# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a3ed62e2-0ccb-5986-be84-844e789d0a7d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-12-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 19.12.2003 80.2003.173
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-173_2003-12-19.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.173

  	
  Lugano

  19 dicembre 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 21 novembre 2003

 

in materia di:                        imposta
federale diretta annua intera sui proventi straordinari       2002

 

	
  presentato da:

  	
  __________ e __________ __________, __________
  __________ (__________) 

  rappr. da: avv. __________ __________ __________,
  __________ __________ 

   

  
	
   

  	
   

  	 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il 9
aprile 1998 __________ __________ acquistava una quota di un terzo di comproprietà
del mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di    fr. 1'033'333.-; le
altre due quote venivano acquistate lo stesso giorno al medesimo prezzo da
__________ e da __________ __________.

                                         A seguito
del decesso di __________ __________, la sua quota di comproprietà veniva
attribuita all'erede nella persona dell'altro comproprietario __________
__________.

 

                                         1.2.

                                         Il 27
giugno 2002 __________ __________ cedeva la sua quota di comproprietà a
__________ __________, che diventava così unico proprietario dell'immobile, al
prezzo di fr. 1'800'000.-..

                                         Il 14
luglio 2003 l'Ufficio di tassazione di Locarno notificava ai coniugi __________
e __________ __________ un'imposta annua intera sui proventi straordinari secondo
l'art. 218 cpvv. 2 e 3 LIFD di              fr. 43'516.-, considerando la
cessione da parte di __________ __________ della quota di comproprietà di un
terzo del mapp. n. __________ di __________ alla stregua di un atto del
commercio professionale d'immobili.

 

                                         1.3.

                                         Il
reclamo presentato dai contribuenti veniva respinto dall'Ufficio di tassazione
con decisione dell’ 11 novembre 2003 per i seguenti motivi:

                                         Ora l'ufficio
di tassazione ritiene di confermare la propria decisione per le seguenti
motivazioni:

                                         1.
L'acquisto dell'immobile in comproprietà con i Signori __________ __________ e __________,
1/3 ciascuno, avvenuto in data 22 aprile 1998 è stato finanziato in partenza
con un debito di fr. 2'350'000.- (prezzo acquisto fr. 3'100'000.-) per cui ogni
socio ha dovuto apportare fr. 250'000.- di capitale proprio, ora il
contribuente non disponendo di tali capitali ha dovuto concludere dei prestiti
personali, aumento dei debiti negli anni 1997/1998 di fr. 243'928.-, per
disporre del capitale necessario, possiamo quindi concludere che l'acquisto è
avvenuto interamente mediante utilizzo di capitale di terzi.

                                         Nel
corso degli anni 1998 e 1999 sono poi state effettuate delle migliorie all'immobile
per un totale di fr. 710'115.-, lavori finanziati con un aumento del debito
della comproprietà di fr. 650'000.-, per cui ogni socio ha dovuto immettere
nuovamente circa fr. 20'000.- di propria tasca, che in pratica dovrebbe essere
l'unico capitale proprio investito dal Signor __________ nell'operazione.

                                         2. La vendita
della proprietà è avvenuta in data 27.06.2002, quindi con una durata di
proprietà poco superiore ai 4 anni, che è da ritenersi abbastanza corta, questo
fattore viene evidenziato anche dalla TUI che per questa durata di proprietà
applica un'aliquota del 26%.

                                         3. Il
ricavato della vendita è stato in parte riutilizzato per l'acquisto di una nuova
proprietà immobiliare a __________. __________.

                                         4. Il
contribuente unitamente al Signor __________ __________, tramite le società
delle quali sono responsabili, hanno svolto dei lavori all'interno dell'immobile.

 

 

                                   2.   Assistiti
dall'avv. __________ __________, i ricorrenti chiedono nuovamente l'annullamento
dell'imposta annua intera sui proventi straordinari notificata loro dall'Ufficio
di tassazione.

                                         Rilevano
che:

                                         -
__________ __________ aveva acquistato la quota di comproprietà con l'intenzione
di mantenerla, ma che la prematura scomparsa di __________ __________ ha mutato
radicalmente le premesse, inducendolo a proporre al figlio del defunto l'acquisto
della sua quota di comproprietà;

                                         - non è
di rilievo per la valutazione dell'esistenza di un commercio professionale immobiliare
il successivo acquisto di un appartamento di vacanza a __________ __________;

                                         -
l’operazione colpita dall'Ufficio di tassazione con l'imposta annua intera è
l'unica compiuta da __________ __________ e che essa è venuta in essere dopo oltre
quattro anni dall'acquisto;

                                         -
l'intenzione di incrementare i guadagni attribuita dall'Ufficio di tassazione a
__________ __________ è mera congettura, dato il tempo trascorso tra l'acquisto
e l'alienazione;

                                         - le
opere effettuate da __________ __________ __________ __________ nell'immobile
non superano il 2,9% del totale dell'investimento e ammontano complessivamente
a soli fr. 5'276.-;

                                         - il
finanziamento con mezzi di terzi è avvenuto per fr. 140'000.- con un mutuo finanziario
privato reso possibile dal preventivo ammortamento del preesistente debito
ipotecario, per cui si tratta di fatto di mezzi propri.

                                         L'Ufficio
di tassazione non ha fatto uso della facoltà di esprimersi sul ricorso.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Secondo
l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa
commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione
e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

                                         Pronunciandosi
sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza del 1999, l'imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale
di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 =
ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).

                                         L'Alta
Corte ha posto l'accento sul fatto che l'art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara
imponibile "la totalità dei proventi, periodici e unici" e afferma
pertanto il principio dell'imposizione del reddito netto complessivo. Esenti
sono invece secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale
"conseguiti nella realizzazione di sostanza privata": la legge si
limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli
articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più
importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa
dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude
il Tribunale federale, anche utili provenienti da un'attività che oltrepassa la
mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività
lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono
sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una
vera e propria impresa.

                                         Ne
consegue che l'esenzione secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli
utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del
patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al
conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un'occasione che si offre in
modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività
lucrativa indipendente, l'art. 18 LIFD permette di considerare un'attività che
oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di
attività lucrativa indipendente.

 

                                         3.2.

                                         Va
infine ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale,
vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge
un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il
mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento
di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480
consid. c; cfr. pure Schmidt, La
recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di
negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in:
Fiscalità - Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla
Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p.
14; Soldini, Il commercio
professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e
nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994 p. 385
ss.). In particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa,
un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e
l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto
che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la
breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in
ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

                                         Sapere
se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili,
amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare
dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva
per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento
dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (STF 26 marzo
1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti
speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che
si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT
274/88 cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

 

                                   4.   Per
quanto è possibile ricostruire dall’incarto fiscale prodotto dall’UT, limitato
alla dichiarazione IFD 2003A con relativi allegati e dalla documentazione
allegata al ricorso, vi sono diversi indizi convergenti che depongono a favore
del commercio professionale d’immobili.

                                         Innanzi
tutto l’orchestrazione dell’operazione mediante una società semplice di tre
persone, attive nel settore dell'edilizia, che non può non indurre a pensare a
un’operazione immobiliare di ampio respiro, verosimilmente mediante
costituzione e vendita di appartamenti in condominio, anche se ciò non risulta
dalla documentazione prodotta.

                                         Anche
il finanziamento con l’impiego di mezzi di terzi in misura nettamente preponderante
avvalora l’ipotesi del commercio professionale d’immobili. Il capitale proprio
immesso da __________ __________ nell’operazione è pressoché nullo, non appena
si consideri che alla sua quota d’investimento di fr. 250'000.- è corrisposto,
come si evince dalla motivazione della decisione su reclamo, un aumento dei
debiti negli anni 1997-98 di fr. 243'928.-, poco importa se privati. L’apporto
di capitale proprio nella misura del 25% è infatti stato finanziato quasi integralmente
con ulteriore capitale di terzi.

                                         Nemmeno
la durata della proprietà, di soli quattro anni, è tale da contrastare i suddetti
indizi, ma anzi parrebbe avvalorarli ulteriormente, anche se la ragione della
breve durata della proprietà può essere ravvisata nel decesso di uno dei promotori.

                                         Insignificante
in questo contesto che la ditta del ricorrente abbia partecipato ai lavori di
risanamento, non appena si consideri che la sua quotaparte di lavoro, come
spiegato nel ricorso, è di poche migliaia di franchi e non è quindi pensabile
che un contribuente si avventuri in un’operazione del respiro di quella
iniziata in società da __________ e da __________ e __________ __________ per
una contropartita così esigua.

                                         Non va
infine persa di vista la misura dell’utile conseguito e imposto cantonalmente
con l’imposta sugli utili immobiliari, che ha raggiunto la ragguardevole cifra,
come si evince dalla relativa tassazione del 26 febbraio 2003, di fr.
461'204.-. La cessione della quota di un terzo a __________ __________ ha
quindi anticipato, in un certo senso, il conseguimento dell'utile che i promotori
si erano ripromessi all'inizio dell'operazione.

                                         Tutti
questi elementi, ciascuno di peso diverso, che parlano per un’operazione immobiliare
di natura commerciale sono contrastati sostanzialmente da una sola circostanza:
l’imprevisto decesso del socio __________ __________, cui è subentrato il
figlio __________, che ha così acquisito una chiara posizione maggioritaria.
Questa circostanza può senz’altro aver influito se non addirittura determinato
la decisione del ricorrente di alienare la sua quota di comproprietà e di
uscire dall’operazione immobiliare, lasciando che a condurla sia __________
__________ da solo, dietro pagamento tuttavia di un importo atto a garantire,
come si è appena visto, un cospicuo guadagno.

                                         Tutto
ben considerato, questa Camera ritiene di poter condividere la decisione
dell’UT.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 144 LIFD

 

 

dichiara 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    880.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale
in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD).

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: