# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 40f8073d-a767-57ec-8f2e-8ac92b105c31
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-03-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 20.03.2012 BRGE II Nr. 0049/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0049-201_2012-03-20.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R2.2011.00160 
BRGE II Nr. 0049/2012 

 
 
  Entscheid vom 20. März 2012 
 
 

 

Mitwirkende Abteilungsvizepräsident Emil Seliner, Baurichter Peter Rütimann, Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Robert Durisch     

 
 
 

in Sachen Rekurrentin 

Hotel Uto Kulm AG, Gratstrasse, 8143 Stallikon  

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christof Truniger, Metzgerrainle 9, 
Postfach 5024, 6000 Luzern 5  

 

gegen Rekursgegnerinnen 

1. Bau- und Planungskommission Stallikon, 8143 Stallikon  
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

 

 
 
betreffend Bau- und Planungskommissionsbeschluss vom 24. August 2011 und Ver-

fügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 06.0429_1 vom 8. Juli 
2011; Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Aussen- und 
Turmbeleuchtung Uto Kulm (Neubeurteilung), Kat.-Nr. 1032, Gratstrasse, 
Hotel-Restaurant Uto Kulm, Üetliberg / Stallikon 
_______________________________________________________ 

 

 

R2.2011.00160 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Verfügung Nr. BVV 06-0429_1 vom 8. Juli 2011 verweigerte die Baudi-

rektion Kanton Zürich der Hotel Uto Kulm AG die nachträgliche raumpla-

nungsrechtliche Bewilligung für die Beleuchtung des Hotel-Restaurants Uto 

Kulm samt unmittelbaren Umschwung und des Aussichtsturms auf der 

Landwirtschaftszonenparzelle Kat.-Nr. 1032 an der Gratstrasse, Uetliberg, 

Uto Kulm, in der Gemeinde Stallikon. Eröffnet wurde die im koordinierten 

Verfahren ergangene Verfügung zusammen mit dem Beschluss der Bau- 

und Planungskommission Stallikon vom 24. August 2011, mit dem abgese-

hen von der Auferlegung von Kosten keine baurechtlichen Anordnungen 

getroffen wurden. 

B. 

Gegen diese baurechtlichen Entscheide erhob die Hotel Uto Kulm AG mit 

Eingabe vom 27. September 2011 beim Baurekursgericht des Kantons Zü-

rich Rekurs. Die Rekurrentin beantragte die Aufhebung der Entscheide un-

ter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen. 

C.  

Mit Verfügung vom 3. Oktober 2011 wurde das Vernehmlassungsverfahren 

eröffnet. Die Vorinstanzen verzichteten mit Eingaben vom 4. Oktober bzw. 

2. November 2011 auf eine Vernehmlassung.  

D.  

Auf die Vorbringen der Rekursparteien wird, soweit für die Entscheidfin-

dung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

 

 

R2.2011.00160 Seite 3 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrentin ist als Adressatin der angefochtenen Verweigerung der 

Bewilligung zur Rekurserhebung legitimiert (vgl. § 338a Abs. 1 des Pla-

nungs- und Baugesetzes [PBG]). Die übrigen Prozessvoraussetzungen 

sind ebenfalls erfüllt. Auf den Rekurs ist einzutreten. 

2.  

Die umstrittene Beleuchtung des Hotel-Restaurants Uto Kulm und seines 

Umschwungs umfasst 21 Bodenleuchten mit jeweils 70 Watt, welche die 

Nordwest-, Nord- und Nordostfassade des Nebengebäudes beleuchten, 

5 Bodenleuchten mit jeweils 24 Watt für die Beleuchtung des Weges ent-

lang dem Nebengebäude, 10 Bodenleuchten mit jeweils 11 Watt für die Be-

leuchtung der Piazza beim Glaspavillon, 6 Bodenleuchten mit jeweils 

15 Watt vor der Piazza, 8 Bodenleuchten mit jeweils 15 Watt vor dem Ein-

gang zum Hotel und für die Beleuchtung des nördlichen Teils der Westfas-

sade des Hautgebäudes, 27 Bodenleuchten auf dem Vorplatz des Hotels, 

3 Bodenleuchten mit jeweils 70 Watt für die Beleuchtung des südlichen 

Teils der Westfassade des Hauptgebäudes, 6 Bodenleuchten mit jeweils 

26 Watt auf dem Weg zum Wintergarten, 21 Bodenleuchten mit jeweils 

0,5 Watt und 3 Leuchten mit jeweils 26 Watt eingangs des Wintergartens, 

sodann 3 Leuchten mit jeweils 250 Watt für den Steg unterhalb des Winter-

gartens sowie 6 Bodenleuchten mit jeweils 26 Watt und 9 Boden-leuchten 

mit jeweils 70 Watt auf dem Aussichtsplateau. Weiter verfügt der Aussichts-

turm auf den drei Eckmasten über jeweils 15 LED-Leuchten. Der Treppen-

aufgang des Turms ist mit 11 Glaskugelleuchten, die am Mittelpfosten an-

gebracht sind, beleuchtet.  

Die Rekurrentin hat die Beleuchtung des Fluchtstegs (3 Leuchten mit je-

weils 250 Watt) in der Zwischenzeit entfernt und verzichtet auf diese Be-

leuchtung (act. 2 S. 4). Dieselbe bildet daher nicht Rekursgegenstand. 

 

 

R2.2011.00160 Seite 4 

3. 

Die Baudirektion hat in der angefochtenen Verfügung erwogen, der Uto 

Kulm befinde sich in einem BLN-Gebiet und sei ein wichtiger Aussichts-

punkt. Der Einordnung der fraglichen Beleuchtung komme deshalb beson-

dere Bedeutung zu. Gemäss § 238 Abs. 2 PBG sei auf Objekte des Natur- 

und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Bei Tag träten auf 

dem Uto Kulm die Glaskugeln am Turm störend in Erscheinung. Sie verun-

klärten das schlichte, technisch klare Bild der Turmkonstruktion. Neben der 

Einordnung bei Tag komme bei der Beurteilung der Beleuchtung auf dem 

Uto Kulm insbesondere der Wirkungsweise der Turm-, der Fassaden- so-

wie der Weg- und Platzbeleuchtung bei Nacht und dem Aspekt der soge-

nannten Lichtverschmutzung grosse Bedeutung zu. In der Nacht vermittle 

die Turmbeleuchtung aus der Ferne das Bild einer Festtagsbeleuchtung, 

was dem Ort nicht angemessen sei. Sodann bestehe die Weg- und Platz-

beleuchtung aus runden Bodenleuchten, die keine Flächen vor Ort beleuch-

teten, sondern direkt in den Himmel strahlten. Zudem verursache sie eine 

Blendwirkung. Mit dem Anspruch, unnötige Lichtverschmutzung zu vermei-

den, sei diese Beleuchtungsweise nicht vereinbar. Die Fassadenbeleuch-

tung strahle ebenfalls grösstenteils in den Himmel. Im Ergebnis vermöge 

die bestehende Aussenbeleuchtung die Anforderungen an die Einordnung 

gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes (RPG) und an die 

erhöhte Rücksichtnahme gemäss § 238 Abs. 2 PBG nicht zu erfüllen. Die 

nachgesuchte Bewilligung sei deshalb zu verweigern.  

Die Rekurrentin macht dagegen insbesondere geltend, bei Tageslicht wer-

de die Erscheinung des BLN-Gebiets in keiner Weise beeinträchtigt. Bei 

Dunkelheit seien lediglich die Beleuchtung des Aussichtsturms und des 

nördlichen Teils des Hotel-Restaurants sichtbar. Die 15 LED-Leuchten des 

Aussichtsturms dienten dazu, den Turm auf dem Uetliberg als touristisches 

Wahrzeichen von Zürich sichtbar zu machen. Bei den zur Beleuchtung des 

Hotel-Restaurants eingesetzten Scheinwerfern handle es sich sodann um 

Punktstrahler, die nicht auf die weitere Umgebung abstrahlten. Die Auswir-

kungen der Beleuchtung auf dem Uto Kulm auf die Umwelt seien äusserst 

gering. Die Staatskanzlei, die im Oktober 2005 einen Augenschein bei 

Nacht durchgeführt habe, sei zum Schluss gelangt, dass die Beleuchtung in 

umweltrechtlicher Hinsicht unbedeutend sei und einen umweltschutzrechtli-

chen Bagatellfall darstelle. Dagegen habe es die Vorinstanz versäumt, ei-

nen Augenschein durchzuführen, und dies obwohl sie im Rahmen des vo-

 

 

R2.2011.00160 Seite 5 

rangegangenen Rechtsgangs durch die Rekursinstanz ausdrücklich hierzu 

aufgefordert worden sei. 

4.1.  

Die Baudirektion hat in der angefochtenen Verfügung zum zweiten Mal 

über die bestehende Turm- und Aussenbeleuchtung auf der Bauparzelle 

befunden, nachdem die frühere Baurekurskommission II des Kantons Zü-

rich mit Entscheid vom 8. Dezember 2009 (BRKE II Nrn. 290 und 

291/2009) den ersten Entscheid der Baudirektion zur Beleuchtung auf dem 

Uto Kulm aufgehoben und letztere gleichzeitig angewiesen hat, über die 

Aussenbeleuchtung im Sinne der Erwägungen erneut zu befinden. Die 

Baurekurskommission II hatte hierzu insbesondere Folgendes erwogen 

(E. 6.2):  

„Unter Hinweis auf den Planungsgrundsatz des Raumplanungsgesetzes, 

wonach die Landschaft zu schonen ist und sich Siedlungen, Bauten und 

Anlagen in die Landschaft einordnen sollen (Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG), ver-

weigerte die Baudirektion die gesamte Aussenbeleuchtung auf dem Uto-

Kulm. Zur Begründung führte sie aus, die Beleuchtung der Fassaden des 

Hotel-Restaurants und des Aussichtsturms zeitige übermässige Auswir-

kungen auf Stallikon und die Stadt Zürich, die Beleuchtung ordne sich da-

her nicht genügend ein (R2.2009.00110 act. 3 S. 3). Neben der Fassaden- 

und Turmbeleuchtung umfasst das verweigerte Beleuchtungskonzept, wie 

sich aus dem entsprechenden Projektplan ergibt, indes auch zahlreiche 

Leuchten entlang dem Zufahrtsweg, um den Glaspavillon Giardino, im Be-

reich der Lobby und des Windfangs sowie auf dem Plateau im Nordwesten 

und Osten des Aussichtsturms (act. 18.7). Zur Einordnung und Bewilli-

gungsfähigkeit dieser Beleuchtungsteile hat sich die Baudirektion indes 

weder in der angefochtenen Verfügung noch in ihrer Rekursvernehmlas-

sung geäussert. Bereits aufgrund der Lage, des Zwecks und der Leistung 

dieser Beleuchtungsteile, die gemäss Rekurrentin teilweise lediglich aus 

"Stimmungslichtern" bestünden (act. 2 S. 17 Rz. 44), ist zu bezweifeln, 

dass sich diese allesamt ebenfalls "übermässig" auf die Umgebung oder 

sogar auf die genannten Gemeinden auswirken. Wie es sich damit tatsäch-

lich verhält, kann freilich nicht allein aufgrund der zur Verfügung stehenden 

Baupläne (vgl. act. 18.7 f.), sondern nur gestützt auf einen Augenschein in 

der Dunkelheit und bei eingeschalteter Aussenbeleuchtung zuverlässig be-

urteilt werden (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 Rz. 42). Lediglich die Existenz und 

 

 

R2.2011.00160 Seite 6 

die Fernwirkung der Fassaden- und Turmbeleuchtung auf dem Uto-Kulm 

können als allgemein bekannt und damit als amtsnotorisch vorausgesetzt 

werden; die Fernwirkung allerdings nur in groben Zügen. Keineswegs of-

fenkundig ist demgegenüber, wie die vielen, verschieden leistungsstarken 

und unterschiedlich angeordneten Leuchten auf diesem weitläufigen Areal 

einzeln und vor allem kollektiv tatsächlich in Erscheinung treten, wobei 

auch das Zusammenspiel mit den diversen Lichtquellen innerhalb des Ho-

tel-Restaurants (vgl. act. 2 S. 18 f. Rz. 45) und allenfalls mit den Lampen 

an der Antenne der Fernsehstation, die sich rund 200 m im Nordwesten 

des Aussichtsturms befindet, bedeutsam sein kann. Lediglich gestützt auf 

die Akten ist es nicht möglich, die konkreten Effekte der umstrittenen Be-

leuchtung als Ganzes und in ihren einzelnen Teilen auf die Gemeinden Zü-

rich und Stallikon sowie insbesondere auf das BLN-Objekt Albiskette-

Repischtal abschliessend zu beurteilen (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 Rz. 9).  

Eine differenzierte Auseinandersetzung mit den vorhandenen Licht- und 

Strahlverhältnissen ist aber gerade wegen dieses Schutzobjektes unerläss-

lich, zumal es gemäss Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- 

und Heimatschutz in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung 

oder jedenfalls grösstmögliche Schonung verdient. Bei der Beurteilung der 

ungeschmälerten Erhaltung eines BLN-Objekts ist von der Umschreibung 

seines Schutzgehalts auszugehen. Die Aufnahme eines Objekts in das be-

treffende Inventar bedeutet daher nicht, dass sich am bestehenden Zu-

stand überhaupt nichts mehr ändern darf. Der Zustand des Objekts soll 

aber gesamthaft betrachtet unter dem Gesichtspunkt des Natur- und Hei-

matschutzes nicht verschlechtert werden. Allfällige geringfügige Nachteile 

einer Veränderung müssen durch anderweitige Vorteile mindestens ausge-

glichen werden (BGE 123 II 263 ff., E. 6).  

Den Akten zufolge hat die Baudirektion die Auswirkungen der umstrittenen 

Beleuchtung bei Dunkelheit nicht untersucht. Da das Ausbleiben der erfor-

derlichen Sachverhaltsabklärung einen Mangel darstellt, der von Amtes 

wegen zu berücksichtigen ist, spielt es keine Rolle, dass die Rekurrentin 

die ungenügende Sachverhaltsermittlung im Rekursverfahren nicht aus-

drücklich gerügt hat (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 Rz. 58). Davon abgesehen 

hat die Rekurrentin die Durchführung eines Augenscheins explizit für den 

Fall beantragt, dass im Rekursverfahren nicht auf die Feststellungen der 

Staatskanzlei des Kantons Zürich vom 12. bzw. 13. Oktober 2005 abge-

stellt würde, die aus nächtlichen Augenscheinen auf dem Uto-Kulm und auf 

 

 

R2.2011.00160 Seite 7 

dem Rigiblick in der Stadt Zürich resultierten (act. 2 S. 5 Rz. 7). Seit jenen 

vor über vier Jahren erfolgten Augenscheinen, die der Rechtsdienst der 

Staatskanzlei im Rahmen eines früher beim Regierungsrat des Kantons Zü-

rich hängigen Rekursverfahrens ohne Beisein der Parteien durchführte (vgl. 

act. 20.4, RRB Nr. 430/2006 S. 3), hat sich jedoch die Beleuchtungssituati-

on auf dem Uto-Kulm erheblich geändert. Die Rekurrentin hat inzwischen 

die drei leistungsstärksten Leuchten des Beleuchtungskonzepts mit je 

250 Watt endgültig entfernt (vgl. act. 18.7); diese ehemaligen Scheinwerfer 

an der Südterrasse, deren Strahlkraft die Staatskanzlei hervorgehoben hat 

(R2.2009.00109 act. 5.9), bilden somit nicht mehr Bestandteil der umstritte-

nen Aussenbeleuchtung (act. 2 S. 18 Rz. 44.4 und 45). Sodann ist auch 

nicht auszuschliessen, dass der in der Zwischenzeit erfolgte Abbruch der 

Kioskbaute die Beleuchtung auf dem Plateau verändert haben könnte. Auf 

die nicht mehr aktuellen Feststellungen der Staatskanzlei kann deshalb vor-

liegend nicht abgestellt werden.  

Ein aktueller Augenschein ist mithin unumgänglich. Es rechtfertigt sich vor-

liegend, die Baudirektion mit dessen Durchführung zu betrauen (vgl. 

Kölz/Bosshart/Röhl, Vorbem. zu §§ 19-28 Rz. 10), zum Einen, weil die 

Untersuchungspflicht im erstinstanzlichen Verwaltungsverfahren weiter 

geht als im Rekursverfahren – und nicht umgekehrt – (Kölz/Bosshart/Röhl, 

§ 7 Rz. 11) und zum Anderen, weil den Vorinstanzen in Belangen der 

massgeblichen Einordnung der Aussenbeleuchtung ein qualifizierter Er-

messensspielraum zusteht (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 Rz. 19 und 22). Trotz 

der ihr grundsätzlich zukommenden Ermessenskontrolle überprüft die 

Rekursbehörde Einordnungsentscheide der Bewilligungsbehörde nur mit 

Zurückhaltung; lässt sich deren Entscheid auf vernünftige Gründe stützen, 

schreitet die Rekursinstanz auch dann nicht ein, wenn andere ebenfalls 

vertretbare Lösungen denkbar sind. Diese zurückhaltende Handhabung der 

Ermessenskontrolle ist auch dann beachtlich, wenn wie hier die Baudirekti-

on – im Rahmen der wegen der Lage des Bauprojekts ausserhalb der Bau-

zone erforderlichen kantonalen Bewilligung – den diesbezüglichen Ent-

scheid vorweggenommen hat (VB.2004.00199, E. 3.1, in RB 2005 Nr. 68; 

vgl. VB.2008.00381 vom 26. August 2009, E. 5.2).  

Die angefochtene Verweigerung der Aussenbeleuchtung ist mithin zu kas-

sieren und das nachträgliche Baugesuch insofern zur weiteren Behandlung, 

das heisst zur Vornahme eines Augenscheins und einer Interessenabwä-

gung an die Baudirektion zurückzuweisen. Sie wird dabei insbesondere zu 

 

 

R2.2011.00160 Seite 8 

prüfen haben, ob vom Grundsatz der ungeschmälerten Erhaltung der in-

ventarisierten Landschaft des Uetlibergs nicht wesentlich abgewichen wird, 

sofern die Bewilligung der umstrittenen Beleuchtung an Bedingungen und 

Auflagen geknüpft wird (vgl. BGE 123 II 256 ff.).“  

4.2.  

Die umstrittene Beleuchtung hat sich zufolge der Akten seit dem letzten 

Rechtsgang nicht verändert. An der obigen Beurteilung, wonach 

− zusammengefasst – die Baudirektion einen aktuellen Augenschein 

durchzuführen habe, ist daher festzuhalten. In der angefochtenen Verfü-

gung erwähnt die Baudirektion zwar, das Geschäft sei zur Neubeurteilung 

zurückgewiesen worden und es sei gemäss Rückweisungsentscheid des 

Baurekursgerichts ein Augenschein bei Nacht durchzuführen (act. 4 S. 1). 

Aufgrund der Verfügung und der übrigen Akten ist indes zu schliessen, 

dass die Baudirektion, ohne dies auch nur ansatzweise zu erläutern, 

gleichwohl keinen Augenschein durchgeführt hat. So fehlt bei den Bauakten 

namentlich ein entsprechendes Protokoll, das den Verfahrensbeteiligten zur 

Einsicht- und Stellungnahme offen gestanden ist (vgl. Kölz/Boss-hart/Röhl, 

§ 7 Rz. 48 f.). Die Rekurrentin beanstandet daher zu Recht, die Baudirekti-

on habe den massgeblichen Sachverhalt nicht ordentlich abgeklärt und es 

sei wiederum keine differenzierte Auseinandersetzung mit der umstrittenen 

Beleuchtung – unter Wahrung des rechtlichen Gehörs der Rekurrentin – er-

folgt (act. 2 S. 6 ff.). In diesem Zusammenhang ist festzustellen, dass ein 

"informeller Augenschein" ohne Beteiligung der Rekurrentin und ohne die-

ser die Möglichkeit zu Stellungnahme einzuräumen, nicht zulässig ist, da 

dadurch das rechtliche Gehör der Rekurrentin in schwerwiegender Art und 

Weise verletzt würde. 

4.3.  

Der Rekurs ist somit gutzuheissen. Die angefochtene Verfügung der Baudi-

rektion Kanton Zürich ist aufzuheben und das Geschäft ist erneut an die 

Baudirektion zur weiteren Behandlung und Durchführung eines Augen-

scheins zurückzuweisen. Hinsichtlich des Beschlusses der Bau- und Pla-

nungskommission Stallikon ist das Verfahren bei diesem Ausgang als ge-

genstandlos geworden abzuschreiben. 

[…..]