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**Case Identifier:** 8c9dde51-520f-531a-b010-e1b2a31147fb
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-04-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.04.2015 C/12714/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-12714-2011_2015-04-27.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29.04.2015. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/12714/2011 ACJC/467/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 27 AVRIL 2015 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ (France), appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 8 novembre 2013, comparant par Me Georges Reymond, 

avocat, place Bel-Air 2, case postale 7252, 1002 Lausanne (VD), en l'étude duquel il 

fait élection de domicile, 

et 

B______, dont le siège se situe ______ (Schwyz), intimée, représentée par Madame 
C______, ______ (Zurich), comparant en personne. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement du 8 novembre 2013, expédié pour notification aux parties le  
14 novembre 2013, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a consta-

té la validité du congé notifié à A______, par avis officiel du 27 mai 2011, avec 

effet immédiat, pour l'arcade d'environ 634 m2 située au rez-de-chaussée de 

l'immeuble sis ______ (Genève) (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ à 

verser à B______ la somme de 553'420 fr. 60, plus intérêts moratoires à 5% l'an 

dès le 1er septembre 2011 (date moyenne) (ch. 2), a débouté les parties de toutes 

autres conclusions (ch. 3), et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que les créances de loyer de B______ 

étaient concrètement menacées au moment où cette dernière avait sollicité des 

sûretés à A______ et notifié le congé du 27 mai 2011. Le loyer n'était pas payé 

depuis plusieurs années et A______ avait admis que sa situation financière était 

catastrophique. Par ailleurs, la demande de sûretés avait été adressée par écrit à 

A______ ainsi qu'à l'administration de la faillite des deux sociétés cotitulaires du 

contrat de bail. Aussi, le congé du 27 mai 2011 était valable. 

 Concernant la demande en paiement de loyers arriérés formée par B______, le 

Tribunal a procédé au calcul des montants dus, précisant que A______ n'avait pas 

contesté que le loyer de l'arcade n'était plus payé depuis l'automne 2009. L'arriéré 

de loyer était de 250'054 fr. 40 pour la durée du contrat. Par ailleurs, une 

indemnité pour occupation illicite de 342'991 fr. 20 était due pour la période 

postérieure à la fin du bail. Sous déduction de la garantie de loyer de 39'625 fr. 

déjà restituée à B______, A______ devait la somme de 553'420 fr. 60 plus inté-

rêts moratoires à 5% l’an dès le 1er septembre 2011. 

 A______ ne pouvait par ailleurs prétendre à une indemnité pour avoir apporté une 

plus-value considérable aux locaux car les travaux avaient été réalisés sans 

l'accord de B______. De surcroît, A______ avait renoncé à solliciter une telle 

indemnité en fin de bail en signant le contrat de bail lequel prévoyait 

expressément une telle renonciation à son art. 9.3. A cela s'ajoutait que les travaux 

de rafraîchissement acceptés par B______ avaient été compensés par le fait que 

les parties s'étaient entendues sur un loyer inférieur à celui habituellement 

pratiqué, lors de la conclusion du contrat de bail. 

B. a. Par acte expédié le 16 décembre 2013 au greffe de la Cour de justice le  
17 décembre 2013, A______ (ci-après : l'appelant ou le locataire) forme appel 

contre ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut, à la forme, à ce que 

son appel soit déclaré recevable, et au fond, à ce que les points 1, 2 et 3 du 

dispositif du jugement rendu par le Tribunal le 8 novembre 2013 soient annulés et 

la cause renvoyée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 

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 Dans son appel, A______ fait grief au Tribunal des baux et loyers d'avoir constaté 

les faits de manière inexacte. Il indique que les locaux étaient dans un état de 

"délabrement inconcevable" lorsqu'ils avaient été repris. De "totalement 

inutilisables", les locaux étaient devenus grâce à lui "modernes et opérationnels". 

Bien que les travaux aient été exécutés d'un commun accord, B______ avait fait 

stopper les travaux, ce qui avait conduit à la faillite des deux sociétés locataires et 

à la dégradation de sa situation financière. Un dédommagement pour le prix des 

travaux, qui "avoisine les CHF 300'000.-", était donc dû et pouvait compenser la 

créance de loyer sollicitée par B______. 

 b. Dans sa réponse du 27 janvier 2014, B______ (ci-après : B______ ou l'intimée 
ou la bailleresse) conclut au déboutement de l'appelant de toutes ses conclusions, 

à la confirmation du jugement entrepris, à ce que l'appelant soit condamné au 

paiement de dépens, et à ce que l'appelant et son conseil soient condamnés à "une 

amende pour téméraire plaideur". 

 En substance, B______ explique que les premiers juges ont procédé à une 
appréciation approfondie des faits. A______ n'avait pas démontré que les locaux 

étaient inexploitables lors de la prise de possession des locaux. Par ailleurs, il ne 

se justifiait pas de lui octroyer une indemnité pour les travaux d'envergure réalisés 

dès lors qu'ils n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation de la part de B______. 

De surcroît, puisque le contrat de bail excluait la possibilité de demander une 

indemnité pour des travaux créant une plus-value considérable, aucune créance ne 

peut compenser la dette de loyer d'A______. 

 c. Les parties ont été avisées le 12 mars 2014 que la case était gardée à juger, 
A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

 a. Le 11 août 2009, D______, E______ et A______ ont conclu avec B______ un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d'une surface de 634 m2 environ au 

rez-de-chaussée de l'immeuble situé ______ (GE). 

 Le bail a été conclu pour une durée fixe de cinq ans, débutant le 15 août 2009 et 

prenant fin le 31 août 2014, avec une option de renouvellement de cinq ans à faire 

valoir par le locataire avant le 31 janvier 2014. 

 Le loyer annuel, hors charges, a été fixé à 158'500 fr., soit 250 fr. par m2 et par an, 

auquel s'ajoute un acompte provisionnel de 13'000 fr. par année. 

 Concernant le prix au m2 de 250 fr., le contrat précise que "les frais d'aménage-

ment et de réfection des locaux (débarras, peinture, recouvrement de sol etc.) 

seront pris en charge par le locataire, sans participation de la bailleresse". 

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 Le contrat de bail à loyer prévoit, à son article 9, les conditions auxquelles des tra-

vaux peuvent être effectués par le locataire. Ainsi, le locataire qui souhaite faire à 

ses frais et risques, adapter la chose louée, la modifier ou la rénover, doit préala-

blement requérir le consentement écrit du bailleur. Il doit soumettre les plans et 

projets de transformation. Le bailleur doit se déterminer dans les 30 jours. Il peut 

refuser son accord sans motifs ou accorder son approbation "aux conditions sui-

vantes : a) Constitution d'une garantie pour le paiement des travaux prévus; b) le 

droit de demander, à la fin du bail, la remise en état existant au début de la loca-

tion; c) le locataire renonce, en fin de bail, à toute indemnisation pour le cas où le 

bailleur ne demanderait pas la remise en état initial de l'objet loué, quand bien 

même les modifications ultérieures représenteraient une plus-value". 

 b. Des baux portant sur une surface d'environ 127 m2 ainsi que des parkings sis à 
la même adresse ont également été conclus par les mêmes parties. Ces locaux ont 

été restitués à B______ en automne 2010. 

 c. Par courriers électroniques des 15 et 17 novembre 2009, faisant suite à l'inter-
pellation de la bailleresse, A______ a expliqué qu'il allait tout mettre en œuvre 

pour régulariser au plus vite les retards de loyers.  

 d. Le 27 novembre 2009, F______ a établi un devis destiné à A______, pour la 
somme de 88'555 fr. Les travaux envisagés consistaient en le débarras des locaux, 

l’arrachage des moquettes et du lino, la démolition des galandages et murs non 

porteurs, la dépose des faux plafonds et la pose de carrelage sur environ 600 m2. 

 Le 20 janvier 2010, F______ a adressé sa facture à E______ pour un montant de 

100'229 fr., TVA incluse. 

 e. Le 19 janvier 2010, G______ a établi un devis destiné à E______ pour la 
réalisation, dans les locaux, de divers travaux, dont des travaux de peinture, sa-

nitaire, électricité, chauffage, et ventilation. 

 f. Par pli recommandé du 10 mars 2010, B______ a indiqué à D______ et 
E______ avoir appris que des travaux étaient en cours de réalisation sans toutefois 

que les plans ne lui aient été soumis pour approbation, en violation du contrat de 

bail à loyer. Elle sommait D______ et E______ d’arrêter les travaux de suite et de 

lui soumettre les plans d'aménagement le 15 mars 2010 au plus tard. 

 g. Le 13 juillet 2010, B______ a adressé un avis comminatoire à D______ et 
E______, indiquant que ces dernières lui devaient des loyers pour un montant 

total de 166'272 fr. Un délai de trente jours était imparti pour le paiement de cette 

somme, à défaut de quoi les baux seraient résiliés et l'évacuation des locataires 

requise. 

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 Bien que le montant réclamé ait été contesté, B______ a procédé à la résiliation 

des baux le 23 août 2010, avec effet au 30 septembre 2010. 

 Par jugement du Tribunal du 2 mai 2011, confirmé par arrêt de la Cour de justice 

du 16 janvier 2012, cette résiliation a été déclarée nulle au motif que l'avis com-

minatoire n'avait pas été notifié à A______, pourtant titulaire du contrat de bail. 

 h. Après que B______ eut fait valoir son droit de rétention sur les objets et 
installations garnissant l'arcade, en garantie de sa créance en paiement des arriérés 

de loyer, l'Office des poursuites a établi un procès-verbal d'inventaire n° 1______, 

daté du 27 octobre 2010, à l'encontre de A______. 

 Le 12 novembre 2010, B______ a fait notifier un commandement de payer, 

poursuite en réalisation d'un loyer gage, n° 2______, pour les sommes de 135'724 

fr. correspondant à des loyers échus et 710 fr. 55 pour les frais relatifs à 

l'établissement du procès-verbal d'inventaire. A______ y a formé opposition. 

 i. Par jugements des 6 et 16 décembre 2010, le Tribunal de première instance a 
déclaré E______ et D______ en état de faillite dès le jour même, respectivement à 

14h15 et 16h25. 

 Par courriers du 6 janvier 2011, l'Office des faillites s'est adressé à B______ 

l'informant que les masses en faillites n'entendaient pas reprendre le contrat de 

bail, ni fournir des sûretés. 

 Le 5 avril 2011, l'Office des faillites a nommé B______ "gardienne des actifs" se 

trouvant dans les locaux. 

 j. Par pli recommandé du 9 mai 2011, B______ a imparti un délai de quinze jours 
à A______ pour lui indiquer s'il entendait reprendre le bail à son nom et pour 

fournir des sûretés correspondant aux loyers à échoir, à savoir un montant de 

635'748 fr. 65. Elle indiquait que les loyers futurs étaient mis en péril vu les pour-

suites aux montants considérables engagées à son encontre et considérant le fait 

qu'il avait indiqué que sa situation financière était catastrophique et qu'il n'avait 

plus aucune ressource. 

 Par plis recommandés du même jour adressés en main de l'Office des faillites, 

B______ a également imparti un délai de 15 jours à D______ et E______ pour 

fournir des sûretés correspondant aux loyers à échoir, soit un montant de 635'748 

fr. 65. 

 Indiquant n'avoir pas reçu les sûretés sollicitées, B______ a procédé à la 

résiliation du bail portant sur l'arcade de 634 m2 avec effet au 31 mai 2011, par 

avis officiel adressé à A______ le 27 mai 2011. 

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 Par avis officiels du 5 juin 2011 signifiés en mains de l'Office des faillites, 

B______ a également notifié leur congé à D______ et E______. 

 k. Par pli recommandé du 18 mai 2011, B______ a adressé un avis comminatoire 
à A______, le mettant en demeure de s'acquitter d'un arriéré de loyer de 250'060 

fr. dans un délai de trente jours, à défaut de quoi elle procèderait à la résiliation du 

contrat de bail en application de l'art. 257d CO, et solliciterait l'évacuation du 

locataire. 

 Par avis comminatoires du même jour, B______ a mis en demeure D______ et 

E______ de s'acquitter de la somme susmentionnée dans le même délai, sans quoi 

le bail serait résilié. 

 Par avis officiels du 29 juin 2011 adressés tant à A______ qu'à D______ et 

E______, B______ a procédé à la résiliation du contrat de bail portant sur 

l'arcade, avec effet au 31 juillet 2011, se fondant sur l'art. 257d CO. 

 l. Par requête du 28 juin 2011, A______ a saisi la Commission de conciliation 
d'une requête en contestation de congé. Il a conclu principalement à ce que la rési-

liation du 27 mai 2011 soit déclarée nulle, au motif que la mise en demeure et la 

résiliation avaient été adressées uniquement à A______ et non aux autres loca-

taires, ainsi qu'au motif qu'A______ n'était pas en faillite. Subsidiairement, il a 

demandé l'annulation du congé et plus subsidiairement l'octroi d'une prolongation 

de bail de six ans. La procédure a été inscrite au rôle sous le numéro de cause 

C/12714/2011. 

 m. Par requête du 25 juillet 2011, B______ a saisi la Commission de conciliation 
d'une demande en paiement. Elle a conclu principalement à ce qu'A______ soit 

condamné à payer les sommes de 135'724 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 4 

octobre 2010 à titre d'arriérés de loyer, et 710 fr. 55 à titre de "frais de prise 

d'inventaire". Elle sollicitait également que la mainlevée définitive de l'opposition 

formée par A______ dans la poursuite n° 2______ soit prononcée et qu'il soit 

constaté qu'elle disposait d'un droit de gage sur les objets relevés dans l'inventaire. 

La procédure a été référencée sous le numéro de cause C/15468/2011. 

 B______ a expliqué que les parties avaient convenu de fixer le loyer à 250 fr. par 

m2 alors qu'il devait être fixé à 330 fr. le m2, car les locataires avaient préféré 

prendre à leur charge les travaux d'entretien nécessaires pour bénéficier d'un prix 

réduit, leur procurant ainsi une économie annuelle de 50'720 fr. 

 n. Par requête du 29 juillet 2011, A______ a saisi la Commission de conciliation, 
concluant principalement à la nullité de la résiliation du 29 juin 2011, subsi-

diairement à l'annulation de la résiliation et plus subsidiairement à l'octroi d'une 

prolongation de bail de six ans. A l'appui de sa requête, il fait valoir que l'avis 

comminatoire a été adressé uniquement à lui-même, à l'exclusion des autres loca-

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taires. Par ailleurs, il avait déclaré compenser dans le délai comminatoire, à savoir 

le 10 juin 2011. La procédure a été inscrite au rôle sous le numéro de cause 

C/15355/2011. 

 o. A la suite de l'échec de la conciliation à l'audience du 22 septembre 2011, la de-
mande en paiement (C/15468/2011) a été introduite par-devant le Tribunal le 

9 octobre 2011. Dans sa demande, B______ a conclu à ce qu'il soit constaté 

qu'elle bénéficiait d'un droit de gage sur les objets listés dans le procès-verbal d'in-

ventaire du 27 octobre 2010, à ce qu'A______ soit condamné à s'acquitter de la 

somme de 135'724 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 4 octobre 2010, et la somme 

de 710 fr. 55, et au prononcé de la mainlevée de l'opposition formée au comman-

dement de payer, poursuite n° 2______, à concurrence des mêmes montants. 

 Dans son mémoire de réponse du 31 janvier 2012, relatif à la procédure 

C/15468/2011, A______ a conclu préalablement à la jonction des causes 

C/15468/2011, C/15575/2011, C/15355/2011 et C/12714/2011. Au fond, il a con-

clu au rejet de la demande, invoquant en compensation une créance supérieure aux 

sommes demandées. 

 Les requêtes en contestation des congés fondés sur les articles 266h CO 

(C/12714/2011) et 257d CO (C/15355/2011) ont été introduites par-devant le 

Tribunal le 24 octobre 2011. Dans ses écritures, A______ a conclu principalement 

à la constatation de la nullité des résiliations notifiées les 27 mai 2011 (fondée sur 

l'art. 266h CO) et 29 juin 2011 (fondée sur l'art. 257d CO), subsidiairement à leur 

annulation et plus subsidiairement à une prolongation de bail de six ans. Les 

résiliations étaient nulles car les mises en demeure et les avis de résiliation 

n'avaient pas été notifiés à chacun des locataires. Par ailleurs, A______ n'était pas 

en faillite et avait déclaré compenser sa dette avec une créance en paiement de la 

bailleresse concernant des travaux à plus-value qu'il a réalisés. Enfin, "le juge doit 

se montrer généreux dans l'octroi de la prolongation du bail si le bailleur a 

sciemment admis que le locataire procède à ses frais à d'importantes 

rénovations". Ainsi, une pleine prolongation de bail de six ans devait être accor-

dée au locataire. 

 Dans son mémoire de réponse du 31 janvier 2012 portant sur la cause 

C/12714/2011, B______ a conclu à ce que le congé du 27 mai 2011 soit déclaré 

valable et à ce qu'A______ soit débouté de toutes ses conclusions. Elle a expliqué 

qu'elle n'avait pas autorisé les travaux effectués dans l'arcade. Par ailleurs, les 

locaux avaient été remis aux locataires dans un état fonctionnel. 

 Dans son mémoire de réponse du 31 janvier 2012 portant sur la cause 

C/15355/2011, B______ a conclu à ce que le congé du 29 juin 2011 soit déclaré 

valable et à ce qu'A______ soit débouté de toutes ses conclusions. Le congé ainsi 

que l'avis comminatoire avaient été adressés à chacun des locataires. Par ailleurs, 

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la contestation de congé d'A______ n'était pas valable car il avait agi seul, à 

l'exclusion des autres locataires. 

 p. Lors de l'audience de débats principaux du 22 juin 2012 devant le Tribunal, les 
parties ont indiqué qu'elles étaient d'accord avec la jonction des causes 

C/12714/2011, C/15355/2011 et C/15468/2011 sous le numéro de cause 

C/12714/2011, et avec la suspension de la cause C/15575/2011 relative à la de-

mande d'évacuation, jusqu'à droit connu sur la validité des congés. 

 C______, associée-gérante de B______, a expliqué qu'avant la signature du 

contrat de bail par les parties, B______ prévoyait de vider les lieux et de procéder 

à des travaux de réfection des peintures et des moquettes de l'arcade. Elle 

souhaitait ensuite louer les locaux au prix de 330 fr. le m2, comme c'est le cas dans 

le reste de l'immeuble. A______ avait, cela étant, souhaité négocier le montant du 

loyer. Ainsi, il avait proposé de débarrasser les locaux et de faire lui-même des 

travaux de réfection de la peinture et des moquettes. C______ n'avait pas donné 

son accord pour les autres travaux réalisés par A______, lesquels n'avaient pas été 

sollicités. C______ a par ailleurs expliqué que la garantie de loyer avait été libérée 

à hauteur de 39'625 fr. en faveur de B______. Pour le surplus, elle a amplifié ses 

conclusions vu que l'arriéré de loyer avait augmenté depuis le dépôt de la 

demande en paiement. 

 Le conseil de A______ a exposé que son client n'avait plus les clés depuis de 

nombreux mois, B______ les ayant récupérées de l'Office des faillites. 

 q. Lors des audiences d'enquêtes des 7 décembre 2012 et 8 mars 2013 devant le 
Tribunal, quatre témoins ont été auditionnés. 

 H______ a déclaré qu'il travaillait pour le bureau d'architecture I______, qui avait 

établi un projet d'aménagement de l'arcade occupée par A______ à la route 

______, sur demande de ce dernier. Les travaux projetés et devisés à 500'000 fr. 

n'avaient finalement pas été réalisés. Ils portaient sur le réaménagement des 

bureaux et l'agencement d'un atelier de montage. Le projet consistait à rénover 

substantiellement les locaux, avec la création de sanitaires, l'abattement de 

plusieurs parois et murs et la réfection des faux plafonds. H______ s'était rendu à 

plusieurs reprises dans les locaux. Lors de sa première visite, les locaux étaient 

exploitables, même s'ils n'étaient pas en bon état. Il y avait encore beaucoup de 

mobilier entreposé par l'ancienne imprimerie. Par ailleurs, il convenait de 

procéder à des travaux de rafraîchissement des locaux, tels que la réfection de la 

peinture et des sols. En mars 2010, H______ a constaté que les locaux avaient été 

débarrassés. Il a expliqué qu'il n'avait jamais vu les locaux tels qu'ils ressortent 

des photographies produites par A______. 

 J______ a expliqué que F______ avait effectué des travaux dans les locaux 

concernés. Ces travaux avaient été réalisés fin 2009 ou début 2010. Ils avaient 

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consisté à arracher les anciennes moquettes et linos, démolir l'ensemble des parois 

à l'exception des murs porteurs, poser du carrelage sur tous les sols, et déposer des 

faux plafonds. Lors de sa première visite, J______ a constaté que les locaux 

étaient sales et que s'y trouvaient énormément d'objets entassés. Il n'avait pas vu 

les locaux dans l'état ressortant des photographies produites par A______, à savoir 

des locaux contenant beaucoup de gravats et de déchets divers. 

 K______, directeur des travaux auprès de G______, a déclaré que son employé 

L______ s'était chargé de réaliser des travaux dans les locaux concernés. Il 

s'agissait de travaux essentiellement au niveau des sanitaires, des installations 

électriques, des peintures et des stores. Les travaux avaient été devisés à 129'000 

fr. pour les travaux de rénovation et 79'000 fr. pour les travaux d'électricité, dont 

105'000 à 109'000 fr. avaient été acquittés par A______. K______ n'avait visité 

les locaux qu'au terme des travaux. Il ignorait si les travaux avaient fait l'objet 

d'une autorisation de construire. Seul A______ avait mandaté l'entreprise, à 

l'exclusion de la bailleresse. 

 L______, technicien auprès de G______ lors de la réalisation des travaux, a 

exposé avoir réalisé des travaux de sanitaires, de réfection des crépis et peintures, 

et de pose de faux plafonds, et d'installations de câblage pour le raccordement des 

ordinateurs. Il ignorait si une autorisation de construire avait été délivrée par 

l'administration cantonale. Les travaux ont du être stoppés en raison du fait que 

A______ avait sollicité la réalisation de travaux supplémentaires, alors qu'il 

n'arrivait plus à honorer les factures de G______. Le coût total des travaux était 

d'environ 145'000 fr. Sur cette somme, environ 105'000 fr. ont été versés par 

A______. L______ a expliqué qu'il n'avait eu de contact qu'avec A______, à 

l'exclusion de la bailleresse. Les locaux avant les travaux de démolition n'étaient 

pas en bon état. Les faux plafonds n’étaient pas droits, des plaques de plâtre 

manquaient, et les sanitaires étaient vétustes et sales. Les bureaux étaient 

utilisables mais anciens et sales, de sorte qu'il était nécessaire de les rafraîchir. 

 r. Les 26 avril et 14 mai 2013, les parties ont déposé des plaidoiries finales auprès 
du Tribunal. A______ a persisté, avec suite de frais et dépens, dans les conclu-

sions prises dans ses écritures du 21 novembre 2011. B______ a conclu à ce 

qu'A______ soit condamné au paiement de la somme de 419'526 fr. avec intérêts 

à 5% dès le 1er janvier 2011, sous déduction du montant de la garantie, soit 49'625 

fr., ainsi qu'au paiement du loyer de 13'208 fr. 33 par mois du 1er juillet 2012 au 

31 août 2014. B______ a également conclu à ce qu'A______ et son conseil soit 

condamnés au paiement d'une amende pour plaideur téméraire. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

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pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première ins-

tance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 

2013). 

 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, 2ème éd. 2013, n. 9 ad art. 308 CPC). 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jus-

qu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement 

été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, 

il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 

de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (ATF 137 III 389 et 136 III 196 consid. 1.1; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1, 4A_127/2008 du 2 juin 2008  

consid. 1.1 et 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1). 

 En cas de cumul d'actions ou de jonction de causes, la valeur litigeuse correspond 

aux prétentions additionnées, à moins qu'elles ne s'excluent (art. 93 al. 1 CPC; 

TAPPY, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 18 ad art. 93 CPC). 

 1.2 En l'espèce, les dernières conclusions de première instance s'agissant de la de-
mande en paiement se montent à 379'901 fr. (419'526 fr. - 39'625 fr.). Par ailleurs, 

la valeur litigeuse des procédures en contestation de congés s’élève à 475'499 fr. 

(13'208 fr. 30 x 36 mois). 

 Ainsi, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la 

voie de l'appel est ouverte. 

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 1.3 Aux termes de l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès 
de l'instance d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la déci-

sion motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239). 

 L'appel doit se faire par écrit, être signé et suffisamment motivé. En ce sens, l'ap-

pelant doit expliquer pour quel(s) motif(s) le jugement querellé doit être annulé et 

modifié, de telle sorte que l'instance supérieure doit pouvoir comprendre ce qui est 

reproché au premier juge. S'agissant des conclusions, l'appelant ne peut, sous 

peine d'irrecevabilité, se limiter à solliciter l'annulation de la décision attaquée. Au 

contraire, il doit prendre des conclusions au fond, permettant à l'instance supé-

rieure de statuer à nouveau (JEANDIN, op. cit., n. 2-4 ad art. 311 CPC). 

 1.4 En l'occurrence, l'appel est écrit, signé et a été introduit dans le délai. Il est par 
ailleurs suffisamment motivé, la Cour pouvant comprendre ce que l'appelant re-

proche aux premiers juges, soit que la violation contractuelle de la bailleresse 

(celle-ci ayant fait stopper les travaux) aurait dû être constatée, le montant du 

dommage fixé et la compensation reconnue comme étant valable. 

 Pour le surplus, l'appelant formule deux conclusions, l'une tendant à l'annulation 

des points 1, 2 et 3 du dispositif du jugement querellé (II) et l'autre au renvoi de la 

cause à l'autorité précédente pour nouvelle décision (III). Ainsi, il ne prend aucune 

conclusion au fond, telle que la constatation de la nullité du congé, qui permettrait 

à la Cour de statuer en réformant le jugement de première instance. Dès lors que 

l'appelant ne conclut pas uniquement à l'annulation du jugement entrepris mais 

également au renvoi de la cause, l'appel est recevable mais la Cour examinera uni-

quement si les conditions d'un renvoi au juge de première instance sont en l'occur-

rence admises. 

 1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 

n. 121).  

2. A comprendre l'argumentation de l'appelant, le Tribunal aurait dû constater que 
les locaux étaient inexploitables lors de leur remise, de sorte que d'un commun ac-

cord les parties avaient convenu de réduire le prix de location en contrepartie du 

fait que l'appelant réaliserait des travaux de remise en état. C'est ensuite par la 

faute de la bailleresse, qui avait ordonné l'arrêt des travaux, que l'appelant avait 

rencontré des difficultés financières et que les deux sociétés locataires étaient tom-

bées en faillite. L'appelant avait par ailleurs investi dans ces travaux une somme 

avoisinant 300'000 fr. En conséquence, l'appelant conteste la validité du congé au 

motif qu'il n'a pu honorer le loyer du fait de la bailleresse. Par ailleurs, il était en 

droit de compenser le montant réclamé avec les montants investis dans les locaux 

ainsi qu'avec son dommage financier. 

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 2.1 A teneur de l'art. 318 al. 1 let. c CPC, l'instance d'appel peut renvoyer la cause 
à la première instance lorsqu'un élément essentiel de la demande n'a pas été jugé 

(ch. 1) ou lorsque l'état de fait doit être complété sur des points essentiels (ch. 2). 

 Le renvoi devant l'instance précédente demeure l'exception, si bien que l'art. 318 

al. 1 let. c CPC doit s'interpréter restrictivement (JEANDIN, op. cit., n. 4 ad art. 318 

CPC et ses références). 

 2.2 En l'occurrence, le Tribunal a traité l'ensemble des questions soulevées par les 
parties. Il a vérifié la validité du congé du 27 mai 2011, tant sous l'angle de la nul-

lité que sous l'angle de l'annulation. Il a également expliqué pour quelle raison 

l'appelant ne pouvait bénéficier d'une prolongation de bail. Enfin, les premiers 

juges ont tranché la question de savoir si l'appelant pouvait prétendre à une 

indemnité du fait qu'il avait réalisé des travaux dans les locaux. 

 Ainsi, l'instance inférieure a jugé tous les éléments essentiels de la demande au 

sens de l'art. 318 al. 1 let. c ch. 1 CPC. 

 2.3 Pour le surplus, la Cour considère que l'état de fait établi par l'instance infé-
rieure n'est pas critiquable. A cet égard, il y a lieu de relever que le Tribunal a fait 

état des clauses du contrat relatives au prix des locaux ainsi qu'aux conditions né-

cessaires à la réalisation par le locataire de travaux de réfection, respectivement de 

rénovation des locaux. Le jugement entrepris expose par ailleurs que l'appelant a 

fait appel à plusieurs entreprises aux fins de réaliser des travaux de réfection des 

locaux, avec indication des montants sollicités par les entreprises et acquittés par 

l'appelant. Enfin, il y a également lieu de relever que l'instance inférieure a fait un 

exposé complet des enquêtes et en particulier de l'audition des témoins lesquels 

ont expliqué l'état dans lequel les locaux se sont trouvés, les travaux réalisés et les 

montants honorés par le locataire.  

 2.4 Au vu de ce qui précède, la Cour de céans considère que l'état de fait établi par 
les premiers juges est exact et complet, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la 

demande de l'appelant. 

 L'appelant ne formulant par ailleurs aucune conclusion réformatoire, le jugement 

entrepris sera confirmé. 

3. A teneur de l'art. 128 al. 3 CPC, la partie ou son représentant qui usent de mau-
vaise foi ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de  

2'000 fr. au plus; l'amende est de 5'000 fr. au plus en cas de récidive. 

Selon la jurisprudence, a été considéré comme téméraire plaideur celui qui bloque 

une procédure en multipliant des recours abusifs (ATF 111 Ia 148 c. 4, JdT 1985 I 

584) ou celui qui dépose un recours manifestement dénué de toute chance de suc-

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cès dont s’abstiendrait tout plaideur raisonnable et de bonne foi (HALDY, in Code 

de procédure civile commenté, n. 9 ad art. 128 CPC). 

En l'occurrence, l'appel ne s'apparente à aucun de ces exemples et ne peut être 

considéré comme un cas de témérité. 

Il n'y a pas lieu au prononcé d'une sanction pour téméraire plaideur. 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-

torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 16 décembre 2013 par A______ contre le jugement 

JTBL/1264/2013 rendu le 8 novembre 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/12714/2011-1-OSB. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Sylvie DROIN, présidente; Madame Nathalie LANDRY-BARTHE et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Sylvie DROIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.  

(cf. consid. 1.2).