# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e7e82465-f769-528f-8da1-ec0de5cfaa15
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-12-07
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 07.12.2011 B 2011/59
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2011-59_2011-12-07.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/8

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2011/59

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 07.12.2011

Entscheiddatum: 07.12.2011

Urteil Verwaltungsgericht, 07.12.2011
Steuerrecht, Art. 134 und Art. 136 StG (sGS 811.1). Wurde ein unüberbautes 
Grundstück verkauft, können keine Anlagekosten in Anrechnung gebracht 
werden, die für ein Gebäude angefallen sind; auch sonst erweist sich die 
Bemessung der Anlagekosten als korrekt (Verwaltungsgericht, B 2011/59).

Anwesend: Vizepräsident lic.iur. A. Linder; Verwaltungsrichter Dr. B. Heer, lic.iur. A. 

Rufener,

Dr. S. Bietenharder-Künzle; Ersatzrichterin lic.iur. D. Gmünder Perrig; Gerichtsschreiber

Dr. H. Fenners

_______________

 

In Sachen

Erbengemeinschaft E. S. selig, bestehend aus:

-    E. S.-S.,

-    B. G.-S.,

-    S. S.-F.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. M. Z.,

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/8

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Abteilung I/1, Unterstrasse 28,

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

 

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

 

betreffend

Grundstückgewinnsteuer (Ref.Nr. 11111.1-11)

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ E. S.-S., B. G.-S. und S. S.-F. bilden die Erbengemeinschaft E. S. selig. Kraft dieser 

Gemeinschaft sind sie Gesamteigentümer des Grundstücks Nr. xxx1 in B., das 

ursprünglich eine Fläche von 4'834 m  aufwies. Mit Vertrag vom 30. Mai 2008 

veräusserten sie ab diesem Grundstück das neu auszuscheidende Grundstück 

Nr. xxx2 zu einem Preis von Fr. 244'860.--. Die abparzellierte Fläche beträgt 872 m

und ist unüberbaut. Die Handänderung wurde am 26. August 2008 im Grundbuch 

eingetragen.

B./ Mit Verfügung vom 2. Dezember 2009 brachte das kantonale Steueramt einen 

Grundstückgewinn in Höhe von Fr. 154'632.-- zur Veranlagung, indem sie vom 

2

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/8

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

erzielten Veräusserungserlös anrechenbare Anlagekosten in Höhe von Fr. 90'228.-- 

abzog. Gegen die Grundstückgewinnsteuerveranlagung liessen die Mitglieder der 

Erbengemeinschaft E. S. selig mit Eingabe vom 22. Dezember 2009 Einsprache 

erheben mit dem Antrag, es sei die Verfügung vom 2. Dezember 2009 aufzuheben und 

die Grundstückgewinnsteuerveranlagung aufzuschieben. Die Einsprache wurde mit 

Entscheid vom 14. April 2010 abgewiesen. Ein Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission blieb erfolglos.

C./ Gegen den Rekursentscheid erhoben die Mitglieder der Erbengemeinschaft E. S. 

selig mit Eingabe vom 22. März 2011 über ihren Rechtsvertreter Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht. Dabei liessen sie den Antrag stellen, es sei der angefochtene 

Entscheid aufzuheben und es seien die anrechenbaren Anlagekosten auf Fr. 

140'647.94 und der Grundstückgewinn somit auf Fr. 104'207.06 (recte: Fr. 104'212.06) 

festzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Der Rechtsvertreter der Erbengemeinschaft ersuchte überdies um eine Frist zur 

Ergänzung der Beschwerde. Mit verfahrensleitender Anordnung vom 28. März 2011 

wurde ihm Gelegenheit eingeräumt, die Beschwerde hinsichtlich des Antrags, der 

Darstellung des Sachverhalts und der Begründung bis 11. April 2011 zu ergänzen. In 

der Beschwerdeergänzung vom 11. April 2011 machten die Mitglieder der 

Erbengemeinschaft Anlagekosten in Höhe von Fr. 143'541.92 geltend.

Die Verwaltungsrekurskommission beantragte mit Eingabe vom 29. April 2011 

Abweisung der Beschwerde unter Hinweis auf die Erwägungen im angefochtenen 

Entscheid. Das kantonale Steueramt liess sich mit Eingabe vom 30. Mai 2011 

vernehmen. Es beantragte Abweisung der Beschwerde, soweit überhaupt darauf 

einzutreten sei.

Die Mitglieder der Erbengemeinschaft E. S. selig liessen sich mit Eingabe vom 15. Juni 

2011 zur Vernehmlassung des kantonalen Steueramts ergänzend vernehmen.

Auf die Begründungen der Beschwerdeführer und des Beschwerdegegners sowie auf 

die Ausführungen im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den 

folgenden Erwägungen eingegangen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/8

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

 

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. (…).

Nicht gefolgt werden kann sodann dem Beschwerdegegner, wenn er geltend macht, 

auf die in der Beschwerde vom 22. März 2011 sowie in der Ergänzung vom 11. April 

2011 neu gestellten Anträge sei nicht einzutreten. In Steuersachen dürfen neue 

Begehren und neue Tatsachen auch noch vor Verwaltungsgericht vorgebracht werden. 

Dies ergibt sich daraus, dass das Verwaltungsgericht gemäss Art. 196 Abs. 2 StG 

entscheidet, ohne an die Begehren der Beteiligten gebunden zu sein. So kann 

beispielsweise noch im Beschwerdeverfahren eine reformatio in peius vorgenommen 

werden. Insofern gilt aber das Novenverbot von Art. 61 Abs. 3 VRP für die Pflichtigen 

auch nicht.

Da auch die sonstigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde 

einzutreten.

2. Der Kanton St. Gallen folgt bei der Besteuerung von Handänderungen an 

Grundstücken dem dualistischen System. Das bedeutet, dass Gewinne von 

Grundstücken im Geschäftsvermögen mit der Einkommens- oder Gewinnsteuer erfasst 

werden, während Gewinne von Grundstücken, die im Privatvermögen gehalten werden, 

der Grundstückgewinnsteuer und damit einer Spezialeinkommenssteuer unterliegen.

Vorliegend blieb unbestritten, dass sich das (ursprünglich landwirtschaftlich genutzte) 

Grundstück Nr. xxx2 im Privatvermögen der Beschwerdeführer befand, sodass der mit 

der Veräusserung erzielte Gewinn mit der Grundstückgewinnsteuer zu belasten ist. 

Steuerobjekt bildet dabei gemäss Art. 134 StG die Differenz zwischen 

Veräusserungserlös und Anlagekosten. Der von den Beschwerdeführern erzielte Erlös 

für das Grundstück beläuft sich auf Fr. 244'860.--. Im Streit liegt einzig die Höhe der 

anrechenbaren Anlagekosten. Einen Antrag auf Steueraufschub haben die 

Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren nicht mehr gestellt.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/8

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

2.1. Der Beschwerdegegner rechnete für das veräusserte Grundstück Anlagekosten 

von Fr. 90'228.-- an. Diese setzen sich aus Nebenkosten (Fr. 2'453.--), Erwerbspreis 

(Fr. 575.--) sowie wertvermehrenden Aufwendungen (Fr. 87'200.--) zusammen. Die 

Nebenkosten entsprechen den Kosten der Verschreibung, deren Höhe und 

Anrechnung unbestritten ist. Die Beschwerdeführer machen einen höheren 

Erwerbspreis (Fr. 3'979.93) und höhere wertvermehrende Aufwendungen (Fr. 

137'108.94) geltend, als der Beschwerdegegner zuliess. Weil sich die Anlagekosten bei 

der Grundstückgewinnsteuer steuermindernd auswirken, liegt die Beweislast für 

Bestand und Höhe dieser Kosten bei den Beschwerdeführern.

2.2. Die Beschwerdeführer gehen bei ihrer Berechnung des Erwerbspreises (vgl. act. 15 

der Beschwerdeführer) von einem Kaufpreis für das Grundstück Nr. xxx1 in Höhe 

Fr. 22'000.-- aus, was bei dessen ursprünglicher Gesamtfläche von 4834 m  zu einem 

m -Preis von (gerundet) Fr. 4.55 führt; dessen Multiplikation mit der abparzellierten 

Fläche von 872 m  ergibt den von den Beschwerdeführern errechneten Wert von Fr. 

3'979.93. Die Beschwerdeführer übersehen, dass ihr Rechtsvorgänger als 

Gegenleistung für den im Jahr 1942 bezahlten Kaufpreis von Fr. 22'000.-- nicht nur das 

Grundstück Nr. xxx1, sondern drei weitere Grundstücke erhielt; ausserdem umfasste 

das Grundstück Nr. xxx1 damals eine Fläche von 9452 m  und nicht bloss 4834 m

(vgl. act. 10 des Beschwerdegegners). Die Anrechnung des von den 

Beschwerdeführern geltend gemachten Erwerbspreises fällt damit ausser Betracht.

Der Beschwerdegegner ging bei seiner Berechnung in Anwendung von Art. 139 Abs. 3 

StG vom amtlichen Ertragswert der Parzelle Nr. xxx1 aus dem Jahr 1959 aus (act. 11 

des Beschwerdegegners). Daraus resultiert ein m -Preis von Fr. 0.66 und für die 

veräusserte Fläche damit ein Wert von Fr. 575.--. Dieses Vorgehen ist nicht zu 

beanstanden, zumal die Beschwerdeführer keinen höheren Erwerbspreis nachweisen.

2.3. Für wertvermehrende Aufwendungen berücksichtigte der Beschwerdegegner 

pauschal Fr. 100.-- pro m , was bei der veräusserten Fläche von 872 m  zum Betrag 

von Fr. 87'200.-- führt. Die Beschwerdeführer wollen demgegenüber Fr. 137'108.94 

angerechnet haben. Dies entspricht den von ihnen geltend gemachten gesamten 

Anlagekosten von Fr. 143'541.92 (vgl. act. 15 Beschwerdeführer) abzüglich 

Verschreibungskosten und Erwerbspreis.

2

2

2

2 2 

2

2 2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/8

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

2.3.1. Die von den Beschwerdeführern geltend gemachten Aufwendungen für einen 

Stall, einen Schopf und eine Fassade von (umgelegt auf die Fläche der Parzelle Nr. 

xxx2) Fr. 32'020.38 können nicht angerechnet werden. Verkauft wurde ein 

unüberbautes Grundstück. Von daher ist es aufgrund des im 

Grundstückgewinnsteuerrecht geltenden Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse 

(vgl. dazu Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher 

Steuergesetz, 2. Auflage, N 8 ff. zu § 219), wonach sich Anlagewert und Erlös auf das 

umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen haben, nicht möglich, 

Anlagekosten in Anrechnung zu bringen, welche für ein Gebäude angefallen sind. Diese 

sind allein der Restparzelle Nr. xxx1 zuzuordnen, welche immer noch im Eigentum der 

Beschwerdeführer steht. Das gilt gleichermassen für die geltend gemachten 

(anteilsmässigen) Abbruchkosten in Höhe von 9'045.30, welche für den Abbruch des 

Bauernhauses veranschlagt wurden. Da sich das Bauernhaus nicht auf der 

veräusserten Parzelle Nr. xxx2 befindet, kann offen bleiben, ob solche (zukünftigen) 

Kosten überhaupt anrechenbar wären (vgl. dazu Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., 

N 45 zu § 221).

2.3.2. Mangels substantiierter Sachdarstellung und rechtsgenüglichen Nachweisen 

scheidet sodann aus, die (auf die Fläche von Parzelle Nr. xxx2 umgelegten) Kosten für 

eine Bodenuntersuchung (Fr. 673.12), einen Überbauungsplan (Fr. 2'738.93) und 

Bauleitung (Fr. 5'517.43) als Anlagekosten anzurechnen. Zum einen ist unklar, ob diese 

Kosten überhaupt dem veräusserten Grundstück zugeordnet werden können. Zum 

anderen wurden die entsprechenden Kosten nicht (ausreichend mittels Rechnungen) 

nachgewiesen. Die ins Recht gelegten Kontoauszüge (act. Nrn. 5 und 9 der 

Beschwerdeführer) genügen als Nachweis nicht. Auch wurden die im Rahmen der 

Replik vom 15. Juni 2011 in Aussicht gestellten Rechnungen nicht nachgereicht.

2.3.3. Inwiefern die von den Beschwerdeführern offerierten Beweise zum Nachweis der 

wertvermehrenden Aufwendungen tauglich sein sollen, ist mit Blick auf vorstehende 

Ausführungen nicht ersichtlich. Auf die Beweisabnahme kann daher verzichtet werden.

2.3.4. Werden von den wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 137'108.94, welche 

die Beschwerdeführer geltend machten, die gemäss vorstehenden Ausführungen nicht 

anrechenbaren Kosten von Fr. 49'995.16 in Abzug gebracht, so verbleiben 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/8

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Aufwendungen von Fr. 87'113.78. Da die von der Vorinstanz (pauschal) angerechneten 

Aufwendungen bereits höher sind, erübrigen sich weitere Ausführungen, zumal der 

Beschwerdegegner keinen Antrag auf reformatio in peius gestellt hat und sich auch das 

Verwaltungsgericht nicht veranlasst sieht, eine solche von Amtes wegen vorzunehmen.

3. (…).

 

Demnach hat das Verwaltungsgericht

 

zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'000.--bezahlen die 

Beschwerdeführer. Sie werden mit dem Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

V.          R.           W.

 

Der Vizepräsident:             Der Gerichtsschreiber:

 

Versand dieses Entscheides an:

die Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt Dr. M. Z.)

-   die Vorinstanz

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/8

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

-   den Beschwerdegegner

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Urteil Verwaltungsgericht, 07.12.2011
	Steuerrecht, Art. 134 und Art. 136 StG (sGS 811.1). Wurde ein unüberbautes Grundstück verkauft, können keine Anlagekosten in Anrechnung gebracht werden, die für ein Gebäude angefallen sind; auch sonst erweist sich die Bemessung der Anlagekosten als korrekt (Verwaltungsgericht, B 2011/59).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T12:05:59+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen