# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8bdabd1a-95ea-590e-9bde-ebead826a51b
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-31
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 31.07.2023 ZKBER.2022.74
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2022-74_2023-07-31.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer 

	
		

 

Urteil vom 31. Juli 2023
        

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

1.    A.___,

2.    B.___,

beide vertreten durch Rechtsanwalt
Fabian Brunner,

 

Berufungskläger 

  

 

gegen

 

 

Stockwerkeigentümergemeinschaft C.___, vertreten durch Rechtsanwalt Beat
Gerber,

 

Berufungsbeklagte 

 

betreffend Nichtigkeit,
Anfechtung von STWEG-Beschlüssen 2019

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1. An der [...] in [...] befindet sich ein
Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle. Die Einstellhalle hat 15 Parkplätze, wovon
1.25 A.___ und 3.25 B.___ gehören. Die insgesamt zehn Wohnungen stehen im
Stockwerkeigentum. A.___ und B.___ sind Alleineigentümer je einer der
Stockwerkeinheiten. Die Wertquote von A.___ beläuft sich auf 73/1000, diejenige
von B.___ auf 134/1000 (vgl. Urkunde Nr. 2 der Kläger sowie Urkunde Nr. 2 der
Beklagten). 

 

2.1 Anlässlich der am 9. Dezember 2015
abgehaltenen Stockwerkeigentümerversammlung wurde die Sanierung der
Einstellhalle beschlossen (Urkunde Nr. 7 der Kläger, Traktandum Nr. 4). 

 

2.2 Am 26. Dezember 2017 verschickte die
Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Schlussrechnung betreffend
Sanierung der Einstellhalle. Gemäss ihrer Wertquote wurde der Anteil von A.___
auf CHF 9'754.35 und derjenige von B.___ auf CHF 17'905.25 festgelegt. Infolge
bereits geleisteter Vorauszahlungen von CHF 9'500.00 (A.___) bzw. 15'500.00 (B.___)
sollte A.___ noch CHF 254.35 und B.___ noch CHF 2'405.25 bezahlen (Urkunde Nr. 8
der Kläger).

 

2.3 Anlässlich der am 3. Juli 2018
abgehaltenen Stockwerkeigentümerversammlung wurde betreffend Sanierung
Einstellhalle beschlossen, dass die Abrechnung der Einstellhallensanierung
nicht nach Wertquoten sondern nach Anzahl Parkplätzen erfolgen soll. Die
Nebenkosten (Einstellhalle) sollten nach dem gleichen Prinzip abgerechnet
werden (Urkunde Nr. 5 der Kläger, Traktandum Nr. 9). 

 

2.4 Am 3. April 2019 fand eine weitere
Stockwerkeigentümerversammlung statt, anlässlich derer, soweit vorliegend
relevant, folgende Traktanden behandelt wurden: 

 

1.    […]

2.    […]

3.    Genehmigung
des Protokolls der Versammlung vom 3. Juli 2018

4.    Sanierung
Einstellhalle; Ausstände B.___ und A.___

5.    Beschlussfassung
Jahresrechnung 2017, mit Entlastung

6.    […]

7.    […]

8.    Beschlussfassung
Jahresrechnung 2018, mit Entlastung

9.    […]

10.  […]

11.  Aufteilung
Nebenkosten Einstellhalle (Pkt. 9 im letzten Protokoll)

12.  […]

13.  […]

 

Es wurden u.a. das Protokoll der
Versammlung vom 3. Juli 2018, die Jahresrechnungen 2017 und 2018 sowie der
Antrag Traktandum Nr. 4 gutgeheissen bzw. genehmigt und betreffend Aufteilung
Nebenkosten Einstellhalle beschlossen, dass diese Nebenkosten rückwirkend ab 1.
Januar 2019 separat nach Parkplätzen abzurechnen seien (Urkunde Nr. 4 der
Kläger).

 

3.1 Nach einem gescheiterten
Schlichtungsverfahren liessen A.___ und B.___ (nachfolgend: Kläger) mit Eingabe
vom 20. Mai 2021 beim Richteramt Solothurn-Lebern eine Klage gegen die
Stockwerkeigentümergemeinschaft C.___ (nachfolgend: Beklagte) einreichen und
folgende Anträge stellen:

 

«1.  Es
sei festzustellen, dass die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerschaft vom
3. April 2019 bezüglich der Traktanden Nrn. 3., 4., 8. und 11. nichtig
seien und über die vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der
Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist. 

2.    Eventualiter
seien die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerschaft vom 3. April 2019
bezüglich der Traktanden Nrn. 3., 4., 8. und 11. aufzuheben und es sei
festzustellen, dass über die vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss
der Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist. 

3.    Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen.»

 

3.2 Mit
Eingabe vom 21. September 2021 liess die Beklagte auf vollumfängliche
Klageabweisung schliessen und stellte widerklageweise die Anträge, die Klägerin
1 (A.___) sei zu verurteilen, der Beklagten den Betrag von CHF 1'635.10 nebst 5
% Zins seit 9. August 2018 zu bezahlen und der Kläger 2 (B.___) sei zu
verurteilen, der Beklagten den Betrag von CHF 13'451.25 nebst 5 % Zins seit
9. August 2018 zu bezahlen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

3.3 Mit
Widerklageantwort vom 14. Januar 2022 liessen die Kläger auf Abweisung der
Widerklage schliessen, u.K.u.E.F. 

 

4.1 Anlässlich
der am 30. Juni 2022 durchgeführten Hauptverhandlung liessen die Kläger
ihre Rechtsbegehren Nrn. 1 und 2 wie folgt anpassen:

 

«1.  Es
sei festzustellen, dass die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerschaft vom
3. April 2019 bezüglich der Traktanden 3, 4, 5, 8 und 11 nichtig seien und
über die vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der
Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist. 

2.    Eventualiter
seien die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerschaft vom 3. April 2019
bezüglich der Traktanden 3, 4, 5, 8 und 11 aufzuheben und es sei festzustellen,
dass über die vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung
getroffen worden ist.»

 

4.2 Gleichentags fällte das Amtsgericht
folgendes im Dispositiv eröffnetes Urteil: 

 

1.      Die Klage wird abgewiesen. 

2.      Widerklageweise wird die Klägerin 1
verurteilt, der Beklagten den Betrag von CHF 1'635.10 zuzüglich Zins zu 5%
seit dem 1. Dezember 2018 zu bezahlen. 

3.      Widerklageweise wird der Kläger 2
verurteilt, der Beklagten den Betrag von CHF 13'451.25 zuzüglich Zins zu
5% seit dem 1. Dezember 2018 zu bezahlen. 

4.      Die Kläger haben der Beklagten unter
solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von CHF 7'344.15 (Aufwand
25.57 h à CHF 260.00, Auslagen [CHF] 170.90, MwSt.) zu bezahlen. 

5.      Die Gerichtkosten von CHF 9'600.00 (inkl.
Schlichtungsverfahren) werden den Klägern unter solidarischer Haftung auferlegt
und mit den von diesen geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Verlangt keine
Partei eine schriftliche Begründung des Urteils, so reduzieren sich die
Gerichtskosten um CHF 3'000.00, womit die gesamten Kosten
CHF 6'600.00 betragen. Für diesen Fall wird die Zentrale Gerichtskasse des
Kanton Solothurn angewiesen, den Klägern, den zu viel bezahlten Kostenvorschuss
von CHF 3'000.00 zurückzuerstatten. 

 

5.1 Gegen das begründete Urteil (Postaufgabe:
22. August 2022) liessen die Kläger (im Nachfolgenden auch: Berufungskläger) am
22. September 2022 frist- und formgerecht Berufung an das Obergericht des
Kantons Solothurn erheben und folgende Rechtsbegehren stellen:

 

1.      Das Urteil des Richteramtes
Solothurn-Lebern vom 22. August 2022 sei vollumfänglich aufzuheben.

2.      Es sei festzustellen, dass die
Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. April 2019 bezüglich
der Traktanden Nrn. 3., 4., 5., 8. und 11. nichtig seien und über die
vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der
Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist.

3.      Eventualiter seien die Beschlüsse der
Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. April 2019 bezüglich der Traktanden Nrn.
3., 4., 5., 8. und 11. aufzuheben und es sei festzustellen, dass über die
vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der
Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist.

4.      Die Widerklage sei abzuweisen.

5.      Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl.
MwSt.

 

5.2 Mit Berufungsantwort vom 3. November
2022 liess die Beklagte (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) auf
vollumfängliche Abweisung der Berufung schliessen, soweit darauf einzutreten
sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

 

6. Auf die weiteren Ausführungen der
Parteien und der Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den folgenden
Erwägungen eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen. 

II.

1. Die Vorinstanz, welche im
angefochtenen Entscheid im Ergebnis sowohl Nichtigkeit als auch Anfechtbarkeit
der Beschlüsse vom 3. April 2019 verneinte, führte zusammengefasst und im
Wesentlichen Folgendes aus: Am 3. April 2019 seien vorwiegend Beschlüsse gefasst
worden, welche die Umsetzung der am 3. Juli 2018 gefassten Beschlüsse betreffen
würden. Aufgrund dessen sei neben einer allfälligen Nichtigkeit der Beschlüsse
vom 3. April 2019 auch auf eine allfällige Nichtigkeit der Beschlüsse vom 3.
Juli 2018 (Traktandum Nr. 9) einzugehen. 

 

Zur Gültigkeit des Traktandums Nr. 9 vom
3. Juli 2018 führte die Vorinstanz Folgendes aus: Ziff. 6.1 des Reglements sei zu
entnehmen, was unter die gemeinschaftlichen Kosten falle. Weiter bestimme
Ziff. 6.2, dass die gemeinschaftlichen Kosten, welche im gleichmässigen
Interesse aller Stockwerkeigentümer auflaufen würden, nach Wertquoten verteilt
werden. Bei der Einstellhalle würden keine gleichmässigen Interessen vorliegen.
Dies, da gewisse Eigentümer entweder gar keinen oder auch mehrere Parkplätze
besitzen würden. Das Reglement sehe somit keine Verteilung der Kosten
betreffend die Sanierung der Einstellhalle nach Wertquoten vor. Es würde der
Struktur des Stockwerkeigentums entgegenstehen, wenn mit dem gemeinsamen Willen
der Stockwerkeigentümer keine Änderungen mehr vorgenommen werden könnten. Mit
dem Beschluss der Änderung des Kostenverteilers hätten die Stockwerkeigentümer
lediglich eine nach ihrer Ansicht vorliegende Ungerechtigkeit beheben und durch
eine sachgerechte Lösung ersetzen wollen. Es liege kein schwerwiegender
materieller oder formeller Mangel vor. Es sei keine Nichtigkeit des Beschlusses
betreffend Traktandum Nr. 9 vom 3. Juli 2018 gegeben. Die Kläger hätten gegen
die Beschlüsse zwar mittels E-Mail opponiert, was zur Anfechtung des
Beschlusses aber nicht genüge. Die Beschlüsse seien gültig. 

 

Zur Gültigkeit der anlässlich der
Versammlung vom 3. April 2019 gefällten Beschlüsse betreffend die Traktanden Nrn.
3., 4., und 8., führte die Vorinstanz aus, dass diese, da keine Nichtigkeit des
Beschlusses betreffend Traktandum Nr. 9 vom 3. Juli 2018 ersichtlich sei, auch nicht
nichtig seien.

 

Betreffend Traktandum Nr. 5 führte die
Vorinstanz aus, den
eingereichten Bildern der Kläger sei nicht zu entnehmen, dass es sich beim Zaun
bzw. Tor um ein Luxusprodukt handeln würde. Nach Aussagen der Parteien sei
zudem erstellt, dass der Zaun zumindest teilweise habe entfernt werden müssen,
damit die Maschinen zur Baustelle hätten gelangen können. Es sei nicht
ersichtlich, dass ein derart schwerer Mangel im Beschluss der Genehmigung der
Jahresrechnung 2017 vorliegen würde, der eine Nichtigkeit nach sich ziehen
würde.

 

Betreffend Traktandum Nr. 11 führte die Vorinstanz
aus, Ziffer 9 des Protokolls der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. Juli
2018 sei zu entnehmen, dass die Nebenkosten für die Einstellhalle nach dem
gleichen Prinzip wie die Sanierungskosten verteilt werden sollten. Die
Versammlung habe einstimmig entschieden, dass die Nebenkosten künftig nach
Anzahl der Parkplätze berechnet würden. Der Einfachheit halber sei die
Aufteilung der Nebenkosten aber erst ab 1. Januar 2019 umgesetzt worden. Der
Beschluss betreffend die Verteilung der Nebenkosten sei somit bereits am 3.
Juli 2018 und damit nicht rückwirkend gefasst worden. Mit dem Beschluss vom 3.
April 2019 habe man lediglich am alten Beschluss festhalten wollen. Es seien
keine Gründe für eine Nichtigkeit ersichtlich. 

 

Zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse vom 3.
April 2019 erwog die Vorinstanz, diese seien von der Klägerschaft zwar rechtzeitig
angefochten worden. Es sei aber nicht ersichtlich und werde von den Klägern
auch nicht substantiiert dargelegt, inwiefern diese Beschlüsse dem Gesetz oder den
Regelungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft zuwiderlaufen würden. Aufgrund
dessen gelinge es den Klägern nicht, die Beschlüsse der
Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. April 2019 erfolgreich anzufechten. 

 

Zur Widerklage erwog die Vorinstanz, die
Höhe der geltend gemachten Forderungen sei seitens der Kläger nicht bestritten.
Die Widerklage sei formell zulässig. Somit werde die Klägerin 1 resp. der
Kläger 2 verpflichtet, den jeweils noch ausstehenden Betrag von
CHF 1'635.10 bzw. CHF 13'451.25 zu bezahlen.

 

2.1 Die Berufungskläger, welche sowohl
eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung als auch eine falsche Rechtsanwendung
rügen, lassen in ihrer Berufungsschrift zusammengefasst und im Wesentlichen
Folgendes ausführen: Die Beschlüsse der Versammlung vom 3. Juli 2018, mit
welchen die Abänderung des ehemals beschlossenen Kostenteilers betreffend die
Sanierungsarbeiten an der Einstellhalle getroffen worden seien, seien nichtig. Anlässlich
der Stockwerkeigentümerversammlung vom 9. Dezember 2015 sei die Sanierung der
Tiefgarage einstimmig beschlossen worden. Gestützt auf die Bestimmungen des
Stockwerkeigentümerreglements sollten dabei sämtliche Kosten nach Wertquoten
verlegt werden. Am 3. Juli 2018 seien die Arbeiten ausgeführt sowie die Akonto-
und Schlussrechnungen bereits versendet und bezahlt gewesen. Die Abänderung des
ehemals beschlossenen Kostenteilers nach Ausführung der Arbeiten und Versendung
der Schlussrechnung sei nichtig. Konsequenterweise seien sämtliche Beschlüsse vom
3. April 2019, die auf diesem Entscheid (vom 3. Juli 2018) beruhten, ebenfalls
nichtig, eventualiter als anfechtbar aufzuheben. Eine Rückkehr auf ehemals
beschlossene Sachgeschäfte sei nicht möglich, da diese dem elementaren Prinzip
der Rechtssicherheit entgegenlaufen würde. Die Auffassung, wonach die
Sanierungskosten keine gemeinschaftlichen Kosten im Sinne von Ziffer 6.1 des
Reglements seien, sei falsch. Die Kosten im Zusammenhang mit der Einstellhalle seien
immer als gemeinsame Kosten im Sinne von Art. 6.1 verstanden worden. Das
Protokoll (Traktandum Nr. 3) vom 3. April 2019 [wohl: vom 3. Juli 2018] sei
nicht genehmigungsfähig, da dieses einen nichtigen Beschluss beinhalte. Das Traktandum
Nr. 4 vom 3. April 2019 sei nichtig, weil bereits der Beschluss betreffend
Traktandum Nr. 9 vom 3. Juli 2018 nichtig sei. Gleichermassen verhalte es sich
mit Traktandum Nr. 5. Es sei aktenwidrig, dass die Sitzplätze nicht vergrössert
worden seien. Kosten, die nicht über die Gemeinschaftskosten abzurechnen
gewesen wären, seien entgegen den reglementarischen Bestimmungen verlegt
worden. Sollte der Beschluss betreffend Jahresrechnung nicht ohnehin nichtig
sein, sei dieser aufzuheben. Als Folge der Nichtigkeit des Beschlusses vom 3.
Juli 2018 sei die Jahresrechnung 2018 inkorrekt und nicht genehmigungsfähig
(Traktandum Nr. 8 vom 3. April 2019). Sollte die Jahresrechnung nicht
ohnehin nichtig sein, wäre sie zumindest aufzuheben. Anlässlich der Versammlung
vom 3. April 2019 sei die Verlegung der Betriebskosten rückwirkend auf den 1.
Januar 2019 bestimmt worden (Traktandum Nr. 11 vom 3. April 2019). Die
Verlegung der Nebenkosten der Einstellhallenplätze würde eine Anpassung des
Reglements bedürfen. Eine solche Anpassung sei weder traktandiert noch
beschlossen worden. Gemäss gültigem Reglement seien die Nebenkosten nach
Wertquoten anzurechnen. Vor diesem Hintergrund sei der entsprechende Beschluss
vom 3. April 2019 nichtig, eventualiter als anfechtbar aufzuheben. Der
Beschluss vom 3. Juli 2018 sowie die darauf abstützenden Beschlüsse vom 3.
April 2019 seien nichtig, womit es der widerklageweisen geltend gemachten
Forderung jeglicher Grundlage entbehre.

 

2.2 Die Berufungsbeklagte hält in ihrer
Berufungsantwort zusammengefasst und im Wesentlichen dagegen: Weder bei den
Beschlüssen vom 3. Juli 2018 noch bei denjenigen vom 3. April 2019 liege ein
schwerer formeller oder inhaltlicher Mangel vor, der eine Nichtigkeit begründen
könnte. Anlässlich der STWEG-Versammlung vom 9. Dezember 2015 sei kein
Beschluss über die konkrete Kostenaufteilung bezüglich Sanierung der
Einstellhalle gefasst worden. Somit sei fraglich, ob es sich beim Beschluss vom
3. Juli 2018, Traktandum Nr. 9, überhaupt um einen Gegenbeschluss bzw. um ein
Zurückkommen auf einen ehemals gefassten Beschluss handle. Des Weiteren sei
eine Abänderung eines Kostenteilers nach Ausführung der Arbeiten zulässig.
Konsequenterweise liege auch bei den Beschlüssen vom 3. April 2019, welche auf
dem Beschluss vom 3. Juli 2018, Traktandum Nr. 9, beruhten, keine Nichtigkeit
vor. Das Sachgeschäft sei am 3. Juli 2018 bzw. 3. April 2019 noch nicht
abgeschlossen gewesen, zumal insbesondere die Berufungskläger damals ihren
Anteil an den Kosten nach Wertquoten noch nicht bezahlt hätten. Weder in der
Lehre noch in der Rechtsprechung werde unterschieden, ob es sich beim
Zurückkommen auf einen Beschluss um ein abgeschlossenes oder ein laufendes
Sachgeschäft handle. Das Argumentarium der Vorinstanz unterscheide entsprechend
zu Recht nicht dazwischen. Zwar sei bei der Fassung von sogenannten
Gegenbeschlüssen aufgrund des Prinzips der Rechtssicherheit grundsätzlich
Zurückhaltung geboten. Es könne aber grundsätzlich jederzeit auf einen früher
gefassten Beschluss zurückgekommen und ein neuer Beschluss gefasst werden. Die
Kosten der Einstellhalle würden vorliegend nicht im gleichmässigen Interesse aller
Stockwerkeigentümer liegen, was von der Vorinstanz zu Recht ausgeführt werde. Die
Berufungskläger seien nicht die einzigen, welche durch die neue
Kostenverteilung betreffend Sanierung der Einstellhalle höhere Kosten zu tragen
hätten. Das Protokoll vom 3. April 2019 [wohl: vom 3. Juli 2018] sei somit
genehmigungsfähig. Die Aufteilung der Nebenkosten für die Einstellhalle sei
nicht rückwirkend beschlossen worden. Die Nebenkostenaufteilung nach Anzahl
Parkplätzen sei bereits mit Beschluss vom 3. Juli 2018, Traktandum 9,
beschlossen und der Einfachheit halber erst ab 1. Januar 2019 umgesetzt worden.
Der Beschluss vom 3. Juli 2018 sei somit rechtswirksam. Dies gelte auch für die
Beschlüsse vom 3. April 2019. Dementsprechend habe die Vorinstanz die
widerklageweise geltend gemachte Forderung richtigerweise gutgeheissen. 

 

3.1 Die Berufungskläger verlangen in
ihrem Hauptrechtsbegehren die Feststellung der Nichtigkeit betreffend die
Beschlüsse der Versammlung vom 3. April 2019 in Bezug auf die Traktanden 3., 4.,
5., 8. und 11. Sie rügen die Nichtigkeit der Beschlüsse der Versammlung vom 3.
Juli 2018, mit welchen die Abänderung des ehemals beschlossenen
Kostenverteilers betreffend die Sanierungsarbeiten an der Einstellhalle
beschlossen wurden und begründen diese damit, dass auf ein ehemals
abgeschlossenes Sachgeschäft nicht nachträglich zurückgekommen werden könne. 

 

3.2 Nichtig ist ein Beschluss, wenn er
gegen «qualifizierte, besonders wichtige Formvorschriften, gegen zwingende
privatrechtliche Fundamentalnormen (z.B. gute Sitten, Recht der
Persönlichkeit), gegen unverzichtbare Rechte der Stockwerkeigentümer (und
Nutzniesser oder Wohnberechtigte), gegen die Strukturelemente des
Stockwerkeigentums oder gegen zwingende Bestimmungen des öffentlichen Rechts
verstösst», d.h. die Nichtigkeit eines Beschlusses besteht in einem
schwerwiegenden formellen und/oder inhaltlichen Mangel. Darunter fallen
beispielsweise ein Verstoss gegen zwingende Gesetzesvorschriften; das
absichtliche Fernhalten eines Stockwerkeigentümers von der Versammlung (bzw.
vorsätzliche oder fahrlässige Nichteinladung); die Verletzung eines
statutarischen Präsenzquorums; die Einberufung der Versammlung durch ein
unzuständiges Organ; ein Beschluss, der gegen die «Grundstruktur des
Stockwerkeigentums» verstösst; der dauernde Ausschluss eines
Stockwerkeigentümers vom Stimmrecht; die Zuordnung von zwingenden gemeinschaftlichen
Teile zum Sonderrecht eines Stockwerkeigentümers; die Änderung der Wertquote
eines Stockwerkeigentümers ohne dessen Zustimmung; die Enthebung des Verwalters
von jeglichen Mindestbefugnissen; die Einberufung der Versammlung ohne dass
eine Traktandenliste existiert; die Verletzung von Persönlichkeitsrechten ohne
Rechtfertigungsgrund; ein Beschluss über den Verzicht des Anfechtungs-,
Ausschluss- oder Einspracherechts; der Ausschluss des Stockwerkeigentümers ohne
vorgängiges gerichtliches Verfahren; der Verstoss gegen Bestimmungen des
öffentlichen Rechts; ein Beschluss mit unmöglichem oder unsittlichem Inhalt;
die aus Art. 706b OR analog anwendbaren Fälle: Beschlüsse die das Recht auf
Teilnahme an der Stockwerkeigentümerversammlung, das Mindeststimmrecht, die
Klagerechte oder andere vom Gesetz zwingend gewährte Rechte der
Stockwerkeigentümer entziehen oder beschränken oder Kontrollrechte von
Stockwerkeigentümern über das gesetzlich zulässige Mass hinaus beschränken (Lukas
Handschin/Michael Wyttenbach, Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung
und seine Anfechtung, in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011: Tagung vom
24. März 2011 in Luzern, Bern 2011, S. 78 f. m.w.H.). 

 

3.3 Das Zurückkommen und das Abändern
eines einmal gefassten früheren Beschlusses für sich alleine genommen, führt
nicht zur Nichtigkeit eines Beschlusses. Der Stockwerkeigentümerversammlung
steht es frei, einen anderslautenden früheren Beschluss abzuändern oder darauf
zurückkommen, da ein Versammlungsbeschluss keine Rechtskraft im Sinne der
Unabänderbarkeit entfaltet (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 9.
März 2020, NP 190027-O/U, E. 2.5.7.2). Ob es sich dabei um ein abgeschlossenes
oder ein laufendes Geschäft handelt, ist nicht entscheidend. Entsprechend ist
auch nicht zu beanstanden, wie von den Berufungsklägern gerügt, dass sich die
Vorinstanz nicht mit ihrem Argument, wonach eine Rückkehr auf ein
abgeschlossenes Sachgeschäft den allgemeinen Rechtsprinzipien zuwiderlaufe,
befasste. 

 

3.4 Soweit sich die Berufungskläger
darauf berufen, dass ein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliegt, bleibt
Folgendes anzumerken. Als Fallgruppe des Rechtsmissbrauchs erfasst Art. 2 Abs.
2 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) auch das widersprüchliche
Verhalten. Das Rechtsmissbrauchsverbot gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB verweigert
Verhaltensweisen den Rechtsschutz, die zwar im Einklang mit der entsprechenden
gesetzlichen Norm oder einer privatautonomen Vertragsbestimmung stehen, aber
objektiv eine Verletzung des Redlichkeitsstandards von Treu und Glauben
darstellen und damit das Vertrauen der Rechtsgenossen auf redliches und
sachangemessenes Verhalten enttäuschen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
gibt es allerdings keinen allgemeinen Grundsatz der Gebundenheit an das eigene
Handeln. Setzt sich jemand zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, ist
darin nur dann ein Verstoss gegen Treu und Glauben zu erblicken, wenn das
frühere Verhalten ein schutzwürdiges Vertrauen begründet hat, welches durch die
neuen Handlungen enttäuscht wurde (BGE 143 III 666 E. 4.2; 140 III 481 E. 2.3.2).
Der Vertrauende muss aufgrund des geschaffenen Vertrauens Dispositionen
getroffen haben, die sich nun als nachteilig erweisen (BGE 125 III 257 E. 2a; 121
III 350 E. 5b). Inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen, wird in
der Berufung nicht rechtsgenüglich dargelegt. 

 

3.5 Da in Bezug auf die Beschlüsse vom
3. Juli 2018 keine weiteren Nichtigkeitsgründe angerufen bzw. dargelegt werden
und weil zu Recht nicht mehr bestritten wird, dass die Beschlüsse nicht
rechtzeitig angefochten worden sind, ist im Sinne eines Zwischenfazits
festzuhalten, dass die Beschlüsse vom 3. Juli 2018, auch zufolge
(unbestrittenem) Erreichen der notwendigen Quoren, gültig sind. Damit ist auch
sogleich gesagt, dass die Beschlüsse der Versammlung vom 3. April 2019, welche
sich auf die Beschlüsse vom 3. Juli 2018 stützen, nicht nichtig sind.

 

4.1 Dass die Beschlüsse in Bezug auf die
Traktanden 3., 4., 5., 8. und 11. rechtzeitig angefochten worden sind, ist
unbestritten und wurde auch von der Vorinstanz zu Recht festgestellt.

 

4.2 Gemäss Art. 75 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB können
nur solche Beschlüsse beim Gericht angefochten werden, die das Gesetz oder die
Statuten verletzen. Das zuständige Gericht kann somit nicht über
die Angemessenheit oder die Zweckmässigkeit von Beschlüssen urteilen und es
darf die freie Meinungsbildung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht
beanstanden, solange sich diese im Rahmen der Rechtsordnung und der Statuten
bewegt (vgl. BGE 131 III 459 E. 5.1; Amédéo Wermelinger, Das Stockwerkeigentum,
Zürich Basel Genf 2014, N 202 zu Art. 712m).

 

4.3 In der Berufung wird die Auffassung vertreten, bei den Kosten
der beschlossenen Einstellhallensanierung handle es sich entgegen dem
angefochtenen Entscheid um solche gemeinschaftlicher Art im Sinne von Ziff. 6.1
des hier massgebenden Stockwerkeigentümerreglements (vgl. Urkunde Nr. 6 der
Kläger) und Art. 712h Abs. 2 ZGB, um Kosten also, die von sämtlichen
Stockwerkeigentümern nach Massgabe der Wertquoten zu tragen seien. Es wird ein
Verstoss gegen die Statuten gerügt. 

 

4.4 Art. 712h Abs. 1 ZGB statuiert unter
der Marginalie «Gemeinschaftliche Kosten und Lasten» den Grundsatz der
quotenproportionalen Kosten- und Lastenverteilung unter den einzelnen
Stockwerkeigentümern. Diese haben ihre Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten
zu leisten. Diese Anordnung ist dispositiver Natur (Urteil des BGer 5A_89/2021
vom 29. August 2022 E. 5.5; BGE 117 II 251 E. 5b).

 

4.5 Ziffer 6. des Reglements der
Stockwerkeigentümergemeinschaft bestimmt die Kostenverteilung und hält unter
Ziffer 6.1 fest, was gemeinschaftliche Kosten sind. Ziffer 6.2 hält Folgendes
fest: «Die gemeinschaftlichen Kosten, welche im gleichmässigen Inrwewaae [wohl:
Interesse] aller Stockwerkeigentümer auflaufen, werden nach Wertquoten
verteilt.» Die Berufungsbeklagte hat somit in ihrem Reglement keine von der
gesetzlichen Regelung abweichende Regelung betreffend der gemeinschaftlichen
Kosten getroffen. Die Verteilung gemeinschaftlicher Kosten erfolgt vorliegend somit
grundsätzlich nach Massgabe der Wertquoten. Dies aber nur dann, wenn sie im
gleichmässigen Interesse aller Stockwerkeigentümer auflaufen.

 

4.6 Durch die von den Klägern angefochtenen Beschlüsse wurden unter anderem
Sanierungsmassnahmen bezüglich der Einstellhalle angeordnet, wobei nicht ersichtlich
ist, was für Arbeiten im Einzelnen ausgeführt worden sind. Soweit diese
ausschliesslich im Interesse der betreffenden Stockwerkeigentümer liegen, sind
sie auch von diesen allein zu bezahlen. Diesbezüglich wurde von der Vorinstanz
völlig zu Recht ausgeführt, die Sanierung der Einstellhalle diene
ausschliesslich dem Interesse derjenigen Stockwerkeigentümer, welche auch einen
Einstellhallenplatz besitzen würden. Die Sanierung der Einstellhalle kommt nur
den Eigentümern der Einstellhallenplätze zu Gute. Und dies nicht im
gleichmässigen Umfang, sondern im Verhältnis ihrer Anzahl Parkplätze. Die
Bestimmung, wonach die Kosten für die Einstellhallensanierung nicht nach
Wertquoten zu verteilen sind, sondern nach Anzahl Parkplätze, widerspricht den
reglementarischen Bestimmungen somit nicht. Der entsprechende Beschluss
verstösst demnach nicht gegen die Statuten – eine Gesetzesverletzung wird zu
Recht nicht geltend gemacht – und ist damit nicht zu beanstanden. Der Beschluss
betreffend Neuverteilung der Sanierungskosten ist somit rechtens. Entsprechend
sind auch alle damit im Zusammenhang stehenden Beschlüsse rechtens. 

 

4.7 In Bezug auf das Traktandum Nr. 5
ist ergänzend Folgendes anzumerken: Infolge der Sanierung der Einstellhalle,
mussten Gartensitzplätze sowie eine Gartentür und Teile des Zauns entfernt und
wieder neu erstellt werden. Mit der Berufungsschrift werden dabei nur noch die
Verteilung der Kosten für die Erweiterung der Gartensitzplätze gerügt. Die
Berufungskläger machen geltend, dass diese Kosten nicht über die
Gemeinschaftskosten abzurechnen gewesen wären, sie mithin entgegen der reglementarischen
Bestimmung verlegt worden seien. 

 

Es ist unbestritten und anhand der sich
bei den Akten befindenden Fotos belegt, dass ein Gartensitzplatz vergrössert
worden ist (Urkunde Nr. 20 der Kläger, Urkunde Nr. 4 der Beklagten). Dass der
zweite Gartensitzplatz auch vergrössert worden ist, wird bestritten und kann
auch anhand der sich bei den Akten befindenden Fotos nicht belegt werden.
Bereits die Vorinstanz hat in Bezug auf den vergrösserten Sitzplatz auf die
Aussagen der Verwalterin anlässlich der Hauptverhandlung vor Vorinstanz hingewiesen.
Diese gab zu Protokoll, dass es zwar korrekt sei, dass die Erweiterung des
Sitzplatzes der Ehegatten D.___ von den gemeinschaftlichen Kosten getragen
worden sei, diese hätten jedoch vor der Sanierung eine Sichtschutzwand gehabt,
welche wegen der Sanierung auch habe weggerissen werden müssen. Man habe dann
gesagt, dass die Ehegatten D.___ die Erweiterung zahlen würden und die
Stockwerkeigentümergemeinschaft die Wand. Da es sich jedoch fast ausgeglichen
habe, habe man gesagt, dass man es so lassen könne. Dem Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 3. April 2019 ist zu entnehmen, dass die
Jahresrechnung 2017 nicht früher habe genehmigt werden können, weil die
Revisorin am 3. Juli 2018 krankheitshalber nicht habe anwesend sein können. Der
Versuch, die Rechnung über einen Zirkulationsbeschluss genehmigen zu lassen,
sei gescheitert. Deshalb müsse die Verabschiedung der Rechnung 2017 nochmals
traktandiert werden. Die Rechnung 2017 wurde bei einer Enthaltung und zwei
Gegenstimmen mit sieben Stimmen gutgeheissen. Die Gutheissung der Rechnung
2017, insbesondere die Genehmigung der Verteilung der Kosten der Erweiterung
eines Gartensitzplatzes ist aufgrund der getroffenen, pragmatischen Lösung,
welche zu keinen Mehrkosten für die übrigen Stockwerkeigentümer führte
(Übernahme Kosten Wand anstelle Kosten Erweiterung), nicht zu beanstanden. Entsprechend
verletzt der Beschluss weder Gesetz noch Statuten und ist folglich rechtens.

 

4.8 In Bezug auf das Traktandum Nr. 11 ist
ergänzend Folgendes anzumerken: Dem Protokoll der Versammlung vom 3. Juli 2018
kann entnommen werden, dass die Versammlung einstimmig entschied, dass die
Nebenkosten «künftig korrekt», nach dem gleichen Prinzip wie die
Sanierungskosten der Einstellhalle, berechnet werden. «Der Einfachheit Halber
(Abgrenzungsproblematik) werden wir die Aufteilung der Nebenkosten aber erst ab
01.01.2019 umsetzen» (Urkunde Nr. 5 der Kläger). Darauf hat die Vorinstanz
bereits und zu Recht hingewiesen und dazu festgehalten, der Beschluss
betreffend die Verteilung der Nebenkosten sei bereits am 3. Juli 2018 gefasst
worden. Es handle sich demnach nicht um einen rückwirkenden Beschluss. Mit dem
Beschluss vom 3. April 2019 habe man lediglich am alten Beschluss
festhalten wollen. Dem ist lediglich hinzuzufügen, dass im Protokoll der
Versammlung vom 3. April 2019 explizit davon die Rede ist, «dass der
Beschluss der Versammlung vom 3. Juli 2018 (Traktandum 9) nun umgesetzt werden
soll» (Urkunde Nr. 4 der Kläger). Es kann zudem auf die Ausführungen unter E.
II/4.6 hievor verwiesen werden. Entsprechend verletzt der Beschluss weder
Gesetz noch Statuten und ist folglich ebenfalls rechtens. 

 

4.9 Es ist demnach festzuhalten, dass
die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. April 2019
bezüglich der Traktanden Nrn. 3., 4., 5., 8. und 11. weder nichtig noch
anfechtbar sind und dass, auch zufolge (unbestrittenem) Erreichen der
notwendigen Quoren, über die vorgenannten Traktanden rechtsgültige Beschlüsse
der Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden sind.

 

5. Die Berufungskläger stellen in ihrer
Berufung den Antrag, die Widerklage sei abzuweisen und begründen diesen
ausschliesslich mit der Ungültigkeit des Beschlusses vom 3. Juli 2018 sowie der
sich darauf abstützenden Beschlüsse vom 3. April 2019. Ob die
Berufungskläger mit diesem Vorbringen der Begründungslast (vgl. Art. 311
Schweizerische Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272) genügen, kann dahingestellt
bleiben. Infolge des Ergebnisses unter E. II/4.9 hievor, ist der entsprechende
Antrag ohne Weiteres abzuweisen. 

 

6.1 Aufgrund der Erwägungen hat die
Vorinstanz die Klage zu Recht abgewiesen und die Widerklage zu Recht
gutgeheissen. Die Berufung erweist sich deshalb als unbegründet. Sie ist
abzuweisen. 

 

6.2 Nach dem gegebenen Verfahrensausgang
werden die Berufungskläger unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und
entschädigungspflichtig. Sie haben die Gerichtskosten des obergerichtlichen
Verfahrens in der Höhe von CHF 6'000.00 zu bezahlen, welche mit den von ihnen
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet werden. Sodann haben
sie an die Berufungsbeklagte für das Verfahren vor Obergericht eine
Parteientschädigung zu bezahlen, die antragsgemäss auf CHF 3'347.85 (inkl.
Auslagen und MwSt.) festgesetzt wird. 

 

Demnach wird erkannt:

1.      Die Berufung wird abgewiesen. 

2.      A.___ und B.___ haben die Kosten des
Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 6'000.00 unter solidarischer
Haftbarkeit zu bezahlen.

3.      A.___ und B.___ haben an die
Stockwerkeigentümergemeinschaft C.___ für das Verfahren vor Obergericht unter
solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 3'347.85
zu bezahlen. 

 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 30'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Trutmann

 

Das Bundesgericht hat die
dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil vom 27. März 2024 abgewiesen (BGer
5A_695/2023).