# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 70de23a5-989f-593c-8a53-1cdfecf1705b
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 18.01.2018 B 2016/125
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2016-125_2018-01-18.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2016/125

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 18.01.2018

Entscheiddatum: 18.01.2018

Entscheid Verwaltungsgericht, 18.01.2018
Art. 22 Abs. 2 lit. a und 24a RPG (SR 700). Art. 19 BauG (sGS 
731.1).Baubewilligung (Umnutzung Scheune zu Lagerraum für den 
Skiliftbetrieb). Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, bei den 
durchgeführten Arbeiten - Ersatz des Scheunentors, Reparatur der 
Westfassade, Ersatz von Teilen der Scheune sowie der Erneuerung/
Zurückversetzung des Heulagers und seiner Stützen – sei es im 
Wesentlichen um bewilligungsfreien Unterhalt bzw. um den Ersatz von 
Teilen der Scheune gegangen, welche - wenn überhaupt - nur zu einem ganz 
kleinen Teil die Substanz der Baute betroffen hätten. Keinen Eingriff in die 
Substanz hätten insbesondere der blosse Ersatz eines Bodenbalkens sowie 
die im Zusammenhang mit dem Wegfall der Tierhaltung stehenden baulichen 
Veränderungen einschliesslich der Zurückversetzung des Stützbalkens für 
das ehemalige Strohlager zur Folge gehabt; hierbei handle es sich um 
geringfügige bauliche Veränderungen im Innern des Gebäudes. Auch habe 
der Ersatz des Tors als bewilligungsfreie Unterhaltsmassnahme zu gelten. 
Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, dass die Scheune für die 
vorgenommene Zweckänderung in ihrer Substanz verändert worden sei, 
erweise sich als nicht begründet. Entgegenstehende wichtige Anliegen der 
Raumplanung bzw. neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und 
Umwelt durch die baulichen Massnahmen seien ebenfalls nicht ersichtlich. 
Es bestehe kein begründeter Anlass, aufgrund dessen die nachträgliche 
Bewilligung gestützt auf Art. 24a RPG nicht erteilt werden könnte. 
Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des vorinstanzlichen 
Entscheids (Verwaltungsgericht, B 2016/125).Die gegen dieses Urteil 
erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 
27. August 2018 gutgeheissen (Verfahren 1C_131/2018).

Besetzung

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Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Schmid

 

Verfahrensbeteiligte

Skilift AG Y., vertreten durch A.P.,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Holenstein, Villa Bianchi, 

Brunnenstrasse 27, Postfach 1112, 8610 Uster,

gegen

 

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

 

B.S.,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli, kmb Rechtsanwälte und 

Urkundspersonen, Breitenstrasse 16, 8852 Altendorf,

sowie

 

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Politische Gemeinde X., Gemeinderat,

Beschwerdebeteiligte,

 

Gegenstand

Baubewilligung (Umnutzung Scheune zu Lagerraum für den Skiliftbetrieb)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

a. Die Skilift AG Y., ist Eigentümerin des 60‘131 m  grossen Grundstücks Nr. 000G, 

Grundbuch X., Grundbuchkreis W. Auf dem Grundstück befinden sich zwei 

Skiliftanlagen (Y.-lift und Trainerlift) und die Scheune Nr. 001 mit einer Grundfläche 

252 m . Das Grundstück ist gemäss Zonenplan der Politischen Gemeinde X. vom 

28. Oktober 2004 der Landwirtschaftszone zugeteilt und mit der Zone Skiabfahrts- und 

Skiübungsgelände überlagert. Die Parzelle Nr. 000G und die Scheune waren während 

24 Jahren an den Landwirt B.S. verpachtet. Die Grundeigentümerin löste das 

Pachtverhältnis per Ende April 2014 auf mit dem Hinweis auf unüberbrückbare 

Differenzen und voraussichtlichen Eigenbedarf. In der Folge wurde das Grundstück 

und ein Teil des Untergeschosses der Scheune an den Landwirt C.T. verpachtet. Das 

Obergeschoss der Scheune nutzt die Grundeigentümerin als Einstellraum für Geräte 

des Skiliftbetriebs.

b. Mit Baugesuch vom 14. August 2014 ersuchte die Grundeigentümerin um 

Bewilligung der Umnutzung der Scheune als Lagerraum für Skiliftmaterial (act. G 8/9/1). 

Gegen das Baugesuch erhob B.S. innerhalb der Auflagefrist Einsprache. Nach 

Durchführung eines Augenscheins durch das Bauamt X. am 10. November 2014 (act. G 

8/9/12) sowie einer Ortsbegehung durch das Amt für Raumentwicklung und 

Geoinformation (AREG) am 4. Dezember 2014 (vgl. act. G 8/9/14) erteilte das AREG am 

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19. Januar 2015 seine Zustimmung zur temporären Umnutzung des oberen Teils und 

rund eines Drittels der Fläche im unteren Teil der Scheune (nichtlandwirtschaftlich 

benötigte Fläche). Bezüglich der Umnutzung von rund zwei Dritteln der Fläche des 

unteren Teils der Scheune (landwirtschaftlich benötigte Fläche) verweigerte es seine 

Zustimmung. Es hielt überdies fest, sofern keine baubewilligungspflichtigen 

Massnahmen erforderlich seien, dürften aus raumplanungsrechtlicher Sicht auch 

Pistenfahrzeuge in der Scheune abgestellt werden. Zur Sicherung der 

Zweckbestimmung ordnete es eine im Grundbuch einzutragende öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung „befristete Baubewilligung/Vorbehalt geänderte Verhältnisse“ 

an (act. G 8/9/18). Mit E-Mail vom 24. März 2015 gab das AREG dem Bauamt bekannt, 

dass sich seine Zustimmung lediglich auf eine Umnutzung ohne bauliche Massnahmen 

beziehe. Einer Torverbreiterung habe es nicht zugestimmt. Aufgrund eines gleichentags 

durchgeführten Augenscheins kam das Bauamt zum Schluss, dass keine 

bewilligungspflichtigen Bauarbeiten durchgeführt worden seien. Hierauf bestätigte das 

AREG erneut, dass es der Anbringung eines neuen grossen Tores nicht zugestimmt 

habe. Bis anhin sei lediglich von einer teilweisen Erneuerung der Bretterverkleidung die 

Rede gewesen. Die Fläche um die Scheune herum gelte nicht als Lagerplatz (act. G 

8/9/24). Die Baukommission der Gemeinde X. bewilligte mit Beschluss vom 30. März 

2015 das Baugesuch und wies die Einsprache ab (act. G 8/9/22).

c. Gegen diesen Beschluss erhob B.S., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger 

Brändle, Altendorf, am 16. April 2015 Rekurs (act. G 8/1). Nach Durchführung eines 

Augenscheins (act. G 8/18) hiess das Baudepartement des Kantons St. Gallen den 

Rekurs mit Entscheid vom 23. Mai 2016 gut und hob den Einspracheentscheid und die 

Baubewilligung vom 30. März 2015 sowie die raumplanungsrechtliche Teilverfügung 

des AREG vom 19. Januar 2015 auf (act. G 2).

B.

a. Gegen diesen Entscheid erhob die Skilift AG Y. (Beschwerdeführerin), vertreten 

durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Holenstein, Uster, mit Eingabe vom 7. Juni 2016 

Beschwerde mit den Anträgen, der Entscheid sei aufzuheben und die nachgesuchte 

Baubewilligung sei in Bestätigung des Baukommissionsbeschlusses vom 30. März 

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2015 zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, auch für das 

vorangehenden Rekursverfahren, zulasten des Beschwerdegegners (act. G 1).

b. In der Vernehmlassung vom 14. Juli 2016 beantragte die Vorinstanz Abweisung der 

Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf die Ausführungen im angefochtenen 

Entscheid und nahm zu Vorbringen in der Beschwerde Stellung (act. G 7).

c. Die Beschwerdebeteiligte stellte in ihrer Vernehmlassung vom 2. August 2016 den 

Antrag, die Beschwerde sei zu schützen und ihr Einspracheentscheid sowie die 

Baubewilligung seien zu bestätigen (act. G 10). Mit Eingabe vom 5. Dezember 2016 

beantragte Rechtsanwalt Dr. Roger Brändle, Altendorf, für den Beschwerdegegner 

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 

Beschwerdeführerin (act. G 21). In der Folge gingen weitere Eingaben der 

Beschwerdebeteiligten vom 20. Dezember 2016 (act. G 24), der Beschwerdeführerin 

vom 23. Dezember 2016 (act. G 26) und des Beschwerdegegners vom 27. Dezember 

2016 (act. G 27) ein.

d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit für den Entscheid 

wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 59bis Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, VRP) zur Behandlung der gegen einen Entscheid 

des Baudepartementes erhobenen Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführerin ist 

Adressatin des Entscheids und somit zur Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 7. Juni 2016 

entspricht zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist 

grundsätzlich einzutreten. Da der angefochtene Rekursentscheid an die Stelle des 

Baubewilligungs- und Einspracheentscheids vom 30. März 2015 getreten ist 

("Devolutiveffekt", BGE 134 II 142 E. 1.4 und BGer 1C_166/2013 vom 27. Juni 2013 

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E. 1.1), kann auf die Beschwerde, soweit damit die Bestätigung dieses 

erstinstanzlichen Entscheids beantragt wird, nicht eingetreten werden.

2.

2.1. Voraussetzung einer ordentlichen Baubewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen 

dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 lit. a des 

Raumplanungsgesetzes, RPG [SR 700]). Der Zweck der Nutzungszonen ergibt sich aus 

der Umschreibung der Zonenart. Bauten und Anlagen müssen der Nutzung dienen, für 

welche die Zone bestimmt ist. Zonenkonformität im Sinn des Bundesrechts setzt einen 

funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraus (B. Heer, 

St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 359 f.). Ausnahmebewilligungen 

für zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone bestimmen sich nach 

Art. 24 ff. RPG.

Zonen für Skiabfahrts- und Skiübungsgelände werden regelmässig nicht als 

eigenständige Zonen ausgeschieden, sondern überlagern - wie vorliegend auf dem 

Grundstück Nr. 000G - lediglich eine landwirtschaftliche Nutzung bzw. eine 

Landwirtschaftszone (vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar zum 

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 30 zu Art. 18 RPG unter Bezugnahme auf Art. 19 

des St. Gallischen Baugesetzes [aBauG, in der bis 30. September 2017 gültig 

gewesenen Fassung; sGS 731.1]). Im angefochtenen Entscheid führte die Vorinstanz 

aus, Art. 19 aBauG stelle ausserhalb der Bauzone keine zonenkonforme 

Nutzungserweiterung von Bauten und Anlagen für den Skisport dar. Dem Skisport 

dienende Bauten und Anlagen seien trotz Überlagerung mit einer Zone für Skiabfahrts- 

und Skiübungsgelände in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform und könnten 

lediglich unter den Voraussetzungen von Art. 24 ff. RPG bewilligt werden. Die 

vorliegend durchgeführten baulichen Anpassungen zur Einlagerung von Geräten für 

den Skiliftbetrieb würden dem Zonenzweck widersprechen (act. G 2 S. 10). Von dieser 

zutreffenden und im vorliegenden Verfahren auch unbestritten gebliebenen Feststellung 

ist nachstehend auszugehen. Streitig und zu klären ist die Frage, ob für die von der 

Beschwerdeführerin an der Scheune auf Grundstück Nr. 000G realisierten baulichen 

Massnahmen eine nachträgliche Bewilligung gestützt auf Art. 24a RPG erteilt werden 

kann. Die Scheune wird seit April 2014 teilweise durch einen landwirtschaftlichen 

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Pächter (Einstellen von Fahrzeugen und Geräten im unteren Geschoss) und teilweise 

von der Beschwerdeführerin selbst (Einstellen von Geräten des Skiliftbetriebs im 

oberen Geschoss) genutzt (act. G 1 S. 5).

2.2. Die Beschwerdeführerin beantragt die Durchführung eines Augenscheins (act. G 1 

S. 8, 10, 14). Ob ein solcher durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der 

entscheidenden Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. 

Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 966). Im konkreten Fall stellen sich primär Fragen der 

rechtlichen Würdigung von konkreten tatsächlichen Gegebenheiten. Letztere sind aus 

den Akten (auch visuell; vgl. act. G 8/9/6-8, Beilagen zu act. G 8/9/18 und zu G 8/9/24 

[erster Augenschein]) sowie aus dem Geoportal (www.geoportal.ch) ersichtlich. Am 23. 

Oktober 2015 hatte die Vorinstanz sodann eine Augenscheinsverhandlung in 

Anwesenheit der Beschwerdeführerin, weiterer Verfahrensbeteiligter sowie je eines 

Vertreters des AREG und des Amtes für Feuerschutz durchgeführt. Die tatsächlichen 

Feststellungen wurden dabei mit Fotos dokumentiert (vgl. act. G 8/18). Damit fehlt es 

an einem Anlass für einen erneuten Augenschein. Das Gericht verzichtet deshalb in 

zulässiger antizipierter Beweiswürdigung darauf.

2.3.

2.3.1. Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der 

Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG, so ist gemäss 

Art. 24a Abs. 1 RPG die Bewilligung zu erteilen, wenn dadurch keine neuen 

Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach 

keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. b). Nicht bewilligungspflichtig sind 

bauliche Kleinvorhaben, die zum einen nur ein geringes Ausmass haben und zum 

anderen weder öffentliche noch nachbarliche Interessen tangieren. Dazu gehören etwa 

geringfügige bauliche Veränderungen im Innern von Gebäuden bzw. kleinere Arbeiten 

im Innern einer Baute, die dem Unterhalt dienen (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 12 und N 

14 [S. 527] zu Art. 22 RPG).

2.3.2. In der Stellungnahme vom 9. Juli 2015 hielt das AREG unter anderem fest, der 

Wunsch der Beschwerdeführerin, die Scheune zonenfremd zu nutzen, sei 

nachvollziehbar und begründet. Solange der Pächter des Grundstücks Nr. 000G für die 

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zonenkonforme Bewirtschaftung ausserhalb der Bauzone keinen zusätzlichen Raum 

erstellen wolle, bleibe die künftige Eigennutzung der Scheune raumplanungsrechtlich 

ohne Folgen. Es seien keine bewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen zu 

beurteilen gewesen. Soweit bauliche Tätigkeiten zur Diskussion gestanden hätten, 

hätten sich diese mutmasslich im Rahmen des nicht bewilligungspflichtigen 

gewöhnlichen Unterhalts bewegt (act. G 8/11). Am 12. November 2015 bestätigte das 

AREG seinen Standpunkt, dass der Ersatz des Scheunentors als bewilligungsfreie 

Unterhaltsmassnahme durchgehen dürfe. Für die durchgeführten 

baubewilligungspflichtigen Massnahmen sei ein vervollständigtes Baugesuch 

nachzureichen (act. G 8/21).

2.3.3. Die Vorinstanz stellt sich im angefochtenen Entscheid demgegenüber auf den 

Standpunkt, eine bewilligungspflichtige Änderung liege vor, wenn Umbauten oder 

Erneuerungen vorgenommen würden, die das übliche Mass einer Renovation 

überschreiten würden. Ein baubewilligungspflichtiger Umbau liege unter anderem vor, 

wenn das Verhältnis der Innenräume verändert werde, ohne dass das Gebäude 

dadurch seinen bisherigen Charakter verliere, beispielsweise durch Herausbrechen, 

Errichten oder Verlegen von Trennwänden, Durchbrechen und Erweitern von Türen 

sowie Verlegen von Treppen oder wenn bedeutsame bauliche Veränderungen im 

Dachraum vorgenommen würden. Ebenfalls bewilligungspflichtig und somit nicht nach 

Art. 24a RPG bewilligungsfähig sei der Einbau einer Holzfeuerungsanlage (act. G 2 S. 

11 f. mit Hinweis auf BGer 1A.290/2004, E. 2.1, und Waldmann/Hänni, a.a.O., N 17 zu 

Art. 22 RPG und N 4 zu Art. 24a RPG). Da baubewilligungspflichtige bauliche 

Massnahmen im Zusammenhang mit Art. 24a RPG grundsätzlich ausgeschlossen 

seien, setze eine Umnutzungsbewilligung nach dieser Bestimmung voraus, dass sich 

die statisch wichtigen Teile in einem guten Zustand befinden würden und nur 

geringfügig saniert werden müssten. Die Baute müsse ohne jeglichen baulichen 

Aufwand wieder der ursprünglichen Nutzung zugeführt werden können. Für 

umgenutzte Bauten gelte ohne Einschränkung nur die Bestandesgarantie, zulässig 

seien nur Unterhaltsmassnahmen (act. G 2 S. 12 mit Hinweis auf Juristische 

Mitteilungen des Baudepartementes 2005/IV Nr. 32 S. 20).

Mit den durchgeführten baulichen Massnahmen habe sich das Fassadenbild der 

Westseite verändert. Ob damit wichtige räumliche Folgen verbunden seien, dass ein 

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Interesse der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle bestehe, sei fraglich, könne 

aber offengelassen werden. Dem ersetzten verfaulten Fussbalken komme nicht bloss 

die Funktion einer blossen Schwelle zu. Er sei vielmehr tragender Teil des Fachwerks, 

der eine entscheidende statische Funktion im Rahmenbau erfülle. Entscheidend sei 

einzig, dass die Westfassade instabil und allenfalls sogar zusammenbrechen würde, 

wenn der neue Fussbalken ersatzlos entfernt bzw. das Gebäude nicht anderweitig 

abgestützt würde. Dies gelte gleichermassen für die zahlreichen neuen Stützbalken des 

Zwischenbodens im Innern des Obergeschosses. Im Hinblick auf die neue 

zonenfremde Nutzung habe die Beschwerdeführerin das ehemalige Strohlager 

oberhalb der entfernten Tierplätze um die Breite der ausbetonierten Futterkrippe 

zurückversetzt und den Zwischenboden mit neuen Stützen versehen. Vor Ort und aus 

den Augenscheinfotos lasse sich zweifelsfrei erkennen, dass sich auf den 

zurückversetzten Zwischenboden der Dachstuhl des südlichen Schrägdaches 

abstütze, das wesentlich breiter sei als das nördliche Schrägdach. Damit sei der 

Zwischenboden bzw. dessen Stützen ebenso Teil der tragenden Gebäudekonstruktion 

wie die restlichen tragenden Stützen in den Seitenwänden. Würden die 

zurückversetzten neuen Stützen des Zwischenbodens entfernt, würde das Dach bzw. 

zumindest die südliche Dachhälfte einstürzen. Damit seien wesentliche Eingriffe in 

statisch wichtige Elemente des Gebäudes vorgenommen worden. Diese seien im 

Rahmen einer blossen Umnutzung ohne bauliche Massnahmen im Sinn von Art. 24a 

RPG nicht zulässig (act. G 2 S. 13 f.).

Fest stehe im Weiteren, dass die baulichen Erneuerungen ausschliesslich Teile der 

Scheune betreffen würden, die nicht mehr für eine landwirtschaftliche Nutzung 

vorgesehen seien. Zudem habe die Beschwerdeführerin mehrfach geltend gemacht, 

dass sich die Renovationen für eine landwirtschaftliche Nutzung nicht mehr lohnen 

würden. Allein die Tatsache, dass der heutige Pächter einen Teil des Untergeschosses 

als Einstellplatz für seine landwirtschaftlichen Geräte nutze, rechtfertige die 

vorgenommenen Erneuerungen und bewilligungspflichtigen Umbauten im zonenfremd 

genutzten Obergeschoss nicht. Anders wäre zu entscheiden, wenn die Scheune saniert 

worden wäre, bevor die landwirtschaftliche Nutzung aufgegeben worden sei. Nachdem 

aber feststehe, dass die bewilligungspflichtigen Sanierungen nach Aufgabe der 

landwirtschaftlichen Nutzung ausschliesslich im Hinblick auf die zonenwidrige 

Umnutzung getätigt worden seien, könne Art. 24a RPG keine Anwendung mehr finden. 

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Das AREG habe nicht geprüft, ob die umgenutzte Scheune als standortgebunden 

beurteilt und für die baulichen Veränderungen folglich eine Ausnahmebewilligung nach 

Art. 24 RPG erteilt werden könne. Eine solche Bewilligung sei tatsächlich auch 

ausgeschlossen. Zwar stehe die Scheune unmittelbar neben der Talstation und lasse 

sich für den Skibetrieb nutzen. Hieraus lasse sich aber nicht ableiten, dass die 

Beschwerdeführerin auf diesen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen sei. Das 

Grundstück grenze unmittelbar an das Baugebiet an, und es sei nicht ersichtlich, dass 

sich innerhalb des Baugebiets keine andere Möglichkeit für die zonenkonforme 

Unterbringung der Gerätschaften für den Skilift finden lasse. Auch mache die 

Beschwerdeführerin nicht geltend, dass das Pistenfahrzeug nach dem Einsatz wieder 

unter Dach gestellt werden müsse. Das Fahrzeug werde im Gegenteil im Freien 

abgestellt, zumal es ohne Entfernung von Seitenteilen auch nicht durch das Tor der 

sanierten Scheune passe (act. G 2 S. 14 f.).

2.4. Die Beschwerdeführerin wendet unter anderem ein, es seien lediglich leichte 

Sanierungsmassnahmen vorgenommen worden. Das Gebäude habe 

Abnützungserscheinungen aufgewiesen, teilweise wegen Ablaufes der Lebensdauer 

(Scheunentor), teilweise weil der Pächter (bewusst) nachlässig gewirtschaftet habe 

(Fäulnis in der Bretterfassade an einer ganz kleinen Stelle). Die Feststellung der 

Vorinstanz, dass die Umnutzung bauliche Änderungen bedingt habe, sei aktenwidrig. 

Die untergeordneten Renovationen hätten in keinem Zusammenhang mit der 

Umnutzung gestanden. Renovationen würden keine baulichen Massnahmen im Sinn 

von Art. 24a RPG bilden. Die Instandstellung von zerfallenen Bauten unter Berufung auf 

den Begriff der Renovation könne sowohl beim Wiederaufbau gemäss Art. 24c RPG 

wie auch bei der Umnutzung gemäss Art. 24a RPG missbräuchlich sein. Insofern 

bestehe durchaus eine Verbindung zur Rechtsprechung zu Art. 24c RPG. Gemäss 

Rechtsprechung sei eine unzulässige bzw. missbräuchliche Renovation einer 

zerfallenen Baute erst dann anzunehmen, wenn die Baute ohne diese Renovation gar 

nicht bestimmungsgemäss (landwirtschaftlich) nutzbar wäre. Konkret sei aus formell-

rechtlichen wie auch materiell-rechtlichen Gründen davon auszugehen, dass keine 

Bewilligungspflicht bestanden habe. Sodann handle es sich um reine 

Erneuerungsarbeiten, die nichts mit der Umnutzung zu tun hätten. Es sei unerfindlich, 

inwiefern hier von einer Bewilligungspflicht, geschweige denn von einer fehlenden 

Bewilligungsfähigkeit ausgegangen werden könne. Die Sanierung des Tors sei von der 

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Vorinstanz in aktenwidriger Weise drastischer dargestellt worden als sie es sei. Es 

handle sich um Nachbesserungen geringfügig beschädigter Gebäudesubstanz. Eine 

landwirtschaftliche Nutzung des streitigen Gebäudeteiles sei sodann nach wie vor 

möglich, sofern ein entsprechender Bedarf bestehe. Im Weiteren stehe auf dem 

erneuerten Fussbalken ein Stützbalken, also ein Teil der Tragekonstruktion. Diese 

Stütze sei lediglich eine von mindestens 20 Stützen im Fachwerk. Es sei übertrieben, 

dem Fussbalken eine entscheidende statische Funktion im Rahmenbau zu attestieren. 

Für die Renovation eines zonenwidrigen Gebäudes sei vorausgesetzt, dass die 

Grundsubstanz des Bauwerks ganz oder zu einem wesentlichen Teil intakt sei. Es 

schade daher nicht, wenn einzelne Teile der Tragekonstruktion, welche im Vergleich 

zum Gesamtwerk untergeordnet seien, erneuert werden müssten. Art. 24a RPG 

bezwecke den Erhalt von landwirtschaftlich nicht mehr benötigten Bauten auch im 

Hinblick auf ein allfälliges späteres Wiederaufleben des landwirtschaftlichen Bedarfes. 

Der Gesetzeszweck würde ohne triftigen Grund vereitelt, wenn eine solch geringfügige 

Renovation nicht möglich wäre, nur weil sie einen Teil der Tragekonstruktion betreffe. 

Der fragliche Fussbalken bilde ohnehin keinen Teil der Tragekonstruktion, sondern 

diene dem Schutz vor dem Eindringen von Wasser und Kleintieren. Hieran ändere 

nichts, dass die Tragebalken teilweise auf diese Fussbalken aufgesetzt seien. Auch 

wenn im Weiteren davon ausgegangen würde, dass mit der Rückversetzung des 

Heubodens die Tragekonstruktion erneuert worden wäre, hätte dies keine 

massgebliche Rechtsrelevanz. Von einer Bewilligungspflicht könne hier ebenfalls nicht 

die Rede sein. Die Rückversetzung des Heubodens sei für die Umnutzung nicht 

zwingend nötig gewesen. Sie sei in erster Linie im Hinblick auf die Fäulnisbildung in 

den Stirnkanten erfolgt. Die Nutzung der Remise zur Tierhaltung hätte grössere 

Investitionen bedingt. Zum Einstellen von landwirtschaftlichen Geräten und Materialien 

eigne sie sich dagegen hervorragend, ohne dass deswegen etwas baulich geändert 

werden müsse. Einem Grundeigentümer könne weder die Renovation seiner 

landwirtschaftlichen Baute verwehrt werden, noch könne ihm eine Nutzung befohlen 

werden, er dürfe sie auch leer stehen lassen (act. G 1).

Der Beschwerdegegner hält dem unter anderem entgegen, die Umnutzung der 

Scheune als Lager für Skimaterial sei nur ein Vorwand gewesen. Dies dokumentiere 

insbesondere der Einbau des grossen Stall- und Scheunentors (Verbreiterung des Tors 

von 3.5 m auf 5.7 m), welches als Einfahrt für die Pistenfahrzeuge dienen solle. Der bei 

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der Mistplatte verfaulte Balken und die Schalung seien bereits bei Pachtbeginn des 

Beschwerdegegners in diesem Zustand gewesen (act. G 21).

3.

3.1. Während Art. 24a RPG die Zweckänderung von Bauten und Anlagen ohne bauliche 

Massnahmen zum Gegenstand hat, regelt Art. 24c RPG die bewilligungspflichtige 

Erneuerung, teilweise Änderung und massvolle Erweiterung von noch 

bestimmungsgemäss nutzbaren zonenwidrigen Bauten und Anlagen ausserhalb der 

Bauzone. Im angefochtenen Entscheid stellte die Vorinstanz unter Bezugnahme auf 

Vorbringen der Beschwerdeführerin fest, die Rechtsprechung zu Art. 24c RPG sei für 

Rechtsverhältnisse, die nach Art. 24a RPG zu beurteilen seien, nicht anwendbar (act. G 

2 S. 12). Eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG bildet unstreitig nicht 

Gegenstand des vorinstanzlichen Entscheids (vgl. act. G 26 S. 2). Dementsprechend 

stellt sich auch die von der Beschwerdeführerin diskutierte Frage der 

bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute (vgl. act. G 1 S. 8 und 15 f.) nicht; diese 

wird im Übrigen von der Vorinstanz auch nicht angezweifelt. Die von der 

Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang zitierte Rechtsprechung (act. G 1 S. 15 

unter anderem mit Hinweis auf BGer 1A.134/2002 vom 17. Juli 2003, E. 4.3) tangiert im 

Wesentlichen Art. 24c RPG bzw. die Frage des Wiederaufbaus (zerstörter) Wohnbauten 

und ist hier somit nicht einschlägig. Eine Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG käme 

zudem vorliegend nicht in Betracht, weil die Scheune am 1. Juli 1972, als erstmals eine 

klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde, noch 

zonenkonform genutzt wurde. Sie ist erst 2014 durch die Aufgabe der 

landwirtschaftlichen Nutzung zonenwidrig geworden. Die Zonenwidrigkeit beruht somit 

nicht auf einer nachträglichen Änderung von Erlassen oder Plänen, was Voraussetzung 

für die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG wäre (BGer 1A.290/2004 vom 7. April 2005, E. 

2.2 mit Hinweisen).

3.2. Gemäss Art. 24a RPG ist die Bewilligung für eine Zweckänderung ausserhalb der 

Bauzonen zu erteilen, wenn diese keine bewilligungspflichtige bauliche Massnahme im 

Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, überdies keine neuen Auswirkungen auf Raum, 

Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. b) und sie nach keinem anderen Bundeserlass 

unzulässig ist (lit. b). Nach der Rechtsprechung unterliegt eine bauliche Massnahme 

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dem Baubewilligungsverfahren, wenn mit deren Realisierung so wichtige räumliche 

Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an 

einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGer 1C_127/2008 vom 4. Dezember 2008, E. 2.2 

mit Hinweisen). Die Qualität der baulichen Massnahmen ist im Lichte von Art. 22 Abs. 1 

RPG i.V.m. Art. 78 aBauG zu beurteilen. Bewilligungspflichtig sind demnach u.a. Ersatz 

oder Änderung energetisch wichtiger Bauteile, wie Aussenwände, Dächer, Fenster und 

haustechnische Anlagen (Art. 78 Abs. 2 lit. a  aBauG) sowie bauliche Veränderungen 

im Innern mit baupolizeilich erheblichen Auswirkungen, wie Einbau und Abänderung 

von Liftanlagen, Umbauten mit statischen Änderungen von Bedeutung (lit. b). 

Gegenstand einer Zweckänderung nach Art. 24a RPG können gemäss Botschaft des 

Bundesrates zur Teilrevision des RPG vom 22. Mai 1996 nur gut erhaltene Bauten sein. 

Diese Voraussetzung gelte dann als erfüllt, wenn sich die statisch wichtigen Teile wie 

Fundamente, Böden, tragende Wände und Dachkonstruktionen noch in einem guten 

Zustand befinden würden bzw. nur zu einem kleinen Teil erneuerungsbedürftig seien 

(BBl 1996, 513 ff. [542]; vgl. auch BGE 127 II 215 E. 4b und 4c). Gemäss 

bundesgerichtlicher Praxis werden Ausnahmebewilligungen nach Artikel 24a RPG von 

Gesetzes wegen unter dem Vorbehalt veränderter Verhältnisse erteilt (Abs. 2). Der 

Gesetzgeber ging davon aus, dass sie wegen fehlender baulicher Änderungen jederzeit 

problemlos rückgängig gemacht werden könnten, d.h. sobald die Umnutzung störend 

in Erscheinung trete, sei die Störung zu beseitigen und die Umnutzung notfalls 

vollständig rückgängig zu machen (Bundesamt für Raumentwicklung 2000/2001, 

Neues Raumplanungsrecht. Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und 

Empfehlungen für den Vollzug, Register V Ziff. 5.3 zu Art. 24a RPG S. 15). Es dürfen im 

Hinblick auf die neue Nutzung also keine Investitionen getätigt werden, die einem 

Widerruf der Bewilligung bei veränderten Verhältnissen faktisch hinderlich sein 

könnten. Der Begriff der baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 24a RPG ist daher 

weit auszulegen (BGer 1C_283/2017 vom 23. August 2017, E. 3.2).

3.3. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Scheune habe sich im Zeitpunkt der 

teilweisen Aufgabe ihrer landwirtschaftlichen Nutzung (April 2014; vgl. act. G 1 S. 4) in 

einem hervorragenden Zustand befunden (act. G 1 S. 8), lässt sich mit ihren früheren 

Feststellungen (vgl. act. G 8/9/1 und G 8/9/10) und mit den übrigen Akten (vgl. act. G 

8/9/12, G 8/9/18) zwar nicht in Einklang bringen. Immerhin bestätigte jedoch auch das 

AREG den damals (d.h vor Durchführung der Arbeiten) gegebenen guten Zustand der 

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Scheune (act. G 8/9/18 S. 5). Damit ist die Frage zu klären, ob die Scheune in ihrer 

Substanz verändert wurde und die baulichen Massnahmen mehr als nur 

bewilligungsfreien Unterhalt darstellten.

3.4. Aufgrund der tatsächlichen Feststellungen am Rekursaugenschein ist davon 

auszugehen, dass im Innern der Scheune der Stützbalken des Zwischenbodens über 

die ganze Länge wie auch die einzelnen Pfosten erneuert wurden. Im Aussenbereich 

der Scheune wurde der Bretterschirm an der Westfassade erneuert und die 

Sichtbacksteinmauer dieser Fassade mit Holz verschalt. Das südwestliche 

Scheunentor wurde durch ein grösseres Tor, neu mit einer aussenseitigen 

Aufhängevorrichtung, ersetzt. Die Toröffnung selbst wurde dabei nicht vergrössert. 

Ersetzt wurde auch der Bodenbalken, auf welchem die Westfassade steht. Der Ersatz 

des Scheunentors und das Anschlagen eines Bretterschirms an der Aussenwand treten 

zwar nach Aussen zutage, sind bei einer Scheune aber energetisch irrelevant, sodass 

der Bewilligungstatbestand nach Art. 78 lit. a  aBauG nicht erfüllt ist (vgl. act. G 18, 

Fotodokumentation vom 4.12.2014). Mit dem Zurückversetzen des Heubodens und 

dem Einbau von neuen Stützen zum Boden sowie der Setzung eines Bodenbalkens an 

der Westfassade wurde die Statik nicht bedeutsam verändert, wie sich insbesondere 

aus den Fotos (vgl. act. G 18, Fotodokumentation vom 4.12.2014) ergibt. Bezüglich der 

Statik der gesamten Scheune handelt es sich bei den genannten Arbeiten um kleine 

Eingriffe, welche nicht als Umbauten mit statischen Änderungen von Bedeutung im 

Sinne von Art. 78 lit. b aBauG zu qualifizieren sind.

Die Scheune wird überdies nach wie vor teilweise landwirtschaftlich genutzt; der 

nunmehrige Pächter führt zwar die vom früheren Pächter ausgeübte Tierhaltung nicht 

weiter, nutzt einen Teil des Untergeschosses der Scheune indes zum Einstellen von 

Geräten und Fahrzeugen, welche er für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des 

umliegenden Wieslands benötigt. Auch wenn die Nutzung durch den nunmehrigen 

Pächter eine teilweise Erneuerung der Scheune nicht zwingend erfordert hätte, die 

Beschwerdeführerin das Ersatztor von einem Skiliftsponsor erhielt und die 

Sanierungsarbeiten von Freiwilligen erbracht wurden (vgl. act. G 8/8), bedeutet dies 

nicht, dass die Arbeiten nicht auch im Hinblick auf die aktuelle sowie eine allfällige 

spätere landwirtschaftliche Nutzung durchgeführt wurden. Jedenfalls sind keine 

spezifisch auf die Lagerung von Materialien des Skiliftbetriebs ausgerichteten 

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baulichen Massnahmen ersichtlich. Es ist vielmehr festzustellen, dass die Arbeiten 

einer späteren landwirtschaftlichen Nutzung dienlich sind und sachlich angezeigt 

waren. Zudem sind für eine spätere landwirtschaftliche Nutzung (ohne Tierhaltung) 

keine baulichen Anpassungen erforderlich. Das AREG hielt denn auch fest, dass die 

baulichen Massnahmen im Hinblick auf den Erhalt des Gebäudes und als Folge der 

Aufgabe der Tierhaltung vorgenommen worden seien (act. G 8/9/21). Der Standpunkt 

der Vorinstanz, dass die baulichen Massnahmen ausschliesslich für einen 

zonenfremden Zweck durchgeführt wurden, trifft vor diesem Hintergrund nicht zu.

Bei den durchgeführten Arbeiten - Ersatz des Scheunentors, Reparatur der 

Westfassade, Ersatz von Teilen der Scheune sowie der Erneuerung/Zurückversetzung 

des Heulagers und seiner Stützen - ging es im Wesentlichen um bewilligungsfreien 

Unterhalt bzw. um den Ersatz von Teilen der Scheune, welche - wenn überhaupt - nur 

zu einem kleinen Teil die Substanz der Baute betrafen. Keinen Eingriff in die Substanz 

hatten insbesondere der blosse Ersatz eines Bodenbalkens sowie die im 

Zusammenhang mit dem Wegfall der Tierhaltung stehenden baulichen Veränderungen 

einschliesslich der Zurückversetzung des Stützbalkens für das ehemalige Strohlager 

(vgl. act. G 8/9/18 S. 2 f.) zur Folge; hierbei handelt es sich um geringfügige bauliche 

Veränderungen im Innern des Gebäudes (vgl. vorstehende E. 2.3.1). Auch der Ersatz 

des Tors hat als bewilligungsfreie Unterhaltsmassnahme zu gelten (vgl. act. G 8/21).

Das AREG hielt wie erwähnt am 19. Januar 2015 fest, dass die Scheune in einem guten 

baulichen Zustand sei, es müssten lediglich Unterhaltsarbeiten vorgenommen werden 

bzw. seien solche bereits ausgeführt worden. Die vorzunehmenden bzw. 

vorgenommenen Arbeiten seien im Grenzbereich zu baubewilligungspflichtigen 

Massnahmen anzusiedeln. Das AREG erteilte als Folge davon die Zustimmung zur 

temporären Umnutzung des oberen Teils der Scheune und rund eines Drittels der 

Raumfläche des unteren Teils (act. G 8/9/18). Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, 

dass die Scheune für die vorgenommene Zweckänderung in ihrer Substanz verändert 

worden sei, erweist sich bei den geschilderten Gegebenheiten als nicht begründet. 

Entgegenstehende wichtige Anliegen der Raumplanung bzw. neue Auswirkungen auf 

Raum, Erschliessung und Umwelt durch die baulichen Massnahmen sind ebenfalls 

nicht ersichtlich (act. G 8/9/18 S. 5). Die vorgenommenen baulichen Massnahmen 

stehen einer späteren zonenkonformen Nutzung nicht entgegen; die Baute kann ohne 

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jeglichen baulichen Aufwand dereinst wieder einer zonenkonformen Nutzung zugeführt 

werden, sollte hierfür Bedarf entstehen. Es besteht unter diesen Gegebenheiten kein 

begründeter Anlass, aufgrund dessen die nachträgliche Bewilligung gestützt auf Art. 

24a RPG nicht erteilt werden könnte.

4.

4.1. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde unter Aufhebung des 

Rekursentscheids vom 23. Mai 2016 gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Mit 

dessen Aufhebung gilt wieder der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid der 

Baukommission X. vom 30. März 2015.

4.2. (…).

4.3. Nach Art. 98 Abs. 1 VRP besteht im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht 

Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten, welche den am Verfahren Beteiligten 

gemäss Art. 98bis VRP nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt werden. Die 

Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272, ZPO) über die 

Parteientschädigung finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). Das 

Verwaltungsgericht spricht bei Fehlen einer Kostennote praxisgemäss 

Pauschalentschädigungen nach Ermessen gemäss Art. 6 und Art. 22 Abs. 1 lit. b der 

Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten zu (sGS 963.75, HonO). Mit 

Blick auf vergleichbare Verfahren und unter Berücksichtigung der konkreten 

Verhältnisse ist vorliegend eine Entschädigung der obsiegenden Beschwerdeführerin 

für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren mit CHF 4‘000 zuzüglich 4% 

Barauslagen (= CHF 160) angemessen. Die Mehrwertsteuer wird zu dem bis Ende 2017 

gültigen Satz von 8 % dazu gerechnet (Art. 29 HonO).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und der 

Rekursentscheid vom 23. Mai 2016 wird aufgehoben.

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2. Der Beschwerdegegner bezahlt die amtlichen Kosten des Rekurs- und des 

Beschwerdeverfahrens von je CHF 3‘500, unter Anrechnung des für das 

Rekursverfahren geleisteten Kostenvorschusses von CHF 1‘000. Der 

Beschwerdeführerin wird der von ihr für das Beschwerdeverfahren geleistete 

Kostenvorschuss von CHF 3‘500 zurückerstattet.

3. Der Beschwerdegegner entschädigt die Beschwerdeführerin für das Rekurs- und 

das Beschwerdeverfahren mit CHF 4‘000 zuzüglich Barauslagen von CHF 160 und 8 % 

Mehrwertsteuer.

 

Der Abteilungspräsident                Der Gerichtsschreiber

Eugster                                          Schmid

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 18.01.2018
	Art. 22 Abs. 2 lit. a und 24a RPG (SR 700). Art. 19 BauG (sGS 731.1).Baubewilligung (Umnutzung Scheune zu Lagerraum für den Skiliftbetrieb). Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, bei den durchgeführten Arbeiten - Ersatz des Scheunentors, Reparatur der Westfassade, Ersatz von Teilen der Scheune sowie der Erneuerung/Zurückversetzung des Heulagers und seiner Stützen – sei es im Wesentlichen um bewilligungsfreien Unterhalt bzw. um den Ersatz von Teilen der Scheune gegangen, welche - wenn überhaupt - nur zu einem ganz kleinen Teil die Substanz der Baute betroffen hätten. Keinen Eingriff in die Substanz hätten insbesondere der blosse Ersatz eines Bodenbalkens sowie die im Zusammenhang mit dem Wegfall der Tierhaltung stehenden baulichen Veränderungen einschliesslich der Zurückversetzung des Stützbalkens für das ehemalige Strohlager zur Folge gehabt; hierbei handle es sich um geringfügige bauliche Veränderungen im Innern des Gebäudes. Auch habe der Ersatz des Tors als bewilligungsfreie Unterhaltsmassnahme zu gelten. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, dass die Scheune für die vorgenommene Zweckänderung in ihrer Substanz verändert worden sei, erweise sich als nicht begründet. Entgegenstehende wichtige Anliegen der Raumplanung bzw. neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt durch die baulichen Massnahmen seien ebenfalls nicht ersichtlich. Es bestehe kein begründeter Anlass, aufgrund dessen die nachträgliche Bewilligung gestützt auf Art. 24a RPG nicht erteilt werden könnte. Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids (Verwaltungsgericht, B 2016/125).Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 27. August 2018 gutgeheissen (Verfahren 1C_131/2018).

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