# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c85836cf-64fc-5324-8501-9f7e51a5b813
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-05-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 16.05.2000 A/1108/1999
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1108-1999_2000-05-16.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/1108/99-TPE  

  

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 16 mai 2000 

 

 

 

dans la cause 

 

 

ASLOCA-RIVE 

représentée par Me Jocelyne Deville-Chavanne, avocate 

 

 

 contre 

 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

 

et 

 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

et 

 

Monsieur Francis MINKOFF 

assisté de Me Dominique Burger, avocat 

 

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 _____________ 

 

A/1108/99-TPE  

 EN FAIT 

 

 

1.  Monsieur Francis Minkoff est propriétaire d'un 

appartement de cinq pièces, d'une surface brute d'environ 

130 m2, situé au 5ème étage de l'immeuble 29, Quai des 

Bergues à Genève-Cité. 

 

2.   Il est également administrateur de la SI CHAMPEL-

BELLEVUE, laquelle est propriétaire d'une surface de 

bureaux d'environ 145 m2, situé au 4ème étage de 

l'immeuble 15, rue Marignac, à Genève-Plainpalais. 

 

3.   M. Minkoff désire transformer, d'une part, 

l'appartement précité en bureaux, et, d'autre part, la 

surface de logement susmentionnée en appartement. 

 

  A cet effet, M. Minkoff a déposé auprès du 

département de l'aménagement, de l'équipement et du 

logement (ci-après le département), deux requêtes en 

autorisation de construire, par voie de procédure 

accélérée (dossier APA 14'572 et APA 14'573 

respectivement).  

 

4.   En date du 3 août 1998, la Ville de Genève a émis 

un préavis défavorable, d'une part, au changement 

d'affectation de " ce très bel appartement de 5 pièces 

situé dans un sous-secteur du centre-ville où le logement 

est déjà sous représenté " et, d'autre part, à la 

compensation proposée au 15, rue Marignac, celle-ci se 

situant hors du périmètre du centre-ville. 

 

5.   Par la délivrance des autorisations en procédure 

accélérée APA 14'572 et APA 14'573, publiées dans la 

feuille d'avis officielle du 28 décembre 1998, le 

département a néanmoins autorisé M. Minkoff à procéder 

aux changements d'affectation requis.  

  

  L'autorisation APA 14'572 précisait (condition 

n°6) que "les structures porteuses, ainsi que tous autres 

éléments architecturaux caractéristiques, notamment les 

verrières, les décors intérieurs et extérieurs, les 

terrasses entre les bâtiments et la rue, devront être 

préservés". 

 

  L'autorisation APA 14'573 précisait en outre que 

"le loyer de l'appartement offert en compensation 

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n'excédera pas Frs. 3'800.la pièce l'an, pendant 5 ans à 

compter de la première mise en location (condition n°6)". 

 

6.   Par actes du 27 janvier 1999 déposés auprès de la 

Commission de recours instituée par la loi sur les 

constructions et installations diverses (ci-après la 

Commission), l'ASLOCA a déclaré recourir contre les 

autorisations de construire délivrées par le département, 

au motif que : 

 

 - la compensation proposée à la rue Marignac, d'une 

part, n'intervient pas dans le même quartier, mais "hors 

ville" et, d'autre part, n'offre pas "des conditions de 

logement au moins équivalentes" (surface de logement, 

vue, orientation). Par conséquent, elle viole l'art. 8 

al.2 de la Loi sur les démolitions, transformations et 

rénovations de maison d'habitation du 23 mars 1996 

(recours n° 6135 contre l'APA 14'572). 

 

 - le logement sis 15, rue Marignac, ne remplit pas 

les conditions de l'article 8 LDTR, en vertu desquelles 

le loyer doit correspondre aux besoins prépondérants de 

la population, dès lors qu'il dépasse Frs. 3'225.la 

pièce et l'an (recours n° 6136 contre l'APA 14'573). 

 

7.   M. Minkoff a fait part de ses observations en date 

du 1er mars 1999, en insistant sur le fait que le loyer 

de l'appartement sis au Quai des Bergues était de plus de 

Frs. 9'240.la pièce l'an. Par conséquent, ce type de 

logement ne correspond nullement à un besoin prépondérant 

de la population. La compensation avec l'appartement à la 

rue Marignac, au prix de Frs. 3'800.-- la pièce par an, 

permet l'arrivée, dans le parc immobilier genevois, d'un 

appartement de 6 pièces, au prix maximum particulièrement 

raisonnable de Frs. 1'900.par mois, compte tenu du 

quartier et des caractéristiques de l'immeuble. 

 

8.   Par décision du 8 octobre 1999, la Commission, 

après avoir ordonné la jonction des recours n° 6135 et 

6136, a déclaré "les recours non fondés en tant qu'ils 

concernent le changement d'affectation prévu par le 

chiffre 5 des autorisations APA 14'572 et APA 14'573". 

 

  Dans ses considérants, la Commission s'est référée 

à un changement d'affectation similaire accepté en 1996, 

s'agissant d'un appartement sis au 2ème étage de 

l'immeuble 29, Quai des Bergues en échange de locaux dans 

l'immeuble sis, 15, rue Marignac. Sur recours de 

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l'ASLOCA, la Commission avait déjà eu l'occasion de 

s'exprimer sur la question de la situation des immeubles 

compensés. Elle avait confirmé les autorisations 

délivrées au motif que "la préservation de l'habitat est 

tout aussi digne de protection à la rue Marignac que sur 

le Quai des Bergues". 

 

  Toutefois, la Commission a déclaré le recours 

dirigé contre l'APA 14'573 fondé en tant qu'il concerne 

le chiffre 6 de cette autorisation de construire. Elle a 

donc réformé le chiffre 6 et fixé le loyer à la pièce de 

l'appartement à Frs. 3'300.l'an pour une durée de cinq 

ans à partir de la première mise en location. 

 

9.   En date du 18 novembre 1999, l'ASLOCA-RIVE a 

recouru au Tribunal de céans contre la décision précitée, 

concluant à l'annulation de cette dernière, ainsi que des 

autorisations n° APA 14'572 et APA 14'573 délivrées par 

le département en date du 22 décembre 1998. 

 

10.  M. Minkoff s'est opposée au recours et a conclu au 

déboutement de la recourante de toutes ses conclusions 

ainsi qu'à la confirmation de la décision de la 

Commission du 8 octobre 1999. 

 

  Le département, dans sa réponse du 22 décembre 

1999, a pris les mêmes conclusions que M. Minkoff. 

 

11.  A la lecture des observations déposées par 

M. Minkoff et le département, l'ASLOCA-RIVE a complété 

son recours, par courrier du 21 janvier 2000. 

 

12.  Ce à quoi le département et M. Minkoff ont 

répondu, en dates des 22 et 28 février 2000, 

respectivement. 

 

13.  Par courrier spontané du 13 mars 2000, la Ville de 

Genève a fait part de ses observations, au titre d' 

"appui du recours formé par l'ASLOCA". Elle considère en 

effet, que les changements d'affectation et la 

proposition de compensation autorisés ne respectent ni 

les principes convenus avec le département, ni la Loi sur 

les démolition, transformations et rénovations de maisons 

d'habitation du 25 janvier 1996. Elle prétend, d'une part 

que la compensation doit s'opérer dans le même quartier 

et que, d'autre part, la proportion de logements par 

rapport aux surfaces d'activités n'est pas respectée dans 

le cas d'espèce. 

 

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 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56 A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2.  L'article 60 lettre b LPA a la même portée que 

l'article 103 lettre a de la loi fédérale d'organisation 

judiciaire, du 7 décembre 1943 (OJ-RS 173.110) (ATA du 19 

octobre 1993 en la cause BAUMANN). 

 

  Le Tribunal Administratif applique donc les 

dispositions cantonales sur la qualité pour agir à la 

lumière de la jurisprudence fédérale relative à l'article 

103 lettre a LOJ (ATA du 7 septembre 1993 en la cause 

Association 1816). 

 

  Une association peut recourir soit pour la défense 

de ses propres intérêts, soit pour la défense des 

intérêts de ses membres, si ses statuts prévoient un tel 

but et si un grand nombre de ses membres ont eux-mêmes la 

qualité pour agir (ATF 113 I B 365).  

 

  En l'espèce, une jurisprudence constante du 

Tribunal de céans admet la qualité pour recourir de 

l'ASLOCA dans des cas semblables. 

 

  Concernant la Ville de Genève, il y a lieu de 

considérer qu'elle n'a pas la qualité pour recourir, ni 

d'ailleurs pour intervenir. 

 

  D'une part, l'article 73 alinéa 2 LPA précise que 

"lorsque le recours est porté devant une juridiction de 

seconde instance, toutes les parties à la procédure de 

première instance sont invitées à se prononcer sur le 

recours". Or, la Ville de Genève a été convoquée à 

l'audience du 28 mai 1999 par devant la Commission à 

titre de renseignement uniquement, en tant qu'auteur de 

préavis. Par conséquent, et ainsi qu'il ressort 

clairement de la décision de la Commission du 8 octobre 

1999 (1ère page), cette dernière n'est pas partie à la 

procédure devant la Commission.  

 

  D'autre part, l'art. 45 al. 6 LDTR renvoie 

expressément à l'article 60 LPA, en matière de qualité 

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pour recourir. L'art. 60 let.b) LPA précise que " toute 

personne qui est touchée directement par une décision et 

a un intérêt personnel digne de protection à ce qu'elle 

soit annulée ou modifiée a qualité pour recourir ". Dans 

le cas d'espèce, la Ville de Genève ne fait valoir que 

des motifs d'intérêt général. Elle ne démontre pas que ce 

les transformations dont il est question ici la 

toucherait de manière particulière et pour cause. 

 

  Par surabondance de motifs, on notera enfin que 

l'issue du litige serait la même si la Commission avait 

considéré que la Ville de Genève avait régulièrement pris 

part à la procédure. 

 

  Le Tribunal de céans n'est donc pas lié par les 

observations spontanées de cette dernière, visant selon 

ses termes, à " appuyer le recours de l'ASLOCA ". 

Lesdites observations seront écartées de la procédure. 

 

3.  Depuis la délivrance des autorisations de 

construire litigieuses en décembre 1998, l'article 8 

alinéa 2 de la Loi sur les démolitions, transformations 

et rénovations de maisons d'habitations, du 25 janvier 

1996 (ci-après LDTR) a été modifié par l'entrée en 

vigueur, le 16 octobre 1999, de la loi modifiant la LDTR 

du 25 mars 1999. 

 

     L'article 50 alinéa 2 LDTR précise que " les 

dispositions de la présente loi s'appliquent aux demandes 

d'autorisation pendantes devant le département au jour de 

son entrée en vigueur, ainsi qu'à celles qui, à ce même 

jour, font l'objet de procédures pendantes devant la 

commission de recours ou le Tribunal administratif ". Au 

regard de l'article 50 alinéa 3 nouveau LDTR, les deux 

premiers alinéas de l'article 50 LDTR sont également 

applicables aux modifications apportées par la nouvelle 

loi. 

 

  Il en résulte que l'article 8 LDTR dans sa 

nouvelle teneur est applicable aux présentes 

autorisations de construire, objet d'un recours pendant, 

par devant le Tribunal administratif. 

   

4.   En vertu de l'article 7 LDTR, " Nul en peut, sous 

réserve de l'octroi d'une dérogation au sens de l'article 

8, changer l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment 

au sens de l'article 2, alinéa 1, occupé ou inoccupé ". 

 

5.   Au sens de l'article 8 alinéa 1 LDTR, le 

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département peut autoriser un changement d'affectation 

lorsque les circonstances le justifient, notamment en vu 

du maintien ou du développement des activités existantes 

dans un immeuble. 

 

  "En cas de changement d'affectation, les surfaces 

de logements supprimées seront compensées par la 

réaffectation simultanée de surfaces commerciales ou 

administratives en logement" (article 8 alinéa 2 1ère 

phrase LDTR). 

 

6.   "Antérieurement, l'article 8 alinéa 2, 2ème 

phrase, exigeait en plus, que les locaux réaffectés au 

logement aient une surface au moins équivalente à celle 

qui était soustraite ; ils devaient être situés" en règle 

générale "dans le même quartier et offrir des conditions 

de logement et de loyer au moins équivalentes" (ATA du 4 

avril 2000, p.7). 

 

  Un groupe de députés avait initialement proposé de 

supprimer les termes " en règle générale ", afin de 

réaffirmer que les surfaces compensatoires devaient se 

trouver dans le même quartier et éviter que des 

compensations très éloignées ne soient acceptées (cf. PL 

7752 ; mémorial 1997 p. 10557 et 10563). 

 

  Or, selon le rapport de majorité de la commission 

à laquelle ce projet de loi avait été renvoyé, la 

suppression des termes " en règle générale " risquait de 

trop rigidifier la loi, en empêchant le département de 

distinguer les opérations situées dans des quartiers 

fortement habités de celle intervenant dans des secteurs 

ayant un faible taux de logements, comme le centre ville.  

 

  Cette majorité, souhaitant néanmoins éviter qu'une 

trop grande souplesse dans l'admission des solutions 

compensatoires aux changements d'affectation ne contribue 

à vider le centre ville de ses habitants, a fait sienne 

la solution préconisée par le chef du département, 

consistant à rétablir les mots " en règle générale ", 

tout en ajoutant une phrase stipulant que " le 

département tient compte de la proportion de logements 

par rapport aux surfaces d'activité. En cas de doute, ou 

sur demande du requérant, il consulte la commission 

d'urbanisme, qui préavise " (Mémorial du Grand Conseil, 

p. 1085). Cette solution permettait au département de 

conserver une faible marge de manœuvre en cas de 

changements d'affectation lorsque l'opération était 

située dans un quartier habité et, inversement, elle 

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garantissait que les locaux réaffectés au logement soient 

situés à proximité immédiate des locaux transformés en 

bureaux, si ces derniers se trouvaient dans un secteur 

fortement habité.  

   

7.   Ce projet a été adopté tel quel, lors du vote 

final (Mémorial 1999, pp. 1438, 1570 et 1577). La seconde 

phrase du 2ème alinéa, qui prévoyait que les logements 

compensatoires devaient en règle générale être situés 

dans le même quartier et offrir les mêmes conditions de 

logement ainsi que des loyers équivalents, a été 

supprimée. L'exigence d'une identité de quartier et de 

qualité de logement a donc disparu de la loi. 

 

  L'article 8 alinéa 2, dans sa nouvelle teneur, se 

présente comme suit : "En cas de changement 

d'affectation, les surfaces de logements supprimées 

seront compensées par la réaffectation simultanée de 

surfaces commerciales ou administrative en logement. Le 

département tient compte de la proportion de logements 

par rapport aux surfaces d'activité. En cas de doute, ou 

sur demande du requérant, il consulte la commission 

d'urbanisme, qui préavise". 

 

8.   Ainsi, le fait que les logements créés en 

compensation des nouvelles surfaces affectées aux bureaux 

ne soient pas dans le quartier, n'a pas d'importance en 

l'espèce. Tous deux se trouvent en ville. Il en va de 

même pour l'exigence de la qualité équivalente des locaux 

d'habitation, cette condition ayant aussi été supprimée 

par le législateur. 

 

  Ainsi, une opération de compensation peut avoir 

lieu dans des quartiers forts différents, pour autant que 

la proportion de logement par rapport aux surfaces 

d'activités soit respectée, ce qui est le cas ici. 

 

  Contrairement aux dires de la recourante, la 

compensation proposée offre des conditions équivalentes, 

notamment au niveau de sa surface. 

 

  En conséquence, l'octroi de la dérogation est en 

tous points justifiée en l'espèce, au regard du nouvel 

article 8 LDTR.  

 

9.   Vu l'issue du litige, un émolument de procédure, 

en Frs. 1'500.--, sera mis à la charge de ASLOCA. Une 

indemnité de procédure, aussi à la charge de ASLOCA, de 

Frs. 1'500.sera versée à M. Minkoff. 

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   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 18 novembre 1999 par ASLOCA-RIVE contre la 

décision de la commission cantonale de recours en matière 

de constructions du 8 octobre 1999; 

 

   au fond : 

  

   le rejette; 

    

   confirme la décision attaquée; 

 

   confirme les autorisations de 

construire n° APA 14'572 et APA 14'573; 

 

   met à la charge de la recourante 

un émolument de Frs. 1'500.--; 

 

   alloue à M. Minkoff une indemnité 

de Frs. 1'500.--, à la charge de l'ASLOCA; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Jocelyne Deville-Chavanne, avocate de l'association 

recourante, à Me Dominique Burger, avocate de M. Minkoff, 

ainsi qu'à la commission cantonale de recours en matière 

de construction et au département de l'aménagement, de 

l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Bonnefemme-Hurni, 

Bovy, M. Paychère, juges, Yves Bonard, juge 

suppléant. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 le secrétaire-juriste : le président : 

 

 O. Bindschedler  Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

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Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci