# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f5d65c92-721f-5e6c-8240-0f34d96f9ef0
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-24
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 24.06.2021 110 2020 216
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2020-216_2021-06-24.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

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3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2020/216

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 24. Juni 2021

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Sigriswil, Gemeindeverwaltung, Kreuzstrasse 1, 
3655 Sigriswil

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Sigriswil vom 
17. November 2020 (Geschäfts-Nr. 11714; Befreiung vom Zweckentfremdungsverbot)

I. Sachverhalt

1. Mit Baubewilligung vom 23. September 1986 bewilligte der Regierungsstatthalter von Thun 
drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 16 Wohnungen auf der Parzelle Sigriswil 
Gbbl. Nr. F.________. Die Beschwerdeführenden sind Eigentümer der Stockwerkeinheit Sigriswil 
Gbbl. Nr. F.________-14. Die Baubewilligung vom 23. September 1986 enthält folgende 
Nebenbestimmung:

«Mit Beschluss vom 18.8.1986 des Gemeinderates von Sigriswil wurde das Baugebiet der Gemeinde 
Sigriswil mit einer Planungszone im Sinne des Bundesgesetzes über die Raumplanung belegt. Im Sinne 
einer Zustimmung nach Art. 62 Abs. 2 BauG wurde zwischen der Einwohnergemeinde Sigriswil und der 
Bauherrschaft ein Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen, der die jeweiligen Eigentümer verpflichtet zu 
unterlassen, in den zu erstellenden Gebäuden mehr als 40 % der Bruttogeschossfläche als Zweitwohnung 
benutzen zu lassen. Dieser Dienstbarkeitsvertrag bildet einen Bestandteil dieser Baubewilligung. Er ist vor 
Baubeginn im Grundbuch einzutragen.» 

Die Nutzungsbeschränkung wurde am 2. Oktober 1986 im Grundbuch als Last auf dem 
Stammgrundstück Nr. F.________ eingetragen mit folgendem Wortlaut: «Nutzungsbeschränkung 
ID.025-1998/016934 z.G. Einwohnergemeinde Sigriswil». 

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2. Weil die Nutzungsbeschränkung nur auf dem Stammgrundstück Nr. F.________, nicht aber 
auf den Grundbuchblättern der einzelnen Stockwerkeinheiten eingetragen ist, ersuchte die 
Gemeinde den Regierungsstatthalter von Thun um Bereinigung der Anmerkungen auf der Parzelle 
Nr. F.________. Am 26. Februar 2020 informierte der Regierungsstatthalter die 
Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. F.________, dass vorgesehen sei, die Anmerkung auf den 
jeweiligen Stockwerkeinheiten mit der Bezeichnung «Zweckentfremdungsverbot gemäss 
Erstwohnungsanteilsvorschriften» anzumerken. Zwei Stockwerkeinheiten (Gbbl. Nrn. 
F.________-5 und F.________-10) seien bereits von der Nutzungseinschränkung befreit worden. 
Nach Angaben der Gemeinde würden auch die Stockwerkeinheiten Nrn. F.________-2, 
F.________-12, F.________-13 und F.________-15 als Zweitwohnungen angesehen. Wenn alle 
Stockwerkeigentümer einverstanden seien, werde die Anmerkung des 
Zweckentfremdungsverbots lediglich auf den verbleibenden Stockwerkeinheiten angemerkt. Ohne 
Gegenbericht bis am 31. März 2020 gehe er davon aus, dass alle Stockwerkeigentümer mit dieser 
Zuteilung einverstanden seien. Andernfalls werde die Eintragung auf allen Stockwerkeinheiten mit 
Ausnahme der bereits befreiten Nrn. F.________-5 und F.________-10 vorgenommen. 
Vorbehalten blieben Befreiungen im Rahmen eines allfälligen späteren Baugesuchs.1

3. Einige Stockwerkeigentümer waren mit der Anmerkung des Zweckentfremdungsverbots bei 
ihrer Stockwerkeinheit einverstanden. Bei diesen Stockwerkeinheiten wurde das 
Zweckentfremdungsverbot bereits im Grundbuch angemerkt (Gbbl. Nrn. F.________-1, 
F.________-3, F.________-4, F.________-6, F.________-7, F.________-8, F.________-9, 
F.________-11, F.________-16). Der Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. F.________-12 
ersuchte den Regierungsstatthalter um Befreiung von der Nutzungseinschränkung und berief sich 
dazu auf eine Zusicherung der Gemeinde. 

Die Beschwerdeführenden wehrten sich mit verschiedenen Eingaben gegen eine Anmerkung des 
Zweckentfremdungsverbots auf ihrer Stockwerkeinheit Nr. F.________-14. Sie machten unter 
anderem geltend, dass hinsichtlich der Ausschöpfung des Zweitwohnungsanteils viele 
Ungereimtheiten bestünden. Die Gemeinde habe bei einzelnen Eigentümern eine Feriennutzung 
geduldet oder vereinbart, ohne dass dies rechtlich geregelt worden sei. Im Jahr 2011 hätten sie 
ein Gesuch um Befreiung ihrer jetzigen Stockwerkeinheit F.________-14 eingereicht. Die 
Gemeinde habe ihnen damals mitgeteilt, dass der Erstwohnungsanteil in der Überbauung 
vollständig ausgeschöpft sei. Die Beschwerdeführenden ersuchten den Regierungsstatthalter, ihr 
Gesuch um Befreiung vom Zweckentfremdungsverbot vom 5. Januar 2011 noch einmal ernsthaft 
zu prüfen. Der Erstkäufer ihrer Stockwerkeinheit Nr. F.________-14 habe die Wohnung ab 
Bauplan als Ferienwohnung erworben. Ausserdem bezweifeln sie den rechtsgültigen Bestand der 
Dienstbarkeit.2 Der Regierungsstatthalter bat die Gemeinde, zu den Befreiungsgesuchen der 
Beschwerdeführenden (Nr. F.________-14) sowie der Eigentümer der Stockwerkeinheit Nr. 
F.________-12 eine Stellungnahme einzureichen. Auf telefonische Nachfrage der Gemeinde 
erklärte er, dass sie über das Gesuch der Beschwerdeführenden entscheiden solle.3

4. Mit Verfügung vom 17. November 2020 wies die Gemeinde das Gesuch der 
Beschwerdeführenden um Befreiung vom Zweckentfremdungsverbot ab.

5. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 4. Dezember 2020 Beschwerde beim 
Regierungsstatthalter von Thun ein. Dieser leitete die Beschwerde zuständigkeitshalber an die 

1 Vorakten der Gemeinde, rote Heftmappe
2 Schreiben vom 4. März 2020, 19. März 2020, 4. August 2020, 14. Oktober 2020, Vorakten rote Heftmappe
3 Schreiben vom 30. September 2020 und 15. Oktober 2020, Vorakten rote Heftmappe; Stellungnahme der Gemeinde 
vom 31. Dezember 2020 zur Beschwerde

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BVD weiter. Die Beschwerdeführenden beantragen, das Gesuch um Befreiung ihrer 
Stockwerkeinheit Nr. F.________-14 vom Zweckentfremdungsverbot sei zu bewilligen. 

6. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet4, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 31. 
Dezember 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 

7. Das Rechtsamt bat die Gemeinde und den Regierungsstatthalter von Thun um Mitteilung, 
ob für die Stockwerkeinheiten Nr. F.________-2, F.________-12, F.________-13 und 
F.________-15 ebenfalls Gesuche um Befreiung vom Zweckentfremdungsverbot eingereicht oder 
bewilligt worden seien und ob in diesen Fällen die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer 
vorgelegen habe. Die Gemeinde teilte mit Eingabe vom 16. März 2021 mit, für die 
Stockwerkeinheit Nr. F.________-12 sei ein Befreiungsgesuch hängig, für die übrigen 
Stockwerkeinheiten seien keine entsprechenden Gesuche eingereicht worden. All diese 
Stockwerkeinheiten seien in der Erstwohnungskontrolle der Gemeinde als Zweitwohnungen 
aufgeführt, teilweise seit 1992. Ihr Status als Zweitwohnung sei von keiner Seite in Frage gestellt 
worden, insbesondere auch von den Beschwerdeführenden nicht, hätten sie doch selber 
beantragt, diese Wohnungen vom Zweckentfremdungsverbot auszunehmen. Der 
Zweitwohnungsanteil sei damit ausgeschöpft.

Der Regierungsstatthalter von Thun teilte mit Eingabe vom 11. März 2021 mit, das Verfahren um 
Befreiung der Stockwerkeinheit Nr. F.________-12 sei beim Regierungsstatthalteramt hängig. Es 
handle sich ‒ anders als im vorliegenden Fall ‒ nicht um eine baubewilligungspflichtige 
Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnung, sondern um die nachträgliche Prüfung einer bisherigen 
Zweitwohnung. Die Liegenschaft Sigriswil Gbbl. Nr. F.________ sei insofern speziell, als dass die 
Erstwohnungspflicht vor Inkrafttreten der Erstwohnungsvorschriften gestützt auf einen 
Dienstbarkeitsvertrag entstanden sei. Diese Dienstbarkeit sei auf der Stammparzelle eingetragen 
und sei öffentlich-rechtlichen Verfügungen nicht zugänglich. Die Stockwerkeinheit Nr. 
F.________-14 der Beschwerdeführenden sei nie eine Zweitwohnung gewesen. Eine Befreiung 
einer Stockwerkeinheit von der öffentlich-rechtlichen Erstwohnungspflicht betreffe auch die auf 
der Stammparzelle lastende Dienstbarkeit, weshalb für die Befreiung entweder die Zustimmung 
aller Grundeigentümer oder ein Abtausch mit einer anderen Stockwerkeinheit erforderlich sei. Im 
vorliegenden Verfahren lägen weder die erforderlichen Zustimmungen vor, noch würde die 
beantragte Befreiung die zulässige Zweitwohnungsquote einhalten. Die Beschwerde sei 
abzuweisen, auch wenn die BVD zur Auffassung gelange, die Gemeinde hätte einen 
Nichteintretensentscheid erlassen sollen. 

Die Beschwerdeführenden reichten weitere Belege ein und nahmen mit Eingabe vom 20. Mai 2021 
Stellung zu den Schreiben der Gemeinde und des Regierungsstatthalters.

8. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

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a) Bauentscheide können innert 30 Tagen mit Beschwerde bei der BVD angefochten werden 
(Art. 40 Abs. 1 BauG5). Angefochten ist die Verfügung der Gemeinde über das Gesuch der 
Beschwerdeführenden um Befreiung vom Zweckentfremdungsverbot betreffend den 
Erstwohnungsanteil. Über die Befreiung von der Erstwohnungsanteilspflicht wird mit Bauentscheid 
befunden (siehe Erwägung 2). 

b) Die Gemeinden sind befugt, in ihrer baurechtlichen Grundordnung einen Mindestanteil an 
Erstwohnungen vorzuschreiben (vgl. Art. 71a BauG, vorher aArt. 73 BauG). In der Gemeinde 
Sigriswil wurden im Jahr 1987 erstmals Vorschriften über den Erstwohnungsanteil erlassen (heute 
Art. 213 GBR6).7 Bei den hier betroffenen Mehrfamilienhäusern auf Parzelle Nr. F.________ 
wurde die Erstwohnungsanteilspflicht bereits im Jahr 1986, das heisst vor Inkrafttreten der 
entsprechenden Bestimmung im GBR, als Personaldienstbarkeit zugunsten der Gemeinde 
vereinbart.8 Es ist fraglich, kann hier jedoch offen bleiben, ob es sich bei diesem 
Dienstbarkeitsvertrag um eine rein zivilrechtliche Angelegenheit handelt, denn die Gemeinde tat 
dies in Wahrnehmung einer öffentlichen Aufgabe. Soweit sich die vorliegende Beschwerde gegen 
die Rechtsgültigkeit des Dienstbarkeitsvertrags und des entsprechenden Grundbucheintrags 
richtet, ist die BVD ohnehin nicht zuständig. Insofern kann nicht auf die Beschwerde eingetreten 
werden.

c) Die mittels Dienstbarkeit sichergestellte Nutzungseinschränkung bildete Voraussetzung 
dafür, dass die Baubewilligung für die Überbauung der Parzelle Nr. F.________ trotz Erlass der 
Planungszone erteilt werden konnte. Die Nutzungseinschränkung wurde in der Baubewilligung 
vom 23. September 1986 für die drei Mehrfamilienhäuser denn auch verbindlich erklärt.9 Unter 
dem Titel Auflagen und Bedingungen ist der Inhalt der Dienstbarkeit wie folgt wiedergegeben: 
«(…) zwischen der Einwohnergemeinde Sigriswil und der Bauherrschaft [wurde] ein 
Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen, der die jeweiligen Eigentümer verpflichtet zu unterlassen, 
in den zu erstellenden Gebäuden mehr als 40 % der Bruttogeschossfläche als Zweitwohnung 
benutzen zu lassen.» Dazu ist in der Baubewilligung festgehalten: «Dieser Dienstbarkeitsvertrag 
bildet Bestandteil dieser Baubewilligung. Er ist vor Baubeginn im Grundbuch einzutragen.» Indem 
der Inhalt der Nutzungseinschränkung bei den Auflagen des Bauentscheids genannt und der 
Dienstbarkeitsvertrag zum Bestandteil der Baubewilligung erklärt wurde, wurde die 
Nutzungseinschränkung auch öffentlich-rechtlich, d.h. baurechtlich verbindlich. Die zulässige 
Nutzung der drei Mehrfamilienhäuser wurde demnach im Bauentscheid verbindlich festgelegt (vgl. 
Art. 38 Abs. 3 i.V.m. Art. 29 Abs. 2 Bst. b BauG). Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig. 

d) Die Beschwerdeführenden, deren Gesuch abgewiesen wurde, sind durch den vor-
instanzlichen Entscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 40 Abs. 2 
BauG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Erstwohnungsanteil

a) Die Beschwerdeführenden rügen, die EWAP-Liste der Gemeinde sei nicht korrekt; die 
Gemeinde trage beliebig Wohnungen als Zweitwohnungen ein oder lösche diese. Nur zwei 

5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
6 Baureglement 2016 der Gemeinde Sigriswil, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung bewilligt am 12. Februar 
2019
7 Vgl. Beilagen 1 und 2 zur Stellungnahme der Gemeinde vom 31. Dezember 2020
8 Dienstbarkeitsvertrag vom 15. September 1986 zwischen der Einwohnergemeinde Sigriswil und dem Ehepaar
A______ als Grundeigentümer der Parzelle Nr. F.________, Vorakten rote Heftmappe
9 Baubewilligung des Regierungsstatthalters von Thun vom 23. September 1986, Vorakten Dossier 31/86

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Wohnungen seien mit rechtmässiger Baubewilligung vom Zweckentfremdungsverbot befreit 
worden. Das 40 %-Kontingent der Bruttogeschossfläche (BGF) sei überdies noch nicht vollständig 
ausgeschöpft. Die Berechnungen der Bruttogeschossflächen seien fehlerhaft, teilweise müssten 
auch die Balkone einbezogen werden.

Die Gemeinde bringt dagegen vor, das auf der Stammparzelle lastende 
Zweckentfremdungsverbot betreffe alle Stockwerkeinheiten, soweit sie nicht ausdrücklich befreit 
seien. Die Eintragung auf dem Stammgrundstück schaffe aber nicht Klarheit, was dies für die 
einzelne Stockwerkeinheit bedeute, weshalb der Regierungsstatthalter auf Antrag der Gemeinde 
eine Bereinigung vornehme. Die Gemeinde führe ein öffentliches Verzeichnis mit den mit einem 
Zweckentfremdungsverbot belegten Wohnungen. Vom Zweckentfremdungsverbot befreit seien 
die Stockwerkeinheiten F.________-2, F.________-5, F.________-10, F.________-12, 
F.________-13 und F.________-15. Es bestehe kein Raum mehr, weitere Flächen vom 
Zweckentfremdungsverbot zu befreien. Mit diesem Verzeichnis und der Anmerkung des 
Zweckentfremdungsverbots auf der Stammparzelle herrsche jederzeit Klarheit, welche 
Stockwerkeinheit dem Zweckentfremdungsverbot unterstehe.

b) Gemäss Art. 1a Abs. 1 BauG erfordern alle Bauten, Anlagen und Vorkehren, die sich auf 
Raum, Umwelt und die Nutzungsordnung auswirken können, eine Baubewilligung. 
Baubewilligungspflichtig sind auch wesentliche Änderungen, einschliesslich die Zweckänderung 
von Bauten (Art. 1a Abs. 2 BauG). Die Befreiung einer Stockwerkeinheit von der 
Nutzungseinschränkung bzw. vom Zweckentfremdungsverbot betrifft die im Bauentscheid 
festgelegte zulässige Nutzung und stellt daher eine baubewilligungspflichtige Änderung dar.10 

c) Die Mehrfamilienhäuser auf Parzelle Nr. F.________ wurden in Stockwerkeigentum 
aufgeteilt. In der Baubewilligung von 1986 wurde lediglich verfügt, dass maximal 40 % der 
Bruttogeschossfläche als Zweitwohnungen genutzt werden dürfen, ohne diese Wohnungen zu 
bezeichnen. Auch im damaligen Baugesuch ist nicht definiert, wo sich die 40 % 
Bruttogeschossfläche befinden, die als Zweitwohnung genutzt werden können. Im Jahr 2007 
bewilligte der Regierungsstatthalter von Thun zwei Baugesuche um Befreiung vom 
Zweckentfremdungsverbot, und zwar bei den Stockwerkeinheiten Nrn. F.________-511 und 
F.________-1012. 

d) Es ist Aufgabe der Gemeinde, die Einhaltung der Baubewilligung samt Auflagen zu 
überprüfen und diese notfalls mit baupolizeilichen Massnahmen durchzusetzen (vgl. Art. 46 
BauG). Nach Aussage der Gemeinde ist die Quote von 40 % BGF für die Zweitwohnungsnutzung 
‒ über die ganze Überbauung auf Parzelle Nr. F.________ betrachtet ‒ knapp eingehalten. 
Insofern könnte argumentiert werden, dass die zur Verfügung stehende Zweitwohnungsquote 
ausgeschöpft ist, ein rechtmässiger Zustand besteht und das Gesuch der Beschwerdeführenden 
aussichtslos ist. Dies greift in der Sache zu kurz. Die Nutzungseinschränkung ist auf der 
Stammparzelle Sigriswil Gbbl. Nr. F.________ eingetragen, welche in qualifiziertes Miteigentum 
(Stockwerkeigentum) aufgeteilt ist (vgl. Art. 646 und Art. 712a ZGB13). Die 
Nutzungseinschränkung lastet somit auf dem gemeinschaftlichen Eigentum. Mit anderen Worten 
beschlägt die Nutzungseinschränkung von maximal 40 % BGF Zweitwohnungsnutzung respektive 
mindestens 60 % BGF Erstwohnungsnutzung die gesamte Überbauung, mithin jede einzelne 
Stockwerkeinheit gleichermassen. Nichts anderes ergibt sich aus der Baubewilligung von 1986: 
die darin verfügte Nutzungseinschränkung betrifft die drei Gebäude gesamthaft. Davon 

10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 1a N. 24; 
vgl. auch BDE vom 29. März 2004 E. 3 (RA 110/2002/55, Sigriswil)
11 Baubewilligung vom 19. September 2007, Vorakten Dossier 053-2007
12 Baubewilligung vom 31. Juli 2007; Vorakten Dossier 043-2007
13 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)

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ausgenommen sind inzwischen nur die zwei rechtswirksam vom Zweckentfremdungsverbot 
befreiten Stockwerkeinheiten Nr. F.________-5 und F.________-10. Keine 
Stockwerkeigentümerschafft ist daher berechtigt, ihre Stockwerkeinheit von sich aus zu 100 % als 
Zweitwohnung zu nutzen. Eine Umnutzung kann nur im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens 
erfolgen. Der Umstand, dass die Gemeinde gewisse Stockwerkeinheiten seit Jahren als 
Zweitwohnung «anerkennt» und im Erstwohnungsverzeichnis der Gemeinde entsprechend als 
nicht dem EWAP unterstehend aufführt, vermag keine Baubewilligung zu ersetzen. Eine solche 
«Anerkennung» kann den Beschwerdeführenden oder anderen Stockwerkeigentümern nicht 
entgegengehalten werden. Für eine rechtswirksame Befreiung vom Zweckentfremdungsverbot 
bedarf es eines formellen Baugesuchs und eines Bauentscheids durch die zuständige Behörde 
der Gemeinde. Dies ist bislang lediglich bei zwei Stockwerkeinheiten erfolgt. Die anderen 
bestehenden Umnutzungen sind offenbar unbewilligt. Bevor eine Bereinigung der Anmerkungen 
des Zweckentfremdungsverbots (resp. eine Befreiung) auf den Grundbuchblättern der jeweiligen 
Stockwerkeinheiten erfolgen kann, besteht in baupolizeilicher Hinsicht Handlungsbedarf.

3. Gesuch der Beschwerdeführenden

a) Die Grundeigentümer müssen das Baugesuch unterzeichnen (vgl. Art. 10 Abs. 2 BewD14). 
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann bei gemeinschaftlichem oder fremdem 
Grundeigentum auf die Mitunterzeichnung durch die anderen Grundeigentümer verzichtet werden, 
wenn die gesuchstellende Person ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung des 
Baugesuchs hat. Das kann etwa dann zutreffen, wenn die betreffenden Stockwerkeigentümer ein 
Bauvorhaben ausführen wollen, das nur ihr Sonderrecht betrifft. Von einem schutzwürdigen 
Interesse an der Durchführung des Verfahrens kann demgegenüber dann nicht gesprochen 
werden, wenn ein fremdrechtliches Hindernis das Bauvorhaben offensichtlich verhindert oder 
wenn die Realisierung des Bauvorhabens mangels fremdrechtlicher Voraussetzung völlig 
ungewiss ist. Auf ein Baugesuch darf hingegen eingetreten werden, wenn aus nachvollziehbaren 
Gründen glaubhaft erscheint, dass die gesuchstellende Person aus zivilrechtlicher Sicht berechtigt 
ist, alleine über das entsprechende Vorhaben zu befinden.15 

b) Bei gemeinschaftlichem Eigentum ist nicht die Sache selber, sondern die Ausübung des 
Eigentums daran nach Quoten oder Bruchteilen geteilt (vgl. Art. 646 ZGB). Daran ändert auch die 
Ausgestaltung als Stockwerkeigentum nichts. Die Besonderheit von Stockwerkeigentum liegt 
darin, dass mit jedem Miteigentumsanteil untrennnbar ein Sonderrecht verbunden ist, bestimmte 
abgeschlossene Teile des Gebäudes ausschliesslich zu nutzen. Das Eigentumsrecht jedes 
Miteigentümers bezieht sich dennoch auf das ganze Grundstück.16 Gemäss Art. 712a Abs. 2 ZGB 
ist jeder Stockwerkeigentümer in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner 
eigenen Räume frei, solange er nicht die anderen Stockwerkeigentümer in der Ausübung des 
gleichen Rechts beeinträchtigt oder die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen 
in irgendeiner Weise beschädigt (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Der Stockwerkeigentümer hat ein 
ausschliessliches Nutzungsrecht an den in seinem Sonderrecht stehenden Räumen. 
Nutzungsbeschränkungen beim Sonderrecht können sich aber aus der Nutzungs- und 
Verwaltungsordnung, aufgrund des Nutzungszweckes des gemeinschaftlichen Grundstücks oder 
darauf lastender Dienstbarkeiten zugunsten Dritter ergeben.17 Vorliegend ergibt sich die 
Nutzungseinschränkung sowohl aus der Baubewilligung von 1986 als auch aus der auf dem 
Stammgrundstück eingetragenen Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde (siehe Erwägung 1 c). 

14 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
15 VGE 2017/215 vom 12. April 2018 E. 3.3 und 3.5; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 34/34a N. 10; vgl. auch 
BDE vom 29. Juni 2016 (RA 110/2016/58) und BDE vom 29. März 2004, RA Nr. 110/2002/55 (Sigriswil)
16 Vgl. Heinz Rey, Sachenrecht, 3. Aufl., Bern 2007, Rz. 628 ff., 765
17 Heinz Rey, Sachenrecht, 3. Aufl., Bern 2007, Rz. 803

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Die beantragte Befreiung der Stockwerkeinheit Nr. F.________-14 vom 
Zweckentfremdungsverbot wirkt sich daher auf die Möglichkeit der anderen Stockwerkeigentümer 
aus, ihre eigene Wohnung vom Zweckentfremdungsverbot befreien zu lassen. Zudem führt eine 
Bewilligung für Zweitwohnungsnutzung vermutlich zu einer nicht unerheblichen Steigerung des 
Verkehrswerts bei der betreffenden Stockwerkeinheit. Das Gesuch um eine Befreiung vom 
Zweckentfremdungsverbot tangiert die Rechte der anderen Stockwerkeigentümer in 
verschiedener Hinsicht (vgl. Art. 712a Abs. 2 ZGB). Dem Gesuch der Beschwerdeführenden steht 
ein fremdrechtliches Hindernis entgegen. Sie haben daher kein eigenes schutzwürdiges Interesse 
an der Behandlung ihres Gesuchs. Vielmehr ist es Sache der Gesamtheit der 
Stockwerkeigentümer (und nicht der Behörden) zu bestimmen, wie die Zuteilung der 
Zweitwohnungsfläche im Rahmen der zulässigen Quote von 40 % BGF erfolgen soll. Die anderen 
Stockwerkeigentümer müssen der Befreiung einer Stockwerkeinheit zustimmen und das 
Baugesuch mitunterzeichnen oder eine entsprechende Erklärung abgeben. Bei den Baugesuchen 
für die Befreiung der Stockwerkeinheiten Nrn. F.________-5 und F.________-10 lagen 
Zustimmungserklärungen denn auch vor. Die Beschwerdeführenden haben mit ihrem Gesuch 
weder Zustimmungserklärungen der einzelnen Stockwerkeigentümer noch einen 
Zustimmungsbeschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingereicht. Im vorliegenden Fall 
wird auch nicht geltend gemacht − und es ist nicht davon auszugehen − dass die 
Beschwerdeführenden durch das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft ermächtigt 
wären, allein über die Zuteilung der Zweitwohnungsfläche zu bestimmen.18 Das Gesuch der 
Beschwerdeführenden ist mangels Zustimmungserklärungen der anderen Stockwerkeigentümer 
unvollständig; die Gemeinde hätte allein deswegen nicht darauf eintreten und materiell darüber 
entscheiden dürfen. 

c) Weiteres kommt hinzu. Ein Baugesuch muss auf den amtlichen Formularen samt 
Situationsplan und allfälligen Projektplänen eingereicht werden und den Anforderungen von Art. 
10 ff. BewD entsprechen. Für unbedeutende Vorhaben kann die Gemeinde Erleichterungen 
gewähren (Art. 15 BewD). Nach Eingang des Gesuchs vom 5. Januar 2011 («Gesuch auf 
Ferienwohnungs-Status») teilte die Gemeinde den Beschwerdeführenden am 10. Januar 2011 
mit, der Erstwohnungsanteil (gemeint wohl: Zweitwohnungsanteil) sei ausgeschöpft, es bestehe 
nur die Möglichkeit eines Abtauschs, was allerdings das Einverständnis sämtlicher 
Stockwerkeigentümer bedinge. Dem Schreiben legte die Gemeinde das Baugesuchsformular 1.0 
und die Einverständniserklärung für Nachbarn bei. Sie teilte den Beschwerdeführenden mit, dass 
diese Unterlagen vollständig ausgefüllt und unterschrieben zusammen mit einem Situationsplan 
und den Grundrissplänen ihrer Wohnung sowie der abzutauschenden Wohnung einzureichen 
seien.19 Die Beschwerdeführenden reichten in der Folge kein Baugesuch ein. Im vorliegenden Fall 
entsprechen weder das Gesuch der Beschwerdeführenden vom 5. Januar 2011 noch die in den 
Schreiben vom 4. August 2020 und 14. Oktober 2020 beantragte Befreiung von der 
Nutzungseinschränkung den formellen Anforderungen an ein Baugesuch. Unter diesen 
Umständen kann nicht davon gesprochen werden, dass ein Baugesuch hängig war, über das die 
Gemeinde entscheiden konnte. Eine Rückweisung der vorliegenden Sache zur Fortsetzung des 
Baubewilligungsverfahrens fällt damit ausser Betracht. Die angefochtene Verfügung ist von Amtes 
wegen aufzuheben (Art. 40 VRPG). Hinzuweisen bleibt, dass mit der Aufhebung der 
angefochtenen Verfügung noch nicht darüber entschieden ist, ob die Stockwerkeinheit Nr. 
F.________-14 vom Zweckentfremdungsverbot befreit werden kann oder nicht. Es steht den 
Beschwerdeführenden frei, für die Befreiung ihrer Stockwerkeinheit vom 
Zweckentfremdungsverbot ein Baugesuch einzureichen, das den obgenannten Anforderungen 
entspricht, und die Zustimmungserklärung der anderen Stockwerkeigentümer beizubringen. Bei 

18 So im Fall VGE 2017/215 vom 12. April 2018, wo ein Stockwerkeigentümer reglementarisch ermächtigt war, die 
Löschung des Zweckentfremdungsverbotes allein zu beantragen.
19 Beilagen 7 und 8 zur Verfügung der Gemeinde vom 17. November 2020, Vorakten der Gemeinde, rote Heftmappe 

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diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich zu prüfen, ob die Berechnung der 
Bruttogeschossflächen korrekt ist. 

d) Im Hinblick auf ein Baugesuch ist auf Folgendes hinzuweisen: Die Quote von 40 % BGF 
Zweitwohnungsnutzung ist bei der Parzelle Nr. F.________ noch nicht rechtmässig bewilligt 
ausgeschöpft. Das Befreiungsgesuch der Beschwerdeführenden ist daher nicht zum vornherein 
aussichtslos, sofern sie die Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer beibringen können. 
Den Beschwerdeführenden kann dabei nicht entgegengehalten werden, dass sie bei anderen 
Stockwerkeinheiten zugestimmt haben sollen. Eine vorbehaltlose Zustimmung kann in ihrem 
Schreiben vom 4. August 2020 gerade nicht erblickt werden. So fordern sie, dass bei der 
Stockwerkeinheit Nr. F.________-5 die Befreiung vom Zweckentfremdungsverbot aufgehoben 
wird. Zudem verlangen sie, dass ihre eigene Stockwerkeinheit Nr. F.________-14 sowie die 
Einheiten F.________-2, F.________-13 und F.________-15 als Zweitwohnung genutzt werden 
dürfen.20 Eine allfällige Zustimmung der Beschwerdeführenden würde jedenfalls unter dem 
Vorbehalt stehen, dass auch ihre eigene Stockwerkeinheit als Zweitwohnung zugelassen wird.

4. Kosten

a) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 800.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV21). Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden 
Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 
Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 
108 Abs. 1 VRPG). Im vorliegenden Fall führten mehrere Mängel des vorinstanzlichen Verfahrens 
zur Aufhebung der angefochtenen Verfügung, welche die Beschwerdeführenden logischerweise 
nicht gerügt haben (fehlende Zustimmungserklärungen, kein hängiges Baugesuch).22 Die 
Beschwerdeführenden gelten daher nicht als vollständig obsiegend. Die Gemeinde hat die 
Beschwerdeführenden vor Erlass der Verfügung jedoch nicht erneut auf die formellen Mängel des 
Gesuchs hingewiesen (vgl. Art. 18 BewD). Die Umstände rechtfertigen es, den 
Beschwerdeführenden keine Verfahrenskosten aufzuerlegen. Der Gemeinde können keine 
Verfahrenskosten auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). 

b) Parteikosten sind nicht zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und VRPG).

III. Entscheid

1. Die Verfügung der Gemeinde Sigriswil vom 17. November 2020 wird von Amtes wegen 
aufgehoben.

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

20 Schreiben vom 4. August 2020 S. 2 und 4, Vorakten rote Heftmappe
21 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)
22 VGE 2014/239 vom 18. März 2015 E. 3.1

BVD 110/2020/216 

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BVD 110/2020/216 

10/10

IV. Eröffnung

- Frau D.________ und Herrn C.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Sigriswil, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben
- Regierungsstatthalter von Thun, zur Kenntnis

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in drei Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.