# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e86cef8b-2551-5226-9552-7055373c27c8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-28
**Language:** it
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 28.08.2025 VR3 2024 100
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2024-100_2025-08-28.pdf

## Full Text

«I_NAM»
«I_ALI»
«I_BEM»

Sentenza del 28 agosto 2025
comunicata il 28 agosto 2025

[Contro questa decisione è stato interposto ricorso. La causa è pendente dinanzi al 
Tribunale federale (1C_543/2025).] 

N. d'incarto VR3 24 100

Istanza Terza Camera di diritto amministrativo

Composizione Righetti, presidente
Audétat e Brun
Paganini, attuario

Parti A._____
ricorrente
patrocinato dall'avv. lic. iur. Stefan Metzger

contro

Comune di Bregaglia
Casella postale 36, Via ai Crott 17, 7606 Promontogno
convenuto
patrocinato dall'avv. Dr. iur. Otmar Bänziger

e

B._____ AG 
convenuta
rappresentata dall'avv. Dr. iur. Hans Joos

Oggetto licenza edilizia

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Ritenuto in fatto:

A. La B._____ AG (in seguito: richiedente) ha inoltrato al Comune di Bregaglia 
(in seguito: Comune) una domanda di costruzione, datata 27 novembre 2023, per 
la realizzazione di una nuova casa bifamiliare (primaria), un'autorimessa e una 
terrazza sul fondo Z.1._____ a C._____, D._____. 

B. Il 13 dicembre 2023 l'Ufficio del militare e della protezione civile ha rilasciato 
l'autorizzazione inerente al contributo sostitutivo per i posti protetti; il 18 dicembre 
2023 l'Ufficio tecnico ha emanato la decisione relativa all'accesso stradale; il 4 
gennaio 2024 la Polizia del fuoco ha rilasciato il permesso di protezione antincendio 
e il 19 gennaio 2024 l'Ufficio per la natura e l'ambiente ha approvato il nuovo 
impianto a pompa di calore con sonde geotermiche. 

C. Con rapporto del 20 dicembre 2023, il consulente edile si è espresso in modo 
favorevole al progetto. 

D. La domanda di costruzione è stata pubblicata l'11 gennaio 2024 ed entro il 
termine di 20 giorni, in data 29 gennaio 2024, è pervenuta un'opposizione da parte 
di A._____ (opponente, proprietario del fondo vicino n. 1028). In merito ad essa la 
richiedente si è espressa in data 28 marzo 2024. 

E. Il 3 luglio 2024 la richiedente ha presentato al Comune l'attestato di 
protezione fonica datato del medesimo giorno. L'8 luglio 2024 il Comune ha inoltrato 
il succitato attestato all'opponente congiuntamente al rapporto del consulente edile 
del 20 dicembre 2023 per un'eventuale presa di posizione. Il 17 luglio 2024 è 
pervenuta la presa di posizione dell'opponente.  

F. Il Comune ha sottoposto a verifica l'attestato di protezione fonica da parte di 
un esperto, che, con e-mail del 18 settembre 2024, ne ha confermato la correttezza. 
Le parti sono state informate in merito dal Comune e hanno ricevuto in copia la 
suddetta e-mail.  

G. Su richiesta del Comune, la richiedente ha confermato l'esistenza di persone 
interessate all'acquisto delle abitazioni primarie progettate e garantito l'uso delle 
medesime come tali con scritto del 26 settembre 2024. Il 3 ottobre 2024 l'opponente 
ha inoltrato ulteriori osservazioni, richiedendo il rigetto della domanda di 
costruzione. 

H. Con decisione del 21 ottobre 2024, il Comune ha parzialmente accolto 
l'opposizione e rilasciato la licenza edilizia per la costruzione richiesta, 
subordinandola alle condizioni del rispetto delle riserve fatte dal consulente edile, 

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dell'utilizzo quale abitazione primaria e della modifica nei piani dell'ingresso al livello 
2 – da inoltrare al Comune prima dell'inizio dei lavori –, in modo che rispetti la 
distanza minima dal confine di 2.5 m. 

I.  Avverso questa decisione, il 20 novembre 2024 l'opponente (in seguito: 
ricorrente) ha inoltrato ricorso al Tribunale amministrativo (oggi: Tribunale d'appello) 
del Cantone dei Grigioni, chiedendone l'annullamento. In via processuale, ha 
chiesto il conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso. In sostanza, sotto il profilo 
materiale egli ha invocato diverse presunte lesioni del diritto, quali l'accertamento 
incompleto dei fatti, dell'obbligo di coordinazione, delle prescrizioni sulle distanze e 
di strutturazione, del divieto risp. della legislazione sulle abitazioni secondarie, della 
zona di pianificazione, della legislazione sulla protezione dell'ambiente nonché 
dell'inventario IFP. 

L. Con ordinanza del 22 novembre 2024, il giudice istruttore ha conferito l'effetto 
sospensivo al ricorso in via supercautelare. 

M. Nella risposta del 16 dicembre 2024, la richiedente (in seguito: convenuta) 
ha postulato il rigetto del ricorso, smentendo le argomentazioni di controparte e 
censurandone un'insufficienza di motivazione.

N. Nella presa di posizione del 9 gennaio 2025, il Comune (in seguito: 
convenuto) ha concluso al rigetto del ricorso, motivandone l'infondatezza. 

O. Dopo aver sentito le parti, con ordinanza del 9 gennaio 2025, il giudice 
istruttore ha autorizzato la rimozione delle modine sulla particella in questione. 

P. Nella presa di posizione del 15 gennaio 2025, la convenuta ha 
essenzialmente chiesto di rinunciare all'espletamento di un sopralluogo. 

Q. Con ordinanza del 16 gennaio 2025, il giudice istruttore ha conferito l'effetto 
sospensivo al ricorso – precedentemente decretato in via superprovvisionale – e 
confermato l'autorizzazione alla rimozione delle modine, segnalando, inoltre, che 
ulteriori disposizioni ordinatorie relative all'assunzione di prove (come p. es. un 
sopralluogo), se del caso, sarebbero state comunicate in un secondo tempo e che 
non sarebbe stato necessario un ulteriore scambio scritti. 

R. Con scritto del 13 febbraio 2025, la ricorrente ha contestato la nota d'onorario 
del 22 gennaio 2025 presentata dal legale della convenuta. 

S. Con scritto del 17 luglio 2025, la convenuta – secondo il senso – ha reiterato 
la richiesta di rinunciare a un sopralluogo. Con ordinanza del 21 luglio 2025, il 

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giudice istruttore ha chiarito che ulteriori atti istruttori, se necessari, sarebbero stati 
comunicati a breve e che, in caso contrario, si sarebbe pronunciato la sentenza. 

Considerando in diritto:

1.1. I casi pendenti presso l'ex Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni 
sono stati trasferiti al Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni al momento 
dell'entrata in vigore della LOG (CSC 173.000) il 1° gennaio 2025 (art. 122 cpv. 5 
LOG).

1.2. La competenza di questo Tribunale per giudicare il ricorso contro la decisione 
del convenuto del 21 ottobre 2024 di rilascio della licenza edilizia è data dall'art. 49 
cpv. 1 lett. a LGA (CSC 370.100). Il ricorso è tempestivo e risponde alle condizioni 
di forma (art. 52 cpv. 1 e art. 38 LGA). La legittimazione non è contestata e i rispettivi 
presupposti risultano soddisfatti (cfr. DTF 140 II 214 consid. 2.3). Il ricorso è dunque 
ricevibile.

2. Contestato è se la licenza edilizia rilasciata per la realizzazione di una nuova 
casa bifamiliare (primaria), un'autorimessa e una terrazza sul fondo Z.1._____ è 
conforme al diritto formale e materiale. Non costituisce invece oggetto della 
decisione impugnata l'asserita illegalità dello stato attuale della particella di 
costruzione. Nemmeno per quanto attiene alle censure relative alla violazione della 
Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero che non sono 
oggetto della decisione impugnata relativa alla licenza edilizia (e nemmeno 
dovevano esserlo; cfr. sentenza del Tribunale federale 1C_1/2021 del 30 luglio 2021 
consid. 1.2), si entra nel merito del ricorso.

3. Il ricorrente censura una violazione dell'obbligo di coordinamento. 

3.1. Nello specifico, egli contesta il rilascio di alcuni permessi supplementari 
(cantonali) già prima della pubblicazione della domanda di costruzione risp. il 
rilascio di un permesso durante il termine di pubblicazione della domanda, nonché 
la mancata trasmissione della sua opposizione alle relative autorità responsabili per 
la concessione di tali permessi supplementari. I vizi procedurali sarebbero gravi e 
insanabili in procedura di ricorso, anche perché, in mancanza della conoscenza 
specialistica, il Tribunale non potrebbe supplire l'autorità cantonale. 

3.2.1. Ai sensi dell'art. 92 cpv. 1 LPTC, le domande di costruzione e le domande di 
autorizzazioni supplementari che richiedono un coordinamento devono essere 
presentate al comune di ubicazione.

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3.2.2. In conformità all'art. 25a LPT – che dispone i requisiti minimi federali per le 
procedure cantonali (cfr. sentenza del Tribunale federale 1C_617/2017 del 25 
maggio 2018 consid. 2.2) –, l'art. 88 LPTC e gli artt. 52 segg. OPTC (CSC 801.110) 
regolano il coordinamento delle autorizzazioni supplementari. Se progetti di 
costruzione all'interno di zone edificabili richiedono, oltre alla licenza edilizia, altre 
autorizzazioni, autorizzazioni d'eccezione, permessi o l'approvazione di altre 
autorità (autorizzazioni supplementari) e se le autorizzazioni sono collegate tra loro 
in modo così stretto da non poter essere rilasciate separatamente e 
indipendentemente l'una dalle altre, bensì devono essere accordate tra loro dal 
punto di vista del contenuto, l'autorità edilizia comunale coordina le procedure e le 
decisioni nella procedura per il rilascio della licenza edilizia (art. 88 cpv. 1 e 2 LPTC; 
cfr. anche DTF 137 II 182 consid. 3.7.4.1; sentenze del Tribunale federale 
1C_217/2020 dell'8 giugno 2021 consid. 5.3, 2C_975/2019 del 27 maggio 2020 
consid. 4.5.2, 1C_238/2021 del 27 aprile 2021 consid. 1.3.2). 

3.2.3. Domande per autorizzazioni supplementari che necessitano di 
coordinamento vanno esposte pubblicamente e pubblicate unitamente alla 
domanda di costruzione. Nella pubblicazione devono essere elencate 
singolarmente le domande per autorizzazioni supplementari (cfr. art. 54 cpv. 1 
OPTC). Una volta conclusa la procedura d'esposizione, in caso di progetti di 
costruzione all'interno delle zone edificabili, l'autorità edilizia comunale trasmette 
senza indugio le domande per autorizzazioni supplementari, unitamente a tutti i 
documenti necessari e ad eventuali opposizioni, direttamente alle autorità 
competenti per l'autorizzazione supplementare, se considera soddisfatti i 
presupposti per una licenza edilizia (art. 55 cpv. 1 OPTC). Le autorità competenti 
per l'autorizzazione supplementare trasmettono la loro decisione, nonché 
un'eventuale decisione su opposizione direttamente al comune. Dopo aver 
esaminato la coerenza dei contenuti, l'autorità edilizia comunale notifica le decisioni 
inerenti le autorizzazioni supplementari insieme alla decisione edilizia (art. 55 cpv. 
2 OPTC). 

3.2.4. Oltre al coordinamento dei contenuti, l'obiettivo del requisito di 
coordinamento è quello di evitare lo scaglionamento dei procedimenti e, quindi, la 
ripetizione dei procedimenti di opposizione e di ricorso sugli stessi punti di 
controversie simili. Il processo di ricorso non deve essere ripetuto più volte. Allo 
stesso tempo è necessario che i diritti delle parti non siano limitati (sentenze del 
Tribunale federale 1C_170/2024 del 5 marzo 2025 consid. 4.3.3, 1C_617/2017 del 
25 maggio 2015 consid. 2.5 e 1C_236/2013 del 4 febbraio 2014 consid. 3.1 e 3.3). 

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3.3. Nel caso in esame, tre delle quattro autorizzazioni supplementari sono state 
rilasciate già prima dell'esposizione pubblica avvenuta l'11 gennaio 2024 (il 13 
dicembre 2023 l'Ufficio del militare e della protezione civile ha rilasciato 
l'autorizzazione inerente al contributo sostitutivo per i posti protetti; il 18 dicembre 
2023 l'Ufficio tecnico ha emanato la decisione relativa all'accesso stradale; il 4 
gennaio 2024 la Polizia del fuoco ha rilasciato il permesso di protezione antincendio) 
e l'ultima autorizzazione supplementare è stata emanata durante il periodo 
d'esposizione pubblica (il 19 gennaio 2024 l'Ufficio per la natura e l'ambiente ha 
approvato il nuovo impianto a pompa di calore con sonde geotermiche). Inoltre, 
l'opposizione del ricorrente al progetto edilizio del 29 gennaio 2024 non è stata 
trasmessa ai suddetti uffici. Pertanto, la censura del ricorrente di violazione delle 
norme procedurali è fondata. 

3.4. Ora, la questione è se la decisione impugnata – a causa dell'accertata 
violazione delle norme procedurali – vada annullata, disponendo il rinvio della causa 
al convenuto, affinché provveda a trasmettere l'opposizione agli uffici cantonali 
preposti per nuova valutazione, o se un simile rinvio comporterebbe un mero giro a 
vuoto. 

3.4.1. Nella propria opposizione del 29 gennaio 2024 (doc. C.8), in correlazione con 
le succitate autorizzazioni supplementari, il ricorrente ha sollevato una censura di 
violazione delle distanze dalle strade (cantonale e comunale) nonché riguardo alla 
sicurezza e alle regole dell'edilizia in merito agli accessi all'autorimessa; ha inoltre 
asserito che il progetto si troverebbe nel settore di protezione delle acque Au, in cui 
le previste trivellazioni per sonde geotermiche non sarebbero ammesse. Al 
proposito, va anzitutto osservato che in merito agli accessi stradali e alle distanze 
le censure nell'opposizione del ricorrente sono generiche e prive di motivazione. 
Inoltre, per quanto concerne la sonda geotermica, si rileva che nella zona Au, in cui 
si trova la particella di costruzione Z.1._____, l'utilizzo del calore geotermico è 
permesso (cfr. relativa mappa sul geoportale cantonale). Va poi notato che le 
autorità cantonali controllano d’ufficio i presupposti per il rilascio della licenza 
edilizia. Le censure nell'opposizione, non sufficientemente sostanziate, non 
richiedevano dunque una particolare presa di posizione da parte dei competenti 
uffici, indipendentemente dal fatto che le rispettive autorizzazioni supplementari 
abbiano o meno anche funzione di protezione del vicinato, come sostenuto dal 
ricorrente. Nella misura in cui il ricorrente intendesse tutelare la possibilità di terzi di 
contestare le decisioni dei singoli uffici (cfr. pag. 9 del ricorso), va rilevato che gli è 
interdetto invocare eventuali lesioni di diritti procedurali di terzi (cfr. ad es. sentenza 
del Tribunale federale 1C_17/2021 del 26 agosto 2021 consid. 4.5; sentenza del 

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Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni R 21 108 del 3 ottobre 2023 
consid. 3.5 segg.). Va infine aggiunto che la domanda di costruzione è stata 
pubblicata ed eventuali terzi toccati avrebbero potuto opporvisi. 

3.4.2. Non intravedendo come le censure nell'opposizione fossero suscettibili di 
cambiare l'esito delle autorizzazioni supplementari, nel caso concreto un rinvio per 
le carenze procedurali riscontrate comporterebbe unicamente un giro a vuoto. Data 
l'insufficienza delle relative censure nell'opposizione, non si può nemmeno 
concludere a una lesione del diritto di essere sentiti in seguito al mancato inoltro 
dell'opposizione ai relativi uffici. Un'eventuale lesione del diritto di essere sentiti 
sarebbe in ogni caso sanata nella presente procedura dinanzi al Tribunale, che 
fondamentalmente dispone di piena cognizione (cfr. DTF 142 II 218 consid. 2.8.1; 
sentenza del Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni R 21 108 del 3 
ottobre 2023 consid. 3.1). Benché per ragioni di economia processuale si possa 
rinunciare a un rinvio della causa al convenuto, la violazione delle disposizioni 
formali va debitamente considerata nella ripartizione dei costi (cfr. sentenza del 
Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni R 21 108 del 3 ottobre 2023 
consid. 3.7). Ciò non significa che il convenuto, in futuro, sia libero di decidere come 
coordinare e impostare la procedura e le decisioni per le autorizzazioni 
supplementari ai sensi dell'art. 52 cpv. 1 OPTC. Infatti, la procedura di 
coordinamento è regolamentata in modo vincolante per i comuni (cfr. art. 5 cpv. 1 e 
art. 107 cpv. 2 n. 6 LPTC).

4. Il ricorrente lamenta una lesione della zona di pianificazione. 

4.1. Stando al ricorrente, la zona edificabile nel Comune sarebbe già 
enormemente sovradimensionata. La popolazione nel Comune sarebbe stagnante. 
A C._____ non si trasferirebbero né frontalieri né germanofoni, a causa dei prezzi 
alti risp. della lingua. Si tratterebbe inoltre di una costruzione di lusso per la quale 
non sussisterebbe richiesta. Inoltre, la particella sarebbe situata ai margini del 
territorio urbanizzato e della zona di protezione secondo l'Inventario federale dei 
paesaggi, siti e monumenti naturali (IFP). Le costruzioni esistenti non godrebbero 
di protezione della situazione acquisita perché non conformi al diritto; in ogni caso 
un eventuale diritto acquisito non si opporrebbe a un dezonamento. La particella 
sarebbe oltretutto inadatta a una costruzione residenziale, considerato l'enorme 
rumore stradale e il conseguente superamento dei valori limite d’esposizione al 
rumore. La perizia fonica non sarebbe utilizzabile come prova, siccome si 
baserebbe su cifre del traffico datate e non sui valori di pianificazione bensì sui valori 
limite d'immissione. Anche le distanze dalla strada cantonale non potrebbero essere 
rispettate. Per di più, non potrebbe essere garantita la sicurezza per gli accessi 

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stradali. Infine, lo status di protezione dello stabile del ricorrente e di altri stabili vicini 
si estenderebbe anche all'ambiente circostanze e, con ciò, alla particella di 
costruzione. Su questo punto il convento non si sarebbe espresso, omettendo così 
un accertamento completo dei fatti. La domanda di costruzione sottostarebbe alla 
zona di pianificazione e non potrebbe essere autorizzata. 

4.2.1.  Nel Comune convenuto è in vigore una zona di pianificazione che concerne 
tutto il territorio comunale. Gli obiettivi di tale zona sono: l'esame della riduzione 
delle zone edificabili, soprattutto di quelle residenziali miste e centrali (RMC) in 
conformità alle prescrizioni dell'art. 15 cpv. 1 e 2 LPT nonché del Piano direttore nei 
settori politica d'assetto del territorio e insediamenti (PDC-INS), in particolare 
riguardo alla promozione di uno sviluppo edilizio di qualità rivolto verso l'interno e 
alla promozione del rinnovo degli insediamenti cfr. DTF 148 II 417 consid. 3.4).

Giusta l'art. 21 cpv. 2 LPTC, nella zona di pianificazione non può essere intrapreso 
nulla che possa ostacolare o contrastare la nuova pianificazione. In particolare 
progetti di costruzione possono essere autorizzati, soltanto se non sono in contrasto 
né con le pianificazioni e prescrizioni passate in giudicato né con quelle previste dal 
nuovo ordinamento. 

A mente della giurisprudenza, la zona di pianificazione preserva la libertà 
decisionale dell'autorità di pianificazione in merito alla riduzione delle zone edificabili 
sovradimensionate ai sensi dell'art. 15 cpv. 1 e 2 LPT e del PDC-INS. Tale libertà 
decisionale, in linea di principio, è limitata dal rilascio di una licenza edilizia se essa 
riguarda un terreno non ancora edificato. La relativa limitazione della libertà 
decisionale è quindi compatibile con la zona di pianificazione solo se l'assegnazione 
del terreno edificabile a una zona non edificabile non entra seriamente in 
considerazione o può essere esclusa. Una tale esclusione potrebbe essere 
affermata se il terreno edificabile in questione, a causa della sua posizione, non è 
adatto al dezonamento, in particolare se si tratta di uno "spazio vuoto tra le 
costruzioni". Secondo il Tribunale federale, gli "spazi vuoti tra le costruzioni" sono 
singoli appezzamenti di terreno non edificati che confinano direttamente con i terreni 
sopraedificati. Essi sono generalmente già urbanizzati e hanno una superficie 
relativamente piccola. L'utilizzazione dello "spazio vuoto" è determinato 
prevalentemente dalle edificazioni circostanti; il terreno non edificato deve quindi far 
parte dell'area di insediamento chiusa, partecipare alla qualità dell'insediamento ed 
essere caratterizzato dalle edificazioni esistenti a tal punto che ragionevolmente 
entra in considerazione solo l'attribuzione alla zona edificabile (cfr. DTF 132 II 218 
consid. 4.2.1 con riferimento a DTF 121 II 417 consid. 5a; sentenza del Tribunale 
federale 1C_66/2022 del 1° dicembre 2022 consid. 3.4 seg.). Detti "spazi vuoti tra 

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le costruzioni" vanno distinti dalle "superfici più estese non costruite all'interno di un 
comprensorio insediativo". Quest'ultime servono innanzitutto a interrompere le 
strutture insediative, aumentando la qualità abitativa attraverso spazi verdi, e a 
creare aree per il tempo libero. Tali superfici non sono caratterizzate dagli edifici 
circostanti, ma hanno una funzione indipendente e non fanno parte dell'area 
ampiamente edificata per cui rappresentano principalmente aree potenzialmente 
idonee per un dezonamento. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, le 
superfici non edificate fino a una dimensione di ca. 1 ha situate nel mezzo dell'area 
di insediamento, a determinate condizioni, possono essere designate come "spazi 
vuoti tra le costruzioni". Tuttavia va sottolineato che la questione dell'esistenza di 
uno "spazio vuoto tra le costruzioni" non va valutata secondo criteri puramente 
quantitativi, ma anche qualitativi. Nel distinguere tra "spazi vuoti tra le costruzioni" 
e "superfici più estese non costruite all'interno di un comprensorio insediativo", è 
necessario tenere conto di tutte le circostanze specifiche e del tipo di insediamento. 
In questo contesto, la valutazione dell'ambiente edificato circostante consente di 
stabilire se l'area non edificata può avere una funzione indipendente in termini di 
principi di pianificazione territoriale o meno (cfr. DTF 132 II 218 consid. 4.2.2-4.2.5; 
sentenze del Tribunale federale 1C_239/2024 del 5 giugno 2025 consid. 3, 
1C_66/2022 del 1° dicembre 2022 consid. 3.4.1; sentenza del Tribunale 
amministrativo del Cantone dei Grigioni R 23 31 del 23 gennaio 2024 consid. 6).

4.2.2. Si rammenta che il Tribunale d'appello giudica fondamentalmente con piena 
cognizione la presente controversia (cfr. art. 33 cpv. 3 lett. b LPT), ma 
nell'esaminare l'adeguatezza della decisione impugnata s'impone una limitazione al 
fine di rispettare l'autonomia comunale (cfr. sentenza del Tribunale amministrativo 
del Cantone dei Grigioni R 23 31 del 23 gennaio 2024 consid. 3 con riferimenti). 

4.3. Alla luce della giurisprudenza succitata, va esaminato se il fondo in questione 
– segnatamente per la sua posizione – entra seriamente in considerazione per un 
dezonamento. In tale contesto è, innanzitutto, rilevante se il fondo in questione può 
essere definito uno "spazio vuoto tra le costruzioni " o meno. Inoltre, per quanto 
rilevanti, vanno considerate anche la Linea guida territoriale comunale (LGTC) 
nonché, eventualmente, le istruzioni e analisi sui potenziali di dezonamento 
emanate a livello cantonale. Il Tribunale rileva che il fondo Z.1._____ presenta 
un’area di 786 m2 e, dunque, inferiore a 1 ha. Questo fondo si trova nel centro di 
una zona abitata, è completamente urbanizzato e parzialmente edificato. Giusta 
l'analisi concernente C._____ e la relativa cartina nella LGTC, il fondo in questione 
non è previsto come potenziale superficie di riduzione della zona edificabile (cfr. 
LGTC, pag. 57 seg.). D'altronde, esso è situato nella "zona ampliamento del nucleo" 

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– giusta il piano delle zone vigente al momento del rilascio della licenza edilizia e 
così mantenuto in quello elaborato nell'ambito della revisione della pianificazione 
locale (cfr. doc. C.25). L'edificazione progettata su di esso va a colmare lo spazio 
esistente tra gli edifici di una zona già ampiamente edificata. Il fondo costituisce 
pertanto uno "spazio vuoto tra le costruzioni". Come osservato dal convenuto, un 
dezonamento di questa particella potrebbe cozzare contro i principi pianificatori di 
densificazione e sviluppo centripeto (v. al riguardo DTF 145 II 18 consid. 3.1). Per 
quanto riguarda la censura del ricorrente sul ristagno demografico nel Comune 
convenuto e, dunque, secondo il senso, in merito alla necessità di un dezonamento 
segnatamente a C._____, si rileva che secondo i dati pubblicati dall'UST sulla 
previsione dell'evoluzione demografica, nei prossimi 15 anni la popolazione del 
Comune convenuto subirà un calo contenuto (da 1'566 abitanti nel 2025 a 1'445 nel 
2040) secondo lo scenario medio, mentre rimarrà praticamente invariata (da 1'573 
abitanti nel 2025 a 1'552 nel 2040) stando allo scenario alto (entrambi gli scenari 
sono datati del giugno 2025 cfr. 
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/grundlagen
/Seiten/Bevoelkerungsperspektive2030.aspx visitato l'ultima volta il 12.08.2025). A 
prescindere da questi dati inerenti a tutto il Comune, va notato che in discussione è 
l'area di C._____, che vanta un’alta attrattività residenziale grazie alla vicinanza con 
l'G._____ e al prezzo concorrenziale del terreno edificabile rispetto alla stessa (cfr. 
LGTC, pag. 13). Bisogna dunque partire dal presupposto che per delle abitazioni 
come quella in oggetto in questa zona vi sia sufficiente richiesta da parte di persone 
che intendono stabilirvisi durevolmente, come si vedrà più in dettaglio nel proseguo 
(v. sotto consid. 6.3). Inoltre, l'insediamento in cui si trova il relativo fondo non è 
compreso dalla zona di protezione del paesaggio circostante e il solo fatto che si 
trovi vicino ad essa non giustifica un potenziale di dezonamento, tanto più che nel 
mezzo si trova la strada cantonale. Avendo attuato le misure di protezione dell'IFP 
(oggetto 1908) nella pianificazione delle utilizzazioni comunale, l'IFP non riveste 
un'importanza diretta nella procedura di licenza edilizia (cfr. ad es. sentenza del 
Tribunale federale 1C_25/2019 del 5 marzo 2020 consid. 7 con riferimenti). Ad ogni 
modo, dalla descrizione del pertinente oggetto IFP 1908 non discende un obbligo di 
proteggere anche il territorio su cui si trova la particella di costruzione. 
Incomprensibile è, poi, cosa intenda il ricorrente con l'asserita estensione di uno 
status di protezione del suo stabile anche alla particella di costruzione. Invero, lo 
stabile del ricorrente sul fondo n. 1028 è inserito nel piano generale delle strutture 
come edificio tipico del sito ai sensi dell'art. 9 della Legge federale sulle abitazioni 
secondarie (LASec; RS 702) e dell'art. 6 dell'Ordinanza sulle abitazioni secondarie 
(OASec; RS 702.1) nonché degli artt. 8 e 9bis della Legge comunale sulle abitazioni 
secondarie, che ne regolano le possibilità di trasformazione ecc., senza alcun 

https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/grundlagen/Seiten/Bevoelkerungsperspektive2030.aspx
https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/dienstleistungen/grundlagen/Seiten/Bevoelkerungsperspektive2030.aspx

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influsso per la particella di costruzione in esame. Sotto questo aspetto, a differenza 
di quanto sostenuto dal ricorrente, non si intravede alcun accertamento incompleto 
dei fatti da parte del convenuto. Si può dunque concludere che a C._____ risultano 
esserci delle aree più adatte per un dezonamento, anche perché secondo la LGTC 
vi sono vaste riserve di zona edificabile, in parte discoste, non urbanizzate e non 
più attrattive (cfr. LGTC, pag. 38). 

4.4. Stante quanto sopra, le ulteriori eccezioni ricorsuali sollevate nel contesto di 
un potenziale dezonamento in punto ai valori limite d’esposizione al rumore nonché 
alla sicurezza degli accessi stradali e alle distanze dalla strada cantonale non sono 
suscettibili di cambiare la conclusione che il convenuto poteva escludere il fondo 
Z.1._____ dal potenziale di dezonamento, per cui non vi è una lesione della zona di 
pianificazione. 

5. Riferendosi tuttavia al progetto concreto, le summenzionate censure 
verranno trattate separatamente qui di seguito. 

5.1. Immissioni foniche risp. valori limite d’esposizione al rumore

5.1.1. In zone esposte al rumore, giusta l’art. 22 cpv. 1 LPAmb (RS 814.01) i 
permessi di costruzione per edifici nuovi, destinati al soggiorno prolungato di 
persone, sono concessi, con riserva del cpv. 2, soltanto se i valori limite delle 
immissioni non sono superati. Secondo il cpv. 2, se i valori limite delle immissioni 
sono superati, i permessi di costruzione per edifici nuovi, destinati al soggiorno 
prolungato di persone, sono concessi soltanto qualora i locali siano disposti 
opportunamente e siano state prese le eventuali misure complementari di 
protezione acustica ancora necessarie. L'art. 31 cpv. 1 dell'Ordinanza contro 
l’inquinamento fonico (OIF; RS 814.41) specifica che, quando i valori limite 
d’immissione sono superati, la costruzione o la modificazione sostanziale di un 
edificio con locali sensibili al rumore può essere autorizzata soltanto se detti valori 
possono essere rispettati: a) grazie alla disposizione dei locali sensibili al rumore 
sul lato opposto dell’edificio rispetto al rumore stesso; oppure b) grazie a misure di 
costruzione o di sistemazione che proteggano l’edificio dai rumori. Giusta il cpv. 2, 
se i provvedimenti di cui al cpv. 1 non permettono di rispettare i valori limite 
d’immissione, l’autorizzazione di costruire può essere accordata solo se esiste un 
interesse preponderante per la costruzione dell’edificio e se l’autorità cantonale è 
consenziente. 

Giusta l’art. 24 cpv. 2 LPAmb, le zone edificabili esistenti, ma non ancora 
urbanizzate per la costruzione di abitazioni o di altri edifici destinati al soggiorno 

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prolungato di persone, nelle quali i valori di pianificazione sono superati, devono 
essere riservate per usi meno sensibili al rumore, eccetto che, nella parte 
preponderante di tali zone, i valori di pianificazione possano venir rispettati mediante 
misure di pianificazione, sistemazione o costruzione (cpv. 2). A mente dell’art. 30 
OIF, le zone edificabili destinate ad edifici con locali sensibili al rumore che al 
momento dell’entrata in vigore della legge [intesa è la LPAmb] non erano ancora 
urbanizzate possono essere urbanizzate solo nella misura in cui i valori di 
pianificazione sono rispettati oppure possono esserlo sia mediante il cambiamento 
della destinazione delle zone sia mediante misure di pianificazione, sistemazione o 
costruzione. L’autorità esecutiva può accordare delle eccezioni per piccole parti di 
zone edificabili. 

Una zona edificabile è considerata urbanizzata ai sensi dei succitati disposti, se è 
presente un'urbanizzazione completa e adeguata alla zona di utilizzo 
corrispondente. Deve essere presente un accesso sufficiente per l'utilizzo in 
questione e le condutture necessarie per l'acqua, l'energia e le acque reflue devono 
essere sufficientemente vicine da consentire un allacciamento senza costi eccessivi 
(cfr. DTF 117 Ib 308 consid. 4a). A tal fine è determinante non solo la singola 
parcella, ma un'area più ampia, ovvero la parte non ancora (completamente) 
urbanizzata di una zona, nella misura in cui è destinata a edifici con locali sensibili 
al rumore (cfr. sentenza del Tribunale federale 1C_366/2019 del 6 settembre 2021 
consid. 3.4 con rinvii). 

Infine, secondo l'art. 25 cpv. 1 LPAmb, la costruzione di impianti fissi è autorizzata 
solo se le immissioni foniche da essi prodotte non superano da sole i valori di 
pianificazione nelle vicinanze; l’autorità che rilascia i permessi può esigere una 
valutazione preventiva del rumore (cpv. 1). Se l’impianto è d’interesse pubblico 
preponderante, in particolare dal profilo della pianificazione del territorio, e se 
l’osservanza dei valori di pianificazione costituisce un onere sproporzionato per la 
realizzazione del progetto, possono essere accordate facilitazioni. In tal caso, 
riservato il cpv. 3, i valori limite delle immissioni non devono però essere superati 
(cpv. 2). 

5.1.2. Nel caso di specie, il convenuto si è basato sull’attestato di protezione fonica 
del 3 luglio 2024. Riguardo alle immissioni causate dal traffico stradale, detto 
rapporto tiene in considerazione un aumento annuo del traffico stradale dell’1 % a 
partire dai dati del 2015 fino al 2024 (cfr. doc. C.14, pag. 6). Il ricorrente contesta il 
metodo di valutazione della perizia, ma non spiega perché tale valore risp. tale 
proiezione non corrisponderebbe alla realtà. Tantomeno argomenta perché 
andrebbero rispettati i valori di pianificazione per le immissioni dalla strada. Va 

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precisato che si tratta di una particella urbanizzata già prima dell'entrata in vigore 
della LPAmb il 1° gennaio 1985, poiché si trova nelle immediate vicinanze delle 
condutture (che, date le case vicine già esistenti prima del 1985, devono essere 
parimenti considerate esistenti prima del 1985) e poiché esisteva un garage già 
prima del 1985, come dimostrato dai piani approvati nel 1984 per la costruzione di 
un nuovo garage doppio (cfr. doc. C.24; cfr. anche immagine aerea swisstopo ad 
es. del 1978  https://map.geo.admin.chE._____ visitato l'ultima volta il 12.08.2025), 
cosicché per le immissioni dalla strada fanno stato i valori limite d’immissione. Nella 
perizia fonica è stato correttamente rilevato che la particella si trova in zona con 
grado di sensibilità fonica III, dove contestualmente valgono valori diurni di 65 dB 
(A) e notturni di 55 dB (A) (v. allegato 3 OIF). Stando ad essa, per tutte le facciate 
dell'edificio previsto i valori limite d’immissione sono rispettati (cfr. doc. C.14, pag. 6 
segg.). Sebbene – come osservato dal ricorrente – nel punto più critico di fronte alla 
strada cantonale si sia stimato un valore d'immissione diurno corrispondente 
esattamente al valore massimo (65 dB [A]), non si ravvisano motivi per dubitare di 
quanto riferito dai periti, tanto più che il convenuto ha sottoposto a verifica da parte 
di uno studio esterno l'attestato di protezione fonica, che, con e-mail del 18 
settembre 2024, ne ha confermato la correttezza (cfr. doc. C.17). Per quanto 
concerne invece le emissioni prodotte dai nuovi impianti progettati (nuovo garage 
sotterraneo e terrazza esterna con 36 posti a sedere utilizzato dall'attività di 
ristorazione della particella Z.2._____) – circostanza, questa, che non viene 
contestate dal ricorrente –, la perizia si fonda giustamente sui valori di 
pianificazione. Secondo detta perizia, per quanto riguarda l'autorimessa, nei punti 
d'immissione – ovvero nei rispettivi locali della casa progettata e delle abitazioni 
vicine orientati verso gli accessi del garage (un accesso avviene dal pian terreno 
sulla strada cantonale e l'altro dal piano superiore sulla strada di quartiere), i valori 
di pianificazione di 60 dB (A) per il giorno e di 50 dB (A) per la notte (cfr. allegato 6 
OIF) sono adempiti, dato un livello di valutazione massimo di 42 dB (A) (cfr. doc. 
C.14 pag. 7-9). Riguardo al rumore proveniente dalla terrazza, va notato che questa 
sarà accessibile agli ospiti solo in caso di bel tempo con orari di apertura dalle 10:00 
alle 17:00, resterà chiusa in maggio e novembre e non avrà diffusione di musica. In 
base a una valutazione specifica del caso, in applicazione del tool di cui alla guida 
di Cercle Bruit 8.10, allegato 3 "metodo di valutazione del rumore di terrazze" 
(https://www.cerclebruit.chF._____.pdf visitato l'ultima volta il 12.08.2025), i valori 
calcolati nei punti d'immissione sono al di sotto del livello 1, vale a dire con rumore 
"al massimo leggermente fastidioso", ciò che equivale a dei valori al di sotto dei 
valori di pianificazione (doc. C.14 pag. 9-11 e allegato 3). I valori limite d’esposizione 
al rumore sono dunque rispettati.

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5.2. Distanza dalla strada cantonale e sicurezza degli accessi 

5.2.1. Il ricorrente sostiene, in primo luogo, che le costruzioni sulla particella in 
questione non rispetterebbero le distanze cantonali dalla strada cantonale, come si 
evincerebbe dalle zone non edificabili (zone agricole) formanti una striscia lungo la 
strada cantonale a est della particella di costruzione. 

Questa censura va respinta. Dai piani allegati alla domanda di costruzione (piano 
catastale [doc. C.1.2] e di planimetria [doc. C.1.5]) si evince che la costruzione 
rispetta la distanza di 5 m (art. 19 cpv. 1 Ordinanza stradale del Cantone dei Grigioni 
[OStra; CSC 807.110]) dalla strada cantonale. 

5.2.2. In secondo luogo, il ricorrente adduce che si verrebbe a creare un triplo 
incrocio direttamente sulla strada cantonale, che sarebbe vietato dal diritto 
cantonale e non potrebbe nemmeno essere autorizzato in via eccezionale a causa 
della violazione delle norme tecniche pubblicate dall'Unione Svizzera dei 
Professionisti della Strada e dei Trasporti (VSS). 

Questa allegazione di insufficiente sicurezza degli accessi si rivela ugualmente 
infondata vista, da un lato, l'autorizzazione del 18 dicembre 2023 da parte 
dell'Ufficio tecnico cantonale a determinate condizioni per l'accesso sulla strada 
cantonale (quale p. es. l'entrata e l'uscita dalla strada solo in avanti; cfr. doc. C.3.2) 
e, dall'altro, l'autorizzazione del convenuto per l'accesso sulla strada di quartiere (in 
fondo, all'incrocio con quella cantonale), a cui non vi è nulla da obiettare. Per inciso, 
contrariamente a quanto affermato dal ricorrente, non si creerà un triplo incrocio, 
siccome un accesso avviene sulla strada cantonale e l'altro su quella di quartiere, 
la quale si incrocia con la strada cantonale ca. una trentina di metri più avanti degli 
accessi progettati. La censura della lesione delle direttive VSS – non specificate dal 
ricorrente –, poi, non merita di essere approfondita vista, innanzitutto, l'insufficienza 
di motivazione. Posto, inoltre, l'esiguo aumento di traffico causato dal progetto e la 
buona visibilità per entrambi gli accessi, non v'è d'attendersi una lesione delle 
stesse, le quali, peraltro, rappresentano solo delle direttive di orientamento non 
direttamente applicabili, poiché non espressamente richiamate dalle leggi qui 
pertinenti (cfr. sentenza del Tribunale federale 1C_373/2022 del 23 febbraio 2023 
consid. 2.7).  

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6. Il ricorrente fa valere un tentativo di aggiramento della legge sulle abitazioni 
secondarie.  

6.1. Egli fa notare che la convenuta sarebbe una società anonima con sede in 
una fiduciaria a H._____ e con lo scopo, tra l'altro, di commercio di progetti 
immobiliari. I membri del CdA sarebbero attivi nel ramo immobiliare ed edilizio, uno 
tra loro, con diritto di firma individuale, sarebbe straniero. Il progetto sarebbe 
speculativo, in quanto non ci sarebbero né acquirenti né locatari risp. interessati – 
come avrebbe ammesso la convenuta stessa nella procedura di prima istanza – e 
non sarebbe stato comunicato nessun prezzo di vendita o di affitto. Sembrerebbe 
che non si voglia realizzare abitazioni primarie, bensì appartamenti di lusso per 
pensionati. Una sospensione dell'obbligo di abitazione primaria sarebbe inevitabile. 
Per le ulteriori argomentazioni del ricorrente in punto all'evoluzione demografica e 
alla richiesta di abitazioni si rinvia al consid. 4.1.

6.2.1. Nei Comuni – come quello in discussione – in cui la quota di abitazioni 
secondarie supera il 20 %, possono essere autorizzate nuove abitazioni solamente 
se sono utilizzate come abitazione primaria o come abitazione sfruttata a scopi 
turistici (cfr. art. 75b cpv. 1 Cost; art. 7 cpv. 1 LASec). Di conseguenza, in conformità 
all'art. 7 cpv. 3 e 4 LASec, nella licenza edilizia il convenuto ha subordinato i due 
nuovi appartamenti in oggetto alla condizione di utilizzo, da parte di persone 
domiciliate nel Comune, quale abitazione primaria giusta l'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec 
(cfr. dispositivo della licenza edilizia impugnata, cifra III.d).

6.2.2. In base all'art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro il proprietario della costruzione in 
oggetto potrebbe chiedere al Municipio di sospendere la limitazione d'uso 
menzionata a determinate condizioni, ovvero se: a) la limitazione d'uso non può 
essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze particolari quali 
decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello stato civile; o b) il 
proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato l'abitazione e di avere 
cercato invano persone disposte a usare lecitamente l'abitazione dietro congrua 
rimunerazione. Da qui, principalmente, sorge la necessità di controllare che la 
nuova costruzione possa essere effettivamente utilizzata quale abitazione primaria 
(cfr. anche sentenza del Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni R 21 71 
del 10 maggio 2022 consid. 3.2).

6.2.3. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, occorre esaminare d'ufficio 
se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistica l'intenzione e la possibilità 
di un utilizzo quale abitazione primaria della costruzione prevista. A tal proposito, a 
seconda del caso, vanno presi in considerazione l'ubicazione dell'immobile (zona, 

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accesso, distanza dai posti di lavoro), la progettazione architettonica (nell'ottica di 
un uso sull'arco di tutto l'anno), eventualmente il suo prezzo e le modalità di 
finanziamento, nonché le circostanze circa le persone che intendono abitarvici 
(domicilio e luogo di lavoro attuale, intenzione di trasferirsi). Qualora i futuri 
occupanti non fossero conosciuti, il criterio principale è quello della domanda di 
residenze primarie nel medesimo settore. In tal caso, va reso verosimile che in tale 
settore di mercato sussiste una richiesta di residenze primarie. Nei casi in cui la 
richiesta è evidentemente insufficiente, la licenza edilizia può essere rilasciata 
soltanto se vi sono delle garanzie concrete da parte di acquirenti che intendono 
risiedere durante tutto l'anno nell'immobile. Ciò vale anche nel caso in cui la 
committenza intenda commercializzare il progetto di costruzione come residenza 
primaria. Se tale volontà non appare realistica, va concluso che vi è un tentativo di 
eludere le disposizioni legali (cfr. DTF 145 II 99 consid. 3, 144 II 49 consid. 2). Per 
poter essere sanzionato, tuttavia, detto abuso di diritto deve essere manifesto (cfr. 
DTF 142 II 206 consid. 2.5; sentenze del Tribunale amministrativo del Cantone dei 
Grigioni R 23 31 del 23 gennaio 2024 consid. 5.3, R 21 71 del 10 maggio 2022 
consid. 3.3). 

6.3. La casa bifamiliare in esame non ha l'aspetto di una casa secondaria, ma 
sembra essere adatta come residenza primaria per due famiglie, essendo previsti 
due appartamenti con diverse camere (5.5). Essa corrisponde a un'abitazione 
primaria anche per quanto riguarda la disposizione dei locali e l'infrastruttura, non 
essendo previsti impianti lussuosi o locali eccessivamente ampi. Benché i costi 
approssimativi di costruzione di CHF 5.5 mio (cfr. doc. C.1.1) siano relativamente 
elevati, tenendo conto del luogo e della regione in cui si trova, non è dato concludere 
che si tratta di un immobile di lusso, preso in considerazione solo da persone 
facoltose e per le quali sussiste il rischio concreto di un aggiramento della LASec. 
Tuttavia, non essendo ancora conosciuti i futuri occupanti, va analizzata la domanda 
di residenze primarie in questo settore. Come esposto dal convenuto, in J._____ – 
di cui C._____ fa parte – vige notoriamente penuria di abitazioni primarie. In base 
alla statistica dell'Ufficio dell'economia e del turismo dei Grigioni, la quota di 
abitazioni vuote per il Comune convenuto ammonta allo 0.34 % (dati al 1° giugno 
2023 [cfr. doc. C.27]). Stando alle indicazioni del convenuto, sul territorio del 
medesimo negli ultimi anni si sarebbe realizzato una media di sole quattro abitazioni 
primarie per anno. Nello specifico riguardo a C._____, il convenuto sottolinea che 
in tutta l'J._____ vi sarebbe una necessità di realizzare ca. 1'000 nuove abitazioni 
(primarie) fino al 2031 (cfr. v. rilevamento del Wirtschaftsforum Graubünden 
pubblicato nell'L._____ [doc. C.26]). Peraltro, sulla piattaforma immobiliare di 
comparis.ch attualmente a C._____ non si trova nessun appartamento di 5.5 locali 

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in vendita o in affitto (vi sono solo un appartamento con 4 camere e uno con 1 
camera in vendita, cfr. 
https://www.comparis.ch/immobilien/marktplatz/bregaglia/C._____/kaufen; 
https://www.comparis.ch/immobilien/marktplatz/bregaglia/C._____/mieten; visitati 
l'ultima volta il 12.08.2025). Il convenuto poteva dunque, a ragione, concludere che, 
vista la situazione del mercato immobiliare, una richiesta in crescita e la conferma 
di parti interessate da parte della convenuta (cfr. doc. C.20), non vi sono indizi che 
lascino presagire un utilizzo degli appartamenti primari previsti contrario alla LASec. 

6.4. Ne discende che per la casa progettata non si ravvisa un tentativo di 
aggiramento della LASec e le relative obiezioni del ricorrente si rivelano infondate. 

7. Nella misura in cui il ricorrente eccepisce – in modo del tutto generico – la 
mancanza di una rispettiva autorizzazione dell'Ufficio per la natura e l'ambiente, 
poiché il progetto si troverebbe nel settore di protezione delle acque Au, va notato 
che una simile autorizzazione è necessaria solamente se la costruzione costituisce 
un potenziale pericolo per le acque (cfr. art. 19 cpv. 2 Legge federale sulla 
protezione delle acque [LPAc; RS 814.20]), cosa che il summenzionato Ufficio in 
questo caso – segnatamente riguardo alla realizzazione dell'autorimessa – ha 
potuto negare (cfr. e-mail del succitato Ufficio del 14 ottobre 2024 [doc. C.5.3]). In 
merito al paventato pericolo della sonda geotermica si è già detto in precedenza 
(cfr. sopra consid. 3.4.1). 

8. Per il resto, il ricorrente, in maniera del tutto generica e appellatoria accenna 
infine a violazioni della Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone 
all'estero, nonché delle lunghezze dell'edificio. Per quanto attiene alle censure 
relative alla Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero 
(LAFE; RS 211.412.41) – come riferito al consid. 2 –, oltre a non essere sostanziate, 
esse non possono essere oggetto della decisione impugnata. Anche riguardo alle 
allegazioni secondo cui il progetto "viola le lunghezze dell'edificio" e l'indice di 
sfruttamento (IS) per più di 0.2, le censure non possono essere trattate nel dettaglio, 
non essendo queste sufficientemente sostanziate. Al proposito, ci si limita a notare 
che nella zona AN2, in cui si trova la particella di costruzione, vige un IS dello 0.7 
(cfr. art. 49 della Legge edilizia comunale e schema delle zone annesso), che – 
stando ai dati forniti dalla convenuta e controllati dal convenuto – è rispettato (376.9 
m2 di SUL : 786.4 m2 di SEN = 0.48). Per quanto riguarda la distanza minima dal 
confine risp. dalla strada comunale (di quartiere) di 2.5 m, il convenuto, nella 
decisione impugnata, ha già stabilito che la convenuta è tenuta a modificare la 
costruzione dell'ingresso al livello 2 in modo che tale distanza sia rispettata (v. 
decisione impugnata, cifra III.b e IV.i). 

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9. Riassumendo, il ricorso va respinto, per quanto ricevibile, e la decisione 
impugnata va confermata. 

10. In apprezzamento anticipato delle prove, non risulta necessario raccogliere 
ulteriori prove, come invece richiesto dal ricorrente (produzione di precedenti incarti 
di licenze edilizie, sopralluogo, informazioni da parte di autorità), poiché il Tribunale 
ha acquisito una convinzione sulla causa grazie alle prove a disposizione e non 
vede come ulteriori prove possano mutare la decisione (cfr. DTF 127 V 491 consid. 
1b.; sentenza del Tribunale federale 4A_273/2021 del 17 aprile 2023 consid. 4.3.1).

11.1. Le spese procedurali seguono la soccombenza (cfr. art. 73 cpv. 1 LGA). Visto 
l'esito del ricorso, ma considerata la violazione delle disposizioni formali (cfr. sopra 
consid. 3), le spese procedurali – composte da una tassa di Stato fissata a 
CHF 5'000.00 e spese di cancelleria – sono poste per 4/5 a carico del ricorrente e 
per 1/5 a carico del convenuto.

11.2. Il ricorrente è inoltre tenuto a risarcire alla convenuta le spese necessarie 
causate dalla procedura (cfr. art. 78 cpv. 1 LGA), mentre al convenuto non sono 
assegnate ripetibili giusta la regola di cui all'art. 78 cpv. 2 LGA, motivo per il quale 
non è necessario trattare le lamentele di parte ricorrente relative al patrocinio legale 
dei comuni in procedimenti amministrativi-giudiziari. Nella parcella del 22 gennaio 
2025, il legale della convenuta rivendica un importo totale per le sue prestazioni pari 
a CHF 16'008.33. Questo importo appare eccessivo. Considerato che questa tiene 
conto anche di prestazioni antecedenti l'emanazione della decisione impugnata, 
contiene l'IVA benché la convenuta possa detrarre l'imposta precedente, e visto che 
le oltre 53 ore di lavoro appaiono sproporzionate, si giustifica l'assegnazione di un 
importo forfettario a titolo di ripetibili alla convenuta pari a CHF 5'000.00 a carico del 
ricorrente. A causa della violazione dei disposti formali, il convenuto è infine tenuto 
a indennizzare il ricorrente – che non ha trasmesso al Tribunale una nota d'onorario 
– con un importo forfettario pari a 1/5 delle ripetibili in favore della convenuta, ossia 
CHF 1'000.00. 

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Il Tribunale d'appello pronuncia:

1. Per quanto ricevibile, il ricorso è respinto. 

2. Vengono prelevate le seguenti spese processuali:

– una tassa di Stato di CHF 5'000.00

– e le spese di cancelleria di CHF 474.00

totale CHF 5'474.00

Tali spese sono poste in ragione di 4/5 a carico di A._____ e in ragione di 1/5 
a carico del Comune di Bregaglia. 

3. A._____ versa alla B._____ AG CHF 5'000.00 a titolo di ripetibili. 

4. Il Comune di Bregaglia versa ad A._____ CHF 1'000.00 a titolo di ripetibili. 

5. [vie di diritto]

6. [Comunicazioni]