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**Case Identifier:** 8d1713ab-f68c-579d-8012-2060f0abddfe
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-03-02
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 02.03.2022 WBE.2021.366
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2021-366_2022-03-02.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

2. Kammer 

 

 

WBE.2021.366 / or / we  

(3-RV.2019.71)  

Art. 11 

 

Urteil vom 2. März 2022 

 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Berger, Vorsitz  

Verwaltungsrichter Huber 

Verwaltungsrichter Plüss 

Gerichtsschreiberin Ruth    

 

 
   

Beschwerde-

führer  

 A._____ 

        

gegen 

 

  Kantonales Steueramt, Rechtsdienst, Telli-Hochhaus, 5004 Aarau    

 

  Gemeinderat X._____ 

   

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,  

vom 22. Juli 2021 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

1.1. 

A. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. aaa, Stockwerkeigentum, 4.5-

Zimmerwohnung, am Y.-Weg 6, 2. Stock rechts, mit Nebenraum, in X.. 

Ausserdem gehören ihm zwei Garagenplätze in der Liegenschaft 

Bifangweg 6. 

 

1.2. 

Am 10. Oktober 2012 eröffnete das Kantonale Steueramt (KStA), Sektion 

Grundstückschätzung (GS), A. als Ersteinschätzung den Eigenmietwert 

(Fr. 15'639.00; gültig ab 1. Dezember 2011) und den Vermögenssteuerwert 

(Fr. 362'400.00; gültig ab Steuerperiode 2011) seiner 4.5-Zimmerwohnung. 

Gleichentags wurde ihm die Ersteinschätzung der beiden ihm gehörigen 

Garagenplätze eröffnet.  

 

2. 

2.1. 

Mit Schreiben vom 9. Januar 2017 teilte das KStA A. mit, dass der Grosse 

Rat beschlossen habe, die Eigenmietwerte im Kanton Aargau den aktuellen 

Marktverhältnissen anzupassen. Dementsprechend werde der 

Eigenmietwert seiner Wohnung ab 1. Januar 2016 um 9% auf Fr. 17'046.00 

angehoben, bei gleichbleibendem Vermögenssteuerwert von 

Fr. 362'400.00. Der neue Eigenmietwert gelte ab dem Steuerjahr 2016. Mit 

einem Schreiben vom gleichen Tag wurde A. ausserdem eine Anhebung 

des Eigenmietwerts der beiden Garagen mitgeteilt. 

 

2.2. 

Am 15. Mai 2017 wandte sich A. ans KStA und beantragte, ihm seien "die 

detaillierten Berechnungsgrundlagen des Jahres 2012 meiner Wohnung 

(gemäss Bewertungsverordnung 651.121, Beilagen 1 und 2 usw) (…) so 

rasch als möglich (…) schriftlich vollständig und verständlich zur Verfügung 

zu stellen". Daraufhin teilte das KStA A. am 5. Juli 2017 mit, dass gegen 

den Beschluss des Grossen Rats betreffend die Anpassung der 

Eigenmietwerte keine Einsprachemöglichkeit bestehe. Gleichzeitig wies 

das KStA A. darauf hin, ihm stehe die Möglichkeit offen, eine Überprüfung 

der rechtskräftigen Schätzung seiner Liegenschaft zu beantragen. Da der 

geschätzte Normmietwert seiner Liegenschaft nicht verändert worden sei 

und immer noch dem Mietwertniveau wie vor 18 Jahren entspreche 

(Wertbasis der allgemeinen Neuschätzung), müsste eine Überprüfung 

zeigen, dass dieser "alte" Mietwert (Mietwert-Niveau von 1998) 

offensichtlich falsch sei. Eine offensichtlich falsche Schätzung liege dann 

 - 3 - 

 

 

 

vor, wenn der bisherige Normmietwert um mindestens 15% über oder unter 

dem richtigen Wert liege. Auf dieses Schreiben des KStA reagierte A. am 

21. Juli 2017, indem er weiterhin auf der umgehenden 

Zurverfügungstellung der "detaillierten bisherigen Berechnungsgrundlagen 

des Jahres 2012 für meine Wohnung" beharrte, gleichzeitig indessen 

klarmachte, dass er keine Überprüfung der rechtskräftigen Schätzung 

seiner Liegenschaft wünsche. Daraufhin teilte ihm das KStA am 24. Juli 

2017 mit, dass es seinen Verzicht auf die Einleitung eines Verfahrens zur 

Überprüfung der rechtskräftigen Schätzung seiner Liegenschaft zur 

Kenntnis nehme; im Übrigen wies das KStA A. darauf hin, dass er die 

Möglichkeit habe, in die die Schätzung seiner Liegenschaft betreffenden 

Akten Einsicht zu nehmen, indessen kein Anspruch auf deren Herausgabe, 

sondern nur auf Einblick am Sitz der Amtsstelle bestehe. Auf dieses 

Schreiben reagierte A. nicht mehr.  

 

3. 

In der Steuererklärung 2016 deklarierte A. einen Eigenmietwert von 

Fr. 13'839.00 für seine Wohnung an der Bifangstrasse 6. Am 20. August 

2018 veranlagte die Steuerkommission X. A. für die Kantons- und 

Gemeindesteuern 2016. Dabei erfasst sie den Eigenmietwert seiner 

Wohnung mit Fr. 17'046.00. 

 

B. 

Eine Einsprache A. gegen diese Veranlagung, mit der er sich – neben 

verschiedenen anderen Punkten – namentlich gegen die Berücksichtigung 

eines Eigenmietwerts von Fr. 17'046.00 anstatt des deklarierten 

Eigenmietwerts vom Fr. 13'839.00 wandte, wies die Steuerkommission am 

25. Februar 2019 ab, soweit sie darauf eintrat.  

 

C. 

Über eine Beschwerde (richtig: einen Rekurs) A. vom 2. April 2019 

(Postaufgabe) gegen den Einspracheentscheid urteilte das Spezial-

verwaltungsgericht, Abteilung Steuern, am 22. Juli 2021:  

 

1. 
Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
 
2. 
Der Rekurrent hat die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend auf einer 
Staatsgebühr von CHF 1'000.00, der Kanzleigebühr von CHF 350.00 und 
den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'450.00, zu bezahlen.  
 
3. 
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. 

 

 - 4 - 

 

 

 

D. 

1. 

Mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht vom 10. September 2021 

beantragte A.:  

 

1. 
Die Eigenmietwerte mit einer Erhöhung um 9% statt einer Reduktion um 
9% ab 1.1.2016 ist für die Gemeinde X. als nichtig zu erklären und an die 
tatsächlichen belegten Marktverhältnisse des Jahres 2015 für 4.5 Zimmer 
Eigentumswohnungen anzupassen.  
 
2. 
Eventualiter sei das Urteil der Vorinstanz vom 22. Juli 2021 im Verfahren 
3-RV.2019.71 vollumfänglich aufzuheben und die Angelegenheit wegen 
Verweigerung des rechtlichen Gehörs zur weiteren Behandlung an die Be-
schwerdegegnerin (Vorinstanz) zurückzuweisen.  
 
3. 
Es ist eine Rechtsverzögerung durch die Beschwerdegegnerin (Vo-
rinstanz) festzustellen.  
 
4. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerde-
gegnerin.  

 

2. 

Während die Vorinstanz am 30. September 2021 auf eine Stellungnahme 

zur Beschwerde verzichtete, schloss das KStA in seiner Beschwer-

deantwort vom 4. November 2021 auf Abweisung der Beschwerde. Von der 

Steuerkommission X. ging keine Beschwerdeantwort ein.  

 

3. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 2. März 2022 beraten und 

entschieden. 

 

 
    

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des 

Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeinde-

steuersachen (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200] i.V.m. § 198 Abs. 1 des 

Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 [StG; 

SAR 651.100]). Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls 

zuständig und überprüft den angefochtenen Entscheid im Rahmen der 

Beschwerdeanträge auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des 

 - 5 - 

 

 

 

Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55 

Abs. 1 VRPG).  

 

2. 

Da die Vorinstanz über den Rekurs des Beschwerdeführers mit Urteil vom 

21. Juli 2021 entschieden hat, fehlt es an einem aktuellen Interesse des 

Beschwerdeführers an der von ihm verlangten Feststellung, dass die 

Vorinstanz dadurch, dass sie über seinen am 4. April 2019 eingereichten 

Rekurs (erst) nach rund zwei Jahren entschieden habe, eine von Art. 29 

Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verpönte Rechtsverzögerung begangen 

habe. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Immerhin sei 

beigefügt, dass die Verfahrensdauer – nach einem Abschluss des 

Schriftenwechsels bereits Ende Mai 2019 – als eher lang erscheint. 

Zusätzlich wäre hier indessen zu berücksichtigen, dass es im vorliegenden 

Steuerstreit um blosse pekuniäre Interessen und ausserdem nur um einen 

geringen Streitwert geht, so dass sich eine vordringliche Erledigung des 

Geschäfts durch das Steuergericht nicht aufdrängte (vgl. dazu MARKUS 

MÜLLER, in: RUTH HERZOG/MICHEL DAUM [Hrsg.], Kommentar zum Gesetz 

über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N 97 zu 

Art. 49, der den Streit um die amtliche Bewertung von Liegenschaften als 

Beispiel für ein nicht prioritär zu behandelndes Verfahren anführt). Wie es 

sich damit verhält, muss indessen offenbleiben, da dem Beschwerdeführer, 

wie dargelegt, ein aktuelles Interesse an der Beurteilung seines Vorwurfs 

fehlt. 

 

3. 

Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde auch, soweit der Beschwerde-

führer damit – über die Berücksichtigung eines niedrigeren als des in der 

Veranlagungsverfügung figurierenden Eigenmietwerts hinaus – verlangt, 

"die Eigenmietwerte für die gesamte Gemeinde X. mit einer Erhöhung um 

9% statt einer Reduktion um 9% ab 1.1.2016" seien "als nichtig zu 

erklären". Zwar erscheint es nicht als ausgeschlossen, mit einem 

(beschränkten) Normenkontrollbegehren generell gegen die Anhebung der 

Eigenmietwerte in einer einzelnen Aargauer Gemeinde vorzugehen. Zur 

Einleitung eines solchen Normenkontrollbegehrens wäre der in X. 

wohnhafte Beschwerdeführer als Eigentümer einer dort gelegenen Liegen-

schaft wohl ohne weiteres legitimiert. Das vorliegende Beschwerde-

verfahren hat seinen Ausgang indessen von der Veranlagung des 

Beschwerdeführers – konkret von der Nichtanerkennung des von diesem 

eingesetzten Eigenmietwerts und der Übernahme des (neuen) Eigen-

mietwerts nach der Anpassung der Eigenmietwerte – genommen. Damit 

kann Prozessthema nur die Frage sein, ob der individuelle, dem Beschwer-

deführer zugerechnete Eigenmietwert gesetzes- und verfassungskonform 

festgelegt wurde. Es ist nicht denkbar, dass ein auf den individuellen 

 - 6 - 

 

 

 

Rechtsschutz ausgerichtetes Rechtsmittelverfahren sich – mit dem Weiter-

zug der Angelegenheit auf dem Beschwerdeweg – vor Verwaltungsgericht 

in ein Normenkontrollverfahren verwandelt. Ein solches Verfahren wäre 

vielmehr selbständig einzuleiten. Dementsprechend ist auf die Be-

schwerde, soweit der Beschwerdeführer damit eine generelle Anpassung 

bzw. Herabsetzung der Eigenmietwerte von in der Gemeinde X. gelegenen, 

selbstbewohnten Liegenschaften bezweckt, nicht einzutreten.   

 

4. 

Prozessthema ist nach dem Gesagten allein die Frage, ob und in welchem 

Mass der Eigenmietwert der dem Beschwerdeführer gehörigen Grund-

stücke zutreffend festgelegt wurde, wobei der Beschwerdeführer sich nicht 

grundsätzlich gegen die Zulässigkeit der Mietzinsanhebung durch das 

Dekret über die Anpassung der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016 vom 

24. November 2015 (Anpassungsdekret, SAR 651.140), welches sich für 

ihn erstmals im Rahmen seiner Veranlagung für die Kantons- und 

Gemeindesteuern 2016 ausgewirkt hat, wendet, sondern sich darauf 

beschränkt geltend zu machen, der "neue", gemäss Anpassungsdekret 

gegenüber dem "alten" um 9% erhöhte Eigenmietwert sei zu hoch.  

 

II. 

1. 

Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches 

Gehör. Dieses Recht ist formeller Natur. Seine Verletzung führt ungeachtet 

der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der 

Beschwerde sowie zur Aufhebung des angefochtenen Urteils (vgl. 

BGE 144 I 11 Erw. 5.3; Urteil des Bundesgerichts 2C_836/2020 vom 

18. Februar 2021 Erw. 3). Diese Rüge ist daher vorab zu behandeln. 

 

Als Verletzung des rechtlichen Gehörs wirft der Beschwerdeführer der 

Vorinstanz vor, in ihrem Entscheid werde auf rund 30 Seiten Unwesent-

liches beschrieben, um vom Wesentlichen abzulenken. Es sei ja nicht 

beanstandet worden, dass das System der Faktoren im Kanton Aargau 

ungeeignet sei, sondern es sei mit der Beschwerde (richtig: Rekurs) 

angefochten worden, dass genau diese Faktoren einzig in der Gemeinde 

X. nachgewiesenermassen nicht hätten angehoben werden dürfen, 

sondern im Gegenteil per 1. Januar 2016 hätten reduziert werden müssen 

(Beschwerdeschrift, S. 3 unten).  

 

Im an die geschilderte Rüge anschliessenden Satz in der Beschwerde-

schrift (Beschwerdeschrift, S. 4 oben) führt der Beschwerdeführer aus, erst 

auf S. 29 Ziff. 9.5 des angefochtenen Entscheids werde willkürlich 

behauptet, dass die (von ihm) vorgelegten Mietangebote in X. nicht 

geeignet seien, die vom KStA dem Anpassungsdekret zugrunde gelegten 

Mietwerterhebungen als ungeeignet erscheinen zu lassen. Damit 

 - 7 - 

 

 

 

anerkennt der Beschwerdeführer aber selbst, dass sich die Vorinstanz mit 

seinen Vorbringen betreffend Vergleichsmieten in X. auseinandergesetzt 

hat. Ob die von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang angestellten 

Überlegungen vertretbar oder – wie der Beschwerdeführer geltend macht 

– willkürlich sind, ist eine Frage der materiellen Beurteilung. Eine 

Verletzung des Anspruchs des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör 

durch die Vorinstanz liegt nicht vor. 

 

2. 

2.1. 

In der Sache beanstandet der Beschwerdeführer den gegenüber dem 

bisherigen Eigenmietwert von Fr. 15'639.00 mit dem Anpassungsdekret um 

9% auf Fr. 17'046.00 angehobenen Eigenmietwert. Diese Erhöhung des 

Eigenmietwerts sei verfehlt, da schon der bisherige Eigenmietwert zu hoch 

gewesen sei. Die neuen Eigenmietwerte seien daher nicht nur um 9% zu 

hoch, "sondern nach der willkürlichen Erhöhung sage und schreibe 25.2% 

viel zu hoch" (Beschwerdeschrift, S. 4 Ziff. 6c). Als Beleg für diese 

Behauptung legt der Beschwerdeführer, gestützt auf Mietangebote im 

Internet aus dem Jahr 2018, eine Aufstellung betreffend Mieten für zwölf 

4.5-Zimmerwohnungen in X. (niedrigste Miete Fr. 1'700.00, höchste Miete 

Fr. 2'190.00) auf (Beilage 12 zur Beschwerde). Ausserdem hat er eine 

Aufstellung über "effektiv bezahlte Mieten für sieben 4.5 Zimmer 

Wohnungen in X." eingereicht, welche auf einer ihm vom 

Hauseigentümerverband überlassenen Aufstellung basiert, die ihrerseits 

auf von der Vergleichsplattform Comparis erhobenen Mieten fussen soll 

(vgl. Beschwerdeschrift, S. 6 Ziff. 7 sowie Beilage 01a zur Beschwerde). 

Diese Aufstellung belege, dass diese aktuellen Mietpreise zurückgerechnet 

auf das Jahr 2015 auch 15% tiefer seien als der ihm willkürlich per 

1. Januar 2016 "aufgezwungene diskriminierende viel zu hohe(n) Eigen-

mietwert". Schliesslich beruft sich der Beschwerdeführer darauf, dass die 

von einem Mieter am Bifangweg 4 "gerade neben meiner 4.5 Zimmer 

Eigentumswohnung bezahlte Miete für seine 3.5 – 4.5 Zimmer absolut 

vergleichbare Mietwohnung" (….) "umgerechnet nur CHF 1'936.--/Monat" 

betrage. Auch dies belege, dass nicht etwa eine Eigenmietwerterhöhung, 

sondern eine Reduktion gerechtfertigt sei (Beschwerdeschrift, S. 8 Ziff. 8). 

 

2.2. 

2.2.1. 

Mit diesen Vorbringen verkennt der Beschwerdeführer, dass die von ihm 

beanstandete Anpassung seines Eigenmietwerts nicht Gegenstand des 

Veranlagungsverfahrens sein kann.  

 

 - 8 - 

 

 

 

2.2.2. 

Anders als andere Kantone (so insbesondere der Kanton Zürich, der sog. 

"Formelwerte" kennt; vgl. zum Verfahren der Festlegung der Eigenmiet-

werte im Kanton Zürich FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/ 

TOBIAS F. ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, 

§ 39 N 44 ff.) wird der Eigenmietwert (ebenso wie der Vermögenssteuer-

wert) im Kanton Aargau durch eine Individualschätzung bestimmt. Eine 

allgemeine Neuschätzung aller Liegenschaften im Kanton wird dabei aber 

nur nach Anordnung des Grossen Rats auf Beginn einer Veranla-

gungsperiode durchgeführt (vgl. § 218 Abs. 1 StG). Letztmals fand eine 

solche allgemeine Neuschätzung per 1. Januar 1999 auf der Wertbasis 

1. Mai 1998 statt (siehe MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE 

SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

4.Aufl. 2015, § 218 N 4). Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung 

werden Individualschätzungen nur in den in § 218 Abs. 2 StG vorge-

sehenen Fällen vorgenommen, d.h. wenn Bestand, Nutzung oder Wert des 

infrage stehenden Grundstücks wesentlich ändern (vgl. zu diesen ersten 

drei Varianten der  Einzelschätzung, den sog. Änderungsschätzungen, 

ausführlich MARTIN PLÜSS, a.a.O., § 218 N 15 – 21) oder wenn die 

bisherige Schätzung sich als offensichtlich unrichtig erweist (vgl. zu dieser 

sog. Unrichtigkeitsschätzung wiederum MARTIN PLÜSS, a.a.O., § 218 N 21a 

– 24).  

 

Die unterschiedlichen, in verschiedenen Kantonen verfolgten Vorgehens-

weisen bzw. Systeme bei der Schätzung von Liegenschaften (welche das 

Bundesgericht beide als verfassungskonform bezeichnet hat; vgl. dazu 

Urteil des Verwaltungsgerichts WNO.2016.2 vom 20. September 2016 

Erw. II./3.3.1. sowie insbes. Urteil des Bundesgerichts 2C_682/2009 vom 

8. April 2009 Erw. 3.5 am Ende) führen auch zu unterschiedlichen Konzep-

tionen des Rechtsschutzes betreffend die Festlegung des Eigenmietwerts 

(wie auch des Vermögenssteuerwerts): Während im System einer 

schematischen Bewertung nach Formelwerten für den Steuerpflichtigen bei 

jeder Veranlagung die Möglichkeit besteht (und bestehen muss), mittels 

Einsprache gestützt auf vergleichstaugliche Mieten (d.h. Mieten vergleich-

barer Objekte) geltend zu machen, der Formelwert bewege sich ausserhalb 

des verfassungsrechtlich zulässigen Rahmens, woraufhin die Veranla-

gungsbehörde mittels Vornahme einer Individualschätzung dessen 

Verfassungskonformität nachzuweisen hat (vgl. RICHNER et al., a.a.O., § 21 

N 87), widerspricht eine solche Vorgehensweise grundsätzlich dem 

System der Individualschätzung. Durch eine solche soll gerade vermieden 

werden, dass die Frage nach der Höhe des Eigenmietwerts (ebenso wie 

des Vermögenssteuerwerts) in jeder Steuerperiode erneut zum 

Verfahrensgegenstand gemacht werden kann. Es würde daher zu weit 

führen, wenn in einem solchen System die Höhe des Vermögens-

steuerwerts und des Eigenmietwerts, nachdem diese Werte gestützt auf 

 - 9 - 

 

 

 

eine Individualschätzung festgelegt worden sind (gegen welche die 

Möglichkeit der Ergreifung von Rechtsmitteln bestand), immer wieder, 

konkret: bei jeder Veranlagungsverfügung, in welcher die entsprechenden 

Werte übernommen werden, in Frage gestellt werden könnten. 

 

2.2.3. 

Dementsprechend ist im (aargauischen) System der Individualschätzung 

eine Überprüfung der Eigenmietwerte (ebenso wie der Vermögens-

steuerwerte) auf dem Rechtsmittelweg grundsätzlich nur bei Vornahme der 

Einzelschätzungen im Rahmen der allgemeinen Neuschätzung möglich.  

 

Anders verhält es sich nur, wenn ausserhalb der allgemeinen Neu-

schätzung eine Einzelschätzung vorzunehmen ist (vgl. die in § 218 Abs. 2 

StG vorgesehenen Fälle der Einzelschätzung wegen Änderung im 

Bestand, in der Nutzung oder im Wert; siehe dazu wiederum im Einzelnen 

MARTIN PLÜSS, a.a.O., § 218 N 9 ff.).  

 

Dafür braucht es indessen stets einen Grund, welcher – ausnahmsweise – 

die Vornahme einer Änderungsschätzung erforderlich macht. Dafür muss 

ein Änderungsgrund vorliegen (Änderung von Bestand, Nutzung oder Wert 

des Grundstücks) und die eingetretene Veränderung muss ausserdem 

wesentlich sein (vgl. dazu im Einzelnen MARTIN PLÜSS, a.a.O., § 218 

N 15 ff.). Hier fehlt indessen offensichtlich ein entsprechender Grund, erfüllt 

doch allein der behauptete Umstand, wonach keine Vermietung zum neuen 

Eigenmietwert (bzw. dem diesem entsprechenden Normmietwert) möglich 

sei bzw. vergleichbare Objekte nur zu einem niedrigeren Mietzins 

vermietbar seien, keinen der in § 218 Abs. 2 StG genannten Tatbestände. 

 

2.2.4. 

2.2.4.1. 

Eine Individualschätzung ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung ist 

von Gesetzes wegen, abgesehen vom Fall der Änderungsschätzung, auch 

noch wegen offensichtlicher Unrichtigkeit der ursprünglichen Schätzung 

(hier der Erstschätzung wegen Überbauung im Jahr 2012) möglich, wenn 

der Steuerpflichtige geltend macht, die ursprüngliche Schätzung sei 

offensichtlich unrichtig, d.h. der zuletzt ermittelte Normmietwert (und damit 

indirekt auch der gemäss Anhang 17 Ziff. 2 der Verordnung über die 

Bewertung der Grundstücke vom 1. Januar 2017 [VBG; SAR 651.212] mit 

einem Einschlag von 39% auf dem Normmietwert festzulegende Eigen-

mietwert und/oder der Vermögenssteuerwert) liege um mehr als 15% über 

oder unter dem richtigen Wert, und sich diese Behauptung aufgrund einer 

steueramtlichen Überprüfung des Eigenmietwerts (und/oder Vermögens-

steuerwerts) bestätigt.  

 

 - 10 - 

 

 

 

Durch die Möglichkeit der Unrichtigkeitsschätzung wird im (aargauischen) 

System der Festlegung von Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert auf-

grund einer Individualschätzung, welche dann aber für mehrere Jahre 

Bestand hat, gewährleistet, dass mit Bezug auf die Festlegung der Ver-

mögenssteuerwerte und der Eigenmietwerte, welche Anlass zu Recht-

streitigkeiten bilden können (vgl. zum Begriff der Rechtsstreitigkeit 

BERNHARD WALDMANN, in: BERNHARD WALDMANN/EVA MARIA BELSER/ 

ASTRID EPINEY [Hrsg.], Basler Kommentar Bundesverfassung, 2015, 

Art. 29a N 10), den Anforderungen von Art. 29a BV an den Rechtschutz 

Genüge getan wird: Zwar besteht die Möglichkeit, eine gerichtliche 

Überprüfung einer behördlicherseits vorgenommenen Schätzung (und von 

deren Auswirkungen auf die Steuerlast) zu verlangen, grundsätzlich nur 

gegenüber den im Rahmen der allgemeinen Neuschätzung vorgenom-

menen Individualschätzungen und gegenüber den Einzelschätzungen bei 

wesentlicher Änderung von Bestand, Nutzung oder Wert eines Grund-

stücks, nicht hingegen gegenüber den jeweiligen periodischen Veranla-

gungen der Einkommens- und Vermögenssteuern, in welchen die in einer 

allgemeinen Neuschätzung oder mittels Änderungsschätzung festgelegten 

Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte übernommen werden. Als Korrektiv 

für diese fehlende Rechtsmittelmöglichkeit gegenüber Veranlagungs-

verfügungen (genauer: den in diesen figurierenden Vermögenssteuer- und 

Eigenmietwerten selbst bewohnter Liegenschaften) steht der steuer-

pflichtigen Person jedoch offen, die bestehenden Schätzungen auf offen-

sichtliche Unrichtigkeit überprüfen zu lassen und eine allfällige Weigerung 

der Steuerbehörden, die offensichtliche Unrichtigkeit einer bestehenden 

Schätzung anzuerkennen, gerichtlich überprüfen zu lassen.  

 

2.2.4.2. 

Im Zusammenhang mit der Anpassung der Eigenmietwerte durch das 

Anpassungsdekret ist daher klar, dass, soweit nicht grundsätzliche 

Einwände gegen die Zulässigkeit der Erhöhung der Eigenmietwerte 

gestützt auf des Anpassungsdekret erhoben werden, sondern sich das 

Prozessthema wie hier auf die Bestreitung der Höhe des neuen Eigen-

mietwerts gemäss Anpassungsdekret beschränkt, der aufgrund des 

Anpassungsdekrets von einer Erhöhung des Eigenmietwerts betroffenen 

steuerpflichtigen Person offensteht, sich gegen den angepassten Eigen-

mietwert bzw. den diesem entsprechenden Normmietwert (da der 

Eigenmietwert 61% des Normmietwerts entspricht, beträgt der Norm-

mietwert definitionsgemäss [Umkehrung von VBG Anhang 17 Ziff. 1] 

163.9% des [neuen ebenso wie des alten] Eigenmietwerts) zu wehren, 

indem sie geltend macht, der neue (angepasste) Eigenmietwert bzw. der 

diesem entsprechende Normmietwert sei offensichtlich unrichtig, d.h. 

weiche um mehr als 15% vom tatsächlichen Wert ab, und gestützt auf 

dieses Vorbringen die Durchführung einer Einzelschätzung wegen offen-

sichtlicher Unrichtigkeit zu verlangen. Wie bereits erwähnt, ist dabei, da 

 - 11 - 

 

 

 

Bewertungsstichtag der 1. Mai 1998 ist, beim neuen Normmietwert – 

ebenso wie bei vom Steuerpflichtigen gegebenenfalls ins Feld geführten 

Vergleichsmieten – naturgemäss der gleiche Rückrechnungsfaktor zu 

verwenden wie beim alten Normmietwert.  

 

Insoweit sind die Ausführungen im Schreiben des KStA an den Beschwer-

deführer vom 5. Juli 2017 unzutreffend, wenn dort ausgeführt wird, dass 

eine Überprüfung auf offensichtliche Unrichtigkeit nur dann von Erfolg 

gekrönt sein könne, wenn sich aus dieser ergebe, "dass dieser 'alte' 

Mietwert (Mietwert-Niveau von 1998) offensichtlich falsch" sei. Verhielte es 

sich so, wäre eine Überprüfung des angepassten Eigenmietwerts – 

mangels Veränderung des Normmietwerts – nur dann möglich, wenn schon 

der Eigenmietwert vor der Mietwertanpassung bzw. der diesem ent-

sprechende Normmietwert offensichtlich unrichtig wäre. Im Ergebnis 

bestünde, was das Massliche angeht, damit überhaupt kein eigener 

Rechtsschutz gegen die Eigenmietwertanpassungen durch das Anpas-

sungsdekret, indem die steuerpflichtige Person – und zwar unabhängig von 

der Höhe der Eigenmietwertanpassung gemäss Anpassungsdekret – auf 

die Möglichkeit beschränkt bliebe, die offensichtliche Unrichtigkeit des 

(alten) Normmietwerts geltend zu machen. Damit würde aber das 

"Aargauer System" mit allgemeiner Neuschätzung, Individualschätzungen 

nur bei Vorliegen eines Grundes für eine Änderungs- oder offensichtliche 

Unrichtigkeitsschätzung und pauschalen Eigenmietwertanpassungen 

(ohne Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung) nicht den dargelegten 

Anforderungen der Rechtsweggarantie von Art. 29a BV entsprechen. 

Schon deshalb muss gegenüber den gemäss Anpassungsdekret ange-

passten Eigenmietwerten der Nachweis offenstehen, dass die neuen 

Eigenmietwerte (und nicht die Eigenmietwerte vor der Eigenmietwert-

anpassung) offensichtlich unrichtig sind.  

 

2.2.4.3. 

Wird die offensichtliche Unrichtigkeitsschätzung, wenn eine steuerpflichtige 

Person geltend macht, der neue (erhöhte) Eigenmietwert gemäss 

Anpassungsdekret sei offensichtlich unrichtig, wie dargelegt durchgeführt, 

so führt die Anpassung der Eigenmietwerte durch das Anpassungsdekret 

bei einer Erhöhung des alten Eigenmietwerts zu einer Verbesserung des 

Rechtsschutzes gegenüber den bestehenden Schätzungswerten: Die 

steuerpflichtige Person muss nämlich nicht mehr nachweisen, dass die 

Marktmiete ihrer selbstbewohnten Liegenschaft mehr als 15% unter dem 

Normmietwert vor der Erhöhung durch das Anpassungsdekret liegt, 

sondern lediglich, dass der neue (höhere) Eigenmietwert bzw. der diesem 

entsprechende neue Normmietwert mehr als 15% über der tatsächlich 

erzielbaren Miete (rückgerechnet auf die Basis 1998) liegt.  

 

 - 12 - 

 

 

 

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass es dem Beschwerdeführer 

nach Anpassung des Eigenmietwerts offenstand (und weiterhin offensteht), 

eine Individualschätzung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit zu verlangen. 

Einem solchen Begehren wäre ohne weiteres zu entsprechen. Sollte sich 

aufgrund der im Anschluss an ein solches Begehren vorzunehmenden 

Individualschätzung herausstellen, dass der angepasste Eigenmietwert 

von Fr. 17'046.00 (bzw. der diesem entsprechende Normmietwert von 

Fr. 27'944.00) um mehr als 15% über dem im Fall der Vermietung der 

Wohnung des Beschwerdeführers erzielbaren Ertrag (rückgerechnet auf 

die Basis 1998) liegt, wäre der Eigenmietwert entsprechend zu korrigieren.  

 

Bei dieser Sachlage ist es jedoch im aargauischen System der Individual-

schätzung – und zwar auch bei einer generellen Anpassung der Mietwerte 

– nicht angezeigt, die Möglichkeit der Überprüfung des Eigenmietwerts im 

Rahmen eines Veranlagungsverfahrens bzw. der an dieses anschlies-

senden Rechtsmittelverfahren (Einsprache, Rekurs, Beschwerde) zu-

zulassen. Es genügt vielmehr, dass die betroffene Person sich auf dem 

Weg über ein Begehren um Vornahme einer Einzelschätzung wegen 

offensichtlicher Unrichtigkeit gegen den "neuen" Eigenmietwert zur Wehr 

setzen kann. Ein Mehr an Rechtsschutz verlangt auch Art. 29a BV nicht. 

 

Dementsprechend hätte die Vorinstanz auf den vom Beschwerdeführer bei 

ihr eingereichten Rekurs, soweit mit diesem ein überhöhter Eigenmietwert 

geltend gemacht und nicht etwa die Zulässigkeit der Erhöhung des Eigen-

mietswerts via Anpassungsdekret grundsätzlich in Frage gestellt wurde, 

gar nicht erst eintreten dürfen (so denn im Ergebnis auch der Einsprache-

entscheid, wenn dort ausgeführt wird, die Steuerkommission könne und 

dürfe nicht vom angepassten Eigenmietwert abweichen; vgl. Einsprache-

entscheid, S. 2). Wenn der Beschwerdeführer von der (ihm im Übrigen 

nach wie vor offenstehenden) Möglichkeit, gegenüber den angepassten 

Eigenmietwerten eine Überprüfung daraufhin zu verlangen, ob diese 

offensichtlich unrichtig sind, keinen Gebrauch gemacht hat, so führt das 

nicht dazu, dass er den neuen Eigenmietwert gemäss Anpassungsdekret 

mittels gegen seine Veranlagung für die Kantons- und Gemeindesteuern 

2016 gerichteter Rechtsmittel geltend machen kann.  

 

3. 

Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen erweist sich die Beschwerde 

als unbegründet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.  

 

III. 

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des 

verwaltungsgerichtlichen Verfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen 

(§ 189 Abs. 1 StG; § 31 Abs. 2 VRPG). Parteikostenersatz fällt ausser 

Betracht (§ 189 Abs. 2 StG; § 32 Abs. 2 VRPG). 

 - 13 - 

 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 1'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 

von Fr. 232.00, gesamthaft Fr. 1'232.00, werden dem Beschwerdeführer 

auferlegt. 

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt. 

 

 
   

Zustellung an:  

den Beschwerdeführer 

das Kantonale Steueramt 

den Gemeinderat X. 

die Eidgenössische Steuerverwaltung  

 

Mitteilung an:  

Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 

bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 

vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 

muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 

Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 

Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 

Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des 

Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 

 - 14 - 

 

 

 

   

Aarau, 2. März 2022 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Berger     Ruth