# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13c552c1-51da-5ede-8920-cb2a0f92ea46
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-06-14
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di espropriazione 14.06.2005 40.2005.42
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TE_001_40-2005-42_2005-06-14.html

## Full Text

Incarto n.

  40.2005.42

  __________

   

  	
  Lugano

  14 giugno 2005

  	
  Sentenza

  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale di espropriazione

  
	
   

  
	
   

  
					

 

	
  Composto

  dalla Presidente

  	
  Margherita De Morpurgo

  
	
  e
  dai membri

  	
  ing.
  Gianfranco Sciarini

  arch. Alberto Canepa

  
	
  segretario
  giurista

  	
  Alan
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso presentato in data 10/15 aprile 2005 da

 

	
   

  	
  RI
  1 

   

  
	
   

  	
  contro 

  
	
   

  	
  la
  decisione su reclamo emessa il 15 marzo 2005 dall' Ufficio cantonale di stima
  nell’ ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,

   

  
	
   

  	
  relativamente
  al mappale no. 2669 RFD di __________,

  

 

 

 

esperito                           il
sopralluogo in data 7 giugno 2005,

 

letti
ed esaminati             gli atti,

 

 

considerato                     in
fatto e in diritto

 

                                1.     

                                        1.1.

                                        Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.

 

                                        1.2.

                                        Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.

 

                                        1.3.

                                        Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

 

 

                                2.     Per
la part. no. 2669 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’ UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 314'178.-

 

                                        Il
reclamo interposto in data 14 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’ UCS
con decisione 15 marzo 2005. L’ autorità di prima istanza ha ritenuto in
sostanza che i confronti con altre proprietà confinanti o facenti parte della
medesima zona di PR proposti dal reclamante non fossero pertinenti, ritenuto
come siano state riscontrate “delle differenze nella vetustà, nella
volumetria e nella superficie a reddito”. 

 

 

                                3.     Con
ricorso 10/15 aprile 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale,
riprendendo in pratica le argomentazioni e le richieste formulate in prima
istanza e postulando che la stima ufficiale della sua proprietà sia rivista al
ribasso e stabilita in analogia con i valori assegnati ai fondi n. 2668, 2670 e
2671 RFD di __________, confinanti con il fondo oggetto del presente gravame.

 

 

                                4.     La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’ art.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’ oggetto
stimato e destinatario della decisione dell’ UCS, è ricevibile in ordine.

 

                                        

                                5.     Giusta
l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

 

                                        È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

 

                                        Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

 

                                        L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione
del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento
della costruzione.

 

                                        Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

 

                                        Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).

 

 

                                6.     Nel
corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2005, il Tribunale ha potuto
constatare che sul fondo no. 2669 RFD di __________, che si trova nella zona
residenziale estensiva (Re) prevista dal piano regolatore, sorge una casa di
due piani costruita nel 1981, con un appartamento di 3 ½ locali al piano
terreno e un altro di 4 ½ locali al piano superiore, oltre alla soffitta e al
locale cantina/lavanderia. La struttura, i materiali e le finiture dell’
edificio sono da considerare normali, mentre le facciate presentano diverse
crepe strutturali.

 

 

                                7.     Alla
luce di tali risultanze, in particolare delle crepe strutturali constatate, il
Tribunale ritiene che lo stato di conservazione della casa sia da considerare
sufficiente e non normale come ritenuto dall’ UCS, con la conseguenza che pure
la percentuale di vetustà deve essere aumentata al 25% e che il valore a
reddito scende a CHF 253'872.-

 

                                        Il
ricorso deve pertanto essere parzialmente accolto e il valore ufficiale di
stima del mapp. no. 2669 RFD di __________ stabilito in CHF 296'620.-

 

                                        La
scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.

 

 

                                8.     Giusta
l’art. 38 cpv. 4, la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti
in ragione della loro rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che il
gravame è stato parzialmente accolto per motivi che esulano dalle
argomentazioni apportate dal ricorrente a fondamento delle proprie richieste.

 

 

 

 

 

 

 

Per
questi motivi

richiamati                        i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento

 

 

dichiara

e pronuncia:          1.     Il ricorso è parzialmente accolto e il
valore ufficiale di stima del mapp. no. 2669 RFD di __________ stabilito in CHF
296'620.-, come da scheda di calcolo annessa.

 

                                2.     La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

                                        

                                3.     La presente decisione é definitiva.

                                        

                                4.     Intimazione a:

	
   

  	
  -
  

  -
  

   

  

 

 

per il Tribunale di
espropriazione

la
Presidente                                                                                                     Il
segretario giurista

 

 

Margherita
De Morpurgo                                                                                   Alan
Gianinazzi