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**Case Identifier:** acdd6401-c8fd-5fb5-8a58-aecd941aa303
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.02.2024 C/8828/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-8828-2022_2024-02-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13 février 2024 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/8828/2022 ACJC/176/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 12 FEVRIER 2024 

 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______ [GE], appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 avril 2023, représentés par 

l'ASLOCA, rue du Lac 12, 1207 Genève, 

 

 

Et 

C______ SA, ayant son siège ______ (ZH), intimée, représentée par Me Serge PATEK, 
avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève. 

 

 

 

 

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C/8828/2022 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/300/2023 du 24 avril 2023, reçu par les parties le 25 avril 
2023, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a réduit la garantie 

de loyer à 4’997 fr. et ordonné la libération immédiate du surplus en faveur de 
B______ et A______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

B. a. Par acte expédié le 25 mai 2023 à la Cour de justice, B______ et A______ 
(ci-après également : les locataires) ont formé appel contre ce jugement, dont ils 

ont sollicité l'annulation. Ils ont conclu, cela fait, à ce que la Cour condamne [la 

compagnie d'assurance] C______ SA (ci-après également : la bailleresse) à leur 

verser un montant de 19’404 fr. 85 à titre d’intérêts sur la somme de  
81’704 fr. 65 pour la période du 16 octobre 2008 au 28 février 2018, à ce qu’elle 
réduise la garantie de loyer à 4’497 fr. et ordonne la libération immédiate du 
surplus en faveur de B______ et A______ et à ce qu’elle déboute la bailleresse 
de toutes autres conclusions. 

 b. Dans sa réponse du 29 juin 2023, la bailleresse a conclu à la confirmation du 
jugement entrepris.  

 c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 

d. Par avis du 26 octobre 2023, la Cour a informé les parties de ce que la cause 
était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. Le 16 septembre 2008, C______ SA, en qualité de bailleresse, et B______ et 
A______, en qualité de locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant 

sur la location d'un appartement de 4,5 pièces situé au 3
ème

 étage de l'immeuble 

sis no. ______ rue 1______ à Genève. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans et quinze jours, du  

16 octobre 2008 au 31 octobre 2013, et s'est renouvelé ensuite tacitement de 

cinq ans en cinq ans. 

 Le loyer annuel a été initialement fixé à 27’000 fr., soit 2’250 fr. mensuels. Les 
charges relatives au chauffage et à l'eau chaude ont été fixées annuellement à 

2'280 fr., soit 190 fr. mensuels. 

 b. Le procès-verbal de l’état des lieux d’entrée mentionne que l’appartement a 
été « entièrement rénové ». 

 c. Par courrier du 15 septembre 2015, les locataires ont dénoncé la bailleresse 
auprès du département compétent du fait des travaux entrepris dans 

l’appartement avant leur emménagement sans qu’une autorisation de construire 
n’ait été demandée. 

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d. Le 20 octobre 2016, la bailleresse a déposé une demande d’autorisation de 
construire. Celle-ci, délivrée le 24 janvier 2017, a fixé le loyer de l’appartement 
à 17’988 fr. l’an, à partir du 16 octobre 2008 et pendant une durée de trois ans. 
Non contestée, elle est entrée en force le 23 février 2017. 

e. Le même jour, par correspondance séparée, le département a ordonné à la 
bailleresse de rétablir une situation conforme au droit en établissant un nouveau 

contrat de bail sur la base du nouveau loyer et de rembourser le trop-perçu du 

loyer aux locataires dans un délai de trente jours à compter de l’entrée en force 
de la décision. Une amende a également été infligée à la bailleresse. 

Le recours de la bailleresse à l’encontre de cette décision a été rejeté par le 
Tribunal administratif de première instance le 10 octobre 2017. 

f. Par courrier du 25 janvier 2018, la bailleresse a informé les locataires qu’elle 
leur avait remboursé un trop-perçu de loyer de 81’704 fr. 65. Ce montant leur a 
effectivement été versé le 23 février 2018. 

g. Le 20 juin 2018, la bailleresse a établi un nouveau contrat de bail fixant le 
loyer à 17’988 fr. l’an, hors charges, dès le 16 octobre 2008. 

La garantie bancaire a été maintenue à trois mois de l’ancien loyer, soit 6’750 fr.  

h. Par courrier du 12 juillet 2018, les locataires ont interpellé la bailleresse quant 
au montant de la garantie bancaire, qui ne devait selon eux pas dépasser trois 

mois du nouveau loyer, et contesté deux montants retenus sur le remboursement 

du trop-perçu du loyer.  

i. Par courriel du 13 novembre 2019, les locataires ont sollicité que la bailleresse 
leur verse les intérêts moratoires sur le montant correspondant au trop-perçu de 

loyer. 

j. Par courrier du 21 octobre 2021, les locataires ont à nouveau sollicité le 
versement des intérêts moratoires, sur une période de 117 mois, représentant un 

montant de 19’915 fr. 35, ainsi que la réduction de la garantie bancaire. 

k. Ces interpellations sont demeurées sans réponse. 

l. Le 2 mai 2022, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers d'une requête par laquelle ils ont conclu à la 

condamnation de la bailleresse à leur verser les montants de 19’915 fr. 35 à titre 
d’intérêts moratoires, 1’239 fr. retenus à tort sur le trop-perçu de loyer et 700 fr. 
correspondant aux frais subis suite à la renégociation du crédit bancaire. Ils ont 

également conclu à ce qu’il soit ordonné à la bailleresse de réduire la garantie 
bancaire à 4’497 fr. et de leur restituer le surplus. 

m. Vu l'échec de la tentative de conciliation, une autorisation de procéder a été 
délivrée aux locataires le 24 juin 2022. 

n. Par demande en paiement du 25 août 2022, les locataires ont conclu à ce que 
le Tribunal condamne la bailleresse à leur verser un montant de 19’915 fr. 35 à 

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titre d’intérêts sur la somme de 81’704 fr. 65, une somme de 1’239 fr. retenue à 
tort sur le montant de 81’704 fr. 65 et des dommages-intérêts en 700 fr. 
correspondant aux frais subis suite à la renégociation d’un crédit bancaire, à ce 
qu’il ordonne la réduction de la garantie bancaire à 4’497 fr. et la restitution du 
solde aux locataires et à ce qu’il déboute la bailleresse de toutes autres 
conclusions. 

o. Dans sa réponse du 30 septembre 2022, la bailleresse a conclu au 
déboutement des locataires.  

p. Par plaidoiries finales écrites du 28 février 2023, la bailleresse a persisté dans 
ses conclusions. 

Par plaidoiries finales écrites du 6 mars 2023, les locataires ont renoncé à leurs 

conclusions tendant au versement par la bailleresse des montants de 1’239 fr. et 
700 fr. et persisté dans leurs conclusions pour le surplus. 

La bailleresse a spontanément répliqué le 16 mars 2023. 

q. La cause a été gardée à juger le 27 mars 2023. 

D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que l’obligation faite à la 
bailleresse de rembourser le trop-perçu du loyer découlait de la décision du 

département du 24 janvier 2017, notifiée le même jour que l’autorisation de 
construire fixant le loyer. Cette décision précisait que le trop-perçu était dû dans 

un délai de trente jours suivant l’entrée en force du jugement. L’autorisation de 
construire étant entrée en force le 9 novembre 2017, la créance en 

remboursement du trop-perçu de loyer était exigible dès le 9 décembre 2017, 

date à laquelle les intérêts moratoires avaient commencé à courir. Le trop-perçu 

avait été versé aux locataires le 23 février 2018. A partir de cette date, plus 

aucun intérêt moratoire n’était dû, vu l’extinction de la créance principale. 
Ainsi, les intérêts avaient couru du 9 décembre 2017 au 23 février 2018. 

La prétention des locataires en paiement des intérêts moratoires était toutefois 

prescrite lorsqu’ils avaient interpellé la bailleresse pour la première fois par 
courriel du 13 novembre 2019. Celle-ci avait en effet suivi le sort de la 

prétention en capital laquelle se prescrivait un an après la prise de connaissance 

des locataires de leurs droits. Le Tribunal fixait cette prise de connaissance à la 

date de la réception du courrier de la bailleresse du 25 janvier 2018 et la 

prescription au 25 janvier 2019. 

S’agissant de la garantie bancaire, le Tribunal a considéré que les conditions 
générales et règles et usages locatifs du canton de Genève faisaient partie 

intégrante du bail. L’art. 2 desdites conditions stipulait que la garantie bancaire 
ne pouvait dépasser trois mois de loyer net. Il a ainsi réduit la garantie à  

4’497 fr. et ordonné la restitution du surplus aux locataires. 

 

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EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile 2
ème

 éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_594/2012 du 28 février 2013). 

En l'espèce, les dernières conclusions des appelants en première instance portaient 

notamment sur le paiement de sommes supérieures à 10'000 fr. La voie de l'appel 

est donc ouverte. 

1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

1.4 Le présent litige est soumis à la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 CPC), 
laquelle s’applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse 
pas 30 000 fr. 

La maxime inquisitoire sociale ou simple est applicable (art. 247 al. 2 let. a CPC).  

2. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir considéré que les intérêts avaient 
couru à compter de la date du jugement rendu en matière administrative, faute 

d’exigibilité de la créance avant la fin de la procédure. Ils considèrent que, 
s’agissant d’un loyer nul, les intérêts doivent être calculés à partir d’une date 
moyenne pouvant être fixée en l’occurrence au 1er juillet 2013. Ils reprochent 
également au Tribunal d’avoir retenu que la créance s’était prescrite selon l’art. 67 
CO. Il s’agit, selon eux, d’appliquer l’art. 128 CO, dans la mesure où il est 
question de dommages-intérêts contractuels. Enfin, ils sollicitent la confirmation 

du jugement en ce qui concerne la réduction de la garantie bancaire à 4’497 fr. et 
la restitution du surplus.  

2.1 Le Tribunal fédéral définit l’intérêt comme « la compensation pécuniaire 
qu’un créancier peut exiger pour la privation d’une somme d’argent qui lui est 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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due, pour autant que cette compensation se détermine d’après le montant de la 
somme due et la durée de la dette ». Le législateur a ainsi choisi d’octroyer au 
créancier d’une dette d’argent en demeure une réparation forfaitaire minimale au 
travers de l’intérêt moratoire (art. 104 CO) (THEVENOZ, Commentaire romand, 
Code des obligations, vol. 1, 3

ème
 éd., 2021, n. 1 ss ad art. 104 CO et les 

références citées).  

Pour fixer le point de départ des intérêts moratoires, il est nécessaire que le 

débiteur soit mis en demeure (art. 104 al. 1 CO), ce qui présuppose une créance 

exigible et l’interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO ; ATF 128 III 53 
consid. 3.2). 

L’intérêt moratoire doit toutefois être distingué de l’intérêt compensatoire 
(Schadenzins), découlant de l’art 97 CO, qui est une compensation du dommage 
réparable dans toute responsabilité et qui résulte du fait que, entre la survenance 

d’un dommage et sa réparation effective (paiement de l’indemnité), le créancier 
des dommages-intérêts est privé de cette somme d’argent, ce qui lui cause un 
préjudice additionnel. Comme l’intérêt compensatoire vise à remettre le lésé dans 
la situation patrimoniale qui aurait été la sienne si la réparation du dommage avait 

eu lieu immédiatement, il court donc du jour où le dommage est subi (THEVENOZ, 

op. cit., n. 3 ad art. 104 CO). 

Lorsque l’indemnisation se fait sous la forme d’un capital, le demandeur a droit 
aux intérêts de ce capital. Il s’agit d’intérêts du dommage, ou intérêts 
compensatoires, qui font partie de la prétention en dommages-intérêts. Ils sont dus 

sans interpellation ni demeure (WERRO, Commentaire romand, Code des 

obligations, vol. 1, 3
ème

 éd., 2021, n. 17 ad art. 42 CO). 

L'intérêt compensatoire est dû à partir du moment où l'événement dommageable 

engendre des conséquences pécuniaires et court jusqu'au moment du paiement des 

dommages-intérêts; il vise à placer l'ayant droit dans la situation qui aurait été la 

sienne s'il avait obtenu réparation au jour de la survenance du dommage, 

respectivement de la réalisation de ses conséquences économiques (arrêt du 

Tribunal fédéral 4C.182/2006 consid. 5.2 et les arrêts cités).  

Pour le dommage périodique, il se justifie, pour des raisons pratiques, de retenir 

une échéance moyenne, dans la mesure où le dommage reste constant, ou de fixer 

l’échéance en fonction de l’évaluation du dommage (ATF 131 III 12 consid. 9.5, 
JdT 2005 I 501). 

De jurisprudence constante, les amendes administratives prévues par les 

législations cantonales sont de nature pénale, car aucun critère ne permet de les 

distinguer clairement des contraventions, pour lesquelles la compétence 

administrative de première instance peut au demeurant aussi exister 

(ATA/559/2021 du 25 mai 2021 consid. 7c ; ATA/206/2020 du 25 février 2020 

consid. 4b ; ATA/1277/2018 du 27 novembre 2018 consid. 6b ; ATA/1030/2018 

du 2 octobre 2018 consid. 9b ; ATA/319/2017 du 21 mars 2017 consid. 3c et les 

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références citées). Il est ainsi en particulier nécessaire que le contrevenant ait 

commis une faute, fût-ce sous la forme d'une simple négligence (ATA/559/2021 

du 25 mai 2021 consid. 7d ; ATA/13/2020 du 7 janvier 2020 consid. 7c ; 

ATA/1828/2019 du 17 décembre 2019 consid. 13c ; ATA/1277/2018 du  

27 novembre 2018 consid. 6c).  

2.2 En l’espèce, le Tribunal a considéré que les intérêts dus par l’intimée étaient 
des intérêts moratoires. Le point de départ des intérêts devait ainsi être fixé au  

9 décembre 2017, soit trente jours après l’entrée en force du jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 10 octobre 2017. Selon les appelants, il 

aurait fallu calculer les intérêts à partir d’une date moyenne pouvant être fixée au 
1

er
 juillet 2013.   

Dans la mesure où le versement auquel l’intimée a été condamnée découle de la 
violation de prescriptions administratives ayant des conséquences de nature 

pénale, la question pourrait se poser de savoir s’il s’agit en l’occurrence d’intérêts 
compensatoires et non d’intérêts moratoires. S’ils étaient qualifiés de 
compensatoires, le point de départ de ces intérêts correspondrait au moment de 

l’événement dommageable et, s’agissant d’un dommage périodique, l’on 
retiendrait une échéance moyenne. Par ailleurs, l’interpellation ou la demeure de 
l’intimée ne serait alors pas nécessaire. 

Compte tenu des développements qui suivent, cette question peut toutefois 

demeurer ouverte. 

3. 3.1 Selon le Tribunal fédéral, l’action du locataire qui réclame la restitution des 
parts de loyer versées indûment en raison de la nullité de la fixation du loyer n est 
pas de nature contractuelle (ATF 130 III 504 consid. 6.2). 

Dans un arrêt récent, il a confirmé que la restitution, sur la base des règles de 
l enrichissement illégitime, de prestations versées à titre périodique, comme des 
montants payés indûment sur les loyers, est soumise à l art. 67 CO, l art. 128 ch. 1 
CO ne s appliquant pas. En effet, l art. 67 CO, qui institue un régime spécifique, 
dérogeant au système ordinaire des art. 127 et 128 CO, ne contient aucune règle 
particulière pour les prestations périodiques. On ne saurait, faute de disposition 
légale expresse et claire, introduire un délai de prescription spécial de cinq ans  
seul le législateur pourrait le faire. Il n est dès lors pas possible d esquiver la 
réalité de l art. 67 CO (ATF 146 III 82 consid. 4.1.1 et les nombreuses références 
citées). 

L art. 67 al. 1 CO prévoit deux délais de prescription  le premier délai d un an, 
relatif, court à partir du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de 
répétition  le second délai de dix ans, absolu, court dès la naissance de ce droit.  
A la suite de la révision du droit de la prescription, entrée en vigueur le 1er janvier 
2020, le délai de prescription relatif de l action en enrichissement illégitime a été 
porté à trois ans, l art. 67 al. 1 CO demeurant pour le reste inchangé  
(ATF 146 III 82 précité consid. 4.1.2). 

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 Selon l art. 130 al. 1 CO, la prescription court dès que la créance est exigible.  
A défaut de terme stipulé ou résultant de la nature de l affaire, l obligation est 
exigible immédiatement (art. 75 CO). A teneur de l art. 67 al. 1 CO, le délai de 
prescription absolu de dix ans court dès la naissance du droit à répétition 
(Entstehung des Anspruchs  giorno in cui è nato tale diritto). Ainsi, les prétentions 
fondées sur l enrichissement illégitime naissent et deviennent immédiatement 
exigibles lorsque tous les éléments fondant l obligation de restituer les montants 
indûment perçus sont réunis. Le dies a quo du délai de prescription absolu est 
celui de l exigibilité de la créance en enrichissement illégitime (ATF 119 II 20 
consid. 2b; HUWILER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7

ème éd. 2019,  
n. 3 ad art. 67 CO; CHAPPUIS, in Commentaire romand, Code des obligations,  

vol. I, 3
ème éd., 2021, n. 5 ad art. 67 CO). 

Aux termes de l’art. 133 CO, la prescription de la créance principale entraîne celle 
des intérêts et autres créances accessoires. 

3.2 En l’espèce, le Tribunal a retenu que les appelants avaient été informés de leur 
créance en remboursement du trop-perçu de loyer portant intérêts au plus tard le 

26 janvier 2018, à savoir la date de réception du courrier de l’intimée du  
25 janvier 2018. La prétention des appelants s’était donc prescrite le 26 janvier 
2019, en application de l’ancien droit de la prescription (s’agissant du droit 
transitoire, cf. art. 49 Tit. final CC). 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, ce sont en effet les règles de 

l’enrichissement illégitime qui s’appliquent en matière de restitution des parts de 
loyer versées indûment en raison de la nullité de la fixation du loyer. Le délai de 
prescription applicable est donc le délai relatif d’une année selon l’ancien droit 
(art. 67 CO) et non du délai de cinq ans de l’art. 128 CO comme le soutiennent les 
appelants. Ainsi, quelle que soit la date retenue comme point de départ de la 

prescription (soit le 9 décembre 2017 retenue par l’intimée ou le 28 février 2018 
retenue par les appelants), la prétention des appelants était en tout état prescrite 

lorsqu’ils ont déposé leur requête en conciliation le 2 mai 2022. 

Par conséquent, c’est à bon droit que les appelants ont été déboutés de leurs 
conclusions en paiement d’intérêts. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce 
point. 

4. Selon l’art. 257e al. 2 CO, lorsqu’il s’agit de baux d’habitations, le bailleur ne peut 
exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. 

En l’espèce, il n’est donc pas nécessaire de recourir aux conditions générales et 
règles et usages locatifs du canton de Genève, la garantie de loyer ne pouvant 

légalement pas dépasser trois mois de loyer. L’intimée ne s’oppose d’ailleurs pas 
à sa réduction ni à la restitution du surplus puisqu’elle conclut à la confirmation 
du jugement entrepris. 

Par conséquent, celui-ci sera confirmé sur ce point également. 

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5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 25 mai 2023 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/300/2023 rendu le 24 avril 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/8828/2022. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Nevena PULJIC et Monsieur Nicolas 

DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 

avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du 

recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.