# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 32bfbc48-1bce-5a17-bc22-ea3bae8d620d
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-29
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 29.04.2025 VR2 2024 20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR2-2024-20_2025-04-29.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 29. April 2025

Referenz VR2 24 20

Instanz Zweite verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Righetti, Vorsitz
Aebli und Audétat, RichterIn
Paganini, Aktuar

Parteien A._____ SA
Beschwerdeführerin
vertreten durch Fiduciaria Mega SA

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden
Steinbruchstrasse 18, 7001 Chur
Beschwerdegegnerin

Gegenstand Kantonssteuern und direkte Bundessteuer

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Sachverhalt:

A. Die A._____ SA, mit Sitz in B._____, war Eigentümerin der Parzellen 
Z.1._____ (Hotelliegenschaft) und Z.2._____ (Gartenanlage) in C._____. Per 8. Juli 
2022 verkaufte sie diese Parzellen an die D._____ AG mit Sitz in C._____. 

B. Am 25. September 2023 fand ein Treffen zwischen den Vertretern der 
A._____ SA und denjenigen des Revisorats der Steuerverwaltung des Kantons 
Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) statt, um den Rulingantrag der 
A._____ SA vom 19. September 2023 im Zusammenhang mit der 
Ersatzbeschaffung von Immobilien zu besprechen. Danach sollte der 
ausserordentliche Verkaufsgewinn aus der Realisation der stillen Reserven im 
Zusammenhang mit der oberwähnten Veräusserung für den Erwerb der Parzellen 
Z.3._____ und Z.4._____ in B._____ von der Schwestergesellschaft E._____ SA 
verwendet werden. Die A._____ SA sah vor, in der Jahresrechnung 2022 dafür eine 
Rückstellung von CHF 6.5 Mio. zu bilden und diesen Betrag als sogenannte 
Ersatzbeschaffung auf die neu erworbenen Objekte zu übertragen. Die Folge davon 
wäre, dass stille Reserven im Umfang des zurückgestellten Betrags nicht im 
Zeitpunkt der Veräusserung der Parzellen Z.1._____ und Z.2._____ in C._____, 
sondern erst bei einer künftigen Gewinnrealisation des Ersatzobjektes besteuert 
würden. Die Steuerverwaltung lehnte diesen Steueraufschub ab. 

C. Aus der Steuererklärung und Jahresrechnung 2022 ging hervor, dass die 
A._____ SA die Rückstellung im Umfang von CHF 6.5 Mio. erfolgswirksam gebildet 
hatte. In den Veranlagungsverfügungen vom 7. März 2024 rechnete die 
Steuerverwaltung den entsprechenden Aufwand – wie an der Besprechung 
angekündigt – als nicht geschäftsmässig begründet auf.

D. Dagegen erhob die A._____ SA am 5. April 2024 Einsprache und verlangte 
die Streichung der Aufrechnung, eventualiter einen Vortritt. 

E. Am 6. Mai 2024 fand mittels Videokonferenz der Vortritt statt. Die Parteien 
hielten an ihren Positionen fest. 

F. Mit Entscheid vom 18. Juni 2024 wies die Steuerverwaltung die Einsprache 
ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, bei den veräusserten 
Liegenschaften handle es sich um Kapitalanlageliegenschaften, die der 
Einsprecherin nur als Vermögensanlage oder nur durch ihren Ertrag dienten und 
deshalb nicht zur Ersatzbeschaffung berechtigt seien. 

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G. Dagegen reichte die A._____ SA (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am      
18. Juli 2024 Beschwerde beim ehemaligen Verwaltungsgericht (heute: 
Obergericht) des Kantons Graubünden ein mit den Anträgen, in Gutheissung der 
Beschwerde sei der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben; es sei die in 
der Jahresrechnung 2022 angegebene Rückstellung von CHF 6.5 Mio. 
anzuerkennen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der 
Beschwerdegegnerin. In formeller Hinsicht verlangte sie die Gewährung des 
rechtlichen Gehörs, falls ihrem Antrag nicht stattgeben würde. 

H. In der Vernehmlassung vom 30. August 2024 schloss die Steuerverwaltung 
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerde; unter 
Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. 

Erwägungen:

1.1. Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft. 
Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des 
Kantons Graubünden fusioniert, welches ab diesem Datum die 
Verwaltungsgerichtsbarkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 KV [BR 110.100]). 
Nach Art. 122 Abs. 5 GOG (BR 173.000) werden Verfahren, die bei Inkrafttreten 
dieses Gesetzes (am 1. Januar 2025) beim Kantons- oder Verwaltungsgericht 
hängig sind, mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Obergericht übertragen.

1.2. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 
Einspracheentscheid vom 18. Juni 2024. Die Prozessvoraussetzungen geben zu 
keinen Bemerkungen Anlass, weshalb auf die Beschwerde eingetreten wird. 

1.3. Obschon die vorliegende Beschwerde in italienischer Sprache eingereicht 
wurde, besteht kein Grund, von der in Art. 8 Abs. 2 SpG (BR 491.100) festgelegten 
Regel abzuweichen, wonach sich die Verfahrenssprache – und damit der 
vorliegende Entscheid – nach der Sprache des angefochtenen 
Einspracheentscheids richtet. 

2. Streitig und zu prüfen ist, ob die Steuerverwaltung die Rückstellung von 
CHF 6.5 Mio. für Ersatzbeschaffung zu Recht nicht anerkannt und aufgerechnet hat. 

3. Die Beschwerdeführerin bringt im Wesentlichen vor, sie habe das Hotel 
F._____ in C._____ als Betrieb an die D._____ AG verkauft und sie prüfe 
verschiedene Investitionen, um den Hotelbetrieb im G._____ weiterzuführen, 
namentlich den Kauf der der Schwestergesellschaft E._____ SA in B._____ 
gehörenden Liegenschaft des [ehemaligen] Hotels "H._____". Die verkaufte 

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Hotelliegenschaft in C._____ sei zur "Betriebserstellung" verwendet worden. Deren 
Verkauf würde ihren Betriebsprozess, der aus der Verwaltung und Verpachtung des 
Hotelbetriebs bestehe, gefährden oder sogar unterbrechen. Es handle sich daher 
um betriebsnotwendiges Anlagevermögen. Die Beschwerdeführerin bestreitet 
sodann die Qualifikation durch die Beschwerdegegnerin als Immobiliengesellschaft. 
Gemäss dem Gesellschaftszweck, den getätigten Investitionen in ein Hotelgeschäft, 
dem Verkauf einer Hotelliegenschaft an ein anderes im Hotelgewerbe tätiges 
Unternehmen und unter Berücksichtigung dessen, was in Zukunft angestrebt 
werde, sei sie keine Immobiliengesellschaft. Sie trage zudem das mit den 
Hotelbuchungen verbundene Betriebsrisiko. Eine Immobiliengesellschaft besitze 
laut ihrer Definition mehrere Immobilien, während hier die betreffende 
Hotelliegenschaft über 20 Jahre lang seit ihrer Gründung ihre einzige Immobilie und 
Haupteinnahmequelle gewesen sei. Zudem setze das Bestehen eines 
Kapitalanlagevermögens voraus, dass mindestens ein weiteres, 
betriebsnotwendiges Vermögen vorhanden sei, in der die eigentliche 
Geschäftstätigkeit ausgeübt werde. Überdies sei nicht nachvollziehbar, warum die 
Beschwerdegegnerin bisher ordentliche Abschreibungen auf der Hotelliegenschaft 
zugelassen habe, seien doch solche nur für betriebsnotwendige Liegenschaften 
denkbar. 

4.1. Gegenstand der Gewinnsteuer ist gemäss Art. 57 ff. DBG (SR 642.11) und 
Art. 79 StG (BR 720.000) der Reingewinn. Dieser setzt sich aus dem Saldo der 
Erfolgsrechnung sowie allen vor Berechnung des Saldos der Erfolgsrechnung 
ausgeschiedenen Teilen des Geschäftsergebnisses, die nicht zur Deckung von 
geschäftsmässig begründetem Aufwand verwendet werden, zusammen. Zu 
letzteren gehören auch geschäftsmässig nicht begründete Abschreibungen und 
Rückstellungen (Art. 58 Abs. 1 lit. b zweites Lemma DBG). 

4.2. Gemäss Art. 64 Abs. 1 DBG und Art. 8 Abs. 4 StHG (SR 642.14) können 
beim Ersatz von Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens die 
stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt mit gleicher Funktion übertragen werden; 
ausgeschlossen ist die Übertragung auf Vermögen ausserhalb der Schweiz. Eine 
praktisch identische, der harmonisierungsrechtlichen Vorgabe entsprechende 
Regelung der Ersatzbeschaffungen kennt auch das Steuergesetz des Kantons 
Graubünden (Art. 84 Abs. 1 und 2 StG). Im Umfang der stillen Reserven kann 
überdies eine Rückstellung gebildet werden, wenn die Ersatzbeschaffung nicht im 
gleichen Geschäftsjahr stattfindet; diese Rückstellung ist innert angemessener Frist 
bzw. in der Regel innert zwei Jahren zur Abschreibung auf dem Ersatzobjekt zu 
verwenden oder zugunsten der Erfolgsrechnung aufzulösen (Art. 64 Abs. 2 DBG, 

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Art. 84 Abs. 3 StG). Als betriebsnotwendig gilt nur Anlagevermögen, das dem 
Betrieb unmittelbar dient; ausgeschlossen sind insbesondere Vermögensteile, die 
dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder nur durch ihren Ertrag dienen 
(Art. 64 Abs. 3 DBG, Art. 84 Abs. 4 StG). 

4.3. Die steuerneutrale Ersatzbeschaffung beschränkt sich wie soeben 
dargestellt auf den Bereich des betriebsnotwendigen Anlagevermögens (Art. 64 
Abs. 1 DBG, Art. 8 Abs. 4 StHG, Art. 84 Abs. 1 StG). Sowohl beim ausscheidenden 
als auch beim wiederbeschafften Vermögensgegenstand muss es sich um ein 
betriebsnotwendiges Anlagegut handeln. Solche Güter dienen nach ihrer 
Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebes und können 
ohne Beeinträchtigung des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht 
veräussert werden. Die betriebsnotwendigen Vermögenswerte bilden unerlässliche 
Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre Veräusserung würde zu einer 
substantiellen Veränderung des Betriebes führen. Nur wenn das ausgeschiedene 
Wirtschaftsgut einen unmittelbar im betrieblichen Leistungserstellungsprozess 
verwendeten Gegenstand darstellt, wird mit seinem Ausscheiden eine Lücke 
aufgerissen, die es notwendigerweise zu füllen gilt. Ausgeschlossen ist somit die 
Ersatzbeschaffung von Vermögenswerten, die dem Unternehmen nur als 
Vermögensanlage oder durch ihren Ertrag dienen. Beurteilungsgrundlage der 
Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen Verhältnisse des 
steuerpflichtigen Unternehmens. Wenn ein Wirtschaftsgut zwar unerlässlich für den 
Leistungserstellungsprozess eines anderen Unternehmens ist, dem betreffenden 
Unternehmen indes nur als Kapitalanlage dient, fehlt es am Erfordernis der 
Betriebsnotwendigkeit. Der Begriff des Betriebs im steuerrechtlichen Sinn ist im 
Umstrukturierungsrecht entwickelt worden. Bei Ersatzbeschaffungen gilt gemäss 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung allerdings ein engerer Betriebsbegriff als bei 
Umstrukturierungen. So sind etwa fremdvermietete Anlageliegenschaften einer 
Immobiliengesellschaft nicht betriebsnotwendig, auch wenn sie einen Betrieb im 
Sinne von Ziff. 3.2.2.3 des KS-ESTV Nr. 5a vom 1. Februar 2022 bilden können. 
Ein Zwang zur Wiederbeschaffung besteht bei diesen nicht, da der Erlös nicht 
zwingend wieder in Renditeliegenschaften investiert werden muss. Würden 
Anlageliegenschaften von Immobiliengesellschaften demgegenüber als 
betriebsnotwendig betrachtet, könnten sich diese Gesellschaften der Besteuerung 
ihrer stillen Reserven definitiv entziehen, indem sie jeweils den beim Verkauf 
erzielten Erlös innert angemessener Frist in neue Grundstücke investieren. Dies 
widerspräche dem Sinn und Zweck der Ersatzbeschaffung (vgl. Urteile des 
Bundesgerichts 2C_176/2016 vom 8. Dezember 2016 E. 3.1 ff.; 2C_107/2011 vom 
2. April 2012 E. 5.1; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 12 

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15 vom 23. Oktober 2012 E. 3a f.; REICH/ZÜGER/BETSCHART, in: Zweifel/Beusch 
[Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, DBG, 4. Aufl., Basel 2022, 
Kommentar, Art. 64 N 1 i.V.m. Art. 30 N 5 ff. m.H.).

5.1. Mit der Beschwerdegegnerin ist im vorliegenden Fall festzuhalten, dass 
unabhängig von der Qualifikation der Beschwerdeführerin als Betriebs- oder 
Immobiliengesellschaft – vorliegend ist nach Ansicht dieses Gerichts allerdings eher 
von einer Immobilienverwaltungsgesellschaft, welche nicht die Merkmale eines 
Betriebs aufweist, auszugehen (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 2C_1039/2020 
vom 6. Oktober 2021 E. 4.4; 2C_107/2011 vom 7. April 2012 E. 3.3) –, die 
veräusserten Liegenschaften Kapitalanlageliegenschaften darstellen, für die keine 
Ersatzbeschaffung im Sinne von Art. 84 StG und Art. 64 DBG geltend gemacht 
werden kann. Die Beschwerdeführerin hat der D._____ AG nämlich nicht das Hotel 
F._____ in C._____ als Betrieb verkauft, sondern lediglich die entsprechenden 
(Hotel-)Liegenschaften (Parzellen Z.1._____ und Z.2._____), auf denen die 
D._____ AG das Hotel F._____ seit 2015 als Pächterin führt und betreibt. Die 
Beschwerdeführerin, als Verpächterin, führte dort keinen Hotelbetrieb und das 
Risiko wurde ausschliesslich von der Pächterin getragen. Für letztere sind die 
Hotelliegenschaften damit unerlässlich für die Hotelführung, wobei deren 
Veräusserung zu einer substanziellen Veränderung des Betriebs führen würde. Für 
die Beschwerdeführerin hingegen dienten sie nur als Kapitalanlage durch den 
Pachtzins, wie sich aus ihrem Umsatz der letzten Jahre zeigt, der ausschliesslich 
aus Pachteinnahmen bestand. Die Beschwerdeführerin hat auch keinen 
Personalaufwand oder operativen Aufwand ausgewiesen, die auf die Führung eines 
Hotelbetriebs hindeuten (vgl. Jahresrechnungen 2018-2022 [act. C.4, 9-12]). 
Ausserdem richtete sich der vertraglich vereinbarte Pachtzins nicht nach dem 
Hotelumsatz, sondern es wurde ein fixer Betrag vereinbart, und die 
Beschwerdeführerin hatte nur die gesetzlich vorgeschriebenen (grösseren) 
Reparaturen bezüglich der Liegenschaften zu tragen (vgl. Pachtvertrag vom 13. 
Dezember 2019 [act. C.8]). Nach dem Gesagten handelt es sich bei den 
betreffenden Liegenschaften somit nicht um betriebsnotwendiges Vermögen (des 
Anlagevermögens), sondern um Kapitalanlagevermögen (des Anlagevermögens). 
In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass die Ersatzbeschaffung von 
Vermögenswerten, die dem Unternehmen nur als Vermögensanlage oder durch 
ihren Ertrag dienen, ausgeschlossen ist (Urteil des Bundesgerichts 2A.122/2005 
vom     16. September 2005 E. 2.2.2).

5.2. Darüber hinaus hatte die Beschwerdeführerin bis zum angefochtenen 
Entscheid (nach über zwei Jahren nach dem Verkauf der genannten 

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Liegenschaften) noch keine Ersatzinvestition getätigt, was die Schlussfolgerung 
bekräftigt, dass diese Liegenschaften nicht betriebsnotwendig waren (gemäss 
Angaben auf dem Portal geogr.ch [zuletzt besucht am 10. März 2025] ist sie seit 
dem 27. September 2024 Eigentümerin der Parzelle Z.4._____, wohingegen sie 
bereits seit 1978 als Eigentümerin der Parzelle Z.3._____, beide in B._____, 
eingetragen ist). Zudem ist die Behauptung der Beschwerdeführerin, wonach eine 
Immobilie im Kapitalanlagevermögen das Vorhandensein von mindestens einem für 
den Betrieb notwendigen Vermögensgegenstand im Anlagevermögen voraussetze, 
nicht substantiiert dargelegt und unzutreffend. Schliesslich ist dem Einwand der 
Beschwerdeführerin bezüglich der bisher zugelassenen Abschreibungen 
entgegenzuhalten, dass die in den Vorjahren getätigten Abschreibungen auf den 
betreffenden Hotelliegenschaften (des Anlagevermögens) handelsrechtlich 
begründet und steuerlich zulässig waren. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass 
(ordentliche und pauschale) Abschreibungen auf einer Kapitalanlageliegenschaft 
zulässig sind (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_726/2019 vom 21. Februar 2020 
E. 2.3.1 und 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E. 3.3). Je nachdem, ob es sich 
um eine Betriebsliegenschaft oder eine Kapitalanlageliegenschaft handelt, ist der 
Abschreibungssatz gemäss Merkblatt A 1995 – Geschäftliche Betriebe der ESTV 
unterschiedlich. Im von der Beschwerdeführerin zitierten Bundesgerichtsurteil 
(2A.667/2006 vom 16. Februar 2007) gehörte die entsprechende 
Kapitalanlageliegenschaft zum Privatvermögen und konnte deshalb nicht 
abgeschrieben werden (vgl. genanntes Urteil E. 3.2; dies wurde im von den Parteien 
zitierten Urteil 2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 3.2 beim entsprechenden Verweis 
offenbar übersehen und folglich wohl fälschlicherweise festgestellt, ordentliche 
Abschreibungen seien auf Kapitalanlageliegenschaften nicht denkbar, was in den 
Urteilen 2C_50/2011 vom 16. Mai 2011 E. 2.1 und 2C_744/2018 vom 5. August 
2019 E. 2.2 übernommen wurde; vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 2C_726/2019 
vom 21. Februar 2020 E. 2.3.1). Aber selbst wenn man mit der Beschwerdeführerin 
die Auffassung verträte, dass die Abschreibungen im konkreten Fall unzulässig 
gewesen wären, dürfte man nicht von einer Zusicherung ausgehen, dass die 
Liegenschaften im Falle einer Veräusserung als Liegenschaften des 
betriebsnotwendigen Anlagevermögens behandelt würden. Demnach läge in einem 
solchen Fall keine geeignete Zusicherung vor, die eine Vertrauensposition auch im 
Falle der Ersatzbeschaffung begründen würde (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 
2C_107/2011 vom 2. April 2012 E. 4.4).

6. Die Übertragung der stillen Reserven auf das Ersatzobjekt bzw. die Bildung 
der entsprechenden Rückstellung ist im konkreten Fall im Übrigen auch aus dem 
nachfolgenden Grund auszuschliessen.  

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6.1.  Gemäss Lehre und Praxis der Steuerverwaltungen werden die stillen 
Reserven in dem Umfang realisiert, in welchem der Veräusserungserlös nicht 
reinvestiert wird, wenn die Anschaffung des Ersatzgutes weniger kostet als das 
Unternehmen für die Veräusserung des ausgeschiedenen Wirtschaftsgutes 
erhalten hat. Nur soweit der Veräusserungserlös betrieblich gebunden ist und für 
die Anlagekosten des Ersatzobjekts verwendet wird, kann Steuerneutralität 
beansprucht werden. Die stillen Reserven auf dem ausgeschiedenen Wirtschaftsgut 
dürfen deshalb nicht zur Herabsetzung des Buchwertes des neuen 
Vermögensobjekts unter den Betrag des Buchwertes des ausgeschiedenen 
Wirtschaftsgutes verwendet werden. Der Buchwert des Ersatzgutes entspricht 
demnach betragsmässig immer mindestens dem Buchwert des ausgeschiedenen 
Vermögenswertes (sog. absolute Methode; vgl. REICH/ZÜGER/BETSCHART, a.a.O., 
Art. 30 N 24 ff. m.H.). 

6.2. Im vorliegenden Fall betrug der Veräusserungserlös der Hotelliegenschaften 
CHF 44 Mio. Der Buchwert dieser Liegenschaften (samt Inventar) war vor dem 
Verkauf CHF 29'318'022.35 (vgl. Bilanz per 31. Dezember 2021 [act. C.4]). Der 
Kaufpreis für das Ersatzgut mit einem geschätzten Verkehrswert von 
CHF  8'490'000.00 (vgl. Bewertungsgutachten vom 22. Dezember 2022 [act. C.2, 
Anhang 5]) soll angeblich CHF 6.5 Mio. betragen (vgl. Rulingantrag vom 19. 
September 2023 [act. C.2]). Somit wird nicht der gesamte Veräusserungserlös 
(CHF 44 Mio.) in das Ersatzobjekt (das CHF 6.5 Mio. kosten soll) investiert. In 
diesem Fall darf der Buchwert des Ersatzgutes gemäss vorgenannter Lehre und 
Praxis nicht tiefer sein, als der letzte Buchwert des ausgeschiedenen Objekts 
(CHF 29'318'022.35). Da hier bereits der Kaufpreis des Ersatzgutes (CHF 6.5 Mio.) 
– wie auch sein geschätzter Verkehrswert (ca. CHF 8.5 Mio.) – unter dem Buchwert 
der verkauften Hotelliegenschaften (CHF 29'318'022.35) liegt und deshalb eine 
Abschreibung bis auf den Buchwert des alten Objekts gar nicht möglich ist, muss 
der gesamte Gewinn aus der Realisation von stillen Reserven auf den 
ausgeschiedenen Hotelliegenschaften (ca. CHF 15 Mio. [CHF 44 Mio. 
Verkaufspreis ./. ca. CHF 29 Mio. Buchwert]) versteuert werden. Daher können auch 
aus dieser wirtschaftlich und steuerrechtlich gerechtfertigten Überlegung keine 
stillen Reserven auf das Ersatzobjekt übertragen werden resp. kann keine 
Rückstellung in der durch die Beschwerdeführerin verbuchten Höhe von CHF 6.5 
Mio. gebildet werden. 

7. Die Beschwerdeführerin wendet des Weiteren ein, die Schlussfolgerung der 
Beschwerdegegnerin führte zu einer Dichotomie der Auslegungen, wonach das, 

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was im Rahmen der Mehrwertsteuer (MWST) als betrieblich angesehen werde, im 
Rahmen der direkten Steuern nicht als solches anerkannt werde. Dabei ist zu 
berücksichtigen, dass nach Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG (SR 641.20) die 
Vermietung/Verpachtung von Grundstücken grundsätzlich von der MWST 
ausgenommen ist. Die Beschwerdeführerin hat sich jedoch freiwillig der MWST 
nach Art. 22 MWSTG unterstellt (Optierung). Auch das von ihr erwähnte 
Meldeverfahren (mittels Formular 764) nach Art. 38 MWSTG ist gemäss Art. 104 
MWSTV (SR 641.201) freiwillig. Die Beschwerdeführerin kann aus den gesetzlichen 
Bestimmungen der MWST somit nichts zu ihren Gunsten ableiten.  

8. Zuletzt ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Verletzung des 
Gleichbehandlungsgebots (Art. 8 Abs. 1 BV) vorliegen sollte. Die 
Beschwerdegegnerin ist mit Blick auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum 
Schluss gekommen, dass die Ersatzbeschaffung von Vermögenswerten, die der 
Beschwerdeführerin nur als Kapitalanlage durch den Pachtertrag dienten, 
ausgeschlossen ist. Hätte die Beschwerdeführerin das Hotel hingegen selbst 
geführt bzw. betrieben, wäre eine Ersatzbeschaffung für betriebsnotwendiges 
Anlagevermögen in Betracht gekommen. Es handelt sich demnach um zwei 
verschiedene Sachverhalte, so dass keine Pflicht zur Gleichbehandlung besteht 
(dazu vgl. etwa BGE 147 I 73 E. 6.1). Nicht hinreichend substantiiert und auch nicht 
nachvollziehbar ist im Übrigen, inwieweit eine Verletzung der geltend gemachten 
Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) vorliegen sollte, weshalb darauf nicht näher 
einzugehen ist. 

9. Zusammenfassend ist die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte 
Rückstellung für die Ersatzbeschaffung in der Höhe von CHF 6.5 Mio. 
geschäftsmässig nicht begründet, da die veräusserten Liegenschaften nicht zum 
betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörten. Die Beschwerde ist deshalb 
abzuweisen und der angefochtene Einspracheentscheid zu bestätigen. 

10.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 
Art. 73 Abs. 1 VRG der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Die 
Staatsgebühr wird gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG und unter Berücksichtigung des 
über CHF 800'000.00 liegenden Streitwerts auf CHF 6'000.00 festgesetzt.

10.2 Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 
Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 
obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der 
obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht.

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 6'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 264.00

Total CHF 6'264.00

gehen zulasten der A._____ SA. 

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]