# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3352bdaa-4c2b-5dc5-82fd-7604469921c7
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-08-21
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 21.08.1995 80.1995.74
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-74_1995-08-21.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00074

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi Il segretario

  

 

statuendo
sul ricorso del 14 aprile 1995

 

in
materia di:                 IC/IFD 93/94 (IC/IFD 57/95)

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________ e __________ __________, __________ __________,  

  rappr.
  da: __________. __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________ __________
aveva acquistato nel 1972 il mapp. n. __________
di __________, di proprietà del suocero
del fratello, al prezzo di fr. 35'000.- intestandolo in comproprietà alle
figlie. L'acquisto era stato finanziato con un prestito, rimborsato in tempi
brevi, della Cassa __________ a __________ __________,
garantito da una cambiale emessa dal fratello.

                                         Nel corso del 1983 __________ __________,
contabile alle dipendenza di un'impresa del settore edile, cessava l'attività
lucrativa, iniziandone una a tempo parziale in proprio quale consulente
contabile nonché quale consulente e mediatore immobiliare. Nel corso del 1985,
aveva poi acquistato un altro terreno, che è stato parcellato e rivenduto. 

                                         In seguito, una delle
figlie, __________, cedeva la propria
quota sul mapp. n. __________ di __________ alla madre permutandola senza
conguaglio con un altro immobile; l'altra rimaneva alla sorella __________.

                                         Nella dichiarazione
fiscale personale 1993-94, inoltrata il 30 marzo 1993, __________ __________
dichiarava l'intero capitale ricavato dalla vendita del mapp. n. __________, giustificando l'incasso della
quota della figlia __________ con la
compensazione di un debito per mancato pagamento dell'affitto dell'appartamento
occupato nella casa paterna, in cui si era trasferita nel 1982. Nel luglio del
1994, poi, la figlia inoltrava una nuova dichiarazione fiscale, in cui esponeva
un credito nei confronti del padre di fr. 100'000.--. Nel contempo __________. __________
invitava l' Ufficio di tassazione a considerare l'importo di fr. 100'000.--
nelle rispettive tassazioni quale debito per il padre e quale credito per la
figlia.

                                         L' Ufficio di tassazione,
comunque, ravvisava nella vendita del mapp. n. __________
gli estremi del commercio professionale d'immobili ed esponeva al contribuente
un reddito aziendale di fr. 80'000.-- di media annua per l'IC e di fr.
85'000.-- per l'IFD (cfr. notifica di tassazione del 16 agosto 1994).

                                         A seguito del reclamo
presentato __________. __________ per conto del contribuente,
l'imposizione della vendita del mapp. __________
quale commercio professionale d'immobili veniva confermata con decisione su
reclamo del 20 marzo 1995. L' Ufficio di tassazione non considerava attendibile
la giustificazione relativa all'incasso dell'intero prezzo da parte del
contribuente quale compensazione degli affitti dovuti dalla figlia, poiché l'ex
marito della figlia notificava regolarmente il pagamento dell'affitto. Riteneva
inoltre ininfluente l'insistenza della compratrice, __________ __________,
per entrare in possesso del terreno.

 

                                   2.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________, sempre assistito __________. __________,
chiede lo stralcio del reddito da commercio professionale d'immobili. Ridimensiona
innanzi tutto l'attività svolta nel campo immobiliare, attirando l'attenzione
sul numero ridotto di operazioni compiute e sull'esiguità dei redditi (poche
migliaia di franchi) conseguiti nei periodi precedenti. Fa inoltre osservare,
con riferimento all'acquisto del mapp. __________,
che esso era stato inizialmente offerto a suo fratello, il quale però gli girò
la possibilità. Rileva inoltre che il finanziamento avvenne inizialmente con un
prestito della __________ __________, ma solo per un breve periodo, cosicché
si può affermare che di fatto esso è avvenuto interamente con mezzi propri.
Scopo dell'acquisto era quello di consentire alle figlie di edificare su quel
fondo. Non essendosi tuttavia concretizzata tale prospettiva per ragioni diverse
di natura familiare, nel 1991, cedendo alle pressanti insistenze, il terreno
veniva ceduto alla __________ __________ di __________,
che voleva edificare una sede appropriata nel Comune. L'incasso dell'intero
prezzo da parte del ricorrente è dovuto al fatto, così si afferma nel ricorso,
che la figlia doveva al padre la pigione per l'appartamento occupato dal 1982
nell'abitazione paterna di __________,
stante il riporto dell'eccedenza (debito/credito) nelle rispettive partite.
Osserva in particolare che l'affitto non è mai stato pagato, benché sia sempre
stato menzionato nella tassazione della figlia.

                                         Argomenta inoltre che
l'altra figlia, __________, ha comunque
beneficiato della sua quota mediante precedente operazione di permuta con la
madre. Se si seguisse il ragionamento dell' Ufficio di tassazione, conclude il
ricorrente, si finirebbe invece per favorire, senza motivo, una figlia a
scapito dell'altra.

                                         Il ricorrente nega infine
l'esistenza dei presupposti classici che consentono di affermare che una
determinata operazione abbia carattere di commercio professionale, attirando
l'attenzione sulla lunga durata del possesso, sull' assenza di conoscenze professionali
specifiche e di qualsiasi correlazione con l'attività principale, sull' acquisto
del fondo dal suocero del fratello, sull' assenza di frequenza nelle operazioni
immobiliari effettuate e di interventi atti a valorizzare il terreno.

                                         All’udienza del 20 giugno
1995 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni.

 

                                   3.   Secondo gli art. 18 cpv
1 lett. a LT e 21 cpv. 1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile
qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a
prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche
il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile
nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

                                         In base ad una pluridecennale
prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non
appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione
del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante
professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib
81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt,
La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di
negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in : Atti
della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione
ticinese per la formazione permanente dei giuristi, p. 14). In particolare,
sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di
operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale
del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si
serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del
possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni
immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

                                         Sapere se una vendita
isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione
patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima
analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è
la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che
risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p.
9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere
tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento,
determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88
cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

                                   4.   4.1

                                         Nel caso in esame va
subito rilevato che l'acquisto della part. n. __________
RFD di __________ non è stato considerato,
a giusta ragione, dall' Ufficio di tassazione un indizio del commercio
professionale d'immobili.

                                         In effetti il terreno è
stato acquistato nel 1972 dal suocero del fratello del ricorrente, che
intendeva o doveva venderlo. Il ricorrente ha poi intestato il fondo in
comproprietà alle sue due figlie, cui lo ha in sostanza donato, mosso
senz'altro da considerazioni di natura famigliare, segnatamente dal desiderio
di procurare loro un terreno in centro al paese su cui costruire la loro futura
casa, piuttosto che da considerazioni di natura commerciale o speculativa.

 

                                         4.2

                                         Certo, l'impiego, da parte
del contribuente, di crediti notevoli per l'acquisto di fondi è sempre stato
considerato un indizio privilegiato di professionalità (DTF 96 I
666; ASA 46 p. 423; Stocker, Die steuerliche Abgrenzung
der selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten Vermögensverwaltung,
Basilea 1992; Soldini, Il commercio professionale di immobili
alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della
nuova legge tributaria, in RDAT I-1994, p. 395). Non si vede, infatti,
come sia possibile parlare di oculata amministrazione patrimoniale, quando il
capitale investito è costituito esclusivamente o quasi da rilevanti prestiti ricevuti
da terzi.

                                         Nel caso in esame,
tuttavia, tale indizio non va sopravvalutato. In effetti il prezzo d'acquisto
non era particolarmente elevato (fr. 35’000.--) e il prestito, che non era
garantito, come nella maggior parte dei casi, da ipoteca, ma da una cambiale emessa
dal fratello del ricorrente, è stato rimborsato, stando alle affermazioni ricorsuali
non contestate, in breve tempo, sicché il ricorso a mezzi di terzi per il
finanziamento dell’acquisto va visto sostanzialmente come aiuto volto a
consentire il superamento di un problema transitorio o contingente di
liquidità.

 

                                         4.3

                                         L' Ufficio di tassazione
medesimo ha d'altronde considerato che solo da una certa data l'immobile
sarebbe entrato per così dire a far parte della sostanza aziendale del
commerciante professionale d'immobile __________
__________. Nel determinare l'utile
derivato dalla vendita considerata di natura professionale l'UT è infatti
partito dal presumibile valore che il fondo aveva nel 1983-84, quando, cessata
l'attività salariata, il contribuente ha iniziato a lavorare in proprio a tempo
parziale nel settore delle consulenze contabili ed anche immobiliari.

                                         Certo, perché un fondo
possa costituire oggetto di commercio professionale d’immobili non è
strettamente necessario che esso appartenga formalmente al proprietario o che
gli appartenga esclusivamente. È infatti di costante giurisprudenza che, quando
uno dei coniugi è professionalmente attivo nell’ambito del commercio
professionale d’immobili, anche il guadagno conseguito dall’altro coniuge
alienando un suo immobile è imponibile (STF del 24 giugno 1985,
inedita; Soldini, Il commercio professionale d’immobili, in RDAT
1994 - I - p. 402 e nota n. 81 con riferimenti). Lo stesso vale, ad es., in
caso di operazioni condotte in società, ove uno dei soci è attivo nel campo del
commercio professionale d’immobili, come pure, a determinate condizioni, in
caso di alienazione di immobili ereditati (Soldini, op. cit., p.
401 s. e p. 403 s.).

                                         Nel caso in esame,
tuttavia, l’immobile era di proprietà della moglie del contribuente solo in
ragione di metà e ciò non sin dall’inizio ma solo in un secondo tempo a seguito
di una permuta senza conguaglio avvenuta qualche anno prima tra la madre e
l’altra figlia, cui meglio conveniva un altro terreno rispetto a quello
acquistatole nel 1972 dal padre. Va quindi usata particolare cautela, date le
concrete circostanze del caso, nel considerare che la qualifica di commerciante
professionale d’immobili possa essere per così dire automaticamente estesa alla
moglie e alla figlia, comproprietarie del fondo ceduto alla __________ __________.
Né l’ Ufficio di tassazione pretende che l’acquisto del mapp. n. __________ sia avvenuto nel 1972 a titolo
fiduciario e che quindi in realtà il proprietario economico sia sempre stato __________ (cfr. anche supra, consid. 4.1.).

 

 

                                         4.4

                                         La giurisprudenza ha
sempre considerato i precedenti ell’ambi-to del commercio immobiliare, vale a
dire la frequenza e la sistematicità delle operazioni, uno degli indizi se non
addirittura l’inizio principe della professionalità. Del pari la giurisprudenza
considera significativa la correlazione tra operazione immobiliare e
professione esercitata dal contribuente (Soldini, op. cit., p.
393 s., con riferimenti).

                                         Anche se è innegabile una
certa operosità del ricorrente e se è vero che __________, in precedenti
periodi, dopo aver cessato l’attività salariata, è stato imposto anche per un
reddito da commercio professionale d’immobili. non si può nemmeno ignorare che
si è comunque trattato, come si evince d’altronde dalla motivazione dell’
Ufficio di tassazione, di operazioni limitate nel tempo, che hanno prodotto
utili contenuti (una provvigione di fr. 10’000.-- nel 1985 e un’altra di fr.
1’000.-- nel 1986; fr. 10’000.-- di media annua di reddito aziendale da
commercio immobiliare per l’ IC e fr. 20’000.-- per l’IFD nel periodo 1989-90).

                                         Anche questo indizio,
quindi, va collocato e valutato nel giusto contesto.

 

                                         4.5

                                         La consolidata
giurisprudenza in materia di commercio professionale d’immobili attribuisce
inoltre notevole rilievo alla durata del possesso, ai fini della delimitazione
dei casi di commercio professionale di immobili (CDT n. 266/267
del 30 ottobre 1992; Soldini,). La breve durata del possesso è,
di regola, indizio di professionalità, se non addirittura di un agire
speculativo. La lunga durata è invece normalmente indizio di segno contrario,
di oculata amministrazione patrimoniale (Stocker, op. cit., p.
125; Soldini, op. cit., p. 398).

                                         Nel caso concreto la
durata del possesso ha sfiorato i vent’anni. Essa costituisce quindi, a mente
di questa Camera, un indizio non trascurabile contro la tesi della natura
commerciale della vendita del mapp. n. __________
alla __________ __________ di __________.

 

                                         4.6

                                         La giurisprudenza più
recente attribuisce al requisito dell’ intenzione importanza solo subordinata.
Quanto meno prevale la tendenza a desumere l’ animus lucrandi da
circostanze oggettive o oggettivabili, che consentano di qualificare una
determinata operazione immobiliare come commerciale. In ogni caso, salvo casi
eccezionali, la presenza di fattori esterni cogenti, che obbligano o inducono a
vendere, non è di per sé idonea a escludere il carattere professionale di
un’operazione. In taluni casi, proprio la presenza di simili circostanze può
costituire la molla che spinge a realizzare un immobile con modalità
professionali (Soldini, op. cit., p. 399 s.).

                                         Nel caso in esame non va
però perso di vista che è del tutto plausibile che sia stata la __________ a decidere dapprima di costruire
una nuova sede a __________ e in seguito
a individuare la soluzione per lei più interessante, sollecitando le comproprietarie
a cederle il loro fondo situato in zona centrale. Non può quindi essere affermato
che siano state le venditrici a crearsi l’occasione di vendita, né che circostanze
particolari le abbiano costrette a vendere mettendo in atto modalità professionali.

 

                                         4.7

                                         Tutto ben considerato,
secondo questa Camera, malgrado la presenza di alcuni elementi che sorreggono
la tesi del commercio professionale d’immobili, sono prevalenti gli indizi di
segno contrario, che inducono a considerare la vendita del mapp. n. __________ come un semplice atto
d’amministrazione del patrimonio privato.

 

                                   5.   Questa conclusione
va nondimeno verificata alla luce di una circostanza quanto meno singolare
emersa in occasione della vendita. L’intero ricavato, quindi anche la parte di
spettanza della figlia, è stato infatti dichiarato da __________ __________
nella sua partita fiscale: Una circostanza, questa, che sotto un certo aspetto
potrebbe suffragare il carattere commerciale della vendita e, meglio, la tesi,
che in realtà il terreno, acquistato nel 1972, sia sempre stato economicamente
di proprietà del padre.

                                         Sta di fatto che essa
rafforza considerevolmente gli indizi a favore della professionalità della
vendita del mappale n. __________ di __________, anche se paradossalmente il
contribuente avrebbe potuto evitare di far nascere dubbi e sospetti legittimi,
dichiarando solo la metà del ricavato, quello di spettanza di sua moglie, nella
partita fiscale dei coniugi e l’altra metà in quella della figlia __________.

                                         Le spiegazioni fornite
solo in un secondo tempo dal ricorrente consentono tuttavia, anche se con
talune perplessità, di confermare che nella vendita immobiliare in esame
prevalgono gli indizi a favore di un’operazione non commerciale ma di mera amministrazione
patrimoniale. Il contribuente si è giustificato spiegando che avrebbe
dichiarato anche il ricavo di spettanza della figlia __________, poiché quest’ultima gli era debitrice di alcune annualità
arretrate di pigione. Detta spiegazione, in seguito perfezionata mediante
dichiarazione nelle rispettive partite fiscali da parte di __________ __________
e della figlia __________ dei reciproci
rapporti di debito/credito per l’eccedenza non compensata dalle pigioni
arretrate, non appare implausibile, soprattutto se si considera che l’altra
figlia, __________, ha effettivamente
beneficiato della propria metà quota di comproprietà, avendola permutata anni
orsono con un altro terreno della madre e che quindi l’operazione di compensazione
ristabilisce in un certo senso l’equilibrio tra sorelle alterato dall’uso gratuito
dell’ appartamento nell’abitazione paterna, di cui durante anni __________ ha beneficiato.

 

                                   6.   A mente di questa
Camera, tutto ben considerato, il ricorso va accolto.

                                         Ai ricorrenti non vengono
tuttavia assegnate ripetibili, per altro nemmeno espressamente richieste, in
considerazione della particolarità della fattispecie e delle spiegazioni non
completamente lineari fornite dagli interessati.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 111 DIFD e 185 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                    §   Di conseguenza, la
decisione su reclamo del 20 marzo 1995 è riformata nel senso che è stralciato
il reddito aziendale da commercio professionale d'immobili di fr. 80'000.-- di
media annua.

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giudizio né spese.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC il presente
giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT). Per l'IFD è ammesso il ricorso
entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 112 DIFD).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: