# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 308a5879-0de9-5ead-8a37-d4312975486e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 06.01.2015 R 2014 45
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-45_2015-01-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 14 45
5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Vizepräsidentin Moser, Paganini als Aktuar ad hoc

URTEIL
vom 6. Januar 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG, 
B._____, 
einfache Gesellschaft "C._____", bestehend aus:
- D._____, 
- E._____, 
F._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Henri Zegg, 

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 

Beschwerdegegnerin
und

G._____, 
vertreten durch lic. iur. utr. Orlando Zegg, 

Beschwerdegegner

betreffend Baueinsprache

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1. Am 10. Dezember 2013 stellte G._____ das Gesuch um Bewilligung ei-

nes Wohnhausanbaus an das bestehende Gebäude auf Parzelle 46 in 

X._____ (Verfahren 2013-0040). Vorgesehen ist die Erstellung einer neu-

en Wohnung als Anbau an das bestehende Gebäude sowie als Aufsto-

ckung auf dem bestehenden Laden. Die Wohnung soll von Süden über 

eine neue Aussentreppe vom Erdgeschoss (EG) aus erschlossen werden. 

Der Eingang im 1. Obergeschoss (OG) führt über einen vorgesetzten 

Windfang in den Wohn- und Essbereich. Im EG befinden sich ein Zimmer 

und eine Nasszelle, im Dachgeschoss zwei weitere Zimmer, eine Nass-

zelle und drei Abstellräume. Die Bauparzelle liegt in der Hotel- und Kurz-

one. 

2. Dagegen erhob die einfache Gesellschaft "C._____", bestehend aus 

E._____ und D._____, Miteigentümer von Parzelle 94, die A._____ AG, 

Betreiberin des Restaurationsbetriebes auf Parzelle 94 und die H._____ 

AG, Eigentümerin von Parzelle 48, am 31. Dezember 2013 Einsprache 

und beantragten die Abweisung des Baugesuchs. Am 31. Dezember 

2013 erhob auch F._____ als Eigentümer des benachbarten Hauses 

I._____ auf Parzelle 47 dagegen Einsprache und beantragte die Abwei-

sung des Baugesuchs.

3. Am 9. Januar 2014 nahm G._____ zu den beiden Einsprachen Stellung.

4. Am 30. Januar 2014 führte die Baubehörde eine Bauverhandlung durch. 

Die Parteien konnten sich in der Sache nicht einigen.

5. Am 12. März 2014 hiess der Gemeindevorstand die Einsprache der 

C._____, der A._____ AG und der H._____ AG bezüglich des Grenzab-

standes des Windfanges und der Pflichtparkplatzberechnung teilweise gut 

und verpflichtete die Bauherrschaft, den Windfang auf den Grenzabstand 

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zurückzuversetzen und für die fünf fehlenden Pflichtparkplätze die Er-

satzabgabe zu leisten. Im Übrigen wies er die Baueinsprache ab. Die Ein-

sprache von F._____ hiess der Gemeindevorstand bezüglich des Grenz-

abstandes des Windfanges teilweise gut und verpflichtete die Bauherr-

schaft, den Windfang auf den Grenzabstand zurückzuversetzen. Im Übri-

gen wies er die Baueinsprache ab. Mit separater Verfügung vom 12. März 

2014 erteilte der Gemeindevorstand dem Baugesuch 2013-0040 unter 

Auflagen und Bedingungen die Bewilligung. Insbesondere verfügte er, 

dass der Windfang den minimalen Grenzabstand von 5.3 m einhalten 

müsse und die Bauherrschaft der Gemeinde für die Parkplatzpflicht eine 

Ersatzabgabe von Fr. 35'000.-- zu leisten habe.

Im Einspracheentscheid erwog der Gemeindevorstand, in Kraft sei das 

Baugesetz vom 15. Juli 1985 (mit entsprechenden Revisionen von 1992, 

1998, 1999 und 2004, nachfolgend BG). Zudem sei von der Gemeinde-

versammlung am 9. Dezember 2012 eine Totalrevision der Ortsplanung 

verabschiedet worden, welche von der Regierung zwar noch nicht ge-

nehmigt worden sei, jedoch bis zur Genehmigung die Wirkung einer Pla-

nungszone entfalte. Das Bauvorhaben müsse also sowohl der Ortspla-

nung 1985 als auch der Ortsplanung 2012 entsprechen. Es gelte die je-

weils strengere Vorschrift.

Betreffend Grenzabstände sei das revidierte Baugesetz 2012 strenger. 

Gemäss Art. 14 BG 2012 gelte für die Hotel- und Kurzone ein Grenzab-

stand von 5 m. Art. 20 Abs. 2 BG 2012 besage, dass dort, wo die Fassa-

denhöhe 6 m überschreite, sich der betreffende Grenzabstand um einen 

Drittel der Mehrhöhe vergrössere. Im Süden betrage der geringste 

Grenzabstand 5.9 m. Es resultiere eine maximal zulässige Fassadenhöhe 

von 8.7 m (6 m + [0.9 m x 3]). Die südliche Fassade sei 8.68 m hoch. Im 

Norden betrage der minimale Grenzabstand 6.49 m. Dies ergebe eine 

zulässige Fassadenhöhe von 10.47 m (6 m + [1.49 m x 3]). Die Fassa-

denhöhe betrage 10.11 m. Eingehalten sei auch die zulässige Gesamt-

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höhe von 18 m ab abgegrabenem Terrain. Die Gebäudehöhe betrage 

16.2 m.

Der Windfang im 1. OG dagegen halte den gesetzlichen Grenzabstand 

von 5 m nicht ein. 

Die Aussentreppe sei ein vorspringender Gebäudeteil im Sinne von Art. 

75 KRG und somit zulässig. 

Das BG 1985 gestatte eine Ausnützung (AZ) von 0.9 und sei somit stren-

ger. Bei einer konsumierten anrechenbaren Geschossfläche von 976.8 m2 

und einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 1'139 m2 ergebe sich ei-

ne AZ von 0.858. 

Betreffend Parkplätze sei das BG 2012 strenger (Art. 71 BG 2012). Die 

Parkplätze 13 und 30 könnten nicht anerkannt werden, da sie u.a. den 

VSS-Normen nicht entsprächen. Es seien 33 Pflichtparkplätze erforder-

lich. Davon seien 28 nachgewiesen. Für fünf Parkplätze sei daher die Er-

satzabgabe zu leisten. 

Der bestehende Lagerraum mit einer Fläche von 50 m2 sei nicht AZ-

pflichtig. Er sei im letzten Jahrhundert bewilligt und erstellt worden und 

schon damals rechtskräftig als nicht AZ-pflichtig betrachtet worden (Art. 

38 Abs. 2 lit. a BG 1985). Danach seien Geschosse oder Geschossteile 

unterirdisch, deren Koten oberkant Decke nirgendwo mehr als 1.2 m aus 

dem gewachsenen oder bestehenden Terrain herausragten. Baupläne 

und darin eingezeichnete Terrainlinien zeigten, dass der Lagerraum somit 

unterirdisch sei. Die Terrainlinien in den Bauplänen stellten die Geländesi-

tuation richtig dar (Fotodokumentation und bereits erteilte Baubewilligun-

gen). Das in den Eingabeplänen dargestellte Terrain sei identisch mit dem 

bewilligten Vorplatz des Betriebs A._____, was auch im Zusammenhang 

mit der Bewilligung für die Schirmbar (2010-0003.2) anerkannt worden 

sei. Auch bei der Baubewilligung für die Ladenerweiterung auf der Baupa-

rzelle (2010-0015 und 2010-0026) sei diese Terrainlinie, insbesondere 

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auch beim eingeschossigen Anbau auf der Südseite zum Haus I._____ 

hin, bestätigt worden. 

Die Aussentreppe müsse richtigerweise in die AZ-Berechnung einbezo-

gen werden. Dies erhöhe die AZ von 0.85 auf neu 0.86. 

Gemäss Art. 38 Abs. 2 KRG dürften in der Gefahrenzone (G) 1 keine 

neuen Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem Aufenthalt von Men-

schen und Tieren dienten. Bauten und Anlagen mit anderen Zwecken 

seien in der G1 hingegen zulässig. Es könne somit die gesamte Fläche 

von 1'139 m2 in die AZ-Berechnung einbezogen werden. 

Die in den Plänen eingetragenen Terrainlinien seien korrekt, die gesetzli-

chen Grenzabstände grundsätzlich eingehalten, ausser beim Windfang. 

Weil fünf Pflichtparkplätze fehlten, seien diese abzugelten. Zwar lägen 

einzelne Parkplätze in einer G1 bzw. ausserhalb der Bauzone. Einerseits 

verbiete die G1 nicht jegliche Art der baulichen Nutzung und die Parkplät-

ze seien altrechtlich bewilligt und deshalb auch für die Zukunft anzuer-

kennen. Parkplätze 28 und 29 seien altrechtlich bewilligt. Parkplatz 12 

versperre den Hauseingang nicht, weil die neue Wohnung im Westen 

über die neue Aussentreppe erschlossen werde.

6. Am 25. April 2014 erhoben die A._____ AG, B._____, die EG C._____ 

und F._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) fristgerecht Beschwerde 

ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die 

Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides Nr. 2013-0040 vom 12. 

März 2014. Die Gemeinde sei anzuweisen, die Baubewilligung für den 

nachgesuchten Anbau des Wohnhauses zu verweigern. 

Auf der Ostseite (recte wohl: Nordseite) sei das ursprünglich gewachsene 

Terrain abgetragen worden. Gemäss Art. 18 Abs. 2 BG 2012 gelte bei 

Abgrabungen für Fassaden- und Gesamthöhe im Bereich der Fassaden-

flucht das abgegrabene Terrain als massgeblich. Ab dem abgegrabenen 

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Terrain betrage die Gebäudehöhe 12.4 m. Folglich müsste der Grenzab-

stand 7.13 m betragen, betrage aber nur 6.49 m. 

Zwar sei die Aussentreppe ein vorspringender Gebäudeteil im Sinne von 

Art. 75 KRG. In den Plänen sei die Treppe sehr undeutlich eingezeichnet, 

was bereits in der Einsprache gerügt worden sei. Die Aussentreppe sei L-

förmig und derjenige Treppenteil, der nicht entlang der Fassade verlaufe, 

halte den Grenzabstand nicht ein. 

Gemäss Gemeindeberechnung werde eine AZ von 0.85 respektive 0.86 

erreicht. Indessen sei der Lagerraum von 50 m2 Fläche nicht unterirdisch 

im Sinne von Art. 38 BG 1985. In der unmittelbar angrenzenden Parzelle 

94 seien bei identischem Geländeverlauf sämtliche Lagerräume als AZ-

pflichtig qualifiziert worden. Auf denselben Geländeverlauf müsse hier 

abgestellt werden. Werde der Lagerraum in die AZ-Berechnung miteinbe-

zogen, wäre die AZ nicht eingehalten. 

Die Parkplätze 16-23 lägen ausserhalb der Bauzone und dürften nicht 

anerkannt werden. Diese acht Parkplätze seien zwar in früheren Bewilli-

gungsverfahren anerkannt worden (Urteil des Verwaltungsge-

richts°R 01 3/4 vom 31. August 2011). Die ausserhalb der Bauzone lie-

genden Parkplätze könnten aber nicht berücksichtigt werden. Ansonsten 

wäre der Grundsatz der Rechtsgleichheit verletzt. Dem heutigen Be-

schwerdeführer sei mit dem vorerwähnten Urteil des Verwaltungsgerichts 

untersagt worden, ausserhalb der Bauzone liegende Plätze im Rahmen 

der Beurteilung der Bewilligung für einen Erweiterungsbau zu berücksich-

tigen, d.h. als altrechtlich bewilligt anzuerkennen. Es wäre stossend, 

wenn bei völlig identischer Ausgangslage hier nun anders entschieden 

würde. 

Gemäss Art. 75 Abs. 1 BG 2012 könne für höchstens 20 % der geforder-

ten Pflichtparkplätze eine Ersatzabgabe geleistet werden. Hier fehlten 13 

Parkplätze. Für maximal sechs Parkplätze könnte die Abgabe geleistet 

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werden. Die restlichen sieben Parkplätze seien anderweitig zu sichern, 

ansonsten die Baubewilligung zu verweigern sei.

7. In seiner Vernehmlassung am 20. Mai 2014 beantragte G._____ (nach-

folgend Beschwerdegegner), die Beschwerde sei abzuweisen. 

In der IVHB werde als massgebendes Terrain der natürlich gewachsene 

Geländeverlauf angeführt. Somit sei für die Berechnung des Grenzab-

standes das ursprüngliche Gelände massgebend. Schon beim Bewilli-

gungsverfahren für die ursprüngliche Erstellung des Gebäudes auf Par-

zelle 46 in den Achtzigerjahren und auch im Rahmen der Bewilligungsver-

fahren 2010-0015 und 2010-0026 sei der natürlich gewachsene Gelände-

verlauf als massgebliches Terrain genehmigt und festgelegt worden. Ent-

sprechend würden die Grenzabstände sowohl nach BG 1985 als auch 

nach BG 2012 eingehalten. 

Die Treppe dürfe als Ganzes bis zu 1 m in den Grenz- und Gebäudeab-

stand hineinragen. 

Der Lagerraum liege unter dem gewachsenen Terrain bzw. rage an kei-

nem Punkt mehr als 1.2 m aus dem bestehenden Terrain heraus. Seine 

Fläche sei nicht der anrechenbaren Geschossfläche hinzuzurechnen. 

Schon in den Bewilligungen 2010-0015 als auch 2010-0026 und 2012-

0013 sei der Lagerraum als nicht AZ-pflichtig deklariert worden. Der La-

gerraum werde in Zukunft als Keller der neu zu erstellenden Wohnung 

genutzt. Gemäss Art. 38 Abs. 2 lit. a BG 1985 würden zu Wohnungen 

gehörende Keller nicht der anrechenbaren Geschossfläche angerechnet. 

Zwar befänden sich die Aussenparkplätze 16-23 ausserhalb der Bauzone. 

Sie seien aber schon 1972 erstellt worden und seien altrechtlich bewilligt 

und somit besitzesstandsgeschützt.

8. Am 22. Mai 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Be-

schwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. 

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In der IVHB gelte für die Ermittlung der Fassadenhöhe und der Gesamt-

höhe generell der natürliche Geländeverlauf als massgebendes Terrain. 

Art. 18 BG 2012 differenziere aber und bestimme, dass dort, wo Abgra-

bungen vorgenommen würden, das neu entstandene Terrain massgeblich 

sein solle. Es frage sich, ob diese Sonderregelung auch dann zur Anwen-

dung gelange, wenn es um die Zuschläge bei Grenz- und Gebäudeab-

ständen gehe. Dies sei durch Auslegung zu ergründen. 

Ziel der damaligen Ortsplanungskommission (OPK) sei es gewesen, dass 

für die Höhenberechnung Abs. 2 von Art. 18 BG eingefügt worden sei, 

gemäss welchem bei Abgrabungen das abgegrabene Terrain als mass-

geblich gelte. Bei der Abstandsregelung sei eine analoge Absicht der 

OPK aber nicht zu erkennen. Würde auch hier Abs. 2 (Zuschlag um das 

Mass der Abgrabung) zur Anwendung gelangen, wären die Realisie-

rungsmöglichkeiten von Bauvorhaben überaus stark eingeschränkt. Vie-

lerorts wäre eine sinnvolle Überbauung gar nicht mehr möglich. Dies habe 

nicht der Absicht der OPK entsprochen und wäre auch mit dem in Art. 1 

RPG enthaltenen Gebot der haushälterischen Bodennutzung nicht zu 

vereinbaren. Der Nachbar habe keine Nachteile zu gewärtigen, wenn in 

diesem Zusammenhang vom ursprünglichen Gelände ausgegangen wer-

de, weil er eine solche Baute auch dann dulden müsste, wenn das 

Gelände wieder aufgeschüttet würde. Der Souverän habe sich der Be-

trachtungsweise der OPK angeschlossen, es gebe keinerlei gegenteilige 

Anhaltspunkte. Die Baubehörde sei am 19. November 2013 ebenfalls 

zum Schluss gelangt, bei einer Überschreitung der im Zonenschema fest-

gelegten Fassadenhöhe sei nur auf die Mehrhöhe ab massgebendem 

Terrain nach IVHB abzustellen und nicht auf die Mehrhöhe ab abgegra-

benem Terrain. Aber auch im gegenteiligen Fall müsste der Beschwerde-

entscheid nicht aufgehoben werden. Die Gemeinde habe hier einen wei-

ten Ermessensspielraum, der hier nicht überschritten sei. 

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Die Beschwerdeführer könnten auch nicht darlegen, ob und in welchem 

Umfang eine Abgrabung stattgefunden habe. Die zur Diskussion stehen-

de Garage sei 1981 erstellt worden. Die Anbaute rage nur wenig aus dem 

gewachsenen Terrain heraus. Die Aussentreppe rage nirgendwo mehr als 

1 m in den gesetzlichen Grenzabstand von 5 m hinein. 

Mit Bezug auf die AZ-Berechnung gelte das BG 1985 als strengeres 

Recht. Der Geschossteil rage im Bereich des Lagerraums (Kote oberkant 

Decke) nirgendwo mehr als 1.2 m aus dem gewachsenen bzw. bestehen-

den Terrain heraus. Dies habe die Baubehörde überprüft. Das Terrain sei 

identisch mit dem Vorplatz des Betriebs A._____ (Bewilligungsverfahren 

2010-0003.2) und der Ladenerweiterung auf der Bauparzelle (Baubewilli-

gungsverfahren 2010-0015 und 2010-0026). Dies betreffe auch den ein-

geschossigen Anbau auf der Südseite zum Haus I._____ hin. Damit hät-

ten sich die Beschwerdeführer nicht auseinandergesetzt. Zumindest so-

lange die Ladenerweiterung nicht stattfinde (Parallelverfahren R 14 46) 

würde die AZ von 0.9 eingehalten. 

Betreffend Parkplätze sei der Entscheid R 01 3/4 nicht einschlägig. Die 

Parkplätze seien 1972 erstellt worden und somit besitzesstandsgeschützt. 

Daran ändere auch die G1 nichts.

9. In ihrer Replik vom 16. Juli 2014 hielten die Beschwerdeführer an ihren 

Anträgen fest. 

Die von der Beschwerdegegnerin behauptete Auslegung von Art. 18 Abs. 

2 BG sei eine blosse Behauptung. Sie sei unbewiesen. Hätte ein solches 

Vorgehen den Intentionen der OPK entsprochen, wäre ins Baugesetz 

wohl eine entsprechende Bestimmung aufgenommen worden. Massge-

bend sei der Wortlaut. Die Fassadenhöhe sei so zu berechnen, wie dies 

Art. 18 Abs. 2 BG bestimme und die so berechnete Fassadenhöhe sei 

auch bei der Berechnung des Grenzabstandes gemäss Art. 20 Abs. 2 BG 

massgebend. 

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Die Baubewilligung von 1981 bzw. deren Planbeilage zeige, dass die Ab-

grabungen bereits damals bestanden hätten. Es dürfe nicht einfach auf 

die in den Plänen eingezeichnete Terrainlinie abgestellt werden, sondern 

– unabhängig von der umstrittenen Frage, ob Art. 18 Abs. 2 BG bei der 

Berechnung der Abstände zur Anwendung komme – sei vom Terrain, wie 

es seit Jahrzehnten bestehe, auszugehen.

Das – nicht unterzeichnete - Protokoll der Baubehörde vom 19. November 

2013 besage, für die Berechnung des Grenzabstandes sei gemäss IVHB 

das ursprüngliche Gelände als massgebend zu betrachten. Darüber, dass 

Art. 18 Abs. 2 BG bei der Berechnung des Grenzabstandes gemäss Vor-

stellung der OPK nicht angewendet werden solle, stehe im Protokoll 

nichts. Damit liessen sich die Behauptungen der Gemeinde bezüglich 

Auslegung der Bestimmung nicht untermauern. Hier gebe es keinen Er-

messenspielraum. 

Selbst aus der Planbeilage zur Baubewilligung von 1981 ergebe sich, 

dass das ursprünglich gewachsene Terrain abgegraben worden sei. Es 

sei unerheblich, in welchem Umfang eine Abgrabung stattgefunden habe. 

Gemäss Art. 18 Abs. 2 BG sei vom abgegrabenen Terrain auszugehen. 

Dieses lasse sich feststellen. Im Nordosten werde nur ein Grenzabstand 

von 6.49 m statt von 7.31 m eingehalten. Betreffend Aussentreppe seien 

die Pläne unklar und die Rüge, der Teil der Treppe, welcher nicht entlang 

der Fassade verlaufe, halte den Grenzabstand nicht ein, werde aufrecht-

erhalten. 

Betreffend AZ-Pflicht des Lagerraums hielten die Beschwerdeführer ihre 

Rüge aufrecht. Würde er AZ- pflichtig erklärt, wäre zwar die AZ von 0.9 

noch eingehalten, allerdings wäre dann keine AZ für die Ladenerweite-

rung (Parallelverfahren R 14 46) vorhanden. 

Das behauptete Erstellungsdatum der Pflichtparkplätze sei nicht nachge-

wiesen.

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10. Am 25. Juni 2014 reichte die Beschwerdegegnerin noch verschiedene 

Unterlagen ein. Sie verzichtete auf die Einreichung einer Duplik.

11. Am 26. Juni 2014 hielt der Beschwerdegegner duplicando an seinen An-

trägen fest. 

Auch F._____s Haus I._____ halte die Grenzabstände nicht ein. Sogar 

das Dach rage darüber hinaus. 

Betreffend Parkplätze könnten die Bewilligungen nicht mehr aufgefunden 

werden. Die Plätze seien jedoch 1972 bewilligt und erstellt worden. Dies 

habe man in verschiedenen Baubewilligungen bestätigt.

12. Am 27. Juni 2014 reichte der Beschwerdegegner noch eine Fotografie 

und einen Parkplatzplan ein, auf dem u.a. die seit jeher bestehenden 

Aussenparkplätze Nr. 16-23 sichtbar seien.

13. Am 30. Juni 2014 reichte die Beschwerdegegnerin noch eine Fotografie 

mit Kommentar ein, aus welchem sich entnehmen lasse, dass das ur-

sprüngliche Gelände mit den Planunterlagen übereinstimme.

14. Am 17. Juli 2014 schrieben die Beschwerdeführer zu den nachgereichten 

Akten, es stimme zwar, dass Lagerräume 2 und 3 in Nachbargebäude 

A._____ nicht als AZ-pflichtig angesehen worden seien. Diese befänden 

sich aber weiter hinten im dortigen Gebäude und lägen tiefer in der Erde. 

Lager 1 in Nachbargebäude A._____ sei näher beim Lagerraum von 

G._____ und sei als AZ-pflichtig erklärt worden. Gleiches müsse hier gel-

ten. Foto und Parkplatzplan von G._____ bewiesen nicht, dass die Park-

plätze bereits 1972 erstellt worden seien. 

Dass Art. 18 Abs. 2 BG 2012 auch gelte, wenn es um die Zuschläge bei 

der Grenz- und Gebäudeabständen gemäss Art. 20 Abs. 2 BG 2012 ge-

he, gehe auch aus dem Schema auf S. 40 des Baugesetzes hervor. Dort 

- 12 -

stehe, dass, wenn die Fassadenhöhe 6 m (ab bestehenden Terrain) 

überschreite, sich der betreffende Grenzabstand in allen Bauzonen um 

ein Drittel der Mehrhöhe vergrössere. Das bestehende Terrain sei jenes, 

welches vor Jahrzehnten abgegraben worden sei und bis heute bestehe. 

Das Schema auf S. 40 des BG spreche somit gegen die von der Gemein-

de vorgenommene Interpretation. Die OPK habe Art. 18 Abs. 2 BG 2012 

bei der Berechnung der Grenz- und Gebäudeabstände zur Anwendung 

bringen wollen.

15. Am 13. Oktober 2014 edierte die Beschwerdegegnerin noch die Bauge-

suchsunterlagen in den Verfahren 2013-0040 und 2013-0044.

16. Am 10. November 2014 edierte die Beschwerdegegnerin auf Ersuchen 

des Instruktionsrichters kopierte Ausschnitte des rechtskräftigen Zonen-

plans und des Zonenplans der Revision der Ortsplanung 2012 der Umge-

bung der Bauvorhaben auf Parzelle 46, X._____ sowie den Vorschlag der 

Gefahrenkommission III für die Gefahrenzone X._____. Die Beschwerde-

gegnerin führte aus, dass die Ortsplanungsrevision noch nicht abge-

schlossen sei, jedoch damit zu rechnen sei, dass der Genehmigungsent-

scheid der Regierung anfangs 2015 vorliege. Parzelle 46 befinde sich 

sowohl gemäss Zonenplan 1985 als auch gemäss dem revidierten, von 

der Urnenabstimmung am 7. Dezember 2012 verabschiedeten Zonenplan 

in der Gefahrenzone (G) 2. Am Zonenverlauf habe sich im Bereich der 

erwähnten Parzelle nichts geändert. Ein Grossteil der Parzelle mit den 

Gebäulichkeiten befinde sich nach wie vor in der Hotel- und Kurzone; nur 

ein kleiner Spickel (Dreieck) mit einem Teil der Parkplätze gehöre der Zo-

ne "Übriges Gemeindegebiet" an. Wie bereits in der Vernehmlassung er-

wähnt, seien die Parkplätze bereits 1972 erstellt worden, somit vor Inkraft-

treten der BAB-Vorschriften und des Baugesetzes 1984/1986. 

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Richtig sei allerdings, dass die Gefahrenkommission III die Liegenschaft 

teilweise der G1 zuweisen habe wollen. Die Stimmbürger der Gemeinde 

seien diesem Wunsch jedoch nicht gefolgt und zwar wegen der umfas-

senden Massnahmen, welche die Gemeinde anfangs des letzten Jahr-

zehnts zur Lawinensicherung getroffen habe (in Form Lawinenspreng-

masten). Die Gemeinde habe daher beschlossen, die Gefahrenzone un-

verändert gemäss Zonenplan 1985 zu belassen. Ob die Regierung dieser 

Betrachtungsweise folge, stehe im Moment noch nicht fest.

17. Am 13. November 2014 wiesen die Beschwerdeführer nochmals darauf 

hin, dass die Parkplätze Nrn. 16 bis (recte) 23 nicht altrechtlich seien. Die 

auf der vom Beschwerdegegner am 27. Juni 2014 eingereichten Fotogra-

fie ersichtliche Stützmauer sei erst vor zwei bis drei Jahren erstellt wor-

den. Daraus folge, dass die Parkplätze, zumindest diejenigen nahe bei 

der Mauer liegenden, keinesfalls bereits 1972 erstellt worden sein könn-

ten. Ohne Mauer wäre es nicht möglich gewesen, die im Plan eingezeich-

nete Anzahl von Parkplätzen zu erstellen. Zudem sei auf dem Foto ein 

Ford Focus zu sehen, welcher 1998-2001 gebaut worden sei. Folglich 

gebe die Fotografie nur den heute bestehenden Zustand wieder. Es sei 

folglich unbewiesen, dass die Parkplätze bereits vor 1972 bestanden hät-

ten.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Baubewilligungs- und Einspra-

cheentscheid Nr. 2013-0040 vom 12. März 2014, womit die Beschwerde-

gegnerin dem Baugesuch des Beschwerdegegners für den Anbau an ei-

nem bestehenden Gebäude auf der Parzelle 46 in X._____ unter Aufla-

gen und Bedingungen die Bewilligung erteilte und die dagegen erhobenen 

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Einsprachen abwies. Strittig und zu klären ist hier, ob die Bewilligungser-

teilung korrekt und im Einklang mit den bestehenden kommunalen und 

kantonalen Bauvorschriften erfolgte. Der angefochtene Entscheid ist 

demzufolge auf seine Rechtmässigkeit zu überprüfen. 

b) Die A._____ AG, F._____ und die C._____ sind als Verfügungsadressa-

ten beschwert und zur Erhebung der Beschwerde ohne weiteres legiti-

miert (Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 

370.100]). B._____ hat demgegenüber keine Einsprache gegen das Bau-

gesuch erhoben, weshalb auf seine Beschwerde mangels Ausschöpfung 

des Instanzenzuges nicht eingetreten werden kann.

2. Materiell gilt es nachfolgend, die Rügen betreffend Parkplatzpflicht, 

massgebendes Terrain bzw. Fassaden- und Gesamthöhe, Vermessung 

der Aussentreppe sowie gesetzliche Ausnützung zu behandeln und zu 

entscheiden.

3. Die Parkplätze 16 bis 23 liegen gemäss dem mit Schreiben der Be-

schwerdegegnerin vom 10. November 2014 eingereichten, geltenden und 

zukünftigen Zonenplan in der G2 und nicht, wie in den Rechtsschriften 

ausgeführt, in der G1. Sie liegen gemäss diesen Zonenplänen zudem 

ausserhalb der Bauzone im "Übrigen Gemeindegebiet". Sie werden zwar 

unbestritten nicht neu erstellt. Dass sie jedoch 1972 erstellt wurden und 

demnach vor Inkrafttreten der Vorschriften über das Bauen ausserhalb 

der Bauzone (BAB-Vorschriften) und des kommunalen Baugesetzes (BG) 

1985, ist im vorliegenden Verfahren zwar mehrfach behauptet worden, 

aber unbewiesen geblieben. Selbst also, wenn die Parkplätze heute nicht 

in der G1 sondern in der G2 liegen, wäre deshalb für die Anrechnung der 

selben entweder der Beweis vorzulegen gewesen, dass sie vor Inkrafttre-

ten der BAB-Vorschriften erstellt wurden oder dass für sie eine rechtskräf-

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tige BAB-Bewilligung existiert oder neu eine solche BAB-Bewilligung ein-

geholt wird (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 

R 01 3/4  vom 31. August 2001 E.4c). Da weder das eine noch das ande-

re der Fall ist, können die Parkplätze 16 bis 23 vorliegend nicht ange-

rechnet werden. Somit kann offen gelassen werden, ob diese Parkplätze 

nun als in der G2 liegend oder aufgrund des Vorschlags der Gefahren-

kommission III als in der G1 liegend betrachtet werden. Die Beschwerde-

gegnerin hat diese Abklärungen noch zu treffen resp. ist allenfalls die 

BAB-Bewilligung dafür noch einzuholen.

4. a) Des Weiteren ist streitig, welches vorliegend das massgebende Terrain 

für die Bemessung der Fassaden- und Gesamthöhe sowie des Grenzab-

standes gemäss Interkantonaler Vereinbarung über die Harmonisierung 

der Baubegriffe (IVHB) ist. Die Bestimmungen im kommunalen BG lauten 

wie folgt:

Art.  18 Fassaden- und Gesamthöhe (nach IVHB) 
1 Die Fassadenhöhe und die Gesamthöhe von Gebäuden dürfen die Werte 

gemäss Zonenschema nicht überschreiten. Bei Flachdachbauten gilt die trauf-

seitige Fassadenhöhe gemäss Zonenschema für alle Fassaden. 
2 Bei Abgrabungen gilt die Fassadenhöhe sowie für die Gesamthöhe im Bereich 

der Fassadenflucht das abgegrabene Terrain als massgebliches Terrain.

Art. 20 Grenz- und Gebäudeabstände 
1 Die Grenzabstände von Gebäuden gemäss Zonenschema sind einzuhalten. 

Vorbehalten sind Baulinien und Unterschreitungen gemäss KRG (Art. 75-77). 
2 Überschreitet die Fassadenhöhe 6 m, so vergrössert sich der betreffende 

Grenzabstand in allen Bauzonen um einen Drittel der Mehrhöhe. Diese Vor-

schrift ist auch bei nachträglichen Aufbauten zu beachten ausser bei solchen 

Bauten, welche vor In-krafttreten des vorliegenden Gesetzes erstellt worden 

sind. (vgl. Schema im Anhang)

- 16 -

Die IVHB, Anhang 1 Ziff. 1.1, definiert das massgebende Terrain wie 
folgt:

Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann 

dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt 

werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen.

Das Verwaltungsgericht hat sich bereits in seiner früheren Rechtspre-

chung eingehend mit dem Begriff und der Auslegung des Begriffs des 

gewachsenen Terrains auseinandergesetzt (vgl. VGE 473/83) und festge-

stellt, dass dessen eigentlicher Zweck es sei, die Umgehung von 

Bauhöhenbeschränkungen sowie von Grenz- und Gebäudeabständen 

durch Terrainveränderungen zu verhindern. In VGE 292/92 hat es in Aus-

legung einer kommunalen Bestimmung diesbezüglich u.a. festgehalten, 

dass mehr als zehn Jahre zurückliegende Terrainveränderungen 

grundsätzlich als gewachsener Boden zu betrachten seien, es sei denn, 

es könne nach so langer Zeit noch eine Umgehungsabsicht nachgewie-

sen werden (PVG 1992 Nr. 10; VGU R 03 5; R 05 31; vgl. auch Urteil des 

Bundesgerichts 1C_492/2010 vom 23. März 2011 E.4.2).

In den Erläuterungen der IVHB (Stand am 3. August 2013) wird auf S. 2 

(massgebendes Terrain) dazu erklärt, dass die Frage, wie auf dem natür-

lichen Geländeverlauf geschlossen wird, der kantonalen Praxis überlas-

sen werde. Damit ist klargestellt, dass die IVHB an der bisherigen diesbe-

züglichen Praxis des Verwaltungsgerichts nichts geändert hat bzw. nichts 

ändert.

b) Vorliegend wurde für die Bemessung der Fassadenhöhe an der Nord-

westfassade auf ein "bestehendes Terrain" abgestellt (vgl. Fassaden-

plan). Dabei legte die dortige Abgrabung die Fassade mit den vier gros-

sen Toren (Erschliessung für Lager/Waschküche) und dem einen kleine-

- 17 -

ren Tor (Erschliessung Lagerraum 50 m²) schon vor mehr als 20 Jahren 

frei und hat deshalb gemäss der vorerwähnten Gerichtspraxis und der 

IVHB als massgebendes Terrain zu gelten. Folgerichtig ist die Fassaden-

höhe von diesem Terrain aus zu bestimmen. Die Fassadenhöhe beträgt 

deshalb nicht 10.11 m, sondern ca. 13.1 m und der einzuhaltende Grenz-

abstand folglich 8.37 m (6 m+ [7.1 m:3]). Der Streit, ob bei der Bemes-

sung des Grenzabstandes Art. 18 Abs. 2 BG 2012 zur Anwendung kommt 

oder nicht, ist deshalb rein akademischer Natur, weil die vor langer Zeit 

erfolgten Abgrabungen heute massgebliches Terrain im Sinne der Ge-

richtspraxis und der IVHB und damit nicht (mehr) Abgrabungen darstellen. 

Somit kann die Frage der Auslegung von Art. 18 Abs. 2 BG offen gelas-

sen werden. 

c) Entlang der Südfassade wurde von den Beschwerdegegnern – ob zu 

Recht oder zu Unrecht, muss hier nicht entschieden werden – vom im 

Fassadenplan als solches bezeichneten bestehenden Terrain aus ge-

messen. Hier ist jedoch an der falschen Ecke gemessen worden. Die 

Südwestecke an der Südfassade ist der nach IVHB massgebliche Mess-

punkt, und nicht die Südostecke, wo die Fassadenhöhe von den Be-

schwerdegegnern (mit 8.68 m) gemessen wurde. Gemäss Ziff. 5.2 IVHB 

ist die Fassadenhöhe nämlich der grösste Höhenunterschied zwischen 

der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstrukti-

on und der dazugehörigen Fassadenlinie. Fassadenlinie ist gemäss Ziffer 

3.2 IVHB die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebenden Terrain. 

Ist hier also, was offen gelassen werden kann, das bestehende Terrain 

massgebend, beträgt also die Fassadenhöhe an der Südfassade – an der 

richtigen Ecke gemessen – 11.23 m und nicht 8.68 m und der Grenzab-

stand folglich 7.74 m (6 m + [5.23 m: 3]).

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5. Die Beschwerdeführer rügen ausserdem die ungenauen Pläne in Bezug 

auf die Aussentreppe, welche die neue Wohnung erschliessen soll. Die 

Rüge trifft zu. Die Ausgestaltung der Treppe in den Fassadenplänen 

stimmt tatsächlich nicht mit der Ausgestaltung derselben in den Grund-

rissplänen überein. Die in den Fassadenplänen eingezeichnete Treppe 

weist viel mehr Stufen auf als diejenige in den Grundrissplänen und ist in 

den Fassadenplänen nicht vermasst. Hier muss die Beschwerdegegnerin 

vom Beschwerdegegner verbesserte Pläne einfordern und diese dann-

zumal prüfen.

6. Unbestritten würde die Ausnützung (AZ) vorliegend eingehalten, wenn der 

Lagerraum von 50 m2 nicht AZ-pflichtig ist. Ob dies so ist oder nicht, muss 

vorliegend nicht entschieden werden, da die Beschwerde aus den vorste-

henden Gründen gutzuheissen ist und die Abklärung ohne Augenschein 

angesichts der diesbezüglich nicht sehr aussagekräftigen Akten wohl 

kaum möglich wäre. Somit rechtfertigt es sich auch aus prozessökonomi-

schen Gründen, diese Frage hier offen zu lassen.

7. a) Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen erweist sich der 

angefochtene kommunale Bau- und Einspracheentscheid Nr. 2013-0040 

vom 12. März 2014 als nicht rechtens. Die Beschwerde ist deshalb gutzu-

heissen, der angefochtene Baubescheid aufzuheben und die Sache an 

die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie im Sinne der Erwä-

gungen das Bewilligungsverfahren fortsetzt und neu entscheidet. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG den Beschwerdegegnern aufzuerlegen, welche ge-

stützt auf Art. 78 Abs. 1VRG überdies verpflichtet werden, den obsiegen-

den, anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern die durch den Rechtsstreit 

verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Der Vertreter der Be-

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schwerdeführer hat vorliegendenfalls keine Honorarnote eingereicht. In 

solchen Fällen ist das Gericht gestützt auf Art. 2 Abs. 1 und Art. 4 der 

Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen 

und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) befugt, die der obsiegenden Partei 

geschuldete Parteientschädigung nach Ermessen festzusetzen. Vorlie-

gend erscheint angesichts der sich stellenden Rechtsfragen eine ermes-

sensweise auf Fr. 3'500.-- festgelegte Parteientschädigung (inkl. MWST) 

als angemessen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der 

angefochtene Bau- und Einspracheentscheid Nr. 2013-0040 wird aufge-

hoben und die Angelegenheit an die Gemeinde X._____ zur Weiter-

führung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen und 

zum Erlass eines neuen Baubescheids zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 428.--

zusammen Fr. 3'428.--

gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ sowie G._____  und 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-

waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Gemeinde X._____ und G._____ haben je zur Hälfte die Beschwer-

deführer aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 3'500.-- (inkl. MWST) zu ent-

schädigen.

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