# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 951053a2-6674-57fe-8c14-96883c01a1ef
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht ZB.2023.39 (AG.2024.338)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2023-39_nodate.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  Dreiergericht

  

 

ZB.2023.39

 

ENTSCHEID

 

vom 27. Mai 2024

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius
Gelzer, Prof. Dr. Ramon Mabillard

und Gerichtsschreiber Dr. Johannes
Hermann

 

 

 

Parteien

 

A____                                                                              
Berufungskläger

[...]                                                                                                   
Kläger

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

 

gegen

 

B____                                                                         
Berufungsbeklagter

[...]                                                                                              
Beklagter

vertreten durch [...], Advokat,

[...]

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen einen
Entscheid des Zivilgerichts

vom 2. Mai 2023

 

betreffend Forderung aus
Mietvertrag

 

 

Sachverhalt

 

Im Juli 2008 mietete A____ (Mieter) von B____ (Vermieter)
eine 4-Zimmerwohnung und eine Garage am [...]weg [...] in Basel. Für die
Wohnung vereinbarten die Parteien einen Mietzins von CHF 1'600.–. Ob sie auch
die Zahlung von Nebenkosten vereinbart haben, ist umstritten. Mit Schreiben vom
11. Februar 2022 bestritt der Mieter gegenüber dem Vermieter die Heiz- und Nebenkostenabrechnung
2020/2021, da keine klare Nebenkostenvereinbarung vorliege. Nachdem im
Schlichtungsverfahren vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für
Mietstreitigkeiten keine Einigung erzielt werden konnte, stellte die
Schlichtungsstelle dem Mieter eine Klagebewilligung aus.

 

Mit Klage vom 4. Juli 2022 gelangte der Mieter an das
Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, der Vermieter sei zur Zahlung von CHF
18'000.– nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu verurteilen, dies unter
dem Vorbehalt von Mehrforderungen (Verfahrensnummer MG.2022.45). Mit Klage vom
gleichen Tag beantragte der Mieter zudem eine Senkung des Mietzinses
(MG.2022.46). Ebenfalls am 4. Juli 2022 klagte der Vermieter gegen den Mieter
auf Zahlung noch offener Saldi aus Heiz- und Nebenkostenabrechnungen
(MG.2022.47). Nachdem das Zivilgericht den Parteien am 31. Januar 2023 einen
Vergleichsvorschlag zu allen drei Klagen vorgelegt hatte und dieser Vorschlag
vom Mieter abgelehnt worden war, fand am 2. Mai 2023 die Hauptverhandlung
statt. An dieser erweiterte der Mieter im Verfahren MG.2022.45 sein
Klagebegehren und verlangte nunmehr, den Vermieter zur Zahlung von CHF
22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu verurteilen. Der
Vermieter beantragte die Abweisung der Klage. Mit Entscheid vom gleichen Tag
wies das Zivilgericht die Klage ab. Auf Gesuch des Mieters hin begründete es
seinen Entscheid schriftlich.

 

Gegen den
schriftlich begründeten Entscheid erhob der Mieter am 13. Juli 2023 Berufung
beim Appellationsgericht. Darin beantragt er, es sei der Vermieter zur Zahlung
von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 zu verurteilen. Mit
Berufungsantwort vom 26. September 2023 beantragt der Vermieter die Abweisung
der Berufung, soweit auf diese einzutreten sei. Mit unaufgefordert
eingereichter Replik vom 9. Oktober 2023 hielt der Mieter an seiner Berufung
fest. Mit Eingabe vom 20. Oktober 2023 verzichtete der Vermieter auf eine
weitere Stellungnahme. Die Akten des Zivilgerichts wurden beigezogen. Der
vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.

 

 

Erwägungen

 

1.         Eintreten

 

In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche
Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Im vorliegenden Fall
beträgt dieser Streitwert CHF 22'605.20, so dass der massgebliche Streitwert
von CHF 10'000.– erreicht wird. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht
erhobene Berufung ist demnach einzutreten. Zuständig für deren Beurteilung ist
das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

 

2.         Beweis
einer besonderen Vereinbarung über die Nebenkosten

 

2.1      Im angefochtenen Entscheid bejahte das
Zivilgericht in einem ersten Schritt seine Zuständigkeit und trat auf die auf
CHF 22'605.20 erweiterte Klage ein (Zivilgerichtsentscheid, E. 1). In einem
zweiten Schritt fasste es die Standpunkte des Mieters und des Vermieters
zusammen (E. 2). In einem dritten Schritt legte es zunächst die Anforderungen
an die Vereinbarung von Nebenkosten und die Voraussetzungen der Rückerstattung
von nicht genügend vereinbarten Nebenkosten dar. Sodann auferlegte es im
vorliegenden Fall dem Mieter die Beweislast dafür, dass es an einer genügenden
Nebenkostenvereinbarung fehle. Der Vermieter habe nämlich glaubhaft gemacht,
dass ihm der schriftliche Mietvertrag mit der Nebenkostenvereinbarung bei einem
Einbruch abhandengekommen sei. Der Mieter seinerseits habe nicht beweisen
können, welche Nebenkostenvereinbarung die Parteien getroffen hätten und dass
diese Vereinbarung ungenügend sei. Seine Klage auf Rückzahlung der aufgrund
einer ungenügend Nebenkostenvereinbarung zu viel bezahlten Nebenkosten sei
deshalb abzuweisen (E. 3). In einem vierten Schritt auferlegte das Zivilgericht
die Gerichtskosten dem Mieter (E. 4).

 

Der Mieter macht in seiner Berufung zum Sachverhalt im Kern
geltend, dass die Parteien nie einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen
hätten. Sie hätten einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen, ohne sich über
die Nebenkostenpositionen explizit auszutauschen oder zu einigen. Der Vermieter
habe vor Zivilgericht behauptet, die Parteien hätten einen schriftlichen
Mietvertrag geschlossen, der ihm bei einem Einbruch in seine Räume
abhandengekommen sei. Diese Behauptung sei unbelegt geblieben. Der Vermieter
habe zudem behauptet, die übrigen Mietverträge der Liegenschaft seien noch
vorhanden, habe diese Verträge aber nicht eingereicht (Berufung, Rz. 12). Der
Vermieter habe vor Zivilgericht nie substantiierte und bewiesene Behauptungen
zum Inhalt einer allfälligen Nebenkostenvereinbarung gemacht (Rz. 13). Zum
Rechtlichen führt der Mieter aus, die Beweislast für das Bestehen einer
Nebenkostenvereinbarung liege beim Vermieter und dieser habe eine solche
Vereinbarung nicht beweisen können (Rz. 14–23). Aufgrund der fehlenden
Nebenkostenvereinbarung seien die Nebenkosten im Nettomietzins inbegriffen. Da
der Mieter seit Februar 2012 insgesamt CHF 22'605.20 zu viel an Nebenkosten
bezahlt habe, könne er diesen Betrag nach den Regeln der ungerechtfertigten
Bereicherung zurückfordern. Er habe diesen Betrag weder freiwillig noch irrtumsfrei
gezahlt (Rz. 24–26).

 

Der Vermieter führt zum Sachverhalt im Kern aus, das
Zivilgericht habe zutreffend festgestellt, dass der Vermieter das
Abhandenkommen des Mietvertrags glaubhaft gemacht habe. Entgegen der Behauptung
des Mieters habe der Vermieter in seiner Klage vom 4. Juli 2022 in Rz. 3 die
Heiz- und Nebenkostenpositionen genannt (Berufungsantwort, Rz. 16–20). Zum
Rechtlichen macht der Vermieter geltend, nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung trage der Mieter die Beweislast für das Bestehen eines
bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruchs wegen zu viel bezahlter
Nebenkosten. Dazu gehöre zwangsläufig auch der Beweis einer fehlenden oder
ungenügenden Nebenkostenvereinbarung. Diesen Beweis habe der Mieter nicht
erbracht (Rz. 21–30).

 

2.2

2.2.1   Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen,
wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 des Obligationenrechts
[OR, SR 220]). Diese Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Nebenkosten
grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen
Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden.
Mangels einer besonderen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins
inbegriffen. Die besondere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche,
meist eine schriftliche sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich
gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Bei Art. 257a Abs. 2 OR handelt es
sich mithin nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Form
der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statuiert vielmehr eine
Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter
zu tragen vereinbart wurden, vom Vermieter getragen werden (zum Ganzen BGer 4A_209/2019
vom 8. Oktober 2019 E. 5 mit Hinweisen).

 

Der Mieter, der aufgrund einer ungenügenden Vereinbarung
Nebenkosten gezahlt hat, kann diese zurückfordern. Dieser
Rückforderungsanspruch ist gemäss dem Bundesgericht entweder
bereicherungsrechtlicher oder vertraglicher Natur: Wurde – wie hier – für eine Abrechnungsperiode ein Saldo gezogen und
anerkannt, ist der Rückforderungsanspruch bereicherungsrechtlicher Natur.
Diesbezüglich ist der Mieter behauptungs- und beweisbelastet für seine
Forderung. Vor Anerkennung des Saldos handelt es sich dagegen um einen
vertraglichen Anspruch und ist der Vermieter hierfür behauptungs- und
beweispflichtig (zum Ganzen BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 8.1 mit
Hinweis; ebenso BGer 4A_433/2020 vom 4. März 2021 E. 2.5.1).

 

2.2.2   Die Beweislastverteilung im Rahmen der
bereicherungsrechtlichen Rückforderung durch den Mieter entspricht Art. 8 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210): Wo es das Gesetz nicht anders
bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu
beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. Demgemäss hat die Partei, die einen
Anspruch geltend macht, die rechtsbegründenden Tatsachen zu beweisen, während
die Beweislast für rechtsvernichtende und rechtshindernde Tatsachen bei der
Partei liegt, die den Untergang des Anspruchs behauptet oder dessen Entstehung
oder Durchsetzbarkeit bestreitet. Diese Grundregel kann durch abweichende
gesetzliche Beweislastvorschriften verdrängt werden und ist im Einzelfall zu
konkretisieren (zum Ganzen BGE 130 III 321 E. 3.1).

 

Betreffend die Frage, ob eine Nebenkostenvereinbarung besteht
oder nicht besteht, ist es im Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung
aus den folgenden Gründen angezeigt, dass der Vermieter die Beweislast für das
Bestehen einer Nebenkostenvereinbarung trägt:

 

-           Im
Rahmen der bereicherungsrechtlichen Rückforderung stellt das Vorliegen einer
besonderen Nebenkostenvereinbarung eine rechtsvernichtende oder
rechtshindernde Tatsache dar. Wie dargelegt hat eine solche Tatsache
derjenige zu beweisen, der den Untergang des Rückforderungsanspruchs behauptet
oder dessen Entstehung bestreitet, im vorliegenden Fall also der Vermieter.

 

-           Sodann
wird in der Lehre in Bezug auf Art. 257a Abs. 2 OR ausgeführt, dass die
Bestimmung nicht nur eine Auslegungsregel darstellt (vgl. E. 2.2.1 erster
Abschnitt), sondern auch eine Beweislastregel enthält. Indem Art. 257a
Abs. 2 OR vorschreibe, dass der Mieter die Nebenkosten nur bezahlen müsse, wenn
er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat, werde dem Vermieter die
Beweislast für das Bestehen einer besonderen Nebenkostenvereinbarung auferlegt
(Richard, Les frais accessoires au
loyer dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, in: 12e
Séminaire sur le droit du bail 2002, S. 1, 13 Rz. 39; Bieri, in: Bohnet/Carron/Montini [Hrsg.], Commentaire
pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Auflage 2017, Art. 257a/257b CO
N 22; im Resultat wohl ebenso Rohrer,
Entscheidbesprechung BGer 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022, in: MRA 2022, S. 218,
226).

 

-           In
eine ähnliche Richtung zielt die Überlegung, dass gesetzliche Auslegungsregeln
eine Vermutung enthalten (Wiegand,
in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 18 OR N 33; Kut/Bauer, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage,
Zürich 2023, Art. 18 OR N 16). Als gesetzliche Auslegungsregel enthält Art. 257a
Abs. 2 OR demgemäss auch die gesetzliche Vermutung, dass Nebenkosten im
Mietzins inbegriffen sind. Diese Vermutung kann der Vermieter widerlegen, indem
er eine besondere Nebenkostenvereinbarung nachweist (Giger, in: Berner Kommentar 2015, Art. 257a OR N 10; Vischer, Entscheidbesprechung BGer
4A_451/2017 vom 22. Februar 2018, in: AJP 2018, S. 765, 768).

 

2.2.3   Vereinzelt wird in der Rechtsprechung bei
unbestimmten negativen Tatsachen eine Umkehr der Beweislast befürwortet. Bei
unbestimmten negativen Tatsachen sei der Beweis faktisch nicht zu erbringen, da
eine unendliche Anzahl positiver Umstände dargelegt werden müsste, um die
negative Tatsache lückenlos zu beweisen (BGE 118 II 1 E. 6a). Dies treffe zum
Beispiel auf die Tatsache zu, dass eine Forderung nicht bezahlt wurde oder kein
Vertrag abgeschlossen wurde (OGer ZH HG130071 vom 8. Juni 2015 E. 3.2; vgl.
auch Göksu in: Handkommentar zum
Schweizer Privatrecht, 4. Auflage, Zürich 2023, Art. 8 ZGB N 19). Gemäss der
wohl herrschenden Lehre und Rechtsprechung dagegen ändert der Umstand, dass
negative Tatsachen bewiesen werden müssen, grundsätzlich nichts an der
Beweislast, sondern lediglich an der Mitwirkung der Gegenpartei an der
Beweisführung. Da es naturgemäss einfacher ist, das Vorhandensein von Tatsachen
zu beweisen als deren Nichtvorhandensein, ist in diesen Fällen die Schwelle der
rechtsgenüglichen Beweiserhebung vernünftig anzusetzen. Wo der beweisbelasteten
Partei der regelmässig äusserst schwierige Beweis des Nichtvorhandenseins einer
Tatsache obliegt, ist die Gegenpartei nach Treu und Glauben gehalten,
ihrerseits verstärkt bei der Beweisführung mitzuwirken, namentlich indem sie
einen Gegenbeweis erbringt oder zumindest konkrete Anhaltspunkte für das
Vorhandensein der Tatsache aufzeigt (BGE 147 III 139 E. 3.1.2 mit Hinweisen).

 

2.3

2.3.1   Im vorliegenden Fall legte der Vermieter in
seiner schriftlichen Klagebegründung vor Zivilgericht im Parallelverfahren
MG.2022.47 dar, seine Klage betreffe eine Forderung aus zumeist unvollständig
bezahlten Heiz- und Nebenkosten der Perioden 2016/2017 bis 2020/2021. Die
Schlichtungsstelle habe in ihrem Vergleich vom 27. April 2022 vorgeschlagen,
dass der Mieter weiterhin monatlich Nebenkosten-Akontozahlungen von CHF 150.–
bezahle und zumindest folgende Nebenkosten besonders vereinbart seien: Heizung,
Warmwasser, Wasser/ARA, Hauswartung, Allgemeinstrom (Klage vom 4. Juli 2022, Rz.
3 [Berufungsbeilage 5]). Mit dieser Darstellung in der schriftlichen Klagebegründung
stellte der Vermieter entgegen seiner Auffassung (Berufungsantwort, Rz. 19)
keine Behauptung dazu auf, welche konkreten Nebenkosten zwischen den Parteien
vereinbart gewesen sein sollen. Vielmehr gab er mit dieser Darstellung einzig
wieder, welchen Vergleichsvorschlag die Schlichtungsstelle unterbreitet hatte.
Eine substantiierte Behauptung der zwischen den Parteien vereinbarten
Nebenkostenpositionen enthält die Klage somit nicht.

 

Zudem fehlt es auch an einem Beweis für die angeblich
vereinbarten Nebenkostenpositionen. In seiner schriftlichen Klagebegründung
erwähnte der Vermieter, dass der Mietvertrag bei einem Einbruch im Jahr 2017
abhandengekommen sei, ohne diesen Umstand zu belegen (Klage vom 4. Juli 2022, Rz.
1 und 4). Am 2. Mai 2023 führte das Zivilgericht die mündliche Hauptverhandlung
durch, wobei die Verfahren MG.2022.45 (vorliegendes Verfahren) und MG.2022.47
(Parallelverfahren) gemeinsam verhandelt wurden. Der Mieter führte in der
Hauptverhandlung in seiner mündlichen Klageantwort einleitend aus, es gebe
keinen schriftlichen Mietvertrag. Die Parteien hätten sich im 2008 darüber
geeinigt, dass für die Wohnung ein Nettomietzins von CHF 1'600.– und
Nebenkosten von CHF 150.– bezahlt werden sollten. Dieser Betrag sei nicht näher
konkretisiert worden, sondern es sei nur vereinbart worden, dass CHF 150.– für
die Nebenkosten seien. Bezüglich der Nebenkostenpositionen habe man sich nicht
näher verständigt, was darin enthalten sein sollte. Ein schriftlicher Vertrag
werde vom Mieter bestritten und müsse vom Vermieter bewiesen werden. Bisher
habe dieser nur gesagt, dass der Mietvertrag bei einem Einbruch
abhandengekommen sei. Nur der Mietvertrag des Mieters (und nicht auch der
anderen Mieter) soll abhandengekommen sein; diese Geschichte sei wenig glaubhaft.
Es habe nie einen schriftlichen Mietvertrag gegeben und dieser habe also nicht
gestohlen werden können (Protokoll der Verhandlung vom 2. Mai 2023, S. 2).
Daraufhin führte der Vermieter in seiner mündlichen Replik aus, dass der Mieter
seit 2009 jedes Jahr saubere Nebenkostenabrechnungen bekommen habe. Der Mieter
habe sich nie darauf berufen, dass es nicht in Ordnung sei. Wenn er keinen
Mietvertrag gehabt hätte, hätte das sofort klar sein müssen. Er habe es
bezahlt; nach wie vielen Jahren könne man wieder darauf zurückkommen, nachdem
der Mieter Kenntnis gehabt habe, dass kein Mietvertrag vorhanden sei?
(Protokoll, S. 3 unten). Im Weiteren gab der Vermieter an, es fehle der
Vertrag. Er habe den Polizeirapport mit den Fotos. Das könne er einreichen
(Protokoll, S. 4 oben). Der Mieter entgegnete darauf in seiner mündlichen
Duplik, es fehle an einem Konsens über die einzelnen Nebenkostenpositionen, die
geschuldet sein sollen. Der Vermieter habe auch keine konkludente Vereinbarung
der konkreten Ausscheidung von Nebenkosten nachweisen können (Protokoll, S. 5
oben).

 

2.3.2   Folgt man den in E. 2.2.2 dargelegten
Überlegungen und auferlegt die Beweislast für das Bestehen einer besonderen
Nebenkostenvereinbarung auch im Rahmen der bereicherungsrechtlichen
Rückforderung von Nebenkosten dem Vermieter, ist offensichtlich, dass der
Vermieter vor Zivilgericht eine solche Nebenkostenvereinbarung weder
substantiiert behauptet noch bewiesen hat. Eine solch detaillierte Behauptung
ist weder in der schriftlichen Klagebegründung im Verfahren MG.2022.47 noch in
der mündlichen Replik in der Hauptverhandlung vom 2. Mai 2023 erfolgt. An einem
Beweis einer solchen Nebenkostenvereinbarung fehlt es erst recht. Obliegt die
Beweislast im Einklang der E. 2.2.2 dem Vermieter, ist eine besondere Vereinbarung
über die Nebenkosten nicht nachgewiesen.

 

2.3.3   Zum gleichen Resultat gelangt man, wenn man
die Beweislast für das Bestehen einer besonderen Vereinbarung zwar beim Mieter
belässt, aber im Einklang mit E. 2.2.3 im Rahmen des Beweises einer negativen
Tatsache – hier: des Nichtvorhandenseins einer schriftlichen
Nebenkostenvereinbarung – die Pflicht des Vermieters zur Mitwirkung an der
Beweisführung verstärkt, indem dieser entweder den Gegenbeweis erbringen muss
oder zumindest konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein der Tatsache
aufzeigen muss. Im vorliegenden Fall unterliess es der Vermieter vor
Zivilgericht, einen solchen Gegenbeweis zu erbringen oder konkrete
Anhaltspunkte für das Vorhandensein einer schriftlichen Vereinbarung
aufzuzeigen. Der Vermieter behauptete einzig, dass er zum Beweis des von ihm
behaupteten Einbruchs, bei welchem der schriftliche Mietvertrag (samt
Nebenkostenvereinbarung) mit dem Mieter abhandengekommen sei (nicht aber die
Mietverträge mit den anderen Mietern), einen entsprechenden Polizeirapport und
Fotos habe. Diesen Polizeirapport und die Fotos reichte er allerdings nicht
ein. Entgegen der Einschätzung des Zivilgerichts (Zivilgerichtsentscheid, E.
3.2 S. 8 oben) ist damit nicht glaubhaft gemacht, dass erstens beim Vermieter
eingebrochen wurde und zweitens bei diesem Einbruch einzig der Mietvertrag mit
dem Mieter abhandenkam (nicht aber die Mietverträge mit den anderen Mietern).
Unter diesen Umständen hat der Vermieter weder den Gegenbeweis erbracht, dass
mit dem Mieter eine besondere Nebenkostenvereinbarung abgeschlossen wurde, noch
konkrete und belegte Anhaltspunkte für das Bestehen einer solchen Vereinbarung
aufgezeigt. Auch bei Annahme einer bloss verstärkten Mitwirkungsobliegenheit
des Vermieters wäre diesem eine Verletzung dieser Obliegenheit vorzuwerfen und
das Bestehen einer genügenden Nebenkostenvereinbarung nicht bewiesen.

 

3.         Weitere Voraussetzungen des
Rückforderungsanspruchs

 

Ist eine besondere Vereinbarung über die Nebenkosten nicht
nachgewiesen, waren die Nebenkosten Teil des Mietzinses (vgl. Art. 257a Abs. 2
OR). Der Mieter bezahlte somit eine Nichtschuld, indem er gleichwohl monatliche
Akontobeiträge für die Nebenkosten von CHF 150.– sowie Nachzahlungen nach Abrechnung
der Nebenkosten zahlte.

 

Es ist unbestritten, dass sich die Rückabwicklung dieser
Leistungen nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff. OR)
richtet (Berufung, Rz. 25; Berufungsantwort, Rz. 22). Unbestritten ist sodann
die Höhe der seit Februar 2012 zu viel bezahlten Nebenkosten, nämlich CHF
22'605.20 (Berufung, Rz. 24 und 25; Berufungsantwort, Rz. 21–30).

 

Ob der Umstand, dass der Mieter die Nebenkosten in Unkenntnis
der Rechtslage («irrtümlich») freiwillig bezahlte (Art. 63 Abs. 1 OR), vom
Vermieter hinreichend bestritten worden ist (vgl. Protokoll der Verhandlung vom
2. Mai 2023, S. 3 unten: «Er hat sich nie darauf berufen, dass es nicht in
Ordnung ist. Wenn er keinen Mietvertrag hat, hätte das sofort klar sein müssen.
Er hat es bezahlt.»; vgl. auch Berufungsantwort, Rz. 30), kann offengelassen
werden. Im Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Irrtum
des Mieters über die Rechtslage zu bejahen: In geschäftlichen Beziehungen ist
nämlich grundsätzlich anzunehmen, dass der Leistende – hier der Mieter – keinen
Schenkungswillen hat, weshalb regelmässig von einem Irrtum auszugehen ist;
erfährt der Mieter erst im Lauf des Mietverhältnisses, welche Nebenkosten der
Vermieter separat abrechnet, genügt dies zum Ausschluss eines Irrtums noch nicht,
wenn – wie hier – bei Vertragsschluss eine besondere Vereinbarung über die
Nebenkosten fehlte (vgl. zum Ganzen BGer 4A_451/2017 vom 22. Februar 2018 E.
5.3).

 

Unbestritten ist schliesslich die Verzinsung des
Rückforderungsanspruchs (Berufung, Rz. 14–27; Berufungsantwort, Rz. 21–31).

 

Unter diesen Umständen hat der Mieter gegenüber dem Vermieter
einen Anspruch auf Rückzahlung von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25.
Februar 2022.

 

4.         Berufungsentscheid

 

Aus diesen Erwägungen folgt, dass der Mieter einen Anspruch
auf Rückzahlung von CHF 22'605.20 nebst 5 % Zins seit dem 25. Februar 2022 hat.
Der angefochtene Zivilgerichtsentscheid ist folglich aufzuheben und die dagegen
erhobene Berufung vollständig gutzuheissen.

 

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt der Vermieter die Prozesskosten des Verfahrens vor
Zivilgericht und vor Appellationsgericht (Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Verfahren
vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren –
ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, betragen die Gerichtskosten
zwischen CHF 200.– und CHF 500.– bei einer Nettomonatsmiete bis CHF 2'500.– bei
Wohnungsmiete (§ 2a Abs. 2 des Gesetzes über die Gerichtsgebühren
[Gerichtsgebührengesetz, SG 154.800]). Im vorliegenden Fall liegt der Nettomietzins
der Wohnung unter CHF 2'500.–. Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen
somit wie diejenigen im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor
Zivilgericht und Appellationsgericht, die ihren Ursprung bei der
Schlichtungsstelle haben, werden sodann keine Parteientschädigungen gesprochen
(§ 2a Abs. 1 Gerichtsgebührengesetz).

 

 

Demgemäss erkennt das
Appellationsgericht (Dreiergericht):

 

://:        In Gutheissung der Berufung wird der
Entscheid des Zivilgerichts vom 2. Mai 2023 (MG.2022.45) aufgehoben und der
Berufungsbeklagte verpflichtet, dem Berufungskläger CHF 22'605.20 nebst 5 %
Zins seit dem 25. Februar 2022 zu zahlen.

 

Der Berufungsbeklagte trägt die Gerichtskosten des
erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 500.– und die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 500.–.

 

Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens
werden mit dem Kostenvorschuss des Berufungsklägers von CHF 300.– verrechnet,
so dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger CHF 300.– zu bezahlen hat.

 

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden mit
dem Kostenvorschuss des Berufungsklägers von CHF 500.– verrechnet, so dass der
Berufungsbeklagte dem Berufungskläger CHF 500.– zu bezahlen hat.

 

Mitteilung an:

-      
Berufungskläger

-      
Berufungsbeklagter

-      
Zivilgericht Basel-Stadt

 

 

APPELLATIONSGERICHT
BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

Dr. Johannes Hermann

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher
Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert
die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.–
bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen
übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne
14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes
Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das
Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren
gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch
Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Rechtsschrift einzureichen.