# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aa4aba1a-7093-5998-9a47-eb1c5302b7a9
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 21.05.2021 BRGE I Nr. 0082/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0082-2021_2021-05-21.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R1L.2021.00003 
BRGE I Nr. 0082/2021     

 
 
  Entscheid vom 21. Mai 2021     
 
 
Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichter 

Christian Hurter, Gerichtsschreiber Paul Wegmann     
 
 

in Sachen Rekurrenten 
1. Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  
2. Schweizer Heimatschutz SHS, Zollikerstrasse 128, 8008 Zürich  

Nr. 2 vertreten durch Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 
8032 Zürich  

 

gegen Rekursgegnerschaft 
1. Stadtrat X […]  

Nr. 1 vertreten durch […] 
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  
3. Personalvorsorgestiftung der P. AG […] 

Nr. 3 vertreten durch […] 

 
 
betreffend Beschluss des Stadtrates X […] und Gesamtverfügung der Baudirektion 

BVV Nr. 20-1041 vom 5. Oktober 2020; Baubewilligung für Umnutzung, 
Umbau und Aufstockung "Kaufhaus R.", Grundstücke Kat.-Nrn. 1, 2, 3, 4 
und 5, Z.-Strasse 1 und 2, B.-Strasse 1 und 2 und F.-Strasse 1, X 
_______________________________________________________ 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 
Mit Beschluss vom 21. Dezember 2020 erteilte der Stadtrat X der Perso-
nalvorsorgestiftung der P. AG die Bewilligung für den Abbruch der Gebäu-
de Assek.-Nrn. 1, 2 und 3, den Ersatzneubau (Arealüberbauung) Z.-/B.-
Strasse sowie Umnutzung, Umbau und Aufstockung des "Kaufhauses R." 
(Assek.-Nr. 4) auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1, 2, 3, 4 und 5 an der Z.-
Strasse 1/2, der B.-Strasse 1/2 und der F.-Strasse 13 in X. Zugleich wurde 
die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich BVV Nr. 20-1041 
vom 5. Oktober 2020 eröffnet, mit welcher die strassenpolizeiliche und die 
denkmalschutzrechtliche Bewilligung sowie eine lärmschutzrechtliche Aus-
nahmebewilligung erteilt wurden. 

B. 
Mit gemeinsamer Eingabe vom 25. Januar 2021 erhoben der Zürcher Hei-
matschutz ZVH (Rekurrent 1) und der Schweizer Heimatschutz (Rekur-
rent 2) Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantrag-
ten, es seien die angefochtenen Entscheide aufzuheben und es sei das 
Kaufhaus R. in seiner Substanz und in seinem äusseren Erscheinungsbild 
unter Schutz zu stellen, unter Kostenfolge zulasten der Gegenparteien. 
Ausserdem stellten die Rekurrenten den prozessualen Antrag, es sei vor 
dem Entscheid in der Sache ein Gutachten der Eidgenössischen Kommis-
sion für Denkmalpflege (EKD) einzuholen. 

C. 
Mit Präsidialverfügung vom 27. Januar 2021 wurde vom Rekurseingang 
Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
Mit Vernehmlassung vom 26. Februar 2021 beantragte die Vorinstanz, auf 
den Rekurs des Rekurrenten 2 sei nicht einzutreten und der Rekurs des 
Rekurrenten 1 sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten-
folgen zulasten der Rekurrenten. Die Baudirektion Kanton Zürich beantrag-

 

 

R1L.2021.00003 Seite 3 

te mit Eingabe vom 1. März 2021 unter Verweis auf die Mitberichte des 
Tiefbauamtes (TBA) vom 11. Februar 2021 und des Amtes für Raument-
wicklung (ARE) vom 25. Februar 2021 die Abweisung des Rekurses. Die 
Bauherrschaft stellte mit Vernehmlassung vom 4. März 2021 den Antrag, 
der Rekurs sei abzuweisen, soweit auf diesen einzutreten sei, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekurrenten. 

E. 
Mit Replik vom 26. März 2021 und Dupliken vom 15. April 2021 und vom 
19. April 2021 hielten die Rekurrenten, die Baudirektion (unter Verweis auf 
den Mitbericht des ARE vom 12. April 2021) und die Bauherrschaft an ihren 
Anträgen fest. Die kommunale Vorinstanz verzichtete mit E-Mail vom 
14. April 2021 ausdrücklich auf Einreichung einer Duplik. Mit Eingabe vom 
28. April 2021 haben die Rekurrenten tripliziert. Die Bauherrschaft liess sich 
mit Eingabe vom 6. Mai 2021 nochmals vernehmen. 

F. 
Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung er-
forderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1.1. 
Der Antrag, auf den Rekurs des Rekurrenten 2 sei nicht einzutreten, wird 
seitens der Vorinstanz damit begründet, vorliegend sei ein Begehren um 
Zustellung des baurechtlichen Entscheids im Sinne von § 315 des Pla-
nungs- und Baugesetzes (PBG) lediglich vom Rekurrenten 1 gestellt wor-
den. Die Bauherrschaft weist in ihrer Vernehmlassung ebenfalls auf diesen 
Punkt hin und führt überdies aus, zwischen dem Zweck des Rekurrenten 2, 
sich für den Erhalt von Denkmalschutzobjekten einzusetzen, und der Lärm-
schutzfrage, die angeblich eine Bundesaufgabe begründe, bestehe kein 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 4 

sachlicher Konnex. Dem halten die Rekurrenten entgegen, der Rekurrent 1 
habe als lokal zuständige Sektion um Zustellung des baurechtlichen Ent-
scheids ersucht. Dass er dies nicht ausdrücklich auch im Namen des Re-
kurrenten 2 getan habe, schade nicht, da es auf überspitzten Formalismus 
hinausliefe, wenn von den Kantonalsektionen verlangt würde, das Begeh-
ren ausdrücklich auch im Namen des nationalen Dachverbandes zu stellen. 
Zudem habe der Rekurrent in Art. 7 Ziff. 1 seiner Statuten von der in Art. 12 
Abs. 5 des Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG) eingeräumten Mög-
lichkeit Gebrauch gemacht, seine Sektionen generell und ohne spezielle 
Vollmacht zu Einsprachen in ihrem lokalen Zuständigkeitsgebiet zu er-
mächtigen. Daher sei das Begehren des Rekurrenten 1 auch dem Rekur-
renten 2 zuzurechnen. Weiter könne die Legitimation dem Rekurrenten 2 
auch nicht gestützt auf Art. 12c Abs. 2 NHG abgesprochen werden, da es 
sich beim Zustellbegehren nicht um ein Einspracheverfahren handle. 
Schliesslich liege aufgrund der lärmschutzrechtlichen Bewilligung für das 
gesamte Bauvorhaben eine Bundesaufgabe vor, womit Art. 12 Abs. 1 
lit. b NHG betreffend das Verbandsbeschwerderecht anwendbar sei. 

Gemäss § 315 Abs. 1 PBG hat derjenige, welcher Ansprüche aus diesem 
Gesetz wahrnehmen will, innert 20 Tagen seit der öffentlichen Bekanntma-
chung bei der örtlichen Baubehörde schriftlich die Zustellung des oder der 
baurechtlichen Entscheide zu verlangen. Ein Einspracheverfahren wird 
nicht durchgeführt (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer den baurechtlichen Entscheid 
nicht rechtzeitig verlangt, hat das Rekursrecht verwirkt (§ 316 Abs. 1 PBG). 
Gemäss Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG steht gegen Verfügungen der kantonalen 
Behörden oder der Bundesbehörden das Beschwerderecht den Organisati-
onen, die sich dem Naturschutz, dem Heimatschutz, der Denkmalpflege 
oder verwandten Zielen widmen, zu, wenn die Organisation gesamtschwei-
zerisch tätig ist und rein ideelle Zwecke verfolgt. Vorausgesetzt ist weiter, 
dass die fragliche Verfügung in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne 
von Art. 2 NHG ergangen ist (Peter M. Keller, Kommentar zum Bundesge-
setz über den Natur- und Heimatschutz, hrsg. von Peter M. Keller/Jean-
Baptiste Zufferey/Karl Ludwig Fahrländer, 2. Aufl., Zürich 2019, Art. 12 
Rz. 5). Die Organisationen können ihre rechtlich selbständigen kantonalen 
und überkantonalen Unterorganisationen für deren örtliches Tätigkeitsge-
biet generell zur Erhebung von Einsprachen und im Einzelfall zur Erhebung 
von Beschwerden ermächtigen (Art. 12 Abs. 5 NHG). Eine Organisation, 
die kein Rechtsmittel ergriffen hat, kann sich am weiteren Verfahren nur 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 5 

noch als Partei beteiligen, wenn sie durch eine Änderung der Verfügung 
beschwert ist (Art. 12 Abs. 1 Satz 1 NHG). Hat sich eine Organisation an 
einem Einspracheverfahren nach Bundesrecht oder kantonalem Recht 
nicht beteiligt, so kann sie keine Beschwerde mehr erheben (Art. 12c 
Abs. 2 NHG). 

Wie das Baurekursgericht in BRGE III Nr. 0229/2016, E. 2.2, in BEZ 2017 
Nr. 17 entschieden hat, ist ein Begehren um Zustellung des baurechtlichen 
Entscheids, das durch eine kantonale Sektion ausschliesslich im eigenen 
Namen gestellt wurde und den nationalen Verband nicht erwähnt, letzterem 
nicht zuzurechnen, so dass auf den Rekurs des nationalen Verbandes (so-
fern dieser nicht selbst ein Gesuch gestellt hat) nicht einzutreten ist. Zur 
Begründung wird ausgeführt, der Zweck von § 315 PBG, den Kreis potenti-
eller Rekurrenten nach Abschluss des Auflageverfahrens zu kennen, erfor-
dere, dass ein allfälliges Vertretungsverhältnis bereits im schriftlichen Zu-
stellbegehren zum Ausdruck komme. Dies in der Konstellation von nationa-
lem Verband und kantonaler Sektion insbesondere mit Blick darauf, dass 
lediglich ersterer vor Bundesgericht beschwerdeberechtigt sei, so dass die 
Kenntnis seiner Verfahrensbeteiligung für die Abschätzung der voraussicht-
lichen Dauer des Verfahrens relevant sei. Ein stillschweigendes Vertre-
tungsverhältnis zwischen den Rekurrenten verstiesse gegen Sinn und 
Zweck von § 315 PBG. Dieser Rechtsprechung, auf die sich die kommuna-
le Vorinstanz beruft, hat sich das Verwaltungsgericht mit VB.2018.00050 
vom 4. Oktober 2018, E. 2.1, angeschlossen. Dabei hat es ausdrücklich auf 
Art. 12 Abs. 5 NHG Bezug genommen und festgehalten, dass diese Be-
stimmung auf das Gesuch gemäss § 315 PBG, bei dem es sich nicht um 
eine Einsprache handle, nicht direkt anwendbar sei; auch könnten §§ 315 f. 
PBG nicht als unzulässige Behinderung des bundesrechtlichen Beschwer-
derechts angesehen werden und führe das Rechtsverständnis im zitierten 
Entscheid des Baurekursgerichts zu erhöhter Rechtssicherheit, weshalb es 
sich auch nicht um überspitzten Formalismus handle. Die Rekurrenten ver-
weisen demgegenüber auf den (den Kanton Waadt betreffenden) Entscheid 
des Bundesgerichts 1C_176/206 und 1C_179/2016 vom 10. Mai 2017: 
Dessen E. 3.1 lässt sich entnehmen, dass im Zusammenhang mit der Pro-
zessvoraussetzung der vorgängigen Beteiligung an einem Einsprachever-
fahren (Art. 12c Abs. 2 NHG) davon ausgegangen wird, die Beteiligung ei-
ner kantonalen Sektion am Einspracheverfahren sei für die spätere 
Rechtsmittellegitimation des nationalen Verbands, welcher der kantonalen 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 6 

Unterorganisation eine generelle Ermächtigung im Sinne von Art. 12 Abs. 5 
NHG erteilt hat, ausreichend (vgl. auch Keller, Art. 12 Rz. 17, der die ge-
genteilige Auffassung als zu formalistisch bezeichnet). Diese Einschätzung 
betrifft allerdings ausdrücklich das Einspracheverfahren, welches im zür-
cherischen Baubewilligungsverfahren gerade nicht vorgesehen ist, worauf 
die Rekurrenten wie erwähnt selbst hinweisen. Auch wird die referierte Auf-
fassung des Bundesgerichts im genannten Entscheid nicht näher begrün-
det, so dass sich ihre Übertragung auf die vorliegende Konstellation des 
Zustellbegehrens gemäss § 315 PBG nicht aufdrängt. So äussert sich das 
Bundesgericht insbesondere nicht zu dem in der neueren zürcherischen 
Praxis massgeblichen Aspekt der Kenntnis aller potenziellen (und über un-
terschiedliche Rechtsmittelmöglichkeiten verfügenden) Rekurrierenden. An 
der dargelegten kantonalen Rechtsprechung ist somit festzuhalten. Dies 
hat zur Folge, dass für den Rekurrenten 2, welcher unbestrittenermassen 
weder ein eigenes Zustellbegehren gestellt hat, noch im Zustellbegehren 
des Rekurrenten 1 erwähnt wird (vgl. act. 12.2), ungeachtet der bestehen-
den generellen Ermächtigung zur Erhebung von Einsprachen kein Zustell-
begehren vorliegt. Entsprechend ist auf den Rekurs des Rekurrenten 2 
nicht einzutreten. 

1.2. 
Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a PBG sind gesamtkantonal tätige Verbände, die 
sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Natur- 
und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, zum Re-
kurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt, soweit sich diese auf den 
III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203-217 PBG) oder § 238 Abs. 2 
PBG stützen. Das Rekursrecht steht den Verbänden nur für Rügen zu, die 
mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem Zu-
sammenhang stehen. Wie sowohl die Vorinstanz als auch die Bauherr-
schaft zu Recht geltend machen, trifft letzteres auf die lärmschutzrechtli-
chen Rügen nicht zu, so dass auf diese nicht einzutreten ist. Ebenfalls nicht 
einzutreten ist auf den rekurrentischen Antrag 3 betreffend Unterschutzstel-
lung des Kaufhauses R. Beim angefochtenen Beschluss und der konnexen 
Gesamtverfügung handelt es sich um einen projektbezogenen Schutzent-
scheid (vgl. näher E. 5 f.) und nicht um einen formellen Entscheid betref-
fend (Nicht-)Unterschutzstellung des Kaufhauses R. Entsprechend bilden 
die Fragen der Unterschutzstellung als solcher sowie gegebenenfalls der 
Festlegung des Schutzumfangs nicht Gegenstand der angefochtenen Ent-

 

 

R1L.2021.00003 Seite 7 

scheide und damit auch nicht des vorliegenden Rekursverfahrens. Bezüg-
lich der übrigen Anträge und Rügen erfüllt der Rekurrent 1 jedoch die vor-
stehend genannten Voraussetzungen unbestrittenermassen. Da in seinem 
Fall auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Re-
kurs des Rekurrenten 1 (mit den erwähnten Einschränkungen) einzutreten. 

2. 
Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ver-
waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbese-
hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn 
die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber 
noch unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, so dass 
kein Augenschein durchzuführen war. 

3. 
Die Baugrundstücke liegen in der Zentrumszone Z5 gemäss BZO der Stadt 
X. Sie werden im Norden durch die Z.-Strasse, im Osten durch die B.-
Strasse und im Süden durch die F.-Strasse begrenzt. In ihrer Gesamtheit 
weisen sie eine rechteckige Form auf, wobei sich im westlichen Teil die 
beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 4 und 3, die mit dem Kaufhaus R. überbaut 
sind, befinden. Auf den drei östlich davon gelegenen Grundstücken Kat.-
Nrn. 1, 2 und 5 liegen die zum Abbruch vorgesehenen Gebäude, an deren 
Stelle ein Ersatzneubau (Wohn-, Gewerbe- und Dienstleistungsgebäude; 
26 Wohnungen) errichtet werden soll. Hinsichtlich des Kaufhauses R. sind 
einerseits ein Umbau und eine Umnutzung geplant, da das ehemalige Wa-
renhaus zu Dienstleistungszwecken verwendet werden soll. Zum andern ist 
im südöstlichen Bereich des bestehenden Gebäudes eine Aufstockung 
durch einen viergeschossigen Aufbau mit 10 Wohnungen vorgesehen, wel-
cher auf der Ostseite über die Fassade der Bestandesbaute auskragt. 

Das Kaufhaus R., das in den Jahren 1963 und 1964 vom Architekten 
Rolf W. Werner als dreigeschossiger Sichtbetonbau über rechteckigem 
Grundriss unter Flachdach realisiert wurde, ist im Inventar der Denkmal-
schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung erfasst (Einstufung: kanto-
nal). Gemäss dem Inventarblatt (act. 4.1 bzw. Beilage 2 zu act. 16) handelt 
es sich um einen wichtigen architektur- und sozialgeschichtlichen Zeugen 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 8 

für die Warenhausarchitektur der Nachkriegszeit im Kanton Zürich. Mit der 
Materialisierung in sorgfältig geschaltem Sichtbeton sei das Kaufhaus aus-
serdem ein früher und seltener Zeuge der Architektursprache des Béton 
Brut im Limmattal. Hervorgehoben werden weiter die auffälligen, an nord-
östlicher Haupt- und südöstlicher Seitenfassade weit aus dem Kubus her-
vortretenden Fassadenplastiken des Zürcher Bildhauers Ödön Koch. In so-
zialgeschichtlicher Hinsicht stehe das Kaufhaus R. für die städtebauliche 
und soziale Entwicklung des stark wachsenden X Anfang der 1960er-Jahre 
zu einer Vorstadtgemeinde Zürichs; ausserdem bezeuge es die Firmenge-
schichte der O. W. AG. Die weitgehend bauzeitlich erhaltene Substanz des 
Baus trage zusätzlich zu seiner grossen historischen Zeugenschaft bei. Der 
Schutzzweck wird wie folgt umschrieben: "Erhaltung der bauzeitlichen Sub-
stanz des Baus, insb. der erhaltenen Materialisierung in Sichtbeton. Erhal-
tung der Fassadenreliefs von Ödön Koch." 

4.1. 
In der angefochtenen Gesamtverfügung der Baudirektion wird in denkmal-
schutzrechtlicher Hinsicht ausgeführt, die im Zuge der Umnutzung der 
ehemaligen Verkaufsflächen vorgesehenen Massnahmen (Aufhebung der 
bestehenden Rolltreppe vom EG ins 1. OG; Verlängerung der bestehenden 
Kundentreppe vom 2. OG auf das Dach; zwei neue Oberlichter; Decken-
durchbruch vom 1. OG ins 2. OG; Aufhebung der WC-Anlagen im 1. OG; 
Entfernung der Büroeinbauten im 2. OG; Veränderung der Grundrisseintei-
lung der heutigen Warenanlieferung im EG; neuer Waren- und neuer Per-
sonenlift) würden die schutzwürdige Substanz nur in untergeordnetem 
Mass beeinträchtigen. Beim auf dem Dach neu erstellten Dachgarten sei 
darauf zu achten, dass dessen Geländer vom Erdgeschossniveau aus nicht 
sichtbar sei, um den klaren visuellen Abschluss des Gebäudes nicht zu stö-
ren. Bezüglich des geplanten viergeschossigen Aufbaus in der Südostecke 
sei in Vorbesprechungen mit der kantonalen Denkmalpflege eruiert worden, 
inwieweit dieser den Schutzzweck des Inventarobjekts verletze. Die Gestal-
tung des Aufbaus betone den additiven Charakter. Zwar bedinge der Auf-
bau statische Verstärkungen der Struktur des Bestandes, doch komme er 
an derjenigen Gebäudeecke zu liegen, welche weniger ausgestaltet und 
präsent in Erscheinung trete. Gemäss der kantonalen Denkmalpflege sei 
der Aufbau mit dem Schutzzweck zu vereinen und bleibe der Zeugniswert 
weiterhin gewährleistet und lesbar. Die Fassadengestaltung des Aufbaus, 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 9 

die sich am geplanten Neubau orientiere, setze sich mit den "angedachten 
Holzlamellen" von den Betonfassaden des Kaufhauses ab, was das ur-
sprüngliche Volumen klar sichtbar lasse und dem Aufbau eine gewisse 
Leichtigkeit verleihe. Auch der geplante Neubau wird als gutes Pendant 
zum bestehenden Kaufhaus R. beurteilt. Abschliessend wird festgehalten, 
die baulichen Massnahmen würden nur in untergeordnetem Umfang schüt-
zenswerte ältere Bausubstanz betreffen. Hinsichtlich einer angemessenen 
neuen Nutzung könnten die Eingriffe in die Struktur aber toleriert werden. 
Das Vorhaben stehe somit im Einklang mit dem Schutzzweck für Inventa-
robjekte, wonach die äussere und innere Wirkung der Gebäude zu wahren 
sei und der an die historische Bausubstanz gebundene Zeugenwert nicht 
geschmälert werden dürfe. Soweit erforderlich, könne der fachgerechte 
Schutz und schonende Umgang durch Auflagen und Bedingungen sicher-
gestellt werden. Eine förmliche Schutzanordnung könne demnach unter-
bleiben. 

4.2. 
Der Rekurrent bringt zunächst vor, das Inventarblatt gehe in seiner Ein-
schätzung zu wenig weit; es handle sich um einen "einzigartigen Zeugen 
seiner Art", da es für diese Epoche schweizweit kein anderes Beispiel ge-
be, welches in gleicher Weise Architektur und Kunst an einem profanen 
Bau vereinige. Sodann führt er aus, aufgrund der Zusammenfassung der 
vorgesehenen Umbauten und vor allem der Errichtung eines viergeschos-
sigen, auf das bestehende Gebäude aufgesetzten Wohnturms handle es 
sich um tiefgreifende bauliche Eingriffe in ein Schutzobjekt. Bei grösseren 
Umbauten in Schutzobjekten seien jedoch eine Schutzabklärung und eine 
Festlegung des Schutzumfangs erforderlich, was vorliegend nicht erfolgt 
sei. Insbesondere eine fachliche Beurteilung der Verträglichkeit der vorge-
sehenen Umbauten mit dem Schutzzweck und die Festlegung der Verän-
derungsspielräume hätten nicht unterbleiben dürfen. Andernfalls bestehe 
die Gefahr, dass eine zukünftige Schutzabklärung unter Verweis auf die 
vorliegend strittigen Baumassnahmen zum Ergebnis kommen würde, das 
Gebäude erfülle die Anforderungen an ein Schutzobjekt nicht mehr. Verän-
derungen der äusseren Erscheinung des Gebäudes seien mit dem Schutz-
zweck nicht zu vereinbaren; der geplante Aufbau beeinträchtige die äusse-
re Wirkung des Gebäudes massiv. 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 10 

4.3. 
Im Rahmen der Vernehmlassung hält die kommunale Vorinstanz fest, vor 
rund fünf Jahren sei ein umfangreiches, fachkundig erstelltes Gutachten zur 
Schutzwürdigkeit des Kaufhauses R. eingeholt worden, womit der Vorwurf 
der fehlenden denkmalpflegerischen Schutzwürdigkeitsabklärung ins Leere 
stosse. Unbegründet sei auch die Kritik, wonach die Baudirektion zu Un-
recht einen projektbezogenen Schutzentscheid getroffen habe. Das strittige 
Bauvorhaben weise eine lange Vorgeschichte auf und gründe auf einem 
qualifizierten Planungsverfahren. Die Substanz des Gebäudes werde nicht 
nennenswert tangiert, was namentlich für die Fassade zur Z.-Strasse hin 
gelte. Die Aufstockung sei hauptstrassenseitig deutlich zurückversetzt, wo-
bei sie als additiver Baukörper, insbesondere aufgrund der vorgesehenen 
Materialisierung und Konstruktion, die historische Bausubstanz nicht nen-
nenswert in Frage stelle. Das heute etwas vernachlässigt wirkende Kauf-
haus erfahre eine Aufwertung im Sinne der Hervorhebung der historischen 
Bausubstanz. 

Die Baudirektion bzw. das ARE (in seinem Mitbericht) machen geltend, 
könne die Gefährdung eines inventarisierten Objekts ausgeschlossen wer-
den, bestehe keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den 
Schutzumfang zu entscheiden. Der materielle Schutzentscheid könne im 
Sinne eines projektbezogenen Schutzentscheids in der Baubewilligung mit 
enthalten sein, soweit, wie vorliegend, die gleiche Behörde sowohl für die 
Anordnung projektbezogener Schutzmassnahmen als auch für die denk-
malpflegerische Bewilligung zuständig sei. Massgebend für die Bewilli-
gungsfähigkeit sei die allfällige Beeinträchtigung des Zeugniswertes. Ent-
scheidend seien somit die baulichen Eingriffe bei einer allfälligen Umnut-
zung. Vorliegend werde die für Ausdruck und Schutzcharakter bestimmen-
de Fassade mit Betonreliefs vollständig erhalten. Den Abbruch der Roll-
treppe erachte die kantonale Denkmalpflege unter Beachtung, dass durch 
die geplante Umnutzung die schutzwürdige Bausubstanz respektiert und in-
tegriert werde, als nachvollziehbar. Der viergeschossige "Wohnturm" werde 
mit einem Betongerüst anstelle der bereits bestehenden Pergola auf das 
Dach des Kaufhauses aufgesetzt. Aufgrund der Konstruktion in Holz bleibe 
die Abgrenzung von Schutzobjekt und Aufbau deutlich sichtbar. Durch die 
zurückversetzte Positionierung bleibe auch die prägende Nordfassade in ih-
rer Erscheinung erhalten. Der Aufbau werde als additiver Kubus wahrge-
nommen, ohne die Kraft der Bestandesarchitektur zu schmälern oder diese 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 11 

in ihrer Erscheinung zu überformen, vielmehr ordne er sich dem Hauptku-
bus unter. Die einzelnen Eingriffe respektierten die vom Architekten entwor-
fene Struktur. Die baulichen Massnahmen würden die schützenswerten 
Bauteile des Inventarobjekts vollumfänglich wahren. 

Die Bauherrschaft argumentiert, Verfahrensthema sei einzig, ob das Um-
bauvorhaben den potentiell schutzwürdigen Gehalt des Objekts beeinträch-
tige, was vorliegend nicht der Fall sei. Das Bauvorhaben lasse die Bausub-
stanz im Gebäudeäussern unberührt. Die innere Raumstruktur werde mo-
derat angepasst, wobei die Originalsubstanz im Gebäudeinnern kaum be-
droht werde. Die Aufstockung, die zu einer gekonnten Anbindung des 
Schutzobjekts an die Neuüberbauung beitrage, sei reversibel. Der potenti-
elle Schutzumfang umfasse jene Teile des Objekts, deren Erhalt für die Ab-
lesbarkeit der Zeugenschaften, wie sie sich aus dem Inventarblatt ergeben 
würden, massgeblich sei. Das Bauvorhaben tangiere den potentiellen 
Schutzumfang nicht. Weder die Materialisierung noch die Fassadenreliefs 
würden angetastet. Die bauzeitliche Substanz werde mit wenigen, unterge-
ordneten Ausnahmen (Rolltreppe und Deckendurchbrüche) erhalten, wobei 
ein unveränderter Erhalt der genannten Elemente für die potentielle Zeu-
genschaft nicht massgebend sei. Hinsichtlich der Aufstockung sei einerseits 
zu beachten, dass das Kaufhaus nur einen potentiellen Eigen-, nicht aber 
einen potentiellen Situationswert aufweise. Der potentielle Schutzumfang 
bestimme sich also nicht nach der optischen Gesamtwirkung des Kaufhau-
ses im Zusammenhang mit seiner Umgebung. Andererseits hebe sich die 
von der Hauptseite des Gebäudes nur im Hintergrund erkennbare Aufsto-
ckung gestalterisch von diesem ab, wodurch die Charakteristik des potenti-
ellen Schutzobjekts unverändert erhalten bleibe. 

4.4. 
In der Replik wird ergänzend darauf hingewiesen, die Substanz könne nicht 
ohne Berücksichtigung des Ausdrucks und der Wirkung eines Baus be-
trachtet werden. Jede Aufstockung tangiere die Substanz erheblich. Der 
Eigenwert lasse sich nicht von den visuellen Qualitäten trennen, so dass 
die Reduktion des äusseren Erscheinungsbilds auf eine Frage des Situati-
onswerts unhaltbar sei. Sodann bedinge der Bau der Aufstockung den Ab-
riss des bestehenden Attikageschosses. Dieser Abriss sei nicht reversibel. 
Weiter sei die Gestalt des aufgesetzten Körpers vollkommen bezugslos 
zum Schutzobjekt; letzteres werde zur Karikatur reduziert. 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 12 

Im Rahmen der Duplik hält die Baudirektion fest, der Abbruch "des sog. At-
tika-Geschosses" betreffe die alte Lüftungszentrale und den Maschinen-
raum für den Lift, eine technische Infrastruktur, die periodisch ausgewech-
selt werde. Die äussere Wirkung sei für die Zeugenschaft eines Schutzob-
jektes wesentlich. Das bedeute allerdings nicht, dass diese sich nicht ver-
ändern könne. Der bestehende Gesamteindruck des Kaufhauses bleibe 
auch mit dem zusätzlichen "Wohnturm" dominant. Die Bauherrschaft führt 
in ihrer Duplik aus, eine irgendwie geartete optische Gesamtwirkung habe 
in der Definition des Eigenwerts keinen Platz. Eine allfällige Ablesbarkeit 
der fraglichen Epochen werde durch die Aufstockung nicht tangiert. 

5.1. 
Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes sind unter anderem Orts-
kerne, Quartiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und 
Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, 
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig 
sind oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der 
für ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Ein 
Schutzobjekt muss somit entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein 
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen. In der Praxis 
werden diese beiden Eigenschaften als Eigen- bzw. Zeugenwert und als Si-
tuationswert bezeichnet, wobei sich die Schutzwürdigkeit auch aus deren 
Zusammenspiel ergeben kann. 

Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständi-
gen Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Be-
tracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare 
bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz. Das 
Inventar begründet lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit der ver-
zeichneten Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit 
dieser Vermutung auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt 
beim Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen 
sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer definitiven Unterschutz-
stellung, womit die durch das Inventar begründete Vermutung in eine defini-
tive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in einer Entlassung aus dem 
Inventar bestehen. 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 13 

Für Objekte, denen über den Gemeindebann hinausgehende Bedeutung 
zukommt, trifft die zuständige kantonale Direktion (Baudirektion) die erfor-
derlichen Schutzmassnahmen (§ 211 Abs. 1 PBG; § 2a Abs. 2 der Kanto-
nalen Natur- und Heimatschutzverordnung [KNHV]). Zugleich ist die Baudi-
rektion für die Erteilung der kantonalen Bewilligung bezüglich Denkmalpfle-
ge zuständig, soweit das Objekt im Geltungsbereich einer überkommunalen 
Schutzanordnung oder eines überkommunalen Inventars liegt (§ 7 Abs. 2 in 
Verbindung mit Ziff. 1.4.1.5 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung 
[BVV]; vgl. auch § 11a KNHV). Da aufgrund der einheitlichen Zuständigkeit 
keine Gefahr eines Kompetenzkonflikts besteht, ist in dieser Konstellation 
ein zweistufiges Vorgehen, mittels förmlichen Schutzentscheids nicht von 
vornherein zwingend. Vielmehr ist es grundsätzlich zulässig, dass, sofern 
sich die zuständige Behörde vorfrageweise mit der Schutzzweckverträg-
lichkeit der geplanten Eingriffe auseinandersetzt, projektbezogen ein mate-
rieller Schutzentscheid in einer Baubewilligung mitenthalten ist (sog. pro-
jektbezogener Schutzentscheid; VB.2012.00373, E. 3.1.1 ff., in BEZ 2013 
Nr. 10; VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.3.1). 

5.2. 
Ein projektbezogener Schutzentscheid stellt, nötigenfalls mit Auflagen, si-
cher, dass die potentielle Schutzwürdigkeit nicht erheblich beeinträchtigt 
wird. Dies setzt voraus, dass die Schutzwürdigkeit der vom Bauvorhaben 
betroffenen Teile und die Zulässigkeit von Eingriffen in diese Teile ohne ei-
nen umfassenden Schutzentscheid und Festlegung des Schutzumfangs, 
d.h. auf Basis der blossen Schutzvermutung beurteilt werden können. Beur-
teilungsgrundlage bilden in jedem Fall die im Inventar getroffenen Feststel-
lungen zur betreffenden Liegenschaft. Um den aufgrund des Inventarein-
trags vermutungsweise bestehenden Schutzumfang umzusetzen, muss der 
projektbezogene, materielle Schutzentscheid mit der gleichen Sorgfalt wie 
ein förmlicher Schutzentscheid begründet werden und sind die gleichen 
Überlegungen anzustellen. Dabei sind – nach den massgeblichen Krite-
rien – die schutzwürdigen von den nicht schutzwürdigen Bauteilen abzu-
grenzen und es ist darzulegen, weshalb die einzelnen Eingriffe das Schutz-
objekt (nicht) gefährden. Eine fachmännische Beurteilung des Schutzob-
jekts ist demzufolge auch bei projektbezogenen Schutzentscheiden unent-
behrlich (VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 3.5). 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 14 

Projektbezogene Schutzentscheide sind bei untergeordneten Eingriffen 
zweckmässig bzw. dort, wo der Schutzzweck offensichtlich höchstens ge-
ringfügig tangiert wird und es unverhältnismässig erscheint, allein deswe-
gen den Schutzumfang umfassend festzulegen. Schützenswerte Bauteile 
dürfen nicht massgeblich vom Bauvorhaben betroffen sein. Die projektbe-
zogen zugelassenen Eingriffe dürfen die umfassende Festlegung eines 
Schutzumfangs im Rahmen einer späteren formellen Unterschutzstellung 
nicht erheblich präjudizieren. Ob ein Bauprojekt bei einem inventarisierten 
Gebäude bewilligt und der Schutzzweck mittels Anordnungen gewahrt wer-
den kann oder die Baubewilligung verweigert werden muss, ist – wie bei 
der Frage der nebenbestimmungsweisen Heilung von Baumängeln – in ers-
ter Linie abhängig von deren Art und Ausmass. Mittels Nebenbestimmun-
gen oder eben denkmalschutzrechtlichen Anordnungen sind lediglich Kor-
rekturen untergeordneter Natur möglich. Demzufolge ist vor wesentlichen 
Änderungen oder einem Abbruch einer inventarisierten Baute oder Anlage 
vorab ein förmlicher Schutzentscheid zu treffen. Andernfalls könnte der 
Sinn und Zweck des Heimatschutzes unterlaufen werden, indem die Baute 
durch Eingriffe ihren Wert verliert (zum Ganzen VB.2019.00813 vom 
14. Mai 2020, E. 3.3.4. - 3.5.3). 

Der projektbezogene Schutzentscheid findet somit dort seine Grenze, wo 
sich der erforderliche Schutz mit Anordnungen in der Baubewilligung, na-
mentlich mit Nebenbestimmungen (§ 321 PBG), nicht mehr einwandfrei 
gewährleisten lässt, weil die geplanten baulichen Massnahmen hierfür zu 
eingreifend sind oder gar die Beseitigung des Inventarobjekts vorgesehen 
ist. In solchen Fällen wäre demnach die Baubewilligung mit der Begrün-
dung der Inventaraufnahme bzw. des (noch) fehlenden Schutzentscheides 
und damit gleichsam der fehlenden "denkmalpflegerischen Baureife" zu 
verweigern (BRGE III Nr. 0228/2016 vom 12. Oktober 2016, in BEZ 2019 
Nr. 4). 

6. 
Unbestritten ist zunächst, dass der vorliegend in der Gesamtverfügung der 
Baudirektion enthaltene projektbezogene Schutzentscheid in formeller Hin-
sicht zulässig ist, da (wie in E. 5.1 dargelegt) bei einem Inventarobjekt 
überkommunaler Bedeutung eine einheitliche Zuständigkeit der Baudirekti-
on besteht. Zu prüfen ist jedoch, ob sich im Lichte der in E. 5.2 referierten 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 15 

Rechtsprechung ein projektbezogener Schutzentscheid in materieller Hin-
sicht als zulässig erweist. Wie nachstehend aufzuzeigen ist, muss dies be-
reits mit Blick auf die geplante Aufstockung des Inventarobjekts verneint 
werden, so dass die Frage, ob die im Innern geplanten Umbauten bei iso-
lierter Betrachtung einem projektbezogenen Schutzentscheid zugänglich 
gewesen wären, offengelassen werden kann. 

Entgegenzutreten ist dabei zunächst der Argumentation der Bauherrschaft 
zum potentiellen Schutzumfang, die letztlich darauf hinausläuft, der Er-
scheinung des Inventarobjekts insoweit jegliche Relevanz abzusprechen. 
Zwar trifft es zu, dass aufgrund des Inventarblattes vorliegend der potentiel-
le Eigen- bzw. Zeugenwert und nicht ein potentieller Situationswert des 
Kaufhauses R. in Frage steht. Auch wird wie erwähnt als Schutzzweck pri-
mär die Erhaltung der bauzeitlichen Substanz ausgewiesen. Wie sich aus 
der Schutzbegründung ergibt, ist damit aber unter anderem der Erhalt als 
Zeuge "der Architektursprache des Béton Brut" intendiert. Ein entsprechen-
der (potentieller) Zeugenwert impliziert zwangsläufig auch den Erhalt der 
optischen Qualitäten der Bestandesbaute, so dass Eingriffe, die zwar die 
Substanz unberührt lassen würden (vgl. dazu nachstehend), jedoch Aus-
wirkungen auf die Wahrnehmung des Objekts als solches haben, durchaus 
den potentiellen Schutzumfang betreffen bzw. den umschriebenen Schutz-
zweck beeinträchtigen können. Entgegen der Bauherrschaft geht es dabei 
auch nicht um eine Frage der "Gesamtwirkung" des Kaufhauses "im Zu-
sammenhang mit seiner Umgebung", sondern (im Sinne des Eigenwerts) 
um die Erscheinungsweise des einzelnen Objekts und deren Beeinträchti-
gung durch die am Objekt selbst vorgesehenen Eingriffe. Entsprechend 
verweist denn auch etwa die angefochtene Gesamtverfügung auf die 
"äussere und innere Wirkung" des Gebäudes. Unmissverständlich äussert 
sich auch das in den Akten liegende, jedoch nicht im Rahmen des Bewilli-
gungsverfahrens eingeholte Gutachten vom 21. November 2016, welches 
ausdrücklich festhält, eine von der Strasse sichtbare Aufstockung sei unbe-
dingt zu vermeiden (act. 18.23 S. 2). 

Was nun die konkreten Auswirkungen des Vorhabens auf die Erscheinung 
der Bestandesbaute betrifft, so ergibt sich aufgrund der Pläne, dass klarer-
weise nicht mehr von einem untergeordneten Eingriff, der den Schutzzweck 
höchstens geringfügig tangiert, ausgegangen werden kann. So ist aus den 
Fassadenansichten und Schnittplänen ersichtlich, dass der geplante vier-

 

 

R1L.2021.00003 Seite 16 

geschossige Aufbau (zuzüglich eigener Dachaufbaute) sehr deutlich in Er-
scheinung tritt und einen prägenden Einfluss auf die optische Wirkung des 
Kaufhauses ausübt. Dabei würde sich der fragliche Aufbau, dessen Grund-
fläche ca. einem Drittel der Grundfläche der Bestandesbaute entspricht, 
nicht nur auf der Südseite (wo die F.-Strasse verläuft) und der Ostseite 
überaus dominant präsentieren. Vielmehr wäre er auch von der Nordostsei-
te her sichtbar und zwar nicht lediglich bei einer leichten seitlichen Verset-
zung des Betrachters, sondern, wie sich aus den Plänen herausmessen 
lässt, beispielsweise von der gegenüberliegenden Seite der Z.-Strasse aus 
auch in Frontalansicht. Ganz abgesehen davon, dass sich der Schutzzweck 
gemäss Inventarblatt ohnehin nicht auf die der Z.-Strasse zugewandte 
Hauptfassade beschränkt, so dass für den Einfluss auf die optische Wir-
kung alle vier Gebäudeseiten zu berücksichtigen sind, ist damit erstellt, 
dass auch die als besonders prägend erachtete Nordostseite in ihrer Er-
scheinung durch den Aufbau (trotz Rückversetzung desselben) massge-
blich beeinflusst würde. Dabei kann es entgegen der Rekursgegnerschaft 
nicht entscheidend darauf ankommen, ob der Aufbau aufgrund der gewähl-
ten Materialisierung als "additives" Element erkennbar bleibt, da dieser 
Umstand nicht per se eine Beeinträchtigung des architektonischen Aus-
drucks der Bestandesbaute und damit des Schutzzwecks ausschliesst. 
Massgeblich ist vielmehr, dass mit der deutlich wahrnehmbaren Aufsto-
ckung eine erhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes des Kaufhau-
ses einhergeht, so dass potentiell von einem empfindlichen Eingriff ausge-
gangen werden muss, der einem projektbezogenen Schutzentscheid nicht 
mehr zugänglich ist, sondern zwingend eine vorgängige Schutzabklärung 
und einen förmlichen Schutzentscheid mit Festlegung des Schutzumfanges 
erheischt. 

Es kommt hinzu, dass im Zusammenhang mit der projektierten Aufstockung 
die bestehende Dachaufbaute inklusiv Pergola vollständig abgebrochen 
würde, was sich ebenfalls den Fassadenansichten und Schnittplänen ent-
nehmen lässt. Dass der zumindest von der Ost- und Südseite her relativ 
prominent in Erscheinung tretende Dachabschluss (vgl. die Fotografien in 
act. 4.1 S. 4 f. und act. 4.23 S. 14  f. [sowie von Westen her S. 18]) von 
vornherein vom Schutzzweck gemäss Inventarblatt nicht erfasst bzw. nicht 
Teil des potentiellen Schutzumfangs wäre, ist nicht ersichtlich. Auch dieser 
Eingriff in den architektonischen Ausdruck ist demnach nicht mehr bloss 
von untergeordneter Bedeutung. Auch wird damit in klarem Widerspruch 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 17 

zum Schutzzweck gemäss Inventarblatt in die Substanz der Bestandesbau-
te eingegriffen, wobei der Eingriff irreversibel ist. Was im Übrigen das mit 
Bezug auf die Aufstockung als solche vorgebrachte Argument der Reversi-
bilität anbelangt, so dürfte diese bei einem viergeschossigen Aufbau mit 
insgesamt zehn Wohnungen zum einen eher theoretischer Natur sein. Zum 
andern kann der blosse Verweis auf die Reversibilität ohnehin nicht die 
denkmalschutzrechtliche Unbedenklichkeit der vorliegend strittigen Eingriffe 
begründen, da der mit dem entsprechenden Schutz intendierte Erhalt der 
Erscheinung nicht lediglich für die Zukunft, sondern auch für die Gegenwart 
gilt. 

Insgesamt ergibt sich somit, dass die vorstehend dargelegten Eingriffe in 
das Inventarobjekt den Schutzzweck offensichtlich weit mehr als nur ge-
ringfügig tangieren. Damit korrespondiert, dass nicht ersichtlich ist, wie der 
erforderliche Schutz mit Anordnungen in der Baubewilligung, insbesondere 
mit Nebenbestimmungen gemäss § 321 PBG, gewährleistet werden könn-
te, geht es vorliegend doch um die Grundsatzfrage, ob der geplante Eingriff 
ins äussere Erscheinungsbild (und wie aufgezeigt auch in die Substanz) 
der Bestandesbaute mit dem Schutzzweck verträglich ist. Die in der Ge-
samtverfügung enthaltenen Auflagen sind denn auch durchgehend allge-
meiner Natur und zielen primär auf den weiteren Einbezug der Denkmal-
pflege im Rahmen der Realisierung des Bauvorhabens ab, ohne dass (mit 
Ausnahme der erwähnten Vorgabe zum Geländer des Dachgartens) auf die 
mit dem beurteilten Projekt verbunden Eingriffe durch konkrete Vorgaben 
Einfluss genommen würde. Da weiter aufgrund der geplanten Eingriffe im 
Innern und der vorgesehenen Veränderungen im äusseren Erscheinungs-
bild eine umfassende Festlegung des Schutzumfangs unabdingbar er-
scheint, kann das Erfordernis eines förmlichen Schutzentscheids sodann 
nicht als unverhältnismässig qualifiziert werden. Schliesslich spricht vorlie-
gend auch der Aspekt der Präjudizierung einer späteren formellen Unter-
schutzstellung gegen die Zulässigkeit eines projektbezogenen Schutzent-
scheids: Mit der Realisierung der (wie dargelegt nur theoretisch reversiblen) 
Aufstockung und dem teilweisen Abbruch im bestehenden Dachbereich 
würden Erscheinung und auch Substanz in einer Weise verändert, von der 
eine zukünftige Festlegung des Schutzumfangs nicht mehr abstrahieren 
könnte. In diesem Zusammenhang ist überdies Folgendes zu beachten: 
Gemäss der Rechtsprechung ist auch relevant, dass unter Umständen bei 
späterer positiver Schutzanordnung weitere Elemente bzw. Qualitäten in 

 

 

R1L.2021.00003 Seite 18 

den Schutzumfang einbezogen würden, wenn sich die zuständige Behörde 
nach Realisierung des aktuell strittigen Bauvorhabens nicht vor vollendete 
Tatsachen gestellt sähe (VB.2019.00813 vom 14. Mai 2020, E. 4.4). Im be-
reits erwähnten Gutachten wird unter anderem auch die ausserordentlich 
hohe städtebauliche Bedeutung des Kaufhauses hervorgehoben und fest-
gehalten, dieses präge das Ortsbild an der Z.-Strasse (act. 18.23 S. 3). 
Nicht ausgeschlossen ist, dass der damit zusätzlich zum Eigenwert (inklu-
sive dessen optischen Aspekten) angesprochene Situationswert, der im In-
ventarblatt keinen unmittelbaren Niederschlag gefunden hat, bei einer Fest-
legung des Schutzumfangs Berücksichtigung finden könnte, so dass auch 
insoweit einer Präjudizierung vorgebeugt werden muss. 

Sprengt demnach das vorliegend zu beurteilende Bauvorhaben die materi-
ellen Grenzen eines projektbezogenen Schutzentscheids, so erweist sich 
die Erteilung der Baubewilligung ohne vorangehenden förmlichen Schutz-
entscheid als rechtswidrig. Unbehelflich ist bei dieser Sachlage der Hinweis 
der kommunalen Vorinstanz auf das in einem früheren Stadium eingeholte 
Gutachten, vermag dieses doch jedenfalls die erforderliche hoheitliche 
Festlegung des Schutzumfangs nicht zu ersetzen. 

7. 
Zusammengefasst ist auf den Rekurs des Rekurrenten 2 nicht einzutreten. 
Der Rekurs des Rekurrenten 1 ist gutzuheissen, soweit darauf eingetreten 
wird. Demgemäss sind der Beschluss des Stadtrates X vom 21. De-
zember 2020 und die Gesamtverfügung der Baudirektion BVV Nr. 20-1041 
vom 5. Oktober 2020 aufzuheben. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich die 
vom Rekurrenten beantragte Einholung eines Gutachtens der EKD. 

Vor einer erneuten Baueingabe wird die Grundeigentümerschaft einen Ent-
scheid über die Schutzwürdigkeit und den Umfang allfälliger Schutzmass-
nahmen zu verlangen haben (Provokationsbegehren im Sinne von § 213 
PBG). 

 

 

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8.1. 
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu 1/10 dem Schweizer Hei-
matschutz SHS und zu je 3/10 dem Stadtrat X, der Baudirektion Kanton Zü-
rich und der privaten Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-
tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr 
nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 
bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt 
wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-
richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 
Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-
kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-
mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen. 

8.2. 
Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-
ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-
pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-
verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  
oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 
Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Lehre und Rechtsprechung gehen davon aus, dass unter den vorstehend 
genannten Voraussetzungen eine Umtriebsentschädigung nicht nur dann 
zuzusprechen ist, wenn ein Entscheid in der Sache selbst ergeht, sondern 
auch dann, wenn das Rekursverfahren formell, d.h. durch Nichteintreten 
oder Verfahrensabschreibung zufolge Rückzug oder Gegenstandslosigkeit 
erledigt wird (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Ba-
sel/Genf 2014, § 17 Rz. 29 ff.). Demnach ist vorliegend der privaten Re-
kursgegnerin zulasten des Rekurrenten 2 eine Umtriebsentschädigung zu-
zusprechen. Bei deren Festlegung ist jedoch zu berücksichtigen, dass die 
private Rekursgegnerin zwar im Verhältnis zum Rekurrenten 2 vollständig 
obsiegt, insgesamt aber aufgrund der materiellen Gutheissung des Rekur-
ses des Rekurrenten 1 weitestgehend unterliegt. Entsprechend ist lediglich 

 

 

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eine nach Massgabe des Kostenverteilers reduzierte Umtriebsentschädi-
gung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Basisbetrag von 
Fr. 1'700.-, womit eine Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 170.-- zu 
bezahlen ist. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, ent-
fällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein 
(BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekurs-
gericht-zh.ch). 

[…]