# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b514b670-cb37-5c50-aa3d-1d9cef7de5c7
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-18
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 18.06.2024 100 2023 17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2023-17_2024-06-18.pdf

## Full Text

100 23 17
Gemeinde: D.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 20.6.2024 JCU/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 18. Juni 2024

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichterin Schlup Guignard und 
Fachrichter Studer sowie Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________ und B.________ 

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1____, liegt in einer Wohnzone am nördlichen 
Dorfrand von D.________. Es ist im Jahr 2011 von den Ehegatten A.________ und 

B.________ (fortan: Rekurrenten) erworben worden. Zu jenem Zeitpunkt befand sich auf dem 

Grundstück nur ein älteres, einseitig angebautes, einstöckiges Einfamilienhaus (Gebäude 

Nr. 2____, die andere Haushälfte liegt auf der Nachbarparzelle Nr. 2____). In den Jahren 

2013/2014 liessen die Rekurrenten nördlich des bestehenden Gebäudes ein freistehendes Ein-

familienhaus (Gebäude Nr. 2a____) erbauen, in dem sie seither wohnen. Das ältere Gebäude 

wird von ihnen gemäss ihren Schilderungen als Abstell- und Hobbyraum sowie für die Haltung 

von Kaninchen und Hühnern genutzt.

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (fortan: Steuer-
verwaltung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1____ im Rahmen der allge-

meinen Neubewertung 2020 auf CHF 1'043'800.-- (Verfügung vom 15.6.2020, Akten Steuer-

verwaltung, pag. 38). Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem Steuerjahr 2015 CHF 927'900.-- 

betragen (pag. 50). Die von den Rekurrenten gegen die Verfügung vom 15. Juni 2020 erhobene 

Einsprache vom 22. Juni 2020 (pag. 11) wurde von der Steuerverwaltung mit Einspracheent-

scheid vom 12. Dezember 2022 (pag. 1-3) abgewiesen. 

C. Gegen den Einspracheentscheid haben die Rekurrenten mit Eingabe vom 11. Januar 
2023 Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (fortan: Steuerrekurskommis-

sion) erhoben. Sie beantragen, den auf das nicht mehr bewohnte Gebäude Nr. 2____ entfallen-

den Teil des amtlichen Werts (CHF 151'200.-- gemäss Einspracheentscheid) markant zu redu-

zieren. Die aktuellen Noten für die Gebäudeart, die Bauqualität und die Komfortstufe würden 

der Realität nicht ansatzweise Rechnung tragen.

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 6. Februar 2023 vernehmen lassen. Sie beantragt, den 
Rekurs abzuweisen. Die Steuerverwaltung erachtet die Bewertung als korrekt und macht haupt-

sächlich geltend, dass das strittige Gebäude Nr. 2____ nach wie vor den Charakter eines Ein-

familienhauses aufweise und mit "entsprechenden Investitionen" erneut als solches genutzt 

werden könne. 

E. Die Vernehmlassung der Steuerverwaltung ist den Rekurrenten am 7. Februar 2023 zur 
Stellungnahme zugesandt worden. Sie haben sich nicht dazu geäussert. 

F. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 21. Februar 2024 ein Augenschein durchgeführt 
worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einer hauptamtlichen 

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Richterin, einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat das zur Diskussion ste-

hende Grundstück besichtigt. Die Delegation der Steuerrekurskommission hat aufgrund des 

Augenscheins sowie anhand der vorhandenen Unterlagen die von der Steuerverwaltung vorge-

nommene Neubewertung überprüft. Das Protokoll des Augenscheins ist den Rekurrenten und 

der Steuerverwaltung mit Postaufgabe vom 6. März 2024 eröffnet worden. 

G. Weder die Rekurrenten noch die Steuerverwaltung haben sich zum Augenschein-
Protokoll geäussert. 

Auf die detaillierten Äusserungen der Parteien in den genannten Rechtsschriften wird, soweit 

für den Entscheid von Bedeutung, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Die Rekurrenten sind im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durch-

gedrungen. Sie sind daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. 

Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

2. Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks D.________ Gbbl. Nr. 1____, 
gültig ab dem Steuerjahr 2020. 

3. Gemäss Art.  46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Grundstücke und andere unbewegliche Vermögensgegenstände werden für 

die Ermittlung des massgebenden Vermögenssteuerwerts durch die kantonale Steuerverwal-

tung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig 

und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 

Abs. 3 StG). 

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3.1 Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung 

ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des De-

krets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen 

Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Die allgemeine Neubewertung 2020 ba-

siert auf Preiserhebungen in den Jahren 2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor wurde letzt-

mals per Steuerjahr 1999 eine allgemeine Neubewertung anhand von Daten der Bemessungs-

periode 1993 bis 1996 durchgeführt. In den 21 Jahren seit der letzten allgemeinen Neubewer-

tung sind die Verkehrswerte der Grundstücke im Kanton Bern insgesamt erheblich angestiegen 

und immer stärker von den amtlichen Werten abgewichen. Es gibt aber auch Regionen, in de-

nen die Grundstückpreise nicht oder nur geringfügig zugenommen haben. Mit der allgemeinen 

Neubewertung 2020, die alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern betrifft, 

werden die amtlichen Werte den tatsächlichen Verkehrswerten angenähert (sie liegen im 

Durchschnitt jedoch immer noch erheblich darunter) und die regionalen Unterschiede reduziert. 

Dass der Grossteil der Grundstücke nach der allgemeinen Neubewertung 2020 einen höheren 

amtlichen Wert aufweist, ist demnach auf die Entwicklung des Immobilienmarkts zurückzu-

führen und vom Gesetzgeber beabsichtigt.

3.2 Von der allgemeinen Neubewertung zu unterscheiden ist die ausserordentliche Neube-
wertung gemäss Art. 183 StG. Eine ausserordentliche Neubewertung wird hauptsächlich dann 

durchgeführt, wenn an einem bestimmten Grundstück bauliche Veränderungen vorgenommen 

worden sind (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG). Das hier zu beurteilende Grundstück wurde nach Fer-

tigstellung des Neubaus Nr. 2a____ im Jahr 2015 letztmals ausserordentlich bewertet, wobei 

die Mietwertansätze und Zinssätze der letzten allgemeinen Neubewertung von 1999 angewen-

det wurden.

3.3 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen" (abrufbar unter: 

<https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegen-

schaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Be-

wertung AN20"; fortan: Bewertungsnormen). Im Rahmen einer amtlichen Bewertung werden 

zunächst für jedes auf dem Grundstück vorhandene Objekt die Räumlichkeiten und Einrichtun-

gen auf einem Aufnahmeprotokoll festgehalten. Dabei werden Wohnräume mit sogenannten 

Raumeinheiten (RE, siehe Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen) und alle übrigen Flächen mit der 

Anzahl Quadratmeter erfasst. Danach werden die Objekte nach Gebäudeart, Bauqualität, Kom-

fortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. Zudem werden das wirt-

schaftliche Alter und der Mietwertcode der einzelnen Objekte bestimmt, der vom Nutzungs-

https://www.sv.fin.be.ch

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zweck abhängt (Wohnung, Garage, Ladenlokal usw.). Als weitere Einflussgrösse ist das gene-

relle Mietzinsniveau der Standortgemeinde zu berücksichtigen, welches mit der Mietwertkatego-

rie wiedergegeben wird. Aus der Anzahl Einheiten (RE oder m2), dem Total der Noten, dem 

wirtschaftlichen Alter, dem Mietwertcode und der Mietwertkategorie wird für jedes Objekt der 

Protokollmietwert errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen), d.h. der im Jahr erzielbare 

Mietertrag (der Protokollmietwert dient zugleich als Ausgangspunkt für die Bestimmung des 

Eigenmietwerts). Der Protokollmietwert wird durch den Kapitalisierungssatz dividiert, woraus 

sich der Ertragswert ergibt. Nach Addition des Realwertzuschlags resultiert schliesslich der amt-

liche Wert. Kapitalisierungssatz und Realwertzuschlag sind abhängig von der Note für die Ge-

bäudeart sowie vom wirtschaftlichen Alter (Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Ergänzende 

Informationen können den von der Steuerverwaltung veröffentlichten "Erläuterungen zum steu-

erlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften" (namentlich S. 7 f.) ent-

nommen werden (abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersitua-

tionen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads", fortan: Er-

läuterungen). Für die Schätzungspraxis sind zudem die von der Steuerverwaltung basierend auf 

Ziff. 1.7 der Bewertungsnormen erlassenen schätzungstechnischen Weisungen von Bedeutung, 

die sich an die Schätzerinnen und Schätzer richten (nicht online verfügbar; fortan: Weisungen). 

Die Steuerverwaltung hat beim vorliegenden Grundstück die allgemeine Neubewertung 2020 

automatisiert umgesetzt. Dabei wurden die vorbestehende Raumaufnahme und die Benotung 

unverändert übernommen, das wirtschaftliche Alter angepasst und anschliessend wurde an-

hand der aktualisierten Tabellen der neue amtliche Wert ermittelt. Obwohl somit ein Grossteil 

der Einflussgrössen durch die allgemeine Neubewertung nicht oder bloss rechnerisch ange-

passt worden ist, können im vorliegenden Rekursverfahren sämtliche Elemente der Bewertung 

überprüft werden. Die Steuerrekurskommission beurteilt dabei hauptsächlich jene Punkte, die 

zwischen den Parteien umstritten sind. 

5. Beim Augenschein vom 21. Februar 2024 hat die Delegation der Steuerrekurskommission 
auf Wunsch beider Parteien nur das alte Gebäude Nr. 2____ besichtigt. Dies deshalb, weil sich 

der Rekurs einzig gegen dessen Bewertung richtet, weil das neuere Hauptgebäude Nr. 2a____ 

erst im Jahr 2015 nach dessen Vollendung letztmals in Augenschein genommen worden ist und 

weil sich aus den Akten keine Hinweise auf Unstimmigkeiten ergeben haben. Die Delegation 

hat festgestellt, dass der angetroffene Zustand des alten Gebäudes der Beschreibung in der 

Rekursschrift entspricht. Das Gebäude stellt kein angebautes Einfamilienhaus mehr dar. Es 

handelt sich vielmehr um einen einzigen, rund 88 m2 grossen Nebenraum, der als Abstellfläche, 

Werkstatt und zur Haltung von Hühnern und Kaninchen genutzt wird. Die Delegation hat die 

Anzahl Raumeinheiten von 5.5 auf 1.3 reduziert. Weiter sind die Noten für die Gebäudeart von 

3 auf 1 und diejenige für die Bauqualität von 3 auf 5 angepasst worden. Die übrigen Noten für 

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die Komfortstufe (3), die Wohnlage (8) und die Verkehrslage (9) sowie das wirtschaftliche Alter 

(60 Jahre) hat die Delegation bestätigt. Aus diesen Bewertungsfaktoren würde für das Gebäude 

Nr. 2____ ein amtlicher Wert von CHF 23'100.-- resultieren. Die Delegation hat allerdings emp-

fohlen, die Sache zur Neubewertung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen, denn sie nehme 

an, dass der Wert des unüberbauten Bodens höher sein dürfte als der Wert des Nebengebäu-

des.  

6. Gemäss Art. 57 StG gilt der amtliche Wert des unüberbauten Bodens eines Grundstücks 
oder eines Grundstücksteils als dessen amtlicher Wert, sofern dieser höher liegt als der amtli-

che Wert des überbauten Grundstücks bzw. -teils. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass ein 

Grundstücksteil mindestens den amtlichen Wert aufweist, den er in unbebautem Zustand hätte. 

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Grundstücksfläche bei der Bewer-

tung überbauter Grundstücke nicht gesondert berücksichtigt wird, sofern es sich um üblichen 

Umschwung handelt. Dieser sogenannte "Platz Umschwung" ist bereits im amtlichen Wert der 

Gebäude enthalten (siehe Bewertungsnormen, Ziff. 2.2.9). Weil sich weder die Rekurrenten 

noch die Steuerverwaltung zum Augenscheinprotokoll geäussert haben, ist davon auszugehen, 

dass beide Parteien mit der von der Delegation empfohlenen Rückweisung einverstanden sind. 

Es ist sachgerecht, wenn die Steuerverwaltung, die über aussagekräftige Vergleichswerte ver-

fügt, den amtlichen Wert des bebaubaren Bodens erstmals bestimmt. Zudem liegt eine Rück-

weisung trotz der verlängerten Verfahrensdauer auch im Interesse der Rekurrenten. Diese ver-

lören betreffend Landwert eine Rechtsmittelinstanz, wenn die Steuerrekurskommission diesen 

selber erstmals festlegen würde. Die Steuerrekurskommission sieht daher keine Veranlassung, 

von den Feststellungen ihrer Delegation abzuweichen. Im Ergebnis führt dies zur Gutheissung 

des Rekurses. 

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten keine Verfahrenskosten zu 
tragen (Art. 200 Abs. 1 StG). Der geleistete Kostenvorschuss ist nach Rechtskraft des vorlie-

genden Entscheids zurückzuerstatten.

Weil die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren nicht vertreten sind und weil keine notwendi-

gen und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gespro-

chen (Art. 200 Abs. 4 StG).

8. Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des geltenden Verfahrensrechts des 
Kantons Bern als Zwischenentscheide. Sie können unter den Voraussetzungen von Art. 74 

Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 61 Abs. 3 und 4 VRPG mit dem in der Hauptsache offenstehenden 

Rechtsmittel, hier mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern, selbst-

ständig angefochten werden (statt vieler VGE 100 2019 131/132 vom 18.7.2019).

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Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs betreffend die amtliche Bewertung des Grundstück D.________ Gbbl. 

Nr. 1____, gültig ab dem Steuerjahr 2020, wird dahin gutgeheissen, dass der Einspra-

cheentscheid vom 12. Dezember 2022 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägun-

gen an die Steuerverwaltung zurückgewiesen wird.

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Es wird keine Entschädigung für Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________ und B.________ 

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde D.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Leumann