# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** af2e6acf-1ac7-54fc-9b55-fde4fae3bd4a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-21
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 21.01.2021 B 2020/185
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2020-185_2021-01-21.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2020/185

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 11.03.2021

Entscheiddatum: 21.01.2021

Entscheid Verwaltungsgericht, 21.01.2021
Grundstückschätzung. Verkehrswert einer Eigentumswohnung. Art. 3 Abs. 1 
und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS (sGS 814.1). Art. 57 Abs. 2 StG (sGS 811.1). 
Art. 30bis Abs. 1 StV (sGS 811.11). Art. 8 lit. a und Art. 9 Abs. 1 VGS 
(sGS 814.11). Der 2019 vom Beschwerdeführer bezahlte Preis für die 
Wohnung lag rund 40 Prozent über dem im Jahr 2018 geschätzten 
Verkehrswert, weshalb auf Veranlassung des Steueramtes im Jahr 2019 eine 
Neuschätzung erfolgte. Streitig war, ob bei diesen Gegebenheiten von einer 
Ausnahme vom Zehnjahresturnus gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS 
ausgegangen werden durfte, welche eine Neuschätzung rechtfertigte. Das 
Verwaltungsgericht bejahte dies mit der Vorinstanz, bestätigte in 
Anwendung der Vergleichswertmethode den Verkehrswert gemäss 
Neuschätzung 2019 und wies die Beschwerde ab (Verwaltungsgericht, 
B 2020/185).

Entscheid vom 21. Januar 2021

Besetzung

Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

K.__,

Beschwerdeführer,

gegen

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Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Schätzung der Grundstückwerte (Grundstück Nr. 0000__, X.__)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

K.__ erwarb am 14. Juni 2019 eine Dreieinhalbzimmerwohnung sowie einen 

Autoabstellplatz an der A.__-strasse 002__ in X.__ (Grundstücke Nrn. 0000__ und 

0001__) zum Preis von CHF 570'000 und CHF 30'000. Am 18./27. Juni 2018 war der 

Verkehrswert der Wohnung auf CHF 410'000 und ihr Mietwert auf CHF 18'600 

geschätzt worden (act. G 4 2/4). Nachdem das Kantonale Steueramt beim 

Grundbuchamt X.__ eine Neuschätzung beantragt hatte, wurde der Verkehrswert der 

Wohnung gestützt auf die Schätzung vom 18. November 2019 neu auf CHF 510'000 

und der Mietwert auf CHF 18'480 festgelegt (act. G 4 2/3). Die hiergegen erhobene 

Einsprache wies das Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 10. Dezember 2019 ab. 

Hiergegen erhob K.__ Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission (VRK) des Kantons 

St. Gallen. Diese sistierte das Rekursverfahren bis zum Entscheid des 

Verwaltungsgerichts im Verfahren B 2019/277, in welchem eine gleichgelagerte Frage 

zu klären war. Nachdem das Verwaltungsgericht im Verfahren B 2019/277 am 25. Juni 

2020 einen Entscheid gefällt hatte, wies die VRK den Rekurs mit Entscheid vom 

25. August 2020 ab.

B.  

Gegen diesen Entscheid erhob K.__ mit Eingabe vom 13. September 2020 (act. 1) 

B.a. 

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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

(…).

2.  

Beschwerde bei der VRK, welche die Eingabe zuständigkeitshalber dem 

Verwaltungsgericht überwies (act. G 3). Der Beschwerdeführer beanstandet darin die 

Verkehrswert-Erhöhung der Wohnung um CHF 100'000 und beantragt sinngemäss, 

den Verkehrswert auf maximal CHF 450'000 festzusetzen (act. G 1). In der 

Beschwerdeergänzung vom 28. September 2020 bestätigte und begründete er seinen 

Beschwerdeantrag (act. G 7).

In der Vernehmlassung vom 1. Oktober 2020 beantragte die Vorinstanz Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung verwies sie auf die 

Erwägungen des angefochtenen Entscheids und äusserte sich ergänzend zu den 

Darlegungen in der Beschwerde (act. G 9). Der Beschwerdegegner beantragte in seiner 

Eingabe vom 19. Oktober 2020 Abweisung der Beschwerde und verzichtete auf eine 

Vernehmlassung (act. G 11). Am 26. Oktober 2020 gab der Beschwerdeführer dem 

Verwaltungsgericht telefonisch seinen Verzicht auf eine weitere Stellungnahme bekannt 

(act. G 13).

B.b. 

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

B.c. 

Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung 

(sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die 

politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines 

Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, unter 

anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (GGV, 

sGS 873.1). Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem 

mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und 

Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden. Im Übrigen regelt die 

Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). 

Art. 30  Abs. 1 Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) verweist für die 

2.1. 

bis

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Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die Durchführung der 

Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über 

die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, VGS). Nach Art. 8 lit. a VGS 

werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte 

der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der 

Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den 

massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis 

wird das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler 

Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer 

sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung 

von Immobilien angewendet. Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Schätzung war das 

Schätzerhandbuch 2019 massgebend.

Verkehrs- und Ertragswert sowie der Mietwert von selbstgenutzten Grundstücken 

werden ohne Neubeurteilung der Schätzung im Sinn des GGS an die Entwicklung der 

Marktpreise angepasst, wenn sich diese im Vergleich zum Stand der letzten 

Wertermittlung um mehr als 10 Prozent verändert haben (Art. 14 und 30  Abs. 1 Satz 

2 StV). Eine Neubeurteilung der Schätzung erfolgt in der Regel alle zehn Jahre (Art. 6 

Abs. 1 lit. a GGS), auf Antrag des Eigentümers (Art. 6 Abs. 1 lit. b GGS) oder nach einer 

wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes (Art. 6 

Abs. 1 lit. c GGS).

bis

Materiell streitig und zu prüfen ist, ob die Vorinstanz zu Recht die Neufestsetzung des 

Verkehrswerts der vom Beschwerdeführer gekauften Wohnung von CHF 510'000 

bestätigte und den früheren Verkehrswert von CHF 410'000 (Schätzung vom 18. Juni 

2018) als nicht (mehr) massgebend erachtete. Der anlässlich der Neuschätzung 

(18. November 2019) von CHF 18'600 auf CHF 18'480 gesenkte Mietwert ist - auch 

wenn er nicht angefochten ist - insofern in die Überprüfung mit einzubeziehen, als der 

für den Verkehrswert massgebende Ertragswert dem kapitalisierten Mietwert 

entspricht. Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder 

unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt 

werden (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP). Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der 

fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht ein Missbrauch oder eine Überschreitung 

des Ermessens geltend gemacht wird (Looser/Looser-Herzog, in: Rizvi/Schindler/

Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [VRP], Praxiskommentar, St. 

Gallen 2020, N. 5 zu Art. 61 VRP). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen. 

Sie führen zu annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher 

2.2. 

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gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber 

verwaltungsbehördlichen Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine 

Schätzung im Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz 

offenkundige Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind oder sie bei der Schätzung 

wesentliche Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE 

B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.2 mit Hinweis auf VerwGE B 2013/196 vom 

16. September 2014, VerwGE B 2008/185 vom 21. April 2009 und VerwGE B 2006/8 

vom 8. Juni 2006). Demgegenüber hat nach der Rechtsprechung die Rekursinstanz ihre 

Befugnis zur Ermessensüberprüfung auch dann auszuschöpfen, wenn die Korrektur 

einer Schätzung relativ geringfügig ist (GVP 1995 Nr. 27). Eine Zurückhaltung im Sinn 

einer Beschränkung auf die Rechtskontrolle darf sich die Rekursinstanz aufgrund ihrer 

umfassenden Kognitionsbefugnis nicht auferlegen (GVP 1995 Nr. 27 E. 2b am Schluss 

und E. 2c).

Das Schätzerhandbuch sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände, 

soweit sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den 

Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um Kommentierungen, welche 

festlegen, wie Rechtsnormen im Einzelfall anzuwenden und auszulegen sind. Für die 

Gerichte haben solche Richtlinien keine bindende Wirkung. Im Interesse einer 

einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch sie die verschiedenen unbestimmten 

Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie haben schon aus 

Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen daher nicht unbeachtet 

bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen von den Bestimmungen 

der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE B 2006/8 vom 8. Juni 2006 

E. 3b mit Hinweisen). Im Weiteren wohnt jeder Schätzung eine gewisse 

Pauschalisierung und "Ungenauigkeit" inne; eine mathematisch exakte Bewertung von 

Liegenschaften ist nicht möglich. Die im Kanton St. Gallen angewendete 

Praktikermethode beruht auf gesamtschweizerisch anerkannten, von 

Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Zu berücksichtigen ist auch, 

dass im Kanton St. Gallen die Schätzungsobjekte stets von Fachpersonen besichtigt 

werden, was selbst bei der Anwendung der Praktikermethode eine zumindest ebenso 

geringe Fehlerquote ergibt wie bei einer "Berechnung" von Grundstückswerten, welche 

eine mathematische Genauigkeit vorspiegelt, sich aber ebenfalls auf eine Vielzahl von 

Parametern stützt, welche wiederum auf Annahmen und Schätzungen beruhen (vgl. 

VerwGE B 2015/190 a.a.O. E. 2.3 m.H. auf VerwGE B 2003/159 vom 1. April 2004 

E. 3a).

2.3. 

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3.  

Im angefochtenen Entscheid bestätigte die Vorinstanz, dass Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS 

vorliegend nicht zur Anwendung komme, denn die wertbestimmenden Eigenschaften 

des Grundstücks hätten sich nicht verändert. Auch Art. 14 und Art. 30  Abs. 1 und 2 

StV fänden keine Anwendung (act. G 2 S. 5). Von diesen Feststellungen ist, nachdem 

es an der für eine (generelle) Anwendung von Art. 14 und Art. 30  Abs. 1 und 2 StV 

erforderlichen jährlichen Verkehrswertstatistik nach wie vor fehlt, nachstehend 

auszugehen. Offen bleiben muss somit, wie die vorliegende Streitfrage zu entscheiden 

wäre, wenn diese Verkehrswertstatistik vorläge und Art. 30  StV zum Tragen käme. 

Der Einwand des Beschwerdeführers, dass im konkreten Fall nach Art. 30  StV keine 

Neuschätzung hätte gemacht werden müssen (act. G 7 S. 1 Mitte), ist nicht weiter zu 

prüfen.

Der im Juni 2019 vom Beschwerdeführer bezahlte Preis für das Grundstück 0000__ 

(Dreieinhalbzimmerwohnung) lag gemäss den belegten Angaben im Rekursentscheid 

(CHF 570'000; act. G 2 S. 5 und G 4/14) rund 39 Prozent über dem im Jahr 2018 mit 

CHF 410'000 geschätzten Verkehrswert des Grundstücks.

3.1. 

bis

bis

bis

bis

 3.2. 

Nach Art. 14 des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG; SR 642.14) und Art. 54 StG 

wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert 

angemessen berücksichtigt werden (Art. 14 Abs. 1 StHG). Die Kantone verfügen über 

einen erheblichen Gestaltungsspielraum bei der Anwendung und Umsetzung der 

Vorgaben von Art. 14 Abs. 1 StHG; dieser Gestaltungsspielraum betrifft sowohl die 

Wahl der Bewertungsmethode wie auch die Frage, in welchem Umfang der Ertragswert 

bei der Bewertung des Vermögens zu berücksichtigen ist (vgl. BGer 2C_632/2018 vom 

29. August 2019 E. 2.2 mit Hinweisen). Das StHG gestattet es den Kantonen indessen 

nicht, das Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die 

ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren. Alle paar Jahre ist zu überprüfen, ob die 

festgelegten Werte den aktuellen Werten noch annähernd entsprechen (vgl. BGer 2A.

384/2004 vom 21. April 2005 E. 3.3). Das steuerbare Vermögen bemisst sich sodann 

gemäss Art. 17 StHG und Art. 68 Abs. 1 StG nach dem Stand am Ende der 

Steuerperiode. Beim Verkehrswert handelt es sich um den Preis, der für einen 

Vermögenswert bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt 

3.2.1. 

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werden kann (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, II./

Rz. 736).

Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS sieht den Zehnjahresturnus explizit als Regel vor, lässt jedoch 

offen, unter welchen Bedingungen eine Ausnahme hiervon in Betracht kommt. Was als 

Ausnahme zu gelten hat, klärte das Verwaltungsgericht im Verfahren B 2019/277 

(Entscheid vom 25. Juni 2020). Es hielt fest, dass sowohl aufgrund des Wortlauts von 

Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS als auch mit Blick auf die vorerwähnte Definition des 

Verkehrswerts klargestellt sei, dass ein Grundeigentümer nicht darauf vertrauen könne, 

mit seinem Grundstück in jedem Fall erst nach zehn Jahren wieder neu eingeschätzt zu 

werden. Wenn der Verkehrswert dem Preis entspreche, der bei einem Verkauf im 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen sei, dann schaffe die tatsächliche Erzielung 

eines massgeblich über dem amtlichen Verkehrswert liegenden Preises die 

Voraussetzungen für eine Neuschätzung. Indem eine solche Neuschätzung auf den 

formell-gesetzlichen Grundlagen von Art. 17 StHG bzw. Art. 68 Abs. 1 StG, Art. 57 StG 

und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS beruhe, verletze sie das Legalitätsprinzip nicht. Wenn Art. 6 

Abs. 1 lit. a GGS als Regelfall einen zehnjährigen Schätzturnus vorsehe, so müsse die 

Ausnahme hiervon an qualifizierte Veränderungen anknüpfen können, um überhaupt als 

Ausnahme in Erscheinung zu treten. Die rechtsgleiche Anwendung von Art. 6 Abs. 1 

lit. a GGS erfordere es mit anderen Worten, für die Annahme eines Ausnahmefalls eine 

Untergrenze festzulegen in dem Sinn, dass nicht jede (geringe bzw. im Zufallsbereich 

liegende) Abweichung eines effektiv erzielten Kaufpreises vom früher festgelegten 

Verkehrswert eine Neuschätzung solle auslösen können. Das kantonale Steueramt 

verweise in diesem Zusammenhang auf eine von ihm festgelegte (nicht publizierte) 

Praxis für Neuschätzungen, wonach der Auftrag zur Neubeurteilung erfolge, wenn sich 

bei einem Grundstücksverkauf eine Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem 

Erwerbspreis von mehr als 25 % ergebe und diese mindestens CHF 100'000 betrage. 

Diese Faustregel erscheine angemessen und praktikabel und stehe mit den Art. 17 

StHG bzw. Art. 68 Abs. 1 StG, Art. 57 StG und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS in Einklang. 

Generell sei somit eine Anpassung der Schätzwerte als gerechtfertigt zu erachten, 

wenn ein bezahlter Kaufpreis mehr als 25 % und mindestens CHF 100'000 von der 

letzten Verkehrswertschätzung abweiche. In diesem Sinn sei - zur Gewährleistung der 

Vorhersehbarkeit und Überprüfbarkeit von Neuschätzungen vor Ablauf der 

Zehnjahresfrist von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS - die bisherige Rechtsprechung zu 

präzisieren (VerwGE B 2019/277, a.a.O., E. 3.3.2).

3.2.2. 

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Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid mit Hinweis auf den vorerwähnten 

Gerichtsentscheid aus, der Sachverhalt sei mit jenem, der dem Urteil des 

Verwaltungsgerichts zugrunde gelegen habe, vergleichbar. Die Abweichung des 

Kaufpreises vom amtlich geschätzten Verkehrswert betrage rund 40 %. Unerheblich 

sei, ob vor oder nach dem Kauf Malerarbeiten vorgenommen worden seien. Der 

erheblich über dem Schätzungswert liegende Kaufpreis sei bereits rund ein Jahr nach 

der Schätzung erzielt worden. Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der 

bezahlte Kaufpreis von CHF 570'000 nicht dem mittleren Preis im Sinn von Art. 57 StG 

entspreche. Schliesslich seien die Beweggründe für den Erwerb bei der Schätzung 

nicht von Belang. Der Beschwerdeführer habe die neu erworbene Wohnung offenbar 

vermietet und dieses Grundstück als Kapitalanlage erworben. Unverständlich 

erschienen seine Ausführungen, wonach die Kaufpreise heute im Vergleich zum 

Sachwert zu hoch seien. Zu schätzen sei der Marktwert. Die hohen Preise seien Abbild 

der hohen Nachfrage nach Immobilien, die auch im Verhalten des Beschwerdeführers 

zum Ausdruck gekommen sei (act. G 2 S. 6).

3.3. 

Der Beschwerdeführer hatte im Rekursverfahren die Schätzungsgrundlagen als solche 

nicht angefochten, sondern im Wesentlichen die Berechtigung des 

Beschwerdegegners zur Vornahme einer Neuschätzung bzw. das Vorliegen eines 

Neuschätzungsgrundes in Abrede gestellt (act. G 4/1; G 2 S. 3 Ziffer 2). Die begründete 

Feststellung der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, dass bei den konkreten 

Gegebenheiten von einer Ausnahme vom Zehnjahresturnus gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a 

GGS auszugehen ist, welche eine Neuschätzung rechtfertigt, wird vom 

Beschwerdeführer als solche nicht in Frage gestellt. Sein Vorbringen, dass in 

Anwendung von Art. 30  StV keine Neuschätzung hätte erfolgen müssen (act. G 7 

S. 1), trifft insofern nicht zu, als die erwähnte Bestimmung vorliegend wie dargelegt 

(vorstehende E. 3.1) nicht zur Anwendung gelangen kann. Sodann äussert sich der 

Beschwerdeführer zum Inhalt der Neuschätzung, indem er sich auf den Standpunkt 

stellt, dass ein Verkehrswert von maximal CHF 450'000 im Quartiervergleich 

standhalten würde (act. G 1). Die Vorinstanz habe zu seinem Einwand, dass eine 

Verkehrswerterhöhung um CHF 100'000 innert eines Jahres (seit der letzten 

Schätzung) zu hoch sei, keine Stellung genommen. Im gleichen Mehrfamilienhaus mit 

15 Eigentumswohnungen befänden sich die hier zur Diskussion stehende Wohnung 

Nr. 14 (Dreieinhalbzimmer-Attikawohnung; Schätzwert 2019: CHF 510'000), die 

Wohnung Nr. 15 (Viereinhalbzimmer-Attikawohnung; Schätzwert 2018: CHF 500'000) 

und die Wohnung Nr. 9 (Viereinhalbzimmer-Wohnung drittes Obergeschoss; 

3.4. 

bis

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Schätzwert 2018: CHF 390'000). Im gleichen Quartier befinde sich eine 

Fünfeinhalbzimmer-Attikawohnung, welche "zur Zeit" auf CHF 545'000 geschätzt sei 

(act. G 7 und 4/2.5).

 3.5. 

Das Mehrfamilienhaus, in welchem sich die 3 ½ Zimmer-Eigentumswohnung des 

Beschwerdeführers im Attikageschoss befindet, liegt in der dreigeschossigen Wohn-

Gewerbezone. Es umfasst 15 Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit Einstellplätzen. 

Der Beschwerdegegner ging für die Schätzung der Wohnung des Beschwerdeführers 

im November 2019 von einer Nutzfläche von 122 m  aus und legte den Mietwert hierfür 

auf CHF 18‘480 bzw. CHF 151 pro m  fest (act. G 4/6/3-5). Wenn in Art. 57 StG 

festgehalten wird, dass der Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis

entspreche, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und 

Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden, so soll bei der 

Festlegung des Preises bzw. Verkehrswerts einer Liegenschaft nach dem Wortlaut der 

Bestimmung eine Objektivierung in dem Sinn zum Tragen kommen, dass nicht (nur) die 

betreffende Liegenschaft, sondern andere vergleichbare Objekte betrachtet werden 

(vgl. VerwGE B 2015/190, a.a.O., E. 3.9, m.H. auf VerwGE B 2013/196, a.a.O., E. 5.4.2). 

Von daher ist zu klären, inwiefern die Vergleichswertmethode konkret zu einem den 

erwähnten gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Ergebnis zu führen vermag. Die 

Vergleichswertmethode basiert auf dem Prinzip, den Markt aus möglichst zeitnahen 

Kaufpreisen von getätigten Immobilientransaktionen vergleichbarer Grundstücke 

festzustellen. Die Anwendung der Vergleichswertmethode ist dann in Betracht zu 

ziehen, wenn die Marktpreise im Umfeld der betroffenen Liegenschaft im Vergleich zur 

letzten Wertermittlung unbestritten eine beträchtliche Veränderung erfahren haben und 

wenn Daten von Objekten vorhanden sind, die mit dem Wertermittlungsobjekt direkt 

vergleichbar sind bzw. übereinstimmende wertbeeinflussende Merkmale aufweisen 

(vgl. Schätzerhandbuch, S. 100). Die Vergleichswertmethode setzt eine genügende 

Anzahl (zwei bis fünf) Vergleichspreise für Objekte ähnlicher Beschaffenheit voraus und 

darf dementsprechend nicht lediglich auf vereinzelte Objekte abstellen (vgl. 

Schätzerhandbuch, S. 101).

3.5.1. 

2

2

Was vorab die vom Beschwerdeführer zum Vergleich angeführten Verkehrswerte von 

Wohnungen im gleichen Haus bzw. in der Nachbarschaft betrifft (vgl. act. G 7 und 

4/2.5), ist festzuhalten, dass der Kauf einer Wohnung - wie vorliegend diejenige des 

3.5.2. 

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4.  

Beschwerdeführers - zu einer Neuschätzung führen und dementsprechend auch ein 

temporäres Auseinanderfallen der Verkehrswerte von Vergleichswohnungen in der 

Nachbarschaft bewirken kann. Indessen findet spätestens bei der nächsten Schätzung 

jener Wohnungen wieder eine Angleichung der Verkehrswerte statt. Dieser 

systembedingte Mechanismus ist hinzunehmen. Für die vom Beschwerdeführer 

angeführten drei Vergleichsliegenschaften liegen sodann insofern keine zeitnahen 

Kaufpreise im erwähnten Sinn vor, als für zwei Wohnungen Kaufpreise aus dem Jahr 

2008 genannt und für eine Wohnung Kaufpreis und Kaufdatum nicht aufgeführt werden 

(vgl. act. G 7). Sie eignen sich daher für einen Einbezug in den Vergleich nicht.

Der Beschwerdegegner legte sechs Vergleichspreise von Wohnungs-Handänderungen 

aus den Jahren 2016 bis 2020 in der Nachbarschaft zum Mehrfamilienhaus vor, in 

welcher sich die Wohnung des Beschwerdeführers befindet. Je zwei Transaktionen 

betrafen 4 ½- und 5 ½-Zimmer-Wohnungen mit Nutzflächen zwischen 135 und 190 m ; 

bei den zwei weiteren Transaktionen handelte es sich um eine 6- und eine 6 ½-

Zimmer-Wohnung mit Nutzflächen von 165 und 185 m . Der Preis pro m  betrug für 

jene Wohnungen im Durchschnitt CHF 5'755, wobei zu beachten ist, dass der 

Kaufpreis pro m  mit zunehmender Wohnungsgrösse (Nutzfläche) abnimmt (vgl. act. G 

4/6/13 f.). Mithin dürfte der m -Preis (Nutzfläche) für eine Dreieinhalbzimmer-Wohnung, 

wie sie hier in Frage steht, eher höher liegen als bei den vorerwähnten 4 ½- bis 6 ½-

Zimmerwohnungen. Unter Berücksichtigung des letztgenannten Umstands hat die 

„ähnliche Beschaffenheit“ der Vergleichsobjekte vor dem geschilderten Hintergrund als 

dargetan zu gelten. Die Anwendung des erwähnten Durchschnittspreises würde für die 

122 m  grosse Wohnung des Beschwerdeführers zu einem Wert führen, der weit 

oberhalb des von ihm tatsächlich bezahlten Preises von CHF 570‘000 läge. Angesichts 

dieser Gegebenheiten bildet der vom Beschwerdegegner mit CHF 510‘000 

veranschlagte Verkehrswert den „mittleren Preis“ im Sinn von Art. 57 StG zureichend 

und angemessen ab. Der angefochtene Entscheid ist daher zu bestätigen. 

2

2 2

2

2

2

 

In Abweisung der Beschwerde ist der angefochtene Entscheid vom 25. April 2020 zu 

bestätigen.

3.6. 

In Streitigkeiten hat jener Beteiligte die amtlichen Kosten zu tragen, dessen Begehren 

ganz oder teilweise abgewiesen werden (Art. 95 Abs. 1 VRP). Der Beschwerdeführer 

wird somit kostenpflichtig. Eine Gebühr von CHF 1'500 erscheint für das vorliegende 

4.1. 

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4.2      

Eine ausseramtliche Entschädigung ist nicht zuzusprechen (Art. 98  VRP). Der 

Beschwerdeführer ist unterlegen, und der Beschwerdegegner hat keinen Anspruch auf 

Kostenersatz (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem 

Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 176). Beide haben dem auch 

keinen entsprechenden Antrag gestellt.

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Der Beschwerdeführer bezahlt amtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 1'500, unter Anrechnung des Kostenvorschusses von CHF 2'000 und 

Rückerstattung von CHF 500 an ihn.

 

Verfahren angemessen (Art. 7 Ziff. 222 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Der vom 

Beschwerdeführer geleistete Kostenvorschuss von CHF 2'000 wird angerechnet und 

der verbleibende Betrag von CHF 500 an ihn zurückerstattet.

bis

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 21.01.2021
	Grundstückschätzung. Verkehrswert einer Eigentumswohnung. Art. 3 Abs. 1 und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS (sGS 814.1). Art. 57 Abs. 2 StG (sGS 811.1). Art. 30bis Abs. 1 StV (sGS 811.11). Art. 8 lit. a und Art. 9 Abs. 1 VGS (sGS 814.11). Der 2019 vom Beschwerdeführer bezahlte Preis für die Wohnung lag rund 40 Prozent über dem im Jahr 2018 geschätzten Verkehrswert, weshalb auf Veranlassung des Steueramtes im Jahr 2019 eine Neuschätzung erfolgte. Streitig war, ob bei diesen Gegebenheiten von einer Ausnahme vom Zehnjahresturnus gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS ausgegangen werden durfte, welche eine Neuschätzung rechtfertigte. Das Verwaltungsgericht bejahte dies mit der Vorinstanz, bestätigte in Anwendung der Vergleichswertmethode den Verkehrswert gemäss Neuschätzung 2019 und wies die Beschwerde ab (Verwaltungsgericht, B 2020/185).

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