# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 54626af8-68b0-5adc-9527-fc6f93aa1c86
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-19
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 19.07.2023 102 2023 122
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2023-122_2023-07-19.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2023 122

Arrêt du 19 juillet 2023

IIe Cour d’appel civil

Composition Vice-Président : Michel Favre 
Juges : Catherine Overney, Markus Ducret
Greffière-rapporteure : Sandra Ayan-Mantelli

Parties A.________ et B.________, défendeurs et recourants, représentés 
par Me  Christian Jungen, avocat

contre

C.________ SA, demanderesse et intimée, représentée par 
Me Pascal Nicollier, avocat

Objet Bail à loyer – Expulsion, cas clair (art. 257 CPC)

Recours du 29 juin 2023 contre la décision de la Présidente du 
Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 21 juin 2023

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considérant en fait

A. Le 8 mars 2017, C.________ SA, en qualité de bailleresse, représentée par D.________ Sàrl, 
et B.________ et A.________, en qualité de locataires, ont signé un contrat de bail à loyer ayant 
pour objet un appartement de 3½ pièces au 3ème étage de l’immeuble sis à la route de E.________, 
à F.________, pour un loyer mensuel brut de CHF 1’480.- (CHF 1’300.- loyer net + CHF 180.- 
acompte de charges et frais accessoires). Ce contrat a débuté le 1er avril 2017.

Le 7 mars 2017, les parties ont conclu un autre contrat de bail à loyer ayant pour objet une place de 
parc intérieure n° ggg sise à la route de E.________, à F.________, pour un loyer mensuel de 
CHF 120.-. Ce contrat a également débuté le 1er avril 2017.

Par courriers recommandés envoyés séparément à B.________ et à A.________ le 8 février 2023, 
la bailleresse a mis ces derniers en demeure de s’acquitter d’un montant de CHF 10'160.- pour 
l’appartement (à savoir les loyers d’août 2022 à février 2023 par CHF 10'360.-, sous déduction d’un 
montant de CHF 200.- déjà payé), et d’un montant de CHF 840.- pour la place de parc (à savoir les 
loyers d’août 2022 à février 2023), dans un délai de 30 jours, faute de quoi leurs baux seraient 
résiliés en application de l’art. 257d CO. Les locataires ont reçu ces plis le 10 février 2023.

B. Par formules officielles envoyées séparément à B.________ et à A.________ le 22 mars 2023, 
par plis recommandés et par courriers A, la bailleresse a résilié le contrat de bail relatif à 
l’appartement et celui relatif à la place de parc, tous les deux pour le 30 avril 2023. B.________ et 
A.________ ne sont pas allés chercher les plis recommandés à la poste.

C. Le 4 avril 2023, B.________ et A.________ ont saisi la Commission de conciliation en matière 
de bail pour le district de la Sarine (ci-après : Commission de conciliation) d’une requête de 
conciliation dirigée contre C.________ SA, contestant les résiliations du 22 mars 2023 et la 
procédure est en cours.

D. Le 8 juin 2023, C.________ SA a déposé, devant la Présidente du Tribunal des baux de la 
Sarine (ci-après : la Présidente), une requête d’expulsion et d’exécution à l’encontre de B.________ 
et de A.________, basée sur la procédure sommaire du cas clair (art. 257 CPC).

Le 16 juin 2023, B.________ et A.________ ont déposé leur réponse, concluant au rejet de la 
requête du 8 juin 2023.

Par décision du 21 juin 2023, la Présidente a admis la requête d’expulsion et d’exécution et a 
prononcé l’expulsion des locataires de l’appartement de 3½ pièces, avec place de parc intérieure 
n° ggg, qu’ils occupent au 3ème étage de l’immeuble sis à la route de E.________, à F.________. 
Un délai expirant le vendredi 28 juillet 2023 à midi leur a été fixé pour quitter et vider de tous les 
biens et occupants s’y trouvant l’appartement, avec place de parc intérieure, qu’ils occupent et pour 
remettre toutes les clés à la bailleresse, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 
CP. Passé ce délai et sans exécution de la part des locataires, C.________ SA a été autorisée à 
avoir recours à la force publique. Les frais d’exécution ont été mis solidairement à la charge des 
locataires. De plus, la Présidente a alloué à C.________ SA des dépens qui ont été fixés 
globalement à CHF 1’413.55 (TVA par CHF 101.05 comprise) et qui ont été mis solidairement à la 
charge des locataires, lesquels supportent par ailleurs leurs propres dépens.

E. Par mémoire du 29 juin 2023, B.________ et A.________ ont interjeté un recours contre cette 
décision, concluant à son annulation, à ce que la requête d’expulsion soit déclarée irrecevable, 

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subsidiairement à ce que l’affaire soit renvoyée à la Présidente pour complément d’instruction dans 
le sens des considérants, sous suite de frais et dépens. 

En date du 11 juillet 2023, ils ont requis l’octroi de l’effet suspensif à leur recours.

F. Le 13 juillet 2023, C.________ SA a déposé sa réponse, concluant à l’irrecevabilité des pièces 
5 à 8, 10 et 11 produites par les recourants et, principalement, au rejet du recours et à la confirmation 
de la décision attaquée, sous suite de frais et dépens.

Elle a également conclu à l’irrecevabilité de la requête d’effet suspensif, subsidiairement à son rejet.

G. Par courrier du 14 juillet 2023, les recourants ont déposé une réplique spontanée. 

H. Par ordonnance du 17 juillet 2023, le Juge délégué de la Cour a admis la requête d’effet 
suspensif. 

I. Par courrier du 18 juillet 2023, l’intimée a déposé une détermination spontanée.

en droit

1.

1.1. La décision attaquée, qui porte sur l'expulsion de locataires, constitue une décision finale de 
première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 du Code de procédure civile (CPC). La voie de 
droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse 
est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l'objet que 
d'un recours (art. 319 let. a CPC). 

1.2. En l’espèce, la valeur litigieuse se monte à CHF 9'600.- (cf. décision attaquée, p. 3), de sorte 
que seule la voie du recours est ouverte contre la décision de la Présidente du 21 juin 2023 (art. 308 
al. 2 a contrario et 319 let. a CPC). 

La valeur litigieuse est par ailleurs inférieure à CHF 15'000.-, si bien que seul un recours 
constitutionnel subsidiaire peut être introduit au Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. 51 al. 1 
let. a, 74 al. 1 let. a, 113 ss LTF).

1.3. La procédure sommaire est applicable (cas clair ; art. 257 CPC). La décision attaquée a été 
notifiée aux recourants le 22 juin 2023, de sorte que le recours, interjeté le 29 juin 2023, l’a été en 
temps utile (art. 314 al. 1 CPC).

1.4. Conformément à l’art. 326 al. 1 CPC, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont 
irrecevables. En effet, en procédure de recours, le tribunal de deuxième instance doit statuer sur un 
état de fait identique à celui examiné par le premier juge. Cette règle, stricte, s’explique par le fait 
que l’instance de recours a pour mission de contrôler la conformité au droit de la décision entreprise, 
mais pas de poursuivre la procédure de première instance; à l’instar du Tribunal fédéral, l’instance 
de recours doit contrôler la juste application du droit à un état de fait arrêté définitivement (cf. arrêt 
TF 5A_950/2014 du 16 avril 2015 consid. 3.5).

En l’espèce, les recourants ont produit plusieurs récépissés postaux à l’appui de leur recours. La 
Cour constate que les récépissés postaux des 28 octobre 2020, 28 décembre 2020 et 4 juin 2022 

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(cf. bordereau du recours, pièces 5, 6, 11) ne ressortent pas du dossier de première instance, de 
sorte qu’ils sont produits tardivement au regard de l’art. 326 al. 1 CPC, et sont, partant, irrecevables. 
Pour le surplus, les autres récépissés postaux produits en procédure de recours avaient déjà été 
versés au dossier de première instance (cf. bordereau de la demande, pièce 19 ; bordereau de la 
réponse, pièce 2) et sont donc recevables dès lors que la Cour statue sur la base des pièces 
produites en première instance.

2. 

2.1. Les recourants allèguent que la décision de la Présidente est erronée car ils ont payé tous 
les loyers faisant l’objet de l’avis comminatoire du 8 février 2023 et ils ont produits les récépissés de 
leurs paiements prouvant leurs allégations de sorte que la procédure du cas clair aurait dû être 
déclarée irrecevable. 

2.2. De son côté, l’intimée soutient que les recourants sont de mauvaise foi. En substance, elle 
relève qu’ils n’ont pas produit les pièces démontrant qu’ils ont payé tous les loyers.

2.3.

2.3.1. La procédure sommaire prévue par l’art. 257 CPC est une alternative aux procédures 
ordinaire ou simplifiée normalement disponibles, destinée à offrir une voie particulièrement simple 
et rapide à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs. Cette voie suppose que l’état de fait ne 
soit pas litigieux ou qu’il soit susceptible d’être immédiatement prouvé (al. 1 let. a) et que la situation 
juridique soit claire (al. 1 let. b). Le juge n’entre pas en matière si l’une ou l’autre de ces hypothèses 
n’est pas vérifiée (al. 3).

Selon la jurisprudence, l’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur ; 
il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et 
sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, 
conformément à l’art. 254 al. 1 CPC. La preuve n’est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter 
la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance 
(Glaubhaftmachen) ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et 
concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont 
de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 
consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités ; arrêt 
TF 4A_142/2020 du 3 septembre 2020 consid. 3.1). 

Si la partie adverse conteste les faits, la protection dans les cas clairs ne peut pas être accordée. Il 
suffit de démontrer la vraisemblance des objections. En revanche, des allégations manifestement 
dénuées de fondement ou vouées à l’échec, sur lesquelles il peut être statué immédiatement, ne 
suffisent pas à exclure un cas clair. Seul est déterminant selon la loi qu’il y ait un état de fait clair, et 
non que le défendeur rende ou non vraisemblables ses objections. En conséquence, pour nier 
l’existence d’un état de fait clair, il suffit que le défendeur présente des objections motivées et 
convaincantes, qui sur le plan factuel, ne peuvent pas être réfutées immédiatement et qui sont 
propres à ébranler la conviction du juge. En revanche, il faut admettre que le cas est clair lorsqu’au 
vu du dossier, le tribunal acquiert la conviction que la prétention du demandeur est établie et qu’un 
examen approfondi des arguments du défendeur n’y changerait rien (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 
et 6.2, SJ 2013 I 283 ; arrêts TF 4A_550/2020 consid. 5.1 ; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 
consid. 4.1). Le fait pour le défendeur d’avancer des arguments sans proposer le moindre indice à 
leur appui et sans mentionner les preuves des moyens qu’il invoque ne remet pas en cause le cas 
clair (arrêt TF 4A_418/2014 du 18 août 2014 consid. 3). Il ne suffit donc pas que le défendeur se 

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limite à signaler les objections ou exceptions qui pourraient contredire la liquidité de la situation en 
fait et en droit, de telles exceptions devant être motivées et concluants (arrêt TF 5A_19/2015 du 
27 juillet 2016 consid. 2.3.1).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon 
évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées 
(ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 728 consid. 3.3). En règle 
générale (cf. toutefois arrêt TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation 
juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir 
d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte 
des circonstances concrètes de l’espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la 
bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; 
TF 4A_376/2021 consid. 4.1.2 ; arrêt TF 4A_550/2020 consid. 5.1).

Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur 
obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si 
elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 
consid. 3.1 et les références citées ; arrêts TF 4A_376/2021 consid. 4.1.3 ; 4A_550/2020 consid. 
5.1 ; 4A_422/2020 consid. 4.1).

2.3.2. Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard 
pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai 
de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera 
de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au 
moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet 
immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai 
de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).

La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai 
comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les 
conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail 
moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait 
finalement été payé (arrêt TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en 
revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est 
inefficace (LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, n. 2.3.5 p. 879).

2.4. La Présidente a retenu que les locataires n’avaient ni prouvé ni rendu vraisemblable leurs 
allégations selon lesquelles ils étaient à jour dans le paiement des loyers, en particulier, qu’ils 
n’avaient pas produit de pièces (par exemple, des récépissés de paiements postaux ou des avis de 
débit bancaires), desquelles il ressortirait qu’en date du 8 février 2023, les loyers de septembre 2022 
à février 2023 avaient déjà été acquittés, ni a fortiori à quelles dates, qu’ils n’avaient pas non plus 
produit de pièces desquelles il ressortirait que les deux comptes « locataire » de la requérante 
comportaient des erreurs, notamment que des versements n’auraient pas été comptabilisés dans 
les décomptes de la requérante, alors qu’il ressort clairement des deux comptes « locataire » de la 
requérante qu’en date du 8 février 2023, les intimés étaient en demeure de payer les loyers de 
septembre 2022 à février 2023. 

2.5. En l’espèce, selon les relevés de compte des locataires produits par la bailleresse, les 
locataires auraient accumulé des retards de loyers à partir du mois de novembre 2020 (cf. bordereau 
de la demande, pièce 6 p. 3). Or, il ressort des récépissés postaux produits par la bailleresse lors 
de la procédure de première instance (cf. bordereau de la demande, pièce 19) que certains 

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paiements effectués par les locataires n’ont pas été pris en compte dans les relevés de compte de 
la bailleresse (cf. bordereau de la demande, pièces 6 et 7). En effet, les paiements des 27 février 
2021, 30 mars 2021 et 6 juillet 2021 (3 x CHF 1'600.-) ne ressortent pas des décomptes de la régie, 
alors que des récépissés postaux prouvent que ces montants ont bien été payés en faveur de la 
bailleresse à ces dates (cf. bordereau de la demande, pièce 6, 7 et 19). De plus, les recourants 
soutiennent qu’ils ont effectué des versements de CHF 1'600.- les 28 octobre 2020 et 28 décembre 
2020. Ils ne ressortent toutefois pas non plus des relevés de compte établis par la régie. Etant donné 
l’absence de prise en compte de trois versements qui ont été prouvés par titre (ceux des 27 février 
2021, 30 mars 2021 et 6 juillet 2021), même sans preuve des versements des 28 octobre 2020 et 
28 décembre 2020, la Présidente aurait dû avoir un doute quant à la véracité du décompte 
concernant ces deux autres versements. Bien qu’irrecevables au stade du recours, les recourants 
ont du reste produit les quittances de ces deux paiements en procédure de recours (cf. bordereau 
du recours, pièces 5 et 6). La bailleresse prétend toutefois que le paiement du 28 octobre 2020 a 
été comptabilisé dans son relevé de compte le 2 décembre 2020. Il semble toutefois curieux que le 
paiement soit comptabilisé plus d’un mois après que l’ordre postal ait été passé. A l’évidence, la 
situation n’est pas claire. A cela s’ajoute que la Présidente avait déjà constaté que le paiement 
effectué le 3 février 2023 par les locataires et comptabilisé le 6 février 2023 dans les relevés de 
compte, n’avait pas été pris en compte dans les avis comminatoires, sans que cela n’ait toutefois eu 
d’impact sur l’efficacité de l’avis comminatoire. Quant au dernier loyer reproché impayé, soit celui 
de février 2023, il a, selon le relevé de la régie, été payé le 7 mars 2023, soit dans le délai 
comminatoire qui avait été imparti aux locataires et qui courait jusqu’au 12 mars 2023 (cf. bordereau 
de la demande, pièces 6, 7 et 9). A la réception des avis comminatoires, l’avocat des locataires a 
en outre pris contact avec la régie, indiquant que ces derniers étaient à jour avec leurs paiements, 
et lui a transmis « un certain nombre de documents censés prouver que ses clients étaient à jour 
dans le paiement des loyers » (cf. demande, allégué n. 27 et 28 ; bordereau de la demande, pièces 
8, 10 et 19), de sorte qu’on ne saurait reprocher aux locataires de n’avoir pas contesté l’avis 
comminatoire et de vouloir tirer profit d’une erreur dans celui-ci à ce stade.

Dans la mesure où les locataires ont présenté des objections sérieuses et documentées 
partiellement par titres, selon lesquelles la comptabilisation des paiements effectués n’était pas 
complète et que, partant, ils auraient payé l’entier des loyers dus avant l’échéance du délai 
comminatoire, l’état de fait ne peut être immédiatement prouvé. Partant, les conditions d’application 
de la procédure du cas clair ne sont pas remplies et la demande de la bailleresse doit être déclarée 
irrecevable. 

Il s’ensuit l’admission du recours. 

3.

3.1. Il n’y a pas lieu de percevoir de frais judiciaires (art. 116 CPC et 130 LJ).

3.2. Compte tenu de l’issue du recours, les dépens de la procédure de recours sont mis à la charge 
de l’intimée qui succombe.

Si l’instance d’appel statue à nouveau, ce qui est le cas en l’espèce, compte tenu de l’admission du 
recours, elle se prononce également sur les frais – exclusivement sur les dépens en l’occurrence – 
de la première instance (art. 318 al. 3 CPC). En l’espèce, les dépens de première instance doivent 
être mis à la charge de la demanderesse qui succombe, les conclusions des défendeurs ayant été 
admises. 

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3.3. Les dépens sont fixés de manière globale (art. 64 al. 1 let. e RJ), compte tenu de la nature, de 
la difficulté et de l’ampleur de la procédure et du travail nécessaire de l’avocat ainsi que de l’intérêt 
et de la situation économiques des parties, mais pour un montant maximal de CHF 3'000.-, hors 
circonstances spéciales non présentes en l'espèce (art. 63 al. 1 et 2 et 64 al. 2 RJ).  

S’agissant des dépens des locataires pour la procédure de première instance, ils sont arrêtés au 
montant de l’indemnité globale de CHF 1'077.-, TVA par CHF 77.- comprise.

Pour la procédure de recours, l’indemnité due par C.________ SA à A.________ et B.________ est 
fixée à CHF 1'077.-, TVA par CHF 77.- comprise.

(dispositif en page suivante)

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la Cour arrête :

I. Le recours est admis.

Partant, la décision de la Présidente du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine 
est réformée et prend la teneur suivante :

1. La requête d’expulsion et d’exécution, déposée le 8 juin 2023 par C.________ SA à 
l’encontre de B.________ et de A.________, est irrecevable.

2 et 3. [supprimés].

4. Les dépens alloués à B.________ et A.________ sont fixés globalement à 
CHF 1'077.- (TVA par CHF 77.- comprise) et sont à la charge de C.________ SA, qui 
supporte ses propres dépens.

5. Il n’est pas perçu de frais judiciaires.

II. Il n’est pas perçu de frais judiciaires pour la procédure de recours.

Les dépens de la procédure de recours dus par C.________ SA à B.________ et A.________ 
sont fixés à CHF 1'077.-, TVA par CHF 77.- comprise.

III. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 19 juillet 2023/say

Le Vice-Président La Greffière-rapporteure