# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 78e0e3d8-fa92-540a-af62-739aab4322aa
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-04-22
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 22.04.2016 12.2015.21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2015-21_2016-04-22.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2015.21

  	
  Lugano

  22 aprile 2016

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Balerna

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. OA.2007.15 della
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione 2
febbraio 2007 da

 

	
   

  	
  AP
  1 

  rappr. da RA 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
   AO 1 

   AO 2 

  entrambi rappr. da RA 2 

   

   AO 3 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui l’attore ha chiesto la condanna dei convenuti in
solido al pagamento di fr. 141'402.70, somma aumentata in sede conclusionale a
fr. 145'468.72, oltre interessi di mora a decorrere dalla data dei singoli
pagamenti conformemente ai documenti agli atti; 

 

domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato
la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 31 dicembre 2014 ha
respinto;

 

appellante l'attore con atto di appello 2 febbraio
2015, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere
la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre i convenuti AO 1 e AO 2 con risposta 11 marzo
2015 postulano la reiezione del gravame pure con protesta di spese e
ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti
ed i documenti prodotti;

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                             1.  Con contratto 26 aprile
1995 (doc. 6) D__________ __________, proprietaria dello stabile denominato “__________”
sito sul fondo n. __________ RFD di __________ (doc. A), ha conferito ad AO 1, società
di cui AO 2 era il presidente del consiglio d’amministrazione (doc. D), il
mandato di amministrazione dell’immobile.

                                  Il 4 maggio 1995 (doc. B) essa ha
pure sottoscritto un contratto con cui concedeva in locazione a tempo
indeterminato a AO 2 (che lo aveva firmato quale conduttore) e a AO 3 (che lo aveva
firmato quale coniuge del conduttore) l’attico dell’immobile, ritenuto che le
parti avevano concordato tra le altre cose che “gli investimenti che i
signori AO 2 eseguiranno alla loro entrata nell’appartamento non saranno
risarciti dal locatore a fine contratto”. Il 4 aprile 2004 (doc. G) le
parti hanno poi provveduto a sottoscrivere, secondo quelle medesime modalità,
un nuovo contratto di locazione, questa volta di durata decennale, in cui è stato
pattuito tra le altre cose che “gli investimenti che i signori AO 2 hanno
eseguito nell’appartamento non saranno risarciti dal locatore alla fine del
contratto”.

 

 

                             2.  Il 28 ottobre 2005 (doc. 9)
D__________ __________ ha disdetto con effetto immediato il contratto di
amministrazione dell’immobile.

                                  Dopo una serie di trattative tra
l’avv. M__________ __________ in rappresentanza di D__________ __________ e
l’avv. G__________ __________ in rappresentanza di AO 1, di AO 2 e di AO 3 il
14 febbraio 2006 sono stati sottoscritti i due seguenti accordi: con il primo
(doc. 18) D__________ __________, AO 2 e AO 3 hanno regolato, ponendo fine al
contratto di locazione con effetto al 30 aprile 2006, i rapporti derivanti da
quel contratto; con il secondo (doc. I) D__________ __________ e AO 1 hanno
messo “fine definitivamente ai loro rapporti nell’ambito dell’amministrazione
dello stabile” e hanno dichiarato “di non vantare alcuna pretesa, l’una
verso l’altra, di qualsiasi natura, dipendente dall’amministrazione dello stabile
in questione eseguita dall’AO 1” e ciò a valere, “per … D__________ __________,
sia verso la società AO 1 sia verso i suoi organi”, ritenuto che a quel
momento D__________ __________ aveva pure confermato “di aver ricevuto tutta
la documentazione dello stabile per l’anno 2005 …, di aver ricevuto in data
odierna tutta la documentazione dello stabile relativa agli anni precedenti
(dal 1995 al 2004)” e aveva dichiarato “di accettare i conti dello
stabile per l’anno 2005 … come pure per gli anni precedenti (dal 1995 al 2004)
e di accettare quindi l’operato dell’AO 1 per l’intero periodo di
amministrazione dello stabile dal 1995 al 2005, senza riserva alcuna”, dando
così “completo scarico all’AO 1”.

                                  Il 18 settembre 2006 (doc. M) D__________
__________ ha comunicato ad AO 1 di non ritenersi vincolata, per dolo
rispettivamente per errore essenziale, all’accordo con lei concluso.

 

 

                             3.  Con petizione 2 febbraio
2007 AP 1, cessionario delle pretese della sorella D__________ (doc. O), ha
convenuto in giudizio AO 1, AO 2 e AO 3 innanzi alla Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna, per ottenere la loro condanna in solido al
pagamento di fr. 141'402.70, somma aumentata in sede conclusionale a fr.
145'468.72, oltre interessi di mora a decorrere dalla data dei singoli
pagamenti conformemente ai documenti agli atti. Egli, in sintesi, ha preteso la
rifusione dei costi per la ristrutturazione dell’attico illecitamente
addebitati sui conti della sorella (fr. 118'887.55), il risarcimento degli
interessi e delle spese relative al mutuo di fr. 100'000.- che quest’ultima
aveva dovuto contrarre per sopperire alla mancanza di liquidità così risultata
(fr. 16'051.92) e il rimborso delle spese legali preprocessuali assunte (fr.
10'529.25).

                                  I convenuti si sono integralmente
opposti alla petizione.

 

 

                             4.  Con la sentenza 31 dicembre
2014 qui oggetto di impugnativa il Pretore ha respinto la petizione
(dispositivo n. 1), ponendo la tassa di giustizia di fr. 5'000.- e le spese di
fr. 11'486.20 a carico dell’attore, tenuto altresì a rifondere in solido ai
convenuti AO 1 e AO 2 fr. 12'500.- a titolo di ripetibili (dispositivo n. 2).
Il giudice di prime cure, per quanto qui interessa, ha preliminarmente escluso
che l’attore potesse lamentare una violazione del suo diritto di essere sentito
per non aver ricevuto copia dello scritto 23 novembre 2007 della convenuta AO 3
rispettivamente che la causa, in particolare nella misura in cui era stata
promossa nei confronti dei convenuti AO 2 e AO 3, dovesse essere preventivamente
sottoposta all’esame dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione. Nel
merito ha quindi ritenuto che l’accordo transattivo di cui al doc. I (contenente
una dichiarazione di scarico a favore della convenuta AO 1 e dei suoi organi, tra
cui dunque il convenuto AO 2) non fosse stato validamente annullato
dall’attore.

 

 

                             5.  Con l’appello 2 febbraio
2015 che qui ci occupa, avversato dai convenuti AO 1 e AO 2 con risposta 11
marzo 2015, l'attore ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di
accogliere la petizione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Egli ha dapprima ribadito, dopo aver di nuovo lamentato il fatto di non aver
ricevuto copia dello scritto 23 novembre 2007, che l’accordo transattivo di cui
al doc. I (contenente una dichiarazione di scarico a favore della convenuta AO
1 e dei suoi organi) era stato validamente impugnato per dolo rispettivamente
per errore essenziale ed era con ciò inefficace. Ed ha quindi evidenziato che
il Pretore neppure aveva spiegato le ragioni per cui la petizione doveva essere
respinta anche nei confronti della convenuta AO 3.

 

 

                             6.  Il 1° gennaio 2011 è
entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC).
Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella
data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto
cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura
civile ticinese (CPC/TI). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna,
che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo
quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).

 

 

                             7.  La censura dell’attore
relativa alla violazione del diritto di essere sentito - che, se fondata,
implicherebbe già di per sé l’annullamento della decisione impugnata e il
rinvio della causa al primo giudice per la continuazione della procedura e
l’emanazione di una nuova decisione, e ciò indipendentemente dalle possibilità
di successo del gravame nel merito - va trattata preliminarmente (cfr. DTF 127
V 431 consid. 3d, 135 I 187 consid. 2.2, 137 I 195 consid. 2.2; II CCA 31
gennaio 2014 inc. n. 12.2012.86, 9 aprile 2014 inc. n. 12.2012.158, 3 ottobre
2014 inc. n. 12.2013.29, 9 marzo 2015 inc. n. 12.2013.116).

                                  In questa sede l’attore ha
ribadito che il fatto che in data 3 dicembre 2007 il Pretore avesse comunicato
di aver estromesso dagli atti lo scritto 23 novembre 2007 della convenuta AO 3
in quanto la duplica sarebbe poi stata presentata dal suo patrocinatore era costituivo
di una violazione del suo diritto di essere sentito, siccome quell’atto, di cui
egli non aveva mai ricevuto copia, era stato di fatto segretato arbitrariamente,
quando invece avrebbe dovuto essere assunto agli atti senza riserve, tanto più
che ciò gli aveva tra l’altro impedito di allegare e di richiedere ulteriori
prove riferite al contenuto dello scritto.

                                  La censura dev’essere disattesa.
Nel querelato giudizio il Pretore ha in effetti spiegato, senza che la
circostanza sia stata censurata nell’appello, che l’estromissione dello scritto
in questione, che era irrito e di cui non era possibile comprendere lo scopo,
era dovuto al fatto che al momento del suo ricevimento egli si era rivolto alla
convenuta AO 3 per le necessarie spiegazioni, al che quest’ultima aveva
precisato che quella lettera era un’informazione spontanea al giudice per
informarlo direttamente di alcune circostanze e che comunque non aveva revocato
il mandato al suo patrocinatore, lasciando con ciò intendere che la duplica
vera e propria sarebbe poi stata inoltrata, come era poi avvenuto, da
quest’ultimo. Il giudice di prime cure ha pure aggiunto, anche in questo caso
senza che quella circostanza sia qui stata oggetto di censura, che in occasione
dell’udienza preliminare del 10 marzo 2008 l’attore nemmeno aveva chiesto di
richiamare agli atti quel documento e che in ogni caso quest’ultimo faceva
parte dell’incarto, essendo stato acquisito agli atti del procedimento penale
qui richiamato (inc. rich. X° scatola II/II, rubrica V, allegato doc. C): nulla
avrebbe pertanto impedito all’attore di allegare e di richiedere a suo tempo ulteriori
prove riferite al contenuto di quello scritto.

 

 

                             8.  Il Pretore ha respinto la
petizione, rilevando come l’accordo transattivo di cui al doc. I (contenente
una dichiarazione di scarico a favore della convenuta AO 1 e dei suoi organi)
non fosse stato validamente annullato per dolo o errore essenziale: a suo
giudizio, D__________ __________ aveva in effetti ammesso innanzi all’autorità
penale di aver revocato il mandato di amministrazione alla luce degli indebiti
prelevamenti dai suoi conti (cfr. il suo verbale di interrogatorio 17 ottobre
2008 presso il Ministero pubblico, p. 2, nell’inc. doc. X° rich.), per cui l’attore
non poteva sostenere in causa che essa fosse invece venuta a conoscenza degli
illeciti addebiti sui suoi conti solo dopo la sottoscrizione dell’accordo di
cui al doc. I e che lo avesse così sottoscritto a seguito di un dolo o di un errore
essenziale; e in ogni caso, sempre a suo giudizio, quell’accordo riguardava
anche quei prelevamenti controversi (cfr. testi avv. G__________ __________ p.
4 e avv. M__________ __________ p. 3), di modo che non poteva più essere oggetto
di impugnazione per errore essenziale (DTF 130 III 49 consid. 1.2, 117 II 218
consid. 4b).

                                  In questa sede l’attore ha
contestato al Pretore di aver ritenuto, senza per altro che la controparte
l’avesse mai preteso, che il doc. I non costituisse una semplice ricevuta ed
avesse avuto per oggetto i controversi addebiti sui conti della sorella D__________.
E gli ha pure rimproverato di aver ritenuto, anche in questo caso senza che ciò
fosse stato preteso dalla controparte, che la sorella avesse ammesso che quei
prelevamenti erano venuti a sua conoscenza già al momento della revoca del
mandato di amministrazione, quando gli stessi erano stati rimproverati alla
controparte solo dopo la sottoscrizione del doc. I (cfr. il verbale di
interrogatorio di AO 2 3 aprile 2009 presso il Ministero pubblico sub doc. 27
p. 5), tanto più che essa fino ad allora non conosceva la loro entità e la loro
destinazione, non disponeva della contabilità completa (tenuta per altro in
modo non del tutto corretto) e dei giustificativi, né aveva avuto la
possibilità di esaminarli al momento della sottoscrizione del doc. I.

 

 

                           8.1  Indipendentemente dalla
questione a sapere quale figura giuridica rappresenti la dichiarazione di
scarico (abbandono unilaterale di una pretesa creditoria o contratto informale
di riconoscimento negativo di debito: cfr. Gabriel,
Basler Kommentar, 6ª ed., n. 3 ad art. 115 CO; Piotet,
Commentaire Romand, 2ª ed., n. 3 e 6 ad art. 115 CO), è in ogni caso evidente
che essa costituisce una dichiarazione di volontà destinata a produrre un
effetto giuridico (Gautschi,
Berner Kommentar, n. 14a segg. ad art. 395 CO; cfr. pure, per analogia, Zäch, Berner Kommentar, n. 48 ad art. 38
CO), la cui invalidità per errore o per dolo (DTF 65 II 15 segg.; Zäch, op. cit., n. 50 ad art. 38 CO)
dev'essere manifestata entro un anno dalla conoscenza del vizio (art. 31 cpv. 1
e 2 CO; sull’intera tematica cfr. II CCA 5 agosto 2004 inc. n. 10.2001.22, 4
novembre 2013 inc. n. 12.2012.122).

 

 

                           8.2  Nel caso di specie D__________
__________ ha impugnato per vizio di volontà l’accordo di cui al doc. I
(contenente una dichiarazione di scarico a favore della convenuta AO 1 e dei
suoi organi) - che, per il suo particolare tenore, non può ovviamente
costituire una semplice ricevuta - entro il termine annuale (cfr. doc. M). 

                                  A sostegno dell’invalidazione
dell’accordo per errore essenziale rispettivamente per dolo l’attore negli
allegati preliminari ha addotto che al momento della sottoscrizione dell’accordo
la sorella D__________ non sarebbe stata a conoscenza dei controversi addebiti
sui suoi conti e che la documentazione consegnatale prima e in occasione della
firma dell’accordo sarebbe stata incompleta e comunque impossibile da
esaminare. A torto. 

                                  Già dalla sola premessa
all’accordo di cui al doc. I si evince in effetti che la convenuta AO 1 aveva consegnato
in precedenza a D__________ __________ tutta la documentazione contabile
relativa all’anno 2005, che per quell’anno era stata eseguita una revisione dei
conti dello stabile da parte dei fiduciari E__________ __________ - quest’ultimo
intervenuto su incarico di D__________ __________ (teste E__________ __________
p. 5 con rif. al doc. 26 e teste S__________ __________ p. 2) - e S__________ __________
(cfr. il relativo rapporto di cui al doc. 19.3, che dà atto dell’avvenuto
controllo del bilancio e del conto economico, ritenuto che a quel momento, come
riferito dai testi E__________ __________ p. 5 e S__________ __________ p. 2, tutti
i documenti giustificativi erano a disposizione, come pure risulta dal doc.
19.2) e che per gli anni dal 1995 al 2004 la verifica dei conti dello stabile
era stata eseguita in modo completo dalla stessa D__________ __________ con il
suo fiduciario St__________ __________ nell’ambito dell’allestimento della dichiarazione
d’imposta della medesima (ritenuto che il teste St__________ __________ p. 5 seg.
ha aggiunto che quando faceva la dichiarazione fiscale disponeva dei bilanci,
delle schede contabili e dei partitari). L’istruttoria ha inoltre permesso di
accertare che la convenuta AO 1 consegnava annualmente a D__________ __________
(cfr. doc. 11.1 - 11.5, testi St__________ __________ p. 5 seg. e Ma__________ __________
p. 2) il bilancio (doc. 11.6 - 11.16), il conto economico (doc. 11.6 - 11.16) e
il dettaglio dei singoli conti (doc. 12 - 15; cfr. pure teste Ma__________ __________
p. 2, secondo cui il dettaglio dei singoli conti / partitario creditori faceva per
altro parte del bilancio e del conto economico consegnato). Stando così le cose,
ritenuto che D__________ __________ era cognita di contabilità (teste St__________
__________ p. 6) e che gli addebiti qui controversi erano stati correttamente registrati
nei conti (perizia p. 6 e 13; cfr. pure il successivo rapporto di verifica di
cui al doc. 19.4, secondo cui da una normale lettura delle schede contabili gli
addebiti qui litigiosi erano correttamente desumibili), non si può ritenere,
nonostante la ricerca della registrazione delle fatture nel partitario potesse
talora essere di difficile lettura in quanto le registrazioni delle fatture non
erano sempre avvenute nel relativo anno di pertinenza (perizia p. 13 con rif. a
quanto indicato a p. 6), che i documenti di cui essa disponeva fossero
insufficienti per una corretta comprensione delle operazioni svolte e
soprattutto non potessero consentire alla stessa, consapevole dell’accordo sui
costi di ristrutturazione dell’attico pattuito nel contratto di locazione, di
riconoscere i controversi addebiti sui suoi conti rispettivamente il loro
carattere illecito. Ciò permette altresì di ritenere che la sua asserita impossibilità
di esaminare, al momento della sottoscrizione dell’accordo di cui al doc. I, i
giustificativi relativi agli anni 1995 - 2004 (quelli relativi all’anno 2005
erano invece già stati forniti in precedenza), consegnati contestualmente alla firma
dello stesso, era priva di rilevanza, trattandosi di documenti non indispensabili
per l’esame. 

                                  In definitiva, al momento della
sottoscrizione dell’accordo di cui al doc. I la convenuta AO 1 non ha
dissimulato o sottaciuto nulla a D__________ __________ e non ha dunque agito con
dolo (art. 28 CO). Se poi quest’ultima, dopo aver esaminato personalmente con
il suo fiduciario i conti dal 1995 al 2004 e aver fatto revisionare da un altro
professionista da lei incaricato i conti del 2005, ha ritenuto, nell’ambito di
un accordo concluso tramite il suo legale, di accettare senza riserve tutti i
conti dello stabile e di rilasciare alla convenuta AO 1 una dichiarazione di
scarico, non può ora pretendere di essere incorsa in un errore essenziale (ex
art. 24 cpv. 1 n. 4 CO) per essersi accorta solo in seguito, senza che nel
frattempo fossero intervenute nuove circostanze (non essendo tali la messa a
disposizione dei giustificativi per gli anni dal 1995 al 2004, come detto
superflui), dell’illiceità degli addebiti eseguiti sui suoi conti (addebiti per
altro avvenuti anche nel 2005, anno per il quale i giustificativi erano già in
suo possesso); tanto più che nella misura in cui ha ritenuto di obbligarsi
nell’accordo pur non avendo potuto visionare i giustificativi dal 1995 al 2004,
ricevuti contestualmente alla firma, essa si è consapevolmente assunta un
rischio, violando con ciò un obbligo di prudenza che non merita la protezione
della legge (Schmidlin, Berner
Kommentar, 2ª ed., n. 14 segg. ad art. 23/24 CO; II CCA 3 dicembre 1999 inc. n.
12.1999.164, 14 febbraio 2014 inc. n. 12.2012.127). 

                                  Essa non ha del resto preteso né
tanto meno dimostrato che la revisione effettuata sui conti 2005 (che di fatto
è poi stata limitata ad un controllo di natura contabile, cfr. doc. 19.3; teste
E__________ __________ p. 6) e la verifica da lei eseguita con il suo
fiduciario sui conti 1994 - 2004 (di cui nulla è dato a sapere) - le cui
risultanze facevano parte delle premesse dell’accordo - sarebbero giunte a
risultati errati. 

 

 

                           8.3  Contrariamente a quanto
ritenuto dal Pretore, il fatto che l’accordo di cui al doc. I non sia stato invalidato
per dolo o per errore essenziale non implica però ancora che la petizione, da
respingere nella misura in cui era stata promossa nei confronti di AO 1, debba
essere rigettata anche nella misura in cui era stata promossa nei confronti del
convenuto AO 2. Il fatto che nell’accordo la convenuta AO 1 e D__________ __________
abbiano dichiarato “di non vantare alcuna pretesa, l’una verso l’altra, di
qualsiasi natura, dipendente dall’amministrazione dello stabile in questione
eseguita dall’AO 1” e ciò a valere, “per … D__________ __________, sia
verso la società AO 1 sia verso i suoi organi”, esclude in effetti solo che
quest’ultimo, nella sua qualità di organo della convenuta AO 1, possa essere eventualmente
reso responsabile per le mancanze riconducibili al contratto di amministrazione
dell’immobile. Non fa tuttavia venir meno la sua eventuale responsabilità per
altri titoli (di cui meglio si dirà nel prossimo considerando).

 

 

                             9.  Come già accennato, il
Pretore ha preliminarmente escluso che la causa, nella misura in cui era stata
promossa nei confronti dei convenuti AO 2 e AO 3, dovesse essere
preventivamente sottoposta all’esame dell’Ufficio di conciliazione in materia
di locazione. Anche se, a suo giudizio, dal fatto che l’attore avesse preteso
che i convenuti AO 2 e AO 3, da lui ritenuti entrambi conduttori, avrebbero dovuto
sopportare integralmente i costi di ristrutturazione dell’attico preso in
locazione poi invece rifusi dalla convenuta AO 1 si potesse desumere
l’esistenza di una controversia derivante da un contratto di locazione, nel
caso di specie un rinvio della causa all’Ufficio di conciliazione in materia di
locazione non entrava in effetti in linea di conto siccome da una parte l’attore
in petizione sembrava aver fondato la sua causa solo sulla violazione del
contratto di amministrazione dell’immobile e sulle norme sull’atto illecito e
in quanto dall’altra l’attore in replica, nonostante i convenuti avessero
sollevato in risposta la relativa eccezione (per altro solo in forma
dubitativa: “se infine AO 2 e AO 3 sono stati convenuti nella loro
qualità di ex inquilini, la causa è nulla”, p. 12), era rimasto silente sul
tema.

                                  La conclusione pretorile non
può essere condivisa e dev’essere riformata d’ufficio (Kunz, ZPO-Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, n. 94 ad
art. 311). L’esame degli atti consente innanzitutto di accertare che l’attore,
come del resto previsto nell’atto di cessione delle pretese della sorella (doc.
O), aveva rimproverato ai convenuti AO 2 e AO 3 una violazione del contratto di
locazione (petizione p. 5, conclusioni p. 9 e 19; così pure appello p. 25 e 27)
e che gli atti illeciti o l’illecito arricchimento ad essi pure rimproverati in
precedenza (replica p. 12) erano a loro volta riconducibili proprio alla loro
qualità di conduttori di locali d’abitazione, di modo che sia nel primo (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 seg., 20
seg. e n. 940 ad art. 404; DTF 118 II 307; II CCA 8 giugno 2004 inc. n.
12.2003.94, 3 agosto 2006 inc. n. 10.2001.8 pubb. in NRCP 2006 p. 341, 20
dicembre 2010 inc. n. 12.2009.210) sia nel secondo caso (II CCA 12 gennaio 1995
inc. n. 166/94, 20 gennaio 1995 inc. n. 213/94, 27 giugno 1995 inc. n.
10.95.16, 3 agosto 2006 inc. n. 10.2001.8, 20 dicembre 2010 inc. n. 12.2009.210;
Lachat, Das Mietrecht für die
Praxis, 8ª ed., p. 77 segg.; Bohnet/Montini,
Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, n. 7 ad art. 274a CO) sarebbe
stato necessario adire preventivamente l’Ufficio di conciliazione. E neppure si
può poi ritenere che la relativa eccezione sia stata fatta valere dai convenuti
solo in via dubitativa: se anche si volesse ammettere che in risposta essi si erano
espressi in tal modo (anche se a ben vedere si erano più che altro espressi in
termini ipotetici), resta in ogni caso il fatto che in duplica l’eccezione è
stata formulata in modo categorico (“l’attore non prende posizione sul
difetto di presupposto processuale, malgrado il tenore dell’art. 19 [ndR
dell’ora abrogata] LA delle norme federali in materia di locazione”
[ndR, disposizione secondo cui tutte le controversie in materia di locazione di
locali d’abitazione e commerciali e di affitto, ad eccezione della procedura di
sfratto, devono essere preventivamente e obbligatoriamente sottoposte al tentativo
di conciliazione dell’Ufficio], p. 10). In tali circostanze, la causa, nella
misura in cui era stata promossa nei confronti dei convenuti AO 2 e AO 3,
doveva e deve essere dichiarata irricevibile siccome non sottoposta al
preventivo esame dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione.

 

 

                           10.  Ne discende che l’appello
dell’attore deve essere respinto nella misura in cui è ricevibile. Questa
Camera provvede nondimeno a riformare il dispositivo n. 1 della sentenza pretorile
nel senso che la petizione è irricevibile nella misura in cui è stata promossa
nei confronti dei convenuti AO 2 e AO 3.

                                  Le spese processuali e le
ripetibili della procedura d’appello, calcolate sulla base di un valore
litigioso di fr. 145'468.72, seguono la soccombenza (art. 106 CPC), ritenuto
che non si attribuiscono però ripetibili alla convenuta AO 3, la quale non ha
presentato la risposta all’appello.

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 106 CPC e la LTG

 

 

decide: 

 

 

                              I.  L’appello 2 febbraio 2015
di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile.  

                                  D’ufficio il dispositivo n. 1
della sentenza 31 dicembre 2014 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna
è così riformato:

 

                                   1.     La petizione è respinta nella misura
in cui è stata promossa nei confronti di AO 1 ed è irricevibile nella misura in
cui è stata promossa nei confronti di AO 2 e di AO 3.

                                      

 

                             II.  Le spese processuali di
fr. 5’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli appellati AO 1 e AO
2 complessivi fr. 4’000.- per ripetibili. 

 

 

                            III.  Notificazione:

	
   

  	
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                                  Comunicazione alla Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                 Il vicecancelliere          

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1
e 100 cpv. 1 LTF).