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**Case Identifier:** 3cd3df42-ba6c-55a3-a78d-aeddf3c457dd
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile (Sommaires) 10.12.2018 C/9376/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_002_C-9376-2018_2018-12-10.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 21.12.2018. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/9376/2018 ACJC/1759/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU LUNDI 10 DECEMBRE 2018 

 

Entre 

1) Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'une ordonnance rendue par la 
19ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 26 juillet 2018, 

comparant par Me Julien Blanc, avocat, rue des Alpes 15, case postale 1592, 

1211 Genève 1, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 

2) Monsieur B______, domicilié c/o Mme C______, ______, autre appelant, 
comparant par Me François Membrez, avocat, rue Verdaine 12, case postale 3647,  

1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 

et 

COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES PAR ETAGES DE L'IMMEUBLE 
"D______", sise ______, intimée, comparant par Me Bertrand Reich, avocat, rue de 
Candolle 24, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 

 

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C/9376/2018 

EN FAIT 

A. Par ordonnance OTPI/491/2018 du 26 juillet 2018, notifiée aux parties le  
2 août 2018, le Tribunal de première instance a rejeté la requête de mesures 

provisionnelles formée par A______ et B______ à l'encontre de la 

COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES PAR ETAGES DE L'IMMEUBLE 

"D______" [ci-après : PPE D______] et tendant à l'interdiction d'entreprendre 

certains travaux (chiffre 1 du dispositif), mis les frais, arrêtés à 1'440 fr. et 

compensés avec l'avance fournie, à charge de A______ et B______ solidairement 

(ch. 2 et 3), condamné ceux-ci, conjointement et solidairement, à verser à la  

PPE D 1'500 fr. à titre de dépens (ch. 4) et débouté les parties de toutes 

conclusions (ch. 5). 

B. a. Par acte unique déposé le 13 août 2018 au greffe de la Cour de justice, 
A______ et B______ ont formé appel de cette ordonnance et conclu, 

préalablement, à ce que la Cour ordonne la comparution des parties à une 

audience de débats. Ils ont conclu, principalement, à ce que la Cour annule 

l'ordonnance entreprise, cela fait, fasse interdiction à la PPE D______, à son 

administrateur ou à tout tiers, sous menace des peines prévues à l'art. 292 CP et 

des amendes prévues à l'art. 343 al. 1 let. b et c CPC, de débuter ou, le cas 

échéant, de continuer tous travaux quels qu'ils soient en relation avec 

l'autorisation de construire DD 1______ délivrée par le Département de 

l'aménagement, du logement et de l'énergie le 26 juillet 2016 et publiée dans la 

Feuille d'avis officielle le ______ 2016 et leur impartisse un délai pour le dépôt 

d'une requête au fond en constatation de la nullité absolue d'une décision, sous 

suite de frais et dépens. 

 b. La PPE D______ a conclu au rejet de l'appel et à la confirmation de 
l'ordonnance entreprise, sous suite de frais et dépens. 

 c. Les parties ont répliqué, respectivement dupliqué, et persisté dans leurs 
conclusions. 

 d. Par avis du 28 septembre 2018, la Cour a informé les parties de ce que la cause 
était gardée à juger. 

C.  Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 

 a. La parcelle n° 2_____ de la commune [de] E______ [GE], sise 3______, est 
soumise au régime de la propriété par étages et appartient à A______ et B______, 

à F______, ainsi qu'à cinq autres copropriétaires. Les copropriétaires forment la 

PPE D______. 

 Le bâtiment G______ se trouve sur cette parcelle. 

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C/9376/2018 

 A______ et B______ sont copropriétaires de deux arcades au rez-de-chaussée de 

ce bâtiment, lesquelles sont louées à une ______ et à un ______ et bénéficient 

d'une ouverture directe sur la rue. 

 b. Le 27 juin 2013, la PPE D______ a tenu une assemblée générale ordinaire. 
A______ et B______ étaient présents. 

 Lors de cette assemblée, un projet de "revitalisation" du bâtiment G______ a été 
présenté aux copropriétaires, car le centre ne répondait plus aux impératifs 

énergétiques, sécuritaires et commerciaux. Dans le cadre de ce projet, la 

transformation de servitudes de passage et de parties communes en surfaces 

commerciales était nécessaire. Il a été précisé par le mandataire de F______ que le 

projet de revitalisation nécessiterait l'approbation unanime des copropriétaires. 

Les copropriétaires présents ont donné leur accord de principe sur le projet, sans 

engagement formel, et ont validé l'intérêt et la nécessité de cette revitalisation. 

Une commission a été créée sur le thème "revitalisation de G______" dont 

A______ a fait partie. 

 Il n'est pas allégué que les servitudes précitées donneraient un droit d'accès direct 

à la rue aux arcades appartenant à A______ et B______. 

 c. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE D______ du 18 juin 2014, à 
laquelle A______ et B______ étaient présents ou valablement représentés, 

l'accord de principe du 27 juin 2013 a été rappelé. 

 Il a été décidé de constituer un groupe de travail auquel A______ a participé. Ce 
groupe de travail devait évaluer l'impact financier du projet de revitalisation sur la 

valeur des lots de la PPE D______, dans le but de préparer une assemblée 

générale extraordinaire qui permettrait aux copropriétaires de prendre une 

décision tant sur le plan architectural que sur la question des servitudes. 

 d. Le 17 juin 2015, les "Commissions techniques des copropriétés H______ et 
D______", dont le rôle était d'étudier le projet de revitalisation sous ses aspects 

techniques et financiers dans le but de de le préaviser à l'intention de tous les 

copropriétaires, se sont réunies. A cette occasion, A______, par la voix de son 

représentant, s'est exprimé sur le projet d'indemnisation pour la modification des 

servitudes de passage. 

 e. Lors de l'assemblée générale ordinaire de la PPE D______ du 29 juin 2015, à 
laquelle A______ et B______ étaient présents ou valablement représentés, il a été 

annoncé qu'une assemblée générale extraordinaire de la PPE D______ serait 

convoquée en lien avec le projet de revitalisation pour le 7 octobre 2015. Les 

copropriétaires seraient alors appelés à se prononcer sur le montant de 

l'indemnisation accordée au titre de la modification des servitudes de passage et 

sur le dépôt de la demande d'autorisation de construire.  

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 f. Aucune assemblée générale n'a été convoquée pour le 7 octobre 2015. 

 g. Par courrier du 7 mars 2016, une assemblée générale extraordinaire de la PPE 
D______ a été convoquée. 

 Selon l'ordre du jour, les copropriétaires seraient invités à donner leur accord de 
principe sur le calcul de l'indemnité à verser par F______ - en tant que principale 

investisseur et acquéreur des surfaces commerciales à créer - à la PPE D______ 

au titre de la modification des servitudes de passage et du rachat de surfaces 

communes. A ce sujet, il était fait référence aux plans actualisés de l'architecte en 

lien avec le dégrèvement des servitudes et le rachat des surfaces communes. Les 

copropriétaires devraient aussi se prononcer sur le "mandat à donner à 

l'administrateur I______ pour la signature au nom de la [PPE D______] de la 

demande d'autorisation de construire pour la revitalisation de G______ qui 

sera[it] déposée auprès de l'Office des Autorisations de Construire".  

 Une fiche individuelle relative à chaque lot PPE concerné était jointe à la 

convocation, qui résume la répartition du coût des travaux, en tenant compte de 

l'indemnité versée. 

 h. Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016, à laquelle 
A______ et B______ étaient présents ou valablement représentés, les 

copropriétaires ont approuvé, à l'unanimité des présents, représentant plus de la 

moitié des copropriétaires, et à la double majorité des parts et des tantièmes, 

l'accord de principe sur l'indemnité versée par F______ au titre de la modification 

des servitudes de passage et du rachat de surfaces communes, ainsi que le 

"mandat à donner à l'administrateur I______ pour la signature au nom de la 

[PPE D______] de la demande d'autorisation de construire pour la revitalisation 

de G______ qui sera[it] déposée auprès de l'Office des Autorisations de 

Construire". 

 i. Le 12 mai 2016, J______ SA a déposé, pour le compte de la PPE D______, une 
demande d'autorisation de construire auprès du Département de l'aménagement, 

du logement et de l'énergie (DALE) portant sur la revitalisation de G______. 

 Selon les plans, l'accès direct à la rue des arcades dont A______ et B______ sont 
copropriétaires est condamné. 

 L'autorisation a été délivrée le 26 juillet 2016 et publiée dans la Feuille d'avis 

officielle du ______ 2016. 

 j. A______ et B______ ont formé recours le 14 septembre 2016 contre 
l'autorisation de construire, en concluant à son annulation. Ils ont invoqué la 

violation des règles de modification du plan de quartier et l'incompatibilité des 

façades prévues avec l'activité de leurs locataires. Ils se sont ainsi plaints de la 

modification de leurs arcades qui n'auraient plus pignon sur rue une fois la 

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revitalisation achevée. Selon eux, la PPE D______ ne s'était pas prononcée sur 

cette question. 

 Le recours a été rejeté par jugement du Tribunal administratif de première 

instance du 24 mars 2017, confirmé par arrêt de la Cour de justice du 20 février 

2018. 

 k. Par acte adressé le 25 avril 2018 au Tribunal, A______ et B______ ont formé 
une requête de mesures provisionnelles à l'encontre de la PPE D______. 

 Ils ont conclu à ce que le Tribunal fasse interdiction à celle-ci, à son 
administrateur ou à tout tiers, sous menace des peines prévues à l'art. 292 CP et 

des amendes prévues à l'art. 343 al. 1 let. b et c CPC, de débuter ou, le cas 

échéant, de continuer tous travaux quels qu'ils soient en relation avec 

l'autorisation de construire DD 1______ délivrée par le Département de 

l'aménagement, du logement et de l'énergie le 26 juillet 2016 et publiée dans la 

Feuille d'avis officielle le ______ 2016 et leur impartisse un délai pour le dépôt 

d'une requête au fond en constatation de la nullité absolue d'une décision, sous 

suite de frais et dépens. 

 l. Le 18 juin 2018, la PPE D______ a conclu au rejet de la requête. 

 m. A l'audience du Tribunal du 25 juin 2018, les parties ont plaidé oralement et 
persisté. 

 A l'issue de l'audience, la cause a été gardée à juger. 

D. Dans son ordonnance du 26 juillet 2018, le Tribunal a retenu que le vote litigieux 
avait porté sur un objet inscrit valablement à l'ordre du jour. Il convenait donc de 

déterminer si l'ordre du jour était suffisamment clair et précis pour que A______ 

et B______ puissent comprendre qu'il s'agissait d'approuver le projet de 

revitalisation tel qu'il allait faire l'objet de la demande d'autorisation de construire. 

Il était dans ce cadre peu vraisemblable que les intéressés n'aient pas eu 

connaissance des plans lors de la votation. Ils devaient en outre comprendre que 

l'octroi du mandat pour déposer l'autorisation de construire impliquait le dépôt de 

celle-ci. La décision n'était ni nulle, ni annulable, le délai pour la contester étant 

échu. L'invocation d'une violation du droit de veto était abusive. Il n'existait donc 

pas de prétention au fond justifiant l'octroi de mesures provisionnelles. 

EN DROIT 

1. L'appel a été interjeté dans le délai et la forme utiles (art. 130, 131 et 314  
al. 1 CPC), à l'encontre d'une décision rendue sur mesures provisionnelles 

(art. 308 al. 1 let. b CPC).  

 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 
Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

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ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91  

al. 2 CPC). La contestation des décisions de l’assemblée générale de la propriété 
par étages est en principe une cause de nature pécuniaire, en particulier lorsque le 

litige porte sur des mesures de construction dans des parties communes de la PPE. 

Les droits litigieux ont une valeur pécuniaire, qui peut être évaluée. A cet égard, 

les motifs de la contestation (violation prétendue des prescriptions relatives au 

quorum et au droit de veto, ou du règlement, grief d’abus de droit) ne sont pas 
déterminants (ATF 108 II 77 consid. 1b). Pour le calcul de la valeur litigieuse, est 

en principe décisif l’intérêt de la communauté de copropriétaires défenderesse en 
tant que collectivité et non celui du recourant, propriétaire d’étage demandeur 
(ATF 140 III 571 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_386/2009 du 31 juillet 

2009 consid. 5.1). 

 En l'occurrence, l'intérêt de l'intimée à mener sans retard des travaux importants 

sur un immeuble de grande taille excède manifestement 10'000 fr., ainsi que 

l'admettent les parties, de sorte que la voie de l'appel est ouverte. Le dossier ne 

permet cependant pas d'arrêter avec précision la valeur litigieuse, soit la perte 

subie par l'intimée si les travaux litigieux devaient être retardés. 

 L'appel est donc recevable. 

2. 2.1 La Cour revoit le fond du litige avec un plein pouvoir d'examen  
(art. 310 CPC); dans le cadre de mesures provisionnelles, instruites selon la 

procédure sommaire (art. 248 let. d CPC), sa cognition est toutefois circonscrite à 

la vraisemblance des faits allégués ainsi qu'à un examen sommaire du droit  

(ATF 131 III 473 consid. 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 2C_611/2011 du  

16 décembre 2011 consid. 4.2). 

 2.2 Selon l'art. 316 al. 1 CPC, l’instance d’appel peut ordonner des débats ou 
statuer sur pièces. 

 Les appelants demandent la tenue d'une audience de débats. Il y sera cependant 
renoncé dans la mesure où les parties ont été entendues oralement en première 

instance et n'indiquent pas les raisons nécessitant la tenue d'une audience en 

deuxième instance, étant précisé que la Cour considère être en mesure de statuer 

sur la base du dossier. 

3. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir considéré que l'ordre du jour de 
l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016 et le libellé des décisions 

prises à cette occasion portaient sur l'approbation des plans du projet de 

revitalisation et sur le dépôt d'une autorisation de construire correspondante et que 

la portée de ces décisions avait pu être comprise par les votants, alors que tel 

n'était pas le cas. Les décisions concernées étaient donc nulles. 

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 3.1 
3.1.1 Selon l'art. 261 CPC, le tribunal ordonne les mesures provisionnelles 
nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable, d'une part, qu'une prétention 

dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être (al. 1 let. a) et, 

d'autre part, que cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement 

réparable (al. 1 let. b).  

 Le requérant doit avant tout rendre vraisemblable que le droit matériel invoqué 

existe et que le procès a des chances de succès (ATF 131 III 473 consid. 2.3), 

faute de quoi la requête doit être rejetée, sans qu'il soit nécessaire de passer à 

l'examen des conditions inscrites à l'art. 261 al. 1 let. a et b CPC (arrêt du Tribunal 

fédéral 5A_1016/2015 du 15 septembre 2016 consid. 5.3). 

 3.1.2 Selon l'art. 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de l'assemblée des 
propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-

dire par l'art. 75 CC. La contestation des décisions se fait généralement par une 

action tendant à l'annulation de la décision prise, la sécurité des transactions et 

l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandant en 

effet de n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision prise par 

l'assemblée des propriétaires d'étages. L'existence d'une cause de nullité ne peut 

d'ailleurs être définie de façon générale et abstraite: chaque cas concret doit être 

analysé individuellement, même si certains cas types de nullité ont néanmoins été 

dégagés, telles les décisions qui vont à l'encontre de la structure fondamentale de 

la propriété par étages, violent les règles qui sont destinées à protéger les tiers, 

notamment les créanciers, ont un contenu immoral ou impossible ou encore 

violent les droits de la personnalité (ATF 143 III 537 consid. 4.2.1). 

 L'action tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée des propriétaires 
d'étages doit être intentée dans le délai péremptoire (ATF 85 II 525 consid. 3;  

132 III 503 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_537/2011 du 23 janvier 2012 

consid. 5.3.1) d'un mois à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de 

la décision (art. 75 CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC). La nullité d'une 

décision doit en revanche être constatée d'office; chaque propriétaire d'étages peut 

s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception (ATF 143 III 537 

consid. 4.2.2; arrêts du Tribunal fédéral 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 

consid. 5.3.2; 5C_177/2006 du 19 décembre 2006 consid. 4.2).  

 3.1.3 La convocation qui ne présente pas un ordre du jour complet présente  
un défaut pouvant entraîner l'annulabilité de la décision (ATF 136 III 174 

consid. 5.1.2), mais non sa nullité. La même conclusion s'impose lorsque la 

description d'un sujet traité à l'ordre du jour est imprécise, peu claire ou trompeuse 

(arrêt du Tribunal fédéral 5A_760/2011 du 18 mai 2012 consid. 3.2.3.1). 

 Selon l'art. 67 al. 3 CC, les décisions de l'assemblée générale ne peuvent être 
prises en dehors de l'ordre du jour que si les statuts le permettent expressément: il 

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faut donc, en règle générale, que les objets sur lesquels l'assemblée doit statuer 

soient portés à l'ordre du jour. Les textes allemand et italien de cette disposition 

précisent qu'ils doivent l'être dûment (gehörig angekündigt, debitamente 

preannunciati). La question de savoir s'il en est ainsi se tranche de cas en cas, en 

fonction des circonstances concrètes: un objet est dûment porté à l'ordre du jour 

lorsqu'il est indiqué de telle manière que les membres ne soient pas surpris et 

puissent se préparer à en débattre; il suffit que, sur le vu de l'ordre du jour et des 

statuts, les membres sachent sur quels points il y aura lieu de délibérer et, le cas 

échéant, de prendre une décision (ATF 126 III 5 consid. 2a; 114 II 193 

consid. 5b). On ne peut cependant admettre que sont dûment portés à l'ordre du 

jour tous les objets qui peuvent être impliqués dans la formulation qu'il adopte ou 

que cette formulation n'exclut pas (ATF 114 II 193 consid. 5b; arrêt du Tribunal 

fédéral 5A_760/2011 du 18 mai 2012 consid. 3.2.3.1). 

 3.2 En l'espèce, il appert que l'ordre du jour transmis dans la convocation du 
7 mars 2016, en vue de l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016, est 

identique au texte de la décision prise lors dite assemblée générale. Il ne saurait 

donc être considéré que la décision a été prise en dehors de l'ordre du jour et que 

la convocation serait dès lors affectée d'un vice. 

 Autre est la question de savoir si la proposition soumise au vote et adoptée par 
l'unanimité des personnes présentes n'était pas claire ou sujette à interprétation, 

ainsi que le soutiennent les appelants. 

 Il ressort du dossier que les copropriétaires ont été informés de l'existence d'un 

projet de revitalisation du centre commercial en juin 2013 déjà, puis que ce projet 

a pris forme au fil des années suivantes. A ce sujet, A______ a participé à tous les 

groupes de travail créés. Dès juin 2014, il a été annoncé qu'une assemblée 

générale extraordinaire serait convoquée, afin de valider le concept architectural et 

la question des servitudes. En juin 2015, les appelants ont été informés qu'une 

assemblée générale extraordinaire devait être prochainement convoquée, lors de 

laquelle leur approbation pour le dépôt d'une autorisation de construire serait 

demandée. 

 Ainsi, lorsque l'assemblée générale extraordinaire du 22 mars 2016 a été 

convoquée, puis s'est réunie, les copropriétaires, plus particulièrement les 

appelants, avaient connaissance depuis longtemps de l'existence d'un projet de 

rénovation. Le Tribunal a retenu à cet égard qu'un faisceau d'indices rendait 

vraisemblable que les appelants connaissaient les plans architecturaux pertinents, 

notamment par la participation de l'un d'eux aux commissions créées autour de ce 

projet. Cette constatation n'a pas été remise en cause par les appelants, qui 

estiment que la question pertinente est, au contraire, celle de savoir s'ils pouvaient 

comprendre qu'ils validaient le projet condamnant les arcades donnant sur la rue 

lors du vote du 22 mars 2016. 

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 Or, il ressort du libellé de l'objet soumis au vote qu'un mandat est donné pour 

déposer une demande d'autorisation de construire, ce qui implique et comprend 

nécessairement l'acceptation par les copropriétaires des plans et travaux envisagés. 

Il paraît peu vraisemblable de soutenir que les copropriétaires auraient pu 

souhaiter seulement désigner celui qui déposerait la demande d'autorisation de 

construire, dans un premier temps, sans que celui-ci soit autorisé à le faire, et que 

le dépôt doive faire l'objet d'une décision ultérieure. Au contraire, il incombait aux 

copropriétaires de refuser ou de demander des éclaircissements avant le vote s'ils 

estimaient que les travaux pour lesquels ils désignaient celui qui était autorisé à 

déposer une demande d'autorisation ne devaient pas être approuvés en l'état et 

qu'un vote sur cette question spécifique devait intervenir. Or, aucune question n'a 

été soulevée à cette occasion, les copropriétaires présents, y compris les appelants, 

étant tous favorables, sans réserve, au dépôt de la demande d'autorisation de 

construire. 

 A ce sujet, les appelants prétendent avoir été toujours opposés à la condamnation 

des arcades dont ils sont copropriétaires. Cela ne ressort cependant aucunement du 

dossier. Certes, ils ont fait valoir cet argument, mais postérieurement, lors de la 

procédure de recours administratif.  

 En définitive, les appelants ne rendent pas vraisemblable que la décision prise le 

22 mars 2016 ne tendait pas, ne serait-ce qu'implicitement, à l'acceptation des 

plans, lesquels comprenaient la condamnation de l'accès à la rue de leurs arcades. 

La décision de donner un mandat à l'administrateur de déposer une autorisation de 

construire ne pouvait pas être comprise autrement. 

 Il ne saurait donc être vraisemblablement question d'une nullité de la décision en 

raison d'un vice affectant l'ordre du jour comme le soutiennent les appelants. 

4. Les appelants invoquent ensuite une violation des règles sur le quorum. 

 Sous couvert de cet argument, les appelants invoquent en réalité une prétendue 

mauvaise application des art. 647d al. 2 et 3 CC. 

 4.1.1 Les art. 646 et suivants CC, respectivement 712a et suivants CC, prévoient 
trois types de majorité auxquelles les décisions de l'assemblée des propriétaires 

d'étages peuvent être soumises: la majorité des propriétaires d'étages - applicable 

pour toutes les décisions pour lesquelles ni la loi, ni le règlement d'administration 

et d'utilisation ne prévoient une majorité qualifiée déterminée (ATF 131 III 459 

consid. 5.2) -, la double majorité des propriétaires d'étages et des quotes-parts et 

l'unanimité des propriétaires d'étages (ATF 143 III 537 consid. 4.2.3; 131 III 459 

consid. 5.2).  

 Ainsi, selon l'art. 647d al. 1 CC - applicable à la propriété par étages selon le 
renvoi de l'art. 712g al. 1 CC - les travaux de réfection et de transformation 

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destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son 

utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, 

leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. 

 L'art. 647d al. 2 et 3 CC prévoit que les modifications ayant pour effet de gêner 

notablement et durablement, pour un copropriétaire, l'usage ou la jouissance de la 

chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne 

peuvent pas être exécutées sans son consentement et que, lorsque des 

modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient 

lui être imposées, notamment parce qu'elles sont disproportionnées à la valeur de 

sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres 

copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu'elle dépasse le montant 

qui peut lui être demandé. 

 Selon la doctrine et la jurisprudence, sont utiles des travaux qui visent à rénover le 

chauffage central qui fonctionne encore (arrêt du Tribunal fédéral 5C_264/2006 

du 30 mars 2007 consid. 5 cité par WERMELINGER, La propriété par étages,  

3
ème

 éd. 2015, n. 131) ou l'aménagement de parties communes afin de rendre  

leur utilisation plus rationnelle ou d'augmenter leur valeur de rendement 

(WERMELINGER, loc. cit.). 

 4.1.2 Concernant la violation des règles légales impératives en matière de quorum, 
le Tribunal fédéral a estimé qu'une décision, qui n'a pas été prise valablement 

parce que le quorum requis n'a pas été atteint, ne devient pas valable du fait qu'elle 

n'a pas été attaquée, mais doit être considérée comme nulle (ATF 78 III 33 

consid. 9). Il s'est toutefois écarté de cette solution dans son arrêt publié aux  

ATF 86 II 78 s'agissant d'une augmentation de capital (consid. 6b) pour 

finalement laisser la question indécise (arrêt du Tribunal fédéral 5A_499/2010 du 

20 décembre 2010 consid. 8.3 et 8.6). La doctrine est partagée sur ce point. 

Certains auteurs s'expriment ainsi en faveur de la nullité; d'autres, plus nuancés, 

ne l'excluent pas mais, dans le doute, privilégient l'annulabilité; d'autres 

s'expriment enfin en faveur de l'annulabilité (ATF 143 III 537 consid. 4.2.3). 

 Dans l'ATF 143 III 537, le Tribunal fédéral a ainsi jugé que la décision litigieuse 

(soit le passage du vote par tête au vote par lot), bien que prise à la majorité 

qualifiée en lieu et place de l'unanimité, n'était pas pour autant nulle, car son 

résultat était légal et licite et la sécurité du droit commandait de préférer 

l'annulabilité afin, dans le doute, de ne pas remettre en cause toutes les décisions 

prises ultérieurement et de protéger les tiers de bonne foi, puisque la modification 

contestée était inscrite au Registre foncier. 

 4.2 Il est vraisemblable que les travaux envisagés, soit des travaux censés 
améliorer le potentiel énergétique et sécuritaire et moderniser une galerie 

commerciale vieillissante sont des travaux utiles, ce que les appelants ne remettent 

- 11/13 - 

 

C/9376/2018 

pas en cause. Il est incontesté que la décision du 22 mars 2016 a été prise à la 

double majorité des copropriétaires et des parts.  

 Les appelants prétendent avoir fait usage de leur droit de veto, ce qui ne ressort 

toutefois pas de la procédure, puisqu'au contraire, ils ont accepté les propositions 

qui leur étaient soumises lors du vote à l'assemblée générale. Ils prétendent ne pas 

avoir compris l'objet du vote, ce qui n'est cependant pas vraisemblable comme il a 

été démontré au consid. 3.2 supra. En outre, en l'absence de toute communication 
à la communauté des copropriétaires, l'on ne saurait retenir que l'entame d'une 

procédure de droit public contre l'autorisation de construire signifie l'expression 

d'un droit de veto découlant du droit privé. Il est patent que les appelants ne se 

sont jamais adressés à l'administrateur ou à toute autre personne liée à la propriété 

par étages concernée pour faire part de leur refus, ni d'ailleurs pour demander des 

précisions sur le projet. 

 Par ailleurs, le dépôt de mesures provisionnelles plus de deux ans après le vote  ne 

peut vraisemblablement pas signifier l'expression valable du droit de veto 

consacré à l'art. 647d al. 2 et 3 CC. Les appelants ont suscité une confiance 

légitime des autres copropriétaires en ne leur indiquant jamais, durant le processus 

de préparation du projet, qu'ils entendaient s'opposer aux travaux. Ils les ont, au 

contraire, accepté lors d'un vote dûment formalisé. Les présentes mesures 

provisionnelles, par lesquelles les appelants cherchent à faire constater la nullité 

d'une décision qu'ils ont approuvée plus de deux ans avant le dépôt de leur requête 

et une année après qu'ils se sont plaints judiciairement une première fois que leurs 

arcades n'auraient plus pignon sur rue une fois les travaux exécutés sont 

vraisemblablement contraires à la bonne foi, ce d'autant plus que la décision de 

l'assemblée générale a conduit à la publication de l'autorisation de construire, qui 

est désormais entrée en force et connue des tiers de bonne foi. 

 Au vu de ce qui précède, l'ordonnance entreprise sera confirmée, dès lors que 

l'existence du droit matériel invoqué n'est pas rendue vraisemblable au sens de 

l'art. 261 CPC. 

5. 5.1 Les frais de la procédure, arrêtés à 2'400 fr. (art. 26 et 37 RTFMC), seront mis 
à charge des appelants qui succombent, solidairement entre eux, et compensés 

avec l'avance de frais de même montant versée par eux (art. 106 al. 1 et 111  

al. 1 CPC). 

 5.2 Les appelants seront condamnés solidairement entre eux à verser des dépens 
en 2'000 fr. à l'intimée, débours et TVA inclus (art. 85 al. 2, 84, 88 et 89 RTFMC; 

art. 106 al. 1 CPC) 

* * * * * 

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C/9376/2018 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ et B______ contre l'ordonnance 

OTPI/491/2018 rendue le 26 juillet 2018 par le Tribunal de première instance dans la 

cause C/9376/2018-19 SP. 

Au fond : 

Confirme l'ordonnance entreprise. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais de la procédure d'appel à 2'400 fr., les met à charge de A______ et 

B______ conjointement et solidairement et les compense avec l'avance de frais versée 

qui demeure acquise à l'Etat de Genève. 

Condamne A______ et B______, conjointement et solidairement, à verser 2'000 fr. à 

titre de dépens d'appel à la COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES PAR ETAGES 

DE L'IMMEUBLE "D______". 

Siégeant : 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN 

et Madame Eleanor McGREGOR, juges; Madame Mélanie DE RESENDE PEREIRA, 

greffière. 

 

La présidente : 

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ 

 La greffière : 

Mélanie DE RESENDE PEREIRA 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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C/9376/2018 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en 

matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont 

déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la 

qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 

à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 

jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 

al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours 

constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF indéterminée.