# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c8b3aff9-051c-5f85-9377-7007db1d3d47
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-07-11
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 11.07.1996 80.1996.89
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1996-89_1996-07-11.html

## Full Text

Incarto n.

  80.96.00089

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 3 maggio 1996

 

in
materia di:                 ipoteca legale IC 88/89, ic 1987 - 1988 - 1989

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________, __________,  

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 14 marzo 1991, la
signora __________, comprava la PPP n. __________ del Comune di __________, di
proprietà del signor __________, il quale a sua volta l'aveva acquistata nel
1989 dalla __________ SA di __________.

                                         

                                         1.1.

                                         Con decisioni del 16
gennaio 1995, l'Ufficio cantonale di esazione notificava a __________, quale
terza proprietaria del pegno, due conteggi dell'ipoteca legale, a garanzia del
pagamento delle imposte cantonali della __________ SA, per gli anni 1988 e
1989, per un importo di fr. 101,65 per il primo anno e di fr. 2'693.65 per il
secondo, più interessi di ritardo.

                                         La proprietaria impugnava
le suddette decisioni con reclamo del 9 febbraio 1995, adducendo, in primo
luogo, di non essere stata informata, al momento dell'acquisto dal signor
__________, dell'esistenza di debiti fiscali della precedente proprietaria e,
in secondo luogo, che l'autorità fiscale avrebbe dovuto tempestivamente
insinuare il proprio credito nel fallimento della società debitrice, nel quale
caso non sarebbe stata pregiudicata l'acquirente in buona fede. 

                                         Con decisione del 10
aprile 1996, l'Ufficio di tassazione delle persone giuridiche accoglieva il
reclamo relativo all'imposta cantonale sull'utile 1989. Lo respingeva invece,
nella misura in cui si riferiva alle imposte immobiliari 1988 e 1989, sottolineando
l'esistenza del requisito della relazione particolare tra l'imposta immobiliare
e l'immobile stesso.

 

                                         1.2.

                                         Sulla base dei conteggi
emessi dall'Ufficio cantonale di esazione, anche il Comune di __________
emetteva dei conteggi per la quantificazione dell'ipoteca legale a garanzia
delle imposte comunali. Un reclamo interposto dalla signora __________ veniva
respinto.

 

                                   2.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ postula l'annullamento
delle decisioni su reclamo dell'Ufficio di tassazione delle persone giuridiche
e del Comune di __________, riproponendo le argomentazioni già contenute nel
reclamo all'autorità fiscale. 

 

                                   3.   3.1.

                                         L'art. 836 CC stabilisce
che le ipoteche legali determinate dalle leggi cantonali per i rapporti di
diritto pubblico o altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti
i proprietari di fondi, non richiedono per la loro validità l'iscrizione nel
registro fondiario, salvo disposizione contraria. 

                                         «Questa norma lascia
semplicemente sussistere i diritti di pegno legali delle legislazioni
cantonali, le quali sono libere nella de-terminazione del contenuto, dell'estensione
e del grado: il diritto federale impone soltanto la forma dell'ipoteca e,
trattandosi di garanzie per pretese fiscali cantonali, esige che l'imposta
abbia una relazione particolare con il fondo da gravare»

                                         (DTF 110 II
237 e riferimenti). 

 

                                         3.2.

                                         In applicazione del
diritto civile federale il legislatore ticinese aveva riconosciuto allo Stato
le ipoteche legali senza l'obbligo di iscrizione a registro fondiario «sopra
tutti e singoli gli immobili che il contribuente possiede nel Cantone per il
pagamento di tutte le imposte sulla sostanza mobile ed immobile e sulla rendita
dell'anno in corso al momento della dichiarazione di fallimento o della
presentazione della domanda di realizzazione nonché dei due anni precedenti e
dei successivi fino alla chiusura del fallimento o della esecuzione» (art.
183 cpv. 1 lettera a LAC, nel suo tenore del 18 aprile 1911).

                                         Il contenuto di detta
normativa si è tuttavia rivelato troppo ampio rispetto ai succitati limiti di
diritto federale. Nella sentenza pub-blicata in DTF 62 II 24 e Rep.
1936 p. 247, il Tribunale federale aveva escluso l'estensione di tale garanzia
al pagamento di imposte sulla sostanza mobiliare e sul reddito non derivante dall'immobile
gravato. L'incompatibilità della norma cantonale con il diritto federale venne
parimenti constatato riguardo all'ipoteca legale per l'imposta sul capitale
della SA, quand'anche il fondo gravato costituisse l'unico attivo della società
(DTF 110 II 237 238): essenziale è l'esistenza di uno stretto
rapporto tra l'imposta e il fondo da gravare. 

                                         L'inadeguatezza del
succitato disciplinamento cantonale ha portato alla sua riforma: la legge del
20 giugno 1988, entrata in vigore il 3 agosto dello stesso anno, ha riformato l'art.
183 LAC. Il nuovo tenore prevede ora espressamente l'esigenza di un rapporto
particolare tra l'imposta e l'immobile e rinuncia a condizioni legali quali la
dichiarazione di fallimento o la domanda di realizzazione (cfr. CDT
n. 285 del 4 dicembre 1992 in re J.B.). 

                                         Un'ulteriore sentenza del
Tribunale federale, in materia di ipoteca legale ex art. 836 CC, merita
di essere menzionata in questa sede. In una decisione del 1958, infatti, l'Alta
Corte ha stabilito che, nonostante la natura "ibrida" dell'imposta
speciale sull'utile immobiliare del Canton Zurigo – si tratta infatti di
un'imposta sul reddito, legata alla cessione di un immobile, che ha ad oggetto
però non l'immobile stesso, bensì l'utile conseguito – nulla impedisce che essa
sia fatta rientrare tra le tasse assistite dalla garanzia dell'art. 836 CC (DTF
84 II 91).

                                         Recentemente, infine, la
II Corte civile del Tribunale federale ha avuto modo di precisare che, mentre
l'imposta sul maggior valore immobiliare manifesta un legame particolare con
l'immobile, ciò non vale per l'imposta sugli utili immobiliari delle persone giuridiche
secondo l'art. 67 LT 1976 (STF del 9 agosto 1995 in re R.B.).

 

                                         3.3.

                                         Non può essere messa in
dubbio la possibilità, per l'ente pubblico creditore, di garantirsi l'incasso
delle imposte immobiliari in senso stretto, cioè di quella cantonale delle
persone giuridiche (art. 89 ss. LT-1976) e quella comunale delle persone fisiche
e giuridiche (art. 262 ss. LT-1976), per il fatto che si tratta di vere e
proprie imposte reali, il cui oggetto è rappresentato dall'immobile stesso; il
calcolo è effettuato in base al valore di stima ufficiale, senza deduzione dei
debiti. Non vi è dunque in nessun modo la possibilità che la misura di un
simile credito d'imposta sia influenzata da fattori estranei all'immobile in
quanto tale, come per esempio la situazione debitoria del proprietario o
l'andamento della sua attività aziendale, non entrando quest'ultima in considerazione
neppure per il calcolo dell'aliquota (cfr. le recenti sent. CDT
n. __________.__________.__________ e __________.__________.__________ del 29
dicembre 1995 in re E.I. SA).

 

                                   4.   La ricorrente
argomenta di non essere stata informata, al momento dell'acquisto dell'appartamento
dal signor __________, dell'esistenza di debiti della precedente proprietaria,
la __________ SA. 

                                      

                                         4.1.

                                         A tale riguardo, si deve
ricordare alla ricorrente che le imposte cantonali dirette rientrano fra quelle
che non sottostanno all'obbligo di iscrizione a Registro fondiario (cfr. il
combinato disposto degli art. 836 CC e 229 LT 1976). Il pericolo di acquistare
un immobile gravato da tale pegno occulto è pertanto effettivo, come sostenuto
nel ricorso, tanto più in un caso, come quello qui considerato, in cui i debiti
non sono del venditore ma del precedente proprietario. Va detto tuttavia che,
conoscendo la natura dell'ipoteca legale di cui all'art. 836 CC, che non
richiede alcun tipo di iscrizione a Registro fondiario, la ricorrente avrebbe comunque
potuto cautelarsi, prima della sottoscrizione del contratto, chiedendo
informazioni al venditore ed all'autorità di tassazione. 

 

                                         4.2.

                                         Da questo punto di vista
la tutela del terzo acquirente è indubbiamente molto accresciuta dopo l'entrata
in vigore, il 1° gennaio 1995, della nuova legge tributaria. L'art. 252 cpv. 4
LT 1994 prevede infatti l'obbligo, per l'autorità fiscale, di rilasciare, su richiesta
del notaio rogante o di terze persone autorizzate dal debitore dell'imposta,
come pure di terze persone portatrici del pegno immobiliare sul fondo oggetto
della domanda, attestazioni vincolanti sull'importo del credito garantito da
ipoteca legale, anche quando la relativa imposta non è ancora scaduta. Inoltre,
il notaio rogante deve ora informare le parti sull'esistenza e la portata
dell'ipoteca legale, rendendole in particolare attente sulla circostanza che
essa è valida senza iscrizione a Registro fondiario e che comprende anche le
imposte non ancora scadute (art. 254 LT 1994).

 

                                   5.   La ricorrente
sostiene quindi che essa è ora chiamata a rispondere di debiti fiscali della
__________ SA solo per la negligenza dell'autorità fiscale, che avrebbe omesso
di insinuare i propri crediti nell'ambito del fallimento della società anonima.

                                         Tale affermazione è
contraddetta da quanto emerge dall'incarto fiscale della __________ SA, che
questa Camera ha richiamato d'ufficio in sede di istruzione del ricorso.
Risulta infatti che l'autorità fiscale ha fatto quanto possibile per riscuotere
gli importi che le spettano, ma non ha potuto essere soddisfatta a causa dell'assenza
di attivi realizzabili. Al fisco sono stati rilasciati attestati di carenza di
beni per centinaia di migliaia di franchi! 

                                         In simili circostanze,
appare del tutto legittimo che i creditori si avvalgano dello strumento
previsto dalla legge proprio a tutela dei crediti che presentano una relazione
particolare con l'immobile.

                                         La ragione per cui solo
nel 1995 gli enti pubblici creditori hanno notificato al terzo proprietario
dell'immobile i crediti che si riferiscono alle imposte di periodi fiscali
lontani nel tempo deve ricercarsi proprio nel fatto che si è prima dovuto
tentare l'incasso presso la debitrice. Si deve d'altronde rilevare che le
tassazioni dei periodi fiscali che qui interessano sono passate in giudicato
solo nella seconda metà del 1993, al termine di procedure di tassazione che si
sono quindi alquanto prolungate.

 

                                   6.   Si deve infine
rilevare che, a differenza della decisione relativa alle imposte cantonali,
quella per le imposte comunali si riferisce anche alla tassazione 1987.

 

                                         6.1.

                                         Come già ricordato, l'art.
183 LAC è stato modificato nel corso del 1988, poiché il contenuto della
vecchia norma si è rivelato troppo ampio rispetto ai limiti imposti dal diritto
federale (cfr. DTF 110 II 237 e riferimenti; DTF 62
II 24; Rep. 1936 p. 247). In applicazione del diritto civile
federale il legislatore ticinese aveva riconosciuto allo Stato le ipoteche
legali senza l'obbligo di iscrizione a registro fondiario «sopra tutti e
singoli gli immobili che il contribuente possiede nel Cantone per il pagamento
di tutte le imposte sulla sostanza mobile ed immobile e sulla rendita dell'anno
in corso al momento della dichiarazione di fallimento o della presentazione
della domanda di realizzazione nonché dei due anni precedenti e dei successivi
fino alla chiusura del fallimento o della esecuzione» (art. 183 cpv. 1 lettera a
LAC, nel suo tenore del 18 aprile 1911). Non era quindi richiesta nessuna
relazione particolare con il fondo da gravare (cfr. DTF 110 II
237).

                                         L'art. 183 LAC nel suo
nuovo tenore prevede ora espressamente l'esigenza di un rapporto particolare
tra l'imposta e l'immobile e rinuncia a condizioni legali quali la
dichiarazione di fallimento o la domanda di realizzazione. La nuova norma non
fa più dipendere  l'ipoteca legale da condizioni quali la dichiarazione di 
fallimento o l'avvenuta presentazione della domanda di  realizzazione di beni.
Il nuovo diritto modifica quindi  in modo sostanziale le conseguenze giuridiche
che secondo il vecchio diritto non sarebbero derivate da fatti compiutamente
verificatisi prima della sua entrata in vigore (CDT n. 338 del 3
dicembre 1990 in re E. SA).

                                         Le (abrogate) condizioni
di diritto esecutivo poste dal vecchio diritto, secondo il tenore letterale del
vecchio art. 183 LAC, erano coeve al possesso dell'immobile, vale a dire
dovevano essere realizzate quando il debitore d'imposta ancora era proprietario
dell'immobile («sopra tutti e singoli immobili che il contribuente possiede nel
Cantone... al momento della dichiarazione di fallimento o della presentazione
della domanda di realizzazione...»; CDT n. 198 del 26 agosto 1991
in re L.S.T. SA).

                                         Questa Camera ha escluso
che la nuova versione dell'art. 183 LAC abbia effetto retroattivo, poiché esso
«modifica in modo sostanziale le conseguenze giuridiche che secondo il vecchio
diritto non sarebbero derivate da fatti compiutamente verificatisi prima della
sua entrata in vigore» (CDT n. 107 del 29 maggio 1989 in re M.
B.).

 

                                         6.2.

                                         Da quanto detto discende
che l'imposta comunale 1987 non beneficia della garanzia dell'ipoteca legale,
per il fatto che al momento in cui essa è sorta era ancora in vigore la
versione primitiva dell'art. 183 LAC, che richiedeva che il debitore d'imposta
fosse proprietario dell'immobile al momento della dichiarazione di fallimento.

 

                                   7.   Il ricorso è
pertanto respinto, nella misura in cui si riferisce all'ipoteca legale per l'imposta
cantonale; è per contro parzialmente accolto, in relazione all'imposta comunale
1987. 

                                         Visto l'esito del ricorso
si rinuncia a porre a carico della ricorrente la tassa di giustizia e le spese
processuali.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 185 LT 1976 e 231 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   1.1.  Il
ricorso contro la decisione dell'UTPG è respinto.

                                         1.2.  Il
ricorso contro la decisione del Comune di Pregassona è parzialmente accolto.

                                                 §   Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 15 aprile 1996 è riformata nel senso
che é stralciata l'ipoteca legale che garantisce l'imposta comunale 1987.

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
né tassa di giudizio.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976 e 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: