# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a6ee0f56-bd0f-56d7-b45d-e1279a0e141e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-08-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.08.2009  SB.2009.00014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2009-00014_2009-08-26.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2009.00014	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.08.2009
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.04.2010 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Staats- und Gemeindesteuern 2003 und 2004

	
Keine Reduktion des Eigenmietwerts wegen Fluglärms:
Die Pflichtigen machten eine Reduktion des Eigenmietwerts wegen Fluglärms geltend, die ihnen von der Rk zugesprochen wurde. Gutheissung der Beschwerde des kant. Steueramts, weil die Einreihung der betreffenden Liegenschaft in die Lageklasse 2 gemäss Weisung des Regierungsrats über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (Weisung 2003) weder gegen das Willkürverbot noch gegen das Rechtsgleichheitsgebot verstösst. Die Pflichtigen sind für den Nachweis einer gesetzeswidrig überhöhten Besteuerung des Wohneigentums auf die individuelle Schätzung gemäss Weisung 2003 verwiesen.
Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BEWERTUNG
BEWERTUNGSGRUNDLAGEN
BEWERTUNGSMETHODE
BEWERTUNGSVERFAHREN
EIGENMIETWERT
FLUGLÄRM
FORMELWERTE
GLEICHBEHANDLUNGSGEBOT
LAGEKLASSEN
LAGEKLASSENMETHODE
LIEGENSCHAFT
LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG
RECHTSGLEICHHEITSGEBOT
REDUKTION
RÜCKWEISUNG
RÜCKWEISUNGSENTSCHEID
STAATSSTEUER
WEISUNG 2003
WILLKÜRVERBOT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 8 BV
Art. 9 BV
§ 21 Abs. I lit. b StG
§ 21 Abs. II StG
§ 39 StG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2009.00014

 

 

Entscheid

 

 

der 2. Kammer

 

 

vom 26. August 2009

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler, Gerichtssekretärin
Claudia Suter.

 

 

In Sachen

 

 

Staat Zürich,  

vertreten durch das kantonale Steueramt, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

beide vertreten durch die
C AG, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

 

betreffend Staats-
und Gemeindesteuern 2003 und 2004,

hat sich ergeben:

I.  

Die Eheleute A und B sind
Eigentümer eines Zweifamilienhauses an der D-Strasse 01, in E, Gemeinde F. Die
eine Wohnung wird von den Pflichtigen genutzt, die andere ist vermietet. Die
Liegenschaft befindet sich in der Anflugschneise der Piste 34 des Flughafens
Zürich-Kloten.

Für das Steuerjahr 2003
deklarierten die Eheleute A und B gegenüber den Formelwerten von Fr. ….-
bzw. Fr. ….- gemäss Neubewertung 2003 (Weisung des Regierungsrats an die
Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der
Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003 vom 19. März 2003 [Weisung 2003],
ZStB I Nr. 15/501) einen um 30 % verminderten (Brutto-)Eigenmietwert von
Fr. ….- und einen im gleichen Umfang herabgesetzten Vermögenssteuerwert
von Fr. ….-. Zur Begründung führten sie Lärmimmissionen an, welchen ihre
Liegenschaft wegen verstärkter Flugbewegungen (Südanflüge) seit Ende Oktober
2003 ausgesetzt sei. Analoge Abzüge von 30 % nahmen die Pflichtigen in der
Steuerklärung 2004 vor.

Mit Einschätzungs- bzw.
Einspracheentscheiden vom 16. Oktober 2006 bzw. 3. Mai 2007 hielt das
kantonale Steueramt an den genannten Formelwerten fest und schätzte die Pflichtigen
wie folgt ein:

	
   

  	
  Steuerperiode 2003

  	
  Steuerperiode 2004

  
	
  Steuerbares Einkommen

  	
  Fr. ….-

  	
  Fr. ….-

  
	
  Satzbestimmendes Einkommen

  	
  Fr. ….-

  	
  Fr. ….-

  
	
  Steuerbares Vermögen

  	
  Fr. ….-

  	
  Fr. ….-

  
	
  Satzbestimmendes Vermögen

  	
  Fr. ….-

  	
  Fr. ….-

  

 

II.  

Hiergegen liessen die Pflichtigen am 31. Mai 2007 Rekurs
erheben und beantragten sinngemäss, die Einspracheentscheide seien aufzuheben
und die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die
Einsprachebehörde zurückzuweisen, eventuell seien der Eigenmiet- sowie der
Vermögenssteuerwert der Pflichtigen im Vergleich zu den veranlagten Werten um
je 15 % zu senken, subeventuell seien diese Werte mittels einer von der
Rekurskommission zu definierenden Ordnung so festzusetzen, dass den erheblichen
Unterschieden zwischen den Landwerten in F-Dorf und jenen in F-Berg bzw. E in
verfassungskonformer Weise Rechnung getragen werde. Nach Beizug sämtlicher
Handänderungsanzeigen an unüberbauten Grundstücken in den Jahren 2002–2004, der
Grundlagen zur Weisung 2003, Durchführung eines Augenscheins sowie Beizug des
Lageklassenplans der Gemeinde J hiess die Rekurskommission III das Rechtsmittel
der Pflichtigen am 9. Dezember 2008 gut und wies die Sache zur weiteren
Untersuchung und zum Neuentscheid an das kantonale Steueramt zurück.

III.  

Hiergegen erhob das kantonale Steueramt Beschwerde an das
Verwaltungsgericht sinngemäss mit dem Antrag, der Entscheid der
Steuerrekurskommission III sei aufzuheben und es sei die Einschätzung gemäss
Einspracheentscheid vom 3. Mai 2007 zu bestätigen.

Während die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete,
beantragten die Beschwerdegegner die Abweisung des Rechtsmittels, eventuell
Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz zur weiteren Untersuchung und zum
Neuentscheid. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer
Parteientschädigung.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

1.1 Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 153 Abs. 3
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts
geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die
reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch die Prüfung, ob die
Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig festgestellt haben.
Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in Übereinstimmung
mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu überprüfen und so
sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis
des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende
Ermessensfehler, d.h. auf Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.

Ihr Ermessen überschreitet die
Behörde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlässt,
indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches
einräumt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die Behörde das Ermessen zwar
im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausübt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten
oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betätigt; das ist insbesondere
der Fall, wenn die Ermessensbetätigung als unhaltbar, als willkürlich und
rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).

1.2 Richtet
sich die Beschwerde gegen einen Rückweisungsentscheid der Rekurskommission,
bildet grundsätzlich dieser beschränkte Entscheid Gegenstand des
Beschwerdeverfahrens, weil dieser und nicht die Einschätzung bzw. Veranlagung
als solche Gegenstand des Be­schwerdeverfahrens ist. Dementsprechend ist die
Überprüfungsbefugnis des Verwaltungs­gerichts auf die Beurteilung der Frage
beschränkt, ob die Rekurskommission die Sache zu Recht an das kantonale
Steueramt zurückgewiesen hat. Ergibt sich, dass dieses Vorgehen unzulässig war,
hat nicht das Verwaltungsgericht, sondern – auf Rückweisung hin – die
Rekurskommission selber über die Einschätzung bzw. Veranlagung materiell zu
befinden. Ausser Betracht fällt aber auch eine selbständige Anfechtung
derjenigen Erwägungen, welche die Rekurskommission ihrem Rückweisungsentscheid
zugrunde gelegt hat, weil sie nach ständiger Rechtsprechung nicht daran
gebunden ist, wenn ihr die zurückgewiesene Sache auf dem Rechtsmittelweg erneut
unterbreitet wird (RB 2000 Nr. 130 E. 3; RB 2001
Nr. 93).

Vorliegend rechtfertigt sich jedoch eine Abweichung von
diesem Grundsatz, weil der Rückweisungsentscheid nicht unabhängig von einer
materiellen Betrachtung des Sachverhalts beurteilt werden kann. Ausnahmsweise
ist die dem Rückweisungsentscheid zugrunde liegende Einschätzung ebenfalls in
die Erwägungen miteinzubeziehen.

2.
 

2.1 Steuerbar
ist gemäss § 21 Abs. 1 lit. b StG der Mietwert von
Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von
Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur
Verfügung stehen. § 21 Abs. 2 StG ermächtigt den Regierungsrat zum
Erlass der für die durchschnittlich gleichmässige Bemessung des Eigenmietwerts
selbst bewohnter Liegenschaften oder Liegenschaftsteile notwendigen
Dienstanweisungen. Dabei kann eine schematische, formelmässige Bewertung der
Eigenmietwerte vorgesehen werden, wobei folgende Leitlinien zu beachten sind:
Der Eigenmietwert ist unter Berücksichtigung der Förderung von Eigentumsbildung
und Selbstvorsorge auf maximal 70 % des Marktwerts festzulegen (§ 21
Abs. 2 lit. a StG in der ab 1. Januar 2003 gültigen Fassung);
Qualitätsmerkmalen der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die im Fall der
Vermietung auch den Mietzins massgeblich beeinflussen würden, ist im Rahmen
einer schematischen, formelmässigen Bewertung der Eigenmietwerte angemessen
Rechnung zu tragen (lit. b); bei am Wohnsitz selbst bewohnten Liegenschaften
oder Liegenschaftsteilen ist der Eigenmietwert zudem unter Berücksichtigung der
tatsächlichen Nutzung festzulegen (lit. c). 

2.2  Gemäss
§ 39 Abs. 1 und 3 StG wird das Vermögen zum Verkehrswert bewertet,
wobei der Regierungsrat die für die gleichmässige Bewertung von Grundstücken
notwendigen Dienstanweisungen erlässt.

2.3 Gestützt
auf § 21 Abs. 2 und § 39 Abs. 3 StG hat der Regierungsrat
am 19. März 2003 die für die hier im Streit liegenden Steuerjahre
massgebliche Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von
Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2003
erlassen.

Die genaue Bewertung des Mietwerts
und des Vermögenssteuerwerts einer selbst bewohnten Liegenschaft zum Verkehrswert
ist – wenn überhaupt – nur durch eine individuelle Schätzung dieses Werts
möglich, welche den Verhältnissen und Besonderheiten des betreffenden Objekts
gerecht wird. Eine derartige Einzelbewertung, welche einen Augenschein der
Liegenschaft voraussetzt und durch sachkundige, mit anerkannten Regeln der
Liegenschaftenschätzung vertraute Personen vorzunehmen ist, verbietet sich
indessen angesichts der grossen Zahl der zu bewertenden Objekte und der
beschränkten personellen Ressourcen der Steuerverwaltung im Kanton Zürich von
vornherein. Der Regierungsrat hat daher zu Recht in seinen Weisungen an die
Steuerbehörden eine schematische, formelmässige Bewertung des Eigenmietwerts
sowie des Vermögenssteuerwerts selbst genutzter Einfamilienhäuser und
Eigentumswohnungen vorgeschrieben (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047,
E. 3b = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305).

Massgebende Grössen für die
Festlegung des Eigenmiet- bzw. Vermögenssteuerwerts sind der Landwert und der
Zeitbauwert (Weisung 2003 Rz. 20 und 59). Für die Ermittlung des
Verkehrswerts einer Liegenschaft besteht neben der formelmässigen Bewertung
auch die Möglichkeit einer individuellen Schätzung, sofern die schematische,
formelmässige Ermittlung zu einem Vermögenssteuerwert führt, welcher über 100 %
des Verkehrswerts oder unter 70% desselben liegt (Weisung 2003 Rz. 79).
Dabei kann zur Ermittlung des Verkehrswerts u.a. auch ein amtliches Gutachten
angeordnet werden (Weisung 2003 Rz. 81). Ebenso ist für die Festlegung des
Eigenmietwerts eine individuelle Schätzung vorzunehmen, wenn die formelmässige
Bewertung in einem über 70 % oder unter 60 % der Marktmiete liegenden
Eigenmietwert resultiert (Weisung 2003 Rz. 83). Daneben hat der Steuerpflichtige
ganz allgemein Anspruch darauf, die Angemessenheit des Formelwerts im konkreten
Einzelfall zu bestreiten und die Einholung eines amtlichen Gutachtens zu verlangen
(VGr, 29. September 1999, SB.1999.00035, E. 5b = ZStP 2000, 18).

Die Weisung 2003 legt in Rz. 10
ff. fest, nach welchen Kriterien die Grundstücke den Lageklassen zugeordnet
werden. Der eigentliche "Lageklasseplan" selbst ist nicht Bestandteil
der Weisung 2003 – lediglich die steuerlich massgebenden Landwerte sind als
Anhang zur Weisung 2003 Teil derselben. 

2.4 Ein
gesetzgeberischer Erlass verletzt das Willkürverbot von Art. 9 der Schweizerischen
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), wenn er sich nicht auf
ernsthafte sachliche Gründe stützen lässt oder sinn- oder zwecklos ist. Er
verstösst gegen das Rechtsgleichheitsgebot von Art. 8 BV, wenn er
rechtliche Unterscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den zu
regelnden tatsächlichen Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder Unterscheidungen
unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen (BGE 122 I 18
E. 2b/cc S. 25 mit weiteren Hinweisen).

3.  

3.1 Das Grundstück der Pflichtigen liegt in E im
Gemeindegebiet F an der D-Strasse und ist – mit den weiteren Liegenschaften der
D-Strasse und der G-Strasse in E – der Lageklasse 2 zugewiesen. Damit haben
diese Liegenschaften dieselbe Einordnung wie weite Teile von H oder wie
Liegenschaften in F-Dorf selbst, welche durch ein ins Gewicht fallendes
Kriterium – etwa Zufahrt, Besonnung oder Aussicht – schlechter gestellt sind
als die der Lageklasse 1 zugewiesenen besten Lagen in F-Dorf selbst. 

Diese Zuweisung der Liegenschaften erstklassiger Lagen in E
erklärt sich damit, dass sie insgesamt jedenfalls mit H oder zweitklassigen
Lagen in F-Dorf vergleichbar sind, insbesondere im Licht der guten
Aussichtslage und Besonnung in E und der unmittelbaren Nähe zur Erholungszone.
Den von der Vorinstanz gesichteten 721 Handänderungen lässt sich – gemäss den
Feststellungen im angefochtenen Entscheid, denen die Pflichtigen nicht widersprochen
haben – nichts entnehmen, was grundsätzlich gegen diese Einordnung spricht. 

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz verletzt bei dieser
Sachlage die allgemeine Zuweisung der Grundstücke in der Gemeinde F in die
einzelnen Lageklassen keine verfassungsmässigen Grundrechte. Diese dargestellte
planmässige Festlegung der Lageklassen lässt sich auf sachliche und ernsthafte
Gründe stützen: Die Zuweisung der besten Lagen auf dem Gebiet von E in dieselbe
Lageklasse wie Teile des Gebiets H oder zweitklassige Lagen in F-Dorf ist
nachvollziehbar. Diese Lageklasseeinteilung bildet den Umstand ab, dass der
Ortsteil F-Dorf durchaus über noch bevorzugtere Lagen verfügt, und weist diese
dann richtigerweise der Lageklasse 1 zu. Weniger attraktive Lagen auch in
F-Dorf oder in E, welche vor allem unter Lärmbelästigungen der Strasse und der
Bahn leiden, werden demgegenüber in tiefere Lageklassen verwiesen. Ob mit dem gewählten
Vorgehen dem bestehenden Preisgefälle von F-Dorf zu F-Berg bzw. E und der
Fluglärmimmission in allen Teilen und für jede einzelne Liegenschaft
ausreichend Rechnung getragen ist, könnte letztlich lediglich die individuelle
Schätzung der einzelnen Liegenschaften erhellen. Die immer wieder erneuerte
Behauptung der Pflichtigen, das Auseinanderklaffen der Bodenpreise zwischen
F-Dorf und F-Berg führe zu Vermögenssteuern von 85 % des Marktwerts (F-Berg)
gegenüber 65 % (F-Dorf), ist angesichts des hohen Anteils des Zeitbauwerts des
Gebäudes beim Vermögenssteuerwert – ca. 70 % – kaum glaubhaft und von den
Pflichtigen nicht ansatzweise nachgewiesen. Auch aus den dem Gericht
vorliegenden Handänderungsanzeigen lässt sich gerade nicht ableiten, dass die
gewählte Einteilung zu derartigen Ergebnissen führt oder sonst zu sachlich
unhaltbaren Resultaten. Ebenso wenig ist damit eine generell rechtsungleiche
Behandlung der Steuerpflichtigen im Ortsteil F-Berg/E im Vergleich mit den
Steuerpflichtigen im Ortsteil F-Dorf erstellt. 

Offen bleiben kann die Frage, wie erheblich unterschiedlichen
Preisniveaus innerhalb einer Gemeinde am besten Rechnung zu tragen ist – ob
mittels Einführung weiterer Lageklassen innerhalb der Gemeinde oder durch die
Aufteilung einzelner Gemeinden in mehrere Lageklassensysteme. Wie auch immer
der Verordnungsgeber sich entscheidet – er hat sicherzustellen, dass die
verfassungsmässigen Rechte der Steuerpflichtigen eingehalten sind. In diesem Sinn
mag es für die speziellen Verhältnisse bei I-Dorf und I-Berg mit zwei eigentlichen
Dorfzentren und erheblichen Unterschieden im Preisniveau eben durchaus angemessen
gewesen sein, auch zwei eigene Lageklassesysteme zu schaffen. Inwieweit jedoch
die Pflichtigen dadurch in ihren verfassungsmässigen Rechten verletzt sein
sollen, ist nicht ersichtlich, sind diese Verhältnisse doch mit der Situation
in E nur schon deswegen nicht vergleichbar, weil kein eigentliches zweites
Dorfzentrum in F besteht. 

3.2 Damit sind die Pflichtigen für den Nachweis
einer gesetzwidrig überhöhten Besteuerung des Wohneigentums auf die individuelle
Schätzung gemäss Weisung 2003 Rz. 79 ff. zu verweisen. Eine solche haben sie
aber weder im Nachgang zur Auflage vom 23. August 2006 noch sonst im weiteren
Verfahren je beantragen lassen. Ebenso wenig sind sonstige Hinweise in den
Akten ersichtlich, dass die Anwendung der Formelwerte auf die Liegenschaft der
Pflichtigen bei der vorliegenden, konkreten Einschätzung dazu führt, dass die
gesetzlich zulässige Bandbreite verlassen würde. Dies haben die Pflichtigen
auch nie behauptet.

3.3 Damit ist
die Beschwerde gutzuheissen und der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben. Eine
Rückweisung zur weiteren Untersuchung der Sache erübrigt sich, und die
Pflichtigen sind gemäss Einspracheentscheid vom 3. Mai 2007 einzuschätzen.

4.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit §
153 Abs. 4 StG) und steht ihnen keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und §
153 Abs. 4 StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der angefochtene Entscheid der Rekurskommission
III wird aufgehoben und die Beschwerdegegner werden wie folgt eingeschätzt:

	
   

  	
  Steuerperiode 2003

  	
  Steuerperiode 2004

  
	
  Steuerbares Einkommen

  	
  Fr. ….-

  	
  Fr. ….-

  
	
  Satzbestimmendes Einkommen

  	
  Fr. ….-

  	
  Fr. ….-

  
	
  Steuerbares Vermögen

  	
  Fr. ….-

  	
  Fr. ….-

  
	
  Satzbestimmendes Vermögen

  	
  Fr. ….-

  	
  Fr. ….-

  

 

2.    Die Kosten
des Rekursverfahrens werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt,
unter solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 1'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 1'120.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer
Haftung für die gesamten Kosten.

5.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

6.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art.
82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung
an…