# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eaeacd69-a9bc-536e-bb5e-c0dfebc3d625
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-06-01
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 01.06.2015 102 2014 259
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2014-259_2015-06-01.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 1654, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2014 259 & 260

Arrêt du 1er juin 2015

IIe Cour d’appel civil

Composition Président: Adrian Urwyler
Juges: Catherine Overney, Michel Favre
Greffière: Violaine Badoux

Parties A.________, demandeur et recourant, représenté par 
Me Valentin Aebischer, avocat

B.________, demanderesse et recourante, représentée par 
Me Valentin Aebischer, avocat

contre

C.________ AG, défenderesse et intimée, représentée par 
Me Sébastien Pedroli, avocat

Objet Bail à loyer – assistance judiciaire

Recours du 3 décembre 2014 contre le jugement du Président du 
Tribunal des baux de l'arrondissement de la Veveyse du 3 novembre 
2014

Tribunal cantonal TC
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considérant en fait

A. Le 18 juin 2009, A.________ et B.________ (les locataires et recourants) d’une part, et 
C.________ AG (la bailleresse et intimée) d’autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer (pièce 
1 du bordereau de la demande) portant sur un appartement de 4,5 pièces no B14 sis route 
H.________ 19, 1630 K.________ avec effet dès le 1er octobre 2009. Le loyer mensuel était fixé à 
1'900 francs avec un abaissement de 584 fr. 85, augmenté d’un « acompte de chauffage et eau 
chaude selon art. 5 OBLF + acompte autres frais » de 180 francs. Les locataires ont résilié le bail 
pour le 31 juillet 2012.

B. Le 27 février 2013, C.________ AG a envoyé une facture à A.________ et B.________ 
concernant les décomptes de charges pour l’année 2011, soit 2'123 fr. 55 (pièce 2 du bordereau 
de la demande) et le 4 mars 2013, la facture des décomptes de charges pour la période du 
1er janvier 2012 au 31 juillet 2012 d’un montant de 1'194 fr. 15 (pièce 3 du bordereau de la 
demande), soit un total de 3'317 fr. 70.

Ayant contesté le montant de cette créance et requis de la bailleresse la production des pièces 
justificatives, les locataires, faute d’entente, ont saisi la Commission de conciliation en matière de 
baux à loyer le 15 mars 2013. Lors de la séance du 20 septembre 2013 devant la Commission de 
conciliation, la bailleresse s’est engagée à présenter toutes les pièces justificatives concernant les 
décomptes 2011 et 2012 aux locataires; la procédure a été suspendue jusqu’au 31 octobre 2013 
(pièce 10 du bordereau de la demande).

C. Le 11 juin 2013, C.________ AG a fait notifier à A.________ le commandement de payer 
no ddd et à B.________ le commandement de payer no eee de l’Office des poursuites de la Sarine, 
réclamant à titre de décomptes de chauffage et de frais accessoires du 27 février 2013 et 4 mars 
2012, 2'123 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 27 février 2013 et 1'194 fr. 15 avec intérêt à 5 % 
l’an dès le 4 mars 2012, soit un total de 3'317 fr. 70. A.________ et B.________ y ont formé 
opposition totale le 11 juin 2013 (pièce 9 du bordereau de la demande).

D. Le 1er novembre 2013, les demandeurs ont requis la poursuite de la procédure, alléguant 
qu’ils n’avaient reçu qu’une partie des pièces dont quelques unes seraient « manifestement 
inexactes ». Le 15 novembre 2013, l’autorisation de procéder a été délivrée (pièce 11 du 
bordereau de la demande).

Ayant ouvert action le 3 décembre 2013 puis complété leur demande le 23 décembre 2013 à la 
requête du juge, les demandeurs ont conclu à ce que les décomptes de charges soient annulés. 
La défenderesse a déposé sa réponse le 10 février 2014, concluant au rejet de l’action, les 
demandeurs ont répliqué le 10 mars 2014 et la défenderesse a dupliqué le 23 avril 2014. Suite à la 
comparution du demandeur et du représentant de la défenderesse devant le Président du Tribunal 
des baux de la Veveyse (ci-après: le Président) le 6 juin 2014, un délai jusqu’au 20 juin 2014 a été 
accordé à la demanderesse pour confirmer les déclarations de son mari et un délai jusqu’au 30 
juin 2014, prolongé au 20 août 2014, a été accordé à la défenderesse pour produire les originaux 
des factures ainsi qu’une attestation de F.________. La défenderesse devait également fournir 
des explications concernant les locaux loués et des travaux. Les documents ayant été produits le 
20 août 2014, les demandeurs les ont consultés au greffe du Tribunal de première instance le 10 

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septembre 2014. Ayant été invitée à répondre aux questions posées dans un courrier du 3 octobre 
2014, la défenderesse s’est déterminée le 14 octobre 2014.

Saisi d’une action tendant à la constatation de l’inexistence d’une créance de 3'317 fr. 70, à titre de 
décomptes des frais accessoires pour 2011 et 2012, le Président a rejeté, par jugement du 
3 novembre 2014, l’action en constatation négative de droit, avec suite de dépens. A.________ et 
B.________ ont été condamnés solidairement à payer à C.________ AG les montants de 
2'123 fr. 55 avec intérêt à 5 % l’an dès le 27 février 2013 et 1'194 fr. 15 avec intérêt à 5 % l’an dès 
le 4 mars 2013 à titre de décomptes de charges pour les années 2011 et 2012, sous réserve de 
compensation avec les sûretés s’élevant à 3'800 francs, déposées auprès de G.________ SA et 
libérées en faveur de C.________ AG. La mainlevée définitive de l’opposition formée par 
A.________ à l’encontre du commandement de payer no ddd ainsi que celle formée par 
B.________ à l’encontre du commandement de payer no eee ont été ordonnées sous réserve de 
ladite compensation.

L’appartement litigieux se situe dans un bâtiment comportant trois entrées portant les nos 15, 17 et 
19. Les entrées nos 15 et 19 donnent chacune accès à un appartement en duplex; l’appartement au 
no 19 étant l’appartement des demandeurs. L’entrée no 17 permet l’accès à 8 appartements, 
8 caves, deux séchoirs, une buanderie et au chauffage qui sont accessibles par un ascenseur et 
des escaliers. 

Le Président a considéré que le demandeur dans l’action en constatation de l’inexistence de la 
créance, doit supporter le fardeau de la contestation, soit démontrer que les décomptes établis 
comportent des erreurs de calcul ou prennent en compte des charges qui ne sont pas dues en 
vertu du contrat. Le Président a reconnu l’intérêt des locataires à la constatation négative. L’action 
étant notamment fondée sur le fait que les factures n’ont jamais été produites, le Président a 
retenu que les factures originales ont été produites dans leur intégralité par la défenderesse le 20 
août 2014 et que les locataires sont venus les consulter au greffe le 10 septembre 2014. 

S’agissant des frais de conciergerie, le Président a déduit des plans d’architecte que l’immeuble 
comporte effectivement 3 entrées, soit la no 15 permettant d’accéder à un appartement en duplex, 
la no 17 donnant accès à plusieurs appartements et la no 19 permettant l’accès à un appartement 
en duplex. Il retient des allégations du demandeur que le concierge n’intervenait pas au no 19. 
Cependant, il a considéré que les locataires avaient accès aux locaux communs, soit la buanderie, 
les séchoirs, les caves et à l’ascenseur qui permet d’accéder au sous-sol, l’appartement des 
demandeurs ne jouissant pas de tels locaux à titre privatif. Enfin, les frais de conciergerie visent 
également le déneigement devant les 3 entrées. En ce qui concerne la répartition des charges, le 
Président a retenu que la contestation des locataires ne porte pas sur cet aspect mais sur la réalité 
des factures invoquées, en précisant que le décompte 2011 prend en compte une durée de 12 
mois et le décompte 2012 une durée de 7 mois, le bail ayant été résilié fin juillet 2012. Concernant 
la contestation de la facture de ramonage, le Président retient, à la lecture des plans d’architecte, 
que les appartements disposent d’un chauffage commun. En outre, s’agissant des contributions 
immobilières, la bailleresse a produit l’attestation établie le 27 juin 2014 par F.________ attestant 
que la défenderesse paie la contribution immobilière et la taxe d’épuration des immeubles 15, 17 
et 19 de la route H.________. Il a finalement constaté que les locataires, ne s’étant pas 
déterminés à la suite de la consultation des factures originales, n’ont pas démontré que les 
factures produites étaient des faux ni que les montants y figurant n’étaient pas dus. 

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S’agissant de la libération de la garantie de loyer de 3'800 francs, le Président a considéré que le 
jugement établissant la créance fonde la libération de garantie et que l’intimée a actionné les 
locataires dans le délai d’un an dès la fin du bail, de telle sorte que les sûretés doivent être 
libérées.

Concernant les frais, le Président n’en a pas perçus, les locataires n’ayant pas fait preuve de 
témérité, et a mis les dépens à la charge des locataires, solidairement.

E. Par mémoire du 3 décembre 2014, A.________ et B.________ ont recouru contre ce 
jugement du 3 novembre 2014. Ils concluent à son annulation et au renvoi de la cause à l’autorité 
de première instance. Ils demandent que les dépens et les éventuels frais judiciaires soient mis à 
la charge de C.________ AG. Ils requièrent également d’être mis au bénéfice de l’assistance 
judiciaire totale.

Dans sa réponse du 7 janvier 2015, la bailleresse conclut au rejet du recours interjeté le 3 
décembre 2014, frais et dépens à la charge des demandeurs.

Les déterminations des parties seront traitées ci-après dans la mesure où cela est nécessaire. 
Pour le surplus, il est renvoyé au dossier.

en droit

1. a) La décision attaquée, qui porte sur le paiement de frais accessoires au loyer, constitue 
une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit 
ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est 
inférieure à 10'000 francs (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l'objet que d'un 
recours (art. 319 let. a CPC). 

La valeur litigieuse au dernier état des conclusions, en première instance, était de 3'317 fr. 70, de 
sorte que la voie du recours est ouverte (art. 319 let. a et 308 al. 2 CPC).

b) La décision attaquée ayant été notifiée aux recourants le 5 novembre 2014, le recours 
interjeté le 3 décembre 2014 l'a été dans le délai légal de trente jours (art. 321 al. 1 CPC).

c) Les recourants ont qualité pour agir, ayant succombé en première instance.

d) La cognition de la Cour est libre en droit et limitée à l'arbitraire en fait (art. 320 CPC).

e) En vertu de l'art. 327 al. 2 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir 
audience.

2. a) Les recourants invoquent la violation de l’art. 8 CC. Le Président aurait en effet retenu 
qu’ils devaient supporter le fardeau de la preuve. En outre, ils soutiennent que le fardeau de la 
preuve devait être également supporté par l’intimée dans le cadre de ses conclusions 
reconventionnelles. De plus, s’agissant du degré de la preuve, le Président se serait borné à 
remarquer l’existence de factures, alors que celles-ci n’apportent nullement la preuve complète 
qu’elles se rapportent toutes à l’appartement au no 19. 

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b) L’action en constatation de l’art. 85a LP peut être formée seulement après la 
mainlevée en force de l’opposition jusqu’à la distribution des deniers, respectivement l’ouverture 
de la faillite. En cas d’opposition, c’est l’action générale en constatation de l’inexistence de la 
créance déduite en poursuite qui doit être intentée (BOHNET, CPC commenté, art. 88 N 25). Dans 
une action en constatation négative, le demandeur est celui qui requiert la constatation négative 
d’un droit ou d’un rapport de droit et le défendeur celui qui affirme l’existence d’un rapport de droit. 
La distribution des rôles n’a cependant aucune influence sur la répartition du fardeau de la preuve. 
Ainsi, il revient au créancier de prouver sa prétention, même dans un procès en constatation 
négative (H. SCHMID, Negative Feststellungsklagen in PJA 2002 II p. 776; BOHNET, CPC 
commenté, art. 8 N 20). L’autre partie peut alors se contenter de contester le fondement de la 
demande et de produire des contre-preuves (BSK ZPO-WEBER, art. 88 N 25). Toutefois, le fardeau 
de la preuve est supporté par le demandeur lorsqu’il allègue des faits destructeurs ou dirimants 
(H. SCHMID, Negative Feststellungsklagen in PJA 2002 II p. 776; BSK ZPO-WEBER, art. 88 N 25). 
Le demandeur doit motiver ses conclusions négatives (fardeau de la contestation), dans la mesure 
de ses possibilités (BOHNET, CPC commenté, art. 8 N 20). 

S’agissant du degré de preuve, chaque partie doit, selon l’art. 8 CC et si la loi ne prescrit pas le 
contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Un fait n’est établi que si le 
juge en est convaincu; le juge doit être convaincu de l’existence d’un fait selon des critères 
objectifs. La réalité du fait n’a cependant pas à être certaine; il suffit que des doutes éventuels 
apparaissent comme insignifiants. En revanche, il ne suffit pas qu’il soit seulement hautement 
vraisemblable que le fait allégué se soit produit (ATF 128 III 271 consid. 2b/aa). Il est inadmissible 
de juger selon une simple vraisemblance là où il manque l’intime conviction du juge et où il 
subsiste un doute dans l’état de fait ou de se baser sur des affirmations rendues vraisemblables, 
mais non prouvées (ATF 118 II 235 consid. 3c). Le juge enfreint également l'art. 8 CC s'il tient pour 
exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur contestation par l'autre 
(ATF 130 III 591 consid. 5.4 p. 601 s.; 114 II 289 consid. 2a p. 291). En revanche, l'art. 8 CC ne 
régit pas l'appréciation des preuves, de sorte qu'il ne prescrit pas quelles sont les mesures 
probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522), ni ne dicte au juge 
comment forger sa conviction (ATF 128 III 22 consid. 2d p. 25; 127 III 248 consid. 3a p. 253, 519 
consid. 2a p. 522); cette disposition n'exclut pas non plus que le juge puisse, sur la base d'une 
appréciation anticipée des preuves déjà disponibles, refuser l'administration d'une preuve 
supplémentaire au motif qu'il la tient pour impropre à modifier sa conviction (ATF 131 III 222 
consid. 4.3 p. 226; 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 ss). 

c) aa) Contrairement à ce que soutiennent les locataires, le Président n’a pas imputé le 
fardeau de la preuve aux recourants mais le « fardeau de la contestation » (jugement, p. 2). En 
effet, le fardeau de la preuve devant être supporté par l’intimée, il ressort du dossier que celle-ci a 
produit les décompte des charge 2011 et 2012, les originaux des factures et des avis de débits, les 
plans de l’immeuble, des attestations de l’entreprise I.________ et de F.________ concernant les 
contributions immobilières. Or, force est de constater que le Président s’est basé sur les preuves 
produites par l’intimée pour forger sa conviction que les frais accessoires 2011 et 2012 étaient dus, 
malgré les contestations et allégations des recourants. La Cour fait sienne la motivation du 
Président qui a considéré que l’intimée avait produit l’intégralité des factures et avis de débits 
originaux le 20 août 2014 et que les recourants, qui sont venus les consulter au greffe du Tribunal 
le 10 septembre 2014, n’ont déposé aucune détermination les concernant, ne montrant dès lors 
pas en quoi les factures originales seraient des faux.

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C’est également à juste titre que le Président a admis les conclusions reconventionnelles dès lors 
qu’il a retenu sur la base des preuves produites par l’intimée que la demande en constatation 
négative était infondée puisque les décomptes de charges 2011 et 2012 étaient justifiés. En 
conséquence, le Président a constaté, à raison, l’existence de la créance.

bb) En ce qui concerne le degré de la preuve, le dossier de la cause compte plusieurs 
pièces, soit non seulement les factures et avis de débits concernant les postes indiqués sur les 
décomptes 2011 et 2012 mais également les plans d’architecte, les attestations de F.________ et 
de l’entreprise s’occupant du jardin. Celles-ci ont permis au Président de forger sa conviction, 
contrairement à ce que soutiennent les locataires. En effet, le Président a constaté, au vu des 
plans d’architecte, que les recourants avaient accès aux locaux communs accessibles par l’entrée 
no 17, de telle sorte que les frais communs doivent être mis à la charge des recourants, soit 
notamment la conciergerie et les frais relatifs à l’ascenseur. De plus, selon le Président, il ressort 
également de ces plans que le chauffage accessible par l’entrée no 17 est commun à l’ensemble 
des appartements du bâtiment; les frais de chauffage étant dès lors fondés. Puis, F.________ a 
attesté que les contributions immobilières concernaient également le no 19, fondant ainsi cette 
charge. En outre, les frais relatifs à l’entretien du jardin commun ont été confirmés par une 
attestation de l’entreprise I.________. Enfin, s’agissant des factures datées postérieurement à 
juillet 2012, le Président a retenu, sur la base des décomptes, qu’il a été tenu compte de 7 mois 
seulement puisque le bail a été résilié à fin juillet 2012. Ainsi, bien que les factures n’indiquent pas 
toutes expressément le no 19 et que certaines soient postérieures à juillet 2012, le Président a 
forgé sa conviction, sur la base de l’ensemble des pièces produites, que les faits étaient prouvés, 
soit que les charges imputées aux recourants étaient fondées.

Le Président n’a dès lors pas violé le principe du fardeau de la preuve, de telle sorte que le grief 
doit être rejeté. 

3. a) Les recourants invoquent la violation de la maxime inquisitoire (art. 247 al. 2 CPC). En 
effet, le Président se serait contenté de la production de factures par l’intimée comme étant 
suffisante sans même analyser leur contenu pour retenir que les montants allégués par l’intimée 
étaient fondés; le Président aurait dû déterminer si chaque facture pouvait ou non être prise en 
compte dans les frais accessoires. Enfin, l’art. 247 al. 2 CPC serait violé s’agissant de la répartition 
des charges entre les locataires.

b) Aux termes de l'art. 247 al. 2 CPC, le tribunal établit les faits d’office. La maxime 
inquisitoire applicable en procédure simplifiée est une maxime inquisitoire « sociale » (TF arrêt 
4A_7/2012 du 3 avril 2012 consid. 2.5), qui a avant tout été instituée pour compenser une inégalité 
de force ou de connaissances juridiques entre les parties. Elle ne modifie en rien la responsabilité 
des parties quant à la détermination des faits. Les parties ne sont pas dispensées de collaborer 
activement à l’établissement des faits pertinents pour le sort de la cause ni d’offrir les preuves à 
administrer cas échéant. Le tribunal ne doit s’assurer du caractère complet des allégations des 
parties que lorsque des doutes sérieux existent à cet égard. La maxime inquisitoire sociale n’oblige 
pas le tribunal à étendre sans limite la procédure probatoire dans toutes les directions possibles 
(cf. ATF 125 III 231 consid. 4a et références). Le tribunal n’a pas non plus l’obligation de fouiller de 
lui-même le dossier afin d’y trouver ce qu’il en ressortirait en faveur de la partie qui a présenté un 
moyen de preuve (TF arrêt 4A_701/2012 du 19 avril 2013 consid. 1.2; cf. TF arrêt 4A_497/2008 du 
10 février 2009 consid 4.2 et réf., non publié in ATF 135 III 220). La maxime inquisitoire sociale 
n'oblige certes pas le juge à instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à expliquer sa 

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position; en revanche, elle le contraint à interroger les parties et à les informer de leur devoir de 
collaborer à l'instruction et de fournir des preuves. Si des motifs objectifs conduisent le juge à 
soupçonner que les allégations et offres de preuve d'une partie sont lacunaires, il n'est pas lié par 
l'offre de preuve en question et a le devoir de rechercher lui-même des preuves pour autant qu'il 
ait connaissance, sur la base des déclarations des parties et/ou du dossier, de l'existence de 
moyens probatoires pertinents. Le juge peut de même inviter cette partie à compléter ses moyens, 
par exemple si les documents produits sont insuffisants (ATF 139 III 13 consid. 3.3; TF 
4A_484/2011 du 2 novembre 2011 consid. 2.2; ATF 136 III 74 consid. 3.1 ).

c) En l’espèce, il ressort du dossier que le Président a établi les faits pertinents pour le sort 
de la cause et a administré certaines preuves. Il a ainsi auditionné les recourants en présence du 
représentant de l’intimée. De plus, il a attiré l’attention de l’intimée, par courrier du 3 octobre 2014, 
sur certains éléments de faits, soit la clé de répartition générale des charges, les locaux communs 
ainsi que l’accès au jardin. Les copies de factures étant contestées par les recourants, le Président 
a requis la production des originaux ainsi que les avis de débits (audition, p. 2). Quant aux taxes 
d’épuration et contributions immobilières, le Président a requis une attestation de F.________ 
(audition, p. 2) afin de compléter ces moyens. En outre, il a demandé des explications quant aux 
travaux effectués par l’entreprise I.________ (audition, p. 2), à la suite de quoi, l’intimée a produit 
une attestation de cette entreprise confirmant les factures concernées. Le Président a également 
demandé des explications en ce qui concerne les locaux loués faisant partie de l’article jjj du RF de 
K.________ (audition, p. 2). L’intimée a donc produit des plans d’architecte de l’immeuble ainsi 
qu’un document faisant état des surfaces des appartements. Au vu des éléments ressortant des 
documents, le Président n’avait pas à avoir de doutes sérieux quant à la composition du bâtiment 
15-17-19, de telle sorte qu’une inspection des lieux n’était pas nécessaire.

Enfin concernant la répartition des charges, les frais de chauffage qui ne font l’objet d’aucun 
décompte individuel doivent être ventilés entre les locataires en fonction d’une clé de répartition 
objective. D’ordinaire, elle est établie par l’installateur, proportionnellement au volume ou à la 
surface des différents locaux chauffés. Cette clé de répartition peut aussi s’appliquer à l’eau 
chaude (D. LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 341). Les frais accessoires autres que ceux liés à la 
fourniture d’énergie (chauffage, eau chaude et climatisation) peuvent être répartis soit au prorata 
du nombre de logements : conciergerie, électricité des communs, entretien du jardin, en fonction 
de la grandeur des logements, eau, taxe d’ordures ménagères (op. cit., p. 346). En l’espèce, il 
ressort des décomptes 2011 et 2012 envoyés aux locataires (pièces 2 et 3 du bordereau de la 
demande et pièce 101 p. 2 et pièce 102 p. 2 du bordereau de la réponse) et du détail des surfaces 
des appartements, que certains frais sont variables « selon les m2 » – soit le chauffage, l’eau 
chaude et la taxe d’épuration annuelle. Au vu des décomptes 2011 et 2012, les autres frais sont 
« fixes » et ont été divisés par 10, ce qui correspond au nombre des appartements indiqué sur le 
document détaillant les surfaces. S’agissant des frais proportionnels à la surface, les décomptes 
2011 et 2012 retiennent une surface de 124,80 m2 ce qui correspond à environ 11,44 % de la 
surface de l’ensemble des appartements. En outre, le bail ayant été résilié le 31 juillet 2012, il est 
manifeste que le décompte 2012 ne prend en compte que 7 mois des frais annuels. Dès lors, au 
vu de la clé de répartition objective utilisée par l’intimée et de l’absence d’erreurs de calcul, le 
Président n’avait pas à soulever la question de la répartition des charges.

Il ressort ainsi du dossier que le Président ne s’est pas contenté de retenir les factures produites 
comme fondées sans même les analyser, mais a bien au contraire attiré l’attention des parties sur 

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de nombreux points et requis la production de nombreuses pièces afin de forger sa conviction 
quant au bienfondé des décomptes 2011 et 2012.

Partant, ce grief est rejeté.

4. a) Les recourants invoquent la violation de l’art. 153 al. 2 CPC s’agissant de la répartition 
des charges, le Président devant demander à la bailleresse des explications claires et précises 
quant à la manière de répartir les charges et procéder à une inspection des lieux afin d’éclaircir la 
situation.

b) L’art. 153 al. 2 CPC prévoit que le tribunal peut administrer les preuves d’office lorsqu’il 
existe des motifs sérieux de douter de la véracité d’un fait non contesté. Les pièces produites 
indiquant clairement la clé de répartition des charges (supra ch. 3c), le grief de la violation de l’art. 
153 al. 2 CPC est également rejeté.

5. a) Les recourants reprochent au Président d’avoir retenu les faits de manière 
manifestement inexacte et apprécié les preuves de manière arbitraire. Le Président aurait jugé en 
faveur de l’intimée sans motiver sa décision et bien qu’il ait admis certaines de leurs déclarations. 
Il se serait également borné à constater la présence de factures sans même considérer leur 
contenu. En effet, certaines pièces ne concerneraient pas l’entrée no 19 du bâtiment  et certaines 
factures se rapporteraient à des périodes postérieures au 31 juillet 2012, soit après la fin du 
contrat de bail, sans explication et sans qu’il s’agisse de factures établies ultérieurement mais 
concernant les périodes durant lesquelles ils étaient toujours locataires, et sans déterminer 
l’éventuelle part de prise en compte pour la période durant laquelle ils étaient encore locataires. Ils 
contestent en outre les frais relatifs aux ascenseurs dans le bâtiment ayant l’entrée no 17, ceux 
relatifs à la conciergerie effectuée par L.________ – celle-ci n’œuvrant pas dans l’appartement 
ayant l’entrée no 19 – ainsi que les factures relatives au déneigement par le M.________ – le 
déneigement étant effectué par N.________. Enfin, ils n’auraient pas eu accès aux entrées no 15 
et 17.

b) Dans le cadre d’un recours, la constatation des faits ne peut être contestée et revue par 
la Cour d’appel que si elle est manifestement inexacte (art. 320 let. b CPC), c’est-à-dire arbitraire. 
L'appréciation des preuves n'est arbitraire que si le juge n'a manifestement pas compris le sens et 
la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis sans raison sérieuse de tenir compte d'un moyen 
important propre à modifier la décision attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il 
a fait des déductions insoutenables (ATF 136 III 552 consid. 4.2; TF arrêt 6B_642/2012 du 22 
janvier 2013 consid. 1.1). L'appréciation des preuves est arbitraire lorsqu'elle est manifestement 
insoutenable, en contradiction avec le dossier, ou contraire au sens de la justice et de l'équité ou 
lorsque l'autorité ne tient pas compte, sans raison sérieuse, d'un élément propre à modifier la 
décision, se trompe sur le sens et la portée de celui-ci ou, se fondant sur les éléments recueillis, 
en tire des constatations insoutenables (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; TF arrêt 8C_665/2012 du 06 
décembre 2012 consid. 2.1). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le 
sort de la cause (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2; TF arrêt 1C_346/2012 du 29 janvier 2013 consid. 
2.1). 

c) En l’espèce, les factures contestées qui ne correspondent à aucun poste des décomptes 
2011 et 2012 ne doivent pas être prises en compte car elles ne sont pas pertinentes. En effet, 
l’intimée a d’abord produit dans son bordereau de réponse de première instance les pièces 
tendant à prouver les postes des décomptes de charges 2011 et 2012. Puis, en produisant les 

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factures originales le 20 août 2014, l’intimée a également produit d’autres factures ne se 
rapportant pas aux charges litigieuses. Ainsi, c’est à juste titre que le Président n’a pas motivé sa 
décision quant à ces faits non pertinents.

En outre, c’est à juste titre que le Président a retenu que les frais de conciergerie doivent être mis 
à la charge des recourants. En effet, les plans d’architecte et le plan faisant état des surfaces 
montrent que le bâtiment comporte trois entrées, soit les entrées nos 15 et 19 permettant chacune 
l’accès à un appartement en duplex et la no 17 donnant accès à 8 appartements. Ainsi, le 
Président, en retenant que la concierge L.________ n’intervenait vraisemblablement pas dans 
l’appartement no 19, ne prête pas le flanc à la critique. Il appert également que l’entrée no 17 
permet d’accéder au sous-sol, par des escaliers et un ascenseur, où se trouvent la buanderie et 
deux pièces servant de séchoirs et que l’appartement en duplex litigieux au no 19 a un accès direct 
à une cave privative mais non pas à une buanderie, ni à un séchoir. Dès lors, il y a lieu de retenir 
que les recourants pouvaient disposer de ces locaux communs conformément au contrat de bail 
(demande, pièce 1), et que, ne disposant pas d’accès direct, ils ne pouvaient y accéder que par 
l’entrée no 17, de telle sorte que les frais de conciergerie de L.________ doivent être retenus à titre 
de charges. Pour les mêmes raisons, les frais d’entretien de l’ascenseur permettant l’accès aux 
locaux communs, les factures de O.________ – indiquant le no 17 et se rapportant au lieux 
communs – ainsi que les frais relatifs aux extincteurs doivent être retenus à titre de charges. 
S’agissant du déneigement, c’est à juste titre que le Président a retenu ces frais, celui-ci étant 
effectué devant les trois entrées; les recourants ne le contestent d’ailleurs pas. Ceux-ci allèguent 
cependant que le déneigement était effectué par N.________ (audience, p. 1; recours, p. 11). Or, 
au vu des factures originales du M.________, il paraît établi que celui-ci effectuait également le 
déneigement. De plus, les factures de ramonage et d’entretien du chauffage doivent être retenues 
au vu du chauffage commun du bâtiment. En outre, concernant les factures relatives aux 
contributions immobilières, le Président n’a pas retenu les faits arbitrairement en considérant que 
les contributions immobilières concernaient également l’appartement au no 19 au vu de 
l’attestation de F.________ le confirmant. Enfin, il n’est pas non plus arbitraire d’avoir retenu les 
frais d’entretien du jardin à titre de charges, l’entreprise ayant attesté que l’entretien annuel 
concernait les nos 15, 17 et 19 et les locataires ayant affirmé que le jardin était collectif.

S’agissant de la répartition des charges et des factures datées postérieurement au 31 juillet 2012, 
la Cour de céans fait siennes les déterminations du Président considérant que le décompte 2011 
prend en compte une durée de 12 mois et celui de 2012 une durée de 7 mois puisque le bail a été 
résilié à fin juillet (pièces 101, p. 2 et pièce 102, p. 2 du bordereau de la réponse). Le bailleur ne 
connaissant d’ordinaire le total des frais accessoires qu’à la fin de l’exercice (D. LACHAT, Le bail à 
loyer, 2008, p. 341), il paraît en effet adéquat que les charges d’une année soient réparties prorata 
temporis, les dates des factures ne correspondant pas forcément à celles de l’utilisation des 
prestations facturées.

6. a) Les recourants contestent la répartition des frais de première instance, en ce sens que 
le Président aurait retenu qu’il n’y a pas lieu de percevoir des frais, les locataires n’ayant pas fait 
preuve de témérité, mais que les dépens devraient être mis à la charge des locataires 
solidairement au vu du sort des conclusions.

b) Selon l’art. 106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante. 
L’art. 116 al. 1 CPC permet aux cantons de prévoir des dispenses de frais. Or en matière de bail, 
l’art. 130 al. 1 de la loi sur la justice (LJ) prévoit qu’il n’est pas perçu de frais judiciaires dans les 

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litiges portant sur des baux à loyer d’habitations lorsque l’objet du bail constitue le logement 
principal du ou de la locataire et qu’il n’est pas luxueux. Toutefois, selon l’art. 115 CPC, les frais 
judiciaires peuvent, même dans les procédures gratuites, être mis à la charge de la partie qui a 
procédé de façon téméraire ou de mauvaise foi. Le Président a ainsi considéré à juste titre qu’il n’y 
a pas lieu de percevoir de frais (recte : frais judiciaires) et mis les dépens à la charge des 
demandeurs, qui succombent. En effet, la réserve de l’art. 130 LJ et l’exception de l’art. 115 CPC 
ne concernent que les frais judiciaires.

7. a) Pour la présente procédure, il ne sera pas perçu de frais judiciaires compte tenu de la 
gratuité de la procédure (art. 116 al. 1 CPC et 130 al. 1 de la loi sur la justice [LJ]).

b) Vu le sort du recours, les dépens de deuxième instance de l’intimée sont mis à la charge 
des recourants solidairement, qui succombent (art. 106 al. 1 et 3 CPC). Conformément au tarif 
cantonal (art. 105 al. 2 et 96 CPC; art. 63 al. 2, 64 al. 1 let. e et 68 al. 4 RJ) et compte tenu de la 
nature, de la difficulté,  de l'ampleur et des circonstances particulières de la procédure ainsi que du 
travail nécessaire de l’avocat de l’intimée et de la situation économiques des parties, l'indemnité 
globale due à titre de dépens est fixée pour la deuxième instance à 1’000 francs, débours compris, 
mais TVA à 8 % en sus par 80 francs.

8. Les recourants ont sollicité l’octroi de l’assistance judiciaire pour la présente procédure de 
recours. Toutefois, vu le sort de leur recours, il apparaît que leur cause était d'emblée dépourvue 
de chances de succès. Dès lors la requête doit être rejetée.

(dispositif page suivante)

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la Cour arrête:

I. Le recours est rejeté.

Partant, la décision rendue par le Président du Tribunal des baux de l’arrondissement de la 
Veveyse le 3 novembre 2014 est confirmée.

II. Il n’est pas perçu de frais judiciaires pour la procédure de recours.

Les dépens pour la procédure de recours sont mis à la charge de A.________ et 
B.________ solidairement. Ils sont fixés à 1'000 francs, débours compris, TVA par 80 francs 
en sus.

III. La requête d’assistance judiciaire du 3 décembre 2014 est rejetée. 

IV. Communication.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de 
recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 1er juin 2015/vba

Président Greffière
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