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**Case Identifier:** 6d7d9547-90b0-5520-ab60-9d02334ea071
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-17
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 17.02.2022 100 2020 34
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2020-34_2022-02-17.pdf

## Full Text

100.2020.34U
DAM/GEU/SPR

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 17. Februar 2022

Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichter Daum
Gerichtsschreiberin Geiser Keller

1. A.________, Verein
2. B.________
3. C.________
4. D.________
5. E.________
6. F.________
7. G.________
8. H.________
9. I.________
10. J.________
11. K.________
12. L.________
13. M.________ AG
14. N.________
15. O.________
16. P.________
17. Q.________
alle vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdeführende

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 2

gegen

Miteigentümergemeinschaft Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 1________, bestehend aus:
1. R.________
2. S.________
3. T.________

Erbengemeinschaft U.________, bestehend aus:
4. V.________
5. W.________
6. X.________
7. Y.________
8. Z.________
alle vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerschaft 1

Einwohnergemeinde Saanen
Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 3792 Saanen
Beschwerdegegnerin 2

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baubewilligung; Abbruch Einfamilienhaus und Neubau von zwei 
Einfamilienhäusern und einem Mehrfamilienhaus (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 20. Dezember 2019; RA Nr. 110/2018/43)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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Sachverhalt:

A.

Am 10. März 2017 (verbessert am 19.4.2017) stellten R.________, 
U.________, S.________ und T.________, alle beteiligt an der 
Miteigentümergemeinschaft Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 1________, bei der 
Einwohnergemeinde (EG) Saanen ein Baugesuch für den Abbruch des 
Einfamilienhauses Nr. 2________ und den Neubau von zwei 
Einfamilienhäusern mit Einstellhalle, Hallenbad und Nebenräumen im 
Untergeschoss (Häuser A und B) sowie für den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen (Haus C) auf ihrem Grundstück. 
Mit Ausnahme der vorgesehenen Zweitwohnung im Dachgeschoss von 
Haus C sollen die Wohnungen bzw. Einfamilienhäuser als Erstwohnungen 
genutzt werden. Die Parzelle Nr. 1________ liegt teils in der Wohnzone W3a 
und teils in der Landwirtschaftszone, wobei die Gebäude im Baugebiet 
erstellt werden sollen. Gegen das Vorhaben erhoben nebst weiteren der 
Verein A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, 
F.________, G.________, H.________, I.________, J.________, 
K.________, L.________, die M.________ AG, N.________, O.________, 
P.________ und Q.________ am 31. Mai 2017 gemeinsam Einsprache. Am 
16. Februar 2018 erteilte die EG Saanen die Baubewilligung und wies die 
Einsprachen ab (Gesamtentscheid). 

B.

Dagegen erhoben die genannten Einsprecherinnen und Einsprecher (vorne 
Bst. A) am 20. März 2018 Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energie-
direktion des Kantons Bern (BVE; heute: Bau- und Verkehrsdirektion [BVD]). 
Diese führte ein Beweisverfahren durch und entschied am 20. Dezember 
2019 Folgendes: 

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«1. Der Plan ‹Umgebung› 1:200, gestempelt vom Rechtsamt der BVE 
am 17. August 2018, wird als verbindlich erklärt.

Die Auflage in Ziffer VI/3 (Sichtbermen) des Gesamtentscheids der 
Gemeinde Saanen vom 16. Februar 2018 wird wie folgt angepasst: 

Die Sichtbermen sind gemäss dem am 8. August 2018 revidierten 
Plan ‹Sichtbermen› 1:500, gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 
17. August 2018, freizuhalten und deren Freihaltung auf der Parzelle 
Saanen Grundbuchblatt Nr. 3________ ist vor Baubeginn 
(Schnurgerüstabnahme) im Grundbuch dienstbarkeitlich 
sicherzustellen. 

Im Übrigen wird der Gesamtentscheid der Gemeinde Saanen vom 
16. Februar 2018 bestätigt und die Beschwerde abgewiesen. 

2. [Verfahrenskosten] 

3. [Parteikosten]»

C.

Gegen diesen Entscheid haben der Verein A.________ und Mitbeteiligte 
(vorne Bst. A) am 24. Januar 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und 
die Streitsache zur Vervollständigung des Sachverhalts und zu neuem 
Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei die 
Baubewilligung zu verweigern (Bauabschlag) und die Vorinstanz 
anzuweisen, die Verfahrens- und Parteikosten neu zu verlegen. 

Die Miteigentümerinnen und Miteigentümer der Parzelle Nr. 1________ 
(vorne Bst. A) – an der Stelle des verstorbenen U.________ führen 
V.________, W.________, X.________, Y.________ und Z.________ 
(Erbengemeinschaft) das Verfahren weiter – beantragen mit 
Beschwerdeantwort vom 3. März 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, 
soweit darauf einzutreten sei. Die EG Saanen verweist mit Stellungnahme 
vom 27. Februar 2020 auf die Baugesuchsakten, die Baubewilligung sowie 
ihre Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren. Mit Vernehmlassung vom 
6. Februar 2020 beantragt die BVD ebenfalls Beschwerdeabweisung. 

Der Instruktionsrichter hat mit Verfügungen vom 11. Februar und 10. Juni 
2021 bei den Miteigentümerinnen und Miteigentümern, der EG Saanen, 
beim Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern (AGR) und 
beim Tiefbauamt des Kantons Bern (TBA), Oberingenieurkreis I, ergänzende 

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Stellungnahmen und Amts- bzw. Fachberichte eingeholt. Die Parteien haben 
sich dazu geäussert und an ihren Begehren festgehalten. Der Verein 
A.________ und Mitbeteiligte (vorne Bst. A) haben mit ihren 
Schlussbemerkungen mitgeteilt, dass P.________ am … August 2021 
verstorben sei. Die EG Saanen und die BVD haben sich nicht mehr 
vernehmen lassen.

Erwägungen:

1. Eintreten und Kognition

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer am vorin-
stanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Ent-
scheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung hat (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 
i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Be-
schwerdebefugt ist sodann jede andere Person, Organisation oder Behörde, 
die durch Gesetz oder Dekret dazu ermächtigt ist (Art. 79 Abs. 2 VRPG). Das 
gilt unter anderem für private Organisationen, wenn sie eine juristische Per-
son sind und rein ideelle Zwecke verfolgen (Art. 35a Abs. 1 BauG). Sie kön-
nen Rügen erheben in Rechtsbereichen, die seit mindestens zehn Jahren 
Gegenstand ihres statutarischen Zwecks bilden (Art. 35c Abs. 3 BauG).

1.2 Der Beschwerdeführer 1 hat am vorinstanzlichen Verfahren teilge-
nommen. Er ist als Verein im Sinn von Art. 60 ff. des Schweizerischen Zivil-
gesetzbuches (ZGB; SR 210) eine juristische Person und verfolgt seit über 
zehn Jahren in den gleichen Rechtsbereichen rein ideelle Zwecke: Das Ge-
biet AA.________ in Gstaad soll im aktuellen Zustand erhalten werden; 
insbesondere wendet sich der Verein gegen Bauprojekte, welche das Gebiet 
und die Landschaft der AA.________ verunstalten oder zu einer zu 

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intensiven Entwicklung führen können (Art. 1 Abs. 1 und Art. 2 Abs. 1 der 
Statuts des Vereins «A.________» vom 29.9.2000, Akten BVD 5A pag. 19 
Beschwerdebeilage [BB] 2a). Damit nimmt er Anliegen der Bauge-
setzgebung im weitesten Sinn (inkl. Umweltschutzgesetzgebung) wahr, 
wozu namentlich auch die Raumplanung gehört (vgl. Zaugg/Ludwig, Kom-
mentar zum bernischen BauG, Band I, 5. Aufl. 2020, Art.35-35c N. 24 und 
24b letztes Lemma mit Hinweisen). Die gegenteiligen Vorbringen der Be-
schwerdegegnerschaft 1 (Beschwerdeantwort Rz. 10), die bereits vor der 
BVD Thema waren, ändern an der Beschwerdeberechtigung nichts. Auf die 
vorinstanzlichen Erwägungen kann verwiesen werden (angefochtener Ent-
scheid E. 1d). Der Beschwerdeführer 1 ist somit zur Beschwerde befugt 
(Art. 79 Abs. 2 i.V.m. Art. 35a Abs. 1 BauG).

1.3 Die Beschwerdeführenden 2-17 haben am vorinstanzlichen Verfah-
ren teilgenommen. Die Beschwerdeführenden 7, 9 und 16 (im Verfahren vor 
der BVD 9, 12 und 19) sind zudem aufgrund der Nähe ihrer Parzellen zum 
Baugrundstück als Nachbarn durch den angefochtenen Entscheid beson-
ders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung 
und Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG), was unbestritten ist (angefochtener 
Entscheid E. 1e; Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerschaft 1 
Rz. 11). Der Beschwerdeführer 16 ist allerdings am … August 2021 verstor-
ben (BB 23 [act. 26A]; vorne Bst. C). Der Rechtsvertreter hat zwar mitgeteilt, 
sein Mandant habe als Erbinnen und Erben die Ehefrau und die beiden Kin-
der hinterlassen (vgl. Eingaben vom 10.12.2021 und 28.12.2021, Vollmacht 
vom 26.11.2021, act. 32, 33 und 33A2). Laut Grundbuch ist ihnen das Ei-
gentum an der Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 4________ aber noch nicht 
übertragen worden. Ob sie Rechtsnachfolgerinnen und -nachfolger des 
Beschwerdeführers 16 sind, kann ebenso offenbleiben wie die 
Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführenden 2-6, 8, 10-15 und 17, deren 
Parzellen in einiger Distanz vom Baugrundstück liegen, machen die 
Beschwerdeführenden doch gemeinsam Rechte geltend (vgl. dazu Michel 
Daum bzw. Michael Pflüger, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum 
bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20a N. 40 bzw. Art. 79 N. 2 i.V.m. 
Art. 65 N. 3). 

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1.4 Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 
Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist mit den genannten Vor-
behalten (E. 1.3 hiervor) einzutreten.

1.5 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). Es auferlegt sich aller-
dings insoweit eine gewisse Zurückhaltung, als die Beurteilung von der Wür-
digung der örtlichen Verhältnisse abhängt oder besondere Sach- oder Fach-
kenntnisse erforderlich sind, über die es nicht gleichermassen verfügt wie die 
Verwaltungsbehörden mit ihren Fachleuten und -stellen (statt vieler 
BVR 2016 S. 507 E. 1.4; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 80 N. 38). 

2. Übersicht zum Verfahrensthema und Beweisanträge

2.1 Die Beschwerdeführenden setzen sich gegen das Bauprojekt auf der 
Parzelle Nr. 1________ zur Wehr, bestehend aus drei Gebäuden (Häuser 
A-C; vorne Bst. A). Im Einzelnen beanstanden sie, der Zonenplan der 
Gemeinde sei ungültig (E. 3), das Zweitwohnungsverbot werde umgangen 
(Rechtsmissbrauch; E. 4), die strassenmässige Erschliessung des 
Baugrundstücks sei mangelhaft (E. 5) und das Vorhaben widerspreche den 
Vorgaben des Ortsbild- und Landschaftsschutzes sowie des Naturschutzes 
(E. 6). Von Amtes wegen aufgegriffen hat das Verwaltungsgericht die Frage, 
ob die bestehende altrechtliche Wohnung (Haus C) im Rahmen der 
Zweitwohnungsgesetzgebung wiederaufgebaut werden darf (E. 7; zum 
Ergebnis E. 8, zur Kostenliquidation E. 9 und zur Rechtsmittelbelehrung 
E. 10).

2.2 Die Beschwerdeführenden machen Verfahrensmängel geltend (Ver-
letzung des Untersuchungsgrundsatzes und der Begründungspflicht; Be-
schwerde Ziff. 2). Sie stellen auch im oberinstanzlichen Verfahren zahlreiche 
Beweisanträge. Soweit das Verwaltungsgericht die Sache abschliessend be-
urteilen kann, ist der Sachverhalt indes genügend abgeklärt; weitere Beweis-
massnahmen sind nicht erforderlich (vgl. allgemein etwa BGE 144 II 427 
E. 3.1.3; BVR 2021 S. 441 E. 5.8; Michel Daum, a.a.O., Art. 18 N. 27 f.). Na-

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mentlich ist kein Augenschein nötig; der Beweisantrag, den die Beschwer-
deführenden im Zusammenhang mit mehreren Rügen stellen, wird abgewie-
sen. Im Übrigen ist auf die Ablehnung der Beweisanträge im jeweiligen Sach-
zusammenhang näher einzugehen.

3. Ungültigkeit des Zonenplans

3.1 Die Beschwerdeführenden rügen zusammenfassend, die Bauzonen 
in der Gemeinde seien überdimensioniert, da seit dem Inkrafttreten von 
Art. 75b der Bundesverfassung (BV; SR 101) keine Zweitwohnungen mehr 
gebaut werden dürften und das Gebot von Art. 15 Abs. 2 des Bundesgeset-
zes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; 
SR 700), wonach überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren sind, nicht 
umgesetzt worden sei. Die Gemeinde hätte ihren Zonenplan anpassen müs-
sen. Die Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung der Zonen-
ordnung seien erfüllt, weshalb die Baubewilligung (eventuell) zu verweigern 
sei (zum Ganzen Beschwerde Ziff. 3).

3.2 Der aktuelle Zonenplan der EG Saanen Nr. 4 Gstaad wurde am 
11. März 2011 erlassen (Ortsplanungsrevision 2005-2008, einsehbar unter: 
<www.saanen.ch>, Rubriken «Bauwesen/Raumplanung/Publikationen»). 
Nach ständiger Rechtsprechung ist die akzessorische (vorfrageweise) Über-
prüfung von Nutzungsplänen im Baubewilligungsverfahren nur ausnahms-
weise möglich. Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich die Verhältnisse 
seit Planerlass im Sinn von Art. 21 Abs. 2 RPG erheblich geändert haben, 
so dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse 
an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen 
der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt. Bei den geänder-
ten Verhältnissen fallen sowohl tatsächliche als auch rechtliche Umstände in 
Betracht, beispielsweise eine Gesetzesänderung (BGE 145 II 83 E. 5.1). 
Art. 21 Abs. 2 RPG sieht eine Überprüfung in zwei Schritten vor: In einem 
ersten Schritt wird geklärt, ob sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung 
erheblich geändert haben, so dass sich die Überprüfung des Plans rechtfer-
tigt; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (vgl. zum 

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Ganzen BGE 144 II 41 E. 5.1 [Pra 107/2018 Nr. 129]; zum zweistufigen 
Prüfprogramm auch BVR 2015 S. 234 E. 2.3).

3.3 An der Reduktion überdimensionierter Bauzonen besteht ein erhebli-
ches öffentliches Interesse, das dem Grundsatz der Planbeständigkeit und 
den Interessen der betroffenen Grundeigentümerschaft vorgehen kann. We-
der das Inkrafttreten von Art. 75b BV noch der Neuerungen auf Gesetzes-
stufe für das Festlegen von Bauzonen vom 15. Juni 2012 (Art. 15 RPG mit 
den Übergangsbestimmungen von Art. 38a RPG) stellen aber für sich allein 
eine erhebliche Änderung dar, die im Sinn des ersten Prüfschritts von Art. 21 
Abs. 2 RPG eine vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans rechtfer-
tigt. Es müssen vielmehr weitere Umstände dazukommen, die eine Rückzo-
nung der Bauparzelle als wahrscheinlich oder zumindest als eine ernstlich in 
Betracht fallende Option erscheinen lassen. Derartige Umstände können 
z.B. die periphere Lage der Bauparzelle, ihre ungenügende Erschliessung 
oder das Alter des Plans sein (ausführlich zum Ganzen BGE 144 II 41 E. 5.2 
und 5.3 [Pra 107/2018 Nr. 129] und darauf verweisend BGE 146 II 80 
[BGer 1C_161/2019 vom 23.1.2020] nicht publ. E. 3.4; ferner Aemisegger/
Kissling, Verkleinerung überdimensionierter Bauzonen – Ausgleich und Ent-
schädigung nach Art. 5 RPG, in ZBl 2021 S. 204 ff. [nachfolgend: Verkleine-
rung], S. 209 f.).

3.4 Die BVD hat ausgeführt, die Baulandreserven der Gemeinde seien 
nicht überdimensioniert, wie sich aus dem Berechnungsblatt «Ermittlung des 
tatsächlichen Baulandbedarfs Wohnen nach Massnahmenblatt A_01 des 
kantonalen Richtplans (RRB vom 2. September 2015)» des AGR (Stand 
1.5.2018) ergebe (nachfolgend: Berechnungsblatt Baulandbedarf Wohnen). 
Es könne deshalb offenbleiben, ob sich das Baugrundstück besonders für 
eine Rückzonung eignen würde. Die Parzelle sei zudem erschlossen und 
bereits bebaut, was gegen eine Um- bzw. Rückzonung des Baugrundstücks 
spreche (angefochtener Entscheid E. 2c und d S. 9 f.). Die Vorinstanz hat 
mit ihren Ausführungen hinreichend begründet, weshalb sie den Zonenplan 
nicht akzessorisch überprüft hat, obwohl seither die Zweitwohnungsgesetz-
gebung in Kraft getreten ist (vgl. auch angefochtener Entscheid E. 2a-c). Ent-
gegen der Auffassung der Beschwerdeführenden hat sie den Anspruch auf 
rechtliches Gehör (Begründungspflicht) gemäss Art. 21 ff. VRPG sowie 

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Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 26 Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern (KV; 
BSG 101.1) daher nicht verletzt (Beschwerde Ziff. 3.4.1 letzter Absatz 
S. 11 f.; allgemein zur behördlichen Begründungsplicht statt vieler 
BGE 142 I 135 E. 2.1; BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2; Michel Daum, a.a.O., 
Art. 21 N. 28). Nicht von Bedeutung ist bei dieser Ausgangslage die weitere 
Überlegung der Vorinstanz, eine Baubewilligung könne nicht nachträglich mit 
der Begründung aufgehoben werden, wonach die Gemeinde verpflichtet ge-
wesen wäre, eine Planungszone zu erlassen und die hängigen Gesuche bis 
zum Inkrafttreten der neuen Planung zurückzustellen (vgl. angefochtener 
Entscheid E. 2c S. 8 f. mit Hinweis auf BGer 1C_114/2015 vom 10.7.2015 
E. 5.2). Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist auch inso-
weit nicht erkennbar (vgl. Beschwerde Ziff. 3.2 letzter Absatz).

3.5 Nach Art. 15 RPG sind die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem 
voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Abs. 1). Sodann sind 
weitere Kriterien zu beachten, um das Siedlungswachstum nach aussen zu 
begrenzen (Abs. 3 und 4). Der kantonale Richtplan (Art. 8 RPG) hat im Be-
reich Siedlung aufzuzeigen, wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den 
bundesrechtlichen Anforderungen entsprechen (Art. 8a Abs. 1 Bst. d RPG; 
vgl. auch Art. 5a der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; 
SR 700.1]). Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 
RPG). Als überdimensioniert gelten grundsätzlich alle Bauzonen, die nicht 
im Einklang stehen mit den Kriterien von Art. 15 RPG und den übrigen Pla-
nungsgrundsätzen. Identifizieren lassen sie sich anhand einer Gegenüber-
stellung des voraussichtlichen Baulandbedarfs für die nächsten 15 Jahre ei-
nerseits und den Bauzonenreserven andererseits (Aemisegger/Kissling, in 
Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016 [nachfolgend: Praxiskom-
mentar RPG], Art. 15 N. 59; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, 2006, 
Art. 15 N. 38 mit Beispielen). Die konkrete Art und Weise der Berechnung 
richtet sich nach Art. 30a RPV in Verbindung mit den technischen Richtlinien, 
welche Bund und Kantone zusammen erarbeiten (Art. 15 Abs. 5 RPG; Da-
niela Thurnherr, Überprüfung und Redimensionierung bestehender Bauzo-
nen, in Zufferey/Waldmann [Hrsg.], Revision Raumplanungsgesetz 2014, 
Paradigmenwechsel oder alter Wein in neuen Schläuchen?, 2015, S. 219 ff., 
224). Diese Regelungen beziehen sich auf die Wohn‑, Misch- und Zentrums-
zonen (WMZ), welche 70 % aller Bauzonenflächen und 79 % aller Einwoh-

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nerinnen und Einwohner und Beschäftigten erfassen (Technische Richtlinien 
Bauzonen, beschlossen von der Schweizerischen Bau-, Planungs- und Um-
weltdirektorenkonferenz am 7.3.2014 und vom Eidgenössischen Departe-
ment für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation am 17.3.2014 [nach-
folgend: TRB], Ziff. 3.1 S. 4). Hinsichtlich der anderen Bauzonentypen ist es 
nach den Richtlinien aufgrund der Komplexität und Heterogenität der realen 
Situation nicht möglich, Messgrössen für die Beurteilung der Dimensionie-
rung der Bauzonen festzulegen (TRB Ziff. 4 S. 10). Die Vorgaben der TRB 
beziehen sich auf die Gesamtgrösse der Bauzonen im Kanton. Hingegen ist 
es Sache des Kantons zu bestimmen, nach welcher Methode er die Bauzo-
nen auf die Gemeinden verteilen will (TRB Ziff. 2 S. 3).

3.6 Der Richtplan 2030 des Kantons Bern gibt den Gemeinden in der 
Massnahme A_01 Regeln vor, um den Baulandbedarf Wohnen (nachfolgend 
auch: Wohnbaulandbedarf) zu bestimmen. Danach berechnet der Kanton für 
Wohn-, Misch- und Kernzonen (nachfolgend: WMK) mit einer Formel zu-
nächst den theoretischen Baulandbedarf Wohnen und stellt der Gemeinde 
diese Berechnung zur Verfügung. Davon ausgehend wird der tatsächliche 
Baulandbedarf Wohnen bestimmt, indem vom theoretischen 15-jährigen 
Baulandbedarf die unüberbauten WMK abgezogen werden, auch wenn Teil-
flächen davon nicht verfügbar sind. In Gemeinden, deren Raumnutzerdichte 
unter dem massgebenden Richtwert des jeweiligen Raumtyps liegen, wer-
den zudem die Nutzungsreserven innerhalb der überbauten WMK zu einem 
Drittel abgezogen (Massnahmenblatt A_01: Rückseite S. 1). Der theoreti-
sche 15-jährige Baulandbedarf berechnet sich aus der «Anzahl der zusätzli-
chen Raumnutzer in der Gemeinde» geteilt durch den Richtwert der Raum-
nutzerdichte (Berechnungsformel; vgl. Massnahmenblatt A_01: Rückseite 
S. 2 mit den Definitionen und Werten), wobei für verschiedene Parameter 
raumtypische Annahmen getroffen werden (Massnahme C_02). Dabei spielt 
unter anderem die Zentralitätsstruktur eine Rolle (Massnahme C_01; vgl. Er-
läuterungen zur Massnahme A_01 S. 1 f.; Strategien Kapitel A, Strategie A3 
S. 10 Randtitel «Räumlich differenzierte Entwicklung» und Zielsetzung A31 
S. 12; Richtplaninhalte und Erläuterungen einsehbar unter: <www.dij.be.ch>, 
Rubriken «Raumplanung/Kantonaler Richtplan»).

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3.7 Soweit den hier interessierenden Baubereich betreffend, liegt das 
streitbetroffene Grundstück in der Wohnzone W3a und ist somit Teil der 
WMZ (TRB) bzw. WMK (Richtplan 2030; vgl. zur unterschiedlichen Termino-
logie VGE 2015/75 vom 23.6.2016 [bestätigt durch BGer 1C_384/2016 vom 
16.1.2018] E. 6.2.2). Die EG Saanen gehört zum Raumtyp «Agglomerations-
gürtel und Entwicklungsachsen» (AE; Massnahmenblatt C_02: Rückseite 
S. 1) und ist ein regionales Zentrum von kantonaler Bedeutung (3. Stufe; 
Massnahmenblatt C_01: Rückseite). Für diesen Raumtyp bzw. für diese 
Zentralitätsstufe wird von einem Richtwert für die Raumnutzerdichte von 57 
Raumnutzern pro ha und einer massgebenden Bevölkerungsentwicklung 
von 10 % ausgegangen (Massnahmenblatt A_01: Rückseite S. 2). Für die 
EG Saanen hat der Kanton gemäss dem Berechnungsblatt Baulandbedarf 
Wohnen mit Stand 1. Januar 2020 (act. 13A) unter Berücksichtigung dieser 
Werte (Indikatoren K6 und K4) einen theoretischen Wohnbaulandbedarf von 
22 ha ermittelt (Indikator K7). Die (tatsächliche) Raumnutzerdichte der Ge-
meinde beträgt 49 Raumnutzer/ha (Indikator A9). Deshalb wurden zur Be-
stimmung des tatsächlichen Wohnbaulandbedarfs vom theoretischen Wohn-
baulandbedarf nicht nur die unüberbauten WMK von 17 ha (Indikator G1), 
sondern auch ein Drittel der Nutzungsreserven in überbauten WMK von 
16,3 ha (Indikator G3) abgezogen. Die EG Saanen verfügt somit gemäss Be-
rechnungsblatt Baulandbedarf Wohnen mit Stand 1. Januar 2020 über kei-
nen tatsächlichen Wohnbaulandbedarf. Die den theoretischen Wohnbau-
landbedarf übersteigenden Wohnbaulandreserven der Gemeinde belaufen 
sich auf 11,3 ha (theoretischer Wohnbaulandbedarf von 22 ha [Indikator K7] 
abzüglich der unüberbauten WMK von 17 ha [Indikator G1] und eines Drittels 
Nutzungsreserven in überbauten WMK von 16,3 ha [Indikator G3]).

3.8 Die Beschwerdeführenden bringen zunächst vor, der für die EG Saa-
nen ermittelte theoretische Wohnbaulandbedarf beruhe nicht auf faktischen 
Grundlagen wie namentlich der Bevölkerungsentwicklung und dem Ver-
brauch von Bauland in den letzten 10 bis 15 Jahren. Angesichts der stagnie-
renden Einwohnerzahl in der Gemeinde und des Inkrafttretens des Zweit-
wohnungsverbots sei der Wohnbaulandbedarf sicher deutlich tiefer. Es sei 
bei der EG Saanen ein Amtsbericht zur Bevölkerungsentwicklung und zum 
Verbrauch von «Bauzonenland» in den letzten 15 Jahren einzuholen, aufge-
schlüsselt nach den einzelnen Jahren (Stellungnahme vom 8.5.2021, act. 19 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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Ziff. 3.2.4). – Mit dieser Argumentation sprechen die Beschwerdeführenden 
ein Element der sog. Trendmethode zur Bestimmung des Baulandbedarfs 
an. Danach wird der Baulandverbrauch der letzten 10 bis 15 Jahre mit den 
vorhandenen Baulandreserven verglichen und angenommen, die Entwick-
lung verlaufe an sich in den nächsten 15 Jahren ähnlich. Dabei werden zu-
sätzliche Faktoren berücksichtigt, welche die Entwicklung beschleunigen 
oder verzögern können (statt vieler Aemisegger/Kissling, Praxiskommentar 
RPG, Art. 15 N. 50). Mit den Vorgaben im Massnahmenblatt A_01 des Richt-
plans 2030 hat sich der Kanton Bern aber für eine andere Methode zur Be-
stimmung des Wohnbaulandbedarfs entschieden (vgl. insb. Strategien Kapi-
tel Zielsetzung A31 S. 12; zur eingeschränkten Zulässigkeit der Trendme-
thode unter dem revidierten RPG Aemisegger/Kissling, Praxiskommentar 
RPG, Art. 15 N. 51). Danach ist der Verbrauch von Wohnbauland in der Ver-
gangenheit nicht in die Beurteilung des zukünftigen (theoretischen) Bedarfs 
einzubeziehen. Für die erwartete Bevölkerungsentwicklung werden vielmehr 
raumtypenspezifische Annahmen getroffen (vorne E. 3.6; ferner Prüfungs-
bericht des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] vom 20.4.2016 [nach-
folgend: Prüfungsbericht; einsehbar unter: <www.are.admin.ch>, Rubriken 
«Raumentwicklung & Raumplanung/Kantonale Richtpläne/Bern], S. 25). 
Massgebend sind somit weder der tatsächliche Wohnbaulandverbrauch 
noch die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung vergangener Jahre (vgl. 
Stellungnahme AGR vom 12.7.2021, act. 22, Materielles Ziff. 5; ferner Bot-
schaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des RPG, in BBl 2010 S. 1049 ff. 
[nachfolgend: Botschaft Teilrevision RPG], S. 1056). Mit dem Hinweis auf 
das Inkrafttreten der Zweitwohnungsinitiative und stagnierende Einwohner-
zahlen vermögen die Beschwerdeführenden die Berechnung des theoreti-
schen Wohnbaulandbedarfs der Gemeinde somit nicht in Frage zu stellen 
(anders z.B. BGer 1C_419/2019 vom 14.9.2020 E. 2.7 betreffend die Ge-
meinde Bagnes/VS). Gleiches gilt für den Vermerk des Verwaltungsgerichts 
in einem früheren Urteil, die Gemeinde werde mit Blick auf das Inkrafttreten 
von Art. 75b BV in absehbarer Zeit ihre Bauzonenfestlegungen zu überprü-
fen haben (VGE 2013/92 vom 12.2.2014 E. 3.4.2 [bestätigt durch 
BGer 1C_134/2014 vom 15.7.2014]), auf den sich die Beschwerdeführenden 
berufen (vgl. Beschwerde Ziff. 3.4.1 S. 11). Der Beweisantrag zur Bevölke-
rungsentwicklung und zum Verbrauch von «Bauzonenland» in den letzten 
15 Jahren wird abgewiesen (vgl. vorne E. 2.2).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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3.9 Die Beschwerdeführenden verweisen weiter auf das im vorinstanzli-
chen Verfahren verwendete Berechnungsblatt Baulandbedarf Wohnen 
Stand 1. Mai 2018 (Akten BVD 5A pag. 98). Sie machen geltend, die Berech-
nungsblätter 2018 und 2020 wiesen untereinander und auch in sich Wider-
sprüche auf; namentlich stimme der Indikator G1 «Unüberbaute Wohn-, 
Misch- und Kernzonen in ha» nicht mit der Zahl überein, die sich ergebe, 
wenn die überbauten WMK in ha (Indikator A8) von den WMK gesamt in ha 
(Indikator A10) abgezogen würden. Ausserdem dürfe nicht nur ein Drittel der 
Nutzungsreserven in überbauten WMK berücksichtigt werden (Indikator G3). 
Die EG Saanen verfügt nach der Berechnung der Beschwerdeführenden 
über Wohnbaulandreserven von minimal 11,3 ha und maximal 53,7 ha (Stel-
lungnahme vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 3.2.2 f. und 3.2.5-3.2.7; Beschwerde 
Ziff. 3.4.2). 

3.9.1 Das AGR hat auf Ersuchen des Instruktionsrichters ausgeführt, dass 
für die unüberbauten WMK der Gemeinde auf den Indikator G1 «Unüber-
baute Wohn-, Misch- und Kernzonen in ha» abzustellen ist. Die unüberbau-
ten Bauzonen hat das AGR zusammen mit den Gemeinden erhoben und mit 
Nachschreibungen bis zum Stand des Datenblatts aktualisiert. Demgegen-
über beruhen die Indikatoren A8 und A10 auf statistisch erhobenen Daten 
(vgl. Stellungnahme AGR vom 12.7.2021, act. 22, Materielles Ziff. 2). – Den 
Beschwerdeführenden ist zuzustimmen, dass zwischen den Datenblättern 
2018 und 2020 Abweichungen bestehen, die Fragen aufwerfen. So fällt etwa 
auf, dass die WMK insgesamt (Indikator A10) leicht zugenommen haben, 
wogegen ihr überbauter Teil (Indikator A8) im gleichen Zeitraum abgenom-
men hat. Die Unterschiede zwischen den Berechnungsblättern 2018 und 
2020 lassen sich nach dem AGR mit einer Änderung des Datenmodells er-
klären; Widersprüche lägen mithin nicht vor (vgl. Stellungnahme AGR vom 
12.7.2021, act. 22, Materielles Ziff. 2). Diese Erklärung des Fachamts ist 
nachvollziehbar und nicht in Frage zu stellen (vgl. zum Prüfungsmassstab 
des Gerichts vorne E. 1.5), zumal die Abweichungen nicht gross sind. Es 
spricht zudem nichts dagegen, auf das neuere Berechnungsblatt Bauland-
bedarf Wohnen mit Stand 1. Januar 2020 abzustellen (act. 13A; vgl. auch 
Art. 25 VRPG).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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3.9.2 Nicht zu beanstanden ist sodann, dass nur ein Drittel der Nutzungs-
reserven in überbauten WMK vom theoretischen Wohnbaulandbedarf abge-
zogen wird. Es handelt sich dabei um Reserven auf überbauten Flächen, d.h. 
die Differenz zwischen dem zulässigen Nutzungsmass gemäss der rechts-
kräftigen Nutzungsplanung und der bestehenden Ausnützung. Als überbaut 
geltend Parzellen(teile), die namentlich durch Bauten bereits belegt sind und 
auf denen keine weitere Hauptbaute erstellt werden kann (vgl. Arbeitshilfe 
des AGR für die Erhebung der unüberbauten Bauzonen in der Nutzungspla-
nung, Januar 2018 [einsehbar unter: <www.dij.be.ch>, Rubriken «Raumpla-
nung/Arbeitshilfen»], Ziff. 4.1 S. 7 und Ziff. 4.3 Bst. a S. 8). Diese Kapazitä-
ten lassen sich voraussichtlich erst innerhalb von drei Planungsperioden voll-
ständig mobilisieren, weshalb zunächst nur ein Drittel anzurechnen ist (vgl. 
für die kantonale Ebene Botschaft Teilrevision RPG, S. 1073, wo von einem 
Drittel bzw. der Hälfte die Rede ist; Erläuternder Bericht des ARE zur Teil-
revision der RPV vom 2.4.2014 [nachfolgend: Erläuternder Bericht RPV; 
einsehbar unter: <www.are.admin.ch>, Rubriken «Raumentwicklung und 
Raumplanung/Revision des Raumplanungsgesetzes/Revision RPG 1»], 
S. 12; TRB S. 7; Aemisegger/Kissling, Praxiskommentar RPG, Art. 15 
N. 100 und 128; Daniela Thurnherr, a.a.O., S. 224 f.; vgl. auch 
VGE 2013/230 vom 5.12.2014, in ZBl 2015 S. 182 E. 4.4 mit Hinweisen).

3.10 Zu prüfen bleibt, ob die nach dem Berechnungsblatt Baulandbedarf 
Wohnen mit Stand 1. Januar 2020 ermittelten tatsächlichen Wohnbauland-
reserven der Gemeinde von 11,3 ha (vorne E. 3.7-3.9) zu einem Rückzo-
nungsbedarf führen.

3.10.1 Die Bauzonengrösse im Kanton Bern genügt insgesamt dem Bedarf, 
ist aber nicht zu gross (vgl. Richtplan 2030, Raumkonzept Kanton Bern 
S. 2 f. und Strategien Kapitel A, Strategie A3 S. 9). Der Richtplan 2030 gibt 
vor, dass die WMK im Kanton Bern in den nächsten 15 Jahren, d.h. bis 2029, 
um maximal 525 ha vergrössert werden dürfen (Strategien Kapitel A, Strate-
gie A3 S. 10 und Strategie A32 S. 12; vgl. auch Prüfungsbericht Ziff. 4.15 
S. 22 ff. mit dem Genehmigungsvorbehalt, dass eine Auslastung der WMK 
von mindestens 100 % gemäss «ARE-Methode» gewährleistet bleibt; Raum-
planungsbericht 2018 des Regierungsrats an den Grossen Rat, August 
2018, S. 17 [Beilage zu RRB 912/2018, einsehbar unter: <www.rr.be.ch>, 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 16

Rubrik «Regierungsratsbeschlüsse»]). Die Verteilung der WMK auf die Ge-
meinden erfolgt über die Bestimmung des Wohnbaulandbedarfs Wohnen 
nach dem Massnahmenblatt A_01 des Richtplans 2030 (vgl. vorne E. 3.6). 
Namentlich haben Gemeinden mit deutlich zu grossen Baulandreserven auf-
zuzeigen, wie diese verkleinert werden können (Massnahmenblatt A_01 
Rückseite S. 1 Rahmenbedingungen Lemma 3; vgl. auch Stellungnahme 
AGR vom 12.7.2021, act. 22, Materielles Ziff. 3). Nach Angaben des AGR 
können knapp 300 Gemeinden keinen tatsächlichen Wohnbaulandbedarf 
geltend machen. Das AGR hat eine Praxis entwickelt, um festzustellen, wel-
che dieser Gemeinden Einzonungen mit doppelter oder einfacher Kompen-
sation vornehmen können und welche gegebenenfalls den Nachweis einer 
Verkleinerung von deutlich zu grossen Baulandreserven zu erbringen haben. 
Als deutlich zu gross gelten danach Wohnbaulandreserven, wenn der Anteil 
der unüberbauten WMK sowohl 15 % und mehr des Totals der WMK als 
auch mehr als 200 % des theoretischen Wohnbaulandbedarfs ausmacht und 
die Fläche der WMK zudem total mindestens 10 ha beträgt. Dies trifft auf 31 
Gemeinden zu. Beträgt der Anteil der unüberbauten WMK am theoretischen 
Wohnbaulandbedarf mehr als 200 %, sind Einzonungen nur mit mindestens 
doppelter Kompensation möglich (64 Gemeinden); beträgt er weniger als 
200 %, ist mindestens eine flächengleiche Kompensation nötig (131 Ge-
meinden). Einzonungen mit flächengleicher Kompensation können auch 
Gemeinden vornehmen, die über weniger als 10 ha WMK verfügen (58 Ge-
meinden; zum Ganzen «Merkblatt zum MB A_01» Stand 1.9.2016 des AGR, 
act. 13A). Nutzungsreserven in überbauten WMK bleiben damit bei der 
Beurteilung, ob eine Gemeinde deutlich zu grosse Baulandreserven hat, 
unberücksichtigt.

3.10.2 Gemäss Berechnungsblatt Baulandbedarf Wohnen mit Stand 1. Ja-
nuar 2020 (act. 13A) verfügt die EG Saanen über insgesamt 227,7 ha WMK. 
Die unüberbauten WMK (17 ha) machen gerundet 7,5 % der WMK insge-
samt aus und ihr Anteil am theoretischen Wohnbaulandbedarf (22 ha) be-
trägt gerundet 77,3 %. Nach der Praxis des AGR gehört die EG Saanen 
demnach nicht zu den Gemeinden mit deutlich zu grossen Bauzonen. Sie 
kann bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen Einzonungen mit flächen-
gleicher Kompensation vornehmen.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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3.10.3 Das AGR begründet wie folgt, weshalb es die Nutzungsreserven in 
überbauten WMK nicht in seine Berechnung einbezieht: Dieser Wert (Indika-
tor G3) sei eine theoretische Schätzung, die auf einer GIS-Analyse basiere 
(Analyse aufgrund eines Informationssystems mit räumlichen Daten). Es sei 
Aufgabe der Gemeinde, die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten im Detail 
zu erheben und zu berücksichtigen. Alternativ könnten die Gemeinden den 
mit der GIS-Analyse pauschal ermittelten Wert akzeptieren. Es sei deshalb 
«nicht sinnvoll und praktikabel», diesen Wert bei der Berechnung der Kom-
pensationsmöglichkeiten zu berücksichtigen (Stellungnahme AGR vom 
11.3.2021, act. 13, Materielles Ziff. 1 letzter Abschnitt). – Die Nutzungsreser-
ven in überbauten WMK können insbesondere durch Sanierungen, Ergän-
zungen wie Anbau, Aufstocken oder Ergänzungsbauten sowie Abbruch und 
Neubau mobilisiert werden (vgl. Arbeitshilfe des AGR «Siedlungsentwick-
lung nach innen», April 2016 [einsehbar unter: <www.dij.be.ch>, Rubriken 
«Raumplanung/Arbeitshilfen/SEin: Arbeitshilfe für die Ortsplanung»], S. 11). 
Es leuchtet ein, dass solche Massnahmen nicht ohne weiteres umsetzbar 
sind. In der rechnerischen Ermittlung können zudem auch Gebiete enthalten 
sein, die für eine Verdichtung nicht oder nur beschränkt in Frage kommen 
(vgl. Regionales Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept Thun-Oberland 
West [RGSK TOW] 2016, Teil I Bericht, S. 23; RGSK TOW 2021 S. 20 [wird 
im Jahr 2022 genehmigt; beides einsehbar unter: <www.entwicklungsraum-
thun.ch>, Rubriken «Landschaft Siedlung Verkehr/RGSK TOW»]; dazu auch 
VGE 2013/230 vom 5.12.2014, in ZBl 2015 S. 182 E. 4.4 mit Hinweisen). 
Hinzu kommt, dass gemäss Art. 15 Abs. 4 Bst. b RPG Land neu einer 
Bauzone zugewiesen werden kann, wenn es auch im Fall einer konsequen-
ten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzo-
nen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und über-
baut wird. Den Wohnbaulandreserven in überbauten WMK ist demnach ins-
besondere dann Rechnung zu tragen, wenn es um die Frage der Zuweisung 
von neuem Land zu einer WMK geht. Die EG Saanen kann denn auch auf-
grund ihrer Nutzungsreserven in überbauten WMK Land nur dann neu einer 
WMK zuweisen, wenn eine flächengleiche Kompensation erfolgt (vorne 
E. 3.10.1 f.). Hier steht aber eine Verkleinerung der WMK aufgrund einer be-
haupteten Überdimensionierung dieser Bauzonen zur Diskussion (vgl. zur 
unterschiedlichen Ausgangslage auch Felix Jost, Grösse und Lage von 
Bauzonen, Diss. Zürich 2000, S. 141 f.). Insoweit ist nicht zu beanstanden, 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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zur Bestimmung des Rückzonungsbedarfs auf kommunaler Ebene in erster 
Linie auf die unüberbauten WMK abzustellen, wie dies nach der Berech-
nungsformel des AGR der Fall ist. Denn bei solchen besteht aus raumpla-
nungsrechtlicher Sicht nach dem vorstehend Gesagten grösserer Hand-
lungsbedarf als wenn eine Gemeinde über grosse Nutzungsreserven in be-
reits überbauten WMK verfügt.

3.10.4 Wie ausgeführt sind die Wohnbaulandreserven im Kanton Bern ins-
gesamt nicht überdimensioniert. Der Richtplan 2030 enthält zudem keine 
konkreten Rückzonungsvorgaben an die Gemeinden (vorne E. 3.10.1). Da-
raus kann zwar im Allgemeinen nicht direkt geschlossen werden, dass auf 
der Ebene der Nutzungsplanung keine Redimensionierung der WMK nötig 
ist (vgl. Daniela Thurnherr, a.a.O., S. 233 ff., 243; Aemisegger/Kissling, Ver-
kleinerung, S. 207; Franziska Waser, La réduction de la zone à bâtir surdi-
mensionnée selon l’art. 15 al. 2 LAT, Diss. Freiburg 2018, N. 541). Im kan-
tonalen Quervergleich gehört die EG Saanen aber nicht zu jenen Gemein-
den, die über viel Bauland verfügen, das noch nicht überbaut ist; nach der 
Praxis des AGR bzw. dem Richtplan muss sie deshalb keine Schritte zur 
Verkleinerung der Baulandreserven unternehmen (vorne E. 3.10.2 f.). 

3.10.5 Hinzu kommt Folgendes: Nach Ablauf der fraglichen Nutzungsplan-
periode ist erneut ein theoretischer Wohnbaulandbedarf zu ermitteln. Auf-
grund des im Richtplan bestimmten Raumtyps und der Zentralitätsstufe der 
EG Saanen ist nicht unwahrscheinlich, dass sich dieser in ähnlichem Rah-
men bewegen wird (aktuell 22 ha, vgl. vorne E. 3.7). Mit den vorhandenen 
Reserven von 11,3 ha könnte der theoretische Wohnbaulandbedarf bei 
gleichbleibenden Verhältnissen demnach für eine weitere Nutzungsplan-
periode bloss zur Hälfte abgedeckt werden. Es ergibt wenig Sinn, die WMK 
zu verkleinern und Gebiete auszuzonen, um sie nach zehn oder fünfzehn 
Jahren (oder früher) wieder einzuzonen (Peter Hänni, Die Rückzonungs-
pflicht nach dem revidierten Raumplanungsgesetz: Entschädigungspflicht 
wegen materieller Enteignung?, in Zufferey/Waldmann [Hrsg.], Revision 
Raumplanungsgesetz 2014, Paradigmenwechsel oder alter Wein in neuen 
Schläuchen?, 2015, S. 245 ff., 247 f.; Lukas Bühlmann, Rückzonungen sind 
facettenreich, in Inforaum 2/2013 S. 3 ff., 4; vgl. auch Erläuternder Bericht 
RPV, S. 9 zu Art. 5a Abs. 4). Die Wohnbaulandreserven der EG Saanen er-

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fordern demnach jedenfalls zurzeit auch unter Berücksichtigung der Nut-
zungsreserven in überbauten WMK keine Verkleinerung der WMK, verbieten 
es aber, dass Land ohne flächengleiche Kompensation neu der WMK zuge-
wiesen wird. Ob eine Verkleinerung der WMK nötig ist bzw. ob Land auch 
ohne Kompensation neu einer WMK zugewiesen werden kann, wird bei einer 
allfälligen Ortsplanungsrevision aufgrund der neusten Zahlen erneut zu über-
prüfen sein.

3.11 Zusammenfassend ergibt sich, dass die EG Saanen unter Berück-
sichtigung eines Drittels der Nutzungsreserven in überbauten WMK zwar 
über Wohnbaulandreserven verfügt, die den theoretischen Wohnbaulandbe-
darf um 11,3 ha übersteigen. Die WMK sind jedenfalls zurzeit aber nicht der-
art überdimensioniert, dass eine Reduktion in Betracht zu ziehen wäre (vgl. 
Art. 15 Abs. 2 RPG). Bei diesem Ergebnis kann darauf verzichtet werden zu 
prüfen, ob die weiteren Voraussetzungen für eine vorfrageweise Überprü-
fung der Nutzungsplanung gegeben sind (vorne E. 3.2). Es erübrigen sich 
demnach nicht nur Ausführungen zum Alter des Plans (vgl. dazu Stellung-
nahme vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 3.3 S. 8), sondern insbesondere auch zur 
Frage, ob die streitbetroffene Parzelle für eine Verkleinerung der WMK über-
haupt in Frage kommen würde (vgl. Beschwerde Ziff. 3.5 ff.; ferner ange-
fochtener Entscheid E. 2c S. 9 letzter Abschnitt). Folglich ist auch kein Au-
genschein durchzuführen (vgl. vorne E. 2.2).

4. Umgehung des Zweitwohnungsverbots (Rechtsmissbrauch)

4.1 In der EG Saanen beträgt der Zweitwohnungsanteil mehr als 20 % 
(vgl. Art. 5 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen 
[Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702] und Art. 2 der Zweitwohnungs-
verordnung vom 4. Dezember 2015 [ZWV; SR 702.1]; Wohnungsinventar 
einsehbar unter: <www.are.admin.ch>, Rubriken «Raumentwick-
lung & Raumplanung/Raumplanungsrecht/Zweitwohnungen»). Neue Zweit-
wohnungen dürfen deshalb nicht bewilligt werden (Art. 75b Abs. 1 BV; Art. 6 
Abs. 1 ZWG). Die Beschwerdegegnerschaft 1 beabsichtigt, die Einfamilien-
häuser und zwei der drei Wohnungen im Mehrfamilienhaus als Erstwohnun-
gen zu nutzen (vorne Bst. A). 

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4.2 Neue Wohnungen sind in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsan-
teil von mehr als 20 % weiterhin zulässig, wenn sie als Erstwohnungen ge-
nutzt werden und eine entsprechende Nutzungsbeschränkung im Grund-
buch eingetragen wird (vgl. Art. 7 Abs. 1 Bst. a, Abs. 3 und Abs. 4 ZWG). In 
solchen Fällen besteht aber die Gefahr, dass das Zweitwohnungsverbot um-
gangen wird und damit ein Rechtsmissbrauch vorliegt, namentlich, weil ge-
mäss Art. 14 ZWG die Nutzungsbeschränkung sistiert werden kann. Ein 
Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Ent-
sprechend muss die Rechtsumgehung oder ein ernsthafter Verdacht auf 
eine solche nachgewiesen werden, was eine Beurteilung von Fall zu Fall er-
fordert (vgl. BGE 144 II 49 E. 2.2 [Pra 107/2018 Nr. 140], 142 II 206 E. 2.3-
2.5 [Pra 106/2017 Nr. 17]). Um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch 
handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur, wenn von 
Anfang an klar ist, dass das Bauvorhaben nicht wie angegeben wird genutzt 
werden können. Ein solcher Fall liegt namentlich vor, wenn in der fraglichen 
Gemeinde eine ungenügende Nachfrage nach Erstwohnungen der betref-
fenden Art besteht oder andere konkrete Indizien für eine Umgehung spre-
chen. Diese Indizien können die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjäh-
rige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der 
Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, den Preis oder die Ver-
hältnisse der Person betreffen, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktuel-
ler Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohne-
rinnen und Bewohner nicht bekannt, bildet die Nachfrage nach Erstwohnun-
gen im gleichen Segment und gleichen Sektor des Gemeindegebiets das 
Hauptkriterium. Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betref-
fenden Marktsegment und Sektor eine Nachfrage für Erstwohnungen be-
steht. In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dür-
fen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zu-
sicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewoh-
ner vorliegen. Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bau-
herrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnung zu vermark-
ten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzli-
chen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich, 
wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (BGE 145 II 99 E. 3.1, 
144 II 49 E. 2.2 ff.; zum Kriterium des Sektors z.B. BGer 1C_598/2019 vom 
19.6.2020 E. 3.3).

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4.3 Ausstattung und Lage der Wohnungen hat die Vorinstanz ausführlich 
beschrieben (angefochtener Entscheid E. 5d und e): Die beiden Einfamilien-
häuser A und B haben je eine Hauptnutzfläche von über 600 m2 auf drei 
Stockwerken. Es sind mehrere Schlafzimmer mit separaten Badezimmern 
bzw. Toiletten und Ankleideräumen vorhanden. Haus A verfügt zudem über 
ein eigenes Kino sowie einen Massage-, Yoga- und Fitnessraum, Haus B 
über einen grosszügigen Wellnessbereich mit Pool, Sauna, Dampfdusche 
sowie einen Fitness- und Massageraum. Die beiden Wohnungen im Mehrfa-
milienhaus C haben eine Hauptnutzfläche von je rund 210 m2 mit drei Schlaf-
zimmern, je eigenem Bad sowie grosszügigen Küchen und Entrées. Das im 
Ortsteil AA.________ gelegene Baugrundstück befindet sich rund 700 m 
vom Zentrum (Gstaad) und 1 km vom Bahnhof entfernt, ist gut erschlossen 
(dazu auch hinten E. 5) und ganzjährig erreichbar. Die Wohnungen lassen 
sich somit dem obersten bzw. luxuriösen Segment zuordnen (angefochtener 
Entscheid E. 5f S. 28), was unbestritten ist (vgl. insb. Beschwerde Ziff. 4.3.2 
S. 16 oben). Es mag zutreffen, dass in Gstaad und namentlich auch im 
Ortsteil AA.________ Zweitwohnungen in vergleichbarer Grösse und mit 
einer entsprechenden Ausstattung vorhanden sind. Dies schliesst eine 
Erstwohnungsnutzung der streitbetroffenen Einheiten aber nicht aus (vgl. 
auch angefochtener Entscheid E. 5g), gerade mit Blick auf die gute 
Erschliessung. Auch wenn in der AA.________ die Zweitwohnungs- im 
Vergleich zur Erstwohnungsnutzung überwiegt – die Gemeinde hat ein 
Verhältnis von 2:1 angegeben (act. 12 Ziff. 3) –, handelt es sich nicht um ein 
typisches, dezentral gelegenes Gebiet, das für Erstwohnungen wenig 
geeignet ist. 

4.4 Hauptkriterium für die Beurteilung des Rechtsmissbrauchsvorwurfs 
ist die Nachfrage nach Erstwohnungen des obersten Segments in Gstaad, 
sind doch die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht bekannt. Inso-
weit liegen dem angefochtenen Entscheid folgende Angaben der Gemeinde 
zugrunde (Stellungnahme vom 28.2.2019 zur Verfügung vom 16.1.2019, Ak-
ten BVD 5A pag. 167 ff. und 157 ff.):

In der ganzen Gemeinde sind 7'517 Wohnungen vorhanden (Stand 
28.2.2019). Davon sind 3'690 Wohnungen mit der Nutzung «Erstwoh-
nung» registriert. Abzüglich Personalwohnungen, Wohnungen zu alp-
wirtschaftlichen Zwecken, Kollektivhaushalten und Wohnungen zu Er-
werbs- oder Ausbildungszwecken bleiben 3'298 Erstwohnungen. Davon 
sind 348 Wohnungen durch eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbe-

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schränkung als Erstwohnungen gesichert (Ausgangslage und Berech-
nungsgrundlage). Von diesen 348 Wohnungen sind acht mit den streit-
betroffenen Wohnungen vergleichbar. Keine dieser Wohnungen befin-
det sich im Gebiet AA.________ oder steht leer (Antwort a und b). In 
den Jahren 2015 bis 2017 sind im Ortsteil Gstaad 34 Wohnungen mit 
Nutzungsbeschränkung fertiggestellt worden. Keine davon entspricht 
vom Segment her den streitbetroffenen Wohnungen und keine befindet 
sich im Gebiet AA.________ (Antwort c). Für fünf vergleichbare 
Wohnungen sind ein Baubewilligungs- bzw. Rechtsmittelverfahren 
hängig. Eine davon befindet sich in der Ortschaft Saanen, eine weitere 
in der Ortschaft Grund bei Gstaad und ein weiteres Objekt mit drei 
Wohnungen in der Ortschaft Gstaad im Gebiet AA.________ 
(Antwort d). Von den angemeldeten Personen sind 1'169 mit 
Niederlassungsbewilligung C registriert (Stand 28.2.2019). Angaben zu 
den Personen mit Pauschalbesteuerung sind direkt bei der Kantonalen 
Steuerverwaltung anzufordern (Antwort e).

Für das in Antwort d zuletzt genannte Objekt mit drei Wohnungen hat die 
BVE offenbar rechtskräftig den Bauabschlag erteilt (angefochtener Ent-
scheid E. 5f S. 28 und 5h). Nach Ansicht der Vorinstanz lässt sich aus diesen 
Angaben zwar nicht schliessen, dass ein Mangel an Erstwohnungen im obe-
ren bzw. luxuriösen Segment besteht, zumal die Gemeinde die bestehenden 
Wohneinheiten ohne Nutzungsbeschränkung nicht berücksichtigt habe. 
Diese könnten aber auch als Erstwohnungen genutzt werden. Insgesamt sei 
es nicht von vornherein unrealistisch, die vier neuen Erstwohnungen mit Nut-
zungsbeschränkung als solche zu nutzen und zu vermarkten. Dies gelte 
umso mehr, als in Gstaad zahlreiche vermögende Personen ihren Wohnsitz 
hätten (angefochtener Entscheid E. 5f).

4.5 Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz habe die Nachfra-
gesituation ungenügend abgeklärt. Die Angaben der Gemeinde dazu seien 
unvollständig. So dürfe nicht nur auf die bestehenden Erstwohnungen mit 
einer entsprechenden Nutzungsbeschränkung abgestellt werden. Vielmehr 
seien alle Wohneinheiten des hohen Segments in der EG Saanen und im 
Ortsteil Gstaad zur erheben und in die Beurteilung einzubeziehen, da auch 
bestehende Zweitwohnungen als Erstwohnungen genutzt werden könnten. 
Davon ausgehend sei mit 700 passenden Wohnungen zu rechnen, wovon 
immer ein Teil zur Verfügung stehe. Vor Verwaltungsgericht stellen die Be-
schwerdeführenden den Beweisantrag, es sei die Zahl aller Wohneinheiten 
im gehobenen Segment zu erheben (Beschwerde Ziff. 4.3.4; Stellungnahme 
vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 4.5). Ferner habe die Gemeinde nur angegeben, 
dass am 28. Februar 2019 1'169 Personen mit Niederlassungsbewilligung C 
registriert gewesen seien. Sie habe jedoch die Frage nicht beantwortet, wie 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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sich die Anzahl dieser Personen in den letzten zehn Jahren entwickelt habe. 
Zur Frage der Pauschalbesteuerung habe sie lediglich darauf verwiesen, 
dass die Informationen bei der kantonalen Steuerverwaltung einzuholen 
seien. Somit fehlten Angaben zur Zielgruppe für das Projekt. Die entspre-
chenden Zahlen seien bei der Gemeinde und dem Kanton zu erheben (Be-
schwerde Ziff. 4.3.5). Auch die Lage der Bauparzelle spreche gegen eine 
Nutzung der geplanten Wohneinheiten als Erstwohnungen. Die Bauparzelle 
befinde sich 2 km vom Ortszentrum Gstaad entfernt und in der AA.________ 
herrschten Zweitwohnungen vor (Beschwerde Ziff. 4.4.2). Namentlich in 
Gstaad gebe es nur ausnahmsweise typische Ferienwohnungen und Erst- 
und Zweitwohnungen liessen sich nicht unterscheiden. Denn ausgeprägter 
Luxus sei in Gstaad auch bei Ferienwohnungen gefragt. Dies zeigten die 
vielen in letzter Zeit realisierten und geplanten Bauvorhaben im Ortsteil 
AA.________, die für eine Zweitwohnungsnutzung vorgesehen seien. Diese 
Ersatzneubauten und weitere solche Projekte ausserhalb der AA.________ 
zeigten zudem auf, dass eine hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen 
bestehe. Unter diesen Umständen sei die Wahrscheinlichkeit besonders 
hoch, dass das Zweitwohnungsverbot umgangen werde (Beschwerde 
Ziff. 4.4.3 f.; zusammenfassend Ziff. 4.5). Es sei eine blosse Behauptung, 
dass das hier zu beurteilende Projekt auf eine Erstwohnungsnutzung 
ausgerichtet sei (Stellungnahme vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 4.3.3 letzter 
Absatz).

4.6 Der Instruktionsrichter hat die EG Saanen mit Verfügung vom 
11. Februar 2021 unter anderem aufgefordert mitzuteilen, wie viele Wohnun-
gen (Erstwohnungen mit und ohne Nutzungsbeschränkung, Zweitwohnun-
gen) im hier interessierenden Segment in der Gemeinde leer stehen und wo 
sie liegen (act. 10 Ziff. 2). Die Gemeinde hat in ihrer Stellungnahme vom 
11. März 2021 (act. 12 Antwort 1) ausgeführt, sie habe bisher nie erfasst, 
welchem Segment eine Wohnung zuzuordnen sei. Es bedeute einen unver-
hältnismässigen Aufwand, dies für alle Wohnungen in der Gemeinde zu tun. 
Sie verweise deshalb auf ihre Angaben im vorinstanzlichen Verfahren, die 
sich kaum verändert hätten. Danach sind acht Erstwohnungen mit Nutzungs-
beschränkung dem hier interessierenden Segment zuzurechnen; von diesen 
steht keine leer (vorne E. 4.4). Keine Angaben machte die Gemeinde zu den 
Erstwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung und zu den bestehenden 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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Zweitwohnungen (sog. altrechtliche Wohnungen, d.h. Wohnungen, die am 
11.3.2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, vgl. 
Art. 10 ZWG). Die Gemeinde hat im verwaltungsgerichtlichen Verfahren so-
dann angegeben, für vier vergleichbare Projekte laufe zurzeit ein Bewilli-
gungs- oder Rechtsmittelverfahren, drei davon in der Ortschaft Gstaad und 
eines in der Ortschaft Grund (act. 12 Antwort 2). Zwei Vorhaben wurden An-
fang 2021 im Amtlichen Anzeiger publiziert und umfassen ein Zweifamilien- 
und ein Einfamilienhaus mit Einstellhalle (Parzellen Saanen Gbbl. 
Nrn. 5________) sowie ein Einfamilienhaus mit Einstellhalle (Parzellen Saa-
nen Gbbl. Nrn. 6________; vgl. die von den Beschwerdeführenden einge-
reichte Liste der von Januar bis April 2021 publizierten Baugesuche, 
act. 19A; Eingabe der Gemeinde vom 12.7.2021 act. 23 S. 2). Wie viele 
Wohnungen die beiden Projekte umfassen, die Gegenstand von Rechtsmit-
telverfahren sind, ist nicht aktenkundig. Aus den Angaben der Gemeinde ist 
zu schliessen, dass sich nur eines davon in der Ortschaft Gstaad befindet 
(vgl. act. 12 Antwort 2).

4.7 Zum Wohnungsangebot ergibt sich Folgendes:

4.7.1 Das Bundesgericht hat in mehreren Urteilen festgehalten, weder 
Art. 75b BV noch das ZWG könnten die Nutzung von Wohnungen einschrän-
ken, die vor dem Inkrafttreten der Bestimmungen zum Zweitwohnungsverbot 
erbaut worden seien. Altrechtliche Wohnungen, die ohne Einschränkung ge-
nutzt werden können, seien nicht zwingend dazu bestimmt, die Nachfrage 
nach Erstwohnungen zu befriedigen (statt vieler BGer 1C_309/2019 und 
1C_310/2019 vom 8.5.2020 E. 5.3, 1C_304/2018 vom 18.6.2019 E. 2.2 f.). 
Im Urteil 1C_448/2018 vom 24. Juni 2019 hat es hingegen festgehalten, es 
sei nicht ausgeschlossen, dass ein gewisser Teil der (altrechtlichen) Zweit-
wohnungen die Nachfrage nach Erstwohnungen befriedigen könne (E. 3.3). 
Im soweit ersichtlich neusten Urteil zu dieser Frage erwog das Bundesge-
richt, es sei nicht willkürlich, die unter dem alten Recht erbauten Wohnungen 
bei der Feststellung von Angebot und Nachfrage von Erstwohnungen ausser 
Acht zu lassen (BGer 1C_598/2019 vom 19.6.2020 E. 3.6 [zusammenge-
fasst in BR 2020 S. 284]; vgl. dazu auch Zufferey/Grisel Rapin, Les grandes 
nouveautés et la jurisprudence récente en droit public, in Stöckli/Zufferey 
[Hrsg.], Schweizerische Baurechtstagung 2021, S. 195 ff., 204 Rz. 9). Es 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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steht deshalb mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich im 
Einklang, nur auf die Erstwohnungen mit öffentlich-rechtlicher Nutzungsbe-
schränkung abzustellen. Die Gemeinde war zwar aufgefordert, Angaben zu 
sämtlichen Wohnungen zu machen (vgl. E. 4.6 hiervor). Es spricht nach dem 
Gesagten aber nichts dagegen, nur die Erstwohnungen mit öffentlich-recht-
licher Nutzungsbeschränkung in die Beurteilung einzubeziehen, zumal auch 
das Verwaltungsgericht diese Methode in seiner Rechtsprechung nicht als 
rechtswidrig abgelehnt hat. Dafür sprechen überdies Gründe der Praktikabi-
lität: Die Gemeinde hat plausibel dargelegt, dass die erforderlichen Abklä-
rungen zu sämtlichen Wohnungen mit grossem Aufwand verbunden wären. 
Allein aus dem amtlichen Wert einer Wohnung (vgl. dazu Stellungnahme der 
Beschwerdeführenden vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 4.4 S. 13) lässt sich nicht 
schliessen, ob sie mit dem streitbetroffenen Vorhaben vergleichbar ist, zumal 
der amtliche Wert der projektierten Wohnungen noch nicht bekannt sein 
dürfte. Folglich wird der Beweisantrag abgewiesen, es sei bei der Gemeinde 
ein (weiterer) Amtsbericht zur Zahl der bestehenden Wohneinheiten im ho-
hen Segment einzuholen (vgl. auch vorne E. 2.2). Massgebend sind dem-
nach die Angaben der Gemeinde vor der Vorinstanz und vor dem Verwal-
tungsgericht zu den Erstwohnungen mit öffentlich-rechtlicher Nutzungsbe-
schränkung.

4.7.2 Laut der Gemeinde sind zurzeit in der Ortschaft Gstaad (bzw. in der 
Gemeinde) keine vergleichbaren Erstwohnungen mit Nutzungsbeschrän-
kung verfügbar (vorne E. 4.4 und 4.6). Die drei Vorhaben, die in der Ortschaft 
Gstaad zur Diskussion stehen, aber (noch) nicht bewilligt sind (vorne E. 4.6), 
sind in die Beurteilung einzubeziehen. Bei diesen ist aber zu beachten, dass 
noch unsicher ist, ob sie dereinst realisiert werden. Zudem ist nicht bekannt, 
wie viele der Wohnungen überhaupt zum Verkauf oder zur Vermietung an-
geboten werden sollen. Bei der Beurteilung des Angebots ist insoweit eine 
gewisse Vorsicht angezeigt (vgl. BGer 1C_448/2018 vom 24.6.2019 E. 3.3). 
Damit steht fest, dass im hier interessierenden Sektor aktuell keine Erstwoh-
nungen mit Nutzungsbeschränkung zur Verfügung stehen, die demselben 
Segment wie die Streitbetroffenen angehören. Der aktuelle Wohnungsbe-
stand spricht somit für ein geringes (zukünftiges) Angebot an vergleichbaren 
Erstwohnungen (anders insoweit BGE 144 II 49 E. 2.4 betreffend die Ge-
meinde Bagnes/VS).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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4.8 Zur Zielgruppe bzw. zur Nachfrage nach den streitbetroffenen Woh-
nungen ergibt sich Folgendes: 

4.8.1 Zutreffend ist, dass die Einwohnerzahl in der Gemeinde insgesamt 
und auch in der Ortschaft Gstaad seit dem Jahr 2009 (mit Schwankungen) 
gesunken ist (vgl. Tabellen der Gemeinde, Akten BVD 5A pag. 172 f.; ferner 
BGE 145 II 99 E. 3.2, wonach die Wohnbevölkerung Saanens seit Jahren 
stagniere). Es ist aber notorisch, dass im Saanenland und insbesondere in 
der Ortschaft Gstaad auch wohlhabende Personen Wohnsitz haben (vgl. 
BGer 1C_592/2017 vom 15.6.2018 E. 5.6 für Erstwohnungen im oberen 
Preissegment). Auch für Erstwohnungen im Luxussegment ist daher eine 
gewisse Nachfrage vorhanden. Im vorinstanzlichen Verfahren nannte die 
Beschwerdegegnerschaft 1 als Zielpublikum insbesondere «finanzkräftige 
Personen mit C-Niederlassungsausweis», die aufgrund der Pauschalbesteu-
erung in Gstaad zu leben beabsichtigen (Akten BVD 5A pag. 59 Rz. 30). Die 
Beschwerdeführenden führen an, dieses Publikum komme aufgrund «der 
neu eingeführten durchschlagskräftigen Instrumente der Einkommens- und 
Vermögenserhebung im zwischenstaatlichen Bereich» nicht mehr als Ziel-
gruppe in Frage; Angaben zu den Verhältnissen «im relevanten Bevölke-
rungssegment» fehlten (Beschwerde Ziff. 4.3.5 S. 19). Es ist fraglich, ob mit 
allen Staaten derartige Vereinbarungen bestehen. Abgesehen davon kön-
nen auch wohlhabende Schweizerinnen und Schweizer Interesse an einem 
Wohnsitz in Gstaad bzw. der EG Saanen haben (BA Rz. 48 ff.). Es muss 
daher nicht abgeklärt werden, wie viele Personen mit Niederlassungsbewil-
ligung C und Pauschalbesteuerung in der Gemeinde bzw. in der Ortschaft 
Gstaad aktuell wohnen oder in den letzten 10 Jahren gewohnt haben. 
Ebenso wenig ist zu beanstanden, dass die Gemeinde dazu keine Angaben 
machte (vgl. Akten BVD 5A pag. 170 Antwort e). Die Vorinstanz durfte inso-
weit auf weitere Abklärungen verzichten und die entsprechenden Beweisan-
träge im Verfahren vor Verwaltungsgericht werden abgewiesen; es erübrigt 
sich zudem, Fachpersonen zu befragen (vgl. Beschwerde Ziff. 4.3.5 S. 19; 
Stellungnahme vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 4.5; Schlussbemerkungen vom 
1.9.2021, act. 26 Ziff. 4.5; vgl. vorne E. 2.2).

4.8.2 Es mag zwar zutreffen, dass die Nachfrage insbesondere nach Zweit-
wohnungen hoch ist und ein entsprechendes Angebot besteht (vgl. insb. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 4.3.3 
mit einer Liste der von Januar bis April 2021 publizierten Baugesuche, 
act. 19A). Die Vorinstanz hat insoweit aber zu Recht ausgeführt, dass diese 
Situation nicht automatisch auf eine mangelnde Nachfrage nach Erstwoh-
nungen schliessen lässt (angefochtener Entscheid E. 5g; vgl. vorne 
E. 4.7.1). Es ist zudem nicht ausgeschlossen, dass als Erstwohnung ge-
nutzte altrechtliche Wohnungen aufgrund der hohen Nachfrage vermehrt ei-
ner Zweitwohnungsnutzung zugeführt werden (BA Rz. 51), wodurch die 
Nachfrage nach Erstwohnungen (wieder) grösser werden dürfte. Für das 
Vorhandensein einer Zielgruppe spricht weiter, dass von den acht vergleich-
baren Erstwohnungen mit Nutzungsbeschränkung in der EG Saanen zurzeit 
keine verfügbar ist. Zwar stellt es nach dem Bundesgericht ein Indiz für eine 
fehlende Nachfrage dar, wenn – wie hier – keine einzige Wohnung ab Plan 
an Ortsansässige verkauft wurde (BGE 145 II 99 E. 3.2). Gleichzeitig ist ge-
mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine ernsthafte und konkrete Zu-
sicherung für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner 
aber nur nötig, wenn die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist (vorne 
E. 4.2). Daraus ist zu schliessen, dass der fehlende Verkauf von Wohnungen 
ab Plan nur ein Indiz neben den Übrigen darstellt, die auf eine fehlende 
Nachfrage schliessen lassen (vgl. dazu auch BGer 1C_326/2019 vom 
17.4.2020 E. 2.2 und E. 3 einleitend). 

4.9 Insgesamt vermögen die Beschwerdeführenden mit ihren Vorbringen 
nicht aufzuzeigen, dass für die vier Erstwohnungen mit Nutzungsbeschrän-
kung im Luxussegment keine Zielgruppe existiert. Wohl hat es das Bundes-
gericht bei anderer Gelegenheit als unrealistisch bezeichnet, in Saanen 
gleich 12 neue Erstwohnungen des gehobenen bzw. luxuriösen Segments 
zu vermarkten. Diese Beurteilung bezog sich jedoch auf Wohnungen, die 
vom Zuschnitt und von der Infrastruktur her als typische Ferienwohnungen 
ausgestaltet waren, die zudem deutlich dezentraler lagen (BGE 145 II 99 
E. 3.2). Das trifft auf das streitbetroffene Vorhaben nicht zu (vgl. vorne E. 4.3; 
ferner angefochtener Entscheid E. 5h mit Hinweis auf ein weiteres Projekt im 
Gebiet AA.________, bei dem eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der 
Zweitwohnungsgesetzgebung bejaht wurde [Entscheid BVE RA 
Nr. 110/2018/151 vom 2.7.2019]). Im Ergebnis ist unter Berücksichtigung 
des bestehenden und zukünftigen Wohnungsangebots im gleichen Segment 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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nicht von einer offensichtlich unzureichenden Nachfrage nach den streitbe-
troffenen Wohnungen auszugehen. Eine Erstwohnungsnutzung erscheint 
nicht unrealistisch. Die Vorinstanz hat eine Umgehung des Zweitwohnungs-
verbots daher richtigerweise verneint. Sie hat dabei weder den Sachverhalt 
unvollständig festgestellt noch eine Rechtsverweigerung begangen (vgl. 
dazu insb. Stellungnahme der Beschwerdeführenden vom 8.5.2021, act. 19 
Ziff. 4.4). Ein Augenschein verspricht keine neuen Erkenntnisse (vgl. vorne 
E. 2.2).

5. Strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks

5.1 Die Beschwerdeführenden bringen vor, die …strasse genüge als 
bestehende Strassenerschliessung nicht. Sie sei im Bereich des Bau-
grundstücks zu steil, zu schmal und verfüge über kein Trottoir. Die Verkehrs-
sicherheit sei nicht gewährleistet. Namentlich im Winter komme es zu ge-
fährlichen Situationen, wenn wegen des Schnees ein Ausweichen auf das 
angrenzende Land nicht möglich sei (Beschwerde Ziff. 5.1; Stellungnahme 
vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 5.1). 

5.2 Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, 
dass das Baugrundstück spätestens zum Zeitpunkt der Fertigstellung des 
Baus oder der Anlage genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG, 
Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG). Gemäss Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG setzt eine ge-
nügende Erschliessung voraus, dass die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe 
an Bauten und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut 
erreichbar sind. Nach Art. 7 Abs. 3 BauG müssen die Erschliessungsanla-
gen zudem den Beanspruchungen gewachsen sein, die sich aus der Nut-
zung des Baugrundstücks und der weiteren Grundstücke ergeben können, 
denen sie nach der Planung zu dienen bestimmt sind. Gemäss Art. 8 Abs. 2 
Bst. a BauG i.V.m. Art. 5 Bst. a der Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; 
BSG 721.1) genügen bestehende Strassen (Erschliessungsanlagen) für 
Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten Gebiet oder ausserhalb der 
Bauzone, wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismäs-
sig gering ist und Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet 
sind. Die Verkehrssicherheit ist nicht mehr gewährleistet, wenn die für neue 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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Anlagen geltenden Normen (vgl. Art. 7 ff. BauV) massiv unter- bzw. über-
schritten werden. Für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit der insge-
samt zu erwartenden Mehrbelastung ist entscheidend, ob der Mehrverkehr 
mit Blick auf die konkreten örtlichen und baulichen Verhältnisse (insb. bishe-
rige Nutzung, Fahrbahnbreite) gering ist (BVR 2019 S. 151 E. 4.4.3 mit Hin-
weisen; VGE 2020/186 vom 7.6.2021 E. 4.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 
N. 10). 

5.3 Im Verfahren vor der Vorinstanz hat das TBA (OIK I) am 16. Juli 2018 
einen Fachbericht zur Erschliessung abgegeben (Akten BVD 5A pag. 104 ff., 
nachfolgend: Fachbericht Erschliessung). Die BVD hat sich für die Beurtei-
lung der Erschliessung im Wesentlichen darauf gestützt. Der durchschnitt-
liche tägliche Verkehr wird im Bereich des Bauvorhabens auf ca. 100-140 
Fahrten geschätzt. Er nehme zwar mit dem zusätzlichen Verkehrsaufkom-
men von ca. 20-40 Fahrten pro Tag, von dem erfahrungsgemäss auszuge-
hen sei, um rund 25 % zu. Nach Ansicht des Fachamts bleibt die Gesamtbe-
lastung auf der …strasse aber gering; eine unverhältnismässige Mehr-
belastung sei nicht zu erwarten (Fachbericht Erschliessung Ziff. 2 und 3.2; 
angefochtener Entscheid E. 3g). Zu den örtlichen Verhältnissen hat die BVD 
folgende Feststellungen getroffen: Die …strasse ist im untersten und 
steilsten Teil (15 % Steigung) mit dem höchsten Verkehrsaufkommen über-
sichtlich und mit einer Breite von 5,5 m und einem Trottoir sehr gut ausge-
baut. Kreuzungsmanöver sind problemlos möglich. Im Bereich des Bau-
grundstücks ist die …strasse rund 3,5 m breit und einspurig befahrbar; die 
Steigung beträgt nur 11 %. Zwischen den geplanten drei Strassenan-
schlüssen des Baugrundstücks und dem unteren breiteren Teil der …strasse 
liegt eine Strecke von 60-110 m. Die Strasse ist auch in diesem Abschnitt 
übersichtlich und wenig befahren; zudem bestehen Ausweichstellen auf der 
Strassenparzelle. Notfalls kann sodann auf private Vorplätze und Zufahrten 
ausgewichen werden und Rückwärtsfahrten dürften kaum nötig sein. 
Fussgängerinnen und Fussgänger können wenn erforderlich ausweichen. In 
der AA.________ befindet sich soweit ersichtlich keine Schule, weshalb auf 
der Strasse nicht mit besonders vielen Schulkindern zu rechnen ist. Dies gilt 
besonders für den oberen, weniger dicht besiedelten Bereich des Gebiets. 
Die geringe Fahrbahnbreite führt zudem tendenziell zu tiefen Fahr-
geschwindigkeiten. Nach Ansicht der Vorinstanz ist die Verkehrssicherheit, 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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zumindest was die Erschliessung des Baugrundstücks betrifft, gewährleistet 
(angefochtener Entscheid E. 3f). Das TBA beurteilte die …strasse als 
übersichtliche Erschliessung mit einem dem Verkehrsaufkommen entspre-
chend guten bis sehr guten Ausbaugrad, die ihre Funktion in angemessener 
Weise erfülle und eine die örtlichen Verhältnisse berücksichtigende Stras-
sengestaltung aufweise (Fachbericht Erschliessung Ziff. 3.1). 

5.4 Auf Ersuchen des Instruktionsrichters hat das TBA zur Situation bei 
Kreuzungsmanövern in seinem Fachbericht vom 11. März 2021 (act. 14) er-
gänzend Folgendes ausgeführt: Auf dem ca. 240 m langen Strassenab-
schnitt zwischen der Liegenschaft …strasse … und der Abzweigung …weg 
befinden sich zwei zur Strassenparzelle gehörende Ausweichstellen. Vom 
Dorf herkommend ist die …strasse von der Liegenschaft …strasse … an nur 
einspurig befahrbar und Kreuzungsmanöver sind auf einer Strecke von ca. 
110 m bis zur ersten Ausweichstelle nur auf privaten Vorplätzen und 
Zufahrten möglich. Der Strassenabschnitt ist aber übersichtlich und von 
beiden Seiten her gut überblickbar, so dass Fahrzeuglenkerinnen und -
lenker am Ende des noch zweispurigen Bereichs bei der Liegenschaft 
…strasse … oder bei der Ausweichstelle warten können. Das geringe 
Verkehrsaufkommen führt dazu, dass es nur selten zu Begegnungsfällen auf 
dem erwähnten ca. 110 m langen Abschnitt der …strasse kommt. Das TBA 
geht daher davon aus, dass auch ohne Benutzung von privaten Einfahrten 
oder Vorplätzen kaum Rückwärtsfahrten notwendig sein werden.

5.5 Die Einwände der Beschwerdeführenden erweisen sich mit Blick auf 
die Fachberichte des TBA als unbegründet (vgl. zum Beurteilungsmassstab 
vorne E. 1.5). So sind den Ausführungen der Fachbehörde zufolge Kreu-
zungs- oder Rückfahrtmanöver im nur einspurig befahrbaren Abschnitt der 
…strasse nur selten zu erwarten. Weiter bestehen aus Sicht des TBA 
genügend Ausweichmöglichkeiten für Fussgängerinnen und Fussgänger. 
Wie das Fachamt bereits im vorinstanzlichen Verfahren festgehalten hat, ist 
die Verkehrssicherheit damit auch bei Schnee und Glatteis und mit dem in 
der Hochsaison zu erwartenden erhöhten Verkehrsaufkommen gewährleis-
tet (Fachbericht Erschliessung Ziff. 3.3 S. 3). Dass im Saanenland über-
durchschnittlich häufig sehr grosse Autos benutzt werden, welche den Be-
schwerdeführenden zufolge eine Gefahrenquelle für den Fussgängerverkehr 

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darstellen, lässt die Beurteilung des TBA nicht als unzutreffend erscheinen. 
Bei diesem Ergebnis erübrigt sich ein Augenschein (Beschwerde Ziff. 5.2 
S. 24; Stellungnahme vom 8.5.2021 act. 19 Ziff. 5.1; vgl. vorne E. 2.2).

5.6 Die Beschwerdeführenden machen weiter geltend, es fehlten recht-
lich haltbare und qualifizierte Gründe, mehr als einen Strassenanaschluss zu 
bewilligen (Beschwerde Ziff. 5.2; Stellungnahme vom 8.5.2021, act. 19 
Ziff. 5.2).

5.6.1 Gemäss Art. 85 Abs. 2 des Strassengesetzes vom 4. Juni 2008 (SG; 
BSG 732.11) wird pro Grundstück in der Regel nur ein Strassenanschluss 
bewilligt. Die Vorinstanz hat zur Bewilligung von insgesamt drei Anschlüssen 
ausgeführt, das Bauvorhaben umfasse nicht ein einzelnes Gebäude auf ei-
ner kleinen Parzelle, sondern eine Überbauung mit drei Gebäuden, zwei Ein-
stellhallen und einem asphaltierten Vorplatz auf einer sehr grossen Parzelle. 
Es handle sich um zwei je abgeschlossene Gebäudegruppen, bestehend 
aus den Häusern A und B einerseits und dem relativ weit entfernt davon lie-
genden Haus C andererseits. Aufgrund der topografischen Situation recht-
fertige es sich sodann, bei den Häusern A und B einen separaten Strassen-
anschluss für die Einstellhalle und für den oberirdischen Zugang vorzusehen 
(angefochtener Entscheid E. 3i).

5.6.2 Klarzustellen ist vorab, dass Art. 85 Abs. 2 SG Ausnahmen vom 
Grundsatz zulässt, nur einen Strassenanschluss pro Grundstück zu bewilli-
gen («in der Regel»). Das war bereits unter dem alten Recht anerkannt 
(Art. 71 Abs. 4 des Gesetzes vom 2. Februar 1964 über Bau und Unterhalt 
der Strassen [Strassenbaugesetz, SBG; GS 1964 S. 6 ff., in Kraft bis 
31.12.2008] in der Fassung vom 12.2.1985 [GS 1985 S. 36 ff., 51]; 
VGE 19960 vom 9.9.1997 E. 11b). Der Hinweis der Beschwerdeführenden 
auf das Legalitätsprinzip stösst daher ins Leere, zumal sie anerkennen, dass 
Abweichungen von der Regel möglich sind.

5.6.3 In der Sache vermögen die Beschwerdeführenden die überzeugen-
den Ausführungen der Vorinstanz nicht in Frage zu stellen, zumal auch das 
TBA auf die speziellen topografischen Verhältnisse hingewiesen hat (Fach-
bericht Erschliessung Ziff. 3.5). Der Vorinstanz kann damit nicht vorgeworfen 
werden, unsinnige Zufahrtsanlagen zuzulassen, nur um «getrennte Sphä-

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ren» zwischen den Wohneinheiten zu schaffen (so aber Beschwerde Ziff. 5.2 
S. 24; Stellungnahme vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 5.2). Für ihren Standpunkt 
spricht namentlich auch die Überlegung, dass es für die Anzahl der zulässi-
gen Strassenanschlüsse nicht darauf ankommen kann, ob ein Grundstück 
vor dem Überbauen parzelliert worden ist oder nicht (VGE 21424 vom 
20.12.2002 [bestätigt durch BGer 1A.29/2003 vom 9.7.2003] E. 7d, noch zu 
Art. 71 Abs. 4 SBG). Es liegen nach dem Gesagten plausible Gründe vor, 
um hier übereinstimmend mit dem zuständigen Fachamt von der Regel nur 
eines Strassenanschlusses pro Grundstück abzuweichen.

5.7 Der angefochtene Entscheid ist somit auch betreffend Erschliessung 
und Strassenanschluss nicht zu beanstanden. 

6. Ortsbild- und Landschaftsschutz sowie Naturschutz

6.1 Nach Ansicht der Beschwerdeführenden verstösst das Bauvorhaben 
gegen kommunale und kantonale Vorgaben des Ortsbild- und Landschafts-
schutzes. Das Gebiet AA.________ zeichne sich im oberen, südlichen Teil 
(nördlich des Baugrundstücks) durch hohe landschaftliche Qualitäten aus, 
die von den Behörden ausdrücklich anerkannt worden seien. Sie verweisen 
dabei auf den Beschwerdeentscheid vom 29. April 2014, mit dem die Jus-
tiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; heute: 
Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]) die Genehmigung für die im Rahmen 
der Ortsplanungsrevision 2011 beschlossenen Neueinzonungen im 
erwähnten Gebiet unter anderem wegen Anliegen des Ortsbild- und 
Landschaftsschutzes verweigerte (BB 18). Die drei Gebäude erforderten 
namentlich aufgrund der Grundfläche von je 270 m2 und der riesigen 
Untergeschosse Abgrabungen und Aufschüttungen, mit denen sehr stark in 
das gewachsene, coupierte Terrain eingegriffen werde (Beschwerde 
Ziff. 6.1 f., 6.4 und 6.6). Der Verlauf des gewachsenen Terrains sei in den 
Schnitt- und Fassadenplänen nur rudimentär eingezeichnet. Es sei fraglich, 
ob der eingetragene Terrainverlauf der Wirklichkeit entspreche (Beschwerde 
Ziff. 6.3; Stellungnahme vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 6.3). 

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6.2 Die Vorinstanz hat bei der kantonalen Kommission zur Pflege der 
Orts- und Landschaftsbilder (OLK) Berichte eingeholt, welche das Vorhaben 
mehrheitlich positiv beurteilen und dessen Landschafts- und Ortsbildverträg-
lichkeit bestätigen (Berichte vom 12.7.2018 und vom 6.9.2018, Akten 
BVD 5A pag. 101 ff. und 122 ff.). Dieser Beurteilung hat sich die Vorinstanz 
angeschlossen. Ihrer Ansicht nach bestehen auch gestützt auf den vorer-
wähnten Beschwerdeentscheid der JGK keine Anhaltspunkte dafür, dass die 
AA.________ eine besonders schöne oder kulturgeschichtlich wertvolle 
Landschaft im Sinn von Art. 9a Abs. 1 Bst. b BauG sei. Die Frage könne 
letztlich aber offenbleiben, da das Bauvorhaben nach den überzeugenden 
Darlegungen der OLK landschaftsverträglich sei (angefochtener Entscheid 
E. 4f S. 21).

6.3 Die Beschwerdeführenden stützen ihren Standpunkt, das Baugrund-
stück verfüge über hohe landschaftliche Qualitäten im Sinn von Art. 9a 
Abs. 1 Bst. b BauG, auf die Ausführungen der JGK im Beschwerdeentscheid 
vom 29. April 2014. Die JGK hat dort indes festgehalten, dass die 
AA.________ mangels entsprechender Anhaltspunkte nicht zu den 
besonders wertvollen Landschaften im Sinn der Vorgängerbestimmung von 
Art. 9a Abs. 1 Bst. b BauG (aArt. 10 Abs. 1 Bst. b BauG in der Fassung vom 
8.9.1999 [BAG 00-123]) gehört. Es handle sich demnach nicht um ein 
speziell empfindliches Gebiet (E. 8.2 S. 31). Sie hielt namentlich gestützt auf 
Berichte der OLK weiter fest, «dass die AA.________ zwar kein besonders 
sensibles, aber dennoch ein in ästhetischer Hinsicht schutzwürdiges Gebiet 
ist, an dessen Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht» (E. 8.3 S. 32 f.). 
Unter anderem aus diesem Grund hob sie die Genehmigung von 
Einzonungen in der AA.________ auf, die auch einen weiteren Teil des 
Baugrundstücks (Parzelle Nr. 1________) umfassten (E. 8.4 S. 33 f.). Hier 
steht jedoch ein konkretes Bauvorhaben in Frage, und die Bauparzelle 
befand sich bereits im Zeitpunkt des Entscheids der JGK in der Wohnzone 
W3. Bereits die Ausgangslage ist deshalb nicht vergleichbar (vgl. auch 
angefochtener Entscheid E. 4g). Hingegen besteht kein Anlass, den 
besonderen Landschaftsschutz im Sinn von Art. 9a BauG anzuwenden (vgl. 
auch VGE 21424 vom 20.12.2002 [bestätigt durch BGer 1A.29/2003 vom 
9.7.2003] E. 4). Das Vorhaben hat somit nur (aber immerhin) dem all-
gemeinen Ortsbild- und Landschaftsschutz gemäss Art. 9 BauG bzw. Art. 26 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 34

des Baureglements der Einwohnergemeinde Saanen vom 11. März 2011 zu 
genügen.

6.4 Gemäss Art. 26 GBR sind alle Bauten und Anlagen hinsichtlich ihrer 
Gesamterscheinung, Gebäudestellung, Proportionen, Fassaden-, Balkon- 
und Dachgestaltung und der Verwendung von Baumaterialien so auszubil-
den, dass zusammen mit den bestehenden oder vorauszusehenden Bauten 
eine gute Gesamtwirkung entsteht und die Schönheit oder erhaltenswerte 
Eigenart des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes gewahrt bleibt (Abs. 1). 
Die Umgebung von Bauten und Anlagen ist so zu gestalten, dass sich eine 
gute Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild ergibt. Die Umgebungs-
gestaltung ist möglichst dem natürlichen Terrainverlauf anzupassen. In 
Hanglagen dürfen keine grösseren ebenen Flächen (Terrassen) und scharf 
abgegrenzte Kanten entstehen. Die Höhenlage von Gebäuden ist so festzu-
setzen, dass sich Terrainaufschüttungen und Abgrabungen in einem ausge-
wogenen Verhältnis bewegen. Die Aufschüttungshöhe darf maximal 2 m be-
tragen (Abs. 2 Bst. a-c). Art. 26 GBR geht sowohl hinsichtlich seines Rege-
lungsgehalts als auch in Bezug auf seine Regelungsdichte weiter als Art. 9 
Abs. 1 BauG. Die Bestimmungen enthalten nicht bloss ein Beeinträchti-
gungsverbot, sondern ein positives Einordnungsgebot. Ihnen kommt deshalb 
selbständige Bedeutung zu (Art. 9 Abs. 3 BauG). Nach der Rechtsprechung 
ist die «gute Gesamtwirkung» weder an geringen noch an besonders hohen 
architektonischen Qualitäten zu messen. Das Erfordernis bedeutet bei 
durchschnittlichen örtlichen Gegebenheiten nur, dass das Mittelmass der 
Umgebung nicht gestört werden darf und sich ein Bauvorhaben an den qua-
litativ hochwertigeren Bauten und Anlagen der Umgebung zu orientieren hat 
(BVR 2009 S. 328 E. 5.3, 2006 S. 491 E. 6.3.1 f.; BVR 2021 S. 150 [VGE 
2019/414/427 vom 15.12.2020] nicht publ. E. 5.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 9-10 N. 4a). 

6.5 Die OLK nimmt unter anderem in Rechtsmittelverfahren Stellung zu 
Fragen des Ortsbild- und Landschaftsschutzes (Art. 10 Abs. 1 und 3 BauG; 
Art. 4 Abs. 1 der Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission 
zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder [OLKV; BSG 426.221]). Die Be-
richte der OLK sind für die Behörden nicht verbindlich (vgl. Art. 10 Abs. 2 
BauG). Das Verwaltungsgericht räumt ihnen aber regelmässig einen erheb-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 35

lichen Stellenwert ein, indem es sich bei der Überprüfung eine gewisse Zu-
rückhaltung auferlegt und nur aus triftigen Gründen von ihnen abweicht. Ins-
besondere prüft das Verwaltungsgericht, ob die Fachmeinung gefestigt und 
gut abgestützt ist, und ob sie – nach entsprechenden Erläuterungen – auch 
Laien zu überzeugen vermag (statt vieler BVR 2009 S. 328 E. 5.7; 
VGE 2019/413 vom 21.5.2021 E. 4.4; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 9b 
und 9e).

6.6 Die Beschwerdeführenden beanstanden vorab die erheblichen Ter-
rainveränderungen, die mit dem Bauvorhaben verbunden seien. Dazu hat 
die OLK ausgeführt, die Setzung der Gebäude im Gelände sei gut gewählt 
und nütze den natürlichen Terrainverlauf aus. Zwischen Haus B und Haus C 
spanne sich ein grosser Zwischenraum, in welchem das gewachsene Ge-
lände intakt und weiterhin als Wiese bestehen bleibe. Dies ergebe eine gute 
landschaftliche Integration. Der unter Terrain liegende Wellnessbereich sei 
grundsätzlich im Terrain integriert. Der auffällig materialisierte Fensterbe-
reich mit den geschwungenen Sichtmauerwerkelementen wirke jedoch an 
der exponierten Lage fremd und störend (Bericht vom 6.9.2018, Akten BVD 
act. 5A pag. 122 ff., Antwort Ziff. 2 pag. 123). Gemessen an der vorherr-
schenden Bebauung entlang der …strasse könne die Setzung der Gebäude 
im gewachsenen Terrain als gut beurteilt werden. Bei den Häusern A und B 
seien im steileren Gelände Anböschungen geplant. Das Haus C stehe in 
flacherem Gelände und komme ohne relevante Böschungen aus. Die Ein-
fahrten und Hauszugänge nützten das abfallende Gelände aus und könnten 
kurz gehalten werden. Der nordseitige Vorplatz zu den Häusern A und B sei 
zu gross dimensioniert und störe entsprechend den Geländefluss, könne 
aber aufgrund der vorherrschenden Bebauung im Quartier als ortstypisch 
und für die Sichtbezüge von aussen als nicht relevant beurteilt werden (Ant-
wort Ziff. 3 pag. 123). 

6.7 Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, die vorgesehe-
nen Bauten mit einer Grundfläche von je 270 m2 verfolgten wegen der Hang-
lage einen ästhetisch falschen Ansatz, kann ihnen nicht gefolgt werden. Die 
baupolizeilichen Masse von Art. 9 Abs. 2 GBR erlauben diese Ausnützung 
in der Wohnzone W3a. Eine Beschränkung der erlaubten Gebäudedimen-
sionen aus Gründen der Ästhetik ist in der Regel ausgeschlossen. Dies gilt 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 36

nach ständiger Rechtsprechung auch im Anwendungsbereich von positiven 
Ästhetikklauseln (vgl. statt vieler BGE 145 I 52 E. 4.4; BVR 2021 S. 150 
[VGE 2019/414/427 vom 15.12.2020] nicht publ. E. 5.6; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 9-10 N. 15, je mit weiteren Hinweisen). Die Vorinstanz hat ge-
stützt auf den Bericht der OLK zudem überzeugend dargelegt, dass sich das 
Bauvorhaben trotz der damit verbundenen Abgrabungen und Aufschüttun-
gen insgesamt gut in das Orts- und Landschaftsbild einfügt. Es ist nicht un-
gewöhnlich, dass im Bereich von Gebäuden und Anlagen auch grössere Ein-
griffe ins gewachsene Terrain vorgenommen werden, zumal sich das Bau-
grundstück an einer Hanglage befindet. Sodann stellt die Kritik der OLK zum 
Fensterbereich der Wellnessanlage die im Übrigen positive Beurteilung des 
Vorhabens namentlich mit Blick auf die Terrainveränderungen nicht in Frage. 
Die Vorinstanz weist insoweit zu Recht darauf hin, dass die störende Wir-
kung mit der vorgesehenen Bepflanzung zumindest teilweise gemildert wer-
den kann (vgl. Plan Baueingabe Umgebung vom 21.12.2016 [rev. 8.8.2018], 
act. 5A hinter pag. 115). Einzig der nordseitige Vorplatz stört nach der OLK 
den Geländefluss, was aber folgenlos bleibt, da er als ortstypisch gilt und für 
die Sichtbezüge von aussen nicht relevant ist. Damit stört er jedenfalls das 
hier wegleitende Mittelmass der Umgebung nicht (vorne E. 6.4). Die BVD hat 
somit zu Recht erwogen, das Vorhaben passe sich insgesamt gut in das 
Orts- und Landschaftsbild ein (vgl. zum Ganzen angefochtener Entscheid 
E. 4f und 4g). An dieser Beurteilung ändert nichts, dass wenige Wochen vor 
Einreichen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde auf dem Baugrundstück 
Bäume gefällt wurden, die nach Ansicht der Beschwerdeführenden «prä-
gend für den Charakter des Grundstücks und der umgebenden Landschaft 
in diesem obersten Teil des …hangs» seien (vgl. Beschwerde Ziff. 6.6 am 
Ende i.V.m. Ziff. 1.4 sowie Stellungnahme vom 8.5.2021, act. 19 Ziff. 6.2). 
Die Beschwerdegegnerschaft 1 bestreitet zwar nicht, dass Bäume gefällt 
worden sind (vgl. BA Rz. 14). Aus dem Bericht der OLK geht indes nicht 
hervor, dass für ihre Einschätzung der Ortsbild- und Landschaftsver-
träglichkeit bestehende Bäume von wesentlicher Bedeutung gewesen wä-
ren. Zudem ist davon auszugehen, dass die im Entscheid der JGK vom 
29. April 2014 als für das Ortsbild prägende Bestockung auf dem nicht zur 
Bauzone gehörenden Teil der Parzelle Nr. 1________ steht (vgl. E. 8.4.3 
S. 34 des Entscheids, BB 18). 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 37

6.8 Nicht weiter einzugehen ist auf den Hinweis der Beschwerdeführen-
den, das gewachsene Terrain sei auf den Projektplänen nicht korrekt einge-
zeichnet. Die Terrainverläufe sind eingetragen und die Beschwerdeführen-
den begründen auch vor Verwaltungsgericht nicht näher, weshalb die Anga-
ben in den Plänen falsch sein sollen (vgl. angefochtener Entscheid E. 4j). 
Unter diesen Umständen wird der Beweisantrag abgewiesen, der Verlauf 
des gewachsenen Terrains sei von einem Ingenieurbüro zu verifizieren (vgl. 
vorne E. 2.2). 

6.9 Die Beschwerdeführenden weisen hinsichtlich der auf dem Bau-
grundstück gefällten Bäume darauf hin, die meisten seien als Feldgehölze 
und Hecken unter dem Schutz von Art. 18 Abs. 1bis des Bundesgesetzes 
vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) gestan-
den (Beschwerde Ziff. 1.4). – Soweit die Beschwerdeführenden mit ihrem 
Vorbringen eine Verletzung von Naturschutzbestimmungen geltend machen 
wollen, ergibt sich Folgendes: Hecken und Feldgehölze sind sowohl nach 
Art. 18 Abs. 1bis NHG als auch nach Art. 27 f. des Naturschutzgesetzes vom 
15. September 1992 (NSchG; BSG 426.11) geschützt und grundsätzlich in 
ihrem Bestand zu erhalten. Mit Art. 27 f. NSchG hat der Gesetzgeber einen 
generellen Schutz der Hecken und Feldgehölze geschaffen, der unmittelbar 
anwendbar ist (vgl. BVR 2002 S. 400 E. 2, insb. E. 2c/cc am Ende sowie 
E. 2c/dd; Peter M. Keller, Umwelt- und Energierecht, in Müller/Feller [Hrsg.], 
Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 647 ff., 668 N. 47 f.). Ge-
mäss Art. 28 NSchG gelten als Hecken bzw. Feldgehölze linienförmige bzw. 
flächige Bestockungen mit einheimischen Sträuchern, allenfalls mit Kraut-
saum und Bäumen. Die Beschwerdeführenden beziehen sich auf die «präch-
tigen, voll ausgewachsenen Bäume» und erwähnen keine Sträucher. Solche 
sind auch auf den ins Recht gelegten Fotografien des Baugrundstücks nicht 
zu sehen (Stand Mai 2017; BB 10). Zwar stehen die Bäume teilweise nahe 
beieinander; der Unterbewuchs ist aber wiesenartig und Sträucher dürften 
– wenn überhaupt – nur vereinzelt vorhanden sein. Es ist deshalb nicht da-
von auszugehen, dass die Beschwerdegegnerschaft 1 ohne Ausnahme-
bewilligung ein geschütztes Feldgehölz oder eine geschützte Hecke hat ent-
fernen lassen (vgl. zur Definition der Hecken und Feldgehölze auch 
BVR 2004 S. 214 E. 4.3.1; VGE 21424 vom 20.12.2002 [bestätigt durch 
BGer 1A.29/2003 vom 9.7.2003] E. 5d/cc). Schliesslich machen die Be-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 38

schwerdeführenden nicht geltend und ist mit Blick auf Art. 52 GBR i.V.m. 
dem Zonen- und Richtplan Nr. 13 Gstaad-Saanen vom 11. März 2011 auch 
nicht ersichtlich, dass sich auf dem Baugrundstück geschützte Einzelbäume 
befinden bzw. befunden haben. 

6.10 Die Rügen zum Ortsbild- und Landschaftsschutz und zum Natur-
schutz erweisen sich demnach als unbegründet. Ein Augenschein ist ent-
behrlich (vgl. vorne E. 2.2). 

7. Wiederaufbau der altrechtlichen Wohnung (Haus C)

7.1 Im Zuge der Rechtsanwendung von Amtes wegen (Art. 20a Abs. 1 
VRPG) stellt sich schliesslich die Frage, ob die geplante Zweitwohnung im 
Dachgeschoss des Hauses C ein zulässiger Wiederaufbau einer altrechtli-
chen Wohnung im Sinn von Art. 11 Abs. 2 ZWG ist (vgl. auch Verfügung des 
Instruktionsrichters vom 11.2.2021, act. 10). Nach dieser Bestimmung dür-
fen altrechtliche Wohnungen (vgl. zum Begriff Art. 10 ZWG; vorne E. 4.6) im 
Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wie-
der aufgebaut werden. Werden in diesem Rahmen zusätzliche Wohnungen 
geschaffen, so können sie bewilligt werden, ohne dass eine Nutzungsbe-
schränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG auferlegt werden muss. Die übrigen Vo-
raussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbe-
halten. Weiter bestimmt Art. 11 Abs. 3 ZWG, dass altrechtliche Wohnungen 
innerhalb der Bauzonen um maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 vor-
bestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden dürfen, sofern keine zusätz-
lichen Wohnungen geschaffen werden. Ausserhalb der Bauzonen bleiben 
Erweiterungen im Rahmen der Vorschriften über das Bauen ausserhalb der 
Bauzonen zulässig. 

7.2 Das Bundesgericht hat entschieden, dass eine Erweiterung gemäss 
Art. 11 Abs. 3 ZWG bei einem Abbruch und Wiederaufbau nicht zulässig sei, 
was im konkreten Fall den Bauabschlag zur Folge hatte (BGer 1C_478/2019 
und 1C_479/2019 vom 8.5.2020 E. 4 und E. 6.1). Aus prozessökonomischen 
Gründen ging das Bundesgericht auch auf die Frage ein, ob eine Standort-
verschiebung im Zusammenhang mit einem Abbruch und Wiederaufbau ei-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 39

ner altrechtlichen Wohnung mit Art. 11 Abs. 2 ZWG vereinbar sei und erwog 
Folgendes (E. 5.2.3): 

«In der Botschaft zum ZWG (BBl 2014 2287 ff., S. 2310) führte der Bun-
desrat aus, altrechtliche Wohnungen dürften erneuert, umgebaut und – 
gegebenenfalls mit einer geringfügigen Standortverschiebung – wieder 
aufgebaut werden. Diese Einschränkung beruht auf der Überlegung, 
dass Art. 11 ZWG an den altrechtlichen Besitzstand anknüpft: Es dürfen 
keine neuen Zweitwohnungen errichtet werden, sondern lediglich be-
reits bestehende altrechtliche Wohnungen abgebrochen und wiederauf-
gebaut werden. Die Identität der Baute muss daher im Wesentlichen ge-
wahrt bleiben. Ob dies der Fall ist, ist unter Würdigung der gesamten 
Umstände zu beurteilen, zu denen insbesondere auch der Standort 
zählt.» 

Im konkreten Fall erscheine es vertretbar und bundesrechtskonform, wenn 
die Identität der Baute trotz der Standortverschiebung bejaht werde. Die Süd-
fassade sei nur um einige Meter in südwestliche Richtung verschoben und 
leicht (um ca. 15 %) abgedreht worden, so dass sich die Grundrisse noch 
teilweise überschnitten. Diese Verschiebung ermögliche die Platzierung ei-
nes weiteren Baukörpers auf derselben Parzelle und damit deren bessere 
bauliche Nutzung. Dies sei innerhalb des Siedlungsgebiets – anders als beim 
Wiederaufbau ausserhalb der Bauzone nach Art. 24c RPG – raumplanerisch 
grundsätzlich erwünscht (E. 5.2.4). 

7.3 Die im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung geltende ursprüngliche 
Fassung der in der Bernischen Systematischen Information Gemeinden 
(BSIG) Nr. 7/721.0/15.2 publizierten «Praxishilfe Zweitwohnungsgesetzge-
bung: Baubewilligungsverfahren und Baupolizei» (nachfolgend: Praxishilfe 
ZWG) vom 27. Januar 2016 sah vor, dass die Erweiterung der Hauptnutzflä-
che von altrechtlichen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung um maxi-
mal 30 % auch bei einem Abbruch und Wiederaufbau möglich sei. Art. 11 
Abs. 2 und 3 ZWG sollten bei altrechtlichen Wohnungen ermöglichen, die 
bestehende Bausubstanz ohne Nutzungseinschränkung zu erneuern und 
massvoll zu erweitern. Deshalb erschiene es sinnwidrig, den Abbruch und 
Wiederaufbau nur dann ohne Erstwohnungseintrag zuzulassen, wenn die 
Bauherrschaft auf jegliche Erweiterung der Hauptnutzfläche verzichte 
(S. 26). In der neusten Fassung der Praxishilfe ZWG vom 18. Dezember 
2020 wird mit Blick auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung hingegen 
klargestellt, dass bei einem Abbruch und Wiederaufbau (innerhalb der 
Bauzone) keine Erweiterung der Hauptnutzfläche zulässig ist (S. 31). Zum 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 40

Kriterium der Identität ist der Praxishilfe ZWG unter Hinweis auf die Botschaft 
des Bundesrats zum ZWG (BBl 2014 S. 2287 ff. [nachfolgend: Botschaft 
zum ZWG], S. 2310) zu entnehmen, dass sogar eine geringfügige Standort-
verschiebung möglich sei, wobei innerhalb der Bauzone als geringfügig eine 
Standortverschiebung auf derselben Parzelle gelte. Ausserhalb der Bauzone 
sei auf die Praxis zum RPG abzustellen (S. 30). Die aktuelle Fassung der 
Praxishilfe ZWG weicht insoweit nicht von der ursprünglichen ab (S. 25). 

7.4 Nach Ansicht der Beschwerdegegnerschaft 1 ist es dem Verwal-
tungsgericht aus verfahrensrechtlichen Gründen verwehrt, die Übereinstim-
mung des Bauvorhabens mit Art. 11 ZWG zu überprüfen.

7.4.1 Sie bringt vor, der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes we-
gen gelte nur im Rahmen des Streitgegenstands. Art. 11 ZWG sei bisher 
nicht Verfahrensthema gewesen und könne nicht erstmals und ohne Rüge 
der Parteien vor Verwaltungsgericht aufgegriffen werden. Da im Verfahren 
vor Verwaltungsgericht Projektänderungen gemäss Art. 43 Abs. 4 des 
Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilli-
gungsdekret, BewD; BSG 725.1) ausgeschlossen sind, sei es der Bauherr-
schaft verwehrt, mit einer Projektänderung zu reagieren. Ausserdem seien 
Sachverhaltsfragen zu klären, die über die Grundlage des angefochtenen 
Entscheids hinausgingen (Stellungnahme vom 10.3.2021, act. 11 Ziff. 1).

7.4.2 Mit dieser Argumentation beruft sich die Beschwerdegegnerschaft 1 
auf den sog. aspektmässigen Streitgegenstand. Nach dieser Definition des 
Streitgegenstands liegen nur diejenigen Teilaspekte des Rechtsverhältnis-
ses im Streit, welche die Parteien mit ihren Rügen zum Thema machen. 
Neue Rügen können im oberinstanzlichen Verfahren grundsätzlich nicht 
mehr aufgegriffen werden. In der bernischen Verwaltungsrechtspflege galt 
nach der älteren Rechtsprechung unter Hinweis auf das sog. Rügeprinzip 
diese aspektmässige Betrachtungsweise. Die neuere Praxis des Verwal-
tungsgerichts hat sich indes wesentlich der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung angenähert, die von einem grundsätzlich objektmässig definierten Be-
griff des Streitgegenstands ausgeht, sofern das anwendbare Prozessrecht 
nichts anderes bestimmt. Dieser umfasst immer ein Rechtsverhältnis als sol-
ches und nicht lediglich einen Teilaspekt desselben. Massgebend zur Be-
stimmung des Streitgegenstands sind danach grundsätzlich die Rechts-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 41

begehren. Sie bezeichnen die Rechtsfolge, die im Dispositiv der Verfügung 
oder des Entscheids angeordnet werden soll. Die rechtliche Wirkung, nicht 
die Begründung oder Herleitung definiert danach den Streitgegenstand; auf 
die Begründung wird nur zurückgegriffen, um die beantragten Rechtsfolgen 
zu verstehen. Im Kanton Bern war die aspektmässige Umschreibung des 
Streitgegenstands in Bausachen mit Art. 40 Abs. 2 BauG in der ursprüngli-
chen Fassung ausdrücklich verankert, indem Einsprecherinnen und Einspre-
cher (nur) «im Rahmen ihrer Einsprachegründe» zur Baubeschwerde befugt 
waren (GS 1985 S. 200). Im Anwendungsbereich des Bundesverwaltungs-
rechts kam die Regelung allerdings schon seit längerer Zeit nicht mehr zum 
Tragen. Mit der Revision des BauG vom 9. Juni 2016 ist die erwähnte Ein-
schränkung nun ganz weggefallen (BAG 17-008 S. 8, in Kraft seit 1.4.2017), 
was die Beschwerdegegnerschaft 1 zu übersehen scheint (vgl. zum Ganzen 
einlässlich Michel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 6 ff. mit Hinweisen). 

7.4.3 Die Beschwerdeführenden beantragten in ihrer Beschwerde an die 
BVD, dem Baugesuch sei der Bauabschlag zu erteilen. Damit stellte im vor-
instanzlichen Verfahren die Baubewilligung als solche den Streitgegenstand 
dar (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 14). Die Beschwerdeführenden 
haben den Entscheid der BVD insgesamt angefochten (vorne Bst. C), wes-
halb Anfechtungsobjekt und Streitgegenstand im oberinstanzlichen Be-
schwerdeverfahren deckungsgleich sind (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 20a 
N. 5 mit Hinweisen). Die Frage, ob das Bauvorhaben mit Art. 11 ZWG ver-
einbar ist, betrifft somit entgegen der Beschwerdegegnerschaft 1 den Streit-
gegenstand. Das Verwaltungsgericht ist dabei nicht an die rechtlichen Vor-
bringen der Parteien gebunden und kann eine Beschwerde aus einem ande-
ren als dem angerufenen Grund gutheissen bzw. eine Beschwerde mit einer 
von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen 
(sog. Substitution der Motive; BVR 2021 S. 285 E. 4.2, 2020 S. 7 E. 2.2, je 
mit Hinweisen). Daran ändert nichts, dass vor Verwaltungsgericht Projektän-
derungen ausgeschlossen sind, zumal die Möglichkeit besteht, dem Verwal-
tungsgericht zu beantragen, die Sache sei zwecks Prüfung einer Projekt-
änderung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 4 BewD; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13b; Michel Daum, a.a.O., Art. 20a 
N. 14). Die Voraussetzungen von Art. 11 Abs. 2 ZWG können folglich im Ver-
fahren vor Verwaltungsgericht auch ohne entsprechende Rüge und unge-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
Seite 42

achtet dessen geprüft werden, dass dieser Aspekt im vorinstanzlichen Ver-
fahren und im angefochtenen Entscheid nicht thematisiert worden ist.

7.5 Die Beschwerdegegnerschaft 1 ist sodann der Meinung, Art. 11 ZWG 
dürfe im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht strenger ausgelegt wer-
den als in den Verfahren vor den Vorinstanzen.

7.5.1 Sie macht geltend, weder das bundesgerichtliche Urteil 1C_478/2019 
und 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 noch die aktuelle Fassung der Praxishilfe 
ZWG vom 18. Dezember 2020 seien im Baubewilligungsverfahren oder im 
Verfahren vor der Vorinstanz bekannt gewesen. Zwar sei eine neue Praxis 
sofort und in allen hängigen Verfahren anzuwenden; sie gelte aber nicht 
rückwirkend und erlaube es nicht, bereits ergangene Verfügungen oder Ent-
scheide nachträglich in Frage zu stellen. Zudem seien gemäss Art. 36 Abs. 1 
BauG Bauvorhaben nach dem zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs gel-
tenden Recht zu beurteilen (Stellungnahme vom 10.3.2021, act. 11 Ziff. 2).

7.5.2 Praxishilfen bzw. Verwaltungsverordnungen sind trotz mangelnder 
Gesetzeskraft zu beachten, wenn und soweit ihre Anwendung nicht gegen 
gesetzliche Bestimmungen verstösst und eine einzelfallgerechte Auslegung 
der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulässt bzw. wenn die recht-
lichen Vorgaben überzeugend und praktikabel konkretisiert werden (vgl. all-
gemein statt vieler BVR 2021 S. 159 E. 4.3; BGE 147 II 248 E. 2.2.1; Ruth 
Herzog, a.a.O., Art. 80 N. 38 und Art. 66 N. 41). Die in der ursprünglichen 
Fassung der Praxishilfe ZWG veröffentlichte Praxis, wonach auch bei einem 
Abbruch und Wiederaufbau eine Erweiterung der Hauptnutzfläche um 30 % 
zulässig ist, ist nach den Erwägungen im genannten Bundesgerichtsent-
scheid nicht mit Art. 11 Abs. 2 ZWG vereinbar und deshalb grundsätzlich 
nicht zu beachten. Die Praxishilfe wurde denn auch entsprechend angepasst 
(vorne E. 7.3). Wohl sind Änderungen der Rechtsprechung mit Blick auf die 
Rechtsgleichheit und Rechtssicherheit nicht beliebig zulässig, sondern set-
zen ernsthafte sachliche Gründe voraus (vgl. statt vieler BGE 147 II 13 
E. 3.2; BVR 2008 S. 543 E. 3.2; Michel Daum, a.a.O., Art. 20a N. 30). Hier 
geht es jedoch um eine Rechtsfrage, welche das Bundesgericht mit seinem 
Urteil aus dem Jahr 2020 erstmals höchstrichterlich geklärt hat. Es ist frag-
lich, ob darin aus der Sicht kantonaler Instanzen überhaupt eine Praxisän-
derung liegt (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.2.2). In der Praxishilfe ZWG (ursprüng-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 17.02.2022, Nr. 100.2020.34U, 
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liche und geltende Fassung) wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass 
«die Gesetzestexte (ZWG, ZWV) sowie die künftige Gerichtspraxis» recht-
lich massgebend sind (je Ziff. 1.1). Jedenfalls wären die erwähnten Vorau