# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb24cc5e-fd76-5589-84d9-3783abfbfd17
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1994-08-28
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer 28.08.1994 ZZ.1994.9 (eine verbotene Unterpacht)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_003_ZZ-1994-9_1994-08-28.html

## Full Text

SOG 1994 Nr. 9

 

 

Art. 1 Abs. 2, 27 Abs. 2 LPG, 291 OR -
Pachterstreckung. Liegt im Einsetzen eines Bewirtschafters ein
Umgehungsgeschäft (eine verbotene Unterpacht), das einer Erstreckung
entgegensteht?

 

 

            O. verkaufte 1978 seinen Hof in M. an die
Klägerin H. Beabsichtigt war, dass ihr Vater diesen Hof als Nutzniesser
bewirtschaften sollte. Kurz darauf schloss ihr Vater mit der Bürgergemeinde M.
einen Pachtvertrag über die Parzelle "Geissholen", um das zu
bewirtschaftende Gut zusätzlich zu vergrössern. Er konnte sich dann aber nicht
dazu durchringen, seinen bisherigen Hof in Ostermundigen endgültig zu
verlassen, und blieb dort. Die Klägerin suchte in der Folge jemanden, der an
Stelle ihres Vaters den Hof führen konnte. 1979 stellte sie zu diesem Zweck W.
ein, der den Hof noch heute zusammen mit seiner Familie führt. 

 

            Mit Schreiben vom 18.5.1992 kündigte die
Bürgergemeinde der Klägerin das Vertragsverhältnis per 31.10.1993, weil sie
aufgrund ihres am 28.6.1990 erlassenen Flur-Reglements verpflichtet sei, das
Land vorweg ortsansässigen Bürgern zu verpachten. Die Klägerin bestritt die
Gültigkeit der Kündigung und verlangte Erstreckung.

 

            Der Amtsgerichtspräsident stellte fest, dass die
Kündigung des Pachtverhältnisses per 15.4.1994 erfolgt sei und erstreckte die
Pacht bis am 31.10.1999. Das Obergericht wies einen Rekurs der Bürgergemeinde
ab und stellte fest, dass das Pachtverhältnis auf die Klägerin übertragen
worden sei. Zur Frage, ob es sich um einen allenfalls verbotene Unterpacht
handle, die einer Erstrekkung im Wege stünde, äusserte es sich wie folgt:

 

6.b)      Hat der Verpächter gekündigt, erstreckt der
Richter die Pacht, wenn dies für den Verpächter zumutbar ist. Art. 27 Abs. 2
Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) enthält eine nicht
abschliessende Aufzählung von Gründen, die die Fortsetzung der Pacht
ausschliessen. Die Bürgergemeinde macht geltend, die Pächterin habe gegen das
Verbot der Unterpacht und gegen diverse Beitragsverordnungen der
Landwirtschaftsgesetzgebung verstossen. Nach Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG ist der
schwerwiegende Verstoss gegen seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten
ein Grund, der eine Erstreckung der Pacht ausschliesst. Die Vertragsparteien
haben in casu einen mündlichen Pachtvertrag abgeschlossen. Da der Zeitpunkt des
Vertragsschlusses schon weit zurückliegt, lässt sich nicht mehr eindeutig
feststellen, ob die Unterpacht vertraglich ausgeschlossen worden war. Es muss
daher auf das Gesetz zurückgegriffen werden. Das LPG selbst enthält keine
eigene Bestimmung über die Unterpacht, womit die allgemeine Regel von Art. 291
OR Platz greift. Demnach ist die Unterpacht lediglich mit Zustimmung des
Verpächters gestattet (vgl. Studer, in Honsell [Hrsg.]: Kommentar zum
schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 1992, Art. 291 N 6). Eine
ausdrückliche Zustimmung zu einer Unterpacht wurde nie erteilt. Sollte das
Grundstück "Geissholen" also effektiv in Unterpacht gegeben worden
sein, müsste zusätzlich geprüft werden, ob eine Zustimmung allenfalls
stillschweigend oder konkludent erfolgt ist. 

 

c)         W. ist Lohnempfänger der Rekursgegnerin.
Rechtliche Grundlage dazu bildet der Normalarbeitsvertrag für Arbeitnehmer in
der Landwirtschaft (BGS 821.322) und die am 1.9.1985 zwischen den Parteien
abgeschlossene Ergänzung zum Normalarbeitsvertrag. In dieser Ergänzung wird
insbesondere festgehalten, dass der Angestellte den Betrieb eigenverantwortlich
und selbständig führt, nach aussen unter seinem Namen auftreten und handeln
sowie einen eigenen Viehbestand halten darf. Die Bezeichnung als
"Arbeitsvertrag" kann für die rechtliche Qualifikation des
Vertragsverhältnisses zwischen der Pächterin und W. nicht allein massgebend
sein. Abzuklären gilt es insbesondere, ob nicht ein Umgehungsgeschäft im Sinne
von Art. 1 Abs. 2 LPG vorliegt, das die Anwendung der zwingenden Vorschriften
des LPG verhindern will. Nach Studer/Hofer (Das landwirtschaftliche Pachtrecht,
1987, S. 35) liegt dann ein Arbeitsvertrag und nicht ein Pachtvertrag vor, wenn
der Bewirtschafter ausschliesslich Lohnempfänger ist und das Inventar im
Eigentum des Grundeigentümers steht. In casu ist W. lediglich Lohnempfänger. Er
bezieht von seiner Arbeitgeberin ein fixes Gehalt und ist am Betriebsergebnis
nicht beteiligt. Das Unternehmerrisiko liegt also voll und ganz bei ihr. Auch
das tote und lebende Inventar steht mehrheitlich in ihrem Eigentum. Eine
Ausnahme ist nur hinsichtlich des Viehbestands zu machen. Gemäss Arbeitsvertrag
ist W. berechtigt, einen eigenen Viehbestand zu halten. Allerdings verbleibt
der Arbeitgeberin ein erhebliches Mitspracherecht. So bestimmt sie die Höhe des
Gesamtzuchtviehbestandes und kann den Verkauf von Tieren verlangen, sollten es
die Umstände erfordern. Bei Vertragsauflösung wird der Gesamtzuchtviehbestand
gleichwertig geteilt. Ein versteckter Pachtvertrag liegt somit nicht vor, auch
wenn der Arbeitsvertrag dem Arbeitnehmer einen ziemlich grossen Freiraum
belässt. Dass W. in seinem eigenen Namen, aber auf fremde Rechnung (das Konto
des Landwirtschaftsbetriebes) nach aussen auftritt, ist zwar nicht alltäglich,
wird aber vom Arbeitsvertrag gedeckt. W. ist somit Arbeitnehmer und nicht
Unterpächter. Da das Auftreten im eigenen Namen, aber für den
Landwirtschaftsbetrieb, auch nicht gegen die Beitragsverordnungen verstösst,
ist ein schwerwiegender Verstoss gegen eine gesetzliche oder vertragliche
Pflicht nicht auszumachen. Eine Erstreckung des Pachtverhältnisses ist der
Bürgergemeinde zuzumuten.

 

(Die Erstreckungsdauer bis 31.10.1999 ist den Verhältnissen
angemessen.)

 

Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 28. Juli 1994