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**Case Identifier:** 98dd7bc3-ae06-5c28-ba2c-cb9d8745e2c7
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-11
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 11.06.2024 C/4192/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-4192-2021_2024-06-11.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12 juin 2024 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
C/4192/2021 ACJC/743/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MARDI 11 JUIN 2024 

 

Entre 

Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ (VS), appelants et 

intimés sur appel joint d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 mai 

2022, représentés par Me Grégoire REY, avocat, quai du Seujet 12, case postale,  

1211 Genève 1, 

 

et 

C______ SA, sise ______ [GE], intimée et appelante sur appel joint, représentée par 

Me Christophe GAL, avocat, rue du Rhône 100, 1204 Genève. 

 

 

 

 

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C/4192/2021 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/405/2022 du 24 mai 2022, reçu par les parties le 30 mai 2022, 
le Tribunal des baux et loyers a réduit le loyer de l’appartement sis rue 1______ 
no. ______, à Genève, de 15% du 16 juillet 2020 au 15 septembre 2021 (ch. 1 du 

dispositif), a condamné C______ SA à rembourser à A______ et B______ la 

somme de 2'520 fr. avec intérêts à 5% dès le 26 mars 2021 (ch. 2), a validé la 

consignation de loyer opérée le 26 janvier 2021 auprès des Services financiers du 

Pouvoir judiciaire (ch, 3), a ordonné la libération des loyers consignés en faveur 

des locataires, à concurrence des montants indiqués sous chiffre 2 (ch. 4), a 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure 

était gratuite (ch. 6). 

B. a. Par acte expédié le 29 juin 2022 à la Cour de justice, A______ et B______ 
forment appel contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent, 

cela fait, principalement, à ce que la Cour confirme la validité de la consignation 

et l’existence du défaut, leur octroie une réduction de loyer de 35% du 16 juillet 
2020 au 15 janvier 2021, de 100% du 16 janvier 2021 au 2 mars 2022 et, 

subsidiairement, à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal des baux et loyers, 

pour instruction complémentaire et nouvelle décision. 

 Ils ont produit des pièces nouvelles. 

 b. Dans sa réponse du 5 septembre 2022, C______ SA conclut, au déboutement 
de A______ et B______. Elle forme un appel joint, concluant à l’annulation du 
jugement et, cela fait, au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions. 

 c. Dans leur réponse à l’appel joint et leur réplique du 12 octobre 2022, A______ 
et B______ ont conclu au rejet de l’appel joint et ont persisté dans leurs 
conclusions. 

d. Dans sa réponse et duplique du 14 novembre 2022, C______ SA a persisté dans 
ses conclusions. 

e. Les parties ont été avisées le 23 février 2023 par le greffe de la Cour de ce que 
la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Par contrat du 1er septembre 2014, A______ et B______ ont pris à bail un 
appartement de deux pièces et demie au 3e étage de l’immeuble sis rue 1______ 
no. ______, à Genève, propriété de D______. Le 1er juin 2020, C______ SA est 

devenue propriétaire de cet appartement. 

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b. Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 16 septembre 2013 
au 15 septembre 2014, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation 

respectant un préavis de trois mois. 

c. Le loyer a été fixé à 1'200 fr. par mois et les acomptes de charges à 50 fr. par 
mois. 

d. Le logement était occupé par A______ et son épouse, E______. B______, mère 
de A______, n’y résidait pas et habitait en Valais. 

e. A compter du 16 juillet 2020, A______ s’est plaint auprès de la régie 
d'émanations quotidiennes de fumée de tabac dans son appartement. Il a déclaré 

que ces émanations avaient provoqué chez lui une gêne respiratoire (obstruction 

des cavités nasales et toux), des maux de tête, des nausées, de l'anxiété, du stress 

et de l'angoisse. Selon lui, ces émanations coïncidaient avec l'arrivée d'un nouveau 

locataire, F______, dans l'appartement du dessous et s'infiltraient par le système 

de ventilation, la porte d'entrée, les cloisons, le plancher et les fenêtres de 

l'appartement. Il s’inquiétait des conséquences possibles du tabagisme passif sur 
sa santé. Il avait tenté de résoudre le problème en discutant avec son voisin le 

19 février 2020, sans succès. 

En annexe à son courrier figurait un « journal » indiquant les moments auxquels 

les odeurs avaient été ressenties, soit essentiellement le matin, à midi et le soir; les 

résultats de capteurs électroniques de particules fines installés par ses soins, qui 

relevaient certains pics de mesures aux périodes précitées; ainsi que des quittances 

confirmant la pose, par le Centre d'information et de prévention du tabagisme 

(CIPRET), de badges de nicotine entre trois et six jours dans l’appartement.  

L’analyse de ces capteurs de nicotine par le Centre universitaire romand de 
médecine légale (CURML) a relevé une faible présence quantifiable de nicotine 

sur deux des badges, équivalente à une consommation passive inférieure à 

0.2 cigarette par jour. 

f. Le 27 septembre 2020, le locataire s’est plaint à nouveau auprès de la régie de 
la présence anormale de nicotine dans son appartement, ainsi que d’une forte 
odeur de tabac, alors qu’aucun des occupants de son logement n’était fumeur. Ses 
discussions avec F______ n’avaient pas abouti et il avait été menacé par ce dernier 
le 26 août 2020. Le locataire a mis en demeure la bailleresse de remédier à ce 

défaut au 31 octobre 2020 au plus tard, faute de quoi le loyer serait consigné. 

Etaient jointes à son courrier deux attestations de tiers, qui avaient ressenti une 

odeur de tabac dans l’appartement et les parties communes de l’immeuble. 

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g. Dans sa réponse du 7 octobre 2020, la régie a indiqué avoir mandaté une 
entreprise spécialisée dans la ventilation pour vérifier le fonctionnement de celle-

ci dans la cuisine et les toilettes de l’appartement. 

h. Le 20 novembre 2020, la régie a informé le locataire que l’entreprise mandatée 
avait constaté un manque d’air frais suffisant depuis les fenêtres de l’appartement 
et que, par conséquent, l’air neuf provenait principalement des parties communes, 
plus précisément de la porte palière. La régie a rappelé au locataire la nécessité 

d’aérer l’appartement au moins trois fois par jour, en ouvrant les fenêtres de 
l’appartement. Une circulaire avait également été envoyée aux autres locataires de 
l’immeuble le 10 novembre 2020, leur rappelant l’interdiction de fumer dans la 
cage d’escalier. 

Etait jointe à ce courrier une lettre de l’entreprise de ventilation mandatée, qui 
confirmait les dires de la régie, et ajoutait avoir constaté une odeur de cigarettes 

dans l’appartement lors de son intervention du 15 octobre 2020. Le système de 
ventilation de l’appartement était sans défaut. 

i. Entendu par le Tribunal en qualité de témoin, un représentant de l’entreprise 
précitée a déclaré avoir constaté une odeur de cigarette dans le hall de l’immeuble 
et dans l’appartement, sans toutefois pouvoir en déterminer l’origine. L’absence 
d’entrée d’air frais dans l’appartement avait entraîné un renouvellement d’air par 
des fuites d’air des fenêtres ou de la porte d’entrée, notamment sous la porte 
palière. 

j. Le 21 décembre 2020, le locataire s’est à nouveau plaint de la présence d’odeur 
de tabac dans son appartement et a mis derechef la régie en demeure d'intervenir, 

sous la menace de consignation de loyer. 

k. Le 22 décembre 2020, la régie a informé le locataire avoir mandaté une seconde 
entreprise, pour vérifier à nouveau la ventilation de l’appartement. 

l. Le 26 janvier 2021, le locataire a procédé à la consignation de l’intégralité de 
son loyer auprès des Services financiers du Pouvoir judiciaire (consignation 

n° 2______). 

m. Le 31 janvier 2021, le locataire a informé la régie que, depuis le 16 janvier 
2021, son épouse et lui-même dormaient à l'hôtel, à la suite d'un épisode de très 

forte odeur de brûlé provenant, selon ses investigations, d'une planche qui avait 

pris feu au-dessus du brûleur à gaz d'un des appartements de l'immeuble. La 

facture de l'hôtel était jointe à son courrier. Le locataire a ajouté que l'odeur de 

cigarettes était à nouveau présente dans son logement, malgré une aération ayant 

fait descendre la température à moins de 10 °C. Il proposait, en alternative aux 

travaux de ventilation dans son appartement dont il doutait de l'efficacité, une 

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discussion avec son voisin du dessous, pour lui demander d'ouvrir les fenêtres 

lorsqu'il fumait. 

n. Le 23 février 2021, la seconde entreprise de ventilation mandatée par la régie 
est intervenue dans l’appartement en cause. Elle a procédé au remplacement des 
soupapes électriques de la ventilation de la cuisine et des toilettes qui étaient 

défectueuses, car bloquée en position de débit minimum. Les soupapes restaient 

également fermées lorsque l'interrupteur d'éclairage était actionné. L’entreprise 
mandatée a également préconisé d'installer des grilles de transfert d'air au niveau 

des fenêtres, afin de proscrire le transfert d'air et les odeurs de cigarettes d'un 

appartement à l’autre, par d'éventuels problèmes d’étanchéités. 

o. A la suite de ce rapport, la régie a mandaté une troisième entreprise. Cette 
dernière a installé des tirettes d’aération sur les fenêtres, afin de créer une 
circulation d'air lorsque celles-ci étaient maintenues en position ouverte, malgré 

l'apport d'air froid que cela générait dans l’appartement. 

p.  Par requête déposée le 4 mars 2021, déclarée non conciliée le 4 mai 2021 et 
portée le 3 juin 2021 devant le Tribunal, les locataires ont conclu à ce que le 

Tribunal constate la validité de la consignation de loyer opérée le 26 janvier 2021, 

condamne la bailleresse à prendre les mesures techniques afin de remédier aux 

défauts, leur octroie une réduction de loyer net de 50% du 16 juillet 2020 au 

15 janvier 2021 et de 100% dès le 16 janvier 2021 jusqu'à l'élimination des 

défauts, les autorise à déduire le montant de la réduction de loyer des loyers à 

échoir, condamne la bailleresse à leur verser la somme de 50'000 fr., avec intérêts 

à 5% dès le 16 juillet 2020, à titre de dommages-intérêts et la condamne à 

s’acquitter des frais d’un logement provisoire du 16 janvier 2021 jusqu’à 
l’élimination des défauts. 

q.  Les locataires ont notamment produit un rapport de suivi ambulatoire des HUG 
selon lequel A______ souffre d'un trouble de l’adaptation avec une réaction mixte 
anxieuse et dépressive, ainsi qu'une attestation d'un psychologue confirmant deux 

consultations les 13 et 20 novembre 2020, des attestations de plusieurs proches 

ayant séjourné dans leur appartement et confirmant la présence d'odeurs de 

cigarettes dans celui-ci, un courrier du médecin cantonal daté du 8 décembre 2020, 

dans lequel celui-ci affirme que, selon la littérature scientifique, il n'y a pas de 

seuil à partir duquel une exposition n'est pas dangereuse pour la santé et renvoyait 

le locataire à solliciter l’intervention du SABRA (Service de l'air, du bruit et des 
rayonnements non ionisants du canton de Genève) pour d’autres mesures 
complémentaires. 

r.  Dans sa réponse du 16 août 2021, la bailleresse a conclu au déboutement des 
locataires de toutes leurs conclusions. Elle a notamment produit un courrier du 

10 août 2021 adressé au conseil des locataires selon lequel un déménagement avait 

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été proposé dans le courant du mois d'avril 2021, proposition qui avait été refusée. 

Le courrier renouvelait cette proposition de déménagement dans un appartement 

comparable pour un loyer identique, sans reconnaissance de responsabilité. La 

représentante de la régie a confirmé en audience du Tribunal avoir fait cette 

proposition de relogement. 

s.  Le 19 mai 2021, les locataires ont signé un nouveau bail pour une durée de cinq 
ans, renouvelable, en lien avec un appartement de cinq pièces sis dans un autre 

immeuble dans le canton de Genève. 

t. Le Tribunal a procédé à l’audition des parties et des témoins suivants : 

A______ a déclaré que la problématique des odeurs de fumée était apparue avec 

l’arrivée dans l’immeuble de son nouveau voisin du 2e étage, F______. Les odeurs 
étaient perceptibles quand ce dernier fumait, notamment vers l’évier dans la 
cuisine, la chambre à coucher ou le hall d’entrée. Il n’était lui-même pas fumeur 
et aucune personne ne fumait dans son appartement. Selon lui, les taux de présence 

des substances mesurés par ses soins variaient en fonction de la présence de son 

voisin du dessous. En raison de la fumée dans l’appartement, il avait décidé avec 
son épouse de dormir à l’hôtel en décembre 2020 ou en janvier 2021, puis 
d’emménager dans une nouvelle location, même si cela impliquait le paiement de 
deux loyers. Il n’avait pas souvenir que la régie lui aurait proposé de rechercher 
un autre appartement. Il avait très mal vécu cette situation, qui s’est déroulée en 
pleine période de pandémie. 

B______, mère du locataire, a déclaré qu’elle avait elle-même ressenti les odeurs 
de fumée dans l’appartement et que cette situation avait éprouvé son fils et son 
épouse, jusqu'à ce qu'ils se rendent à l'hôtel, avant de trouver un autre logement. 

Elle s’était rendue à plusieurs reprises dans l’appartement, en particulier les week-
ends, et avait ainsi constaté les odeurs de fumée. 

E______, épouse du locataire, a déclaré qu’il n’y avait pas eu de problème d’odeur 
de cigarette jusqu’en 2020 et l’arrivée d’un nouveau voisin à l’étage du dessous, 
à savoir F______. Elle avait senti les odeurs de fumée en ouvrant la porte du 

placard de la cuisine, le meuble sous l’évier ou à travers les murs de la cuisine ou 
de l’entrée. Les odeurs de tabac se propageaient dans tout l’appartement, de 
manière variable entre le salon et la chambre à coucher. Ni elle-même ou son 

époux n’étaient fumeurs et aucun visiteur ne fumait chez eux. L’aération de 
l’appartement était compliquée en raison de la présence de leurs deux chats, qu'ils 
devaient enfermer. Avant la problématique de la fumée, cette situation ne posait 

pas de problème. Depuis sa fenêtre, elle avait vu à l’étage du dessous chez son 
voisin F______ un bol avec de nombreux mégots de cigarette. Elle habitait avec 

son époux dans un nouveau logement depuis fin juillet, début août 2021 et ils 

n’avaient plus l’intention de revenir dans l’appartement litigieux. Elle avait décidé 

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avec son époux de partir à l'hôtel un soir où il faisait froid et où la situation était 

intenable dans l’appartement. Ils avaient tenté de revenir dans l’appartement à 
plusieurs reprises, sans succès, faute d’amélioration de la situation. 

F______ a déclaré résider depuis 2018 dans l’appartement du dessous de celui 
occupé par le locataire et son épouse. Il avait toujours fumé dans son appartement. 

Il fumait moins d'un paquet par jour et sa compagne fumait moins que lui. Tous 

les deux fumaient dans la cuisine, avec la fenêtre ouverte, même en hiver. Un ami 

venait également fumer de manière irrégulière avec lui dans l’appartement. 

G______, représentant de la régie, a déclaré s’être rendu à une ou deux reprises 
chez les locataires, sans constater d’odeur particulière. Selon lui, beaucoup 
d’affaires obstruaient les ventilations de l’appartement. Il ne s’était pas rendu chez 
le voisin d’en dessous, n’en voyant pas l’utilité. Il ignorait quand ce dernier avait 
emménagé dans l’appartement. Il avait conseillé aux locataires de bien aérer 
l’appartement. Il n’était pas fumeur, même s’il lui arrivait de fumer deux à trois 
fois par mois un cigare. 

H______, ______ [fonction] du CIPRET, a déclaré qu'il avait lui-même senti 

l'odeur de fumée dans l’appartement, mais de manière peu marquée et pas partout. 
Il avait senti cette odeur légère dans le corridor d'entrée et une odeur plus marquée 

vers l'évier de la cuisine. Les badges installés dans l’appartement avaient relevé 
un taux plutôt bas de nicotine, mais avaient confirmé la présence de celle-ci. La 

variation rapide du taux de particules fines mesuré par le locataire pouvait être 

compatible avec une consommation de tabac. Il ne pouvait pas se prononcer sur 

les risques pour la santé au vu des taux relativement bas relevés. Toutefois, il 

n'existait pas de seuil en deçà duquel il n'y avait aucun risque pour la santé et le 

danger existait dès que des particules fines étaient identifiées. Cette problématique 

était une source de souffrance pour le locataire et son épouse et, en principe, dans 

un appartement non-fumeurs, la détection de nicotine devrait être proche de zéro. 

I______, du Centre universitaire romand de médecine légale (CURML), a déclaré 

que sur les résultats identifiés dans l'appartement, deux badges faisaient état de 

quantités similaires à celles se retrouvant dans une maison composée d’un fumeur 
(soit 1 à 3 μg par m3), étant précisé qu'un restaurant fumeur présenterait 8 μg 
par m3. Tous les détecteurs installés avaient présenté des résultats détectables de 

nicotine dans l'air, mais seuls deux d’entre eux présentaient des résultats 
quantifiables. La gêne olfactive liée à la cigarette pouvait être bien en deçà des 

limites de détection de la nicotine, car ce n’était pas la nicotine elle-même qui était 
odorante. 

u. Lors des plaidoiries finales du 5 avril 2022, les locataires ont précisé leurs 
conclusions et ont sollicité que le Tribunal constate la validité de la consignation 

du loyer, leur accorde une réduction de loyer de 50% du 16 juillet 2020 au 

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15 janvier 2021 et de 100% du 16 janvier 2021 au 2 mars 2022, date de l'état des 

lieux de sortie, condamne la bailleresse à s’acquitter de 50'000 fr. à titre de 
dommages-intérêts, avec intérêt à 5% dès le 16 juillet 2020, ainsi que de la somme 

de 24'838 fr. correspondant à leurs frais de relogement. Les loyers consignés 

devaient être libérés en leur faveur à due concurrence. 

La bailleresse a persisté dans ses conclusions. 

v. La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience du Tribunal du 5 avril 2022. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 

est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 

au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile, 2e éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 

du 28 février 2013). 

1.2 En l'espèce, les locataires ont sollicité dans leurs dernières conclusions une 
réduction de loyer de 50% du 16 juillet 2020 au 15 juillet 2021 (12 mois 

× 1'200 fr. × 50% = 7'200 fr.), de 100% du loyer du 16 janvier 2021 au 2 mars 2022 

(13.5 mois × 1'200 fr. = 16'200 fr.), ainsi que des dommages-intérêts de 

respectivement 50'000 fr. et 24'838 fr. 

La valeur litigieuse se chiffre ainsi à 98'238 fr, de sorte que la voie de l’appel est 
ouverte. 

1.3 L'appel et l’appel joint ont été interjetés dans le délai et suivant la forme 
prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Ils sont ainsi 

recevables.  

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi 

d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge 

d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).  

1.5 Par simplification, les locataires seront désignés en qualité d’appelants et la 
bailleresse en qualité d’intimée. 

https://intrapj/perl/decis/138%20III%20374

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2. Les appelants ont produit des pièces et ont fait valoir de nouveaux faits, en lien avec 
un rapport de l’Association suisse pour la prévention du tabagisme daté du 23 juin 
2022; un certificat médical daté du 29 juin 2022, faisant état d’une aggravation de 
l’état de santé de A______, accentuée par le jugement rendu par le Tribunal; ainsi 
que diverses attestations de voisins dans l’immeuble litigieux, affirmant que 
F______ aurait emménagé dans son appartement en 2020. 

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) 

et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien 

que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux 

conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile, 2e éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

Celui qui produit de nouveaux moyens de preuve doit démontrer que, de manière 

excusable, il n’a pas pu les produire auparavant dans la procédure, malgré toute la 
diligence requise (arrêt du Tribunal fédéral 5A_86/2016 du 5 septembre 2016, 

consid. 2.2). Ce principe s’applique également lorsque le moyen de preuve produit 
ne dépend que de la seule volonté du demandeur (« nova potestatifs »; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_583/2019 du 19 août 2020 consid. 5.3). 

2.2 En l'espèce, les appelants ne fournissent aucune explication sur l’origine du 
rapport de l’Association pour la prévention du tabagisme daté du 23 juin 2022. On 
ignore en effet si celui-ci a été rédigé à la demande des appelants ou s’il fait l’objet 
d’une publication, par exemple sur internet. Il leur appartenait de justifier la 
recevabilité de manière probante de cette pièce en appel, ce qu’ils n’ont pas fait : 
en effet, si ce document a été rédigé à la demande des appelants, ces derniers 

n’expliquent pas pourquoi il leur était impossible de le solliciter et de le produire 
en première instance déjà. Faute de démontrer la recevabilité de cette pièce, celle-

ci doit être déclarée irrecevable. 

Il en est de même des nouvelles attestations de voisins en lien avec la date 

d’emménagement de F______. Les appelants n’expliquent pas pourquoi celles-ci – 
rédigées à leur demande – n’auraient pas pu être produites en première instance 
déjà. Partant, celles-ci s’avèrent irrecevables également. 

Quant au certificat médical, dans la mesure où il atteste d’un fait survenu 
postérieurement au jugement entrepris, celui-ci s’avère sur le principe recevable. Il 
n’est toutefois pas pertinent dans le présent litige, comme il le sera vu plus loin. 

3. Les appelants font grief au Tribunal de n’avoir pas considéré comme graves les 
défauts affectant leur appartement, en lien avec la présence de fumée de cigarette, 

estimant que leur santé a été mise gravement en danger, ce qui justifiait une 

réduction de loyer de 35% et une exonération complète du loyer dès leur départ du 

domicile jusqu’à la fin de la période de location. Quant à l’intimée, elle soutient que 

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faute de garantie de la bailleresse sur un appartement « non-fumeur », il n’existerait 
aucun défaut dans l’appartement, ce qui justifierait le rejet de l’entier des 
prétentions des appelants. 

3.1 A teneur de l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date 
convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de 
l’entretenir en cet état. Constitue ainsi un défaut tout ce qui s’écarte d’un état que 
la loi qualifie « d’approprié », bien que celle-ci ne définisse pas ce terme. La chose 
louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise 

par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (LACHAT, Le 

bail à loyer, 2019, p. 256 et références citées). Le caractère approprié doit se 

déterminer à l’aune de plusieurs critères, notamment le but et l’usage prévu ou 
convenu de la location, le montant du loyer, l’âge du bâtiment, le lieu de situation 
de l’immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le 
caractère évitable ou non d’éventuelles nuisances (MONTINI/BOUVERAT in 
Commentaire Pratique : Droit du bail à loyer et à ferme [CPrat bail], 2e éd., 2019, 
n. 10 et 29). Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci 

dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III 345 

consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). 

Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables, même en cas de 

méconnaissance ou de comportement irréprochable, ou d’un défaut irréparable, 
puisqu’il assume une obligation de garantie en lien avec l’objet loué 
(MONTINI/BOUVERAT in CPrat Bail, op. cit., n. 1, 11 et 12 ad art. 256 CO; LACHAT, 

op. cit., p. 268 ss; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). 

3.1.1 La question de savoir dans quelle mesure la chose louée doit être exempte de 
nuisances (bruit, odeurs, poussière, etc.) possède une grande importance pratique. 

Certaines nuisances sont telles que le locataire ne peut plus faire l’usage convenu 
ou habituel de la chose louée (MONTINI/BOUVERAT in CPrat Bail, op. cit., n. 40 et 

41 ad art. 256 CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT : Le droit 
suisse du bail à loyer, 2011. n. 19 ss ad art. 256 CO). La durée des nuisances est un 

critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut, de même que 

l’intensité, la fréquence ou le moment (diurne ou nocturne) où elles surviennent, 
ainsi que les normes usuelles de qualités, les règles de droit public applicables ou 

les usages courants (LACHAT, op. cit., p. 259 ss; MONTINI/BOUVERAT in CPrat Bail, 

op. cit., n. 41 in fine et 44 ad art. 256 CO). 

3.1.2 Selon la casuistique tirée de la jurisprudence, en manière de nuisance 
olfactive, une réduction de 5% a été octroyée pour des odeurs d'acide présentes 

occasionnellement durant plusieurs années dans la salle de douche et la cuisine, 

ainsi que des odeurs de poubelle dans le hall d'entrée et la salle à manger 

(ACJC/100/2019 du 24 janvier 2019); 5% pour des odeurs de cannabis s'immisçant 

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dans un appartement dont la fréquence, la durée et l'intensité n'ont pas été 

démontrées (ACJC/932/2018 du 12 juillet 2018); 10% en présence d’émissions 
occasionnelles de fumée nauséabonde provenant d’un terrain voisin; 10% dans le 
cadre d’une odeur d’égout dans une petite salle d’un restaurant; 10% dans le cadre 
d’une odeur d’œufs pourris certains jours et pendant plusieurs heures dans un 
appartement; 20% dans leur cadre d’une odeur répugnante dans un restaurant, en 
raison d’une ventilation insuffisante; 40% en raison d’odeurs désagréables dans un 
café-bar et faisant fuir la clientèle (cf. pour une casuistique : ZÜST, 
« Mietzinsreduktion bei Mängeln » in Mietrechtspaxis [MP] 2004 69, disponible en 

ligne : https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/tab_red_maengel.pdf; 
LACHAT, op. cit., p. 316 ss; AUBERT in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad 259d CO). 

Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité 

de la réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 23 février 2011 

consid. 5.1). 

3.1.3 La situation personnelle du locataire (âge, invalidité, maladie, etc.) ne doit pas 
être prise en compte dans la quotité en réduction de loyer, car l’action en réduction 
du loyer en raison des défauts de la chose louée ne tend pas à réparer le dommage 

du locataire, mais à rétablir l’équilibre des prestations contractuelles entre les 
parties prenantes à un bail (WESSNER, « Le bail à loyer et les nuisances causées par 

des tiers en droit privé » in 12e Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 25; arrêt du 

Tribunal fédéral 4C.397/1999 du 18 juillet 2000 consid. 11c). 

3.1.4 Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution 
du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (MONTINI/BOUVERAT in CPrat 

Bail, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 25 

ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des 

faits dont on peut déduire l’existence d’un défaut, soit notamment l’état réel ou 
actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d’une inondation, de 
parasites ou d’autres nuisances excessives) et les restrictions de l’usage convenu 
qu’il subit de ce fait (BOHNET/JEANNIN, « Le fardeau de la preuve en droit du bail » 
in 19e Séminaire sur droit du bail, 2016, n. 97, p. 44 et 45), notamment en 

produisant le cas échéant les photographies requises ou faire constater le défaut par 

un tiers ou un expert, de même que solliciter les mesures probatoires pertinentes 

dans la procédure civile (ACJC/497/2013 déjà cité, consid 6.2). 

3.2  En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’intimée, la présence d’odeur de 
tabac dans l’appartement des appelants constitue un défaut. En effet, la présence 
d’émanations olfactives indésirables dans des locaux loués est propre à péjorer la 
jouissance de ceux-ci, en particulier si ces émanations peuvent être qualifiées 

objectivement de désagréables ou de nocives, ce qui est le cas de la fumée de tabac. 

Une garantie contractuelle spécifique à ce propos n’était pas nécessaire, car 

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l’absence d’émanation olfactive indésirable dans un appartement constitue une 
qualité sur laquelle un locataire peut légitimement compter. 

3.3 L’existence de cette nuisance a été démontrée par les appelants, que cela soit 
par les capteurs électroniques ou chimiques installés, ainsi que les différents 

témoignages recueillis, y compris les déclarations des entreprises mandatées par la 

régie, qui ont confirmé la présence d’une odeur de cigarette, en particulier dans la 
cuisine de l’appartement. Cet élément est corroboré, enfin, par les déclarations du 
voisin du dessous entendu comme témoin par le Tribunal, qui a déclaré fumer 

régulièrement dans la cuisine de son appartement, en présence de sa conjointe, 

également fumeuse, soit précisément le lieu où les appelants se plaignaient 

principalement de ressentir le défaut dans leur propre appartement. 

3.4 Au sujet de l’intensité des nuisances, aussi bien le représentant du CIPRET que 
celui du CURL ont qualifié de faible la teneur en nicotine relevée, la majorité des 

capteurs chimiques installés n’ayant révélé aucune donnée quantifiable, même si 
l’odeur de cigarette est indépendante de cette substance. S’agissant de la fréquence, 
les données des capteurs à particules fines installés par le locataire relevaient des 

pics d’émanations en particulier le matin, à midi et le soir, ce qui correspond aux 
premières déclarations du locataire à la régie et correspondrait, par ailleurs, à la 

consommation courante quotidienne d’un fumeur de tabac, de sorte qu’une telle 
fréquence s’avère probante en l’espèce et doit être retenue. 

3.5 En tenant compte de ce qui précède, le Tribunal a, à raison, accordé une 
réduction de loyer; l’appel joint est ainsi infondé. 

La quotité de réduction de 15% de loyer accordée par le Tribunal se situe dans la 

fourchette haute des casuistiques tirées de la jurisprudence en matière de 

désagréments liés à des émanations de fumée. Cette quotité est adéquate, en raison 

des nuisances quotidiennes et de la fréquence de celle-ci – qui se manifestait 
plusieurs fois par jour – et qui péjoraient objectivement la jouissance de 
l’appartement des appelants. Le caractère néfaste pour la santé de la fumée de tabac, 
que ne revêtent pas d’autres sortes d’émanation olfactive, justifie également la prise 
en compte d’une telle quotité de réduction supérieure. 

3.6 Contrairement ce qu’affirment les appelants, l’intensité des nuisances en cause 
ne rendait pas l’appartement objectivement inhabitable et aucun danger imminant 
et sérieux pour leur santé n’était présent. Outre qu’une telle affirmation se base sur 
une pièce nouvelle irrecevable (cf. supra consid. 2.2), il ressort du rapport du 

CURML que le taux de nicotine retrouvé était objectivement faible et aucun des 

témoins interrogés, en particulier le représentant du CIPRET ou du CURML, n’a 
confirmé l’existence d’un danger concret, sérieux et actuel justifiant pour les 
locataires de quitter précipitamment leur appartement. Le caractère nocif 

intrinsèque de la fumée de tabac a quant à lui déjà été pris en compte dans la quotité 

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de réduction de loyer octroyée, qui se situe dans la fourchette haute de la 

jurisprudence comme déjà relevé. 

Quant au parallèle opéré par les appelants en lien avec des réductions opérées en 

présence de moisissures, la comparaison ne s’avère pas probante. Si le caractère 
nocif pour la santé existe dans les deux situations, la présence de moisissure entraîne 

en outre un défaut esthétique dans l’appartement, en sus des problèmes d’humidités 
récurrents, ce qui explique la quotité de réduction supérieure octroyée dans ces 

situations. 

3.7 Enfin, conformément à la jurisprudence précitée, la réduction de loyer doit se 
déterminer de manière objective en fonction de la perte de valeur de l’objet loué, 
de sorte que la sensibilité personnelle des appelants ou leurs réactions spécifiques 

face aux nuisances n’ont pas à être prises en considération. Ces faits, de nature 
personnelle, ne justifient ainsi pas une réduction plus importante du loyer. 

3.8 Le Tribunal a fixé la durée de la réduction de loyer de l’annonce du défaut par 
les appelants le 16 juillet 2020 au 15 septembre 2021. A propos de cette dernière 

date, le Tribunal a retenu que les appelants avaient signé un nouveau bail dans un 

autre immeuble le 19 mai 2021 et que, compte tenu du préavis de résiliation de trois 

mois, le contrat de bail litigieux aurait pu se terminer le 15 septembre 2021. Cette 

approche se justifie, dans la mesure où les appelants n’ont pas démontré la raison 
qui les a conduits à maintenir le bail de l’appartement litigieux, qu’il n’avait plus la 
volonté d’occuper, comme l’épouse du locataire l’a expressément déclaré. 

3.9 Le grief des locataires est ainsi infondé. 

4.  Les appelants fait également grief au Tribunal d’avoir rejeté à tort leurs prétentions 
en indemnisation, soit en particulier de leurs frais d’hôtel et de relogement après 
leur départ de l'appartement litigieux, ainsi que l’indemnité pour tort moral. 
L’inaction de la bailleresse et le défaut auraient entraîné selon eux une grave atteinte 
à leur intégrité physique et psychique, avec des séquelles encore aujourd’hui. 

4.1.1 Selon l’art. 259e CO, si en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, 
le bailleur lui doit des dommages et intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui 
est imputable. Cette action en dommages-intérêts obéit aux règles ordinaires de la 

responsabilité contractuelle (art. 97 et 101 CO) et nécessite de réunir les conditions 

suivantes : un préjudice, un défaut dont répond le bailleur, une faute et un lien de 
causalité naturelle et adéquate entre le défaut de la chose louée et le préjudice subi 

(TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd., 2016, n. 1796 à 1802 ; 

LACHAT et al., op.cit., p. 322 et 323). 

4.1.2 La faute du bailleur est présumée, qu'elle soit en lien avec la création du défaut 
ou avec l'absence ou le retard pris pour la suppression de celui-ci (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_647/2015 du 11 août 2016 consid. 6.3). Le bailleur peut cependant se 

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disculper s'il démontre avoir pris toutes les précautions pour éviter le dommage ou 

pour y remédier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 

consid. 6.2) ou qu’il n’est pas responsable du défaut ou du retard en lien avec son 
élimination (LACHAT, op. cit., p. 325). 

4.1.3 En lien avec les défauts de la chose louée (art. 259e CO), constitue un 
préjudice indemnisable notamment l’impossibilité d’utiliser des locaux 
commerciaux, les frais d’hôtel liés à un logement de remplacement ou des meubles 
endommagés (LACHAT, op. cit., p. 323), mais pas un désagrément causé par la perte 

de l’usage du logement (dommage de frustration; ATF 115 II 474 consid. 3 et 
127 III 403 consid. 4a; LACHAT, op. cit., p. 324; BIERI, « La réparation du préjudice 

subi par le locataire en cas de défaut de la chose louée » in 18e Séminaire du droit 

du bail, 2014, n. 24). Un tel préjudice peut cependant, en cas de gravité particulière, 

justifier une réparation morale au sens de l’art. 49 CO (ATF 126 III 388 
consid. 11b; LACHAT, ibid.; BIERI, op. cit., n. 18; MULLER/SINGER, « Le préjudice 

réparable : une notion sans contours » in DUPONT/MULLER, L'évaluation du 
préjudice corporel, Neuchâtel, 2021, n. 62). 

4.1.4 Une indemnité pour tort moral en cas de violation contractuelle n’est possible 
que si l’atteinte aux droits de la personnalité est suffisamment grave (art. 49 CO; 
TERCIER et al., op.cit., n. 1799 ; WERRO, « Le tort moral en cas de violation d’un 
contrat » in CHAPPUIS/WINIGER, Le tort moral en question, 2013, p. 73). Dans la 

jurisprudence, elle a été admise lorsque la violation du contrat a entraîné une grave 

atteinte à la réputation personnelle et professionnelle de l’autre partie contractante, 
ainsi qu’une atteinte à sa santé (ATF 87 II 143 consid. 5), notamment la perte d’un 
œil (ATF 102 II 18); le Tribunal fédéral l’a en revanche niée dans le cadre de 
locataires avec trois enfants ayant vécu, par la faute du bailleur, dans un 

appartement humide et dépourvu de chauffage durant près d’un mois, faute 
d’atteinte à la santé ou à l’équilibre familial (arrêt du Tribunal fédéral 4C_169/1998 
du 2 février 1999; AUBERT, CPra Bail, 2017, n. 10 ad 259e CO; plus critique : 

WERRO, op. cit., p. 67 et 68). 

4.1.5 La preuve d'un dommage incombe à celui qui en demande réparation (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_19/2010 du 15 mars 2010 consid. 5), soit en l’occurrence le 
locataire.  

4.2 En l’espèce, comme déjà indiqué, le taux relevé de nicotine dans l’appartement 
était relativement faible. Cet élément a été confirmé également par le représentant 

du CIPRET et du CURML, et est corroboré par les résultats des capteurs de nicotine 

installés dans l’appartement. Comme il l’a été jugé dans le cadre de la réduction de 
loyer, l’appartement n’était pas objectivement inhabitable, dans la mesure où les 
nuisances n’avaient lieu qu’à certains moments de la journée et aucun danger 
imminent, sérieux et actuel n’existait dans l’appartement. Dans ces circonstances, 
c’est à juste titre que le Tribunal a considéré l’absence de lien de causalité adéquate 

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entre les frais d’hôtel, de déménagement et l’état de l’appartement en raison du 
défaut présent, de sorte que l’ensemble des conditions requises pour la réparation 
de leur dommage n’étaient pas réalisées. 

4.3 Quant au tort moral, comme il l’a été rappelé, il est exigé une atteinte d’une 
certaine gravité, qui doit être déterminée de manière objective. Le désagrément 

ponctuel lié à la fumée et à l’odeur de tabac ne constitue pas une atteinte d’une 
gravité suffisante pour l’octroi d’un tort moral, étant relevé encore une fois que le 
taux relevé de nicotine s’avérait faible et que les témoignages de tiers ont relevé 
une présence essentiellement peu marquée d’une odeur de tabac dans certaines 
pièces de l’appartement. 

4.4 En conséquence, le grief des appelants sera rejeté, le jugement entrepris sera 
confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises 
à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 29 juin 2022 par A______ et B______ et l’appel 
joint formé le 5 septembre 2022 par C______ SA contre le jugement rendu le 24 mai 2022 

par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4192/2021. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY‐BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 
Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Serge PATEK et Monsieur  

Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 
 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.