# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 53f32dc1-b78e-5c2c-9e76-eeb1771790c0
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-10-09
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.10.1998 12.1998.155
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-155_1998-10-09.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00155

  	
  Lugano

  9 ottobre 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa sommaria per sfratto dei conduttori - inc. no. DI 98.209
della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 16 giugno 1998
da

 

	
   

  	
  __________
  

  rappr.
  dall'avv. _________

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________
  

  rappr.
  dall'avv. _________

  

 

che
il Segretario assessore della Pretura ha accolto, con decreto 6 luglio 1998,
ordinando lo sfratto del convenuto dal negozio e magazzino al piano terreno
dello stabile di via __________, part. n. __________ di proprietà dell’istante.

 

Appellante
il convenuto il quale, con atto di appello 17 luglio 1998, chiede, in via
principale, di respingere l’istanza di sfratto e, in via subordinata, di
beneficiare di una protrazione della locazione.

 

Mentre
la controparte, con osservazioni 21 agosto 1998, chiede la reiezione
dell’appello.

 

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa

 

 

 

 

Considerato

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

 

                                   1.   __________ occupa il
negozio ed il magazzino nello stabile di via __________ in forza di un
contratto di locazione, annotato a Registro fondiario, stipulato, nel settembre
1996, con l’allora proprietario dell’immobile __________.

 

                                         A seguito del fallimento
di quest’ultimo la __________ ha acquistato, il 20 aprile 1998, ai pubblici
incanti con doppio turno d’asta, lo stabile di via __________ libero
dell’annotazione della locazione a favore di __________ 

 

                                   2.   Con l’istanza di
sfratto che ci occupa la __________ - argomentando che, a seguito dell’acquisto
agli incanti con doppio turno d’asta, la locazione, diversamente da quello che
prevede l’art. 261 CO, non passa all’acquirente - ha chiesto lo sfratto di
__________ dai locali occupati.

 

                                         Il Pretore, con il decreto
impugnato, ha accolto la domanda e decretato lo sfratto del convenuto che, ora,
si appella a questa Camera per ottenere la riforma della pronuncia di prima
istanza.

 

                                      

                                   3.   L’appello viene
accolto per i seguenti motivi.

 

                               3.1.   Contrariamente alla
tesi dell’appellante è senz’altro giustificata la conclusione del Pretore nel
senso che, in caso di aggiudicazione con doppio turno d’asta, il contratto di
locazione - analogamente per quanto succede con il contratto d’affitto agricolo
(DTF 124 III 37) - non è trasferito all’acquirente (RFJ 1995, 23
e nota a sentenza del prof. P. Tercier; e per tutti F. Lorandi in AJP
1998, 843 e J.J. Lüthi in AJP 1998, 1119 con i riferimenti
dottrinali contenuti in questi due studi).

 

                               3.2.   Sarebbe invece
necessario approfondire quali siano i mezzi di difesa di cui dispone
l’aggiudicatario per liberarsi di colui che occupa i locali. 

                                         Tercier (op. cit.,
pag.  33) ritiene che la soluzione più semplice sia quella di assimilare
questo caso a quello del locatore che ha un bisogno urgente della cosa
conformemente all’art. 261 cpv. 2 litt. a) CO, dove l’uso proprio è
rappresentato dalla necessità di mantenere il valore del pegno, e quindi
l’aggiudicatario dovrebbe poter rescindere la locazione rispettando i termini
legali di disdetta degli art. 266b e seg. CO.

                                         Per Lorandi (op.
cit.) l’aggiudicatario non deve far intimare alcuna disdetta, egli riceve
l’immobile senza oneri e può liberarsi immediatamente di chi lo occupa (uguale
conclusione per Hess-Odoni in SJZ  1991, 145 in part. 151 e Meyer
 in RFJ 1996, 10 per il quale il locatario non ha più nessun titolo
per giustificare l’occupazione dei locali ma gli deve essere concesso un certo
tempo per trovare altra sistemazione).

                                         Lüthi (op. cit.,
pag. 1123), dopo aver ricordato le possibilità proposte dalla dottrina, qui
sopra evocate, prospetta l’esistenza di un rapporto di fatto tra aggiudicatario
e locatario con la conseguenza però che il primo, può in ogni tempo domandare
la liberazione dei locali con un’azione in restituzione basata sull’art. 641
CC, sia essa petitoria o possessoria, così da garantire un certo lasso di tempo
al locatario per sistemarsi e rispettare anche il concetto di protezione
sociale voluto dal legislatore con le disposizioni riguardanti il trasferimento
della locazione.

                                         

 

                               3.3.   La questione può
essere lasciata qui indecisa poiché, qualsiasi sia la soluzione adottata, l’istanza
di sfratto della __________ non può trovare accoglimento.

 

                                         Infatti, se si abbraccia
la tesi che auspica il mantenimento del contratto di locazione con la
possibilità di disdetta ai sensi dell’art. 261 cpv. 2 litt. a) CO, manca la
formale valida notifica di disdetta.

 

                                         Se invece si propende per
l’inesistenza di qualsiasi rapporto di locazione e quindi per la possibilità
dell’aggiudicatario di liberarsi immediatamente di chi occupa i locali
attraverso l’azione di restituzione, la procedura di sfratto non è data poiché
essa é ammissibile solo in presenza di un valido contratto di locazione o di
comodato debitamente disdetto; se, con l’aggiudicazione per doppio turno
d’asta, il contratto di locazione non passa all' acquirente l’occupazione dei
locali avviene senza titolo e di conseguenza non si può invocare alcun
contratto (II CCA 10 maggio 1994 R. c. C. nella quale si negava la
possibilità di far capo alla procedura di sfratto all’acquirente all’asta di un
appartamento nei confronti del precedente proprietario che lo occupava).

Per i quali motivi

vista, per le spese, la vigente TG e l’art. 148 CPC

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello è accolto
e di conseguenza il decreto di sfratto 6 luglio 1998 viene così riformato:

 

                                         1.   L’istanza
di sfratto 16 giugno 1998 è respinta.

 

                                         2.   La
tassa di giustizia di Fr. 80.- più le spese, da anticiparsi dalla parte
richiedente, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte
Fr. 150.- per ripetibili. 

 

                                   II.   La tassa di
giustizia della procedura d’appello in Fr. 180.- e le spese i Fr. 20.- (totale
Fr. 200.-), già anticipati dall’appellante, sono a carico della controparte che
gli rifonderà inoltre Fr. 300.- per ripetibili.

 

                                  III.   Intimazione a:                

                                         - __________

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario