# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 56346013-91c4-566a-9921-1dbca3699db8
**Source:** Aargau (entscheidsuche) (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-18
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 18.09.2025 3-RV.2025.60
**Docket/Reference:** 3-RV.2025.60
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2025-60_2025-09-18.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2025.60       
P 129 
 

 

 

 

Urteil vom 18. September 2025 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Loser  

Richter Wick  

Gerichtsschreiber Lenarcic          

 

 
 

   

Rekurrentin   A._____  

 

vertreten durch HPF Revisions- und Wirtschaftsberatungs-AG, 

Bahnhofplatz 2a, 5400 Baden    

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission P._____ 

vom 20. März 2025 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2022 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Verfügung vom 21. Februar 2025 wurde A._____ von der 

Steuerkommission P._____ für das Jahr 2022 zu einem steuerbaren Ein-

kommen von CHF 101'100.00 (satzbestimmendes Einkommen 

CHF 107'400.00) und zu einem steuerbaren Vermögen von 

CHF 1'704'000.00 (satzbestimmendes Vermögen CHF 2'025'000.00) ver-

anlagt. In Abweichung von der Selbstdeklaration wurde anstelle der geltend 

gemachten Unterhaltskosten für die Liegenschaft C-Strasse, S._____, von 

(gerundet) CHF 23'812.00 lediglich CHF 22'307.00 zum Abzug zugelassen. 

 

2. 

Gegen die Verfügung vom 21. Februar 2025 erhob die Vertreterin von 

A._____ mit Schreiben vom 14. März 2025 Einsprache und stellte den 

folgenden Antrag: 

 

"Die Kosten für die Enthärtungsanlage B._____ von total CHF 1'505 in 2022 

soll, wie in der Steuererklärung 2022 geltend gemacht, zum Abzug zugelassen 

werden. Das steuerbare Gesamteinkommen deshalb auf CHF 105'900 

reduziert und die Steuerausscheidung mit dem Kanton T._____ entsprechend 

angepasst werden." 

 

3. 

Mit Entscheid vom 20. März 2025 wies die Steuerkommission P._____ die 

Einsprache ab. 

 

4. 

Den Einspracheentscheid vom 20. März 2025 (Zustellung am 24. März 

2025) hat die Vertreterin von A._____ mit rechtzeitigem Rekurs vom 2. April 

2025 (Postaufgabe am 4. April 2025) an das Spezialverwaltungsgericht, 

Abteilung Steuern, weitergezogen. Sie stellt den folgenden Antrag: 

 

"Das steuerbare Einkommen sei um die Mietaufwendungen für das Entkal-

kungsgerät von CHF 1'505 in 2022 auf CHF 99'600 zum Satze von 

CHF 105'900 zu reduzieren." 

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen. 

 

5. 

Die Steuerkommission P._____ und das Kantonale Steueramt beantragen 

die Abweisung des Rekurses. 

 

 

 - 3 - 

 

 

6. 

Die Vertreterin von A._____ hat eine Replik erstattet. 

 

 

 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2022. 

Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 

1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 

2000 (StGV). 

 

2. 

2.1. 

Die Vertreterin der Rekurrentin beantragt, es seien die in der Steuererklä-

rung 2022 geltend gemachten CHF 1'505.00 (4 x CHF 376.25) als Liegen-

schaftsunterhaltskosten zum Abzug zuzulassen. Es handelt sich dabei um 

die Kosten für das "[...] Abo" für die von der Lieferantin zur Verfügung 

gestellte Enthärtungsanlage (vgl. die Rechnungen der B._____ AG, 

U._____, für das Jahr 2022). 

 

2.2. 

Die Steuerkommission P._____ hat die Kosten nicht zum Abzug zugelas-

sen, weil gemäss dem Merkblatt über den Liegenschaftsunterhalt Kosten 

für gemietete Bauteile und gemietete Geräte nicht zum Abzug zugelassen 

werden. Als Kosten für den Liegenschaftsunterhalt würden nur Kosten für 

den gleichwertigen Ersatz von Bauteilen, Geräten und kleineren unterge-

ordneten Gebäudeteilen gelten, die sich im Eigentum der Steuerpflichtigen 

befinden (vgl. Einspracheentscheid). 

 

3. 

3.1. 

3.1.1. 

Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die 

Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versi-

cherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen 

werden (§ 39 Abs. 2 Satz 1 StG). Als Kosten für den Unterhalt von Liegen-

schaften gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen (§ 24 Abs. 1 

StGV). Den Unterhaltskosten gleichgestellt sind Investitionen, die dem 

Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten 

Bundessteuer abziehbar sind, sowie die Rückbaukosten im Hinblick auf 

den Ersatzneubau (§ 39 Abs. 2 Satz 2 StG). 

 

3.1.2. 

Unterhaltskosten können nur die Eigentümer oder die Nutzniessungs- und 

Wohnberechtigten einer Liegenschaft abziehen (die neue Steuerpraxis 

2011, S. 61 ff.). Den Mietern steht kein Abzug zu (vgl. Merkblatt "Liegen-

schaftsunterhalt (LUK)" [im Folgenden: MB LUK] des Kantonalen Steuer-

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amtes, gültig ab 1.1.2020, Ziff. 9), weil sie keinen Ertrag aus unbewegli-

chem Vermögen versteuern müssen. 

 

3.2. 

Gemäss dem MB LUK sind die Kosten für den Ersatz, die Reparaturen, ein 

Service-Abonnement sowie die Betriebskosten wie Salz und dergleichen 

oder Betriebsabonnemente von Wasserenthärtungsanlagen zu 100 % als 

Liegenschaftsunterhalt abzugsberechtigt (S. 45). 

 

Im MB LUK wird überdies das Folgende ausgeführt (S. 10): 

 

"Abzugsberechtigt können nur Kosten für den gleichwertigen Ersatz von Bau-

teilen, Geräten und kleineren untergeordneten Gebäudeteilen sein, die sich im 

Eigentum des Steuerpflichtigen befinden. Kosten für gemietete Bauteile und 

gemietete Geräte wie z.B. […….] Entkalkungsanlagen […..] können grundsätz-

lich nicht zum Abzug zugelassen werden." 

 

4. 

4.1. 

Die Rekurrentin hat am tt.mm. 2003 mit der B._____ AG, U._____, ein 

"[...] Abo" für monatlich CHF 116.45 abgeschlossen. Der Vertrag ist gültig 

bis tt.mm. 2023 (vgl. die Rechnungen der B._____ AG aus dem Jahr 2022). 

Die daraus resultierenden Leistungen der B._____ AG werden wie folgt 

umschrieben (vgl. "[...] – das Abo gegen Kalk"): 

 

"Weiches Wasser sorgt für die Werterhaltung Ihrer Liegenschaft 

 

Mit dem Abschluss eines [...] Abos erhalten Sie von uns für eine definierte 

Laufzeit eine Enthärtungsanlage zur Verfügung gestellt. Sie bezahlen nur die 

Installationskosten und eine monatliche Abogebühr. Inbegriffen sind die Ge-

rätenutzung, die periodische Wartung, der Unterhalt und allfällige Ersatzteile 

inklusive 100% Garantie mit einem Geräteersatz im Störungsfall während der 

ganzen Vertragsdauer. Je nach Abotyp liefern wir Ihnen auch das Salz, so dass 

Sie sich um nichts kümmern müssen. 

 

Zudem werden Kleinanlagen alle 5 Jahre vorbeugend revidiert, bevor die Stö-

rungsanfälligkeit zunehmen kann. Damit haben Sie die höchste Zuverlässigkeit, 

volle Kostenkontrolle und geniessen viele Vorzüge." 

 

4.2. 

Die erstmalige Installation einer Enthärtungsanlage stellt gemäss dem MB 

LUK eine wertvermehrende Investition dar, welche nicht als Unterhalt ab-

zugsfähig ist. Erst die Kosten für deren gleichwertigen Ersatz sind steuer-

lich als Unterhaltskosten abzugsfähig. Daraus folgt, dass auch die Miete 

einer erstmalig installierten Enthärtungsanlage steuerlich keinen abzugsfä-

higen Liegenschaftsunterhalt darstellt.  

 

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Mangels gegenteiligen Nachweises ist davon auszugehen, dass vor der In-

stallation der ab August 2003 gemieteten Enthärtungsanlage in der Liegen-

schaft der Rekurrentin keine solche vorhanden war. Die im Jahr 2022 an-

gefallenen (Miet-)Kosten für die Enthärtungsanlage sind daher nicht als Un-

terhalt abzugsfähig.  

 

4.3. 

4.3.1. 

Auch bei der erstmaligen Installation einer Enthärtungsanlage sind aber 

gemäss dem MB LUK die Reparaturkosten, die Kosten eines Service-

Abonnements sowie die Betriebskosten wie Salz etc. als Unterhaltskosten 

vollumfänglich abziehbar.  

 

4.3.2. 

Das von der Rekurrentin abgeschlossene Abo beinhaltet nebst der 

Benutzung des Gerätes eine "Vollgarantie während Vertragslaufzeit", 

"Kostenlose Ersatzteile", "Kostenloser Störungsdienst", "jährlicher 

Hygiene- und Kontrollservice" sowie die "Salzlieferung". Der auf diese 

Dienstleistungen entfallende Anteil der monatlichen Abo-Kosten ist gemäss 

dem MB LUK grundsätzlich als Unterhaltskosten abziehbar. Da die Enthär-

tungsanlage jedoch aus dem steuerlich relevanten Blickwinkel der Einzel-

betrachtung nicht im Eigentum der Rekurrentin steht, kann dafür kein Ab-

zug gewährt werden. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, 

dass weiches Wasser gemäss dem Gerätehersteller dem Werterhalt einer 

Liegenschaft dient. 

 

5. 

Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

6. 

Bei diesem Verfahrensausgang hat die Rekurrentin die Kosten des Rekurs-

verfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenentschä-

digung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). 

 

 

  

 - 7 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Rekurrentin hat die Gerichtsgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Vertreterin der Rekurrentin (2) 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt P._____ 

 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

 

  

 - 8 - 

 

 

 

 
   

Aarau, 18. September 2025 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Lenarcic