# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b198d833-4b0f-50ab-856b-1257a17bc40b
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-09-21
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 21.09.2005 110 2004 185
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2004-185_2005-09-21.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

Ÿ

RA Nr. 110/2004/185 Bern, 21. September 2005

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Frau B.________
Beschwerdeführerin 2

alle vertreten durch Herrn Fürsprecher C.________

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Ligerz, 2514 Ligerz

vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________

betreffend die Verfügung der Gemeinde Ligerz vom 21. Oktober 2004 (Baugesuch Nr. 
2001-10.2; Einfamilienhaus, Terrainauffüllungen)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführenden reichten am 23. März 2001 bei der Gemeinde ein 

Baugesuch ein für den Neubau eines Einfamilienhauses mit unterirdischem Zugang sowie 

einer Doppelgarage auf der Parzelle Ligerz Grundbuchblatt Nr. E.________. Die Parzelle 

liegt in der Wohnzone W1 in Hanglage. Vorgesehen war ein Neubau mit einem 

Untergeschoss (vollständig unter dem fertigen Terrain), einem Erdgeschoss (teilweise im 

fertigen Terrain), einem Obergeschoss und einem Pultdach mit Abstellraum. 

2

2. Mit Entscheid vom 10. Juli 2001 erteilte die Gemeinde Ligerz für das Bauvorhaben 

die Baubewilligung. Anlässlich der Bauabnahme am 25. April 2003 wurde festgestellt, dass 

die Lichtschächte nicht oder kleiner als vorgesehen erstellt wurden. Zudem war das Terrain 

in Erdgeschosshöhe auf der West- und der Ostseite nicht und auf der Nordseite tiefer als 

vorgesehen aufgefüllt worden. Die Gemeinde kam zum Schluss, dass der Bau eine 

Ausnahme für die Überschreitung der zulässigen Geschosszahl benötige, weil das 

Erdgeschoss wegen der nicht vorgenommenen Aufschüttungen als Vollgeschoss 

anzurechnen sei. Mit Einbezug des Obergeschosses ergebe sich ein zweigeschossiger 

Bau in der Zone W1. Die Beschwerdeführenden bekamen Gelegenheit, angepasste Pläne 

einzureichen. Am 3. Juli 2003 reichten die Beschwerdeführenden ein 

Projektänderungsgesuch beziehungsweise ein Ausnahmegesuch für das Weglassen der 

Aufschüttungen ein (datiert vom 15. Mai 2003). 

In ihrer Eingabe vom 18. August 2004 hielten die Beschwerdeführenden fest, dass es sich 

beim Erdgeschoss um das anrechenbare Geschoss handle. Das bisher als Obergeschoss 

bezeichnete Geschoss sei als Dachgeschoss anzusehen, das gemäss dem Baureglement 

ausgebaut werden dürfe. 

3. Mit Entscheid vom 21. Oktober 2004 wies die Gemeinde Ligerz das 

Ausnahmegesuch für die Überschreitung der zulässigen Geschosszahl ab. Zudem 

verpflichtete sie die Beschwerdeführenden, die Umgebung derart zu gestalten, dass das 

Erdgeschoss kein Vollgeschoss im Sinne des Baureglements mehr darstelle. Die 

Gemeinde setzte dafür eine Frist bis am 30. April 2005 an und drohte für den Fall der 

Nichtausführung die Ersatzvornahme an. 

4. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 24. November 2004 Beschwerde 

bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen 

die Aufhebung des Gesamtentscheides vom 21. Oktober 2004 und die Abschreibung des 

Bauabnahme- und Baupolizeiverfahrens. Eventualiter beantragen sie die Baubewilligung 

für das Gebäude in der heute bestehenden Form verbunden mit der Auflage, in der 

Fassadenmitte der Westfassade das Terrain so weit wieder aufzufüllen, dass die 

Gebäudehöhe von 6 m eingehalten wird. Subeventualiter beantragen sie die Erteilung der 

Bau- und Ausnahmebewilligung für die nachträgliche Projektänderung gemäss den Plänen 

3

vom 15. Dezember 2003 / 15. März 2004. Sie machen insbesondere geltend, das 

Erdgeschoss sei aufgrund der gesetzlichen Regelungen unabhängig von der 

angrenzenden Terraingestaltung als Vollgeschoss zu betrachten, das Obergeschoss sei 

als Dachgeschoss nicht an die Geschosszahl anrechenbar. Im Übrigen treffe es zu, dass 

die Umgebungsgestaltung im Laufe der Bauausführung verschiedene Änderungen 

erfahren habe, diese würden aber den Rahmen des Üblichen nicht sprengen. Zudem seien 

mehrere Häuser in der unmittelbaren Nachbarschaft wie das Haus der 

Beschwerdeführenden gebaut worden, weshalb die Beschwerdeführenden Anspruch auf 

Gleichbehandlung hätten. 

Die Gemeinde hielt in ihrer Stellungnahme fest, dass die Beschwerdeführenden von 

Anfang an davon ausgegangen seien, dass es sich beim Dachgeschoss um ein 

Vollgeschoss handle. Indem sie nun einen anderen Standpunkt einnehmen, sei ihr 

Verhalten widersprüchlich. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung seien nicht erfüllt. Eine Ungleichbehandlung in Bezug auf andere 

Nachbarn liege nicht vor. Die Verpflichtung der Beschwerdeführenden zur Realisierung des 

tatsächlich bewilligten Vorhabens sei verhältnismässig.

5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, führte den 

Schriftenwechsel durch. Danach führte es im Beisein der Parteien einen Augenschein mit 

Instruktionsverhandlung durch. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zum Protokoll des 

Augenscheins zu äussern. Die Beschwerdeführenden reichten danach die Ausgabe Nr. 2 / 

2005 des Magazins „Das Einfamilienhaus“ ein, in dem ihrem Haus die Titelreportage 

gewidmet ist, und stellten verschiedene Beweisanträge zur Dokumentation der 

Baugeschichte, die abgewiesen wurden. Das Rechtsamt zog Bauakten von verschiedenen 

Vergleichsobjekten bei. Anschliessend erhielten die Parteien Gelegenheit zur Einreichung 

von Schlussbemerkungen.

Auf die Rechtsschriften und auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit für den 

Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

4

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen / Eintreten

Die Beschwerdeführenden fechten den Bauabschlag für das Projektänderungsgesuch und 

die baupolizeiliche Wiederherstellungsmassnahme an. Bauentscheide und baupolizeiliche 

Verfügungen gemäss Art. 45 bis 48 BauG2 können nach Art. 40 Abs. 1 BauG 

beziehungsweise Art. 49 Abs. 1 BauG innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde 

bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der vorliegenden 

Beschwerde zuständig. Zur Baubeschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die 

Einsprecher im Rahmen ihrer Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde 

(Art. 40 Abs. 2 BauG). Zur Beschwerde gegen baupolizeiliche Verfügungen ist befugt, wer 

ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen 

Verfügung hat. Die Beschwerdeführenden sind als abgewiesene Baugesuchsteller und 

Adressaten der Wiederherstellungsverfügung formell und materiell beschwert und zur 

Beschwerdeführung legitimiert. Die Beschwerde ist form- und fristgerecht erhoben worden. 

Auf sie wird eingetreten.

2. Geschosszahl

Die Gemeinde bewilligte mit Bauentscheid vom 10. Juli 2001 das Einfamilienhaus. Nach 

den genehmigten Plänen umfasst das Haus ein Kellergeschoss (Entree, Heizung/Basteln, 

Weinkeller etc.), ein Erdgeschoss (Wohnen, Küche) und ein Obergeschoss (Wohnen, 

Dusche/Sauna). Die Gemeinde ist der Ansicht, sie habe einen eingeschossigen Bau 

bewilligt, da das Erdgeschoss nicht als Geschoss zähle. Erst das Weglassen der geplanten 

Terrainauffüllungen führe dazu, dass das im bewilligten Plan als Erdgeschoss bezeichnete 

Geschoss als Geschoss gezählt werden müsse. Die Beschwerdeführenden anerkennen 

das Erdgeschoss als Vollgeschoss. Sie machen hingegen geltend, das in den Plänen als 

„Obergeschoss“ gekennzeichnete Geschoss sei als Dachgeschoss nicht an die 

Geschosszahl anzurechnen.

a) Das Einfamilienhaus liegt in der Zone W1, wo eingeschossige Bauten erlaubt sind. 

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

5

Nach Art. 35 Abs. 1 und 2 GBR3 zählen das Erdgeschoss und die Obergeschosse als 

Geschosse. Das Kellergeschoss zählt als Geschoss, wenn es bei offener Bauweise im 

Mittel aller Fassaden bis oberkant Erdgeschossboden gemessen den fertigen Boden wie 

auch den gewachsenen Boden um mehr als 1.50 m überragt. 

b) Das bewilligte Projekt sah vor, dass das in den Plänen als Erdgeschoss bezeichnete 

Geschoss den fertigen wie auch den gewachsenen Boden um höchstens 1.50 m überragt 

und so nicht als Vollgeschoss angerechnet werden muss. Bei der Bauabnahme vom 

25. April 2003 wurde festgestellt, dass die Terrainauffüllungen an der West-, Nord- und 

Ostfassade nicht oder weniger hoch als bewilligt ausgeführt wurden und die mittlere Höhe 

zwischen oberkant Obergeschossboden und fertigem Terrain beim ausgeführten Bau 2.10 

m beträgt. Auch das gewachsene Terrain wird um mehr als 1.50 m überragt. Das in den 

Plänen als Erdgeschoss bezeichnete Geschoss muss deshalb beim ausgeführten Bau 

gestützt auf Art. 35 Abs. 2 GBR als Geschoss angerechnet werden, es kann nicht als 

Kellergeschoss gelten.

c) Die Beschwerdeführenden machen geltend, das in den Plänen als „Obergeschoss“ 

gekennzeichnete Geschoss sei als Dachgeschoss anzuerkennen, weil das Baureglement 

weder eine Beschränkung der Kniewandhöhe noch irgendeine obere Beschränkung der 

zulässigen Raumhöhe im Dachgeschoss kenne. Das Gemeindebaureglement von Ligerz 

enthält keine Definition des Dachgeschosses. „Bei der Unterscheidung zwischen einem 

vollanrechenbaren "Normalgeschoss" und einem Dachgeschoss sind verschiedene 

Kriterien heranzuziehen. Einerseits muss von aussen ohne weiteres erkennbar sein, dass 

die betreffenden Räume in einem Dachraum eingebaut sind; ein besonders deutliches 

Zeichen dafür sind beispielsweise die Fenster, die beim Dachgeschoss der Dachschräge 

wegen nicht die gleichen sein können wie beim Normalgeschoss. Andererseits ist das 

Dachgeschoss auch nicht gleich nutzbar wie ein Normalgeschoss: die Dachschräge 

schränkt die Nutzung ein. Schliesslich ist auch der insbesondere durch die Dachschräge 

bedingte Eindruck, den ein Raum vermittelt, im Dachgeschoss nicht der gleiche wie im 

Normalgeschoss.“4 Bei einer Kniewandhöhe von 1.50 m kann in der Regel noch von einem 

Dachgeschoss gesprochen werden5. Beim als „Obergeschoss“ bezeichneten Geschoss 

3 Baureglement vom 29. Februar 1996 der Gemeinde Ligerz (Gemeindebaureglement, GBR), genehmigt 
durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung am 8. Januar 1997

4 BVR 1993 S. 201 E. 3
5 BVR 1993 S. 201 E. 3; Aldo Zaugg, Kommentar zum bernischen BauG, 2. Aufl. 1995, Art. 13 N. 5

6

kann klarerweise nicht von einem Dachgeschoss beziehungsweise von einem Dachraum 

gesprochen werden. Aus den Plänen6 geht hervor, dass das Obergeschoss keine 

Dachschräge aufweist. Die Räume sind gleich nutzbar wie die Räume eines 

Normalgeschosses. Die Raumhöhe ist im Obergeschoss die gleiche wie im Erdgeschoss. 

Die Räume im Obergeschoss vermitteln keinen anderen Eindruck als die Räume im 

Erdgeschoss. Beim Obergeschoss handelt es sich demnach um ein Vollgeschoss.

d) Damit steht fest, dass die Beschwerdeführenden in der Wohnzone W1 entgegen der 

Baubewilligung ein zweigeschossiges Haus gebaut haben.

3. Projektänderung

Die Beschwerdeführenden beantragen als Eventualantrag, es sei ihnen die Baubewilligung 

für das Gebäude in der heutigen Form zu erteilen mit der Auflage, das Terrain an der 

Westfassade aufzufüllen. Als Subeventualantrag ersuchen sie um die Erteilung der Bau- 

und Ausnahmenbewilligung für die nachträgliche Projektänderung gemäss Plänen vom 

15.12.2003/15.03.2004. Mit dieser Projektänderung soll nach Angaben der 

Beschwerdeführenden die mittlere Höhe zwischen oberkant Obergeschossboden und 

projektiertem Terrain auf 1.86 m reduziert werden. 

a) Wie oben ausgeführt, ist das Gebäude in der heutigen Form ein zweigeschossiges 

Haus in der W1. Daran würde eine Terrainauffüllung an der Westfassade nichts ändern. 

Das Gebäude in der heutigen Form widerspricht den Zonenvorschriften und kann nicht 

bewilligt werden.

b) Die Beschwerdeführenden haben am 15. Mai 2003 bei der Gemeinde das folgende 

Projektänderungs- und Ausnahmegesuch eingereicht:
Infolge des vorgefundenen Felsens und unter Berücksichtigung des natürlichen Terrains hat sich die 

Bauherrschaft in der Ausführungsphase entschieden, die im Baugesuch eingezeichneten 

„künstlichen“ Aufschüttungen in Formen von Hügeln und Stützmauern wegzulassen. Da die 

Gebäudehöhe nicht verändert wurde (nach Baugesuch und Vorschriften) bitten wir Sie, das 

Ausnahmegesuch anhand der beiliegenden Ausführungsplänen zu bewilligen.

6 Projektpläne „Südfassade“ und „schnitt a-a“, genehmigt am 10. Juli 2001

7

Die zum Projektänderungs- und Ausnahmegesuch gehörenden Pläne wurden am 15. 

Dezember 2003 und 15. März 2004 korrigiert. Die Gemeinde hat dem Gesuch mit dem 

angefochtenen Entscheid den Bauabschlag erteilt.

c) Auch die mit der Projektänderung vorgesehenen Terrainauffüllungen vermögen nicht 

zu bewirken, dass das Erdgeschoss als Kellergeschoss nach Art. 35 Abs. 2 GBR gelten 

könnte und die Baute eingeschossig wird. Die Projektänderung kann nur bewilligt werden, 

wenn eine Ausnahmebewilligung nach Art. 26 BauG für die Überschreitung der 

Geschosszahl erteilt werden kann.

d) Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften können gewährt werden, wenn 

besondere Verhältnisse es rechtfertigen und keine öffentlichen Interessen beeinträchtigt 

werden. Ausnahmen dürfen überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen 

verletzen, es sei denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig 

ausgeglichen werden. Nach der Rechtsprechung können alle wesentlichen Interessen, 

welche sich auf Zweck, Umfang oder Gestaltung des Bauvorhabens beziehen und in den 

geltenden Vorschriften keine Berücksichtigung finden, die Gewährung einer 

Ausnahmebewilligung rechtfertigen. Interessen dieser Art müssen mit den Besonderheiten 

des Baugrundstücks oder des Bauvorhabens zusammenhängen. Die Gewährung einer 

Ausnahme ist demnach vorab beim Vorliegen von objektiven Besonderheiten erlaubt (zum 

Beispiel Lage und Form der Parzelle, Beschaffenheit des Baugrundes, technisch bedingte 

Ausnahmesituationen usw.). Mit einer Ausnahmebewilligung kann auch Besonderheiten 

Rechnung getragen werden, die in den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Person 

begründet sind (z.B. Bedürfnisse einer behinderten Person). Der Ausnahmegrund ist keine 

absolute Grösse. Ob ein Sachverhalt als solcher zu genügen vermag, hängt vielmehr von 

drei Komponenten ab: Vom Interesse der Bauherrschaft an der Ausnahme, von der 

Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der 

Abweichung.7

e) Mit der hier fraglichen Ausnahme wird massiv von den Bauvorschriften abgewichen, 

soll doch anstelle des zulässigen eingeschossigen Hauses ein zweigeschossiges bewilligt 

werden. Besondere Verhältnisse sind keine ersichtlich. Mit einer Bauausführung 

entsprechend der Baubewilligung hätten die Vorschriften der W1 problemlos eingehalten 

werden können. Es ist nicht ersichtlich, weshalb der vorgefundene Baugrund und das 

7 BVR 2002 S. 1 E. 3d; Daniel Gallina, die Ausnahme bestätigt die Regel, in KPG-Bulletin 3/2002 S. 50 ff

8

natürliche Terrain die bewilligten Aufschüttungen verunmöglichen sollten. Die 

Bauausführung entspringt einzig den Wünschen der Bauherrschaft nach einer ihren 

Vorstellungen entsprechenden Umgebungsgestaltung, was nicht als besondere 

Verhältnisse nach Art. 26 BauG gelten kann. Da schon die besonderen Verhältnisse nicht 

vorliegen, brauchen die übrigen Voraussetzungen von Art. 26 BauG nicht geprüft zu 

werden. Die Ausnahmebewilligung ist zu verweigern.

4. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes

Die Gemeinde Ligerz hat die Beschwerdeführenden in der angefochtenen Verfügung 

verpflichtet, die Umgebung derart zu gestalten, dass das Erdgeschoss kein Vollgeschoss 

im Sinne des Baureglements der Einwohnergemeinde Ligerz darstellt. Es ist zu prüfen, ob 

diese Wiederherstellungsverfügung zu Recht erlassen wurde.

a) Wird ein Bauvorhaben ohne Baubewilligung oder in Überschreitung einer 

Baubewilligung ausgeführt, so setzt die Baupolizeibehörde dem Grundeigentümer eine 

angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes unter Androhung 

der Ersatzvornahme (Art. 46 Abs. 1 und Abs. 2 BauG). „Die Wiederherstellungsverfügung 

muss verhältnismässig sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Sie kann 

unterbleiben, wenn die verantwortliche Person in gutem Glauben angenommen hat, sie sei 

zur Bauausführung berechtigt, und wenn der Beibehaltung des unrechtmässigen 

Zustandes nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen, ebenso wenn die 

Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im 

öffentlichen Interesse liegt. Die Anordnung darf zudem nicht weiter gehen, als es zur 

Herstellung des rechtmässigen Zustandes notwendig ist, und die mit der Wiederherstellung 

verbundene Belastung des oder der Pflichtigen muss durch ein genügendes öffentliches 

Interesse gerechtfertigt sein. Auch eine Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, 

kann sich auf diesen Grundsatz berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die 

Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und 

der baurechtlichen Ordnung, den Interessen an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 

Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherrschaft allenfalls 

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen.“8

8 BVR 2002 S. 8 E. 2 mit Hinweisen

9

b) Eine Bauherrschaft kann nur dann als gutgläubig gelten, wenn sie annehmen durfte, 

sie sei zur Bauausführung berechtigt. Dabei muss sich die Bauherrschaft das Wissen des 

Architekten anrechnen lassen9. Auf den zur Baubewilligung gehörenden Plänen finden sich 

detaillierte Berechungen zur mittleren Höhe zwischen oberkant Obergeschoss und 

projektiertem Terrain, welche die Einhaltung von Art. 35 Abs. 2 GBR belegen sollen. Dem 

Architekten und damit auch den Beschwerdeführenden musste also klar gewesen sein, 

dass die geplanten und bewilligten Terrainaufschüttungen eine Voraussetzung sind für die 

Einhaltung der Zonenkonformität und damit für die Erteilung der Baubewilligung. Sie sind 

bei der Bauausführung bewusst von der Bewilligung abgewichen, indem sie die 

Lichtschächte weniger hoch ausführten als geplant und die Terrainaufschüttungen 

weitgehend unterliessen. Damit haben sie als bösgläubig zu gelten. Bösgläubig ist nicht 

nur die Bauherrschaft, die von Anfang an beabsichtigt, die Baute anders auszuführen als 

bewilligt. Als gutgläubig kann auch diejenige Bauherrschaft nicht gelten, die während der 

Bauausführung die Baute bewusst abweichend von der Baubewilligung ausführt.

5. Verhältnismässigkeit der Wiederherstellungsmassnahmen

Auch bei Bösgläubigkeit ist die Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung zu prüfen, das 

heisst ob die „Massnahmen zur Erreichung eines gesetzeskonformen Zustandes geeignet 

und erforderlich sind und nicht zu einem schärferen Eingriff führen, als zur Erreichung des 

Zwecks notwendig ist“10.

a) Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes müssen die 

Beschwerdeführenden die in der Baubewilligung vorgesehenen Terrainaufschüttungen 

vornehmen. Im Einzelnen würde das folgenden Aufwand bedingen:

 An der Westfassade muss im mittleren Teil der Fassade auf einer Länge von 3 m 

eine Aufschüttung von 1.50 m Höhe vorgenommen werden.

 An der Ostfassade müssen zwei Lichtschächte erhöht und auf einer Länge von 8 m 

eine Aufschüttung mit einer Höhe zwischen 50 cm und 2 m vorgenommen werden.

 An der Nordfassade müssen der Lichtschacht erhöht und auf der gesamten 

Fassadenlänge eine Aufschüttung mit einer Höhe von rund 1 m vorgenommen 

9 Aldo Zaugg, Kommentar zum bernischen BauG, 2. Aufl. 1995, Art. 46 N. 8
10 BVR 2002 S. 8 E. 4a mit Hinweisen

10

werden. Dabei ist es nicht nötig, den ursprünglichen Terrainverlauf wie in der 

Baubewilligung vorgesehen wiederherzustellen. Das Ziel der angefochtenen 

Wiederherstellungsverfügung wird auch mit einer Aufschüttung an der Fassade 

erreicht.

b) Die Beschwerdeführenden bringen vor, die vorzunehmenden Veränderungen wären 

völlig sinnlos. Die Eingriffe wären höchstens von den Nachbargrundstücken aus sichtbar 

und würden vor allem die ästhetische Wirkung des Hauses erheblich beeinträchtigen. Die 

Gemeinde will mit der Wiederherstellung erreichen, dass das Gebäude als eingeschossig 

gelten kann. Sie macht geltend, für die Rechtssicherheit sei die Wiederherstellung in 

diesem Fall zentral. Angesichts der vielen noch zu erstellenden Bauten an der heiklen 

Hanglage sei dafür zu sorgen, dass nicht diejenigen besser gestellt werden, welche ihr 

Bauvorhaben in Überschreitung der Baubewilligung realisiert haben.

c) Der Zweck der Wiederherstellung ist hier die Eingeschossigkeit der Baute in der W1. 

Daran hat die Gemeinde ein erhebliches öffentliches Interesse. Es ist nachvollziehbar, 

dass die Gemeinde hier der Rechtssicherheit ein grosses Gewicht beilegt. Tatsächlich 

wäre bei zukünftigen Bauten an dieser Lage Art. 35 Abs. 2 GBR kaum mehr durchsetzbar, 

wenn hier auf eine Wiederherstellung verzichtet würde. Dabei spielt es keine Rolle, dass 

die Zweigeschossigkeit des Hauses nur von den Nachbargrundstücken aus erkennbar ist. 

Zukünftige Bauherren werden das hier umstrittene Bauvorhaben in jedem Fall als Präjudiz 

anführen.

d) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die ästhetische Wirkung des Hauses 

werde durch die angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen erheblich beeinträchtigt. 

Es ist nicht auszuschliessen, dass durch die Wiederherstellung die ästhetische Wirkung 

des Hauses leidet. Die Beschwerdeführenden haben aber das Haus ursprünglich so 

geplant und sich bewilligen lassen. Es darf damit davon ausgegangen werden, dass auch 

das Haus mit den Terrainauffüllungen eine akzeptierbare ästhetische Wirkung haben wird. 

Die Beschwerdeführenden haben zudem mit der Gestaltung und eventuell Begrünung der 

Terrainauffüllung die Möglichkeit, die ästhetische Wirkung positiv zu beeinflussen. Das 

Interesse der Gemeinde an der Rechtssicherheit und der Durchsetzung ihrer Bestimmung 

über die Anrechnung von Kellergeschossen wiegt hier höher als das Interesse der 

Beschwerdeführenden an einer optimal ihren Wünschen entsprechenden Gestaltung ihres 

Hauses.

11

e) Die Beschwerdeführenden behalten sie sich vor, nach einer allfälligen 

Wiederherstellung ein zusätzliches Dachgeschoss zu planen. Dieses müsste gestützt auf 

die baurechtliche Vorschriften bewilligt werden, wäre aber dem Orts- und Landschaftsbild 

abträglich. Ob nach der Wiederherstellung ein zusätzliches Dachgeschoss erstellt werden 

könnte, ist für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit der strittigen 

Wiederherstellungsmassnahmen nicht relevant. Ein Dachausbau ist grundsätzlich auch 

dann möglich, wenn auf die Wiederherstellung verzichtet wird.

6. Rechtsgleichheit 

Die Beschwerdeführenden weisen auf verschiedene Häuser in der Nachbarschaft hin, die 

ebenfalls zweigeschossig gebaut worden seien. Sie leiten daraus einen Anspruch auf 

rechtsgleiche Behandlung ab.

a) Das Gebot rechtsgleicher Behandlung nach Art. 8 Abs. 1 BV ist ein selbständiges 

verfassungsmässiges Recht. Es garantiert in allgemeiner Weise die Gleichbehandlung der 

Menschen durch alle staatlichen Organe. Die Rechtsgleichheit gebietet, Gleiches nach 

Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit 

ungleich zu behandeln. Ein Entscheid verletzt den Grundsatz der Rechtsgleichheit und 

damit Art. 8 Abs. 1 BV, wenn er rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger 

Grund in den tatsächlichen Verhältnissen, über die zu entscheiden ist, nicht ersichtlich ist, 

oder Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen.11 Es ist 

zu prüfen, ob die genannten Häuser tatsächlich mit dem vorliegenden Fall vergleichbar 

sind.

b) Beim Haus am F.________weg 20 (G.________) ergab die Berechnung nach Art. 35 

Abs. 2 GBR im Baubewilligungsverfahren (in den Bauakten), dass das Kellergeschoss den 

fertigen Boden wie auch den gewachsenen Boden um weniger als 1.50 m überragt. Die 

Gemeinde konnte deshalb das Gebäude als eingeschossige Baute bewilligen. Die 

Kontrolle nach der Bauabnahme (Beilage 2 der Vernehmlassung der Gemeinde Ligerz vom 

11 Jörg Paul Müller, Grundrechte in der Schweiz, 3. Auflage, Bern 1999, S. 396 ff.; BGE 117 Ia 257 E. 3b 

12

22. Dezember 2004) ergab zwar eine kleine Differenz zum bewilligten Vorhaben (1.44 m 

statt 1.42 m), Art. 35 Abs. 2 GBR wird damit aber immer noch eingehalten. Die 

Beschwerdeführenden machen geltend, die Gemeinde habe bei der Flächenberechnung 

an der Westfassade die vorgelagerte Stützmauer als Fassade angenommen. Die 

Berechnung sei deshalb falsch. Der Plan in der Beilage 2 der Vernehmlassung der 

Gemeinde Ligerz vom 22. Dezember 2004 zeigt, dass diese Behauptung nicht zutrifft. Gelb 

eingezeichnet – und damit für die Flächenberechnung massgebende Fassade – ist die 

Fläche der Hausfassade bis zum Reduit. Erst auf der Höhe des Reduits wird die äussere 

Mauer als Fassade angenommen, dort wo die Mauer nicht mehr nur als Stützmauer den 

Vorplatz abgrenzt sondern tatsächlich die Aussenmauer des Hauses ist.

c) Auch beim Haus am F.________weg 21 (H.________) ergab die Berechnung nach 

Art. 35 Abs. 2 GBR im Baubewilligungsverfahren (in den Bauakten und Beilage 3 der 

Vernehmlassung der Gemeinde Ligerz vom 22. Dezember 2004), dass das Kellergeschoss 

den fertigen Boden wie auch den gewachsenen Boden um weniger als 1.50 m überragt. 

Das Haus wurde nicht genau nach den Plänen ausgeführt, die Bauherrschaft nahm eine 

Abgrabung vor. Die zulässige Geschosszahl und die Gebäudehöhe werden dadurch 

überschritten. Die Bauherrschaft ersuchte um eine Ausnahmebewilligung mit der 

Begründung, sie wünsche einen rollstuhlgängigen Zugang zum Untergeschoss. Die 

Gemeinde erteilte am 8. März 2001 die Ausnahmebewilligung.

d) Beim Haus am F.________weg 22 (I.________) ergab die Berechnung nach Art. 35 

Abs. 2 GBR im Baubewilligungsverfahren (in den Bauakten, Beilage Plan 282SF zum 

Baugesuch), dass das Kellergeschoss den fertigen Boden wie auch den gewachsenen 

Boden um weniger als 1.50 m überragt. Das Haus wurde nicht genau nach den Plänen 

ausgeführt, das Kellergeschoss überragt den fertigen Boden im Schnitt um 1.56 m (Plan 

Nr. 282/400/282/SF vom 15.2.2005 Rückseite). Die Gemeinde hat die Bauherrschaft mit 

Brief vom 25. Juli 2005 aufgefordert, ein Ausnahmegesuch einzureichen. Der Ortsplaner 

vertritt in seinem Bericht vom 21. Juni 2005 (in den Bauakten) an die Gemeinde die 

Ansicht, eine Ausnahmebewilligung könne erteilt werden.

e) Beim Haus am J.________strasse 56 (K.________) ergab die Berechnung nach Art. 

35 Abs. 2 GBR im Baubewilligungsverfahren (in den Bauakten, Beilage Plan 0402/02), 

dass das Kellergeschoss den fertigen Boden wie auch den gewachsenen Boden um 1.50 

m überragt. Das Haus wurde nicht nach den Plänen ausgeführt, das Kellergeschoss 

13

überragt heute den fertigen Boden im Schnitt um 2.28 m (in den Bauakten und Beilage 3 

der Vernehmlassung der Gemeinde Ligerz vom 22. Dezember 2004). Die Bauherrschaft 

hat ein Gesuch um nachträgliche Projektänderung eingereicht. Die Gemeinde hat die 

Bauherrschaft mit Brief vom 8. Juni 2005 aufgefordert, zudem ein Ausnahmegesuch 

einzureichen.

f) Die Bauakten der beigezogenen Vergleichsobjekte zeigen, dass die Gemeinde bei 

der Erteilung der Baubewilligung Art. 35 Abs. 2 GBR einheitlich anwendet. Entgegen der 

Behauptung der Beschwerdeführenden bewilligt die Gemeinde keine zweigeschossigen 

Bauten in der W1. Sie kontrolliert die Bauausführung und schreitet ein, wenn sie 

Abweichungen feststellt, so wie sie das auch im vorliegenden Fall getan hat. Eine Praxis 

der Gemeinde bei der Behandlung von nachträglichen Projektänderungs- und 

Ausnahmegesuchen ist noch nicht feststellbar. Von den vier Gesuchen hat die Gemeinde 

eines bewilligt, eines abgelehnt, zwei sind noch hängig. Es kann offen bleiben, ob die 

Ausnahmebewilligung im Fall F.________weg 21 (H.________) zu Recht erteilt wurde. 

Bloss eine allenfalls rechtswidrig erteilte Bewilligung gibt keinen Anspruch auf 

Gleichbehandlung im Unrecht. Für die hängigen Fälle wird der vorliegende Entscheid ein 

Präjudiz auch für die Beurteilung der Ausnahmegesuche sein. Die Gemeinde wird dabei zu 

berücksichtigen haben, dass nach der Rechtsprechung die Geringfügigkeit der 

Abweichung kein Ausnahmegrund nach Art. 26 BauG ist (vgl. oben E. 3d).

7. Bei diesem Ergebnis erübrigen sich die Beweisanträge, die die 

Beschwerdeführenden mit Schreiben vom 25. April 2005 gestellt haben. 

8. Kosten für das Gutachten

Anlässlich des Augenscheins hat die Gemeinde Ligerz auf die Kosten für die Expertise Kurt 

Zbinden (werk.stadt99) verzichtet. Ziffer 3 des Bauentscheides wird dementsprechend 

korrigiert.

9. Zusammenfassung und Kosten 

14

a) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abgewiesen und die Verfügung 

vom 21. Oktober 2004 der Gemeinde Ligerz bestätigt wird. 

b) Bei diesem Verfahrensausgang gelten die Beschwerdeführenden als unterliegende 

Partei im Sinne von Art. 108 Abs. 1 VRPG12. Sie haben die Verfahrenskosten zu tragen. 

Die Verfahrenskosten werden in Anwendung von Art. 19 GebV13 auf Fr. 2'000.-- festgelegt. 

In dieser Pauschalgebühr sind die Kosten für den Augenschein inbegriffen.

c) Parteikosten sind keine zu sprechen. Die Beschwerdeführenden haben als 

unterliegende Partei keinen Anspruch auf Ersatz der Parteikosten. Die Gemeinde obsiegt 

zwar, hat aber als Behörde ihre Parteikosten selber zu tragen (Art. 104 Abs. 3 VRPG).

III. Entscheid 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Bauentscheid der Gemeinde Ligerz vom 

21. Oktober 2004 wird mit Ausnahme von Ziffer 3 („Kosten und Gebühren“) bestätigt.

2. Die Beschwerdeführenden werden aufgefordert, ihr Haus der Baubewilligung vom 

10. Juli 2001 entsprechend fertig zu stellen. Im Einzelnen sind folgende Massnahmen 

durchzuführen:

 An der Westfassade muss im mittleren Teil der Fassade auf einer Länge von 3 m 

eine Aufschüttung von 1.50 m Höhe vorgenommen werden.

 An der Ostfassade muss auf einer Länge von 8 m eine Aufschüttung mit einer 

Höhe zwischen 50 cm und 2 m vorgenommen werden.

 An der Nordfassade muss auf der gesamten Fassadenlänge eine Aufschüttung 

mit einer Höhe von rund 1 m vorgenommen werden.

Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes wird neu bestimmt auf 

den 31. März 2006.

12 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
13 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, 

GebV; BSG 154.21)

15

3. Ziffer 3 des Bauentscheides vom 21. Oktober 2004 lautet neu wie folgt: 

Kosten und Gebühren
Kontrolle auf Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit Fr.   25.00

Prüfung der verschiedenen Vorschläge Fr. 975.00

Instruktionsverhandlung vor Ort Fr. 200.00

Rückweisung zur Verbesserung (3x) Fr. 150.00

Bauentscheid Fr. 400.00

Baukontrolle Fr.   50.00

Total Fr.  1'800.00

4. Die Verfahrenskosten werden auf Fr. 2'000.-- festgesetzt und den 

Beschwerdeführenden auferlegt.

5. Parteikosten sind keine zu sprechen.

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher C.________, als GU

- Herrn Fürsprecher D.________, als GU

- Regierungsstatthalter von Nidau, zur Kenntnis 

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

B. Egger-Jenzer, Regierungsrätin