# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d440158a-3341-5b8f-ae90-7593ccf392b7
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 27.07.2023 LF230045
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF230045_2023-07-27.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LF230045-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E Pahud sowie 

Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Würsch 

Beschluss vom 27. Juli 2023 

 

in Sachen 

 

A._____,  
Gesuchsgegner und Berufungskläger 

 

gegen 

 

B._____,  
Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte 

 

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____ 

 

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) 
 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-

rich vom 21. Juni 2023 (ER230089) 

 
  

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Erwägungen: 

1. 

1.1. A._____ (Gesuchsgegner und Berufungskläger, fortan Berufungskläger) 

mietete mit Untermietvertrag vom 14./15. Dezember 2022 von B._____ (Gesuch-

stellerin und Berufungsbeklagte, fortan Berufungsbeklagte) die 3.5-

Zimmerwohnung im 11. OG samt Keller zur Mitbenutzung in der Liegenschaft 

C._____-strasse … in … Zürich zu einem monatlichen Bruttomietzins von 

Fr. 4'700.00 (act. 4/1). Mit Schreiben vom 17. März 2023 mahnte die Berufungs-

beklagte gegenüber dem Berufungskläger den Ausstand der Bruttomiete Januar 

bis März 2023 über total Fr. 14'100.00 ab, setzte ihm eine Frist von 30 Tagen zur 

Bezahlung des Ausstandes an und drohte im Falle der Zahlungssäumnis gestützt 

auf Art. 257d OR die Kündigung des Mietverhältnisses an (act. 4/4). Mit Schreiben 

vom 4. April 2023 zeigte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger an, dass 

auch der Bruttomietzins April 2023 in der Höhe von Fr. 4'700.00 ausstehend sei, 

verbunden mit einer Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung im Falle 

ausbleibender Zahlung. Betreffend die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsan-

drohung für die Mietzinse Januar bis und mit März 2023 verwies die Berufungs-

beklagte auf ihr Schreiben vom 17. März 2023 und sie hielt fest, dass dieses un-

eingeschränkt Gültigkeit behalte (act. 4/9). Mit amtlich genehmigtem Formular 

vom 25. April 2023 kündigte die Berufungsbeklagte das Untermietverhältnis mit 

dem Berufungskläger per 31. Mai 2023 wegen Zahlungsrückstandes 

(Bruttomietzinse Januar, Februar und März 2023 gemäss Zahlungsaufforderung 

vom 17. März 2023) gemäss Art. 257d Abs. 2 OR (act. 4/10). 

1.2. Mit Eingabe vom 1. Juni 2023 (Datum Poststempel) gelangte die Berufungs-

beklagte an das Einzelgericht Audienz am Bezirksgericht Zürich (fortan Vor-

instanz) und verlangte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung 

des Berufungsklägers (act. 1 S. 2). Innert der mit vorinstanzlicher Verfügung vom 

2. Juni 2023 angesetzten Frist erstattete der Berufungskläger die Stellungnahme 

zum Ausweisungsgesuch (act. 5-10). Mit Urteil vom 21. Juni 2023 hiess die Vor-

instanz das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten gut und sie verurteilte 

den Berufungskläger, die 3.5-Zimmerwohnung im 11. OG samt Kellerabteil an der 

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C._____-strasse … in … Zürich unverzüglich zu räumen und der Berufungsbe-

klagten ordnungsgemäss, gereinigt und unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu 

übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall 

(act. 11 = act. 16 S. 6 f.). 

2. 

2.1. Gegen dieses Urteil erhob der Berufungskläger bei der Kammer mit Eingabe 

vom 7. Juli 2023 (Datum Eingang: 10. Juli 2023) rechtzeitig Berufung. Er stellt fol-

gende Rechtsmittelanträge (act. 12b; act. 17 S. 3): 

"I. Das Urteil vom 21.06.2023 sei aufzuheben und die Sache zur erneuten 
Beurteilung an das Bezirksgericht Zürich zurückzuweisen. 

 II. Die Verfahrenskosten seien der Gesuchstellerin aufzuerlegen. 
 III. Es wird die Aufschiebende Wirkung beantragt. 
 IV. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Berufungsverfahrens, ein-

schliesslich der Mehrwertsteuer von 7.7%, seien der Gesuchstellerin 
aufzuerlegen." 

2.2. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-14). Mit Verfügung 

vom 19. Juli 2023 – noch vor Eintreffen der vorinstanzlichen Akten – trat die 

Kammer auf das Gesuch des Berufungsklägers um Erteilung der aufschiebenden 

Wirkung nicht ein. Es wurde festgehalten, dass der Berufung von Gesetzes we-

gen aufschiebende Wirkung zukomme. Zudem wurde die Prozessleitung delegiert 

(act. 19). Mittlerweile liegen der Kammer die vorinstanzlichen Akten vor. Da sich 

die Berufung sogleich als unbegründet erweist (vgl. nachfolgende Erwägungen), 

kann auf die Einholung einer Berufungsantwort der Berufungsbeklagten verzichtet 

werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihr ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid 

das Doppel der Berufungsschrift zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als 

spruchreif. 

3. 

Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung bei der Rechtsmittelinstanz (fristgemäss) 

schriftlich und begründet einzureichen. Gemäss Art. 310 ZPO kann (a) die unrich-

tige Rechtsanwendung und (b) die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes gel-

tend gemacht werden. Dabei ist im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen 

der angefochtene Entscheid unrichtig ist und deshalb abgeändert werden muss 

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(Begründungslast). Die Berufung erhebende Partei muss sich mit den Erwägun-

gen des vorinstanzlichen Entscheides auseinandersetzen (ZK ZPO-Reetz/Theiler, 

3. Aufl. 2016, Art. 311 N 36 f.). Bei Laien werden an die Begründung des Rechts-

mittels zwar nur minimale Anforderungen gestellt. Es muss jedoch wenigstens ru-

dimentär dargelegt werden, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid 

nach Auffassung der Partei leidet. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird 

auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. OGer ZH NQ110031 vom 9. August 

2011, OGer ZH PF110034 vom 22. August 2011). Neue Behauptungen und Be-

weismittel sind nur noch zulässig, wenn sie trotz zumutbarer Sorgfalt vor erster 

Instanz nicht vorgebracht werden konnten und wenn sie vor der Berufungsinstanz 

unverzüglich vorgebracht werden (vgl. Art. 317 ZPO). 

4. 

4.1. Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid die allgemeinen Voraussetzungen 

des Rechtsschutzes in klaren Fällen sowie die Art. 253 OR, Art. 257d OR und 

Art. 266l Abs. 2 OR als rechtliche Grundlage für das vorliegende Ausweisungsver-

fahren zutreffend dar (vgl. act. 16 S. 3 Erw. 3. und S. 4 Erw. 5.1.-5.1.1.). Diese 

Erwägungen blieben zu Recht unangefochten, weshalb – um unnötige Wiederho-

lungen zu vermeiden – darauf verwiesen werden kann.  

4.2. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, es sei von einem unbestrittenen 

Sachverhalt auszugehen, nachdem der Berufungskläger die Sachdarstellung im 

Gesuch in seiner Stellungnahme lediglich pauschal bestritten habe resp. diese als 

bestreitbar bezeichnet habe. Die Parteien hätten demnach am 14./15. Dezember 

2022 einen Untermietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlos-

sen. Nachdem der Berufungskläger seit Mietbeginn keine Mietzinse bezahlt habe, 

habe die Berufungsbeklagte ihn mit Schreiben vom 17. März 2023 für ausstehen-

de Mietzinszahlungen gemahnt und ihm eine dreissigtägige Frist zur Begleichung 

der Ausstände gesetzt, mit der Androhung der ausserordentlichen Kündigung des 

Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR bei unbenütztem Fristablauf. Mit Schrei-

ben vom 23. März 2023 habe der Berufungskläger der Berufungsbeklagten einen 

Vergleichsvorschlag unterbreitet, worin er u.a. um ihre Verschwiegenheit ersucht 

habe. Ein Vergleich sei jedoch nie zustande gekommen. Mit Schreiben vom 

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4. April 2023 habe die Berufungsbeklagte den Berufungskläger deshalb erneut für 

ausstehende Mietzinszahlungen abgemahnt und eine dreissigtägige Zahlungsfrist 

mit Kündigungsandrohung angesetzt. Gleichzeitig habe sie festgehalten, dass sie 

dem Vergleichsvorschlag vom 23. März 2023 nicht zugestimmt habe. Nach unbe-

nütztem Fristablauf habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 

25. April 2023 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Mai 2023 ge-

kündigt. Der Berufungskläger habe ihr das Mietobjekt dessen ungeachtet bis heu-

te nicht ordnungsgemäss übergeben (act. 16 S. 3 f. Erw. 4.). Die Vorinstanz kam 

zum Schluss, die Berufungsbeklagte habe mit der Zahlungsaufforderung vom 

17. März 2023 und der Kündigung vom 25. April 2023 die Formen und Fristen von 

Art. 257d und Art. 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 31. Mai 

2023 aufgelöst, womit sich der Berufungskläger heute ohne Rechtsgrund im Miet-

objekt befinde (act. 16 S. 4 f. Erw. 5.1.2.). Zum Einwand des Berufungsklägers, 

die von der Berufungsbeklagten ins Recht gereichten Unterlagen seien aufgrund 

einer unter Verschwiegenheit liegenden Vereinbarung rechtlich nicht verwertbar, 

hielt die Vorinstanz fest, dass gemäss übereinstimmenden Ausführungen der Par-

teien kein Vergleich zwischen ihnen zustande gekommen sei. Ein solcher finde 

sich auch nicht in den Akten. Die diesbezüglich unsubstantiiert gebliebenen Aus-

führungen des Berufungsklägers würden sich als von vornherein haltlos erweisen 

(act. 16 S. 5 Erw. 5.1.3.). Schliesslich befand die Vorinstanz, der Einwand des Be-

rufungsklägers, dass das Ausweisungsgesuch wegen des noch zu klärenden 

Kündigungsanfechtungsverfahrens abzuweisen sei, gehe fehl. Für das Vorliegen 

einer klaren Rechtslage sei es keine Voraussetzung, dass im Schlichtungsverfah-

ren betreffend Kündigungsschutz bereits ein Entscheid ergangen sei. Auch wenn 

sich die Gültigkeit der Kündigung im Ausweisungsverfahren als eine Vorfrage stel-

le, sei Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren, wenn wie vorliegend keine 

Zweifel an der Vollständigkeit der Sachdarstellungen bestünden und die Kündi-

gung gestützt darauf als klar berechtigt erscheine (act. 16 S. 5 Erw. 5.1.4.).  

4.3. Der Berufungskläger bringt in seiner Berufungsschrift vor, seiner Meinung 

nach seien die Voraussetzungen von Art. 257 ZPO nicht erfüllt, der Sachverhalt 

sei "bestreitbar" und die Rechtslage unklar. Er beantrage daher die Durchführung 

eines ordentlichen Verfahrens gemäss ZPO. Der Berufungskläger macht geltend, 

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die von der Berufungsbeklagten vorgelegten Dokumente würden einer Ver-

schwiegenheitsvereinbarung unterliegen und dürften daher nicht als Beweismittel 

verwendet werden. Der Berufungskläger äussert zudem seinen Verdacht, dass 

Rechtsanwalt X._____ möglicherweise seine anwaltlichen Pflichten missachtet 

habe, indem er vertrauliche Informationen ohne Zustimmung offengelegt habe 

(act. 17 S. 2). Der Berufungskläger führt zudem aus, er fechte das vorinstanzliche 

Urteil aufgrund klarer Verfahrensfehler in der Beweisführung und unvollständigen 

Ausführungen an. Es seien wesentliche Beweise und Argumente, die er während 

des Verfahrens vorgebracht habe, nicht hinreichend berücksichtigt worden. Die 

fehlende oder ungenügende Würdigung dieser Beweise habe zu einem unfairen 

und ungerechten Urteil geführt (act. 17 S. 2). 

4.4. Die Ausführungen des Berufungsklägers, dass der Sachverhalt "bestreitbar" 

und die Rechtslage unklar sei, und die vorgelegten Dokumente aufgrund einer 

Verschwiegenheitsvereinbarung nicht verwertbar seien, stellen Wiederholungen 

des bereits vor Vorinstanz Vorgebrachten dar (act. 10 S. 4). Der Berufungskläger 

nimmt in seiner Berufung keinen Bezug auf die vorinstanzlichen Erwägungen da-

zu. Er setzt sich auch ansonsten überhaupt nicht mit den ausführlichen Erwägun-

gen der Vorinstanz auseinander. Er erhebt überdies bloss pauschale Rügen und 

führt nicht aus, inwiefern resp. in welchen Punkten der Sachverhalt "bestreitbar" 

sein soll, die Rechtslage unklar wäre, die Ausführungen unvollständig seien und 

klare Verfahrensfehler in der Beweisführung vorliegen sollen. Auch nennt er die 

Beweise nicht, die von der Vorinstanz nicht oder ungenügend gewürdigt worden 

wären. Damit genügt der Berufungskläger auch den für einen juristischen Laien 

geltenden Anforderungen an die Begründung der Berufung nicht. Auf die Beru-

fung des Berufungsklägers ist daher nicht einzutreten (vgl. oben Erw. 3.). 

5. 

5.1. Im Ausweisungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange 

der Vermieter oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen 

kann. Ausgehend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 1. Juni 2023 ist 

mit nicht mehr als sechs Monaten Verfahrensdauer bis zur effektiven Ausweisung 

zu rechnen (Peter Diggelmann, DIKE-Komm-ZPO, Art. 91 N 46). Bei einem mo-

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natlichen Mietzins von Fr. 4'700.00 (vgl. act. 4/1) ergibt sich ein Streitwert von 

Fr. 28'200.00. 

5.2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr beläuft sich gestützt auf den Streit-

wert sowie unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes und der Schwierigkeit des 

Falls (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1 und 3 GebV OG) im summarischen Verfahren auf die 

Hälfte bis drei Viertel der ordentlichen Gebühr (§ 8 Abs. 1, § 12 Abs. 1 GebV OG). 

Vorliegend rechtfertigt es sich, die reduzierte Gebühr auf Fr. 900.00 festzusetzen. 

Ausgangsgemäss wird der Berufungskläger für das Berufungsverfahren kosten-

pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ihm sind die Kosten aufzuerlegen. Der Berufungs-

beklagten ist mangels erheblicher Umtriebe im zweitinstanzlichen Verfahren keine 

Parteientschädigung zuzusprechen. 

Es wird beschlossen: 

1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 900.00 festgesetzt. 

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Berufungskläger aufer-

legt. 

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beila-

ge eines Doppels von act. 17, sowie an das Bezirksgericht Zürich (Einzelge-

richt Audienz), je gegen Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

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Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 28'200.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. K. Würsch 
 
 
versandt am: 
 

	Beschluss vom 27. Juli 2023
	Erwägungen:
	Es wird beschlossen:
	1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 900.00 festgesetzt.
	3. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Berufungskläger auferlegt.
	4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagte unter Beilage eines Doppels von act. 17, sowie an das Bezirksgericht Zürich (Einzelgericht Audienz), je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...