# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 61e9df90-fe50-5b15-98a6-0ba6ebe41b34
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** HG230119-O14
**Docket/Reference:** HG230119-O14
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/HG230119-O14.pdf

## Full Text

Handelsgericht des Kantons Zürich

Geschäfts-Nr.: HG230119-O

U

Mitwirkend: Oberrichterin Dr. Claudia Bühler, Präsidentin, und Oberrichterin Ju-

dith Haus Stebler, Handelsrichterin Dr. Eliane Ganz, Handelsrichter 

Jakob Haag und Handelsrichter Christoph Casparis sowie die Ge-

richtsschreiberin Dr. Melanie Gottini

Urteil vom 24. Juni 2025

in Sachen

gegen

A._____ AG,

Klägerin in Nachlassstundung

1.

2.

3.

B._____ AG,

C._____ AG,

D._____ AG,

Beklagte

1, 2, 3 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,

betreffend Forderung

  
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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)

" 1. Die Beklagten 1 bis 3 seien – unter solidarischer Haftung einer je-
den für den Gesamtbetrag – zu verpflichten, der Klägerin den Be-
trag von CHF 400'000.00 zzgl. Zins zu 5% seit 21. Dezember 2022 
zu zahlen.

2. Die Beklagten 1 bis 3 seien – unter solidarischer Haftung einer je-
den für den Gesamtbetrag – zu verpflichten, der Klägerin die Be-
träge von CHF 41'116.45 und CHF 12'597.05 zu zahlen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der 
Beklagten 1 bis 3, unter solidarischer Haftung einer jeden für die 
gesamten Beträge."

Sachverhalt und Verfahren

A.

a.

Sachverhaltsübersicht

Parteien und ihre Stellung

Die Klägerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich, die gemäss Handelsre-

gisterauszug als Zweck die Entwicklung, Realisierung und Nutzung von Immobilien 

und Bauprojekten aller Art … [Zweck] verfolgt (act. 3/1). Das Nachlassgericht des 

Bezirksgerichts  Zürich  hat  gemäss  SHAB-Publikation  vom  tt.mm.2025  mit  Ent-

scheid vom 6. Februar 2025 der Beklagten eine definitive Nachlassstundung von 

sechs Monaten bis am 7. August 2025 gewährt. Das Rubrum ist entsprechend an-

zupassen. Als (definitive) Sachwalterin wurde die E._____ AG (CHE-…), in Zürich, 

eingesetzt. 

Bei der Beklagten 1 handelt es sich um eine Aktiengesellschaft mit Sitz in F._____, 

welche den Kauf und Betrieb von Arztpraxen … und integrierten medizinischen Ein-

richtungen sowie deren Entwicklung bezweckt (act. 3/2).

Die  Beklagte  2  ist  eine  Aktiengesellschaft  mit  Sitz  in  G._____,  deren  Zweck  der 

Betrieb eines Gesundheitszentrums … ist (act. 3/3).

Die Beklagte 3 ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in H._____, welche die Erbrin-

gung von zahnärztlichen Dienstleistungen und Leistungen in angrenzenden Berei-

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chen,  …  sowie  Erbringen  von  Dienstleistungen  an  Zahnärzte  …  bezweckt 

(act. 3/4).

b.

Prozessgegenstand

Die Klägerin schloss im Zeitraum zwischen November 2021 und März 2022 im Rah-

men der Entwicklung des I._____-Quartiers in G._____ mit den Beklagten 1 bis 3 

je separate auf 15 Jahre respektive 15 Jahre und 5 Monate befristete Mietverträge 

über  Geschäftsräume  im  geplanten  Gebäude  J._____  ab,  welches  nach  dessen 

Fertigstellung ein Zentrum für medizinische Dienstleistungen beherbergen soll. Mit 

Schreiben vom 12. Dezember 2022 fochten die Beklagten 1 bis 3 diese Mietver-

träge  wegen  Täuschung  durch  die  Klägerin  und  die  K._____  SA  (nachfolgend 

K._____)  betreffend  die  Punkte  der  Zufahrtsmöglichkeit,  der  Parkplätze  und  des 

Bezugstermins an. Weiter beriefen die Beklagten 1 bis 3 sich auf Grundlagenirrtum 

und  kündigten  die  Mietverträge  eventualiter  fristlos.  Die  Klägerin  macht  nun  gel-

tend, dass die Beklagten damit vertragliche Nebenpflichten verletzt hätten, woraus 

ihr ein Schaden entstanden sei, welchen sie mit der vorliegenden Klage teilweise 

einklagt.

B.

a.

Prozessverlauf 

Klageeinleitung

Am 2. Juni 2023 (Datum Poststempel) reichte die ursprünglich anwaltlich vertretene 

Klägerin hierorts die Klage ein.

b. Wesentliche Verfahrensschritte

Den  ihr  mit  Verfügung  vom  5. Juni  2023  auferlegten  Gerichtskostenvorschuss  in 

der Höhe von CHF 19'800.00 leistete die Klägerin fristgerecht (act. 4, 6). Mit Ein-

gabe vom 28. September 2023 erstatteten die Beklagten die Klageantwort innert 

der ihr mit Verfügung vom 21. September 2023 angesetzten Nachfrist (act. 10, 12). 

In der Klageantwort stellten die Beklagten unter anderem die sachliche Zuständig-

keit  des  Handelsgerichts  in  Frage.  Mit  Verfügung  vom  7. November  2023  wurde 

der Klägerin Frist angesetzt, um sich zu den Vorbringen der Beklagten betreffend 

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sachliche Zuständigkeit zu äussern (act. 15). Gleichzeitig wurde die Prozessleitung 

an  Judith  Haus  Stebler  als  Instruktionsrichterin  delegiert.  Die  Stellungnahme  der 

Klägerin  erging  am  20. November  2023  (act. 17).  Mit  Beschluss  vom  24. Januar 

2024 wurde die Unzuständigkeitseinrede der Beklagten abgewiesen (act. 19). 

Am 16. April 2024 fand die Vergleichsverhandlung statt, anlässlich welcher die Ver-

gleichsgespräche zu keiner Einigung zwischen den Parteien führten (Prot. S. 9 f.). 

Mit Verfügung vom 18. April 2024 wurde in der Folge ein zweiter Schriftenwechsel 

angeordnet, ein zusätzlicher Vorschuss für die Gerichtskosten verlangt und der Klä-

gerin  Frist  zur  Replik  angesetzt  (act. 22).  Den  zusätzlichen  Gerichtskostenvor-

schuss in der Höhe von CHF 6'600.00 leistete die Klägerin fristgerecht (act. 24). Mit 

Schreiben vom 7. Juni 2024 teilten die Rechtsvertreter der Klägerin mit, dass sie 

vom Mandat entbunden worden seien und das Vertretungsverhältnis demnach be-

endet sei (act. 25). Am 14. Juni 2024 stellten die Beklagten ein Gesuch um Sicher-

stellung der Parteientschädigung (act. 27). Dieses wurde der Klägerin mit Verfü-

gung vom 20. Juni 2024 zugestellt (act. 29). Gleichzeitig wurde ihr Frist zur Stel-

lungnahme  angesetzt.  Am  11.  Juli  2024  erstattete  die  Klägerin  die  Replik  innert 

erstreckter Frist (act. 31, 34). Mit Verfügung vom 5. August 2024 wurde diese den 

Beklagten zugestellt und der Klägerin Frist angesetzt, um für die Parteientschädi-

gung eine Sicherheit von CHF 33'720.00 zu leisten (act. 36). Letztere leistete die 

Klägerin fristgerecht (act. 38). Daraufhin wurde den Beklagten mit Verfügung vom 

5.  September  2024  Frist  zur  Einreichung  der  Duplik  angesetzt  (act.  39),  welche 

fristgerecht  einging  (act.  41).  Mit  Verfügung  vom  14.  November  2024  wurde  die 

Duplik der Klägerin zugestellt und der Aktenschluss erklärt. Die Klägerin nahm mit 

Eingabe vom 30. Januar 2025 zur Duplik Stellung (act. 48). Diese wurde den Be-

klagten zugestellt (vgl. act. 50). Daraufhin erfolgte am 14. März 2025 eine weitere 

Stellungnahme der Beklagten (act. 52), die wiederum der Klägerin zugstellt wurde 

(vgl. act. 54).

Nach Erhalt der Verfügung vom 20. Mai 2025 (act. 56) verzichteten die Parteien 

auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung (act. 58 f.). Weitere Ein-

gaben ergingen nicht. Das Verfahren ist spruchreif, weshalb ein Urteil zu fällen ist 

(Art. 236 Abs. 1 ZPO).

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Erwägungen

1.

Formelles

1.1.

Zuständigkeit

Die Beklagten haben ihre Sitze im Kanton Zürich (act. 3/2, 3/3, u. 3/4). Die örtliche 

Zuständigkeit des hiesigen Gerichts ist zu bejahen (vgl. Art. 10 Abs. 1 lit. b ZPO). 

Auch die sachliche Zuständigkeit ist gegeben (eingehend dazu Beschluss des Han-

delsgerichts vom 24. Januar 2024; act. 19).

1.2. Weitere Prozessvoraussetzungen

Die übrigen Prozessvoraussetzungen erweisen sich als erfüllt und geben zu keinen 

Bemerkungen Anlass. Damit ist auf die Klage einzutreten.

1.3. Nachlassstundung

Das Nachlassverfahren ist in den Artikeln 293 ff. SchKG geregelt. Nach der bun-

desgerichtlichen Auffassung markiert es den Beginn des Insolvenzverfahrens und 

zeitigt "gleichartige Wirkungen wie die Konkurseröffnung" (BGE 140 II 320 E. 9.2 

S. 332). Ebenso wie im Konkursverfahren wird spätestens mit dem Entscheid be-

treffend  definitive  Nachlassstundung  die  Durchsetzung  von  Forderungen  gegen-

über dem Gemeinschuldner formalisiert: Insbesondere wird die Bewilligung öffent-

lich bekannt gemacht (Art. 296 SchKG), ein Sachwalter ernannt (Art. 295 SchKG) 

und werden die Gläubiger aufgefordert, innert Monatsfrist ihre Forderungen einzu-

geben (Art. 300 Abs. 1 SchKG). Eine individuelle Weiterverfolgung von Gläubiger-

ansprüchen ist nur noch eingeschränkt möglich (vgl. BGE 140 II 320 E. 9.2 S. 332). 

Namentlich werden Zivilprozesse über Nachlassforderungen, sofern sie nicht dring-

lich sind, während der Stundung sistiert (Art. 297 Abs. 5 SchKG). Als Nachlassfor-

derungen  qualifizieren  Forderungen,  die  vor  der  Bewilligung  der  Stundung  oder 

seither  ohne  Zustimmung  des  Sachwalters  entstanden  sind  (Art.  310  Abs.  1 

SchKG; vgl. auch BGE 143 III 173 E. 6 S. 174 f. und KREN KOSTKIEWICZ, in: OFK 

SchKG, 20. Aufl., 2020, Art. 297 SchKG N 11).

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Anders als im Konkurs müssen allerdings Aktivprozesse nicht sistiert werden (vgl. 

Art. 297 Abs. 5 SchKG; BAUER/LUGINBÜHL, in: Staehelin/Bauer/Lorandi [Hrsg.], Bas-

ler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl., 2021, 

Art.  297  SchKG  N  23;  UMBACH-SPAHN/KESSELBACH/BOSSART,  in:  Kren  Kostki-

ewicz/Vock [Hrsg.], Schulthess Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetrei-

bung und Konkurs, 4. Aufl., 2017, Art. 297 SchKG N 13; HUNKELER, in: Hunkeler 

[Hrsg.], Kurzkommentar, Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz, Art. 297 SchKG 

N 44). Zudem hat die Gewährung der Nachlassstundung – ebenfalls anders als im 

Konkurs – nicht zur Folge, dass die Klägerin die Prozessführungsbefugnis verliert. 

Sie kann ihre Geschäftstätigkeit unter Aufsicht des Sachwalters fortsetzen (Art. 298 

Abs. 1 SchKG). Dem Sachwalter kommt dabei nur ein Weisungsrecht zu, er kann 

nicht  direkt  für  die  Klägerin  handeln  oder  deren  Forderungen  eintreiben  (vgl. 

BAUER/LUGINBÜHL, a.a.O., Art. 298 SchKG N 7 m.H. auf BGE 60 III 187).

Nach dem Gesagten ist die Klägerin weiter befugt, den Prozess unter Aufsicht des 

Sachwalters selbständig zu führen. Indessen verfügt die Klägerin nicht mehr über 

einen Rechtsvertreter.

1.4. Streitgenossenschaft

Die Voraussetzungen für eine Streitgenossenschaft bzw. subjektive Klagehäufung 

sind ohne Weiteres erfüllt, zumal Rechte und Pflichten zu beurteilen sind, die auf 

gleichartigen Tatsachen und Rechtsgründen beruhen (Art. 71 Abs. 1 lit. a ZPO).

1.5. Stellungnahme nach Aktenschluss

Mit  Durchführung  des  zweiten  Schriftenwechsels  tritt  der  Aktenschluss  ein 

(BGE 140 III 312 E. 6.3.2.3 S. 313 f.). Nach Aktenschluss steht den Parteien grund-

sätzlich nur noch das unbedingte Replikrecht zur Verfügung, welches sich aus dem 

Anspruch auf rechtliches Gehör ableitet (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV sowie Art. 6 Ziff. 1 

EMRK).  Neue  Tatsachen  und  Beweismittel  können  nur  noch  unter  den  einge-

schränkten  Voraussetzungen  von  Art. 229  Abs. 1  ZPO  vorgebracht  werden.  Das 

gilt insbesondere auch für die Entgegnung auf Dupliknoven, d.h. neue Tatsachen 

oder Beweismittel, welche von der beklagten Partei erst in der Duplik vorgetragen 

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werden. Bei unechten Noven ist gemäss Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO erforderlich, das 

diese trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten. Das Bun-

desgericht hält in diesem Zusammenhang fest, dass es der klagenden Partei weder 

möglich noch zumutbar sei, im Rahmen ihrer Replik auf Vorrat sämtliche denkbaren 

(Duplik-)Noven zu entkräften, mit denen der Prozessstoff in der Duplik noch aus-

gedehnt werden könne. In dieser Hinsicht erachtet das Bundesgericht das Einbrin-

gen von unechten Noven durch die klagende Partei im Anschluss an die Duplik als 

zulässig,  wenn  die  betreffenden  Dupliknoven  für  die  Noveneingabe  kausal  sind. 

Erforderlich ist dabei einerseits, dass erst die Dupliknoven das Vorbringen der un-

echten  Noven  veranlasst  haben,  und  andererseits  dass  die  unechten  Noven  in 

technischer bzw. thematischer Hinsicht als Reaktion auf die Dupliknoven aufzufas-

sen sind (BGE 146 III 55 E. 2.3.1 S. 57 u. E. 2.5.2 S. 61). 

Es obliegt der Partei, welche das Novenrecht beansprucht, die Zulässigkeit der vor-

gebrachten  Noven  im  Einzelnen  darzutun.  Sie  hat  insbesondere  zu  begründen, 

weshalb das Novum erst zu diesem Zeitpunkt vorgetragen wird bzw. trotz zumut-

barer  Sorgfalt  nicht  früher  vorgetragen  werden  konnte  (LEUENBERGER,  in:  Sutter-

Somm/Hasenböhler/Leuenberger  [Hrsg.],  Kommentar  zur  Schweizerischen  Zivil-

prozessordnung, 3. Aufl., 2016, Art. 229 ZPO N 10; WILLISEGGER, in: Basler Kom-

mentar,  Schweizerische  Zivilprozessordnung,  4. Aufl.,  2024,  Art. 229  ZPO  N 33; 

PAHUD, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE Kommentar, Schweizerische 

Zivilprozessordnung  ZPO,  2.  Aufl.,  2016,  Art. 229  ZPO  N 15;  KILLIAS,  in:  Haus-

heer/Walter  [Hrsg.],  Berner  Kommentar,  Schweizerische  Zivilprozessordnung, 

Bd. II, 2012, Art. 229 ZPO N 17; SCHMID, Das Verfahren vor Handelsgericht: aktu-

elle prozessuale Probleme, in: ZZZ 42/2017, S. 129 ff., 157). Als unzulässig befun-

dene  nachträgliche  Vorbringen  sind  nicht  zu  berücksichtigen  (PAHUD,  a.a.O., 

Art. 229 ZPO N 24).

Die klägerische Stellungnahme vom 30. Januar 2025 ist unter dem Gesichtspunkt 

des unbedingten Replikrechts grundsätzlich als zulässig zu erachten. Die Klägerin 

macht in ihrer Stellungnahme geltend, die Duplik enthalte diverse Noven, auf wel-

che sie bisher nicht habe eingehen können, weshalb sie sich veranlasst sehe, er-

neut Stellung zu nehmen (act. 48 Rz. 1). Soweit die Klägerin damit auch Noven 

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einbringen will, wird im Rahmen der nachfolgenden Würdigung – soweit angezeigt 

– weiter darauf einzugehen sein.

2.

Vorbemerkungen zur Behauptungs-, Substantiierungs- und Bestreitungslast

Das Gericht darf sein Urteil nur auf die von den Parteien behaupteten Tatsachen 

stützen (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Es ist an der Person, welcher die Beweislast obliegt 

(vgl. Art. 8 ZGB), die Tatsachen hinreichend darzutun und zu beweisen, aus deren 

Vorliegen sie ihren Anspruch herleitet. Inwieweit Tatsachen zu behaupten und zu 

substantiieren sind, ergibt sich einerseits aus den Tatbestandsmerkmalen der an-

gerufenen Norm und andererseits aus dem prozessualen Verhalten der Gegenpar-

tei (BGE 127 III 365 E. 2.b S. 368; BGer 4A_443/2017 vom 30. April 2018 E. 2). 

Der Behauptungslast ist durch das Aufstellen eines schlüssigen, vollständigen Tat-

sachenvortrags Genüge getan. Das heisst, dass eine Partei diejenigen Tatsachen 

widerspruchsfrei und vollständig angeben muss, auf die sie ihr Begehren stützt, so 

dass der Tatsachenvortrag bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die an-

begehrte Rechtsfolge zulässt. Es genügt, wenn diese Tatsachen in ihren Grundzü-

gen behauptet werden (BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; BGE 127 III 365 E. 2.b 

S. 368; BGer 4A_591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 2.1; BGer 4A_443/2017 vom 

30. April 2018 E. 2.1; SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leu-

enberger [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Aufl., 2016, Art. 55 N 21 m.w.H.). Kommt 

eine Partei ihrer Behauptungslast nicht nach, bleiben die betreffenden Tatsachen 

unberücksichtigt  (BRÖNNIMANN,  in:  Hausheer/Walter  [Hrsg.],  Berner  Kommentar, 

Schweizerische Zivilprozessordnung, Band II, 2012, Art. 152 N 30). Eine über die 

Behauptungslast  hinausgehende  Substantiierungslast  greift  nur,  soweit  der  Pro-

zessgegner  den  schlüssigen  Tatsachenvortrag  bestreitet.  Diesfalls  sind  die  Vor-

bringen in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen und da-

zugehörige Beweisanträge zu stellen, dass darüber Beweis abgenommen werden 

könnte und substantiiertes Bestreiten möglich ist (BGer 4A_443/2017 vom 30. April 

2018 E. 2.1 m.H.; BGer 4A_591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 2.1 m.H.; BGE 127 

III 365 E. 2.b m.H. S. 368). Wird dem Gebot der Substantiierung ungenügend nach-

gekommen, ergeht ein Sachentscheid ohne Beweisabnahme. Ein Beweisverfahren 

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darf nicht dazu dienen, ungenügende Parteivorbringen nachträglich zu vervollstän-

digen (BGE 108 II 337 E. 3 m.w.H. S. 341).

Das Gegenstück zur Behauptungslast bildet die Bestreitungslast. Die Gegenpartei 

hat im Einzelnen darzutun, welche behaupteten Tatsachen anerkannt und welche 

bestritten  werden  (Art.  222  Abs.  2  ZPO).  Je  detaillierter  die  Behauptungen  sind, 

desto höher sind die Anforderungen an die Bestreitungen (BGE 141 III 433 E. 2.6 

S. 438; BGer 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 4.3). Bei detaillierten Behaup-

tungen genügen pauschale Bestreitungen nicht. Dies erlaubt dem Gericht, ausser 

die Bestreitungen werden an anderer Stelle ausgeführt, von unbestrittenen Tatsa-

chen  auszugehen  (BGE  141  III  433  E.  2.6  S.  437  f.;  BGer  4A_443/2017  vom 

30. April 2018 E. 4.1; BGer 4A_281/2017 vom 22. Januar 2018 E. 4.3; WALTER, in: 

Hausheer/Walter  [Hrsg.],  Berner  Kommentar,  Band  I,  Einleitung  und  Personen-

recht, Art. 1-9 ZGB, 2012, Art. 8 N 191; KILLIAS, in: Hausheer/Walter [Hrsg.], Berner 

Kommentar,  Schweizerische  Zivilprozessordnung,  Band  II,  2012,  Art.  222  N 17). 

Bei einer Tatsache, welche eine Partei direkt betrifft, genügt eine pauschale Be-

streitung indes nicht, weil dieser Partei eine substantiierte Bestreitung möglich und 

zumutbar  wäre,  da  sie  die  Verhältnisse  genau  kennt.  Vielmehr  trifft  die  entspre-

chende Partei in dieser Hinsicht eine qualifizierte Bestreitungslast (vgl. zum Gan-

zen BGer 4A_614/2014 E. 6.4.3.3. a.E.; BGer 4A_709/2011 E. 3.2.; je mit Hinwei-

sen; vgl. auch Urteile des Handelsgerichts HG190030 vom 17. Februar 2023 E. 2; 

HG190069 vom 17. August 2020 E. 2.3; HG150211 vom 20. Juni 2018 E. 11.2.3).

3.

Aktivlegitimation

3.1. Unbestrittener Sachverhalt

Gestützt  auf  drei  Mietverträge  macht  die  Klägerin  mit  vorliegender  Klage  einen 

Schadenersatzanspruch geltend (vgl. act. 1 Rz. 87 ff.). Die streitgegenständlichen 

Mietverträge sind unbestrittenermassen am 21. Dezember 2022 von der Klägerin 

auf die K._____ übertragen worden (sofern sie in diesem Zeitpunkt noch Bestand 

hatten; act. 1 Rz. 21, 48; act. 12 Rz. 29, 38; act. 3/40). Am 1. März 2023 gingen die 

Mietverträge der Beklagten von der K._____ auf die L._____ Anlagestiftung über 

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(sofern sie in diesem Zeitpunkt noch Bestand hatten; act. 1 Rz. 57; act. 41 Rz. 43 

f.).

3.2. Parteistandpunkte

Die  Beklagten  stellen  sich  auf  den  Standpunkt,  sie  hätten  die  Mietverträge  am 

12. Dezember 2022 angefochten. Sollten die Mietverträge ab diesem Zeitpunkt ent-

gegen ihrer Auffassung weiter Bestand gehabt haben, seien sie am 21. Dezember 

2022 mit allen Forderungen, Schulden und weiteren Bestandteilen von der Klägerin 

auf die K._____ übergegangen. Die Klägerin könne somit entweder mangels An-

spruchsgrundlage oder mangels Aktivlegitimation nichts von den Beklagten fordern 

(act. 12 Rz. 42). Die von der Klägerin behauptete Zession der eingeklagten Forde-

rung sei unwirksam, weil der K._____ als Zedentin die Verfügungsmacht über die 

abzutretende Forderung im Zeitpunkt der Zession gefehlt habe (act. 41 Rz. 43 f.).

Demgegenüber macht die Klägerin geltend, vor dem 21. Dezember 2022 entstan-

dene Schadenersatzansprüche seien bei ihr (der Klägerin) verblieben, weshalb sie 

aktivlegitimiert sei (act. 34 Rz. 14). Die Übertragung der Mietverträge sei ausdrück-

lich  und  bewusst  nicht  rückwirkend  erfolgt;  es  habe  dem  Willen  beider  Parteien 

(Klägerin  und  K._____)  entsprochen,  dass  die  Schadenersatzansprüche  bei  der 

Klägerin verbleiben sollten (act. 34 Rz. 10). Für den Fall, dass die Schadenersatz-

ansprüche entgegen dem Willen der Parteien auf die K._____ übergegangen seien, 

hätten  die  Klägerin  und  die  K._____  am  3.  April  2024  eine  Vereinbarung  abge-

schlossen, mit welcher die entsprechenden Ansprüche an die Klägerin übertragen 

worden seien (act. 34 Rz. 14).

3.3. Rechtliches

3.3.1. Aktivlegitimation

Die Aktivlegitimation ist die Berechtigung des Klägers, das Recht, dessen Träger 

er ist, einzuklagen. Sein Recht hat der Aktivlegitimierte gegen den Passivlegitimier-

ten geltend zu machen. Passivlegitimiert ist, wer aus dem eingeklagten Recht ver-

pflichtet  wird  (BGE  145  III  121  E.  4.1  S.  123;  vgl.  auch  STALDER,  in:  Sutter-

Somm/Hasenböhler/Leuenberger/Seiler, ZPO-Komm., 4. Aufl., 2025, Art. 83 ZPO 

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N  5  ff.).  Welche  Person  in  eigenem  Namen  als  Kläger  aufzutreten  berechtigt  ist 

(Aktivlegitimation)  und  welche  Person  eingeklagt  werden  muss  (Passivlegitima-

tion), damit eine konkrete Klage durchdringen kann, ist eine Frage des materiellen 

Rechts. Das Fehlen der Aktiv- oder der Passivlegitimation führt zur Abweisung der 

Klage (BGer 4A_603/2014 vom 11. November 2015 E. 4.2 m.w.H.). Die Aktivlegiti-

mation muss im Urteilszeitpunkt vorliegen und kann bis dahin hergestellt werden 

(BGer 5A_410/2023 vom 25. September 2024 E. 2.6.1 m.w.H.).

3.3.2. Vertragsübernahme

Von einer Vertragsübernahme spricht man, wenn eine neue Partei an die Stelle der 

alten in das ganze Vertragsverhältnis (mit Forderungen, Schulden und weiteren Be-

standteilen) eintritt (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, OR AT, 11. Aufl., 2020, 

Band I, Rn. 116, Band II Rn. 3547). Die Parteien des Übertragungsvertrags können 

vereinbaren, wie die Vertragsübertragung ihre Wirkungen entfalten soll. Die Par-

teien können also festlegen, ob es sich um eine zeitlich unbeschränkte oder be-

schränkte  Vertragsübertragung  handeln  soll  und  welches  der  ausschlaggebende 

Zeitpunkt sein soll. Sie können insbesondere auch festlegen, dass gewisse Forde-

rungen oder Schulden bei der austretenden Partei verbleiben sollen. Im Streitfall ist 

primär durch Auslegung des Übertragungsvertrags festzustellen, ob die Parteien 

eine zeitlich beschränkte oder unbeschränkte Vertragsübertragung und ob sie Aus-

nahmen von der Rechtsnachfolge vorsehen wollten. Bleibt der entsprechende Wille 

der Parteien unklar, ergibt sich oft aus der Natur des konkreten Grundvertrags eine 

Vermutung, wie der Parteiwechsel wirken soll. Bei Dauerschuldverhältnissen wird 

in  aller  Regel  von  einer  zeitlich  beschränkten  Vertragsübertragung  auszugehen 

sein, indem lediglich die zukünftigen, aus dem Vertragsverhältnis noch entstehen-

den Forderungen und Schulden übertragen werden, nicht aber die bereits entstan-

denen.  Während  ein  Autor  eine  dementsprechende  Vereinbarung  zwischen  den 

Parteien verlangt, geht die herrschende Lehre von einer Vermutung einer zeitlich 

beschränkten  Vertragsübertragung  aus.  Massgebend  ist  auf  jeden  Fall  der  Wille 

der Parteien des Übertragungsvertrags. Ist ein solcher Wille nicht feststellbar, sind 

der Zweck der Vertragsübertragung sowie die Natur des Grundvertrags zu berück-

sichtigen.  Wenn  immer  noch  unklar  ist,  wie  der  Parteiwechsel  vonstatten  gehen 

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soll, kommt nach Meinung von BAUER die Vermutung zugunsten einer zeitlich be-

schränkten  Vertragsübertragung  zum  Tragen  (BAUER,  Parteiwechsel  im  Vertrag: 

Vertragsübertragung und Vertragsübergang - Unter besonderer Berücksichtigung 

des allgemeinen Vertragsrechts und des Fusionsgesetzes, Diss. St. Gallen 2011, 

Zürich 2010 = Schweizer Schriften zum Handels- und Wirtschaftsrecht, Band 294, 

S. 181  mit  zahlreichen  Hinweisen  insbesondere  auf  die  in  Mietverhältnissen  von 

der  herrschenden  Lehre  und  Rechtsprechung  vertretene  sogenannte  Spaltungs-

theorie, vgl. auch BAUER, a.a.O. S. 256 f. Rz. 433).

3.4. Würdigung

Die Klägerin macht geltend, sie und die K._____ hätten die Übertragung der Miet-

verträge auf die K._____ am 21. Dezember 2022 ausdrücklich und bewusst nicht 

rückwirkend vorgenommen, sondern es habe dem Willen beider Übertragungspar-

teien entsprochen, dass die Schadenersatzansprüche bei der Klägerin verbleiben 

sollten (act. 34 Rz. 10 und 14). Demgegenüber sind die Beklagten der Auffassung, 

dass  die  Mietverträge,  falls  sie  noch  Bestand  gehabt  hätten,  am  21.  Dezember 

2022 mit allen Forderungen und Schulden auf die K._____ übergegangen seien. 

Die Klägerin beruft sich zum Nachweis, dass es dem Willen der Vertragsparteien 

entsprochen habe, dass die vorher entstandenen Schadenersatzansprüche bei der 

Klägerin verbleiben sollten, auf den Umstand, dass die Klägerin und die K._____ 

am 3. April 2024 eine Vereinbarung abgeschlossen hätten, mit welcher die entspre-

chenden Ansprüche an die Klägerin übertragen worden seien, für den Fall, dass 

die Schadenersatzansprüche wider Erwarten entgegen dem Willen der Parteien auf 

die K._____ übergegangen wären (act. 34 Rz. 14 und act. 35/1). In dieser Verein-

barung über eine Abtretung hielten die Klägerin und die K._____ fest, dass sie da-

von ausgegangen seien, dass die Schadenersatzansprüche der Zessionarin (Klä-

gerin) gegen die Mieter aus dem Schreiben vom 12. Dezember 2022 und dem treu-

widrigen Vorgehen der Mieter zwecks Auflösung der Mietverträge bei der Zessio-

narin (Klägerin) auch nach der Übertragung vom 21. Dezember 2022 bei der Klä-

gerin verblieben seien. Diese Zession erfolge nur in der Absicht, klare Rechtsver-

hältnisse  zu  schaffen  (act.  35/1  S.  1).  Damit  bestätigen  die  Klägerin  und  die 

K._____ ihren damaligen übereinstimmenden Willen bei der Übertragung der Miet-

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verträge  am  21.  Dezember  2022.  Nachträgliches  Parteiverhalten  kann  gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung im Rahmen der Beweiswürdigung auf einen 

tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen (vgl. BGer 4A_75/2023 vom 21. 

März 2023 E. 5 m.w.H.). Diese Vereinbarung bildet ein starkes Indiz dafür, dass die 

Klägerin und die K._____ am 21. Dezember 2022 wollten, dass die Schadenersatz-

ansprüche trotz Übertragung der Mietverträge bei der Klägerin verbleiben sollten. 

Der Einwand der Beklagten, es fehle an der Behauptung einer entsprechenden Wil-

lensäusserung (vgl. act. 41 Rz. 41), ändert daran nichts, zumal Verträge auch kon-

kludent abgeschlossen werden können (Art. 1 Abs. 2 OR). Im Weiteren hat die Klä-

gerin zutreffend darauf hingewiesen, dass zum Zeitpunkt der Vertragsübertragung 

von der Klägerin auf die K._____ M._____ und N._____ als Organe für beide be-

teiligten Gesellschaften handlungsberechtigt waren und der übereinstimmende in-

nere Wille der Vertragsparteien hinsichtlich des Verbleibs allfälliger Schadenersatz-

ansprüche ausreichend sei (vgl. act. 3/1 und 3/15; act. 34 Rz. 14; act. 48 Rz. 36 f.). 

Die entsprechenden Ausführungen der Klägerin in der Stellungnahme zur Duplik 

sind im Rahmen des Replikrechts zulässig, da die Beklagten erst in der Duplik feh-

lende übereinstimmende Willensäusserungen geltend machen bzw. zwischen Wil-

len und Willensäusserung unterscheiden (vgl. act. 41 Rz. 41 u. 105) und blieben im 

Übrigen  unbestritten  (vgl.  act.  52  Rz.  45  ff.,  wo  lediglich  die  mündliche  Einigung 

bestritten wird). Sodann haben die Beklagten keine hinreichenden Umstände dar-

gelegt,  welche  daran  zweifeln  liessen,  dass  sowohl  die  Klägerin  als  auch  die 

K._____ mit der Übertragung der Mietverträge auf Letztere am 21. Dezember 2022 

wollten,  dass  die  bisher  entstandenen  Forderungen,  Schulden  und  weiteren  Be-

standteilen bei der Klägerin verbleiben sollten. Zusammenfassend ist damit der da-

hingehende  übereinstimmende  tatsächliche  Parteiwille  der  Klägerin  und  der 

K._____ nachgewiesen, weshalb auf die Durchführung der von der Klägerin offe-

rierten Parteibefragung verzichtet werden kann.

Selbst wenn der Wille der Parteien des Übertragungsvertrages nicht nachgewiesen 

werden könnte, käme die Vermutung zum Tragen, wonach bei Dauerschuldverhält-

nissen von einer zeitlich beschränkten Vertragsübertragung auszugehen ist, näm-

lich dass lediglich die zukünftigen, aus dem Vertragsverhältnis noch entstehenden 

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Forderungen und Schulden übertragen werden, nicht aber die bereits entstande-

nen. Dies würde zum gleichen Ergebnis führen.

Selbst  wenn  –  entgegen  diesem  Auslegungsergebnis  und  der  Vermutung  –  die 

Schadenersatzansprüche mit Übertragung der Mietverträge nicht bei der Klägerin 

verblieben, sondern auf die K._____ übergegangen wären, wären sie in der Folge 

aufgrund der Zession vom 3. April 2024 an die Klägerin abgetreten worden (vgl. 

act. 35/1). Die Aktivlegitimation muss entgegen der Behauptung der Beklagten (vgl. 

act.  41  Rz.  45)  gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  erst  im  Urteilszeit-

punkt  gegeben  sein  und  kann  bis  dahin  hergestellt  werden  (BGer  5A_410/2023 

vom 25. September 2024 E. 2.6.1. m.w.H.). Demnach wäre die Zession der Scha-

denersatzforderungen an die Klägerin vorliegend rechtzeitig erfolgt. Sodann ist den 

Beklagten zwar dahingehend zuzustimmen, als das Mietverhältnis gemäss Art. 261 

OR mit dem Erwerb der Sache grundsätzlich mit allen Rechten und Pflichten auf 

den  Erwerber  der  Sache  übergeht  (vgl.  HIGI,  in:  Higi/Bühlmann/Wildisen  [Hrsg.], 

Zürcher Kommentar, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253-273c OR), Art. 253-

265 OR, 5. Aufl., 2019, Art. 261/261a OR N 22 auch zum Folgenden). Nach der 

vom  Bundesgericht  entwickelten  Spaltungstheorie  wirkt  der  Eigentumsübergang 

aber  nicht  in  die  Vergangenheit:  Vorbestandene  Rechte  und  Pflichten  zwischen 

Vermieter  und  Mieter  sollen  vom  Eigentumsübergang  nicht  berührt  werden 

(BGE 127 III 273. E. 4.c S. 277 f.). Damit wären bei der Eigentumsübertragung des 

Grundstücks von der K._____ auf die L._____ Anlagestiftung allfällige zuvor von 

der Klägerin auf die K._____ übergegangene (und damit vorbestehende) Schaden-

ersatzansprüche bei der K._____ verblieben, womit diese – entgegen der Behaup-

tung der Beklagten (vgl. act. 41 Rz. 43 f.) – im Zeitpunkt der Zession über die Scha-

denersatzforderung verfügungsberechtigt gewesen wäre.

3.5.

Fazit

Die  im  Grundsatz  unbestrittene  Übertragung  der  streitgegenständlichen  Mietver-

träge von der Klägerin auf die K._____ am 21. Dezember 2022 erfolgte nicht rück-

wirkend. Allfällige bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Schadenersatzansprüche 

verblieben aufgrund des diesbezüglich übereinstimmenden Willens der Vertrags-

parteien,  eventualiter  gestützt  auf  die  Vermutung,  dass  lediglich  die  zukünftigen 

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Forderungen  und  Schulden  übertragen  werden,  bei  der  Klägerin.  Eventualiter  ist 

der streitgegenständliche Schadenersatzanspruch mit der vor Urteilszeitpunkt er-

folgten Zession an die Klägerin abgetreten worden. Die Klägerin ist daher in Bezug 

auf den vorliegend eingeklagten Anspruch aktivlegitimiert.

4. Mietvertragliche Bedingungen

4.1. Bedingungseintritt

4.1.1. Unbestrittener Sachverhalt

Die  streitgegenständlichen  Mietverträge  wurden  jeweils  unter  zwei  Bedingungen 

abgeschlossen (act. 1 Rz. 28; act. 12 Rz. 20 f.). Unstrittig und nicht Gegenstand 

des vorliegenden Verfahrens ist die Bedingung, dass für das Gebäude J._____ eine 

Baubewilligung  erteilt  wird  (vgl.  act.  3/5  Ziff.  14.1;  act. 3/6  Ziff.  13.1;  act. 3/7 

Ziff. 14.1). Vorliegend relevant ist hingegen die Bedingung, wonach die Gültigkeit 

des Mietvertrages davon abhängig ist, dass die Vermieterin (Klägerin) bis spätes-

tens Ende Dezember 2022 einen Investor findet, der an ihrer Stelle in den Mietver-

trag eintritt (vgl. act. 3/5 Ziff. 14.2; act. 3/6 Ziff. 13.2; act. 3/7 Ziff. 14.2). In den Miet-

verträgen mit der Beklagten 1 (act. 3/5) und der Beklagten 2 (act. 3/6) handelt es 

sich um eine Suspensivbedingung, in demjenigen mit der Beklagten 3 um eine Re-

solutivbedingung (act. 3/7; vgl. act. 12 Rz. 20 f.).

Per 21. Dezember 2022 wurden die streitgegenständlichen Mietverträge von der 

Klägerin  auf  die  K._____  übertragen  (act.  1  Rz. 48;  act.  12  Rz.  29,  38;  vgl.  act. 

3/40). Am 1. März 2023 veräusserte die K._____ das streitgegenständliche Grund-

stück an die L._____ Anlagestiftung und gingen die Mietverträge ebenfalls auf diese 

über. Gleichentags schloss die Klägerin mit der L._____ Anlagestiftung einen Pro-

jektkauf- sowie einen Totalunternehmerwerkvertrag ab (act. 1 Rz. 57, 93; act. 3/56-

58; act. 12 Rz. 30, 78).

4.1.2. Parteistandpunkte

Die Klägerin macht geltend, die Beklagten 1 bis 3 hätten ihren jeweiligen Mietver-

trag am 12. Dezember 2022 unrechtmässig (fristlos) gekündigt bzw. angefochten 

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und damit den Eintritt des Investors L._____ Anlagestiftung in die Mietverträge ver-

hindert. Dieses Vorgehen sei treuwidrig und gezielt auf die Verhinderung des Be-

dingungseintritts ausgerichtet gewesen, weshalb der Eintritt der Bedingung bereits 

von Gesetzes wegen fingiert werde (act. 1 Rz. 83). Replicando hält die Klägerin 

fest, die K._____ sei eine Investorin und in die Verträge mit den Beklagten einge-

treten. Damit seien die Bedingungen aus den Mietverträgen mit den Beklagten ein-

getreten. Wenn nicht, gelte die Bedingung aufgrund der treuwidrigen Verhinderung 

des Bedingungseintritts dennoch als eingetreten (act. 34 Rz. 56).

Die  Beklagten  erachten  die  entsprechenden  Vorbringen  der  Klägerin  als  wider-

sprüchlich:  Wenn  die  K._____  von  der  Klägerin  als  Investorin  bezeichnet  werde 

und die Mietverträge auf diese übergegangen seien, sei die Bedingung rechtzeitig 

eingetreten. Nur wenn die K._____ nicht als Investorin im Sinne der Bedingungen 

aufzufassen sei, könne sich theoretisch die Frage des vereitelten Bedingungsein-

tritts stellen (act. 12 Rz. 56 f.; act. 41 Rz. 38).

4.1.3. Würdigung

Zunächst ist festzuhalten, dass es der Klägerin nicht zum Nachteil gereichen kann, 

dass sie einerseits geltend macht, bei der K._____ handle es sich um eine Inves-

torin gemäss den mietvertraglichen Bedingungen, und andererseits ‒ im Sinne ei-

nes Eventualstandpunkts ‒ behauptet, die Beklagten hätten den Bedingungseintritt 

treuwidrig verhindert. Keine Partei äussert sich dazu, was die Mietvertragsparteien 

unter dem Begriff "Investor" verstanden haben (tatsächlicher Konsens) oder was 

vernünftige Vertragsparteien darunter hätten verstehen müssen (normativer Kon-

sens). Dies ist somit durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Aus der Präambel er-

gibt sich, dass in der vorliegenden Konstellation von Anfang an vorgesehen war, 

dass ein Investor das von der Klägerin entwickelte Projekt für das Haus J._____ 

sowie das entsprechende Grundstück erwirbt, letzteres unter Übernahme der streit-

gegenständlichen  Mietverträge  (vgl.  namentlich  die  Präambel  der  Mietverträge 

[act. 3/5;  act. 3/6;  act. 3/7];  act.  1  Rz.  30  ff.;  act.  12  Rz.  13  f.).  Daraus  lässt  sich 

schliessen,  dass  vernünftige  Vertragsparteien  unter  einem  Investor  nur  eine  tat-

sächlich in das Projekt investierende (juristische oder natürliche) Person verstan-

den hätten. Ein Unternehmen, welches zwar gemäss Handelsregistereintrag grund-

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sätzlich als Investorin tätig ist, die Mietverträge aber nur pro forma übernimmt, ohne 

die Rechtsvorgängerin für ihr Projekt zu entschädigen, kann nicht als Investorin im 

Sinne  der  genannten  Bestimmungen  der  Mietverträge  gelten.  Eine  Gesellschaft, 

welche – wie die K._____ – Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks 

ist  und  dieses  selbst  an  eine  Investorin  veräussern  wollte,  kann  nicht  selbst  als 

Investorin gelten. Die K._____ gilt somit nicht als Investorin im Sinne der betreffen-

den Mietverträge. Die zweite Bedingung gemäss den streitgegenständlichen Miet-

verträgen (vgl. act. 3/5 Ziff. 14.2; act. 3/6 Ziff. 13.2; act. 3/7 Ziff. 14.2) ist damit nicht 

innert Frist eingetreten. Es stellt sich sodann die Frage, ob der Bedingungseintritt 

gestützt auf Art. 156 OR von Gesetzes wegen fingiert wird. 

4.2.

Fiktion des Bedingungseintritts

4.2.1. Parteistandpunkte

Die Klägerin behauptet, sie habe dargetan, dass sie ohne das vertragswidrige bzw. 

treuwidrige Vorgehen der Beklagten vom 12. Dezember 2022 im Dezember 2022 

einen Projektkauf- und einen Totalunternehmerwerkvertrag mit der L._____ Anla-

gestiftung abgeschlossen hätte. Das Vorgehen der Beklagten sei daher natürlich 

und  adäquat  kausal  gewesen  für  den  Schaden  bzw.  Nichteintritt  der  Bedingung 

gemäss Mietvertrag (act. 1 Rz. 83, 101-103). Die Klägerin macht sodann geltend, 

bei keiner der Beklagten habe im Zeitpunkt des Abschlusses der Mietverträge ein 

Willensmangel vorgelegen. Die Beklagten 1 bis 3 hätten zu unterschiedlichen Zeit-

punkten Flächen zu unterschiedlichen Verwendungszwecken gemietet, weshalb es 

unglaubwürdig sei, dass sich beim jeweiligen Vertragsabschluss alle drei gleicher-

massen in einem Motivirrtum befunden hätten, und die übrigen Voraussetzungen 

für einen Willensmangel gegeben gewesen seien. Namentlich hätten die Parteien 

den  Bezugstermin  sowie  Anzahl  und  Lage  der  Parkplätze  in  ihren  Mietverträgen 

ausdrücklich geregelt (act. 1 Rz. 63 f., 67; act. 34 Rz. 16). Sie (die Klägerin) wirft 

den Beklagten vor, diese hätten neue Mietverträge im Haus O._____ abschliessen 

wollen und mangels eines stichhaltigen Grundes zur Auflösung der bestehenden 

Mietverträge  für  das  Haus  J._____  vorprozessual  alle  denkbaren  Auflösungs-

gründe behauptet (act. 1 Rz. 67, 85). 

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Die Beklagten bestreiten jegliche Kausalität zwischen der vorgeworfenen Vertrags-

verletzung und einem angeblichen Schaden (act. 12 Rz. 90). Sie stellen sich auf 

den  Standpunkt,  dass  sie  den  Eintritt  der  Bedingung  nicht  vereitelt  hätten  (und 

schon  gar  nicht  wider  Treu  und  Glauben),  weshalb  die  Bedingung  (für  den  Fall, 

dass die Mietverträge nicht gültig angefochten worden seien und die K._____ nicht 

als Investorin qualifiziere) nicht eingetreten sei, zumal sie (die Beklagten) nicht ver-

pflichtet  gewesen  seien,  etwas  zum  Eintritt  der  Bedingung  beizutragen  (act.  12 

Rz. 61 f.). Die Beklagten begründen nicht im Einzelnen, weshalb im Zeitpunkt der 

Vertragsabschlüsse Willensmängel vorgelegen hätten. Sie machen hierzu lediglich 

allgemeine  rechtliche  Ausführungen  und  monieren,  die  Klägerin  lege  nicht  dar, 

worin sie die unrechtmässige und treuwidrige Art der Geltendmachung des Willens-

mangels erblicke (act. 41 Rz. 8 ff., 16). Sie (die Beklagten) weisen darauf hin, dass 

die  Anfechtungserklärung  gemäss  expliziter  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung 

den Willensmangel, welcher geltend gemacht werde, nicht nennen müsse (act. 41 

Rz. 106). Mit der Duplik reichen die Beklagten zudem eine Präsentation der Stadt 

G._____ und der P._____ vom 15. Mai 2024 ein und machen geltend, die von der 

Klägerin behauptete Zufahrt sei objektiv unmöglich und es sei erstellt, dass die Klä-

gerin getäuscht habe, eventualiter sich die Beklagten in einem Motivirrtum befun-

den hätten (act. 41 Rz. 87 ff.).

4.2.2. Rechtliches

Eine Bedingung gilt als erfüllt, wenn ihr Eintritt von dem einen Teile wider Treu und 

Glauben verhindert worden ist (Art. 156 OR). Tatbestandselemente von Art. 156 

OR sind der Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des bedingt Verpflich-

teten und dem Eintritt bzw. Ausbleiben der Bedingung und, kumulativ, ein Verstoss 

gegen Treu und Glauben (WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, in: Widmer Lüchinger/Oser 

[Hrsg.], Basler Kommentar, 7. Aufl., 2020, Art. 156 OR N 5 m.w.H.). Die Beweislast 

für ein Verhalten, das gegen Treu und Glauben verstösst, sowie für den Kausalzu-

sammenhang zwischen diesem Verhalten und dem Nichteintritt oder Eintritt der Be-

dingung trägt die Partei, zu deren Nachteil das Verhalten erfolgte. Das Beweismass 

für ein Verhalten, das gegen Treu und Glauben verstösst, ist unter Berücksichti-

gung der Tatsache zu beurteilen, dass manchmal innere Tatsachen des Vertrags-

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partners bewiesen werden müssen. Hingegen muss die benachteiligte Partei weder 

einen Schaden noch den Willen, zum Nachteil der anderen Partei zu handeln, nach-

weisen (PICHONNAZ, in: Thévenoz/Werro [Hrsg.], Commentaire romand, Code des 

obligations I, 3. Aufl., 2021, Art. 156 OR N 22).

4.2.3. Würdigung

Die gesetzliche Fiktion nach Art. 156 OR setzt vorliegend voraus, dass der Bedin-

gungseintritt  kausal  durch  ein  treuwidriges  Verhalten  der  Beklagten  verhindert 

wurde. Vorab ist festzuhalten, dass die Ausführungen der Klägerin betreffend die 

Kausalität unter dem Titel der Vertragsverletzung erfolgen. Im Grundsatz beziehen 

sie sich aber auf den Lebenssachverhalt, welcher auch für die Frage des Bedin-

gungseintritts relevant ist, nämlich auf die Anfechtungserklärung der Beklagten und 

das Nichtzustandekommen des Vertrags mit der L._____ Anlagestiftung bis Ende 

2022,  wobei  die  behauptete  Kausalkette  für  die  Vertragsverletzung  noch  weiter 

geht (was vorliegend für die Frage des Bedingungseintritts ausser Acht gelassen 

werden kann). Die entsprechenden Ausführungen beider Parteien sind daher auch 

für die behauptete Vereitelung des Bedingungseintritts zu berücksichtigen.

Zu  beurteilen  ist,  ob  die  Anfechtung  bzw.  Kündigung  der  Mietverträge  durch  die 

Beklagten mit Schreiben vom 12. Dezember 2022 ein treuwidriges Verhalten dar-

stellt (act. 3/34). Massgebend ist, ob dieses Schreiben den Eintritt der Bedingung 

(Eintritt eines Investors in die Mietverträge bis Ende 2022) verhindert hat, womit ein 

natürlicher Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten der Beklagten und dem 

Nichteintritt der Bedingung vorliegen würde. Aus dem Schreiben der Q._____ AG 

vom 19. Dezember 2022 geht hervor, dass diese damals "angesichts des Schrei-

bens  der  Mieterschaft  vom  12. Dezember  2022"  nicht  davon  ausging,  dass  der 

Kaufvertrag über die Liegenschaft I._____ Haus J._____ noch bis Ende des Jahres 

unterzeichnet werde (vgl. act. 3/39). Unbestritten ist, dass die Q._____ AG in Ver-

tretung der L._____ Anlagestiftung gehandelt hat (vgl. act. 1 Rz. 47; act. 34 Rz. 65; 

act. 12 Rz. 91 f.; act. 41, insbes. Rz. 99 ff.). Der letztlich abgeschlossene Projekt-

vertrag wurde in der Folge denn auch von R._____ und S._____ mit Vollmacht der 

L._____ Anlagestiftung abgeschlossen (act. 3/53 S. 8). Zwar machen die Beklagten 

zudem geltend, dass im genannten Schreiben nur vom Kaufvertrag betreffend die 

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streitgegenständliche Parzelle gesprochen werde und nicht vom Projektkauf- und 

Totalunternehmervertrag  (vgl.  act.  12  Rz. 92).  Unbestritten  ist  jedoch,  dass  der 

Grundstückkaufvertrag, der Projektkaufvertrag und der TU-Werkvertrag untrennbar 

miteinander verknüpft waren, weshalb der Abschluss sämtlicher Verträge verscho-

ben werden musste (vgl. act. 34 Rz. 65; vgl. act. 41, insbes. Rz. 99 ff.). Ohnehin ist 

für die Frage des Bedingungseintritts gemäss den streitgegenständlichen Mietver-

trägen entscheidend, ob ein Investor an der Stelle der Vermieterin in die Mietver-

träge eintritt (vgl. act. 3/5 Ziff. 14.2; act. 3/6 Ziff. 13.2; act. 3/7 Ziff. 14.2; vgl. zudem 

die jeweilige Präambel) und nicht, ob zusätzlich ein Projektkaufvertrag und der TU-

Werkvertrag mit der Klägerin abgeschlossen werden. Wird das Grundstück nach 

Abschluss des Mietvertrages veräussert, geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum 

an der Sache auf den Erwerber über (vgl. Art. 261 Abs. 1 OR). Die Veräusserung 

des streitgegenständlichen Grundstücks an die L._____ Anlagestiftung im Dezem-

ber 2022 hätte demnach zum Eintritt der mietvertraglichen Bedingung geführt. Die 

Kündigung  bzw.  Anfechtung  der  Mietverträge  hat  die  Investorin  jedoch  vom  Ab-

schluss des Grundstückkaufvertrags abgehalten. Gestützt auf diese Umstände und 

aufgrund des Schreibens der Q._____ AG vom 19. Dezember 2022 (act. 3/39) er-

gibt sich, dass die Anfechtung der Mietverträge durch die Beklagten mit Schreiben 

vom 12. Dezember 2022 (act. 3/34) natürlich kausal war für den Nichteintritt der 

Bedingung  (Eintritt  eines  Investors  in  die  Mietverträge  bis  Ende  2022).  Auch  die 

Adäquanz ist zu bejahen: Nach der allgemeinen Lebenserfahrung und dem natür-

lichen Lauf der Dinge ist eine solche Anfechtungserklärung in Bezug auf drei ge-

wichtige Mietverträge ohne weiteres geeignet, den Abschluss des Grundstückkauf-

vertrags  zumindest  bis  in  das  neue  Jahr  hinauszuzögern.  Dies  gilt  umso  mehr, 

wenn die Anfechtung kurz vor den Feiertagen erfolgt und die Terminfindung für ein 

solches Geschäft aufgrund der Kapazitäten des Notariats sowie sämtlicher Betei-

ligter dann ohnehin schwierig ist. Insbesondere der Umstand, dass es sich beim 

potentiellen Investor um eine Anlagestiftung handelt, spricht dafür, die Adäquanz 

zu bejahen, da die Geschäftstätigkeit einer Anlagestiftung ein angemessenes Risi-

komanagement gebietet (vgl. Weisungen der Oberaufsichtskommission Berufliche 

Vorsorge, Anforderungen an Anlagestiftungen, vom 1. September 2016, Ziff. 2.5).

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Sodann stellt sich die Frage, ob das Verhalten der Beklagten treuwidrig war. Hier 

ist  insbesondere  relevant,  ob  die  Beklagten  tatsächlich  einen  Anlass  hatten,  um 

Willensmängel geltend zu machen, oder ob die Anfechtungserklärung zweckfremd 

erfolgte, um den Eintritt der Bedingung zu verhindern bzw. die Bindung an die Miet-

verträge  auszuhebeln.  Zwar  trägt  die  Klägerin  die  Beweislast  für  die  Umstände, 

welche auf die Treuwidrigkeit schliessen lassen. Dies entbindet die Beklagten je-

doch  nicht  davon,  Tatsachen  für  einen  begründeten  Anlass  zur  Kündigung  bzw. 

Anfechtung vorzutragen. In Bezug auf die Frage, ob bei den jeweiligen Vertragsab-

schlüssen zwischen der Klägerin und den Beklagten 1 bis 3 ein Willensmangel vor-

lag, welche wiederum entscheidend ist für die Beurteilung der Treuwidrigkeit, sind 

nämlich  in  erster  Linie  innere  Tatsachen  der  Beklagten  1  bis  3  bzw.  Tatsachen, 

welche diese direkt betreffen, entscheidend. Vor diesem Hintergrund genügen pau-

schale Bestreitungen seitens der Beklagten nicht, weil ihnen eine substantiierte Be-

streitung möglich und zumutbar wäre, da sie die Verhältnisse genau kennen. Viel-

mehr trifft die Beklagten in dieser Hinsicht eine qualifizierte Bestreitungslast (vgl. 

dazu Erw. 2.). Hinzu kommt, dass die Klägerin negative Tatsachen beweisen muss, 

was gewisse Beweiserleichterungen rechtfertigt (vgl. Erw. 5.2.3.1.). Aus den Aus-

führungen der Beklagten geht nicht explizit hervor, inwiefern die Beklagten im Zeit-

punkt des jeweiligen Vertragsabschlusses mit der Klägerin einem Willensmangel 

unterlegen sein sollen. Sie beziehen sich lediglich auf eine Präsentation der Stadt 

G._____ und der P._____ vom 15. Mai 2024 (act. 42/7) sowie eine von der Klägerin 

eingereichte Detaillierung der Zufahrt für Notfallfahrzeuge und die Anlieferung des 

Gebäudes J._____ vom 21. September 2022 (act. 3/23). In Bezug auf welche Tat-

sachen die Beklagten je für sich beim jeweiligen Vertragsabschluss mit der Klägerin 

geirrt haben bzw. getäuscht worden sein sollen, geht daraus allerdings nicht hervor 

und wird auch nicht dargelegt. Zwar behaupten die Beklagten, dass die Zufahrt für 

Notfallfahrzeuge  und  Lieferanten  für  Gesundheitsbetriebe  ein  wesentliches  Ele-

ment einer Miete sei, worüber die Klägerin getäuscht habe, eventualiter die Beklag-

ten geirrt hätten, und machen Gebrauchsuntauglichkeit des Immobilienprojekts gel-

tend. Die von der Klägerin behauptete Zufahrt sei objektiv unmöglich, und auch der 

Zugang zum Gebäude von Süden für auf einen Rollstuhl angewiesene Patienten 

sei über eine Treppe unmöglich (vgl. act. 41 Rz. 86 ff. und 91 ff.). Die Klägerin hat 

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jedoch wiederholt aufgezeigt, dass die Frage der Zufahrt für Notfallfahrzeuge und 

Lieferanten zum Gebäude J._____ zwischen den Parteien bei Vertragsschluss the-

matisiert wurde. Die Klägerin hat substantiiert dargetan, dass diese Zufahrt im De-

zember 2022 auch durch Abschluss einer Vereinbarung mit der P._____ betreffend 

Fahrwegrecht gewährleistet war und im Übrigen nach wie vor realisierbar ist (act. 1 

Rz. 36 u. Rz. 38 f.; act. 3/11; act.3/23; act. 48 Rz. 73 f. mit Verweis auf act. 49/6 u. 

act. 49/7). Die Beklagten vermochten diese Darstellung nicht konkret zu entkräften. 

Auf die aktuelle Zufahrts-Situation sowie die Frage der Barrierefreiheit wird nach-

folgend unter Ziffer 5.4.4. zurückzukommen sein. Einstweilen ist festzuhalten, dass 

der auf der Südseite des Hauses J._____ gelegene Eingang auch über eine Rampe 

erreichbar ist (act. 48 Rz. 76 und act. 49/10-12). Die entsprechenden Ausführungen 

der  Klägerin  in  der  Stellungnahme  zur  Duplik  sind  im  Rahmen  des  Replikrechts 

zulässig, zumal sich die Klägerin aufgrund erstmaliger Vorbringen in der Duplik ih-

rerseits zur Einbringung von Noven veranlasst sah (vgl. act. 48 Rz. 68). Der Ein-

wand der Beklagten, sie seien nicht verpflichtet, den Willensmangel, welcher gel-

tend gemacht werde, zu nennen (vgl. act. 41 Rz. 106), und der entsprechende Hin-

weis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung sind unbehelflich, da sich letztere 

lediglich auf die Anfechtungserklärung bezieht.

Die Beklagten waren zu Beginn in die Planung und Entwicklung rund um das Ge-

bäude J._____ involviert und die Klägerin war bemüht, die Anliegen der Beklagten 

umzusetzen (vgl. act. 1 Rz. 36 ff.; act. 3/24-27, act. 3/11; unbestritten). Nachdem 

die Umstände zur Zeit der am 12. Dezember 2022 erklärten Vertragsanfechtung 

respektive fristlosen Kündigung für die Beurteilung der Frage, aus welchen Grün-

den diese erfolgte, massgebend sind, erhellt nicht, inwiefern eine Präsentation vom 

15. Mai 2024 einen Willensmangel der Beklagten im Zeitpunkt des jeweiligen Ver-

tragsschlusses mit der Klägerin belegen soll. Zudem haben sich die Beklagten spä-

testens ab dem 12. Dezember 2022 nicht mehr an der Planung in Bezug auf das 

Gebäude J._____ beteiligt, weshalb die Berücksichtigung möglicher weiterer Wün-

sche der Beklagten fortan bei der Projektentwicklung gar nicht mehr möglich war.

Nach dem Gesagten ist daher in Bezug auf die Beurteilung der Treuwidrigkeit auf 

die schlüssigen Vorbringen der Klägerin abzustellen, wonach das Schreiben vom 

- 23 -

12. Dezember 2022 einzig mit dem treuwidrigen Ziel, sich der eingegangenen miet-

vertraglichen  Verpflichtungen  zu  entledigen,  erfolgte  (vgl.  act.  1  Rz.  13,  79,  83). 

Damit  haben  die  Beklagten  den  Eintritt  der  mietvertraglichen  Bedingung  (Eintritt 

eines Investors bis Ende 2022) treuwidrig verhindert.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die genannte mietvertragliche Bedingung 

i.S.v. Art. 156 OR als erfüllt gilt und die Mietverträge damit grundsätzlich Bestand 

haben. Nachfolgend ist zu prüfen, ob die Klägerin einen Anspruch auf Schadener-

satz hat.

5.

Voraussetzungen für einen Schadenersatzanspruch

5.1. Übersicht

Kann die Erfüllung einer Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt 

werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leis-

ten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle (Art. 97 

Abs. 1 OR). Eine vertragliche Haftung setzt mithin eine Vertragsverletzung, ein Ver-

schulden, welches vermutet wird, einen Schaden und eine natürliche und adäquate 

Kausalität  zwischen  Vertragsverletzung  und  Schaden  voraus  (vgl.  statt  vieler 

BGer 4A_41/2016  vom  20.  Juni  2016  E. 3.4).  Geschuldet  ist  das  Erfüllungsinter-

esse: Der Schuldner hat den Gläubiger in Bezug auf sein Vermögen so zu stellen, 

wie  dieser  stünde,  wenn  der  Vertrag  ordnungsgemäss  erfüllt  worden  wäre 

(BGE 120 II 296 E. 3b S. 299; BGer 4A_364/2013 vom 5. März 2014 E. 7.1). Die 

Partei, die Schadenersatz wegen nicht gehöriger Erfüllung einer vertraglichen Ver-

pflichtung begehrt, hat substantiiert zu behaupten und zu beweisen, dass die Ge-

genpartei eine vertragliche Verpflichtung nicht (gehörig) erfüllt hat und dass ihr da-

durch adäquat-kausal der Schaden entstanden ist, dessen Ersatz sie begehrt (BGE 

144 III 155 E. 2.3 S. 159). Nachfolgend ist auf die einzelnen Voraussetzungen des 

Schadenersatzanspruchs einzugehen.

- 24 -

5.2. Vertragsverletzung

5.2.1. Unbestrittener Sachverhalt

Unbestritten ist, dass die Klägerin mit den Beklagten 1 bis 3 jeweils einen separaten 

Mietvertrag  betreffend  unterschiedliche  Räumlichkeiten  im  "Haus  J._____"  in 

G._____ abgeschlossen hat (act. 1 Rz. 21; act. 12 Rz. 18; act. 3/5-7).

5.2.2. Parteistandpunkte

Die Klägerin macht geltend, sowohl die Anfechtung der Mietverträge wegen angeb-

licher Willensmängel als auch deren Kündigung durch die Beklagten seien in un-

rechtmässiger und treuwidriger Weise erfolgt. Unrechtmässige Anfechtungs- und 

Kündigungserklärungen gefährdeten die Erfüllung der geschlossenen Mietverträge 

erheblich und verstiessen gegen die Pflicht zu loyalem Verhalten eines Vertrags-

partners.  Entsprechend  hätten  die  Beklagten  1  bis  3  mit  ihrem  Vorgehen  am 

12. Dezember 2022 ihre vertragliche Nebenpflicht verletzt, alle Handlungen zu un-

terlassen, die geeignet seien, den Vertragszweck zu gefährden (act. 1 Rz. 87 f.). 

Die von den Beklagten vor der Fälligkeit ihrer Verpflichtung erklärte Erfüllungsver-

weigerung stelle eine positive Vertragsverletzung dar (act. 34 Rz. 23). Aufgrund der 

rechtsgrundlosen Anfechtung bzw. Kündigung vom 12. Dezember 2022 liege ein 

antizipierter Vertragsbruch vor (act. 34 Rz. 24). 

Die  Beklagten  bestreiten  jegliche  Vertragsverletzung  und  stellen  sich  auf  den 

Standpunkt, ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung könne nur geltend ge-

macht werden, wenn ein Vertrag bestehe und man Vertragspartei sei. Das sei bei 

der Klägerin nicht (mehr) der Fall (act. 12 Rz. 47, 72). Es sei nicht klar, worin die 

behauptete  positive  Vertragsverletzung  bestehe.  Die  Klägerin  spezifiziere  nicht, 

welche  Nebenpflichten  in  den  vorliegenden  Mietverträgen  enthalten  und  konkret 

verletzt worden seien. Die Klägerin komme ihrer Substantiierungsobliegenheit nicht 

nach.  Am  12.  Dezember  2022  hätten  die  Beklagten  Gestaltungsrechte  aus  den 

Mietverträgen geltend gemacht, was erlaubt sei (act. 12 Rz. 76; act. 41 Rz. 16 ff.).

- 25 -

5.2.3. Rechtliches

5.2.3.1. Beweislast

Gemäss Art. 8 ZGB hat, wo es das Gesetz nicht anders bestimmt, jene Partei das 

Vorhandensein  einer  Tatsache  zu  beweisen,  die  aus  ihr  Rechte  ableitet.  Grund-

sätzlich ist das Verhältnis der anwendbaren materiellen Normen für die Beweislast-

verteilung massgebend. Dieses bestimmt im Einzelfall, ob eine rechtsbegründende, 

rechtsaufhebende bzw. rechtsvernichtende oder rechtshindernde Tatsache zu be-

weisen ist. Wer einen Anspruch geltend macht, hat die rechtsbegründenden Tatsa-

chen zu beweisen. Demgegenüber liegt die Beweislast für rechtsvernichtende oder 

rechtshindernde Tatsachen bei der Partei, welche den Untergang des Anspruchs 

behauptet oder dessen Entstehung oder Durchsetzbarkeit bestreitet (BGE 128 III 

271 E. 2.a/aa S. 273).

Wer einen vertraglichen Anspruch erhebt, hat nach der in Art. 8 ZGB enthaltenen 

Beweislastregel das Bestehen einer vertraglichen Verpflichtung bzw. die tatsächli-

chen Umstände, die auf eine solche schliessen lassen, zu beweisen. Das gilt auch 

für den Fall, dass die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten behauptet wird 

(vgl. BGE 128 III 271 E. 2.a/aa S. 273). Beweis ist allerdings nur über Tatsachen 

abzunehmen,  die  prozessrechtskonform  behauptet  und  hinreichend  substantiiert 

worden  sind  (vgl.  dazu BGE  129  III  18 E.  2.6  S.  24  f.;  BGE 127  III  248 E.  2.c; 

BGE 124 I 241 E. 2; BGE 112 Ia 1 E. 3.c S. 2 f.; BGE 108 II 337 E. 2.c/d u. 3 S. 341 

f., je mit Hinweisen). Die Pflicht einer Prozesspartei, ihre Sachdarstellungen zu sub-

stantiieren, bedeutet, dass die Partei die Tatsachen nicht nur in den Grundzügen, 

sondern so umfassend und klar dazulegen hat, dass darüber Beweis abgenommen 

werden kann. Dabei bestimmt das Bundesrecht, wie weit ein Sachverhalt zu sub-

stanziieren ist, damit er unter die Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert 

werden kann. Wie weit die anspruchsbegründenden Tatsachen im Hinblick darauf 

inhaltlich zu substanziieren sind, ergibt sich einerseits aus den Tatbestandsmerk-

malen der angerufenen Norm und anderseits aus dem prozessualen Verhalten der 

Gegenpartei.  Tatsachenbehauptungen  müssen  dabei  so  konkret  formuliert  sein, 

dass ein substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten 

werden kann (BGE 108 II 337 E. 2.b S. 339; seither BGE 133 III 153 E. 3.3 S. 162; 

- 26 -

BGE 127 III 365 E. 2.b S. 368; BGE 123 III 183 E. 3.e S. 187 f.). Namentlich ver-

stösst es nicht gegen Bundesrecht, wenn eine rechtsgenügende Substantiierung 

des Sachverhalts bereits im Hauptverfahren, vor Durchführung von Beweismass-

nahmen, verlangt und eine Ergänzung der Substantiierung aufgrund des Beweis-

verfahrens  nicht  mehr  zugelassen  wird.  Das  Beweisverfahren  soll  grundsätzlich 

nicht dazu dienen, unvollständige Parteivorbringen zu vervollständigen (BGE 108 

II 337 E. 3 S. 341 f.; vgl. auch BGE 127 III 365 E. 2.c S. 369).

Negative  Tatsachen  sind  dem  direkten  Beweis  nicht  zugänglich.  Indessen  ist  es 

möglich, aus positiven Sachumständen mittelbar auf jenes Negativum zu schlies-

sen.  Den  bei  negativen  Tatsachen  bestehenden  Beweisschwierigkeiten  ist  zwar 

nicht mit einer Umkehr der Beweislast zu begegnen, jedoch mit gewissen Bewei-

serleichterungen (BGer 2C_988/2014 vom 1. September 2015 E. 3.2. m.w.H.).

5.2.3.2. Verletzung des Vertrags

Alle Verletzungen vertraglicher Verpflichtungen, die sich weder dem Verzug noch 

der Nichterfüllung zuordnen lassen, werden unter der Bezeichnung der nichtgehö-

rigen Erfüllung oder unter den Begriff der positiven Vertragsverletzung zusammen-

gefasst (WIEGAND, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obliga-

tionenrecht I, 7. Aufl., 2020, Art. 97 OR N 25).

Eine Form der nicht gehörigen Erfüllung stellt insbesondere die Verletzung von ver-

traglichen Nebenpflichten dar. Zu diesen gehören Verhaltenspflichten, welche zum 

Zweck haben, die Hauptleistung zu ergänzen und deren ordnungsgemässe Erfül-

lung zu sichern bzw. den Vertragszweck zu erreichen, wie namentlich Schutz-, Ob-

huts-,  Beratungs-,  Unterlassungs-,  Informations-  und  Aufklärungspflichten.  Der 

Rechtsgrund solcher Pflichten liegt im Vertragsschluss, wobei diese Pflichten auch 

ohne diesbezügliche Willensäusserung der Parteien aufgrund der sich aus Art. 2 

ZGB ergebenden Pflicht zu einer umfassenden Rücksichtnahme auf die Interessen 

des Vertragspartners und zu loyalem Verhalten unmittelbar zum Vertragsinhalt wer-

den. Die Nebenpflichten ergeben sich in diesem Fall aus einer Auslegung oder Er-

gänzung des Vertrages, wobei sich der Richter am Denken und Handeln vernünfti-

ger und redlicher Vertragspartner sowie am Wesen und Zweck des Vertrages zu 

- 27 -

orientieren  hat.  Grundsätzlich  ist  davon  auszugehen,  dass  Nebenpflichten  stets 

dem  Leistungsinhalt  zuzurechnen  sind  und  die  primäre  Leistungspflicht  nicht  im 

Sinne einer Änderung des Schuldinhaltes erweitern, sondern nur das schuldneri-

sche  Handeln  im  Hinblick  auf  den  Leistungszweck  näher  umschreiben  können 

(BGer 4A_306/2009 vom 8. Februar 2010 E. 6.1 m.w.H.).

5.2.4. Würdigung

Die Klägerin bringt vor, dass die Geltendmachung von Willensmängeln durch die 

Beklagten eine positive Vertragsverletzung (Verletzung von Nebenpflichten) sowie 

einen antizipierten Vertragsbruch darstelle. Im Prinzip behauptet die Klägerin einen 

Missbrauch des gesetzlich geregelten Instituts der Willensmängel. Bezüglich des 

Einwands der Beklagten, die entsprechenden Vorbringen der Klägerin seien wider-

sprüchlich  bzw.  unklar,  ist  festzuhalten,  dass  das  Gericht  das  Recht  von  Amtes 

wegen anwendet und nicht an die rechtlichen Ausführungen der Parteien gebunden 

ist (vgl. Art. 57 ZPO).

Die Geltendmachung von Willensmängeln stellt grundsätzlich keine Verletzung ei-

ner vertraglichen Nebenpflicht dar. Zutreffend ist, dass sich aus der Generalklausel 

von  Treu  und  Glauben  (Art.  2  Abs.  1  ZGB)  ungeschriebene  vertragliche  Neben-

pflichten ergeben können (vgl. Urteil des Handelsgericht HG200212 vom 30. Mai 

2023 E. 2.2.). Eine generelle Pflicht, nichts zu unternehmen, was die Vertragserfül-

lung gefährdet, kann daraus zwar nicht abgeleitet werden. Wird aber ein gesetzlich 

vorgesehenes  Instrument  missbraucht,  kann  dies  durchaus  eine  Vertragsverlet-

zung darstellen.

Wie dargelegt (vgl. Erw. 4.2.3.) ist erstellt, dass die Beklagten keinen begründeten 

Anlass für die Anfechtung bzw. Kündigung der Mietverträge hatten, sondern diese 

Rechtsinstitute vielmehr missbrauchten, um sich ihrer mietvertraglichen Verpflich-

tungen zu entledigen. Damit ist von der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht 

durch die Beklagten 1 bis 3 auszugehen.

- 28 -

5.2.5. Fazit

Nach  dem  Gesagten  ist  eine  Vertragsverletzung  durch  die  Beklagten  1  bis  3  zu 

bejahen.

5.3. Schaden

5.3.1. Unbestrittener Sachverhalt

Unbestritten ist, dass die Klägerin am 1. März 2023 einen Projektkauf- sowie einen 

Totalunternehmerwerkvertrag  mit  der  L._____  Anlagestiftung  abgeschlossen  hat 

(act. 1 Rz. 57, 93; act. 3/56-58; act. 12 Rz. 30, 78).

5.3.2. Parteistandpunkte

Die Klägerin macht geltend, der Schaden bestehe zunächst darin, dass die Vergü-

tung für den Totalunternehmerwerkvertrag, welchen sie mit der L._____ Anlagestif-

tung abgeschlossen habe, aufgrund der Vertragsverletzung der Beklagten 1 bis 3 

um CHF 400'000.00 tiefer ausgefallen sei. Mit dem Zugang des Kündigungsschrei-

bens vom 12. Dezember 2022 sei ihr Vermögen unfreiwillig reduziert worden, in-

dem das Entwicklungsprojekt I._____ Haus J._____ massiv an Wert verloren habe 

(act. 34 Rz. 26). Die Beklagten schuldeten ihr zudem ab Datum des geplanten Ab-

schlusses des Totalunternehmerwerkvertrags einen Schadenszins von 5% (act. 1 

Rz. 90 f.). Ferner schuldeten die Beklagten 1 bis 3 ihr Ersatz für die Kapitalkosten 

(act. 1 Rz. 96). Konkrete Kapitalkosten müsse sie (die Klägerin) nicht nachweisen 

(act. 34 Rz. 33).

Die Beklagten bestreiten einen Schaden der Klägerin und machen zunächst gel-

tend,  die  Klägerin  habe  den  Totalunternehmerwerkvertrag  mit  dem  niedrigeren 

Werklohn freiwillig vereinbart (act. 12 Rz. 84). Da die Klägerin entgangenen hypo-

thetischen Gewinn geltend mache, sei gemäss Lehre und Rechtsprechung für die 

Zulassung  als  Schadensposition  zwingend,  dass  der  Werklohn  in  der  Höhe  von 

CHF 16'472'000.00 festgestanden sei, was nicht der Fall gewesen sei: Es sei noch 

kein  definitiver  Notariatstermin  vereinbart  worden.  Vom  Totalunternehmervertrag 

habe erst ein Entwurf vorgelegen, welcher zudem erst nach der behaupteten Ver-

- 29 -

tragsverletzung erstellt worden sei; selbst im Februar 2023 habe noch Uneinigkeit 

über den Vertragsinhalt bestanden (act. 41 Rz. 24, 27 ff.). In Bezug auf die Kapital-

kosten stellen sich die Beklagten auf den Standpunkt, der Schadenszins setze ei-

nen Schaden voraus und begründe nicht selbständig einen Schaden. Einen Scha-

den infolge eines späteren Geldzuflusses behaupte die Klägerin nicht, weshalb sie 

(die Beklagten) einen solchen bestritten (act. 12 Rz. 85 f.; act. 41 Rz. 47 u. 49).

5.3.3. Rechtliches

Bei einem Vermögensschaden orientiert sich der Schadensbegriff an der Differenz-

theorie. Nach der Differenztheorie entspricht der Schaden der ungewollten Vermin-

derung  des  Reinvermögens  der  Geschädigten,  d.h.  der  Differenz  zwischen  dem 

gegenwärtigen  –  nach  dem  schädigenden  Ereignis  festgestellten  –  Vermögens-

stand  und  dem  Stand,  den  das  Vermögen  ohne  das  schädigende  Ereignis  hätte 

(BGE 142 III 23 E. 4.1 S. 27; BGE 132 III 359 E. 4 S. 366; BGE 132 III 321 E. 2.2.1 

S. 323 f.). Der Schaden ist die ungewollte bzw. unfreiwillige Vermögensverminde-

rung. Er kann in einer Vermehrung der Passiven, einer Verminderung der Aktiven 

oder in entgangenem Gewinn bestehen (BGE 144 III 155 E. 2.2 S. 157; BGE 132 

III 359 E. 4 S. 366). Ersatz für entgangenen Gewinn ist gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung nur dann geschuldet, soweit es sich um einen üblichen oder sonst 

wie sicher in Aussicht stehenden Gewinn handelt (BGE 132 III 379 E. 3.3.3 m.w.H. 

S. 384).

Zum Schaden gehört nach konstanter Rechtsprechung der Zins vom Zeitpunkt an, 

in  dem  das  schädigende  Ereignis  sich  finanziell  ausgewirkt  hat.  Er  läuft  bis  zum 

Tag der Zahlung des Schadenersatzes. Dieser Schadenszins bezweckt, den An-

spruchsberechtigten  so  zu  stellen,  wie  wenn  er  für  seine  Forderung  am  Tag  der 

unerlaubten Handlung bzw. für deren wirtschaftliche Auswirkungen mit deren Ent-

stehung  befriedigt  worden  wäre.  Er  setzt  im  Gegensatz  zum  Verzugszins  weder 

eine Mahnung des Gläubigers noch den Verzug des Schuldners voraus, erfüllt je-

doch  denselben  Zweck.  Er  soll  den  Nachteil  ausgleichen,  der  dadurch  entsteht, 

dass ein Kapital nicht genutzt werden kann. Sodann geht das Bundesgericht mit 

der herrschenden Lehre davon aus, dass die eigentlichen Zinsen unbesehen ihrer 

Entstehung derselben Natur sind und demselben Zweck dienen. Eine Kumulation 

- 30 -

von Schadenszinsen mit Verzugszinsen führt daher zu einer Bereicherung, wes-

halb sie in der Regel ausgeschlossen ist (BGE 131 III 12 E. 9.1 u. 9.3 S. 22 f.).

5.3.4. Würdigung

Aus den Akten ergibt sich, dass im Dezember 2022 drei für die vorliegende Streit-

sache  relevante  Vertragsentwürfe  vorlagen:  ein  Grundstückkaufvertrag  zwischen 

der K._____ und der L._____ Anlagestiftung (act. 1 Rz. 33; act. 3/20), ein Projekt-

kaufvertrag zwischen der Klägerin und der L._____ Anlagestiftung (act. 1 Rz. 33; 

act.  3/21)  und  ein  Totalunternehmerwerkvertrag  zwischen  der  Klägerin  und  der 

L._____ Anlagestiftung (act. 1 Rz. 33; act. 3/22) mit einem Transaktionspreis von 

insgesamt  CHF 23'000'000.00  (exkl.  MWST).  Abgeschlossen  wurden  diese  drei 

Verträge  am  1.  März  2023  mit  einem  Transaktionspreis  von 

insgesamt 

CHF 22'600'000.00 (exkl. MWST). Die Differenz von CHF 400'000.00 resultiert aus 

einer  Reduktion  des  pauschalen  Werkpreises  von  CHF 16'872'000.00  (exkl. 

MWST)  auf  CHF 16'472'000.00  (exkl.  MWST;  vgl.  act.  1  Rz.  33,  54;  act.  3/22; 

act. 3/54).  Aus  den  Entwürfen  geht  hervor,  dass  ein  Zusammenspiel  dieser  drei 

Verträge beabsichtigt war (vgl. act. 3/21 Ziff. 5; act. 22 Ziff. 1.3; so auch act. 34 

Rz. 65 [unbestritten]). Zudem war der Entwurf für den Grundstückkaufvertrag be-

reits für die öffentliche Beurkundung und Grundbucheintragung formatiert und auf-

bereitet (vgl. act. 3/20).

Der  Entwurf  des  Totalunternehmerwerkvertrags  vom  14. Dezember  2022  war  zu 

diesem Zeitpunkt offensichtlich noch nicht vollständig finalisiert und enthält im Un-

terschied zu den anderen beiden Vertragsentwürfen Änderungen im Korrekturmo-

dus, welche noch nicht angenommen bzw. bereinigt wurden. Allerdings handelt es 

sich  um  wenige  und  nicht  zentrale  bzw.  essentielle  Anpassungen  (vgl.  act.  48 

Rz. 27). Unverändert seit der ersten Offerte von der L._____ Anlagestiftung vom 1. 

Juni 2022 bis zu den Entwürfen, welche im Dezember 2022 vorlagen, blieb hinge-

gen der Gesamtpreis für die genannten Transaktionen (vgl. act. 1 Rz. 30, 32 f.; act. 

3/16; act. 3/18; act. 20-22; act. 48 Rz. 27). Vor diesem Hintergrund und in Anbe-

tracht dessen, dass die Klägerin und die L._____ Anlagestiftung bereits seit dem 

Frühsommer  2022  über  diese  Verträge  verhandelt  (vgl.  act.  1  Rz.  30;  act. 3/16) 

sowie  regelmässig  Vertragsentwürfe  ausgetauscht  hatten  (vgl.  act.  34  Rz.  45;  in 

- 31 -

diesem  Sinne  auch  das  Schreiben  der  Q._____  AG  vom  29.  August  2022  [act. 

3/18]) und es aufgrund der bedingten Mietverträge für beide von eminenter Bedeu-

tung  war,  dass  die  Transaktionen  bis  Ende  2022  hätten  abgeschlossen  werden 

können, ist der entsprechende Gewinn als sicher in Aussicht stehend zu betrach-

ten. Die Einwände der Beklagten, dass die definitive Version des Totalunterneh-

merwerkvertrags vom 1. März 2023 im Vergleich zum Entwurf vom 14. Dezember 

2022 noch diverse Änderungen erfahren habe (vgl. act. 41 Rz. 33; act. 34 Rz. 35; 

act. 3/22; act. 3/54) und dass gemäss Outlook lediglich eine unbeantwortete Ter-

minblockierung eingetragen worden sei (vgl. act. 41 Rz. 30), ändern daran nichts. 

Zum ersten Punkt ist festzuhalten, dass es naheliegend und nicht ungewöhnlich ist, 

auch  noch  andere  kleinere  Anpassungen  vorzunehmen,  wenn  die  Vertragsver-

handlungen in Bezug auf einen wesentlichen Vertragsbestandteil (vorliegend der 

Preis)  wieder  offen  sind.  Das  bedeutet  auf  jeden  Fall  umgekehrt  nicht,  dass  der 

Preis sich noch verändert hätte, wenn die Transaktionen im Dezember 2022 abge-

schlossen worden wären. Der Outlook-Eintrag zeigt nicht die Unverbindlichkeit des 

entsprechenden Termins, sondern im Gegenteil, dass diesem eine grosse Bedeu-

tung beigemessen wurde, weshalb der Termin reserviert wurde. Der Eintrag ist im 

Outlook nämlich auch dann ersichtlich, wenn die Terminanfrage nicht eigens ange-

nommen wird.

Es ist somit davon auszugehen, dass die Klägerin einen um CHF 400'000.00 hö-

heren Gewinn erzielt hätte, wenn die Mietverträge nicht angefochten bzw. gekün-

digt worden wären. Die Reduktion des Werkpreises um CHF 400'000.00 stellt somit 

einen entgangenen Gewinn, d.h. einen Schaden im rechtlichen Sinne dar. Auf die-

sen hat die Klägerin Anspruch auf Schadenszins seit dem 21. Dezember 2022. Die 

restliche Vergütung in der Höhe von CHF 22'600'000.00 (exkl. MWST) ist der Klä-

gerin nicht entgangen, da am 1. März 2023 unbestrittenermassen entsprechende 

Verträge  mit  der  L._____  Anlagestiftung  abgeschlossen  wurden,  namentlich  der 

Projektkaufvertrag, wobei der feste Kaufpreis von CHF 3'350'000.00 (exkl. MWST) 

unmittelbar  fällig  wurde  (act.  1  Rz. 93).  Der  variable  Projektkaufpreis  von 

CHF 1'000.000.00 (exkl. MWST) war hingegen im Zeitpunkt der Klage noch nicht 

geschuldet (act. 1 Rz. 93). In Bezug auf Beträge, welche nicht als Schaden einge-

klagt sind, kann die Klägerin allerdings keinen Schadenszins geltend machen, son-

- 32 -

dern  hätte  darlegen  und  gegebenenfalls  nachweisen  müssen,  inwiefern  ihr  ein 

Schaden gerade dadurch entstanden ist, dass sie nicht über dieses Kapital verfü-

gen konnte bzw. kann.

5.3.5. Fazit

Zusammenfassend ist ein Schaden im Sinne des Rechtsbegehrens Ziff. 1 zu beja-

hen,  wohingegen  keine  konkreten  Kapitalkosten  im  Sinne  des  Rechtsbegehrens 

Ziff. 2 dargetan sind.

5.4. Kausalität

5.4.1. Parteistandpunkte

Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, ohne das Vorgehen der Beklagten vom 

12. Dezember 2022 hätte sie im Dezember 2022 einen Projektkauf- und einen To-

talunternehmerwerkvertrag  abgeschlossen.  Diese  Verträge  hätten  jedoch  in  der 

Folge erst am 1. März 2023 und zu deutlich schlechteren Konditionen abgeschlos-

sen werden können. Das genannte Vorgehen der Beklagten sei natürlich und ad-

äquat kausal für den Eintritt des geltend gemachten Schadens (act. 1 Rz. 101-103 

m.H. auf Rz. 47 f., 87 ff. u. Rz. 91 ff.). Sie (die Klägerin) vermöge nachzuweisen, 

dass die L._____ Anlagestiftung als Folge der Kündigung der Beklagten zunächst 

die Transaktion verschoben und sodann einen um CHF 400'000.00 tieferen Trans-

aktionspreis gefordert habe (act. 34 Rz. 29 ff., 34). Eine Unterbrechung des Kau-

salzusammenhangs bestreitet die Klägerin (act. 34 Rz. 35 ff.).

Die Beklagten bestreiten jegliche Kausalität zwischen der vorgeworfenen Vertrags-

verletzung und einem angeblichen Schaden (act. 12 Rz. 90-93, act. 41 Rz. 50 ff.). 

Sie machen geltend, die Klägerin sage nichts zu einem Zusammenhang zwischen 

dem Schreiben vom 12. Dezember 2022 und der "Reduktion" des Werklohns im 

Totalunternehmerwerkvertrag von angeblich CHF 400'000.00, womit die Klägerin 

den Behauptungs- und Substantiierungsanforderungen nicht nachkomme (act. 12 

Rz. 94 f.). Die Gründe für die Reduktion des Werkpreises fänden sich bei einem 

Vergleich  des  Entwurfs  des  Totalunternehmerwerkvertrages  vom  14. Dezember 

2022 mit der finalen Fassung vom 1. März 2023 (act. 12 Rz. 96 ff., 103 ff.; act. 41 

- 33 -

Rz. 58 ff.). Die Kosten für die Vermietung lägen gemäss Totalunternehmerwerkver-

trag allein bei der Klägerin. Diese garantiere der L._____ Anlagestiftung überdies 

eine Mietzinssumme (Netto-Soll-Miete). Die Anfechtung der Mietverträge könne da-

her keinen Einfluss auf den Preis des Totalunternehmerwerkvertrags haben (act. 

41 Rz. 54 f.). In jedem Fall fehle es an der Adäquanz des Kausalzusammenhangs 

(act. 41 Rz. 63 ff.). Eventualiter werde diese unterbrochen (act. 41 Rz. 72 ff.).

5.4.2. Rechtliches

Ein Ereignis ist im natürlichen Sinne kausal für den eingetretenen Schaden, wenn 

es im Sinne einer conditio sine qua non nicht weggedacht werden kann, ohne dass 

auch der Schaden entfiele (BGE 133 III 462 E. 4.4.2 m.w.H. S. 470). Darüber hin-

aus  gilt  ein  Ereignis  als  adäquate  Ursache  eines  Schadens,  wenn  es  nach  dem 

gewöhnlichen Lauf der Dinge und nach der allgemeinen Lebenserfahrung an sich 

geeignet ist, einen Erfolg von der Art des eingetretenen herbeizuführen, der Eintritt 

des Erfolges also durch das Ereignis allgemein als begünstigt erscheint (BGE 142 

III 433 E. 4.5 m.w.H. S. 438). Für den Nachweis des natürlichen Kausalzusammen-

hangs  gilt  nach  ständiger  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  das  Beweismass 

der überwiegenden Wahrscheinlichkeit (BGE 132 III 715 E. 3.2 m.w.H. S. 720).

5.4.3. Würdigung

Zu prüfen ist, ob die behauptete Vertragsverletzung durch die Beklagten natürlich 

und  adäquat  kausal  für  den  eingetretenen  Schaden  ist.  Der  Schaden  besteht  in 

dem entgangenen Gewinn in der Höhe von CHF 400'000.00 (vgl. Erw. 5.3.). Für 

den ersten Teil der behaupteten Kausalkette (Anfechtungserklärung der Beklagten 

am 12. Dezember 2022 hat das Scheitern des Vertragsschlusses mit der L._____ 

Anlagestiftung zum ursprünglichen Preis bis Ende 2022 zur Folge) kann grundsätz-

lich auf die entsprechenden Ausführungen im Zusammenhang mit der Fiktion des 

Bedingungseintritts  verwiesen  werden  (vgl.  Erw.  4.2.3.).  Aus  dem  Schreiben  der 

Q._____  AG  vom  19.  Dezember  2022  (act.  3/39)  geht  hervor,  dass  die  Anfech-

tungserklärung der Beklagten vom 12. Dezember 2022 (act. 3/34) conditio sine qua 

non für die Verschiebung des Grundstückkaufvertrags war. Zu betonen ist in die-

sem Zusammenhang, dass der Grundstückkaufvertrag, der Projektkaufvertrag und 

- 34 -

der  TU-Werkvertrag  zusammen  verknüpft  waren,  weshalb  der  Abschluss  sämtli-

cher Verträge verschoben werden musste (vgl. act. 34 Rz. 65; was im Übrigen un-

bestritten geblieben ist; act. 41).

Dem Schreiben der Q._____ AG vom 29. August 2022 ist sodann zu entnehmen, 

dass deren Offerte bzw. die der L._____ Anlagestiftung in der Höhe von insgesamt 

CHF 23'000'000.00 auf einer externen Bewertung basiert, welche wiederum davon 

ausging,  dass  59%  der  Mietfläche  an  die  Beklagten  1  bis  3  vorvermietet  sind 

(act. 3/18). Die einleitende Erwähnung dieses Parameters im genannten Schreiben 

zeigt, dass die Vorvermietung an die Beklagten ein zentrales Element der Offerte 

und damit für die finale Festlegung des Preises darstellte. In der angepassten Of-

ferte vom 7. Februar 2023 wird sodann auf eine aktuelle Vakanz von 100% abge-

stellt und ein um insgesamt CHF 400'000.00 tieferer Preis offeriert (vgl. act. 35/2). 

Ob  die  Preisreduktion  im  Rahmen  des  Totalunternehmerwerkvertrags  oder  beim 

Projektkaufvertrag berücksichtigt wird (vgl. act. 34 Rz. 32; act. 41 Rz. 114), ist für 

die  Prüfung  des  Schadenersatzanspruchs  nicht  von  Relevanz,  zumal  die  beiden 

Verträge zwischen den gleichen Parteien abgeschlossen wurden und diese in ihrer 

Preisgestaltung grundsätzlich frei sind.

Für  den  Umstand,  dass  die  Anfechtungserklärung  der  Beklagten  und  die  daraus 

folgende Unsicherheit in Bezug auf den Vermietungsstand zu einer Minderbewer-

tung und Preisreduktion in der Höhe von CHF 400'000.00 geführt hat, spricht auch, 

dass die Klägerin und die Q._____ AG bzw. L._____ Anlagestiftung die Möglichkeit, 

diese Preisdifferenz durch eine Verbesserung des Vermietungstandes erneut "zu 

gewinnen", diskutiert haben (vgl. act. 34 Rz. 32; act. 35/3; unbestritten).

Die zwischen der Klägerin und der L._____ Anlagestiftung vereinbarte Mietzinsga-

rantie vermag daran entgegen den Behauptungen der Beklagten (vgl. act. 12 Rz. 

97, 99; act. 41 Rz. 53 ff.) nichts zu ändern: Die Mietverträge mit den Beklagten sind 

auf 15 Jahre (Beklagte 2; act. 3/6) bzw. jeweils 15 Jahre und fünf Monate (Beklagte 

1 u. 3; act. 3/5 u. act. 3/7) befristet, wohingegen sich die Mietzinsgarantie auf zwei 

Jahre beschränkt (vgl. act. 3/54 Ziff. 4.8). Der Klägerin ist deshalb darin zuzustim-

men,  dass  eine  solche  Mietzinsgarantie  nicht  vergleichbar  ist  mit  dem  Bestehen 

von drei langjährigen Mietverträgen und letzteres aufgrund der gesicherten Miet-

- 35 -

zinseinnahmen von über einer halben Million Franken pro Jahr (vgl. act. 34 Rz. 66; 

act. 3/5-7 jeweils Ziff. 3.1.) einen massiv höheren Wert aufweist als die Mietzinsga-

rantie für sich.

Soweit die Beklagten geltend machen, dass bestimmte Änderungen des Vertrags-

entwurfs vom 14. Dezember 2022 (act. 3/22) im Vergleich zur definitiven Version 

vom  1.  März  2023  (act.  3/54)  und  nicht  ihre  Anfechtungserklärung  Ursache  der 

Preisreduktion gewesen seien (vgl. act. 12 Rz. 104, 106; act. 41 Rz. 59), ist – unter 

Berücksichtigung  der  entsprechenden  klägerischen  Ausführungen  (vgl.  act.  34 

Rz. 35 f.; act. 48 Rz. 49) – Folgendes zu bemerken: Zunächst ist die zeitliche An-

passung  der  Teuerungsklausel  auf  die  zeitliche  Verschiebung  des  Vertragsab-

schlusses zurückzuführen und stellt weder einen Vorteil noch einen Nachteil für die 

Klägerin dar. Sodann ist ersichtlich, dass im Entwurf vom 14. Dezember 2022 noch 

eine  automatische  Anpassung  an  die  Teuerung  für  jede  Rechnungszahlung  ge-

mäss Zahlungsplan statuiert war (vgl. act. 3/22 Ziff. 4.9), wohingegen gemäss der 

finalen Fassung lediglich vorgesehen ist, dass sich die Vertragsparteien bemühen, 

eine mögliche Lösung zu besprechen und das auch nur im Falle einer ausserge-

wöhnlichen Teuerung (act. 3/54). Dies stellt für die Klägerin einen klaren Nachteil 

im Vergleich zur bisherigen Variante dar, weshalb es nicht der Grund für die Preis-

reduktion darstellen kann. In Bezug auf die Modalitäten der Abschlagzahlungen ist 

festzuhalten, dass im Vertragsentwurf vom 14. Dezember 2022 noch eine Prüfung 

durch die Revisionsgesellschaft und ein Projektkonto ohne Einsichtsrecht vorgese-

hen waren (vgl. act. 3/22 Ziff. 9.2.3 und Ziff. 9.2.4). Schliesslich vereinbart wurde in 

der finalen Version ein Projektkonto mit Einsichtsrecht der Bestellerin (vgl. act. 3/54 

Ziff. 9.2.3). Zwar fällt die Kontrolle durch die Revisionsgesellschaft weg, aber die 

Bestellerin  hat  neu  ein  zusätzliches  Kontrollinstrument,  indem  sie  (auf  Wunsch) 

Kontoauszüge und Rechnungen der Subunternehmer und Sub-Totalunternehmer 

erhält. Dass die neue Regelung für die Klägerin (und nur für diese) in geldwerter 

Hinsicht vorteilhafter ist, kann vor diesem Hintergrund nicht gesagt werden. Ihr ist 

allerdings insoweit zuzustimmen (vgl. act. 34 Rz. 36), als dass die ursprüngliche 

Regelung mit der Revisionsgesellschaft sehr schwerfällig und kompliziert war, wes-

halb deren Anpassung für beide Vertragsparteien sinnvoll war. Einen Grund für die 

vorliegend relevante Preisreduktion stellt diese Änderung nicht dar, zumal sie im 

- 36 -

Entwurf vom 14./15. Februar 2023 – im Gegensatz zur Preisreduktion – noch nicht 

umgesetzt war (vgl. act. 34 Rz. 35 f.; act. 35/3 f.).

Zusammenfassend ist die Anfechtungserklärung der Beklagten am 12. Dezember 

2022 mit überwiegender Wahrscheinlichkeit natürlich kausal für den eingetretenen 

Schaden.

Auch  die  Adäquanz  ist  zu  bejahen:  Nach  der  allgemeinen  Lebenserfahrung  und 

dem natürlichen Lauf der Dinge ist eine solche Anfechtungserklärung in Bezug auf 

drei gewichtige Mietverträge, welche eine extreme Unsicherheit in Bezug auf den 

Vermietungsstand und damit die Rentabilität der Liegenschaft hat, ohne weiteres 

geeignet, den Wert des Gesamtprojektes im vorliegend geltend gemachten Umfang 

zu reduzieren.

5.4.4. Unterbrechung des Kausalzusammenhangs

Schliesslich  ist  auf  die  von  den  Beklagten  geltend  gemachte  Unterbrechung  der 

Kausalität einzugehen. Die Beklagten stellen sich auf den Standpunkt, das stark 

geänderte Zinsumfeld und das grobe Selbstverschulden der Klägerin habe den ad-

äquaten Kausalzusammenhang unterbrochen (act. 41 Rz. 72 ff.). Vorab ist festzu-

halten, dass die Beklagten dies erst im Rahmen der Duplik vorbringen, und sich die 

Klägerin daher in der Stellungnahme zur Duplik dazu äussern durfte. Allgemeine 

Ausführungen zur Wirtschaftslage und namentlich Zinsentwicklungen sind zudem 

gerichtsnotorisch. 

Von einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs wird gesprochen, wenn die 

Adäquanz der vom Schuldner gesetzten conditio sine qua non aufgrund einer wei-

teren, zum Kausalverlauf hinzutretenden Schadensursache verneint werden muss. 

Die auf den ersten Blick adäquate schuldnerische Vertragswidrigkeit erscheint bei 

genauerer Betrachtung aufgrund des hinzutretenden, mitwirkenden Ereignisses als 

für den Schaden nicht mehr relevant, d.h. als inadäquat. Als Unterbrechungsgründe 

kommen höhere Gewalt, grobes Selbstverschulden des Geschädigten sowie gro-

bes Drittverschulden in Betracht. Ihre Einwirkung auf den Kausalverlauf muss aller-

dings eine so grosse Intensität aufweisen, dass die vom Schuldner gesetzte Ursa-

- 37 -

che gleichsam verdrängt wird und als unbedeutend erscheint. Ob dies der Fall ist, 

entscheidet sich anhand eines Werturteils, mithin geht es um einen Ermessensen-

tscheid.  Die  Beweislast  für  das  Vorliegen  von  Unterbrechungsgründen  trägt  der 

Schuldner, der sich darauf beruft (WEBER/EMMENEGGER, in: Berner Kommentar, Die 

Folgen der Nichterfüllung, Art. 97-109 OR, 2. Aufl., 2020, Art. 97 OR N 418 f.).

In Bezug auf das geänderte Zinsumfeld ist der Klägerin dahingehend zuzustimmen, 

dass sich die Zinswende bereits vor der Abgabe des Angebots durch die L._____ 

Anlagestiftung Ende August 2022 abgezeichnet hatte und trotz der weiteren wirt-

schaftlichen Entwicklung bis Mitte Dezember 2022 und der kontinuierlichen Übera-

rbeitung des Vertragsentwurfs durch die Klägerin und die L._____ Anlagestiftung 

nie eine Preisänderung vorgenommen wurde (vg. act. 48 Rz. 64 f.; unbestritten in 

act. 52). Das Zinsumfeld änderte sich Mitte Dezember 2022 nicht unvorhersehbar 

plötzlich und markant, weshalb keine derart starke Einwirkung auf den Kausalver-

lauf  eintrat,  welche  die  Intensität  einer  höheren  Gewalt  erreicht  hätte,  zumal  der 

Klägerin mit der L._____ Anlagestiftung eine geschäftserfahrene Vertragspartnerin 

gegenüberstand,  welche  insbesondere  das  makroökonomische  Umfeld  kennen 

musste und dennoch bis Mitte Dezember 2022 keine Anpassung des Vertragsent-

wurfs gestützt auf die wirtschaftliche Entwicklung verlangt hatte. Daher kann nicht 

von einer entsprechenden Unterbrechung des Kausalzusammenhangs durch den 

Zinsanstieg von Mitte Dezember 2022 ausgegangen werden.

Die Beklagten führen weiter an, die von der Klägerin behauptete Zufahrt sei objektiv 

unmöglich (act. 41 Rz. 88 ff.; vgl. dazu bereits Erw. 5.2.4.). Zudem sei der Zugang 

zum  Gebäude  selber  für  eine  medizinische  Nutzung  des  Gebäudes  ungeeignet. 

Namentlich sei dieser für Patienten im Rollstuhl vom Parkplatz beim Haus O._____ 

über die stark abschüssige T._____-strasse und dann über Treppenstufen zum auf 

der Südseite des Hauses J._____ gelegenen Eingang unmöglich (act. 41 Rz. 96-

98). Die Klägerin bestreitet, dass das Gebäude für medizinische Zwecke ungeeig-

net sei (act. 34 Rz. 71). In Bezug auf die Zufahrt hat die Klägerin aufgezeigt, dass 

diese  Frage  zwischen  den  Parteien  thematisiert  worden  war  und  die  Zufahrt  für 

Notfallfahrzeuge und Lieferanten im Dezember 2022 gewährleistet war. Sodann hat 

die Klägerin dargetan, dass die Zufahrt – wenn auch in leicht angepasster Form – 

- 38 -

noch realisierbar ist: Die Klägerin führt aus und dokumentiert, dass sich der Park-

platz, auf welchem das Lieferanten- oder Notfall-Fahrzeug zu stehen komme, um 

ungefähr  einen  Meter  von  der  Passerelle  weg  in  Richtung  der  Parkplätze  der 

P._____-Freiladefläche  verschoben  habe.  Sie  legt  einleuchtend  dar,  dass  das 

gleisseitige  Ende  der  T._____-strasse  nicht  mit  grossen  Treppenstufen  abge-

schlossen werde, da die Zufahrt nur schon wegen des Betriebs eines Parkplatzes 

für  einen  Freiverlad  durch  die  P._____  gewährleistet  sein  müsse  (act.  1  Rz. 36; 

act.3/23; act. 48 Rz. 73 f.; act. 49/6 f.). Die entsprechenden Ausführungen in der 

Stellungnahme zur Duplik sind im Rahmen des Replikrechts zulässig. Die in der 

Duplik und in der Stellungnahme der Beklagten vom 14. März 2025 vorgebrachten 

Gegenargumente  der  Beklagten  vermögen  diese  Darstellung  nicht  zu  entkräften 

(vgl. act. 41 Rz. 88 f. u. act. 52 Rz. 67f.). Dass die Zufahrt bzw. Anlieferung zum 

Haus J._____ auch künftig gewährleistet sein wird, ergibt sich auch aus dem Plan 

bzw. der Präsentation der Stadt G._____. Jedenfalls ist im Bereich des vorgesehe-

nen Warenliftes auf der Südseite des Gebäudes J._____ eine Abstellfläche für Lie-

ferfahrzeuge  vorhanden  (vgl.  act. 42/7,  S.  4  u.  9).  Eine  Animation  dient  in  erster 

Linie dazu, einen Gesamteindruck des Bauvorhabens zu vermitteln, ohne bis ins 

letzte  Detail  der  späteren  Ausführung  zu  entsprechen.  Aus  der  Animation  auf 

Seite 9 der Präsentation (act. 42/7 S. 9) kann sich daher keine Untauglichkeit des 

streitgegenständlichen Mietobjekts ableiten lassen. Die Ausführungen auf Seite 5 

der Präsentation zeigen, dass die Stadt G._____ am Betrieb des Gesundheitszen-

trums zur "Stärkung der ärztlichen Grundversorgung und des Gesundheits-Clusters 

in G._____" interessiert ist (vgl. act. 42/7 S. 5). Sie sprechen ebenfalls dagegen, 

dass die Stadt G._____ bauliche Massnahmen umsetzen würde, welche die Zu-

fahrt und Anlieferung zum Haus J._____ verunmöglichten.

In Bezug auf die Barrierefreiheit ist festzuhalten, dass die Distanz vom Gebäude 

J._____ zu den Parkplätzen und umgekehrt für Menschen mit Beeinträchtigung ge-

mäss den aktenkundigen Fotos kurz und neben der Treppe eine Rampe vorhanden 

ist. Zwar ist eine gewisse Steigung zu überwinden. Entgegen den Behauptungen 

der Beklagten (vgl. act. 41 Rz. 89; act. 52 Rz. 105) handelt es sich aber im unteren 

Bereich der T._____-strasse bis zur Rampe, die zum südseitig gelegenen Haus-

- 39 -

eingang  J._____  führt,  nicht  um  einen  stark  abschüssigen  Weg  (vgl.  act.  49/6, 

49/11 u. 49/13).

Der Umstand, dass es der Klägerin gelungen ist, einen neuen Mietvertrag für das 

Haus  J._____  mit  der  Betreiberin  einer  kardiologischen  Praxis  abzuschliessen, 

spricht für die Tauglichkeit des Mietobjekts für Medizinal-Dienstleister. Bei dem von 

der Klägerin neu abgeschlossenen Mietvertrag (act. 49/4; vgl. act. 48 Rz. 70) han-

delt es sich um ein echtes Novum im Sinne von Art. 229 Abs. 2 lit. a ZPO, welches 

die Klägerin ‒ entgegen der Auffassung der Beklagten (vgl. act. 52 Rz. 69 f.) ‒ nach 

Abschluss des Schriftenwechsels vorbringen durfte.

Demgemäss vermögen die Beklagten nicht darzutun, dass das Projekt " I._____ 

Haus  J._____"  derart  schlecht  bzw.  untauglich  war,  dass  ein  grobes  Selbstver-

schulden der Klägerin zu bejahen wäre.

Nach dem Gesagten gelingt es den Beklagten nicht, eine Unterbrechung des Kau-

salzusammenhangs darzutun.

5.4.5. Fazit

Der  Kausalzusammenhang  zwischen  Vertragsverletzung  und  Schaden  ist  gege-

ben.

5.5. Verschulden

5.5.1. Parteistandpunkte

Die Klägerin macht geltend, die Beklagten hätten die rechtswidrige Kündigung im 

Wissen um die Verhandlungen zwischen der Klägerin und L._____ Anlagestiftung 

sowie  den  aus  der  Kündigung  resultierenden  Schaden  bewusst  ausgesprochen. 

Zudem obliege ihnen der Exkulpationsbeweis (act. 1 Rz. 104; act. 34 Rz. 37).

Die Beklagten äussern sich diesbezüglich nicht (vgl. act. 12; act. 41).

- 40 -

5.5.2. Rechtliches

Das Verschulden wird in Art. 97 Abs. 1 OR nicht als positive Anspruchsvorausset-

zung formuliert, sondern vermutet. Es obliegt also dem Schuldner nachzuweisen, 

dass  die  Vertragsverletzung  entschuldbar  sei  (vgl.  WIEGAND,  a.a.O.,  Art.  97  OR 

N 42).

5.5.3. Würdigung und Fazit

Das Verschulden wird gemäss Art. 97 Abs. 1 OR vermutet. Den Beklagten gelingt 

keine Exkulpation.

5.6.

Fazit

Die Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs sind erfüllt. 

6.

Ausschluss von Schadenersatzansprüchen

6.1. Parteistandpunkte

Die Beklagten behaupten, die Rechtsfolgen bei der Geltendmachung eines Wil-

lensmangels bzw. der fristlosen Kündigung eines Mietvertrages seien erschöp-

fend geregelt und schlössen Schadenersatzansprüche aus (act. 41 Rz. 8 ff.).

Die Klägerin bestreitet, dass der Gesetzgeber die Leistung von Schadenersatz für 

den  Fall,  dass  der  geltend  gemachte  Willensmangel  bzw.  der  Kündigungsgrund 

sich  als  nicht  valide  erweise,  im  Sinne  eines  qualifizierten  Schweigens  bewusst 

nicht vorgesehen habe (act. 48 Rz. 17).

6.2. Rechtliches, Würdigung und Fazit

Vorliegend geht es nicht bloss darum, ob sich ein geltend gemachter Willensmangel 

als nicht valide erweist oder die Berufung auf diesen Irrtum gegen Treu und Glau-

ben verstösst, sondern darum, ob das Institut der Willensmängel bzw. der Rechts-

behelf der fristlosen Kündigung in einer gegen Art. 2 Abs. 2 ZGB verstossenden 

Weise missbraucht worden ist. Die von den Beklagten angerufenen Bestimmungen 

sind  auf  diese  Konstellation  gerade  nicht  anwendbar.  Art.  25  Abs.  1  OR  bezieht 

- 41 -

sich auf den Fall, wonach ein Irrtum zwar tatsächlich vorliegt, aber die Berufung auf 

diesen Irrtum im konkreten Fall gegen Treu und Glauben verstösst (namentlich im 

Fall eines selbst verschuldeten Irrtums oder bei einer ungebührlichen Verzögerung; 

vgl.  SCHWENZER/FOUNTOULAKIS,  in:  Widmer  Lüchinger/Oser  [Hrsg.],  Basler  Kom-

mentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., 2020, Art. 25 OR N 3 ff.)

Vorliegend sind nicht die Willensmängel (oder die fristlose Kündigung) an sich und 

deren  Rechtsfolgen  zu  beurteilen,  sondern  die  Folgen  eines  Missbrauchs  dieser 

Rechtsinstitute. Ein solcher stellt, wie dargelegt die Verletzung einer vertraglichen 

Nebenpflicht nach Art. 97 OR in Verbindung mit Art. 2 Abs. 2 ZGB dar, was Scha-

denersatzansprüche begründet, wofür kein numerus clausus besteht.

7.

Solidarische Haftung

7.1. Parteistandpunkte

Die Klägerin macht geltend, die Beklagten 1 bis 3 hätten den Schaden durch ihr 

einvernehmliches Vorgehen gemeinsam im Sinne eines Zusammenwirkens verur-

sacht und hafteten aus echter Solidarität. Sekundär hafteten die Beklagten 1 bis 3 

auch solidarisch aus gleichem Rechtsgrund (act. 1 Rz. 107). Replicando ergänzt 

sie zudem, dass der vorliegende Schaden (der tiefere Projektwert) sich nicht auf 

die einzelnen Beklagten aufschlüsseln lasse, da diese durch ihre Kündigung ge-

meinsam den gesamten Schaden hervorgerufen hätten (act. 34 Rz. 64).

Die Beklagten bestreiten eine Solidarhaftung. Zwischen der Klägerin einerseits und 

jeder Beklagten andererseits seien separate Mietverträge abgeschlossen worden, 

welche je andere Mietflächen betroffen hätten. Jede Beklagte könne nur den jeweils 

sie betreffenden Mietvertrag anfechten und/oder kündigen (act. 12 Rz. 108 ff.).

7.2. Rechtliches

Art.  50  Abs.  1  OR  statuiert  den  Grundsatz  der  solidarischen  Haftung  mehrerer 

Schadensverursacher  und  Art.  50  Abs.  2  OR  denjenigen  des  gegenseitigen  Re-

gresses. Haften mehrere Personen aus verschiedenen Rechtsgründen, ist Art. 50 

Abs.  2  OR  analog  anwendbar  (Art.  51  Abs.  1  OR).  Gemäss  Art.  144  Abs.  1  OR 

- 42 -

kann die Gläubigerin nach ihrer Wahl von allen Solidarschuldnern je nur einen Teil 

oder das Ganze fordern. Sämtliche Schuldner bleiben so lange verpflichtet, bis die 

ganze Forderung getilgt ist (Art. 144 Abs. 2 OR).

7.3. Würdigung und Fazit

Zwar haben die Beklagten 1 bis 3 je separate Mietverträge mit der Klägerin abge-

schlossen. Relevant ist indessen für eine allfällige solidarische Haftung die Frage 

der gemeinsamen Verursachung des Schadens. Vorliegend haben die Beklagten 

1  bis  3  den  Schaden  durch  die  Anfechtung  bzw.  Kündigung  der  Mietverträge 

(Schreiben der Beklagten 1 bis 3 vom 12. Dezember 2022; act. 3/34) gemeinsam 

verursacht. Sie haften der Klägerin demnach gemäss Art. 50 Abs. 1 OR solidarisch.

8.

Zusammenfassung der Tat- und Rechtsfragen

Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten 1 bis 3 Anspruch auf Schadenersatz in 

der  Höhe  von  CHF  400'000.00  zuzüglich  Schadenszins  ab  dem  21.  Dezember 

2022. Die Beklagten 1 bis 3 haften der Klägerin dafür solidarisch. Das Rechtsbe-

gehren Ziff. 1 ist demnach gutzuheissen. In Bezug auf das Rechtsbegehren Ziff. 2 

(Ersatz für behauptete Kapitalkosten) ist die Klage hingegen abzuweisen.

9.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

9.1. Verteilungsgrundsätze

Die Prozesskosten bestehen aus Gerichtskosten und Parteientschädigung (Art. 95 

Abs. 1  ZPO).  Die  Prozesskosten  werden  der  unterliegenden  Partei  auferlegt 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Beklagten unterliegen in Bezug auf das Rechtsbegehren 

Ziff. 1, wohingegen die Klägerin hinsichtlich des Rechtsbegehrens Ziff. 2 unterliegt, 

weshalb die Kosten entsprechend zu verteilen sind.

9.2. Gerichtskosten

Die  Höhe  der  Gerichtsgebühr  bestimmt  sich  nach  der  Gebührenverordnung  des 

Obergerichts vom 8. September 2010 (GebVOG; Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 

GOG) und richtet sich in erster Linie nach dem Streitwert bzw. nach dem tatsächli-

- 43 -

chen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a GebVOG). Der Streitwert beträgt vorliegend 

CHF 453'713.50.  In  Anwendung  von  § 4  Abs. 1  und  Abs. 2  GebVOG  ist  die  Ge-

richtsgebühr auf CHF 22'000.00 festzusetzen. Sie ist ausgangsgemäss zu 8/9 den 

Beklagten 1 bis 3 und zu 1/9 der Klägerin aufzuerlegen und vorab aus dem von der 

Klägerin  geleisteten  Vorschuss  zu  beziehen  (Art. 111  Abs. 1  und  Abs. 2  aZPO 

i.V.m. Art. 407f ZPO)

9.3. Parteientschädigungen

Die  Höhe  der  Parteientschädigung  ist  nach  der  Verordnung  über  die  Anwaltsge-

bühren vom 8. September 2010 zu bemessen (AnwGebV; Art. 105 Abs. 2 ZPO). 

Grundlage ist auch hier der Streitwert (§ 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV). Die Grundgebühr 

ist mit der Begründung bzw. Beantwortung der Klage verdient und deckt auch den 

Aufwand für die Teilnahme an einer allfälligen Hauptverhandlung ab. Sie beträgt 

vorliegend rund CHF 22'500.00. Für die Teilnahme an zusätzlichen Verhandlungen 

und für weitere notwendige Rechtsschriften wird ein Zuschlag von je höchstens der 

Hälfte der Grundgebühr berechnet (§ 11 Abs. 1 und 2 AnwGebV i.V.m. § 4 Abs. 1 

AnwGebV). Bei der Festsetzung der Parteientschädigung ist vorliegend zu berück-

sichtigen, dass die Parteien eine zweite Rechtsschrift sowie je eine weitere Stel-

lungnahme verfassten und an einer Vergleichsverhandlung teilnahmen. Ebenfalls 

Rechnung zu tragen ist sodann dem Umstand, dass die Klägerin seit dem 7. Juni 

2024 nicht mehr anwaltlich vertreten war (vgl. act. 25) und daher für die Replik und 

die weitere Stellungnahme der Klägerin keine Parteientschädigung geschuldet ist. 

Die Beklagten haben der Klägerin aufgrund ihres mehrheitlichen Unterliegens eine 

reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). In Anwen-

dung von §§ 2, 4 und 11 AnwGebV und Art. 106 Abs. 1 ZPO sind die Beklagten zur 

Bezahlung einer Parteientschädigung von CHF 18'500.00 an die Klägerin zu ver-

pflichten.

Ist einer mehrwertsteuerpflichtigen Partei eine Parteientschädigung zuzusprechen, 

hat  dies  zufolge  Möglichkeit  des  Vorsteuerabzugs  ohne  Berücksichtigung  der 

Mehrwertsteuer zu erfolgen. Ist die anspruchsberechtigte Partei nicht im vollen Um-

fange zum Abzug der Vorsteuer berechtigt, ist die Parteientschädigung um den ent-

sprechenden Faktor anteilsmässig anzupassen. Solche aussergewöhnlichen Um-

- 44 -

stände hat eine Partei zu behaupten und zu belegen (ZR 104 [2005] Nr. 76; SJZ 

101 [2005] 531 ff.). Die Klägerin verlangt eine Parteientschädigung zuzüglich Mehr-

wertsteuer (act. 1 S. 2). Sie behauptet aber keine für die Zusprechung der Mehr-

wertsteuer  erforderlichen  aussergewöhnlichen  Umstände.  Daher  ist  der  Klägerin 

die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen.

Eine nicht anwaltlich vertretene Partei hat grundsätzlich Anspruch auf den Ersatz 

notwendiger Auslagen und in begründeten Fällen auf eine angemessene Umtrieb-

sentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a und c ZPO). Die Zusprechung einer Umtrieb-

sentschädigung  bedarf  aber  einer  besonderen  Begründung  (BGer  5A_695/2020 

vom 26. April 2021 E. 5.1). Die Klägerin hat keine Umstände dargelegt, die einen 

Anspruch auf Auslagenersatz oder eine Umtriebsentschädigung für die Zeit nach 

Beendigung des Mandatsverhältnis der Rechtsvertretung am 7. Juni 2024 begrün-

den (vgl. act. 35). Der Klägerin ist deshalb zusätzlich zur Parteientschädigung we-

der Auslagenersatz noch eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.

Das Handelsgericht erkennt:

1.

Die Beklagten 1 bis 3 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klä-

gerin CHF400'000.00 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 21. Dezember 2022 zu be-

zahlen.

2.

3.

4.

Im Übrigen wird die Klage (Rechtsbegehren Ziff. 2) abgewiesen.

Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 22'000.00.

Die Kosten werden zu 1/9 der Klägerin und zu 8/9 den Beklagten 1 bis 3 unter 

solidarischer Haftung auferlegt. Sie werden aus dem Vorschuss der Klägerin 

bezogen.  Der  Klägerin  wird  im  Umfang  von  CHF 19'555.55  das  Rückgriffs-

recht auf die Beklagten 1 bis 3, unter solidarischer Haftung derselben, einge-

räumt.

5.

Die Beklagten 1 bis 3 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klä-

gerin eine Parteientschädigung von CHF 18'500.00 zu bezahlen.

6.

7.

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Schriftliche Mitteilung an die Parteien.

Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 

Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde 

richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (sub-

sidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bun-

desgesetzes  über  das  Bundesgericht  (BGG).  Der  Streitwert  beträgt 

CHF 453'713.50.

Zürich, 24. Juni 2025

Handelsgericht des Kantons Zürich

Vorsitzende:

Gerichtsschreiberin:

Dr. Claudia Bühler

Dr. Melanie Gottini