baugesetzkom-

mentar, §§ 143 - 145 BauG, N 38 ff.). Der Verkehrswert ist im Enteignungs-

verfahren wenn immer möglich mit Hilfe der preisvergleichenden oder sta-

tistischen Methode zu ermitteln, denn Preise, die in der nahen Umgebung 

für gleichartiges und gleichwertiges Land in letzter Zeit bezahlt worden 

sind, lassen auf den Verkehrswert auch des enteigneten Grundstücks 

schliessen (BGE 114 Ib 286 Erw. 7 S. 295 f.; Hess/Weibel, a.a.O., N 80 zu 

Art. 19 EntG). Diese Methode führt allerdings nur zu richtigen Resultaten, 

wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaf-

fenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzung dürfen jedoch nicht 

zu hohe Anforderungen gestellt werden. Die Vergleichbarkeit erfordert 

nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnüt-

zungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Unterschieden der Ver-

gleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung 

getragen werden (Bundesgerichtsentscheid 1P.520/2003 vom 9. März 

2004, Erw. 7.3 mit Hinweis auf BGE 122 I 168, Erw. 3a). 

 

Für die Bestimmung des Verkehrswerts ist gemäss Verwaltungsgericht auf 

die Zahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag (Datum Entscheid 

SKE, vgl. Erw. 3.4.) abzustellen (AGVE 2004 S. 205 ff.; VGE 

WBE.2004.417 vom 1. Dezember 2006).  

 

5.2. 

5.2.1. 

Der Gesuchsteller bietet eine Entschädigung von Fr. 10.00/m2 an. Er macht 

geltend, das abzutretende Land liege in der Landwirtschaftszone. Bis in das 

Jahr 2000 zurück sei in der Region nie ein höherer Preis als Fr. 10.00/m2 

bezahlt worden. Das Angebot entspreche somit dem Verkehrswert. 

 

5.2.2. 

Die Gesuchsgegner verlangen Fr. 40.00/m2, mit der Begründung, der an-

gebotene Preis liege weit unter dem bei Handänderungen in der Region 

bezahlten Quadratmeterpreis. Das abzutretende Land sei von bester Qua-

lität, befinde sich an bester Lage und sei bestens erschlossen. Das Ange-

bot des Gesuchstellers sei naiv und zeuge davon, dass man an zuständiger 

Stelle keine Ahnung über die reale Preisgestaltung habe. 

 

 - 9 - 

 

 

5.3. 

Wie erwähnt (Erw. 5.1.) ist der zu entschädigende Verkehrswert primär an-

hand von Vergleichspreisen festzulegen (statistische Methode oder Ver-

gleichsmethode). Das Gericht hat beim Leiter Boden- und Pachtrecht Ver-

gleichspreise eingeholt (vorne H.). Im hier interessierenden Zeitraum (Ok-

tober 2012 bis zum Entscheid des Gerichts) sind nur zwei Verkäufe (in V. 

und W.) verbucht worden, für welche Quadratmeterpreise von Fr. 6.70 bzw. 

Fr. 6.13 bezahlt wurden. Im März 2012 wurde ein weiteres Grundstück in 

W. für Fr. 10.00/m2 verkauft. Auch bei den Verkäufen seit 1. Januar 2011, 

die eigentlich nicht mehr massgebend sind, wurden nicht mehr als Fr. 

10.00/m2 bezahlt (tiefster Preis Fr. 5.02/m2; Verkäufe in den Gemeinden 

W., Q., X. und Y.). 

 

Zwar unterliegen nur Verkäufe von Landwirtschaftsland von mehr als 

2'500 m2 der Bewilligungspflicht bzw. der Kontrolle von "Landwirtschaft 

Aargau". Kleinere Flächen sind für die landwirtschaftliche Nutzung aber we-

niger interessant, weil ihre Bewirtschaftung aufwändiger ist. Ein höherer 

Verkaufserlös für solche Grundstücke ist daher unwahrscheinlich, ausser 

sie lassen eine spezielle Nutzung zu oder es zeichnet sich bereits heute 

eine bessere künftige Nutzung ab. Bloss theoretische Möglichkeiten oder 

vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung dürfen bei der 

Festsetzung der Entschädigung aber nicht berücksichtigt werden (BGE 134 

II 72; 134 II 179).  

 

5.4. 

Die Parzelle aaa liegt in der Landwirtschaftszone, nahe der Bauzonen-

grenze. Zwischen dem Land der Gesuchsgegner und der Bauzone liegt ein 

Streifen Landwirtschaftsland, das mit einer Spezialzone "Schrebergarten" 

überlagert ist (Kulturlandplan der Gemeinde Q., beschlossen von der Ge-

meindeversammlung am 7. Dezember 1990, genehmigt vom Grossen Rat 

am 30. Juni 1992).  

 

Eine Erweiterung des Baugebiets steht derzeit nicht an. Die Gemeinde Q. 

darf vorderhand, d.h. bis 2040 (Zeithorizont für die Begrenzung der Sied-

lungsräume im kantonalen Richtplan), kein Land mehr einzonen (telefoni-

sche Auskunft des Gemeindeschreibers vom 3. November 2014). Eine bes-

sere als die landwirtschaftliche Nutzung ist auf der Parzelle aaa in abseh-

barer Zukunft demzufolge nicht zu erwarten. Anderes wird von den Ge-

suchsgegnern auch nicht behauptet und jedenfalls nicht nachgewiesen.  

 

Die Gesuchsgegner werfen den für den Gesuchsteller Handelnden Un-

kenntnis der realen Preisverhältnisse vor (Erw. 5.2.2.). Sie versäumen es 

aber ihrerseits, für den geforderten Ansatz von Fr. 40.00/m2 auch nur einen 

nachvollziehbaren und überprüfbaren Beleg zu nennen. Nach Wissen des 

SKE hat es zwar selten, aber immer wieder einmal Handänderungen ge-

geben, bei denen ein Preis über dem hier angebotenen, im Quervergleich, 

 - 10 - 

 

 

wie dargelegt (Erw. 5.3.), grosszügigen Ansatz von Fr. 10.00/m2 ausgerich-

tet wurde. Zahlen in der hier geforderten Höhe wurden indessen nie disku-

tiert, ohne dass besondere Umstände, wie Kiesvorkommen, Zugehörigkeit 

zu einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen oder Ähnliches im Raum 

gestanden wären. Solche Besonderheiten sind vorliegend weder behauptet 

noch ersichtlich. Das Gericht hat daher keinen Anlass, den angebotenen 

Entschädigungsansatz zu erhöhen, geschweige denn auf Fr. 40.00/m2.  

 

6. 

Erleidet nach einer Teilenteignung der verbleibende Rest einer Parzelle ei-

nen Minderwert, so ist dieser zu entschädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG). 

Zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden, der dem Enteigneten ent-

weder unmittelbar aus der Enteignung oder mittelbar aus dem Werk des 

Enteigners erwächst, muss ein adäquater Kausalzusammenhang gegeben 

sein (Baugesetzkommentar, §§ 143-145 BauG, N 17; Hess/Weibel, a.a.O., 

Band I, Art. 19 EntG N 185). 

 

Ein Minderwert wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. 

Die für eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung ohnehin kleine Parzelle 

wird zwar noch etwas kleiner, die Abtretungsfläche zieht sich aber als 

schmaler Streifen entlang der Kantonsstrasse hin, weshalb die Form un-

verändert bleibt. Die Bewirtschaftung der Restparzelle wird nicht spürbar 

verschlechtert. Eine Minderwertabgeltung ist nicht geschuldet. 

 

7. 

7.1. 

Wird der Anspruch auf volle Entschädigung nicht bereits durch die Sach-

wertentschädigung (Verkehrswert und Minderwert) befriedigt, sind weiter 

die sogenannten Inkonvenienzen zu ersetzen. Diese erfassen den Scha-

den, der dem Enteigneten als Folge der Enteignung im übrigen Vermögen 

entsteht (§ 143 Abs. 1 lit. c BauG). Vorausgesetzt ist wiederum ein rechts-

erheblicher Kausalzusammenhang. Zudem muss der Schaden dem Ent-

eigneten selber erwachsen sein (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG 

N 196 f.). Als Inkonvenienzen gelten bauliche Anpassungen zur Wieder-

herstellung des ursprünglichen Zustandes, Schaden aus einem Betriebs-

unterbruch, Kosten für einen Umzug etc. (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 

19 EntG N 200; Baugesetzkommentar, §§ 143-145 BauG, N 47 ff.). 

 

7.2. 

Die Gesuchsgegner lehnen die vorübergehende Beanspruchung einer Teil-

fläche ab, weil keine Entschädigung zugesichert worden sei. Es sei unge-

klärt, ob ein entschädigungsberechtigter Schaden vorliege, und wenn ja, 

wie hoch er sei. Das Land sei verpachtet, der Ertragsausfall daher offen-

sichtlich. 

 

 - 11 - 

 

 

7.3. 

Der Gesuchsteller führt dazu aus, für die Bau- und Anpassungsarbeiten 

werde vorübergehend etwas Land beansprucht. Entstehe bei landwirt-

schaftlich bewirtschafteten Grundstücken dadurch ein Ertragsausfall, 

werde dieser nach den Richtlinien des Schweizerischen Bauernverbandes 

entschädigt. Ob es zu einem Ertragsausfall komme, sei abhängig von der 

betroffenen Fläche (z.B. Ufer- oder Böschungsgebiet), der Saison, in wel-

che die Bauarbeiten fielen, und der Dauer der Beanspruchung (abhängig 

von Bauetappe und Witterungsverhältnissen). 

 

7.4. 

Anspruch auf Entschädigung besteht nur, wenn ein Schaden entstanden 

ist bzw. mit Sicherheit zu erwarten ist. Da ein solcher bei den vorüberge-

hend beanspruchten landwirtschaftlich genutzten Flächen – wie vom Kan-

ton nachvollziehbar dargelegt – nicht in jedem Fall eintritt, ist gegen die im 

Enteignungsvertragsentwurf verwendete Formulierung ("Der durch die 

Bauarbeiten allenfalls entstehende Ertragsausfall ist … zu entschädigen") 

nichts einzuwenden. Diese "Formel" wird vom Kanton regelmässig verwen-

det und hat bisher zu keinen Streitigkeiten geführt. Das SKE (Rechts-

schutzinstanz für Streitigkeiten aus den Verträgen) musste sich jedenfalls 

bisher nie damit befassen. 

 

Im Übrigen ist die vorübergehende Beanspruchung bei der Realisierung 

des bewilligten Projekts unumgänglich, was auch im Gesetz zum Ausdruck 

kommt (vgl. § 110 Abs. 1 lit. a BauG).  

 

Der Ertragsausfall ist nach dem Enteignugnsvertragsentwurf gegebenen-

falls richtigerweise dem Pächter des betroffenen Grundstücks auszubezah-

len. Den Grundeigentümern entsteht aus der vorübergehenden Beanspru-

chung kein zusätzlicher Schaden.  

 

7.5. 

Andere Inkonvenienzschäden sind weder geltend gemacht noch ersicht-

lich. Namentlich hält das Gericht aufgrund des Eindrucks am Augenschein 

vom 15. Oktober 2014 die vorgesehenen Anpassungsarbeiten für ange-

messen und ausreichend. 

 

8. 

Zusammenfassend hat der Gesuchsteller den Gesuchsgegnern die abzu-

tretende Fläche von ca 55 m2 mit Fr. 10.00/m2 zu entschädigen. (Erw. 5.4.). 

Die Entschädigung für die vorübergehende Beanspruchung wird, soweit 

nachgewiesen, nach den Richtlinien des Schweizerischen Bauernverban-

des entschädigt (Erw. 7.4.). 

 

 - 12 - 

 

 

9. 

9.1. 

Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach ihrer 

rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Tage an 

zu verzinsen. Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der dafür 

zuständigen 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts 

vom 9. November 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypothekari-

sche Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. § 19 der Verordnung 

über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR 

713.112] vom 23. Februar 1994). Dieser beträgt seit September 2013 2 %. 

Grundsätzlich würde dieser auch im vorliegenden Fall gelten. 

 

Im Vertragsentwurf des Kantons ist jedoch ein Zinssatz von 2.25 % vorge-

sehen. Das SKE ist von Gesetzes wegen an das Verschlechterungsverbot 

gebunden (§ 48 Abs. 2 VRPG [betreffend Beschwerdeverfahren]). Es geht 

praxisgemäss auch im Enteignungsverfahren nicht unter das Angebot des 

Enteigners. Da vorliegend keine Erhöhung der angebotenen Entschädi-

gung vorzunehmen ist, fehlt es an der Kompensationsmöglichkeit für eine 

nachträgliche Zinsverschlechterung. Es bleibt daher in Bezug auf den Zins-

satz beim Angebot des Kantons und somit beim Zinssatz von 2.25 %. 

 

10. 

10.1. 

Gemäss Grundbuchauszug steht die Parzelle aaa im Alleineigentum von 

A.. Dieser ist am 17. Dezember 1987 gestorben. Dessen gesetzliche Erben 

waren die Ehefrau, H., sowie die zwei Kinder, B. und C.. H. ist am 28. Juli 

2011 gestorben (vgl. Schreiben der Gemeindekanzlei Q. vom 28. August 

2013).  

 

Bevor der aktuelle Rechtserwerb im Grundbuch eingetragen werden kann, 

müssen die vorangegangenen Erbgänge nachgetragen werden. Darauf 

wurden die Gesuchsgegner vom BVU bereits hingewiesen (vgl. Schreiben 

I. vom 18. April 2013 sowie Vernehmlassung vom 28. November 2013, S. 

2). Die Gesuchsgegner sind nicht bereit, für diesen Schritt Hand zu bieten 

(Duplik vom 6. Januar 2014). 

 

10.2. 

Das Eigentum geht im Enteignungsfall – wie auch beim Erbgang – schon 

vor Eintrag der Handänderung im Grundbuch auf den Enteigner über 

(Art. 656 Abs. 2 ZGB). Der Enteigner kann den Eintrag im Grundbuch von 

sich aus erwirken (Art. 665 Abs. 2 ZGB). 

 

Der Eintrag der Enteignung setzt einen Enteignungsvertrag, alternativ ein 

rechtskräftiges Urteil, sowie den Nachweis der geleisteten Zahlung voraus 

(vgl. § 147 BauG). In beiden Fällen ist nachzuweisen, dass die Vertragsun-

terzeichnenden bzw. die ins Recht gefassten Gesuchsgegner Eigentümer 

 - 13 - 

 

 

des Grundstücks sind (alleinige Erbberechtigte). Dafür braucht es eine Erb-

bescheinigung des zuständigen Bezirksgerichts (vgl. in diesem Zusam-

menhang Urs Fasel, Grundbuchverordnung [GBV], Kommentar, Basel 

2008, Art. 18 N 289, 301 und 311). Um diesen Anforderungen zu genügen, 

hat das SKE beim Bezirksgericht U. die Erbbescheinigungen für die Erben-

gemeinschaft A. und für die Erbengemeinschaft H. eingeholt (vorne I.). Sie 

werden dem Kanton im Original weitergegeben. 

 

11. 

Gemäss § 149 Abs. 2 BauG sind die Kosten des Verfahrens in der Regel 

vom entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Ent-

schädigung zugesprochen wird. 

 

Vorliegend sind keine Gründe ersichtlich, von dieser Regelung abzuwei-

chen. Dementsprechend sind die Verfahrenskosten dem Kanton Aargau 

als Enteigner aufzuerlegen. Er hat auch die Kosten für die vom Gericht für 

den Kanton eingeholten Erbbescheinigungen zu übernehmen. 

 

Mangels anwaltlicher Vertretung werden den Gesuchsgegnern keine Par-

teikosten ersetzt (vgl. § 29 Abs. 1 VRPG). 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

11.1. 

Der Enteignungsvertragsentwurf wird zum integrierten Bestandteil des Ent-

scheids erklärt. 

 

11.2. 

Der Kanton Aargau wird verpflichtet, für das abzutretende Land von ca. 

55 m2 eine Entschädigung von Fr. 10.00/m2, total ca. Fr. 550.00 zu bezah-

len. 

 

11.3. 

Ein durch die vorübergehende Beanspruchung entstandener Ertragsausfall 

wird dem Pächter bzw. dem Bewirtschafter nach den Richtlinien des 

Schweizerischen Bauernverbandes entschädigt. 

 

12. 

12.1. 

Der Kanton Aargau wird ermächtigt, zu gegebener Zeit, nach Vorliegen der 

Mutationstabelle des Grundbuchgeometers und unter Nachweis der geleis-

teten Zahlung gemäss vorstehender Ziffer 1.2., die Rechtsänderung mit 

dem definitiven Flächenmass dem Grundbuchamt U. zur Eintragung anzu-

melden.  

 

 - 14 - 

 

 

12.2. 

Alle mit der Abtretung und der Übereignung verbundenen Kosten inkl. Ver-

markungs-, Vermessungs- und Grundbuchkosten werden vom Kanton Aar-

gau übernommen.  

 

13. 

13.1. 

Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 

Fr. 500.00, der Kanzleigebühr von Fr. 210.00 und den Auslagen von 

Fr. 760.00 (inklusive Kosten des Bezirksgerichts U. für die Erbbescheini-

gungen von Fr. 560.00) zusammen Fr. 1'470.00, sind vom Kanton Aargau 

zu bezahlen. 

 

13.2. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 

   

Zustellung 

- Frau C. 

- Herr B. 

- Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Tiefbau, Sektion 

Landerwerb, Herr I., Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau (3; für sich und 

weitere Interessierte; unter Beilage der Erbbescheinigungen des Be-

zirksgerichts U. vom 5. August 2014 im Original) 

 

Mitteilung 

- Gemeinderat Q. 

- Mitwirkende Fachrichter 

- Gerichtskasse (intern) 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001 

Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 

dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 

18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-

schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-

gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-

scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 

und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-

ber 2008). 

 - 15 - 

 

 

 

 
   

Aarau, 15. Oktober 2014 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

E. Hauller R. Gehrig