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**Case Identifier:** 80b7f8df-f1d4-5537-9a79-a44fd9a2ba78
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-08
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 08.07.2019 C/25666/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-25666-2016_2019-07-08.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 09.07.2019. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/25666/2016  ACJC/1023/2019 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 8 JUILLET 2019 

Entre 

A______, p.a. B______ SA, ______, ______ Genève, appelante de deux jugements 
rendus par le Tribunal des baux et loyers les 7 décembre 2018, comparant par Me 

Nathalie THÜRLER, avocate, rue de la Synagogue 41, case postale 5455, 1211 Genève 

11, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile, 

et 

1) Madame C______, domiciliée chemin ______, ______ (GE), 

2) Monsieur D______ et Madame E______, domiciliés chemin ______, ______ (GE)  

intimés, comparant tous par Me Aurèle MULLER, avocat, rue des Deux-Ponts 14, case 

postale 219, 1211 Genève 8, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 

 

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C/25666/2016 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/1099/2018 prononcé le 7 décembre 2018 dans la cause 
C/25666/2016-2, reçu par A______ le 13 décembre 2018, le Tribunal des baux et 

loyers a annulé le congé notifié à C______ par avis officiel du 25 novembre 2016 

pour le 31 janvier 2017, concernant l'appartement de deux pièces situé au rez-de-

chaussée de l'immeuble sis chemin 1______ à F______ (Genève)  

(ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit 

que la procédure était gratuite (ch. 3). 

 b. Par jugement JTBL/1100/2018 prononcé le 7 décembre 2018 dans la cause 
C/2______/2016-2, reçu par A______ le 13 décembre 2018, le Tribunal des baux 

et loyers a annulé le congé notifié à D______ et E______ par avis officiel du 25 

novembre 2016 pour le 31 janvier 2017, concernant l'appartement de quatre pièces 

situé au 3ème étage de l'immeuble sis chemin 3______ à F______ (Genève) (ch. 1 

du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la 

procédure était gratuite (ch. 3). 

B. a. Par acte expédié le 25 janvier 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ 
appelle du jugement JTBL/1099/2018, dont elle sollicite l'annulation.  

Elle conclut à ce que le congé notifié le 25 novembre 2016 avec effet au 

31 janvier 2017 à C______ portant sur l'appartement de deux pièces situé au rez-

de-chaussée de l'immeuble sis chemin 1______, F______ (Genève), soit déclaré 

valable, à ce que C______ soit condamnée à évacuer de sa personne, de 

l'intégralité de ses biens, ainsi que de tout tiers dont elle serait responsable, 

l'appartement précité et à ce qu'elle soit déboutée de toutes autres ou contraires 

conclusions. 

b. Par acte expédié le 25 janvier 2019 au greffe de la Cour de justice, A______ 
appelle également du jugement JTBL/1100/2018, dont elle sollicite l'annulation.  

Elle conclut à ce que le congé notifié le 25 novembre 2016 avec effet au 

31 janvier 2017 à D______ et E______, portant sur l'appartement de quatre pièces 

situé au 3ème étage de l'immeuble sis chemin 3______, F______ (Genève), soit 

déclaré valable, à ce que D______ et E______ soient condamnés à évacuer de 

leurs personnes, de l'intégralité de leurs biens, ainsi que de tout tiers dont ils 

seraient responsables, l'appartement précité et à ce qu'ils soient déboutés de toutes 

autres ou contraires conclusions. 

c. C______ conclut au rejet de l'appel formé par A______ et à la confirmation du 
jugement JTBL/1099/2018. A titre subsidiaire, elle conclut, en cas d'admission de 

l'appel, au renvoi de la cause au Tribunal pour complément d'instruction. Elle 

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conclut en outre à ce que les conclusions de la bailleresse tendant à son évacuation 

soient déclarées irrecevables. 

d. D______ et E______ concluent au rejet de l'appel formé par A______ et à la 
confirmation du jugement JTBL/1100/2018. A titre subsidiaire, ils concluent, en 

cas d'admission de l'appel, au renvoi de la cause au Tribunal pour complément 

d'instruction. Ils concluent en outre à ce que les conclusions de la bailleresse 

tendant à leur évacuation soient déclarées irrecevables. 

e. A______ n'a pas répliqué. 

 f. Les parties ont été informées par avis du 4 avril 2019 de ce que les causes 
étaient gardées à juger. 

C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. D______, né le ______ 1941, marié à E______, est titulaire d'un bail portant 
sur la location d'un appartement de quatre pièces situé au troisième étage de 

l'immeuble sis 3______ à F______ (GE). 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de deux ans, du 1er décembre 1966 

au 30 novembre 1968, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation 

avec un préavis de trois mois.  

Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 9'744 fr., les acomptes de charges à 

1'584 fr. et la redevance pour le téléréseau à 240 fr.  

L'article 6 du bail précise qu'il est interdit au locataire de céder son bail ainsi que 

de sous-louer ou de mettre à disposition d'un tiers, même à titre gratuit, tout ou 

partie des locaux loués, y compris les dépendances.  

b. C______, fille de E______ et D______, née le ______ 1972, est titulaire d'un 
bail portant sur la location d'un appartement de deux pièces au rez-de-chaussée de 

l'immeuble sis 1______ à F______ (GE).  

Le bail a été conclu pour une durée indéterminée débutant le 16 octobre 1997 et 

pouvait être résilié pour chaque fin de mois en respectant un préavis de trois mois.  

Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 9'600 fr., les acomptes de charges à 

636 fr. et la redevance pour le téléréseau à 240 fr. 

L'article 9 des conditions générales pour locaux d'habitations (édition 1996), 

faisant partie intégrante du bail, précise que le transfert de bail n'est pas autorisé. 

c. Les deux immeubles appartiennent à A______ et sont gérés par la régie 
B______ SA (ci-après "la régie").  

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d. E______ et D______ sont propriétaires d'une maison située sur la commune de 
G______, sise au pied du Salève, en Haute-Savoie (France). Ils l'ont acquise en 

1975 et l'ont progressivement rénovée. Ils ont déclaré que jusqu'à leur retraite, ils 

l'avaient occupée essentiellement les week-ends et l'été. Depuis lors, ils y 

passaient plus de temps, quoique de manière irrégulière. Ils n'y allaient par 

exemple pas quand il neigeait. 

e. Au mois d'août 2010, la famille C/D/E______ a demandé à la régie que le bail 
de l'appartement de quatre pièces soit mis au nom de C______ et le bail de 

l'appartement de deux pièces au nom de D______.  

Par courrier du 26 août 2010, la régie a répondu à C______ ce qui suit : "Après 

avoir examiné attentivement votre demande, il s'avère que nous ne pouvons 

accéder à votre requête. Comme convenu lors de notre entretien téléphonique du 

25 courant et selon votre accord, nous vous proposons de rester aux conditions 

contractuelles actuelles." 

C______ a déclaré à ce sujet qu'elle habitait dans l'appartement de quatre pièces 

depuis sa naissance, occupant une des chambres et ses parents l'autre. En 1997, sa 

famille avait cherché un logement plus grand. Faute de disponibilité, la régie leur 

avait proposé l'appartement de deux pièces. Le bail de ce dernier avait été établi à 

son nom car cela était plus simple d'après la régie. E______ et D______ avaient 

emménagé dans ce logement dès la conclusion du bail.  

C______ a ajouté qu'elle dormait souvent au 1______ en été à cause de son chien 

qui pouvait accéder au jardin. Elle y allait quand ses parents étaient dans leur 

résidence secondaire. Il arrivait parfois qu'elle dorme dans l'appartement de deux 

pièces avec son père même si c'était plutôt ce dernier qui venait parfois dormir 

dans l'appartement de quatre pièces. Elle avait des effets personnels dans les deux 

appartements ainsi que chez son ami qui habitait à côté de la résidence secondaire 

de ses parents. La régie était informée de cette situation de colocation dans les 

deux appartements.  

C______ a précisé qu'elle recevait son courrier personnel ainsi que celui de sa 

société au 3______. Elle n'avait en revanche jamais exercé d'activité commerciale 

à domicile.  

Selon C______, la demande de transfert de bail faite en 2010 avait pour but de 

mettre les baux en conformité avec la réalité. La régie leur avait cependant 

répondu qu'il n'était pas nécessaire de modifier les contrats et qu'elle hériterait du 

bail en cas de succession.  

E______ et D______ ont quant à eux déclaré que de 1992 à 1997, ils avaient 

habité à trois dans l'appartement de quatre pièces. Ils avaient souhaité prendre le 

bail de l'appartement de deux pièces à leur nom mais la régie avait préféré que le 

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contrat soit établi au nom de leur fille. Ils recevaient par ailleurs leur courrier au 

1______ depuis 1997. D______ avait toutefois gardé une chambre pour lui au 

3______. Il avait des effets personnels dans les deux appartements ainsi qu'en 

France.  

E______ a ajouté que lorsque son mari et sa fille dormaient au 1______, elle était 

en France. Au début du bail de l'appartement de deux pièces, il lui arrivait encore 

de dormir dans l'appartement de quatre pièces mais plus aujourd'hui. Elle exerçait 

des activités bénévoles dans une association et une société de gymnastique à 

Genève depuis 40 ans et avait des effets personnels en France et au 1______.  

f. A teneur des attestations délivrées par l'Office cantonal de la population et des 
migrations en date des 30 mars 2017 et 3 avril 2017, C______ est domiciliée au 

3______, tandis que E______ et D______ sont domiciliés au 1______.  

g. Au mois d'octobre 2010, la famille C/D/E______ a informé la régie par écrit 
qu'un sinistre était survenu dans l'appartement de deux pièces. 

La régie a répondu par courrier du 18 octobre 2010, adressé à E______ et 

D______ au 1______.  

Durant le mois de novembre 2010, la régie et D______ ont échangé divers 

courriels au sujet de ce sinistre.  

Le 2 décembre 2010, la régie a adressé un nouveau courrier à E______ et 

D______ au 1______, lequel indiquait notamment ce qui suit: "Nous faisons suite 

à l'incident survenu dans votre appartement dû au refoulement d'eau depuis les 

canalisations […] et à votre courriel du 17 novembre dernier.  

Nous n'avons pas reçu jusqu'à ce jour une copie des factures d'électricité […] que 
nous vous avions demandées pour calculer le montant à vous rétrocéder pour 

l'utilisation de machines servant à assécher le sol de votre appartement.  

Etant donné que nous n'avons pas ces éléments et compte tenu du fait que vous 

n'habitez pratiquement pas l'appartement et que vous résidez en majeure partie 

dans votre résidence en France, nous vous proposons une indemnisation de 

CHF 500.- pour solde de tout compte."  

La famille C/D/E______ a répondu le 20 décembre 2010 que E______ se reposait 

très fréquemment dans l'appartement de deux pièces et que D______ y passait 

presque tous les jours pour chercher le courrier et y travailler.  

Le 29 décembre 2010, la régie a adressé un nouveau courrier à E______ et 

D______ au 1______, dans lequel elle indiquait qu'elle acceptait de leur 

rembourser un mois de loyer net, soit un montant total de 800 fr.  

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Ce montant a été versé sur le compte privé de D______.  

Selon D______, cela démontrait que la régie le considérait comme locataire de 

l'appartement susmentionné.  

h. Au mois de novembre 2010, des travaux ont dû être entrepris dans la salle de 
bains de l'appartement de quatre pièces.  

Dans ce cadre, la régie a adressé plusieurs courriers à C______ au 3______.  

i. Par courrier du 10 juin 2011, C______ a informé la régie d'un problème 
d'arrivée d'eau chaude dans l'appartement de quatre pièces.  

La régie a accusé réception de cette lettre par pli du 16 juin 2011 et a répondu à 

C______ avoir mandaté un chauffagiste afin de remédier à ce défaut. 

j. Le 28 décembre 2011, l'assurance responsabilité civile de C______ conclue 
pour l'appartement sis 3______ a écrit à la régie au sujet d'un sinistre survenu 

dans ce logement.  

k. Au mois de mai 2012, C______ s'est à nouveau adressée à la régie pour lui 
demander de modifier l'étiquette de la boîte aux lettres au 3______ et y indiquer 

"FAMILLE C/D/E______".  

l. Les locataires ont produit un courrier à l'attention de H______, collaboratrice de 
la régie, daté du 21 novembre 2013, dans lequel E______ et D______ indiquaient 

faire suite à leur entrevue du 19 novembre 2013 avec la précitée.  

E______ et D______ exposaient, dans ce courrier, que leur fille, C______, 

occupait l'appartement de quatre pièces depuis une quinzaine d'années et que le 

bail était resté au nom de D______ car à l'époque, la régie ne voulait pas qu'il soit 

au nom de leur fille. Quant à eux, ils occupaient l'appartement de deux pièces qui 

était au nom de leur fille depuis le mois d'octobre 1997, selon les directives de la 

régie. Ils donnaient par conséquent leur accord pour que l'appartement de quatre 

pièces soit mis au nom de leur fille et l'appartement de deux pièces à leurs noms et 

précisaient que leur fille ferait parvenir les documents nécessaires à la régie, 

comme cela avait été demandé. Dès réception de ces documents, ils souhaitaient 

recevoir les nouveaux baux modifiés. 

Les locataires ont également produit un courriel adressé par E______ à C______ 

le 20 novembre 2013. Ce courriel contenait un compte-rendu de l'entretien que 

E______ et D______ avaient eu avec H______ dans l'appartement de deux pièces. 

E______ demandait à sa fille, dans ce courriel, de communiquer à la régie les 

pièces nécessaires pour que le bail de l'appartement de quatre pièces soit mis à son 

nom. Un tirage de la lettre de E______ et D______ à l'attention de la régie était 

jointe audit courriel. 

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C______ a déclaré à ce sujet que H______ était venue voir ses parents au 

1______ car ces derniers voulaient trouver un appartement plus grand. Elle avait 

enregistré leur demande et avait proposé une augmentation de loyer de 150 fr. ou 

200 fr. pour mettre l'appartement de quatre pièces à son nom. C______ n'avait 

toutefois pas pu fournir les documents nécessaires car elle faisait l'objet de 

poursuites. La régie avait néanmoins accepté le principe que le bail de cet 

appartement soit mis à son nom.  

A______ a contesté tant l'existence de l'entrevue que l'envoi du courrier 

susmentionnés, faute d'éléments probants. 

m. Les locataires ont encore produit un courrier adressé à la régie le 3 mars 2014 
qui indiquait comme adresse "1______", dans lequel ils confirmaient s'inscrire en 

vue de l'attribution d'un appartement de quatre pièces dans les allées ______ à 

3______, et un courriel du 7 juillet 2014 par lequel ils communiquaient un tirage 

du pli susmentionné à la régie. 

A______ a contesté avoir reçu tant la lettre que le courriel en question. 

n. Au mois de février et mars 2016, la régie a échangé plusieurs courriels avec 
C______ à la suite de la survenance d'une infiltration d'eau dans l'appartement de 

quatre pièces.  

Par courrier du 30 mars 2016, C______ a relancé la régie au sujet des travaux de 

réfection consécutifs à ce sinistre, le concerne du courrier indiquant : "mon 

appartement au 3______- Appartement No ______".  

Elle précisait dans ce courrier qu'elle travaillait dans l'appartement en son nom 

propre en tant qu'indépendante.  

Entendue comme témoin, I______, gérante de l'immeuble, a déclaré qu'elle avait 

été en contact avec C______ à la suite du dégât d'eau susmentionné. Elle s'était 

alors rendue au 3______ chez "tout le monde" où elle avait rencontré C______. 

Cette dernière lui avait indiqué que les affaires de son père se trouvaient dans la 

chambrette fermée à clé.  

o. Le 24 mai 2016, C______ a à nouveau écrit à la régie en relation avec les 
travaux susmentionnés et a sollicité une réduction de loyer.  

Elle indiquait dans ce courrier que ses parents étaient locataires de l'appartement 

depuis 50 ans et qu'elle en était sous-locataire depuis 1992, date à laquelle elle 

avait ouvert une société à cette adresse.  

p. Par pli du 30 mai 2016, la régie a rappelé à C______ qu'un transfert des baux 
des appartements de deux pièces et de quatre pièces avait été refusé au mois d'août 

2010 et que l'exercice d'une activité commerciale à domicile devait faire l'objet 

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d'une demande au département compétent. Elle la sommait ainsi de lui faire 

parvenir une copie de cette demande et de l'autorisation délivrée en ce sens. Elle 

la priait également de réintégrer l'appartement de deux pièces et d'y cesser toute 

activité commerciale, ses parents étant par ailleurs priés de réintégrer 

l'appartement de quatre pièces. Elle précisait que le pli valait mise en demeure.  

Le 2 juin 2016, C______ a répondu à la régie qu'elle n'exerçait pas d'activité 

commerciale dans l'appartement de quatre pièces et n'y recevait aucun client. Elle 

rappelait avoir averti la régie en 1992 qu'elle utilisait l'adresse du 3______ pour le 

courrier de sa société.  

q. Par courrier du 7 juillet 2016, C______ a repris contact avec la régie au sujet 
des travaux en cours dans l'appartement de quatre pièces.  

Elle a ensuite échangé divers courriers et courriels avec la régie entre les mois de 

juillet et de novembre 2016, dans lesquels elle indiquait notamment avoir été 

contrainte de dormir à l'hôtel en raison des travaux susmentionnés. Elle a 

également transmis à la régie des factures des SIG relatives à l'appartement et 

établies à son nom.  

Certains courriers à l'attention de la régie étaient signés tant par C______ que par 

E______ et D______. D'autres étaient signés uniquement par C______.  

r. C______ et D______ ont finalement consigné le loyer de l'appartement de 
quatre pièces le 26 août 2016 et mandaté l'ASLOCA au mois de septembre 2016 

pour faire valoir leurs prétentions. 

Le 30 septembre 2016, ils ont déposé une requête en validation de consignation de 

loyer auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, 

requête qui a finalement été retirée au mois de novembre 2016.  

s. Par pli du 19 octobre 2016, la bailleresse a constaté que l'appartement de 
deux pièces était sous-loué à E______ et D______ sans autorisation depuis une 

date inconnue. Cette sous-location était abusive dès lors qu'elle tendait à un 

transfert de bail qui avait déjà été refusé par la bailleresse et qui était interdit par 

le contrat. C______ était par conséquent mise en demeure de réintégrer cet 

appartement dans un délai de trente jours, sous peine de résiliation anticipée.  

Le même jour, la bailleresse a mis en demeure D______ de réintégrer 

l'appartement de quatre pièces dans un délai de 30 jours, sous menace de 

résiliation, pour les mêmes raisons.  

t. Par courriers du 2 novembre 2016, C______ et D______ ont répondu que la 
régie était informée de longue date de la présence de D______ et de son épouse 

dans l'appartement de deux pièces, D______ s'acquittant du loyer par ordre 

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permanent. Ainsi, ce dernier était également locataire de cet appartement, aux 

côtés de C______.  

La régie était également informée de longue date de la présence de C______ dans 

l'appartement de quatre pièces, cette dernière s'acquittant du loyer en apposant son 

nom sur les bulletins de versements. Ainsi, elle était également locataire de 

l'appartement susmentionné, aux côtés de son père.  

u. Par avis officiel du 25 novembre 2016 adressé à D______, la bailleresse a 
résilié le contrat de bail de l'appartement de quatre pièces pour le 31 janvier 2017, 

au sens de l'article 257f al. 3 CO.  

E______ a été avertie de la résiliation par pli séparé.  

Le même jour, la bailleresse a résilié le contrat de bail de l'appartement de 

deux pièces pour le 31 janvier 2017, au même motif, par avis officiel adressé à 

C______.  

Les courriers accompagnant les résiliations exposaient que les locataires n'avaient 

pas donné suite aux mises en demeure qui leur avaient été notifiées et avaient 

admis ne pas avoir sollicité l'accord de la bailleresse au sujet d'une sous-location 

des appartements. La régie avait par ailleurs refusé la demande de transfert de 

bail. La bailleresse n'avait dès lors pas consenti tacitement à la situation dénoncée, 

étant rappelé que le bail interdisait formellement son transfert à un tiers. 

D. a. Par requête déposée en vue de conciliation le 22 décembre 2016 et introduite au 
fond le 10 mai 2017, C______ a conclu, principalement, à ce que le Tribunal 

constate la nullité du congé concernant l'appartement de deux pièces au 1______, 

subsidiairement, à ce qu'il constate l'inefficacité du congé, et plus subsidiairement, 

à ce qu'il annule le congé (C/25666/2016). 

b. Par requête déposée en vue de conciliation le 22 décembre 2016 et introduite au 
fond le 10 mai 2017, D______ et E______ ont conclu, principalement, à ce que le 

Tribunal constate la nullité du congé concernant l'appartement de quatre pièces au 

3______, subsidiairement, à ce qu'il constate l'inefficacité du congé, et plus 

subsidiairement, à ce qu'il annule le congé (C/2______/2016). 

c. D______ et C______ ont également déposé deux actions afin de faire constater 
que les deux baux étaient à leurs deux noms (C/4______/2016 et 

C/5______/2018), ainsi qu'une action en réduction de loyer et en exécution de 

travaux (C/6______/2016). 

d. Par mémoire réponse du 4 décembre 2017, la bailleresse a notamment conclu, 
sur demande principale, à ce que le Tribunal déclare valable le congé relatif à 

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l'appartement de deux pièces, et, sur demande reconventionnelle, à ce qu'il 

condamne C______ à évacuer ce logement (C/25666/2016).  

 e. Par mémoire réponse du même jour, la bailleresse a notamment conclu, sur 
demande principale, à ce que le Tribunal déclare valable le congé relatif à 

l'appartement de quatre pièces, et, sur demande reconventionnelle, à ce qu'il 

condamne D______ et E______ à évacuer ce logement (C/2______/2016).  

A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment allégué que C______ 

était seule titulaire du bail portant sur l'appartement de deux pièces, et D______ 

seul titulaire du bail portant sur l'appartement de quatre pièces. Les bulletins de 

versement et les situations de comptes avaient toujours été émis par la régie au 

nom de D______ pour l'appartement de quatre pièces et au nom de C______ pour 

l'appartement de deux pièces. D______ et E______ étaient propriétaires d'une 

résidence en France voisine et n'occupaient en réalité plus l'appartement de quatre 

pièces; l'appartement de deux pièces ne servait que de pied à terre. 

f. C______, D______ et E______ ont conclu au déboutement de la bailleresse de 
ses conclusions sur demandes reconventionnelles. 

g. Le Tribunal a tenu, dans le cadre des causes C/4______/2016, C/6______/2016, 
C/25666/2016 et C/2______/2016, des audiences de débats principaux les 9 mars 

et 13 avril 2018, lors desquelles il a entendu les parties ainsi qu'un témoin, 

I______, gérante de l'immeuble. 

h. Lors de l'audience du 9 mars 2018, les locataires ont précisé, par l'entremise de 
leur conseil, que la bailleresse avait un important projet de rénovation et de 

surélévation des immeubles et que plusieurs appartements étaient actuellement 

vides.  

Les locataires ont notamment produit des attestations de voisins selon lesquelles 

C______ avait toujours habité au 3______, se rendant également au 1______, à 

l'instar de D______, qui habitait au 1______, et se rendait régulièrement au 

3______.  

Ils ont également produit des factures du loyer de l'appartement de quatre pièces 

au nom de D______ avec des copies des récépissés des bulletins de versement sur 

lesquels C______ ajoutait son nom à la main. 

La bailleresse a notamment produit des bulletins de versement indiquant le nom 

de C______ pour le versement du loyer de l'appartement sis 1______ et le nom de 

D______ pour le versement du loyer de l'appartement sis 3______.  

i. Lors de l'audience du 13 avril 2018, les locataires ont produit un chargé de 
pièces complémentaire comportant des factures des SIG qui démontraient une 

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consommation d'électricité correspondant à la moyenne pour l'appartement de 

deux pièces et des factures de J______ au nom de D______ qui démontraient des 

frais réguliers pour l'appartement de deux pièces.  

Les déclarations faites par les parties et le témoin I______ lors des audiences 

susmentionnées ont pour le surplus été intégrées ci-dessus, dans la mesure utile. 

j. Par ordonnances rendues le 28 juin 2018 dans les causes C/25666/2016 et 
C/2______/2016, le Tribunal a, par appréciation anticipée des preuves déjà 

administrées, refusé l'audition d'autres témoins et la production de pièces 

supplémentaires. 

k. Les parties ont persisté dans leurs conclusions par plaidoiries finales écrites du 
30 août 2018.  

l. La bailleresse a répliqué par courrier du 11 septembre 2018, ce sur quoi le 
Tribunal a gardé la cause à juger. 

E. Aux termes des jugements entrepris, le Tribunal des baux et loyers a estimé que la 
bailleresse avait accepté que E______ et D______ habitent dans l'appartement de 

deux pièces et que C______ occupe l'appartement de quatre pièces. Elle avait 

cependant refusé de procéder à un transfert croisé des baux au mois d'août 2010 et 

n'avait pas donné suite à la demande à nouveau formulée en ce sens par les 

locataires au mois de novembre 2013. La conclusion de baux tacites avec 

D______ pour l'appartement de deux pièces et avec C______ pour l'appartement 

de quatre pièces ne pouvait par conséquent être admise. Les congés ne pouvaient 

dès lors être déclarés nuls au motif qu'ils n'auraient pas été notifiés à l'ensemble 

des locataires. 

 Le Tribunal a par ailleurs retenu que bien qu'elle habite principalement dans 

l'appartement de quatre pièces, C______ séjournait également dans l'appartement 

de deux pièces. D______ continuait pour sa part à utiliser l'appartement de quatre 

pièces puisqu'il y avait conservé une chambre dans laquelle il lui arrivait de 

dormir. La question de savoir si chaque appartement servait à tous les membres de 

la famille C/D/E______, à titre principal ou secondaire, ou si les intéressés avaient 

procédé à des sous-locations croisées pouvait souffrir de rester indécise. Il en 

allait de même de la question de savoir si ces éventuelles sous-locations étaient 

licites ou non. Dès le début des relations contractuelles, la bailleresse avait en 

effet toléré et donc autorisé la situation décrite ci-dessus. Lorsqu'elle avait refusé 

un transfert croisé des baux, elle n'avait pas demandé aux locataires de réintégrer 

leurs appartements respectifs. Exiger aujourd'hui d'eux qu'ils mettent un terme à 

cette situation au motif qu'elle ne serait pas licite contrevenait dès lors à la bonne 

foi. Il se justifiait par conséquent d'annuler les congés. 

 

- 12/19 - 
 

C/25666/2016 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4A_656/2010 du 14 février 2011 

consid. 1.1, non publié à l'ATF 137 III 208). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement de quatre pièces situé au 3______ 
s'élève à 11'568 fr. La valeur litigieuse dans le cadre de la procédure 

C/25666/2016 est ainsi supérieure à 10'000 fr. 

Le loyer annuel de l'appartement de deux pièces situé au 1______ s'élevant à 

10'476 fr., la valeur litigieuse dans le cadre de la procédure C/2______/2016 est 

également supérieure à 10'000 fr. 

La voie de l'appel est dès lors ouverte dans ces deux procédures. 

1.3 Les appels ont pour le surplus été interjetés dans les délais et selon la forme 
prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC), de sorte qu'ils 

sont recevables. 

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour revoit la cause avec 

un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 

2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 

1.5 Le litige concernant la protection contre les congés, la procédure simplifiée 
(art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale sont applicables 

(art. 247 al. 2 let. a CPC). 

- 13/19 - 
 

C/25666/2016 

2. 2.1 Conformément à l'art. 125 let. c CPC, le tribunal peut, pour simplifier le 
procès, ordonner la jonction de causes. 

 Le tribunal a toute latitude pour prendre d'office ou sur requête les décisions 

destinées à simplifier le procès. La division ou la jonction de causes peut être 

ordonnée lorsqu'elle apparaît opportune aux juges. Cette mesure n'est pas 

conditionnée à des critères précis, tels que la connexité pour la jonction ou 

l'absence de connexité pour la division. Le seul critère légal est celui de la 

simplification du procès selon l'appréciation du tribunal (HALDY, in CPC 

commenté, 2ème éd. 2019, n. 6 ad art. 126 CPC). 

 2.2 En l'espèce, les causes C/25666/2016 et C/2______/2016 opposent, d'une part, 
C______ et, d'autre part, E______ et D______ à la même bailleresse. Elles 

reposent sur un état de fait commun, ont été instruites de manière simultanée par 

le Tribunal et soulèvent des questions juridiques interdépendantes les unes des 

autres. Leur jonction permet dès lors de simplifier le procès; elle s'avère en outre 

conforme au principe d'économie de procédure. 

 Partant, les causes C/25666/2016 et C/2______/2016 seront jointes sous le 
numéro de procédure C/25666/2016. 

3. L'appelante conclut à ce que les congés notifiés le 25 novembre 2016, avec effet 
au 31 janvier 2017, à C______ pour l'appartement de deux pièces situé au rez-de-

chaussée de l'immeuble sis chemin 1______, d'une part, ainsi qu'à E______ et 

D______ pour l'appartement de quatre pièces situé au 3ème étage de l'immeuble sis 

chemin 3______, d'autre part, soient déclarés valables. 

 3.1 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer 
tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut 

refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à 

savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location 

(let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail 

principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le 

bailleur des inconvénients majeurs (let. c).  

3.1.1 L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement à la sous-location soit 
donné par écrit par le bailleur. Le consentement peut donc être donné oralement 

ou même tacitement (actes concluants, silence du bailleur). Lorsque le bailleur 

laisse sans réponse la demande du locataire de pouvoir sous-louer les locaux pour 

une durée indéterminée, il y a consentement tacite (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1 et les réf. citées). 

Savoir à quoi le bailleur a consenti est affaire d'interprétation de la volonté des 

parties (arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 précité consid. 3.3).   

- 14/19 - 
 

C/25666/2016 

Pour déterminer ce que les parties voulaient, le juge doit recourir en premier lieu à 

l'interprétation subjective, c'est-à-dire rechercher la réelle et commune intention 

des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans s'arrêter aux 

expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, 

soit pour déguiser la véritable nature de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 144 

III 93 consid. 5.2.2; 132 III 268 consid. 2.3.2, 626 consid. 3.1; 131 III 606 

consid. 4.1). 

Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties  

- parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate 

qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la 

conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en 

procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, il doit recourir à 

l'interprétation normative (ou objective; accord de droit), à savoir rechercher leur 

volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, 

chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de 

volonté de l'autre (application du principe de la confiance; ATF 144 III 93 

consid. 5.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_508/2016 du 16 juin 2017 consid. 6.2). 

Le principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de 

sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa 

volonté intime (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2). 

3.1.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation 
est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une 

protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut 

résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin 

d'un mois. 

Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis 

à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO 

(ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 

10 novembre 2016 consid. 3.1.1). 

Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits 

qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 

consid. 2.2).  

Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation 

anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 

précité consid. 3.1.2). 

3.1.3 Si le bailleur a donné son consentement, il ne peut plus se prévaloir par la 
suite des motifs de refus (art. 262 al. 2 CO) qu'il connaissait ou devait connaître 

au moment d'autoriser la sous-location. Dans une telle hypothèse, c'est à bon droit 

que le locataire exerce son droit de sous-louer et le bailleur ne peut, en principe, 

- 15/19 - 
 

C/25666/2016 

pas résilier le bail au motif d'une sous-location non autorisée (arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.2; 4A_290/2015 précité 

consid. 4.3.2). 

 Il reste toutefois au bailleur la possibilité de se prévaloir de l'interdiction générale 

de l'abus de droit pour mettre un terme au bail (LACHAT/GROBET-THORENS, Le 

bail à loyer, Nouvelle édition 2019, p. 737, n. 5.4 avec les réf. citées, notamment à 

l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 consid. 4.3.2).  

En effet, la sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a 

temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage 

professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un 

tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le 

temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de 

reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en 

réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution 

même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; 

arrêts du Tribunal fédéral précités 4A_227/2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 

consid. 4.3.1). 

Il s'ensuit que lorsque le bailleur consent à une sous-location de durée 

indéterminée, on ne saurait en inférer qu'il l'accepte ad vitam aeternam. Avec 

l'écoulement du temps, l'intérêt digne de protection du locataire s'estompe et, un 

jour ou l'autre, la sous-location devient abusive et équivaut à une substitution 

détournée de locataire, justifiant le congé (LACHAT/GROBET-THORENS, op. cit., 

p. 737 n. 5.4 avec les réf. citées, notamment à l'arrêt du Tribunal fédéral 

4A_290/2015 consid. 4.3.2).  

3.1.4 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être 
annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle 

annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très 

rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 

consid. 6.2; LACHAT, op. cit., p. 894, n. 3.2.2). A titre d'exemple, le bailleur qui a 

incité le locataire à nuire aux voisins ne pourrait pas de bonne foi résilier son bail 

(WEBER, in Commentaire bâlois du Code des obligations I, 6ème éd. 2015, n. 8 ad 

art. 257f CO). 

Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au 

locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 

du 17 janvier 2019 consid. 5.1). 

3.2 En l'espèce, l'appelante fait en premier lieu valoir que les intimés ont sous-
loué les appartements litigieux sans solliciter, ni obtenir une autorisation préalable 

de la régie. 

- 16/19 - 
 

C/25666/2016 

3.2.1 In casu, il n'est plus contesté, à ce stade de la procédure, que les époux 
D/E____________ ont occupé l'appartement de deux pièces situé au 1______ dès 

la conclusion du bail y relatif et que C______ est, depuis cette date, demeurée 

dans l'appartement de quatre pièces situé au numéro 3______ dudit chemin. Se 

fondant sur les déclarations des parties en audience, le Tribunal a retenu que 

l'appelante était consciente de cette situation depuis le début et qu'elle n'avait émis 

aucune objection à ce sujet avant 2010. Or, l'appelante, qui supporte le fardeau de 

la preuve sur ce point (cf. supra consid. 2.1.2), ne démontre pas que ce constat 

serait mal fondé. 

L'appelante ne prétend pas non plus qu'elle aurait ignoré que les intimés 

s'acquittaient chacun du loyer de l'appartement qu'il(s) occupait(-ent), sous-louant 

ainsi de facto celui-ci.  

Au vu de ce qui précède, l'appelante est réputée, avoir, de 1997 à 2010, accepté, à 

tout le moins de manière tacite, la sous-location croisée à laquelle les intimés ont 

procédé. 

3.2.2 L'appelante ne saurait davantage être suivie lorsqu'elle affirme que dans la 
mesure où elle avait expressément refusé le transfert croisé des baux sollicité par 

les intimés au mois d'août 2010, ces derniers ne pouvaient pas comprendre de 

bonne foi qu'ils étaient autorisés à poursuivre une occupation des 

deux appartements équivalant à un transfert de bail. 

Alors qu'elle était, à ce moment, informée du fait que les époux 

D/E____________ habitaient dans l'appartement de leur fille depuis 1997 et 

inversement, l'appelante s'est bornée à répondre à C______ qu'"après avoir étudié 

attentivement [sa] demande", elle n'était pas en mesure d'accéder à celle-ci et lui a 

proposé, "conformément à l'entretien téléphonique de ce jour et selon votre 

accord", de "rester aux conditions contractuelles actuelles". L'on ne discerne 

guère quel(s) élément(s) de ce courrier auraient dû amener les intimés à 

comprendre qu'ils étaient tenus de réintégrer leurs logements respectifs. 

L'appelante ne prétend pas non plus qu'une telle demande serait intervenue à 

l'occasion de l'entretien téléphonique que la régie a eu avec C______ 

préalablement à l'envoi de ce courrier. 

Au vu de ce qui précède, les intimés pouvaient, à la lecture du courrier 

susmentionné, partir en toute bonne foi du principe que l'appelante n'avait pas 

d'objection à ce qu'ils continuent d'utiliser les logements litigieux comme ils le 

faisaient depuis 1997. 

Le fait que la régie ait, par la suite, adressé divers courriers aux époux 

D/E____________ au 1______ et à C______ au numéro 3______ dudit chemin, 

et versé, à la fin de l'année 2010, une indemnité à D______ en raison d'un sinistre 

- 17/19 - 
 

C/25666/2016 

survenu dans l'appartement situé au numéro 1______, confirme, en tant que de 

besoin, qu'elle continuait à tolérer que les intimés s'échangent leurs appartements.  

En conclusion sur ce point, il convient de retenir que l'appelante a consenti, à tout 

le moins de manière tacite, à cette situation jusqu'au 30 mai 2016, date à laquelle 

elle a, pour la première fois, mis les intimés en demeure de réintégrer leurs 

logements respectifs. 

3.2.3 L'appelante soutient que même en présence d'une autorisation tacite de sous-
louer, la sous-location ne doit pas être exercée de manière abusive. Or, les intimés 

n'auraient en l'espèce aucune intention de réintégrer leurs appartements respectifs. 

La sous-location serait par conséquent illicite, ce qui justifierait les congés. 

Comme exposé ci-dessus, la jurisprudence prévoit certes que lorsque le bailleur a 

consenti à une sous-location pour une durée indéterminée, l'on ne peut en inférer 

qu'il l'accepte éternellement. Passé un certain délai, cette sous-location équivaut à 

une substitution de locataires et peut donner lieu à une résiliation de bail. 

In casu, l'appelante a toutefois toléré d'emblée que l'appartement de deux pièces 

pris à bail par C______ en 1997 soit occupé par ses parents et que celle-là habite 

seule dans l'appartement de quatre pièces dont les précités étaient locataires 

depuis 1966. L'appelante n'a pas établi que cette organisation avait, à l'époque, été 

acceptée à titre provisoire et qu'il était convenu que les époux D/E____________ 

réintègrent, à terme, leur appartement d'origine. Dans ces circonstances bien 

particulières, il pourrait, a priori, être considéré que les intimés n'abusent pas de 

leur droit en maintenant cette sous-location croisée. Cette dernière ne pourrait dès 

lors pas être considérée comme illicite et fonder une résiliation anticipée des baux. 

Cette question peut toutefois rester indécise. Comme l'a retenu à juste titre le 

Tribunal, les congés doivent de toute manière être annulés en application de 

l'art. 271 al. 1 CO, et ce indépendamment de leur éventuelle conformité avec 

l'art. 257f al. 3 CO. 

Comme déjà mentionné ci-dessus, lorsqu'elle a refusé, au mois d'août 2010, les 

transferts de baux réclamés par les intimés, l'appelante n'a pas émis la moindre 

réserve au sujet de la manière dont les appartements étaient occupés depuis 1997, 

ni sommé les intimés de réintégrer leurs logements respectifs. Elle ne l'a pas 

davantage fait dans le cadre des échanges intervenus par la suite avec les intimés 

en relation avec les sinistres survenus dans chacun des appartements. Ce n'est 

qu'en 2016, soit près de vingt ans après la conclusion du bail de l'appartement de 

deux pièces, que l'appelante a exigé, alors que C______ avait sollicité une 

réduction de loyer en lien avec les nuisances engendrées par les travaux en cours 

dans l'appartement de quatre pièces, que les intimés rétablissent une situation qui 

n'avait, dans les faits, jamais existé, et ce sans justifier son revirement d'une 

- 18/19 - 
 

C/25666/2016 

quelconque manière. Un comportement aussi contradictoire ne pouvait que 

conduire à annuler les congés litigieux en vertu de l'art. 271 al. 1 CO. 

Les jugements entrepris seront par conséquent confirmés et les parties déboutées 

de toutes autres ou contraires conclusions. 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 19/19 - 
 

C/25666/2016 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 25 janvier 2019 par A______ contre le jugement 

JTBL/1099/2018 rendu le 7 décembre 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/25666/2016-2-OSB. 

Déclare recevable l'appel interjeté le 25 janvier 2019 par A______ contre le jugement 

JTBL/1100/2018 rendu le 7 décembre 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/2______/2016-2-OSB. 

Ordonne la jonction des causes C/25666/2016-2-OSB et C/2______/2016-2-OSB sous 
le numéro de procédure C/25666/2016-2-OSB. 

Au fond : 

Confirme les jugements entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Jean-

Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent 

arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) 

par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. cf. consid. 1.2