# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3bd52fdf-540f-50ba-9551-c7fda407cdb0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 12.06.2013  VB.2013.00051
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2013-00051_2013-06-12.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2013.00051	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 12.06.2013
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Befehl zur Bereitstellung von Besucherabstellplätzen

	
Befehl zur Bereitstellung von Besucherparkplätzen.
Pflichtabstellplätze. Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung. Verhältnismässigkeit.

Die Stammbaubewilligung enthielt die Auflage, drei Besucherparkplätze zu erstellen und zu erhalten. Damit wurde sichergestellt, dass die Überbauung über eine angemessene Anzahl Besucherparkplätze an leicht zugänglicher Lage verfügt. Aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften über die Pflichtabstellplätze folgt, dass die für eine bestimmte Baute erstellten Pflichtabstellplätze dieser erhalten bleiben müssen. Als Teil der Baubewilligung gehört die Erstellungs- und Beibehaltungspflicht zu jenen baurechtlichen Pflichten, die den jeweiligen Grundeigentümer binden. Denn die Baubewilligung ist eine sachbezogene Bewilligung und haftet am Grundstück, mit dem sie übertragbar ist; sie gilt daher samt ihren Bedingungen und Auflagen für den jeweiligen Eigentümer des Baugrundstücks, also auch für den Rechtsnachfolger. Werden Pflichtabstellplätze aufgehoben oder zweckentfremdet, entsteht ein baurechtswidriger Zustand und hat die Baubehörde gemäss § 341 PBG den rechtmässigen Zustand herbeizuführen (E. 3.2.2).
Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch hat grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung. Daher ist es rechtlich irrelevant, ob im Grundbuch zulasten der vorliegend interessierenden Parzelle ein entsprechender Revers eingetragen ist. Zudem hat die Urkundsperson auf diesen Umstand aufmerksam gemacht (E. 3.3.1).
Die einmonatige Wiederherstellungsfrist ist verhältnismässig. Das öffentliche Interesse an der Bereitstellung von zwei Besucherparkplätzen ist keineswegs geringfügig (E. 3.4).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABSTELLPLÄTZE
BEFEHL
BESUCHERPARKPLATZ
EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG
PFLICHTPARKPLÄTZE
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 242 Abs. I PBG
§ 244 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2013.00051

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 12. Juni 2013

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiberin Regula Hunger.   

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B,

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

Planungs-
und Baukommission Richterswil, 

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerin,

 

 

und

 

G-P

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Befehl
zur Bereitstellung von Besucherabstellplätzen,

hat
sich ergeben: 

I.  

Die Planungs- und Baukommission Richterswil befahl A und B
mit Beschluss vom 3. April 2012, innert eines Monats nach Rechtskraft des
Beschlusses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 den rechtmässigen Zustand
herzustellen, d. h.
von den auf diesem Grundstück ausgeschiedenen Parkplätzen mindestens zwei Parkplätze
für Besucher der Überbauung E 02 festzusetzen. Gleichzeitig ordnete die
Planungs- und Baukommission die Anmerkung einer entsprechenden
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung ("Aufhebungsverbot
Besucherparkplatz zu Lasten Kat.-Nr. 01") im Grundbuch an. 

II.  

Gegen diesen Bauentscheid erhoben A und B mit Eingabe vom
10. Juli 2012 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung
des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 18. Dezember 2012 wies
das Baurekursgericht den Rekurs ab. 

III.  

Mit Beschwerde vom 21. Januar 2013 beantragten A und B
dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Dezember
2012 und den Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 3. April
2012 aufzuheben und das Notariat Wädenswil anzuweisen, die – zwischenzeitlich
im Grundbuch angemerkte – öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 01, Gemeinde Richterswil, zu löschen,
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. 

Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen
die Abweisung der Beschwerde. Den nämlichen Antrag stellte die
Beschwerdegegnerin und schloss zudem auf Zusprechung einer Parteientschädigung.
Die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Strittig war im
Rekursverfahren vorab die Frage, ob die heutigen Beschwerdeführer bei der
Anfechtung des mit A-Post versandten Beschlusses vom 3. April 2012 die
Rekursfrist gewahrt haben. Das Baurekursgericht ist hierbei zum Schluss gelangt
(Rekursentscheid, E. 1), in Anbetracht des grossen öffentlichen Interesses
an der Gewährleistung eines vollständigen Rechtsschutzes und aufgrund der
Beweislast für eine korrekt erfolgte Zustellung seitens der Vorinstanz sei zu
Gunsten der Rekurrierenden davon auszugehen, die Rekursfrist sei eingehalten
worden. 

Die Beschwerdegegnerin
macht hierzu geltend, die Frage der Rechtzeitigkeit des Rekurses sei durch das
Verwaltungsgericht von Amtes wegen zu überprüfen. Sie bringt indessen hierzu in
tatbestandlicher oder rechtlicher Hinsicht nichts vor, was die Ausführungen der
Vorinstanz in Frage stellen würde. Deren Darstellung des Sachverhaltes und
Erwägungen sind überzeugend; es kann hierauf verwiesen werden (§ 70 in
Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]). 

2.
 

Dem Streitfall liegt folgender – nicht bestrittene –
Sachverhalt zugrunde: 

Der Gemeinderat Richterswil erteilte am 12. Dezember
1994 der F die baurechtliche Bewilligung für den Bau von 10 Reiheneinfamilienhäuser
(heutige Adresse: E 02) mit Unterniveaugarage als Arealüberbauung auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 04 im Baugebiet E, Richterswil. In den Erwägungen zur Baubewilligung
wurde festgehalten, dass für das Abstellen von Motorfahrzeugen die Erstellung
von 18 Garagenplätzen und 3 Besucherparkplätze im Freien vorgesehen sei.
Die drei Besucherparkplätze waren im Situationsplan 1:500, Plan-Nr. 03,
welcher gemäss Vermerk in der Baubewilligung Bestandteil derselben bildete, eingetragen
und als solche bezeichnet. 

In der Folge wurde das Baugrundstück Kat.-Nr. 04 in
verschiedene Parzellen aufgeteilt. Die – unüberbaute – Landfläche mit den drei
Besucherparkplätzen (sowie drei weiteren zwischenzeitlich erstellten
Parkplätzen) im Halte von 88 m2
wurde auf die neue Kat.-Nr. 01 übertragen. Während die
Reiheneinfamilienhäuser verkauft wurden, blieb das Grundstück Kat.-Nr. 01
im Eigentum der F. Seit 9. März 2011 steht es im Eigentum der heutigen
Beschwerdeführenden, welche den Anspruch der Reiheneinfamilienhauseigentümer
auf Benutzung der Besucherparkplätze bestreiten. Mit dem angefochtenen
Beschluss vom 3. April 2012 hat die Planungs- und Baukommission
Richterswil verfügt, dass von den auf Kat.-Nr. 01 ausgeschiedenen
Parkplätzen mindestens zwei für Besucher der Überbauung E 02 bereitzustellen
sind und innert Monatsfrist ab Rechtsgültigkeit des Beschlusses der
rechtmässige Zustand wieder herzustellen ist. 

3.
 

3.1 Gemäss § 242
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legt
die Bau- und Zonenordnung die Zahl der Abstellplätze, insbesondere für Motorfahrzeuge
fest, die nach den örtlichen Verhältnissen, nach dem Angebot des öffentlichen
Verkehrs sowie nach Ausnützung und Nutzweise des Grundstücks für Bewohner,
Beschäftigte und Besucher erforderlich sind. Solche, sogenannte
Pflichtparkplätze, müssen nach § 244 PBG auf dem Baugrundstück oder in
nützlicher Entfernung davon liegen (Abs. 1). Eine angemessene Anzahl
Abstellplätze ist an leicht zugänglicher Lage für Besucher vorzusehen
(Abs. 3 Satz 1). Diese Anforderungen stellen gemäss der Überschrift
zu den §§ 233–249 PBG "Grundanforderungen an Bauten und Anlagen"
dar. 

3.2 

3.2.1 Gemäss der – unbestrittenen – Berechnung in den
Erwägungen des angefochtenen Entscheids betrug nach der Parkplatzverordnung
über die Pflichtparkplätze der Gemeinde Richterswil (= Anhang 1 zur Bau- und
Zonenordnung) die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze bei Erteilung der
Baubewilligung am 12. Dezember 1994 wie auch heute 17, wovon 2 für
Besucher. Diese Anzahl Besucherparkplätze war in den Baugesuchsunterlagen zur
Stammbaubewilligung ausgewiesen: sie waren gemäss Situationsplan Nr. 91.02–30
im Nordwesten der Bauparzelle im Freien mit dem Vermerk
"Besucherparkplätze" ausgeschieden und wurden errichtet. Das
seinerzeitige Baugesuch für die Arealüberbauung entsprach damit den erwähnten – gesetzlichen –
Grundanforderungen an die Anzahl Pflichtabstellplätze. Eine ausdrückliche
Erwähnung im baurechtlichen Entscheid, dass und in welchem Umfang es sich bei
den Besucherparkplätzen um Pflichtabstellplätze handle, war nicht erforderlich.

3.2.2 In der Stammbaubewilligung vom 12. Dezember
1994 wurde laut Disp.-Ziff. 1.21 weiter angeordnet, dass ohne vorgängige
baurechtliche Bewilligung von den genehmigten Plänen nicht abgewichen werden
dürfe. Diese Anordnung ergibt sich schon aus der Natur der Baubewilligung,
welche nicht bloss das Recht des Bauherrn statuiert, nach den bewilligten
Plänen zu bauen, sondern zugleich auch die Verpflichtung, sich an die erteilte
Bewilligung zu halten und im Fall einer beabsichtigten Abweichung eine erneute
bzw. abgeänderte Bewilligung einzuholen. Diese Verpflichtung gilt nicht nur
während, sondern auch nach der Bauausführung (RB 1987 Nr. 86 = BEZ 1987
Nr. 19 mit zahlreichen Hinweisen). 

Die Stammbaubewilligung wurde bzw. war somit mit der Auflage
verknüpft, die drei Besucherparkplätze zu erstellen und zu erhalten. Diese
Auflage stellte sicher, dass die Überbauung E – entsprechend der
gesetzlichen (Grund-)Anforderung von § 244 Abs. 3 PBG – über
eine angemessene Anzahl Abstellplätze für Besucher an leicht zugänglicher Lage
verfügt. Aus dem Sinn und Zweck der Vorschriften über die Pflichtabstellplätze
folgt, dass die für eine bestimmte Baute erstellten Pflichtabstellplätze dieser
erhalten bleiben müssen (VGr, 10. Mai 2001, VB.2001.00017, E. 3b = RB
2001 Nr. 70; Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für
Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, Winterthur 1987, S. 74, mit
Hinweisen). Diese Beibehaltungspflicht ist zudem vorliegend auch in Art. 6
Abs. 1 der kommunalen Parkplatzverordnung festgehalten, wonach die als
Pflichtabstellplätze erstellten oder angerechneten Abstellplätze
bestimmungsgemäss benützt werden müssen. Als Teil der Baubewilligung gehört die
Erstellungs- und Beibehaltungspflicht zu jenen baurechtlichen Pflichten, die
den jeweiligen Grundeigentümer binden. Denn die Baubewilligung ist eine
sachbezogene Bewilligung und haftet am Grundstück, mit dem sie übertragbar ist;
sie gilt daher samt ihren Bedingungen und Auflagen für den jeweiligen
Eigentümer des Baugrundstücks, also auch für den Rechtsnachfolger (RB 1981 Nr. 16;
RB 1987 Nr. 6 = BEZ 1988 Nr. 5; Max Imboden/René A. Rhinow,
Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band I, Basel/Frankfurt a. M. 1985, Nr. 30 B.II.d).
Werden Pflichtabstellplätze aufgehoben oder zweckentfremdet, entsteht ein
baurechtswidriger Zustand und hat die Baubehörde gemäss § 341 PBG den
rechtmässigen Zustand herbeizuführen. 

3.3 Im Lichte
dieser Rechtslage hat die Bau- und Planungskommission mit dem angefochtenen
Beschluss zu Recht angeordnet, dass von den auf Kat.-Nrn. 01
ausgeschiedenen (Besucher-)Parkplätzen mindestens zwei Parkplätze für Besucher
der Arealüberbauung (E 02) bereitzustellen sind und dass der Eigentümer dieses
Grundstücks den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen hat. Die Einwände,
welche die Beschwerdeführenden hiergegen in ihrer Beschwerde erheben, sind
unbegründet: 

3.3.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, bei Bewilligung der Parzellierung
vom 14. Dezember 1994 habe die Baubewilligungsbehörde aufgrund der
Bewilligung der Arealüberbauung nach Vorliegen der Mutation eine Anmerkung im
Grundbuch eintragen lassen. Diese Anmerkung als öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung sei aber nicht auf der Parzelle Kat.-Nrn. 01
eingetragen worden. Dafür, dass zwei der Besucherparkplätze als Pflichtparkplätze
zu betrachten seien, fänden sich keine Anhaltspunkte in der Baubewilligung von
1994. Wenn die Baubewilligungsbehörde dieser Auffassung gewesen wäre, hätte sie
mit der Bewilligung der Parzellierungen auch gleichzeitig die Anmerkung bezüglich
Pflichtparkplätze vornehmen müssen, da sie mit Genehmigung der Mutation bewilligt
habe, dass diese Besucherparkplätze auf einem fremden Grundstück zu liegen
komme. 

Entgegen der
Rechtsauffassung der Beschwerdeführenden wird mit der Genehmigung einer Mutation
nicht die Übertragung des Eigentums bewilligt, sondern die parzellarische
Aufteilung des Grundstücks (§ 309 Abs. 1 lit. e PBG; vgl. auch
§ 228 Abs. 2 PBG). Vorliegend wurde die Unterteilung des
Baugrundstücks Kat.-Nr. 04 von der Baukommission Richterswil am 14. Dezember
1994 unter der Auflage bewilligt, dass im Grundbuch eine öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung angemerkt werden, wonach die neuen Grundstücke 05–06
bezüglich Ausnützung an der am 12. Dezember 1994 bewilligten Arealüberbauung
teilnehme. Dieser Ausnützungsrevers berührt die vorliegende Streitfrage
bezüglich der Besucherparkplätze nicht. Zudem hat die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch grundsätzlich nur deklaratorische Wirkung.
Eine solche Anmerkung soll einen allfälligen Erwerber der Liegenschaft darüber
orientieren, dass eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen könnte.
Ob sie tatsächlich noch und in der angemerkten Form Gültigkeit hat, ist dem
Grundbuch indessen nicht zu entnehmen (vgl. RB 1989 Nr. 71; RB 1995
Nr. 70 [Leitsatz] = BEZ 1995 Nr. 12; VGr, 11. August 2010,
VB.210.00141, E. 2.1; BGE 111 Ia 182, 183 E. 4; David Fries, Reverse
in der zürcherischen Baurechtspraxis, Zürich 1990, S. 31). Vorliegend hat
die Urkundsperson die Beschwerdeführenden bei Erwerb des Grundstückes Kat.-Nr. 01
am 9. März 2011 sogar ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen unabhängig von einer Anmerkung im
Grundbuch rechtsgültig bestehen können (Ziff. 9 der Weiteren Bestimmungen
zum Kaufvertrag vom 9. März 2011). 

Hinsichtlich der öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkung, welche die heutige Parzelle Kat.-Nr. 01 bezüglich
der Besucherparkplätze beschlägt, ist es daher rechtlich irrelevant, ob im
Grundbuch zulasten dieses Grundstücks ein entsprechender Revers eingetragen ist
bzw. ob die Parzellierungsbewilligung vom 14. Dezember 1994 ohne die Anordnung
eines solchen Reverses erging. Die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung
hinsichtlich der Besucherparkplätze gilt auch für die Beschwerdeführenden als
Rechtsnachfolger im Grundeigentum (vgl. vorn E. 3.2.2). 

3.3.2. Die Beschwerdeführenden bringen weiter vor,
wie im angefochtenen Beschluss vom 3. April 2012 festgehalten sei, betrage
der Pflichtparkplatzbedarf 17 Parkplätze, wovon zwei für Besucher. Insgesamt
seien (aber) 24 Parkplätze realisiert worden, davon 21 in der Tiefgarage. Sie
würden diese Parkplätze auch weiterhin wie bewilligt nutzen, nämlich als
Parkplätze. Baurechtlich sei ein Parkplatz ein Parkplatz. Nach Abschluss des
Verfahrens würden sie der Überbauung E anbieten, die beiden Parkplätze
mietweise als Besucherparkplätze zu nutzen. Den Eigentümern der Überbauung
stehe es frei, dieses Angebot anzunehmen. Wenn sie es ablehnten, hätten sie in
der Tiefgarage an zugänglicher Lage zwei Parkplätze auszuscheiden. Die
Argumentation der Beschwerdegegnerin, dass die fraglichen beiden Parkplätze
baurechtlich lediglich als Besucherparkplätze genutzt werden dürften und eine
Nutzung als Parkplätze für andere Anwohner einer Zweckänderung gleichkomme,
welche einer Baubewilligung bedürfe, sei widersprüchlich. Denn wenn dem so
wäre, würde dies für alle drei Besucherparkplätze gelten, womit faktisch alle
drei Besucherparkplätze zu Pflichtabstellplätzen würden. 

Wie gesehen, muss ein
Parkplatz, der in Erfüllung der in § 242 ff. PBG und in der kommunalen
Parkplatzverordnung über Pflichtparkplätze statuierten Pflicht für Besucher
erstellt wird, auch als solcher verwendet werden (vorn E. 3.2.2); ein
solcher Parkplatz ist mit der entsprechenden Zweckbindung behaftet. Die
Änderung einer solchen Nutzung, d. h. neu die
Nutzung nicht mehr für Besucher, sondern für Anwohner stellt eine
"Nutzungsänderung einer Fläche dar, welcher baurechtliche Bedeutung
zukommt", und ist damit gemäss § 309 Abs. 1 lit. b PBG
bewilligungspflichtig. Dazu gehört auch die von den Beschwerdeführenden
vorgeschlagene Vermietung der Parkplätze und damit Nutzung für Besucher allein
gegen Entrichtung eines Mietzinses durch die Bewohner der Arealüberbauung. Eine

widersprüchliche
Argumentation, weil dies auch für den dritten Besucherparkplatz zutreffen würde
und dieser damit faktisch ebenfalls zu einem Pflichtparkplatz für Besucher würde,
besteht entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden nicht. Diese übersehen,
dass für den dritten Besucherparkplatz keine Nutzungsbindung/-verpflichtung
besteht. Dessen Nutzungsänderung käme keine "baurechtliche Bedeutung"
im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. b PBG zu, wäre somit nicht
bewilligungspflichtig und wäre zudem ohne Weiteres bewilligungsfähig. 

Unbehelflich ist
schliesslich der Einwand der Beschwerdeführenden, die beiden Pflichtparkplätze
für Besucher könnten durch die Eigentümer der Überbauung E in die Tiefgarage
verlegt werden. Zum einen fehlt es hierfür an einem Baugesuch der Eigentümerschaft,
zum anderen ist dies, wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat, keine zielführende
Lösung (Rekursentscheid, E. 4.1.2 Abs. 2). Abstellplätze für Besucher
sind gemäss § 244 Abs. 3 PBG "an leicht zugänglicher Lage"
vorzusehen; Tiefgaragen sind aus den von der Vorinstanz erwähnten Gründen,
hierfür grundsätzlich nicht geeignet. 

3.4 Das
öffentliche Interesse an der Bereitstellung von zwei Parkplätzen für Besucher
ist keineswegs geringfügig. Der Befehl, den rechtmässigen Zustand innert
Monatsfrist ab Rechtsgültigkeit der angefochtenen Anordnung wieder
herzustellen,  ist verhältnismässig (vgl. Rekursentscheid, E. 4.1.2). Die
Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
"Aufhebungsverbot Besucherparkplatz zu Lasten Kat.-Nr. 01", wonach
auf diesem Grundstück mindestens zwei Parkplätze für Besucher der Überbauung E 02
bereitzustellen und ohne Einwilligung der Planungs- und Baukommission
Richterswil nicht aufgehoben werden dürfen, hat ihre gesetzliche Grundlage in
§ 321 Abs. 2 PBG. Diese Anordnung ist ebenfalls verhältnismässig. Die
Anmerkung hat deklaratorische Wirkung (vgl. vorn E. 3.3.1), auferlegt den
Beschwerdeführenden mithin keine zusätzliche öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung,
ist aber geeignet, Rechtsnachfolger auf die Rechtslage aufmerksam zu machen und
Streitfälle der vorliegenden Art zu vermeiden. 

4.
 

Die Beschwerde ist
abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG).
Eine Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche der Beschwerdegegnerin zuzusprechen.
Angemessen ist eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-.

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    380.--     Zustellkosten,

Fr. 4'380.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden je zur Hälfte und unter solidarischer Haftung für den ganzen
Betrag den Beschwerdeführenden auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdeführenden werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 750.-, total Fr. 1'500.-
zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. 

5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:…