# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3c77207e-54de-557e-8659-d573cb1acd7f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-31
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 31.03.2015 GR.2014.28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2014-28_2015-03-31.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

2 GR.2014.28 
 
 
 

Entscheid 
 
 

31. März 2015 
 

 
 
 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth, Steuerrichter Christian Mäder, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
A AG ,   
 Rekurrentin,  
vertreten durch RA lic.iur. B,  

 
 
 

gegen 
 
 
 
Sta dt  C ,   
 Rekursgegnerin,  
vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  
 

 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 
 
 
 

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hat sich ergeben: 
 

 

 A. Am ... Juni 2013 verkaufte die A AG (nachfolgend die Pflichtige) die folgen-

den, in C gelegenen Mehrfamilienhäuser (Siedlung A …), zum Gesamtpreis von 

Fr. 32'500'000.- an die D AG, mit Sitz in E:  

 

 Kat.Nr. Fläche Gebäude 
 … 2515 m² …strasse 3, 5a+b, 7a+b 

 … 7724 m² …strasse 1/ 
  …strasse 64 - 78 
 

 Mit Eingabe vom 27. November 2013 beantragte die Pflichtige, die Grund-

stückgewinnsteuer sei infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben. Der Erlös werde in 

die zwei Überbauungen "F" und "G" in C reinvestiert. Mit Einschätzungsentscheid vom 

26. Februar 2014 auferlegte die Kommission für Grundsteuern der Stadt C der Pflichti-

gen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 2'982'929.30.  

 

 

 B. Die Einsprache der Pflichtigen vom 31. März 2014 hiess die Kommission 

für Grundsteuern teilweise gut und setzte die Grundstückgewinnsteuer mit Einsprache-

entscheid vom 18. Juni 2014 auf Fr. 2'773'374.95 herab.  

 

 

 C. Am 23. Juli 2014 liess die Pflichtige Rekurs erheben und beantragen: 

 

 1. Der Einspracheentscheid vom 18. Juni 2014 der Kommission für Grund-
steuern der Stadt C betreffend Grundstückgewinnsteuer (steuerpflichti-
ger Grundstückgewinn CHF 9'029'000.-, reine Grundstückgewinnsteuer 
CHF 2'773'374.95) sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die 
veranlagte Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung aufzu-
schieben sei. 

 
 2. Eventualiter sei die Sache an die Kommission für Grundsteuern der 

Stadt C als Vorinstanz zur vollständigen Durchführung des Verfahrens 
gemäss Ziff. VI. (Verfahren) der Weisung der Finanzdirektion 
Nr. 37/554 über die Koordination von Einkommens- und Gewinnsteuer-
einschätzungen und Grundsteuereinschätzungen für Liegenschaften des 
Geschäftsvermögens und von juristischen Personen mit der kantonalen 
Steuerbehörde zur vollständigen Erhebung des Sachverhalts zurückzu-
weisen. 

 

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 3. Subeventualiter sei die Grundstückgewinnsteuer neu zu berechnen (un-

ter Zugrundelegung einer Haltdedauer von 10 Jahren für die Liegen-
schaft …strasse 3, 5 und 7) und allenfalls die Kalkulation des Grund-
stückgewinns durch die Kommission für Grundsteuern der Stadt C zu 
prüfen und neu vorzunehmen (unter Zugrundelegung der Belege und 
nicht der steuerlichen Buchwerte). 

 
 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
 

 Die Rekursgegnerin beantragte mit Rekursantwort vom 26. August 2014 Ab-

weisung des Rekurses und verlangte eine Parteientschädigung. 

 

 Mit Verfügung vom 9. September 2014 ordnete das Steuerrekursgericht einen 

zweiten Schriftenwechsel an. In der Replik vom 3. Oktober 2014 stellte die Pflichtige 

neu den Antrag, die Rekursgegnerin habe zufolge Befangenheit in den Ausstand zu 

treten. Die Duplik datierte vom 22. Oktober 2014. Am 7. November 2014 nahm die 

Pflichtige zur Duplik Stellung. 

 

 Auf die Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

 

 

 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

 

 

 1. a) Gemäss § 119 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) muss 

derjenige bei Vollzug des Steuergesetzes in den Ausstand treten, der zum Beispiel an 

der Sache ein persönliches Interesse hat (lit. a) oder aus anderen Gründen in der Sa-

che befangen sein könnte (lit. d). Der Ausstand kann nur für einzelne Mitglieder einer 

Behörde, nicht aber für eine ganze Behörde an sich gefordert werden (BGE 105 Ib 30; 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, 

§ 119 N 7). Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben und dem Verbot des Rechts-

missbrauchs sind echte oder vermeintliche Ausstands- oder Ablehnungsgründe so früh 

wie möglich geltend zu machen (BGr, 18. Juli 2012, 2C_991/2011, 2C_992/2011, 

www.bger.ch). 

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http://www.bger.ch/

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 b) Die Pflichtige führt aus, dass seit der Gründung der A AG immer ein Vertre-

ter der Stadt C als Verwaltungsrat an der Willensbildung der A AG teilgenommen habe 

und beantragt in der Replik, die Rekursgegnerin befinde sich in einem Interessenskon-

flikt und habe damit in den Ausstand zu treten. 

 

 c) Soweit die Pflichtige sich auf den Standpunkt stellt, die Rekursgegnerin 

habe als Rechtsmittelpartei im Rekursverfahren in den Ausstand zu treten, ist ihr An-

trag von vorneherein haltlos, denn Letztere hat keine Entscheidbefugnis mehr (vgl. 

§ 119 Abs. 1 StG). Weiter verstösst es gegen Treu und Glauben, wenn die rechtskun-

dig vertretene Pflichtige ihr Begehren erst in der Replik stellt, obwohl sie dies bereits in 

der Rekursschrift hätte tun können. Schliesslich beantragt die Pflichtige den Ausstand 

der Stadt C, ohne im Einzelnen genau zu bezeichnen, welche Personen in den Aus-

stand zu treten haben. Ein solches Ausstandsbegehren ist unzulässig, was dazu führt, 

dass darauf ohne Weiteres nicht einzutreten ist. 

 

 

 2. a) Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundes-

verfassung vom 18. April 1999 (BV) umfasst die Rechte und Pflichten der Parteien auf 

Teilnahme am Verfahren und Einflussnahme auf den Prozess der Entscheidfindung. In 

diesem Sinn dient das rechtliche Gehör einerseits der Sachverhaltsaufklärung, ande-

rerseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Ent-

scheids dar, welche in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Der Grundsatz des 

rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV hat die Funktion einer verfassungsrechtli-

chen Minimalgarantie, welche dem Steuerpflichtigen eine Reihe von Verfahrensrechten 

gewährt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 124 N 1 ff. mit weiteren Hinweisen). Sofern 

die Rechtsmittelinstanz über freie Kognition in Rechts- und Sachverhaltsfragen verfügt 

und dem Betroffenen die gleichen Mitwirkungsrechte wie vor erster Instanz zustehen, 

kann eine Gehörsverweigerung im Rechtsmittelverfahren geheilt werden (BGE 124 II 

132 E. 2d; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 148 N 16). 

 

 Von einer Rückweisung der Sache zur Gewährung des rechtlichen Gehörs 

kann insbesondere dann abgesehen werden, wenn dies lediglich einen formalistischen 

Leerlauf darstellen und zu einer unnötigen Verfahrensverlängerung führen würde (Mi-

chele Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwal-

tungsverfahren des modernen Staates, 2000, S. 459; Alain Griffel, in: Kommentar zum 

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., 2014, § 8 N 49). Sowohl 

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nach höchstrichterlicher Rechtsprechung als auch nach herrschender Lehre soll eine 

Heilung von Gehörsverletzungen mithin nur mit Zurückhaltung angenommen werden, 

wobei der Entscheid über Rückweisung oder Heilung im Einzelfall aufgrund der konkre-

ten Interessenlage zu treffen ist. 

 

 b) Gemäss Art. 39 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) erteilen 

die Behörden des Bundes, der Kantone, Bezirke, Kreise und Gemeinden den mit dem 

Vollzug der Steuergesetze betrauten Behörden auf Ersuchen hin alle Auskünfte, die für 

die Anwendung dieser Gesetze erforderlich sind. Demzufolge hat die Finanzdirektion 

des Kantons Zürich zur Vermeidung von Besteuerungskonflikten infolge des monisti-

schen Systems im Kanton Zürich zwischen der Einkommens- und Gewinnsteuer sowie 

der Grundstückgewinnsteuer gestützt auf § 110 StG als Aufsichtsbehörde am 

13. Dezember 2005 eine Weisung über die Koordination von Einkommens- bzw. Ge-

winnsteuereinschätzungen für Liegenschaften des Geschäftsvermögens und von juris-

tischen Personen erlassen (ZStB I Nr. 37/554, Rz 3, nachfolgend Weisung). 

 

 c) aa) Die Pflichtige rügt, dass ihr rechtliches Gehör verletzt worden sei, weil 

die Stellungnahmen des kantonalen Steueramts vom 9. Dezember 2013 und 25. Ap-

ril 2014 ohne kontradiktorisches Verfahren und ohne Berücksichtigung des vollständi-

gen Sachverhalts verfasst worden seien. Sie sei vom Verfahrenssubjekt zum reinen 

Verfahrensobjekt degradiert worden.  

 

 bb) Die von der Rekursgegnerin vom kantonalen Steueramt eingeholten Stel-

lungnahmen vom 9. Dezember 2013 und 25. April 2014 stellen verwaltungsinterne 

Rechtsauskünfte dar, um widersprüchliche Entscheide zwischen Staats- und Gemein-

de- und Grundstückgewinnsteuer zu vermeiden (Rz 3 der Weisung). An dem verwal-

tungsinternen Verständigungsverfahren ist die Pflichtige nicht beteiligt. Das kantonale 

Steueramt entscheidet demgemäss im Einvernehmen mit der Gemeinde für die 

Staatssteuer verbindlich, ob eine Ersatzbeschaffung steuerneutral durchgeführt werden 

kann (Rz 36 ff. der Weisung). Diesem Entscheid schliesst sich die Gemeinde für die 

Grundstückgewinnsteuer an (Rz 37 der Weisung). Am Verfahren zur Festlegung der 

Grundstückgewinnsteuer ist das kantonale Steueramt nicht beteiligt. Die Verfahrens- 

und Entscheidhoheit liegt ausschliesslich bei der Gemeinde (§ 205 StG).  

 

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 Es liegt damit keine Gehörsverletzung dadurch vor, dass sich das kantonale 

Steueramt nicht mit den Einwendungen der Pflichtigen befasst hat. Weiter hat die 

Pflichtige bei Wahrnehmung ihres Akteneinsichtsrechts schon im vorinstanzlichen Ver-

fahren von den Memoranden des kantonalen Steueramts Kenntnis erhalten und über-

dies dazu Stellung nehmen können. 

 

 cc) Soweit die Pflichtige mit dem Veranlagungs- bzw. Einspracheentscheid 

nicht einverstanden ist, stand ihr mit dem Rekurs an das Steuerrekursgericht die allsei-

tige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschränkte gerichtliche Überprü-

fung des Einspracheentscheids der Gemeindebehörde zur Verfügung (§ 147 Abs. 3 

StG). Im Rekursverfahren gelten gemäss § 212 StG die Bestimmungen über das Re-

kursverfahren bei Einschätzungen für die Staatssteuern sinngemäss. Dabei sind ins-

besondere neue tatsächliche Behauptungen und Beweismittel zulässig (RB 1952 

Nr. 56). Mit Blick auf die Tatsache, dass die Pflichtige sich bereits im vorinstanzlichen 

Verfahren zu den Memoranden äussern konnte und überdies im Rahmen des zweiten 

Schriftenwechsels erneut Gelegenheit erhielt, ihren Standpunkt darzulegen, erscheint 

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ausgeschlossen bzw. wäre geheilt worden. 

 

 Von einer Degradierung zum Verfahrensobjekt kann ebenfalls keine Rede 

sein, da der Pflichtigen im vorliegenden Rekursverfahren weiterhin umfassende Ver-

fahrensrechte zustehen. 

 

 Eine Rückweisung kommt nach dem Gesagten nicht in Frage. 

 

 

 3. a) aa) Gemäss § 212 in Verbindung mit § 147 Abs. 4 Satz 1 StG muss die 

Rekursschrift einen Antrag und eine Begründung enthalten. Unter Antrag ist ein zif-

fernmässig bestimmter oder zumindest ziffernmässig bestimmbarer Einschätzungsan-

trag zu verstehen, d.h. es muss betragsmässig klar ersichtlich sein, mit welchem steu-

erbaren Grundstückgewinn der Rekurrent eingeschätzt werden will. Dies gilt nicht nur 

für den Hauptantrag, sondern auch für allfällige Eventualanträge. 

 

 bb) Die diesbezüglich erforderliche substanziierte Sachdarstellung muss  

spätestens innerhalb der Rekursfrist vorgetragen werden (VGr, 22. März 2000, 

SB.2000.00002 = ZStP 2000. 201 ff.; RB 1981 Nr. 90, 1987, Nr. 35, 1992 Nr. 32; Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 147 N 50 ff.). Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, 

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die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthält, die 

ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung die rechtliche 

Würdigung der geltend gemachten Steueraufhebung erlaubt. Bei ungenügender Sub-

stanziierung hat das Steuerrekursgericht nicht von Amtes wegen eine Untersuchung 

durchzuführen, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen (RB 1975 Nr. 64, 

1981 Nr. 90, 1987 Nr. 35). Eine unvollständige Sachdarstellung kann nicht im Beweis-

verfahren nachgeholt werden (RB 1964 Nr. 68, 1973 Nr. 35, 1976 Nr. 26, 1980 Nr. 69). 

Kommt die Steuerpflichtige diesen Anforderungen nicht nach, so hat die Steuerminde-

rung bzw. -ermässigung zu unterbleiben (vgl. RB 1980 Nr. 72). Eine richterliche Frage-

pflicht lehnt die Rechtsprechung für den als vollkommenes Rechtsmittel ausgestalteten 

Rekurs ab (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 147 N 51). 

 

 Soweit die Pflichtige beantragen lässt, ihr im Rahmen der richterlichen Frage-

pflicht die Möglichkeit zur Nachsubstanziierung und zum Nachreichen von Unterlagen 

zu gewähren, ist dieser Antrag entsprechend den obigen Erwägungen abzuweisen. 

 

 b) Das Begehren der rechtskundig vertretenen Pflichtigen im Eventualantrag, 

sich eine Nachkalkulation des Grundstückgewinns vorzubehalten […] und auf die Höhe 

des Grundstückgewinns zurückzukommen, stellt keinen gültigen, ziffernmässig be-

stimmten Rekursantrag dar (RB 1956 Nr. 67). Auf diesen ist damit nicht einzutreten. 

 

 

 4. Das Verfahren vor Steuerrekursgericht ist grundsätzlich schriftlich; es ergibt 

sich weder aus der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) noch aus der Europäi-

schen Menschenrechtskonvention vom 4. November 1950 (EMRK) ein Anspruch auf 

eine mündliche Verhandlung. So räumt der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 

Abs. 2 BV) keinen grundsätzlichen Anspruch auf eine mündliche Anhörung ein (BGE 

134 I 140 E. 5.3). Beratung und Entscheid über den Antrag des Referenten sind nicht 

öffentlich (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 149 N 11). Das schliesst zwar nicht 

aus, dass der Referent unter Umständen seine vorläufige Rechtsauffassung betreffend 

die Erfolgschancen des Verfahrens den Parteien mitteilt, etwa um einer Partei die Mög-

lichkeit zu geben, den Rekurs zurückzuziehen oder während der noch laufenden 

Rechtsmittelfrist auf offensichtliche formelle Mängel hinzuweisen. Ein gesetzlicher  

Anspruch besteht indessen in dieser Hinsicht nicht (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, § 148 N 9). Entsprechend diesen Ausführungen ist der Antrag der Pflichtigen, 

ihr während des Verfahrens die Möglichkeit zu geben, zu "vorläufigen Meinungsäusse-

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rungen des Steuerrekursgerichts" – gemeint sind wohl Rechtsauffassungen des Refe-

renten betreffend das vorliegende Verfahren – Stellung zu beziehen abzuweisen. 

 

 

 5. a) aa) Gemäss § 216 Abs. 1 StG unterliegen Gewinne, die sich bei Veräus-

serungen von Grundstücken des Privatvermögens ergeben, der Grundstückge-

winnsteuer. Der zu besteuernde Gewinn ist dabei laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um 

welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen) 

übersteigt. 

 

 bb) Nach § 216 Abs. 3 lit. g StG werden Gewinne aus der Veräusserung von 

Geschäftsgrundstücken grundsätzlich ebenfalls mit der Grundstückgewinnsteuer er-

fasst. Die Grundstückgewinnsteuer kann jedoch bei Veräusserung eines zum betriebs-

notwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks aufgeschoben werden (vgl. 

auch Art. 12 Abs. 1 und 4 StHG Art. 8 Abs. 4 StHG). Betriebsnotwendig sind Wirt-

schaftsgüter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des 

Betriebs dienen und ohne Beeinträchtigung des betrieblichen Leistungserstellungspro-

zesses nicht veräussert werden können (Markus Reich, in: Kommentar zum Schweize-

rischen Steuerrecht, Band I/1, 2. A., 2002, Art. 8 N 71 StHG; Markus Reich/Marina Zü-

ger, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/2a, 2. A., 2008, Art. 30 

N 6 DBG). Da die betriebsnotwendigen Vermögenswerte unerlässliche Bestandteile 

der betrieblichen Einheit bilden, würde ihre Veräusserung zu einer substanziellen Ver-

änderung des Betriebs führen. Dies hat zur Folge, dass bei einer Veräusserung des 

entsprechenden Wirtschaftsguts dieses zwangsläufig ersetzt werden muss, damit der 

Betrieb ohne Einschränkung weitergeführt werden kann (BGE 108 I b 325). Beurtei-

lungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse 

des Unternehmens. 

 

 cc) Von einer Immobiliengesellschaft kann gesprochen werden, wenn der 

Zweck einer Gesellschaft ausschliesslich oder mindestens zur Hauptsache darin be-

steht, Grundstücke, d. h. Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommene selbst-

ständige und dauernde Rechte, Bergwerke oder Miteigentumsanteile an Grundstücken 

(Art. 655 ZGB), zu erwerben, zu verwalten, zu nutzen und zu veräussern. Sowohl bei 

einer Immobilienverwaltungsgesellschaft als auch beim Liegenschaftenhändler werden 

nur diejenigen Liegenschaften als betriebsnotwendig angesehen, die unmittelbar dem 

Handelsbetrieb dienen. Die für den Verkauf bestimmten Liegenschaften bilden beim 

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Liegenschaftenhändler Umlaufvermögen. Weiter besitzen sowohl Immobilienverwal-

tungsgesellschaften als auch die Immobilienhändler häufig Kapitalanlageliegenschaf-

ten, die allein durch ihren Ertrag dem Unternehmen dienen. Diese Anlageliegenschaf-

ten sind nicht unmittelbar zur Erfüllung des Leistungszwecks der Gesellschaft 

erforderlich und damit nicht betriebsnotwendig (vgl. § 68 Abs. 4 StG; BGer, 1. Febru-

ar 2012, StE B 42.38 Nr. 35, E. 2.5; BGr. 2. April 2012 = StE B 23.5 Nr. 6, E. 3.3 und 

4.3; BGr, 16. Mai 2011, 2C_50/2011 = StE 2011 B 23.45 Nr. 15). Bildet dagegen der 

Grundbesitz bloss die sachliche Grundlage für einen Fabrikations-, Handels- oder 

sonstigen Geschäftsbetrieb – Fabrikliegenschaft, Verwaltungs- und Bürogebäude, Pro-

duktionsstätten, Werkplätze usw. –, so liegt keine Immobilien-, sondern eine Betriebs-

gesellschaft vor (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 94). Da in solchen Fällen 

die Liegenschaften direkt der Zweckerfüllung des Unternehmens dienen, sind sie be-

triebsnotwendig. 

 

 b) aa) Die Pflichtige verkaufte die Liegenschaften der Siedlung A …. Dabei 

handelt es sich um zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 31 vermieteten 3.5- bis  

6.5-Zimmerwohnungen, mit Mietpreisen zwischen Fr. 2'500.- und Fr. 4'200.-. Sie ist der 

Auffassung, dass sie weder eine Immobilienhandels- noch eine Immobilienverwal-

tungsgesellschaft sei. Vielmehr sei sie als Betriebsgesellschaft anzusehen. Dies vor 

allem deswegen, weil sie im gemeinnützigen Segment tätig sei und städtebauliche so-

wie wohnbaupolitische Aufgaben erfülle. Ihre Tätigkeit sei daher nicht einfach Vermö-

gensanlage und Investition, sondern beinhalte eine besondere gemeinnützige und 

wohnbaupolitische Mission. Ihre Liegenschaften seien daher als betriebliche Aktiven 

des Anlagevermögens und damit als betriebsnotwendig zu qualifizieren.  

 

 bb) Es fragt sich daher zunächst, ob die Pflichtige als Betriebsgesellschaft 

anzusehen ist. Dies ist zu verneinen. Die Siedlung A … diente der Pflichtigen nämlich 

nicht unmittelbar, um ihre Aufgaben zu erfüllen. Diese Funktion erfüllen nur solche Lie-

genschaften, in welchen sich die Büroräumlichkeiten befinden und wo die Angestellten 

der Pflichtigen die Vermietung und Verwaltung der Liegenschaften wahrnehmen. Dies 

war jedoch in der Siedlung A … nicht der Fall. Damit dienten diese Liegenschaften 

nicht unmittelbar der Leistungserbringung – Vermietung von Wohnungen – und waren 

demnach auch nicht betriebsnotwendig.  

 

 Damit ist die Pflichtige als Immobilienverwaltungsgesellschaft anzusehen und 

die Liegenschaften, die vermietet werden, stellen Kapitalanlageliegenschaften dar.  

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 cc) Selbst wenn man der Rechtsauffassung der Pflichtigen folgen und sie als 

Betriebsgesellschaft ansehen würde, fehlt es nach der Rechtsprechung des Bundesge-

richts an der Betriebsnotwendigkeit der verkauften Liegenschaften. Die Pflichtige führt 

nämlich aus, dass gerade die Siedlung A … den statutarischen Zielen der Pflichtigen 

nicht entsprochen habe, da unter anderem die Mietzinse ausgesprochen hoch gewe-

sen seien und sich die Rentabilität des Objekts als ungenügend herausgestellt habe. 

Damit ergibt sich bereits aus dem Vorbringen der Pflichtigen, dass genau die verkauf-

ten Objekte nicht dem Ziel – Vermietung von preisgünstigem Wohnraum – entsprochen 

haben. Die Änderung der Zweckbestimmung eines Vermögensgutes hat jedoch nach 

der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine Neuzuordnung innerhalb der Aktiven zur 

Folge. Sobald eine Liegenschaft zum Verkauf ausgeschrieben wird, dient sie dem Be-

trieb nicht mehr auf Dauer und wechselt zum Umlaufvermögen (BGr, 2. April 2012,  

E. 3.3 und 4.3 = StE B 23.5 Nr. 6, mit weiteren Hinweisen). Damit entfällt aber für die 

Siedlung A … auch nach der Rechtsauffassung des Vertreters der Pflichtigen das 

Merkmal der Betriebsnotwendigkeit. 

 

 c) aa) Unbegründet ist auch der Antrag, eine allfällige Grundstückgewinnsteu-

er sei aus verfassungsmässiger Sicht gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. e bzw. Art. 108 und 

Art. 116 BV sowie nach Art. 110 der Verfassung des Kantons Zürich vom 27. Febru-

ar 2005 (KV) aufzuschieben. Die Pflichtige verfolge als privat initiierte Trägerin des 

gemeinnützigen Wohnungsbaus öffentliche Zwecke und eine Besteuerung des Grund-

stücksgewinns widerspreche dem verfassungsrechtlichen Förderungsauftrag. 

 

 bb) aaa) Nach §§ 216 und 219 StG lösen sämtliche zivilrechtlichen und ihnen 

gleichgestellten Handänderungen eine Grundstückgewinnsteuer aus, sofern dabei ein 

Gewinn erzielt wird. Die Ausnahmen davon sind ausdrücklich und abschliessend im 

Steuergesetz geregelt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 152 ff. mit weiteren 

Hinweisen). Eine Steuerbefreiung wegen unmittelbar öffentlichen oder gemeinnützigen 

Zwecken sieht § 218 lit. b StG für den Kanton und seine Anstalten, zürcherische Ge-

meinden und ihre Anstalten sowie für Zweckverbände von Gemeinden im Sinne des 

Gemeinderechts vor. Dabei ist Voraussetzung unter anderem, dass der Veräusserer 

für die Staatssteuer gemäss § 61 StG von der Steuerpflicht befreit ist (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter, § 218 N 5).  

 

 bbb) Ob diese Regelung der Steuerbefreiung in § 218 lit. b StG den Grundsät-

zen der Besteuerung nach Allgemeinheit, Gleichmässigkeit und wirtschaftlichen Leis-

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tungsfähigkeit entsprechend Art. 127 Abs. 2 BV bzw. Art. 125 Abs. 2 KV entspricht, 

kann offen bleiben. Dies deshalb, weil der Bundesgesetzgeber mit der Regelung von 

Art. 23 Abs. 1 lit. f i.V.m. Art. 23 Abs. 4 StHG entsprechend Art. 1 StHG für den Kanton 

Zürich und dessen Gemeinden verbindlich festgelegt hat, dass nur Bund, Kantone und 

Gemeinden und ihre Untereinheiten von der Grundstückgewinnsteuer befreit sind. Die-

ser Entscheid des Bundesgesetzgebers ist gemäss Art. 191 BV für die rechtsanwen-

denden Behörden – und damit auch für das Steuerrekursgericht – bindend und keiner 

verfassungskonformen Auslegung zugänglich.  

 

 cc) Die Pflichtige ist weder eine Anstalt des Kantons oder einer Gemeinde 

noch ein Zweckverband gemäss § 218 lit. b StG. Ferner ist sie auch nicht gemäss § 61 

StG von der Staats- und Gemeindesteuer befreit (vgl. auch Verzeichnis der selbststän-

digen Anstalten des Kantons und der Gemeinden sowie der juristischen Personen mit 

gemeinnützigen und öffentlichen Zwecken vom 27. Oktober 2014).  

 

 Der Antrag, die Grundstückgewinnsteuer aus verfassungsrechtlicher Sicht 

aufzuschieben, ist dementsprechend ebenfalls abzuweisen. 

 

 

 6. a) Die Pflichtige beantragt schliesslich, dass die anrechenbare Besitzes-

dauer für die Liegenschaften der Siedlung A … 10 statt 9 Jahre betrage. 

 

 b) Als Besitzesdauer gilt bei zivilrechtlichen Handänderungen grundsätzlich 

der Zeitpunkt zwischen Erwerb und Veräusserung, also die Eigentumsdauer. Massge-

bend ist dabei die Eintragung im Grundbuch, während der Antritt unbeachtlich ist 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 219 N 23 mit weiteren Hinweisen).  

 

 Gemäss Handänderungsanzeigen erwarb die Pflichtige bzw. deren Rechts-

vorgängerin die Liegenschaft am ... Juni 2003 und verkaufte sie am ... Juni 2013. Dass 

im Kaufvertrag ein Antrittstag per ... Juli 2013 vereinbart worden ist und noch eine Be-

willigung für den Grundstückserwerb gemäss "Lex Koller" (Bundesgesetz über den 

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewG] vom 16. Dezem-

ber 1983) eingeholt werden musste, ist für die Bestimmung des Handänderungszeit-

punkts ohne Bedeutung (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 20 ff. mit weiteren 

Hinweisen). Die von der Rekursgegnerin zu Grunde gelegte Besitzesdauer von 9 Jah-

ren ist damit korrekt. 

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 7. Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses, soweit darauf ein-

zutreten ist. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der unterliegenden Pflichti-

gen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 152 

StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom  

24. Mai 1959/6. September 1987). Auch der obsiegenden Rekursgegnerin steht keine 

solche Vergütung zu, denn ihre Bemühungen vor Steuerrekursgericht haben sich im 

Wesentlichen auf die Verteidigung des Einspracheentscheids beschränkt. 

 

 

 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

 

 

1. Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

[…] 

 

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	Entscheid