# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 02bbd5d2-72b8-5eaa-80b3-0e9acd3e4dd1
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-17
**Language:** de
**Title:** Aargau Verwaltungsbehörden Department Bau, Verkehr und Umwelt 17.02.2025 EBVU 25.5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_BV_001_EBVU-25-5_2025-02-17.pdf

## Full Text

DEPARTEMENT 
BAU, VERKEHR UND UMWELT 

Rechtsabteilung 

 

 

BVURA.25.5 

ENTSCHEID vom 17. Februar 2025 

A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 2. Dezember 2024 

betreffend Nutzung Wohnen (bewilligt), Erotik-Gewerbe (ausgeführt; nicht bewilligt) in Dachge-

schosswohnung, Gebäude Nr. 69, Parzelle aaa; teilweise Gutheissung/Nichteintreten 

Erwägungen 

3. Vorsorgliche Massnahmen 

3.1 Rechtliches 

Die Behörde kann von Amtes wegen oder auf Antrag Anordnungen vorsorglichen Charakters treffen, 

wenn dies zur Abwehr eines drohenden, nicht wiedergutzumachenden Nachteils notwendig ist (§ 20 

VRPG). Vorsorgliche Massnahmen können unter anderem als Folge eines Verstosses gegen § 159 

Abs. 1 BauG angeordnet werden. So kann die Anordnung der Einstellung von nicht bewilligten Bauar-

beiten (Baustopp) oder auch ein Nutzungsverbot bezüglich einer unerlaubten Nutzung oder Nutzungs-

änderung erfolgen, wenn durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Baubewilligung, unter 

Verletzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen wird (§ 159 

Abs. 1 BauG; vgl. AGVE 2004, S. 158, Erw. 2b; VGE vom 6. Juni 2023 [WBE.2022.367], Erw. 2; KIE-

NER, a.a.O., § 6 N 21; BAUMANN, a.a.O., § 60 N 102).  

Vorsorgliche Massnahmen, die vor Anordnung einer Verfügung ergehen, zielen darauf ab, deren Wirk-

samkeit sicherzustellen. Mit sichernden Vorkehren wird gewährleistet, dass der bestehende tatsächli-

che oder rechtliche Zustand einstweilen unverändert bleibt. Mit gestaltenden Massnahmen wird dem-

gegenüber ein Rechtsverhältnis provisorisch geschaffen oder einstweilen neu geregelt (BGE 139 II 

149, Erw. 2.2; KIENER, a.a.O., § 6 N 18). Die Anordnung vorsorglicher Massnahmen bedarf des Vor-

liegens besonderer Gründe. Vorsorgliche Massnahmen sind dem Gebot effektiver Rechtsschutzge-

währung entsprechend stets dann zulässig, wenn überwiegende öffentliche oder private Interessen zu 

wahren sind und der definitive materielle Entscheid aus verfahrensmässigen Gründen nicht sogleich 

getroffen werden kann. Zudem ist kumulativ erforderlich, dass eine vorsorgliche Massnahme im Ein-

zelnen notwendig sowie verhältnismässig ist und die zu erlassende Verfügung nicht präjudiziert oder 

gar verunmöglicht. Eine Massnahme erweist sich als notwendig, wenn ein schwerer, wahrscheinlich 

eintretender Nachteil droht. Notwendigkeit setzt zugleich voraus, dass unverzügliche Vorkehren nötig 

sind, um die betroffenen Interessen zu wahren. Eine vorsorgliche Massnahme ist dann verhältnismäs-

sig, wenn sie sich zur Abwehr eines bereits eingetretenen oder drohenden Nachteils eignet und in 

persönlicher, örtlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht nicht über das zur Wahrung der gefährdeten 

Interessen Erforderliche hinausgeht (VGE vom 13. April 2011 [WBE.2011.44], Erw. 1.2; KIENER, 

a.a.O., § 6 N 15). 

 

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Vorsorgliche Massnahmen beruhen auf einer bloss summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage. 

Die Hauptsachenprognose kann dabei berücksichtigt werden, wenn sie eindeutig ist; bei tatsächlichen 

oder rechtlichen Unklarheiten drängt sich hingegen Zurückhaltung auf, weil in diesem Fall die erfor-

derlichen Entscheidgrundlagen im Hauptverfahren erst noch beschafft werden müssen (BGE 131 II 

149, Erw. 2.2; 127 II 132, Erw. 3). Befindet eine Behörde über vorsorgliche Massnahmen, ist sie nicht 

gehalten, für ihren Entscheid zeitraubende tatsächliche oder rechtliche Abklärungen zu treffen, son-

dern kann in erster Linie auf die ihr zur Verfügung stehenden Akten abstellen (BGer 1C_251/2020 vom 

8. November 2021, Erw. 5.1 mit Hinweisen). 

3.2 Verbot der Wohnnutzung 

Das angefochtene Wohnnutzungsverbot für die 2,5-Zimmer-Dachgeschosswohnung stellt eine vor-

sorgliche Massnahme dar. Der Gemeinderat begründet das Nutzungsverbot vorwiegend mit der 

Wohnhygiene und dem darin enthaltenen Gesundheitsschutz.  

3.2.1  

Die Erhaltung der Gesundheit ist eine typische polizeiliche Aufgabe, die im öffentlichen Interesse liegt. 

Sie hat auch auf dem Gebiet der Baupolizei ihre Bedeutung, was in § 52 Abs. 2 BauG zum Ausdruck 

kommt. Alle Gebäude müssen den Anforderungen des Gesundheitsschutzes entsprechen. Die wich-

tigsten Punkte, auf die es dabei ankommt, werden nicht abschliessend aufgezählt: Raum-, Wohnungs- 

und Fenstergrössen, Besonnung, Belichtung, Belüftung, Trockenheit, Wärmedämmung und Schall-

schutz. Die Wohnhygiene spielt eine entscheidende Rolle für das körperliche und psychische Wohlbe-

finden der Bewohner. Eine unzureichende Wohnqualität kann schwerwiegende gesundheitliche Fol-

gen haben. Insgesamt trägt eine angemessene Wohnhygiene wesentlich zur Lebensqualität und 

Gesundheit der Bewohner bei, weshalb ihre Einhaltung eine unverzichtbare baupolizeiliche Anforde-

rung darstellt.  

3.2.2  

Im konkreten Fall hat der Gemeinderat folgende Mängel festgestellt (vgl. angefochtener Entscheid, 

S. 2): Stark verschmutzte, klebrige Böden, Wände, Decken, Sanitäranlagen und Textilien; Laufwege, 

die nur schwer nutzbar sind, sowie eine massive Anhäufung an Unrat (Zigarettenstummel, Flaschen, 

Leergut, schmutziges Geschirr, abgelaufene Lebensmittel, herumliegende Gegenstände); offenlie-

gende, nicht isolierte Elektroleitungen, unsachgemäss installierte Wand- und Deckenleuchten sowie 

unter Spannung stehende Einrichtungsgegenstände; hohe Luftfeuchtigkeit aufgrund schlechter Isola-

tion und ungenügendem Unterhalt. 

Die festgestellten Mängel beeinträchtigen die Wohnhygiene zweifellos. Dennoch bedeutet dies nicht 

zwangsläufig, dass darin ein baurechtlich relevanter Verstoss gegen den Gesundheitsschutz i.S.v. 

§ 52 Abs. 2 BauG zu sehen ist. Diese Bestimmung beinhaltet in erster Linie den baulichen Gesund-

heitsschutz, d.h. die Verhinderung von durch bauliche Massnahmen hervorgerufenen potenziellen Be-

einträchtigungen der Gesundheit. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Bestimmung selbst 

sowie der darin enthaltenen beispielhaften Aufzählung. Vorliegend stehen jedoch in erster Linie Um-

stände im Raum, die von der Benutzung der Räumlichkeiten ausgehen, wie Verunreinigungen, Unord-

nung und allgemein unhygienische Verhältnisse. Derartige Umstände genügen für sich alleine in aller 

Regel nicht, um als baupolizeilich relevante Beeinträchtigung des Gesundheitsschutzes i.S.v. § 52 

Abs. 2 BauG beurteilt zu werden. Dies fiele lediglich in Betracht, wenn die festgestellten Mängel eine 

unmittelbare und ernsthafte Gefahr für die Gesundheit oder Sicherheit der Bewohner oder Dritter dar-

stellen würden. Zwar können die unhygienischen Verhältnisse das Risiko von Infektionen und anderen 

gesundheitlichen Beeinträchtigungen erhöhen, eine unmittelbar drohende Gefahr für die Bewohner 

oder Dritte ist im vorliegenden Fall jedoch nicht erkennbar. Ein Schimmel- oder Schädlingsbefall ist 

weder aktenkundig, noch wird ein solcher von der Gemeinde behauptet. Die festgestellten Mängel, 

insbesondere die starken Verschmutzungen, die hohe Luftfeuchtigkeit sowie die schlechte Belüftung 

beeinträchtigen zwar die Wohnqualität, sie sind aber nicht derart schwerwiegend, dass sie als Verstoss 

 

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gegen den Gesundheitsschutz im baurechtlichen Sinne qualifiziert werden könnten und ein baupoli-

zeiliches Einschreiten zu rechtfertigen vermöchten. Dasselbe ergibt sich im Übrigen auch aus dem 

Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-

nossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101], § 3 VRPG), stellen Massnahmen wie das vorliegend 

verfügte Nutzungsverbot doch einen erheblichen Eingriff in die Eigentumsrechte der betroffenen Per-

sonen dar. Derartige Massnahmen dürfen nur dann angeordnet werden, wenn ein schwerer, wahr-

scheinlich eintretender Nachteil droht. Dies ist nach dem Gesagten vorliegend nicht der Fall. 

Anders verhält es sich demgegenüber bei den festgestellten Mängeln bezüglich der Elektroinstallatio-

nen. Hierbei handelt es sich zweifellos um baurechtlich relevante Umstände, haben diese doch insbe-

sondere auch Auswirkungen auf den Brandschutz. Zur Behebung derartiger Missstände ist der Ge-

meinderat gestützt auf § 52 Abs. 1 BauG berechtigt bzw. gar verpflichtet. Diesbezüglich erscheint die 

Anordnung eines Nutzungsverbots allerdings insofern als unverhältnismässig, als es sich bei den fest-

gestellten Mängeln um durch einen entsprechenden Fachbetrieb relativ leicht zu behebende Mängel 

handelt. In Anbetracht dessen erscheint es vorliegend angemessen, anstelle eines Nutzungsverbots 

den Eigentümer zu verpflichten, umgehend einen Elektrofachbetrieb zu beauftragen, um die entspre-

chenden Gefahrenstellen zu beseitigen. Durch eine solche behördliche Anordnung kann eine allfällige 

damit einhergehende fehlende Brandsicherheit schnell und wirksam wiederhergestellt werden, ohne 

dass es eines umfassenden Nutzungsverbots bedarf. Eine entsprechende Anordnung erweist sich da-

mit nicht nur als besser geeignete, sondern auch als mildere Massnahme, womit sich das angeordnete 

Nutzungsverbot auch in dieser Hinsicht als unzulässig erweist. 

3.2.3  

Es ist somit festzustellen, dass es sich bei den festgestellten Umständen – mit Ausnahme der man-

gelhaften Elektroinstallationen – nicht um baurechtlich relevante Mängel handelt, die ein behördliches 

Einschreiten in Form eines Nutzungsverbots zu rechtfertigen vermögen. Bezüglich der festgestellten 

Mängel bei den elektrischen Installationen ist ein baupolizeiliches Einschreiten gestützt auf § 52 Abs. 1 

BauG demgegenüber angezeigt, diesbezüglich steht jedoch eine besser geeignete und zudem mildere 

Massnahme zur Verfügung. Aus diesem Grund erweist sich ein vollständiges Nutzungsverbot vorlie-

gend als unzulässig, womit Beschlussziffer 1 des angefochtenen Entscheids aufzuheben ist. Stattdes-

sen ist der Beschwerdeführer als Eigentümer der fraglichen Wohnung anzuweisen, innert einer kurzen 

Frist von zwei Wochen eine Kontrolle der Wohnung durch einen Elektrofachbetrieb mit gleichzeitiger 

Behebung entsprechend festgestellter Mängel durchführen zu lassen. 

3.3 Verbot der gewerblichen Nutzung (Erotikbetrieb) 

3.3.1  

Aus der Funktion der Baubewilligung, ein Bauvorhaben vor dessen Ausführung auf die Übereinstim-

mung mit den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu überprüfen, folgt, dass das Vorha-

ben grundsätzlich erst nach Rechtskraft der Baubewilligung ausgeführt werden darf (vgl. § 59 Abs. 1, 

§ 60 Abs. 1 und § 65 BauG; § 159 Abs. 1 BauG). Für Nutzungsänderungen, die – wie hier – der Be-

willigungspflicht unterliegen, gilt dasselbe, sodass die nachgesuchte Nutzung in der Regel erst nach 

Rechtskraft der Bewilligung aufgenommen werden darf (AGVE 2019, S. 380). Das Interesse an der 

ordentlichen Abwicklung des Baubewilligungs- und Rechtsschutzverfahrens – also vorab an der Ent-

scheidungsfreiheit der Behörde und am Schutz Dritter vor ungerechtfertigten Belastungen – hat grund-

sätzlich Vorrang gegenüber dem Interesse der Bauherrschaft, mit der Erstellung oder Änderung einer 

baubewilligungspflichtigen Baute bzw. der Aufnahme oder Änderung einer baubewilligungspflichtigen 

Nutzung bereits zu beginnen, bevor die erforderliche rechtskräftige Baubewilligung vorliegt (AGVE 

2019, S. 380, Erw. 4.1). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts rechtfertigt allein schon das Beste-

hen der Bewilligungspflicht, dass die bereits aufgenommene, aber noch nicht bewilligten Nutzung ver-

boten wird, ohne dass die Verhältnismässigkeit einer solchen Massnahme noch zu prüfen wäre. Es ist 

auch nicht darauf abzustellen, ob der Beschwerde gegen eine solches Nutzungsverbot Erfolgschancen 

einzuräumen sind (vgl. AGVE 2019, S. 381 f. mit Hinweisen).  

 

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3.3.2  

Es steht fest, dass vorliegend eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung stattgefunden hat, ohne 

dass hierfür vorgängig ein Baugesuch eingereicht worden ist (vgl. Erw. 2.2 oben). Dementsprechend 

darf die bewilligungspflichtige Nutzung (Erotikbetrieb) nicht ausgeführt werden. Dies gilt grundsätzlich 

auch ohne das Nutzungsverbot schon von Gesetzes wegen. Das verfügte Nutzungsverbot hat lediglich 

feststellenden Charakter. Des Weiteren ist als öffentliches Interesse der Grundsatz der Rechtsgleich-

heit zu nennen. Diejenigen Personen, die ohne Baubewilligung bauen beziehungsweise eine bewilli-

gungspflichtige Nutzungsänderung vornehmen und so vollendete Tatsachen schaffen, sollen nicht ge-

genüber jenen bevorteilt werden, die vorgängig ein Baugesuch einreichen und sich danach auch daran 

halten. Schliesslich sind die präjudiziellen Wirkungen einer Duldung der unbewilligten Nutzung nicht 

zu unterschätzen. Würde nun auf die Einstellung der Nutzung verzichtet, würden den Behörden die 

Argumente fehlen, um eine solche in anderen Fällen anzuordnen.  

3.3.3  

Zusammenfasend ist festzuhalten, dass im vorliegenden Fall gewichtige öffentliche Interessen an der 

Einstellung der unbewilligten gewerblichen Nutzung bestehen, bis über ihre Bewilligungsfähigkeit 

rechtskräftig entschieden wird. Das erlassene Nutzungsverbot für den Gewerbebetrieb ist somit ge-

rechtfertigt. Die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet und abzuweisen.  

3.4 Austausch des Schliesszylinders 

Der Gemeinderat hat zudem den Schliesssylinder der Wohnung ausgetauscht und mit einem solchen 

im Besitz der Gemeinde ersetzt. Zur Begründung führt er an, dass der dringende Tatverdacht bestehe, 

dass die Dachgeschosswohnung weiterhin illegal als Erotikgewerbe genutzt werde. Diese Begründung 

verfängt nicht. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass die Wohnnutzung in den betreffenden Räum-

lichkeiten nach dem Gesagten weiterhin zu gestatten ist. Sodann geht es nicht an, dass der Gemein-

derat im Voraus darauf schliesst, dass das Nutzungsverbot für das Erotikgewerbe nicht eingehalten 

wird. Ein behördliches Verbot entfaltet seine Wirkung grundsätzlich durch seine Anordnung, und es ist 

nicht ohne Weiteres anzunehmen, dass sich die betroffene Person oder deren Mieterschaft über die 

Verfügung hinwegsetzen wird. Der Gemeinderat führt denn auch nicht weiter aus, inwiefern ein drin-

gender Tatverdacht besteht. Der präventive Austausch des Schliesszylinders stellt somit eine unver-

hältnismässige Massnahme dar, da er auf der blossen Annahme beruht, dass das Verbot missachtet 

wird, ohne dass hierfür konkrete Anhaltspunkte vorliegen. Der Austausch des Schliesszylinders wäre 

als eigentliche Vollstreckungsmassnahme erst dann gerechtfertigt, wenn sich zeigt, dass das Nut-

zungsverbot (als Erotikbetrieb) tatsächlich nicht eingehalten wird. Sollte die Gemeinde feststellen, dass 

die Wohnung trotz des Verbots weiterhin rechtswidrig genutzt wird, stehen ihr geeignete Durchset-

zungs- und Zwangsmassnahmen zur Verfügung. Solange jedoch keine Hinweise auf eine Zuwider-

handlung vorliegen, ist ein solch einschneidender Eingriff wie die Verwehrung des Zutritts zur Woh-

nung nicht zulässig. Aus den genannten Gründen ist somit auch die Beschlussziffer 3 des 

angefochtenen Entscheids aufzuheben.  

Der Gemeinderat hat sodann sämtliche Schlüssel für den bereits ausgewechselten Schliesszylinder 

dem Beschwerdeführer oder dessen Mieterschaft auf erstes Verlangen herauszugeben oder den alten 

Schliesszylinder wieder einzubauen. 

3.5 Einstellung der Umbau- und Sanierungsarbeiten 

3.5.1  

Wird durch die Errichtung von Bauten ohne Baubewilligung, unter Verletzung einer solchen oder auf 

andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen, so können gemäss § 159 Abs. 1 BauG die 

Einstellung der Arbeiten, die Einreichung eines Baugesuchs sowie die Herstellung des rechtmässigen 

Zustands angeordnet werden. Vorsorgliche Massnahmen – wie die Anordnung der Baueinstellung – 

dienen dazu, den Bewilligungszwang durchzusetzen (vgl. BAUMANN, a.a.O., § 159 N 22). Anlässlich 

 

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der Kontrolle vom 27. November 2024 wurde festgestellt, dass sich in den streitbetroffenen Räumlich-

keiten Umbau- und Sanierungsarbeiten in Ausführung befanden. Diese Umbau- und Sanierungsarbei-

ten wurden per sofort eingestellt, mit der Argument, es müsse im Rahmen eines Baugesuchsverfah-

rens abgeklärt werden, ob die Arbeiten baubewilligungspflichtig seien oder nicht (vgl. angefochtener 

Entscheid, S. 1).  

Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungs-

gesetz, RPG; SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder ge-

ändert werden. Die Baubewilligungspflicht soll es der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug 

auf die räumlichen Folgen vor der Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen 

Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen.  

Die Praxis fasst die Baubewilligungspflicht eher weit und lässt jedenfalls die blosse Möglichkeit, dass 

ein baurechtlich erheblicher Tatbestand vorliegt, genügen, weil es erfahrungsgemäss schwer fällt, eine 

einmal vollzogene Änderung, selbst wenn sie widerrechtlich ist, beseitigen oder anpassen zu lassen 

(AGVE 2001, S. 288). Die Baubewilligungsbehörde kann mit anderen Worten die Durchführung eines 

Baubewilligungsverfahrens nicht erst dann anordnen, wenn im Zeitpunkt der Anordnung die Bewilli-

gungspflicht aus ihrer Sicht feststeht. Vielmehr kann die Durchführung eines Baubewilligungsverfah-

rens auch dazu dienen, die Bewilligungspflicht genauer zu prüfen. So eröffnet das Bewilligungsverfah-

ren insbesondere die Möglichkeit, den Tatbestand in Bezug auf seine baurechtliche Erheblichkeit 

abzuklären (vgl. § 61 BauV; VGE vom 1. November 2017 [WBE.2016.534], S. 20; VGE vom 24. No-

vember 2014 [WBe.2014.22], S. 9; siehe dazu auch BGer 1C_51/2015 vom 8. April 2015, Erw. 3.3). 

Ob eine Bewilligungspflicht besteht, ist somit gegebenenfalls im baurechtlichen Verfahren zu klären. 

Bei der Frage, ob ein solches Verfahren überhaupt einzuleiten ist, steht der Behörde ein erheblicher 

Ermessensspielraum zu. Bestehen für sie Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt 

vorliegen könnte, wird sie in Zweifelsfällen ein Bewilligungsverfahren einzuleiten haben. Typischer An-

wendungsfall bildet die Anordnung eines Baustopps bei bereits begonnenen Bauarbeiten. Für die An-

ordnung des Baustopps genügt das Vorliegen eines ernsthaften Verdachts im Sinne objektiver An-

haltspunkte für einen Verstoss gegen das materielle und/oder formelle Baurecht. Ob der Verdacht 

tatsächlich begründet ist, kann im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren geklärt werden. Die ein-

stellende Behörde darf sich mit anderen Worten mit einer summarischen Untersuchung begnügen, 

was bedeutet, dass der Sachverhalt nur glaubhaft erscheinen muss und die Behörde einer Abklärung 

im einzelnen enthoben ist (AGVE 1983, S. 215 f.; VGE vom 24. November 2014 [WBE.2014.22], Erw. 

2.1.2). Hingegen kommt eine Verfahrenseinleitung nicht in Frage, wenn die Bewilligungspflicht von 

vornherein eindeutig entfällt (VGE vom 11. November 2019 [WBE.2019.160], Erw. 3.2).  

3.5.2  

Im konkreten Fall stellten die Baubehörden in der Dachgeschosswohnung neben einer widerrechtli-

chen Gewerbenutzung auch Umbau- und Sanierungsarbeiten fest. Um abklären zu können, ob die 

festgestellten Umbautätigkeiten baubewilligungspflichtig sind oder nicht, hat der Gemeinderat mit dem 

vorliegend angefochtenen Entscheid das Einreichen eines Baugesuchs mit detaillierten Plänen und 

Unterlagen eingefordert. Die Baubehörden waren über die festgestellten Bautätigkeiten offenkundig 

nicht detailliert im Bild, weshalb es notwendig und zulässig war, entsprechende Unterlagen einzufor-

dern, um den Sachverhalt bezüglich der baurechtlichen Erheblichkeit beurteilen zu können. Dies gilt 

umso mehr, als wohl ein Konnex zwischen den festgestellten Arbeiten und der ohne Baubewilligung 

betriebenen Gewerbenutzung besteht. Bestehen Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sach-

verhalt vorliegen könnte, ist – wie oben dargelegt – im Zweifelsfall ein Baubewilligungsverfahren ein-

zuleiten (vgl. Erw. 3.4.1). Vorliegend war es schon aus diesem Grund zulässig, dass der Gemeinderat 

dem Beschwerdeführer mit Beschluss vom 2. Dezember 2024 eine Frist zur Einreichung eines Bau-

gesuchs ansetzte. Umso mehr, wenn man berücksichtigt, dass dem Gemeinderat bezüglich der Frage, 

ob ein Baubewilligungsverfahren einzuleiten ist, ein erheblicher Ermessensspielraum zusteht. 

 

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Im Rahmen einer Gesamtbetrachtung ist es nachvollziehbar und rechtlich haltbar, dass der Gemein-

derat bezüglich der festgestellten Bautätigkeiten die Einreichung von Baugesuchsunterlagen verlangt 

hat. 

3.5.3  

Unabhängig von der Bewilligungspflicht der Umbau- und Sanierungsarbeiten stellt der Beschwerde-

führer die Rechtsmässigkeit der Baueinstellung, wie sie vom Gemeinderat verfügt wurde, in Frage.  

Dass vor dem Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung mit den Bauarbeiten nicht begonnen 

werden darf, ist als allgemeiner Grundsatz des Verwaltungsrechts selbstverständlich und gilt auch 

ohne ausdrückliche Gesetzesbestimmung (vgl. Botschaft des Regierungsrats an den Grossen Rat vom 

17. August 1992, S. 23 zu § 63 des Gesetzesentwurfs). Das Verbot ergibt sich im Übrigen aus § 159 

Abs. 1 BauG, wonach die Errichtung von Bauten ohne Bewilligung einen unrechtmässigen Zustand 

darstellt (AGVE 2004, S. 161). § 159 Abs. 1 BauG sieht bei Verletzung des erwähnten Verbots als 

Massnahme des Verwaltungszwangs u.a. "die Einstellung der Arbeiten" vor. Wenn die Behörde eigen-

mächtige Handlungen im Bereich des öffentlichen Baurechts nicht mit den Mitteln des Verwaltungs-

zwangs unterbindet, läuft sie wegen der Präjudizwirkung Gefahr, das Gesetz nicht mehr richtig durch-

setzen zu können. Der Anwendung der Verhältnismässigkeitsprinzips entsprechend ist der beim 

Entscheid über die Anordnung einer Baueinstellung bewirkte Eingriff in die Eigentumsrechte (Verzö-

gerung des Bauvorhabens) regelmässig erheblich geringer als eine Beseitigungsanordnung. In aller 

Regel ist es dem Gesuchsteller deshalb zumutbar, bis zur Erteilung einer rechtskräftigen Bau- oder 

Nutzungsbewilligung mit der Realisierung seines Vorhabens zuzuwarten. Das öffentliche Interesse, 

einer Aufweichung der gesetzlichen Ordnung durch konsequente Durchsetzung des Bewilligungsvor-

behalts entgegenzuwirken, wird in der Praxis stets als hoch bewertet. Zwar kann das Verhältnismäs-

sigkeitsprinzip als Verfassungsgrundsatz (Art. 5 Abs. 2 BV) nicht ausgeschaltet werden, doch ist im 

Normalfall kaum denkbar, dass die Interessenabwägung zu Gunsten des Bauherrn ausfällt, und zwar 

selbst dann, wenn ihm keine Bösgläubigkeit unterstellt werden kann.  

Entgegen den Vorbringen des Beschwerdeführers stützt sich die Einstellungsanordnung auf eine ge-

setzliche Grundlage (§ 159 BauG). Es geht um die Wahrung des allgemeinen öffentlichen Interesses 

an der Einhaltung des formellen öffentlichen Baurechts. Vor diesem Hintergrund ist die Anordnung der 

Baueinstellung verbunden mit der Verpflichtung zur Einreichung eines Baugesuchs rechtmässig. Im 

Sinne der Ausführungen unter Erw. 3.4.2 bestehen einerseits gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass 

die begonnenen Arbeiten für eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung erfolgen. Andererseits ste-

hen dem öffentlichen Interesse an der konsequenten Durchsetzung des Bewilligungsverfahrens vor 

Baubeginn einzig die Interessen der Bauherren an einer raschen Realisierung der Baute entgegen. 

Diese Interessen sind von geringer Bedeutung. Insgesamt ist die Baueinstellung verhältnismässig.  

(…)