# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 069653c6-80ae-5986-a1bd-593d55535a92
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-09-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 08.09.2025 RT250104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_RT250104_2025-09-08.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer 

Geschäfts-Nr.: RT250104-O/U

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender, Oberrichter 

lic. iur. K. Vogel und Oberrichterin lic. iur. N. Jeker sowie 

Leitende Gerichtsschreiberin lic. iur. E. Ferreño

Urteil vom 8. September 2025

in Sachen

A._____ AG, 
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ und / oder

Rechtsanwalt MLaw X2._____

gegen

B._____ AG, 
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin

vertreten durch lic. iur. Rechtsanwältin Y._____

betreffend Rechtsöffnung

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichts am Bezirksgericht Bülach 
vom 6. Februar 2025 (EB240794-C)

Erwägungen:

1. a) Mit zunächst unbegründetem (Urk. 14) und hernach begründetem Ur-

teil vom 6. Februar 2025 erteilte die Vorinstanz der Gesuchstellerin und Be-

- 2 -

schwerdegegnerin (fortan Gesuchstellerin) in der Betreibung Nr. 1 des Betrei-

bungsamts Kloten, Zahlungsbefehl vom 11. Oktober 2024, provisorische Rechts-

öffnung für Fr. 2'281.19 nebst Zinsen zu 5 % seit 7. August 2024, für Fr. 2'281.19 

nebst Zinsen zu 5 % seit 7. September 2024 und für Fr. 2'281.19 nebst Zinsen zu 

5 % seit 7. Oktober 2024 sowie Entschädigung gemäss Dispositiv-Ziffer 4, wies 

das Rechtsöffnungsgesuch im Mehrbetrag ab, auferlegte der Gesuchsgegnerin 

und Beschwerdeführerin (fortan Gesuchsgegnerin) die Entscheidgebühr von 

Fr. 250.– und verpflichtete sie, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von 

Fr. 400.– zu bezahlen (Urk. 18 Dispositiv-Ziffern 1-4 = Urk. 21 Dispositiv-Ziffern 1-

4).

b) Hiergegen erhob die Gesuchsgegnerin mit Eingabe vom 28. Mai 2025 

(gleichentags zur Post gegeben; eingegangen am 2. Juni 2025; an Urk. 20 ange-

hefteter Briefumschlag samt Sendungsverfolgung der Post) fristgerecht (Urk. 19) 

Beschwerde mit den folgenden Anträgen (Urk. 20 S. 2): 

"1. Das Urteil EB240794 des Bezirksgerichts Bülach vom 6. Februar 2025 sei auf-
zuheben und das Gesuch der Beschwerdegegnerin um provisorische Rechts-
öffnung sei abzuweisen.

 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Be-
schwerdegegnerin."

c) Der mit Verfügung vom 10. Juni 2025 einverlangte Kostenvorschuss 

von Fr. 450.– (Urk. 24) ging mit Valuta 13. Juni 2025 ein (Urk. 25). Die vorinstanz-

lichen Akten wurden beigezogen (Urk. 1-19). Da sich die Beschwerde – wie nach-

folgend aufzuzeigen sein wird – sogleich als offensichtlich unbegründet erweist, 

erübrigen sich weitere Prozesshandlungen (Art. 322 Abs. 1 ZPO).

2. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich 

unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). 

In der Beschwerde ist konkret und im Einzelnen darzulegen, was genau am ange-

fochtenen Entscheid unrichtig sein soll. Was nicht in einer den gesetzlichen Be-

gründungsanforderungen genügenden Weise beanstandet wird, braucht von der 

Beschwerdeinstanz nicht überprüft zu werden und hat insofern grundsätzlich Be-

stand. Sodann sind im Beschwerdeverfahren neue Anträge, neue Tatsachenbe-

hauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 

- 3 -

3. a) Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, die schriftlichen Mietverträge 

über die Geschäftsräume und über den Aussenparkplatz vom 26. bzw. 29. No-

vember 2029 stellten für den darin unterschriftlich anerkannten fälligen Mietzins 

während der Dauer des Mietverhältnisses einen provisorischen Rechtsöffnungs-

titel dar. Betragsmässig sei – mit Ausnahme des beim Mietvertrag über den Aus-

senparkplatz nicht aufgeführten Mehrwertsteuerzuschlags – die Mietzinsforderung 

darin ausgewiesen. Da die Gesuchsgegnerin nicht geltend mache, dass die Miet-

verhältnisse zwischenzeitlich beendet worden seien, lägen für die drei (August, 

September und Oktober 2024) monatlichen Forderungen von Fr. 2'151.19 (Ge-

schäftsräume) und Fr. 130.– (Parkplatz) provisorische Rechtsöffnungstitel vor 

(Urk. 21 S. 3). Die Gesuchsgegnerin mache mit ihren Vorbringen – die Liegen-

schaft sei von Insekten befallen, das Problem sei von der Vermieterin immer noch 

nicht gelöst worden und der Insektenbefall stelle einen schweren Mangel der 

Mietsache im Sinne von Art. 258a ff. OR dar (Urk. 21 S. 3) – nicht geltend, dass 

sie den Mietvertrag gekündigt habe. Es sei daher bloss zu prüfen, ob die Miet-

sache mit Mängeln behaftet sei, die eine Herabsetzung des Mietzinses rechtferti-

gen oder einen Schadenersatzanspruch begründen würden. Dafür hätte es der 

Gesuchsgegnerin oblegen, das Vorhandensein der Mängel und die Höhe ihrer 

Forderung glaubhaft zu machen. Sie begnüge sich jedoch damit, einen Insekten-

befall zu behaupten, ohne diesen genauer zu erläutern. Namentlich seien keine 

substantiierten Ausführungen zum Umfang und den damit verbundenen Folgen 

bzw. dem damit verbundenen Schaden gemacht worden. Die eingereichten Fotos 

würden sodann bloss zwei kleine Ausschnitte von Bodenbereichen zeigen. Wo 

und wann diese Aufnahmen gemacht worden seien, sei nicht ersichtlich. Damit 

habe die Gesuchsgegnerin weder die Höhe ihrer Forderung noch das Bestehen 

eines Sachmangels im relevanten Zeitraum geltend gemacht (Urk. 21 S. 5). 

b) Die Gesuchsgegnerin moniert im Beschwerdeverfahren, die vorinstanz-

liche Feststellung, sie habe das Bestehen eines Mangels an der Mietsache nicht 

glaubhaft gemacht, stehe im offenen Widerspruch zu den Akten und sei damit 

eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts im Sinne von Art. 320 

lit. b ZPO. Da die Vorinstanz die Tatsachenvorbringen der Gesuchstellerin nach 

Fall der Novenschranke berücksichtigt habe, beruhe die entsprechende Sachver-

- 4 -

haltsfeststellung auch auf einer unrichtigen Rechtsanwendung im Sinne von 

Art. 320 lit. a ZPO. Dem Rechtsöffnungsgesuch sei der Sachverhalt zugrunde zu 

legen, dass die Gesuchstellerin im Juni 2024 konzediert habe, dass in den von ihr 

gemieteten Räumlichkeiten eine Ameisenplage herrsche, das Problem bisher 

nicht habe gelöst werden können und damit ein Mangel an der Mietsache vorliege 

(Urk. 20 S. 3).

Für das im Rechtsöffnungsverfahren anzuwendende summarische Verfah-

ren gilt der Grundsatz, dass jede Partei nur einmal frei Tatsachenbehauptungen 

und Beweismittel vorbringen kann. Nach der ersten umfassenden Äusserungs-

möglichkeit tritt grundsätzlich der Aktenschluss ein. Neue Tatsachenbehauptun-

gen und Beweismittel sind danach nur noch unter den Voraussetzungen für No-

ven gemäss Art. 229 Abs. 1 ZPO zulässig (vgl. BGE 146 III 237 E. 3.1; Sogo/Bae-

chler, Aktenschluss im summarischen Verfahren, AJP 2020, S. 315). Anlässlich 

der Hauptverhandlung vom 13. Dezember 2024 ordnete die Vorinstanz nach der 

mündlichen Ergänzung des Rechtsöffnungsgesuchs und der darauffolgenden Ge-

suchsantwort der Gesuchsgegnerin keinen zweiten mündlichen Vortrag an, son-

dern gab den Parteien die Möglichkeit zur Ausübung des allgemeinen Replik-

rechts (vgl. Prot. I S. 3 unten). Demnach ist vorliegend der Aktenschluss nach der 

erstmaligen umfassenden Äusserungsmöglichkeit der Parteien eingetreten. Nach 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist grundsätzlich davon auszugehen, dass 

es der klagenden Partei weder möglich noch zumutbar ist, auf Vorrat in ihrer Re-

plik – bzw. vorliegend im verfahrenseinleitenden Gesuch – sämtliche denkbaren 

Einreden und Einwendungen (bzw. Noven) zu entkräften, mit denen der Prozess-

stoff in der Gesuchsantwort noch ausgedehnt werden könnte. Zu prüfen ist indes, 

ob die Noven der Gesuchsgegnerin kausal zu den Vorbringen in der Stellung-

nahme der Gesuchstellerin (Prot. I S. 4) waren (vgl. BGE 146 III 55 E. 2.5.2, 

145 III 213 E. 6.1.3). Ob es zusätzlich auf die fehlende Voraussehbarkeit der Aus-

führungen der Gegenpartei in der Stellungnahme ankommt, wird in der Lehre und 

Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. In BGE 146 III 55 (E. 2.5.2 f.) hat 

das Bundesgericht eine Noveneingabe der klagenden Partei, die zur Entkräftung 

von Dupliknoven eingebracht wurde, unabhängig davon zugelassen, ob die Dupli-

knoven voraussehbar waren. Vorliegend ist im Hinblick auf den Zweck des sum-

- 5 -

marischen Verfahrens an die Voraussehbarkeit anzuknüpfen, jedoch ist kein 

strenger Massstab dafür anzulegen (vgl. Sogo/Baechler, a.a.O., S. 326). Die Ge-

suchsgegnerin bestritt in ihrer Gesuchsantwort, dass der Insektenbefall mittler-

weile gelöst sei: Sie machte geltend, der Insektenbefall bestehe "bis heute" wei-

ter, und sie verweise dazu auf die "heute" ins Recht gelegten Fotos (Prot. I S. 3 

und Urk. 13/2-4). Da die Gesuchsgegnerin nicht geltend machte, sie habe die Ge-

suchstellerin seit Juli 2024 bis zur Verhandlung vom 13. Dezember 2024 über den 

weiterhin bestehenden Insektenbefall informiert, war für die Gesuchstellerin nicht 

vorhersehbar, dass die Gesuchsgegnerin den aus Sicht der Gesuchstellerin ge-

lösten Insektenbefall bestreiten wird. Die Gesuchstellerin wies in ihrer Stellung-

nahme zur Gesuchsantwort zu Recht darauf hin, dass die Darstellung der Ge-

suchsgegnerin, wonach die Ameisenplage nach wie vor bestehe, haltlos war: Die 

Gesuchstellerin führte aus, die Fotos belegten nicht, von wann sie seien. Es wäre 

von der Gegenseite zu erwarten gewesen, dass sie sich meldete, wenn der Man-

gel nicht behoben wurde. Gemäss den Experten sei alles gemacht worden (Prot. I 

S. 4). Die Vorbringen der Gesuchstellerin in ihrer Stellungnahme zur Gesuchsant-

wort sind damit als zulässiges unechtes Novum im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b 

ZPO zu berücksichtigen. Damit erweist sich die Rüge der Gesuchsgegnerin als 

unbegründet. 

Darüber hinaus geht die Gesuchsgegnerin mit ihrer Ansicht fehl, dem 

Rechtsöffnungsgesuch sei folgender Sachverhalt zugrunde zu legen: Die Gesuch-

stellerin habe im Juni 2024 konzediert, dass in den von ihr gemieteten Räumlich-

keiten eine Ameisenplage herrsche, wobei das Problem bisher nicht habe gelöst 

werden können, weshalb ein Mangel an der Mietsache vorliege (Urk. 20 S. 3). 

Dem Rechtsöffnungsgesuch der Gesuchstellerin und dem Zahlungsbefehl sind 

die ausstehenden Mietzinse für die Monate August bis Oktober 2024 ohne Miet-

zinsreduktion zu entnehmen (Urk. 1 S. 2 und 2). Im Schreiben der Gesuchstellerin 

vom 6. Juni 2024 wird erläutert, sie habe den Termin am 7. Mai 2024 zusammen 

mit der Firma C._____ hinsichtlich der Ameisenproblematik wahrgenommen, und 

es sei an diesem Tag die Bekämpfung der Ameisenproblematik im Punktionsver-

fahren durchgeführt worden (Urk. 3/5 S. 1). Aus dem Umstand, dass der Insekten-

befall zufolge des anhaltenden schlechten und kühlen Wetters nicht nur zwei bis 

- 6 -

drei Wochen – gemäss Erwartung des Schädlingsbekämpfers – gedauert und der 

Gesuchsgegnerin in der Folge eine Mietzinsreduktion bis zur vollständigen Behe-

bung des Problems durch die Gesuchstellerin zugestanden wurde (Urk. 3/5 S. 1 

f.), kann nicht geschlossen werden, dass das Problem im Zeitraum von August bis 

Oktober 2024 noch weiterhin bestand (Urk. 20 S. 3), zumal es die Gesuchsgegne-

rin unterliess, eine diesbezügliche weitere Mängelrüge gegenüber der Gesuch-

stellerin glaubhaft zu machen. Eine offensichtliche unrichtige Feststellung des 

Sachverhalts im Sinne von Art. 320 lit. b ZPO durch die Vorinstanz liegt daher 

nicht vor. 

c) Weiter führt die Gesuchsgegnerin ins Feld, die Vorinstanz verkenne, 

dass die Praxis für zweiseitige Verträge als provisorische Rechtsöffnungstitel 

(sog. Basler Rechtsöffnungspraxis) auch für Mietverträge gelte. Das bedeute, 

dass der Mieter zur Entkräftung des provisorischen Rechtsöffnungstitels aussch-

liesslich darzulegen habe, dass der Betreibende die seinerseits geschuldete Leis-

tung nicht gehörig erbracht habe, soweit diese Behauptung sich nicht als haltlos 

erweise. Damit könne der Mieter das Rechtsöffnungsgesuch zu Fall bringen, 

wenn er einen Mangel an der Mietsache darlege. Der Mangel sei jedoch nicht 

glaubhaft zu machen, sondern ausschliesslich (nicht haltlos) zu behaupten 

(Urk. 20 S. 4). 

Nach Art. 82 Abs. 1 SchKG kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöff-

nung verlangen, wenn die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festge-

stellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht. Das Ge-

richt spricht die provisorische Rechtsöffnung aus, sofern der Betriebene nicht Ein-

wendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht 

(Art. 82 Abs. 2 SchKG). Es sind alle Einwendungen und Einreden gegen die in 

Betreibung gesetzte Forderung zu hören, welche zivilrechtlich von Bedeutung 

sind (BGE 145 III 20 E. 4.1.2 = Pra 108 (2019) Nr. 5; 142 III 720 E. 4.1). Grund-

sätzlich hat der Betriebene seine Vorbringen glaubhaft zu machen. Eine Erleichte-

rung besteht im Bereich der vollkommen zweiseitigen Verträge, zu denen auch 

der Mietvertrag zählt. Macht der Mieter geltend, der Vertrag sei nicht erfüllt wor-

den, genügt es nach der Basler Rechtsöffnungspraxis zur Abwendung der 

- 7 -

Rechtsöffnung grundsätzlich, wenn er die Erfüllung substantiiert bestreitet. In die-

sem Fall wäre die Rechtsöffnung zu verweigern, sofern der Vermieter nicht be-

legt, dass die Schuld fällig und die Gegenleistung erbracht ist. Dagegen hat der 

Mieter – wie die Vorinstanz zutreffend festhielt (Urk. 21 S. 4 f.) – eine mangelhafte 

Erfüllung und die damit verbundene Wahrung der Mängelrügepflichten nach der 

neueren Praxis des Bundesgerichts nicht nur substantiiert darzutun, sondern im 

Bestreitungsfall auch glaubhaft zu machen. Blosse Behauptung reicht nicht aus, 

denn der Schuldner macht dann nicht eine Einrede nach Art. 82 OR und damit 

das Fehlen einer Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG geltend, 

sondern eine Einwendung nach Art. 82 Abs. 2 SchKG (vgl. BGE 149 III 310 

E. 5.2.2 = Pra 113 [2024] Nr. 40, für die Geltendmachung der Minderung, BGer 

5A_964/2021 E. 3.2 = mp 2024 S. 169 E. 3.2, BGer 5A_480/2019 vom 2. März 

2020 E. 2.4.1= Pra 108 [2019] Nr. 5). Vor diesem Hintergrund findet die Basler 

Rechtsöffnungspraxis vorliegend keine Anwendung, und die Gesuchsgegnerin 

dringt mit ihrer Rüge, der Mangel sei ausschliesslich (nicht haltlos) zu behaupten 

(Urk. 20 S. 4), nicht durch. Überdies unterlässt sie es, sich mit den vorinstanzli-

chen Erwägungen auseinanderzusetzen, wonach sie keine substantiierten Aus-

führungen zum Umfang und den damit verbundenen Folgen bzw. dem damit ver-

bundenen Schaden vorgebracht habe sowie dass die eingereichten Fotos bloss 

zwei kleine Ausschnitte von Bodenbereichen zeigen würden und es nicht ersicht-

lich sei, wo und wann diese Aufnahmen gemacht worden seien (Urk. 21 S. 5). Da 

somit von Seiten der Gesuchsgegnerin diesbezüglich keine genügende Auseinan-

dersetzung mit dem angefochtenen Urteil erfolgt, erübrigen sich weitergehende 

Ausführungen dazu. 

d) Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde der Gesuchsgegne-

rin als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen. 

4. a) Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr ist in Anwendung von Art. 48 

i.V.m. Art. 61 Abs. 1 GebV SchKG auf Fr. 300.– festzusetzen. Ausgangsgemäss 

sind die Gerichtskosten der unterliegenden Gesuchsgegnerin aufzuerlegen und 

aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 450.– zu beziehen (Art. 111 

- 8 -

Abs. 1 ZPO); der Überschuss wird ihr, vorbehältlich von Verrechnungsforderun-

gen der Gerichtskasse, zurückerstattet werden.

b) Für das Beschwerdeverfahren sind keine Parteientschädigungen zuzu-

sprechen, der Gesuchsgegnerin zufolge ihres Unterliegens, der Gesuchstellerin 

mangels relevanter Umtriebe (Art. 106 Abs. 1, Art. 95 Abs. 3 ZPO).

Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt.

3. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren werden der Gesuchsgegnerin auf-

erlegt und mit ihrem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 450.– verrechnet. 

Der Überschuss wird ihr, vorbehältlich von Verrechnungsforderungen der 

Gerichtskasse, zurückerstattet.

4. Für das Beschwerdeverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-

sprochen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gesuchstellerin unter Beilage 

eines Doppels von Urk. 20, sowie an die Vorinstanz, je gegen Empfangs-

schein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

- 9 -

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 6'843.57.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG.

Zürich, 8. September 2025

Obergericht des Kantons Zürich
I. Zivilkammer

Die Leitende Gerichtsschreiberin:

lic. iur. E. Ferreño

versandt am:
lm