# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 09b68ab8-247b-51b7-9b84-f17831045449
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-16
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera civile dei reclami 16.09.2020 16.2019.19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_004_16-2019-19_2020-09-16.html

## Full Text

Incarto n.

  16.2019.19

  	
  Lugano

  16 settembre 2020/jh

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta del giudice:

  	
  Giani,
  presidente

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  F.
  Bernasconi

  

 

 

sedente
per statuire sul reclamo 13 marzo 2019 presentato dalla

 

	
   

  	
  C sa, 

  ora RE 1  

   

  
	
   

  	
  contro
  la decisione emessa il 1° marzo 2019 dal
  Pretore della giurisdizione di
  Mendrisio Nord nella causa SO.2018.679 (proprietà per piani: revoca di amministratore) da lei promossa con
  istanza del 20 agosto 2018 nei confronti della

  	 

 

	
   

  	
  CO
  1

   
  

  (patrocinata
  dall'avv.  PA 1 )

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

Ritenuto

 

in fatto:                   A.   Sulla
particella n. 2963 RFD di __________ sorge una proprietà per piani (“AP 1”) composta di 25 appartamenti, le
unità n. __________29, n. __________30, dalla n. __________32 alla n. __________50
e la n. __________53, appartengono all'I__________ __________ SA (per
complessivi 886.2/1000), le unità n. __________31
e n. __________51 alla C__________ SA (per complessivi 71.3/1000) e l'unità n. __________52
a F__________ M__________ (42.5/1000). Il 12 luglio 2018 amministratore
della proprietà per piani, l'I__________ __________ SA di cui S__________ G__________
R__________ è amministratrice unica, ha indetto l'assemblea generale ordinaria
per il 26 luglio 2018, il cui ordine del giorno prevedeva, tra gli altri, i
seguenti oggetti:

                                           5.  Decisioni su altri affari
amministrativi – richiesti da C__________ SA

                                                5.1
Contratto d'appalto per pulizia e custodia;

                                               5.2
Conferma – Revoca – Nomina dell'amministrazione e valutazione di

                                                     
altri preventivi presentati dalla C__________ SA e dalla scrivente;

                                               5.3
Destinazione d'uso delle PPP del fondo base n. 2963 __________:

      Per quest'ultimo punto si specifica
che nessuna variazione è stata

      apportata, e che in caso contrario i
comproprietari avrebbero ricevuto      

      comunicazione da parte degli enti
preposti, ovvero dall'Ufficio Tecnico 

      del Comune di __________.

 

                                         L'assemblea
generale si è tenuta in presenza di S__________ G__________ R__________ e M__________
M__________ per l'I__________ __________ SA, di F__________ M__________ e di G__________
R__________, marito di S__________ G__________ R__________ e amministratore
unico della C__________ SA. Gli oggetti n. 5.1 e n. 5.2 sono stati approvati
alla maggioranza con il solo voto contrario della C__________ SA. Quanto all'oggetto
n. 5.3, vi è unicamente stata una discussione, l'amministrazione negando la presenza
nella proprietà per piani della sede di un'impresa edile.

 

                                  B.   Il 20
agosto 2018 la C__________ SA si è rivolta al Pretore della giurisdizione di
Mendrisio Nord per ottenere la revoca dell'I__________ __________ SA dalla
funzione di amministratore della proprietà per piani. In via cautelare essa ha
chiesto di sospendere immediatamente l'amministrazione del condominio e di nominare
d'ufficio un nuovo amministratore. Al contraddittorio del 2 ottobre 2018, la Comunione dei comproprietari del “CO 1” ha proposto di respingere
l'istanza sulla base di un allegato scritto. L'istante ha rinunciato a replicare.
L'istruttoria è stata dichiarata chiusa il 21 gennaio 2019 e alla discussione
finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro
rispettivi memoriali del 22 febbraio 2019 esse hanno mantenuto le loro
posizioni. 

 

                                  C.   Statuendo con sentenza del 1° marzo 2019 il Pretore ha
respinto l'istanza, ponendo le spese processuali, con una tassa di giustizia di
fr. 700.–, a carico dell'istante tenuta a
rifondere alla convenuta fr. 1800.– per ripetibili. 

 

                                  D.   Contro
la decisione appena citata la C__________ SA è insorta a questa Camera con un
reclamo del 13 marzo 2019 con cui chiede di riformare la decisione impugnata nel
senso di accogliere la sua istanza. Nelle sue osservazioni del 4 aprile 2019 la
Comunione dei Comproprietari del ‟CO
1ˮ propone di respingere il reclamo.
Nel marzo del
2020 la C__________ SA ha modificato la propria ragione sociale in RE 1. 

 

                                  E.   Il
20 luglio 2020 la RE 1 ha comunicato a questa Camera che già il 15 dicembre
2019 l'I__________ __________ SA aveva rassegnato le proprie dimissioni dalla funzione
di amministratrice del condominio e che la carica è stata ora assunta dalla Co__________
SA. Trasmessa alla Comunione dei
comproprietari del “CO 1”,
tale comunicazione non ha suscitato reazioni.

 

Considerando

                                      

in diritto:                 1.   Le decisioni inerenti alla revoca dell'amministratore nella
proprietà per piani sono emanate con la procedura sommaria (art. 249 lett. d n. 4
CPC). Trattandosi di controversia patrimoniali con un valore litigioso inferiore
a fr. 10 000.–, come nella fattispecie, esse sono impugnabili a questa Camera con reclamo entro
10 giorni dalla notificazione (art. 319 lett. a e art. 321 cpv. 2 CPC). Quanto
alla tempestività del rimedio, la decisione impugnata è pervenuta all'istante
il 4 marzo 2019 (cfr. tracciamento degli invii postali n. 98.__________,
agli atti). Introdotto il 14 marzo 2019 (timbro
postale sulla busta d'invio), il reclamo in esame è pertanto tempestivo. 

 

                                   2.   Come
si è detto, in pendenza di reclamo l'I__________ __________ SA ha rassegnato le
dimissioni dalla funzione di amministratrice del condominio, carica assunta ora
dalla Co__________ SA. Trasmessa
alla Comunione
dei comproprietari del “CO 1”,
tale circostanza non ha suscitato reazioni e va pertanto riconosciuta. Premesso
ciò, è vero che nella procedura di reclamo non è ammessa l'allegazione di nuovi
fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC). La
giurisprudenza ha tuttavia già avuto modo di stabilire che il regime dell'art.
326 cpv. 1 CPC deve essere calibrato su quello dell'art. 99 cpv. 1 della Legge
sul Tribunale federale, al fine di evitare che la presentazione di nuovi fatti
e prove sia soggetta a una regolamentazione più severa dinanzi all'autorità
cantonale rispetto a quella federale. Nel solco di tale orientamento, anche
nella procedura di reclamo, nuovi fatti e nuove prove sono pertanto ammissibili,
in particolare, se rendono il ricorso senza oggetto (DTF 145 III 427 consid.
5.2 con rinvii). 

 

                                         Nelle circostanze descritte, il reclamo volto alla revoca
dell'I__________ __________ SA dalla funzione di amministratrice in applicazione
dell'art. 712r cpv. 2 CC è diventato privo d'oggetto. Non è infatti dato
a divedere l'interesse di revocare un'amministrazione che è già stata
sostituita da un'altra. La revoca di un'amministrazione presuppone infatti che
essa sia ancora in funzione e che il contratto non sia stato disdetto (v. al
riguardo: Wermelinger, La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 56 ad
art. 712r CC). Il reclamo in
esame dev'essere
quindi stralciato dal ruolo (art. 242 CPC).

 

                                   3.   Visto quanto precede, rimane da statuire sulle
spese processuali e le ripetibili. L'art.
107 cpv. 1 lett. e CPC stabilisce che qualora una causa sia stralciata dal
ruolo siccome priva d'oggetto e la legge non preveda altrimenti, il giudice può
prescindere dai criteri di ripartizione dell'art. 106 CPC (principio della
soccombenza) e suddividere le spese giudiziarie secondo equità. La ripartizione
dipende perciò dalle circostanze specifiche, considerando equitativamente quale
parte abbia provocato l'avvio della causa, quale sarebbe stato presumibilmente
l'esito della lite e quale parte sia all'origine dei motivi che hanno reso il
procedimento senza oggetto (CCR sentenza inc. 11.2019.21 del 23 dicembre 2019
consid. 5 con rinvio). Per decidere chi e in che misura debba sopportare le
spese e le ripetibili egli valuta quindi sommariamente – di regola – quale
sarebbe stato il presumibile risultato del procedimento. Se tuttavia la
caducità del procedimento è stata provocata da una parte, tale parte va rimessa
alle proprie responsabilità e chiamata, per principio, a rispondere dei costi
(cfr. I CCA, sentenza inc. 11.2019.21 del 23 dicembre 2019 consid. 5c con
rinvio). 

 

                                   4.   Nella
sentenza impugnata il Pretore, premesso che nelle cause rette dalla procedura
sommaria l'amministratore possiede per legge la facoltà di rappresentare in
giudizio la convenuta, ha accertato che alcuni rimproveri mossi dall'istante
contro l'amministrazione erano ingiustificati (cfr. consid. 7.3, 7.4, 7.7, 7.8
e 7.10), che altri (consid. 7.1, 7.2 e 7.6.) erano stati confermati “ma si
riferiscono a fatti che, sia presi singolarmente sia presi nel loro insieme”, non giustificavano
una revoca, mentre altri ancora (quelli relativi al fondo di rinnovamento e
alla contabilizzazione delle spese di riscaldamento (consid. 7.5.) “si presentano
da tempo, erano da tempo a conoscenza di tutti i comproprietari, e nello
specifico a conoscenza di G__________ R__________ (amministratore di C__________
SA) che ha atteso fino al cambio di amministrazione per farli valere in
giudizio per cui stante tale tolleranza, ben si può ritenere che non si tratta
di elementi che fanno venir meno il rapporto di fiducia”. Donde, in
definitiva, la reiezione dell'istanza.

 

                                   5.   Per
l'art. 712r cpv. 2 CC il giudice può pronunciare la revoca di un
amministratore se, nonostante un grave motivo, l'assemblea dei comproprietari
rifiuta di rimuoverlo. I presupposti per applicare tale noma sono già stati
riassunti dal Pretore. Al proposito basta ricordare che la nozione di “grave
motivo” si interpreta alla luce dell'art. 4 CC, prendendo in considerazione
tutte le circostanze del caso specifico. Un “grave motivo” è dato quando non si
può pretendere di continuare con un determinato amministratore perché è venuta
meno la relazione di fiducia con lui, in particolare perché egli ha violato
gravemente i suoi doveri di fedeltà. Lievi violazioni dei doveri
d'amministrazione non bastano invece per configurare un “grave motivo” (I CCA sentenza inc.
11.2014.95 del 25 ottobre 2016 consid. 7b
con rinvii; v. anche sentenza del Tribunale federale 5A_757/2019 del 10 marzo 2020
consid. 2.1 con rinvii).

 

                                         a)   Il
reclamante faceva valere, in estrema sintesi, che l'amministrazione era incorsa
in varie violazione dei doveri di fedeltà, (uso improprio del fondo di
rinnovamento, presentazione di una contabilità falsa ed errata, imputazione di
spese di riscaldamento non concernenti il condominio ma di esclusiva spettanza
dell'amministratrice), così come in violazioni dei propri compiti (convocazione
in ritardo all'assemblea, invio dell'ordine del giorno fuori tempo, mancato
allestimento del rapporto di gestione, acquisto di una videosorveglianza o
attribuzione del mandato di portineria senza ratifica assembleare o la mancata
comunicazione di cambiamenti di destinazione di un'unità). Senza dimenticare,
essa epilogava, che l'I__________ __________ SA era sprovvista di personale
qualificato e con esperienza, così come di un fiduciario immobiliare iscritto
al relativo Albo.

 

                                         b)   Ora,
già il Pretore aveva accertato che pur lievi o poco gravi, l'amministrazione
era incorso in violazioni (ritardi nella tenuta dell'assemblea e nella
convocazione alla stessa, così come nella mancata ratifica assembleare della
decisione di installare una videosorveglianza). Per quel che era delle altre carenze
(assenza di “processo verbale durante l'assemblea”, mancanza di un rapporto annuale di gestione, errori
sulla gestione del fondo di rinnovamento e sulla ripartizione delle spese di
riscaldamento, rifiuto di comunicazione sulla destinazione di singole proprietà
per piani, mancanza di requisiti professionali), a ben vedere, il reclamante si limitava a esprimere il proprio
punto di vista, in parte sollevando nuove argomentazioni inammissibili in secondo
grado (art. 326 cpv. 1 CPC), senza pretendere e dimostrare che le conclusioni
del Pretore fossero manifestamene insostenibili. A un esame complessivo di verosimiglianza,
anche tenendo conto delle mancanze accertate dal Pretore, non si sarebbero raggiunti
gli estremi di gravità tali per fondare una revoca dell'amministrazione. 

 

                                         c)   Il
reclamante faceva tuttavia valere anche l'esistenza di un conflitto di
interesse dell'I__________ __________ SA, la quale rivestiva il triplice ruolo
di comproprietaria di maggioranza, di amministratrice e di presidente
dell'assemblea e si era attribuita il mandato di portineria senza ratifica
assembleare e non aveva proceduto al richiamo di pagamenti per suoi contributi
condominiali arretrati. Per di più, essa rilevava, sussisteva un conflitto
personale tra S__________ G__________ R__________ e il proprio amministratore
unico, dovuto alla loro separazione coniugale, che si concretizzava in ripetuti
screzi personali e in atteggiamenti vessatori di lei nei suoi confronti. 

 

                                               Tali
aspetti, seppur addotti dall'istante già davanti al Pretore senza però trovare
particolare riscontro nel giudizio impugnato, non andavano tuttavia trascurati.
Certo, nulla vieta a un comproprietario di assumere la carica di
amministratore. In concerto, nondimeno, l'I__________ __________ SA era nel
contempo la comproprietaria che deteneva la maggioranza assoluta dei voti e
delle quote. Ciò poteva lasciare dubbi sull'indipendenza e l'imparzialità che
un amministratore deve garantire, non essendovi alcuna garanzia per gli
comproprietari che i loro interessi fossero presi in considerazione prioritariamente
essere. Tale ambigua situazione, poi, era foriera di potenziali conflitti
d'interesse, già concretizzati nella fattispecie nell'approvazione dei conti, nello
scarico dell'amministrazione o nel rinnovo dell'incarico di portineria. Ciò
poteva dare adito a dispute giudiziarie condotte dal compro­prietario di
minoranza con il rischio di incagliare la gestione dell'intera proprietà per
piani.

 

                                         d)   Né
andava sottovalutato il fatto che tra
S__________ G__________ R__________ e G__________ R__________ si fosse creato un clima di
assoluta insofferenza tale da rischiare di minare con il passare del tempo il
rapporto di fiducia tra i comproprietari. Tanto più che nell'ambito dell'ordinamento
della proprietà per piani l'amministratore assume un'importanza di prim'ordine,
poiché dalla sua perizia, esperienza, abilità, accorgimento e fidatezza dipende
in larga misura una corretta applicazione del regolamento per l'uso e l'amministrazione.
Senza entrare nel merito delle singole responsabilità dei due coniugi, gravi,
durevoli e insanabili divergenze di vedute tra un amministratore e un comproprietario
sono pacificamente atti a incrinare e compromettere il rapporto di fiducia.
 

 

                                         e)   Visto
quanto precede, a un giudizio equitativo, non si può dire che globalmente non sussistessero
motivi anche gravi per una revoca dell'amministrazione. Tutto ponderato si
giustifica, nelle circostanze siffatte, di suddividere le spese processuali,
ridotte (art. 21 LTG), tra le parti in ragione di metà ciascuno. Quanto alle ripetibili, dandosi una
ripartizione delle spese processuali tra una parte patrocinata e una non
assistita che non ha reso verosimile i presupposti per ottenere un'indennità
d'inconvenienza (art. 95 cpv. 3 lett. c CPC), come in concreto, la parte
soccombente non assistita da un rappresentante professionale va chiamata a
rifondere alla controparte la quota ridotta delle ripetibili da questa
sopportate (la metà: cfr. analogamente I CCA, sentenza inc. 11. 2019.31 del 5 giugno 2020 consid. 6 con rinvio).

                                                                                 

Per questi motivi, 

 

decide:                     1.   Il reclamo è dichiarato
senza interesse e la causa è stralciata dal ruolo.

 

                                   2.   Le
spese del reclamo, ridotte, di 300.– sono poste per metà a carico della reclamante
e per l'altra metà a carico della Comunione dei Comproprietari del “CO 1”. RE 1
rifonderà alla controparte fr. 500.– per ripetibili ridotte.

 

                                   3.   Notificazione a:

	
   

  	
  –
   ;

  –
  avv.    .

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
della giurisdizione di Mendrisio Nord.

 

 

Per
la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore
litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie
in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta
giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti
dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una
questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La
legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il
ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere
è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.