# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bdfa3797-7c8c-5b22-bebd-a93ef904dcf0
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-03-15
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.03.2001 12.2000.149
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2000-149_2001-03-15.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2000.00149

  	
  Lugano

  15 marzo 2001/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

 

sedente
per statuire in materia di locazione nella causa - inc. no. DI.2000.00067 della
Pretura del distretto di Bellinzona - e più precisamente sull'istanza di
sfratto 11 gennaio 2000 promossa da

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________

  

 

nonché
sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 23 dicembre 1999
innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco da 

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall'avv. __________ 

   

  

 

sulle
quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 4 settembre 2000,
con cui ha accertato l'inefficacia della disdetta 29 novembre 1999;

 

appellante
__________ con atto di appello 14 settembre 2000, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di contestazione della
disdetta, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre la
controparte, con osservazioni 9 ottobre 2000, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;

 

letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

 

ritenuto

 

 

in
fatto:

 

                                          A.  La
ditta __________ conduce in locazione dal 1983 i locali al pianterreno dello
stabile denominato "__________" a __________, appartenente in
comproprietà ai fratelli __________ e __________ (doc. A) e, con la morte di quest'ultimo
avvenuta nel luglio 1997, alla sola __________. 

                                               Diffidata
il 25 ottobre 1999 al pagamento entro 30 giorni delle pigioni relative al
periodo aprile-ottobre 1999 pari a fr. 10'500.-- (doc. B), la conduttrice con
lettera 2 novembre 1999 ha dichiarato di compensare tale importo con un credito
di fr. 99'154.45 che essa vantava nei confronti della controparte per lavori
eseguiti a suo tempo in vari immobili di proprietà dei fratelli __________
(doc. C). Contestando la facoltà della conduttrice di operare la compensazione
ed evidenziando con ciò la mora di quest'ultima, la locatrice il 29 novembre
1999 ha disdetto il contratto ai sensi dell'art. 257d CO con effetto al 31
dicembre 1999 (doc. E). Da qui la presente causa.

 

 

                                          B.  Con
istanza 23 dicembre 1999 la __________ ha chiesto all'Ufficio di conciliazione
in materia di locazione di dichiarare l'inefficacia della disdetta 29 novembre
1999, rilevando come a seguito della dichiarata compensazione non vi fosse
alcuna mora da parte sua. A sua volta, con istanza 11 gennaio 2000 __________,
contestando l'esecuzione dei lavori oggetto della compensazione, non ordinati
da lei né dal fratello e di cui si dichiarava del tutto estranea, ha adito la
Pretura chiedendo lo sfratto della conduttrice.

                                               In
applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta
al giudice dello sfratto.

                                               

 

                                          C.  Con
il giudizio qui impugnato il Segretario assessore ha concluso per l'inefficacia
della disdetta.

                                               Il
giudice di prime cure ha innanzitutto stabilito che i lavori alla base della compensazione,
ordinati in gran parte dal defunto __________, erano stati effettivamente
eseguiti. Egli ha quindi rilevato come la locatrice, cui le relative fatture erano
state inviate senza che essa avesse mai avuto da ridire, fosse malvenuta a
contestare in causa di aver ignorato la loro esecuzione e comunque di non
averli autorizzati. Vista la particolare natura degli interventi eseguiti, era
infine chiaro che il loro valore eccedesse la somma di fr. 10'500.--, per cui
la disdetta per mora era del tutto infondata.

 

 

                                          D.  Con
l'appello che qui ci occupa la locatrice chiede di respingere l'istanza di contestazione
della disdetta.

                                               Essa
contesta innanzitutto che la controparte possa vantare dei diritti dai lavori
effettuati nello stabile "__________", sempre che siano stati
ordinati dal fratello, non risultando che quest'ultima sia stata autorizzata
per iscritto (art. 260a CO). Quanto agli altri interventi, tranne quelli da lei
stessa ordinati - limitati per altro all'importo di fr. 2'987.30 - ribadisce
come essa nella sua veste di comproprietaria non li abbia mai autorizzati, ciò
che in buona fede non poteva sfuggire alla controparte. In ogni caso la
compensazione non poteva entrare in linea di conto, non essendovi in concreto
alcun riconoscimento di debito né un altro chiaro titolo di credito.

 

 

                                          E.  Delle
osservazioni con cui la conduttrice postula la reiezione del gravame si dirà,
se necessario, nei successivi considerandi.

 

 

 

Considerando

 

 

in
diritto:

 

                                          1.   È
ampiamente a torto che l'appellante pretende di applicare nella fattispecie
l'art. 260a CO, norma secondo cui al termine della locazione il conduttore può
ottenere un'indennità per l'aumento di valore conseguente alle migliorie
apportate, previo consenso scritto del locatore, all'ente locato. La somma di
fr. 99'154.45 (doc. D inc. UC) posta in compensazione nel caso concreto non si
riferisce infatti - diversamente all'importo di fr. 43'035.55 di cui al doc. E
inc. UC (teste __________, verbale p. 8) - ad eventuali lavori che la
conduttrice avrebbe svolto nell'ente locato: pur essendo vero che l'importo di
cui sopra è in parte formato da lavori svolti nello stabile "__________"
in __________, è chiaro che gli stessi non concernevano i locali al pianterreno
locati alla conduttrice, ma semmai i piani inferiori (fatture __________ e
__________) o superiori (fatture __________ e __________) rispettivamente la
parte esterna o i vani comuni (fatture __________, __________e __________); il
teste __________ ha inoltre precisato
che le sostituzioni di alcuni frigoriferi e bollitori (di cui alle fatture
__________e __________) concernevano a loro volta gli appartamenti ai piani
superiori (verbale p. 8).

                                               Contrariamente
a quanto ritenuto dall'appellante, infine, tutti questi interventi erano
effettivamente stati ordinati da __________ (teste __________, verbale p. 8).

 

 

                                          2.   Pacifiche
a questo stadio della lite l'effettuazione da parte della conduttrice dei
lavori di cui al doc. D inc. UC e la circostanza che il loro valore ecceda fr.
10'500.--, si tratta ora di esaminare la censura con cui l'appellante contesta
di averne autorizzato l'esecuzione, autorizzazione che a suo dire s'imponeva essendo
essa comproprietaria con il fratello degli immobili oggetto degli interventi
(art. 647 e segg. CC). 

                                               La
tesi è in realtà irricevibile, essendo stata sollevata per la prima volta e
pertanto tardivamente solo in sede conclusionale (art. 78 e 406 cpv. 1 CPC;
cfr. Rep. 1980 p. 268,
1982 p. 120, 1989 p. 110; IICCA 25 novembre 1998 in re F./R. SA, 29
aprile 1999 in re E. SA/M. SA, 1° febbraio 2000 in re C./U. SA, 7 dicembre 2000
in re F./R., 23 dicembre 2000 in re L./P. SA).

                                               A
prescindere da quanto precede, si osserva che con la morte di __________ -
l'unica persona che, assieme alla sorella __________, poteva confermare o meno
l'esistenza di un consenso di entrambi (che non deve necessariamente risultare
per scritto, cfr. Maier-Hayoz,
Berner Kommentar, N. 30 ad art. 647 CC) all'effettuazione dei lavori eseguiti
dalla controparte - la prova diretta in merito a tale circostanza risulta
alquanto ardua, di modo che appare senz'altro giustificato far capo alla prova
indiziaria (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 10 e segg. ad art. 90). Ora, gli indizi agli atti
consentono tutto sommato di concludere che __________ fosse senz'altro
d'accordo con l'effettuazione di tali lavori: delle 17 fatture emesse dalla
controparte (doc. D inc. UC), 4 sono state intestate e trasmesse direttamente a
lei e la rimanenza, tranne una, ad entrambi i fratelli, senza che mai, almeno
finché è stata ventilata l'eventualità di una compensazione con le pigioni,
essa avesse avuto qualcosa da ridire in proposito; il teste _________ ha altresì
spiegato come i lavori eseguiti nei vari immobili, in particolare nelle 3 case
in __________, si siano protratti per lungo tempo, addirittura per oltre 3 anni
(verbale p. 8), per cui appare francamente inverosimile che essa non ne fosse a
conoscenza rispettivamente, non essendosi opposta a tali interventi, che non ne
avesse ratificato l'effettuazione per atti concludenti; non va d'altro canto
nemmeno dimenticato il comportamento tenuto dalla stessa prima dell'inoltro
della causa, allorché si era dichiarata disponibile, tramite il suo rappresentante,
a risolvere in via transattiva la vertenza con un versamento - ritenuto però
insufficiente dalla controparte (doc. Q e R inc. UC) - di ben fr. 57'000.-
(doc. I inc. UC).

                                               Ad
ogni buon conto, se anche - per ipotesi - si volesse concludere per l'assenza
di un consenso da parte sua, l'esito della lite non potrebbe essere diverso, essendo
in ogni caso chiaro che essa è risultata arricchita dei lavori svolti dalla
controparte, si pensi ad es. al fatto che i 3 stabili in __________ di fatto
sono stati trasformati da stalle diroccate in appartamenti abitabili (teste
__________, verbale p. 7): in tali circostanze, dovendosi far capo alle norme
sull'indebito arricchimento o sulla gestione d'affari senza mandato (Gauch, Der Werkvertrag, 4. ed.,
Zurigo 1996, n. 1310 e seg.; IICCA 21 agosto 1992 in re T. SA/M., 21 giugno
1995 in re E. AG/K., 8 maggio 1996 in re D./T.), la controparte, la cui buona
fede è presunta (art. 3 cpv. 1 CC), potrebbe senz'altro pretendere un'indennità,
che, stante l'importo già offertole a suo tempo per risolvere in via
transattiva la vertenza, non è arbitrario ritenere superiore alla somma di fr.
10'500.-- (per altro, avendo l'appellante ammesso di aver ordinato personalmente
lavori per fr. 2'987.30, già un'indennità di soli fr. 7'512.70 sarebbe sufficiente).

 

 

                                          3.   Del tutto infondata è infine la tesi dell'appellante secondo cui
la compensazione sarebbe possibile solo in presenza di un riconoscimento di
debito o di un altro chiaro titolo di credito: fatte salve le altre premesse
per la compensazione, determinante è in effetti solo il fatto che il credito
posto in compensazione, anche se contestato, esista effettivamente (Peter, Basler Kommentar, 2. ed., N.
21 ad art. 120 CO; Aepli, Zürcher
Kommentar, N. 148 ad art. 120 CO; ICCTF 20 luglio 1998 in re G./S.).

 

 

                                          4.   Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato e al
limite del temerario.

                                               La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148
CPC).

 

 

 

Per i
quali motivi,

richiamati
gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara
e pronuncia:

 

                                          I.    L’appello 14 settembre 2000 di __________ è respinto. 

 

 

                                          II.   Le spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                               a)
tassa di giustizia                                      fr.   280.--

                                               b)
spese                                                        fr.     20.--

                                               Totale                                                            fr.   300.--

 

                                               da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 500.-- per ripetibili.

 

 

                                          III.  Intimazione a:     - __________

                                               Comunicazione
alla Pretura del distretto di Bellinzona.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                          Il
segretario