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**Case Identifier:** 301f1221-5bbf-5b20-a5e8-07da27f53e99
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-05-14
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 14.05.2025 C/5257/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-5257-2022_2025-05-14.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 juin 2025 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/5257/2022 ACJC/733/2025 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 4 JUIN 2025 

 

Entre 

1) A______/B______ SARL, sise ______ [GE], 

2) A______/C______ SA, sise ______ [GE], toutes deux appelantes d'un jugement 

rendu par le Tribunal des baux et loyers le 25 avril 2024, représentées par  

Me Karin GROBET THORENS, avocate, rue Verdaine 13, case postale, 1211 Genève 3, 

et 

D______ AG, sise ______ (ZH), intimée, représentée par Me Olivier ADLER, avocat, 

quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6. 

 

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C/5257/2022 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/440/2024 du 25 avril 2024, reçu par les parties le lendemain, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a, sur demande principale, 

condamné A______/B______ SARL et A______/C______ SA, prises 

conjointement et solidairement, à payer à D______ AG la somme de 174'646 fr. 70 

plus intérêts à 5% l'an dès le 1er janvier 2021 (ch. 1 du dispositif), autorisé la 

libération de la garantie de loyer en 22'500 fr. constituée auprès de [la banque] 

E______ (n° 1______) en faveur de D______ AG, le montant ainsi libéré venant 

en déduction de la somme due figurant sous chiffre 2 [recte ch. 1] du dispositif 

(ch. 2) et déclaré non fondées les oppositions formées aux commandements de 

payer, poursuites n° 2______, n° 3______ et n° 4______, à concurrence de 

152'146 fr. 70, plus intérêts 5% l'an dès le 1er janvier 2021 (ch. 3). Sur demande 

reconventionnelle, le Tribunal a dit que A______/C______ SA ne disposait pas de 

la qualité pour agir (ch. 4) et débouté A______/B______ SARL de ses conclusions 

(ch. 5). Enfin, sur les deux demandes, il a débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 6) et dit que la procédure était gratuite (ch. 7). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que A______/C______ SA avait signé 
le contrat de bail aux côtés de A______/B______ SARL et était donc débitrice 

solidaire du paiement du loyer vis-à-vis de la bailleresse, à savoir D______ AG. Il 

n'y avait pas lieu d'exonérer A______/B______ SARL du paiement des loyers en 

raison de la pandémie de Covid-19, la précitée n'ayant pas démontré avoir subi une 

baisse drastique de ses revenus en lien avec la crise sanitaire. En l'absence de 

déséquilibre des prestations susceptibles d'entraîner la ruine de la société locataire, 

la clausula rebus sic stantibus n'était pas applicable en l'espèce. Par ailleurs, n'ayant 

pas démontré avoir proposé un locataire solvable pour lui succéder, 

A______/B______ SARL restait redevable des loyers jusqu'à l'échéance du bail, 

ainsi que des frais accessoires réclamés qu'elle n'avait pas valablement contestés. 

A______/C______ SA et A______/B______ SARL ne pouvaient pas prétendre à 

une indemnisation pour les travaux effectués dans les locaux loués, ces travaux 

n'ayant pas été financés par elles, mais par le précédent propriétaire des locaux. Les 

sûretés déposées par les locataires devaient être libérées en faveur de la bailleresse. 

B. a. Par acte expédié le 27 mai 2024 à la Chambres des baux et loyers de la Cour de 
justice (ci-après : la Cour), A______/B______ SARL et A______/C______ SA 

(ci-après : ensemble, les appelantes) ont formé appel de ce jugement, concluant à 

son annulation. Cela fait, elles ont conclu, sur demande principale, à ce que la Cour 

dise que la clause du contrat de bail instituant A______/C______ SA "co-débiteur 

caution solidaire" n'était pas valable et était sans portée juridique et déboute 

D______ AG de sa demande en paiement. Sur demande reconventionnelle, elles 

ont conclu à ce que la Cour condamne D______ AG à verser à A______/B______ 

SARL 509'135 fr. 65, avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er octobre 2021. A titre 

préalable, elles ont sollicité l'audition de F______ en qualité de témoin. 

 Les appelantes ont produit des pièces nouvelles. 

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 b. Dans sa réponse du 1er juillet 2024, D______ AG (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) a conclu à ce que la Cour déclare irrecevables la partie "EN FAIT" du 

mémoire d'appel, ainsi que, partiellement, la partie "EN DROIT" de ce mémoire et 

les conclusions des appelantes. Elle a conclu en outre à la confirmation du jugement 

entrepris. 

 c. Les parties ont répliqué, respectivement dupliqué, puis déposé encore des 
déterminations spontanées, persistant dans leurs conclusions respectives. 

 d. Les parties ont été avisées le 13 janvier 2025 par le greffe de la Cour de ce que 
la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. A______/B______ SARL, société ayant son siège à Genève, a le but social 
suivant : "Exploitation d'un centre « A______, espace de sport et de bien-être », 

mise à disposition d'installations et de locaux dans ce domaine, toutes prestations 

de conseils et de services dans les domaines du sport et du bien-être, achat et vente 

de tous produits y relatifs". 

A______ HOLDING SA est l'unique associée de la société et G______ en est 

l'unique gérant. 

 b. A______/C______ SA, société ayant son siège à Genève, a le même but social 
que A______/B______ SARL. 

G______ en est l'unique administrateur. 

 c. Le 1er octobre 2015, A______/B______ SARL, en qualité de locataire, et 
H______ SA, en qualité de bailleresse, ont conclu un contrat de bail à loyer portant 

sur la location d'une surface commerciale de 263 m2 située au rez-supérieur de 

l'immeuble sis avenue 5______ no. ______, [code postal] I______. 

 Le bail a été conclu pour une période initiale de dix ans. 

 Le loyer, charges et taxes non comprises, a été fixé initialement à 80'000 fr. par 

année, puis à 90'000 fr. dès le 1er janvier 2017, et enfin à 90'756 fr. dès le 1er janvier 

2019, avec clause d'indexation à l'ISPC. La provision pour charges a été fixée à 

770 fr. par mois. 

 Aux termes du contrat, A______/C______ SA se portait "co-débiteur, caution 

solidaire du présent contrat de bail" (§ E. b). Une signature pour le compte de cette 

société, désignée comme "co-débiteur solidaire", figurait à la fin du contrat. 

Interrogé par le Tribunal en qualité de partie, G______ a déclaré que 

A______/C______ SA n'avait jamais été impliquée dans l'exploitation de 

A______/B______ SARL. Le "propriétaire des locaux" - qui était un client de 

A______/C______ SA - "était rassuré si cette société figurait sur le bail". 

 Les locaux étaient destinés à être exploités sous forme de "locaux commerciaux à 

l'usage de Fitness uniquement" (première page du contrat). L'art. 1 des clauses 

particulières était libellé comme suit : "La destination des locaux est un élément 

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essentiel du présent bail. Le locataire ne peut dès lors pas la modifier sans avoir 

préalablement obtenu l'accord écrit du bailleur". 

 Selon l'art. 2 let. a des clauses particulières, les locaux étaient loués "clés en mains 

(sol, mur, casiers, réception / brandé au nom de A______), conformément au 

[modèle] du fitness de A______/C______, hormis la piscine, annexe 1 du présent 

contrat, pour un montant maximum de 600'000 fr. TTC". 

 Selon l'art. 2 let. c des clauses particulières, tous les aménagements fixes effectués 

dans les locaux par le locataire ou le bailleur appartenaient au locataire, celui-ci 

ayant la faculté de les céder à des tiers; selon l'art. 2 let. d des causes particulières, 

aucune remise en état initial ne pourrait être exigée à la fin du bail, en dérogation à 

l'art. 20 al. 4 des conditions générales pour locaux commerciaux (édition 2010) 

annexées au contrat (cette disposition ayant la teneur suivante : "En dérogation à 

l'article 260a al. 3 CO, le locataire ne pourra prétendre à aucune indemnité en fin 

de bail, survenant même avant l'échéance contractuelle, pour les travaux à plus-

value qu'il aurait réalisés à ses frais et avec le consentement préalable et écrit du 

bailleur dans les locaux loués. Le bailleur conserve également la faculté de 

demander la remise des locaux dans leur état initial à la charge du locataire"). 

 Etait joint au contrat un devis portant sur "l'aménagement des surfaces pour [le] 

FITNESS A______" (travaux de maçonnerie, d'isolations spéciales, diverses 

installations électriques, de chauffage, de sanitaires et divers aménagements 

intérieurs), daté du 4 juin 2013, portant sur un montant total de 598'983 fr. 12. 

 d. La propriétaire de l'immeuble, H______ SA, a financé les travaux devisés dans 
le contrat, effectués sous la direction de J______ SA, entre les mois de juillet et 

octobre 2013, pour un coût total de 501'781 fr. 95. 

 e. Le 17 décembre 2018, A______/B______ SARL a constitué une garantie de 
loyer de 22'500 fr. auprès de [la banque] E______ (compte n° 1______). 

 f. En juin 2019, D______ AG est devenue propriétaire de l'immeuble sis avenue 
5______ no. ______, [code postal] I______. Depuis lors, la gérance de l'immeuble 

est assurée par K______ (ci-après, la régie). 

 g. Par courrier du 13 mars 2020, la régie a mis A______/B______ SARL en 
demeure de s'acquitter d'un montant de 6'934 fr. 10, correspondant au solde impayé 

du décompte de frais accessoires pour l'année 2019 - décompte joint à cet envoi -, 

sous menace de résiliation anticipée du contrat de bail.  

 Le décompte de frais accessoires pour l'année 2020 présentait un solde de 

5'839 fr. 40 en faveur de la bailleresse. 

 h. Les loyers ont cessé d'être payés dès le mois d'avril 2020. 

 Il n'est pas contesté que dix-huit mois de loyer sont restés impayés, soit un total 
d'arriérés de 161'543 fr. 70. 

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 Des mises en demeure avec menaces de résiliation anticipée ont été adressées à 

A______/B______ SARL les 15 avril, 13 août et 10 septembre 2020. 

 i. Par courrier du 28 septembre 2020, A______/B______ SARL a déclaré résilier 
le contrat de bail pour le 1er octobre 2021. 

 Les locaux ont été restitués à la bailleresse le 11 octobre 2021. 

 j. Le 16 juillet 2021, la bailleresse a fait notifier à A______/B______ SARL un 
commandement de payer, poursuite n° 2______, portant sur un montant total de 

94'524 fr. 25 réclamé à titre d'arriérés de frais accessoires et de loyers mensuels. 

 Ce commandement de payer a été frappé d'opposition. 

 k. Le 6 avril 2022, un second commandement de payer, poursuite n° 3______, a été 
notifié à A______/B______ SARL, portant sur un montant de 80'771 fr. 85 réclamé 

à titre d'arriérés de loyers mensuels. 

 Ce commandement de payer a été frappé d'opposition 

 l. Un troisième commandement de payer, poursuite n° 4______, a été notifié à 
A______/C______ SA le 23 mai 2022, pour un montant de 174'646 fr. 70, réclamé 

à titre de loyers mensuels pour la période du 1er avril 2020 au 30 septembre 2021 et 

de frais accessoires pour les années 2019 et 2020. 

 Ce commandement de payer a été frappé d'opposition 

 m. A______/B______ SARL a produit ses comptes de pertes et profits pour les 
années 2018 à 2021. 

 Les comptes de l'année 2018 faisaient état d'une perte reportée de 246'475 fr. 34 et 
d'une perte subie lors de l'exercice de 55'231 fr. 01. Les comptes des années 2019 à 

2021 faisaient état respectivement d'une perte de 650 fr. 28 en 2019, de 27'745 fr. 

en 2020 et de 84'288 fr. 15 en 2021. 

 L'annexe aux comptes de l'année 2021 mentionnait que le surendettement de la 
société n'avait pas été annoncé, notamment parce que "les loyers [avaient] été 

comptabilisés en totalité sans tenir compte des mois de fermeture et des accords de 

fin de bail qui stipul[aient] une indemnisation pour l'aménagement des locaux pour 

une valeur de CHF 600'000.-". Entendue comme témoin par le Tribunal, la 

comptable de A______/B______ SARL, L______, a déclaré que ce montant de 

600'000 fr. ne figurait pas dans les comptes des années précédentes parce qu'il 

n'était pas relevant tant que l'exploitation du fitness se poursuivait. 

 n. Par demande déposée le 18 mars 2022 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée à l'audience du 6 mai 2022 et 

introduite devant le Tribunal le 23 mai 2022, D______ AG a assigné 

A______/B______ SARL et A______/C______ SA en paiement de 174'646 fr. 70, 

avec intérêts à 5 % dès le 1er janvier 2021, à titre d'arriérés de loyers et de charges. 

Elle a également conclu au prononcé de la mainlevée définitive de l'opposition aux 

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commandements de payer, poursuites n° 2______ et n° 3______, ainsi qu'à la 

libération en sa faveur de la garantie de loyer. 

 Le montant réclamé correspond aux soldes de frais accessoires pour les années 2019 

et 2020, ainsi qu'aux loyers, charges et TVA incluses, pour la période du 1er avril 

2020 au 30 septembre 2021. 

 A l'appui de la demande, D______ AG a produit deux "décomptes de frais de 

chauffage/accessoires" pour les années 2019 et 2020. Ces décomptes détaillent 

chacun des postes de frais, en mentionnant le montant total et la répartition à la 

charge de la locataire en fonction des millièmes correspondants. 

 o. Par courrier parvenu au Tribunal le 9 juin 2022, la bailleresse a amplifié ses 
conclusions en sollicitant également la mainlevée définitive de l'opposition formée 

à la poursuite n° 4______. 

 p. Par réponse du 30 août 2022, A______/B______ SARL et A______/C______ 
SA ont conclu au rejet de la demande et à ce qu'il soit constaté que la clause du bail 

instituant la seconde en tant que co-débitrice n'était pas valable. Sur demande 

reconventionnelle, elles ont conclu à ce que le Tribunal condamne D______ AG à 

leur payer 509'135 fr. 65, avec intérêts à 5% dès le 1er octobre 2021. Ce montant 

correspond à la contrevaleur des travaux effectués dans les locaux, pour le montant 

devisé de 598'983 fr. 12 (cf. C.c dernier § supra), après un amortissement de 15%. 

 S'agissant des montants réclamés par D______ AG au titre des frais accessoires, les 

appelantes ont contesté les allégués correspondants de la demande et ont indiqué : 

"Au surplus, les charges sont intégralement contestées en tant que les montants 

réclamés à ce titre et leur clé de répartition ne sont aucunement établis et que les 

pièces produites présentent de fortes incohérences (notamment pièces 10 et 11), 

lesquelles sont incompréhensibles". Elles ont par ailleurs allégué que 

A______/B______ SARL avait présenté une société désireuse de reprendre les 

locaux loués aux mêmes conditions qu'elle, à savoir M______ SARL. La 

candidature de cette société avait toutefois été refusée sans motif valable par la 

bailleresse. 

 q. Le 24 octobre 2022, D______ AG a contesté ces allégués et conclu au rejet de la 
demande reconventionnelle. 

 r. Le Tribunal a tenu des débats d'instruction à l'audience du 7 mars 2023, lors de 
laquelle les appelantes ont sollicité l'interrogatoire des parties et l'audition de deux 

témoins, soit L______ et N______ (architecte ayant réalisé des plans 

d'aménagement intérieur du centre de fitness). Elles ont également sollicité 

l'audition de "la personne en charge de la gestion de l'immeuble qui a[vait] pris la 

décision [de refuser] le locataire de remplacement" et dont l'identité devait être 

fournie par la bailleresse. Le conseil de D______ AG a indiqué qu'il s'agissait sans 

doute de O______, employé de la régie s'occupant de l'immeuble concerné. 

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A l'issue de l'audience, le Tribunal a ouvert les débats principaux, ordonné 

l'interrogatoire de G______, ainsi que l'audition des témoins L______, N______ et 

O______. Il a par ailleurs réservé l'audition ultérieure d'un autre employé de la 

régie, à savoir d'un "collègue" du témoin O______. 

 s. A l'audience de débats principaux du 16 mai 2023, G______ a déclaré qu'en 
raison de la crise sanitaire, les locaux de A______/B______ SARL avaient été 

fermés du 16 mars jusqu'à mi-mai 2020. La prolongation des abonnements et les 

remboursements à certains clients avaient généré une détérioration de la situation 

financière de la société malgré les aides étatiques reçues. La situation s'était encore 

péjorée en 2021 en raison du télétravail des employés des entreprises des alentours 

qui constituaient la principale clientèle du fitness. Il avait fait parvenir la résiliation 

du bail à D______ AG après avoir tenté en vain de négocier, notamment, l'abandon 

par celle-ci de certains loyers. 

L______ a déclaré que A______/B______ SARL ne s'était pas remise des 

difficultés financières liées à la pandémie de Covid-19.  

O______ a précisé ignorer si un locataire de remplacement avait été proposé par 

A______/B______ SARL. A cette époque-là, l'immeuble était géré par sa collègue 

P______, qu'il avait remplacée pendant son congé maternité. 

D______ a réservé l'audition de F______, gérant de M______ SARL. 

 Au terme de l'audience, le Tribunal, sur requête des appelantes, a ordonné l'audition 

de P______ en tant que témoin. 

 t. Lors de l'audience de débats principaux du 10 octobre 2023, P______ a confirmé 
s'être occupée de la gestion de l'immeuble concerné jusqu'en septembre-octobre 

2021, date à laquelle O______ l'avait remplacée. Elle ne se souvenait pas si 

A______/B______ SARL avait présenté un locataire de remplacement, soit 

M______ SARL, à la suite de la résiliation du bail. 

A l'issue de l'audience, les appelantes ont requis l'audition de F______ en tant que 

témoin. La bailleresse s'y est opposée, faisant valoir que cette offre de preuve avait 

été formulée tardivement. 

Sur quoi, le Tribunal a refusé d'entendre F______, clôturé l'administration des 

preuves et fixé un délai aux parties pour le dépôt de leurs plaidoiries finales. 

 u. Dans leurs plaidoiries finales du 14 décembre 2023, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions respectives. 

 Dans leur réplique spontanée du 22 décembre 2023, A______/B______ SARL et 

A______/C______ SA ont fait valoir que D______ AG n'avait pas établi 

l'exactitude des décomptes de charges par des pièces justificatives. 

D______ AG a déposé ses dernières déterminations le 28 décembre 2023. 

EN DROIT 

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1. 1.1 Le jugement entrepris ayant été communiqué aux parties avant le 1er janvier 
2025, la présente procédure d'appel demeure régie par l'ancien droit de procédure 

(art. 404 al. 1 et 405 al. 1 CPC), sous réserve des dispositions d'application 

immédiate énumérées à l'art. 407f CPC. 

1.2 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 

est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 

au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 En l'espèce, la valeur litigieuse des dernières conclusions de première instance était 

supérieure à 10'000 fr. (cf. art. 92 al. 1 CPC), de sorte que la voie de l'appel est 

ouverte. 

 1.3 Interjeté auprès de l'autorité compétente (art. 122 let. a LOJ), dans le délai utile 
de trente jours (art. 311 al. 1 CPC) et selon la forme écrite prescrite par la loi 

(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC), l'appel est recevable. 

 L'intimée soutient que la partie "EN FAIT" du mémoire d'appel serait irrecevable. 
Ce grief n'est pas fondé. S'il est vrai que le mémoire d'appel reprend in extenso 

certains passages des écritures déposées en première instance (procédé en principe 

irrecevable : voir parmi d'autres l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_97/2014 du 26 juin 

2014 consid. 3.3), l'on comprend néanmoins à sa lecture quels sont les griefs 

formulés à l'encontre du jugement entrepris. Cela est confirmé tant par les écritures 

responsives de l'intimée que par les développements qui suivent. Il n'y a donc pas 

lieu de déclarer irrecevables certaines parties de l'appel. 

 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 

d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 

d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. Les appelantes reprochent au Tribunal de ne pas avoir appliqué la procédure 
simplifiée et la maxime inquisitoire sociale, alors que la question de la fin du bail 

demeurait litigieuse entre les parties. 

 2.1 L'art. 243 CPC délimite le champ d'application de la procédure simplifiée. Sont 
concernées les affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 

30'000 fr. (al. 1) et certaines contestations indépendamment de leur valeur litigieuse 

(al. 2), dont celles portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux 

commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation 

du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la 

protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme (let. c).   

 Le Tribunal fédéral s'est prononcé à de nombreuses reprises sur la portée de 

l'art. 243 al. 2 let. c CPC. Dans l'arrêt le plus récent (ATF 149 III 469 consid. 2), il 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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a rappelé - et confirmé - la jurisprudence selon laquelle la notion de "protection 

contre les congés" figurant dans la disposition précitée (et à l'art. 210 al. 1 let. b 

CPC) doit être comprise dans une acception large eu égard au but visé de protection 

du locataire, lequel doit bénéficier de la procédure simplifiée - moins formelle et 

plus rapide (art. 244 ss CPC) - et d'une plus forte implication du juge par le biais de 

la maxime inquisitoire simple sans égard à la valeur litigieuse (art. 247 al. 2 let. a 

CPC) (consid. 2.2 et les arrêts cités; consid. 2.5).  

Selon cette jurisprudence, un litige relève de la "protection contre les congés" dès 

que le tribunal est amené à se prononcer sur la fin du bail, que ce soit, par exemple, 

en raison d'un congé ordinaire ou extraordinaire ou en raison de l'inexistence d'un 

rapport contractuel ou de l'expiration d'un contrat de bail de durée déterminée; peu 

importe que le juge ait été saisi par le locataire de conclusions en inefficacité, 

invalidité, nullité ou annulation du congé à titre principal et/ou subsidiaire, 

respectivement en prolongation du bail, ou qu'il l'ait été par le bailleur de 

conclusions principales ou reconventionnelles en expulsion ou en constatation de 

la fin du bail (ATF 142 III 690 consid. 3.1). Dans cette logique, même un litige sur 

l'annotation d'un bail au registre foncier prévue à l'art. 261b CO peut être soumis à 

la procédure simplifiée, dès lors que cette institution tend à protéger le locataire 

contre un congé émanant d'un futur propriétaire (ATF 148 III 415 consid. 3.3 et 3.4; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_189/2022 du 22 mai 2024 destiné à la publication 

consid. 3.2.1).  

 Dans l'ATF 149 III 469, concernant le cas d'une bailleresse ayant émis des 

prétentions pécuniaires envers une locataire qui avait déjà quitté les locaux loués 

bien avant l'introduction de l'action, le Tribunal fédéral a précisé la notion de litige 

sur la fin du bail soumis à la procédure simplifiée. Il ressort de cet arrêt qu'il ne 

suffit pas que le tribunal doive trancher préalablement au fond la question de savoir 

quand et sous quelle forme le bail a pris fin pour que la procédure simplifiée trouve 

application (consid. 2.6). En effet, lorsque le juge doit statuer exclusivement sur des 

prétentions pécuniaires résultant d'un bail déjà terminé, il ne s'agit pas de déterminer 

si et jusqu'à quand le locataire peut demeurer dans les locaux, de sorte que le litige 

ne relève pas de la protection du locataire contre les congés ou de la prolongation 

du bail au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC. Au surplus, il manque en règle générale 

tant le rapport inégal entre les parties, typique dans le domaine de la protection 

contre les congés, que l'urgence à statuer, éléments qui justifient l'application à une 

cause, indépendamment de sa valeur litigieuse, de la procédure simplifiée, soit 

d'une procédure rapide et accessible aux non juristes (consid. 2.5). En conclusion, 

la procédure simplifiée ne s'applique pas, sans égard à la valeur litigieuse selon 

l'art. 243 al. 2 let. c CPC, aux demandes par lesquelles des prétentions pécuniaires 

sont élevées après la fin du bail et en dehors d'une procédure en consignation des 

loyers et fermages, en protection contre les loyers et fermages abusifs, en annulation 

du congé ou en prolongation du bail (consid. 2.6; cf. ég. arrêt du Tribunal fédéral 

4A_189/2022 du 22 mai 2024 destiné à la publication consid. 3.2.1). 

- 10/28 - 

 

C/5257/2022 

 Le même raisonnement prévaut lorsque le litige survient à la suite d'une résiliation 

notifiée par le locataire lui-même, que le bail soit de durée indéterminée ou 

déterminée. Dans ces cas-là, il ne s'agit pas pour le locataire d'obtenir une protection 

contre le congé. En effet, le juge ne doit pas déterminer si et jusqu'à quand le 

locataire peut demeurer dans les locaux, mais statue exclusivement sur les 

prétentions pécuniaires découlant de la résiliation; la question de savoir si et 

comment le bail a pris fin ne se pose alors qu'à titre préjudiciel. L'extension 

jurisprudentielle de la notion de "protection contre les congés" à la fin du bail est 

justifiée par le but de la norme : le locataire mérite une protection procédurale non 

pas uniquement dans les litiges relatifs à l'annulation du congé ou à la prolongation 

du bail envisagés aux art. 271 à 272d CO, mais, plus globalement, dans tous ceux 

qui l'exposent au risque de devoir quitter les locaux loués contre son gré dans un 

avenir proche ou plus lointain. Or, lorsque le congé émane du locataire lui-même, 

ce risque n'existe pas. Le locataire qui met un terme au contrat de son propre chef 

et cesse d'occuper les locaux n'a pas besoin d'être protégé contre la fin du bail. Si 

un litige naît à la suite de la résiliation, le preneur n'a dès lors pas à bénéficier de la 

procédure simplifiée comme l'art. 243 al. 2 let. c CPC le prévoit (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_189/2022 précité consid. 3.2.2). 

2.2 En l'espèce, il est constant que le bail a été résilié par A______/B______ SARL 
pour le 30 septembre 2021 et que les locaux ont été restitués à la bailleresse peu 

après cette date. Les appelantes allèguent avoir proposé un locataire de 

remplacement solvable, que l'intimée aurait dû accepter, ce qui est contesté par cette 

dernière. Elles en déduisent que le Tribunal aurait dû examiner la question de la fin 

du bail et, partant, appliquer la procédure simplifiée au litige. 

Ce moyen tombe à faux. Conformément aux principes rappelés supra, le locataire 

qui a lui-même résilié le bail et qui a, de surcroît, déjà quitté les locaux loués, n'est 

pas exposé aux risques qu'est censée pallier l'application de la procédure simplifiée. 

En l'occurrence, le litige a pour seul objet des prétentions pécuniaires résultant d'un 

bail qui a déjà pris fin. Il ne s'agit nullement de déterminer si et jusqu'à quand 

A______/B______ SARL peut conserver la jouissance de la chose louée, de sorte 

que le litige ne relève pas de la protection du locataire contre les congés ou de la 

prolongation du bail au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC.  

C'est donc à juste titre que le Tribunal a appliqué la procédure ordinaire au présent 

litige, la valeur litigieuse dépassant largement 30'000 fr. (art. 243 al. 1 CPC a 

contrario). La maxime des débats est également applicable (art. 55 al. 1 CPC).  

3. Les appelantes ont produit des pièces nouvelles et allégué des faits nouveaux. 

 3.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) 

et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux 

- 11/28 - 

 

C/5257/2022 

conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand - CPC, 2ème éd., 

2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

 Les faits notoires ne doivent être ni allégués ni prouvés (art. 151 CPC). Pour être 
notoire, un renseignement ne doit pas être constamment à l'esprit; il suffit qu'il 

puisse être contrôlé par des publications accessibles à chacun (ATF 143 IV 380 

consid. 1.1.1). En ce qui concerne internet, seules les informations bénéficiant d'une 

empreinte officielle (par exemple : Office fédéral de la statistique, inscriptions au 

registre du commerce, cours de change, horaire de train des CFF, etc.) peuvent être 

considérées comme notoires, car facilement accessibles et provenant de sources non 

controversées (ATF 143 IV 380 consid. 1.2). 

 3.2 En l'espèce, l'intimée fait grief aux appelantes d'avoir allégué des faits, 
respectivement produit des pièces, qui ne résulteraient pas de la procédure de 

première instance. Elle se réfère plus particulièrement à un allégué reproduisant les 

déclarations de G______ devant le Tribunal, à d'autres allégués concernant des 

décisions fédérales ordonnant la fermeture d'établissements publics pendant la crise 

sanitaire, et, enfin, à des allégués renvoyant aux comptes de pertes de profits de 

A______/B______ SARL. 

 Ces trois éléments ne sont pas déterminants pour l'issue du litige (cf. consid. 6 
infra), de sorte que la question de leur recevabilité peut être laissée indécise. 

 En tout état, citer des déclarations d'une partie en procédure ne paraît pas relever 

d'un fait nouveau, ni d'ailleurs commenter des pièces produites valablement en 

première instance. En outre, l'existence des décisions fédérales relatives à la 

fermeture de certains établissements en lien avec l'épidémie de coronavirus relève 

des faits notoires qui n'ont ni à être allégués, ni à être prouvés, puisque les sources 

correspondantes sont aisément accessibles dans des sources officielles. 

4. Les appelantes reprochent au Tribunal d'avoir refusé l'audition de F______. 

 4.1 Dans un procès régi par la maxime des débats, comme en l'espèce, les parties 
ont chacune deux chances de s'exprimer - c'est-à-dire d'introduire des allégués, des 

offres de preuves, des moyens d'attaque ou de défense - sans limites : une première 

fois dans le cadre du premier échange d'écritures; une seconde fois soit dans le cadre 

d'un second échange d'écritures, soit - s'il n'en est pas ordonné - à une audience 

d'instruction (art. 226 al. 2 CPC) ou "à l'ouverture des débats principaux" avant les 

premières plaidoiries (art. 229 al. 2 CPC). A l'issue de ce double tour de parole 

illimité, les parties ne peuvent plus introduire des faits nouveaux et/ou des moyens 

de preuves que de manière limitée (ATF 140 III 312 consid. 6.3.2.3, in JdT 2016 II 

257; 146 III 55 consid. 2.4.1 et 2.4.2, commenté par BASTONS BULLETTI, in 

CPC Online, newsletter du 11 septembre 2019; 144 III 67 consid. 2.1, commenté 

par HEINZMANN, in CPC Online, newsletter du 7 février 2018). 

 Après la clôture de la phase d'allégation, la présentation de nova n'est en effet plus 

possible qu'aux conditions restrictives de l'art. 229 al. 1 CPC (146 III 55 précité 

consid. 2.5.2). Pour être admis aux débats principaux, les faits et moyens de preuve 

- 12/28 - 

 

C/5257/2022 

nouveaux doivent alors être invoqués sans retard et, en plus, remplir les conditions 

de nova proprement dits (let. a) ou improprement dits (let. b). 

 4.2 En l'espèce, les appelantes admettent n'avoir requis l'audition du témoin 
F______ qu'au terme de l'audience du 10 octobre 2023, soit plusieurs mois après 

l'audience de débats d'instruction du 7 mars 2023 lors de laquelle le Tribunal a 

ouvert les débats principaux. 

 Il s'ensuit que cette requête était tardive, car il aurait été loisible aux appelantes de 
solliciter l'audition de l'intéressé antérieurement, soit dès l'entame de la procédure. 

 Les appelantes font valoir qu'elles s'étaient réservé la possibilité d'entendre une 

"tierce personne" si le témoin O______ n'était pas en mesure de renseigner 

utilement le Tribunal, tandis que l'intimée s'était elle-même réservé la possibilité 

d'entendre F______ à l'audience du 16 mai 2023. 

Ce moyen doit être rejeté. Lors des débats d'instruction du 7 mars 2023, les 

appelantes se sont limitées à solliciter l'audition des témoins L______ et N______, 

ainsi que celle de "la personne en charge de la gestion de l'immeuble qui a[vait] 

pris la décision [de refuser]" la candidature de M______ SARL comme locataire 

de remplacement. A l'issue des débats d'instruction, le Tribunal a ordonné l'audition 

des témoins L______, N______ et O______; il a par ailleurs réservé l'audition d'un 

collègue du témoin O______ au cas où celui-ci n'était pas l'employé de la régie 

s'occupant de la gestion de l'immeuble à l'époque de la candidature alléguée de 

M______ SARL. C'est du reste pour cette raison que le témoin P______ a été 

entendu à l'audience du 10 octobre 2023. A aucun moment les appelantes n'ont 

sollicité ou réservé le témoignage de F______, que ce soit dans leurs écritures ou 

lors des débats d'instruction qui ont suivis. Or, dans leur réponse et demande 

reconventionnelle du 30 août 2022, les appelantes soutenaient déjà avoir présenté 

un locataire de remplacement à l'intimée, soit M______ SARL, société dont 

F______ était le gérant, ce qui ressort du registre du commerce. 

C'est donc en connaissance de cause que les appelantes ont fait le choix procédural 

de ne pas solliciter l'audition de ce témoin - dont elles ne pouvaient ignorer l'identité 

- pendant la phase d'allégation. Partant, c'est à raison que le Tribunal a refusé 

d'entendre F______ comme témoin, ce moyen de preuve ayant été offert après les 

débats d'instruction du 7 mars 2023 - et donc tardivement. Le fait que la bailleresse 

ait réservé l'audition de ce même témoin à l'audience du 16 mai 2023 n'y change 

rien, puisque cette audition n'a pas été requise en temps utile non plus. Enfin, c'est 

en vain que les appelantes font valoir qu'elles ne pouvaient guère s'attendre à ce que 

le témoin P______ ne se souvienne pas des discussions intervenues entre les parties 

au sujet de la candidature de M______ SARL. Le fait que les déclarations d'un 

témoin ne permettent pas de confirmer les allégués d'une partie ne saurait en 

principe ouvrir à celle-ci une troisième chance d'introduire librement de nouveaux 

moyens de preuve, tel que l'audition de témoins supplémentaires. Admettre une telle 

manière de procéder reviendrait à rendre vaine l'obligation faite aux parties, 

- 13/28 - 

 

C/5257/2022 

conformément à l'art. 229 CPC, de désigner le plus tôt possible les moyens de 

preuve sur lesquels elles entendent se fonder pour étayer leurs prétentions. 

 Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point. 

 Par conséquent, l'argument des appelantes - qui soutiennent avoir présenté un 

locataire de remplacement solvable et, partant, être libérées du paiement du loyer 

dès octobre 2021 conformément à l'art. 264 CO - peut d'emblée être rejeté, dans la 

mesure où il se fonde entièrement sur l'audition (refusée à juste titre) de ce témoin. 

5. Les appelantes font grief au Tribunal d'avoir retenu que A______/C______ SA 
pouvait être recherchée pour les obligations découlant du contrat de bail, alors que 

celle-ci n'était pas solidairement responsable des engagements pris par la locataire, 

à savoir A______/B______ SARL. Elles lui reprochent en particulier de ne pas 

avoir correctement interprété la volonté des parties sur cette question. 

 5.1 
5.1.1 En droit suisse, la question de savoir si les parties ont conclu un contrat et quel 
en est le contenu est soumise au principe de la priorité de la volonté subjective sur 

la volonté objective (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; 123 III 35 consid. 2b).  

Dans un premier temps, le juge doit donc rechercher la réelle et commune intention 

des parties (interprétation subjective), sans s'arrêter aux expressions ou dénominations 

inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature 

véritable de leur convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 144 III 93 consid. 5.2.2;  

132 III 626 consid. 3.1; 128 III 419 consid. 2.2). Le cas échéant, le juge devra 

procéder empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens 

non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore 

le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté 

réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat 

ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties 

établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes 

(ATF 144 III 93 consid. 5.2.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_411/2021 du 27 juillet 

2022 consid. 5.1; 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4). 

 Ce n'est que si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune 

des parties - parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il 

constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de 

la conclusion du contrat - ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme 

en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves -, qu'il doit recourir 

à l'interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté 

objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune 

d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de 

l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la confiance (ATF  

144 III 93 consid. 5.2.3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 

consid. 4 et 4A_555/2023 du 29 novembre 2024 consid. 3.3.1). 

- 14/28 - 

 

C/5257/2022 

5.1.2 Selon l'art. 492 al. 1 CO, le cautionnement est un contrat par lequel une 
personne s'engage envers le créancier à garantir le paiement de la dette contractée 

par le débiteur. 

 La validité du cautionnement est subordonnée à la déclaration écrite de la caution 

et à l'indication numérique, dans l'acte même, du montant total à concurrence 

duquel la caution est tenue (art. 493 al. 1 CO). Lorsque la caution est une personne 

physique, la déclaration de cautionnement doit en outre revêtir la forme authentique 

conformément aux règles en vigueur au lieu où l'acte est dressé (art. 493 al. 2 CO). 

 La caution est protégée par l'indication du montant maximal de son engagement, 

qui doit être indiqué dans l'acte sous peine de nullité (MEIER, Commentaire Romand 

- CO I, 3ème éd. 2021, n. 40 ad art. 492 CO). 

 Il présuppose l'existence d'un autre engagement (celui qui doit être garanti). Il 

constitue une adjonction à cet engagement et en dépend nécessairement pour son 

existence et son objet; de nature accessoire, il garantit la solvabilité du débiteur ou 

l'exécution d'un contrat (ATF 129 III 702 consid. 2.1 traduit in WERRO, Le droit des 

contrats, 3ème éd. 2024, p. 317 et suivantes). 

 L'art. 496 CO prévoit le cautionnement solidaire, à savoir que, si la caution s'oblige 

avec le débiteur en prenant la qualification de caution solidaire ou toute autre 

équivalente, le créancier peut la poursuivre avant de rechercher le débiteur et de 

réaliser ses gages immobiliers, à condition que le débiteur soit en retard dans le 

paiement de sa dette et qu'il ait été sommé en vain de s'acquitter ou que son 

insolvabilité soit notoire. 

 5.1.3 Selon l'art. 143 CO, il y a solidarité entre plusieurs débiteurs lorsqu'ils 
déclarent s'obliger de manière qu'à l'égard du créancier chacun d'eux soit tenu pour 

le tout (al. 1). A défaut d'une semblable déclaration, la solidarité n'existe que dans 

les cas prévus par la loi (al. 2). 

Il résulte de la jurisprudence publiée aux ATF 129 III 702 précitée qu'en cas de 

reprise cumulative de dette (kumulative Schuldübernahme, Schuldbeitritt ou 

Schuldmitübernahme), le reprenant crée un engagement propre, indépendant, qui 

s'ajoute à celui du débiteur; il reprend ainsi personnellement et directement la dette 

d'un tiers. La reprise cumulative de dette n'est pas expressément régie par la loi, 

mais découle de la réglementation de l'art. 143 CO et relève de la liberté 

contractuelle. A l'inverse de la promesse de porte-fort visée à l'art. 111 CO, elle 

dépend aussi de l'existence de la dette reprise, mais ne revêt pas un caractère 

accessoire en ce sens que toute extinction de l'obligation du débiteur principal ne 

libère pas le codébiteur. Pour déterminer si l'engagement solidaire devient caduc en 

cas d'extinction de la dette primitive, il faut se fonder sur les règles de la solidarité 

(art. 147 CO). Le paiement de la dette libère le coobligé. Le créancier peut disposer 

de sa créance de manière indépendante envers chaque débiteur. En principe, une 

remise de dette en faveur du débiteur primitif n'a aucun effet sur l'engagement du 

- 15/28 - 

 

C/5257/2022 

reprenant. De même, une dénonciation et une sommation du créancier n'ont d'effet 

qu'à l'égard du débiteur qui les reçoit (consid. 2.1). 

 Le cautionnement et la reprise cumulative de dette renforcent la position du 

créancier et reposent souvent dans cette mesure sur des considérations économiques 

identiques. Cependant, elles diffèrent notamment quant aux conditions de forme. 

Ainsi, la validité de la reprise de dette n'est subordonnée à l'observation d'aucune 

forme. En revanche, le législateur a édicté pour le cautionnement des règles de 

forme strictes afin de protéger la partie qui s'oblige; elles devraient d'une part 

empêcher la conclusion irréfléchie de cautionnements, d'autre part rendre la caution 

au moins consciente du contenu de l'engagement pris (art. 493 CO; même arrêt 

consid. 2.2). 

 La délimitation entre le cautionnement et la reprise cumulative de dette est flottante. 

Du point de vue juridique, il faut partir de l'idée que la dette issue du cautionnement 

et la dette principale diffèrent par leur objet et leur cause, tandis que celui qui 

reprend cumulativement une dette s'oblige comme le débiteur primitif et se range à 

ses côtés en tant que débiteur solidaire. Dans le premier cas, l'obligation a pour 

cause la garantie que le débiteur principal est solvable alors que, dans le second, la 

cause réside dans le désintéressement du créancier indépendamment du débiteur. 

Contrairement à ce qui se passe dans le cautionnement, la sûreté ne constitue pas 

l'élément essentiel de la cause de l'obligation découlant de la reprise cumulative de 

dette, même si une telle reprise a toujours un certain effet de garantie (même arrêt 

consid. 2.2; cf. ég. ATF 111 II 276 consid. 2a, résumé in JdT 1986 I 255; arrêts du 

Tribunal fédéral 4C_154/2002 du 10-17 décembre 2002 consid. 3.1; 4C_218/1995 

du 9 juillet 2006 consid. 2b). 

 On doit considérer comme une incohérence de l'ordre juridique le fait que l'on 

dispose de deux (ou de plusieurs) institutions juridiques pour atteindre le même but 

économique, à savoir le renforcement de la position du créancier, et que seul le 

cautionnement est soumis à des prescriptions de forme particulières destinées à 

protéger la partie qui s'engage. Il en résulte une certaine tension entre la faculté de 

choisir - qui se déduit de la liberté contractuelle - l'une ou l'autre de ces institutions 

et la nécessité de s'opposer à ce que la forme prescrite pour l'une d'elles uniquement 

soit éludée. Il faut ainsi examiner si des actes juridiques présentant des 

caractéristiques identiques ou semblables à celles du cautionnement doivent relever 

du droit régissant ce contrat. Il est légitime que les parties puissent librement décider 

de la forme de l'acte d'intercession choisi, et cela en particulier dans les opérations 

internationales de commerce et de crédit, où il est souvent nécessaire de recourir 

pour des raisons pratiques à des actes d'intercession consensuels, et non au 

cautionnement dont la validité est subordonnée à des règles de forme. Si les parties 

optent pour un acte consensuel, c'est parce qu'elles veulent notamment créer une 

sûreté indépendante de l'obligation primitive; cette volonté se voit en premier lieu 

dans le commerce international. Toutefois les parties peuvent aussi choisir un acte 

consensuel par exemple pour éviter des frais de notaire, parce qu'il est urgent de 

- 16/28 - 

 

C/5257/2022 

conclure le contrat ou que le respect de la forme authentique est problématique en 

cas de contrats rédigés en langue étrangère, ou encore en raison des difficultés à 

indiquer numériquement dans l'acte même le montant total de l'engagement (ATF 

129 III 702 précité consid. 2.3). 

 En présence de cocontractants inexpérimentés dans le domaine des affaires, on ne 

peut pas, en vertu du principe de la confiance, déterminer d'emblée leur intention 

en se fondant sur le texte clair de leur accord. S'ils veulent réellement opter pour 

une reprise cumulative de dette ou un porte-fort au lieu d'un cautionnement, ce qu'ils 

sont libres de faire, ils ne peuvent se contenter, pour manifester clairement leur 

volonté à ce sujet, de recourir simplement à des expressions juridiques précises 

propres aux spécialistes telles que "porte-fort" ou "engagement solidaire", en citant 

éventuellement les dispositions correspondantes de la loi; dans un tel cas, on ne 

saurait s'en tenir à une interprétation grammaticale du contrat. La règle protectrice 

de l'art. 493 CO pourrait être beaucoup trop facilement éludée s'il suffisait d'insérer 

un terme juridique comme "solidairement" ou "porte-fort" dans la formule de 

contrat soumise pour signature au cocontractant alors que celui-ci ignore souvent le 

sens de ces notions. Pour protéger la partie inexpérimentée qui s'oblige, il est donc 

nécessaire en de tels cas d'exposer dans le contrat même de manière clairement 

compréhensible pour elle, et non par des formules, qu'elle se rend compte de la 

portée de l'engagement pris, et d'indiquer les raisons pour lesquelles elle a renoncé 

à choisir la forme juridique du cautionnement (même arrêt consid. 2.4.2 et 2.4.3; 

cf. ég. ATF 125 III 305 consid. 2b, in JdT 2000 I 635). 

 Lorsque le contrat ne contient aucune explication à cet égard et qu'on peut 

sérieusement se demander si le coobligé a compris la signification en droit et la 

portée en fait des qualifications juridiques employées "porte-fort" ou "responsabilité 

solidaire", notamment s'il a saisi les différences d'avec l'objet d'un "cautionnement", 

on ne peut pas dire qu'il ait usé de sa liberté de choix, qui lui appartient de manière 

autonome, entre les divers actes d'intercession. C'est spécialement le cas quand le 

contrat a été rédigé non par lui, mais par sa partie adverse. Il faut alors examiner si, 

contrairement à son texte clair, l'accord ne doit pas être qualifié de cautionnement 

conformément à son but juridique et économique afin que les règles impératives de 

forme destinées à protéger la caution puissent s'appliquer. On ne peut pas éluder les 

règles du cautionnement en glissant, telle une coulisse, une dénomination dans l'acte 

d'intercession afin d'en dissimuler la véritable nature. Dans le doute, il faut aussi 

donner la préférence au cautionnement pour favoriser l'application des prescriptions 

de forme (ATF 129 III 702 précité consid. 2.5; cf. ég. ATF 81 II 520 consid. 3c, in 

JdT 1956 I 462; 125 III 305 consid. 2b, in JdT 2000 I 635). 

 La distinction entre le cautionnement, de caractère accessoire, et la reprise 

cumulative de dette, engagement de nature indépendante, repose sur l'indice 

suivant : à l'inverse de la caution, le reprenant a d'ordinaire un intérêt propre et 

reconnaissable à l'affaire conclue entre le débiteur principal et le créancier, et pas 

seulement un intérêt à garantir le paiement de la dette primitive (ATF 81 II 520 

- 17/28 - 

 

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consid. 3d, in JdT 1956 I 462; 66 II 26, in JdT 1940 I 551). L'intérêt du garant à 

l'affaire est également un indice important pour distinguer le cautionnement du 

portefort (ATF 128 III 295 consid. 2d/bb; 125 III 305 consid. 2b, in JdT 2000 I 635; 

111 II 276 consid. 2b, résumé in JdT 1986 I 255; 101 II 323 consid. 1a, in JdT 1976 

I 537). D'ailleurs, si la validité du cautionnement a été subordonnée à l'observation 

de règles de forme particulières, c'est parce que, dans ce contrat, un tel intérêt propre 

fait défaut et qu'il s'agit d'un acte gratuit typiquement consenti pour garantir 

l'engagement de parents ou d'amis intimes. Pour qu'on puisse retenir une reprise 

cumulative de dette, il faut que le reprenant ait un intérêt immédiat et matériel à 

participer à l'opération et à la faire sienne en profitant - de manière reconnaissable 

pour la partie adverse - directement de la contre-prestation du créancier comme en 

cas de location d'un logement occupé ensemble, de crédit-bail portant sur une 

voiture également utilisée à des fins privées par le reprenant, ou encore d'emprunt 

contracté conjointement par des époux pour faire face à leurs besoins communs 

(cf. ATF 116 II 707 consid. 3, in JdT 1991 I 357). Un intérêt propre existe aussi 

lorsque le promettant constitue avec le débiteur une société simple et qu'il s'agit de 

garantir une affaire conclue en vue d'atteindre le but social (arrêt du Tribunal fédéral 

4C_191/1999 consid. 1d). Il en va de même quand le créancier sait que le 

promettant participe tacitement à l'affaire ou à la société de personnes dont la dette 

est garantie (cf. ATF 81 II 520 consid. 3d, in JdT 1956 I 462). En revanche, le fait 

que le reprenant intervient en faveur du débiteur principal ne suffit pas pour retenir 

la qualification de reprise cumulative de dette s'il n'en tire qu'un vague avantage. Il 

doit vouloir visiblement s'engager en vertu de la même cause dans le contrat liant 

le débiteur principal (ATF 129 III 702 précité consid. 2.6). 

5.1.4 Le bail à loyer est conclu généralement entre deux cocontractants. Il se peut 
toutefois que, d'un côté ou de l'autre, plusieurs personnes soient parties au contrat, 

en tant que cobailleresses ou colocataires. Il s'agit alors d'un bail commun; lorsqu'un 

tel contrat est conclu entre un bailleur et plusieurs colocataires, le terme utilisé est 

location commune ou colocation. Le contrat commun implique, au sens de l'art. 253 

CO, la cession de l'usage d'une chose à plusieurs locataires. Il n'y a ainsi pas bail 

commun, mais reprise cumulative de dette, lorsqu'une personne ne s'engage, à côté 

du locataire, qu'en tant que débitrice solidaire du loyer, en excluant d'occuper elle-

même les locaux (arrêts du Tribunal fédéral 4C_103/2006 du 3 juillet 2006 

consid. 3.1, in SJ 2007 I p. 1; 4A_484/2019 du 29 avril 2020 consid. 4.2.1). 

 Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'un bail commun ou d'une reprise 

cumulative de dette, il y a lieu d'interpréter le contrat de bail selon la volonté 

commune et réelle des parties ou, si une telle volonté ne peut pas être établie, selon 

le principe de la confiance, en recherchant comment les déclarations et les 

comportements des parties pouvaient être compris de bonne foi en fonction de 

l'ensemble des circonstances (ATF 131 III 606 consid. 4.1). 

 Il appartient au cosignataire du bail qui conteste sa qualité de locataire d'en apporter 

la preuve, en démontrant par exemple que les parties ont exclu qu'il occupe les 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4C.103/2006
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/131%20III%20606

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C/5257/2022 

locaux et que son engagement ne consistait qu'en une reprise cumulative des dettes 

de loyer et de frais accessoires (arrêt du Tribunal fédéral 4C_103/2006 précité 

consid. 3.1, in SJ 2007 I p. 1). 

 5.1.5 A teneur de l'art. 257e al. 1 CO, si le locataire d'habitations ou de locaux 
commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le 

bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt 

au nom du locataire. 

 La loi ne règle que les sûretés en lien avec les baux d'habitation et commerciaux et 
seulement si elles sont remises en argent ou en papiers-valeurs. Cette disposition ne 

s'applique pas aux sûretés qui prennent la forme d'un investissement du locataire 

dans la chose loué ou d'une autre garantie réelle ou personnelle, comme une garantie 

bancaire, un cautionnement ou un droit de gage (WEBER, Basler Kommentar - OR I, 

7ème éd. 2020, n. 2 ad art. 257e CO; LACHAT/BOHNET, Commentaire Romand - CO I, 

3ème éd. 2021, n. 1 ad art. 257e CO). 

 Selon l'art. 257e al. 4 CO, les cantons peuvent édicter des dispositions 

complémentaires. A Genève, la loi d'application de cette disposition est la loi 

protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL; I 4 10). 

 5.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que A______/C______ SA avait signé le bail 
en tant que "débitrice solidaire" et qu'elle pouvait donc être recherchée pour les 

prétentions pécuniaires de la bailleresse. 

 Les appelantes font grief au Tribunal d'avoir violé le numerus clausus des garanties 
en matière de droit du bail. Selon elles, l'application de l'art. 257e CO et de la LGFL 

interdisait d'instituer A______/C______ SA "co-débiteur caution solidaire". Le 

Tribunal n'avait pas suffisamment motivé sa décision sur cette question. Une reprise 

cumulative de dette était exclue, tout comme une signature en qualité de colocataire. 

Enfin, les conditions d'un cautionnement n'étaient pas réalisées. 

 Le premier grief des appelantes tombe à faux dans la mesure où ni l'art. 257e CO, 

ni, par conséquence, la LGFL genevoise n'ont vocation à s'appliquer aux garanties 

personnelles telle que la garantie dont il est question ici. Il s'ensuit qu'il n'existe pas 

de numerus clausus limitant la liberté contractuelle des parties dans le cas concret. 

 S'agissant du deuxième grief, le jugement attaqué est suffisamment motivé, quoique 

brièvement, de sorte qu'aucune violation du droit d'être entendues des appelantes 

ne saurait être retenue à ce titre. En effet, l'on discerne à la lecture du jugement que 

le Tribunal a considéré que A______/C______ SA s'était engagée en tant que 

"débitrice solidaire" de la locataire, A______/B______ SARL, dans la mesure où 

les termes "débiteur" et "solidaire" figuraient expressément dans le contrat. Le 

Tribunal s'est ainsi limité à procéder à une interprétation littérale du contrat, ce que 

les appelantes ont été en mesure de comprendre. Autre est la question de savoir si 

cette interprétation est erronée. Conformément aux principes rappelés supra, il 

convient en premier lieu de déterminer la volonté subjective des parties, puis, s'il y 

a lieu, dans un deuxième temps, de rechercher leur volonté objective. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4C.103/2006

- 19/28 - 

 

C/5257/2022 

 Les allégués et les moyens de preuves administrés quant à la réelle et commune 

volonté des parties au moment de signer le contrat de bail sont limités. Interrogé 

par le Tribunal, l'administrateur et gérant des appelantes a déclaré - sans autre 

précision - que A______/C______ SA n'avait jamais été impliquée dans 

l'exploitation de A______/B______ SARL et que "le propriétaire des locaux" était 

"rassuré" si la première société "figurait sur le bail". 

 Il n'est pas contesté que A______/C______ SA n'a jamais eu l'intention d'exploiter 

ou d'occuper elle-même les locaux, de sorte que la volonté des parties n'était pas de 

conclure un contrat de colocation, ce que celles-ci ne soutiennent d'ailleurs pas. 

Reste à déterminer si les parties avaient l'intention de prévoir une reprise cumulative 

de dette ou un cautionnement. 

Le fait que le propriétaire des locaux ait été "rassuré" de savoir que 

A______/C______ SA figurait sur le bail est tout au plus un indice sur la volonté 

des parties de prévoir une sûreté en faveur du bailleur, ce qui ne fait pas débat. Cet 

élément ne permet pas de déterminer plus avant quel type de sûreté elles ont voulu 

prévoir. Le fait que A______/C______ SA n'avait pas vocation à occuper elle-

même les locaux ne plaide pas non plus en faveur de l'un ou l'autre type de sûreté. 

 Il s'ensuit qu'il n'est pas possible d'établir si la volonté subjective des parties était 

de se lier par un cautionnement ou une reprise cumulative de dette : il faut donc 

procéder à une interprétation objective de leur volonté. 

 Le texte du contrat n'est pas déterminant en soi, puisque les termes "co-débiteur", 

"caution" et "solidaire" sont accolés les uns aux autres et que le premier et le dernier 

pourraient suggérer une reprise cumulative de dette, alors que le deuxième et le 

troisième font plutôt penser à un cautionnement solidaire. 

 Il faut donc, conformément à la jurisprudence, examiner dans quelle mesure le tiers 

garant avait un intérêt propre à l'affaire. En l'occurrence, rien ne me permet de 

retenir que A______/C______ SA avait un quelconque intérêt à l'exploitation du 

centre de fitness litigieux, puisque seule A______/B______ SARL était censée 

occuper et exploiter les locaux. Certes, les deux sociétés appartenaient à l'évidence 

au même groupe et avaient donc a priori un intérêt à ce que l'affaire de l'autre 

prospère, mais les éléments du dossier ne permettent pas de retenir qu'elles auraient 

formé l'équivalent d'une société simple ou que A______/C______ SA retirait un 

quelconque avantage concret de l'opération. L'argumentation de l'intimée en ce sens 

au stade de l'appel ne repose sur aucun élément concret : étant donné que deux 

sociétés distinctes avaient été constituées, manifestement - au vu de leur raison 

sociale - pour exploiter des centres de remise en forme distincts, situés à des 

endroits différents, il y a lieu de partir du principe qu'elles n'avaient pas d'intérêt 

l'une dans le capital de l'autre. Ceci est d'ailleurs démontré par le fait que 

A______/C______ SA n'était pas l'associée de A______/B______ SARL. 

 De surcroît, les parties étaient expérimentées en affaires, dès lors que l'une avait 

pour but d'exploiter un immeuble locatif de grande taille et que l'autre était 

- 20/28 - 

 

C/5257/2022 

administrée par une personne spécialisée dans la gestion d'une chaîne de centres de 

remise en forme. Il s'ensuit que l'emploi du terme "caution" ne pouvait simplement 

être ignoré comme l'a fait le Tribunal. 

 Par conséquent, au vu des indices susévoqués et dès lors que, dans le doute, le 

cautionnement doit être favorisé en raison de la protection offerte par les 

prescriptions de forme qui s'y appliquent, la sûreté convenue par les parties sera 

qualifiée de cautionnement solidaire. 

 Ainsi que l'ont relevé les appelantes, le contrat de bail ne contient pas de mention 

chiffrée du montant maximal à concurrence duquel la caution, à savoir 

A______/C______ SA, serait tenue de prester. Il s'ensuit que la clause de 

cautionnement prévue par le contrat est nulle conformément à l'art. 493 al. 1 CO. 

 Aucun élément ne permet enfin de retenir que A______/C______ SA se prévaudrait 

abusivement de la nullité de cette clause. En effet, rien n'indique que l'appelante 

aurait donné des garanties particulières à l'intimée, ni qu'elle aurait agi 

dolosivement lors de la conclusion du contrat. Il était du ressort de la cocontractante 

d'alors, a fortiori de l'intimée - un grand groupe d'assurances - de s'assurer que la 

garantie donnée était valable et opposable à l'appelante. 

 Ainsi, A______/C______ SA ne peut pas être recherchée pour les prétentions 

découlant du contrat de bail.  

L'appel est fondé sur ce point. 

6. Les appelantes font ensuite grief au Tribunal d'avoir refusé d'adapter le contrat par 
application de la clausula rebus sic stantibus. 

 6.1 Selon la règle pacta sunt servanda, les termes du contrat doivent en principe 
être respectés. En dérogation à ce principe, la clausula rebus sic stantibus autorise 

une adaptation du contrat, lorsque les circonstances dans lesquelles il a été conclu 

se sont modifiées à tel point que le maintien du contrat ne saurait être exigé, 

respectivement que son exécution par l'une des parties n'apparaît plus raisonnable. 

Cette solution est fondée sur l'idée que les parties n'auraient pas conclu le contrat si 

elles n'avaient pas eu des représentations erronées sur les circonstances prévalant 

au moment de la conclusion du contrat ou sur l'évolution de celles-ci (ATF 135 III 1 

consid. 2.4; 138 V 366 consid. 5.1; 127 III 300 consid. 5b; 135 III 1 consid. 2.4; 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_158/2024 du 5 novembre 2024 consid. 8.1, commenté 

par GURBANOV, in Newsletter Bail.ch janvier 2025; 4A_178/2017 du 14 juin 2018 

consid. 6; WIEGAND, Basler Kommentar - OR I, 7ème éd. 2020, n. 95 et suivantes ad 

art. 18 CO).  

 Il doit s'agir de modifications qui n'étaient ni prévisibles, ni évitables au moment de 
la conclusion du contrat (ATF 135 III 1 consid. 2.4). En principe, les parties à un 

contrat de longue durée doivent compter avec un changement de circonstances au 

fil du temps (ATF 127 III 300 consid. 5b aa). En particulier, le bailleur ne garantit 

- 21/28 - 

 

C/5257/2022 

pas, sauf promesse spéciale, l'immutabilité des circonstances environnantes (ATF 

135 III 345 consid. 3.3). 

 La modification des circonstances doit en outre conduire à une perturbation lourde 

des rapports contractuels (arrêt du Tribunal fédéral 4A_375/2010 du 2 novembre 

2010 consid. 3.1). En matière économique (par exemple, un contrat de bail qui 

prévoit l'échange de prestations de nature patrimoniale), il doit exister une 

disproportion grossière entre prestation et contre-prestation. Cela étant, il n'est tout 

de même pas nécessaire que la disproportion soit telle qu'elle s'apparente à une 

exploitation usuraire d'une partie par l'autre ou qu'elle conduise l'une d'elles à la 

ruine (WIEGAND, op. cit., n. 104 ad art. 18 CO). Toute modification importante des 

circonstances prévalant au moment de la conclusion du contrat ne justifie pas 

nécessairement une adaptation du contrat : il convient donc de procéder à une pesée 

globale des circonstances. Il s'agira, notamment, de mettre en balance la période 

pendant laquelle la modification des circonstances a créé un déséquilibre dans les 

rapports contractuels avec la période pendant laquelle ce déséquilibre n'existait pas 

(arrêt du Tribunal fédéral 4A_158/2024 précité consid. 8.3.1). 

 6.2 En l'espèce, le Tribunal a considéré que la locataire n'avait pas précisé les 
périodes durant lesquelles ses locaux étaient totalement ou partiellement fermés, ni 

produit les comptes relatifs à ces périodes. Or, aucune perte drastique n'avait été 

subie en 2020. En 2021, les pertes étaient plus importantes, mais le recours massif 

des entreprises au télétravail (et la perte de clientèle de proximité en ayant résulté) 

ne pouvait pas être pris en considération, car il ne s'agissait pas d'une conséquence 

de la fermeture des centres de remise en forme ordonnée par les autorités. Le 

déséquilibre entre les prestations n'avait donc pas été suffisamment prouvé. 

 Les appelantes critiquent ce raisonnement. En premier lieu, elles se plaignent d'une 
violation de leur droit à la preuve, en ce sens que le Tribunal aurait ignoré des faits 

- notoires - liés aux mesures sanitaires ordonnées par les autorités administratives 

pendant la pandémie, telle que la fermeture de certains établissements publics. En 

second lieu, elles soutiennent que le Tribunal aurait ignoré que les locaux étaient 

destinés à l'exploitation d'un fitness et que la destination des locaux était un élément 

essentiel du contrat de bail. Enfin, il résultait des comptes de A______/B______ SARL 

que celle-ci avait dû contracter des dettes en 2020, puis en 2021, et que les 

encaissements avaient chuté de manière drastique pendant cette période. 

 S'agissant du premier grief, les appelantes se contentent de lister les fermetures et 

restrictions successives ordonnées par les autorités en 2020 et 2021, mais sans 

expliciter en quoi ces mesures mettraient à mal le raisonnement du Tribunal fondé 

sur deux axes clairs : (1) l'insuffisance de preuve s'agissant des pertes alléguées en 

lien avec ces fermetures/restrictions et (2) l'absence de lien de causalité entre la 

fermeture des centres de fitness et le recours massif des entreprises au télétravail. 

 Quant au second grief, il est constant que le bail litigieux a été conclu le 1er octobre 

2015 pour une durée de dix ans. Comme l'a constaté le Tribunal, des pertes 

- 22/28 - 

 

C/5257/2022 

importantes avaient été subies dans les années précédant 2020, comme en 2018, où 

la perte subie était de quelque 55'000 fr. pour une perte accumulée sur les trois 

années antérieures de quelque 246'000 fr., soit une perte annuelle moyenne de près 

de 80'000 fr. Si les pertes étaient quasiment nulles en 2019, celles-ci ont à nouveau 

augmenté à environ 28'000 fr. en 2020, puis à environ 84'000 fr. en 2021. Une 

appréciation d'ensemble des circonstances ne permet donc pas de retenir que les 

années 2020 et 2021 auraient été des années où un déséquilibre contractuel patent 

se serait fait jour. 

 Les faits nouveaux dont les appelantes se prévalent devant la Cour ne changent rien 

aux constatations qui précèdent. Ainsi, l'allégation d'une "chute drastique des 

encaissements" qui n'est pas chiffrée en chiffres absolus mais en pourcentages, sans 

que l'on comprenne les périodes de référence prises en compte (un seul exercice ? 

moyenne de plusieurs exercices ?), tout comme l'allégation d'un endettement 

supposé de la société, auprès de créanciers et pour des motifs dont on ignore tout, 

ne sont pas suffisamment claires, ni suffisamment étayées. Il est par ailleurs notoire 

que, pendant la pandémie, certaines charges d'exploitation n'ont pas été supportées 

par les entreprises (notamment en raison du recours au chômage partiel), ce qui a 

limité d'autant leurs dépenses. Les quelques éléments mentionnés par les appelantes 

ne suffisent dès lors pas à remettre en cause la motivation - convaincante - du 

Tribunal sur cet aspect du litige. 

 Par ailleurs, le fait que les locaux ont été spécifiquement destinés à l'exploitation 

d'un centre de remise en forme n'est pas assimilable à une promesse de la bailleresse 

de garantir l'ouverture de ce centre au public et/ou sa fréquentation par une clientèle 

régulière. Vu son libellé, il appert que l'art. 1 des clauses particulières du contrat 

("La destination des locaux est un élément essentiel du présent bail. Le locataire ne 

peut dès lors pas la modifier sans avoir préalablement obtenu l'accord écrit du 

bailleur") ne visait pas à garantir les conditions d'ouverture au public de la chose 

louée, mais à empêcher un changement d'affectation non voulu par la bailleresse. 

Les appelantes ne peuvent donc tirer aucun argument de la destination des locaux 

prévue par le contrat. Au surplus, il n'est pas contesté que les locaux loués ont été 

mis à disposition de la locataire dans un état adapté à l'usage convenu par les parties.  

 Enfin, pour l'année 2021 plus précisément, la modification dans les habitudes de 

consommation résultant, en l'occurrence, du recours massif des entreprises au 

télétravail, ne peut pas être assimilée aux décisions administratives qui ont conduit 

à la fermeture de certains établissements publics. En particulier, l'on ne saurait faire 

supporter à la bailleresse - même au titre de la clausula rebus sic stantibus - le risque 

économique inhérent à l'activité commerciale de la locataire, qui seule a le pouvoir 

d'adapter son offre et son attractivité aux habitudes et aux besoins de sa clientèle. 

 Ainsi, le raisonnement du Tribunal est conforme au droit et les griefs des appelantes 

seront rejetés. 

7. Les appelantes contestent les frais accessoires mis à leur charge. 

- 23/28 - 

 

C/5257/2022 

 7.1 
7.1.1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations 
fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Ils ne sont à 

la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). 

 Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les 

dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la 

chose, tels que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi 

que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose. Le bailleur 

doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives 

(art. 257b CO). 

 Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d'un décompte, il doit établir 

celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). 

 Lorsqu'un décompte détaillé des frais de chauffage et de préparation d'eau chaude 

ainsi que leur répartition entre les locataires n'est pas remis au locataire avec la 

facture annuelle du chauffage, il y a lieu d'indiquer expressément sur la facture que 

le locataire peut exiger le décompte détaillé. Le locataire ou son mandataire dûment 

autorisé est admis à consulter les pièces justificatives originales et à demander des 

renseignements sur l'état des stocks de combustibles au début et à la fin de la période 

de chauffage (art. 8 OBLF). 

 Selon la jurisprudence, il n'existe pas de prescription légale sur la présentation 

suffisante d'un décompte de charges. Le bailleur ne respecte son obligation d'établir 

un décompte de charges suffisant que si celui-ci est clair et compréhensible au point 

que le locataire puisse comprendre pour quel poste de charges et dans quelle mesure 

(clé de répartition) il est mis à contribution (arrêts du Tribunal fédéral 4A_209/2019 

du 8 octobre 2019 consid. 8.2; 4A_127/2014 du 19 août 2014 consid. 6.4). 

 7.1.2 Le défendeur doit contester les faits dans sa réponse (art. 222 al. 2 CPC) et, 
en ce qui concerne les faits allégués par le défendeur, le demandeur doit les 

contester en règle générale dans la réplique, car seuls les faits contestés doivent être 

prouvés (art. 150 al. 1 CPC). Une contestation en bloc (pauschale Bestreitung) ne 

suffit pas. La partie adverse peut en principe se contenter de contester les faits 

allégués. Elle n'est pas tenue de motiver sa contestation; autrement dit, elle n'a pas 

à exposer pourquoi elle les conteste, puisqu'elle n'est pas chargée du fardeau de la 

preuve (Beweislast), et n'a donc en principe pas le devoir de collaborer à 

l'administration des preuves (arrêt du Tribunal fédéral 4A_301/2023 du 16 juillet 

2024 consid. 4.1.2 et les arrêts cités). 

 Dans certaines circonstances exceptionnelles, il est toutefois possible d'exiger du 

défendeur qu'il concrétise sa contestation (charge de la motivation de la contestation; 

Substanziierung der Bestreitungen; onere di sostanziare la contestazione), de façon 

que le demandeur puisse savoir quels allégués précis sont contestés et, partant, 

puisse faire administrer la preuve dont le fardeau lui incombe; plus les allégués du 

demandeur sont motivés, plus les exigences de contestation de ceux-ci par le 

- 24/28 - 

 

C/5257/2022 

défendeur sont élevées (ATF 141 III 433 consid. 2.6; 144 III 519 consid. 5.2.2.3; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_301/2023 précité loc. cit.). 

 Ainsi, lorsque le demandeur allègue dans ses écritures un montant dû en produisant 

une facture ou un compte détaillés, qui contient les informations nécessaires de 

manière explicite, on peut exiger du défendeur qu'il indique précisément les 

positions de la facture ou les articles du compte qu'il conteste, à défaut de quoi la 

facture ou le compte est censé admis et n'aura donc pas à être prouvé (art. 150 al. 1 

CPC) (ATF 144 III 519 consid. 5.2.2.3 et l'arrêt cité). 

 7.2 En l'espèce, le Tribunal a considéré que A______/B______ SARL n'avait 
contesté les frais accessoires des années 2019 et 2020 qu'en fin de procédure, "après 

y avoir certes consacré un paragraphe dans la réponse à la demande en paiement". 

Elle n'avait jamais sollicité la consultation des justificatifs. Il fallait donc considérer 

les décomptes de frais accessoires comme admis. 

 Les appelantes critiquent ce raisonnement, exposant avoir contesté le montant des 
frais accessoires dans leur réponse initiale, en formulant une contestation 

circonstanciée. Le fait qu'elles n'avaient pas demandé à consulter les pièces 

justificatives était sans incidence. En effet, le fardeau de la preuve de la réalité des 

frais accessoires était supporté par le bailleur. 

 Ces critiques ne portent pas, dans la mesure où l'intimée avait produit des 

décomptes de frais accessoires détaillés, lesquels permettaient de comprendre 

comment avaient été calculées les charges devant être supportées par 

A______/B______ SARL. En se limitant à contester ces décomptes de façon 

globale devant le Tribunal, les appelantes n'ont pas satisfait à leur devoir accru de 

contestation. 

 Ainsi, les décomptes visés sont censés avoir été admis. 

 L'appel sera rejeté sur ce point. 

8. Dans un dernier grief, les appelantes reprochent au Tribunal de ne pas avoir 
condamné l'intimée à les indemniser pour les plus-values apportées sur l'objet loué. 

 8.1 Selon l'art. 260a al. 1 CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la 
chose qu'avec le consentement écrit du bailleur. L'alinéa 3 de cette disposition 

prévoit que si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable 

résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le locataire 

peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions 

écrites prévoyant des indemnités plus élevées. 

 L'art. 260a al. 3 CO est de droit dispositif (ATF 124 III 149 consid. 4 et 5; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_555/2023 du 29 novembre 2024 consid. 3.1). Le locataire peut 

renoncer par contrat à une indemnisation. Afin de déterminer si les parties ont 

dérogé à l'art. 260a al. 3 CO, il convient d'interpréter le contrat (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_555/2023 du 29 novembre 2024 consid. 3.1). 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2020&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=144+III+519&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-III-433%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page433

- 25/28 - 

 

C/5257/2022 

 La plus-value au sens de l'art. 260 al. 3 CO exprime l'augmentation de valeur non 

amortie de la chose louée, qui résulte de rénovation ou de modification réalisées par 

le locataire. La plus-value doit être fixée en se basant sur des critères objectifs, qui 

sont fonction des fonds investis par le locataire et de l'utilité de l'investissement 

pour le bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_678/2014 du 27 mars 2015 

consid. 4.1.1, publié in DB 2015 n° 6; 4C_18/2006 du 29 mars 2006 consid. 3.1.1; 

4C_97/2005 du 18 août 2005 consid. 2.4). 

 8.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les plus-values dont se prévalent les 
appelantes ont été financées exclusivement par l'ancien propriétaire de l'immeuble 

sis avenue 5______ no. ______. C'est la raison pour laquelle les appelantes fondent 

leur grief sur une application analogique de l'art. 260a al. 3 CO. 

 Elles font valoir qu'en vertu du principe de la bonne foi, la locataire ne pouvait pas 
comprendre que le contrat excluait l'indemnisation des travaux à plus-value, dans 

la mesure où il stipulait expressément que les aménagements fixes étaient la 

propriété du locataire qui pouvait également les céder à un tiers. 

 Cette argumentation ne saurait être suivie, dès lors que le coût de ces aménagements 

a été entièrement supporté par le propriétaire bailleur : l'on ne voit pas pourquoi 

celui-ci aurait été prêt à indemniser la locataire pour des travaux à plus-value qu'il 

avait lui-même payés. Les appelantes ne convainquent pas lorsqu'elles affirment 

avoir compris le contrat de bail en ce sens, alors que la thèse qu'elles soutiennent 

échappe manifestement à toute logique commerciale. 

 La dérogation à l'art. 20 al. 4 des conditions générales pour locaux commerciaux 

prévue par le contrat de bail ne porte d'ailleurs - comme cela ressort du texte clair 

de la disposition correspondante (cf. C.c supra) - que sur la remise en état des 
locaux, mais non sur l'exclusion de toute indemnisation en faveur du locataire. 

 Partant, c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que le contrat ne prévoyait 

aucune indemnisation du locataire pour les aménagements financés par le bailleur. 

 L'appel doit également être rejeté sur ce point. 

9. En définitive, la condamnation de A______/B______ SARL au paiement de 
174'646 fr. 70 sera confirmée, étant précisé que ce montant n'a - en soi - pas été 

critiqué devant la Cour. 

La mainlevée définitive des oppositions formées par A______/B______ SARL aux 

poursuites n° 2______ et n° 3______ sera également prononcée, à concurrence de 

152'146 fr. 70 (174'646 fr. 70 – 22'500 fr. de garantie de loyer libérée en faveur de 
la bailleresse), intérêts en sus. 

En revanche, la mainlevée de l'opposition à la poursuite n° 4______ ne sera pas 

prononcée, cette poursuite ayant pour débitrice A______/C______ SA qui n'est pas 

liée par le bail (cf. consid. 5 supra). 

- 26/28 - 

 

C/5257/2022 

 Par souci de clarté, le jugement attaqué sera annulé et il sera statué à nouveau dans 

le sens de ce qui précède. 

10. Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens dans les causes soumises à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

- 27/28 - 

 

C/5257/2022 

 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 27 mai 2024 par A______/B______ SARL et 

A______/C______ SA contre le jugement JTBL/440/2024 rendu le 25 avril 2024 par le 

Tribunal des baux et loyers dans la cause C/5257/2022. 

Au fond : 

Annule le jugement attaqué et, cela fait, statuant à nouveau : 

Condamne A______/B______ SARL à payer à D______ AG la somme de 174'646 fr. 70, 

plus intérêts à 5 % l'an dès le 1er janvier 2021. 

Autorise la libération de la garantie loyer de 22'500 fr. constituée auprès de [la banque] 

E______ (compte n° 1______) en faveur de D______ AG, le montant ainsi libéré venant 

en déduction de la somme susmentionnée. 

Prononce la mainlevée définitive des oppositions formées aux commandements de payer, 

poursuites n° 2______ et n° 3______, à concurrence de 152'146 fr. 70, plus intérêts à 5 % 

l'an dès le 1er janvier 2021. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Sibel UZUN, Monsieur  

Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

  

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C/5257/2022 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.