# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ade97766-5ca4-5701-a252-5883b7e9128e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 11.01.2023  SB.2022.00081
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2022-00081_2023-01-11.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	SB.2022.00081	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 11.01.2023
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
[Dem Beschwerdeführer konnte im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer weder ein Steueraufschub wegen einer Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen noch wegen einer Ersatzbeschaffung eines landwirtschaftlichen Grundstücks gewährt werden].

Der Pflichtige bewirtschaftete das Grundstück nicht selber und er erhielt für dessen Nutzung keinen Pachtzins oder eine anderweitige Entschädigung. Das fragliche Grundstück konnte somit nicht zu seinem betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehören (E. 4.2).
Das Grundstück qualifizierte spätestens ab dem Zeitpunkt seiner Entlassung aus dem Anwendungsbereich des BGBB nicht mehr als landwirtschaftliches Grundstück im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. h StG. Ein Steueraufschub kann ihm vorliegend nicht gewährt werden (E. 4.3).  

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUZONE
BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÖGEN
ERSATZBESCHAFFUNG
ERSATZGRUNDSTÜCK
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
HANDÄNDERUNG
LANDWIRTSCHAFT
LANDWIRTSCHAFTLICHER BETRIEB
NOVENVERBOT
STEUERAUFSCHUB

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 2 Abs. I BGBB
Art. 15 RPG
§ 216 Abs. I StG
§ 216 Abs. I lit. g StG
§ 216 Abs. I lit. h StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2022.00081

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 11. Januar 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin
Viviane Sobotich, Gerichtsschreiberin
Lara von Arx.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

Gemeinde D, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend
Grundstückgewinnsteuer,

hat sich ergeben: 

I.  

A. A betrieb gemeinsam mit seiner Ehefrau B über
Jahrzehnte einen Landwirtschaftsbetrieb mit Schwerpunkt Gemüseanbau in der
Gemeinde D. Eigenen Angaben zufolge gaben sie die Betriebsführung im Jahr
2019 auf. Im gleichen Jahr erwarb A einen Gutsbetrieb (Pferdefarm) im
Kanton E.

Per 3. August 2010 hatte A von seinem Bruder C das
Grundstück Kat.-Nr. 01 (heute parzelliert in Kat.-Nr. 02, 03, 04 und 05,
daher nachfolgend "aKat.-Nr. 01") geschenkt erhalten.  Mit
Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 4. Juni 2018 wurde das
Grundstück, das mehrheitlich in der Bauzone lag, auf Gesuch hin aus dem
Anwendungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober
1991 (BGBB) entlassen.   

Per 24. Januar 2020 veräusserte A das Grundstück aKat.-Nr. 01
für Fr. …. Infolge der mit dem Verkauf verbundenen Handänderung errechnete
der Gemeinderat der Gemeinde D im Rahmen des Veranlagungsentscheids vom 6. April
2020 einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. … sowie eine daraus
resultierende Grundstückgewinnsteuer von Fr. ... Den aufgrund des Erwerbs
einer Pferdefarm im Kanton E beantragten Steueraufschub gewährte er nicht.

B. Mit Entscheid vom 6. September 2021 wies der
Gemeinderat der Gemeinde D die gegen den Veranlagungsentscheid erhobene
Einsprache ab, soweit er darauf eintrat.

II.  

Den hiergegen erhobenen Rekurs von A wies das
Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. Juni 2022 ab, auf den Rekurs von
B trat es nicht ein.

III.  

Mit Beschwerde vom 8. Oktober 2022 gelangte A an das
Verwaltungsgericht und beantragte, der festgelegte Grundstückgewinn von Fr. …
sei im Umfang von 86,6 % aufzuschieben. Weiter wurde eine
Umtriebsentschädigung beantragt. 

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, beantragte die Gemeinde D die Abweisung der Beschwerde,
soweit darauf eingetreten werden könne.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden.

1.2 Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. Für das
Verwaltungsgericht ist die gleiche Aktenlage massgebend wie für das
Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spätestens im
Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen
worden sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsätzlich nicht
nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150, bestätigt in BGE 131
II 548). Vom Novenverbot ausgenommen sind echte Noven, namentlich neue
tatsächliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder
Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der Stützung von
geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer
tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel bedürfen (BGE 131 II 548).

2.
 

2.1 Die
Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei
Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1
StG). Als Handänderung i.S. des Grundstückgewinnsteuerrechts wird allgemein die
Übertragung von sachenrechtlichem Eigentum oder auch bloss eigentumsähnlichen
Befugnissen an einem Grundstück oder Grundstückanteil vom bisherigen
Rechtsträger auf einen anderen verstanden (Felix Richner et al., Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Zürich,
4. Aufl., Zürich 2021, § 216 N. 6).

2.2  

2.2.1
Die Grundstückgewinnsteuer kann unter Umständen aufgeschoben werden, wobei
vorliegend zwei Steueraufschubstatbestände infrage kommen. Ein Steueraufschub
ist namentlich möglich bei vollständiger und teilweiser Veräusserung eines zum
betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks, soweit der Erlös
innert angemessener Frist zum Erwerb oder zur Verbesserung eines zum
betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Ersatzgrundstücks in der Schweiz
verwendet wird (§ 216 Abs. 1 lit. g StG). Weiter ist ein
Steueraufschub möglich bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines
land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks, soweit der Erlös innert
angemessener Frist zum Erwerb eines selbst bewirtschafteten Ersatzgrundstücks
oder zur Verbesserung der eigenen, selbst bewirtschafteten land- oder
fortwirtschaftlichen Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (§ 216
Abs. 1 lit. h StG). Grundsätzlich setzt ein Steueraufschub aufgrund
einer Ersatzbeschaffung gemäss § 216 Abs. 1 lit. g und h StG
voraus, dass ein Grundstück veräussert und kausal mit dieser Veräusserung
zusammenhängend ein Ersatzobjekt erworben oder verbessert wird (Richner et al., § 216 N. 264).

2.2.2
Eine Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen (§ 216 Abs. 1
lit. g StG) bedingt, dass Subjektidentität zwischen dem Veräusserer und
demjenigen, der die Ersatzbeschaffung durchführt, besteht (1). Weiter müssen
sowohl das Veräusserungsobjekt wie auch das Ersatzobjekt betriebsnotwendiges
Anlagevermögen darstellen (2) und es muss eine angemessene Frist zwischen
Veräusserung und Ersatzbeschaffung liegen (3). Betriebsnotwendige
Vermögenswerte dienen ihrer Zweckbestimmung nach unmittelbar der
Leistungserstellung des Betriebs und können ohne Beeinträchtigung des
betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht veräussert werden. Die
betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche Bestandteile der
betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer substanziellen
Veränderung des Betriebs führen. Ausgeschlossen ist somit die Ersatzbeschaffung
von Vermögenswerten, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder durch
ihren Ertrag dienen. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden
immer die betrieblichen Verhältnisse des steuerpflichtigen Unternehmens (BGr,
8. Dezember 2016, 2C_176/2016, E. 3.1).   

2.2.3
§ 216 Abs. 1 lit. h StG ermöglicht einen Steueraufschub im
Fall einer Ersatzbeschaffung eines landwirtschaftlichen Grundstücks. Der
Begriff des "land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks" ist gemäss
Bundesgericht im Einklang mit dem BGBB auszulegen. Das ist nach Massgabe von
Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne
oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die
ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 des Gesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni
1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) liegen und für welche die landwirtschaftliche
Nutzung zulässig ist. Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke, die sich in der
Bauzone befinden und nicht überbaut sind, kommen daher regelmässig für eine
Ersatzbeschaffung nicht infrage. Ausnahmsweise sind sie dann
ersatzbeschaffungsberechtigt, wenn sie zum angemessenen Umschwung eines
landwirtschaftlichen Gewerbes gehören (Richner et al., § 216 N. 304 ff.). 

3.
 

3.1 Die
Vorinstanz verneinte vorliegend eine Ersatzbeschaffung eines Betriebsgrundstücks,
da das infrage stehende Grundstück nicht einem bestehenden landwirtschaftlichen
Betrieb des Pflichtigen zugeordnet werden könne. Vielmehr habe dessen Bruder
das Grundstück für seinen Gartenbaubetrieb bewirtschaftet. Beim Grundstück des
Pflichtigen könne somit höchstens nichtbetriebsnotwendiges Anlagevermögen
vorliegen. Ein Steueraufschub aufgrund einer Ersatzbeschaffung eines
landwirtschaftlichen Grundstücks sei abzulehnen, weil der landwirtschaftliche
Charakter des Grundstücks verneint werden müsse. Es handle sich im Wesentlichen
um noch nicht voll erschlossenes Bauland, auf welchem voraussichtlich vier
Einfamilienhäuser realisiert werden könnten. Spätestens ab dem Zeitpunkt, in
welchem das Grundstück nicht mehr dem BGBB unterstellt gewesen sei, habe es nicht
mehr als landwirtschaftliches Grundstück qualifiziert werden können. Der
Pflichtige habe dieses als voll erschlossenes Bauland veräussert. Der
Beschwerdegegner habe dem Pflichtigen die Gewährung eines Steueraufschubs
folglich zu Recht verweigert. 

3.2 Der Pflichtige
stellt die rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz nicht infrage, wendet
hiergegen jedoch ein, es habe wenig Sinn gemacht, die kleine Parzelle mit
seinen Geräten zu bewirtschaften. Stattdessen sei es bei der Bewirtschaftung
durch seinen Bruder geblieben, mit welchem er jedoch in einer
Betriebsgemeinschaft zusammengearbeitet habe um das Angebot so vielfältig wie
möglich zu gestalten. Ihre Anbauflächen seien gegenseitig betriebsnotwendig
gewesen. 

4.
 

4.1 Das
vorliegend infrage stehende Grundstück aKat.-Nr. 01 weist eine Fläche von
4'504 m2 auf und gehörte ursprünglich dem Bruder des Pflichtigen. Es
befand sich genau im Grenzbereich der Wohn- und Landwirtschaftszone, die
Zonengrenze verlief durch das Grundstück hindurch. Der grössere, im Süden
gelegene Teil des Grundstücks mit 2'796 m2 lag in der
Bauzone (Wohnzone W1). Von der Restfläche des Grundstücks wurden 1'244 m2 der
Landwirtschaftszone zugeteilt, während 464 m2 Wald sind. Heute ist
das Grundstück parzelliert in vier Einfamilienhausparzellen mit den Kat.-Nr. 02,
03, 04 und 05.  

4.2 Der Pflichtige erhielt das
Grundstück aKat.-Nr. 01 am 3. August 2010 von seinem Bruder
geschenkt. Es ist unbestritten, dass er dieses in der Folge nicht selber
bewirtschaftet hat. Wie er in seiner Beschwerde selbst ausführt, blieb die
Bewirtschaftung bei seinem Bruder. Einen Pachtzins oder eine anderweitige
Entschädigung erhielt der Pflichtige im Gegenzug zu dieser Nutzung nicht. Das
fragliche Grundstück konnte somit nicht zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen
des Pflichtigen gehören. Die in der Beschwerde neu vorgebrachte Behauptung,
dass der Pflichtige mit seinem Bruder eine Betriebsgemeinschaft geführt habe,
welcher das Grundstück als betriebsnotwendiges Anlagevermögen zuzuordnen sei,
ist ein unzulässiges Novum. Die betreffenden Vorbringen sind folglich
unbeachtlich. Bloss der Vollständigkeit halber sei diesbezüglich jedoch
angemerkt, dass die behauptete Betriebsgemeinschaft durch den Pflichtigen nicht
nachgewiesen wurde und die Akten nicht auf eine solche schliessen lassen. Der
Pflichtige legt auch nicht näher dar, weshalb eine Grundstückübertragung bei
einer unveränderten Nutzung der Parzelle und einer gemeinsamen Betriebsführung
überhaupt notwendig gewesen sein sollte. Stattdessen führt er in seiner
Beschwerde aus, es sei für seinen Bruder und ihn mangels Direktzahlungen
irrelevant gewesen, wer die Parzelle in der Bilanz geführt habe. Es wurden
folglich getrennte Buchhaltungen geführt, was gegen ein gemeinsam geführtes
betriebliches Unternehmen spricht. Es liegt somit keine Ersatzbeschaffung von
betriebsnotwendigem Anlagevermögen vor, weswegen dem Pflichtigen kein
Steueraufschub gestützt auf § 216 Abs. 1 lit. g StG gewährt
werden konnte.

4.3 Eine Ersatzbeschaffung eines
landwirtschaftlichen Grundstücks gemäss § 216 Abs. 1 lit. h StG
ist vorliegend ebenfalls zu verneinen. Das Grundstück aKat.-Nr. 01
qualifizierte spätestens ab dem Zeitpunkt seiner Entlassung aus dem
Anwendungsbereich des BGBB nicht mehr als landwirtschaftliches Grundstück im
Sinn von § 216 Abs. 3 lit. h StG. Dem Pflichtigen war dies auch
bewusst, führt er doch in seiner "Entscheid-Kommentierung" eigens
aus, die Entlassung aus dem BGBB sei für die Belehnung des Grundstücks und die
Sicherstellung des (hohen) Kaufpreises seines neuen Betriebes im Kanton E
notwendig gewesen. In seiner Beschwerde führt der Pflichtige zudem aus, die Gemeinde D
habe wachsen wollen, weshalb er dem Druck, welcher auf das Bauland ausgeübt
worden sei, nachgegeben habe. Er habe das Bauland seiner zonengerechten Nutzung
übergeben wollen. Somit ist offensichtlich auch der Pflichtige der Ansicht,
dass das Grundstück aKat.-Nr. 01 im Zeitpunkt des Verkaufs (voll
erschlossenes) Bauland war, welches er zu einem entsprechend hohen Marktwert
veräussert hat. Indem er einen Steueraufschub aufgrund einer Ersatzbeschaffung gemäss
§ 216 Abs. 1 lit. h StG beantragt, widerspricht sich der
Pflichtige selbst. Ein solcher kann ihm vorliegend nicht gewährt werden. 

Die
Beschwerde ist somit abzuweisen. 

5.
 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten
dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1
in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und eine
Umtriebsentschädigung ist nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG
in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde SB.2022.00081 betreffend Grundstückgewinnsteuer wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 16'200.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.        70.--    Zustellkosten,

Fr. 16'270.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Eine
Umtriebsentschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Steuerrekursgericht;

c)    das Sekretariat der Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts;

d)    die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts.