# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** febf0a04-48e4-5876-9f92-5c38da02ec0c
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-08-26
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 26.08.2016 510 16 31 (510 2016 31)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-16-31_2016-08-26.pdf

## Full Text

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Entscheid vom 26. August 2016 (510 16 31) 
 

 _____________________________________________________________________  

 

Überführung ins Privatvermögen 

 

Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuerrichter M. Zeller, R. Richner, 
Dr. Ph. Spitz, S. Schmid, Gerichtsschreiber D. Brügger 
 
 

Parteien A.____, vertreten durch Bando Treuhand AG, Brühlmattweg 5, 
4107 Ettingen 
 
 Rekurrenten 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Staatssteuer 2013 
 
 

 
 
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Sachverhalt: 

 

1. Mit Verfügung der Staatssteuer 2013 vom 22. Januar 2015 wurden den Pflichtigen wie-

dereingebrachte Abschreibungen in Höhe von Fr. 123‘407.-- aufgerechnet und sie zu einem 

steuerbaren Einkommen von Fr. 353‘434.-- veranlagt.  

 

 

2. Mit Eingabe vom 18. Februar 2015 erhob die Vertreterin der Pflichtigen mit dem Antrag, 

die Überführung der Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäfts- ins Privatvermögen sei per 

1. Januar 2014, dem Datum der Geschäftsaufgabe und zwar gemäss der Verkehrswertschät-

zung der B.____ AG vom 16. Februar 2015, d.h. zu einem Wert von Fr. 390‘000.--, vorzuneh-

men, Einsprache.  

 

 

3. Mit Einsprache-Entscheid vom 17. März 2016 wurde die Einsprache abgewiesen. Zur 

Begründung führte die Steuerverwaltung aus, die selbständige Erwerbstätigkeit werde in der 

Praxis üblicherweise per Ende Jahr aufgegeben. An der eigenen Verkehrswertschätzung halte 

man fest.  

 

 

4. Mit Eingabe vom 12. April 2016 erhob die Vertreterin mit den Begehren, 1. Der Einspra-

che-Entscheid sei aufzuheben und die Überführung per 1. Januar 2014 vorzunehmen, 2. Unter 

o/e-Kostenfolge, Rekurs. Zur Begründung hielt sie fest, die Steuerverwaltung sei ihrer Begrün-

dungspflicht nur unzureichend nachgekommen. Überdies sei, da die selbständige Erwerbstätig-

keit nach dem vollendeten 55. Altersjahr definitiv aufgegeben worden sei, eine separate Be-

steuerung vorzunehmen.  

 

 

5. Mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 beantragte die Steuerverwaltung die teilweise 

Gutheissung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, vorliegend seien die Voraussetzun-

gen für eine separate Besteuerung erfüllt. Auf der Stockwerkeigentumswohnung laste ein 

Grundpfandrecht in Höhe von Fr. 449‘000.--, was bei einem Fremdfinanzierungsgrad von 75% 

einen Verkehrswert von Fr. 599‘000.-- ergebe. Zudem betrage der Nettomietzins für die Woh-

nung Fr. 2‘200.-- pro Monat bzw. Fr. 26‘400.-- pro Jahr, was bei einer Kapitalisierung mit 

5.106% einen Ertragswert von Fr. 517‘000.-- ergebe. Schliesslich sei eine praktisch identische 

 
 
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Wohnung in derselben Liegenschaft zum Preis von Fr. 740‘000.-- inseriert worden. Eine Über-

führung habe grundsätzlich zu Verkehrswerten zu erfolgen, so dass die von den Rekurrenten 

eingereichte Verkehrswertschätzung, welche von einem Niederstwertprinzip ausgehe, nicht 

berücksichtigt werden könne. Man erachte deshalb einen Verkehrswert von Fr. 500‘000.-- als 

sachgerecht. 

 

 

6. Mit Replik vom 27. Juli 2016 machte die Vertreterin geltend, ab dem 1. August 2014 sei 

der Bruttomietzins von vorher Fr. 2‘200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt worden. Würden von der 

jährlichen Bruttomiete von Fr. 25'200.-- (= 12 Monat x Fr. 2‘100.--) die im Jahr 2015 angefalle-

nen effektiven Nebenkosten gemäss Kostenübersicht der Stockwerkeigentümerschaft in Höhe 

von Fr. 2‘700.-- abgezogen, resultiere ein Nettomietzins von Fr. 22'500.-- (= Fr. 25‘200.-- ./.     

Fr. 2‘700.--). Werde dieser analog der Vernehmlassung der Steuerverwaltung kapitalisiert, er-

gebe sich ein Ertragswert von Fr. 440‘000.-- (= Fr. 22‘500.-- / 5.106%). Dass eine ähnliche 

Wohnung in der fraglichen Liegenschaft zum von der Steuerverwaltung erwähnten Preis von  

Fr. 740‘000.-- verkauft worden sei, werde bezweifelt. 

 

 

7. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Begehren fest.  

 

 

 

 

Das Steuergericht zieht in Erwägung: 

 

1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu-

ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zu-

ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 

vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen 

und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel-

lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 

 

 

 
 
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2. Vorab ist auf den formellen Einwand der Vertreterin, wonach die Steuerverwaltung ihrer 

Begründungspflicht im angefochtenen Einsprache-Entscheid nur unzureichend nachgekommen 

sei, einzugehen. 

 a) Im Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung 

der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) drückt sich ein zentraler Ge-

halt prozeduraler Fairness aus. Das rechtliche Gehör dient funktional einerseits der Sachver-

haltsabklärung, anderseits ist es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht ist. Rechtspre-

chung und Lehre haben aus dem verfassungsrechtlichen Gehörsanspruch verschiedene Teil-

gehalte abgeleitet: den Anspruch auf vorgängige Äusserung und Mitwirkung im Verfahren, das 

Recht auf Akteneinsicht, auf Entscheidbegründung und auf Rechtsbeistand (vgl. Kie-

ner/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A., N 229). Aus dem Anspruch der Parteien 

auf Begründung erwächst den Behörden die Pflicht, die Vorbringen tatsächlich zu hören, sorg-

fältig und ernsthaft zu prüfen und bei der Entscheidfindung zu berücksichtigen. Die Behörde 

muss jedoch nicht alle vorgebrachten Argumente würdigen, sondern darf sich auf die Prüfung 

der entscheidwesentlichen Argumente beschränken. Die Begründungsdichte genügt den ver-

fassungsrechtlichen Standards, wenn sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheides 

Rechenschaft ablegen und diesen in voller Kenntnis der Sachlage gegebenenfalls anfechten 

kann (vgl. Kiener/Rütsche/Kuhn, a.a.O., N 243 ff.). Die Konsequenz einer Verletzung des Ge-

hörsanspruchs ist grundsätzlich die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Aufgrund der 

formellen Natur gilt dies unabhängig davon, ob der Entscheid in einem korrekten Verfahren an-

ders oder gleich ausgefallen wäre (Häfelin/Haller/Keller/Thurnheer, Schweizerisches Bundes-

staatsrecht, N 839). 

 

 b) Die Steuerverwaltung hat dem Steuerpflichtigen gemäss § 123 Abs. 3 StG ihren 

begründeten Entscheid schriftlich und mit einer Belehrung über die Rechtsmittel zu eröffnen. 

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts bejaht seit 1970 einen Begründungszwang selbst 

dann, wenn keine entsprechende gesetzliche Norm vorliegt, denn es entspreche allgemeinen 

rechtsstaatlichen Prinzipien, dass dem Rechtssuchenden die Entscheidungsgründe eröffnet 

würden (vgl. Jürg Stadelwieser, Die Eröffnung von Verfügungen, Diss. St. Gallen, 1994,           

S. 186 f.). Während es nach gängiger Praxis genügt, beim Erlass der Veranlagung die Abwei-

chungen von der Deklaration aufzuzeigen, muss der Entscheid der Steuerverwaltung eine Be-

gründung enthalten. Die Begründung hat die rechtlichen und tatsächlichen Erwägungen der 

Behörde aufzuzeigen, aufgrund derer der Entscheid getroffen wurde. Sie muss es dem Steuer-

pflichtigen ermöglichen, die Erfolgschancen und die Kostenrisiken eines weiteren Rechtsmittel-

verfahrens abzuschätzen (vgl. Ziegler in: Nefzger/Simonek/Wenk, Kommentar zum Steuerge-

 
 
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setz des Kantons Basel-Landschaft, § 123 N 10; Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom    

14. Dezember 2007, 510 07 45, E. 3, www.bl.ch/steuergericht). Die Behörde muss sich zwar 

wie dargetan nicht zu allen Rechtsvorbringen einer Partei äussern, sie darf sich vielmehr auf die 

für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken, aber je komplexer die Sach- und 

Rechtslage ist, desto höhere Anforderungen werden an die Begründungspflicht gestellt (vgl. 

Urteil des Bundesgerichts [BGE] 129 I 232, E. 3.3). 

 

 c) In ihrem Entscheid vom 17. März 2016 geht die Steuerverwaltung nach einer 

kurzen Darstellung des Sachverhalts sowie der Erwähnung einiger Argumente der Vertreterin in 

den Erwägungen auch auf deren Argumentation ein. Die Steuerverwaltung fasst sich in ihrer 

Begründung zu den einzelnen Punkten zwar eher kurz. Trotzdem ist deutlich erkennbar, aus 

welchen Gründen sie zu ihrem Schluss kommt. Diese Erkenntnis führt dazu, dass eine Verlet-

zung des rechtlichen Gehörs nicht feststellbar ist, zumal es der Vertreterin möglich war, auf 

Grundlage dieses Entscheids einen ausführlichen Rekurs zu verfassen, was ihr bei einem unzu-

reichend begründeten Entscheid kaum gelungen wäre.  

 

 

3. In materieller Hinsicht ist vorliegend die Stockwerkeigentumsparzelle Nr. S1304 (Stamm-

grundstück Nr. 1266) GB C.____ vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt worden, wobei 

diese Privatentnahme dem Grundsatz nach unbestritten ist. Strittig und zunächst zu prüfen ist, 

in welchem Steuerjahr die Überführung stattgefunden hat.  

 

a) Was einmal Geschäftsvermögenscharakter hat, behält diesen bei, solange keine 

Veräusserung oder Entnahme ins Privatvermögen erfolgt. Dies gilt unabhängig von der Aufgabe 

der selbständigen Erwerbstätigkeit, aber auch bei Erbgang, Schenkung oder Verpachtung nach 

Aufgabe einer selbständigen Erwerbstätigkeit. Auch bei Geschäftsaufgabe bleibt die bisherige 

Qualifikation bis zur Beendigung der Liquidation bestehen (vgl. von Ah, Die Besteuerung Selb-

ständigerwerbender, 2. A., 2011, S. 58 f.). Der Steuerpflichtige hat gegenüber den Steuerbe-

hörden den eindeutigen Willen zu äussern, beispielsweise durch die Buchung einer Privatent-

nahme, die Liegenschaft ins Privatvermögen überführen zu wollen. Tut er dies nicht, ist grund-

sätzlich davon auszugehen, dass die Liegenschaft im Geschäftsvermögen verbleibt; durch den 

blossen Zeitablauf kann die fragliche Liegenschaft nicht ins Privatvermögen übergehen (vgl. 

BGE vom 7. November 1986 i.S. K. gegen Steuerrekurskommission [heute Steuergericht] des 

Kantons Basel-Landschaft, publ. In : Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA] 57, S. 271 

ff., E. 3b ; BGE vom 13. Juli 1994, publ in: SteuerRevue [StR] 1994, S. 575 ff., E. 5b). Hinter-

 
 
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grund hierfür bildet die Überlegung, dass die Besteuerung eines Liquidationsgewinnes bei einer 

Privatentnahme zu einer wirtschaftlichen Belastung für den Eigentümer werden kann und dem-

gemäss erst dann Platz greifen soll, wenn unumstösslich feststeht, dass der Liquidationsfall 

tatsächlich eingetreten bzw. gewollt ist (Reich, in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum 

Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Art. 18 DBG N 42, m.w.H.). 

 

 b) Vorliegend haben die Pflichtigen gegenüber den Steuerbehörden den eindeuti-

gen Willen geäussert, die fragliche Liegenschaft ins Privatvermögen überführen zu wollen. Die 

Vertreterin der Rekurrenten macht geltend, die Überführung habe am 1. Januar 2014 stattge-

funden. Die Steuerverwaltung hält dafür, dies sei bereits am 31. Dezember 2013 der Fall gewe-

sen. Dass am 1. Januar 2014 noch geschäftliche Tätigkeiten ausgeübt worden sein sollten, 

welche zu Aufwand und Ertrag geführt haben, wird von den Pflichtigen weder behauptet noch 

nachgewiesen. Daher ist von der effektiven Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit per   

31. Dezember 2013 auszugehen. In diesem Punkt ist der Rekurs entsprechend abzuweisen. 

 

 

4. Weiter unterliegt der Beurteilung, wie der Wert der überführten Stockwerkeigentums-

wohnung zu bestimmen ist.  

 

 a) Gemäss § 24 lit b StG gehören zum steuerbaren Einkommen alle Einkünfte aus 

selbständiger Erwerbstätigkeit, namentlich aus Handel, Gewerbe, Industrie, Land- oder Forst-

wirtschaft sowie aus freien Berufen, Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buch-

mässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen mit Einschluss der Liquidationsgewinne sowie 

aus Überführung von Geschäfts- ins Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Be-

triebsstätten. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend 

der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Gleiches gilt für Beteiligungen von mindestens 20% 

am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der Ei-

gentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs als Geschäftsvermögen erklärt. Gemäss § 25 Abs. 1 

StG gilt als Kapitalgewinn von Selbständigerwerbenden gemäss § 24 Buchstabe b StG bei be-

weglichem Vermögen die Aufwertung in der Höhe des verbuchten Mehrwertes (lit. a), bei Ver-

äusserung von beweglichem Geschäftsvermögen die Differenz zwischen Buchwert und Erlös 

(lit. b) und bei Überführung von beweglichem Geschäfts- ins Privatvermögen die Differenz zwi-

schen Buchwert und Verkehrswert (lit. c). Wird gemäss § 25 Abs. 2 StG eine Liegenschaft auf-

gewertet, veräussert oder aus dem Geschäfts- ins Privatvermögen überführt, wird nur die Diffe-

renz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert 

 
 
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(wieder eingebrachte Abschreibungen). Der Wertzuwachsgewinn wird aufgrund des monisti-

schen Systems mit der Grundstückgewinnsteuer erst beim Verkauf erfasst (§ 71 ff. StG). 

 

 b) Vorliegend beliefen sich die Anlagekosten der fraglichen Stockwerkeigentums-

wohnung unbestrittenermassen auf Fr. 447‘118.--. Gemäss Erfolgsrechnung pro 2011 der 

A.___ Immobilien, C.____ wurden Fr. 137‘118.-- abgeschrieben. Weitere Abschreibungen er-

folgten nicht. Die wieder eingebrachten Abschreibungen beliefen sich damit unbestrittenermas-

sen auf Fr. 137‘118.--. Entsprechend betrug der Buchwert der fraglichen Stockwerkeigentums-

wohnung gemäss Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ im Steuerjahr 

2013 Fr. 310‘000.-- (= Fr. 447‘118.-- ./. Fr. 137‘118.--). Strittig ist der Wert der überführten 

Stockwerkeigentumswohnung. Es ist daher nachstehend zu prüfen, ob bei der Überführung der 

Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäfts- ins Privatvermögen von dem seitens der Steuer-

verwaltung in der Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 geltend gemachten Verkehrswert von   

Fr. 500‘000.-- auszugehen ist oder ob auf den von den Rekurrenten mit Einsprache vom         

18. Februar 2015 bzw. Verkehrswertschätzung beantragten Verkehrswert in Höhe von            

Fr. 390'000.-- bzw. eventualiter gemäss Replik vom 27. Juli 2016 auf einen solchen in Höhe         

Fr. 440‘000.-- abzustellen ist.  

 

 c) Gemäss § 43 StG ist der Wert der Grundstücke unter billiger Berücksichtigung 

des Verkehrswerte und des Ertragswertes zu ermitteln. Gemäss Doktrin und Rechtsprechung 

bestimmt der Ort der gelegenen Sache den Verkehrswert bei Grundstücken. Der Verkehrswert 

ist aufgrund von Schätzungen festzustellen, wobei die Verkehrswertschätzung nach jenen 

Überlegungen getroffen werden muss, die der Liegenschaftshandel üblicherweise anstellt (vgl. 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013,        

§ 220 N 131 und 134, m.w.H.). Es gibt verschiedene Schätzungsmethoden, um den Verkehrs-

wert einer Liegenschaft zu ermitteln. In der Schätzungspraxis haben sich u.a. die Vergleichs-

wertmethode, die Realwertmethode, die Ertragswertmethode und die Mischwertmethode einge-

bürgert (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 137; weiterführend: Das Schweize-

rische Schätzerhandbuch, Das umfassende und praxisorientierte Lehrbuch über die wichtigsten 

Immobilien-Bewertungsmethoden der Schweiz, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler 

Grundstückbewertungsexperten [SVKG], Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/ 

Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [SEK/ SVIT], 4. A. Aarau 2012, S. 42 ff.). Bei 

der Vergleichswertmethode werden Vor- und Nachteile der zu bewertenden Liegenschaft ge-

genüber vergleichbaren Liegenschaften erarbeitet. Der gesuchte Verkehrswert wird mittels Zu- 

oder Abschlägen auf den Verkaufspreis der Vergleichsobjekte ermittelt (vgl. Das Schweizeri-

 
 
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sche Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 56 ff.). Bei der Realwertmethode steht der Realwert im 

Zentrum der Bewertung. Dieser setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller 

baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Bauneben-

kosten sowie dem Landwert. Sie wird überwiegend bei realwertorientierten Objekten verwendet, 

bei denen der erzielbare Ertrag im Hinblick auf den Verkehrswert eine untergeordnete oder gar 

keine Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 70 ff.). Bei der Er-

tragswertmethode steht neben dem jährlich erzielbaren Bruttomietertrag der Kapitalisierungs-

satz im Mittelpunkt der Bewertung. Sie findet hauptsächlich Anwendung bei ertragsorientierten 

Objekten, bei denen der Realwert im Hinblick auf den Verkehrswert eine unbedeutende oder 

gar keine Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 82 ff.). Bei der 

Mischwertmethode wird durch Gewichtung von Real- und Ertragswert der Verkehrswert über-

bauter Grundstücke ermittelt. Bei dieser Methode ist es in der Schätzungspraxis üblich, den 

Realwert stets einmal und den Ertragswert mit einem Faktor (m) zu gewichten (vgl. Das 

Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 116 ff.). Bei der Verkehrswertschätzung von 

Mehrfamilien- und Geschäftshäusern werden in der Regel sowohl der Realwert wie auch der 

Ertragswert berücksichtigt. Die Gewichtung dieser beiden Werte hängt von den Verhältnissen 

des Einzelfalles ab (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 180) (vgl. zum Ganzen: 

StGE vom 24. September 2009, 510 08 85, www.bl.ch/steuergericht). Zusammenfassend ist 

von einer Verkehrswertschätzung nach der Mischwertmethode auszugehen, da dieselbe die 

präzisesten Angaben liefert. Denn weder der Real- noch der Ertragswert alleine machen den 

Verkehrswert einer Liegenschaft aus, es kommt auf die richtige Gewichtung der Teilwerte an. 

Für die Mittelwertberechnung ist grundsätzlich von einer Gewichtung von 1 x Realwert und 2 x 

Ertragswert auszugehen (vgl. StGE vom 24. September 2009, a.a.O., E. 7a).  

 

 d) Die Verkehrswertschätzung, welche im Auftrag der Rekurrenten erstellt wurde, 

basiert zwar dem Grundsatz nach auf der Mischwertmethode, wobei die Schätzerin den Er-

tragswert als Verkehrswert im Sinne eines Niederstwertprinzip einsetzte und somit einen Ver-

kehrswert in Höhe von Fr. 390'000.-- ermittelte. Der Verkehrswertschätzung ist zu entnehmen, 

dass Stockwerkeigentumswohnungen in diesem Preissegment relativ gut gehandelt werden 

könnten. Der ermittelte Verkehrswert berücksichtige einerseits den guten Zustand und anderer-

seits die getätigten Investitionen für Unterhalt und Erneuerungen. Das Objekt befinde sich an 

guter Lage in C.____. Die Verkehrswertschätzung geht von einem Realwert der gesamten Lie-

genschaft Nr. 1266 GB C.____ mit 7 Wohnungen von Fr. 3‘300‘000.-- bzw. der fraglichen 

Stockwerkeigentumswohnung mit einem Anteil von 132/1000 von Fr. 440‘000.-- aus, was dem 

Grundsatz nach nicht zu bemängeln ist. Fehlerhaft im Sinne der hiervor zitierten Praxis ist ledig-

 
 
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lich, aber immerhin, dass dieser Realwert nicht in die Verkehrswertberechnung eingeflossen ist, 

sondern allein auf den Ertragswert abgestellt wurde.  

 

 e) Der Ertragswert ist der aufgrund des Mietertrags ermittelte Wert einer Liegen-

schaft. Er ergibt sich aus der Division des Mietertrags mit einem angemessenen Kapitalisie-

rungsfaktor (vgl. Wenger/Wenger/Naegeli, Der Liegenschaftenbewerter, Handbuch auf Basis 

der Raumklassifizierungen des Bundesamtes für Statistik, 5. A. Zürich Basel Genf 2009, S. 26). 

Für die Kalkulation des Ertragswertes werden in der Praxis die aktuellen, jährlichen Mieterträge 

verwendet. Diese entsprechen dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich der Nebenkos-

ten (vgl. Scognamiglio, Immobilienbewertungsmethoden und Benchmarking, 4. A. Zürich 2008, 

Hrsg. Hauseigentümerverband Schweiz [HEV Schweiz], S. 31). Vorliegend geht die Verkehrs-

wertschätzung, wie bereits hiervor gesehen, von einem Ertragswert von Fr. 390‘000.-- aus. 

Gemäss Verkehrswertschätzung beläuft sich der Mietzins auf Fr. 1‘470.-- pro Monat bzw.       

Fr. 17‘640.-- pro Jahr. Mit Replik vom 27. Juli 2016 machen die Rekurrenten geltend, ab dem  

1. August 2014 sei der Bruttomietzins von vorher Fr. 2‘200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt wor-

den und es sei, nach Abzug von Nebenkosten im Umfang von Fr. 225.--, von einem Nettomiet-

zins von Fr. 1‘875.-- auszugehen. Per Überführungszeitpunkt am 31. Dezember 2013, welcher 

hier entscheidend ist, belief sich der Mietzins für die fragliche Stockwerkeigentumswohnung auf 

Fr. 2‘200.-- pro Monat. Die erst später erfolgte Mietzinssenkung ist entsprechend nicht mehr zu 

berücksichtigen. Hinsichtlich der Nebenkosten rechtfertigt es sich von solchen in Höhe von     

Fr. 250.-- auszugehen. Der Nettomietertrag beläuft sich demnach auf Fr. 1‘950.-- (= Fr. 2‘200.-- 

./. Fr. 250.--) pro Monat bzw. Fr. 23‘400.-- pro Jahr (= 12 Monate à Fr. 1‘950.--). 

 

 f) Gemäss § 8 der Verordnung zum Steuergesetz vom 13. Dezember 2005 ist der 

Ertragswert von Gebäuden, die weder landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen noch ge-

werblichen oder industriellen Zwecken dienen, nach bestimmten Kapitalisierungssätzen zu be-

stimmen. Danach ergibt sich bei der Altersgruppe 2 (20 - 50 Jahre) bei einem mittelmässigen 

Zustand bzw. Ausbau ein Kapitalisierungszinssatz von 7%. Es stellt sich in diesem Zusammen-

hang die Frage, ob im hier strittigen Steuerjahr 2013, aufgrund des historisch tiefen Zinsni-

veaus, ein solch hoher Kapitalisierungszinssatz, welcher sich aus dem Basiszinssatz und Zu-

schlägen für Betriebskosten und Unterhalt, Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko und Rückstel-

lungsbedarf in Höhe von 2.03% zusammensetzt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 

a.a.O., S. 343), noch sachgerecht ist oder ob nicht als Grundlage für die Festlegung des Basis-

zinssatzes der Zinssatz für die erste Hypothek heranzuziehen ist (vgl. Das Schweizerische 

Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 86 ff.), zumal auch § 9 Abs. 2 lit. a der Verordnung zum Gesetz 

 
 
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über die Erbschafts- und die Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (VO ESchStG) für die Be-

rechnung des Verkehrswertes für Mehrfamilienhäuser je nach Alter und Zustand von einem 

Kapitalisierungssatz zwischen 1 ½ und 2 ½% über dem Zinssatz für 1. Hypotheken der Basel-

landschaftlichen Kantonalbank ausgeht. Die durchschnittliche Verzinsung für Hypothekarforde-

rungen betrug im Jahr 2013 gemäss Bundesamt für Statistik 2.02% (vgl. www.bfs.admin.ch). 

Der Kapitalisierungszinssatz würde sich demnach auf 4.05% (= 2.03% + 2.02%) belaufen. Da 

für die Festlegung des Basiszinssatzes indes auch die vergangene Zinssituation mitzuberück-

sichtigen ist (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 89), erscheint es für das 

hier strittige Steuerjahr 2013 als angemessen, den Kapitalisierungszinssatz auf 4.5% festzule-

gen. Dies gilt umso mehr, als auch in der von der Vertreterin der Rekurrenten ins Recht geleg-

ten Verkehrswertschätzung mit einem Kapitalisierungssatz in dieser Höhe gerechnet wurde. 

Entsprechend beläuft sich der Ertragswert der strittigen Stockwerkeigentumswohnung auf      

Fr. 520‘000.-- (= Fr. 23‘400.-- / 4.5%). 

 

 g) Zusammenfassend ergibt sich demnach folgende Mittelwertberechnung: 

  Realwert  1 x Fr.    440‘000.-- 

  Ertragswert  2 x Fr. 1‘040‘000.-- (2 x Fr. 520‘000.--) 

  Subtotal  Fr. 1‘480‘000.-- 

     ÷ 3 = 

  Mittelwert  Fr.   493‘333.-- 

 

 h) Dass der hiervor errechnete Mittelwert sachgerecht ist, ergibt sich überdies aus 

einem Vergleich mit der auf der Stockwerkeigentumswohnung lastendenden Hypothek gemäss 

Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ in Höhe von Fr. 420‘000.--. Ob 

es sich dabei lediglich um eine 1. oder auch um eine 2. Hypothek handelt, ist nicht ersichtlich. 

Selbst unter der Annahme einer 2. Hypothek und einer Belehnung von 80% ergebe sich ein 

Verkehrswert von Fr. 525‘000.-- (= Fr. 420‘000.-- / 80%). 

 

 i) Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich mit zwei Übertragungen von Stockwer-

keigentumswohnungen auf demselben Stammgrundstück Nr. 1266 GB C.____. Wie die Rekur-

renten richtig vermuten, fand zwar kein Verkauf einer Stockwerkeigentumswohnung zum Preis 

von Fr. 740‘000.-- statt. Verkauft wurde indes im Jahr 2013 eine Stockwerkeigentumswohnung 

mit einem Anteil von 130/1000 zu einem Preis von Fr. 560‘000.--. Weiter wurde im Jahr 2015 

mittels Kauf- und Schenkungsvertrag eine Stockwerkeigentumswohnung mit einem Anteil von 

ebenfalls 130/1000 zu einem Preis von Fr. 600‘000.-- übertragen. Beide Wohnungen sind leicht 

 
 
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kleiner als die vorliegend strittige mit einem Anteil vom 132/1000 und die Übertragungen fanden 

im strittigen Steuerjahr bzw. nachher statt, so dass es sich um vergleichbare Objekte handelt. 

 

 j) Aus alledem ergibt sich, dass der seitens der Steuerverwaltung mit Vernehmlas-

sung vom 23. Mai 2016 beantragte Verkehrswert von Fr. 500‘000.-- nicht zu bemängeln ist. 

Auch in diesem Punkt ist der Rekurs entsprechend abzuweisen. 

 

 

5. Schliesslich unterliegt der Beurteilung, wie der Liquidationsgewinn zu besteuern ist.  

 

 a) Mit Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2013 vom 22. Januar 2015 wurden 

die wiedereingebrachten Abschreibungen aufgerechnet und damit ordentlich besteuert. Die 

Pflichtigen beantragen, dass der Überführungsgewinn separat zu besteuern ist. Davon geht 

auch die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 aus. 

 

 b) Wird gemäss § 36bis StG die selbständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten      

55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgegeben, 

so wird die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reserven ge-

trennt vom übrigen Einkommen besteuert. Einkaufsbeiträge zur Schliessung von Deckungslü-

cken innerhalb der beruflichen Vorsorge sind abziehbar. Werden keine solchen Einkäufe vorge-

nommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der realisierten stillen Reserven, für den der Steu-

erpflichtige die Zulässigkeit eines Einkaufs in die berufliche Vorsorge nachweist, in gleicher 

Weise wie Kapitalleistungen aus Vorsorge gemäss § 36 StG erhoben. Für die Bestimmung des 

auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven anwendbaren Steuersatzes gemäss § 34 

Abs. 1 StG ist ein Fünftel dieses Restbetrags massgebend, wobei der Steuersatz mindestens 

5% beträgt. Die Sozialabzüge gemäss § 33 und § 34 Abs. 4 StG werden nicht gewährt. Die 

gleiche Besteuerung gilt auch für den überlebenden Ehegatten, die anderen Erben und die 

Vermächtnisnehmer, sofern sie das übernommene Unternehmen nicht fortführen; die steuerli-

che Abrechnung erfolgt spätestens fünf Kalenderjahre nach Ablauf des Todesjahres des Erb-

lassers. 

 

 c) Da die vorgenannten Voraussetzungen vorliegend unbestrittenermassen erfüllt 

sind, ist der Liquidationsgewinn im Sinne von § 36bis StG separat zu besteuern. In diesem Punkt 

ist der Rekurs entsprechend gutzuheissen. 

 

 
 
Seite 12   

 d) Die von der Steuerverwaltung mit Verfügung der Staatssteuer 2013 vom 22. Ja-

nuar 2015 vorgenommene Aufrechnung von wiedereingebrachten Abschreibungen in Höhe von 

Fr. 123‘407.-- erfolgte damit zu Unrecht. Entsprechend ist das steuerbare Einkommen auf      

Fr. 230‘027.-- (= Fr. 353‘434.-- ./. Fr. 123‘407.--) zu reduzieren. 

 

 e) In quantitativer Hinsicht ergibt sich hinsichtlich des Liquidationsgewinnes folgen-

des. Wird gemäss § 25 Abs. 2 StG eine Liegenschaft aufgewertet, veräussert oder aus dem 

Geschäfts- ins Privatvermögen überführt, wird nur die Differenz zwischen den Anlagekosten 

und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert (wieder eingebrachte Abschreibun-

gen). Die wieder eingebrachten Abschreibungen belaufen sich vorliegend wie bereits weiter 

oben festgestellt auf Fr. 137‘118.-- (= Fr. 447‘118.-- ./. Fr. 310‘000.--). Davon sind Rückstellun-

gen für die AHV in Höhe von 10% der Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit gemäss 

dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 in Abzug zu 

bringen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 DBG sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Ge-

werbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen 

selbständigen Erwerbstätigkeit steuerbar. Gemäss Art. 18 Abs. 2 DBG zählen zu den Einkünf-

ten aus selbstständiger Erwerbstätigkeit auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwer-

tung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt 

ist die Überführung von Geschäfts- ins Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Be-

triebsstätten. Anders als bei der Staatssteuer, wo bei der Überführung lediglich die Differenz 

zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert wird 

und der Wertzuwachsgewinn erst beim Verkauf mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird, 

ist bei der direkten Bundessteuer die Differenz zwischen dem Veräusserungs- bzw. Verkehrs-

wert und dem Buchwert steuerbar. Wie hiervor gesehen, betrug der Verkehrswert der überführ-

ten Stockwerkeigentumswohnung Fr. 500‘000.-- und der Buchwert gemäss Bilanz per 31. De-

zember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ Fr. 310‘000.--, so dass sich der Buchgewinn auf 

Fr. 190‘000.-- belief. Entsprechend belaufen sich die Rückstellungen für die AHV auf               

Fr. 19‘000.-- und der Liquidationsgewinn, welcher gemäss § 36bis StG separat zum Mindestsatz 

von 5% zu besteuern ist, auf Fr. 118‘118.-- (= Fr. 137‘118.-- ./. Fr. 19‘000.--). 

 

Insgesamt ist der Rekurs damit teilweise gutzuheissen. 

 

 

6. Es bleibt über die Kosten des Rekursverfahrens zu befinden. 

 

 
 
Seite 13   

 a) Die Rekurrenten sind mit ihren Begehren zu rund einem Drittel durchgedrungen, 

womit ihnen reduzierte Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 660.-- aufzuerlegen sind (§ 130 StG 

i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung 

[VPO] vom 16. Dezember 1993). 

 

 b) Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO kann bei Beschwerden in Steuersachen 

der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Vertreters eine angemessene 

Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Für die beiden Parallel-

verfahren Staats- und direkte Bundessteuer 2013 machte die Vertreterin der Pflichtigen mit Ein-

gabe vom 27. Juli 2016 eine Parteientschädigung in Höhe von insgesamt Fr. 6‘042.15 geltend, 

welche sich aus den Rechnungen vom 5. März 2015 in Höhe von Fr. 1‘271.70, vom 7. April 

2015 in Höhe von Fr. 1‘620.--, vom 10. Februar 2016 in Höhe von Fr. 45.90, vom 14. Juni 2016 

in Höhe von Fr. 1‘273.95, aufgelaufenen Aufwendungen bis zum 22. Juli 2016 in Höhe von     

Fr. 534.60 sowie geschätzten Aufwendungen inkl. Gerichtsteilnahme in Höhe von Fr. 1‘296.--, 

je inkl. Mehrwertsteuer (MWST) zusammensetzte. Da vorliegend nur Bemühungen, die im Re-

kursverfahren entstanden sind, berücksichtigt werden können, fallen die Rechnungen vom       

5. März 2015, vom 7. April 2015 sowie 10. Februar 2016 betreffend die Einspracheverfahren 

Staats- und direkte Bundessteuer 2013 von Vornherein ausser Betracht. Für das Rekursverfah-

ren ist damit von einer Parteientschädigung von Fr. 3‘104.55 (= Fr. 1‘273.95 + Fr. 534.60 +      

Fr. 1‘296.--) auszugehen, welche sich aus 15.97 Stunden à Fr. 180.-- zuzüglich MWST von     

Fr. 229.95 zusammensetzt. Der gerichtlich anerkannte Stundensatz für Anwälte von Fr. 250.-- 

darf nicht für die berufsmässige Vertretung durch Treuhandfirmen übernommen werden. Die 

Verschiedenartigkeit des Ausbildungsweges und der Kostenstruktur sowie die häufig forensi-

sche Tätigkeit durch Pflichtmandate rechtfertigen eine unterschiedliche Handhabung. Nichtan-

waltlichen Vertretungen wird vor Gericht deshalb nur ein Stundenansatz von Fr. 150.-- zuge-

standen (vgl. Entscheid des Kantonsgericht des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Juni 2009, 

publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 559 ff.). 

Der geltend gemachte Betrag ist entsprechend auf Fr. 2‘592.-- (16 Stunden à Fr. 150.-- zuzüg-

lich MWST) zu reduzieren. Ausgehend von einem Betrag von Fr. 1‘296.-- (= Fr. 2‘592.-- / 2) für 

das vorliegende Verfahren betreffend Staatssteuer 2013 ist den Rekurrenten entsprechend ih-

rem teilweisen Obsiegen im Umfang von rund einem Drittel eine reduzierte Parteientschädigung 

in Höhe von Fr. 432.-- inkl. MWST (= Fr. 1‘296.-- / 3) zu Lasten der Steuerverwaltung zuzuspre-

chen.  

  

 
 
Seite 14   

Demgemäss wird erkannt:  

 

://: 1. Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen. 

 2. Die Steuerverwaltung wird angewiesen, den Einsprache-Entscheid vom 17. März 2016 

sowie die Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2013 vom 22. Januar 2015 wie 

folgt abzuändern: 

  2.1 Das steuerbare Einkommen ist auf Fr. 230‘027.-- zu reduzieren. 

 2.2 Der Liquidationsgewinn in Höhe von Fr. 118‘118.-- ist gemäss § 36bis StG separat 

zum Mindestsatz von 5% zu besteuern. 

 3. Die Rekurrenten haben reduzierte Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 660.-- (inkl. Aus-

lagen von pauschal Fr. 70.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kosten-

vorschuss verrechnet werden. Der zu viel bezahlte Kostenvorschuss von Fr. 340.-- 

wird ihnen zurückerstattet. 

 4. Die Steuerverwaltung hat den Rekurrenten eine reduzierte Parteientschädigung in Hö-

he von Fr. 432.-- (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 

 5. Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. der Rekurrenten (2), die Gemeinde 

C.____ (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).