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**Case Identifier:** df4a67fc-b823-5599-b1f1-ba64b7f423a6
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-04
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 04.12.2014 B 2013/167
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-167_2014-12-04.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/167

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 04.12.2014

Entscheiddatum: 04.12.2014

Urteil Verwaltungsgericht, 04.12.2014
Baurecht, Gestaltungsplan, Art. 22, 28 Abs. 1, Art. 68 Abs. 1 BauG (sGS 
731.1). Die Rechtmässigkeit eines Gestaltungsplans (Hotelneubau) wurde 
von der Rekursinstanz zu Recht bejaht. Eine ortsbaulich vorzügliche 
Gestaltung ist gegeben, und nachbarliche Interessen werden nicht erheblich 
beeinträchtigt. Vergleichsmassstab bildet dabei eine Überbauung nach 
Regelbauweise. Aufgrund des Ergebnisses der Schattensimulation ist ein 
erheblicher zusätzlicher Schattenwurf für die Liegenschaft der 
Beschwerdeführerin nicht dargetan (Verwaltungsgericht, B 2013/167).

Entscheid vom 4. Dezember 2014

Besetzung

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Rufener, Bietenharder; 

Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

X.Y.,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Philipp Juchli, Stach Rechtsanwälte und Notare, 

Poststrasse 17, Postfach 1944, 9001 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

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Vorinstanz,

Hotel Q. AG,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Walter Locher, Museumstrasse 35, Postfach 41, 

9004 St. Gallen,

Politische Gemeinde Z., vertreten durch den Gemeinderat,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Gestaltungsplan Hotel Q. AG

Das Verwaltungsgericht stellt fest: 

A.          

a. Mit Beschluss vom 6. September 2012 erliess der Gemeinderat Z. den 

Gestaltungsplan Hotel Q. AG mit besonderen Vorschriften (besV; nachstehend: 

Gestaltungsplan). Das Plangebiet des Gestaltungsplans umfasst die in der 

dreigeschossigen Kernzone Z. liegenden Grundstücke Nr. 000 und 0001 mit einer 

Gesamtfläche von 4'824 m . Zweck des Gestaltungsplans ist eine Gesamtüberbauung 

mit ortsbaulich vorzüglicher Gestaltung sowie die Weiterentwicklung und 

Aufrechterhaltung des bestehenden Hotel- und Restaurantbetriebs (Art. 2 besV). Der 

bestehende Mitteltrakt sowie die Rotonde auf Grundstück Nr. 0001 sollen durch ein 

Sockelgeschoss (Verbindungsbau) sowie ein neues, 21 m hohes Hauptgebäude ersetzt 

werden (act. G 10/4 Beilage 3).

b. Die gegen den Gestaltungsplan von X.Y. als Eigentümerin des südwestlich 

gelegenen Grundstücks Nr. 0002 erhobene Einsprache wies der Gemeinderat Z. mit 

Beschluss vom 13. Dezember 2012 ab mit der Begründung, der Gestaltungsplan eigne 

sich, eine gestalterisch bessere Überbauung zu erstellen als nach der Regelbauweise. 

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Zudem sei die Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke hinsichtlich Licht, Luft und 

Aussicht nicht grösser, als dies nach der Regelbauweise der Fall wäre (act. G 10/4 

Beilage 11). Das Baudepartement des Kantons St. Gallen wies den gegen diesen 

Entscheid von Rechtsanwalt Dr. Philipp Juchli, St. Gallen, für X.Y. eingereichten Rekurs 

nach Durchführung eines Augenscheins (act. G 10/12) mit Entscheid vom 19. Juli 2013 

ab (act. G 3/1 bzw. G 10/17). 

B.            

a. Gegen diesen Rekursentscheid erhob Rechtsanwalt Dr. Juchli für X.Y. mit Eingabe 

vom 6. August 2013 Beschwerde mit den Rechtsbegehren, der Entscheid sei 

aufzuheben und dem Gestaltungsplan sei die Genehmigung zu verweigern, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Staates. Der Rechtsvertreter 

beanstandete unter anderem, dass mit den Abweichungen von der Regelbauweise im 

Gestaltungsplan die Grenzen der baurechtlichen Grundordnung nicht beachtet würden. 

Die Vorinstanz habe keine stichhaltigen Vorteile gegenüber einer Überbauung unter 

Wahrung der Regelbauweise vorbringen können, während die privaten Interessen der 

Beschwerdeführerin mit Füssen getreten und beschönigend dargestellt würden (act. G 

1).

b. In der Vernehmlassung vom 20. September 2013 beantragte die Vorinstanz 

Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen 

Entscheid und machte ergänzende Ausführungen (act. G 9). Am 23. September 2013 

genehmigte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) den 

Gestaltungsplan (act. G 12). Die Beschwerdebeteiligte beantragte mit Eingabe vom 30. 

September 2013 Abweisung der Beschwerde, wobei sie auf ihre Darlegungen im 

Einspracheentscheid (Beschluss) vom 13. Dezember 2012 verwies und festhielt, dass 

sie den Antrag und die Begründung der Vorinstanz vom 20. September 2013 

vollumfänglich unterstütze (act. G 14a). In der Vernehmlassung vom 25. Oktober 2013 

beantragte Rechtsanwalt Dr. W. Locher, St. Gallen, für die Beschwerdegegnerin 

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 

Beschwerdeführerin (act. G 17).

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c. Mit Stellungnahme (Replik) vom 11. November 2013 bestätigte Rechtsanwalt Dr. 

Juchli seinen Standpunkt (act. G 19). In einer weiteren Eingabe hielt auch der 

Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin an seinen Darlegungen fest (act. G 21).

d. Am 4. Dezember 2014 wurde eine mündliche Verhandlung mit Augenschein 

durchgeführt. Teilgenommen haben für die Beschwerdeführerin Rechtsanwalt B.T. und 

U.N. als Vertreter von Rechtsanwalt Dr. Philipp Juchli sowie A.Y., für die 

Beschwerdegegnerin Rechtsanwalt Dr. Walter Locher, F.K. und Architekt S.M., für die 

Vorinstanz Rechtsanwalt Dr. W.D. und für die Beschwerdebeteiligte C.P., 

Gemeinderatsschreiber, und E.R., Bauamt Z..

e. Auf die Ausführungen der Parteien in den Eingaben dieses Verfahrens und anlässlich 

der mündlichen Verhandlung mit Augenschein vom 4. Dezember 2014 wird, soweit für 

den Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            (…).

2.           

2.1.        Gestaltungspläne sind Sondernutzungspläne und Teil der Nutzungsplanung. 

Dementsprechend hat sich die Behörde wie bei der Überbauungsplanung an die Ziele 

und Planungsgrundsätze nach Art. 75 BV sowie Art. 1 und 3 des 

Raumplanungsgesetzes (SR 700, RPG) zu halten (B. Heer, St. Gallisches Bau- und 

Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 153). Zu den massgebenden Planungsgrundsätzen 

gehören namentlich der Landschafts- und Umweltschutz, die Siedlungsgestaltung und 

-begrenzung, die Förderung und der Schutz der Wirtschaft sowie sozialer und 

kultureller Werte (BGE 113 Ib 225 E. 2c; Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 RPG). Nach Art. 28 

Abs. 1 BauG kann die politische Gemeinde im Einverständnis mit den betroffenen 

Grundeigentümern zur Erreichung einer Gesamtüberbauung mit städtebaulich 

vorzüglicher Gestaltung Gestaltungspläne erstellen, welche die Überbauung einer oder 

mehrerer Parzellen projektmässig bis in Einzelheiten regeln. Gestaltungspläne regeln in 

einem detaillierten Mass die Nutzung von Bauland. Wie im Bereich der 

Nutzungsplanung im Allgemeinen steht der Planungsbehörde auch bei der 

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Gestaltungsplanung ein weitreichender Ermessensspielraum zu. Insbesondere lässt 

sich aus den dargelegten Planungsgrundsätzen des Bundesrechts und des kantonalen 

Rechts kein Anspruch des Einzelnen auf Erlass bestimmter planerischer Massnahmen 

ableiten. Dagegen unterliegt die Frage des vollständigen Einbezugs der massgeblichen 

Einzelaspekte in die Interessenabwägung im Rahmen der Planung grundsätzlich der 

Rechtskontrolle (vgl. GVP 1996 Nr. 12; VerwGE B 1999/6 vom 16. März 2000). Ein 

Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum steht der Planungsbehörde aber namentlich 

dort zu, wo es um die Wertung bzw. Gewichtung der einzelnen Grundsätze geht. Erst 

eine deutlich unsorgfältige Interessenabwägung stellt eine Rechtsverletzung dar und 

unterliegt der Rechtskontrolle (vgl. statt vieler P. Hänni, Planungs-, Bau- und 

besonderes Umweltschutzrecht, 5. Aufl., Bern 2008, S. 81 ff.).

2.2.        Trägerin der Ortsplanung ist grundsätzlich die Politische Gemeinde (Art. 2 

Abs. 1 BauG). Art. 3 Abs. 2 BauG bestimmt in diesem Zusammenhang, dass dem Staat 

in allen Belangen der Raumplanung die Rechts- und Ermessenskontrolle zusteht, dass 

er aber den nötigen Ermessensspielraum der Politischen Gemeinden bei der Orts- und 

Regionalplanung wahrt. Dies bedeutet, dass der Staat den kommunalen Entscheid zu 

respektieren hat, wenn der Plan den massgebenden Rechtsnormen entspricht und 

zweckmässig sowie sachgerecht ist. Nach Art. 61 Abs. 1 VRP ist das 

Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren zur Kontrolle von Rechtsverletzungen 

befugt. Die Ermessenskontrolle ist ihm hingegen verwehrt (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 

VRP).

3.             

3.1.        Im Rahmen einer Gestaltungsplanung kann vom Zonen- und 

Überbauungsplan abgewichen werden (Art. 28 Abs. 1 BauG). Da die 

Regelbauvorschriften Bestandteil des Zonenplans sind (Art. 9 Abs. 2 BauG), kann auch 

von der im Baureglement festgelegten Regelbauweise einer Zone abgewichen werden, 

soweit sich die Abweichungen an den vorgegebenen Rahmen der Grundordnung 

halten (GVP 1997 Nr. 69; VerwGE B 2011/182 vom 3. Juli 2012, E. 4.1, 

www.gerichte.sg.ch). Die Grenze der zulässigen Abweichungen von der Regelbauweise 

ergibt sich einerseits aus dem Erfordernis der städtebaulich vorzüglichen Gestaltung 

und dem damit verbundenen öffentlichen Interesse und andererseits aus dem 

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Erfordernis der Wahrung berechtigter Nachbarinteressen (GVP 2003 Nr. 19). 

Abweichungen von der Regelbauweise einer Zone sind mit anderen Worten nur in dem 

Masse zulässig, als sie zur Erreichung einer Gesamtüberbauung mit vorzüglicher 

Gestaltung erforderlich sind und die Interessen der Nachbarn nicht erheblich 

beeinträchtigen. Massgebend ist dabei eine Gesamtbeurteilung der Auswirkungen 

einer Überbauung nach Gestaltungsplan. Bei besonderen örtlichen Verhältnissen wird 

die von Art. 28 Abs. 1 BauG geforderte städtebauliche Vorzüglichkeit erreicht, wenn die 

in Art. 1 und 3 RPG enthaltenen Planungsziele und -grundsätze soweit eingehalten 

werden, als dies nach den konkreten örtlichen Verhältnissen möglich ist. Liegen keine 

besonderen örtlichen Verhältnisse vor, so zeichnet sich eine städtebaulich vorzügliche 

Gestaltung durch spezifische Vorzüge gegenüber der Regelbauweise aus; diese 

Vorzüge sind nach den Zielen und Grundsätzen des RPG zu bewerten (Heer, a.a.O., 

Rz. 154; VerwGE B 2007/81 vom 15. Oktober/5. November 2007; www.gerichte.sg.ch; 

GVP 2006 Nr. 123).

3.2.       

3.2.1.    Die Beschwerdeführerin lässt geltend machen, dass durch den 

Gestaltungsplan übermässig von der baulichen Grundordnung abgewichen werde. Die 

Vorinstanz habe im angefochtenen Entscheid für die Beurteilung der Abweichung zu 

Unrecht lediglich auf die Ausnützungsziffer abgestellt, jedoch weitere "Restriktionen", 

insbesondere die Abweichung bei der Gebäudehöhe, ausser Betracht gelassen. Im 

Vergleich zur Regelbauweise, welche eine Maximalhöhe von 10 m vorsehe, werde die 

Gebäudehöhe im Gestaltungsplan um 61.5 % überschritten. Es könne damit nicht von 

einer Einhaltung der baurechtlichen Grundordnung gesprochen werden. Die Vorinstanz 

vermöge nicht darzulegen, inwiefern eine derart massive Abweichung mit öffentlichen 

Interessen zu rechtfertigen sei. Es sei nicht ersichtlich, warum die öffentlichen 

Interessen nicht mit einer geringeren Beeinträchtigung für Nachbarn und Umwelt 

erreicht werden könnten (act. G 1 S. 4 f.).

3.2.2.    Die Regelung für Hochhausbauten in Art. 69 BauG findet vorliegend keine 

Anwendung, da das geplante Bauprojekt weniger als acht Vollgeschosse aufweist und 

auch die maximale Gebäudehöhe von 25 m unterschreitet. Auch wenn das 

Baureglement der Gemeinde Z. (BauR) für Z. keine Kernzonen mit der Möglichkeit einer 

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mehr als dreigeschossigen Überbauung vorsieht, sind - wie der vorinstanzliche 

Entscheid zu Recht festhält - nach Art. 68 Abs. 1 BauG höhere Häuser, d.h. Bauten mit 

sechs und mehr Geschossen oder mit mehr als 20 Meter Gebäudehöhe, gestützt auf 

Überbauungs- oder Gestaltungspläne grundsätzlich zulässig. Damit ist auch eine 

Abweichung von den Vorschriften für die Kernzone Z. K-B gemäss Art. 7b BauR 

möglich. Mit dem konkret in Frage stehenden Gestaltungsplan wird die in der Kernzone 

Z. K-B zulässige Ausnützungsziffer von 0.9 auf 0.95 erhöht und damit um 6% 

überschritten (act. G 10/9 S. 2). In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass 

gemäss Art. 8 Abs. 1 BauR im Rahmen eines Überbauungs- oder Gestaltungsplans 

unter Voraussetzungen, wie sie nachstehend zu diskutieren sein werden, eine 

Mehrausnützung von bis 20 Prozent gewährt werden könnte. Die hier eingeräumte 

Mehrausnützung schöpft dieses "Potential" bei Weitem nicht aus. Sie bewegt sich 

damit grundsätzlich im zulässigen Rahmen bzw. stellt keine unzulässige 

Zonenplanänderung dar. Der vorinstanzliche Entscheid berücksichtigte - entgegen der 

Auffassung der Beschwerdeführerin - für die Prüfung der Abweichung von der 

baulichen Grundordnung die gesamten Umstände und bezog insbesondere sowohl die 

Gebäudehöhe (act. G 3/1 E. 4.2.1) als auch die Ausnützungsziffer (act. G 3/1 E. 3.3) mit 

ein.

3.2.3.    Das Hochbauamt (Stellungnahme vom 22. März 2013; act. G 10/9) sowie das 

Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG; Stellungnahmen vom 25. März 

2013, act. G 10/9, sowie vom 23. September 2013, act. G 12) attestierten dem 

Gestaltungsplan eine hohe ortsbauliche und gestalterische Qualität. Die Vorinstanz 

schloss sich diesen Stellungnahmen an (vgl. Rekursentscheid E. 4.2). Sie erwog, dass 

das geplante Vorhaben mit einer angemessenen Dichte realisiert werde, was einer 

haushälterischen Bodennutzung entspreche. Damit werde dem Anliegen des 

verdichteten Bauens Rechnung getragen. Das Vorhaben konzentriere sich 

(insbesondere mit dem 21 m hohen Hauptgebäude) auf wenige, dafür hohe und 

prägnante Volumen. Im Gegenzug werde insbesondere mit dem im Gestaltungsplan 

ausgeschiedenen Bereich "Bergwiese" viel Grünfläche geschaffen. Zudem schaffe der 

Gestaltungsplan auch die Voraussetzungen, dass der Hotelbetrieb auch in Zukunft 

wirtschaftlich weitergeführt werden könne. Hiermit seien sowohl das private Interesse 

der Beschwerdegegnerin als auch ein öffentliches Interesse verbunden. Verschiedene 

Hotel- und Gastronomiebetriebe hätten in den vergangenen Jahren schliessen müssen. 

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In Z. sei jedoch gemäss kantonalem Richtplan eines der drei Hauptskigebiete im 

Kanton St. Gallen und ein beliebtes Wandergebiet. Als auf Aufenthaltstourismus 

ausgerichteter Ort sei Z. auf attraktive und qualitativ gute Beherbergungsangebote 

angewiesen. Die Sicherung des Hotelbetriebs und dessen Anpassung an zukünftige 

Anforderungen lägen aus ortsplanerischer Sicht im öffentlichen Interesse. Der 

Gestaltungsplan diene somit dem Planungsziel von Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG, wonach die 

Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten seien. Auch in 

architektonischer Sicht sei von einem vorzüglichen Gesamtkonzept auszugehen. Durch 

den Gestaltungsplan könne die heutige, unbefriedigende heterogene Situation bereinigt 

werden. Es würden drei Baubereiche geschaffen, wobei die beiden Solitäre 

(bestehende Baute und neues Hauptgebäude) durch das Sockelgeschoss funktional 

verbunden würden. Die Grundrisse seien gut strukturiert; die Bauten würden sich durch 

eine klare Formensprache auszeichnen. Dennoch könne die Eigenständigkeit der 

einzelnen Baukörper gewahrt werden, was für eine allfällige zukünftige Entwicklung im 

Plangebiet von Bedeutung sei. Das Vorhaben gliedere sich auch gut in die Umgebung 

ein und präge das Dorfbild nicht in störender Weise. Ein einheitliches 

Bebauungsmuster sei in der näheren Umgebung nicht ersichtlich. In der unmittelbaren 

Umgebung befänden sich neben kleinformatigen Bauten (wie das Gebäude der 

Beschwerdeführerin auf Grundstück Nr. 0002) auch grosse Bauten (auf den 

Grundstücken Nr. 003 und Nr. 0004) sowie östlich des Planungsgebietes grössere 

Chaletbauten (Grundstücke Nr. 0005, 0006 und 0007). Auch die bereits bestehende 

Hauptbaute des Hotels auf Grundstück Nr. 000 weise eine beachtliche Höhe auf. Kein 

einheitliches Bild herrsche auch in Bezug auf die Dachgestaltung in der unmittelbaren 

Umgebung. Etliche Bauten würden Flachdächer aufweisen, weshalb eine Abweichung 

von der Pflicht zur Erstellung von Satteldächern im Rahmen des Gestaltungsplanes 

unproblematisch erscheine. Die Eingliederung werde sodann durch die vorgesehene 

Materialisierung des neuen Hauptgebäudes begünstigt; gemäss Art. 7 besV sei für die 

Obergeschosse eine Holzverkleidung vorzusehen. Indem sich die Talstation der 

Gondelbahn unmittelbar südlich angrenzend an das Plangebiet auf Grundstück Nr. 

0008 und der dazugehörige Parkplatz auf Grundstück Nr. 0009 befinde, könne von 

einem dörflichen Charakter keine Rede sein (act. G 3/1 S. 9-11).

3.2.4.    Die Beschwerdeführerin bestreitet, dass der Gestaltungsplan dem Erfordernis 

der städtebaulichen Vorzüglichkeit Rechnung trage. Sie wendet unter anderem ein, es 

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würden keine Frei- und Grünflächen geschaffen. Das Ziel der haushälterischen 

Bodennutzung werde nicht erreicht. Sodann gehe die Vorinstanz fälschlicherweise 

davon aus, dass der bestehende Hotelbetrieb künftig nur dann wirtschaftlich betrieben 

werden könne, wenn der Gestaltungsplan umgesetzt werde. Die von ihr angeführten 

Hotelschliessungen hätten mit der jetzigen Tourismussituation nichts zu tun. Vielmehr 

seien Umnutzungen von Hotels in Eigentumswohnungen erfolgt. Die Vorinstanz habe 

nicht geprüft, inwiefern einer wirtschaftlichen Erhaltung mit einer Renovation unter 

Einhaltung der Regelbauweise nicht hätte Genüge getan werden können. Die geplante 

Baute gliedere sich nicht gut in die Umgebung ein. Die Vorinstanz verkenne, dass rund 

um das Gebiet des Gestaltungsplanes unterschiedliche Zonen gelten würden. 

Charakteristisch für den Ort seien die Chaletbauten in östlicher und südöstlicher 

Richtung der Gestaltungsplanzone. Die Vorinstanz habe bei der Beurteilung des 

Ortsbildes jedoch auch Flachdächer von vor Inkrafttreten der Satteldachpflicht gemäss 

kommunalem Baureglement erstellten Bauten in Betracht gezogen. Es frage sich, 

warum die Beschwerdegegnerin nicht verpflichtet werden könne, ein Satteldach zu 

erstellen. Ein Turm mit seinem dominanten und damit störenden Erscheinungsbild 

würde regelrecht quer in der Landschaft stehen, insbesondere in den Augen der 

Urlauber (act. G 1 S. 5-8).

3.2.5.    Die Vorinstanz begründete ihre Beurteilung (vorstehende E. 3.2.3) einlässlich. 

Grösse und Lage des Plangebiets inmitten einer Tourismusregion rechtfertigen eine 

Gesamtplanung mit Einfügung in das Orts- und Landschaftsbild im Sinn von Art. 8 Abs. 

1 BauR und vergleichsweise hoher Überbauungsdichte. Indem sich das zulässige 

Bauvolumen - bei im Vergleich zur Regelbauweise nur unwesentlich erhöhter 

Ausnützungsziffer - auf eine verhältnismässig geringe Grundstücksfläche beschränkt, 

ergeben sich entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin vermehrt Frei- und 

Grünflächen, wie etwa im Bereich "Bergwiese" des Gestaltungsplans (vgl. 

Gestaltungsplan, Grundriss, Erschliessung und Umgebung, in act. G 10/4). Die 

vorgesehenen Baukörper gliedern sich gut in die bestehende bauliche und 

landschaftliche Umgebung ein. Wenn die Beschwerdeführerin dies in Abrede stellen 

und festhalten lässt, dass das Vorhaben das Erscheinungsbild der Umgebung störe 

(act. G 1 S. 6 f., G 19 S. 2 unten), ist auf die heterogene Überbauungsweise und 

zersiedelte Struktur in der näheren Umgebung hinzuweisen, wie sie insbesondere 

anlässlich des Augenscheins vom 16. Mai 2013 (vgl. act. G 6/3 einschliesslich Fotos) 

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sowie erneut an der Augenscheinsverhandlung vom 4. Dezember 2014 zu Tage trat. 

Hieran vermögen die Chaletbauten südlich und südöstlich des Bereichs des 

Gestaltungsplanes nichts zu ändern. Sie verdeutlichen vielmehr den sich aus der 

örtlichen Bauvielfalt ergebenden heterogenen Charakter. Die vor Einführung der 

Satteldachpflicht erstellten Flachdächer, welche Bestandesschutz geniessen (Art. 77bis 

BauG), bilden dabei ebenso Teil des Ortsbildes wie die zahlreichen Satteldachbauten. 

Die geschilderte Ausgangslage lässt sich aufgrund des Gestaltungsplans in einem 

Teilbereich bereinigen. Dadurch erfährt auch der Ort selbst eine Aufwertung in dem 

Sinn, dass den Tourismusgästen - im Sinn von Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG - ein attraktives 

und zeitgemässes Beherbungsangebot zur Verfügung gestellt werden kann. Der Zweck 

des Gestaltungsplans, einen Hotelbau mit relativ geringem Landverbrauch zu erneuern 

und aufzuwerten, erscheint in diesem Gebiet sinnvoll. Wenn die Beschwerdeführerin 

festhalten lässt, dass die Schliessungen von Hotelbetrieben in den letzten Jahren auf 

persönliche Gründe der Hotelbetreiber zurückzuführen gewesen und Umnutzungen in 

Eigentumswohnungen erfolgt seien, so zeigt sich gerade im letztgenannten Umstand 

die Notwendigkeit der Erhaltung bzw. Belebung des noch bestehenden 

Beherbergungsangebots. Sodann sind in der Planungspraxis die Bemühungen zur 

Siedlungsverdichtung von erheblicher Bedeutung; das Gebot der haushälterischen 

Bodennutzung erfordert eine verdichtete Bauweise (vgl. z.B. BGer 1C_539/2011 vom 3. 

September 2012, E. 4.9). Mit dem Instrument der Gestaltungsplanung kann dem 

Anliegen nach einer inneren Verdichtung Rechnung getragen werden (vgl. VerwGE B 

2007/81 vom 15. Oktober/5. November 2007 mit Hinweisen; VerwGE B 2008/197 vom 

16. Juni 2009, E. 3.5.2, www.gerichte.sg.ch). Vor dem geschilderten Hintergrund 

erscheint ein öffentliches Interesse an einer Umsetzung des Gestaltungsplans auf dem 

Grundstück der Beschwerdegegnerin ausgewiesen, und die Vorinstanz hat die 

Voraussetzungen nach Art. 28 Abs. 1 BauG für den Erlass desselben zu Recht bejaht. 

Die Augenscheinsverhandlung vom 4. Dezember 2014 bestätigte im Ergebnis diese 

Sichtweise.

3.3.       

3.3.1.    Umstritten ist sodann die Frage, ob und inwieweit dem Gestaltungsplan 

berechtigte nachbarliche Interessen entgegenstehen. Die Beschwerdeführerin lässt 

geltend machen, durch das im Gestaltungsplan vorgesehene Projekt werde eine 

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deutliche Verschlechterung der Belichtung und der Aussicht eintreten. Aufgrund des 

Baureglements habe die Beschwerdeführerin nicht davon ausgehen müssen, dass ihr 

ein Turmgebäude von 21 m Höhe und mit sechs Vollgeschossen vor die Nase gesetzt 

werde. Ihr Garten, welcher dem ländlichen Charakter entspreche, würde durch eine 

Mauer regelrecht herabgewürdigt. Es sei auch augenscheinlich, dass ihre Liegenschaft 

damit viel länger beschattet würde als bei einer Baute nach Normalbauweise. 

Morgensonne wäre für die Beschwerdeführerin bei Umsetzung des Gestaltungsplans 

ein Fremdwort. Der Schattenwurf wirke sich just auf den Aufenthaltsraum und die 

Terrasse aus. Um die Schattenverhältnisse bei einer Baute nach Gestaltungsplan und 

gemäss Regelbauweise überprüfen zu können, werde eine unabhängige Expertise 

verlangt. Auf der Höhe des 21 m hohen Gebäudeteiles befänden sich die Stube und die 

Terrasse der Beschwerdeführerin, weshalb die Nachteile bei der Umsetzung des 

Gestaltungsplanes gravierend wären. Die vorinstanzlichen Ausführungen zum 

Verhältnismässigkeitsprinzip (angefochtener Entscheid E. 6) seien äusserst knapp 

ausgefallen. Im Einzelnen wäre zu fragen gewesen, ob es nicht eine gleich geeignete, 

aber mildere bauliche Massnahme für den angestrebten Erfolg (nämlich die 

wirtschaftliche Aufwertung des Hotelbetriebs) gegeben hätte. Die Beschwerdeführerin 

bezweifle, ob das Erforderlichkeitsprinzip in räumlicher Hinsicht eingehalten worden 

sei. Vorliegend sei es ohne Weiteres möglich, die Stockwerke anderweitig - nämlich 

schonend und unter Einhaltung der Regelbauweise - aufzuteilen. Der Gestaltungsplan 

verletze das Übermassgebot und die Verhältnismässigkeit im engeren Sinn (act. G 1 S. 

8-11).

3.3.2.    Die Abweichungen von den Regelbauvorschriften und deren Folgen auf die 

benachbarten Grundstücke sind in die Interessenabwägung einzubeziehen. Nach der 

Rechtsprechung (VerwGE B 1999/6 vom 16. März 2000) sind Beeinträchtigungen 

nachbarlicher Interessen, die nicht weiter gehen als aufgrund der Regelbauweise, 

hinzunehmen. Ausgangspunkt für die Beurteilung der Beeinträchtigung nachbarlicher 

Interessen ist nicht irgendein Projekt, welches die nachbarlichen Interessen möglichst 

wenig beeinträchtigt, sondern ein nach der Regelbauweise zulässiges Bauvorhaben. Zu 

prüfen ist somit vorab, ob der Gestaltungsplan über das Mass der nach der 

Regelbauweise zulässigen Auswirkungen auf das Nachbargrundstück hinausgeht. 

Soweit eine Mehrbeeinträchtigung vorliegt, ist zu klären, ob sie das zumutbare 

Ausmass überschreitet (GVP 1995 Nr. 93, E. 3e). Gemäss Art. 7 BauR könnte in der 

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Kernzone Z. K-B ein Gebäude mit einer Länge von 30 m, drei Vollgeschossen und 

einem Dachgeschoss sowie einer Höhe von 10 m und einem Satteldach von 13 m 

Firsthöhe erstellt werden. Hierbei wären Grenzabstände von 10 m (gross) bzw. 6 m 

(klein) und eine Ausnützungsziffer von 0.9 einzuhalten. Demgegenüber sind im 

Gestaltungsplan eine maximale Gebäudehöhe von 21 m und sechs Vollgeschosse 

vorgesehen.

Bei der Prüfung der Frage, ob eine das zumutbare Ausmass überschreitende 

Mehrbeeinträchtigung vorliege, kam die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zum 

Schluss, dass durch den geplanten Neubau die direkte Belichtung auf dem Grundstück 

Nr. 0002 der Beschwerdeführerin in den Morgenstunden eingeschränkt werde. Aus 

dem Schattendiagramm ergebe sich, dass während dieser Zeit mit einer Beschattung 

des Grundstücks zu rechnen sei. Dies wäre jedoch auch bei einer Baute nach 

Regelbauweise (mit einer Firsthöhe von 13 m und einer 10 m längeren Fassade als das 

geplante Hauptgebäude) nicht wesentlich anders; auch diesfalls läge in den 

Morgenstunden Schatten auf dem Grundstück der Beschwerdeführerin. Im Vergleich 

zum heutigen Zustand trete für die Beschwerdeführerin jedoch tatsächlich eine 

Verschlechterung ein. Dies sei aber primär auf den Umstand zurückzuführen, dass die 

bestehende Rotonde die (nach Regelbauweise) zulässige Gebäude- und Firsthöhe bei 

Weitem nicht ausschöpfe. Von einer - im Vergleich zur möglichen Regelbauweise - 

übermässigen Beschattung der Liegenschaft der Beschwerdeführerin könne keine 

Rede sein (act. G 10/17 S. 12). Im Weiteren stelle die Aussicht kein geschütztes 

Rechtsgut dar. Ausserdem sei zu berücksichtigen, dass mit einer Baute, die nach der 

Regelbauweise (mit einer Länge von 30 m, einer Höhe von 13 m und einem 

Grenzabstand von 6 m) gebaut würde, die Aussicht noch viel mehr eingeschränkt 

werden könnte. Dadurch würde die Beschwerdeführerin jeglicher Aussicht in Richtung 

Osten (Churfirsten) beraubt. Durch den Gestaltungsplan werde die Aussicht lediglich im 

Bereich des neuen Hauptgebäudes entzogen. Dafür entstehe im Bereich des neuen 

Verbindungsbaues eine neue Aussichtsmöglichkeit. Dies stelle gegenüber der heutigen 

Situation, in welcher die Aussicht durch den dreigeschossigen Mitteltrakt 

verunmöglicht werde, eine Verbesserung dar. Der Gestaltungsplan sei sodann zur 

Erreichung von öffentlichen Interessen geeignet und erforderlich. Da die Interessen der 

Nachbarn insgesamt nicht erheblich beeinträchtigt würden, sei die Verhältnismässigkeit 

im engeren Sinn gewahrt (act. G 10/17 S. 13 f.).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/14

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3.3.3.    Diese vorinstanzlichen Darlegungen sind nachvollziehbar und überzeugend 

begründet. Ausgangspunkt bildet dabei wie erwähnt der Umstand, dass als 

Vergleichsmassstab nicht die aktuelle bauliche Situation heranzuziehen ist, sondern die 

Überbauungsmöglichkeiten nach Regelbauweise. Aufgrund des Ergebnisses der am 4. 

Februar 2013 erstellten Schattensimulation (vgl. act. G 10/4/15) ist ein erheblicher 

zusätzlicher Schattenwurf für die Liegenschaft der Beschwerdeführerin (im Vergleich 

zur Situation bei Bebauung nach Regelbauweise) nicht dargetan. Nachdem sich 

unbestritten in den Morgenstunden sowohl nach dem Gestaltungsplan-Projekt als auch 

nach Regelbauweise ein Schattenwurf ergibt, bedarf es keiner zusätzlichen Expertise 

zur Belegung dieses Schattenwurfs. Insgesamt kann nach Lage der Akten als erstellt 

gelten, dass die Beeinträchtigungen, welche der Beschwerdeführerin aufgrund der 

Abweichung von der Regelbauweise entstehen (d.h. der Entzug von Licht durch das 

geplante 21 m hohe Hauptgebäude in den Morgenstunden), durch positive Effekte 

erheblich gemildert werden. Zum einen gibt die erhebliche Reduktion der Höhe des 

Verbindungsbaues auf einer Länge von 27 m zumindest teilweise den Blick frei auf die 

dahinter liegende Bergkette. Zum anderen würde bei einem Bau nach Regelbauweise 

mit einer Firsthöhe von rund 13 m und einer 10 m längeren Fassade als das geplante 

Hauptgebäude aufgrund der Gebäudelänge eine insgesamt noch stärker 

eingeschränkte Sicht von der Terrasse der Liegenschaft der Beschwerdeführerin aus 

resultieren; überdies wäre je nach Jahreszeit mit einem längerdauernden 

morgendlichen Schattenwurf zu rechnen. Diese Umstände wurden im Rahmen des 

vom Verwaltungsgericht am 4. Dezember 2014 durchgeführten Augenscheins (act. G 

24 und 25) deutlich. Sie ergeben sich auch aus den im Planungsbericht und den 

anlässlich des Augenscheins der Vorinstanz erstellten Dokumentationen (vgl. 

Planungsbericht vom 30. August 2012, S. 20, in act. G 10/4, und Fotos in act. G 3/6 S. 

3-5), ohne dass es hierfür einer zusätzlichen Expertise (act. G 1 S. 9) bedürfte. Der 

Umstand, dass sich die Wohn- und Aufenthaltsräume der Beschwerdeführerin auf der 

dem geplanten "Turm" (Hauptbaute) zugewandten Seite befinden (act. G 1 S. 9 f. und 

G 19 S. 3), vermag nicht zu einer anderen Wertung zu führen. Sodann wird die Aussicht 

Richtung Süden durch den Gestaltungsplan überhaupt nicht tangiert (vgl. act. G 3/6 S. 

5). Die mit den Abweichungen von der Regelbauweise insgesamt verbundenen 

Beeinträchtigungen für das Grundstück der Beschwerdeführerin können damit nicht als 

erheblich bezeichnet werden. Die Tatsache, dass die Vorinstanz im Rahmen des ihr 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/14

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zustehenden Ermessens ein anderes Projekt hätte favorisieren bzw. den "Turm" im 

Rahmen des Gestaltungsplans nicht hätte bewilligen können, belegt für sich allein noch 

keine Unsorgfalt bei der Interessenabwägung. Das Verwaltungsgericht hat sich darauf 

zu beschränken, über die Einhaltung des Ermessensspielraums zu wachen und 

schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen überschritten oder 

missbraucht hat (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. A. 

2003, Rz. 740). Dies bedeutet, dass das Verwaltungsgericht in eine Plangenehmigung 

nur eingreifen darf, wenn Rechtsnormen und -grundsätze verletzt werden. Soweit die 

Behörden ihr Ermessen - wie vorliegend - pflichtgemäss ausgeübt haben, ist dem 

Verwaltungsgericht eine Kontrolle verwehrt. Es ändert einen sachlich haltbaren und 

zweckmässigen Planungsentscheid selbst dann nicht ab, wenn es eine andere Lösung 

als ebenso zweckmässig erachtet oder sogar bevorzugen würde (vgl. statt vieler GVP 

1996 Nr. 9; VerwGE B 2004/67, 72 vom 25. Oktober 2004, in: www.gerichte.sg.ch).

4.           

4.1.        (…).

4.2.        (…).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht

1.            Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.            Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'500.-- unter Verrechnung mit dem in gleicher Höhe 

geleisteten Kostenvorschuss.

3.            Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin ausseramtlich mit Fr. 

3'000.-- zu entschädigen (ohne Mehrwertsteuer)

Der Präsident                                Der Gerichtsschreiber

Eugster                                          Schmid

http://www.gerichte.sg.ch

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	Urteil Verwaltungsgericht, 04.12.2014
	Baurecht, Gestaltungsplan, Art. 22, 28 Abs. 1, Art. 68 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Die Rechtmässigkeit eines Gestaltungsplans (Hotelneubau) wurde von der Rekursinstanz zu Recht bejaht. Eine ortsbaulich vorzügliche Gestaltung ist gegeben, und nachbarliche Interessen werden nicht erheblich beeinträchtigt. Vergleichsmassstab bildet dabei eine Überbauung nach Regelbauweise. Aufgrund des Ergebnisses der Schattensimulation ist ein erheblicher zusätzlicher Schattenwurf für die Liegenschaft der Beschwerdeführerin nicht dargetan (Verwaltungsgericht, B 2013/167).

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