# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4b6e4909-9406-556a-8f39-c2243fed5865
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-03-16
**Language:** de
**Title:** Geschosse. Attikageschoss. Ansetzung des hypothetischen Dachprofils bei Gebäude mit markantem Fassadenrücksprung. Massgebliche Fassadenlänge für die Bestimmung des zulässigen Drittelsmasses gemäss § 292 PBG.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0029/2017
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_Nr._0029_2017_776.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0029/2017 vom 16. März 2017 in BEZ 2017 Nr. 30 

2.  Das  Baugrundstück  im  Halte  von  2468  m2  liegt  in  der  Wohnzone  W4 
gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  der  Stadt  X  (BZO).  Es  ist  überstellt  mit  zwei 
Mehrfamilienhäusern  (Assek.-Nrn.  1  und  2), wovon  eines  (Assek.-Nr.  1)  durch 
den geplanten Neubau ersetzt werden soll. 

3.1  Die  rekurrierenden  Nachbarn  machen  geltend,  (...)  beim  geplanten 
Neubau sei das Attikageschoss als anrechenbares Vollgeschoss zu betrachten, 
weil  es  in  seiner  Ausgestaltung  nicht  den  Vorschriften  der  BZO  entspreche. 
Beim  mittleren  Teil  unterbleibe  jegliche  Abstufung  oder  Versetzung  der 
Fassade. (...) 

3.2.2  Im  Neubau  ist  für  die  Qualifikation  des  Attikageschosses  als 
Dachgeschoss und damit für die Anrechenbarkeit der entsprechenden Flächen 
die kantonale Vorschrift nach § 275 Abs. 2 PBG massgebend. Wie erwähnt sind 
Dachgeschosse  (Attikageschosse)  laut  der  Definition  von  §  275  Abs.  2  PBG 
Gebäudeabschnitte,  welche  über  der  Schnittlinie  Fassade/Dachfläche  liegen. 
Bei Flachdächern dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG – grundsätzlich die 
für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen, das 
heisst  jene  Profillinie,  die  unter  45°  an  die  Schnittlinie  zwischen  der  tat-
sächlichen  Dachfläche  (des  obersten  Vollgeschosses)  und  der  dazugehörigen 
Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG).  

Bauteile  (Dachaufbauten),  welche  traufseitig  die  erwähnte  Dachprofillinie 
durchstossen,  sind  –  wo  nichts  anderes  bestimmt  ist  –  nach  Massgabe  von  § 
292  PBG  zulässig.  Das  heisst  sie  dürfen  bei  Flachdächern  insgesamt  nicht 
breiter sein als 1/3 der betreffenden Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Gemäss 
Art. 20 BZO sind Dachaufbauten und Dacheinschnitte in den zweigeschossigen 
Wohnzonen  gesamthaft  bis  zu  1/2,  in  allen  anderen  Zonen  bis  zu  1/3  der 
«zugehörigen» Fassadenlänge gestattet. In der vorliegenden viergeschossigen 
Wohnzone  gilt  somit  auch  gemäss  BZO  das  Drittelsmass.  Ferner  ist  davon 
auszugehen,  dass  mit  der  «zugehörigen»  Fassadenlänge  nichts  Anderes 
gemeint ist, als gemäss § 292 PBG mit der «betreffenden» Fassadenlänge.  

Somit  dürfen 

im  hier  zu  beurteilenden  Fall  Dachaufbauten  bei 
Flachdächern  insgesamt  nicht  breiter  sein  als  1/3  der  betreffenden  Fassaden-
länge  (§  292  lit.  b  PBG).  Derartige  Dachaufbauten  dürfen  bis  zur  Fassaden-
flucht  des  darunterliegenden  Vollgeschosses  vorstossen,  das  heisst  mit  der 
betreffenden  Fassade  bündig  sein  (vgl.  Skizze  zu  §  292  PBG  im  Anhang  zur 
Allgemeinen  Bauverordnung  [ABV]).  Der in § 292  PBG  verwendete  Begriff  der 
«betreffenden  Fassadenlänge»  ist  nicht  ohne  weiteres  im  gleichen  Sinn  zu 
verstehen wie in den Bestimmungen über die Abstände, die Gebäudelänge und 
die Gebäudebreite (vgl. dazu § 260 PBG und §§ 23 ff. ABV). Als massgebend 
sind vielmehr diejenigen Fassadenteile anzusehen, die als zur fraglichen Dach-
fläche  zugehörig  erscheinen  bzw.  mit  dieser  eine  optische  Einheit  bilden. 
Hierbei kann die Fassade geradlinig verlaufen oder auch kleinere Rücksprünge 
aufweisen.  Entscheidend  sind  –  mit  Blick  auf  die  ästhetische  Motivation  der 
Regelung – letztlich die konkreten Verhältnisse im Einzelfall.  

 
 
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Bei der Bestimmung von § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, 
welche  bezweckt,  dass  Dach  und  Dachaufbauten  in  einem  abgerundeten 
harmonischen  Bild  als  ein  aufeinander  abgestimmtes  Ganzes  erscheinen. 
Insbesondere  sollen  überdimensionierte,  dem  Dachbereich  ein  Übergewicht 
verleihende  Aufbauten  verhindert  werden.  Das  Verwaltungsgericht  hat  sich 
stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift leiten lassen, dass die 
Dachgeschosse  noch  als  solche  erkennbar  sind  und  nicht  den  Eindruck  eines 
Vollgeschosses  vermitteln  (vgl.  zum  Ganzen  VGr,  6.  November  2014, 
VB.2014.00206,  E.  4.1;  VGr,  21.  März  .2012,  VB.2011.00535,  E.  3.1, 
VB.2011.00539, E. 3.1 = BEZ 2012 Nr. 19, VB.2006.00150, E. 3.2 = BEZ 2006 
Nr. 43 = RB 2006 Nr. 69, VB.2004.00481, E. 3.1 = BEZ 2005 Nr. 22 und VGr, 
21. Mai .2003, VB.2003.00005, E. 2a, jeweils mit weiteren Hinweisen). 

3.2.3  Im  vorliegenden Fall  wird  das  zulässige  Drittel gemäss  Art. 20  BZO 
auf der Südseite eingehalten, da hier von einer einzigen, 37 m langen Fassade 
auszugehen  ist.  Auf  der  Nordseite  hingegen  springt  die  Fassade  im  mittleren, 
12,3  m  langen  Teil  um  3,9  -  4,7  m  zurück.  Wegen  dieses  offensichtlich  nicht 
geringfügigen  Rücksprungs  gliedert  sich  die  Fassade  in  drei  Abschnitte  mit 
jeweils  eigener,  für  die  Drittelsregelung  gemäss  Art.  20  BZO  massgebender 
Fassadenlänge  (12,67  m,  12,29  m,  12,03  m).  Würde  das  geplante  Gebäude 
effektiv  mit  einem  Schrägdach  versehen,  wäre  dieses  im  mittleren  Teil  an  der 
zurückversetzten Fassade anzusetzen und nicht weiter vorne auf der Ebene der 
Fassadenabschnitte  links  und  rechts  davon.  Dementsprechend  ist  auch  das 
hypothetische  Dachprofil  im  Bereich  des  Rücksprungs  nicht  an  einer  bloss 
imaginären,  sondern  an  der  effektiven  Schnittlinie  zwischen  Fassade  und 
Dachfläche  anzusetzen.  Im  Bereich  des  Rücksprungs  wird  dieses  eigen-
ständige Schrägdachprofil durch das Attikageschoss auf der ganzen Länge von 
12,29  m  durchstossen,  womit  das  zulässige  Drittel  überschritten  wird. 
Dementsprechend  beanstanden  die  Rekurrierenden  zu  Recht,  dass  beim 
mittleren  Teil  jegliche  Abstufung  oder  Versetzung  der  Fassade  unterbleibt.  Im 
Übrigen kann unter der für die Bestimmung des Drittelsmasses massgebenden 
«betreffenden»  Fassadenlänge  beim  hier  gegebenen  markanten  Fassaden-
jeweiligen  Dachprofil  zuzuordnende  Fassade 
rücksprung  nur  die  dem 
verstanden  werden,  nicht  aber  die  Länge  des  ganzen  Gebäudekörpers,  denn 
die  drei  Fassadenabschnitte  und  die  drei  hypothetischen  Schrägdachebenen 
bilden  keine  optische  Einheit.  Das  Drittelsmass  muss  somit  jedem  Fassaden-
abschnitt aufgrund der jeweiligen Fassadenlänge separat zugerechnet werden, 
d.h.  es  ist  im  vorliegenden  Fall  nicht  zulässig,  die  nicht  mit  Dachaufbauten 
«konsumierten»  Drittelslängen  der  beiden  äusseren  Fassadenabschnitte  dem 
mittleren,  zurückversetzten  Fassadenabschnitt  anzurechnen  und  die  Dach-
aufbauten dort zu konzentrieren. Die Verletzung der Drittelsregel hat zur Folge, 
dass  das  Attikageschoss  von  Norden  her  betrachtet  nicht  mehr  klar  als 
Dachgeschoss  erkannt  wird,  sondern  sich  in  seiner  Erscheinungsweise  einem 
Vollgeschoss angleicht. Das Gebäude wirkt als fünfgeschossiger Baukörper mit 
einem  Grundriss  von  ca.  37  x  15  m  (ungefähre  Ausdehnung  des  Attika-
geschosses), welcher auf  der  Nordseite mit zwei seitlichen Anbauten erweitert 
ist, wie folgende schematische Darstellung verdeutlicht: 

Weil  das  oberste  Geschoss  die  für  ein  entsprechendes  Schrägdach 
zulässigen  Ebenen  über  das  zulässige  Mass  hinaus  durchstösst,  gilt  es  nicht 

 
 
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mehr  als  Dachgeschoss  im  Sinne  von  §  275  Abs. 2  PBG,  was  wiederum  zur 
Verletzung  weiterer  Bestimmungen  führt,  namentlich  betreffend  die  Ge-
schossigkeit, die Ausnützungsziffer und die Gebäudehöhe. 

3.2.4  Können  inhaltliche  oder  formale  Mängel  des  Bauvorhabens  ohne 
besondere  Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder 
Erhaltung  des  rechtmässigen  Zustands  Anordnungen  nötig,  so  sind  mit  der 
Bewilligung  die  gebotenen  Nebenbestimmungen  (Auflagen,  Bedingungen, 
Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Mit Nebenbestimmungen darf 
von  vornherein  nur  Mängeln  begegnet  werden,  die  «ohne  besondere 
Schwierigkeiten»  behoben  werden  können.  Erfordert  demgegenüber  die 
Behebung  von  Mängeln  eine  konzeptionelle  Überarbeitung  des  Bauprojektes, 
darf  keine  mit  Nebenbestimmungen  verknüpfte  Baubewilligung  erteilt  werden. 
Diesfalls  ist  vielmehr  eine  Bauverweigerung  auszusprechen  und  hat  die 
Bauherrschaft ein überarbeitetes Baugesuch einzureichen.  

Vorliegend ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie 
der  Mangel  zu  beheben  ist  und  welche  baurechtlichen,  konzeptionellen  und 
gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Dies 
zumal  von  der  nötigen  Projektüberarbeitung  das  Treppenhaus  und  die 
Liftanlage betroffen sind. Es ist in diesem Fall nicht ohne besondere Schwierig-
keiten möglich,  konkrete  Vorgaben  zur Mängelbehebung  zu  statuieren,  sei es, 
indem  die  Rekursinstanz  die  erforderlichen  Nebenbestimmungen  selber  for-
muliert  oder  aber  die  örtliche  Baubehörde  auffordert,  entsprechende  Neben-
bestimmungen  zu  erlassen.  Es  ist  insbesondere  nicht  auszuschliessen,  dass 
die  Änderungen  einen  massgeblichen  Einfluss  auf  das  Erscheinungsbild  des 
gesamten Gebäudes haben, was eine gestalterische Neubeurteilung durch die 
Baubehörde erfordert (vgl. dazu VB.2015.00120, E. 3.2. f. = BEZ 2015 Nr. 46). 
Aus diesen Gründen  kann  die  Überschreitung  des  Drittelsmasses gemäss  Art. 
20  BZO  nicht  mittels  einer  Nebenbestimmung  behoben  werden  und  ist  die 
Baubewilligung in Gutheissung des Rekurses aufzuheben.