# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 54b1c4d8-b9cd-5267-b89c-d879cee00a6f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-11-17
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 17.11.2005  VB.2005.00334
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2005-00334_2005-11-17.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2005.00334	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 17.11.2005
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG

	
Nachträgliche Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG für Anbau eines Esszimmers und eines überdachten Gartensitzplatzes mit Wegabstandunterschreitungen ausserhalb der Bauzonen.

Vorliegend ist zu Recht unbestritten, dass die Voraussetzungen von Art. 24c RPG und Art. 42 RPV erfüllt sind. 

Ein Zufahrtsweg muss mindestens 3 m breit sein, damit das Baugrundstück als baureif eingestuft werden kann. Dabei ist jedoch nicht verlangt, dass eine für Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt direkt bis zur Haustüre führt. Vielmehr ist ein Wohnhaus auch dann hinlänglich erschlossen, wenn zwischen dem Ende der Zufahrt und dem Hauseingang eine Weglänge von 80 m liegt. Diese Anforderungen sind vorliegend erfüllt (E. 4.1).

Das erstellte Esszimmer sowie der Gartensitzplatz unterschreiten den von § 265 PBG geforderten Strassenabstand von 3,5 m deutlich, indem lediglich ein Abstand zwischen 0,0 und 2,0 m eingehalten wird. An der Strassenkreuzung ragt zudem das Dach des Esszimmers in den Weg. Es liegen keine besonderen baurechtlichen Verhältnisse vor, die eine Ausnahmesituation darstellen, denn mit der Form oder Beschaffenheit des Baugrundstücks bzw. Projekts lässt sich die Situation nicht begründen. Ein privates Interesse zum Anbau eines Esszimmers mit direktem Küchenzugang vermag von der Beachtung baurechtlicher Vorschriften nicht zu befreien. Es darf für die Beurteilung der Besonderheit der Verhältnisse auch keine Rolle spielen, ob die umstrittenen Bauten bereits erstellt sind oder sich erst in Planung befinden. Genauso wenig liegen besondere Verhältnisse schon dann vor, wenn ein Anbau am vorgesehenen Standort sinnvoll ist oder dadurch keine Interessen der Nachbarn oder der Allgemeinheit tangiert würden (E. 4.2).

Da sich die Vorinstanzen mit der Frage der Wiederherstellung noch nicht befasst haben, hat darüber die kommunale Baubewilligungsbehörde zu befinden (E. 4.3).

Gutheissung (E. 5).

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
AUSNAHMESITUATION
BAUREIFE
BESONDERE VERHÄLTNISSE
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERSCHLIESSUNGSSTRASSE
NOTZUFAHRT
STRASSENABSTAND
WEGABSTAND
ZUFAHRTSBREITE
ZUFAHRTSWEG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 220 PBG
§ 237 Abs. I PBG
§ 265 PBG
Art. 24c RPG
§ 3 Zugangsnormalien

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Die Liegenschaft Vers.-Nr. 01 auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 von D in U wurde 1796 erstellt und seither als
Wohnbaute genutzt. Die Wohnliegenschaft liegt in der Landwirtschaftszone an der
Kreuzung L-Weg/M-Weg; südwestlich der Wohnliegenschaft führt der L-Weg
(Flurweg) vorbei, nordwestlich der M-Weg. 1965 wurde an der nordöstlichen Seite
des Wohnhauses die Erstellung einer Garage bewilligt. Am 10. März 1970
bewilligte die Stadt U einen Anbau an die Garage. An der südwestlichen Seite
des Wohnhauses wurde ungefähr 1980 ein Holzschopf (rund 5,00 m x 3,01 m)
ohne raumplanungs- und baurechtliche Bewilligung erstellt. 1989 wurde dieser
Holzschopf ebenfalls ohne Bewilligung in ein Esszimmer umgenutzt. 1999 wurde
zwischen der Südwestseite des Wohnhauses und der Südostwand des
Schopfes/Esszimmers ohne die erforderliche Bewilligung ein überdachter
Sitzplatz mit der Grundfläche von rund 3,68 m x 5,08 m erstellt. Der
Schopf und der Gartensitzplatz liegen mit ihrer südwestlichen Seite ohne
Abstand am L-Weg und der Abstand des Schopfes auf der nordwestlichen Seite zum M-Weg
beträgt zwischen 0,0 und 2,0 m. 

Am 15. Oktober 2001 erteilte die
Baudirektion D nachträglich die Bewilligung nach Art. 24c des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) für die Nutzungsänderung des
angebauten Schopfes in ein Esszimmer sowie für den Gartensitzplatz. Ebenfalls
bewilligt wurde die geplante Erweiterung der Garage, jedoch ohne die
projektierte Garagenvorplatzüberdachung. 

Am 30. Oktober 2001 erteilte die Stadt U
D die Bewilligung entsprechend der Verfügung der Baudirektion sowie gestützt
auf § 220 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Wegabstandes (vgl. § 265
PBG) hinsichtlich des Esszimmers und der Sitzplatzüberdachung. Zudem forderte
sie D auf, ein geändertes Projekt für das Garagenvordach genehmigen zu lassen. 

Am 3. Juni 2002 bewilligte die
Baudirektion und am 18. Juni 2002 die Stadt U das geänderte
Garagenprojekt. Diese Entscheide sind unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

II.  

Am 8. Juni 2005 wies der Regierungsrat die von A und B
erhobenen Rekurse gegen die Entscheide der Baudirektion vom 15. Oktober
2001 bzw. der Stadt U vom 30. Oktober 2001 ab.

III.  

A und B gelangten am 24. August 2005 mit Beschwerde
an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Entscheids des
Regierungsrats sowie des Beschlusses der Baukommission U und die Verweigerung
der ersuchten Bewilligung; eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz
zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten von D.

Die Baudirektion schloss am 8. September 2005 auf
Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission der Stadt U verzichtete am 14. September
2005 auf eine Vernehmlassung. Am 23. September 2005 beantragte die
Staatskanzlei, die Beschwerde sei abzuweisen und machte ergänzende Ausführungen
zum Rekursentscheid. D liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde sachlich und funktional
zuständig. Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn gemäss § 338 a PBG
grundsätzlich zur Anfechtung der Baubewilligung legitimiert. Da auch die
übrigen Eintretensvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde
einzutreten. 

2.  

2.1 Die Baudirektion
erwog, dass der Anbau und die Umnutzung des Schopfes, die Erweiterung der
Garagen sowie die Überdachung des Gartensitzplatzes einer nachträglichen Bewilligung
nach Art. 24c RPG zugänglich seien. Die Erweiterung der vorhandenen Nutzfläche
von 150 m2 bewege sich im von Art. 42 der
Raumplanungsverordnung vom 18. Juni 2000 (RPV) vorgegebenen Rahmen von 30
%, indem der Schopf/das Esszimmer eine Fläche von 15 m2, der
gedeckte Sitzplatz 19 m2 sowie die Garagenerweiterung 11 m2
aufweisen würden. Da das zulässige Mass durch diese zum Teil bereits erstellten
Bauten ausgeschöpft sei, könne jedoch die nachgesuchte Garagenüberdachung
zwecks Errichtung einer Terrasse nicht bewilligt werden.

Die Stadt U führte aus, dass für den bereits erstellten
Sitzplatz und das Esszimmer eine Dispens von § 265 PBG gestützt auf § 220
PBG erteilt werden könne, da keine öffentlichen Interessen verletzt würden und,
soweit ersichtlich, auch keine Nachbarn in unzumutbarer Weise benachteiligt
würden. Das Esszimmer und die Sitzplatzüberdachung könnten somit vorbehaltlich
der Eintragung eines Beseitigungs- bzw. Anpassungsreverses im Grundbuch
bewilligt werden.

Der Regierungsrat hat diese Argumentation weitgehend
übernommen und verwarf das Vorbringen der Rekurrenten, wonach das Baugrundstück
nicht über eine den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 entsprechende strassenmässige
Erschliessung verfüge, soweit er darauf eintrat. Betreffend der Unterschreitung
des nach § 265 PBG verlangten Wegabstandes erwog der Regierungsrat, dass
es sinnvoll sei, das Esszimmer an besagter Stelle anzubauen, weil dort ein
direkter Zugang zur Küche gewährleistet sei. Es sei zudem davon auszugehen,
dass der M-Weg auch auf der Höhe des Schopfes/Esszimmers mit einem Traktor
befahren werden könne. Es sei den Rekurrenten zuzumuten, den M-Weg an besagter
Stelle mit einem Mehraufwand an Vorsicht zu befahren. Fahrten mit einem
Heulader und dergleichen würden nicht täglich ausgeführt, sodass es zumutbar
sei, dafür allenfalls einen Umweg von zirka 400 m über die N-Strasse zu
fahren. Verletzte öffentliche Interessen seien nicht ersichtlich, zumal der M-Weg
nur von wenigen Anwohnern benutzt werde. Er beurteilte deshalb die Erteilung
einer Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG im vorliegenden Fall als
rechtmässig. Auf die Vorbringen betreffend Umgestaltung des Garagendachs in
eine Terrasse trat der Regierungsrat nicht ein, da dieses Vorhaben mit der
angefochtenen Verfügung verweigert worden sei bzw. die Projektänderung
inzwischen rechtskräftig bewilligt worden sei.

2.2 Die
Beschwerdeführer erneuern vor Verwaltungsgericht ihre Rüge, dass die Zufahrt
zum Wohnhaus des privaten Beschwerdegegners den Anforderungen an eine
Notzufahrt gemäss § 3 der Zugangsnormalien nicht entsprechen würde. Denn
der M-Weg sei stellenweise nur 2,50 m statt 3 m breit. Die
Erschliessung sei vor allem auch deshalb ungenügend, weil das Dach des
Esszimmers an der Kreuzung M-Weg/L-Weg 50 cm in den M-Weg hineinragen würde. Es
fehle dem streitbetroffenen Grundstück somit an der Baureife. Was die
Unterschreitung des Wegabstands anbelange, sei nicht ersichtlich, weshalb das
Esszimmer an seinem jetzigen Standort erstellt werden müsse, dort wo der Wegabstand
maximal unterschritten werde. Für eine Dispens vom Wegabstand von 3,5 m nach
§ 265 PBG fehle es deshalb bereits an der Grundvoraussetzung gemäss § 220
Abs. 1 PBG. Ausserdem habe die Vorinstanz bei der Beurteilung der
Zumutbarkeit für die Nachbarn einseitig auf die Vorbringen der Gegenseite
abgestellt und insbesondere der Hanglage zu wenig Bedeutung beigemessen.
Schliesslich monieren die Beschwerdeführer die Garagenumgestaltung in eine
Dachterrasse und machen geltend, der Regierungsrat sei zu Unrecht auf diese
Einwände nicht eingetreten.

3.  

Die Beschwerdeführer bringen vor, der Regierungsrat sei zu
Unrecht nicht auf ihre Vorbringen betreffend der Neugestaltung des
Garagendaches als Terrasse eingetreten. Die Baudirektion verweigerte am 15. Oktober
2001 die Bewilligung für die Garagenvorplatzüberdachung. Am 3. Juni
2002 bewilligte die Baudirektion und am 18. Juni 2002 die Stadt U ein
geändertes Garagenprojekt. Diese Entscheide sind unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
Eine Bewilligung für die Umgestaltung des Garagendachs in eine Terrasse ist
damit rechtskräftig verweigert worden. Den Rekurrenten fehlte es damit zum
vorneherein an einem Rechtsschutzinteresse. Der Regierungsrat durfte deshalb
auf ihre diesbezüglichen Vorbringen nicht eintreten. Fragen, über welche die
Rekursinstanz zulässigerweise nicht entschieden hat, sind auch im
Beschwerdeverfahren nicht zu beurteilen (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 86).

4.  

Vorliegend ist zu Recht unbestritten, dass die zu
beurteilenden Bauvorhaben die Voraussetzungen von Art. 24c RPG und Art. 42
RPV erfüllen. Im Streit liegt allein die Erschliessung des Baugrundstücks und
die nachträgliche baurechtliche Bewilligung nach § 220 PBG für das
Esszimmer und den Gartensitzplatz für die Unterschreitung des Wegabstands nach § 265
PBG.

4.1 Zutreffend
führen die Beschwerdeführer aus, dass das Baugrundstück auch bei Vorliegen der
Voraussetzungen nach Art. 24c RPG genügend erschlossen sein muss. Zumal
die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG sich nur auf die
Zonenkonformität bezieht und nicht auch auf die Erschliessung (vgl. Art. 22
Abs. 1 lit. a und b RPG). Die Beschwerdeführer sind zu dieser Rüge
entgegen der Ansicht des Regierungsrats legitimiert, denn sind
Beschwerdeführende durch das Bauvorhaben hinreichend betroffen, so können sie
sich mit ihrem Rechtsmittel auf alle Argumente und Rechtssätze berufen, die im
Ergebnis zur Gutheissung ihres Rekursantrags führen können (RB 1987 Nr. 3
und 1980 Nr. 7). Auf eine Rückweisung zum Neuentscheid kann aber
vorliegend bereits aufgrund des Verfahrensergebnisses (vgl. E. 5)
verzichtet werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 64 N. 7).

Land gilt strassenmässig dann als erschlossen, wenn in
tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder
Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und
der Benützer gewährleistet ist (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Der
Regierungsrat hat in den Zugangsnormalien diese Voraussetzungen dahingehend
konkretisiert, als er in § 3 in Verbindung mit dem Anhang der
Zugangsnormalien festgelegt hat, dass ein Zufahrtsweg mindestens 3 m breit
sein muss (sog. Notzufahrt), damit das Baugrundstück als baureif eingestuft
werden kann. Dabei ist jedoch nicht verlangt, dass eine für Fahrzeuge
ausgebaute Zufahrt direkt bis zur Haustüre führt. Vielmehr ist ein Wohnhaus
auch dann hinlänglich erschlossen, wenn zwischen dem Ende der (rechtsgenüglichen
bzw. 3 m breiten) Zufahrt und dem Hauseingang eine Weglänge von 80 m liegt
(Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A.,
Zürich 2003, Ziff. 9.3.1.3/4). 

Die Beschwerdeführer bringen im Wesentlichen vor, der M-Weg
sei als Notzufahrt für die Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners deshalb
unzureichend, weil der Dachvorstand des Esszimmers an seiner Westecke in den M-Weg
hineinrage. Da sich der Esszimmeranbau auf der südwestlichen
Seite des Wohnhauses befindet und der M-Weg aus nordöstlicher Richtung an die
Liegenschaft heranführt, erweist sich dieser Einwand als unbehelflich. Denn der
Esszimmeranbau muss zum Erreichen der Liegenschaft des privaten
Beschwerdegegners via M-Weg gar nicht passiert werden. Dass der M-Weg nicht nur
zwischen den Grundstücken Kat.-Nr. 02 und 03, sondern auch zwischen den
Parzellen Kat.-Nr. 04 und 05 eine Breite von weniger als 3 m aufweisen
soll, machen die Beschwerdeführer nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich.
Es ist deshalb davon auszugehen, dass der M-Weg mindestens bis zur
Parzellengrenze Kat.-Nr. 02 und 05 eine Breite von 3 m aufweist.
Damit ist die Liegenschaft Vers.-Nr. 01 unbestrittenermassen bis auf 80 m
auf einer rechtsgenüglichen Zufahrt für die öffentlichen Dienste und ihre Benützer
erreichbar. Das Baugrundstück ist somit hinreichend erschlossen bzw. baureif.

4.2 Unbestritten
ist vorliegend, dass das erstellte Esszimmer an der Nordwestseite zum M-Weg und
an der Südwestseite zum L-Weg sowie der Gartensitzplatz zum L-Weg den von § 265
PBG geforderten Strassenabstand von 3,5 m deutlich unterschreiten, indem
lediglich ein Abstand zwischen 0,0 und 2,0 m eingehalten wird. An der Ecke
M-Weg/L-Weg ragt zudem das Dach des Esszimmers in den Weg.

Nach kantonalem Recht kann von Bauvorschriften im Einzelfall
befreit werden, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die
Durchsetzung der Vorschriften unverhältnismässig erscheint (§ 220 Abs. 1
PBG). Diese Ausnahmebewilligung darf nicht gegen den Sinn und Zweck der
Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine öffentlichen
Interessen verletzen, es sei denn, dass die Erfüllung einer dem Gemeinwesen
gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert würde (§ 220
Abs. 2 PBG).

Ausnahmebewilligungen bezwecken, im Einzelfall Härten und
Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt
waren; die Ausnahmebewilligung darf nicht dazu eingesetzt werden, generelle
Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen, da auf
diesem Weg das Gesetz abgeändert würde (BGE 117 Ib 125 E. 6d). Sie
darf daher nur unter der Voraussetzung "besonderer Verhältnisse"
erteilt werden (RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; 1981 Nr. 126;
1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4). Weil es um die Befreiung von
einer baurechtlichen Norm geht, müssen die besonderen Verhältnisse zudem
baurechtlicher Natur sein, was zur Hauptsache im Fall einer ungünstigen Form
oder Beschaffenheit des Baugrundstücks oder aufgrund von Eigenheiten des
Projekts zutrifft (VGr, 15. November 2000, VB.2000.00205). Ob eine
Ausnahmesituation im erwähnten Sinn vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die das
Verwaltungsgericht frei überprüft. 

Der Regierungsrat bejahte das Vorliegen von
"besonderen Verhältnissen", da das Esszimmer am beanspruchten
Standort sinnvoll sei, weil dessen Verbindung zum Wohnhaus nur an dieser Stelle
in die Küche führe. Die Erstellung des Esszimmers an einer anderen Stelle auf
dem Grundstück Kat.-Nr. 02 würde das Vorhaben verunmöglichen oder in
unzumutbarer Weise einschränken. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt
werden. Es ist nicht ersichtlich und wird auch vom privaten Beschwerdegegner
nicht dargelegt, weshalb das Esszimmer bzw. der Gartensitzplatz nicht weiter
vom M-Weg bzw. L-Weg weggerückt an der Südwestseite des Gebäudes angebaut
werden können. Es liegen keine besonderen baurechtlichen Verhältnisse vor, die
eine Ausnahmesituation darstellen, denn mit der Form oder Beschaffenheit des
Baugrundstücks bzw. Projekts lässt sich die Situation nicht begründen. Ein
privates Interesse zum Anbau eines Esszimmers mit direktem Küchenzugang vermag
von der Beachtung baurechtlicher Vorschriften nicht zu befreien. Denn besondere
Gründe müssen grundsätzlich objektiver Art sein und dürfen nicht in den
persönlichen Verhältnissen von Bauwilligen begründet sein (vgl. VGr, 23. März
2005, VB.2004.00289, E. 6; VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00255, E. 5 f.;
Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere
nach § 220 des zürcherischen Planungs- und Baugesetzes, Zürich 1990, S. 29).
So darf es für die Beurteilung der Besonderheit der Verhältnisse auch keine
Rolle spielen, ob die umstrittenen Bauten bereits erstellt sind oder sich erst
in Planung befinden. Genauso wenig liegen besondere Verhältnisse schon dann
vor, wenn ein Anbau am vorgesehenen Standort sinnvoll ist (Good-Weinberger, S. 30)
oder dadurch keine Interessen der Nachbarn oder der Allgemeinheit tangiert
würden (vgl. VGr, 15. November 2000, VB.2000.00205). Solche Gründe könnten
in einer Vielzahl von Fällen angeführt werden, sodass das Instrument der
Ausnahmebewilligung seines Sinngehalts entleert würde. Da es vorliegend am
Nachweis einer Ausnahmesituation fehlt, ist die nachgesuchte
Ausnahmebewilligung für den überdachten Gartensitzplatz und das Esszimmer zu
Unrecht erteilt worden. Fehlt es damit bereits an der Grundvoraussetzung zur
Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf § 220 Abs. 1 PBG,
muss nicht geprüft werden, ob den eigenmächtig erstellten Konstruktionen
öffentliche Interessen entgegenstehen oder ob sie den Nachbarn zumutbar sind (§ 220
Abs. 2 und 3 PBG).

4.3 Da sich
die Vorinstanzen mit der Frage der Wiederherstellung (§ 341 PBG) noch
nicht befasst haben, hat darüber im jetzigen Zeitpunkt nicht das
Verwaltungsgericht zu befinden. Dies ist Sache der kommunalen Baubehörde (vgl. RB 1998
N. 122).

5.  

Demgemäss wird die Beschwerde gutgeheissen. Der Entscheid
des Regierungsrats vom 8. Juni 2005 und Disp.-Ziff. 3 und 4 des
Beschlusses der Baukommission U vom 30. Oktober 2001 werden aufgehoben. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
dem privaten Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13
VRG), welcher den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.-
für das Beschwerdeverfahren zu bezahlen hat (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG).
Ausgangsgemäss hat der private Beschwerdegegner auch die Kosten des Rekursverfahrens
zu tragen. 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Regierungsrats vom 8. Juni
2005 und Disp.-Ziff. 3 und 4 des Beschlusses der Baukommission U vom 30. Oktober
2001 werden aufgehoben.

2.    Die
Rekurskosten von Fr. 2'400.-- werden dem privaten Beschwerdegegner
auferlegt.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 2'620.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden dem privaten Beschwerdegegner auferlegt.

5.    Der private
Beschwerdegegner wird zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.-
(inkl. MwSt.) an die Beschwerdeführer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen von
der Rechtskraft des Entscheids an gerechnet.

6.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

7.    Mitteilung an …