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**Case Identifier:** 2bc6396a-debb-51a7-919c-badb7d256749
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-04
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Handelsgericht 04.05.2022 HOR.2019.30
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_009_HOR-2019-30_2022-05-04.pdf

## Full Text

Handelsgericht 

1. Kammer 

 
 

 

HOR.2019.30 

  

 

 

Urteil vom 4. Mai 2022 
 
 

Besetzung  Oberrichter Dubs, Präsident  

Ersatzrichterin Steiner 

Handelsrichter Felber 

Handelsrichterin Scheurer 

Handelsrichter Meyer 

Gerichtsschreiberin Näf 

Gerichtsschreiberin-Stv. Füglister        

 

 
   

Kläger 1  A._____   

 

Klägerin 2  B._____   

 

1 und 2 vertreten durch Dr. iur. Lukas Pfisterer, Rechtsanwalt, Aarau 1   

 

     

   
   

Beklagte 1  D._____   

 

Beklagte 2  E._____   

 

1 und 2 vertreten durch lic. iur. Peter Krebs, Rechtsanwalt, Baden-Dättwil   

     

   

   
 

Gegenstand  Ordentliches Verfahren betreffend Forderung 
 

 

  

- 2 - 

   

Das Handelsgericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Der Kläger 1 und die Klägerin 2 sind natürliche Personen mit Wohnsitz in 

Q.. 

 

2. 

2.1. 

Die Beklagte 1 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in S.. Ihr Zweck umfasst 

im Wesentlichen Immobiliengeschäfte wie den Erwerb, die Verwaltung und 

die Veräusserung von Grundeigentum und die Erstellung, Sanierung und 

Umnutzung von Bauten als Generalunternehmen (Klagebeilage [KB] 2). 

 

2.2. 

Die Beklagte 2 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in T.. Sie bezweckt im 

Wesentlichen die Projektierung und die Durchführung von Überbauungen 

auf eigene und fremde Rechnung, den Erwerb und die Veräusserung von 

bebauten und unbebauten Grundstücken und Rechten an solchen sowie 

die Finanzierung von Grundstücksgeschäften aller Art (KB 3). 

 

3. 

3.1. 

Am 15. Februar 2016 schlossen die Kläger (als Käuferschaft) und die Be-

klagten (als Verkäuferschaft) einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag 

(nachfolgend: Kaufvertrag) über die Liegenschaft GB Q. Nr. 1203, Plan 31, 

beinhaltend das Einfamilienhaus Nr. 1171 und den Miteigentumsanteil 

Grundstück Nr. 1204-0-25, zu einem Kaufpreis von pauschal 

Fr. 1'180'000.00 (KB 5).  

 

3.2. 

In Ziff. II lit. a des Kaufvertrages (KB 5 S. 5) wurden folgende Unterlagen 

als Vertragsbestandteile bezeichnet: 

 Planbeilage Überbauung "O.-P.": Plan 256-204-4, EFH 4, 
Grundrisse / Fassaden 1:100 vom 3.7.14 / Revision 12.9.14 
(nachfolgend: Planbeilage); 
 

 Baubeschrieb vom 25. November 2015 (nachfolgend: Baube-
schrieb). 

 

Unter Ziff. II lit. b vereinbarten die Parteien sodann: 

"Das Kaufsobjekt ist von den Verkäufern gemäss den Vertragsbestandteil 
bildenden Unterlagen unter lit. a) hiervor auszuführen. 
Unwesentliche Abweichungen vom Baubeschrieb und von den Plänen, die 
sich als zweckmässig oder notwendig erweisen, die aber mindestens 
gleichwertig sein müssen, bleiben vorbehalten." 

 

- 3 - 

In Ziff. III.3 (KB 5 S. 6) sahen die Parteien vor:  

"Individuelle Ausführungen in Abweichung von den Vertragsbestandteil bil-
denden Unterlagen oder zusätzlich zu diesen sind schriftlich zu vereinba-
ren. Sie können Mehr- oder Minderpreise zur Folge haben, worüber die 
Parteien ausserhalb dieses Vertrages unter sich schriftlich abrechnen." 

 

3.3. 

Weiter enthält der Vertrag die folgende Bestimmung (Ziff. IV.4; KB 5 S. 8): 

"Die Verkaufpartei gibt der Kaufpartei die ihr von den am Bau beteiligten 
Unternehmern geleisteten Garantien nach SIA 118 bezüglich des Kaufs-
objektes anteilsmässig weiter. Da es sich um eine Gesamtüberbauung 
handelt und die Garantiescheine gesamthaft ausgestellt werden, werden 
diese bei der Verkaufpartei hinterlegt und verwaltet. 
Die Verkaufpartei wird vor Ablauf von zwei Jahren nach Erstellung des 
Neubaues die Garantieabnahme durchführen und die Ausführung allfälli-
ger Nacharbeiten anordnen und überwachen. Diese Leistung der Verkauf-
partei ist im Kaufpreis inbegriffen.  
Die Kaufpartei hat allfällige Garantiearbeiten ohne Anspruch auf Entschä-
digung für allfällige Beeinträchtigungen zu dulden. 
Die rechtliche Durchsetzung von Garantieansprüchen ist Sache der Kauf-
partei. Für die von der Verkaufpartei selber erbrachten Arbeiten gilt eben-
falls die Baugarantie nach den Bestimmungen des SIA, jedoch ohne Si-
cherheitsleistung in Form von Bar-, Versicherungs- oder Bankgarantie.  
Darüber hinaus wird, soweit gesetzlich zulässig, jede Gewährleistungs-
pflicht der Verkaufpartei für rechtliche und sachliche Mängel der Vertrags-
gegenstände ausdrücklich aufgehoben. Die Kaufpartei bestätigt, die Be-
deutung dieser Bestimmung zu kennen." 

 

4. 

Die Übergabe des Kaufobjekts bzw. die Abnahme durch die Kläger erfolgte 

am 10. März 2017. Dabei wurde im Abnahmeprotokoll vom 10. März 2017 

festgehalten, dass die Aussenarbeiten, wozu namentlich die Aussentreppe, 

die Sitzplätze EG und die Bepflanzung zählen, zu einem späteren Zeitpunkt 

ausgeführt würden (KB 8). 

 

5. 

Am 30. Juni 2017 und am 24. August 2017 fand jeweils eine gemeinsame 

Begehung des Aussenbereichs durch die Parteien statt (act. 7 Rz. 15 f.; 

act. 44). 

 

6. 

Am 11. September 2017 stellte die Beklagte der Klägerin eine Zusammen-

stellung der Mehr- und Minderkosten zu und ersuchte sie um Begleichung 

der daraus resultierenden Mehrkosten von Fr. 28'589.05 (Antwortbeilage 

[AB] 5).  

 

7. 

In der Folge entstanden zwischen den Parteien Differenzen bezüglich der 

Dimension des auf dem Dach des Gebäudes installierten Splitgeräts (Wär-

metauscher, Luft- und Heizgerät) mit Holzeinfassung, der Verglasung des 

- 4 - 

Gartensitzplatzes auf der Südseite des Gebäudes und der Beschaffenheit 

des Gartenbodens. 

 

8. 

Im Herbst 2018 beauftragten die Kläger erstmals die Einzelunternehmung 

H. in Q. mit der Durchführung diverser Gartenarbeiten, insbesondere der 

Umgestaltung des Bodens. Diese stellte die Arbeiten am 4. Oktober 2018 

mit Fr. 450.00 (KB 20) und am 5. November 2018 mit Fr. 890.25 (KB 21) in 

Rechnung. Am 7. Dezember 2018 wurde die H. erneut von den Klägern 

beauftragt. Für die Umgestaltung der verbleibenden Fläche des Bodens 

stellte diese am 15. April 2019 einen Betrag von Fr. 24'080.10 (KB 26) in 

Rechnung. 

 

9. 

Mit Einschreiben vom 17. November 2018 stellten die Kläger der Beklag-

ten 2 eine Rechnung für Minderwerte des Kaufobjekts in der Höhe von ins-

gesamt Fr. 71'197.45 aus und setzten ihr eine Zahlungsfrist bis zum 

30. November 2018 an (KB 24). 

 

10. 

Weil die Rechnung innert angesetzter Frist nicht beglichen wurde, betrie-

ben die Kläger die Beklagten 1 und 2 je für Fr. 65'960.70 zuzüglich Zins zu 

5 % auf Fr. 61'958.25 seit 10. März 2017 und auf Fr. 4'002.45 seit 30. No-

vember 2018. Gegen die Zahlungsbefehle der Betreibungsämter C. und V. 

je vom 3. Dezember 2018 erhoben die Beklagten 1 und 2 jeweils Rechts-

vorschlag (KB 27; KB 28). 

 

11. 

Auf Initiative der Kläger fand am 20. Februar 2019 eine Schlichtungsver-

handlung statt. Mangels Einigung der Parteien stellte der Friedensrichter 

den Klägern gleichentags eine Klagebewilligung aus (KB 4). 

 

12. 

Am 5. März 2019 fand die Zwei-Jahres-Garantieabnahme nach Ziff. IV.4. 

des Kaufvertrages (KB 5 S. 8) statt (KB 17 S. 2). 

 

13. 

Mit Klage vom 12. Juli 2019 (Postaufgabe: gleichentags) stellten die Kläger 

folgende Rechtsbegehren: 

 

"1. 
Die Beklagten 1 und 2 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, 
den Klägern den Betrag von CHF 54'410.10 zu bezahlen, zuzüglich Zins 
zu 5 % seit 24. August 2017. 
 

- 5 - 

2. 
In der Betreibung Nr. 2183265 des Betreibungsamtes S. gegen die Be-
klagte 1 über den Betrag von CHF 65'960.70., zzgl. Zins zu 5 % seit 
10. März 2017 auf CHF 61'958.25 sowie Zins zu 5 % seit 30. Novem-
ber 2018 auf CHF 4'002.45 (Zahlungsbefehl vom 3. Dezember 2018), sei 
der Rechtsvorschlag zu beseitigen. 
 
3. 
In der Betreibung Nr. 21802125 des Betreibungsamtes V. gegen die Be-
klagte 2 über den über den Betrag von CHF 65'960.70., zzgl. Zins zu 5 % 
seit 10. März 2017 auf CHF 61958.25 sowie Zins zu 5 % seit 30. Novem-
ber 2018 auf CHF 4'002.45 (Zahlungsbefehl vom 3. Dezember 2018), sei 
der Rechtsvorschlag zu beseitigen. 
 
4. 
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beklagten 1 und 2, zuzüglich Kosten der Betreibungen von CHF 206.60." 

 

Zur Begründung wurde im Wesentlichen geltend gemacht, das abgelieferte 

Kaufobjekt sei in verschiedener Hinsicht mangelhaft. Erstens sei das auf 

dem Dach installierte Splitgerät mit Einhausung nicht wie vertraglich ver-

einbart 80 cm, sondern 200 cm hoch. Die erheblich grösser dimensionierte 

und rundum geschlossene Holzverkleidung des Splitgeräts sei nicht nur 

optisch störend, sondern verursache auch höhere jährliche Wartungskos-

ten, zumal für die De- und Wiedermontage zwei Handwerker nötig seien. 

Zweitens fehle dem Sitzplatz auf der Südseite des Gebäudes die vertrag-

lich geschuldete Verglasung, wodurch dessen Nutzungsmöglichkeiten er-

heblich eingeschränkt würden und den Klägern ein Minderwert entstehe. 

Drittens sei auch der Gartenbereich mangelhaft. Die Mächtigkeit der obers-

ten Humusschicht sei zu gering und darunter befinde sich eine verdichtete 

Schicht aus Kies und Steinen. Dieser Bodenaufbau lasse keine Bepflan-

zung mit einheimischen Sträuchern und Bäumen zu. Diese Mängel führten 

zu einem Minderwert des Kaufobjekts, der den Klägern von den Beklagten 

zu erstatten sei. 

 

14. 

Mit Klageantwort vom 30. September 2019 (Postaufgabe: gleichentags) 

beantragten die Beklagten: 

 

"1. 
Die Anträge der Kläger seien vollumfänglich abzuweisen. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7 % MwSt) zulasten der 
Kläger." 

 

Zur Begründung führten die Beklagten im Wesentlichen aus, das abgelie-

ferte Kaufobjekt sei vertragsgemäss erstellt worden und weise keine Män-

- 6 - 

gel auf, womit auch keine Minderungsansprüche der Kläger gegen die Be-

klagten bestünden. Ohnehin hätten die Kläger die angeblichen Mängel 

nicht rechtzeitig gerügt.  

 

15. 

Am 9. Juli 2020 fand vor dem Instruktionsrichter eine Instruktionsverhand-

lung mit Vermittlungsgespräch statt. 

 

16. 

Mangels Einigung der Parteien wurde ein zweiter Schriftenwechsel ange-

ordnet. Mit Replik vom 25. September 2020 (Postaufgabe: gleichentags) 

stellten die Kläger die folgenden geänderten Rechtsbegehren:  

 

"1. 
Die Beklagten 1 und 2 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, 
den Klägern den Betrag von CHF 84'651.32 zu bezahlen, zuzüglich Zins 
zu 5 % seit 24. August 2017. 
 
2. 
In der Betreibung Nr. 2183265 des Betreibungsamtes S. gegen die Be-
klagte 1 über den Betrag von CHF 65'960.70., zzgl. Zins zu 5 % seit 
10. März 2017 auf CHF 61'958.25 sowie Zins zu 5 % seit 30. Novem-
ber 2018 auf CHF 4'002.45 (Zahlungsbefehl vom 3. Dezember 2018), sei 
der Rechtsvorschlag zu beseitigen. 
 
3. 
In der Betreibung Nr. 21802125 des Betreibungsamtes V. gegen die Be-
klagte 2 über den über den Betrag von CHF 65'960.70., zzgl. Zins zu 5 % 
seit 10. März 2017 auf CHF 61958.25 sowie Zins zu 5 % seit 30. Novem-
ber 2018 auf CHF 4'002.45 (Zahlungsbefehl vom 3. Dezember 2018), sei 
der Rechtsvorschlag zu beseitigen. 
 
4. 
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beklagten 1 und 2, zuzüglich Kosten der Betreibungen von CHF 206.60." 

 

Die Erhöhung des Streitwertes begründeten die Kläger im Wesentlichen 

mit dem Vorliegen einer Offerte für die Sitzplatzverglasung und der Ausfüh-

rung weiterer Arbeiten im Rahmen der Gartensanierung.  

 

17. 

Mit Duplik vom 20. November 2020 (Postaufgabe: gleichentags) hielten die 

Beklagten an ihren Anträgen fest. Weiter verkündeten sie der J. den Streit.  

 

18. 

18.1. 

Mit Verfügung vom 23. November 2020 wurde der J. Frist angesetzt, um 

zu erklären, ob sie: 

 

a) zugunsten der Beklagten als Nebenintervenientin am Verfahren teil-
nehmen will (Art. 79 Abs. 1 lit. a ZPO); 

- 7 - 

b) anstelle der Beklagten mit deren Einverständnis den Prozess führen 
will (Art. 79 Abs. 1 lit. b ZPO); 

c) den Eintritt ins Verfahren ablehnt (Art. 79 Abs. 2 ZPO). 

 

18.2. 

Nachdem sich die J. nicht vernehmen liess, wurde das Verfahren ohne 

Rücksicht auf sie fortgesetzt.  

 

19. 

Mit Eingabe vom 4. Dezember 2020 (Postaufgabe: gleichentags) reichten 

die Kläger eine Stellungnahme zur Duplik der Beklagten vom 20. Novem-

ber 2020 ein. 

 

20. 

Mit Eingabe vom 18. Dezember 2020 (Postaufgabe: gleichentags) reichten 

die Beklagten eine Stellungnahme zur Stellungnahme der Kläger vom 

4. Dezember 2020 ein. 

 

21. 

Mit Eingabe vom 7. Januar 2021 (Postaufgabe: gleichentags) reichten die 

Kläger eine Stellungnahme zur Stellungnahme der Beklagten vom 18. De-

zember 2020 ein. 

 

22. 

Mit Verfügung vom 8. April 2022 überwies der Präsident die Streitsache 

ans Handelsgericht, gab die Zusammensetzung des Gerichts bekannt, lud 

die Parteien zur Hauptverhandlung vor und erliess die Beweisverfügung. 

 

23. 

Am 4. Mai 2022 fand die Hauptverhandlung statt. Die Parteien hielten ihre 

Schlussvorträge und konnten sich dabei je zwei Mal äussern. Daraufhin 

zog sich das Handelsgericht zur Beratung zurück und fällte das folgende 

Urteil. 

 

  

- 8 - 

   

Das Handelsgericht zieht in Erwägung: 

 

1. Prozessvoraussetzungen 

Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60 

ZPO). Darunter fallen insbesondere die örtliche und die sachliche Zustän-

digkeit des angerufenen Gerichts (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO). 

 

1.1. Örtliche Zuständigkeit 

Für Klagen aus Vertrag ist das Gericht am Sitz der beklagten Partei zustän-

dig (Art. 31 ZPO). Der Sitz der Beklagten 1 befindet sich in S. und derjenige 

der Beklagten 2 in T., womit die örtliche Zuständigkeit der aargauischen 

Gerichte gegeben ist. Im Übrigen haben sich die Beklagten auf das vorlie-

gende Verfahren eingelassen (Art. 18 ZPO). 

 

1.2. Sachliche und funktionelle Zuständigkeit 

Sachlich ist das Handelsgericht des Kantons Aargau zuständig: Die Streit-

sache betrifft die geschäftliche Tätigkeit der beiden Beklagten (Art. 6 Abs. 2 

lit. a ZPO), denn dem Forderungsstreit liegt ein Kaufvertrag zwischen den 

Beklagten als Verkäuferinnen und den Klägern als Käufern über ein Grund-

stück sowie einen Miteigentumsanteil an einem weiteren Grundstück zu-

grunde. Der Streitwert beträgt laut Replikbegehren Ziff. 1 Fr. 84'651.32. 

Damit steht gegen den Entscheid des Handelsgerichts die Beschwerde in 

Zivilsachen ans Bundesgericht offen (Art. 6 Abs. 2 lit. b ZPO i.V.m. Art. 74 

Abs. 1 lit. b BGG). Zudem sind die Beklagten 1 und 2 als Aktiengesellschaf-

ten im Handelsregister eingetragen (Art. 6 Abs. 2 lit. c ZPO). Die Kläger 

übten ihr Wahlrecht gemäss Art. 6 Abs. 3 ZPO demnach gültig zugunsten 

des Handelsgerichts aus. Das Handelsgericht entscheidet als Kollegialge-

richt (§ 12 Abs. 1 lit. a EG ZPO).  

 

1.3. Einfache aktive und passive Streitgenossenschaft 

Gestützt auf Art. 71 Abs. 1 ZPO können mehrere Personen gemeinsam 

klagen oder beklagt werden, wenn Rechte und Pflichten beurteilt werden 

sollen, welche auf gleichartigen Tatsachen oder Rechtsgründen beruhen 

(einfache aktive bzw. passive Streitgenossenschaft).1 Gleichartigkeit liegt 

vor, wenn die Verbindung der einzelnen Parteien zu einer einfachen Streit-

genossenschaft unter prozessökonomischen Gesichtspunkten zweckmäs-

sig erscheint und keine prozessuale Unübersichtlichkeit droht.2 Zudem 

muss auf die einzelnen Klagen die gleiche Verfahrensart anwendbar sein 

(Art. 71 Abs. 2 ZPO). Schliesslich wird vorausgesetzt, dass das angerufene 

Gericht hinsichtlich der eingeklagten Ansprüche je einzeln sachlich und ört-

lich zuständig ist.3 

                                                
1  STAEHELIN/SCHWEIZER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar zur 

Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, Art. 71 N. 4. 
2  STAEHELIN/SCHWEIZER (Fn. 1), Art. 71 N. 5. 
3  STAEHELIN/SCHWEIZER (Fn. 1), Art. 71 N. 9; BGE 142 III 581 E. 2.1. 

- 9 - 

 

Die Voraussetzungen sowohl für eine einfache aktive als auch für eine pas-

sive Streitgenossenschaft sind erfüllt. Die klägerischen Ansprüche stützen 

sich auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 15. Februar 2016. 

Parteien sind die Beklagten 1 und 2 als Verkäufer und die Kläger 1 und 2 

als Käufer (KB 5 S. 2). Die Ansprüche wären aufgrund von Art. 6 Abs. 3 

ZPO i.V.m. § 12 Abs. 1 lit. a EG ZPO zudem auch je einzeln vom Handels-

gericht des Kantons Aargau im ordentlichen Verfahren zu beurteilen. 

 

1.4. Änderung des Rechtsbegehrens Ziff. 1 

Mit Replik vom 25. September 2020 haben die Kläger 1 und 2 Rechtsbe-

gehren Ziff. 1 der Klage wie folgt geändert: 

 

"Die Beklagten 1 und 2 seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflich-
ten, den Klägern den Betrag von CHF 84'651.32 zu bezahlen, zuzüglich 
Zins zu 5 % seit 24. August 2017." 

 

Folglich ist zu prüfen, ob vorliegend die Voraussetzungen der Klageände-

rung erfüllt sind. 

 

1.4.1. Rechtliche Grundlagen 

Die Zulässigkeit der Klageänderung ist Prozessvoraussetzung.4 Diese be-

urteilt sich nach Einreichung der Klage bis zum Aktenschluss nach Art. 227 

ZPO.5 Demnach ist eine Klageänderung zulässig, wenn der geänderte oder 

neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und mit 

dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht oder 

die Gegenpartei der Klageänderung zustimmt. 

 

1.4.2. Würdigung 

In ihrer Klage beziffern die Kläger den Minderwert des Kaufobjekts mit 

Fr. 54'410.10, basierend auf einer Schätzung für die Sitzglasverglasung, 

die Kosten der abgestorbenen Pflanzen, der Gartensanierung und für die 

Wartung des Splitgeräts (act. 23 Rz. 66). In ihrer Replik vom 25. Septem-

ber 2020 erhöhen sie den geltend gemachten Minderwert gestützt auf eine 

Offerte für die Sitzplatzverglasung und den Kosten der ausgeführten Gar-

tenarbeiten (act. 75 Rz. 6). Der sachliche Zusammenhang zum bisherigen 

Anspruch ist ohne Weiteres gegeben. Die Klageänderung hat keine Ver-

fahrensänderung zur Folge und das angerufene Gericht bleibt örtlich und 

sachlich zuständig. 

 

1.5. Übrige Prozessvoraussetzungen 

Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An-

lass. Auf die Klage ist einzutreten.  

                                                
4  ZÜRCHER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 59 N. 80; LEUENBERGER, in: Sut-

ter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 227 N. 26. 
5  LEUENBERGER (Fn. 4), Art. 227 N. 26. 

- 10 - 

2. Replik- und Novenrecht 

2.1. Rechtliche Grundlagen 

Die Parteien haben gestützt auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 29 Abs. 1 und 

Abs. 2 BV das Recht, zu jeder Eingabe der Gegenpartei Stellung zu neh-

men.6 Insbesondere sind Stellungnahmen zum Rechtlichen und zum Be-

weisergebnis bis zur Urteilsfällung jederzeit möglich (sog. Replikrecht). Das 

Handelsgericht setzt dafür keine Fristen an.7  

 

Das Replikrecht ist vom Novenrecht abzugrenzen. Nach Abschluss des 

Schriftenwechsels können neue Tatsachen und Beweismittel nur noch un-

ter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO vorgebracht werden.8 

Eine Tatsache ist neu, wenn sie ein Sachverhaltselement erstmals einführt. 

Wird ein bereits eingeführtes Sachverhaltselement hingegen bloss klarge-

stellt, ist es nicht neu. Dagegen sind Vorbringen neu, die dem Nachsub-

stantiieren dienen, wenn die Partei ein substantiiertes Behaupten oder Be-

streiten zuvor unterlassen hat.9 Zulässig ist das Vorbringen neuer Tatsa-

chen oder Beweismittel, welche nach Abschluss des Schriftenwechsels 

entstanden sind (echte Noven; Art. 229 Abs. 1 lit. a ZPO) oder welche be-

reits vor Abschluss des Schriftenwechsels vorhanden waren, aber trotz zu-

mutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten (unechte No-

ven; Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO). Zu berücksichtigen ist, dass es der klagen-

den Partei weder möglich noch zumutbar ist, auf Vorrat in der Replik sämt-

liche denkbaren Noven zu entkräften, mit denen der Prozessstoff in der 

Duplik noch ausgedehnt werden kann. Wenn daher in der Duplik Noven 

vorgebracht werden, welche die klagende Partei ihrerseits mit unechten 

Noven entkräften will, so sind die Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 

lit. b ZPO erfüllt.10 Damit der klagenden Partei der Sorgfaltsnachweis ge-

lingt, ist immerhin unabdingbar, dass die Dupliknoven für ihre Novenein-

gabe kausal sind.11 Es obliegt der Partei, die das Novenrecht beansprucht, 

darzutun, inwiefern die Verspätung entschuldbar ist.12  

 

Sowohl echte als auch unechte Noven sind nur dann zu berücksichtigen, 

wenn sie ohne Verzug vorgebracht wurden (Art. 299 Abs. 1 ZPO). Hierfür 

müssen sie regelmässig innert einer Frist von praxisgemäss 10 Tagen13 in 

das Verfahren eingebracht werden. Ob das Erfordernis des unverzüglichen 

                                                
6  BGE 144 III 117 E. 2.1., 138 I 154 E. 2.3.3 je m.w.H.  
7  Vgl. Merkblatt des Handelsgerichts, abrufbar unter: <https://www.ag.ch/media/kanton-aargau/jb/do-

kumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-handelsgericht.pdf> (letztmals besucht am 4. Mai 
2022). 

8  LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 229 N. 4a. 
9  BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Aufl. 2017, Art. 229 N. 16. 
10  BGE 146 III 55 E. 2.5.2 m.w.H. 
11  BGE 146 III 55 E. 2.5.2 m.w.H. 
12  BSK ZPO-WILLISEGGER (Fn. 9), Art. 229 N. 33; vgl. LEUENBERGER (Fn. 8), Art. 229 N. 10. 
13  Vgl. Merkblatt des Handelsgerichts, abrufbar unter: <https://www.ag.ch/media/kanton-aar-

gau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-handelsgericht.pdf> (letztmals besucht am 
4. Mai 2022). 

- 11 - 

Vorbringens hinsichtlich einer bestimmten Eingabe eingehalten wurde, ist 

letztlich in Würdigung der Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurtei-

len. 

 

2.2. Würdigung  

2.2.1. Zeitliche Zulässigkeit  

Sowohl die Kläger als auch die Beklagten haben von ihrem unbedingten 

Replikrecht Gebrauch gemacht. 

 

Die Duplik wurde den Klägern mit Verfügung vom 23. November 2020 am 

24. November 2020 via Postfach zugestellt. Die Kläger erstatteten ihre 

Stellungnahme zur Duplik am 4. Dezember 2020. Sie erfolgte innert 10 Ta-

gen nach deren Zustellung14 und damit ohne Verzug. Dasselbe gilt für die 

Stellungnahme der Beklagten vom 18. Dezember 2020, welche innert sie-

ben Tagen nach erfolgter Zustellung der Eingabe der Kläger15 eingereicht 

wurde. Die Stellungnahme der Beklagten vom 18. Dezember 2020 er-

reichte das Handelsgericht am 21. Dezember 2020 und wurde den Klägern 

mit Verfügung vom 21. Dezember 2020 am 22. Dezember 2020 via Post-

fach zugestellt.16 Die zweite Stellungnahme der Kläger vom 7. Januar 2021 

erfolgte damit innert 15 Tagen. Ob die Eingabe unverzüglich im Sinne des 

Novenrechts eingereicht wurde, kann offenbleiben, da sich die darin ent-

haltenen Noven nur auf Ausführungen der Beklagten beziehen, die ihrer-

seits novenrechtlich unzulässig sind (siehe E. 2.2.2).  

 

2.2.2. Inhaltliche Zulässigkeit 

Mit Eingabe vom 4. Dezember 2020 nehmen die Kläger zu neuen Vorbrin-

gen der Duplik Stellung. Diese beziehen sich auf die erstmals eingereichten 

Ausführungspläne (Duplikbeilage [DB] 1 ["Sammelbeilage]) sowie die 

Planskizze Haus 4 vom 23. Dezember 2015 (DB 2). Die Kläger legen 

rechtsgenüglich dar, inwiefern ihre Stellungnahme durch die Dupliknoven 

veranlasst ist. Ebenso zeigen sie auf, dass es ihnen nicht möglich war, be-

reits in der Replik auf die Behauptungen betreffend die ihnen nie oder in 

anderem Zusammenhang zugestellten Plänen zu reagieren. Die Vorbrin-

gen der Kläger sind entsprechend zu berücksichtigen. 

 

Novenrechtlich unzulässig sind hingegen die mit Eingabe der Beklagten 

vom 18. Dezember 2020 erstmalig eingeführten Tatsachenvorbringen und 

Beweismittel. Dabei handelt es sich um zwei E-Mails der Beklagten an die 

Kläger aus dem Jahre 2016. Diese hätten bereits in der Duplik vorgebracht 

werden können. 

                                                
14  Vgl. Sendungsverfolgung der Post mit der Sendungsnummer 98.37.115493.00428290. 
15  Vgl. Sendungsverfolgung der Post mit der Sendungsnummer 98.37.115493.00432722. 
16  Vgl. Sendungsverfolgung der Post mit der Sendungsnummer 98.37.115493.00433819. 

- 12 - 

3. Verhandlungsmaxime 

Vorliegend gilt die Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Auf die sich 

daraus ergebenden Obliegenheiten der Parteien ist vorab einzugehen: 

 

3.1. Behauptungslast 

Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gericht die Tatsa-

chen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel 

anzugeben. Den Prozessparteien obliegt die Behauptungslast.17 Die Auf-

teilung der Behauptungslast zwischen den Parteien folgt der Beweislast-

verteilung nach Art. 8 ZGB.18 Somit trägt die Behauptungslast für rechtser-

zeugende Tatsachen, wer ein Recht oder Rechtsverhältnis behauptet; für 

rechtsaufhebende Tatsachen, wer die Aufhebung oder den Untergang ei-

nes Rechts behauptet (z.B. Verwirkung, Erlass etc.) und für rechtshin-

dernde Tatsachen, wer sich darauf beruft (z.B. Verjährung, Stundung 

etc.).19 Dementsprechend hat das Bestehen einer vertraglichen Verpflich-

tung zu behaupten, wer einen vertraglichen Anspruch erhebt.20 

 

Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten; es ge-

nügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden rechtli-

chen Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens 

entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen be-

hauptet werden.21 Was offensichtlich in anderen, ausdrücklich vorgebrach-

ten Parteibehauptungen enthalten ist, muss nicht explizit behauptet werden 

(sog. implizite bzw. mitbehauptete Tatsachen).22 Blosse Mutmassungen 

stellen jedoch keine rechtsgenüglichen Tatsachenbehauptungen dar.23 Ist 

ein Tatsachenvortrag im erwähnten Sinne vollständig, so wird er als schlüs-

sig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die 

anbegehrte Rechtsfolge zulässt.24 

 

Tatsachenbehauptungen sind grundsätzlich in den Rechtsschriften aufzu-

stellen (Art. 221 Abs. 1 lit. d und Art. 222 Abs. 2 Satz 1 ZPO).25 Der bloss 

                                                
17  Vgl. BGer 5A_83/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4, 4A_264/2015 vom 10. August 2015 E. 4.2.2; 

SCHNEUWLY, Lange Rechtsschriften – Wieso? Und was tun?, Anwaltsrevue 2019, S. 444. 
18  BGE 132 III 186 E. 4; BGer 5A_808/2018 vom 15. Juli 2019 E. 4.2. 
19  SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 55 N. 18. 
20  BGE 128 III 271 E. 2.a.aa; weitergehend ZK ZGB-JUNGO, 3. Aufl. 2018, Art. 8 N. 387. 
21  BGE 136 III 322 E. 3.4.2; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 
22  BGE 144 III 519 E. 5.3; BGer 4A_243/2018 vom 17. Dezember 2018 E. 4.2.1 m.w.N.; JOSI, Be-

haupten, Bestreiten und Beweisen – praktische Fragen im Lichte der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung, in: Markus/Eichel/Rodriguez (Hrsg.), Der handelsgerichtliche Prozess, Chancen und 
Gefahren – national und international, 2019, S. 80. 

23  BGer 4A_667/2014 vom 12. März 2015 E. 3.2.2. 
24  BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.1 m.w.N., 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.1; 

SCHNEUWLY (Fn. 17), S. 445. 
25  BGE 144 III 519 E. 5.2.1, 144 II 67 E. 2.1; BRUGGER, Der Verweis auf Beilagen in Rechtsschriften, 

SJZ 2019, S. 534; JOSI (Fn. 22), S. 60. 

- 13 - 

pauschale Verweis auf Beilagen genügt in aller Regel nicht.26 Zweck dieses 

Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche 

Tatsachen sich der Kläger (bzw. der Beklagte hinsichtlich einer Gegenfor-

derung) stützt und womit er diese beweisen will, und dass andererseits die 

Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie sich vertei-

digen muss (Art. 222 ZPO).27 Durch einen Verweis auf Urkunden können 

Sachverhaltselemente jedoch ausnahmsweise als behauptet gelten, wenn 

es als blossen Leerlauf erscheinen würde, eine Übernahme des Urkunden-

inhalts in die Rechtsschrift zu verlangen.28 An einen rechtsgenüglichen Ver-

weis auf die Beilage werden im Wesentlichen drei Anforderungen gestellt: 

Erstens müssen in der Rechtsschrift die Tatsachen in ihren wesentlichen 

Zügen oder Umrissen behauptet sein.29 Zweitens hat der entsprechende 

Verweis in der Rechtsschrift spezifisch ein bestimmtes Aktenstück zu nen-

nen und aus dem Verweis selbst muss klar werden, welche Teile des Ak-

tenstücks als Parteibehauptung gelten sollen.30 Drittens muss die Beilage 

selbsterklärend sein. Sie hat genau die verlangten (beziehungsweise in der 

Rechtsschrift bezeichneten) Informationen zu enthalten und es darf kein 

Interpretationsspielraum bestehen. Sind diese Voraussetzungen nicht ge-

geben, kann der Verweis nur genügen, wenn zusätzlich in der Rechtsschrift 

die Beilage derart konkretisiert und erläutert wird, dass die in der Beilage 

enthaltenen Informationen ohne weiteres zugänglich werden und nicht in-

terpretiert und zusammengesucht werden müssen. Es genügt nicht, dass 

in den Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form vorhan-

den sind. Ein Verweis auf Akten darf nicht dazu führen, dass die Gegen-

partei und das Gericht die relevanten Tatsachen aus der Beilage selbst zu-

sammensuchen müssen.31 Die in der Praxis beliebten Pauschalverweise 

auf eingereichte Akten bzw. die allgemeine Erklärung, diese würden "integ-

rierenden Bestandteil" der Rechtsschrift bilden, stellen deshalb keine hin-

reichenden Behauptungen dar bzw. können fehlende Behauptungen nicht 

ersetzen.32 

 

3.2. Bestreitungslast 

Die Kehrseite der Behauptungslast ist die sog. Bestreitungslast: Bestreitet 

eine Partei eine Tatsachenbehauptung ihres Gegners nicht, gilt diese als 

                                                
26  BGer 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.1 

m.w.N.; JOSI (Fn. 22), S. 61. 
27  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.1 m.w.N. 
28  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.2. 
29  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_398/2018 vom 25. Februar 2019 E. 10.4.1, 

4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; BRUGGER (Fn. 25), S. 535 f. 
30  BGE 144 III 519 E. 5.2.1.2; 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_535/2018 vom 3. Juni 

2019 E. 4.2.1, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2; eingehend BRUGGER (Fn. 25), S. 536 ff. 
31  BGer 4A_415/2021 vom 18. März 2022 E. 5.4.3, 4A_496/2019 vom 1. Februar 2021 E. 4.3.1, 

4A_535/2018 vom 3. Juni 2019 E. 4.4.2, 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2.2.2, 4A_281/2017 
vom 22. Januar 2018 E. 5.2 f.; eingehend BRUGGER (Fn. 25), S. 538 ff. 

32  BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 21 m.w.N.; BRUGGER (Fn. 25), S. 540 Fn. 50 m.w.N. 

- 14 - 

unbestritten und die betreffende Tatsache kann dem Entscheid ohne wei-

teres zugrunde gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein 

Beweis geführt zu werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).33 Art. 222 

Abs. 2 ZPO verlangt von der beklagten Partei, darzulegen, welche Tatsa-

chenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelnen anerkannt oder be-

stritten werden. Es ist deshalb empfehlenswert, die Tatsachenbehauptun-

gen der Klägerin detailliert, d.h. Punkt für Punkt zu bestreiten.34 Bestreitun-

gen sind dabei so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche 

einzelnen Behauptungen damit bestritten werden; die Bestreitung muss ih-

rem Zweck entsprechend so bestimmt sein, dass die Gegenpartei weiss, 

welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss. Pauschale Be-

streitungen reichen indessen selbst dann nicht aus, wenn sie explizit erfol-

gen. Erforderlich ist eine klare Äusserung, dass der Wahrheitsgehalt einer 

bestimmten gegnerischen Behauptung infrage gestellt wird.35 Auch ein im-

plizites Bestreiten genügt unter diesen Voraussetzungen den Anforderun-

gen der rechtsgenügenden Bestreitung.36 

 

3.3. Substantiierungslast 

Bestreitet aber der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der 

behauptungsbelasteten Partei in rechtsgenüglicher Weise, so greift eine 

über die Behauptungslast hinausgehende Substantiierungslast. Die Vor-

bringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsa-

chen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis 

abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann.37 

Das Beweisverfahren darf nicht dazu dienen, ein ungenügendes Parteivor-

bringen zu vervollständigen.38 Der nicht oder nicht substantiiert vorge-

brachte Sachverhalt ist im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime dem 

nicht bewiesenen Sachverhalt gleichzusetzen.39 

 

3.4. Bezeichnung der Beweismittel 

Die Parteien haben im Rahmen der Verhandlungsmaxime die einzelnen 

Beweismittel zu bezeichnen (vgl. Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO, wonach die 

Klage die Tatsachenbehauptungen sowie die Bezeichnung der einzelnen 

Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen zu enthalten hat). Dazu gehört 

auch, dass aus dem Zusammenhang klar wird, inwiefern die angerufenen 

                                                
33  BK ZPO I-HURNI (Fn. 32), Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO; JOSI (Fn. 22), S. 57. 
34  Ähnlich DROESE, Bestreitungsbedürftige Beilagen – ein Hinweis zur bundesgerichtlichen Speise-

karte, Note zu Urteil 4A_11/2018, SZZP 2019, S. 19. 
35  BGE 141 III 433 E. 2.6; BGer 4A_9/2018 vom 31. Oktober 2018 E. 2.3; SCHNEUWLY (Fn. 17), 

S. 445 f. 
36  SCHMID/HOFER, Bestreitung von neuen Tatsachenbehauptungen in der schriftlichen Duplik, ZZZ 

2016, S. 285 m.w.N. 
37  BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1; BGer 4A_280/2019 vom 14. Oktober 2019 E. 4.1. 
38  DOLGE, Anforderungen an die Substanzierung, in: Dolge (Hrsg.), Substantiieren und Beweisen, 

2013, S. 21; JOSI (Fn. 22), S. 86; vgl. auch BGE 108 II 337 E. 3. 
39  BGer 4A_210/2009 vom 7. April 2010 E. 3.2; KUKO ZPO-OBERHAMMER/WEBER, 3. Aufl. 2021, 

Art. 55 N. 12; ähnlich JOSI (Fn. 22), S. 62. 

- 15 - 

Beweismittel den angestrebten Beweis erbringen sollen. Es genügt nicht, 

in der Klage Behauptungen aufzustellen und pauschal auf die Klagebeila-

gen zu verweisen.40 Ein Beweismittel ist nur dann formgerecht angeboten, 

wenn sich die Beweisofferte eindeutig der damit zu beweisenden Tatsa-

chenbehauptung zuordnen lässt und umgekehrt.41 Deshalb sind die einzel-

nen Beweisofferten unmittelbar im Anschluss an die entsprechenden Tat-

sachenbehauptungen aufzuführen, welche durch sie bewiesen werden sol-

len ("Prinzip der sog. Beweismittelverbindung").42 Es ist hingegen unzu-

reichend, einen ganzen Sachverhaltskomplex zu behaupten und lediglich 

pauschal auf eine Vielzahl von Urkunden oder eine Anzahl Zeugen zu ver-

weisen.43 Bei umfangreichen Urkunden ist zudem die für die Beweisführung 

erhebliche Stelle zu bezeichnen (Art. 180 Abs. 2 ZPO).44 

  

4. Einleitung  

Die Kläger untermauern ihre Forderung dem Grundsatz nach mit zwei An-

spruchsgrundlagen. Erstens verlangen sie Minderung wegen Sachmän-

geln des Kaufobjekts. Zweitens stützen sie sich auf die Haftung der Beklag-

ten in ihren Rollen als Bauleitung (Beklagte 1) und Architektin (Beklagte 2) 

nach der SIA-Norm 118 gemäss Ziff. IV.4. des Kaufvertrags.  

 

Im Folgenden ist zunächst der zwischen den Parteien geschlossene Ver-

trag rechtlich zu qualifizieren. Sodann sind allfällige Gewährleistungsan-

sprüche der Kläger aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Kauf-

vertrag zu prüfen. Dies bedingt das Vorliegen von gewährleistungsrechtlich 

relevanten Mängeln, die rechtzeitige Rüge derselben und das Fehlen von 

Ausschlussgründen, die der Haftung entgegenstünden. Schliesslich ist die 

Frage zu beantworten, ob die Kläger die Beklagten in deren Rollen als Bau-

leitung bzw. Architektin für die behaupteten Mängel der Liegenschaft be-

langen können.  

 

5. Qualifikation des Vertrags vom 15. Februar 2016 

5.1. Rechtliche Grundlagen  

Die Qualifikation eines Vertrages ist eine Rechtsfrage und folglich von Am-

tes wegen zu prüfen (vgl. Art. 57 ZPO). Nach der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung ist beim Verkauf eines Grundstückes mit einer Neubaute 

im Rahmen eines einheitlichen Vertrages insbesondere zwischen einem 

reinen Kaufvertrag (Grundstückkaufvertrag über eine künftige Sache) und 

                                                
40  BGer 4A_195/2014 und 4A_197/2014 vom 27. November 2014 E. 7.3.3 m.w.N. (nicht publ. in BGE 

140 III 602). 
41  BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 4.4.2, 4A_370/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 3.3 

m.w.N. 
42  BK ZPO II-KILLIAS, 2012, Art. 221 N. 29; PAHUD, in: Brunner/Gasser/Schwander (Hrsg.), Schweizeri-

sche Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2016, Art. 221 N. 16 ff.; BRUGGER (Fn. 25), S. 537. 
43  BK ZPO II-KILLIAS (Fn. 42), Art. 221 N. 29; JOSI (Fn. 22), S. 86; ähnlich BGer 4A_360/2017 vom 

30. November 2017 E. 4. 
44  BK ZPO II-RÜETSCHI, 2012, Art. 180 N. 17 ff.; WEIBEL, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger 

(Fn. 1), Art. 180 N. 10 ff., je m.w.N. 

- 16 - 

einem gemischten Grundstückkauf-/Werkvertrag (Grundstückkauf mit Bau-

leistungspflicht) zu unterscheiden. Massgebliches Abgrenzungskriterium 

bildet dabei die Herstellungspflicht. Während der Verkäufer nur zur Über-

eignung der künftigen Sache verpflichtet ist, ist der Unternehmer zur Her-

stellung einer künftigen Neubaute verpflichtet. Ein Kauf über eine künftige 

Sache ist anzunehmen, wenn der Erwerber keinerlei Einfluss auf den Her-

stellungsprozess ausübt, d.h. der Neubau nicht eigens für ihn hergestellt 

wird. Demgegenüber ist von einem gemischten Grundstückkauf mit Bau-

leistungspflicht auszugehen, wenn dem Erwerber ein Einfluss auf den Ar-

beitsprozess eingeräumt wird, und zwar auch bei einer bloss teilweisen 

Herstellung eines Neubaus nach den individuellen Wünschen des Erwer-

bers.45 Von einer qualifizierenden Einflussmöglichkeit kann dann nicht 

mehr gesprochen werden, wenn sich diese auf die Mitbestimmung von 

nicht wesensprägenden Details der Endausführung des Neubaus be-

schränkt, wie etwa die Farbe der Tapeten, die Wahl der Bodenbeläge oder 

der Küchenapparate.46  

 

5.2. Würdigung 

Vorab ist zu klären, auf welcher vertraglichen Grundlage die Mängelrechte 

der Käufer zu beurteilen sind. Die Parteien gehen übereinstimmend vom 

Vorliegen eines Kaufvertrages aus und verwenden im Zusammenhang mit 

dem zwischen ihnen abgeschlossenen Vertrag durchwegs die Begriffe 

"Kaufvertrag" und "Kaufobjekt" (vgl. act. 4 Rz. 6 ff; act. 16 Rz. 38 f.; act. 42; 

act. 90 Rz. 72; act. 130; act. 134 ff.). Entscheidend für die rechtliche Qua-

lifikation eines Vertrags ist dessen Inhalt; nicht entscheidend sind die von 

den Parteien verwendeten Begrifflichkeiten.47  

 

Am 15. Februar 2016 schlossen die Parteien eine als "Kaufvertrag" be-

zeichnete Vereinbarung über den Erwerb des Grundstücks GB Q. Nr. 1203 

mit dem noch zu erstellenden Einfamilienhaus Nr. 1171 und dem dominier-

ten Grundstück Nr. 1204-0-25 (Miteigentumsanteil) mit der zu erstellenden 

Tiefgarage Nr. 1172 zu einem Pauschalpreis von Fr. 1'180'000.00 (KB 5). 

Die Gesamtheit dieser Leistungen (Übertragung der Grundstücke sowie Er-

stellung des Einfamilienhauses mit Garage) bezeichneten die Parteien als 

"Kaufsobjekt" (Ziff. II des Vertrags). Die zu erstellende Baute sollte gemäss 

dem Vertrag durch die Beklagten nach der Planbeilage und dem Baube-

schrieb, welche ausdrücklich als Vertragsbestandteile bezeichnet wurden, 

                                                
45  BGer 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019 E. 2.2; 4A_306/2018 vom 29. Januar 2019 E. 2.2; 

4A_702/2011 vom 20. August 2012 E. 5; 4C.301/2002 vom 22. Januar 2003 E. 2.1 mit Hinweisen 
auf die Lehre. 

46  Vgl. KRAUSKOPF/MÄRKI, Erwerb einer Stockwerkeinheit ab Plan. Unter besonderer Berücksichti-
gung der Aufklärungs- und Informationspflichten der Notarinnen und Notare bei der Beurkundung 
des Wohnungskaufes, in: Wolf, Aktuelles zum Stockwerkeigentum – insbesondere aus Sicht des 
Notariats, Weiterbildungstagung des Verbands bernischer Notare und des Instituts für Notariats-
recht und Notarielle Praxis an der Universität Bern vom 25./26. Oktober 2017, 2017, S. 60.; RÜEGG, 
in: Koller (Hrsg.), Der Grundstückkauf, 3. Aufl., Bern 2017, § 5 N. 8 S. 169 f. 

47  vgl. Art. 18 Abs. 1 OR; BGE 144 III 43 E. 3.3.; BGE 131 III 217 E. 3 = Pra 2006 Nr. 6. 

- 17 - 

ausgeführt werden (KB 5 S. 5, Ziff. II lit. a und b). Die Planbeilage und der 

Baubeschrieb enthalten einerseits die konkrete Bemassung der zu erstel-

lenden Baute (Seitenansicht der Fassaden Nord, Süd, Ost und West). An-

dererseits bestimmen sie die wesentlichen Eigenschaften der Baute, die 

auszuführenden Handwerkerarbeiten und die zu verwendenden Materia-

lien. Mit anderen Worten definieren sie die geschuldete Qualität der bauli-

chen Ausführungen (vgl. KB 5, Baubeschrieb S. 1). Die Eigenschaften des 

Kaufobjektes bei Ablieferung wurden mithin bereits im Voraus festgelegt. 

Das Kaufobjekt ist Teil einer einheitlichen, von den Beklagten vorgängig 

projektierten und im Anschluss realisierten Gesamtüberbauung mit vier 

weitgehend identischen Einfamilienhäusern (KB 5 S. 7, Ziff. IV.2; vgl. auch 

KB 7).  

 

Sodann ist auch die Verkaufsdokumentation der Beklagten (KB 7) in inhalt-

licher sowie formeller Hinsicht standardisiert. Sie wurde namentlich nicht 

mit Blick auf die Kläger individualisiert. Diese Sachverhaltselemente lassen 

nur den Schluss zu, dass die infrage stehende Baute nicht nach den indivi-

duellen Wünschen der Klägerschaft bzw. nicht auf deren Bestellung hin er-

stellt wurde. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die Baute in Bezug auf 

ihre wesentlichen Eigenschaften in identischer Form auch für jeden ande-

ren Erwerber erstellt worden wäre.  

 

Bereits diese Konstellation spricht gegen eine (wesentliche) Einflussnahme 

der Kläger auf den Herstellungs- und Arbeitsprozess. Weiter wurde im Bau-

beschrieb ausdrücklich festgehalten, dass das Fassaden- und Farbkonzept 

von den Käufern nicht beeinflusst werden kann, dass grundsätzlich keine 

Eigenleistungen durch die Käufer möglich sind und dass die vom Ersteller 

bestimmten Unternehmer durch die Erwerber zu berücksichtigen sind 

(KB 5, Baubeschrieb S. 7). Sowohl die Kläger als auch die Beklagten füh-

ren aus, dass die Kläger keinen Einfluss auf den Herstellungsprozess und 

Gestaltung des Gebäudes nehmen konnten (act. 15; act. 135; act. 179 

Rz. 4; act. 196). Weiter ist nicht ersichtlich, dass die Kläger von der vorge-

sehenen Standardausführung des Baus abgewichen wären oder Anwei-

sungen für den Innenausbau gegeben hätten oder hätten geben können. 

Zumindest waren die Wahlmöglichkeiten der Kläger nicht derart umfang-

reich, dass sie die Annahme eines gemischten Kauf-/Werkvertrags recht-

fertigen würden. Letztlich lässt sich auch der pauschale Preis von 

Fr. 1'180'000.00 nicht auf das Grundstück und die versprochene Baute auf-

teilen, was ebenfalls für das Vorliegen eines reinen Kaufvertrages spricht.48  

 

Zusammenfassend ist der Vertrag vom 15. Februar 2016 als reiner Kauf-

vertrag über eine künftige Sache zu qualifizieren.  

 

                                                
48  Vgl. RÜEGG (Fn. 46), S. 170 N. 8. 

- 18 - 

6. Sachgewährleistung 

6.1. Anspruch der Kläger aus Sachgewährleistung 

Die Kläger machen einen Minderungsanspruch nach Art. 197 ff. OR gel-

tend. Diesen stützen sie darauf, dass ihre Liegenschaft in Bezug auf drei 

Positionen – Splitgerät samt Einhausung, fehlende Sitzplatzverglasung, 

Aufbau des Gartenbodens – mangelhaft sei. Konkret beziffern die Kläger 

den Minderwert wie folgt:  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die kaufrechtliche Sachgewährleistung bedingt das Bestehen von Mängeln 

am Kaufobjekt, deren rechtzeitige Rüge sowie das Fehlen von Ausschluss-

gründen.  

 

6.2. Sachmängel am Kaufobjekt  

6.2.1. Rechtliche Grundlagen  

6.2.1.1. Sachgewährleistung 

Das Gewährleistungsrecht ist dispositiver Natur. Die Sachgewährleistung 

richtet sich beim Grundstückkauf grundsätzlich nach den Bestimmungen 

des Fahrniskaufs (Art. 221 OR i.V.m. Art. 197 ff. OR).49 

 

Gemäss Art. 197 Abs. 1 OR haftet der Verkäufer dem Käufer sowohl für die 

zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körper-

liche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit 

zum vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. Er haf-

tet für diese Mängel auch dann, wenn er sie nicht kannte (Abs. 2). Mangel-

haft i.S.v. Art. 197 OR ist eine Sache dann, wenn sie von dem abweicht, 

was nach dem Kaufvertrag sein sollte, weil ihr eine Eigenschaft fehlt, die 

vom Verkäufer zugesichert wurde oder die der Käufer nach den Grundsät-

zen von Treu und Glauben voraussetzen durfte.50 Ob es an einer zugesi-

cherten oder vorausgesetzten Eigenschaft fehlt, beurteilt sich jeweils an-

hand des konkreten Kaufvertrages.51 

 

                                                
49  Vgl. BINDER/VETTER, Freizeichnung von Gewährleistungsansprüchen beim Grundstückkauf unter 

besonderer Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher Normen, AJP 2007, S. 687; 
SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 3. Aufl. 2021, 
N. 643, 652 ff. 

50  BGE 114 II 239 E. 5a; RÜEGG (Fn. 46), §5 N. 35 S. 179 f.; BSK OR I-HONSELL, 7. Aufl. 2020, 
Art. 197 N. 2; SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF (Fn. 49), N. 331. 

51  BGer 4A_173/2014 vom 10. Juni 2014 E. 5.2; BGE 114 II 239 E. 5.a.aa. 

- Abgestorbene Pflanzen Fr. 990.00 

- Gartensanierung, erfolgt Fr. 25'420.10 

- Gartensanierung, erfolgt (neu) Fr. 11'473.17 

- Gartensanierung, ausstehend Fr. 18'500.00 

- Fehlende Verglasung Fr. 26'268.05 

- Splitgerät Fr. 2'000.00  

 Total Fr. 84'651.32 

- 19 - 

Eine Zusicherung seitens des Verkäufers i.S.v. Art. 197 Abs. 1 OR liegt vor, 

wenn dieser anlässlich des Vertragsschlusses und als Teil des Vertrages 

eine verbindliche Erklärung über das Vorliegen bestimmter Eigenschaften 

bzw. das Fehlen bestimmter Mängel des Kaufobjekts abgibt.52 Eine solche 

Erklärung kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen.53 So kann sie ins-

besondere auch ausserhalb der Kaufvertragsurkunde abgegeben werden, 

namentlich durch die Aushändigung von Verkaufsunterlagen.54 Eine Zusi-

cherung beim Liegenschaftskauf bedarf nach herrschender Lehre und 

Rechtsprechung nicht der öffentlichen Beurkundung.55 Sie ist gewährleis-

tungsrechtlich erst relevant, wenn sie für den Kaufentschluss des Käufers 

ursächlich war (Kausalitätserfordernis).56 Die Kausalität wird bei Zusiche-

rungen vermutet, die nach der allgemeinen Lebenserfahrung geeignet sind, 

den Käufer in seinem Entscheid, das Objekt überhaupt oder zu den kon-

kreten Bedingungen zu kaufen, massgebend zu beeinflussen.57 

 

Liegt keine Zusicherung vor, kann das Kaufobjekt mangelhaft sein, wenn 

der Käufer nach Treu und Glauben gewisse Eigenschaften voraussetzen 

durfte, das Kaufobjekt diese aber nicht aufweist. Dabei bestimmen sich die 

erwarteten Eigenschaften nach dem vorausgesetzten Gebrauch des 

Kaufobjekts. Dieser ergibt sich in erster Linie aus dem übereinstimmenden 

Parteiwillen.58 Ist ein solcher nicht feststellbar, kann auf denjenigen Ge-

brauch – und die entsprechenden Eigenschaften – abgestellt werden, die 

der Käufer gemäss der Verkehrsauffassung, den Umständen des Vertrags-

schlusses und der Natur des Geschäfts nach Treu und Glauben erwarten 

durfte.59 Hierbei finden insbesondere auch Branchenusancen und Normen, 

welche die "anerkannten Regeln der Baukunde" widerspiegeln (z.B. Nor-

men des SIA), Berücksichtigung.60 Ein rechtlich relevanter Mangel liegt in-

dessen nur dann vor, wenn die Abweichung vom erwarteten Zustand den 

Wert oder die Tauglichkeit des Kaufobjekts zum vorausgesetzten Ge-

brauch aufhebt oder erheblich mindert (Art. 197 Abs. 1 Teil 2 OR). Die Er-

heblichkeit der Wert- oder Tauglichkeitsminderung steht im Ermessensent-

scheid des Richters, welcher insbesondere die Umstände des Einzelfalls 

und die Verkehrsanschauung zu berücksichtigen hat.61 Gemäss herrschen-

der Lehre sind Wert oder Tauglichkeit des Kaufobjekts namentlich dann 

                                                
52  HUGUENIN ET AL., Obligationenrecht: Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, N. 2599. 
53  BSK OR I-HONSELL (Fn. 50), Art. 197 N. 14; HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2601; BGE 88 II 410 

E. 3c; 109 II 24 E. 4; BGE 102 II 97 E. 5.1.  
54  Vgl. RÜEGG (Fn. 46), § 5 N. 47 S. 184. 
55  BSK OR I-HONSELL (Fn. 50), Art. 197 N. 15 mit Hinweisen. 
56  BGer 4A_538/2013 vom 19. März 2014 E. 4.1; BGE 88 II 410 E. 3.c. 
57  BGE 71 II 239 E. 4.; BGer 4A_417/2007 vom 14. Februar 2008 E. 5.1. 
58  HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2609. 
59  BGer 4C.200/2006 vom 20. September 2006 E. 2.1; HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2609; 

SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF (Fn. 49), N. 331. 
60  RÜEGG (Fn. 46), S. 192 N. 74 m.w.H. 
61  Zum Ganzen: ZK OR-SCHÖNLE/HIGI, 3. Aufl. 2005, Art. 197 N. 71 ff.; MÜLLER-CHEN, in: Müller-

Chen/Huguenin (Hrsg.), Vertragsverhältnisse Teil 1: Innominatkontrakte, Kauf, Tausch, Schen-
kung, Miete, Leihe, Art. 184 - 318 OR, 3. Aufl. 2016, Art. 197 N. 27. 

- 20 - 

erheblich vermindert, wenn der Käufer den Kaufvertrag in Kenntnis des 

Mangels nicht oder zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte.62 

 

Die Beweislast für das Vorliegen des Mangels im Zeitpunkt des Gefahr-

übergangs obliegt dem Käufer (vgl. Art. 8 ZGB), sofern dieser das Kaufob-

jekt angenommen hat.63 

 

6.2.1.2. Vertragsauslegung 

Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Aus-

legung, d.h. nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 

Abs. 1 OR).64 Haben sich die Parteien tatsächlich richtig, d.h. nach dem 

erklärten wirklichen Willen verstanden und stimmen die Willen überein, so 

liegt ein natürlicher Konsens vor. Die subjektive Auslegung zielt auf die Re-

konstruktion des tatsächlichen Parteiwillens ab.65 Bleibt der (innere) Partei-

wille unbewiesen oder stimmt er nicht überein, sind zur Ermittlung des mut-

masslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Ver-

trauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusam-

menhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und 

mussten.66 Im Rahmen dieser objektivierten (normativen) Auslegung67 hat 

jede Partei nach dem Vertrauensprinzip ihre Erklärung so gelten zu lassen, 

wie sie von der Adressatin nach ihrem Wortlaut und der Entstehungsge-

schichte des Vertrags wie Vorverhandlungen und Begleitumstände, Verhal-

ten der Parteien bei Vertragsschluss, Interessenlage, Zweck und Systema-

tik des Vertrags, Verkehrsauffassung und -übung im Rahmen einer ganz-

heitlichen Auslegung verstanden werden musste und durfte.68 Es gilt das 

als Vertragswille, was vernünftig und korrekt handelnde Parteien unter den 

gegebenen Umständen gewollt haben würden.69  

 

6.2.2. Splitgerät  

6.2.2.1. Parteibehauptungen 

6.2.2.1.1. Kläger 

Die Kläger machen geltend, auf dem Dach des Gebäudes sei ein anderes 

Splitgerät installiert worden, als ursprünglich vorgesehen (act. 7 Rz. 18). 

Konkret seien das Splitgerät samt Holzverkleidung nicht nur 80 cm, son-

dern rund 200 cm hoch und damit erheblich grösser ausgefallen als es ver-

traglich vereinbart worden wäre (act. 7 f. Rz. 18, 21). Gemäss Planbeilage 

zum Kaufvertrag hätte die Holzverkleidung des Splitgeräts südseitig offen 

ausgeführt werden müssen. Die erheblich grösser dimensionierte sowie 

                                                
62  Vgl. HUGUENIN ET AL. (Fn. 52), N. 2612; RÜEGG (Fn. 46), S. 193 f. N. 76. 
63  BSK OR I-HONSELL (Fn. 50), Art. 197 N. 12 m.w.H. 
64  BGE 131 III 467 E. 1. 
65  HUGUENIN, Obligationenrecht Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, N. 278. 
66  BGE 138 III 659 E. 4.2.1, 133 III 61 E. 2.2.1, 132 III 24 E. 4. 
67  GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 11. Aufl. 2020, N. 1201. 
68  BGE 131 III 280 E. 3, 143 III 157 E. 1.2.2; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, 4. Aufl. 2015, Art. 18 

N. 370 ff. 
69  GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 65), N. 1201. 

- 21 - 

rundum geschlossene Holzverkleidung sei zum einen optisch störend. Das 

Splitgerät erscheine dadurch wie eine "Holzhütte" auf dem Dach. Die ur-

sprünglich geplante Anlage wäre demgegenüber vom Garten bzw. Terrain 

aus kaum sichtbar gewesen. Zum anderen verursache die Holzverkleidung 

nun auch höhere jährliche Wartungskosten, weil für die De- und Wieder-

montage der südseitig angebrachten massiven Abdeckung jeweils zwei 

Handwerker nötig seien. Das vertraglich vereinbarte, südseitig offene Gerät 

hätte demgegenüber nur eines Handwerkers bedurft (act. 8 f. Rz. 22f., 

act. 81 f. Rz. 33 ff., act. 22 Rz. 60, act. 93 Rz. 83). Diese Vertragsabwei-

chung stelle einen Mangel dar (act. 16 Rz. 41).  

 

In ihrer Replik führen die Kläger sodann aus, die grössere Dimension des 

Splitgeräts habe keinen Zusammenhang mit der Bodenheizung im Unter-

geschoss, da die weiteren Häuser ohne Bodenheizung ebenfalls ein grös-

seres Splitgerät hätten. Das grössere Splitgerät bringe den Klägern keinen 

Mehrnutzen, sondern nur Nachteile und Einschränkungen. Die Beklagten 

hätten auch ein Splitgerät im Querformat und liegend anstelle des sehr 

grossen Splitgeräts in Hochformat installieren lassen können (act. 80 

Rz. 27 ff.). Das vertragliche Gerät habe man in der Mitte des Daches vor-

gesehen. Es wäre vom Garten aus nicht sichtbar gewesen. Daher sei auch 

keine geschlossene Konstruktion notwendig gewesen. Das nun installierte 

Gerät überrage das Dach um rund 200 cm und sei daher vom Garten aus 

sichtbar. Aufgrund der Störwirkung der offenen Vorderseite hätten die Be-

klagten von sich aus, ohne Verlangen der Kläger die vorderseitige Verklei-

dung montiert (act. 80 Rz. 31 f.). Die Kläger hätten das Gerät am 2. August 

2018 ein erstes Mal kontrollieren lassen. Dabei sei festgestellt worden, 

dass das Entfernen und die Wiedermontage der nachträglich geänderten 

Holzverkleidung von einer Person allein nicht zu bewältigen sei (act. 80 

Rz. 33). Die Front-Abdeckung, welche zunächst abgeschraubt werden 

müsse, sei 182 cm breit, 188 cm hoch und wiege 62.7 kg. Auch klemme sie 

(act. 82 Rz. 35).  

 

6.2.2.1.2. Beklagte 

Die Beklagten bestreiten die klägerische Behauptung, das Splitgerät bzw. 

dessen Holzverkleidung seien mit rund 200 cm höher ausgefallen, als ur-

sprünglich geplant, nicht. Dies sei jedoch keine Vertragsabweichung, da im 

Baubeschrieb Änderungen im Sinne einer Verbesserung und bezüglich Un-

vorhergesehenem vorbehalten worden seien. Zudem seien die Beklagten 

auch zu geringfügigen Änderungen berechtigt gewesen, sofern diese keine 

Nachteile oder Einschränkungen im Gebrauch oder bei der Qualität der 

Ausführung mit sich gebracht hätten (act. 45 f.). Das grössere Splitgerät sei 

auf die von den Klägern gewünschte zusätzliche Bodenheizung im Unter-

geschoss zurückzuführen. Dabei handle es sich um eine Änderung im 

Sinne einer Verbesserung zugunsten der Kläger, zumal ohne Überwälzung 

der Mehrkosten ein leistungsfähigeres Splitgerät installiert worden sei. 

- 22 - 

Dass die weiteren Häuser ohne Bodenheizung ebenfalls ein grosses Split-

gerät haben, stehe dem nicht entgegen. Des Weiteren sei die Änderung 

gegenüber dem Baubeschrieb und den Verkaufsplänen nur geringfügig. 

Sie bringe keinerlei Nachteile oder Einschränkungen im Gebrauch oder bei 

der Qualität der Ausführung mit sich. Überdies hätten die Beklagten ange-

boten, die Abdeckung ohne Kostenfolge für die Kläger zu entfernen 

(act. 45 f., act. 51; act. 119). Der behauptete negative ästhetische Einfluss 

der Einhausung des Splitgeräts sei eine rein subjektive Empfindung der 

Kläger; auch die drei weiteren Liegenschaften der Überbauung hätten ein 

gleich grosses Splitgerät mit Holzeinfassung auf dem Dach (act. 128). 

 

Zur rundum geschlossenen Holzverkleidung erklären die Beklagten, sie 

hätten sich auf Wunsch der Eigentümer der vier Einfamilienhäuser ent-

schlossen, in Abweichung von den Bauplänen, aber ohne Mehrkosten für 

die Käufer, auch die Südseite des Splitgeräts einzufassen. Die klägeri-

schen Äusserungen betreffend die Optik des Splitgeräts seien nicht nach-

vollziehbar (act. 46). Schliesslich bestreiten die Beklagten, dass den Klä-

gern höhere Wartungskosten bzw. Mehrkosten für den Unterhalt anfielen. 

Insgesamt resultiere keinerlei Nachteil aus dem grösseren Splitgerät und 

es liege somit kein Mangel vor (act. 46, 51). 

 

6.2.2.2. Würdigung 

Unbestritten ist, dass auf dem Dach des Einfamilienhauses der Kläger ein 

Splitgerät für die Wärmepumpen mit rundum geschlossener, rund 200 cm 

hoher Holzverkleidung erstellt wurde. Ebenso sind sich die Parteien einig, 

dass das Splitgerät mit Einfassung gemäss Vertrag die Oberkante des 

Dachs um lediglich 80 cm überragen sollte. Weiter stimmen die Kläger und 

die Beklagten auch darin überein, dass die geplante Installation nicht wie 

ausgeführt komplett, sondern lediglich auf drei Seiten eingefasst geplant 

war. Vorgesehen war, die Holzverkleidung südseitig geöffnet auszuführen 

(vgl. KB 5, Ansicht Südfassade Haus 4). Uneins sind sich die Parteien über 

die Frage, ob dadurch zum Nachteil der Kläger von der vertraglich voraus-

gesetzten Beschaffenheit abgewichen wurde und den Klägern ein gewähr-

leistungsrechtlich relevanter Minderwert entstanden ist.  

 

Die Kläger legen schlüssig dar, dass die Rundumverschalung des Splitge-

räts zu höheren Wartungskosten führt. Dass eine Person alleine die Mon-

tage und Demontage einer 62.7 kg schweren, 1.88 m hohen und 1.82 m 

breiten Holzfront nicht übernehmen kann, ergibt sich aus der allgemeinen 

Lebenserfahrung. Die Kläger sehen den Mangel bzw. die Nachteile und 

Einschränkungen der Installation ausschliesslich in den höheren Wartungs-

kosten, die dadurch verursacht würden, dass für die Wartung zwei Perso-

nen eingesetzt werden müssten (act. 80 Rz. 29, 34). Die Kläger stützen 

den Minderwert insbesondere nicht auf eine allfällige optische Beeinträch-

tigung und auch nicht allein auf die Grösse der auf dem Dach befindlichen 

- 23 - 

Installation (act. 180 Rz. 10). Mit E-Mail vom 2. September 2018 sowie Ein-

schreiben vom 16. September 2018 verlangten die Kläger, dass die Be-

klagte den Zugang zum Wärmetauscher mittels einer Tür vereinfachten o-

der die Einfassung verkleinerten (KB 13 S. 2; KB 14 S. 2). Die Beklagten 

boten den Klägern daraufhin mit Schreiben vom 19. Oktober 2018 die Ent-

fernung und Entsorgung der Front-Verkleidung an (KB 15 S. 2). Die Kläger 

haben damit Nachbesserung verlangt, woraufhin die Beklagte eine solche 

anbot. Wurde ein Nachbesserungsrecht vereinbart, liegt es grundsätzlich 

im Ermessen des Verkäufers, wie die Nachbesserung bewerkstelligt wird.70 

Mit der Entfernung der Türe wäre der geltend gemachte Mangel behoben 

worden. Daran ändert nichts, dass die Kläger eine andere Vorgehens-

weise, namentlich den Einbau einer Türe, bevorzugt hätten. Nachdem die 

Kläger das Angebot der Beklagten gemäss deren unbestritten gebliebenen 

Ausführungen (act. 120, act. 192) verweigerten, können sie sich nunmehr 

nicht auf ein Minderungsrecht berufen.  

 

Ohnehin ist aber das Vorliegen eines gewährleistungsrechtlich relevanten 

Mangels zu verneinen. Mit Ziff. II lit. b des Kaufvertrages haben die Par-

teien vereinbart, dass unwesentliche Abweichungen vom Baubeschrieb 

und von den Plänen, die sich als zweckmässig oder notwendig erweisen, 

aber mindestens gleichwertig sein müssen, vorbehalten bleiben (KB 5 

S. 5). Weiter haben die Kläger die Beklagten im Baubeschrieb ermächtigt, 

geringfügige Änderungen gegenüber dem Baubeschrieb und den Ver-

kaufsplänen vorzunehmen, sofern solche keine Nachteile oder Einschrän-

kungen im Gebrauch oder bei der Qualität der Ausführung mit sich bringen 

(KB 5 Baubeschrieb S. 1). Es behauptet keine der Parteien, mit dieser Ver-

tragsbestimmung sei eine über das dispositive Gesetzesrecht hinausge-

hende (verschärfte) Haftung für zugesicherte Eigenschaften vereinbart 

worden. Die Bestimmung kann dem Wortlaut nach nur so verstanden wer-

den, dass das Kaufobjekt geringfügig vom Vertrag abweichen kann, der 

Verkäufer also nicht für die exakte Ausführung des Objekts gemäss Plänen 

haften soll, sofern das veränderte Element dem vereinbarten gleichwertig 

ist. Bezogen auf die Heizung liegt darin die Zusicherung der Beklagten, 

dass die Liegenschaft auf dem Dach ein Splitgerät mit Holzverkleidung auf-

weist, und diese der im Baubeschrieb und in der Planbeilage projektierten 

Installation mindestens gleichwertig ist.  

 

Eine solche Zusicherung ist gewährleistungsrechtlich erst relevant, wenn 

sie für den Kaufentschluss des Käufers kausal war. Die Kausalität wird 

zwar bei Zusicherungen vermutet, die nach der allgemeinen Lebenserfah-

rung geeignet sind, den Käufer in seiner Entscheidung, überhaupt oder 

doch zu den konkreten Bedingungen zu kaufen, massgebend zu beeinflus-

sen (vgl. E. 6.2.1). Hiervon geht das Bundesgericht im Zusammenhang mit 

                                                
70  Vgl. VISCHER, Das Nachbesserungsrecht des Käufers beim Unternehmenskauf, AJP 2011 S. 1172 

m.w.H.  

- 24 - 

dem Kauf von Wohneigentum insbesondere dann aus, wenn die Gesamt-

Wohnfläche oder die Zimmeranzahl betroffen sind.71 Die Kausalität bejaht 

hat es auch bezüglich der Angaben zur Stärke der Decken für den Käufer 

eines Geschäftshauses.72 Hinsichtlich der Masse der Heizungsinstallation 

auf dem Dach, welche lediglich den von aussen sichtbaren Teil der Wär-

meanlage ausmacht, kann diese Vermutung nicht gelten. Die Kläger hätten 

aufzeigen müssen, dass und inwiefern die Ausmasse des Splitgeräts und 

seiner Umhüllung bzw. deren Unterhaltskosten für ihren Kaufentschluss 

kausal gewesen waren. Kaufobjekt sind ein Einfamilienhaus auf einem 

Grundstück mit 4.27 Aren Fläche sowie ein Miteigentumsanteil an einer 

weiteren Liegenschaft mit ausschliesslichem Benutzungsrecht an einer ab-

schliessbaren Doppelgaragenboxe in der Tiefgarage (KB 5 Ziff. II). Sowohl 

objektiv als auch durch die Linse angesprochener Kaufinteressenten be-

trachtet erscheinen die Aussenmasse der auf dem Flachdach montierten 

Holzverkleidung und die durch deren Konstruktionsweise etwas höheren 

Wartungskosten der Heizanlage beim Abschluss des Kaufvertrages über 

ein solches Objekt als nebensächlich. Die Kläger behaupten denn auch 

nicht, die Ausführung der Installation auf dem Dach habe bei den Vertrags-

verhandlungen die Höhe des Kaufpreises, welcher als Pauschalpreis aus-

gestaltet wurde, beeinflusst. Davon ist umso weniger auszugehen, als die 

Kläger die Masse des Splitgeräts mit Holzeinfassung erst über ein Jahr 

nach der Übernahme des Kaufobjekts rügten. Die zusätzlichen jährlichen 

Wartungskosten von Fr. 100.00, hochgerechnet auf 20 Jahre (vgl. act. 23 

Rz. 62), entsprechen gerundet 0.17 % des Basiskaufpreises von 

Fr. 1'180'000.00. Die Beeinträchtigung der Wertbeständigkeit ist derart ge-

ringfügig, dass sie in ihrer Tragweite als Bagatelle erscheint.  

 

6.2.2.3. Ergebnis 

Zusammengefasst weist die Dachaufbaute, bestehend aus Splitgerät und 

Holzverkleidung, keinen gewährleistungsrechtlich relevanten Mangel auf.  

 

6.2.3. Sitzplatzverglasung 

6.2.3.1. Parteibehauptungen 

6.2.3.1.1. Kläger 

Der zweite von den Klägern behauptete Mangel am Kaufobjekt betrifft den 

Gartensitzplatz auf der Südseite des Gebäudes. Die Kläger sind der An-

sicht, gemäss Kaufvertrag sei vereinbart worden, dass dieser eine Vergla-

sung aufweisen müsse. Die Unterteilung der einzelnen Schiebe- bzw. Fal-

telemente der Verglasung sei auf der notariell beurkundeten Planbeilage 

zum Kaufvertrag vom 3. Juli 2014 ohne weiteres erkennbar (act. 10 

Rz. 25). Auch im bewilligten Plan der Baueingabe vom 14. April 2015 sei 

                                                
71  vgl. BGE 87 II 44 E. a; BGer 4C.7/2005 vom 30. Juni 2005 E. 3.1; 4A_417/2007 vom 14. Februar 

2008 E. 5.6. 
72  BGE 73 II 218 E. 2. 

- 25 - 

diese Verglasung eingezeichnet und der Sitzplatz sei darin auch ausdrück-

lich als "gedeckter Sitzplatz, einfach verglast und unisoliert" bezeichnet. 

Das gleiche Bild zeige schliesslich auch die Verkaufsdokumentation der 

Beklagten, in welcher der Gartensitzplatz ebenfalls als "einfach verglast, 

unisoliert" angepriesen und abgebildet worden sei (act. 10 Rz. 26, act. 19 

Rz. 48). Dass die Verglasung im Mangelprotokoll vom 5. März 2019 nicht 

als Mangel aufgeführt worden sei, liege nur daran, dass umstritten gewe-

sen sei, ob die Verglasung geschuldet war (act. 84 Rz. 45). 

 

Die geschuldete Verglasung des südseitigen Gartensitzplatzes sei von der 

Beklagten jedoch bis heute nicht installiert worden. Dieser Umstand stelle 

eine Abweichung vom Kaufvertrag, dem bewilligten Baueingabeplan sowie 

der Verkaufsdokumentation dar. Damit bestehe ein Mangel am Kaufobjekt 

(act. 10 Rz. 27, act. 19 Rz. 48). 

 

In ihrer Stellungnahme vom 4. Dezember 2020 bringen die Kläger vor, die 

von den Beklagten vorgebrachten Behauptungen hinsichtlich der Ausfüh-

rungspläne seien nicht genügend substantiiert (act. 147 Rz. 6 f.). Zudem 

könnten sich die Kläger nicht daran erinnern, diese Pläne erhalten zu ha-

ben (act. 147 Rz. 8.). Weiter bestreiten die Kläger die Richtigkeit der Pläne 

(act. 147 f. Rz. 9 f.). Aus der Planskizze Haus 4 vom 23. Dezember 2015 

könnten die Beklagten auch nichts in Bezug auf die Verglasung des Gar-

tensitzplatzes ableiten, da diese die Neugestaltung der Küche betreffe 

(act. 149 Rz. 16). Schliesslich bestreiten die Kläger die Aussage der Be-

klagten, eine Sonnenstore bei einer Verglasung sei nicht erforderlich 

(act. 150 Rz. 17 ff.). 

 

6.2.3.1.2. Beklagte 

Die klägerische Behauptung, die Verglasung des südseitigen Gartensitz-

platzes sei vertraglich geschuldet und ihr Fehlen entsprechend ein Mangel 

am Kaufobjekt, wird von den Beklagten bestritten. Der Gartensitzplatz 

werde in Rz. 228.3 des Baubeschriebs vom 25. November 2015 bloss als 

"gedeckter Sitzplatz" bezeichnet und eine Verglasung werde nicht erwähnt. 

Wäre eine Verglasung vorgesehen gewesen, so hätte sie im Baubeschrieb 

definiert sein müssen. In den Plänen sei die Verglasung des Gartensitzplat-

zes nur deswegen eingezeichnet worden, damit diese, falls von den Klä-

gern explizit in Abweichung vom Baubeschrieb gewünscht, im Rahmen der 

Baubewilligung gleich habe mitbewilligt werden können. Keines der vier 

Einfamilienhäuser der Überbauung habe denn einen verglasten Sitzplatz 

(act. 47, 53, 132). Auch in der Planskizze vom 23. Dezember 2015 werde 

der Sitzplatz eindeutig als "gedeckter Sitzplatz" bezeichnet. Überdies seien 

den Klägern Ausführungspläne betreffend die Terrasse vorgelegt worden. 

Die Kläger hätten sich für die Anbringung von Sonnenstoren entschieden. 

Sonnenstoren wären indessen nicht erforderlich gewesen, wenn eine Ver-

glasung hätte erfolgen sollen. Den Klägern sei also bewusst gewesen, dass 

keine Verglasung vorgesehen gewesen sei (act. 121). Schliesslich sei die 

- 26 - 

Verkaufsdokumentation der Beklagten nicht Bestandteil des Kaufvertrags 

gewesen (act. 47, act. 132).  

 

6.2.3.2. Würdigung  

6.2.3.2.1. Zusicherung 

Laut Ziff. II lit. a des Kaufvertrags vom 15. Februar 2016 sind die Planbei-

lage Überbauung "O.-P." (lit. aa) und der Baubeschrieb vom 25. November 

2015 (lit. bb) Vertragsbestandteile (KB 5). Im Baubeschrieb finden sich 

keine direkten Angaben zur Beschaffenheit des Sitzplatzes. Unter 

Ziff. 228.3 wird einzig ausgeführt: "Beim gedeckten Sitzplatz im EG wird 

eine Normmarkise montiert. Bedienung elektrisch" (KB 5, Baubeschrieb 

S. 4). Ein gedeckter Sitzplatz kann zwar auch verglast sein. Soweit indes-

sen eine Eigenschaft nicht erwähnt wird, ist grundsätzlich von einem quali-

fizierten Schweigen auszugehen. Ein Käufer, der ein bestimmtes Merkmal 

in den Vertragsunterlagen nicht findet, kann dieses gerade nicht vorausset-

zen.  

 

Demgegenüber hebt sich die Verglasung des Gartensitzplatzes in der Plan-

beilage zum Kaufvertrag vom 3. Juli 2014, revidiert am 12. September 

2014, in der Süd-, West- und Ostansicht des Einfamilienhauses durch eine 

graue Schraffierung von der Hausfassade und der dahinterliegenden Fens-

terfront ab. Diese ähnelt der Schraffierung der Fenster. Die einzelnen Glä-

ser lassen sich anhand von dünnen vertikalen Linien ausmachen (KB 5).  

 

Damit stehen der Baubeschrieb und die Planbeilage im Widerspruch zuei-

nander. Der Vertrag enthält keine Klausel, wonach dem einen Vertragsbe-

standteil in einem solchen Fall Vorrang über den anderen zukommen 

würde. Zur Ermittlung des Parteiwillens sind nebst anderem die Begleitum-

stände zu beachten, welche zum Vertragsschluss geführt haben (vgl. vorne 

E. 6.2.1.2).  

 

In diesem Zusammenhang führen die Kläger aus, der Vertragsunterzeich-

nung seien verschiedene Besprechungen vorausgegangen. Am 10. De-

zember 2015 sei ihnen im Nachgang zu einer Besprechung eine Kopie der 

Baubewilligung übergeben worden und ebenfalls hätten ihnen die Beklag-

ten eine Verkaufsdokumentation ausgehändigt (act. 6 Rz. 13 f.). Diese 

Ausführungen bestreiten die Beklagten nicht. In der Verkaufsdokumenta-

tion der Beklagten wird der Sitzplatz als "einfach verglast, unisoliert" ange-

priesen und abgebildet (KB 7 S. 1, 6 und 9). Auch im Plan 256 – 202 vom 

3. Juli 2014 der Baueingabe, welcher vom Gemeinderat Q. bewilligt wurde, 

ist die Verglasung mittels dünner Linien deutlich erkennbar eingezeichnet. 

Innerhalb dieser Linien wird der Sitzplatz als "Gedeckter Sitzplatz, Einfach 

Verglast Unisoliert" bezeichnet, während er ausserhalb der Linien als "Sitz-

platz Offen" beschriftet ist (KB 16 S. 3). Entgegen der Ansicht der Beklag-

ten sind diese Dokumente – obgleich sie nicht Vertragsbestandteil bilden – 

nicht unbeachtlich (vgl. vorne E. 6.2.1). Angesichts der Abbildungen in der 

- 27 - 

Planbeilage zum Kaufvertrag, dem bewilligten Plan der Baueingabe und 

der Verkaufsdokumentation der Beklagten durften die Kläger in guten 

Treuen damit rechnen, dass der Gartensitzplatz auf der Südseite des Ge-

bäudes eine einfache Verglasung aufweise, obschon eine solche im Bau-

beschrieb nicht aufgeführt wird. Die Kläger durften vom verbindlichen Cha-

rakter der Pläne ausgehen, welche alle dasselbe Bild zeigen. Daran ändern 

auch die von der Beklagten eingereichten Ausführungspläne und die 

Planskizze Haus 4 nichts. Es wäre an den Beklagten gelegen, bereits in 

der Duplik aufzuzeigen, in welchem Zusammenhang diese Pläne den Klä-

gern vorgelegt worden sind. Die Beklagten begnügten sich jedoch mit der 

Behauptung, die Kläger hätten sich für die Montage von Sonnenstoren ent-

schieden, welche bei einer Verglasung nicht erforderlich gewesen wären. 

Dies entnimmt sich jedoch weder DB 1 noch DB 2. Ohnehin werden in den 

Ausführungsplänen vom 27. November 2015 nur "Lamellenstoren" erwähnt 

(DB 1). Lamellenstoren dienen regelmässig der Verdunkelung oder Ab-

schirmung von Innenräumen und nicht der Beschattung des Sitzplatzes. So 

befindet sich auch die Lamellenstore in Duplikbeilage 1 vor der Fensterfront 

zwischen dem Raum "KÜCHE / ESSEN" und dem gedeckten Sitzplatz.  

 

6.2.3.2.2. Kausalität für den Kaufentschluss 

Bei der fehlenden Verglasung des gedeckten Sitzplatzes handelt es sich 

nicht bloss um eine unwesentliche Abweichung von den Plänen im Sinne 

von Vertragsziffer II lit. b Abs. 2 des Kaufvertrages, welche die Käufer hin-

zunehmen hätten. Darauf weist bereits die Offerte für die Verglasung des 

Sitzplatzes der N. (RB 17) hin, auch wenn sie nicht ausweist, welchen An-

teil an den Gesamtkosten von Fr. 26'268.05 der Ersatz der bestehenden 

durch eine neue Markise hat. Dennoch ist für die blosse Verglasung von 

substantiellen Kosten im fünfstelligen Bereich auszugehen. 

 

Die zugesicherte einfache Verglasung verleiht dem gedeckten Sitzplatz 

zwar nicht die Qualität isolierter und beheizter Innenräume. Sie macht ihn 

aber bei Bedarf zu einem vor Witterungseinflüssen wie Wind, Regen und 

Schnee geschützten Raum, der auch bei schlechtem Wetter und niedrige-

ren Temperaturen noch genutzt werden kann, zumal Glas erfahrungsge-

mäss die Wärme einfallender Sonnenstrahlen an den davon umgebenen 

Raum überträgt. Indem sich ein einfach verglaster Sitzplatz gegenüber ei-

nem unverglasten länger nutzen lässt, insbesondere abends und in der 

Übergangszeit von Sommer zu Winter bzw. Winter zu Sommer, schafft er 

für die Bewohner des Hauses einen Mehrwert.  

 

Es ist nicht davon auszugehen, dass die Zusicherung eines verglasten Sitz-

platzes die Kläger beim Grundsatzentscheid, das Objekt überhaupt zu kau-

fen, massgebend beeinflusste. Dem Kaufentscheid an sich dürfte vielmehr 

das Zusammenspiel mehrerer für die Kläger relevanter Faktoren zugrunde 

gelegen haben. Die Zusicherung dürfte aber auf den Entscheid, das Objekt 

- 28 - 

zu den vertraglichen Bedingungen zu kaufen, massgebend eingewirkt ha-

ben, was für die Vermutung der Kausalität zwischen Zusicherung und Kauf-

entscheid genügt (vgl. vorne E. 6.2.1).  

 

6.2.3.3. Ergebnis 

Unbestrittenermassen ist der Sitzplatz des klägerischen Hauses bis heute 

nicht verglast worden. Damit fehlt dem Kaufobjekt eine vertraglich zugesi-

cherte Eigenschaft; es weist einen Mangel i.S.v. Art. 197 Abs. 1 OR auf. 

Daran vermag auch der Umstand, dass keines der vier Einfamilienhäuser 

der Überbauung über einen verglasten Gartensitzplatz verfügt, nichts zu 

ändern. 

 

6.2.4. Gartenboden  

6.2.4.1. Parteibehauptungen  

6.2.4.1.1. Kläger 

Beim Gartenbereich bemängeln die Kläger im Wesentlichen den Aufbau 

des Bodens. Dieser verunmögliche eine Bepflanzung mit einheimischen 

Sträuchern und Bäumen. Beim Aushub der Baugrube sei der wertvolle Hu-

mus (Mutterboden) entgegen der vertraglichen Vereinbarung grossmehr-

heitlich entfernt und durch Kies und Steine ersetzt worden. Der Grund aus 

Kies und Steinen sei während der darauffolgenden Bauarbeiten zudem 

noch stark verdichtet worden. Auf diesem stark verdichteten Untergrund sei 

schliesslich eine zu geringe Humusschicht mit einer Mächtigkeit von nur 

ca. 20 - 25 cm aufgebaut worden. Im Rahmen der Sanierung sei darüber 

hinaus eine Betonplatte zum Vorschein gekommen, welche man habe weg-

spitzen müssen (act. 11 f. Rz. 29; act. 86 Rz. 54; act. 87 Rz. 57 f.). Die von 

den Klägern nach der Aussenabnahme des Kaufobjekts gesetzten Bäume 

und Sträucher im Warenwert von € 871.71, namentlich ein roter Ku-

gelahorn und eine frühe Zierkirsche, seien in der Folge nicht richtig ge-

wachsen und schliesslich abgestorben (act. 11 Rz. 28). 

 

Den Klägern sei vertraglich eine Grundbepflanzung des Gartens mit einhei-

mischen Sträuchern und Bäumen zugesichert worden. Dies setze voraus, 

dass der Gartenboden so aufgebaut werde, dass eine solche Bepflanzung 

möglich sei (act. 17 Rz. 42 f., act. 86 Rz. 54). Mit dem Verzicht auf die Be-

pflanzung durch die Beklagten sei nicht auch gleichzeitig auf die zugesi-

cherte Qualität des Bodenaufbaues verzichtet worden (act. 94 Rz. 94). 

Auch die Kläger gingen davon aus, dass je nach einheimischem Baum oder 

Strauch übliche zusätzliche Massnahmen wie eine Pflanzgrube notwendig 

seien. Der Aufwand dazu sollte sich jedoch im Rahmen des üblichen 

Pflanzaufwandes bewegen. Die Wurzeln eines Baumes oder Strauches 

würden mit den Jahren in die Tiefe oder auch in die Breite wachsen. Dieses 

Wurzelwachstum sei nicht möglich, wenn der Boden unterhalb von 20 cm 

einen ca. 50 cm verdichteten undurchdringlichen Kiesboden aufweise 

(act. 86 Rz. 54). Die Kläger hätten nicht damit rechnen müssen, dass der 

Boden derart verdichtet sei, dass sich Staunässe bilden könne und nur mit 

- 29 - 

schwerem Gerät wie Bagger Gruben ausgehoben werden könnten (act. 86 

Rz. 55).  

 

Die Beklagten hätten zum Nachteil der Kläger Kosten eingespart, indem sie 

die während der Bauphase erstellte Kiesschicht nach deren Abschluss 

nicht entfernt hätten. Das habe den Klägern einen aufwendig zu beheben-

den Schaden verursacht. Noch immer seien Teile des Gartens nicht zur 

Bepflanzung mit einheimischen Bäumen und Sträuchern geeignet. Auf der 

Nordseite des Hauses sei der Boden vertragswidrig auf einer Tiefe von 

über 2 m mit Kies aufgeschüttet worden. Diese Kiesschicht, welche sich im 

ganzen Garten finden würde, sei im Rahmen der Gartensanierung entfernt 

worden (act. 87 f. Rz. 56 ff.). Beim Sanieren sei zudem Beton zum Vor-

schein gekommen, der habe weggespitzt werden müssen. Ohne diese Ein-

griffe wäre eine Bepflanzung nicht möglich gewesen (act. 87 Rz. 58). Auf 

der Ostseite sei der Boden nach Fertigstellung des Hauses ebenfalls nicht 

aufgelockert worden. Dadurch sei Staunässe entstanden (act. 88 Rz. 59). 

Dass der Gartenbauer der Beklagten allenfalls seinen Werkvertrag korrekt 

erfüllt habe, stehe dem nicht entgegen. Dieser sei nur für die oberen 

Schichten des Gartenaufbaus verantwortlich. Die unteren Schichten der 

Baugrube ab der Sohle würden mit der Wiederauffüllung der Baugrube 

durch den Baumeister mit grobem Gerät wiederhergestellt. Im Garten der 

Kläger sei jedoch gar kein Unterboden erstellt worden (act. 89 Rz. 61).  

 

Ein Oberboden von lediglich 20 - 25 cm Humus auf einem Unterboden aus 

Kies und Steinen, welcher aufgrund der starken Verdichtung ein Durchdrin-

gen der Wurzeln der Pflanzen verunmögliche, widerspreche der SIA-Norm 

318 und damit den anerkannten Regeln der Baukunde. Eine vertragsge-

mässe Bepflanzung des Gartens sei nicht möglich. Ausgehend davon sei 

die Mangelhaftigkeit des Gartens bzw. der Bodenbeschaffenheit erstellt 

(act. 18 Rz. 46 f.).  

 

Schliesslich weisen die Kläger die Behauptung der Beklagten zurück, sie 

selber seien für das Absterben der selbst gepflanzten Bäume verantwort-

lich. Seit der Sanierung des Gartens würden diese prächtig wachsen 

(act. 84 f. Rz. 49, act. 94, Rz. 90 f.).  

 

6.2.4.1.2. Beklagte  

Die Beklagten bestreiten die Behauptung der Kläger, die Bäume im Garten 

seien nicht richtig gewachsen (act. 121). Sie sind der Ansicht, der Garten 

sei vertragsgemäss erstellt worden (act. 49, 52). Im Baubeschrieb sei be-

züglich der Gartenarbeiten festgehalten worden, dass ein erster Rasen-

schnitt und die Grundbepflanzung mit einheimischen Bäumen und Sträu-

chern erfolgen müsse. Der Bodenaufbau hingegen werde nicht erwähnt. 

(act. 122). Die Parteien hätten sich darauf geeinigt, dass die Kläger die Be-

pflanzung des Gartens mit Bäumen und Sträuchern selbst übernehmen. 

- 30 - 

Hierfür sei ihnen ein Minderwert in Höhe von Fr. 1'500.00 angerechnet wor-

den. Daher seien die Beklagten nur für die sachgerechte Anpflanzung des 

Rasens verantwortlich gewesen. Der Rasen werde nicht bemängelt und sei 

auch schön gewachsen (act. 52, 122 f.). Die SIA-Norm 318 verlange für 

den Oberboden einer Rasenfläche eine Schichtstärke von 20 cm. Die Be-

klagten hätten den Oberboden mit einer Schichtstärke von 25 cm erstellen 

lassen. Dieser sei damit für den vorgesehenen Rasen mehr als ausrei-

chend (act. 52). Da die Kläger die Bepflanzung des Gartens selber vorge-

nommen hätten, könne ein allfälliges Absterben der gepflanzten Bäume 

und Sträucher nicht den Beklagten angelastet werden. Vielmehr sei dieses 

von den Klägern zu verantworten und könne im Übrigen alle möglichen 

Gründe haben (act. 48 f., 52). So müsse für die Anpflanzung von Bäumen 

an der vorgesehenen Stelle jeweils eine Baumgrube erstellt werden, in wel-

che weitere Erde einbracht werde (act. 52, 122 f.).  

 

Weiter hätten die Beklagten bis auf das Einbringen einer Humusschicht an 

der Bodenbeschaffenheit nichts verändert. Der natürliche Grund sei bereits 

mit Kies durchsetzt gewesen. Es sei kein Bauschutt, Beton oder Ähnliches 

eingeführt worden (act. 123). Auch widersetzen sich die Beklagten dem 

Vorwurf, dass sich eine Staunässe gebildet habe (act. 124). Ebenso be-

streiten sie die behaupteten Mängel der Bodenbeschaffenheit (Verdich-

tung, eingebrachter Kies/Bauschutt/Steinbrocken sowie Betonsockel). 

Dass der Boden zwischenzeitlich zu grossen Teilen von den Klägern selber 

verändert worden sei, erschwere eine Beurteilung. Der Bodenaufbau sei 

bei Übergabe des Kaufobjektes in vertragsgemäss geschuldetem Zustand 

gewesen (act. 124).  

  

6.2.4.2. Würdigung 

6.2.4.2.1. Soll-Beschaffenheit des Bodens 

Im Kaufvertrag vom 15. Februar 2016 sahen die Parteien vor, dass die Um-

gebung des Hauses mit einheimischen Bäumen und Sträuchern zu be-

pflanzen ist (KB 5, Baubeschrieb S. 7). Damit haben die Parteien grund-

sätzlich eine bestimmte Eigenschaft des Kaufobjekts vereinbart. Entgegen 

den Klägern kann daraus aber gerade keine ausdrückliche Zusicherung 

über eine bestimmte, objektiv feststellbare Eigenschaft des Untergrunds 

bzw. der Struktur der Bodenschichten abgeleitet werden. Damit ist zu klä-

ren, ob die Kläger unabhängig von einer ausdrücklichen Vereinbarung über 

die Bodenbeschaffenheit einen bestimmten Aufbau des Gartenbodens vo-

raussetzen durften und ob der Gartenboden ihrer Liegenschaft davon ab-

weicht.  

 

Gegenstand des Kaufvertrages ist ein Grundstück mit Einfamilienhaus, in 

dem die Kläger heute wohnen. Der Garten eines Einfamilienhauses dient 

gemeinhin der Freizeitgestaltung, der Erholung, der Ästhetik der Liegen-

schaft und als Pufferzone gegenüber den umliegenden Grundstücken oder 

- 31 - 

der Strasse. Vorliegend ist der Planbeilage und dem Baubeschrieb zu ent-

nehmen, dass sich die Parteien einen Garten mit Sitzplatz, Grünfläche (Ra-

sen) sowie vereinzelten Bäumen und Sträuchern vorstellten (KB 5). Das-

selbe Bild zeigt auch die Verkaufsdokumentation (KB 7). Eine darüberhin-

ausgehende Funktion – beispielsweise die Eignung zum Anbau von Ge-

müse oder Obst – war nicht vorgesehen. Ausserdem ist erstellt, dass die 

Parteien in Abweichung vom Kaufvertrag nachträglich vereinbarten, dass 

das Kaufobjekt lediglich mit Rasensaat und ohne Bäume und Sträucher an 

die Kläger zu übertragen war (act. 48; act. 88 Rz. 51). Den Klägern wurden 

für die Übernahme der Bepflanzung im Rahmen der Zusammenstellung der 

Mehr- und Minderkosten vom 11. September 2017 Minderkosten von 

Fr. 1'500.00 angerechnet (AB 5). Die Höhe der Minderkosten entspricht in 

etwa den zu erwartenden Kosten für Pflanzen.  

 

Die Kläger konnten weder aus dem Baubeschrieb noch aus den weiteren 

Umständen ableiten, dass sich der Gartenboden ohne weitere spezielle 

Vorkehrungen wie dem Aushub einer Baumgrube und dem Zuführen von 

Humus zur Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern eignen sollte. Nichts 

lässt den Schluss zu, dass die Kläger erwarten durften, an jeder Stelle des 

Gartens ohne Weiteres einen Baum oder einen Strauch pflanzen zu kön-

nen. Ein derartiger Gartenboden wäre erfahrungsgemäss unüblich. Dies 

gilt vorliegend umso mehr, als auch aus den Vertragsunterlagen hervor-

geht, dass die Kläger Rasen wollten und der Garten erkennbar als Rasen-

fläche und unter anderem auch als Spielplatz genutzt werden sollte (vgl. 

KB 19 S. 3). Selbst nach Auffassung der Kläger ist für die Pflanzung eines 

Strauches oder Baumes ein gesondertes Vorgehen – insbesondere das 

Ausheben einer Baumgrube – notwendig.  

 

In qualitativer Hinsicht sind sich die Parteien einig, dass bei der Auffüllung 

des Bodens die anerkannten Regeln der Baukunst oder gleichwertige Stan-

dards eingehalten werden sollten. Hierfür halten die Parteien die SIA-Norm 

318:2009 "Garten- und Landschaftsbau" (fortan: SIA-Norm 318) für an-

wendbar (vgl. act. 17 Rz. 44 f.; act. 52). Im Bauwesen gilt die natürliche 

Vermutung, dass die SIA-Normen die anerkannten Regeln der Baukunde 

widergeben.73 Schliesslich ist allgemein bekannt, dass Art und Typ eines 

Bodens je nach geografischer Lage verschieden sind. Die Kläger konnten 

daher erwarten, dass der wiederaufgebaute Boden ihres Gartens dem ur-

sprünglichen Boden, wie er an dieser Lage natürlich vorkommt, entspricht. 

Dies wurde von den Parteien sinngemäss auch so festgehalten (vgl. KB 5, 

Baubeschrieb Ziff. 20 S. 2).  

 

                                                
73  BGer 4A_428/2007 vom 2. Dezember 2008 E. 3.1. 

- 32 - 

6.2.4.2.2. Absterben der Pflanzen 

Nicht ernsthaft bestritten ist, dass die von den Klägern im Garten gepflanz-

ten Bäume abgestorben sind (act. 11 Rz. 28; act. 48 f.). Die Beklagten be-

streiten aber die Behauptung der Kläger, Ursache für das Absterben der 

Pflanzen sei ein mangelhafter Aufbau des Bodens. Die Parteien haben die 

Bepflanzung des Grundstücks mit einheimischen Bäumen und Sträuchern 

nachträglich ausgeklammert, womit sie nicht mehr Gegenstand des Kauf-

vertrags sind. Deren Absterben kann deshalb keinen Mangel des Kaufob-

jekts darstellen. Ob die Beklagten für die abgestorbenen Pflanzen haften, 

ist vielmehr die Frage nach einem Mangelfolgeschaden, der mit dem be-

haupteten Mangel (zur Bepflanzung ungeeigneter Boden) zusammen-

hängt.  

 

Das Absterben der Bäume kann zwar eine mögliche Folge eines unzu-

reichenden Bodenaufbaus sein, lässt aber nicht zwingend auf einen derar-

tigen Mangel schliessen. Diesbezüglich hätten die Kläger darlegen müs-

sen, dass dieser – und nicht beispielsweise unsachgemässe Pflanzung, 

ungeeignete, geschwächte oder kranke Pflanzen usw. – kausal war für das 

Absterben. Hierfür fehlt es jedoch bereits an substantiierten Behauptungen, 

was eine Beweisabnahme verunmöglicht. Von der einzig zum Beweis offe-

rierten Parteibefragung ist daher abzusehen. Die Kläger behaupten, das 

Absterben der Bäume sei nicht darauf zurückzuführen, dass sie sie selbst 

gepflanzt haben. Sie seien grosse Gartenliebhaber, die Bepflanzung des 

Gartens sei ihnen wichtig und sie hätten das notwendige Wissen. So seien 

seit der Sanierung des Gartens die selbstgepflanzten Bäume prächtig ge-

wachsen (act. 84 f. Rz. 49). Diese Behauptungen vermögen ihre Position 

nicht zu stärken. Der unbestimmte Begriff Gartenliebhaber sagt nichts über 

die gartenbautechnischen Kenntnisse und Fähigkeiten der so bezeichne-

ten Person aus. Vielmehr ist es eine unsubstantiierte Selbstdeklaration. 

Auch dass einem die Bepflanzung des Gartens wichtig ist, sagt nichts dar-

über aus, ob man über die Fertigkeiten verfügt, diese selber vorzunehmen. 

So erläutern die Kläger auch nicht, worin denn das notwendige Wissen be-

stehen sollte und wie sie dieses erworben haben wollen. Letztlich kann 

aber offen bleiben, ob die Kläger über die selbst deklarierten Fähigkeiten 

verfügen oder nicht. Denn unabhängig davon kann aus ihren unsubstanti-

ierten Behauptungen nicht darauf geschlossen werden, der Aufbau des Bo-

dens ausserhalb der Baumgrube sei für das Absterben der Bäume ursäch-

lich gewesen. Hierzu hätten dem Tatsachenvortrag die Resultate fundierter 

Abklärungen von Fachleuten zugrunde gelegt werden müssen. Zusam-

mengefasst vermögen die Kläger nicht aufzuzeigen, dass der seinerzeitige 

Bodenaufbau für das Baumsterben kausal war; weder der behauptete 

Sachmangel noch der behauptete Folgeschaden lassen sich damit nach-

weisen. 

 

- 33 - 

6.2.4.2.3. Gebrauchstauglichkeit  

Nachdem feststeht, dass die Kläger nicht erwarten durften, der Bodenauf-

bau erlaube ohne weitere Vorkehrungen eine Bepflanzung mit Bäumen und 

Sträuchern, kann ein allfälliger Mangel nicht darin bestehen, dass die Pflan-

zung solcher Gewächse spezifische Erdarbeiten erfordert. Dass diese von 

Art und Grösse der Pflanze und dem Wuchs ihrer Wurzeln bestimmt wer-

den, entspricht der allgemeinen Erfahrung. Dass der von den Beklagten 

angepflanzte Rasen einwandfrei wächst, bestreiten die Kläger nicht. Dies 

belegen auch die Fotografien in Klagebeilage 12 (S. 1 und 4). So behaup-

ten die Kläger auch nicht, sie könnten ihren Garten nicht zu Erholungszwe-

cken oder für Freizeitaktivitäten nutzen. Selbst wenn man aufgrund einer 

verminderten Bodenqualität (vgl. nachfolgend E. 6.2.4.2.5) von einer Min-

derung der Gebrauchstauglichkeit ausginge, erreichte diese allein aufgrund 

des Umstandes, dass die Kläger als Laien bzw. Freizeit-Gärtner für den 

Aushub einer Baumgrube auf die Hilfe eines Gartenbauunternehmens an-

gewiesen sind, noch kein erhebliches Ausmass. Vor diesem Hintergrund 

ist die Gebrauchstauglichkeit des Gartens weder aufgehoben noch erheb-

lich gemindert.  

 

6.2.4.2.4. Keine Staunässe 

Die Kläger behaupten, der Boden sei zu stark verdichtet und nicht aufgelo-

ckert worden. Deshalb sei Staunässe entstanden (act. 86 Rz. 55, act. 88 

Rz. 59). Die behaupteten Tatsachen werden weder substantiiert noch 

nachgewiesen. Auf insgesamt vier Fotografien der Nord- und der Ostseite 

der Liegenschaft ist zwar punktuell Wasseraufkommen im Boden zu sehen 

(KB 12 S. 4; Replikbeilage [RB] 8 S. 2 und 4). Die Beklagten wenden in-

dessen zu Recht ein, dass es sich dabei um Momentaufnahmen handle. 

Zudem erläutern die Kläger weder die Umstände noch der Zeitpunkt dieser 

Aufnahmen. Die Fotografie auf Seite 4 von Klagebeilage 12 zeigt lediglich, 

dass sich zu einem bestimmten Zeitpunkt etwas Wasser in der Baumgrube 

befand. Aus der Fotografie ergibt sich nicht, woher das abgebildete Wasser 

stammt und wie lange der gezeigte Zustand andauerte. Ohne weitere Plau-

sibilisierung lässt sich aus dem Bild nicht ableiten, dass es sich um 

Staunässe handelt; das Wasser könnte auch von einem willkürlichen Ein-

trag herrühren und innert kurzer Zeit wieder versickert sein. 

 

Die Kläger behaupten weiter, auch auf der Ostseite sei der Boden nach 

Fertigstellung des Hauses nicht aufgelockert worden, was zu Staunässe 

geführt habe. Der Boden habe saniert und ein gepflanzter Baum umge-

pflanzt werden müssen (act. 88 Rz. 59). Auch diese Behauptung wird nicht 

weiter substantiiert. Die zum Beweis ins Recht gelegte Replikbeilage 8 ent-

hält auf den Seiten 2 bis 4 verschiedene Fotografien. Auf der ersten Foto-

grafie (RB 8 S. 2) ist erkennbar, dass sich in einem ausgegrabenen Erdloch 

Wasser angesammelt hat. Nicht erkennbar sind die Dimensionen des Erd-

lochs und die Tiefe des Wassers. Auf der zweiten Fotografie (RB 8 S. 3 

oben) ist bereits kein Wasser mehr auszumachen. Die dritte Fotografie 

- 34 - 

lässt das Erdloch wegen des Schattenwurfs nur erahnen; ob sich darin 

Wasser befindet, erkennt man nicht (RB 8 S. 3 Mitte). Die vierte Fotografie 

dokumentiert Erdarbeiten mit einem kleinen Bagger. Wasser ist in der aus-

gehobenen Vertiefung nicht zu sehen (RB 8 S. 3 unten). Die Fotografien 

auf Seite 4 zeigen laut Überschrift den Zustand gegen Ende der Bauphase. 

Auf der sechsten Fotografie ist zwar nicht versickertes Wasser in einer Ver-

tiefung auf dem noch nicht fertiggestellten Terrain vor einem Lichtschacht 

des Hauses erkennbar (RB 8). Aus diesem Bild des noch unvollendeten 

Terrains während der Bauarbeiten und ohne detaillierte Beschreibung der 

abgebildeten Umstände können die Kläger aber nichts zu ihren Gunsten 

ableiten. Auf eine Partei- und Zeugenbefragung zur nicht substantiiert be-

haupteten Staunässe (offeriert in Klage Rz. 20 und Replik Rz. 59) ist zu 

verzichten, da nur über substantiierte Behauptungen Beweis abzunehmen 

ist (vgl. vorne E. 3.3).  

 

6.2.4.2.5. Bodenqualität 

Zu prüfen bleibt, ob der Boden des Gartens insofern mangelhaft ist, als er 

nicht die nach den anerkannten Regeln der Baukunde zu erwartende Nor-

malbeschaffenheit aufweist.  Die Parteien sind sich einig, dass der Boden 

in qualitativer Hinsicht den Regeln der SIA-Norm 318 zu entsprechen hat. 

Diese gelten indessen nicht als notorisch, so dass es Sache jener Partei 

ist, welche sich darauf beruft, deren Inhalt zu behaupten und den entspre-

chenden Beweis zu erbringen.74 Soweit die Kläger aus angeblichen Verlet-

zungen der Regeln der Baukunde bzw. der SIA-Norm 318 etwas zu ihren 

Gunsten ableiten möchten, ist es folglich an ihnen, die einschlägigen Nor-

men zu behaupten und aufzuzeigen, inwiefern der Bodenaufbau davon ab-

weicht. Nachfolgende Ausführungen stützen sich nur soweit auf die SIA-

Norm 318, als deren Inhalt von den Klägern genügend behauptet wurde.  

 

Der Boden ist die oberste, unversiegelte Erdschicht, in der Pflanzen wach-

sen können (vgl. Art. 7 Abs. 4bis USG). Er besteht aus einer Abfolge von 

Schichten mit unterschiedlicher Struktur. Die SIA-Norm 318 unterscheidet 

zwischen dem Oberboden (A-Horizont) und dem Unterboden (B-Horizont) 

(SIA-Norm 318 Ziff. 1; KB 29 S. 6). Der Oberboden besteht gemäss der 

SIA-Norm 318 aus belebtem, humusreichem, dunkel gefärbten und meist 

intensiv durchwurzeltem Oberbodenmaterial. Der Unterboden wird definiert 

als Bodenschicht, die aus Unterbodenmaterial besteht. Dieses wird als ver-

wittert mineralisch mit meist gut sichtbaren Spuren biologischer Aktivität 

beschrieben (SIA-Norm 318 Ziff. 1; KB 29 S. 6 f.). 

 

Die Kläger beanstanden am Aufbau ihres Gartenbodens hauptsächlich drei 

Punkte: Die Humusschicht bzw. der Oberboden seien mit 20 bis 25 cm 

                                                
74  BGer 4A_428/2007 vom 2. Dezember 2008 E. 3.1.; STÖCKLI/SIEGENTHALER, in: Fellmann/Poledna 

(Hrsg.), Aktuelle Anwaltspraxis – La pratique de l'avocat, 2009, S. 393. 

- 35 - 

Höhe zu gering, der Boden enthalte zu viele Steine und er sei zu stark ver-

dichtet. Die Verdichtung des Bodens wird von den Beklagten erstmals in 

der Duplik bestritten, was prozessual vor dem Hintergrund des unbe-

schränkten zweimaligen Äusserungsrechts ohne Weiteres zulässig ist.75 

Die Kläger hätten ihre Vorbringen substantiieren müssen, was sie jedoch 

unterlassen haben. Darüber hinaus offerieren die Kläger in Bezug auf die 

Verdichtung des Bodens während der Bauphase auch keine Beweise.  

 

Die Kläger reichen diverse Fotografien ein, denen zu entnehmen ist, dass 

der Boden sowohl auf der südlichen Seite der Liegenschaft (KB 19 S. 3 ff.; 

KB 25 Bild 4 - 16) als auch auf der nördlichen Seite (RB 5 S. 1 - 4) unter 

der obersten Erdschicht mit Steinen durchsetzt ist. Dies wird auch von den 

Beklagten nicht in Abrede gestellt. Im Folgenden sind die Beanstandungen 

der Kläger betreffend die Mächtigkeit der Bodenschichten zu prüfen.  

 

In Ziff. 2.7.1.3. definiert die SIA-Norm 318 für Rasen- und Wiesenflächen 

für den Oberboden eine Schichtdicke von mindestens 0.2 m (KB 29 S. 13). 

Nachdem auch die Kläger ausführen, dass der Boden durchwegs eine Hu-

musschicht von 20 bis 25 cm aufweise (vgl. act. 11 Rz. 29, 18 Rz. 46), ist 

nicht ersichtlich, inwiefern der Oberboden mangelhaft sein sollte. Wie aus-

geführt, durften die Kläger gerade nicht voraussetzen, auf der gesamten 

Gartenfläche ohne zusätzliche Massnahmen wie zusätzliches Einbringen 

von Humus Bäume oder Sträucher anpflanzen zu können. Für den Unter-

boden sieht die SIA-Norm 318 bei Rasenflächen eine Schichtdicke von 

mindestens 0.3 m vor (Ziff. 2.7.1.3.; KB 29 S.13). Die Kläger verwenden 

den Begriff des Unterbodens nicht durchwegs im technischen Sinn. Ihre 

Behauptung, es sei gar kein Unterboden erstellt worden (act. 89 Rz. 61), 

wird von den Beklagten indessen nicht bestritten. Damit gilt grundsätzlich 

als erstellt, dass der Garten keinen Unterboden aufweist, der den Vorgaben 

der SIA-Norm 318 genügt. Aus diesem Grund widerspricht der Boden den 

anerkannten Regeln der Baukunde. Daran ändert auch der Hinweis der 

Beklagten, für das Rasenwachstum sei ein Oberboden mit einer Schicht-

stärke von 25 cm ausreichend, nichts.  

 

Die Beklagten bestreiten den Vorwurf der Kläger, die Kiesschicht, die wäh-

rend der Bauphase als Baupiste gedient habe, sei nicht entfernt worden, 

ebenso wenig wie deren Behauptung, diese Kiesschicht sei direkt mit Hu-

mus bedeckt worden (act 88 Rz. 59). Namentlich bestreiten die Beklagten 

nicht, dass im Rahmen der Baustelleninstallation auf dem abgetragenen 

Boden eine Kies- und Geröllschicht als Baupiste aufgeschüttet worden war 

(act. 87 Rz. 57; act. 123). Die Baugrube und die darauf errichtete Baupiste 

sind auf den Fotos 1 und 2 der Klagebeilage 19 erkennbar. Ebenso ist er-

stellt, dass sich sowohl auf der Nord- als auch der Südseite des Hauses 

                                                
75  Vgl. BGer 4A_498/2019 vom 3. Februar 2020 E. 1.5. 

- 36 - 

Betonstücke im Boden befanden. Nachdem die Kläger deren Auffinden dar-

gelegt haben (act. 11 Rz. 29 und act. 87 Rz. 58), genügt es nicht, wenn die 

Beklagten lediglich pauschal ausführen, die von den Klägern behaupteten, 

angeblichen Mängel der Bodenbeschaffenheit (Verdichtung, eingebrachtes 

Kies/Bauschutt/Steinbrocken sowie Betonsockel) würden bestritten 

(act. 124). Im Übrigen ergibt auch aus Klagebeilage 19 (S. 4), Replikbei-

lage 5 (S. 5) und Replikbeilagen 7 f., dass sich Betonstücke im Boden be-

fanden.  

 

Zusammengefasst verfügte der von den Beklagten eingebaute Gartenbo-

den nicht über den nach den anerkannten Regeln der Baukunde zu erwar-

tenden schichtweisen Aufbau. Die Qualität war minderwertig, weil der Hu-

mus als oberste Schicht direkt auf die Baupiste bzw. das Aufschüttmaterial 

(C-Horizont) aufgetragen wurde. 

 

6.2.4.2.6. Erheblichkeit des Mangels  

Rechtlich hat ein Mangel nur Bedeutung, wenn er erheblich ist. Wie gezeigt, 

hatte die Qualität des eingebauten Gartenbodens keine einschneidende 

Wirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des Kaufobjekts (vgl. E. 6.2.4.2.3.). 

Zu prüfen bleibt, ob der Mangel des Gartenbodens den Wert der Kaufsache 

erheblich mindert. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann zur 

Festsetzung des Minderwerts auf die Kosten der Mängelbehebung abge-

stellt werden, wenn die Umstände des Einzelfalles eine entsprechende tat-

sächliche Vermutung zulassen.76 Die Kläger machen basierend auf den 

Kosten für die teilweise erfolgte und teilweise noch ausstehende Gartensa-

nierung einen Minderwert von Fr. 55'393.27 geltend. Dieser wird von den 

Beklagten in Bestand und Höhe unter anderem mit dem Argument bestrit-

ten, es handle sich nicht um Sanierungsmassnahmen, sondern um eine 

Umgestaltung des Gartens (act. 49 Ziff. 8, act. 125 Zu 1.8).  

 

Die Käufer bezahlten für die Liegenschaft inklusive Boxen für zwei Fahr-

zeuge in der Tiefgarage sowie die zusätzlichen Mehrkosten einen Preis von 

insgesamt Fr. 1'208'589.05 (Kauvertrag vom 15. Februar 2016 [KB 5] und 

Abrechnung vom 11. September 2017 [AB 5]). Setzt man für den Minder-

wert der Kaufsache die behaupteten Kosten für die Behebung der Mängel 

von Fr. 55'393.27 ein, so beträgt der Minderwert 4.6 % des Kaufpreises von 

Fr. 1'208'589.05 (55'393.27 x 100 ∙∕∙ 1'208'589.05).  

 

Selbst wenn der Minderwert nicht den bisher aufgelaufenen und noch er-

warteten Sanierungskosten von insgesamt Fr. 55'393.27 entsprechen, son-

dern wesentlich tiefer anzusiedeln sein dürfte, zeigt die Erfahrung, dass für 

Kaufinteressenten bei einem geforderten Kaufpreis von rund Fr. 1.2 Mio. 

auch ein Minderwert von einigen zehntausend Franken insofern erheblich 

                                                
76  BGer 4C.294/2001 vom 3. Januar 2001 E. 3baa m.w.H.  

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sein kann, als sie diesen bei der Preisgestaltung berücksichtigt haben wol-

len. In diesem Lichte betrachtet ist nicht auszuschliessen, dass die Kläger 

den Vertrag zu anderen Bedingungen geschlossen hätten, wenn sie um 

den Bodenaufbau gewusst hätten. Letztlich kann die Frage aber offenblei-

ben, denn wie zu zeigen sein wird, scheitert die Haftung der Kläger am 

gültigen Ausschluss der Gewährleistung (hinten E. 6.3.3.2).  

 

6.2.5. Fazit 

Im Ergebnis sind die Glaseinfassung des Sitzplatzes und die Beschaffen-

heit des Bodens mit Mängeln behaftet. Das Splitgerät dagegen weist keine 

Mängel auf. Nachfolgend sind die weiteren Voraussetzungen der Sach-

mängelhaftung zu prüfen.  

 

6.3. Freizeichnungsklausel  

Dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Kaufvertrag vom 15. Feb-

ruar 2016 lässt sich in Ziff. IV. 4. eine Vereinbarung über die Währschaft 

entnehmen. Da das kaufrechtliche Sachgewährleistungsrecht d