# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 17c90e39-8a65-5b4e-9369-64c52ab6340e
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-05-13
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer (Revision)
**Docket/Reference:** GR.2013.34
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2013_34_go.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2013.34 

Entscheid 

13. Mai 2014 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Christina Hefti 

1.  A ,    

2.  B ,    

vertreten durch C,  

In Sachen 

gegen 

G e m e i n d e   D ,    

vertreten durch die Finanzkommission,  

diese vertreten durch E,  

Rekurrenten,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer (Revision) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  und  B  (nachfolgend  der  bzw.  die  Pflichtige,  zusammen  die  Pflichtigen) 

veräusserten  am  …  2009 ihre  selbstbewohnte  Liegenschaft  an  der  …strasse  7c in D 

zu einem Preis von Fr. 1'310'000.-. Entsprechend wurde ihnen am 15. Dezember 2009 

eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 61'240.- auferlegt. Am 7. April 2013 stellten die 

Pflichtigen  ein  Revisionsgesuch  und  beantragten  die  vollständige  Rückerstattung  der 

Grundstückgewinnsteuer,  da  sie  am  …  2013  eine  Stockwerkeigentumswohnung  in  F 

zum  Preis  von  Fr.  1'500'000.-  als  Ersatz  für  die  veräusserte  Liegenschaft  erworben 

hätten. 

Die Finanzkommission D wies das Revisionsgesuch am 14. Mai 2013 ab. 

B.  Hiergegen  erhoben  die  Pflichtigen  am  11.  Juni  2013  Einsprache  und  wie-

derholten  ihren  Antrag  gemäss  Revisionsgesuch.  Am  20.  August  2013  wies  die  Fi-

nanzdirektion D die Einsprache ab. 

C.  Mit  Rekurs  vom  9./10.  September  2013  brachten  die  Pflichtigen  ihr  

Anliegen  vor  Steuerrekursgericht.  Die  Gemeinde  D  schloss  am  16.  Oktober 2013  auf 

Abweisung des Rekurses und beantragte die Zusprechung einer Parteientschädigung. 

Am  23.  Oktober  2013  ordnete  das  Steuerrekursgericht  einen  zweiten  Schrif-

tenwechsel  an.  Die  Pflichtigen  wiederholten  in  der  Replik  vom  8./9.  November  2013 

ihre Anträge, die Rekursgegnerin verzichtete auf eine Duplik. 

Auf  die  weiteren  Vorbringen  der  Parteien  wird  –  soweit  rechtserheblich  –  in 

den nachfolgenden Erwägungen zurückgekommen. 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Gemäss  § 155  Abs. 1  des  Steuergesetzes  des  Kantons  Zürich  vom 

8. Juni 1997 (StG) kann ein rechtskräftiger Entscheid auf Antrag oder von Amtes we-

gen zu Gunsten des Pflichtigen revidiert werden, wenn erhebliche Tatsachen oder ent-

scheidende  Beweismittel  entdeckt  werden  (lit. a),  wenn  die  erkennende  Behörde  er-

hebliche  Tatsachen  oder  entscheidende  Beweismittel,  die  ihr  bekannt  waren  oder 

bekannt sein mussten, ausser Acht gelassen oder in anderer Weise wesentliche Ver-

fahrensgrundsätze  verletzt  hat  (lit. b)  oder  wenn  ein  Verbrechen  oder  ein  Vergehen 

den  Entscheid  beeinflusst  hat  (lit. c).  Ausgeschlossen  ist  die  Revision,  wenn  der  An-

tragsteller als Revisionsgrund vorbringt, was er bei der ihm zumutbaren Sorgfalt schon 

im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen können (§ 155 Abs. 2 StG). 

b)  § 156  StG  bestimmt,  dass  das  Revisionsbegehren  innert  90  Tagen  nach 

Entdeckung des Revisionsgrundes (relative Frist), spätestens aber innert zehn Jahren 

nach  Mitteilung  des  Entscheids  (absolute  Frist)  eingereicht  werden  muss.  Bei  diesen 

Fristen handelt es sich um Verwirkungsfristen, die nicht nur für den Antragsteller, son-

dern  auch für  die  von  Amtes  wegen  tätige  Behörde  oder  Gerichtsinstanz  gelten.  Ihre 

Einhaltung 

ist  deshalb  Gültigkeitsvoraussetzung  für  die  Revision  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3. A.,  Zürich  2013,  § 156 

N 2 StG). Zur Möglichkeit der Revision von Amtes wegen ist zu sagen, dass diese nur 

vorzunehmen  ist,  wenn  die  Steuerbehörde  von  sich  aus  einen  Revisionsgrund  wahr-

nimmt, den der Pflichtige selbst noch nicht entdeckt hat und auch noch nicht hat entde-

cken  können  (VGr,  08.07.2009,  SB.2008.00111,  www.vgrzh.ch;  StE  2010  B 97.11 

Nr. 26). 

Die  relative  Revisionsfrist  von  90  Tagen  beginnt  zu  laufen,  sobald  alle  Vor-

aussetzungen  einer  Ersatzbeschaffung  im  Sinn  von  §  216  Abs.  3  lit.  i  StG  (vgl.  dazu  

E. 3) erfüllt sind. Dies setzt grundsätzlich voraus, dass sowohl der Erwerb des Ersatz-

objekts stattgefunden hat als auch die Nutzung am Erwerbsobjekt aufgenommen wur-

de. Mit dem Eintritt derjenigen Voraussetzung, welche später erfüllt ist, beginnt die re-

lative Revisionsfrist zu laufen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 282 StG). 

c)  Nach  § 157  Abs. 1  StG  ist  das  Revisionsbegehren  schriftlich  der  Behörde 

einzureichen,  die  den  Entscheid  getroffen  hat  und  muss  gemäss  Abs. 2  die  genaue 

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Bezeichnung  der  einzelnen  Revisionsgründe  (lit. a)  sowie  einen  Antrag,  in  welchem 

Umfang der frühere Entscheid aufzuheben und wie neu zu entscheiden sei (lit. b), ent-

halten. Beizulegen oder mindestens genau zu bezeichnen sind die Beweismittel für die 

Revisionsgründe sowie für die Behauptung, dass seit Entdeckung der Revisionsgründe 

noch nicht 90 Tage vergangen sind (§ 157 Abs. 3 StG). 

2.  a)  Vorliegend  veräusserten  die  Pflichtigen  ihre  Liegenschaft  in  D  am  … 

2009. Dafür wurde ihnen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 61'240.- auferlegt, wel-

che  rechtskräftig  ist  und  bezahlt  wurde.  Am  …  2013  erwarben  die  Pflichtigen  eine 

Stockwerkeinheit an der …-Strasse in F. Am 7. April 2013 stellten sie das Gesuch um 

Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer aufgrund einer Ersatzbeschaffung.  

b) Nach der Veräusserung der Liegenschaft in D bezogen die Pflichtigen eine 

Mietwohnung an der …strasse in G. Wann sie die Mietwohnung verliessen und in die 

Liegenschaft an der …-Strasse in F einzogen, ist unbekannt. Aus den Akten ersichtlich 

ist,  dass  die  Pflichtigen  im  Zeitpunkt  ihres  Revisionsgesuchs  vom  7.  April  2013  noch 

die Mietwohnung in G bewohnten.  Mithin waren die Voraussetzungen für einen Steu-

eraufschub  aufgrund  einer  Ersatzbeschaffung  im  Zeitpunkt  ihres  Revisionsgesuchs 

(sowie im Zeitpunkt der Einsprache) nicht erfüllt, hatten sie doch die Stockwerkeinheit 

in F noch nicht bezogen. Richtigerweise hätte somit die Finanzkommission  D auf das 

Revisionsgesuch mangels Gültigkeit gar nicht eintreten dürfen. 

Ob die Pflichtigen durch die bezüglich des Beginns der Revisionsfrist falsche 

Auskunft der Gemeinde D sowie die materielle Behandlung des Revisionsgesuchs da-

von abgehalten wurden, das gleiche Gesuch nochmals innert laufender Frist zu stellen 

und  sich  diesbezüglich  auf  den  Grundsatz  von  Treu  und  Glauben  berufen  können, 

muss vorliegend indessen nicht erörtert werden. Das Gesuch um Steueraufschub we-

gen  Ersatzbeschaffung  ist,  wie  nachfolgend  ausgeführt,  auch  aus  materiellen  Überle-

gungen abzuweisen. 

3.  a)  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  § 216  Abs. 1  StG  von  den 

Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von 

solchen ergeben. Gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmoni-

sierung  der  direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  vom  14. Dezember  1990 

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und § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei Veräusserung einer dau-

ernd  und  ausschliesslich  selbstgenutzten Wohnliegenschaft  (Einfamilienhaus  oder  Ei-

gentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum 

Bau  einer  gleich  genutzten  Ersatzliegenschaft  im  Kanton  Zürich  bzw.  in  der  Schweiz 

verwendet wird. 

b) Bei der Festlegung, welche Frist als "angemessen" zu betrachten ist, steht 

den Kantonen ein Freiraum offen (BGr, 7. Juni 2005, StE 2005 A 23.1 Nr. 1; vgl. auch 

ZBJV 2005, 714). Entsprechend dieser Möglichkeit ist im Kanton Zürich keine genaue 

Frist festgesetzt  worden,  sondern  wird  unter "angemessener"  Frist  im  Sinn  von  § 216 

Abs. 3 lit. i StG eine Frist von zwei Jahren im Sinne einer Unbedenklichkeitsfrist ange-

sehen.  Die  Frist  kann  unter  Umständen  auch  länger  sein.  Wesentlich  ist  hingegen, 

dass  zwischen  der  Veräusserung  und  der  Ersatzbeschaffung  ein  adäquater  Kausal-

zusammenhang  besteht.  Dabei  kommt  der  zeitlichen  Abfolge  der  Handänderungen 

eine  gewichtige  Bedeutung  zu,  denn  eine  adäquate  Kausalität  ist  regelmässig  desto 

eher  anzunehmen,  je  näher  die  beiden  Handänderungen  zeitlich  aufeinander  folgen. 

Zu  berücksichtigen  sind  jedoch  darüber  hinaus  sämtliche  Umstände  des  Einzelfalls 

sowie  die  konkreten  Verhältnisse  des  Steuerpflichtigen,  die  zu  einer  Durchbrechung 

oder  umgekehrt  zu  einer  Verstärkung  des  adäquaten  Kausalzusammenhangs  beitra-

gen  können  (VGr,  19. November  1997  =  ZStP  1998,  141;  VGr,  28. August  1996, 

SR.96.00025; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 266 und N 280). 

c) Die Tatsachen, welche den adäquaten Kausalzusammenhang zwischen der 

steuerauslösenden Handänderung und dem Erwerb einer Ersatzliegenschaft belegen, 

sowie  jene,  die  eine  Unterbrechung  der  Unbedenklichkeitsfrist  von  zwei  Jahren  zur 

Folge  haben  können,  sind – zumal  sie  den  Pflichtigen  von  der  Steuer  befreien – vom 

hierfür  beweisbelasteten  Steuerpflichtigen  kraft  seiner  Mitwirkungspflicht  (§§ 133  und 

§ 135  in  Verbindung  mit  § 206  StG)  hinsichtlich  Bestand  und  Umfang  nachzuweisen. 

Diesen Nachweis hat er durch eine substanziierte Sachdarstellung anzutreten, die spä-

testens  innerhalb  der  Rekursfrist  vorgetragen  werden  muss  (RB 1964  Nr. 68,  1975 

Nrn. 54, 55, 64 und 82, 1976 Nr. 77, 1977 Nr. 60, 1978 Nr. 71 am Ende, 1981 Nr. 90). 

Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund 

alle Tatsachenbehauptungen enthält, die ohne weitere Untersuchung, aber unter Vor-

behalt  der  Beweiserhebung  die  rechtliche  Würdigung  der  geltend  gemachten  Steuer-

aufhebung erlaubt. Bei ungenügender Substanziierung hat die Rekurskommission nicht 

von Amtes wegen eine Untersuchung durchzuführen, um sich die fehlenden Grundla-

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gen  zu  beschaffen  (RB 1975  Nr. 64,  1981  Nr. 90,  1987  Nr. 35).  Eine  unvollständige 

Sachdarstellung  kann  nicht  im  Beweisverfahren  nachgeholt  werden  (RB 1964  Nr. 68, 

1973  Nr. 35,  1976  Nr. 26,  1980  Nr. 69).  Zur  Mitwirkung  des  Steuerpflichtigen  gehört 

ferner  die  Beschaffung  oder  Bezeichnung  von  Beweismitteln,  anhand  derer  sich  die 

Richtigkeit  des  dargelegten  Sachverhalts  ergibt  (Zweifel,  Die  Verfahrenspflichten  des 

Steuerpflichtigen  im  Steuereinschätzungsverfahren,  ASA  49,  S. 518).  Kommt  der 

Steuerpflichtige  diesen  Anforderungen  nicht  nach,  so  hat  die  Steuerprivilegierung  zu 

unterbleiben (vgl. RB 1980 Nr. 72).  

4. a) Die Pflichtigen führen aus, es sei im Zeitpunkt der Veräusserung der Lie-

genschaft in D am … 2009 klar gewesen, dass sie ohne Verzug ein neues Eigenheim 

kaufen würden. Damals hätten sie geplant, in einem Neubau der Eltern des Pflichtigen 

in H ein Eigenheim zu erwerben. Mit ein Grund für den Verkauf der Liegenschaft in D 

sei  damals  die  berufliche  Neuausrichtung  der  Pflichtigen  als  selbständige  Naturheil-

praktikerin gewesen, wofür sie einen zusätzlichen Raum, wenn möglich mit separatem 

Eingang,  gebraucht  habe.  Deswegen  sei  als  neues  Objekt  von  Anfang  an  nur  eine  

5  ½-Zimmerwohnung  mit  zusätzlichem  Praxisraum  in  Frage  gekommen.  Sie  hätten 

schliesslich  auf  die  Wohnung  in  H  verzichten  müssen,  da  sich  eine  Übernahme  zu 

Baukosten als unmöglich erwiesen habe. Im gegenseitigen Einvernehmen mit den El-

tern  des  Pflichtigen  hätten  sie  somit  die  Reservationsvereinbarung  vom  25.  Okto-

ber 2011 aufgelöst. 

Am 28. November 2011 hätten die Pflichtigen sodann eine Wohnung in I ge-

funden,  welche  alle  Kriterien  (Grösse,  separater  Eingang)  erfüllt  habe.  Sie  hätten  die 

Wohnung am 29. Dezember 2011 reserviert und eine Anzahlung von Fr. 50'000.- ge-

leistet. Am 14. Februar 2012 habe die Bauherrschaft den Reservationsvertrag gekün-

digt  und  die Anzahlung zurückerstattet,  da  sie mit  dem  Plan  der  Pflichtigen,  eine  Ge-

sundheitspraxis im Gebäude zu führen, nicht einverstanden gewesen sei. 

Vor  und  nach  der  Reservation  der  Wohnung  in  I  [namentlich  am  22.  August 

und am 8. November 2011] hätten die Pflichtigen das Steueramt D unter Darlegung der 

intensiven  Suchbemühungen  um  Fristerstreckung  für  die  Suche  nach  einer  Ersatzlie-

genschaft gebeten. Die Antworten des Steueramts hätten sie in ihrer Meinung bestärkt, 

die  Ersatzbeschaffung  verlaufe  innert  angemessener  Frist.  Auf  die  Möglichkeit,  dass 

aufgrund der langandauernden Suche eine Rückzahlung der Grundstückgewinnsteuer 

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hätte verweigert werden können, seien sie dagegen nie hingewiesen worden, was ge-

gen Treu und Glauben verstosse. 

Im  Frühling  2010  sei  die  Pflichtige  erkrankt,  was  zahlreiche  Spitalaufenthalte 

und Therapien nötig gemacht habe. Dies habe die Suche erschwert. Bedingt durch die 

neue  Lebenssituation  sei  ein  zusätzliches,  abgetrenntes  Praxiszimmer  keine  Option 

mehr gewesen, denn es sollte für die Pflichtige nun eine Abgrenzung zum Berufsalltag 

erfolgen. Nunmehr habe eine 4.5-Zimmer-Wohnung gereicht. Im Februar 2013 hätten 

die Pflichtigen ein geeignetes Objekt an der …-Strasse 16a in F gefunden und dieses 

reserviert. Der Kauf sei am … 2013 erfolgt. 

Obschon zwischen dem Verkauf der Liegenschaft in D und der Ersatzbeschaf-

fung  3 Jahre und  5  Monate  verstrichen  seien,  sei  die  für  die  Suche  der Ersatzliegen-

schaft aufgewendete Zeit in Anbetracht der regen Suchbemühungen sowie der Tatsa-

che,  dass  der  Kauf  einer  Ersatzliegenschaft  von  Anfang  an  geplant  gewesen  sei, 

angemessen. 

b)  Die  Finanzkommission  der  Gemeinde  D  vertritt  den  Standpunkt,  für  die 

Ausdehnung  der  Ersatzbeschaffungsfrist  über  die  Regelfrist  von  2  Jahren  müssten 

gewichtige, nicht durch den Steuerpflichtigen beeinflusste Gründe vorliegen, welche es 

ihm verunmöglicht hätten, innert der Regelfrist ein Ersatzobjekt zu kaufen. Vorliegend 

sei unklar, ob es solche Gründe gebe bzw. um welche Gründe es sich handle. Da der 

Kauf der Stockwerkeinheit in F nicht innert angemessener Frist erfolgt sei, liege keine 

Ersatzbeschaffung im Sinn von § 216  Abs. 3 lit.  i StG vor. Sämtliche Gründe, die die 

Pflichtigen anführten, seien persönlicher Art: Die Ersatzbeschaffung sei durch die Not-

wendigkeit eines Praxisraums verzögert worden. Die Umstände im Zusammenhang mit 

der Reservation in H blieben auch nach Einreichen des Rekurses unklar; sie seien auf 

jeden Fall rein persönlicher Natur. 

c) Die Pflichtigen bringen vor, sie hätten die Liegenschaft in  D seinerzeit ver-

äussert, um im geplanten Neubau der Eltern in H ein Eigenheim zu erwerben. Die Pro-

jektierung in H habe schon in der zweiten Jahreshälfte 2009 vorgelegen. Bei der Kon-

zeptionierung  der  Attikawohnung  hätten  die  Pflichtigen  seit  Beginn  aktiv  mitwirken 

können.  

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Angesichts der Aussage der Pflichtigen, die Liegenschaft in D sei zwecks In-

vestition der Summe in den Bau in H (was allerdings aufgrund äusserer Umstände erst 

mit  Reservationsvereinbarung  vom  25.  Oktober  2011  erfolgt  sei)  veräussert  worden, 

überrascht es, dass sie in der Zeit zwischen dem 2. November 2009 und dem 28. No-

vember  2011  (die  Reservationsvereinbarung  für  die  Wohnung  in  H  wurde  zu  einem 

nicht  präzisierten  Zeitpunkt  zwischen  dem  25.  Oktober  2011  und  dem  28.  Novem-

ber 2011 aufgelöst) rege nach anderen Liegenschaften suchten. Indem sie zu diesem 

Umstand sowie zum Datum der Auflösung der Reservationsvereinbarung keine Erklä-

rung  liefern,  kommen  die  Pflichtigen  ihrer  Substanziierungspflicht  nur  ungenügend 

nach. 

Zum  Grund,  weswegen  die  Reservationsvereinbarung  für  die  Wohnung  in  H 

aufgelöst  wurde,  machen  die  Pflichtigen  teils  widersprüchliche  Aussagen.  So  ist  dem 

Revisionsgesuch vom 7. April 2013 zu entnehmen: "Im Herbst 2011 haben wir uns für 

ein  Projekt  entschieden  […].  Die  anschliessenden  architektonischen  Planungen  ent-

sprachen  dann  allerdings  nicht  unseren  Vorstellungen,  so  dass  wir  uns  mit  der  Bau-

herrschaft einigten, die Reservation aufzulösen." In späteren Eingaben wird behauptet, 

Grund der Auflösung sei der Druck von der Bank auf die Bauherrschaft gewesen, die 

Wohnung zu Marktpreisen (und nicht wie abgemacht zu Baukosten) zu vermieten. Be-

legt  wurden  weder  die  Auflösung  der  Reservationsvereinbarung  selbst  noch  die  Um-

stände, die dazu führten.  

Das  Vorgehen  der  Pflichtigen  (insbesondere  das  kurze  Bestehen  der  Reser-

vationsvereinbarung sowie die rege Suche nach einer Liegenschaft selbst in der Zeit, 

als  die  Reservationsvereinbarung  bestanden  haben  soll)  und  deren  teilweise  wider-

sprüchlichen  bzw.  gänzlich  fehlenden  Erklärungen  lassen  Zweifel  daran  aufkommen, 

dass das Projekt in H je konkrete Gestalt annahm. 

Letztlich  kann  diese  Frage  allerdings  offen  gelassen  werden.  Selbst  wenn 

man der Schilderung der Pflichtigen vollumfänglich Glauben schenkt, so mutet es nicht 

überraschend  an,  dass  ihr  "Wunschobjekt"  (5  ½-  Zimmerwohnung  mit  zusätzlichem 

Praxisraum  mit  separatem  Eingang)  auf  dem  Wohnungsmarkt  schwer  zu  finden  war 

bzw. dass die Suche derart lange dauerte. So wurde die Reservationsvereinbarung in I 

gerade aufgrund der geplanten Naturheilpraxis gekündigt; die Wohnung, die die Pflich-

tigen  nach  Aufgabe  des  Praxisprojekts  schliesslich  erwarben,  war  bereits  zu  Beginn 

ihrer Suche auf dem Markt.  

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Grundvoraussetzung für einen Steueraufschub nach § 216 Abs. 3 lit. i StG ist, 

dass eine Ersatzbeschaffung stattfindet, dass also ein Grundstück veräussert und kau-

sal mit dieser Veräusserung zusammenhängend ein Ersatzobjekt mit derselben Funk-

tion  erworben  wird  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  216  N  264  StG).  Zwar  wird  der 

Steueraufschub  infolge  Ersatzbeschaffung  nicht  vollständig  verweigert,  wenn  die  Lie-

genschaft teilweise auch für einen betrieblichen Zweck genutzt wird, sondern lediglich 

proportional gekürzt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 329), jedoch entfällt eine 

Kausalität  zwischen  der  Veräusserung  der  ersten  selbstbewohnten  Liegenschaft  und 

der Ersatzliegenschaft, wenn die Suche nach einem betrieblich bzw. beruflich geeigne-

tem Objekt ursächlich für die lange Dauer der Suche ist. Mit anderen Worten ist nach 

dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der Lebenserfahrung nicht davon auszugehen, 

dass die Anschaffung eines gleichwertigen Objekts mit der Liegenschaft in D derartige 

Schwierigkeiten mit sich gebracht hätte wie die Suche nach einer Wohnung mit separa-

tem  Praxiszimmer.  Grund  der  zeitlichen  Verzögerung  war  primär  der  Wunsch  nach 

einem  zusätzlichen  Raum  mit  eigenem  Eingang.  Ist  jedoch  die  lange  Suchdauer  von 

den  beruflichen  Vorstellungen  der  Pflichtigen  abhängig,  so  entfällt  der  Kausalzusam-

menhang zwischen dem Verkauf der selbstbewohnten Liegenschaft in D und dem Kauf 

der  selbstbewohnten  Liegenschaft  in  F.  Daran  vermag  auch  die  Tatsache  nichts  zu 

ändern,  dass  die Pflichtigen  schliesslich das  ursprüngliche  Projekt  aufgeben mussten 

und eine Liegenschaft ohne abgetrennten Zusatzraum erwarben. 

d) Da der Hauptgrund, welcher es den Pflichtigen verunmöglichte, ein Ersatz-

objekt  innert  Normfrist  von  2  Jahren  zu  finden,  in  den  beruflichen  Vorstellungen  der 

Pflichtigen lag, ist der Kausalzusammenhang zwischen dem Verkauf und der vermeint-

lichen  Ersatzbeschaffung  unterbrochen.  Dass  die  gesundheitlichen  Probleme  der 

Pflichtigen  die  Suche  tatsächlich  noch  erschwerten  wird  nicht  angezweifelt,  vermag 

allerdings an der rechtlichen Würdigung nichts zu ändern. 

5.  Schliesslich  berufen  sich  die  Pflichtigen  auf  Treu  und  Glauben,  indem  sie 

sinngemäss  geltend  machen,  die  Schreiben  des  Steueramts  D  hätten  ihnen  die  Vor-

stellung vermittelt, ihr Vorgehen erfülle die Voraussetzungen für einen Steueraufschub 

aufgrund  einer  Ersatzbeschaffung.  Inwiefern  das  Steueramt  D  den  Pflichtigen  irgend-

welche  Zusicherung  gemacht  haben  sollte,  ist  nicht  ersichtlich.  Im  Gegenteil  wurden 

sie im Schreiben der Gemeinde D vom 22. August 2011 ausdrücklich darauf hingewie-

sen,  dass  eine  Frist  von  zwei  Jahren  in  der  Rechtsprechung  –  Einzelfallgerechtigkeit 

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vorbehalten – als angemessen erscheine. Im zweiten Schreiben, welches vom 8. No-

vember  2011  datiert, machte  die  Gemeinde  D  gar  keine  Aussagen  betreffend  die  Er-

folgsaussichten  der  Pflichtigen,  sondern  wies  sie  zu  Recht  darauf  hin,  dass  eine  ab-

schliessende Beurteilung ihres Gesuchs nur aufgrund der konkreten Umstände und der 

eingereichten Unterlagen erfolgen könne. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern die Pflich-

tigen im Vertrauen auf allfällige Aussagen der Gemeinde nachteilige Dispositionen ge-

troffen hätten. 

6. Aufgrund dieser Erwägungen ist der Rekurs abzuweisen. Ausgangsgemäss 

sind die Kosten des Verfahrens den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der 

Gemeinde D ist mangels besonderen Aufwands  keine Parteientschädigung zuzuspre-

chen  (§ 152 StG 

i.V.m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom 

24. Mai 1959/6. September 1987). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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