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**Case Identifier:** 67e05415-0cfb-5575-b6c9-1d8f8a96f365
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-06
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 06.12.2023 LB230007
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LB230007_2023-12-06.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LB230007-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

Dr. E. Pahud und Ersatzrichter PD Dr. S. Zogg sowie Gerichts-

schreiberin MLaw T. Rumpel 

Beschluss und Urteil vom 6. Dezember 2023 

in Sachen 

 

1. A._____,  
Beklagte und Berufungsklägerin 

2. B._____,  
Beklagte 

 

gegen 

 

Stockwerkeigentümergemeinschaft "C._____",  
Klägerin und Berufungsbeklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ 

 

 

betreffend Forderung und Pfandrecht 

Berufung gegen ein Urteil des Zivilgerichtes des Bezirksgerichtes Uster 
vom 17. November 2022; Proz. CG170011  

- 2 - 

Rechtsbegehren: 

"1. Die Beklagten seien unter Vorbehalt der Klageänderung im Laufe 
des Verfahrens solidarisch zu verpflichten, der Klägerin den Be-
trag von Fr. 44'280.55 zuzüglich Zinsen zu 5% seit dem 
6.02.2017 sowie Fr. 103.30 für Betreibungskosten zu bezahlen; 

 2. Es seien die Rechtsvorschläge der Beklagten in den Betreibun-
gen Nr. 1 des Betreibungsamtes Fällanden und in der Betreibung 
Nr. 2 des Betreibungsamtes Altstätten zu beseitigen und der Klä-
gerin definitive Rechtsöffnungen zu erteilen; 

 3. Es sei das mit Verfügung vom 23. Oktober 2017 des Einzelrich-
ters des Bezirks Lugano provisorisch eingetragene gesetzliche 
Pfandrecht (Verfahren Nr. S0.2017.2917) beim Grundbuchamt 
D._____ zu bestätigen und der zuständige Grundbuchbeamte an-
zuweisen, das gesetzliche Pfandrecht zu Lasten des Stockwer-
keigentümeranteils E._____ Nr. 3 an der Parzelle Nr. 4 in 
F._____ zu bestätigen und definitiv einzutragen. 

 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklag-
ten." 

 

Urteil des Bezirksgerichtes: 

" 1. Die Beklagte 1 wird verpflichtet, der Klägerin unter solidarischer Haftung mit 

der Beklagten 2 den Betrag von Fr. 43'680.55 zu bezahlen. 

Im Mehrbetrag wird die Forderungsklage (Rechtsbegehren Ziffer 1) abge-

wiesen. 

 2. Das Rechtsbegehren Ziffer 2 wird abgewiesen. 

 3. Die gemäss Verfügung vom 23. Oktober 2017 des Einzelgerichts des Be-

zirks Lugano an das Grundbuchamt des Bezirks D._____ erfolgte vorläufige 

Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts zugunsten der Klägerin und zulas-

ten des im Eigentum der Beklagten 1 und 2 stehenden Grundstücks, Grund-

buch Blatt 5, Stockwerkeigentum an Grundstück-Parzelle Nr. 6 wird als defi-

nitive Eintragung für eine Forderung von Fr. 39'551.25 bestätigt.  

Im Mehrbetrag wird die Pfandklage (Rechtsbegehren Ziffer 3) abgewiesen. 

- 3 - 

Das Grundbuchamt des Bezirks D._____ wird angewiesen, das Pfandrecht 

im Umfang von Fr. 39'551.25 definitiv im Grundbuch einzutragen und im 

Mehrbetrag zu löschen. 

 4. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'270.– festgesetzt.  

 5. Die Entscheidgebühr wird der Beklagten 1 zu zwei Dritteln (Fr. 5'513.35) und 

der Beklagten 2 zu einem Drittel (Fr. 2'756.65) auferlegt.  

Der Anteil der Beklagten 1 wird zufolge Gewährung der unentgeltlichen 

Rechtspflege einstweilen auf die Gerichtskasse genommen. Die Beklagte 1 

wird auf die Nachzahlungspflicht gemäss Art. 123 ZPO hingewiesen.  

Der Anteil der Beklagten 2 wird vorab aus dem von der Klägerin geleisteten 

Kostenvorschuss bezogen, die Beklagte 2 wird aber verpflichtet, der Kläge-

rin diese Kosten zu ersetzen. 

Die bereits von ihr bezogenen Kosten des Schlichtungsverfahrens in der 

Höhe von Fr. 525.– werden der Klägerin auferlegt.  

 6. Die Beklagte 1 wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung in 

der Höhe von Fr. 10'200.– zu bezahlen.  

 7. Die Beklagte 2 wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung in 

der Höhe von Fr. 5'100.– zu bezahlen. 

 [8./9. Mitteilung / Rechtsmittel]" 

 

Berufungsanträge: 

der Berufungsklägerin (act. 110 S. 2): 
 
" A Das Urteil des Bezirksgericht Uster vom 17. November 2022 sei mit Aus-

nahme der Ziffer 2 durch das Obergericht aufzuheben, die Klage abzuwei-
sen und der Pfandeintrag zu verweigern. 

 B Eventuell sei das Urteil aufzuheben und an die erste Instanz zurückzuwei-
sen. 

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 C Unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten. 
 D Der Berufungsklägerin A._____ sei die unentgeltliche Rechtspflege gemäss 

ZPO (auch gewährt durch 1. Instanz) zu gewähren und sämtliche Vorschüs-
se zu erlassen. 

 E A._____ sei für den Berufungsaufwand eine angemessene Parteientschädi-
gung zuzusprechen." 

 

Erwägungen: 

1. Prozessgegenstand und -geschichte 

1.1. Klägerin ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft "C._____", zusammen-

gesetzt aus den Stockwerkeigentümern des Stammgrundstücks GBBl. 6, EGRID-

Nr. CH7, an der G._____ … [Adresse], F._____. Die Beklagte 1 und die Beklagte 

2 bilden eine Erbengemeinschaft und sind (Gesamt-)Eigentümer des Stockwer-

keigentumsanteils GBBl. 5, EGRID-Nr. CH8, am vorgenannten Stammgrundstück 

(act. 4/4 und act. 27/4). 

1.2. Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin zum einen Beitragsforde-

rungen für Gemeinschaftskosten und den Erneuerungsfonds geltend, die sich auf 

Beschlüsse diverser Stockwerkeigentümerversammlungen über einen Zeitraum 

von mehreren Jahren stützen, sowie gewisse Kosten für Gerichtsverfahren, die 

die Beklagten zu erstatten hätten. Zum anderen verlangt die Klägerin für die Bei-

tragsforderungen die definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts ge-

mäss Art. 712i Abs. 1 ZGB auf dem Stockwerkeigentumsanteil der Beklagten. Die 

Beklagte 1 hält dem insbesondere entgegen, die betreffenden Beschlüsse der 

Stockwerkeigentümerversammlung seien unwirksam. 

1.3. Mit Entscheid des Einzelrichters des Bezirksgerichts Lugano (Pretore del 

Distretto di Lugano) vom 23. Oktober 2017 wurde das mit Entscheid vom 20. Juni 

2017 für den Betrag von Fr. 43'680.55, zzgl. Zinsen, zugunsten der Klägerin und 

zulasten des Stockwerkeigentumsanteils der Beklagten superprovisorisch im 

Grundbuch eingetragene Pfandrecht als vorläufige Eintragung bestätigt und der 

Klägerin eine Frist von 60 Tagen angesetzt, um eine Klage auf definitive Eintra-

gung des Pfandrechts einzureichen (act. 4/19 und act. 27/19).  

- 5 - 

1.4. Mit Eingabe vom 15. November 2017 machte die Klägerin innert angesetz-

ter Frist die vorliegende Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts beim Zi-

vilgericht des Bezirksgerichts Uster (nachfolgend Vorinstanz) anhängig, wobei sie 

diese Klage – unter Beilage einer entsprechenden Klagebewilligung vom 28. Juli 

2017 (act. 1) – mit einer Forderungsklage auf Bezahlung der betreffenden Beiträ-

ge (zzgl. gewisse Kosten für Gerichtsverfahren) und einem Begehren um Beseiti-

gung der Rechtsvorschläge in den jeweiligen Betreibungen gegen die Beklagten 

häufte. Mit Eingaben vom 17. bzw. 29. Mai 2017 erstatteten die Beklagten ihre 

Klageantwort (act. 34 und act. 37), wobei die Beklagte 1 die Klageabweisung be-

antragte, während die Beklagte 2 erklärte, sie überlasse den Entscheid dem Ge-

richt. Mit Replik vom 15. März 2019 (act. 58) liess die Klägerin u.a. ausführen, 

dass am 7. Januar 2019 eine weitere Stockwerkeigentümerversammlung stattge-

funden habe, mit der die Beschlüsse aus den Jahren 2015 bis 2018, die nach Auf-

fassung der Beklagten 1 mangelhaft gewesen seien, bestätigt und allfällige Män-

gel entsprechend rückwirkend geheilt worden seien. Zudem hielt die Klägerin fest, 

dass die Beklagten diese Beschlüsse vom 7. Januar 2019 angefochten hätten. In 

der Folge sistierte die Vorinstanz das Verfahren bis zum Vorliegen eines rechts-

kräftigen Entscheids über die Anfechtungsklage (Verfügung vom 2. April 2019; 

act. 61). Nachdem der Einzelrichter des Bezirksgerichts Lugano (Pretore del Dis-

tretto di Lugano) mit Entscheid vom 7. Oktober 2020 auf die Anfechtungsklage 

nicht eingetreten und dieser Entscheid rechtskräftig geworden war (act. 72/1), 

nahm die Vorinstanz das Verfahren wieder auf. Mit Eingabe vom 10. Juni 2021 

(act. 75) erstattete die Beklagte 1 die Duplik, während die Beklagte 2 mit Schrei-

ben vom 26. August 2021 erklärte, dass sie die Forderung der Klägerin anerken-

ne (act. 77). Am 17. November 2022 fand die Hauptverhandlung vor Vorinstanz 

statt (Prot. VI S. 17 ff.). Am selben Tag fällte diese das eingangs im Dispositiv 

wiedergegebene Urteil, womit sie die Klage weitgehend guthiess (Prot. S. 28, 30 

ff.). 

1.5. Dagegen erhob die Beklagte 1 mit Eingabe vom 27. Februar 2023 

(act. 110) Berufung und stellte die eingangs erwähnten Anträge. Mit Verfügung 

vom 28. September 2023 wurde die Prozessleitung an den Referenten delegiert 

(act. 117). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–108). Eine Be-

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rufungsantwort ist nicht einzuholen (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsschrift ist 

der Klägerin und der Beklagten 2 lediglich mit dem vorliegenden Entscheid zuzu-

stellen. Die Sache erweist sich als spruchreif. 

2. Prozessuales 

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrecht-

lichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-

nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und 

Abs. 2 ZPO). Diese Streitwertgrenze ist vorliegend ohne Weiteres erreicht. Die 

30-tägige Berufungsfrist (Art. 311 Abs. 1 ZPO) ist eingehalten (vgl. act. 107). 

2.2. Mit Bezug auf die Forderungsklage (Dispositivziffer 1 des angefochtenen 

Urteils) ist die Beklagte 1 ohne Weiteres zur Erhebung einer Berufung legitimiert. 

Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt (act. 113 E. 1.3), bildeten die Beklagten 

hinsichtlich der Forderungsklage eine einfache passive Streitgenossenschaft, bei 

der nicht notwendigerweise ein einheitliches Urteil ergehen musste. Vielmehr la-

gen diesbezüglich zwei separate Klagen vor, die zwar im selben Verfahren be-

handelt wurden, die aber durchaus ein unterschiedliches Schicksal haben und 

über die die Streitgenossen individuell disponieren konnten. Dementsprechend 

war es der Beklagten 2 möglich, die gegen sie gerichtete Forderungsklage anzu-

erkennen (vgl. act. 77, 79 und Dispositivziffer 1 des Beschlusses der Vorinstanz 

vom 17. November 2022), und stand es der Beklagten 1 ohne Weiteres zu, gegen 

die (teilweise) Gutheissung der gegen sie gerichteten Forderungsklage ein 

Rechtsmittel zu ergreifen. 

 Anders verhält es sich mit Bezug auf die Pfandklage (Dispositivziffer 3 des 

angefochtenen Urteils). Diesbezüglich liegt eine (eigentliche) notwendige passive 

Streitgenossenschaft vor; die diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanz er-

weisen sich ebenfalls als korrekt, weshalb zur Vermeidung unnötiger Wiederho-

lungen darauf verwiesen werden kann (act. 113 E. 1.3). Für das Ergreifen eines 

Rechtsmittels müssen bei einer (eigentlichen) notwendigen Streitgenossenschaft 

grundsätzlich sämtliche Streitgenossen gemeinsam handeln, d.h. sie müssen das 

Rechtsmittel gemeinsam einreichen (vgl. Art. 70 Abs. 2 ZPO, zweiter Satzteil). Ob 

https://www.swisslex.ch/doc/previews/8f9710b4-fb3b-45d9-ba5e-b456a5646e2a%2C8f9710b4-fb3b-45d9-ba5e-b456a5646e2a/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/previews/8f9710b4-fb3b-45d9-ba5e-b456a5646e2a%2C8f9710b4-fb3b-45d9-ba5e-b456a5646e2a/source/document-link

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bei einem Rechtsmittel, das von einem notwendigen Streitgenossen alleine erho-

ben wurde, in jedem Fall und ohne Weiterungen ein Nichteintreten wegen fehlen-

der Rechtsmittellegitimation zu ergehen hat (so wohl BGE 142 III 782, E. 3.1.2; 

vgl. auch GROLIMUND, in: A. Staehelin et al., Zivilprozessrecht, 3. Aufl. 2019, § 13 

N 47; MEIER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2010, 165; Botschaft zur ZPO, 

BBl 2006, 7280), ist strittig. Nach einer Gegenmeinung hat die Rechtsmittel-

instanz dem alleine handelnden Streitgenossen Gelegenheit zur Verbesserung 

einzuräumen und Frist anzusetzen, um eine Zustimmung der übrigen Streitge-

nossen zur Berufungserhebung einzureichen bzw. um die erforderlichen Schritte 

zur Bestellung einer gemeinsamen Vertretung (z.B. eines Erbenvertreters) einzu-

leiten (vgl. etwa ZK ZPO-E. STAEHELIN / S. SCHWEIZER, 3. Aufl. 2016, Art. 70 

N 50 ff.). Eine andere Auffassung geht sogar – zumindest in gewissen Fällen – 

von einer selbständigen Rechtsmittellegitimation jedes einzelnen notwendigen 

Streitgenossen aus, wobei die übrigen Streitgenossen, die kein Rechtsmittel er-

griffen haben, als Rechtsmittelbeklagte in das Rechtsmittelverfahren einzubezie-

hen seien (so wohl KUKO ZPO-DOMEJ, Art. 70 N 24 f. m.w.Nw.). Eine Ausnahme 

von alledem ist aber dort zu machen, wo ein notwendiger Streitgenosse vorab un-

zweideutig erklärt hat, er werde sich dem Urteil – wie auch immer es lauten möge 

– unterziehen. In diesem Fall wird das Verfahren (und ebenso ein allfälliges 

Rechtsmittelverfahren) ohne den betreffenden Streitgenossen weitergeführt (vgl. 

BGE 136 III 123, E. 4.4.1). Dieser bleibt zwar Partei des Verfahrens (und durch 

das rechtskräftige Urteil gebunden), er ist aber nicht weiter in das Verfahren ein-

zubeziehen; ihm ist bloss noch der (bindende) Endentscheid zuzustellen. 

 Wie die Vorinstanz richtig erkennt (act. 113 E. 1.4), hat die Beklagte 2 im 

vorinstanzlichen Verfahren vorbehaltlos und hinreichend deutlich erklärt, dass sie 

sich – auch hinsichtlich der Pfandklage – einem Urteil unterwerfen werde (act. 34; 

vgl. auch act. 77). Mit Bezug auf die Pfandklage blieb sie damit zwar Verfahrens-

partei, ein über die Zustellung des Endentscheids hinausgehender Einbezug in 

das Verfahren konnte jedoch unterbleiben. Das gilt gleichermassen für das 

Rechtsmittelverfahren. Die Beklagte 1 war deshalb ohne Weiteres legitimiert, 

auch ohne Mitwirkung der Beklagten 2 die vorliegende Berufung gegen den 

Pfandrechtsentscheid (Dispositivziffer 3 des vorinstanzlichen Urteils) zu erheben. 

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Trotz ihrer Unterwerfungserklärung ist die Beklagte 2 als Partei im Rubrum aufzu-

führen und ist ihr der vorliegende Endentscheid zuzustellen. 

 Die von der Beklagten 1 erhobene Berufung erweist sich damit als zuläs-

sig. 

2.3. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. Die Berufung 

führende Partei muss sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids 

einlässlich auseinandersetzen und wenigstens rudimentär darlegen, an welchen 

konkreten Mängeln dieser ihrer Ansicht nach leidet und in welchem Sinne er ab-

geändert werden soll. Hierbei sind die vorinstanzlichen Erwägungen zu bezeich-

nen, die angefochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, auf denen die Kri-

tik beruht. Es genügt nicht, bloss auf die vor erster Instanz vorgetragenen Ausfüh-

rungen zu verweisen und diese in der Berufungsschrift wiederzugeben oder den 

angefochtenen Entscheid bloss in allgemeiner Weise zu kritisieren. Was nicht in 

genügender Weise beanstandet wird, hat Bestand (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1; 

BGer, 5A_209/2014 vom 2. September 2014, E. 4.2.1; 5A_387/2016 vom 7. Sep-

tember 2016, E. 3.1). 

2.4. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über 

volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch un-

richtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden (Art. 310 ZPO). Dies 

bedeutet jedoch nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten wäre, von sich aus wie 

ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen 

Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht (mehr) 

vortragen. Vielmehr hat sie sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – 

grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufungsbegründung (und gegebe-

nenfalls in der Berufungsantwort) erhobenen Beanstandungen zu beschränken 

(BGE 142 III 413, E. 2.2.4; BGer, 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E. 2.3). In-

nerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz aber weder an 

die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vor-

bringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das 

Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tat-

fragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheis-

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sen oder diese mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden 

Begründung abweisen kann (BGer, 4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 

3.1). 

2.5. Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) werden im Berufungsverfahren 

nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zu-

mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hätten vorgebracht werden kön-

nen (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 

3. Erwägungen der Vorinstanz und Gegenstand der Berufung 

3.1. Die Klage stützt sich zu einem Teil auf die Beschlüsse der Stockwerkeigen-

tümerversammlungen vom 27. April 2013, vom 14. September 2013, vom 17. Mai 

2014 und vom 22. November 2014. Hierzu erwägt die Vorinstanz, dass diese Be-

schlüsse noch unter der Leitung der damaligen (gültig mandatierten) Verwaltung 

"H._____ AG" gefasst worden seien, dass die Beklagten diese Beschlüsse nicht 

angefochten hätten und dass keine Nichtigkeitsgründe ersichtlich seien. Entspre-

chend habe die Beklagte 1 diese Beschlüsse gegen sich gelten zu lassen (act. 

113 E. 2.4.1). Hinsichtlich der Höhe der sich daraus ergebenden Beitragsforde-

rungen hält die Vorinstanz fest, es seien damit unbestrittenermassen Beiträge für 

Gemeinschaftskosten von Fr. 145'000.–, ordentliche Einlagen in den Erneue-

rungsfonds von Fr. 100'000.– sowie zwei ausserordentliche Einlagen in den Er-

neuerungsfonds von insgesamt Fr. 200'000.– beschlossen worden. Von diesen 

insgesamt Fr. 445'000.– hätten die Beklagten entsprechend ihrer Wertquote 

(53/1000) einen Anteil von Fr. 23'585.– zu tragen (Fr. 12'985.– für ordentliche und 

Fr. 10'600.– für ausserordentliche Kosten). Bezüglich der auf diese Beitrags-

schuld geleisteten Zahlungen bzw. Rückvergütungen seien weder die Ausführun-

gen der Klägerin noch jene der Beklagten 1 wirklich schlüssig. Hinsichtlich der 

Schuldtilgung trage die Beklagte 1 die Behauptungs- und Beweislast, wobei sie 

aber keinerlei Tilgungshandlungen behauptet oder Beweismittel offeriert habe. 

Folglich bleibe es hinsichtlich der Tilgung bei den von der Klägerin anerkannten 

Beträgen, sodass für die Jahre 2013 und 2014 von einem Ausstand von Fr. 

4'129.30 für die ordentlichen Kosten und einem solchen von Fr. 10'600.– für die 

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ausserordentlichen Kosten (insgesamt Fr. 14'729.30) auszugehen sei (act. 113 

E. 2.4.4). 

3.2. Zu einem weiteren Teil stützt sich die Klage auf die Beschlüsse der Stock-

werkeigentümerversammlungen vom 30. Mai 2015 und vom 18. Juni 2016. Diese 

Beschlüsse seien aber, so die Vorinstanz weiter, von einem unzuständigen Organ 

– der nicht gewählten I._____ SA – einberufen worden. Folglich hätten an diesen 

Daten keine Stockwerkeigentümerversammlungen im Rechtssinne stattgefunden, 

was die Nichtigkeit sämtlicher dort gefasster Beschlüsse zur Folge gehabt habe 

(act. 113 E. 2.5 und act. 61 E. 3). Diese Beschlüsse seien in der Folge aber an 

der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019 rechtswirksam ge-

nehmigt bzw. erneuert worden, sodass sich die Beklagte 1 im Ergebnis auch die-

se Beschlüsse entgegenhalten lassen müsse (act. 113 E. 2.5). 

3.3. Die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 

2019, mit welchen u.a. die vorgenannten (nichtigen) Beschlüsse genehmigt wor-

den seien, hätten die Beklagten zwar angefochten, auf die entsprechende Anfech-

tungsklage sei der Einzelrichter des Bezirksgerichts Lugano (Pretore del Distretto 

di Lugano) aber mit Entscheid vom 7. Oktober 2020 nicht eingetreten; dieser Ent-

scheid sei in Rechtskraft erwachsen. Die von der Beklagten 1 alsdann im vorlie-

genden Verfahren vorfrageweise gegen die Wirksamkeit dieser Beschlüsse erho-

benen Einwendungen hält die Vorinstanz allesamt für unbegründet: 

3.3.1. Mit Bezug auf die von der Beklagten 1 beanstandete Einberufung der aus-

serordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019 führt die 

Vorinstanz aus, eine Stockwerkeigentümerversammlung sei grundsätzlich von der 

Verwaltung einzuberufen (Art. 712n Abs. 1 ZGB), wobei gemäss Art. 64 Abs. 3 

ZGB i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB ein Fünftel der Stockwerkeigentümer von der 

Verwaltung verlangen könne, dass diese eine Versammlung einberufe. Wenn die 

Gemeinschaft aber über keine (gültig bestellte) Verwaltung verfüge (und das Reg-

lement diesbezüglich nichts vorsehe), sei in analoger Anwendung von Art. 647a 

ZGB jeder Stockwerkeigentümer alleine ermächtigt, eine Versammlung einzube-

rufen. Vorliegend habe die Stockwerkeigentümergemeinschaft im Zeitpunkt der 

Einberufung über keine Verwaltung verfügt, da die I._____ SA von der Stockwer-

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keigentümergemeinschaft nicht als Verwalterin gewählt worden und der mit ihr 

geschlossene Verwaltungsauftrag nicht gültig zustande gekommen sei. Entspre-

chend sei jeder Stockwerkeigentümer einzeln zur Einberufung einer Versamm-

lung ermächtigt gewesen. Da die betreffende Einladung unbestrittenermassen 

von mindestens zwei Stockwerkeigentümern unterzeichnet worden sei (J._____ 

und K._____), sei die Einberufung wirksam gewesen. Ob L._____, der die Einla-

dung mitunterzeichnet habe, ebenfalls Stockwerkeigentümer gewesen sei, könne 

folglich offen bleiben (act. 113 E. 2.6.2). 

3.3.2. Den Einwand der Beklagten 1, die fraglichen Beschlüsse seien nicht gehö-

rig traktandiert worden, hält die Vorinstanz ebenfalls für unbegründet. Zum einen 

würde ein solcher Mangel bloss zur Anfechtbarkeit und nicht zur Nichtigkeit füh-

ren; da aber auf eine entsprechende Anfechtungsklage der Beklagten rechtskräf-

tig nicht eingetreten worden sei, könne dieser Einwand im vorliegenden Verfahren 

nicht mehr geprüft werden. Zum anderen seien die Traktanden ohnehin genügend 

klar und vollständig formuliert gewesen (act. 113 E. 2.6.3). 

3.3.3. Hinsichtlich des Einwands der Beklagten 1, die Stockwerkeigentümerver-

sammlung vom 7. Januar 2019 sei ungültig zusammengesetzt gewesen, hält die 

Vorinstanz im Wesentlichen Folgendes fest: Entgegen der Auffassung der Be-

klagten 1 könne sich ein Stockwerkeigentümer von jeder beliebigen Person ver-

treten lassen; entsprechend sei unerheblich, dass sich M._____ und N._____ an 

der betreffenden Versammlung von der nicht wirksam als Verwalterin eingesetz-

ten O._____ SA (vor dem Firmenwechsel "I._____ SA") hätten vertreten lassen. 

Selbst wenn deren Bevollmächtigung aber nicht rechtsgültig gewesen sein sollte, 

sei die Versammlung dennoch beschlussfähig gewesen, da dann immer noch 

mindestens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteils-

berechtigt gewesen seien, anwesend bzw. vertreten gewesen wären. Der von der 

Beklagten 1 geltend gemachte Mangel der Beschlussfähigkeit hätte zudem ohne-

hin bloss die Anfechtbarkeit und nicht die Nichtigkeit der Beschlüsse zur Folge, 

weshalb diese mangels (erfolgreicher) Anfechtung so oder anders Bestand hätten 

(act. 113 E. 2.6.4). 

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3.4. Die von der Klägerin geltend gemachte Höhe der Beitragsforderungen, die 

sich aus den Beschlüssen der Jahre 2015 und 2016 (genehmigt mit den Be-

schlüssen vom 7. Januar 2019) ergäben, habe die Beklagte 1 nicht bestritten. 

Demnach seien mit diesen Beschlüssen Beiträge in der Höhe von insgesamt 

Fr. 547'630.80 beschlossen worden (ordentlicher Kostenvoranschlag 2015 von 

Fr. 75'000.–, Erneuerungsfonds 2015 von Fr. 100'000.–, Saldo Sanierungsarbei-

ten gemäss Abrechnung vom 7. August 2015 von Fr. 37'430.80, ordentlicher Kos-

tenvoranschlag 2016 von Fr. 85'200.– sowie Erneuerungsfonds 2016 von 

Fr. 250'000.–), wovon entsprechend ihrer Wertquote (53/10000) Fr. 29'024.45 auf 

die Beklagten entfielen (act. 113 E. 2.6.5). Nicht ausgewiesen bzw. nicht substan-

tiiert behauptet seien demgegenüber die Fr. 600.–, die die Klägerin von den Be-

klagten für nicht näher bezeichnete Gerichtsverfahren verlange, sowie die Zinsen, 

die die Klägerin nicht näher begründe (act. 113 E. 2.7 und 2.8). 

3.5. Mit Bezug auf die weiteren Einwendungen der Beklagten 1 hält die Vor-

instanz zusammengefasst Folgendes fest: Eine von der Beklagten 1 gestützt auf 

Art. 712e Abs. 2 ZGB geforderte Berichtigung der Wertquoten könne ausschliess-

lich mittels selbständiger Gestaltungsklage und nicht einredeweise geltend ge-

macht werden. Eine selbständige (Wider-)Klage habe die Beklagte aber nicht er-

hoben, weshalb dieser Einwand unbeachtet bleiben müsse (act. 113 E. 1.5). Wei-

ter bringe die Beklagte 1 eine Gegenforderung zur Verrechnung, die sie damit be-

gründe, dass in den letzten 40 Jahren entgegen Art. 712h Abs. 3 ZGB auch die 

Kosten für die separaten Garagen und den Liftunterhalt entsprechend den Wert-

quoten verteilt worden seien, obschon diese gemeinschaftlichen Bauteile für die 

Beklagten überhaupt keinen Nutzen brächten. Diese Verrechnungsforderung ha-

be die Beklagte 1 aber nicht weiter beziffert und auch nicht spezifiziert, welche 

Kosten tatsächlich entstanden und von welchen Konten diese bezahlt worden 

seien; damit sei das tatsächliche Fundament der Verrechnungsforderung nicht 

rechtsgenügend behauptet bzw. substantiiert. Überdies fehle es an der Gegensei-

tigkeit, denn bereichert (und für eine entsprechende Rückforderung passivlegiti-

miert) sei nicht die Klägerin, sondern seien die profitierenden Stockwerkeigentü-

mer (act. 113 E. 2.9). Schliesslich mache die Beklagte 1 hinsichtlich diverser Be-

schlüsse geltend, es sei damit über luxuriöse bauliche Massnahmen entschieden 

- 13 - 

und gegen das Einstimmigkeitserfordernis verstossen worden. Da sich die mit 

vorliegender Klage geltend gemachten Ansprüche der Klägerin aber gar nicht auf 

die betreffenden Beschlüsse stützten und weil die Beklagte 1 diesbezüglich auch 

keine Verrechnungseinrede erhoben habe, sei nicht ersichtlich, was die Beklag-

te 1 aus diesem Vorbringen für das vorliegende Verfahren ableiten wolle (act. 113 

E. 2.10). 

3.6. Im Ergebnis hiess die Vorinstanz die Forderungsklage in der Höhe von 

Fr. 43'680.55 gut (Fr. 14'729.30 und Fr. 29'024.45, abzgl. einer von der Klägerin 

anerkannten Gutschrift aus der Schlussrechnung 2015 von Fr. 73.20; act. 113 

E. 2.11). Das Begehren um Beseitigung der Rechtsvorschläge in den gegen die 

Beklagten erhobenen Betreibungen wies sie ab, da die Klägerin diesen Antrag 

nicht begründet und auch die betreffenden Zahlungsbefehle nicht eingereicht ha-

be (act. 113 E. 3). Die Pfandklage hiess die Vorinstanz für einen Betrag von 

Fr. 39'551.25 gut, während sie die definitive Eintragung im Umfang von 

Fr. 4'129.30 mit der Begründung verweigerte, dieser Betrag betreffe Forderungen 

der Jahre 2014 und früher, wofür die dreijährige Frist von Art. 712i Abs. 1 ZGB 

nicht eingehalten sei (act. 113 E. 4.3). 

3.7. Die Beklagte 1 wendet sich mit ihrer Berufung primär gegen den Schluss 

der Vorinstanz, die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. 

Januar 2019 seien wirksam gewesen. Dabei macht sie insbesondere geltend, die 

Versammlung vom 7. Januar 2019 sei mangelhaft einberufen worden, was zur 

Nichtigkeit der betreffenden Beschlüsse führe (act. 110 S. 3 f.). Zudem sei diese 

Versammlung rechtswidrig zusammengesetzt und deshalb nicht beschlussfähig 

gewesen, denn es seien auch Nichteigentümer bzw. nicht bevollmächtigte Vertre-

ter zugelassen worden (act. 110 S. 4 ff.). Auf diese und weitere Beanstandungen 

der Beklagten 1 ist nachfolgend im Einzelnen einzugehen. 

4. Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019 

4.1. Die Beklagte 1 stellt sich auch in ihrer Berufung auf den Standpunkt, eine 

direkte Einberufung einer Stockwerkeigentümerversammlung durch die Stock-

werkeigentümer hätte gemäss Art. 64 Abs. 3 ZGB i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB 

- 14 - 

von mindestens einem Fünftel aller Stockwerkeigentümer ausgehen müssen. Bei 

15 Stockwerkeigentumseinheiten sei für eine Einberufung einer Versammlung 

folglich die Mitwirkung von mindestens drei Stockwerkeigentümern erforderlich 

gewesen. Davon seien sowohl die Klägerin als auch die Beklagte 1 ausgegangen. 

Auch der Einzelrichter des Bezirksgerichts Lugano (Pretore del Distretto di Luga-

no) habe diese Auffassung geteilt und deshalb mit Blick auf die Stockwerkeigen-

tumseinheit von L._____ – einer der einberufenden Personen – einen Grund-

buchauszug verlangt. Auf die Anfechtungsklage der Beklagten sei nur deshalb 

nicht eingetreten worden, weil sie den einverlangten Kostenvorschuss nicht ge-

leistet hätten. Ein Individualrecht der Stockwerkeigentümer, so die Beklagte 1 wei-

ter, bestehe nur nach Massgabe von Art. 69c ZGB (gerichtliche Massnahmen zur 

Behebung von Organisationsmängeln im Verein) bzw. Art. 712q Abs. 1 ZGB (Er-

nennung einer Verwaltung durch das Gericht). Der von der Vorinstanz angeführte 

Art. 647a ZGB sei nicht anwendbar (act. 110 S. 3 f.). 

4.2. Diese Ausführungen verfangen nicht. Die Vorinstanz hat die rechtlichen 

Grundlagen zutreffend dargestellt (act. 113 E. 2.6.2): Im Grundsatz wird die Ver-

sammlung der Stockwerkeigentümer von der Verwaltung einberufen (Art. 712n 

Abs. 1 ZGB). Gemäss Art. 64 Abs. 3 ZGB, der über die Verweisung von Art. 712m 

Abs. 2 ZGB sinngemäss anwendbar ist, kann ein Fünftel der Stockwerkeigentü-

mer die Einberufung einer Versammlung verlangen. Mangels anderer Vorschrift 

im Reglement oder in einem Beschluss der Stockwerkeigentümer erlaubt Art. 64 

Abs. 3 ZGB den Stockwerkeigentümern nur, die Einberufung von der Verwaltung 

zu verlangen, nicht aber, diese selbst vorzunehmen (BGer, 5A_48/2022 vom 

10. Mai 2022, E. 6.1.2.1). Das gilt selbst bei Untätigkeit der Verwaltung; verwei-

gert diese eine Einberufung, so kann die Einberufung nur gerichtlich erwirkt wer-

den (BSK ZGB II-GÄUMANN/BÖSCH, Art. 712n N 2; A. WERMELINGER, Das Stock-

werkeigentum, SVIT-Komm., 3. Aufl. 2023, Art. 712n N 13 ff.). Entgegen der Auf-

fassung der Beklagten 1 käme gestützt auf Art. 64 Abs. 3 ZGB eine direkte Einbe-

rufung der Versammlung durch einen Fünftel der Stockwerkeigentümer folglich – 

mangels gegenteiliger Vorschrift im Reglement oder einem Beschluss der Stock-

werkeigentümer – ohnehin nicht in Frage. Anders verhält es sich jedoch, wenn die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft über keine Verwaltung verfügt bzw. eine sol-

- 15 - 

che nicht wirksam bestellt wurde und es auch sonst keine Person gibt, die ge-

mäss Reglement oder einem wirksamen Beschluss der Stockwerkeigentümer be-

fugt wäre, eine Versammlung einzuberufen. In einem solchen Fall ist nach der 

Rechtsprechung und der einhelligen Lehre in analoger Anwendung von Art. 647a 

ZGB jeder Stockwerkeigentümer individuell und unmittelbar berechtigt, die Ver-

sammlung selbst einzuberufen (BGer, 5A_48/2022 vom 10. Mai 2022, E. 6.1.2.1; 

OGer BE, ZK 20 538 vom 20. September 2021, E. 42.3; KGer GR, ERZ 09 259 

vom 15. März 2010, E. 3c; BSK ZGB II-GÄUMANN/BÖSCH, Art. 712n N 2; A. WER-

MELINGER, Das Stockwerkeigentum, SVIT-Komm., 3. Aufl. 2023, Art. 712n N 10; 

ZK-A. WERMELINGER, Art. 712n ZGB N 35; BK-MEIER-HAYOZ/REY, Art. 712n ZGB 

N 8). 

4.3. Dass vorliegend gestützt auf das Reglement oder einen Beschluss der 

Stockwerkeigentümer eine besondere Vorschrift zur Anwendung kommen soll, die 

von der genannten gesetzlichen Regelung abweichen würde, hat die Beklagte 1 

auch in ihrer Berufung nicht aufgezeigt. Die Beklagte 1 bestreitet sodann nicht, 

dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft im Zeitpunkt der Einberufung der 

Versammlung vom 7. Januar 2019, d.h. am 6. Dezember 2018 (vgl. act. 76/15), 

über keine wirksam bestellte Verwaltung verfügt hat (vgl. act. 75 S. 4). Nach dem 

Gesagten erweist sich der Schluss der Vorinstanz, dass jedem Stockwerkeigen-

tümer einzeln ein unmittelbares Einberufungsrecht zustand, deshalb ohne Weite-

res als zutreffend. Dass auch die Klägerin davon ausgegangen sei, es sei vorlie-

gend für die Einberufung einer Versammlung die Mitwirkung von mindestens drei 

Stockwerkeigentümern erforderlich gewesen, wie die Beklagte 1 in ihrer Berufung 

behauptet (vgl. act. 110 S. 3), ist nicht entscheidend, denn es geht hier nicht um 

eine Tat-, sondern um eine Rechtsfrage. Diesbezüglich war die Vorinstanz nicht 

an die Auffassung der Parteien gebunden, sondern hatte sie das Recht von Am-

tes wegen anzuwenden (Art. 57 ZPO). Ebenso unerheblich ist die Behauptung, 

auch der Einzelrichter des Bezirksgerichts Lugano (Pretore del Distretto di Luga-

no) sei vom Erfordernis einer Einberufung durch mindestens drei Stockwerkeigen-

tümer ausgegangen (act. 110 S. 3), zumal auf eine entsprechende Anfechtungs-

klage letztlich nicht eingetreten wurde. 

- 16 - 

4.4. In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten, dass die Versammlung vom 

7. Januar 2019 von mindestens zwei Stockwerkeigentümern einberufen wurde, 

nämlich von den Herren J._____ und K._____ (vgl. act. 75 S. 4 f., 9 und die nicht 

beanstandete Erw. der Vorinstanz in act. 113 S. 29). Demzufolge erweist sich die 

Einberufung als wirksam und die entsprechende Beanstandung der Beklagten 1 

als unbegründet. 

5. Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 7. Januar 2019 

5.1. Die Beklagte 1 bestreitet sodann die Beschlussfähigkeit der Stockwerkei-

gentümerversammlung vom 7. Januar 2019 und das gültige Zustandekommen 

des erforderlichen Quorums hinsichtlich der Genehmigungsbeschlüsse. Nament-

lich habe die Klägerin nicht bewiesen, dass die an der Versammlung vom 7. Ja-

nuar 2019 mitwirkenden Personen tatsächlich als rechtmässige Eigentümer der 

betreffenden Stockwerkeigentumsanteile im Grundbuch eingetragen gewesen 

seien bzw. dass sie von den eingetragenen Eigentümern wirksam bevollmächtigt 

worden seien. Trotz jahrelanger Aufforderung habe ihr die Klägerin nie eine Liste 

der im Grundbuch eingetragenen Stockwerkeigentümer herausgegeben. Die Vor-

instanz sei zu Unrecht von der ungeprüften Annahme ausgegangen, dass die an 

der Versammlung anwesenden Personen tatsächlich als Eigentümer im Grund-

buch eingetragen bzw. gültig bevollmächtigt gewesen seien. Konkret seien insbe-

sondere weder R._____ noch L._____ Eigentümer des betreffenden Stockwer-

keigentumsanteils gewesen, sondern P._____, die diesen keine gültige Vollmacht 

erteilt habe. Dieser Mangel führe entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht 

bloss zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse, sondern zur Nichtigkeit (act. 110 S. 4 

ff.). 

5.2. Die Beklagten haben die betreffenden Beschlüsse, deren Wirksamkeit hier 

in Frage gestellt wird, zwar beim Einzelrichter des Bezirksgerichts Lugano (Pre-

tore del Distretto di Lugano) angefochten, auf die Anfechtungsklage wurde letzt-

lich aber nicht eingetreten. Mit Ablauf der Monatsfrist von Art. 712m Abs. 2 ZGB 

i.V.m. Art. 75 ZGB wurden damit allfällige Mängel, die bloss zur Anfechtbarkeit 

und nicht zur Nichtigkeit geführt haben, geheilt. Im Rahmen der vorliegenden For-

- 17 - 

derungsklage kann sich die Beklagte 1 deshalb – einredeweise – nur noch auf 

Nichtigkeitsgründe berufen. Für das Vorliegen solcher Nichtigkeitsgründe trägt sie 

die Behauptungs- und Beweislast (Art. 8 ZGB). Entgegen ihrer in der Berufung 

sinngemäss geäusserten Auffassung war es nicht an der Klägerin, die Gültigkeit 

der Beschlüsse – d.h. insbesondere das Stimmrecht bzw. die gültige Bevollmäch-

tigung aller an den Beschlüssen mitwirkender Personen – zu beweisen, sondern 

an der Beklagten 1, die Nichtigkeit darzutun. Ebenso wenig war es an der Vor-

instanz, von sich aus, d.h. ohne entsprechende Behauptung der Beklagten 1, das 

Stimmrecht bzw. die Gültigkeit der Bevollmächtigung aller an den Beschlüssen 

mitwirkender Personen zu überprüfen. 

5.3. Soweit die Beklagte 1 im Berufungsverfahren generell die Stimmberechti-

gung bzw. die gültige Bevollmächtigung sämtlicher Personen in Frage stellt, die 

an der Versammlung vom 7. Januar 2019 teilgenommen haben, handelt es sich 

um ein unzulässiges Novum (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Vor Vorinstanz hat die Be-

klagte 1 nur geltend gemacht, dass von denjenigen Personen, die gemäss der 

von ihr eingereichten Präsenzliste an den fraglichen Beschlüssen mitgewirkt hät-

ten (act. 76/17), (i) M._____ und N._____ sowie (ii) Q._____ nicht wirksam vertre-

ten gewesen seien (act. 75 S. 7; act. 100 S. 4) und (iii) R._____ und S._____ über 

kein Stimmrecht verfügt hätten, weil sie nicht Stockwerkeigentümer (und von der 

im Grundbuch eingetragenen P._____ auch nicht bevollmächtigt) gewesen seien 

(act. 75 S. 4 ff.; act. 100 S. 5). Zudem monierte die Beklagte 1 vor Vorinstanz – 

soweit verständlich –, dass die Garage Nr. 9 T._____ und nicht – wie in der Prä-

senzliste vermerkt – Frau U._____ gehört habe (act. 75 S. 7; vgl. zudem act. 

76/17). Dass auch andere Stockwerkeigentümer, die gemäss der von der Beklag-

ten 1 eingereichten Präsenzliste (act. 76/17) anwesend oder vertreten waren, 

über kein Stimmrecht verfügt hätten bzw. nicht wirksam vertreten gewesen seien, 

hat die Beklagte 1 vor Vorinstanz nicht behauptet, jedenfalls nicht in hinreichend 

substantiierter Weise. 

5.4. Die Vorinstanz ging zwar nur auf die von der Beklagten 1 monierte Vertre-

tung von M._____ und N._____ durch die nicht wirksam bestellte Verwaltung 

"O._____ SA" ein und äusserte sich nicht zum Stimmrecht von R._____ und 

- 18 - 

S._____ bzw. zur wirksamen Vertretung von Q._____ sowie zur Garage Nr. 9 

(act. 113 E. 2.6.4). Im Ergebnis nahm die Vorinstanz aber zutreffend an, dass die 

Versammlung so oder anders – auch wenn alle Beanstandungen der Beklagten 1 

zuträfen – beschlussfähig gewesen und das erforderliche Quorum erreicht worden 

wäre: 

 Gemäss der von der Beklagten 1 eingereichten Präsenzliste waren an der 

Versammlung vom 7. Januar 2019 folgende Stockwerkeigentümer anwesend 

bzw. vertreten: (i) V._____ und AK._____ (Wertquote: 60/1000), (ii) W._____ 

(Wertquote: 63/1000), (iii) R._____ und S._____ (Wertquote: 58/1000), (iv) 

AA._____ (Wertquote: 42/1000), (v) AB._____ und AC._____ (Wertquote: 

60/1000), (vi) AD._____ und AE._____ (Wertquote: 66/1000), (vii) K._____ 

(Wertquote: 104/1000), (viii) AF._____ und AG._____ (Wertquote: 66/1000), (ix) 

Q._____ (Wertquote: 49/1000), (x) M._____ und N._____ (Wertquote: 57/1000), 

(xi) J._____ (Wertquote: 74/1000), (xii) AH._____ und AI._____ (Wertquote: 

109/1000).  

 Vor Vorinstanz hat die Beklagte 1 davon einzig das Stimmrecht bzw. die 

wirksame Vertretung von (i) R._____ und S._____, (ii) von Q._____ und (iii) von 

M._____ und N._____ bestritten. Selbst wenn alle diese Personen aber über kein 

Stimmrecht verfügt hätten bzw. nicht wirksam vertreten gewesen wären, so wären 

immer noch 9 von 15 Stockwerkeigentumseinheiten anwesend bzw. vertreten 

gewesen, die zugleich mindestens zur Hälfte anteilsberechtigt waren (nämlich An-

teile von 644/1000 auf sich vereinigten). Zudem hat die Beklagte 1 in ihrer Beru-

fung der (zutreffenden) Erwägung der Vorinstanz nichts entgegengehalten, wo-

nach sich M._____ und N._____ ohne Weiteres durch die O._____ SA vertreten 

lassen konnten, auch wenn diese nicht wirksam als Verwalterin bestellt worden 

war. Entsprechend waren mindestens 10 von 15 Einheiten anwesend bzw. vertre-

ten, die eine Wertquote von mindestens 701/1000 auf sich vereinigten. Gemäss 

Art. 712p Abs. 1 ZGB war die Versammlung damit ohne Weiteres beschlussfähig 

(dass im Reglement von den gesetzlichen Bestimmungen abgewichen worden 

wäre, wurde nicht behauptet). Die Beklagte 1 hat zudem nicht bestritten, dass die 

hier fraglichen Genehmigungsbeschlüsse von den anwesenden bzw. vertretenen 

- 19 - 

Stockwerkeigentümern einstimmig gefasst wurden, wie die Klägerin geltend ge-

macht hat (act. 58 S. 10). Das erforderliche Quorum wurde somit klar erreicht. 

 Was die Beklagte 1 mit Bezug auf die Garage Nr. 9, die "unklar" sei, vor 

Vorinstanz ausführen liess (vgl. act. 75 S. 7), ist für die Frage der Beschlussfähig-

keit und das Erreichen des Quorums nicht entscheidend. Frau U._____, die ge-

mäss Präsenzliste einen Anteil von 99/1000 hielt, war an der betreffenden Ver-

sammlung ohnehin nicht anwesend oder vertreten. Selbst wenn der davon auf die 

Garage Nr. 9 entfallende Anteil Frau T._____ gehört haben sollte, wie die Beklag-

te 1 offenbar behauptet, wäre die Versammlung noch immer beschlussfähig und 

das massgebliche Quorum erreicht gewesen. 

5.5. Die Beklagte 1 machte vor Vorinstanz erstmals mit Eingabe vom 23. De-

zember 2021 (act. 87 S. 3) geltend, die Klägerin verweigere ihr seit vielen Jahren 

die Bekanntgabe einer Eigentümerliste. Diese neue Behauptung erfolgte nach Ak-

tenschluss (Art. 229 ZPO) und war damit unzulässig. Ohnehin ist aber nicht er-

sichtlich, inwiefern dieser Umstand dem Standpunkt der Beklagten 1 zum Durch-

bruch verhelfen würde, zumal sie für das Vorliegen von Nichtigkeitsgründen die 

Behauptungs- und Beweislast trifft und sie zudem die Eigentümerschaft der be-

treffenden Stockwerkeigentumsanteile ohne Weiteres direkt dem Grundbuch hätte 

entnehmen können (vgl. Art. 970 Abs. 1 und Abs. 2 ZGB). 

5.6. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Beklagte 1 mit Bezug auf die 

Genehmigungsbeschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 

2019 einen Mangel in der Beschlussfähigkeit oder der Beschlussfassung nicht 

schlüssig bzw. nicht substantiiert dargetan hat. Damit kann die – in der Lehre um-

strittene – Frage offen bleiben, ob eine Beschlussunfähigkeit bzw. die Verletzung 

eines Beschlussquorums zur Nichtigkeit oder bloss zur Anfechtbarkeit der betref-

fenden Beschlüsse führt (vgl. dazu BGE 143 III 537, E. 4.2; BSK ZGB I-

SCHERRER/BRÄGGER, Art. 75 N 36, je m.w.Nw.). 

6. Weitere Beanstandungen 

6.1. Die Beklagte 1 macht in ihrer Berufung weiter geltend, die Verwaltung 

"H._____" habe ihr in den Jahren 2013 und 2014 überhaupt keine Einsicht in die 

- 20 - 

relevanten Unterlagen gegeben, die Verwaltung "O._____" habe ihr in den Jahren 

2015–2019 zwar grundsätzlich Einsicht gewährt, die Unterlagen seien dann aber 

nicht "vor Ort" gewesen, und die neue Verwaltung "AJ._____" gewähre ihr seit 

2019 nur über den klägerischen Anwalt Einsicht, wobei dieser hierfür aber 

rechtswidrige Bedingungen stelle. Damit sei der Beklagten 1 keine hinreichende 

Einsicht in die relevanten Unterlagen gewährt worden. Zudem hätten die Verwal-

tungen jeweils nicht transparent informiert, keine gesetzeskonforme Buchhaltung 

geführt, Kosten unrichtig verteilt und während mehrerer Jahre weitere "Pflichtver-

letzungen" und "Ungleichbehandlungen" begangen. Daraus leitet die Beklagte 1 

in ihrer Berufung offenbar die Nichtigkeit sämtlicher Beschlüsse der Stockwerkei-

gentümergemeinschaft ab (act. 110 S. 7 ff., 16). 

 Diese Ausführungen der Beklagten 1 sind zum einen neu und deshalb un-

zulässig (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dass die Verwaltung keine Einsicht in die relevan-

ten Unterlagen gewährt, nicht richtig informiert und keine genügende Buchhaltung 

geführt haben soll und dass die hier fraglichen Beschlüsse deshalb nichtig sein 

sollen, hat die Beklagte 1 vor Vorinstanz nicht geltend gemacht. Zum anderen 

sind die genannten, erstmals in der Berufung vorgetragenen Behauptungen der 

Beklagten 1 völlig unsubstantiiert. Namentlich führt sie bloss ganz pauschal ge-

haltene Vorwürfe an, die sie durch nichts konkretisiert oder belegt. Zudem zeigt 

die Beklagte 1 nicht ansatzweise auf, inwiefern durch die behaupteten Pflichtver-

letzungen der Verwaltung die Willensbildung der Stockwerkeigentümer an den 

fraglichen Versammlungen verunmöglicht oder erheblich beschränkt worden sein 

soll, und zwar in einer Weise, die zur Nichtigkeit der betreffenden Beschlüsse füh-

ren könnte (vgl. dazu etwa BSK ZGB I-SCHERRER/BRÄGGER, Art. 75 N 36). 

6.2. Mit Bezug auf die von der Beklagten 1 verrechnungsweise eingewendete 

Rückforderung von Beiträgen der letzten 40 Jahre für Kosten im Zusammenhang 

mit dem Garagen- und Liftunterhalt, die nach Auffassung der Beklagten 1 entge-

gen Art. 712h Abs. 3 ZGB zu Unrecht entsprechend den Wertquoten verteilt wor-

den seien, hält die Vorinstanz fest, die Beklagte 1 habe eine solche Verrech-

nungsforderung weder beziffert noch substantiiert. Namentlich habe sie nicht spe-

- 21 - 

zifiziert, welche Kosten tatsächlich entstanden und von welchen Konten diese be-

zahlt worden seien (act. 113 E. 2.9). 

 Dem hält die Beklagte 1 in ihrer Berufung im Wesentlichen bloss entgegen, 

sie sei wegen fehlenden Informationen bzw. aufgrund einer rechtsmissbräuchli-

chen Informationsverweigerung durch die Klägerin bzw. die Verwaltung gar nicht 

in der Lage gewesen, die Verrechnungsforderung zu beziffern und zu substantiie-

ren (act. 110 S. 9 ff). Diese Argumentation verfängt nicht. Die Beklagte 1 ist für 

den Bestand und die Höhe der Verrechnungsforderung behauptungs- und be-

weisbelastet. Kann sie die eingewendete Verrechnungsforderung nicht beziffern 

bzw. nicht substantiiert behaupten und beweisen, so geht der Verrechnungsein-

wand fehl. Einem allfälligen Informationsdefizit – auch wenn es von der Klägerin 

bzw. der Verwaltung verursacht worden sein sollte – wäre gegebenenfalls mit den 

dafür gesetzlich vorgesehenen Rechtsbehelfen zu begegnen. Mangelnde Infor-

mation bzw. eine mangelhafte Buchhaltung als solche entbindet die Beklagte 1 

jedoch nicht von der Bezifferung und Substantiierung des Rückforderungsan-

spruchs. Prozessual ungenügend ist es insbesondere, wenn die Beklagte vor Vor-

instanz und auch in der Berufung bloss – ohne konkrete Behauptungen aufzustel-

len – ein "Gutachten über die Buchhaltung der Jahre 2015 bis 2018 hinsichtlich 

der Berücksichtigung der effektiven Vollkosten von Garagenunterhalt und Erneue-

rung sowie Liftunterhalt und Erneuerung in den Jahren 2015 bis 2018, und ob 

diese Kosten vollumfänglich von den davon Profitierenden bezahlt worden sind" 

verlangt (act. 110 S. 11; act. 75 S. 14). Prozessuale Editionsbegehren – zu kon-

kreten Tatsachenbehauptungen – hat die Beklagte 1 nicht gestellt. Die Berufung 

der Beklagten 1 erweist sich damit auch in diesem Punkt als unbegründet. 

6.3. Die Beklagte 1 erhob vor Vorinstanz den Einwand, diverse Beschlüsse be-

treffend bauliche Massnahmen seien nichtig, weil das erforderliche Quorum nicht 

erreicht worden sei. Hierzu hielt die Vorinstanz u.a. fest, dass sich die Klage gar 

nicht auf diese Beschlüsse abstütze und dass die Beklagte 1 in diesem Zusam-

menhang auch keine Verrechnungseinrede erhoben habe; entsprechend sei nicht 

ersichtlich, was die Beklagte 1 aus diesem Vorbringen für das vorliegende Verfah-

ren ableiten wolle (act. 113 E. 2.10). 

- 22 - 

 Die Beklagte 1 macht auch in ihrer Berufung nicht geltend, dass sich die 

Klage auf die beanstandeten Beschlüsse betreffend bauliche Massnahmen stüt-

zen würde. Soweit verständlich, wendet die Beklagte 1 ein, sie habe die Verrech-

nungseinrede erhoben, und zwar indem sie "immer klar kommuniziert" habe, 

"dass das Appartement Nr. 10 B._____/A._____ nicht zur Zahlung von Forderun-

gen aufgrund rechtswidriger Grundlagen und Beschlüsse bereit" sei (act. 110 

S. 12 ff.). Entgegen der Auffassung der Beklagten 1 kann darin jedoch keine Ver-

rechnungserklärung erblickt werden. Damit hat sie allenfalls zum Ausdruck ge-

bracht, mit den Beitragsforderungen, die sich auf die fraglichen Beschlüsse betref-

fend bauliche Massnahmen stützen, nicht einverstanden zu sein. Damit allein wird 

jedoch nicht einmal ein Rückforderungsanspruch begründet, der zur Verrechnung 

gebracht werden könnte (dafür wäre u.a. auch die Behauptung einer Bezahlung 

der angeblich rechtsgrundlos eingeforderten Beiträge erforderlich), und schon gar 

nicht eine Verrechnung mit einer bestimmten Hauptforderung erklärt, die damit 

getilgt werden soll. 

 Ob die Beklagte 1 in ihrer Berufungsschrift – sinngemäss, aber doch mit 

hinreichender Deutlichkeit – die Verrechnung erklärt hat, kann offen bleiben, da 

solches verspätet und damit unzulässig wäre (vgl. etwa BGer, 4A_432/2013 vom 

14. Januar 2014, E. 2). Hinzu kommt, dass die Beklagte 1 die Verrechnungsforde-

rung auch in der Berufung weder beziffert noch hinreichend substantiiert. Viel-

mehr beruft sie sich auch diesbezüglich bloss auf ein – behauptetermassen von 

der Verwaltung verursachtes – Informationsdefizit. Das verhilft ihrem Standpunkt 

aber nicht zum Durchbruch; es kann auf E. 6.2 verwiesen werden. 

6.4. Schliesslich erhebt die Beklagte 1 – vorfrageweise – den Einwand, die 

Wertquoten seien im Reglement unrichtig bemessen und müssten gestützt auf 

Art. 712e Abs. 2 ZGB berichtigt werden. Dem hielt die Vorinstanz zu Recht entge-

gen, dass eine Berichtigung der Wertquoten nicht einredeweise, sondern aus-

schliesslich mittels selbständiger Gestaltungsklage, gegebenenfalls auch wider-

klageweise, geltend gemacht werden kann (act. 113 E. 1.5). Was die Beklagte 1 

in ihrer Berufung dagegen vorbringt, geht fehl. Zusammengefasst scheint sie sich 

auf den Standpunkt zu stellen, eine unrichtige Bemessung der Wertquoten im 

- 23 - 

Reglement führe gewissermassen zur Nichtigkeit sämtlicher Beschlüsse und (Bei-

trags-)Forderungen der Gemeinschaft, da die Wertquoten letztlich die Grundstruk-

turen des Stockwerkeigentums betreffen würden (act. 110 S. 14 f.). Das trifft nicht 

zu. Ein Anspruch auf Berichtigung der Wertquote besteht gemäss Art. 712e 

Abs. 2 ZGB nur dann, wenn entweder die Wertquote bereits ursprünglich aus Irr-

tum unrichtig festgesetzt wurde oder wenn diese nachträglich infolge von bauli-

chen Veränderungen des Gebäudes oder der Umgebung unrichtig geworden ist. 

Ein solcher Berichtigungsanspruch richtet sich, soweit er besteht, gegen diejeni-

gen Stockwerkeigentümer, deren Wertquoten aufgrund des geltend gemachten 

Berichtigungsanspruchs geändert werden müssen; die Stockwerkeigentümerge-

meinschaft ist demgegenüber nicht passivlegitimiert. Im Falle einer gerichtlichen 

Geltendmachung des Berichtigungsanspruchs hat ein konstitutives Gestaltungsur-

teil zu ergehen (BSK ZGB II-GÄUMANN/BÖSCH, Art. 712e N 7; A. WERMELINGER, 

Das Stockwerkeigentum, SVIT-Komm., 3. Aufl. 2023, Art. 712e N 114, 117). Im 

Rahmen einer Forderungsklage der Stockwerkeigentümergemeinschaft, mit der – 

wie hier – ausstehende Beitragsforderungen eingeklagt werden, kann ein allfälli-

ger Wertquotenberichtigungsanspruch nicht einrede- bzw. vorfrageweise geltend 

gemacht werden. Davon ging die Vorinstanz zutreffend aus. 

6.5. Die Beanstandungen der Beklagten 1 erweisen sich nach dem Gesagten 

allesamt als unbegründet. Die Berufung ist folglich abzuweisen und das vor-

instanzliche Urteil zu bestätigen.  

7. Unentgeltliche Rechtspflege für das Berufungsverfahren 

7.1. Die Beklagte 1 hat mit ihrer Berufung den Antrag gestellt, es sei ihr für das 

Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren (act. 110 S. 2). 

Sie weist zwar darauf hin, dass ihr die unentgeltliche Rechtspflege bereits im vor-

instanzlichen Verfahren gewährt worden sei (act. 110 S. 2), begründet den Antrag 

aber nicht weiter. 

7.2. Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht 

über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos 

erscheint (Art. 117 ZPO). Im Rechtsmittelverfahren ist die unentgeltliche Rechts-

- 24 - 

pflege neu zu beantragen (Art. 119 Abs. 5 ZPO) und sind die Voraussetzungen 

grundsätzlich auch neu darzulegen. Konkrete Verweise auf bestimmte, genau be-

zeichnete vorinstanzliche Akten sind zulässig, ein pauschaler Verweis auf die 

erstinstanzlichen Akten genügt jedoch nicht (OGer ZH, KD120005 vom 23. April 

2012, E. 4.2; KUKO ZPO-JENT-SØRENSEN, Art. 119 N 8; WUFFLI, Die unentgeltli-

che Rechtspflege in der Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2015, N 679; vgl. 

auch BGer, 5D_112/2013 vom 15. August 2013, E. 4.2). Da sich die Beklagte 1 

mit keinem Wort zur Mittellosigkeit und zu den Prozessaussichten äussert, genügt 

ihr Gesuch den genannten Anforderungen nicht. Die Beklagte 1 bezeichnet sich 

selbst als "erfahrene Juristin" (act. 110 S. 3), weshalb sie nicht als "unbeholfen" 

gelten kann. Daran ändert nichts, dass sie im Berufungsverfahren nicht mehr an-

waltlich vertreten ist. Es ist ihr deshalb keine Nachfrist zur Verbesserung anzuset-

zen, sondern das Gesuch sogleich abzuweisen (vgl. WUFFLI, a.a.O., N 692 

m.w.Nw.). 

7.3. Abgesehen davon erweist sich die Berufung der Beklagten 1 als aussichts-

los i.S.v. Art. 117 lit. b ZPO. Ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege kann im 

Rechtsmittelverfahren nur bewilligt werden, wenn sich auch eine vernünftige Par-

tei zur Ergreifung des Rechtsmittels entschliessen würde, wobei Ausgangspunkt 

der Beurteilung der Entscheid bildet, der angefochten werden soll. Zudem ist zu 

berücksichtigen, in welchen Punkten und mit welchen Argumenten die gesuch-

stellende Partei den Entscheid anfechten will und welche Beanstandungen bzw. 

welche neuen Vorbringen im Rechtsmittelverfahren überhaupt zulässig sind 

(BGer, 4A_193/2012 vom 20. August 2012, E. 2.2; KUKO ZPO-JENT-SØRENSEN, 

Art. 119 N 8). Kann der Rechtsmittelkläger dem erstinstanzlichen Entscheid nichts 

Wesentliches entgegensetzen, so ist das Rechtsmittel als aussichtslos einzustu-

fen (BGer, 5A_265/2012 vom 30. Mai 2012, E. 2.3). Das ist vorliegend der Fall. 

Die Beklagte 1 vermag dem vorinstanzlichen Urteil keine Argumente entgegenzu-

setzen, die vernünftige Aussichten auf Erfolg gehabt hätten. Ihr Gesuch um un-

entgeltliche Rechtspflege ist auch aus diesem Grund abzuweisen. 

- 25 - 

8. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

8.1. Die Bemessung der Prozesskosten für das erstinstanzliche Verfahren wur-

de nicht beanstandet. Die Vorinstanz hat diese nach Massgabe des Unterliegens 

verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Angesichts des Ausgangs des Berufungsverfahrens 

ist hiervon nicht abzuweichen, zumal die Kostenverlegung als solche – bei gege-

benem Verfahrensausgang – nicht beanstandet wurde. Es bleibt damit beim erst-

instanzlichen Kostendispositiv. 

8.2. Die zweitinstanzlichen Prozesskosten sind der Beklagten 1 aufzuerlegen 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem für die Kosten massgebenden Streitwert von 

Fr. 83'231.80 (vgl. § 12 Abs. 2 GebV OG) ist die Entscheidgebühr für das Beru-

fungsverfahren gestützt auf § 12 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 und § 4 GebV OG auf 

Fr. 8'000.– festzusetzen. Für das Berufungsverfahren sind keine Parteientschädi-

gungen zuzusprechen, der Beklagten 1 zufolge ihres Unterliegens, der Klägerin 

mangels Umtrieben, die zu entschädigen wären. 

Es wird beschlossen: 

1. Das Gesuch der Beklagten 1 um Bewilligung der unentgeltlichen Rechts-

pflege für das Berufungsverfahren wird abgewiesen. 

2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung gemäss nachfolgendem 

Erkenntnis. 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichts Uster, Zi-

vilgericht, vom 17. November 2022 (Geschäfts-Nr. CG170011-I) wird bestä-

tigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'000.– festgesetzt und 

der Beklagten 1 auferlegt. 

3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen 

zugesprochen. 

- 26 - 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin und die Beklagte 2 un-

ter Beilage eines Doppels bzw. einer Kopie der Berufungsschrift samt 

Beilagenverzeichnis und Beilagen (act. 110 und act. 112/a-c), sowie an die 

Vorinstanz, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 
Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 83'231.80. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Die Vorsitzende: 

 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw T. Rumpel 
 
versandt am: 

	Beschluss und Urteil vom 6. Dezember 2023
	Rechtsbegehren:
	Urteil des Bezirksgerichtes:
	" 1. Die Beklagte 1 wird verpflichtet, der Klägerin unter solidarischer Haftung mit der Beklagten 2 den Betrag von Fr. 43'680.55 zu bezahlen.
	2. Das Rechtsbegehren Ziffer 2 wird abgewiesen.
	3. Die gemäss Verfügung vom 23. Oktober 2017 des Einzelgerichts des Bezirks Lugano an das Grundbuchamt des Bezirks D._____ erfolgte vorläufige Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts zugunsten der Klägerin und zulasten des im Eigentum der Beklagten 1...
	4. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'270.– festgesetzt.
	5. Die Entscheidgebühr wird der Beklagten 1 zu zwei Dritteln (Fr. 5'513.35) und der Beklagten 2 zu einem Drittel (Fr. 2'756.65) auferlegt.
	6. Die Beklagte 1 wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 10'200.– zu bezahlen.
	7. Die Beklagte 2 wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 5'100.– zu bezahlen.
	[8./9. Mitteilung / Rechtsmittel]"
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	1. Prozessgegenstand und -geschichte
	1.1. Klägerin ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft "C._____", zusammengesetzt aus den Stockwerkeigentümern des Stammgrundstücks GBBl. 6, EGRID-Nr. CH7, an der G._____ … [Adresse], F._____. Die Beklagte 1 und die Beklagte 2 bilden eine Erbengemeinsc...
	1.2. Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin zum einen Beitragsforderungen für Gemeinschaftskosten und den Erneuerungsfonds geltend, die sich auf Beschlüsse diverser Stockwerkeigentümerversammlungen über einen Zeitraum von mehreren Jahren stütze...
	1.3. Mit Entscheid des Einzelrichters des Bezirksgerichts Lugano (Pretore del Distretto di Lugano) vom 23. Oktober 2017 wurde das mit Entscheid vom 20. Juni 2017 für den Betrag von Fr. 43'680.55, zzgl. Zinsen, zugunsten der Klägerin und zulasten des S...
	1.4. Mit Eingabe vom 15. November 2017 machte die Klägerin innert angesetzter Frist die vorliegende Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts beim Zivilgericht des Bezirksgerichts Uster (nachfolgend Vorinstanz) anhängig, wobei sie diese Klage – ...
	1.5. Dagegen erhob die Beklagte 1 mit Eingabe vom 27. Februar 2023 (act. 110) Berufung und stellte die eingangs erwähnten Anträge. Mit Verfügung vom 28. September 2023 wurde die Prozessleitung an den Referenten delegiert (act. 117). Die vorinstanzlich...

	2. Prozessuales
	2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die...
	2.2. Mit Bezug auf die Forderungsklage (Dispositivziffer 1 des angefochtenen Urteils) ist die Beklagte 1 ohne Weiteres zur Erhebung einer Berufung legitimiert. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt (act. 113 E. 1.3), bildeten die Beklagten hinsichtli...
	Anders verhält es sich mit Bezug auf die Pfandklage (Dispositivziffer 3 des angefochtenen Urteils). Diesbezüglich liegt eine (eigentliche) notwendige passive Streitgenossenschaft vor; die diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanz erweisen sich eben...
	Wie die Vorinstanz richtig erkennt (act. 113 E. 1.4), hat die Beklagte 2 im vorinstanzlichen Verfahren vorbehaltlos und hinreichend deutlich erklärt, dass sie sich – auch hinsichtlich der Pfandklage – einem Urteil unterwerfen werde (act. 34; vgl. auc...
	Die von der Beklagten 1 erhobene Berufung erweist sich damit als zulässig.
	2.3. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. Die Berufung führende Partei muss sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids einlässlich auseinandersetzen und wenigstens rudimentär darlegen, an welchen konkreten Mängeln dieser...
	2.4. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch unrichtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden (Art. 310 ZPO). Dies bedeutet jedoch ...
	2.5. Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz hätten vorgebracht werden können (Art. 317 Abs. 1 Z...

	3. Erwägungen der Vorinstanz und Gegenstand der Berufung
	3.1. Die Klage stützt sich zu einem Teil auf die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlungen vom 27. April 2013, vom 14. September 2013, vom 17. Mai 2014 und vom 22. November 2014. Hierzu erwägt die Vorinstanz, dass diese Beschlüsse noch unter der...
	3.2. Zu einem weiteren Teil stützt sich die Klage auf die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlungen vom 30. Mai 2015 und vom 18. Juni 2016. Diese Beschlüsse seien aber, so die Vorinstanz weiter, von einem unzuständigen Organ – der nicht gewählte...
	3.3. Die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019, mit welchen u.a. die vorgenannten (nichtigen) Beschlüsse genehmigt worden seien, hätten die Beklagten zwar angefochten, auf die entsprechende Anfechtungsklage sei der Einzelric...
	3.3.1. Mit Bezug auf die von der Beklagten 1 beanstandete Einberufung der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019 führt die Vorinstanz aus, eine Stockwerkeigentümerversammlung sei grundsätzlich von der Verwaltung einzuberu...
	3.3.2. Den Einwand der Beklagten 1, die fraglichen Beschlüsse seien nicht gehörig traktandiert worden, hält die Vorinstanz ebenfalls für unbegründet. Zum einen würde ein solcher Mangel bloss zur Anfechtbarkeit und nicht zur Nichtigkeit führen; da aber...
	3.3.3. Hinsichtlich des Einwands der Beklagten 1, die Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019 sei ungültig zusammengesetzt gewesen, hält die Vorinstanz im Wesentlichen Folgendes fest: Entgegen der Auffassung der Beklagten 1 könne sich ein St...
	3.4. Die von der Klägerin geltend gemachte Höhe der Beitragsforderungen, die sich aus den Beschlüssen der Jahre 2015 und 2016 (genehmigt mit den Beschlüssen vom 7. Januar 2019) ergäben, habe die Beklagte 1 nicht bestritten. Demnach seien mit diesen Be...
	3.5. Mit Bezug auf die weiteren Einwendungen der Beklagten 1 hält die Vorinstanz zusammengefasst Folgendes fest: Eine von der Beklagten 1 gestützt auf Art. 712e Abs. 2 ZGB geforderte Berichtigung der Wertquoten könne ausschliesslich mittels selbständ...
	3.6. Im Ergebnis hiess die Vorinstanz die Forderungsklage in der Höhe von Fr. 43'680.55 gut (Fr. 14'729.30 und Fr. 29'024.45, abzgl. einer von der Klägerin anerkannten Gutschrift aus der Schlussrechnung 2015 von Fr. 73.20; act. 113 E. 2.11). Das Begeh...
	3.7. Die Beklagte 1 wendet sich mit ihrer Berufung primär gegen den Schluss der Vorinstanz, die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019 seien wirksam gewesen. Dabei macht sie insbesondere geltend, die Versammlung vom 7. Januar...

	4. Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019
	4.1. Die Beklagte 1 stellt sich auch in ihrer Berufung auf den Standpunkt, eine direkte Einberufung einer Stockwerkeigentümerversammlung durch die Stock-werkeigentümer hätte gemäss Art. 64 Abs. 3 ZGB i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB von mindestens einem Fü...
	4.2. Diese Ausführungen verfangen nicht. Die Vorinstanz hat die rechtlichen Grundlagen zutreffend dargestellt (act. 113 E. 2.6.2): Im Grundsatz wird die Versammlung der Stockwerkeigentümer von der Verwaltung einberufen (Art. 712n Abs. 1 ZGB). Gemäss A...
	4.3. Dass vorliegend gestützt auf das Reglement oder einen Beschluss der Stockwerkeigentümer eine besondere Vorschrift zur Anwendung kommen soll, die von der genannten gesetzlichen Regelung abweichen würde, hat die Beklagte 1 auch in ihrer Berufung ni...
	4.4. In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten, dass die Versammlung vom 7. Januar 2019 von mindestens zwei Stockwerkeigentümern einberufen wurde, nämlich von den Herren J._____ und K._____ (vgl. act. 75 S. 4 f., 9 und die nicht beanstandete Erw. der...

	5. Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019
	5.1. Die Beklagte 1 bestreitet sodann die Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019 und das gültige Zustandekommen des erforderlichen Quorums hinsichtlich der Genehmigungsbeschlüsse. Namentlich habe die Klägerin nicht be...
	5.2. Die Beklagten haben die betreffenden Beschlüsse, deren Wirksamkeit hier in Frage gestellt wird, zwar beim Einzelrichter des Bezirksgerichts Lugano (Pretore del Distretto di Lugano) angefochten, auf die Anfechtungsklage wurde letztlich aber nicht ...
	5.3. Soweit die Beklagte 1 im Berufungsverfahren generell die Stimmberechtigung bzw. die gültige Bevollmächtigung sämtlicher Personen in Frage stellt, die an der Versammlung vom 7. Januar 2019 teilgenommen haben, handelt es sich um ein unzulässiges No...
	5.4. Die Vorinstanz ging zwar nur auf die von der Beklagten 1 monierte Vertretung von M._____ und N._____ durch die nicht wirksam bestellte Verwaltung "O._____ SA" ein und äusserte sich nicht zum Stimmrecht von R._____ und S._____ bzw. zur wirksamen V...
	Gemäss der von der Beklagten 1 eingereichten Präsenzliste waren an der Versammlung vom 7. Januar 2019 folgende Stockwerkeigentümer anwesend bzw. vertreten: (i) V._____ und AK._____ (Wertquote: 60/1000), (ii) W._____ (Wertquote: 63/1000), (iii) R.____...
	Vor Vorinstanz hat die Beklagte 1 davon einzig das Stimmrecht bzw. die wirksame Vertretung von (i) R._____ und S._____, (ii) von Q._____ und (iii) von M._____ und N._____ bestritten. Selbst wenn alle diese Personen aber über kein Stimmrecht verfügt h...
	Was die Beklagte 1 mit Bezug auf die Garage Nr. 9, die "unklar" sei, vor Vorinstanz ausführen liess (vgl. act. 75 S. 7), ist für die Frage der Beschlussfähigkeit und das Erreichen des Quorums nicht entscheidend. Frau U._____, die gemäss Präsenzliste ...
	5.5. Die Beklagte 1 machte vor Vorinstanz erstmals mit Eingabe vom 23. Dezember 2021 (act. 87 S. 3) geltend, die Klägerin verweigere ihr seit vielen Jahren die Bekanntgabe einer Eigentümerliste. Diese neue Behauptung erfolgte nach Aktenschluss (Art. 2...
	5.6. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Beklagte 1 mit Bezug auf die Genehmigungsbeschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung vom 7. Januar 2019 einen Mangel in der Beschlussfähigkeit oder der Beschlussfassung nicht schlüssig bzw. nicht subst...

	6. Weitere Beanstandungen
	6.1. Die Beklagte 1 macht in ihrer Berufung weiter geltend, die Verwaltung "H._____" habe ihr in den Jahren 2013 und 2014 überhaupt keine Einsicht in die relevanten Unterlagen gegeben, die Verwaltung "O._____" habe ihr in den Jahren 2015–2019 zwar gru...
	Diese Ausführungen der Beklagten 1 sind zum einen neu und deshalb unzulässig (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Dass die Verwaltung keine Einsicht in die relevanten Unterlagen gewährt, nicht richtig informiert und keine genügende Buchhaltung geführt haben soll u...
	6.2. Mit Bezug auf die von der Beklagten 1 verrechnungsweise eingewendete Rückforderung von Beiträgen der letzten 40 Jahre für Kosten im Zusammenhang mit dem Garagen- und Liftunterhalt, die nach Auffassung der Beklagten 1 entgegen Art. 712h Abs. 3 ZGB...
	Dem hält die Beklagte 1 in ihrer Berufung im Wesentlichen bloss entgegen, sie sei wegen fehlenden Informationen bzw. aufgrund einer rechtsmissbräuchlichen Informationsverweigerung durch die Klägerin bzw. die Verwaltung gar nicht in der Lage gewesen, ...
	6.3. Die Beklagte 1 erhob vor Vorinstanz den Einwand, diverse Beschlüsse betreffend bauliche Massnahmen seien nichtig, weil das erforderliche Quorum nicht erreicht worden sei. Hierzu hielt die Vorinstanz u.a. fest, dass sich die Klage gar nicht auf di...
	Die Beklagte 1 macht auch in ihrer Berufung nicht geltend, dass sich die Klage auf die beanstandeten Beschlüsse betreffend bauliche Massnahmen stützen würde. Soweit verständlich, wendet die Beklagte 1 ein, sie habe die Verrechnungseinrede erhoben, un...
	6.4. Schliesslich erhebt die Beklagte 1 – vorfrageweise – den Einwand, die Wertquoten seien im Reglement unrichtig bemessen und müssten gestützt auf Art. 712e Abs. 2 ZGB berichtigt werden. Dem hielt die Vorinstanz zu Recht entgegen, dass eine Berichti...
	6.5. Die Beanstandungen der Beklagten 1 erweisen sich nach dem Gesagten allesamt als unbegründet. Die Berufung ist folglich abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil zu bestätigen.

	7. Unentgeltliche Rechtspflege für das Berufungsverfahren
	7.1. Die Beklagte 1 hat mit ihrer Berufung den Antrag gestellt, es sei ihr für das Berufungsverfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren (act. 110 S. 2). Sie weist zwar darauf hin, dass ihr die unentgeltliche Rechtspflege bereits im vorinsta...
	7.2. Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (Art. 117 ZPO). Im Rechtsmittelverfahren ist die unentgeltliche Rechtspflege neu z...
	7.3. Abgesehen davon erweist sich die Berufung der Beklagten 1 als aussichtslos i.S.v. Art. 117 lit. b ZPO. Ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege kann im Rechtsmittelverfahren nur bewilligt werden, wenn sich auch eine vernünftige Partei zur Ergrei...

	8. Kosten- und Entschädigungsfolgen
	8.1. Die Bemessung der Prozesskosten für das erstinstanzliche Verfahren wurde nicht beanstandet. Die Vorinstanz hat diese nach Massgabe des Unterliegens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Angesichts des Ausgangs des Berufungsverfahrens ist hiervon nicht ...
	8.2. Die zweitinstanzlichen Prozesskosten sind der Beklagten 1 aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem für die Kosten massgebenden Streitwert von Fr. 83'231.80 (vgl. § 12 Abs. 2 GebV OG) ist die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren gestütz...

	Es wird beschlossen:
	1. Das Gesuch der Beklagten 1 um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren wird abgewiesen.
	2. Schriftliche Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung gemäss nachfolgendem Erkenntnis.
	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichts Uster, Zivilgericht, vom 17. November 2022 (Geschäfts-Nr. CG170011-I) wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'000.– festgesetzt und der Beklagten 1 auferlegt.
	3. Für das zweitinstanzliche Verfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin und die Beklagte 2 unter Beilage eines Doppels bzw. einer Kopie der Berufungsschrift samt Beilagenverzeichnis und Beilagen (act. 110 und act. 112/a-c), sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfa...
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...