# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4baefba9-9d37-58bc-86bd-58f033daed52
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 05.12.2022 2022.DIJ.4402
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2022-DIJ-4402_2022-12-05.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2022.DIJ.4402  

Beschwerdeentscheid vom 05. Dezember 2022 

 Handänderungssteuer: Selbstgenutzes Wohneigentum 

Die ausschliessliche Wohnnutzung gemäss Art. 11b Abs. 1 HG schliesst jede andere Art der Nutzung des 

Grundstücks aus (E. 5.1). Nach Art. 117 Abs. 2 HRegV ist bei einer im Handelsregister eingetragenen 

Rechtsdomiziladresse ohne c/o-Adresse davon auszugehen, dass die Gesellschaft dort über ein Lokal ver-

fügt, welches den Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit bildet und wo ihr Mitteilungen aller Art zugestellt 

werden können. Folglich mussten die Beschwerdeführenden zumindest die Post für die X.____SA und die 

Y.___ SA an ihrer Wohnadresse entgegennehmen, was als geschäftliche Nutzung des Grundstücks zu wer-

ten ist (E. 5.2). 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel  

L’utilisation exclusive à des fins d’habitation conformément à l’article 11b, alinéa 1 LIMu exclut toute autre 

forme d’utilisation de l’immeuble (c. 5.1). Selon l’article 117, alinéa 2 ORC, dans le cas d’une adresse de 

domicile indiquée au registre du commerce sans adresse de domiciliation, on peut partir du principe que la 

société dispose à cette adresse d’un local qui constitue le centre de son activité administrative et où des 

communications de toute nature peuvent lui être adressées. Par conséquent, les personnes recourantes 

devaient au moins recevoir le courrier pour X.____SA et Y.___ SA à l’adresse de leur domicile, ce qui doit 

être considéré comme un usage professionnel de l’immeuble (c. 5.2). 

 

 

 

 
 

 

 

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Sachverhalt 

 

A. 

A.____________ und B.______________ erwarben mit Kaufvertrag vom 3. Juni 2019 das Grundstück 

C.____ Gbbl. Nr. 1000 als einfache Gesellschaft zu Gesamteigentum. Zusammen mit der Grundbuchan-

meldung stellten sie ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit 

Verfügung vom 27. September 2019 veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungssteuer in der Höhe 

von Fr. 8'550.– und stundete die Steuer für die Dauer von drei Jahren ab Datum des Grundstückserwerbs. 

Gleichzeitig errichtete das Grundbuchamt ein gesetzliches Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetra-

gen wurde. 

 

B. 

Am 1. Juni 2022 reichten A.____________ und B.______________ dem Grundbuchamt das Formular zum 

Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie die Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnerge-

meinde C.____ vom 30. Mai 2022 ein. 

Mit Schreiben vom 21. Juni 2022 gewährte das Grundbuchamt A.____________ und B.______________ 

das rechtliche Gehör bezüglich zwei an der Wohnadresse gemeldeten Aktiengesellschaften. 

A.____________ und B.______________ machten davon mit Brief vom 22. Juni 2022 Gebrauch. 

Mit Verfügungen vom 27. Juni 2022 wies das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefrei-

ung ab und hob die Stundungsverfügung vom 27. September 2019 auf. Gleichzeitig verfügte das Grund-

buchamt die Bezahlung der Handänderungssteuer von Fr. 8'550.– zuzüglich Zins und Gebühren unter 

solidarischer Haftung. 

C. 

Gegen die Verfügungen vom 27. Juni 2022 erheben A.____________ und B.______________ am 29. Juni 

2022 (Postaufgabe am 30. Juni 2022) Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Sie be-

antragen sinngemäss die Aufhebung der angefochtenen Verfügungen. 

In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 26. Juli 2022 beantragt das Grundbuchamt die Abweisung der 

Beschwerde und die Bestätigung der angefochtenen Verfügungen. 

Die Beschwerdeführenden reichten am 26. August 2022 Bemerkungen zur Beschwerdevernehmlassung 

des Grundbuchamts ein. 

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein-

gegangen. 

 
 

 

 

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Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG; 

BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 

23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen 

der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwen-

dung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit 

für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die Verfügungen des Grundbuchamts vom 

27. Juni 2022 zuständig. 

1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-

men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die an 

sie adressierten Verfügungen beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt.  

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrich-

ten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der 

steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 

und 17 Abs. 1 HG).  

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuch-

anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück 

als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb 

des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 

HG).  

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als 

Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, per-

sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Haupt-

wohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn 

diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grund-

stückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen 

Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge-

fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG 

erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind 

 
 

 

 

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die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträg-

liche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraus-

setzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf 

(Art. 17a Abs. 3 HG).  

3. 

Angefochten sind vorliegend die Verfügungen des Grundbuchamts vom 27. Juni 2022. Darin setzt das 

Grundbuchamt die Stundungsverfügung vom 27. September 2019 ausser Kraft. Gleichzeitig legt es den 

Beschwerdeführenden die bisher gestundete Handänderungssteuer zur Bezahlung auf. Als Begründung 

führt das Grundbuchamt aus, dass für das Grundstück C.____ Gbbl. Nr. 1000 keine ausschliessliche 

Wohnnutzung im Sinne von Art. 11b HG vorliege, weil an der Grundstücksadresse zwei Aktiengesellschaf-

ten gemeldet seien. Folglich seien die Voraussetzungen zur Gewährung der nachträglichen Steuerbefrei-

ung nicht erfüllt. 

4. 

Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass im Handelsregister die Adresse des Grundstücks 

C.____ Gbbl. Nr. 1000, D.____-rain 10 in 2000 C.____, als Domiziladresse zweier Aktiengesellschaften 

(X.____SA CHE-100.100.100 und Y.___ SA CHE-100.100.200) gemeldet ist. A.____________ ist bei bei-

den Aktiengesellschaften Mitglied des Verwaltungsrats und einzelzeichnungsberechtigt. 

Die Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, dass sie das Grundstück C.____ Gbbl. Nr. 1000 

ausschliesslich selbst bewohnen. Von der X.____SA und Y.___ SA befinde sich nichts auf dem Grund-

stück, weder Büroräumlichkeiten noch Dokumente. Die beiden Aktiengesellschaften seien lediglich am 

Briefkasten abgeschrieben. 

5. 

5.1 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der 

Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden, wenn aufgrund der weiteren Auslegungselemente trif-

tige Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt (zur Aus-

legungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 E. 3.3; 2013 S. 173 E. 4.3; 2012 S. 401 E. 3.3; 2011 S. 183 

E. 4.3.1 je mit Hinweisen). 

Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 

1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. 

Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununter-

brochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen».  

Aus Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG geht klar hervor, dass als Voraussetzung für eine nachträgliche Steu-

erbefreiung im Sinne von Art. 11a HG das Grundstück während mindestens zweier Jahre ausschliesslich 

zum Wohnzweck genutzt werden muss. Gemäss dem Gesetzeswortlaut ist eine Steuerbefreiung somit 

ausgeschlossen, wenn die Liegenschaft etwas Anderem als dem Wohnzweck der Erwerberin oder des 

Erwerbers dient. 

 
 

 

 

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Nichts Anderes ist auch dem Vortrag der vorbereitenden Kommission des Grossen Rates vom 4. März 

2013 zu entnehmen. Aus diesem geht hervor, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grund-

stück als Wohneigentum selber nutzen muss. Wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird und die 

Erwerberin oder der Erwerber Teile davon vermietet (unabhängig ob Wohn- oder Geschäftsräume), liegt 

keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. Dasselbe gilt auch, wenn die Erwerberin oder der Erwerber 

die Geschäftsräume in der Liegenschaft selber nutzt (Vortrag, Bemerkungen zu Art. 11b, S. 5). 

5.2 Aufgrund von Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007 (HRegV; 

SR 221.411) ist bei einer im Handelsregister eingetragenen Rechtsdomiziladresse ohne c/o-Adresse da-

von auszugehen, dass die Gesellschaft dort über ein Lokal verfügt, welches den Mittelpunkt ihrer admi-

nistrativen Tätigkeit bildet (wo sich die Büros der Verwaltung befinden) und wo ihr Mitteilungen aller Art 

zugestellt werden können (CLEMENS MEISTERHANS/MICHAEL GWELESSIANI, Praxiskommentar zur Handels-

registerverordnung, 4. Aufl. 2021, Art. 117 N 496). An der im Handelsregister eingetragenen Adresse am 

D.____rain 10 in 2000 C.____ müssen die Beschwerdeführenden mindestens die Post für die beiden Ak-

tiengesellschaften entgegennehmen. So sind die X.____SA und der Y.___ SA auch am Briefkasten des 

Grundstücks angeschrieben. Das Entgegennehmen von Post entspricht einer – wenn auch nur geringen 

– Geschäftstätigkeit auf dem strittigen Grundstück. 

Die DIJ kommt vorliegend zum Schluss, dass aufgrund der Deckungsgleichheit zwischen der im Handels-

register eingetragenen Domiziladresse der X.____SA und der Y.___ SA und dem erworbenen Grundstück, 

letzteres nicht ausschliesslich als Hauptwohnsitz genutzt wird. Damit sind die Voraussetzungen von Art. 

11b Abs. 1 HG nicht erfüllt. Eine nachträgliche Steuerbefreiung ist somit nicht möglich und das Grund-

buchamt hat zu Recht die Stundungsverfügung aufgehoben. Die Beschwerdeführenden sind verpflichtet, 

die gestundete Handänderungssteuer von Fr. 8'550.– zuzüglich Zinsen seit der Grundbuchanmeldung und 

Gebühren zu bezahlen. 

4. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrenskos-

ten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung 

vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf 

Fr. 2'000.– festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

A.____________ und B.______________ haben dem veranlagenden Grundbuchamt die auf den Erwerb 

des Grundstücks C.____ Gbbl. Nr. 1000 entfallende Handänderungssteuer von Fr. 8'550.– zuzüglich 3% 

 
 

 

 

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Zins seit der Grundbuchanmeldung zu bezahlen. Das bestehende Grundpfandrecht wird nach der Bezah-

lung der Handänderungssteuer gelöscht. 

 

3. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 

Fr. 2'000.- werden A.____________ und B.______________ unter solidarischer Haftung zur Bezahlung 

auferlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

 

4. 

Es werden keine Parteikosten gesprochen.