# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 731c3719-d791-5cdb-83e0-908b3e43dff9
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-06-02
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 02.06.1998 CC.1995.431 (INT.1998.997)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_001_CC-1995-431_1998-06-02.html

## Full Text

A.     
Dans le courant de l'année 1987, la SI M.  SA, dont l'admi-

nistratrice
unique était C.P.  et dont J.P. ,
employé, assumait également

une
fonction dirigeante, a entrepris la construction de quatre villas

jumelées
et de quatre box de garage,  à X. , sur
les articles 5111, 5113,

5114,
5115 et 5117 du cadastre dudit village, dont elle était alors

propriétaire.
A cet effet, la  Banque Y . lui a
octroyé un crédit de

construction
de 1'500'000 francs, garanti par une cédule hypothécaire de

même
montant (D.6/2, 4). Parallèlement, la Banque Y . a chargé K.P. , fils

de
C.P.  et de J.P. , architecte à
Auvernier, de veiller à l'utilisation

du
crédit selon l'avancement des travaux de la manière la plus équitable

possible
(D.6/5).

 

       
Les travaux d'introduction d'eau, d'installation sanitaire et de

ferblanterie
ont été adjugés par K.P.  à  R. , le 20 août 1987 pour les

premiers
et pour les deux autres, le 5 novembre 1987, sur la base de devis

du 10
mars précédent (D.3/1 à 5). Durant l'exécution des travaux,  R.  a

reçu
deux acomptes de 40'000 francs chacun, le premier le 2 février 1989

et le
second le 12 mai suivant.  R.  a établi une dernière facture le 25

juin
1992 (D.3/11). Le coût total des travaux s'est élevé à 110'650

francs,
dont 30'650 francs sont restés impayés (D.3/12). Le 10 août 1992,

dans la
matinée, C.P. , en tant qu'administratrice de la SI  M.  SA, a

autorisé
l'inscription d'une hypothèque légale de ce montant avec intérêt

à 8,5 %
dès le 1er juillet 1992 grevant les parcelles 5113 et 5115 du

cadastre
de X. . La faillite volontaire de la société a été prononcée par

le
président du Tribunal civil du district de Neuchâtel qui en a fixé

l'ouverture
au 10 août 1992 à 14.00 heures. L'hypothèque légale a été

inscrite
au registre foncier le 13 août 1992 et l'office des faillites

informé
de cette inscription par lettre du conservateur du registre

foncier
du 18 août 1992. La faillite a été suspendue le 26 octobre 1992,

faute
d'actifs, et clôturée le 25 novembre 1992 par ordonnances du prési-

dent du
Tribunal civil du district de Neuchâtel.

 

B.      
R.  a demandé la réalisation du
gage. L'office des faillites a

établi
un état des charges mentionnant, sur l'article 5115 du cadastre de

X. , un
droit de gage conventionnel sur une cédule hypothécaire au porteur

de
500'000 francs, inscrite le 12 mars 1990, en premier rang, en faveur de

la
Banque  Y . et l'existence d'une
hypothèque légale d'artisans et

entrepreneurs,
inscrite le 13 août 1992, en deuxième rang, de 30'650

francs
en faveur de  R. , gage collectif avec
l'article 5113 du même

cadastre.
L'état des charges de cet article 5113 mentionne cette

hypothèque
légale en faveur de  R.  et, pour les articles 5113 et 5117 du

cadastre
de X. , un droit de gage conventionnel en faveur de la Banque Y .

portant
sur une cédule hypothécaire au porteur de 560'000 francs, inscrite

le 12
mars 1990, en premier rang. Au jour de la réalisation de l'immeuble,

le 10
juin 1994, l'office a admis qu'était dû un montant de 659'961.36

francs
à la Banque Y . s'agissant des articles 5113 et 5117 et de

596'474.45
francs s'agissant de l'article 5115. Quant au montant de la

créance
admise de  R. , il a été fixé à
35'715.80 francs.

 

       
L'office a sollicité une estimation des immeubles. Selon l'ex-

pert,
la valeur intrinsèque de l'article 5113 du cadastre de X.  est

constituée
de 81'280 francs (dont 10'000 francs de plus-value pour les

aménagements
extérieurs), prix du terrain, et 419'440 francs, coût du bâ-

timent.
Quant à l'article 5115 dudit cadastre, sa valeur intrinsèque est

constituée
par le prix du terrain de 70'300 francs (dont 10'000 francs de

plus-value
pour les aménagements extérieurs) et un bâtiment de 419'440

francs.

 

       
Les immeubles ont été adjugés au Fonds de prévoyance en faveur

du personnel
de E.  & Cie SA, pour 400'000 francs
s'agissant des parcelles

5113 et
5117 et 380'000 francs s'agissant de l'article 5115.

 

       
Le 9 mars 1995,  R.  a été informé que sa créance portée à

l'état
des charges était restée entièrement à découvert, la part de

collocation
revenant à la Banque Y ., créancière gagiste en premier rang,

et lui
a fixé un délai de 10 jours pour ouvrir action au for de la

faillite
afin de se faire indemniser sur la part de collocation revenant

au
créancier gagiste de rang antérieur.

 

C.      Le
22 mars 1995,  R.  a ouvert action contre la Banque Y . en

prenant
les conclusions suivantes :

 

         "1.  Condamner la défenderesse à indemniser le demandeur du

              montant de frs 35'715.80 à
imputer sur sa part de collo-

              cation relative aux articles
5113, 5115 et 5117 du Ca-

              dastre de X. .

          2. 
Ordonner à l'Office des faillites de Neuchâtel de verser

              au demandeur le montant précité
de frs 35'715.80.

 

          3.  Condamner la
défenderesse à tous frais et dépens".

 

 

        A
l'appui de sa demande,  R.  allègue que les travaux ont été

terminés
à la fin du mois de juin 1992, que l'inscription de l'hypothèque

légale
a été faite à temps, que les gages de la Banque Y . dépassaient la

valeur
du sol et des bâtiments avant les travaux exécutés par lui-même,

que le
crédit n'a pas été utilisé pour payer les créanciers de la cons-

truction
et, qu'à tout le moins, le principe d'égalité entre les créan-

ciers
n'a pas été respecté et cela de manière reconnaissable pour la ban-

que.

 

       
Dans sa réponse, la Banque Y . prend les conclusions suivantes :

 

         "{A. A titre principal} :

 

          1. 
Dire, prononcer et constater que l'inscription de l'hy-

              pothèque légale d'artisans et entrepreneurs en faveur de

              R.  d'un montant en capital de fr. 3'650.-- (recte :

              30'650 francs, D.7) avec
intérêts à 8.5 % l'an dès le

              1er juillet 1992, en 2ème rang à
titre de gage collectif

              sur les art. 5113 et 5115 du
cadastre de X.  est nulle

              et sans effet.

 

          2. 
En conséquence, rejeter la Demande en toutes ses conclu-

              sions.

 

          {B. A titre subsidiaire}

 

          3.  Déclarer la
demande mal-fondée en toutes ses conclusions

              et la rejeter.

 

          {C. En tout état de cause}

 

          4. 
Sous suite de frais et dépens".

 

 

       
En bref, la défenderesse fait valoir que l'hypothèque légale a

été
inscrite tardivement, les travaux faits en 1992 constituant des tra-

vaux de
garantie ou de finition et qu'au surplus, au moment de son ins-

cription,
la société était en faillite. Elle conteste n'avoir pas respecté

le
principe d'égalité entre les créanciers précisant qu'elle a accordé le

crédit
de construction sur la base d'un devis détaillé établi par l'archi-

tecte
et chargé K.P.  de surveiller la
construction et les paiements et

que
rien ne permet de considérer que le crédit aurait été détourné de son

affectation.

       
La Banque Y . a dénoncé le litige à K.P. . Ce dernier a accepté

de se
joindre à la défenderesse en qualité de tiers intervenant.

 

                          C O N S I D E R A N
T

 

1.     
L'article 841 al.1 CC, sur lequel la présente demande est fon-

dée,
confère aux artisans et entrepreneurs un privilège lors de la réali-

sation
forcée de l'immeuble sous la forme d'une créance que l'artisan ou

entrepreneur
peut faire valoir contre les créanciers de rangs antérieurs,

et qui
tend au paiement de la plus-value apportée à l'immeuble par les

travaux
(Steinauer, Les droits réels, tome III, no 2900ss). Le privilège

peut
être l'objet d'une action en exécution, laquelle est soumise à des

conditions
personnelles et matérielles qui seront rappelées ci-après. Les

ayants-droit
doivent agir dans le délai de 10 jours fixé par l'office

(art.117
al.1 ORI), et ceci au for du lieu de situation de l'immeuble.

Intentée
dans le délai utile (ATF 105 II 11, 96 III 126), la demande est

recevable.
Vu par ailleurs la valeur litigieuse en cause et le lieu de

situation
de l'immeuble, la Cour civile est compétente en l'espèce.

 

2.      Il
convient d'examiner en un premier temps le grief de la Banque

Y .
selon lequel l'hypothèque légale dont se prévaut  R.  n'est pas

valablement
inscrite. La banque conteste ainsi l'état des charges établi

par
l'office des faillites pour les articles 5113 et 5115 du cadastre de

X. .
Or, cet état des charges lui a été communiqué par courrier du 13

avril
1994 et a été publié à trois reprises dans la Feuille officielle du

Canton
de Neuchâtel (dossier faillite). La banque ne l'a pas contesté dans

le
délai de 10 jours de l'article 37 al.2 ORI. En conséquence, le droit de

gage en
faveur de  R.  inscrit à l'état des charges doit être considéré

comme
reconnu par elle. L'état des charges est devenu définitif (art.37

al.2
ORI; Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Payot,

Lausanne,
1993, p.321-322). La banque n'a pas protesté non plus lorsque

R.  a sollicité, en tant que créancier gagiste
en application de l'article

134
ORI, la vente de l'immeuble. Au contraire, elle s'est présentée aux

enchères,
a enchéri et encaissé le prix de vente. Dans ces conditions, la

conclusion
principale numéro 1 de la banque est irrecevable parce que

tardive
et devrait même être déclarée abusive dans la mesure où il n'est

plus
temps, la vente ayant été réalisée à la demande du demandeur, de

contester
la qualité de créancier gagiste de ce dernier.

 

3.     
L'action en exécution du privilège est soumise à des conditions

de fond
objectives et subjectives (Steinauer, op.cit., nos 2906 à 2910).

Il faut
tout d'abord que le droit de gage antérieur ayant causé une perte

à
l'artisan ou entrepreneur lors de la réalisation forcée ait grevé l'im-

meuble
d'une charge supérieure à la valeur du sol avant les travaux. La

valeur
du sol est celle qu'aurait eue l'immeuble si les travaux n'avaient

pas été
effectués (Steinauer, op.cit., no 2906c; De Haller, L'hypothèque

légale
de l'entrepreneur, RDS 1982 II 277; ATF 86 II 145, 82 II 15, JT

1956 I
233). La valeur du sol doit être fixée objectivement et au moment

de la
réalisation forcée. Si l'immeuble a perdu de la valeur entre le dé-

but des
travaux et la réalisation forcée, il convient toutefois de retenir

la
valeur du sol au début des travaux (ATF 86 précité; Steinauer, op.cit.,

no
2906c).

 

       
En l'espèce, la valeur du sol avant les travaux n'a pas été fi-

xée par
expertise. Seul figure un montant de 251'000 francs pour l'ensem-

ble des
terrains sur le devis établi par K.P. 
le 25 août 1987 (D.6/1). En

revanche,
l'expert chargé par l'office des faillites d'estimer les

immeubles
au moment de la vente aux enchères a évalué le prix du terrain,

y
compris les aménagements extérieurs à 165'260 francs (article 5117 :

13'680
francs; article 5115 : 70'300 francs; article 5113 : 81'280

francs).
La charge hypothécaire est ainsi en conséquence supérieure à la

valeur
du sol. Elle l'est aussi si l'on prend en compte le montant

mentionné
sur le devis établi par l'architecte en 1987.

 

4.     
Indépendamment du fait que la charge hypothécaire dépasse la

valeur
du sol, le demandeur n'est lésé que si la défenderesse a payé d'au-

tres
factures que celles de constructeurs ou si, parmi ces derniers, elle

en a
favorisé certains au détriment du demandeur alors qu'elle pouvait

savoir
que la créance de celui-ci risquait de ne pas être couverte (ATF

115 II
136, cons.3a; JT 1989 I 633).

 

       
La procédure d'administration des preuves n'a pas permis d'éta-

blir
que le crédit de construction aurait été utilisé à mauvais escient et

que des
paiements auraient été faits sans justification au préjudice du

demandeur.
Le droit de gage de la banque a été inscrit au registre foncier

le 12
mars 1990. A cette époque, la facture du demandeur, établie en juin

1992,
n'était pas connue et l'entier des travaux non exécuté. Par ail-

leurs,
il est ressorti de l'administration des preuves que seul le deman-

deur et
l'électricien n'avaient pas été payés (D.26). Au surplus, deux des

villas
ont été habitées dès 1989 (D.36 et 38). La banque avait également

confié
à K.P.  le soin de contrôler
l'affectation du crédit et de payer

les
maîtres de l'ouvrage selon l'avancement des travaux. Il n'apparaît pas

que
l'architecte n'ait pas rempli convenablement son mandat.

 

5.     
Enfin, l'existence et l'étendue du privilège légal sont fonction

de la
plus-value apportée à l'immeuble par les travaux de construction, la

plus-value
consistant en la différence entre le produit de la réalisation

de
l'immeuble, c'est-à-dire le montant obtenu lors de la vente de ce der-

nier,
déduction faite des frais de réalisation, et la valeur du sol

(Steinauer,
op.cit., no 2914/2915a et les références citées). Pour déter-

miner
la fraction de la plus-value revenant à chaque artisan ou entrepre-

neur,
il faut établir la somme totale des frais de construction. La plus-

value
réalisée lors de la vente de l'immeuble est ensuite comparée au coût

total
de la construction. Le pourcentage obtenu est appliqué à chaque cré-

ance
d'artisan ou entrepreneur faisant valoir les privilèges et fixe le

maximum
que celui-ci peut obtenir des créanciers antérieurs (Steinauer,

op.cit.,
no 2918 et les références citées).

 

       
En l'occurrence, le coût total de la construction des deux vil-

las
vendues aux enchères est inconnu. On ignore si le montant estimé par

l'architecte
dans le devis du 25 août 1987, soit 1'226'894 francs, a été

tenu.
La vente aux enchères a englobé l'article 5117 du cadastre de

X.  que ne frappait pas l'hypothèque légale. La
facture du demandeur

concernait
les travaux effectués dans les quatre villas construites par la

SI  M. 
SA  à X. . En conséquence, faute
des données nécessaires, il est

impossible
de calculer la fraction de la plus 
value revenant au

demandeur.
Ce dernier ne subit cependant aucun préjudice de ce fait. La

demande
doit en effet être rejetée pour d'autres motifs ainsi que cela

résulte
des considérants ci-dessus. Il convient toutefois de mentionner

que la
Banque Y . a également subi une perte dans l'opération.

 

       
Le demandeur qui succombe sera condamné aux frais et dépens de

la
procédure.

 

                              Par ces motifs,

                            LA IIe COUR CIVILE

 

1.
Rejette la demande.

 

2.
Condamne le demandeur aux frais de la cause arrêtés à 3'765 francs et

   avancés comme suit :

 

   - Frais avancés par le demandeur            
Fr.  1'910.--

   - Frais avancés par la défenderesse               
Fr.  1'855.--

                                   

     Total                                Fr.  3'765.--

                                          =============

 

3.
Condamne le demandeur à verser une indemnité de dépens de 3'000 francs

   à la défenderesse.

 

4.
Rejette toute autre ou plus amples conclusions dans la mesure de leur

   recevabilité.

 

 

Neuchâtel,
le 2 juin 1998

 

                                 AU NOM DE LA
IIe COUR CIVILE

                           Le greffier               L'un des juges