# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cc0c50cb-42d4-5010-a42d-abb8091be149
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 28.08.2018 A/4045/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-4045-2016_2018-08-28.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/4045/2016-LCI ATA/874/2018  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 28 août 2018 

 

   dans la cause 

 

Monsieur Michel ACQUAROLI 
représenté par Me Raphaël Reinhardt, avocat  

et  

Monsieur Bertrand AUVERGNE  
Monsieur Jean-Charles BERRA  
Madame Catherine BERTOLO MONNIER  
Madame Maya BÖSCH  
Madame Fiore CASTIGLIONE  
Madame Marie Louise CHARBONNIER  
Madame Palmyre CHARBONNIER  
Madame Gilberte COSTA GRILO  
Madame Marie-Anne COTTIER  
Madame Cynthia DE BRIEY  
Madame Rose-Marie et Monsieur Michel DUCHABLE  
Monsieur Daniel DULAC  
Monsieur Michel ECUVILLON  
Madame Catherine et Monsieur Axel ERNST 
Monsieur Jean-Philippe ETTER 
Madame Maria Do Ceu FERNANDES DE OLIVEIRA DOS SANTOS  
Madame Bernadette GLOOR  

 
 
 

 A/4045/2016   

- 2 - 

Monsieur Stéphane GUINAND  
Monsieur Daniel HALPERIN  
Madame Frédérique Anne LE GAL  
Monsieur Michael LEW  
Monsieur Rainer Michael MASON  
Monsieur Claude MOSSAZ  
Madame Maria Katarina MOSSAZ-JOËLSON  
Madame Jessica MOSSAZ-MARINIC  
Monsieur Etienne OTT  
Madame Corinne PASSARD  
Madame Anne REUGE  
Monsieur Daniel RIZZATO  
Monsieur Giancarlo ROSSETTI  
Madame Irmengard et Monsieur Martin RUBI  
Monsieur Erwan SAINT-M'LEUX  
Madame Rosa SAJI DAZA ECUVILLON  
Madame Carole et Monsieur Steve SALOM  
Madame Liliane et Monsieur Jean-Michel VARCHER  
Madame Maria VAZ  
représentés par Me Alexandre Schwab, avocat 

 

contre 

 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
et 
FULE, FONDATION UNIVERSITAIRE POUR LE LOGEMENT DES 
ÉTUDIANTS 
représentée par Me Pierre Gabus, avocat 
et 
VILLE DE GENÈVE – DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DE 
L’AMÉNAGEMENT 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
24 mai 2017 (JTAPI/604/2017) 

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A/4045/2016 

EN FAIT 

1.1)  La Ville de Genève (ci-après : la ville) est propriétaire de la parcelle 
n° 4'220 (anciennement n° 3’556B), feuille 38 de la commune de 
Genève-Plainpalais, située rue Lombard 13 à l’angle de la rue Emile-Yung. 

2.2)  Cette parcelle, sise en deuxième zone de construction, a une surface de 
225 m2 et se trouve à l’angle de la rue Lombard (parcelle du domaine public 
n° 3'556) et de la rue Emile-Yung. Elle jouxte la parcelle n° 1'151, propriété de 
Messieurs Michel ACQUAROLI et Thomas JUNDT, sise rue Emile-Yung 17.  

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3)  Sur la parcelle propriété de MM. ACQUAROLI et JUNDT sont notamment 
érigés un immeuble de logement de six étages plus rez (cadastré sous le n° F 312) 
d’une hauteur de 29,57 m et un garage (cadastré sous le n° F 313) d’une hauteur 
de 3 m. Ces constructions sont érigées en limite de propriété avec la parcelle 
n° 4'220, avec des murs en attente.  

4.4)  Le bâtiment F 312, édifié en 1927, fait partie d’un ensemble protégé du 
XIXème siècle et du début du XXème siècle au sens des art. 89 et ss de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) avec les 
immeubles formant notamment l’îlot situé entre la rue Emile-Yung, la rue Sautter 
et la place Édouard-Claparède (« Place Édouard-Claparède - MS - e 37 »). 

5.5) a. Au mois de mars 2011, la ville a lancé une procédure d’appel à candidatures 
pour l’octroi d’un droit de superficie sur la (future) parcelle n° 4'220 en vue de la 
réalisation et de la gestion de logements à caractère social pour étudiants.  

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 b. Le 29 juin 2011, le conseil administratif de la ville a attribué ce droit de 
superficie à la Fondation universitaire pour le logement des étudiants (ci-après : 
FULE).   

 c. Le 13 juin 2012, le conseil administratif a soumis un projet de délibération 
(PR-973) en ce sens au conseil municipal, lequel l’a accepté, à l’unanimité, lors de 
sa séance du 31 octobre 2012. 

 d. Le 20 décembre 2012, le département de l’intérieur, de la mobilité et de 
l’environnement, devenu depuis le 1er juin 2018 le département des 
infrastructures, a approuvé la délibération du conseil municipal de la ville du 
31 octobre 2012 (PR-973), autorisant notamment le conseil administratif de la 
ville à désaffecter la parcelle n° 3’556B du domaine public communal et à 
l’incorporer au domaine privé communal pour former la nouvelle parcelle 
n° 4’220. 

 e. Les recours interjetés par M. ACQUAROLI contre cette décision, ainsi que 
contre la décision du conseil municipal de la ville prise par délibération du 
31 octobre 2012, ont été définitivement rejetés par arrêt du Tribunal fédéral du 
24 mai 2016 (arrêt 1C_333/2015). 

6.6) a. Le 4 octobre 2011, MM. ACQUAROLI et JUNDT ont déposé auprès du 
département de l'urbanisme, devenu depuis lors le département du territoire 
(ci-après : le département) une demande d’autorisation de construire portant sur la 
construction d’un immeuble commercial sur la parcelle n° 1’151 (DD 104’600). 

  Le projet visait la réalisation d’un immeuble d’un étage sur rez, implanté en 
limite de propriété avec la parcelle n° 4'220, affecté à des cabinets médicaux, puis, 
par la suite, à des logements pour étudiants. 

 b. Par décision du 15 février 2013, le département a refusé cette autorisation de 
construire, retenant que les distances et vues droites entre la construction projetée 
et la limite de propriété de la parcelle n° 4’220 étaient insuffisantes. Le projet ne 
respectait pas non plus les distances par rapport au bâtiment déjà existant sur la 
parcelle n° 1'151. 

 c. Les recours interjetés contre cette décision ont été définitivement rejetés par 
arrêt de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) du 19 décembre 2017 : le projet ne respectait pas le gabarit d’une 
construction basse sur cour, ni la distance minimale à l’égard du bâtiment de 
logements déjà existant sur la parcelle (ATA/1637/2017, procédure A/953/2013).  

7.7)  Parallèlement, le 10 juillet 2012, la FULE a déposé une demande 
d’autorisation de construire portant sur la construction d’un immeuble de 
logements d’étudiants répartis sur neuf étages avec rez commercial, sur la parcelle 
n° 4'220 (DD 105'142). 

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  Le projet visait la réalisation d’un immeuble d’un gabarit de 30 m de haut, 
implanté en limite de propriété avec la parcelle n° 1'151, destiné à accueillir 
trente-six étudiants, à raison de quatre chambres individuelles par étage. 

8.8)  Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont 
notamment été recueillis : 

- le 7 août 2012, la commission d’architecture (ci-après : CA) a préavisé 
favorablement le projet. Elle appréciait le soin et la grande subtilité 
architecturale apportés au projet malgré une situation contraignante. La 
réalisation du projet, véritable répondant au parc situé en face, tendrait à 
valoriser l’îlot, de même que le petit carrefour et sa placette, à l’intersection 
rue Lombard - boulevard de la Cluse. Il convenait cependant de prendre une 
certaine liberté par rapport à l’alignement de la rue Emile-Yung, en ouvrant la 
perspective. Elle suggérait de créer plus de vitrages, sous la forme de parties 
translucides côté cour, afin d’atténuer l’effet « mur » pour les voisins ; 

- le 12 septembre 2012, la ville a émis un préavis favorable sous réserves ; 

- le 8 janvier 2013, à la suite du dépôt d’un deuxième projet le 
29 décembre 2012, la CA a émis un nouveau préavis favorable ; 

- le 19 avril 2016, après avoir demandé un projet modifié s’agissant des saillies, 
l’inspection de la construction (ci-après : IC) a émis un préavis favorable sous 
conditions : la totalité des vitrages du mur à la limite de la parcelle n° 1'151 
devrait être fixe et translucide ; 

- le 4 mai 2016, après avoir préalablement demandé un rapport acoustique, le 
service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : 
SABRA) a demandé un projet modifié : le rapport confirmant les forts 
dépassements des valeurs limites d’immissions aux droits des futurs 
logements (+6 dB(A) de nuit), le projet était à modifier. D’une part, les écrans 
que le maître d’ouvrage projetait de mettre en place devant une partie des 
ouvrants des chambres n’étaient pas des mesures de l’art. 39 de l’ordonnance 
sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41) au 
sens strict, et d’autre part, la typologie intérieure des logements pour étudiants 
était à revoir : le couloir desservant les chambres devrait se trouver côté rue 
Lombard et les chambres sur l’arrière du bâtiment ; 

- le 3 août 2016, le SABRA a émis un préavis favorable sous conditions du 
respect des art. 7 et 32 OPB et de la norme SIA 181 édition 2006 concernant la 
limitation des émissions des nouvelles installations fixes et l’isolation 
acoustique du bâtiment. Le mandataire ayant démontré qu’une modification 
typologique était impossible à mettre en place, le SABRA validait la solution 
architecturale proposée dans le rapport acoustique, dès lors que la mise en 

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place d’écrans proches sur un ouvrant permettrait de respecter les valeurs 
limites d’immissions fixées par l’OPB. 

9.9)  Le 13 septembre 2012, MM. ACQUAROLI et JUNDT se sont opposés au 
projet.  

  La requête en autorisation de construire qu’ils avaient déposée en octobre  
2011 devait être instruite prioritairement. Par ailleurs, l’immeuble projeté priverait 
les logements existants sur la parcelle n° 1'151 d’ensoleillement durant 5h30 à 
l’équinoxe. Ils produisaient à l’appui de leurs observations un photomontage du 
bâtiment projeté, ainsi que des extraits d’une étude des ombres portées par celui-ci 
sur l’immeuble sis rue Emile-Yung 17. 

10.10)  Par courriers du 18 octobre 2016, le département a informé les conseils 
de MM. ACQUAROLI et JUNDT de ce qu’il avait pris la décision, après un 
examen attentif des divers préavis recueillis et une pesée des différents intérêts en 
présence et dans les limites de la loi, d’autoriser le projet de la FULE. 

11.11)  Par décision du même jour, le département a délivré à la FULE 
l’autorisation de construire sollicitée (DD 105'142), laquelle a été publiée dans la 
Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 
25 octobre 2016.  

12.12)  Par acte du 23 novembre 2016, M. ACQUAROLI (ci-après : le 
recourant) a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-
après : le TAPI) contre la décision précitée, concluant préalablement à la jonction 
de la procédure avec la procédure A/953/2013 et à l’organisation d’un transport 
sur place et, au fond, à l’annulation de l’autorisation, sous suite de frais et dépens.  

  L’autorisation de construire querellée violait les dispositions régissant les 
constructions en limite de propriété, les distances entre bâtiments, les vues droites, 
ainsi que les constructions d’angle (art. 24, 25, 43 et 48 LCI et art. 231 du 
règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses 
du 27 février 1978 - RCI - L 5 05.01, ainsi que l’art. 37 LCI). En effet, en raison 
de sa configuration et des constructions existantes sur la parcelle n° 1'151, la 
parcelle n° 4'220 ne pouvait pas accueillir le bâtiment projeté. 

  La construction projetée était source d’inconvénients graves au sens de 
l’art. 14 LCI, dès lors qu’elle causait une perte d’ensoleillement aux équinoxes de 
plus de trois heures, respectivement de plus de cinq heures, aux immeubles 
existants sur les parcelles nos 1'150 et 1'151, laquelle n’était pas justifiée. Il 
produisait à l’appui de son recours une étude des ombres portées réalisée par 
l’entreprise Alios SA (ci-après : Alios) le 10 septembre 2012. De plus, l’immeuble 
projeté fermait la cour intérieure existante et créait ainsi un barrage visuel 
inacceptable.  

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  Le recourant faisait également valoir divers griefs relatifs à l’absence de 
préavis de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : 
CMNS) et à la préservation de la qualité urbanistique et architecturale du quartier 
immédiat, lesquels ne sont aujourd’hui plus litigieux. 

13.13)  Le 23 décembre 2016, la ville a répondu au recours, concluant à son rejet 
et à la confirmation de la décision querellée. 

  Le recourant se méprenait en appliquant l’art. 231 RCI au cas d’espèce, 
cette disposition concernant des constructions en limite de deux propriétés 
privées, alors que le projet de la FULE était situé en limite de propriété d’une 
seule parcelle. Par ailleurs, il n’était nul besoin d’une distance de 4 m entre la 
construction et la limite de propriété. 

  Dès lors que la construction projetée respectait la législation, elle ne pouvait 
être source d’inconvénients graves. Par ailleurs, il n’était pas possible d’affirmer, 
sur la base de l’étude réalisée par Alios, que l’immeuble du recourant perdrait plus 
de deux heures par jour d’ensoleillement. 

  La construction projetée présentait un intérêt public important, vu le besoin 
en matière d’hébergement pour étudiants dans le canton. 

14.14)  Le même jour, septante-cinq personnes, dont Monsieur Bertrand 
AUVERGNE, Monsieur Jean-Charles BERRA, Madame Catherine BERTOLO 
MONNIER, Madame Maya BÖSCH, Madame Fiore CASTIGLIONE, Madame 
Marie Louise CHARBONNIER, Madame Palmyre CHARBONNIER, Madame 
Gilberte COSTA GRILO, Madame Marie-Anne COTTIER, Madame Cynthia DE 
BRIEY, Madame Rose-Marie et Monsieur Michel DUCHABLE, Monsieur Daniel 
DULAC, Monsieur Michel ECUVILLON, Madame Catherine et Monsieur Axel 
ERNST, Monsieur Jean-Philippe ETTER, Madame Maria Do Ceu FERNANDES 
DE OLIVEIRA DOS SANTOS, Madame Bernadette GLOOR, Monsieur 
Stéphane GUINAND, Monsieur Daniel HALPERIN, Madame Frédérique Anne 
LE GAL, Monsieur Michael LEW, Monsieur Rainer Michael MASON, Monsieur 
Claude MOSSAZ, Madame Maria Katarina MOSSAZ-JOËLSON, Madame 
Jessica MOSSAZ-MARINIC, Monsieur Etienne OTT, Madame Corinne 
PASSARD, Madame Anne REUGE, Monsieur Daniel RIZZATO, Monsieur 
Giancarlo ROSSETTI, Madame Irmengard et Monsieur Martin RUBI, Monsieur 
Erwan SAINT-M'LEUX, Madame Rosa SAJI DAZA ECUVILLON, Madame 
Carole et Monsieur Steve SALOM, Madame Liliane et Monsieur Jean-Michel 
VARCHER et Madame Maria VAZ ont demandé à intervenir dans la procédure, 
concluant préalablement à l’organisation d’un transport sur place et, au fond, à 
l’annulation de l’autorisation de construire, sous suite de « frais et dépens ». 

  Ils étaient tous locataires ou propriétaires de logements ou de bureaux situés 
dans un rayon de 143 m du projet litigieux. La construction projetée leur portait 

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un préjudice important en termes de perte d’ensoleillement et en raison du barrage 
visuel qu’elle créerait. Ils disposaient donc d’un intérêt spécial, actuel et direct à 
ce que l’autorisation de construire soit annulée et, par conséquent, de la qualité 
pour intervenir. 

  Sur le fond, ils faisaient principalement leurs l’argumentation et les 
conclusions développées par le recourant. 

15.15)  Le 26 janvier 2017, la ville s’est déterminée sur la demande 
d’intervention. 

  Elle contestait la qualité de voisins ayant un intérêt direct et spécial à 
recourir des intervenants domiciliés rue Albert-Gos 16, rue Michel-Chauvet 12, 
place Edouard-Claparède 1, rue Emile-Yung 1, 3, 4, 5, 10, 11 et 15, rue Sautter 
11, 13, 15, 25, 27 et 29 et rue Lombard 15, dès lors qu’ils étaient soit domiciliés 
hors du périmètre concerné, soit domiciliés dans des immeubles depuis lesquels la 
construction projetée ne serait pas visible, soit qu’ils ne subissaient aucune 
atteinte directe et spéciale à leurs intérêts du fait de ladite construction. 

16.16)  Le département s’est déterminé sur le recours et la demande 
d’intervention par écritures du 30 janvier 2017, concluant à leur rejet.  

  Les différentes dispositions régissant les gabarits et les limites et vues 
droites étaient respectées. Le statut de construction d’angle se reflétait dans la 
forme architecturale du bâtiment voisin F312, puisque ce dernier avait un mur 
borgne du côté où venait s’accoler la nouvelle construction, démontrant qu’une 
continuation de cet îlot par une construction d’angle était déjà prévue de longue 
date. La possibilité de fermer complètement l’îlot se reflétait en outre dans le fait 
que le bâtiment F313 était également composé d’un mur borgne. 

  Concernant la partie de la construction du côté de la parcelle n° 1'151, dès 
lors qu’elle s’accolait sur un mur en attente, l’IC avait requis que les vitrages 
donnant sur cette parcelle soient fixes et translucides. Ceux-ci ne pouvaient ainsi 
être comptabilisés comme jours et vues droites, et aucune distance minimale 
n’avait donc à être respectée vis-à-vis de la parcelle du recourant. Le gabarit des 
murs en attente n’avait d’ailleurs pas à être calculé puisque, par définition, une 
construction pouvait ou devait venir s’y accoler à terme. 

  Le fait que le projet fermait la partie actuellement ouverte de la cour 
intérieure constituait précisément le but urbanistique recherché et apprécié par la 
CA. En effet, de nombreuses cours d’immeubles étaient intégralement fermées, ce 
qui n’avait rien d’inhabituel ou d’illégal. De plus, la cour ne serait pas 
complètement fermée, puisque sur la parcelle n° 4'034, située du côté sud de la 
cour, le bâtiment existant ne comportait que deux étages, permettant de conserver 
un ensoleillement. 

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  La perte d’ensoleillement était admissible vu l’intérêt public important, 
voire prépondérant, à la création de logements. D’ailleurs, les voisins devaient 
souffrir de l’éventuelle perte de vue et d’ensoleillement qui découlait d’un projet 
conforme à la zone. Cette perte n’était d’ailleurs pas aussi importante 
qu’alléguée : l’étude produite, vu sa date, avait certainement été effectuée sur la 
base du projet dans sa version initiale, qui prévoyait une hauteur d’environ 0,50 m 
de plus que le projet finalement autorisé. En partant du principe que l’impact en 
matière d’ensoleillement dépassait le cadre marginal en début d’après-midi 
seulement et ne durait que jusqu’à 14h25, respectivement 15h25, il pouvait être 
considéré que cette diminution de l’ensoleillement n’était pas source 
d’inconvénients graves. 

17.17)  Le même jour, le recourant a acquiescé aux demandes d’interventions. 

18.18)  La FULE s’est déterminée sur le recours et la demande d’intervention par 
écritures du 15 février 2017, concluant à l’irrecevabilité du recours, 
subsidiairement à son rejet, ainsi qu’au déboutement des intervenants de toutes 
leurs conclusions. 

  Le projet respectait les dispositions légales applicables aux constructions en 
limite de propriété, aux distances entre bâtiments, ainsi qu’aux vues droites. 
L’immeuble projeté était construit en limite de propriété et venait s’appuyer 
contre les murs en attente construits sur la parcelle voisine. Il avait de plus le 
même gabarit que l’immeuble contre lequel il venait s’appuyer. Pour le surplus, 
elle se rapportait aux observations de la ville et du département. 

  Enfin, elle avait respecté tous les souhaits et conditions posés par les 
autorités de préavis pour tenter de limiter les nuisances dues à la construction. 
L’éventuelle perte d’ensoleillement devait être supportée par les voisins, compte 
tenu de l’intérêt public à la construction de nouveaux logements pour étudiants et 
de la limitation du bruit routier obtenue grâce au « mur anti-bruit » que 
constituerait le nouvel immeuble.  

19.19)  Par jugement du 24 mai 2017, le TAPI a rejeté les recours et confirmé 
l’autorisation de construire querellée.  

  La qualité pour recourir des intervenants domiciliés ou ayant leurs bureaux 
dans l’immeuble sis rue Emile-Yung 17, immédiatement voisins de la parcelle 
concernée, devait être reconnue. Elle devait également l’être pour les voisins 
domiciliés ou ayant leurs bureaux dans les immeubles bordant la cour intérieure 
située entre les rues Emile-Yung, Sautter et la place Édouard Claparède : ceux-ci 
donnant tous sur la nouvelle construction, la réalisation du projet était susceptible 
de porter atteinte à leurs intérêts.  

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  Le transport sur place sollicité n’était pas nécessaire, le dossier contenant 
tous les éléments nécessaires et suffisants pour établir les faits pertinents et 
prendre une décision par rapport aux griefs soulevés.  

  La construction projetée viendrait s’appuyer, à ses deux extrémités, sur des 
murs en attente construits sur la parcelle n° 1151 voisine (bâtiments F 312 et 
F 313). La partie longeant la limite de propriété entre les deux murs en attente 
devait être borgne, conformément à l’art. 231 al. 1 let. a RCI. Les vitrages tolérés 
sur cette face devaient être, à teneur du préavis de l’IC du 19 avril 2016, fixes et 
translucides, permettant ainsi à une construction voisine de venir s’y accoler. 
Lesdits vitrages devaient ainsi être traités comme des murs en attente, de sorte que 
les dispositions sur les vues droits ne leur étaient pas applicables. La construction 
projetée pouvait ainsi être autorisée en limite de propriété de la parcelle n° 1151. 

  La rue Lombard, que longerait l’immeuble projeté, ayant une largeur de 
24,40 m, le gabarit prévu de 30 m respectait la hauteur autorisée selon la formule 
prescrite à l’art. 23 al. 5 LCI et la hauteur maximale de 30 m prévue à l’art. 23 
al. 6 LCI. L’harmonie urbanistique était en outre préservée, le projet respectant 
l’alignement avec les immeubles de la rue Emile-Yung et s’inscrivant en 
continuité du bâtiment F 312, d’un gabarit similaire, en terminant l’îlot formé par 
les rues Emile-Yung, Sauttier, Lombard et la place Édouard-Claparède. Le grief 
soulevé concernant la hauteur du gabarit devait être rejeté.  

  Le préavis de la CMNS n’avait pas à être requis, la nouvelle construction 
projetée ne concernant pas un bâtiment faisant partie d’un ensemble visé par 
l’art. 89 LCI. Le fait que cette construction vienne s’adosser contre le mur en 
attente d’un bâtiment protégé n’y changeait rien.  

  Le projet se trouvait dans une zone permettant la construction projetée, de 
sorte que les voisins devaient en principe souffrir une diminution de 
l’ensoleillement de leurs parcelles. Il ne résultait pas de l’étude produite par le 
recourant que la façade du bâtiment F 312 subirait effectivement une perte 
d’ensoleillement supplémentaire de deux heures à l’équinoxe. La perte 
d’ensoleillement alléguée ne pouvait ainsi être retenue comme établie. Le projet, 
qui portait sur la construction de trente-six logements pour étudiants, répondait à 
un intérêt public évident. Ainsi, le grief formulé au sujet d’une perte 
d’ensoleillement ne pouvait conduire à un refus de l’autorisation de construire 
litigieuse. Il en allait de même s’agissant des inconvénients de vue allégués, qui 
faisaient partie des conséquences pratiquement inévitables de l’édification de 
nouveaux bâtiments en zone à bâtir. L’effet de « mur » serait par ailleurs atténué 
par les vitrages translucides créés sur cette face, selon les exigences de l’IC. 

20.20)  Par acte du 6 juillet 2017, M. ACQUAROLI a formé recours à l’encontre 
du jugement précité auprès de la chambre administrative, concluant préalablement 
à la tenue d’une audience d’enquêtes et à la mise en œuvre d’un transport sur 

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place, et principalement à l’annulation du jugement du TAPI, sous suite de « frais 
et dépens ».  

 a. L’interprétation effectuée par le TAPI de la notion de « mur en attente » 
figurant à l’art. 231 al. 1 let. a RCI et son application à la face arrière du bâtiment 
projeté était arbitraire.  

  C’était en violation du droit d’être entendu du recourant et de son devoir de 
motivation que le TAPI avait écarté le grief relatif à la violation de l’art. 14 LCI 
en raison de la perte d’ensoleillement induite par la nouvelle construction sur 
l’immeuble existant sur la parcelle n° 1151. Par ailleurs, contrairement à ce 
qu’avait retenu le TAPI, cette perte d’ensoleillement causait aux propriétaires et 
locataires des immeubles voisins des inconvénients graves au sens de 
l’art. 14 LCI. 

  La ville était propriétaire, dans le même secteur, d’un certain nombre de 
parcelles vierges de toute construction et qui avaient un potentiel constructif. 
Ainsi, il était incompréhensible que la ville persiste à vouloir implanter un 
immeuble de neuf étages sur le petit carré d’herbe situé en bas de la rue 
Emile-Yung.  

 b. Le recourant produisait à l’appui de son recours deux films modélisant 
l’ensoleillement de l’immeuble sis sur la parcelle n° 1151 en date du 20 mars, soit 
à l’équinoxe, sans et avec la nouvelle construction. Ces études avaient été 
actualisées le 2 juillet 2017 par Alios en fonction du gabarit final retenu pour 
l’immeuble projeté par la FULE selon les plans et coupes visés ne varietur. 
Contrairement à ce que la TAPI aurait souhaité, il n’était pas possible de 
distinguer les nuances entre les ombres portées par l’avant-toit et celles induites 
par la construction projetée. Selon le film de la situation actuelle, pendant la 
période allant de 11h55 à 15h55, les fenêtres et balcons donnant sur la façade 
sud/est de l’immeuble bénéficiaient d’un ensoleillement total, et aucune ombre 
significative n’était projetée par l’avant-toit. À compter de 14h55, une petite 
ombre était projetée par l’avant-toit, mais celle-ci n’atteignait pas même les 
fenêtres situées au dernier étage. Ce n’était qu’à partir de 15h55 que les fenêtres 
situées aux deux derniers étages de l’immeuble étaient en partie impactées par 
l’ombre projetée par l’avant-toit, les autres étages bénéficiant d’un ensoleillement 
complet jusqu’à 16h10. Le film relatif à la situation avec l’immeuble projeté 
montrait en revanche qu’à partir de 10h55, l’ombre projetée par l’immeuble de la 
FULE commençait à toucher l’immeuble sis sur la parcelle n° 1151 et que, dès 
11h55, l’ombre projetée sur le nouvel immeuble privait d’ensoleillement la moitié 
des fenêtres et balcons donnant sur la façade sud/est de l’immeuble. 
Graduellement, cette perte d’ensoleillement s’étendait sur toute la façade qui était 
normalement en plein soleil.   

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A/4045/2016 

21.21)  Par acte du même jour, M. AUVERGNE, M. BERRA, Mme BERTOLO 
MONNIER, Mme BÖSCH, Mme CASTIGLIONE, Mmes Marie-Louise et 
Palmyre CHARBONNIER, Mme Gilberte COSTA GRILO, Mme COTTIER, 
Mme DE BRIEY, Mme et M. DUCHABLE, M. DULAC, M. ECUVILLON, 
Mme et M. ERNST, M. ETTER, Mme FERNANDES DE OLIVEIRA DOS 
SANTOS, Mme GLOOR, M. GUINAND, M. HALPERIN, Mme LE GAL, 
M. LEW, M. MASON, M. MOSSAZ, Mme MOSSAZ-JOËLSON, 
Mme MOSSAZ-MARINIC, M. OTT, Mme PASSARD, Mme REUGE, 
M. RIZZATO, M.  ROSSETTI, Mme et M. RUBI, M. SAINT-M'LEUX, 
Mme SAJI DAZA ECUVILLON, Mme et M. SALOM, Mme et M. VARCHER et 
Mme VAZ (ci-après : M. AUVERGNE et consorts) ont également interjeté 
recours contre le jugement précité auprès de la chambre administrative. Ils 
concluaient, préalablement, à la convocation d’une audience d’enquêtes, à 
l’organisation d’un transport sur place et à la mise en place d’une expertise quant 
à l’effet de l’ombre portée par la construction querellée sur le déficit d’apport de 
chaleur solaire passif sur les bâtiments existants, et, principalement, à l’annulation 
du jugement entrepris et à la condamnation du département aux « frais et dépens » 
de la procédure.  

  Ils souscrivaient intégralement aux développements et conclusions présentés 
dans le recours déposé simultanément par M. ACQUAROLI.  

  Ils développaient en particulier les griefs les touchant plus particulièrement, 
à savoir la violation de leur droit d’être entendus, le formalisme excessif du TAPI 
qui avait écarté le grief relatif à la violation de l’art. 14 LCI, et la violation du 
principe de la proportionnalité de par l’absence, lors de la pesée des intérêts, de la 
prise en compte du préjudice économique subi par les recourants du fait du déficit 
d’apport de chaleur solaire passif.  

  Selon une étude faite par l’office fédéral des questions conjoncturelles, 
qu’ils produisaient, l’effet du soleil sur un bâtiment était générateur de chaleur 
naturelle et gratuite, alors qu’à l’inverse, l’ombre portée sur un même bâtiment 
pouvait diminuer de 3 à 5° la température intérieure de celui-ci.  

  Pour le surplus, leurs arguments seront en tant que de besoin repris dans la 
partie en droit du présent arrêt. 

22.22)  Le 30 août 2017, la ville a répondu aux recours, concluant à leur rejet, à 
la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation des recourants en tous 
les frais et émoluments de la procédure. 

  C’était à raison que le TAPI avait considéré que la façade de l’immeuble du 
recourant donnant sur la rue Lombard était borgne vu l’absence de vue, et qu’il 
permettait à une construction de s’y accoler. Les vitrages pouvaient donc être 
traités comme des murs en attente.  

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A/4045/2016 

  Le TAPI n’avait pas violé le droit d’être entendu des recourants, mais avait 
bien examiné leur grief relatif à la perte d’ensoleillement et motivé sa décision, 
considérant que les éléments de preuve apportés par les recourants n’étaient pas 
concluants. En effet, il n’était pas possible d’affirmer sur la base du document 
produit par le recourant – qui n’avait pas été établi par des architectes ou par une 
entreprise spécialiste dans les études d’ombres – que l’immeuble du recourant 
perdrait plus de deux heures d’ensoleillement en raison du projet litigieux. En tout 
état de cause, une perte plus importante serait admissible dans la mesure où le 
projet répondait à un intérêt public important, à savoir la création de logement 
pour étudiants.  

23.23)  Le département a répondu au recours le 12 septembre 2017, concluant 
également à son rejet et à la confirmation du jugement querellé.  

  Faisant référence aux travaux préparatoires, il relevait que le projet querellé 
allait dans le sens de la volonté du législateur s’agissant de l’art. 24 al. 2 LCI, 
mettant fin à deux murs borgnes existants. Le projet visant à valoriser l’îlot, il 
était opportun, dans le cas d’espèce, de ne pas surseoir à la réalisation du projet 
jusqu’à la présentation d’un plan d’ensemble, possibilité prévue par l’art. 24 
al. 2 LCI.  

  S’agissant de la perte d’ensoleillement alléguée, elle concernait, en grande 
majorité, une infime partie du bâtiment F 312 et était inhérente à la réalisation de 
l’immeuble en îlot, procédé architectural tout à fait courant au centre-ville et 
conforme à la zone. Ainsi, une éventuelle perte d’ensoleillement de plus de deux 
heures ne devait pas être considérée comme source d’inconvénients graves, eu 
égard à la conformité du projet à la zone, aux spécificités architecturales des lieux 
et à l’intérêt public à la réalisation de logements pour étudiants. Le prétendu 
« barrage visuel » n’était également pas problématique, toutes les règles de 
distances et vues droites étant respectées. 

  La perte énergétique invoquée par les recourants n’était pas démontrée : 
selon l’étude produite, cela dépendait notamment de la surface de captage 
(surfaces vitrées) et d’autres facteurs, non démontrés. Cette prétendue diminution 
des températures devait en outre être relativisée au regard de l’isolation thermique 
accrue découlant du fait que l’immeuble F 312 n’aurait plus de mur borgne.  

24.24)  Le 13 septembre 2017, la FULE a conclu au rejet du recours de 
M. ACQUAROLI, à la confirmation du jugement entrepris et à l’irrecevabilité du 
recours déposé par M. AUVERGNE et consorts, le tout sous suite de frais et 
« dépens ».  

  On ignorait tout de l’emplacement des appartements des recourants. Il 
n’était dès lors pas possible d’examiner s’ils étaient atteints de quelconque 
manière par l’immeuble projeté. Leur recours devait donc être déclaré irrecevable. 

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  Les recourants méconnaissaient la portée de l’art. 231 RCI qui ne faisait 
qu’expliciter le fait qu’une construction pouvait être érigée en limite de propriété 
s’il s’agissait d’un mur en attente. Tel était le cas de l’immeuble propriété de 
M. ACQUAROLI, construit en limite de la parcelle n° 4220. La construction de la 
FULE serait simplement érigée contre le mur en attente de l’immeuble de 
M. ACQUAROLI, et respectait de ce fait les art. 22 et 23 LCI et les art. 230 et 
231 RCI.  

  Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, pour qu’une perte 
d’ensoleillement soit qualifiée d’excessive, il fallait qu’elle couvre la totalité de 
l’habitation ou du bien-fonds voisin durant plus de deux heures à l’équinoxe. Or, 
l’étude produite par les recourants ne démontrait pas que l’ombre de l’immeuble 
projeté recouvrirait la totalité de l’immeuble F 312 pendant plus de deux heures à 
l’équinoxe. À teneur d’une étude qu’elle produisait, réalisée par le bureau 
d’architecte GROUP 8, seule la façade sud-est de cet immeuble serait 
partiellement recouverte d’ombre, et ce entre midi et 14h00 seulement. Par 
ailleurs, à teneur de cette même étude, l’ombre projetée serait partielle, compte 
tenu de la façade translucide de l’immeuble de la FULE donnant sur cour. Dès 
lors, la construction de l’immeuble projeté n’aurait pas d’impact sur l’immeuble 
F 312.  

25.25)  Le 23 octobre 2017 s’est tenu un transport sur place.  

 a. Monsieur Tarramo BROENNIMANN, architecte mandaté par la FULE, a 
indiqué les dimensions et l’emplacement du projet sur la parcelle n° 4220 le long 
de la rue Lombard.  

 b. Le bureau de M. ACQUAROLI avait fait poser un gabarit, soit une ligne de 
ballons en forme de cœur, en haut des immeubles, dont les parties ont admis 
qu’elle représentait la hauteur future du bâtiment à quelques décimètres près. 
M. ACQUAROLI a souligné que l’extrémité de la ligne de ballons, côté rue 
Emile-Yung, était au faîte du toit, alors que l’immeuble se terminerait au droit de 
la façade du bâtiment le long de cette rue. Depuis le petit carré d’herbe où serait 
édifié l’immeuble, il a relevé que la construction du bâtiment accolé au mur en 
attente ne posait pas de problème en soi, contrairement à la partie qui jouxterait la 
cour. Cette partie-là devrait être à 4 m en retrait, et il n’y avait pas la place pour 
cela. Si le bâtiment devait être édifié en limite, il pourrait atteindre au maximum 
7 m, soit la hauteur du bâtiment de la pharmacie.  

 c. Le représentant du département a relevé que l’immeuble situé à l’angle de la 
rue Lombard et de la rue Sautter n’avait pas de fenêtres sur l’extrémité de sa 
façade sur cour. Ce n’était pas la même situation sur l’immeuble donnant sur la 
rue Emile-Yung. Sur ce dernier, il y avait des fenêtres avec des vitres cathédrales 
sur la façade borgne. Celles-ci donnaient sur une courette technique, selon 
M. ACQUAROLI.  

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 d. Les parties se sont ensuite rendues dans l’appartement de M. ERNST, au 
3ème étage de l’immeuble F 312. Dans l’appartement situé à l’angle de la cour et 
de la rue Lombard, la pièce d’angle était une chambrette.  

 e. Lors du transport sur place, le nouveau conseil de M. ACQUAROLI a été 
autorisé à déposer un chargé de pièces complémentaires.  

  Il s’agissait d’images de synthèse extraites du site internet du système 
d'information du territoire à Genève (ci-après : SITG, consultable à l’adresse 
https://ge.ch/sitg/cartes/3d), indiquant l’ombre projetée sur le bâtiment F 312 entre 
8h09 et 15h59 au mois de mars, avec et sans le bâtiment projeté.  

 f. À l’issue du transport sur place, un délai au 18 décembre 2017 a été octroyé 
aux parties pour produire une ultime écriture.  

26.26)  Par courrier du 3 novembre 2017, annexé au procès-verbal par la 
chambre administrative, la FULE est revenue sur le contenu dudit procès-verbal.  

  Contrairement à ce qui y était indiqué, M. BROENNIMANN avait précisé 
que selon lui, la hauteur du gabarit telle que définie par la ligne de ballons, était 
trop élevée. Vérification faite, tel était bien le cas : le faîte de l’immeuble projeté 
était bien aligné à la tangente de l’arc de cercle du bâtiment mitoyen, propriété de 
M. ACQUAROLI. La FULE n’admettait donc pas que la ligne en forme de cœurs, 
posée par le bureau du recourant, représentait la hauteur du futur bâtiment.  

27.27)  Le 18 décembre 2017, M. ACQUAROLI a adressé ses observations 
finales à la chambre administrative, persistant intégralement dans les conclusions 
de son recours.  

  En retenant que la façade nord-ouest de l’immeuble projeté longeant la 
limite de propriété entre les parcelles nos 1151 et 4220 pouvait être assimilée à un 
« mur en attente », le TAPI et le département avaient cherché à donner une 
apparence de justification légale à une situation complètement illégale, et étaient 
ainsi tombés dans l’arbitraire.  

  Tant l’étude des ombres réalisée par Alios que les clichés des ombres tirés 
du site SITG démontraient que la construction projetée priverait les chambres, les 
cuisines et les balcons des appartements donnant sur la façade sud/est de 
l’immeuble F 312 de tout ensoleillement et de la lumière du jour et ce de manière 
croissante dès 10h55 et jusqu’à après 15h55, soit pendant au moins quatre heures. 
Lors du transport sur place, la chambre administrative avait également pu se 
rendre compte du barrage visuel que constituerait la façade « mur » de l’immeuble 
projeté, pour les locataires de l’immeuble du recourant, qui disposaient à l’heure 
actuelle d’une vue dégagée jusqu’au Salève. Ces nuisances graves n’étaient pas 
justifiées dans le cas présent, l’intérêt privé des propriétaires et de la soixantaine 
de locataires des immeubles sis sur les parcelles n° 1150 et 1151 à pouvoir 

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continuer de profiter de logements ensoleillés et disposant d’une lumière du jour 
suffisante et d’une certaine vue l’emportant sur l’intérêt public à la construction 
de logements destinés à être occupés temporairement par un nombre très réduit 
d’étudiants.  

  Enfin, à la lecture des plans visés ne varietur approuvés par le département, 
les façades de l’immeuble projeté empiétaient sur le domaine public communal, à 
savoir sur le trottoir longeant la rue Lombard, sans que l’autorisation nécessaire 
n’ait été sollicitée et obtenue de la part de la ville. 

28.28)  Le même jour, le département a transmis à la chambre administrative ses 
observations après le transport sur place, persistant dans ses conclusions 
préalables. 

  Il partageait la remarque émise par la FULE dans son courrier du 
3 novembre 2017. L’indication erronée du gabarit découlait certainement de 
l’évolution du gabarit du projet entre sa première version et le gabarit finalement 
autorisé.  

  Comme le site SITG ne mentionnait que le volume du projet de construction 
dans sa première version déposée – le service de la mensuration officielle étant en 
principe consulté une seule fois –, il allait de soi que les images de synthèse 
produites ne correspondaient pas à l’image du projet finalement autorisé.  

29.29)  La ville a également transmis ses observations finales le 18 décembre 
2017, persistant intégralement dans ses conclusions.  

30.30)  Par courrier du même jour, la FULE a persisté dans ses conclusions.  

  Les documents transmis par M. ACQUAROLI le 23 octobre 2017 ne 
reflétaient aucune réalité. Il convenait donc de se référer aux plans de réalisation 
de l’immeuble annexés à l’autorisation de construire, ainsi qu’aux différentes 
pièces produites par la FULE.  

31.31)  M. AUVERGNE et consorts se sont déterminés le 3 janvier 2018, 
persistant également dans leurs conclusions et insistant sur la perte d’apport de 
chaleur solaire passif que causerait le bâtiment litigieux. Si ce dernier était 
autorisé, les directives émises en 2012 par la Conférence des directeurs cantonaux 
de l’énergie, intitulées « principes directeurs de la politique énergétique », seraient 
manifestement violées. La perte d’apport de chaleur solaire passif étant 
extrêmement difficile à prouver, seule une expertise serait à même de confirmer 
celle-ci. 

32.32)  Le 24 janvier 2018, la FULE a répliqué aux observations des recourants.  

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  Le bâtiment projeté avait pour vocation de venir s’appuyer sur les deux 
murs en attente des bâtiments cadastrés nos 311 et 312 (recte : 312 et 313), et 
viendrait ainsi terminer l’îlot d’immeubles présents. Aucune des dispositions 
légales citées par M. ACQUAROLI n’était ainsi violée.  

  L’argument selon lequel l’immeuble projeté déborderait sur la rue Lombard 
était nouveau et ne se fondait sur rien. La ville, propriétaire du terrain, avait par 
ailleurs toujours soutenu le projet. 

  Pour le surplus, elle persistait dans ses conclusions. 

33.33)  Le 26 février 2018, M. ACQUAROLI a adressé sa réplique à la chambre 
administrative.  

  Contrairement à ce que soutenait la FULE, l’étude d’ombres effectuée par 
Alios se basait sur les ombres portées à l’équinoxe, soit le 20 mars 2018.  

  Il ressortait des plans visés ne varietur par le département que les distances 
et vues droites n’étaient pas respectées sur la face latérale de l’immeuble projeté 
en lien avec la parcelle n° 4’034. Par ailleurs, la hauteur du bâtiment projeté était 
bien plus élevée que l’immeuble F 312. Enfin, les éléments implantés en saillies 
sur le futur immeuble ne respectaient pas l’art. 25 RCI.  

34.34)  M. AUVERGNE et consorts ont produit des observations le 9 mars 2018, 
persistant dans leur conclusion visant à la mise sur place d’une expertise 
établissant les critères techniques permettant de calculer de manière objective les 
effets de l’ombre portée sur le bâtiment F 312 en termes de consommation 
thermique, ce à divers moments de l’année.  

  L’autorisation projetée allait à l’encontre de la volonté politique écologique 
de la Confédération, du canton de Genève, du département et des Services 
industriels de Genève (ci-après : SIG). Aujourd’hui, compte tenu des objectifs 
politiques et écologiques fixés en fonction des impôts prélevés (soit la taxe sur le 
CO2), une construction qui générerait une augmentation de la consommation 
thermique ne devait pas être autorisée. Le Tribunal fédéral ne s’était jamais 
exprimé quant aux critères à retenir en matière de déficit en apport de chaleur 
passif solaire. L’hiver et les entre saisons étant des références essentielles à 
l’estimation du déficit en apport de chaleur passif solaire, l’équinoxe était sans 
pertinence à cet égard, de sorte que la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à 
la perte d’ensoleillement n’était pas applicable.  

35.35)  Par courrier du 12 mars 2018, la chambre administrative a informé les 
parties que la cause était gardée à juger.    

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EN DROIT 

1.1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont 
recevables de ces points de vue (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 
26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure 
administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.2)  L’objet du litige porte sur la conformité au droit de l’autorisation de 
construire DD 105’142 délivrée à la FULE par le département.  

3.3)  La FULE concluant à l’irrecevabilité du recours de M. AUVERGNE et 
consorts, il convient de trancher au préalable cette question.  

 a. À teneur de l’art. 60 let. b LPA, les parties à la procédure qui a abouti à la 
décision attaquée et toute personne qui est touchée directement par une décision et 
a un intérêt personnel digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée, 
sont titulaires de la qualité pour recourir (ATA/632/2011 du 11 octobre 2011). 
S'agissant des voisins, la jurisprudence a indiqué que seuls ceux dont les intérêts 
sont lésés de façon directe et spéciale ont l’intérêt particulier requis. Cette lésion 
directe et spéciale suppose qu’il y ait une communauté de faits entre les intérêts 
du destinataire de la décision et ceux des tiers. La qualité pour recourir est en 
principe donnée lorsque le recours émane du propriétaire ou du locataire d’un 
terrain directement voisin de la construction ou de l’installation litigieuse 
(ATA/577/2014 du 29 juillet 2014). Les voisins peuvent ainsi recourir en 
invoquant des règles qui ne leur donnent aucun droit et qui ne sont pas 
directement destinées à protéger leurs intérêts (ATF 110 Ib 398 consid. 1b p. 400 ; 
ATA/214/2007 du 8 mai 2007 ; ATA/101/2006 du 7 mars 2006 ; ATA/653/2002 
du 5 novembre 2002 ; ATA/35/2002 du 15 janvier 2002 et les références citées). 

 b. En l’espèce, même si on ignore l’emplacement exact des appartements des 
recourants, dont l’adresse est mentionnée sur le recours, il n’en demeure pas 
moins que certains d’entre eux sont locataires de l’immeuble de M. ACQUAROLI 
(parmi lesquels M. ERNST, dont l’appartement a été visité lors du transport sur 
place et se trouve à l’angle de la cour et de la rue Lombard), qu’ils sont donc 
immédiatement voisins de la parcelle concernée par la construction litigieuse. 
Comme l’a à juste titre retenu le TAPI, ils sont dès lors directement et plus que 
quiconque touchés par l’immeuble projeté, de sorte que la qualité pour recourir 
doit leur être reconnue. 

  La qualité pour recourir des locataires de M. ACQUAROLI permet d’entrer 
en matière sur leur recours, et la question de savoir si les autres recourants, dont 
les appartements sont plus éloignés de la future construction, sont directement 
touchés par celle-ci pourra demeurer indécise. 

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https://intrapj/perl/decis/ATA/632/2011
https://intrapj/perl/decis/ATA/577/2014
https://intrapj/perl/decis/110%20Ib%20398
https://intrapj/perl/decis/ATA/214/2007
https://intrapj/perl/decis/ATA/101/2006
https://intrapj/perl/decis/ATA/653/2002
https://intrapj/perl/decis/ATA/35/2002

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4.4)  M. AUVERGNE et consorts concluent préalablement à la mise sur pied 
d’une expertise quant à l’effet de l’ombre portée par la construction querellée sur 
le déficit d’apport de chaleur solaire passif sur les bâtiments existants.  

 a. Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes (ATF 137 IV 33 consid. 9.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
2C_265/2016 du 23 mai 2016 consid. 5.1 et les arrêts cités), de participer à 
l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son 
résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre 
(ATF 138 I 154 consid. 2.3.3 ; 137 II 266 consid. 3.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 
2C_1060/2016 du 13 juin 2017 consid. 3.1 ; 2C_848/2016 du 26 septembre 2016 
consid. 6 et les arrêts cités). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 
cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si 
le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 
consid. 5.2 ; 134 I 140 consid. 5.3 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_980/2016 du 
7 mars 2017 consid. 2.2.1. ; 1C_520/2016 du 16 février 2017 consid. 3.4. ; 
1C_119/2015 du 16 juin 2015 consid. 2.1 ; ATA/1111/2017 du 18 juillet 2017). 
Le droit d'être entendu ne contient pas non plus d’obligation de discuter tous les 
griefs et moyens de preuve du recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui sont 
pertinents pour l'issue du litige (ATF 138 I 232 consid. 5.1 ; 138 IV 81 
consid. 2.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_983/2016 du 20 février 2017 
consid. 2.2 ; 2C_835/2014 du 22 janvier 2015 consid. 3.1).  

 b. L’expertise représente un moyen de preuve (art. 38 LPA) ordonné lorsque 
l’établissement ou l’appréciation de faits pertinents requièrent des connaissances 
et compétences spécialisées – par exemple techniques, médicales, scientifiques, 
comptables – que l’administration ou le juge ne possèdent pas (ATA/661/2015 du 
23 juin 2015 ; ATA/568/2015 du 2 juin 2015 ; ATA/595/2006 du 14 mars 2006). 

 c. En l’espèce, les recourants sollicitant la mise sur pied de l’expertise 
reconnaissent eux-mêmes que la preuve effective de la perte d’apport de chaleur 
passif solaire est extrêmement difficile à apporter. L’on peine dès lors à voir 
quelle expertise la chambre de céans pourrait faire réaliser. Toutefois, comme cela 
sera exposé ci-après, ce grief n’est pas décisif, et la chambre administrative 
dispose d’un dossier complet lui permettant de trancher les griefs soulevés en 
toute connaissance de cause. Ainsi, il ne sera pas donné suite à la demande 
d’expertise des recourants.  

5.5)  Dans un grief de nature formelle, les recourants reprochent au TAPI la 
violation de leur droit d’être entendus, dans la mesure où il aurait omis d’instruire 

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et d’examiner leur grief lié à la perte d’ensoleillement causée par la nouvelle 
construction.  

 a. Le droit d’être entendu est une garantie de nature formelle dont la violation 
entraîne, lorsque sa réparation par l'autorité de recours n'est pas possible, 
l'annulation de la décision attaquée sans égard aux chances de succès du recours 
sur le fond (ATF 137 I 195 consid. 2.2 ; 133 III 235 consid. 5.3 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 8C_529/2016 du 26 octobre 2016 consid.4.2.1 ; 1C_387/2014 du 
20 juin 2016 consid. 3.1 ; ATA/1007/2016 du 29 novembre 2016 ; ATA/637/2016 
du 26 juillet 2016 et les arrêts cités ; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, 
Droit administratif général, 2014, p. 696 n. 1982). Ce moyen doit par conséquent 
être examiné en premier lieu (ATF 138 I 232 consid. 5.1 ; 137 I 195 consid. 2.2). 
Sa portée est déterminée d'abord par le droit cantonal  (art. 41 ss LPA) et le droit 
administratif spécial (ATF 126 I 15 consid. 2 ; 124 I 49  consid. 3a et les arrêts 
cités ; arrêts du Tribunal fédéral 5A_11/2009 du 31 mars 2009 consid. 2.1 ; 
2P.39/2006 du 3 juillet 2006 consid. 3.2). Si la protection prévue par ces lois est 
insuffisante, ce sont les règles minimales déduites de la Constitution qui 
s’appliquent (art. 29 al. 2 Cst. ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_15/2010 du 15 mars 
2010 consid. 3.1 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, 
p. 509 n. 1526 ; Andreas AUER/Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTELIER, 
Droit constitutionnel suisse, 2013, vol. 2, 3ème éd., p. 615 n. 1317 ss). Quant à 
l'art. 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés 
fondamentales du 4 novembre 1950 (CEDH - RS 0.101), il n'accorde pas au 
justiciable de garanties plus étendues que celles découlant de l'art. 29 al. 2 Cst. 
(arrêts du Tribunal fédéral 6B_24/2010 du 20 mai 2010 consid. 1 ; 4P.206/2005 
du 11 novembre 2005 consid. 2.1 et les arrêts cités).  

  Le droit d’être entendu comprend le droit pour les parties de faire valoir leur 
point de vue avant qu’une décision ne soit prise, de fournir des preuves quant aux 
faits de nature à influer sur la décision, d’avoir accès au dossier, de participer à 
l’administration des preuves, d’en prendre connaissance et de se déterminer à leur 
propos (ATF 142 II 218 consid. 2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_656/2016 du 
9 février 2017 consid. 3.2 et les références citées ; ATA/917/2016 du 
1er novembre 2016 et les arrêts cités).  

  b. La jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de droits constitutionnels a 
également déduit du droit d’être entendu le droit d’obtenir une décision motivée. 
L’autorité n’est toutefois pas tenue de prendre position sur tous les moyens des 
parties ; elle peut se limiter aux questions décisives, mais doit se prononcer sur 
celles-ci (ATF 138 I 232 consid. 5.1 ; 137 II 266 consid. 3.2 ; arrêts du Tribunal 
fédéral 8C_320/2016 du 13 mars 2017 consid. 4.1 ; 6B_431/2015 du 24 mars 
2016 consid. 1.1 ; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, 
p. 521 n. 1573). Il suffit, du point de vue de la motivation de la décision, que les 
parties puissent se rendre compte de sa portée à leur égard et, le cas échéant, 

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recourir contre elle en connaissance de cause (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 ; 138 
I 232 consid. 5.1 ; 136 I 184 consid. 2.2.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 
2C_832/2016 du 12 juin 2017 consid. 4.1 ; 1B_450/2015 du 22 avril 2016 
consid. 3.1 ; ATA/1059/2017 du 4 juillet 2017 ; ATA/1039/2017 du 
30 juin 2017). 

  La violation du droit d’être entendu doit en principe entraîner l’annulation 
de la décision attaquée, indépendamment des chances du recourant sur le fond 
(ATF 140 I 68 consid. 9.3 ; 135 I 279 consid. 2.6.1 ; 133 III 235 consid. 5.3 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 5A_681/2014 du 14 avril 2015 consid. 3.1 ; 
2C_489/2013 du 27 août 2013 consid. 2.2 ; ATA/752/2016 du 6 septembre 2016). 
Une réparation devant l’instance du recours est possible si celle-ci jouit du même 
pouvoir d’examen que l’autorité intimée (ATF 138 I 97 consid. 4.1.6.1 ; 137 I 195 
consid. 2.3.2 ; arrêts du Tribunal fédéral 1B_112/2015 du 14 juillet 2015 
consid. 2.1 ; 1C_533/2012 du 12 septembre 2013 consid. 2.1 ; ATA/1039/2017 du 
30 juin 2017). La réparation dépend cependant de la gravité et de l'étendue de 
l'atteinte portée au droit d'être entendu et doit rester l'exception (ATF 126 I 68 
consid. 2 et les arrêts cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1B_112/2015 du 
14 juillet 2015 consid. 2.1 ; 1C_641/2012 du 31 avril 2013 consid. 3.4 ; 
ATA/1039/2017 du 30 juin 2017) ; elle peut se justifier en présence d'un vice 
grave notamment lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à 
un allongement inutile de la procédure (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 ; 136 V 117 
consid. 4.2 ; ATA/1039/2017 précité). Enfin, la possibilité de recourir doit être 
propre à effacer les conséquences de la violation. Autrement dit, la partie lésée 
doit avoir eu le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure 
contentieuse aussi efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le 
prononcé de la décision litigieuse (ATA/679/2017 du 20 juin 2017 et les arrêts 
cités).   

 c. En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les recourants, le jugement 
entrepris traite de la problématique de l’ensoleillement et arrive à la conclusion, 
après examen des pièces du dossier, que ce grief ne peut pas conduire à un refus 
de l’autorisation de construire litigieuse. 

  Par ailleurs, au vu de la qualité d’impression de l’étude d’ombres produite 
par les recourants en première instance et du fait que celle-ci se fondait sur la base 
du projet dans sa version initiale, on ne saurait reprocher au TAPI de ne lui avoir 
pas retenu de valeur probante.  

  En tout état de cause, les recourants ont pu produire une nouvelle étude 
d’ombres et pu faire valoir leurs arguments par-devant la chambre administrative, 
de sorte que, même si une violation de leur droit d’être entendus devait être 
retenue en première instance, elle serait réparée devant la chambre de céans, qui 
dispose du même pouvoir d’examen que le TAPI. 

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  Partant, ce grief sera écarté.  

6.6)  Dans un premier grief au fond, les recourants invoquent une interprétation 
arbitraire de la notion de « mur en attente » de l’art. 231 al. 1 let. c LCI. Ils 
soutiennent que le TAPI aurait méconnu cette notion et se serait fondé sur le 
constat factuel erroné selon lequel un bâtiment de neuf étages pourrait encore être 
érigé sur la parcelle n° 1151 et venir s’adosser à la face nord-ouest du bâtiment 
projeté (qui devrait ainsi être considérée comme un mur en attente).  

 a. En 2ème zone de construction, les constructions peuvent être édifiées à la 
limite de deux propriétés privées (art. 24 al. 1 LCI). Le département peut 
subordonner l'autorisation d'édifier des constructions avec un mur en attente à la 
présentation préalable par le demandeur d'un plan d'ensemble dont l'exécution soit 
assurée dans un délai maximum de dix ans (art. 24 al. 2 LCI). Lorsqu’une 
construction n’est pas édifiée à la limite de propriétés privées, la distance entre 
cette construction et la limite doit être au moins égale à la moitié de la hauteur du 
gabarit diminuée de 3 m (art. 25 al. 1 LCI). Les distances entre deux constructions 
ne peuvent être inférieures à la somme des distances qui seraient exigibles entre 
chacune de ces constructions et une limite de propriété passant entre elles (art. 45 
al. 1 LCI). 

  L’art. 231 RCI précise que ne peuvent être édifiés à la limite de deux 
propriétés privées en dérogation aux dispositions sur les distances entre bâtiments 
que : a) des murs en attente ; b) des constructions basses ; c) des constructions de 
peu d’importance ; et d) des constructions en sous-sol (al. 1). Restent réservées les 
dispositions sur les droits de jour et celles des plans localisés de quartier (al. 2). 

 b. Ni la LCI, ni le RCI ne contiennent de définition de la notion de « mur en 
attente », contenue aux art. 20 al. 2, 24 al. 2, 28 al. 2 et 3, 33 al. 2 et 3 LCI et 231 
al. 1 let. a RCI.  

  La loi s’interprète en premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale). Le 
juge ne se fonde cependant sur la compréhension littérale du texte que s’il en 
découle sans ambiguïté une solution matériellement juste (ATF 137 IV 180 
consid. 3.4). En revanche, lorsque des raisons objectives permettent de penser que 
ce texte ne restitue pas le sens véritable de la disposition en cause, il y a lieu de 
déroger au sens littéral d’un texte clair (ATF 137 I 257 consid. 4.1 ; 
ATA/607/2018 du 13 juin 2018 consid. 5) ; il en va de même lorsque le texte 
conduit à des résultats que le législateur ne peut avoir voulus et qui heurtent le 
sentiment de la justice et le principe de l’égalité de traitement (ATF 135 IV 113 
consid. 2.4.2). De tels motifs peuvent découler des travaux préparatoires, du but et 
du sens de la disposition, ainsi que de la systématique de la loi (ATF 135 II 78 
consid. 2.2). Il convient alors de rechercher quelle est la véritable portée de la 
norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des 
travaux préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, 

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https://intrapj/perl/decis/137%20IV%20180
https://intrapj/perl/decis/137%20I%20257
https://intrapj/perl/decis/ATA/607/2018
https://intrapj/perl/decis/135%20IV%20113
https://intrapj/perl/decis/135%20II%2078

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ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l’intérêt protégé 
(interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d’autres dispositions 
légales (interprétation systématique ; ATF 136 III 283 consid. 2.3.1). Le juge ne 
privilégie aucune méthode d’interprétation, mais s’inspire d’un pluralisme 
pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme (ATF 139 IV 270 
consid. 2.2 ; 137 IV 180 consid. 3.4 ; arrêts du Tribunal fédéral 2C_839/2015 du 
26 mai 2016 consid. 3.4.1 ; 1C_584/2015 du 1er mars 2016 consid. 4.1). 

  À teneur des travaux préparatoires relatifs à la LCI, l’art. 24 al. 2 LCI « tend 
à faire disparaître les mitoyens d’attente qui sont très laids et déparent certains 
quartiers. […] La construction de certains immeubles laisse subsister des 
mitoyens qui, pendant un temps indéterminé, sont vraiment une chose laide. » 
(Mémorial des séances du Grand Conseil de la République et canton de Genève, 
1940/I, pp. 610-611). 

  Selon la jurisprudence de la chambre de céans, un jour fixe, translucide et 
non transparent est assimilé à un mur (ATA/880/2003 du 2 décembre 2003 
consid. 3). 

 c. Il ressort de ce qui précède que la notion de « mur en attente » présuppose 
qu’une autre construction puisse venir s’y accoler un jour. Partant, une telle 
construction doit être, comme le soutient le recourant, autorisable sous l’angle du 
droit des constructions.  

 d. En l’espèce, la construction projetée est prévue en limite de propriété des 
parcelles privées nos 4'220 et 1'151. La façade nord-ouest de l’immeuble litigieux 
vient s’appuyer, à ses deux extrémités, sur les murs en attente construits sur la 
parcelle n° 1'151, qui sont eux-mêmes en limite de propriété (bâtiments F 312 et 
F 313). Le reste de la façade nord-ouest de l’immeuble litigieux donne sur une 
partie de la parcelle n° 1'151, qui appartient à la cour intérieure de l’ensemble 
d’immeubles formé par les rues Sauter, Emile-Yung et la place 
Édouard-Claparède.  

  Selon le TAPI, cette partie de façade donnant sur la cour, borgne, devrait 
être considérée comme un mur en attente au sens de l’art. 231 al. 1 RCI. Si des 
vitrages y ont été tolérés, ceux-ci seront fixes et translucides, de manière à ce 
qu’une construction voisine puisse venir s’y accoler (jugement entrepris, 
consid. 34).  

  Or, dans la mesure où ce mur donne sur une cour intérieure, il est, comme le 
soutient le recourant, peu probable, voire impossible qu’une construction puisse 
venir s’y adosser un jour. En effet, les façades des immeubles existants encerclant 
cette cour intérieure sont dotées de fenêtres. Si un bâtiment devait être construit 
contre la façade arrière de l’immeuble de la FULE, cela obstruerait complètement 
les fenêtres donnant sur cour de l’immeuble F 312, propriété du recourant, et 

https://intrapj/perl/decis/136%20III%20283
https://intrapj/perl/decis/139%20IV%20270
https://intrapj/perl/decis/137%20IV%20180
https://intrapj/perl/decis/2C_839/2015
https://intrapj/perl/decis/1C_584/2015
https://intrapj/Decis/TA/ata.tdb?L=4515&HL=

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A/4045/2016 

rendrait ses appartements inhabitables. La façade arrière de l’immeuble litigieux 
donnant sur cour mesurant 16 m de long, il ne serait pas non plus envisageable de 
construire un immeuble de grand gabarit sur une partie de cette façade, sous peine 
de violer les dispositions relatives notamment aux distances entre les bâtiments. 
Dans l’ATA/1637/2017, la chambre administrative avait d’ailleurs refusé la 
construction d’un immeuble d’un étage sur la parcelle n° 1'151 au motif que cette 
construction aurait été trop proche de la façade de l’immeuble F 312.  

  Dans sa réponse, le département reconnaît à ce propos qu’une extension du 
bâtiment F 312 dans sa typologie actuelle nécessiterait des modifications dans les 
logements existants. Or, l’on peine à voir quelles modifications apportées auxdits 
logements permettraient de construire un immeuble dans cette cour intérieure, 
accolé au mur prétendument en attente de l’immeuble de la FULE.  

  Dans ces circonstances, l’on ne saurait suivre le raisonnement du TAPI sur 
ce point, qui valide la construction litigieuse en limite de propriété au motif que ce 
mur borgne constituerait un mur en attente au sens de l’art. 231 al. 1 LCI. En 
effet, un mur en attente n’a de sens que si une construction peut un jour venir s’y 
accoler, ce qui paraît impossible dans le cas d’espèce. Ce mur borgne ne pouvant 
constituer un mur en attente, la construction de l’immeuble de la FULE en limite 
de propriété viole l’art. 231 al.1 let. a RCI.    

  Si l’on peut soutenir, comme le fait le département, que la construction 
litigieuse irait dans le sens de la volonté du législateur en supprimant deux murs 
en attente visibles depuis le domaine public (surtout celui du bâtiment F 312), cela 
ne permet pas pour autant d’autoriser cette construction, prévue en limite de 
propriété en violation de l’art. 231 al. 1 let. a RCI. Par ailleurs, il sied de relever 
que le mur en attente le plus dérangeant, soit celui de l’immeuble F 312, pourrait 
également être supprimé en prolongeant cette immeuble en ligne droite vers le 
sud, sans fermer la cour intérieure par un immeuble tel que celui projeté.  

  Au vu de ce qui précède, ce grief sera admis. Pour ce motif déjà, le 
jugement entrepris et l’autorisation de construire litigieuse seront annulés. 

7.7)  Les recourants font ensuite valoir que la perte d’ensoleillement et d’apport 
de chaleur solaire passif serait constitutive d’inconvénients graves au sens de 
l’art. 14 al. 1 let. a LCI. En fermant la cour interne existant entre les immeubles 
construits sur les parcelles nos 1’1151, 1'150 et 4'034, l’immeuble projeté créerait 
également un barrage visuel inacceptable pour les habitants.  

 a. À teneur de cette disposition, le département peut refuser les autorisations 
prévues à l’art. 1 lorsqu’une construction ou une installation peut être la cause 
d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public.   

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  Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à 
sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients 
incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée. Elle n’a toutefois pas pour 
but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir qui aurait des effets sur la 
situation ou le bien-être des voisins (ATA/1345/2015 du 15 décembre 2015 
consid. 7c et les références citées). La construction d’un bâtiment conforme aux 
normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe pas être 
source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du 
constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du 
quartier ou des rues en cause (ATA/1444/2017 du 31 octobre 2017 et les 
références citées). 

  La notion d’inconvénients graves est une notion juridique indéterminée qui 
laisse à l’autorité une liberté d’appréciation et n’est limitée que par l’excès ou 
l’abus de pouvoir. La chambre de céans peut revoir librement l’interprétation des 
notions juridiques indéterminées, mais contrôle sous le seul angle des limites 
précitées, l’exercice de la liberté d’appréciation de l’administration, en mettant 
l’accent sur le principe de la proportionnalité en cas de refus malgré un préavis 
favorable, et sur le respect de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation. 
Les autorités de recours se limitent ainsi à examiner si le département ne s'écarte 
pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l'autorité technique 
consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu 
de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la 
loi (ATA/165/2018 du 20 février 2018 ; ATA/926/2016 du 1er novembre 2016). 

 b. S’agissant de la question de l’ensoleillement, le Tribunal fédéral a déjà eu 
l’occasion de préciser, en s’inspirant de la réglementation existante, qu’une perte 
d’ensoleillement pour les bâtiments environnants due à une ombre qui recouvre la 
totalité de l’habitation ou du bien-fonds voisin, de deux heures au maximum, à 
l’équinoxe ou un jour moyen d’hiver était, en principe, admissible. Toutefois, la 
question devait être examinée par l’autorité avec un large pouvoir d’examen, 
compte tenu des circonstances locales. Le critère de deux heures ne saurait au 
surplus avoir une portée absolue et constituer à lui seul l’élément décisif 
(ATF 100 Ia 334 consid. 9b et 9d). Le Tribunal fédéral a également indiqué que 
dans la mesure où la construction projetée respectait les prescriptions applicables 
à la zone (indice d’utilisation du sol, gabarit, distances aux limites, etc.), il 
n'existait pas de droit du voisin à voir sa parcelle ensoleillée (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_582/2012 du 9 juillet 2013 consid. 4.3).   

 c. La chambre de céans a précisé qu’en l’absence de réglementation cantonale 
en la matière, un inconvénient grave peut exister au sens de l’art. 14 let. a LCI 
lorsque les nouvelles constructions occasionnent sur celles existantes une absence 
d'ensoleillement supplémentaire de deux heures, cette mesure étant prise par 
rapport à la date des équinoxes. Une perte plus importante est néanmoins 

https://intrapj/perl/decis/ATA/1345/2015
https://intrapj/perl/decis/ATA/1444/2017
https://intrapj/perl/decis/ATA/926/2016
https://intrapj/perl/decis/100%20Ia%20334
https://intrapj/perl/decis/1C_582/2012

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admissible en fonction de l'intérêt public lié à la nouvelle construction 
(ATA/789/2002 du 10 décembre 2002). Il convient de noter que cette 
jurisprudence ne permet de tenir compte des ombres portées que sur les 
constructions déjà existantes, et non sur les bien-fonds sur lesquels elles se 
trouvent (ATA/684/2002 du 12 novembre 2002). Dans leur principe, ces règles 
jurisprudentielles sont applicables à toutes les zones (ATA/636/2015 du 
16 juin 2015). 

  Dans l’ATA/514/2018 du 29 mai 2018, la chambre administrative a 
considéré que la perte d’ensoleillement causée par un projet de surélévation, qui 
s’élevait au maximum, pour l’un des quatre bâtiments concernés, à 2,4 heures par 
jour en moyenne, n’était pas d’une amplitude permettant de considérer qu’il 
s’agissait d’un inconvénient grave au sens de l’art. 14 let. a LCI. Il s’agissait dans 
ce cas d’immeubles construits du côté nord d’un îlot qui subissaient déjà l’ombre 
portée des bâtiments sis le long de la rue du Stand. Par ailleurs, la construction 
respectait les gabarits et distances, hormis celle découlant des limites de parcelles 
qui étaient uniquement liées au découpage de celles-ci (consid. 5). 

 d. En l’espèce, l’étude actualisée d’Alios produite par les recourants donne un 
bon aperçu de la situation sans et avec la construction projetée. Elle permet de 
démontrer qu’à l’équinoxe (soit au 20 mars), le bâtiment projeté commence à faire 
de l’ombre sur la façade sud-est du bâtiment F 312 à 10h55, et que cette ombre 
croit progressivement sur ladite façade pour la couvrir environ aux deux tiers à 
12h40. À partir de 13h25, la façade sud-est de l’immeuble F 312 est presque 
entièrement dans l’ombre, et y demeure jusqu’à 15h55, où l’ombre a sa portée 
maximale.  

  À teneur de la modélisation sans le bâtiment projeté, l’on constate que de 
11h55 à 15h55, la façade sud-est du bâtiment F 312 bénéficie d’un ensoleillement 
total. Si une petite ombre est effectivement projetée par l’avant-toit dudit 
immeuble à partir de 14h55, elle reste minime et n’atteint pas même les fenêtres 
situées au dernier étage. À partir de 15h40, l’avant-toit semble porter de l’ombre 
au dernier étage de cet immeuble, et à 15h55, l’ombre impacte en partie le dernier 
et l’avant-dernier étage dudit immeuble.  

  Quant à l’étude d’ombres produite par la FULE, elle ne peut avoir de valeur 
probante, celle-ci ne montrant la perte d’ensoleillement causée par l’immeuble 
projeté sur l’immeuble F 312 que jusqu’à 14h00, et ne permettant pas de comparer 
la situation avec et sans l’immeuble projeté. Par ailleurs, contrairement à ce que 
soutient la FULE, il ne ressort pas de l’étude qu’elle a produite que l’ombre 
projetée serait partielle compte tenu de la façade translucide de l’immeuble 
litigieux donnant sur cour. Cette façade partiellement translucide n’a aucunement 
pour effet de réduire l’ombre que projetterait ledit immeuble. Enfin, s’il est exact 
que l’étude d’ombres produites par le recourant se concentre sur la façade sud-est 
de l’immeuble F 312, il s’agit de la façade la plus ensoleillée de cet immeuble et 

https://intrapj/perl/decis/ATA/789/2002
https://intrapj/perl/decis/ATA/684/2002
https://intrapj/perl/decis/ATA/636/2015
https://intrapj/Decis/TA/ata.tdb?L=21198&HL=

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donc de la principale source de soleil pour ses habitants, la façade sud-ouest (au 
demeurant complètement obstruée par l’immeuble projeté qui s’y adosserait) étant 
borgne.  

  Force est dès lors de constater, contrairement à ce qu’a retenu le TAPI, que 
la construction projetée engendrera effectivement une perte d’ensoleillement de 
largement plus de deux heures à l’équinoxe pour l’immeuble F 312. 

8.8)  Il reste à déterminer s’il s’agit d’un désagrément admissible au vu de 
l’intérêt public lié à la nouvelle construction.  S’il est indéniable que le canton de 
Genève connaît une pénurie de logements pour étudiants et que des projets 
répondant à ce besoin doivent être encouragés, il convient de prendre en 
considération les éléments suivants.  

  Dans l’ATA/281/2016 du 5 avril 2016, amenée à se prononcer sur la légalité 
d’un projet de surélévation en vue de créer des logements pour étudiants dans un 
immeuble porté à l’inventaire, la chambre administrative a retenu que ce projet, 
qui permettrait de loger au minimum seize étudiants, poursuivait un intérêt public 
(consid. 9). Dans ce cas de figure toutefois, seules étaient litigieuses les qualités 
urbanistiques et esthétiques du projet. La surélévation contestée ne causait de 
désagréments à aucune habitation voisine.  

  En l’espèce, l’immeuble projeté, de neuf étages sur rez, est destiné à 
accueillir seulement trente-six étudiants. À teneur du dossier, sont prévus, à 
chaque étage, quatre chambres individuelles de 17 m2, deux douches et deux 
toilettes, une pièce commune de 30 m2 composée d’une cuisine ouverte sur un 
séjour, et un long couloir de distribution de 30 m2 menant aux chambres 
individuelles et aux pièces d’eau, Ainsi, un immeuble imposant, de 30 m de haut, 
serait construit pour avoir l’équivalent de neuf appartements de six pièces, d’une 
surface d’environ 140 m2 chacun.  

  Par ailleurs, les chambres donnant toutes sur la rue Lombard, elles seraient 
fortement exposées au bruit routier, à des niveaux supérieurs aux valeurs limites 
d’immission (ci-après : VLI) de l’OPB, selon l’étude acoustique du 1er mars 2016 
figurant au dossier du département. À teneur de cette étude, le projet architecte 
prévoit la mise en place d’écrans proches sur un ouvrant par chambre, afin d’offrir 
aux occupants des conditions équivalentes aux valeurs limites fixées par l’OPB. 
Cette étude relève toutefois que compte tenu de l’exigence relativement élevée 
applicable pour les chambres en ce qui concerne l’isolation vis-à-vis du bruit 
extérieur, des dispositifs particuliers devraient probablement être mis en place 
pour ne pas péjorer l’isolation acoustique de la façade et garantir le respect de 
l’exigence normative. Ainsi, l’habitabilité de ces futures chambres ne sera 
vraisemblablement pas extraordinaire, les étudiants risquant de ne pas pouvoir 
librement aérer leur chambre, sous peine d’être importunés par le bruit important 
de la rue Lombard.  

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  De surcroît, au vu du nombre de chambres prévues par étage et des mesures 
spécifiques nécessaires pour assurer le respect des VLI de l’OPB, et ce même si 
cet élément n’est aucunement décisif, l’on peut questionner le ratio entre les coûts 
de construction de ce bâtiment et le nombre de logements pour étudiants 
finalement obtenus.  

  S’agissant des nuisances causées par l’immeuble projeté, outre 
l’inconvénient grave lié à la perte d’ensoleillement que subirait l’immeuble F 312, 
il sied de prendre en considération, comme le soutiennent les recourants, le 
barrage visuel considérable que causerait l’immeuble de la FULE, principalement 
pour les habitants de l’immeuble F 312, mais également pour les habitants de tous 
les autres immeubles donnant sur la cour intérieure. Ces habitations, qui ont à 
l’heure actuelle une vue dégagée du fait de l’absence d’immeuble de l’autre côté 
de la rue Lombard, se retrouveraient littéralement face à un mur.  

  Dans les circonstances très particulières du cas d'espèce, notamment liées à 
la configuration de la parcelle concernée, l’intérêt public à la création de trente-six 
logements pour étudiants se doit d’être relativisé, et ne saurait l’emporter sur les 
inconvénients graves causés par la construction projetée sur l’immeuble F 312 
principalement, mais également sur les autres immeubles voisins donnant sur la 
cour intérieure. 

  Partant, le département aurait dû refuser l’autorisation de construire déposée 
par la FULE en application de l’art. 14 al. 1 let. a LCI.  

  Les recours seront dès lors admis, et le jugement entrepris, de même que 
l’autorisation du 18 octobre 2016, seront annulés.  

9.9)  L’admission des recours sur ces deux griefs entraînant l’annulation du 
jugement entrepris et de l’autorisation initiale du département, il n’est pas 
nécessaire de trancher la question de savoir si la construction projetée causerait un 
déficit d’apport de chaleur solaire passif à l’immeuble F 312, comme soutenu par 
les autres recourants, et, cas échéant, quelles en seraient les conséquences. De 
même, le grief nouvellement soulevé par M. ACQUAROLI lors du transport sur 
place au sujet du prétendu empiètement des façades de l’immeuble litigieux sur le 
domaine public communal souffrira de demeurer indécis.  

10.10)  Vu l’issue de la procédure, aucun émolument de procédure ne sera 
prélevé (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 3'000.- sera 
allouée aux recourants, à hauteur de CHF 1'500.- à M. ACQUAROLI, et à hauteur 
de CHF 1'500.- aux autres recourants, pris conjointement et solidairement, pour 
un tiers à la charge de l’État de Genève, pour in tiers à la charge de la FULE et 
pour un tiers à la charge de la ville, les recourants ayant procédé avec l’aide d’un 
avocat et y ayant conclu (art. 87 al. 2 LPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevables les recours interjetés le 6 juillet 2017 par Monsieur Michel 
ACQUAROLI, Monsieur Bertrand AUVERGNE, Monsieur Jean-Charles BERRA, 
Madame Catherine BERTOLO MONNIER, Madame Maya BÖSCH, Madame Fiore 
CASTIGLIONE, Madame Marie Louise CHARBONNIER, Madame Palmyre 
CHARBONNIER, Madame Gilberte COSTA GRILO, Madame Marie-Anne 
COTTIER, Madame Cynthia DE BRIEY, Madame Rose-Marie et Monsieur Michel 
DUCHABLE, Monsieur Daniel DULAC, Monsieur Michel ECUVILLON, Madame 
Catherine et Monsieur Axel ERNST, Monsieur Jean-Philippe ETTER, Madame Maria 
Do Ceu FERNANDES DE OLIVEIRA DOS SANTOS, Madame Bernadette GLOOR, 
Monsieur Stéphane GUINAND, Monsieur Daniel HALPERIN, Madame Frédérique 
Anne LE GAL, Monsieur Michael LEW, Monsieur Rainer Michael MASON, Monsieur 
Claude MOSSAZ, Madame Maria Katarina MOSSAZ-JOËLSON, Madame Jessica 
MOSSAZ-MARINIC, Monsieur Etienne OTT, Madame Corinne PASSARD, Madame 
Anne REUGE, Monsieur Daniel RIZZATO, Monsieur Giancarlo ROSSETTI, Madame 
Irmengard et Monsieur Martin RUBI, Monsieur Erwan SAINT-M'LEUX, Madame 
Rosa SAJI DAZA ECUVILLON, Madame Carole et Monsieur Steve SALOM, 
Madame Liliane et Monsieur Jean-Michel VARCHER et Madame Maria VAZ contre le 
jugement du Tribunal administratif de première instance du 24 mai 2017 ; 

au fond : 

les admet ; 

annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 24 mai 2017 ; 

annule la décision du département du territoire du 18 octobre 2016 ; 

dit qu’il n’est pas perçu d’émolument de procédure ; 

alloue une indemnité de procédure CHF 3'000.- aux recourants, pour un tiers à la charge 
de la Fondation universitaire pour le logement étudiant, pour un tiers à la charge de 
l’État de Genève et pour un tiers à la charge de la ville, à hauteur de CHF 1'500.- à 
Monsieur Michel ACQUAROLI, et à hauteur de CHF 1'500.- à Monsieur Bertrand 
AUVERGNE, Monsieur Jean-Charles BERRA, Madame Catherine BERTOLO 
MONNIER, Madame Maya BÖSCH, Madame Fiore CASTIGLIONE, Madame Marie 
Louise CHARBONNIER, Madame Palmyre CHARBONNIER, Madame Gilberte 
COSTA GRILO, Madame Marie-Anne COTTIER, Madame Cynthia DE BRIEY, 
Madame Rose-Marie et Monsieur Michel DUCHABLE, Monsieur Daniel DULAC, 
Monsieur Michel ECUVILLON, Madame Catherine et Monsieur Axel ERNST, 

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Monsieur Jean-Philippe ETTER, Madame Maria Do Ceu FERNANDES DE 
OLIVEIRA DOS SANTOS, Madame Bernadette GLOOR, Monsieur Stéphane 
GUINAND, Monsieur Daniel HALPERIN, Madame Frédérique Anne LE GAL, 
Monsieur Michael LEW, Monsieur Rainer Michael MASON, Monsieur Claude 
MOSSAZ, Madame Maria Katarina MOSSAZ-JOËLSON, Madame Jessica MOSSAZ-
MARINIC, Monsieur Etienne OTT, Madame Corinne PASSARD, Madame Anne 
REUGE, Monsieur Daniel RIZZATO, Monsieur Giancarlo ROSSETTI, Madame 
Irmengard et Monsieur Martin RUBI, Monsieur Erwan SAINT-M'LEUX, Madame 
Rosa SAJI DAZA ECUVILLON, Madame Carole et Monsieur Steve SALOM, 
Madame Liliane et Monsieur Jean-Michel VARCHER et Madame Maria VAZ, pris 
conjointement et solidairement ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Raphaël Reinhardt, avocat du recourant, à 
Me Alexande Schwab, avocat de Monsieur Bertrand AUVERGNE et consorts, à 
Me Pierre Gabus, avocat de la Fondation universitaire pour le logement étudiant, à la 
Ville de Genève-département des constructions et de l'aménagement, au département du 
territoire-oac, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : M. Thélin, président, Mme Krauskopf, MM. Pagan et Verniory, Mme Payot 
Zen-Ruffinen, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

Le greffier-juriste : 
 
 

M. Mazza 
 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

Genève, le  
 

 la greffière : 
 

 

https://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110