# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 143455a2-3256-5d2e-930c-c3ad25ad1ab7
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-11
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 11.11.2022 B 2022/87
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2022-87_2022-11-11.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2022/87

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 27.01.2023

Entscheiddatum: 11.11.2022

Entscheid Verwaltungsgericht, 11.11.2022
Bäuerliches Bodenrecht, Art. 2 Abs. 2 lit. d, Art. 2 Abs. 3, Art. 84 BGBB. Zur 
Beschwerde ist vorliegend einzig der Eigentümer des Grundstücks 
berechtigt. Die beiden anderen Beschwerdeführer äussern zwar – 
mittlerweile – eigene Kaufabsichten, jedoch wird weder ersichtlich noch 
geltend gemacht, dass sie einen Kaufvertrag abgeschlossen hätten. Das 
fragliche Grundstück umfasst eine Fläche von rund 5'700 Quadratmetern, 
davon sind rund 2'950 Quadratmeter geschlossener Wald und rund 150 
Quadratmeter fliessendes Gewässer. Die restlichen rund 2'600 
Quadratmeter liegen in der Landwirtschaftszone und teilen sich im 
Wesentlichen auf rund 2'300 Quadratmeter Acker und Wiese und rund 300 
Quadratmeter Strasse und Weg. Das Grundstück ist nicht Teil eines 
landwirtschaftlichen Gewerbes. Als gemischt genutztes Grundstück – es ist 
nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nicht landwirtschaftlichen Teil 
aufgeteilt – fällt es in den allgemeinen Geltungsbereich des bäuerlichen 
Bodenrechts gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB. Selbst nach Abtrennung der 
Waldfläche verbliebe eine Fläche von mehr als 25 Aren. Der 
Beschwerdeführer ist der Auffassung, die auf Gewässer und Strassen 
entfallenden Flächen sowie eine Altlastenfläche dürften bei der Ermittlung 
der massgebenden Fläche nicht berücksichtigt werden. Ausschlaggebend 
ist indessen, ob ein Grundstück als landwirtschaftlich gilt und seine Fläche 
weniger als 25 Aren beträgt. Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten 
werden kann, abgewiesen (Verwaltungsgericht, B 2022/87).

Entscheid vom 11. November 2022

Besetzung

Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Reiter, Verwaltungsrichter Zogg; 

Gerichtsschreiber Scherrer

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Verfahrensbeteiligte

A.__,

B.__,

C.__,

Beschwerdeführer,

alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Emil Nisple, Oberer Graben 26, 

9000 St. Gallen,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 22, 9001 St. Gallen,

sowie

Kantonale Aufsichtsbehörde BGBB, Bernhard Keller, Grosswiesstrasse 43, 9313 

Muolen,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Feststellungsverfügung BGBB

 

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Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

C.__ ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 001, Z.__, Grundbuch K.__. Das Grundstück 

umfasst eine Fläche von 5'684 Quadratmetern. Davon entfallen 2'938 Quadratmeter 

auf geschlossenen Wald und 139 Quadratmeter auf fliessendes Gewässer. Die 

restliche Fläche von 2'607 Quadratmetern liegt in der Landwirtschaftszone und teilt 

sich auf in 2'322 Quadratmeter Acker und Wiese, 279 Quadratmeter Strasse und Weg 

und 6 Quadratmeter übrige humusierte (gemäss Flächenblatt im Geoportal bestockte) 

Fläche. Miteigentümer je zur Hälfte des ebenfalls der Landwirtschaftszone 

zugewiesenen Nachbargrundstücks Nr. 002 mit einer Grundstücksfläche von 3'956 

Quadratmetern und den Gebäuden Vers.-Nrn. xx1 (Wohnhaus), xx2 (Scheune), xx3 

(Remise) und xx4 (Doppelgarage) sind D.__ und E.__. Deren Sohn A.__ und B.__, die 

zusammen mit ihren Kindern im Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 002 leben, 

erkundigten sich am 18. März 2018 beim Landwirtschaftsamt, ob D.__ und E.__ der 

Erwerb des Grundstücks Nr. 001 bewilligt werden könnte (act. 10-7/13). Das 

Landwirtschaftsamt nahm am 4. Mai 2018 ablehnend Stellung (act. 10-7/10).

In der Folge vertrat der Rechtsvertreter von A.__ und B.__ gegenüber dem 

Landwirtschaftsamt am 9. August 2018 die Auffassung, das Grundstück Nr. 001 sei mit 

einer landwirtschaftlich nutzbaren Fläche von etwa 1'900 Quadratmetern als "kleines 

landwirtschaftliches Grundstück" zu behandeln und falle deshalb nicht in den 

Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts (act. 10-7/9). Nachdem das 

Landwirtschaftsamt diese Auffassung nicht teilte (act. 10-7/8), ersuchten C.__, A.__ 

und B.__ am 30. August 2018 um Erlass einer anfechtbaren Feststellungsverfügung 

(act. 10-7/7).

B.

Das Landwirtschaftsamt stellte mit Verfügung vom 5. Oktober 2018 fest, das 

Grundstück Nr. 001, Grundbuch K.__, unterliege den Regeln des bäuerlichen 

Bodenrechts. A.__, B.__ und C.__ erhoben gegen die Feststellungsverfügung mit 

Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 16. Oktober 2018 Beschwerde bei der 

Verwaltungsrekurskommission. Das Verfahren wurde nach Durchführung eines 

Augenscheins am 24. September 2019 sistiert. Der Rechtsvertreter hielt am 30. März 

2021 an der Beschwerde fest. Die Verwaltungsrekurskommission wies das 

Rechtsmittel am 21. April 2022 ab.

C.

A.__, B.__ und C.__ (Beschwerdeführer) erhoben gegen den am 22. April 2022 

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versandten Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 

9. Mai 2022 und Ergänzung vom 13. Juni 2022 durch ihren gemeinsamen 

Rechtsvertreter Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer sei der angefochtene 

Entscheid aufzuheben, das Grundstück Nr. 001, Grundbuch K.__, von der 

Anwendbarkeit des bäuerlichen Bodenrechts auszunehmen und das Grundbuchamt 

anzuweisen, im Grundbuch die Nichtunterstellung anzumerken.

Die Vorinstanz verzichtete am 20. Juni 2022 auf eine Vernehmlassung. Das 

Landwirtschaftsamt beantragte mit Vernehmlassung vom 15. Juli 2022, die 

Beschwerde sei unter Kostenfolge abzuweisen. Die kantonale Aufsichtsbehörde hat 

stillschweigend auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Beschwerdeführer nahmen zur 

vorinstanzlichen Vernehmlassung am 19. September 2022 Stellung. Das 

Landwirtschaftsamt äusserte sich dazu am 30. September 2022 nochmals.

Auf die Ausführungen der Beschwerdeführer und des Beschwerdebeteiligten sowie die 

Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59 Abs. 1 Satz 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP).

Die Beschwerdeführer, die mit ihrem Begehren im vorinstanzlichen Verfahren 

unterlagen, sind vom angefochtenen Entscheid in formeller Hinsicht beschwert. Zu 

prüfen ist, inwieweit dies auch in materieller Hinsicht gilt. Wer ein schutzwürdiges 

Interesse hat, kann gemäss Art. 84 des Bundesgesetzes über das bäuerliche 

Bodenrecht (SR 211.412.22, BGBB) von der Bewilligungsbehörde feststellen lassen, ob 

ein landwirtschaftliches Grundstück dem Realteilungsverbot, dem 

Zerstückelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belastungsgrenze 

unterliegt (lit. a) oder ob der Erwerb eines solchen Grundstücks bewilligt werden kann 

(lit. b). C.__ ist Eigentümer des fraglichen Grundstücks und kann als solcher ein 

schutzwürdiges Interesse an der Feststellung, ob ein Verkauf seines Grundstücks 

Nr. 001, Grundbuch K.__, dem Bewilligungsverfahren nach dem bäuerlichen 

Bodenrecht unterliegt, dartun.

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Fraglich ist, ob auch A.__ und B.__ in einem solchen Interesse berührt sind. Zum Kreis 

derjenigen Personen, denen regelmässig ein Feststellungsanspruch im Sinn von Art. 84 

BGBB zusteht, gehören in erster Linie die Vertragsparteien; sie haben ein ureigenes 

Interesse an der Feststellung, ob das ins Auge gefasste Geschäft mit den öffentlich-

rechtlichen Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts in Einklang steht. 

Kaufinteressenten – ein Kaufvertrag wurde bisher nicht abgeschlossen – können sich 

auf ein ausreichendes schutzwürdiges Interesse im Sinn von Art. 84 BGBB berufen, 

wenn ihnen am betroffenen Grundstück dingliche oder vertragliche Rechte zukommen 

(vgl. Herrenschwand/ Stalder, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 

2. Aufl. 2011, N 7/8 zu Art. 84 BGBB). Im Zeitpunkt der Einreichung des 

Feststellungsbegehrens hatten A.__ und B.__ nicht die Absicht, das Grundstück selbst 

zu erwerben, sondern stellten das Gesuch für die Eltern von A.__. Letztere sollten das 

Grundstück erwerben, um es anschliessend A.__ und B.__ zur Nutzung zu überlassen. 

Im Rechtsmittelverfahren (act. 10/1, Ziffer II/3 der Rekurseingabe; act. 1, Ziffer II/3 der 

Beschwerdeeingabe) äussern sie mittlerweile eigene Kaufabsichten. Dass A.__ und 

B.__ in der Zwischenzeit einen Kaufvertrag mit dem Grundeigentümer abgeschlossen 

hätten, wird weder aus den vorliegenden Akten ersichtlich noch von ihnen geltend 

gemacht. Die verfügende Behörde hätte dementsprechend deren Gesuch nicht an die 

Hand nehmen und die Vorinstanz auf deren Rechtsmittel nicht eintreten dürfen (Art. 83 

Abs. 3 BGBB; Herrenschwand/Stalder, a.a.O., N 13 zu Art. 84 BGBB). Auf die 

Beschwerden von A.__ und B.__ ist deshalb nicht einzutreten.

Die Beschwerde von C.__ gegen den am 22. April 2022 versandten vorinstanzlichen 

Entscheid wurde mit Eingabe vom 9. Mai 2022 rechtzeitig erhoben und erfüllt 

zusammen mit der Ergänzung vom 13. Juni 2021 in formeller und inhaltlicher Hinsicht 

die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 sowie Art. 48 

Abs. 1 und 2 VRP). Auf seine Beschwerde ist dementsprechend einzutreten. Vor dem 

Hintergrund der gemeinsamen Prozessführung der drei Beschwerdeführenden 

erscheint es trotz des Nichteintretens auf die Beschwerden von A.__ und B.__ 

vertretbar, die Streitsache in einem Entscheid zu erledigen.

2.

Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass das Grundstück Nr. 001, 

Grundbuch K.__, zurzeit nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes bildet. 

Umstritten ist, ob es dem Bewilligungsverfahren nach bäuerlichem Bodenrecht 

unterliegt, weil es als landwirtschaftliches Grundstück im Geltungsbereich des 

Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht liegt.

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3.  

Gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB gilt das Gesetz für landwirtschaftliche Grundstücke, die 

ausserhalb der Bauzone liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig 

ist. Für Waldgrundstücke gilt das Gesetz, soweit sie zu einem landwirtschaftlichen 

Gewerbe gehören (Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. b BGBB). Das Gesetz gilt zudem für 

Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen 

nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind (Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. d BGBB). Das 

Grundstück Nr. 001, Grundbuch K.__, ist nicht in einen landwirtschaftlichen und einen 

nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt. Insoweit unterliegt es als gemischt genutztes 

Grundstück dem allgemeinen Geltungsbereich gemäss Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. d 

BGBB.

3.1. 

Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, das Gesetz gelte für das Grundstück nicht, 

weil es weniger als 25 Aren Land umfasse.

Art. 2 Abs. 3 BGBB nimmt Grundstücke von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren 

"anderem Land" vom Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts aus. Die Fläche 

des Grundstücks Nr. 001 beträgt 5'684 Quadratmeter und damit mehr als das 

Doppelte der Mindestfläche gemäss Art. 2 Abs. 3 BGBB. Vorinstanz und verfügende 

Behörde sind allerdings davon ausgegangen, die Waldfläche sei nicht zu 

berücksichtigen, weil sie abgetrennt werden könnte. Gemischt genutzte, nicht in einen 

landwirtschaftlichen und nicht landwirtschaftlichen Teil aufgeteilte Grundstücke 

unterliegen indessen entsprechend dem klaren Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 Ingress und 

lit. d BGBB dem Geltungsbereich des Gesetzes (siehe auch Schmid-Tschirren/Bandli, 

in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N 28 6. Absatz 

zu Art. 2 BGBB). Eine Abparzellierung der Waldfläche hat der Eigentümer des 

Grundstücks nicht beantragt. Dass das Grundstück dereinst nach einer Handänderung 

als Ganzes mit seiner Waldfläche Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes wird, ist 

aufgrund seiner Lage – es grenzt gegen Westen, Süden und teilweise auch gegen 

Osten an grosse zusammenhängende landwirtschaftliche Nutzflächen – nicht 

auszuschliessen. Träfe die Auffassung von Vorinstanz und verfügender Behörde zu, 

würde Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. d BGBB in all jenen Fällen, in denen ein gemischt 

genutztes Grundstück entlang der Zonengrenze aufgeteilt werden kann und die 

verbleibende Fläche weniger als 25 Aren beträgt, obsolet.

3.2. 

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Selbst wenn allerdings die Auffassung von Vorinstanz und der verfügenden Behörde zu 

teilen wäre, verbliebe nach Abtrennung der Waldfläche von 2'938 Quadratmetern von 

der Gesamtfläche von 5'684 Quadratmetern eine restliche Fläche von 2'746 

Quadratmetern. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, von dieser Fläche seien die 

auf Gewässer und Strasse entfallenden Flächen von 139 Quadratmetern und 279 

Quadratmetern sowie die Altlastenfläche von 425 Quadratmetern abzuziehen.

Die Vorinstanz hat festgehalten, weder im Gesetz und in der Botschaft dazu noch im 

landwirtschaftlichen Pachtrecht, das eine mit Art. 2 Abs. 3 BGBB vergleichbare 

Ausnahmeregelung enthalte, gebe es Hinweise darauf, dass ausschliesslich das 

landwirtschaftlich nutzbare Land berücksichtigt werden müsse. Art. 2 Abs. 3 BGBB 

solle auch verhindern, dass sich die Verwaltung mit Kleinigkeiten beschäftigen und bei 

Ermittlung der massgebenden Fläche für kleinste Flächen prüfen müsse, ob sie 

landwirtschaftlich nutzbar seien. Das bäuerliche Bodenrecht knüpfe am 

sachenrechtlichen Begriff des Grundstückes an. Das Grundstück sei die kleinste 

Einheit, die entweder ganz oder überhaupt nicht in den Geltungsbereich des Gesetzes 

falle. Die Beschwerdeführer könnten auch nichts zu ihren Gunsten daraus ableiten, 

dass gemäss Art. 16 Abs. 1 Ingress und lit. e der Verordnung über landwirtschaftliche 

Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen (SR 910.91, LBV) öffentliche 

Strassen nicht als landwirtschaftliche Nutzflächen gelten. Diese Bestimmung sei nicht 

als Ausführungsbestimmung zu Art. 2 Abs. 3 BGBB, der ausschliesslich den 

Rechtsverkehr mit landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken regle, sondern 

gestützt auf Art. 177 Abs. 1 des Landwirtschaftsgesetzes (SR 910.1, LwG), der unter 

anderem die Förderung der Qualität und des Absatzes schweizerischer Agrarprodukte 

bezwecke, erlassen worden. Ein Analogieschluss sei deshalb nicht zulässig. Als 

Gemeindestrasse 3. Klasse diene die Z.__strasse bestimmungsgemäss der Land- und 

Forstwirtschaft und stehe dem allgemeinen Motorfahrzeugverkehr nicht offen (Art. 8 

Abs. 3 des Strassengesetzes; sGS 732.1, StrG). Für die Bewirtschaftung seien – nicht 

übermässig grosse – Strassen erforderlich.

Die Beschwerdeführer halten dem entgegen, aus Art. 2 Abs. 3 BGBB ergebe sich nicht, 

dass das gesamte Grundstücke nicht grösser als 25 Aren sein dürfe. Bei einem 

gemischt genutzten Grundstück dürften höchstens 15 Aren (landwirtschaftlich 

nutzbares) Rebland sein. Wie gross der Rest sein dürfe, werde im Gesetz nicht 

erwähnt. Die zuständige Behörde müsse bei Grundstücken mit Rebland folglich 

abklären, welche Fläche tatsächlich landwirtschaftlich nutzbar sei und ob die 

Mindestgrösse von 15 Aren erreicht werde. Werde dagegen bei Grundstücken, in 

3.3. 

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denen es um "anderes" Land gehe, allein auf die Grösse des Grundstücks abgestellt, 

führe dies zu einem frappanten Widerspruch innerhalb von Art. 2 Abs. 3 BGBB. 

Während bei Grundstücken mit Rebland (gemäss dem expliziten Wortlaut) eine 

Unterscheidung zwischen landwirtschaftlich nutzbarem und nicht nutzbarem Land 

getroffen werden müsse, unterbliebe eine solche Differenzierung bei allen anderen 

Grundstücken. Das könne nicht der Wille des Gesetzgebers sein. Vielmehr sei unter 

dem Begriff "anderes" Land eine landwirtschaftlich nutzbare Fläche im Sinn von Art. 6 

Abs. 1 BGBB zu verstehen, welche über den vorgeschriebenen 25 Aren liegen müsse. 

Da Strassen und Wegflächen landwirtschaftlich nicht nutzbar seien, müssten diese von 

der massgebenden Fläche abgezogen werden. Wäre mit dem Begriff des "anderen" 

Landes in Art. 2 Abs. 3 BGBB sowohl landwirtschaftlich nutzbares als auch nicht 

nutzbares Land gemeint, hätte der Gesetzgeber den Begriff vollumfänglich streichen 

können. Für die zuständige Behörde sei die Ausscheidung der Flächen keine 

komplizierte Aufgabe. Die Angaben seien auf dem Geoportal einsehbar und die 

verfügende Behörde habe selbst darauf hingewiesen, die Flächenarten würden jeweils 

auf diesem Portal abgerufen. Es gehe aber auch nicht darum, die landwirtschaftlich 

nutzbare Fläche "auf den Millimeter genau" zu bestimmen. Fälle wie der vorliegende 

dürften ohnehin äusserst selten vorkommen. Die zuständigen Behörden der Kantone 

Luzern und Aargau hielten ausdrücklich fest, dass es Grundstücke gebe, die grösser 

als 25 Aren seien, von denen aber nicht die ganze Fläche landwirtschaftlich nutzbar sei, 

weil eine Teilfläche Wald oder Strasse sei, innerhalb einer rechtskräftigen Bauzone 

liege oder es sich um eine nichtlandwirtschaftliche Baute handle. Diese Grundstücke 

unterlägen, solange sie nicht nach Zone oder Nutzungsart aufgeteilt seien, den 

Bestimmungen des BGBB. Eine Entlassung aus dem Geltungsbereich ohne 

Parzellierung sei nur möglich, wenn der landwirtschaftlich nutzbare Teil kleiner als 25 

Aren sei. Weshalb die Praxis im Kanton St. Gallen nicht ebenso gehandhabt werden 

solle, bleibe schleierhaft und rechtlich unbegründet. Die vorinstanzliche Feststellung, 

wonach die über das Grundstück verlaufende Z.__strasse primär landwirtschaftlich 

genutzt werde und für die Bewirtschaftung des Grundstücks erforderlich sei, werde 

bestritten. Die Strasse diene vielmehr primär der Erschliessung der Weiler Z.__, Y.__ 

und X.__ in Richtung Dorfkern. Zudem werde sie als "Passerelle" zwischen den 

Durchgangsstrassen M.__-N.__ und M.__-O.__ genutzt. Auch als Gemeindestrasse 

3. Klasse werde sie überwiegend für nicht landwirtschaftliche Zwecke und als 

Durchgangsstrasse verwendet. Auch wenn der Abschnitt auf dem Grundstück für 

dessen Bewirtschaftung notwendig wäre, müsse und könne die Fläche von der 

Gesamtfläche des Grundstücks abgezogen werden.

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Das Gesetz umschreibt nicht weiter, welcher Art das in Art. 2 Abs. 3 BGBB verwendete 

"andere Land" sein muss, damit es bei der Ermittlung der Fläche zu berücksichtigen 

ist. Der Begriff dient in erster Linie der Abgrenzung gegenüber dem "Rebland". Der 

Wortlaut von Art. 2 Abs. 3 BGBB knüpft letztlich – wie es für ein Gesetz angebracht ist, 

welches, wie das Bundesgesetz zum bäuerlichen Bodenrecht, den Rechtsverkehr 

regeln will (vgl. E. Hofer, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. 

Aufl. 2011, N 2 zu Art. 6 BGBB) – am Begriff des Grundstücks an. Gemeint sind damit 

in ganz allgemeiner Weise "kleine Grundstücke" (vgl. Botschaft zum Bundesgesetz 

über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB], in: BBl 1988 III S. 953 ff., S. 976). Die 

Bestimmung unterscheidet zwischen "Rebgrundstücken" (vgl. Botschaft zur 

Weiterentwicklung der Agrarpolitik [Agrarpolitik 2007], in: BBl 2002 S. 4721 ff.; Teil III: 

Änderungen im bäuerlichen Bodenrecht [BGBB] und im landwirtschaftlichen Pachtrecht 

[LPG] sowie Anpassung des Immobiliarsachenrechts im Schweizerischen 

Zivilgesetzbuch [ZGB], in: BBl 2002 S. 4938 ff., S. 4941) und den übrigen 

landwirtschaftlichen Grundstücken. Ausschlaggebend ist damit, ob – soweit nicht ein 

Rebgrundstück in Frage steht – ein Grundstück als landwirtschaftlich gilt und seine 

Fläche weniger als 25 Aren beträgt.

Als landwirtschaftlich gilt gemäss Art. 6 Abs. 1 BGBB ein Grundstück, das für die 

landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Grundstücke, welche nur 

zum Teil zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet und zum Teil überhaupt nicht 

nutzbar sind, gelten immer als landwirtschaftlich. Auf dem ganzen Grundstück ist dann 

nur eine Nutzung möglich, nämlich die landwirtschaftliche. Liegt die landwirtschaftlich 

nutzbare Fläche aber unterhalb der Grenzen von Art. 2 Abs. 3 BGBB und gehört das 

Grundstück nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, handelt es sich um ein 

kleines Grundstück. Die nur teilweise nutzbaren Grundstücke sind aber nicht zu 

verwechseln mit den Grundstücken mit gemischter Nutzung, die – wie das Grundstück 

des Beschwerdeführers – neben der landwirtschaftlichen auch eine 

nichtlandwirtschaftliche Nutzung aufweisen. Bei diesen Grundstücken ist aufgrund von 

Art. 6 BGBB zu entscheiden, ob neben der nichtlandwirtschaftlichen auch noch eine 

landwirtschaftliche Nutzung möglich ist. Ist dies – wie beim Grundstück des 

Beschwerdeführers unbestrittenermassen – der Fall, handelt es sich um ein 

Grundstück mit gemischter Nutzung. Art. 6 BGBB erfasst nicht nur Grundstücke, deren 

ganze Fläche für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Da 

die Grundstücke mit gemischter Nutzung einen nichtlandwirtschaftlichen Teil 

aufweisen, der abtrennbar sein kann oder auch nicht, stellt Art. 2 Abs. 2 Ingress und 

lit. d BGBB klar, dass sie dem Gesetz unterstellt sind. Im bäuerlichen Bodenrecht, das 

3.4. 

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– wie bereits dargelegt – ein Rechtsverkehrsgesetz darstellt, ist das Grundstück die 

kleinste Einheit. Es handelt sich auch dann um ein Grundstück mit gemischter Nutzung, 

wenn die Fläche dieses Teils die Grenzen für kleine Grundstücke nach Art. 2 Abs. 3 

BGBB nicht übersteigt (Hofer, a.a.O., N 12/12a zu Art. 6 BGBB).

Selbst wenn nicht die Gesamtfläche des Grundstücks (5'684 Quadratmeter), sondern 

lediglich die nicht auf den Wald (2'938 Quadratmeter) und das Fliessgewässer (139 

Quadratmeter) entfallende Fläche (2'607 Quadratmeter) berücksichtigt wird, ist die 

Fläche von 25 Aren überschritten. Nach Abzug der Fläche von 279 Quadratmetern für 

Strasse und Weg und nach Abzug der im Kataster der belasteten Standorte erfassten 

Fläche von rund 425 Quadratmetern bliebe eine Fläche von 1'903 Quadratmetern 

Acker- und Wiesland für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet. Als für die 

landwirtschaftliche Nutzung geeignet gilt ein Grundstück, das aufgrund seiner Lage und 

seiner Beschaffenheit so genutzt werden kann. Konkret eigenen sich für eine 

landwirtschaftliche Nutzung sämtliche Flächen, die nicht bewaldet sind und die über 

eine für die Vegetation ausreichende Erdschicht verfügen. Das Merkmal der Eignung ist 

somit zunächst objektiver Natur (BGE 139 III 327 = Pra 103/2014 Nr. 14 E. 2.1). Nur 

ausnahmsweise ist die langjährige Nutzung in Betracht zu ziehen, wenn die 

Anwendung des BGBB stossend wirken würde (vgl. Hofer, a.a.O., N 9a zu Art. 6 

BGBB). Sie muss grundsätzlich auf besondere Verhältnisse beschränkt sein (BGE 139 

III 327 = Pra 103/2014 Nr. 14 E. 3). Das Erfordernis der langen Zeitdauer für die 

nichtlandwirtschaftliche Nutzung ist ein wirksames Mittel zur Verhinderung des 

Ausschlusses objektiv für die Landwirtschaft geeigneter Grundstücke aus dem 

Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts und damit der Gesetzesumgehung 

durch kurzfristig getroffene Aktionen (vgl. Y. Donzallaz, Traité de droit agraire suisse, 

Tome II, Bern 2006, Rz. 2042). Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt 

wesentlich von jenem im erwähnten bundesgerichtlichen Entscheid, in welchem das 

Grundstück eingefriedet war und seit rund vierzig Jahren im Wesentlichen als Park und 

mit einem Schwimmbad genutzt wurde (vgl. BGE 139 III 327 = -Pra 103/2014 Nr. 14 E. 

4). Die von A.__ und B.__ – wenn auch nur hobbymässig – beabsichtigte Nutzung zeigt 

schliesslich, dass Teilflächen des Grundstückes für eine landwirtschaftliche Nutzung 

geeignet sind. Die zum Acker- und Wiesland zu rechnende Fläche des Grundstücks 

Nr. 001 wird, indem das Gras gemäht wird, im Übrigen auch tatsächlich 

landwirtschaftlich genutzt. Auch nach Abzug der Wald- und Gewässerflächen läge also 

ein gemischt genutztes Grundstück im Sinn von Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. d BGBB 

mit einer Fläche von mehr als 25 Aren vor. Ob Strasse und Weg und die im Kataster 

der belasteten Standorte erfasste Fläche für die landwirtschaftliche Nutzung im Sinn 

von Art. 6 BGBB geeignet ist, kann deshalb offenbleiben.

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4.

Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist, soweit darauf 

einzutreten ist, abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die amtlichen Kosten 

von den Beschwerdeführern zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

CHF 2'500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Davon sind dem Beschwerdeführer 1 und der Beschwerdeführerin 2, auf deren 

Beschwerde nicht eingetreten wurde, CHF 1'000 und dem Beschwerdeführer 3 die 

verbleibenden CHF 1'500 aufzuerlegen. Die Gebühr ist durch den von den 

Beschwerdeführern in der gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. 

Ausseramtliche Kosten sind für das Beschwerdeverfahren nicht zu entschädigen. Die 

Beschwerdeführer stellen ihre Anträge zwar unter Entschädigungsfolge, unterliegen 

jedoch. Die Beschwerdebeteiligten haben als verfügende und als Aufsichtsbehörde 

keinen Anspruch auf Entschädigung (vgl. Art. 98 Abs. 1 und Art. 98  VRP).

Zur Strassen- und Wegfläche kann ergänzend angemerkt werden, dass die Strasse als 

Gemeindestrasse 3. Klasse, der von ihr abzweigende Weg als Gemeindeweg 3. Klasse 

parzelliert ist. Sie stehen damit dem allgemeinen Motorfahrzeugverkehr nicht offen, 

sondern dienen der Erschliessung und der Land- und Forstwirtschaft (Art. 8 Abs. 3 des 

Strassengesetzes; sGS 732.1, StrG). Zweck der Z.__strasse ist es deshalb nicht, die 

zwei Durchgangsstrassen zu verbinden. Ihr Ausbau ist denn auch nicht auf diese 

Funktion ausgerichtet. Sollte sie zuweilen unzulässigerweise so genutzt werden, ändert 

dies nichts daran, dass sie – in erster Linie – der land- und forstwirtschaftlichen 

Nutzung des Grundstücks Nr. 001 und weiterer landwirtschaftlicher Grundstücke und 

der Erschliessung von Weilern im Landwirtschaftsgebiet dient. Dass die Vorinstanz 

diese Flächen für die Ermittlung der massgebenden Fläche nach Art. 2 Abs. 3 BGBB 

berücksichtigt hat, ist nicht zu beanstanden. Für die weitere Begründung kann 

ergänzend auf deren Darlegungen verwiesen werden.

Zur belasteten Deponiefläche kann ebenfalls ergänzend festgehalten werden, dass die 

als Wiese und Acker erfasste Fläche des Grundstücks – wie die Vorinstanz anlässlich 

des Augenscheins festgestellt hat – tatsächlich als Wiesland genutzt wird. Der 

Beschwerdeführer bezweifelt mit Hinweis auf fehlende fundierte Abklärungen zur 

Belastung die landwirtschaftliche Nutzbarkeit der Fläche. Dass keine solchen 

Abklärungen getroffen wurden, mag zutreffen, ändert allerdings nichts daran, dass die 

zuständige Umweltbehörde aufgrund des Standorttyps keine schädlichen oder lästigen 

Einwirkungen erwartet und keine Einwirkungen bekannt sind, obwohl die Deponie seit 

1975 geschlossen ist und im Rahmen der landwirtschaftlichen Nutzung dieser Fläche 

seit 45 Jahren keine solchen Einwirkungen festzustellen waren.

3.5. 

bis

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 12/12

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Auf die Beschwerde von A.__ und B.__ wird nicht eingetreten.

2.

Die Beschwerde von C.__ wird abgewiesen.

3.

Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'500 werden A.__ und B.__ 

im Ausmass von CHF 1'000 und C.__ von CH 1'500 auferlegt. Sie sind durch den von 

den Beschwerdeführern in der gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss gedeckt.

4.

Ausseramtliche Kosten werden für das Beschwerdeverfahren nicht entschädigt.

 

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	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 11.11.2022
	Bäuerliches Bodenrecht, Art. 2 Abs. 2 lit. d, Art. 2 Abs. 3, Art. 84 BGBB. Zur Beschwerde ist vorliegend einzig der Eigentümer des Grundstücks berechtigt. Die beiden anderen Beschwerdeführer äussern zwar – mittlerweile – eigene Kaufabsichten, jedoch wird weder ersichtlich noch geltend gemacht, dass sie einen Kaufvertrag abgeschlossen hätten. Das fragliche Grundstück umfasst eine Fläche von rund 5'700 Quadratmetern, davon sind rund 2'950 Quadratmeter geschlossener Wald und rund 150 Quadratmeter fliessendes Gewässer. Die restlichen rund 2'600 Quadratmeter liegen in der Landwirtschaftszone und teilen sich im Wesentlichen auf rund 2'300 Quadratmeter Acker und Wiese und rund 300 Quadratmeter Strasse und Weg. Das Grundstück ist nicht Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes. Als gemischt genutztes Grundstück – es ist nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nicht landwirtschaftlichen Teil aufgeteilt – fällt es in den allgemeinen Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB. Selbst nach Abtrennung der Waldfläche verbliebe eine Fläche von mehr als 25 Aren. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, die auf Gewässer und Strassen entfallenden Flächen sowie eine Altlastenfläche dürften bei der Ermittlung der massgebenden Fläche nicht berücksichtigt werden. Ausschlaggebend ist indessen, ob ein Grundstück als landwirtschaftlich gilt und seine Fläche weniger als 25 Aren beträgt. Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten werden kann, abgewiesen (Verwaltungsgericht, B 2022/87).

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