# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** baec716d-d07c-5e7d-8599-03258930ebf9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-11-15
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 15.11.2011 12.2010.241
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2010-241_2011-11-15.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2010.241

  	
  Lugano

  15 novembre
  2011/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente, 

  Bozzini e Fiscalini

  

 

	
  segretaria:

  	
  Verda Chiocchetti, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa – inc. n. DI.2010.907
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – e più precisamente sull’istanza di sfratto promossa l’11 giugno 2010 da

 

	
   

  	
  AP 1 

  rappr. dall’ RA
  1 e da RA 2 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AO 1 

  rappr. dall’ RA
  3 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

nonché
sull’istanza di accertamento di
inefficacia e/o nullità della disdetta 26 aprile 2010, in subordine di annullamento, introdotta il 25 maggio 2010 innanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione da

 

	
   

  	
  AO 1 

  rappr. dall’ RA
  3 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  AP 1 

  rappr. dall’ RA
  1 e da RA 2 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

sulle
quali la Pretora si è pronunciata con sentenza 7 dicembre 2010, con la quale ha
accolto la domanda di contestazione della disdetta, accertando l’inefficacia della
disdetta 26 aprile 2010, e ha respinto l’istanza di sfratto;

 

appellante
la locatrice che, con appello 20 dicembre 2010, chiede la riforma del giudizio
impugnato nel senso di respingere l’istanza di contestazione della disdetta e
di accogliere quella di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe
le sedi;

 

mentre la
conduttrice con osservazioni 13 gennaio 2011 propone la reiezione dell’appello e la conferma del giudizio
pretorile, pure protestando spese e delle ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti di
causa,

 

ritenuto

 

in fatto:                    A.   AO 1, quale conduttrice, e AP 1, come locatrice, hanno
sottoscritto il 1° settembre 1999 un contratto di locazione (doc. B) avente per
oggetto un’area concernente l’ala nord, il corpo centrale del pianterreno
nonché il piano cantinato dello stabile situato sul fondo n. __________ RFD di __________
(ora __________), adibita in particolare a centro fitness e wellness.
Siccome il contratto di locazione si riferiva ai locali allora già occupati dalla
conduttrice, la locazione è stata indicata aver inizio il 1° gennaio 1998. Le
parti hanno stabilito la scadenza del contratto per il 31 dicembre 2008, salvo
richiesta da parte della conduttrice di continuazione del rapporto di locazione
per altri sette anni, ovvero fino al 31 dicembre 2015. La pigione, da pagarsi
in rate mensili anticipate, è stata fissata in fr. 350'000.- annui per i primi due anni e, poi, indicizzata una volta
all’anno per il 1° gennaio sulla base dell’indice nazionale dei prezzi al
consumo 1° gennaio 1998. In merito alle spese accessorie il contratto di
locazione prevede: 

 

                                         “spese
accessorie: CHF 5'000.- (cinquemila) mensili quale acconto a
partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al canone d’affitto.

 

                                         Il relativo conguaglio sarà da
versare entro 30 (trenta) giorni dalla presentazione del conteggio definitivo”.

 

                                  B.   Con
raccomandata 4 marzo 2010 la locatrice ha impartito alla conduttrice un termine
di trenta giorni per il versamento di fr. 420'833.10 a titolo di conguagli per spese accessorie, con la comminatoria
della disdetta in caso di mancato pagamento (doc. F). Con scritto 6 aprile 2010
la conduttrice si è opposta a tale richiesta, asserendo di non aver alcun
obbligo di pagamento, dato che le spese accessorie sarebbero già comprese nella
pigione (doc. G). Con modulo ufficiale, il 26 aprile 2010 la locatrice ha
notificato alla conduttrice la disdetta della locazione con effetto dal 31 maggio
2010 (doc. O e P). 

 

                                  C.   Con istanza 25 maggio 2010 la conduttrice ha chiesto al competente Ufficio di conciliazione in
materia di locazione di  accertare l’inefficacia e/o
nullità della disdetta 26 aprile 2010, in subordine di annullarla (inc. rich. UC). Con istanza 11 giugno
2010 la locatrice ha chiesto alla Pretura di Lugano lo
sfratto della conduttrice, poiché l’ente locato non era stato riconsegnato
entro il termine previsto dalla disdetta. All’udienza di discussione 1° luglio
2007 / 6 settembre 2007 la conduttrice si è opposta all’istanza di sfratto,
ribadendo la richiesta già formulata dinnanzi all’Ufficio di conciliazione di accogliere
l’istanza di contestazione della disdetta. La locatrice si è opposta alle
richieste di controparte, ribadendo la validità della disdetta e postulando lo
sfratto della conduttrice. La Pretora ha ammesso come mezzi di prova il
richiamo come mezzi di prova degli inc. LA.2004.16, DI.2004.445, DI.2005.72,
DI.2005.1309, DI.2005.1534, DI.2005.1556, DI.2006.75, DI.2006.76, DI.2006.1455,
DI.2006.1520, DI.2006.1601, DI.2007.1260, DI.2008.1449 e DI.2010.1107. Al
dibattimento finale 27 ottobre 2010 le parti hanno confermato i loro rispettivi
punti di vista. La prima giudice ha richiamato agli atti anche l’inc.
DI.2010.1514. Statuendo con sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha accolto la domanda di contestazione della disdetta 26 aprile 2010,
accertandone l’inefficacia, e ha respinto l’istanza di
sfratto.

 

                                  D.   Con
appello 20 dicembre 2010 la locatrice chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza di contestazione della disdetta e
di accogliere quella di sfratto. Con osservazioni 13 gennaio 2011 la conduttrice postula
invece la reiezione del gravame. 

 

considerato

 

in diritto:                  1.   Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto
processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle
impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione
della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza
pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello
è applicabile il CPC-TI.

 

                                   2.   L'appellante
chiede la congiunzione della procedura di appello con quella relativa agli
incarti 12.2010.237, 12.2010.235, 12.2010.238, 12.2010.244
e 12.2010.245, a motivo che essi concernono un solo
rapporto locativo fra le stesse identiche parti. Essa non motiva, tuttavia,
l’utilità di tale procedere. Vi è da credere che la ragione della sua richiesta
risieda nel fatto di ovviare a più sentenze di appello. Di conseguenza, posto
come nell'eventualità della congiunzione ai sensi dell’art. 320 CPC-TI le cause
restano autonome e con dispositivi separati (Cocchi/
Trezzini, CPC-TI, Codice di procedura civile ticinese massimato e
commentato, Lugano 2000, n. 2 ad art. 320), che in questa sede non si deve più
esperire istruttoria e che non sussiste giusta la norma testé citata alcun
obbligo legale di congiunzione, che è solo una facoltà per il giudice, la
richiesta non ha motivo di essere accolta. 

 

                                   3.   La
Pretora ha spiegato che siccome dalle sentenze di cui agli inc. DI.2005.72,
DI.2005.1309, DI.2006.1601, DI.2007.1260  e DI.2008.1449 emerge che la
conduttrice non deve versare alcun conguaglio alla locatrice per le spese
accessorie degli anni dal 2000 al 2007 inclusi, nella fattispecie non sussiste
alcuna mora della conduttrice, sicché in accoglimento dell’istanza di
contestazione della disdetta 26 aprile 2010 quest’ultima è da dichiararsi
inefficace e l’istanza di sfratto dev’essere respinta.

 

                                   4.   L’appellante
sostiene che la conduttrice è in mora nel versamento dei conguagli per le spese
accessorie degli anni dal 2000 al 2007, di modo che la disdetta 26 aprile 2010
è giustificata, così come l’istanza di sfratto. A suffragio della propria
affermazione essa rinvia alle risultanze degli incarti pendenti tra le medesime
parti e riguardanti, per l’appunto, la questione delle spese accessorie. Essa
critica, pertanto, i giudizi 7 dicembre 2010 con i quali la prima giudice ha
respinto le istanze della locatrice volte al pagamento, da parte della
conduttrice, di tali conguagli (cfr. segnatamente appello, pag. 14 in alto e 20 in mezzo e in basso). Sennonché, con sentenze 14 novembre 2011 questa Camera ha
confermato i giudizi pretorili testé menzionati (inc. 12.2010.235, 12.2010.237,
12.12.2010.238, 12.2010.244, 12.2010.245). Non occorre riprodurre in questa
sede il contenuto di tali pronunciati, dato che i medesimi sono stati resi noti
alle parti mediante intimazione, rispettivamente tali sentenze sono da
ritenersi fatti notori per il giudice, poiché emanano da questa Camera (cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Appendice
2000/2004, lugano 2005, n. 8 ad art. 215; leuch/Marbach, Die Zivilprozessordnung für den kanton Bern, 5ª
ed., n. 1c ad art. 217-218, pag. 537). Ne consegue che la mora della conduttrice invocata dall’appellante
non sussiste e che l’appello dev’essere respinto.

                                   5.   La
tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’appellante, con l’obbligo di
versare a controparte un’equa indennità per ripetibili. In considerazione del
fatto che le osservazioni della conduttrice si esauriscono, per quanto concerne
la presente procedura, in una pagina e mezza, le ripetibili sono moderate in
applicazione dell’art. 13 cpv. 1 del Regolamento sulla tariffa per i casi di
patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle
ripetibili. Il valore di causa decisivo per l'eventuale ricorso al Tribunale
federale corrisponde alla somma dei canoni di locazione fino alla data in cui
sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto (cfr. sentenza
del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005). Alla luce del canone di locazione (sopra, lett. A), tale valore è senz’altro superiore alla soglia di
fr. 15'000.- prevista dall’art. 74 cpv. 1 lett. a LTF.

 

 

Per questi motivi, 

 

in applicazione
dell’art. 414 cpv. 3 CPC-TI, applicabile per rinvio dell’art. 507 cpv. 4 CPC-TI,

 

pronuncia:              1.   L’appello 20 dicembre 2010 di AP 1 è respinto.

 

2.Gli oneri processuali di appello,
consistenti in:

 

a)
tassa di giustizia      fr. 1'450.-

                                         b) spese                         fr.
     50.-

                                                                                 fr.
1'500.-

                                         sono
posti a carico dell’appellante, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 500.- per ripetibili
di appello.

 

                                   3.   Intimazione:

	
   

  	
  - e;

  -.

   

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                     La
segretaria

 

 

 

 

Rimedi giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario con un
valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto
del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo
integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende
impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in
materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e
medesima istanza (art. 119 LTF).