# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6db4324f-21aa-5cac-8177-29fac07ea136
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-20
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 20.10.2020 R 2019 90
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2019-90_2020-10-20.pdf

## Full Text

Mitgeteilt am

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 19 90

5. Kammer 

Vorsitz Meisser

RichterInnen Audétat und Racioppi

Aktuar Rogantini

URTEIL

vom 20. Oktober 2020

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

B._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Philipp,

Beschwerdeführer

gegen

Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden,

Beschwerdegegner

betreffend bäuerliches Bodenrecht

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I. Sachverhalt:

1. A._____ sel. [nachfolgend: A._____], geboren 1939, war Eigentümer der 

ursprünglichen Parzelle 677 des damaligen Grundbuchs E._____ bei 

H._____. Diese Parzelle war 23'706 m2 gross und auf ihr befanden sich 

ein Wohnhaus mit Assekuranz-Nr. 261 und ein Stall mit Assekuranz-Nr. 

262. Im 2011 und 2015 fanden Abparzellierungen zulasten der 

vorerwähnten ehemaligen Parzelle statt. Letztere wurde schliesslich in die 

neue, 22'606 m2 grosse, unbebaute landwirtschaftliche Parzelle 10677 

des Grundbuchs F._____ sowie in die ebenfalls neue Parzelle 11465 mit 

einer Fläche von 1'100 m2 aufgeteilt, auf der die beiden erwähnten 

Gebäude stehen (neue Assek.-Nr. 1-261 und 1-262). Die unbebaute 

Parzelle umschliesst dabei die bebaute.

2. Am 26. April 2004 schlossen A._____ und B._____, geboren 1958, einen 

unbefristeten Mietvertrag über einen Teil des Wohnhauses mit Assek.-Nr. 

1-261 auf der damaligen Parzelle 677 zum Mietzins von CHF 4'000.00 

jährlich bei einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Als Mietbeginn war 

rückwirkend der 1. Juli 2003 vorgesehen (act. C.3.6.5.2 = act. C.3.1 = act. 

B.6).

3. Am 3. Juni 2009 räumte A._____ B._____ ein limitiertes Vorkaufsrecht an 

der damaligen Parzelle 677 ein, welches am 4. Juni 2009 im Grundbuch 

eingetragen wurde (act. C.3.2 = act. C.3.6.5.5 = act. B.11). Im Vertrag 

wurde unter anderem festgehalten, das Vorkaufsrecht könne am ganzen 

Grundstück wie auch an jedem Grundstückteil ausgeübt werden, welches 

nach einer allfälligen Parzellierung verkauft werde. Der Vorkaufspreis 

betrug CHF 5.00 pro m2 Land, das bei Ausübung vom Vorkaufsrecht 

erfasst wird. Für das Wohnhaus und den Stall sowie allfällige weitere 

Gebäude betrug der Vorkaufspreis 50% des amtlich geschätzten 

Zeitwertes im Ausübungszeitpunkt. 

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Gleichentags errichtete A._____ offenbar eine letztwillige Verfügung 

zugunsten von B._____ (das Dokument befindet sich allerdings nicht bei 

den Akten).

4. Mit neuer letztwilliger Verfügung vom 27. Oktober 2011 widerrief er 

diejenige vom 3. Juni 2009 und vermachte B._____ die damaligen 

Grundstücke (a) Nr. 1465 (521 m2 mit Wohnhaus Assek.-Nr. 261) und (b) 

Nr. 677 (23'185 m2 mit Stall) des Grundbuchs der Gemeinde E._____ (act. 

C.2.4 = Teil von act. C.3.6.1 = act. B.14).

5. Im Rahmen eines mit B._____ abgeschlossenen Kaufvertrages vom 

28. Juni 2012 begründete A._____ für sich ein unentgeltliches 

lebenslängliches Wohnrecht in Form eines Benützungsrechts (teilweise 

alleinig und teilweise als Mitbenützungsrecht) am damaligen Grundstück 

Nr. 1465 bzw. am Wohnhaus Assek.-Nr. 261. Gleichzeitig verkaufte er 

B._____ das genannte Grundstück für CHF 90'000.00. Das Wohnrecht 

wurde am 29. Juni 2012 im Grundbuch eingetragen (act. C.3.3 = act. 

C.3.6.2 = act. B.12).

6. In der Folge wurde am 29. September 2015 die oben erwähnte zweite 

Parzellierung vorgenommen und die Parzellennummern wurden mutiert 

(siehe oben 1.). Mit Kaufvertrag vom 19. November 2015 verkaufte 

A._____ dann B._____ 580 m2 Boden inklusive den Stall (neue Assek.-Nr. 

1-262) ab der (neu nummerierten) Parzelle 10677 (vormals 677), wobei 

dieses Teilstück mit dem (ebenfalls neu nummerierten) Grundstück Nr. 

11465 zu vereinigen sei. Unter dem Punkt "Bereinigungen Grundstück 

11465" wurde unter anderem angemerkt, die Anmerkung 

"nichtlandwirtschaftliches Grundstück" sei gestützt auf die Verfügung des 

Grundbuchinspektorats und Handelsregisters Graubünden [nachfolgend: 

GIHA] vom 19. Oktober 2015 auf den Zugang von 580 m2 ab Grundstück 

Nr. 10677 auszudehnen und könne mithin auf Grundstück Nr. 11465 

unverändert belassen werden. Der genannte Kaufvertrag wurde am 

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20. November 2015 im Grundbuch eingetragen (act. C.3.4 = act. C.3.6.3 

= act. B.13).

7. Am 20. September 2017 verstarb A._____ und hinterliess seine in I._____ 

wohnhafte Schwester, C._____, geboren 1935, als Alleinerbin. Infolge 

Erbgangs wurde diese später (per 13. Juni 2018) zur Alleineigentümerin 

der Parzelle 10677.

Inzwischen teilte das Regionalgericht Plessur B._____ mit Schreiben vom 

15. Dezember 2017 mit, der Erblasser A._____ habe zu seinen Gunsten 

ein Vermächtnis ausgesetzt. Dabei zitierte es den Text der letztwilligen 

Verfügung vom 27. Oktober 2011. Bei Fragen betreffend die Ausrichtung 

des Vermächtnisses werde er gebeten, sich mit C._____ in Verbindung zu 

setzen (act. C.2.5 = Teil von act. 3.6.1).

8. Im Februar 2018 fand ein informeller Mail- und Telefonverkehr zwischen 

B._____ und dem Grundbuchamt respektive dem GIHA statt (vgl. act. 

C.3.6.4).

9. Dazu vom GIHA aufgefordert, legte B._____ diesem Amt mit Schreiben 

vom 26. Februar 2018 dar, wie es zum Vermächtnis gekommen sei (act. 

C.3.6.5 = act. C.2.3 = act. B.7).

Er habe schon lange eine Rückzugsmöglichkeit gesucht. Im August 2002 

habe er dann A._____ kennengelernt und ihn angefragt, ob er sein 

Maiensäss im G._____ vermieten würde und A._____ willigte ein. Ab 

September 2002 sei er regelmässig ins G._____ zu A._____ gegangen. 

Er habe das Haus geräumt, geputzt und mit seinem Schwiegersohn 

(Dachdecker/Zimmermann) instand gestellt. Anschliessend habe er im 

2003 mit A._____ den Mietvertrag abgeschlossen. A._____ habe sehr 

Freude am Ergebnis der aufwändigen Aufräumarbeiten gehabt, was die 

Beilage 1 bezeuge (act. C.3.6.5.1 = act. B.8). Er habe gewollt, dass 

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B._____ diesbezüglich in finanzieller Hinsicht nicht zu kurz käme, sollte 

A._____ sterben, denn er habe seinen Verwandten nicht getraut. 

Deswegen habe er vorgeschlagen, die in und um das Haus 

vorgenommenen Arbeiten mit pauschal CHF 20'000.00 abzugelten, 

worauf dies im Mietvertrag so vereinbart worden sei.

Anfangs sei A._____ noch aktiver Bauer gewesen und er (B._____) habe 

ihm im Sommer jeweils gerne beim Heuen geholfen. Seit der 

Pensionierung von A._____ helfe er dem Nachbarn, der das Land 

gepachtet hatte. Das sei für ihn aktive Erholung. Er geniesse es, seine Zeit 

dort zu verbringen und nebst dem Helfen auch weitere Unterhaltsarbeiten 

zu erledigen. A._____ und er seien freundschaftlich verbunden und hätten 

sich regelmässig getroffen: im Sommer in H._____ und im Winter bei ihm 

zuhause im Dorf unten. Dabei verwies B._____ auf die Beilagen 3, 4 und 

6 (act. C.3.6.5.3 = act. B.10; act. C.3.6.5.4 = act. B.9; act. C.3.6.5.6 mit 

dem Satz von A._____: "du bist der Richtige für das G._____"). Mit der 

Zeit habe A._____ den Wunsch geäussert, B._____ solle H._____ 

erhalten. In einem ersten Schritt sei es dazu gekommen, dass im 

September 2009 zunächst das limitierte Vorkaufsrecht vereinbart worden 

sei. Nach gesundheitlichen Problemen habe sich A._____ dann 

entschlossen, im Oktober 2011 bezüglich H._____ letztwillig zu verfügen 

und es ihm zu vermachen.

B._____ habe gegenüber A._____ verschiedentlich bekundet, das Haus 

gerne zu kaufen. Nach einiger Zeit nach der genannten letztwilligen 

Verfügung habe sich A._____ bei ihm gemeldet und sich zum Verkauf 

bereit erklärt. 2012 habe er das Haus und 2015 den Stall erwerben 

können, nach Errichtung eines Wohnrechts an einem Hausteil und 

Mitbenutzungsrecht für Küche und Nebenräume für A._____. Beide 

Gebäude seien unterhalb des Schätzwertes der Gebäudeversicherung 

Graubünden (GVG) verkauft worden und A._____ habe bei beiden 

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Verkäufen betreffend letztwillige Verfügung geäussert: "kann man stehen 

lassen".

Der Notar, Dr. iur. K._____, habe ihm versichert, dass er keine 

Anhaltspunkte für eine Umgehung des BGBB sehe. Er (B._____) hoffe, 

das GIHA könne die Zustimmung für die Auslieferung des Vermächtnisses 

geben.

10. Am 8. März 2018 ergänzte B._____ gegenüber dem GIHA noch (act. 

C.3.6.6), er verstehe nicht, weswegen er darlegen müsse, zu welchem 

Zweck er das Land zu übernehmen gedenke. Hätte A._____ kein 

Testament errichtet, wäre das Land mangels Nachkommen seiner 

einzigen Schwester zugefallen. Diese und deren Ehemann hätten vor 

vielen Jahren ihr landwirtschaftliches Gewerbe in I._____ altershalber 

aufgegeben. Die Töchter wohnten im Unterland und seien nicht in der 

Landwirtschaft tätig. Ausser, dass sie direkte Erbinnen wären, hätte man 

die gleiche Ausgangslage, einfach mit anderen Personen. Was würden die 

nicht landwirtschaftlich tätigen Erben mit dem Land machen? Wohl Freude 

daran haben und verpachten, oder dann verkaufen. Diese Erben müssten 

auch keinen Grund angeben, weshalb sie das Land behalten wollen, und 

sie könnten mit dem Land im Rahmen des BGBB tun und lassen, was sie 

wollten. Art. 62 BGBB unterscheide beim Erwerb eines 

landwirtschaftlichen Grundstücks ohne Bewilligung nicht zwischen 

Erbgang und erbrechtlicher Zuweisung. Somit könne gar keine Umgehung 

des BGBB vorliegen. Wäre es anders, müsste man auch die Erben 

diesbezüglich genauer überprüfen, was aber im Gesetz nicht vorgesehen 

sei. Es sei der Wille von A._____, dass er dieses Land erhalte.

11. Das GIHA stellte mit Schreiben vom 4. Juni 2018 an B._____ fest (act. 

C.3.6.7), dieser habe im Jahr 2012 käuflich das nichtlandwirtschaftliche 

Grundstück Nr. 11465 mit dem Ferienhaus erworben, welches im Jahr 

2015 mit dem Zukauf des ebenfalls nicht landwirtschaftlich genutzten 

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Stallgebäudes ab Grundstück Nr. 10677 arrondiert worden sei. Somit sei 

aus dem Nachlass von A._____ einzig das (Rest-)Grundstück Nr. 10677 

im Mass von 22'605 m2 als Gegenstand des Vermächtnisses verblieben.

Während das Grundstück mit den nichtlandwirtschaftlichen 

Gebäulichkeiten bewilligungsfrei habe erworben werden können, falle das 

Grundstück Nr. 10677 gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB als landwirtschaftliches 

Grundstück in dessen allgemeinen Geltungsbereich und setze zum 

Erwerb gemäss Art. 61 BGBB eine Bewilligung voraus. Diese wird erteilt, 

wenn kein zwingender Verweigerungsgrund nach Art. 63 Abs. 1 BGBB 

vorliege.

B._____ mache geltend, gemäss Art. 62 lit. a BGBB bedürfe der Erwerb 

durch erbrechtliche Zuweisung keiner Bewilligung. Nachdem er aber die 

Selbstbewirtschaftung des landwirtschaftlichen Grundstücks Nr. 10677 

nicht anstrebe und diese nach objektiven Kriterien auch nicht möglich sei, 

sähe sich das GIHA als Bewilligungsbehörde des BGBB zur 

Höhergewichtung und Durchsetzung des Selbstbewirtschaftungsprinzips 

gezwungen. Entsprechend müsste es ein Gesuch um Erteilung einer 

Erwerbsbewilligung gemäss Art. 61 BGBB kostenfällig verweigern bzw. 

die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht gemäss Art. 84 BGBB negativ 

beurteilen.

Nebst der Schwester des Erblassers, welche als Alleinerbin 

bewilligungsfrei erwerben könne, komme als Erwerber in erster Linie ein 

im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich wohnhafter Selbstbewirtschafter 

in Frage. Eine Ausnahme könne nur gewährt werden, wenn aufgrund einer 

öffentlichen Ausschreibung zum nicht übersetzten Preis im Sinne von 

Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB kein Angebot eines Selbstbewirtschafters 

vorliege.

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12. Am 12. Juni 2018 hielt der inzwischen anwaltlich vertretene B._____ 

gegenüber dem GIHA zusammengefasst fest (act. C.3.6.8), die 

Zuweisung mittels Vermächtnis falle unter Art. 62 lit. a BGBB und stelle 

hier kein Umgehungsgeschäft und keinen nachträglichen Vollzug eines 

ursprünglich ungültigen Vertrages dar. B._____ sei infolge erbrechtlicher 

Zuweisung als Eigentümer des landwirtschaftlichen Grundstücks [gemeint 

wohl: Parzelle 10677] im Grundbuch einzutragen. Andernfalls werde um 

Erlass einer anfechtbaren Verfügung ersucht.

13. Das GIHA erliess am 14. Juni 2018 seinen Entscheid (act. C.3.6.12 = act. 

C.2.2 = act. B.2):

"1. Beim Grundstück Nr. 10677 handelt es sich um ein 
landwirtschaftliches Grundstück, welches dem Anwendungsbereich 
des BGBB unterliegt.

2. Der Erwerb des Grundstücks Nr. 10677, F._____, durch B._____ […] 
unterliegt auch im Rahmen der Vermächtnisausrichtung dem 
Bewilligungsverfahren.

3. (Verfahrenskosten)

4. (Rechtsmittelbelehrung)

5. (Mitteilungen)"

Es erwog in Begründung, es sei davon auszugehen, dass die Parzelle 

10677 zusammen mit den nichtlandwirtschaftlichen Teilen des 

Maiensässes veräussert (verkauft) worden wäre, wenn dem nicht 

insbesondere das Selbstbewirtschaftungsprinzip entgegengestanden 

wäre. Allein deshalb sei die (Mit-)Übertragung auf B._____ in ein 

unentgeltliches Vermächtnis umgewandelt bzw. als solches stehen 

gelassen und der Vollzug der Eigentumsänderung auf den Zeitpunkt des 

Todes des damaligen Eigentümers "hinausgeschoben" worden. Die 

Absicht, damit "vermeintlich elegant" eine unzulässige 

Eigentumsübertragung doch noch bewerkstelligen zu können, sei 

offensichtlich und ein solches Vorgehen sei zu verhindern. Es wäre für 

Nichtselbstbewirtschafter ein Leichtes, auf diesem Weg auch als 

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Nichtbewirtschafter zu landwirtschaftlichen Grundstücken zu gelangen, 

deren Erwerb das Gesetz in erster Linie den Selbstbewirtschaftern 

vorbehalte. Daran ändere auch nichts, wenn die "echte" erbrechtliche 

Zuweisung an die Alleinerbin ebenfalls dazu führe, dass das 

landwirtschaftliche Grundstück einer nicht als Selbstbewirtschafterin 

geltenden Person zufalle. Dies sei vom Gesetzgeber so gewollt.

Das GIHA stellte seine Verfügung nebst dem Rechtsvertreter von B._____ 

unter anderem auch C._____, dem Pächter und Bewirtschafter der 

Parzelle 10677 D._____ sowie dem Departement für Justiz, Sicherheit und 

Gesundheit (DJSG) als beschwerdeberechtigte Aufsichtsbehörde zu. Am 

21. Juni 2018 verzichtete das DJSG auf die Erhebung einer Beschwerde.

14. Am 29. Juni 2018 erhob B._____ gegen diese Verfügung Beschwerde 

beim Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden 

[nachfolgend: DVS] und beantragte folgendes (act. C.1.1):

"I. Rechtsbegehren

1. Der Entscheid Nr. 2018/243 des Grundbuchinspektorats vom 14. Juni 
2018 sei aufzuheben.

2. Das Grundbuchamt J.________ sei anzuweisen, B._____ als 
Eigentümer des Grundstücks Nr. 10677, F._____, im Grundbuch 
einzutragen.

3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge.

Ia. Verfahrensantrag

4. Das Grundbuchamt J.________ sei superprovisorisch anzuweisen, 
auf dem Grundstück Nr. 10677, F._____, eine 
Verfügungsbeschränkung nach Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB 
anzumerken [recte: vorzumerken]."

Begründend führte er unter anderem aus, es sei ausdrücklicher [gemeint 

auch letzter] Wille von A._____ gewesen, dass das Wiesland bei H._____ 

verbleibe und der Beschwerdeführer das noch verbleibende Grundstück 

unentgeltlich erhalten werde. Die Behauptung der Vorinstanz, A._____ 

hätte das Grundstück zu Lebzeiten an den Beschwerdeführer verkauft, 

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wenn ein Verkauf an Nichtlandwirte möglich gewesen wäre, sei reine 

Spekulation und irrelevant. Zum Zeitpunkt der Errichtung des Testaments 

am 27. Oktober 2011 sei ein Verkauf des hier strittigen Grundstücks an 

den Beschwerdeführer kein Thema gewesen. Nachdem ihm die 

Rechtslage dargelegt worden sei, habe sich A._____ in freien Stücken für 

das Vermächtnis an eine Person entschieden, zu der er zu Lebzeiten ein 

freundschaftliches Verhältnis pflegte, die er sehr schätzte und von der er 

wusste, dass sie sich gut und leidenschaftlich für das Grundstück 

kümmern würde. Zuvor habe er denn auch dem Beschwerdeführer das 

Haus und den Stall zu sehr günstigen Konditionen verkauft. Er wollte hier 

also sein Eigentum durch letztwillige Verfügung in gute Hände übergeben. 

Eine Gesetzesumgehung sei nicht ansatzweise erkennbar. Die 

erbrechtliche Zuweisung, wie sie A._____ an den Beschwerdeführer 

verfügt habe, sei vom Gesetz (Art. 62 lit. a BGBB) explizit vorgesehen. Mit 

der erbrechtlichen Zuweisung durch Vermächtnis werde im Übrigen kein 

Ergebnis erzielt, das verboten wäre, im Gegenteil.

15. Das DVS wies nach Eingang der Beschwerde mit Departementsverfügung 

vom 3. Juli 2018, gleichentags mitgeteilt (act. C.1.2 = act. B.1), in 

Gutheissung des Verfahrensantrages das Grundbuchamt J.________ an, 

auf dem Grundstück Nr. 10677 der Gemeinde F._____ eine 

Verfügungsbeschränkung im Sinne von Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB 

einzutragen [recte: vorzumerken]. Dabei erwog es, dass gemäss 

derzeitigem Kenntnisstand davon auszugehen sei, dass C._____ im 

Grundbuch als Eigentümerin dieser Parzelle eingetragen sei. Zudem 

räumte es dem GIHA als Vorinstanz die Möglichkeit ein, zur 

Verfügungsbeschränkung sowie zur Beschwerde eine Stellungnahme 

einzureichen. Die Alleinerbin C._____ und der Pächter und Bewirtschafter 

D._____ wurde die Möglichkeit eingeräumt, sich am Verfahren zu 

beteiligen und sich vernehmen zu lassen, unter Hinweis, dass sie im Falle 

einer Beteiligung die ihnen zustehenden Verfahrensrechte ausüben, aber 

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auch mit Kosten, namentlich im Falle des Unterliegens, belastet werden 

könnten.

Das Grundbuchamt J.________ erstattete am 4. Juli 2018 die 

Vormerkungsbescheinigung (act. C.1.3).

16. Das GIHA reichte seine Stellungnahme am 6. Juli 2018 ein (act. C.1.4 = 

act. B.3). Es beantragte, Ziff. 1 der Rechtsbegehren sei abzuweisen und 

Ziff. 2 sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Gegen 

die Eintragung [recte: Vormerkung] einer Verfügungsbeschränkung für die 

Dauer des Beschwerdeverfahrens erhob es keine Einwände. Für die zu 

entscheidende Rechtsfrage sei nach Auffassung des GIHA tatbestandlich 

einzig von Belang, ob die Zuweisung der heutigen Parzelle 10677 an den 

Beschwerdeführer erbrechtlich motiviert sei oder nicht. Bezüglich 

Nichteintretensantrag zu Ziff. 2 führte das GIHA begründend aus, hier 

liege weder eine Abweisungsverfügung noch eine formelle Verweisung 

des Grundbuchamtes im Eintragungsverfahren nach Art. 81 Abs. 3 BGBB 

vor, welche vorausgesetzt wäre, damit bei einem für den 

Beschwerdeführer positiven Verfahrensausgang unmittelbar der 

Grundbucheintrag erfolgen bzw. angeordnet werden könnte.

17. Mit Replik vom 24. August 2018 (act. C.1.7) passte B._____ Ziff. 2 seines 

Rechtsbegehrens an und beantragte neu, es sei festzustellen, dass die 

Vermächtnisausrichtung nicht der Bewilligungspflicht unterliege. Der 

Einwand des GIHA, wonach die Eigentumsübertragung gestützt auf das 

Vermächtnis formell noch nicht beim Grundbuchamt angemeldet worden 

sei, sei korrekt. Eine direkte Anweisung an das Grundbuchamt zur 

Eintragung des Beschwerdeführers als neuer Eigentümer sei noch nicht 

möglich. Das Rechtsbegehren beschränke sich somit darauf, die 

fehlerhafte Verfügung aufzuheben, verbunden mit der Feststellung, 

wonach das Grundstück aufgrund des Vermächtnisses bewilligungsfrei 

übertragen werden könne und den Kostenfolgen zulasten des Kantons.

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Das GIHA gehe sodann zu Recht davon aus, dass ein Vermächtnis als 

erbrechtliche Zuweisung im Sinne von Art. 62 lit. a BGBB zu qualifizieren 

sei. Es liege hier sehr wohl eine erbrechtlich motivierte Zuweisung vor, und 

dies solange nicht das Gegenteil bewiesen werde. Der Beweis eines 

Umgehungsgeschäftes sei jedoch nicht erbracht. Aus Verlauf und 

Korrespondenz zwischen Erblasser und Beschwerdeführer gehe die 

Absicht von A._____ deutlich hervor. Er habe B._____ auf seinen Tod hin 

begünstigen wollen und gemäss Art. 62 lit. a BGBB bedürfe es hierzu 

keiner Bewilligung. Der Beschwerdeführer habe den rechtsgeschäftlichen 

Erwerb des Wieslandes jedenfalls nie angestrebt und hierüber mit 

A._____ nie verhandelt. Beiden Parteien sei bewusst gewesen, dass ein 

solcher rechtsgeschäftlicher Erwerb aufgrund des BGBB ausgeschlossen 

sei. Der letzte Wille von A._____ sei indes zu respektieren.

18. Das GIHA reichte am 6 September 2018 seine Duplik ein (act. C.1.9 = act. 

B.4), mit welcher es an seinen Anträgen und seinen Ausführungen 

festhielt. Zur Korrektur des Rechtsbegehrens durch den 

Beschwerdeführer führte es aus, selbst wenn die Beschwerde 

gutgeheissen werden sollte, wäre es nicht zu rechtfertigen, die 

Kostenfolgen der Vermächtnisausrichtung bzw. des Grundbucheintrages 

dem Kanton anzulasten. Zusammenfassend hielt es zudem erneut dafür, 

dass die Umgehungsabsicht durchaus nachgewiesen sei und nannte 

hierzu verschiedene Aspekte wie etwa ein simulierter Kaufvertrag zu für 

den Beschwerdeführer viel zu günstigen Konditionen. Im Endeffekt habe 

der Beschwerdeführer von A._____ profitieren und mittels "Salamitaktik" 

dessen Grundeigentum stückweise und günstig übernehmen wollen.

19. Am 4. Januar 2019 erstattete B._____ seine Triplik (act. C.1.12), mit 

welcher er wiederum an seinen Anträgen festhielt und präzisierte, 

betreffend Kosten der Grundbucheintragung verlange er natürlich nicht, 

dass diese Kosten durch den Kanton zu tragen wären. Er beantrage 

lediglich, wie üblich in solchen Verfahren, dass er keine Kosten für das 

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Beschwerdeverfahren übernehmen müsse und im Falle des Obsiegens 

angemessen zu entschädigen sei. Bezüglich den Behauptungen zur 

Umgehungsabsicht wehrte er sich dezidiert. Wenn überhaupt, wäre aus 

dem Kontext der günstigen Kaufvertragskonditionen eine Schuld des 

Beschwerdeführers gegenüber A._____ abzuleiten und nicht umgekehrt.

20. Das GIHA hielt mit Quadruplik vom 13. Februar 2019 ebenfalls an seinen 

Anträgen und den zuvor gemachten Ausführungen vollumfänglich fest und 

erläuterte diese weiter (act. C.1.14 = act. B.5).

21. Mit Departementsverfügung vom 1. Oktober 2019, mitgeteilt am 

3. Oktober 2019 (VBDVS 22/18; act. C.1.16 = act. B.0), verfügte das DVS 

was folgt:

"1. Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten wird, abgewiesen. 

2. Das Grundbuchamt J.________ wird angewiesen, nach Eintritt der 
Rechtskraft dieser Verfügung die mit Departementsverfügung vom 
3. Juli 2018 verfügte Verfügungsbeschränkung auf dem Grundstück 
Parzelle Nr. 10677, F._____, aus dem Grundbuch zu löschen.

3. (Verfahrenskosten)

4. (Rechtsmittelbelehrung)

5. (Mitteilungen)"

Wie das GIHA zu Recht ausführe, könne auf den Antrag von B._____, das 

Grundbuchamt J.________ sei anzuweisen, ihn als Eigentümer der 

Parzelle 10677 im Grundbuch einzutragen, nicht eingetreten werden. 

B._____ habe diesen Antrag zu Recht zurückgezogen, weshalb die 

Beschwerde in diesem Punkt gegenstandslos geworden sei.

B._____ beantrage, die angefochtene Verfügung sei vollumfänglich 

aufzuheben. In Ziff. 1 des Dispositivs der angefochtenen Verfügung stelle 

die Vorinstanz aber fest, dass es sich bei der Parzelle 10677 um ein 

landwirtschaftliches Grundstück handle. Dem widerspreche der 

Beschwerdeführer in seinen Rechtsschriften nicht und er lege nicht dar, 

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inwiefern diese Beurteilung unzutreffend wäre. Er genüge damit der 

Begründungspflicht nicht, weshalb auf die Beschwerde insofern nicht 

eingetreten werden könne, als er die Aufhebung von Ziff. 1 des Dispositivs 

der angefochtenen Verfügung beantrage.

Materiell erwog das DVS, der Wortlaut von Art. 62 lit. a BGBB spreche von 

erbrechtlicher Zuweisung. Darunter könne grundsätzlich auch das 

Vermächtnis verstanden werden. Insofern wäre diese Bestimmung auf 

den vorliegenden Fall anwendbar. Gemäss GIHA sei aber mit dem 

vorliegenden Vermächtnis gemäss letztwilliger Verfügung vom 

27. Oktober 2011 eine Umgehung der Bewilligungspflicht vorgenommen 

worden und die Berufung auf die Ausnahmebestimmung von Art. 62 lit. a 

BGBB sei missbräuchlich. Die Rechtsprechung zur Gesetzesumgehung 

könne auf den vorliegenden Fall nicht ohne Weiteres angewandt werden, 

weil mit der Bewilligungspflicht gemäss Art. 61 Abs. 1 BGBB keine 

eigentliche Verbotsnorm vorliege, denn der Grundstückerwerb werde nicht 

verboten, sondern bloss von einer Bewilligung abhängig gemacht. 

Vielmehr sei zu beurteilen, ob die Bewilligungspflicht mit der aufgrund des 

Vermächtnisses an sich legitimen Berufung auf den Ausnahmetatbestand 

von Art. 62 lit. a BGBB "ausgehebelt" werde. Ob eine Umgehung der 

Bewilligungspflicht durch eine unzulässige Berufung auf einen 

Ausnahmetatbestand vorliege oder nicht, könne somit nur beantwortet 

werden, wenn überprüft werde, ob das vorliegende Vermächtnis mit Sinn 

und Zweck der Ausnahmebestimmung in Einklang stehe oder nicht.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers sei nicht entscheidend, 

dass das Gesetz selbst in Art. 62 lit. a BGBB explizit die Ausnahme der 

erbrechtlichen Zuweisung vorsehe. Wollte man allein auf den gesetzlichen 

Ausnahmetatbestand abstellen, wäre eine Überprüfung ihrer 

rechtsmissbräuchlichen Verwendung gar nie möglich. Dass eine solche 

Überprüfung jedoch möglich sein müsse, verlange Art. 70 BGBB 

ausdrücklich (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 ZGB).

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Laut Botschaft zum BGBB und gemäss Literatur sei die 

Ausnahmebestimmung von Art. 62 lit. a BGBB klar familienpolitisch 

motiviert. Der Gesetzgeber habe mit der Ausnahmebestimmung von 

Art. 62 lit. a BGBB auf das Erfordernis des Selbstbewirtschaftungsprinzips 

verzichtet. Er habe dies jedoch nur für Rechtsgeschäfte innerhalb der 

engeren Familie getan (vgl. Art. 62 lit. b BGBB). Eine enge Freundschaft, 

wie sie etwa vom Beschwerdeführer geltend gemacht werde, stelle jedoch 

keinen Grund dar, der eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht 

rechtfertigen würde. Mangels Verwandtschaft zwischen A._____ und 

B._____ sei das vorliegende Vermächtnis nicht familiär motiviert. Es solle 

vielmehr einer von der eigenen Familie völlig unabhängigen Person die 

Möglichkeit einräumen, Eigentümer eines landwirtschaftlichen 

Grundstücks zu werden. Die Berufung auf Art. 62 lit. a BGBB sei somit 

klarerweise zweckwidrig und damit rechtsmissbräuchlich.

Aufgrund des chronologischen Ablaufs rund um die Grundstücke 

Nr. 11465 und 10677 werde klar, dass sowohl die Einräumung des 

Vorkaufsrechts als auch das Vermächtnis in der letztwilligen Verfügung 

nur den Sinn gehabt hätten, die Übernahme des Anwesens durch den 

Beschwerdeführer zu sichern. Dies gelte insbesondere für die letztwillige 

Verfügung. Die Idee sei nicht gewesen, B._____ einfach sämtliche 

Grundstücke unentgeltlich zu überlassen. Die nachfolgenden 

Rechtsgeschäfte, mit denen die Grundstücke – soweit rechtlich zulässig – 

veräussert worden seien, zeigten, dass es den Parteien darum gegangen 

sei, die Grundstücke gegen ein nicht nur symbolisches Entgelt zu 

verkaufen bzw. zu kaufen. Dabei habe der Beschwerdeführer bestmöglich 

abgesichert werden sollen, damit seine Investitionen auch tatsächlich zum 

gewünschten Erfolg der Übernahme des gesamten Anwesens führen 

würden, was angesichts der grossen Vor- und Unterhaltsarbeiten sowie 

auch der Gewährung eines Darlehens von B._____ an A._____ durchaus 

verständlich sei. Das Motiv von A._____, die letztwillige Verfügung zu 

- 16 -

verfassen, sei alles andere als ein erbrechtliches gewesen. Vielmehr sollte 

das Anwesen B._____ soweit möglich verkauft werden.

Dass A._____ nach Abschluss der Kaufverträge die letztwillige Verfügung 

habe stehen lassen, ändere nichts daran. Aus der Entstehungsgeschichte 

werde klar, dass beide Parteien immer die Übertragung des gesamten 

Anwesens beabsichtigt hätten. Um Probleme im Bewilligungsverfahren 

nach BGBB zu umgehen, habe mit letztwilliger Verfügung die 

Bewilligungspflicht des BGBB umgangen werden sollen. Demnach wäre 

auch aus diesem Grund eine Umgehung der Bewilligungspflicht durch eine 

missbräuchliche Berufung auf Art. 62 lit. a BGBB anzunehmen.

22. Dagegen hat B._____ mit Eingabe vom 30. Oktober 2019 Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erheben lassen (act. 

A.1), mit folgenden Rechtsbegehren:

"1. Die Departementsverfügung vom 1. Oktober 2019, mitgeteilt am 
3. Oktober 2019, und die Ziffern 2. und 3. der Verfügung des 
Grundbuchinspektorats vom 14. Juni 2018 seien aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass die Vermächtnisausrichtung betr. das 
Grundstück Nr. 10677, F._____, von A._____ sel. an den 
Beschwerdeführer nicht der Bewilligungspflicht unterliegt.

3. Unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und 
Entschädigungsfolge zu Lasten des Kantons Graubünden."

In der Begründung wird ausgeführt, dem klaren Wortlaut lasse sich 

entnehmen, dass Art. 62 lit. a BGBB nicht einen derart begrenzten 

Adressatenkreis habe, wie das DVS behaupte. Diese Bestimmung sei 

nicht nur für (engere) Familienangehörige gedacht, sondern sei allgemein 

anwendbar, also auch für "Drittpersonen". Insofern sei die Bestimmung 

unmissverständlich und auch nicht auslegungsbedürftig. Aber auch bei 

einer Auslegung resultiere nichts Anderes. Sodann sei Sinn und Zweck 

der Norm mitunter die Vermeidung eines Konflikts zwischen der 

erbrechtlichen Universalsukzession und dem bäuerlichen Bodenrecht. 

Gesetzliche und eingesetzte Erben wie bspw. juristische Personen würden 

- 17 -

durch Universalsukzession Eigentümer eines geerbten Grundstückes und 

würden dieses ausserbuchlich erwerben (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Eine 

Rückabwicklung sei nicht möglich. Solche Konflikte zwischen dem 

Erbrecht und dem bäuerlichen Bodenrecht sollten vermieden werden. Dies 

im Wissen, dass damit Landwirtschaftsland an Nichtlandwirte übergehen 

werde. Der Gesetzgeber habe diese Ausnahme bewusst geschaffen. In 

der Botschaft zum BGBB werde wiederholt festgehalten, dass kein 

Exklusivanspruch des Selbstbewirtschafters angestrebt würde. Es solle 

weiterhin Pachtland zur Verfügung stehen. Dies geschehe unter anderem 

dann, wenn Nichtlandwirte durch Erbgang Eigentümer von 

landwirtschaftlichen Grundstücken würden. Der Erwerb eines 

landwirtschaftlichen Grundstücks sei vor allem dann unerwünscht, wenn 

er zum Zweck der Kapitalanlage, aus spekulativen Überlegungen oder zu 

einem übersetzten Preis erfolge, was bei einer Erbeinsetzung oder 

Ausrichtung eines Vermächtnisses eben nicht geschehe. Es bestehe 

keine Veranlassung, entgeltliche Vermächtnisse von der Dispensation 

auszunehmen.

Eine Gesetzesumgehung liege nicht vor. Das GIHA habe dem 

Beschwerdeführer nicht Rechtsmissbrauch vorgeworfen, weil er die 

Bewilligungsfreiheit gestützt auf Art. 62 lit. a BGBB als 

Nichtfamilienmitglied geltend mache. Vielmehr sei das GIHA der falschen 

Meinung, A._____ habe das Testament errichtet, um das Gesetz zu 

umgehen. Das GIHA sei soweit korrekt davon ausgegangen, dass 

landwirtschaftliche Grundstücke grundsätzlich mittels Vermächtnis 

bewilligungsfrei an Nichtlandwirte übertragen werden könnten. Werde 

einem Nichtfamilienmitglied die bewilligungsfreie Übertragung generell 

untersagt, wie vorliegend geschehen sei, sei die Frage nicht unter dem 

Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zu prüfen. Vielmehr handle es sich 

um eine reine Subsumtion eines Sachverhalts unter eine gesetzliche 

Norm. Seien die Voraussetzungen nicht erfüllt, wäre die 

- 18 -

Eigentumsübertragung zu versagen. Mit Rechtsmissbrauch habe das 

nichts zu tun.

Gemäss Art. 8 ZGB seien rechtshindernde Tatsachen durch die 

Verwaltung zu beweisen. Hier müsste die Verwaltung beweisen, A._____ 

habe mit dem Testament eine Gesetzesumgehung beabsichtigt. Die 

Beweislast trage, wer vom Redlichen, Korrekten, Üblichen, Vernünftigen 

Abweichendes geltend mache. Den Nachteil der Beweislosigkeit trage 

jene Partei, die das Abweichende behaupte. Eine Gesetzesumgehung 

oder ein Rechtsmissbrauch müsste somit strikt nachgewiesen werden. 

Bestünden geringste Zweifel daran, dass sich der Sachverhalt auch 

anders zugetragen haben könnte, sei der Beweis nicht erbracht. Es läge 

Beweislosigkeit vor, die nicht zulasten des Beschwerdeführers ginge.

Das GIHA und das DVS würden die Absichten von A._____ verkennen. 

Als dieser am 27. Oktober 2011 das Vermächtnis errichtet habe, sei er 

gesundheitlich angeschlagen gewesen und aus Angst vor einem kurz 

bevorstehenden Tod die letztwillige Verfügung aufgesetzt. Er habe damals 

dem Beschwerdeführer beide Parzellen vermacht. Der Beschwerdeführer 

hätte damals bei Ableben von A._____ die Liegenschaften ohne jedes 

Entgelt erhalten. Das Maiensäss mit Stall und Umschwung hätten bereits 

zu diesem Zeitpunkt einen Wert von mehreren CHF 100'000.00 gehabt. 

Als das Leben von A._____ nicht das befürchtete abrupte Ende 

genommen habe, habe er den bereits vorher geplanten Verkauf des 

Maiensässes wieder in Angriff nehmen können. Dieser sei am 28. Juni 

2012 erfolgt. Angerechnet seien Leistungen im Wert von CHF 10'000.00 

für Sanierungsarbeiten worden, die vorher als Darlehen stehen gelassen 

worden seien. Der Preis von CHF 90'000.00 sei deutlich unter dem 

Verkehrswert gelegen, ebenso jener für den Stall von CHF 10'000.00, wie 

das GIHA korrekt ausgeführt habe. A._____ habe die letztwillige 

Verfügung nie angepasst. Er habe anlässlich der Kaufverträge erklärt, er 

wolle dies so stehen lassen. Es sei sein Wille, dass die Wiese nach seinem 

- 19 -

Ableben an den Beschwerdeführer gehe und mit H._____ und Stall eine 

Einheit bilde. Das gehe aus der Korrespondenz zwischen ihm und dem 

Beschwerdeführer hervor, die vom sehr freundschaftlichen Verhältnis 

geprägt gewesen sei.

Der Beschwerdeführer sei von A._____ immer wieder begünstigt worden, 

sei dies im Zusammenhang mit dem Kauf des Maiensässes, des Stalles 

oder mit der erbrechtlichen Begünstigung in der letztwilligen Verfügung 

vom 27. Oktober 2011. Aus dem chronologischen Verlauf werde deutlich, 

dass das Vermächtnis sehr wohl erbrechtlich motiviert sei. A._____ habe 

dem Beschwerdeführer die Parzelle 10677 auf seinen Tod hin 

unentgeltlich übertragen wollen. A._____ hätte das Grundstück einem 

Landwirt verkaufen und zu Geld machen können. Dies habe er aber nicht 

gewollt.

Hier sei eine Gesetzesumgehung nicht ansatzweise erkennbar. Das GIHA 

habe korrekt festgehalten, dass A._____ das Grundstück Nr. 10677 mit 

unentgeltlichem Vermächtnis zugedacht habe. Mittels Vermächtnis könne 

einem Nichtlandwirt auf legalem Weg Eigentum an einem 

landwirtschaftlichen Grundstück verschafft werden. Auch wenn ein 

Landwirt einen entgeltlichen Verkauf in Betracht ziehe und sich danach 

wegen der gesetzlichen Ausgangslage für eine unentgeltliche 

erbrechtliche Zuweisung entscheide, wäre dies keine 

Gesetzesumgehung.

Mit der erbrechtlichen Zuweisung durch das Vermächtnis werde hier kein 

verbotenes Ergebnis erzielt. Dieses sei, im Gegenteil, vom Gesetzgeber 

explizit vorgesehen. Eine Umgehung läge nur dann vor, wenn durch ein 

alternatives Geschäft der (hier nicht beabsichtigte) Kauf des Landes 

ermöglicht worden wäre bzw. wenn durch das alternative Geschäft 

unmittelbar dieselben Wirkungen eines Kaufvertrages eingetreten wären. 

Das sei hier weder geschehen noch beabsichtigt gewesen. Weder habe 

- 20 -

der Beschwerdeführer dem Erblasser eine Entschädigung bezahlt, noch 

habe er sich verpflichtet, Dritten eine solche auszurichten, noch sei er 

aufgrund der letztwilligen Verfügung sofort Eigentümer geworden oder sei 

ihm anderweitiger Nutzen zugekommen. Zudem wäre nach herrschender 

Lehre auch das entgeltliche Vermächtnis zulässig.

Schliesslich hätten entgegen der Vorinstanzen keine sachfremden Motive 

vorgelegen. A._____ habe den ihm nahestehenden Beschwerdeführer auf 

den Tod hin begünstigen wollen. Einerseits sehe das ZGB die Möglichkeit 

des Vermächtnisses vor, andererseits erlaube das BGBB die Übertragung 

landwirtschaftlicher Grundstücke an Nichtlandwirte mittels erbrechtlicher 

Zuweisung. Die Motive des Erblassers seien keineswegs sachfremd 

gewesen. Er sei bis zum Tod Eigentümer geblieben und habe keine 

Gegenleistung für die Übertragung mittels Vermächtnis erhalten. Es sei 

sein letzter Wille gewesen, dass der Beschwerdeführer nach seinem 

Ableben das Grundstück Nr. 10677 erhalte.

23. Mit Schreiben vom 5. November 2019 hat das DVS mitgeteilt, es verzichte 

auf die Einreichung einer Stellungnahme, da in der Beschwerde keine 

wesentlichen neuen Argumente vorgebracht würden, und beantrage unter 

Hinweis auf die angefochtene Departementsverfügung die Abweisung der 

Beschwerde (act. A.2). 

Auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die 

Begründungen in den Eingaben der Parteien wird, soweit erforderlich, in 

den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. c des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 31. August 2006 (VRG; BR 370.100) 

beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerden 

- 21 -

gegen Entscheide der kantonalen Departemente, soweit diese nicht nach 

kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind oder bei einer 

anderen Instanz angefochten werden können. Anfechtungsobjekt ist hier 

die Verfügung des DVS vom 1. Oktober 2019. Gegen diese ist gemäss 

Art. 88 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 

4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11) explizit ein innerkantonaler 

Instanzenzug vorgesehen. Auf die frist- und formgerechte Beschwerde 

des dazu legitimierten Beschwerdeführers ist somit ohne weiteres 

einzutreten.

2. Vorab sind einige formelle Punkte zu klären, namentlich die 

Verfahrensbeteiligten und der Verfahrensgegenstand vor 

Verwaltungsgericht.

2.1. Die Schwester und Alleinerbin von A._____, C._____, sowie D._____, 

Pächter und Bewirtschafter, wurden im Verfahren vor dem DVS 

beigeladen. Sie haben sich jedoch nicht am Verfahren beteiligt, weshalb 

sie im vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren nicht mehr 

beizuladen waren.

2.2. Weiter ist zu bestimmen, was Anfechtungsgegenstand vor 

Verwaltungsgericht ist. Das DVS hat im Dispositiv bestimmt, die 

Beschwerde werde abgewiesen, soweit es darauf eintrete. Dabei hat es in 

den Erwägungen zutreffend ausgeführt, das in der Beschwerde gestellte 

Rechtsbegehren in Ziff. 2 sei mit der Replik vom 24. August 2018 

zurückgezogen worden. Nicht ersichtlich ist, weshalb dies nicht ins 

Dispositiv eingeflossen ist. Zum Nichteintreten hat das DVS erwogen, 

dieses betreffe den Antrag um Aufhebung der Ziff. 1 des Dispositivs der 

angefochtenen Verfügung, da der Beschwerdeführer diesbezüglich die 

Begründungspflicht verletzt habe. Die Vorinstanz scheint also davon 

ausgegangen zu sein, dass der Beschwerdeführer die Verfügung des 

GIHA in all ihren Punkten angefochten und bestritten habe. Hier ist 

- 22 -

festzustellen, dass mit Ziff. 1 der Rechtsbegehren der Beschwerde 

tatsächlich die Aufhebung der angefochtenen Verfügung beantragt wurde 

("Der Entscheid […] sei aufzuheben."), was auf eine vollumfängliche 

Aufhebung schliessen lassen könnte. Allerdings geht bereits aus der 

Begründung der Beschwerde selbst mehrfach und eindeutig hervor, dass 

der Beschwerdeführer keineswegs die Ziff. 1 des Dispositivs der 

angefochtenen Verfügung des GIHA bestreitet, im Gegenteil. So führte er 

ausdrücklich – und zu Recht – aus, beim Grundstück Nr. 10677 handle es 

sich "zweifellos um eine Parzelle, die dem [BGBB] unterstellt ist". Dies 

setzt zwingend voraus, dass es sich um ein landwirtschaftliches 

Grundstück handelt, andernfalls das BGBB nicht anwendbar wäre. 

Gegenteiliges zu behaupten und doch mit dem BGBB zu argumentieren, 

wäre denn auch in eklatanter Weise widersprüchlich, was dem 

Beschwerdeführer nicht vorgeworfen werden kann. Damit wäre also aber 

auch für das DVS erkennbar gewesen, dass die Ziff. 1 der 

Rechtsbegehren des Beschwerdeführers insofern ungenau formuliert ist 

und dem Sinn nach eben gerade nicht die vollumfängliche Aufhebung der 

Verfügung des GIHA beantragt wurde, sondern nur die Aufhebung von 

deren Ziff. 2 und 3. Somit hätte das DVS keinen Grund gehabt, auf diesen 

Teil der Beschwerde nicht einzutreten, weil dieser Punkt (Ziff. 1 der 

strittigen Verfügung des GIHA) gar nicht angefochten war. Diese hier 

erläuterten Ungenauigkeiten bilden jedoch nicht Thema der vorliegenden, 

durch dieses Gericht zu beurteilenden Beschwerde, weshalb sich 

Weiterungen dazu weitestgehend erübrigen. Dies auch weil das Gericht 

ohnehin zum Schluss kommt, dass das DVS die Beschwerde zu Recht 

abgewiesen hat und die verwaltungsgerichtliche Beschwerde 

entsprechend ebenfalls abzuweisen ist.

3. Fest steht, dass der Beschwerdeführer bereits im Grundbuch 

eingetragener Eigentümer der nichtlandwirtschaftlichen Parzelle 11465 

ist, die das Wohnhaus mit Assek.-Nr. 1-261 und den Stall mit Assek.-Nr. 

- 23 -

1-262, je einen kleinen Umschwung und einen Teil der Strasse umfasst. 

Spätestens nach Rückzug bzw. Änderung des Rechtsbegehrens in Ziff. 2 

der Beschwerde an das DVS ist auch klar und unbestritten, dass die zweite 

Parzelle (10677) landwirtschaftlich ist und das BGBB auf sie Anwendung 

findet. Durch dieses Gericht ist auf Beschwerde hin lediglich noch zu 

klären, ob der Erwerb dieser dem Beschwerdeführer als Vermächtnis mit 

letztwilliger Verfügung von A._____ überlassenen landwirtschaftlichen 

Parzelle 10677 der Bewilligungspflicht nach BGBB unterliegt.

Der Beschwerdeführer macht zusammengefasst geltend, Art. 62 lit. a 

BGBB beschränke mögliche erbrechtliche Begünstigte nicht auf 

Verwandte im Sinne von Art. 457 ff. ZGB oder auf enge 

Familienangehörige im Sinne von Art. 62 lit. b BGBB. Jede natürliche oder 

juristische Person könne durch Erbeinsetzung oder Vermächtnis mit 

einem landwirtschaftlichen Grundstück bedacht werden. Das Vermächtnis 

von A._____ an den Beschwerdeführer vom 27. Oktober 2011 sei rein 

erbrechtlich motiviert gewesen. Der Verwaltung gelinge der Beweis nicht 

ansatzweise, wonach sachfremde Motive im Vordergrund gestanden 

wären. Es wäre jedoch Sache der Verwaltung, den strikten Beweis zu 

erbringen, dass A._____ andere Motive hatte, als die erbrechtlichen, um 

dem Beschwerdeführer das Wiesland zu vermachen.

4. Um die zu beurteilende Frage beantworten zu können, sind zunächst die 

Zwecke des BGBB und der Hintergrund dessen Regelungen näher zu 

beleuchten.

4.1. Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, 

braucht dazu grundsätzlich eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 und 2 BGBB), 

welche durch die kantonale Bewilligungsbehörde auszustellen ist (vgl. 

Art. 90 Abs. 1 lit. a BGBB, der jedoch vom Wortlaut her etwas missglückt 

ist; siehe dazu MARGARET HERRENSCHWAND/CHRISTOPH BANDLI, in: Das 

bäuerliche Bodenrecht – Kommentar zum Bundesgesetz über das 

- 24 -

bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl., Brugg 2011 

[nachfolgend: BGBB-Kommentar], N 5 ad Art. 90 BGBB). Dabei gilt die 

Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das 

wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt, als Erwerb.

4.2. Art. 62 BGBB regelt die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht. Gemäss 

dem Ausnahmekatalog sind unter anderem jene Handänderungen 

bewilligungsfrei, bei denen der Gesetzgeber seine bodenrechtlichen 

Zielsetzungen bereits mit dem privatrechtlichen Instrumentarium des 

BGBB, d.h. mit den erbrechtlichen Zuweisungsansprüchen sowie den 

gesetzlichen Vorkaufs-, Kaufs-, und Rückkaufsrechten erreichen kann 

(Art. 62 lit. a-d BGBB). So bedarf etwa der Erwerb durch Erbgang und 

durch erbrechtliche Zuweisung (Art. 62 lit. a BGBB) sowie jener durch 

einen Nachkommen, den Ehegatten, die Eltern, ein Geschwister oder 

Geschwisterkind des Veräusserers keiner Bewilligung (Art. 62 lit. b 

BGBB). Wie in der Lehre zu Recht ausgeführt wird, ist darin deshalb nicht 

etwa eine Gesetzeslücke, sondern eine bewusste Konzession der 

Bestimmungen über das Bewilligungsverfahren an die familienpolitischen 

Zielsetzungen des BGBB zu erblicken (BEAT STALDER, in: BGBB-

Kommentar, N 2 ad Art. 62 BGBB mit Hinweis). Diese Zielsetzungen 

werden mit dem Bewilligungsverfahren insoweit verfolgt, als 

familieninterne Handänderungen von der Bewilligungspflicht generell 

ausgenommen werden (Art. 62 lit. b BGBB). Die privatrechtlichen 

Zuweisungs- Vorkaufs- und Kaufsrechte des BGBB reichen in der Regel 

aus, um den familienpolitischen Anliegen zur Durchsetzung zu verhelfen. 

Wo von diesen Vorzugsrechten allerdings kein Gebrauch gemacht wird – 

namentlich wo die Familienmitglieder in Ausübung ihrer Privatautonomie 

familieninterne Handänderungen vornehmen, die den mit dem 

Bewilligungsverfahren verfolgten Zielsetzungen an sich zuwiderlaufen 

(z.B. durch Übertragung an einen Nichtselbstbewirtschafter oder durch 

Vereinbarung eines übersetzten Preises) – stellt die Dispensierung vom 

- 25 -

Bewilligungsverfahren eine bewusste Konzession an die familienpolitisch 

erwünschte Übergabe landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke 

innerhalb der Familie dar. Nicht von dieser Konzession erfasst werden 

demgegenüber das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot; diese gelten 

auch bei Handänderungen innerhalb der Familie (BEAT STALDER, a.a.O., 

N 11 ad Vorbem. zu Art. 61-69 BGBB).

4.3. Wie das DVS zu Recht ausführte, ist noch zu präzisieren, dass es sich bei 

der Bewilligungspflicht gemäss Art. 61 ff. BGBB – anders als beim 

Realteilungsverbot gemäss Art. 58 ff. BGBB – nicht um ein 

Veräusserungsverbot handelt, sondern um eine Erwerbsbeschränkung. 

Der Erwerb landwirtschaftlicher Liegenschaften ist vorbehältlich der 

Ausnahmetatbestände von Art. 62 BGBB nicht frei, sondern unterliegt den 

in Art. 63 BGBB negativ als Verweigerungsgründe umschriebenen 

Voraussetzungen. Sind einer oder mehrere Verweigerungsgründe erfüllt, 

so ist die Erwerbsbewilligung zu verweigern; ist kein Verweigerungsgrund 

erfüllt, so muss der Erwerb bewilligt werden. Bewilligungspflichtig ist mithin 

der Erwerb, nicht die Veräusserung. Allfällige Verweigerungsgründe liegen 

entweder in der Person des Erwerbers (siehe das in Art. 63 Abs. 1 lit. a 

BGBB wiedergegebene Selbstbewirtschaftungsprinzip) oder in den 

objektiven Umständen (etwa ein übersetzter Preis nach Art. 63 Abs. 1 lit. b 

BGBB oder eine Lage ausserhalb des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers nach Art. 63 

Abs. 1 lit. d BGBB; siehe BEAT STALDER, a.a.O., N 1 f. ad Art. 61 BGBB).

4.4. Die Bestimmungen zur Bewilligungspflicht werden durch Art. 70 BGBB 

ergänzt, der bestimmt, dass Rechtsgeschäfte, die den Verboten der 

Realteilung und der Zerstückelung von Grundstücken (Art. 58 BGBB) oder 

den Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben 

und Grundstücken (Art. 61-69 BGBB) zuwiderlaufen oder deren 

Umgehung bezwecken, nichtig sind. 

- 26 -

4.5. Ziel der Bewilligungspflicht ist es also, mittels Überprüfung des 

Verpflichtungsgeschäftes durch eine Verwaltungsbehörde – die kantonale 

Bewilligungsbehörde – sicherzustellen, dass die von den Parteien 

beabsichtigte Eigentumsübertragung mit den Zielsetzungen des 

bäuerlichen Bodenrechts (etwa jene gemäss Art. 1 Abs. 1 BGBB) im 

Einklang steht. Im Vordergrund steht dabei insbesondere die 

eigentumspolitisch begründete Durchsetzung des 

Selbstbewirtschaftungsprinzips (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB). Diesem tritt 

die Preisgrenze im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB in Verbindung mit 

Art. 66 BGBB als Instrument der Missbrauchsgesetzgebung, die ein 

unkontrolliertes Ansteigen der bezahlten Bodenpreise verhindern soll, zur 

Seite (BEAT STALDER, a.a.O., N 8 f. ad Vorbem. zu Art. 61-69 BGBB).

5. Den hier in Frage kommende Ausnahmetatbestand zur Bewilligungspflicht 

liegt – wie sowohl die Vorinstanz als auch der Beschwerdeführer 

zutreffend ausgeführt haben – in Art. 62 lit. a BGBB, welcher von Erbgang 

und von erbrechtlicher Zuweisung spricht. Unter dem letzteren Begriff 

kann grundsätzlich auch das Vermächtnis verstanden werden. Dies gilt es 

aber zu präzisieren.

5.1. Das gesetzgeberische Motiv, den Erbgang von der Bewilligungsflicht 

auszunehmen, ist insbesondere technischer Natur. Mit Eröffnung des 

Erbgangs fällt die Erbschaft "ohne weiteres" den Erben zu (Art. 560 Abs. 2 

ZGB). Die Gegenstand der Erbschaft bildenden Vermögenswerte gehen 

durch Universalsukzession ausserbuchlich auf ein neues Rechtssubjekt 

über, namentlich entweder auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft zu 

Gesamteigentum oder auf den Alleinerben zu Alleineigentum (Art. 656 

Abs. 2 ZGB). Da der Eigentumsübergang mit Eintritt des Todes beim 

Erblasser von Gesetzes wegen eintritt und eine Rückabwicklung bei 

Nichterteilung der Bewilligung naturgemäss unmöglich ist, wurde die 

Nichtbewilligungspflicht dieses Vorganges richtigerweise im Gesetz 

festgehalten. Vom Erbgang ist die Erbteilung im Sinne von Art. 602 ff. ZGB 

- 27 -

zu unterscheiden, die zu einem weiteren Eigentümerwechsel führt. BEAT 

STALDER führt hierzu aus, auch die Erbteilung aufgrund einer letztwilligen 

Verfügung stelle eine erbrechtliche Zuweisung im Sinne von Art. 62 lit. a 

BGBB dar. Er verweist dabei jedoch ausdrücklich auf Art. 19 BGBB, zumal 

sich der Begriff der erbrechtlichen Zuweisung im Sinne von Art. 62 lit. a 

BGBB auf Art. 11 ff. BGBB beziehe (BEAT STALDER, a.a.O., N 6 f. ad Art. 62 

BGBB). Nach Art. 19 Abs. 1 BGBB kann der Erblasser, wenn mehrere 

Erben die Voraussetzungen für die Zuweisung des landwirtschaftlichen 

Gewerbes erfüllen, durch letztwillige Verfügung oder durch Erbvertrag 

einen von ihnen als Übernehmer bezeichnen. Gemäss Abs. 2 kann er 

einem pflichtteilsgeschützten Erben, der das Gewerbe selber 

bewirtschaften will und dafür als geeignet erscheint, den Anspruch auf 

Zuweisung nicht zugunsten eines Erben, der das Gewerbe nicht selber 

bewirtschaften will oder dafür nicht als geeignet erscheint, oder zugunsten 

eines eingesetzten Erben entziehen. Bewilligungsfrei ist laut BEAT 

STALDER also nicht nur die Zuweisung an einen selbstbewirtschaftenden 

Erben, sondern auch die aus öffentlich-rechtlicher Sicht an sich 

unerwünschte (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB) Zuweisung eines 

landwirtschaftlichen Gewerbes an einen nicht selbstbewirtschaftenden 

Erben. Im gegenseitigen Einverständnis seien die Erben entsprechend 

frei, eigenständige Lösungen zu treffen, auch wenn diese nicht 

bewilligungsfähig wären, wenn sie unter Nichterben getroffen würden. So 

gesehen sei Art. 11 BGBB Ausdruck der familienpolitischen Ziele und 

Konzessionen. BEAT STALDER erläutert denn auch zu Art. 19 BGBB, es 

werde mit jener Norm dem Gesetzeszweck – namentlich der Erhaltung 

leistungsfähiger Familienbetriebe – nachgelebt (BEAT STALDER, a.a.O., N 1 

ad Art. 19 BGBB).

5.2. Weiter hält BEAT STALDER fest, dass die erbrechtliche Zuweisung mittels 

letztwilliger Verfügung in jedem Fall bewilligungsfrei sei, d.h. auch dann, 

wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück einem 

- 28 -

Nichtselbstbewirtschafter oder ein landwirtschaftliches Grundstück einem 

Selbstbewirtschafter ausserhalb des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereichs von dessen Gewerbe zugewiesen werde. Es sei 

sodann unbeachtlich, ob die erbrechtliche Zuweisung mittels 

Erbeinsetzung oder Vermächtnis (welches das gesamte Gewerbe zum 

Gegenstand haben könne) erfolge. Bei Vermächtnissen habe die Praxis 

mitunter danach unterschieden, ob es unentgeltlich oder entgeltlich 

eingeräumt wurde und im zweiten Fall die Dispens von der 

Bewilligungspflicht verneint (vgl. Urteil des Obergerichts Uri vom 11. März 

2005, in: ZBl 2006 S. 278 ff.). Angesichts der gesetzlichen 

Bewilligungsdispensation aller erbrechtlichen Zuweisungen bestehe 

jedoch für eine generelle Unterscheidung in diesem Sinne keine 

Grundlage. In diesem Punkt ist also hier dem Beschwerdeführer 

beizupflichten. Allerdings ergänzt BEAT STALDER sogleich, dass freilich 

Art. 62 lit. a BGBB die Anwendung zu versagen und die Bewilligungspflicht 

wiederum zu bejahen sei, wenn Anlass zur Annahme bestehe, dass mit 

der Anordnung eines (entgeltlichen) Vermächtnisses das 

Bewilligungsverfahren gezielt umgangen werden sollte, die Einräumung 

des entgeltlichen Vermächtnisses mithin nicht aus erbrechtlichen, sondern 

aus sachfremden Motiven vorgenommen worden sei (Art. 2 ZGB). Dieser 

Lehrmeinung ist zu folgen. Zu letzterem Punkt ist für dieses Gericht 

allerdings nicht einzusehen, weshalb es sich bei einem unentgeltlichen 

Vermächtnis anders verhalten sollte als bei einem entgeltlichen. Die 

Bewilligungspflicht kann ohne weiteres auch bei einem unentgeltlichen 

Vermächtnis mit der an sich legitimen Berufung auf den 

Ausnahmetatbestand von Art. 62 lit. a BGBB "ausgehebelt" werden, wie 

es das DVS formuliert hat.

5.3. Im zu beurteilenden Fall ist festzustellen, dass der Beschwerdeführer mit 

dem verstorbenen Erblasser A._____ – soweit ersichtlich und aktenkundig 

– in keiner Art und Weise verwandt ist. Eine Anwendung von Art. 62 lit. b 

- 29 -

BGBB ist deshalb von vornherein ausgeschlossen und es kommt einzig 

die Anwendung des Ausnahmetatbestands von Art. 62 lit. a BGBB in 

Frage. Wie das DVS zutreffend erwog, kann die Frage, ob eine Umgehung 

der Bewilligungspflicht durch eine unzulässige Berufung auf einen 

Ausnahmetatbestand wie Art. 62 lit. a BGBB vorliege oder nicht, nur 

beantwortet werden, wenn überprüft wird, ob das vorliegende Vermächtnis 

mit Sinn und Zweck der Ausnahmebestimmung in Einklang steht oder 

nicht.

5.4. Hierzu ist auf die Ausführungen des Beschwerdeführers selbst, aber auch 

auf die Unterlagen in den Akten abzustellen. Demgemäss ist erstellt, dass 

sich A._____ und der Beschwerdeführer einzig aufgrund des Interesses 

des Beschwerdeführers an den beiden Parzellen 11465 und 10677 

kennenlernten und über die Jahre wegen der gemeinsamen Leidenschaft 

für diesen Boden sowie der beiden darauf liegenden Gebäude und der 

Pflege desselben eine enge Freundschaft aufbauten. Wenn auch nicht von 

Anfang an, so zumindest im Laufe der Zeit hat sich der Beschwerdeführer 

für den Kauf der beiden Parzellen interessiert und auch A._____ hat nach 

Wegen gesucht, um dem Beschwerdeführer die Grundstücke zu 

überlassen. Aus Angst vor einem unmittelbar bevorstehenden Tod hat er 

sofort eine letztwillige Verfügung aufsetzen lassen und dem 

Beschwerdeführer die Grundstücke vermacht. Nach Abklingen der 

gesundheitlichen Leiden bzw. der Todesangst hat A._____ zuerst das 

nichtlandwirtschaftliche Grundstück mit dem Maiensäss mittels 

Kaufvertrag veräussert, dann jenes Stück der Restparzelle mit dem Stall 

abgetrennt und als nichtlandwirtschaftlich klassieren lassen, um auch 

dieses dem Beschwerdeführer zu verkaufen. Schliesslich war es 

anerkanntermassen die Absicht von A._____ und des Beschwerdeführers, 

auch das übrige Wiesenland auf irgendeine Weise dem Beschwerdeführer 

zu übergeben. Da dieser Boden klarerweise landwirtschaftlich war und 

somit der Bewilligungspflicht unterlag, stand das BGBB (bzw. Art. 61 ff. 

- 30 -

BGBB) einer solchen Veräusserung entgegen. Wie der Beschwerdeführer 

zu Recht erkannte, wäre ein Kauf dieses Grundstücks durch ihn wohl 

kaum bewilligt worden, da kein Ausnahmetatbestand gegeben war. Allein 

aus diesem Grund und aus fester Überzeugung, die Parzelle dennoch 

dem Beschwerdeführer abzutreten, hat A._____ den einzig möglichen 

Ausweg des Vermächtnisses gewählt bzw. an diesem festgehalten. Ob 

dabei heute ein Erwerb des Grundstücks durch den Beschwerdeführer 

sinnvoll bzw. sinnvoller wäre, als durch jemanden anderes, ist nicht durch 

das streitberufene Verwaltungsgericht zu beurteilen. Der Wille des 

A._____ ist sodann in diesem Verfahren ebenfalls unbestritten geblieben. 

Doch erlaubt es das BGBB nicht, dieses Vorgehen zu wählen. Beim 

Erwerb mittels Vermächtnis aus letztwilliger Verfügung mangels anderer 

Optionen handelt es sich, wie das DVS zu Recht erkannte, um eine 

Umgehung der Bestimmungen des BGBB. Die Veräusserung bleibt mithin 

bewilligungspflichtig und wird nicht durch einen Ausnahmetatbestand 

davon befreit.

5.5. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Erwerb der Parzelle 10677 des 

Grundbuchamts F._____ durch den Beschwerdeführer auch im Rahmen 

der Vermächtnisausrichtung dem Bewilligungsverfahren unterliegt und 

kein Ausnahmetatbestand vorliegt, der von der Bewilligung befreien 

würde. Das DVS hat entsprechend zu Recht die Verwaltungsbeschwerde 

abgewiesen und die Verfügung des GIHA bestätigt. Folglich hat das 

Gericht die verwaltungsgerichtliche Beschwerde abzuweisen und die 

Departementsverfügung vom 1. Oktober 2019 zu bestätigen.

6. Es bleiben die Kosten des Verfahrens festzulegen und zu verteilen.

6.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Von einer Ausnahme im Sinne 

dieser Bestimmung ist vorliegend nicht auszugehen. Die 

Verfahrenskosten bestehen gemäss Art. 75 Abs. 1 VRG aus der 

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Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des 

Entscheides und den Barauslagen. Die Staatsgebühr beträgt dabei 

maximal CHF 20'000.00 und richtet sich nach dem Umfang und der 

Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der kostenpflichtigen Partei (Art. 75 

Abs. 2 VRG). Die Höhe der Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen 

sowie den Ersatz der Barauslagen sind im verwaltungsgerichtlichen 

Beschwerdeverfahren nach der Verordnung über die Gebühren und 

Barauslagen des Verwaltungsgerichts vom 2. November 2006 

(BR 370.110) festzulegen.

6.2. Im vorliegenden Fall wird die Staatsgebühr nach pflichtgemässem 

gerichtlichen Ermessen unter Würdigung aller Umstände auf 

CHF 2'500.00 festgelegt. Diese wird, zusammen mit den genannten 

Gebühren, dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt.

6.3. Grundsätzlich hat im Rechtsmittelverfahren die obsiegende Partei 

Anspruch auf Ersatz der ihr durch den Rechtsstreit verursachten 

notwendigen Kosten durch die unterliegende Partei (Art. 78 Abs. 1 VRG). 

Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird in der Regel aber keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 

Grund.

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III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 2'500.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 675.00

zusammen CHF 3'175.00

gehen zulasten von B._____.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 11. März 

2022 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (2C_735/2021).