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**Case Identifier:** e0760316-6e89-5be7-b2ca-7ada91d76c0c
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-05
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 05.09.2016 C/27435/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-27435-2013_2016-09-05.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.09.2016. 

 

 

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/27435/2013 ACJC/1152/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 5 SEPTEMBRE 2016 

 

Entre 

Madame et Monsieur A______ et B______, domiciliés ______, ______ (GE), 
appelants sur appel principal et intimés sur appel joint d'un jugement rendu par le 

Tribunal des baux et loyers le 21 septembre 2015, comparant par Me Pierre DAUDIN, 

avocat, place Claparède 7, case postale 360, 1200 Genève 12, en l'étude duquel ils font 

élection de domicile,  

et 

C______ SA, ayant son siège ______, ______ (VD), intimée sur appel principal et 
appelante sur appel joint, comparant par Me Serge PATEK, avocat, 6, boulevard 

Helvétique, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des 

présentes. 

 

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C/27435/2013 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1044/2015 du 21 septembre 2015, reçu par les parties le 
28 septembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevables les 
conclusions de A______ et B______ visant à la réfection des sols de 

l'appartement, à l'achèvement dans les délais usuels des travaux récemment 

entrepris à l'extérieur, à remédier à la défectuosité des prises électriques du salon 

et à recoller la tapisserie qui est bombée à certains endroits (ch. 1 du dispositif), 

ordonné la libération des loyers consignés en faveur de C______ SA (ch. 2), 

ordonné à celle-ci de recoller les pans de la tapisserie qui bombaient sur le mur de 

la cuisine (ch. 3), accordé à A______ et B______ une réduction du loyer de 

l'appartement de 5% du 13 avril 2010 jusqu'à l'installation de stores ou toiles de 

tente sur le balcon sud (ch. 4), ainsi qu'une réduction de loyer du box situé au 

sous-sol de l'immeuble de 5% du 20 novembre 2013 au 30 septembre 2014 et de 

5% du 28 juin 2013 au 31 octobre 2014 (ch. 5), condamné C______ SA à 

rembourser le trop-perçu de loyers indiqué sous chiffres 4 et 5 (ch. 6), débouté les 

parties de toutes autres conclusions (ch. 7) et dit que la procédure était gratuite 

(ch. 8).  

B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 28 octobre 2015, A______ et B______ 
ont formé appel dudit jugement, concluant à l'annulation des chiffres 1, 2, 4, 5, 6 

et 7 de son dispositif et, cela fait, à ce que leurs conclusions soient déclarées 

recevables (ch. 1), à ce que la libération, à due concurrence, des loyers consignés 

soit ordonnée en leur faveur (ch. 2), à la condamnation de C______ SA à procéder 

à l'installation de stores ou de tentes à l'extérieur devant le salon afin de rendre les 

locaux normalement habitables (ch. 4), à la condamnation de celle-ci à procéder à 

la réfection des sols de l'appartement par la pose d'une couche résistante de résine 

qui ne se décolore pas, ni ne tache les matières en contact (ch. 5), à ce que leur 

soit accordée une réduction du loyer de l'appartement de 15% du 1
er

 novembre 

2009 jusqu'à l'installation de stores ou toiles de tente sur le balcon sud, de 8% à 

compter du mois de juillet 2013 jusqu'à la réintroduction d'un service d'immeubles 

à proximité, chargé principalement de la propreté des lieux, du respect de l'ordre 

et du sommeil des habitants en chassant les personnes indésirables aux abords de 

l'immeuble ou l'installation d'un service de surveillance chargé des mêmes tâches 

et de 8% du 8 mai 2009 jusqu'à la réfection des sols de l'appartement par la pose 

d'une couche résistante de résine (ch. 6), à ce qu'une réduction du loyer du box à 

concurrence de 45% du 1
er

 septembre 2009 au 31 octobre 2014 soit prononcée 

(ch. 7), à la condamnation de C______ SA à leur rembourser le trop-perçu (ch. 8) 

et à la condamnation de celle-ci à payer aux locataires des dommages-intérêts de 

200 fr. pour leurs premiers frais d'avocat. Subsidiairement, ils ont conclu au 

renvoi de la cause au Tribunal aux fins de compléter l'instruction par l'audition des 

témoins requis par eux.  

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C/27435/2013 

A______ et B______ ont produit notamment un procès-verbal d'inspection datant 

du 28 janvier 2015 chez les locataires D______ dans la procédure C/1______ 

(pièce 5, non produite en première instance), l'autorisation de procéder du 3 juillet 

2014 (pièce 6), leur requête devant la Commission de conciliation en matière de 

baux et loyers du 23 décembre 2013 (pièce 7) et leurs conclusions datées du 

23 juin 2014 déposées devant cette Commission (pièce 8).  

b. Par réponse du 30 novembre 2015, C______ SA a conclu à l'irrecevabilité des 
conclusions n° 1, 2, 5 et 6 des appelants et de leurs pièces n° 5, 6, 7 et 8, à la 

confirmation du jugement entrepris à l'exception des chiffres 1, 4, 5 et 6 de son 

dispositif et au déboutement de A______ et B______ de toutes leurs conclusions. 

Elle a également formé appel joint contre le jugement entrepris, concluant à 

l'annulation des chiffres 1, 4, 5 et 6 de son dispositif.  

c. Par réponse à l'appel joint, A______ et B______ ont conclu préparatoirement à 
l'apport du dossier de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, 

à ce que soit ordonnée une expertise "portant sur les sols de l'appartement 

concerné recouverts de résine aux fins de remédier aux défauts représentés par 

les irrégularités en surface, la décoloration et l'impossibilité de nettoyer la 

surface sans décoloration marquée", à l'apport des pièces et des procès-verbaux 

utiles figurant dans la procédure C/1______, soit notamment le procès-verbal 

d'inspection du 28 janvier 2015, à ce que soit ordonnée une expertise consistant en 

l'enregistrement des températures dans le salon de l'appartement pour constater la 

chaleur excessive des lieux et décrire les moyens d'y remédier, en particulier si 

l'installation de stores ou de tentes à l'extérieur rendrait les locaux habitables et à 

ce qu'il soit ordonné à C______ SA de faire effectuer de nouvelles mesures des 

températures (extérieures et intérieures) du salon, sans recourir à des moyennes.  

Principalement, ils ont conclu au déboutement de C______ SA des fins de son 

appel joint. Subsidiairement, ils ont conclu à l'audition des témoins requis devant 

le Tribunal.  

Ils ont produit un courriel de A______ à leur conseil du 11 décembre 2015 et des 

photos d'un relevé de températures.  

d. Le 27 janvier 2016, C______ SA a conclu à l'irrecevabilité des conclusions 
préparatoires de A______ et B______ en ce qu'elles concernent l'apport du 

dossier devant la Commission de conciliation, l'expertise des sols, et l'apport des 

pièces de la procédure C/1______. Pour le surplus, elle a persisté dans ses 

précédentes conclusions. 

e. Le 13 février 2016, A______ et B______ ont persisté dans leurs conclusions.  

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C/27435/2013 

f. Par courrier du 17 février 2016, les parties ont été informées de ce que la cause 
était mise en délibération.  

C. a. En parallèle, par acte déposé au greffe de la Cour le 28 octobre 2015, C______ 
SA a formé appel du jugement JTBL/1044/2015, concluant à l'annulation du 

chiffre 4 de son dispositif et de son chiffre 6 en ce qu'il concernait le chiffre 4 et à 

la confirmation du jugement pour le surplus.  

Elle a produit une statistique cantonale des loyers de mai 2014.  

b. Par réponse du 27 novembre 2015, A______ et B______ ont conclu au 
déboutement de C______ SA des fins de son appel.  

c. Par réplique du 7 janvier 2016, C______ SA a persisté dans ses conclusions. 

d. Par duplique du 29 janvier 2016, A______ et B______ ont persisté dans leurs 
précédentes conclusions.  

e. Par courrier du 8 février 2016, les parties ont été informées de ce que la cause 
était mise en délibération.  

D. Les faits pertinents suivants résultent du dossier :  

a. La présente procédure s'inscrit en parallèle à quatre autres procédures intentées 
par des locataires de l'immeuble sis ______ à ______ à ______ (GE), contre la 

propriétaire, C______ SA. Ces cinq procédures n’ont pas été jointes car les 

conclusions et les pièces produites ne sont que partiellement communes.  

b. Le 8 mai 2009, C______ SA, bailleresse, et A______ et B______, locataires, 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement n° 

______ de quatre pièces au 3
ème

 étage de l'immeuble sis ______, à ______ (GE). 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an et quinze jours, du 16 mai 

2009 au 30 mai 2010. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 

20'196 fr. 

Les clauses particulières prévoient que l'appartement est remis neuf au locataire et 

qu'aucuns travaux supplémentaires ne seront pris en charge par le bailleur (art. 4). 

Par ailleurs, si le locataire désire faire installer des toiles de tente, il demandera au 

préalable l'autorisation du bailleur. Avec l'accord de ce dernier, il procédera à 

cette installation à ses frais mais il devra se conformer à la couleur choisie par le 

bailleur. Le mécanisme et les toiles resteront acquis à l'immeuble, sans indemnité 

en cas de départ (art. 11).  

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c. Le 31 août 2009, les parties ont également conclu un contrat de bail portant sur 
la location d'un box n° 2, remplacé ensuite par le box n° 36, au sous-sol de 

l’immeuble, à partir du 1
er

 septembre 2009, pour un loyer annuel de 2'400 fr. 

d. Par courrier du 20 novembre 2013, le conseil de A______ et B______ a mis 
C______ SA en demeure, sous menace de consignation du loyer et d'action 

judiciaire, de réparer, au plus tard le 5 décembre 2013, un certain nombre de 

défauts dont il l’avisait, soit notamment des infiltrations d'eau dans le parking 

souterrain, un dysfonctionnement de la porte du garage, une problématique liée à 

la conciergerie (défaut de propreté de l'immeuble, poubelles extérieures et 

présence de jeunes notamment) et l'absence de tente ou de stores sur les balcons. 

Le courrier concernait également d'autres défauts chez d'autres locataires.  

e. Le 3 décembre 2013, les locataires ont consigné l'intégralité de leur loyer, pour 
l’appartement et le box. 

f. Par courrier du 11 décembre 2013, C______ SA a répondu au courrier des 
locataires. Elle indiquait que des mesures pour remédier aux infiltrations d'eau et 

au problème lié à la porte du garage étaient en cours. "L'absence" de concierge 

était contestée, étant précisé qu'un concierge n'avait en tout état de cause pas 

vocation à "chasser" des jeunes. La pose de toiles de store était à la charge des 

locataires, conformément au bail. 

 g. Les faits relatifs aux différents défauts, seront examinés ci-dessous.  

E. a. Par requête de conciliation déposée le 27 décembre 2013, A______ et B______ 
ont conclu notamment à la validation de la consignation de loyer ainsi qu'à la 

condamnation de C______ SA à la réintroduction d'un service d'immeuble à 

proximité, chargé principalement de la propreté des lieux et du respect du 

sommeil des habitants en chassant les personnes indésirables aux abords de 

l'immeuble, à l'installation de stores rendant les locaux habitables et au prononcé 

d'une réduction du loyer à concurrence de 80% depuis le début de la location et 

jusqu'à l'achèvement de la totalité des travaux réclamés, ainsi qu'à la 

condamnation de C______ SA à leur payer un montant de 200 fr. pour leurs 

premiers frais d'avocat.  

A la même date, A______ et B______ ont déposé une requête de conciliation 

concernant les défauts affectant selon eux le box en sous-sol.  

b. Par courrier du 24 juin 2014, reçu par la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers le lendemain, A______ et B______ ont complété leur 

précédente écriture, concluant notamment à ce que C______ SA soit condamnée à 

procéder à la réfection des sols de l'appartement par la pose d'une couche 

résistante de résine de finition.  

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c. A la suite de l'échec de la conciliation du 3 juillet 2014, A______ et B______ 
ont porté les deux causes devant le Tribunal des baux et loyers, le 4 août 2014. Ils 

ont conclu à ce qu'un transport sur place, des mesures de températures et 

éventuellement une expertise concernant la température soient ordonnés.  

d. Par ordonnance du 20 août 2014, le Tribunal a ordonné la jonction des deux 
causes, sous le n° C/27432/2013. 

e. Dans son mémoire-réponse, C______ SA a conclu à l’irrecevabilité notamment 
de la conclusion relative à la réfection des sols et, sur le fond, à la libération des 

loyers consignés et au rejet de la demande. 

f. Le 5 janvier 2015, A______ et B______, sans y être invités, ont déposé de 
nouvelles conclusions. Ils ont notamment conclu à l'apport du dossier de la 

Commission de conciliation et à ce qu'une expertise portant sur les sols en résine 

soit ordonnée.  

g. Le Tribunal a procédé à un interrogatoire des parties, à une inspection sur place 
et à l'audition de sept témoins. Les éléments résultant de ces mesures d'instruction 

seront résumés ci-dessous. 

Par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal a clôturé la phase 

d'administration des preuves à l’issue de l'audience du 8 juin 2015. Il a renoncé à 

entendre les témoins suivants des locataires : E______ (pour les stores, l'absence 

du concierge et la propreté), ______ (stores et propreté), P______ (sols), T______ 

(infiltration d'eau dans le garage, absence du concierge, propreté et nuisances 

sonores nocturnes), S______ (infiltration d'eau dans le garage, absence du 

concierge et nuisance sonores nocturnes), N______ (absence du concierge et 

propreté), ______ (nuisances sonores nocturnes), O______ (nuisances sonores 

nocturnes), D______ (propreté), R______ (propreté) et T______ (propreté).  

h. Dans leurs plaidoiries finales, A______ et B______ ont conclu, préalablement, 
à ce que le Tribunal ordonne l'audition des témoins requis par leurs soins, l'apport 

du dossier déposé devant la Commission de conciliation, une expertise portant sur 

les sols de l'appartement aux fins de remédier aux défauts représentés par les 

irrégularités en surface, la décoloration et l'impossibilité de nettoyer la surface 

sans décoloration marquée, une expertise sur les températures de l'appartement et 

les moyens pour remédier à la chaleur excessive de celui-ci, l'établissement de 

nouvelles mesures des températures par la bailleresse et l'apport des pièces utiles 

figurant dans la procédure C/1______. Principalement, ils ont persisté dans leurs 

précédentes conclusions. 

En ce qui concerne le box, A______ et B______ ont conclu principalement à ce 

que le Tribunal valide la consignation des loyers opérée, prononce une réduction 

de loyer de 50% depuis le début de la location et jusqu'à la fin du mois d'octobre 

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2014, époque de la suppression des infiltrations d'eau et du changement de la 

porte d'accès au garage souterrain, fixe à 100 fr. le loyer du box à compter du 1
er

 

septembre 2009 jusqu'au 31 octobre 2014 et condamne C______ SA à rembourser 

le trop-perçu à prélever sur les montants consignés.  

C______ SA a, pour sa part, persisté dans ses précédentes conclusions.  

F. a. Le séjour de l'appartement de A______ et B______ donne sur un balcon orienté 
sud-ouest, dépourvu de stores et/ou de toiles de tente. Les autres fenêtres de 

l'appartement qui donnent à l'ouest, sont pourvues de volets coulissants (procès-

verbal d'inspection sur place du Tribunal du 28 janvier 2015). 

L'appartement est équipé d'un chauffage au sol, géré automatiquement en fonction 

de la température extérieure, pour atteindre une température intérieure de 20 à 

21°. Les locataires disposent d'un thermostat qui leur permet de régler la 

température du chauffage dans le salon, le séjour, la cuisine et le hall, ce qui leur 

permet de couper le chauffage dans ces pièces (témoin H______, chauffagiste 

auprès de l'entreprise V______ SA). Le thermostat permet de régler la 

température de quelques degrés seulement, afin de ne pas perturber l'équilibre du 

bâtiment (témoin J______, architecte chez K______ ARCHITECTES SA en 

charge des travaux de post-édification pour l'immeuble).  

b. Le 26 octobre 2009, A______ et B______ ont indiqué à la bailleresse qu'ils ne 
trouvaient pas normal de ne pas avoir de stores au salon pour le balcon car il y 

avait beaucoup de soleil et qu'il faisait "vraiment chaud".  

Le 13 avril 2010, dans un courrier signé également par six autres locataires du 

n° 14, ils ont demandé à la bailleresse l'installation des stores sur les baies vitrées 

afin de pouvoir notamment réguler la température du salon.  

Le 14 octobre 2010, la bailleresse a invité A______ et B______ à laisser un 

espace libre de 30 cm entre le verre et tout mobilier, ordinateur ou autre, afin de 

prévenir d'éventuelles fissures des baies vitrées consécutives à des chocs 

thermiques.  

Le 6 novembre 2013, les locataires se sont plaints auprès de la bailleresse de ne 

toujours pas avoir reçu de réponse concernant les stores du balcon. 

c. Entre les 11 et 24 avril 2014, sur mandat de la bailleresse, les températures dans 
l'appartement ont été mesurées par la société V______ SA. La température 

moyenne était de 23 à 25°. Il s'agissait d'une moyenne entre les deux enregistreurs 

de température posés l'un au salon et l'autre dans le hall (témoin H______).  

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d. Par courrier du 11 juin 2014, A______ et B______ ont indiqué à la bailleresse 
que, durant le weekend de Pentecôte, la température dans leur logement avait 

atteint 33/34°, ce qui rendait la vie dans ce lieu inconcevable.  

e. Durant la procédure, A______ et B______ ont produit des photos de relevés de 
températures, effectués selon eux le 10 juin 2014 (28.3° à l'intérieur), le 11 juin 

2014 (26° ou 27.2° à l'intérieur, 26.9° à l'extérieur), le 3 juillet 2014 (25.0° à 

l'intérieur, 22.9° à l'extérieur), le 13 novembre 2014 (26.4° à l'intérieur, 15.3° à 

l'extérieur), le 1
er

 décembre 2014 (23.6° à l'intérieur, 7.6° à l'extérieur) et le 22 

décembre 2014 (26.4° et 27.0° à l'intérieur, 12.2° et 15.3° à l'extérieur). Ils ont 

allégué qu'en date du 5 janvier 2015, il faisait 24.5° dans leur salon, malgré la 

fermeture de toutes les vannes de chauffage et bien qu'il fasse environ 5° dehors.  

A______ et B______ ont produit des courriels de E______ et de F______ 

adressés à leur conseil, dans lesquels ces locataires se plaignaient de la chaleur 

trop élevée dans leur appartement.  

La chaleur excessive régnant dans l'appartement des locataires a été confirmée par 

la témoin G______, locataire au n° ______.  

Le témoin H______ préconisait une température de 20 à 21° et évaluait la 

température moyenne pour un bâtiment Minergie de 19 à 20°. A son souvenir, lors 

des relevés du printemps 2014, il n'y avait plus de chauffage, mais il ne pouvait 

pas indiquer s'il faisait beau ou non. La moyenne de 24° était excessive par 

rapport à la moyenne dans les bâtiments Minergie. Le problème ne provenait pas 

du système de chauffage mais du rayonnement sur la baie vitrée, vu l'exposition 

de l'appartement, les jours où le soleil brillait. Pour y remédier, il fallait des stores 

ou éventuellement des rideaux.  

f. Durant l'inspection sur place par le Tribunal, le temps était gris, couvert et froid, 
avec une température extérieure d'environ 3°. La température dans le séjour était 

de 23°, alors que, selon la locataire, le chauffage était coupé.  

G. a. Le sol de toutes les pièces de l'appartement de A______ et B______ est 
recouvert d'une résine de couleur grise.  

Sur le sol côté balcon, des petites traces et des fissures inesthétiques près de la 

vitre sont visibles (procès-verbal de l'inspection sur place du Tribunal du 

28 janvier 2015).  

b. Durant la procédure, A______ et B______ ont précisé que leur conclusion 
portait sur la pose d'une couche de vernis de protection dans tout l'appartement, 

couche qui n'avait jamais été posée (audience du 5 janvier 2015). 

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c. Lors de l'inspection sur place par le Tribunal, un chiffon humide passé par la 
locataire sur le sol en résine s'était recouvert d'une couleur grisâtre. Tel était 

également le cas quand l'opération était répétée au même endroit. La seule pièce 

qui faisait exception était la chambre à coucher de l'enfant à naître de la locataire 

dans laquelle cette dernière avait posé un produit de protection. Cette pose avait 

nécessité quatre heures de travail et devait être renouvelée tous les deux à trois 

mois (procès-verbal du 28 janvier 2015).  

d. La témoin I______, technicienne auprès de la régie ayant géré les immeubles 
litigieux entre octobre et décembre 2014, a contesté l'existence de traces sur le sol 

des appartements qu'elle avait visités, alors que la témoin G______ a indiqué que 

le sol, dans son appartement et dans celui de A______ et B______, se tachait 

facilement et laissait des traces.  

e. Les témoins J______, architecte chez K______ ARCHITECTES SA en charge 
des travaux de post-édification pour l'immeuble, et L______, spécialiste de la 

pose de sols en résine, ont déclaré que les sols en résine étaient adaptés pour les 

logements d'habitation et ont souligné leur résistance.  

En outre, le témoin L______ a indiqué qu'en termes d'entretien, les sols en résine 

étaient l'équivalent d'un parquet en bois, donc plus délicats que du carrelage. Il 

était normal que des traces et des micros-rayures se forment avec l'usure, par 

exemple par le déplacement de meubles, les jouets d'enfant ou les griffes des 

animaux. Les particuliers qui optaient pour ce choix ne se formalisaient pas des 

micros-rayures qui survenaient par la suite. Il a également précisé que des gouttes 

d'eau ne marquaient pas un sol en résine. En revanche, le déversement d'agents 

chimiques (pétrole, dissolvant à ongles, etc…) ou de sel en grande quantité était 

de nature à abîmer la pigmentation de la résine en créant des auréoles. Du 

dissolvant pour vernis à ongles endommageait de la même manière un sol en 

résine qu'un parquet en bois.  

Selon le témoin L______, si la résine appliquée n'était pas conforme aux normes 

de qualité, il fallait l'enlever et en appliquer une nouvelle. Il était inutile de 

rajouter des couches sur une résine de base non conforme. La détermination de la 

conformité de la résine s'effectuait par expertise. La nécessité d'appliquer une 

couche de vernis dépendait de la résine appliquée. Selon lui, un particulier ne 

devrait poser une couche de protection qu'à condition d'être très bon bricoleur.  

H. a. La conciergerie des immeubles sis ______ à ______ était initialement assurée 
par un couple habitant ______, situé à proximité. Elle a été reprise le 1

er
 avril 

2012 par M______, qui n'habite pas dans le quartier. 

b. Par réponse du 31 mai 2012 à une pétition des locataires, la bailleresse a 
indiqué avoir effectué une vérification de l'immeuble n° ______ le 14 mai 2012 et 

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avoir constaté un nettoyage insatisfaisant. M______ était présent et s'était engagé 

à faire preuve de plus d'assiduité.  

Par courriel du 14 juin 2012, A______ et B______ et la locataire G______ se sont 

à nouveau plaints auprès de la bailleresse de la qualité du travail du nouveau 

concierge.  

Par courrier du 3 août 2012 à la bailleresse, le locataire N______ a notamment 

indiqué que, depuis le changement de concierge, le bâtiment n'était "pas tout à fait 

soigné et net comme avant", regrettant qu'on ne voyait plus le concierge et que le 

bâtiment était ainsi laissé sans surveillance.  

c. Durant l'été 2013, la Police municipale a constaté une dégradation de la qualité 
de vie dans le quartier du ______ (joutes verbales avec des adolescents dans le 

parc, non-respect de la tranquillité, salubrité et sécurité publique) (courriel de 

O______ du 16 décembre 2013). 

d. Début juillet 2013, la locataire P______ s'est plainte auprès de la bailleresse de 
"charivaris nocturnes", et a invité celle-ci à éteindre les lumières extérieures le 

soir et la nuit pour éviter d'attirer les perturbateurs, sous peine, à défaut, de 

consigner l'intégralité de son loyer.  

La bailleresse a répondu le jour même qu'il existait un panneau interdisant les 

trottinettes, que les contrevenants pouvaient être verbalisés et qu'aucun grillage ne 

serait posé autour de la place de jeu.  

Le 5 juillet 2013, la locataire P______ a indiqué que, la veille, elle avait été 

dérangée par des jeunes jusqu'à minuit et demi. Elle réitérait sa demande 

d'extinction de l'éclairage et de prise de mesures immédiates. 

Le 9 juillet 2013, la locataire P______ s'est à nouveau plainte de la présence de 

jeunes le soir dans le garage et la place de jeu.  

e. A une date indéterminée, cette locataire a proposé en vain à la bailleresse 
d'engager son compagnon comme concierge de l'immeuble. 

f. Le 15 juillet 2014, la locataire P______ s'est plainte auprès de la police 
municipale des bruits des jeunes (pétards et feux d'artifices jusqu'à 22h40) 

g. Le 23 décembre 2014, le locataire Q______ s'est plaint auprès de la bailleresse 
du fait que le nouveau concierge ne balayait pas et utilisait de l'eau sale pour laver 

les sols, ainsi que de l'absence de décorations de Noël.  

Dans divers courriels, plusieurs locataires ont fait état de la présence de jeunes 

autour de l'immeuble, de la saleté de celui-ci, de l'absence de "vrai concierge" et 

d'actes de vandalisme (courriels du locataire Q______ du 9 juillet et 30 décembre 

- 11/30 - 

 

C/27435/2013 

2013, courriels des locataires R______ et S______ du 14 mars 2014, courriel de 

la locataire E______ du 17 mars 2014, courriels des locataires S______ et 

Q______ du 18 mars 2014, courriel du locataire Q______ du 15 juillet 2014).  

h. Lors de l'inspection sur place du 28 janvier 2015 du Tribunal, les communs 
étaient dans un état de propreté irréprochable. A l'entrée du parking se trouvaient 

les deux rangées de containers, qui étaient sis sous un avant toit de la rampe/accès 

parking. Ils étaient alignés, bien rangés et rien ne débordait. La première rangée 

n'était pas pleine et la deuxième, pour les containers auxquels on avait accès, était 

vide. Il était difficile d'avoir accès à la deuxième rangée puisque cela nécessitait la 

permutation des containers. Le Tribunal a rencontré sur place à deux reprises le 

concierge. Les extérieurs aux alentours des containers étaient très propres. 

i. Durant la procédure, A______ et B______ ont produit des photos, prises selon 
eux entre février et août 2014, montrant divers endroits de l'immeuble maculés de 

traces de pas ou de déchets, ainsi qu'une photo des quatre containers pleins.  

La témoin I______ a, quant à elle, souligné le très bon état de propreté des 

alentours et des parties communes lors de ses visites des lieux, effectuées à 

environ 25 reprises, majoritairement sans prévenir M______.  

Ce dernier, entendu comme témoin, a allégué que les containers n'étaient jamais 

entièrement pleins, qu'il les rangeait le jour-même après le passage de la voirie ou 

le lendemain et qu'il nettoyait les entrées d'immeubles au minimum trois fois par 

semaine, les montées au minimum une fois par semaine et les extérieurs en 

fonction de la météo, soit jusqu'à deux fois par jour. En outre, le témoin a fait état 

des difficultés en lien avec les salissures dans l'immeuble du ______, précisant 

qu'il avait appelé la Police municipale à fin 2013 concernant des jeunes. Certains 

locataires ne triaient pas les déchets et avaient des comportements irrespectueux 

par rapport aux déjections d'animaux.  

Le témoin Q______, locataire dans le n° ______, a souligné la dégradation de la 

propreté des locaux depuis l'entrée en fonction du nouveau concierge. Il avait 

l'impression que celui-ci ne balayait pas avant de passer la serpillère et réutilisait 

la même eau pour laver le sol. Il n'avait jamais vu les bassins contenant l'eau sale, 

mais il avait vu les trainées en bordure de mur. La témoin G______ a, pour sa 

part, indiqué que le nouveau concierge nettoyait correctement le rez-de-chaussée, 

mais pas les étages si bien que sa voisine de palier et elle-même nettoyaient leur 

étage. Elle n'avait rien d'autre à reprocher au concierge. 

En outre, les locataires ont souligné la différence entre l'ancien et nouveau 

concierge en matière de présence dissuasive, en lien avec la présence de jeunes et 

leurs nuisances sonores (témoin G______), les cambriolages et les nuisances 

causées par les enfants sur la place de jeu (témoin Q______). Selon le témoin 

Q______, le problème de présence d'adolescents était devenu chronique, avec 

- 12/30 - 

 

C/27435/2013 

chaque retour de printemps et les contacts avec la Police municipale n'avaient pas 

permis d'y remédier. 

I. a. Par courriel du 24 juillet 2012, le locataire N______ a signalé à la bailleresse 
que la porte du garage était ouverte en permanence depuis plusieurs semaines. Le 

3 août 2012, ce même locataire a rappelé à la bailleresse que ce problème 

persistait depuis le mois de juin 2012.  

b. Le 28 juin 2013, le locataire T______ s'est plaint auprès de la bailleresse de ce 
que la porte grillagée donnant accès au parking souterrain était endommagée et ne 

se fermait plus. 

Le 9 juillet 2013, la locataire P______ a indiqué à la bailleresse que la porte du 

garage souterrain était cassée.  

c. Par courrier du 15 juillet 2013, treize locataires ont fait savoir à la bailleresse 
qu'en cas de nouveau cambriolage, une action serait intentée, dès lors qu'il était 

interdit d'ajouter une deuxième serrure ou une barre de sécurité sur les portes 

palières et qu'il incombait par conséquent à la bailleresse de fournir des solutions 

adéquates afin de les protéger. 

Par courriel du 25 juillet 2013 la bailleresse a indiqué aux locataires que la porte 

de garage était volontairement bloquée en raison de problèmes de sécurité. De 

gros travaux étaient nécessaires et il avait donc fallu bloquer la porte pour 

permettre le passage des usagers dans l'attente des travaux.  

d. La porte du garage a été changée en octobre 2014 et fonctionne depuis lors 
(audition des appelants du 5 janvier 2015 et procès-verbal d'inspection sur place 

du Tribunal du 28 janvier 2015). 

e. Durant la procédure, A______ et B______ ont indiqué que, depuis novembre 
ou décembre 2013, la porte ne fonctionnait plus du tout et demeurait ouverte. 

Avant, il y avait eu des pannes fréquentes.  

La témoin G______ a indiqué que, depuis le début du bail, la porte du garage 

avait connu des dysfonctionnements puisqu'elle s'ouvrait une fois sur trois.  

J. a. S'agissant des infiltrations d'eau dans le garage, le joint de dilatation du parking 
a présenté un défaut d'étanchéité quelques mois après la mise en service du 

parking (témoin J______).  

b. La bailleresse a fait effectuer des travaux visant à assurer l'étanchéité du garage 
entre juin et octobre 2013, puis entre juin et octobre 2014 (témoin J______).  

Selon un courrier de K______ ARCHITECTES SA, les travaux de réfection des 

joints de dilatation ont été terminés le 25 septembre 2014.  

- 13/30 - 

 

C/27435/2013 

Lors de l'inspection sur place du 28 janvier 2015 du Tribunal, il y avait des 

flaques sur les emplacements n° 50 et 51 et de petites flaques sur les places n° 56 

et 57. Au bout du parking à côté du saut-de-loup, des traces d'humidité étaient 

perceptibles au sol et sur le mur, lequel était encore un peu humide.  

Les travaux visant à assurer l'étanchéité du garage ont exigé une dernière 

intervention en février 2015, s'agissant d'un renvoi d'eau dans un saut-de-loup 

situé dans le parking à proximité des voies ferrées (témoin J______). 

c. Durant la procédure, A______ et B______ ont produit des photos du garage 
prises, selon eux, les 2, 21 et 28 juillet 2014, le 8 octobre 2014 et le 20 décembre 

2014, sur lesquelles apparaissent d'importantes flaques. Ils ont indiqué que les 

travaux s'étaient achevés en juin 2014 et qu'ils avaient constaté des dégâts le 20 

décembre 2014 mais ne s'en étaient pas plaints auprès de la bailleresse car le dégât 

était intervenu pendant les vacances.  

Le témoin J______ a indiqué ne pas avoir observé de situation pareille à celle 

illustrée par ces photos, qu'il imaginait prises après une intempérie 

particulièrement violente. Il avait pu constater des flaques en nombre, sans que le 

problème n'empêche, à son sens, l'accès au parking. Selon lui, le fait qu'un garage 

ait des flaques n'était en tant que tel pas problématique, même si cela était 

inhabituel et dérangeait les habitants. 

Les locataires ont confirmé l'existence de ruissellements dans le garage en cas de 

fortes pluies et la nécessité d'enjamber des flaques dans le hall intérieur au sous-

sol qui passait du garage à l'immeuble (témoin Q______). Le sol glissant avait 

parfois provoqué des chutes (témoin G______). 

La témoin G______ a situé le début des infiltrations à quelques mois après son 

emménagement. 

Les locataires ont situé la fin des infiltrations dans le parking au printemps ou à 

l'été 2014 (témoin Q______) ou en 2014 (témoin G______). Pour le témoin 

J______, le problème d'infiltration d'eau était réglé. Il était normal que certaines 

flaques puissent se former puisqu'il s'agissait d'un parking avec des voitures qui 

rentraient et sortaient. L'eau pouvait donc former une flaque jusqu'à ce qu'elle 

s'évapore.  

K. Les arguments des parties devant la Cour seront traités ci-après en tant que de 
besoin.  

- 14/30 - 

 

C/27435/2013 

EN DROIT 

1. 1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des 

conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a al. 2 CPC).  

En l'espèce, la demande principale portait devant le Tribunal notamment sur une 

réduction de 80% du loyer annuel de l'appartement de 20'196 fr. durant plusieurs 

années. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie 

de l'appel est ouverte. 

1.2 Interjetés dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, 
les appels des parties sont recevables (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).  

Il en va de même de l'appel joint, formé dans le délai imparti à la bailleresse pour 

répondre à l'appel des locataires (art. 312 al. 2, art. 313 al. 1 et 145 al. 1 let. b 

CPC).  

En particulier, dès lors qu'une partie qui a partiellement appelé d'un jugement de 

première instance peut en outre déposer un appel joint lorsque la partie adverse 

fait appel (ATF 141 III 302 consid. 2, FamPra 2015 p. 951), les conclusions 

formulées dans l'appel joint qui ne figuraient pas dans l'appel de la bailleresse sont 

recevables.  

Les locataires seront désignés ci-dessous comme étant les appelants et la 

bailleresse comme l'intimée.  

1.3 Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de 
cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). 

2. 2.1 En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte 
qu'aux conditions suivantes : ils sont invoqués ou produits sans retard et ils ne 

pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie 

qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC).  

Les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles d'expérience 

généralement reconnues ne doivent pas être prouvés (art. 151 CPC). 

Si les pièces sont en possession de la partie adverse, leur production peut être 

requise (art. 160 al. 1 lit. b CPC). La diligence relative à une telle requête est 

également examinée sous l'angle de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 

5A_504/2012 du 5 septembre 2012 consid. 4.1).  

- 15/30 - 

 

C/27435/2013 

2.2 En l'espèce, le procès-verbal d'inspection datant du 28 janvier 2015 dans la 
procédure C/1______ a été établi dans une procédure parallèle dont l'apport a été 

requis par les appelants dans leurs plaidoiries finales devant le Tribunal.  

 A la lumière de cette requête et indépendamment de la question de savoir si les 

appelants auraient pu produire eux-mêmes ledit procès-verbal en première 

instance, celui-ci sera déclaré recevable. En tout état, il n'est guère pertinent pour 

la présente cause. 

S'agissant du courriel des appelants à leur conseil du 11 décembre 2015 et des 

photos d'un relevé de températures de la même date, ces pièces sont postérieures à 

la clôture de l'instruction en première instance et dès lors recevables.  

La statistique cantonale des loyers de mai 2014, établie par l'Office cantonal de la 

statistique et produite par l'intimée, constitue un fait notoire. Cette pièce est ainsi 

recevable.  

S'agissant des autres pièces produites par les appelants et dont l'intimée conclut à 

l'irrecevabilité, celles-ci figurent déjà au dossier. La question de leur recevabilité 

ne se pose donc pas.  

3. L'intimée soutient que les conclusions des appelants devant la Cour visant à la 
libération des loyers consignés en leur faveur, aux réductions de loyer et à la 

réfection du revêtement du sol sont irrecevables car nouvelles. Elle conclut en 

outre à l'annulation du chiffre 1 du jugement entrepris, en ce que le Tribunal y 

déclare recevable les conclusions relatives à la réfection des sols de l'appartement, 

à l'achèvement dans les délais usuels des travaux entrepris, à remédier à la 

défectuosité des prises électriques du salon et à recoller la tapisserie qui est 

bombée à certains endroits.  

3.1 En appel, la demande ne peut être modifiée que si les conditions fixées à 
l'art. 227, al. 1 CPC sont remplies et que la modification repose sur des faits ou 

des moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 CPC). Selon l'art. 227 al. 1 CPC, la 

demande peut être modifiée si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la 

même procédure et que l'une des conditions suivantes est remplie : (a) la 

prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de connexité avec la dernière 

prétention ou (b) la partie adverse consent à la modification de la demande. 

Les conclusions peuvent être modifiées ou complétées lors de la phase de 

conciliation. L'autorisation de procéder devra cependant mentionner les 

modifications opérées. Les conclusions de la demande en première instance 

doivent cependant correspondre à celles mentionnées dans l'autorisation de 

procéder. Elles ne peuvent s'en écarter qu'aux conditions de l'art. 227 CPC (arrêt 

du Tribunal fédéral 5A_588/2015 du 9 février 2016 consid. 4.3.1 et les références 

citées). 

- 16/30 - 

 

C/27435/2013 

L’identité de l’objet du litige au sens de l'art. 227 al. 1 CPC est déterminée par les 

conclusions et le complexe de faits qui a été allégué. Lorsque la jurisprudence 

utilise la notion de "cause juridique", celle-ci ne doit pas être comprise dans son 

sens technique de norme invoquée, mais dans le sens du fondement dont est issue 

la prétention (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_439/2014 du 16 février 2015 consid. 5.4.3.1). L’opinion selon laquelle il n’y 

aurait de connexité selon l’art. 227 al. 1 lit. a CPC que si le fondement juridique 

("le même contrat") ou le complexe de faits reste identique impliquerait qu’il 

n’existe de connexité que dans les cas où, le fondement de la demande restant le 

même, la modification de la demande consiste dans l’augmentation des 

conclusions. Une acception aussi étroite va à l’encontre du but de l’art. 227 CPC, 

qui est de permettre de concilier les intérêts des parties, en visant, d’une part, à ne 

pas compliquer excessivement la défense, mais, d’autre part, pour des motifs liés 

à l’économie de procédure et à la vérité matérielle, à permettre encore certaines 

modifications. Cette dernière possibilité ne vise pas seulement à pouvoir encore 

prendre en considération des faits pertinents survenus pendant le procès, mais 

aussi à pouvoir encore exploiter la meilleure compréhension du litige acquise au 

cours de la procédure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_255/2015 du 1 octobre 2015 

consid. 2.2.3 et 2.3). 

Le contenu d'une prétention ressort des conclusions et de l'ensemble des allégués 

de faits sur lesquels elles sont fondées (ATF 139 II 126 consid. 3.2.3).  

3.2 En l'espèce, les appelants concluent en appel à la libération en leur faveur des 
loyers consignés "à due concurrence", soit dans la mesure du trop-perçu par 

l'intimée, en raison de la réduction de loyer à ordonner.  

Bien que formulée différemment, cette conclusion n'est pas différente des 

conclusions prises en première instance, en validation de la consignation du loyer, 

en réduction du loyer et en condamnation de l'intimée à rembourser le trop-perçu 

de loyer, prélevé sur le montant consigné. Elle sera ainsi déclarée recevable.  

3.2.1 S'agissant de la conclusion en réduction de loyer de l'appartement, elle était 
formuée en première instance de façon globale (80% de réduction pour l'ensemble 

des défauts). En appel, elle est individualisée (8% pour celui relatif au revêtement 

du sol, 15% pour celui relatif à la chaleur excessive et 8% pour celui relatif au 

manque de propreté et de présence du concierge).  

Dès lors que les appelants procèdent à une réduction et non à une amplification de 

leur conclusion en appel, cette différence de formulation ne saurait constituer une 

modification de la conclusion au sens de l'art. 317 al. 2 CPC. Cette conclusion est 

donc recevable.  

3.2.2 La conclusion relative à la réfection du revêtement du sol a été précisée en 
appel. Les précisions en question ressortent des allégués de faits formulés en 

- 17/30 - 

 

C/27435/2013 

première instance. La conclusion, identique en substance à celle formulée en 

première instance, est ainsi recevable.  

3.2.3 S'agissant des conclusions déclarées recevables par le Tribunal, seule la 
conclusion relative à la réfection des sols demeure litigieuse en appel.  

Contrairement à ce que soutient l'intimée, cette conclusion a été formulée en 

conciliation, par le biais du courrier du 24 juin 2014.  

En tout état de cause, cette prétention est recevable au regard de l'art. 227 CPC.  

Le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera donc confirmé.  

4. Outre les conclusions visant à ordonner des expertises relatives au sol et à la 
température de l'appartement et à ce que de nouvelles mesures des températures 

soient effectuées, traitées ci-dessous, les appelants concluent à l'apport du dossier 

de la Commission de conciliation en matière des baux et loyers et des pièces et 

procès-verbaux utiles figurant dans la procédure C/1______. L'intimée conclut à 

l'irrecevabilité de ces conclusions préparatoires qualifiées de "nouvelles". 

4.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 

Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 

proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). 

Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 

manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 

ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis 

(appréciation anticipée des preuves; arrêts du Tribunal fédéral 4A_420/2013 du 

22 janvier 2014 consid. 3.15). 

4.2 En l'espèce, au regard des considérants qui suivent, la question de la 
recevabilité des conclusions préparatoires, déjà formulées en première instance, 

peut rester ouverte.  

4.2.1 L'apport du dossier de la Commission de conciliation doit servir à 
déterminer si les conclusions déposées en conciliation le 24 juin 2014 l'ont 

valablement été. Or, ce dépôt a été constaté ci-dessus par la Cour. L'apport du 

dossier de la Commission de conciliation n'est ainsi plus pertinent.  

4.2.2 S'agissant de l'apport de la procédure C/1______, le procès-verbal 
d'inspection relatif à cette procédure a été produit en appel et déclaré recevable, 

comme indiqué ci-dessus. Les appelants n'expliquent pas quelles autres pièces de 

cette procédure seraient pertinentes au présent litige. Dès lors, la Cour de céans 

n'ordonnera pas l'apport de cette procédure.  

- 18/30 - 

 

C/27435/2013 

5. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir ordonné la libération des loyers 
consignés en faveur de l'intimée.  

5.1 Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par 
écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de 

réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les 

loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de 

consigner les loyers (art. 259g al. 1 CO). 

Cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à 

l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire 

doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un 

délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de 

consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2; 4C.264/2003 du 

3 décembre 2003 consid. 3.1). 

  Si le bailleur estime le délai trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe 

alors de l'indiquer au locataire et d'entreprendre les travaux dans un délai 

considéré comme raisonnable (ATF 116 II 436 consid. 2a; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2).  

La consignation est cependant exclue lorsqu'il devait être reconnaissable pour le 

locataire que le délai imparti au bailleur était inapproprié pour remédier aux 

défauts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2).  

 Lorsqu'il apparaît à l'évidence que les démarches seront sans effet, le locataire 

peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut 

et de le menacer de consigner le loyer (art. 108 ch. 1 CO; arrêt 4C.264/2003 du 

3 décembre 2003 consid. 3.1). Selon les règles de la bonne foi, la fixation d'un 

délai, comme l'interpellation formelle prévue pour la mise en demeure, apparaît 

superflue lorsque le débiteur a clairement manifesté, par son comportement, sa 

ferme intention de ne pas accomplir son obligation (ATF 94 II 32). Il faut que le 

refus du débiteur de s'exécuter apparaisse clair et définitif (ATF 110 II 144; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). 

 5.2 Par courrier du 20 novembre 2013, les appelants ont mis l'intimée en demeure 
de procéder, avant le 5 décembre 2013, à la réparation d'une série de défauts 

portant notamment sur la conciergerie, les infiltrations d'eau, le 

dysfonctionnement de la porte du garage et l'absence de stores ou de tentes. 

 Depuis le début du bail, l'intimée a tardé à réaliser certains travaux. Ainsi la 
réparation d'une infiltration d'eau dans le garage, vraisemblablement identifiée 

quelques mois après l'entrée des locataires dans l'immeuble, n'a été entreprise 

qu'en juin 2013 et la porte du garage, restée ouverte en 2012 et 2013, n'a été 

- 19/30 - 

 

C/27435/2013 

changée qu'en octobre 2014. Il n'en demeure pas moins que l'intimée était, lors de 

la mise en demeure du 20 novembre 2013, déjà intervenue, par exemple en 

avisant le concierge des problèmes de manque de propreté en mai 2012 et en 

initiant des travaux d'étanchéité dans le garage. L'existence d'un problème en lien 

avec la porte du garage avait en outre été reconnue. De ce fait, rien ne permettait 

aux appelants de considérer que leur courrier du 20 novembre 2013 resterait sans 

effet. 

Etant donné l'importance des interventions demandées, le délai de 15 jours fixé 

apparaît trop court. En particulier, les travaux liés à l'étanchéité sont, par essence, 

importants. Par ailleurs, un éventuel remplacement du concierge s'inscrit dans la 

durée, dès lors qu'il requiert la résiliation d'un contrat de travail et le recrutement 

d'un nouveau concierge.  

On ne saurait ainsi reprocher à l'intimée de ne pas avoir entrepris les travaux dans 

le délai, particulièrement court, fixé par les appelants. Certes, elle n'a pas demandé 

d'extension de ce délai mais elle a répondu moins d'une semaine après son 

échéance en indiquant les travaux qu'elle allait entreprendre et les domaines pour 

lesquels elle contestait l'existence d'un défaut.  

 En outre, les appelants n'ont pas attendu l'échéance du délai qu'ils avaient fixé à 

l'intimée avant de consigner le loyer, privant ainsi celle-ci de la possibilité de 

demander une éventuelle extension du délai dans cet intervalle.  

 A la lumière de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que le Tribunal a 

constaté que les conditions de la consignation des loyers n'étaient pas réalisées et 

ordonné la libération des loyers consignés en faveur de l'intimée.  

6. Les appelants font grief au Tribunal de ne pas avoir ordonné l'installation de toiles 
de tente ou de stores sur le balcon et de ne pas leur avoir accordé une réduction du 

loyer de l'appartement de 15% du 1
er

 novembre 2009 jusqu'à ladite installation. 

L'intimée fait, quant à elle, grief au Tribunal d'avoir alloué aux appelants une 

réduction du loyer de 5% du 13 avril 2010 jusqu'à cette installation. 

6.1 
6.1.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un 
état approprié à l’usage pour lequel elle est louée et l’entretenir dans cet état 

(art. 256 al. 1 CO).  

Il découle de l'art. 256 al. 1 CO que le bailleur est tenu de garantir au locataire un 

standard minimum de qualité de la chose louée (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 

p. 218 ss). 

Selon l'art. 258 al. 3 CO, si la chose louée lui est délivrée avec des défauts qui en 

restreignent l'usage, le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux art. 

- 20/30 - 

 

C/27435/2013 

259a à 259i CO. Lorsque apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose 

qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels ce dernier n'est pas tenu de 

remédier à ses frais, le preneur peut exiger du bailleur la remise en état de la chose 

louée (art. 259a al. 1 let. a CO).  

Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit 

être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; elle 

suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi 

défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise 

ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait 

légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 

III 345 consid. 3.2 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 

23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas 

nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2).  

6.1.2 En matière de baux d'habitation, les dérogations au détriment du locataire 
aux obligations du bailleur au sens de l'art. 265 al. 1 CO sont nulles (art. 256 al. 2 

CO).  

 Les clauses du contrat restreignant le droit de demander l'exécution de travaux, en 

particulier celles qui mettent à la charge du locataire des travaux d'entretien 

excédant la réparation de menus défauts, ne sont ainsi pas opposables au locataire 

(LACHAT, op. cit., p. 249). Une dérogation à l'art. 256 al. 1 CO n'est toutefois pas 

faite "au détriment du locataire" quand elle est suffisamment prise en compte 

pour la fixation du loyer ou d'une indemnité (MONTINI/BOUVERAT, in 

Commentaire pratique du droit du bail, BOHNET/MONTINI, 2010, n. 62 ad 

art. 256 CO).  

6.1.3 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au 
locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire 

est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur 

une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 ch. 2 CO).  

La réduction du loyer suppose que l'usage de la chose soit restreint de cinq pour 

cent au moins; une restriction de deux pour cent est toutefois suffisante s'il s'agit 

d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). La réduction de loyer 

que le locataire peut exiger en application de l'art. 259d CO doit être 

proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans 

défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 

504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder 

selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le 

contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa 

- 21/30 - 

 

C/27435/2013 

valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. 

Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le 

défaut est de moyenne importance ou parce que les nuisances occasionnées sont 

d'intensité variable et se prolongent sur une longue période, si bien que la preuve 

de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au jour le jour. Il est alors admis 

qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au 

bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 

consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 

2.4). Lorsque le juge est amené à évaluer en équité la diminution de jouissance de 

la chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage 

convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au 

nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêt du 

Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4 et les références 

citées). 

Un chauffage excessif d'un appartement de 2 à 3° par rapport à la norme peut 

constituer un défaut justifiant une réduction de loyer de 7.5% (arrêt de la Cour de 

cassation de Neuchâtel du 13 septembre 2004, CCC.2004.6 cité par AUBERT, in 

Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI [éd.], p. 380). 

6.1.4 La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le 
preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en 

déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la 

conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, 

SJ 1986 I 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 

2003, Cahier du bail 2004 p. 58; voir aussi ACJC/102/2016 du 1
er

 février 2016). 

A ce titre, le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné 

au moment de la signature du bail au sujet des atteintes (AUBERT, op. cit., n. 41 ad 

art. 256 CO et n. 32 ad art. 259d CO). Le locataire doit être conscient de l'étendue 

des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1; ACJC/102/2016 du 

1
er

 février 2016). 

Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément 

qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO; AUBERT, op. cit., 

n. 41 ad art. 256 CO et n. 32 ad art. 259d CO). En effet, la loi n'oblige pas le 

locataire à donner au bailleur un avis immédiat de défaut sous peine d'être déchu 

de ses droits (LACHAT, op. cit., p. 218 ss). 

 6.2 
6.2.1 En l'espèce, selon le témoin H______, la température préconisée pour un 
appartement se situe entre 20 et 21° et la température moyenne dans les bâtiments 

- 22/30 - 

 

C/27435/2013 

Minergie s'élève à 19 ou 20°. Des températures de cet ordre sont donc celles 

auxquelles les appelants pouvaient s'attendre. 

Durant l'inspection sur place par le Tribunal du 28 janvier 2015, la température 

intérieure s'élevait à 23°, avec le chauffage coupé et une température extérieure de 

3°. Selon les relevés de l'entreprise V______ SA effectués entre les 11 et 24 avril 

2014, la température moyenne, chauffage coupé, oscille entre 23 et 25°, étant 

précisé qu'il s'agissait de moyenne entre deux enregistreurs de température posés 

l'un au salon et l'autre dans le hall.  

Les appelants ont fait état de températures intérieures entre 25° et 28.3° pour les 

mois d'été et entre 23.6° et 27° pour les mois d'hiver, pour des températures 

extérieures entre 22.9° et 26.9° pour les mois d'été et entre 7.6° et 15.3° pour les 

mois d'hiver. Dès lors que le témoin H______, chauffagiste, a identifié l'origine de 

la température excessive dans le rayonnement sur la baie vitrée et que ce 

rayonnement est par essence plus important durant les mois d'été, ces allégations 

sont cohérentes par rapport aux relevés du Tribunal et de V______ SA.  

Contrairement à ce qu'indique l'intimée, l'existence d'un thermostat permettant de 

couper le chauffage dans le salon et le hall n'apparaît pas pertinente, les relevés du 

Tribunal et de V______ SA ayant été faits alors que le chauffage était éteint et le 

témoin J______ ayant relevé que l'effet dudit thermostat sur la température dans la 

pièce était minime.  

Les températures dans l'appartement sont ainsi excessives de 3 à 5° par rapport 

aux normes étant précisé que des écarts allant jusqu'à 8° ont été mesurés par les 

appelants. La chaleur excessive a été confirmée par la témoin G______. L'intimée 

elle-même a d'ailleurs mis en garde les locataires contre le risque de chocs 

thermiques dans l'appartement.  

Cette chaleur excessive restreint l'usage de l'appartement par rapport à l'usage 

auquel les appelants pouvaient s'attendre et constitue ainsi un défaut.  

Comme l'a déclaré le témoin H______, l'installation de stores ou de tentes à 

l'extérieur devant le salon est nécessaire pour remédier à ce défaut.  

6.2.2 L'art. 11 du contrat de bail met l'installation des stores et tentes à la charge 
des locataires.  

Or, dès lors qu'une telle installation vise en l'espèce à remédier au défaut résultant 

de la chaleur excessive de l'appartement, cette disposition contractuelle a pour 

effet de reporter sur les appelants l'obligation de l'intimée de délivrer la chose 

louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle est louée. Dès lors qu'il n'a 

pas été démontré qu'il aurait été tenu compte de ce défaut dans la fixation du 

loyer, cette clause est nulle au sens de l'art. 256 al. 2 CO.  

- 23/30 - 

 

C/27435/2013 

6.2.3 En outre, si les appelants avaient connaissance de l'absence des stores sur 
leur balcon dès le début du bail, rien ne permet de conclure qu'ils auraient eu 

connaissance, lors de la conclusion du bail, de la température excessive dans 

celui-ci. Cet élément ne permet ainsi pas d'exonérer l'intimée de sa responsabilité. 

L'intimée sera ainsi condamnée à installer des stores sur le balcon de 

l'appartement et le jugement sera modifié en conséquence.  

6.2.4 Les appelants se sont plaints, dès octobre 2009, de la chaleur qui régnait 
dans leur appartement, s'étonnant de l'absence de stores. A partir de cette date, 

l'intimée avait ainsi connaissance du défaut.  

Au regard de la restriction de l'usage résultant du défaut, de la nature variable de 

cette restriction en fonction des saisons et de l'ensoleillement et de son caractère 

essentiellement limité au salon, la Cour de céans fixera, en équité, la réduction du 

loyer de l'appartement à 7.5% du 1
er

 novembre 2009 jusqu'à l'installation de stores 

ou toiles de tente sur le balcon, soit 126 fr. 20 par mois. 

6.2.5 Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'ordonner un nouveau 
relevé des températures ou une expertise des températures, les éléments figurant à 

la procédure étant suffisant pour trancher le litige. 

7. Les appelants font grief au Tribunal de ne pas avoir ordonné le remplacement du 
revêtement du sol de l'appartement et de ne pas leur avoir accordé une réduction 

du loyer de l'appartement de 8% du début de la location jusqu'à la réfection des 

sols. 

7.1 L'usure normale des locaux ne constitue un défaut (subséquent, si les locaux 
étaient neufs ou rénovés à l'origine) qu'à partir du moment où elle atteint un 

certain degré, et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose 

louée (ACJC/874/2014 du 16 juillet 2014 consid. 2.1). 

7.2.1 En l'espèce, le témoin L______, spécialiste de la pose de sols en résine, a 
précisé que les éventuelles traces et microfissures apparaissant sur un tel sol 

relevaient de l'usure normale. Dès lors, les traces et fissures d'ordre uniquement 

esthétique constatées sur le sol de l'appartement des appelants ne constituent pas 

un défaut.  

Par contre, le Tribunal a constaté, durant son inspection sur place, un phénomène 

de décoloration du sol. En effet, celui-ci laissait, par frottement, des traces 

grisâtres sur un chiffon humide. Ce phénomène ne résulte pas d'un défaut de 

nettoyage de l'appartement, dès lors que le chiffon devenait grisâtre même s'il était 

frotté de façon répétée au même endroit. Cette décoloration a été confirmée par la 

témoin G______.  

- 24/30 - 

 

C/27435/2013 

Ce phénomène n'a pas été constaté dans la chambre à coucher de l'enfant à naître 

des appelants, dès lors que ceux-ci ont posé une couche de protection dans cette 

pièce. Or, on ne saurait leur imposer de procéder, dans tout l'appartement, à la 

pose d'un produit de protection qui nécessite, selon leurs dires, quatre heures de 

travail par pièce et qui doit être renouvelée tous les deux à trois mois. A ce titre, le 

témoin L______ a indiqué qu'un particulier ne devrait poser une couche de 

protection, qu'à condition d'être très bon bricoleur.  

En raison du phénomène de décoloration, le revêtement du sol de l'appartement 

des appelants doit être qualifié de défectueux.  

7.2.2 Il sera dès lors fait droit à la conclusion des appelants portant sur la réfection 
des sols de l'appartement par la pose d'une couche résistante de résine qui ne se 

décolore pas, ni ne tache les matières en contact.  

7.2.3 S'agissant de la réduction de loyer en lien avec ce défaut, les appelants se 
sont plaints pour la première fois auprès de l'intimée du revêtement du sol dans le 

complément de leurs conclusions en conciliation du 23 juin 2014. Il peut être 

déduit de l'absence de plainte préalable que le défaut n'apparaissait pas 

particulièrement grave aux locataires.  

De ce fait et dès lors que le phénomène de décoloration ne réduit pas l'usage de 

l'appartement de façon significativement plus importante que par exemple la 

présence de poussière persistante sur le sol, la Cour de céans fixera, en équité, la 

réduction du loyer de l'appartement à 5% du 24 juin 2014 jusqu'à l'exécution de 

travaux soit 84 fr. 15 par mois. 

7.2.4 Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'ordonner l'audition de 
témoins supplémentaires ou une expertise relative au défaut du revêtement du sol, 

les éléments figurant à la procédure étant suffisants pour trancher le litige.  

8. Les appelants font grief au Tribunal de ne pas avoir ordonné l'engagement d'un 
concierge de proximité et de ne pas leur avoir accordé une réduction du loyer de 

l'appartement de 8% à compter du mois de juillet 2013.  

8.1 La chose louée comprend aussi les installations communes (escaliers, hall 
d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence d'un 

"état approprié" concerne cet ensemble (arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 

du 28 juin 2013 consid.3.2; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a, SJ 1997 

661). 

 L'absence d'un concierge peut constituer un défaut (SJ 1985 p. 575), pouvant 

justifier une réduction de loyer de 6% (RJN 1995 p. 54).  

- 25/30 - 

 

C/27435/2013 

 Le lieu de situation de l'immeuble détermine dans une large mesure le calme 

auquel peut s'attendre le locataire et le caractère évitable ou non et/ou la 

prévisibilité d'éventuelles nuisances (ACJC/233/2016 du 22 février 2016 

consid. 3.4).  

 8.2 
8.2.1 En l'espèce, les appelants allèguent subir des nuisances en raison de la 
présence de jeunes autour des immeubles. Il n'est cependant pas du ressort d'un 

concierge de veiller à la sécurité des locaux et des espaces publics avoisinants. 

Ces nuisances relèvent de la compétence de la police ou éventuellement d'une 

société de sécurité, de sorte que la réintroduction d'un concierge de proximité ne 

constituerait pas une mesure appropriée pour mettre fin aux nuisances.  

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a retenu qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner à 

l'intimée d'engager un concierge de proximité.  

8.2.2 S'agissant d'une éventuelle réduction du loyer en lien avec ces nuisances, 
celles provenant de la présence d'enfants durant la journée étaient prévisibles par 

les locataires, en raison de l'existence de la place de jeu. Il n'est en outre pas établi 

qu'elles dépassent le seuil de tolérance raisonnable. Ces nuisances ne sauraient 

ainsi constituer un défaut.  

Quant aux nuisances sonores résultant de la présence de jeunes en soirée durant 

l'été, il résulte effectivement du dossier qu'une dégradation de la qualité de vie 

dans le quartier a été constatée par la Police municipale. La présence de jeunes a 

fait l'objet de divers échanges entre la locataire P______ et l'intimée et a été 

attestée par les témoins G______ et Q______. Cela étant, les immeubles litigieux 

ont été construits récemment dans le cadre du développement du quartier. Une 

certaine évolution des nuisances sonores en lien avec la vie urbaine était donc à 

prévoir, de sorte que les appelants ne pouvaient pas prétendre à bénéficier d'une 

tranquillité absolue, compte tenu des caractéristiques du quartier concerné.  

Il faut par conséquent retenir que les nuisances sonores, limitées à la période 

estivale, ne dépassent pas le seuil tolérable dans ce contexte et ne constituent pas 

un défaut.  

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a refusé d'accorder une réduction de loyer à 

ce titre.   

A la lumière de ce qui précède, l'audition de témoins complémentaires n'est pas 

nécessaire, dans la mesure où les éléments figurant au dossier sont suffisants pour 

établir l'étendue exacte des nuisances alléguées.  

8.2.3 S'agissant du manque de propreté des lieux, à la suite d'une pétition des 
locataires, l'intimée a constaté elle-même, en mai 2012, que le nettoyage par le 

- 26/30 - 

 

C/27435/2013 

nouveau concierge était insatisfaisant. Malgré l'engagement de celui-ci à mieux 

effectuer son travail, des locataires ont continué à se plaindre de l'insuffisance de 

ce travail auprès de l'intimée en juin et août 2012 et en ont fait état dans plusieurs 

courriels échangés entre eux. Les photos produites en première instance par les 

appelants démontrent également que la propreté des lieux laissait à désirer à cette 

époque. En outre, la témoin G______ a expliqué procéder elle-même au nettoyage 

du palier de son étage, insuffisamment nettoyé, et le témoin Q______ a indiqué 

que les locaux n'étaient pas propres. Le témoin M______ a souligné, quant à lui, 

que certains locataires étaient peu soigneux de la propreté des communs. 

Certes, selon les déclarations du témoin I______, employée de la régie, et du 

concierge, les locaux sont propres. Ces déclarations doivent cependant être 

appréciées avec retenue, compte tenu des liens entre ce témoin et l'intimée.  

A la lumière de ces éléments, il sera retenu que le manque de propreté des 

communs de l'immeuble a constitué un défaut de celui-ci. Dans leur appel, les 

locataires se limitent à demander une réduction de loyer dès le mois de juillet 

2013, soit à une date postérieure à l'entrée en fonction du nouveau concierge.  

Lors de l'inspection sur place du 28 janvier 2015, les locaux étaient dans un état 

de propreté satisfaisant, de sorte qu'il peut être retenu qu'à cette date, l'intimée 

avait remédié au défaut de nettoyage. Les appelants n'ont en outre produit aucune 

pièce relative à un manque de propreté pour la période postérieure à janvier 2015. 

 En raison de la faible diminution de la jouissance engendrée par le manque de 

propreté des espaces communs des immeubles, la Cour de céans fixera, en équité, 

la réduction du loyer de l'appartement à 5% entre les 1
er

 juillet 2013 et 31 janvier 

2015. La réduction équivaut donc à un montant de 1'598 fr. 85 (5% de 1'683 fr. = 

84 fr. 15 multiplié par 19 mois). Le jugement querellé sera annulé et modifié en 

conséquence.  

9. S'agissant du box au sous-sol de l'immeuble, l'intimée reproche au Tribunal 
d'avoir alloué une réduction de loyer aux appelants, alors que ceux-ci lui font grief 

de ne pas leur avoir accordé une réduction de loyer de 45% depuis le début de la 

location jusqu'au 31 octobre 2014.  

9.1 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le 
locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du 

moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce 

dernier (art. 259d CO). 

Dans le cas de flaques dans un garage, pouvant atteindre une profondeur située 

entre 4 à 8 mm, en fonction de la météo et du passage des véhicules, flaques qui 

étaient présentes durant plusieurs semaines d'affilées en hiver mais séchaient 

- 27/30 - 

 

C/27435/2013 

rapidement en été, une réduction de 5% du loyer a été accordée (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.11/2006 du 1 mai 2006 consid. 5).  

9.2 
9.2.1 En l'espèce, les infiltrations d'eau dans le garage ont commencé, aux dires de 
l'architecte de l'intimée et du témoin G______, quelques mois après la mise en 

service du parking. La date exacte à laquelle l'intimée, ou ses représentants, ont eu 

connaissance de l'infiltration reste indéterminée.  

Ces infiltrations ont fait l'objet de travaux entre juin et octobre 2013, puis entre 

juin et octobre 2014, avec une dernière intervention en février 2015.  

Le témoin Q______ a situé les derniers ruissellements au printemps ou à l'été 

2014. La témoin G______ a indiqué que le problème avait été réglé en 2014 et le 

témoin J______ a considéré que le problème d'infiltration était réglé, même si des 

flaques pouvaient encore se former en raison de la circulation des véhicules. Dès 

lors que les appelants ne formulent aucune prétention relative au parking après le 

31 octobre 2014, la Cour renoncera à déterminer l'existence éventuelle de dégâts 

d'eau en décembre 2014, allégués par les appelants mais non signalés à l'intimée à 

l'époque.  

S'agissant de l'importance du défaut, plusieurs témoins locataires ont souligné 

l'existence d'infiltrations, évoquant des ruissellements et un sol glissant, le témoin 

Q______ précisant cependant que le défaut était limité aux cas de fortes pluies. 

Alors que les infiltrations d'eau ont duré plusieurs mois, le premier courrier de 

plainte relatif à celles-ci produit par les appelants date du 20 novembre 2013. Il 

peut en être déduit que le défaut n'apparaissait pas particulièrement grave aux 

locataires. En outre, le témoin J______ a indiqué que la présence de flaques dans 

un garage en cas d'intempéries est normale en raison de la circulation. 

En raison du fait que les infiltrations étaient limitées aux jours de fortes pluies, de 

l'absence de plaintes et de la faible diminution de la jouissance engendrée, la Cour 

de céans fixera, en équité, la réduction du loyer du box à 5% entre le 1
er

 juin 2013, 

date de début des travaux effectués par l'intimée, et le 30 septembre 2014, date de 

la fin des travaux. La réduction équivaut donc au montant de 160 fr. (5% de 

200 fr. = 10 fr. multiplié par 16 mois).  

9.2.2 S'agissant de la porte du garage, l'intimée a été informée du fait qu'elle était 
restée ouverte durant plusieurs semaines, par courriel du 24 juillet 2012 du 

locataire N______. Elle l'a ensuite bloquée volontairement en été 2013. Le 

remplacement de la porte n'est cependant intervenu qu'en octobre 2014.  

Pour ce défaut dont il n'a pas pu être déterminé s'il était constant, il convient 

d'accorder une réduction, fixée en équité à 5% du loyer du box entre le 25 juillet 

- 28/30 - 

 

C/27435/2013 

2012 et le 31 octobre 2014. La réduction équivaut donc au montant de 272 fr. (5% 

de 200 fr. = 10 fr. multiplié par 27.2 mois). 

9.3 Le jugement du Tribunal sera annulé et modifié en conséquence.  

10. Les appelants se plaignent que le Tribunal ait refusé de leur accorder 200 fr. à titre 
de leurs premiers frais d'avocat.  

10.1 Seuls les frais d'avocat avant procès peuvent être pris en compte, pour autant 
qu'ils soient nécessaires et adéquats, le sort des honoraires d'avocat en cours de 

procédure étant déterminé par le seul droit cantonal de procédure, lequel exclut 

l'allocation de dépens devant le Tribunal des baux et loyers (art. 22 LaCC; 

ATF 139 III 190 consid. 4.2; ACJC/1262/2012 du 10 septembre 2012; 

ACJC/439/2009 du 20 avril 2009). De plus, le législateur genevois ayant 

spécialement prévu que la partie victorieuse n'obtient pas de dépens dans les 

contestations en matière de bail à loyer de choses immobilières, l'art. 97 CO ne 

permet pas d'exiger des dommages-intérêts destinés à remplacer les dépens d'un 

procès selon l'art. 95 al. 3 CPC (ATF 139 III 190 consid. 4.3). 

Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue 

pour en déduire son droit (art. 8 CC).  

10.2 Les appelants ne produisent aucune pièce démontrant qu'ils ont effectivement 
payé le montant de 200 fr., et que celui-ci concernerait effectivement l'activité de 

leur avocat avant l'introduction de la procédure.  

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal n'a pas condamné l'intimée à payer 200 fr. 

de dommages et intérêts aux appelants. 

11. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182, consid. 2.6).  

* * * * * 

- 29/30 - 

 

C/27435/2013 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables les appels interjetés le 28 octobre 2015 par A______ et B______ et 

C______ SA, ainsi que l'appel joint interjeté le 30 novembre 2015 par cette dernière 

contre le jugement JTBL/1044/2015 rendu le 21 septembre 2015 par le Tribunal des 

baux et loyers dans la cause C/27435/2013-OSD. 

Au fond : 

Annule les chiffres 4, 5, 6 et 7 dudit jugement. 

Condamne C______ SA à procéder à l'installation de stores ou de tentes à l'extérieur 

devant le salon de l'appartement de A______ et B______ sis ______ à ______ (GE) 

Condamne C______ SA à procéder à la réfection des sols de l'appartement de A______ 

et B______ par la pose d'une couche résistante de résine qui ne se décolore pas, ni ne 

tache les matières en contact. 

Accorde à A______ et B______ une réduction du loyer de leur appartement de 7.5% 

(soit 126 fr. 20 par mois) du 1
er

 novembre 2009 jusqu'à l'installation de stores ou toiles 

de tente sur le balcon, de 5% entre les 1
er

 juillet 2013 et 31 janvier 2015, (soit 

1'598 fr. 85) et de 5% (soit 84 fr. 15 par mois) du 24 juin 2014 jusqu'à l'exécution des 

travaux de revêtement du sol de l'appartement, en vue d'empêcher le phénomène de 

décoloration. 

Condamne C______ SA à rembourser à A______ et B______ le trop-perçu de loyers de 

l'appartement y relatif.  

Accorde à A______ et B______ une réduction de loyer du box situé au sous-sol de 

l'immeuble sis ______ à ______ (GE), de 5% entre le 1
er

 juin 2013 et le 30 septembre 

2014 et de 5% entre le 25 juillet 2012 et le 31 octobre 2014. 

Condamne C______ SA à rembourser à A______ et B______ un montant total de 

432 fr. à titre de trop-perçu de loyer relatif au box.  

Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

- 30/30 - 

 

C/27435/2013 

Siégeant : 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD, 

Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Fabienne GEISINGER-

MARIETHOZ 

 
La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 

en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

cf. consid. 1.2