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**Case Identifier:** 28538a53-0c95-5800-92a4-09c14026b273
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-03-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 19.03.2007 I/2-2006/31
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-2-2006-31_2007-03-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2006/31

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 19.03.2007

Entscheiddatum: 19.03.2007

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 19.03.2007
Art. 15, 20 und 21 GschVG (sGS 752.2). Die Vorzugslast kann nach dem 
Zeitwert der Gebäude bemessen werden. Besondere Verhältnisse sind bei 
der Bemessung des Kanalisationsanschlussbeitrages für einen Industrie- 
und Gewerbebetrieb nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Vergleich zu 
anderen gleichartigen Betrieben erhebliche Abweichungen aufweisen 
(Verwaltungsrekurskommission, 19. April 2007, I/2-2006/31).

Zeitwert der Gebäude bemessen werden. Besondere Verhältnisse sind bei der 

Bemessung des Kanalisationsanschlussbeitrages für einen Industrie- und 

Gewerbebetrieb nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Vergleich zu anderen 

gleichartigen Betrieben erhebliche Abweichungen aufweisen

(Verwaltungsrekurskommission, 19. April 2007, I/2-2006/31).

 

Präsident Ralph Steppacher, Mitglieder Verena Koller und Rudolf Lippuner; 

Gerichtsschreiber Thomas Scherrer

 

In Sachen

XY AG Z,

Rekurrentin,

vertreten durch 

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gegen

 

Stadtrat Z,  

Vorinstanz,

 

betreffend

Kanalisationsanschlussbeitrag (Mehrwertbeitrag Abwasser)

Sachverhalt:

A.- Die XY AG Z bezweckt die Fabrikation und die Montage von Isolierglas sowie den 

Handel mit und die Verarbeitung von Flachglas aller Art. Sie ist Eigentümerin des 

Grundstückes Nr. .... an der G-strasse in Z mit einer Fläche von 14'875 m  und dem 

Werkgebäude Vers.-Nr. .... Das Gebäude mit einem umbauten Raum von 132'653 m

wurde in zwei Etappen erstellt, für welche die Baubewilligungen am 22. November 

1999 bzw. am 17. Januar 2001 und die Bewilligungen für den Anschluss an die 

Kanalisation am 13. Dezember 1999 bzw. am 22. Februar 2001 erteilt wurden. Die 

Anschlüsse erfolgten im Januar 2000 bzw. im Mai 2001, die Schlussabnahme des 

gesamten Gebäudes am 20. März 2002. Mit Schätzung vom 12. Februar 2003 wurden 

der Neu- und der Zeitwert des Werkgebäudes auf Fr. 17'776'000.-- geschätzt.

B.- Mit Rechnung Nr. ... wurde die XY AG Z vom Tiefbauamt der Stadt Z für das 

Grundstück Nr. ... mit dem Werkgebäude Vers.-Nr. ... am 31. März 2003 mit einem 

Kanalisationsanschlussbeitrag von Fr. 439'920.45 (2,3 % des Zeitwertes von 

Fr. 17'776'000.-- zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer) veranlagt. Dagegen erhob die XY 

AG Z am 11. April 2003 Einsprache, an der sie auch nach einer schriftlichen 

Erläuterung der Rechnung durch das Tiefbauamt vom 15. April 2003 festhielt. Nach 

einer Besprechung zwischen dem Geschäftsführer der XY AG Z einerseits und dem 

Stadtpräsidenten und dem Stadtschreiber von Z anderseits, die am 18. Juni 2003 

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stattgefunden hatte, legte die XY AG Z am 30. Juli 2003 einen Vorschlag zur Erledigung 

der Einsprache vor. Sie erklärte sich bereit, auf den Gesamtbaukosten von 

Fr. 10'823'743.60 gemäss Kostenkontrolle per 18. Juni 2003 einen Anschlussbeitrag 

von 1 %, d.h. Fr. 108'240.--, zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer, d.h. insgesamt 

Fr. 116'466.25 zu bezahlen.

Am 26. April 2005 fand in der Angelegenheit eine weitere Besprechung zwischen dem 

Geschäftsführer der XY AG und dem Stadtpräsidenten von Z statt. Am 22. August 2005 

ergänzte der von der XY AG Z mittlerweile beigezogene Rechtsvertreter die Einsprache 

und beantragte eine Veranlagung entsprechend dem Vorschlag vom 30. Juli 2003. Mit 

Beschluss vom 16. August 2006 wies der Stadtrat Z die Einsprache unter Verzicht auf 

die Erhebung einer Entscheidgebühr ab.

C.- Gegen den am 21. August 2006 versandten und am 23. August 2006 eröffneten 

Einsprache-Entscheid erhob die XY AG Z durch ihren Vertreter mit Eingabe vom 6. 

September 2006 und Ergänzung vom 29. September 2006 Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge seien der angefochtene Einsprache-Entscheid vom 16. August 

2006 und die Rechnung vom 31. März 2003 aufzuheben und ein Mehrwertbeitrag von 

10 ‰ der Gebäudeerstellungskosten zu erheben.

Mit Vernehmlassung vom 26. Oktober 2006 beantragte die Vorinstanz die Abweisung 

des Rekurses. Dazu nahm der Vertreter der Rekurrentin mit zusätzlicher Eingabe vom 

15. November 2006 Stellung. Zur Entscheidfindung wurden beim Tiefbauamt der Stadt 

Z zusätzliche Abklärungen getroffen, deren Ergebnisse den Verfahrensbeteiligten am 

21. März 2007 zur Kenntnis gebracht wurden.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, 

soweit zulässig und notwendig, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 6. September 2006 ist rechtzeitig 

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eingereicht worden. Er erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 29. September 2006 

in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 41 lit. f Ziff. 4, 

45, 47 und 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: 

VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.- Abweichend vom Grundsatz des einfachen Schriftenwechsels im Rekursverfahren 

erweist sich die zusätzliche Eingabe der Rekurrentin vom 15. November 2006, mit der 

zum erstmals in der Vernehmlassung vorgebrachten Argument der Vorinstanz, im 

geschätzten Neu- und Zeitwert seien die Kosten der Anlagen nicht enthalten, Stellung 

genommen wird, zur Wahrung des Anspruchs auf rechtliches Gehörs als zulässig (vgl. 

Art. 53 Abs. 1 VRP; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 

St. Gallen 2003, Rz. 952 ff.).

3.- Im Rekurs ist die Höhe des von der Rekurrentin für das Grundstück Nr. ... mit dem 

Werkgebäude Vers.-Nr. ... geschuldeten einmaligen Beitrags für den Anschluss an die 

Kanalisation gemäss Art. 48 des Abwasserreglements der Stadt Z vom 5. Dezember 

1984 (nachfolgend: Abwasserreglement) umstritten. Dabei ist zunächst festzustellen, 

ob die gesetzlichen Grundlagen für die Abgabeerhebung in formeller Hinsicht genügen 

(vgl. dazu nachfolgend E. 4). Anschliessend ist zu klären, ob die Anwendung der 

reglementarisch vorgesehenen Bemessungsgrundlagen zu einer Verletzung 

übergeordneten Rechts führt (vgl. dazu nachfolgend E. 5).

4.- Beim umstrittenen Anschlussbeitrag handelt es sich um eine Vorzugslast, deren 

Erhebung eine ausreichende gesetzliche Grundlage voraussetzt.

a) Öffentliche Abgaben bedürfen jedenfalls einer gesetzlichen Grundlage. Der 

Gesetzgeber hat Subjekt, Objekt und Bemessungsgrundlage der Abgabe in einem 

formellen Gesetz zu verankern. Kommunale Erlasse sind einem formellen Gesetz 

gleichgestellt, wenn sie von der nach dem kantonalen Recht ermächtigten 

Gemeindelegislative beschlossen wurden oder wenn der Erlass der 

Gemeindeexekutive dem obligatorischen oder fakultativen Referendum unterstand. 

Eine Blankodelegation an die Gemeindeexekutive zur Festsetzung von öffentlichen 

Abgaben vermag dem Erfordernis der gesetzlichen Grundlage nicht zu genügen. Weder 

das Kostendeckungs- noch das Äquivalenzprinzip vermögen eine wirksame 

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Begrenzung der Gebühren und Beiträge sicherzustellen, wo es um die Finanzierung 

von kommunalen Ver- und Entsorgungsanlagen mit offenem Benützerkreis und nicht 

klar abgrenzbaren Kosten geht (vgl. BGE 120 Ia 265 und GVP 1995 Nr. 17).

Das st. gallische Recht stellt an die gesetzlichen Grundlagen eines Beitrages noch 

strengere Anforderungen, indem diese im Gegensatz zu den Gebühren umfassend im 

formellen Gesetz zu regeln sind, d.h. eine Delegation der Bestimmung der absoluten 

Höhe der Abgabe bzw. der für deren Berechnung massgeblichen Ansätze an die 

vollziehende Behörde nicht zulässig ist (Art. 36 lit. a GG; H.R. Arta, Die 

Zuständigkeitsordnung nach dem st. gallischen Gemeindegesetz in der politischen 

Gemeinde mit Bürgerversammlung, Diss. St. Gallen 1990, S. 82 ff.; GVP 1992 Nr. 9).

b) Sowohl das Bundesrecht als auch das kantonale Recht enthalten Regelungen zum 

Gewässerschutz und dessen Finanzierung.

Verschmutztes Abwasser muss behandelt werden. Man darf es nur mit Bewilligung der 

kantonalen Behörde in ein Gewässer einleiten oder versickern lassen (Art. 7 Abs. 1 des 

Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer; SR 814.20, abgekürzt: GSchG). Im 

Bereich öffentlicher Kanalisationen muss es in die Kanalisation eingeleitet werden (Art. 

11 Abs. 1 GSchG). Der Bereich öffentlicher Kanalisationen umfasst nach Art. 11 Abs. 2 

GSchG die Bauzonen (lit. a), weitere Gebiete, sobald für sie eine Kanalisation erstellt 

worden ist (lit. b), sowie Gebiete, in welchen der Anschluss an die Kanalisation 

zweckmässig und zumutbar ist (lit. c). Nicht verschmutztes Abwasser ist nach den 

Anordnungen der kantonalen Behörde versickern zu lassen. Erlauben die örtlichen 

Verhältnisse dies nicht, so kann es mit Bewilligung der kantonalen Behörde in ein 

oberirdisches Gewässer eingeleitet werden (Art. 7 Abs. 2 GSchG). Art. 45 GSchG 

bestimmt, dass die Kantone das Gesetz vollziehen und die erforderlichen Vorschriften 

erlassen, soweit nicht besondere Vollzugskompetenzen des Bundes betroffen sind. 

Über die Art und Weise der Finanzierung enthielt das eidgenössische 

Gewässerschutzgesetz beim Erlass am 24. Januar 1991 keine besonderen 

Vorschriften. Am 1. November 1997 trat jedoch Art. 60a GSchG in Kraft, der das 

Verursacherprinzip bei der Abgabenerhebung verankert. Gemäss Art. 60a Abs. 1 

GSchG werden bei der Ausgestaltung der Abgaben insbesondere die Art und die 

Menge des erzeugten Abwassers (lit. a), die zur Substanzerhaltung der Anlagen 

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erforderlichen Abschreibungen (lit. b), die Zinsen (lit. c) und der geplante 

Investitionsbedarf für Unterhalt, Sanierung und Ersatz, für Anpassungen an gesetzliche 

Anforderungen sowie für betriebliche Optimierungen (lit. d) berücksichtigt. Im Übrigen 

wird die Abgabenerhebung ausschliesslich durch kantonales und kommunales Recht 

geregelt (vgl. BGE 112 Ib 235 ff.).

Art. 15 des st. gallischen Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen 

Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2, abgekürzt: GSchVG) verpflichtet die 

politische Gemeinde zur Erhebung von Abgaben für Erstellung und Betrieb von 

Abwasseranlagen. Art. 16 bis 19 GSchVG regeln die Gebühren, während in Art. 20 und 

21 GSchVG die Beiträge verankert sind. Nach Art. 20 Abs. 1 GSchVG kann die 

politische Gemeinde Beiträge von den Grundeigentümern des Einzugsgebietes 

erheben. Die besonderen Verhältnisse bei den einzelnen Grundstücken können im 

Rahmen der Bemessung nach Art. 21 GSchVG berücksichtigt werden. Als allgemeine 

Regel und als Ausfluss des Verursacherprinzips enthält Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes 

über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz; sGS 731.1, 

abgekürzt: BauG) die Verpflichtung, dass die Gemeinden vom Grundeigentümer im 

Rahmen des ihm zukommenden Sondervorteils Beiträge an die Erschliessung 

verlangen. Diese Vorschrift ist nicht auf eine bestimmte Art von Erschliessungswerken 

beschränkt. Art. 20 Abs. 1 GSchVG ist deshalb nicht als blosse Ermächtigung, sondern 

als Verpflichtung zur Beitragserhebung zu interpretieren. Bereits vor Erlass des 

GSchVG waren die politischen Gemeinden gestützt auf Art. 13 und 14 des 

Einführungsgesetzes zum eidgenössischen Gewässerschutzgesetz (in der bis zum 

28. Februar 1997 gültigen Fassung, nGS 14-106) verpflichtet, von den 

Grundeigentümern des Einzugsgebietes Beiträge zu erheben (GVP 1998 Nr. 32). 

Gemäss Art. 21 Abs. 1 GSchVG können die Beiträge nach der Fläche oder dem Wert 

des im Einzugsgebiet gelegenen Bodens (lit. a), dem Wert der im Einzugsgebiet 

gelegenen Bauten und Anlagen (lit. b) und besonderen Vorteilen für den 

Grundeigentümer (lit. c) bemessen werden. Die Bemessungsgrundlagen können 

miteinander verbunden werden (Art. 21 Abs. 2 GSchVG). Die Höhe der Beiträge für 

Bauten und Anlagen mit ausserordentlich grossem oder kleinem Abwasseranfall oder 

frachtmässiger Belastung kann besonders geregelt werden (Art. 21 Abs. 3 GSchVG).

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Das Abwasserreglement der Stadt Z sieht in Art. 43 Abs. 1 die Finanzierung der Kosten 

für Bau, Betrieb und Unterhalt der öffentlichen Abwasseranlagen durch einmalige 

Mehrwertbeiträge der Grundeigentümer (lit. a), jährlich wiederkehrende Gebühren der 

Grundeigentümer oder Verursacher (lit. b) sowie Abgeltungen von Bund und Kanton (lit. 

c) und aus dem Stadthaushalt für Fremdwasser (lit. d) vor. Als einmalige 

Mehrwertbeiträge werden von den Grundeigentümern ein Anschluss- sowie ein 

Flächenbeitrag erhoben (Art. 45 Abwasserreglement). Der Anschlussbeitrag wird für 

Bauten und Anlagen, aus denen Abwasser in die öffentliche Kanalisation gelangt, 

erhoben (Art. 46 Abs. 1 Abwasserreglement). Er beträgt 23 Promille des Zeitwertes 

sämtlicher Bauten und Anlagen, wobei der gemäss Gesetz über die 

Gebäudeversicherung ermittelte Zeitwert bei Beginn der Zahlungspflicht massgebend 

ist. Für Bauten und Anlagen, die keinen Zeitwert aufweisen, z.B. Schwimmbassins, ist 

der Beitrag aufgrund der Erstellungskosten zu berechnen (Art. 47 Abs. 2 und 3 

Abwasserreglement). Bei Gewerbe- und Industriebetrieben, die im Vergleich zum 

Zeitwert einen ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen mengen- oder 

schmutzwertmässigen Abwasseranfall aufweisen, ist der Anschlussbeitrag gemäss Art. 

48 Abwasserreglement im Einzelfall von der Tiefbaukommission aufgrund der 

besonderen Verhältnisse angemessen zu erhöhen oder herabzusetzen. Der Beitrag soll 

einerseits dem erzielten Vorteil entsprechen und anderseits in einem angemessenen 

Verhältnis zu den Aufwendungen für die öffentlichen Abwasseranlagen stehen. Die 

Tiefbaukommission ist zudem entsprechend Art. 59  Abs. 1 Abwasserreglement 

befugt, Beiträge und Gebühren in Ausnahmefällen besonderen Verhältnissen 

anzupassen. Dabei sind die dem Grundeigentum aus den Abwasseranlagen 

erwachsenden Vorteile und die Belastung der öffentlichen Abwasseranlagen durch die 

in Frage kommenden Bauten und Anlagen zu berücksichtigen. Gemäss Art. 60 Abs. 2 

Abwasserreglement bedürfen Ausnahmen bei der Festsetzung von Beiträgen und 

Gebühren der Zustimmung des Stadtrates.

c) Im Rekurs wird zu Recht nicht bestritten, dass das Abwasserreglement der Stadt Z, 

das von der Exekutive am 5. Dezember 1984 beschlossen, ab dem 25. Januar 1985 

dem fakultativen Referendum unterstellt sowie am 11. April 1985 vom Baudepartement 

des Kantons St. Gallen genehmigt wurde, die Anforderungen an die Erhebung von 

einmaligen Beiträgen in formeller Hinsicht erfüllt.

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5.- In materieller Hinsicht sind sich die Rekursbeteiligten zu Recht einig, dass die 

Erstellung des Werkgebäudes und dessen Anschluss an die öffentlichen 

Abwasseranlagen im Januar 2000 und im Mai 2001 die Pflicht zur Leistung eines 

Mehrwertbeitrages auslöst. Ebenso ist unbestritten, dass die reglementarischen 

Bestimmungen bezüglich der vorgesehenen Bemessungskriterien grundsätzlich dem 

übergeordneten Recht nicht widersprechen (vgl. dazu oben E. 4b). Umstritten sind 

hingegen die Bemessungsgrundlage (vgl. dazu nachfolgend E. 5a), der anwendbare 

Satz bei Berücksichtigung der für Gewerbe- und Industriebetriebe geltenden 

besonderen Bestimmung des Art. 48 Abwasserreglement (vgl. dazu nachfolgend E. 5b) 

und die Verletzung des Kostendeckungsprinzips (vgl. dazu nachfolgend E. 5c).

a) aa) Im Rekurs wird bezüglich der Bemessungsgrundlage vorgebracht, die 

Erstellungskosten für das Gebäude beliefen sich gemäss Kostenkontrolle des 

Gesamtprojektes per 18. Juni 2003 auf Fr. 10'823'743.60. Im am 12. Februar 2003 

ermittelten Schätzwert von Fr. 17'776'000.-- seien die Erstellungskosten für die teuren 

Produktions- und Krananlagen, die nach den Bestimmungen über die 

Gebäudeversicherung zu versichern seien, von rund Fr. 6'000'000.-- enthalten. Dem 

hält die Vorinstanz entgegen, Produktions- und Krananlagen seien gemäss 

Zuteilungstabelle der Gebäudeversicherungsanstalt Fahrhabe und in der 

Gebäudeschätzung und damit im Schätzwert nicht enthalten. Die Gebäudeschätzung 

sei nicht angefochten worden. Dazu führt die Rekurrentin aus, der 

Gebäudeversicherungswert sei in casu auch dann keine angemessene Basis für die 

Festlegung des Anschlussbeitrages, wenn die Krananlagen als Fahrhabe zu 

qualifizieren wären. Auch ein nach Kubatur geschätzter Gebäudewert, der die 

Erstellungskosten um ca. 70 % übersteige, könne nicht geeignet sein, eine vernünftige 

Relation zum Sondervorteil des Kanalisationsanschlusses darzustellen.

Mit der Erhebung eines Kanalisationsanschlussbeitrages wird der dem 

Grundeigentümer mit dem Anschluss an die Kanalisations- und Kläranlage entstehende 

Sondervorteil abgegolten. Dieser bezieht sich auf die jederzeit gesicherte schadlose 

Ableitung und Reinigung des auf dem Grundstück anfallenden Schmutzwassers wie 

auch der gewährleisteten Ableitung des Meteorwassers. Nach der ständigen 

Rechtsprechung des st. gallischen Verwaltungsgerichts stellt der Zeitwert ein 

taugliches Kriterium zur Ermittlung dieses Vorteils dar, da es sich dabei um einen 

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zuverlässigen Massstab für den Wert des Gebäudes und damit auch für den Vorteil 

handelt, der dem Grundeigentümer aus der Erstellung einer Kanalisation oder aus dem 

Bau einer Abwasserreinigungsanlage erwächst. An diesen Grundsätzen ändert auch 

das in Art. 60a GSchG verankerte Verursacherprinzip nichts (vgl. VerwGE vom 21. 

Oktober 2003 in Sachen A.S., E. 3b mit Hinweis unter anderem auf GVP 1988 Nr. 33). 

Diese Rechtsprechung steht im Einklang mit jener des Bundesgerichts, nach welcher 

der Brandversicherungswert eine geeignete Bemessungsgrundlage bilden kann, wenn 

es um die Erhebung einer Anschlussgebühr oder einer anderen einmaligen Abgabe 

geht (vgl. VerwGE vom 23. April 2004 in Sachen H. S., E. 2d/aa mit Hinweis auf BGE 

128 I 53 und BGE vom 13. Dezember 2002, 2P.130/2002).

Art. 21 Abs. 1 GSchVG spricht vom "Wert" der Gebäude und Anlagen als 

Bemessungsgrundlage. Die Bestimmung übernahm die frühere Regelung in Art. 14 des 

Einführungsgesetzes zum eidgenössischen Gewässerschutzgesetz (nGS 9 S. 737, nGS 

14-106, sGS 752.1, abgekürzt: EG zum GSchG; Botschaft, in: ABl 1995 S. 552), die 

ihrerseits weitgehend die bisherige Regelung aus dem Einführungsgesetz zum 

Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung vom 23. 

Dezember 1957 (nGS 1 S. 148) übernahm (vgl. Botschaft, in: ABl 1973 S. 508). Gemäss 

Art. 47 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 47 Abs. 2 des Abwasserreglements wird der 

Anschlussbeitrag nach dem gemäss Gesetz über die Gebäudeversicherung ermittelten 

Zeitwert bei Beginn der Zahlungspflicht bemessen. Für den Anschlussbeitrag beginnt 

die Zahlungspflicht mit der Fertigstellung der Bauten und Anlagen bzw. der 

technischen Möglichkeit des Anschlusses an das Kanalisationsnetz (vgl. Art. 52 

Abwasserreglement).

Gemäss Art. 14 Abs. 1 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung (sGS 873.1, 

abgekürzt: GVG) sind im Schätzungsverfahren der Neuwert, der Zeitwert und der 

Verkehrswert des versicherten Gebäudes zu schätzen. Als Neuwert gilt der 

Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes zur Zeit der 

Schätzung erforderlich wäre. Als Zeitwert gilt der Neuwert unter Abzug der seit der 

Erstellung infolge Alters, Abnützung oder anderer Gründe eingetretenen 

Wertverminderung (Art. 14 Abs. 2 und 3 GVG). Im Zeitpunkt der Neuerstellung eines 

Gebäudes entspricht der Zeitwert regelmässig dem Neuwert. Gemäss Art. 12 Abs. 1 

der Verordnung zum GVG (sGS 873.11, abgekürzt: VV zum GVG) werden mit dem 

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gewerblichen und industriellen Gebäude Einrichtungen baulicher Art versichert, soweit 

sie die Voraussetzungen nach Art. 11 Abs. 1 lit. b der Verordnung erfüllen, d.h. soweit 

sie eine dem Gebäude ähnliche Dauerhaftigkeit aufweisen und so im Gebäude 

eingebaut, eingemauert oder untermauert sind, dass sie ohne erhebliche Werteinbusse 

oder ohne wesentliche Gebäudebeschädigung nicht entfernt werden können. Nicht 

versichert werden bei gewerblichen und industriellen Gebäuden gemäss Art. 12 Abs. 2 

VV zum GVG rein betriebliche Einrichtungen, einschliesslich der dafür unabdingbaren 

baulichen Vorkehren wie Fundamente oder Sockel, wenn diese mit den betrieblichen 

Einrichtungen ein zusammenhängendes Ganzes bilden. Dabei ist die Einbauart 

unerheblich.

Grundlage für die Bemessung des Mehrwertbeitrages bildet damit der Zeitwert der von 

der Gebäudeversicherung erfassten Gebäude und Anlagen. Massgebend ist 

dementsprechend die amtliche Grundstückschätzung. Der Eigentümer kann nicht nur 

die ordentlichen Rechtsmittel gegen die betreffende Schätzung ergreifen, sondern auch 

jederzeit eine Neubeurteilung beantragen (vgl. Art. 6 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die 

Durchführung der Grundstückschätzung; sGS 814.1, abgekürzt: GGS), für die er nur 

dann eine Gebühr entrichtet, wenn die Neubeurteilung keine Änderung der Schätzung 

ergibt (vgl. Art. 12 Abs. 1 lit. c GGS).

In der amtlichen Schätzung vom 12. Februar 2003 wurde der Neuwert des Gebäudes 

auf Fr. 17'776'000.-- festgelegt. Grundlage dieser Schätzung war eine 

Baukostenabrechnung. Soweit im geschätzten Wert auch Betriebseinrichtungen 

enthalten sind, sind sie mitversichert. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass 

Kran- und Produktionsanlagen mitgeschätzt wurden, welche die Voraussetzungen für 

die Versicherung durch die Gebäudeversicherungsanstalt nicht erfüllen. Der zugrunde 

liegende Einheitspreis von Fr. 134.-- pro m  liegt vielmehr am unteren Rand des für 

Grossgewerbe und Industrie anzunehmenden Rahmens von Baukosten zwischen 

Fr. 100.-- und Fr. 350.-- pro m . In der Bauklasse I, die eingeschossige Werk- und nicht 

unterkellerte Lagerhallen mit einer Raumhöhe von über fünf Metern in leichter 

Konstruktion ohne Heizung oder nur mit Luftheizapparaten umfasst, ist von Kosten 

zwischen Fr. 100.-- und Fr. 175.-- pro m  auszugehen (vgl. Schweizerische Vereinigung 

kantonaler Grundstückbewertungsexperten/Schweizerische Schätzungsexperten-Kam­

mer/Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder (Hrsg.), Schätzerhandbuch 

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2000, S. 202). Dementsprechend verlangt der geschätzte Kubikmeterpreis nicht, zu 

prüfen, ob dem Zeitwert besondere Aufwendungen zugrunde liegen, die dazu führen, 

dass der Sondervorteil nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zur Höhe des 

Beitrags steht (vgl. dazu VerwGE vom 30. Oktober/20. November 2001 in Sachen H.R., 

E. 4c).

Die Schätzung wurde zudem unangefochten rechtskräftig, obwohl die Rekurrentin nun 

vorbringt, die tatsächlichen Erstellungskosten lägen rund 40 % unter dem geschätzten 

Neuwert. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung geht es grundsätzlich 

nicht an, sich im Rahmen der Beitragserhebung für den Kanalisationsanschluss 

nachträglich auf die Fehlerhaftigkeit der rechtskräftigen Schätzung zu berufen (vgl. 

VerwGE vom 30. Oktober/20. November 2001 in Sachen H.R., E. 4c).

 

Dementsprechend ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den 

Kanalisationsanschlussbeitrag nach dem geschätzten Zeitwert des Werkgebäudes von 

Fr. 17'776'000.-- bemessen hat.

b) Weiter ist zu prüfen, ob der Anschlussbeitrag im vorliegenden Fall aufgrund 

besonderer Verhältnisse herabzusetzen ist.

Gemäss Art. 48 Abs. 1 des Abwasserreglements ist bei Gewerbe- und 

Industriebetrieben, die im Vergleich zum Zeitwert einen ausserordentlich hohen oder 

ausserordentlich niedrigen mengen- oder schmutzwertmässigen Abwasseranfall 

aufweisen, der Anschlussbeitrag im Einzelfall von der Tiefbaukommission aufgrund der 

besonderen Verhältnisse angemessen zu erhöhen oder herabzusetzen. Der Beitrag soll 

einerseits dem erzielten Vorteil entsprechen und anderseits in einem angemessen 

Verhältnis zu den Aufwendungen für die öffentlichen Abwasseranlagen stehen (Abs. 2).

Das Verwaltungsgericht hat zu Sonderregelungen dieser Art festgehalten, es handle 

sich um Fälle, in denen die schematische Bemessung nach Einheitstarif zu einem 

offensichtlich unangemessenen Ergebnis führe, namentlich wenn durch den Anschluss 

an die Kanalisation lediglich ein Teil des Abwasserbereiches abgedeckt werde bzw. die 

Kanalisation gesamthaft ausserordentlich hoch oder niedrig belastet werde und dies in 

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keinem vernünftigen Verhältnis zum Gebäudewert stehe (VerwGE vom 26. September 

1994 in Sachen J. und D. St.-F., S. 8). Bezüglich Industrie- und Gewerbebetrieben 

erwog es, dass es unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit nicht angehe, solche 

Betriebe allgemein als Sonderfall zu verstehen. Ein Sonderfall könne nur dann in Frage 

kommen, wenn die Beitragsfestsetzung einen Betrieb betreffe, der im Vergleich zu 

anderen gleichartigen Betrieben besondere Verhältnisse aufweise (GVP 1992 Nr. 8 mit 

Hinweisen auf die nicht publizierte verwaltungsgerichtliche Praxis). Umfasst der 

Anschluss an die Kanalisation lediglich die Möglichkeit zur Ableitung des 

Schmutzwassers, rechtfertigt sich die Annahme eines Sonderfalls und im Regelfall die 

Reduktion des Beitrages um einen Fünftel bis einen Drittel (vgl. VerwGE vom 30. 

Oktober/20. November 2001 in Sachen H.R., E. 4c).

Die Rekurrentin begründet den ausserordentlich niedrigen mengen- oder 

schmutzwertmässigen Abwasseranfall in erster Linie mit der Höhe des amtlichen 

Zeitwerts des Gebäudes, der auch teure Produktions- und Krananlagen umfasse. Wie 

bereits dargelegt, trifft diese Sicht der Rekurrentin nicht zu. Auch im Übrigen bestehen 

keine Anhaltspunkte dafür, dass der Abwasseranfall bei der Rekurrentin 

vergleichsweise gering ist. Vielmehr ist aus den im Rekurs geschilderten besonderen 

Massnahmen und dem Verbrauch von 50'000 bis 55'000 Liter pro Arbeitstag zu 

schliessen, dass Wasser eine bedeutende Funktion im rekurrentischen 

Produktionsbetrieb erfüllt. Die Angaben in der Rekursbegründung werden bestätigt 

durch den der Rekurrentin im Jahr 2005 insgesamt in Rechnung gestellten Bezug von 

12'631 m  Wasser. Bei 240 Arbeitstagen ergibt sich ein täglicher Verbrauch von 52,63 

m . Dieser Verbrauch entspricht in etwa dem Tagesverbrauch von 400 bis 500 

Personen.

Die Rekurrentin macht zudem nicht geltend, dass sich ihr Wasserbedarf sowie die 

innerbetriebliche Ausgestaltung des Wasserkreislaufs und Vorbehandlung des 

Abwassers von anderen gleichartigen Betrieben derart unterscheidet, dass Menge und 

Schmutzgehalt des Abwassers die Anwendung der Ausnahmeregelung verlangen.

Im Rekurs wird hingegen geltend gemacht, es sei bereits ein Beitrag von Fr. 228'000.-- 

an ein Versickerungsbecken bezahlt worden. Die Vorinstanz bestreitet diese Leistung 

nicht. Das auf dem Grundstück der Rekurrentin anfallende Abwasser wird einerseits 

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nach dem Trennsystem in die öffentliche Kanalisation geleitet, indem das verschmutzte 

Abwasser der Abwasserreinigungsanlage und das Platzwasser über einen 

Meteorwasserkanal dem Bach zugeführt werden. Anderseits gelangt das Dachwasser 

in einer von mehreren Grundeigentümern gemeinsam erstellten Anlage zur 

Versickerung. In einer Vereinbarung vom 23. Juni/5. Juli 2000 kamen die 

Rechtsvorgängerin der Rekurrentin und sieben weitere Grundeigentümer mit der 

politischen Gemeinde Z überein, für das Gebiet S eine rationelle und funktionsfähige 

Versickerungsanlage für das Dachwasser mit voraussichtlichen Kosten in der 

Grössenordnung von Fr. 1'200'000.-- zu erstellen (1. und 2. Etappe). Der vom 

Gemeinderat Z am 19. April 2000 genehmigten Kostenverteiler ergab für das 

Grundstück Nr. ... eine Quote von 18,59 % oder rund Fr. 222'000.-- (vgl. act. 17/2, 1. 

und 2. Etappe). Selbst wenn die Dimensionierung der Kanalisation durch diese 

Versickerungsanlage nicht beeinflusst wurde und mit dem Anschlussbeitrag die 

Möglichkeit abgegolten wird, sämtliches auf dem Grundstück anfallendes Abwasser in 

die Kanalisation zu leiten, stellt sie doch ein wesentliches Element des 

Entsorgungskonzepts dar, das geeignet ist, die gemeindeeigenen Abwasseranlagen zu 

entlasten. Die Rekurrentin ist verpflichtet, das anfallende Dachwasser in der dafür 

vorgesehenen Anlage zur Versickerung zu bringen. Nur soweit diese Anlage ihre 

Funktion nicht erfüllen kann, werden die Anlagen der Gemeinde beansprucht, die 

zudem, indem das auf dem Platz anfallende Regenwasser einem Bach zugeleitet wird, 

dem gemäss Art. 7 Abs. 2 GSchG für nicht verschmutztes Abwasser geltenden 

Grundsatz der Versickerung nicht entsprechen. Damit rechtfertigt sich die Anwendung 

der Sonderfallnorm (vgl. dazu VerwGE vom 27. September 1989 in Sachen I. AG, E. 4; 

VRKE I/2 vom 28. Februar 2001 in Sachen H.P.R., E. 4d/cc; VRKE I/2 vom 26. Februar 

2004 in Sachen L. AG, E. 4c/cc e contrario).

Für das Grundstück Nr. ... der Rekurrentin ist im Zusammenhang mit der Ableitung des 

Dachwassers unbestrittenermassen bereits ein Beitrag von Fr. 228'000.-- geleistet 

worden. Bei der Bemessung der Reduktion des Mehrwertbeitrages ist zu 

berücksichtigen, dass dieser Betrag einerseits rund die Hälfte des in Rechnung 

gestellten Beitrages ausmacht, anderseits aber nur die Entsorgung des Dachwassers, 

nicht jedoch des auf den versiegelten Flächen anfallenden Regenwassers und damit 

nur eines Teils des Meteorwassers beschlägt. Unter diesen Umständen erscheint eine 

Reduktion gestützt auf Art. 48 des Abwasserreglementes in der Mitte des vom 

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Verwaltungsgericht vorgesehenen Rahmens von einem Fünftel bis einem Drittel, d.h. 

um einen Viertel, als angemessen. Dementsprechend ist der Mehrwertbeitrag für das 

Grundstück Nr. ... von Fr. 408'848.-- (2,3 % von Fr. 17'776'000.--) um Fr. 102'212.-- 

(25 % von Fr. 408'848.--) auf Fr. 306'636.-- herabzusetzen. Hinzu kommt die 

Mehrwertsteuer von Fr. 23'304.35 (7,6 % von Fr. 306'636.--). Insgesamt ergibt sich 

damit ein Rechnungsbetrag von Fr. 329'940.35.

c) Schliesslich ist auf die geltend gemachte Verletzung des Kostendeckungsprinzips 

einzugehen.

Nach dem Kostendeckungsprinzip soll der Ertrag der Abgaben die gesamten Kosten 

des betreffenden Verwaltungszweigs nicht oder nur geringfügig überschreiten (vgl. 

BGE 126 I 180 E. 3a/aa mit Hinweisen). Bei Anschlussbeiträgen, wo die Kosten für den 

Bau und die Amortisation der Leitungen und Anlagen in der Regel über eine längere 

Zeit und oft ungleichmässig anfallen, muss sich die Überprüfung des 

Kostendeckungsprinzips auf eine entsprechend lange Zeitdauer erstrecken. Ein 

Verstoss gegen das Kostendeckungsprinzip liegt erst dann vor, wenn die erhobenen 

Abgaben auch bei vorsichtiger Beurteilung des künftigen Finanzbedarfs als übersetzt 

erscheinen (vgl. VerwGE vom 23. April 2004 in Sachen H. S., E. 2e/aa unter Hinweis auf 

die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Ein einzelner Beitrag kann somit im 

Allgemeinen nicht gegen das Kostendeckungsprinzip verstossen, es sei denn, ein 

solcher Verstoss werde vom Beitragspflichtigen im Einzelfall nachgewiesen (vgl. GVP 

1988 Nr. 33).

Die Rekurrentin reicht Investitions- und Betriebsrechnungen des betreffenden 

Verwaltungszweiges für die Jahre 1997 bis 2005 ein. Im Rekurs wird die Verletzung des 

Kostendeckungsprinzips pauschal gerügt und nicht konkret anhand der Investitions- 

und Betriebsrechnungen begründet (vgl. dazu A. Hungerbühler, Grundsätze des 

Kausalabgaberechts, in: ZBl 104/2003, S. 521 mit Hinweisen). Aus den von der 

Rekurrentin eingereichten Rechnungen und den von der Vorinstanz in der 

Vernehmlassung erstellten Übersichten über die Aufwände und Erträge sowie die 

Entwicklung der Spezialfinanzierung der Abwasseranlagen in den Jahren 1999 bis 2007 

(für 2006 und 2007 Budgetzahlen) ist nicht ersichtlich, dass die fraglichen 

Erschliessungsunternehmen Überschüsse in einem durch künftige Investitionen nicht 

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gerechtfertigten Ausmass erzielen. Die Zahlen der vorinstanzlichen Übersichten 1999 

bis 2007 lassen sich nur teilweise in einen nachvollziehbaren Zusammenhang mit den 

von der Rekurrentin eingereichten tabellarischen Abwasserrechnungen der Jahre 1997 

bis 2005 bringen. So stimmen die Angaben in der Rubrik "Erträge Konto 1718" nicht 

mit den für dieses Konto in den eingereichten Abrechnungen ausgewiesenen Zahlen 

überein. Über die Jahre 1999 bis 2005 betrachtet beläuft sich die Differenz auf rund 

Fr. 317'000.-- (Fr. 28'776'000.-- gemäss vorinstanzlicher Übersicht; rund 

Fr. 28'459'000.-- gemäss eingereichten Abrechnungen). Bei den Abrechnungen fällt 

zudem auf, dass die Zahlen für 2003 und 2005 vollständig übereinstimmen, was 

ungewöhnlich erscheint. Hingegen stimmt der Bruttoaufwand der laufenden Rechnung 

für die Abwasseranlagen gemäss der vorinstanzlichen Übersicht im Wesentlichen mit 

den in den von der Rekurrentin eingereichten Abrechnungen im Konto 171 

ausgewiesenen Aufwänden überein. Sowohl nach den von der Rekurrentin 

eingereichten Abrechnungen als auch nach den Übersichten in der vorinstanzlichen 

Vernehmlassung deckten die Erträge aus Abwasserbeiträgen und -gebühren mit 

Ausnahme des Jahres 1999 die Aufwände der laufenden Rechnung nicht. Diese 

Sachlage kann so interpretiert werden, dass die Erträge aus den einmaligen Beiträgen 

ebenfalls für den laufenden Betrieb verwendet werden mussten und dementsprechend 

kaum Rücklagen für Ersatzinvestitionen vorgenommen werden konnten. Die in den 

Abrechnungen ausgewiesenen auf Flächen- und Anschlussbeiträge zurückzuführenden 

Reserven haben sich dementsprechend stark rückläufig entwickelt, nämlich von 

Fr. 8'166'061.-- im Jahr 1999 auf Fr. 869'108.-- im Jahr 2005. Diese Reserve weist kein 

Ausmass auf, das auf eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips durch die 

erhobenen Flächen- und Anschlussbeiträge hinweist (vgl. dazu auch VerwGE vom 23. 

April 2004 in Sachen H. S., E. 2d/ee e contrario).

6.- Zusammenfassend ergibt sich damit, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist. 

Der angefochtene Einsprache-Entscheid der Vorinstanz vom 16./21. August 2006 

sowie die zugrunde liegende Rechnung des Tiefbauamtes vom 31. März 2003 sind 

aufzuheben und die Rekurrentin ist für das Grundstück Nr. ... mit einem 

Mehrwertbeitrag von Fr. 329'940.35, davon Fr. 23'304.35 Mehrwertsteuer, zu 

veranlagen.

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7.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten zu zwei Dritteln 

der Rekurrentin und zu einem Drittel der Politischen Gemeinde Z aufzuerlegen (Art. 95 

Abs. 1 VRP). Auf die Kostenerhebung ist bei der Politischen Gemeinde nicht zu 

verzichten, da das Gemeinwesen vorwiegend finanzielle Interessen verfolgt (Art. 95 

Abs. 3 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (vgl. Ziff. 362 

Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- ist zu 

verrechnen.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens besteht kein Anspruch auf Entschädigung 

ausseramtlicher Kosten (vgl. Art. 98  und 98  VRP; R. Hirt, Die Regelung der Kosten 

nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 183).

Entscheid:

1.      Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Einsprache-

Entscheid des Stadtrates Z vom 16./21. August 2006 sowie die zugrunde liegende 

Rechnung des Tiefbauamtes vom 31. März 2003 werden aufgehoben.

2.      Die Rekurrentin wird für das Grundstück Nr. ..., G-strasse, Z mit einem 

Mehrwertbeitrag von Fr. 329'940.35, davon Fr. 23'304.35 Mehrwertsteuer, veranlagt.

3.      Die Rekurrentin bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 3'000.-- zu zwei Dritteln 

unter Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 1'000.--; einen Drittel der Kosten 

bezahlt die Politische Gemeinde Z.

4.      Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

bis ter

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 19.03.2007
	Art. 15, 20 und 21 GschVG (sGS 752.2). Die Vorzugslast kann nach dem Zeitwert der Gebäude bemessen werden. Besondere Verhältnisse sind bei der Bemessung des Kanalisationsanschlussbeitrages für einen Industrie- und Gewerbebetrieb nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Vergleich zu anderen gleichartigen Betrieben erhebliche Abweichungen aufweisen (Verwaltungsrekurskommission, 19. April 2007, I/2-2006/31).

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