# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b17fd718-9426-5f0c-abd5-0383d9f5035f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-08-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 19.08.2011 80.2011.52
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2011-52_2011-08-19.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2011.52

  	
  Lugano

  19 agosto
  2011

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Rocco Filippini, vicecancelliere

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  CO 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 17 marzo 2011 contro la decisione del 24
  febbraio 2011 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Il
27 agosto 2004, RI 1 e sua moglie __________ acquistavano il fondo mapp. __________
RFD di __________, composto da un’abitazione, una corte e un prato vignato, per
il prezzo di fr. 275'000.–. Negli anni successivi, gli
acquirenti intraprendevano diversi lavori di ristrutturazione dell’immobile.

                                         Il 30
settembre 2008, RI 1 acquistava pure il fondo mapp. __________ RFD di __________,
composto da un orto, un terreno, un’officina, due W.C., una tettoia e un
pollaio, per il prezzo di fr. 350'000.–.

 

 

                                  B.   Con
atto pubblico del 27 agosto 2010, iscritto a registro fondiario il 21 settembre
2010, i coniugi __________ alienavano alla figlia __________ e al compagno __________
i suddetti immobili, al prezzo di, rispettivamente, fr. 360'000.– e   fr.
100'000.–.

                                         Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, trasmessa il 18 gennaio
2011 all’Ufficio di tassazione di Bellinzona, i coniugi __________ indicavano
quale valore di investimento un importo di complessivi fr. 881'650.–, composto
dal valore di acquisto (fr. 625'000.–) e dai costi di costruzione e miglioria
(fr. 256'650.–).

 

 

                                  C.   Notificando
ai contribuenti la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione
del 26 gennaio 2011, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile relativo
al mapp. __________ in      fr. 85'000.– e la relativa imposta in fr. 19'550.–;
l’utile relativo al mapp. __________ ammontava per contro a zero. Nella
motivazione allegata alla decisione, l’autorità fiscale spiegava di non aver
concesso la deduzione delle spese di costruzione e di miglioria perché non sufficientemente
documentate, dal momento che i contribuenti avevano rinunciato a produrre la
distinta dei costi unitamente alle relative fatture. Inoltre, essendo stati acquistati
in epoche diverse e tenuto conto delle rispettive durate di proprietà, non ricorrevano
i requisiti per l’eventuale compensazione delle perdite a seguito
dell’alienazione dei fondi.

 

 

                                  D.   I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 31 gennaio
2011, nel quale sostenevano di non aver inviato i costi di costruzione e di
miglioria sostenuti sul mapp. __________ per un malinteso. Allegavano dunque
fatture e giustificativi per un totale di fr. 188'619.16, ritenendo che ciò
fosse sufficiente a giustificare un’imposta pari a zero.

                                         L’autorità
di tassazione, con decisione del 24 febbraio 2011, accoglieva parzialmente il
reclamo, ammettendo in deduzione costi complessivi di costruzione e miglioria
per fr. 14'711.–, pari ad un terzo delle spese sostenute per la sostituzione della
cucina, ai costi per l’installazione di una stufa a pellet e ad alcuni altri
costi legati al rinnovo dell’abitazione. Per il resto, l’autorità argomentava
che le fatture prodotte dai contribuenti erano riconducibili a lavori di
manutenzione ordinaria dell’immobile, deducibili in sede di tassazione
ordinaria e/o attraverso la deduzione forfettaria. L’utile veniva conseguentemente definito in fr. 70'289.– e l’imposta in fr. 16'166.45.

 

 

                                  E.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede di poter
dedurre dall’utile imponibile le fatture delle ditte “__________” e “__________”
di, rispettivamente, fr. 5'273.90 e fr. 71'617.70 a titolo di costi di miglioria. A suo dire, tali spese si riferirebbero infatti all’installazione
di un nuovo impianto di riscaldamento, di cui la vecchia casa presente sul
mapp. __________ era sprovvista.

 

 

                                  F.   Nelle
proprie osservazioni del 28 aprile 2011, l’autorità di tassazione si riconferma
nelle sue argomentazioni e aggiunge che, da informazioni assunte presso il
Comune di __________, non risultano domande o notifiche di costruzione per
nuovi impianti. Rileva tuttavia che la fattura “__________” di fr. 5'273.90 è
già stata interamente riconosciuta in sede di reclamo.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo
Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

                                         Il tributo sugli utili
immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si
tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché
colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto
che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che
entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale
(Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2.

                                         L’utile imponibile
corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di
investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei
costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

                                         Tuttavia, se l’alienante è
stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il
valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga
quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Per
l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

·       
i costi di acquisto e di vendita, quali le spese
notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate
versate a un mediatore;

·       
i costi che hanno aumentato il valore del fondo
alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi
di miglioria e le tasse di allacciamento;

·       
le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate
per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del
precedente acquisto.

 

                                         2.2.

                                         Per
quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato,
cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o
di diritto.

                                         È
peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un
incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato
all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente
all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

                                         Computabili
sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per
misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non
edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

 

                                         2.3.

                                         Non
possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

                                         La legge
tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza
immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza
sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore
dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la
redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della
determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di acquisto,
di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d
LT).

                                         La
distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre
è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di
salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo
il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore
dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In
altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte
carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

                                         Per
ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2005 del gennaio 2006).

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Nella fattispecie, il
ricorrente ha dichiarato costi di costruzione e miglioria per
un importo totale di fr. 256'650.–, poi rettificato in sede di reclamo dapprima
in fr. 188'619.16 e quindi in                fr. 187'403.50. Più in dettaglio,
le spese considerate deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di
miglioria, sono le seguenti:

 

                                         Anno
2004

                                         __________
                                fr.      1'688.50

                                         __________
                                fr.      1'100.–

                                         __________
                                fr.      2'692.15

                                         __________
                                fr.      1'155.95

                                         __________
                                fr.         494.95

                                         Totale
                                         fr.      7'131.55

 

                                         Anno
2005

                                         __________
                                fr.      1'002.80

                                         __________
                                fr.         700.–

                                         __________
                                fr.      2'100.–

                                         __________
                                fr.      1'083.–

                                         __________
                                fr.      1'097.50

                                         __________
                                fr.      9'189.15

                                         Totale
                                         fr.     15'172.45

 

                                         Anno
2006

                                         __________
                                fr.      4'949.60

                                         __________
                                fr.      4'000.–  

                                         Totale
                                         fr.      8'949.60

                                         Anno
2007

                                         __________
                                fr.         774.70

                                         __________
                                fr.      1'300.–

                                         __________
                                fr.      5'273.90

                                         __________
                                fr.     11'000.–  

                                         Totale
                                         fr.     18'348.60

 

                                         Anno
2009

                                         __________
                                fr.          57.05

                                         __________
                                fr.      6'006.60

                                         __________
                                fr.     71'617.70

                                         __________
                                fr.      5'726.–

                                         __________
                                fr.      2'143.40

                                         __________
                                fr.     30'500.–  

                                         Totale
                                         fr.   116'050.75

 

                                         Anno
2010

                                         __________
                                fr.     14'725.–

                                         __________
                                fr.      7'025.55

                                         Totale
                                         fr.     21'750.55

 

                                         3.2.

                                         Da parte
sua, l’autorità di tassazione, nella decisione su reclamo qui impugnata, ha
ammesso in deduzione pressoché tutte le spese sopportate nell’anno 2004 (ad esclusione
di quelle di trasporto), un terzo delle spese per la sostituzione della cucina
(fattura “__________”) e parte dei costi sostenuti per il nuovo impianto di
riscaldamento (fattura “__________”).

                                         In effetti, è
immediatamente evidente che tutte le spese per la sostituzione degli impianti elettrici sono tipici costi di manutenzione, che non
sono in alcun modo suscettibili di aumentare il valore dell’immobile. Lo stesso
dicasi per la sostituzione dei pavimenti, che il ricorrente non specifica
essere di qualità superiore rispetto al vecchio materiale (cfr. Circolare n. 7/2005 citata, distinta
allegata, n. 18). Da fatturazione allegata risulta poi che le ulteriori opere
sono spesso di poco conto e più rivolte ad un mantenimento dello stato attuale
dell’immobile piuttosto che ad un effettivo miglioramento. Si tratta, in
definitiva, di spese di riparazione (“Instanstellungskosten”), che
servono a compensare una perdita di valore accresciuta, originata dalla mancata
esecuzione delle spese di manutenzione in senso stretto (“Instandhaltungskosten”;
cfr., al proposito, Zwahlen, Die
einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten, Basilea 1986, p.
84-85). 

 

 

                                         3.3.

                                         Per
quanto concerne la fornitura e la posa della nuova cucina, è poi altrettanto indubbio
che si tratti anche in questo caso di una “sostituzione”, giacché la cucina già
esisteva. Solo per tener conto del fatto che la combinazione sostitutiva
presenta alcuni nuovi elementi e dunque un valore superiore rispetto a quella
sostituita, l’autorità di tassazione ha considerato spesa di miglioria un terzo
del costo in questione (cfr. Circolare
n. 7/2005 citata, distinta allegata, n. 6).

                                         Se installazioni
non più conformi alle esigenze moderne vengono rimpiazzate con altre che
svolgono la medesima funzione, le relative spese non assurgono a costi di
investimento (Zwahlen, op. cit.,
p. 87-88). A giusta ragione l’autorità di tassazione ha pertanto escluso anche
le opere di pittura, in quanto non immediatamente in relazione con spese di
miglioria (aggiunta o trasformazione dell’immobile). Del resto, dagli atti presenti
al fascicolo non risultano licenze edilizie o domande di costruzione che
giustifichino un riferimento ad interventi strutturali sull’immobile presente
al mapp. __________.

 

                                         3.4.

                                         Diverso è
invece il discorso in merito alle spese sostenute per il nuovo impianto di
riscaldamento, la cui deduzione è oggetto del presente ricorso. L’Ufficio di tassazione
ha ritenuto deducibile la sola posa della stufa (fattura “__________”), ma non
il resto degli interventi indicati nella fattura “__________” del 21 novembre
2009, che pure, a detta del ricorrente, si riferisce al nuovo impianto di riscaldamento.

                                         La Circolare n. 7/2005, distinta allegata
n. 22, indica che la sostituzione di un impianto di riscaldamento di regola non
è deducibile quale spesa di miglioria, salvo il caso in cui l’opera costituisca,
almeno parzialmente, un notevole salto qualitativo. In questi casi va valutato
caso per caso se l’intervento possa essere considerato manutenzione o
miglioria. Come visto, l’autorità ha ritenuto che la stufa a pellet (Kaminzug
für Pelletsheizung) potesse essere considerata interamente come costo di miglioria;
nulla argomenta invece circa i costi sostenuti per il resto dell’impianto di riscaldamento.

 

                                         3.5.

                                         Ora, dagli
atti di causa sottoposti al giudizio di questa Camera, non è possibile appurare
se effettivamente si tratti di un impianto completamente nuovo, come sostenuto
dal ricorrente, oppure di un vecchio impianto sostituito. Dalla sola fattura
allegata al gravame, ad onor del vero piuttosto sintetica in considerazione del
valore dell’investimento (pari a fr. 71'617.70), non emergono informazioni più
dettagliate al riguardo. Di certo, l’abitazione esisteva da anni e il fatto che
fosse abitata fa supporre che ci fosse già un impianto di riscaldamento. 

                                         Tuttavia,
volendo tener buona la scelta di dedurre le spese di riscaldamento come fatto
per la stufa, pur non essendo esse precisamente menzionate nell’allegato della Circolare n. 7/2005, non è dato sapere
perché l’Ufficio di tassazione non abbia considerato quale miglioria anche i
costi fatturati da __________. Nell’impossibilità di capire la natura e
l’entità reale dell’intervento a cui le contestate fatture fanno riferimento, questa
Camera ritiene pertanto di dover ritornare gli atti all’Ufficio di tassazione, perché
emetta una nuova decisione, sufficientemente motivata e chiara nell’identificare
le spese effettive di miglioria e di manutenzione.

 

 

                                   4.   Visto quanto precede, la decisione su reclamo del 24 febbraio
2011 è conseguentemente annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di
tassazione di Bellinzona per una nuova decisione motivata.

                                         Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   La
decisione su reclamo del 24 febbraio 2011 è annullata e gli atti sono rinviati
all’Ufficio di tassazione di Bellinzona per una nuova decisione motivata.

 

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

 

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -;

  -;

  -.

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio
di __________.

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: