# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 94c1f983-4eb8-513c-82c3-6e09115aafb4
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 19.12.2018  VB.2018.00311
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2018-00311_2018-12-19.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2018.00311	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 19.12.2018
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.12.2019 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Strittiger Vollzug einer vereinbarten Ausnützungsübertragung. 

In einem Tauschvertrag ist ein Ausnützungsübertrag vom Baugrundstück zum beschwerdführerischen Grundstück vereinbart. Für die Behauptung, das Bauvorhaben übernutze nun wegen des früheren Ausnützungsübertrags das Baugrundstück, ist der Beschwerdeführer beweisbelastet (E. 3.3). 

Voraussetzungen der Ausnützungsübertragung (E. 4.1). Wirkung eines Ausnützungsrevers (E. 4.2).

Aufgrund des Fehlens einer Grundbuchanmerkung ist die Ausnützungübertragung anhand der Baubewilligung zu beurteilen (E. 6.1).

Die mit Baubewilligung genehmigten Baugesuchsunterlagen erbringen den Nachweis, dass der vereinbarte Ausnützungsübertrag tatsächlich vollzogen wurde (E. 6.3). Somit steht für das Bauvorhaben nicht mehr die volle Ausnützung des Grundstücks zur Verfügung (E. 6.5).

Die dem entgegenstehende behördliche Information schafft keinen Vertrauenstatbestand (E. 7).
 
Gutheissung. 

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNÜTZUNGSBESCHRÄNKUNG
AUSNÜTZUNGSREVERS
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BEWEISLAST
BEWEISWÜRDIGUNG
GRUNDBUCH
GRUNDBUCHEINTRAG
VERTRAUENSSCHUTZ

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 9 BV
§ 255 PBG
§ 258 PBG
§ 7 Abs. 4 VRG
Art. 9 ZGB

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2018.00311

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 19. Dezember 2018

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber José Krause.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B und/oder RA C, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.1  D, 

1.2  E, 

 

beide vertreten
durch RA F, 

dieser
substituiert durch RA G, 

 

2.    Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA H, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 6. November 2017 erteilte der
Gemeinderat Horgen D und E die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des
Gebäudes (Assek.-Nr. 01) und den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in 8810 Horgen. 

II.  

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom
6. Dezember 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und
beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Das Baurekursgericht
wies den Rekurs mit Entscheid vom 17. April 2018 ab, soweit es darauf
eintrat.

III.  

Dagegen erhob A mit
Eingabe vom 18. Mai 2018 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MWST) die Aufhebung der
vorinstanzlichen Entscheide; eventualiter sei die Streitsache an das
Baurekursgericht zurückzuweisen. Das Baurekursgericht beantragte am
29. Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D
und E verlangten mit Eingabe vom 18. Juni 2018 unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei. Auch der Gemeinderat Horgen beantragte am 25. Juni 2018 unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom
9. Juli 2018 hielt A an seinen Anträgen fest. D und E sowie der
Gemeinderat Horgen hielten in ihren Dupliken vom 20. August 2018 resp.
27. August 2018 ebenfalls an den Anträgen fest. In der Folge liess sich A
nicht mehr vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.
 

Das betroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 02 liegt gemäss
geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen vom 15. September 2011
(BZO) in der Wohnzone W 1.2. Es weist eine Grundbuchfläche von 723 m²
auf und grenzt nordöstlich an die I-Strasse. Das ebenfalls in der Wohnzone
W 1.2 befindliche Grundstück des Beschwerdeführers (Kat.-Nr. 04)
stösst von nordwestlicher Seite daran an und weist eine Grundbuchfläche von 694 m²
auf. Die übrigen Seiten der Bauparzelle grenzen an zwei überbaute Grundstücke.

Strittig ist vorliegend, ob die im Tauschvertrag vom
28. November 1994 zwischen dem damaligen Eigentümer des Baugrundstücks und
dem Beschwerdeführer begründete Verpflichtung, eine Ausnützung von 72,87 m2
von der Bauparzelle auf das beschwerdeführerische Grundstück zu übertragen, in
der Folge tatsächlich vollzogen wurde. Dies hätte zur Folge, dass das
vorliegend angefochtene Bauprojekt zufolge Übernutzung des Grundstücks nicht
bewilligungsfähig wäre.

3.
 

3.1 Gemäss
§ 7 Abs. 4 VRG würdigt die Verwaltungsbehörde das Ergebnis der
Untersuchung frei. Ein zentraler Aspekt der freien Beweiswürdigung ist der
Grundsatz, dass im Allgemeinen keine wertmässige Rangordnung der einzelnen
Beweismittel besteht. Indes ergeben sich aus dem Gesetz und der Praxis durchaus
diverse Beweiswertregeln. Für die Gewichtung eines bestimmten Beweismittels ist
massgebend, wie geeignet und verlässlich die Erkenntnisquelle ist, um den
betreffenden Sachverhalt zu würdigen. Beweismittel, denen eine besondere
Sachlichkeit bzw. Glaubwürdigkeit zukommt, sind in der Regel höher zu bewerten
als solche, bei denen naturgemäss eine Manipulationsgefahr besteht. Demgemäss erbringen
gemäss Art. 9 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember
1907 (ZGB) öffentliche Register und öffentliche Urkunden für die durch sie
bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres
Inhalts nachgewiesen ist (Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [Kommentar VRG], 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 7 N. 142 f., N. 145).

3.2 Der
entscheiderhebliche Sachverhalt ist vor dem Hintergrund des konkreten
Beweismasses bzw. Wahrscheinlichkeitsgrads zu würdigen. Grundsätzlich gilt das
Regelbeweismass der vollen Überzeugung (dazu Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 26
f.). Erweist es sich indes als unmöglich, den Sachverhalt in einem dem
konkreten Beweismass genügenden Umfang zu ermitteln, stellt sich die Frage der
Beweislast. Beweisbelastet ist jene Partei, die im Fall eines offenen
Beweisergebnisses die Folgen des unterbliebenen Beweises zu tragen hat. Enthält
das materielle Recht keine Beweislastregel, so gilt als allgemeine Regel
gestützt auf eine analoge Anwendung von Art. 8 ZGB der Grundsatz, dass derjenige
das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr
Rechte ableitet. Die Untersuchungsmaxime befreit die Parteien nicht davon, dass
sie die Beweislast für jene Tatsachen tragen, aus denen sie Rechte ableiten
(Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 157 und N. 159).

3.3 Nach dem
Dafürhalten des Beschwerdeführers liegt die Beweislast für den tatsächlichen
Vollzug der Ausnützungsübertragung nicht bei ihm. Diesem Vorbringen ist nicht
zu folgen. Für die Behauptung, das projektierte Bauvorhaben übernutze wegen
eines früheren Ausnützungsübertrags das Baugrundstück, ist der Beschwerdeführer
beweisbelastet. Zu beweisen ist vorliegend insbesondere der Vollzug der
Ausnützungsübertragung (durch den Beschwerdeführer) und nicht deren Ausbleiben
(durch die Beschwerdegegnerschaft). Somit liegt die Beweislast für die der
Baubewilligung entgegenstehende (rechtshindernde) Tatsache der
Grundstücksübernutzung beim Beschwerdeführer. 

4.
 

4.1 Ausnützungsübertragung
bedeutet, dass ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen
Baugrundstück ergebende Nutzungsmöglichkeit, sondern auch Nutzungsreserven
anderer Grundstücke beansprucht. Die Zulässigkeit solcher
Ausnützungsübertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird
aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt
(vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011,
S. 732 ff.). Von Bedeutung ist insbesondere die Voraussetzung der
Zustimmung des belasteten Grundeigentümers, welche durch einfache
Schriftlichkeit erfolgen kann. Die Übertragung von Ausnützung führt zu einer
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, da bei einer späteren Überbauung
des belasteten Grundstücks nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur
Verfügung steht. Baurechtliche Relevanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst
mit Bewilligung des Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven
tatsächlich angewiesen ist (VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800,
E. 3.4). Vorher entfaltet die mit schriftlicher
Vereinbarung oder einer entsprechenden Dienstbarkeit beabsichtigte Verschiebung
allenfalls zivilrechtliche Wirkungen. Hingegen steht es nicht in der Macht der
Grund­stückseigentümer, durch privatrechtliches Rechtsgeschäft und ohne
behördliche Prüfung der baurechtlichen Belange einen öffentlich-rechtlich
wirksamen Ausnützungstransfer herbeizuführen (VGr, 27. Februar 2013,
VB.2012.00715, E. 6.2.1). Erst mit der Baubewilligung erfolgt die
Übertragung ins öffentliche Recht (VGr, 11. August
2010, VB.2010.00141, E. 2.3).

Die vom Nachbargrundstück zur Verfügung gestellte
Ausnützung kann sodann nur in dem Umfang übertragen werden, als es vom
Baugrundstück für das betreffende Vorhaben gerade benötigt wird. Eine
Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen
für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen
(VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800, E. 3.4; 27. Februar 2013,
VB.2012.00715, E. 6.2.1).

4.2 Mittels
Anmerkung eines sog. Ausnützungsreverses im Grundbuch wird sichergestellt, dass
die Ausnützbarkeit des belasteten Grundstücks entsprechend reduziert und später
nicht konsumiert wird (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell,
3. A., Zürich 2017, S. 179; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 736). Indes
hat die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im
Grundbuch grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen
Anmerkung besteht in der Orientierung eines allfälligen Erwerbers einer
Liegenschaft, dass eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen
könnte. Ob sie tatsächlich noch und in dieser Form besteht, sagt die Anmerkung
hingegen nicht (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 7.2;
12. Juni 2013, VB.2013.00051, E. 3.3.1; 11. August
2010, VB.2010.00141, E. 2.1). Die Anmerkungen nehmen auch nicht an
der Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemäss Art. 973 Abs. 1
ZGB teil. Der Erwerber eines Grundstücks kann somit weder auf den wirklichen
Bestand eines angemerkten Rechtsverhältnisses vertrauen noch aus dem Fehlen
einer Anmerkung auf den Nichtbestand eines anmerkungsfähigen
Rechtsverhältnisses schliessen (BGr, 16. Januar 2017, 1C_340/2016,
E. 3.3).

5.
 

5.1 In den
vorliegenden Akten finden sich folgende Beweismittel: Im öffentlich
beurkundeten Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten der damalige
Eigentümer des Baugrundstücks und der Beschwerdeführer einen Landabtausch.
Zudem beschlossen sie im Hinblick auf eine zu erstellende Garage die Einräumung
eines Überbaurechts zu Gunsten des beschwerdeführerischen Grundstücks
Kat.-Nr. 04. Schliesslich verpflichtete sich der damalige Eigentümer des
Baugrundstücks, dem Beschwerdeführer eine Ausnützung von 72,87 m2
von der heutigen Bauparzelle auf das beschwerdeführerische Grundstück zu
übertragen (wobei die öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorbehalten blieben).
Die Eigentumsübertragung erfolgte im Anschluss an die Vertragsbeurkundung. Das
Baugesuch des Beschwerdeführers vom 30. November 1994 zur Erstellung eines
Doppel­einfamilienhauses mit Doppelgarage nimmt Bezug auf den Tauschvertrag und
erwähnt namentlich den vorliegend interessierenden Ausnützungsübertrag von
72,87 m2 von Kat.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 04. Die
beigelegte Ausnützungsberechnung weist auf die effektive Restausnützung von
Kat.-Nr. 02 hin (72,87 m2) und rechnet diese dem
Grundstück Kat.-Nr. 04 hinzu, womit das Bauvorhaben die Parzelle nicht
übernutze. 

Der Gemeinderat Horgen erteilte dem Beschwerdeführer mit
Beschluss vom 27. Februar 1995 die baurechtliche Bewilligung. Diese
erwähnt den Tauschvertrag im Zusammenhang mit dem Überbaurecht für die Garage.
Weitere Bezugnahmen auf den Tauschvertrag sind in der Baubewilligung nicht zu
finden. Insbesondere wird dem Bauvorhaben ohne diesbezügliche Erwähnung des
Tauschvertrags eine BZO-konforme Ausnützung von 30 % bescheinigt. Sodann
reichte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 2. Februar 1996 ein
Projektänderungsgesuch ein, welches eine Baumassenzifferberechnung enthielt. In
diese floss eine zugekaufte Nachbargrundfläche (unbestimmter Herkunft) von
242,90 m2 ein. Die Hochbaukommission Horgen bewilligte das
Gesuch am 19. März 1996 im Anzeigeverfahren.

5.2 Der
Kaufvertrag vom 9. März 2006, mit dem die privaten Beschwerdegegner die
Bauparzelle erwarben, gibt die Grösse des Grundstücks mit 723 m2
an und weist auf das Fehlen von grundbuchamtlichen Anmerkungen, Vormerkungen
und Grundlasten hin. Die Käufer wurden zudem von der Urkundsperson darüber
informiert, dass öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen unabhängig von
einer Anmerkung im Grundbuch rechtsgültig bestehen können. Die vorliegend
angefochtene Baubewilligung vom 6. November 2017 nimmt ein anrechenbares
Bauvolumen von 868 m3 an und geht somit von der
uneingeschränkten Grundstücksfläche aus (723 m² x 1.2 = 867.6 m3).
Sie erachtet – ohne Hinweis auf den Tauschvertrag vom 28. November 1994 –
die Baumassenziffer angesichts einer nicht konsumierten Baumassenreserve von
2 m3 als eingehalten.

Im Grundbuchauszug von Kat.-Nr. 02 vom 28. November
2016 sind keine Anmerkungen, Vormerkungen und Grundlasten aufgeführt, indes als
Dienstbarkeit das Überbaurecht für die Garage.

6.
 

6.1 Aus den
vorstehenden Ausführungen (oben E. 3.1 und E. 4.2) geht hervor, dass
es zur Gültigkeit der im Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten
Ausnützungsbeschränkung auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 keiner Anmerkung
im Grundbuch bedarf. Das Fehlen eines entsprechenden Eintrags nimmt auch nicht
an der negativen Rechtskraft des Grundbuchs teil, womit der fehlenden Anmerkung
keine besondere Glaubwürdigkeit zukommt und sie insbesondere keinen vollen
Beweis erbringen kann. 

Die Gültigkeit der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung hängt somit ausschliesslich
von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie verfügt worden
ist (vgl. VGr, 13. Oktober 2004, VB.2004.00236, E. 4.2 = BEZ 2004
Nr. 67). In dieser Frage erwog die Vorinstanz, für den
Nachweis des Vollzugs der Ausnützungsübertragung fehle ein entsprechender
Grundbucheintrag wie auch entsprechende Auflagen in den Baubewilligungen vom
27. Februar 1995 und vom 19. März 1996. Das Fehlen entsprechender Auflagen
in den Baubewilligungen wiege schwer und deren Nichtvorhandensein verschaffe
dem fehlenden Grundbucheintrag volle Beweiskraft. Die
Vorinstanz führt den Inhalt der Auflage nicht näher aus, weshalb die dortigen
Überlegungen und insbesondere die beweisrechtliche Verknüpfung der Auflage mit
dem (fehlenden) Grundbucheintrag nicht ohne Weiteres nachvollziehbar sind.
Jedenfalls führt das Fehlen einer entsprechenden Auflage nicht zwangsläufig zur
Annahme, dass die Ausnützungsübertragung nicht vollzogen wurde; das allfällige
Vorliegen der damit einhergehenden Ausnützungsbeschränkung zu Lasten der
privaten Beschwerdegegner ist insofern im Licht der gesamten Baubewilligungen
zu beurteilen. 

6.2 Zu klären
ist vorgängig, welche Art von Nutzungsziffer zur Bestimmung der zulässigen
Ausnützung des Grundstücks des Beschwerdeführers zur Anwendung gelangt. Die
Ausführungen in der Beschwerdeschrift basieren auf der Ausnützungsziffer gemäss
§ 255 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 (PBG). Dem halten die privaten Beschwerdegegner
entgegen, dass das damalige Bauvorhaben nach den im Anzeigeverfahren
bewilligten Plänen erstellt worden sei, womit sich die zulässige Ausnützung
nach der Baumassenziffer gemäss § 258 PBG bestimme. Die vormalige
Berechnung nach der Ausnützungsziffer sei nicht mehr massgebend gewesen.

Dem beschwerdegegnerischen Standpunkt ist zuzustimmen. Im Rahmen der Gesamtrevision der BZO Horgen vom 21. September
1995, welche der Regierungsrat am 24. Januar 1996 genehmigte, wurde anstelle
der bis anhin geltenden Ausnützungsziffer die Baumassenziffer zur Bestimmung
zur zulässigen Ausnützung verankert. Das Projektänderungsgesuch datiert vom
2. Februar 1996 und machte eine neue Ausnützungsberechnung
erforderlich, da die geplanten Änderungen am Bauvorhaben Auswirkungen auf seine
Dimension und somit auf die Ausnützung des Grundstücks hatten. Somit kam zur
Bestimmung der zulässigen Ausnützung des geänderten Bauvorhabens die – kurz
zuvor erlassene – Baumassenziffer zur Anwendung. Die Baumassenziffer ist
folglich zur Klärung der vorliegend strittigen Grundstücksausnützung
massgebend.

6.3 Das
Projektänderungsgesuch mit dem Titel "Revidierte Baueingabe –
Baumassenzifferberechnung mit Plänen" vom 2. Februar 1996 wurde am
12. März 1996 von der Baubewilligungsbehörde geprüft und gemäss der
Bewilligung des Baugesuchs vom 19. März 1996 so genehmigt. Das
Projektänderungsgesuch enthält die aufgrund der ausnützungsrelevanten Änderungen
erforderliche Berechnung der Baumassenziffer. Dabei wird zur Bestimmung der
massgeblichen Grundstücksfläche zur "Alte[n] Grundfläche, ohne
Nachbargrundfläche" eine "Zugekaufte Nachbargrundfläche" addiert.
Die Grösse der zugekauften Fläche wird mit 242,90 m2 angegeben,
was unter dem Regime der vorherigen Ausnützungsziffer von 30 % einer
zusätzlichen Ausnützung von exakt 72,87 m2 und damit dem im
Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten Wert entspricht. 

Folglich erbringen die mit der Baubewilligung vom
19. März 1996 genehmigten Baugesuchsunterlagen den Nachweis, dass die
Baubewilligungsbehörde anlässlich der Prüfung des Änderungsbaugesuchs auf
Einhaltung der Ausnützung den im Tauschvertrag vom 28. November 1994
vereinbarten Ausnützungsübertrag von 72,87 m2 (bzw.
242.90 m2 Fläche) tatsächlich miteinbezogen hatte. 

6.4 Angesicht
dieser Feststellung ist das Vorbringen der privaten Beschwerdegegner, wonach
die Baubewilligungsbehörde die Ausnützungsübertragung fälschlicherweise nicht
berücksichtigt habe, verfehlt. Zufolge ihres rein spekulativen Charakters
gleichermassen unbehelflich ist die beschwerdegegnerische Behauptung, die übertragene
Ausnützung stamme nicht vom Grundstück der privaten Beschwerdegegner (Kat.-Nr. 02),
sondern möglicherweise von einer anderen Parzelle. Zwar ist der
Baumassenzifferberechnung kein Hinweis auf den Verkäufer der erwähnten
Nachbargrundfläche (und damit das "Spendergrundstück") zu entnehmen. Indes
entspricht die im Tauschvertrag vom 28. November 1994 übertragene
Ausnützung von 72,87 m2 bei der zum Vertragsschlusszeitpunkt
geltenden Ausnützungsziffer von 30 % der im Rahmen der
Baumassenzifferberechnung aufgeführten zugekauften Fläche von 242,90 m2.
Somit bestehen keine ernsthaften Zweifel daran, dass die auf das Grundstück Kat.-Nr. 04
übertragene Ausnützung vom Grundstück Kat.-Nr. 02 der privaten
Beschwerdegegner stammt.

6.5 Demzufolge
ist aufgezeigt, dass der im Tauschvertrag vom 28. November 1994
vereinbarte Ausnützungsübertrag vom (Bau-)Grundstück Kat.-Nr. 02 auf die
Parzelle Kat.-Nr. 04 vollzogen wurde. Dies hat zur Folge, dass den
privaten Beschwerdegegnern für ihr vorliegend angefochtenes Bauvorhaben nicht
mehr die volle Ausnützung des Grundstücks zur Verfügung steht. Die
entsprechende Rüge ist begründet.

7.
 

7.1 Schliesslich
bleibt zu prüfen, ob sich die privaten Beschwerdegegner auf den Grundsatz des
Vertrauensschutzes berufen können, da die Gemeinde Horgen ihnen am
7. Februar 2008 mitteilte, dass die uneingeschränkte Fläche ihres
Grundstücks (723 m2) ausnützbar sei.

7.2 Der aus
Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April
1999 (BV) fliessende Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass der
Private Anspruch darauf hat, in seinem berechtigten Vertrauen in behördliche
Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der
Behörden geschützt zu werden. Der Schutz bei unrichtigen Auskünften von
Behörden greift nur dann, wenn verschiedene Voraussetzungen kumulativ erfüllt
sind (vgl. zum Ganzen z. B.
Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
7. A., Zürich 2016, N. 667 ff.). Im Kanton Zürich besteht mit
Bezug auf behördliche Auskünfte, welche die künftige Erteilung einer
Baubewilligung zum Gegenstand haben, insofern eine besondere Rechtslage, als
zur Klärung von Fragen hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit eines
Bauvorhabens von Gesetzes wegen die Möglichkeit eines Vorentscheids zur
Verfügung steht (§§ 323 f. PBG). Ausserhalb des Vorentscheidverfahrens
erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen Fragen werden daher kaum je
als Vertrauensgrundlage anerkannt (VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00333,
E. 2.2; 4. April 2012, VB.2011.00616, E. 5.4; 4. April
2012, VB.2011.00565, E. 3.3).

7.3 Vor diesem
Hintergrund genügt die unrichtige Auskunft der Gemeinde Horgen betreffend
Grundstückausnutzung nicht zur Schaffung eines Vertrauenstatbestands. Im
Übrigen mangelt es vorliegend an einer zur Geltendmachung des
Vertrauensschutzes erforderlichen Vertrauensbetätigung seitens der privaten
Beschwerdegegner, da Projektierungs- und weitere Vorbereitungsarbeiten – im
Gegensatz zum eigentlichen Baubeginn – nicht als nachteilige Dispositionen
anerkannt sind (Beatrice Weber-Dürler, Vertrauensschutz im öffentlichen Recht,
Basel und Frankfurt am Main 1983, S. 101). 

8.
 

8.1 Zusammenfassend
ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Horgen
vom 6. November 2017 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom
17. April 2018 sind aufzuheben.

8.2 Dementsprechend ist die Kostenverteilung für das
Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die
nun unterliegenden Parteien, nämlich durch die Beschwerdegegner 1 und 2 je
zur Hälfte zu tragen sind.

8.3 Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den
unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung
steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die
privaten Beschwerdegegner sind indes zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als
angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 5'000.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo
sich private Parteien gegenüberstehen, praxisgemäss nicht
entschädigungspflichtig (vgl. Kaspar Plüss,
Kommentar VRG, § 17 N. 94).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom
6. November 2017 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom
17. April 2018 werden aufgehoben. 

       Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt
Fr. 3'650.-) werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte
auferlegt.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellkosten,

Fr. 5'150.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, dem
Beschwerdeführer für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …