# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b7fc2ae3-d133-5b94-9fda-5fb3ca2e4a13
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-01
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 01.12.2011 ZVE.2011.2
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZVE-2011-2_2011-12-01.pdf

## Full Text

2011 Zivilrecht 25 

I. Zivilrecht 

A. Mietrecht 

1 Art. 269 ff. OR. Der zweite Abschnitt des Mietrechts betreffend Schutz 
vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen For-
derungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR gilt nur bei der Miete 
von Wohn- und Geschäftsräumen, nicht hingegen bei Mietverhältnissen 
über vermietete Parkplätze, die dem Mieter nicht zusammen mit Wohn- 
oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden. 

Aus dem Entscheid der 4. Zivilkammer des Obergerichts vom 1. Dezember 
2011 in Sachen E. AG gegen F.H.-B. (ZVE.2011.2). 

Aus den Erwägungen 

5. 
5.1. 
Der zweite Abschnitt des Mietrechts betreffend Schutz vor 

missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen For-
derungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR gilt nur bei der 
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Davon nicht erfasst werden 
insbesondere Mietverhältnisse über vermietete Parkplätze, soweit 
solche dem Mieter nicht zusammen mit Wohn- oder Geschäfts-
räumen zum Gebrauch überlassen werden (Art. 253a Abs. 1 OR; 
Higi, in: Gauch/Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationen-
recht, 4. Aufl. 1998, Vorbemerkungen zu Art. 269-270e N. 73). Sie 
zählen zum Typus der freien Miete (Higi, a.a.O., Vorbemerkungen zu 
Art. 269-270e N. 82), bei welchem die Vertragsfreiheit der Parteien 
einzig durch die allgemeinen vertragsrechtlichen Schranken begrenzt 
ist. Besondere gesetzliche Ausnahmen vom Prinzip der Unverän-
derbarkeit bestehen daher nicht. Namentlich die Art. 269 ff. OR als 
materielles Missbrauchsrecht und die Art. 270 ff. OR als formelles 
Missbrauchsrecht bleiben unanwendbar. Vertragsänderungen bzw. -

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anpassungen sind demzufolge grundsätzlich stets zu vereinbaren, sei 
es in Form eines Abänderungsvertrags bzw. in Form von Anpas-
sungsklauseln oder in Form von besonderen Gestaltungsrechten. 
Haben die Parteien keine Änderungs- oder Anpassungsmöglichkeit 
vereinbart, gilt grundsätzlich das Prinzip der Unveränderbarkeit als 
ungeschriebenes dispositives Gesetzesrecht. Es bleibt mit anderen 
Worten stets beim insoweit unveränderbar Vereinbarten, das für die 
Parteien verbindlich ist. Einseitig herbeigeführt werden kann bei 
diesem Miettypus eine Änderung des Mietvertrags nur durch eine 
(Änderungs-)Kündigung in der Gestalt einer ordentlichen Kündigung 
(soweit das vertraglich möglich ist) oder durch eine ausserordent-
liche Kündigung im Sinn von Art. 266g OR, die allerdings an strenge 
Voraussetzungen gebunden ist (Higi, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 
269-270e N. 136 ff.; Weber, in: Honsell/ Vogt/Wiegand [Hrsg.], 
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, Art. 269 
N. 1). 

5.2. 
Nach Darstellung der Beklagten hat die Klägerin die sechs 

Parkplätze auf dem Parkplatzdreieck X. in Y. nicht zusammen mit 
Wohn- oder Geschäftsräumen gemietet. Die Klägerin hat das nicht 
bestritten, sondern lediglich geltend gemacht, als Eigentümerin der 
Liegenschaft Z. in Y. das Parkplatzdreieck gemietet zu haben, damit 
ihr Mieter der Café-Bar X. seiner Kundschaft Parkplätze direkt vor 
dem Lokal anbieten könne. Indessen genügt nicht, dass die Parkplät-
ze einen Bezug zu Wohn- oder Geschäftsräumen haben. Vielmehr ist 
Identität der Parteien erforderlich, damit Art. 253a Abs. 1 OR zum 
Tragen kommt (Weber, a.a.O., Art. 253a/253b N. 15). Der Schutz vor 
missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen For-
derungen des Vermieters bei Wohn- und Geschäftsräumen gemäss 
Art. 269 ff. OR findet folglich auf das Mietverhältnis zwischen den 
Parteien keine Anwendung. Die Konsequenz daraus ist, dass einer-
seits die Beklagte den Mietzins nicht einseitig gemäss Art. 269d OR 
erhöhen kann, dass anderseits die Klägerin die Mietzinserhöhung 
nicht gemäss Art. 270b OR bei der Schlichtungsbehörde für Miete 
und Pacht des Bezirks Kulm als missbräuchlich anfechten kann. Sie 
braucht das auch nicht zu tun, da die Beklagte die einseitig erklärte 

2011 Zivilrecht 27 

Mietzinserhöhung nicht durchsetzen kann, sofern die Parteien nicht 
eine entsprechende Änderungs- oder Anpassungsklausel im Mietver-
trag stipuliert haben. Will sie es dennoch tun, hat sie den Friedens-
richter anzurufen, da die Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht 
nur zuständig sind für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- 
und Geschäftsräumen (Art. 200 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 4 lit. c EG ZPO; 
Gloor/Umbricht Lukas, in: Oberhammer [Hrsg.], Schweizerische Zi-
vilprozessordnung, Kurzkommentar, 2010, Art. 200 N. 3). 

2011 Zivilprozessrecht 29 

II. Zivilprozessrecht 

 

2 § 2 lit. c ZPO: Befangenheitsgrund Vorbefassung 
Es liegt keine unzulässige Vorbefassung vor, wenn ein Richter, welcher in 
einem anderen Verfahren einer Partei eine Parteientschädigung zuge-
sprochen hat, nun über ein definitives Rechtsöffnungsbegehren dieser 
Partei hinsichtlich der Parteientschädigung zu entscheiden hat. 

Aus dem Entscheid der Inspektionskommission vom 11. April 2011 i.S. 
X.Y. gegen das Gerichtspräsidium Z. (IVV.2010.51). 

Aus den Erwägungen 

3.1.2. 
(...) 
Gegenstand des früheren Verfahrens war eine Klage des Ge-

suchstellers betreffend Persönlichkeitsverletzung bzw. schlussendlich 
die Frage der Passivlegitimation. Der Gegenstand des summarischen 
Verfahrens betreffend Rechtsöffnung ist nunmehr die Prüfung, ob ein 
Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 80 SchKG vorliegt, und ob der 
Schuldner allenfalls Einwendungen gemäss Art. 81 SchKG gegen 
den Rechtsöffnungstitel vorbringen kann. Der Gesuchsgegner als 
Rechtsöffnungsrichter hat dabei weder (nochmals) über die Auf-
erlegung der Parteikosten noch über deren Höhe - darüber wurde 
bereits rechtskräftig entschieden - zu befinden. Sowohl die sachver-
haltsrelevanten als auch die rechtlichen Fragen unterscheiden sich in 
diesen beiden Verfahren grundlegend. Auch wenn die Parteien im 
Rechtsöffnungsverfahren dieselben sind, sind der jeweilige Gegen-
stand und die zu prüfenden Rechtsfragen in den beiden Verfahren 
somit nicht identisch, weshalb das Rechtsöffnungsverfahren (…) 
noch als hinreichend offen erscheint. Eine Befangenheit seitens des