# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bfa46c5e-75e8-5123-95cc-6ec339505067
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-11
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 11.11.2014 R 2014 41
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-41_2014-11-11.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 14 41 und R 14 42

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross

URTEIL
vom 11. November 2014 

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Silvio C. Bianchi, 

Beschwerdeführer 1

und

B._____ und C._____, und Mitbeteiligte
alle ebenso vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Silvio C. 

Beschwerdeführer 2

gegen 

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Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, 

Beschwerdegegnerin 1
und

Baugesellschaft D._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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1. Im Jahr 2010 reichte die Baugesellschaft D._____ das Baugesuch 528/10 

und 2012 reichte sie das Baugesuch 528/12 ein. Für das Baugesuch 

528/10 wurde seitens der Gemeinde X._____ die Baubewilligung erteilt, 

diese jedoch wegen des fehlenden Gebäudeinventars vom Verwaltungs-

gericht aufgehoben und zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückge-

wiesen (VGU R 11 69 und 79). Das Baugesuch 528/12 wurde von der 

Baugesellschaft D._____ zurückgezogen, was am 30. August 2013 zur 

Abschreibung des Baubewilligungsverfahrens 528/12 führte. In der Folge 

wurde das Gesuch überarbeitet und neu eingereicht (Baugesuch 606/13). 

2. A._____ ist Eigentümer von Parzellen 418, 419 und 420, B._____ und 

C._____ und Mitbeteiligte sind Stockwerkeigentümer auf Parzelle 842, 

welche an die Bauparzellen angrenzen. Die Gebäude auf Parzellen 420 

(A._____) und 421 (Baugesellschaft D._____) stossen auf der gemein-

samen Grenze aneinander. 

3. Gemäss Baugesuch 606/13 beabsichtigt die Baugesellschaft D._____, 

zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage auf Parzellen 421, 422 und 878 

zu erstellen. Es sollen vier Wohnungen mit 3 ½ Zimmern und sieben 

Wohnungen mit 4 ½ Zimmern erstellt werden. Gemäss Angaben im Bau-

gesuch werden in der Einstellhalle 20 Einstellplätze realisiert, aussen 

zwei Abstellplätze, einer davon als Besucherparkplatz. Die Fassaden sind 

in Beton/Backstein, verputzt, altweiss und einer Holzschalung mit Aussen-

wärmedämmung vorgesehen. 

Die bestehenden Gebäude auf den betroffenen Parzellen sollen abgeris-

sen werden.

4. Dagegen erhoben am 16. Oktober 2013 A._____ einerseits und B._____ 

und C._____ und Mitbeteiligte andererseits getrennt Einsprache und be-

antragten die Abweisung des Baugesuchs.

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5. Am 1. November 2013 beantragte die Baugesellschaft D._____ die Ab-

weisung der Einsprachen, soweit darauf einzutreten sei.

6. Am 10., mitgeteilt am 12. März 2014, erteilte der Gemeindevorstand 

X._____ dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Bedingungen und Auf-

lagen. Unter anderem gewährte die Gemeinde der Bauherrschaft zu 

Gunsten von Parzellen 421 und 422 ein Näherbaurecht zulasten der öf-

fentlichen Strasse D._____, Parzelle 394. Zudem bewilligte sie die Unter-

schreitung der Bauabstände zwischen den beiden Wohnbauten gemäss 

Art. 77 KRG. Für die Überschreitung der Abgrabungen um mehr als 0.8 m 

im Bereich der Tiefgarage auf Parzelle 842 (Anböschung auf der Parzelle 

der Baugesellschaft) erteilte der Gemeindevorstand eine Ausnahmebewil-

ligung. Der Grenzabstand gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG sei nicht einzuhal-

ten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert werde.

7. Am 17. Februar, mitgeteilt am 12. März 2014, wies der Gemeindevor-

stand die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. Unter anderem verfüg-

te er, dass die Einsprecher die Einsprachegegnerin je reduziert mit Fr. 

600.-- (total Fr. 1‘200.--) ausseramtlich zu entschädigen hätten.

Das Baugesuch 606/13 entspreche dem 2010 eingereichten Baugesuch 

528/10 und dem 2012 eingereichten Baugesuch 528/12.

Die Vorprüfung durch die Baukommission umfasse gemäss BG vier Stu-

fen, nämlich Vorabklärung, Projektstudie, Bauprojekt- und Detailbereini-

gung sowie Baueingabereife. Die Baukommission habe sich mit dem Pro-

jekt in zehn Sitzungen befasst, zu neun dieser Sitzungen sei der Baubera-

ter beigezogen worden. Die Bauherrschaft sei zu drei Sitzungen vorgela-

den worden und das Vorhaben sei in enger Zusammenarbeit zwischen 

Gemeinde und Bauherrschaft entwickelt worden. Es existiere ein Modell 

für die damaligen Baueingaben 528/10 und 528/12. Diese und die Bewilli-

gung 606/13 seien das Resultat einer fachkundigen Baubegleitung und 

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Beratung durch das dafür geschaffene Gremium und dem dafür bestimm-

ten Fachmann. Das vierstufige Prinzip sei beachtet worden.

Der Vorwurf des fehlenden Gebäudeinventars sei unbegründet. Im Be-

richt vom 2. Juli 2013 habe der Bauberater der Denkmalpflege festgehal-

ten, der Abbruch der bestehenden Gebäude sei vorstellbar. Dies sei ein 

Fachbericht und die Gemeinde weiche nicht ohne triftigen Grund davon 

ab. Das Gebäudeinventar genüge den gesetzlichen Vorgaben und der 

Abbruch sei aus denkmalschützerischer Sicht vertretbar.

Das Bauvorhaben habe den Gestaltungskriterien nach Art. 52 BG zu 

genügen und nicht Art. 72 Abs. 2 BG. Nach Art. 20 Abs. 2 BG seien die 

Siedlungsstruktur und die Bauweise in Berücksichtigung der in Art. 52 BG 

genannten Kriterien zu erhalten und zu ergänzen. Art. 32 Abs. 2 BG 

schreibe das Erhalten vorhandener Gebäude nicht vor, somit herrsche 

kein generelles Abbruchverbot der Kernzone. Es müsse möglich sein, ein 

Gebäudeensemble umzustellen, um Gebäude- und Baulandnutzung den 

heutigen Erfordernissen anzupassen. Keine der zum Abbruch vorgesehe-

nen Bauten sei schützens- oder erhaltenswert. Die Siedlungsstruktur im 

D._____ werde vom Projekt aufgenommen und ergänzt. Die Gebäudevo-

lumen, niedriger an der Oberdorfstrasse und höher im rückwärtigen Be-

reich, entsprächen der vorhandenen Siedlungsstruktur. Die ortstypische 

Hof- und Gassenstruktur werde beachtet. Art. 52 BG, der die Wechselbe-

ziehung zwischen gemauertem und Holzfassadenteil vorsehe, werde er-

füllt. Es handle sich um ortsübliche, schlanke Baukörper. Die Gesamt-

höhe lasse sich mit den benachbarten Liegenschaften und der umgeben-

den Dachlandschaft vereinbaren.

Zu Recht habe die Gemeinde die Unterschreitung des Grenzabstandes 

zur Strasse bewilligt. Schon die heutigen Bauten lägen an der Strassen-

grenze und die Gassenwirkung verlange, dass die Gebäudefassaden an 

die Strasse gestellt würden. Es würden keine Lichtschächte erstellt, wes-

halb dadurch der Grenzabstand nicht tangiert werde.

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Parzellen 421, 422 und 878 müssten zusammengelegt werden. Zwar 

müsse zwischen Bauten auf demselben Grundstück der doppelte Grenz-

abstand eingehalten werden. Gemäss Art. 77 KRG könnten die Abstände 

aber unterschritten werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen In-

teressen entgegenstünden. Dies sei hier der Fall. Die traditionelle Bauart 

verlange in Dorfkernen ein Zusammenrücken. Daran lehne sich das Pro-

jekt an. Vorbehalten blieben Vorschriften und Weisungen des Brand-

schutzes. Diese seien hier erfüllt.

Die Fernwärmezentrale sei erstellt und in Betrieb genommen worden. Ein 

Anschluss sei möglich.

Der mit dem Gebäude auf Parzelle 420 des Einsprechers angebaute Stall 

auf Parzelle 421 werde teilweise abgerissen und der verbleibende Teil als 

Abstellraum stehengelassen und mit einem Flachdach eingedeckt. Dieser 

übernehme das Niveau des dahinterliegenden gewachsenen Terrains und 

führe den mit Erdreich überdeckten Teil bis in den Bereich der Zufahrt. 

Der Stall sei besitzstandsgeschützt (Art. 81 KRG; Art. 12 BG). Ein auch 

nur teilweiser Wiederaufbau sei folglich möglich.

Der Abstand zwischen den Gebäuden auf Parzelle 420 des Einsprechers 

A._____ und Parzelle 421 der Baugesellschaft D._____ betrage 4.13 m 

und halte sich nicht an die geltenden Abstandsvorschriften und verfüge 

auch nicht über ein Näherbaurecht. Gemäss BGU 1C_199/2010 und VGU 

R 10 23 solle die Position eines Bauwilligen aber nicht verschlechtert 

werden, wenn aus der Zeit vor Inkrafttreten der geltenden  Bauordnung 

ein Altbau vorhanden sei, der näher an der Grenze stehe als nach der 

neuen Regelung zulässig sei. Deswegen komme hier nur der einfache 

Grenzabstand von 2.5 m zur Anwendung (Art. 75 Abs. 1 KRG), welcher 

vorliegend mit 4.13 m eingehalten sei.

Hier müssten 22 Pflichtparkplätze erstellt werden. Weil im Dorfkern gerin-

gere Anforderungen an den Erschliessungsgrad des ruhenden Verkehrs 

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zu stellen seien, vermöge auch ein Kleinparkplatz den Anforderungen von 

Art. 61 BG zu genügen. Dies gelte auch für die beiden Aussenparkplätze.

Dem Baueingabeplan "Abgrabungen" seien die geplanten Abgrabungen 

und Aufschüttungen bei Haus 1 und Haus 2 zu entnehmen.

Laut Einsprecher A._____ sei Art. 56 BG eine Gestaltungsvorschrift. Der 

kommunale Gesetzgeber sei der Auffassung gewesen, dass Abgrabun-

gen von nicht mehr als 0.8 m im Mittel und über nicht mehr als ein Drittel 

der Fassadenlänge im Normalfall das Bedürfnis nach guter Gestaltung 

und Einpassung befriedigten. Es könnten aber auch weitergehende Ab-

grabungen bewilligt werden, wenn sie gestalterisch motiviert seien. Das 

sei Praxis in der Gemeinde. Bei Haus 2 werde Terrain abgegraben, wel-

ches früher beim Bau des Wohnhauses und der Tiefgarage auf der be-

nachbarten Parzelle 842 aufgeschüttet worden sei. Weil dieses schon 

mehr als zehn Jahre existiere, sei es als gewachsen zu betrachten. Es sei 

also für neue Abgrabungen und Aufschüttungen massgebend. Indessen 

sei dieser Geländeverlauf gestalterisch unbefriedigend. Mit einer weiter-

gehenden Abtragung könne der Geländeverlauf beruhigt und teilweise in 

seine ursprüngliche natürliche Form gebracht werden. Die geplante Ab-

grabung bei Haus 2 sei gestalterisch befriedigender als die Beibehaltung 

des alten Geländeverlaufs. Eine Ausnahme nach Art. 56 Abs. 2 BG sei 

hier gerechtfertigt.

Bei Abgrabungen sei der Grenzabstand nach Art. 76 Abs. 3 KRG nicht 

einzuhalten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert sei. Dies 

sei bei der Mauer an der Grenze zu Parzelle 842 der Fall.

8. Am 2. April 2014 erhoben A._____ (Beschwerdeführer im Verfahren R 14 

41) und B._____ und C._____ und Mitbeteiligte (Beschwerdeführer im 

Verfahren R 14 42) dagegen Beschwerde und beantragten die Erteilung 

der aufschiebenden Wirkung, das Abstandnehmen vom Abbruch und das 

Stehenlassen der Bauprofile (am 9. Mai 2014 vom Instruktionsrichter ge-

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währt). Es sei ein zweiter Schriftenwechsel durchzuführen. Einspra-

cheentscheide und Baubewilligung seien aufzuheben und die Baubewilli-

gung zu verweigern. Eventualiter seien die Einspracheentscheide und 

Baubewilligung aufzuheben und es sei die Angelegenheit zur Neubeurtei-

lung an die Gemeinde zurückzuweisen. Subeventualiter sei der Kosten-

spruch bezüglich ausseramtlicher Entschädigung aufzuheben und die 

Einsprachegegnerin sei ausseramtlich nicht zu entschädigen.

In X._____ sollten der Dorfcharakter und die Identität erhalten bleiben. 

Das jetzige Bauvorhaben sei überdimensioniert und die Abbruchbewilli-

gung rechtswidrig.

Das vom Verwaltungsgericht in VGU R 11 69 und 79 als fehlend bemän-

gelte Inventar liege immer noch nicht vor. Das Schreiben der Denkmal-

pflege vom 2. Juli 2013 ersetze das fehlende Inventar nicht.

Das Bauvorhaben liege im generell geschützten Siedlungsbereich. Die 

Baugruppe entlang der Oberdorfstrasse bilde eine Einheit (Parzellen 413, 

423 und 397). Die Baugruppe werde durch die überdimensionierten und 

architektonisch anspruchslosen Mehrfamilienhäuser zerstört. Art. 52 BG 

sei verletzt. Der umbaute Raum der abzubrechenden Gebäude sei rund 

2‘000 m³, bei den geplanten Neubauten knapp 8‘000 m³. Dies sei fast 

viermal mehr. Das Bauvorhaben zeige kein Wechselspiel von Haupt- und 

Nebenbauten auf Parzellen 421 und 422. Die geplanten Bauten seien zu 

lang, zu breit und zu hoch und keine schlanken Baukörper. Die Firsthöhe 

des Hauses 2 von 13.94 m sei nicht akzeptabel. Das Haus sei zwei 

Stockwerke höher als das Wohnhaus des Beschwerdeführers. Auch der 

First von Haus 1 liege 12.14 m über dem gewachsenen Terrain und sei 

zwei Stockwerke oder 5.7 m höher als das nordwestlich davon gelegene 

Nachbarhaus und entziehe dem Gebäude auf Parzelle 423 die Sonne 

während mehreren Stunden.

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Zwischen der Garageneinfahrt und Parzelle 420 werde kein Grenzab-

stand eingehalten. Die Erteilung eines Grenzbaurechtes sei verweigert 

worden.

Anstelle der geplanten Einfahrt stehe kein Gebäude. Dieses sei dort um 

einige Meter zurückversetzt. Die bestehende Zufahrt durch das abzubre-

chende Stallgebäude befinde sich im Zentrum der Liegenschaft.

Es gebe nur eine Zufahrt zur Rebzone auf Parzelle 878 durch das Ge-

bäude auf Parzelle 421. Auf Parzelle 842 sei kein Fahrwegrecht zu Guns-

ten von Parzelle 878 eingetragen und der Geländestreifen entlang der 

Ostfassade von Haus 2 für eine Zufahrt mit einem Traktor zu schmal. Auf 

Parzelle 842 würden keine Wegrechte erteilt. Die heute bestehende Zu-

fahrt sei durch die Bauherrschaft auf eigenem Boden sicherzustellen. Der 

Rebberg müsse bewirtschaftet werden und ein anderweitiger Zugang sei 

wegen der bestehenden Mauer nicht möglich.

In der Tiefgarage befänden sich nur 19 Parkplätze, die der Norm ent-

sprächen und der geplante Aussenplatz sei nicht realisierbar.

Der Terrainunterschied zwischen dem geteerten Platz auf Parzelle 842 

und dem Zugang zum Haus 2 betrage mindestens 1.4 m. Abgrabungen 

dürften gemäss Art. 56 Abs. 2 BG im Mittel maximal 0.8 m unter der Fas-

sadenlinie liegen und höchstens einen Drittel der projizierten Fassadenli-

nie umfassen. Diese Bestimmung sei wohl hier verletzt.

Die Mauer, welche erstellt werde, müsse einen Grenzabstand im Aus-

mass der Mehrhöhe über 1 m einhalten. In den Schnittplänen sei nur der 

obere Teil der Mauer zu erkennen. Bei Grabungen sei ein Grenzabstand 

von 0.5 m einzuhalten (Art. 76 Abs. 3 KRG), ausser es handle sich um ei-

ne Stützmauer. Zwischen der geplanten Tiefgarage und Parzelle 842 be-

stehe ein Höhenunterschied von 7.85 m. Selbst bei einer Böschung von 

3:1 sei eine Abgrabung nicht möglich, da ein solcher Aushub mindestens 

1.5 m in die benachbarte Parzelle 842 hineinragte.

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Es sei nicht einzusehen, weswegen die überdimensionierte Abgrabung 

gestalterisch eine Verbesserung nach sich zöge. Der Geländeverlauf 

werde nicht beruhigt und die natürliche Form werde nicht verbessert.

In der Verfügung vom 30. August 2013, mitgeteilt am 24. September 

2013, sei den Einsprechern keine ausseramtliche Entschädigung zuge-

sprochen worden. Das Fehlen einer betreffenden Bestimmung in Art. 96 

KRG sei wohl eine Gesetzeslücke. Das Verfahren sei aufgrund eines 

Umkehrschlusses durch Art. 73 VRG nicht erfasst. Würden die Einspre-

cher nicht entschädigt, die Bauherrschaft aber schon, sei das rechtsun-

gleich und willkürlich. Das Verwaltungsgericht solle die wechselseitigen 

Entschädigungspflichten konkretisieren.

9. Am 3. April 2014 legte der Instruktionsrichter die beiden Beschwerdever-

fahren (R 14 41 und R 14 42) zusammen.

10. Am 30. April 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegne-

rin 1) die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei.

Was das fehlende Inventar anbetreffe, habe die Gemeinde ein Merkblatt 

erarbeitet, um die Anforderungen an ein Gebäudeinventar gemäss Art. 32 

Abs. 2 Satz 2 BG festzulegen. Das Gebäudeinventar für die auf den Bau-

parzellen 421 und 422 stehenden Bauten sei erstellt worden. Die Doku-

mentation sei öffentlich mit den Baugesuchakten aufgelegt worden. Zum 

Gebäudeinventar habe sich die Denkmalpflege im Schreiben vom 2. Juli 

2013 nicht geäussert.

Das Gebäudeinventar entspreche den Anforderungen von Art. 32 Abs. 2 

Satz 2 BG.

Ebenso habe der Bericht des Bauberaters der Denkmalpflege öffentlich 

aufgelegen. Die Denkmalpflege habe den Abbruch der bestehenden Ge-

bäude für vorstellbar gehalten. Dieses Schreiben stelle einen Fachbericht 

dar, auf dessen Schlussfolgerungen die Gemeinde sich mit triftigem 

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Grund stütze. In der Kernzone gelte kein generelles Abbruchverbot (Art. 

32 Abs. 2 BG e contrario). Der Abbruch der bestehenden Gebäude sei 

vertretbar.

Das Bauvorhaben genüge Art. 52 BG. Es nehme die Siedlungsstruktur im 

D._____ mit den beiden Neubauten auf und ergänze diese. Die Gebäu-

devolumina mit dem niedrigeren Gebäude entlang der Oberdorfstrasse 

und dem grösseren und höheren Gebäude im rückwärtigen Bereich ent-

spreche der vorhandenen Siedlungsstruktur. Die Gliederung der Bauten 

beachte die ortstypische Hof- und Gassenstruktur. Die in Art. 52 BG statu-

ierte Wechselbeziehung zwischen gemauertem Fassadenteil und den 

Fassadenteilen in Holz sei funktional nachvollzogen. Die Baukörper seien 

bezüglich Fassaden und Fenstereinteilung schlicht gehalten, hätten keine 

komplizierten An- und Aufbauten und hätten innenliegende Balkone. Sie 

seien ortsüblich schlank. Die Gesamthöhe der Bauten vertrage sich mit 

der sie umgebenden Dachlandschaft und halte einem Vergleich mit Nach-

barliegenschaften stand. Die Frage des Entzugs von Licht und Sonne sei 

durch den Zivilrichter zu beurteilen.

Betreffend Grenzabstand sei festzuhalten, dass der unbebaute Raum 

zwischen Stallfassade und Strasse Zufahrtsfläche sei. Der bestehende 

Stall werde bis auf die Höhe oberkant Tennboden abgerissen, als Abstell-

raum genutzt und mit einem Flachdach eingedeckt werden. Dieses über-

nehme das Niveau des dahinterliegenden gewachsenen Terrains und füh-

re den mit Erdreich überdeckten Teil bis in den Zufahrtsbereich. 

Für den Stall könne sich die Bauherrschaft auf den Besitzstand gemäss 

Art. 81 KRG respektive auf das Hofstattrecht gemäss Art. 12 BG berufen 

und brauche kein Näherbaurecht.

Die neue Zufahrt müsse keinen Grenzabstand einhalten, weil sie unterir-

disch sei (Art. 18 BG mit Verweis auf Art. 75 KRG). 

Die Zufahrt zur Rebzone sei gewährleistet. Die Bauherrschaft habe in 

ihren Stellungnahmen zu den Einsprachen am 1. November 2013 entlang 

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der Ostfassade des Hauses einen genügend breiten Streifen als Zufahrt 

zu Parzelle 878 zugesichert, damit ein Befahren mit Wingerttraktoren 

möglich sei. Der hier geplante zusätzliche Abstellplatz für Fahrzeuge (Be-

sucherparkplatz) behindere die periodische Zufahrt zur Bewirtschaftung 

des Rebberges nicht. Dabei sei die Bauherrschaft zu behaften. Da die 

Frage zivilrechtlicher Natur sei, habe sie nicht zur Auflage im Baube-

scheid gemacht werden können.

Es müssten 22 Parkplätze erstellt werden. Ein Minimalmass sehe das BG 

nicht vor. Im dicht besiedelten Raum seien geringere Anforderungen an 

den Erschliessungsgrad für den ruhenden Verkehr zu stellen, weswegen 

der Kleinparkplatz genüge.

Die Pläne zeigten die geplanten Abgrabungen und Aufschüttungen.

Art. 56 BG sei eine Gestaltungsvorschrift. Der kommunale Gesetzgeber 

sei der Auffassung gewesen, dass Abgrabungen von nicht mehr als 0.8 m 

im Mittel und über nicht mehr als ein Drittel der Fassadenlänge im Norma-

lfall das Bedürfnis nach guter Gestaltung und Einpassung befriedige. Es 

könnten aber auch weitergehende Abgrabungen bewilligt werden, wenn 

sie gestalterisch motiviert seien. Das sei Praxis in der Gemeinde. Bei 

Haus 2 werde das Terrain abgegraben, welches früher beim Bau des 

Wohnhauses und der Tiefgarage auf der benachbarten Parzelle 842 auf-

geschüttet worden sei. Weil dieses schon mehr als zehn Jahre existiere, 

sei es praxisgemäss als gewachsen zu betrachten. Es sei also für neue 

Abgrabungen und Aufschüttungen massgebend. Indessen sei dieser 

Geländeverlauf gestalterisch unbefriedigend. Mit einer weitergehenden 

Abgrabung könne der Geländeverlauf beruhigt und teilweise in seine ur-

sprüngliche natürliche Form gebracht werden. Die Abgrabung bei Haus 2 

sei gestalterisch befriedigender als die Beibehaltung des alten Gelände-

verlaufes. Eine Ausnahme nach Art. 56 Abs. 2 BG sei hier gerechtfertigt. 

Bei Abgrabungen sei der Grenzabstand nach Art. 76 Abs. 3 KRG nicht 

einzuhalten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert sei. Dies 

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sei bei der Mauer an der Grenze zu Parzelle 842 der Fall. Die Bauherr-

schaft habe bei den Bauarbeiten die nötigen Sicherungsvorkehrungen zu 

treffen und einzuhalten, was mit entsprechenden Auflagen im Baube-

scheid angeordnet werde. Es sei nicht verständlich, weswegen die Be-

schwerdeführer in Bezug auf die Baugrubenauslegung für die Erstellung 

der Tiefgarage dem Projekt die Bewilligungsfähigkeit absprächen. Wie bei 

jeder Baugrubenaushebung in bereits bebauter Umgebung sei es tech-

nisch notwendig und auch machbar, die Baugrube gegenüber dem Nach-

bargrundstück zu sichern, ohne dieses zu beeinträchtigen.

Der beanstandete Kostenentscheid in den Abschreibungsverfügungen 

vom 30. August 2013 sei rechtskräftig. Der in den angefochtenen Ein-

spracheentscheiden enthaltene Kostenentscheid sei hingegen von den 

Beschwerdeführern zu Recht nicht bemängelt worden und die Frage, ob 

in Art. 96 Abs. 4 KRG eine Gesetzeslücke zu erblicken sei, könne daher 

offen bleiben.

11. Am 16. Mai 2014 beantragte die Baugesellschaft D._____ (Beschwerde-

gegnerin 2) die Abweisung der Beschwerden.

In der Ortsplanung X._____ (Botschaft, Seite 13) sei dargestellt, dass 

Gebäude nicht vollständig erhalten werden müssten.

Entlang der Ostfassade des Hauses 2 werde ein genügend breiter Strei-

fen freigehalten, damit ein Befahren mit Wingerttraktoren zur Bewirtschaf-

tung von Parzelle 878 möglich sei.

Sämtliche Abgrabungen und das Erstellung von Böschungen würden oh-

ne Inanspruchnahme von Parzelle 842 erfolgen, was garantiert werde.

Betreffend ausseramtliche Entschädigung liege gemäss Rechtsprechung 

keine Lücke vor.

Ansonsten argumentiert die Beschwerdegegnerin 2 im Wesentlichen 

gleich wie die Beschwerdegegnerin 1.

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12. Am 23. Juni 2014 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren An-

trägen fest.

Ein zuverlässiges bauhistorisches Objektinventar gemäss Art. 32 Abs. 2 

und Art. 47 Abs. 2 lit. b BG, welches die Grundlage für die Festlegung der 

zulässigen baulichen Änderungen bilden könnte, liege nach wie vor nicht 

vor. Die Ortsanalyse des Masterstudienlehrgangs Denkmalpflege einer 

Universität sei lediglich mit Grundrissaufnahmen sowie Fotos der Innen- 

und Aussenansichten der Gebäude ergänzt worden. Die kantonale 

Denkmalpflege sei dazu nicht beigezogen worden. Aussagen zur Qualität 

der einzelnen Gebäudeteile, wie beispielsweise der erhaltenswerten 

Kellergewölbe, fehlten.

Zu den mit dem vorliegenden und zu beurteilenden Baugesuch 606/13 

identischen früheren Baugesuchen habe der Bündner Heimatschutz am 

17. August 2011 eine detaillierte Stellungnahme abgegeben. Danach sei 

die Baugruppe ortsbildwirksam und der Neubau würde die Qualität des 

Ortsbildes entscheidend schwächen und sollte verhindert werden. Ein 

Abbruch in einer Schutzzone müsste gerechtfertigt sein und sorgfältig ab-

geklärt werden. Die kantonale Denkmalpflege müsste beigezogen wer-

den. Die Neubauten müssten einen Bezug zur vorhandenen Siedlungs-

struktur haben. Das tue das vorliegende Projekt nicht. Es sei im generell 

geschützten Siedlungsbereich fehl am Platz. Es gebe gute Beispiele im 

Umgang mit der alten Bausubstanz, die ebenfalls als erhaltenswert ein-

gestuft worden seien.

Die Denkmalpflege habe am 2. Juli 2013 festgehalten, der Abbruch der 

bestehenden Gebäude sei ausnahmsweise vorstellbar. Für eine definitive 

Stellungnahme fehle aber bis anhin die Begründung.

Das Merkblatt sei wenig hilfreich und widerspreche dem Baugesetz (Art. 

32 Abs. 2 und Art. 47 Abs. 2 lit. b BG).

Gemäss Ortsanalyse des Masterstudienlehrganges bildeten die Wohn-

baute des Beschwerdeführers im Verfahren R 14 41 und die abzubre-

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chenden Gebäude auf Parzellen 421 und 422 eine bauliche Einheit, wel-

che jetzt aufgebrochen werden solle. Das Bauprojekt trage nichts zur 

Qualität des Ortsbildes bei. Der Beschwerdeführer im Verfahren R 14 41 

habe sein Haus aufwändig renovieren müssen und am äusseren Erschei-

nungsbild und am Gebäudevolumen nichts ändern dürfen.

Die Dachlandschaft der bestehenden Gebäude bilde einen homogenen 

Komplex. Küche und Stube der abzubrechenden Gebäude seien beson-

ders erhaltenswert, wie auch der gesamte Gebäudekomplex.

Das Bauvorhaben erfülle die Anforderungen an erhöhte Gestaltungskrite-

rien gemäss Art. 52 BG nicht.

Das Profil der Westfassade Haus 2 sei um 55 cm zu nahe an Parzelle 

420 gesetzt worden. Der effektive Grenzabstand betrage nur 2.09 m an-

stelle der vorgeschriebenen 2.5 m.

Die Unterschreitung des Gebäudeabstandes von 5 m sei ein Hinweis auf 

die Übernutzung der Grundstücke. Zudem sei im öffentlichen Interesse 

ein genügender Durchblick auf die Freihaltezone zu schaffen und durch 

einen genügenden Gebäudeabstand seien die minimalen Anforderungen 

an die Wohnhygiene einzuhalten.

Der Niveauunterschied zwischen dem geteerten Platz auf Parzelle 842 

und dem Zugang zu Haus 2 betrage sogar 1.6 m. Die Abgrabungen, die 

im Mittel maximal 0.8 m betragen dürften (Art. 56 Abs. 1 BG), seien nicht 

eingehalten. Die weitergehenden Abgrabungen hätten nicht bewilligt wer-

den dürfen. Es entstehe ein völlig willkürlicher Höhenunterschied, der ge-

stalterisch unbefriedigend sei.

Die Rebparzelle 878 müsse aufgrund fehlender anderer Möglichkeiten 

über Parzelle 421 erschlossen werden.

Zwar sehe das BG kein Minimalmass für Parkplätze vor. Ein Parkplatz 

müsse aber mindestens eine Fläche von 2.2 m x 5 m aufweisen, damit 

das Parkieren überhaupt möglich sei. Somit könnten die 22 Pflichtpark-

plätze nicht erstellt werden.

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13. Am 3. Juli 2014 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren An-

trägen fest. 

Die Stellungnahme des Heimatschutzes vom 17. August 2011 betreffend 

das ursprüngliche Bauprojekt 528/10 sei hier nicht Prozessthema. Zu be-

urteilen sei das Projekt 606/13. Dazu liege keine Stellungnahme vor. Die 

Stellungnahme sei bereits aus formalen Gründen irrelevant. Aber auch 

materiell sei sie irrelevant und der Beschwerdegegnerin 1 seit langem be-

kannt. Der Bündner Heimatschutz sei ein privater Verein, der sich für die 

Erhaltung schützenswerter Bauten einsetze. Dass der Heimatschutz die-

ses Interesse wahrgenommen habe, sei nicht zu beanstanden, ändere 

aber nichts daran, dass in der Kernzone kein generelles Abbruchverbot 

gelte. Die Interessenabwägung habe ergeben, dass neben der unge-

schmälerten Erhaltung bestehender Bausubstanz auch andere Interessen 

- z.B. das Interesse an der Anpassung der Gebäude- und Baulandnut-

zung an heutige Bedürfnisse, die Integration gestalterischer Fremdele-

mente (Überbauung auf der beschwerdeführerischen Parzelle 842) in den 

Siedlungsbereich, die sorgfältige Gestaltung der neuen Baukörper, die 

haushälterische, verdichtete Nutzung des Baulandes - ebenso zu berück-

sichtigen und gegeneinander abzuwägen seien. Dies habe die Gemeinde 

im Rahmen der vierstufigen Vorprüfung sorgfältig gemacht. Auch die kan-

tonale Denkmalpflege sei zum Schluss gekommen, ein Abbruch sei 

zulässig.

14. Am 7. Juli 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 

Anträgen fest.

Was das Gebäudeinventar darzustellen habe, sei im Gesetz nicht näher 

umschrieben und sei deshalb in einem Merkblatt, welches der Denkmal-

pflege zusammen mit dem erarbeiteten Inventar zur Stellungnahme un-

terbreitet worden sei, konkretisiert worden. Es enthalte eine Aufnahme 

der Grundrisse der betroffenen Gebäude und eine umfassende Fotodo-

- 17 -

kumentation der Gebäude und der Innenräume. Gestützt darauf habe die 

Denkmalpflege am 2. Juli 2013 festgehalten, der Abbruch der bestehen-

den Bausubstanz sei denkbar.

Neu nähmen die Beschwerdeführer Bezug auf die Ortsanalyse des Mas-

terstudienlehrganges, wobei bezeichnenderweise die einschlägigen Sei-

ten 193 und 194, wo konkrete Aussagen zu den abzubrechenden Bauten 

enthalten seien, weggelassen würden. Interessant seien insbesondere die 

Ausführungen zu den Gebäuden 5 und 6, welche keinen besonderen 

Wert erwähnten, sondern vielmehr darauf hinwiesen, dass im EG im Vor-

ratsgewölbe eine neue Küche eingebaut worden sei. Somit sei die beste-

hende Substanz teilweise bereits zerstört. Die weiteren Hinweise in der 

Replik besagten nicht, was für eine generelle Unterschutzstellung der ab-

zubrechenden Gebäude sprechen würde. Die Dachlandschaft sei nicht so 

homogen wie behauptet.

Auch aus der Darstellung auf Seite 81 könne nicht geschlossen werden, 

dass die abzubrechenden Bauten besonders erhaltenswert sein sollten. 

Dort würden die Siedlungsstruktur und die Lage der Stuben und Küchen 

dargestellt. Von etwas besonders Erhaltenswertem sei nicht die Rede. 

Sofern unter Hinweis auf die Darstellung Seite 218 der Schluss gezogen 

werde, dass die Gebäude im GGP als erhaltenswert ausgewiesen seien, 

sei festzuhalten, dass auf Seite 218 der frühere GGP von 1998 dargestellt 

sei. Wie aus diesem ersichtlich sei, seien praktisch alle älteren Gebäude 

als erhaltenswert qualifiziert, was dem heute geltenden generellen Schutz 

entsprochen habe. Der generelle Schutz bedeute aber nicht, dass die 

Gebäude nicht im Einzelfall geprüft werden müssten.

Die Bauherrschaft habe zusammen mit der Baukommission die beste-

hende Bausubstanz aufgenommen und eine Beurteilung derselben vor-

genommen. In einer umfassenden Abwägung der Interessen habe die 

Gemeinde nach Rücksprache mit der Denkmalpflege dem Abbruch zuge-

stimmt. Die Gemeinde habe ihr Ermessen nicht überschritten.

- 18 -

15. Am 10. November 2014 führte das Verwaltungsgericht des Kantons Grau-

bünden (5. Kammer) einen Augenschein vor Ort durch, an welchem der 

Beschwerdeführer 1 persönlich und ein Vertreter der Beschwerdeführer 2 

in Begleitung ihres gemeinsamen Rechtsvertreters (RA Dr. iur. S.C. Bian-

chi) teilnahmen. Die Beschwerdegegnerin 1 war durch den Gemeindeprä-

sidenten, den Bauamtsführer, den Bauberater sowie ihren Rechtsvertreter 

(RA Dr. iur. P.C. Conrad) anwesend. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 

2 waren der Planer/Architekt des Bauprojektes auf den Parzellen 421 und 

422 sowie ihr Rechtsvertreter (RA lic. iur. H. Just) zugegen. Allen Anwe-

senden wurde im Verlaufe des Augenscheins an sechs verschiedenen 

Standorten die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich an Ort und 

Stelle zur Streitangelegenheit zu äussern. Beschwerdethema waren dabei 

insbesondere die Kubaturen samt Firsthöhen der geplanten Gebäude so-

wie deren ortsbildnerische Erscheinung in der ISOS-geschützten Kernzo-

ne entlang der Oberdorfstrasse und der dort bestehenden - von Osten 

nach Westen leicht abfallenden - Häuserzeile. Vom Beschwerdeführer 1 

wurden am Standort 5 ferner vier Ortspläne (inkl. ISOS-Bewertungsplan 

1983) sowie fünf Fototafeln im Format A5 und eine Fototafel im Format 

A4 zu den Akten gegeben. Seitens des Gerichts wurden überdies noch 33 

Fotos erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt (vgl. Proto-

koll Augenschein).

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten

- 19 -

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekte sind die Baueinspracheentscheide vom 17. Februar, 

mitgeteilt am 12. März 2014, und die Baubewilligung vom 10. März, mit-

geteilt am 12. März 2014, der Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde), worin 

diese – unter Erteilung der Bewilligung zwecks Neubaus zweier Mehrfa-

milienhäuser mit Tiefgarage auf Parzellen 421 und 422 - die Einwände 

des Beschwerdeführers 1 (Eigentümer der Parzellen 418, 419, 420 mit 

den darauf stehenden „Altbauten“) und des Beschwerdeführers 2 (Ei-

gentümer der Parzelle 842, die mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist) zu 

Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrschaft) ablehnte. Beschwer-

dethema ist, ob die Beschwerdegegnerin 1 alle baugesetzlichen Vorga-

ben korrekt einhielt und besonders in gestalterischer und ortsbildschütze-

rischer Hinsicht genügend Sorgfalt walten liess, um im betreffenden Teil-

gebiet (Kernzone) der ISOS-geschützten Gemeinde das geplante Neu-

bauprojekt ohne störende Einflüsse auf die dort typische Bauweise und 

die dort charakteristische Gassenwirkungen mit teilweise geschlossenen 

Häuserzeilen realisieren zu können. Es wird also zu entscheiden sein, ob 

die Beschwerdegegnerin 1 ihr diesbezügliches Ermessen pflichtgemäss 

ausübte oder eben in nicht mehr tolerierbarer Art darüber hinausging. 

2. Zunächst gilt es festzuhalten, dass sich das streitberufene Verwaltungs-

gericht bereits einmal mit dem hier geplanten Bauprojekt zu befassen hat-

te und dabei zum Schluss kam, dass das laut kommunalem Baugesetz für 

den generell geschützten Siedlungsbereich (Art. 32 BG) verlangte Ge-

bäudeinventar (derzeit noch) fehle und deshalb die dagegen erhobenen 

Beschwerden der gleichen Beschwerdeführer 1 (Verfahren R 11 79) und 

Beschwerdeführer 2  (Verfahren R 11 69) gutzuheissen seien und die An-

gelegenheit an die Gemeinde zur weiteren Behandlung im Sinne der Er-

wägungen (Erstellen eines aussagekräftigen Gebäudeinventars vor Bau-

- 20 -

beginn) zurückgewiesen werde (vgl. dazu die zwei einschlägigen Urteile 

des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 11 79 E.4a-d und R 

11 69 E.3a-d vom 28. Februar 2012, welche beide unangefochten in 

Rechtskraft erwachsen sind).

3. a) Im konkreten Fall monieren die Beschwerdeführer, dass immer noch kein 

(genügendes) Gebäudeinventar im Sinne des kommunalen Baugesetzes 

(BG) erstellt worden sei und das gesamte Bauprojekt zudem an weiteren 

punktuellen Gesetzesverletzungen leide (wie der Verletzung der zulässi-

gen Gebäudehöhen, der Gestaltungs- bzw. Ästhetikvorschriften, der 

Grenz- und Gebäudeabstände, der Parkplatzerstellungspflichten, der 

Messvorschriften [Terrainabgrabungen sowie Bodenaufschüttungen], der 

Zufahrts- und Erschliessungspflichten für die Bauparzellen 421 und 422 

samt der im Südwesten direkt angrenzenden Wingertparzelle 878), wes-

halb es in der vorgelegten Form und Ausgestaltung nicht bewilligungs-

fähig sei.   

Die massgeblichen Bau- und Gestaltungsvorschriften auf kommunaler 

Ebene (BG zzgl. Merkblatt zum Gebäudeinventar) sowie kantonaler 
Stufe (vgl. Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden [KRG; BR 
801.100]) lauten hierzu wie folgt:

Art. 13 BG – Zonenschema
Kernzone (KZ). Keine Ausnützungsziffer (ÜZ). Höchstzulässige Gesamt-
höhe 14 m. Keine Vorgaben bezüglich Gebäudelänge oder Gebäudebrei-
te. Grenzabstand (klein/gross) 2.5 m.

Art. 17 BG – Gebäudebreite/Gebäudelänge 
1Höhen und Breiten von Gebäuden sind ortstypisch zu proportionieren, so 
dass sie insbesondere mit der sie umgebenden Bausubstanz und Sied-
lungsstruktur im Einklang stehen.
2Gebäude die das massgebende Terrain überragen, dürfen die Gebäu-
delänge und die Gebäudebreite gemäss Zonenschema nicht überschrei-
ten.

- 21 -

3Werden zwei oder mehr selbständige Gebäude zusammengebaut (Dop-
pel- und Reihenhäuser) darf die Gebäudelänge um insgesamt 4 m über-
schritten werden.
4Die Länge und Breite von unterirdischen Bauten sind frei.

Art. 18 BG – Grenz- und Gebäudeabstand
1Die Grenzabstände von Gebäuden gemäss Zonenschema sind einzuhal-
ten. Vorbehalten bleiben Baulinien und Unterschreitungen gemäss KRG.
2Der minimale Gebäudeabstand ergibt sich aus der Summe der einzuhal-
tenden Grenzabstände und kann gemäss Art. 77 KRG unterschritten wer-
den.
3Der grosse Grenzabstand ist von der Hauptfassade, die kleineren Grenz-
abstände sind von den Nebenfassaden aus einzuhalten. Die Hauptfassa-
de wird auf Grund der Lage der Hauptwohnräume bestimmt; im Zweifel 
sind zusätzlich die topografische Lage und die Stellung der Nachbarge-
bäude massgebend.
4Gegenüber öffentlichen oder öffentlichen Zwecken dienenden Strassen 
haben alle Gebäude einen minimalen Abstand von 2.5 m vom Fahrbahn-
rand einzuhalten. Die Gemeinde kann in begründeten Fällen ein Näher-
baurecht gewähren. Vorbehalten bleiben Baulinien. 
5Unterirdische Bauten müssen keinen Grenzabstand einhalten.
6Wo das Baugesetz keine Grenzabstände vorschreibt sowie für Kleinbau-
ten gelten die minimalen kantonalen Abstandsvorschriften (vgl. nachfol-
gend Art. 75 und 76 KRG).

Art. 20 BG – Kernzone 
1Die Kernzone ist für Wohnzwecke sowie für Dienstleistungs- und Produk-
tionsbetriebe (inkl. Landwirtschaft und Weinbau), bestimmt. Es besteht 
kein Anspruch auf die maximale Gesamthöhe gemäss Zonenschema.
2Siedlungsstruktur und Bauweise sind unter Anwendung der Kriterien 
gemäss Art. 52 BG zu erhalten und zu ergänzen. Wo Baulinien fehlen, 
sind bei neuen Gebäuden, einschliesslich Ersatzbauten und Umbauten, 
die bestehenden Fassadenfluchten (vgl. IVHB 3.1) beizubehalten. Bei ge-
schlossenen Gebäudezeilen entlang von Strassen und Gassen richten 
sich die Längen- und Höhenmasse sowie die Dachform nach den umlie-
genden Gebäuden und Strukturen
3Alle Bauvorhaben sind vorgängig der Projektierung der Baubehörde an-
zuzeigen. Diese bestimmen in Zusammenarbeit mit der Bauherrschaft die 
Rahmenbedingungen gemäss Art. 8, Absatz 3 BG.
4Wesentliche Änderungen bestehender Strassenzüge sowie von Plätzen 
und Hofräumen erfordern ein Gesamtüberbauungsprojekt (Arealplan oder 
Quartierplan). 

- 22 -

Art. 32 BG – Generell geschützter Siedlungsbereich 
1Als generell geschützter Siedlungsbereich bezeichnet der Generelle Ge-
staltungsplan Ortsteile mit Baugruppen, Gebäuden und Anlagen sowie 
Freiräume, die auf Grund ihrer Gesamtform, Stellung und äusseren Er-
scheinung von erheblicher räumlicher, architektonischer, ortsbaulicher 
oder historischer Bedeutung sind. Dazu gehören insbesondere Gebäude 
und Anlagen, Dächer, Fassaden, Gassen, Plätze, Brunnen, Mauern, Gär-
ten und Pflanzen.
2 Im generell geschützten Siedlungsbereich gelegene Gebäude und Anla-
gen sowie wertvolle Gebäudeteile und Konstruktionsformen sind zu erhal-
ten. Bauliche Änderungen an Objekten werden nur gestützt auf ein Ge-
bäudeinventar bewilligt. Die Kantonale Denkmalpflege kann für die Erstel-
lung des Gebäudeinventars herbeigezogen werden. Das Gebäudeinven-
tar ist vor Ausarbeitung der Projektpläne zu erstellen (vgl. Siedlungsinven-
tar vom Nov. 2005). Es bildet die Grundlage für die Festlegung der zuläs-
sigen baulichen Änderungen.
3Die im Generellen Gestaltungsplan bezeichneten erhaltenswerten, Haus-
gärten, Vorplätze und Strassenräume sind in ihrem Ausmass und ihrer 
Form zu erhalten. Die bisherige Nutzung der einzelnen Flächen ist beizu-
behalten. In besonderen Fällen kann eine Umnutzung gestattet werden.
4Bauvorhaben im generell geschützten Siedlungsbereich haben alle vier 
Stufen der Vorprüfung (welche da sind: 1. Vorabklärung; 2. Projektstudie; 
3. Bauprojekt- und Detailbereinigung; 4. Baueingabereife) gemäss Art. 8, 
Absatz 2 BG zu durchlaufen.

Merkblatt zum Gebäudeinventar im generell geschützten Siedlungs-
bereich nach Art. 32 BG (Dokumentation des Altbestandes vor baulichen 
Veränderungen); genehmigt durch den Gemeindevorstand an der Sitzung 
vom 15.06.2012 Nr. 14/12.
Ausgangslage
Grundlage für bauliche Veränderungen im „Generell geschützten Sied-
lungsbereich“ ist die Ortsanalyse des Masterstudienganges Denkmalpfle-
ge einer Universität […] vom November 2005.
In diesem Siedlungsinventar sind alle Gebäude, welche aus historischer 
Sicht als wichtig beurteilt werden, mit Plänen und Fotos dokumentiert (Ka-
tegorie 1). Weniger wichtige Gebäude (Kategorie 2) sind nur fotografisch 
und mit Text erwähnt, jedoch nicht näher dokumentiert. Gar nicht aufge-
führte Gebäude sind in der Regel weniger bedeutend (Kategorie 3), kön-
nen jedoch – wie auch die Gebäude der Kategorie 1 und 2 – in ihrem 
Kontext und ihrer Materialisierung durchaus eine Rolle spielen.
Substantiell wichtige Gebäude der Kategorie 1 sind so weit wie möglich 
zu schützen und mit grosser Sorgfalt zu behandeln. Bei solchen Gebäu-
den wird für Bauvorhaben in der Regel auch die Begleitung durch die 
Denkmalpflege vorgegeben. Bei Gebäuden der Kategorie 2 ist der Erhalt 
wünschenswert. Drängt sich trotzdem aus wirtschaftlichen oder bautech-

- 23 -

nischen Gründen ein Um- und/oder Neubau auf, ist ein Abbruch schriftlich 
zu begründen. Für die Bewilligung wird insbesondere darauf geachtet, 
dass der Zustand vor Planungsbeginn mittels eines Gebäudeinventars 
dokumentiert wird und allfällig neue Bauvolumen in Körnung, Stellung und 
Architektur einen nachvollziehbaren Bezug zur bestehenden städtebauli-
chen Situation herstellen.
Zielsetzung
Um einerseits für die Baubehörde über eine aussagekräftige Grundlage 
zur Beurteilung von Bauvorhaben zu verfügen und andererseits die bauli-
chen Veränderungen in der Kernzone festhalten und für spätere Genera-
tionen nachvollziehbar zu machen, ist gemäss Art. 32 BG vor Ausarbei-
tung von Bauprojekten in der Kernzone ein Bestandesinventar, respektive 
Gebäudeinventar in Analogie zum oben erwähnten Siedlungsinventar zu 
erstellen. 
Erforderliche Dokumente
• Katasterplan (Grundbuchauszug) 1:500 und Situationsplan
• Einfache Grundrisse, Fassaden, Schnitte in geeignetem Massstab 

(1:100 oder grösser)
• Aussagekräftige Fotodokumentation mit Gesamtansichten, Innen- und 

Aussenaufnahmen sowie Detailbilder spezieller Bauteile
• Allfällige weitere Detailpläne können nach Rücksprache mit der Denk-

malpflege verlangt werden.

Eine zukunftsorientierte Entwicklung eines Dorfes bedingt eine angemes-
sene Erneuerung. Die Veränderung soll für spätere Generationen nach-
vollziehbar sein.

Art. 52 BG – Gestaltungskriterien 
Für die Kern- und Dorfzone sind für Neu- und Umbauprojekte die nachfol-
genden Gestaltungskriterien von besonderer Bedeutung:
1. Die räumliche Stellung (Firstrichtung und Volumina) in Bezug zur vor-

handenen Siedlungsstruktur
2. Das Berücksichtigen der vorhandenen topografischen Situation
3. Die vom (Wein-)Berg aus gut einsehbare Dachlandschaft
4. Das Wechselspiel von Hauptbauten und Nebenbauten, bzw. von (zu-

sammengebauten) Wohnhäusern und Ställen (Stein/Holz; massiv-
leicht; weiss-grau/ braun-schwarz)

5. Schlanke Baukörper, vor allem bei Mehrfamilienhäusern
6. Einfriedungs- und Umfassungsmauern, Kies- und Strassenbeläge 
7. Reben, Obstbäume und Bepflanzungen

Art. 53 Abs. 1 BG – Dachvorschriften 
1Dächer sind in Bezug auf Dachform und Material als gestalterische Ein-
heit mit der umgebenden Bausubstanz und der Siedlungsstruktur zu ge-
stalten.

- 24 -

Art. 56 BG – Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern
1Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind nur zulässig, so-
weit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Abgrabun-
gen und Aufschüttungen müssen dem umgebenden natürlichen Gelände 
angepasst werden.
2Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen im Mittel maximal 0.8 m unter 
resp. über der Fassadenlinie liegen und höchstens ein Drittel der projizier-
ten Fassadenlinie umfassen. Drängen sich aus gestalterischen Gründen 
weitergehende Abgrabungen oder Aufschüttungen auf, kann die Bau-
behörde Ausnahmen gewähren.
3Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das 
Unerlässliche zu beschränken.

Art. 61 Abs. 1 BG – Pflichtparkplätze / Abstellplätze für Fahrzeuge 
1Bei neuen Gebäuden sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche 
zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, hat die Bauherrschaft auf eigenem 
Boden während des ganzen Jahrs zugängliche Abstellplätze für Fahrzeu-
ge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten oder die er-
forderlichen Rechte für die dauernde Benützung von Abstellplätzen auf 
fremdem Boden nachzuweisen. 

Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG – Bauabstände (1. Gebäude)
1Bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden überra-
gen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 
m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere 
Grenzabstände vorschreibt.
2Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, so-
fern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vor-
schreibt.

Art. 76 Abs. 2 und 3 KRG – Bauabstände (2. Weitere Bauten/Anlagen)
2Freistehende Mauern, hinterfüllte Mauern (Futtermauern), Böschungen 
und dergleichen dürfen an der Grenze errichtet werden, sofern sie nicht 
höher als 1.0 m sind. Überschreiten sie die Höhe von 1.0 m, haben sie ei-
nen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, jedoch maximal 2.5 m ein-
zuhalten.
3Bei Grabungen ist ein Grenzabstand von 0.5 m, gemessen von der Ober-
kante der Grabenböschung, einzuhalten. Wird das Nachbargrundstück 
durch eine Stützmauer oder vergleichbar bauliche Massnahmen gesi-
chert, braucht kein Grenzabstand eingehalten zu werden.

Art. 77 Abs. 1 KRG – Bauabstände (3. Unterschreitungen)
1Die kommunale Baubehörde kann Unterschreitungen der in diesem Ge-
setz und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände bewilli-
gen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und kei-

- 25 -

ne überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die kommu-
nale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im Grund-
buch.

Art. 96 Abs. 1 und 2 KRG – Verfahrenskosten/Bewilligungsverfahren
1Die Gemeinden erheben für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren 
und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren. Auslagen für Leis-
tungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie Grundbuchkosten 
sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten.
2Kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch 
sein Verhalten verursacht hat. Die sich aus der Behandlung von Einspra-
chen ergebenden Kosten sind den Einsprechenden zu überbinden, wenn 
die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht eingetreten wird. Diesfalls 
können die Einsprechenden ausserdem zur Leistung einer angemesse-
nen ausseramtlichen Entschädigung an die Gesuchstellenden verpflichtet 
werden.  

Im Lichte dieser zitierten Gesetzesbestimmungen (BG; KRG) sowie der 

ortsbildspezifischen Fachdokumentation (Merkblatt zum Gebäudeinven-

tar) gilt es vorliegend nun im Einzelfall bezüglich der Parzellen 421 und 

422 in der Kernzone (welche derzeit noch mit Gebäuden der Kategorie 2 

überbaut ist) zu entscheiden, ob die angefochtenen Verfügungen der Be-

schwerdegegnerin 1 aufzuheben oder zu schützen sind.

b) Im Nachgang zu den beiden Verwaltungsgerichtsurteilen vom 28. Februar 

2012 (Verfahren R 11 69 und R 11 79) erarbeitete die Beschwerdegegne-

rin 1 aktenkundig ein Merkblatt zum Gebäudeinventar nach Art. 32 BG, 

welches vom Gemeindevorstand am 15. Juni 2012 genehmigt wurde. Die 

Erarbeitung eines solchen Merkblattes als Arbeitshilfe zur Erstellung von 

Gebäudeinventaren ist sachlich gerechtfertigt, eröffnet ein solches Ar-

beitsinstrument (Merkblatt) doch die einfache und praktikable Möglichkeit, 

eine Verstetigung der kommunalen Praxis zur Erstellung von Gebäudein-

ventaren nachhaltig zu entwickeln, welche diesen Namen auch verdient. 

Wie den von der Beschwerdegegnerin 1 im Anhang zum Merkblatt „einge-

reichten Dokumenten“ (vgl. Beilage 2.2 bzw. beschwerdegegnerische Ak-

ten [Bg 1-act.2.2]) entnommen werden kann, enthält diese fotografische, 

- 26 -

planerische und gebäudespezifische Zusammenstellung der dort noch 

bestehenden (alten) Gebäude auf den Parzellen 421 und 422 alle not-

wendigen Angaben, um als „Gebäudeinventar“ im Sinne von Art. 32 BG 

taxiert werden zu können. Der aufgeführte Situationsplan (mit den rot 

markierten, zum Abbruch vorgesehenen Gebäuden 5, 5-A, 6, 6-A [Stall] 

und 6-B [Holzschopf]), die beigelegten Fotos 1-3 (mit den rot markierten 

Abbruchstellen und den IST-Gebäudezuständen), und den Grundrissen 

(Gebäude 5: mit Dachstock, 2. Obergeschoss, 1. Obergeschoss, Erdge-

schoss, Untergeschoss, alles im Massstab 1:100; Gebäude 5-A mit EG 

und UG) sowie 15 Bildaufnahmen innen und aussen der zwei erwähnten 

Gebäude; Gebäude 6/6A: mit Dachstock, 2. OG, 1. OG, EG und UG zu-

züglich Schnittplan des Gebäudes 6 im Massstab 1:100 sowie 37 Bildauf-

nahmen innen und aussen) ergeben in ihrer Gesamtheit ein aussagekräf-

tiges Bild über die Zustände vor Ort. Aus diesen inventarisierten Gebäu-

deunterlagen geht überdies auch die von den Gebäulichkeiten auf den 

Parzellen 421 und 422 bisher beanspruchte Grundfläche hervor. Das Ge-

bäude 6 (auf Parzelle 421) in der fraglichen Kernzone – welches in seinen 

Ausdehnungen weitgehend dem Gebäude 5 (auf Parzelle 422) entspricht 

– ist ferner noch in seiner Höhe und Länge/Breite mit einem Schnitt do-

kumentiert (Bg 1-act.1.8). Hinzu kommen die von allen Gebäulichkeiten 

vorliegenden zahlreichen Fotos – zuzüglich der 33 Fotos anlässlich des 

gerichtlichen Augenscheins aus sechs verschiedenen Aussenstandorten 

bzw. Gesichtspunkten (vgl. Projektmodell aus Vogel- und Seitenperspek-

tive; Gerichtfotos 1-8 am Standort 6) – welche ebenfalls Aufschluss über 

die Gebäudedimensionen (aufgrund der gut sichtbaren Profilstangen) ge-

ben und das Innere der Gebäude anhand 33 kleinformatiger Farbfotos 

zeigen. Diese Bild- und Plandokumentation (Bg 1-act. 2.2) gibt in ihrer 

gesamten Betrachtungsweise einen sehr aussagekräftigen Eindruck und 

guten Überblick über die bestehenden Gebäulichkeiten (vor Baubeginn) 

und sie kann daher – wie vom Merkblatt verlangt – auch eine zuverlässige 

- 27 -

Grundlage zur Beurteilung des auf den Parzellen 421 und 422 geplanten 

Neubauprojekts darstellen. Soweit die Beschwerdeführer noch gerügt ha-

ben, es fehle ein Kommentar zum vorliegenden Gebäudeinventar, ist die-

ser Einwand ebenso unbegründet. Ein Inventar stellt nämlich eine Samm-

lung der bestehenden Fakten dar und muss nicht kommentiert sein. Es 

bildet indessen die Grundlage für die Beurteilung eines späteren/künftigen 

Bauvorhabens und (erst) in diesem Zusammenhang ist es zu kommentie-

ren und zu diskutieren. Die Beschwerden erweisen sich folglich unter dem 

Aspekt eines angeblich fehlenden bzw. völlig ungenügenden Gebäudein-

ventars als unbegründet. Eine Gesetzesverletzung der Art. 13, 17, 20 und 

Art. 32 BG oder die Missachtung der Vorgaben im Merkblatt zum Gebäu-

deinventar im generell geschützten Siedlungsbereich ist damit klarerweise 

zu verneinen.

c) Obwohl die Gebäude 5/5-A und 6/6-A-B in der fraglichen Kernzone – wie 

dem Schreiben der Denkmalpflege des Kantons Graubünden vom 2. Juli 

2013 entnommen werden kann (Bg 1-act.2.3) - Bauten der Kategorie 2 

gemäss Merkblatt darstellen, hat die Beschwerdegegnerin 1 den Baube-

rater der kantonalen Denkmalpflege zur Beurteilung beigezogen. Diese 

fachkundige Amtsstelle führte im erwähnten Schreiben aus, dass sie das 

fragliche Abbruch- und Neubauprojekt auf den Parzellen 421 und 422 aus 

denkmalpflegerischer Sicht überprüft habe. Die hier zur Diskussion ste-

hende Gemeinde gehöre gemäss ISOS (= Inventar der schützenswerten 

Ortsbilder der Schweiz) zu den diesbezüglich besonders erhaltens- und 

schützenswerten Ortsbildern von nationaler Bedeutung. Das Projekt sei in 

der Aufnahmekategorie AB mit Erhaltungsziel A, das heisst mit ursprüng-

licher Substanz bzw. Struktur registriert. Das Erhaltungsziel dieser Auf-

nahmekategorie sei folgendermassen definiert: Erhalten der Substanz – 

alle Bauten, Anlagenteile und Freiräume integral erhalten, störende Ein-

griffe beseitigen. Ein störender Eingriff befinde sich in der näheren Umge-

- 28 -

bung, nämlich auf Parzelle 842. Der Freiraum zwischen den Siedlungs-

armen sei auf dieser Parzelle überbaut worden. Die Denkmalpflege be-

grüsse jede Anstrengung, welche die Situation zu verbessern versuche. 

Das Hauptziel sei, das Fremdelement (Mehrfamilienhaus auf Parzelle 

842) in den Siedlungsbereich zu integrieren. Es handle sich auf den 

Nachbarparzellen 421 und 422 um Gebäude der Kategorie 2 gemäss 

Merkblatt. Das Neubauprojekt (Baugesuch 606/13) sehe den Abbruch der 

dort gelegenen Gebäude 5/5-A und 6/6-A-B vor, um diese durch neue Vo-

lumina zu ersetzen, die in Körnung, Stellung und Zwischenräumen ein 

Bindeglied zwischen dem klar definierten Gassenraum auf der einen Seite 

(Nordflanke) und dem Mehrfamilienhaus auf der oberen Grenze des Frei-

raums (Südflanke) schaffen könnten. In dieser Hinsicht sei der Abbruch 

der bestehenden Gebäude ausnahmsweise aus Sicht der Denkmalpflege 

vorstellbar. Bei der Weiterbearbeitung des Projekts und der Bauaus-

führung sei für die Detailgestaltung und Materialwahl höchste Sorgfalt er-

forderlich. Es sei diesbezüglich das Einvernehmen mit der örtlichen Bau-

behörde und dem Bauberater der Gemeinde zu finden. - Aus dem soeben 

Gesagten folgt, dass die fachkundige Denkmalpflege (gestützt auf das 

Erhaltungsziel A der Aufnahmekategorie AB des ISOS) demnach gröss-

ten Wert darauf legt, den störenden Eingriff auf der Parzelle 842 der Be-

schwerdeführer 2 (Haus 240; STWEG) in den Siedlungsbereich zu inte-

grieren. Die Denkmalpflege erachtet die projektierten Gebäude offenbar 

als dazu geeignet, eine gewisse harmonische Verbindung zum Sied-

lungsbereich herzustellen und dadurch den Übergang vom fremdköperar-

tigen MFH auf Parzelle 842 (3-stöckig) im Süden zur ortsüblichen Bautie-

fenbebauung (2-stöckig) möglichst schonungsvoll bzw. orts- und land-

schaftsbildverträglich sicherzustellen. Weil das geplante Bauprojekt auf 

den Parzellen 421 und 422 die zu füllende Baulücke zwischen der Parzel-

le 842 (im Süden) und der Gassenstrassenparzelle 394 (im Norden) ver-

nünftig zu schliessen vermag, wurde ein Abbruch der bestehenden Ge-

- 29 -

bäude 5/5-A und 6/6-A-B auf den Parzellen 421 und 422 eben auch – wie 

projektiert – aus Sicht der Denkmalpflege für möglich und sachlich ver-

tretbar eingestuft. Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, wenn berück-

sichtigt wird, dass der Bauberater der Denkmalpflege noch ausdrücklich 

darauf hinwies, dass für die Detailgestaltung und Materialwahl höchste 

Sorgfalt geboten sei. Unbestritten hat die Beschwerdegegnerin 2 (Bauher-

rin) diesbezüglich mit der örtlichen Baubehörde und dem Bauberater der 

Beschwerdegegnerin 1 eine einvernehmliche Baugestaltungslösung ge-

funden (vgl. Modellfotos des Gerichts am Standort 6 des gerichtlichen 

Augenscheins; insbesondere die Fotos 1-8 mit Giebeldachgestaltung; 

gemischter Materialwahl [Fassadenmauerwerk weiss kombiniert mit Holz-

verkleidung braun und Innenbalkone mit braunen Holzgeländern]; ortsty-

pischer Staffelung von Haupt- und Nebengebäude mit Gebäudeausrich-

tung [Ost-West] für Hauptbaute entlang Oberdorfgasse und damit dem 

Erhalt der charakteristischen Gassenwirkung mit Fortsetzung der früheren 

Häuserzeile). Der Bauberater war denn auch unbestritten an neun von 

zehn Sitzungen der Baukommission präsent, womit das Bemühen einer 

möglichst sorgfältigen, ausgewogenen, allen Interessen gebührend 

Rechnung tragenden und speziell ortsbildgestalterisch optimierten Pro-

jektlösung hinreichend erstellt ist. 

Die Denkmalpflege hat also nicht bloss den Abbruch, sondern auch den 

projektierten Neubau für möglich erachtet. Aus Sicht des streitberufenen 

Verwaltungsgerichts gibt es keinen Grund, von dieser Beurteilung der zu-

ständigen Fachstelle abzuweichen. Selbst die Masterarbeit der Fachleute 

einer Universität vom 11. November 2005 (Bg 1-act. 2.1; Siedlungsinven-

tar), welche der Denkmalpflege für ihre Beurteilung vorlag, sowie die darin 

enthaltenen Feststellungen für die abzubrechenden Gebäude und die Be-

urteilung des Bündner Heimatschutzes, der zudem über keinen Beurtei-

lungsauftrag der Beschwerdegegnerin 1 verfügt, vermögen daran nichts 

zu ändern. Die kommunal geforderten Gestaltungskriterien nach Art. 52 

- 30 -

BG (vgl. vorne in E.3a Aufzählung Ziff. 1-7) sind vielmehr allesamt klarer-

weise erfüllt (vgl. dazu Gerichtsfotos 1-5 am Standort 2 betreffend umlie-

gend bestehender Dachlandschaft und Gerichtsfotos 1-4 am Standort 4 

betreffend Aussenwirkung vom hangseitig rund 300 m entfernt gelegenen 

Rebberg aus). Das geplante Bauvorhaben nimmt die Siedlungsstruktur in 

der betreffenden Kernzone mit den drei Neubauten gut auf und ergänzt 

diese angemessen. Die Gebäudevolumina mit dem niedrigeren Gebäude 

entlang der Oberdorfstrasse (mit ihrer Falllinie auf der Ost-West-Achse) 

und dem grösseren und höheren Gebäude im rückwärtigen Bereich ent-

spricht der vorhandenen Siedlungsstruktur. Die Gliederung der Bauten 

beachtet die ortstypische Hof- und Gassenstruktur. Zudem integriert das 

Bauvorhaben auf den Parzellen 421 und 422 den störenden Eingriff auf 

der im Süden angrenzenden Nachbarzelle 842 der Beschwerdeführer 2 

(Haus 240; STWEG) in den sonst historisch gewachsenen Siedlungsbe-

reich vor Ort (Häuserzeile entlang Oberdorfstrasse aus 17. Jahrhundert). 

Die in Art. 52 Ziff. 4 BG noch eigens statuierte Wechselbeziehung zwi-

schen gemauertem Fassadenteil und den Fassadenteilen in Holz wird 

funktional nachvollzogen. Die geplanten Baukörper sind bezüglich Fassa-

den und Fenstereinteilung schlicht gehalten, haben keine komplizierten 

An- und Aufbauten und verfügen über innenliegende Balkone. Sie sind 

ortsüblich schlank (Art. 52 Ziff. 5 BG). Die Gesamthöhe der Bauten ver-

trägt sich mit der sie umgebenden Dachlandschaft und hält einem Ver-

gleich mit Nachbarliegenschaften stand (vgl. erneut die Gerichtsfotos 1-5 

am Standort 2 sowie Fotos 1-4 am Standort 4). Aufgrund dieser Erkennt-

nisse ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass die Beschwerdegeg-

nerin 1 in ihrer Interessensabwägung – gestützt auf das Gebäudeinventar 

sowie die konkreten Projektunterlangen (Bg 1-act.1.4-1.14) - das strittige 

Bauvorhaben bezüglich Gestaltung zu Recht als bewilligungsfähig taxierte 

und daher auch die entsprechende Bewilligung erteilte. Die Beschwerden 

erweisen sich somit bezüglich Missachtung der Bauästhetik bzw. Nicht-

- 31 -

beachtung der auf den Parzellen 421 und 422 (ISOS-geschützte Kernzo-

ne) rechtlich erlaubten Abbruch- und Neubauaktivitäten als insgesamt un-

begründet. Eine Verletzung der Art. 52 und Art. 53 Abs. 1 BG ist demnach 

zu verneinen.

d) Im Weiteren gilt es den Einwand der Grenzabstandsverletzung zwischen 

der Garageneinfahrt und Parzelle 420 des Beschwerdeführers 1 sowie 

der Grenzabstandsverletzung zwischen den neu geplanten Häusern 1 

und 2 auf den Parzellen 421 und 422 und den bereits bestehenden – 

ehemals bis an die Grenze gebauten Gebäude auf Parzelle 420 zu klären 

und zu entscheiden (vgl. Wortlaut in Art. 18 BG in Verbindung mit Art. 75-

77 KRG). Im konkreten Fall verhält es sich dazu so, dass kein Grenzab-

stand zwischen der Garageneinfahrt und der Parzelle 420 eingehalten 

werden muss, weil die Garageneinfahrt unterirdisch ist (Art. 18 Abs. 5 BG) 

und in den bestehenden Stall (derzeit als Gebäude 6-A bezeichnet) re-

spektive in den wieder aufzubauenden Stall, welcher besitzstandsge-

schützt ist, integriert wird. Nach den vorgelegten und von der Beschwer-

degegnerin 1 bereits genehmigten Bau- und Katasterplänen wird dieser 

Stall bis auf die Höhe oberkant Tennboden abgerissen, künftig als Abstell-

raum genutzt und mit einem Flachdach eingedeckt werden. Der unbebau-

te Raum zwischen Stallfassade und Strasse bildet dabei die Zufahrts-

fläche (vgl. Bg 1-act.1.3 [alt] und Bg 1-act.1.5 [neu]). Was den Grenzab-

stand des neu geplanten Hauses 1 zur nordwestlich gelegenen Parzelle 

420 des Beschwerdeführers 1 betrifft, so beträgt dieser Abstand exakt 

4.13 m, derjenige des Hauses 2 zur Grenze von Parzelle 420 immerhin 

noch 2.5 m (Bg 1-act.1.4), was nach Art. 75 Abs. 1 KRG in Verbindung 

mit Art. 18 Abs. 1 sowie Art. 13 BG zulässig ist. Anzumerken bleibt, dass 

auch kein doppelter Grenzabstand (2.5 m + 2.5 m = 5.0 m) eingehalten 

werden muss. Diese Grundregel gilt nur dann nicht, wenn eine altrechtli-

che Baute den Grenzabstand unterschreitet oder - wie hier - ehemals auf 

- 32 -

die Grenze gebaut wurde, weil sonst die Einhaltung des ganzen neurecht-

lichen Grenzabstandes einseitig zulasten der Nachbarparzelle (hier Par-

zelle 421 bzw. zum Nachteil von Haus 2) erfolgen würde. Ein bauwilliger 

Nachbar würde dadurch zweifach bestraft, indem er einmal den auf die 

Grenze gestellten, baurechtswidrig gewordenen Altbau weiterhin dulden 

müsste (hier Gebäude 7 und 8-A auf Parzelle 420) und seinerseits noch 

den doppelten Grenzabstand (2 x 2.5 m) einhalten müsste. Die Bevortei-

lung des Eigentümers der altrechtlichen Baute erweist sich als derart 

stossend, dass sie offensichtlich nicht die Regelungsabsicht des Gesetz-

gebers gewesen sein kann. Das Bündner Verwaltungsgericht hat bereits 

in früheren Fällen entschieden, wie bei solchen Konstellationen zu verfah-

ren sei. Ausgangspunkt war ebenfalls eine auf dem Nachbargrundstück 

lange vor dem Inkrafttreten des geltenden Rechts realisierte Altbaute, die 

den zonengemässen Grenzabstand nicht einhielt und diesbezüglich auch 

nicht über ein Näherbaurecht verfügte. In dieser Situation komme der all-

gemein bekannte Grundsatz zur Anwendung, wonach die bauliche Situa-

tion desjenigen, der nach Inkrafttreten der geltenden Bauordnung baue, 

durch den Altbau auf dem Nachbargrundstück aus der Zeit vor Inkrafttre-

ten dieser Bauordnung nicht verschlechtert werden sollte, weil der Altbau 

näher an der gemeinsamen Grenze stehe, als es nach der neuen Rege-

lung zulässig wäre (PVG 2010 Nr. 23). Genauso verhält es sich auch im 

konkreten Fall, weil die Beschwerdegegnerin 2 sicherlich nicht dafür be-

straft werden darf, dass die längst bestehenden Gebäude des Beschwer-

deführers 1 früher direkt an die Grenze zwischen den Parzellen 420 und 

421 gebaut wurden und somit eben keinen gesetzlichen Mindestabstand 

einhielten. Wie das Bundesgericht ausserdem im Urteil 1C_199/2010 vom 

30. Juni 2010 in E.3.2, Abschnitt 2 noch bekräftigte, steht das Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden mit dieser Praxis keineswegs al-

lein da. Auch in anderen Kantonen mit vergleichbaren Rechtsgrundlagen - 

wie Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG – behandle die Rechtsprechung die Fälle, 

- 33 -

in denen ein Bauprojekt auf einen benachbarten Altbau treffe, der die 

Grenzabstände nicht einhalte, in gleicher Weise. Aus den Materialien zum 

KRG ergebe sich jedenfalls kein Hinweis darauf, dass man diese Praxis 

im Sinne eines qualifizierten Schweigens des Gesetzgebers hätte aussch-

liessen wollen. Die vom Verwaltungsgericht getroffene – im erwähnten Ur-

teil 1C_199/2010 in E.2.2, Abschnitt 2 erneut bestätigte -, auf langjähriger 

Praxis (PVG 1975 Nr. 32) beruhende Lösung sei sachgerecht und kei-

neswegs willkürlich. Die Einwände bezüglich Grenzabstandsverletzung 

des Beschwerdeführers 1 zwischen den Nachbarparzellen 420 und 421 

erweist sich deshalb im Ergebnis ebenfalls als unbegründet. Eine Verlet-

zung von Art. 18 BG oder Art. 75 KRG liegt nicht vor.

e) Insofern der Beschwerdeführer 2 vorab auch noch die Zufahrt zur westlich 

gelegenen Wingertparzelle 878 bemängelte und von einer unzulässigen 

Terrainaufschüttung samt Erstellung einer Böschung gegenüber seiner 

Parzelle 842 ausging, gilt es klarzustellen, dass die Beschwerdegegnerin 

2 (Bauherrin) sowohl im Verlaufe dieses behördeninternen Verfahrens als 

auch im Zuge des gerichtlichen Augenscheins garantierte, dass entlang 

der Ostfassade des geplanten Hauses 2 auf Parzelle 421 ein genügend 

breiter Streifen freigehalten werde, damit das Befahren mit Wingerttrakto-

ren zur Bewirtschaftung von Parzelle 878 möglich bleibe. Weiter sicherte 

sie dem Beschwerdeführer 2 und Eigentümer der bereits mit einem Mehr-

familienhaus (STWEG) überbauten Nachbarparzelle 842 zu, dass sämtli-

che Abgrabungen und die Erstellung von allfälligen Böschungen auf den 

Parzellen 421 und 878 ohne Inanspruchnahme der Parzelle 842 erfolgen 

würden (vgl. dazu Bg 1-act.1.9 und 1.10; sowie Gerichtsfoto 6 am Stand-

ort 2). Bei diesen glaubhaften Versprechungen und einleuchtenden Zusi-

cherungen ist die Beschwerdegegnerin 2 zu behaften. Ein Verstoss ge-

gen Art. 56 BG ist zu verneinen.

- 34 -

f) Zum Einwand der „Unterschreitung“ des gesetzlichen Gebäudeabstands 

(Art. 18 Abs. 2 BG in Verbindung mit Art. 77 Abs. 1 KRG) zwischen dem 

neu geplanten Haus 1 auf Parzelle 422 und dem geplanten Haus 2 auf 

Parzelle 421 (vgl. Bg 1-act.1.4, woraus die Einhaltung des Grenzabstands 

von 2.5 m hervorgeht) übten die Beschwerdeführer in der Replik vom 23. 

Juni 2014 (Ziff. 9 S. 6) sodann nur noch appellatorische Kritik, weshalb 

das Gericht darauf nicht weiter eingeht.

g) Die geplanten Terrainaufschüttungen bei der Tiefgarageneinfahrt im nord-

westlichen Teil der Parzelle 421 sowie die geplanten Bodenabgrabungen 

entlang der Südwestfassade der Häuser 1 und 2 gehen allesamt deutlich 

aus den Fassadenplänen (vgl. Bg 1-act.1.7) sowie aus dem Plan „Abgra-

bungen“ (Bg 1-act.1.10) hervor. Eine Besonderheit bildet dabei die Tatsa-

che, dass speziell am Plan „Abgrabungen“ die jeweils aneinandergereih-

ten Fassaden des geplanten Hauses 1 auf Parzelle 422 und des geplan-

ten Hauses 2 auf Parzelle 421 separat und „aufgewickelt“ illustriert bzw. 

abgebildet werden. Wie sich auch im Rahmen des gerichtlichen Augen-

scheins gezeigt hat, können die dafür erforderlichen Terrainveränderun-

gen nicht als überdimensioniert und somit landschaftlich nicht mehr ver-

tretbar qualifiziert werden (vgl. Gerichtsfoto 1 am Standort 3, die Foto 1 

am Standort 5 sowie besonders die Modellfotos 3 und 4 am Standort 6). 

Dasselbe gilt im Übrigen auch für die als zu massiv und übermässig 

gerügten Terrainveränderungen und Bodenabgrabungen auf der gegenü-

berliegenden Seite im südöstlichen Teil der Parzellen 421 und 422, na-

mentlich entlang der Grundstücksgrenze zur Parzelle 842. Wie der Au-

genschein auch dort gezeigt hat, vermögen die geplanten Terrainverän-

derungen (inkl. Erstellen einer Böschung) sowie die erforderlichen Abgra-

bungen für das Erstellen einer Stützmauer nicht bereits ein Ausmass an-

zunehmen, welches orts- und landschaftsbildlich effektiv von Bedeutung 

wäre (vgl. Gerichtsfotos 3 und 7 am Standort 1, Foto 6 am Standort 2 so-

- 35 -

wie die Modellfotos 3, 7 und 8 am Standort 6; ferner Bg 1-act.1.7, act.1.8 

und vor allem act.1.9). Die Beschwerden erweisen sich daher auch dies-

bezüglich als unbegründet. Art. 76 KRG ist nicht verletzt.

  

h) Zur Erstellung von Pflichtparkplätzen in der Tiefgarage auf Parzelle 421 

und weiteren oberirdischen Autoabstellflächen (Besucherparkplatz) legte 

die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 30. April 2014 

(Ziff. 7 S. 8-9) sachlich begründet dar, weshalb sämtliche 22 Parkplätze 

als Pflichtparkplätze angesehen werden können. Auch diesbezüglich sind 

die Beschwerden daher unbegründet. Die Beschwerdeführer üben denn 

auch in dieser Hinsicht nur appellatorische Kritik, indem sie die aus ihrer 

Sicht feststehende Tatsache, dass die erforderlichen 22 Parkplätze auf 

den zu bebauenden Grundstücken (Parzelle 421 und 422) nicht realisiert 

werden, als Hinweis auf die Überdimensionierung des geplanten Bauvor-

habens betrachten bzw. deuten. Der einschlägige Grundrissplan (vgl. Bg 

1-act.1.6 und act.1.12 [Tiefgarage]; worin 20 Parkplätze unterirdisch ver-

merkt sind) und der Umgebungsplan (Bg 1-act.1.5; worin noch zwei ober-

irdische Besucherparkplätze eingezeichnet sind) lassen keinerlei Zweifel 

offen, dass die benötigte Zahl von 22 Pflichtparkplätzen erreicht werden 

kann. Der Vorwurf der Missachtung von Art. 61 BG trifft somit nicht zu. 

i) Soweit die Beschwerdeführer für ihren Standpunkt (Nichterteilung Ab-

bruch- und Baubewilligung) noch separat einzelne Punkte der Masterar-

beit einer Universität vom 11. November 2005 in der Replik vom 23. Juni 

2014 (Ziff. 5 S. 5-6) aufgeführt haben, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt 

werden. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, kann dafür auf die 

überzeugenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Duplik 

vom 7. Juli 2014 (Ziff. 3 und 4 S.3-4) verwiesen werden, worin diese zu 

Recht festhielt, dass die bestehende Bausubstanz der altrechtlichen Ge-

bäude 5 und 6 auf den Parzellen 421 und 422 bereits zum Teil zerstört 

- 36 -

worden sei, indem dort im Erdgeschoss im Vorratsgewölbe eine neue 

Küche eingebaut worden sei. Zudem sei die bestehende Dachlandschaft 

keineswegs derart homogen, wie dies von den Beschwerdeführern be-

hauptet werde, da bereits Pult- und Satteldächer ineinander verschachtelt 

an der Strasse existierten. Ausserdem beinhalte die ISOS-Zertifizierung 

einen generellen Schutz für erhaltenswerte Gebäudeensemble, dies 

schliesse eine objektbezogene Einzelprüfung eines bestimmten Bauvor-

habens aber keineswegs schon zum Voraus aus. Diesen zutreffenden 

Ausführungen gibt es von Seiten des Gerichts nichts hinzuzufügen.

k) Im Weiteren ist hier noch zu klären, wie es sich mit der ausseramtlichen 

Entschädigung im vorinstanzlichen Verfahren verhält. Bezüglich der Fra-

ge der ausseramtlichen Entschädigung vor der Vorinstanz stellen die Be-

schwerdeführer zwar den Antrag auf Aufhebung des Spruches betreffend 

aussergerichtliche Entschädigung in den angefochtenen Baueinspra-

cheentscheiden vom 17. Februar, mitgeteilt am 12. März 2014 (vgl. An-

trag in Beschwerde Ziff. 5 S. 2; sowie beschwerdeführerische Akten [Bf 1-

act.2, Bf 2-act.2]). Die Beschwerdeführer begründen diesen Antrag aber 

für die Verfügungen vom 30. August, mitgeteilt am 24. September 2013, 

betreffend Abschreibung der früher erhobenen Einsprachen infolge Rück-

zuges des Baugesuchs 528/12 durch die Beschwerdegegnerin 2 bzw. die 

Bauherrschaft. Auf Beschwerden gegen letztere Verfügungen kann aber 

im Voraus nicht eingetreten werden, weil diese Verfügungen schon längst 

in Rechtskraft erwachsen sind und damit für alle Beteiligten verbindlich 

geworden sind. Im Ergebnis muss dies zu einem Nichteintretensentscheid 

des Gerichts infolge verspäteter Anfechtung führen. Aber auch eine mate-

riell gegen die Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung zu be-

handelnde Beschwerde müsste abgewiesen werden, weil Art. 96 Abs. 2 

KRG keine Gesetzeslücke, sondern ein qualifiziertes Schweigen des Ge-

setzgebers darstellt. Da die entsprechende Regelung die Gesuchstellen-

- 37 -

den nicht erfasst, muss umgekehrt daraus geschlossen werden, dass der 

Gesetzgeber dies auch nicht so wollte (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, Rz. 223 S. 48). 

Die Bündner Regierung hatte in der Botschaft zum KRG ursprünglich vor-

gesehen, dass Einspracheverfahren grundsätzlich kostenlos sind und nur 

bei offensichtlich unbegründeten oder trölerischen Einsprachen amtliche 

und ausseramtliche Kosten den Einsprechenden zu überbinden seien. 

Erst der Grosse Rat (Kantonsparlament) fügte die Regelung ein, wie sie 

heute in Art. 96 Abs. 2 KRG steht. Er verzichtete, ohne dies speziell zu 

erwähnen, auf eine Ausdehnung der Gesetzesregelung für die Gesuch-

stellenden, wie dies zuvor auch schon die Regierung in ihrer Botschaft 

getan hatte. Von Anfang an stand also eine Kostenauferlegung an die 

Gesuchstellenden - wie dies den Beschwerdeführern im Sinne einer 

Gleichbehandlung vorschwebt – nicht zur Debatte (vgl. Botschaftenheft 

Nr. 3 2004/2005 zur Revision des KRG, zu Art. 101 Verfahrenskosten, S. 

371; ferner Protokolle des Grossen Rates vom 25. August 2004 [erste Le-

sung; S.393-396] und 6. Dezember 2004 [zweite Lesung; S. 834], mit 

zahlreichen Voten zu Art. 101 E-KRG). Im Lichte dieser Gesetzesmateri-

alien ist für das Gericht erstellt, dass die Beschwerdeführer mit ihrem An-

trag auf aussergerichtliche Entschädigung im Vorverfahren nicht durch-

gedrungen wären. Eine Verletzung von Art. 96 KRG wäre folglich eben-

falls zu verneinen gewesen, sofern auf diesen Beschwerdepunkt über-

haupt hätte eingetreten werden können.

l) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 1 (Gemein-

de) keine Verletzungen des kommunalen und/oder kantonalen Rechts 

begangen hat und insbesondere ihren grundsätzlich (weiten) Ermessens-

spielraum bei Auslegungsfragen in der Ortsbildgestaltung oder Bauästhe-

tik hier weder missbraucht noch überschritten hat (vgl. statt vieler: Urteile 

des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 13 187 vom 4. Fe-

- 38 -

bruar 2014 E.7a und R 13 192 vom 27. März 2014 E.3b). Die zwei Bau-

einspracheentscheide vom 17. Februar, mitgeteilt am 12. März 2015 wur-

den somit zu Recht abgelehnt und die Baubewilligung vom 10./12. März 

2014 der Beschwerdegegnerin 2 zu Recht erteilt. Die Beschwerden vom 

2. April 2014 sind daher abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 

kann.

4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) je zur Hälfte dem Beschwerdeführer 1 und dem Beschwerdefüh-

rer 2 aufzuerlegen. 

b) Die Beschwerdeführer haben die anwaltlich vertretene obsiegende Be-

schwerdegegnerin 2 gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG zudem noch ausserge-

richtlich angemessen zu entschädigen, wobei hierfür von der Honorarnote 

vom 5. August 2014 des Rechtsanwalts der Beschwerdegegnerin 2 über 

Fr. 3‘792.95 ausgegangen werden kann. Die Entschädigung ist – in Anbe-

tracht des am 10. November 2014 durchgeführten Augenscheins und des 

dadurch zusätzlich angefallenen Arbeitsaufwands – jedoch noch entspre-

chend zu erhöhen, weshalb das Gericht vorliegend ermessensweise eine 

pauschale Entschädigung von Fr. 4‘200.-- (inkl. 8 % MWST und inkl. Au-

genschein) für gerechtfertigt erachtet. Sowohl der Beschwerdeführer 1 als 

auch der Beschwerdeführer 2 hat der Beschwerdegegnerin 2 also jeweils 

eine Parteientschädigung von Fr. 2‘100.-- zu bezahlen. Eine solche aus-

sergerichtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin 1 gemäss 

Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis ob-

siegte.

- 39 -

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 808.--

zusammen Fr. 5'808.--

gehen je zur Hälfte zulasten von A._____ (1/2) sowie – solidarisch haftend 

– B._____ und C._____, und Mitbeteiligte (1/2) und sind innert 30 Tagen 

seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich haben A._____ einerseits sowie – solidarisch haftend - 

B._____ und C._____, und Mitbeteiligte andererseits die Baugesellschaft 

D._____ mit je Fr. 2'100.-- (inkl. MWST), insgesamt also mit Fr. 4'200.--, 

zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 7. Januar 

2016 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_227/2015).