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**Case Identifier:** b2c7611d-e9a5-530b-9b9b-1c9355488575
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-14
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 14.02.2022 C/17044/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-17044-2018_2022-02-14.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 15.02.2022. 

  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/17044/2018 ACJC/207/2022 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 14 FEVRIER 2022 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant et intimé sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 décembre 2020, comparant en 

personne, 

 

Et 

Monsieur B______ et Monsieur C______, domiciliés ______ [VD], intimés et 
appelants sur appel joint, comparant tous deux par Me N______, avocat, rue de Saint-

Léger 6, case postale 181, 1211 Genève 4, en l'étude duquel ils font élection de 

domicile. 

 

 

 

 

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C/17044/2018 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/945/2020 du 15 décembre 2020, reçu par les parties le 
16 décembre 2020, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a réduit 

de 20% du 3 janvier 2018 au 30 septembre 2019 le loyer de la villa située chemin 

1______ à D______ (ch. 1 du dispositif), a condamné A______ à reverser à 

B______ et C______ la somme de 38'160 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 20 août 

2018 (ch. 2), a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire la libération 

des loyers consignés en faveur de A______ (ch. 3), a débouté les parties de toutes 

autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 

B. a. Par acte déposé le 28 janvier 2021 à la Cour de justice, A______ (ci-après : le 
bailleur ou l'appelant) forme appel contre ce jugement, dont il sollicite 

l'annulation des chiffres 1, 2 et 4. Il conclut, cela fait, à ce que la Cour déclare 

irrecevables les conclusions de B______ et C______, subsidiairement qu'elle les 

déboute de leurs conclusions, et plus subsidiairement encore qu'elle administre les 

preuves requises par ses soins et déboute B______ et C______ de toutes leurs 

conclusions. L'appelant conclut en outre à l'annulation de l'ordonnance rendue par 

le Tribunal le 4 février 2020 et produit une pièce nouvelle. 

 b. Dans leur réponse du 3 mars 2021, B______ et C______ (ci-après : les 
locataires ou les intimés) ont conclu au rejet de l'appel formé par A______ et, sur 

appel joint, à l'annulation du chiffre 4 du jugement du Tribunal; ils concluent à 

une réduction supplémentaire de loyer de 10% du 1
er

 octobre 2016 au 30 

septembre 2019 et à la condamnation de A______ au paiement de 32'400 fr. avec 

intérêts à 5% dès le 1
er

 octobre 2017, ainsi qu'à la condamnation du précité de leur 

verser la somme de 700 fr. par mois du 1
er

 janvier 2018 au 30 septembre 2019, 

soit 14'700 fr., avec intérêts à 5% dès le 1
er

 juin 2018. Ils ont produit une pièce 

nouvelle et ont allégué un fait s'y rapportant. 

 c. A______ a répondu sur appel joint le 26 avril 2021, concluant, à la forme, à 
l'irrecevabilité de celui-ci, et, au fond, à son rejet. Il a produit des pièces nouvelles 

et allégués des faits nouveaux. 

d. B______ et C______ ont répliqué le 18 mai 2021, concluant à ce que la Cour 
déclare irrecevables et écarte de la procédure les allégués 11 et 12 du mémoire de 

réponse de A______ du 26 avril 2021 ainsi que les pièces 67 et 68 qui s'y 

rapportent, à la condamnation de A______ au paiement d'une amende 

disciplinaire et ont au surplus persisté dans leurs conclusions. Ils ont produit des 

pièces nouvelles et allégué de nouveaux faits. 

e. Le 7 juin 2021, A______ a dupliqué sur l'appel joint, persistant dans ses 
conclusions. Il a produit une pièce nouvelle. 

f. Les parties ont été avisées par le greffe de la Cour de ce que la cause était 
gardée à juger le 8 juin 2021. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

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 a. Le 15 septembre 2016, A______, bailleur, et B______ et C______, locataires 
agissant conjointement et solidairement entre eux, ont conclu un contrat de bail à 

loyer rédigé par la E______ SA (ci-après : la régie) portant sur la location d'une 

villa située chemin 1______ à D______. 

 Celle-ci est composée, au rez-de-chaussée, d'un hall d'entrée, d'une cuisine 
agencée et équipée, d'une salle-à-manger, d'un salon, d'une chambre à coucher, 

d'une salle-de-bains, d'un WC et d'une terrasse et, au premier étage, de deux 

chambres à coucher et de deux salles-de-bains. 

 La villa a pour dépendance un studio séparé comprenant une salle-de-douche/WC. 

 Le contrat a été conclu pour une durée déterminée de trois ans, du 1
er

 octobre 

2016 au 30 septembre 2019. 

 Le loyer annuel s'élevait à 108'000 fr. par année, soit à 9'000 fr. par mois, frais 

accessoires non compris. 

 Les clauses particulières du bail énoncent que l'entretien du jardin est à la charge 

exclusive du bailleur. A cet effet, un montant de 700 fr. concernant l'entretien 

régulier (passage hebdomadaire) du jardinier est compris dans le loyer mensuel de 

9'000 fr. Elles mentionnent en outre qu'il est convenu, entre les parties, que la villa 

est remise au locataire dans son état actuel, tel qu'il a été présenté lors de la visite 

et qu'aucune rénovation ne sera supportée par le bailleur. 

 Lesdites clauses énoncent de surcroît que le locataire s'occupe directement et à ses 

frais de l'entretien de la chaufferie, à savoir du ramonage de l'installation, du 

détartrage du bouilleur et du contrôle de la chaudière, et fait parvenir le rapport de 

la société à la régie. 

 Enfin, une clause concernant le garage à bateaux prévoit ce qui suit : « Il est pris 

note entre les parties que le propriétaire de la villa s'engage à remettre à neuf le 

garage à bateaux ». 

 b. L'état des lieux d'entrée a été réalisé le 30 septembre 2016. Il en ressort 
notamment que la dépendance ne comportait pas de radiateur. Le bailleur devait 

faire réparer des luminaires dans la salle-de-bains et la salle-à-manger. 

 c. Par courriel du 3 janvier 2018, B______ a adressé à la régie une liste de 
problèmes rencontrés dans la villa plus visibles durant la période hivernale, ce qui 

expliquait qu'il ne les avait pas tous mentionnés lors de leurs derniers échanges, 

soit : 

 - Engagement concernant la refonte du garage à bateaux non tenu; 

 -  Problème de fuite au niveau du toit – en cours de résolution; 

 -  Fuite au niveau de la fenêtre du salon; 

 - Fissures au niveau de nombreux murs et peinture qui s'écaille sur de 

 nombreuses boiseries; 

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 - Boiseries (fenêtres et volets) qui se ferment très difficilement; 

 - Peinture qui s'écaille du fait de l'humidité dans le sous-sol; 

 - Volets roulants qui fonctionnent mal; 

 - Dysfonctionnement de la jauge de niveau de la cuve de fioul ne 

 permettant pas de connaître son niveau de remplissage, en sorte qu'ils 

 étaient tombés en panne de fioul l'année passée; 

 - Absence totale de chauffage dans la dépendance (ancien garage + salle-

 de-bains) qui nécessite la mise en place de solutions temporaires et 

 coûteuses (chauffages bain d'huile) afin de préserver la salubrité de ces 

 pièces. 

Ces problèmes plus ou moins importants ne nécessitaient pas tous une 

intervention ou une résolution mais B______ souhaitait les signaler car ils étaient 

en contradiction avec le montant du loyer et ne devraient en aucun cas être 

considérés comme des dégradations étant imputables aux locataires, lors de l'état 

des lieux de sortie. 

d. Par courriel du 2 mai 2018, B______ a informé la régie qu'il avait demandé au 
jardinier de venir le vendredi après-midi en lieu et place du mercredi matin, ainsi 

qu'une autre demi-journée, si nécessaire, pour l'arrosage en période estivale 

notamment. Le jardinier avait refusé d'intervenir le vendredi et avait sollicité 

d'être payé pour une demi-journée supplémentaire. B______ rappelait qu'il payait 

800 fr. par mois pour une intervention d'une demi-journée par semaine, dont il 

convenait de retirer les périodes de congé et les jours où le jardinier n'intervenait 

pas du fait de la météo, notamment en hiver, ce qui confirmait les craintes qu'ils 

avaient soulevées lors de la signature du bail. Au surplus, il adressait une nouvelle 

copie de son courriel du 3 janvier 2018. 

e. Le 9 mai 2018, B______ a adressé un nouveau courriel à la régie, déplorant 
l'absence de retour de sa part. Le jardinier était venu le jour-même et il lui avait 

demandé de revenir le vendredi après-midi. Dans le cas contraire, les locataires 

considèreraient que leur accord serait caduc, ce qui les conduirait à déduire 800 fr. 

des futurs loyers. Enfin, sans réponse de la part de la régie sur les autres points, ils 

se verraient dans l'obligation d'envisager une autre suite à leurs requêtes. 

f. La régie a répondu par courrier du 28 mai 2018, informant les locataires de ce 
que le jardinier ne pouvait pas être disponible le vendredi, en sorte que A______ 

ne pouvait accéder à leur demande de déplacer l'intervention au jour en question. 

Cependant, afin de leur être agréable, le jardinier pourrait être disponible le jeudi 

au lieu du mercredi. Concernant le garage à bateaux, le propriétaire était 

effectivement prêt à effectuer les travaux nécessaires à l'entreposage de celui-ci. 

Les locataires étaient requis de communiquer à la régie le descriptif du bateau 

(type, taille, poids ou copie de leur carte grise) afin de vérifier si une adaptation de 

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l'installation devait être effectuée. Les locataires étaient par ailleurs requis de 

préciser cas échéant leurs souhaits à cet égard. 

g. Par lettre recommandée du 29 mai 2018, les locataires ont rappelé que lors de la 
signature du bail, lors de laquelle le jardinier du propriétaire leur avait été imposé, 

ils avaient émis de nombreux doutes quant à ce fonctionnement. Ils avaient alors 

été rassurés, la régie s'engageant sur le fait que le planning du jardinier serait fixé 

sur la base de leur demande, notamment avec la possibilité d'intervenir le vendredi 

afin de mettre le jardin au propre avant le week-end, que ses absences 

s'effectueraient en accord avec leurs besoins, en les informant au préalable de 

celles-ci, et que le jardinier interviendrait un jour par semaine. Cette prestation 

justifiait en contrepartie une participation aux coûts du jardinier à hauteur de 

700 fr. par mois. Ils considéraient qu'à ce jour, ces accords n'étaient ni tenus ni 

respectés, raison pour laquelle ils avaient suspendu l'intervention du jardinier 

depuis le début du mois de mai, suspension qu'ils maintiendraient sauf si une 

solution en respect de leurs accords initiaux leur était proposée. Ainsi, le montant 

réglé au mois de mai, ainsi que les montants à venir allaient être déduits du 

versement du loyer dès le mois de juin 2018. 

Concernant le garage à bateaux, les locataires rappelaient la formulation de la 

clause du bail, aux termes de laquelle le propriétaire s'engageait à remettre à neuf 

le garage à bateaux. Ils requerraient donc que cet engagement soit tenu, quel que 

soit le bateau qu'ils y entreposeraient. 

Enfin, les autres problèmes mentionnés dans leur courriel du 3 janvier 2018 et 

rappelés dans ceux du 2 et 7 mai 2018 étaient à nouveau soulignés. Au regard du 

loyer de 8'300 fr. réglé mensuellement, ces points, qui n'avaient fait l'objet 

d'aucune réponse de la part de la régie, étaient inacceptables. Ainsi, à défaut 

d'exécution ou d'acceptation de ces travaux avec un calendrier d'intervention d'ici 

au 22 juin 2018, ils procéderaient à la consignation des loyers ultérieurs. 

h. Par courriel du 11 juin 2018 faisant suite à une visite sur place, B______ a 
transmis à la régie des photos et vidéos des problèmes rencontrés, soit des 

problèmes de volets et de portes, de fenêtres, des défauts divers de peinture et 

fissures, fuites de la fenêtre du salon, fuites du toit et problèmes divers au sous-

sol. Il l'informait au surplus que le jardinier avait refusé de changer son jour de 

passage du fait de la décision unilatérale du propriétaire. 

On aperçoit au visionnage des vidéos de l'eau de pluie s'infiltrant sous un cadran 

de fenêtre tombant au sol par gouttelettes. 

i. Les locataires ont consigné le loyer dès le mois de juillet 2018, par avis de 
consignation du 27 juin 2018 (compte N° 2______). 

j. Le 20 juillet 2018, les locataires ont déposé une requête en validation de 
consignation devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, 

dans laquelle ils ont également conclu au remboursement de 500 fr. par mois 

depuis le démarrage du bail en compensation de l'absence de remise à neuf du 

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garage à bateaux, au remboursement de 700 fr. par mois depuis le 1
er

 janvier 2018 

pour les frais d'entretien du jardin et au remboursement de 2'000 fr. par mois 

depuis le 1
er

 janvier 2018 en compensation des nombreux problèmes rencontrés 

dans la villa. Ils ont par ailleurs conclu à la réparation ou à la mise en conformité 

de tous les problèmes rencontrés dans la villa d'ici au 30 septembre 2018, ou à la 

résiliation anticipée du bail à loyer à cette même date, auquel cas, les problèmes 

de malfaçon mentionnés devraient être pris en compte lors de l'état des lieux de 

sortie. 

La requête de conciliation a été notifiée au bailleur le 20 août 2018. 

k. Les parties se sont rencontrées le 8 août 2018, suite à un courriel de A______ 
informant les locataires qu'il avait reçu leur demande de résiliation anticipée du 

bail et qu'il souhaitait les voir pour en discuter. 

l. L'entreprise F______ SA a été mandatée le 10 août 2018 pour des travaux de 
ferblanterie sur le châssis de la toiture. 

m. Le bailleur a fait notifier le 16 août 2018 à chacun des locataires un 
commandement de payer portant sur un montant de 1'400 fr. avec intérêts à 5% 

l'an dès le 1
er

 juin 2018 à titre d'arriérés de loyer au 1
er

 juin 2018. 

Les locataires y ont fait opposition. 

n. Le 22 août 2018, l'entreprise G______ Sàrl a informé les locataires avoir été 
mandatée par le bailleur pour contrôler une fenêtre qui fuyait, mais qu'elle 

n'arrivait pas à les joindre. 

o. Par courriel du 31 août 2018, A______ a requis des locataires qu'ils contactent 
les deux entreprises qu'il avait mandatées pour l'étanchéité du toit à hauteur du 

réduit et pose d'un nouveau joint sur la fenêtre du salon, celles-ci ne parvenant pas 

à les joindre. Il a rappelé son souhait de procéder à une visite de la villa avant 

l'audience de conciliation. 

p. Les locataires ont quitté la villa litigieuse le 17 septembre 2018. 

q. Un procès-verbal de constat a été dressé le même jour par Me H______, 
huissier judiciaire, qui fait état de ce qui suit : 

Façade extérieure côté lac : 

Le râtelier avec tétons dans lequel s'accrochait le crochet du volet gauche était mal 

fixé. Selon les locataires, les volets ne fermaient pas complètement et, suivant les 

variations saisonnières, la fermeture était plus ou moins difficile, notamment en 

hiver lorsque le bois gonflait et tirait sur les fixations murales empêchant la 

fermeture normale des volets. 

Fissure verticale au niveau du crochet de fermeture du volet de droite. 

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Les volets de la porte-fenêtre ne fermaient pas et laissaient passer un jour. Selon 

les locataires, en cas de pluie, l'eau s'infiltrait au travers des boiseries de la fenêtre 

de droite et coulait sur le sol du salon. 

Dans la chambre à coucher du rez-de-chaussée, les volets ne fermaient pas 

complètement (jour d'environ trois centimètres). 

Tous les volets du rez-de-chaussée se fendaient et la peinture s'écaillait. 

Intérieurs : 

Escalier d'accès au sous-sol : trace d'humidité dans les murs; odeur de moisissure, 

murs humides, taches noires dans le bas des murs. La peinture couvrant les 

marches de l'escalier s'effritait en raison de l'humidité régnant dans le sous-sol. 

Cave côté chemin 3______ : traces d'humidité dans les murs; éclats de peinture 

dans les murs. 

Cave à vins : le vasistas ne fermait pas; odeur de moisissure dans le local. 

Chaufferie : selon les locataires, le manomètre ne fonctionnait pas. Il était 

impossible de connaître le niveau réel du mazout dans la cuve. Le vasistas était 

cassé. 

Buanderie : les murs étaient couverts de salpêtre; la peinture partait en lambeaux; 

le vasistas ne fermait pas. 

Premier étage : 

Réduit avec puits de lumière : trace de dégâts d'eau dans l'encadrement du puits de 

lumière. 

Première chambre à coucher : éclat de peinture dans le cadre de la fenêtre. 

Deuxième chambre à coucher : le sol n'était pas plane. 

Rez-de-chaussée : 

Cuisine : décollement de la paroi où se glissait la porte coulissante de la cuisine 

entre le réfrigérateur et le mur. L'état du store roulant fermé de la fenêtre ressortait 

d'une photographie, à savoir qu'il laissait passer des jours et la photographie 

montrait que la peinture était écaillée. Le mur de droite de la terrasse, côté salle à 

manger, était humide et la peinture s'écaillait. Le joint de la baie latérale vitrée 

s'effritait. Il y avait une fissure dans le mur à gauche de la porte-fenêtre de la salle 

à manger et une trace d'humidité dans le bas du mur. La peinture de l'avant-toit 

était défraîchie. 

Petit studio indépendant : Il présentait une fissure verticale puis horizontale et 

enfin oblique partant de l'encadrement de la porte pour finir dans la poutre du toit. 

Dans la pièce principale, l'odeur était viciée, car il n'y avait aucune ventilation. 

Hangar à bateau : L'état extérieur du hangar à bateau ressortait d'une 

photographie. La porte latérale ne fermait pas, de même que celle du hangar qui 

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était également cabossée. L'ouverture et la fermeture étaient mal aisées. Les murs 

présentaient des traces d'humidité. Le monte-bateau était rouillé et il manquait une 

sécurité à gauche. 

 Des photographies étaient jointes au constat. 

 r. Selon le courrier de la régie du 21 septembre 2018 adressé au bailleur, 
l'entreprise F______ SA était intervenue durant la semaine du 10 au 14 septembre 

2018 afin de procéder à la réparation de la toiture et l'entreprise G______ Sàrl le 

20 septembre 2018 pour deviser les travaux de réparation des fenêtres. Les 

locataires étaient en train de quitter la maison. 

 s. Une audience de conciliation s'est tenue le 24 septembre 2018, lors de laquelle 
l'affaire n'a pas pu être conciliée. 

 t. Une visite de la villa a eu lieu par le bailleur le 28 septembre 2018, en présence 
de son architecte, de B______ et de son conseil, après plusieurs échanges de 

courriels entre les parties concernant la date de la visite. 

 u. Par courriel du même jour, le bailleur a résumé les travaux souhaités par les 
locataires de la manière suivante : 

Maison principale : 

- vérification des volets et rabotage de ceux dont le bois avait travaillé, afin 

de permettre une fermeture correcte; 

- remplacement des joints de la porte-fenêtre du salon et d'un joint en cuisine 

(côté entrée); 

- retouche de peinture à l'étage, sous la fenêtre du réduit; 

- remplacement du joint sous la vitre de la « véranda » extérieure; 

- résolution du problème d'humidité au sous-sol; 

- vérification des fenêtres du sous-sol qui fermaient mal; 

- remplacement de la petite fenêtre de la chaufferie; 

- réparation ou changement de la jauge de la citerne. 

Bâtiment annexe : 

- remplacement de la serrure sur l'une des portes (entrée WC); 

- pose d'une ventilation dans la pièce principale; 

Garage à bateau : 

- réparation de la porte coulissante (dont la partie basse était voilée) ou 

remplacement de cette porte; 

- pose d'une serrure sur la porte latérale; 

- installation d'un raccordement électrique pour le treuil; 

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- rafraîchissement de la peinture intérieure. 

 v. Les locataires ont répondu le 9 octobre 2018 au courriel du bailleur du 
28 septembre 2018 en relevant que les travaux proposés pour le bâtiment annexe 

et le garage à bateaux semblaient adéquats. En revanche, s'agissant de la maison 

principale, les travaux proposés étaient insuffisants pour pallier les défauts 

constatés et les travaux suivants étaient nécessaires : 

- Volets : raboter les volets ne suffirait pas à permettre leur fermeture, ceux-ci 

étant fendus et voilés. Les râteliers étaient mal fixés et la peinture écaillée. Il 

convenait donc de les remplacer. 

- Peinture : la fissure verticale au niveau du crochet de fermeture du volet 

devait être comblée et repeinte. Il convenait de repeindre également les 

endroits énumérés dans le PV de constat où la peinture s'était écaillée. 

- Portes et fenêtres : le remplacement des joints des portes et fenêtres ne serait 

pas suffisant pour pallier à l'absence totale d'étanchéité probablement due à 

la vétusté des portes et fenêtres en bois, bois qui avait travaillé. Les changer 

contribuerait probablement à faire baisser le taux d'humidité hors norme qui 

régnait dans la maison. Il convenait de réparer si possible, et dans le cas 

contraire changer, le vélux du premier étage. Il était nécessaire de réparer, 

voire de remplacer, les vasistas qui ne fermaient plus (cave à vin, chaufferie, 

buanderie). Il convenait de refaire le joint de la baie vitrée. 

- Humidité et moisissure : les moisissures dues à l'humidité devaient être 

nettoyées et les zones touchées traitées afin d'être assainies et repeintes. 

- Chaufferie : il convenait de remplacer le manomètre qui ne fonctionnait pas, 

ce qui empêchait de connaître le niveau de mazout dans la cuve. 

 w. Par courriel du 10 octobre 2018, A______ a contesté que les doléances 
invoquées par les locataires constituaient pour l'essentiel des défauts. Il avait 

mandaté avant le départ des locataires une entreprise pour résoudre le problème de 

la porte-fenêtre du salon, mais ces derniers n'avaient pas donné suite. Il a indiqué 

qu'il aurait également été prêt à faire réparer les volets défectueux, ainsi que les 

fenêtres du sous-sol et la jauge de la citerne, tandis que les autres demandes ne lui 

apparaissaient pas justifiées. Le problème d'humidité apparu sur certains murs du 

sous-sol était imputable aux locataires qui n'avaient pas suffisamment aéré le 

sous-sol ni mis en place un déshumidificateur. Cela étant, la maison étant vide, les 

demandes de travaux n'étaient fondées sur aucun motif légitime. 

 x. Par demande adressée au Tribunal le 24 octobre 2018, les locataires ont pris les 
conclusions suivantes : 

 - valider la consignation du loyer; 

 - ordonner l'exécution des travaux suivants : 

 remise à neuf du garage à bateau; 

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 réparation, respectivement remplacement d'une fenêtre du salon, pour 
éviter que, lorsqu'il pleut, l'eau entre et ruisselle sur le mur puis le sol; 

 réparation, respectivement remplacement des fenêtres et portes fenêtres 
de la villa qui n'étaient pas étanches; 

 réparation des fissures sur de nombreux murs et réfection des peintures 
qui s'écaillaient notamment à cause d'un problème d'étanchéité; 

 réparation, respectivement remplacement des volets en bois qui étaient 
voilés et ne fermaient pas; 

 réparation, respectivement remplacement des volets roulants qui 
fonctionnaient mal; 

 réparation de la jauge (manomètre) de la cuve à fioul; 

 réparation du chauffage dans la dépendance. 

- réduire le loyer de 10% pour la non réfection et donc l'impossibilité 

d'utiliser le garage à bateau dès le 1
er

 octobre 2016 et jusqu'à la fin du bail, 

avec intérêts à 5% dès le 1
er

 octobre 2017 (date moyenne); 

- réduire le loyer de 50% du 1
er

 janvier 2018 jusqu'à la fin du bail avec 

intérêts à 5% dès le 1
er

 juin 2018 (date moyenne); 

- condamner le bailleur à payer aux locataires la somme de 700 fr. par mois 

du 1
er

 janvier 2018 jusqu'à la fin du bail avec intérêts à 5% dès le 1
er

 juin 

2018 (date moyenne); 

- ordonner la libération des loyers consignés en faveur des locataires à 

concurrence des conclusions susmentionnées. 

 y. Dans sa réponse du 14 décembre 2018, le bailleur a conclu, préalablement, à ce 
qu'il soit ordonné à la société anonyme I______ SA respectivement à son 

administrateur Me N______, de cesser de postuler dans la cause et, au fond, au 

déboutement des demandeurs de toutes leurs conclusions, à la libération en sa 

faveur de tous les avoirs consignés auprès des Services financiers du Pouvoir 

judiciaire ainsi que, subsidiairement, à l'administration des preuves requises par 

ses soins. Il sollicitait ainsi l'audition de J______, architecte ayant supervisé des 

travaux de la villa avant l'emménagement des locataires, de K______ et de 

L______, de la E______ SA, ainsi que de M______, jardinier. 

 Il a versé à la procédure des justificatifs attestant de travaux réalisés dans la villa 
avant l'emménagement des locataires, pour un montant total de 203'009 fr. 65. 

 z. Par jugement du 25 juin 2019, le Tribunal a rejeté la requête d'interdiction de 
postuler formée par le bailleur contre le conseil des locataires. 

 z.a. Un l'état des lieux de sortie a été dressé le 30 septembre 2019, duquel il 
ressort que rien n'a été mis à la charge des locataires et que la villa a été rendue 

propre. 

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 z.b. Lors de l'audience qui s'est tenue le 24 janvier 2020, les locataires ont déposé 
des déterminations écrites quant aux allégués de leur partie adverse et ont modifié 

leurs conclusions en ce sens qu'ils ont retiré celles afférentes à l'exécution des 

travaux, suite à leur déménagement. 

A______ a expliqué que J______ était l'architecte qui s'était occupé des travaux 

de réfection de sa maison, que K______ était un employé de la régie qui gérait la 

maison et qu'il avait eu des contacts avec les locataires, notamment au sujet du 

jardinier et des griefs soulevés par ces derniers, que M______ était le jardinier et 

L______ son frère, le directeur de la régie, qui avait été en contact avec les 

locataires lorsqu'ils avaient manifesté leur souhait de partir. 

 Les locataires se sont opposés à l'audition de tous les témoins. 

B______ et C______ ont confirmé l'existence des défauts tels qu'exposés dans 

leur demande. B______ a déclaré qu'ils avaient contacté la régie lorsque la maison 

avait commencé à se dégrader en automne 2017. Il avait adressé des courriels dès 

janvier 2018 et avait relancé la régie, notamment par téléphone, sans résultats. Le 

bail prévoyait la remise à neuf du garage à bateaux, ce qui n'avait jamais été fait, 

malgré de très nombreuses relances dès le début de la location. Au 1
er

 étage, il y 

avait une petite pièce de stockage, dans laquelle ils avaient mis des affaires 

personnelles et des vêtements. Fin 2017, ils avaient constaté qu'il y avait une fuite 

au niveau d'un vélux dans cette pièce et que de l'eau coulait, en sorte que leurs 

affaires avaient moisi. Il y avait également une fenêtre du salon qui n'était pas 

étanche et l'eau s'y infiltrait lorsqu'il pleuvait. Différentes fissures étaient apparues 

progressivement au fil du temps, tant sur les murs intérieurs qu'extérieurs de la 

maison, ce qu'il avait tenté de signaler dès l'automne 2017. La quasi-totalité des 

volets en bois ne fermait pas correctement. La jauge de la cuve à mazout ne 

fonctionnait pas et ils ne pouvaient donc pas savoir quel était le niveau de 

remplissage de la citerne, ce qui avait causé plusieurs pannes sans qu'il se 

souvienne des dates exactes. En outre, la dépendance ne disposait d'aucun 

chauffage et l'isolation était insuffisante; il y avait notamment un jour d'environ 3 

cm sous la porte d'accès à la salle-de-bain. Au début, ils avaient des bons contacts 

avec la régie qui prenait en compte leurs demandes, mais, à partir de 2017, début 

2018, elles étaient restées sans réponse. Le jardinier était en outre régulièrement 

absent, notamment pour des congés, ce dont ils étaient informés à la dernière 

minute et sans possibilité d'avoir une intervention dans le jardin durant son 

absence. La régie n'avait jamais téléchargé les documents qu'il avait transmis avec 

son courriel de mai ou juin 2018 permettant de visionner des photos et vidéos de 

la maison. Le 16 juillet 2018, ils avaient eu une séance avec la régie qui n'avait 

rien donné, jusqu'à ce qu'ils rencontrent le propriétaire, le 8 août 2018, en son 

Etude, entretien au cours duquel les différents défauts affectant la maison et les 

possibilités de les éliminer avaient été abordés. Il a enfin déclaré que la vie dans la 

villa était devenue impossible, ce qui les avait conduits à déménager et quitter la 

rive gauche de Genève.  

- 12/29 - 

 

 

C/17044/2018 

A______ a contesté les déclarations de B______ mais a admis que ce dernier 

avait adressé un courriel à la régie en janvier 2018. Il ne contestait pas l'absence 

de chauffage dans l'annexe, cela figurant dans l'état des lieux d'entrée. Le défaut 

de la jauge était également présent lors de l'état des lieux d'entrée, même s'il n'était 

pas mentionné sur le procès-verbal établi à cette occasion. Les locataires avaient 

pu rapidement le constater après leur entrée, puisqu'ils avaient rempli la cuve. 

 z.c Par ordonnance du 4 février 2020, le Tribunal a clôturé la phase 
d'administration des preuves et a ordonné des plaidoiries finales. Par ordonnance 

du même jour dans la procédure en fixation judiciaire du loyer opposant les 

parties (C/4______/2019), le Tribunal a fixé au bailleur un délai pour produire un 

calcul de rendement et déposer les pièces requises à cette fin, relevant qu'au vu du 

nombre des pièces de la maison (cinq, cuisine non comprise), sa location était 

soumis aux dispositions sur la protection contre les loyers abusifs. 

 z.d. Les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions, par écritures des 
22 mai et 25 mai 2020. Les locataires ont précisé leurs conclusions, en ce sens que 

la réduction de loyer de 10% pour la non-réfection, et donc l'impossibilité 

d'utiliser le garage à bateaux, devait être octroyée du 1
er

 octobre 2016 jusqu'à la 

fin du bail, soit le 30 septembre 2019, correspondant à un montant de 32'400 fr. 

avec intérêt à 5% dès le 1
er

 octobre 2017 (date moyenne); la réduction de loyer de 

50% devait être octroyée du 1
er

 janvier 2018 au 30 septembre 2019, correspondant 

à un montant de 94'500 fr., avec intérêt à 5% dès le 1
er

 juin 2018 (date moyenne); 

la condamnation du bailleur à verser aux locataires la somme de 700 fr. par mois 

devait être octroyée du 1
er

 janvier 2018 au 30 septembre 2019, correspondant à un 

montant de 14'700 fr. avec intérêt à 5% dès le 1
er

 juin 2018 (date moyenne); 

l'ordre devait être donné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer 

les loyers consignés en leur faveur à concurrence des conclusions n° 2 à 4, soit 

141'600 fr. 

 Le bailleur a répliqué le 10 juin 2020 et a conclu à l'irrecevabilité des conclusions 
des locataires, lesquelles étaient chiffrées pour la première fois. Il a, au surplus, 

persisté dans ses demandes de preuves. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges comprises, s'élevait à 
108'000 fr.  

- 13/29 - 

 

 

C/17044/2018 

En prenant en compte la demande de réduction de loyer formulée en première 

instance à hauteur de 10% du 1
er

 octobre 2016 au 30 septembre 2019 et de 50% du 

1
er

 janvier 2018 jusqu'au 30 septembre 2019 et les conclusions en paiement à 

hauteur de 32'400 fr. et 94'500 fr. qui en découlent, ainsi que la demande en 

paiement de 14'700 fr., la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. 

1.3 L'appel et l'appel joint ont été interjetés dans le délai et suivant la forme 
prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Ils sont ainsi 

recevables.  

Le bailleur sera désigné ci-après comme l'appelant et les locataires comme les 

intimés. 

1.4 L'appel dirigé contre l'ordonnance du Tribunal du 4 février 2020 est 
irrecevable, la décision attaquée n'étant ni une décision finale, ni une décision 

incidente de première instance au sens de l'art. 308 al. 1 let. a CPC et le délai 

d'introduction de l'appel de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC) n'ayant pas été respecté, 

de même que délai de recours contre l'ordonnance en question, de 10 jours 

(cf. art. 321 al. 2 CPC cum art. 319 let. b CPC). 

La Chambre de Céans traitera dans le présent arrêt des demandes de mesures 

probatoires formulées par l'appelant qui font l'objet de griefs propres de son appel.  

1.5 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  

2. Les parties ont produit de nouvelles pièces et fait valoir de nouveaux faits. 

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad  

art. 317 CPC). 

Il ressort de cette disposition que les allégations et moyens de preuve nouveaux ne 

sont en principe pas recevables en appel, sauf si, bien que la partie qui s'en 

prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces allégations et moyens de preuve 

ne pouvaient pas être introduits en première instance. Cette règle signifie que le 

procès doit en principe se conduire entièrement devant les juges du premier degré; 

l'appel est ensuite disponible, mais il est destiné à permettre la rectification des 

erreurs intervenues dans le jugement, plutôt qu'à fournir aux parties une occasion 

de réparer leurs propres carences (arrêt du Tribunal fédéral 4A_569/2013 du 

24 mars 2014 consid. 2.3 et les références citées). 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

- 14/29 - 

 

 

C/17044/2018 

S'agissant des vrais nova (« echte Noven »), la condition de nouveauté posée par 

la lettre b est sans autre réalisée et seule celle d'allégation immédiate doit être 

examinée. En ce qui concerne les pseudo nova (« unechte Noven »), il appartient 

au plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de démontrer qu'il a 

fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment d'exposer 

précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit 

en première instance (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1 et les références citées). 

Des pseudo nova peuvent encore être pris en considération en appel lorsqu'un 

thème y est abordé pour la première fois parce qu'en première instance, aucun 

motif n'existait d'alléguer déjà ces faits ou moyens de preuves connus (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_305/2012 du 6 février 2013 consid. 3.3-3.4; ACJC/721/2021 

du 7 juin 2021 consid. 2.1). 

Les faits qui sont immédiatement connus du Tribunal, notamment parce qu'ils 

ressortent d'une autre procédure entre les mêmes parties, peuvent être pris en 

considération même en l'absence d'allégation ou d'offre de preuve correspondante. 

Il s'agit en effet de faits notoires qui n'ont pas à être prouvés et ne peuvent pas être 

considérés comme nouveaux (arrêt du Tribunal fédéral 5A_610/2016 du 3 mai 

2017 consid. 3.1). 

2.2 En l'espèce, l'ordonnance du 4 février 2020 rendue par le Tribunal dans la 
cause C/4______/2019 concernant la fixation judiciaire du loyer et produite par 

l'appelant à l'occasion de son appel est recevable puisqu'elle a été rendue dans une 

autre procédure opposant les parties devant la même juridiction. L'appelant 

produit encore à l'appui de son mémoire de réponse sur appel joint un extrait du 

site internet du conseil des intimés qui porte un copyright de 2020, duquel il en 

conclut que ce dernier adopte des stratégies de défense de ses clients extrêmes; 

l'appelant n'explique pas pour quelle raison il n'a pas produit cette pièce dans le 

cadre de son écriture d'appel et elle n'apparaît pas induite par de nouveaux 

allégués contenus dans le mémoire de réponse des intimés. La première condition 

de l'art. 317 al. 1 CPC fait ainsi défaut et la pièce et allégués qui s'y rapportent 

sont irrecevables. L'appelant allègue par ailleurs dans son mémoire de réponse à 

appel joint qu'il vient de découvrir dans le cadre d'une procédure pénale que le 

conseil des intimés entretiendrait des rapports privilégiés avec l'huissier ayant 

établi le constat de la villa le 17 septembre 2018 et produit des documents relatifs 

à l'activité de celui-là en 2019/début 2020. A défaut d'autres indications sur la date 

à laquelle l'appelant en a eu connaissance, la Cour retiendra que l'appelant n'a pas 

établi que les conditions posées par l'art. 317 CPC étaient réalisées, de sorte que 

ces pièces sont irrecevables. Enfin, toujours dans le même écriture, l'appelant 

produit une lettre du Tribunal des baux et loyers et un extrait du compte de 

consignation tous deux d'avril 2021 attestant du fait que les loyers consignés le 

sont toujours, ce qui l'aurait déterminé à vendre la villa, en réaction aux 

allégations des intimés contenues dans leur mémoire de réponse à l'appel selon 

lesquelles il n'avait aucune intention d'investir dans des travaux de réparation de la 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_305/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/show/2706356
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/cabl/show/2706356

- 15/29 - 

 

 

C/17044/2018 

maison en raison de sa prochaine démolition et vente de la parcelle. Lesdites 

pièces et allégués seront déclarés recevables, en tant que pseudo nova, étant au 

demeurant précisé que le fait que les loyers restent consignés est une conséquence 

de la présente procédure et est donc connu de la Cour. La pièce produite par 

l'appelant dans sa duplique faisant état de l'accord d'un des clients qu'il défend 

dans une procédure pénale à la transmission des pièces récoltées dans le cadre de 

ladite procédure, faisant suite à l'allégation des intimés contenue dans leur 

réplique que leur partie adverse n'aurait pas recueilli l'accord du client concerné, 

constitue également un pseudo nova. 

Dans leur réponse du 3 mars 2021, les intimés ont produit un extrait de la Feuille 

d'avis officielle du canton de Genève du 29 juillet 2020 faisant état de 

l'autorisation accordée pour la démolition de la villa. Postérieure à la clôture de la 

procédure de première instance, cette pièce et les faits qui s'y rapportent sont 

recevables au sens de l'art. 317 al. 1 CPC, étant par ailleurs rappelé que s'agissant 

de publications officielles accessibles à tout un chacun il s'agit de faits notoires 

(ACJC/1845/2020 du 22 décembre 2020 consid. 2). Les nouveaux faits et pièces 

produits dans le cadre de leur réplique du 18 mai 2021, sont également recevables, 

en tant que pseudo nova en réaction aux allégués de l'appelant selon lesquels leur 

conseil entretiendrait des liens privilégiés avec l'huissier ayant procédé au constat 

de la villa. 

Cela étant, la Cour relève quoi qu'il en soit que la recevabilité des pièces 

nouvelles produites et des allégués invoqués en appel par les parties pourrait 

demeurer indécise, car leur prise en compte ne la conduirait pas à retenir une autre 

solution aux termes du présent arrêt. 

3. L'appelant fait grief au Tribunal de n'avoir pas déclaré irrecevables les conclusions 
en paiement formulées par les intimés, subsidiairement de leur avoir accordé une 

réduction de loyer, et plus subsidiairement de ne pas avoir donné suite à ses offres 

de preuves. Quant aux intimés, ils reprochent au Tribunal de n'avoir pas tenu 

compte de l'absence de réfection du garage à bateaux pour calculer la réduction de 

loyer et de de ne pas avoir déduit du loyer les honoraires du jardinier. 

3.1 L'appelant a conclu à l'irrecevabilité des conclusions en paiement chiffrées par 
les intimés lors des plaidoiries finales car, de ce fait, le Tribunal aurait statué ultra 

petita, en violation du principe de disposition. 

Selon l'art. 58 al. 1 CPC, le Tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre 

chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie 

adverse. 

Cette norme consacre le principe de disposition qui est l'expression en procédure 

du principe de l'autonomie privée. Il appartient aux parties, et à elles seules, de 

décider si elles veulent introduire un procès et ce qu'elles entendent y réclamer ou 

reconnaître. En d'autres termes, le tribunal est lié par les conclusions prises par les 

- 16/29 - 

 

 

C/17044/2018 

parties (arrêt du Tribunal fédéral 4A_54/2017 du 29 janvier 2018 consid. 6.1 et les 

références citées). 

Contrairement à ce que soutient l'appelant, les intimés n'ont pas, dans leurs 

dernières conclusions de première instance, uniquement pris une conclusion en 

paiement à son encontre limitée à 14'700 fr. plus intérêts correspondant au 

remboursement des frais de jardinier, mais ont également requis qu'il soit ordonné 

aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés en 

leur faveur à concurrence de 141'600 fr. En condamnant l'appelant à verser aux 

intimés la somme de 38'160 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 20 août 2018, le 

Tribunal n'a pas statué ultra petita et a donc respecté le principe de disposition. Le 

fait que les intimés aient formellement conclu à ce que la somme qu'ils 

réclamaient soit versée par le biais de la libération des loyers consignés, à due 

concurrence, alors que le Tribunal a ordonné la libération des loyers consignés en 

faveur de l'appelant, du fait de l'abandon des conclusions en réalisation des 

travaux, et l'a condamné à payer la somme due en mains des intimés ne remet pas 

en cause ce qui précède, s'agissant uniquement d'une modalité de paiement. 

3.2 L'appelant se plaint également de ce que les intimés ont chiffré pour la 
première fois leurs conclusions dans leurs écritures de plaidoiries finales du 

25 mai 2020, ce qui serait tardif, car ils auraient dû le faire à l'audience du 

24 janvier 2020, lorsqu'ils avaient allégué avoir quitté la villa au 30 septembre 

2019. 

Aux termes de l'art. 230 CPC, applicable par renvoi de l'art. 219 CPC à la 

procédure simplifiée compte tenu de la consignation du loyer (cf. art. 243 al. 2 

let. c CPC), la demande ne peut être modifiée aux débats principaux que si les 

conditions fixées à l'art. 227 al. 1 CPC sont remplies et si la modification repose 

sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux. L'art. 227 al. 2 et 3 CPC est au 

surplus applicable. 

Selon l'art. 227 al. 1 CPC, la demande peut être modifiée si la prétention nouvelle 

ou modifiée relève de la même procédure et que l'une des conditions suivantes est 

remplie : la prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de connexité avec la 

dernière prétention (let. a) ou la partie adverse consent à la modification de la 

demande (let. b). La demande peut être restreinte en tout état de la cause; le 

tribunal saisit reste compétent (art. 227 al. 3 CPC). 

Les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont admis aux débats principaux que 

s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des conditions suivantes : 

ils sont postérieurs à l'échange d'écritures ou la dernière audience d'instruction ou 

ont été découverts postérieurement (novas proprement dits) (let. a) ou s'ils 

existaient avant la clôture de l'échange d'écritures ou la dernière audience 

d'instruction mais ne pouvaient être invoqués antérieurement bien que la partie qui 

s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (novas improprement dits) 

- 17/29 - 

 

 

C/17044/2018 

(let. b). Lorsqu'il doit établir les faits d'office, le tribunal admet des faits et moyens 

de preuve jusqu'aux délibérations (art. 229 al. 1 et 3 CPC). 

Le tribunal établit notamment les faits d'office dans les affaires visées à l'art. 243 

al. 2 CPC, soit aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et 

de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la 

consignation du loyer ou du fermage (art. 247 al. 2 CPC). 

3.3 En l'occurrence, les intimés ont chiffré le trop-perçu de loyer résultant de leur 
demande préalable en réduction de loyer lors de leurs écritures de plaidoiries 

finales du 25 mai 2020, à hauteur de 141'600 fr., requérant qu'il soit fait ordre aux 

Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés à cette 

hauteur, alors qu'ils avaient requis dans leur demande du 24 octobre 2018 auprès 

du Tribunal qu'il soit fait ordre aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de 

libérer les loyers consignés en leur faveur à concurrence de leurs conclusions en 

réduction de loyer qui courraient jusqu'à la fin du bail, sans chiffrer celles-ci. 

Il apparaît ainsi que si la requête a été modifiée, elle n'a pas été amplifiée, mais au 

contraire réduite, puisque les prétentions des intimés ont été circonscrites à des 

dates et à des montants précis. 

Partant, la modification de la demande était recevable, celle-ci pouvant être 

restreinte en tout état de la cause (cf. art. 227 al. 3 CPC par renvoi de l'art. 230 

al. 2 CPC). 

A titre superfétatoire, la Cour de céans observe que le cas présent diffère de celui 

dont le Tribunal fédéral a été saisi, ayant conduit à l'arrêt 4A_395/2017 du 

11 octobre 2020 cité par l'appelant dans son mémoire d'appel, en ce qu'un fait 

nouveau est apparu en cours de procédure de première instance, après le dépôt de 

la demande du 24 octobre 2018 et de la réponse du 14 décembre 2018 comme l'a 

retenu à juste titre le Tribunal, soit le fait que les intimés ont déménagé et quitté 

les lieux le 30 septembre 2019. Dans l'arrêt du Tribunal fédéral précité, les 

demandeurs fondaient leur nouvelle conclusion sur des faits et moyens de preuve 

résultant déjà de leur demande, raison pour laquelle le Tribunal fédéral a jugé que 

ladite conclusion était irrecevable. 

Ainsi, même s'il fallait considérer que les conclusions en paiement chiffrées le 

25 mai 2020 ne restreignaient pas la demande, ces conclusions seraient recevables 

car basées sur un fait nouveau postérieur à l'échange d'écritures (le déménagement 

des intimés le 30 septembre 2019) et invoqué sans retard (le 24 janvier 2020), la 

condition de la connexité au sens de l'art. 227 al. 1 let. a CPC étant également 

remplie. 

3.4 L'appelant reproche enfin au Tribunal de n'avoir pas jugé les conclusions en 
paiement des intimés irrecevables, du fait que les conditions de l'art. 85 CPC 

n'étaient pas remplies. 

- 18/29 - 

 

 

C/17044/2018 

Son argumentation ne peut être suivie, dans la mesure où cette disposition traitant 

de l'action en paiement non chiffrée ne s'applique pas au cas d'espèce. Il ne s'agit 

en effet pas d'un cas de figure où le demandeur est dans l'impossibilité matérielle 

d'articuler d'entrée de cause le montant de sa prétention, notamment car il ne 

dispose pas de toutes les informations requises pour ce faire, tel que peut être le 

cas dans une requête en fixation judiciaire du loyer et en paiement du trop-perçu, 

le trop-perçu devant être calculé après la fixation du loyer sur la base, cas échéant, 

des documents en mains du bailleur pour réaliser un calcul de rendement (cf. ATF 

146 III 82 consid. 4.1.3 et les références citées). 

Les intimés avaient en effet matériellement la possibilité de chiffrer la conclusion 

par laquelle ils requerraient qu'il soit fait ordre aux Services financiers du Pouvoir 

judiciaire de libérer les loyers consignés en leur faveur, en arrêtant leur calcul au 

jour de leur conclusion. 

Se pose en réalité la question de la nature de l'action en réduction de loyer au sens 

de l'art. 259d CO, les actions condamnatoires tendant au paiement d'une somme 

d'argent devant être chiffrées (art. 84 al. 2 CPC), au contraire des actions 

formatrices (art. 87 CPC; BOHNET, Code de procédure civile commenté, 2
ème

 éd., 

2019, n. 26 ad art. 85 CPC). Dans ce contexte, il sied de rappeler que le Tribunal 

fédéral a laissé la question ouverte de savoir si l'action de l'art. 259d CO constitue 

un droit formateur ou une diminution légale du loyer (ATF 142 III 557 = JdT 

2017 II 367; arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2003 du 23 septembre 2003 

consid. 3.3). 

Il n'est en l'occurrence pas décisif de trancher cette question, puisque, même dans 

le cas où il faudrait admettre que la demande visant à la condamnation du bailleur 

à rembourser le trop-perçu de loyer résultant de la réduction admise soit 

constitutive d'une action condamnatoire au sens de l'art. 84 CPC, exiger d'un 

plaideur qu'il chiffre précisément sa conclusion en paiement serait constitutif d'un 

formalisme excessif prohibé par la loi (sur cette notion, ATF 130 V 177 

consid. 5.4.1; 128 II 138 consid. 2a; 132 I 249 consid. 5; 125 I 166 consid. 3a; 121 

I 177 consid. 2b/aa; ACJC/1546/2020 consid. 2.2). 

En effet, la demande d'un locataire visant à ce que sa partie adverse soit 

condamnée à lui restituer le trop-perçu de loyer suite à une réduction de loyer 

résulte d'une simple opération mathématique qui peut être déterminée sans peine 

par le défendeur ainsi que le juge. La situation n'est pas identique à un plaideur 

qui conclurait, à titre principal, à la condamnation de sa partie adverse au 

paiement d'un montant non chiffré et non chiffrable. 

Cette solution correspond d'ailleurs à la pratique du Tribunal des baux et loyers et 

de la Cour de céans qui ordonne la restitution du trop-perçu de loyer, après sa 

réduction, sans exiger que le montant soit précisément chiffré, ce qui permet de 

garantir l'économie de procédure. Elle est en outre en adéquation avec la 

jurisprudence du Tribunal fédéral qui accepte qu'il soit entré en matière sur des 

- 19/29 - 

 

 

C/17044/2018 

conclusions d'appel formellement déficientes lorsqu'on comprend à quel montant 

l'appelant prétend, les conclusions devant être interprétées à la lumière de la 

motivation de l'appel (ATF 137 III 617 consid. 6.2). 

En conclusion, l'appelant doit être débouté de ses conclusions visant à 

l'irrecevabilité des conclusions en paiement des intimés. 

3.5 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour 
lequel elle a été louée (art. 256 al. 1 CO). 

Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-

ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à 

l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut 

lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-

à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, 

ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état 

approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 

consid. 3.2). 

Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des 

circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la 

destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant 

du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 

28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état 

approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des 

éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le 

bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, 

lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les 

circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes 

(LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). 

Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de 

moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à 

l'art. 259a CO. 

Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont 

pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou 

lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 

peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction 

proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en 

charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre 

consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). 

Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour 

lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage 

de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne 

subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie 

"tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=136%20III%20186
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20III%20345
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20III%20345
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_582/2012

- 20/29 - 

 

 

C/17044/2018 

ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances 

du cas concret (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à 

loyer et à ferme, 2
ème

 éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). 

Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour 

lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en 

danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en 

va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes 

(cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. 

S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens 

qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le 

locataire (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 272; AUBERT, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). 

Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que 

l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux 

(ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées). 

Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le 

locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 

moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce 

dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). 

La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO 

se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut (ATF 135 III 345 

consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). 

Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 

consid. 11c). 

En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou 

proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur 

objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le 

loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul 

proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en 

équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la 

casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). 

La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires 

(LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 316; AUBERT, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est 

possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). 

Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se 

trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre 

desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de 

circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu 

contractuellement dans le cas d'espèce (AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/966/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20III%20345
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_130/2018
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=126%20III%20388
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=130%20III%20504
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_565/2009

- 21/29 - 

 

 

C/17044/2018 

La réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO est due dès que le bailleur a eu 

connaissance du défaut, qu'il l'apprenne personnellement, par l'un de ses 

auxiliaires, ou que le locataire l'en informe (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 319). 

Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le 

moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à 

la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance 

du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la 

réduction de loyer liée au défaut. Il en découle que, dans le cas où le bailleur 

connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une 

réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie 

des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination 

du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et 8.2). 

Dans l'ATF 142 III 557 (JdT 2017 II 367), le Tribunal fédéral a précisé que la 

déclaration de réduction de loyer, laquelle doit indiquer l'étendue de la réduction 

au niveau quantitatif et temporel ainsi que la désignation concrète des défauts 

visés sans quoi elle est inefficace, peut être faite à n'importe quel moment, même 

après la fin du bail ou l'élimination du défaut (consid. 8.3.1 et 8.3.5). 

Par ailleurs, le droit à la réduction de loyer cesse lorsque le bail prend fin (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_208/2015 consid. 4.1 et les références citées). Ainsi, la 

réduction de loyer reste due même si le locataire ne fait pas effectivement usage 

des locaux. C'est le corollaire de l'obligation du locataire de payer le loyer 

indépendamment de l'utilisation effective de la chose louée (LACHAT/RUBLI, op. 

cit., p. 311 note n° 70). 

Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la 

diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 

3.6 En l'espèce, le Tribunal a réduit le loyer de la villa de 20% du 3 janvier 2018, 
date de l'avis des défauts adressé par les intimés à l'appelant, au 30 septembre 

2019, date de la fin du bail, indiquant considérer tous les défauts dans leur 

ensemble.  

Ce faisant, le Tribunal a exercé son pouvoir d'appréciation et les arguments 

soulevés par l'appelant ne permettent pas de retenir qu'il a violé le droit. 

En particulier, contrairement à ce que prétend l'appelant, le constat d'huissier 

établi le 17 septembre 2018 et les photos prises à cette occasion font état des 

défauts constatés lors de la visite. Dans ce cadre, il n'est pas pertinent de savoir si 

l'huissier en question entretiendrait des liens privilégiés avec le conseil des 

intimés - ce dont ce dernier se défend par ailleurs -, le contenu du constat n'étant 

pas précisément remis en cause par l'appelant. 

En outre, il ne saurait être reproché au Tribunal d'avoir accordé une réduction 

pour une période postérieure à août et septembre 2018, mois durant lesquels des 

interventions sur le toit visant à réparer sa fuite et sur une fenêtre pour en refaire 

- 22/29 - 

 

 

C/17044/2018 

les joints ont été réalisées. Compte tenu d'une réduction globale de 20% à laquelle 

le Tribunal a procédé au vu de l'ensemble des défauts et non uniquement de 

l'absence d'étanchéité du toit et de la fenêtre, il n'a pas violé son pouvoir 

d'appréciation. 

De plus, contrairement à ce que soutient l'appelant, le fait que la fuite du toit 

donnait sur une petite pièce n'est pas un critère décisif pour empêcher une 

réduction de loyer, la nuisance étant réelle. En outre, il ne ressort pas des faits de 

la cause que les intimés auraient adopté un comportement d'obstruction aux 

travaux que l'appelant avait fait réaliser aux mois d'août et septembre 2018, alors 

qu'ils requéraient depuis plusieurs mois la réalisation de ceux-ci. 

S'agissant de la fenêtre non étanche, l'appelant argumente encore que les pièces 

produites ne font pas trace d'une infiltration d'eau. Or, les vidéos produites par les 

intimés font précisément état de telles infiltrations en cas de mauvais temps.  

Enfin, son argument selon lequel il s'agissait d'un menu défaut à charge des 

locataires doit être rejeté, des travaux d'étanchéité sur une fenêtre ne constituant 

pas des menus travaux de nettoyage ou de réparation, indispensables à l'entretien 

normal de la chose, au sens de l'art. 259 CO. 

Concernant l'argument de l'appelant au sujet de l'absence de ventilation et de 

chauffage dans la dépendance, et du fait que cette dernière ne serait pas une pièce 

habitable - ce qu'aurait admis le Tribunal dans son ordonnance concernant la 

procédure connexe en contestation du loyer initial au vu de son calcul du nombre 

de pièces de la maison - il sied de constater que le bail énonce qu'il s'agit d'un 

studio séparé, comprenant une salle de douche/WC. Les intimés étaient donc en 

droit d'attendre que cette dépendance, présentée comme un studio, soit habitable 

et jouisse des qualités intrinsèques à un logement, à savoir soit pourvue d'un 

système de ventilation et de chauffage adéquat, ce d'autant plus que la dépendance 

comporte une salle d'eau. Le fait que l'état des lieux d'entrée indique que l'annexe 

n'est pas pourvue de radiateurs ne permet pas de conclure qu'il ne s'agirait pas d'un 

défaut au sens de l'art. 256 CO. Au surplus, aucun élément du dossier ne permet 

d'attester de ce que les intimés auraient négligé d'aérer la dépendance en question. 

S'agissant de la peinture écaillée, contrairement à ce que prétend l'appelant, le 

constat d'huissier dressé fait précisément état de peinture qui s'écaille tant à 

l'intérieur de la villa (éclats de peinture sur les cadres des fenêtres et stores), qu'à 

l'extérieur. Un défaut esthétique justifie en outre une réduction de loyer même, cas 

échéant, pour des peintures des murs extérieurs.  

S'agissant des volets, contrairement à ce que prétend l'appelant, le constat 

d'huissier, dressé à la fin de l'été, fait état de ce que les volets de la porte-fenêtre 

ne ferment pas et laissent passer le jour. L'huissier a par ailleurs précisé que selon 

les dires des intimés, les volets ne fermaient pas complètement et que leur 

fermeture était plus ou moins difficile en fonction des variations saisonnières. Il 

- 23/29 - 

 

 

C/17044/2018 

n'en découle dès lors pas, comme le prétend l'appelant, que les volets avaient 

uniquement un défaut de fermeture durant l'hiver. 

L'appelant allègue encore que les intimés seraient responsables de l'humidité et de 

la moisissure ainsi que de l'odeur induite par celle-ci dans les sous-sols de la villa, 

en raison d'un manque d'aération des sous-sols, sans prouver ses dires. 

S'agissant du garage à bateau, l'appelant substitue sa propre appréciation des faits 

à celle opérée par le Tribunal, sur la base de la clause du bail, laquelle énonce 

précisément que le propriétaire de la villa s'engage à remettre à neuf le garage à 

bateau. Ainsi, contrairement à ce qu'il allègue, la remise à neuf n'était pas 

conditionnée au fait que les intimés disposent réellement d'un bateau, mais était 

une qualité promise de la villa. 

En conséquence de ce qui précède, l'appréciation du Tribunal visant à réduire, de 

manière globale, le loyer de 20% dès le 3 janvier 20218 et jusqu'à la fin du bail, 

ne peut être critiquée. 

S'agissant de l'avis des défauts, l'appelant ne saurait arguer qu'il était peu clair et 

ne lui permettait pas de saisir quelles installations devaient être réparées. En effet, 

l'avis des défauts au bailleur, au sens de l'art. 257g CO, ne doit revêtir aucune 

forme particulière, à défaut de précisions contraires dans le bail conclu entre les 

parties si l'avis peut être donné, soit oralement, soit par écrit. Le bon sens suggère 

toutefois de confirmer une démarche téléphonique urgente par un courrier 

recommandé, puisqu'un avis écrit permet au locataire de prouver à quelle date il a 

informé le bailleur de l'existence d'un défaut, ce qui est utile, par exemple, en cas 

de prétention ultérieure en réduction de loyer. Enfin, si le locataire entend mettre 

le bailleur en demeure de réparer le défaut et le menacer de consignation de loyer 

dans le même courrier, la forme écrite est obligatoire, au sens de l'art. 259g,  

al. 1 CO (AUBERT, op. cit., n. 8 ad. art. 257g CO).  

Ainsi, la demande expresse de réparation du défaut n'est utile que pour la 

consignation ultérieure du loyer et non pour faire partir la date de réduction de 

loyer lorsque le bailleur a été dûment informé des défauts existants. 

De même l'argument que l'appelant développe dans sa duplique selon lequel une 

réduction de loyer ne saurait être accordée aux intimés en raison du fait qu'ils ne 

lui auraient pas adressé de déclaration à cet effet est sans portée. En effet, comme 

le précise la jurisprudence du Tribunal fédéral, la déclaration de réduction de loyer 

peut être adressée à tout moment - sous réserve de la prescription - soit même 

après l'élimination des défauts ou la fin du bail. Or, en l'occurrence, les intimés 

ont fait valoir des conclusions précises en réduction de loyer dans leur requête de 

conciliation et leur demande adressée au Tribunal, en désignant précisément les 

défauts, la quotité de réduction demandée ainsi que la période considérée. 

Enfin, contrairement à ce que soutient l'appelant, le fait que les loyers soient 

consignés et qu'il ne les ait pas encore encaissés ne s'oppose nullement à sa 

condamnation à verser aux intimés le montant afférent à la réduction de loyer; il 

- 24/29 - 

 

 

C/17044/2018 

ne s'agit pas de conclusions en paiement anticipées pour le cas où un évènement 

anticipé se réaliserait comme il le prétend, mais de l'exercice actuel d'un droit à la 

réduction de loyer opéré par les intimés. 

4. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir appliqué des intérêts moratoires sur la 
somme qu'il a été condamné à verser aux intimés, au motif qu'il n'a reçu aucune 

mise en demeure de leur part. 

 4.1 Un intérêt moratoire portant sur la somme réclamée à titre de réduction de 
loyer est dû, dès la mise en demeure, ou, en cas de procès, dès la communication 

de la demande par l'autorité de conciliation au bailleur (LACHAT/RUBLI, op. cit., 

p. 319). 

 Si le locataire n'a pas formellement mis en demeure le bailleur dans le cadre de 

son avis des défauts, les intérêts moratoires, pour peu qu'il y soit conclu dans le 

mémoire, ne courent que dès la date à laquelle le bailleur se voit notifier celui-ci 

(art. 105 al. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_11/2013 du 16 mai 2013 

consid. 5; ACJC/495/22018 du 23 avril 2018 consid. 7.1). 

 4.2 En l'occurrence, les intérêts moratoires de 5% ont été fixés à juste titre par le 
Tribunal dès la communication de la requête de conciliation à l'appelant, soit dès 

le 20 août 2018, le fait qu'il n'y ait reçu aucune mise en demeure préalable 

s'opposant uniquement à une prise d'effet antérieure. 

5. L'appelant conclut subsidiairement en l'administration des preuves requises par 
ses soins au motif que son droit d'être entendu a été violé car le Tribunal n'a pas 

fait droit à ses offres de preuve, à savoir l'audition de l'architecte s'étant occupé 

des travaux de rénovation de la maison avant l'emménagement des locataires, du 

gestionnaire de la régie ayant eu des contacts avec les locataires notamment au 

sujet du jardinier et des autres griefs qu'ils soulevaient, du jardinier et du directeur 

de la régie, son frère, ayant eu des contacts avec les locataires lorsqu'ils avaient 

manifesté leur souhait de partir, ainsi qu'à sa demande d'expertise judiciaire 

concernant l'état de la villa louée. 

5.1 L'art. 152 al. 1 CPC prévoit que toute partie a droit à ce que le Tribunal 
administre les moyens de preuves adéquats proposés régulièrement et en temps 

utile.  

Cette disposition s'insère dans le cadre des dispositions relatives à la preuve, dont 

notamment l'art. 150 al. 1 CPC qui prévoit que la preuve a pour objet les faits 

pertinents et contestés. Par moyens de preuve «adéquats», il faut comprendre ceux 

qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, 

autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence dans l'issue du litige. 

A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait 

dans le fait qu'une preuve doive être administrée que si le juge n'est pas fondé à 

penser qu'elle est inutile (SCHWEIZER, Code de procédure civile commenté, 2011, 

n. 9ss ad art. 152 CPC). 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_11/2013

- 25/29 - 

 

 

C/17044/2018 

Le droit à la preuve est une composante du droit d'être entendu, il comprend pour 

l'intéressé le droit de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné 

suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des 

preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela 

est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 133 I 270 consid. 3.1; 133 III 

295 consid. 7.1).  

L'autorité peut cependant renoncer à procéder à des mesures d'instruction lorsque 

les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant 

de manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont 

encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener à 

modifier son opinion (ATF 136 I 229 consid. 5.3; 138 III 374 consid. 4.3.1). 

Aux termes de l'art. 183 al. 1 CPC, le tribunal peut, à la demande d'une partie ou 

d'office, demander une expertise à un ou plusieurs experts. Pour qu'il y ait matière 

à expertise, il faut que le tribunal s'estime insuffisamment outillé 

intellectuellement pour élucider seul un point de fait pertinent, et que des 

personnes tierces disposent de connaissances suffisantes leur permettant d'émettre 

un avis plus fiable sur la question (SCHWEIZER, op. cit., n. 3 ad art. 183 CPC). 

5.2 En l'espèce, le Tribunal n'a pas violé le droit à la preuve de l'appelant en 
rejetant ses offres de preuve. Les faits sur lesquels leur audition aurait dû porter 

n'étaient pas pertinents pour la résolution du litige. En appel, l'appelant se borne à 

affirmer que l'audition des témoins aurait pu prouver que la peinture des volets 

avait été refaite à neuf lors de la réfection de la villa avant l'emménagement des 

locataires, que ces derniers négligeaient leur obligation d'aérer les locaux et que la 

remise à neuf du garage à bateaux n'avait été convenue qu'en cas de nécessité des 

locataires de l'utiliser. 

Le fait que la peinture des volets aurait été refaite lors de la réfection de la maison 

antérieure à sa location n'est pas déterminant, l'état des volets s'étant dégradé dans 

l'intervalle, au vu des preuves produites par les intimés démontrant leur état en 

2018. Par ailleurs, à supposer que la question de l'aération des locaux par les 

locataires soit déterminante, les témoins n'auraient pu renseigner le Tribunal à ce 

sujet, s'agissant d'un fait dont ils ne pouvaient avoir eu directement connaissance, 

ne partageant pas leur quotidien. Enfin, le Tribunal était fondé à refuser l'audition 

des régisseurs pour interpréter la clause du bail concernant la remise à neuf du 

garage à bateaux vu sa formulation non équivoque, ne faisant pas dépendre les 

travaux de la possession par les intimés d'un bateau. 

Enfin, c'est à juste titre que le Tribunal a refusé la demande d'expertise formulée 

par l'appelant, une telle expertise n'étant pas nécessaire pour élucider les faits de la 

procédure, soit l'état de la maison louée, celui-ci ressortant de plusieurs pièces 

versées à la procédure. On ne devine pas en quoi le recours à un spécialiste aurait 

permis au Tribunal d'apprécier les faits différemment, étant relevé que la question 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=133%20I%20270
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=133%20III%20295
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=133%20III%20295
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=136%20I%20229
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=138%20III%20374

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C/17044/2018 

de la réduction de loyer fait appel à l'expérience générale de la vie et au pouvoir 

d'appréciation du juge. 

Partant, c'est à bon droit que le Tribunal a rejeté les moyens de preuve offerts par 

l'appelant. 

6. 6.1 Sur appel joint, les intimés font grief au Tribunal de ne pas avoir accordé une 
réduction de loyer tenant compte de l'absence de réfection du garage à bateau, du 

fait que le jugement mentionne qu'ils n'étaient pas en possession d'un bateau et 

n'avaient donc pas une réelle utilité d'un tel garage.  

Cela étant, le Tribunal a motivé la réduction de loyer de 20% en référence à tous 

les défauts qu'il avait précédemment constatés, dont la non-réfection du garage à 

bateau, et, les considérant dans leur ensemble, a réduit le loyer de 20%. Il résulte 

donc de sa motivation qu'il a, en réalité, pris en considération le défaut relatif au 

garage à bateau dans la réduction de loyer allouée. 

Par ailleurs, les intimés n'ont pas réellement critiqué la date de prise d'effet de la 

réduction de loyer afférente au garage à bateau, se contentant de reprendre leurs 

conclusions de première instance. Sur ce point, ils ne satisfont donc pas à 

l'obligation de motiver leur appel joint au sens de l'art. 311 al. 1 CPC, un simple 

renvoi aux écritures et pièces de première instance n'étant pas suffisant et 

l'instance d'appel n'ayant pas à rechercher des griefs par elle-même (JEANDIN, 

Code de procédure civile commenté, 2011, n. 3 ad art. 311 CPC; arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1
er

 septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 

15 avril 2011 consid. 5.3.2). 

Ainsi, la Chambre de Céans rejettera l'appel joint sur ce point. 

6.2 Les intimés reprochent également au Tribunal de les avoir déboutés de leur 
demande en remboursement de la somme de 700 fr. par mois du 1

er
 janvier 2018 

au 30 septembre 2019, soit 14'700 fr., avec intérêts à 5% dès le 1
er

 juin 2018 

correspondant aux frais de jardinier qu'ils acquittaient. Ils exposent que l'entretien 

du jardin n'était pas assuré, ou du moins par correctement, du fait des absences 

répétées et inopinées du jardinier de l'appelant qui venait quand bon lui semblait 

et trop peu souvent, ce à quoi l'appelant n'avait pas remédié, les contraignant ainsi 

à abandonner la prestation du jardinier et à assumer, à leurs frais, l'entretien du 

jardin jusqu'à la fin du bail. 

Selon l'art. 97 al. 1 CO, lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de 

l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer 

le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est 

imputable. La responsabilité est engagée lorsque quatre conditions cumulatives 

sont remplies : une violation du contrat (sous la forme de l'inexécution ou de la 

mauvaise exécution d'une obligation), une faute (qui est présumée), un rapport de 

causalité (naturelle et adéquate) et un dommage (arrêt Tribunal fédéral 

4A_30/2020 du 23 mars 2021 consid. 3.2.1 et les références citées). Il incombe au 

créancier de prouver la violation d'une obligation du débiteur par le débiteur lui-

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_290/2014
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=5A_89/2014

- 27/29 - 

 

 

C/17044/2018 

même ou de l'un de ses auxiliaires si les conditions de l'art. 101 CO sont remplies 

(THEVENOZ, Commentaire romand, Code des obligations, 3
ème

 éd., 2021, n. 3b ad 

art. 97 CO). 

En l'occurrence, il résulte de l'échange de courriers entre les parties que les 

intimés ont essayé d'obtenir une modification du jour durant lequel le jardinier 

devait intervenir et que, face à la réponse négative qui leur a été donnée, ils ont 

estimé que leur accord était caduc, de sorte qu'ils ont décidé de suspendre 

l'intervention du jardinier depuis le début du mois de mai 2018. 

Comme l'a à juste titre relevé le Tribunal, dans la mesure où le contrat de bail ne 

fait pas mention d'un jour d'intervention en particulier, ni du nombre d'heures, 

mais uniquement un passage hebdomadaire, ni le libre choix du prestataire, les 

intimés ne parviennent pas à prouver que l'appelant n'a pas effectué la prestation 

contractuelle à laquelle il s'était engagé, alors que la charge de la preuve leur 

revient (art. 8 CC). 

Les intimés ont au contraire décidé unilatéralement de ne plus accepter la venue 

du jardinier mandaté par l'appelant, sans accord de ce dernier, en raison de 

modalités qui ne leur convenaient plus.  

Dans ces circonstances, les intimés ne prouvent pas que l'appelant a enfreint ses 

obligations résultant du contrat de bail à loyer et le raisonnement du Tribunal doit 

être confirmé. 

7. Dans leur réplique du 18 mai 2021, les intimés ont conclu au prononcé d'une 
amende disciplinaire à l'encontre de l'appelant, en raison du fait qu'il aurait fait 

valoir des moyens qui n'ont rien à voir avec la problématique de la cause en 

critiquant les méthodes de travail de leur conseil, qu'il aurait "pioché" dans une 

procédure pénale opposant des tiers dans laquelle il intervenait en tant qu'avocat 

des éléments propres à sa défense et qu'il aurait, de ce fait, divulgué l'identité de 

son mandant et du mandant de leur conseil. 

 7.1 Aux termes de l'art. 128 al. 3 CPC, la partie ou son représentant qui usent de 
mauvaise foi ou de procédés téméraires sont punis d'une amende disciplinaire de 

2'000 francs au plus; l'amende est de 5000 francs au plus en cas de récidive. 

 A titre de procédé téméraire, l'on peut citer le fait de bloquer une procédure en 
multipliant les recours abusifs ou de déposer un recours manifestement dénué de 

toutes chances de succès dont s'abstiendrait tout plaideur raisonnable et de bonne 

foi (HALDY, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 9 ad art. 128 CPC et les 

références citées). 

 Au sujet de l'art. 33 al. 2 LTF qui a un contenu similaire à l'art. 128 al. 3 CPC, le 
Tribunal fédéral a déclaré que cette disposition devait être appliquée de façon 

restrictive, à l'encontre de comportements abusifs (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_314/2014 du 24 novembre 2014 consid. 4.2). 

- 28/29 - 

 

 

C/17044/2018 

 7.2 En l'espèce, l'appelant a démontré que le client partie à la procédure pénale 
dont il avait révélé l'identité avait accepté qu'il le fasse. Au surplus, le fait qu'il ait 

mal caviardé le nom de la partie adverse n'est pas de nature à conduire la Cour de 

céans à retenir qu'il a recouru à des procédés téméraires. Il en va de même de ses 

allégations quant aux méthodes de travail du conseil des intimés, même présentées 

de manière négative, et des allégations concernant les prétendus liens de confiance 

entre ce dernier et l'huissier judiciaire ayant réalisé le constat de la villa. Il sied 

également de remarquer que les propos entre les parties ont dès le début de la 

procédure, et même en marge de celle-ci, été vifs, sans qu'ils soient abusifs sur le 

plan procédural et justifient une amende disciplinaire. 

 Ainsi, la Cour déboutera les intimés sur ce point. 

8. En conclusion de ce qui précède, tant l'appel que l'appel joint doivent être rejetés 
et le jugement du Tribunal doit être confirmé. 

9. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 29/29 - 

 

 

C/17044/2018 

PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 28 janvier 2021 par A______ ainsi que l'appel 

joint interjeté le 3 mars 2021 par B______ et C______ contre le jugement 

JTBL/945/2020 rendu le 15 décembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/17044/2018. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Pauline ERARD et 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Serge PATEK et 

Madame Elodie SKOULIKAS, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.