# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e1c0b445-bd8e-537b-8070-6a4262a2487b
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-08
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 08.02.2021 (publiziert) 66/2003/1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_66-2003-1_2021-02-08.pdf

## Full Text

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Art. 34 Abs. 2 und Art. 118 StG; § 22 Abs. 2 StV. Behandlung von In-

standstellungskosten bei der Grundstückgewinnsteuer (Entscheid des  
Obergerichts Nr. 66/2003/1 vom 17. April 2003 i.S. G.). 

 

 Instandstellungskosten können als Unterhaltskosten bei der Einkom-
menssteuer abgezogen werden, weshalb sie bei der Grundstückgewinnsteuer 

nicht als Aufwendungen anrechenbar sind. 

 

Aus den Erwägungen: 

 

 3.–  ... 

 a)  Gemäss Art. 118 Abs. 1 des Gesetzes über die direkten Steuern vom 
20. März 2000 (StG, SHR 641.100) sind bei der Ermittlung des Grundstück-
gewinns als Aufwendungen unter anderem die nachgewiesenen Ausgaben, die 
zur Wertvermehrung beigetragen haben, insbesondere für Neu- und Umbau-
ten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstücks, 
nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kan-
ton oder Gemeinde anrechenbar (lit. b). Art. 118 Abs. 4 lit. a StG hält sodann 
ausdrücklich fest, dass Aufwendungen, die bei der Einkommens- oder Ge-
winnsteuer als Abzüge oder als Aufwand berücksichtigt worden sind oder 
hätten berücksichtigt werden müssen, nicht anrechenbar sind. Von der Ein-
kommenssteuer können bei Liegenschaften im Privatvermögen unter anderem 
die Unterhaltskosten abgezogen werden (Art. 34 Abs. 2 StG). Als Unterhalts-
kosten gelten dabei die tatsächlichen Aufwendungen zur Instandhaltung einer 
Liegenschaft (§ 22 Abs. 1 der Verordnung des Regierungsrats des Kantons 
Schaffhausen über die direkten Steuern vom 26. Januar 2001 [StV, 
SHR 641.111]). Als Unterhaltskosten gelten aber auch die Aufwendungen für 
die Instandstellung einer neu erworbenen Liegenschaft (§ 22 Abs. 2 StV). Als 
Instandstellungskosten gelten die unregelmässig anfallenden Aufwendungen, 
welche über die laufenden Ausbesserungen und Reparaturen hinaus erbracht 
werden müssen, um die liegenschaftlichen Werte auch auf die Dauer erhalten 
zu können und deren Ertrag zu sichern. Es handelt sich um aufgelaufene, ape-
riodische Instandhaltungskosten im Sinn einer Nachholung unterlassenen Un-
terhalts (vgl. Dienstanleitung zum Steuergesetz, Art. 34 Nr. 2, Ziff. 1.3, S. 3). 

 Die Regelung, dass Aufwendungen für die Instandstellung einer neu er-
worbenen Liegenschaft als Unterhaltkosten abzugsfähig sind, gilt bereits seit 
der Steuerperiode 1997/1998 (vgl. § 28 Abs. 2 der Verordnung des Regie-

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rungsrats des Kantons Schaffhausen betreffend den Vollzug des Gesetzes 
vom 17. Dezember 1956 über die direkten Steuern vom 23. November 1982 
[aStV] in der Fassung vom 4. Juli 1995; Amtsblatt für den Kanton Schaffhau-
sen Nr. 28 vom 14. Juli 1995, S. 900). Vor dieser Gesetzesänderung galten 
Aufwendungen für die Instandstellung einer neu erworbenen Liegenschaft 
innerhalb der ersten fünf Jahre demgegenüber nicht als Unterhaltskosten (vgl. 
§ 28 Abs. 2 aStV in der Fassung vom 29. November 1994; OGE vom 24. De-
zember 1993 i.S. T., Amtsbericht 1993, S. 125 ff.). Seit der Steuerperiode 
1997/1998 folgt der Kanton Schaffhausen somit nicht mehr der vom Bundes-
gericht bezüglich der direkten Bundessteuer festgelegten Praxis (sogenannte 
Dumont-Praxis; vgl. dazu statt vieler: BGE 123 II 218 ff.).  

 b)  Die im Recht liegenden Rechnungen der Rekurrentin belegen, dass in 
der fraglichen Liegenschaft alte Einrichtungen (Bad, Küche) ersetzt, Wände 
gestrichen, Deckenverkleidungen und Bodenbeläge neu verlegt sowie Fenster, 
Türen und Heizkörper erneuert wurden. Die in diesem Zusammenhang gel-
tend gemachten Kosten sind Instandhaltungskosten, die wegen des über eine 
längere Zeitdauer unterlassenen Unterhalts – wie dies eben gerade bei ver-
wahrlosten Liegenschaften der Fall ist – aufgelaufen sind. Es handelt sich 
somit um eigentliche Instandstellungskosten, mithin um Unterhaltskosten. 
Aus den Rechnungen geht nicht hervor, dass an der Liegenschaft bauliche 
Verbesserungen vorgenommen wurden, die über die blosse Erhaltung der 
Liegenschaft und deren Nutzungsmöglichkeiten hinausgehen. Insbesondere 
sind weder An- oder Umbauten erfolgt, noch wurde der Ausbaustandard 
massgeblich angehoben. Mit den oben erwähnten baulichen Massnahmen 
wurde lediglich der Wert und der Ertrag der Liegenschaft längerfristig ge-
sichert bzw. wiederhergestellt. Dafür spricht auch der von der Rekurrentin 
erwähnte Verkaufspreis von Fr. 290'000.–, welcher sich für eine 3½-
Zimmerwohnung im Rahmen des Üblichen bewegt. Die Qualifikation der 
Aufwendungen als Unterhaltskosten hält sich im übrigen auch an die Dienst-
anleitung zum Steuergesetz betreffend Behandlung von Liegenschafts-
aufwendungen, welche im Interesse einer Gleichbehandlung der Steuerpflich-
tigen zu beachten ist (vgl. dazu das Verzeichnis der Liegenschaftsaufwendun-
gen in Art. 34 Nr. 2, S. 4 ff.).  

 Da nun aber Unterhaltskosten bei der Einkommensteuer abgezogen wer-
den können, sind diese von vornherein bei der Grundstückgewinnsteuer nicht 
als Aufwendungen anrechenbar. ...