# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5ea13238-26c8-59e8-abd7-7af5fb5fd0f1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-12-13
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 13.12.2010 ZK2 2010 51
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2010-51_2010-12-13.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 13. Dezember 2010 Schriftlich mitgeteilt am:
ZK2 10 51

Urteil
II. Zivilkammer

Vorsitz Hubert
RichterInnen Bochsler und Michael Dürst
Redaktion Aktuarin Thöny

In der zivilrechtlichen Berufung

des X .  &  Y . , Beklagte und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt lic. 
iur. Gondini Andrea Fravi, Genferstrasse 33, 8027 Zürich, 

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 3. Juni 2010, mitgeteilt am 
7. Juli 2010, in Sachen der Z . - S . A . , Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten 
durch Rechtsanwältin lic. iur. Ylenia Baretta Mazzoni, Reichsgasse 65, 7002 Chur, 
gegen die Beklagten und Berufungskläger,

betreffend Kündigungsanfechtung/Erstreckung Mietverhältnis,

hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt

A. Am 30. April 2004 schlossen X. & Y. mit der Z.-S.A. einen Mietvertrag über 
das Restaurant „A.“, welches heute unter dem Namen „X.“ geführt wird, ab. Die 
Parteien vereinbarten eine feste Mietdauer von fünf Jahren ab Beginn des Miet-
verhältnisses am 1. Juni 2004. Für den Fall, dass auf den Endtermin hin keine der 
Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kün-
digte, wurde eine automatische Verlängerung des Mietvertrags um ein weiteres 
Jahr unter denselben Bedingungen ausgemacht. 

B. Nach einigen Unstimmigkeiten betreffend Ausgestaltung des Mietverhält-
nisses unterbreiteten die Mieter der Vermieterin am 5. September 2007 zwei neue 
Mietvertragsentwürfe zur Fortführung des Mietverhältnisses unter neuen Vertrags-
bedingungen. Nachdem zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden 
konnte, und die Mieter selbst mit Schreiben vom 9. Januar 2008 eine Erneuerung 
des Mietverhältnisses unter anderem von diversen Investitionen abhängig mach-
ten, kündigte die Z.-S.A. das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular 
vom 8. Februar 2008 (Poststempel) per 31. Mai 2009. Gleichzeitig räumte sie X. & 
Y. das Recht ein, das Restaurant zu einem Vorzugspreis von Fr. 1'887'000.-- käuf-
lich zu erwerben, wobei das Angebot bis zum 31. Dezember 2008 befristet wurde.

C. Mit Eingabe vom 6. März 2008 fochten X. & Y. die Kündigung bei der 
Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos an und be-
antragten deren Aufhebung, eventualiter eine erstmalige Erstreckung des Mietver-
hältnisses für die Dauer von vier Jahren. Weder an der Schlichtungsverhandlung 
vom 19. August 2008 noch anlässlich der darauffolgenden aussergerichtlichen 
Vergleichsgespräche konnten die Parteien eine Einigung erzielen. Mit Entscheid 
vom 19. August 2008, mitgeteilt am 6. Oktober 2008, erkannte die Schlichtungs-
behörde für Mietverhältnisse des Bezirks Prättigau/Davos die Kündigung des 
Mietverhältnisses für ungültig.

D. Mit Prozesseingabe vom 7. November 2008 unterbreitete die Z.-S.A., da-
mals noch vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Ilario Bondolfi, die Streitsache 
dem Bezirksgericht Prättigau/Davos, wobei sie das folgende Rechtsbegehren stel-
len liess:

„1. Es sei der Entscheid der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des 
Bezirks Prättigau/Davos vom 19. August/06. Oktober 2008 im Verfah-
ren 10/08 vollumfänglich aufzuheben.

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2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich MWSt zulasten der 
Beklagten.“

E. X. & Y. beantragten in ihrer Prozessantwort vom 15. Dezember 2008 die 
Abweisung der Klage, eventualiter die erstmalige Erstreckung des Mietverhältnis-
ses für eine angemessene Dauer.

F. Mit Replik vom 16. Februar 2009 respektive Duplik vom 8. März 2009 hiel-
ten die Parteien an ihren zuvor gestellten Rechtsbegehren unverändert fest. 

G. Mit Stellungnahme vom 15. April 2009 liess die Z.-S.A. dem Bezirksgericht 
Prättigau/Davos mitteilen, dass sie das Mietverhältnis am 27. März 2009 gestützt 
auf Art. 257d OR wegen Nichtbezahlens von Nebenkosten nochmals mit amtli-
chem Kündigungsformular auf den 30. April 2009 gekündigt habe. Es rechtfertige 
sich daher, das hängige Prozessverfahren bis zur Beurteilung dieser Kündigung 
auszusetzen beziehungsweise zu sistieren. Mit Verfügung vom 28. Mai 2009 wies 
das Bezirksgerichtspräsidium Prättigau/Davos das Gesuch der Vermieterin um 
Sistierung des Verfahrens kostenfällig ab.

H. Mit Urteil vom 3. Juni 2010, mitgeteilt am 7. Juli 2010, erkannte das Be-
zirksgericht Prättigau/Davos wie folgt:

„1. Die Klage der Z.-S.A. gegen X. & Y. wird gutgeheissen, der Entscheid 
der Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse des Bezirkes Prätti-
gau/Davos vom 19. August 2008 (10/08), wonach die Kündigung des 
Mietverhältnisses ungültig sei, wird aufgehoben, und es wird festge-
stellt, dass die vom 7. Februar 2008 datierende, am 8. Februar 2008 
auf den 31. Mai 2009 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnis-
ses gültig ist.

2. Das Eventualbegehren von X. & Y. gegen die Z.-S.A. wird gutgeheis-
sen und das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wird 
erstmalig bis zum 31. Mai 2011 erstreckt.

3. Die Kosten des Bezirksgerichts Prättigau/Davos, bestehend aus:

- einer Gerichtsgebühr von Fr. 4'500.00
- Schreibgebühren von Fr. 1'328.95
- Barauslagen von Fr.    584.90
total somit von Fr. 6'413.85

gehen zu 1/3 (=Fr. 2'137.95) zulasten der Z.-S.A. und zu 2/3 (= Fr. 
4'275.90) unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von X. & Y.. Sie wer-
den mit den geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. 

4. X. & Y. werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Z.-S.A. 
eine ausseramtliche Entschädigung von Fr. 4'000.00 (inkl. Spesen und 
Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5. (Rechtsmittelbelehrung).

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6. (Mitteilung).“

I. Gegen dieses Urteil liessen X. & Y. am 28. Juli 2010 Berufung an das Kan-
tonsgericht von Graubünden erklären, wobei sie das folgende Rechtsbegehren 
stellten:

„Das Urteil des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos vom 3. Juni 2010 sei voll-
umfänglich aufzuheben und die vom 7. Februar 2008 datierende, am 8. 
Februar 2008 auf den 31. Mai 2009 ausgesprochene Kündigung sei für un-
gültig zu erklären;

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MwSt., zulasten der Beru-
fungsbeklagten.“

Eventualiter:

1. Ziff. 2 des Urteils des Bezirksgerichtes Prättigau/Davos sei aufzuhe-
ben und den Berufungsklägern eine erstmalige Mieterstreckung von 
mindestens 2 Jahren zu gewähren.

2. Ziff. 3 des Urteils sei aufzuheben und die Kosten des vorinstanzlichen 
Verfahrens seien den Parteien je hälftig, die Kosten des Berufungsver-
fahrens der Berufungsbeklagten vollumfänglich aufzuerlegen.

3. Ziff. 4 des Urteils sei aufzuheben und der Berufungsbeklagten für das 
vorinstanzliche Verfahren keine Prozessentschädigung zuzusprechen. 
Für das Berufungsverfahren sei den Berufungsklägern eine angemes-
sene Prozessentschädigung, zzgl. MwSt., zuzusprechen.“

In prozessualer Hinsicht beantragten X. & Y. die persönliche Befragung von X., 
eventualiter sei er zur Beweisaussage anzuhalten. Des Weiteren seien die Akten 
des 3. Schlichtungsverfahrens zwischen den Parteien betreffend Mietzinshinterle-
gung, Beseitigung Mängel und Mietzinsherabsetzung nach Durchführung der 
Schlichtungsverhandlung vom 24. September 2010 zusätzlich beizuziehen. 

J. Mit Beweisverfügung vom 29. Oktober 2010 wies der Vorsitzende der 
II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden die Beweisanträge von X. & 
Y. ab, soweit darauf einzutreten war.

K. Am 13. Dezember 2010 fand die Hauptverhandlung statt, an welcher 
Rechtsanwalt lic. iur. Gondini Andrea Fravi als Rechtsvertreter der Berufungsklä-
ger sowie Rechtsanwalt lic. iur. Ilario Bondolfi als Rechtsvertreter der Berufungs-
beklagten teilnahmen. Im Rahmen seines Parteivortrags verzichtete Rechtsanwalt 
lic. iur. Gondini Andrea Fravi auf die Erneuerung seiner in der Berufungserklärung 
gestellten Beweisanträge. Mit Datum vom 16. Dezember 2010 teilte die II. Zivil-
kammer des Kantonsgerichts von Graubünden den Parteien das Urteil vom 
13. Dezember 2010 im Dispositiv ohne Begründung mit. Mit Schreiben vom 

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18. Januar 2011 liessen die Berufungskläger fristgerecht eine vollständige, schrift-
lich begründete Ausfertigung des Entscheids beantragen. 

L. Mit Schreiben vom 15. Februar 2011 teilte Rechtsanwältin lic. iur. Ylenia 
Baretta Mazzoni dem Kantonsgericht von Graubünden mit, dass sie die Vertretung 
der Z.-S.A. in diesem Verfahren übernommen habe.

Auf die Begründung der Anträge sowie auf die Ausführungen im angefochtenen 
Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegan-
gen.

II. Erwägungen

1. Gegen Urteile der Bezirksgerichte über vermögensrechtliche Streitigkeiten 
im Betrag von über Fr. 8'000.-- kann Berufung an das Kantonsgericht ergriffen 
werden (Art. 218 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO). Die Berufung ist in-
nert 20 Tagen von der schriftlichen Mitteilung des Urteils an zu erklären und hat 
die formulierten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der 
Beiurteile sowie neue Einreden, soweit diese noch zulässig sind, zu enthalten 
(Art. 219 Abs. 1 ZPO). Der Berufungsstreitwert ist vorliegend erreicht und wird von 
den Parteien nicht in Frage gestellt. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts von 
Graubünden zur Beurteilung der vorliegenden Streitsache ist damit gegeben. Auf 
die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Berufung vom 28. Juli 2010 
kann demzufolge eingetreten werden.

2. X. & Y. stellten im Berufungsverfahren den Beweisantrag, es sei eine per-
sönliche Befragung von X. durchzuführen, eventualiter sei er zur Beweisaussage 
anzuhalten. Des Weiteren beantragten sie, es seien die Akten des 3. Schlich-
tungsverfahrens zwischen den Parteien betreffend Mietzinshinterlegung, Beseiti-
gung Mängel und Mietzinsherabsetzung nach Durchführung der Schlichtungsver-
handlung vom 24. September 2010 zusätzlich beizuziehen. Diese Beweisanträge 
wurden mit Beweisverfügung vom 29. Oktober 2010 abgelehnt, soweit darauf ein-
zutreten war. Der Rechtsvertreter der Berufungskläger verzichtete anlässlich der 
Berufungsverhandlung vom 13. Dezember2010 darauf, die Beweisanträge zu er-
neuern, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist.

3. Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bildet zunächst die 
Frage, ob die von der Z.-S.A. am 8. Februar 2008 ausgesprochene Kündigung des 
Mietvertrags mit X. & Y. gültig ist. 

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a) Die Mieter machen geltend, die von der Z.-S.A. aufgeführten Kündigungs-
gründe seien unzulässigerweise nachgeschoben worden und würden zudem nicht 
der Wahrheit, sondern bestenfalls einem subjektiven Empfinden entsprechen. 
Dies gelte insbesondere in Bezug auf die als Hauptgrund bezeichnete ungenü-
gende Rendite, welche der Berufungsbeklagten zum Zeitpunkt der Kündigung gar 
nicht bekannt gewesen sei. Zudem seien die angegebenen Gründe missbräuch-
lich. Die Kündigung sei als Reaktion auf die Geltendmachung von berechtigten 
Ansprüchen der Berufungskläger aus dem Mietverhältnis erfolgt. Dass diese An-
sprüche die kausale Ursache für die Kündigung gewesen seien, werde bereits 
durch das Begleitschreiben zur Kündigung hinreichend belegt. In diesem Schrei-
ben nehme die Berufungsbeklagte zum einen explizit auf Rechnungen Bezug, 
welche selbst nach Ansicht der Vorinstanz, von der Berufungsbeklagten zu bezah-
len gewesen seien und welche ihr kurze Zeit vor der Kündigung zugestellt worden 
seien. Zum anderen werde auf die kurze Zeit vor der Kündigung schriftlich mitge-
teilten Forderungen der Berufungskläger Bezug genommen, welche nach richtiger 
Auslegung keineswegs nur Bedingungen für den Abschluss eines neuen Mietver-
trags, sondern berechtigterweise auch den Ersatz mangelhaft unterhaltener Teile 
des Mietobjekts - bis zum 31. März 2008 - beinhaltet hätten.

b) Demgegenüber verweist die Z.-S.A. als Vermieterin auf das Begleitschrei-
ben zum amtlichen Kündigungsformular vom 8. Februar 2008 (act. IV/9), worin sie 
die Kündigung damit begründet habe, dass sich der Verwaltungsrat Z.-S.A. mit 
den Eheleuten B. und insbesondere mit deren Präsidenten C. entschlossen habe, 
infolge ihres fortgeschrittenen Alters die Z.-S.A. und damit auch das Restaurant 
„X.“ zu veräussern. Sie möchten keine neuen Investitionen mehr für das Restau-
rant tätigen und sich so rasch als möglich der Last der Vermietung entbinden. Die 
Z.-S.A. werde nun nach einer Käuferschaft suchen. Wie bereits früher erörtert, 
seien die Eheleute X. & Y. berechtigt, sofern sie dies wünschen würden, das Re-
staurant zu einem Vorzugspreis von Fr. 1'887'000.-- käuflich zu erwerben. Bezüg-
lich der Argumentation der Gegenpartei sei festzuhalten, dass diese im fraglichen 
Schreiben vom 9. Januar 2008 gar nicht Ansprüche aus dem bestehenden Miet-
verhältnis thematisiert hätten, sondern darin vielmehr und einzig Bedingungen 
formuliert worden seien, welche hinsichtlich des Abschlusses eines neuen Miet-
vertrages von den Berufungsklägern gestellt wurden. Damit seien die Vorausset-
zungen von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR nicht erfüllt, weshalb die Kündigung auch 
nicht anfechtbar sei. 

4. Die Rechtsgrundlagen für die Beurteilung der Frage, ob eine Kündigung bei 
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen missbräuchlich ist, finden sich in 

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Art. 271 f. OR. Demnach ist eine Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den 
Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Darunter fällt jede Kündigung, die sich 
auf keinerlei schutzwürdiges Interesse stützt, die aus reiner Schikane erfolgt, ein 
unlauteres, illoyales Verhalten darstellt, die zu einem offenkundigen Missverhältnis 
der auf dem Spiel stehenden Interessen führt oder deren Begründung offensicht-
lich ein Vorwand ist (Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 
2009, S. 605 f., N. 29/4.4; Weber, Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 4. 
Auflage, Basel 2007, N. 1 ff. zu Art. 271/271a OR). Ein offenbarer Rechtsmiss-
brauch ist, anders als bei Art. 2 ZGB, nicht erforderlich (Urteil des Bundesgerichts 
4C.267/2002 vom 18. November 2002). Art. 271a Abs. 1 OR zählt einzelne kon-
krete Gründe auf, bei deren Vorliegen die durch den Vermieter ausgesprochene 
Kündigung anfechtbar ist, so beispielsweise, wenn gekündigt wird, weil der Mieter 
nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 
271a Abs. 1 lit. a OR), weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu 
Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will (Art. 271a Abs. 
1 lit. b OR) oder weil der Mieter zum Erwerb des Mietobjekts veranlasst werden 
soll (Art. 271a Abs. 1 lit. c OR). Positiv ausgedrückt sind Kündigungen zulässig, 
wenn sie einem objektiv ernsthaften und schutzwürdigen Motiv und damit einem 
legitimen Interesse des Kündigenden entsprechen, das Mietverhältnis zu beenden 
(Urteil des Bundesgerichts 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005). Nicht erforderlich ist, 
dass ein besonders grosses Interesse vorliegt, oder dass dem Kündigenden eine 
Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist (Das schweizerische Mietrecht, 
SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N. 26 zu Art. 271). Die Beurteilung hat 
anhand der Vorgeschichte des Falles, seiner Besonderheiten und der Begründung 
der Kündigung zu erfolgen (Lachat et al., a.a.O., S. 601, 606). Ursprünglich ge-
nannte allgemeine Kündigungsgründe können im Laufe des Verfahrens präzisiert 
und konkretisiert werden. Werden mehrere Kündigungsgründe genannt, genügt es 
für die Gültigkeit der Kündigung, dass einer sich als nicht treuwidrig erweist (Urteil 
des Bundesgerichts 4C.365/2006 vom 16. Januar 2007 E. 3.2; 4C.400/1998 vom 
23. März 1999 E. 4a und b; Lachat et al., a.a.O., S. 605 N. 29/3.12). Die Tatsa-
chen, aus denen die Missbräuchlichkeit der Kündigung abgeleitet wird, sind vom 
Kündigungsempfänger zu beweisen. Der Kündigende ist allerdings unter Umstän-
den zur Beweishilfe verpflichtet, wenn er allein über die Elemente zur Überprüfung 
des Kündigungsgrundes verfügt. Werden die angegebenen Kündigungsgründe 
bestritten, so hat der Kündigende deren Verwirklichung zu beweisen. Gemäss 
Praxis des Bundesgerichts genügt es aber, dass der Kündigende die Gründe zu-
mindest glaubhaft macht. Dies gilt namentlich dann, wenn die Kündigung auf ei-
nem Willensentschluss des Kündigenden, mithin auf einer inneren Tatsache be-

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ruht (Urteil des Bundesgerichts 4C.411/2006 vom 9. Februar 2007 E. 2.2; SVIT-
Kommentar, a.a.O., N. 38 ff. zu Art. 271 mit weiteren Hinweisen). 

a) Im vorliegenden Verfahren gibt die Vermieterin an, dass der Verwaltungsrat 
der Z.-S.A. mit den Eheleuten B. und insbesondere mit deren Präsidenten C. ent-
schieden habe, infolge ihres fortgeschrittenen Alters die Z.-S.A. und damit auch 
das Restaurant „X.“ zu veräussern. Sie möchten keine neuen Investitionen mehr 
für das Restaurant tätigen und sich so rasch als möglich der Last der Vermietung 
entbinden. In demselben Schreiben, das den Mietern zusammen mit dem amtli-
chen Kündigungsformular zugestellt wurde, weist die Vermieterin auch auf diver-
se, seit Mietantritt von X. & Y. getätigte Investitionen, auf Verfehlungen der Mieter 
im Zusammenhang mit eigenmächtig, das heisst ohne Einwilligung der Vermiete-
rin getätigte Investitionen, sowie auf die vertragliche Regelung betreffend Tragung 
von Unterhalts- und Erneuerungskosten hin. Diese Umstände wurden allerdings 
nicht direkt als Ursache für die Kündigung aufgeführt, sondern waren als Antwort 
auf ein Schreiben der Mieter vom 9. Januar 2008 (act. IV/8) zu verstehen. Dies 
ergibt sich bereits aus der gewählten Formulierung, zumal zu Beginn des Schrei-
bens ausdrücklich Bezug auf das Schreiben der Gegenpartei vom 9. Januar 2008 
mit den zwei Mietvertragsvarianten genommen wird. Es handelte sich somit ent-
gegen der Auffassung der Vorinstanz nicht um eigentliche Kündigungsgründe, 
sondern allenfalls um Umstände, die zum Entschluss der Vermieterin, das Restau-
rant zu veräussern und sich der Last der Vermietung zu entledigen, beitrugen. Vor 
der Schlichtungsstelle bestätigte die Berufungsbeklagte den im Kündigungs-
schreiben angegebenen Kündigungsgrund. Dies geht aus der Vernehmlassung 
vom 21. April 2008 (act. III/4) hervor. Darin wurde ausgeführt, den Mietern sei 
stets vermittelt worden, dass die Vermieterschaft, insbesondere die Hauptaktionä-
re infolge ihres Alters keine weiteren Investitionen mehr in das Restaurant tätigen 
und sich des Mietobjekts mit der Zeit entledigen wollen. Aus diesem Grund sei der 
Mieterschaft zu Vorzugskonditionen das Restaurant zum Erwerb angeboten wor-
den. Der Mieterschaft sei bereits im Jahr zuvor klar gemacht worden, dass das 
Restaurant zum Verkauf stehe. Auch in der Prozesseingabe 7. November 2008 
(act. I/2) wurde dargelegt, die ausgesprochene Kündigung ziele dahin, sich der 
Problematik der Vermietung eines Restaurants zu entledigen. Aus der Abschluss-
bilanz 2007 gehe hervor, dass die Z.-S.A. keinen Gewinn aus der Vermietung des 
Restaurantlokals erziele. Es sei eine Frage der Zeit, bis die Aufwände höher seien 
als die Einnahmen. Ausserdem führte die Vermieterin weitere Kündigungsgründe 
auf, namentlich: 

 Nichterreichen der Nettorendite,

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 Ständige Verletzungen des Pächters, wonach nicht ohne vorhergängige 
schriftliche Zustimmung des Verpächters Umbauten am Mietobjekt vorge-
nommen werden dürfen,

 Plötzliches Nichtmehrbezahlen von bisher anerkannten Unkosten,

 Diskussionen um Abschlagszahlungen betreffend Aufwendungen des 
Verpächters gemäss Art. 7 des Vertrages und

 Überhöhte und unangemessene Forderungen auf Instandstellungen, Re-
novationen und neuen Investitionen sowie 

 Forderung nach einem neuen Mietvertrag mit erheblichen Einbussen und 
neuen, überhöhten Leistungen per sofort. 

Auch diese Gründe stellen lediglich eine Konkretisierung und Erläuterung des ei-
gentlichen Kündigungsgrundes, wie er im Begleitschreiben vom 8. Februar 2008 
aufgeführt wird, dar. Es handelt sich damit auch nicht, wie von den Mietern be-
hauptet, um nachgeschobene neue Kündigungsgründe. 

b) Die Kündigung beruht vorliegend auf einem Willensentschluss der Vermie-
terin, mithin auf inneren Tatsachen. Die Kündigungsgründe sind daher von der 
Vermieterin - wie bereits ausgeführt wurde - lediglich glaubhaft zu machen. Vorlie-
gend ergibt sich aus den vorstehend zitierten Ausführungen im Begleitschreiben 
zur Kündigung und aus den in den Rechtsschriften vorgebrachten Konkretisierun-
gen der Kündigung, die aktenmässig belegt sind (act. III/13), mit aller Deutlichkeit, 
dass die Vermieterin in den vergangenen Jahren erhebliche Investitionen in das 
Mietobjekt tätigte. Ebenso ist unbestritten, dass bei einer Weitervermietung in 
nächster Zukunft weitere Investitionen erforderlich würden. So machten die Mieter 
selbst in ihrem Schreiben vom 9. Januar 2008 eine Erneuerung des Mietvertrags 
von diversen Investitionen abhängig. Diese Belastung wurde dem Verwaltungs-
ratspräsidenten C., Jahrgang 1927, im Laufe der Zeit offenbar zu gross, weshalb 
er bereits im Sommer 2007 erstmalig die Absicht äusserte, das Restaurant zu ver-
kaufen. Dies wird auch vom Zeugen D., Mitglied des Verwaltungsrats der Z.-S.A. 
und Verwalter der fraglichen Immobilie, bestätigt (Zeugeneinvernahmeprotokoll S. 
4 Ziff. 17). Man habe den Mietern bereits zu jener Zeit erstmalig ein Kaufangebot 
unterbreitet, woraufhin X. nach Rücksprache mit seinem Treuhänder, anlässlich 
eines Treffens erklärt habe, dass ein Kauf für ihn nicht in Frage komme. Auch die 
Mieter selbst führten in ihrer Prozessantwort vom 15. Dezember 2008 aus, C. ha-
be ihnen schon vor längerer Zeit den Vorschlag gemacht, ihm die Aktien der Z.-
S.A. abzukaufen. Als X. dieses Angebot nicht habe annehmen wollen, sei ihm an-
getragen worden, das Mietobjekt zu kaufen. Die Berufungskläger hätten deshalb 
bereits anfangs 2007 eine Schätzung des Kaufpreises erstellen lassen. 

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c) Aufgrund dieser Umstände ist erstellt, dass der Entschluss der Vermieter, 
das Mietverhältnis mit X. & Y. aufzulösen und das Restaurant zu verkaufen, auf 
einer über längere Zeit dauernden inneren Willensbildung gründete. Für die Be-
hauptung der Berufungskläger, der Kündigungsgrund sei nur vorgeschoben und 
die Kündigung sei aus Rache wegen den von den Mietern berechtigterweise ge-
stellten Ansprüchen aus dem Mietverhältnis und wegen Ablehnung der Kaufofferte 
erfolgt, bestehen keine genügenden Anhaltspunkte. Die Mieter hätten diesbezüg-
lich zu beweisen gehabt, dass zwischen den von ihnen gestellten Ansprüchen und 
der Ablehnung des Kaufangebots einerseits und der Kündigung andererseits eine 
Kausalität besteht (vgl. SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 14, 26 zu Art. 271a). Dieser 
Beweis ist ihnen nicht gelungen. Allein aus dem Umstand, dass zwischen den Par-
teien Meinungsverschiedenheit im Zusammenhang mit der Abwicklung des Miet-
verhältnisses bestanden und die Kündigung zeitnahe zum Schreiben des Vertre-
ters der Mieter von anfangs Januar 2008 erfolgt ist, lässt sich keine derartige 
Schlussfolgerung ableiten. Auch die Tatsache, dass das Mietobjekt vor und mit 
der Kündigung zum Kauf angeboten wurde, lässt nicht auf eine Rachekündigung 
schliessen. Vielmehr zeigt sich daran, dass sich C. offenbar bereits seit längerer 
Zeit mit dem Gedanken beschäftigte, das Mietobjekt zu veräussern. Die mit einer 
Weitervermietung - unabhängig vom konkreten Mietverhältnis - verbundenen Las-
ten wollte er aufgrund seines fortgeschrittenen Alters nicht mehr auf sich nehmen, 
was durchaus nachvollziehbar ist. Die Absicht, sich dieser Lasten zu entledigen, 
bestand nachweislich bereits zum Zeitpunkt, als die Berufungskläger ihre Mietver-
tragsentwürfe einreichten. Deren Forderungen waren damit nicht der eigentliche 
Grund dafür, die beabsichtige Veräusserung der Liegenschaft tatsächlich vorzu-
nehmen. Die Vermieterschaft entschloss sich aufgrund der bestehenden Belas-
tung dazu, den Mietvertrag unter Erneuerung des Kaufangebots fristgerecht zu 
kündigen, was keineswegs rechtsmissbräuchlich ist. Insbesondere steht Art. 271a 
Abs. 1 OR dem Recht des Vermieters nicht entgegen, den Vertrag zu kündigen, 
um die Nutzungsart der Sache seinen Interessen anzupassen (BGE 136 III 190 E. 
2; Urteil des Bundesgerichts 4C.267/2002 vom 18. November 2002; SVIT-
Kommentar, a.a.O., N. 32 zu Art. 271). Kausal für die Kündigung war somit die 
Last der Vermietung und der damit zusammenhängenden Aufwendungen im All-
gemeinen und nicht die Geltendmachung von Ansprüchen durch die Mieter oder 
deren Ablehnung des Kaufangebots. Die in der Prozesseingabe vom 7. November 
2008 (act. I/2) aufgeführten Gründe, insbesondere auch das von den Berufungs-
klägern anlässlich der mündlichen Hauptverhandlung im Speziellen aufgegriffene 
Nichterreichen der Nettorendite, stellen im vorliegenden Fall keine eigenständigen 
Kündigungsgründe dar, sondern dienen lediglich der Konkretisierung und Präzisie-

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rung des eigentlichen, im Begleitschreiben zum amtlichen Kündigungsformular 
aufgeführten Kündigungsgrundes. 

d) Erweist sich nach dem Gesagten der massgebende Kündigungsgrund als 
nicht treuwidrig, so genügt dies gemäss der eingangs erwähnten Praxis des Bun-
desgerichts (BGer 4C.365/2006 und 4C.400/1998) bereits für die Gültigkeit der 
Kündigung. Es muss daher nicht weiter geprüft werden, ob die einzelnen Mitursa-
chen, die die Vermieterin zur Konkretisierung des eigentlichen Kündigungsgrun-
des aufführte, schon per se eine Kündigung gerechtfertigt hätten. 

5. Die Berufungskläger verlangen für den Fall der Rechtmässigkeit der Kündi-
gung eine Erstreckung des Mietverhältnisses um mindestens zwei Jahre. Die Vor-
instanz gewährte den Mietern aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung 
eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Mai 2011. Gemäss den Aus-
führungen ihres Rechtsvertreters anlässlich der mündlichen Berufungsverhand-
lung vor Kantonsgericht vom 13. Dezember 2010 gehen die Berufungskläger da-
von aus, dass die Kündigung des Mietverhältnisses ihre Wirkung nicht per 1. Juni 
2009, sondern erst per 1. Juni 2010 entfalte. Die Vorinstanz selbst habe in ihrem 
Urteil festgehalten, dass der Vertrag frühestens per 1. Juni 2009 kündbar gewesen 
sei. Die Kündigung sei aber bereits per 31. Mai 2009 erfolgt. Sie habe deshalb ihre 
Wirkung erst 2010 entfalten können, womit im Endeffekt von der Vorinstanz ledig-
lich eine einjährige Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt worden sei. Es 
werde mit dem Eventualantrag mithin also eine Erstreckung des Mietverhältnisses 
bis zum 1. Juni 2012 beantragt. 

a) Die Mieterschaft kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, 
wenn das Mietverhältnis gültig beendet ist, die Erstreckung nicht von Gesetzes 
wegen ausgeschlossen ist und die Kündigung einerseits eine Härte für die Mieter-
schaft oder deren Familien darstellt und andererseits keine überwiegenden Inter-
essen der Vermieterschaft einer Erstreckung entgegen stehen. Die maximale 
Dauer der Erstreckung beträgt für Geschäftsräume sechs Jahre. Die Zeit wird ab 
dem Kündigungstermin, auf den das Mietverhältnis gekündigt worden ist, gerech-
net. Wenn die Kündigung auf einen ungültigen Termin ausgesprochen wird, ver-
schiebt sich der Beginn der Erstreckungsdauer auf den nächsten ordentlichen 
Kündigungstermin; ab letzterem ist die Erstreckungsdauer zu rechnen (vgl. Lachat 
et al., a.a.O., S. 573 N. 30/8.2). 

b) Im vorliegenden Fall war zwischen den Parteien eine feste Mietdauer von 
fünf Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses am 1. Juni 2004 vereinbart (vgl. 

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act. III/2). Für den Fall, dass keine der Parteien das Mietverhältnis auf das Ende 
der festen Vertragsdauer unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten kündig-
te, wurde eine automatische Verlängerung des Mietvertrags um ein weiteres Jahr 
unter denselben Bedingungen ausgemacht. Das Mietverhältnis war somit frühes-
tens nach Ablauf der festen Mietdauer auf den 31. Mai 2009 kündbar. Dieser End-
termin wird übrigens auch auf dem Titelblatt des Vertrags ausdrücklich festgehal-
ten. Dass die Kündigung seitens der Vermieter gemäss amtlichem Formular per 
31. Mai 2009 erfolgte, ist daher nicht zu beanstanden. Daran ändert auch nichts, 
dass die Vorinstanz im Sachverhalt fälschlicherweise von einer frühestmöglichen 
Kündigung auf den 1. Juni 2009 ausging. In ihren Erwägungen hielt sie denn auch 
zutreffend fest, dass das Mietobjekt auf den 31. Mai 2009 rechtmässig gekündigt 
worden sei (E. 7.2 S. 40). Eine Verschiebung der Wirkung der Kündigung und des 
Beginns der Erstreckungsdauer fällt damit offenkundig ausser Betracht, käme aber 
ohnehin nur bis zum 1. Juni 2009 in Frage (vgl. Art. 266a Abs. 2 OR). Die von der 
Vorinstanz gewährte erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 
31. Mai 2011 entspricht der von den Berufungsklägern im Eventualbegehren ver-
langten Mindestdauer von 2 Jahren und ist daher zu bestätigen.

6. Die Berufung von X. & Y. ist nach dem Gesagten vollumfänglich abzuwei-
sen und das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Prättigau/Davos vom 3. Juni 
2010 im Ergebnis zu schützen. Damit bleibt es auch bei der vorinstanzlichen Kos-
tenregelung. 

a) Nach Art. 122 Abs. 1 ZPO sind die Kosten eines Zivilverfahrens in der Re-
gel von der unterliegenden Partei zu tragen. Zudem ist die unterliegende Partei in 
der Regel verpflichtet, der obsiegenden alle ihr durch den Rechtsstreit verursach-
ten, notwendigen Kosten zu ersetzen (Art. 122 Abs. 2 ZPO). Diese Grundsätze 
gelten nicht nur für das erstinstanzliche Verfahren, sondern gestützt auf Art. 223 
ZPO auch für das Berufungsverfahren. Vorliegend wird die Berufung von X. & Y. 
gegen die Z.-S.A. abgewiesen, so dass die Berufungskläger unterliegen und dem-
entsprechend die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6'000.-- zuzüglich 
Schreibgebühren unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen haben.

b) Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten verzichtete auf die Einreichung 
einer Honorarnote, weshalb die Höhe der ausseramtlichen Entschädigung für das 
Berufungsverfahren nach Ermessen festgesetzt wird. Aufgrund des Aufwands und 
der Schwierigkeit des Falles erscheint der Betrag von Fr. 3'000.-- als angemessen. 
X. & Y. haben die Z.-S.A. somit für das Berufungsverfahren mit Fr. 3'000.-- einsch-
liesslich Mehrwertsteuer aussergerichtlich zu entschädigen.

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III. Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 6'000.-- zuzüglich Schreibge-
bühren von Fr. 224.--, total somit Fr. 6’224.--, gehen unter solidarischer 
Haftbarkeit zu Lasten der Berufungskläger, die die Berufungsbeklagte aus-
serdem für das Berufungsverfahren mit Fr. 3'000.-- einschliesslich Mehr-
wertsteuer aussergerichtlich zu entschädigen haben.

3. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 15'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. a des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht 
schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der 
Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzu-
reichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor-
aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 
ff. und Art. 90 ff. BGG.  

4. Mitteilung an: