# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 45cb069b-3c95-5f8d-997c-3da9618d033c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-04-11
**Language:** de
**Title:** Gebäudeversicherung. Brandschaden an einem Wohnhaus. Verkehrswertschätzung nach der Mischwertmethode.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0036/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0036-2019_vom_11._april_2019.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2018.00118 
0036/2019  

Entscheid vom 11. April 2019  

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Urs Hany, Baurichter Andreas 
Madianos, Gerichtsschreiber Christoph Forster     

in Sachen 

Rekurrent 

A. L. [.…] 

gegen 

Rekursgegnerin 

Gebäudeversicherung Kanton Zürich, Thurgauerstrasse 56, Postfach, 
8050 Zürich  

betreffend 

Einspracheentscheid vom 5. Juli 2018; Brandschaden an Wohnhaus 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Am  20. Juli  2017  wurde  das  Gebäude  Vers.-Nr. Y  an  der  A-Strasse  in  X 

durch einen Brand fast vollständig zerstört.  

Mit Verfügung vom 31. August 2017 anerkannte die Gebäudeversicherung 

des Kantons Zürich (GVZ) die Abschätzung des Schadens bei Wiederauf-

bau in der Höhe von Fr. 1'422'750.-- sowie diejenige bei Nichtwiederaufbau 

in der Höhe von Fr. 580'000.--.  

Die dagegen von A. L. erhobene Einsprache vom 4. Oktober 2017 wies die 

GVZ  mit  Einspracheentscheid  vom  5. Juli  2018  ab,  soweit  sie  nicht  ein 

neues Abschätzungsergebnis bei Nichtwiederaufbau von Fr. 588'000.-- an-

erkannte. 

B. 

Gegen  diesen  Entscheid  erhob  A.  L.  mit  Eingabe  vom  8. August  2018 

rechtzeitig  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  bean-

tragte  die  Aufhebung  des  Entscheides  und  die  Verpflichtung  der  Vor-

instanz,  dem  Rekurrenten  Fr. 738'600.--  für  den  Verkehrswert  sowie 

Fr. 75'000.-- für Not- und Sofortmassnahmen, Fr. 99'000.-- für Abbruch und 

Aufräumungskosten  sowie  Fr. 27'000.--  für  Planie,  d.h.  total  Fr. 939'600 

(statt Fr. 588'000.--) zu bezahlen. Eventualiter sei die Sache zur ergänzen-

den Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die Rekursgegnerin zu-

rückzuweisen.  All  dies  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zzgl. 

Mehrwertsteuer zulasten der Vorinstanz. 

C. 

Mit  Verfügung  vom  10. August  2018  wurde  vom  Rekurseingang  Vormerk 

genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit Eingabe vom 31. August 2018 beantragte die Vorinstanz die Abweisung 

des Rekurses. 

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Seite 2 

 
 
E. 

Mit Replik vom 26. September 2018 hielt der Rekurrent an seinem auf Auf-

hebung des angefochtenen Entscheids lautenden Rechtsbegehren fest und 

präzisierte dieses dahingehend, dass der mit Rekurs geforderte Betrag von 

Fr. 939'600.--  abzüglich  des  bereits  an  ihn  ausbezahlten  Teilbetrages  von 

Fr. 137'885.--  zu bezahlen sei.  Sodann  beantragte  er eventualiter,  die Re-

kursgegnerin sei zu verpflichten, eine Schadensvergütung im vorerwähnten 

Umfang  (d.h.  Fr. 939'600.--  abzüglich  des  bereits  bezahlten  Teilbetrages 
von Fr. 137'885.--) anzuerkennen. 

F. 

Mit Duplik vom 19. September 2018 hielt die Vorinstanz an ihren Anträgen 

fest.  

G. 

Mit Eingabe vom 2. November 2018 erstattete der Rekurrent seine Triplik. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Als Eigentümer des zerstörten Gebäudes und als Adressat des abschlägi-

gen Einspracheentscheids ist der Rekurrent ohne Weiteres zum Rekurs le-

gitimiert (§ 76 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung [GebVG] i.V.m. 

§ 21  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG]).  Auch  die  übrigen  Pro-

zessvoraussetzungen (§§ 22 ff. VRG) sind erfüllt. Auf den Rekurs ist daher 

einzutreten. 

2. 

Das  ehemalige  Gebäude  des  Rekurrenten  wurde  durch  den  Brand  am 

20. Juli 2017 zu 95 % zerstört, womit unbestrittenermassen ein Totalscha-

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den im Sinne von § 51 GebVG vorliegt. Beim Gebäude handelte es sich um 

ein freistehendes zweigeschossiges Wohnhaus mit Scheune unter gemein-

samem  Satteldach  mit  Baujahr  1250  auf  dem  der  Kernzone  KD  gemäss 

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO) zugewiesenen Grundstück 

Kat.-Nr. Y. Es war im Zeitpunkt des Brandes im Inventar der kunst- und kul-

turhistorischen  Schutzobjekte  und  der  archäologischen  Denkmäler  von 

überkommunaler Bedeutung aufgeführt. In diesem Zusammenhang war im 

Grundbuch ein Bauveränderungs- und Abbruchverbot zugunsten des Kan-

tons  Zürich  als  Personaldienstbarkeit  eingetragen.  Es  bestand  eine 

Schutzanordnung  in  Form  einer  Personaldienstbarkeit  zu  Gunsten  des 

Kantons Zürich.  

Das zerstörte Gebäude soll nicht wiederaufgebaut werden. Die Vorinstanz 

hat deshalb den Verkehrswert zur Festlegung der Vergütung bei Nichtwie-

derherstellung ermittelt und hat dabei mit dem angefochtenen Einsprache-

entscheid  eine  Schadenabschätzung  in  der  Höhe  von  Fr. 588'000.--  aner-

kannt.  

3.-7. 

[….] 

8.1. 

Der  Rekurrent  beanstandet  die  vorinstanzliche  Ermittlung  des  Ertragswer-

tes. Er bringt vor, dass für die Wohnung im Erdgeschoss und die Wohnung 

im  Obergeschoss 

lediglich  monatliche  Mieterträge  von  gesamthaft 

Fr. 1'925.--  berücksichtigt  worden  seien.  Dies  im  Gegensatz  zur  ersten 

Schätzung  der  Vorinstanz  vom  21. August  2017,  worin  von  einem  Miet-
ertrag von insgesamt Fr. 3'200.-- für beide Wohnungen ausgegangen wor-

den  sei.  Letzter  Wert  entspreche  auch  der  Grössenordnung  des  zuletzt 

veranlagten steuerlichen Eigenmietwertes für die beiden Wohnungen samt 

den  zum  zerstörten  Gebäude  gehörenden  Garage  und  Schopf  von 

Fr. 3'317.--  pro  Monat.  Bei  der  Schätzung  des  Ertragswertes  seien  daher 

mindestens die Mieterträge gemäss der ersten Schätzung vom 21. August 

2017  von  Fr. 3'317.--  zzgl.  des  Mietertrages  für  das  Dachgeschoss  (nach 
Abzug der Umbaukosten) zu berücksichtigen.  

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Falsch sei die Auffassung der Vorinstanz, dass kein Mietwert für die poten-

tielle  Nutzung in  den  Dachgeschossflächen  zu  berücksichtigen  sei,  da nur 

der  Verkehrswert  des  zerstörten  Gebäudes  massgebend  sein  soll.  Da  es 

sich beim zerstörten Gebäude um ein Schutzobjekt gehandelt habe, sei es 

ein  Umbau-  und  Renovationsobjekt.  Dessen  Fortbestand  und  damit  die 

Nachhaltigkeit  erzielbarer  Erträge  seien  mittels  Umbau-  und  Renovations-

massnahmen  sicherzustellen.  Entsprechend  sei  der  Mietwert  des  ausge-

bauten  Dachgeschosses  bei  der  Ertragswertmethode  zu  berücksichtigen. 

Es sei daher zur Bestimmung des Verkehrswertes von Umbau- und Reno-

vationsobjekten praxisgemäss zunächst der Marktwert im umgebauten oder 

renovierten Zustand zu ermitteln. Die Aufwendungen des Umbaus seien in 

der  Folge  bei  der  Bewertung  des  Gebäudes  abzuziehen,  wodurch  der 

Marktwert vor der baulichen Realisierung berechnet werden könne.  

8.2. 

Die  Vorinstanz  bringt  vernehmlassungsweise  vor,  dass  die  zweite  Schät-

zung  im  Gegensatz  zur  ersten  den  effektiven  Unterhaltszustand  des  Ge-

bäudes  berücksichtige.  Sodann  sei  der  Eigenmietwert  keine  geeignete 

Grösse  für  eine  Ertragswertberechnung.  Es  sei  ein  abstrakt,  rein  formell 

ermittelter Wert. Es handle sich beim rekursbetroffenen Gebäude nicht um 

ein Umbau- und Renovationsobjekt. Die erzielbaren Erträge seien nachhal-

tig  genug  und  es  habe  keiner  Umbau-  oder  Renovationsmassnahmen  be-

durft, welche in der Verkehrswertberechnung zu berücksichtigen wären. Für 

Ausbaumassnahmen  sei  dies  sowieso  ausgeschlossen.  Es  seien  in  der 

Verkehrswertschätzung keine Massnahmen für nicht bestehende, nicht be-

reits realisierte Nutzungen zu berücksichtigen. Im Weiteren wäre eine Ver-

kehrswertberechnung des Gebäudes mit einem Ausbau des Dachgeschos-

ses  wohl  auch  nicht  wertsteigernd.  Der  Abzug  der  Aufwendungen  dafür 

würde den Mehrertrag wieder aufheben.  

8.3. 

Der  effektive  Unterhaltszustand  des  zerstörten  Gebäudes  lässt  sich  den 

Akten  nicht  direkt  (etwa  anhand  von  aktuellen  Plänen  oder  Fotografien) 

entnehmen. Indes sind für das im Jahr 1250 erstellte Gebäude auch keine 

erfolgten  Umbauten  oder  Renovationsmassnahmen  aktenkundig,  welche 

auf  einen  zeitgemässen  Ausbaustandard  bzw.  Wohnkomfort  schliessen 

lassen. Aus den Akten ergibt sich, dass das Gebäude offenbar in der zwei-

ten Hälfte der 1970er-Jahre teilweise saniert wurde (s. act. 9.5.2). Alsdann 

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erfolgten Renovationen in denkmalpflegerischer Hinsicht (s. act. 5.4). Dem 

Schätzungsprotokoll  vom  3. August  2009  ist  schliesslich  eine  Änderung 

hinsichtlich  des  Heizsystems  zu  entnehmen  (s.  act. 9.2.1).  Darin  werden 

zudem  Sanitäranlagen  und  Küche  als  "einfach"  bezeichnet.  Der  Ausbau 

wird als "historisch" bezeichnet. Gestützt hierauf lässt sich festhalten, dass 

beim  zerstörten  Gebäude  nicht  von  einem  periodisch  unterhaltenen  oder 

gar  zeitgemässen  Ausbau  auszugehen  ist.  Mit  Ausnahme  der  Heizung  ist 

im Wesentlichen von einem über 40-jährigen Ausbaustandard auszugehen. 

Der Rekurrent bringt denn auch nichts vor, das diese Einschätzung in Zwei-

fel  zu  ziehen  vermag  (etwa  durch  Vorlage  von  Baukostenabrechnungen 

oder  geltend  gemachte  steuerliche  Abzüge  für  den  Unterhalt  und  die  Ver-

waltung seiner Liegenschaft).  

Die  von  der  Vorinstanz  ermittelten,  potentiellen  und  vom  Rekurrenten  be-

anstandeten Mieterträge in der Höhe von total Fr. 1'700.-- für die Vier- und 

Viereinhalbzimmerwohnungen  erscheinen  vor  diesem  Hintergrund  als  im 

Rahmen  des  Vertretbaren.  Entgegen  der  Auffassung  des  Rekurrenten  ist 

nicht sachgerecht, für die Bestimmung des Ertragswertes bzw. des potenti-

ellen Mietertrages den steuerlichen Eigenmietwert der Liegenschaft heran-

zuziehen. Den Akten liegt die steuerliche Berechnung des Eigenmietwertes 

des zerstörten Gebäudes aus dem Jahr 2009 bei. Dabei wurde die gemäss 

regierungsrätlicher  Weisung  für  Einfamilienhäuser  vorgesehene  Berech-

nungsmethode  angewandt,  welcher  eine gewisse Starrheit  anhaftet,  ergibt 

sich der Eigenmietwert doch grundsätzlich aus dem Vermögenssteuerwert 

multipliziert mit einem gewissen Prozentsatz (s. Ziffer 59 der Weisung des 

Regierungsrates  an  die  Steuerbehörden  über  die  Bewertung  von  Liegen-

schaften  und  die  Festsetzung  der  Eigenmietwerte  vom  12. August  2009 

[Weisung 2009]). Es ist zudem nicht bekannt, ob der Rekurrent die auf sein 

Verlangen  hin  allfällig  vorzunehmenden  Korrekturen  der  Eigenmietwertbe-
rechnung gemäss Ziffer 61 und 62 der Weisung 2009 beansprucht hat. So 

kann vom geschätzten Eigenmietwert einer Liegenschaft nicht ohne Weite-

res auf den aktuellen für die im Rahmen der Verkehrswertberechnung ge-

mäss Gebäudeversicherungsgesetz relevanten Marktmietwert geschlossen 

werden. Überdies könnte ein steuerlicher Eigenmietwert von Fr. 3'317.-- pro 

Monat  für  Wohnungen  sowie  Garage  und  Schopf  ohnehin  nicht  übernom-

men werden. Darin enthalten ist auch der Eigenmietwert für das Land von 
Fr. 9'256.--  jährlich  bzw.  Fr. 771.--  monatlich  (s.  act. 5.8),  welcher  für  die 

Ermittlung  des  Ertragswertes  des  zerstörten  Gebäudes  indes  nicht  zu  be-

rücksichtigen wäre.  

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Schliesslich ist festzuhalten, dass in der vom Rekurrenten bzw. von dessen 

Beistand  im  erstinstanzlichen  Verfahren  bei  der  N.  AG  eingeholten  Ver-

kehrswertschätzung der Ertragswert in der Höhe Fr. 787'000.-- aus der von 

der  Vorinstanz  eingeholten  Schätzung  vom  21. August  2017  übernommen 

wurde. Da die Differenz zwischen diesem Betrag und dem in der Schätzung 

vom  20./28. Februar  2018  ermittelten  Ertragswert  darauf  zurückzuführen 

ist, dass in dieser Schätzung im Unterschied zur ersten Schätzung der Vo-

rinstanz  der  effektive  Unterhaltszustand  des  zerstörten  Gebäudes  berück-

sichtigt wurde, erübrigen sich weitere Ausführungen hierzu. 

8.4. 

Der Rekurrent ist der Auffassung, dass auch für die potentielle Nutzung der 

Dachgeschossflächen  ein  Mietwert  für  die  Berechnung  des  Ertragswertes 

zu  berücksichtigen  sei,  weil  es  sich  beim  abgebrannten  Gebäude  um  ein 

Schutzobjekt  gehandelt  habe  und  es  deshalb  ein  Umbau-  und  Renovati-

onsobjekt gewesen sei.  

Umbau-  und  Renovationsobjekte  sind  Bauten,  die  selbst  bei  kurzer  Rest-

nutzungsdauer aus zwingenden Gründen, z.B. wegen Auflagen des Denk-

malschutzes oder der Raumplanung nicht abgebrochen werden können. In 

diesen Fällen kann der Fortbestand und damit die Nachhaltigkeit erzielba-

rer Erträge nur mittels Umbau- und Renovationsmassnahmen sichergestellt 

werden. Um den Marktwert von Umbau- und Renovationsobjekten zu ermit-

teln,  muss  zuerst  der  Marktwert  im  umgebauten  oder  renovierten  Zustand 

festgestellt werden. Die zukünftig nachhaltig erzielbaren Mietwerte des Ob-

jektes  im  umgebauten  oder  renovierten  Zustand  werden  unabhängig  von 

den  Kosten  für  Umbau-  und  Renovation  allein  aufgrund  der  Marktverhält-

nisse ermittelt. In einem zweiten Schritt werden vom Marktwert des umge-

bauten oder renovierten Objektes die gesamten zu erwartenden Kosten für 
die  Realisierung  des  Projekts  abgezogen,  wodurch  der  Marktwert  vor  den 

baulichen  Massnahmen  feststeht.  Dabei  ist  allerdings  zu  beachten,  dass 

die Ausführung von Sanierungsmassnahmen und wertvermehrenden Inves-

titionen  nicht  in  jedem  Fall  einen  entsprechenden  Anstieg  des  Mietwertes 

bedeutet. Dies deshalb, weil der Markt und vor allem die rechtlichen Grund-

lagen  den  Mietwert  stärker  beeinflussen  als  die  effektiven  Kosten  für  In-

standsetzung (s. zum Ganzen Schätzerhandbuch S. 84 und S. 127).  

Es  ist  mithin  im  Falle  einer  Renovation  bzw.  eines  Umbaus  eines  solchen 

Objekts nicht in jedem Fall von einem höheren Marktwert auszugehen. Die 

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Seite 7 

 
 
pauschalen  Verweise  des  Rekurrenten  auf  die  vorstehend  dargelegte  Me-

thode für die Berechnung der Marktwerte von Umbau- und Renovationsob-

jekten  lassen  nicht  per  se  auf  höhere  Marktwerte  im  renovierten  bzw. 

umgebauten Zustand schliessen. Vielmehr unterlässt es der Rekurrent dar-

zulegen,  dass  die  Berücksichtigung  von  Renovations-  und  Umbaumass-

nahmen tatsächlich zu einem Anstieg des Ertragswertes führen würde. Der 

Rekurrent vermag auch nichts aus seinen Vorbringen in der Triplik abzulei-

ten,  wonach  für  ein  Gebäude  mit  einer  defekten  Heizung  auch  nicht  der 

Mietzins im Zustand ohne Heizung eingesetzt würde. Beim Ersatz einer de-

fekten Heizung handelt es sich um eine Investition, die für die Fortführung 

des  zum  Objekt  gehörenden  Betriebes  zwingende  Voraussetzung  ist  und 

deshalb unaufschiebbar sofort zu tätigen ist (s. Schätzerhandbuch, a.a.O., 

S. 128).  Damit  unterscheiden  sich  solche  Investition  von  denjenigen  für 

Umbau-  und  Renovationsmassnahmen.  Das  Vorgehen  der  Vorinstanz  er-

weist sich damit nicht als den anerkannten Bewertungsgrundsätzen wider-

sprechend,  wenn  sie  im  vorliegenden  Fall  von  den  Mieterträgen  ausgeht, 

die ohne Umbaumassnahmen zu erwarten sind.  

8.5. 

Zusammengefasst  erweisen  sich  die  Beanstandungen  des  Rekurrenten 

hinsichtlich  der  vorinstanzlichen  Ermittlung  des  Ertragswertes  als  unbe-

gründet.  

9.1. 

Der  Rekurrent  moniert,  die  von  der  Vorinstanz  bei  Anwendung  der 

Mischwertmethode vorzunehmende Gewichtung von Real- und Ertragswert 

sei  nicht  korrekt  erfolgt.  Er  bringt  vor,  es  sei  praxisfremd,  dass  der  Ver-

kehrswert mehr mit Fokus auf den tatsächlichen Schaden und weniger mit 
Fokus auf die Bausubstanz bestimmt werden müsse. Bei dem unter Denk-

malschutz stehenden Gebäude mit Baujahr 1250 handle es sich offenkun-

dig  um  ein  historisch  wertvolles,  sachwertorientiertes  Gebäude,  bei  wel-

chem der Renditeanspruch sekundär gewesen sei und welches dem Eigen-

tümer in erster Linie einen konsumtiven Nutzen gebracht habe. Im Vorder-

grund stünden bei solchen Gebäuden subjektive Beweggründe einer allfäl-

ligen Käuferschaft, weshalb der Verkehrswert massgeblich durch den Real-

wert  beeinflusst  werde.  Entsprechend  sei  eine  stärkere  Berücksichtigung 

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des  Realwertes  im  Verhältnis  zum  Ertragswert  angezeigt.  Es  rechtfertige 

sich ein Verhältnis von mindestens 2:1.  

9.2. 

Die Vorinstanz führt dazu aus, dass bei der Bestimmung der Vergütung bei 

Nichtwiederherstellung eines Gebäudes anstelle des versicherten Neubau-

wertes der Verkehrswert zu vergüten sei. Dies deshalb, weil die Entschädi-

gung  zweckgebunden  sei  und  dem  versicherten  Gebäudeeigentümer,  der 

das  Gebäude  nicht  wiederherstellen  möchte,  kein  Gewinn  aus  der  Vergü-

tung  erwachsen  solle.  Daraus  folge  schon  prinzipiell,  dass  die  Entschädi-

gung bzw. der Verkehrswert "mehr mit Fokus auf den tatsächlichen Scha-

den und weniger mit Fokus auf die Bausubstanz" bestimmt werden müsse. 

Der Verkehrswert sei der Marktwert des Gebäudes und dieser  entspreche 

auch  bei  älteren,  unter  Denkmalschutz  stehenden  Gebäuden  keinesfalls 

dem Realwert bzw. dem Neubauwert des Gebäudes abzüglich eines tabel-

larischen Altersabzuges. Ein solcher Preis sei am Markt regelmässig nicht 

erzielbar, weil ein Käufer sich auch bei solchen Gebäuden mehr am mögli-

chen, wirtschaftlichen Ertragswert orientieren werde und nicht oder nur sehr 

beschränkt bereit sei, darüber hinaus viel mehr auszugeben bzw. zu inves-

tieren.  Eine  Berücksichtigung  des  Realwertes  mit  2:1  zum  Ertragswert  sei 

deshalb nicht angezeigt.  

9.3. 

Die  Gewichtung  von  Real-  und  Ertragswert  im  Rahmen  der  Mischwertbe-

rechnung hängt vom Einzelfall ab; bei Renditeobjekten hat der Ertragswert 

mehr Gewicht, während bei Grundstücken, die in erster Linie der Eigennut-

zung  dienen,  der  Real-  oder  Sachwert  eine  grössere  Rolle  spielt  (s.  zum 

Ganzen Schätzerhandbuch, S. 116 ff. und 123 f.).  

Die Vorinstanz hat beide Werte gleich gewichtet. Der Rekurrent ist demge-

genüber  der  Auffassung,  dass  der  Realwert  vorliegend  mehr  ins  Gewicht 

fallen und mindestens  das Zweifache des  Ertragswertes  ausmachen  müs-

se.  Für  Einfamilienhäuser  und  Stockwerkeigentumswohnungen  nimmt  die 

Schätzungslehre einen Gewichtungskoeffizienten von 0 bis 0,5 für den Er-

tragswert an. Vorliegend lässt sich das zerstörte Gebäude jedoch nicht oh-

ne  Weiteres  in  diese  Kategorie  einordnen.  Es  weist  mehr  als  eine 
Wohneinheit  auf  und  ist  somit  eine  nur  teilweise  selbstbewohnte  Liegen-

schaft.  Insbesondere  kann  deshalb  nicht  von  einem  vordergründig  kon-

sumtiven  Nutzen  für  den  Eigentümer  ausgegangen  werden.  Dies  führt  zu 

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einer stärkeren Gewichtung des Ertragswertes. Dies auch deshalb, weil der 

Interessentenkreis  für  solche  Liegenschaften  nicht  besonders  hoch  ist. 

Kaufinteressen müssen in solchen Fällen genau abwägen, ob sich eine In-

vestition  lohnt,  um  nachhaltig  erzielbare  Erträge  zu  erwirtschaften.  Dies 

muss  einen  entsprechenden  Niederschlag  im  Verkehrswert  über  einen 

stärker zu berücksichtigenden Ertragswert finden. Indes ist nicht zu verken-

nen, dass es sich auch um ein sog. Liebhaberobjekt handelt, bei welchem 

die Rendite für den Käufer regelmässig nur eine untergeordnete Rolle spie-

len  kann,  was  wiederum  für  eine  stärkere  Gewichtung  des  Realwertes 

spricht. Unter dem Strich kann nicht von einem Übergewicht des Real- oder 

Ertragswertes  ausgegangen  werden.  Es  erweist  sich  damit  als  vertretbar, 

wenn  die  Vorinstanz  von  einer  gleichen  Gewichtung  von  Ertrags-  und  Re-

alwert ausgeht.  

10.1. 

Schliesslich  macht  der  Rekurrent  geltend,  dass  die  in  der  Schätzung  vom 

20./28. Februar  2018  vorgenommenen  Abzüge  vom  Verkehrswert  fehler-

haft  seien.  Bauneben-  und  Umgebungskosten  seien  teilweise  doppelt  von 

der  Mischwertberechnung  (Verkehrswertermittlung)  abgezogen  worden. 

Diese seien bereits im Landwert im Umfang des errechneten Landwertan-

teils  berücksichtigt  worden.  Entsprechend  seien  die  Abzüge  vornweg  um 

den  Wert  der  Doppelrechnung  zu  reduzieren.  Zu  hoch  sei  zudem  der  Be-

trag  von  Fr. 74'770.--  für  Baunebenkosten.  Zu  beachten  sei,  dass  An-

schluss-  und  weitere  Gebühren  in  der  Gemeinde  X.  tief  seien.  Bauneben-

kosten unterlägen ausserdem teilweise der Entwertung, da sie bei einer zu-

künftigen  Erneuerung  des  Gebäudes  erneut  angefallen  wären.  Entspre-

chend  seien  zwei  Drittel  der  effektiven  Baunebenkosten  altersbedingt  ab-

zuschreiben. Im ersten Gutachten sei die Umgebung mit Fr. 110'000.-- be-
wertet  worden.  Im  Zweiten  Gutachten  dagegen  mit  Fr. 140'400.--.  Es  sei 

generell von einem Abzug für die Umgebung abzusehen, da die Umgebung 

weitgehend  aus  einfach  befestigten  Flächen  im  Umfang  von  lediglich  ca. 
80 m2  und  im  Übrigen  aus  Grünflächen  mit  Bäumen  und  Sträuchern  be-
standen habe. Auch die Umgebung unterliege zudem der Altersentwertung, 

sodass nicht vom ursprünglichen Betrag auszugehen bzw. dieser entspre-

chend der errechneten Altersentwertung beim Gebäude von 26 % zu redu-

zieren sei.  

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Seite 10 

 
 
10.2. 

Die  Vorinstanz  führt  vernehmlassungsweise  aus,  dass  es  sich  bei  Baune-

benkosten und Kosten für die Umgebung um Werte handle, die bei der Be-

wertung von Baugrundstücken stets zu berücksichtigen seien. Sie seien ob-

jektiv  wertbestimmend  und  marktrelevant,  egal  ob  vorhanden  und/oder 

amortisiert.  Der  relative  Landwert  stehe  im  Verhältnis  zu  allen  anderen 

Werten einer Liegenschaft. Bei der Bestimmung des effektiven Landwertes 

seien neben dem Gebäudewert deshalb auch die Werte für Baunebenkos-

ten  und  Umgebung  einzubeziehen.  Da  Baunebenkosten  und  die  Umge-

bung nicht  zum  versicherten  Gebäudewert  gehörten,  sei sachfremd,  diese 

Kosten altersbedingt abzuschreiben. Mit 5 % des Gebäudewertes seien die 

Baunebenkosten angemessen bewertet.  

10.3. 

Wie erwähnt setzt sich der Realwert zusammen aus dem Zeitwert aller bau-

lichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, 

den  Baunebenkosten  sowie  dem  Landwert  (vgl.  vorstehend  Ziffer 6).  Kos-

ten  für  Umgebungsarbeiten  sind  etwa  Aufwendungen  für  Werkleitungen, 

Umgebungs-,  Verkehrsanlagen  und  dergleichen  innerhalb  des  Grund-

stücks. Unter Baunebenkosten fallen Kosten, welche nicht mit eigentlichen 

Bauleistungen  verbunden  sind,  wie  Gebühren,  Finanzierungskosten,  Bau-

kreditzinsen,  Abgeltungen,  Stockwerkbegründungs-,  Erstvermietungs-/Ver-

kaufskosten  und  dergleichen  (Schätzerhandbuch,  S. 70 f.).  Dabei  unterlie-

gen  sowohl  die  Kosten  für  Umgebungsarbeiten  als  auch  –  zumindest  teil-

weise –  die  Baunebenkosten  der  Entwertung  (Schätzerhandbuch  S. 77 f.; 

s.  auch  Francesco  Canonica,  Die  Immobilienbewertung,  Hrsg.  Schweizer 

Immobilienschätzer-Verband SIV, 2009, S. 310).  

Die  Vorinstanz  stellt  sich  demgegenüber  auf  den  Standpunkt,  dass  weder 
die  Umgebung  noch  die  Baunebenkosten  zum  versicherten  Gebäudewert 

gehörten,  weshalb  es  sachfremd  sei,  diese  altersbedingt  abzuschreiben. 

Dem kann nicht gefolgt werden. Der Verkehrswert ist nicht mit dem Versi-

cherungswert  gleichzusetzen.  Es  handelt  sich  dabei  vielmehr  um  einen 

bloss subsidiären Versicherungswert, welcher bei Nichtwiederaufbau eines 

zerstörten  Gebäudes  an  die  Stelle  des  Versicherungswertes  tritt  (Andreas 

Rüegg, in: Kommentar Gebäudeversicherung, Basel 2009, Rz. 4.2.57). Bei 
der Ermittlung des Verkehrswertes geht es mithin nicht um die Bestimmung 

des Versicherungswertes.  

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Seite 11 

 
 
Der Verkehrswert ist nach den anerkannten Regeln der Schätzungslehre zu 

ermitteln. Dabei ist die Altersentwertung, wie dargelegt, auch für die Kosten 

für Umgebungsarbeiten und  – zumindest teilweise – für die Baunebenkos-

ten zu berücksichtigen. Es ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz mit-

hin nicht sachgerecht, von einem Altersabzug für Umgebungs- und Baune-

benkosten  abzusehen.  Dass  die  Umgebungs-  und  Baunebenkosten  nicht 

zum Versicherungswert gehören, darf nicht in die Verkehrswertberechnung 

der  Gesamtliegenschaft  einfliessen.  Demgegenüber  ist  mit  der  Vorinstanz 

darin  einig  zu  gehen,  dass  diese  Kosten  aufgrund  dieses  Umstandes  im 

Schadensfall nicht zu vergüten sind. Diesem Umstand wird im Rahmen der 

Verkehrswertermittlung  bei  Nichtwiederaufbau  indes  dadurch  Rechnung 

getragen, dass die – der Altersentwertung entsprechend reduzierten – Um-

gebungs-  und  Baunebenkosten  nach  Ermittlung  des  Verkehrswertes  der 

gesamten  Liegenschaft  wieder  in  Abzug  gebracht  werden.  Damit  erweist 

sich  die  Berechnung  des  Verkehrswertes  des  Gebäudes  insofern  als  feh-

lerhaft, als dass die Umgebungs- und Baunebenkosten ohne Berücksichti-

gung  der  Altersentwertung  zum  Realwert  des  Gebäudes  geschlagen  und 

hernach ebenfalls zum vollen Wert vom Mischwert in Abzug gebracht wur-

den. 

10.4. 

Zu beachten ist indes, dass Umgebungs- und Baunebenkosten bei der Er-
mittlung  des  relativen  Landwertes  als  Teil  des  Realwertes  der  gesamten 
Liegenschaft (d.h. Gebäude-  und Landwert)  demgegenüber  im  vollen Um-

fang, d.h. ohne Altersabzug, zu berücksichtigen sind. Der relative Landwert 

ist abhängig von der Nutzung des Grundstücks, dem darauf erstellten Ge-
bäude sowie der Standortqualität und steht in Relation  zum Neuwert einer 
bestehenden oder geplanten baulichen Nutzung oder zum Ertragswert der-

selben Nutzung. Mithin basiert die Ermittlung des relativen Landwertes im-
mer auf dem Neuwert ohne Wertverminderung (Schätzerhandbuch, S. 73). 

Der  relative  Landwert  beruht  auf  dem  Gedanken,  dass  der  Landwertanteil 

in  einem  bestimmten  Verhältnis  zum  Gesamtanlagewert  der  Liegenschaft 

steht.  Würde  vom  Zeitwert  der  Bebauung,  der  Baunebenkosten  und  der 

Umgebungskosten  ausgegangen,  hätte  dies  (auch)  eine  Entwertung  des 

Landes zur Folge, was indes nicht der Realität entspricht. Das Alter und der 

Zustand der Gebäude dürfen den relativen Landwert nicht beeinflussen (s. 

Schätzerhandbuch,  S. 135).  Mithin  hat  die  Vorinstanz  im  Rahmen  der  Er-

R4.2018.00118 

Seite 12 

 
 
mittlung des relativen Landwertes bei den Umgebungs- und Baunebenkos-

ten zu Recht keine Altersentwertung berücksichtigt.  

10.5. 

Dem Rekurrenten kann sodann nicht gefolgt werden, soweit dieser geltend 

macht,  dass  Bauneben-  und  Umgebungskosten  teilweise  doppelt  von  der 

Mischwertberechnung abgezogen worden seien, da diese bereits im Land-

wert  im  Umfang  des  errechneten  Landwertanteils  berücksichtigt  worden 

seien.  Wie  erwähnt  steht  der  Landwertanteil  in  Relation  zum  Gesamtanla-

gewert  der  Liegenschaft  und  damit  auch  zur  Umgebung  und  zu  den  Bau-

nebenkosten.  Insofern  fliessen  diese  Wert  auch  in  den  Landwert  ein.  Zu-

dem gehören sie zum Realwert einer Liegenschaft. Da sie indes nicht zum 

versicherten  Gebäudewert  gehören,  sind  sie  wieder  in  Abzug  zu  bringen. 

Es ist  dabei sachlogisch,  dass die Umgebungs-  und  Baunebenkosten erst 

nach  Ermittlung  des  Verkehrswertes  wieder  in  Abzug  gebracht  werden 

‒ und nicht vornweg  –, zumal die gesamten Realwerte, d.h. inklusive Um-

gebungs-  sowie  die  Baunebenkosten,  in  der  Mischwertberechnung  mitein-

zubeziehen sind.  

10.6. 

Damit  ist  festzuhalten,  dass  die  Vorinstanz  unter  teilweiser  Rückweisung 

der  Streitsache  die  Bauneben-  und  Umgebungskosten  unter  Berücksichti-

gung  der  Altersentwertung  (ausser  bei  der  Ermittlung  des  relativen  Land-

wertes) neu festzulegen und sie den Real- und damit den Verkehrswert des 

Gebäudes neu zu ermitteln hat.  

11. 

Zusammengefasst  ist  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen.  Der  Einsprache-
entscheid vom 5. Juli 2018 ist aufzuheben und die Streitsache ist zur neuen 

Berechnung  des  Verkehrswertes  des  zerstörten  Gebäudes  im  Sinne  der 

Erwägungen  und  zum  neuen  Entscheid  über  das  Abschätzungsergebnis 

bei Nichtwiederaufbau an die Vorinstanz zurückzuweisen.  

Damit erübrigt sich, auf die Vorbringen der Vorinstanz einzugehen, wonach 

keine  Zahlung  an  den  Rekurrenten  zulässig  bzw.  möglich  sei,  da  gegen 
diesen  ein  Verwaltungsverfahren  im  Sinne  von  Art. 99  des  Schuldbetrei-

bungs- und Konkursgesetzes (SchKG) laufe, und wonach dem Rekurrenten 

die  Kosten  für  Not-  und  Sofortmassnahmen,  Abbruch  und  Aufräumung  im 

R4.2018.00118 

Seite 13 

 
 
Betrag von Fr. 137'885.-- bereits vergütet worden seien. Dies zumal im vor-

liegenden  Verfahren  das  Abschätzungsergebnis  bei  Nichtwiederaufbau 

einzig in Bezug auf den Verkehrswert des Gebäudes strittig ist. 

12. 

Die  Rückweisung  der  Sache  an  die  Vorinstanz  zu  erneuter  Abklärung  gilt 

kosten-  und  entschädigungsmässig  als  volles  Obsiegen  (BGr 1C_63/2016 

vom 25. August 2016, E. 5.5.). Demgemäss sind die Verfahrenskosten der 

Vorinstanz aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  mit  bestimmbarem  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 1 GebV VGr).  

Der  vorliegende  Streitwert  von  Fr. 351'600.--  (Verkehrswert  Fr. 738'600.-- 

gemäss Rekursantrag abzüglich Fr. 387'000.-- Verkehrswert gemäss ange-

fochtener  Verfügung)  hält  sich  innerhalb  des  Streitwertrahmens  von 

Fr. 250'000.-- bis Fr. 500'000.--, womit der massgebliche Gebührenrahmen 

Fr. 10'000.--  bis  Fr. 15'000.--  beträgt.  Demzufolge  sowie  mit  Blick  auf  die 

Schwierigkeit des Falls und den Zeitaufwand des Gerichts ist die Gerichts-

gebühr auf Fr. 14'000.-- festzusetzen. 

13. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

R4.2018.00118 

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16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend dem Rekurrenten zulas-

ten  der  Vorinstanz eine dem  Obsiegen entsprechende  Umtriebsentschädi-

gung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 2'500.--. Da 

die  Umtriebsentschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zuspre-

chung  eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE II  Nrn. 0247 

und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

14. 

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinn 

von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen 

Anfechtbarkeit richtet sich nach § 19a Abs. 2 VRG. 

[…] 

R4.2018.00118 

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