# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c46ab4e4-f761-57a2-9337-cc0638c3bbe5
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-12-06
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 06.12.2006 4-EB.2003.50024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-EB-2003-50024_2006-12-06.pdf

## Full Text

2006 Erschliessungsabgaben 361 

73 Ursprünglicher Beitragsplan nach §§ 34/35 BauG 
- Grundsätzlich kann auch eine Fläche in der Zone für öffentliche 

Bauten mit Beiträgen belastet werden (Erw. 5.3.1. – 5.3.4.3.) 
- Ist ein Sondervorteil bei Geltung der objektiven Methode zumindest 

kurzfristig nicht realisierbar, sollen Zahlungserleichterungen (z.B. 
Stundung) gewährt werden (Erw. 5.4.1. – 5.4.3.) 

Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom 
6. Dezember 2006 in Sachen P.-Stiftung gegen Einwohnergemeinde B. 

Aus den Erwägungen 

5.3.1. Es ist nachstehend zu prüfen, ob unter den gegebenen 
Umständen ein wirtschaftlicher Sondervorteil eingetreten ist. 

5.3.2. Die Parzelle 339 der Beschwerdeführerin umfasst eine 
Fläche von insgesamt 414'629 m2, wovon für den Strassenausbau 
unter Berücksichtigung einer Neuzuweisung von 24 m2 per Saldo 60 
m2 abzutreten sind (vgl. Landerwerbs- und Enteignungstabelle vom 
3. März 2003, in: VB 9 im Verfahren EB.2003.50023). Das Grund-
stück ist vollständig der Spezialzone N. zugeordnet, welche gemäss 
§ 6 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vom 23. Mai 1997 die 
Errichtung von drei Vollgeschossen gestattet. Im Weiteren wird die 
Spezialzone N. in § 14 BNO wie folgt umschrieben: 

"1 Die Spezialzone SN umfasst das Areal des (…) (Stiftung). 
Zugelassen sind alle mit dem Stiftungszweck verbundenen Nutzun-
gen wie Heimerziehung, Berufsbildung, Landwirtschaft, Gartenbau 
und Gewerbebetriebe und die dafür erforderlichen Bauten und Anla-
gen. 

2 Die Bauten und Anlagen müssen sich einwandfrei in die 
bauliche und landschaftliche Umgebung einpassen. Mit dem Bauge-
such ist ein Umgebungsplan einzureichen." 

Eigentümerin der Parzelle 339 ist, wie bereits dargelegt, die P.-
stiftung, eine privatrechtlich Stiftung mit folgenden im Handelsregis-
ter eingetragenen Zwecken: "Erziehung und Berufsbildung von Ju-
gendlichen, für die sich besondere pädagogisch-therapeutische Mass-

362 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

nahmen als notwendig erweisen, mit dem Ziel sozialer und berufli-
cher Integration; Betrieb der Wohn- und Ausbildungsstätte für Ju-
gendliche (…)" 

5.3.3. Vorweg ist festzuhalten, dass der Gesetzgeber im gelten-
den Baugesetz bezüglich der Erhebung von Beiträgen weder eine 
Unterscheidung nach privaten und öffentlichen Grundstücken vorge-
nommen hat, noch nach Grundstücken, die einem privaten und sol-
chen, die einem öffentlichen Zweck dienen. Wie im Steuerrecht müs-
sen auch im Kausalabgaberecht die Ausnahmen von der Abgabe-
pflicht im Sinne des Legalitätsprinzips ausdrücklich normiert wer-
den. Hingegen kann sich bei Grundstücken öffentlich-rechtlicher 
Körperschaften und Anstalten, aber auch bei privaten Institutionen, 
die einen öffentlichen oder einen gemeinnützigen Zweck verfolgen, 
die Frage nach einem ausnützbaren Sondervorteil stellen. 

5.3.4.1. Grundsätzlich ist ein wirtschaftlicher Sondervorteil 
dann zu bejahen, wenn der Vorteil objektiv betrachtet realisierbar ist. 
Nicht erforderlich ist, dass der Vorteil auch effektiv realisiert wird. 
Unerheblich ist auch, ob der Sondernutzen sofort oder erst zu einem 
späteren Zeitpunkt realisiert werden kann. Bei noch nicht überbauten 
Liegenschaften besteht der abzugeltende Sondervorteil in der Über-
baubarkeit und der damit verbundenen Wertsteigerung der Grund-
stücke (…). 

5.3.4.2. Diese Realisierung der Wertvermehrung durch Verkauf 
ist bei Grundstücken ausgeschlossen, die sich im Gemeingebrauch 
befinden oder zum Verwaltungsvermögen gehören, wie z.B. Schul-
häuser, Spitäler, Verwaltungsgebäude, Kirchen, und infolge ihrer 
Widmung dem rechtsgeschäftlichen Verkehr entzogen sind. Aller-
dings erfahren diese Grundstücke gleichwohl einen ausnützbaren 
Sondervorteil angesichts der Tatsache, dass öffentliche Grundstücke 
genauso wie private erschlossen sein müssen, bevor sie überbaut 
werden können. Für Vorteile, welche dem Gemeinwesen zukommen, 
können nicht die privaten Grundeigentümer zu Beitragsleistungen 
herangezogen werden. Eine Gemeindeparzelle in der Zone für 
öffentliche Bauten (Zone öB) ist daher in den Beitragsperimeter ein-
zubeziehen oder es ist der Gemeindeanteil entsprechend dem gestei-
gerten öffentlichen Interessen an der Benutzung der Anlage zu er-

2006 Erschliessungsabgaben 363 

höhen (SKE EB.2000.50027 vom 27. März 2001, Erw. 6.1.3.1.; 
AGVE 1985, S. 170 f.; Vera Marantelli-Sonanini, Erschliessung von 
Bauland, Bern 1997, S. 104; Armin Knecht, Grundeigentümerbei-
träge an Strassen im aargauischen Recht, Aarau 1975, S.  52; Bern-
hard Staehelin, Erschliessungsbeiträge, Diss., Diessenhofen 1980, 
S. 158 f. mit weiteren Hinweisen). 

5.3.4.3. Anders kann es sich verhalten, falls nicht eine Gemein-
deparzelle, sondern ein privates Grundstück in der Zone öB liegt. Es 
rechtfertigt sich eine Beitragserhebung mithin nur, soweit der in der 
Erschliessung liegende Vorteil für den betreffenden Privateigentümer 
realisierbar ist. Dies trifft regelmässig dann zu, wenn es sich bei der 
Eigentümerschaft des in der öffentlichen Zone gelegenen Grund-
stücks um die den öffentlichen Zweck verfolgende Eigentümerschaft 
(Gemeinwesen oder entsprechend berechtigte Private) handelt 
(vgl. etwa das Beispiel einer privaten Aktiengesellschaft, die als 
Eigentümerin der Zone öB im öffentlichen Interesse Sonderabfall 
entsorgt, in: Solothurnische Gerichtspraxis [SOG] 1991 Nr. 31). An-
sonsten ergibt sich aber für einen privaten Eigentümer in der Regel 
kein realisierbarer Sondervorteil (Baurecht [BR] 2000, S. 20), weil 
für sie eine dem öffentlichen Zweck entsprechende bauliche Nutzung 
ausser Betracht fällt. 

(…) 
5.4.1. Entlang des R.weges liegt auf der Parzelle der Beschwer-

deführerin ein über 70 m breiter, unüberbauter Streifen. Diese Fläche 
liegt innerhalb des Bauzonenplan-Perimeters. Auch die Entschädi-
gung von Fr. 350.- pro Quadratmeter im Rahmen der Landabtretung 
für den Strassenbau (60 m2 x Fr. 350.-/m2 = Fr. 21'000.-) zeigt, dass 
von einer Bauzone auszugehen ist. Tatsächlich ist eine Überbauung 
im Rahmen der Zonenordnung zulässig, d.h. Bauten und Anlagen für 
Heimerziehung, Berufsbildung, Landwirtschaft, Gartenbau und Ge-
werbebetriebe mit bis zu drei Vollgeschossen. Einer zukünftigen 
Realisierung des Mehrwerts durch eine Überbauung steht zumindest 
aus zonenrechtlicher Sicht nichts im Wege. Gleich wie bei Gemein-
deparzellen im Gemeingebrauch oder im Verwaltungsvermögen 
(Erw. 5.3.4.2.) ist allerdings die Realisierung des Mehrwerts durch 
einen Verkauf praktisch ausgeschlossen, würden einem Käufer doch 

364 Schätzungskommission nach Baugesetz 2006 

nur mit dem Stiftungszweck verbundene Nutzungen wie Heimer-
ziehung, Berufsbildung, Landwirtschaft, Gartenbau und in diesem 
Zusammenhang stehende Gewerbebetriebe offen stehen. So betrach-
tet besteht tatsächlich ein Unterschied zu "gewöhnlichem" unüber-
bauten Bauland, das nach einer Erschliessung zu einem höheren 
Preis verkauft oder mit einer höheren Hypothek beliehen werden 
kann. Aus diesem Umstand kann jedoch nicht abgeleitet werden, 
dass ein wirtschaftlicher Sondervorteil vollständig dahinfalle.  

An der objektiven Methode zur Bestimmung des Sondervorteils 
ist daher festzuhalten. Weil der Vorteil allenfalls nicht effektiv reali-
siert werden kann, die Beiträge aber dennoch fällig werden, führt 
dies zwangsläufig zu Härtefällen. Diese lassen sich jedoch nicht 
vermeiden, indem auf die subjektive Methode (auch Realisierungs-
prinzip genannt) abgestellt wird; denn dadurch wird eine Beitrags-
pflicht ausgeschlossen, obschon dem Grundstück ein realisierbarer 
Sondervorteil erwächst. Vielmehr ist der subjektiven Situation des 
Betroffenen im Rahmen des Vollzugs der Beitragsleistung Rechnung 
zu tragen. Wer die Wertzunahme seines Grundstückes aus bestimm-
ten Gründen nicht ausnützen kann, soll einen Zahlungsaufschub 
erhalten, entgeht jedoch der Beitragspflicht nicht (Armin Knecht, 
Grundeigentümerbeiträge an Strassen im aargauischen Recht, Aarau 
1975, S. 75 f.). Die Stundung eines Beitrages bedeutet nicht, dass 
dieser im Beitragsplan zu streichen wäre; er kann lediglich trotz 
Rechtskraft des Beitragsplans nicht eingezogen werden, solange die 
Stundung gilt (AGVE 1980, S. 170).  

5.4.2. Die Sach- und Rechtslage ist vergleichbar mit unüberbau-
ten, in der Bauzone liegenden Grundstückteilen, die dem bäuerlichen 
Bodenrecht unterstehen. Es besteht gemäss § 35 Abs. 4 BauG ein 
Rechtsanspruch auf Stundung für die auf diesen Flächen erhobenen 
Beiträge. Eine Befreiung von der Beitragspflicht oder die Verneinung 
eines wirtschaftlichen Sondervorteils ist auch in diesen Fällen nicht 
vorgesehen. Ebenso ist darauf hinzuweisen, dass beispielsweise auch 
einem Einfamilienhaus in einer Mehrfamilienhauszone trotz der 
nicht vollständig beanspruchten Ausnützungsziffer ein Sondervorteil 
aufgrund des Nutzungspotentials entsteht, unabhängig davon, ob 
vom Grundeigentümer ein Aus- oder Neubau geplant ist oder nicht. 

2006 Erschliessungsabgaben 365 

Auch hier entfällt nicht der objektiv realisierbare Sondervorteil, son-
dern es ist im Härtefall eine Stundung zu gewähren (vgl. Erich Zim-
merlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aa-
rau 1985, § 33 N 3 aBauG). Schon aus Gründen der Rechtsgleichheit 
verbietet es sich, im vorliegenden Fall den Sondervorteil aufgrund 
der subjektiven Methode, also in Berücksichtigung der subjektiven 
Situation zu bestimmen, während in vergleichbaren Fällen kraft 
Gesetzes und/oder herrschender Lehre und Praxis der Sondervorteil 
nach objektiven Kriterien bestimmt wird und allenfalls aufgrund der 
subjektiven Verhältnisse Zahlungserleichterungen gewährt werden. 

5.4.3. Auch im Bundesgerichtsentscheid 1P.721/1999 vom 
14. März 2000 (…) wird deutlich gesagt, dass für den Fall einer 
künftigen intensiveren Überbauung die Erschliessungsbeiträge ohne 
weiteres durch den entsprechenden Mehrwert kompensiert werden. 
Nur unter Beibehaltung des Status quo hätte sich eine Beitragserhe-
bung als unverhältnismässig erweisen können. Dass und wann die 
entsprechenden Beiträge zu leisten waren, stand noch nicht fest, wes-
halb es laut Bundesgericht Sache des Gemeinderates war, zu gegebe-
ner Zeit die Kosten so festzulegen, dass für den Beschwerdeführer 
keine unverhältnismässige Belastung entsteht. Dieser Entscheid lässt 
genügend Raum, eine unverhältnismässige, möglicherweise den 
Gewerbe- bzw. Heimbetrieb eines Grundeigentümers gefährdende 
Belastung dadurch zu vermeiden, dass Zahlungserleichterungen ge-
währt werden. Ein Wechsel von der objektiven zur subjektiven Me-
thode der Beitragsbemessung lässt sich daraus nicht ableiten. Wich-
tig ist dagegen, dass die subjektive Situation bei der Beurteilung 
einer Härtefall-Konstellation nach pflichtgemässem Ermessen 
gebührend berücksichtigt und eine Unverhältnismässigkeit im Ein-
zelfall vermieden wird. 

74 Anschlussgebühren; Legalitätsprinzip 
- Auch ein Ausnahmetarif (Rabatt) muss in genügender Bestimmtheit 

rechtssatzmässig normiert sein; eine Gemeindepraxis genügt den An-
forderungen an das Legalitätsprinzip nicht (Erw. 5.4.3. – 5.4.4.) 

- Approximative Bestimmung der Kosten einer Einzelkläranlage 
(Erw. 5.6.4.2. – 5.6.4.3.)