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**Case Identifier:** b2a8ae5e-9144-55b5-9b66-f2fe651dd68d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 18.11.2025 A/286/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-286-2023_2025-11-18.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  

 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/286/2023-LCI ATA/1283/2025  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 18 novembre 2025 

3ème section 

    dans la cause  

 

A______ recourante 

représenté par Me François BELLANGER, avocat 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

B______ 

représentée par Me Julien PACOT, avocat 

C______ intimés 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

26 mars 2025 (JTAPI/317/2025) 

- 2/23 - 

A/286/2023 

EN FAIT 

A.     a. C______ était propriétaire de la parcelle n° 2’130 sise, ______, Genève-Cité sur 

laquelle est érigé un immeuble de deux niveaux, cadastré C1______. 

Il a vendu sa parcelle à B______ le 9 août 2022. 

b. A______, dont le but statutaire indique une activité dans le « commerce d'articles 

chorégraphiques, de vêtements "prêt-à-porter" et de tous produits de maroquinerie; 

commerce, construction et gérance de tous immeubles », est propriétaire de la 

parcelle n° 3’020, laquelle est contiguë à la parcelle n° 2’130. 

c. Sur la parcelle n° 3'020 se trouvent un bâtiment, cadastré C2______ et aligné sur 

les rues D______ et E______ ainsi qu’une construction basse, d’un niveau, 

cadastrée C3______, d’une hauteur d’environ 3.4 m et occupant tout l’espace de la 

cour séparant le bâtiment C2______ de la parcelle n° 2'130, à l’exception d’un 

espace de 0.67 m par environ 9 m le long de la façade sur cour du bâtiment de la 

parcelle n° 2'130, ainsi qu’il ressort des plans figurant à la procédure et du site 

d’information du territoire genevois (ci-après : SITG). 

d. Le 22 décembre 2021, C______, en qualité de requérant, a déposé auprès du 

département du territoire (ci-après : le département) une demande d’autorisation de 

construire préalable portant sur la surélévation de l’immeuble sis sur sa parcelle 

(DP 4______). 

e. Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont 

notamment été recueillis : 

- office de l’urbanisme du 5 janvier 2022 : favorable sans observation ; 

- office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF) 

du 12 janvier 2022 (version 1 du projet) : favorable sous conditions ; 

- police du feu du 18 janvier 2022 : favorable sous conditions ; 

- service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants du 26 janvier 2022 

(version 1 du projet) : favorable sous conditions ; 

- office cantonal des transports du 15 juin 2022 (version 3 du projet) : favorable 

avec dérogations selon l’art. 8 al. 2 let. g du règlement relatif aux places de 

stationnement sur fonds privés du 17 mai 2023 (RPSFP – L 5 05.10) ; 

- direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) du 9 juin 2022 

(version 3 du projet) : favorable sous conditions, notamment du respect du 

règlement concernant l'accessibilité des constructions et installations diverses 

du 29 janvier 2020 (RACI - L 5 05.06) ainsi que des art. 47 et 125 du règlement 

d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 

27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) après avoir demandé des pièces 

complémentaires dans le cadre de la version 1 du projet et préavisé 

favorablement sous conditions et avec dérogations le projet dans sa version 2 ; 

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- office cantonal de l’énergie du 5 juillet 2022 (version 3 du projet) : favorable 

sous conditions ; 

- Ville de Genève (ci-après : la ville) du 21 novembre 2022 (version 4 du projet) : 

favorable sous conditions ; elle avait précédemment rendu un préavis sur 

chaque version du projet, sollicitant notamment la production de pièces 

complémentaires et un projet modifié ; 

- commission d’architecture (ci-après : CA) du 30 novembre 2022 (version 4 du 

projet) : favorable, acceptant la volumétrie du projet mais réservant l’analyse de 

l’habitabilité des combles (respect des jours) ainsi que le traitement en façade, 

après trois demandes de projets modifiés : 

o le 25 janvier 2022 (version 1) : le projet s’inscrivait dans un quartier 

dense, celui des Pâquis, sur un bâtiment bas qui faisait partie intégrante 

d’un îlot quadrilatère fermé, bénéficiant d’une cour intérieure plutôt 

étroite ; dès lors, bien qu’il fut relevé diverses contraintes du fait de la 

particularité du site et de la parcelle, elle pourrait être en faveur d’une 

surélévation, mais précisait que celle-ci devrait respecter les gabarits des 

immeubles de l’îlot (alignement au niveau des corniches), relevant que 

les 4/5èmes des bâtiments qui composaient l’îlot ne pourraient être 

surélevés ; ainsi, un gabarit adapté devrait être proposé, tenant compte 

de l’éventualité qu’aucune dérogation au vide d’étages ne serait 

autorisée, y compris pour les locaux au niveau du rez-de-chaussée ; cette 

gestion volumétrique devrait permettre de gérer les contraintes de 

proximité, qui avaient un impact péjorant sur les aspects de lumière et 

d’habitabilité ; il y avait par ailleurs lieu de rétablir une harmonie avec 

la rue, tant au niveau du respect du tracé qu’en façade ; lors de la 

prochaine dépose, il était demandé de transmettre tous les documents 

exigés, ceux-ci étant énumérés dans la marche à suivre du guide des 

surélévations ; 

o le 21 avril 2022 (version 2), sur la base des nouveaux plans, il était 

réitéré qu’il était primordial de préserver une harmonie urbanistique et 

architecturale sur la rue, en recherchant, tant au niveau du socle qu’en 

élévation, un alignement harmonieux avec le bâtiment voisin ; elle 

précisait sur ce point que la hauteur très faible du socle était 

« précédemment subie par la modestie du bâtiment », mais qu’avec la 

construction d’un immeuble de logements, en lieu et place d’une dent 

creuse, cette situation devrait être impérativement améliorée pour tendre 

vers une composition architecturale harmonieuse en façade, notamment 

dans l’équilibre des registres socle/corniche/toiture ; bien que 

demeuraient réservées l’analyse des typologies, de l’espace exigu de 

l’entrée principale, de la position de la cage d’escalier ainsi que 

l’habitabilité des combles, il était d’ores et déjà précisé que les lucarnes 

étaient considérées comme trop saillantes ; en l’état, l’application de 

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l’art. 23 al. 3 ss LCI était mise en suspens, l’harmonie de la rue n’étant 

pas garantie ; 

o le 23 juin 2022 (version 3) : elle prenait note avec satisfaction de 

l’adaptation de la hauteur du rez-de-chaussée ; par contre, celle relative 

aux combles d’environ 1.80 m du côté de la façade rue n’était pas 

considérée comme acceptable en termes d’habitabilité et, de plus, 

rendait compliquée la cohérence architecturale des ouvertures en 

façade ; dès lors, et sur ce point, elle demeurait expressément réservée 

et il convenait d’améliorer la composition des façades ; par ailleurs, au 

vu de l’étroitesse de la cour, elle demandait que la façade cour ne 

dépassât pas la hauteur des façades des immeubles d’en face ; enfin, 

l’entrée d’immeuble restait trop étriquée avec une largeur de 1.50 m. 

f. Le 7 décembre 2022, le département a délivré l’autorisation de construire 

préalable, assortie de certaines conditions, notamment le respect de sept préavis 

(condition n° 5) et que le plan et l’acte de constitution de servitudes de distance et 

vues droites sur la parcelle n° 3’020 parviennent au département avec la requête en 

autorisation définitive de construire (condition n° 6). 

g. Cette autorisation a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République 

et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour. 

B.     a. Par acte du 23 janvier 2023, A______ a recouru contre cette autorisation auprès 

du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à son 

annulation. 

L’extrait cadastral et le plan de coupe étaient lacunaires dès lors qu’il manquait les 

cotes par rapport aux limites de propriété du côté de la rue ______. Les niveaux 

(altitudes) aux angles du bâtiment étaient également absents. Les gabarits 

théoriques – vraisemblablement faux en raison de l’utilisation d’un alignement 

erroné – ne correspondaient pas à ceux utilisés dans les plans d’architecte. Le 

bâtiment projeté lui-même ne correspondait pas à celui présenté dans les plans 

d’architecte. Il ne s’agissait pas d’une imprécision qui découlerait de l’échelle 

différente des plans mais bien d’un volume et d’une hauteur différente, s’agissant 

notamment du toit. Cette contradiction était d’autant plus incompréhensible que les 

deux documents avaient été modifiés – ou « mis à jour » – à la même date, le 3 

novembre 2022. 

Une demande préalable d’autorisation de construire ne permettait pas d’autoriser 

une surélévation car le département ne pouvait pas analyser si la typologie des 

logements était adéquate. 

Il manquait le préavis de la Commission des monuments, de la nature et des sites 

(ci-après : CMNS). La parcelle n° 2’130 ne figurait pas sur la liste des ensembles 

protégés du XIXe et début du XXe siècle mais elle se trouvait entre deux immeubles 

figurant dans cette liste et appartenait à un îlot dont les trois autres parcelles étaient 

mentionnées sur cette liste, soit les parcelles n°s 2’036, 3’023 et 3’024 et qui 

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appartenaient à un ensemble protégé n° MSe-064, incluant la majorité des parcelles 

composant l’îlot adjacent (soit les parcelles n°s 3’048, 3’049, 3’304, 3’306, 3’308 

et 3’309). Il s’agissait par ailleurs d’un secteur particulièrement sensible du point 

de vue patrimonial. Enfin, la parcelle n’apparaissait pas sur la carte indicative des 

immeubles susceptibles d’être surélevés. Le projet aurait un impact incontestable et 

décisif – comblement d’une « dent creuse » – sur l’aspect du quartier des 

immeubles, îlots et ensembles protégés qui le composaient, ce qui aurait justifié une 

consultation de la CMNS. 

La DAC ne s’était pas prononcée sur la dernière version du projet (version 4), alors 

que les plans du rez-de-chaussée dans la nouvelle version exerçaient une influence 

sur les conditions posées par la DAC dans son précédent préavis. 

Le dossier ne contenait aucun plan de façade côté cour. Aucune analyse n’avait 

ainsi pu être réalisée sur ce côté du bâtiment. La réserve de la CA sur le traitement 

des façades ne portait, semblait-il, que sur les appartements sous les combles. 

Les dispositions sur les gabarits étaient violées. En l’absence d’alignement officiel 

pour la rue du côté de la parcelle n° 6’867 ou d’alignement de fait – soit la présence 

d’une « ligne structurante forte susceptible de donner lieu à un alignement de 

fait » –, seule la limite de propriété pouvait être utilisée comme point de référence 

pour le calcul de la distance entre alignements. Cette distance était de 10.34 m, de 

sorte que la hauteur du gabarit ne pouvait dépasser 13.34 m, respectivement 

16.34 m. Or, elle figurait à 18.587 m et les plans ne permettaient pas de vérifier si 

la construction projetée s’inscrivait dans le gabarit théorique selon l’alignement 

correct. Du côté cour, le calcul du gabarit n’était pas non plus compréhensible. 

Il existait une contradiction importante entre les plans de géomètre – indiquant une 

hauteur de 17.43 m. – et de l’architecte – indiquant une hauteur de 16.08 m. De plus, 

la hauteur ne pouvait se fonder sur l’art. 25 al. 3 de la loi sur les constructions et les 

installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). La cour intérieure de l’îlot 

n’était pas intégralement recouverte dès lors qu’il existait des espaces libres de 

construction sur chacune des parcelles. À supposer qu’une surélévation fut 

admissible, le gabarit était manifestement dépassé de 2 m (hauteur de 16.08 m). 

L’autorisation violait également les art. 23 et 89 LCI. Le dossier était gravement 

lacunaire car la CMNS n'avait pas été consultée. L'immeuble ne figurait pas sur les 

cartes indicatives des immeubles susceptibles d'être surélevés, alors qu'en deuxième 

zone ordinaire, des cartes exhaustives avaient été réalisées. L'appréciation 

antérieure de la CMNS exprimée par ces cartes, adoptées par le Conseil d'État, 

n'avait pas été respectée, sans aucune explication. La CA n'avait au surplus pas 

examiné toutes les conditions d'une surélévation. En particulier, elle n’avait pas 

analysé ou analysé de manière lacunaire les critères de la méthode « ABCD » et ses 

préavis apparaissaient contradictoires, avec un revirement de position inexpliqué. 

La condition d'une intégration harmonieuse pour une surélévation n'avait ainsi pas 

été examinée à l'aune de toutes les circonstances et des propres directives du 

département. Enfin, et surtout, la surélévation consacrait une violation de 

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l'art. 89 LCI en portant atteinte à la valeur des immeubles et ensembles protégés 

adjacents. 

L’art. 23 al. 3 LCI était également violé dans la mesure où la surélévation ne pouvait 

être traitée par la voie d’une demande préalable, cette dernière ne portant pas sur 

les aménagements intérieurs et les surélévations devaient permettre la création de 

logements. 

Les règles sur les vues droites n’étaient pas non pas respectées dans la mesure où il 

découlait clairement des plans que les vues droites des fenêtres côté cour du 

bâtiment projeté, dont la distance ne devait pas être inférieure à 4 m, empiétaient 

sur la limite de propriété. Au surplus, à teneur des plans du 1er étage, des ouvertures 

seraient créées et/ou modifiées côté cour. Or, la distance minimale de 4 m n’était 

pas respectée, même en se fondant sur une servitude – qu’elle n’entendait toutefois 

pas concéder –, puisque la distance serait de 3.33 m pour cet étage. 

L’art. 36 let. a LCI était également violé dans la mesure où le prolongement en 

saillie de 1.50 m devait être calculé à partir du gabarit réel ou projeté et non du 

gabarit théorique et que, dans les plans d’architecte, le prolongement de 1.50 m 

avait été calculé à partir de la limite de propriété ou du gabarit théorique. 

L’art. 8 al. 2 let. g RPSFP ne permettait enfin pas de déroger au nombre minimum 

de places de stationnement prévus lorsque c’était un immeuble de cinq étages, 

impliquant quatre nouveaux niveaux, qui étaient construits. Une telle interprétation 

viendrait à vider de son sens cette dérogation au nombre des places, qui ne 

concernait que les étages et logements qui ne s’inscrivaient pas à l’intérieur du 

gabarit ordinaire. L’OCT n’avait par ailleurs accordé aucune dérogation concernant 

l’aménagement de places de vélo. 

La réalisation du projet impliquait la création de servitudes alors qu’elle n’entendait 

en aucun cas donner son accord à la création de quelconques servitudes. L’art. 46 

LCI était ainsi violé. 

b. Le 24 avril 2023, le département a conclu au rejet du recours. 

Dans le cadre de l’instruction de la DD 5______ autorisée le 4 novembre 1957, un 

plan cadastral avait été déposé mentionnant une construction basse au centre de 

l’îlot. Les plans de la façade montraient une construction sur cour s’étendant sur 

l’ensemble de la cour. Dans le cadre de l'instruction de la DD 6______, portant sur 

la surélévation des bâtiments sis sur la parcelle n° 6’867, autorisée le 26 avril 2016, 

il ressortait du préavis de l'inspection de la construction du 4 juin 2013 qu'en 

l'absence d'alignement officiel, le département considérait que le nu de façade 

devait être pris comme alignement. Il en avait découlé des calculs de gabarit prenant 

en considération une distance de 13.42 m respectivement 13.91 m et 14.73 m. 

Au surplus, au vu desdits gabarits, il s'avérait que l'entièreté du potentiel légal de 

surélévation sans dérogation avait été utilisée dans le cadre de la DD 6______. 

Les gabarits théoriques étaient établis par le géomètre officiel. La faîtière découlant 

de la coupe A-A’ du plan du géomètre du 4 novembre 2022 et du plan d’architecte 

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se situait à 395.60 m. Il ressortait de ces plans que les gabarits théoriques étaient 

respectés, avec une certaine marge, sous réserve de l’établissement d’une servitude 

de distances et vues droites côté cour. 

La parcelle n° 2’130 ne faisant l’objet d’aucune mesure de protection patrimoniale, 

c’était dès lors à juste titre que la CA avait été consultée, sollicitation excluant la 

consultation de la CMNS. Le fait que les bâtiments fissent partie d’un ensemble 

protégé au sens des art. 89 ss LCI ne justifiait pas la consultation de la CMNS 

puisque cette mesure ne déployait aucun effet sur les bâtiments attenants non 

protégés. 

La DAC s’avérant être l’autorité directive en charge de l’instruction des requêtes 

en autorisation de construire, elle n’avait pu qu’instruire la dernière version du 

projet, en ayant fait la synthèse aboutissant à la décision litigieuse. Par ailleurs, son 

préavis du 9 juin 2022 s’avérant favorable sous conditions et son contenu ayant été 

repris dans l'autorisation délivrée (conditions nos 6, 7 et 8), puisque rappelant des 

points à respecter lors du dépôt de la demande définitive, il peinait à comprendre la 

plus-value qu'aurait amené un préavis analogue réitéré une nouvelle fois. 

L’art. 7 RCI portant sur les documents à produire au stade de la demande préalable 

n'évoquait aucunement la nécessité de produire des plans des façades, contrairement 

à l'art. 9 al. 2 let. l RCI concernant les demandes définitives. Par conséquent, c'était 

à juste titre que la question du traitement des façades n'avait pas été abordée à ce 

stade, ce que confirmait le préavis de la CA du 30 novembre 2022. 

Dans le cadre de la surélévation du bâtiment sis sur la parcelle n° 6’867 

(DD 6______), avait été prise en considération une distance d'au minimum 13.42 

m comme distance entre alignements. Cette DD 6______ avait utilisé l'intégralité 

du gabarit légal maximal, faisant que la surélévation réalisée récemment sur la 

parcelle n° 6’867 était censée se pérenniser en l'état. Il n'y avait dès lors aucunement 

lieu de craindre que le projet vienne hypothéquer ses droits. Ainsi, en retenant une 

distance inférieure, soit de 12.62 m, en disposant d'une certaine marge (le projet 

n'utilisant pas l'entièreté du potentiel) et en venant reprendre les alignements au 

niveau des corniches des immeubles de l'îlot tel que demandé par la CA (immeuble 

dont les gabarits déployaient les mêmes effets vis-à-vis de la parcelle n° 6867), il y 

avait lieu de considérer que le choix du gabarit sur rue du projet apparaissait 

approprié et judicieux, tout en ne privant aucun voisin de ses droits. Il respectait 

également le principe d'égalité de traitement et la ville n’avait formulé aucune 

critique. Au surplus, la recourante n'avait aucun intérêt à faire valoir ce grief, 

puisque sa parcelle ne se trouvait pas le long de la rue ______.  

S'agissant du gabarit côté cour, c’était le calcul du gabarit établi par le géomètre 

officiel qui devait être pris en considération, lequel était de 17.43 m. Le calcul du 

gabarit avait pris en considération l'existence d'une construction basse sur cour, 

cette construction figurant dans la DD 5______. Que cette dernière comporte 

quelques ouvertures très ponctuelles en toiture ne remettait pas en cause sa 

qualification et son étendue sur l'entièreté de la cour.  

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Finalement, l'art. 23 al. 5 LCI ne constituait pas une dérogation, puisqu'il s'agissait 

au contraire du principe applicable en cas de construction basse. Il s'agissait donc 

d'une règle générale pour un cas particulier. Au surplus, bien que la DD 5______ 

ne comprenne aucune indication sur la manière dont avaient été calculés les 

gabarits, il apparaissait fort probable que, côté cour, la construction basse ait été 

prise en considération. Ainsi, la logique et le principe d'égalité de traitement 

venaient confirmer le bienfondé du calcul du gabarit sur cour dans le cas d'espèce. 

La carte indicative énoncée par l’art. 23 al. 4 LCI n’était qu’indicative et un 

bâtiment n’y figurant pas ne pouvait pas d’emblée être considéré comme ne pouvant 

pas être surélevé. A la lecture des préavis de la CA, cette dernière avait analysé le 

projet selon la méthode « ABCD » et la ville apparaissait également avoir effectué 

une telle analyse. 

Conformément à la condition n° 6 de l’autorisation délivrée, une servitude de 

distances et vues droites s’avérerait nécessaire. La question de savoir si la 

recourante accepterait l’établissement d’une telle servitude dépassait l’objet du 

litige. 

Le grief de violation de l’art. 36 LCI était une réitération des critiques quant au 

calcul des gabarits. Or, les calculs du géomètre prévalaient et attestaient du respect 

du gabarit de toiture. 

Le projet consistait bien en une surélévation puisqu’à teneur des plans, les murs des 

rez-de-chaussée et du 1er étage étaient majoritairement conservés. L’art. 8 al. 2 let. g 

RPFSP n’énonçait aucunement que la surélévation devait être limitée par un 

quelconque ratio par rapport à l’existant. Par conséquent, la recourante ne faisait 

que substituer son appréciation subjective à celle émise par l’instance spécialisée 

que constituait l’OCT. Par ailleurs, le nombre de places de stationnement nécessaire 

au projet s’avérait relativement faible, ce qui atténuait d’autant la portée de la 

dérogation. 

Le grief tiré de la violation de l’art. 46 LCI relevait du droit privé. 

c. Par décision du 29 juin 2023, le TAPI a suspendu l’instruction de la cause 

d’entente entre les parties. 

d. Le 10 juillet 2024, le TAPI a repris l’instruction de la cause. 

e. Le 3 septembre 2024, B______ a conclu au rejet du recours, faisant sienne 

l’argumentation du département. 

Concernant le grief portant sur la prétendue violation des art. 23 et 89 LCI, il 

semblait évident que la surélévation de son immeuble permettait d’harmoniser l’îlot 

considéré avec son environnement immédiat, le bâtiment existant, à savoir une dent 

creuse, créant une rupture architecturale regrettable. 

f. Le 2 octobre 2024, A______ a persisté dans ses conclusions et son argumentation. 

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Les altitudes aux angles du bâtiment projeté n’étaient indiquées nulle part. 

L’autorisation ne prévoyait pas que les plans du géomètre seraient prépondérants 

par rapport à ceux de l’architecte. Rien n’obligeait l’intimée, en présence de plans 

contradictoires, de favoriser ceux du géomètre plutôt que ceux de l’architecte. 

En construisant un immeuble de plusieurs étages venant combler une dent creuse 

entre deux immeubles appartenant à un ensemble du XIXe et début du XXe siècle 

et appartenant à un ensemble n° MSe 064, le projet était susceptible d’avoir une 

incidence majeure sur le patrimoine bâti protégé dans le secteur. La CMNS aurait 

dû être consultée. 

Des modifications avaient été faites entre la 3e et la 4e version du projet et il ne 

ressortait pas du dossier que la DAC aurait instruit la dernière version. Cas échant 

il lui reviendrait de le confirmer. 

Un plan de façade devait être produit. 

Une partie du nouveau bâtiment projeté dépassant la limite de propriété et empiétant 

sur la parcelle n° 3’020, le propriétaire, soit elle-même, aurait dû donner son accord 

en signant la demande d’autorisation. Or, elle n’avait pas donné son accord et 

n’entendait pas le faire. Le dossier était donc affecté d’un vice. 

Elle persistait dans son argumentation quant à la question de l’alignement sur la rue 

______. Elle avait par ailleurs un intérêt à faire valoir ce grief car la hauteur du 

futur bâtiment aurait une influence sur sa situation, vu que son immeuble était 

immédiatement adjacent et bloquerait le dégagement et la vue dont sa parcelle 

bénéficiait. Cas échéant, elle demandait que le TAPI ordonne la production de 

l’intégralité des dossiers sur les parcelles visées pouvant avoir une influence sur la 

construction sur cour et permettant de démontrer que le dernier était autorisé. 

g. Le 28 octobre 2024, le département a persisté dans ses conclusions. 

Toutes les instances consultées avaient pu se déterminer sur le projet. Les pièces 

produites étaient suffisamment complètes et cohérentes pour instruire, et se 

prononcer, sur la demande préalable en autorisation de construire. 

Les préavis de la CMNS et de la DAC sur la dernière version du projet n’étaient 

pas nécessaires et l’absence d’un préavis ne constituait pas un motif d’annulation 

de l’autorisation de construire.  

Tant la question du caractère architectural du projet que de son habitabilité seraient 

examinées au stade ultérieur si bien qu’un plan de façade n’était pas nécessaire. 

Quant au grief de l’absence d’accord de A______ sur les travaux empiétant sa 

parcelle, il avait été invoqué au stade de la réplique et n’était donc pas recevable. 

Cas échéant il était mal fondé car cet empiètement n’était dû qu’à l’épaisseur du 

trait sur le plan. 

h. Par jugement du 26 mars 2025, le TAPI a rejeté le recours. 

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A______ était en droit de faire valoir un nouvel argument au stade de sa réplique, 

celui-ci s’insérant dans le cadre de sa conclusion initiale. 

Le plan cadastral, établi par un géomètre officiel et qui faisait donc foi, indiquait 

clairement les cotes en limite de propriété du côté de la rue ______, soit 375.70 m 

et 375.54 m. Par ailleurs, sur la coupe A-A’ était indiquée la cote moyenne de 

375.62 m, qui avait été prise en considération pour le calcul du gabarit théorique. 

Cette cote apparaissait également sur le plan d’architecte. Concernant le gabarit 

théorique, il s’avérait effectivement que le plan cadastral et le plan du géomètre 

n’indiquaient pas le même gabarit théorique côté cour : cela provenait du fait que 

la distance de 1.50 m (art. 36 al. 1 let. a LCI) depuis la façade côté cour n’avait pas 

été calculée depuis le même point. Bien que ce soit le calcul effectué par le géomètre 

officiel reproduit dans le plan cadastral qui fasse foi, il ne pouvait qu’être relevé 

que les deux calculs permettaient de conclure que le projet s’inscrivait dans les 

gabarits théoriques indiqués sur les plans. Concernant l’absence de la mention de 

l’altitude des angles de la nouvelle construction, cette altitude pouvait aisément être 

calculée avec les cotes indiquées sur les plans, étant relevé que cette mention avait 

pour but de déterminer si le futur bâtiment respectait le gabarit théorique, ce qui 

était le cas vu les considérants qui suivaient. En tout état, cette cote était indiquée 

dans le plan d’architecte intitulé « Plan étage type » signé ne varietur, soit 392.20 

m., cote qui apparaissait cohérente eu égard aux deux cotes mentionnées par le 

géomètre officiel sur sa coupe A-A’ en lien avec le angles du bâtiment (392.74 m. 

à l’angle côté cour et 393.18 m à l’angle de la façade côté rue, en tenant compte de 

la création d’une terrasse). Toutes les instances spécialisées s’étaient prononcées 

favorablement sur le projet en se fondant sur les plans produits, lesquels 

comportaient dès lors toutes les cotes nécessaires pour déterminer le gabarit 

théorique, lequel était parfaitement conforme aux dispositions légales. 

La parcelle ne faisait l’objet d’aucune mesure de protection patrimoniale. C’était 

donc à juste titre que seul le préavis de la CA avait été sollicité par le département. 

La CMNS n'avait pas à émettre de préavis dans le cadre de l'instruction de la 

demande d'autorisation de construire querellée sur la base de la LPMNS et plus 

précisément de l'art. 5 al. 2 du règlement d’exécution de la loi sur la protection des 

monuments, de la nature et des sites du 29 novembre 1976 (RPMNS - L 4 05.01). 

Le fait que certaines parcelles voisines fassent l'objet de protections particulières 

n'y changeait rien. 

Selon le plan du géomètre, les calculs du prolongement en saillie de 1.50 m. selon 

l’art. 36 let. a LCI avaient bien été effectués à partir du gabarit du projet et non du 

gabarit théorique. C’était ce plan qui faisait foi. Dès lors, le calcul de ces 1.50 m. 

avait été correctement effectué. Une construction basse était présente dans la cour 

et existait déjà lors de la délivrance de l’autorisation de construire DD 5______ le 

30 septembre 1957. Elle existait toujours et le fait qu’il y eût un vide de moins d’un 

mètre entre cette construction et le bâtiment existant n’avait pas d’incidence. 

Dès lors, dans le calcul du gabarit sur cour, c’était à juste titre que le département 

- 11/23 - 

A/286/2023 

en avait tenu compte et avait appliqué le croquis n° II. S’agissant du calcul de ce 

gabarit, selon le plan du géomètre coupe A-A’, la hauteur de la façade sur cour était 

de 17.43 m et s’inscrivait dans le gabarit théorique. Le fait que le plan d’architecte 

indique une hauteur de 16.08 m était sans importance puisque, d’une part, cette 

hauteur était inférieure à celle retenue par le géomètre et donc s’inscrivait d’autant 

plus dans le gabarit théorique et, d’autre part, c’était le plan du géomètre qui faisait 

foi. Concernant le gabarit sur rue du côté de la rue ______, il convenait de 

déterminer si c’était à juste titre que le département avait retenu une distance de 

12.62 m pour son calcul. La notion d’alignement de fait – pertinente pour le calcul 

du gabarit – n’était pas étrangère au droit de la construction. Tous les bâtiments du 

même côté d’une rue, érigés en retrait de la limite de propriété sur une même ligne 

constituaient un alignement de fait. Dès lors que les bâtiments étaient alignés des 

deux côtés d’une rue, il se justifiait de tenir compte de la distance entre alignements 

pour calculer la hauteur de gabarit. Selon les plans de l’autorisation DD 6______ 

produits par le département et portant sur la construction de l’immeuble sur la 

parcelle n° 6'867, situé en face du projet litigieux, ce dernier s’inscrivait dans le 

gabarit maximum autorisé en prenant en compte une distance d’alignement de 

13.91 m. Si ce nouveau bâtiment avait été érigé en retrait par rapport aux autres 

bâtiments du même côté de la rue ______, il n’en demeurait pas moins que 

l’alignement de l’ensemble des immeubles de la rue suggérait une ligne structurante 

forte susceptible de donner lieu à un alignement de fait. Par ailleurs seule une 

distance de 12.62 m avait été retenue, soit inférieure à celle du projet réalisé sur la 

parcelle n° 6’867. Enfin, le calcul du gabarit tel que retenu par le département 

permettait de répondre à la demande de la CA d’un équilibre des registres 

socle/corniche/toiture. Le calcul des gabarits tant du côté cour que du côté rue avait 

été correctement effectué.  

Les critères de la méthode « ABCD » ne constituaient pas une méthode unilatérale, 

au sens où elle produirait mécaniquement un résultat, mais proposaient un 

questionnement selon une appréhension de la ville à plusieurs échelles, qui relevait 

les aspects à observer, de façon à assurer l’adéquation d’une surélévation à un 

contexte global et local. En tant que directives d’application des dispositions légales 

en cause, ils systématisaient l’application des dispositions concernées et précisaient 

notamment les documents à fournir, telles des maquettes d’études, pour que 

l’examen par les commissions de préavis et services soit facilité. La directive 

« ABCD » n’était fondamentalement pas nouvelle, dans la mesure où elle se situait 

dans la continuité du travail de la CA qui, depuis décembre 2012, s’était munie d’un 

protocole, qui retenait déjà que l’analyse des demandes de surélévation devait se 

faire sur l’ensemble de la rue et la possibilité ou non de surélévation des immeubles 

proches. Après un examen des circonstances, sur la base d’un dossier documenté, 

la CA avait validé le principe de la surélévation du bâtiment sis 31 rue ______. 

L’analyse à laquelle la CA avait procédé n’apparaissait pas inappropriée ou 

lacunaire. Elle n'était pas fondée sur des éléments dépourvus de pertinence ou 

négligeant des facteurs décisifs, ou encore, n'était pas guidée par une appréciation 

- 12/23 - 

A/286/2023 

insoutenable des circonstances, que ce soit dans son approche ou dans son résultat. 

Elle s’était penchée à quatre reprises sur le projet, en demandant, les 25 janvier, 21 

avril et 23 juin 2022 un projet modifié. À la lecture de ces préavis, il devait être 

retenu que la CA avait pris en compte le quartier dans lequel le projet allait 

s’inscrire pour ensuite analyser sa situation au sein de l’îlot dans lequel il allait 

prendre place, soulignant notamment, dans ses trois premiers préavis, la situation 

plutôt étroite de la cour intérieure dont il fallait tenir compte. Elle avait également 

indiqué qu’il était primordial de préserver une harmonie urbanistique et 

architecturale de la rue en recherchant tant au niveau du socle qu’en élévation un 

alignement harmonieux avec les bâtiments voisins (alignement au niveau des 

corniches). La CA avait également analysé avec soin l’entrée de l’immeuble qu’elle 

trouvait dans un premier temps trop étroite et qui a été élargie dans la dernière 

version du projet, et s’était penchée tant sur l’habitabilité des combles que la 

composition des façades, dont l’analyse demeurait expressément réservée dans le 

préavis favorable rendu le 30 novembre 2022. On ne saurait admettre que le 

département avait fait un usage excessif ou abusif de son pouvoir d’appréciation en 

forgeant sa décision sur la base de tous les préavis favorables récoltés pendant 

l’instruction du dossier, en particulier ceux de la CA. A______ entendait avant tout 

substituer sa propre appréciation à celle du département. Le fait que celui- ci – et 

avant lui la CA – ait procédé à une appréciation différente de la leur ne permettait 

pas de retenir qu’il se serait fondé sur des critères et considérations dénués de 

pertinence et étrangers au but visé par la disposition précitée, en particulier sur des 

critères dérogeant aux lignes directrices énoncées dans les directives de 

surélévation, étant au demeurant rappelé que celles-ci n’avaient pas force de loi. Le 

TAPI, qui devait faire preuve de retenue et respecter la latitude de jugement 

conférée à cette dernière, ne saurait en corriger le résultat en fonction d’une autre 

conception, même si celle-ci n’était en soi pas dénuée de pertinence, sauf à statuer 

en opportunité, ce que la loi lui interdisait de faire. Le département n'avait pas 

excédé ou abusé du pouvoir d'appréciation en délivrant l'autorisation querellée sur 

la base, notamment, du préavis favorable de la CA. 

En suivant le raisonnement de A______, tout le bâtiment existant empièterait déjà 

sur sa parcelle – ce qui n’était aucunement documenté – et d’autre part, avec une 

lecture attentive, il devait être compris de ce plan que le bâtiment actuel se situait 

en limite de propriété et que la dalle du 1er étage viendrait s’aligner sur celle du rez-

de-chaussée –, étant encore rappelé, de manière assez évidente, que ce qui était 

important étaient les cotes et non pas les traits dessinés sur les plans, dont il fallait 

toujours garder en tête qu’il avaient une certaine épaisseur. Le plan du géomètre 

était précis et faisait clairement apparaître que tout le projet se situait bien sur la 

parcelle n° 2'130 de l’intimée, ce que tant le département que cette dernière avaient 

confirmé. 

Comme l’avait retenu à juste titre le département, c’était la DAC qui avait procédé 

à l’instruction du dossier, en rendant notamment trois préavis suite à la modification 

du projet et c’était elle qui avait procédé à la synthèse du dossier avant que la 

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décision ne soit formellement signée par un chef de service de l’OAC. Il en 

découlait qu’elle avait analysé la 4e version du projet dans le cadre de l’instruction 

de la demande et de la synthèse et que, dès lors, l’établissement formel d’un préavis 

sur la dernière version du projet n’était pas utile puisque l’autorisation était 

accordée. La DAC était donc d’accord avec cette dernière version. C’était à juste 

titre que le département n’avait pas exigé la délivrance d’un préavis formel de la 

DAC sur la 4e version du projet. 

La production d’un plan de façade et la manière dont cette façade serait traitée 

n’était pas obligatoire dans le cadre d’une demande préalable et le dossier était ainsi 

complet. 

L’autorisation querellée avait été délivrée sous certaines conditions, notamment que 

le plan et l’acte de constitution de servitude de distance et vues droites sur la 

parcelle n° 3’020 devraient parvenir au département avec la requête en autorisation 

définitive de construire. La question de savoir si l’établissement d’une servitude de 

vues droites, servitude obligatoire pour obtenir l’autorisation définitive de 

construire pourrait être obtenue par A______ auprès d’B______ était une question 

de droit privé, dans laquelle le département n’avait pas à s’immiscer. 

L’OCT, instance spécialisée, avait rendu un préavis favorable avec dérogation, 

relevant qu’il n’y avait pas d’obligation de créer des places voiture en cas 

d’aménagement de combles ou de surélévation d’immeubles dans les secteur I, II 

et III. Le projet consistait bien en une surélévation d’un bâtiment existant, même 

s’il prévoyait quatre nouveaux étages. A______, dans ses précédents griefs, fondait 

son raisonnement sur les prémisses que le projet consistait bien en une surélévation 

et non la réalisation d’une nouvelle construction. Le département n’avait pas violé 

le RPSFP en délivrant l’autorisation querellée. 

C.     a. Par acte remis au greffe le12 mai 2025, A______ a recouru auprès de la chambre 

administrative contre ce jugement, concluant à son annulation et à l’annulation de 

la décision du département. Subsidiairement, la cause devait être renvoyée au TAPI, 

respectivement au département, pour nouvelle décision. 

Il était impossible d’autoriser une surélévation via une demande préalable. Le TAPI 

avait découpé le grief en deux parties, se prononçant d’abord sur la nécessité 

d’examiner la typologie, pour examiner ensuite si la méthode « ABCD » avait été 

respectée par la CA. L’habitabilité et la typologie allaient de pair. Une demande 

préalable ne portait pas sur les aménagements intérieurs, alors que l’habitabilité 

était un des critères à examiner pour déterminer si une surélévation était admissible. 

Le TAPI et le département ne pouvaient ainsi faire abstraction de la façade ou de la 

typologie. Le TAPI se contredisait : il indiquait que la typologie serait examinée 

avec l’autorisation définitive, et estimait en même temps que la CA s’était penchée 

sur l’habitabilité – ce qui paraissait impossible dès lors qu’il n’existait aucun plan 

des logements sous toiture. 

- 14/23 - 

A/286/2023 

Il paraissait douteux que le département et la CA puissent s’assurer de l’intégration 

de la surélévation alors qu’il n’existait pas de plan de la façade côté sud. 

La propriétaire de la parcelle n° 3'020 n’avait pas signé la demande d’autorisation 

alors que le projet empiétait sur sa parcelle. Le plan du géomètre, au 1:250e, était 

moins précis que celui de l’architecte au 1:100e. S’agissant de l’épaisseur du trait, 

c’était précisément le plan de coupe du géomètre qui illustrait une limite de 

propriété avec un trait particulièrement épais. En revanche, le prolongement de la 

ligne (beaucoup plus fine) de la limite de propriété sur les plans de l’architecte 

illustraient sans aucune ambiguïté un tel empiètement, sans que le TAPI puisse 

prétendre qu’il s’agissait d’une question de trait, puisque le bâtiment lui-même 

débordait clairement. D’ailleurs, côté rue, le trait était précis et ne dépassait pas, 

alors qu’il avait la même épaisseur. L’autorisation préalable avait notamment pour 

but de fixer de manière définitive l’implantation du projet, elle nécessitait soit des 

plans modifiés soit l’autorisation de la propriétaire de la parcelle voisine. 

La prétendue « confirmation » de l’absence de dépassement ne découlait ni des 

écritures des intimés ni de celles du département. 

De nombreuses incohérences existaient entre les plans d’architecte et de géomètre. 

Le TAPI avait écarté ce grief en retenant que les plans du géomètre faisaient foi. 

Or, le TAPI se référait à l’extrait du plan cadastral et non aux autres plans que 

pouvaient être amenés à réaliser les géomètres. Il ne pouvait être présumé que 

ceux- ci faisaient foi lorsqu’il existait des contradictions manifestes avec les plans 

de l’architecte. Il existait une différence réelle entre les gabarits réels côté cour du 

bâtiment projeté. Le bâtiment projeté ne correspondait pas à celui présenté dans les 

plans d’architecte. Il ne s’agissait pas d’une imprécision résultant des échelles 

différentes mais bien d’un volume et d’une hauteur différents s’agissant notamment 

du toit. Ni la loi ni l’autorisation ne prévoyaient que les plans du géomètre 

prévalaient sur ceux de l’architecte. 

Les règles sur le calcul du gabarit avaient été violées. Le département avait admis 

qu’il n’existait aucune indication dans la DD 5______ sur la manière dont avaient 

été calculés les gabarits. Le TAPI ne pouvait se contenter de retenir arbitrairement 

que, vu la DD 7______ et l’existence de la construction existante, le calcul effectué 

par le département était correct. Le TAPI n’expliquait pas pour quel motif la 

présence de vides entre la construction basse et le bâtiment projeté n’avait pas 

d’incidence. Les règles applicables à l’époque avaient pu changer, de même que la 

pratique du département, et la DD 5______ aurait pu bénéficier d’une dérogation. 

Le guide « LCI/FAI » explicitant la pratique du département était relativement 

récent, il existait un changement de circonstances justifiant de respecter la nouvelle 

pratique. 

Le RPSFP avait été violé. Les quatre nouveaux niveaux étaient construits selon les 

normes ordinaires alors que les dérogations en matière de surélévation ne 

s’appliquaient qu’en cas de construction dérogeant au système ordinaire. L’art. 8 

al. 2 let. g RPSFP ne trouvait pas application. Le TAPI avait retenu que l’OCT avait 

- 15/23 - 

A/286/2023 

accordé une dérogation justifiée par la surélévation. Il n’avait pas abordé l’absence 

de dérogation expresse concernant les places vélos, ce qui constituait une nouvelle 

violation de son droit d’être entendue. Le raisonnement du TAPI permettrait de 

construire dans un premier temps un bâtiment d’un ou deux étages, puis de le 

surélever de quatre étages pour bénéficier des dérogations relatives aux 

surélévations, ce qui contournerait les dispositions du RPSFP. C’était pour éviter 

cette situation que les dérogations du RPSFP ne pouvaient être accordées que pour 

les surélévations ou parties de surélévations excédant le gabarit légal ordinaire. 

b. Le 11 juin 2025, le département a conclu au rejet du recours. 

Aucune disposition légale n’interdisait de demander une autorisation préalable pour 

construire des logements dans une surélévation. L’autorisation préalable ne faisait 

que statuer sur les éléments énoncés à l’art. 5 al. 1 LCI et ne permettait pas à elle 

seule de mettre en œuvre le projet autorisé. Aussi longtemps que les critères 

d’habitabilité et de typologie n’étaient pas satisfaits au stade de la requête définitive, 

la surélévation ne verrait pas le jour, comme l’avait relevé le préavis de la CA du 

30 novembre 2022. La délivrance de l’autorisation préalable n’avait pas exclu 

l’examen de ces critères mais prévoyait simplement qu’il soit reporté à un autre 

stade. Le fait qu’elle reprenait le préavis de la CA au titre de condition et en imposait 

d’autres sur ce thème confirmait cela. 

La production du plan de la façade sud et l’indication de la manière dont la façade 

serait traitée n’étaient pas non plus obligatoires au stade de la demande préalable, 

pour les mêmes motifs. 

L’autorisation de construire ne mentionnait que la parcelle n° 2'130. Le plan du 

géomètre était précis et montrait que tout le projet se situait sur cette parcelle. 

La réserve des droits des tiers suffisait pour protéger un voisin contre un éventuel 

empiètement. 

Le TAPI avait effectivement considéré que les plans du géomètre faisaient foi. 

Il avait toutefois ajouté que les deux plans permettaient d’établir que le projet 

s’inscrivait dans les gabarits théoriques indiqués sur les plans. La jurisprudence 

reconnaissait une fiabilité prépondérante aux plans établis par les géomètres 

officiels. La recourante n’apportait pas la preuve que les gabarits théoriques ne 

seraient pas respectés avec une certaine marge, sous réserve de l’établissement 

d’une servitude de distance et vues droites côté cour. 

La recourante ne démontrait pas en quoi le léger vide, de moins d’un mètre, 

empêcherait l’application de l’art. 25 al. 3 LCI et en quoi celle-ci serait arbitraire, 

ni que la construction basse n’aurait pas été prise en compte pour le calcul du 

gabarit. 

L’avis de la recourante selon lequel l’art. 8 al. 2 let. g RPSFP ne viserait que les 

surélévations qui dérogeaient au régime ordinaire ne trouvait aucun fondement dans 

le texte de la disposition ni dans la jurisprudence. La recourante n’expliquait pas 

- 16/23 - 

A/286/2023 

pourquoi la dérogation valant pour les véhicules à moteur ne serait pas valable pour 

les vélos. 

c. Le 12 juin 2025, B______ a conclu au rejet du recours, se ralliant à 

l’argumentation du département. 

Dans la mesure où A______ refusait de lui octroyer une servitude de distance et 

vue droite, à laquelle l’autorisation définitive de construire était subordonnée, son 

projet était en l’état paralysé. On peinait ainsi à comprendre l’intérêt digne de 

protection de A______ à recourir. 

d. Le 21 août 2025, A______ a persisté dans ses conclusions et son argumentation. 

Elle avait déjà relevé l’incohérence entre l’approche du TAPI, qui avait examiné 

les critères « ABCD » et celle du département, selon lequel l’examen de 

l’habitabilité et de la typologie était reporté à l’autorisation définitive. 

L’autorisation querellée se prononçait déjà sur une surélévation. Or, celle-ci était 

soumise au respect de l’ensemble des critères prévus dans la méthode « ABCD ». 

Une autorisation de surélévation ne pouvait être accordée dans le cadre d’une 

demande préalable. 

L’accord du voisin permettait de s’assurer que les travaux prévus n’étaient pas 

d’emblée exclus. La question de savoir si le voisin était suffisamment protégé d’un 

empiètement par la réserve en faveur des droits des tiers n’était pas pertinente. 

Les plans de l’architecte et du géomètre différaient clairement. Le RCI n’exigeait 

aucunement des plans dressés par un géomètre officiel mais par un géomètre 

breveté. Dans le cas d’espèce, les plans avaient été établis par deux spécialistes 

brevetés. La volumétrie ne pourrait plus être attaquée dans l’autorisation définitive. 

Le DT avait admis qu’il n’existait aucune indication sur la manière dont avaient été 

calculés les gabarits dans la DD 7______.  

Le préavis de l’OCT se référait expressément aux places pour voitures. Aucune 

dérogation n’avait donc été accordée pour les places vélos. 

e. Le 22 août 2025, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. 

f. C______ ne s’est pas déterminé. 

EN DROIT 

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 

(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 

art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 

1985 - LPA - E 5 10). 

2. Le litige porte sur la conformité au droit de l’autorisation de construire préalable 

n° DP 4______ délivrée le 7 décembre 2022 et confirmée par le TAPI dans le 

jugement en cause. 

- 17/23 - 

A/286/2023 

La recourante soulève six griefs : l’impossibilité d’autoriser une surélévation via 

une demande préalable ; l’absence de plan de la façade sud ; l’absence de signature 

de la demande par le voisin ; les contradictions et incohérences entre les plans ; la 

violation des règles sur le calcul du gabarit ; la violation du RPSFP. 

2.1 La recourante fait valoir qu’il serait impossible d’autoriser une surélévation via 

une demande préalable. 

2.1.1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans 

autorisation de l’autorité compétente (art. 22 al. 1 de la loi fédérale sur 

l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 - LAT - RS 700 ; art. 1 al. 1 LCI). 

Dès que les conditions légales sont réunies, le département est tenu de délivrer 

l’autorisation de construire (art. 1 al. 6 LCI). 

2.1.2 Selon l’art. 5 LCI, la demande préalable tend à obtenir du département une 

réponse sur l’implantation, la destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du 

projet présenté (al. 1). L’art. 2 al. 1 à 3 LCI (relatif à la demande d’autorisation), 

l’art. 3 al. 1 à 5 (relatif à la procédure d’autorisation) ainsi que l’art. 4 al. 1 à 3 

(relatif aux délais de réponse) sont applicables par analogie à la demande préalable 

(al. 3). La réponse à la demande préalable régulièrement publiée vaut décision et 

déploie les effets prévus aux art. 3, 5 al. 1 et 146 LCI (al. 5). 

L’art. 146 al. 1 LCI prévoit que le recours dirigé contre une autorisation définitive, 

précédée d’une autorisation préalable en force au sens de l’art. 5 al. 1 LCI, ou d’un 

PLQ en force, ne peut porter sur les objets tels qu’agréés par ceux-ci. 

De jurisprudence constante, la demande préalable d’autorisation de construire 

constitue une demande simplifiée qui peut être présentée avant le dépôt d’un projet 

définitif. Elle vise à épargner aux intéressés d’être contraints de dresser des plans 

de détail et à l’administration de compulser de tels plans, tant que les questions de 

principe ne sont pas résolues. Le but d’une telle demande est de déposer dans un 

premier temps un dossier simplifié afin de gagner du temps et de réduire les frais. 

En effet, si l’un des éléments du dossier visé dans la demande préalable n’est pas 

conforme, il est inutile d’engager des frais supplémentaires pour présenter un projet 

plus précis afin de déposer une demande en autorisation définitive. 

En déposant une demande d’autorisation préalable d’implantation, le constructeur 

cherche à obtenir une décision de principe sur l’implantation, la destination, le 

gabarit, le volume et la dévestiture du projet. Il s’agit d’éviter d’engager des frais 

considérables liés à un projet d’envergure, compliqué ou potentiellement 

controversé, sans obtenir certaines assurances quant au caractère réalisable du 

projet. On ne se trouve pas dans l’hypothèse de deux procédures simultanées 

pouvant donner lieu à deux décisions contradictoires. Il s’agit d’une procédure en 

deux étapes donnant lieu d’abord à une autorisation préalable puis à une 

autorisation définitive. En réalité, il n’y a pas de risque de décisions 

contradictoires : soit l’autorisation préalable est accordée et le requérant peut passer 

- 18/23 - 

A/286/2023 

à l’étape suivante, soit elle est refusée et il n’y a pas lieu de passer au stade suivant 

(ATA/17/2023 du 10 janvier 2023 consid. 9b et les nombreux arrêts cités). 

L’octroi d’une autorisation préalable de construire selon l’art. 5 al. 1 LCI constitue 

ainsi une simple étape vers la délivrance de l’autorisation définitive de construire 

et revêt un caractère incident alors même que l’autorité compétente tranche 

définitivement, au niveau cantonal (art. 5 al. 5 et 146 al. 1 LCI), certains éléments 

déterminants du projet (ATF 135 II 30 consid. 1.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 

1C_594/2017 du 1er novembre 2017 consid. 2.2 in SJ 2018 I p. 186 ; ATA/807/2020 

du 25 août 2020 consid. 4). 

Dans sa jurisprudence, la chambre de céans a déjà considéré que la question de la 

hauteur des vides d'étages devait être examinée dans le cadre de la demande 

définitive d'autorisation de construire et non pas au stade de la demande préalable 

(ATA/17/2023 du 10 janvier 2023 consid. 11f ; ATA/1299/2019 du 27 août 2019 

consid. 6a). 

2.1.3 En l’espèce, la recourante fait valoir que la typologie et l’habitabilité des 

logements, qui n’est pas l’objet d’une autorisation préalable, doit être examinée 

avant d’autoriser une surélévation, y compris à titre préalable. 

Le TAPI a examiné les préavis de la CA, pour conclure que celle-ci s’était penchée 

tant sur l’habitabilité des combles que la composition des façades, dont l’analyse 

demeurait expressément réservée dans le préavis favorable qu’elle avait rendu le 

30 novembre 2022. 

L’analyse de la CA s’est toutefois limitée aux éléments pertinents pour une 

autorisation préalable, énumérés à l’art. 5 al. 1 LCI, soit l’implantation, la 

destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du projet. Comme l’a relevé le 

TAPI, la question de l’habitabilité et de la composition des façades a été 

expressément réservée. 

Le département a confirmé que l’autorisation définitive ne serait délivrée que si les 

critères d’habitabilité et de typologie étaient remplis par le projet définitif. 

On ne voit pas dans ces circonstances que l’habitabilité et la typologie, 

effectivement non traitées par la demande préalable, auraient dû être examinées à 

ce stade, ni, plus généralement, qu’une surélévation ne pourrait faire l’objet d’une 

demande préalable. 

Le grief sera écarté. 

2.2 La recourante se plaint de l’absence de plan de la façade sud. 

2.2.1 Selon l’art. 7 al. 2 RCI, il y a notamment lieu de joindre à la demande 

préalable (a) un extrait du plan de base de la mensuration officielle (ou extrait du 

plan d'ensemble), lequel peut être obtenu soit sur le guichet cartographique de la 

mensuration officielle, soit auprès d'une ingénieure géomètre brevetée ou d'un 

ingénieur géomètre breveté, avec indication de la ou des parcelles concernées ; 

(b) un extrait du plan cadastral conforme aux al. 2 et 4 de l'art. 7 de l'ordonnance 

- 19/23 - 

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fédérale sur la mensuration officielle du 18 novembre 1992 (OMO - RS 211.432.2), 

obtenu soit sur le guichet cartographique de la mensuration officielle, soit auprès 

d'une ingénieure géomètre brevetée ou d'un ingénieur géomètre breveté. Sur ce 

plan, la nouvelle construction doit être figurée et cotée par rapport aux limites de 

propriété, avec des niveaux aux angles des constructions, des coupes de principe 

sur la construction projetée, et l'indication des gabarits théoriques, de telle sorte 

qu'il soit facile de déterminer ses relations avec les voies les plus proches (publiques 

ou chemins privés) et les propriétés limitrophes sur une profondeur de 15 m au 

moins, en indiquant les constructions existantes et, le cas échéant, les distances aux 

lisières forestières, au lac et aux cours d'eau. Sont également précisés : les 

emplacements de stationnement, l'aménagement des accès, les raccordements à la 

voie publique, les sens de circulation prévus, ainsi que les raccords aux 

canalisations d'évacuation existantes, les bâtiments encore non cadastrés ou qui ne 

nécessitent pas de cadastration, éventuellement à conserver ou à démolir, et les 

arbres à abattre (10 ex.). La signature du plan cadastral par une ingénieure géomètre 

brevetée ou un ingénieur géomètre breveté est obligatoire, sauf lorsque l'objet de la 

demande porte uniquement sur la transformation, la rénovation ou le changement 

d'affectation d'une construction. Il en va de même pour les demandes de 

renseignement ; […] (e) un plan précisant l’emprise au sol, le gabarit et le volume 

du projet (10 ex.). 

2.2.2 En l’espèce, le département, suivi par le TAPI, a estimé que le plan de façade 

n’était pas exigé par l’art. 7 RCI et que dans le cadre d’une autorisation préalable, 

la manière dont serait traitée la façade ne devait pas obligatoirement être 

représentée. 

Ce raisonnement est conforme à l’institution de l’autorisation préalable et n’appelle 

pas de critique. Les éléments à soumettre selon l’art. 5 al. 1 LCI, soit l’implantation, 

la destination, le gabarit, le volume et la dévestiture du projet présenté, ne 

nécessitent pas le plan de la façade. C’est au stade de la demande d’autorisation 

définitive que la conformité de celui-ci sera examinée. 

Le grief sera écarté. 

2.3 La recourante se plaint de l’absence de signature de la demande par le voisin. 

Elle fait valoir que les plans du géomètre, dont la qualification n’est pas supérieure 

à celle de l’architecte, ne sauraient prévaloir. 

Tel a cependant été le raisonnement du TAPI, qui a retenu que ce qui était important 

c’étaient les cotes et non pas les traits dessinés sur les plans, dont il fallait toujours 

garder en tête qu’il avaient une certaine épaisseur. Le plan du géomètre était précis 

et faisait clairement apparaitre que tout le projet se situait bien sur la parcelle de 

l’intimée n° 2’130, ce que tant le département que cette dernière avaient confirmé. 

La recourante fait grand cas des plans de l’architecte, mais ne démontre pas en quoi 

le raisonnement du TAPI, qui se fonde sur les cotes, et donc sur les plans du 

géomètre, ne pourrait être suivi. Dès lors que les cotes sont déterminantes pour 

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conclure que le projet n’empiète pas sur la parcelle voisine, il importe peu que le 

géomètre ne soit pas officiel, comme le fait valoir la recourante. Le département a 

pour sa part confirmé dans ses observations que l’autorisation ne portait que sur la 

parcelle n° 2'130. 

La demande d’autorisation n’avait ainsi pas à être contresignée par le voisin. 

À cela s’ajoute que l’autorisation querellée réserve les droits des tiers. 

Or, la chambre de céans a jugé en 2021 que le fait que l’autorisation réserve 

expressément les droits des tiers permettait à ceux-ci, recourants compris, de faire 

valoir leurs droits, notamment sur le plan civil, en cas d’empiètement 

(ATA/680/2021 du 29 juin 2021 consid. 4e, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 

1C_507/2021 du 13 juin 2022 consid. 3.2). 

Enfin, il n’est pas douteux que le département, qui confirme aujourd’hui que 

l’autorisation préalable ne concerne que la parcelle n° 2'130, ne délivrera pas 

d’autorisation définitive qui excéderait cette emprise, et que s’il la délivrait, cet 

aspect ne serait alors pas réglé par l’autorisation préalable. 

Le grief sera écarté. 

2.4 Le recourante fait valoir des contradictions et incohérences entre les plans. 

Il a été vu que le TAPI s’est fondé sur les plans du géomètre, sans qu’il y ait lieu de 

s’écarter de cette appréciation. 

La TAPI a en outre considéré que les deux plans permettaient de conclure que le 

projet s’inscrivait dans les gabarits théoriques. Une éventuelle différence entre les 

plans de l’architecte et du géomètre est ainsi irrelevante, du moment que les plans 

du géomètre ont été pris pour référence. 

Enfin, le TAPI a retenu que l’autorisation querellée avait été délivrée sous certaines 

conditions, notamment que le plan et l’acte de constitution de servitude de distance 

et vues droites sur la parcelle n° 3’020 devaient parvenir au département avec la 

requête en autorisation définitive de construire. 

Il a ajouté que la question de savoir si l’établissement d’une servitude de vues 

droites, servitude obligatoire pour obtenir l’autorisation définitive de construire 

pourrait être obtenue par B______ auprès de A______, était une question de droit 

privé, dans laquelle le département n’avait pas à s’immiscer. 

Sur ce point, la recourante ne conteste pas avoir refusé d’octroyer à l’intimée, 

comme celle-ci le soutient, une telle servitude, ce qui empêcherait celle-ci de 

respecter cette condition de l’autorisation et partant d’obtenir – dans le gabarit de 

l’autorisation préalable – l’autorisation définitive. 

Le grief sera écarté, dans la mesure de sa recevabilité. 

2.5 La recourante fait valoir la violation des règles sur le calcul du gabarit. 

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2.5.1 Selon l’art. 25 al. 3 LCI, lorsque des constructions basses couvrent 

entièrement les cours, la ligne verticale du gabarit est mesurée à partir du point où 

la toiture de ces constructions rejoint la façade. 

2.5.2 En l’espèce, le TAPI a retenu qu’une construction basse était présente dans la 

cour, laquelle existait déjà lors de la délivrance de l’autorisation de construire 

DD 5______ le 30 septembre 1957, comme cela ressortait des plans de 

l’autorisation de construire de l’époque. Cette construction existait toujours et le 

fait qu’il y ait un vide de moins d’un mètre entre cette construction et le bâtiment 

actuel n’avait pas d’incidence. Dès lors, dans le calcul du gabarit sur cour, c’était à 

juste titre que le département en avait tenu compte et avait appliqué le croquis n° 

II. S’agissant du calcul de ce gabarit, selon le plan du géomètre coupe A-A’, la 

hauteur de la façade sur cour était de 17.43 m et s’inscrivait dans le gabarit théorique 

(le fait que le plan d’architecte indique une hauteur de 16.08 m était sans importance 

puisque, d’une part, cette hauteur était inférieure à celle retenue par le géomètre et 

donc s’inscrivait d’autant plus dans le gabarit théorique et, d’autre part, et comme 

déjà indiqué, c’était le plan du géomètre qui faisait foi). 

La recourante fait valoir que le TAPI ne pouvait valider les calculs du département, 

dès lors que celui-ci admettait qu’il n’existait aucune indication sur la manière dont 

les gabarits avaient été calculés. Elle perd de vue que le TAPI a constaté que les 

calculs du géomètre s’inscrivaient dans le gabarit théorique, et elle n’indique pas 

en quoi ce raisonnement serait erroné. 

Quant aux quelques vides, dont celui séparant le bâtiment existant de la façade sur 

cour du projet, la recourante n’explique pas en quoi l’appréciation du département, 

confirmée par le TAPI, selon laquelle l’art. 25 al. 3 LCI resterait applicable compte 

tenu de ces vides, serait contraire à sa pratique. 

Le grief sera écarté. 

2.6 La recourante invoque enfin la violation du RPSFP. 

2.6.1 Selon l’art. 7 al. 1 RPSFP, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation 

de construire sollicitée ou adopter le plan d'affectation du sol concerné, peut, après 

consultation des services cantonaux compétents et du département chargé des 

transports, accorder des dérogations quant au nombre de places à aménager. 

Selon l’al. 2 let. g de cette même disposition, la demande de dérogation, en 

particulier de réduction des ratios, fait intégralement partie du dossier de requête 

d'autorisation de construire ou du projet de plan d'affectation du sol ; elle se fonde 

sur la création d’un ou de plusieurs appartements par le biais d’aménagement de 

combles ou de surélévation d’immeubles. 

2.6.2 En l’espèce, la recourante se plaint que le préavis de l’OCT omettrait les 

places vélos. 

Le département, qui affirme que la dérogation est également valable pour les vélos, 

peut être suivi. On ne voit pas, en effet, sauf à faire preuve de formalisme excessif, 

que la dérogation ne prendrait pas également en compte les places vélos. 

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L’hypothèse soulevée par la recourante sur une construction en deux temps visant 

à éluder la réglementation est purement spéculative et n’appelle aucun examen. 

Le grief sera écarté. 

Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 

3. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2’000.- sera mis à la charge de la 

recourante qui succombe (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de 

CHF 500.- sera allouée à B______, à la charge de la recourante (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 12 mai 2025 par A______ contre le jugement du 

Tribunal administratif de première instance du 26 mars 2025 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 2’000.- à la charge de A______ ; 

alloue à B______ une indemnité de procédure de CHF 500.-, à la charge de A______; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 

17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 

suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de 

droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de 

preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au 

Tribunal fédéral, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par 

voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 

possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 

l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me François BELLANGER, avocat de la recourante, à 

Me Julien PACOT, avocat de l'intimée, à C______, au département du territoire ainsi 

qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, 

Patrick CHENAUX, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

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la greffière-juriste : 

 

 

S. HÜSLER ENZ 

 

 le président siégeant : 

 

 

C. MASCOTTO 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  

 

 

 

 

 

 la greffière :