# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38e2f22f-87e7-5e6b-9ed2-d4e95156ca6d
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-08
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 08.07.2020 102 2020 27
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2020-27_2020-07-08.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2020 27

Urteil vom 8. Juli 2020

II. Zivilappellationshof

Besetzung Vizepräsident: Markus Ducret
Richter: Catherine Overney, Michel Favre
Gerichtsschreiberin: Frédérique Jungo

Parteien A.________, Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechts-
anwalt Patrik Gruber    

gegen

B.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch 
Rechtsanwalt Reto Allemann

C.________ S.A., Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten 
durch Rechtsanwalt Michael Lauper

D.________ GMBH, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten 
durch Rechtsanwalt Michael Lauper

Gegenstand Miete – Noven, Aktiv- und Passivlegitimation

Berufung vom 4. Februar 2020 gegen den Entscheid des Mietge-
richts des Sense- und Seebezirks vom 17. Dezember 2019

Kantonsgericht KG
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Sachverhalt

A. A.________ schloss am 13. September 2007 mit der E.________ einen Mietvertrag über 
eine 4.5 Zimmerwohnung an der F.________ in G.________ ab. Als Nettomietzins wurden 
CHF 1'300.- vereinbart und für die Heiz- und Nebenkosten ein Akonto von CHF 215.- pro Monat. 
Der Mietvertrag verweist bezüglich der Heiz- und Nebenkosten auf Ziff. 2 und 3 der Vertragsbe-
stimmungen. Ferner hielt der Mietvertrag fest, dass die allgemeinen Bestimmungen zum Mietver-
trag integrierenden Bestandteil des Vertrages bilden und die Parteien mit ihren Unterschriften 
bestätigen, ein Exemplar davon erhalten zu haben und sich mit dessen Inhalt einverstanden zu 
erklären (act. 2/4).

Die Liegenschaft an der F.________ in G.________ wurde per 1. Dezember 2009 an die 
C.________ S.A. verkauft. Im Mai 2018 wurde die Liegenschaft schliesslich an die D.________ 
GmbH weiterverkauft, welche aktuelle Eigentümerin ist (act. 1/4).

Gemäss Fusionsvertrag vom 30. Mai 2017 übernahm die B.________ die Aktiven und Passiven 
der E.________ per 31. Dezember 2016 bzw. 1. Januar 2017 (act. 2/2).

B. Im Mai 2018 rief A.________ die Schlichtungskommission des Sense- und Seebezirks an; 
der Schlichtungsversuch scheiterte und ihm wurde am 27. August 2018 die Klagebewilligung 
ausgestellt. Als Gesuchsgegnerinnen wurden die B.________ sowie die C.________ S.A. aufge-
führt (act. 2/3).

Mit Klage vom 26. September 2018 gegen die B.________, die C.________ S.A. und die 
D.________ GmbH gelangte A.________ an das Mietgericht des Sense- und Seebezirks. Er bean-
tragte, der monatliche Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der F.________ in 
G.________ sei gerichtlich auf weniger als CHF 1'116.50 festzulegen (Ziff. 1), der monatliche 
Nettomietzins für die Einstellhallenplätze Nr. 27 und Nr. 41 sei gerichtlich auf weniger als 
CHF 84.80 festzulegen (Ziff. 2), die B.________ sei zu verurteilen, A.________ die zwischen dem 
1. Juni 2008 und 30. November 2009 zuviel bezahlten Mietzinse für die Wohnung und den Einstell-
hallenplatz Nr. 41 zurückzuerstatten (Ziff. 3), die C.________ S.A. sei zu verurteilen, A.________ 
die zwischen dem 1. Dezember 2009 und 30. April 2018 zuviel bezahlten Mietzinse für die 
Wohnung und die Einstellhallenplätze Nr. 27 und Nr. 41 zurückzuerstatten (Ziff. 4), die 
D.________ GmbH sei zu verurteilen, A.________ die seit dem 1. Mai 2018 zuviel bezahlten Miet-
zinse für die Wohnung und die Einstellhallenplätze Nr. 27 und Nr. 41 zurückzuerstatten (Ziff. 5), 
der Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der F.________ in G.________ sei ab dem 
1. August 2018 um 14.51% zu reduzieren (Ziff. 6), der Nettomietzins für den Einstellhallenplatz 
Nr. 27 sei ab dem 1. August 2018 um 5.77% zu reduzieren (Ziff. 7), die B.________ sei zu 
verpflichten, A.________ den Betrag von CHF 1'339.65 für zuviel bezahlte Heiz-, Warm- und 
Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung 2008/09 zurückzuerstatten (Ziff. 8), die 
C.________ S.A. sei zu verurteilen, A.________ den Betrag von CHF 14'560.95 für zuviel bezahlte 
Heiz-, Warm- und Nebenkosten zurückzuerstatten (Ziff. 9), die D.________ GmbH sei zu verpflich-
ten, den Grillplatz auf dem Grundstück Nr. hhh und den Spielplatz auf dem Grundstück Nr. iii innert 
30 Tagen instand zu stellen (Ziff. 10), der Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der 
F.________ in G.________ sei ab dem 1. Mai 2018 bis zur Behebung der Mängel gemäss Ziff. 10 
um 10% zu reduzieren (Ziff. 11), der Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der F.________ 
in G.________ sei infolge Verlust der Besucherparkplätze auf dem Grundstück Nr. jjj ab dem 
1. Mai 2018 um 5% zu reduzieren (Ziff. 12) und die Beklagten seien unter solidarischer Haftung zu 

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verpflichten, A.________ für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung von 
CHF 2'783.40 zu bezahlen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (act. 1).

Die B.________ beantragte in ihrer Klageantwort vom 14. Dezember 2018, die Klage sei unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei (act. 10).

Die C.________ S.A. und die D.________ GmbH beantragten in ihrer Klageantwort vom 9. Januar 
2019 ebenfalls die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Klage, soweit darauf einzu-
treten sei (act. 13).

An der Sitzung des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 29. August 2019 nahmen der 
Rechtsvertreter von A.________, welcher seinerseits nicht erschien, sowie die jeweiligen Vertreter 
und Rechtsvertreter der B.________, der C.________ S.A. und der D.________ GmbH teil.

C. Mit Entscheid vom 17. Dezember 2019 stellte das Mietgericht des Sense- und Seebezirks 
(nachfolgend: das Mietgericht) die Säumnis des Klägers an der Sitzung vom 29. August 2019 fest 
und wies den Antrag der Beklagten, die an der Sitzung vom Anwalt des Klägers gemachten 
Vorbringen und eingereichten Beweismittel aus dem Recht zu weisen, ab. Demgegenüber wies es 
die Eingabe des Klägers vom 31. Oktober 2019 aus dem Recht, soweit sie sich zu mehr als zur 
Frage der Säumnis des Klägers am 29. August 2019 äussert. Weiter wies das Mietgericht die 
Klage mangels Aktivlegitimation des Klägers ab, soweit sie Ansprüche ab dem 1. April 2010 betrifft 
und trat auf die Klage nicht ein, soweit sie sich gegen die D.________ GmbH richtet. Im Übrigen 
trat das Mietgericht auf die Klage ein. Es behielt den Entscheid über die Prozesskosten vor, soweit 
das Verfahren zwischen dem Kläger und den beklagten B.________ und C.________ S.A. betrof-
fen ist. Soweit das Verfahren zwischen dem Kläger und der D.________ GmbH betroffen ist, aufer-
legte das Mietgericht die Prozesskosten vollumfänglich dem Kläger, welcher der D.________ 
GmbH eine Parteientschädigung von CHF 2'399.65 zu bezahlen hat. Schliesslich wurde festgehal-
ten, dass allfällige Gerichtskosten im Endentscheid festgesetzt werden.

D. A.________ (nachfolgend: der Berufungskläger) reichte am 4. Februar 2020 Berufung ein 
mit den folgenden Anträgen:

1. Die Berufung sei gutzuheissen und die Ziffern 1. Abs. 2 Satz 2, 2., 3. und 6. des angefochte-
nen Entscheids seien aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass der Berufungskläger auch für die Ansprüche nach dem 1. April 
2010 aktivlegitimiert ist.

3. Auf die Klage gegen die D.________ GmbH sei einzutreten.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Die B.________ beantragt in ihrer Berufungsantwort vom 13. März 2020 die kosten- und entschä-
digungsfällige Abweisung der Berufung und die Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids vom 
17. Dezember 2019. Sie macht geltend, von der klägerischen Berufung nicht unmittelbar in ihren 
rechtlichen Interessen betroffen zu sein.

Auch die C.________ S.A. und die D.________ GmbH reichten am 13. März 2020 ihre Berufungs-
antwort ein. Sie beantragen ebenfalls die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei, 
und die Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils vom 17. Dezember 2019, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten des Berufungsklägers.

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Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, 
ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

1.

1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantons-
gericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10'000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 des 
Justizgesetzes vom 31. Mai 2020 [JG; SGF 130.1]). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwerts 
wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis 
zur Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht 
der erstinstanzliche Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im 
Rechtsmittelverfahren (REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
3. Aufl. 2016, Art. 308 N. 39 f.). Bei einer Berufung gegen einen Teilentscheid bestimmt sich der 
Streitwert nach den gesamten Rechtsbegehren, die vor der unteren kantonalen Instanz, welche 
den Teilentscheid getroffen hat, streitig war (Art. 51 Abs. 1 Bst. b BGG analog; REETZ/THEILER, Art. 
308 N. 41).

Die Vorinstanz hat die Höhe des Streitwerts nicht genau festgesetzt, sondern nur ausgeführt, 
dieser liege über CHF 8'000.-. Aus der Rechtsmittelbelehrung geht hervor, dass sie von einem 
CHF 10'000.- übersteigenden Streitwert ausgeht. Mit Blick auf die gesamten Rechtsbegehren, die 
vor erster Instanz streitig sind, kann festgehalten werden, dass der Streitwert im Berufungsverfah-
ren CHF 10'000.- bzw. CHF 15'000.- übersteigt. Auf die Berufung ist somit einzutreten.

1.2. Über Berufungen aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof 
(Art. 52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisati-
on und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]).

1.3. Die Berufung ist dem Appellationshof innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten 
Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schrift-
lich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO).

Die Begründung des angefochtenen Entscheids wurde dem Berufungskläger am 6. Januar 2020 
zugestellt, so dass die am 4. Februar 2020 der Post übergebene Berufung fristgerecht erfolgte. 
Auch die Berufungsantworten der Berufungsbeklagten vom 13. März 2020 erfolgten innert Frist.

1.4. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefoch-
tenen Entscheid im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO) im Rahmen der vorgetragenen 
Berufungsgründe mit voller Kognition neu zu beurteilen (GEHRI, in ZPO Kommentar, 2. Aufl. 2015, 
Art. 310 N. 3).

1.5. Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug 
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht 
werden konnten (Art. 317 ZPO). Diese Voraussetzungen gelten kumulativ (vgl. BGE 144 III 349 
E. 4.2.1). Praxisgemäss ist zwischen echten und unechten neuen Vorbringen (sog. Noven) zu 

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unterscheiden. Echte Noven sind Tatsachen oder Beweismittel, die (erst) nach dem Ende der 
Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfah-
ren grundsätzlich immer zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht 
werden. Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der erstinstanzli-
chen Hauptverhandlung entstanden waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren weiterge-
hend insofern eingeschränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei Beachtung zumutbarer 
Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im Falle unech-
ter Noven hat der Kläger namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb er die Tatsache 
oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können (BGE 143 III 42 
E. 4.1). Die Voraussetzungen nach Art. 317 Abs. 1 ZPO kommen selbst dann zur Anwendung, 
wenn die Sache der sozialen Untersuchungsmaxime unterliegt (vgl. BGE 144 III 349 E. 4.2.1). Art. 
317 Abs. 1 ZPO regelt die Voraussetzungen, unter denen Noven ausnahmsweise vorgebracht 
werden können, abschliessend, ohne zu differenzieren, ob ein Verfahren in den Anwendungsbe-
reich der Verhandlungs- oder der Untersuchungsmaxime fällt; eine analoge Anwendung von Art. 
229 Abs. 3 ZPO fällt ausser Betracht (BGE 142 III 413 E. 2.2.2 mit Verweis auf BGE 138 III 625 
E. 2.2). Im Geltungsbereich der uneingeschränkten Untersuchungsmaxime hingegen gelangt die 
Novenschranke von Art. 317 ZPO nicht zur Anwendung und das Gericht hat neue Tatsachen und 
Beweismittel bis zur Urteilsberatung zu berücksichtigen (vgl. BGE 144 III 349 E. 4.2.1).

Das vorliegende Verfahren unterliegt der eingeschränkten Untersuchungsmaxime nach Art. 247 
Abs. 2 ZPO, weshalb die Novenschranke von Art. 317 ZPO Anwendung findet. In seiner Berufung 
machte der Berufungskläger neue Tatsachen geltend; es handelt sich dabei um die Ausführung 
betreffend seine angebliche Aktivlegitimation aufgrund des Auszugs seiner damaligen Partnerin 
aus der gemeinsamen Wohnung sowie in Bezug auf den Eigentumsübergang von der C.________ 
S.A. auf die D.________ GmbH. Als Beweismittel reichte er nebst dem Entscheid vom 17. Dezem-
ber 2019 16 Dokumente ein. Hierzu ist anzumerken, dass die Beilagen 3, 4, 5, 10, 11, 14 und 15 
neu eingereicht wurden. Die übrigen Beilagen wurden bereits mit der Klage (vgl. act. 2) bzw. der 
Eingabe vom 31. Oktober 2019 (vgl. act. 30) eingereicht (Beilage 2 = act. 30/2, Beilage 6 = act. 
2/13, Beilage 7 = act. 2/14, Beilage 8 = act. 2/15, Beilage 9 = act. 2/16, Beilage 12= act. 30/3, 
Beilage 13 = act. 30/4, Beilage 16 = act. 2/6, Beilage 17 = act. 2/7), wobei nachfolgend zu prüfen 
sein wird, ob die Eingabe vom 31. Oktober 2019 berücksichtigt werden kann, soweit sie sich zu 
mehr als zur Frage der Säumnis des Berufungsklägers an der Verhandlung vom 29. August 2019 
äussert.

Es ist somit festzustellen, dass die in der Berufung vorgebrachten neuen Tatsachen und neu 
eingereichten Beweismittel weder ohne Verzug vorgebracht wurden noch trotz zumutbarer Sorgfalt 
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Es handelt sich bei den Ausführungen 
und Beweismitteln allesamt um solche, die bereits vorher entstanden und auch bereits vor erster 
Instanz hätten vorgebracht werden können. Folglich sind sie unzulässig und für das vorliegende 
Verfahren nicht zu berücksichtigen.

1.6. Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer 
Verhandlung.

2.

In Bezug auf seine durch die Vorinstanz aus dem Recht gewiesene Eingabe vom 31. Oktober 
2019, soweit sich diese zu mehr als zur Frage seiner Säumnis am 29. August 2019 äussert, macht 

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der Berufungskläger geltend, die Aktiv- und Passivlegitimation sei vom Gericht von Amtes wegen 
zu prüfen, weshalb er berechtigt gewesen sei, dem Gericht über die Frage der Säumnis hinaus 
auch Ausführungen und Beweismittel zur bestrittenen Aktivlegitimation zu unterbreiten. Im vorlie-
genden, dem vereinfachten Verfahren unterliegenden Prozess, habe das Mietgericht den Sachver-
halt von Amtes wegen festzustellen. Damit sei er berechtigt, bis zu einem Entscheid des Gerichts 
Eingaben zu machen, welche auch geprüft würden. Dieses Recht, Eingaben zu machen, bestehe 
unabhängig von einer allfälligen Säumnis im Termin, da diese keine Auswirkungen auf Prozess-
handlungen habe, die ein Rechtsvertreter unabhängig von der Verhandlung vor Gericht vornehme.

2.1. Die Frage, wer hinsichtlich des eingeklagten materiell-rechtlichen Anspruchs berechtigt 
oder verpflichtet ist, gehört zum materiellen Recht und bildet keine Prozessvoraussetzung. Fehlt 
die Sachlegitimation, wird die Klage als unbegründet abgewiesen. Die Sachlegitimation ist als 
materiell-rechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs vom Richter im Rahmen der 
Rechtsanwendung von Amtes wegen zu prüfen (Urteil BGer 5A_400/2015 vom 20. Januar 2016 
E. 2.3 mit Hinweisen).

Hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären, so berücksichtigt es neue Tatsa-
chen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung (vgl. Art. 229 Abs. 3 ZPO). Nach Art. 229 Abs. 3 
ZPO fällt die Novenrechtsschranke für neue tatsächliche Prozess- und Sachvorbringen mit Beginn 
der Urteilsberatung (WILLISEGGER, in Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 
3. Aufl. 2017, Art. 229 N. 45). Weder aus dem Gesetzestext noch aus den Materialien geht hervor, 
was mit „bis zur Urteilsberatung“ gemeint ist. Nach der Lehre ist – ausser im Fall öffentlicher 
Urteilsberatungen – darunter wahrscheinlich nicht der faktische Beginn der Urteilsberatungen zu 
verstehen, sondern der Abschluss der Hauptverhandlung (nach welchem die Urteilsberatung 
beginnen kann), d.h. das Ende der Schlussvorträge, sofern solche stattfinden, oder der Ablauf der 
(gegebenenfalls erstreckten) Frist zur Einreichung schriftlicher Parteivorträge. Das Bundesgericht 
scheint diese Meinung zu teilen, da es sich unter Bezugnahme auf die in Art. 229 Abs. 3 ZPO 
angeführte Umschreibung „bis zur Urteilsberatung“ wie folgt äussert: „Die Tatsachen und sämtliche 
Beweismittel müssen von den Parteien dem Gericht in der Tat vor Abschluss der Hauptverhand-
lung zur Kenntnis gebracht werden, weil es im Rahmen der Urteilsberatung gestützt auf seine 
Würdigung der Tatsachen und Beweismittel das Recht auf die festgestellten Tatsachen anwendet 
und seinen Entscheid fällt“ (vgl. Urteil KG FR 101 2012 357 vom 9. Oktober 2012 E. 2b mit Hinwei-
sen).

Der Novenrechtsschranke kommt hier eine etwas andere Bedeutung zu, da sie nicht primär für 
Parteivorbringen errichtet wird, sondern den spätmöglichsten Zeitpunkt bestimmt, zu dem das 
Gericht verpflichtet ist, neue Tatsachen und Beweismittel von Amtes wegen zu berücksichtigen. 
Das ändert nichts daran, dass die Parteien ihren Standpunkt in der Hauptverhandlung abschlies-
send darlegen müssen. Rechtliche Noven können nicht nachträglich im Entscheidstadium einge-
bracht werden. Erstmalige Prozesseinwendungen, mit denen geltend gemacht wird, dem Erlass 
eines Sachurteils stehe eine fehlende Sachurteils- bzw. Prozessvoraussetzung entgegen, sind 
unzulässig (WILLISEGGER, Art. 229 N. 46).

Der Eintritt der absoluten, äussersten Zeitschranke setzt voraus, dass das Gericht den Sachverhalt 
von Amtes wegen abzuklären hat, mithin den Sachverhalt erforscht oder wenigstens amtlich fest-
stellt. Das Gericht prüft von Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Die Amts-
prüfung gilt auch für die Sachverhaltsfeststellung. Daher sind tatsächliche Noven bis zur Urteilsbe-
ratung zulässig, soweit sie zu den in Art. 59 ZPO beispielhaft aufgezählten Sachurteils- bzw. 
Prozessvoraussetzungen vorgebracht werden (WILLIGSEGGER, Art. 229 N. 47 f.).

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Vor Beginn der Urteilsberatung können die Parteien neue Vorbringen während des ganzen Haupt-
stadiums und ohne Einschränkung vortragen. Erstmalige Vorbringen an einem Termin der Haupt-
verhandlung sind daher keine eigentlichen Noven. Als Ausfluss des Untersuchungsgrundsatzes 
hat das Gericht auch verspätete Vorbringen zu berücksichtigen, ist aber an die Darstellung der 
Parteien nicht gebunden, weil es den Sachverhalt zu den Prozessvoraussetzungen von Amtes 
wegen feststellt. Neue Vorbringen, welche die Partei dem Gericht mit schriftlicher Eingabe bis zur 
Urteilsberatung zur Kenntnis gebracht hat, können ebenfalls Eingang in die Entscheidung finden. 
Wegen der Amtsprüfung kommt es nicht darauf an, ob das Vorbringen vor oder nach dem Schluss-
vortrag entstanden ist, bei sorgfältiger Prozessführung bereits früher hätte vorgebracht werden 
können oder die Verspätung entschuldbar erscheint. Allerdings kann ein verspätetes Vorbringen 
Kostenfolgen nach sich ziehen (WILLISEGGER, Art. 229 N. 51).

2.2. Bereits in der Vorladung vom 9. Mai 2019 für die Gerichtsverhandlung vom 29. August 
2019 verfügte der Präsident des Mietgerichts hinsichtlich des Gegenstandes der Verhandlung, 
dass unter Vorfragen über die Frage, ob auf die Klage einzutreten und ob das Verfahren zu 
beschränken sei, entschieden werde (act. 16-18). Aus dem Sitzungsprotokoll vom 29. August 2019 
geht hervor, dass die Parteivertreter ihre ersten Parteivorträge hielten, nachdem festgestellt wurde, 
dass keine Möglichkeit für eine gütliche Lösung ersichtlich ist. Alsdann wurde den Parteien mitge-
teilt, dass das Gericht vorab über die Dispensanträge und die Beschränkung des Verfahrens auf 
die Eintretensfrage und die Fragen der Aktiv- und Passivlegitimation sowie der Verjährung zu 
entscheiden gedenke. Die Parteivertreter nahmen dazu Stellung und äusserten sich je zweimal. 
Nach einem kurzen Sitzungsunterbruch wurde den Parteien mitgeteilt, dass dem Berufungskläger 
eine Frist von 10 Tagen gesetzt wird, um zu belegen, dass ihn kein oder nur ein leichtes Verschul-
den an seiner Abwesenheit trifft, und dass das Verfahren auf die vorerwähnten Fragen beschränkt 
wird. Mit dem Einverständnis der Parteien wurde entschieden, gestützt auf die Akten über diese 
Fragen zu entscheiden. Auch bei den Schlussvorträgen äusserten sich die Parteivertreter je zwei-
mal (act. 20). Am 31. Oktober 2019 reichte der Berufungskläger schliesslich seine Stellungnahme 
ein. Er äusserte sich darin einzig am Rande zu seiner Abwesenheit und machte insbesondere 
Ausführungen zur bestrittenen Aktivlegitimation, wobei er dazu auch Beweismittel einreichte (act. 
29). Die Vorinstanz führte im Entscheid vom 17. Dezember 2019 aus, die Ausführungen des Beru-
fungsklägers vom 31. Oktober 2019, im Zusammenhang mit seinem Fernbleiben an der Verhand-
lung, seien zu berücksichtigen, nicht aber die weiteren Ausführungen, da dem Berufungskläger an 
der Sitzung vom 29. August 2019 lediglich eine 10-tägige Frist gesetzt wurde, um zu belegen, dass 
ihn kein oder nur ein leichtes Verschulden an der Abwesenheit trifft (vgl. angefochtener Entscheid 
E. 3.2).

Im vorliegenden, der eingeschränkten Untersuchungsmaxime unterliegenden Verfahren, tritt die 
Novenrechtsschranke mit Beginn der Urteilsberatungen ein. Da dem Berufungskläger an der 
Sitzung vom 29. August 2019 eine Frist gesetzt wurde, um zu belegen, dass ihn kein oder nur ein 
leichtes Verschulden an der Abwesenheit trifft, muss davon ausgegangen werden, dass die 
Urteilsberatungen frühestens mit Ablauf dieser 10-tägigen und im Anschluss erstreckten Frist zu 
laufen begonnen haben. Etwas anderes wurde den Parteien zumindest nicht mitgeteilt. Auch 
wurde das Beweisverfahren im auf gewisse Fragen beschränkten Verfahren nicht geschlossen 
(vgl. act. 20). Folglich durften tatsächliche Noven bis zu diesem Zeitpunkt vorgebracht werden, 
weshalb der Berufungskläger sich in seiner Eingabe vom 31. Oktober 2019 nebst der Frage der 
Säumnis auch zur bestrittenen Aktivlegitimation äussern durfte. Die darin aufgeführten Tatsachen 
und Beweismittel sind zu berücksichtigen. Die Berufung ist in diesem Punkt gutzuheissen.

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3.

Weiter bestreitet der Berufungskläger, dass seine Aktivlegitimation ab dem 1. April 2010 verneint 
wird, weil ab diesem Zeitpunkt seine damalige Partnerin in den Mietvertrag aufgenommen worden 
sei. Die Liegenschaftsverwaltung habe über Jahre und bei verschiedenen Gelegenheiten nur ihn 
als Mieter angesprochen und damit die Vertragsänderung vom 1. April 2010 selber wieder aufge-
hoben. Er sei damit legitimiert gewesen, alleine sämtliche Ansprüche aus dem Mietvertrag durch-
zusetzen, insbesondere auch die nach dem 1. April 2010 entstandenen. Eine Bestreitung seiner 
Aktivlegitimation sei missbräuchlich.

3.1. Die Frage, wer hinsichtlich des eingeklagten materiell-rechtlichen Anspruchs berechtigt 
oder verpflichtet ist, gehört zum materiellen Recht. Klagt die falsche Person oder wird die falsche 
Person eingeklagt, führt dies zur Klageabweisung (ZINGG, in Berner Kommentar Schweizerische 
Zivilprozessordnung, Band I, 2012, Art. 59 N. 171).

Der Mietvertrag wird zwischen zwei Parteien abgeschlossen, dem Vermieter und dem Mieter. Dies 
schliesst nicht aus, dass auf einer oder auf beiden Seiten eine Rechtsgemeinschaft Vertragspartei 
ist; alsdann spricht man von einem gemeinsamen Mietvertrag. Zum mietrechtlichen Aussenverhält-
nis tritt ein Innenverhältnis hinzu, welches von den Regeln der kontrahierenden Rechtsgemein-
schaft beherrscht wird und Auskunft über die Willensbildung und Vertretung der Rechtsgemein-
schaft bei Abschluss, Abwicklung und Auflösung des Vertrages, über die Zuordnung von Forderun-
gen und Schulden und über die Möglichkeiten des Personenwechsels gibt (WEBER, in Basler 
Kommentar Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2019, vor Art. 253 OR N. 2 mit Hinweisen). Das Bundes-
gericht betrachtet im Konkubinat lebende Partner als einfache Gesellschaft (ROHRER, in Das 
schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 253 N 2 mit Hinweisen).

Tritt das Konkubinat in Liquidation, so berührt dieser Umstand zunächst den gemeinsamen Miet-
vertrag nicht. Der gemeinsame Mietvertrag ist ein einheitlicher Vertrag, weshalb er auch ein 
einheitliches rechtliches Schicksal erleiden muss. Der Auszug eines Konkubinatspartners aus der 
gemeinsamen Wohnung ändert daran nichts. Der Mietvertrag bleibt bestehen und beide haften 
dem Vermieter weiterhin solidarisch für die Mietforderungen. Da das Kündigungsrecht ein unteilba-
res Gestaltungsrecht darstellt, steht es nur allen Mitmietern gemeinsam zu. […] Herrscht Einigkeit 
zwischen den Parteien, ergeben sich kaum Probleme. In einem Abänderungsvertrag zwischen 
dem Vermieter und beiden Mietern kann festgehalten werden, dass derjenige Mieter, welcher das 
Mietobjekt bereits verlassen hat, aus dem Mietvertrag entlassen wird und der andere Mieter den 
Vertrag als alleiniger Mieter übernehmen kann. Ein Abänderungsvertrag kann sich auch aus 
konkludentem Verhalten ergeben. Stillschweigen des Vermieters genügt i.d.R. jedoch nicht. Nimmt 
der Vermieter vorbehaltlos die Mietzinszahlungen vom verbleibenden Mieter entgegen, kann nicht 
ohne weiteres angenommen werden, dass der ausscheidende Partner aus dem Mietvertrag entlas-
sen ist (DILLIER, Konkubinatspartner als gemeinsame Mieter von Wohnräumen – unter besondere 
Berücksichtigung der Auflösung des Mietvertrags, in mp 2017 S. 239 ff., 247 f.).

3.2. In den Akten befinden sich mehrere Abrechnungen und Dokumente zum Mietvertrag. Bis 
zum 31. März 2010 führt die Schlussrechnung für die Heiz- und Nebenkosten, erstellt von der 
K.________ AG, zuerst im Namen und auf Rechnung der E.________, anschliessend im Namen 
und auf Rechnung der C.________ S.A., als Mieter den Berufungskläger auf und war auch an 
diesen adressiert (act. 2/11 f.). Am 8. März 2010 unterzeichneten die K.________ AG sowie der 
Berufungskläger und L.________ einen Nachtrag zum Mietvertrag, wonach ab dem 1. April 2010 
neu beide Personen als Mieter auftreten (act. 11/3b). Für die Abrechnungsperiode vom 1. April bis 

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30. April 2010 sind sodann als Mieter und Adressaten der Schlussrechnung für die Heiz- und 
Nebenkosten der Berufungskläger und L.________ aufgeführt (act. 2/12). Zwischen dem 1. Mai 
2010 und dem 30. April 2013 wurden die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen von der 
M.________ SA erstellt. Diese waren an den Berufungskläger adressiert (act. 2/13 ff.). Der 
Mietvertrag für den Einstellhallenplatz Nr. 27 mit Mietbeginn am 1. Oktober 2013 führt als Mieter 
den Berufungskläger und L.________, als Vermieter die C.________ S.A., vertreten durch die 
N.________ SA, auf (act. 2/9). Die von der N.________ SA ausgestellte Abrechnung für Heiz- und 
Nebenkosten für den Zeitraum vom 1. Mai 2014 bis zum 30. April 2015 war wiederum an den 
Berufungskläger sowie L.________ adressiert (act. 2/16). Zwischen dem 1. Mai 2015 und dem 
30. April 2017 von der O.________ AG erstellte Heiz- und Nebenkostenabrechnungen führen als 
Mieter den Berufungskläger und L.________ auf und waren auch entsprechend adressiert (act. 
2/17 f.).

Die beiden Formulare für die Kündigung des Mietverhältnisses vom 18. Mai 2016 bzw. 
19. Dezember 2017 führen als Mieter nur den Berufungskläger auf (act. 30/1 f.). Am 13. Juni 2017 
stellte dieser ein Mietzinsherabsetzungsbegehren (act. 30/3), worauf die O.________ AG ihm eine 
negative Antwort zukommen liess (act. 30/4).

Weiter liegt ein Schreiben vom 28. Juni 2017 bei den Akten, unterzeichnet von Familie 
A.________-P.________, in dem sich diese zu einer gewünschten Vertragsanpassung äussert: 
„Des Weiteren möchten wir gerne melden, dass L.________ schon seit ca. 3 Jahren nicht mehr 
hier wohnt. Im Dezember 2014 ist meine jetzige Lebenspartnerin bei mir eingezogen. P.________ 
und ich, teilen uns das Sorgerecht für unseren gemeinsamen Sohn Q.________. Wir wohnen seit 
dem Januar 2015 zu dritt in unserer Wohnung. Bitte senden Sie uns umgehend einen angepass-
ten Mietvertrag zur Unterzeichnung zu.“ (act. 11/4). 

Schliesslich wurde die mit Formular vom 18. April 2018 durch die O.________ AG mitgeteilte Miet-
zinsänderung mit Wirkung ab dem 1. August 2018 an den Berufungskläger und L.________ adres-
siert (act. 2/7). 

3.3. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist in Anbetracht der vorstehenden Elemente davon 
auszugehen, dass es nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung gekommen ist. Auf den 
Abrechnungen von Mai 2010 bis April 2013 war zwar einzig der Berufungskläger aufgeführt, 
obwohl L.________ zu dieser Zeit unbestrittenermassen ebenfalls Partei des Mietvertrages war. 
Ob der damaligen Mitmieterin eine separate Abrechnung zugestellt wurde, ist nicht aktenkundig 
und ändert nichts. Im Anschluss lauteten die Abrechnungen und Dokumente jeweils auf beide 
Personen; dies trotz verschiedenen Eigentümer- und Verwaltungswechseln. Aus der Tatsache, 
dass die beiden Kündigungsformulare nur den Berufungskläger als Mieter aufführten, kann dieser 
nichts zu seinen Gunsten ableiten. Da die Kündigung von Familienwohnungen beiden Partnern 
separat zuzustellen ist, ist nicht bewiesen, dass sich dies nicht ebenso zugetragen hat und die 
damalige Mitmieterin deshalb auf dem Formular des Berufungsklägers nicht explizit genannt 
wurde. Das Schreiben des Berufungsklägers vom 28. Juni 2017 zeigt, dass der Auszug von 
L.________ bis zu diesem Zeitpunkt nie gemeldet wurde. Auch hat er auf die ihm bis dahin zuge-
stellten, aber auf beide Namen lautenden Abrechnungen, nie reagiert. Eine Korrespondenz mit der 
Verwaltung im alleinigen Namen ist deshalb nicht ausgeschlossen. Schliesslich wurde gar eine 
Mietzinsänderung beiden Parteien mitgeteilt, obwohl die Verwaltung zu diesem Zeitpunkt Kenntnis 
des Auszugs von L.________ und des Einzugs der neuen Lebenspartnerin des Berufungsklägers 
hatte. Ein angepasster Mietvertrag wurde jedoch gemäss Angaben des Berufungsklägers nie 
zugestellt. Für die (konkludente) Entlassung von L.________ aus dem Mietverhältnis liegen folglich 

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keine Beweise oder Indizien vor. Jedenfalls genügt eine Meldung des Berufungsklägers nicht. 
Folglich bildete der Berufungskläger für die Ansprüche ab dem 1. April 2010 zusammen mit 
L.________ eine notwendige Streitgenossenschaft, so dass seine Aktivlegitimation bei alleinigem 
Handeln nicht gegeben ist. Hätte der Berufungskläger nach seiner Meldung vom 28. Juni 2017 
betreffend Einzug seiner neuen Lebenspartnerin wie gewünscht einen neuen Mietvertrag erhalten, 
wäre seine Aktivlegitimation auch ab diesem Zeitpunkt nicht gegeben. In diesem Punkt ist die 
Berufung abzuweisen.

4.

Schliesslich bringt der Berufungskläger vor, das Mietgericht sei zu Unrecht nicht auf die Klage 
gegen die D.________ GmbH eingetreten. Die Liegenschaft sei während des laufenden Verfah-
rens auf die D.________ GmbH übertragen worden und diese sei schon zum Zeitpunkt der 
Schlichtungsverhandlung durch die O.________ AG vertreten worden, weshalb eine gültige Klage-
bewilligung vorliege.

4.1. Nach Art. 62 Abs. 1 ZPO wird die Rechtshängigkeit in Fällen, in denen dem Entscheidver-
fahren ein Schlichtungsversuch vorausgeht (vgl. Art. 197 ZPO), durch die Einreichung eines 
Schlichtungsgesuchs begründet. Die Rechtshängigkeit hat insbesondere die Wirkung, dass der 
Streitgegenstand zwischen den gleichen Parteien nicht anderweitig rechtshängig gemacht werden 
kann und die örtliche Zuständigkeit erhalten bleibt (vgl. Art. 64 ZPO). Zudem zieht die Rechtshän-
gigkeit die Fixierung des Streitgegenstandes und der an diesem Prozess beteiligten Parteien nach 
sich, wobei Abänderungen nur unter den von der ZPO vorgesehenen restriktiven Voraussetzungen 
möglich sind. Damit bleibt grundsätzlich der Prozess an die ursprünglichen Parteien gebunden und 
beeinflussen die nach dem Beginn der Rechtshängigkeit entstandenen Tatsachen die Benennung 
der Parteien nicht. Unter Vorbehalt der Veräusserung des Streitobjekts und der eine gesetzliche 
Rechtsnachfolge vorsehenden Sonderbestimmungen kann ein Parteiwechsel im Prozess nur mit 
Zustimmung der Gegenpartei erfolgen (vgl. art. 83 ZPO). Daher muss das – den Prozess einleiten-
de und die Rechtshängigkeit begründende – Schlichtungsgesuch alle Elemente enthalten, die zur 
Individualisierung des Streits notwendig sind. Es muss die Prozessparteien, insbesondere die 
Gegenpartei, präzis bezeichnen (vgl. Urteil BGer 4A_385/2014 vom 29. September 2014 E. 4.1). 
Kommt es anlässlich der Schlichtungsverhandlung zu keiner Einigung zwischen den Parteien, so 
hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung (vgl. Art. 209 
Abs. 1 ZPO). Die Klagebewilligung enthält insbesondere die Namen und Adressen der Parteien 
und allfälliger Vertretungen (vgl. Art. 209 Abs. 2 Bst. a ZPO) und berechtigt nach Eröffnung 
während dreier Monate bzw. in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräu-
men 30 Tagen zur Einreichung der Klage beim Gericht (vgl. Art. 209 Abs. 3 und 4 ZPO). Die Klage 
enthält schliesslich die Bezeichnung der Parteien und allfälliger Vertreterinnen und Vertreter (Art. 
221 Abs. 1 Bst. a ZPO). Zwischen den Parteien des Schlichtungs- und Gerichtsverfahrens muss 
insofern Identität bestehen, als dass die Klagebewilligung zugunsten des oder der Kläger des 
Gerichtsverfahrens und gegen den oder die Beklagten des Gerichtsverfahrens wirken muss, wobei 
Wechsel in der Rechtsnachfolge möglich sind. Der Kläger kann aber beispielsweise nicht die Klage 
auf weitere Streitgenossen ausdehnen, gegen die sich die Klagebewilligung nicht richtet (ZINGG, in 
Berner Kommentar ZPO, Band I, 2012, art. 59 N. 163). 

Der Begriff der Veräusserung des Streitobjekts nach Art. 83 ZPO ist ein solcher des Prozess-
rechts. Angesprochen ist der Fall der Einzelrechtsnachfolge am Streitobjekt, und zwar unbesehen 
darum, ob auf Seiten der klagenden oder der beklagten Partei. Das Streitobjekt ist dabei in einem 
weiten Sinn und rein faktisch zu verstehen. Es erfasst alle Sachen, Rechte und Rechtsbeziehun-

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gen, bei denen im Prozess die Sachlegitimation der Parteien durch die Beziehung zu ihnen 
bestimmt wird. So die eingeklagte Forderung, die Sache, an der Eigentum oder Besitz oder ein 
beschränktes dingliches Recht geltend gemacht wird, oder die Sache, deren Eigentum oder Besitz 
mit Verpflichtungen zu einem Tun oder Dulden verbunden ist. Ein Parteiwechsel kommt dabei nur 
in Betracht, wenn die Einzelrechtsnachfolge dazu führt, dass die Aktiv- oder Passivlegitimation der 
betroffenen Partei (in materiellrechtlicher Hinsicht) vollständig dahinfällt (Urteil BGer 5A_353/2019 
vom 13. Dezember 2019 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen).

4.2. Die dinglichen Rechte entstehen und erhalten ihren Rang und ihr Datum durch die Eintra-
gung in das Hauptbuch (Art. 972 Abs. 1 ZGB). Nach Abs. 2 dieser Bestimmung wird ihre Wirkung 
auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen, vorausgesetzt, dass die 
gesetzlichen Ausweise der Anmeldung beigefügt oder bei den vorläufigen Eintragungen nachträg-
lich rechtzeitig beigebracht werden. Die Rechtsprechung anerkennt, dass der Veräusserer so 
lange Eigentümer ist, und zwar grundsätzlich mit allen daraus abzuleitenden Rechten, bis die 
Eintragung im Hauptbuch vollzogen wird. Mit der Wendung „grundsätzlich“ ist gemeint, dass der 
Veräusserer zwar Eigentümer bleibt, aber überhaupt nicht mehr verfügen kann, sobald seine 
Anmeldung des Eigentumsübergangs an den Erwerber in das Tagebuch eingeschrieben ist. Die 
Rechtsstellung des Erwerbers vor der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Hauptbuch 
wiederum wird verstärkt, sobald die Eintragungsanmeldung in das Tagebuch eingeschrieben ist. Er 
besitzt eine dingliche Anwartschaft auf das Eigentum, die aber trotzdem nicht der Entstehung des 
dinglichen Rechts gleichkommt (BGE 138 III 512 E. 3.3 mit Hinweisen).

Im Mietrecht gilt, dass der Erwerber der Mietsache den Mietvertrag kündigen kann, sobald die 
Eigentumsübertragung in das Tagebuch des Grundbuchs eingeschrieben ist. Für die Lösung 
spricht zur Hauptsache, dass sicheren Aufschluss über das Datum des Vermieterwechsels nach 
Veräusserung der Mietsache nur die Einschreibung in das Tagebuch geben kann, während die 
Eintragung im Hauptbuch erst später und als bloss interner Vorgang in einem den Parteien unbe-
kannten Zeitpunkt erfolgt. Während dieses Schwebezustands darf den Beteiligten aber nicht unklar 
bleiben, wann der neue Eigentümer das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten 
gesetzlichen Termin kündigen kann (BGE 138 III 512 E. 3.4.2).

Die Grundbuchanmeldung und die damit verbundene Einschreibung des Eigentumsübergangs in 
das Tagebuch beinhalten die materiell-rechtliche Verfügung. Ab diesem Zeitpunkt ist der Veräus-
serer nicht mehr verfügungsberechtigt. Das Verfügungsrecht des Erwerbers entsteht gemäss Art. 
972 ZGB zwar erst mit der Eintragung in das Hauptbuch (Abs. 1), aber rückwirkend auf den Zeit-
punkt der Einschreibung in das Tagebuch (Abs. 2). Die "Bedeutung der Eintragung" (Marginalie zu 
Art. 972-974 ZGB) in das Hauptbuch gemäss Art. 972 Abs. 1 ZGB besteht somit im Wesentlichen 
darin, dass ein gutgläubiger Dritter sich auf die Datierung im Hauptbuch verlassen kann, auch 
wenn sie unrichtig sein, d.h. vom Datum der entsprechenden Einschreibung in das Tagebuch 
abweichen sollte (BGE 138 III 512 E. 3.5.1). 

Rechtssicherheit über das Datum des Eigentumswechsels kann ausschliesslich die Einschreibung 
in das Tagebuch verschaffen. Über diesen Zeitpunkt darf im Zivilprozess keine Ungewissheit 
bestehen. Eine Veräusserung vor Einleitung des Prozesses bewirkt, dass der Kläger nicht berech-
tigt ist, den eingeklagten Anspruch im eigenen Namen zu erheben, oder dass der Beklagte nicht 
die Person ist, gegen die der eingeklagte Anspruch erhoben werden darf, so dass es im einen wie 
im anderen Fall nicht zu einer Beurteilung des eingeklagten Anspruchs kommen kann. Vorbehalten 
bleibt ein sog. schlichter oder gewillkürter Parteiwechsel, den die Prozessordnungen indessen 
entweder nicht kennen oder nur mit Zustimmung der Gegenpartei zulassen. Eine Veräusserung 

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nach Eintritt der Rechtshängigkeit bewirkt nach allgemeinen Grundsätzen zwar ebenfalls den 
Verlust der Sachlegitimation, schliesst aber die Beurteilung des eingeklagten Anspruchs nicht aus, 
wenn und soweit die sog. Einzelrechtsnachfolge im Prozess geregelt ist. Eine Veräusserung vor 
oder nach Prozessbeginn hat somit unterschiedliche Folgen für die Beurteilung des eingeklagten 
Anspruchs und muss deshalb zeitlich eindeutig bestimmbar sein. Sicheren Aufschluss über das 
Datum der Veräusserung gibt die Einschreibung in das Tagebuch, hingegen nicht die Eintragung 
in das Hauptbuch (BGE 138 III 512 E. 3.5.2 mit Hinweisen).

4.3. Gemäss den Akten der Schlichtungskommission für Mietsachen des Sense- und Seebe-
zirks ging das Schlichtungsgesuch am 23. Mai 2018 ein. In Anwendung von Art. 62 ZPO wurde in 
diesem Zeitpunkt die Rechtshängigkeit begründet. Die Klagebewilligung vom 27. August 2018 
führt als Gesuchsgegnerinnen einzig die B.________ und die C.________ S.A. auf und wirkt nur 
gegen diese beiden Beklagten (vgl. act. 2/3). Die Klage vom 24. September 2018 richtet sich 
demgegenüber nicht nur gegen diese beiden Beklagten, sondern ebenfalls gegen die D.________ 
GmbH (vgl. act. 1). Ein späterer Parteiwechsel ohne Zustimmung der Gegenpartei ist hingegen nur 
zulässig, wenn das Streitobjekt während des Prozesses veräussert wird (vgl. art. 83 Abs. 1 ZPO). 
Gemäss den Abklärungen der Vorinstanz beim Grundbuchamt war dies vorliegend nicht der Fall. 
Die Liegenschaft wurde gemäss Tagebucheintrag vom 7. Mai 2018 (Hauptbucheintrag 21. Juni 
2018, rechtsgültig seit 2. Juli 2018) und somit vor Rechtshängigkeit des Prozesses veräussert. 
Dieser Zeitpunkt der Eintragung in das Tagebuch ist massgeblich. Dies gilt umso mehr, als dass 
der Berufungskläger gemäss eigenen Angaben mit Schreiben vom 26. März 2018 der O.________ 
AG darüber informiert wurde, dass per 1. Mai 2018 ein Eigentümerwechsel betreffend die Liegen-
schaft stattfinde. Die telefonische Anfrage beim Grundbuchamt, welche negativ verlief, ändert 
daran nichts. Der Berufungskläger hatte am 26. März 2018 und damit bereits vor Einreichung des 
Schlichtungsgesuch, spätestens aber seit der Schlichtungsverhandlung, als die O.________ AG 
erklärte, das Eigentum sei übergegangen, Kenntnis davon, dass die D.________ GmbH in den 
Prozess einbezogen werden müsste. Nichtsdestotrotz wurde selbst anlässlich der Schlichtungsver-
handlung nichts dergleichen unternommen und auch später kein entsprechendes Schlichtungsge-
such eingereicht. Davon unabhängig ist die Frage der Vertretung der Eigentümerin. Es ist unbe-
achtlich, ob die alte und die neue Eigentümerin von derselben Verwaltung vertreten wird, da für die 
Identität der Parteien auf die Eigentumsverhältnisse und nicht die Vertretung abgestellt wird. In 
Bezug auf die beklagte D.________ GmbH liegt somit keine gültige Klagebewilligung vor und ein 
späterer Parteiwechsel ohne Zustimmung der Gegenpartei fällt ausser Betracht, so dass es an 
einer Prozessvoraussetzung fehlt und auf die gegen die D.________ GmbH gerichtete Klage nicht 
eingetreten werden kann. Folglich ist die Berufung auch in diesem Punkt abzuweisen.

5.

5.1. Die B.________ schliesst in ihrer Stellungnahme vom 13. März 2020 auf Abweisung der 
Berufung und Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids. Sie führt in formeller Hinsicht aus, der 
Berufungskläger habe den Teilentscheid vom 17. Dezember 2019 bezüglich einzelner Ziffern 
angefochten, welche einzig Ansprüche gegenüber der C.________ S.A. und/oder der D.________ 
GmbH beträfen (verspätet vorgebrachte Vorbringen und Beweismittel bezüglich der fehlenden 
Aktivlegitimation im Zusammenhang mit Forderungsansprüchen gegenüber der C.________ S.A. 
und/oder der D.________ GmbH; fehlende Aktivlegitimation für Ansprüche ab dem 1. April 2010 
gegenüber der C.________ S.A. und/oder D.________ GmbH; Nichteintreten auf Forderungsan-
sprüche gegenüber der D.________ GmbH; Kosten- und Entschädigungsfolgen gegenüber der 
D.________ GmbH). Die B.________ sei deshalb von der klägerischen Berufung nicht unmittelbar 
in ihren rechtlichen Interessen betroffen und hätte nicht in das oberinstanzliche Berufungsverfah-

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ren miteinbezogen werden dürfen, was bei der zuzusprechenden Parteientschädigung zu berück-
sichtigen sei. Im Übrigen sah die B.________ abgesehen von allgemeinen Bemerkungen davon 
ab, sich materiell zu den vom Berufungskläger vorgebrachten Berufungsgründen zu äussern.

5.2. Wie die B.________ richtigerweise ausführt, betrifft das vorliegende Berufungsverfahren 
lediglich Fragen im Zusammenhang mit Vorbringen oder Ansprüchen gegenüber der C.________ 
S.A. und/oder D.________ GmbH. Es geht um Sachverhaltselemente, die sich nach dem 1. April 
2010 zugetragen haben. Die B.________ übernahm per 31. Dezember 2016 bzw. 1. Januar 2017 
die Aktiven und Passiven der E.________, welche ihrerseits zwischen dem Zeitpunkt des 
Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrages mit dem Berufungskläger im September 2007 und 
dem 30. November 2009 Eigentümerin der Liegenschaft an der F.________ in G.________ war. 
Es ist somit zutreffend, dass die B.________ mangels rechtlichen Interesses nicht in das Beru-
fungsverfahren hätte miteinbezogen werden dürfen. Ihr ist zu Lasten des Berufungsklägers eine 
Parteientschädigung zuzusprechen. Diese ist unter Berücksichtigung von Art, Schwierigkeit und 
Umfang des Verfahrens sowie der Arbeit von Rechtsanwalt Reto Allemann, des Interesses und der 
wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien auf CHF 646.20 (inkl. 7,7% Mehrwertsteuer: CHF 46.20) 
festzusetzen (vgl. Art. 63 f. des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]).

6.

6.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, 
werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 und 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei voll-
ständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 
Abs. 2 ZPO). Vorliegend hat der Berufungskläger lediglich in einem Punkt obsiegt, dem auf das 
ganze Verfahren gesehen nur eine geringe Bedeutung zukommt, da die Aktivlegitimation des 
Berufungsklägers grösstenteils sowieso verneint werden muss, so dass es sich rechtfertigt, die 
Prozesskosten zu drei Vierteln dem Berufungskläger und zu einem Viertel solidarisch der 
C.________ S.A. und der D.________ GmbH aufzuerlegen.

6.2. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die 
Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung 
darstellt (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). Es werden folglich keine Gerichtskosten 
erhoben.

6.3. Gemäss Art. 64 Abs. 1 Bst. f JR wird die Parteientschädigung vorliegend global festgesetzt. 
Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des 
Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die wirt-
schaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 63 Abs. 2 JR). Die Auslagen werden bei der Festset-
zung angemessen berücksichtigt (Ar. 68 Abs. 4 JR). Liegen keine besonderen Umstände vor, so 
liegt der Höchstbetrag der Parteientschädigung bei CHF 3‘000.- bzw. CHF 6‘000.- (Art. 64 Abs. 1 
Bst. f JR).

Im Berufungsverfahren hatte Rechtsanwalt Lauper die Berufungsschrift (sieben Seiten) und den 
erstinstanzlichen Entscheid (16 Seiten) zu prüfen, sich mit seinen Klientinnen zu besprechen und 
alsdann in seiner Berufungsantwort Stellung zu beziehen. Das Verfahren war weder besonders 
umfangreich, noch schwierig; es rechtfertigt sich die Globalentschädigung für das Berufungsver-
fahren auf CHF 1‘292.40 (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer: CHF 92.40) festzusetzen. Der Berufungsklä-
ger hat drei Viertel dieser Entschädigung zu tragen, somit CHF 969.30.

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Rechtsanwalt Gruber hatte den erstinstanzlichen Entscheid (16 Seiten) zu prüfen, sich mit seinem 
Klienten zu besprechen und die Berufungsschrift (sieben Seiten) zu verfassen. Das Verfahren war 
weder besonders umfangreich, noch schwierig; es rechtfertigt sich die Globalentschädigung für 
das Berufungsverfahren auf CHF 1‘615.50 (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer: CHF 115.50) festzusetzen. 
Die Berufungsbeklagten haben einen Viertel dieser Entschädigung zu tragen, somit CHF 403.90.

Nach Verrechnung der gegenseitig geschuldeten Parteientschädigungen hat der Berufungskläger 
der C.________ S.A. und D.________ GmbH CHF 565.40 zu bezahlen.

Der Hof erkennt:

I. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen.

Der Teilentscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 17. Dezember 2019 wird 
in Ziff. 1 abgeändert und lautet neu wie folgt:

1. Die Säumnis des Klägers an der Sitzung vom 29. August 2019 wird festgestellt.

Der Antrag der Beklagten wird abgewiesen, die an diesem Tag von seinem Anwalt 
gemachten Vorbringen und eingereichten Beweismittel aus dem Recht zu weisen. Die 
Eingabe des Klägers vom 31. Oktober 2019 wird vollumfänglich berücksichtigt.

2. Die Klage wird mangels Aktivlegitimation des Klägers abgewiesen, soweit sie Ansprü-
che ab dem 1. April 2010 betrifft.

3. Auf die Klage wird nicht eingetreten, soweit sie sich gegen die D.________ GmbH 
richtet.

4. Im Übrigen wird auf die Klage eingetreten.

5. Der Entscheid über die Prozesskosten bleibt vorbehalten, soweit das Verfahren 
zwischen dem Kläger und den beklagten B.________ und C.________ S.A. betroffen 
ist.

6. Soweit das Verfahren zwischen dem Kläger und der D.________ GmbH betroffen ist, 
werden die Prozesskosten vollumfänglich dem Kläger auferlegt.

Der Kläger wird verpflichtet, der D.________ GmbH eine Parteientschädigung von 
CHF 2‘399.65 (wovon CHF 171.55 MwSt) zu bezahlen.

Allfällige Gerichtskosten werden im Endentscheid festgesetzt.

II. Die Prozesskosten werden A.________ zu drei Vierteln und der C.________ S.A. und der 
D.________ GmbH solidarisch zu einem Viertel auferlegt.

Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

Die Parteientschädigung der C.________ S.A. und der D.________ GmbH wird auf total 
CHF 1‘292.40 (Globalentschädigung: CHF 1‘200.-; MwSt.: CHF 92.40) festgesetzt und 
A.________ im Umfang von CHF 969.30 auferlegt.

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Die Parteientschädigung von A.________ wird auf total CHF 1‘615.50 (Globalentschädigung: 
CHF 1‘500.-; MwSt.: CHF 115.50) festgesetzt und der C.________ S.A. und der D.________ 
GmbH im Umfang von CHF 403.90 auferlegt.

Nach Verrechnung der gegenseitig geschuldeten Parteientschädigungen hat A.________ 
der C.________ S.A. und der D.________ GmbH CHF 565.40 zu bezahlen.

III. A.________ wird verpflichtet, der B.________ eine Parteientschädigung von CHF 646.20 zu 
bezahlen.

IV. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraus-
setzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 
17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 8. Juli 2020/fju

Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin: