# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 15cef165-8a1f-5fac-8a10-d1d124e797af
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-04-30
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 30.04.2001 11.2000.00015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2000-00015_2001-04-30.html

## Full Text

Incarto n.:

  11.2000.00015

  	
  Lugano

  30 aprile
  2001/rgc

   

   

  COPIA ANONIMA

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima
  Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente, 

  G. A. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretario:

  	
  Ambrosini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa OA.97.00045
(contestazione di delibera assembleare) della Pretura della giurisdizione di X
promossa con petizione del 7 aprile 1997 da

 

	
   

  	
  M e M Y, con

  F W e MG Q W

  (patrocinati dall'avv.___________)

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  Comunione dei comproprietari 

  del
  “Condominio K”,
  _______

  (patrocinata dall'avv. _________________);

   

  

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolta
l'appellazione del 1° febbraio 2000 presentata da MM e M Y insieme con F W e MG
Q W contro la sentenza emessa il 20 dicembre 1999 dal Pretore della
giurisdizione di X;

 

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   I
coniugi MM e M Y possiedono, in ragione di un mezzo ciascuno, la proprietà per
piani n. 0000 (appartamento n. 9), pari a 88/1000 della
particella n. NNN RFD Z (“Condominio K”). I coniugi F W e MG Q W sono titolari
della proprietà per piani n. 0001 (appartamento n. 10), pari a 88/1000
del fondo base. Il 10 marzo 1997 l'assemblea dei comproprietari ha votato a
maggioranza, tra l'altro, il risanamento delle vasche da fiori, con un costo di

                                         fr.
11'500.– a carico dei proprietari delle singole proprietà per piani (delibera
n. 8), il rifacimento delle terrazze, con un costo di fr. 12'500.– a carico dei
singoli comproprietari (delibera n. 9) e l'acquisto di lastre in cemento per
una spesa di fr. 500.– (delibera n. 11.3). I coniugi MM e M Y si sono astenuti
nella votazione sulla delibera n. 8 e si sono opposti, con F W e MG Q W, alla
delibera n. 9. Solo questi ultimi hanno votato contro l'acquisto delle lastre
in cemento. 

 

                                  B.   Il 7
aprile 1997 MM e M Y con F W e MG Q W, hanno convenuto la Comunione dei
comproprietari del “Condominio K” davanti al Pretore della giurisdizione di X
affinché fosse accertata la nullità delle risoluzioni assembleari n. 8, 9 e
11.3. Con risposta del 9 settembre 1997 la Comunione dei comproprietari si è
opposta alla petizione. Nei successivi allegati le parti hanno ribadito le loro
prese di posizione. Esperita l'istruttoria, esse hanno rinunciato al
dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive comparse
scritte. 

 

                                  C.   Statuendo
il 20 dicembre 1999, il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e ha
dichiarato nulla la delibera n. 11.3. La tassa di giustizia di fr. 1'000.– e le
spese sono state poste a carico degli attori in solido, con obbligo di versare,
sempre con vincolo di solidarietà, un'indennità di fr. 2'100.– per ripetibili
alla Comunione dei comproprietari.

 

                                  D.   Contro
la citata sentenza MM e M Y con F W e MG Q W sono insorti con un appello del 1°
febbraio 2000 nel quale chiedono che, in riforma del giudizio impugnato, la loro
petizione sia integralmente accolta. Nelle sue osservazioni del 7 marzo 2000 la
Comunione dei comproprietari propone di respingere l'appello e di confermare la
sentenza pretorile. 

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   L'azione intesa alla contestazione di una delibera assembleare ha
per principio natura pecuniaria (DTF 108 II 77). Il valore litigioso si
determina sulla base di quello che la delibera contestata ha per la comunione
dei comproprietari, facendo astrazione dalla quota di comproprietà dell'attore
(Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar,
Berna 1988, n. 126 ad art. 712m CC). Nella fattispecie le delibere
rimaste litigiose (n. 8 e 9) comportano una spesa complessiva di fr. 24'000.–
(doc. A: fr. 11'500.– per il risanamento delle vasche da fiori e fr. 12'500.–
per il rifacimento delle terrazze). L'appello supera quindi la soglia
appellabile di 

                                         fr.
8'000.–. 

 

                                   2.   Per i combinati art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario
che non abbia aderito a una decisione assembleare ha la facoltà di impugnare
quest'ultima davanti al giudice entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza
(Steinauer, Les droits réels,
vol. I, 3a edizione, pag. 368 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 126 e 140 ad art. 712m
CC). Una decisione è annullabile quando è stata adottata in violazione degli
statuti o di norme imperative oppure di norme che, pur dispositive, sono destinate
a proteggere gli interessi privati dei singoli (Rep. 1989 pag. 480 consid. 2.1
con richiami di dottrina e di giurisprudenza). Il termine per promuovere
l'azione è perentorio e la sua decorrenza dev'essere verificata d'ufficio (Riemer in: Berner Kommentar, n. 63 ad
art. 75 CC; Heini/Scherrer in:
Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB I, Basilea 1996 n. 21 art. 75
CC; DTF 85 II 536 consid. 3). Rimane riservato il caso di decisioni assembleari
nulle, il cui vizio può essere constatato in ogni momento (Steinauer, op. cit., pag. 367 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 146 ad
art. 712m CC). Nulle sono tuttavia, secondo dottrina e giurisprudenza,
le decisioni adottate in dispregio di norme legali o statutarie fondamentali (Riemer in: ZBGR 56/1975, pag. 267). La
violazione di norme imperative non configura necessariamente un caso di
nullità, il quale si ravvisa solo quando la deliberazione sia in contrasto con
disposizioni essenziali destinate a proteggere l'interesse pubblico (Riemer, op. cit., loc. cit.; cfr. gli
esempi in: Heini/Scherrer, op. cit., n. 34 ad art. 75 CC). Sapere se si
tratti di un caso di nullità o di annullabilità dipende dalle circostanze
specifiche, ritenuto che nel dubbio l'annullabilità prevale sulla nullità per
questioni di sicurezza giuridica (Riemer,
op. cit., loc. cit.; Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 148 ad art. 712m CC;
Heini/Scherrer, op. cit., n. 32 ad art. 75 CC).

 

                                   3.   Il
Pretore, accertata la tempestività della petizione, ha rilevato che le azioni
di annullamento riguardanti la deliberazione n. 8 promosse da F W e MG Q W
dovevano essere respinte già in ordine, come quelle promosse da M e M Y contro
la delibera n. 11.3, gli interessati avendovi aderito. Nel merito egli ha constatato
che l'ordine del giorno dell'assemblea indetta il 10 marzo 1997 indicava in
modo chiaro gli oggetti delle deliberazioni n. 8 e 9, già discussi in una
precedente assemblea del 4 dicembre 1996, di modo che i comproprietari sapevano
quali sarebbero stati gli oggetti delle votazioni. Il Pretore ha constatato
invece che la decisione n. 11.3 non era prevista all'ordine del giorno e l'ha
pertanto dichiarata nulla, mentre ha ritenuto conformi alla legge e al
regolamento condominiale le delibere n. 8 e 9, poiché nella fattispecie si
trattava di risanare la parte interna di balconi e vasche da fiori,
assoggettati al diritto esclusivo dei condomini secondo l'atto costitutivo
della proprietà per piani. Donde la reiezione delle azioni, salvo per quel che
attiene alla delibera n. 11.3.  

 

                                   4.   Gli
attori ribadiscono di essere legittimati a far constatare la nullità delle
delibere assembleari litigiose e sostengono che l'ordine del giorno prevedeva,
ai punti 8 e 9, l'approvazione delle spese di risanamento – rispettivamente di
rifacimento – delle vasche da fiori e dei balconi e il riparto delle relativa
spesa, non l'attribuzione dei manufatti al diritto esclusivo dei singoli
comproprietari, come invece deciso dall'assemblea. Di conseguenza, a detta
degli attori, le delibere n. 8 e 9 sono nulle, non essendo state menzionate
nell'ordine del giorno. 

 

                                   5.   Sulla
nullità delle delibere n. 8 e 9 gli appellanti riaffermano le tesi già esposte
in prima sede, senza spendere una parola per confrontarsi con le motivate
argomentazioni del Pretore, che ha ritenuto conformi all'ordine del giorno le
decisioni assembleari litigiose (sentenza, consid. 2.4). Su questo punto
l'appello si rivela finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC con
rinvio al cpv. 5), come fa notare la convenuta nelle proprie osservazioni. A titolo
abbondanziale giovi nondimeno soggiungere che sulla nullità delle delibere
assembleari l'appello si rivelerebbe infondato, come si vedrà oltre, anche se
potesse essere esaminato nel merito. 

 

                                   a)  L'assemblea
dei comproprietari non può deliberare su oggetti non debitamente annunciati,
salvo che gli statuti lo permettano espressamente (art. 67 cpv. 3 CC, al quale
rinvia l'art. 712m cpv. 2 CC). La norma non sembra quindi essere imperativa
(Heini/Scherrer, op. cit., n. 19 ad art. 67 CC). È vero che
dottrina e giurisprudenza non sono concordi al riguardo (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., n. 147 ad
art. 712m CC; Riemer in: ZBGR
1975 pag. 268). Il quesito di sapere se una delibera su un oggetto non previsto
dall'ordine del giorno sia nulla o semplicemente annullabile (cfr. Rep. 1989
pag. 479) può nondimeno rimanere indeciso nella fattispecie per i motivi
enunciati in appresso.

 

                                   b)  L'ordine
del giorno relativo all'assemblea del 10 marzo 1997 (doc. A) prevedeva al punto
8 “approvazione o meno della spesa di fr. 11'500.– delle vasche fiori (vedi
perizia ing. ______). Determinazione della chiave di riparto dei costi”, mentre
il punto 9 aveva come oggetto “approvazione o meno della spese di fr. 12'500.–
per il rifacimento delle terrazze (vedi perizia ing. _____). Determinazione
della chiave di ripartizione dei costi”. Il risanamento delle vasche da fiori e
dei balconi non era nuovo ai comproprietari, poiché era già stato discusso alla
precedente assemblea del 4 dicembre 1996 (doc. D) ed era stato esaminato dall'arch.
__________, il quale nel suo rapporto del gennaio 1997 (doc. C) aveva constatato
mancanze nell'impermeabilizzazione dei manufatti e ne aveva proposto il
completo rifacimento. Il 10 marzo 1997 la maggioranza dei comproprietari
presenti ha approvato le spese e ha deciso che sia il risanamento delle vasche
da fiori (delibera n. 8) sia quello delle terrazze (delibera n. 9) sarebbero
stati a carico dei condomini titolari dell'unità di proprietà per piani cui è
attribuito in uso esclusivo il manufatto (doc. B). Gli attori sostengono che in
tal modo l'assemblea ha attribuito all'uso esclusivo dei comproprietari le
vasche da fiori e i balconi, arrogandosi una competenza che non le spettava. 

 

                                   c)  In
realtà, l'attribuzione in uso esclusivo delle vasche da fiori e dei balconi
alle singole proprietà per piani è previsto dall'atto costitutivo (doc. 4 per
le proprietà n. 0000 e 0001, pag. 3, e istanza di iscrizione) e figura nel
regolamento condominiale menzionato nel registro fondiario (doc. 7). Il verbale
del 10 marzo 1997, la cui fedefacenza non è contestata, attesta che l'assemblea
non ha deliberato sull'attribuzione dei manufatti in uso esclusivo ai singoli
comproprietari, ma sulla chiave di riparto dei loro costi di risanamento (doc.
B). I comproprietari, in specie, hanno ripreso la discussione iniziata nella
precedente assemblea del 4 dicembre 1996 (doc. D, trattande 5 e 6) per
decidere, dopo avere consultato il rapporto dell'ing. _______ (doc. C), se
l'intervento di risanamento alle isolazioni di balconi e alle vasche da fiori
interessava una parte comune dell'immobile e doveva essere posto a carico di
tutti i comproprietari, oppure se andava a carico alle parti assegnate in uso
esclusivo e doveva quindi essere assunto dai singoli comproprietari (doc. B,
pag. 2 e 3). La maggioranza dell'assemblea ha ritenuto che gli interventi
proposti dall'esperto riguardavano parti assegnate in uso esclusivo e ha quindi
deciso, come detto, di porre le relative spese a carico di ogni comproprietario.

 

                                   d)  L'ordine
del giorno era chiaro e non vi poteva essere ombra di dubbio sulla decisione
che l'assemblea doveva prendere: si trattava dapprima di approvare il principio
del risanamento delle vasche da fiori e dei balconi, secondo la proposta dell'esperto
incaricato dall'amministrazione (doc. C), e poi di fissare la chiave di riparto
delle relative spese tra i comproprietari. Ciò è quanto avvenuto. L'assemblea
condominiale non ha quindi deliberato su una trattanda che non era prevista all'ordine
del giorno, ma su oggetti preannunciati e noti ai comproprietari. 

 

                                   6.   Altra
è la questione di sapere se le delibere n. 8 e 9 siano conformi alla legge e al
regolamento. Gli appellanti adducono che l'isolazione dei balconi e delle
vasche da fiori non concerne una parte attribuita in uso esclusivo ai
condomini, come reputa il Pretore, bensì una parte comune dell'immobile, alla
stessa stregua del tetto e delle solette interne, i cui costi di risanamento devono
di conseguenza essere sopportati da tutti i comproprietari proporzionalmente
alle rispettive quote. 

 

                                   a)  Giusta l'art. 712h
cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese
dell'amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote. Gli
oneri e le spese riguardano in particolare le spese per la manutenzione
ordinaria, la riparazione e le innovazioni delle parti comuni del fondo e dell'edificio,
delle opere e degli impianti comuni (art. 712h cpv. 2 n. 1 CC).
Requisito essenziale è che dette spese siano inerenti alle parti comuni del
terreno o dell'edificio. Tutto quanto riguarda la manutenzione della proprietà
per piani oggetto del diritto esclusivo di un comproprietario è invece posto a
carico di quest'ultimo, il quale deve provvedervi in modo da assicurare
all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto (art. 712a cpv.
3 CC). In concreto il regolamento di amministrazione del condominio (doc. 7,
art. 9) corrisponde, in sostanza, alle citate norme legali. 

 

                                   b)  Per
dottrina e giurisprudenza, la parte interna di un balcone può essere oggetto di
diritto esclusivo (Wermelinger-De
Gottrau, L'utilisation de l'unité d'étage dans un immeuble en propriété
par étages, Friburgo 1992, pag. 48 in basso; Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 29 ad art. 712b CC; Weber,
Die Stock-werkeigentümergemeinschaft, Zurigo, 1979, pag. 92; I CCA, sentenza del 30 aprile 1997 nella
causa N., consid. 3, pubblicata in Rep. 1997 pag. 151 e DC/BR 1999 pag. 157). Altrettanto vale per le vasche
da fiori, che nella fattispecie sono accessibili solo attraverso l'appartamento
al quale sono attribuite, come i balconi (piano di ripartizione delle parti
comuni, doc. 3; sopralluogo del 14 maggio 1998, verbale, act. VI, VII). 

 

                                   7.   Occorre
di conseguenza stabilire se nel caso concreto il rifacimento, rispettivamente
il risanamento dell'isolazione di balconi e vasche da fiori, concerne una parte
soggetta al diritto esclusivo del comproprietario o una parte comune. 

 

                                   a)  L'impermeabilizzazione
delle vasche da fiori consiste nella posa al loro interno di un rivestimento di
rame, completo di doccioni, risvolti e silicone (doc. C, pag. 4). I lavori non
riguardano pertanto la muratura esterna delle vasche né la loro struttura, ma
solo le parti concesse in uso esclusivo ai singoli proprietari per piani. La
delibera n. 8 è quindi stata adottata nel rispetto della legge e del
regolamento condominiale, come espone con pertinenza il primo giudice, e su
questo punto l'appello si rivela infondato. 

 

                                   b)  Diverso è il caso per il
rifacimento completo delle terrazze-balconi. L'esperto incaricato
dall'amministrazione ha accertato che la mancanza, rispettivamente la perdita
di funzionalità dell'impermeabilizzazione, provoca difetti visibili a occhio
nudo, come efflorescenze di salnitro, macchie d'umidità e gocciolamenti d'acqua
(rapporto, doc. C, pag. 2). Il sopralluogo ha permesso di constatare chiazze arancioni
sotto il filo inferiore delle vasche da fiori e bianche sul profilo inferiore
di alcuni balconi (verbale del 14 maggio 1998, VI, VII). I lavori previsti per
questi ultimi manufatti comportano la rimozione delle piastrelle, del betoncino
e dell'eventuale isolazione esistente, il trattamento particolare delle soglie
d'entrata e d'uscita dagli appartamenti e il rifacimento strutturale dell'impermeabilizzazione,
dell'isolazione, del betoncino e delle piastrelle (doc. C, pag. 5).
L'intervento non si limita quindi alla parte interna dei balconi, ma riguarda
la struttura stessa dei manufatti. Ora, le solette e l'isolazione rientrano
nelle parti comuni definite dall'art. 712b cpv. 2 n. 2 CC (Wermelinger-De Gottrau, op. cit., pag.
69; Wermelinger, La proprieté par
étages, l'individu et la communauté, in: Journées du droit de la construction
2001, Friburgo, pag. 112; Meier-Hayoz/Rey,
op. cit., n. 13 ad art. 712b CC; Weber, op. cit., pag.
77 con riferimento a una giurisprudenza germanica). Il regolamento per l'uso e l'amministrazione
della proprietà per piani del fondo n. 0000 RFD _____, del resto, prevede
esplicitamente che “gli elementi di copertura, solette e strutture di
isolazione e protezione, sono parti comuni” (art. 4, doc. 7). Trattandosi di
parti comuni, i relativi costi di risanamento sono di principio a carico di
tutti i comproprietari per piani, proporzionalmente al valore delle rispettive
quote (art. 712h cpv. 2 n. 1 CC). 

 

                                   c)  Nel caso concreto è palese,
come sostiene la convenuta nelle proprie osservazioni, che l'uso della vasca da
fiori e del balcone sono consentiti solo al titolare del diritto di uso esclusivo
sull'appartamento tramite il quale si accede ai manufatti (verbale di
sopralluogo del 14 maggio 1998). Non risulta dagli atti, né è addotto dagli
attori, che i balconi in questione, per le particolarità architettoniche
dell'immobile, abbiano un qualsiasi uso per gli altri comproprietari, sicché i
comproprietari non possono sottrarsi al pagamento della loro quota invocando
l'art. 712h cpv. 3 CC. Tale norma impone di tenere conto, nel riparto
delle spese, delle parti dell'edificio, di opere o di impianti che non servono
o servono solo minimamente a taluni comproprietari. Essa va nondimeno applicata
con riserbo (DTF 112 II 312; Rep. 1997 pag. 161). Le solette e l'isolazione
sono parti della costruzione importanti per la membratura e la solidità di un
edificio (art. 712b cpv. 2 n. 2 CC), alla stessa stregua del tetto,
della facciata e delle fondamenta. In quanto tali, le solette e l'isolazione
dei balconi, in uno stabile di struttura tradizionale come quello oggetto della
vertenza, servono tutti i comproprietari, che non possono sfuggire al pagamento
della relativa quota (cfr. per il tetto terrazzato: Rep. 1997 pag. 154, 1990
pag. 194).

 

                                         Il regolamento condominiale, per
altro, menziona esplicitamente che alle spese comuni pertengono quelle “per la
manutenzione corrente (…), il ristabilimento e il rinnovo delle parti e degli impianti
comuni del fabbricato e delle adiacenze, compresi i tinteggi delle facciate,
serramenti, balconi e ogni corpo esterno” (doc. 7, art. 9). Contrariamente a
quanto sostiene la convenuta, pertanto, l'art. 9 lett. b del regolamento
condominiale non si applica solo alle spese di manutenzione corrente, ma anche
al ristabilimento e al rinnovo delle parti comuni. La delibera n. 9 adottata il
10 marzo 1997 si rivela pertanto contraria sia alla legge sia al regolamento
condominiale nella misura in cui pone a carico del singolo comproprietario
lavori di risanamento di parti comuni come le solette e l'isolazione. In proposito
l'appello merita accoglimento. 

 

                                   8.   Gli
oneri processuali seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC). Gli
appellanti ottengono l'annullamento di una delle due delibere assembleari
ancora contestate, di modo che si giustifica di suddividere la tassa di
giustizia e le spese in ragione di metà per parte, compensando le ripetibili.
Al Pretore gli attori avevano chiesto, con la petizione del 7 aprile 1997, di
annullare tre delibere assembleari. Essi vedono riconosciute le loro domande
per quel che concerne due delle tre delibere, sicché appare adeguato ripartire
gli oneri processuali in ragione di un terzo a carico degli attori in solido e
di due terzi a carico della convenuta, con obbligo per quest'ultima di
rifondere agli attori un'adeguata indennità per ripetibili ridotte di prima
sede, in proporzione a quella fissata dal Pretore.

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:               I.   Nella
misura in cui è ricevibile, l'appello è parzialmente accolto e la sentenza impugnata
è così riformata:

                                         

                                         1.2 La
deliberazione n. 9 dell'assemblea condominiale del 10 marzo 1997 è annullata.

                                         2.   La
tassa di giustizia di fr. 1'000.– e le spese sono poste per un terzo a carico
di M e M Y, F W e MG Q W in solido; per due terzi esse sono poste a carico
della Comunione dei comproprietari del “Condominio K”, che rifonderà agli
attori fr. 1'400.– complessivi per ripetibili ridotte.

                                      

                                         Per
il resto l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   II.   Gli oneri
processuali, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr. 500.–

                                         b)
spese                         fr.   50.–

                                                                                fr.
550.–

                                         da
anticipare dagli appellanti, sono posti per metà a carico di questi ultimi in
solido e per l'altra metà a carico della controparte, compensate le ripetibili. 

 

                                   III.   Intimazione:

                                         – avv.
_____________;

                                         – avv.
___________.

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di X. 

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

La presidente                                                        Il
segretario