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**Case Identifier:** 254e6315-85c5-56fa-9657-c499a9b1730b
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-10
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 10.06.2013 C1 12 48
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-12-48_2013-06-10.pdf

## Full Text

RVJ / ZWR 2014 157 

Droit des obligations 
Obligationenrecht 

Droit des obligations – nullité d’une vente immobilière - ATC 
(Cour civile II) du 10 juin 2013, X. SA c. Y. AG - TCV C1 12 48 

Nullité du contrat ; prescription de l’action en enrichissement illégi-
time 
- Notion d’acte authentique en matière de vente immobilière. La nullité du contrat est 

constatée d’office. Abus de droit en matière de nullité du contrat (art. 11 al. 2, 63 
al. 1, 216 al. 1 et 2 CO ; consid. 5.1). 

- Prescription de l’action en enrichissement illégitime. Notion de connaissance du droit 
de répétition (art. 67 al. 1 CO ; consid. 5.2.1). 

- Interruption de la prescription, notamment en cas de plainte ou dénonciation pénale 
assortie de prétentions civiles et aboutissant à une décision de refus de suivre 
(art. 135 ch. 2 CO ; consid. 5.2.2 et 5.3.2.1). 

- Point de départ de la prescription (consid. 5.3.2.2). 

Nichtigkeit des Vertrags; Verjährung des Bereicherungsanspruchs 
- Begriff der öffentlichen Beurkundung beim Grundstückkauf. Die Nichtigkeit des Ver-

trags ist von Amtes wegen zu berücksichtigen. Rechtsmissbrauch im Bereich der 
Vertragsnichtigkeit (Art. 11 Abs. 2, Art. 63 Abs. 1, Art. 216 Abs. 1 und 2 OR; E. 5.1). 

- Verjährung des Bereicherungsanspruchs. Begriff der Kenntnis des Rückforderungs-
anspruchs (Art. 67 Abs. 1 OR; E. 5.2.1). 

- Die Verjährung wird namentlich durch eine Strafklage oder eine Strafanzeige 
verbunden mit Zivilansprüchen unterbrochen, selbst wenn der Klage oder Anzeige 
keine Folge gegeben wird (Art. 135 Abs. 2 OR; E. 5.2.2 und 5.3.2.1). 

- Beginn der Verjährungsfrist (E. 5.3.2.2). 

 

Faits (résumé) 
 

A.  X. SA était propriétaire de quatre parcelles sur la commune de A. 
La construction de quatre bâtiments a été autorisée sur ces parcelles. 
Ils étaient destinés à être vendus en PPE, notamment à des étrangers 
qui s'engageraient à les louer en parahôtellerie. 

B.  Y. AG a conclu avec X. SA une convention, rédigée en anglais, 
intitulée "Reservation Agreement", aux fins d'acquérir un appartement 
dans un des chalets pour le prix de 1 850 000 francs. Lors de la 
signature de cette convention, les parties étaient conscientes de ce 

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que celle-ci aurait dû revêtir la forme authentique. En exécution de la 
convention, Y. AG a versé un acompte de 185 000 fr., correspondant 
au 10 % du prix de vente de l’appartement. Par la suite, Y. AG a 
informé X. SA qu'elle n'avait pu obtenir le financement nécessaire et 
qu'elle entendait annuler la réservation, contre restitution de l'acompte 
versé, de 185 000 francs. X. SA a pris acte de la renonciation. Elle l'a 
informée que, conformément à la convention, elle ne lui restituerait 
que 37 000 fr., soit "2 % (sur 10 % versés)" (en réalité 20 % du mon-
tant versé ou 2 % du montant du prix de vente total), dans la mesure 
où le désistement intervenait sans motif valable. Y. AG a mis X. SA en 
demeure de lui rembourser les 185 000 francs. A l'appui de sa 
demande, Y. SA s'est prévalue du dernier alinéa de l'article 3 de la 
convention ("If the buyer is unable to obtain financing, or should the 
apartment be sold to a third party prior to the receipts of funds and the 
reservation form, they, the buyer, will receive the 10 % reservation fee 
back in full."). Elle a soutenu ne pas avoir été en mesure d’obtenir le 
financement du projet espéré, à hauteur de 80 %, si bien que, confor-
mément à l'article en question, elle était en droit d'obtenir le rembour-
sement de l'acompte effectué.  

C.  En première instance, le tribunal de district a considéré que la 
convention de réservation était nulle, dès lors qu'elle avait été conclue 
sous seing privé, contrairement aux exigences de l’art. 216 al. 2 CO. 
Les prestations fournies de part et d'autre devaient dès lors être res-
tituées, la créance en restitution des 185 000 fr. n’étant pas prescrite.  

D.  X. SA a formé appel de ce prononcé et conclu au rejet de l’action, 
avec suite de frais et dépens. 

 

Considérants (extraits) 
 

5.1  Selon l’art. 216 al. 1 CO, les ventes d’immeubles ne sont valables 
que si elles sont faites par acte authentique. La règle vaut également, 
conformément à l’alinéa 2 de cette disposition, pour les promesses de 
vente et les pactes de préemption, d’emption et de réméré. Les 
conventions dites de réservation, qui sont parfois passées avant 
même de conclure une promesse de vente, tombent également sous 
le coup de l’art. 216 al. 2 CO (Foëx, Commentaire romand, Code des 
Obligations I, 2012, n. 22 ad art. 216 CO ; Fasel, Commentaire bâlois, 

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Obligationenrecht I, 2011, n. 15 ad art. 216 CO et les réf. jurisp.) ; les 
clauses pénale ou de dédit qu’elles renferment non rarement pour 
renforcer les engagements des parties sont également soumises à 
l’observation de la forme authentique (Foëx, loc. cit.).  

L'observation de la forme requise par la loi est une condition de 
validité du contrat (art. 11 al. 2 CO). D'après la jurisprudence du 
Tribunal fédéral, le contrat de vente immobilière qui n'est pas valable 
à la forme est, en principe, frappé de nullité absolue (ATF 137 III 243 
consid. 4.4.6).  

La nullité du contrat doit être constatée d’office par le juge (ATF 106 II 
146 consid. 3 ; Foëx, n. 18 ad art. 216 CO ; Fasel, n. 18 ad art. 216 
CO). Elle a pour conséquence que le vendeur reste propriétaire ; il 
peut donc revendiquer et, si l’acheteur a été inscrit au registre foncier, 
il peut intenter l’action en rectification du registre foncier (Foëx, n. 18 
ad art. 216 CO). De son côté, l’acheteur peut répéter ce qu’il a payé 
selon les règles de l’enrichissement illégitime (ATF 137 III 243 consid. 
4.4.6 ; Foëx, n. 18 ad art. 216 CO ; Fasel, n. 19 ad art. 216 CO). Dans 
l’hypothèse où une partie a fourni sa prestation en connaissant la 
nullité, l’art. 63 al. 1 CO - qui dispose que celui qui a payé volontaire-
ment ce qu’il ne devait pas ne peut le répéter s’il ne prouve qu’il a 
payé en croyant, par erreur, qu’il devait ce qu’il a payé - ne fait pas 
obstacle à l’action en restitution (ATF 115 II 28 consid. 1a ; Xoudis, 
Commentaire romand, op. cit., n. 47 ad art. 11 CO ; Schulin, 
Commentaire bâlois, op. cit., n. 3b ad art. 63 CO). Le contractant qui 
s’exécute tout en sachant que la contre-prestation de son partenaire 
ne sera pas exigible s’attend en effet - et c’est là la cause de sa 
prestation - à ce que son cocontractant fournisse à son tour volontai-
rement sa propre prestation ; si celle-ci n’intervient pas, la prestation 
fournie l’aura été sans cause valable et son auteur est habilité à en 
obtenir la restitution (ATF 115 II 28 consid. 1a).  

Le Tribunal fédéral admet depuis longtemps que l’invocation de la 
nullité pour vice de forme d’un contrat de vente immobilière peut être 
constitutive d’abus de droit (Foëx, n. 19 ad art. 216 CO). Le juge 
décide si tel est le cas sur la base de toutes les circonstances du cas 
concret, sans être lié par des principes rigides (ATF 112 II 107 consid. 
3b ; arrêt 4C.225/2001 du 16 novembre 2001 consid. 2a). Il convient 
toutefois de se montrer restrictif dans l’admission de l’abus de droit 
(arrêt 4C.225/2001 précité consid. 2b ; Foëx, n. 21 ad art. 216 CO). 

160 RVJ / ZWR 2014 

Le Tribunal fédéral l'admet en particulier lorsque les deux parties, 
connaissant le vice de forme, ont exécuté volontairement le contrat, à 
tout le moins pour l’essentiel (arrêt 4C.225/2001 précité consid. 2a ; 
ATF 116 II 700 consid. 3b) ; dans cette dernière hypothèse, la partie 
concernée peut réclamer l’exécution du solde (ATF 116 II précité 
consid. 3c). Lorsque le contrat n’a pas été exécuté, il ne peut, en 
principe, y avoir abus de droit à se prévaloir du vice de forme (ATF 
104 II 99 consid. 3d).  

5.2.1  L’action pour cause d’enrichissement illégitime se prescrit par 
un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son 
droit de répétition, et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance 
de ce droit (art. 67 al. 1 CO).  

Selon le Tribunal fédéral, la connaissance propre à faire courir le délai 
annal de l’art. 67 al. 1 CO existe lorsque le créancier a acquis un tel 
degré de certitude sur les faits qui fondent son droit à répétition que 
l'on peut dire, selon les règles de la bonne foi, qu'il n'a plus de raison 
ou n'a plus de possibilité de recueillir d'avantage d'informations sup-
plémentaires et qu'il dispose de suffisamment d'éléments pour ouvrir 
action, de telle sorte qu'on peut raisonnablement attendre de lui qu'il 
le fasse (ATF 127 III 421 consid. 4b). La certitude relative au droit de 
répétition suppose la connaissance de l'étendue approximative de 
l'atteinte au patrimoine, de l'absence de cause du déplacement patri-
monial et de la personne de l'enrichi (ATF 129 III 503 consid. 3.4). 
Peu importe le moment auquel le lésé aurait pu connaître son droit de 
répétition en faisant preuve de l'attention commandée par les circons-
tances ; seule compte la connaissance effective de la prétention (ATF 
109 II 433 consid. 2). On exige toutefois du créancier qui connaît les 
éléments essentiels de sa prétention qu'il se renseigne sur les détails 
et recueille les données précises dont il a besoin pour mener la pro-
cédure (ATF 129 III 503 consid. 3.4 ; arrêt 4A_267/2011 du 29 juin 
2011 consid. 2.3.1).  

Le délai absolu de dix ans court dès la naissance du droit à répétition 
(art. 67 al. 1 CO). Le moment auquel il prend naissance varie selon le 
type d’enrichissement illégitime. La naissance du droit et de l’exigibi-
lité de ce dernier intervient au moment de l’exécution de la prestation 
en cas d’enrichissement illégitime pour absence de cause (Chappuis, 
Commentaire romand, n. 5 ad art. 67 CO ; Huwiler, Commentaire 
bâlois, n. 3 ad art. 67 CO).   

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5.2.2  Selon l’art. 135 ch. 2 CO (dans sa teneur jusqu’au 31 décembre 
2010), la prescription est interrompue lorsque le créancier fait valoir 
ses droits par des poursuites, par une action ou une exception devant 
un tribunal ou des arbitres, par une intervention dans une faillite ou 
par une citation en conciliation.  

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la constitution 
de partie civile au procès pénal (Adhäsionsklage) interrompt la 
prescription quand elle intervient avec la précision requise (arrêt 
5C.184/2006 du 9 janvier 2007 consid. 3 ; Pichonnaz, Commentaire 
romand, n. 18 ad art. 135 CO ; Däppen, Commentaire bâlois, n. 9 ad 
art. 135 CO; Werro, Commentaire romand, n. 37 ad art. 60 CO).  

L’effet interruptif vaut même si la procédure est finalement classée 
(ATF 101 II 77 consid. 2c ; arrêt 5A_563/2009 consid. 5.4 ; Pichonnaz, 
n. 18 ad art. 135 CO ; Däppen, loc. cit. ; Killias/Wiget, in Hand-
kommentar zum Schweizer Privatrecht, 2012, n. 23 ad art. 135 CO). 

5.3.1  En l’espèce, la juge de district a considéré à raison que la 
convention de réservation conclue par les parties était nulle, faute 
d’avoir revêtu la forme authentique. Vu les principes exposés ci-
dessus, considérant en sus les circonstances du cas d'espèce, en 
particulier le fait que seul un acompte de 10 % du prix de vente a été 
versé, et que chacune des parties était consciente, au moment de la 
signature de la convention, des exigences de forme en matière de 
vente immobilière, on ne saurait parvenir à une autre conclusion. La 
défenderesse ne critique pas cette appréciation, qui était d’ailleurs la 
sienne en première instance. La demanderesse ne s’est jamais 
exprimée sur cette question dans les écritures qu’elle a déposées 
devant l’autorité précédente. Dans sa détermination sur l’appel, elle 
n’émet aucune critique à l’encontre des considérations de la juge de 
district sur ce point. 

C’est également à juste titre que la magistrate de première instance a 
considéré que l’acompte de 185 000 fr. versé par la demanderesse 
devait être restitué, en l’absence de cause. Les parties ne s’en 
prennent d’ailleurs pas à cette appréciation. 

5.3.2.  Il convient dès lors d’examiner le moyen tiré de la prescription.  

5.3.2.1  Comme déjà spécifié, l’appelante fait valoir que le premier 
acte de la demanderesse susceptible d’interrompre la prescription, 

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soit le dépôt d’une demande de conciliation, n'est intervenu que le 
27 août 2009, alors que la prescription était déjà acquise. De son 
point de vue, en effet, le dépôt de la plainte pénale, le 5 juin 2009 - 
dans laquelle la demanderesse émettait des prétentions civiles - n’a 
pas eu l’effet interrupteur que lui a reconnu la juge de première 
instance. Elle motive son point de vue de la façon suivante : compte 
tenu du sort réservé à cette plainte, il n’y aurait jamais eu de 
procédure pénale dirigée contre ses organes ; il n’y aurait, partant, 
jamais eu de constitution formelle de partie civile.  

Cette argumentation ne convainc pas.  

Le juge d’instruction pénale a refusé de donner suite à la dénonciation 
de Y. AG (art. 46 ch. 3 CPP/VS), parce qu'il a estimé, après enquête 
préliminaire (au sens de l'art. 45bis CPP), qu'il n'y avait pas lieu 
d'ouvrir une instruction, le litige étant de son point de vue de nature 
purement civile. Le Tribunal fédéral ne s’est, semble-t-il, jamais 
prononcé spécifiquement sur l’effet interruptif d’une plainte - ou 
dénonciation - pénale renfermant des prétentions civiles, lorsque 
l’autorité compétente, après enquête préliminaire (au sens de 
l'art. 45bis CPP/VS, notamment), renonce à ouvrir une instruction au 
motif que les faits incriminés ne lui paraissent pas punissables (en 
Valais par une décision de refus de suivre selon l'art. 46 ch. 3 
CPP/VS).  

Cela étant, on ne voit pas quel motif justifierait une solution différente 
de celle retenue lorsqu’une instruction pénale est certes ouverte, mais 
que la procédure est ensuite classée. On relèvera qu’une réquisition 
de poursuite remplissant les exigences de l’art. 67 LP interrompt la 
prescription dès sa remise à la poste. Cela vaut même si le 
commandement de payer n’est jamais notifié au débiteur, parce que 
la poursuite a été ultérieurement retirée, mais non si la réquisition a 
été rejetée en raison, par exemple, d’une mauvaise désignation du 
débiteur (Pichonnaz, n. 12 ad art. 135 CO et les réf. ; Däppen, n. 6 ad 
art. 135 CO). Est ainsi seul déterminant le dépôt d’une réquisition de 
poursuite qui remplisse les conditions essentielles exigées par la LP 
(ATF 104 III 20 consid. 2). Si l'on raisonne par analogie, l'on doit 
admettre qu'il suffit qu’une constitution de partie civile, avec la 
précision requise, soit valablement intervenue, sans égard à la suite 
qui est donnée à la dénonciation - respectivement à la plainte - dans 
le cadre de laquelle elle s'inscrivait. Il importe donc de déterminer à 

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quel stade le lésé peut valablement se constituer partie civile et 
formuler des prétentions. 

En procédure pénale valaisanne, celui qui se prétendait lésé par une 
infraction poursuivie d’office pouvait se constituer partie civile dans le 
procès pénal, en faisant une déclaration formelle par écrit ou par 
dictée au procès-verbal (art. 48 ch. 1 § 1 CPP). La partie civile pouvait 
soit prendre des conclusions en réparation du dommage, soit 
demander acte de ses réserves (art. 48 ch. 2 § 1 CPP/VS). Le lésé 
qui entendait obtenir par le jugement pénal la réparation du dommage 
devait, s'il n'avait pas précisé ses prétentions en se constituant partie 
civile ou en les consignant au procès-verbal, déposer, au plus tard 
cinq jours avant les débats de première instance, un mémoire en deux 
exemplaires motivant ses conclusions (art. 48 ch. 3 § 1 CPP/VS). Il 
apparaît ainsi que la procédure pénale valaisanne n'interdisait pas de 
se constituer partie civile et de chiffrer ses prétentions civiles avant 
même l'ouverture d'une instruction (voir également art. 16 al. 1 StPO/ 
SO, qui prévoyait expressément que l’action civile pouvait être intro-
duite conjointement au dépôt d’une plainte pénale ; pour, au contraire, 
des solutions cantonales restrictives, voir Converset, Aide aux victi-
mes d’infractions et réparation du dommage, 2009, p. 57 et la réf. aux 
art. 25 al. 2 CPP/NE et 48 al. 2 CPP/JU), possibilité qu'a exploitée la 
société zurichoise en l'occurrence.  

C'est dire que l'appelante ne peut être suivie dans son argumentation.  

5.3.2.2  Cela étant, pour les motifs exposés ci-après, il importe peu en 
l’occurrence que la plainte avec constitution de partie civile fût de 
nature ou non à interrompre la prescription.  

La magistrate de première instance a jugé que le délai de prescription 
annal a commencé à courir le jour où l’appelée a payé l’acompte de 
185 000 fr., dans la mesure où elle n'ignorait pas que ce versement 
intervenait sans cause. La cour de céans s’écarte toutefois de cette 
appréciation.  

Comme on l’a vu, le Tribunal fédéral considère que le contractant qui 
s'exécute en sachant que la contre-prestation ne sera pas exigible 
s'attend à ce que son cocontractant fournisse à son tour volontaire-
ment sa propre prestation. La Haute Cour voit dans cette expectative 
la cause de la prestation de l'intéressé et en déduit que l'art. 63 al. 1 
CO ne fait pas obstacle à la restitution si, en fin de compte, la presta-

164 RVJ / ZWR 2014 

tion du cocontractant n’intervient pas. Cette appréciation doit égale-
ment guider le juge appelé à fixer le point de départ du délai de 
prescription.  

Lorsque Y. AG a versé l’acompte de 185 000 fr., le 20 août 2008, elle 
savait certes qu’elle n’y était pas tenue, dès lors qu'elle n'ignorait pas 
que la convention d’août 2008 était dépourvue de valeur juridique, 
faute d’avoir revêtu la forme authentique. Elle a procédé à ce verse-
ment parce qu’elle s’attendait à ce que la vente se réalise néanmoins, 
cette expectative étant la cause de son versement. Du reste, comme 
on le mettra en évidence plus loin, sa cocontractante, également 
consciente de l’absence de validité du contrat, espérait également la 
concrétisation de la vente. Il se justifie de tenir compte de ces circons-
tances s’agissant du point de départ du délai de prescription (en ce 
sens, mais dans des circonstances quelque peu différentes : ATF 129 
III 264 consid. 4.2 ; voir également ATF 105 II 92 consid. 3a), en 
considérant que celle-ci n’a pu commencer à courir avant que l’une ou 
l’autre des parties ne renonce à acquérir, respectivement à vendre, 
l’appartement à construire par la défenderesse. 

Selon les faits constatés par la cour de céans, Y. AG, par l’intermé-
diaire de C., recherchait encore le financement de l’acquisition en 
novembre 2008. A cette période-là, elle espérait ainsi toujours que la 
vente se réalise ; quant à la défenderesse, elle ne lui avait pas 
communiqué que, pour une raison ou une autre, elle y avait renoncé. 
Bien plus, elle la conseillait dans ses recherches de financement. 

Le 4 décembre 2008, Y. AG a finalement communiqué à sa 
cocontractante qu'elle entendait se départir du contrat, en se préva-
lant du dernier alinéa de l'article 3 de celui-ci, dans la mesure où elle 
n'avait pu obtenir le financement espéré. La défenderesse, pour 
conserver une partie de l’acompte versé (80 % de celui-ci), s’est éga-
lement référée au texte de la convention, certes en s'écartant quelque 
peu de sa réelle teneur. Chacune des parties, bien que consciente de 
l’absence de validité du contrat, a ainsi renvoyé à celui-ci pour justifier 
sa position. Cela démontre que toutes deux s'étaient considérées 
liées par la convention, ou, à tout le moins que, jusque-là, elles enten-
daient bien que la vente se réalise.  

La prescription n’a pu, dans ces conditions, commencer à courir avant 
la fin de l’année 2008. C’est dire que, lorsque Y. AG a déposé une 
demande de conciliation, le 27 août 2009, la prescription n’était pas 

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encore acquise. Elle a dès lors bien été interrompue par la requête de 
cette société devant le juge de commune. Par la suite, comme l’a 
relevé la juge de première instance, elle l’a été par les actes des 
parties et par les ordonnances rendues par la magistrate, ce que 
l’appelante ne conteste d’ailleurs pas. 

5.4  Il s’ensuit le rejet de l’appel et la confirmation du jugement 
attaqué. X. SA doit ainsi être condamnée à verser à Y. AG le montant 
de 185 000 fr. avec intérêt à 5 % dès le 16 janvier 2009 (point de 
départ de l’intérêt fixé par la juge de première instance non contesté 
en appel).