# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b2306864-d124-5710-9769-0d0df899ffc8
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-05-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.05.2019 III 2019 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-8_2019-05-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 8

Entscheid vom 27. Mai 2019 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber 

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.________, 

gegen

1. Bau- und Umweltbehörde, Hauptstrasse 78, Postfach 161, 
8840 Einsiedeln,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 
1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Post-
fach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

2

Sachverhalt:

A. A.________ ist Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen 
Grundstücke KTN C.________ (833 m2, D.________ [Adresse], E.________ 
[Ort]) und - nördlich und östlich angrenzend - KTN F.________ (1'689 m2). Auf 
KTN C.________ befindet sich das Ferien- und Wochenendhaus G.________, 
das am 1. Juli 1972 bereits bestand. Mit Beschluss vom 25. März 2013 bewilligte 
die Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln, gestützt auf den Gesamtentscheid des 
Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 4. März 2013, den Abbruch und Neubau 
des Ferienhauses G.________. A.________ realisierte das Bauvorhaben. Mit 
Disp.-Ziff. 2.1 wurde A.________ darauf hingewiesen (in Fettdruck), dass jede 
Änderung vorgängig dem Büro Bauen des Bezirks Einsiedeln einzureichen ist. 

An der Schlusskontrolle vom 3. September 2014 wurden verschiedene Abwei-
chungen von der Baubewilligung festgestellt. Auf Aufforderung des Büros Bauen 
des Bezirks vom 13. Oktober 2014 reichte A.________ zunächst zweimal 
(3.12.2014 und 27.1.2015) unvollständige nachträgliche Baugesuche ein. Das 
dritte Baugesuch vom 12. Februar 2015 wurde im Amtsblatt Nr. __ vom 
________ (S. ___) publiziert und öffentlich aufgelegt. Gegen dieses Baugesuch 
wurden zwei Einsprachen erhoben.

Weil das publizierte nachträgliche Baugesuch nicht alle Abweichungen von der 
Baubewilligung vom 25. März 2013 enthielt, wurde A.________ aufgefordert, ein 
nachträgliches Baugesuch mit sämtlichen, auch den gebäudeinternen, Abwei-
chungen einzureichen. Dieser Aufforderung kam er am 5. Mai 2015 nach. Hierauf 
wurden die beiden Einsprachen zurückgezogen. 

Am 8. September 2015 führte das ARE mit den Parteien einen Augenschein vor 
Ort durch. Am 8. Oktober 2015 wurde A.________ zudem in Anwesenheit eines 
Vertreters des Bezirks mündlich angehört (angefochtener RRB Ingress lit. C; am 
21.10.2015 gemäss Gesamtentscheid des ARE vom 6.6.2017 S. 4 erstes Lem-
ma). Am 7. Dezember 2015 reichte A.________ auf Verlangen des ARE revidier-
te Pläne ein (Gesamtentscheid vom 6.6.2017 S. 4 zweites Lemma).  

B. Mit Gesamtentscheid vom 6. Juni 2017 verfügte das ARE was folgt:

1. Für das Baugesuch B2015-0307 von A.________, E.________, wird im 
Sinne der Erwägungen der zuständigen Stelle gemäss Kap. II die 
nachträgliche kantonale Baubewilligung für das WC im Entrée und das 
vergrösserte Küchenfenster erteilt.

2. Die nachträgliche Bewilligung für alle anderen, nicht im ursprünglichen 
Projekt bewilligten Massnahmen, wird im Sinne der Erwägungen verweigert.

(3. Abschreibung der beiden Einsprachen).

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4. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind die unter Kap. II., 
Ziff. 1.-15. aufgeführten Massnahmen innert vier Monaten ab Rechtskraft 
dieser Verfügung im Sinne der Erwägungen zu erstellen bzw. 
zurückzubauen. 

Fällt die Rechtskraft dieser Verfügung auf die Winterperiode (1. Oktober bis 
30. April), so sind die Umgebungsarbeiten im darauf folgenden Frühling (ab 
dem 1. Mai) zu beginnen und innert zwei Monaten abzuschliessen. 

(5.-11. Vollstreckungsandrohung; Eröffnung des Gesamtentscheides durch den 
Bezirk; weitere Anordnungen; Rechtsmittelbelehrung). 

Mit Beschluss Nr. 112 vom 26. Juni 2017 verfügte die Bau- und Umweltbehörde 
des Bezirks Einsiedeln unter Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE vom 
6. Juni 2017 was folgt: 

1. Die beiden Einsprachen sind vom Bezirk Einsiedeln zufolge Rückzugs als 
gegenstandslos geworden abgeschrieben worden; hiervon wird Vormerk 
genommen.

2. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 06.06.2017, mit 
den entsprechenden Bedingungen und Auflagen, ist integrierender 
Bestandteil dieser Verfügung. Gestützt auf dessen gilt wie folgt:

2.1. Für das vorliegende nachträgliche Baubewilligungsverfahren wird die 
nachträgliche Baubewilligung, gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid 
vom 06.06.2017 sowie im Sinne der Erwägungen, für das WC im Entrée und 
das vergrösserte Küchenfenster erteilt.

2.2. Die nachträgliche Baubewilligung für alle anderen, nicht im ursprünglichen 
Projekt bewilligten Massnahmen, wird gestützt auf den kantonalen 
Gesamtentscheid vom 06.06.2017 sowie im Sinne der Erwägungen 
verweigert.

2.3. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind gemäss 
kantonalem Gesamtentscheid vom 06.06.2017 nachfolgend aufgeführte 
Massnahmen, innert vier Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung sowie im 
Sinne der Erwägungen, auszuführen:

2.3.1. Der "Abstellraum" im EG ist mit Beton in der gleichen Wandstärke wie die 
anstehenden Wände vom Entrée abzutrennen.

2.3.2. Der türhohe verglaste Seitenteil der Türfront zum Abstellraum ist zu entfer- 
nen und die entstehende Lücke analog zur übrigen Ostfassade bis zur ei- 
gentlichen Tür hin vollständig zuzumauern.

2.3.3. Der Bodenbelag des "Abstellraums" ist vollständig zu entfernen und eine 
allfällige darunterliegende Bodenheizung zu kappen und mit Silikon oder 
einem vergleichbaren Material aufzufüllen. Dies ist mit einem 
Wärmemessgerät überprüfen zu lassen.

Der Abschluss/Nachweis dieser Arbeiten ist dem Bezirk Einsiedeln frühzeitig 
unter Beigabe von Fotos zur Überprüfung zu melden. Dazu ist durch einen 
Fachhandwerker eine schriftliche Bestätigung über die ordnungsgemässe 
Ausserbetriebnahme der Bodenheizung zusammen mit dem Ergebnis der 
Wärmemessung beim Bezirk Einsiedeln einzureichen.

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2.3.4. Die Dusche im UG ist zu entfernen, das heisst, es sind alle Wasseran- 
schlüsse mindestens bündig bis zur Wand respektive zum Boden zu ent- 
fernen. Die verbleibenden Rohröffnungen sind unter die Wand- respektive 
Bodenverkleidung oder dort wo vorhanden, unter den Putz zu verlegen. Dort 
wo unverhältnismässig, dürfen die Rohröffnungen mit Schutzkappen 
verschlossen werden, welche zu verplomben sind, damit diese nicht wieder 
entfernt werden können.

Der Abschluss/Nachweis dieser Arbeiten ist dem Bezirk Einsiedeln frühzeitig 
unter Beigabe von Fotos zur Überprüfung zu melden. Dazu ist durch einen 
Fachhandwerker eine schriftliche Bestätigung über den ordnungsgemässen 
Rückbau beim Bezirk Einsiedeln einzureichen.

2.3.5. Die Holzlattenroste über dem Wohnraumfenster auf der Südseite sowie über 
die gesamte Westseite des Gebäudes sind nachträglich noch anzubringen 
und mit der Gebäudehülle fest zu verschrauben.

2.3.6. Gegenüber der Türe zum Technik- und Waschraum ist der um ca. 0.15 m 
zurückgesetzte Wandteil auszubrechen und der dahinterliegende Hohl- 
raum bis 1/2 der Raumhöhe mit Leccabeton oder einem gleichwertigen 
Material aufzufüllen. Allfällig vorhandene Anschlüsse über der eingefüllten 
Betonschicht sind ebenfalls mit Beton aufzufüllen und bündig zur Wand zu 
schliessen. Der Abschluss dieser Arbeiten ist dem Bezirk Einsiedeln unter 
Beigabe von Fotos frühzeitig zur Überprüfung zu melden. Erst danach ist der 
eingebrochene Zugang mit einer mindestens 0.30 m starken Betonwand 
vollständig zu schliessen.

2.3.7. Der Treppenabsatz im Entrée auf Höhe des Dachbodens ist vollständig zu 
entfernen.

2.3.8. Im Wohnraum ist die schwarze Abdeckung über der östlichen Wand inklu- 
sive Holzrahmen zu entfernen und durch festes Mauerwerk in der Stärke der 
anstehenden Wand von der Dachunterkante bis hinunter zur bereits 
bestehenden Wand über die gesamte Länge zu ersetzen.

2.3.9. Die bis zu 2.50 m hohe Stützmauer im Anschluss an den nordseitigen Car- 
port ist abzutragen und durch eine begrünte Böschung zu ersetzen. Am 
Böschungsfuss sind zwei Steinreihen mit einer Höhe von je 0.5 m, 
respektive von total 1 m zulässig.

2.3.10.Der 3.50 m breite Granitplattenweg auf der Ostseite des Gebäudes ist auf 
eine Breite von maximal 2 m zu verschmälern (Platten zum Hang hin ent- 
fernen und Oberfläche wieder begrünen).

2.3.11.Die ostseitigen Blocksteinreihen zum Hang hin sind durchgängig auf 
höchstens eine Reihe zu reduzieren, als Ersatz ist eine begrünte Böschung 
anzulegen.

2.3.12.Entlang der westlichen Grenze sind mindestens vier der fünf Blocksteinrei- 
hen abzutragen und das hinterliegende Gelände ist anzuböschen und zu 
begrünen.

2.3.13.Auf der Nordseite ist die Stützmauer bis auf durchgehend maximal zwei 
Reihen abzubrechen, das Gelände ist abzutragen und mit einem möglichst 

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naturnahen Gefälle zum Haus hin anzuböschen, wodurch der Sitzplatz we- 
sentlich verkleinert wird.

2.3.14.Der befestigte Sitzplatz ist auf der West- und Südseite je auf eine maximale 
Breite von 2.50 m und insgesamt höchstens 40 m2 zu reduzieren und die 
Oberfläche zu begrünen.

2.3.15.Der Feuerplatz sowie die Granitplatten (inkl. Zugangsweg zur Feuerstelle) 
sind zu entfernen und die Fläche wieder vollständig zu begrünen.

2.4. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind gemäss 
Dispositivziffer 2.3; sowie gemäss kantonalem Gesamtentscheid vom 
06.06.2017 unter Kap. II., Ziff. 1. - 15. aufgeführten Massnahmen, innert vier 
Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung im Sinne der Erwägungen zu 
erstellen bzw. zurückzubauen. Fällt die Rechtskraft dieser Verfügung auf die 
Winterperiode (1. Oktober bis 30. April), so sind die Umgebungsarbeiten im 
darauf folgenden Frühling (ab dem 1. Mai) zu beginnen und innert zwei 
Monaten abzuschliessen.

(2.5-2.8 Vollstreckungsandrohung; Meldepflichten; Dokumentation; 
Ausführungspläne).

(3.-11.Weitere Anordnungen; Verzeigung; Behandlungsgebühren Fr. 14'285.--; 
Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung). 

C. Gegen diesen Beschluss Nr. 112 vom 26. Juni 2017 liess A.________ mit 
Eingabe vom 24. Juli 2017 beim Regierungsrat Beschwerde erheben mit den fol-
genden Anträgen:

1. Es seien die Verfügung der Bau- und Umweltbehörde des Bezirks 
Einsiedeln vom 26. Juni 2017 (BUBE-Verfügung) und der Gesamtentscheid 
des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Juni 2017 (ARE-Gesamtentscheid) 
aufzuheben und es sei die Bewilligung für die bereits ausgeführte 
Projektänderung gemäss Eingabe der Bauherrschaft vom 7. Dezember 2015 
zu erteilen und damit von weiteren Rückführungsmassnahmen abzusehen.

2. Eventualiter sei die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung im Sinne 
der nachstehenden Ausführungen und zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanzen 1 und 2 zurückzuweisen.

3. Subeventualiter seien die Auflagen der BUBE-Verfügung bzw. des 
ARE-Gesamtentscheids wie folgt zu ändern und / oder aufzuheben:

3.1. Es sei die Auflage Ziff. 2.3.1. der BUBE-Verfügung bzw. Ziff. 1 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass der "Abstellraum" im EG 
nicht mit Beton, sondern mit einem Mauerwerk in der gleichen Wandstärke 
wie die anstehenden Wände vom Entrée abzutrennen ist.

3.2. Es sei die Auflage Ziff. 2.3.2. der BUBE-Verfügung bzw. Ziff. 2 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass der türhohe verglaste 
Seitenteil der Türfront zum Abstellraum nicht zu entfernen und die 
entsprechende Lücke zuzumauern, sondern mit einer lichtdichten, fest mit 
dem Seitenteil verbundenen Platte zu überdecken bzw. zu verschliessen ist.

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3.3. Es sei die Auflage Ziff. 2.3.3. der BUBE-Verfügung bzw. Ziff. 3 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass der Bodenbelag des 
Abstellraums nicht zu entfernen ist.

3.4. Es sei die Auflage Ziff. 2.3.4. der BUBE-Verfügung bzw. Ziff. 4 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass lediglich die Dusche zu 
entfernen ist, nicht aber a) die Wasseranschlüsse zu entfernen sind und b) 
die Rohröffnungen unter Verkleidungen / Putz zu verlegen oder zu 
verplomben sind.

3.5. Es sei die Auflage Ziff. 2.3.5. der BUBE-Verfügung bzw. Ziff. 5 des ARE-
Gesamtentscheids aufzuheben.

3.6. Es sei die Auflage Ziff. 2.3.6. der BUBE-Verfügung bzw. Ziff. 6 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass einzig der zurückversetzte 
Wandteil auszubrechen und der Zugang mit einem mindestens 0.30 m 
starken Mauerwerk (nicht Betonwand) vollständig zu schliessen ist, nicht 
aber a) der dahinterliegende Hohlraum bis 1/2 der Raumhöhe aufzufüllen 
und b) allfällige Anschlüsse aufzufüllen und zu schliessen sind.

3.7. Es sei die Auflage Ziff. 2.3.8. der BUBE-Verfügung bzw. Ziff. 8 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass die schwarze Abdeckung 
über der östlichen Wand inklusive Holzrahmen nicht zu entfernen und durch 
festes Mauerwerk zu ersetzen ist, sondern mit einer zusätzlichen mit dem 
Holzrahmen fest verbundenen Platte (aus Holz, Gips, Kunststoff od. dgl.) 
aufzudoppeln [ist].

3.8. Es seien die Auflagen der Ziffern 2.3.9., 2.3.10., 2.3.11., 2.3.12., 2.3.13., 
2.3.14. und 2.3.15. der BUBE-Verfügung bzw. der Ziffern 9, 10, 11, 12, 13, 
14 und 15 des ARE-Gesamtentscheids aufzuheben und einzig aufzuerlegen, 
die entsprechenden Stützmauern und Blocksteinreihen zu begrünen.

VERFAHRENSANTRÄGE:

1. Es seien sämtliche Akten der vorinstanzlichen Akten beizuziehen.

2. Es sei das Verfahren zu sistieren, bis bei sämtlichen von der kommunalen 
Behörde noch nicht abgenommenen Bauvorhaben der vom 
Beschwerdeführer aufgeführten Vergleichsobjekte die Schlusskontrollen 
durchgeführt sind, womit über die vorliegenden Rückführungsmassnahmen 
nach gleichem Massstab befunden werden kann.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates und der 
Beschwerdegegner in solidarischer Haftung.

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 974/2018 vom 18. Dezember 2018 entschied der 
Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und

a) Die Auflage gemäss Kap. II., Ziff. 1 des Gesamtentscheides vom 6. Juni 
2017 sowie gemäss der Dispositiv-Ziffer 2.3.1 der Baubewilligung vom 
26. Juni 2017 wird wie folgt abgeändert:

"Der 'Abstellraum' im EG ist mit Beton oder Mauerwerk in der gleichen 
Wandstärke wie die anstehenden Wände vom Entrée abzutrennen."

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b) Die Auflage gemäss Kap. II., Ziff. 4 des angefochtenen Gesamtentscheides 
vom 6. Juni 2017 sowie die Dispositiv-Ziffer 2.3.4 der angefochtenen 
Baubewilligung vom 26. Juni 2017 wird wie folgt abgeändert:

"Die Dusche im UG ist zu entfernen, das heisst, es sind alle 
Wasseranschlüsse mindestens bündig bis zur Wand respektive zum Boden 
zu entfernen. Die verbleibenden Rohröffnungen sind unter die Wand- 
respektive Bodenverkleidung oder dort wo vorhanden, unter den Putz zu 
verlegen. Dort wo unverhältnismässig, dürfen die Rohröffnungen mit 
Schutzkappen verschlossen werden, welche zu verplomben sind, damit 
diese nicht wieder entfernt werden können. Die Rückbaumassnahmen an 
den Rohröffnungen entfallen, wenn diese bei der Schlusskontrolle für den 
Waschtrog verwendet werden."

2. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 2100.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt (…).

4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 

(5.-7. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen RRB Nr. 974/2018 (Versand am 21.12.2018) lässt 
A.________ mit Eingabe vom 14. Januar 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben 
mit den folgenden Anträgen:

1. Es seien der Beschwerdeentscheid des Regierungsrats des Kantons 
Schwyz vom 18. Dezember 2018, die Verfügung der Bau- und 
Umweltbehörde des Bezirks Einsiedeln vom 26. Juni 2017 (BUBE-
Verfügung) und der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 
6. Juni 2017 (ARE-Gesamtentscheid) vollständig aufzuheben, und es sei die 
Bewilligung für die bereits ausgeführte Projektänderung gemäss Eingabe 
der Bauherrschaft vom 7. Dezember 2015 zu erteilen.

2. Eventualiter sei die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung im Sinne 
der Beschwerdebegründung und zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen 1 
und 2 zurückzuweisen.

3. Subeventualiter sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrats des 
Kantons Schwyz vom 18. Dezember 2018 dahingehend aufzuheben, dass 
die Auflagen der BUBE-Verfügung bzw. des ARE-Gesamtentscheids wie 
folgt geändert und / oder aufgehoben werden:

3.1. Es seien die Auflagen Ziff. 2.3.1. der BUBE-Verfügung und Ziff. 1 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass der „Abstellraum" im EG 
nicht mit Beton, sondern mit einem Mauerwerk in der gleichen Wandstärke 
wie die anstehenden Wände vom Entrée abzutrennen ist (analog 
Dispositivziffer 1 lit. a) des angefochtenen Beschwerdeentscheids).

3.2. Es seien die Auflagen Ziff. 2.3.2. der BUBE-Verfügung und Ziff. 2 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass der türhohe verglaste 
Seitenteil der Türfront zum Abstellraum nicht zu entfernen und die 
entsprechende Lücke nicht zuzumauern, sondern mit einer lichtdichten, fest 

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mit dem Seitenteil verbundenen Platte zu überdecken bzw. zu verschliessen 
ist.

3.3. Es seien die Auflagen Ziff. 2.3.3. der BUBE-Verfügung und Ziff. 3 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass der Bodenbelag des 
Abstellraums nicht zu entfernen ist.

3.4. Es seien die Auflagen Ziff. 2.3.4. der BUBE-Verfügung und Ziff. 4 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass lediglich die Dusche zu 
entfernen ist, nicht aber a) die Wasseranschlüsse zu entfernen sind und b) 
die Rohröffnungen unter Verkleidungen / Putz zu verlegen oder zu 
verplomben sind (analog Dispositivziffer 1 lit. b) des angefochtenen 
Entscheids).

3.5. Es seien die Auflagen Ziff. 2.3.5. der BUBE-Verfügung und Ziff. 5 des ARE-
Gesamtentscheids aufzuheben.

3.6. Es seien die Auflagen Ziff. 2.3.6. der BUBE-Verfügung und Ziff. 6 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass einzig der zurückversetzte 
Wandteil auszubrechen und der Zugang mit einem mindestens 0.30 m 
starken Mauerwerk (nicht Betonwand) vollständig zu schliessen ist, nicht 
aber a) der dahinterliegende Hohlraum bis 1/2 der Raumhöhe aufzufüllen 
und b) allfällige Anschlüsse aufzufüllen und zu schliessen sind.

3.7. Es seien die Auflagen Ziff. 2.3.8. der BUBE-Verfügung und Ziff. 8 des ARE-
Gesamtentscheids dahingehend zu ändern, dass die schwarze Abdeckung 
über der östlichen Wand inklusive Holzrahmen nicht zu entfernen und durch 
festes Mauerwerk zu ersetzen ist, sondern mit einer zusätzlichen mit dem 
Holzrahmen fest verbundenen Platte (aus Holz, Gips, Kunststoff od. dgl.) 
aufzudoppeln [ist].

3.8. Es seien die Auflagen der Ziffern 2.3.9., 2.3.10., 2.3.11., 2.3.12., 2.3.13., 
2.3.14. und 2.3.15. der BUBE-Verfügung und der Ziffern 9, 10, 11, 12, 13, 14 
und 15 des ARE-Gesamtentscheids aufzuheben und einzig aufzuerlegen, 
die entsprechenden Stützmauern und Blocksteinreihen zu begrünen.

VERFAHRENSANTRÄGE:

1. Es seien sämtliche Akten der vorinstanzlichen Akten beizuziehen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Staatskasse.

F. Das Sicherheitsdepartement, das ARE und der Bezirksrat Einsiedeln bean-
tragen mit Vernehmlassungen vom 18. Januar 2019 bzw. 29. Januar 2019 bzw. 
7. Februar 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des 
Beschwerdeführers. 

Der Beschwerdeführer hält replizierend mit Eingabe vom 17. April 2019 an den 
mit der Beschwerde vom 14. Januar 2019 gestellten Anträgen fest. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

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1.1 Gemäss dem am 25. März 2013 bewilligten Ersatzneubau verfügt die Bau-
te über ein Wohngeschoss mit (auf der Westseite) Küche/Essen/Wohnen mit ei-
ner Bruttofläche (BF) von 35.24 m2, zwei Zimmer (BF von 5.72 m2 und 4.38 m2) 
sowie (auf der Ostseite) Dusche/WC (BF von 2.35 m2), Entrée (BF von 17.17 m2) 
und Abstellraum (BF von 38.06 m2). Das Entrée auf der Nordostseite ist von ei-
nem Vordach überdeckt; auf der Nordseite befindet sich ein Carport. Im UG be-
finden sich - beschränkt auf den nördlichen Teil - ein Keller (BF von 15.16 m2) 
und ein Waschraum (BF von 13.32 m2) (vgl. Plan 101 Grundrisse Schnitt und 
Fassaden 1:100, rev. 01.02.2013).

Mit Gesamtentscheid vom 4. März 2013 (S. 3) ermittelte das ARE für die vorbe-
stehende Baute eine anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) 48.0 m2 und 
für den bewilligten Neubau eine solche von 62.5 m2 entsprechend einer Erweite-
rung um rund 30%. Des Weiteren ermittelte das ARE für die vorbestehende Bau-
te eine Gesamtnutzfläche von 128.0 m2 und für den Neubau eine solche von 
166 m2 entsprechend ebenfalls einer Erweiterung um rund 30%. Damit sei das 
bundesrechtlich zulässige Erweiterungsmass eingehalten; das Projekt erfülle 
auch die bundesrechtlichen Vorgaben bezüglich des Identitätsgebots. 

Den Ersatz der gegenüber dem Nachbargrundstück KTN H.________ bestehen-
den Hangsicherung aus Holzlatten durch Betonschalensteine erachtete das ARE 
zur Gewährleistung der Hangstabilität als notwendig. Den Ersatzbau und den Er-
satz der Böschungssicherung qualifizierte das ARE gestützt auf Art. 24c des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 
vom 22. Juni 1979 und Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1) 
vom 28. Juni 2000 als teilweise, ausnahmebewilligungsfähige Änderung. 

Die auf dem Satteldach vorgesehenen Solar- und Photovoltaikzellen würden gut 
ins Schrägdach integriert und könnten gestützt auf Art. 18a RPG ebenfalls bewil-
ligt werden. 

1.2 Die Bauschlusskontrolle vom 3. September 2014 ergab diverse Abwei-
chungen gegenüber der Baubewilligung, namentlich bei der Umgebungsgestal-
tung: Erstellen eines grossen Sitzplatzes (mit Erdaufschüttungen) anstelle des 
Balkons an der Westfassade, eine andere Platzierung und grössere Ausführung 
des Carports, Vergrösserung des Zufahrts-/Vorplatzbereiches, zusätzlicher Sitz-
platz mit Feuerschale, zusätzliche Bodenbefestigung (Granitplatten, Chaussi-
erung) und Böschungssicherung mit Steingarten am östlichen Parzellenrand, Bö-
schungssicherung mit Steingarten am südlichen Parzellenrand, Erstellen eines 
direkten (internen) Zugangs zum Abstellraum vom Entrée her im Erdgeschoss 
(Schreiben der Abteilung Planen Bauen Umwelt Energie des Bezirks an den Be-

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schwerdeführer vom 13.10.2014; vgl. Mitbericht des Büros Bauen des Bezirks 
vom 2.6.2015 ans ARE [RR-act. III/01/B7 bzw. in: Dossier Baugesuch Nr. 2012-
185).  

1.3.1 Gemäss dem Ergebnisprotokoll vom 16. September 2015 (S. 2 f.; in: Dos-
sier Baugesuch Nr. 2012-185) zum Augenschein vom 8. September 2015 wur-
den folgende Abweichungen der realisierten von der bewilligten Baute festge-
stellt: 

Beim Rundgang durchs und ums Haus wird festgestellt:

- Im Wasch-/Technikraum UG wurde eine Dusche anstelle eines Troges 
eingebaut.

- Auf dem Elektrounterverteiler im Waschraum ist neben dem Wohn- und 
Essbereich im EG noch ein "Zimmer EG" bezeichnet (FI Nr. 18 "Eingang 
EG, Zimmer EG, Aussen- und Wegbeleuchtung", siehe Foto Nr. 4 im 
angehängten Fotoblatt).

- An der Wand zum "Kastenfundament", gegenüber der Türe zum Wasch-/ 
Technikraum, weist die Wand auf einer Breite von ca. 90 cm über die ganze 
Raumhöhe einen Rücksprung von ca. 5 cm auf (Foto Nr. 6). Beim Abklopfen 
der betreffenden Wand wurde ein anderes hohleres Geräusch festgestellt, 
als bei der Fortführung dieser Wand entlang des Treppenaufgangs.

- Der Bauherr versichert, dass der Raum "Kastenfundament" nicht zugänglich 
ist und es darin keine Raumunterteilung gibt. Es sei auch nicht vorgesehen, 
diesen zugänglich zu machen.

- Der WC-Raum im EG ist im Bereich Entrée/Treppe und nicht im Bereich 
Küche/Essen/Wohnen wie im Plan.

- Im Entrée, links vor dem Eingang zum Wohnbereich ist ein Wandschrank 
eingebaut mit einer 2-teiligen Rückwand aus kunstharzbelegten Spanplatten 
(sehr einfach zu demontieren) und nicht aus massivem Mauerwerk (Foto Nr. 
18). Dieser Wandschrank ist nicht auf dem Plan dargestellt.

- Rechts von der Eingangstüre über der Treppe, ca. 2.40 m befindet sich eine 
U-förmige Holzabdeckung an der Wand, welche, nach Aussage 
Bauherrschaft, eine Unschönheit der Gipserarbeit abdecken soll (Foto Nr. 
9).

- Im Wohnzimmer an der Ostwand ist im oberen Teil ein grosses Fenster 
eingebaut, bei welchem das Glas (oder allenfalls eine andere Füllung) mit 
einem schwarzen Papier oder einer Folie abgedeckt ist. Der Fensterrahmen 
ist gut sichtbar (Foto Nr. 12). Nach Angabe der Bauherrschaft wollten sie 
keine so grosse Wand einfach in Weiss, sondern wollten diese Fläche 
unterbrechen bzw. gestalten.

- Der Abstellraum, welcher nur von aussen zugänglich sein darf, kann durch 
die Demontage des Wandschranks im Entrée neben dem 
Wohnzimmerzugang sehr einfach von innen zugänglich gemacht werden.

11

Weiter ist dieser Abstellraum durch einen raumhohen Einbauschrank und 
eine Trennwand mit Türe unterteilt in zwei Räume mit einem Durchgang.
Die beiden Räume werden benutzt zum Bügeln, für Sport, als Garderobe, 
als Malatelier und zur Aufbewahrung von Kleidern (Foto Nr. 14 + 15). 
Aufgrund der Unterteilung ist der südliche Raum im Verhältnis zur Fläche mit 
dem dort bewilligten Fenster gut belichtet.
Beim Fenster ist eine Rafflamellenstore eingebaut.
Neben der Eingangstüre wurde ein ca. 50 cm breites, türhohes Glasteil 
eingebaut, welches auch den nördlichen Raum gut belichtet.
Der Boden ist mit Schutzmatten abgedeckt. Darunter scheint ein Holz- oder 
Parkettbelag zu sein.
Alle Wände und die ganze Decke im Abstellraum sind verputzt und 
gestrichen.
Der Bodenheizungsverteiler (im "Durchgang" des Abstellraums) hat 8 
Heizkreise für 3 Räume (Entrée, WC und Küche /Essen/Wohnen). Gemäss 
Aussage des Bauherrn weil es mehr Heizleistung im Wohnraum brauchte 
wegen der grossen Fenster (Foto Nr. 14). Die Installation der Bodenheizung 
wurde durch die Firma I.________, J.________ (Ort) ausgeführt.

- An der Westfassade wurden die Holzverblendungen (Holzlattenrost) über 
die Fenster im Giebeldreieck und der Fensterfront im Erdgeschoss nicht 
ausgeführt (Foto Nr. 24).

- Auf die Ausführungspläne in der Einsprache (Baurechtliche Anfrage vom 
19. März 2015) von K.________ und L.________, auf denen im UG sowie 
im Dachraum weitere Wohnräume eingezeichnet sind als auf dem 
bewilligten Grundrissplan, angesprochen, meint der Bauherr, dies war ein 
Optimierungsvorschlag des Planungsbüros M.________, den er verworfen 
habe.

- Es wurden augenscheinlich höhere Blocksteinmauern erstellt als bewilligt 
und das Terrain z.T. auch anders gestaltet. Speziell westlich, vor dem 
Wohnzimmer, wurde anstelle eines bewilligten Balkons das Terrain recht 
massiv erhöht für einen Sitzplatz auf gleicher Höhe wie das EG. Zur 
Nachbarparzelle KTN H.________ wurde anstelle der bewilligten Böschung 
eine Blocksteinmauer errichtet.

- Auf der südlichen Dachhälfte auf der östlichen Seite ragt ein 2. zusätzliches 
Kanalisationsentlüftungsrohr aus dem Dach, obwohl darunter keine 
Kanalisationsleitung sein sollte. Der Bauherr glaubte, das sei für die einmal 
vorgesehene Photovoltaikanlage. Die vorgesehenen Sonnenkollektor- und 
Photovoltaikanlage wurden bisher nicht realisiert.

- Der Dachraum über dem Abstellraum war nicht einsehbar.

- Der Umgebungsplan stimmt in diversen Bereichen nicht mit der Situation vor 
Ort überein.

- Das Haus mit der nicht verblendeten, grossen Fensterfront westseitig und 
den hohen, hellen Blocksteinmauern in der Umgebung waren bei der Anfahrt 
von weitem gut sichtbar.

- Nach Aussagen von A.________ hat er die Ausführung des Wiederaufbaus 
selbst übernommen, zusammen mit einigen Handwerkern. 

12

1.3.2 Der Aktennotiz zur Anhörung des nunmehr beanwalteten Beschwerdefüh-
rers vom 21. Oktober 2015 ist unter anderem zu entnehmen, dass die Bauherr-
schaft einräumte, zusätzliche Räume auf Reserve für die Zukunft und allenfalls 
geänderte Bauvorschriften geschaffen zu haben. 

1.4 Mit Gesamtentscheid vom 6. Juni 2017 beurteilte das ARE die einzelnen 
Abweichungen von den bewilligten Bauplänen wie folgt: 

- Die andere Platzierung des WC habe keine Auswirkungen auf die Nutz-
flächenbilanz und könne als nachträgliche Änderung bewilligt werden. 

- Eine Verbindung des Abstellraums zum Eingangsbereich sei nicht vorgese-
hen gewesen. Nun sei aber ein türbreiter Abschnitt der Wand ausgespart 
worden und der Abstellraum an dieser Stelle durch einen Wandschrank mit 
zweiteiliger Rückenwand aus kunstharzbelegten Spanplatten vom Eingangs-
bereich abgetrennt worden. Dieser sei leicht demontierbar, wodurch auf ein-
fache Art zu einem späteren Zeitpunkt ein bequemer Zugang vom Entrée 
zum Abstellraum realisiert werden könne. 

- Der Fassadenausschnitt des bewilligten Zugangs zum Abstellraum auf der 
Ostseite des Gebäudes sei gegenüber der Bewilligung um rund 0.5 m ver-
breitert und im verbreiterten Raum mit einer türhohen, transparenten Glas-
scheibe ausgeführt worden. Dies führe zu einer grosszügigen, natürlichen Be-
lichtung. Überdies sei der Raum durch einen von Ost nach West verlaufen-
den Schrank in zwei separate Räume unterteilt worden, welche zudem über 
einen eingewandeten Gang miteinander verbunden worden seien. Die In-
nenwände seien verputzt und gestrichen. Im Gang befinde sich ein Boden-
heizungsverteiler mit acht Heizkreisen, wobei im Gebäude nur zwei beheizte 
Räume (Entrée und Wohnraum mit offener Küche) bewilligt worden seien. 
Unter dem bei der Besichtigung mit Teppich und Matten gedeckten Boden 
befinde sich ein Holz- oder Laminatbelag. Die beiden Räume seien zum Zeit-
punkt der Besichtigung als Garderobe, Malatelier und als Fitnessraum ge-
nutzt worden. Hierfür sei auch der zweite südlichere Raum durch ein bewillig-
tes Fenster in der Südseite gut belichtet. 

Da eine Wohnnutzung dieses Abstellraumes ohne weiteres möglich gewor-
den sei, sei er nachträglich der aBGF zuzuzählen. 

- Betreffend die Veränderungen der Nutzflächenbilanz sei festzuhalten, dass 
im Untergeschoss anstatt eines Waschbeckens eine Dusche - die einzige im 
Gebäude - erstellt worden sei. Diese sowie die zugehörige Erschliessungs-
fläche müssten ebenfalls der aBGF zugeschlagen werden. 

13

- Die neue Nutzflächenbilanz (auf ganze Zahlen gerundet) ergebe bei einer 
aBGF von insgesamt 124 m2 gegenüber dem Ausgangszustand 1972 von 
48 m2 somit eine Erweiterung um 76 m2 entsprechend 158 %. Das (zulässige) 
Erweiterungsmass von 14 m2 werde somit um 62 m2 überschritten. Ein 
Grossteil der Reduktion könne im Abstellraum erzielt werden. Der von der 
Bauherrschaft vorgeschlagene Nutzungsrevers reiche hierfür jedoch nicht 
aus. Zwecks dauerhafter Sicherstellung seien beim Abstellraum folgende 
Massnahmen erforderlich:

- durchgängige Abtrennung vom Entrée mit festem Mauerwerk; 
- Entfernung der türhohen Glasscheibe am Aussenzugang zum Abstell-

raum und Zumauern der Lücke analog zur übrigen Ostfassade bis zur ei-
gentlichen Türe; die Belichtung des Abstellraumes beschränke sich somit 
auf das bewilligte Fenster auf der Südseite;

- auf den Rückbau des Ganges könne aus Verhältnismässigkeitsgründen 
(hoher Aufwand im Vergleich zum Nutzen) verzichtet werden; stattdessen 
sei der Bodenbelag aus Laminat oder Parkett vollständig zu entfernen; 
aus Gründen der Verhältnismässigkeit könne ein darunter allfällig vorhan-
dener Unterlagsboden mit Bodenbeheizung belassen werden; die Behei-
zungsmöglichkeit sei jedoch dauerhaft zu unterbrechen, wozu die zu-
gehörige Leitung im Heizverteilkasten zu kappen und die Heizleitungen im 
Boden entweder mit Silikon oder einem vergleichbaren Material bis hoch 
zum Heizverteilkasten aufzufüllen seien.

- Zur Wiederherstellung des zulässigen Masses bei der aBGF sei auch die Du-
sche im Untergeschoss zurückzubauen.

- Auf der Westseite seien im Vergleich zum bewilligten Projekt die Schie-
betüren (zur Erschliessung des Balkons) verbreitert worden; ausserdem sei-
en die Lattenroste auf beiden Seiten nicht ausgeführt worden. 

- Auf der Nordseite sei ein kleines Küchenfenster und ein ebenfalls mit einer 
Holzlattung gedecktes WC-Fenster bewilligt worden; das WC-Fenster sei mit 
der Verschiebung des WC in den Eingangsbereich weggefallen; dafür sei das 
Küchenfenster verbreitert und ebenfalls ohne Holzlattung ausgeführt worden. 
Die Holzlattenroste fielen infolge des Identitätsgebots durchaus stark ins Ge-
wicht. Das Identitätsgebot gebiete, die Materialisierung des bestehenden Fe-
rienhauses beim Wiederaufbau näherungsweise zu übernehmen. Zudem 
träten grosse Glasflächen landschaftlich zu dominant in Erscheinung und sei-
en nicht ortstypisch. Das Wiederaufbauprojekt hätte daher ohne die Holzla-
mellen nicht bewilligt werden können. Die Holzlattenroste seien nachträglich 

14

anzubringen, wogegen auf die Verkleinerung der zu gross ausgeführten 
Schiebetüren verzichtet werden könne. 
Da auf das WC-Fenster verzichtet worden sei, ergäben sich keine Einwände 
gegen eine Verbreiterung des Küchenfensters. Auf eine Abdeckung mit Holz-
lamellen könne verzichtet werden, weil es sich im Vergleich zur Westfassade 
um eine kleine Fläche handle, welche äusserlich nur untergeordnet in Er-
scheinung trete. 

- Das Gebäude sei vollständig unterkellert worden. Von der Gesamtgrund-
fläche von 11.30 m x 10.8 m seien derzeit aber nur 4 m x 10.8 m genutzt. Die 
wesentlich grössere Restfläche sei einstweilen mit einer 0.35 m dicken Wand 
vom Keller sowie dem Technik- und Waschraum abgetrennt. Gegenüber der 
Türe zum Technik- und Waschraum weise die Wand nur eine Stärke von 
0.15 m (statt ansonsten 0.35 m) auf und könne somit leicht durchbrochen 
werden. Die Fläche des Untergeschosses könne daher mit kleinstem Auf-
wand beinahe verdreifacht werden. Zudem sei die zusätzliche Fläche bereits 
mit einer Wand in der Mitte in zwei Räume unterteilt. 
Die Reservefläche sei bis zur halben Raumhöhe mit Leccabeton oder gleich-
wertigem Material aufzufüllen; allfällig darüber liegende Elektro-, Heiz- oder 
Sanitäranschlüsse seien ebenfalls mit Beton aufzufüllen und bündig zur 
Wand zu schliessen. 

- Über dem Abstellraum im Erdgeschoss sei eine Decke eingezogen worden, 
womit entgegen der Bewilligung ein Dachgeschoss entstanden sei. Diese 
"Reservefläche" sei im Zeitpunkt der Besichtigung nicht begehbar gewesen. 
Allerdings sei über der Treppe im Entrée ein Absatz auf der Höhe des Dach-
geschosses erkennbar, auf den ohne weiteres ein Treppenaufgang zur Er-
schliessung des Dachbodens aufgesetzt werden könne. 
Des Weiteren ende die östliche Wand im Wohnraum auf der Höhe des Dach-
bodens. Darüber sei bei der Besichtigung eine über die ganze Länge des 
Raums und bis zum Dach reichende schwarze Platte oder Folie montiert ge-
wesen. Diese lasse sich leicht entfernen, womit sich im Dachgeschoss eine 
über die vorbereitete Treppe erschliessbare Galerie realisieren liesse.
Vom Abbruch der Decke über dem Abstellraum werde aus Gründen der Ver-
hältnismässigkeit und um die Statik des Gebäudes nicht zu gefährden abge-
sehen. 

- Im Anschluss an den nordseitigen Carport sei das gesamte Terrain bis auf 
Höhe der östlichen Fassadenflucht abgetragen worden. Die mit einem Ab-
schluss aus zwei Blocksteinreihen geplante Böschung sei durch eine rund 
2.5 m hohe, senkrechte Stützmauer ersetzt worden. Die bewilligte sickerfähi-

15

ge Rampe entlang der nördlichen Grundstücksgrenze (Hauszugang) sei 
durch eine befestigte Treppe ersetzt und von 1.3 m auf 1.5 m verbreitert wor-
den. Auch im Bereich des Hauseingangs hinter dem Gebäude (Ostseite) sei 
der bewilligte, 2 m breite Granitplattenweg auf 3.50 m verbreitert worden. 
Ausserdem sei im Anschluss daran (Südrichtung) die Grünfläche durch eine 
Chaussierung ersetzt worden. Dieser gesamte befestigte Bereich auf der 
Ostseite sei mit einer Blocksteinmauer (eine bis drei Reihen) abgeschlossen 
worden. Dahinter sei in den grünen Hang ein beinahe 50 m2 grosser Stein-
garten errichtet worden. 
Die Abgrabung nördlich des Hauses sei für die Einpassung des Objektes 
(Gebäude) in das natürlich verlaufende Terrain, was im Sinne des bundes-
rechtlich geforderten Identitätsgebots allein Terrainveränderungen erlaube, 
nicht erforderlich. Die bis zu 2.50 m hohe Stützmauer sei durch eine begrünte 
Böschung zu ersetzen; zur Sicherung des Böschungsfusses seien zum Car-
port hin 1 bis 2 Blocksteinreihen zulässig, wie im bewilligten Projekt (Nordfas-
sade) ausgewiesen. 
Auf Höhe des Hauseingangs könne auf die Rückführung der Chaussierung 
verzichtet werden; der 3.50 m breite Plattenweg sei aber auf die bewilligte 
Breite von maximal 2.0 m zurückzuführen. Der freigelegte Boden sei zu be-
grünen; die Blocksteinreihen zum Hang hin seien durchgängig auf maximal 
eine Blocksteinreihe zu reduzieren. Das Terrain sei stattdessen anzubö-
schen. Der Steingarten könne belassen werden, da davon auszugehen sei, 
dass dieser mit der Zeit wieder durchgrünt werde. 

- Anstelle des westseitig bewilligten Balkons von rund 18 m2 sei das Terrain bis 
auf die Höhe des Erdgeschosses zu einer Geländeterrasse aufgeschüttet und 
darauf über die gesamte Westseite sowie über die südwestliche Gebäudee-
cke ein insgesamt rund 74 m2 grosser, befestigter Sitzplatz erstellt worden. 
Gegen den Ersatz eines Balkons durch einen Sitzplatz sei grundsätzlich 
nichts einzuwenden. Indessen sprengten die flächenmässigen Verhältnisse 
vorliegend den Rahmen des praxisgemäss Bewilligten (Bewilligung von Sitz-
plätzen bis rund 15-20 m2). Die Sitzplatzfläche sei daher auf der West- und 
Südseite je auf eine maximale Breite von 2.5 m und insgesamt auf eine ver-
trägliche, maximale Fläche von 40 m2 zu reduzieren. Die frei werdende 
Fläche sei wieder vollständig zu begrünen.

- Die Sitzplatzfläche von 40 m2 reiche auch aus, um darauf einen Grillplatz ein-
zurichten. Ein separater befestigter Feuerplatz mit Granitplattenzugang aus-
serhalb des geduldeten Sitzplatzes sei objektiv gesehen nicht erforderlich. Er 

16

sei an der heutigen Stelle abzuräumen. Die Stelle des zurückgeführten Feu-
erplatzes sei wieder vollständig zu begrünen. 

- Gegen die auf der Südseite erneuerte bestehende Steinmauer gäbe es keine 
Einwände. Alle übrigen zusätzlich erstellten Hangsicherungen seien mit dem 
bundesrechtlich geforderten Identitätsgebot nicht mehr vereinbar und müss-
ten auf das bewilligte oder das ursprüngliche Mass zurückgeführt werden. Es 
betreffe dies:

- Im bewilligten Projekt sei eine bis zur westlichen Grundstücksgrenze aus-
laufende Böschung ohne Hangsicherung vorgesehen gewesen. Tatsäch-
lich ausgeführt worden sei entlang der westlichen Grundstücksgrenze 
über eine Breite von rund 19 m durchgehend eine 2.5 m hohe Block-
steinmauer als künstliche Hangsicherung. Bis auf die Höhe der südlichen 
Fassadenflucht des Ferienhauses seien mindestens vier der fünf Block-
steinreihen abzutragen. Auf den letzten 5-6 m sei die Hangsicherung auf 
höchstens zwei Blockreihen zu reduzieren.

- Der ehemalige, maximal 0.5 m hohe Blocksteinabschluss (bei der westli-
chen Grundstücksgrenze) habe sich auch über die Ecke entlang der 
Nordseite um etwa 6-7 m weitergezogen. Auf dieser Seite sei statt der 
bewilligten zwei Blocksteinmauern über eine Länge von ebenfalls etwa   
6-7 m nun eine über 15 m lange und bis zu 3.5 m hohe Blocksteinmauer 
errichtet worden. Diese Stützmauer sei auf durchgehend maximal zwei 
Blocksteinreihen zu reduzieren und das hinterliegende Gelände anzubö-
schen und zu begrünen. 

Unter "Fazit" führte das ARE Folgendes aus:

Auf Vergleiche mit anderen Objekten in der Umgebung ist das ARE bereits in 
allgemeiner Weise mit Schreiben vom 24. November 2017 eingetreten. Für die 
Beurteilung der Identität ist der Zustand des zur Diskussion stehenden Objektes 
am 1. Juli 1972 massgeblich (Art. 42 Abs. 2 RPV). Das ARE hat ferner darauf 
hingewiesen, dass die Bewilligungspraxis seit der Revision des 
Raumplanungsgesetzes vom 1. November 2012 verschärft werden musste.

Ausserdem seien einige der angesprochenen Fälle noch pendent. Der Bauherr 
kann daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten.

Die oben aufgeführten Rückführungsmassnahmen sind aufgrund der enormen 
Abweichungen vom bewilligten Projekt mit dem Verhältnismässigkeitsgebot 
vereinbar. Sie wiegen zwar schwer, stehen aber im Verhältnis zu den erheblichen 
Abweichungen vom bewilligten Projekt. Andere Rückführungsmassnahmen zur 
Sicherstellung eines mit dem RPG vereinbaren Zustandes wären einschneidender.

Der Bauherrschaft wurde mehrmals die Möglichkeit gegeben, einen eigenen 
Rückführungsvorschlag einzureichen, worauf verzichtet wurde. (…). 

17

1.5 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen erwo-
gen, es stelle sich die Frage, ob die Identität und das Erscheinungsbild des alten 
Wohnhauses durch den Neubau noch gewahrt werde. Da die Baubewilligung 
vom 25. März 2013 in Rechtskraft erwachsen sei, könne diese Frage jedoch 
nicht noch einmal überprüft werden (Erw. 4.1). Im Weiteren hat er die einzelnen 
Abweichungen von der Baubewilligung auf ihre nachträgliche Bewilligungsfähig-
keit überprüft und in Bestätigung der vorinstanzlichen Beurteilung verneint 
(Erw. 5.1 bis 5.9). 

Der Regierungsrat hat sich ausführlich zum vom Beschwerdeführer geltend ge-
machten Gleichbehandlungsanspruch (bzw. Anspruch auf Gleichbehandlung im 
Unrecht) geäussert. Hierzu hat der Regierungsrat 27 Vergleichsobjekte einer 
näheren Prüfung unterzogen; den Beizug weiterer Vergleichsobjekte (53 vom 
Beschwerdeführer genannte Objekte) hingegen hat er als nicht angezeigt erach-
tet. Der Regierungsrat kam zum Ergebnis, dass nicht von einer langjährigen ge-
setzeswidrigen Bewilligungspraxis gesprochen werden kann (Erw. 7.7). Falls ei-
ne vom Recht abweichende Praxis bestünde, wäre das ARE zudem nicht bereit, 
eine solche weiterzuführen (Erw. 7.8). Hinzu komme, dass das gewichtige öffent-
liche Interesse an der grundsätzlichen Freihaltung der Landwirtschaftszone von 
zonenfremden Bauten und Anlagen einer gesetzeswidrigen Begünstigung des 
Beschwerdeführers entgegenstünde (Erw. 7.9).

Der Regierungsrat bestätigte auch die angeordneten restitutorischen Massnah-
men als rechtmässig und somit auch verhältnismässig (Erw. 9.1.1 ff.). Korrektu-
ren wurden nur in zwei Fällen angebracht. Einerseits wurde als mildere Mass-
nahme statt einer Abtrennung des Abstellraumes vom Entrée mit Beton eine sol-
che mit Mauerwerk erlaubt. Zum andern wurde die Nutzung der im Unterge-
schoss für die widerrechtlich gebaute Dusche erstellten Wasseranschlüsse 
(Rohröffnungen) für den bewilligten Waschtrog (sofern dieser realisiert wird) er-
laubt (Erw. 9.1.1 und Erw. 9.4). Gegen die Rückbauanordnungen gemäss 
Ziff. 2.3.9 bis Ziff. 2.3.15 des Beschlusses der Bau- und Umweltbehörde vom 
26. Juni 2017 verwehre sich der Beschwerdeführer nicht; insbesondere bringe er 
nicht vor, diese seien unverhältnismässig (Erw. 9.6). 

2.1 Mit seiner Beschwerde leitet der Beschwerdeführer im Wesentlichen zum 
einen die Bewilligungsfähigkeit der widerrechtlich vorgenommenen baulichen 
Abweichungen von der Baubewilligung aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz 
(namentlich Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht) ab (Beschwerde S. 6 ff. 
Ziff. 3 Rz. 15 ff.), der auch die Gleichbehandlung bei der Anwendung des Ver-
hältnismässigkeitsprinzips umfasse (Beschwerde S. 7 Rz. 21). Zum andern be-

18

streitet er die Verhältnismässigkeit der angeordneten restitutorischen Massnah-
men (S. 12 ff. Ziff. 4 Rz. 47 ff.). 

Der Regierungsrat habe bei der Prüfung des Anspruchs auf Gleichbehandlung im 
Unrecht das Recht nicht richtig gehandhabt und den Sachverhalt unrichtig oder 
unvollständig festgestellt (Beschwerde S. 6 Rz. 15). Der Beschwerdeführer habe 
seinen Anspruch genügend substantiiert (Beschwerde S. 6 f. Rz. 16 ff.). Da der 
Regierungsrat zur Beurteilung dieses Anspruchs keine weiteren Abklärungen be-
treffend die vom Beschwerdeführer genannten 53 Vergleichsobjekte angestellt 
habe, habe er den Untersuchungsgrundsatz nach § 18 Abs. 1 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 verletzt. Im Weite-
ren äussert sich der Beschwerdeführer zu den vom Regierungsrat geprüften 
Vergleichsobjekten unter Übernahme von dessen Kategorisierung (Beschwerde 
S. 7 f. Ziff. 3.2 Rz. 22 f.: Vergleichsobjekte "ohne Bewilligung"; S. 8 Ziff. 3.3 
Rz. 24 ff.: "landwirtschaftliche Wohnbauten"; S. 8 f. Ziff. 3.4 Rz. 27 f.: "landwirt-
schaftsfremde Wohnnutzung in bestehenden landwirtschaftlichen Bauten"; S. 9 
Ziff. 3.5 Rz. 29 ff.: "Stichtag 1. November 2012"; S. 9 f. Ziff. 3.6 Rz. 33 ff.: 
"N.________"; S. 10 f. Ziff. 3.7 Rz. 37 ff.: "fragliche Gesetzeskonformität"). Im 
Weiteren bestreitet der Beschwerdeführer die Aufgabe einer bisherigen Praxis, 
wenn das ARE den Bezirk in zahlreichen Fällen nur einlade, zu prüfen, ob für 
unbewilligte Änderungen ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren eingeleitet 
werden müsse (Beschwerde S. 11 Ziff. 3.8 Rz. 42 f.). Das öffentliche Interesse 
an der Freihaltung der Landwirtschaftszone im Gebiet "O.________" müsse als 
gering eingestuft werden (Beschwerde S. 11 f. Rz. 44 ff.).

Bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit der Rückbauanordnungen, sofern 
die Bewilligung nicht erteilt werde, falle insbesondere das erhebliche private In-
teresse des Beschwerdeführers ins Gewicht. Es stehe unstreitig fest, dass die 
gesamten Rückbaumassnahmen rund Fr. 250'000.-- kosteten. Die Rückbauan-
ordnungen liessen sich weder mit dem bösen Glauben noch mit der Unterstel-
lung einer späteren widerrechtlichen Nutzung oder Änderung begründen. Der 
Beschwerdeführer habe auch Anspruch auf eine Behandlung seitens der staatli-
chen Organe ohne Willkür und nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (Be-
schwerde S. 12 f. Ziff. 4.1 Rz. 47 ff.). Anschliessend äussert sich der Beschwer-
deführer einzeln zu den verschiedenen Rückbauanordnungen (Beschwerde 
S. 13 ff. Ziff. 4.2 Rz. 53 ff.). 

2.2 Der Beschwerdeführer macht - soweit ersichtlich - vor Verwaltungsgericht 
nicht mehr, jedenfalls nicht substantiiert, geltend, dass die unbewilligten bauli-
chen Änderungen nach Massgabe von Art. 24c RPG (i.V.m. Art. 42 RPV) bewilli-

19

gungsfähig sind. Ansonsten kann hierfür vollumfänglich auf die zutreffenden und 
hier zu bestätigen Erwägungen im angefochtenen Entscheid (Erw. 3.1 ff.) ver-
wiesen werden. 

2.3 Soweit der Beschwerdeführer unter "Vorbemerkungen" geltend macht, er 
habe das Wohnhaus G.________ im Jahr 2009 "uneingeschränkt hinsichtlich der 
Wohnnutzung erworben, seinen Wohnsitz und damit den dauernden Verbleib am 
Ort begründet, dies bei den Behörden angemeldet (…)", ist anzumerken, dass 
sich der Wohnsitz des Beschwerdeführers gemäss den gerichtlichen Abklärun-
gen (GERES) an der im vorstehenden Rubrum notierten Adresse befindet, wo er 
per 26. November 2018 von P.________ zugezogen ist. 

3.1.1 Der Gleichheitssatz in der Rechtsanwendung wird verletzt, wenn dieselbe 
Behörde - vorab bei der Konkretisierung unbestimmter Rechtsbegriffe oder der 
Ausübung von Ermessen - gleiche Verhältnisse ohne sachlichen Grund unter-
schiedlich bzw. unterschiedliche Verhältnisse ohne sachlichen Grund gleich be-
urteilt. Zulässig ist eine Ungleichbehandlung, soweit die massgeblichen tatsächli-
chen Verhältnisse, die einer Regelung oder Entscheidung zugrunde liegen, auch 
aus verfassungsrechtlicher Sicht verschieden sind. Nicht erforderlich ist, dass die 
Sachverhalte in all ihren tatsächlichen Elementen identisch sind; ihre Ähnlichkeit 
muss aber bezüglich der für die zu fällende Entscheidung rechtserheblichen 
Elemente gegeben sein (Wiederkehr, in: Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemei-
nen Verwaltungsrechts, Bd. 1, Bern 2012, Rz. 1652 f., mit zahlreichen Hinweisen 
auf die Rechtsprechung).

3.1.2 Nach der Rechtsprechung geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der 
Verwaltung in der Regel der Rücksicht auf eine gleichmässige Rechtsanwendung 
vor. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig an-
gewendet worden ist, gibt grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls ab-
weichend vom Gesetz behandelt zu werden (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1691). 

Die Gleichbehandlung im Unrecht setzt voraus, dass die zu beurteilenden Fälle 
in den massgeblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen, dass dieselbe 
Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, 
auch inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Schliesslich dürfen 
keine überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter be-
stehen (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_142/2012 vom 18.12.2012 Erw. 5.2 [in Sa-
chen V.AG vs. Gemeinderat Arth] mit Verweis auf BGE 136 I 65 Erw. 5.6; vgl. 
126 V 390 Erw. 6; 123 II 248 Erw. 3c; Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: 
Gerichtsstrafe im Grundrechtskleid, ZBI 112/2011 S. 57 ff.). 

20

Der Anspruch auf Gleichbehandlung wird mithin erst dann - ausnahmsweise - 
anerkannt, wenn i) eine ständige gesetzwidrige Praxis einer rechtsanwenden 
Behörde vorliegt, und ii) die betreffende Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch 
in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenkt. Lehnt die Behörde die 
Aufgabe der in anderen Fällen geübten gesetzwidrigen Praxis ab, ist weiter zu 
prüfen, ob iii) nicht andere legitime private oder öffentliche Interessen durch die 
rechtswidrige Praxis verletzt werden, worüber iv) im Rahmen einer Interessen-
abwägung zu befinden ist (Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1692 f.). 

3.2 Der Beschwerdeführer bringt vor, der Regierungsrat sei weder hinreichend 
auf die ersten von ihm genannten 29 Vergleichsobjekte eingegangen, noch habe 
er die weiteren 53 einschlägigen Vergleichsobjekte berücksichtigt (Beschwerde 
S. 5 Rz. 12). 

3.3 Der Regierungsrat hat die vom Beschwerdeführer konkretisierten Ver-
gleichsobjekte kategorisiert, um die grundsätzliche Vergleichbarkeit der Ver-
gleichsobjekte mit dem nicht mehr zonenkonformen Ferien- und Wochenendhaus 
zu prüfen (vgl. vorstehend Erw. 2.1). 

3.3.1 Eine erste Kategorie betrifft 10 Bauten bzw. Anlagen, die noch ohne Bau-
bewilligung bzw. vor dem 1. Juli 1972 (massgebender Stichtag der raumpla-
nungsrechtlichen Differenzierung nach Bau- und Nichtbaugebiet) errichtet wur-
den (Erw. 7.1). In zwei Fällen war keine Baubewilligung erforderlich, in einem Fall 
wurde die Bewilligung verweigert und der Rückbau angeordnet, in sechs Fällen 
lag offenbar keine Baubewilligung vor. 

3.3.2 Eine zweite Gruppe betrifft vier Gebäude innerhalb der Bauzone (Erw. 7.2). 

3.3.3 Eine dritte Kategorie betrifft zwei landwirtschaftliche Wohnbauten, welche 
in der Landwirtschaftszone zonenkonform sind (Erw. 7.3). 

3.3.4 Bei einem weiteren Gebäude (landwirtschaftsfremde Wohnnutzung in be-
stehenden landwirtschaftlichen Bauten) wurde die Bewilligung gestützt auf 
Art. 24d RPG und nicht wie vorliegend gestützt auf Art. 24c RPG erteilt 
(Erw. 7.4). 

3.3.5 Eine fünfte Kategorie betrifft Objekte, bei welchen ausserhalb der Bauzone 
eine Baubewilligung für ein grossflächiges Fenster, einen Sitzplatz, eine Stütz-
mauer, eine Treppe oder Terrainveränderungen erteilt wurden (Erw. 7.5). Bei 

21

acht Objekten war die Baubewilligung indes vor der Einführung von Art. 24c 
Abs. 4 RPV (per 1.11.2012) erteilt worden. 

3.3.6 In einem der drei verbleibenden Fälle (N.________) verneinte der Regie-
rungsrat die Vergleichbarkeit, weil einerseits das neue Haus keine grossflächigen 
Fenster aufwies, und anderseits eine neue Stützmauer "wohl gestützt auf die Be-
standesgarantie bewilligt" werden durfte (Erw. 7.6). 

In einem der beiden weiteren Fälle (Q.______-strasse __, P.________) bejahte 
der Regierungsrat gestützt auf die Angaben des ARE betreffend eine Block-
steinmauer einen Widerspruch zur Bewilligungspraxis. Im andern Fall (R.______-
weg __) war das zulässige Erweiterungsmass noch gewahrt, indessen konnte 
aufgrund der Unterlagen nicht beurteilt werden, ob die Bewilligung für Terrainauf-
schüttungen gesetzeskonform war. 

Ob in diesen beiden Fällen eine gesetzeswidrige Bewilligung vorlag, wurde vom 
Regierungsrat jedoch offengelassen, da zwei abweichende Fälle noch keine ge-
setzeswidrige, langjährige Praxis begründeten (Erw. 7.7). 

3.3.7 Diese Objekte sind dokumentiert. Bei seiner Beurteilung bezieht sich der 
Regierungsrat auch auf die objektbezogenen Angaben des ARE (Stellungnahme 
vom 12.10.2018 [RR-act. III/02]).

3.4.1 Zu den Vergleichsobjekten "ohne Bewilligung" führt der Beschwerdeführer 
aus, dass entweder die Baukontrolle nicht funktioniere oder bezüglich der Bau-
kontrolle beim Objekt des Beschwerdeführers ein ungleicher Massstab ange-
wendet werde.

Der Zweck der Baukontrolle besteht in der Prüfung, ob das Bauvorhaben plan-
konform bzw. in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt wurde oder 
ob, wie vorliegend, von der Baubewilligung abweichende Änderungen erfolgt sind 
(vgl. Beeler, Die widerrechtliche Baute, S. 50; § 88 Abs. 2 des Planungs- und 
Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Wo eine Baute geändert 
oder erstellt wird, ohne dass vorgängig korrekterweise ein Baugesuch eingereicht 
und um die gesetzlich geforderte Bewilligung ersucht wird, findet zwangsläufig 
auch keine Baukontrolle statt. Mit einem auf einem positiven Menschenbild auf-
bauenden freiheitlichen Staate, in welchem vom sich verantwortungsvoll, korrekt 
und auch regelkonform verhaltenden Menschen ausgegangen werden darf, sind 
auf einem generellen Misstrauen basierende periodische staatliche (bzw. behörd-
liche) Kontrollen, wie sie offensichtlich vom Beschwerdeführer als geboten erach-
tet werden, grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Es kann daher Baubewilligungs-
behörden nicht angelastet werden, wenn sie allenfalls erst auf Anzeige hin 

22

Kenntnis von widerrechtlichen Bauten erhalten und erst dann aktiv werden. Ins-
besondere lässt sich damit kein Anspruch auf Gleichbehandlung begründen. An-
zufügen ist, dass dort, wo sich Menschen üblicherweise regelkonform verhalten, 
auch kein Nährboden für Denunziantentum wachsen kann. 

Es ist dem Regierungsrat mithin beizupflichten, dass der Beschwerdeführer aus 
ohne Bewilligung ausgeführten Objekten nichts zu seinen Gunsten ableiten kann 
(Erw. 7.1). 

3.4.2 Nach den dargelegten rechtlichen Grundsätzen zur Gleichbehandlung ist 
nicht zu beanstanden, wenn bauliche Massnahmen an landwirtschaftlichen Bau-
ten als nicht vergleichbar erachtet werden mit baulichen Massnahmen an        
Ferienwohnungen. Die zonenkonforme zweckbestimmte Nutzung einer landwirt-
schaftlichen Baute kann daher gegebenenfalls eine massivere Stützmauer erfor-
dern als es für ein Ferienhaus mit einer (ursprünglichen) Nutzfläche (bzw. aBGF) 
von rund 50 m2 geboten ist. Bauliche Differenzierungen lassen sich auch auf-
grund permanenter (landwirtschaftliche) und temporärer (Ferien; Wochenende) 
Nutzung rechtfertigen. Die äussere Materialisierung ist unter dem Gesichtspunkt 
der Einordnung in besonderem Masse abhängig von seiner Situierung (zu den 
diesbezüglichen Rügen vgl. Beschwerde S. 8 Rz. 24 ff.). 

3.4.3 Betreffend die gestützt auf Art. 24d RPG erteilte Bewilligungen weist der 
Beschwerdeführer selber auf die unterschiedlichen rechtlichen Voraussetzungen 
hin (Beschwerde S. 8 Rz. 27). 

Betreffend das vom Beschwerdeführer konkret genannte Objekt S.________ in 
T.________ ergibt sich aus den Akten (RR-act. III/02/Beilage), dass am 21. Juni 
2007 eine Ausnahmebewilligung für den Abbruch und Wiederaufbau des Wohn-
hauses erteilt wurde (ohne Erweiterung der Nutzfläche). Mit Gesamtentscheid 
des ARE vom 23. November 2010 wurden Projektänderungen bewilligt, aufgrund 
einer Rohbaukontrolle aber auch die dauerhafte Verschliessung einer Keller-
fläche von 8 m2 mit einer massiven Wand und der Verzicht auf eine fest installier-
te (Aufzugs-)Treppe angeordnet. Mit Gesamtentscheid vom 13. September 2011 
wurden der Anbau einer Garage und eine Sitzplatzüberdeckung bewilligt; festge-
halten wurde auch, dass aus den Gesuchsunterlagen ersichtlich sei, dass mit 
dem Vorhaben keine nennenswerten Terrainveränderungen verbunden seien. 

Das ARE hat mit Stellungnahme vom 12. Oktober 2018 bezüglich dieses Falles 
dargelegt, die Einglasung des gedeckten Sitzplatzes und der treppenartige An-
bau seien vom ARE nicht bewilligt worden; der Bezirk werde eingeladen, der Sa-
che nachzugehen. 

23

Aus im Nachhinein (d.h. nach allfälligen Baukontrollen; hierzu vgl. vorstehende 
Erw. 3.4.1) ohne Bewilligung erstellten Bauten lässt sich mithin nicht per se auf 
eine Ungleichbehandlung schliessen. 

3.4.4 Per 1. November 2012 wurden die Absätze 3 bis 5 von Art. 24c RPG ins 
Gesetz eingefügt. Der neue Absatz 5 ("In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit 
den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten") entspricht dabei Satz 2 
von Abs. 2 der vorbestehenden Fassung. Gemäss dem neuen Absatz 4 müssen 
Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnut-
zung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die 
Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Diese Bestimmung bewirkt eine 
Präzisierung des Identitätserfordernisses. Sie statuiert drei alternativ und absch-
liessend zu verstehende Voraussetzungen, die bei teilweisen Änderungen, 
massvollen Erweiterungen sowie Wiederaufbauten zur Anwendung gelangen   
(Alig/Hofmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 3.211). Zwar wird in den Erläu-
terungen auf landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten 
Bezug genommen. Indessen erscheint es mit Blick auf die Gesetzessystematik 
folgerichtig, dass Art. 24c Abs. 4 RPG ebenso wie die Pflicht zur Interessenab-
wägung nach Art. 24c Abs. 5 RPG für alle altrechtlichen Bauten und Anlagen 
nach Art. 24c RPG zur Anwendung gelangt (Alig/Hofmann, a.a.O., Rz. 3.210; vgl. 
auch BBl 2011 S. 7089 mit Bezug auf Abs. 3, wonach als Wohnbaute auch eine 
Baute gilt, die mit zeitgemässem Komfort zu Ferienzwecken genutzt wird; zu 
Abs. 4 wird zudem festgehalten, "in der Regel" prägten landwirtschaftliche Bau-
ten die Landschaft auf eine für die Region typische Art). Es würde auch keinen 
Sinn machen, das Erfordernis auf eine Verbesserung der Einpassung in die 
Landschaft auf Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild bei landwirtschaft-
lichen Gebäuden zu beschränken; vielmehr muss dies gerade auch von (genuin) 
zonenfremden Bauten verlangt werden. In diesem Sinne hat auch das Bundes-
gericht unter anderem erwogen, Art. 24c Abs. 4 RPG präzisiere das Identitätser-
fordernis dahingehend, dass Änderungen am äusseren Erscheinungsbild aus-
drücklich auch dann zulässig sein sollten, wenn sie nötig seien, um die ursprüng-
liche Wohnnutzung auf einen zeitgemässen Stand zu bringen. Dabei könne es 
allerdings nicht darum gehen, eine Baute, in der ursprünglich einige Nächte pro 
Jahr jemand geschlafen habe, auf den Stand einer Ganzjahreswohnnutzung zu 
bringen (Bundesgerichtsurteil 1C_312/2016 vom 3.4.2017 Erw. 3.2), worunter of-
fenkundig eher Wohnbauten zu Ferienzwecken als landwirtschaftliche Wohnbau-
ten fallen.

Der Regierungsrat hat mithin zu Recht - wie bereits das ARE (vgl. vorstehend 
Erw. 1.4 i.f.) - die Vergleichbarkeit aufgrund veränderter Rechtslage verneint. 

24

Dies ist letztlich für die Beurteilung jedoch nicht ausschlaggebend. Die Ver-
gleichbarkeit ist auch aufgrund der unterschiedlichen örtlichen Lage der Objekte 
(E.________, U.________, V.________, P.________) fraglich. Im Übrigen geht 
der Beschwerdeführer zu Unrecht von der Anwendung einer verschärften Praxis 
(nur) in seinem Fall aus (Beschwerde S. 9 Rz. 31). 

3.4.5 Betreffend N.________ hat das ARE am 12. Oktober 2018 darauf hinge-
wiesen, dass das Bauvorhaben (im Zeitpunkt der Fotoaufnahmen des Be-
schwerdeführers [RR-act. I/05/Beilage 54]) noch nicht abgeschlossen und die 
Schlussabnahme durch den Bezirk nach seinem Kenntnisstand noch ausstehend 
war. 

3.4.6 Mit dem Regierungsrat ist festzuhalten, dass die beiden Objekte, deren 
Gesetzeskonformität als fraglich erachtet wurde, nicht genügen zur Annahme ei-
ner rechtswidrigen Praxis. Abgesehen davon lässt sich das eine Objekt in 
P.________ (Q.______-strasse __) aufgrund anderer Lage ebenfalls nicht ohne 
weiteres mit dem Ferienhaus des Beschwerdeführers vergleichen. Zudem lässt 
sich dem Gesamtentscheid vom 25. August 2016 betreffend die nachträgliche 
Baubewilligung für eine realisierte Quaderstützmauer entnehmen, dass die 
Stützmauer auf den bewilligten Zustand zurückzuführen ist (S. 3).

Beim anderen Objekt (R.______-weg __) ist das ARE mit Gesamtentscheid vom 
22. Januar 2016 zur Auffassung gelangt, mit der Terrainaufschüttung inkl. der 
neuen Blocksteinreihe werde das äussere Erscheinungsbild nicht beeinträchtigt; 
insgesamt sei das Vorhaben mit dem bundesrechtlich geforderten Identitätsgebot 
vereinbar (Gesamtentscheid des ARE vom 22.1.2016 S. 2). Es spricht nichts für 
die Anwendung eines anderen Beurteilungsmassstabes in jenem und im vorlie-
genden Fall. 

3.4.7 Auch wenn dem Beschwerdeführer allenfalls darin beizupflichten ist, dass 
die Vergleichsobjekte nicht unbedingt auf eine einheitliche Praxis bei der Ertei-
lung (nachträglicher) Bewilligungen schliessen lassen, so kann selbst bei einer 
uneinheitlichen Praxis oder beim Fehlen einer klaren Praxis nicht von einer stän-
digen gesetzwidrigen Praxis ausgegangen werden (Wiederkehr, a.a.O., 
Rz. 1710), was auch vorliegend Geltung hat. Angesichts der lokalen und topo-
graphischen Unterschiede, welche bereits angesprochen wurden, und der den 
jeweiligen Streusiedlungen spezifischen Eigenheiten im Perimeter der untersuch-
ten Vergleichsobjekte, was bei der Beurteilung von (Ausnahme-)Bewilligungen 
mitzuberücksichtigen ist, sind die Schwierigkeiten einer in sich stimmigen Bewilli-
gungspraxis unübersehbar, und ist es daher bereits im Grundsatz fraglich, ob 

25

sich ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht - unbesehen der bezeichne-
ten Vergleichsobjekte - rechtsgenüglich begründen lässt. 

Bei dieser Sachlage - wie auch aus den nachstehenden Gründen - konnten die 
Vorinstanzen ohne Verletzung des Anspruchs des Beschwerdeführers auf Be-
weisabnahme und/oder ohne Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes auf die 
Analyse einer zusätzlichen Vielzahl von Bauten wie auch auf Augenschein(e) 
verzichten (vgl. Beschwerde S. 6 Rz. 14 f.). Irrelevant sind angesichts der Sich-
tung und der Analyse zahlreicher Vergleichsobjekte durch den Regierungsrat 
(und das ARE) die Ausführungen des Beschwerdeführers zur Substantiierungs-
pflicht (Beschwerde S. 6 f. Rz. 16 ff.). Unbegründet ist entsprechend auch die 
Rüge der ungenügenden Entscheidbegründung, was nicht zuletzt die Beschwer-
de zeigt, welche ohne entsprechend ausführlich begründeten Entscheid in ihrem 
Umfang nicht (mehr) berechtigt wäre. 

3.5.1 Es spricht nichts dafür, dass die Bewilligungsbehörden, selbst wenn - was 
wie gezeigt nicht der Fall ist - von einer bis anhin ständigen gesetzwidrigen Pra-
xis auszugehen wäre, nicht von einer solchen Praxis abzuweichen gedenken. 
Das ARE hat den Bezirk denn auch eingeladen, zu prüfen, ob für unbewilligte 
Änderungen ein nachträgliches Baugesuch eingereicht werden muss. Aus der 
Terminologie lässt sich nicht auf eine bloss fakultative Prüfung schliessen (vgl. 
Beschwerde S. 11 Rz. 42 ff.). Es ist im Lichte des angefochtenen Entscheides 
auch nicht daran zu zweifeln, dass die Regierung gegebenenfalls aufsichtsrecht-
lich einschreiten würde. 

3.5.2 Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet gilt als fundamentaler raumpla-
nerischer Grundsatz der schweizerischen Raumplanung (vgl. BGE 141 II 245 
Erw. 2.1 ff. + Erw. 7.5 f.; BGE 132 II 21 Erw. 6.4; BGE 129 II 396 Erw. 4.2.1 mit 
Verweis auf das alte Bundesgesetz vom 8.10.1971 über den Schutz der Gewäs-
ser gegen Verunreinigung [aGSchG], heute Bundesgesetz über den Schutz der 
Gewässer [Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20] vom 24.1.1991, mit wel-
chem erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen 
wurde), und dies entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers (Beschwerde 
S. 11 f. Rz. 45) nicht nur in der Theorie. Im Rahmen der RPG-Revision vom 
15. Juni 2012 (in Kraft seit 1.5.2014) wurde dieser Grundsatz der Trennung von 
Bau- und Nichtbaugebiet in Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG an prominenter Stelle ge-
setzlich verankert. Sofern im konkreten Fall nicht bereits dieser Grundsatz allein 
aufgrund seiner Bedeutung einem Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht 
entgegensteht, könnte auch eine Interessenabwägung zu keinem anderen Er-
gebnis führen. Namentlich ist die vom Beschwerdeführer angeführte Überbau-

26

ungsgeschichte (Beschwerde S. 11 f. Rz. 45) diesbezüglich unbehelflich. Im kon-
kreten Fall des Beschwerdeführers kommt hinzu, dass der Regierungsrat berech-
tigterweise die - indessen grundsätzlich nicht mehr zu prüfende - Rechtmässig-
keit der Bewilligung des ursprünglichen Baugesuchs, d.h. die Identität des äusse-
ren Erscheinungsbildes der bewilligten Neubaute mit derjenigen des alten Feri-
enhauses, in Frage gestellt hat, wie allein schon der Vergleich der im webGIS 
(mittels Luftbildaufnahmen) einsehbaren Dimensionierung des alten und des 
neuen Gebäudes sowie der jeweiligen Umgebungsgestaltungen, aber auch die 
Planunterunterlagen zeigen. 

3.6 Der Regierungsrat hat mithin zu Recht keine Grundlage für die Geltendma-
chung eines Anspruchs des Beschwerdeführers auf eine Gleichbehandlung im 
Unrecht erkennen können. 

4.1.1  Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bedeu-
tet eine Eigentumsbeschränkung und ist folglich nur zulässig, wenn sie auf einer 
gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismäs-
sig ist (Art. 36 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 
(BV; SR 101) vom 18. April 1999). 

4.1.2 Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt 
gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts massgebendes Gewicht für 
den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu. Werden ausser-
halb der Bauzone illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten nicht be-
seitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der erwähnte fundamen-
tale Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und 
rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die nachträglich 
nicht bewilligt werden können, müssen deshalb grundsätzlich beseitigt werden 
(BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Bei der Anordnung des Abbruchs bereits 
erstellter Bauten sind indessen die allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und 
Verwaltungsrechts zu beachten. Zu ihnen gehören namentlich das öffentliche In-
teresse und die Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) sowie der Grundsatz von 
Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV). Die Anordnung der Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands kann insbesondere unterbleiben, soweit 
diese unverhältnismässig wäre. Überdies können Gründe des Vertrauensschut-
zes der Wiederherstellung entgegenstehen, oder sie kann aufgrund des Zeitab-
laufs verwirkt sein (BGE 136 II 359 Erw. 6-10). Bei der Prüfung, ob ein Abbruch 
im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist, ist den kommunalen und 
kantonalen Behörden ein gewisser Ermessensspielraum zuzugestehen, wenn es 
um die Beurteilung lokaler Gegebenheiten geht und sich ausgesprochene Er-

27

messensfragen stellen (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_406/2012 vom 5.2.2013 
Erw. 3.2). 

4.1.3 Die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend Wiederherstellungs-
massnahmen bei Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone ist streng. Bei-
spielsweise hat es einen rund 1.5 m hohen Zaun mit Pfosten in der Höhe von 
1.7 m bis 1.8 m in der Landwirtschaftszone als eine gewichtige Abweichung von 
den Bauvorschriften beurteilt, zumal die privaten Interessen (Schutz der Liegen-
schaft und Tiere) durch einen Zaun innerhalb der Bauzone gewährleistet werden 
können (Urteil 1C_270/2014 vom 4.6.2014). Geschützt hat es auch den von den 
Vorinstanzen angeordneten Rückbau von sechs nicht bewilligten Pfählen, die im 
Rahmen der bewilligten Erneuerung eines Bootshafens in den See gerammt wor-
den waren, um daran Boote befestigen zu können (1C_43/2015 vom 6.11.2015). 
Im Rahmen bewilligter baulicher Massnahmen zur hobbymässigen Pferdehaltung 
hat es neben dem Rückbau des gegenüber dem bewilligten mit der doppelten 
Fläche realisierten Allwetterplatzes (auf die von der Tierschutzgesetzgebung 
empfohlene Fläche) und der unbewilligterweise errichteten permanent zugängli-
chen Ausläufe von den Pferdeboxen auch den Rückbau von Terrainveränderun-
gen geschützt (insoweit sie die Identität der Umgebung beeinträchtigten) 
(1C_179/2013 vom 15.8.2013). 

Im Sachverhalt, der dem Urteil 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016 zu Grunde lag, 
hatten die Eigentümer einen Sitzplatz (mit Pergola, Stützmauern, Gartenzaun 
etc.) errichtet. Das Bundesgericht bestätigte auch in diesem Fall den von den 
aargauischen Behörden angeordneten Rückbau. Unter anderem führte das Bun-
desgericht aus, die Beschwerdeführer (Bauherrschaft) hätten auch und gerade 
als juristische Laien bei der Baubehörde nachfragen müssen, bevor sie auf eige-
ne Faust bauliche Veränderungen vorgenommen hätten. Soweit sie auf Aussa-
gen anderer (Privat-)Personen vertraut hätten, könne dies von vornherein keinen 
Vertrauensschutz im Sinne von Art. 9 BV begründen, da dieser an das Vertrauen 
des Bürgers in ein staatliches Verhalten anknüpfe (Erw. 3.5). Am (unter dem 
Vorbehalt einer allfälligen Umzonung im Rahmen einer anstehenden Teilrevision 
der Nutzungsplanung) angeordneten Rückbau änderten auch die von den Be-
schwerdeführern geltend gemachten Wiederherstellungskosten (Fr. 50'000.-- bis 
Fr. 100'000.--) und der durch den Rückbau des Sitzplatzes verursachte Wertver-
lust des Grundstückes (Fr. 100'000.-- bis Fr. 200'000.--) nichts. Im Fall "Gonten-
schwil" (BGE 111 Ib 213) hat der Regierungsrat (AG) die konsumierte Baubewil-
ligung für ein Haus in der Landwirtschaftszone widerrufen. Den Vermögensver-
lust von Fr. 2 Mio. zuzüglich Abbruch- und Wiederherstellungskosten hat das 
Bundesgericht als nicht leicht erachtet, indessen würden sie von den öffentlichen, 

28

für den Abbruch- und Wiederherstellungsbefehl sprechenden Interessen bei wei-
tem übertroffen (Erw. 6.b). 

4.2.1 Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff 
stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich 
ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten 
Mitteln (Verhältnismässigkeit im engeren Sinne; Zumutbarkeit), d.h. den zu sei-
ner Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht (BGE 128 I 1 
Erw. 3e/cc). Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als unverhältnismäs-
sig, wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen 
Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederherstellung ent-
stünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 Erw. 6.4; BGE 123 II 248 
Erw. 4a; Bundesgerichtsurteil 1C_405/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.3). 

4.2.2  Die Eignung beschlägt die Frage, ob die behördlich angeordnete Wieder-
herstellungsmassnahme für das Erreichen des im öffentlichen (oder privaten) In-
teresse liegenden Zieles überhaupt zweckdienlich ist (vgl. Wiederkehr, in: Wie-
derkehr/Richli, a.a.O., Rz. 1778). Unter dem Aspekt der Erforderlichkeit ist das 
mildestmögliche Mittel zu ergreifen, d.h. die Massnahme darf in sachlicher, räum-
licher, zeitlicher und personeller Hinsicht nicht über das Notwendige hinausgehen 
(Wiederkehr, a.a.O., Rz. 1793). Schliesslich muss ein vernünftiges (ausgewoge-
nes) Verhältnis zwischen Eingriffszweck und Eingriffswirkung bestehen (Wieder-
kehr, a.a.O., Rz. 1830) (Verhältnismässigkeit im engeren Sinn). 

4.2.3  Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (einer nicht bewilligten 
und nicht bewilligungsfähigen Baute) kann unverhältnismässig sein, wenn die 
Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht 
im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben an-
genommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im 
Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen 
widerspricht (BGE 132 II 21 Erw. 6). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit 
kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss 
aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, 
nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Inter-
esse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht 
beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder 
nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 Erw. 6.4; vgl. Bundes-
gerichtsurteil 1C_171/2017 vom 3.10.2017 Erw. 5.1 i.S. M. vs. Bau- und Umwelt-

29

behörde Einsiedeln; 1C_342/2014 vom 23.3.2015 Erw. 5.4 i.S. B. vs. Gemeinde-
rat Lachen). 

4.3.1 Mit § 87 Abs. 2 PBG ist die gesetzliche Grundlage für den angeordneten 
Rückbau zweifelsfrei gegeben.

4.3.2 Die angeordneten Massnahmen sind zweifelsohne auch zur Wiederherstel-
lung des rechtmässigen (bzw. bewilligten, vgl. vorstehend Erw. 3.5.2 i.f.) Zustan-
des geeignet. Zu prüfen sind die Erforderlichkeit und die Verhältnismässigkeit im 
engeren Sinn (Zweck-Mittel-Relation). 

4.4 Vorab ist festzuhalten und fällt zu Ungunsten des Beschwerdeführers ins 
Gewicht, dass er sich angesichts der Vielzahl und Erheblichkeit der Abweichun-
gen der realisierten Baute(n) von der Baubewilligung bösen Glauben vorwerfen 
lassen muss. Seine Ausführungen unter "Vorbemerkungen" (Beschwerde S. 4 f. 
Rz. 6 ff.) können sein Verhalten nicht rechtfertigen. Insbesondere gilt dies für 
seine Argumentation, nach dem Erwerb des Ferienhauses im Jahr 2009 und ei-
nem Wechsel des Architekturbüros habe er infolge Ausfalls des Bauleiters die 
Bauführung selbst übernehmen müssen, obschon er nicht vom Fach sei und zu 
jener Zeit aus geschäftlichen Gründen oft im Ausland abwesend gewesen sei. 

Gerade die fehlenden Fachkenntnisse verpflichteten den Beschwerdeführer im 
Sinne der zitierten Rechtsprechung (Bundesgerichtsurteil 1C_533/2015 vom 
6.1.2016), sich bei der Baubehörde nach der Rechtmässigkeit allfälliger Abwei-
chungen von den bewilligten Plänen zu erkundigen. Dass die Abweichungen im 
Gebäudeinnern bewusst vorgenommen wurden, steht ausser Zweifel; ob sie im 
Sinne des Mitberichts des Büros Bauen des Bezirks vom 2. Juni 2015 ans ARE 
anlässlich der Schlusskontrolle vom 3. September 2014 bewusst versteckt gehal-
ten wurden bzw. nicht zugänglich waren, muss für die vorliegende Beurteilung 
nicht geklärt werden. Vernehmlassend bemerkt der Bezirksrat auch zutreffend 
(S. 2 f. Ziff. 1.1 und Ziff. 3), dass der Beschwerdeführer einerseits die Bauleitung 
aus eigenen Stücken übernahm und anderseits angesichts des engen Austau-
sches mit den Bewilligungsbehörden im Vorfeld sich seines Tuns bewusst sein 
musste. Negativ zu Lasten des Beschwerdeführers ist auch seine schleppende 
Mitwirkung im Rahmen des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu würdi-
gen (vgl. angefochtener Beschluss Ingress lit. B und C). Soweit er für sich den 
Grundsatz von Treu und Glauben in Anspruch nimmt (z.B. Beschwerde S. 13 
Rz. 52), muss er sich entgegenhalten lassen, dass dieser Grundsatz den Behör-
den wie auch den Privaten untersagt, sich in ihren öffentlichrechtlichen Rechts-
beziehungen widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich zu verhalten, und staat-

30

lichen Organen wie Privaten ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im 
Rechtsverkehr gebietet (vgl. Bundesgerichtsurteile 1C_402/2008 vom 25.5.2009 
Erw. 5.3; 2A.52/2003 vom 23.1.2004 Erw. 5.2, in: ASA 74 S. 737). 

4.5.1 Die vom Regierungsrat geänderten Wiederherstellungsmassnahmen be-
treffend den Abstellraum sowie die Dusche im Untergeschoss werden akzeptiert 
(Beschwerde S. 13 Rz. 53 und S. 17 Rz. 75). 

4.5.2 Die Entfernung und Zumauerung des Tür-Seitenteils (türhohe Glasscheibe 
neben dem Aussenzugang zum Abstellraum) erachtet der Beschwerdeführer als 
unverhältnismässig. Als mildere Massnahme schlägt er die Überdeckung bzw. 
Verschliessung mit einer lichtdichten, fest mit dem Seitenteil verbundenen Platte 
vor (Beschwerde S. 13 f. Rz. 54 ff.). 

Es ist dem Regierungsrat beizupflichten, dass sich auch eine fest mit dem Sei-
tenteil verbundene lichtdichte Platte verhältnismässig leicht entfernen lässt. Eine 
andere als die angeordnete Lösung lässt sich daher nicht vertreten. Dies bedeu-
tet nicht, dass dem Beschwerdeführer diesbezüglich böser Glaube unterstellt 
wird, auch wenn den Vorinstanzen eine gewisse Skepsis nicht zu verargen ist. 

4.5.3 Der Beschwerdeführer erachtet die Entfernung des Bodenbelags im Ab-
stellraum weder für erforderlich noch als zumutbar. Auf einem Bodenbelag könn-
ten Utensilien schonender deponiert werden als auf einem rauhen Betonunter-
grund (Beschwerde S. 14 Rz. 57 ff.). 

Die Gefahr der Wohnnutzung des Abstellraumes zu Wohnzecken namentlich in 
der Sommerzeit (vgl. Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements S. 3 f. 
Ziff. 14) ist bei einem Bodenbelag mit zusätzlich wärmeisolierender Wirkung er-
heblich höher als bei einem kalten Betonboden. Die Wirkung der vom Beschwer-
deführer bereits vor dem Regierungsrat akzeptierten Kappung der zum Abstell-
raum gehörenden Heizung (angefochtener Beschluss Erw. 9.1.4) würde durch 
ein Belassen des Bodenbelags somit zumindest teilweise wieder kompensiert, 
was nicht akzeptiert werden kann. Die Entfernung des Bodenbelags ist gleicher-
massen erforderlich wie auch zumutbar. 

4.5.4 Die Verhältnismässigkeit des Ersatzes der schwarzen Abdeckung, welche 
das Dachgeschoss über dem Abstellraum vom Wohnraum abgrenzt, durch festes 
Mauerwerk wird vom Beschwerdeführer auch bestritten. Er begründet dies damit, 
dass der als "Dachgeschoss" bezeichnete Hohlraum auf einer nicht erschlosse-
nen Ebene liegt, allseitig vollständig geschlossen und nicht zugänglich sei. Es 
werde allerdings akzeptiert, dass die entsprechende Ostwand verstärkt und diese 

31

von der Dachunterkante bis hinunter zur bereits bestehenden Wand über die ge-
samte Länge zusätzlich fest aufgedoppelt werde. Die Auflage sei entsprechend 
zu ändern (Beschwerde S. 14 f. Rz. 61 ff.). 

Den vergleichbaren Vorschlag hat der Beschwerdeführer bereits im vorinstanzli-
chen Verfahren gemacht. 

Die von den Vorinstanzen angeordnete Massnahme ist im Verbund mit der an-
geordneten vollständigen Entfernung des Treppenabsatzes im Entrée auf Höhe 
des Dachbodens zu sehen, deren Rechtmässigkeit - soweit ersichtlich - nicht 
mehr bestritten wird. Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Regierungsrat die 
vorgeschlagene Lösung als untauglich erachtet, da sie sich ebenfalls verhältnis-
mässig leicht rückgängig machen lässt. Eines Aufganges über eine auf den er-
wähnten Treppenabsatz aufgebaute Treppe bedarf es nicht. Die Zugänglichkeit 
der potentiellen Galerie kann einfach und zumal für ein Ferienhaus durchaus 
passend über eine (mobile) Holztreppe oder -leiter vom Wohnraum her ermög-
licht werden. Die dauerhafte Unterbindung einer Nutzung lässt sich nur mit der 
von den Vorinstanzen angeordneten Zumauerung durchsetzen. 

4.5.5 Betreffend das Untergeschoss erachtet es der Beschwerdeführer einzig als 
gerechtfertigt, den zurückversetzten Wandteil auszubrechen und den Zugang mit 
einem mindestens 0.30 m starken Mauerwerk zu schliessen. Damit werde die 
dauerhafte Verunmöglichung der Nutzbarkeit der Restfläche verhindert. Die Auf-
füllung des nicht zugänglichen Hohlraumes mit Beton sei unverhältnismässig. Die 
Auflage verstosse gegen das Übermassverbot. Es werde dem Beschwerdeführer 
unterstellt, dass er das 0.30 m starke Mauerwerk wieder herausbrechen und die 
Räume in Anspruch nehmen könnte (Beschwerde S. 15 ff. Rz. 66 ff.). 

Im Plan Nr. 737/02 (Grundrisse) der revidierten Baueingabe vom 10. Februar 
2015 wurden für das Untergeschoss planerisch offensichtlich nur die Räume 
"Waschen" (BF 13.32 m2) und "Keller" (BF 15.16 m2) ausgewiesen. Erst mit dem 
Plan Nr. 737/01 (EG, UG, Schnitt A-A) vom 5. Mai 2015 wurde neben diesen 
beiden Räumen auch der südlich anschliessende Raum mit dem Vermerk "nicht 
zugängliches Kastenfundament" mit Grundmassen von rund 10 m x 6.5 m plane-
risch ausgewiesen. Mit dem Plan Nr. 737/01 vom 24. November 2015/rev. 
20. Januar 2016 schliesslich wurde auch die Trennwand kartiert, welche diesen 
südlichen Teil des Untergeschosses (in Fortsetzung der Mauer, welche die Räu-
me "Waschen/Technik" und "Keller" trennt) in zwei Räume (einen östlichen und 
einen westlichen) unterteilt mit einer Verbindungsöffnung in der Mauer; ebenso 
wurde nun der Rücksprung in der Wand gegenüber dem Eingang in den  Tech-

32

nik-/ Waschraum kartiert, welcher den offensichtlich angedachten Zugang in den 
östlichen Raum kennzeichnet. 

Bei dieser Sachlage ist eine definitive und dauerhafte Verhinderung einer Nutz-
barmachung dieser beiden Räume angezeigt. Dies kann nur durch die von den 
Vorinstanzen angeordnete Massnahme gewährleistet werden. Eine andere bzw. 
die vom Beschwerdeführer vorgeschlagene Lösung käme allenfalls in Frage, 
wenn spätere periodische behördliche Kontrollen durchgeführt würden, was in-
des, wie der Regierungsrat festhält, den Behörden nicht zumutbar ist. Abgesehen 
davon sieht das Gesetz auch nur die Kontrollen gemäss § 88 PBG vor (vgl. auch 
vorstehend Erw. 3.4.1). Im Übrigen ist die vorinstanzliche Skepsis durchaus be-
rechtigt. Eine (zusätzliche) Nutzfläche von rund 60 m2, die zudem bereits als zwei 
Räume ausgestaltet ist und womit die bewilligte Fläche rund verdreifacht werden 
könnte, wird nicht um ihrer selbst erstellt. Selbst bei einem (mindestens) 0.30 m 
starken Mauerwerk lässt sich ein türbreiter Durchbruch relativ leicht bewerkstelli-
gen. Der vorliegende Sachverhalt lässt sich angesichts dieser potentiellen Nutz-
fläche daher auch nicht mit dem als hinreichend erachteten (blossen) Zumauern 
einer Kellerfläche von 8 m2 vergleichen (vgl. vorstehend Erw. 3.4.3). 

Mit der angeordneten nur teilweisen Auffüllung des nicht bewilligten Raumes 
(bzw. Räume) im Untergeschoss wird auch das Verhältnismässigkeitsgebot ge-
wahrt. Was die angeordnete Auffüllung allfälliger Anschlüsse mit Beton sowie de-
ren bündige Schliessung zur Wand anbelangt, hat der Beschwerdeführer, soweit 
ersichtlich, keine Einwände. Diese Massnahme ist als Voraussetzung für die 
dauerhafte Unterbindung einer Nutzung so oder anders ebenfalls erforderlich und 
auch verhältnismässig. 

4.5.6 Der Beschwerdeführer erachtet auch die angeordnete Anbringung der 
Holzlattenroste als unverhältnismässig. Er stellt insbesondere in Abrede, dass 
diese mit Bezug auf das Identitätsgebot stark ins Gewicht fielen. Grossflächige 
Fenster seien heute für eine zeitgemässe Wohnnutzung praktisch bei jedem 
Neubau eine Selbstverständlichkeit und gestalterisch besser als ein atypischer, 
energetisch und hygienisch problematischer Holzlattenrost. Die fehlende Erfor-
derlichkeit des Holzlattenrostes ergebe sich auch aus der Bewilligungspraxis der 
Behörden, welche zeige, dass der Identitätsbegriff weit ausgelegt werde (Be-
schwerde S. 17 f. Rz. 76 ff.). 

Diese Argumentation ist unbehelflich. Zum einen beinhaltete die Baubewilligung 
die Anbringung der Holzlattenroste; nach dem ARE als zuständige Behörde hätte 
das Wiederaufbauprojekt ohne die Holzlamellen nicht bewilligt werden können 
(vgl. vorstehend Erw. 1.4); sie stellen mithin eine conditio sine qua non der Bau-

33

bewilligung dar. Hiergegen hat der Beschwerdeführer nicht remonstriert. Zum 
andern ist es nicht Sache des Beschwerdeführers, die Eingliederung einer Baute 
ins Landschafts- und Ortsbild zu prüfen (vgl. § 56 PBG), sondern der zuständi-
gen Bewilligungsbehörde. Betreffend die Bedeutung der Materialisierung ist auf 
die ausführliche Begründung des ARE zu verweisen (vgl. vorstehend Erw. 1.4). 
Des Weiteren hat der Beschwerdeführer nicht nur die Lattenroste nicht ange-
bracht, sondern auch die Schiebetüren in Abweichung zur Baubewilligung ver-
breitert. Diesbezüglich haben die Vorinstanzen gewissermassen "beide Augen 
zugedrückt" und auf eine bewilligungskonforme Restitution verzichtet. Dass Holz-
lattungen durchaus ortstypisch sind, ergibt sich unter anderem auch aus der ak-
tenkundigen Fotodokumentation zu Vergleichsobjekten (vgl. RR-act. III/02/ Beila-
gen [W.________]). Angesichts der dem Beschwerdeführer bereits unter weiter 
Auslegung des Identitätsgebots bewilligten Baute kommt den Elementen, mit 
welchen eine Identität noch kenntlich gemacht werden kann, eine besondere Be-
deutung zu. Das Argument des Beschwerdeführers, zeitgemässes Wohnen be-
dinge grosse Fenster, beschlägt im Übrigen die Frage des Anspruchs auf 
Gleichbehandlung und hat keine Relevanz mit Blick auf die Wiederherstellung, 
worauf das Sicherheitsdepartement zutreffend hinweist (Vernehmlassung S. 4 
Ziff. 18). Die Anbringung der Holzlattenroste erweist sich gleichermassen als er-
forderlich und verhältnismässig (im engeren Sinn). 

4.6.1 Der Antrag Ziff. 3.8 der Beschwerde entspricht dem Antrag Ziff. 3.8 der 
Verwaltungsbeschwerde vom 24. Juli 2017 und lautet auf Aufhebung der Aufla-
gen Ziffern 2.3.9 bis 2.3.15 und Ersatz derselben durch die einzige Auflage, die 
entsprechenden Stützmauern und Blocksteinreihen zu begrünen. 

In der Begründung äusserte sich der Beschwerdeführer zu den einzelnen Bau- 
bzw. Anlageteilen (S. 18 ff. Rz. 69 ff.; a] Stützmauer Nord; b] Granitplattenweg 
Ost; c] Blocksteinreihen Ost; d] Blocksteinreihen West; e] Abbruch Stützmauer 
Nord; f] Gemeinsame Ausführungen; g] Reduktion des Sitzplatzes; h] Aufhebung 
von Feuerplatz und Granitplatten). Den gleichen Aufbau mit den im Wesentlichen 
identischen Ausführungen übernimmt der Beschwerdeführer in seine Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde (S. 19 ff. Rz. 85 ff.). 

Die jeweiligen Ausführungen beschlagen primär und grossmehrheitlich die Bewil-
ligungsfähigkeit der einzelnen Bauten/Anlagen, insbesondere mit dem Argument 
des Anspruchs auf Gleichbehandlung (z.B. Verwaltungsbeschwerde Rz. 73, 
Rz. 79, Rz. 82, Rz. 84, Rz. 94 f.), aber auch der Bestandesgarantie (z.B. Rz. 80). 
Allerdings argumentiert der Beschwerdeführer jeweils zumindest inhaltlich auch 
mit der Verhältnismässigkeit, wenn er die jeweils angeordnete Massnahme an-

34

spricht und konkrete (mildere) Alternativen als akzeptierbar bezeichnet (Verwal-
tungsbeschwerde Rz. 74 und Rz. 79: Begrünung statt Rückbau; Rz. 76: Rückbau 
des Granitweges auf eine Breite von 2.0 m). 

4.6.2 Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches 
Gehör. Aus dem Grundsatz des rechtlichen Gehörs leitet das Bundesgericht in 
ständiger Rechtsprechung die Pflicht der Behörden ab, ihre Verfügungen und 
Entscheide zu begründen (vgl. BGE 129 I 236 Erw. 3.2 mit Hinweisen, u.a. auf 
BGE 126 I 97 Erw. 2b; VGE III 2010 15 vom 9.6.2010 Erw. 4.2). Die Begründung 
eines Verwaltungsakts oder Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betrof-
fene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Das ist nur möglich, wenn 
sich sowohl der Betroffene als auch die Rechtsmittelinstanz über die Tragweite 
des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen         wenigs-
tens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat lei-
ten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (VGE III 2009 41 + 42 vom 
28.7.2009 Erw. 3.1 mit Hinweisen auf BGE 129 I 232 Erw. 3.2; 126 I 97 Erw. 2b; 
Bundesgerichtsurteil 1P.40/2004 vom 26.10.2004 Erw. 2.2 mit weiteren Hinwei-
sen).

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Dessen Verletzung führt 
ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst 
grundsätzlich zur Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Vorbehalten bleiben 
praxisgemäss Fälle, in denen die Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht 
besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Partei, deren 
rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern kann, welche 
sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen uneingeschränkt überprüft (vgl. BGE 
127 V 437 Erw. 3d/aa; BGE 126 V 132 Erw. 2b). Führt die Rückweisung 
allerdings zu einem formalistischen Leerlauf, ist davon selbst bei einer 
schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs abzusehen (vgl. 
Bundesgerichtsurteil 8C_762/2011 vom 23.8.2012 Erw. 2.2.2; vgl. BGE 133 I 204 
Erw. 2.2; vgl. BGE 132 V 390 Erw. 5.1, je m.H.; VGE I 2013 25 vom 5.6.2013 
Erw. 1.5).

4.6.3 Dem Beschwerdeführer ist insofern beizupflichten, als im angefochtenen 
Entscheid (Erw. 9.6) unpräzis festgehalten wird, der Beschwerdeführer wehre 
sich nicht gegen die Rückbauanordnungen gemäss den Ziff. 2.3.9 bis 2.3.15; 
insbesondere bringe er nicht vor, dass diese unverhältnismässig seien. 

Der Regierungsrat hat jedoch zu den fraglichen Rückbauanordnungen auch 
erwogen (angefochtener Beschluss Erw. 9.6), damit sei sichergestellt, dass die 
Umgebungsanlagen nach dem Rückbau nicht über die Baubewilligung vom 

35

25. März 2013 hinausgingen. Damit ist er der Begründungspflicht noch 
nachgekommen. Die erheblichen Abweichungen der realisierten 
Umgebungsgestaltung von den bewilligten Anlagen sowie des Vorzustandes zum 
einen, und der Kontext mit den Begründungen für die Verhältnismässigkeit der 
übrigen Massnahmen, die ihre Geltung analog auch für die Anordnungen 
betreffend die Umgebungsgestaltungen haben, zum andern rechtfertigen eine 
geringe(re) Begründungsdichte. Hinzu kommt die erwähnte Konzentrierung des 
Beschwerdeführers auf den Argumentationsstrang der Gleichbehandlung. Der 
Gehörsanspruch des Beschwerdeführers wurde mithin nicht, jedenfalls nicht in 
einer krassen Weise (vgl. Beschwerde S. 18 Rz. 82) verletzt, so dass sich eine 
Rückweisung aufdrängte.

Nachdem sich das Sicherheitsdepartement zu den betreffenden Rügen des 
Beschwerdeführers mit der Vernehmlassung äussert (S. 4 f. Ziff. 19), käme eine 
Rückweisung zudem einem verfahrensökonomischen Leerlauf gleich. 

4.6.4 Das ARE hat mit dem Gesamtentscheid vom 6. Juni 2017 die einzelnen 
Abweichungen der Aussenanlagen von den bewilligten Bauplänen detailliert be-
schrieben (vgl. vorstehend Erw. 1.4) und brauchen an dieser Stelle nicht einzeln 
wiederholt zu werden. Diese Darlegungen lassen sich anhand der Planunterla-
gen und Fotodokumentation verifizieren. 

Das Sicherheitsdepartement hebt vernehmlassend hervor (S. 4 Ziff. 19), dass die 
bis zu 2.8 m hohe Blocksteinmauer im Westen und Norden des Grundstückes 
massiv höher als das gewachsene Terrain bzw. die altrechtlichen Stein- und 
Holzbohlenreihen seien; die Terrainabtragungen und die 2.5 m hohe Stützmauer 
im Osten des Carports sei nur realisiert worden, um zusätzliche Parkfläche zu 
schaffen; ein gedeckter Parkplatz genüge jedoch für eine zeitgemässe Wohnnut-
zung. Ein Sitzplatz mit 20 m2 sei für eine zeitgemässe Wohnnutzung hinreichend; 
dem Beschwerdeführer sei ein doppelt so grosser Platz (40 m2) zugestanden 
worden. Da er nicht bereit sei, den 74 m2 grossen Sitzplatz auf 20 m2 zu reduzie-
ren, müsse er den nordwestlichen Sitzplatz mit einer Fläche von 12 m2 und den 
dazugehörigen Zugangsweg zurückbauen. 

Aus diesen Ausführungen, unter dem Titel der nachträglichen 
Bewilligungsfähigkeit, ergibt sich gleichzeitig die Erforderlichkeit und 
Verhältnismässigkeit (im engeren Sinne) der jeweiligen angeordneten 
Massnahmen. Wie bereits erwähnt, kommt der Beibehaltung der Elemente, aus 
welchen sich die Identität der Baute, welche erheblich auch über die Gestaltung 
ihres Umschwunges geprägt wird, ablesen lässt, vorliegend eine besondere Be-

36

deutung zu (vgl. Erw. 4.5.6). Die angeordneten Rückbaumassnahmen erweisen 
sich mithin als unentbehrlich. 

4.7.1 Hieran können die Vorbringen des Beschwerdeführers nichts ändern. Diese 
stimmen weitestgehend mit den Vorbringen der Verwaltungsbeschwerde überein 
und beschlagen daher erneut in erster Linie die (nachträgliche) 
Bewilligungsfähigkeit der baulichen Abweichungen von der Baubewilligung. 
Diese Ausführungen sind mit Blick auf die Verhältnismässigkeitsprüfung der 
restitutorischen  Massnahmen grundsätzlich unbeachtlich. 

4.7.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist in der 
Landwirtschaftszone eine Strasse, die der Erschliessung von 
bestandesgeschützten, aber landwirtschaftsfremden Bauten dient, nicht (gemäss 
Art. 22 RPG) zonenkonform und auch nicht (im Sinne von Art. 24 RPG) 
standortgebunden. Insbesondere gelten Erschliessungsanlagen und Anbauten, 
die einzig dazu dienen, den Komfort oder die Möglichkeiten der Benützung eines 
nicht zonenkonformen Hauptgebäudes zu erhöhen, das mit einem 
landwirtschaftlichen Betrieb keinen direkten Zusammenhang aufweist, nicht als 
standortgebunden (Bundesgerichtsurteile 1A.256/2004 vom 31.8.2005 Erw. 4 
und 5; 1C_257/2012 vom 6.9.2012 Erw. 3.1; 1C_284/2017 vom 1.3.2018 
Erw. 4.3). Der Beschwerdeführer kann den Ausbau der Zufahrt und die 
Erweiterung der Autoabstellflächen daher nicht mit den engen 
Zufahrtsverhältnissen und der fehlenden Konformität mit VSS-Normen 
rechtfertigen (Beschwerde S. 19 Rz. 86 f.). 

4.7.3 Es spricht nichts dafür, dass die Hangstabilität und die Sicherheit des 
Objektes und seiner Bewohner nicht auch mit den bewilligten Anlagen 
gewährleistet werden kann (vgl. Beschwerde S. 19 f. Rz. 88 f. und S. 21 Rz. 93). 
Es darf davon ausgegangen werden, dass diese Aspekte von den vom 
Beschwerdeführer beauftragten Architekten im Sinne von § 54 PBG ("Sicherheit 
und Gesundheit") bei der Planung lege artis berücksichtigt wurden. Das 
Gegenteil wird vom Beschwerdeführer nicht, jedenfalls nicht substantiiert, belegt. 
Abgesehen davon ist auch nicht ersichtlich, dass die Hangstabilität mit den 
vormals (betr. die vorbestehende Baute) weniger weitgehenden Mitteln als sie für 
das Bauvorhaben des Beschwerdeführers bewilligt wurden, nicht gewährleistet 
worden wäre. Das Baugrundstück ist auch keiner Gefahrenzone zugewiesen. 

37

4.7.4 Auf einer Fläche von 40 m2 lässt sich ohne weiteres ein zeitgemäss 
ausgestalteter Sitzplatz realisieren (Beschwerde S. 24 Rz. 111). Der 
angeordnete Rückbau ist verhältnismässig. 

4.7.5 Allfällige technische Probleme (Replik des Beschwerdeführers S. 4 Rz. 15) 
lassen sich heutzutage lösen und stehen den angeordneten Rückbaumassnah-
men nicht entgegen. Soweit der Beschwerdeführer die angeordneten Rückbau-
ten als "nicht durchdacht" bezeichnet (Replik ebenda), wäre es an ihm gelegen, 
Vorschläge zur Rückführung zu unterbreiten (vgl. Aktennotiz zur Anhörung vom 
21.10.2015 S. 2).  

4.7.6 Es ist nicht zu übersehen, dass die angeordneten Rückbaumassnahmen 
mit erheblichen Kosten für den Beschwerdeführer verbunden sind, selbst wenn 
die geltend gemachten Fr. 250'000.--, die nicht mit einer Kostenberechnung be-
legt sind, allenfalls zu hoch gegriffen sein dürften. Indessen ist zum einen zu 
berücksichtigen, dass sich dieser Betrag auf einer Vielzahl von rückzubauenden 
Abweichungen vom bewilligten Baugesuch basiert, welche verschiedene und 
teils voneinander unabhängige Bau- und Anlageteile betreffen. Zum andern hat 
der Beschwerdeführer angesichts des nicht bestreitbar fehlenden guten Glau-
bens in Kauf zu nehmen, dass der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zu-
standes ein erhöhtes Gewicht beizumessen ist (vgl. vorstehend Erw. 4.2.3). Dies 
gilt namentlich auch in Anbetracht der Tatsache, dass es sich um eine Baute im 
Nichtbaugebiet handelt (vgl. hierzu vorstehend Erw. 4.1.3).

4.8 Die von den Vorinstanzen angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen 
mit den Korrekturen gemäss dem angefochtenen Beschluss erweisen sich mithin 
als verhältnismässig und sind entsprechend als rechtmässig zu bestätigen. Die 
Beschwerde erweist sich folglich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen. 

5. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 3'000.-- sind dem Verfahrensausgang 
entsprechend dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Parteien-
tschädigungen sind keine zuzusprechen. 

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39

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auf-
erlegt. Er hat am 18. Januar 2019 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe 
bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

4. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- die Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln (R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
- das kantonale Amt für Raumentwicklung 
- und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A). 

Schwyz, 27. Mai 2019

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 6. Juni 2019

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