# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fc7d590f-513b-500c-a260-6467e3c0d54e
**Source:** Luzern (LU)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Luzern Kantonsgericht sonstige A 05 202
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/LU_Gerichte/LU_KG_999_A-05-202_nodate.html

## Full Text

Rechtsprechung Luzern

        

        	Instanz:	Verwaltungsgericht
	Abteilung:	Abgaberechtliche Abteilung
	Rechtsgebiet:	Direkte Staats- und Gemeindesteuern
	Entscheiddatum:	28.08.2006
	Fallnummer:	A 05 202
	LGVE:	
	Leitsatz:	§ 48 Abs. 1 und 2 StG; Art. 14 StHG. Vermögenssteuerwert einer Liegenschaft: Katasterwert contra Kaufpreis. Der rechtskräftig festgesetzte Katasterwert als Basis des Vermögenssteuerwertes einer Liegenschaft ist für die Steuer- und Steuerjustizbehörden verbindlich. Gründe für ein ausnahmsweises Abweichen von dieser Bindungswirkung lagen im konkreten Sachverhalt keine vor.
	Rechtskraft:	Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
	Entscheid:	A erwarb mit Vertrag vom 28. März 2002 von der Erbengemeinschaft B eine Hotel/Restaurant-Liegenschaft zum Preis von Fr. 950'000.--. Der Katasterwert der Liegenschaft betrug Fr. 1'513'900.--. In der Steuerveranlagung 2002 und 2003 von A wurde die neu erworbene Liegenschaft, die steuerrechtlich als dessen Privatvermögen qualifiziert ist, jeweils zum Katasterwert besteuert. Vor Verwaltungsgericht machte A geltend, dass nicht der Katasterwert, sondern der Kaufpreis den massgeblichen Vermögenssteuerwert dieser Liegenschaft darstelle. 

Aus den Erwägungen:

1.- a) Der Beschwerdeführer macht geltend, dass das Vermögen gestützt auf das StHG zum Verkehrswert zu bewerten ist. Eine Besteuerung zum Katasterwert, welcher nicht dem Verkehrswert entspreche, stehe Art. 14 Abs. 1 StHG entgegen und sei zu korrigieren. Auf die absolute Anwendung von § 48 Abs. 1 StG sei zu verzichten, da diese Norm dem StHG widerspreche. 

b) Gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden. Das kantonale Steuergesetz hält seinerseits fest, dass das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird, soweit die nachstehenden Bestimmungen nichts anderes vorsehen (§ 44 StG). Laut § 48 Abs. 1 StG wird das unbewegliche Vermögen nach dem Steuerwert besteuert. Der Steuerwert entspricht 75 % des Katasterwertes bei Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, welche die steuerpflichtige Person an ihrem Wohnsitz dauernd selbst bewohnt, wenn gemäss Schatzungsgesetz ein Verkehrswert festgesetzt ist (§ 48 Abs. 2 lit. a StG); dem Katasterwert in den übrigen Fällen (§ 48 Abs. 2 lit. b StG). 

c) Die Bewertung zum Verkehrswert nach Massgabe der Vorgaben des StHG ist für die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, sagt das StHG indessen nicht. Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift der angemessenen Berücksichtigung des Ertragswertes näher geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter Ermessensspielraum offen. Die einzige echte Harmonisierung besteht somit darin, dass eine grundsätzlich am Verkehrswert orientierte Bewertung vorgeschrieben ist. Dabei ist sowohl bei der Bestimmung des Verkehrswertes als auch des Ertragswertes auf die allgemein anerkannten Schätzungsgrundsätze abzustellen. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist davon auszugehen, dass es sich dabei um jenen Preis handelt, der für einen Vermögenswert bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der Verkehrswert entspricht somit sinngemäss dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Region verkauft werden. Wo immer möglich, wird man sich für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks zweckmässigerweise auf tatsächlich realisierte Vergleichspreise von vergleichbaren, nicht allzu weit zurückliegenden Handänderungen stützen, wobei zufällige Über- oder Unterpreise, die namentlich auf Liebhaber- oder Freundschaftspreise zurückzuführen sind, auf den Verkehrswert keinen Einfluss haben. Wo taugliche Vergleichspreise fehlen, erscheint es sachgerecht, die Bewertung primär auf den Verkehrswert des Bodens und den Zeitwert der sich darauf befindlichen Gebäude abzustützen, wobei auch der tatsächlich erzielbare Ertrag angemessen berücksichtigt werden kann. Der Ertragswert ist in der Regel durch Kapitalisierung eines Rohertrages zu einem Zinssatz vorzunehmen, welcher ausser einer angemessenen Verzinsung des investierten Kapitals auch die bei richtiger Bewirtschaftung des Grundstücks entstehenden Unkosten berücksichtigt (Zigerlig/Jud, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bd. I/1, 2. Aufl., Basel 2002, N 1 ff. zu Art. 14 StHG mit Hinweisen). 

d) Gestützt auf das kantonale Steuergesetz ist, wie bereits erwähnt, das unbewegliche Vermögen nach dem Steuerwert zu besteuern, wobei der Steuerwert vorliegend dem Katasterwert entspricht (vgl. § 48 StG). Der Katasterwert seinerseits entspricht für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke gemäss § 17 SchG dem Verkehrswert, somit dem durchschnittlichen Wert, der nach den Ergebnissen des Grundstückverkehrs Schatzungsgegenständen von gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit während einer angemessenen Zeitspanne zukommt (§ 18 Abs. 1 SchG). Die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielten Preise (z.B. Kauf unter Verwandten; Liebhaber- oder ähnliche Ausnahmepreise) sind gemäss § 18 Abs. 2 SchG nicht zu berücksichtigen. Der Katasterwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke wird gestützt auf § 6 Abs. 1 SchV nach den anerkannten Regeln der Schatzungstechnik unter Verwendung von pauschalen Bewertungsansätzen aus Real- und Ertragswert ermittelt. Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Verkehrswert des Bodens und den Anlagekosten der Bauten und Umgebungsarbeiten, berechnet auf den Zeitpunkt der Schatzung (§ 19 SchG). Der Ertragswert überbauter, nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke entspricht dem kapitalisierten jährlichen Rohertrag, wobei als Rohertrag die auf längere Zeit erzielbaren Einkünfte ohne Abzug der Unterhalts- und Verwaltungskosten, der Zinsen für Eigen- und Fremdkapital, der Abschreibungen und der Steuern gelten (§ 20 Abs. 1 und 2 SchG). Damit ergibt sich ohne weiteres, dass der Steuer- bzw. Katasterwert gemäss § 48 StG dem Verkehrswert gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG und damit den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben entspricht. Haben die Steuerbehörden demnach das im Eigentum des Beschwerdeführers stehende Grundstück Nr. X, GB Z, gestützt auf die gesetzlichen Vorgaben zum Katasterwert besteuert, ist dies demnach dem Grundsatze nach nicht zu beanstanden.

2.- a) Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, dass der Katasterwert der fraglichen, im Jahre 2002 erworbenen Liegenschaft von Fr. 1'513'900.-- nicht dem Verkehrswert entspreche und deshalb eine Besteuerung zum Katasterwert ausgeschlossen sei. Im vorliegenden Fall sei es der Kaufpreis von Fr. 950'000.--, der den Verkehrswert wiedergebe und nicht der Katasterwert. Damit sei der für die Vermögenssteuerveranlagung massgebliche Wert der Kaufpreis und nicht der Katasterwert der Liegenschaft. 

b) Der Katasterwert des Grundstückes Nr. x, GB Z, von Fr. 1'513'900.-- steht seit dem 2.2000 in Kraft. Er geht zurück auf eine Neuschatzung aus dem Jahre 1999 mit nachfolgender Berichtigung bestehender Wertfaktoren gemäss § 10 SchG sowie befristeter Katasterwertreduktion infolge Murgangs. Vor der Murgang-Wertreduktion hatte der Katasterwert der Liegenschaft noch Fr. 1'717'300.--, in Kraft seit 1.2000, betragen. Wie nun das Verwaltungsgericht unter anderem in Zusammenhang mit der nachträglichen Vermögenssteuer nach § 36 des Steuergesetzes vom 27. Mai 1946 (aStG) bzw. § 49 StG wiederholt festgehalten hat, ist die in Rechtskraft erwachsene Katasterschatzung sowohl in Bezug auf die Höhe der Schatzung wie den Zeitpunkt, auf den sie in Kraft gesetzt wurde, für die Steuer- und Steuerjustizbehörden verbindlich. Dies aus der Überlegung heraus, dass besondere Schatzungsbehörden für die Ermittlung der Katasterwerte der in den Geltungsbereich des SchG fallenden Grundstücke zuständig sind (vgl. LGVE 1987 II Nr. 11 Erw. 2a; Aregger/Stadelmann, Luzerner Steuerentscheide, unpublizierte und publizierte Urteile des Verwaltungsgerichts, Loseblatt, Bd. 1, Rz. 3 und 6 zu § 36 aStG). Dies gilt nach konstanter Rechtsprechung ganz generell für die direkten Staats- und Gemeindesteuern gemäss StG. Einwände gegen die Katasterschatzung müssen mit den gegen diese vorgesehenen Rechtsmitteln geltend gemacht werden (LGVE 1994 II Nr. 17 Erw. 2b mit Verweis auf LGVE 1974 II Nr. 39; vgl. auch: LGVE 1998 II Nr. 33 Erw. 4a). Damit ist die Höhe der von den Schatzungsbehörden bezüglich des Grundstückes Nr. x vorgenommenen, in Rechtskraft erwachsenen Katasterschatzung für die Steuerbehörden einerseits als auch die Steuerjustizbehörden andererseits verbindlich. Hat die Steuerbehörde demnach die fragliche Liegenschaft zu dem Wert in die Veranlagung der Vermögenssteuern der Jahre 2002 und 2003 eingesetzt, wie er von den Schatzungsbehörden als Katasterwert im Rahmen des Schatzungsverfahrens ermittelt worden und in Rechtskraft erwachsen war, gibt dies demnach zu keiner Kritik Anlass. 

c) Dass vorliegend Gründe gegeben wären, die ein ausnahmsweises Abweichen von der besagten Bindungswirkung rechtfertigen würden, ist nicht ersichtlich. Macht der Beschwerdeführer geltend, dass Gastronomie-Liegenschaften sehr schwierig zu veräussern seien, bei diesen Liegenschaften in den letzten Jahren ein Preiszerfall stattgefunden habe und in Y aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Situation im Tourismusgewerbe von sechs Hotelbetrieben deren zwei geschlossen worden seien und ein Hotelbetrieb zwangsveräussert worden sei, ändert dies nichts daran, dass die spezifischen Gegebenheiten der einzelnen, jeweils in Frage stehenden Liegenschaft entscheidend sind. 

aa) Gerade die vom Beschwerdeführer in seiner Replik angeführten, aus der Hotel/Restaurant-Liegenschaft erzielten Nettojahresmietzinserträge von Fr. 88'500.-- (2002), Fr. 89'000.-- (2003) sowie Fr. 90'400.-- (2004) zeigen, dass sich der im Schatzungsverfahren im Rahmen der Ertragswertermittlung diesbezüglich festgelegte Wert durchaus in diesem Bereich bewegt. So wurde der Jahresmietwert/-zins bei Fremdnutzung von den Schatzungsbehörden, basierend auf dem vom damaligen Pächter entrichteten Pachtzins, auf Fr. 91'560.-- veranschlagt, wobei dieser Wert noch jener Schatzung entstammt, die vor der Katasterwertreduktion infolge Murgangs in Kraft stand. Die zufolge Murgangs angepasste Schatzung brachte dann mit Wirkung per 2.2000 eine Abwertung des Katasterwertes der Liegenschaft um 10 % sowie eine Abwertung des zugehörigen nicht überbauten Landes um 60 % mit sich. Dass der letzte Pächter nach Angaben des Beschwerdeführers die Pachtzinse sehr schwer oder zum Teil gar nicht mehr aufbringen konnte, ist bei diesen Gegebenheiten, wo die effektiven Mietzinseinnahmen nach der Betriebsübernahme durch den neuen Eigentümer im Jahre 2002 zubuche stehen und nach dem Gesagten den Schatzungsgrundlagen im Wesentlichen entsprechen, nicht von Belang. 

bb) Der Beschwerdeführer führt weiter an, dass die Liegenschaft vom letzten Pächter sehr stark in Mitleidenschaft gezogen worden sei, da er den Hotelbetrieb vernachlässigt und den Betrieb als Bar/Pub geführt habe. Als man bei den Steuererklärungen 2002 und 2003 erhebliche Unterhaltskosten habe geltend machen wollen, sei dies von der Steuerverwaltung mit der Begründung verneint worden, dass aufgrund der "Dumont-Praxis" bei Liegenschaften, welche in einem renovationsbedürftigen Zustand übernommen würden, diese nicht als abzugsfähige Unterhaltskosten gelten würden. Die Kantonale Steuerverwaltung habe damit indirekt bestätigt, dass die Liegenschaft in den letzten Jahren sehr schlecht unterhalten worden war, was zwingend einen negativen Einfluss auf den Verkehrswert habe. Hierzu kann angemerkt werden, dass das Schatzungsprotokoll der auf den 1.2000 in Kraft gesetzten Berichtigungsschatzung (gemäss § 10 SchG) das Datum vom 27. Oktober 2000 trägt und damit lediglich 1 1/2 Jahre vor dem Erwerb durch den Beschwerdeführer per 1. Mai 2002 erstellt worden war. Darin qualifizierte der Schätzer den Unterhaltszustand der Gebäulichkeiten auf einer fünfstufigen Skala, welche von schlecht, schlecht-mittel, mittel, mittel-gut bis gut reicht, als "mittel". Er ging bei der Bewertung gestützt auf die Gebäudeversicherungswerte von einem Neuwert des Hotel/Restaurants-Gebäudes von Fr. 2'060'500.-- bzw. (unter Zugrundelegung einer Entwertung von 28 %) einem Zeitwert von Fr. 1'483'600.-- aus. Nach Hinzurechnung der Zeitwerte der Positionen "Holzhaus" von Fr. 22'400.--, "Ausbau ..." von Fr. 30'000.--, "Anteil Grdst. x" von Fr. 229'100.-- sowie "Nebenkosten" von Fr. 231'800.--, einschliesslich des Bodenwertes von Fr. 314'100.--, ergab sich ein Realwert von Fr. 2'311'000.--. Nach Einbezug des Ertragswertes resultierte schliesslich ein Katasterwert der fraglichen Liegenschaft, inklusive des nichtüberbauten Landes des Grundstückes, von Fr. 1'717'300.--. Dieser Wert wurde dann, zurückgehend auf einen Murgang, noch um rund 12 % auf Fr. 1'513'900.-- herabgesetzt. All diese Bewertungen blieben unangefochten und wurden damit von der damaligen Eigentümerschaft als korrekt anerkannt. Etwas anderes ist jedenfalls weder geltend gemacht noch aktenkundig. Gerade aufgrund der zeitlichen Nähe zwischen der Bewertung der Gebäulichkeiten im Schatzungsverfahren - die letzte Neuschatzung datiert aus dem Jahre 1999 - und dem Erwerb durch den Beschwerdeführer besteht kein Grund zur Annahme, dass sich der Katasterwert bzw. der Verkehrswert der Liegenschaft seit dem Schatzungszeitpunkt bis zum Grundstückserwerb im Frühjahr 2002 in dem Mass vermindert haben soll, wie der Beschwerdeführer geltend macht. Derartige Wertverminderungen bzw. Änderungen der für die Katasterschatzung massgebenden Verhältnisse (im Sinne von § 9 SchG i.V.m. § 3 SchV) wären denn auch mittels Revisionsgesuch bei den Schatzungsbehörden geltend zu machen und können insbesondere nicht im Steuerveranlagungsverfahren verlangt werden (vgl. LGVE 1974 II Nr. 39). Wie der Beschwerdeführer angibt, wurde das Schatzungsamt ersucht, den Katasterwert zu überprüfen, was indes mangels gültigem Revisionsgrund nicht erfolgt sei. Den Akten lässt sich in diesem Zusammenhang entnehmen, dass nach erfolgten Sanierungen einem Revisionsgesuch vom 8. April 2003 zuhanden des Schatzungsamtes mit der Begründung nicht entsprochen worden ist, dass sich die Wertänderung unter 5 % bewege. Auch von daher bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Verkehrswert der fraglichen Liegenschaft in den Steuerperioden 2002 und 2003 um mehr als eine halbe Million Franken unter dem durch spezialisierte Schatzungsbehörden rechtskräftig festgestellten Katasterwert liegen soll. Ob, wie die Vorinstanz mutmasst, bei der Festsetzung des Verkaufspreises durch die veräussernde Erbengemeinschaft B allenfalls auch die Tatsache eine Rolle gespielt haben kann, dass es sich bei der Lebensgefährtin des Beschwerdeführers und der Geschäftsführerin der Hotel/Restaurant-Liegenschaft um die Tochter eines Erben der Erbengemeinschaft handelt, kann bei diesen Gegebenheiten offen gelassen werden. 

3.- a) Gestützt auf die gemachten Ausführungen ist es demnach nicht zu beanstanden, wenn die Steuerbehörden den Katasterwert der Hotel/Restaurant-Liegenschaft " als massgebenden Vermögenssteuerwert erachtet und dementsprechend den Betrag von Fr. 1'513'900.-- in die Vermögenssteuerveranlagungen des Beschwerdeführers der Jahre 2002 und 2003 miteinbezogen haben. Seine dagegen erhobene Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.