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**Case Identifier:** aefd6b00-e41e-5d37-a5a6-205b96db2ac4
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-16-8 ARGVP 2017 3702
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-16-8-ARGVP-2017-_nodate.pdf

## Full Text

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AR GVP 29/2017, Nr. 3702 

Baubewilligung. Begriffsdefinitionen, Berechnungs- und Messweisen (Art. 16 BauG). Anrechenbarkeit eines 
„Einstellraums“ zur Bruttogeschossfläche, wenn dieser objektiv zu Wohn- und Arbeitszwecken geeignet ist. 

Urteil des Obergerichts, 4. Abteilung, 28.09.2017, O4V 16 8 

2. Nach 16 Abs. 1 lit. a BauG regelt der Regierungsrat die Anrechenbarkeit bei der Ausnützungsberechnung. 

Gemäss Art. 1 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung (BauV, bGS 721.11) ist die Ausnützungsziffer (AZ) die 

Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren 

Landfläche. Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen alle für das Wohnen oder das Gewerbe ver-

wendbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser, Liftschächte sowie Mauer- und Wand-

querschnitte (ohne Konstruktionsstärke der Aussenwand). Bei abgeschrägten Räumen werden Geschossflä-

chen, die eine lichte Raumhöhe von weniger als 1.50 m aufweisen, nicht angerechnet (Art. 1 Abs. 2 BauV). Der 

Bruttogeschossfläche nicht angerechnet werden dem Wohnen oder dem Gewerbe sowie dem dauernden Auf-

enthalt nicht oder nur beschränkt dienende Räume wie Kellerräume, Estrichräume, nicht gewerblich genutzte 

Einstellräume, verglaste und nicht mit Fremdenergie beheizte Veranden, Vorbauten, Balkone (ausser der Er-

schliessung von anrechenbaren Räumen dienende Laubengänge), Terrassen und Wintergärten, ferner unterir-

dische Gewerberäume ohne Arbeitsplätze, insbesondere Lagerräume (Art. 1 Abs. 3 BauV). Als anrechenbare 

Landfläche gilt die von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche, soweit sie ausnützungsfähig und nicht schon 

früher baulich ausgenützt worden ist, abzüglich Wald, Gewässer, Strassen und Plätze (ausser Strassen und 

Plätze, welche der internen Erschliessung des Baugrundstücks dienen). Sofern für den Bau oder die Korrektion 

öffentlicher Strassen, Trottoirs und Plätze seit Inkrafttreten des Baugesetzes nachweislich Boden abgetreten 

wurde, so kann dieser zur anrechenbaren Landfläche gerechnet werden (Art. 1 Abs. 4 BauV). Nach Art. 16 

BauR gilt in der Zone W1 eine Ausnützungsziffer von 0.5. […] 

 

 

2.1 Gemäss der Ausnützungsberechnung des Beschwerdeführers werden die in der Zone W1 liegenden 514 

m2 für das Bauvorhaben als anrechenbare Fläche bei der Berechnung der Ausnützungsziffer beansprucht. Das 

geplante Wohnhaus weist nach dieser Berechnung eine anrechenbare Bruttogeschossfläche von 252.7 m2 auf, 

womit eine Ausnützungsziffer von 0.49 resultiert (act. 7.I.3/11). Umstritten ist, ob der geplante „Einstellraum“ im 

Untergeschoss des Wohnhauses ebenfalls zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu zählen ist. […] 

 

2.2 Für die Qualifikation, ob ein Raum zur Bruttogeschossfläche zu zählen ist, kommt es nach Art. 1 Abs. 2 

BauV darauf an, ob dieser für das Wohnen oder Gewerbe „verwendbar“ ist. Verwendbar bedeutet, dass die 

Eignung als Wohn- oder Arbeitsraum ohne wesentliche bauliche Veränderung herbeigeführt werden kann, 

wobei subjektive Gesichtspunkte keine Rolle spielen. Es kommt somit weder auf die Bezeichnung eines Rau-

mes in den Plänen noch auf den Parteiwillen an. Ob ein Raum zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar ist, 

ist nur aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht der vom Bauherrn beabsichtigten oder bezeichneten 

Nutzung zu entscheiden (Urteil des Bundesgerichts 1C_42/2016 vom 14. September 2016 E. 3.2). Nicht anre-

chenbar sind Räume, die sich aufgrund gesundheitspolizeilicher oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den 

längeren Aufenthalt von Personen nicht eignen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A. 

Gerichtsentscheid AR GVP 29/2017, Nr. 3702 
 

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2011, S. 743 f.). Als Anhaltspunkt für die Verwendbarkeit des Raums können im vorliegenden Fall die wohnhy-

gienischen Vorschriften des Baureglements B___ hinzugezogen werden. Nach Art. 32 Abs. 2 BauR sind die 

dem dauernden Aufenthalt von Personen dienenden Räume oder Bauten bezüglich Materialien, Konstruktion 

und Ausstattung so auszugestalten, dass eine einwandfreie Hygiene gewährleistet ist und die Gesundheit nicht 

gefährdet wird. Insbesondere ist auf eine genügende Belüftung, Belichtung und Ausstattung mit sanitären Ein-

richtungen zu achten und dass Feuchtigkeit weder eindringen noch durch Kondensat entstehen kann. Gemäss 

Art. 34 Abs. 2 BauR hat die Fensterfläche bei Wohn- und Schlafräumen mindestens 10 % der Nettobodenflä-

che zu betragen. Die lichte Raumhöhe von Wohn- und Schlafräumen hat bei neuen Mehrfamilienhäusern min-

desten 2.20 m zu betragen (Art. 34 Abs. 3 BauR).  

 

Der strittige als „Einstellraum“ bezeichnete 19.02 m2 grosse Raum liegt im Untergeschoss des geplanten Ge-

bäudes neben dem Keller und dem Technikraum. Gemäss dem Grundrissplan weist er eine Raumhöhe von 

2.78 m auf. Auf der Südseite des Raums ist ein Fenster mit einer Fläche von 4.33 m2 vorgesehen (act. 7.II/22). 

Aus dem angefochtenen Entscheid geht zudem hervor, dass dieser innerhalb der Wärmedämmung liegt und 

durch eine Bodenheizung beheizt wird, was vom Beschwerdeführer nicht bestritten wird. Die Vorinstanz hat 

insofern zutreffend festgestellt, dass der Raum die hygienischen Anforderungen für Wohn- und Schlafräume 

erfüllt. Dem steht auch nicht entgegen, dass die effektive Besonnung eventuell durch den bedachten Lauben-

gang eingeschränkt wird, zumal dieser Einwand auch beim geplanten südöstlichen Zimmer im Untergeschoss 

vorgebracht werden könnte, bei welchem die Anrechnung an die Bruttogeschossfläche unbestritten ist. Allfälli-

gen Lärmimmissionen durch den Technikraum oder dem Wärmeverlust durch die Kellertür könnte zudem ohne 

wesentliche bauliche Veränderungen mit schall- oder wärmisolierenden Massnahmen begegnet werden. Aus-

serdem ist der Keller auch direkt von aussen über den Laubengang zugänglich, womit es entgegen den Aus-

führungen des Beschwerdeführers keineswegs notwendig ist, dafür den „Einstellraum“ als Durchgang zu be-

nutzen. Da subjektive Gesichtspunkte nach dem Gesagten keine Rolle spielen und es alleine auf die objektive 

Verwendbarkeit des Raums ankommt, ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den sogenannten „Ein-

stellraum“ zur Bruttogeschossfläche hinzugerechnet hat. 

 

 

Das Bundesgericht ist auf eine gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 4. Juli 2018 nicht 

eingetreten (Urteil BGer 1C_8/2018).