# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2d5be03b-f6ea-5a82-9830-cc425507f2d0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-01-24
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 24.01.2014 BRGE I Nr. 0006/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0006-2014_2014-01-24.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0006/2014 vom 24. Januar 2014 in BEZ 2014 Nr. 31 

Vorliegend war geplant, von einer altrechtlichen Gesamtüberbauung mit 
insgesamt elf Wohnhäusern deren neun abzubrechen und die betreffenden 
Flächen mit neun neuen Gebäuden zu überstellen. Besagte neun 
Liegenschaften standen im Eigentum eines andern Eigentümers als die beiden 

im Bestand verbleibenden Liegenschaften. Deren Eigentümer erhob gegen die 
Bewilligung des Bauvorhabens Rekurs. 

Aus den Erwägungen: 

2. Dem vorliegend zu entscheidenden Streit liegt folgender Sachverhalt zu
Grunde: Am 23. Oktober 1953 erteilte die Baubehörde gestützt auf die Bau- und 
Zonenordnung von 1946 (BauO1946) die Bewilligung für eine 
Gesamtüberbauung mit insgesamt elf Wohnhäusern, teils zu zweien und teils 
zu dreien zusammengebaut (Pol.-Nrn. 36-58, je die geraden Nummern, ohne 
die Nummer 54). Jene Gebäude wurden allesamt mit vier statt nur mit nach 
damaliger Regelbauweise erlaubten drei Vollgeschossen bewilligt; dies u.a. 
gestützt auf Art. 77bis lit. a BauO1946, wonach eine Überschreitung der 
zonengemässen Geschosszahl bewilligt werden konnte, sofern dadurch eine 
städtebaulich und architektonisch bessere Lösung erzielt wurde. Von der 
Bauherrschaft wurde in jener Bewilligung eine öffentlich-rechtliche Anmerkung 
im Grundbuch verlangt, wonach sich der jeweilige Grundeigentümer 
verpflichtet, das Grundstück nicht stärker als nach den mit dem Bauentscheid 
bewilligten Plänen baulich auszunützen. 

Nunmehr sollen sämtliche sich in der Hand der privaten Rekursgegnerin 
befindenden Gebäude, also alle ausser den Gebäuden Pol.-Nrn. 50 und 52, 
abgebrochen und die betreffenden Arealflächen mit neun neuen Gebäuden 
überstellt werden. Von diesen ist das Haus A als Solitär geplant, während die 
übrigen in geschlossener Bauweise erstellt werden sollen (Gebäudekomplexe B 
- D; einer mit zwei Gebäuden und zwei mit drei Gebäuden). Demgegenüber 
bleiben die im Eigentum des Rekurrenten stehenden Gebäude Pol.-Nrn. 50 und 
52 unverändert.  

Sämtliche streitbetroffenen Grundstücke liegen nach der geltenden Bau- 
und Zonenordnung (BZO) in der Wohnzone W 3. Das Haus A ist mit einem 
Erdgeschoss, einem Attikagschoss und vier Obergeschossen geplant und die 
Häuser B - D je mit einem Erdgeschoss, einem Attikageschoss und drei 
Obergeschossen. Die Vorinstanz hat die projektierten Gebäude als Teil einer 
Arealüberbauung bewilligt. (…) 

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3.1 Der Rekurrent macht in der Rekursschrift im Wesentlichen geltend, (…) 
nachdem seine Liegenschaften nicht in das Baugesuch einbezogen worden 
seien und als viergeschossige und damit nach der Regelbauweise 
baurechtswidrige Gebäude bestehen blieben, könne die altrechtliche 
Gesamtüberbauung nicht aufgelöst werden und müsse als solche 
weiterbestehen. Zudem behalte auch die frühere Ausnützungsbeschränkung 
ihre Gültigkeit. 

Nach der Praxis der Rekursinstanz und des Verwaltungsgerichtes behalte 
der im Grundbuch noch immer angemerkte Arealüberbauungsrevers nach wie 
vor seine gesetzliche Grundlage und sei nach wie vor gültig. Bauliche 
Massnahmen verstiessen damit gegen diese Nebenbestimmung, wenn die 
Grundstücke auf dem Areal wesentlich weitergehend ausgenützt würden und 
den damals bewilligten Plänen widersprächen. Gemäss Baubewilligung seien 
die Grundstücke heute mit 5504 m

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 anrechenbarer Geschossfläche überbaut, 

während nunmehr eine Gesamtfläche von rund 8855 m
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 projektiert sei. Gemäss 

Baugesuch betrage die Ausnützungsziffer des Bestandes 73 Prozent. Diese 
dürfe gemäss dem Revers der früheren Baubewilligung nicht überschritten 
werden. Daher sei die Baubewilligung aufzuheben. Diesen Verstoss habe sich 
die private Rekursgegnerin selber zuzuschreiben. Denn hätte sie den 
Rekurrenten mit seinen Grundstücken in die Planung mit einbezogen, hätten 
alle Gebäude abgebrochen werden können und es wäre möglich gewesen, 
gemeinsam eine neue Arealüberbauung nach neuem Recht zu planen, welcher 
der Arealüberbauungsbonus von Art. 8 Abs. 5 BZO zu Gute kommen würde.  

Es sei davon auszugehen, dass die Bestimmung von § 73 Abs. 2 lit. a PBG 
auch hier gelte. Schon die Anordnung und die Lage der einzelnen Gebäude sei 
Gegenstand der damals bewilligten Pläne. Auch die Voraussetzungen von Art. 
77 und 77bis BauO1946 seien damals erfüllt gewesen. Damit sei das 
angefochtene Projekt nicht nur auf Grund der übermässigen Ausnützung nicht 
bewilligungsfähig, sondern auch, weil es nicht das gesamte Areal erfasse. 
Zudem sollten die einzelnen Häuserzeilen auf dem Areal nunmehr quer statt 
längs angeordnet werden. Damit liege eine wesentlich andere Überbauung als 
im Jahre 1953 bewilligt vor. Die gute Lösung, die damals bewilligt worden sei, 
werde nun, da bei beiden Liegenschaften des Rekurrenten inmitten des Areals 
nicht an der neuen Arealüberbauung teilhätten, komplett aufgebrochen und 
ihres Gehaltes entleert. 

Auch sonst sei das Projekt nicht bewilligungsfähig. (…) Dass inmitten eines 
Areals zwei von elf Bauten aus den 1950er-Jahren bestehen blieben und 
rundum Neubauten errichtet werden sollten, könne per se nicht als gute 
Gestaltung und als gute architektonische und städtebauliche Lösung betrachtet 

werden. Eine solche Veränderung, die nicht alle Liegenschaften des Areals 
umfasse, laufe diametral dem Prinzip des besonderen Zusammenhangs 
zwischen den einzelnen Grundstücken einer Arealüberbauung zuwider. Das 
Areal werde auseinander gerissen und bilde keine Einheit mehr. Die 
Liegenschaften des Rekurrenten stünden wie Fremdkörper inmitten des Areals. 
Eine genügende Begründung sei dem angefochtenen Entscheid nicht zu 
entnehmen; vielmehr lasse es die Vorinstanz mit der Formulierung, dass der 
Ersatzneubau mit drei Gebäudezeilen und einem Solitär auf den Bestand 

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reagiere und die bereits bestehende Bautypologie fortführe, sein Bewenden 
haben. Eine derartige Missachtung der erhöhten Anforderungen an 
Arealüberbauungen könne nur zu Aufhebung der angefochtenen Bewilligung 
führen. 

3.2 In der Replik ergänzt der Rekurrent seine Ausführungen im 
Wesentlichen dahingehend, (…) ihm seien die Mitwirkungsrechte gemäss Art. 4 
RPG und das rechtliche Gehör verweigert worden. Vorliegend gehe es um die 
Änderung der planungsrechtlichen Grundlagen der Grundstücke des 
Rekurrenten. Es spotte jeglicher rechtsstaatlicher Grundsätze, wenn dies ohne 
jeden Einbezug des Rekurrenten möglich sei. Der Rekurs sei schon deswegen 
gutzuheissen. Es gebe keinen Grund, das Interesse der privaten Rekurs-
gegnerin gegenüber jenem des Rekurrenten zu privilegieren. Im Gegenteil, die 
Rekursgegnerin habe freiwillig die geltende Überbauungsordnung akzeptiert 
und damit auch den Umstand, dass sie diese nicht ohne das Einverständnis 

und die Mitwirkung des Rekurrenten wieder ändern könne. Andernfalls würde 
dies bei einem Rechtsmittelentscheid zu Gunsten der Rekursgegnerin 
bedeuten, dass diese bauen dürfe, wie sie wolle, der Rekurrent sich jedoch bei 
einer künftigen Bautätigkeit den Bauten der Rekursgegnerin anzupassen habe. 
Eine solche Privilegierung sei im Lichte der bestehenden Arealüberbauung 
nicht gerechtfertigt.   

4.1 Das Planungs- und Baugesetz regelt die Arealüberbauung in den §§ 69 
ff. PBG. Danach kann die Bau- und Zonenordnung in den Bauzonen allgemein, 
zonen- oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Dabei sind Mindest-
arealflächen festzulegen (§ 69 PBG). Die Bestimmungen von § 71 Abs. 1 und 2 
befassen sich mit Gestaltung sowie Ausstattung und Ausrüstung von Bauten, 
Anlagen und Umschwung einer Arealüberbauung. Arealüberbauungen können 
auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als 
Ganzes den Anforderungen genügt (Abs. 3).  

Die Bestimmung von § 72 PBG umschreibt unter dem Randtitel 
«Besondere Bauvorschriften» die kommunalen Legiferierungsmöglichkeiten 
betreffend Arealüberbauungen. § 73 PBG befasst sich mit der «Sicherung» 
(Randtitel) der Arealüberbauung. Nach Abs. 1 setzt die baurechtliche Bewilli-
gung einer Arealüberbauung eine vollständige Baueingabe voraus. Nach Abs. 2 
sind mit der baurechtlichen Bewilligung Nebenbestimmungen zu verbinden, 
dass während des Bestandes der bewilligten Überbauung das Areal weder 
stärker ausgenützt noch wesentlich anders als nach den bewilligten Plänen 
überbaut wird (lit. a) und dass die Freiflächen und sonstigen Umgebungs-
anlagen sowie die Ausstattungen und Ausrüstungen dem plangemässen Zweck 
erhalten bleiben (lit. b).  

Die Stadt Zürich hat die Arealüberbauung in Art. 8 BZO geregelt. Danach 
sind Arealüberbauungen in allen Wohnzonen, ausgenommen der Zone W2b, 
sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten zulässig (Abs. 
1). Die Arealfläche muss mindestens 6000 m

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 betragen (Abs. 2). Innerhalb der 

Arealüberbauung gelten für die Grenz- und Gebäudeabstände die kantonalen 
Abstandsvorschriften. Gegenüber Grundstücken und Gebäuden ausserhalb der 
Arealüberbauung sind die zonengemässen Abstände einzuhalten (Abs. 3). Die 

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zonengemässe Vollgeschosszahl darf in den zweigeschossigen Wohnzonen 
auf drei und in den übrigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die 
maximale Gebäudehöhe beträgt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m 
und in den übrigen Zonen 25 m (Abs. 4). Schliesslich regelt Abs. 5 die 
Berechnung der für Arealüberbauungen geltenden Ausnützungsziffer.  

Sinn und Zweck der Arealüberbauung ist es, im Gegenzug zur Gewährung 
einer im privaten Interesse liegenden erhöhten baulichen Ausnützung eine im 
öffentlichen Interesse liegende bessere Überbauungsqualität zu erzielen. 

4.2 Die Vorinstanz hat die projektierten Gebäude wie gesagt als Teil einer 
Arealüberbauung bewilligt. Mithin lässt sich fragen, ob eine Änderung der 
bestehenden Gesamtüberbauung oder aber eine neue Arealüberbauung unter 
Einbezug zweier Altbauten vorliegt. Der alte Bestand soll bis auf zwei Gebäude 
beseitigt und durch neun neue Gebäude ersetzt werden. Alt und Neu stehen 
somit im Verhältnis von zwei zu neun, oder, wenn nicht von den einzelnen 
Gebäuden, sondern von den Gebäudekomplexen ausgegangen wird, von eins 
zu vier. Die neuen Gebäude weisen, da 60 Jahre jünger, eine andere 
Gestaltung auf, und sie sollen zudem auch gänzlich anders angeordnet werden, 
indem die bisherige Hofbildung durch eine Parallelstellung der Gebäude ersetzt 
wird. Mit diesen baulichen Massnahmen geht die Identität der bisherigen 
Überbauung offenkundig zur Gänze verloren. Dementsprechend ist nicht von 
der Änderung einer bestehenden Gesamtüberbauung auszugehen, wie dies die 
Vorinstanz zu Grunde zu legen scheint, sondern von einer neuen 
Arealüberbauung unter Einbezug von zwei Altbauten. Arealüberbauungen 
können auch bereits überbaute Grundstücke umfassen (§ 71 Abs. 3 PBG). 
Dass überbaute Grundstücke in eine Arealüberbauung einbezogen werden, die 
schon zuvor Teil einer im Übrigen zur Beseitigung vorgesehenen Arealüber-
bauung waren, wird weder vom Wortlaut noch von Sinn und Zweck der 
Bestimmung von § 71 Abs. 3 PBG ausgeschlossen. Insoweit steht dem 
angefochtenen Projekt nichts entgegen.   

4.3 Der Rekurrent rügt die Verletzung «formeller Verfahrensrechte». 
Ausgangslage ist, dass nicht der Rekurrent, wohl aber seine Liegenschaften an 
der neuen Arealüberbauung partizipieren. Weder wurde die Zustimmung des 
Rekurrenten zum Bauvorhaben eingeholt, noch ist er (Mit-)Baugesuchsteller. 
Seine Grundstücke sind im Rubrum der Baubewilligung nicht aufgeführt, und im 
Mitteilungssatz des Baurechtsentscheides figuriert er als Dritter gemäss § 315 
PBG, der den baurechtlichen Entscheid verlangt hat. Seiner Sachdarstellung 
zufolge bemühte er sich um ein gemeinsames Vorgehen mit der privaten 
Rekursgegnerin und waren Ansätze hierzu vorhanden, die dann allerdings – 
aus welchen Gründen auch immer – nicht von Erfolg gekrönt wurden. 

4.3.1 Zunächst ist festzustellen, dass sich aus den Bestimmungen über 
das baurechtliche Verfahren (§§ 309 ff. PBG und Bauverfahrensverordnung 
[BVV]) für Fälle wie den vorliegenden kein Zustimmungserfordernis ergibt. 
Namentlich entfällt die Anwendbarkeit der – ohnehin nur eine Ordnungs-
vorschrift bildenden – Bestimmung von § 310 Abs. 3 PBG in Verbindung mit § 5 
lit. m BVV, welche Vorschriften ein Zustimmungserfordernis von am Bau-
grundstück zivilrechtlich (Mit-)Berechtigten zur Einreichung einer Baueingabe 

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statuieren, ist doch die private Rekursgegnerin über ihre Grundstücke 
zivilrechtlich alleinverfügungsberechtigt. Im Übrigen wird vom Rekurrenten zu 
Recht auch nicht etwa geltend gemacht, dass die Neuüberbauung die 
verbleibende Ausnützung auf seinen Grundstücken schmälere. Wäre dies 
anders, hätte es selbstverständlich einer Ausnützungsübertragung und damit 
der Mitwirkung des Rekurrenten bedurft.  

4.3.2 Die Berufung des Rekurrenten auf Art. 4 des Raumplanungsgesetzes 
(RPG) geht fehl. Nach Abs. 2 dieser Bestimmung sorgen die mit den 
Planungsaufgaben betrauten Behörden dafür, dass die Bevölkerung bei 
Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann. Vorliegend geht es indes nicht 
um einen Akt der Planung (und der Nachbar ist auch nicht «die Bevölkerung»), 
sondern um die Ersetzung einer alten durch eine neue Arealüberbauung unter 
Beibehaltung von zwei Gebäuden, was Gegenstand einzig eines baurechtlichen 
Verfahrens ist.  

Anders als etwa beim Gestaltungsplan (§§ 83 ff. PBG) werden bei der 
Arealüberbauung die bau- und planungsrechtlichen Grundlagen nicht geändert, 
sondern es ergeben sich diese unverändert aus der Grundordnung gemäss 
Bau- und Zonenordnung, woran auch nichts ändert, dass die Arealüberbauung 
begrifflich von der «Regelbauweise» unterschieden wird. Insoweit liegt keine 
der Allgemeinverbindlicherklärung eines privaten Gestaltungsplans (§ 85 Abs. 2 
PBG) vergleichbare Situation vor.  

Zwar dürfen durch die Allgemeinverbindlicherklärung eines privaten Ge-
staltungsplans keine schutzwürdigen Interessen der andern Grundeigentümer 
verletzt werden. Indes wäre, würde vorliegend eine Analogie zu dieser 
Einschränkung angenommen, sogleich festzustellen, dass mit der geplanten 
Arealüberbauung unter Belassung der rekurrentischen Gebäude dieses Verbot 
nicht tangiert wird; dies nach Massgabe folgender Erwägungen:  

Der Nachteil, dass die rekurrentischen Gebäude zufolge Über-
geschossigkeit widerrechtlich werden, entstünde nur dann, wenn auf den 
übrigen Arealgrundstücken nach der Regelbauweise gebaut würde, weil die 
rekurrentischen Grundstücke alsdann schon wegen ihrer zu geringen Fläche 
(1540 m

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) selbständig keine Arealüberbauung mehr bilden könnten. Indes 

werden die übrigen Arealgrundstücke gerade nicht nach der Regelbauweise 
überbaut. Eben deswegen, weil die rekurrentischen Gebäude mit der Regel-
bauweise auf den übrigen Arealgrundstücken widerrechtlich würden, wäre dies 
baurechtlich denn auch klar unzulässig, und zwar auch dann, wenn der 
Rekurrent dem zustimmte, dürfen doch bauliche Massnahmen selbstredend 
keine Baurechtswidrigkeit zur Folge haben.  

Die Gebäude des Rekurrenten werden auch nach der Realisierung des 
angefochtenen Projekts Teil einer ausnützungsmässig privilegierten Arealüber-
bauung bilden. Dementsprechend werden sie auch dannzumal unter 
Inanspruchnahme des Arealüberbauungsbonus ersetzt werden können. Die 
Einschränkung, dass eine Neuüberbauung der rekurrentischen Grundstücke 
den strengeren Gestaltungsanforderungen von § 71 Abs. 2 PBG genügen 
muss, besteht bereits heute. Auch die der Arealüberbauung eigene Form der 

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Ausnützungsberechnung greift schon heute Platz, und das Areal wurde bereits 
bisher mit einem Arealüberbauungsrevers – dem einschränkenderen 
altrechtlichen aus dem Jahre 1953 – erfasst. Mit der angefochtenen Baube-
willigung ändern oder verschlechtern sich die in Betracht stehenden Rechts-
verhältnisse für den Rekurrenten demnach nicht.   

Auch faktisch werden durch den Alleingang der privaten Rekursgegnerin 
die baulichen Möglichkeiten des Rekurrenten – in Frage stehen insbesondere 
die gestalterischen Möglichkeiten – nicht geringer, indem der Rekurrent nun 
seinerseits im Alleingang projektieren kann. Wie sich nachfolgend ergeben wird, 
können sehr unterschiedliche Architekturen innerhalb derselben Areal-
überbauung als mit den Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG vereinbar 
betrachtet werden. Schliesslich erfährt die Umgebung der rekurrentischen 
Grundstücke baulich eine Aufwertung; die zu beseitigenden Gebäude wirken 
eher etwas heruntergekommen.   

Ob eine gemeinsame Lösung für den Rekurrenten wirtschaftlich vorteil-
hafter gewesen wäre, ist baurechtlich zur Gänze unerheblich.  

Der Alleingang der privaten Rekursgegnerin bzw. die ohne Anhörung, 
Zustimmung oder Mitwirkung des Rekurrenten erfolgte Erteilung der 
Baubewilligung führt somit nicht zu einer Verletzung schutzwürdiger Interessen 
des Rekurrenten. Daran ändert auch nichts, dass die Bautätigkeit mit 
Immissionen zu Lasten der rekurrentischen Grundstücke verbunden sein wird, 
sind doch solche Einwirkungen üblich. Immissionen aus Bautätigkeit auszu-
schliessen ist nicht ein Zweck der Arealüberbauung.   

4.3.3 Anders wäre die Sache wohl dann einzustufen, wenn ein überbautes 
oder nicht überbautes Grundstück eines Dritten erstmals in eine projektierte 
oder bestehende Arealüberbauung mit einbezogen würde. Eine Bauherrschaft 
könnte kaum das an ihr Areal anstossende Grundstück eines Dritten, etwa zur 
Beschaffung der erforderlichen Arealfläche, ohne dessen Zustimmung 
rechtswirksam in eine geplante Arealüberbauung einbeziehen. Denn das zuvor 
noch für sich überbaubare Drittgrundstück wäre damit erstmals Teil einer 
Arealüberbauung, und es gälten für das Grundstück gegenüber der 
Regelbauweise geänderte und teils strengere baurechtliche Vorgaben. Mithin 
müsste der Dritte als (Mit-)Baugesuchsteller an der Baueingabe partizipieren, 
auch wenn auf seinem Grundstück keinerlei bauliche oder nutzungsmässige 
Massnahmen erfolgten. Dementsprechend wäre bei fehlender Mitwirkung des 
Dritten das Projekt materiellrechtlich ohne dessen Grundstück zu beurteilen, 
woran es alsdann scheitern könnte; in der fehlenden Mitwirkung wäre wohl 
kaum eine bloss zivilrechtliche und damit für die Baubehörde unbeachtliche 

Angelegenheit zu erblicken (§ 317 PBG). Eine Grundlage für einen behördlich 
angeordneten Einbezug von Drittgrundstücken in Arealüberbauungen kennt das 
Gesetz nicht.   

Hier liegen die Dinge anders, indem die rekurrentischen Grundstücke 
bereits Teil einer Arealüberbauung bilden, woran offenkundig auch nichts 
ändert, dass der bauliche Bestand rund um die rekurrentischen Grundstücke 
ersetzt wird. Mit der angefochtenen Baubewilligung verschlechtern sich die 

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rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse für den Rekurrenten wie gesagt 
nicht. Nur die private Rekursgegnerin hat sich Einschränkungen zu unterziehen, 
indem ihr die Regelbauweise verwehrt ist, weil damit die rekurrentischen 
Gebäude baurechtswidrig würden. Dass die Gesamtwirkung der Areal-
überbauung unter Einbezug der rekurrentischen Gebäude zu beurteilen ist, 
bildet keinen Eingriff in schutzwürdige Interessen des Rekurrenten, sondern 
einzig eine materiellrechtliche Hürde für die private Rekursgegnerin. 

4.4 Dass die geplante Neuüberbauung im Verein mit dem verbleibenden 
Bestand auf den rekurrentischen Grundstücken allein das geltende Recht 
einzuhalten hat, ergibt sich schon daraus, dass nach dem Gesagten insgesamt 
eine neue Arealüberbauung vorliegt. Der Baubewilligung von 1953 zu Grunde 
liegende Vorschriften und der gemäss jener Bewilligung im Grundbuch 
angemerkte Gesamtüberbauungsrevers, dem nunmehr jede Grundlage fehlt, 
spielen keine Rolle mehr. Dass die Anmerkung bislang offenbar nicht gelöscht 

wurde, ist unerheblich, hat sie doch bloss deklaratorische Bedeutung (vgl. RB 
1989 Nr. 71). Zu bemerken bleibt, dass die Nichtlöschung rechtlich keinen Sinn 
ergibt. Geltung hat nunmehr der neue Arealüberbauungsrevers gemäss 
Dispositiv-Ziffern II.B.1.b und II.B.5 des angefochtenen Entscheides. Die 
Anforderungen an die Grundstücksmindestfläche sind unstrittig erfüllt. Demnach 
ist nur mehr zu prüfen, ob die aus alten und neuen Teilen zusammengesetzte 
Arealüberbauung die Vorschrift von § 71 Abs. 1 und 2 PBG einhält.   

4.4.1 Diese Vorschrift lautet: Die Bauten und Anlagen sowie deren 
Umschwung müssen besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet 
und ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende 
Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und 
landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer 
Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der 
Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und Ent-
sorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2).  

Besagte Vorschrift enthält mit Abs. 2 einen – nicht abschliessenden – 
Kriterienkatalog. Soweit unmittelbar auf die Generalklausel von § 72 Abs. 1 
PBG abzustellen ist, müssen besondere, dem Überbauungsganzen dienende 
und damit arealüberbauungstypische Gestaltungsleistungen vorliegen, damit 
von einer besonders guten Gestaltung gesprochen werden kann. (…) 

4.4.3 Wie vorstehend bereits angesprochen, zeichnet sich die bisherige 
Arealüberbauung unter anderem durch eine Hofsituation aus, wobei die 
rekurrentischen Gebäude den südöstlichen Abschluss und drei weitere 
zusammengebaute Gebäude den übrigen Abschluss des Hofes bilden. Das-

jenige entlang der Strasse ist das längste Gebäude, das dergestalt den Hof 
gegen die Strasse hin weitgehend abschliesst. Südöstlich der rekurrentischen 
Gebäude, also ausserhalb der Hofsituation, steht entlang der Strasse ein 
weiteres zur heutigen Arealüberbauung gehörendes zusammengebautes 
Gebäude.  

Dieses soll durch das Solitärgebäude Haus A ersetzt werden, das 
gegenüber dem Bestand von der Strasse weggerückt wird und nicht mehr einen 

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länglichen, sondern einen – vergleichsweise – quadratischen, in sich 
geschlossenen Grundriss und insgesamt sechs Geschosse (Erdgeschosse, vier 
Obergeschosse, Attikagschoss) aufweist. Die Gebäude nordwestlich der 
rekurrentischen Gebäuden (B - D) bilden keinen Hof mehr, sondern sollen zu 
diesen mehr oder minder parallel gestellt werden. Sie sind mit je einem 
Erdgeschoss, drei Obergeschossen und einem Attikageschoss und jeweils der 
gleichen, hier nicht im Einzelnen wiederzugebenden Fassadengestaltung 
geplant, während das Haus A eine sich davon abhebende, eigene 
Fassadengestaltung aufweisen soll. Wesentliches Merkmal der Aussenraum-
gestaltung bildet eine das ganze Areal säumende, markante Baumreihe entlang 
der Strasse.   

Indem die Baukörper B bis D parallel zum Bestand, also zu den Gebäuden 
des Rekurrenten gestellt werden, trägt dies unbesehen der architektonisch-
gestalterischen Verschiedenheiten von Alt und Neu erheblich zur Einbindung 

des Bestandes in die Überbauung bei. Hierin ist eine besondere, auf das 
Überbauungsganze ausgerichtete Gestaltungsleistungen zu erkennen; bei einer 
Überbauung nach der Regelbauweise wäre solches kaum zu verlangen. Mit 
den Abknickungen der Grundrisse der Gebäude B, C und D wird eine 
«Verfeinerung» dieser Baukörper geschaffen, die zu einer erhöhten Bezug-
nahme zu den wesentlich weniger voluminösen rekurrentischen Gebäuden 
führt. Auch dies ist als besondere Gestaltungsleistung anzuerkennen. Als 
solche bleibt schliesslich auch die zurückhaltende, auf den Bestand abge-
stimmte Gesamthöhe der Gebäude B, C und D zu erwähnen.   

Wird alsdann mit dem Baukörper und der Fassadengestaltung des Hauses 
A ein verstärkter Bezug zum Gebäude Pol.-Nr. 60 auf dem südöstlich an das 
Areal anschliessenden Grundstück Kat.-Nr. 1 geschaffen, wird damit erreicht, 
dass die bestehenden Gebäude des Rekurrenten nicht – zufolge einer allzu 
ausgeprägten gestalterischen Geschlossenheit der Arealneubauten in sich – in 
ihrer Erscheinung isoliert werden.  

Wie gut die Aufgabe geglückt ist, gleichsam rund um die rekurrentischen 
Gebäude herum eine diese zu einem Teil des Ganzen machende 
Gesamtüberbauung zu schaffen, zeigt die Visualisierung der Gesamtansichten 
Ost und West, die eine in sich austarierte Abfolge von Baukörpern erkennen 
lässt. Daran ändert auch nichts, dass die Gebäude des Rekurrenten aus einer 
andern Zeit stammen und daher einen gänzlich andern architektonischen 
Ausdruck aufweisen. Lässt das Gesetz es zu, dass auch bereits überbaute 
Grundstücke in eine Arealüberbauung aufgenommen werden, können hieraus 
resultierende Unterschiede nicht per se als unzulässig betrachtet werden. 
Entscheidend ist vielmehr, dass die Neuüberbauung insgesamt so angelegt ist, 

dass der durch die Neubauten gebildete Überbauungszusammenhang klar 
erkennbar in Erscheinung tritt und die Altbauten gut in diesen integriert werden, 
was hier vollumfänglich der Fall ist.  

Damit ist dem Projekt eine arealüberbauungswürdige besonders gute 
Gestaltung zu attestieren. (…) 

5.1 Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.