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**Case Identifier:** a93757af-4fb0-5cd5-9bac-578618d9acef
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-24
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 24.01.2024 A1 23 69
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-23-69_2024-01-24.pdf

## Full Text

A1 23 69 

 

 

ARRÊT DU 24 JANVIER 2024 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour de droit public 

 

Composition : Christophe Joris, président ; Frédéric Fellay et Dr Thierry Schnyder, 

juges ; Raquel Rio, greffière, 

 

en la cause 

 

X _________, à Verbier, Y _________, à Verbier, Z _________, à Londres,  

A _________, à Miami, recourantes, toutes représentées par Maître Stéphane Jordan, 

avocat, 1951 Sion 

contre 

 

CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS, 1950 Sion, autorité attaquée, COMMUNE 

DE B _________, C _________, autre autorité, D _________, E _________,  

F _________, tiers concernés, tous représentés par Maître Damien Bender, avocat, 

1870 Monthey 

 

(Construction & urbanisme) 

recours de droit administratif contre la décision du 8 mars 2023 

  

- 2 - 

Faits 

 

A.  X _________ et feu G _________ (ci-après : les consorts J _________) sont 

propriétaires de la parcelle n° 974 (2243 m2) au lieu-dit « La Morintze », à Verbier, sur le 

territoire de la commune de B _________ (auparavant commune de H _________ 

jusqu’au 31 décembre 2020). La parcelle n° 976 (795 m2) appartient à leur fille  

Y _________. Ces deux biens-fonds sont colloqués en zone touristique moyenne 

densité T3 selon le règlement des constructions et des zones (RCCZ) de l’ex-commune 

de H _________ homologué par le Conseil d’Etat le 25 juin 2003, encore en vigueur  

(cf. art. 23 du contrat de fusion du 19 mai 2019). Les parcelles nos 974 et 976 sont 

séparées par un torrent (parcelle no 1041) propriété de la commune de B _________.  

I _________, D _________, E _________ et F _________ (ci-après : les consorts  

K _________) sont copropriétaires de la parcelle no 977, voisine des nos 974 et 976.  

Le 26 septembre 2005, le conseil municipal a délivré à feu G _________ une autorisation 

de construire portant sur la démolition d’un chalet et la construction d’un chalet double 

(ci-après : le chalet) comportant deux logements avec parking sur les parcelles nos 974 

et 976 (dossier communal n° 77.05). Le chalet était prévu dans son entier sur la parcelle 

no 974, la parcelle no 976 supportant uniquement le couvert à voitures. Il comportait les 

surfaces habitables et non habitables suivantes (cf. dossier communal n° 77.05, pièce 

18) : 

- Étage : 214 m2 habitables et 35 m2 non habitables 

- Rez-de chaussée : 282 m2 habitables et 22 m2 non habitables 

- Sous-sol : 531 m2 non habitables comportant un « parking » et des « locaux communs »  

(207 m2) ainsi que diverses autres pièces au « sous-sol » (324 m2) 

La surface habitable autorisée s’élevait donc à 496 m2. L’ensemble des surfaces du 

« sous-sol » avait été considéré comme non habitable conformément au RCCZ dont l’art. 

90 let. b RCCZ prévoyait que les surfaces en sous-sol (saunas, salles de jeux et 

carnotzets) n’étaient pas comptabilisées comme surface habitable. L’autorisation de 

construire imposait au requérant d’inscrire au registre foncier, avant le début des travaux, 

une mention de non-changement d’affectation de ces locaux (cf. dossier communal  

n° 77.05, pièce 10, p. 5).  

Le 22 novembre 2006, le conseil municipal a agréé l’agrandissement du chalet par un 

ajout de 32.10 m2 au « rez-de-chaussée » et de 9.30 m2 à l’« étage », tous deux 

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autorisés comme surface habitable, et de 9.50 m2 au « sous-sol » comptabilisés comme 

surface non habitable (cf. dossier communal n° 168.06, pièce 18). Dès lors, la surface 

habitable autorisée s’élevait à 537.40 m2. La condition de non-changement d’affectation 

des surfaces en sous-sol était reprise par renvoi à l’autorisation de 2005 (cf. dossier 

communal n° 168.06, pièce 18, p. 2) 

Ces deux autorisations n’ont fait l’objet d’aucune opposition.  

B.  Dès l’automne 2008, les consorts K _________ ont dénoncé à l’autorité communale 

la non-conformité des travaux exécutés sur la parcelle no 974 aux autorisations de 

construire délivrées. Constatant l’irrégularité de certains travaux et installations, le 

conseil municipal a ordonné à plusieurs reprises l’arrêt des travaux.  

Le 3 octobre 2008, les consorts J _________ ont mis à l’enquête publique une demande 

de régularisation pour l'agrandissement du sous-sol en modification du projet autorisé le 

22 novembre 2006. 

Les 20 novembre 2009 et 15 janvier 2010, les consorts K _________ ont recouru au 

Conseil d’Etat pour déni de justice, reprochant d’une part à la commune de H _________ 

de ne pas avoir respecté ses ordres d’arrêt des travaux, et, d’autre part, de tarder à 

statuer sur leur opposition formée le 13 octobre 2008 à l’encontre du dossier de 

régularisation mis à l’enquête publique le 3 octobre 2008. 

Par décision du 25 août 2010, le Conseil d’Etat a rejeté le recours du 20 novembre 2009 

jugeant que l’attitude communale au sujet des ordres d’arrêt des travaux comprenant des 

interventions de la police n’était pas constitutive d’un déni de justice. Il a par ailleurs 

déclaré sans objet le second recours, dès lors que les consorts J _________ avaient mis 

à l’enquête un nouveau projet de régularisation par avis inséré au B.O. n° 51 du 

18 décembre 2009. 

C.  Le 23 décembre 2011, l’autorité communale a délivré une autorisation de construire 

portant sur la « modification d’ouverture et aménagement d’un avant-toit en façade Nord 

en modification du projet autorisé le 22.11.06 » qui avait fait l’objet d’une mise à l’enquête 

au B.O. n° 23 du 10 juin 2011 (dossier communal n° 115.2011). 

Le 30 janvier 2012, les consorts K _________ ont déposé un recours auprès du Conseil 

d’Etat pour déni de justice et retard injustifié à l’encontre de la commune de H _________.  

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Par décision du 22 mai 2013, le Conseil d’Etat a admis ce recours au vu de l’inaction de 

la commune de H _________ suite au retrait du dossier de régularisation paru au B.O. 

du 18 décembre 2009. 

Le 13 février 2014, les consorts K _________ ont déposé un nouveau recours auprès 

du Conseil d’Etat pour déni de justice. Ils se plaignaient, d’une part, du retard pris par 

les autorités communales dans le traitement de la régularisation des travaux illicites 

réalisés par les consorts J _________ sur la parcelle no 974 et, d’autre part, du non-

examen de leur requête tendant à faire interdire à ces derniers d’occuper leur chalet. 

D.  Le xxx, la commune de H _________ a mis à l’enquête publique la modification de 

façades du projet autorisé sous dossier n° 168.06, laquelle a suscité une opposition des 

consorts K _________ le 12 mai 2014.  

E. Par décision du 28 mai 2014, le Conseil d’Etat a admis le recours pour déni de justice 

du 13 février 2014 s’agissant de la procédure de régularisation des travaux entrepris 

illégalement sur la parcelle des consorts J _________, admettant ainsi les lenteurs 

injustifiées dans l’ordre de déposer un dossier de régularisation, puis dans la publication 

de la demande, qui n’était intervenue qu’en cours de procédure. Il l’a par contre rejeté 

en tant qu’il concernait la tardiveté des autorités communales à statuer sur la requête au 

sujet de l’octroi du permis d’habiter. Cette décision a vainement été contestée céans 

(ACDP A1 2014 191 du 12 février 2015) puis devant le Tribunal fédéral (arrêt 

1C_167/2015 du 18 août 2015).  

F.  Par décision du 4 décembre 2015, le conseil municipal a notifié aux consorts  

J _________ un ordre de remise en état des lieux tout en précisant que cette décision 

serait suspendue si une demande de régularisation était déposée dans les trente jours.  

Le 18 janvier 2016, les consorts K _________ ont recouru au Conseil d’Etat contre cette 

décision. Ils invoquaient une violation de leur droit d’être entendus et estimaient que 

plusieurs irrégularités n’avaient pas été analysées par le conseil municipal. 

Le 29 mars 2016, la commune de H _________ a requis la suspension de la procédure 

jusqu’à ce qu’une décision autorisant ou refusant la construction entre en force, dans la 

mesure où les consorts J _________ avaient déposé, le 7 janvier 2016, une demande 

d’autorisation de construire qui était en cours de traitement auprès du service communal 

des constructions.  

- 5 - 

Le 18 mai 2016, l’organe d’instruction du recours (SAIC) a refusé cette demande de 

suspension dès lors que celle-ci n’avait pas reçu l’assentiment des consorts K _________.  

Le 30 mai 2016, les consorts J _________ ont conclu un acte de modification de limites, 

de vente et de constitution de servitudes avec les propriétaires de la parcelle voisine no 

804. Cet acte a porté la surface de la parcelle no 974, initialement de 1773 m2, à 2243 m2.  

Par décision du 22 mars 2017, le Conseil d’Etat a rejeté le recours du 18 janvier 2016. Il 

a retenu qu’une éventuelle violation du droit d’être entendu des consorts K _________ 

et des règles de motivation avait été réparée dans le cadre de la procédure de recours. 

Sur le fond, l’autorité intimée a considéré que la décision communale était conforme à la 

loi puisqu’elle énonçait clairement les mesures à adopter par les consorts J _________ 

pour rétablir une situation conforme au droit. Elle a enfin estimé qu’elle ne pouvait pas 

se substituer au pouvoir exécutif communal s’agissant de la vérification de la conformité 

des modifications intervenues dans le chalet dès lors que ces objets seraient examinés 

ultérieurement dans le cadre du traitement de la demande d’autorisation de construire 

du 7 janvier 2016 déposée aux fins de régularisation.   

G.  Les consorts K _________ ont recouru céans le 27 avril 2017. Au fond, ils se 

plaignaient d’une violation de l’art. 51 aLC. En effet, le Conseil d’Etat était tenu d’établir 

les faits d’office et de compléter, de manière circonstanciée, la lettre d du chiffre 1 du 

dispositif de la décision communale rendue le 4 décembre 2015. Eu égard aux dossiers 

successifs de régularisation déposés, puis retirés par les constructeurs, le conseil 

communal, respectivement le Conseil d’Etat, ne pouvaient considérer que la demande 

de régularisation déposée le 7 janvier 2016 suspendait une nouvelle fois le 

rétablissement de la situation.  

Par un arrêt du 22 septembre 2017 (ACDP A1 17 81), la Cour de céans a retenu que le 

chiffre 1 du dispositif de la décision communale établissait de façon claire les mesures 

à prendre par les consorts J _________, ce qui suffisait à répondre aux exigences de 

l’art. 51 al. 3 let. a aLC. De plus, faute de décision exécutoire, c’était à bon droit que la 

commune avait traité la demande de régularisation déposée par les consorts  

J _________ (art. 51 al. 4 aLC). Le recours a, partant, été rejeté. 

Le 31 octobre 2017, les consorts K _________ ont formé un recours auprès du Tribunal 

fédéral qui a jugé que l’arrêt attaqué, en tant qu'il confirmait la décision communale du  

4 décembre 2015, ne mettait pas fin à la procédure sur le plan cantonal. En effet, les 

constructions en question devaient encore faire l’objet d’une décision de l’autorité 

communale de première instance. L’arrêt cantonal revêtait ainsi un caractère incident et 

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ne causait aucun préjudice irréparable aux recourants (art. 93 al. 1 let. a LTF). Dès lors, 

leur recours a été déclaré irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 1C_599/2017 du 22 mai 

2018). 

H. De 2018 à 2021, les consorts K _________ et les consorts J _________ ont écrit de 

nombreux courriers à la commune pour s’enquérir de l’état de la procédure et lui 

demander quand elle allait statuer. 

I.  Par décision du 18 mai 2021, le conseil municipal a rejeté l’opposition des consorts  

K _________ et a octroyé l’autorisation sollicitée par les consorts J _________ 

s’agissant de la modification de façades et d’ouvertures d’une habitation (dossier 

communal n° 2016-375) et de la modification d’un couvert à voitures (dossier commnunal 

n° 2017-220). Cette décision régularisait notamment les changements d’affectation 

intervenus au « sous-sol », au « rez-de-chaussée » et à l’ « étage ». Les autorisations 

de 2005 et 2006 avaient fait naître des droits acquis et les « réaffectations » opérées 

prenaient place dans l’emprise des volumes existants et autorisés. Cet état de fait 

commandait d’octroyer la régularisation sollicitée. En particulier, les deux changements 

d’affectation intervenus au « sous-sol », qui consistaient en une transformation des 

« buanderies » (au nord et à l’ouest) et du « local technique » (au nord) en « local 

d’hiver » (au nord) de 16.19 m2 et en un « WC/douche » (à l’ouest) de 6.6 m2 (douche) 

et 2.2 m2 (WC ; recte : surface d’accès), ont été autorisés sur la base de la proposition 

des consorts J _________ de supprimer, en compensation, l’espace « fitness/détente » 

en sous-sol d’une surface de 32.65 m2. Cette solution permettait de respecter la surface 

habitable autorisée en 2005 et 2006, voire de la réduire (32.65 m2 – 24.99 m2 (16.19 m2 

+ 6.6 m2 + 2.2 m2) = 7.66 m2 habitables en moins). La décision retenait une surface 

habitable totale du chalet de 798.70 m2 (234.60 m2 au « sous-sol » ; 327.98 m2 à 

l’« étage » et 236.12 m2 au « rez-de-chaussée »). Elle contenait également un ordre de 

remise en état relatif à une surface aménagée sans droit sise à l’angle sud-est du « sous-

sol ». 

J.  Le 8 juillet 2021, les consorts K _________ (à l’exception de I _________) ont recouru 

auprès du Conseil d’Etat en concluant à l’annulation de cette décision. Au fond, ils 

soutenaient que les droits acquis imposaient aux consorts J _________ de respecter les 

plans autorisés, à commencer par la répartition des locaux. En octroyant des droits 

acquis à des surfaces ayant changé d’affectation, et en acceptant la proposition des 

consorts J _________ de compenser ces changements par la suppression du local « 

fitness/détente », la commune avait violé le droit, en particulier l’art. 5 LC.  Sur la base 

- 7 - 

d’une expertise privée, ils remettaient également en cause le calcul des surfaces 

habitables qui aboutissait selon eux à un net dépassement de la densité autorisée. 

Le 10 janvier 2023, le SAIC a procédé à une inspection locale du chalet qui a mis en 

lumière des divergences entre les plans autorisés en 2005 et 2006, les plans de 

régularisation autorisés le 18 mai 2021 et l’état actuel du chalet. 

Par décision du 8 mars 2023, le Conseil d’Etat a admis le recours, annulé la décision 

communale du 18 mai 2021 (à l’exception de ce qui avait trait au couvert à voitures) et 

renvoyé l’affaire à la commune pour instruction complémentaire et nouvelle décision au 

sens des considérants. Il a jugé que, au vu des divergences relevées à l’occasion de la 

vision locale, la décision attaquée se basait sur une constatation inexacte des faits. En 

particulier, les points suivants devaient faire l’objet d’une instruction complémentaire par 

la commune : 

Au sous-sol, les plans de 2005 et 2006 comportaient à l’angle nord-est du chalet un 

« local technique » et une « buanderie » et à l’angle ouest une « buanderie » qui avaient 

été autorisés comme des surfaces non habitables. Ces locaux avaient été transformés 

par la suite en « local d’hiver » (16.19 m2 ; angle nord-est) et en « douche » (6.60 m2 ; 

angle ouest) et régularisés comme tels dans la décision communale du 18 mai 2021. Il 

n’avait pas été possible de visiter le « local d’hiver » faute de clé à disposition le jour de 

la vision locale, ce local servant aux dires des consorts J _________ à abriter les 

manteaux d’hiver de Y _________. Il revenait à la commune de clarifier ce point par le 

biais d’une instruction complémentaire qui permettrait de confirmer le caractère habitable 

ou non du local. S’agissant de la « douche », cette surface devait être comptabilisée 

comme surface habitable (+ 6.60 m2) tout comme sa surface d’accès (+ 2.22 m2). 

Au rez-de-chaussée, les plans de 2005 et 2006 faisaient état d’un « dépôt » au nord. La 

décision du 18 mai 2021 régularisait le changement d’affectation d’une partie de ce local 

en « WC/douche » et en « Dressing ». L’inspection locale avait permis de confirmer que 

le « Dressing » existait contrairement à la pièce « WC/douche » qui n’avait jamais été 

réalisée mais dont la surface avait semble-t-il été ajoutée à la pièce « Séjour ». Si tel 

était le cas, la surface habitable avait été augmentée par rapport aux plans de 2005 et 

2006. Une instruction complémentaire de la commune sur ce point était également 

nécessaire.  

À l’étage, les plans de 2005 et 2006 mentionnaient un « local à skis » et un 

« dégagement » au nord-ouest. La décision du 18 mai 2021 régularisait la scission de la 

pièce « local à skis » en « local à skis » et « cave » (à réaliser). La vision locale avait 

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permis d’établir que ce local serait uniquement accessible par l’extérieur du logement, 

et qu’il ne s’agissait dès lors pas d’une surface habitable, ce qui avait été retenu à juste 

titre par la commune qui avait retranché cette surface de la surface habitable totale. 

Toutefois, il semblait que « le local à skis » adjacent avait été réalisé conformément aux 

plans de 2006 qui incluaient la surface de la cave projetée. Partant, cette surface n’avait 

pas à être retranchée de la surface habitable puisqu’une telle pièce affectée en « local 

à skis » ou en « cave » n’était de toute façon pas comptabilisée dans la surface 

habitable. La vision locale avait également permis de mettre en évidence l’existence d’un 

« réduit » à l’arrière de la cuisine, lequel ne figurait ni sur les plans de 2005 et 2006, ni 

sur les plans de régularisation. Ce local, directement accessible depuis la cuisine, devait 

être comptabilisé dans la surface habitable. Face à ces incertitudes, une instruction 

complémentaire du « local à skis », de la « cave » et du « réduit » devait être menée par 

la commune.  

L’inspection locale avait permis de constater que les accès à la « mezzanine » côté 

ouest et est étaient comblés. Dans la mesure où cette surface n’était pas directement 

accessible, elle n’était pas habitable et n’avait pas été comptabilisée à ce titre, à bon 

droit. Cependant, elle était éclairée par plusieurs fenêtres et les conduits pour du 

chauffage au sol et des gaines électriques étaient apparents. De plus, les plans de 

régularisation faisaient état qu’une partie au moins de la mezzanine atteignait une 

hauteur de 1,8 mètre sous chevrons. L’affaire devait être renvoyée à la commune afin 

qu’elle examine l’opportunité de prononcer une interdiction formelle d’utiliser cette pièce 

ou un ordre de remise en état notamment au vu de l’important dépassement de densité 

(~ 100 m2). 

En outre, la commune avait interverti les surfaces autorisées relatives au « rez-de-

chaussée » et à l’« étage », cette erreur de plume ne portant toutefois pas à 

conséquence. S’agissant des droits acquis, le Conseil d’Etat a jugé que seules les 

affectations d’origine étaient au bénéfice de droits acquis et non les surfaces ayant 

changé d’affectation. Une remise en état de ces surfaces ne devait donc pas être 

d’emblée exclue, mais analysée sous l’angle du principe de la proportionnalité 

conformément à l’art. 5 LC. Les changements d’affectation de surfaces non habitables en 

surfaces habitables avaient une incidence sur le calcul de la densité et devaient être 

considérés comme substantiels. De nouveaux dépassements allant au-delà de ceux 

devant être tolérés en application des droits acquis, ne pouvaient pas être autorisés. La 

compensation proposée par les consorts J _________ n’y changeait rien. En effet, il 

n’était pas possible de compenser des surfaces jouissant de droits acquis (local 

- 9 - 

« fitness/détente ») avec des surfaces ne bénéficiant pas de cette protection (« local 

d’hiver » et « douche »). De plus, les considérations de la commune liées à la 

compensation ne tenaient pas compte des changements d’affectation intervenus au 

« rez-de-chaussée » (« dépôt » transformé en « WC/douche » et en « Dressing »). En 

acceptant cette compensation, la commune avait considéré que la condamnation du 

local détente était moins dommageable qu’une remise en état des surfaces ayant 

changé d’affectation, ce qui n’était pas soutenable. Elle avait de plus fait fi de la condition 

figurant dans ses autorisations de construire de 2005 et 2006 interdisant le changement 

d’affectation des locaux en sous-sol. 

K.  Le 26 avril 2023, X _________ et les héritières de feu G _________, à savoir  

Y _________, Z _________ et A _________, ont interjeté un recours devant le Tribunal 

de céans contre la décision du Conseil d’Etat du 8 mars 2023 et ont formulé les 

conclusions suivantes : 

« 1.  Le recours est admis et la décision du Conseil d’Etat du 8 mars 2023 est annulée. 

 2.  Par voie de conséquence, la décision de régularisation du 8 mai 2021 est admise. 

 3.  L’affaire est renvoyée à la Commune pour instruction complémentaire et nouvelle décision dans le 

sens des considérants visant à déterminer les surfaces exactes concernées par la mesure de 

régularisation. 

 4.  Une mention de non-changement d’affectation des surfaces non comptées dans la densité sera inscrite 

au Registre foncier avec les nouveaux plans de régularisation comme pièce justificative sur les 

surfaces autorisées avec les nouveaux plans de régularisation. 

 5.  Tous les frais et dépens de première instance et de recours sont mis à la charge de l’Etat, 

subsidiairement de la partie K _________. » 

 

Selon les recourantes, la commune n’avait pas violé le droit en régularisant le 

changement d’affectation de surfaces initialement non habitables en surfaces 

habitables. En effet, la jurisprudence du Tribunal fédéral relative aux constructions 

illicites permettait la réalisation de petites transformations insusceptibles d’aggraver 

l’illégalité de la situation. En outre, la jurisprudence cantonale (ACDP A1 15 133 du 

19 février 2016) avait reconnu que les droits acquis valaient également à l’égard des 

changements d’affectation pour autant que ceux-ci n’induisaient pas une aggravation de 

la non-conformité au droit de la construction existante, ce qui n’était pas le cas ici. Les 

propriétaires étaient ainsi libres de modifier l’affectation des surfaces dans le cadre de 

la surface habitable autorisée en 2005 et 2006. Les changements d’affectation opérés 

en sous-sol étaient compensés par la condamnation, au même niveau, d’un local 

« fitness/détente » d’une surface habitable de 32.65 m2, ce qui aboutissait même à une 

réduction de la surface habitable autorisée. S’agissant de la mention de non-

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changement d’affectation imposée par les autorisations de construire de 2005 et 2006, 

son but était d’éviter qu’un changement d’affectation puisse entraîner une atteinte encore 

plus importante qu’auparavant à l’intérêt public ou à celui des voisins, ce qui n’était pas 

le cas ici les surfaces habitables étant réduites.  

Le 31 mai 2023, le Conseil d’Etat a proposé de rejeter le recours en renvoyant à sa 

décision. Le 12 juin 2023, la commune a déclaré s’en remettre à dire de justice. 

Le 14 juin 2023, les consorts K _________ ont conclu au rejet du recours, sous suite de 

frais et dépens.  

L’instruction s’est close le lendemain par la communication de ces réponses aux 

recourants. 

 

Considérant en droit 

 

1. 

1.1. L’art. 48 al. 2 LPJA soumet le mémoire de recours à des exigences formelles, ce 

dernier devant contenir un exposé concis des faits, des motifs accompagnés des 

moyens de preuve et des conclusions. Des conclusions claires et précises sont un 

élément essentiel dans une procédure judiciaire, tant pour la partie adverse que pour le 

juge, et il ne saurait subsister de doute à leur sujet. Il y a donc lieu de se montrer strict 

en la matière, ce d'autant plus qu'il est en règle générale aisé de satisfaire à cette 

exigence formelle (arrêt du Tribunal fédéral 5A_978/2018 du 15 avril 2019 consid. 1.2). 

Les conclusions doivent porter sur le résultat ou autrement dit le dispositif de l’arrêt 

attaqué ; il n’est pas possible de s’en prendre exclusivement à la motivation adoptée par 

l’instance inférieure (arrêt du Tribunal fédéral 7B_449/2023 du 30 novembre 2023 cons. 

1.1). 

1.2. En l’occurrence, dans la décision du 8 mars 2023 ici contestée, le Conseil d’Etat a 

admis le recours formé devant lui, annulé la décision communale du 18 mai 2021 (à 

l’exception de ce qui avait trait au couvert à voitures) et renvoyé l’affaire à la commune 

pour instruction complémentaire et nouvelle décision au sens des considérants. Il a 

également imposé, dès l’entrée en force de la nouvelle décision communale, l’inscription 

au registre foncier d’une mention de non-changement d’affectation des surfaces non-

comptées dans la densité avec les nouveaux plans de régularisation comme pièce 

- 11 - 

justificative (cf. ch. 1 à 4 du dispositif de la décision attaquée, p. 39 du dossier). Dans 

leur recours du 26 avril 2023 déposé céans, les recourantes concluent à l’admission de 

leur recours, à l’annulation de la décision du Conseil d’Etat du 8 mars 2023 et, par voie 

de conséquence, à l’admission de la décision communale de régularisation du 18 mai 

2021 (cf. conclusions n° 1 et 2 du recours du 26 avril 2023, p. 12 du dossier). Elles 

requièrent également un renvoi de l’affaire à la commune pour instruction 

complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants visant à déterminer 

les surfaces exactes concernées par la mesure de régularisation ainsi que l’inscription 

au registre foncier d’une mention de non-changement d’affectation des surfaces non 

comptées dans la densité avec les nouveaux plans de régularisation comme pièce 

justificative sur les surfaces autorisées avec les nouveaux plans de régularisation (cf. 

conclusions nos 3 et 4 du recours du 26 avril 2023, p. 12 du dossier). Ces conclusions, 

qui doivent être interprétées dans leur ensemble, sont contradictoires. D’une part, elles 

contestent la décision attaquée (cf. conclusions nos 1 et 2) et, d’autre part, elles y 

souscrivent (cf. conclusions nos 3 et 4). Dès lors, la recevabilité du recours de droit 

administratif du 26 avril 2023 est, sous cet angle, fort douteuse. Cette question souffre 

de rester indécise car le recours est de toute manière voué au rejet pour les considérations 

qui vont suivre plus loin. 

2. L’objet du litige est principalement défini par l'objet du recours (ou objet de la 

contestation), par les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou 

motifs qu'il invoque. L'objet du litige correspond objectivement à l'objet de la décision 

attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2 ; 

RVJ 2021 p. 3 consid. 1.1 ; BOVAY, Procédure administrative, 2e éd., 2015, p. 554). 

Dans le cas présent, les recourantes contestent uniquement la décision du Conseil d’Etat 

en ce qu’elle annule la régularisation du « changement d’affectation de surfaces 

initialement non habitables compensé par la condamnation d’un local « fitness/détente 

» de 32.60 m2 au « sous-sol », prélevé sur les surfaces habitables » (cf. recours du  

26 avril 2023 ch. III. Partie Droit, p. 5 en lien avec le § 237 de la décision communale du 

18 mai 2021 et la pièce 21 du dossier communal n° 375.16 ainsi que le consid. 13-13.3 

de la décision attaquée ; cf. également détermination des intimés du 14 juin 2023, p. 5). 

Dès lors, l’on comprend que les recourantes se réfèrent aux changements intervenus au 

« sous-sol » soit la transformation du « local technique » et des « buanderies » en « local 

d’hiver » et en « douche ». Partant, seuls ces points seront examinés céans. 

- 12 - 

3. À titre de moyens de preuve, les recourantes ont requis l’édition de l’intégralité du 

dossier. L’autorité attaquée ayant déposé l’entier du dossier de la cause, la demande 

des recourantes en ce sens est satisfaite. 

4. Dans un premier grief, les recourantes invoquent une violation de l’art. 57 al. 1 LC. 

Elles soutiennent que les autorisations de construire de 2005 et 2006 sont en force et 

valables. En particulier, l’arrêt du Tribunal fédéral (arrêt 1C_423/2011 du 2 avril 2012) 

ayant mis en évidence la non-conformité du RCCZ de la commune de H _________ 

n’affecterait pas la validité de ces autorisations puisqu’elles sont antérieures à ce 

jugement. Elles relèvent que si un projet de construction ne peut être totalement 

régularisé l’autorité compétente dispose de plusieurs instruments pour rétablir la 

conformité au droit dans le respect du principe de proportionnalité, ce qu’elle doit 

examiner d’office. Elles soulignent ensuite que le constructeur peut également être 

amené à émettre des propositions conformément au devoir de collaboration des parties 

et elles se réfèrent à une jurisprudence du Tribunal fédéral relative aux constructions 

illicites qui prévoit une interdiction générale de les rénover, les transformer partiellement, 

les agrandir ou les reconstruire à l’exception de petites transformations insusceptibles 

d’aggraver leur illégalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_196/2016 du 13 février 2017). 

4.1 Dans l’arrêt 1C_196/2016 précité, le Tribunal fédéral était amené à juger de la légalité 

du remplacement du toit d’une pergola qui n’avait jamais été autorisée et qui était située 

hors de la zone à bâtir. En substance, il a considéré que le propriétaire d'une construction 

érigée illégalement hors de la zone à bâtir, qui devait être tolérée en vertu de la protection 

de la bonne foi, ne pouvait pas la rénover, la transformer partiellement, l'agrandir ou la 

reconstruire, seules des petites transformations étaient admissibles. Dans ce cas soumis 

à la Haute Cour, les modifications apportées à la toiture de la pergola dans le cadre de 

son entretien (toit composé d'une « natte en bois » en lieu et place d'une « natte de 

roseaux » et recouvert par une tôle rénovée à l’identique) ne conduisaient pas à 

aggraver l'illégalité de la situation et pouvaient dès lors être admises en application du 

principe de la proportionnalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_196/2016 précité consid. 

2.2-2.4). 

4.2 Les recourantes ne contestent pas que les changements d’affectation auraient dû 

être autorisés par la commune et que, à défaut, une procédure de régularisation a été 

entamée. Elles soutiennent toutefois que les transformations effectuées étaient 

mineures et pouvaient donc être autorisées sur la base de la jurisprudence précitée. Or, 

cet arrêt ne peut trouver application ici. Tout d’abord, il concernait la transformation d’une 

construction illicite sise hors de la zone à bâtir dans le contexte particulier de l’art. 24c 

- 13 - 

LAT alors que le chalet litigieux se situe en zone à bâtir. Ensuite, les changements 

d’affectation en question ne s’apparentent pas à de petites transformations assimilables 

à de l’entretien puisqu’ils ont modifié la destination autorisée de différentes pièces et ont 

nécessité des mesures constructives. Pour preuve, la législation cantonale soumet les 

changements d’affectation, à tout le moins lorsqu’ils ont un impact sur le respect des 

prescriptions applicables à la zone, à l’octroi d’une autorisation de construire à la 

différence des travaux ordinaires d’entretien qui en sont exemptés (art. 34 al. 1 LC, art. 

17 al. 1 let. a et 18 al. 2 let. b OC). Cette jurisprudence du Tribunal fédéral ne leur est 

donc d’aucun secours. 

Partant, mal fondé, le grief est rejeté. 

5. Dans un second grief, les recourantes se prévalent d’une violation des articles 3 aLC, 

5 LC et 126 RCCZ et se réfèrent à un arrêt de la Cour de céans (ACDP A1 15 133 

précité). Elles déduisent de cette jurisprudence que la garantie des droits acquis permet 

les changements d’affectation pour autant que ceux-ci ne créent pas une aggravation de 

la non-conformité au droit de la construction existante. Cette condition serait respectée 

ici puisque les changements d’affectation, dont l’ampleur exacte devra être déterminée 

par la commune, sont compensés par la suppression d’une surface habitable autorisée 

de 32.65 m2 (local « fitness/détente »), ce qui aboutirait même à une réduction de la 

surface habitable autorisée. Elles seraient, de leur point de vue, libres de procéder à des 

modifications dans le respect de la surface autorisée en 2005 et 2006. 

5.1  

5.1.1 Intitulé « Droit acquis », l'article 5 LC a la teneur suivante : 

1 Les constructions et installations existantes réalisées conformément au droit antérieur mais devenues 

contraires aux plans ou aux prescriptions en vigueur peuvent être entretenues, transformées, agrandies, 

reconstruites ou changées d'affectation. 

2 La protection du patrimoine bâti et les autres intérêts privés et publics doivent être dûment pris en compte 

dans le cadre d'une pesée des intérêts. 

3 La garantie de la situation acquise hors de la zone à bâtir est régie par le droit fédéral. 

4 Les communes peuvent prévoir dans leur RCCZ que l'agrandissement, la reconstruction et le changement 

d'affectation ne sont possibles que sur la base d'un plan d'affectation spécial. 

5 Est réservée l'autorisation à obtenir selon la législation sur les routes pour les projets situés à proximité 

des routes cantonales. 

 

Au plan communal, l’article 126 let. a RCCZ prévoit que les constructions existantes au 

moment de l’entrée en vigueur du règlement restent au bénéfice des droits acquis. 

- 14 - 

L’art. 5 LC a repris en substance la formulation de l’art. 3 aLC qui ne prévoyait toutefois 

pas la possibilité d’une reconstruction ou d’un changement d’affectation. De même, la 

condition figurant à l’art. 3 aLC qui prévoyait que l’ensemble des modifications autorisées 

ne devait pas entraîner une aggravation de la non-conformité au droit de la construction 

existante a aujourd’hui disparu du texte légal. Le Tribunal fédéral se référait à ce propos 

à la jurisprudence vaudoise qui prévoit qu’un bâtiment non conforme au droit en vigueur 

ne peut être modifié ou transformé s'il en résulte un surcroît d'inconvénients pour le 

voisinage (arrêt du Tribunal fédéral 1P_577/2001 du 8 novembre 2001 consid. 4 ; RVJ 

2002 p. 36 ss). De même, il a jugé que l’augmentation de l’indice de densité du sol 

constituait une aggravation de la non-conformité au droit lorsque le maximum était déjà 

dépassé (arrêt du Tribunal fédéral 1C_218/2010 du 11 janvier 2011 consid. 2.6). 

La Commission de l’équipement et des transports chargée de discuter du projet de loi 

sur les constructions du 23 mars 2016, et réunie en séance des 19, 21 et 25 avril 2016, 

précisait à propos du nouvel art. 5 LC que « Le projet de LC est plus généreux que le 

régime actuel, sous lequel il est impossible de transformer dès qu’il y a une petite 

aggravation de l’existant. Cela est problématique. Il est proposé maintenant de prendre 

en compte l’intérêt des voisins et de faire une pesée des intérêts. Par exemple, des 

fenêtres plus grandes peuvent être imaginées pour autant qu’elles ne se trouvent pas à 

un endroit où le voisin possède la baie vitrée de son salon. Il en va de même avec la 

reconstruction qui est également impossible selon le droit actuel. Le projet de loi offre à 

l’autorité la possibilité de faire une pesée des intérêts. Il est possible de démolir et 

reconstruire en tenant compte des intérêts du voisinage ou d’un intérêt public 

prépondérant. ». À la suite d’une question formulée par un membre de la Commission 

désireux de comprendre pourquoi la condition d’aggravation de la non-conformité au 

droit n’était plus prise en compte, il lui a été répondu que « C’était trop extrême et cela 

empêchait le maintien du bâti. La commission extraparlementaire a déterminé que la 

condition d’aggravation rendait quasiment impossible la rénovation du bâti, ce qui 

bloquait le développement et l’adaptation du vieux village. » (Commission de 

l’équipement et des transports, Compte rendu de séance, Projet de Loi sur les 

constructions du 23 mars 2016 et avant-projet de l’Ordonnance sur les constructions, 

2016, p 20). 

Le nouvel article 5 LC se veut donc plus permissif mais il ne constitue pas un blanc-

seing permettant aux autorités d’approuver sans réserve les modifications opérées à des 

constructions bénéficiant de droits acquis puisque l’al. 2 de cette disposition réserve 

explicitement la protection d’éventuels intérêts privés et publics. Du reste, le Message 

- 15 - 

du projet de loi relatif à l’art. 5 LC indique que « L’al. 2 rappelle que l’autorité compétente 

doit tenir compte de l’ensemble des intérêts en présence et considérer en particulier la 

protection du patrimoine et les intérêts des voisins. Le nouveau droit serait ainsi un peu 

moins strict (actuellement : aucune aggravation n’est possible) et exige simplement une 

pesée des intérêts. Dans ce cadre, nous trouvons d’une part l’intérêt privé du propriétaire 

à pouvoir faire usage de sa propriété par une transformation ou reconstruction ainsi que 

l’intérêt public à promouvoir une densification de qualité des secteurs urbains ; d’autre 

part, il convient de tenir compte des intérêts divergents concernant la protection du 

patrimoine bâti, la protection incendie ainsi que des intérêts privés des voisins. En 

particulier, les ouvertures des bâtiments voisins devront être considérées dans la 

conception du projet de construction. » (Message du Conseil d’Etat du 23 mars 2016 

accompagnant le projet modifiant la loi sur les constructions du 8 février 1996, p. 10). 

Nonobstant la formulation de l’art. 5 al. 1 LC, les droits acquis ne permettent pas de 

modifier un bâtiment ou un aménagement sans égard pour son aspect ou ses 

proportions actuels. En particulier, celui qui procède à des modifications d'une ampleur 

équivalente à une nouvelle construction ne peut pas invoquer ses droits acquis mais est 

tenu de se conformer au nouveau droit (ACDP A1 21 77 du 7 février 2022, consid. 5.5.2). 

5.1.2 Un ouvrage est matériellement légal lorsqu’il a été érigé conformément au droit 

matériel en vigueur au moment de la construction. Il est formellement légal lorsqu’il 

repose sur une autorisation de construire, peu importe que celle-ci ait été délivrée en 

violation du droit matériel applicable à l’époque (ZEN-RUFFINEN/ GUY-ECABERT, 

Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n° 978 ss). Le 

régime des droits acquis ne s'applique pas uniquement aux ouvrages édifiés 

conformément au droit matériel applicable à l'époque de leur réalisation. Des 

constructions matériellement irrégulières mais formellement autorisées par les autorités 

en bénéficient également (arrêt du Tribunal fédéral 1C_309/2020 du 5 janvier 2021 

consid. 7.2). Dans ce dernier cas, l’étendue des droits acquis est délimitée par le contenu 

du permis de bâtir (ACDP A1 2021 200 du 21 juin 2022 consid. 4.2).  

Le droit valaisan table, à l’instar de la solution bernoise, sur la régularité formelle de 

l’ouvrage existant. Le Message accompagnant la révision totale de la loi sur les 

constructions du 19 mai 1924 (cf. BSGC, novembre 1995, p. 658) se réfère 

expressément, « pour ce qui concerne la question de la garantie de la situation 

acquise », à la doctrine (et à la jurisprudence) du droit bernois. Ce renvoi de principe 

demeure d’actualité puisque la nouvelle législation sur les constructions est dans son 

ensemble similaire à l’ancienne s’agissant de cette question. Ainsi, conformément à la 

- 16 - 

doctrine en lien avec l’article 3 de la loi bernoise sur les constructions (LC-BE), la 

garantie des droits acquis protège notamment l’utilisation faite jusqu’alors d’un ouvrage 

devenu non conforme aux prescriptions de la zone, pour autant que cette utilisation ait 

été effective et n'ait pas connu d’interruption notable, éléments dont la preuve incombe 

au maître de l’ouvrage. La garantie des droits acquis ne protège cependant pas 

l'utilisation en tant que telle mais les investissements effectués dans ce but. Il s’ensuit 

que l'utilisation désormais illicite est uniquement protégée si son abandon ou sa 

modification entraîne la perte d’un important investissement structurel, ce qui n’est pas 

le cas par exemple en présence du simple dépôt ou entreposage d'objets ou du 

stationnement de véhicules (ZAUGG/LUDWIG, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 

Bern vom 9. Juni 1985, vol. I, 5e éd. 2020, n° 2 ss ad art. 3 ; ACDP A1 2021 200 précité 

consid. 4.2). 

5.1.3 La protection étendue des situations acquises permet de conserver l’affectation 

initiale du bâtiment (FAVEZ, La garantie des situations acquises, thèse Lausanne 2013, 

p. 202). Le changement d’affectation se définit comme une modification de l’utilisation 

du bâtiment ; il ne nécessite pas toujours de travaux, mais peut engendrer d’importantes 

influences sur l’affectation du sol. La jurisprudence exige une utilisation nouvelle, un 

changement significatif ou une variation des impacts sur l’équipement et 

l’environnement. Ainsi, le constructeur qui envisage une nouvelle organisation intérieure 

permettant l’exercice d’une nouvelle activité opère un changement d’affectation de ses 

locaux. En revanche, l’identité d’affectation est indépendante des considérations 

volumétriques. Seule la dernière affectation non conforme est décisive pour la garantie 

des situations acquises ou son extension (FAVEZ, op. cit., p. 56-57 et 130).  

 

5.2 En l’occurrence, il n’est pas contesté que la construction litigieuse bénéficie de droits 

acquis sur la base des autorisations délivrées en 2005 et 2006. Il sied d’examiner, en 

considération de l’art. 5 LC, si ces droits acquis permettent de régulariser les 

changements d’affectation intervenus. 

 

5.2.1 Le « local d’hiver » a été construit en déplaçant le mur séparant les anciennes 

pièces « local technique » et « buanderie » et en érigeant un nouveau mur dans 

l’ancienne « buanderie » ainsi qu’une nouvelle porte d’accès. Il a été aménagé avec ce 

qui semble être des armoires (cf. dossier communal n° 375.16, pièce 21 et n° 168.06, 

pièce 29). De même, les machines figurant dans l’ancien « local technique » ont été 

- 17 - 

décalées à l’ouest. Ces transformations ont entraîné un changement d’utilisation de la 

pièce initialement autorisée en tant que « buanderie ».  

Dans sa décision du 8 mars 2023, le Conseil d’Etat, qui n’a pas pu vérifier l’utilisation de 

cette pièce faute de clé à disposition le jour de la vision locale, a chargé la commune de 

procéder à une instruction complémentaire afin de confirmer son utilisation comme local de 

service et, cas échéant, de l’exclure de la surface habitable du sous-sol. Il a donc retenu que 

cette pièce devait être considérée, jusqu’à preuve du contraire, comme une surface non 

habitable. En tant que telle, elle n’était donc pas concernée par la remise en état ordonnée 

par le Conseil d’Etat qui visait « les pièces initialement non-habitables qui ont été 

transformées en pièces habitables » (cf. consid. 13.4, 14 et ch. 3 du dispositif de la décision 

litigieuse), ce que les recourantes pouvaient aisément distinguer en se prêtant à une lecture 

attentive de la décision attaquée.  

Du point de vue de la densité, ce local ne doit pas être comptabilisé dans la SBPu 

puisqu’il doit être considéré comme un local de service conformément à l’aOC 

(applicable par renvoi de l’art. T1-1 al. 1 1ère phrase LC et de l’art. T1-1 al. 1 1ère phrase 

OC ; cf. glossaire aOC définition de la surface brute de plancher utile [SBPu], p. 32). En 

effet, de par sa destination, il s’apparente à un grenier ou à une cave et se situe « hors 

du logement » tels que l’étaient déjà les anciennes pièces « local technique » et 

« buanderie » (cf. dossier communal n° 168.06, pièce 29). Cette pièce demeure donc 

une surface non habitable comme celle autorisée en 2005 et 2006. En tant que local de 

stockage, il ne lèse aucun intérêt particulier puisqu’il n’est notamment à l’origine 

d’aucune nuisance ou immission supplémentaire en comparaison avec l’ancienne 

« buanderie ». Par conséquent, s’il s’agit effectivement d’un local de rangement, ce qu’il 

conviendra à la commune d’instruire, c’est à bon droit que son affectation a été 

régularisée.  

5.2.2 La pièce « douche » résulte de la scission en deux de l’ancienne pièce 

« buanderie » à l’ouest opérée via la création d’un nouveau mur intérieur. Deux 

nouvelles portes d’accès ont également été aménagées (cf. dossier communal 

n° 375.16, pièce 21 et n° 168.06, pièce 29). À l’intérieur de cette pièce, les éléments 

afférents à l’ancienne « buanderie » ont été supprimés et remplacés par des installations 

sanitaires créant ainsi une véritable pièce d’eau qui jouxte une pièce avec parquets et 

fenêtres éclairées par un saut de loup (cf. consid. 12.6 de la décision attaquée). Elle 

constitue, de même que sa surface d’accès, de la surface habitable au sens de l’aOC et 

induit donc une augmentation de la SBPu (cf. glossaire aOC précité, p. 32). En effet, les 

surfaces bénéficiant des droits acquis, et donc de la garantie d’un « statu quo », sont 

- 18 - 

celles autorisées en 2006 en tant que « surface habitable ». Or, l’ancienne « buanderie » 

à l’ouest a été autorisée comme surface non habitable bien qu’il s’agissait dans les faits 

d’une surface qui aurait dû être comptabilisée comme habitable. Cette surface a été 

formellement approuvée par la commune comme surface non habitable et les 

recourantes, qui se prévalent de cette autorisation pour justifier de leurs droits acquis, 

ne pouvaient méconnaître cette information (cf. dossier communal n° 168.06, pièce 18). 

Cette salle d’eau jouxte une autre pièce (désignée « atelier enfants » sur les plans ; cf. 

dossier communal n° 375.16, pièce 21 et n° 168.06, pièce 29) ce qui laisse présager de 

l’utilisation de cet espace comme une chambre et sa salle de douche attenante. Cela 

engendre un risque significatif d’augmentation de la capacité d’accueil du chalet avec 

deux pièces désormais destinées au séjour prolongé de personnes, et ce en 

comparaison avec l’ancienne pièce « buanderie » qui occasionnait une présence et un 

usage limité. Le fait que les plans mentionnent un « atelier pour enfants » (cf. dossier 

communal n° 375.16, pièce 21) et non une chambre n’y change rien. En effet, la 

dénomination des pièces figurant sur un plan ne garantit en rien leur réelle utilisation. De 

même, une éventuelle compensation de cette surface par la suppression de l’espace « 

fitness/détente » n’est pas pertinente ici puisque cet espace a également été autorisé 

comme une surface non habitable et on ne voit pas en quoi sa suppression compenserait 

une nouvelle surface habitable. Cette modification engendre donc une augmentation de 

la SBPu et de la capacité d’accueil du chalet, ce qui ne peut être toléré. En effet, l’intérêt 

public au respect de l’indice de densité, lequel a pour but d’éviter les constructions trop 

denses qui sont préjudiciables à l'urbanisme à plusieurs égards (ATF 111 Ia 138 consid. 

6b), l’emporte ici au vu du très large dépassement de densité déjà existant, qui n’est pas 

contesté, et qui doit être toléré en vertu des droits acquis (cf. consid. 12.8 de la décision 

attaquée). Le nouveau droit ne permet pas d’autoriser cette aggravation de l’indice 

puisque les assouplissements souhaités par le législateur ont pour origine la volonté de 

densifier la zone du vieux village, ce qui n’est pas le cas du chalet en question situé ici 

en zone touristique. De même, les exemples illustrant la ratio legis de l’art. 5 LC 

(agrandissement des fenêtres etc.) ne visent pas la transformation dont il est question 

ici. Ce changement d’affectation ne pouvait donc pas être autorisé à l’aune de l’art. 5 LC 

et ce local doit être remis en état, ce à quoi a conclu à bon droit l’autorité précédente. 

5.2.3 Comme soulevé par les recourantes, la Cour de céans a, dans la cause A1 15 133 

précitée, déjà été appelée à examiner l’étendue des droits acquis sous l’égide de l’art. 3 

al. 1 aLC dans le cas particulier de la transformation d’une construction qui présentait un 

très net dépassement de l’indice de densité (0.599 en lieu et place de 0.3). Le projet en 

- 19 - 

question dans ce précédent consistait en une transformation et un réaménagement d’une 

bâtisse existante à usage mixte (habitation/agricole) en divers appartements d’habitation 

(appartements de 2 à 5 pièces). Les modifications envisagées prenaient place dans le 

volume existant mais occasionnaient une augmentation de la SBPu. La Cour était arrivée 

à la conclusion que lorsque l’indice de densité du bâtiment existant était déjà dépassé, le 

requérant au bénéfice de droits acquis pouvait compter sur cet indice « majoré » pour 

exécuter des travaux de transformation, l’article 3 al. 1 aLC ne l’autorisant pas à aller au-

delà. L’augmentation de la SBPu d’un bâtiment érigé sur une parcelle dont l’indice 

d’utilisation maximal était déjà dépassé constituait en soi une aggravation de la non-

conformité au droit de ce bâtiment au sens de l’article 3 al. 1 aLC et ne pouvait donc pas 

bénéficier de la garantie de la situation acquise prévue par cette disposition (ACDP A1 15 

133 précité consid. 4.4-4.5). Les recourantes se méprennent lorsqu’elles soutiennent que 

l’augmentation de la surface habitable induite par les changements d’affectation 

prendrait ici place dans le cadre de l’indice « majoré » tel que défini dans cet arrêt. En 

effet, par indice « majoré », la Cour se référait uniquement à l’indice de densité objet des 

droits acquis. Il était qualifié de « majoré » car il dépassait l’indice de densité autorisé 

dans la zone en question. L’on peut uniquement en déduire qu’un propriétaire peut en 

principe modifier sa construction dans le respect de cet indice « majoré ». Il ne pourrait 

dès lors pas « augmenter » l’indice « majoré » par exemple en créant de nouvelles 

surfaces habitables. Or, il est clair que les surfaces en question ont dans notre cas été 

autorisées comme surfaces non habitables et n’ont dès lors pas été prises en compte 

dans le calcul de l’indice de densité. Partant, ces surfaces ne s’inscrivent pas dans 

l’indice de densité « majoré » objet des droits acquis et les recourantes ne peuvent en 

aucun cas s’en prévaloir. Elles ne peuvent dès lors tirer aucun avantage de cette 

jurisprudence qui ne serait dans tous les cas pas applicable strictu sensu dans la mesure 

où la condition d’absence d’aggravation de la non-conformité au droit ne figure plus dans 

la nouvelle législation. 

Partant, mal fondé, le grief est rejeté. 

6. Dans un troisième grief, les recourantes invoquent une violation du principe de la légalité 

de l’ordre de remise en état des lieux. Elles arguent que la décision de la commune ne 

violerait pas la mention de non-changement d’affectation exigée par les autorisations de 

construire de 2005 et 2006 puisque cette condition aurait uniquement pour but d’éviter une 

atteinte encore plus forte qu’auparavant à l’intérêt public et à celui des voisins. Or, cet 

objectif serait atteint ici au vu de la compensation des surfaces proposée par les 

recourantes (suppression du local « fitness/détente »).  

- 20 - 

6.1 En l’espèce, il a été prouvé que le changement d’affectation litigieux engendre bel et 

bien une atteinte à l’intérêt public au vu notamment de l’augmentation de la SBPu 

s’inscrivant dans le cadre d’un important dépassement de densité existant. Même s’il 

devait être établi que la commune n’a pas violé la condition imposée dans ses 

autorisations de construire, on ne voit pas en quoi cela modifierait le résultat de l’examen 

mené à l’aune de l’art. 5 LC et qui aboutit à une remise en état du local « douche ». Tout 

au plus, ce point souligne le parti pris des recourantes qui ont procédé à des changements 

d’affectation alors que l’autorisation de construire de 2006 le leur interdisait explicitement, 

ce qu’elles ne pouvaient ignorer. 

Partant, le grief tombe à faux. 

7. Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 

7.1 Vu l'issue du litige, les frais de la cause, fixés principalement sur le vu des principes 

de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, à 1500 fr., sont mis à la 

charge des recourantes (art. 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 13 al. 1 et 25 LTar), qui n’ont pas 

droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA a contrario). En revanche, les consorts  

K _________, qui ont pris une conclusion en ce sens, ont droit à des dépens (art. 91 al. 

1 LPJA). Eu égard à l’activité déployée par leur mandataire, qui a principalement 

consisté en la rédaction d’un recours au Conseil d’Etat du 8 juillet 2021 de 35 pages 

suivi d’une détermination du 9 décembre 2021 de 11 pages, d’une détermination du  

16 mars 2022 de trois pages, d’une consultation du dossier dans les locaux du SAIC les 

3 et 29 juin 2022, d’une détermination du 7 juillet 2022 de deux pages, d’un courrier du 

22 septembre 2022 d’une page, du déplacement et de la participation à l’inspection 

locale du 10 janvier 2023 (déplacement Monthey-Verbier [48 min.] – inspection locale 

[1h40] – Verbier-Monthey [48 min.]), de la détermination du 27 janvier 2023 de quatre 

pages, d’un courrier du 23 février 2023 d’une page et d’une détermination du 14 juin 

2023 de sept pages devant le Tribunal de céans, ils seront arrêtés à 4000 fr. (TVA et 

débours compris) et mis à la charge des recourantes, solidairement entre elles (art. 91 

al. 1 LPJA et 4, 27 ss et 39 LTar).  

- 21 - 

Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 

 

1. Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité. 

2. Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de X _________, Y _________,  

Z _________ et A _________, solidairement entre elles. 

3. X _________, Y _________, Z _________ et A _________, débitrices solidaires, 

verseront à D _________, E _________ et F _________ un montant de 4000 fr. à 

titre de dépens. 

4. Le présent arrêt est communiqué à Maître Stéphane Jordan, avocat à Sion, pour  

X _________, Y _________, Z _________ et A _________, à Maître Damien 

Bender, avocat à Monthey, pour D _________, E _________ et F _________, à la 

commune de B _________, et au Conseil d’Etat, à Sion. 

Sion, le 24 janvier 2024