# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7717ee39-b162-518f-9e5c-72a9a77b88a2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-05-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 27.05.2015  VB.2014.00720
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2014-00720_2015-05-27.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2014.00720	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 27.05.2015
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 20.04.2016 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Errichtung eines Kleintiergeheges neben einem Wohnhaus: Überbauungsziffer bei Besonderen Gebäuden, Berechnung der Gebäudelänge.

Gemäss Art. 17 BZO-Zürich müssen Besondere Gebäude, die insgesamt eine Überbauungsziffer von 5 % einhalten, nur die kantonalen Abstandsvorschriften beachten, und es darf die gemäss Art. 13 BZO-Zürich vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten werden. Die zusätzliche Festlegung einer Überbauungsziffer für besondere Gebäude im Sinn von Art. 17 BZO-Zürich ist mit übergeordnetem Recht vereinbar (E.2.2).

Das bestehende Hauptgebäude überschreitet die Überbauungsziffer gemäss Art. 13 BZO-Zürich. Dennoch liegt kein Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG vor, da es sich beim geplanten Tiergehege um eine separate Baute handelt (E. 3.1).

Trotz der zu hohen Überbauungsziffer des Hauptgebäudes bleibt nach Auffassung der lokalen Baubehörde einzig massgeblich, ob das geplante Besondere Gebäude die Überbauungsziffer von 5 % einhält (E. 3.2). Eine solche Auslegung von Art. 13 und Art. 17 BZO-Zürich ist nicht zu beanstanden (E. 3.3). 

Zwischen dem Wohnhaus und dem geplanten Kleintiergehege besteht ein Abstand von rund 10 Metern. Damit liegt eine offene Bauweise vor. Bei dieser Art von Grundstücksüberbauung sind die Längen der darauf stehenden Bauten nicht im Sinn von Art. 13 Abs. 1 BZO-Zürich zusammenzurechnen (E. 4). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
BESONDERE GEBÄUDE
GEBÄUDELÄNGE
GESCHLOSSENE BAUWEISE
HAUPTGEBÄUDE
OFFENE BAUWEISE
ÜBERBAUUNGSZIFFER

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 28 Abs. II ABV
§ 31 ABV
§ 49 Abs. III PBG
§ 273 PBG
Art. 13 BZO Zürich
Art. 17 BZO Zürich

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2014.00720

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 27. Mai 2015

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Ersatzrichterin Nicole Tschirky, Gerichtsschreiber Martin Tanner.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    B, 

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte mit Beschluss
vom 27. Mai 2014 B die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung eines
Kleintiergeheges mit Schopf, Pergola und Grillstation auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01
an der C-Strasse 02 in Zürich.

II.  

Der dagegen von
A erhobene Rekurs wurde vom Baurekursgericht mit Entscheid vom 14. November
2014 abgewiesen. 

III.  

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 16. Dezember
2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen
Entscheid vollumfänglich aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
der Beschwerdegegnerinnen. Das Baurekursgericht schloss am 9. Januar 2015
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. B und die Bausektion der
Stadt Zürich beantragten in ihren Beschwerdeantworten vom 15. bzw. 28. Januar
2015 die Abweisung der Beschwerde. A hielt in seiner Replik vom 23. Februar
2015 an seinen in der Beschwerdeschrift gestellten Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01
liegt gemäss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der Wohnzone
W2bI und ist mit einem Wohnhaus überbaut. Die Bauherrin möchte im rückwärtigen
Grundstücksbereich ein Kleintiergehege mit Schopf für Meerschweinchen und
Kaninchen sowie ein Gartencheminée errichten. Zugleich soll ein im Jahr 1999
bewilligtes altes Tiergehege abgebrochen werden. 

 

2.  

2.1 Der
Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die kantonalrechtliche Legaldefinition
der Überbauungsziffer von § 256 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) werde durch die Bestimmungen von
Art. 13 Abs. 1 BZO betreffend die Grundmasse und Art. 17 BZO
betreffend Besondere Gebäude geändert, was unzulässig sei. Richtig besehen
seien sowohl die Hauptgebäudeflächen als auch die Flächen von Besonderen
Gebäuden an die Überbauungsziffer anzurechnen.

2.2 Das
kantonale Recht regelt in § 256 PBG die Berechnung der Überbauungsziffer, überlässt
es jedoch den Gemeinden die in den einzelnen Zonen geltenden Ziffern festzulegen.
Aus § 13 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV), in
welchem die Aufteilung der Baumassenziffer auf Haupt- und Besondere Gebäude
sowie verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen
geregelt wird, kann – wie das Baurekursgericht in E. 4.4 zu Recht festhält
– nicht durch Umkehrschluss auf eine fehlende Legiferierungskompetenz der
Gemeinden hinsichtlich einer je gesonderten Regelung der Überbauungsziffer für
Haupt- und Besondere Gebäude geschlossen werden (vgl. zu § 258 PBG und §
13 ABV: VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00518, E. 4.3.3 = RB 2006 Nr. 67
= BEZ 2006 Nr. 31). Steht es den Gemeinden frei, die in den einzelnen
Zonen geltenden Ziffern festzulegen, wird auch die Festlegung einer separaten
Überbauungsziffer für Besondere Gebäude neben einer Überbauungsziffer für
Hauptgebäude durch das kantonale Recht nicht ausgeschlossen. Eine solche
differenzierte Regelung trägt vielmehr den unterschiedlichen räumlichen
Auswirkungen von Haupt- und Besonderen Gebäuden Rechnung. Auch aus der
Entstehungsgeschichte von § 13 ABV kann nichts anderes abgeleitet werden (vgl.
dazu VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00518, E. 4.3 = RB 2006 Nr. 67
= BEZ 2006 Nr. 31). Die zusätzliche Festlegung einer Überbauungsziffer für
Besondere Gebäude im Sinn von Art. 17 BZO ist somit mit dem übergeordneten
Recht vereinbar. Die entsprechende Auffassung des Baurekursgerichts, die
entgegen der Meinung des Beschwerdeführers ausreichend begründet wurde, ist zu
schützen.

3.
 

Der Beschwerdeführer macht
geltend, das Bauvorhaben überschreite die nach der BZO maximal zulässige Überbauungsziffer.

3.1 In der
Zone W2bI ist eine Überbauungsziffer von maximal 22 % zulässig (Art. 13
BZO).

Die Grundfläche der
fraglichen Parzelle beläuft sich auf 1'085 m2. Die anrechenbare
Fläche des bestehenden Wohnhauses misst 282 m2; daraus
resultiert eine Überbauungsziffer von 25,99 %. Das geplante
Kleintiergehege weist eine Fläche von 45,4 m2 auf, sodass seine
Überbauungsziffer 4,18 % beträgt.

Bei einer effektiven
Überbauung im Umfang von 25,99 % ist das Wohnhaus folglich als baurechtswidriges
Gebäude im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einzustufen. Gemäss dieser
Bestimmung dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen,
umgebaut und erweitert werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Vorliegend erfolgt allerdings weder
eine Umbau noch eine Erweiterung des bestehenden baurechtswidrigen Gebäudes.
Vielmehr handelt es sich beim geplanten Tiergehege und dem Cheminée um eine
separate Baute, für welche § 357 Abs. 1 PBG nicht zur Anwendung
gelangt (vgl. VGr, 11. Februar 2009, VB.2008.00517, E. 3.2 = BEZ 2009
Nr. 25, mit weiteren Hinweisen). Das Kleintiergehege samt Cheminée ist somit
gesondert auf seine Baurechtskonformität hin zu untersuchen.

3.2 Die
geplante Baute dient nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen und ist zudem
weniger als 4 m hoch. Damit ist es als Besonderes Gebäude im Sinn von
§ 49 Abs. 3 bzw. § 273 PBG zu qualifizieren. 

Art. 17 BZO
privilegiert derartige Bauten wie folgt: Für Besondere Gebäude, die insgesamt
eine Überbauungsziffer von 5 % einhalten, sind nur die kantonalen
Abstandsvorschriften zu beachten und darf die gemäss Art. 13 BZO
vorgeschriebene Überbauungsziffer überschritten werden. 

Die lokale Baubehörde versteht Art. 17 BZO nicht im
Sinn einer "Gesamtüberbauungsziffer", welche in der Zone W2bI unter
Hinzurechnung von 5 % für Besondere Gebäude 27 % betragen würde.
Vielmehr erachtete sie einzig als massgeblich, ob das geplante Besondere Gebäude
die Überbauungsziffer von 5 % einhält. 

3.3 Gesetzliche
Bestimmungen müssen in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem
Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihnen zugrunde liegenden Wertungen auf der
Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Die
Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der
Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und
konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im
normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio
legis. Die neuere bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die
einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139
II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Auslegungselemente sind insbesondere der Wortlaut
der Norm, ihr Sinn und Zweck, ihre Entstehungsgeschichte sowie die Bedeutung,
die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Auslegung
ist daher auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V
8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers
und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I
34 E. 3b).

Der Gesetzgeber hat mit
den Besonderen Gebäuden eine eigenständige Gebäudekategorie geschaffen, die
sich von derjenigen der Hauptgebäude unterscheidet. In diesem Sinn ist auch die
Feststellung der Vorinstanz zu verstehen, es stünden hier unterschiedliche Nutzungen
zur Diskussion, welche nicht miteinander verwechselt werden dürfen. Müssten
sich geplante Besondere Gebäude eine Überbauungszifferüberschreitung durch vorbestehende
Hauptgebäude anrechnen lassen, liefe dies in diesem Punkt auf eine Gleichsetzung
der beiden Gebäudekategorien hinaus. Dies entspricht nicht dem Sinn und Zweck
der BZO, welche Besondere Gebäude aufgrund ihrer eingeschränkten
Nutzungsmöglichkeit und Grösse gerade privilegieren will. Auch aus den
Materialien zur Entstehung der fraglichen kommunalen Bestimmung ergibt sich im
Zusammenhang mit materiell rechtswidrigen Hauptgebäuden kein anderes
Verständnis des historischen Gesetzgebers (vgl. dazu Weisung des Stadtrats an
den Gemeinderat zur Revisionsvorlage Teil II der Bau- und Zonenordnung vom
16. Dezember 1998). Zwar trifft es zu, dass auch Besondere Gebäude die auf
einer Parzelle vorhandenen Grünflächen reduzieren; zur Freihaltung von Gärten
und dergleichen steht jedoch das spezifische Instrument der Freiflächenziffern gemäss
§ 257 PBG zur Verfügung. Den weiteren mit der Überbauungsziffer
angestrebten Zielen, wie der genügenden Belichtung und Besonnung oder der Einordnung
in die Umgebung, widerspricht dieses Auslegungsergebnis aufgrund der geringen
Grösse von Besonderen Gebäuden nicht. 

Sodann vermag der
Beschwerdeführer aus dem Wortlaut von Art. 17 BZO nichts Entscheidendes zu
seinen Gunsten ableiten: Eine streng grammatikalische Auslegung des Wortlauts
von Art. 17 BZO könnte zwar allenfalls als Argument für das beschwerdeführerische
Auslegungsergebnis herangezogen werden. Allerdings ist in dieser Bestimmung der
Fall, wo das bestehende Hauptgebäude – wie vorliegend – die Überbauungsziffer gemäss
Art. 13 BZO überschreitet, gerade nicht geregelt. Der Wortlaut schliesst
die Auslegung der lokalen Baubehörde jedenfalls nicht aus. 

Die Auslegung
entspricht zudem unbestrittenermassen der langjährigen Praxis der Baubewilligungsbehörde.
Dabei ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass mit der künftigen Fassung von
Art. 13 Abs. 1 E-BZO klargestellt werden soll, dass sich die dortigen
Überbauungsziffern nur auf Hauptgebäude beziehen. Weitere Änderungen sind in
der aktuellen Revision in diesem Zusammenhang nicht vorgesehen. Es kann daher
davon ausgegangen werden, dass die Praxis der Bewilligungsbehörde auch dem
Willen bzw. dem heutigen Gesetzesverständnis des Gesetzgebers entspricht.

Insgesamt ist die
Auslegung der massgeblichen baurechtlichen Bestimmungen durch die beiden Vorinstanzen
nicht zu beanstanden.

4.
 

Der Beschwerdeführer
rügt schliesslich, mit dem Bauvorhaben werde die gemäss Art. 13
Abs. 1 BZO maximal zulässige Gebäudelänge überschritten.

Das kantonale Recht
differenziert bei der Gesamtgebäudelänge zwischen den Hauptgebäuden und den Besonderen
Gebäuden. Letztere fallen bei der Bemessung der Gebäudelänge ausser Ansatz, es
sei denn, die Bau- und Zonenordnung bestimme etwas anderes (§ 49
Abs. 3 PBG in Verbindung mit § 28 Abs. 2 ABV). Die Stadt
Zürich hat von dieser Legiferierungskompetenz Gebrauch gemacht und abweichend
von § 28 Abs. 2 PBG in Art. 13 Abs. 1 BZO
festgehalten, dass die Besonderen Gebäude an die Gesamtgebäudelänge anrechenbar
seien. Dies ergibt sich aus der Formulierung "Gebäudelänge inkl. besondere
Gebäude". In der Zone W2bI darf sich diese "Gebäudelänge inkl. besondere
Gebäude" auf maximal 25 Meter belaufen (Art. 13
Abs. 1 BZO). 

Gleichwohl ist diese
Bestimmung nicht so zu verstehen, dass sämtliche Gebäude auf einem Grundstück losgelöst
von ihrer Anordnung auf der Parzelle zusammenzurechnen sind. Das Baurecht
unterscheidet vielmehr zwischen der offenen und der geschlossenen Überbauung (§ 31 ABV).
Als "offen" gilt eine Überbauung, deren Gebäude nach allen Seiten
frei stehen (Abs. 1), das heisst, die vorgeschriebenen Grenz- und
Gebäudeabstände einhalten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 874). Als
"geschlossen" gilt demgegenüber eine Überbauung, bei welcher die Gebäude
einseitig oder mehrseitig zusammengebaut oder an die Grenze gestellt sind oder
gestellt werden dürfen beziehungsweise müssen (Abs. 2). Vorliegend besteht
zwischen dem Wohnhaus und dem geplanten Kleintiergehege ein Abstand von rund
10 Metern. Damit liegt eine offene Bauweise vor. Bei dieser Art von
Grundstücksüberbauung sind die Längen der darauf stehenden Bauten nicht zusammenzurechnen.
Im Unterschied zur geschlossenen Bauweise besteht bei genügend grossen
Gebäudeabständen nicht die Gefahr einer städtebaulich unerwünschten
Riegelbildung. Vielmehr bleibt die Möglichkeit von ein Ein- und Durchblicken
auf die Parzelle erhalten.

5.
 

Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist abzuweisen.

6.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten
dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit
§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Mangels Obsiegens hat der
Beschwerdeführer keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. Die beiden
Beschwerdegegnerinnen beantragten keine Parteientschädigung.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird
abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'000.--;          die übrigen Kosten betragen:

Fr.    110.--           Zustellkosten;

Fr. 2'110.--           Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es werden keine
Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …