# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88fb54d5-4793-5e7b-ac6a-48718ffa9ad5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.12.2014 C/5244/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-5244-2012_2014-12-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.12.2014. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/5244/2012 ACJC/1556/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 17 DECEMBRE 2014 

 

Entre 

A______, sise ______ Zurich, représentée par l'agence immobilière B______, chemin 
______ Genève , appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 
juin 2013, comparant par Me Jean-Marc Siegrist, avocat, quai des Bergues 23, 1201 
Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 

et 

Monsieur C______, domicilié avenue D______, Genève, intimé, représenté par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle il fait élection de domicile. 

 

- 2/22 - 
 

C/5244/2012 

EN FAIT 

A. Par jugement du 20 juin 2013, communiqué aux parties le 27 juin 2013, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a fixé à 13'224 fr. par an, pro-
visions pour chauffage et eau chaude non comprises, dès le 1er octobre 2012, le 
loyer de l'appartement de quatre pièces loué par C______ au 4ème étage de 
l'immeuble sis avenue D______ à Genève. Il a débouté A______ de toutes autres 
conclusions, dit que la procédure était gratuite et a indiqué les voies de droit.  

Ce faisant, les premiers juges ont constaté la nullité des avis officiels de majora-
tion de loyer ou d'autres prétentions du bailleur notifiées le 10 février 2012 par 
A______ (ci-après : l'appelante ou la bailleresse) à C______ (ci-après : l'intimé ou 
le locataire) dans le but de lui facturer désormais un certain nombre de frais 
accessoires de manière séparée du loyer. 

En substance, ils ont considéré que les avis officiels ne répondaient pas aux exi-
gences de la loi et de la jurisprudence en matière de motivation des nouvelles pré-
tentions du bailleur. Dès lors que les raisons pour lesquelles la bailleresse souhai-
tait facturer les frais accessoires de manière séparée, soit sa volonté de disposer 
d'une gestion comptable et financière uniforme de son parc immobilier dans toute 
la Suisse, l'incitation du locataire à faire des économies et l'amélioration des ser-
vices fournis aux locataires, ne figuraient que dans une lettre d'accompagnement 
des avis officiels et que ceux-ci ne renvoyaient pas expressément audit courrier, 
les dispositions de l'art. 19 OBLF n'étaient pas respectées. 

Le Tribunal a encore estimé que la méthode choisie par la bailleresse pour notifier 
ses nouvelles prétentions, soit la notification simultanée d'une première formule 
officielle pour signifier la baisse du loyer en raison de la baisse du taux hypo-
thécaire, d'une formule officielle supplémentaire pour chaque poste de frais acces-
soires ainsi que, pour finir, d’une formule officielle "récapitulative" indiquant la 
totalité des nouveaux frais accessoires facturés séparément ainsi que la baisse de 
loyer totale correspondante, ne permettait pas au locataire de comprendre le sens 
des nouvelles prétentions du bailleur et ne répondait ainsi pas aux exigences de 
clarté posées par la loi et la jurisprudence. Selon les premiers juges, les 
explications fournies par la bailleresse dans son courrier d'accompagnement ne 
faisaient qu'ajouter à la confusion. 

Le Tribunal a également retenu que la clé de répartition des nouveaux frais acces-
soires entre les locataires, fondée sur la surface des logements, était inéquitable.  

Il a de plus considéré que le montant des frais accessoires était sous-évalué et dis-
simulait une augmentation de loyer déguisée, dès lors que la baisse de loyer cor-
respondant à la facturation séparée des frais accessoires était insuffisante. 

- 3/22 - 
 

C/5244/2012 

En ce qui concerne l'un des postes de frais accessoires que la bailleresse entendait 
facturer séparément au locataire, soit le poste "nettoyage graffitis/tags", le 
Tribunal a estimé qu'il s'agissait de frais d'entretien de l'immeuble à la charge du 
bailleur qui ne pouvaient pas être facturés séparément au titre de frais accessoires. 

Enfin, en ce qui concerne le poste "exploitation installation sanitaire/canalisation", 
le Tribunal a considéré que la bailleresse n'avait pas établi en quoi il consistait, la 
seule pièce produite à cet égard étant une facture pour des travaux relevant de l'en-
tretien.  

Le locataire n'ayant pas contesté le premier avis officiel, qui répercutait la baisse 
du taux hypothécaire sur son loyer, le Tribunal a fixé le nouveau loyer au montant 
indiqué dans ledit avis. 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice en date du 29 août 2013, 
A______ forme appel de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut 
à ce que la Cour dise et prononce que les avis officiels de majoration de loyer et 
d'autres modifications du bail notifiés à C______ le 10 février 2012 ne sont pas 
abusifs, partant, que les propositions qu'ils comportent sont licites et constituent 
un avenant au bail des parties, et à ce que son loyer annuel soit fixé à 8'988 fr. dès 
le 1er octobre 2012, avec des provisions pour chauffage et eau chaude de 1'860 fr. 
et de frais accessoires de 4'236 fr. correspondant aux dépenses suivantes : 

- exploitation système de retransmission de données (TV, audio, internet, té-
léphone, etc.);  

- exploitation ascenseur; 

- exploitation installation sanitaire/canalisation; 

- nettoyage graffitis/tags; 

- exploitation système sécurité incendie/autres dégâts; 

-  eau, y compris location de compteurs d’eau, taxe d’épuration des eaux usées 
et bornes hydratantes;  

- électricité des installations, éclairages et surface/locaux communs, y com-
pris les taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité; 

- produits et matériels de conciergerie; 

- conciergerie (salaire, charges sociales, assurances, impôt à la source, télé-
phone/frais d'entreprise de conciergerie); 

- honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes de 
frais accessoires.  

- 4/22 - 
 

C/5244/2012 

Elle conclut également à ce qu'il soit dit que l'intimé doit régler ces nouveaux frais 
accessoires par acomptes mensuels payables d'avance et à ce qu'il soit débouté de 
toutes autres ou contraires conclusions. 

Elle soutient que c'est à tort que le Tribunal a prononcé la nullité des avis officiels. 

Elle fait valoir que c'est par erreur que les premiers juges ont estimé que les douze 
avis officiels litigieux notifiés à l'intimé ne répondaient pas aux exigences de la loi 
et de la jurisprudence en matière de motivation des nouvelles prétentions du bail-
leur. 

S'agissant du montant des acomptes, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir re-
tenu que certains postes de frais étaient sous-évalués, induisant par là une hausse 
déguisée de loyer. 

Elle conteste également que la clé de répartition des frais accessoires entre les lo-
cataires, fondée, pour l'ensemble des postes, sur la surface des appartements, soit 
inéquitable. 

En ce qui concerne les postes "exploitation installation sanitaire/canalisation et 
"nettoyage graffitis/tags", l'appelante soutient qu'il s'agit bien de frais d'exploita-
tion pouvant être facturés séparément au titre de frais accessoires. 

b. Par une écriture déposée au greffe de la Cour de justice le 30 septembre 2013, 
l'intimé a conclu au rejet de l'appel et au déboutement de l'appelante de toutes ses 
conclusions. 

c. Les parties ont été informées de la mise en délibération de la cause par une 
communication de la Cour du 9 octobre 2013, la bailleresse n'ayant pas fait usage 
de son droit de réplique. 

C. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 

a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 
appartement de quatre pièces au 4ème étage de l'immeuble sis avenue D______, à 
Genève. 

b. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 15'564 fr., 
dès le 1er octobre 2000. 

c. A______ est une fondation ayant pour but de promouvoir la prévoyance 
professionnelle en offrant à ses membres, domiciliés dans toute la Suisse, la 
possibilité d'investir collectivement leurs capitaux, principalement dans des biens 
immobiliers. Elle est propriétaire de nombreux bâtiments dans toute la Suisse, 
dont huit immeubles d'habitation à Genève. 

- 5/22 - 
 

C/5244/2012 

La facturation séparée des frais accessoires, telle que voulue par la fondation, est 
déjà en place dans l'ensemble de son parc immobilier, à l'exception de six loca-
taires, dont l'intimé. 

d. Par courrier du 4 avril 2008, la Régie B______, en charge de la gérance de 
l'immeuble, a informé le locataire de son intention de facturer désormais 
séparément les frais accessoires afin de ne décompter aux locataires que la 
consommation effective d'énergie et les services utilisés dans leur immeuble. Elle 
a indiqué qu'une telle modification impliquait de déduire du loyer net la part cor-
respondant à ces frais accessoires. 

e. Par avis officiel du 26 mai 2008, la bailleresse a diminué le loyer mensuel de 
l'intimé de 1'297 fr. à 1'093 fr. dès le 1er octobre 2008. 

Sous la rubrique "charges (provisions pour chauffage)" de 155 fr. par mois, figu-
rait en outre un poste "divers", comportant la mention suivante : 

"Provisions annuelles pour frais accessoires : Fr. 1'728.- (soit 144 fr. par mois), 
coût effectif uniquement des postes suivants : consommation de courant des ins-

tallations techniques et/ou communes, consommation d'eau générale de l'immeu-

ble et de ses habitants, frais de conciergerie (salaire, charges sociales et matériel) 

et d'entretien des jardins, des extérieurs et des surfaces communes, déblaiement 

de la neige, contributions publiques liées à l'usage de l'objet loué, telles que frais 

d'éclairages des voies d'accès, taxes de base et enlèvement des ordures, droits 

d'eau et taxes d'épuration des eaux, frais d'exploitation pour les installations tech-

niques et/ou communes, ventilation et leur entretien, contrôle de désinsectisation, 

frais d'exploitation des ascenseurs (abonnement, électricité, éclairage), frais de 

buanderie, frais relatifs au service du téléréseau, de réception par antenne para-

bolique, câbles, fibres optiques, pour la retransmission des ondes radio et télé-

vision, sécurité incendie (transmission d'appel ou d'alarme à distance, service de 

tout système de détection et d'extinction), système d'accès (telpass, codes à tou-

ches), frais et honoraires de décompte et de répartition des charges, TVA sur les 

postes précités." 

L'avis était motivé comme suit :  

"- Baisse de loyer de 4,62%, calculée sur la base de l'évolution des critères 

relatifs (varaition de l'ISPC de + 3.09%, variation du taux hypothécaire de - 

10,71%, hausse des charges d'exploitation de + 3%). 

- Introduction d'une provision pour les frais accessoires susmentionnés, 

moyennant une réduction proportionnelle du loyer. Souhait du bailleur de bien 

distinguer les frais accessoires, liés à l’usage des locaux loués, du loyer net, de 

manière à ne facturer pour les frais accessoires que les coûts effectifs, 

art. 257a et 257b CO, art. 4 et 8 OBLF." 

- 6/22 - 
 

C/5244/2012 

f. C______ a contesté l'avis du 26 mai 2008 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers et a sollicité une baisse de loyer de 17,36 % fondée 
sur la baisse du taux hypothécaire. 

g. La bailleresse a saisi le Tribunal des baux et loyers par requête du 10 novembre 
2008, et a conclu à la validation de l'avis du 26 mai 2008. 

h. Par jugement du 25 mai 2010 (cause C/15116/2008), le Tribunal a admis une 
baisse de loyer de 4,62% et a fixé le loyer mensuel, sans les charges, à 1'237 fr. 
dès le 1er octobre 2008. Il a débouté la bailleresse de ses conclusions relatives à 
l'introduction d'une provision pour de nouveaux frais accessoires, considérant que 
l'avis du 26 mai 2008 n'était pas suffisamment précis pour permettre au locataire 
d'en saisir toute la portée, ce qui entraînait sa nullité. 

i. Saisie d'un appel de la bailleresse, la Cour de justice l'a rejeté par arrêt du 
17 janvier 2011. Elle a notamment considéré que l'avis du 26 mai 2008 ne répon-
dait manifestement pas aux exigences de la loi et de la jurisprudence, dès lors que 
le locataire ne pouvait pas déterminer si le montant du nouvel acompte corres-
pondait à des coûts effectifs, ni savoir si son loyer net avait réellement subi une 
majoration. 

j. La bailleresse a porté la cause devant le Tribunal fédéral, qui a rejeté son re-
cours par arrêt du 10 juin 2011 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_136/2011 = 
ATF 137 III 362). Le Tribunal fédéral a confirmé l'appréciation de l'autorité can-
tonale, selon laquelle l'avis litigieux n'était pas suffisamment motivé en ce sens 
qu'il ne permettait pas au locataire d'apprécier si la modification requise était éco-
nomiquement neutre ou si elle impliquait une augmentation de loyer, voire l'intro-
duction de nouveaux coûts. 

k. Par courrier du 10 février 2012, la Régie B______ a informé le locataire que la 
bailleresse persistait à vouloir facturer séparément d'autres frais accessoires que le 
chauffage et l'eau chaude. En effet, elle souhaitait gérer ses immeubles de façon 
uniformisée dans toute la Suisse. Le système de facturation séparée de tous les 
frais accessoires était une méthode de comptabilisation transparente. Elle 
permettait au bailleur d'améliorer la qualité des services fournis à ses locataires 
tout en réduisant les coûts. Enfin, les locataires pouvaient aussi réduire leurs coûts 
à travers ce système en réduisant certaines de leurs consommations. 

Pour tenir compte des nouvelles exigences du Tribunal fédéral, la bailleresse a 
établi une formule officielle pour chaque poste de frais accessoires. Dans chacune 
de ces formules étaient indiqués, sous "Divers", l'acompte des frais accessoires 
désormais facturé séparément, et sous "Motifs", les dépenses des trois dernières 
années pour le poste de frais accessoires en question. La dernière formule offi-
cielle mentionnait l’acompte mensuel total désormais dû, la baisse de loyer corres-
pondante ainsi que le nouveau montant du loyer. Par ailleurs, la baisse du taux hy-

- 7/22 - 
 

C/5244/2012 

pothécaire donnait droit à une baisse de loyer, laquelle était calculée sur le mon-
tant du loyer avant introduction de la facturation séparée. 

Ce courrier contenait une "remarque pour votre bonne compréhension", dont la 
teneur était la suivante : "Sur les formules 2 à 11 incluses ci-jointes, sous la ru-
brique "A. Nouveau loyer annuel" figure le montant de votre loyer baissé suite à 

la diminution du taux hypothécaire conformément à la formule 1, ceci pour des 

raisons informatiques. Il ne faut pas tenir compte de ce montant sur ces formules. 

En effet, le loyer (provision pour frais accessoires non comprises) que vous allez 

désormais payer (baisse en raison de la diminution du taux hypothécaire com-

prise) figure uniquement sur la dernière formule récapitulative sous "A. Nouveau 

loyer annuel." 

l. Au courrier précité étaient annexées douze formules officielles. La première 
ramenait le loyer à 13'244 fr. par an dès le 1er octobre 2012 au lieu de 14'844 fr., 
pour tenir compte de la baisse du taux hypothécaire. La dernière fixait le loyer an-
nuel à 8'988 fr. par an dès le 1er octobre 2012. Sous la rubrique "Divers" figurait la 
mention suivante : "Facturation séparée des frais accessoires décrits dans les for-
mules No 2 à 11. Selon le décompte annuel se fondant sur les dépenses effectives 

avec solde en faveur de l'une des parties. Acompte total de 353 fr./mois (corres-

pondant à 4'236 fr./an) dû dès le 1.10.2012." Enfin, les dix autres formules men-
tionnaient sous "Divers" le montant facturé séparément pour les frais accessoires 
suivants : 

- exploitation système de retransmission de données (TV, audio, internet, té-
léphone, etc.), acompte de 42 fr. 25/mois (correspondant à 506 fr. 96/an); 

- exploitation ascenseur, acompte de 58 fr. 63/mois (correspondant à 
703 fr. 56 fr./an); 

- exploitation installation sanitaire/canalisation, acompte de 4 fr. 58/mois 
(correspondant à 54 fr. 99/an); 

- nettoyage graffitis/tags, acompte de 6 fr. 56/mois (correspondant à 
78 fr. 68 fr./an); 

- exploitation système sécurité incendie/autres dégâts, acompte de 
2 fr. 42/mois (correspondant à 29 fr. 07/an); 

- eau, y compris location de compteurs d'eau, taxe d'épuration des eaux 
usées et bornes hydrantes, acompte de 32 fr. 43/mois (correspondant à 
389 fr. 13/an); 

- électricité des installations, éclairages et surfaces/locaux communs, y com-
pris les taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité, acompte 
de 7 fr. 85/mois (correspondant à 94 fr. 20/an); 

- 8/22 - 
 

C/5244/2012 

- produits et matériels de conciergerie, acompte de 8 fr. 91/mois (corres-
pondant à 106 fr. 95/an); 

- conciergerie (salaire, charges sociales, assurances, impôt à la source, télé-
phone/frais d'entreprise de conciergerie, acompte de 171 fr. 06/mois (cor-
respondant à 2'052 fr. 74/an); 

- honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes de 
frais accessoires, acompte de 17 fr. 48/mois (correspondant à 
209 fr. 77/an). 

Sous la rubrique "Motifs précis de la majoration ou des modifications ci-dessus" 
figurent les mentions suivantes : "Etablissement de la facturation distincte selon 
les coûts effectifs des frais accessoires susmentionnés, lesquels étaient compris 

jusqu'à présent dans le loyer. L'ancien loyer est donc réduit du montant de 

l'acompte désormais dû séparément. Cet acompte est calculé sur la base des coûts 

effectifs annuels des frais accessoires au cours de ces dernières années, à 

savoir :" (suivent les chiffres pour les périodes 2008/2009, 2009/2010 et 
2010/2011). 

m. Par requête du 12 mars 2012, déclarée non conciliée à l'audience de la Com-
mission de conciliation du 23 mai 2012, le locataire a contesté les avis notifiés le 
10 février 2012, en précisant qu'il contestait l'introduction de nouveaux frais ac-
cessoires, mais acceptait expressément la baisse due à la baisse du taux hypo-
thécaire. 

n. La bailleresse a saisi le Tribunal d'une demande en validation d'autres modifi-
cations du bail en date du 21 juin 2012. 

o. Dans sa réponse écrite du 15 octobre 2012, le locataire a conclu à ce qu'il soit 
donné acte à la bailleresse de ce qu'elle acceptait de réduire le loyer de la locataire 
de 10,89% dès le 1er octobre 2012, et à ce qu'elle soit déboutée de toutes autres 
conclusions.  

p. Lors de l'audience du 7 février 2013, le Tribunal a entendu comme témoin 
E______, employée de B______. Ce témoin a expliqué qu'A______ était une 
fondation gérant des fonds placés par des Caisses de pension, qui était soumise à 
un contrôle exercé par la Confédération. Pour pouvoir soumettre ses comptes aux 
autorités, il était plus simple pour elle d'appliquer des règles uniformes pour la 
gestion de ses immeubles dans toute la Suisse, plutôt que d'avoir des comptes 
établis de manière différente selon les cantons. De plus, la facturation séparée des 
frais accessoires facilitait la comparaison entre les immeubles. Ce système 
permettait également de sensibiliser les locataires aux coûts qu'ils engendraient et 
les incitait à les réduire. Les frais accessoires étaient répartis entre les locataires 
sur la base d'une clé de répartition en fonction du nombre de m2 des logements. 
Pour calculer le montant des acomptes, la Régie avait calculé la moyenne des 

- 9/22 - 
 

C/5244/2012 

coûts sur trois ans. Si cela n'était pas possible, elle avait retenu l'année où le coût 
était le plus élevé. Enfin, une marge de 5% avait été ajoutée à ces moyennes, afin 
d'éviter des hausses de loyer déguisées. 

Elle a encore déclaré que suite à l'arrêt du Tribunal fédéral, il avait été constaté 
que le formulaire officiel à Genève ne comportait qu'une page et pas assez de pla-
ce pour l'indication des motifs. C'est pourquoi la Régie avait décidé d'utiliser une 
formule pour chaque prestation, et d'envoyer aux locataires une lettre d'accom-
pagnement contenant les explications du système. Les avis officiels mentionnaient 
sous la rubrique "Motifs" les critères exigés par la jurisprudence, à savoir si les 
frais en cause existent déjà ou non, ainsi que la moyenne des coûts des trois der-
nières années. L'explication des raisons de cette modification du bail figurait 
exclusivement dans la lettre d'accompagnement. 

q. Par écritures du 30 avril 2013, les parties ont persisté dans leurs conclusions 
respectives. 

La cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-
pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

1.2. La valeur du litige est déterminée par les conclusions (art. 91 al. 1 CPC). Est 
relevante la situation du litige prévalant au dernier état des conclusions de pre-
mière instance (art. 308 al. 2 CPC; JEANDIN in CPC, Code de procédure civile 
commenté, Bâle 2011, n. 13 art. 308 CPC). 

En l'occurrence, la valeur litigieuse s'élève à 84'720 fr., soit le montant de la pro-
vision pour frais accessoires contestée, à savoir 4'236 fr. x 20 (art. 92 al. 2 CPC; 
arrêt du Tribunal fédéral 4A_298/2011 du 6 juillet 2011 consid. 1). 

1.3. L'appel, écrit et motivé, doit être introduit dans les 30 jours à compter de la 
notification de la décision contestée (art. 311 al. 1 CPC). Ce délai ne court pas du 
15 juillet au 15 août inclus (art. 145 al. 1 let b CPC).  

En l'espèce, le jugement du Tribunal a été notifié à l'appelante le 28 juin 2013.  

Le délai d'appel prend ainsi fin le 29 août 2013. L'acte d'appel ayant été déposé au 
greffe de la Cour le 28 août 2013, il a été interjeté dans le délai et suivant la forme 
prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

- 10/22 - 
 

C/5244/2012 

1.4. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, Berne, 2010, nos 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., 
p. 349 ss, n. 121). 

1.5. Les litiges portant sur des baux d'habitation ou de locaux commerciaux sont 
soumis, en ce qui concerne la protection contre les loyers abusifs, aux règles de la 
procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). 

Le Tribunal établit les faits d'office (art. 247 al. 1 let. a CPC). 

Les maximes de procédure qui ont prévalu en première instance s'appliquent éga-
lement en appel (VOLKART, DIKE-Komm ZPO, 2011, n. 7ss ad art. 316 CPC; 
REETZ/HILBER, Kommentar zum Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2ème éd., 
2013, n. 16 ad art. 316 CPC). 

2. La Cour examinera en premier lieu la validité formelle des avis de modification 
du bail. Elle se prononcera ensuite sur le montant des frais accessoires en ques-
tion, afin de vérifier si ceux-ci n'ont pas été sous-évalués et ne provoquent pas une 
augmentation déguisée du loyer. Elle examinera ensuite si la clé de répartition des 
frais accessoires choisie par la bailleresse est admissible. Enfin, il conviendra de 
contrôler la validité matérielle des postes de frais accessoires. 

3. 3.1. En matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux, on entend par 
frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport 
avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais 
d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de 
la chose (art. 257b al. 1 CO). De tels frais ne sont à la charge du locataire que si 
cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO); dans ce cas, les parties peu-
vent prévoir un système forfaitaire ou un système fondé sur les coûts effectifs, 
avec versement d'un acompte à valoir sur le décompte final (art. 4 OBLF; 
LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 336 nos 2.4 et 2.5). A défaut de con-
vention, ces frais sont compris dans le loyer (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 
III 460 consid. 2a/aa). 

En cours de contrat, le bailleur peut décider de modifier le régime des frais acces-
soires, en particulier de facturer séparément au locataire des frais accessoires 
jusque-là inclus dans le montant du loyer ou de facturer des frais nouvellement 
survenus. Il doit toutefois procéder conformément à l'art. 269d CO, et le locataire 
peut contester la modification s'il la juge abusive (art. 270b CO; ATF 137 III 362 
consid. 3.2.1; 121 III 460 consid. 2a/bb et consid. 3; LACHAT, op. cit., p. 336 s. 
nos 3.1 et 3.2). 

Selon l'art. 269d al. 1 et 2 CO, l'avis de majoration du loyer, avec indication des 
motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de 
résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton; la ma-

- 11/22 - 
 

C/5244/2012 

joration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule of-
ficielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une résiliation 
ou d'une menace de résiliation. Ces règles s'appliquent dans la même mesure à la 
modification unilatérale au détriment du locataire consistant par exemple à fac-
turer séparément les frais accessoires précédemment inclus dans le loyer 
(art. 269d al. 3 CO; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 460 consid. 4a). 

L'art. 19 OBLF exige que la formule destinée à communiquer au locataire la mo-
dification unilatérale du contrat contienne la désignation des prétentions, la date 
de leur entrée en vigueur ainsi que les motifs précis justifiant ces prétentions (al. 1 
let. b), ainsi que les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le 
bien-fondé de la prétention. Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, 
le bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle 
(al. 1bis); un tel mode de procéder était auparavant prohibé par la jurisprudence 
(ATF 120 II 206 consid. 3b). La formule officielle ou la lettre d'accompagnement 
à laquelle elle renvoie doit énumérer les nouveaux frais accessoires, et préciser 
pour chacun d'entre eux les motifs de la prétention et les provisions correspon-
dantes (art. 19 al. 1 let. a ch. 4, 2ème phrase OBLF, LACHAT op. cit., p. 337, 
n. 3.2). 

Selon la jurisprudence, l'art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui 
s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les renseignements donnés 
par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs men-
tionnés sur l'avis formel - ou sur l'annexe, conformément à l'art. 19 al. 1bis 
OBLF -, mais non les étendre ni remplacer une indication omise (ATF 137 III 362 
consid. 3.2.1). 

Les motifs de l’avis de majoration doivent être précis et permettre au locataire de 
saisir la portée et la justification de la majoration de manière à pouvoir apprécier 
en pleine connaissance de cause l'opportunité ou non de la contester (ATF 137 III 
362 consid. 3.2.1; 121 III 6). Le sens des motifs figurant dans l'avis s'interprète à 
la lumière du principe de la confiance, en d’autres termes la volonté du bailleur 
telle que peut la comprendre le locataire destinataire de bonne foi (ATF 137 III 
362 consid. 3.2.1; 118 II 130 consid. 2b). Les conditions de forme particuliè-
rement rigoureuses qui sont imposées au bailleur mettent le locataire en mesure de 
contester le loyer qui lui est annoncé et d’invoquer les règles édictées contre les 
loyers abusifs (TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009, n. 2637). Ces 
conditions de forme sont donc indissociables du système de protection contre les 
loyers abusifs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_177/2010 du 14 juin 2010 consid. 3). 

La motivation indiquée dans l'avis de majoration constitue une manifestation de 
volonté du bailleur, soit un acte juridique unilatéral qui se manifeste sous la forme 
d'un droit formateur (ATF 118 II 130 consid. 2b; GAUCH/SCHLUEP, Schweize-
risches Obligationenrecht, vol. I, 5e éd., p. 24 ss n. 151 ss). La détermination de 

- 12/22 - 
 

C/5244/2012 

son sens et de sa portée s'effectue conformément aux principes généraux en ma-
tière d'interprétation des manifestations de volonté (KRAMER, Commentaire ber-
nois, n. 50 ad art. 18 CO), ce qui vaut également pour l’exigence de clarté. Si les 
parties ne sont pas d'accord sur le sens à donner aux motifs figurant dans l'avis 
formel de majoration, il y a lieu d'interpréter ceux-ci selon le principe de la con-
fiance. 

On examinera d'après les facultés de compréhension du locataire et au vu de 
toutes les circonstances du cas particulier si les motifs donnés sont suffisamment 
clairs et précis pour que l'intéressé puisse décider en toute connaissance de cause 
s'il veut s'opposer ou non aux nouvelles clauses contractuelles (ATF 137 III 362 
consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3 c). Lorsque le contenu des motifs n'est pas suf-
fisamment clair et précis, renvoyant par exemple à des facteurs de hausse incom-
patibles entre eux, il est nul (ATF 121 III 6). 

Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il 
convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme. Il 
ne faut en principe pas admettre d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du 
locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a). 

La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels 
frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais 
facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modi-
fication que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bail-
leur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de préci-
sion implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires seront à 
l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître quelle 
incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne saurait ren-
voyer le locataire à consulter les bases de calculs internes du bailleur, sauf à mé-
connaître le sens de l'obligation de motiver (arrêt du Tribunal fédéral 4C.137/1999 
du 23 août 1999 consid. 2b et 2c, in MietRecht Aktuell [MRA] 2000 p. 301). En 
bref, le locataire doit être en mesure de déterminer si le montant du nouvel 
acompte correspond à des coûts effectifs, respectivement si le loyer va subir une 
augmentation (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 460 consid. 4b). 

La modification unilatérale qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas 
motivée de façon suffisamment précise est nulle (arrêts du Tribunal fédéral 
4C.330/2002 du 31 janvier 2003 consid. 3.1, in MRA 2003 p. 39; 4C.245/1999 
précité consid. 3a; 4C.137/1999 précité consid. 2d, concernant un cas de nullité 
partielle; ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3b et 460 consid. 4a/cc). 

3.2. En l'espèce, dans chacune des formules notifiées à l'intimé, l'appelante a indi-
qué le poste de frais accessoires particulier qui sera désormais facturé séparément 
du loyer. Elle a expliqué également qu'un décompte des dépenses effectives sera 

- 13/22 - 
 

C/5244/2012 

établi chaque année, avec un solde annuel (sous déduction des acomptes versés) 
en faveur d'une des parties. 

Les formules mentionnent également que les frais accessoires désormais facturés 
séparément étaient, préalablement, inclus dans le loyer. 

L'appelante a précisé, dans chacune des formules, quel montant jusque-là inclus 
dans le loyer correspond à celui qui sera désormais facturé séparément. 

En effet, en-dessous du montant de l'acompte pour le chauffage et l'eau chaude 
restés inchangés, l’appelante a ajouté la mention : "Facturation séparée des frais 
accessoires suivants : … "). En outre, elle a mentionné le montant de l'acompte 
annuel et mensuel revenant à l'intimé pour le frais accessoire considéré, tout en 
précisant que : "l'ancien loyer est donc réduit du montant de l'acompte désormais 
dû séparément". 

En indiquant qu'elle souhaitait facturer de manière séparée les frais accessoires 
jusque-là compris dans le loyer et réduire ce dernier du montant de l'acompte dû 
séparément, l'appelante a valablement exposé à l'intimé le motif de la modification 
souhaitée. Cette façon de faire correspond à la jurisprudence rappelée ci-dessus. 

Par ailleurs, l'appelante a également fourni à l'intimé une information relative aux 
coûts que les frais en question ont générés durant les trois dernières années qui ont 
précédé la notification.  

3.3. Selon le Tribunal, les formulaires officiels notifiés par l'appelante ne répon-
dent pas aux exigences de motivation parce qu'elles ne contiennent aucune indica-
tion permettant de répondre à la question suivante : "Pourquoi le bailleur a-t-il dé-
cidé d'instaurer ce système ?", qui serait la raison d'être de l'indication des motifs 
des modifications auxquelles prétend l'appelante. Cette réponse ne figurait, selon 
les premiers juges, que dans la lettre d'accompagnement, à laquelle les avis offi-
ciels ne renvoient pas, contrairement à ce qu'exige l'art. 19 al. 1bis OBLF. Pour 
cette raison, les premiers juges ont considéré que les avis étaient nuls. 

Cette exigence découle de l'opinion de RICHARD (Les frais accessoires au loyer 
dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, in 12ème Séminaire sur le 
droit du bail, Neuchâtel, 2002, p. 23). Or, cette opinion, qui se fonde sur une déci-
sion vaudoise, est isolée et n'a pas été reprise par la jurisprudence du Tribunal 
fédéral. 

Il importe peu que l'intimé sache que l'appelante souhaite par-là uniformiser la 
gestion comptable et financière de son parc immobilier dans toute la Suisse, 
améliorer la qualité de ses services aux locataires et inciter ceux-ci à faire des éco-
nomies. Ces raisons sont irrelevantes dans ce cadre et n’ont pas de portée sur le 
droit du bailleur de requérir la facturation séparée des frais accessoires, qui est 

- 14/22 - 
 

C/5244/2012 

reconnu par la loi (art. 270b al. 2 CO). Admettre le contraire reviendrait à exiger 
du bailleur qui notifie une hausse de loyer au locataire d'indiquer, dans l'avis offi-
ciel de majoration de loyer, qu’il souhaite augmenter le loyer pour gagner plus 
d'argent. 

Il n'y a pas lieu ici d'être plus exigeant que ce dernier. Il faut en effet rappeler que 
la motivation qui doit figurer dans l'avis officiel a pour but de permettre au loca-
taire de saisir la portée et la justification de la modification du bail de manière à 
pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou 
non (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1; 121 III 6 consid. 3a). Les informations four-
nies par l'appelante dans l'avis officiel lui-même y suffisent, ainsi que cela a été 
indiqué plus haut. Elles permettent à l'intimé de comprendre précisément que l'ap-
pelante souhaite dorénavant facturer les frais accessoires séparément et lui don-
nent tous les détails lui permettant de comprendre la démarche et d'apprécier la 
justification de la facturation. 

3.4. En ce qui concerne la motivation des avis officiels litigieux, reste à examiner 
si la méthode utilisée par l'appelante, soit de notifier douze avis séparés contenant, 
pour le premier, une baisse de loyer correspondant à la baisse du taux hypo-
thécaire, pour les dix suivants, la facturation séparée de chacun des postes de frais 
accessoires visés et, pour le dernier, la récapitulation de l'impact global de l'en-
semble desdits frais accessoires, répond aux exigences de clarté posées par la ju-
risprudence.  

Il n'est pas contestable que la méthode en question est relativement complexe. Elle 
est toutefois imposée, d'une part, par la démarche elle-même de l'appelante, qui 
entend facturer séparément dix postes différents de frais accessoires à l'intimé. 
Elle répond, d'autre part, aux contraintes matérielles imposées par la formule offi-
cielle type obligatoire, qui ne laisse que peu de place au bailleur pour expliciter les 
motifs de la modification du bail qu'il requiert. 

Certes, on aurait pu imaginer une autre méthode. Toutefois, avec un minimum 
d'attention, l'intimé pouvait comprendre la portée et la justification des avis offi-
ciels, ce d'autant plus que l'avis officiel final récapitule clairement l'ensemble de 
l'opération. 

Il serait à tout le moins curieux de reprocher à l'appelante son souci de précision et 
d'exhaustivité, qui présente certes l'inconvénient de soumettre à l'intimé un grand 
nombre de documents, mais qui lui permet en revanche de disposer de toutes les 
informations lui permettant de comprendre en détail de quelle manière les frais 
accessoires ont été calculés et quelle est la répercussion à la baisse sur son loyer 
de leur facturation séparée. 

La Cour retiendra en outre le fait que, de bonne foi, l'intimé ne peut pas prétendre 
ne pas avoir compris le sens de la démarche de l'appelante. En effet, d'une part, les 

- 15/22 - 
 

C/5244/2012 

parties ont déjà été opposées dans une procédure judiciaire portant sur la même 
problématique. D'autre part, les avis officiels étaient accompagnés d'un courrier 
explicatif fort complet. Même si la teneur de ce courrier ne peut pas être prise en 
compte pour juger de la validité de la motivation elle-même, que la Cour de céans 
a admise, dans la mesure où il n'y est pas renvoyé dans les avis officiels eux-
mêmes (art. 19 al. 1bis OBLF), l'on doit admettre que les explications qu'il con-
tient aident l'intimé à comprendre comment lire les douze avis officiels. 

3.5. Au vu de ce qui précède, la Cour de céans considère que c'est à tort que le 
Tribunal a constaté la nullité des avis officiels de majoration de loyers ou d'autres 
prétentions du bailleur litigieux en raison de leur défaut de motivation. 

4. Les premiers juges ont retenu que l'appelante avait sous-estimé certains postes de 
frais et que les baisses de loyer correspondantes étant ainsi insuffisantes, il en 
résultait une hausse de loyer déguisée à due concurrence. 

Or, l'appelante, pour calculer le montant de chaque poste de frais accessoires, a 
pris la moyenne des trois dernières années ou, si cela n'était pas possible, a retenu 
l'année où le coût était le plus élevé. Enfin, elle a ajouté 5% aux montants ainsi 
définis. 

Cette méthode n'est pas critiquable. Elle est même plus favorable que celle pré-
conisée par MONTINI dans une analyse de l'ATF 137 III 362 (Newsletter d'août 
2011 publiée sur le site www.bail.ch), qui préconise, en guise d'indication du coût 
de chaque poste de frais accessoires facturé séparément, de prendre la moyenne de 
ce poste sur les trois exercices consécutifs précédents. 

La Cour relèvera par ailleurs, s'agissant de la réalité de ces coûts et de l'identi-
fication des prestations correspondantes, que l'appelante a produit les pièces né-
cessaires pour les démontrer. 

C'est donc à tort que le Tribunal a jugé que la facturation séparée de certains pos-
tes de frais accessoires était synonyme d'une augmentation de loyer déguisée. 

5. 5.1. Le Tribunal a par ailleurs estimé que la clé de répartition des nouveaux frais 
accessoires facturés séparément, soit une répartition en fonction des surfaces des 
différents locaux, était inéquitable. Il a considéré que la bailleresse aurait dû dis-
tinguer les frais qui dépendent de la taille du logement, comme le chauffage ou 
l'eau, qui devraient être répartis en fonction de la surface des différents logements, 
d'une part, et les frais dits "neutres", qui n'ont pas de rapport avec la taille de 
l'objet, comme ceux de conciergerie ou d'entretien du jardin, qui devraient être ré-
partis au prorata du nombre de logements, indépendamment de leur taille. 

5.2. Or, en l'espèce, même si cette appréciation trouve une assise dans la doctrine 
(Commentaire SVIT n. 26d, ad. art. 257-257b CO; BOHNET/MONTINI, Droit du 

- 16/22 - 
 

C/5244/2012 

bail à loyer, Commentaire pratique, n. 97 ad. art. 257a-257b CO), elle ne peut pas 
être considérée comme obligatoire pour le bailleur qui souhaite facturer les frais 
accessoires séparément. 

Au contraire, il faut admettre que dès lors que la clé de répartition choisie par le 
bailleur repose sur un critère objectif en rapport avec la chose louée, elle doit être 
admise. C'est d'ailleurs la solution retenue par le Tribunal fédéral dans le cadre de 
la question de la répercussion des travaux sur les loyers en application de 
l'art. 269a let. b CO. Alors même que de tels travaux, par exemple lors de l'exé-
cution de grandes réparations de l'immeuble, peuvent à la fois porter sur les loge-
ments eux-mêmes et sur les parties communes de l'immeuble, le Tribunal fédéral 
a admis que le bailleur peut choisir la méthode de répartition des frais entre les lo-
cataires, à la pièce, selon le volume des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_470/2009 du 18 février 2010 in DB 2011, p. 31), au prorata de l'état locatif ou 
autre. Le juge ne peut s'en écarter que si la méthode retenue est insoutenable 
(ATF 139 III 209 consid. 2.1). 

Il ne peut ainsi pas être imposé à l'appelante d'appliquer des méthodes de répar-
tition des nouveaux frais accessoires selon deux méthodes différentes en fonction 
de la nature desdits frais. La méthode de répartition retenue par l'appelante sera 
ainsi admise. 

6. 6.1. Il reste à examiner la validité matérielle de la facturation séparée des postes 
de frais accessoires notifiés par l'appelante, soit d'examiner si les frais en question 
sont des frais accessoires au sens du droit du bail.  

6.2. Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou 
un tiers en rapport avec l'usage de la chose (art. 257a al. 1 CO). Pour les habita-
tions et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses ef-
fectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, tels 
que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les 
contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose (art. 257b 
al. 1 CO). 

Par autres frais d'exploitation, on entend les frais d'électricité, de gaz, de clima-
tisation, de concierge, d'exploitation de l'ascenseur ou les redevances pour le ré-
seau de télévision par câble (LACHAT, op. cit., p. 332). 

Ne sont pas des frais accessoires au sens des art. 257a et 257b CO les frais d'entre-
tien de la chose louée elle-même (ATF 105 II 35 consid. 4), de remplacement 
d'installations défectueuses, de même que les frais d'amélioration ou de rénovation 
de l'immeuble. L'art. 6 OBLF le rappelle expressément s'agissant des frais de 
chauffage et de préparation d'eau chaude (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 13 ad 
art. 257a-257b CO). 

- 17/22 - 
 

C/5244/2012 

S'agissant des frais d'entretien, il convient donc de distinguer entre les frais d'ex-
ploitation au sens de l'art. 257b al. 1 CO, qui sont liés à un usage particulier de 
l'immeuble par les locataires, tels que l'entretien des installations de chauffage, ex-
pressément cité par cette disposition, ou de l'ascenseur, d'une part, qui peuvent 
être facturés séparément aux locataires, et, d'autre part, les frais d'entretien de l'im-
meuble lui-même, qui ne peuvent pas être facturés séparément (OBERLE, 
Nebenkosten-Heizkosten, 2ème édition, Zürich, 2001, ch. 3.2.3). Les contrats de 
service pour l'entretien des installations communes de l'immeuble peuvent en 
principe être reportés sur le locataire (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 79 ad 
art. 257a-257b CO). Par analogie aux règles applicables aux frais de chauffage, les 
frais accessoires ne doivent alors pas comporter de postes relatifs à la réparation et 
à la rénovation des installations ni aux intérêts ou amortissements qui les con-
cernent (LACHAT, op. cit., p. 343). 

6.3. Le Tribunal a considéré que les frais mentionnés sous le poste "nettoyage 
graffitis/tags" relèvent exclusivement de l'entretien de l'immeuble à la charge du 
bailleur et qu'ils ne peuvent donc pas être facturés séparément aux locataires.  

Ce poste, qui porte sur le coût du contrat de maintenance avec la société de net-
toyage de tags à la charge de l'appelante, s'apparente à des frais de conciergerie. Il 
s'agit donc d'autres frais d'exploitation au sens de l'art. 257b CO (LACHAT, op. 
cit., p. 332; BOHNET/MONTINI, op. cit., ad. art. 257a-257b CO, n. 74, RICHARD, 
op. cit., p. 8). 

Les pièces produites par l'appelante attestent que les frais concernés ne portent 
que sur des dépenses qui correspondent à des frais d'exploitation, à l'exclusion de 
frais de réparation ou de rénovation qui ne pourraient être facturés au titre de frais 
accessoires. Les coûts avancés par l'appelante ayant été prouvés, l'introduction de 
ce poste de frais accessoires sera admise. 

6.4. Le Tribunal a estimé que la seule pièce produite par l'appelante au sujet du 
poste "exploitation sanitaire/canalisation" était une facture pour des travaux d'en-
tretien. 

Or, la pièce en question porte sur un abonnement relatif au récurage et au net-
toyage des sacs des eaux pluviales. Ce sont des charges d'exploitation au sens de 
l'art. 257b CO, dès lors qu'il s'agit de prestations accessoires à l'entretien de l'im-
meuble lui-même et qu'elles ne comportent pas de frais de réparation ou de rem-
placement. 

Le coût de cette prestation a été prouvé par l'appelante. Dès lors, l'introduction de 
ce poste de frais accessoires sera admise. 

6.5. Le Tribunal n'a examiné la validité matérielle de la facturation d'autres frais 
accessoires que pour les postes "exploitation installation sanitaire/canalisation" et 

- 18/22 - 
 

C/5244/2012 

"nettoyage graffitis/tags". Il a pu s'en dispenser, dans la mesure où il a annulé la 
totalité des avis officiels en raison d'un défaut de motivation. Or, dès lors que la 
Cour de céans a admis la validité formelle desdits avis, elle examinera, ci-après, la 
validité matérielle de chacun d'entre eux. 

6.5.1. Système de retransmission de données 

Les frais relatifs à la retransmission de données, soit le coût de l'abonnement de 
base au téléréseau, constituent sans conteste des charges d'exploitation au sens de 
l'art. 257b CO (LACHAT, op. cit., p. 332; ACJC/784/2013 du 24 juin 2013). 

Le coût global de l'abonnement a été prouvé par l'appelante. Dès lors, l'intro-
duction de ce poste de frais accessoires sera admise. 

6.5.2. Exploitation ascenseur 

Les frais relatifs à l'exploitation de l'ascenseur sont des charges d'exploitation au 
sens de l'art. 257b CO (LACHAT, op. cit., p. 332). Ils peuvent être facturés sépa-
rément aux locataires à condition qu'ils n'incluent pas de réparations ou des réno-
vations de l'installation. 

En l'espèce, les abonnements y relatifs portent sur un service d'entretien simple 
avec dépannage. Le coût de cette prestation a été prouvé par l'appelante. Dès lors, 
l'introduction de ce poste de frais accessoires sera admise.  

6.5.3. Système de sécurité incendie/autres dégâts 

Il découle des pièces produites par l'appelante que le poste "système de sécurité 
incendie/autres dégâts" porte sur le contrat de maintenance des extincteurs. Ce 
sont des charges d'exploitation au sens de l'art. 257b CO, dès lors qu'il s'agit de 
prestations accessoires à l'entretien de l'immeuble lui-même et qu'elles ne com-
portent pas de frais de réparation ou de remplacement. 

Le coût de cette prestation a été prouvé par l'appelante. Dès lors, l'introduction de 
ce poste de frais accessoires sera admise. 

6.5.4. Eau, y compris location du compteur d'eau, taxe d’épuration des eaux usées 
et bornes hydratantes 

L'eau consommée par l'immeuble, y compris la location du compteur d'eau, peut 
être facturée séparément au titre de frais accessoires (BOHNET/MONTINI, op. cit., 
n. 73 ad. art. 257a-257b CO). Il en va de même de la taxe d’épuration, dès lors 
qu'elle est en lien avec l'utilisation de la chose louée (LACHAT, op. cit., p. 332). 

Le coût global de ces frais ayant été prouvé par l'appelante, l'introduction de ce 
poste de frais accessoires sera admise. 

- 19/22 - 
 

C/5244/2012 

6.5.5. Electricité des installations, éclairages et surfaces/locaux communs y 
compris les taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité 

Il en va de même en ce qui concerne les frais d'électricité, qui sont typiquement 
des frais d’exploitation. Le coût global de ces frais ayant été prouvé par l'appe-
lante, l'introduction de ce poste de frais accessoires sera admise. 

6.5.6. Conciergerie (salaire, charges sociales, assurances, impôt à la source, 
téléphone/frais d'entreprise de conciergerie) et produits et matériel de 
conciergerie 

L'appelante entend facturer la conciergerie elle-même ainsi que les produits et le 
matériel de conciergerie de manière séparée. Ces frais entrent dans les autres frais 
d'exploitation au sens de l'art. 257b CO (LACHAT, op. cit., p. 332; (BOHNET/ 
MONTINI, op. cit., n. 74 ad. art. 257a-257b CO; RICHARD, op. cit., p. 8). 

Les pièces produites par l'appelante attestent que les frais concernés ne portent 
que sur des dépenses qui correspondent à des frais d'exploitation liés à la con-
ciergerie, à l'exclusion de frais de réparation ou de rénovation de la chose louée 
qui ne pourraient pas être facturés au titre de frais accessoires. Les coûts avancés 
par l'appelante ayant été prouvés, l'introduction de ces deux postes de frais acces-
soires sera admise. 

6.5.7. Honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes de 
frais accessoires 

Enfin, les honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes 
de frais accessoires peuvent être facturés séparément aux locataires, conformé-
ment à l'art. 4 al. 3 OBLF. 

6.6. Il découle de l'analyse qui précède que l'ensemble des postes de frais acces-
soires que l'appelante entend introduire sont admissibles et peuvent être facturés 
de manière séparée. 

6.7. Le loyer annuel sera ainsi fixé à 8'988 fr. (15'220 fr. - 4'236 fr. de frais acces-
soires). 

6.8. Le jugement entrepris sera en conséquence annulé. 

7. Enfin, il n'y a pas lieu de faire droit à la conclusion de la bailleresse visant à ce 
qu'il soit dit dans le dispositif du présent arrêt que les frais accessoires sont dus 
par mois et d'avance. En effet, ces modalités résultent d'ores et déjà de l'art. 1 du 
contrat-cadre romand. 

8. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-

- 20/22 - 
 

C/5244/2012 

torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 21/22 - 
 

C/5244/2012 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 29 août 2013 par A______ contre le jugement 
JTBL/662/2013 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 20 juin 2013 dans la cause 
C/5244/2012-4-OSL. 

Au fond : 

Annule le jugement entrepris. 

Cela fait et statuant à nouveau : 

Déclare valable l'ensemble des avis officiels de majoration de loyer ou d'autres modifi-
cations du bail notifiés le 10 février 2012 par A______ à C______. 

Fixe en conséquence le loyer annuel de C______ à 8'988 fr., dès le 1er octobre 2012, 
pour l'appartement de quatre pièces situé au 4ème étage de l'immeuble sis ______, 
avenue D______ à Genève, les provisions pour chauffage et eau chaude à 1'860 fr. et les 
frais accessoires à 4'236 fr., correspondant aux postes suivants :  

- exploitation système de retransmission de données (TV, audio, internet, 
téléphone, etc.);  

- exploitation ascenseur; 

- exploitation installation sanitaire/canalisation; 

- nettoyage graffitis/tags; 

- exploitation système sécurité/incendie/autres dégâts; 

- eau, y compris location de compteurs d'eau, taxe d'épuration des eaux usées 
et bornes hydratantes;  

- électricité des installations, éclairages et surface/locaux communs, y 
compris les taxes communales, cantonales et fédérales sur l'électricité; 

- produits et matériels de conciergerie; 

- conciergerie (salaire, charges sociales, assurances, impôt à la source, télé-
phone/frais d’entreprise de conciergerie); 

-  honoraires et frais pour la répartition et l'établissement des décomptes de 
frais accessoires.  

- 22/22 - 
 

C/5244/2012 

 
Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER et 
Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. (cf. consid. 1.2).