# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 08957cdc-be3f-5996-beb4-7a3ff7db8bdc
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-11-16
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 16.11.2015 110 2015 88
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2015-88_2015-11-16.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2015/88 Bern, 16. November 2015

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________

und

Einwohnergemeinde Grindelwald, handelnd durch den Gemeinderat, Postfach 104, 
3818 Grindelwald

vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________

betreffend die Verfügung des Gemeinderates der Gemeinde Grindelwald vom 2. Juni 2015 
(EWAP-Auskaufgesuch)

I. Sachverhalt

1. Mit Gesamtbauentscheid vom 21. Dezember 2010 erteilte das 

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli die Baubewilligung für den Neubau einer 

Überbauung mit sechs Einfamilienhäusern, sechs Mehrfamilienhäusern mit Einstellhalle, 

einem Hotel mit Restaurant sowie Hotel-Appartements mit Einstellhalle. Zu den 

Mehrfamilienhäusern hält der Entscheid fest, dass mindestens 35 % der Wohnungen als 

Erstwohnungen genutzt werden müssen und nicht zweckentfremdet werden dürfen. 

2. Der Baubeginn der Überbauung erfolgte im Herbst 2012. Im Zeitpunkt dieses 

Entscheides ist sie noch nicht vollendet. Bereits erstellt sind unter anderem fünf 

Mehrfamilienhäuser, die insgesamt 42 Eigentumswohnungen enthalten. Von diesen 

RA Nr. 110/2015/88 2

Wohnungen sind 16 Stockwerkeinheiten als Erstwohnungen und 26 Einheiten als 

Zweitwohnungen ausgeschieden.1 Mit Gesuch vom 4. Mai 2015 beantragte die 

Beschwerdeführerin bei der Gemeinde Grindelwald den Auskauf einer als Erstwohnung 

ausgeschiedenen 4½ - Zimmerwohnung (Grindelwald Gbbl.-Nr. C.________) aus dem 

Erstwohnungsanteilsplan (EWAP). Mit Verfügung vom 2. Juni 2015 wies die Gemeinde 

Grindelwald dieses Gesuch ab.

3. Gegen diese Verfügung reichte die Beschwerdeführerin am 6. Juli 2015 Beschwerde 

bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragt, 

die Verfügung vom 2. Juni 2015 sei aufzuheben und es sei ihr zu gestatten, die Stockwerk-

einheit Nr. C.________ aus dem EWAP auszukaufen und die Gemeinde Grindelwald sei 

anzuweisen, die nötigen Schritte gemäss ihrer Verordnung "EWAP Ersatzabgabe" in die 

Wege zu leiten. Eventualiter sei die Verfügung aufzuheben und die Sache zur neuen 

Beurteilung an die Gemeinde Grindelwald zurückzuweisen. Die Beschwerdeführerin macht 

insbesondere geltend, die als Erstwohnungen ausgeschiedenen Stockwerkeinheiten der 

Überbauung liessen sich trotz grossen Anstrengungen nicht verkaufen. Es bestehe 

offensichtlich keine Nachfrage, im Gegenteil bestehe in Grindelwald aufgrund der 

Annahme der Zweitwohnungsinitiative ein Überhang an Erstwohnungen. Dies seien 

objektive Gründe, die zu einer Ablösung des Zweckentfremdungsverbots führen müssten. 

Ein Auskauf führe auch nicht zur Gefährdung von preisgünstigem Wohnraum für die 

einheimische Bevölkerung. Die Vorinstanz habe das Gesuch zu Unrecht abgelehnt. Zudem 

habe sie die Begründungspflicht und das Rechtsgleichheitsgebot verletzt. 

4. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet2, holte die 

Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Vorinstanz nahm mit Eingabe 

vom 10. August 2015 zu den einzelnen Rügen Stellung und beantragt die Abweisung der 

Beschwerde. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

1 Beschwerdebeilagen 3 und 7 
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

RA Nr. 110/2015/88 3

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Die Bestimmungen der Gemeinde Grindelwald zu Erstwohnungsanteilen sind Teil der 

Zonenvorschriften und gehören zur baurechtlichen Grundordnung. Die Verfügung der Vor-

instanz stellt daher einen Bauentscheid dar. Bauentscheide können nach Art. 40 BauG3 

innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die 

BVE ist somit für die Beurteilung der Beschwerde zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchsteller, die Einsprecher im Rahmen ihrer 

Einsprachegründe und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die 

Beschwerdeführerin, deren Gesuch abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen 

Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und 

fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Begründungspflicht

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Begründungsdichte der angefochtenen 

Verfügung sei völlig ungenügend. Die Vorinstanz habe sich mit keinem Wort mit ihrer 

Argumentation auseinandergesetzt und damit die Begründungspflicht verletzt. 

b) Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG4 muss eine Verfügung eine Begründung enthalten. 

Eine Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht 

anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von 

denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde 

muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit 

den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.5

3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
5 BVR 2013 S. 10 E. 3.1.1; BGE 134 I 83 E. 4.1; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen 
VRPG, 1997, Art. 52 N. 5 ff.

RA Nr. 110/2015/88 4

c) Die Beschwerdeführerin begründete ihr Auskaufsgesuch damit, dass sie erst eine 

Wohnung der Überbauung als Erstwohnung habe verkaufen können. Da ihre Wohnungen 

für Ortsansässige zu teuer seien und aufgrund der Zweitwohnungsinitiative nur noch 

Erstwohnungen erstellt werden dürften, führe ein Auskauf nicht zur Gefährdung von 

preisgünstigem Wohnraum für die ansässige Bevölkerung. Da in Grindelwald keine 

Nachfragen nach Erstwohnungen im hohen Preissegment bestünden, lägen objektive 

Gründe für einen Auskauf vor. 

Die Vorinstanz hat in der Begründung ihrer Verfügung dazu festgehalten, dass es der 

einheimischen Bevölkerung an günstigem Wohnraum mangle, dass ein Auskauf aus dem 

EWAP nur in absoluten Ausnahmefällen genehmigt werden könne und dass vermutet 

werde, der Auskauf habe nur spekulative Hintergründe, die nicht als objektive Gründe 

anerkannt werden könnten. Diese Begründung der Vorinstanz ist zwar eher knapp. Es geht 

aus ihr aber hervor, dass die Vorinstanz die Auffassung vertritt, dass es nach wie vor an 

günstigem Wohnraum für die einheimische Bevölkerung mangelt und dass sie bei der 

Beschwerdeführerin rein wirtschaftliche Interessen vermutet und objektive Gründe verneint. 

Damit ist die Vorinstanz auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin eingegangen und hat 

deutlich gemacht, dass sie diese nicht als stichhaltig betrachtet. Sie ist damit ihrer 

Begründungspflicht in genügender Weise nachgekommen. 

3. Erstwohnungsanteilsvorschriften

Die Überbauung, in der sich die umstrittene Stockwerkeinheit Nr. C.________ befindet, 

wurde vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 und vor Inkrafttreten 

der Zweitwohnungsverordnung6 rechtskräftig bewilligt. Sowohl die 

Zweitwohnungsverordnung als auch das künftige Zweitwohnungsgesetz sehen vor, dass 

solche Wohnungen frei genutzt bzw. von Erst- in Zweitwohnungen und von Zweit- in 

Erstwohnungen umgenutzt werden dürfen, allerdings unter Vorbehalt bestehender 

Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts (Art. 3 Abs. 1 

Zweitwohnungsverordnung; vgl. auch den künftigen Art. 11 Abs. 1 ZWG7). Das 

Baureglement der Gemeinde Grindelwald enthält solche Nutzungsbeschränkungen 

6 Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (Zweitwohnungsverordnung; SR 702) 
7 Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; tritt voraussichtlich 
am 1. Januar 2016 in Kraft)

RA Nr. 110/2015/88 5

(EWAP-Vorschriften): Gemäss Art. 46 Abs. 1 GBR8 müssen in Grindelwald Wohnbauten in 

einem bestimmten Umfang Wohnungen für die ortsansässige Bevölkerung enthalten. Im 

Zeitpunkt der Bewilligung der Überbauung betrug der minimale Erstwohnungsanteil 35 % 

der Bruttogeschossfläche (Art. 46 Abs. 1 GBR in der Version vom 8. Juni 2007). Am 3. 

Dezember 2010 beschlossen die Stimmbürger von Grindelwald eine Änderung der EWAP-

Vorschriften. Gemäss der neuen Fassung von Art. 46 GBR beträgt der Erstwohnungsanteil 

30 % der Bruttowohnfläche. 9

Das GBR Grindelwald sieht aber für die mit der Erstwohnungspflicht belegten Wohnungen 

auch Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot vor: So kann der Gemeinderat, 

insbesondere im Falle des erbrechtlichen Eigentumsübergangs einer Erstwohnung, 

Ausnahmen gewähren, wenn der Erwerber oder Benützer der Wohnung besonders enge 

und schutzwürdige Beziehungen zur Gemeinde nachweist und keine öffentlichen 

Interessen verletzt werden. Zudem kann er in anderen besonderen Fällen, wie 

vorübergehender Veränderung des Aufenthaltsortes aus beruflichen oder gesundheitlichen 

Gründen und dergleichen, befristete Ausnahmen gestatten (Art. 48 Abs. 3 und Abs. 4 

GBR). Bei der Revision der EWAP-Vorschriften im Jahr 2010 wurde zudem neu eine 

Bestimmung in das GBR aufgenommen, gemäss welcher der Gemeinderat eine Ablösung 

des Zweckentfremdungsverbotes zulassen kann, sofern kumulativ drei Voraussetzungen 

erfüllt sind: Die Sicherung preisgünstigen Wohnraums für die ansässige Bevölkerung darf 

nicht gefährdet werden, der Grundeigentümer muss objektive Gründe für eine Ablösung 

geltend machen und er hat eine Ersatzabgabe zu leisten (Art. 48b Abs. 1 GBR). Diese 

Ausnahmebestimmungen sind im Sinne der kantonalen Ausnahmeregelung von Art. 26 

BauG und des dort verwendeten Begriffs der "besonderen Verhältnisse" auszulegen, da 

eine kommunale Ausnahmevorschrift die kantonale Regelung von Art. 26 BauG weder 

ausdehnen noch einschränken kann.10

4. Objektive Gründe

8 Baureglement der Einwohnergemeinde Grindelwald
9 Die geänderte Fassung der EWAP-Vorschriften wurde am 2. November 2011 durch das Armt für Gemeinden 
und Raumordnung (AGR) genehmigt. Diese Verfügung ist soweit die hier relevanten Bestimmungen betreffend 
rechtskräftig geworden. Eine im Zeitpunkt dieses Entscheides noch vor Verwaltungsgericht hängige 
Beschwerde betrifft nur eine Bestimmung zum Erstwohnungsanteil bei Einfamilienhäusern in der 
Landwirtschaftszone.
10 Markus Müller/Reto Feller, Erstwohnungsanteile in Tourismusgemeinden, in: BVR 2007, S. 481 ff., S. 497; 
BVR 2003 S. 534 ff. E. 5.2

RA Nr. 110/2015/88 6

a) Die Beschwerdeführerin bringt vor, es bestehe ein objektiver Grund für einen EWAP-

Auskauf. Die Annahme und Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative habe die Bautätigkeit 

in den touristischen Bergregionen verändert. Da seit drei Jahren nur noch Erstwohnungen 

bewilligt und gebaut werden dürften, gebe es im Vergleich zu früher viel mehr 

Erstwohnungen auf dem Markt. Die von ihr realisierte Überbauung sei hingegen noch vor 

Annahme der Zweitwohnungsinitiative bewilligt worden; sie sei primär auf den 

Zweitwohnungsmarkt ausgerichtet und liege in einem hohen Preissegment. Die 

Zweitwohnungen in der Überbauung würden zu Preisen von 14'000.00 bis 16'000.00 Fr./m2 

verkauft, die Erstwohnungen zu Preisen um 8'000.00 Fr./m2. Für Erstwohnungen in diesem 

hohen Preissegment bestehe in Grindelwald keine Nachfrage. Es gebe einen Überhang an 

Erstwohnungen im hohen Preissegment, da wegen des Zweitwohnungsbaustopps viele 

günstigere Erstwohnungen auf den Markt kämen. Die Wohnungen der Überbauung würden 

seit dem Baubeginn im Herbst 2012 zum Kauf angeboten. Trotz spezieller 

Verkaufsbemühungen und reduzierter Preise habe bisher nur eine Wohnung als 

Erstwohnung verkauft werden können.

b) Die Vorinstanz führt in ihrer Stellungnahme aus, die Beschwerdeführerin habe 

Wohnungen in einem Preissegment erstellt, das für die einheimische Bevölkerung kaum 

erschwinglich sei. Sie habe damit entweder auf weiterhin steigende Preise auch für 

Erstwohnungen oder auf grosszügige Ausnahmen von den EWAP-Bestimmungen 

spekuliert. Wenn ihr heute zusätzliche Konkurrenz aus den Folgen der Annahme der 

Zweitwohnungsinitiative erwachse, bewege sie sich im Bereich des unternehmerischen 

Risikos. Im Übrigen sei im Zeitraum der geltend gemachten Verkaufsbemühungen die 

Konkurrenz zusätzlich erstellter Erstwohnungen noch gar nicht zu spüren gewesen. Würde 

man der Argumentation der Beschwerdeführerin folgen, würde jeder Bauherr EWAP-

Wohnungen im Luxus-Bereich erstellen und könnte sie dann wegen Unverkäuflichkeit in 

Zweitwohnungen umwandeln. Rein wirtschaftliche Gründe und Gewinnstreben genügten 

nach konstanter Gerichtspraxis zu Art. 26 BauG nie als Ausnahmegrund.

c) Art. 48b Abs. 1 GBR verlangt für eine Ablösung des Zweckentfremdungsgebots das 

Vorliegen "objektiver Gründe". Zur Auslegung dieses Begriffs ist – wie die Vorinstanz zu 

Recht ausführt – Gerichtspraxis und Literatur zu den Anforderungen an die "besonderen 

Verhältnisse" gemäss Art. 26 BauG zu berücksichtigen, da kommunale 

Ausnahmeregelungen im Sinne dieser Vorschrift auszulegen sind. Als Ausnahmegründe 

RA Nr. 110/2015/88 7

kommen Verhältnisse in Betracht, die sich auf den Zweck, den Umfang oder die Gestaltung 

eines Bauvorhabens beziehen, wenn diese in den geltenden Vorschriften nicht genügend 

berücksichtigt sind. Sie müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des 

Bauvorhabens zusammenhängen. Unter Umständen können aber auch Besonderheiten, 

die sich aus den subjektiven Verhältnissen der bauwilligen Personen ergeben, eine 

Ausnahme begründen. Rein wirtschaftliche Gründe, finanzielle Interessen, der Wunsch 

nach einer Ideallösung  oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine 

Ausnahmebewilligung.11

d) Die Beschwerdeführerin hat – wie sie selbst festhält – ihr Bauvorhaben in erster Linie 

auf Zweitwohnungskäufer ausgerichtet und Eigentumswohnungen in einem teuren 

Preissegment erstellt. Auch wenn die Preise für die Erstwohnungen der Überbauung tiefer 

sind als für die Zweitwohnungen, befinden sie sich auf einem hohen Niveau. So kostet die 

umstrittene 4½ - Zimmerwohnung im Rohbau ohne Einstellhallenplatz 970'000.00 

Franken.12 Die Beschwerdeführerin musste nun offenbar feststellen, dass der Verkauf 

dieser Wohnungen nicht einfach ist und in Grindelwald keine grosse Nachfrage von 

Ortsansässigen nach Eigentumswohnungen im hohen Preissegment besteht. Dies ist 

allerdings kein Grund, der eine Ausnahme bzw. einen EWAP-Auskauf rechtfertigt. Die 

Beschwerdeführerin wusste, dass sie einen bestimmten Teil der Wohnungen als 

Erstwohnungen ausgestalten muss. Sie hätte es in der Hand gehabt, die Erstwohnungen 

anders zu konzipieren oder die Erstwohnungsanteile gemäss Art. 47 Abs. 2 GBR 

umzulegen und zwei Gebäude der Überbauung ganz auf Erstwohnungsnutzer 

auszurichten und anders auszugestalten oder für Ortsansässige Mietwohnungen anstelle 

von Eigentumswohnungen anzubieten. Stattdessen hat sie ihre Überbauung primär auf 

Zweitwohnungskunden und ein hohes Preisniveau ausgerichtet. Damit hat sie den Markt 

für Erstwohnungen nicht richtig eingeschätzt und falsch kalkuliert. Die Tatsache, dass auch 

von den Zweitwohnungen erst die Hälfte verkauft werden konnte, lässt den Schluss zu, 

dass die Wohnungen der Überbauung generell zu teuer oder falsch konzipiert sind. Dass 

die Beschwerdeführerin nun Erstwohnungen auskaufen möchte, um finanzielle Nachteile 

zu verhindern, ist zwar nachvollziehbar, aber kein objektiver Ausnahmegrund im Sinne von 

Art. 48b Abs. 1 GBR. Rein wirtschaftliche Gründe der Eigentümer rechtfertigen keinen 

Auskauf aus dem EWAP. Auch die Zweitwohnungsinitiative ändert daran nichts: Es mag 

11 Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 26-27 N. 4 f. 
mit Hinweisen auf die Rechtsprechung
12 Beschwerdebeilage 10

RA Nr. 110/2015/88 8

sein, dass seit Annahme der Initiative in Grindelwald vermehrt Erstwohnungen erstellt 

wurden. Allerdings ist der Zeitraum zu kurz, als dass eine grosse Anzahl vergleichbarer 

Erstwohnungen hätte erstellt werden können, zumal zunächst die noch vor der Annahme 

der Initiative bewilligten Zweitwohnungen realisiert wurden. Sollte sich die Nachfrage nach 

vergleichbaren Erstwohnungen aber tatsächlich verringert haben, läge dies im Bereich der 

unternehmerischen Risiken, die eine Immobilienunternehmung trägt. Wirtschaftliche Folgen 

solcher Risiken stellen aber keine Ausnahmegründe dar. Im Übrigen ist es ja gerade das 

Ziel der EWAP-Bestimmungen, dass das Angebot auf dem Erstwohnungsmarkt in 

Grindelwald grösser wird und die Preise für Erstwohnungen sinken. Wenn nun eine 

Entwicklung in diese Richtung von den bundesrechtlichen Zweitwohnungsvorschriften 

verstärkt wird, ist dies kein Grund, Erstwohnungen aus dem EWAP zu entlassen. Es 

handelt sich dabei nicht um eine Situation, die in den EWAP-Vorschriften zu wenig 

berücksichtigt wird und eine Ausnahme rechtfertigt, sondern um etwas, das von diesen 

Vorschriften angestrebt wird. Wenn teure Wohnungen auf dem Erstwohnungsmarkt keine 

Abnehmer finden und die Anbieter gezwungen sind, ihre Preise zu senken, ist dies kein 

Ausnahmegrund, sondern der von den EWAP-Bestimmungen angestrebte Mechanismus. 

Die Vorinstanz hat daher zu Recht das Vorliegen eines objektiven Grundes i.S. von Art. 

48b Abs. 1 GBR verneint.

5. Sicherung preisgünstigen Wohnraums

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, durch den Auskauf der Stockwerkeinheit 

Nr. C.________ aus dem EWAP werde gar kein preisgünstiger Wohnraum für 

Ortsansässige gefährdet. Da die auszukaufende Erstwohnung nicht günstig sei, werde das 

Angebot an günstigen Wohnungen nicht verkleinert. Zudem fehle es in Grindelwald 

überhaupt nicht an günstigem Wohnraum für die einheimische Bevölkerung. Dies lasse 

sich bereits durch eine Internet-Recherche belegen. An einer restriktiven Anwendung der 

EWAP-Bestimmungen bestehe daher kein öffentliches Interesse mehr, weshalb die 

Ablehnung des Auskaufsgesuchs unverhältnismässig sei.

b) Es ist notorisch, dass es den Einheimischen in Tourismusgemeinden mit hohem 

Zweitwohnungsanteil an preisgünstigem Wohnraum mangelt. Dies zeigen auch die von der 

Beschwerdeführerin eingereichten Suchergebnisse von diversen Internet-Immobilienporta-

RA Nr. 110/2015/88 9

len.13 Gemäss ihren Unterlagen waren im Recherchezeitpunkt nur zwei Mietwohnungen 

ausgeschrieben, die die gleiche Zimmerzahl haben wie die Stockwerkeinheit 

Nr. C.________. Die Miete beider Wohnungen lag bei über 3'000 Franken. Bei den 

Kaufobjekten waren sieben Objekte mit der gleiche Zimmerzahl ausgeschrieben. Drei 

davon enthielten keine Preisangabe (Preis auf Anfrage). Bei den anderen vier betrugen die 

Preise 880'000.00, 1'160'000.00, 1'350'000.00 und 1'700'000.00 Franken. Das Vorbringen 

der Beschwerdeführerin, es mangle in Grindelwald gar nicht an günstigem Wohnraum, ist 

daher nicht stichhaltig; ihre Recherchen zeigen das Gegenteil.

c) Um in einer Tourismusgemeinde preisgünstigen Wohnraum zu fördern, das heisst für 

Ortsansässige zu teure Wohnungspreise zu vermeiden bzw. eine Senkung des 

Preisniveaus zu erzielen, muss das Angebot an Erstwohnungen grösser sein als die 

Nachfrage. Damit entsteht ein Druck auf die Anbieter, die Wohnungspreise zu senken. Die 

EWAP-Vorschriften bezwecken genau dies.14 Da preisgünstiger Wohnraum nur erhalten 

oder geschaffen werden kann, wenn das Angebot an Wohnraum genügend gross ist, 

gefährdet auch die Entlassung einer teuren Wohnung aus dem EWAP den preisgünstigen 

Wohnraum für Ortsansässige, weil damit das Angebot verkleinert wird. Die Argumentation 

der Beschwerdeführerin ist daher nicht stichhaltig. 

d) Da die Gemeinde Grindelwald nach wie vor über einen sehr hohen 

Zweitwohnungsanteil verfügt und preisgünstiger Wohnraum für Ortsansässige Mangelware 

ist, besteht trotz der neuen bundesrechtlichen Bestimmungen über den Zweitwohnungsbau 

nach wie vor ein öffentliches Interesse an der strengen Anwendung der EWAP-

Bestimmungen. Die Vorinstanz hat daher das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht verletzt. 

6. Rechtsgleichheit

a) Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe das Rechtsgleichheitsgebot 

verletzt. Diese habe im Dezember 2012 in einem anderen Fall einen Auskauf bewilligt, 

obwohl die damalige Gesuchstellerin keine objektiven Gründe geltend gemacht habe und 

die fragliche Wohnung günstig gewesen sei. Die Abweisung des Gesuchs der 

Beschwerdeführerin stehe in Widerspruch zum Entscheid vom Dezember 2012. Die 

13 Beschwerdebeilagen 19-22
14 Markus Müller/Reto Feller, Erstwohnungsanteile in Tourismusgemeinden, in: BVR 2007, S. 481 ff., S. 482

RA Nr. 110/2015/88 10

Ungleichbehandlung wiege umso schwerer, als es 2012 in Grindelwald noch viel weniger 

Erstwohnungen gegeben habe als heute. Dennoch habe die Gemeinde damals befunden, 

die Sicherung preisgünstigen Wohnraums werde durch die Entlassung jener Wohnung 

nicht gefährdet.

b) Die Vorinstanz hält in ihrer Stellungnahme dazu fest, die Gemeinde Grindelwald habe 

in früheren Jahren grosse Probleme mit der Anwendung und Umsetzung der 

Bestimmungen zum Erstwohnungsanteil gehabt. Die Aufsichtsbehörden hätten schliesslich 

eine Aufarbeitung der Problematik verlangt. Die Abklärungen zu allen EWAP-relevanten 

Bauentscheiden seit den 90er Jahren hätten ergeben, dass Kontrolle und Übersicht gefehlt 

hätten. Es sei kein korrektes Verzeichnis geführt und in vielen Fällen sei das 

Zweckentfremdungsverbot nicht im Grundbuch angemerkt worden. Aus verschiedenen 

Gründen sei es bei gewissen Wohnungen nicht mehr möglich gewesen, den 

rechtskonformen Zustand wiederherzustellen, beispielsweise weil Erstwohnungen, bei 

denen die Grundbuchanmerkung gefehlt habe, an gutgläubige Erwerber als Zweitwohnung 

verkauft worden seien. Zudem habe es unklare und beweismässig nicht mehr 

nachvollziehbare Fälle gegeben. Unter anderem deshalb sei Art. 48b GBR eingeführt 

worden. In den erwähnten, unlösbaren Fällen habe der Gemeinderat in teilweise extensiver 

Auslegung von Art. 48b GBR einen Auskauf bewilligt. Im Herbst 2014 sei dann die 

Aufarbeitung aller verfügten Zweckentfremdungsverbote vollendet worden. Es sei für den 

Gemeinderat immer klar gewesen, dass nach Abschluss der EWAP-Problematik Art. 48b 

GBR sehr restriktiv gehandhabt werden solle. Für die nach 2012 erstellten Objekte 

ergäben sich nicht jene Sachzwänge wie bei älteren Liegenschaften, bei denen sich 

Beweisprobleme gestellt oder die Anmerkungen gefehlt habe. Der hier zu beurteilende Fall 

lasse sich daher nicht mit dem von der Beschwerdeführerin erwähnten Fall vom Dezember 

2012 vergleichen. Und selbst wenn der Fall von 2012 falsch beurteilt worden wäre, 

bestünde für die Beschwerdeführerin kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. Es 

existiere keine gesetzeswidrige Praxis des Gemeinderates und nach der Aufarbeitung der 

problematischen EWAP-Fälle sei Art. 48b GBR sehr restriktiv angewendet worden. 

c) Das Gebot rechtsgleicher Behandlung nach Art. 8 Abs. 1 BV15 ist ein 

verfassungsmässiges Recht. Es garantiert die Gleichbehandlung von Personen durch alle 

staatlichen Organe. Die Rechtsgleichheit gebietet, Gleiches nach Massgabe seiner 

15 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) 

RA Nr. 110/2015/88 11

Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu 

behandeln. Ein Entscheid verletzt den Grundsatz der Rechtsgleichheit und damit Art. 8 

Abs. 1 BV, wenn er rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den 

tatsächlichen Verhältnissen, über die zu entscheiden ist, nicht ersichtlich ist, oder 

Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen.16

Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewandt 

worden ist, gibt dem Bürger grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend 

vom Gesetz behandelt zu werden. Denn der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der 

Verwaltung geht dem Rechtsgleichheitsprinzip, und damit dem Anspruch auf 

Gleichbehandlung im Unrecht, in der Regel vor.17 Auf Gleichbehandlung im Unrecht 

besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch, wenn die Behörde nicht nur in einem oder 

einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zu erkennen gibt, 

dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform handeln werde.18 Selbst wenn diese 

Voraussetzungen erfüllt sind, können diesen öffentliche Interessen oder berechtigte 

Interessen Dritter an gesetzmässiger Rechtsanwendung entgegenstehen.19

d) Die Vorinstanz räumt ein, früher Art. 48b GBR eher extensiv ausgelegt zu haben. 

Dies habe aber Liegenschaften betroffen, bei denen sich Beweisprobleme gestellt oder die 

Grundbuchanmerkungen des Zweckentfremdungsverbots gefehlt habe und bei denen die 

Erstwohnungspflicht nicht mehr habe durchgesetzt werden können. Diese Fälle sind nicht 

mit jenem der Beschwerdeführerin zu vergleichen; eine Verletzung des 

Rechtsgleichheitsgebots liegt in Bezug auf diese Fälle nicht vor. Ob der von der 

Beschwerdeführerin genannte Fall vom Dezember 2012 ebenfalls zu den Fällen gehört, in 

denen die Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbots nicht mehr möglich war, oder ob 

er mit jenem der Beschwerdeführerin vergleichbar ist, kann offen gelassen werden. Selbst 

wenn nämlich die Vorinstanz im Dezember 2012 Art. 48b GBR in jenem Fall falsch 

angewendet hätte, gäbe dies der Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf 

Gleichbehandlung. Ein solcher Anspruch bestünde nur, wenn die Vorinstanz in ständiger 

Praxis Auskäufe ohne objektiven Grund bewilligt bzw. die Gefährdung von preisgünstigem 

16 Jörg Paul Müller, Grundrechte in der Schweiz, 3. Auflage, Bern 1999, S. 396 ff.; BGE 117 Ia 257 E. 3b 
m.w.H.
17 BGE 122 II 451 E. 4a m.w.H.
18 vgl. BGE 127 I 2 E. 3a
19 vgl. BGE 123 II 248 E. 3c 

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Wohnraum zu Unrecht verneint hätte und zudem zu erkennen gäbe, dass sie dies auch in 

Zukunft tun wird. Dies ist nicht der Fall. Der von der Beschwerdeführerin genannte einzelne 

Fall ist nicht geeignet, eine ständige gesetzeswidrige Praxis zu belegen. Die Vorinstanz hat 

zudem überzeugend erläutert, dass seit Abschluss der Aufarbeitung der problematischen 

EWAP-Fälle im Jahr 2014 Art. 48b GBR restriktiv angewendet wird, und sie belegt durch 

zwei Verfügungen vom September 2014, dass sie die Unveräusserbarkeit bzw. 

Unvermietbarkeit von Wohnungen mit hohen Preisen nicht als Ausnahmegrund 

anerkennt.20 

7. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz das Gesuch der 

Beschwerdeführerin zu Recht abgewiesen und weder ihre Begründungspflicht noch das 

Rechtsgleichheitsgebot verletzt hat. Die Beschwerde ist abzuweisen.

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdeführerin. Sie hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 

Pauschalgebühr von Fr. 800.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 1 

GebV21). Parteikosten werden keine gesprochen (Art. 104 Abs. 4 VRPG).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Die Verfügung der Gemeinde Grindelwald vom 

2. Juni 2015 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 800.00 werden der Beschwerdeführerin zur Bezahlung 

auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

20 Beschwerdeantwortbeilage 7
21 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2015/88 13

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.  

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben

- Herrn Fürsprecher D.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalter/in von Interlaken-Oberhasli, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin