# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38143587-2826-5226-a472-0a17ce81918d
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-07
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 07.08.2015 WBE.2014.140
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2014-140_2015-08-07.pdf

## Full Text

178 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2015  

rechtlich vertretbar. Die Aufhebung des Gemeinderatsbeschlusses be-
deutet entgegen den Beschwerdeführenden keine Verletzung der Ge-
meindeautonomie. 

 

26 Nutzungsplanung; Gärtnereizone 

- Nutzungsbestimmungen einer Gärtnereizone, welche die Nettoladen-

fläche auf die bereits bestehende Verkaufsnutzung beschränken und 

nur den Ersatz bestehender Verkaufsnutzungen zulassen, widerspre-

chen den Anforderungen an eine Bauzone. 

- Das öffentliche Interesse an der optischen Trennung zweier Ortsteile 

rechtfertigt keine Nutzungsbestimmungen in einer Bauzone, welche 

das Verkehrsaufkommen auf den bisherigen Rahmen und die zuläs-

sige Nutzung auf den unmittelbaren betrieblichen und branchen-

mässigen Zusammenhang mit einem bestehenden Betrieb beschrän-

ken. 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 7. August 2015 in Sachen 

A. AG gegen Einwohnergemeinde B. und Regierungsrat (WBE.2014.140). 

Aus den Erwägungen 

1. 
Der vom Einwohnerrat am 17. Oktober 2013 beschlossene und 

vom Regierungsrat am 19. März 2014 genehmigte § 21 BNO lautet 
wie folgt: 

§ 21 Spezialzone Gärtnerei SG 
1 

Zulässig sind der Gärtnerei und dem Gartenbau dienende, 
mässig störende Bauten wie Treibhäuser, Büros, Werkstätten, Ab-
stellräume und betriebsnotwendige Wohnungen. Innerhalb der Spe-
zialzone Gärtnerei C. dürfen bestehende Verkaufsnutzungen bis max. 
3'000 m

2
 Nettoladenfläche als Ersatz neu erstellt werden, sofern sie 

einen unmittelbaren betrieblichen und branchenmässigen Zusam-

2015 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 179  

menhang mit dem bestehenden Gärtnerei- und Gartenbaubetrieb ha-
ben und das Verkehrsaufkommen im gleichen Rahmen bleibt. 

2 
Gegenüber angrenzenden Zonen sind deren Abstandsvor-

schriften einzuhalten. 
3 

Die Bauten und Anlagen sind gut ins Landschafts- und Orts-
bild einzupassen. Der Gemeinderat kann im Rahmen der Baube-
willigung besondere Auflagen für die Bepflanzung und die Ein-
passung ins Landschafts- und Ortsbild machen. 

2.-3.(…) 
4. 
4.1. 
Die Beschwerdeführerin verlangt Modifikationen von § 21 

Abs. 1 der revidierten BNO. Einerseits sei die Einschränkung auf 
"betriebsnotwendige" Wohnnutzung aufzuheben, eventuell mittels 
einer mengenmässigen Beschränkung festzulegen. Zudem wird die 
Aufhebung aller (qualitativen) Nutzungsanforderung an die Ver-
kaufsnutzung beantragt mit Ausnahme der Flächenbegrenzung auf 
3'000 m

2
. Die beanstandeten Einschränkungen der Verkaufsnutzung 

sind im Einzelnen (§ 21 Abs. 1 Satz 2 BNO): 
- Nur bestehende Verkaufsnutzungen dürfen ersetzt werden. 
- Ein Ersatz erfordert einen "unmittelbaren betrieblichen und 

branchenmässigen Zusammenhang mit dem bestehenden 
Gärtnerei- und Gartenbaubetrieb". 

- Das Verkehrsaufkommen hat im gleichen Rahmen zu blei-
ben. 

4.2.(…) 
5. 
5.1.-5.2. 
5.3. 
5.3.1. 
Die Gemeinden sind zum Erlass kommunaler Bau- und Nut-

zungsvorschriften von Verfassung und Gesetz ermächtigt und auch 
verpflichtet (§§ 45 und 47 KV; vgl. auch Art. 2 Abs. 1 RPG und 
§§ 13 ff. und 46 ff. BauG). Der Nutzungsplan gemäss § 15 BauG ist 
ein Rahmennutzungsplan (Art. 14 RPG), der die zulässige Nutzung 
von Grundstücken verbindlich regelt (Art. 21 Abs. 1 RPG) und in 

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welchem die Gemeinde die raumwirksamen Zielvorstellungen um-
setzt (vgl. dazu Richtplan 2011, Planungsanweisungen im Richt-
planbeschluss S 1.1). Die Planungspflicht umfasst Anforderungen 
inhaltlicher Natur an die Nutzungsplanung; inhaltliche Vorgaben 
ergeben sich aus den Planungszielen (Art. 1 RPG) und den Planungs-
grundsätzen (Art. 3 RPG), welche die Behörden bei der Nutzungs-
planung zu prüfen haben (Art. 2 RPV; AGVE 2001, S. 266, Erw. 2e; 
vgl. auch PIERRE TSCHANNEN, in: Kommentar RPG, Zürich 2010, 
Art. 2 N 37 ff.). Mit der Nutzungsplanung wird das Gemeindegebiet 
in verschiedene Nutzungszonen eingeteilt und werden Art und Mass 
der Nutzung geregelt. Die Gemeinden können dabei insbesondere 
Bauzonen mit differenzierten Nutzungen ausscheiden (vgl. § 15 
Abs. 1 und Abs. 2 BauG). Bei der Ausscheidung und Definition der 
verschiedenen Zonen geniessen die Gemeinden aufgrund von § 106 
KV verfassungsrechtliche Autonomie. 

5.3.2. 
Kommunale Zonenvorschriften führen zu Beschränkungen des 

Eigentums und sind mit der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und der 
Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) vereinbar, sofern die Einschränkun-
gen durch die Raumplanung bedingt sind, im Zielbereich von Art. 75 
Abs. 1 BV liegen und die Wirtschaftsfreiheit dadurch nicht völlig 
ihres Gehalts entleert wird (BGE 110 Ia 167). Die Beschränkungen 
müssen sodann verhältnismässig sein (vgl. ULRICH HÄFELIN/GEORG 
MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auf-
lage, Zürich 2010, Rz. 2062 ff.). 

Planungsrechtlich sind Wohn- und Arbeitsgebiete einander 
zweckmässig zuzuordnen (Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG) und es sind mit 
Mitteln der Raumplanung günstige Voraussetzungen für die Versor-
gung mit Gütern und Dienstleistungen sicherzustellen (Art. 3 Abs. 3 
lit. d RPG). Mit diesen Planungsgrundsätzen werden die Planungs-
ziele von Art. 1 Abs. 2 lit. d RPG und die Förderung der günstigen 
Rahmenbedingungen für die private Wirtschaft (Art. 1 Abs. 2 lit. b

bis
 

RPG, Fassung ab 1. Mai 2014; Art. 94 Abs. 3 BV) konkretisiert. Ver-
fahrensrechtlich sind die massgebenden öffentlichen Interessen an 
der Siedlungsgestaltung und die privaten Interessen zu ermitteln. 
Diese Interessen sind einzeln zu beurteilen und deren Vereinbarkeit 

2015 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 181  

mit der anzustrebenden räumlichen Entwicklung und den möglichen 
Auswirkungen ist zu berücksichtigen. Die Interessenabwägung ist 
umfassend vorzunehmen und in der Begründung der Planungsent-
scheide darzulegen (Art. 3 Abs. 1 und 2 RPV). Massstab für die In-
teressenabwägung und -beurteilung bilden neben den Planungszielen 
und Grundsätzen auch die kantonalen Vorschriften (BGE 134 II 97, 
Erw. 3.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts vom 16. Juli 2013 
[1C_534/2012], Erw. 2.3.2; AGVE 2004, S. 143, Erw. 7a). 

5.4. 
(…) 
Die Spezialzone Gärtnerei ist gemäss § 10 Abs. 1 BNO, wie die 

angrenzenden Zonen für öffentliche Bauten (OEB) und für Sport und 
Freizeit (SF), eine Bauzone. Die Liegenschaften befanden sich früher 
in der Landwirtschaftszone und wurden für die Bedürfnisse des Gar-
tenbau- und Gärtnereibetriebs der Beschwerdeführerin sukzessive 
überbaut und 1991 bzw. 1993 eingezont. Die historische Entstehung 
ändert nichts daran, dass mit der Einzonung keine landwirtschaft-
liche Spezialzone mehr besteht (vgl. zu landwirtschaftlichen Spezial-
zonen Art. 16a Abs. 3 RPG und Art. 34 bis Art. 38 RPV; BERNHARD 
WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, 
Art. 16a N 30 ff.). Für die Spezialzone SG gelten die Planungsgrund-
sätze für das Siedlungsgebiet und die (allgemeinen) Bestimmungen 
für Bauzonen. 

5.5. (…) 
5.6. 
Die angefochtenen Bestimmungen in § 21 Abs. 1 Satz 2 BNO 

sind mit der Eigentumsfreiheit nur soweit vereinbar, als sie zur 
planerischen Umsetzung der "Ortsbildteile-Zäsur" in der Zone SG er-
forderlich und auch verhältnismässig sind (vgl. Erw. 5.3.2). In der 
Zone SG sind Bauten wie Treibhäuser, Büros, Werkstätten, Abstell-
räume und betriebsnotwendige Wohnungen zulässig, welche der 
Gärtnerei und dem Gartenbau dienen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 BNO). § 21 
Abs. 2 und 3 BNO regeln die Einpassung der Nutzungen, auch der 
Verkaufsnutzungen bis max. 3'000 m

2
 Nettoladenfläche, ins Ortsbild 

und in die Umgebung. Die zusätzlichen Nutzungsregelungen in § 21 
Abs. 1 Satz 2 BNO, wonach nur Ersatz für bestehende Verkaufsnut-

182 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2015  

zungen neu erstellt werden darf, referenziert an die aktuelle, beste-
hende Nutzungsfläche von 2'975 m

2
; zonenkonform ist eine Netto-

verkaufsfläche von 3'000 m
2
. Für die Beschränkung der Nettoladen-

fläche auf die bereits bestehende Verkaufsnutzung und die Vorausset-
zung, dass die Verkaufsnutzung nur als "Ersatz neu" erstellt werden 
kann, fehlt daher eine raumplanerische Begründung. Eine Ver-
mischung von Regelungen einer Spezialzone im Landwirtschafts-
gebiet mit den Nutzungsregeln für die Bauzone SG widerspricht den 
planungsrechtlichen Vorgaben an eine Bauzone (WALDMANN/ 
HÄNNI, a.a.O., Art. 15 N 42). Die beiden Einschränkungen werden 
auch dem Planungsgrundsatz in Art. 3 Abs. 3 lit. d RPG und der 
Verpflichtung, durch Bauvorschriften günstige Voraussetzungen u.a. 
für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen zu schaffen 
(TSCHANNEN, a.a.O., Art. 3 N 58 mit Hinweisen), nicht gerecht. Sie 
schränken auch entgegen Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG die wirtschaftli-
chen Entfaltungsmöglichkeiten der Beschwerdeführerin ein. 

Die optische Trennung der Ortsteile D. und E. erfordert die 
beanstandeten Beschränkungen nicht. Mit der zulässigen Bauhöhe 
(eingeschossige Bauten) in § 10 Abs. 1 BNO und der Rücksicht-
nahme auf das Ortsbild (§ 21 Abs. 3 BNO) ist die Erscheinung der 
Bauten geregelt. Für die "Ortsbildteile-Zäsur" hat die beanstandete 
Einschränkung keine Bedeutung. 

Aus den gleichen Gründen und vor allem auch mit Blick auf die 
zonengemässe Nutzung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 BNO; "Gärtnerei und 
dem Gartenbau dienende Nutzung") ist ein rechtlicher Gehalt der 
weiteren Einschränkung des "unmittelbaren betrieblichen und bran-
chenmässigen Zusammenhangs" mit dem bestehenden Gärtnerei- 
und Gartenbaubetrieb nicht erkennbar. Soweit es darum geht, mit 
dieser Sonderbestimmung die Besitzstandsgarantie zu konkretisieren, 
widerspricht diese Bestimmung dem kantonalen Recht. Die kantona-
len Bestimmungen über die Besitzstandsgarantie (§ 68 BauG) sind 
im Verhältnis zu den Gemeinden abschliessend (AGVE 2000, S. 250, 
Erw. 2c mit Hinweisen; 1986, S. 243, Erw. 3b; 1983, S. 174, Erw. 3 
mit Hinweisen). Das kantonale Recht erlaubt den Gemeinden eine 
Einschränkung oder ein Verbot der zeitgemässen Erneuerung in 
Schutzzonen (§ 68 lit. a BauG); die Zone SG ist keine Schutzzone. 

2015 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 183  

Die kommunalen Nutzungsvorschriften können sodann einer zonen-
widrigen Erweiterung, einem Umbau oder einer Zweckänderung 
bestehender, zonenfremder Bauten entgegenstehen. Eine Erweiterung 
der Besitzstandgarantie gemäss § 68 BauG durch kommunale Nut-
zungsvorschriften ist generell ausgeschlossen (vgl. dazu VGE IV/52 
vom 26. Mai 2014 [WBE.2011.301], Erw. II/3.5 = AGVE 2014, 
S. 172 ff.). Soweit die beanstandeten Beschränkungen die Be-
sitzstandsgarantie für bestehende Bauten und Anlagen zu Gunsten 
der Beschwerdeführerin modifizieren wollten, sind sie daher rechts-
widrig. 

Die beanstandeten Beschränkungen der zonenkonformen Nut-
zung lassen sind durch das geltend gemachte öffentliche Interesse 
(Ortsbildteil-Zäsur) nicht hinreichend rechtfertigen. Zonenbestim-
mungen dürfen grundsätzlich nicht in dem Sinne statisch sein, dass 
ein planerischer Entscheid die bestehende Bebauung oder Nutzung 
als unveränderbar voraussetzt. Die Nutzungsvorschriften in der Zone 
SG sind deshalb auf die erwünschte Entwicklung und Ordnung der 
Besiedlung auszurichten (Art. 75 Abs. 1 BV), weshalb sich einander 
gegenüberstehende Interessen oder Konflikte nach Massgabe der 
Planungsziele optimal anzugleichen sind (vgl. zum Ganzen BGE 119 
Ia 362, Erw. 5; AGVE 1990, S. 130). Eine Planung, welche die 
zonenkonforme Überbauung in einer Arbeitszone auf den beste-
henden Bauzustand zementiert, erfordert daher erhebliche öffentliche 
Interessen, welche hier nicht geltend gemacht werden und auch nicht 
ersichtlich sind. Das von der Vorinstanz angeführte Interesse an 
zusätzlichen Gebieten für eine öffentliche Nutzung ist aufgrund der 
Zonierung in die Zone SG nicht massgebend. Die Ortsbildtrennung 
durch öffentliche Nutzungen des Gebiets F. oder die Rücksichtnahme 
auf solche ist kein massgebendes planungsrechtliches oder öffent-
liches Interesse, da mit der Zuweisung in die Zone SG öffentliche 
Nutzungsinteressen für die Beurteilung der Zonenkonformität 
ausscheiden. Abgesehen davon ist die Unterscheidung mit Bezug auf 
die Ablesbarkeit der "Ortsbildteile-Zäsur" zwischen (eingeschossi-
ger) öffentlicher Nutzung und (eingeschossiger) zonengemässer 
gewerblicher Nutzung schwer nachvollziehbar. Die Sicherstellung 
oder Gewährleistung zukünftiger öffentlicher Nutzungen mittels 

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Nutzungsbeschränkungen in einer Gewerbezone ist schliesslich mit 
Art. 26 BV und Art. 27 BV nicht vereinbar. 

Damit erweisen sich die Beschränkungen der Nettoladenfläche, 
soweit sie die Nutzung auf die Neuerstellung für Ersatz der alten 
Verkaufsflächen beschränken und einen "unmittelbaren" betriebli-
chen und branchenmässigen Zusammenhang mit dem bestehenden 
Betrieb der Beschwerdeführerin verlangen, als rechtswidrig. 

Aus den gleichen Gründen hält auch die Beschränkung des Ver-
kehrsaufkommens "auf den gleichen Rahmen" einer näheren Prüfung 
nicht stand. Wie bereits erwähnt, sind für die Spezialzone Gärtnerei 
die Bestimmungen über die Bauzonen massgebend (vgl. vorne 
Erw. 5.4). Die Liegenschaften der Beschwerdeführerin und auch die 
Parzelle 829 sind unbestrittenermassen erschlossen. Ein planerisch 
relevanter Zusammenhang zwischen der optischen Markierung der 
Ortsteiletrennung und dem aktuellen Verkehrsaufkommen ist nicht 
erkennbar. Einer raumplanerischen Lenkung der Nutzung auf das 
bisherige, in seinem Ausmass unbekannte und unbestimmte Ver-
kehrsaufkommen, stehen zudem rechtliche Hindernisse entgegen. 
Die Nutzungsplanung wurde mit Bezug auf das Verkehrsaufkommen 
in der Gemeinde vorbehaltlos genehmigt. Besondere planerische 
Massnahmen zur Beschränkung des Verkehrsaufkommens im Hin-
blick auf die Kapazität des Strassennetzes sind nicht vorgesehen (vgl. 
dazu § 15 Abs. 3 BauG; Kapazitätsnachweis, Empfehlungen des 
BVU, vom August 2011). Die Nutzungsplanung der Gemeinde B. 
erfüllt die Anforderungen von § 13 Abs. 2

bis 
BauG i.V.m. § 4 Abs. 2 

BauV (Abstimmung der Verkehrserzeugung). Zudem fehlt ein ko-
mmunaler Gesamtplan Verkehr, weshalb die verkehrsmässigen Be-
zugsgrössen nicht beurteilbar sind. Schliesslich ist auch nicht er-
sichtlich, inwiefern die kantonalen Vorgaben an die Baureife, ins-
besondere Art. 32 Abs. 2 BauG i.V.m. § 46 BauV, als Beschränkung 
bzw. verkehrsbedingte Bausperre der überlasteten Kantonsstrasse 
(…) nicht ausreichen. Damit erweist sich auch die Beschränkung der 
Nettoverkaufsfläche mit Bezug auf das bisherige Verkehrsauf-
kommen als unrechtmässig. 

6. 
6.1. (…) 

2015 Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht 185  

6.2. 
Die Aufzählung der nach kantonalem Recht zulässigen Bauzo-

nen in § 15 Abs. 2 BauG ist nicht abschliessend (vgl. dazu auch 
Musterbau- und Nutzungsordnung [M-BNO], Empfehlung des BVU, 
Abteilung Raumentwicklung, Stand März 2014, S. 12 ff.). Für die 
Gewerbe- oder Arbeitszonen (vgl. Richtplan 2011, Kap. S 1.2) kann 
die Wohnnutzung ausgeschlossen werden. Die Festlegung der zonen-
spezifischen Nutzungen fällt in die Zuständigkeit der Gemeinden 
(vgl. vorne Erw. 5.3.1). Der Umstand, dass in der Spezialzone SG 
nur betriebsnotwendige Wohnungen zugelassen sind, ist daher nicht 
zu beanstanden (vgl. AGVE 1999, S. 250 ff., insbesondere Erw. 5; 
WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 18 N 8 und Art. 22 N 36). Die glei-
che Einschränkung bezüglich Wohnen gilt im Übrigen auch für die 
Gewerbezone (G), welche nach der BNO die einzige alternative Ar-
beitszone wäre (§ 16 Abs. 1 BNO). 

Diese Beschränkung der Wohnnutzung besteht, weil die Grund-
stücke der Beschwerdeführerin zusammen mit der Parzelle 829 der 
Spezialzone SG zugewiesen sind, die der gewerblichen Nutzung 
vorbehalten ist. Mit dieser Zonierung des Betriebs der Beschwerde-
führerin wurde die "Ortsbildteile-Zäsur" umgesetzt. Diese Zielset-
zung wäre bei einer Ausdehnung des Zonenzwecks auf eine Wohn-
nutzung insofern beeinträchtigt, als kein eindeutiger Unterschied zu 
den gemischten Zonen mehr bestünde. 

Die Gemeinden sind nicht verpflichtet, in der Nutzungsplanung 
gemischte Zonen auszuscheiden. Der Umstand, dass die Wohnnut-
zung auf der Parzelle 829 besitzstandsgeschützt ist, vermag keine 
Änderung des Zonenzweckes zu begründen; die Beschränkung ist in 
einer Arbeitszone auch nicht unverhältnismässig. Damit erweisen 
sich dieser Antrag der Beschwerdeführerin und der Eventualantrag 
als unbegründet. 

 

2015 Submissionen 187  

VII. Submissionen 

 

27 Zuschlagskriterien; Preisgewichtung, Qualität 

- Grundsätze zur Preisgewichtung; eine Gewichtung des Preises mit 

22 % für eine durchschnittlich komplexe Beschaffung ist zu tief 

(Erw. 3.2 und 3.3). 

- Unzulässige Besserbewertung von Angeboten, die lokale Subunter-

nehmer berücksichtigen, beim Zuschlagskriterium "Qualität" 

(Erw. 4.3.). 

Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 11. Juni 2015 in Sachen A. 

AG gegen Einwohnergemeinde B. (WBE.2015.70). 

Aus den Erwägungen 

3.2. 
Dem Zuschlagskriterium "Preis" kommt zwar nicht grundsätz-

lich ein höheres Gewicht zu als den übrigen Kriterien (PETER 
GALLI/ANDRÉ MOSER/ELISABETH LANG/MARC STEINER, Praxis des 
öffentlichen Beschaffungsrechts, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 
2013, Rz. 879). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts darf 
die Gewichtung des Preises allerdings auch bei komplexen 
Beschaffungen 20 % nicht unterschreiten, ansonsten der Grundsatz, 
dass das wirtschaftlich günstigste Angebot den Zuschlag erhalten 
soll, seines Gehalts entleert werde (BGE 129 II 313 ff., 327). Das 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hat in einem Urteil 
vom 14. März 2014 festgehalten, dem Preis komme bei der Mehrzahl 
der öffentlichen Arbeitsvergaben "in markanter Weise das Haupt-
gewicht zu". Es könne dabei als allgemeine Faustregel gesagt 
werden, dass dem Preis umso höheres Gewicht zuzuerkennen sei, je 
einfacher der Schwierigkeitsgrad der Auftragserfüllung sei. Bei 
Aufgaben mittlerer Komplexität solle die Gewichtung des Preises in