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**Case Identifier:** bf8733de-4506-5d17-9631-7a255946a57c
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-07
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 07.08.2023 WBE.2023.147
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2023-147_2023-08-07.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

3. Kammer 

 

 

WBE.2023.147 / sr / ly 
(2023-000222)  

Art. 82 

 

 

Urteil vom 7. August 2023 
 
 

Besetzung  Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Lang  

Verwaltungsrichterin Schöb-Talerico  

Gerichtsschreiberin Ruchti      

 

 
   

Beschwerde-

führer 1.1 

 A._____ 

 

Beschwerde-

führerin 1.2 

 B._____ 

 

beide vertreten durch Dr. iur. Lukas Pfisterer, Rechtsanwalt,  

Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1   

 

gegen 

 
   

Vorinstanzen  Gemeinderat Q._____  

 

  Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau    

 

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 

 

Entscheid des Regierungsrats vom 1. März 2023 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

Am 4. Februar 2021 stellten B. als Eigentümerin der in der 

Landwirtschaftszone der Gemeinde Q. gelegenen Parzelle Nr. aaa und ihr 

Partner A. ein Baugesuch für einen mobilen Verkaufsstand, die Umnutzung 

des sich im Untergeschoss des Gebäudes Nr. bbb befindlichen 

Wohnstudios zu einem Verarbeitungsraum sowie den Ausbau des Estrichs 

im Dachgeschoss des Gebäudes Nr. bbb zu einer Wohneinheit (zusätzlich 

zur Betriebsleiterwohnung im Erdgeschoss). 

 

Der Gemeinderat Q. leitete das Baugesuch zwecks Prüfung der kantonalen 

Belange (Bauen ausserhalb der Bauzone) an das Departement Bau, 

Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilligungen, weiter. Die 

Abteilung für Baubewilligungen erliess am 23. August 2021 die folgende 

Verfügung: 

 

I. 
Das Baugesuch für die Wohnraumerweiterung (Teilausbau Estrich im Ge-
bäude Nr. bbb) wird abgewiesen. Der gesamte Estrichbereich (166 m2) ist 
weiterhin als Abstellraum zu nutzen und darf nicht bewohnt werden. 
 
II. 
Dem Verarbeitungsraum und dem mobilen Verkaufsstand wird bezüglich 
der kantonalen Prüfbelange unter folgenden Auflagen zugestimmt: 
 
1. Der mobile Verkaufsstand darf ausschliesslich zonenkonformen Zwe-

cken (Verkauf überwiegend betriebseigener landwirtschaftlicher Pro-
dukte) dienen. Bei einem künftigen Wegfall dieser Zweckbestimmung 
ist der Verkaufsstand wieder zu entfernen. 
 

2. Die auf dem Betrieb umgesetzten Produkte müssen in der Region und 
zu mehr als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer 
Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben er-
zeugt worden sein. Der Verkaufsstand ist durch die Bewirtschafter auf 
eigene Rechnung und Gefahr zu betreiben. 

 

Mit Protokollauszug zur Sitzung vom 6. September 2021 eröffnete der Ge-

meinderat Q. B. und A. die Verfügung der Abteilung für Baubewilligungen, 

erklärte diese zum integrierenden Bestandteil seines Gesamtentscheids 

und erteilte die nachgesuchte Baubewilligung lediglich für den 

Verkaufsstand und den Verarbeitungsraum, verweigerte sie hingegen für 

die Wohnraumerweiterung im Dachgeschoss des Gebäudes Nr. bbb. 

 

B. 

Auf Beschwerde von B. und A. entschied der Regierungsrat am 1. März 

2023 (RRB Nr. 2023-000222): 

  

 - 3 - 

 

 

 

 

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Staatsge-
bühr von Fr. 2'000.–, der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 343.15, 
insgesamt Fr. 2'343.15, werden den Beschwerdeführern A. und B. unter 
solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Nach Abzug des geleisteten 
Kostenvorschusses von Fr. 2'000.– haben sie noch Fr. 343.15 zu 
bezahlen. 
 
3. 
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.  

 

C. 

1. 

Dagegen erhoben A. und B. am 24. April 2023 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht, mit den Anträgen: 

 

1. 
In Gutheissung der Beschwerde sei der Regierungsratsbeschluss 
Nr. 2023-000222 vom 1. März 2023 aufzuheben. 
 
2. 
Den Beschwerdeführern sei die Baubewilligung zu erteilen für die Wohn-
raumerweiterung (Teilausbau Estrich in Gebäude Nr. bbb). 
 
3. 
Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Erteilung 
der Baubewilligung für die Wohnraumerweiterung (Teilausbau Estrich in 
Gebäude Nr. bbb). 
 
4. 
Subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanzen zurückzuweisen zur 
Neubeurteilung der Bewilligungsfähigkeit der Wohnraumerweiterung (Teil-
ausbau Estrich in Gebäude Nr. bbb). 
 
5. 
Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Staatskasse bzw. der Vorinstanzen, wobei den Beschwerdeführern eine 
angemessene Parteientschädigung auszurichten sei (zzgl. MWST und 
Auslagen). 

 

2. 

Mit Eingabe vom 16. Juni 2023 (Datum Postaufgabe) verwies der Gemein-

derat Q. auf seine Stellungnahme und Anträge im vorinstanzlichen 

Verfahren. Der Rechtsdienst des Regierungsrats beantragte in der 

Beschwerdeantwort vom 16. Juni 2023 die kostenfällige Abweisung der Be-

schwerde. 

 

 - 4 - 

 

 

 

3. 

In der Replik vom 10. Juli 2023 hielten die Beschwerdeführer an ihren An-

trägen fest. Der Regierungsrat und Gemeinderat Q. reichten keine Duplik 

ein. 

 

D. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7 

des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2022 [GOG; 

SAR 155.200]). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-

waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 

der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-

fochtene regierungsrätliche Entscheid ist verwaltungsintern letztinstanzlich. 

Das Verwaltungsgericht ist somit zur Beurteilung der vorliegenden Be-

schwerde zuständig. 

 

2. 

Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-

treten. 

 

3. 

Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-

vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-

schliesslich Ermessensunter- und -überschreitung sowie Ermessensmiss-

brauch, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist 

hingegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 

 

II. 

1. 

Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Bewilligungsfähig-

keit der Wohnraumnutzung des Dachgeschosses im Gebäude Nr. bbb auf 

der Parzelle Nr. aaa in der Landwirtschaftszone, wobei die Errichtung einer 

in sich abgeschlossenen neuen Wohneinheit mit Küche und Sanitärzellen 

zur Diskussion steht. Gemäss den Angaben der Beschwerdeführer soll die-

se Wohnung von ihrem Vater als Alterswohnung genutzt werden, während 

sie beabsichtigen, die Betriebsleiterwohnung im Erdgeschoss des Gebäu-

des Nr. bbb zu beziehen. Weil es sich bei der Nutzung als Altenteil (für die 

 - 5 - 

 

 

 

abtretende Generation) um eine landwirtschaftliche Wohnnutzung handelt, 

beurteilt sich die Bewilligungsfähigkeit der geplanten Wohnraumerweite-

rung im Dachgeschoss nach Art. 16a des Bundesgesetzes über die Raum-

planung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) samt 

den dazugehörigen präzisierenden Ausführungsbestimmungen in der 

Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1). 

 

In der Landwirtschaftszone zonenkonform sind nach Art. 16a Abs. 1 RPG 

Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung nötig 

sind. Bauten für den Wohnbedarf sind gemäss Art. 34 Abs. 3 RPV zonen-

konform, wenn sie für den Betrieb eines landwirtschaftlichen Gewerbes  

(im Sinne von Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht 

vom 4. Oktober 1991 [BGBB; SR 2111.412.11]) unentbehrlich sind, ein-

schliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Diese Rege-

lung knüpft an die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung an, die wei-

terhin wegleitend ist (Urteil 1C_258/2018 vom 11. Dezember 2018, 

Erw. 4.2). Danach ist Wohnraum in der Landwirtschaftszone nur zonenkon-

form, wenn für die (zonenkonforme) Bewirtschaftung des Bodens eine lan-

ge Anwesenheit vor Ort erforderlich ist und die nächstgelegene Wohnzone 

weit entfernt liegt. Zudem dürfen Wohngebäude mit Blick auf den durch die 

Bodenbewirtschaftung bedingten Wohnbedarf nicht überdimensioniert sein 

(BGE 125 III 175, Erw. 2b; 121 II 307, Erw. 3b; Urteil 1C_227/2014 vom 

11. Mai 2016, Erw. 3.1). Ob Wohnraum im genannten Sinn unentbehrlich 

ist, beurteilt sich dabei nach objektiven Kriterien, während subjektive Vor-

stellungen und Wünsche ebenso wenig massgebend sind wie die persön-

liche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit. Ausschlaggebend ist eine Ge-

samtbetrachtung, die sich mehr an qualitativen als an quantitativen Fakto-

ren orientiert. Zu berücksichtigen sind namentlich die Art und Grösse des 

Betriebs, seine topografische Lage und sein wirtschaftliches Umfeld (ins-

besondere die Lage in einem Abwanderungsgebiet), aber auch weitere Ei-

genheiten wie etwa die biologische Produktionsweise. Den besonderen Be-

dürfnissen der Familienbetriebe ist Rechnung zu tragen. Die allfällige Not-

wendigkeit der ständigen Präsenz ergibt sich aus der Gesamtheit der auf 

dem Hof anfallenden Arbeiten, nicht aus den einzelnen Verrichtungen. 

Diese sind im Licht der Erfordernisse einer zweckmässigen und kostengün-

stigen Betriebsorganisation zu betrachten, wobei die technischen Möglich-

keiten zur Automatisierung und Kontrolle nicht allein massgebend sind (Ur-

teile des Bundesgerichts 1C_258/2018 vom 11. Dezember 2018, Erw. 4.3, 

1C_227/2014 vom 11. Mai 2016, Erw. 3.2 f., und 1C_647/2012 vom 

3. September 2014, Erw. 6). 

 

2. 

2.1. 

Die Beschwerdeführer halten ihre ständige Anwesenheit vor Ort für not-

wendig, weil sie Mutterkühe mit einem aktuellen Bestand von 9,4 GVE 

(Grossvieheinheiten) hielten, bei denen sie für eine artgerechte Haltung 

 - 6 - 

 

 

 

mehrfach täglich vorbeischauen müssten. Ein letzter Stalldurchgang erfol-

ge jeweils spät abends, oft erst gegen 23.00 Uhr. Falls es einem Tier 

schlecht gehe, müssten sie innert kürzester Zeit vor Ort sein, um schnell 

reagieren zu können. Bei Geburten müsse die Mutterkuh teilweise unter-

stützt werden, auch in der Nacht. In der Zeit während des Abkalbens sei es 

zudem wichtig, durch ihre Anwesenheit zu gewährleisten, dass eine gesun-

de Mutter-Kalb-Beziehung aufgebaut werden könne. Auch der geplante 

Verkaufsstand mit selbst hergestellten Produkten erfordere ihre tägliche 

Aufmerksamkeit. Aufgrund des Arbeitsumfangs des gesamten Betriebs, 

samt Ackerbau, müssten sie ihre Felder teilweise bis spät in die Nacht be-

stellen und seien deshalb auch darauf angewiesen, sich vor Ort zu verpfle-

gen und, vor allem im Winter, in den eigenen vier Wänden aufzuwärmen. 

Es wäre unzweckmässig, ineffizient und betriebswirtschaftlich wenig sinn-

voll, wenn sie sich für diese kurzen Ruhezeiten jedes Mal mit dem Auto 

nach Hause begeben müssten. Die 50 Schafe bedürften zwar keiner stän-

digen Beaufsichtigung, verursachten aber dennoch einen relevanten Ar-

beitsaufwand, indem sichergestellt werden müsse, dass immer genügend 

Trinkwasser vorhanden sei. Ebenso müssten sie regelmässig geschoren, 

auf eine neue Weide verbracht und ihr Gesundheitszustand überprüft wer-

den. Die bis zu 20 Bienenvölker benötigten im Sommer eine regelmässige 

Kontrolle und Überwachung, auch wenn diese nicht permanent zu erfolgen 

habe. Die Verarbeitung des Honigs bis hin zur Vermarktung sei arbeitsin-

tensiv. Spezialkulturen wie Hanf und Süssmais erforderten viel Handarbeit 

und bedeuteten einen grossen Arbeitsaufwand (ca. 600 Arbeitsstunden pro 

Jahr). Der Hanf müsse gejätet, getränkt, gedüngt, gepflegt und geerntet 

werden. Die Maiskolben würden von Hand abgelesen und verarbeitet. Das 

Mehl werde von den Beschwerdeführern von Hand abgefüllt und etikettiert, 

gemäss den strengen Vorschriften von UrDinkel Schweiz. Die Hafermilch-

produktion werde ebenfalls auf dem Hof stattfinden. Die Unkrautbe-

kämpfung ohne chemische Pflanzenschutzmittel benötige etliche Stunden. 

Nicht auf dem Hof leben zu können, verursache den Beschwerdeführern 

einen erheblichen Mehraufwand. Der Anfahrtsweg von ihrer Wohnung in R. 

sei 3,9 km lang und nehme mit dem Auto acht Minuten in Anspruch. Es sei 

den Beschwerdeführern nicht zumutbar, diese Strecke mehrfach täglich 

zurückzulegen, zumal sie dafür zwei Autos benötigten, was weder 

ökonomisch noch ökologisch sinnvoll sei und die Planung des Arbeitsall-

tags erheblich erschwere. Vom Dorfkern von Q. sei der Hof immer noch 1,3 

km entfernt. Ohnehin besässen sie dort kein Bauland und Mietwohnungen 

liessen sich vor allem im nächstgelegenen Quartier kaum finden. Gerade 

beim Hanf wäre überdies eine permanente Überwachung notwendig. Die 

Abteilung Landwirtschaft, welche die Situation vor Ort kenne – im 

Gegensatz zu den Vorinstanzen, die dort keinen Augenschein genommen 

hätten – schätze die Lage ebenfalls so ein, dass ein Bedarf für eine 

Betriebsleiterwohnung vor Ort ausgewiesen sei. 

 

 - 7 - 

 

 

 

2.2. 

Die Vorinstanz liess dagegen explizit offen, ob die Bewirtschaftung des 

landwirtschaftlichen Gewerbes der Beschwerdeführer deren ständige An-

wesenheit auf dem Betrieb erfordert, weil sie davon ausging, dass mit der 

bestehenden Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes Nr. bbb, wo derzeit 

der Vater der Beschwerdeführerin 1.2 wohnt, sowie der fremdvermieteten 

Wohnung im Gebäude Nr. ccc (Wohnteil des Bauernhauses) auch ohne die 

geplante Wohnraumerweiterung im Dachgeschoss des Gebäudes Nr. bbb 

bereits zwei Wohnungen vorhanden sind, von denen die erstere als 

Betriebsleiterwohnung und die letztere als Altenteil für den Vater der Be-

schwerdeführerin 1.2 dienen könne. Entgegen der Auffassung der Be-

schwerdeführer bemesse sich die bewilligungsfähige Grösse der Betriebs-

leiterwohnung nach den konkreten Verhältnissen bzw. der Anzahl Mitglie-

der der Betriebsleiterfamilie, wobei der Bedarf nach einer maximalen Brut-

togeschossfläche von 180 m2 nur bei einer kinderreichen Familie ausge-

wiesen sein dürfte. Auch die Grösse der "Stöckliwohnung" bzw. des Alten-

teils müsse der Anzahl Bewohner, die ein Leben lang auf dem Hof gewohnt 

und gearbeitet hätten, angemessen sein. Für den Vater der Beschwerde-

führerin 1.2 erweise sich die im Jahr 1987 (beim Neubau des Gebäudes 

Nr. bbb) als Altenteil bewilligte Wohnung im Gebäude Nr. ccc offensichtlich 

als ausreichend; es sei nicht ersichtlich inwiefern er auf eine 166 m2 grosse 

Wohnung (Erdgeschosswohnung im Gebäude Nr. bbb) angewiesen sei, 

die er an die Beschwerdeführer abgeben könnte. Bei Bewilligung der ge-

planten Dachgeschosswohnung bestünden neben dem Altenteil im Gebäu-

de Nr. ccc neu zwei Betriebsleiterwohnungen im Gebäude Nr. bbb, deren 

es auch dann nicht bedürfte, wenn der Betrieb der Beschwerdeführer ein 

Arbeitsvolumen von mehr als zwei SAK (Standardarbeitskräfte) aufweisen 

würde. In der Beschwerdeantwort ergänzte der Leiter Rechtsdienst des Re-

gierungsrats, dass die Beschwerdeführer bis dato nicht dargelegt hätten, 

weshalb sich die fremdvermietete Wohnung im Gebäude Nr. ccc nicht als 

Altenteil für den Vater der Beschwerdeführer eigne und nutzen lasse. 

 

Dazu nahmen die Beschwerdeführerin in der Replik dahingehend Stellung, 

dass die Wohnung im Gebäude Nr. ccc uralt und in einem schlechten Zu-

stand sei. Der Vater der Beschwerdeführerin 1.2 sei in dieser Wohnung 

aufgewachsen. Seither sei sie kaum verändert und jedenfalls nicht substan-

ziell renoviert worden. So verfüge sie beispielsweise über keine zeitgemäs-

se Heizung, sondern lediglich über einen Specksteinofen, für welchen täg-

lich das Holz in Handarbeit herbeigeschafft und welcher täglich eingefeuert 

werden müsse. Auch die weiteren Einrichtungen seien in die Jahre gekom-

men und entsprächen nicht dem heutigen Wohnstandard, sicher nicht für 

ältere Menschen. Die Wohnung sei für den Vater objektiv nicht mehr zu-

mutbar. Als ehemaliger Betriebsleiter solle er in einer zeitgemässen Woh-

nung auf dem Betrieb wohnen können, sprich in der beantragten Wohnung 

im Dachgeschoss, nicht in einem Uralt-Bau. 

 

 - 8 - 

 

 

 

2.3. 

Aus den Akten des Baubewilligungsverfahrens 86.287.208 ergibt sich, dass 

der Wohnteil des Gebäudes Nr. ccc (Bauernhaus) im Erdgeschoss eine 

Bruttogeschossfläche von 80–85 m2 aufweist und einen Wohnraum, zwei 

Schlafräume, eine Küche sowie einen Duschraum mit WC beherbergt. Die 

Eltern des Vaters der Beschwerdeführerin 1.2 blieben nach dem Neubau 

des Gebäudes Nr. bbb im Jahr 1987 darin wohnen und hatten offenbar ein 

Wohnrecht auf Lebzeiten. Heute ist diese Wohnung an eine nicht im Betrieb 

der Beschwerdeführer tätige Person vermietet (Vorakten, act. 32), wird mit-

hin landwirtschaftsfremd genutzt. Daraus lässt sich schliessen, dass sich 

diese Räumlichkeiten grundsätzlich für eine zeitgemässe Wohnnutzung 

eignen, ansonsten sie sich auch nicht vermieten liessen. Eine Holzheizung 

bzw. die Notwendigkeit, diese täglich einzufeuern, spricht noch nicht gegen 

eine zeitgemässe Wohnnutzung; ebenso wenig die alte Bausubstanz. Auf 

den Luftbildaufnahmen des Geoportals des Aargauischen Geografischen 

Informationssystems (AGIS) hinterlässt das gesamte Gebäude Nr. ccc ei-

nen gut unterhaltenen Eindruck. Auch die Seitenansichten auf Streetview 

von Google Maps, aufgenommen im Juni 2013, vermitteln den Eindruck 

eines gepflegten Gebäudes, einschliesslich des Wohnteils. Selbst wenn 

das Gebäudeinnere des Wohnteils letztmals vor dem Auszug des Vaters 

der Beschwerdeführerin im Jahr 1987 renoviert worden sein sollte, kann 

nicht von einem (für ältere Menschen) nicht mehr bewohnbaren oder gera-

dezu baufälligen, sondern höchstens von einem sanierungsbedürftigen Zu-

stand ausgegangen werden. Die Sanierungsbedürftigkeit ändert aber 

nichts am Bestand einer zweiten Wohnung und deren Anrechenbarkeit an 

den landwirtschaftlich nutzbaren Wohnraum. Dasselbe gilt für den Um-

stand, dass die Wohnung heute landwirtschaftsfremd genutzt wird (vgl. da-

zu das Urteil des Bundesgerichts 1C_460/2018 vom 14. März 2019, 

Erw. 4.3 und 4.4.1). Dass die Instandsetzung respektive Anpassung an den 

heutigen Wohnstandard (und die Bedürfnisse älterer Menschen) allenfalls 

kostspieliger wäre als der geplante Dachgeschossausbau des Gebäudes 

Nr. bbb, vermag die Eignung der Wohnung im Gebäude Nr. ccc als land-

wirtschaftlicher Wohnraum, insbesondere auch als Altenteil ebenfalls nicht 

in Frage zu stellen. Auch von der Grösse her erscheint eine Nutzfläche von 

über 80 m2 als ausreichend für einen Einpersonenhaushalt. Mit der Bewil-

ligung des Dachgeschossausbaus stünden den Beschwerdeführern dem-

gegenüber drei Wohnungen zur Verfügung, auf die sie unter den gegen-

wärtigen Umständen keinen Anspruch haben.  

 

Gegenteiliges lässt sich auch nicht daraus ableiten, dass mit dem Studio 

im Untergeschoss des Gebäudes Nr. bbb, das neu zu einem Verarbei-

tungsraum umgebaut werden soll, bereits heute drei Wohneinheiten beste-

hen, und die maximal zulässigen Flächen pro Wohneinheit oder für den 

gesamten Wohnraum, bei denen es sich um Richtwerte handelt, von denen 

bei nicht voll ausgewiesenem Bedarf auch nach unten abgewichen darf, 

allenfalls nicht ausgeschöpft sind (vgl. dazu die Ausführungen in Rz. 27 ff. 

 - 9 - 

 

 

 

der Beschwerde, namentlich in Rz. 31, wobei die Beschwerdeführer bei der 

Berechnung der Wohnfläche jedenfalls diejenige im Gebäude Nr. ccc 

fälschlicherweise nicht mitrechnen). Einen irgendwie gearteten Bestandes-

schutz (mit Erweiterungspotenzial) für die Beibehaltung von drei Wohn-

einheiten, falls die Beschwerdeführer auf einen solchen anspielen sollten, 

gibt es nicht; Art. 24c RPG mit der darin geregelten erweiterten Besitz-

standsgarantie für altrechtliche (landwirtschaftliche) Wohnbauten in der 

Landwirtschaftszone ist auf weiterhin landwirtschaftlich bzw. als landwirt-

schaftlicher Wohnraum genutzte Gebäude ohnehin nicht anwendbar (vgl. 

BGE 147 II 25, Erw. 3).  

 

2.4. 

Nachdem die Beschwerdeführer auf der Parzelle Nr. aaa bereits über zwei 

Wohnungen in den Gebäuden Nrn. bbb und ccc verfügen, die sich als Be-

triebsleiterwohnung und Altenteil für den Vater der Beschwerdeführerin 1.2 

eignen und nutzen lassen, braucht auch das Verwaltungsgericht nicht ab-

schliessend zu beurteilen, ob die Beschwerdeführer überhaupt auf eine Be-

triebsleiterwohnung vor Ort angewiesen sind. Der Vollständigkeit halber gilt 

es jedoch anzumerken, dass die Notwendigkeit einer solchen nicht ausge-

wiesen erscheint. Es ist aus der Darstellung der Beschwerdeführer nicht 

rechtsgenüglich ersichtlich, inwiefern irgendein Betriebszweig ihres land-

wirtschaftlichen Gewerbes oder dieses als Gesamtes ihrer ständigen An-

wesenheit auf der Parzelle Nr. aaa bedürfte. Namentlich kommt es bei der 

Haltung von weniger als zehn Mutterkühen nicht derart häufig zu Geburten, 

dass sich die Beschwerdeführer deswegen permanent auf dem Betrieb auf-

halten müssten. Die wenigen Nächte pro Jahr, in denen sie eine Geburt 

begleiten müssten, könnten sie sich mit Sicherheit vorübergehend in der 

Erdgeschoss-Wohnung im Gebäude Nr. bbb einquartieren, die heute vom 

Vater der Beschwerdeführerin 1.2 alleine bewohnt wird, jedoch neben dem 

grosszügigen Wohnraum über zwei Schlafzimmer sowie ein Büro und ein 

geräumiges Reduit verfügt. Eine ständige Überwachung der Hanfanlage 

zum Schutz vor Diebstählen kann allein durch die Anwesenheit der Be-

schwerdeführer so oder so nicht gewährleistet werden. Es ist nicht anzu-

nehmen, dass die Beschwerdeführer regelmässig Nachtwache halten wür-

den. Insofern bedürfte es für einen wirksamen Diebstahlschutz vielmehr 

technischer Vorkehren, die beim unbefugten Betreten des Geländes einen 

Alarm auslösen würden. Dass der Betrieb der Beschwerdeführer arbeitsin-

tensiv ist und lange Arbeitszeiten (bis teilweise spätabends) mit sich bringt, 

soll (in Übereinstimmung mit der Vorinstanz) nicht in Abrede gestellt wer-

den. Das bedeutet gleichwohl nicht, dass er sich nicht von einem Wohnsitz 

innerhalb der Bauzone aus effizient bewirtschaften liesse. Er ist alles an-

dere als abgelegen und lässt sich sowohl von Q. selber als auch von umlie-

genden Gemeinden (R. oder S.) aus problemlos und innerhalb kurzer 

Anreisezeit erreichen, auch per Fahrrad, falls die Beschwerdeführer aus 

ökologischen Gründen nicht mit zwei Autos hin und her pendeln wollten. 

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Sie können sich durchaus auch dergestalt organisieren, dass sie dies nicht 

mehrfach pro Tag tun müssen. 

 

2.5. 

Unter den geschilderten Umständen stellt die projektierte Wohnung im 

Dachgeschoss des Gebäudes Nr. bbb keinen unentbehrlichen Wohnraum 

im Sinne von Art. 34 Abs. 3 RPV dar. Entsprechend fehlt es insoweit an der 

Zonenkonformität des Bauvorhabens in der Landwirtschaftszone nach 

Art. 16a RPG, womit die Vorinstanzen die von den Beschwerdeführern für 

den Dachgeschossausbau nachgesuchte Baubewilligung zu Recht verwei-

gert haben. Eine Verletzung der Begründungspflicht lässt sich dem Regie-

rungsrat dabei nicht vorwerfen; er hat die Überlegungen für seinen Ent-

scheid genannt. Zur Frage, ob die Abteilung für Baubewilligungen das Bau-

gesuch nach zutreffenden rechtlichen Grundlagen beurteilt hat, brauchte er 

sich nicht (explizit) zu äussern, solange den Beschwerdeführern erkennbar 

war, aus welchen Gründen der Regierungsrat die Abweisung des Bauge-

suchs schützte, was zweifelsohne der Fall ist. Die vorliegende Beschwerde 

ist demnach als unbegründet abzuweisen. 

 

Auf die Durchführung des von den Beschwerdeführern beantragten Augen-

scheins vor Ort darf in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung verzichtet 

werden (zur Zulässigkeit der antizipierten Beweiswürdigung vgl. statt vieler: 

BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 

1C_618/2022 vom 30. Mai 2023, Erw. 3.1). Der rechtserhebliche Sachver-

halt ist in den Akten genügend dokumentiert sowie aus öffentlich zugängli-

chen Luftbildaufnahmen und Strassenansichten ersichtlich. Das Innere des 

Wohnteils des Gebäudes Nr. ccc, welcher derzeit zu Wohnzwecken ver-

mietet ist, kann gar nicht dermassen baufällig sein, dass er sich (allenfalls 

mit Modernisierungs- und Sanierungsmassnahmen) nicht mehr als land-

wirtschaftlicher Wohnraum nutzen liesse. Unter diesem Gesichtspunkt er-

übrigt sich ein Augenschein vor Ort mit Besichtigung der betreffenden 

Räumlichkeiten. Zudem brächte es keinen relevanten Erkenntnisgewinn, 

wenn sich das Verwaltungsgericht die Betriebsabläufe vor Ort von den Be-

schwerdeführern "Eins-zu-Eins" aufzeigen liesse. Zum einen kann die 

Wohnung im Dachgeschoss des Gebäudes Nr. bbb schon aus den in 

Erw. 2.3 vorne dargelegten Gründen (genügende Wohnraumreserven) und 

somit unabhängig davon, ob die Beschwerdeführer auf eine Betriebsleiter-

wohnung angewiesen sind, nicht bewilligt werden. Zum anderen erscheint 

ein Augenschein vor Ort auch nicht unbedingt als geeignetes Beweismittel, 

um die Erforderlichkeit einer ständigen Anwesenheit der Beschwerdeführer 

auf ihrem Betrieb zu plausibilisieren. Dazu wäre, wenn überhaupt, ein Gut-

achten über die Betriebsabläufe einzuholen, welches sich dieser Fragestel-

lung etwas vertiefter widmen würde als die Stellungnahmen der Abteilung 

Landwirtschaft vom 23. Februar 2021 (Vorakten, act. 36) und 4. Juni 2021 

(Vorakten, act. 45). Allerdings erscheint dem Verwaltungsgericht ein ent-

sprechender Bedarf selbst dann nicht plausibel, wenn vollumfänglich auf 

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die diesbezüglichen Schilderungen der Beschwerdeführer abgestellt wird. 

Gänzlich irrelevant ist für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde die 

Ausbaufähigkeit des Obergeschosses des Gebäudes Nr. ccc zu Wohn-

raum oder die Finanzierbarkeit eines solchen Ausbaus, weil sich bereits die 

Wohnung im Erdgeschoss desselben Gebäudes als Altenteil nutzen bzw. 

herrichten lässt.   

 

III. 

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der 

Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien 

verlegt (§§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG).  

 

Aufgrund dieses Unterliegerprinzips haben die vollständig unterliegenden 

Beschwerdeführer die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu 

tragen und keinen Anspruch auf den Ersatz ihrer Parteikosten für die an-

waltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht. Sie haften für die Verfahrens-

kosten solidarisch (§ 33 Abs. 3 VRPG). 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 2'500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 234.00, gesamthaft Fr. 2'734.00, sind von den Beschwerdeführern 

unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführer (Vertreter) 

den Regierungsrat 

den Gemeinderat Q. 

das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) 

 

Mitteilung an: 

das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für  

Baubewilligungen) 

 

  

 - 12 - 

 

 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-

chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 
 

   

Aarau, 7. August 2023 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

3. Kammer 

Vorsitz: Gerichtsschreiberin:  

 

 

 

Winkler Ruchti