# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c53b443f-7aa3-5863-aa5c-d57f53c842a6
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-13
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 13.04.2021 III 2020 183
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-183_2021-04-13.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 183
III 2020 184

Entscheid vom 13. April 2021 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien 1. A.________,
Beschwerdeführer (Verfahren III 2020 183),
vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. B.________, 

2. C.________ und D.________,
Beschwerdeführer (Verfahren III 2020 184), 
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

gegen

1. Gemeinderat Feusisberg, Dorfstrasse 38, Postfach 68, 
8835 Feusisberg,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. F.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen (Verfahren III 2020 183+184),

4. G.________ und H.________,
Beschwerdegegner (Verfahren III 2020 183+184),
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. I.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. G.________ ist Alleineigentümer des Grundstücks KTN __01, Feusisberg, 
im Halte von 1'170 m2 (nachstehend: Baugrundstück). Das Baugrundstück liegt in 
der Ein- und Zweifamilienhauszone 2 Geschosse (E2) und 
bildet Teil des Gestaltungsplanes "K.________" vom 25. Januar 2008 (genehmigt 
vom Regierungsrat mit Beschluss [RRB] Nr. 1277/2008) samt dazugehörigen 
Sonderbauvorschriften (SBV) vom 25. Januar 2008 (rev. 23.6.2008; vom Regie-
rungsrat genehmigt mit RRB Nr. 1277/2008). 

Am 26. September 2019 reichten G.________ und H.________ (nachstehend: 
Bauherrschaft) bei der Gemeinde Feusisberg das Baugesuch für den Neubau ei-
nes Einfamilienhauses auf dem Baugrundstück ein. Es wurde im Amtsblatt Nr. __ 
vom ____ 2019 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben 
A.________, Eigentümer des südlich (bergseitig) an das Baugrundstück angren-
zenden Grundstücks KTN __02, sowie C.________ und D.________, Mitei-
gentümer des östlich angrenzenden Grundstücks KTN __03, öffentlich-rechtliche 
Einsprache. Am 18. Dezember 2019 reichte die Bauherrschaft eine Projektände-
rung ein.

B. Unter Eröffnung des Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung 
(ARE) vom 17. Februar 2020 wies der Gemeinderat Feusisberg die Einsprachen 
mit Beschluss Nr. 2019-0080 (Reg.-Nr. 05.03.00) vom 12. März 2020 ab, soweit 
er darauf eintrat (Disp.-Ziff. 1) und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen und 
Vorbehalten. Die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen wurden zum 
integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt (Disp.-Ziff. 2). 

C. Gegen diese Baubewilligung erhoben mit Eingaben vom 6. April 2020 ei-
nerseits A.________ (Verfahren VB 89/2020 [Verfahren I]), anderseits 
C.________ und D.________ (Verfahren VB 90/2020 [Verfahren II]) Verwal-
tungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den Anträgen auf 
Aufhebung der Baubewilligung des Gemeinderates vom 12. März 2020 und Ver-
weigerung der Baubewilligung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten 
der Beschwerdegegner und der Vorinstanz. 

Unter Vereinigung der beiden Beschwerdeverfahren entschied der Regierungsrat 
mit RRB Nr. 709/2020 vom 22. September 2020 wie folgt: 

1. Die Beschwerden I und II werden insoweit teilweise gutgeheissen, als der 
Beschluss Nr. 05.03.00 des Gemeinderates Feusisberg vom 12. März 2020 
mit folgender Auflage ergänzt wird: "Die drei länglichen Oblichter sind in 
Richtung See auszurichten. Die Beschwerdegegner haben der 
Baubewilligungsbehörde entsprechend abgeänderte Pläne einzureichen." Im 
Übrigen werden die Beschwerden I und II abgewiesen.

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2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden je zur Hälfte (je Fr. 750.--) dem Beschwerdeführer I und den 
Beschwerdeführern II auferlegt (…). 

3. Den Beschwerdegegnern und der Gemeinde Feusisberg wird eine 
Parteientschädigung von je Fr. 1200.-- zugesprochen. Davon haben der 
Beschwerdeführer I und die Beschwerdeführer II je die Hälfte (jeweils je 
Fr. 600.--) zu übernehmen (jeweils unter solidarischer Haftbarkeit). 

(4.-6. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D.1 Gegen diesen RRB (Versand am 29.9.2020; Zustellung am 5.10.2020) 
lässt A.________ mit Eingabe vom 26. Oktober 2020 fristgerecht Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträ-
gen (Verfahren III 2020 183):

1. Es sei der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 709/2020 
vom 22. September 2020 aufzuheben; dies soweit die Beschwerde des 
Beschwerdeführers vom 9. April 2020 an den Regierungsrat abgewiesen 
wurde. 

2. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz 2019, S. ____, für das Grundstück 
KTN __01 publizierte Baugesuch sei nicht zu bewilligen. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. für alle Instanzen zu 
Lasten der Beschwerdegegner und der Vorinstanzen. 

D.2 Mit Eingabe vom 26. Oktober 2020 lassen auch C.________ und 
D.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben mit den folgenden Anträ-
gen (Verfahren III 2020 184): 

1. Der Beschluss Nr. 709/2020 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
22.09.2020 sei aufzuheben.

2. Der Beschluss des Gemeinderates vom 12.03.2020 sei aufzuheben.

3. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 17.02.2020 sei 
aufzuheben.

4. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2019 für das 
Grundstück KTN __01 publizierte Baugesuch sei abzuweisen. 

5. Eventualiter sei die Sache zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens 
an die Vorinstanz zurückzuweisen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST vor allen Instanzen zu 
Lasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner. 

Zudem verlangen die Beschwerdeführer die mündliche Verhandlung. 

E. Mit je separaten Vernehmlassungen vom 5. November 2020 beantragt das 
Sicherheitsdepartement, die Verfahren III 2020 183 und III 2020 184 zu vereini-
gen und die Beschwerden unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer ab-
zuweisen. Ebenso beantragt das ARE mit einer gemeinsamen Eingabe vom 
1. Dezember 2020 die Vereinigung der beiden Verfahren unter gleichzeitigem 

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Verzicht auf eine Antragsstellung. Mit separaten Vernehmlassungen vom 17. De-
zember 2020 beantragt der Gemeinderat die Abweisung der Beschwerde unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer. Die Be-
schwerdegegner (Bauherrschaft) beantragen mit für die beiden Verfahren ge-
meinsamer Vernehmlassung vom 17. Dezember 2020 die vollumfängliche Ab-
weisung der Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. 

F.1 Mit Replik vom 22. Februar 2021 hält der Beschwerdeführer im Verfahren 
III 2020 183 an den mit der Beschwerde vom 26. Oktober 2020 gestellten Anträ-
gen fest. 

F.2 Nachdem die Beschwerdeführer im Verfahren III 2020 184 mit Schreiben 
vom 4. Januar 2021 ihren Verzicht auf die beantragte mündliche Verhandlung er-
klärt haben, halten sie replizierend am 22. Februar 2021 ebenfalls an ihren An-
trägen gemäss der Beschwerde vom 26. Oktober 2020 fest. Der Gemeinderat 
lässt mit je separaten Eingaben vom 4. März 2021, die Beschwerdegegner mit 
einer gemeinsamen Eingabe vom 16. März 2021 duplizieren. 

G. Mit Stellungnahmen (Tripliken) je vom 6. April 2021 äussern sich der Be-
schwerdeführer im Verfahren III 2020 183 sowie die Beschwerdeführer im Ver-
fahren III 2020 184 zu den Eingaben vom 4. März 2021 sowie vom 16. März 
2021 unter Festhalten an den beschwerdeweise gestellten Anträgen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Der Gestaltungsplan "K.________" umfasst an von Süden nach Norden 
geneigter Hanglage entlang der J.________-strasse je vier Baubereiche (nördlich 
[von West nach Ost] der Strasse die Baubereiche A bis D und südlich der Stras-
se die Baubereiche H bis E). Das Baugrundstück entspricht dem Baubereich H. 
Seine südliche Begrenzung liegt auf rund 724 bis 725 m.ü.M., die nördliche auf 
rund 715 bis 716 m.ü.M.; der Niveauunterschied beträgt entlang der Ostgrenze 
(rund 35 m Länge) rund 10 m, entlang der Westgrenze (rund 24 m) rund 8 m (vgl. 
WebGis Geokategorie Höhen Gelände, Höhenkurven/Höhen-
kurvenbeschriftung).

Das geplante Einfamilienhaus misst an der Südseite 23.13 m, auf der Ostseite 
24.63 m, auf der Nordseite 21.46 m und auf der Westseite 24.65 m (vgl. Plan-
Nr. A100 Baueingabe Erdgeschoss vom 10.12.2019). Es besteht aus einem 
2. Untergeschoss (2. UG) mit sieben Parkplätzen. Die Zufahrt erfolgt von der 
J.________-strasse her. Es folgt das 1. Untergeschoss (1. UG) mit diversen Kel-

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ler- und Technikräumen (unter anderem "Technik/Pooltechnik" von 95.33 m2), ei-
nem Fitnessraum (26.35 m2) sowie einem Gästezimmer (23.67 m2) mit 
Bad/WC/Dusche-Raum (8.43 m2), das Erdgeschoss (EG) mit Woh-
nen/Essen/Küche sowie einem Indoorpool, und schliesslich das Obergeschoss 
(OG) mit drei Zimmern, zwei Badezimmern und einem Büro (vgl. Pläne Nr. A098 
Baueingabe 2. UG Garagengeschoss, Nr. A099 Baueingabe 1. Untergeschoss, 
Nr. A100 Baueingabe Erdgeschoss, Nr. A101 Baueingabe Obergeschoss, alle 
vom 10.12.2019). 

Die Räume des EG sind vergleichbar einem liegenden "U" (südlicher "Schenkel", 
umfassend den Indoorpool, rund 23 m Länge; nördlicher "Schenkel", umfassend 
Wohnen/Essen, 13.50 m lang; Basis des "U" rund 22 m) mit überdachter, als 
Pergola (mit Aussenküche) vorgesehener Öffnung nach Westen angeordnet. Das 
OG nimmt die Grundfläche des EG auf, indes ohne den nördlichen U-"Schenkel".

Der Zutritt ins Haus erfolgt zum einen durch eine Türe im 2. UG, welche im östli-
chen Bereich der Garageneinfahrt platziert ist; diesem Eingang vorgelagert ist ein 
Besucherparkplatz. Durch eine Schmutzschleuse, einen Windfang und einen Kel-
lerraum gelangt man zum in der Südostecke des Hauses geplanten Treppenhaus 
und Lift, welche zu allen Geschossen führen. Zum andern befindet sich ein über-
dachter Eingang ins EG im südlichen Bereich der Ostseite des Hauses. Der Ni-
veauunterschied zu diesem Hauseingang wird von der J.________-strasse her 
durch einen mäandrierenden, abschnittsweise von einigen Treppenstufen gebro-
chenen Weg überwunden. Das Terrain westlich des Gebäudes im Anschluss ans 
2. UG und 1. UG wird - in Fortführung der Fassaden der beiden UG - durch zwei 
Mauern von einer Höhe von 1.90 m bzw. 2.00 m und - soweit sie parallel zur 
J.________-strasse verlaufen, bis zu einer Abwinklung gegen Süden - mit Län-
gen von rund 18 m bzw. 11 m gestützt. Zudem ist der nördlichen Stützmauer 
vorgelagert entlang der J.________-strasse ein kleines Stützmäuerchen von 
rund 25 cm geplant (zum Ganzen vgl. die diversen Planunterlagen). 

2.1.1  Im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 
6. Juni 1974 wird die vorliegend beantragte Verfahrensvereinigung nicht aus-
drücklich erwähnt. Nach konstanter Rechtsprechung können Beschwerden ver-
einigt werden, wenn das Gericht für zwei oder mehrere Verfahren in der gleichen 
Verfahrensart zuständig ist und sich die verschiedenen Beschwerden im Wesent-
lichen auf die gleichen Tatsachen (Sachverhalt) und die gleichen Rechtsgründe 
(Rechtsfragen) stützen (vgl. VGE III 2011 151 + 155 vom 18.1.2012 Erw. 1; VGE 
III 2011 72 + 83 vom 20.7.2011 Erw. 1; VGE III 2010 115 + 118 vom 18.11.2010 
Erw. 1; VGE 1025 + 1026/99 vom 15.7.1999 Erw. 1; VGE 116 + 129/94 vom 
23.11.1994 Erw. 1; VGE 603 + 606/92 vom 23.9.1992 Erw. 1). 

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2.1.2  Der Regierungsrat hat die beiden Verwaltungsbeschwerdeverfahren verei-
nigt. Aus den Erwägungen ergibt sich, dass Rügen teils von beiden beschwerde-
führenden Parteien gleichermassen (Erw. 3 [mit Teilrüge nur eines Beschwerde-
führers, vgl. Erw. 3 i.f.] und Erw. 5), teils aber auch nur von einer Partei (Erw. 4, 
Erw. 6, Erw. 7) vorgetragen und beurteilt wurden. Insofern hätte sich auch eine 
getrennte Beschwerdebehandlung durchaus vertreten lassen bzw. aufdrängen 
können. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Gebührenordnung für die 
Verwaltung und die Rechtspflege im Kanton Schwyz (GebO; SRSZ 173.111) 
vom 20. Januar 1975, welche unter anderem die Gebühren für die Rechtspflege 
(vgl. § 1 Abs. 1 GebO) regelt, vorsieht, dass die Verwaltungs- und Gerichtsge-
bühren grundsätzlich für den Einzelfall nach der Bedeutung der Sache und nach 
Zeitaufwand festzusetzen sind (§ 3 Abs. 2 Satz 1 GebO). Ebenso sieht der Ge-
bührentarif für Rechtsanwälte (GebTRa; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, 
der die Vergütung an die Rechtsanwälte für die Parteivertretung auch vor den 
Verwaltungsbehörden in Rechtsmittelverfahren des Kantons Schwyz regelt, vor, 
dass die Vergütung im Rahmen der im GebTRa festgesetzten Mindest- und 
Höchstansätze nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem 
Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand zu 
bemessen ist (§ 2 Abs. 1 GebTRa). 

Ob mit der (pauschalen) jeweils hälftigen Auferlegung von Verfahrenskosten und 
Parteientschädigungen diesen Grundsätzen im konkreten Fall angesichts der - 
wie aufgezeigt - nicht deckungsgleichen Rügen rechtskonform nachgelebt wird/ 
wurde, ist fraglich. 

2.1.3  Auch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren rügen die Be-
schwerdeführer Ziff. 1 und Ziff. 2 nicht durchwegs die gleichen Mängel, wie allein 
der Vergleich der Zwischentitel der thematisch strukturierten Beschwerden zeigt. 
Nachdem die Beschwerdeführer einer von den Vorinstanzen favorisierten Verfah-
rensvereinigung jedoch nicht opponieren (vgl. Replik Beschwerdeführer Ziff. 1 
S. 3 Rz. 3; Replik Beschwerdeführer Ziff. 2 S. 2 Rz. 2), kann der angesproche-
nen Problematik keine derartige Bedeutung zukommen, dass die beiden Be-
schwerden getrennt behandelt werden müssten. Die Verfahren sind folglich 
ebenfalls zu vereinigen. 

2.2 Die Entscheidungsvoraussetzungen gemäss § 27 VRP, namentlich die 
Rechtsmittelbefugnis (Abs. 1 lit. d) sowie die frist- und formgerechte Beschwer-
deerhebung (Abs. 1 lit. f) sind gegeben und werden auch von den Beschwerde-
gegnern nicht konkret in Abrede gestellt (vgl. Vernehmlassung der Beschwerde-
gegner S. 3 Ziff. II. 4.). 

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3.1 Der Regierungsrat hat im Wesentlichen erwogen, das EG und OG zählten 
unbestrittenermassen als Vollgeschosse. Den Nachweis, dass es sich beim 
1. UG nicht um ein Vollgeschoss handle, habe der Gemeinderat nicht erbracht. 
Aus den Plänen lasse sich jedoch ablesen, dass nur ungefähr 30% der Fassa-
denabwicklung mehr als 1.5 m über das gewachsene Terrain hinausrage, womit 
die Grenze von 60% der Fassadenabwicklung, ab welcher gemäss Art. 32 Abs. 2 
des kommunalen Baureglements 2006 (BauR) vom 25. September 2005 auf ein 
Vollgeschoss zu erkennen sei, gewahrt bleibe (Erw. 3.1 f. mit Hinweis auf die 
Pläne Nr. A099 Baueingabe I. Untergeschoss, Nr. A102 Baueingabe Nord-Süd-
fassade, Nr. A104 Baueingabe Ost-Westfassade/Schnitt, alle vom 10.12.2019). 

Das Parkgeschoss (2. UG) überrage das gewachsene Terrain an keiner Stelle 
um mehr als einen Meter. Mit der Projektänderung vom 18. Dezember 2019 sei 
erreicht worden, dass das 2. UG nun gegenüber der J.________-strasse auf ei-
ner Länge von noch acht Metern praktisch in voller Höhe in Erscheinung trete. 
Der sichtbare Bereich der insgesamt 25.7 m langen Nordfassade umfasse ein 
rund fünf Meter breites Garagentor sowie einen überdeckten Hauseingang. Im 
Vergleich zum 1. UG komme dem 2. UG nur eine untergeordnete Bedeutung zu, 
zumal dieses talseits nur zu knapp einem Drittel freigelegt sei. Es liege im Er-
messen der Baubewilligungsbehörde und entspreche offensichtlich auch deren 
Praxis, neben der Garagenzufahrt auch noch eine Eingangstüre zuzulassen 
(Erw. 3.3). 

An der Südseite werde der unter Berücksichtigung des Mehrlängenzuschlags 
von 0.78 m (1/4 von [23.13 m - 20 m], vgl. Art. 34 Abs. 1 BauR) erforderliche 
Grenzabstand von 3.78 m auf einer Fläche von 0.62 m2 unterschritten. Die Be-
schwerdegegner hätten jedoch den Nachweis über die Einhaltung des Grenz-
abstandes mittels Flächenausgleich gemäss Art. 34 Abs. 3 BauR erbracht 
(Erw. 4.2).

Die Baubewilligungsbehörde sei zum richtigen Schluss gekommen, dass es sich 
beim projektierten Einfamilienhaus nicht um ein Terrassenhaus im Sinne von 
Art. 38 BauR handle. Demzufolge habe es keine Höhenbegrenzungslinie von 
acht Metern gemäss Art. 39 Abs. 6 BauR einzuhalten. Zudem sei zu Recht ein 
zusätzlicher Ausnützungsbonus von 0.1 für den Verzicht auf ein Dachgeschoss 
gemäss Art. 7 Abs. 2 und 3 SBV gewährt worden (Erw. 5.2). 

Das Einfamilienhaus sei als gestaffelte Baute zu qualifizieren (§ 60 Abs. 5 des 
Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987; Art. 36 
Abs. 3 BauR). Die Beschwerdegegner hätten entsprechend zu Recht zwei Ge-
bäudehöhen separat berechnet (Erw. 6.2). 

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Gemäss Art. 8 Abs. 2 SBV seien Oblichter längs in Richtung See auszurichten. 
Das nordöstlich gelegene der drei Oblichter stehe parallel zum See. Der Auffas-
sung der Baubewilligungsbehörde, die Ausrichtung sei nicht von Relevanz, kön-
ne nicht gefolgt werden. Dieser Mangel lasse sich jedoch mittels einer Neben-
bestimmung beheben; ein Bauabschlag allein aus diesem Grunde wäre unver-
hältnismässig (Erw. 7.1 f.). 

3.2.1  Der Beschwerdeführer Ziff. 1 rügt betreffend die Geschosszahl, aus den 
Plänen gehe nicht hervor, wo sich die bloss 30% Fassadenabwicklung des 1. UG 
fänden. Fraglich scheine, ob hierbei die dem 1. UG vorgelagerte Stützmauer mit-
berücksichtigt worden sei. Jedenfalls sei es nicht zulässig, Fassadenabwicklun-
gen mit Stützmauern zuzudecken und diese nicht zur Fassadenabwicklung zu 
zählen. Die Stützmauer grenze direkt an die Nordfassade des 1. UG an und habe 
Fassadenwirkung. Hieran könne die geplante Bepflanzung nichts ändern (Be-
schwerde S. 4 Rz. 3; vgl. Replik S. 4 Rz. 5 ff.). Die Fassadenwirkung der Stütz-
mauern beeinträchtige zudem das Landschaftsbild (Beschwerde S. 4 Rz. 4). Das 
2. UG widerspreche Art. 6 Abs. 2 SBV; die Formulierung sei klar: zulässig sei ei-
ne Zufahrt zur Sammelgarage, weiter nichts. Es gehe nicht an, eine Praxis zu 
behaupten (Beschwerde S. 4 f. Rz. 5). Die regierungsrätlichen Ausführungen 
zum OG liessen auf ein Terrassenhaus schliessen. Treffe dies zu, würden Ge-
bäudehöhe wie Ausnützung überschritten (Beschwerde S. 5 Rz. 6; vgl. Replik 
S. 5 Rz. 16). Der Eingangsbereich im 2. UG sei bei der anrechenbaren Ausnüt-
zung zu berücksichtigen, womit die zulässige Ausnützung ebenfalls überschritten 
werde (Beschwerde S. 5 Rz. 7; vgl. Triplik S. 3 Rz. 3 f.). Bei der Kostenverlegung 
sei der Gutheissung der Beschwerde betreffend die Oblichter Rechnung zu tra-
gen (Beschwerde S. 5 f. Rz. 8). 

3.2.2  Die Beschwerdeführer Ziff. 2 machen unter anderem namentlich geltend, 
das 2. UG bestehe in voller Geschosshöhe auf der gesamten Länge des darüber 
liegenden Geschosses. Es trete also mit mehr als nur einer Zufahrt (Rampe) zu 
einer Sammelgarage in Erscheinung. Die Vorinstanzen hätten Art. 6 SBV ver-
letzt. Angesichts des klaren Wortlautes bestehe für den Gemeinderat kein Er-
messen. Auf einer Breite von rund 8 m werde der ganze Zufahrtsbereich auskra-
gend mit einer Betondecke mit einer Ausladung von 4 m überdacht. Dieses Dach 
reiche bis 3 m an die J.________-strasse. Die Garagenzufahrt mit einer Torbreite 
von rund 5.30 m sowie ein Hauseingang von rund 2 m Breite nähmen die ganze 
Breite der Fassade ein. Das Garagentor weise eine Höhe von rund 3.05 m auf 
(Beschwerde S. 7 ff. Rz. 15 ff.; vgl. Replik S. 2 f. Rz. 4 ff.). Soweit der Gemeinde-
rat sinngemäss dafürhalte, dass vier Geschosse bewilligt werden könnten, weil er 
beim Nachbargebäude so entschieden habe, bestätige diese Argumentation 

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zunächst, dass Art. 6 SBV nicht vier Geschosse zulasse. Soweit der Gemeinde-
rat damit einen Anspruch der Beschwerdegegner auf Gleichbehandlung im Un-
recht bejahe, so gehe der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der 
Regel der Rücksicht auf eine gleichmässige Rechtsanwendung vor. Das Gara-
gentor beim Haus J.________-strasse __ sei überdies nicht vergleichbar. Eine 
ständige Rechtsprechungspraxis des Gemeinderates bestehe nicht (Beschwerde 
S. 12 ff. Rz. 36 ff.). 

Das Haus entspreche den baureglementarischen Vorgaben eines Terrassenhau-
ses, wie ein Blick auf die Nordfassade zeige. Das Bauprojekt weise vier Ge-
schosse auf, wobei die Dachfläche der vorgelagerten Gebäudeteile jeweils als 
Terrasse für das darüber liegende Geschoss fungiere. Der horizontale Versatz 
von EG und OG betrage je 3 m. Wenn der Versatz des 1. EG nur 2 m betrage, 
schliesse dies das Vorliegen eines Terrassenhauses nicht per se aus. Die 
Höhenbegrenzungslinie von 8 m für Terrassenhäuser werde nicht eingehalten, 
womit der Bauabschlag zu erteilen sei. Damit entfalle auch der Ausnützungsbo-
nus von 0.1 gemäss Art. 7 Abs. 2 SBV (Beschwerde S. 14 ff. Rz. 44 ff.; vgl. Re-
plik S. 3 Rz. 10 f.). Sofern das Verwaltungsgericht dieser Auffassung eines Ter-
rassenhauses nicht folge, sei zu berücksichtigen, dass keine gestaffelte Bauwei-
se vorliege und daher die Gebäudehöhe massiv überschritten werde. Gliederung 
eines Gebäudes bedeute noch nicht eine Staffelung. Allein aus der Rückverset-
zung ergäbe sich vorliegend noch keine Staffelung (Beschwerde S. 16 ff. 
Rz. 51 ff.; Replik S. 4 Rz. 12 ff.). Bestritten werde auch, dass die Baupläne das 
gewachsene Terrain richtig feststellten. Entlang der gemeinsamen Grenze der 
zum Grundstück J.________-strasse __ befinde sich der ursprüngliche Gelände-
verlauf. Im nördlichen Teil des Baugrundstückes sei aufgeschüttet worden. Ent-
sprechend sei dort dem Baugesuch ein zu hohes gewachsenes Terrain zugrunde 
gelegt worden (Beschwerde S. 17 f. Rz. 59 f.; vgl. Triplik S. 3 Rz. 8 ff.). 

Gemäss den Bauplänen sei die Ausnützungsziffer selbst unter Berücksichtigung 
des Ausnützungsbonus mit 585 m2 exakt ausgeschöpft. Indessen sei davon aus-
zugehen, dass angesichts eines inakzeptablen Verhältnisses von 3 zu 2 (nicht 
anrechenbare Fläche von total 820.18 m2 zu anrechenbarer Fläche von 585 m2) 
zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden soll. Beispielsweise lasse sich ein 
Pooltechnikraum von 95.33 m2 angesichts zweier weiterer Technikräume pro-
blemlos als Kinoraum nutzen. Die Vorinstanzen hätten zu Unrecht nicht berück-
sichtigt, dass die maximal zulässige Ausnützung bei weitem überschritten werde 
und insofern den Sachverhalt fehlerhaft festgestellt und das Recht falsch ange-
wendet (Beschwerde S. 18 ff. Rz. 61 ff.; vgl. Triplik S. 3 f. Rz. 11 ff.). 

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4.1.1  Gemäss § 15 Abs. 3 PBG sind die Gemeinden bei der Erfüllung ihrer Pla-
nungspflicht im Rahmen der Vorschriften und der übergeordneten Interessen des 
Bundes und des Kantons frei, und es steht ihnen auch bei der Anwendung ihres 
kommunalen Rechts ein gewisser Spielraum zu. Daraus ergibt sich, dass den 
Schwyzer Gemeinden im Bereich des Bau- und Planungsrechts eine gewisse 
Autonomie zusteht (Urteil BGer 1C_2/2009 vom 19.6.2009 Erw. 3.4 i.Sa. B. vs. 
Gemeinderat Wollerau).

4.1.2  Im Verwaltungsrechtspflegeverfahren geniesst der Autonomiebereich der 
Gemeinden gesetzlichen Schutz, indem § 46 Abs. 2 VRP den kantonalen Behör-
den verwehrt, die Ermessensausübung der Bezirks- und Gemeindebehörden 
sowie der Organe kommunaler Zweckverbände einer Kontrolle zu unterziehen, 
soweit sie die Aufgaben im Rahmen ihrer Autonomie erfüllen. Die Beurteilung ist 
insoweit von der Autonomie geschützt, als das Resultat kein kantonales oder 
Bundesrecht tangiert (vgl. VGE III 2011 50 vom 31.5.2011 Erw. 2 mit Hinweisen; 
zur Überschreitung des von der Gemeindeautonomie geschützten Beurteilungs-
spielraumes [bei der Auslegung der Begriffe "Vorbauten" und "vorspringende 
Gebäudeteile" gemäss § 59 Abs. 2 PBG sowie Art. 24 Abs. 5 des anwendbaren 
kommunalen BauR] vgl. Urteil BGer 1C_396/2018 vom 12.4.2019 i.Sa. L. vs. 
Gemeinderat Altendorf Erw. 4.4 f.). Der Regierungsrat hat sich insofern vorlie-
gend bei der Überprüfung der kommunalen Bauvorschriften samt den SBV im 
konkreten Einzelfall zu Recht Zurückhaltung auferlegt (angefochtener Entscheid 
Erw. 3.1.2). Auch das Verwaltungsgericht hat die Gemeindeautonomie zu re-
spektieren (§ 55 Abs. 3 VRP i.V.m. § 46 Abs. 2 VRP). Die angerufenen Rechts-
mittelinstanzen legen sich zudem eine gewisse Zurückhaltung auf, wenn es um 
die Beurteilung von örtlichen Verhältnissen und Gegebenheiten geht, die die lo-
kalen Behörden besser kennen (vgl. VGE 1013/98 und 1018/98, beide vom 
22.7.1998, je Erw. 2; VGE III 2013 110 vom 27.11.2013 Erw. 3.2; VGE III 2017 
68+70 vom 27.9.2017 Erw. 4.2.2).

Dem Verwaltungsgericht kommt im Übrigen gestützt auf § 55 Abs. 1 VRP als 
zweite Beschwerdeinstanz grundsätzlich nur mehr eine beschränkte Kognition 
zu, nämlich eine Rechtskontrolle inkl. Sachverhaltsüberprüfung, indes keine Er-
messenskontrolle. Rechtsfehlerhaft ist ein nicht pflichtgemäss ausgeübtes Er-
messen, d.h. ein in Missachtung des Gleichbehandlungsgebots, des Willkürver-
bots und des Verhältnismässigkeitsprinzips zustande gekommenes Ermessen 
(VGE III 2013 110 vom 27.11.2013 Erw. 3.2 mit Hinweisen auf VGE III 2008 247 
vom 28.7.2009 Erw. 2.2 m.H.; VGE III 2008 15 vom 24.4.2008 Erw. 2.3.2; 
BGE 131 II 81 Erw. 6.6; R. Herzog, Art. 6 EMRK und die kantonale Verwaltungs-
rechtspflege, Bern 1995, S. 369 f.).

11

4.1.3  Die Gemeindeautonomie schliesst die Auslegung und Anwendung des 
Gemeinderechts mit ein. Sie hat jedoch dort ihre Grenzen, wo sich eine Ausle-
gung mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr ver-
einbaren lässt (vgl. Häuptli, in: A. Baumann u.a., Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Aargau, Bern 2013, § 13 N 23). Auch wenn die übergeordnete Behörde 
bei der Auslegung von kommunalem Recht sich in Berücksichtigung der Ge-
meindeautonomie bei der Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen insofern 
Zurückhaltung aufzuerlegen hat, als dass sie vertretbare Entscheidungen der 
kommunalen Behörden zu akzeptieren hat (vgl. VGE 961/02 und 962/02 vom 
21.5.2003 Erw. 9b/bb und cc), bedeutet dies mithin nicht, dass die Kommunal-
behörde bei der Anwendung des vom kommunalen Gesetzgeber aufgestellten 
und vom Regierungsrat genehmigten Rechts frei ist. Sie ist ans kommunale 
Recht gebunden (Selbstbindung; VGE III 2014 116+129 vom 25.11.2014 Erw. 
6.9; VGE III 2013 218 vom 24.9.2014 Erw. 2.2; vgl. auch VGE III 2015 235+240 
vom 23.11.2016 Erw. 4.3.1 f.).

4.2.1  Art. 32 BauR regelt die Geschosszahl. Die zulässige Geschosszahl wird 
durch die Zonenvorschriften bestimmt. Für ihre Berechnung ist die Anzahl der 
Vollgeschosse massgebend (Abs. 1). Untergeschosse gelten als Vollgeschosse, 
wenn mehr als 60% der Fassadenabwicklung von Hauptbauten um mehr als 
1.50 m, bis oberkant Geschossdecke gemessen über das gewachsene oder tie-
fer gelegte Terrain hinausragen (Abs. 2). 

Auf dem Baugrundstück sind ein sichtbares Untergeschoss und zwei Vollge-
schosse zulässig. Dachgeschosse sind nicht zulässig (Art. 6 Abs. 1 SBV). Weite-
re Untergeschosse sind nur als unterirdische Bauten nach § 61 Abs. 2 PBG 
zulässig. Solche dürfen nicht in Erscheinung treten, ausser einer Zufahrt zu einer 
Sammelgarage (Art. 6 Abs. 2 SBV). § 61 Abs. 2 PBG definiert als unterirdische 
Bauten solche, die das gewachsene Terrain nicht oder um nicht mehr als 1 m 
überragen. 

4.2.2  Die ursprüngliche Planung (Plan-Nr. A098 Baueingabe 2. UG Garagenge-
schoss vom 20.9.2019) sah als Garagenzufahrt eine sich von der Fassade des 
2. UG zur J.________-strasse hin erweiternde ummauerte Öffnung von rund 
16 m Breite strassenseitig vor; die Kante des Vordaches mass rund 14.5 m, die 
Breite der Garagenzufahrt fassadenseitig betrug rund 11.5 m. Im Westbereich 
dieser Zufahrt befand sich das Garagentor mit rund 6 m Breite, östlich davon, ge-
trennt durch eine Mauer, der gegenüber der Fassade um rund 3 m zurückver-
setzte Eingang. 

Mit Prüfbericht vom 6. November 2019 (S. 3 oben) verlangte die kommunale Ab-
teilung Hochbau/Liegenschaften unter anderem unter Verweis auf Art. 6 SBV ei-

12

ne Reduktion der Breite der Garagenzufahrt. Diese soll vergleichbar mit dem 
Gebäude J.________-strasse __ rechtwinklig auf die J.________-strasse führen 
und eine Breite von 8 m nicht überschreiten. 

Der (nicht als überarbeitet bzw. revidiert gekennzeichnete) Plan-Nr. A098 vom 
10.12.2019 weist nunmehr eine eingewandete, rechtwinklig zur J.________-
strasse führende Garageneinfahrt von durchwegs 8 m auf. Die Breite des Gara-
gentors wurde leicht reduziert; der Eingang östlich davon schliesst unmittelbar 
ans Garagentor an. 

4.2.3  Der Gemeinderat hielt in der Baubewilligung fest (S. 2 Erw. 4), dass der 
Garageneinschnitt in seiner Breite identisch mit dem auf der Nachbarliegenschaft 
KTN __03 (J.________-strasse __) ausgeführten und bewilligten Zugang ist. Im 
Sinne der Rechtsgleichheit und Gleichbehandlung entspreche das Bauvorhaben 
somit in diesem Punkte den geltenden Vorgaben. 

Der Regierungsrat hat hierzu erwogen (angefochtener RRB Erw. 3.3), dem 2. UG 
komme nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Dass der Gemeinderat neben 
der Zufahrt in die Sammelgarage auch noch eine Eingangstüre zulasse, liege im 
Ermessen des Gemeinderates und entspreche offensichtlich dessen Praxis.

4.2.4  Die vorinstanzlichen Beurteilungen geben zu keinen Beanstandungen An-
lass. Der Vergleich der Visualisierungen des Vorprojektes und der auf Verlangen 
der Gemeinde abgeänderten Garageneinfahrt (Anhang A zur Vernehmlassung 
der Beschwerdegegner) bestätigt den sich bereits aus den Planunterlagen erge-
benden beurteilungsrelevanten Unterschied der beiden Projekte. Während die 
Zufahrt des ersten Projektes in ihrer Dimensionierung breitausladend und wuch-
tig daher kam mit einer klar strukturierten Trennung zwischen Garagenzufahrts-
bereich und Hauseingang, nimmt sich die geänderte und bewilligte Variante, wel-
che nur noch knapp ein Drittel der nördlichen Hausbreite umfasst, demgegenü-
ber zurückhaltend, geradlinig und diskret aus. Sie ist, wie vom Gemeinderat ver-
langt, der Garageneinfahrt der Liegenschaft J.________-strasse __ angeglichen. 
Dass der Garagenzufahrt ein Hauseingang angegliedert ist, ist nicht ohne weite-
res erkennbar und ändert insbesondere nichts daran, dass der Fokus auf den 
Zugang zu einer Garage gerichtet bleibt. Abgesehen davon kommt es nicht sel-
ten vor, dass in Garagentore gleichzeitig Türen eingelassen sind. Es kann daher 
auch nicht gesagt werden, die geplante Garagenzufahrt lasse sich nicht mit dem 
Wortlaut von Art. 6 Abs. 2 SBV vereinbaren. Als Hauszugang steht optisch aus 
der Nordperspektive ohnehin der über Treppen führende Weg auf der Ostseite 
des Gebäudes im Vordergrund. 

13

Im konkreten Fall kann auch nicht entscheidend sein, inwieweit betreffend die 
Zulässigkeit einer Eingangstüre eine kommunale Praxis besteht. Angesichts der 
konkreten Regelung der Zufahrt in den SBV und der bereits bestehenden ver-
gleichbaren Garagenzufahrt im Gestaltungsplanbereich (mit insgesamt acht Lie-
genschaften) kann auch unter dem Gesichtspunkt der vorliegend nach Massgabe 
des Gestaltungsplanes samt SBV zu beurteilenden Einordnung jedenfalls nicht 
gesagt werden, die bewilligte Garagenzufahrt stehe im Widerspruch zu den ge-
setzlichen Vorgaben. Die Bewilligungsfähigkeit der Garageneinfahrt bedarf mithin 
keiner Anrufung des Gleichbehandlungsgrundsatzes oder eines Anspruchs auf 
Gleichbehandlung im Unrecht, zumal nichts darauf hindeutet, dass nicht auch die 
vergleichbare Garageneinfahrt der Nachbarliegenschaft im Einklang mit den bau-
rechtlichen Bestimmungen und den SBV erteilt wurde. 

4.2.5  Die Beschwerdeführer Ziff. 2 können mit ihren Vorbringen an dieser Beur-
teilung allein deswegen nichts ändern, weil sie sich in ihrer Beschwerde offen-
sichtlich auf das ursprüngliche Projekt beziehen (vgl. Beschwerde S. 11 Rz. 31 
mit Wiedergabe der Visualisierung des ersten Projekts). Die Unzulässigkeit die-
ser Variante hat die Gemeinde wie erwähnt bereits mit ihrer Vorprüfung festge-
stellt. Mit ihrer Replik bestreiten die Beschwerdeführer Ziff. 2 zu Unrecht die Un-
möglichkeit eines Hauseinganges bei einer Garagenzufahrt im Sinne von Art. 6 
Abs. 2 SBV (S. 2 f. Rz. 6). Indessen kann es, wie vorstehend bereits angespro-
chen, keinen entscheidenden Unterschied machen, ob sich beispielsweise ein 
Garagentor über die ganze Breite erstreckt (u.U. mit integrierter Türe) oder die 
Türe (diskret) getrennt vom Garagentor angebracht wird. Dass auch eine Gara-
genzufahrt (samt Tor) in gewisser Weise in Erscheinung tritt, ist im Übrigen 
zwangsläufig unvermeidbar, was auch aus der Formulierung von Art. 6 Abs. 2 
SBV hervorgeht. Im Übrigen kann nicht bestritten werden, dass das 2. UG unter 
Terrain liegt. Dass aus der Nordperspektive neben EG und OG auch die beiden 
UG erkennbar sind und die Baute insofern als viergeschossig in Erscheinung tritt 
(vgl. Replik der Beschwerdeführer Ziff. 2 Rz. 9; Triplik der Beschwerdeführer 
Ziff. 2 Rz. 7), ändert nichts daran, dass die beiden UG nicht als Vollgeschosse 
zählen. 

4.3.1  Untergeschosse gelten als Vollgeschosse, wenn mehr als 60% der Fassa-
denabwicklung von Hauptbauten um mehr als 1.50 m, bis oberkant Geschoss-
decke gemessen, über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen 
(Art. 32 Abs. 2 BauR mit Illustrationen in Anhang 6a und 6b [mit uneinheitlicher 
Terminologie: "tiefer gelegene Terrain", sowie der erklärenden Ergänzung "Liegt 
das gestaltete Terrain tiefer als das gewachsene, ist das gestaltete Terrain mass-
gebend"]). 

14

4.3.2 Die Südfassade des 1. UG ist nicht sichtbar und liegt vollständig sowohl un-
ter dem gewachsenen wie dem gestalteten Terrain. Bei der "Ansicht von Norden" 
ist im Gegensatz zur "Ansicht von Süden" nur das gewachsene Terrain, nicht 
aber das gestaltete Terrain ausgewiesen (vgl. Plan-Nr. A102 Baueingabe Nord-
Südfassade vom 10.12.2019). Indes ist erkennbar, dass die Nordfassade (nahe-
zu) vollständig über Terrain zu liegen kommt (vgl. auch Anhang A [Visualisierung] 
zur Vernehmlassung der Beschwerdegegner vom 17.12.2020). Der "Ansicht von 
Westen" wie der "Ansicht von Osten" (Plan-Nr. A103 "Baueingabe Ost-West-
fassade/Schnitt" vom 10.12.2019) lässt sich herausmessen, dass jeweils jeden-
falls (mindestens) rund 2/3 um weniger als 1.50 m über das massgebliche Ter-
rain hinausragen. Die Vorgaben gemäss Art. 32 Abs. 2 BauR, um nicht als Voll-
geschoss zu gelten, werden vom 1. UG folglich deutlich gewahrt. Der regierungs-
rätliche Entscheid ist auch diesbezüglich zu bestätigen. Dass die westlich ansch-
liessenden Stützmauern, welche den Vorgaben von Art. 10 Abs. 4 und 5 SBV 
(maximale Höhe von 2 m; Begrünung) entsprechen, nicht Teil der Fassade(nab-
wicklung) bilden und die Fassade auch nicht zudecken, illustriert der Plan 
Nr. A099 (Baueingabe I. Untergeschoss vom 10.12.2019). 

4.3.3  In diesem Zusammenhang drängen sich dennoch folgende Bemerkungen 
auf: Art. 58 Abs. 1 BauR verlangt ("ist … mit folgenden Beilagen … einzurei-
chen"), dass das Baugesuch unter anderem Grundrisspläne im Massstab 1:100 
aller Geschosse mit Eintrag der Zweckbestimmung der einzelnen Räume sowie 
allen zur Prüfung des Projekts notwendigen Masse und Angaben (lit. c) sowie 
Schnitt- und Fassadenpläne im Massstab 1:100 mit bestehenden und neuen Ter-
rainlinien, den massgebenden Gebäudehöhen sowie den weiteren notwendigen, 
auf den Fixpunkt bezogenen Höhenkoten am Bau (lit. d) enthält. 

Den Nachweis, dass ein Untergeschoss im Sinne von Art. 32 Abs. 2 BauR nicht 
als Vollgeschoss gilt, hat die Bauherrschaft zu erbringen. Die aktenkundigen 
Planunterlagen enthalten hierzu weder die Darstellung der Fassadenabwicklung 
noch diesbezügliche metrische Angaben; vielmehr sind die Masse mühsam aus 
den Plänen herauszulesen. Hinzu kommt, dass es den Planunterlagen teils an 
einer vollständigen und insbesondere in sich konsistenten Beschriftung fehlt. 
Hierfür kann auf den Plan-Nr. A103 (Baueingabe Ost-Westfassade/Schnitt vom 
10.12.2019) verwiesen werden (unterschiedliche/fehlende Beschriftungen von 
gestaltetem und gewachsenem Terrain). Dies ist angesichts der von der Baube-
willigungsbehörde verlangten Überarbeitung (vgl. vorstehend Erw. 4.2.4; ange-
fochtener RRB Ingress lit. A; Baubewilligung Ingress lit. D) im Nachgang zu den 
Einsprachen nicht ganz verständlich. Das empfehlenswerte Beharren auf 
vollständigen und korrekten Plänen im Baubewilligungsverfahren seitens der 
Baubewilligungsbehörden würde keinen überspitzten Formalismus darstellen, 

15

sondern lässt sich mit den gesetzlichen Vorgaben rechtfertigen, kann allfälligen 
Rügen a priori ihre Grundlage nehmen und steht somit insbesondere im Zeichen 
der anzustrebenden beförderlichen Baubewilligung und -realisierung. 

4.4 Unbehelflich ist (dennoch) die - weiter nicht substantiierte - Bestreitung des 
gewachsenen Terrains. Die Beschwerdegegner führen hierzu überzeugend aus 
(Vernehmlassung S. 9 Ziff. 2 mit Hinweis auf eine Fotoaufnahme [Anhang C]; vgl. 
google.ch/maps), dass bei der Neuerstellung der J.________-strasse, d.h. im un-
teren Bereich der Bauparzelle eine heute noch ersichtliche Abgrabung erfolgt sei. 
Vom Beizug von Höhenaufnahmen und Plänen vom Gestaltungsplangebiet (vor 
und nach dem Jahr 2000), den die Beschwerdeführer Ziff. 2 beantragen (Replik 
vom 22.2.2021 S. 4 Rz. 16 f.; vgl. Triplik S. 3 Rz. 10), kann ohne Verletzung des 
Untersuchungsgrundsatzes und des Anspruches der Beschwerdeführer auf Be-
weisabnahme (in antizipierter Beweiswürdigung) verzichtet werden. 

Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verliert die Frage der Eru-
ierbarkeit sowie der Angepasstheit einer Aufschüttung oder Abgrabung an das 
umgebende Gelände mit fortschreitender Zeitdauer an Bedeutung; vorbehalten 
bleibt, dass die Abweichung des geschaffenen (bestehenden) Terrains als "ge-
wachsenes Terrain" vom ursprünglichen Geländeverlauf nicht offensichtlich ist 
und ein Abstellen auf das geschaffene Terrain nicht zu einem baupolizeilich un-
haltbaren Ergebnis führt (vgl. EGV-SZ 2005 B 8.9; VGE III 2015 114 vom 
18.2.2016 [vom Bundesgericht bestätigt mit Urteil 1C_157/2016 vom 6.9.2016] 
Erw. 3.4.1 ff.). 

Zum einen ist vorliegend eine Diskrepanz zwischen bestehendem und ursprüng-
lichem Verlauf mit Ausnahme der erwähnten Abböschung als Folge des Baus der 
J.________-strasse (vgl. Vernehmlassung des Gemeinderates im Verfahren III 
2020 184 S. 7 Ziff. 4) nicht erkennbar. Von einer Terrainveränderung ist mit Aus-
nahme der Neuerstellung der J.________-strasse (nach 2006, vgl. WebGIS, 
Geokategorie Luft- und Satellitenbilder, Zeitreise Luftbild 2006 und 2010) im frag-
lichen Bereich nichts bekannt; das Gegenteil wird auch von den Beschwerdefüh-
rern Ziff. 2 nicht substantiiert behauptet. Zum andern kann nicht gesagt werden, 
mit der Realisierung des Bauvorhabens ergebe sich ein baupolizeilich unhaltba-
res Resultat. 

5.1.1  Nach Art. 5 SBV sind für die Baubereiche Ein- und Zweifamilienhäuser 
zulässig. In den Baubereichen G+H sind auch Terrassenbauten im Sinne des 
BauR zulässig. Gemäss Art. 38 BauR gelten Wohnbauten in Hanglagen als Ter-
rassenhäuser und sind den Bestimmungen von Art. 39 BauR (mit Skizze in An-
hang 12) unterstellt, wenn sie stufenartig in Hanglagen erstellt werden und mehr 
als zwei talwärts orientierte Stufen bzw. Geschosse aufweisen. Der horizontale 

16

Versatz einer Stufe muss mindestens 3 m aufweisen. Terrassenbauten dürfen in 
der Zone W3 höchstens 5 Geschosse eingeschlossen einem reinen Garagenge-
schoss, in der Zone E2 und W2 höchstens 4 Geschosse eingeschlossen ein rei-
nes Garagengeschoss aufweisen (Art. 39 Abs. 2 lit. f BauR). Die massgebende 
Gebäudelänge liegt im Bereiche der längsten Baustufe, die horizontal von der 
Terrassenvorderkante bis zum Schnittpunkt mit dem ausgemittelten Terrain auf 
der Höhe der Oberkante des Fussbodens gemessen wird (Art. 39 Abs. 4 BauR). 
Die Höhenbegrenzungslinie ist der Höhenunterschied zwischen dem ausgemittel-
ten Terrainverlauf und der Verbindungslinie der Oberkante der höchsten Bauteile 
an der Seitenfassade, die auf der Falllinie verläuft (Art. 39 Abs. 5 BauR). Das 
Gebäude darf die Höhenbegrenzungslinie von 8 m in der E2 und W2 und von 
10 m in der W3 nicht überschreiten. Diese Beschränkung gilt auch für Gestal-
tungspläne (Art. 39 Abs. 6 BauR). 

5.1.2  Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden 
in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei 
Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (§ 60 Abs. 2 PBG; vgl. 
Art. 36 Abs. 2 BauR). Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe 
jedes Baukörpers gesondert bestimmt (§ 60 Abs. 5 PBG; vgl. Art. 36 Abs. 3 
BauR). Es besteht keine kantonale Praxis, wonach lediglich bei einer Rückver-
setzung von mindestens 3 m von einem gestaffelten Baukörper gesprochen wer-
den kann (vgl. EGV-SZ 2018 B 8.2; VGE III 2019 137 vom 23.1.2020 Erw. 5.4.1). 
Vielmehr wurde in einem Fall der Bau aufgrund der klaren Linien (der Rückver-
setzung des Geschosses um 1.35 m auf der gesamten Länge) als gestaffelt 
wahrgenommen. Dasselbe wurde in einem anderen Fall auf einer anderen Fas-
sade bei einer Rückversetzung um 2.43 m angenommen. Des Weiteren wird 
nicht verlangt, dass den in der Höhe gestaffelten Baukörpern funktional zwingend 
eigenständige Bedeutung zukommen muss (vgl. VGE III 2014 183 vom 
19.5.2015 Erw. 3.4, mit Hinweis auf Häuptli, a.a.O., § 49 N 35). In VGE III 2017 
226 vom 30. Mai 2018 erkannte das Verwaltungsgericht eine Staffelung, obwohl 
diese "planerisch deutlicher hätte hervorgehoben werden können". 

5.1.3  Die Fragen, ob eine Terrassenbaute oder eine gestaffelte Baute vorliegt, 
ist mithin für die Bemessung der Gebäudehöhe von Relevanz und damit auch für 
die Bemessung von - vor dem Verwaltungsgericht allerdings unbestrittenen - 
Grenz- und Gebäudeabständen (vgl. § 60 ff. PBG). Zudem wird gemäss Art. 7 
Abs. 3 SBV i.V.m. Art. 7 Abs. 2 SBV im Baubereich H ein zusätzlicher Ausnüt-
zungsbonus gewährt, wenn kein Terrassenhaus gebaut wird. 

5.2.1  Die Baubewilligungsbehörde hat bei der Beurteilung der Ausnützung 
(Baubewilligung S. 3) ausgeführt, trotz leichter Staffelung handle es sich deswe-

17

gen nicht um ein Terrassenhaus. Weil das Gebäude die Höhenbegrenzungslinie 
um 8 m überschreite, könne es sich nur schon aus diesem Grund nicht um ein 
Terrassenhaus handeln. Diesem letzten Argument als Umkehr- bzw. Zirkel-
schluss kann nicht gefolgt werden. Methodisch ist zunächst zu prüfen, ob es sich 
um ein Terrassenhaus handelt. Ist dies der Fall, ist die Gebäudehöhe gemäss 
den Vorgaben bei Terrassenbauten zu bemessen bzw. zu prüfen, ob die mass-
gebende Höhenbegrenzungslinie eingehalten wird. Ist dies nicht der Fall, kann 
das Bauprojekt nicht bewilligt werden. Handelt es sich hingegen nicht um ein Ter-
rassenhaus, stellt sich weiter die Frage, ob das Bauvorhaben als in der Höhe ge-
staffelte Baute zu qualifizieren ist oder nicht, und ist entsprechend die Einhaltung 
der gesetzlichen Maximalhöhe nach den jeweils einschlägigen Bestimmungen zu 
prüfen. 

5.2.2  Der Regierungsrat hat erwogen (angefochtener RRB Erw. 5.2), das ge-
plante Einfamilienhaus weise vier (zumindest teilweise) abgestufte Geschosse 
auf, welche talwärts bzw. gegen Norden orientiert seien. Hingegen sei die Süd-
seite einheitlich gestaltet und weise keine Stufen auf. Das erste und das zweite 
UG seien auch gegen Norden nicht auf ihrer ganzen Länge versetzt; zudem wei-
se der horizontale Versatz zwischen dem 1. UG und dem Erdgeschoss nur zwei 
Meter auf und erfülle das für Terrassenhäuser erforderliche Mass von drei Metern 
nicht. 

5.2.3  Nach allgemeinem Sprachgebrauch sind Terrassenhäuser Gebäude, bei 
denen, bedingt durch die Hangneigung, horizontale Gebäudeabschnitte stufen-
förmig so versetzt sind, dass die Dachfläche eines vorgelagerten Gebäudeteils 
gleichzeitig als Terrasse für das darüber liegende Geschoss fungiert. Entschei-
dend für das äussere Erscheinungsbild ist die Terrassierung/Abstufung: Diese 
muss als solche erkennbar sein. Das heisst nach der Zürcher Praxis, dass das 
Verhältnis zwischen (offener) Terrassenfläche zur Wohnfläche mindestens 1:3 
betragen soll (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 
6. Aufl., Wädenswil 2019, S. 1141). In diesem Sinne definiert auch § 17 der aar-
gauischen Bauverordnung (SRAG 713.121) vom 25. Mai 2011 Terrassenhäuser 
als in der Höhe gestaffelte Gebäude mit Gebäudestufen, die der Hangneigung 
nach versetzt sind, wenn das Gefälle des massgebenden Terrains grösser ist als 
10% und das Verhältnis der Grundflächen von Terrasse und zurückversetzter 
Gebäudeeinheit mindestens 1:3 beträgt. Beim Terrassenhaus überlagern sich al-
so die einzelnen Gebäudestufen; die Häuser sind nicht in der Vertikalen getrennt, 
sondern in der Horizontalen (vgl. Häuptli, a.a.O., § 49 N 30). Eine Definition von 
Terrassenhäuser enthält auch Art. 23 der Bauverordnung des Kantons Bern 
(BSG 721.1) vom 6. März 1985. Als Terrassenhäuser gelten demgemäss stufen-

18

artig an Hanglagen erstellte Bauten mit mehr als zwei talwärts orientierten Bau-
stufen. 

5.2.4  Im Lichte dieser Begriffsbestimmung(en) eines Terrassenhauses, welche 
weitestgehend mit derjenigen von Art. 38 f. BauR (im Verbund mit der Skizze in 
Anhang 12) korrespondiert, erweist sich die regierungsrätliche Beurteilung nicht 
als rechtsfehlerhaft. Wie sich aus den Plänen ergibt, ist das 1. UG gegenüber 
dem 2. UG um nur knapp einen Meter zurückversetzt und das EG gegenüber 
dem 1. UG um rund 2 m; allein das OG weist gegenüber dem EG eine Rückver-
setzung um rund 3 m auf. Eine solche Zurückversetzung ist aufgrund der darge-
legten Definition eines Terrassenhauses grundsätzlich konstitutiv für die Beurtei-
lung als Terrassenhaus und entspricht im konkreten Fall insbesondere auch der 
kommunalen Auffassung eines Terrassenhauses, wie die Illustration in Anhang 
12 BauR unmissverständlich zum Ausdruck bringt. 

Nachdem das Einfamilienhaus zu Recht nicht als Terrassenhaus qualifiziert wur-
de, kommt es mithin in den Genuss des zusätzlichen Ausnützungsbonus von 0.1 
und greift die Höhenbegrenzungslinie von 8 m nicht. 

5.3.1  Vertretbar ist auch die regierungsrätliche Qualifikation des Einfamilienhau-
ses als gestaffelte Baute. Einerseits ist das OG gegenüber dem EG auf der 
Nordseite um rund 3 m zurückversetzt; zum andern ist das OG im nördlichen Be-
reich auch auf der Westseite gegenüber dem EG auf einer Länge von rund 6 m 
um rund 8 m zurückversetzt (wobei die Dachfläche des Wohnbereichs im EG auf 
einer Fläche von knapp 50 m2 begrünt wird) (vgl. Pläne-Nr. A103 Baueingabe 
Ost-Westfassade/Schnitt, A100 Baueingabe Erdgeschoss und A101 Baueingabe 
Obergeschoss, alle vom 10.12.2019; sowie die Visualisierungen des Auflagepro-
jektes, welchen diesbezüglich nach wie vor eine gewisse Aussagekraft zugebilligt 
werden kann, nachdem die von der Baubewilligungsbehörde verlangte Projekt-
änderung namentlich die Garageneinfahrt im 2. UG betroffen hat). Die Vor-
instanzen haben daher ihren Ermessensspielraum nicht überschritten und es 
kann ihnen beigepflichtet werden, dass das Obergeschoss als eigenständiger 
Baukörper in Erscheinung tritt. 

5.3.2  Im Baubereich H beträgt die maximale Höhenbegrenzung oberkant Dach-
rand absolut 728.70 m.ü.M. (Art. 9 Abs. 8 SBV). Das Bauprojekt wahrt bzw. un-
terschreitet diese maximal zulässige Höhe mit 728.06 m.ü.M. 

5.3.3  Zulässig ist eine Gebäudehöhe von 7.00 m, wobei für die Messweise auf 
das Baureglement verwiesen wird (Art. 9 Abs. 8 SBV). In der E2 werden für 
Wohnbauten in Hanglage (Hangneigung gemessen innerhalb der Gebäude-
grundfläche in der Falllinie des Hanges) für die maximal zulässige Gebäude- und 

19

Firsthöhe an der talseitigen Fassade Hangzuschläge gewährt (Art. 44 Abs. 4 
BauR i.V.m. Art. 43 Abs. 4 BauR). Für die Seitenfassaden gilt der halbe Hang-
zuschlag. Für die hangseitigen Fassaden kann kein Hangzuschlag angerechnet 
werden (Art. 43 Abs. 5 BauR).

Für das Bauprojekt wurde ein Gefälle von 25.213% an der Westfassade und von 
25.325% an der Ostfassade ermittelt. Der Hangzuschlag beträgt daher 1.50 m 
(Art. 43 Abs. 4 lit. c BauR). Die Gebäudehöhe beträgt an der Nordfassade für das 
Erdgeschoss 6.77 m und für das gestaffelte Obergeschoss 8.50 m. Die Gebäu-
dehöhe an der Ostseite beträgt 6.95 m, an der Westfassade 6.74 m (jeweils 
oberkant Obergeschoss) und an der bergseitigen Südfassade 4.58 m. Die maxi-
mal zulässige Höhe von 7 m bzw. von 8.50 m (unter Einschluss des Hangzu-
schlags an der Nordseite) wird folglich allseitig gewahrt. Es spielt mithin keine 
Rolle, ob an den Seitenfassaden in der Zone E2 der halbe Hangzuschlag trotz 
Fehlens eines Verweises in Art. 44 BauR auf Art. 43 Abs. 5 BauR zur Anwen-
dung kommt oder nicht. 

Nachdem die planerisch ausgewiesenen Massangaben soweit ersichtlich von 
den Beschwerdeführern nicht in Frage gestellt werden und die Kritik an der Fest-
legung des massgebenden gewachsenen Terrains, wie dargelegt, unbegründet 
ist, sind die Baubewilligung sowie der angefochtene RRB auch in dieser Hinsicht 
zu bestätigen. 

5.3.4  Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die in den Plänen ausge-
wiesenen Grenzabstände - soweit ersichtlich - zu Recht nicht bestritten werden 
und allseitig eingehalten werden, auf der Südseite unter baureglementskonfor-
mer Inanspruchnahme des Flächenausgleichs (Art. 34 Abs. 3 BauR). 

6.1.1  Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechen-
baren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche 
(Art. 27 BauR). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller 
ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wan-
dquerschnitte (Art. 28 Abs. 1 BauR). Nicht angerechnet werden unter anderem 
(Art. 28 Abs. 2 BauR):

a) zur Wohnung gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht als Wohn- 
und Arbeitsräume verwendbar sind;

b) eine zu einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, sofern sie keine 
anrechenbaren Räume erschliesst;

c) Heiz-, Kohlen-, Tankräume, Räume für Energiespeicher und Waschküchen;
d) Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen;
e) allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienende Ein- oder 

Abstellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen (…);

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f) Verkehrsflächen wie Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht 
anrechenbare Räume erschliessen, ferner bei Hauseingängen im 
Untergeschoss die Hauseingangszone mit Treppe zum darüber liegenden 
Geschoss, sofern das Untergeschoss keine Wohn- und Arbeitsräume 
enthält;

g) Korridore sind nur auf eine Breite von 2 m anzurechnen, wenn die seitliche 
Fläche in Häusern mit mehr als 4 Wohnungen zum Abstellen von 
Kinderwagen, Velos und dgl. verwendet werden können; 

h) Wintergärten sowie verglaste Dachterrassen und Balkone bis zu einer 
Fläche von 15% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche pro Wohneinheit;

i) offene ein- und vorspringende Balkone;
j) Laubengänge, die auf der Längsseite offen sind;
k) unterirdische gewerbliche Lagerräume, die weder publikumsoffen noch mit 

Arbeitsplätzen belegt sind.

Art. 29 BauR definiert die anrechenbare Landfläche. 

6.1.2  Im Gegensatz zum Verhältnis zwischen anrechenbarer 
Bruttogeschossfläche und anrechenbarer Landfläche (= Ausnützungsziffer) gibt 
es keine verbindliche Verhältniszahl für die Beziehung zwischen anrechenbarer 
und nicht anrechenbarer Bruttogeschossfläche bzw. maximaler Geschossfläche 
und Parzellengrösse (VGE III 2014 191 vom 28.1.2015 [betr. Feusisberg] 
Erw. 3.4 m.H.a. EGV-SZ 2008 B 8.9 [= VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 betr. 
Feusisberg] Erw. 3.2.1 in fine). Im konkreten Fall (zit. VGE III 2014 191) waren 
die anrechenbaren und nicht anrechenbaren Bruttogeschossflächen in etwa 
gleich gross. Unter Berücksichtigung des ausnützungsprivilegierten 
Dachgeschosses betrug der Anteil Kellerräume an der gesamten Fläche noch 
etwa 30%, was als "zweifelsohne ein erheblicher Anteil" qualifiziert wurde. Indes 
vermochte dieser Umstand keine Korrektur der nicht anrechenbaren Flächen zu 
begründen: Einerseits mangelt(e) es an einer entsprechenden gesetzlichen 
Grundlage und anderseits wurde die zonengerechte Beschränkung des 
Bauvolumens durch die vorgesehene Baute nicht in Frage gestellt (Erw. 3.4). 

In diesem Entscheid (VGE III 2014 191) wurde im Weiteren erwogen (Erw. 3.4), 
was die einzelnen Kellerräume anbelange, seien bei der Prüfung der 
Verwendbarkeit als Wohn- und Arbeitsräume die wohnhygienischen 
Bestimmungen beizuziehen, insbesondere Art. 12 Abs. 2 BauR, welcher eine 
minimale Fensterfläche verlange (mindestens ein Zehntel der Bodenfläche, 
wenigstens aber 0.8 m2). Es gelte indes zu beachten, dass bei bestimmten 
räumlichen Konstellationen auch fensterlose Räume zur anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche zu zählen seien, wenn sie objektivermassen dazu geeignet 
seien, unmittelbar dem Wohnen zu dienen. Konkret wurde ein "Kellerraum" in 
einem Untergeschoss (inkl. Pool) als anrechenbar qualifiziert: Die Lage des 
gegen den Hang hin situierten Raumes im Untergeschoss, insbesondere des 

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zum längeren Verweilens in Frage kommenden Nichtpoolbereichs, sprach 
grundsätzlich gegen eine Qualifizierung als anrechenbare Bruttogeschossfläche. 
Allerdings war der Kellerraum über eine Wendeltreppe von einem im 
Wohnbereich des Erdgeschosses befindlichen Büro her direkt erreichbar. Dieser 
Umstand machte den fraglichen Kellerraum zusammen mit einer geplanten 
Fensterfläche objektivermassen deshalb geeignet, um dem Wohnen zu dienen, 
auch wenn die wohnhygienischen Voraussetzungen betr. Fensterfläche - 
allerdings nur ganz knapp - nicht eingehalten wurden. Grundsätzlich kann also 
auch nicht die Bezeichnung der Räumlichkeiten in den Plänen massgebend sein, 
sondern ist vielmehr die zufolge der baulichen Ausgestaltung nach objektiven 
Kriterien mögliche Nutzbarkeit der Räume von Bedeutung (vgl. Felix Huber, Die 
Ausnützungsziffer, Zürich 1986, S. 68 unten). 

Mit VGE III 2016 33 vom 26. Oktober 2016 bestätigte das Verwaltungsgericht 
unter anderem, dass es keine verbindliche Verhältniszahl für die Beziehung 
zwischen anrechenbarer und nichtanrechenbarer Bruttogeschossfläche gibt. Im 
konkreten Fall gelte es insbesondere auch mit zu berücksichtigen, dass die nicht 
anrechenbare Bruttogeschossfläche der traditionellen Bauweise entsprechend 
getrennt vom darüber liegenden Wohnraum im grösstenteils nicht sichtbaren 
Untergeschoss situiert werde. Ein Korrekturbedarf aufgrund eines zu grossen 
Bauvolumens dränge sich, sofern ein solcher unter dem Titel der 
Ausnützungsziffer überhaupt zulässig wäre, nicht auf. Nicht zu beanstanden sei 
des Weiteren die (sachgerechte) Lagerung von Weinen in einem 
nichtanrechenbaren Kellerraum (Erw. 2.5). Es darf auch nicht kategorisch 
verlangt werden, dass sich ein Stau- oder Abstellraum - was zwar normalerweise 
der Fall ist - im Keller- oder Dachgeschoss befinden muss. Es sind auch andere 
Überbauungsformen denkbar, bei denen nicht anrechenbarer, weil nicht zu 
Wohn- und Arbeitszwecken verwendbarer oder hierzu unmittelbar dienender, 
Abstellraum auf der Wohngeschossebene platziert wird (VGE III 2015 189 vom 
24.8.2016 Erw. 4.2.2; vgl. VGE III 2017 225 vom 15.5.2018 Erw. 3.2.2). 

6.2 In der Zone E2 gilt eine AZ von 0.35 (Art. 44 Abs. 3 BauR). Hinzu kommt 
ein Ausnützungsbonus von 0.05 für alle Baubereiche des Gestaltungsplanes 
(Art. 7 Abs. 1 SBV) sowie der Bonus von 0.1 (vgl. vorstehend Erw. 5.2.4). 

6.3 Unbestritten sind die anrechenbare und gemäss der Berechnung der Be-
schwerdegegner konsumierte anrechenbare Bruttogeschossfläche von 585 m2 
(vgl. Replik der Beschwerdeführer Ziff. 2 S. 5 Rz. 19). 

6.4.1  Der Hauseingang im 2. UG ist gestützt auf Art. 28 Abs. 2 lit. f BauR (vgl. 
vorstehend Erw. 6.1.1) von der anrechenbaren Bruttogeschossfläche auszuneh-

22

men (vgl. Vernehmlassung des Gemeinderates S. 7 Ziff. 5). Die Tiefgarage samt 
Keller (inkl. Weinkeller) im 2. UG weist keine Fenster auf und ist offensichtlich als 
Wohnraum untauglich. Nichts anderes gilt hinsichtlich der Keller- und Techni-
kräume inklusive den Pooltechnikraum von 95.33 m2 im 1. UG wie auch des 
Waschraumes. Ihnen allen fehlen Fenster und somit eine natürliche Beleuchtung, 
so dass die Anforderungen an die Wohnhygiene zur Nutzung als Wohnraum 
nicht erfüllt sind. Betreffend den Pooltechnikraum machen die Beschwerdegeg-
ner zudem geltend, dieser weise eine Stehhöhe von nur 1.60 m auf (vgl. Ver-
nehmlassung der Beschwerdegegner S. 10 Ziff. 5). Dies lässt sich anhand der 
Planunterlagen zwar nicht verifizieren (der Plan-Nr. A103 Baueingabe Ost-West-
fassade/Schnitt vom 10.12.2019 weist eine Höhe von 2.80 m wie für die anderen 
Räume im 2. UG und 1. UG aus), ändert aber nichts an der Beurteilung. Der Fit-
nessraum mit einer Bruttogeschossfläche von 26.35 m2 wurde wie auch das Gäs-
tezimmer samt Bad/WC/Dusche und der Diele/Korridor der anrechenbaren Brut-
togeschossfläche im 1. UG von insgesamt 119.00 m2 soweit ersichtlich zuge-
schlagen. Die Ermittlung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche des Erdge-
schosses wie des Obergeschosses geben zu keinen Beanstandungen Anlass. 
Nachdem sich der Indoorpool im Erdgeschoss befindet, ist es unwahrscheinlich, 
dass ein Kellerraum im 1. UG oder sogar im 2. UG in eine Sauna umfunktioniert 
wird. 

6.4.2  Den Beschwerdeführern ist zwar beizupflichten, dass ein Verhältnis von 
rund 3 (nicht anrechenbare Bruttogeschossfläche von rund 820 m2) zu 2 (anre-
chenbare Bruttogeschossfläche von 585 m2) als ungünstig erscheint. Indes be-
steht wie dargelegt weder eine verbindliche Verhältniszahl noch eine 
entsprechende diesbezügliche gesetzliche Grundlage. Vorliegend ist zudem zu 
berücksichtigen, dass es die Hanglage zwangsläufig mit sich bringt, dass die 
ganz oder teils unterirdischen und auch bei der Geschosszahl nicht 
anrechenbaren Geschosse keine oder nur eine reduzierte Möglichkeit für den 
Einbau von Räumlichkeiten bieten, welche die Anforderungen an die 
Wohnhygiene erfüllen, welche als Wohn- oder Arbeitsräume tauglich sind und 
welche entsprechend der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zuzuschlagen 
sind. Inwiefern das konkrete Bauprojekt ohne erhebliche bauliche und somit 
augenfällige Massnahmen eine rechtsmissbräuchliche Umnutzung von als nicht 
anrechenbarer Bruttogeschossfläche deklarierter Fläche zu anrechenbarer 
Bruttogeschossfläche ermöglichen könnte, ist nicht ersichtlich. Es drängen sich 
daher auch keine Auflagen zur Sicherstellung einer baubewilligungskonformen 
Nutzung der nicht anrechenbaren Räume und Flächen auf, was die 
Baubewilligungsbehörde indes nicht davon entbindet, bei der Bauabnahme die 
plan- und funktionsgerechte Ausführung der jeweiligen Räumlichkeiten zu 

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kontrollieren. Hinzu kommt, dass das geplante Einfamilienhaus mit einer 
anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 585 m2 für den (geplanten) 
Fünfpersonenhaushalt (vgl. Baubewilligung S. 3 oben) bei einer 
durchschnittlichen Wohnfläche von 49 m2 pro Person im Kanton Schwyz (Stand 
2018, vgl. Bundesamt für Statistik, Kennzahlen Regionalporträts 2020: Kantone, 
Stand 9.7.2020, S. 50 [S. 80: nationaler Durchschnitt: 46 m2 pro Person]) dem 
obersten Segment zuzuschlagen ist. Damit einher geht regelmässig auch ein 
erhöhter, überdurchschnittlicher Bedarf an Abstell- und Lagerflächen wie auch an 
Einstellplätzen für Fahrzeuge. Das konkrete Bauvorhaben erfüllt jedenfalls die 
vom Gesetz und den SBV für die Hanglage vorgesehenen Bauvorschriften. Um 
allein gestützt auf eine ungünstige Verhältniszahl die Baubewilligung zu 
verweigern, besteht keine Handhabe und bedeutete insoweit vielmehr eine 
gesetzes- bzw. verfassungswidrige Beschneidung der Eigentumsfreiheit der 
Bauherrschaft. 

6.5.1  Soweit von den Beschwerdeführern das Erscheinungsbild bzw. die Ein-
ordnung des Einfamilienhauses thematisiert wird/wurde, hat die kommunale Ab-
teilung Hochbau/Liegenschaften bereits mit dem Prüfbericht vom 6. November 
2019 - abgesehen von der Kritik an der zunächst überdimensionierten Garagen-
zufahrt - auf einzelne Problemkreise hingewiesen. Dies betraf unter anderem das 
Fehlen eines Umgebungsplans sowie die Stützmauern, auf welche aus Gründen 
der Einordnung zu verzichten sei oder die nach den Vorgaben zur Gliederung 
und Begrünung gemäss Art. 10 SBV zu gestalten seien. In der Baubewilligung 
hat sich der Gemeinderat zum "Erscheinungsbild" - namentlich im Lichte der Rü-
gen zur Geschossigkeit - noch kurz geäussert (Baubewilligung S. 3) und die Ein-
sprachen diesbezüglich zu Recht als unbegründet beurteilt. 

6.5.2  Art. 10 SBV macht Vorgaben zur Umgebung/Terraingestaltung. Stützmau-
ern sind durch Gliederung und ausreichende Bepflanzung so zu gestalten, dass 
sie das Landschaftsbild nicht beeinträchtigen (Abs. 3 zweiter Satz). Sie dürfen in 
ihrer sichtbaren Höhe nicht grösser als 2.0 m sein (Abs. 4). Die Frontseiten der 
Stützmauern sind mit Kletter- und Hängepflanzen zu begrünen, oder mit einer 
vorgesetzten Bepflanzung abzudecken. Die Bepflanzung soll mindestens 30% 
der sichtbaren Mauerfläche bedecken (Abs. 5 erster und zweiter Satz). 

6.5.3  Diese einlässlichen Ausführungen zu Stützmauern in den SBV indizieren, 
dass an der den Gestaltungsperimeter prägenden Hanglage Stützmauern für die 
Überbauung erforderlich werden können und somit auch unter dem Aspekt der 
Einordnung in Kauf zu nehmen sind. Mit den Vorgaben zur Gestaltung und Be-
pflanzung wird gleichzeitig sichergestellt, dass allfällige negative Auswirkungen 
von Stützmauern auf das Erscheinungsbild neutralisiert oder eliminiert werden 

24

können (und müssen). Die geplanten beiden Stützmauern wahren eine Höhe von 
2 m (vgl. vorstehend Erw. 1). Vorgesehen ist auch, anders als beim ersten Pro-
jekt, die SBV-konforme Bepflanzung der Stützmauern (vgl. Plan-Nr. A102 Bau-
eingabe Nord-Südfassade vom 10.12.2019 sowie alter Plan vom 20.9.2019; 
Plan-Nr. A104 Umgebungsgestaltung/Dachaufsicht vom 10.12.2019). Mithin ist 
die Baubewilligung auch in dieser Hinsicht nicht zu beanstanden. 

7. Nicht zu beanstanden ist die regierungsrätliche Regelung der Verfahrens-
kosten und der Parteientschädigung. Gemessen am Antrag auf Verweigerung 
der Baubewilligung handelt es sich bei der zu Recht als auflageweise korrigierbar 
beurteilten regelwidrigen Ausrichtung eines Oblichtes um ein teilweises Obsie-
gen, welches zu geringfügig ist, um eine Auswirkung auf die Verlegung der Ver-
fahrenskosten zu haben. Ein im Vergleich zu den Anträgen geringfügiges Teilob-
siegen rechtfertigt auch keine Zusprechung einer Parteientschädigung (VGE III 
2019 41 vom 25.7.2019 Erw. 4.1; VGE II 2013 107 vom 20.12.2013 Erw. 6; VGE 
II 2011 108 vom 6.3.2012 Erw. 6.2; VGE 625/98 vom 31.3.1999 Erw. 6 i.f.). 

8. Die Beschwerden sind somit abzuweisen und der angefochtene RRB 
Nr. 709/2020 vom 22. September 2020 ist zu bestätigen. 

9.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten der vereinigten 
verwaltungsgerichtlichen Verfahren (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Baraus-
lagen) von je Fr. 2'500.-- einerseits dem Beschwerdeführer Ziff. 1 und anderseits 
den Beschwerdeführern Ziff. 2 - diesen unter solidarischer Haftbarkeit - aufzuer-
legen (§ 72 Abs. 2 VRP). 

9.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben der Beschwerde-
führer Ziff. 1 sowie die Beschwerdeführer Ziff. 2 - diese unter solidarischer Haft-
barkeit - den beanwalteten Beschwerdegegnern sowie dem beanwalteten Ge-
meinderat je eine Parteientschädigung zu entrichten. 

Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte, der 
ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in 
§ 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemes-
sungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens in bei-
den Fällen auf je Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), d.h. jeweils insge-
samt Fr. 2'000.--, festgesetzt. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerden werden im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von je Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer Ziff. 1 (Verfahren III 2020 
183) und den Beschwerdeführern Ziff. 2 (Verfahren III 2020 184; unter soli-
darischer Haftbarkeit) auferlegt. Sie haben am 5. November 2020 bzw. 
9. November 2020 jeweils einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe geleis-
tet, womit die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Der Beschwerdeführer Ziff. 1 und die Beschwerdeführer Ziff. 2 (diese unter 
solidarischer Haftbarkeit) haben den beanwalteten Beschwerdegegnern 
und dem beanwalteten Gemeinderat eine Parteientschädigung von je 
Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers Ziff. 1 (2/R; unter Beilage 

der Triplik der Beschwerdeführer Ziff. 2 vom 6.4.2021)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer Ziff. 2 (2/R; unter Beilage der 

Triplik des Beschwerdeführers Ziff. 1 vom 6.4.2021)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R; unter Beilage der Tri-

pliken des Beschwerdeführers Ziff. 1 sowie der Beschwerdeführer 
Ziff. 2, je vom 6.4.2021)

- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Feusisberg (2/R; unter Beilage 
der Tripliken des Beschwerdeführers Ziff. 1 sowie der Beschwerdeführer 
Ziff. 2, je vom 6.4.2021)

- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement (EB; unter Beilage der Tripliken des Be-

schwerdeführers Ziff. 1 sowie der Beschwerdeführer Ziff. 2, je vom 
6.4.2021) 

- und das Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage der Tripliken des 
Beschwerdeführers Ziff. 1 sowie der Beschwerdeführer Ziff. 2, je vom 
6.4.2021). 

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Schwyz, 13. April 2021

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 27. April 2021