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**Case Identifier:** 46e38879-4a15-595b-a8a1-5999275d8d12
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-15-24
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-15-24_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin A___ 

 
vertreten durch: RA AA___  
 

  
Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft , Kasernenstrasse 17a, 

9102 Herisau 
 

 
 Baubewilligungskommission B___  

 
 
Beschwerdegegnerin   C___ AG 

 
vertreten durch: RA CC___ 
 

 
Gegenstand Teilabbruch und Umbau Gebäude Assek. Nr. 001, Neuba u 

Tankstelle mit Shop 
  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
4. Abteilung 
 

Urteil vom 26. Januar 2017  
 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiber T. Bienz 
 
 

Verfahren Nr. O4V 15 24 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführerin: 

 1. Der Rekursentscheid des Departementes für Bau und Umwelt vom 2. November 2015 

sei aufzuheben.  

 2. Der Baugesuchs- und Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission B___ vom 

26. Januar 2015 sei aufzuheben, mit Einschluss aller weiteren kommunalen und 

kantonalen Teilbewilligungen. 

 3. Eventualiter in Bezug auf Ziff. 2 sei die Angelegenheit zur nochmaligen Prüfung an das 

Departement für Bau und Umwelt zurückzuweisen. 

 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge für das Rekurs- und das 

Beschwerdeverfahren.  

 

 

b) der Beschwerdegegnerin: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

 

 

c) der Vorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 

 

 

d) der Baubewilligungskommission B___: 

 (Verzicht auf Stellungnahme) 

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. D___ ist Eigentümer der mit einem Wohn-/Gewerbehaus überbauten Parzelle Nr. 002 

sowie der benachbarten, zwar befestigten, im Übrigen aber unüberbauten Parzellen 

Nr. 003 und 004 in der Gemeinde B___. Im Miteigentum mehrerer Personen steht die 

Parzelle Nr. 005, die ebenfalls befestigt, ansonsten aber unüberbaut ist. Alle vier 

Parzellen befinden sich gemäss dem kommunalen Zonenplan „Nutzung“ in der Wohn- 

und Gewerbezone WG3. Gleiches gilt für die A___ gehörende, an die Parzelle Nr. 002 

unmittelbar angrenzende Parzelle Nr. 006, die mit einem Wohnhaus überbaut ist. Die 

Seite 3 

Parzellen Nr. 007 und 008 befinden sich im übrigen Gemeindegebiet ÜG. Parzelle Nr. 007 

gehört ebenfalls D___, Nr. 008 der Einwohnergemeinde B___. Alle genannten Parzellen 

befinden sich gemäss der kantonalen Gefahrenkarte Wasser (www.geoportal.ch/ktar/map/ 

377?y=2739068.18&x=1248900.76&scale=2000& rotation=0) in einem Gebiet mit 

Wassergefahr. Der überwiegende Teil der Parzellen ist der Zone mit geringer Gefährdung 

zugeordnet; ein schmaler Streifen entlang der Kantonsstrasse („F___strasse“) ist 

zusammen mit dem Trassee der F___strasse der Zone mittlerer Gefährdung zugewiesen. 

 

 Mit Baugesuch vom 14. Juli 2014 ersuchte die C___ AG um Bewilligung für den 

Teilabbruch und Umbau des Hauses auf der Parzelle Nr. 002 sowie den Neubau einer 

Tankstelle mit Shop und Aussenreklame auf den Parzellen Nr. 005, 003, 002, 008, 007 

und 004. Gegen dieses Bauvorhaben liess A___ Einsprache erheben. Mit Bau- und 

Einspracheentscheid vom 26. Januar 2015 erteilte die Baubewilligungskommission B___ 

(fortan BBK) die Baubewilligung und wies die Einsprache ab. Dagegen liess A___ mit 

Eingabe vom 12. Februar 2015 Rekurs beim Departement Bau und Umwelt (fortan DBU; 

heute Departement Bau und Volkswirtschaft) erheben. Am 26. Februar 2016 eröffnete die 

BBK nachträglich die Teilverfügungen der folgenden kantonalen Amtsstellen: 

Arbeitsinspektorat, der Assekuranz (b. Feuerpolizei), der Wasserbaupolizei, des Amtes für 

Umwelt, des Planungsamtes sowie der Strassenbaupolizei. Auch dagegen liess A___ mit 

separater Eingabe vom 10. März 2015 beim DBU Rekurs erheben. Das DBU vereinigte 

die beiden Rekursverfahren und wies beide Rekurse nach Durchführung eines 

Augenscheines im Wesentlichen ab; in Abänderung des Entscheides der BBK schränkte 

das DBU jedoch die Betriebszeiten der Tankstelle mit Shop weitergehend ein und 

beschränkte den Betrieb ausserhalb dieser Öffnungszeiten auf eine Zapfsäule (Entscheid 

vom 2. November 2015, vgl. Ziff. 2 und 3).  

 

 

B. Gegen diesen Rekursentscheid liess A___ mit Eingabe vom 4. Dezember 2015 beim 

Obergericht (verwaltungsrechtliche Abteilung) Beschwerde mit den eingangs erwähnten 

Rechtsbegehren erheben. Zur Begründung liess sie im Wesentlichen geltend machen, die 

Koordinationspflicht sei u.a. deshalb verletzt, weil die strassenbaupolizeiliche 

Teilverfügung hinsichtlich der erforderlichen Verkehrsbeschränkungen und -anordnungen 

unvollständig sei und ferner, weil die Ladenöffnung am Sonntag im Bauentscheid der 

Gemeinde zwar bewilligt, aber vom Arbeitsinspektorat weder geprüft noch bewilligt 

worden sei. Ferner wird in verschiedener Hinsicht eine Verletzung der Vorschriften der 

Gewässerschutzgesetzgebung geltend gemacht. Insbesondere sei die Standort-

gebundenheit des Bauvorhabens zu Unrecht im Sinne von Art. 41c Abs. 1 und 2 der 

Gewässerschutzverordnung (fortan GSchV, SR 814.201) bejaht worden. Ferner sei mit 

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der kantonalen Verordnung über die Einführung des Gewässerraumes (bGS 721.131) 

Art. 41a ff. GSchV nicht gesetzeskonform umgesetzt worden, weil der auf 6m verringerte 

Gewässerraum nicht mit der Übergangsbestimmung in Abs. 2 lit. b GSchV zu vereinbaren 

sei; demnach sei für den J___bach von einem Gewässerraum von etwa 19m 

auszugehen. Die der Beschwerdegegnerin zugestandene Verringerung des 

Gewässerraumes auf 2.5m sei mangels eines Ausnahmegrundes im Sinne von Art. 41c 

Abs. 2 zweiter Satz GSchV zu Unrecht bewilligt worden. Aus den Plänen ergebe sich 

sogar, dass gewisse Bauten noch näher und teilweise sogar über dem Gewässer erstellt 

werden sollen. Es widerspreche den öffentlichen Interessen, auf diese Weise eine spätere 

Offenlegung des J___baches zu verunmöglichen. Durch die so nahe und über dem 

J___bach geplanten Bauten und Anlagen (und darunter insbesondere die Anbaute für 

Gebinde) sei die Teilbaubewilligung der Wasserbaupolizei (bzw. der vermindert bewilligte 

Gewässerraum) von vornherein nicht eingehalten. Diese Neubaute könne auch nicht 

gestützt auf die Bestandesgarantie bewilligt werden. Auch sei das Bauvorhaben in der 

Wohn-Gewerbe-Zone zu Unrecht als zonenkonform bewilligt worden. Selbst die von der 

Vorinstanz verkürzten Öffnungszeiten lägen beim Tankstellenshop bis zu zweimal und bei 

der Tankstelle bis zu dreimal über den üblichen Betriebszeiten, so dass nicht mehr von 

einem mässig störenden Betrieb gesprochen werden könne. Der Zonenzweck Wohnen 

sei neben diesem Betrieb in der Wohn-Gewerbe-Zone nicht mehr möglich. Für weitere 

Einzelheiten der Begründung wird auf die Akten verwiesen. Darauf wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingetreten.  

 

 

C. Das DBU und die C___ AG liessen sich je mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren 

vernehmen. Die Beschwerdeführerin liess replizieren und hat damit stillschweigend auf 

eine mündliche Verhandlung verzichtet. Desgleichen gilt für die übrigen Beteiligten, 

welche ihrerseits keine Dupliken einreichen liessen. Auf die vorgenannten Eingaben wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingetreten. 

 

 

D. Auf die Eröffnung des Urteilsdispositivs bestanden die Beschwerdeführerin und die 

Beschwerdegegnerin je auf einer Begründung. Damit sind die Voraussetzungen für die in 

Ziff. 4 des Dispositivs in Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht gegeben. 

 

 

  

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Erwägungen 

 

1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen 

ergibt, dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) in Verbindung mit Art. 110 lit. b des 

Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht (BauG, bGS 721.1) zur Behandlung 

der Beschwerde gegen den Rekursentscheid des DBU zuständig ist. Die Beschwerde 

wurde frist- und formgerecht eingereicht. Als Adressatin des angefochtenen 

Rekursentscheides, mit dem eine Baubewilligung für die Erstellung einer Neubaute auf 

den benachbarten Grundstücken bestätigt wurde, ist die Beschwerdeführerin formell 

beschwert und in eigenen schutzwürdigen Interessen berührt, weshalb sie zur 

Beschwerde legitimiert ist. Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten. Fraglich ist, 

ob auf Rügen und Anträge einzutreten ist, soweit diese die Bewilligung des 

Sonntagsverkaufs betreffen. Darauf ist weiter unten zurückzukommen.  

 

1.1 Der guten Ordnung halber ist festzuhalten, dass die von der Beschwerdeführerin als 

Beschwerdegegnerin genannte E___ AG sowie Grundeigentümer D___ sich nicht am 

Verfahren beteiligen. Dies hat entgegen der von der Beschwerdeführerin in der Replik 

geäusserten Meinung keine Auswirkungen, weil die Beteiligung der Baugesuchstellerin 

am Rechtsmittelverfahren genügt, auch wenn sie nicht Eigentümerin der Baugrundstücke 

ist. Entscheidend und zugleich hinreichend ist, dass der Grundeigentümer dem auf 

seinem Grundeigentum geplanten Bauvorhaben mit seiner Unterschrift auf dem 

Baugesuch im Sinne von Art. 641 ZGB zugestimmt hat (vgl. SG GVP 1982 Nr. 70; A. 

Baumann, in: Kommentar BauG AG, 2013, N. 16 zu § 60).  

 

1.2 Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, 

ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der 

Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen 

Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können (Kiener/Rütsche/Kuhn, 

Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Aufl. 2015, Rz. 686; Christoph Auer, in: 

Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungs-

verfahren, 2008, N. 17 zu Art. 12 VwVG; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen - dargestellt an den Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl. 

2003, Rz. 622 und 966). Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, 

wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien 

vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen 

Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Die auf einem Augenschein beruhenden 

Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt 

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werden (Krauskopf/Emmenegger/Babey, in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], 

Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz, 2. Aufl. 2016, N. 139 zu Art. 12 VwVG). 

 Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten, zu denen das 

Protokoll des Augenscheines der Vorinstanz vom 1. Mai 2015 gehört (act. 10.1/12), 

genügend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten und 

insbesondere aus den verschiedenen, den Anforderungen in Art. 47 der kantonalen 

Bauverordnung (BauV, bGS 721.11) genügenden Bauplänen und sonstigen 

Baugesuchunterlagen hervor (act. 10.2/1-61). Deshalb lassen sich die Fragen, welche die 

vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten. Das 

Obergericht hat deshalb auf dessen Durchführung verzichtet. 

 

2. Das Bauvorhaben liegt teils in der Wohn- und Gewerbezone und teils im Übrigen 

Gemeindegebiet. Die Beschwerdeführerin lässt vorab die Zonenkonformität des 

Vorhabens in der Wohn- und Gewerbezone und in der Replik auch hinsichtlich der 

Bauparzellen im Übrigen Gemeindegebiet bestreiten. 

 

2.1 Hinsichtlich der Parzellen Nr. 008 und 007 im ÜG hat die Vorinstanz zutreffend darauf 

hingewiesen, dass erst mit Art. 30 Abs. 1 BauG eine Grundlage geschaffen wurde, im 

Zonenplan Verkehrsflächen als solche zu bezeichnen. Im noch vor Inkrafttreten dieser 

Bestimmung erlassenen Zonenplan der Gemeinde B___ wurden die Verkehrsflächen 

noch dem ÜG zugewiesen, auch solche, welche innerhalb des Siedlungsgebietes liegen. 

Die Vorinstanzen gingen sinngemäss davon aus, solche faktisch der 

Baulanderschliessung dienenden Flächen im ÜG (wie die Parzellen Nrn. 008 und 007 es 

sind) seien als dem Gebiet ausserhalb der Bauzonen zugehörig zu betrachten und 

entsprechend prüften sie, ob die Erschliessung dort als standortgebunden zu qualifizieren 

sei; die Standortgebundenheit der beiden Parzellen wurde bejaht. Nach der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 114 Ib 344, E. 3, i.S. Herrenacker, 

Schaffhausen) sind indessen Flächen, welche aufgrund ihrer tatsächlichen Lage vorab als 

Parkplatz oder als Erschliessung der sie umgebenden Häuser in der Bauzone dienen, und 

nicht eine Zufahrt darstellen, welche über Land in einer bloss angrenzenden, nicht zum 

Siedlungsgebiet zählenden Zone führt, als der Bauzone zugehörig zu betrachten. 

Vorliegend dient die Parzelle 007 derzeit als (teilweise überdeckter) Parkplatz und die 

Parzelle 008 dient als Zufahrt für die mitten im Siedlungsgebiet gelegenen, sie 

umgebenden Bauten und Anlagen. Beide Parzellen sind deshalb ohne weiteres der 

Bauzone zuzurechnen, auch wenn ihre neuerdings rechtlich mögliche Bezeichnung als 

Verkehrsflächen im revidierten Zonenplan derzeit noch aussteht. Nach der erwähnten 

Rechtsprechung sind solche Flächen, für die - wie vorliegend - auch keine sie sonst aus 

der Bauzone ausschliessende Sonderregelung besteht, gleich wie die anderen 

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Erschliessungsflächen der Zone zuzurechnen, in der diese liegen (BGE, a.a.O., S. 350). 

Die beiden Parzellen sind somit -  analog wie die übrigen für das Vorhaben 

beanspruchten Flächen - der sie umgebenden Wohn- und Gewerbezone zuzurechnen 

(WG3), zumal das übrige Gemeindegebiet genauso wie die WG3 immissionsrechtlich der 

Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen ist (vgl. Art. 32 und 42 des Baureglements der 

Gemeinde B___, vom 22. Juni 1994, SRV 23, fortan BauR). Im Folgenden bleibt deshalb 

zu prüfen, ob das Bauvorhaben in dieser Mischzone WG3 von der Vorinstanz zu Recht 

als zonenkonform bezeichnet wurde.  

 

3. In Wohn- und Gewerbezonen sind nach dem heute massgebenden Art. 22 Abs. 1 BauG 

Wohnbauten sowie mässig störende Betriebe zulässig (vgl. Art. 35 BauR, noch mit 

Verweis auf den mittlerweile aufgehobenen, jedoch gleichlautenden Art. 28 EG RPG). In 

der, der Empfindlichkeitsstufe III zugeordneten WG3 sind somit gleichermassen mässig 

störende Betriebe zulässig, wie in der Kernzone, welche ebenfalls der 

Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet ist. Dass mässig störende Betriebe in der Kernzone 

zusätzlich zentrumsbildend sein müssen (Art. 20 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 33 Abs. 1 

BauR), heisst e contrario, dass in der WG3 uneingeschränkt alle Arten bloss mässig 

störenden Betriebe zulässig sind, auch solche mit zentrumsbildender Funktion. In den 

gemischten Zonen soll grundsätzlich ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Wohnen 

und Gewerbe möglich sein. Die bedingt, dass keine der beiden Nutzungen so intensiv auf 

die andere einwirkt, dass die andere Nutzung überhaupt nicht mehr oder nur noch unter 

übermässig erschwerten Bedingungen ausgeübt werden kann. Wohnbauten können somit 

nicht den gleichen Schutz beanspruchen, wie in einer reinen Wohnzone. Es sind mehr 

Einwirkungen zu dulden. Indessen muss nicht jede beliebige Beeinträchtigung geduldet 

werden; die Erholungsfunktion der Wohnnutzung muss gewährleistet bleiben. Ein 

gewisser Vorrang der Wohnnutzung besteht deshalb, wenn es um den Schutz der Nacht- 

oder Sonntagsruhe geht (vgl. C. Häuptli, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons 

Aargau, Bern 2013, N. 82 zu § 15). Da Bestimmungen der Zonenordnung, welche aus 

raumplanerischen Gründen Immissionen abstrakt nach Betriebstypen beschränken, ihre 

Geltung nebst den konkreten Beschränkungen der Umweltschutzgesetzgebung behalten 

(vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., 2013, N. 10 

zu Art. 24), kann ein Vorhaben auch untersagt werden, wenn zwar die Bestimmungen der 

Lärmschutzverordnung eingehalten wären, aber es sich nicht mehr um einen in der 

Mischzonen zulässigen bloss mässig störenden Betrieb handelt. Im Folgenden wird 

zunächst geprüft, ob das Vorhaben die Vorschriften der Lärmschutzverordnung für die der 

Empfindlichkeitsstufe III zugewiesene WG3 einhält.  

 

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3.1 Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass es sich beim geplanten Bau einer 

Tankstelle mit Shop um eine Neuanlage im Sinne von Art. 25 USG bzw. Art. 7 LSV 

handelt. Der nach Anhang 6 LSV massgebende Planungswert beträgt in der vorliegend 

für die WG3 massgebenden Empfindlichkeitsstufe III 60 dB(A) tagsüber und 50 dB(A) 

nachts. Gemäss den vorliegenden Lärmgutachten (vom 10.11.11 und 4.4.2014) können 

diese Planungswerte eingehalten werden. Die Beschwerdeführerin lässt auch 

beschwerdeweise keine Anhaltspunkte vortragen, welche Zweifel an den ermittelten 

Immissionswerten zu begründen vermögen. In diesem Punkt ist die Beschwerde 

abzuweisen. 

 Dass das Vorsorgeprinzip eingehalten sei, hat die Vorinstanz in Erw. 4.b (Abs. 3) 

ausführlich dargelegt; darauf kann verwiesen werden. Dort wurde (zutreffend) 

festgehalten, dass das Bauvorhaben an der F___strasse an einer der am meisten 

befahrenen Kantonstrassen realisiert werden soll (vgl. DTV-Erhebung des Tiefbauamtes 

per 31.12. 2016, wonach dieser an der nächsten Messstelle bei 17400 Fahrzeugen liegt; 

www.ar.ch/fileadmin/user_upload/Departement_Bau_Volkswirtschaft/Tiefbauamt/4_Ver-

kehrsinfos/DTV_2016.pdf). Nicht zuletzt die von der Kantonsstrasse ausgehende 

Lärmvorbelastung spreche gegen eine übermässige Beeinträchtigung der Parzelle der 

Beschwerdeführerin durch das Bauvorhaben. In Erw. 4.c hat die Vorinstanz im Sinne des 

Vorsorgeprinzips die schon von der ersten Instanz beschränkten Öffnungszeiten des 

Tankstellenshops zusätzlich eingeschränkt, und zwar auf die Zeit von 06-22 Uhr (Montag-

Freitag), 07-22 Uhr (Samstag) und 07-21 Uhr (Sonntag; so auch Ziff. 2 im angefochtenen 

Entscheiddispositiv). Ferner hat die Vorinstanz den Betrieb der Tankstelle ausserhalb 

dieser Öffnungszeiten auf die nördlichste, am weitesten von der Liegenschaft der 

Beschwerdeführerin entfernte Zapfsäule beschränkt (vgl. Ziff. 3 im Entscheiddispositiv). 

Vor Obergericht liess die Beschwerdeführerin ihre Rüge, es sei die 

Lärmschutzverordnung und insbesondere das Vorsorgeprinzip verletzt, stillschweigend 

fallen, weshalb sich Weiterungen dazu erübrigen. Die Beschwerdeführerin liess aber 

geltend machen, der Betrieb einer Tankstelle mit Shop sei in der WG3 - auch mit den 

vorinstanzlich verschärften Auflagen - nicht zonenkonform. 

 

3.2 Der Beschwerdeführerin ist vorab zuzugestehen, dass die Einhaltung der Planungswerte 

gemäss Lärmschutzverordnung nicht darauf schliessen lässt, das Vorhaben sei deshalb 

auch zonenkonform (vgl. Urteil BGer 1A.199/2000, vom 5.6.2001, E. 1b./aa). Was noch 

als mässig störender Betrieb im Sinne von Art. 22 Abs. 1 BauG gelten kann, bestimmt 

sich durch Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffes des kantonalen Rechts und 

auch nach dem Inkrafttreten der Lärmschutzverordnung nicht nach Bundesrecht. Dass 

nach dem oben Gesagten in einer gemischten Wohn-Gewerbezone mehr gewerbliche 

Immissionen in Kauf genommen werden müssen, als in einer reinen Wohnzone, hat in der 

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Praxis zu dem auch in anderen Kantonen verwendeten Begriff des mässig störenden 

Gewerbes zur Folge, dass beispielsweise eine Autoreparaturwerkstätte, ein Betrieb, der 

Fahrzeug- und Industriekühler fabriziert und repariert, eine mechanische Werkstätte, aber 

auch ein Gastwirtschaftsbetrieb mit Überzeitbewilligung als mässig störend eingestuft 

wurden (BVR 2003, S. 401). Das Bundesgericht schützte im oben genannten Urteil auch 

die Auslegung, dass eine Tankstelle mit Shop und Autowaschanlage in einer Wohn- und 

Kleingewerbezone als wenig störend zulässig sei (vgl. 1A.199/2000, E. 6.b-d), wobei für 

Lanzenwaschplätze Öffnungszeiten von 07.00 - 22.00 Uhr werktags und 07:00-20:00 Uhr 

an Samstagen toleriert wurden. Andere Kantone kennen nebst der Einschränkung auf 

mässig störende Betriebe für solche Mischzonen kumulativ die Einschränkung auf 

Auswirkungen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe, woraus dann abgeleitet 

wird, solche Auswirkungen seien nur während der üblichen Arbeitszeiten zu tolerieren 

(vgl. VG ZH VB.201200860 vom 29.5.2013). In diesem Entscheid wird dann aber für eine 

Tankstelle festgehalten, dass solche in einer Zone, in der mässig störende Betriebe 

zulässig sind, unproblematisch seien, weil bei diesen nachts und sonntags keine 

besondere Frequentierung zu erwarten sei. Hingegen steige bei einem Tankstellenshop 

die Attraktivität gerade dann, wenn andere Verkaufsgeschäfte nicht geöffnet sind, also 

nachts und an Sonn- und Feiertagen. Angesichts der Grösse des Shops im konkreten Fall 

hätten die (auch an diesen Tagen) vorgesehenen Öffnungszeiten ein erhöhtes 

Verkehrsaufkommen und damit auch stärkere Immissionen zur Folge, weshalb dem mit 

Einschränkungen bei den Öffnungszeiten des Shops zu begegnen sei (VG ZH, a.a.O., E. 

4.8/9). Der hierorts kantonal massgebende Art. 22 BauG sieht indessen keine 

Einschränkung auf herkömmliches Gewerbe vor, weshalb diese Bestimmung einer 

objektiv-geltungszeitlichen Auslegung des Begriffes mässig störend offen steht, welche 

erlaubt, den gegenwärtigen Stand der Verhältnisse und der technischen Entwicklung zu 

berücksichtigen. In diesem Sinne hat das Bundesgericht festgehalten (1A.199/2000, E. 

6.c/aa und 6.d/cc), dass moderne Tankstellen heute mehrere Zapfsäulen mit einer 

Überdachung und in der Regel auch einen Shop aufweisen, welchen funktional kaum 

mehr Wohnbaucharakter eigen sei, und ferner, dass solche Anlagen in der Regel an 

wichtigen Durchgangsstrassen liegen, während die Wohnnutzung grundsätzlich eher von 

diesen Strassen abgewandt liegen. Dies trifft auch für das vorliegend strittige 

Bauvorhaben zu, soll doch die Tankstelle mit Shop an der ohnehin stark frequentierten 

F___strasse erstellt werden, von der auch in diese zu- und weggefahren werden soll. Die 

Wohnliegenschaft der Beschwerdeführerin liegt demgegenüber von der F___strasse 

abgewandt und ist von Süden her über eine separate Zufahrtsstrasse erschlossen. Unter 

diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass die Tankstelle mit Shop von den 

Vorinstanzen als mässig störender Betrieb im Sinne von Art. 22 Abs. 1 BauG eingestuft 

wurde. Die BBK B___ weist denn auch zutreffend auf ihre langjährige Praxis hin, wonach 

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sie auch anderswo in den Wohn-Gewerbezonen von B___ drei weitere Tankstellen als 

zonenkonform bewilligt habe (an der G___strasse, an der H___strasse und in rund 120m 

Entfernung ebenfalls an der F___strasse). 

 

3.3 Dass die Vorinstanz für das lärmschutzrechtlich in der Empfindlichkeitsstufe III gelegene 

Bauvorhaben die Betriebszeiten für Tankstelle und Shop zusätzlich eingeschränkt und 

den Betrieb ausserhalb dieser Betriebszeiten auf eine Tanksäule beschränkt hat, wurde in 

Anwendung des Vorsorgeprinzip verfügt: Gestützt auf Art. 1 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 

USG schreibt Art. 8 Abs. 1 LSV vor, dass die Lärmimmissionen der neuen oder 

geänderten Anlageteile so weit begrenzt werden müssen, als dies technisch und 

betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist. Nachdem dies nach dem oben 

Gesagten unbestritten in ausreichendem Mass gestützt auf diese bundesrechtlichen 

Normen des Umweltrechts getan wurde, besteht für eine weitergehende Reduktion der 

Öffnungszeiten keine kantonalgesetzliche Grundlage: Art. 22 Abs. 1 BauG sieht über den 

oben zur Anwendung gebrachten Begriff des mässig störenden Betriebes hinaus keine 

weitergehende Einschränkung der Öffnungs- und Arbeitszeiten beispielsweise auf solche 

herkömmlicher Gewerbe- oder Handwerksbetriebe vor (anders als beispielsweise das 

oben erwähnte Zürcher Bau- und Planungsrecht). Damit steht fest, dass die strittige 

Tankstelle mit Shop auch ohne die beantragte weitergehende Verschärfung der 

vorinstanzlich verfügten Betriebszeiten als in der Wohn- und Gewerbezone zonenkonform 

zu qualifizieren ist. Dies gilt nicht zuletzt auch gestützt auf die vorinstanzliche Auflage, 

dass ausserhalb der vorinstanzlich verfügten Betriebszeiten nur die am weitesten 

entfernte, nördliche Zapfsäule betrieben und beleuchtet werden darf. Mit dieser Auflage ist 

sichergestellt, dass der Shop in der Nacht (ab 22:00 bzw. 21:00 Uhr) geschlossen bleibt; 

andererseits bleibt die Nachtruhe - entsprechend dem dann notorisch geringeren 

Verkehrsaufkommen und dem dann auf die eine, am weitesten entferne Zapfsäule 

reduzierten Betrieb - in einer zonenkonformen Art und Weise gewährleistet. Dazu muss 

auch in Betracht gezogen werden, dass in der Wohn- und Gewerbezone genauso wie in 

der die gleiche Immissionstoleranz aufweisenden Kernzone (Art. 20 Abs. 2 BauG) 

praxisgemäss auch Gaststätten mit Überzeitbewilligung als mässig störend und damit 

zonenkonform gelten. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass deshalb nicht der Vergleich 

mit der eine höhere Immissionstoleranz aufweisenden Gewerbezone (Art. 23 BauG), 

sondern der Vergleich mit der Kernzone wegleitend sein muss, da einzig diese beiden 

lediglich, aber immerhin den mässig störenden Betrieben offen stehen. Da in den 

Kernzonen ferner auch Verkaufsläden mit den heute üblichen Abend- und 

Sonntagsverkäufen zonenkonform sind, kann an den strittigen Tankstellen-Shop mit 

seiner auf 22:00 bzw. 21:00 Uhr beschränkten Öffnungszeit kein strengerer Massstab 

Seite 11 

angelegt werden. Damit steht fest, dass sich das Vorhaben in der Wohn- und 

Gewerbezone jedenfalls als zonenkonform erweist.  

 

3.4 Ob dem Betreiber als Gesuchsteller im Rahmen des Gesetzes über den Sonntagsverkauf 

von den zuständigen Stellen (Gemeinde, Arbeitsinspektorat) dann tatsächlich ein 

Sonntagsverkauf bewilligt wird, kann vorliegend offen bleiben. Denn dies vermag  

gegebenenfalls nichts daran zu ändern, dass der Betrieb der Tankstelle mit Shop in 

Verbindung mit den vorinstanzlich beschränkten Öffnungszeiten so oder so als mässig 

störend und damit in der WG3 als zonenkonform einzustufen ist. Aus dem materiellen 

Recht geht mithin hervor, dass vorliegend nicht von einem engen Sachzusammenhang 

zwischen dem Baubewilligungsverfahren einerseits und dem für die Bewilligung des 

Sonntagsverkaufs zusätzlich noch erforderlichen Verfahren anderseits gesprochen 

werden kann (zu dieser Koordinationsvoraussetzung vgl. BGE 137 II 182, E. 3.7.4.1). Mit 

anderen Worten: Zwischen diesen beiden Verfahren besteht kein materieller 

Koordinationsbedarf, weshalb auch keine formelle Koordinationspflicht besteht. Der 

angefochtene Entscheid ist deshalb auch insoweit nicht zu beanstanden; soweit Rügen 

und Anträge sich auf das Verfahren betreffend Bewilligung des Sonntagsverkaufs 

beziehen, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.   

 

4. Für das mithin ohne Koordinationsmangel als lärmschutz- und zonenkonform erkannte 

Bauvorhaben bleibt zu prüfen, ob dieses mit den gewässerschutzrechtlichen Normen zu 

vereinbaren ist.  

 

4.1 Art. 36a des Bundesgesetzes über den Gewässerschutz (GSchG, SR 814.20) verpflichtet 

die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Gewässerraum) festzulegen, 

der erforderlich ist a) für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, b) 

den Schutz vor Hochwasser und die Gewässernutzung. Diese Anforderungen sind für 

Fliessgewässer in Art. 41 a der Gewässerschutzverordnung (GschV, SR 814.201) 

präzisiert. Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und 

Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Art. 36a 

Abs. 3 Satz 1 GSchG). Da in der Gemeinde B___ im Zonenplan für den die Bauparzellen 

eingedolt querenden J___bach noch kein Gewässerraum nach diesen neuen 

gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen ausgeschieden wurde, gelten vorläufig die 

Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung vom 4. Mai 2011 

(nachfolgend ÜbBstGeschV). Demnach sind die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c 

Abs. 1 und 2 GschV für Anlagen entlang von Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 

12m Breite auf einem beidseitigen Streifen von je 8m Breite plus die Breite der 

bestehenden Gerinnesohle einzuhalten (Abs. 2 lit. a ÜbBstGeschV). Unter den Begriff der 

Seite 12 

Anlagen fallen neben Bauten auch Terrainveränderungen (vgl. Urteil BGer vom 14. März 

2016, 1C_444/2015, E. 3.4). In seiner Verordnung über die Einführung des 

Gewässerraumes (RR VO Gewässerraum, bGS 721.131) hat sich der Regierungsrat die 

Zuständigkeit vorbehalten, den Gewässerraum grundeigentümerverbindlich festzulegen. 

In der Folge hat er für das Gebiet innerhalb der Bauzonen in der im GIS publizierten 

Gewässerraum-Karte auch für den im fraglichen Abschnitt eingedolten J___bach einen 

Gewässerraum in einer Breite von durchgehend rund 17m festgelegt. Das heisst, die 

Bauparzelle 002 ist beidseits der Mitte des eingedolten J___baches in einer Breite von je 

rund 8.5m vom so festgelegten Gewässerraum erfasst. Weil der vom Regierungsrat 

festgelegte Gewässerraum nicht öffentlich aufgelegt und auch noch nicht in den öffentlich 

aufzulegenden Zonenplan integriert wurde, ist fraglich, ob vorliegend nicht weiterhin der 

ungefähr in gleicher Breite von Bundesrechts wegen geltende übergangsrechtliche 

Gewässerraum massgebend ist (vgl. J. Kehrli, Spielräume der Kantone in der 

Gesetzgebung und Rechtsanwendung, URP 2016, S. 744f.). So oder anders steht damit 

aber jedenfalls grundeigentümerverbindlich fest, dass das auf Parzelle 002 geplante 

Vorhaben mindestens mit seinem halben Grundriss innerhalb des Gewässerraumes liegt. 

 

4.2 Das anstelle der abzureissenden Altbaute neu zu erstellende Gebäude kann nach 

Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV im Gewässerraum nur bewilligt werden, wenn es sich um 

eine dort standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegenden Anlage handelt. Weder 

die Tankstelle noch der Shop und deren Erschliessung, welche ab der F___strasse 

erfolgt, können im Gewässerraum als standortgebunden bezeichnet werden; daher kann 

eine Bewilligung nach Satz 1 - entgegen den vorinstanzlichen Erwägung - nicht in Frage 

kommen. 

 Nach Satz 2 lit. a der genannten Bestimmung kann im Gewässerraum 

ausnahmsweise - sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen - die 

Erstellung einer zonenkonformen Anlage in dicht überbauten Gebieten bewilligt werden. 

Dass das Bauvorhaben in der WG3 (und - obschon vom Gewässerraum vorliegend nicht 

erfasst - gegebenenfalls selbst im Übrigen Gemeindegebiet) als zonenkonform zu 

bezeichnen ist, wurde bereits oben dargelegt. Nach der Rechtsprechung des 

Bundesgerichts (zuletzt 1C_558/2015 vom 30.11.2016, jetzt als BGE 143 II 77 publiziert, 

E. 2.4 und 2.7) spricht sodann für ein "dicht überbautes Gebiet" der Umstand, dass es 

sich um eine Zentrums- oder Kernzone oder einen Entwicklungsschwerpunkt handelt; 

gegen diese Qualifikation spreche das Vorhandensein bedeutender Grünräume oder von 

Gewässerabschnitten mit ökologischer oder landschaftlicher Bedeutung (im Ist-Zustand 

oder nach getroffenen Aufwertungsmassnahmen). Zu berücksichtigen seien weiter die 

Bebaubarkeit und die Parzellenfläche, die bauliche Nutzung in der Umgebung und die 

Nähe zu öffentlichen Anlagen an Gewässern. Im Einzelfall können der Gewässerzustand 

Seite 13 

und -grösse eine Rolle spielen (vgl. a.a.O., E. 2.4). Ausnahmebewilligungen seien vor 

allem in dicht überbauten städtischen Quartieren und Dorfzentren zuzulassen. In solchen 

Gebieten sei die raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdichtung und die 

Siedlungsentwicklung nach innen zu ermöglichen, auch um Baulücken schliessen zu 

können. Dagegen bestehe in peripheren Gebieten, die an ein Fliessgewässer angrenzen, 

regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des 

Gewässerraumes. Hier müsse der minimale Raumbedarf des Gewässers grundsätzlich 

respektiert und von nicht standortgebundenen Anlagen freigehalten werden (a.a.O., E. 

2.7). 

 Im vorliegenden Fall liegen die Bauparzellen in einem Gewässerraum, der auf einer 

Länge von rund 500m oberhalb und unterhalb ein durchwegs eingedoltes Fliessgewässer 

(J___bach) umfasst, das teils bestehende Gebäude und auch die Kantonsstrasse 

unterquert; dieser Gewässerraum liegt zudem mitten in einem beidseits in mehreren 

Bautiefen überbauten Siedlungsgebiet, das sich entlang der stark befahrenen 

Kantonsstrasse erstreckt, das auch nur noch wenige Grünflächen aufweist und wo sich 

ein Schliessen der vorhandenen Baulücken aufdrängt. Die Vorinstanz hat im 

Wesentlichen unwidersprochen dargetan (E. 5.b), dass für den fraglichen Abschnitt nach 

dem derzeitigen Stand des Revitalisierungsplanes nicht mit einer Öffnung des eingedolten 

J___baches gerechnet werden kann. Es ist davon auszugehen, dass der "Uferstreifen" 

entlang des eingedolten J___baches seine natürliche Funktion seit langem und bis auf 

weiteres kaum mehr erfüllen kann, ohne dass angesichts der mehrfachen Unterquerung 

bestehender Gebäude und Strassen darin ein Widerspruch zur Revitalisierungsplanung 

erblickt werden kann. Zieht man diese Umstände gesamthaft in Betracht, ist nicht zu 

beanstanden, dass die Vorinstanz die Bauparzellen als in einem "dicht überbauten 

Gebiet" liegend qualifiziert hat. 

 

4.3 Zu prüfen bleibt, ob der vorliegend somit grundsätzlich möglichen Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. Dies setzt 

eine umfassende Interessenabwägung voraus. Dabei sind insbesondere die Anliegen des 

Hochwasserschutzes, des Natur- und Landschaftsschutzes und das Interesse der 

Öffentlichkeit an einem gesicherten Zugang zu den Gewässern i.S. von Art. 3 Abs. 2 lit. c 

RPG zu berücksichtigen (BGE 140 II 437, E. 6). Soweit für diese Zwecke es nicht nötig 

erscheint, das Bauen im Gewässerraum vollständig zu verbieten, kann einerseits mit 

behördlichen Auflagen und Bedingungen sichergestellt werden, dass die Ausnahme-

bewilligung nur für hochwasser- und landschaftsverträgliche Bauvorhaben gewährt wird 

(vgl. BGE 140 II 437, E. 6.3). Sollte die Interessenabwägung ergeben, dass eine 

Ausnahmebewilligung grundsätzlich in Frage kommen kann, hat die Bauherrschaft noch 

Seite 14 

nachzuweisen, dass keine weniger starke Beanspruchung des Gewässerraumes durch 

die vorgesehene Baute möglich ist (P. Hänni/T. Iseli, Baurecht 2015, S. 84).  

 

4.3.1 Die Vorinstanz hat nur teilweise zutreffend festgehalten, dass die Bauparzellen gemäss 

der im GIS publizierten Gefahrenkarte in einem Gebiet geringer Gefährdung liegen. Dabei 

wurde offenbar übersehen, dass die heute und künftig als Parkplatz und Zufahrt 

genutzten Parzellen 007 und 008 zumindest teilweise (zur F___strasse hin) in einem 

Gebiet mittlerer Gefährdung durch Hochwasser liegen; dasselbe gilt für die angrenzende 

F___strasse auf ihrer ganzen Länge sowie für die Zufahrt zur an die Bauparzellen 

angrenzenden Parzelle 009. Im Bauentscheid der Wasserbaupolizei (vom 25. Sept. 2014, 

act. 10.2/6) wurde in Erw. 3 denn auch festgestellt, dass aufgrund der Intensitätskarte 

Hochwasser (für seltene Ereignisse HQ 100) in diesem Bereich mit einer 

Überflutungstiefe bis 25 cm zu rechnen sei. Deshalb sei beim geplanten Gebäude und 

insbesondere bei der Umgebungsgestaltung die bestehende Hochwassergefahr 

angemessen zu berücksichtigen, "beispielsweise bei der Wahl des Gefälles im Bereich 

von Eingängen und Höhenlagen der Fensteröffnungen." In Erw. 7 beurteilte die 

Wasserbaupolizei bauliche Massnahmen wie das Hochziehen von Lichtschächten als 

notwendig. Der Baugesuchsteller wurde damit zwar ausdrücklich auf die bestehende 

Überflutungsgefahr hingewiesen, aber im Entscheiddispositiv ist dazu einzig folgendes als 

Auflage angeordnet und von der Vorinstanz auch so bestätigt worden:  

 

 "3.3 Beim geplanten Gebäude ist mit Objektschutzmassnahmen auf die Überflutungsgefahr zu reagieren.  
  3.4 Bei der Umgebungsgestaltung empfehlen wir, das Gebäude mit Gefälle vom Gebäude weg zu gestalten. 

Ebenso sind die Gebäudeöffnungen wie Türen, Fenster usw. so vorzunehmen, dass das oberflächlich 

anfallende Wasser schadlos am Gebäude vorbei fliessen kann. Aus Gründen des Hochwasserschutzes 

sind allfällige Lichtschächte über die Hochwasserlinie hochzuziehen. Die Werkleitungsanschlüsse 

(Meteorwasser, Schmutzwasser, Kabelschutzrohre, usw.) dürfen keine hydraulische Verbindung zum 

Überflutungsfeld des Gewässers aufweisen. Allfällige weitergehende wasserbaupolizeiliche Vorschriften 

zum Schutz vor eindringendem Bach- oder Hangwasser bleiben vorbehalten." 

 

4.3.2 Nach Art. 116 Abs. 1 BauG, sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben und zu 

unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Zieht man in diesem 

Sinne in Betracht, dass die Einfahrt in die Tankstelle mit Shop von der durchwegs im 

Bereich mittlerer (Hochwasser-)Gefährdung liegenden F___strasse her erfolgen soll, 

welche gemäss den Höhenlinien in der Gefahrenkarte etwa niveaugleich an die Einfahrt 

angrenzt, so sind diese Auflagen zur Umgebungsgestaltung zu unbestimmt, um eine 

Überflutung des Tankstellenareals von der F___strasse oder auch vom J___bach her ab 

ihrer Erstellung in vollstreckbarer Weise zu verhindern. Da die Gebäudeöffnungen 

gemäss Baugesuch offenkundig aus funktionalen Gründen je in einer bestimmten Höhe 

geplant wurden, können diese Auflagen zur Abwehr eines Hochwassers nicht ohne das 

Seite 15 

vorgängige Einholen von Korrekturplänen durchgesetzt werden. Die Gebäudeöffnungen 

müssen ab ihrer Erstellung funktional und baulich an die Hochwasserlinie angepasst sein. 

Erst wenn die von der Bauherrschaft zu veranlassende Anpassung ihres Baugesuches an 

die Erfordernisse des Hochwasserschutzes erfolgt ist, können die erstinstanzlich 

zuständigen Baubehörden hernach prüfen, ob dies - unter Einhaltung auch der übrigen 

Bauvorschriften - bei den geplanten Gebäuden, der Ein- und Ausfahrt in die F___strasse 

und der Umgebungsgestaltung tatsächlich der Fall ist. 

 

4.3.3 In ihren Erw. 4 und 5 hat die Wasserbaupolizei im Wesentlichen gestützt auf Art. 114 

BauG eine Reduktion des Gewässerabstandes zum eingedolten J___bach auf 

mindestens 2.5m bewilligt. Die Vorinstanz hat zutreffend festgehalten, der Gewässerraum 

betrage gemäss der vom Regierungsrat erlassenen Gewässerraumkarte 18m und werde 

vom Bauvorhaben unstrittig nicht eingehalten (Erw. 6.d). Sie hat die Reduktion des 

Gewässerabstandes auf 2.5m im Rahmen ihrer Interessenabwägung bestätigt. 

 Dazu muss folgendes festgestellt werden: Soweit die Wasserbaupolizei in ihrer Erw. 4 zur 

Begründung dieser Reduktion des Gewässerabstandes festhielt, die 

Hochwassergefährdung werde in Kauf genommen, steht diese Feststellung in 

Widerspruch zu ihren eigenen, oben eben als ungenügend bestimmt erkannten 

"Empfehlungen" bzw. Auflagen zum Hochwasserschutz. Die Vorinstanz ihrerseits hat den 

Bauentscheid der Wasserbaupolizei mit der unzutreffenden Begründung bestätigt (E. 6.c), 

es handle sich bei der Reduktion des Gewässerabstandes auf 2.5m nicht um eine 

Ausnahmebewilligung. Diese Auffassung ist weder mit dem klaren Wortlaut von Art. 114 

Abs. 2 letzter Satz BauG noch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu den 

"Ausnahmebewilligungen" für zonenkonforme, nicht standortgebundene Bauten im 

Gewässerraum zu vereinbaren (vgl. BGE 140 II 437). In ihrer Interessenabwägung (E. 

6.d/S. 10) ging die Vorinstanz überdies von einem unvollständigen Sachverhalt aus: Es 

trifft nach dem Gesagten nur teilweise zu, dass für das Gebiet, in dem das Bauvorhaben 

geplant ist, "nur" eine geringe Gefährdung bestehe. Die auf den Parzellen 008, 007 und 

003 geplanten Fahrbahnen (Ein- und Ausfahrt zu Tankstelle und Shop) liegen zur 

F___strasse hin teilweise in und im Übrigen unmittelbar angrenzend an das von der 

F___strasse quasi als Abflussrinne bewirkte Gebiet mittlerer (Hochwasser-)Gefährdung. 

Da die Wasserbaupolizei auf den Bauparzellen mit einer Überflutungshöhe von bis zu 

25cm rechnet (E.3), hat die Vorinstanz die der Tankstelle namentlich von der F___strasse 

her drohende mittlere (nicht bloss geringe) Hochwasser-Gefährdung zu Unrecht nicht mit 

abgewogen. 

 Dazu kommt, dass der auf Parzelle 002 geplante Neubau für den Shop zwar rund 2m 

weiter entfernt von der Eindolung des J___baches errichtet werden soll, als der dort 

abzubrechende Teil der Altbaute. Soweit jedoch gegen Nordwesten hin eine Anbaute als 

Seite 16 

Gebinde-Unterstand neu errichtet werden soll, kommt dieser nach den Akten auf den 

eingedolten J___bach zu stehen (vgl. Baueingabe/Projektänderung vom 3.6.2014, 

Erdgeschoss 1:100, act. 10.2/40). Das heisst, diese Anbaute im Gewässerraum wahrt 

nicht einmal den von der Vorinstanz aufgrund einer (unvollständigen) 

Interessenabwägung bestätigten, von der Wasserbaupolizei auf 2.5m reduzierten 

Gebäude- bzw. Gewässerabstand; zumindest dieser Anbaute hätten deshalb schon die 

Vorinstanzen die Bewilligung verweigern müssen. Vor Obergericht ergibt sich nichts 

anderes, denn die Bauherrschaft legt nicht ansatzweise dar, weshalb bezüglich dieser 

Anbaute eine weniger starke Beanspruchung des Gewässerraumes nicht möglich sein 

soll. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde gutzuheissen.  

 

4.4 In Anbetracht der hinsichtlich Gewässerraum, Gewässerabstand und  Hochwasserschutz 

festgestellten unrichtigen Sachverhaltsfeststellung und der deshalb unvollständigen 

Interessenabwägung bleibt nichts anderes übrigen, als den angefochtenen 

Rekursentscheid im Umfang der mit Rechts- und Abwägungsmängeln behafteten 

wasserbaupolizeilichen Bewilligung aufzuheben. Unter den gegebenen Umständen 

rechtfertigt sich, die Sache nicht an die Vorinstanz, sondern direkt an die erstinstanzlich 

zuständige Wasserbaupolizei als Fachbehörde zurückzuweisen. Sie wird im Lichte der 

vorstehenden Erwägungen für die festgestellten Überflutungsgefahren zu prüfen haben, 

ob dem Objektschutz mit dem von der Gesuchstellerin beizubringenden 

Korrekturbaugesuch ab Erstellung der Bauten und Anlagen inklusive Terraingestaltung 

angemessen Rechnung getragen wird (allenfalls in Verbindung mit verbindlichen, ohne 

erneute Plananpassung vollstreckbaren behördlichen Auflagen). Die Wasserbaupolizei 

wird sodann in einer umfassenden Interessenabwägung prüfen müssen, ob dem so 

modifizierten Vorhaben im Gewässerraum in einem Gebiet teils mittlerer (entlang der 

F___strasse) und teils geringer Gefährdung durch Hochwasser überwiegende Interessen 

entgegenstehen. Aus dieser Interessenabwägung wird sich ergeben, ob am auf 2.5m 

reduzierten Gewässerabstand festgehalten werden kann. Je nach Ergebnis wird die 

Wasserbaupolizei über die ausnahmsweise Zulässigkeit des Vorhabens insgesamt und 

insbesondere auch der Anbaute für Gebinde neu zu befinden haben. Diesen 

wasserbaupolizeilichen Entscheid wird die BBK B___ anschliessend zusammen mit ihrem 

darauf abzustimmenden Einsprache- und Bauentscheid sowie den übrigen 

Teilentscheiden der kantonalen Stellen mit einheitlicher Rechtsmittelbelehrung neu zu 

eröffnen haben.  

 

5. Sollte sich ergeben, dass keine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann, so bleibt 

indessen zu prüfen, ob die betreffende Anlage tatsächlich in den Anwendungsbereich von 

Art. 41c Abs. 2 GschV fällt, wie dies die Vorinstanz bejaht und die Beschwerdeführerin 

Seite 17 

bestreiten lässt. Nach dieser Bestimmung sind Anlagen im Gewässerraum in ihrem 

Bestand grundsätzlich geschützt, sofern sie rechtmässig erstellt wurden und 

bestimmungsgemäss nutzbar sind. Handelt es sich - wie vorliegend - um eine Parzelle 

innerhalb der Bauzone, so richtet sich der Bestandesschutz primär nach kantonalem 

Recht, wobei die Kantone einen Spielraum geniessen. Dabei hat die kantonale Regelung 

des Bestandesschutzes zum einen die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) zu respektieren, 

darf zum andern aber auch nicht dazu führen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen 

des Gewässerraumes ausgehöhlt werden (Urteil BGer 1C_473/2015 vom 22.3.2016, E. 

4.2). 

 

5.1 Nach Art. 94 Abs. 1 des kantonalen BauG bleibt der Weiterbestand, der Unterhalt und die 

zeitgemässe Erneuerung bestehender Bauten, die der Nutzungsordnung oder den 

Bauvorschriften nicht entsprechen, gewährleistet. Eine Zweckänderung oder eine 

angemessene Erweiterung kann bei Bauten gemäss Abs. 1 gewährt werden, wenn a) die 

Bauten und Anlagen ursprünglich rechtmässig erstellt wurden; b) der Widerspruch zum 

geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird; (und) c) keine wesentlichen öffentlichen 

Interessen verletzt werden (Abs. 2). Der Wiederaufbau im früheren Umfang von Bauten 

gemäss Abs. 1 ist insbesondere auch dann zulässig, wenn der Abbruch und 

Wiederaufbau freiwillig erfolgt (Abs. 3 letzter Satz), sofern dadurch nicht wesentliche 

öffentliche oder nachbarliche Interessen verletzt werden. Vorkehren nach Massgabe 

dieser Bestimmung bedürfen in jedem Fall einer Baubewilligung (Abs. 4). 

 

5.2 Gemäss Baueingabe soll das unbestrittenermassen rechtmässig erstellte, rund 35m lange 

Gebäude Assek. Nr. 001 nur teilweise abgebrochen werden: Vollständig abgebrochen 

wird der nordwestliche Teil, welcher bislang als Werkstatt genutzt wurde. An dessen 

Stelle sollen in einem neuen, freistehenden Gebäude einerseits der Shop sowie ein Lager 

und die bereits erwähnte Anbaute für Gebinde errichtet werden. Weil sowohl das Lager 

als auch die Anbaute für Gebinde ausserhalb des Grundrisses des abzubrechenden 

Werkstattteils neu errichtet werden sollen, handelt es sich bei diesem freistehenden 

Neubau keineswegs um einen Wiederaufbau im Sinne von Art. 94 Abs. 3 BauG, da als 

solcher nur eine Wiederaufbaute im früheren Umfang gelten könnte. Weil der Werkstattteil 

der Assek. Nr. 001 gemäss Baueingabe vollständig abgebrochen wird, kann dieser 

Neubau auch nicht als Weiterbestand einer bestehenden Baute im Sinne von Art. 94 

Abs. 1 BauG qualifiziert werden. Fehlt es insoweit am Weiterbestand eines bestehenden 

Gebäudeteils, kann auch nicht von einer Zweckänderung oder von einer angemessen 

Erweiterung im Sinne von Art. 94 Abs. 2 BauG gesprochen werden. Daher kann 

vorliegend offen bleiben, ob der Shop, Lager und Gebinde-Anbaute umfassende Neubau 

die Voraussetzungen in Art. 94 Abs. 2 und 3 BauG erfüllt; für diesen Neubau kann die 

Seite 18 

Beschwerdegegnerin aus der Bestandesgarantie nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dieser 

Neubau ist und bleibt auf eine Ausnahmebewilligung angewiesen.  

 

5.3 Gemäss Baueingabe soll anschliessend an die abzubrechende Werkstatt ein weiterer Teil 

des Gebäudes Assek. Nr. 001 in einer Tiefe von rund 5.5m ganz abgebrochen werden 

und neu als Fahrbahn und zu einem kleineren Teil als Rabatte hergerichtet werden (vgl. 

Baueingabe/Projektänderung Nr. 244/11 Erdgeschoss, act. 10.2.40). Auch für diesen 

ganz abzubrechenden Teil lässt sich aus der Bestandesgarantie offenkundig nichts 

ableiten, so dass auch dieser im Gewässerabstand liegende Teil auf eine 

Ausnahmebewilligung angewiesen ist und bleibt.  

 

5.4 Nach der eben erwähnten Plangrundlage soll einzig der dort rot eingezeichnete 

südöstliche Teil der Assek. Nr. 001 auf den bisherigen Grundmauern bestehen bleiben, 

aber umgebaut und im Nordwesten durch eine neue Fassade zum abgebrochenen Teil 

hin geschlossen werden. Einzig, aber immerhin für diesen Teil können sich die 

Beschwerdegegner auf die Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 94 BauG 

berufen. Zu prüfen bleibt, ob und inwiefern dieser Umbau eines bestehenden 

Gebäudeteils die Voraussetzungen dieser Bestimmung erfüllt: Die in diesem Teil bisher 

im Erdgeschoss bestehende Werkstatt (vgl. Baueingabe/Projektänderung Nr. 244/001, 

Grundrisse, act. 10.2/32) soll weiterhin als solche genutzt werden; einzig im Bereich der 

als Abschluss neu erforderlichen NW-Fassade soll eine neue Treppe erstellt werden. Das 

Obergeschoss und das Dachgeschoss sollen wie bisher als Wohnung bzw. als Estrich 

genutzt werden, welche beide auch durch je eine neue Treppe ergänzt werden. Diese 

baulichen Vorkehren können inklusive der neu erforderlichen NW-Fassade teils als 

Unterhalt, im Übrigen aber als zeitgemässe Erneuerung im Sinne von Art. 94 Abs. 1 BauG 

qualifiziert werden. Aber selbst wenn man die neue Fassade als Wiederaufbau im Sinne 

von Abs. 3 bezeichnen wollte, wäre diese zulässig, denn durch das seitliche Schliessen 

des im Übrigen bestandesgeschützten Gebäudeteils werden weder wesentliche 

öffentliche noch nachbarliche Interessen verletzt. Die Beschwerdeführerin erleidet keinen 

wesentlichen Nachteil, wenn auf der Nachbarparzelle ein seit jeher bestehendes Gebäude 

teils abgebrochen und in der Folge der verbleibende Gebäudeteil bloss seitlich durch eine 

neue Fassade (wieder) geschlossen wird. Für diesen verbleibenden Teil der Assek. Nr. 

001 ist in Anwendung von Art. 94 BauG nicht zu beanstanden, dass dieser innerhalb des 

Gewässerraumes weiterbestehen und im genannten Umfang umgebaut bzw. erneuert 

wird. Einzig, aber immerhin dieser bestandesgeschützte Gebäudeteil ist nicht auf eine 

Ausnahmebewilligung angewiesen. In diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als 

unbegründet. 

 

Seite 19 

6. Das Arbeitsinspektorat hat das Vorhaben hinsichtlich Stand der Technik und Einhaltung 

des betrieblichen Gesundheitsschutzes sowie der Unfallverhütung geprüft. Insofern kann 

kein Koordinationsmangel festgestellt werden, zumal die Beschwerdeführerin nicht dartut, 

inwiefern die dazu eröffnete Planbegutachtung vom 8. August 2014 materiell mangel- 

oder sonst rechtsfehlerhaft sein soll. Auch in diesem Punkt erweist sich die Beschwerde 

als unbegründet. 

 

 Die Strassenbaupolizei hat gemäss ihrer Erw. B/2 und B/9 ff. in ihrer Verfügung vom 

2. Oktober 2014 die Verkehrsführung des motorisierten Verkehrs, die Beurteilung in 

verkehrstechnischer Hinsicht, die Parkierung und die Langsamverkehrsführung gestützt 

auf das von der Bauherrschaft eingereichte Verkehrskonzept als "ausreichend" beurteilt 

und die Zufahrt in die Kantonsstrasse als den VSS-Normen entsprechend bewilligt 

(Erw. 10). Für das als zwingend beurteilte Linksabbiegeverbot für Lastwagen hat sie 

einzig dessen Publikation und das damit verbundene Rechtsmittelverfahren sowie den 

Erwerb der für die Signalisation erforderlichen Rechte Dritter vorbehalten. Das heisst, die 

geplante Erschliessung des Bauvorhabens wurde dem Grundsatz nach 

strassenbaupolizeilich bewilligt - wenn auch mit zahlreichen Auflagen (vgl. C/1 und 2). Die 

Vorinstanz hat diesen Teilentscheid bestätigt, und zur gerügten Verletzung der 

Koordinationspflicht u.a. auf BGE 126 II 26 verwiesen, wonach eine Staffelung zulässig 

sei, wenn eine zu erteilende (weitere) Bewilligung zwar eine unabdingbare Voraussetzung 

für die Bewilligung des Gesamtvorhabens ist, aber der noch zu erteilenden Bewilligung 

eine untergeordnete Bedeutung zukommt. Dies setzt demnach voraus, dass in der ersten 

Stufe alle Aspekte behandelt werden, welche in der zweiten Stufe nicht mehr in Frage 

gestellt werden dürfen. Davon ist mit der Vorinstanz für die vorerwähnten, von der 

Strassenbaupolizei in ein nachträgliches Verfahren verwiesenen Aspekte der 

Strassensignalisation eines Linksabbiegeverbots und des Fussgängerstreifens 

auszugehen. Diese beiden Aspekte vermögen das von der Strassenbaupolizei 

grundsätzlich bewilligte und vom DBU als Vorinstanz bestätigte Zu- und 

Wegfahrtskonzept von der Tankstelle mit Shop in die Kantonsstrasse grundsätzlich nicht 

mehr in Frage zu stellen, liegt doch damit eine Bestätigung des DBU als 

Strasseneigentümer (Kantonsstrasse) und als nach Art. 15 Abs. 1 Strassengesetz (StrG, 

bGS 731.11) für dauernde Verkehrsanordnungen zuständige Instanz vor, weshalb durch 

die in die zweite Stufe verwiesenen Signalisationen das bestätigte Zu- und 

Wegfahrtskonzept grundsätzlich nicht mehr in Frage gestellt, sondern höchstens noch 

modifiziert werden kann; darauf kann und muss die Vorinstanz behaftet werden. Damit 

steht fest, dass auch insofern keine Verletzung der Koordinationspflicht festgestellt 

werden kann. Auch in diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als unbegründet.  

 

Seite 20 

7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde wie folgt bloss teilweise 

gutzuheissen ist: Nebst dem angefochtenen Rekursentscheid sind vorliegend der 

Baugesuchs- und Einspracheentscheid der Baubewilligungskommission B___ (vom 26. 

Januar 2015) sowie der Bauentscheid der Wasserbaupolizei (vom 25. September 2014) 

aufzuheben, jedoch je nur insoweit, als die Sache einerseits zur verbindlichen Festlegung 

des Objektschutzes im Bereich der festgestellten Überflutungsgefahren an die 

Wasserbaupolizei zurückzuweisen ist (vgl. deren Erw. 3, 7, 8 und deren "Empfehlungen" 

in Ziff. C/3.3 und C/3.4). Anderseits hat die Wasserbaupolizei das Vorhaben auch in 

Bezug auf den auf 2.5m reduzierten Gewässerabstand neu zu beurteilen, da festgestellt 

werden muss, dass insbesondere die Anbaute für Gebinde selbst diesen Abstand nicht 

einhält. Nach Ergänzung und Neubeurteilung ihres erstinstanzlichen Teilentscheides 

durch die Wasserbaupolizei hat die BBK B___ diesen zusammen mit ihrem darauf 

abzustimmenden Einsprache- und Bauentscheid sowie zusammen mit allen übrigen, 

bereits eröffneten Teilentscheiden neu und mit einheitlicher Rechtsmittelbelehrung 

versehen zu eröffnen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten ist.  

 

8. Nach Art. 19 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist in Beschwerdeverfahren 

vor Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 

dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. 

 

 Die Beschwerde ist im Ergebnis teilweise gutzuheissen. Die Beschwerdeführerin dringt 

mit der nur teilweise als erforderlich erkannten Rückweisung mit ihrem Hauptbegehren 

(Aufhebung aller vor- und erstinstanzlichen Entscheide) damit höchstens zu rund einem 

Viertel durch. In Anwendung von Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in 

Verwaltungssachen (bGS 233.2) wird die Entscheidgebühr auf insgesamt Fr. 3‘000.-- 

festgesetzt. Entsprechend sind der zu drei Viertel unterlegenen Beschwerdeführerin 

Fr. 2‘250.-- und der Beschwerdegegnerin der Restbetrag von Fr. 750.-- aufzuerlegen. Der 

Beschwerdeführerin ist der von ihr im Betrag von Fr. 2‘000.-- erbrachte Kostenvorschuss 

anzurechnen.  

 

9. Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 

Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da die Beschwerdegegnerin 

zu rund drei Viertel obsiegt, ist für die Verlegung der Parteikosten die sogenannte 

Differenzmethode anzuwenden, wie sie in Zivilverfahren und praxisgemäss auch in 

verwaltungsrechtlichen Verfahren zur Anwendung gelangt. Demnach ist von den 

Parteikosten der mehrheitlich obsiegenden Partei auszugehen. Da der Anwalt der 

Beschwerdegegnerin keine Kostennote einreichen liess, ist die Anwaltsentschädigung 

Seite 21 

nach Ermessen festzulegen. Dem Gericht erscheint im Rahmen von Art. 16 der 

Verordnung über den Anwaltstarif (bGS 154.53) für das Beschwerdeverfahren eine volle 

Entschädigung von Fr. 4‘500.-- als angemessen, plus einem Zuschlag von 4% für die 

Barauslagen und 8% für die MwSt (total Fr. 5‘054.40). Da die Beschwerdegegnerin zu 

rund drei Viertel und die Beschwerdeführerin zu rund einem Viertel obsiegen, hat die 

Beschwerdeführerin die Beschwerdegegnerin mit 50 % (75 %-25 %) der pauschal auf 

total Fr. 5'054.40 bemessenen Parteikosten zu entschädigen: das heisst mit Fr. 2‘527.20 

(Barauslagen und MwSt inbegriffen).  

  

Seite 22 

Das Obergericht erkennt: 

 
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A___ werden der Rekursentscheid (vom 

2. November 2015), der Baugesuchs- und Einspracheentscheid der Baubewilligungs-
kommission B___ (vom 26. Januar 2015) sowie der Bauentscheid der Wasserbaupolizei 
(vom 25. September 2014) insoweit aufgehoben, als die Sache  einerseits zur verbindlichen 
Festlegung des Objektschutzes im Bereich der festgestellten Überflutungsgefahren an die 
Wasserbaupolizei zurückgewiesen wird (vgl. deren Erw. 3, 7, 8 und deren "Empfehlungen" 
in Ziff. C/3.3 und C/3.4); anderseits hat die Wasserbaupolizei das Vorhaben in Bezug auf 
den auf 2.5m reduzierten Gewässerabstand neu zu beurteilen, da festgestellt werden 
muss, dass insbesondere die Anbaute für Gebinde selbst diesen Abstand nicht einhält. 
Nach Ergänzung bzw. Neubeurteilung des wasserbaupolizeilichen Teilentscheides hat die 
Baubewilligungskommission B___ diesen zusammen mit ihrem darauf abzustimmenden 
Einsprache- und Bauentscheid sowie zusammen mit den übrigen, bereits eröffneten 
Teilentscheiden neu und mit einheitlicher Rechtsmittelbelehrung zu eröffnen. Im Übrigen 
wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.  

 
2. Die Verfahrenskosten von Fr. 3‘000.-- werden zu 3/4 der Beschwerdeführerin und zu 1/4 

der Beschwerdegegnerin auferlegt, unter Anrechnung des von der Beschwerdeführerin 
geleisteten Kostenvorschusses auf ihren Kostenanteil. 

 
3. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine Parteient-

schädigung von Fr. 2‘527.20 (Barauslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. 
 
4. Rechtsmittel:   
 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 

 Soweit im Urteil auf Rückweisung erkannt wird, ist die Beschwerde nur möglich, soweit die 
Voraussetzungen in Art. 93 Abs. 1 BGG erfüllt sind. 

 
5. Zustellung an die Beschwerdeführerin und die Beschwerdegegnerin je über deren Anwälte, 

die Vorinstanz sowie die Baubewilligungskommission B___.  
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident:  

 

 

lic. iur. Walter Kobler 

Der Gerichtsschreiber: 

 

 

lic. iur. Toni Bienz 

 
 
 
 
versandt am: 12.10.17