# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2fbc58f9-e36a-595f-b31e-28de2f9a4d47
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-24
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 24.03.2016 80.2015.227
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2015-227_2016-03-24.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2015.227

  	
  Lugano

  24 marzo 2016

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Mauro
  Mini e Raffaele Guffi in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente

  

 

	
  segretario

  	
  Rocco
  Filippini

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

  RI 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 29 ottobre 2015 contro la decisione del 30 settembre 2015 in materia di IC
  2013.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   I coniugi RI 1 e RI 2,
domiciliati a __________, sono proprietari fra l’altro dei mapp. n. __________,
__________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________
RFD di __________.

                                         Nella dichiarazione
d’imposta 2013, i contribuenti hanno attribuito agli immobili in questione un
valore locativo di fr. 3'960.– ed hanno fatto valere spese di manutenzione per
complessivi fr. 3'562.– e spese di gestione e amministrazione per complessivi
fr. 1'490.–.

 

 

                                  B.   Notificando loro la
tassazione dell’imposta cantonale (IC) 2013, con decisione del 19 agosto 2015,
l’RS 1 ha commisurato il valore locativo degli immobili di Intragna in fr.
6'840.– e da questo importo ha ammesso in deduzione spese di manutenzione e di
gestione per fr. 1'710.–. Nella motivazione della decisione, l’autorità fiscale
ha rilevato che “il valore locativo delle abitazioni secondarie corrisponde al
valore di mercato delle pigioni della zona” e che “l’agevolazione fiscale
prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa”. 

 

 

                                  C.   I contribuenti hanno
interposto reclamo contro la suddetta decisione il 15 settembre 2015, chiedendo
di ridurre il valore locativo a fr. 3'960.– e di ammettere in deduzione spese
di manutenzione e gestione per fr. 5'052.–. Con riferimento al valore locativo,
sottolineavano che l’importo dichiarato era stato stabilito dall’autorità
fiscale nella decisione su reclamo relativa alla tassazione del periodo
precedente e non vi era alcuna spiegazione per un aumento del reddito nella
misura del 73%. In merito alle spese di manutenzione e di gestione, rilevavano
che su due mappali vi erano altrettante case e che le altre parcelle costituivano
un esteso prato, che necessitava di un regolare taglio dell’erba.

 

 

                                  D.   L’Ufficio di
tassazione ha respinto il reclamo, con decisione del 30 settembre 2015. Il
reddito della sostanza risultava dalla somma del valore locativo dei due
edifici, entrambi abitabili e a disposizione dei reclamanti (mapp. n. __________:
fr. 3'960.–; mapp. n. __________: fr. 2'880.–). Quanto alle spese di manutenzione,
l’Ufficio di tassazione ha argomentato che le spese per la cura del prato non
sono deducibili, per il fatto che si riferiscono ad elementi non compresi nella
stima del valore locativo. Neppure potevano essere dedotte le spese per la
tassa rifiuti, l’acqua, l’elettricità, il riscaldamento ecc., “poiché il valore
locativo è valutato al netto di queste spese”. L’autorità fiscale aveva
pertanto ammesso la deduzione forfetaria del 25% “poiché le spese effettive
ammissibili sarebbero inferiori a tale importo”.

 

 

                                  E.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 contestano la
decisione dell’Ufficio di tassazione in merito al calcolo del valore locativo
come pure alla deduzione delle spese di manutenzione e gestione degli immobili
di __________. 

                                         Ribadito che è
stato lo stesso Ufficio resistente ad accettare la stima del valore locativo da
loro proposta, in occasione della decisione su reclamo relativa alla tassazione
del periodo fiscale precedente, gli insorgenti ritengono che la decisione impugnata,
che ha accertato separatamente il valore locativo delle due case, sarebbe
arbitraria ed in contrasto con il diritto di essere sentito. L’autorità fiscale
non avrebbe infatti preso posizione sulle motivazioni del reclamo né avrebbe
esposto “criteri concreti ed effettivi che rendano possibile un confronto con
proprietà ed immobili di genere analogo”.

                                         Per quanto attiene alle
spese di manutenzione e gestione degli stessi immobili, i contribuenti
sottolineano l’importanza della “cura di zone agricole nelle __________”, scopo
che loro perseguirebbero preservando e riparando i muri di sostegno ed evitando
“un deterioramento del terreno”.

 

 

Diritto

 

 

                                    I.   Valore locativo

 

                                   1.   1.1.

                                         Secondo l’ art. 20 cpv. 1
lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza immobiliare
il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo
gratuito.

 

                                         1.2.

                                         La legge
federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni
obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo
(in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art.
7 cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità
di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore di
mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non
quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF 125 I
65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha
stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF
124 I 145, consid. 4d p. 156), precisando poi che il 60% del valore di mercato
rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

                                         1.3.

                                         Per quanto qui di
interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto
della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è
stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il
suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

                                         Dal 1° gennaio 2009 è
entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al
capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a
scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel
quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed
è stata così motivata:

                                         Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a
disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma
piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre
all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze
secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di
vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti
nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere
dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono
assumersi oneri di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini
di gettito fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una
modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di
soggetti fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente,
contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che
una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori
cantone o all’estero.

                                         (cfr. Messaggio del
Consiglio di Stato n. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009 e
obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Per quanto riguarda le
modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 2 del decreto
esecutivo del 19 dicembre 2012 concernente l’imposizione delle persone fisiche
valido per il periodo fiscale 2013 (RL 10.2.2.1.4), esso corrisponde al valore
di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima
posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde
mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri
elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore
di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).

 

                                         2.2.

                                         In una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha
esaminato nel dettaglio la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo
per la sua illegalità.

                                         In primo luogo, il Canton
Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono
“accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.
Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse
espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma
anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton
Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio
stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che
essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.

                                         D’altra
parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella
misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il
termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero
le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una
procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione
dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere
probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova
dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.
Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei
ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel
Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima
ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito,
dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità
ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di
pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è
attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al Tribunale di
espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul reddito è
suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla Camera di
diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un reclamo o
di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata, cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha intrapreso l’accertamento
del valore locativo, in modo da consentire al contribuente di valutare se
contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima si limitano invece ad
indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere ulteriori precisazioni.

                                         A titolo abbondanziale,
questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che
il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel
quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70%
del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21
dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Venendo
all’esame della fattispecie, l’Ufficio di tassazione ha aumentato sensibilmente
il valore locativo delle due case situate sui mapp. n. __________ e __________
RFD di __________, rispetto a quanto aveve deciso accogliendo un reclamo dei
contribuenti per il periodo fiscale precedente. Tuttavia, né nella decisione di
tassazione del 19 agosto 2015 né nella decisione su reclamo del 30 settembre
2015, l’autorità fiscale ha spiegato le modalità di calcolo che l’hanno
condotta a tale esito. Se nella prima decisione si è limitata a fare
riferimento al “valore di mercato delle pigioni della zona”, nella decisione
impugnata ha spiegato di aver sommato il valore locativo dei due edifici,
entrambi abitabili e a disposizione dei reclamanti, attribuendo loro un reddito
di, rispettivamente, fr. 3'960.– per il mapp. n. __________ e fr. 2'880.– per
il mapp. n. __________. Per il resto, ha affermato genericamente di aver
intrapreso la valutazione “in relazione agli affitti reperibili nella zona per
oggetti simili a quelli in esame”, tenendo conto “della particolare situazione
della zona”.

 

                                         3.2.

                                         Dagli
atti dell’Ufficio di tassazione emerge che quest’ultimo ha stabilito il valore
locativo degli immobili in discussione basandosi sul valore di reddito
accertato dall’Ufficio cantonale di stima ai fini della determinazione del
valore di stima ufficiale dei fondi di proprietà dei ricorrenti. Un documento
ricavato dalla banca dati dell’Ufficio di stima attribuisce infatti ai mapp. n.
__________ e __________ un valore di reddito di, rispettivamente, fr. 3'142.–
il primo e fr. 2'231.– il secondo. Il valore locativo complessivo, se si
trattasse di abitazioni primarie, ammonterebbe allora a fr. 4'836.–, cioè al
90% del valore di reddito (fr. 5'373.–). Siccome però si tratta di abitazioni
secondarie, l’importo così calcolato corrisponde, secondo la prassi
dell’autorità fiscale cantonale, al 70% del valore locativo di abitazioni diverse
da quella dove i contribuenti hanno il domicilio. Il valore locativo viene
quindi fissato nella misura dei 100/70 di questo importo, cioè nel caso
concreto a fr. 6'908.–. L’importo non corrisponde precisamente a quello
indicato nella decisione impugnata (fr. 6'840.–), ma la differenza è verosimilmente
riconducibile ad un errore di calcolo. 

 

                                         3.3.

                                         Sta
di fatto che l’Ufficio di tassazione non ha mai indicato in quale modo sia pervenuto
all’importo stabilito con le decisioni. 

                                         A
tale riguardo, va ricordato che, adita dal contribuente con reclamo, l’autorità
di tassazione deve prendere una decisione motivata (art. 208 cpv. 2 LT; art.
135 cpv. 2 prima frase LIFD), fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208
cpv. 1 LT; art. 135 cpv. 1 LIFD; v. anche Agner/Jung/
Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo
1995, p. 422).

                                         Per
giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: la sua
violazione comporta, di regola, l’annullamento dell’atto impugnato, senza che
vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid.
2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi
riferimenti).

                                         La
motivazione deve dunque consistere nell’esposizione della fattispecie ed in una
motivazione giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo
della decisione: solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di
motivare il suo ricorso e l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la
decisione stessa (Känzig/Behnisch,
op. cit., p. 249; inoltre p. es. decisione CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto
2003, in: RtiD I-2004 n.19t).

                                         Nel
caso in discussione, l’operato dell’autorità di tassazione, che si è limitata
ad aumentare in misura rilevante il valore locativo, rispetto a quello dei
periodi precedenti, senza offrire alcuna indicazione in merito alle modalità di
calcolo, è chiaramente in contrasto con l’obbligo di motivazione e, di
conseguenza, ha violato il diritto di essere sentito dei contribuenti.
L’Ufficio di tassazione non ha neppure tentato di sanare la situazione,
presentando osservazioni al ricorso.

 

                                         3.4.

                                         Per
questa ragione, la decisione è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio
di tassazione per una nuova decisione motivata.  

                                         Si
può comunque anticipare che l’autorità resistente non potrà limitarsi a richiamare
la prassi disciplinata dall’art. 2 cpv. 2 del decreto esecutivo del 19 dicembre
2012, già ripetutamente considerata illegale dalla giurisprudenza cantonale (v.
supra, consid. 2).

 

 

                                   II.   Spese
di gestione e manutenzione degli immobili

 

                                   4.   4.1.

                                         Secondo
l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre
le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione
da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza
aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso
e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Steinmann,
Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art.
32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,
Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto
tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).

 

                                         4.2.

                                         Per facilitare il lavoro
sia dell'amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma
effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il
contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal
Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge
tributaria del 18 ottobre 1994).

                                         La deduzione complessiva
ammonta:

                                         Ø   al 15% del reddito lordo delle pigioni
o del valore locativo, se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile risale al
massimo a 10 anni prima; 

                                         Ø   al 25% del reddito lordo delle pigioni
o del valore locativo se, alla fine del periodo fiscale, l'immobile ha più di
10 anni 

                                         (cfr. art. 2 cpv. 1
Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Nel caso in esame, la
maggior parte delle spese di manutenzione chieste in deduzione consiste in
costi per il taglio dell’erba, di piante e di arbusti (fr. 2'780.–). A ciò si
aggiungono le spese per la sostituzione di una guarnizione del camino (fr.
573.–) e di una pompa della lavatrice (fr. 209.–).

                                         L’Ufficio di tassazione ne
ha escluso la deduzione, argomentando che “per immobile si intendono solo le
due case, escluso il giardino, bosco e terreno circostante”. Siccome il prato
non sarebbe “compreso nella valutazione del valore locativo, le spese per la
sua cura non sarebbero deducibili.

                                         Di parere opposto i
ricorrenti, secondo i quali sarebbe “importante la cura di zone agricole nelle __________”.

                                         5.2.

                                         L’art. 24 LT prevede che
il reddito netto corrisponda ai proventi lordi imponibili meno le spese di
acquisizione e le deduzioni generali di cui agli articoli 25-32a. Le deduzioni
dai proventi della sostanza (art. 31 LT) rientrano fra le spese di acquisizione
del reddito. Si tratta infatti di costi, direttamente occasionati dal “conseguimento”
del reddito immobiliare, che hanno la caratteristica di diminuire la capacità
contributiva (wirtschaftliche Leistungsfähigkeit) dei contribuenti. Nel
rispetto dei principi costituzionali della capacità contributiva (art. 127
Cost. fed.) e di uguaglianza (art. 8 Cost. fed.), la deduzione delle spese di
manutenzione non è pertanto limitata dall’importo del reddito cui si riferiscono
(DTF 133 II 287). Unica condizione per la loro deduzione è l’esistenza di un
bene patrimoniale suscettibile di produrre un reddito immobiliare, poiché per
un principio generale del diritto dell’imposta sul reddito si possono dedurre
solo da redditi imponibili i costi affrontati per il loro “conseguimento”
(sentenza del Tribunale federale n. 2A.683/2004 del 15 luglio 2005 consid. 2.3, con riferimento a: Gurtner/Locher,
Theoretische Aspekte der Eigenmietwertbesteuerung, in: ASA 69 pp. 597-616, 609;
Böckli, Die Besteuerung der
Eigenmiete im Lichte von Steuer- und Verfassungsrecht, in: recht 6 [1988] pp.
14-25, p. 18; Rivier, Droit fiscal
suisse, L’imposition du revenu et de la fortune, 2a ediz., Losanna
1998, p. 304 s.). 

 

                                         5.3.

                                         Per quanto concerne in
particolar modo il giardino, la prassi in vigore in altri cantoni (cfr. Merlino, in: Yersin/Noël [a cura di],
Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, Basilea, 2008, n. 68 ad art.
32 LIFD, p. 495 s.; inoltre StE 2004 B 25.6 n. 50) prevede, a tale proposito,
che si intraprenda la seguente distinzione:

                                         -  le
spese per la cura e la sostituzione di piante la cui durata di vita supera un
anno e per la riparazione di sentieri, recinzioni e muri costituiscono spese di
manutenzione in senso stretto, che il proprietario dovrebbe assumersi nel caso
in cui cedesse la casa in locazione a terzi e che sono pertanto ammesse in deduzione secondo l’art. 31 cpv. 2 LT;

                                         -  le
spese per la prima posa di piante o alberi o la prima costruzione di muri o recinzioni costituiscono invece costi d’investi-mento immobiliare, la cui deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. d LT;

                                         -  infine,
le spese annuali ricorrenti per i lavori di pulizia, di potatura e manutenzione del prato, come pure per la posa di piante di durata inferiore all’anno (come i fiori), costituiscono costi per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia, la cui
deduzione è esclusa dall’art. 33 lett. a LT.

                                         5.4.

                                         Il problema è che, nella
fattispecie in esame, non sono note le modalità di calcolo del valore locativo.
È vero che, se quest’ultimo fosse basato sul solo godimento delle case, senza
nessuna considerazione per l’esteso terreno circostante, non sarebbe
giustificata la deduzione delle spese per la manutenzione di quest’ultimo, che
peraltro è costituito perlopiù da mappali autonomi rispetto a quelli su cui
sorgono le case.

                                         Una volta chiariti i
criteri di calcolo del reddito immobiliare, si tratterebbe poi di verificare in
quale misura gli interventi intrapresi si possano qualificare manutenzioni in
senso stretto e non semplici lavori ricorrenti, come tali assimilabili a costi
di mantenimento del contribuente. 

                                         Anche a questo proposito,
gli atti devono essere rinviati all’autorità di tassazione per una nuova
decisione motivata.

 

 

                                   6.   6.1.

                                         I ricorrenti fanno valere
infine costi di gestione e amministrazione per complessivi fr. 1'490.–. Si
tratta dei premi per l’assicurazione danni e responsabilità civile (fr. 558.–)
e delle tasse per i rifiuti, la canalizzazione, la pulizia e l’illuminazione
delle strade, l’acqua e l’elettricità.  

 

                                         6.2.

                                         Le
spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l’illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la
raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del contribuente
e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o
più persone per cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si
verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve
quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma
non quando è il proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi
che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo
del valore locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha
pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. la sentenza CDT n.
80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate;
inoltre la sentenza del Tribunale federale del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004,
in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).

 

 

                                         6.3.

                                         Anche
la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del gennaio 2011 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza
privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e
immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore
locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili
utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la
deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del
proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle
spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione  (cfr. Circolare n. 7/2011, cifra 5.4).

                                         In
linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e
depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero
neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.3).

 

                                         6.4.

                                         Gli insorgenti
sottolineano che la deduzione richiesta si riferisce alle tasse “di base
periodiche”.

                                         Pronunciandosi sulla
deducibilità delle tasse per l’acqua, per l’energia elettrica e per lo
smaltimento dei rifiuti, il Tribunale federale ha escluso che sia giustificata
una distinzione fra tassa di base e tassa per il consumo. Secondo l’Alta Corte,
è il legislatore stesso che, optando per una deduzione complessiva delle spese
di manutenzione degli immobili (cfr., per l’imposta federale diretta, l’art. 32
cpv. 4 LIFD), ha manifestato di preferire un approccio forfetario. Anche se la
fatturazione propone una separazione delle tasse di base da quelle per il
consumo, ai fini della deduzione fiscale si procede invece ad una valutazione
uniforme. Non potendo essere considerate nella loro totalità come spese per il
conseguimento del reddito, esse costituiscono pertanto spese per il mantenimento
privato del contribuente e non sono dunque deducibili. Il fatto che, dal punto
di vista del diritto della locazione, tali tasse possano essere messe a carico
degli inquilini è stato considerato un ulteriore indizio del loro carattere di
spese di mantenimento (ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF 2005 II 502
consid. 3).

                                         Ne discende che le tasse
in questione non sono deducibili dal reddito dei ricorrenti.

                                         Sono per contro deducibili
i premi per l’assicurazione dello stabile (fr. 558.–)-

                                   7.   In conclusione, la
decisione impugnata è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di
tassazione perché si pronunci nuovamente sul valore locativo e sulle spese di
manutenzione immobiliare. Il ricorso è per contro respinto limitatamente alle
spese di gestione (tasse di base). 

                                         Visto l’esito del ricorso,
non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   La decisione su reclamo del
30 settembre è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione
perché si pronunci nuovamente sul valore locativo delle proprietà immobiliari
di __________ e sulle spese di manutenzione degli stessi immobili.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Contro il presente giudizio
è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,
entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione a: 

	
   

  	
  -;
  

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                                         Copia per conoscenza:

                                         -
municipio di.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         Il
segretario: