# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 42f819e4-9034-5661-b16e-9a45e3474b3c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 04.02.2025 MJ230001-L-BGer
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MJ230001-L-BGer_2025-02-04.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 3 

Art. 257 und 257c OR; Art. 257d OR; Art. 102 Abs. 3 SchKG; Art. 16 ff. VZG; 

Art. 42 Abs. 2 BGG; Art. 105 Abs. 1 und 106 Abs. 2 BGG. Rechtsnatur von 

periodisch geschuldeten Mietzinsen. Schicksal von Stundung und Erlass 

künftiger Mietzinsforderungen nach Eintritt einer betreibungsamtlichen 

Zwangsverwaltung wegen Pfändung der Mietliegenschaft. Prozessstand-

schaft des Betreibungsamtes? Verfahren vor Bundesgericht.  

Periodisch zu entrichtende Mietzinse stellen keine einheitliche, in Raten fällig wer-

dende Forderung dar. Vielmehr entstehen sie mit jeder Zahlungsperiode neu. Eine 

Verfügung über künftige Mietzinsforderungen etwa in Form einer Verrechnung, 

Zession, einer Stundung oder eines Erlasses ist zwar grundsätzlich zulässig. Sie 

ist aber nur wirksam, wenn der Vermieter bei Entstehung der Forderung darüber 

noch die Verfügungsmacht hat. Dies ist nicht mehr der Fall, nachdem im Zuge 

einer Pfändung eine Zwangsverwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungs-

amt eingesetzt hat. Eine Zahlungsverzugskündigung ist daher unabhängig davon 

gültig, ob eine Stundungs- oder Erlassabrede vor oder nach Eintritt der Zwangs-

verwaltung getroffen wurde. 

Im bundesgerichtlichen Verfahren bedarf Kritik an der vorinstanzlichen Sachver-

haltsfeststellung einer spezifischen Rüge, inwiefern jene offensichtlich unrichtig 

bzw. willkürlich sein soll. Hat die Vorinstanz mit zwei selbständig tragfähigen Be-

gründungen operiert, überprüft das Bundesgericht den vorinstanzlichen Entscheid 

nur dann, wenn fundierte Kritik an beiden Begründungen vorgetragen wird, und 

zwar in der Beschwerdeschrift selber und nicht erst in einer Replik. 

[Zu den Entscheiden des Mietgerichts Zürich und des Obergerichts s. ZMP 2024 

Nr. 1] 

Aus dem Urteil des Bundesgerichts 4A_507/2024 vom 4. Februar 2025 (Ge-

richtsbesetzung: Hurni, Kiss, Denys; Gerichtsschreiber Dürst): 

«(…) 

Sachverhalt: 

A. 

Mit Mietvertrag vom 23. Dezember 2017 vermietete A.A. (Vermieter) der C. AG 

(Mieterin, Beschwerdeführerin), deren einziger Verwaltungsrat er neben seiner 

- 2 - 

Ehefrau ist, Gewerberäumlichkeiten an der N.-strasse x / O.-strasse y, 8001 Zü-

rich. Der Bruttomietzins wurde auf Fr. 232'000.– pro Jahr, somit rund Fr. 19'334.– 

pro Monat, festgelegt. 

In der Folge wurden gegen den Vermieter diverse Betreibungen eingeleitet und 

die Pfändung durch das für den Vermieter zuständige Betreibungsamt A. vollzo-

gen. Dabei wurde auch die Liegenschaft an der N.-strasse x / O.-strasse y, 8001 

Zürich, rechtshilfeweise durch das Betreibungsamt B. (Betreibungsamt, Be-

schwerdegegner) gepfändet. Mit Mitteilung vom 6. Oktober 2021 zeigte das Be-

treibungsamt dem Vermieter die Pfändung an und teilte diesem mit, dass es die 

ordentliche (Zwangs-)verwaltung der Liegenschaft übernommen habe. Ebenfalls 

mit Anzeige vom 6. Oktober 2021 wurde die Mieterin angewiesen, die vom Emp-

fang dieser Anzeige an fällig werdenden Mietzinse an das Betreibungsamt zu ent-

richten. Ebenso wurde der Mieterin mitgeteilt, allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug 

auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. 

Am 15. März 2022 mahnte das Betreibungsamt die Mieterin betreffend die ausste-

henden Mietzinse der Monate November 2021 bis März 2022 in der Höhe von Fr. 

96'670.– und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen an, um die Ausstände zu beglei-

chen. Mit Schreiben vom 19. April 2022 bestritt die Mieterin das Bestehen von 

Mietzinsausständen, da die entsprechenden Mietzinse gestundet bzw. erlassen 

worden seien. Mit Schreiben vom 19. April 2022 wurde der Mieterin erneut Frist 

angesetzt, um die nun ausstehenden Mietzinse für die Monate November 2021 bis 

April 2022 im Gesamtbetrag von Fr. 116'004.– zu bezahlen, ansonsten der Miet-

vertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR gekündigt werde. Die Mieterin bestritt 

erneut einen Zahlungsrückstand. 

Mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte das Betreibungs-

amt das Mietverhältnis zwischen der Mieterin und dem Vermieter per 31. August 

2022, wobei es als Begründung «ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungs-

verzug gem. Art. 257d Abs. 1 OR» angab. 

B. 

Mit Schlichtungsgesuch vom 18. August 2022 focht die Mieterin die Kündigung bei 

der Schlichtungsbehörde Zürich an. Diese erteilte dem Betreibungsamt die Klage-

bewilligung, nachdem es den Urteilsvorschlag vom 31. Oktober 2022 abgelehnt 

hatte. 

- 3 - 

Am 9. Januar 2023 reichte das Betreibungsamt beim Mietgericht Zürich Klage ein 

mit den Anträgen, die Gültigkeit der Kündigung festzustellen, die Mieterin zu ver-

pflichten, die Mieträumlichkeiten unverzüglich vertragskonform geräumt und gerei-

nigt zu verlassen und «der Klägerin» zurückzugeben und das Stadtammannamt 

Zürich 2 anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf 

Verlangen des Betreibungsamtes zu vollstrecken. Das Mietgericht hiess die Klage 

mit Urteil vom 20. Dezember 2023 gut. 

Eine von der Mieterin dagegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kan-

tons Zürich mit Urteil vom 16. August 2024 ab, soweit es darauf eintrat. 

C. 

Gegen dieses Urteil erhebt die Beschwerdeführerin beim Bundesgericht Be-

schwerde in Zivilsachen. Sie beantragt, die Urteile des Obergerichts und des Miet-

gerichts aufzuheben und die Klage des Beschwerdegegners vom 9. Januar 2023 

abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Eventualiter sei die Sache zwecks 

Durchführung eines Beweisverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

Der Beschwerdegegner beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. 

Die Beschwerdeführerin replizierte, während der Beschwerdegegner auf eine Dup-

lik verzichtete. 

D. 

Mit Präsidialverfügung vom 11. November 2024 wurde der Antrag der Beschwer-

deführerin, es sei das Verfahren bis zur rechtskräftigen Erledigung des vor dem 

Obergericht des Kantons Zürich, Il. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbe-

hörde über Schuldbetreibung und Konkurs (Geschäfts-Nr.: PS240151-O) hängi-

gen Verfahrens betreffend Ausstand (Beschwerde gegen einen Beschluss der ers-

ten Abteilung des Bezirksgerichtes Zürich vom 19. Juli 2024; Geschäfts-Nr.: 

CB240035) zu sistieren, abgewiesen. 

Erwägungen: 

1. 

Die Sachurteilsvoraussetzungen der Beschwerde in Zivilsachen sind erfüllt, na-

mentlich was den Streitwert anbelangt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Unter Vorbehalt 

einer rechtsgenüglichen Begründung (Erwägung 2) ist grundsätzlich auf die Be-

schwerde einzutreten, allerdings nicht auf den Antrag, das Urteil des Mietgerichts 

- 4 - 

sei aufzuheben, da es sich dabei nicht um eine Vorinstanz im Sinne von Art. 75 

BGG handelt. 

2. 

2.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 

96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls 

wird darauf nicht eingetreten (BGE 140 III 115 E.2; 134 II 244 E. 2.1). In der Be-

schwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt 

Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die 

Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, 

worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll 

in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen 

Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den 

als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 

86 E. 2, 115 E. 2). Die Begründung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu 

erfolgen und der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften o-

der auf die Akten reicht nicht aus (BGE 143 II 283 E. 1.2.3; 140 III 115 E. 2). 

2.2 Stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbstständige Begrün-

dungen, so muss sich die Beschwerde mit jeder einzelnen gemäss den Anforde-

rungen nach Art. 42 Abs. 2 BGG auseinandersetzen und aufzeigen, dass beide 

Begründungen bundesrechtswidrig sind, sonst wird darauf nicht eingetreten (BGE 

142 III 364 E. 2.4 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4). 

2.3 Die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollständig begründet einzu-

reichen (vgl. Art. 42 Abs. 1 BGG). Vor Bundesgericht findet in der Regel nur ein 

Schriftenwechsel statt (Art. 102 Abs. 3 BGG). Kommt es zu einem zweiten Schrif-

tenwechsel, darf die beschwerdeführende Partei die Replik nicht dazu verwenden, 

ihre Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern (BGE 134 IV 156 E. 1.7; 132 I 

42 E. 3.3.4). Mit Rügen, welche die beschwerdeführende Partei bereits in der Be-

schwerde hätte erheben können, ist sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausge-

schlossen (BGE 135 I 19 E.2.2; 134 IV 156 E. 1.7; 132 I 42 E. 3.3.4 mit Hinweisen). 

Die Replik ist nur zu Darlegungen zu verwenden, zu denen die Ausführungen in 

der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 

135 I 19 E. 2.2). 

Soweit die Beschwerdeführerin in ihrer Replik darüber hinausgeht, kann sie nicht 

gehört werden. 

- 5 - 

2.4 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vo-

rinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststel-

lungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den 

Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den 

Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sach-

verhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offen-

sichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG 

beruht (Art. 105 Abs.2 BGG). «Offensichtlich unrichtig» bedeutet dabei «willkür-

lich» (BGE 148 V 366 E. 3.3; 140 III 115 E. 2; 135 Ill 397 E. 1.5). Überdies muss 

die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein 

können (Art. 97 Abs. 1 BGG). Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das 

strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3). 

Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, 

muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt 

sein sollen (BGE 140 Ill 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt 

ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie 

entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei 

den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 Ill 86 E. 2). Genügt 

die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen 

Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt wer-

den (BGE 140 Ill 16 E. 1.3.1). 

2.5 Die Beschwerdeführerin stellt ihrer Beschwerde eine ausführliche Darstellung 

zum Sachverhalt und zur Prozessgeschichte voran. Dabei geht sie teilweise über 

den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt hinaus oder weicht davon ab, ohne 

eine hinreichende Sachverhaltsrüge nach den genannten Grundsätzen zu erhe-

ben. Damit ist sie nicht zu hören. Das Bundesgericht stützt sein Urteil demnach 

ausschliesslich auf den verbindlich festgestellten Sachverhalt der Vorinstanz. 

3. 

3.1 Das Betreibungsamt verwaltet die streitbetroffene Liegenschaft gestützt auf 

Art. 102 Abs. 3 SchKG aufgrund einer nach Art. 24 der Verordnung des Bundes-

gerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, 

SR 281.42) rechtshilfeweise vollzogenen Pfändung. Es machte die Klage in Pro-

zessstandschaft für den Vermieter anhängig. Die Beschwerdeführerin bestritt, 

- 6 - 

dass die notwendige Voraussetzung einer gesetzlichen Grundlage für eine Pro-

zessstandschaft gegeben sei, weshalb es dem Betreibungsamt an der Prozess-

führungsbefugnis und am Rechtsschutzinteresse fehle und entsprechend auf die 

Klage nicht eingetreten werden dürfe. Dies verwarfen beide Instanzen. 

3.2 Die Beschwerdeführerin hält in ihrer Beschwerde vor Bundesgericht an diesem 

Einwand fest. Art. 102 Abs.3 SchKG stelle keine genügende gesetzliche Grund-

lage für die Annahme einer Prozessstandschaft dar. Die Vorinstanz habe mit ihrem 

gegenteiligen Entscheid diese Norm verletzt. Zur Begründung bringt sie vor, der 

Zwangsverwalter könne entgegen den Vorinstanzen nicht in Prozessstandschaft 

vorgehen, sondern trete als gesetzlicher Vertreter des Schuldners auf. 

3.3 Die Vorinstanz hat sich in eingehenden Erwägungen mit diesem Vorbringen 

befasst. ln der Hauptbegründung legte sie dar, dass der Beschwerdegegner nach 

Art. 102 Abs. 3 SchKG als Prozessstandschafter handelte und sowohl seine Par-

teistellung als auch das Rechtsschutzinteresse zu bejahen ist. Dabei orientierte 

sie sich für die Abgrenzung zwischen der Prozessstandschaft, bei welcher der 

Dritte befugt ist, den Prozess anstelle des materiell Berechtigten oder Verpflichte-

ten, aber in eigenem Namen als Partei zu führen, und der gesetzlichen Vertretung, 

bei der die Prozessführungsbefugnis auf den Dritten übergeht, der materiell Be-

rechtigte oder Verpflichtete aber selbst Verfahrenspartei bleibt, am Kriterium, wel-

che Interessen die gesetzlich prozessführungsbefugte Person verfolgt. Der Pro-

zessstandschafter verfolgt typischerweise auch andere Interessen, als diejenigen 

des materiell Berechtigen bzw. Verpflichteten, mitunter auch eigene Interessen. 

Demgegenüber nimmt der gesetzliche Vertreter in der Regel ausschliesslich die 

Interessen der vertretenen Person wahr (dazu etwa CORDULA LÖTSCHER, Die Pro-

zessstandschaft im Schweizerischen Zivilprozess, Basel 2016, Rz. 524-526, mit 

Hinweisen). 

Die Vorinstanz erwog, der Schuldner und Eigentümer eines gepfändeten und nach 

Art. 102 Abs. 3 SchKG zwangsverwalteten Grundstückes sei im Umfang der Pfän-

dung sowie der Verwaltung während der andauernden zwangsvollstreckungs-

rechtlichen Sicherungsmassnahme nicht mehr über die gepfändete Liegenschaft 

verfügungsberechtigt (vgl. Art. 101 Abs. 1 SchKG). Dem an sich weiterhin partei-

fähigen Schuldner werde in diesem Umfang die Prozessführungsbefugnis entzo-

gen, welche fortan durch das Betreibungsamt wahrgenommen werde. Das Betrei-

bungsamt handle bei der Verwaltung in Ausübung einer ihm kraft Art. 102 Abs.3 

- 7 - 

SchKG auferlegten Pflicht. Wenn das Betreibungsamt dabei ein mietrechtliches 

Verfahren führe, etwa aufgrund einer angefochtenen Kündigung bzw. eines Aus-

weisungsverfahrens, so nehme es dabei nicht ausschliesslich die Interessen des 

Schuldners wahr, sondern stelle die Erhaltung des Wertes der Liegenschaft sicher, 

welche allenfalls verwertet werden wird, und diene dabei auch dem Gläubiger-

schutz. Gestützt auf obiges Abgrenzungskriterium der Interessenverfolgung sei 

demnach anzunehmen, dass das Betreibungsamt, welches die Zwangsverwaltung 

einer gepfändeten Liegenschaft nach Art. 102 Abs.3 SchKG wahrnehme und in 

diesem Rahmen ein Mietrechtsverfahren gegen die Mietpartei führe, in der Rolle 

eines Prozessstandschafters handle. 

In einer Eventualbegründung hielt die Vorinstanz fest, dass dem Betreibungsamt 

in einem mietrechtlichen Verfahren in Bezug auf eine im Rahmen einer Betreibung 

auf Pfändung gepfändeten Liegenschaft gestützt auf Art. 102 Abs. 3 SchKG jeden-

falls die Prozessführungsbefugnis zukommt, ungeachtet dessen, ob es den Pro-

zess als Prozessstandschafter oder als gesetzlicher Vertreter führt. Insofern würde 

der Umstand, dass der Beschwerdegegner irrig von einer Prozessstandschaft aus-

gegangen wäre, obwohl eine gesetzliche Vertretung anzunehmen wäre, nicht zu 

einem Nichteintreten führen, da seine Prozessführungsbefugnis in beiden Fällen 

gegeben sei: Würde eine Prozessstandschaft verneint und stattdessen eine ge-

setzliche Vertretung angenommen, so würde das lediglich zur Berichtigung der 

Parteibezeichnung im Rubrum führen, da die Rubrumsberichtigung insbesondere 

für den Fall, dass ein Kläger in eigenem Namen statt im Namen des Vertretenen 

klagt, offensteht, sofern unzweifelhaft klar ist, wer materiell Berechtigter ist. Der 

Beschwerdegegner habe in seiner Klage vom 9. Januar 2023 sowohl sich als auch 

den Vermieter aufgeführt, und habe insbesondere auf die Zwangsvollstreckung 

gemäss Art. 102 Abs. 3 SchKG hingewiesen. Aus seinen Eingaben ergebe sich 

unzweifelhaft, dass materiell Berechtigter nach wie vor der Vermieter sei, und der 

Beschwerdegegner lediglich die Rechte für den Vermieter wahrnehme, sich aber 

keinesfalls eine Sachlegitimation anmasse. Eine Verwechslungsgefahr sei somit 

ausgeschlossen. Da sich der Beschwerdegegner folglich lediglich in seiner (Par-

tei-)Bezeichnung und eben nicht darüber irren würde, wem das Recht materiell 

zusteht, stünde vorliegend einer Parteiberichtigung nichts im Wege. 

- 8 - 

3.4 Die Beschwerdeführerin wendet sich in ihrer Beschwerdeschrift einzig gegen 

die Hauptbegründung der Vorinstanz und kritisiert die Annahme einer Prozess-

standschaft. Die selbständig tragende Eventualbegründung der Vorinstanz, wo-

nach im Fall der von der Beschwerdeführerin vertretenen Meinung, es liege eine 

gesetzliche Vertretung vor, sich am Ergebnis nichts ändern würde, weil gestützt 

auf die festgestellten Umstände eine Parteiberichtigung vorgenommen werden 

könnte, lässt die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift unangefochten. 

Erst in der Replik – und damit zu spät – kritisiert sie auch die Eventualbegründung. 

Dies stellt eine unzulässige Beschwerdeergänzung dar und kann nicht berücksich-

tigt werden (vgl. oben E. 2.3). Somit kann auf die Beschwerde betreffend die ge-

rügte Verletzung von Art. 102 Abs. 3 SchKG nicht eingetreten werden, weil die 

Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift die selbständig tragende Eventu-

albegründung der Vorinstanz nicht angefochten und sie nicht als bundesrechts-

widrig ausgewiesen hat (vgl. oben E. 2.2). 

4. 

4.1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-

zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine 

Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das 

Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei 

Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt 

der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- 

undGeschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines 

Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). 

4.2 Die Beschwerdeführerin stellte die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündi-

gung nach Art. 257d Abs. 1 OR in Abrede mit dem Argument, sie habe sich betref-

fend die abgemahnten Mietzinse nicht im Zahlungsverzug befunden, da diese mit 

fünf zwischen dem 3. Dezember 2018 und dem 20. Juli 2021 entstandenen Nach-

trägen zum Mietvertrag herabgesetzt, erlassen bzw. gestundet worden seien. Der 

Beschwerdegegner bestritt die Echtheit bzw. die Wirksamkeit dieser Nachträge. 

4.3 Die Vorinstanz liess offen, ob diese Nachträge gültig vor der Pfändung im Ok-

tober 2021 zustande gekommen waren. Ebenso wenig behandelte sie den kläge-

rischen Einwand, dass die Abreden angesichts des Näheverhältnisses zwischen 

den Mietvertragsparteien und des damit verbundenen Interessenkonflikts keine 

Gültigkeit beanspruchen könnten. Denn jedenfalls hätten solche Stundungs- und 

- 9 - 

Erlassabreden über noch nicht entstandene Mietzinsforderungen nach der Pfän-

dung der streitbetroffenen Liegenschaft mangels Verfügungsmacht des Vermie-

ters keine Wirkungen entfalten können. 

4.4 Die Beschwerdeführerin weist diese vorinstanzliche Beurteilung nicht als bun-

desrechtswidrig aus. Die Vorinstanz erwog zutreffend, dass zwar auch künftige 

Forderungen erlassen oder gestundet werden können, dass die Wirksamkeit sol-

cher Abreden aber – analog zur Abtretung von Forderungen – voraussetzt, dass 

der Gläubiger im Zeitpunkt der Entstehung der Forderung die Verfügungsmacht 

besitzt. Entgegen der Beschwerdeführerin ist die Analogie zur Abtretung künftiger 

Forderungen gerechtfertigt, da es sich bei beiden Instituten um Verfügungsge-

schäfte handelt. Beidesmal verfügt der Gläubiger über eine Forderung, bei der Ab-

tretung, indem er sie einem Dritten überträgt, beim Erlass, indem er sie dem 

Schuldner erlässt. Auch die Stundung ist ein Verfügungsgeschäft, das zu einer 

Änderung der Forderung durch Hinausschieben der Fälligkeit führt; beide Institute 

setzen folglich die Verfügungsmacht des Gläubigers voraus (GAUCH/SCHLUEP/EM-

MENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht, AIlgemeiner Teil, Bd. Il, 11. Aufl. 

2020, N 3115 f. insb. Fn. 5 und N 3137; VON TUHR/ESCHER, Allgemeiner Teil des 

Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. II, 3. Aufl. 1974, S. 48 insb. Fn. 35 mit 

Verweis; Rolf H. Weber, in: Berner Kommentar, 2. Aufl. 2005, N 103 und 106 zu 

Art. 75 OR, der insofern die Analogie von Stundungsvertrag, Schulderlass und 

Zession hervorhebt). 

Die Abtretung künftiger Forderungen entfaltet ihre Wirkung erst im Zeitpunkt, in 

dem die Forderung entsteht. Der Zedent muss in diesem Zeitpunkt noch Verfü-

gungsmacht über die Forderung besitzen (BGE 130 lll 248 E. 4.1; 111 lll 73 E. 3a). 

Entgegen der Beschwerdeführerin besteht kein Grund, weshalb dies beim Erlass 

oder der Stundung künftiger Forderungen anders sein soll. Namentlich ändert für 

die hier interessierende Frage der Wirkung der Verfügung über künftige Forderun-

gen nichts, dass einzig bei der Zession ein Dreiecksverhältnis besteht. Analog zur 

Zession künftiger Forderungen entfaltet der Erlass einer künftigen Forderung seine 

Wirkung erst im Zeitpunkt, in dem die Forderung entsteht, wobei der Gläubiger 

dannzumal die Verfügungsmacht über die erlassene Forderung besitzen muss. 

Gleiches gilt für die Stundung künftiger Forderungen. Die Wirkung der hinausge-

schobenen Fälligkeit kann erst im Zeitpunkt der Entstehung der Forderung eintre-

- 10 - 

ten. Der Gläubiger muss zu diesem Zeitpunkt verfügungsberechtigt sein. Die Vo-

rinstanz hat dies zutreffend erkannt, und die daran von der Beschwerdeführerin 

geübte Kritik verfängt nicht. 

4.5 Das bedeutet für den vorliegenden Fall Folgendes: 

Sieht der Mietvertrag – wie in casu – die periodische Leistung eines Mietzinses 

vor, so stellt sich der Anspruch des Vermieters auf dieses Entgelt nicht als eine im 

Moment des Vertragsschlusses für die ganze vereinbarte Mietdauer begründete 

Forderung dar, die bloss hinsichtlich ihrer Fälligkeit in einzelne Raten zerfallen 

würde, sondern die Mietzinsforderung entsteht mit dem Ablauf oder dem Beginn 

einer jeden Zahlungsperiode von neuem (BGE 127 lll 273 E.2; 115 III 65 E. 3b). 

Somit entstanden die gemäss Mietvertrag vom 20. Dezember 2017 begründeten 

Mietzinsforderungen monatlich je einzeln neu. Die abgemahnten Mietzinsforde-

rungen für die Monate November 2021 bis April 2022 entstanden mithin alle nach 

der Pfändung der streitbetroffenen Liegenschaft im Oktober 2021. 

Dabei waren die laufenden Mietzinse als Erträge im Sinne von Art. 102 Abs. 1 

SchKG vom Pfändungsbeschlag miterfasst (Art. 14 VZG; Urteil 5A_80/2013 vom 

18. März 2012 E. 2.2; vgl. auch BGE 125 III 248 E. 2c). Mit der Pfändung war der 

Vermieter im Hinblick auf die Verletzung der Rechte der Pfändungsgläubiger nicht 

mehr über die danach entstandenen Mietzinsforderungen verfügungsberechtigt 

(Art. 96 Abs. 2 SchKG; Urteil 5A_360/2018 vom 4. Dezember 2018 E. 3.4.3.1; 

5A_76/2017 vom 20. Juni 2017 E. 6.1.1). Stundungs- und Erlassabreden verrin-

gern das Pfändungssubstrat und verletzen daher die Rechte der Pfändungsgläu-

biger. Demnach hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass allfällige Stundungs- 

und Erlassabreden, welche die Mietvertragsparteien vor der Pfändung abge-

schlossen haben mögen, in Bezug auf erst nach der Pfändung entstandene Miet-

zinsforderungen ungültig sind, da der Vermieter insofern im Zeitpunkt der Entste-

hung dieser Forderungen in seiner Verfügungsmacht eingeschränkt war. 

Daraus folgt, dass sich die Beschwerdeführerin in Zahlungsverzug befand. Wei-

tere Einwände bringt sie gegen die Zahlungsverzugskündigung nicht vor, weshalb 

die Vorinstanz zu Recht von deren Gültigkeit ausging. 

5. 

5.1 Für diesen Fall machte die Beschwerdeführerin die Missbräuchlichkeit der aus-

serordentlichen Kündigung vom 22. Juli 2022 geltend. Zur Begründung brachte sie 

vor, der Beschwerdegegner habe aufgrund der eingereichten Belege gewusst, 

- 11 - 

dass der abgemahnte Mietzins nicht geschuldet sei. Wohl auf Druck eines Gläubi-

gers habe er die Kündigung dennoch ausgesprochen, aber erst zwei Monate nach 

abgelaufener Zahlungsfrist. 

5.2 Eine Zahlungsverzugskündigung, die den Anforderungen von Art.257d OR ent-

spricht, aber gegen Treu und Glauben verstösst, ist nach den Regeln von Art. 

271 f. OR anfechtbar. Die Rechtsprechung lässt die Anfechtung einer Zahlungs-

verzugskündigung nur unter aussergewöhnlichen Umständen zu. Eine Fallgruppe 

stellt die – hier interessierende – Situation dar, in welcher die Vermieterin die Kün-

digung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist ausspricht (BGE 140 Ill 591 E. 1; 

Urteile 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.1; 4A_550/2020 vom 29. April 

2021 E.8.2; 4A_436/2018 vom 17. Januar 2019 E. 5.1; je mit Hinweisen). 

Spricht eine Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung erst lange nach Ablauf 

der Zahlungsfrist aus, handelt sie unter Umständen missbräuchlich. Eine derartige 

Treuwidrigkeit kommt aber jedenfalls nur dann in Betracht, wenn die Vermieterin 

in der Zwischenzeit vollständige Mietzinszahlungen der Mieterin vorbehaltlos ent-

gegengenommen hat (zit. Urteil 4A_367/2022, E. 5.2.2). 

5.3 Die Vorinstanz verneinte die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Der Beschwer-

degegner habe keine Gewissheit gehabt, dass die abgemahnten Mietzinse nicht 

geschuldet seien. Vielmehr hätten erhebliche Rechtsunsicherheiten bestanden 

bezüglich der Wirkung der mit den Nachträgen 1-5 behaupteten Abreden betref-

fend Mietzinse, die erst nach Pfändungsbeschlag entstehen. Der Beschwerdegeg-

ner habe daher mit guten Gründen den höchst möglichen Mietzinsausstand abge-

mahnt. Wie sich ergeben habe, hätten die behaupteten Stundungs- und Erlassab-

reden (einschliesslich der Teilerlassabrede) für die abgemahnten Mietzinse wegen 

des Pfändungsbeschlags keine Wirkung entfalten können. Somit sei der in der 

Kündigungsandrohung vom 19. April 2022 abgemahnte Mietzinsausstand gar 

nicht zu hoch. Auch das Zuwarten von rund zwei Monaten seit Ablauf der in der 

Kündigungsandrohung angesetzten Frist sei bei den gegebenen Umständen, wel-

che die Vorinstanz im Einzelnen darlegt, nicht als missbräuchlich zu betrachten. 

Sodann gebe es keinen Anlass zur Annahme, auf den Beschwerdegegner sei 

Druck von einem Gläubiger ausgeübt worden, sodass er nur deshalb die ausser-

ordentliche Kündigung ausgesprochen habe. lm Rahmen der Zwangsverwaltung 

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sei es die Aufgabe des Beschwerdegegners, für die Mietzinserträge des Mietob-

jekts besorgt zu sein und zu vermeiden, dass die Beschwerdeführerin zu Lasten 

der Pfändungsgläubiger bevorzugt werde. 

5.4 Was die Beschwerdeführerin gegen diese überzeugenden Erwägungen der 

Vorinstanz vorbringt, erschöpft sich in unzulässiger appellatorischer Kritik, die sie 

überdies über weite Strecken auf ihre eigene Sachverhaltsdarstellung stützt, ohne 

hinreichend begründete Sachverhaltsrügen zu erheben (vgl. E. 2.5). Mit dieser Kri-

tik kann sie nicht gehört werden. ln Berücksichtigung der Rechtsprechung, wonach 

eine Zahlungsverzugskündigung nur unter aussergewöhnlichen Umständen als 

missbräuchlich anzusehen ist (vgl. E. 5.2), ist der Beurteilung der Vorinstanz ohne 

weiteres beizupflichten. Sie hat nicht bundesrechtswidrig entschieden, dass die 

Zahlungsverzugskündigung unter den vorliegenden Umständen nicht als miss-

bräuchlich anzusehen und somit auch unter diesem Aspekt gültig ist. 

6. 

Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Aus-

gangsgemäss wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig 

(Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). 

(…)» 

 

 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-

richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident