# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c91ac75e-7fa2-55fc-be06-1ff425a736f1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-05-08
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 08.05.1998 12.1998.8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-8_1998-05-08.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00008

  	
  Lugano

  8 maggio 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. n. LA.97.51
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 28 marzo
1997 da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  dall’ avv. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  __________ 

   

  

 

in
materia di locazione (contestazione della pigione iniziale) che il Pretore, con
sentenza 24 dicembre 1997, ha accolto.

 

Appellante
la parte convenuta la quale, con atto di appello 9 gennaio 1998, chiede la
riforma del primo giudizio nel senso di respingere integralmente l’istanza di
controparte la quale, con osservazioni  30 gennaio 1998, postula la reiezione
dell’appello e la conseguente conferma della decisione impugnata.

 

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

 

 

 

 

 

 

Considerato

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Dal giugno 1991 i
coniugi __________ occupano un appartamento di 41/2
locali in uno stabile della __________ a __________ per un canone di locazione
mensile, a far tempo dal 1993, di Fr. 1’740.- oltre a Fr. 200.- quale acconto
per le spese di riscaldamento e acqua calda, acqua potabile e spazzatura; tutte
le altre spese accessorie - tra le quali l’illuminazione e le pulizie dei vani
comuni, il servizio di portineria, l’ascensore, le tasse di fognatura e
depurazione, la manutenzione giardino, lo sgombero neve, gli abbonamenti di
manutenzione e i premi di assicurazione - erano comprese nella pigione.

 

                                         Nel novembre 1996 la
__________ ha disdetto il contratto di locazione, per mora dei conduttori ai
sensi dell’art. 257d CO, con effetto a decorrere dal 31 dicembre 1996.

 

                                         Il 17 dicembre 1996 le
parti hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione per lo stesso
appartamento a far tempo dal 1 gennaio 1997 per la durata di un anno,
rinnovabile in assenza di disdetta. Il canone di locazione mensile risulta
ancora di Fr. 1’740.- ma le spese accessorie che, nel contratto precedente
disdetto erano incorporate nella pigione, non vi sono più comprese. Inoltre è
stato aumentato il deposito di garanzia a Fr. 6’330.-

 

 

                                   2.   Con istanza 20
dicembre 1996 indirizzata all’Ufficio di conciliazione i coniugi __________
hanno contestato la pigione iniziale del contratto sottoscritto qualche giorno
prima chiedendone la riduzione all’importo previsto dal precedente contratto
con le stesse modalità di computo delle spese accessorie. Fallita la
conciliazione i conduttori hanno adito il Pretore che, con la sentenza
impugnata, ha ridotto la pigione di cui al contratto di locazione a Fr. 1’740.-
mensili, spese accessorie comprese.

 

                                         Delle motivazioni
contenute nell’appello e nelle osservazioni allo stesso si dirà per quanto
necessario nelle considerazioni di diritto che seguono.

                                   3.   Quando il conduttore
ritiene che la pigione iniziale sia abusiva ai sensi degli art. 269 e 269a CO
può contestarla se è stato costretto a concludere il contratto di locazione per
necessità (art. 270 cpv. 1 litt. a CO) oppure se il locatore ha aumentato in
modo rilevante tale pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa
cosa (art. 270 cpv. 1 litt. b CO). Trattasi di condizioni formali per la ricevibilità
della domanda di riduzione della pigione iniziale e la nozione di aumento
rilevante non deve essere confusa con quella di pigione abusiva che permette,
eventualmente, di concludere per l’accoglimento, nel merito, della domanda (DTF
120 II 240 consid. 2 in fine).

 

                                         La particolarità del fatto
che il nuovo contratto di locazione riguarda le stesse parti già legate da un
precedente contratto venuto a scadenza non impedisce di considerare la
contestazione del nuovo canone di locazione quale opposizione alla pigione
iniziale ai sensi dell’art. 270 CO (DTF 121 III 397 consid. 2 b)bb).

 

                                         Nella specie va discussa
unicamente l’ipotesi dell’art. 270 cpv. 1 litt. b) CO dal momento che la
condizione legata al bisogno personale o familiare è stata negata, nel suo
verificarsi, dal Pretore e gli istanti più non la riprendono nelle loro
osservazioni all’appello. 

 

 

                                   4.   La legge non
definisce la nozione di aumento rilevante ma la dottrina, con il conforto della
giurisprudenza cantonale, ritiene che solo un incremento superiore al 10% lo
possa essere (SVIT-Kommentar, ad art. 270 n. 21; OR-Weber/Zihlmann,
ad art. 270 n. 5; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 260).

 

                                         L’aumento della pigione
contestato dagli istanti è rappresentato dall’onere supplementare loro imposto
con il carico delle spese accessorie riguardanti l’illuminazione e le pulizie
dei vani comuni, il servizio di portineria, l’ascensore, le tasse di fognatura
e depurazione, la manutenzione giardino, lo sgombero neve, gli abbonamenti di
manutenzione e i premi di assicurazione che, con il vecchio contratto, erano
invece compresi nella pigione mensile di Fr. 1’740.- . L’importo complessivo di
questi servizi non è evidentemente fisso e varia ad ogni periodo di computo
come si può constatare dal doc. I e dal doc. 18 dove si ha, per il periodo
1995/1996, per un appartamento analogo a quello degli istanti, una spesa di Fr.
2’592.- e dal doc. 15 dove la stessa spesa per il periodo 1996/1997 risulta,
per l’appartamento dei signori __________ di Fr. 2’387.- . Non è quindi
fuori luogo ritenere, come ha fatto il Pretore e come sostengono gli istanti,
che, mensilmente, si sia in presenza di un aumento di Fr. 216.-, pari al 12,4%.
Saremmo così confrontati con un adeguamento rilevante. Ma la locatrice sostiene
che, agli inquilini, tali spese sono addebitate solo nella misura del 50% e
comprova tale affermazione con il suo reale ed effettivo comportamento al
proposito sia nel periodo precedente la sottoscrizione del nuovo contratto da
parte degli istanti - evidentemente con riferimento ad altri inquilini - (doc.
17 e 18) sia per il periodo successivo (doc. 16) e con particolare riferimento
alla situazione degli istanti (doc. 15). Con il che il reale aumento della
pigione iniziale, rispetto a quella precedente, è del 6,2% e quindi non
rilevante ai sensi dell’art. 270 cpv. 1 litt. b) CO. In queste condizioni la
domanda di contestazione della pigione iniziale non sarebbe allora ammissibile.

                                      

                                         Il Pretore non ha voluto
tenere in considerazione questo minore effettivo aumento poiché non previsto
dal contratto e quindi lasciato alla libera potestà della locatrice. Ma se tale
era ed è la volontà di quest’ultima - e se tale clausola fosse stata inserita
nel contratto gli istanti non avrebbero avuto nulla da ridire nel sottoscriverla
- basta adeguare giudizialmente il contenuto contrattuale così da evitare
futuri arbitrii e considerare, perciò, la pigione iniziale come non aumentata
in modo rilevante; con la conseguenza della reiezione, per carenza di un
presupposto formale, della relativa domanda di contestazione.

 

                                         Il deposito di garanzia,
rappresentando un importo pari a tre mensilità di locazione dell’appartamento,
di due parcheggi interni e dell’acconto spese accessorie (art. 257e cpv. 2 CO; Lachat,
op. cit., pag. 239), non deve essere modificato.

 

                                      

                                   5.   In questo senso
viene accolto l’appello e riformato il primo giudizio.

 

                                         Tasse, spese e ripetibili,
in considerazione della particolarità del caso, vanno a carico delle parti
nella misura di metà per ciascuna con compensazione dell’indennità ripetibile.

 

 

 

 

 

Per i quali motivi

visto l’art. 270 CO

e, per le spese, l’art. 148 CPC e la vigente TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 9 gennaio
1998 di __________ è accolto e di conseguenza la sentenza 24 dicembre 1997 del
Pretore di Lugano, sez. 4 viene così riformata:

 

                                         1.   L’istanza 28 marzo 1997 è respinta.

                                         2.   La
tassa di giustizia di Fr. 1’400.- e le spese, da anticipare dagli istanti in
solido, sono a carico delle parti nella misura di
metà                                      ciascuna, compensate le ripetibili. 

 

                                      

                                   II.   Il punto 5 del
contratto di locazione 17 dicembre 1996 stipulato tra le parti e riguardante
l’appartamento di 41/2 locali nella
__________a __________ a __________ viene così completato:

 

                                         “Le spese accessorie sopra indicate - ad eccezione di
quelle riguardanti il riscaldamento, l’acqua calda, l’acqua potabile e la tassa
spazzatura - vengono conteggiate a carico dell’inquilino unicamente nella
misura del 50%”.

 

                                      

                                  III.   La tassa di
giustizia di Fr. 750.- e le spese di Fr. 50.- della procedura d’appello, già
anticipate dall’appellante, sono a carico delle parti in ragione di metà
ciascuna, compensate le ripetibili.

 

 

                                                                      IV.       Intimazione
a: -           __________ 

                                         Comunicazione alla Pretura
di Lugano, sez. 4 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario