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**Case Identifier:** 79abb95e-680d-5086-a8ce-fc27825c2b0a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-01
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 01.10.2021 B 2020/241
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2020-241_2021-10-01.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2020/241

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 12.11.2021

Entscheiddatum: 01.10.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 01.10.2021
Baurecht, Zonenkonformität in der Wohnzone, Art. 22 Abs. 2 Ingress und 
lit. a RPG, Art. 11 Abs. 1 BauG bzw. Art. 12 Abs. 1 PBG. Bestätigung der 
bisherigen Praxis, wonach die (abstrakte) Zonenkonformität in der 
Wohnzone im Kanton St. Gallen einen positiven, funktionalen 
Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraussetzt 
(E. 4.1 f.). Da zu erwarten ist, dass der vergleichsweise kleine Bordellbetrieb 
der Beschwerdeführerin, welcher nach aussen kaum in Erscheinung tritt, 
hauptsächlich in den Abendstunden (ab 20 Uhr) und von auswärtigen 
Besuchern frequentiert wird, ist ein solch positiver, funktionaler 
Zusammenhang zu verneinen (E. 4.3), (Verwaltungsgericht, B 2020/241).

Entscheid vom 1. Oktober 2021

Besetzung

Vizepräsident Eugster; Präsident Zürn, Verwaltungsrichterinnen Zindel, Reiter, 

Verwaltungsrichter Steiner; Gerichtsschreiber Bischofberger

Verfahrensbeteiligte

Q.__ GmbH,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Pascal Felchlin, Felchlin Harb Schenkel 

Rechtsanwälte AG, Hohlstrasse 216, Postfach, 8004 Zürich,

gegen

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Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

1.  A.__ GmbH,

2.  B.__ und C.__,

3.  D.__ und E.__,

4.  F.__ und G.__,

5.  Erbengemeinschaft H.__ sel., bestehend aus:

5.1 J.__,

5.2 K.__,

5.3 L.__,

Beschwerdegegner 1-5,

Letztere (Bg 5) vertreten durch L.__,

sowie

1.  Politische Gemeinde X.__,

2.  M.__ und P.__,

Beschwerdebeteiligte 1 und 2,

Gegenstand

Baubewilligung (Umnutzung für erotische Dienstleistungen)

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Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

M.__ und P.__ sind Stockwerkeigentümer der mit dem Mehrfamilienhaus Assek.-

Nr. 0000__ überbauten Parzelle Nr. 0001__, Grundbuch X.__. Nach dem Zonenplan der 

Politischen Gemeinde X.__ ist das Grundstück der Wohnzone W2 zugewiesen und der 

Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeordnet. Eigenen Angaben gemäss ist die Q.__ GmbH 

seit Mitte 2015 Mieterin des Wohnhauses Assek.-Nr. 0000__. Nachdem sie der 

Gemeinderat X.__ am 15. Februar 2019 aufgrund einer amtlichen Mitteilung dazu 

aufgefordert hatte, reichte sie am 29. März 2019 ein nachträgliches Baugesuch für die 

Umnutzung des Wohnhauses zu sexgewerblichen Zwecken ein. Während der 

öffentlichen Auflage vom 17. April 2019 bis 30. April 2019 gingen zwei Einsprachen ein, 

am 23. April 2019 diejenige der Erbengemeinschaft H.__ und am 25. April 2019 

diejenige der A.__ GmbH und von B.__ und C.__, D.__ und E.__ sowie F.__ und G.__. 

Am 4. Juni 2019 reichte die Q.__ GmbH drei Mietverträge von M.__ und P.__ mit der 

R.__ GmbH vom 1. Dezember 2012 bzw. vom 24. April 2007 sowie drei weitere 

Mietverträge betreffend das Mehrfamilienhaus Assek.-Nr. 0000__ auf Parzelle 

Nr. 0001__ vom 1. Januar 1997, 1. Mai 1990 und 1. März 1989 nach. Mit Entscheid 

vom 5. Mai 2020 hiess der Gemeinderat X.__ die Einsprachen gut und verweigerte die 

Baubewilligung (act. 8.1/4/1, 7, 10, 12-16, www.geoportal.ch, www.zefix.ch, https://

sg.chregister.ch).

B.

Dagegen rekurrierte die Q.__ GmbH mit zwei Eingaben vom 20. Mai 2020 an das 

Baudepartement (act. 8.1/1, 8.2./1), welches die Rekurse mit Entscheid vom 

24. November 2020 abwies (act. 2). Gegen den Entscheid des Baudepartements 

(Vorinstanz) vom 24. November 2020 erhob die Q.__ GmbH (Beschwerdeführerin) 

durch ihren Rechtsvertreter am 9. Dezember 2020 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, es sei der angefochtene Entscheid unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwertsteuer, aufzuheben. Eventualiter 

sei die Sache zur Immissionsbeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen oder das 

Baugesuch unter der Auflage zu bewilligen, dass die Betriebszeiten auf die Zeit 

zwischen 10.00 Uhr und 22.00 Uhr zu beschränken seien (act. 1). Mit Vernehmlassung 

vom 2. Februar 2021 schloss die Vorinstanz auf Abweisung der Beschwerde (act. 7). 

Die A.__ GmbH, B.__ und C.__, D.__ und E.__, F.__ und G.__ sowie die 

Erbengemeinschaft H.__ sel. (Beschwerdegegner 1-5) wie auch die Politische 

Gemeinde X.__ sowie M.__ und P.__ (Beschwerdebeteiligte 1 bis 3) verzichteten 

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stillschweigend auf das Stellen eigener Anträge.

Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids und die Ausführungen der 

Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeeingabe 

vom 9. Dezember 2020 (act. 1) erfolgte rechtzeitig und erfüllt formal und inhaltlich die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeführerin ist zur Erhebung des Rechtsmittels befugt 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist somit 

grundsätzlich einzutreten. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit die 

Beschwerdeführerin verlangt (act. 1, Rechtsbegehren Ziff. 2), es seien die Einsprachen 

der Beschwerdegegner abzuweisen und das Baugesuch vom 1. April 2019 zu 

bewilligen (vgl. zum Devolutiveffekt BGer 1C_118/2020 vom 17. März 2021 E. 1.4 mit 

Hinweisen, und demgegenüber VerwGE B 2019/123 vom 28. Mai 2020 E. 1 mit 

Hinweis). Die Beschwerdegegner 1 bis 5 haben weder in den vorinstanzlichen 

Rekursverfahren noch im vorliegenden Beschwerdeverfahren eigene Anträge gestellt. 

Mangels entsprechender Kritik und Vorhalte der übrigen Verfahrensbeteiligten kann 

offengelassen werden, ob sie bei dieser Sachlage zu Recht am Beschwerdeverfahren 

beteiligt wurden (vgl. dazu VerwGE B 2013/49 vom 8. Juli 2014 E. 2 und VerwGE 

B 2020/58 und B 2020/72 vom 22. Oktober 2020 E. 2 je mit Hinweisen).

Anlässlich der Beratung in der ordentlichen Dreierbesetzung am 8. Juli 2021 wurde die 

Frage aufgeworfen, ob mit dem vorliegenden Entscheid von der bisherigen, ständigen 

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Zonenkonformität in der Wohnzone 

abgewichen werden soll (vgl. dazu E. 4.1 hiernach). Die Rechtsprechung erfolgt 

deshalb in Fünferbesetzung (vgl. Art. 18 Abs. 3 Ingress und lit. b Ziff. 3 des 

Gerichtsgesetzes; sGS 941.1, GerG).

2.

Ob auf das strittige Bauvorhaben – der erstinstanzliche Entscheid erging am 

5. Mai 2020 (act. 8.1/2, 8.2/2) – das am 1. Oktober 2017 (nGS 2017-049) in Kraft 

getretene Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1, PBG) nicht direkt anwendbar ist und, 

mit Ausnahme der unmittelbar anwendbaren Bestimmungen des PBG, noch das bis 

bis

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30. September 2017 gültig gewesene Gesetz über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom 

1. Januar 2015) heranzuziehen ist (vgl. dazu Art. 173 PBG und E. 2 und 4.3 des 

angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 5 und 7), braucht vorliegend nicht abschliessend 

erörtert zu werden (vgl. dazu VerwGE B 2020/243 vom 30. August 2021 E. 2 mit 

Hinweisen), da die Beurteilung der abstrakten Zonenkonformität (vgl. E. 4.1 hiernach) 

so oder anders zum gleichen Ergebnis führt.

3.

Wird durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung oder auf andere 

Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen, setzt die politische Gemeinde in der 

Regel (vgl. zum Verzicht auf ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren VerwGE 

B 2016/21; B 2016/22 vom 26. September 2018 E. 9.3 mit Hinweisen, bestätigt mit 

BGer 1C_572/2018; 1C_574/2018 vom 31. Oktober 2019) eine Frist zur Einreichung 

eines nachträglichen Baugesuchs an (vgl. Art. 158 und Art. 159 Abs. 1 Ingress und 

lit. c PBG) und verfügt, soweit der unrechtmässige Zustand auch nach Durchführung 

des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens fortbesteht, die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands (Art. 159 Abs. 1 Ingress und lit. d PBG). Nach der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der Behörden auf 

Herstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit innerhalb 

der Bauzone grundsätzlich nach 30 Jahren. Die Frist wurde in Anlehnung an die 

ausserordentliche Ersitzung von Grundeigentum gemäss Art. 662 des Schweizerischen 

Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) festgelegt. In diesem Sinne setzt die "Ersitzung" eine 

während 30 Jahren unangefochtene Nutzung des Grundeigentums voraus (vgl. 

BGer 1C_535/2012 vom 9. September 2013 E. 4.1.1 mit Hinweisen auf BGE 136 II 359 

E. 8; BGE 107 Ia 121 E. 1b, in: BR online 2015 Nr. 114, BR 2015, S. 99, siehe dazu 

auch BGer 1P.768/2000 vom 19. September 2001 E. 4 mit Hinweisen, in: ZBl 2002, 

S. 188 ff., siehe zur Verwirkungsfrist ausserhalb der Bauzonen: BGer 1C_469/2019 vom 

28. April 2021 E. 5 mit Hinweisen, zur Publikation vorgesehen).

Die Beschwerdeführerin macht, wenn auch nur beiläufig, geltend (act. 1, S. 4 Ziff. II/A/

5, siehe auch act. 8.1/4/10, S. 2), das Mehrfamilienhaus Assek.-Nr. 0000__ auf Parzelle 

Nr. 0001__ werde schon seit ca. 30 Jahren sexgewerblich genutzt. In den vorliegenden 

Akten findet diese Darstellung indessen keine Stütze. Insbesondere lässt sich aus den 

am 4. Juni 2019 nachgereichten Mietverträgen (act. 8.1/4/7) nicht auf eine während 

30 Jahren unangefochtene sexgewerbliche Nutzung schliessen: Die Namen der 

Vertragsparteien wurden in den älteren Verträgen vom 1. Januar 1997, 1. Mai 1990 und 

1. März 1989 eingeschwärzt. Überdies ist in diesen Verträgen keine 

Zweckumschreibung der Miete erkennbar. Die neueren Verträge, welche ohnehin erst 

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vom 1. Dezember 2012 und 1. Mai 2007 datieren, wurden von den 

Beschwerdebeteiligten 2 und 3 mit der R.__ GmbH abgeschlossen. Letztere bezweckt 

gemäss dem kantonalen Handelsregister ein Angebot von Wellness-, Kosmetik- und 

Massagedienstleistungen sowie Wellnessberatung (https://...__). Diese Umschreibung 

wurde in den neueren Verträgen auch als Verwendungszweck angegeben. Allein 

daraus lässt sich indessen noch nicht auf ein Sexgewerbe schliessen. Daran ändert die 

nicht weiter belegte Behauptung der Beschwerdeführerin nichts, wonach der Begriff 

"Erotik" früher üblicherweise mit demjenigen der "Massage" gleichgesetzt worden sei 

(vgl. act. 8.1/4/7). Ebensowenig hilft ihr der Hinweis auf Art. 4 Abs. 2 Satz 1 des 

Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft Grundstück Nr. 0001__ aus dem 

Jahr 1984 weiter, wonach unter anderem die Ausübung eines stillen Gewerbes 

gestattet sei. Demzufolge vermag die Beschwerdeführerin, welche eigenen Angaben 

gemäss erst seit Mitte 2015 Mieterin des Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 0000__ auf 

Parzelle Nr. 0001__ ist, nicht darzutun, dass die 30-jährige Verwirkungsfrist gemäss der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung abgelaufen wäre. Insofern bestehen keine 

Anhaltspunkte dafür, dass hinsichtlich der unbestrittenermassen ohne Bewilligung 

erfolgten Umnutzung des Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 0000__ zu sexgewerblichen 

Zwecken von vornherein von der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands abzusehen ist.

4.

Die Beschwerdeführerin rügt (act. 1, S. 5-7 Ziff. II/B), ihr Erotikbetrieb sei als nicht 

störend zu qualifizieren. Es bestehe ein funktionaler Zusammenhang mit der 

Wohnzone. Die Ansichten bezüglich der Sittenwidrigkeit erotischer Dienstleistungen 

hätten sich derart gewandelt, dass das Erotikgewerbe heute ein gleichsam akzeptiertes 

und geachtetes Gewerbe darstelle. Es diene mitunter durchaus der Befriedigung 

täglicher Bedürfnisse der Wohnbevölkerung. Ihr Angebot richte sich nicht primär an 

auswärtige Kundschaft. Kunden könnten sehr wohl auch aus der unmittelbaren 

Nachbarschaft stammen.

Im Bereich des Immissionsschutzes hat der Bund von seiner umfassenden 

Rechtsetzungskompetenz gemäss Art. 74 Abs. 1 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101, BV) Gebrauch gemacht. In diesem 

Bereich besteht daher grundsätzlich kein Spielraum mehr für kantonales Recht. Art. 65 

Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz; SR 814.01, 

USG) verbietet ausdrücklich den Erlass kantonaler Immissionsgrenzwerte, Alarmwerte 

oder Planungswerte. Quantitative Immissionsbeschränkungen der Kantone sind damit 

4.1. 

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nicht mehr zulässig. Kantone und Gemeinden sind jedoch im Bereich des 

Raumplanungs- und Baurechts zuständig. Aufgabe der Raumplanung ist es u.a., 

Siedlungen mit einer angemessenen Wohnqualität zu schaffen (Art. 1 Abs. 2 Ingress 

und lit. a  des Bundesgesetzes über die Raumplanung, Raumplanungsgesetz; 

SR 700, RPG), Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmässig zuzuordnen (Art. 3 

Abs. 3 Ingress und lit. a RPG) und Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen 

Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst zu 

verschonen (Art. 3 Abs. 3 Ingress und lit. b RPG). Städtebauliche Nutzungsvorschriften 

des kantonalen und kommunalen Rechts haben daher weiterhin selbstständigen 

Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob aus raumplanerischen Gründen ein Betrieb am 

vorgesehenen Ort in einer Wohnzone erstellt werden darf. Im Vordergrund steht hier die 

Frage, welche Nutzungsstruktur eine Wohnzone aufweisen soll und ob gewisse 

Gewerbebetriebe zur Wahrung des Wohncharakters der Zone von vornherein und 

generell, als Kategorie, zugelassen oder ausgeschlossen werden sollen. Dies gilt auch, 

wenn die für den Charakter des Quartiers wesentlichen Nutzungsvorschriften mittelbar 

dem Schutz der Nachbarn vor Übelständen verschiedenster Art dienen. In diesem 

Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass es gerade Aufgabe des 

Raumplanungsrechts ist, Immissionspotenziale vorausschauend zu vermeiden und 

Konflikte zwischen der Wohn- und der gewerblichen Nutzung gar nicht erst 

aufkommen zu lassen. Dies gilt nicht nur für vom USG nicht erfasste ideelle 

Immissionen, sondern auch für – grundsätzlich unter das USG fallende – materielle 

Immissionen, wie Lärm. Hierzu können Betriebe, die mit dem Charakter einer 

Wohnzone unvereinbar erscheinen, frühzeitig verhindert werden, auch wenn die 

Immissionen, zu denen sie führen, die bundesrechtlichen Grenzwerte nicht 

überschreiten (vgl. BGer 1C_555/2018 vom 29. August 2019 E. 4.2 mit Hinweisen, 

insbesondere auf BGE 117 Ib 147 E. 4a, in: BR 2020, S. 85 f.).

bis

Voraussetzung einer Baubewilligung ist insbesondere, dass die Bauten und Anlagen 

dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. a RPG). Es 

ist Sache des kantonalen und kommunalen Rechts, die in den einzelnen Zonen 

zugelassenen Nutzungen zu umschreiben (vgl. A. Ruch, in: Aemisegger/Moor/derselbe/

Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und 

Verfahren, Zürich 2020, N 78 zu Art. 22 RPG). Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. a RPG 

gewährleistet einen abstrakt wirkenden öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz. 

Deshalb ist zunächst festzustellen, ob die Nutzung einer Baute oder Anlage zu einer 

bestimmten Kategorie gehört, die in der betreffenden Zone zulässig ist. Dazu gehört 

auch die Beurteilung der typischerweise von einem solchen Betrieb ausgehenden 

4.2. 

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Vorhaben, bei welchen der funktionale Zusammenhang zur Wohnzone bejaht wurde:

(materiellen oder ideellen) Immissionen. Erst anschliessend ist – soweit noch 

erforderlich – zu beurteilen, ob der Betrieb konkret Immissionen zur Folge hat, die das 

zulässige Mass überschreiten (vgl. dazu BGer 1C_49/2021 vom 25. Juni 2021 E. 5.2.1; 

VerwGE B 2016/161; B 2016/162 vom 15. August 2017 E. 5.1 je mit Hinweisen).

Im abschliessenden Zonenkatalog des BauG resp. des PBG (vgl. dazu VerwGE 

B 2009/97; B 2009/100 vom 24. Februar 2010 E. 2.4.1 mit Hinweis, in: GVP 2010 

Nr. 38, bestätigt mit BGer 1C_185/2010 vom 27. Oktober 2010, sowie Art. 7 Abs. 3 

Satz 1 PBG und linder/von Rappard-Hirt, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar 

zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 23 f. zu 

Art. 7 PBG) ist der Zweck der Wohnzonen unter Art. 11 Abs. 1 BauG bzw. Art. 12 

Abs. 1 PBG umschrieben. Danach umfassen Wohnzonen Gebiete, die sich für 

Wohnzwecke und nicht störende Gewerbebetriebe eignen. Sie sollen ruhige und 

gesunde Wohnverhältnisse gewährleisten. In der Botschaft zum Baugesetz vom 

22. September 1970 führte der damalige Regierungsrat aus (ABl 1970, S. 1273 ff., 

S. 1322), es sei bei der Bewilligung von nicht störenden Gewerbebetrieben 

Zurückhaltung zu üben, wenn die Wohnzone ihren Zweck erfüllen solle. Man denke vor 

allem an Verkaufsläden, Gewerbe zur täglichen Bedürfnisbefriedigung des Volkes, wie 

Bäckereien, Metzgereien, Läden usw. (vgl. dazu auch A. Ruch, in: Aemisegger/Moor/

derselbe/Tschannen [Hrsg.], a.a.O., N 83 zu Art. 22 RPG, anders: BGer 1A.15/2004; 

1P.61/2004 vom 13. Juli 2004 E. 3.2; BGer 1C_499/2014 vom 25. März 2015 E. 6.2.3 

mit Hinweis, wonach es nicht als willkürlich angesehen werden müsste, […] wenn das 

massgebliche Zonenreglement eine […] funktionale Betrachtungsweise nicht 

vorschreibt). Die st. gallische Rechtsprechung schloss sich dieser funktionalen 

Betrachtungsweise an. Die Zonenkonformität in der Wohnzone setzt somit im Kanton 

St. Gallen einen positiven, funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und 

Zonenzweck voraus. Damit können sich auch Gewerbebetriebe in der Wohnzone als 

zonenwidrig erweisen, die konkret keine oder keine nennenswerten Immissionen 

verursachen, die aber funktional in Widerspruch zum Zweck der Zone stehen. Aus der 

Gerichts- und Verwaltungspraxis nach Inkrafttreten des USG am 1. Januar 1985 seien 

folgende Beispiele herausgegriffen:

Clublokal (GVP 2000 Nr. 74);–

Allwetterplatz für vier Pferde (GVP 2007 Nr. 118);–

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Vorhaben, bei welchen ein solcher funktionaler Zusammenhang verneint wurde:

Diese Praxis ist zu bestätigen: Die Wohnzone soll in erster Linie zum möglichst ruhigen 

und ungestörten Wohnen resp. den damit verbundenen (Freizeit-)Aktivitäten genutzt 

werden (siehe dazu VerwGE B 1999/39 vom 17. August 1999 E. 3c [Haltung von 

Bienen], in: ZBl 2000, S. 423 ff.; VerwGE B 2004/160 vom 7. April 2005 E. 2d 

[Hundehaltung]; VerwGE B 2015/5 vom 24. November 2016 E. 2 [Pferdeboxen]). Es soll 

verhindert werden, dass die Wohnzone hauptsächlich für andere Zwecke, d.h. 

tatsächlich als Mischzone ("Wohn-Gewerbe-Zone") oder als "stille" Gewerbe- resp. 

Arbeitszone genutzt wird. Eine solche Entwicklung könnte dazu führen, dass 

Wohnzonen umgezont werden müssten, derweil in der Wohn-Gewerbe-Zone oder in 

Arbeitszonen ungenutzte Kapazitäten beständen. Dies stünde in Widerspruch zu den 

erklärten Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Boden haushälterisch zu 

nutzen und die Siedlungsentwicklung namentlich durch bessere Ausnützung und 

Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen nach innen zu lenken (vgl. dazu Art. 1 

Abs. 1 und 2 Ingress und lit. a  sowie Art. 3 Abs. 3 Ingress und lit. a  RPG). Das 

Verwaltungsgericht wird daher den unbestimmten Rechtsbegriff des positiven, 

funktionalen Zusammenhangs zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck – speziell in 

der Wohnzone – auch künftig eng auslegen.

Bei Gewerbebetrieben bleibt demnach zunächst abstrakt zu prüfen, ob das in Frage 

stehende Bauvorhaben in die Kategorie der in der Wohnzone zulässigen nicht 

störenden Betriebe gehört. Bei dieser Prüfung fallen in erster Linie die Art der Produkte 

oder Dienstleistungen, die Zahl der Beschäftigten, die eingesetzten Produktionsmittel, 

die baulichen und betrieblichen Bedürfnisse, die Anforderungen an die Infrastruktur, 

sowie die räumliche Bedeutung des in Frage stehenden Betriebs in Betracht. Nach der 

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sind, abstrakt betrachtet, vor allem 

Gewerbebetriebe als nicht störend zu qualifizieren, die der Befriedigung täglicher 

Hundephysiotherapie (VerwGE B 2016/161; B 2016/162 vom 15. August 2017 

E. 5.1).

–

Erotikbetriebe (GVP 1999 Nr. 90, GVP 2014 Nr. 11);–

Parkplätze eines Industriebetriebs (GVP 2000 Nr. 17).–

bis bis

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Bedürfnisse der Wohnbevölkerung dienen, wie Bäckereien, Metzgereien, Arztpraxen, 

Coiffeurläden, kleine Detailhandelsgeschäfte usw. Nicht zonenkonform sind Betriebe 

wie Autoreparaturwerkstätten, hauptsächlich in den Abend- und Nachtstunden von 

einer grösseren Anzahl auswärtiger Besucher frequentierte Erotikbetriebe, 

Spenglereien, Schreinereien usw. (vgl. dazu VerwGE B 2016/161; B 2016/162 vom 

15. August 2017 E. 5.1 mit Hinweisen; VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014 

E. 2.2.2 mit Hinweisen, insbesondere auf GVP 1999 Nr. 90, und J. Bereuter, in: 

derselbe/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 8 zu Art. 12 PBG, siehe dazu auch 

BGer 1C_205/2019 vom 21. Februar 2020 E. 3.4.2, in: BVR 2020, S. 255 ff.; 

BGer 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.4 ff.; BGer 1C_157/2012 vom 16. Juli 2012 

E. 4.4; BGer 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E. 4.3 f.; BGer 1P.771/2001 vom 

5. Mai 2003 E. 9 je mit Hinweisen und J. Koller, Defizite in der öffentlich-rechtlichen 

Regulierung der Sexarbeit in der Schweiz, in: ex ante 1/2017, S. 13 ff., S. 22, und 

B. Hürlimann, Prostitution – ihre Regelung im schweizerischen Recht und die Frage der 

Sittlichkeit, Zürich 2004, S. 108 ff., anders: VerwGE B 2007/220 vom 17. Juni 2008 

E. 3.1 und VerwGE B 2004/161; B 2004/162 vom 31. Mai 2005, in: GVP 2005 Nr. 26, 

E. 3c je mit Hinweisen, in Bezug auf Wohn-Gewerbe-Zonen, und VerwGE B 2009/93 

vom 15. April 2010 E. 2.3.1, in Bezug auf Kernzonen).

4.3.

Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Abrede, dass in der Wohnzone W2 nur 

Gewerbebetriebe zulässig sind, welche nicht stören. Nach dem Baubeschrieb vom 

13. Mai 2019 und 27. März 2019 (act. 8.1/4/10 und 15) sollen im Mehrfamilienhaus 

Assek.-Nr. 0000__ auf Parzelle Nr. 0001__ ein Wohnraum im Kellergeschoss sowie je 

zwei Wohnräume im Parterre und ersten Obergeschoss der sexgewerblichen Nutzung 

zugeführt werden. Im Durchschnitt sollen dort drei bis vier Frauen gleichzeitig tätig 

sein. Es sei täglich zwischen 10.00 Uhr und in der Regel 24.00 Uhr mit ca. zehn 

Kunden zu rechnen. Es würden keine Reklameschilder oder rotfarbenen Lampen am 

Haus angebracht. Die Kunden seien in aller Regel auf Diskretion bedacht. 

Kundenkontakte kämen über das Internet und per Telefon, E-Mail oder über soziale 

Netzwerke zustande. Termine ohne Voranmeldung kämen so gut wie nie vor. Für den 

Betrieb seien vier Aussen- sowie zwei Garagenparkplätze ausgeschieden. Die 

Abstellplätze sowie der Zugang zum Haus würden ausreichend beschildert. Alkohol 

werde nicht ausgeschenkt.

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Der Beschwerdeführerin ist zwar zugute zu halten, dass ihr Angebot auch von Kunden 

aus dem umliegenden Wohnquartier in Anspruch genommen werden kann (vgl. dazu 

auch Erwägung 4.4 des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 7 f.). Auch handelt es sich 

gemäss Baubeschrieb um einen vergleichsweise kleinen Bordellbetrieb (vgl. dazu auch 

BGer 1C_499/2014; 1C_503/2014 vom 25. März 2015 E. 3.2), welcher nach aussen 

kaum in Erscheinung tritt. Dessen ungeachtet steht zu erwarten, dass der Betrieb 

hauptsächlich in den Abendstunden (ab 20 Uhr) und von auswärtigen Besuchern 

frequentiert wird, weshalb ein positiver, funktionaler Zusammenhang zwischen dem 

strittigen Bauvorhaben und Zweck der Wohnzone zu verneinen ist. Von einem "nicht 

störenden Gewerbebetrieb" kann entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin 

nicht gesprochen werden. Vielmehr erweist sich ihr Betrieb, abstrakt betrachtet, als 

zonenwidrig. Die Beschwerde ist bereits aus diesem Grund abzuweisen.

Bei diesem Ergebnis muss vorliegend nicht untersucht werden, ob der Betrieb der 

Beschwerdeführerin konkret Immissionen zur Folge hat, die das zulässige Mass 

überschreiten. Auch kann dahingestellt bleiben, ob sich die fragliche sexgewerbliche 

Nutzung mit Blick auf die ideellen Immissionen von anderen in der Wohnzone 

zulässigen Gewerbebetrieben unterscheidet (vgl. dazu E. 4.4 des angefochtenen 

Entscheids, act. 2, S. 7 f., und BGer 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E. 4.1 ff. mit 

Hinweisen).

5.

Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von CHF 3'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, GKV); diese ist mit dem von der 

Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. 

Ausseramtliche Kosten sind bei diesem Verfahr-ensausgang nicht zu entschädigen 

(Art. 98 Abs. 1 und Art. 98  VRP).

 

bis

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.

Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 3'500 unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

3.

Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 01.10.2021
	Baurecht, Zonenkonformität in der Wohnzone, Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. a RPG, Art. 11 Abs. 1 BauG bzw. Art. 12 Abs. 1 PBG. Bestätigung der bisherigen Praxis, wonach die (abstrakte) Zonenkonformität in der Wohnzone im Kanton St. Gallen einen positiven, funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraussetzt (E. 4.1 f.). Da zu erwarten ist, dass der vergleichsweise kleine Bordellbetrieb der Beschwerdeführerin, welcher nach aussen kaum in Erscheinung tritt, hauptsächlich in den Abendstunden (ab 20 Uhr) und von auswärtigen Besuchern frequentiert wird, ist ein solch positiver, funktionaler Zusammenhang zu verneinen (E. 4.3), (Verwaltungsgericht, B 2020/241).

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