# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df7fa869-2f59-5cef-be0d-c6609d51c50e
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-10-04
**Language:** de
**Title:** Heimatschutz. Inventarentlassung eines ländlichen Wohnhauses in der Stadt Zürich.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0126/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nr._0126-2019_vom_4._oktober_2019.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2019.05018 
0126/2019 

Entscheid vom 4. Oktober 2019 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Ersatzrichterin Marlen Patt, Baurichter 
Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Stefan Brühwiler     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

gegen 

Rekursgegner 

1.  Stadtrat von Zürich, Stadthausquai 17, 8022 Zürich  

Mitbeteiligte 

2.  Pensionskasse S., […] 

vertreten durch […] 

betreffend 

Stadtratsbeschlusses  vom  19.  Dezember  2018;  Verzicht  auf  Unterschutz-
stellung  und  Entlassung  aus  dem  Inventar,  Kat.-Nr.  WI3527,  Witiko-
nerstrasse 405, Zürich 7 - Witikon 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 19. Dezember 2018 entliess der Stadtrat von Zürich das 

ländliche  Wohnhaus 

(Gemeinschaftszentrum 

"Witiker  Huus")  Vers.-

Nr. 27900075  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. WI3527 an der  Witikonerstras-

se 405 in Zürich-Witikon aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen 

Schutzobjekte  von  kommunaler  Bedeutung  und  verzichtete  für  dieses  Ob-

jekt auf eine Unterschutzstellung. 

B. 

Hiergegen  wandte  sich  der  Zürcher  Heimatschutz  ZVH  mit  Eingabe  vom 

16. Februar 2019 fristgerecht an das Baurekursgericht des Kantons Zürich 

und  beantragte,  es  sei  der  angefochtene  Beschluss  aufzuheben.  Der 

Schutzumfang  sei  derart  festzulegen,  dass  das  äussere  Erscheinungsbild 

des Gebäudes und die gemäss Gutachten in verschiedenen Räumen erhal-

tene Innenausstattung aus dem Jahre 1842 unter Schutz gestellt würden. 

C. 

Mit  Verfügung  vom  18. Februar  2019  wurde  vom  Rekurseingang  Vormerk 

genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Mit  Eingabe  vom  21. März  2019  beantragte  die  Vorinstanz  die  Abweisung 

des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulasten  des  Re-

kurrenten. 

Auch die als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogene Eigentümerin des 

rekursbetroffenen  Objekts,  die  Pensionskasse  S.,  beantragte  mit  Eingabe 

vom  18. März  2019  die  Abweisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Ent-

schädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten. 

R1S.2019.05018 

Seite 2 

 
 
 
E. 

Sowohl der Rekurrent in seiner Replik vom 15. April 2019 als auch die Vo-

rinstanz und die Mitbeteiligte in ihren Dupliken vom 2. Mai 2019 bzw. 9. Mai 

2019 hielten an ihren Anträgen fest. 

F. 

Am 16. Mai 2019 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Mit Eingabe vom 11. Juli 2019 teilte der Rekurrent die Tatsache mit, dass 

das Strassenniveau der Witikonerstrasse aktuell wieder gesenkt werde. Die 

Vorinstanz  wie  auch  die  Mitbeteiligte  hielten  in  ihren  Antworten  vom  16. 

bzw. 19. August 2019 an ihren Anträgen fest. 

H. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Augenscheins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Gemäss  § 338b  Abs.  1  lit.  a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  sind 

gesamtkantonal  tätige  Verbände,  die  sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im 

Kanton  statutengemäss  dem  Natur-  und  Heimatschutz  oder  verwandten, 

rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse 

berechtigt,  soweit  sich  diese  auf  den  III. Titel  (Natur-  und  Heimatschutz, 

§§ 203  -  217  PBG)  oder  § 238  Abs. 2  PBG  stützen.  Der  Rekurrent  erfüllt 

R1S.2019.05018 

Seite 3 

 
 
diese  Voraussetzungen  unbestrittenermassen.  Da  auch  die  übrigen  Pro-

zessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2.1. 

Das  streitbetroffene  "Witiker  Huus"  an  der  Witikonerstrasse 405,  welches 

seit  1983  das  Gemeinschaftszentrum  Witikon  beherbergt,  befindet  sich  im 

Alleineigentum der Mitbeteiligten und liegt gemäss geltender Bau- und Zo-

nenordnung der Stadt Zürich (BZO) in der Wohnzone W4. Das Grundstück 

Kat.-Nr. WI3527  der  Mitbeteiligten,  auf  welchem  sich  auch  das  "Witiker 

Huus" befindet, ist mit einer altrechtlichen Arealüberbauung überstellt. Das 

ländliche  Wohnhaus  wurde  von  1842  bis  1847  als  Ersatz  des  1841  abge-

brochenen Vorgängerwohngebäudes an die bestehende Scheune mit Stall 

gebaut  (act.  4.3,  S.  9).  Es  ist  eines  von  neun  historischen  Gebäuden,  die 

den  früheren  Dorfteil  Unterwitikon  repräsentieren  und  heute  inventarisiert 

bzw. unter Schutz gestellt sind. Das "Witiker Huus" steht prominent an der 

Strassenkreuzung  Witikoner-/Loorenstrasse.  In  der  näheren  Umgebung 

stehen  die  ebenfalls 

ländlichen  Gebäude  Witikonerstrasse 391-395, 

394/396,  416/418  und  421.  Das  dem  "Witiker  Huus"  gegenüberliegende 

Gebäude Witikonerstrasse 400 wurde bereits früher aus dem Inventar ent-

lassen und soll durch einen Neubau ersetzt werden. 

Vom  "Witiker  Huus",  das  ursprünglich  aus  einem  Wohn-  und  einem  Öko-

nomieteil  bestand,  steht  heute  nur  noch  der  Wohnteil.  Dieser  wurde  1983 

saniert,  umgebaut  und  seither  als  Gemeinschaftszentrum  genutzt.  Der 

Scheunenteil wurde 1979 abgetragen und durch einen Neubau mit Laden-

zeile  ersetzt.  Das  "Witiker  Huus"  ist,  wie  auch  die  übrigen  inventarisierten 

ländlichen  Gebäude  an  der  Witikonerstrasse,  von  modernen  Neubauten 

aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts umgeben. 

Das  Unterdorf  Witikon  mit  seinem  baulich  stark  durchmischten  Bereich 

längs  der  Witikonerstrasse  ist  zudem  im  Bundesinventar  schützenswerter 

Ortsbilder  der  Schweiz  von  nationaler  Bedeutung  (ISOS)  mit  Erhaltungs-

ziel C  (Erhalt  des  Charakters)  vermerkt.  Das  "Witiker  Huus"  selber  ist  mit 

dem Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) vermerkt (act. 4.3, S. 19). 

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Seite 4 

 
 
2.2. 

Die  Mitbeteiligte  als  Eigentümerin  des  streitbetroffenen  Grundstücks  wie 

auch des "Witiker Huus" holte im Hinblick auf eine allfällige Neuüberbauung 

bei  der  Z.  AG  eine  Machbarkeitsstudie  ein,  woraus  im  Wesentlichen  drei 

Projektvarianten herausgearbeitet wurden (act. 12.1). Die von der Eigentü-

merin  bevorzugte  Variante  1  beinhaltet  dabei  den  Abbruch  des  "Witiker 

Huus"  an  der  Witikonerstrasse 405,  die  Erstellung  eines  Neubaus  entlang 

der Witikonerstrasse sowie die Sanierung der Häuser Witikonerstrasse 399 

und Loorenstrasse 43, 45, 47. Die Eigentümerin ist der Meinung, dass sich 

die Ausnützung von 120 % (Arealüberbauung ohne 10 %-Bonus für Miner-

gie-P  ECO)  so  optimaler  verteilen  lasse.  Sie  stellte  daher  am  22. Januar 

2018  bei  der  Vorinstanz  das  Gesuch,  die  Schutzwürdigkeit  des  "Witiker 

Huus" abzuklären (Provokationsbegehren; act. 9.2). 

3.1. 

Gemäss Gutachten des Amts für Städtebau, Archäologie und Denkmalpfle-

ge (AfS) vom 3. September 2018 (act. 4.3) ergibt sich ein bedeutender Teil 

des  Denkmalwerts  des  "Witiker  Huus"  aus  seiner  politik-,  sozial-  und  wirt-

schaftsgeschichtlichen Zeugenschaft. Mit seinem Erbauer, dem Gemeinde-

schreiber und späteren Gemeindepräsidenten Hans Jacob Lang, stehe das 

ländliche Wohnhaus für die liberale Epoche im Kanton Zürich, namentlich in 

einer  Bauerngemeinde  ausserhalb  der  Stadt.  Das  Wohnhaus  "Witiker 

Huus" sei  während des Ausbaus  der  Witikonerstrasse  als  Ergänzung zum 

bereits  bestehenden  Ökonomieteil  entstanden.  Es  sei  das  Zeugnis  eines 

jungen Politikers, der hier wichtige öffentliche Funktionen in der Gemeinde 

versehen  habe  und  sich  an  der  neu  ausgebauten  Landstrasse  ins  Glattal 

mit  dem  repräsentativen  Wohnsitz,  der  auch  eine  Gaststätte  und  ab  1847 

zudem  die  erste  Poststelle  beherbergte,  sein  soziales  Prestige  gefestigt 
habe.  Die  Ambitionen  des  jungen  Hans  Jacob  Lang  manifestierten  sich  in 

der  stattlichen,  fünfachsigen  Fassade  mit  portalartigem  Eingang  und  dem 

geschnitzten, zweiflügligen Türblatt, das Rautenmuster, Wappenschild und 

Strahlenkranz trage. 

Vom  ehemaligen  Bauernhaus  stehe  heute  nur  noch  der  Wohnteil.  Bei  der 

Sanierung 1983 seien die Fassaden neu verputzt und das Dach neu einge-

deckt  worden.  Ebenso  seien  die  Fenster  ersetzt  worden.  Die  Türeinrah-

mung aus Sandstein sei 1983 teilweise rekonstruiert und mit einer Inschrift 

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versehen worden. Die Tür selbst stamme noch aus der Bauzeit. Im Innern 

seien  die  Bodenbeläge  und  teilweise  Wand-  und  Deckenoberflächen  er-

neuert worden. Aus der Bauzeit erhalten seien die Tragstruktur mit der Stud 

im Keller und dem Dachstuhl, die Fenstergewände und die Haustür; im In-

nern  die  Raumeinteilung  der  Wohngeschosse,  wobei  im  Obergeschoss 

zwei Zimmer zusammengelegt worden seien. Erhalten sei zudem in einzel-

nen Räumen das Wandtäfer, der Kachelofen und die Feuerwand. 

Das  AfS  kommt  in  seinem  Gutachten  zuhanden  der  Vorinstanz  zum 

Schluss, dass mit den genannten Veränderungen anlässlich der Sanierung 

in den 1980er-Jahren die Schutzwürdigkeit des Gebäudes, würde man die-

se  allein  an  der  gegenwärtig  sichtbaren  Bausubstanz  festmachen,  nicht 

mehr eindeutig gegeben sei. Immerhin seien jedoch das dörfliche Erschei-

nungsbild des Gebäudes, die Grundsubstanz hinter den neuen Oberflächen 

sowie diverse Ausstattungsteile aus der Bauzeit von 1842 erhalten geblie-

ben.  Diese  würden die  historische  Zeugenschaft  nach  wie vor  gewährleis-

ten.  Das  prominente  Eckgebäude  an  der  Kreuzung  Witikoner-

/Loorenstrasse setze zudem einen  markanten städtebaulichen  Akzent  und 

vermöge  zusammen  mit  anderen  Gebäuden  des  ehemaligen  Unterwitikon 

die Erinnerung an das frühere Bauerndorf aufrecht zu erhalten. Damit erfül-

le es die Schutzkriterien nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG. 

3.2. 

Die  Vorinstanz  würdigte  in  ihrem  Beschluss  vom  19.  Dezember  2018 

(act. 3)  die  gutachterlichen  Sachverhaltsfeststellungen  des  AfS.  Sie  hielt 

dabei fest, dass etwa zeitgleich mit dem Abbruch der Scheune die bauliche 

Anpassung der Witikonerstrasse im Hinblick auf die Weiterführung der Bus-

linie  bis  zur  Kienastenwies  erfolgt  sei.  Dies  habe  eine  Anhebung  des  Ter-

rains  im  Bereich  der  Kreuzung  Witikoner-/Loorenstrasse  erfordert,  womit 
sich auch das Niveau des Vorbereichs zum "Witiker Huus" um etwa 40 cm 

erhöht  habe.  Die  Freitreppe  umfasse  seither  nur  noch  zwei  Stufen  und 

scheine  im  Boden  zu  versinken.  Mit  dem  Abbruch  der  Scheune  und  der 

Anhebung des Terrains habe das Haus viel von seiner ursprünglichen Wir-

kungskraft eingebüsst. Dazu kämen die vom AfS aufgeführten inneren und 

äusseren  Veränderungen  am  Gebäude  anlässlich  der  um  1983  erfolgten 

Sanierung. 

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Die Vorinstanz hält zudem fest, dass die Denkmalpflegekommission an ih-

rer Sitzung vom 3. September 2018 zum Schluss gekommen sei, dass das 

1842  erbaute  "Witiker  Huus"  an  einer  städtebaulich  wichtigen  Stelle  stehe 

und deshalb besonders ortsbildprägend sei. Es repräsentiere die vorindust-

rielle  Siedlung  Unterwitikon  und  erinnere  an  den  ländlichen  Ursprung.  Je-

doch  habe  die  Denkmalpflegekommission  die  bereits  vorgenommenen 

Veränderungen  –  namentlich  den  Abbruch  des  Ökonomieanbaus,  die  Er-

neuerung des Fassadenputzes, die Dachsanierung sowie die Veränderun-

gen  im  Innern  in  den  Jahren  1979/1980  –  für  sehr  tiefgreifend  befunden. 

Die  Denkmalpflegekommission  habe  festgestellt,  dass  nur  noch  wenig  er-

lebbare originale Substanz vorhanden sei, was den Zeugenwert schwäche. 

Sie  sei  daher  zum  Schluss  gekommen,  dass  es  sich  beim  "Witiker  Huus" 

nicht um ein Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. c PBG handle.  

Die  Denkmalpflegekommission  habe  zudem  darauf  hingewiesen,  dass  die 

Ausgangslage  für  eine  Planung  an  der  Witikoner-/Loorenstrasse  sehr  an-

spruchsvoll sei. Entsprechend führt die Vorinstanz in ihrem Beschluss aus, 

dass die Kreuzung Witikoner-/Loorenstrasse künftig stärker von modernen 

Gebäuden geprägt sein werde. Dies im Hinblick auf die bereits erfolgte In-

ventarentlassung  des  dem  "Witiker  Huus"  gegenüberliegenden  Hauses 

Witikonerstrasse 400  und  dessen  geplanten  Ersatz  durch  einen  Neubau; 

aber auch im Hinblick auf die teilweise Neubebauung des Grundstücks, auf 

welchem  auch  das  "Witiker  Huus"  stehe  und  das  die  Grösse  eines  Areals 

habe.  Eine  Arealüberbauung  müsse  die  besonderen  Anforderungen  des 

§ 71  PBG  erfüllen,  wodurch  mit  und  ohne  Erhalt  des  "Witiker  Huus"  die 

Chance  für  eine  qualitätsvolle  städtebauliche  Aufwertung  der  Strassen-

kreuzung  bestehe.  Der  Neubau  müsse  sich  gut  in  den  historischen  Orts-

kern  einfügen  und  im  Sinne  von  § 238  Abs. 2  PBG  besondere  Rücksicht 

nehmen auf die umliegenden Inventarobjekte.  

Die  Vorinstanz 

folgte 

im  vorliegend  angefochtenen  Beschluss  vom 

19. Dezember  2018  der  Einschätzung  der  Denkmalpflegekommission.  Sie 

verzichtete  auf  Schutzmassnahmen  und  entliess  das  "Witiker  Huus"  aus 

dem Inventar. 

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Seite 7 

 
 
4. 

Der  Rekurrent  hingegen  ist  der  Meinung,  dass  die  Vorinstanz  ihren  Ent-

scheid auf der Grundlage von unrichtigen Annahmen, insbesondere bezüg-

lich der Würdigung des Situationswerts und des Stellenwerts des ISOS, ge-

fällt habe. Die Relativierung des  Denkmalwerts  des "Witiker  Huus" sei un-

zulässig, da sie auf eine Substitution des Gutachterwissens durch die eige-

ne  Wahrnehmung  der  politischen  Behörde  hinauslaufen  würde.  Der  sehr 

hohe  Erinnerungswert  an  den  Erbauer  wie  auch  der  Zusammenhang  mit 

der Entstehung der Strassen nach und durch Witikon würden ausser Acht 

gelassen. 

5.1. 

Bei  sich  auf  §  203  PBG  stützenden  denkmalpflegerischen  Anordnungen 

kommt  den  Denkmalpflegebehörden  eine  gewisse  Entscheidungsfreiheit 

zu. Solche Anordnungen sind namentlich dann mit einer gewissen Zurück-

haltung  zu  überprüfen,  wenn  es  um  die  Frage  der  Qualifikation  eines  Ob-

jekts als wichtiger Zeuge, um die Bestimmung des Umfangs einer Schutz-

massnahme  oder  um  die  Auswahl  unter  mehreren  Schutzobjekten  geht. 

Diesbezügliche  Beurteilungen  sind  mit  einem  spezifisch  denkmalpflegeri-

schen  Fachwissen  verbunden.  Unerheblich  ist,  ob  es  um  Anordnungen 

kommunaler oder kantonaler Denkmalpflegebehörden geht. 

Besagte  Zurückhaltung  führt  allerdings  nicht  etwa  dazu,  dass  das  Baure-

kursgericht gleich wie das Verwaltungsgericht auf eine reine Rechtskontrol-

le beschränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 des Verwaltungsrechtspflegege-

setzes  [VRG]).  Konsequenz  ist  vielmehr,  dass  das  Baurekursgericht  den 

angefochtenen  Entscheid  unter  gebührender  Berücksichtigung  der  Ent-

scheidgründe  der  Denkmalpflegebehörde  und  in  sorgfältiger,  einlässlicher 
Auseinandersetzung mit diesen zu überprüfen hat. Dergestalt ist zwischen 

der  Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebehörde  einerseits  und  dem 

Anspruch  auf  wirksamen  Rechtsschutz  andererseits  (Art.  77  der  Kantons-

verfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]) praktische Kon-

kordanz  herzustellen  (Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.). 

Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der Überprüfung von sich auf 

§  203  PBG  stützenden  denkmalpflegerischen  Anordnungen  in  der  Regel 

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volle  Kognition  zu  (§ 20  Abs.  1  VRG).  Die  Frage,  was  unter  einem 

Schutzobjekt  im  Sinne  von  § 203  Abs. 1  lit.  c  PBG  zu  verstehen  ist,  kann 

das Baurekursgericht frei beantworten. Soweit ihm die örtlichen Verhältnis-

se hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei würdigen.  

5.2. 

Die  Erstellung  der  Inventare  gemäss  §  203  Abs.  2  PBG  bzw.  die  Inven-

taraufnahme  eines  Objekts  bewirkt  für  sich  noch  keinen  Schutz,  sondern 

begründet lediglich die Vermutung der Schutzwürdigkeit der darin verzeich-

neten Objekte (VB.2017.00698 vom 5. April 2018, E. 2.2 m.w.H.). Gemäss 

der  Rechtsprechung  hat  sich  die  Behörde  bei  der  Prüfung,  ob  ein  Objekt 

Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftlichen Kriterien abgestütz-

te  Gesamtbeurteilung  durchzuführen,  welche  den  kulturellen,  geschichtli-

chen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks 

mitberücksichtigt  (Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel 

Kunz,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  6. Aufl.,  Wädenswil  2019,  Bd.  1, 

S. 300;  VB.2017.00698  vom  5.  April  2018,  E.  2.3).  Dabei  kann  sie  für  die 

Klärung  der  denkmalpflegerischen  Bedeutung  ein  Fachgutachten  einholen 

(§  7  Abs.  1  VRG).  Das  Ergebnis  der  Sachverhaltsfeststellung  und  mithin 

auch  die  Stellungnahmen  von  Fachpersonen  würdigen  die  rechtsanwen-

denden Behörden frei (§ 7 Abs. 4 VRG). 

Die die Vorinstanz beratende Denkmalpflegekommission, die aus stimmbe-

rechtigten Experten und Verwaltungsmitgliedern mit beratender Stimme zu-

sammengesetzt ist, kann zweifelsohne als sehr sachkompetent bezeichnet 

werden.  Kommt  die  Denkmalpflegekommission  bezüglich  der  Bewertung 

des "Witiker  Huus" als  Schutzobjekt  im  Sinne von § 203 Abs.  1 lit. c  PBG 

zu  einem  anderen  Schluss  als  das  Gutachten  des  AfS  und  folgt  die  Vo-

rinstanz  der  Empfehlung  der  Denkmalpflegekommission,  kann  dies  nicht 
einfach als unzulässige Substitution des Gutachterwissens bezeichnet wer-

den, wie dies der Rekurrent tut (act. 2,  S. 7 f.). Dies auch deshalb, da die 

Sachverhaltsfeststellungen  der  Denkmalpflegekommission,  welche  sich 

auch  auf  das  Gutachten  stützen,  kaum  von  diesem  abweichen.  Jedoch 

zieht  die  Denkmalpflegekommission  und  dieser  folgend  die  Vorinstanz  ei-

nen  anderen  Schluss  daraus,  wobei  sich  das  Fazit  des  AfS-Gutachtens, 

dass es sich beim "Witiker Huus" um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 

Abs. 1 lit. c PBG handle, aus diesem ohnehin nicht zwingend und eindeutig 

schlüssig aufdrängt. So wird im Gutachten festgehalten, dass "mit den Ver-

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Seite 9 

 
 
änderungen  anlässlich  der  Sanierung  in  den  1980er-Jahren  […]  die 

Schutzwürdigkeit des Gebäudes, würde man diese allein an der gegenwär-

tig sichtbaren Bausubstanz festmachen, nicht mehr eindeutig gegeben" ist. 

Die Denkmalpflegekommission hat das "Witiker Huus" im Vorgang zu ihrer 

Sitzung vom 3. September 2018, an welcher sie zum Schluss kam, dass es 

sich bei diesem nicht um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c 

PBG handle, selber in Augenschein genommen. Sie stützte ihr abweichen-

des Fazit also einerseits auf das Gutachten des AfS wie auch auf die Ein-

drücke der eigenen Experten anlässlich des lokalen Augenscheins. 

Festzuhalten  bleibt  zudem,  dass  die  Auskunft,  welche  die  Denkmalpflege-

kommission  der  Vorinstanz  bezüglich  der  Schutzwürdigkeit  des  "Witiker 

Huus" erteilt  hat,  formal  als  Amtsbericht  zu qualifizieren ist  (Kaspar  Plüss, 

in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 Rz. 60 ff.), inhalt-

lich  jedoch  aufgrund  der  besonderen  Fachkompetenz  der  Denkmalschutz-

kommission  einem  eigentlichen  Gutachten  gleichkommt  und  in  der  Ent-

scheidfindung  der  Vorinstanz  grosses  Gewicht  hat  (Dominik  Bachmann, 

Denkmalgutachten,  in:  PBG  aktuell,  3/2017,  S.  16;  VB.2005.00009  vom 

4. Mai  2005,  E.  2.1.;  VB.2008.00404  vom  10.  Dezember  2008,  E. 3.1.2.). 

Insofern standen der Vorinstanz zwei etwa gleichwertige Würdigungen der 

denkmalwissenschaftlichen Feststellungen gegenüber.  

Wie  bereits  festgehalten,  liegt  es  in  der  Kompetenz  der  Vorinstanz,  die 

Sachverhaltsfeststellungen der Fachleute frei zu würdigen und zu entschei-

den, ob das "Witiker Huus" unter Schutz zu stellen ist (§ 7 Abs. 4 VRG). 

Zusammenfassend  kann  damit  festgehalten  werden,  dass  allein  durch  die 

Tatsache, dass die Vorinstanz, indem sie nicht dem Antrag des AfS in des-
sen Bericht, sondern jenem der Denkmalschutzkommission gefolgt ist, kein 

Gutachterwissen substituiert hat. 

Es  muss  daher  im  Folgenden  geprüft  werden,  ob  der  Entscheid  der  Vo-

rinstanz,  dass  es  sich  beim  "Witiker  Huus"  nicht  um  ein  Schutzobjekt  im 

Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  handle  und  dieses  daher  nicht  unter 

Schutz  zu  stellen  sei,  auf  einer  nachvollziehbaren,  auf  wissenschaftlichen 

und sachlichen Kriterien beruhenden Gesamtbeurteilung basiert. 

R1S.2019.05018 

Seite 10 

 
 
6.1.1. 

Im  Einzelnen  moniert  der  Rekurrent  bezüglich  der  Bewertung  des  Eigen-

werts  des  "Witiker  Huus"  durch  die  Vorinstanz,  dass  das  Gutachten  des 

AfS  widerspruchsfrei  sei  und  den  Sachverhalt  vollständig  wiedergebe,  die 

Vorinstanz  jedoch  versuche,  sich  den  daraus  ergebenden  Schlüssen  zu 

entziehen.  Wenn  die  Denkmalpflegekommission  und  die  Vorinstanz  sich 

vor allem darauf beriefen, dass das äusserliche Erscheinungsbild des "Witi-

ker  Huus"  durch  die  Umbauten  zu  Beginn  der  1980er-Jahre  stark  gelitten 

habe, würden diese konsequent ignorieren, dass gemäss Gutachten die al-

te Bausubstanz darunter weitgehend erhalten sei. Der von den Rekursgeg-

nern  bedauerte  Abbruch  der  Scheune  im  Jahr  1979  sei  in  rein  denkmal-

pflegerischer  Hinsicht  weniger  gravierend  als  bei  anderen  Vielzweckbau-

ernhäusern  mit  der  charakteristischen  Trilogie  von  Wohnhaus,  Tenn  und 

Stall.  Das  "Witiker  Huus"  sei  nämlich,  wie  im  Gutachten  auf  den  Seiten  9 

und 11 ausgeführt werde, schon immer ein Wohnhaus mit teilweiser öffent-

licher  Nutzung  gewesen,  das  mehr  zufällig  an  eine  bereits  vorhandene 

Scheune angebaut worden sei. Daher habe auch von Anfang an das sonst 

für  Vielzweckbauernhäuser  charakteristische  einheitliche  Dach  gefehlt.  In-

sofern  komme  dem  Verlust  der  Scheune  nicht  dieselbe  Bedeutung  zu  wie 

bei "echten" Bauernhäusern. Überhaupt sei an Aussenhülle und Konstruk-

tion nichts verändert worden. Dass etwa die Ziegel erneuert worden seien, 

gehöre  zum  normalen  Vorgang,  da  diese  zur  äusseren  Verschleissschicht 

gehörten. Es wäre  denn auch  nicht  schwierig,  das Haus wieder  mit  Biber-

schwanzziegeln einzudecken. Es stimme auch nicht, dass dem repräsenta-

tiven  Eingang  durch  die  Anhebung  des  Strassenniveaus  die  Wirkung  ge-

nommen worden sei. Der Zeugenwert sei, auch wenn der Treppe zum Ein-

gang heute 22 cm fehlten, nicht eingeschränkt. Eine Anhebung des Stras-

senniveaus sei beim Bau von Hauptstrassen ein vielerorts vorkommendes 

Phänomen,  welches  bewirke,  dass  etwa  Kellerfenster  historischer  Bauten 
plötzlich  nur  noch  auf  Bodenniveau  lägen.  Zudem  stellte  der  Rekurrent 

nach erfolgtem Augenschein mit Eingabe vom 11. Juli 2019 (act. 22 - 23.2) 

fest,  dass  das  Strassenniveau  der  Witikonerstrasse  gegenwärtig  offenbar 

wieder  tiefergelegt  werde.  Es  bestehe  damit  die  Gelegenheit,  den  diesbe-

züglich ursprünglichen Zustand des "Witiker Huus" wiederherzustellen. 

Insgesamt  mache  es  den  Anschein,  als  würden  die  Rekursgegner  das 

"Witiker Huus" mit den 1983 vorgenommenen sanften Umbaumassnahmen 

systematisch schlechtreden. Dabei hätten dieselben Amtsstellen die in den 

R1S.2019.05018 

Seite 11 

 
 
Jahren 1979 bis 1983 vorgenommenen Veränderungen bewilligt bzw. habe 

die Rechtsvorgängerin der Mitbeteiligten diese gar veranlasst.  

6.1.2. 

Die  Vorinstanz  betont,  es  sei  reine  Spekulation,  dass,  wie  der  Rekurrent 

behaupte,  das  Wohnhaus  nur  zufällig  an  die  Scheune  angebaut  worden 

sei. Der Bauherr sei immerhin in erster Linie Landwirt gewesen. Zudem hät-

ten Wohnhaus und Ökonomieteil eindeutig aufeinander Bezug genommen, 

indem  sie  die  gleiche  Firsthöhe  und  Dachneigung  besessen  hätten.  Auch 

typologisch  bestehe  das Bauernhaus  nicht  aus einem  zufälligen  baulichen 

Gefüge,  sondern  entspreche  exakt  dem  damals  weit  verbreiteten  Mitter-

tennbauernhaus mit Wohnteil, Scheune, Stall und Schopf. Der Abbruch der 

Scheune  habe  die  ortsbauliche  Wirkung  und  die  typologische  Bedeutung 

des Bauernhauses stark beeinträchtigt und sei durchaus ein Argument ge-

gen eine Unterschutzstellung (act. 11, S. 4). 

Die Mitbeteiligte hält zudem fest, dass beim Wohnhaus mit der Renovation 

viel  originale  Bausubstanz  zerstört  und  durch  neuzeitliche  Materialien  er-

setzt  worden sei. Es sei bereits  zum  Zeitpunkt  der  Renovation in  Betracht 

gezogen  worden,  das Gebäude  abzureissen.  Letztlich seien Grundrissver-

änderungen  vorgenommen,  die  Decken  neu  verputzt,  die  Holzwände  der 

Dachkammern sowie die Trennwand zwischen Stube und Nebenstube ent-

fernt  und  ein  Grossteil  der  ursprünglichen  Bodenbeläge  komplett  ersetzt 

worden.  Die  grössten  Eingriffe  hätten  aber  das  äussere  Erscheinungsbild 

betroffen. So sei das Dach anstelle von Biberschwanzziegeln neu mit Falz-

ziegeln  gedeckt  und  die  Fenster  seien  komplett  ersetzt  worden.  Die  opti-

sche  Erscheinung  unterscheide  sich  daher  kaum  noch  von  den  direkt  an-

grenzenden, in den 1980er-Jahren erstellten Gebäuden (act. 7, S. 8).  

Die Vorinstanz bestreitet ausserdem, dass sie sich, wie dies der Rekurrent 

vorbringt  (act. 2,  S.  9),  bezüglich  des  Abbruchs  der  Scheune  im  Sinne  ei-

nes  venire  contra  factum  proprium  verhalten  habe.  Es  gehe  aus  diversen 

Unterlagen hervor, dass es zu jener Zeit um ein Aushandeln von Kompro-

missen  zwischen  verschiedenen  öffentlichen  Interessen  gegangen  sei, 

nämlich  dem  Ausbau  der  Witikonerstrasse  einerseits  und  dem  Erhalt  des 

Dorfkerns,  dessen  Häuser  mehrheitlich  die  Baulinie  überstellten,  anderer-

seits. Auch die Denkmalpflege  und der Quartierverein seien damals in die 

Erarbeitung  des  Kompromisses  involviert  gewesen.  Die  Denkmalpflege 

R1S.2019.05018 

Seite 12 

 
 
messe  dem  Substanzschutz  im  Übrigen  heute  eine  ungleich  grössere  Be-

deutung  zu,  als  dies  in  den  1970er-  und  1980er-Jahren  noch  der  Fall  ge-

wesen  sei.  Es  sei  deshalb  durchaus  legitim  und  verständlich,  wenn  die 

Denkmalpflegekommission  bei  ihrer  Einschätzung  dem  Aspekt  des  Sub-

stanzschutzes beim Gebäude an der Witikonerstrasse 405, wo kein einheit-

liches  Ortsbild  mehr  vorhanden  sei,  eine  grössere  Bedeutung  als  früher 

beimesse  und  das  Gebäude  unter  diesem  Aspekt  neu  beurteile  (act. 11, 

S. 9 f.). 

Bezüglich  der  vom  Rekurrenten  vorgeschlagenen  Absenkung  des  Stras-

senniveaus  im  Rahmen  der  aktuellen  Sanierungsarbeiten  an  der  Witiko-

nerstrasse  betonen  Vorinstanz  wie  Mitbeteiligte  in  ihren  Stellungnahmen 

vom  16.  bzw.  19.  August  2019,  dass  die  vollständige  Absenkung  des  Ni-

veaus auf den Zustand vor 1980 sehr aufwändig und die übrigen Baumass-

nahmen  damit  nicht  aufgehoben  wären.  Auch  die  Wiederherstellung  des 

Strassenniveaus von vor 1980 sei nicht tauglich, die Schutzwürdigkeit des 

"Witiker Huus" wiederherzustellen (act. 27 und 28). 

6.1.3. 

Wenn  der  Rekurrent  der  Vorinstanz  vorwirft,  diese  entziehe  sich  den 

Schlüssen des Gutachtens des AfS, lässt er ausser Betracht, dass die Vo-

rinstanz  die  darin  enthaltenen  denkmalwissenschaftlichen  Sachverhalts-

feststellungen nicht bezweifelt, sondern allein in deren Würdigung der dem 

Gutachten  gleichwertigen  Meinung  der  Denkmalpflegekommission  folgt 

(E. 5.2). 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-
künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass  ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sol-

len,  namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstat-

tungsmässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h. 

R1S.2019.05018 

Seite 13 

 
 
die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-

che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-

schaft  noch  nicht  ausreichend.  Zudem  lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen,  hier  nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein 

wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 

Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen  kaum  als  "Epochen"  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 

verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

Die  anlässlich  des  lokalen  Augenscheintermins  des  Baurekursgerichts  ge-

wonnenen  Eindrücke  lassen  den  von  der  Vorinstanz  vertretenen  Schluss 

bezüglich  des  Eigenwerts  des  "Witiker  Huus"  nachvollziehbar  erscheinen. 

So ist tatsächlich nur noch wenig originale Substanz erkennbar vorhanden, 

indem  etwa  in  der  Aussenansicht  von  der  Fassade  über  das  Dach  bis  zu 

den Fenstern keine originale Substanz mehr sichtbar und das Haus allen-

falls noch anhand des Eingangs als historisch erkennbar ist. Ansonsten fällt 

das Gebäude dem Betrachter von aussen kaum als historisch auf. Vielmehr 

ergibt  sich  der  Eindruck  eines  in  der  zweiten  Hälfte  des  20. Jahrhunderts 

entstandenen  Baus  mit  angebauter,  eigensinnig  gestalteter  Ladenzeile. 
Neben  der  sichtbaren  historischen  Substanz  fehlt  dem  Gebäude  in  der 

Aussenansicht  auch  die  dazugehörige  Scheune,  welche  durch  die  Laden-

zeile ersetzt wurde (Augenscheinfotos 1-9 und 17). Die Behauptung, dass 

das  Wohnhaus  lediglich  zufällig  an  das  bereits  vorhandene  Ökonomiege-

bäude  angebaut  worden  sein  soll,  kann  der  Rekurrent  nicht  überzeugend 

substantiieren. 

Im  Innern  ist  zwar  mit  dem  Kachelofen,  dem  Dachstuhl,  der  Stud  und  der 

teilweise  vorhandenen  Vertäferung  noch  partiell  historische  Substanz  er-

R1S.2019.05018 

Seite 14 

 
 
kennbar, doch sind auch die Veränderungen im Innern sehr weitgehend. So 

wurde  im  Erdgeschoss  eine  moderne  Küche  eingebaut,  die  Fenster  sind 

ebenfalls modern und es ist keine historische Decke mehr erkennbar. Auch 

sind die Böden kaum mehr original vorhanden. Beim Rundgang durch das 

Haus stellt sich der Eindruck eines historischen Gebäudes höchstens parti-

ell  ein;  etwa  bei  Betrachtung  des  Kachelofens,  der  Vertäfelung  im  Sit-

zungszimmer im 1. Obergeschoss oder der Tragstruktur im Dachstock. Im 

Übrigen  herrschen  auch  im  Innern  mehrheitlich  modernere  und  nüchterne 

Oberflächen  vor  (Augenscheinfotos  18-31).  Das  "Witiker  Huus"  vermag 

aufgrund seiner heutigen Beschaffenheit weder bei innerer noch bei äusse-

rer Betrachtung die Epoche seiner Erbauung bzw. seines Bauherrn beson-

ders aussagekräftig und qualitätsvoll zu dokumentieren. 

Zusammenfassend  kann  daher  festgehalten  werden,  dass  die  Vorinstanz 

dem  Gebäude  mit  nachvollziehbarer  Begründung  keine  wichtige  Zeugen-

qualität attestiert hat. Zu prüfen bleibt, ob sich aus ortsbaulicher Sicht eine 

Schutzmassnahme aufdrängt. 

6.2.1. 

Bezüglich der Landschafts- bzw. siedlungsprägenden Wirkung  (Situations-

wert)  bringt  der  Rekurrent  vor,  dass  die  Vorinstanz  diesen  im  Falle  des 

"Witiker  Huus"  verkenne.  Die  Vorinstanz  relativiere  den  Situationswert,  in-

dem  sie  darauf  verweise,  dass  das  kürzlich  aus  dem  Inventar  entlassene 

und  sich  auf  der  gegenüberliegenden  Strassenseite  befindliche  Gebäude 

Witikonerstrasse 400 demnächst verschwinden werde. Zudem verweise die 

Vorinstanz  darauf,  dass  der  Neubau  der  Mitbeteiligten  gemäss  § 238 

Abs. 2  PBG  auf  die  noch  verbleibenden  Flarzhäuser  angemessen  Rück-

sicht  zu  nehmen  habe.  Eine  Neubebauung  der  Parzelle  Witikonerstras-

se 400  würde  nach  der  Meinung  des  Rekurrenten  das  "Witiker  Huus"  je-
doch  kaum  zusätzlich  beeinträchtigen,  da  das  Gebäude  Witikonerstras-

se 400 derart entstellt worden sei, dass es kaum mehr als historisches Ge-

bäude  wahrnehmbar  sei.  Viel  prägender  sei,  dass  durch  eine  Arealüber-

bauung, unabhängig von deren architektonischer und städtebaulicher Qua-

lität,  die  bestehende  Kleinkörnigkeit  und  die  Massstäblichkeit  im  ISOS-

Perimeter gesprengt würde (act. 2, S. 8 ff.). 

R1S.2019.05018 

Seite 15 

 
 
6.2.2. 

Die  Vorinstanz  bekräftigt  hingegen,  dass  mit  dem  Abbruch  des  Objekts 

Witikonerstrasse 400  kein  formverwandtes  Gegenüber  und  damit  an  der 

Kreuzung  keine  Ensemblewirkung  ländlicher  Bauten  mehr  vorhanden  sein 

werde.  Mit der  Inventarentlassung  des Objekts  Witikonerstrasse  400 habe 

sich die Frage des Ortsbildschutzes an dieser Stelle stark relativiert. Mit ei-

nem Abbruch des "Witiker Huus" sei hingegen die Möglichkeit gegeben, für 

die Kreuzung eine überzeugende städtebauliche Lösung zu finden. Zudem 

könne, wie Variante 1 der Machbarkeitsstudie zeige, bezüglich der Gebäu-

dehöhe  besser  auf  die  benachbarten  Flarzhäuser  Rücksicht  genommen 

werden. Der Erhalt des "Witiker Huus" würde hingegen unweigerlich zu ei-

nem  deutlichen  Massstabssprung  zwischen  zweigeschossiger  historischer 

und fünf- bis sechsgeschossiger neuer Bebauung führen.  

Die Vorinstanz hält zudem fest, dass eine besondere Stellung und Lage ei-

ner Baute für sich alleine grundsätzlich noch keinen Situationswert begrün-

de.  Vielmehr  müsse  die  zu  schützende  Baute  auch  von  ihrer  besonderen 

Gestaltung  und  Erscheinung  her  sowie  hinsichtlich  der  vorhandenen  Bau-

substanz zur prägenden Wirkung beitragen. An dieser Voraussetzung fehle 

es dem "Witiker Huus" jedenfalls seit dem Abbruch der Scheune. Der Re-

kurrent  begründe  die  für  einen  Situationswert  im  Sinne  von  § 203  Abs. 1 

lit. c  PBG  notwendige  wesentliche  Mitprägung  der  Landschaft  oder  Sied-

lung  denn  auch  nicht.  Auch  stelle  das  Gutachten  keinen  solchen  Situati-

onswert  fest  (act. 11,  S. 8).  Dieser  Meinung  ist  auch  die  Mitbeteiligte  und 

hält fest, dass keinerlei Bezug zwischen dem "Witiker Huus" und den davon 

weit entfernten Flarzhäusern bestehe. Vielmehr befinde sich das Gebäude 

an  einer  Kreuzung,  die  zukünftig  eindeutig  den  Charakter  einer  typischen 

Zentrumsüberbauung  aufweisen  werde,  in  der  ein  ländlicher  Dorfkern  in 

keiner Weise mehr zu erkennen sei (act. 7, S. 8). 

6.2.3. 

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder  Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  bezweckt  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG 

anders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher  Epochen,  sondern  die  Erhaltung  qualifizierter  Landschafts- 

und  Siedlungsbilder.  In  der  Praxis  wird  hierbei  oftmals  auch  vom  Situati-

onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-

zungen  für  eine  Unterschutzstellung  –  Zeugeneigenschaft  oder  prägende 

R1S.2019.05018 

Seite 16 

 
 
Wirkung  –  alternativ  aufzählt,  lässt  sich  auch  allein  schon  mit  letzterer  die 

Anordnung  von  Schutzmassnahmen  an  Gebäuden  oder  Gebäudegruppen 

begründen.  Allerdings  rechtfertigt  nicht  jede  Optimierung  von  Siedlungs- 

oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-

tiv  prägende  Wirkung  muss  vielmehr  objektiv  ausgewiesen  und  begründet 

sein. 

Als  "Ensemble"  im  Sinne  des  Natur-  und  Heimatschutzes  bezeichnet  man 

eine  Gruppe  von  Gebäuden  und  Aussenräumen,  die  im  Zusammenhang 

eine  besondere  städtebauliche  Qualität  haben  und  als  Gruppe  wahrge-

nommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch 

die  einzelnen  Elemente  und  ihr  räumliches  Zusammenspiel.  Entscheidend 

ist,  dass die Gesamtanlage  mit  ihrer  besonderen  geschichtlichen,  kulturel-

len oder ästhetischen Bedeutung den Charakter und die Identität eines Orts 

massgeblich  bestimmt  und  diesem  eine  besondere  Wertigkeit  gibt 

(VB.2010.00472 vom 26. Januar 2011, E. 6.2). 

Dass  das  "Witiker  Huus"  weder  mit  den  umliegenden  Gebäuden  noch  mit 

den  nahen  Flarzhäusern  ein  Ensemble  im  Sinn  des  Natur-  und  Heimat-

schutzes bildet, zeigte sich auch anlässlich des Lokaltermins. So handelt es 

sich  bei  den  übrigen  Häusern  an  der  Kreuzung  Witikoner-/Loorenstrasse, 

abgesehen  vom  abzureissenden  an  der  Witikonerstrasse  400,  um  moder-

nere Gebäude aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Dies wird sich 

mit den Neubauten auf dem Areal der Mitbeteiligten und dem zu erstellen-

den Ersatzneubau an der Witikonerstrasse 400 noch akzentuieren. Die üb-

rigen ländlichen Bauten in der Umgebung sind vom "Witiker Huus" zu weit 

entfernt, um mit diesem ein ortsbildprägendes Ensemble zu bilden (Augen-

scheinfotos 5-15; act. 4.3, S. 4 und 6).  

Einen besonderen Situationswert im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG be-

sitzt  ein  Gebäude  grundsätzlich  nicht  allein  aufgrund  seiner  besonderen 

Stellung und Lage im Ortsbild. Die zu schützende Baute muss auch von ih-

rer  besonderen  Gestaltung  und  Erscheinung  her  (Fassaden,  Fenster, 

Dachflächen  usw.)  sowie  hinsichtlich  der  vorhandenen  Bausubstanz  zur 

prägenden  Wirkung  beitragen  (VB.2017.00159  vom  5.  Oktober  2017, 

E. 8.2;  VB.2009.00608  vom  4. Mai 2011,  E.  4.8).  Beim  "Witiker  Huus"  ist 

dies nicht der Fall. Auch nicht, wenn bezüglich der prägenden Wirkung kei-

ne übermässigen Ansprüche an die Voraussetzung der besonderen Gestal-

R1S.2019.05018 

Seite 17 

 
 
tung und Erscheinung der äusseren Teile wie auch der vorhandenen Bau-

substanz gestellt werden dürfen, da ansonsten lediglich Bauten, denen oh-

nehin  schon  ein  Eigenwert  attestiert  wurde,  unter  Schutz  gestellt  werden 

könnten. 

Wie  anlässlich  des  Lokaltermins  ersichtlich  und  bereits  bezüglich  des  Ei-

genwerts  ausgeführt  (Erw. 6.1.3.),  steht  das  "Witiker  Huus"  zwar  an  einer 

prominenten Lage, trägt in seiner heutigen Gestaltung und Erscheinung an 

diesem  Standort  jedoch  nicht  zu  einer  prägenden  Wirkung  im  Sinne  des 

Natur-  und  Heimatschutzes  bei.  In  der  äusseren Gestaltung  tritt  das "Witi-

ker  Huus" von  der  Fassade über  die Fenster  bis  zum  Dach  nicht  mehr im 

Original in Erscheinung, wobei der die äussere Erscheinung stark prägende 

Ökonomieteil  gänzlich  fehlt.  Es  bildet  auch  nicht  Teil  eines  Ensembles, 

sondern  steht  lediglich  an  einem  exponierten  Standort  an  der  Witiko-

nerstrasse.  Die Vorinstanz  hat  dem  "Witiker  Huus" daher  zu Recht  keinen 

besonderen Situationswert im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG attestiert.  

Zusammenfassend  kann  damit  festgehalten  werden,  dass  die  Vorinstanz 

dem  "Witiker  Huus"  mit  nachvollziehbarer  und  vollständiger  Begründung 

weder  eine  wichtige  Zeugenqualität  (Eigenwert)  noch  eine  landschafts- 

bzw. siedlungsprägende Wirkung (Situationswert) attestiert hat. Zu diesem 

Schluss  kam  die  Vorinstanz  nicht  etwa  in  Missachtung  des  Gutachterwis-

sens,  sondern  in  Abwägung  der  durch  das  Gutachten  des  AfS  und  die 

Feststellungen  der  Denkmalpflegekommission  gewonnenen  denkmalwis-

senschaftlichen Sachverhaltserkenntnisse. 

6.3.1. 

Der  Rekurrent  bemängelt  zudem,  dass  sich  die  Vorinstanz  nicht  mit  der 

Tatsache auseinandergesetzt habe, dass das "Witiker Huus" als Einzelob-
jekt mit der höchstmöglichen Einstufung (Erhaltungsziel A) im ISOS figurie-

re.  Das  ISOS  sei  zwar  nur  bei  Bundesaufgaben  direkt  anwendbar,  doch 

müssten Kantone und Gemeinden nach der Rechtsprechung des Bundes-

gerichts die Vorgaben des ISOS bei Einzonungen, Richt- und Nutzungsplä-

nen sowie Gestaltungsplänen adäquat berücksichtigen und umsetzen. Vor-

liegend  gehe  es  genau  um  einen  Entscheid,  der  letztlich  die  planerischen 

Voraussetzungen  im  Hinblick  auf  eine  Arealüberbauung  optimieren  solle. 

Trotzdem habe keine vertiefte Auseinandersetzung mit der Einstufung des 

"Witiker Huus" im ISOS stattgefunden (act. 2, S. 10 f.). 

R1S.2019.05018 

Seite 18 

 
 
6.3.2. 

Die Vorinstanz betont hingegen, dass die Aufnahme des "Witiker Huus" ins 

ISOS lediglich bedeute, dass es als grundsätzlich schutzfähig gelte. Da das 

"Witiker Huus" jedoch als Einzelobjekt weder als wichtiger Zeuge noch als 

ein  Objekt  mit  besonderem  Situationswert  einzustufen  sei,  könne  der  Auf-

nahme  ins  ISOS  keine  gegenteilige  Bedeutung  mehr  zukommen  (act. 11, 

S. 6).  Der  durch  die  Aufnahme  ins  Bundesinventar  erhaltene  Schutz  gilt 

gemäss  Mitbeteiligter  auch  nur  bei  der  Erfüllung  von  Bundesaufgaben  in 

unmittelbarer  Weise.  Sei  dies  nicht  der  Fall,  träfen  Kanton  und  Gemeinde 

lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung, wobei im Einzelfall eine Interes-

senabwägung  im  Lichte  der  Heimatschutzanliegen  zu  erfolgen  habe.  Eine 

solche  Interessenabwägung  sei  im  vorliegenden  Einzelfall  erfolgt  (act. 7, 

S. 6). 

6.3.3. 

Mit  der  Aufnahme  des  "Witiker  Huus"  ins  ISOS  darf  gemäss  Art.  6  Abs. 2 

des Natur- und Heimatschutzgesetzes (NHG) ein Abweichen von der unge-

schmälerten Erhaltung im Sinne des Inventars bei der Erfüllung einer Bun-

desaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- 

oder  höherwertige  Interessen  von  ebenfalls  nationaler  Bedeutung  entge-

genstehen.  Voraussetzung  ist  also,  dass  "Bundesaufgaben"  im  Sinne  von 

Art. 2 NHG erfüllt werden, wobei solche Aufgaben auch den Kantonen ob-

liegen können und in Art. 2 NHG in nicht abschliessender Weise aufgezählt 

werden. Beim Vorliegen bloss kantonaler oder kommunaler Aufgaben ver-

sagt das bundesrechtliche Schutzdispositiv hingegen, wobei dies selbst für 

den  Fall  gilt,  dass  Objekte  von  nationaler  Bedeutung  betroffen  sind.  Eine 

Relativierung erfährt diese Tatsache, dass Schutzobjekte mit der Aufnahme 

in  ein  Bundesinventar  nach  Art. 5  NHG  Eingang  in  die  Raumplanung  fin-

den,  weshalb  gemäss  Bundesgericht  eine  mittelbare  Schutzwirkung  der 
Bundesinventare  bei  der  Erfüllung  raumrelevanter  Aufgaben  der  Kantone 

und  Gemeinden  erfolgt.  Dies  aber  nur  insofern,  als  Bundesinventare  wie 

das ISOS ihrer Natur nach Sachplänen und Konzepten gleichkommen. Im 

Rahmen  der  allgemeinen  Planungspflicht  der  Kantone  (Art. 2  des  Raum-

planungsgesetzes  [RPG])  legen  diese  die  Planungsgrundlagen  in  ihrer 

Richtplanung  im  Allgemeinen  fest  (Art. 6  RPG)  und  berücksichtigen  die 

Bundesinventare  als  besondere  Form  von  Sachplänen  und  Konzepten  im 

Speziellen  (Art. 6  Abs. 4  RPG;  BGE  135  II  209  vom  1.  April  2009,  E.  2.1; 

zum  Ganzen:  Pierre  Tschannen/Fabian  Mösching,  Nationale  Bedeutung 

R1S.2019.05018 

Seite 19 

 
 
von  Aufgaben-  und  Eingriffsinteressen  im  Sinne  von  Art.  6  Abs.  2  NHG, 

Gutachten im Auftrag des Bundesamtes für Umwelt, Bern 2012, S. 9 ff.). 

Vorliegend  wurden  in  Bezug  auf  das  fragliche  Einzelobjekt  "Witiker  Huus" 

durch  die  Vorinstanz  weder  Bundes-  noch  raumplanerische  Aufgaben 

wahrgenommen.  Die  Vorinstanz  unterliegt  bei  der  Bewertung  des  "Witiker 

Huus"  als  Schutzobjekt  im  Sinne  von  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG  bzw.  beim 

Entscheid,  dieses  nicht  unter  Schutz  zu  stellen,  nicht  der  in  Art.  6  Abs. 2 

NHG  für  die  Erfüllung  einer  Bundesaufgabe  statuierten  Pflicht  zur  unge-

schmälerten  Erhaltung  im  Sinne  des  ISOS.  Im  Übrigen  hat  die  Vorinstanz 

die  relevanten  heimatschutzrechtlichen  Sachverhaltsfeststellungen  der  Ex-

perten  in  ihre  Erwägungen  umfassend  einbezogen.  Der  Eintrag  im  ISOS 

verpflichtete die Vorinstanz daher nicht mehr als der Eintrag im kommuna-

len  Inventar,  sich  mit  der  Vermutung  der  Schutzwürdigkeit  des  darin  ver-

zeichneten Objekts auseinanderzusetzen. Dies ist geschehen. 

Zusammenfassend  ist  festzuhalten,  dass  der  Vorwurf  der  ungenügenden 

Auseinandersetzung  durch  die  Vorinstanz  mit  der  Tatsache,  dass  das 

"Witiker Huus" als Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A im ISOS figuriere, nicht 

verfängt. 

6.4.1. 

Schliesslich  hält  der  Rekurrent  fest,  dass  sich  die  Vorinstanz  nicht  auf  ein 

Auswahlermessen  bei  der  Anwendung  von  §  203  Abs. 1  lit. c  PBG  werde 

berufen können. Die Vorinstanz habe 1979 bereits den Abbruch der an das 

"Witiker  Huus"  angebauten  Scheune  bewilligt  und  der  Inventarentlassung 

des Hauses Witikonerstrasse 400 auf der gegenüberliegenden Strassensei-

te  zugestimmt.  Bei  verbleibenden  acht  historischen  Häusern  im  Unterdorf 

von Witikon bestehe kein Auswahlermessen mehr. Es befinde sich wohl auf 
dem  gesamten  Stadtgebiet  kein  weiteres  Objekt  in  den  historischen  Dorf-

kernen, das als Wohnhaus mit öffentlicher Nutzung konzipiert wurde. Beim 

"Witiker  Huus"  handle  es  sich  nämlich  nicht  um  ein  Bauernhaus,  sondern 

um ein Wohn- bzw. um das faktische Gemeindehaus. Klassizistische länd-

liche Bauten seien eher rar. In der Stadt Zürich seien kaum noch Vertreter 

dieser Stilepoche zu finden (act. 2, S. 11 f.). 

R1S.2019.05018 

Seite 20 

 
 
6.4.2. 

Dass  auf  dem  ganzen  Stadtgebiet  in  den  historischen  Dorfkernen  keine 

weiteren  Objekte  zu  finden  seien,  welche  als  Wohnhaus  mit  öffentlicher 

Nutzung  konzipiert  worden  seien,  trifft  gemäss  Vorinstanz  nicht  zu.  Es  sei 

zudem  die  Behauptung  zu  relativieren,  dass  es  sich  beim  "Witiker  Huus" 

faktisch  um  das  Witikoner  Gemeindehaus  gehandelt  habe,  da  mit  jedem 

neuen  Gemeindepräsidenten  auch  die  Lokalität  gewechselt  haben  dürfte. 

Auch  seien  in  Zürich  diverse  Vertreter  klassisch-ländlicher  Bauten  zu  fin-

den. So fänden sich allein im Unterdorf Witikon mit dem Wohnhaus an der 

Buchzelgstrasse  107  (erbaut  1830),  dem  ehemaligen  Schulhaus  Witiko-

nerstrasse 359 (erbaut 1876/77) und dem ehemaligen Bauernhaus Witiko-

nerstrasse  351/353  (erbaut  1850)  gleich  drei  weitere  Beispiele  dieser 

Stilepoche, die im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte 

von kommunaler Bedeutung vertreten seien. Auch auf dem übrigen Stadt-

gebiet  fänden  sich  diverse  weitere  Beispiele  aus  dem  Inventar  (act. 11, 

S. 7). 

6.4.3. 

Die Qualifikation eines Baudenkmals als Schutzobjekt im Sinne von § 203 

PBG  führt  nicht  zwingend  zum  Erlass  von  Schutzmassnahmen,  sondern 

nur, wenn die denkmalpflegerische Bedeutung und das öffentliche Interes-

se  an  der  Erhaltung  des  Schutzobjekts  im  Rahmen  der  vorzunehmenden 

Güterabwägung höher zu gewichten sind als entgegenstehende öffentliche 

und private Interessen (VB 92/0093 in RB 1992 Nr. 62). Beim Entscheid, ob 

ein  Objekt  unter  Schutz  gestellt  oder  aus  dem  Inventar  entlassen  werden 

soll, verfügen die Gemeinden über ein Auswahlermessen. Sie müssen un-

ter mehreren infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und dieje-

nigen  selektionieren,  welche  sie  in  Beachtung  aller  Umstände  als  für  die 

Unterschutzstellung  am  geeignetsten  halten  (VB  89/0080  in  RB  1989 
Nr. 67).  Im  Falle  eines  Verzichts  auf  die  Unterschutzstellung  eines  wichti-

gen  Zeugen  hat  die  Gemeinde  ihre  Denkmalpflegestrategie  unter  Verweis 

auf vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie 

unter  Verhältnismässigkeitsgesichtspunkten  unterschiedlich  weitreichende 

Schutzanordnungen (z.B. teilweise Unterschutzstellung, Ergänzungsbauten 

sowie allfällige Nutzungskonzepte) vertieft zu prüfen und schlussendlich die 

erforderliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller übrigen ein-

zelfallartigen Faktoren vorzunehmen (vgl. VB.2014.00603 vom 9. Juli 2015, 

E. 3.1).  

R1S.2019.05018 

Seite 21 

 
 
Dem  Umstand,  dass  den  Gemeinden  bei  der  Beurteilung  der  Schutzwür-

digkeit  sowie  bei  der  Auswahl  unter  mehreren  infrage  kommenden  Objek-

ten ein gewisser Ermessensspielraum zukommt, trägt das Baurekursgericht 

dadurch  Rechnung,  dass  es  sich  bei  der  Überprüfung  eines  vertretbaren 

denkmalpflegerischen Entscheides der Vorinstanz Zurückhaltung auferlegt. 

Lässt  sich  dieser  auf  vernünftige  Gründe  abstützen,  so  schreitet  die  Re-

kursinstanz  nicht  ein.  Im  Übrigen  kommt  dem  Baurekursgericht  bei  der 

Überprüfung  von  denkmalpflegerischen  Anordnungen  in  der  Regel  volle 

Kognition zu. 

Vorliegend  hat  die  Vorinstanz  bereits  überzeugend  und  nachvollziehbar 

dargelegt,  dass  es  sich  beim  "Witiker  Huus"  in  seinem  heutigen  Zustand 

nicht um einen wichtigen Zeugen handelt und das Gebäude auch kein "we-

sentlich  mitprägendes  Element"  im  Sinne  des  Natur-  und  Heimatschutzes 

für die Umgebung darstellt. Die Voraussetzungen, dass das "Witiker Huus" 

als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c gelten könnte, sind damit 

nicht  gegeben.  Entsprechend  erübrigt  sich  grundsätzlich  die  Ausübung  ei-

nes Auswahlermessens. 

6.5.1. 

Eine Nicht-Unterschutzstellung würde nach Meinung des Rekurrenten auch 

dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit widersprechen. Das öffentliche In-

teresse am Bestand des "Witiker Huus" überwiege das Interesse der Eigen-

tümerin an einer Profitoptimierung (act. 2, S. 11 f.). 

6.5.2. 

Wie die Vorinstanz zu Recht entschieden hat, handelt es sich beim "Witiker 

Huus" nicht um ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die 

Vorinstanz  verzichtete  deshalb  auf  die  Anordnung  von  Schutzmassnah-
men.  Damit  erübrigen  sich  richtigerweise  Erwägungen  zur  Verhältnismäs-

sigkeit. 

7.1. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. 

R1S.2019.05018 

Seite 22 

 
 
7.2. 

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  dem  Rekurrenten  aufzuerle-

gen (§ 13 VRG). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; 

§ 3  Abs.  3  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der 

Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Plüss, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 

7.3. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  o-

der  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung  der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Entschädigungspflichtig können sämtliche Verfahrensbeteiligten mit Partei-

stellung sein, nicht aber Involvierte ohne Parteistellung (Plüss, § 17 Rz. 20). 

Dasselbe muss für die Entschädigungsberechtigung gelten. 

Der Begriff des Mitbeteiligten ist im öffentlichen Recht des Kantons Zürich 
nicht definiert. In der Praxis wird damit Verschiedenes bezeichnet. Die Be-

zeichnung  kann  auch  auf  Personen  angewandt  werden,  denen  Parteistel-

lung  zusteht  (Martin  Bertschi,  in:  Kommentar  VRG,  Vorbemerkungen  zu 

§§ 21 und 21a, Rz. 21 ff.)  

Damit  können  auch  Mitbeteiligte  entschädigungsberechtigt  und  entschädi-

gungspflichtig  werden.  Zwar  entfällt  gemäss  der  Praxis  des  Baurekursge-

richts  bei  erfolgreichen  Anfechtungen  von  Schutzentscheiden  durch  Ver-

bände  (oder  durch  Private)  aus  Gründen  des  ausnahmsweise  geltenden 

R1S.2019.05018 

Seite 23 

 
 
Verursacherprinzips  eine  Kosten-  und  Entschädigungspflicht  der  mitbetei-

ligten Grundeigentümerschaft in aller Regel, weil die Eigentümerschaft auf 

den  diesfalls  als  rechtsfehlerhaft  ausgewiesenen  Entscheid  der  Gemeinde 

keinen  Einfluss  hatte  (die  Dinge  liegen  anders  als  beim  erfolgreichen 

Nachbarrekurs  gegen  die  Bewilligung  einer  Baueingabe,  deren  Fehlerhaf-

tigkeit  der  Baugesuchsteller  zu  vertreten  hat).  Demgegenüber  ist  (in  Hei-

matschutzsachen)  im  Obsiegensfall  der  mitbeteiligten  Grundeigentümer-

schaft  zu  Lasten  des  unterliegenden  Verbandes  oder  Privaten  eine  Um-

triebsentschädigung  zuzusprechen,  wenn  die  übrigen  einschlägigen  Vo-

raussetzungen erfüllt sind; dies gemäss dem im Regelfall geltenden Unter-

liegerprinzip (Plüss, § 17 Rz. 19 ff.).  

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober  2003,  E.  3.1.).  Demnach  ist  vorliegend  der  mitbeteiligten 

Grundeigentümerschaft zu Lasten des Rekurrenten eine Umtriebsentschä-

digung  zuzusprechen.  Angemessen  erscheint  ein  Betrag  von 

total 

Fr. 2'000.--.  

Auch  die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädi-

gung. Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Des-

sen ungeachtet hatte die Behörde im Rechtsmittelverfahren keinen beson-

deren,  über  die  Bearbeitung  im  Bewilligungsverfahren  erheblich  hinausge-

henden  Zusatzaufwand  zu  treiben.  Die  Voraussetzungen  von  §  17  Abs.  2 

lit. a VRG sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung einer Um-

triebsentschädigung an die Vorinstanz abzusehen ist. 

Dem Rekurrenten steht bei diesem Verfahrensausgang von vornherein kei-

ne Umtriebsentschädigung zu. 

[…] 

R1S.2019.05018 

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