# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4c3a8ad1-4d8b-5fce-8056-0f49f7a5c564
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-19
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 19.09.2017 C1 16 29
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-16-29_2017-09-19.pdf

## Full Text

166 RVJ / ZWR 2018 

Droit civil - annulation d’une décision de la communauté des 
propriétaires d’étages - ATC (Cour civile II) du 19 septembre 
2017, X. c. la communauté des propriétaires de l’immeuble Y. - 
TCV C1 16 29 

Décision de la communauté des propriétaires d’étages : détermi-
nation de la majorité pour le vote par tête et celui des quotes-parts  

- La conclusion ou la résiliation de baux à loyer ou à ferme portant sur des parties 
communes fait partie des actes d’administration importants nécessitant une double 
majorité des propriétaires et des quotes-parts (art. 647b al. 1 CC ; consid. 4.1.2.1). 

- En l’espèce, l’affectation de l’immeuble est double : commerces et appartements. La 
remise en question de l’usage à des fins commerciales d’une terrasse ne constitue 
pas un changement d’affectation. En outre, s’agissant d’une partie commune, la rési-
liation du bail portant sur celle-ci n’exclut pas que l’usage en soit consenti à un autre 
commerçant, n’impliquant aucune modification de l’utilisation ; en l’absence de droit 
d’usage particulier sur la terrasse litigieuse prévu par le règlement d’utilisation et 
d’administration, l’intéressé ne dispose pas du droit de veto de l’art. 712g al. 4 CC 
(consid. 4.2). 

- Le propriétaire concerné par une décision est privé du droit de vote (art. 68 et 712 m 
CC) sauf s’il s’agit d’une élection au sein d’un organe de la communauté (consid. 
5.1.1). 

- Pour le vote par tête, la prise en compte des votes des absents est controversée (art. 
67 al. 2 CC ; consid. 5.1.2.1) alors que, pour déterminer la majorité des quotes-parts, 
la valeur totale de l’immeuble entre en considération, indépendamment de la 
présence ou de la représentation par les copropriétaires, sauf dérogation prévue par 
le règlement d’administration (consid. 5.1.2.2). 

- En l’espèce, le vote de l’appelant, visé par la résiliation du bail, celui d’une ancienne 
propriétaire, actuellement usufruitière et dont les pouvoirs de représentation n’ont 
pas été établis, ainsi que celui d’un propriétaire représenté par l’administrateur alors 
que cela est proscrit par le règlement d’utilisation et d’administration, ne doivent pas 
être pris en considération. Seule la majorité simple des copropriétaires étant atteinte, 
la décision doit être annulée (consid. 5.2). 

Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft; Bestimmung der 
Mehrheit für die Abstimmung nach Köpfen und nach Wertquoten 

- Der Abschluss oder die Auflösung von Miet- oder Pachtverträgen über gemeinschaft-
liche Teile stellt eine wichtige Verwaltungshandlung dar, welche eine doppelte Mehr-
heit der Eigentümer und der Wertquoten erfordert (Art. 647b Abs. 1 ZGB; E. 4.1.2.1). 

- Im konkreten Fall ist die Zweckbestimmung der Liegenschaft eine zweifache: 
Geschäfte und Wohnungen. Die Infragestellung der geschäftlichen Nutzung einer 
Terrasse stellt keine Änderung der Zweckbestimmung dar. Überdies schliesst die 
Beendigung eines Mietvertrages über einen gemeinschaftlichen Teil nicht aus, dass 
die Nutzung einem anderen Geschäftsinhaber übertragen wird, ohne dass sich die 
Nutzung ändert; räumt das Nutzungs- und Verwaltungsreglement kein besonderes 
Nutzungsrecht ein, so steht dem Betroffenen kein Vetorecht nach Art. 712g Abs. 4 
ZGB zu (E. 4.2). 

RVJ / ZWR 2018 167 

- Der durch einen Beschluss betroffene Stockwerkeigentümer ist vom Stimmrecht aus-
geschlossen (Art. 68 und 712m ZGB), ausser wenn es sich um eine Wahl in ein 
Organ der Gemeinschaft handelt (E. 5.1.1). 

- Während zur Bestimmung der Mehrheit nach Wertquoten der Gesamtwert der 
Liegenschaft unabhängig von der Anwesenheit oder der Vertretung der Miteigen-
tümer berücksichtigt wird, sofern das Verwaltungsreglement nichts anderes vorsieht 
(E. 5.1.2.2), ist bei der Abstimmung nach Köpfen die Berücksichtigung der Stimmen 
der Abwesenden umstritten (Art. 67 Abs. 2 ZGB; E. 5.1.2.1). 

- Im vorliegenden Fall kann die Stimme des Berufungsklägers, welcher von der Auf-
lösung des Mietvertrages betroffen ist, die Stimme einer ehemaligen Eigentümerin, 
die gegenwärtig Nutzniesserin ist und deren Vertretungsbefugnis nicht nachgewiesen 
wurde, sowie jene eines Eigentümers, welcher durch die Verwaltung vertreten wurde, 
obwohl dies durch das Nutzungs- und Verwaltungsreglement verboten ist, nicht 
berücksichtigt werden. Da nur die einfache Mehrheit der Stockwerkeigentümer 
erreicht wurde, muss die Entscheidung aufgehoben werden (E. 5.2). 

 

Faits (résumé) 
 

A.  X. est propriétaire, depuis 1989 sous forme de certificat de la 
société immobilière Y. puis dès 2003 d’unités d’étages de l’immeuble 
Y., d’une crêperie qu’il exploite, ainsi que d’une pizzeria et d’une 
discothèque qui ont été remis à bail à des tiers. Il est au bénéfice d’un 
contrat de bail à loyer pour la terrasse sud de l’immeuble desservant la 
crêperie. La première unité d’étages représente 188/1000

es
 et donne 

droit exclusif sur la terrasse n° 18, l’arrière-commerce et le commerce 
n° 18 au rez-de-chaussée et le commerce n° 18 au premier étage 
alors que la seconde représente 31/1000

es
 et donne droit exclusif sur 

la cave n° 9 au sous-sol et sur l’arrière-commerce n° 17 au rez-de-
chaussée. Un règlement d’utilisation et d’administration a été adopté.  

En 2006, une modification de sa première unité a été apportée, la ter-
rasse n° 18 n’étant plus mentionnée et le droit exclusif n’étant pas 
reporté. 

B.  Lors de l’assemblée extraordinaire du 15 mars 2014, neuf proprié-
taires, représentant 904/1000

es
, étaient présents ou représentés. Lors 

du vote sur la question du bail à loyer pour la terrasse sud desservant 
la crêperie, cinq copropriétaires, représentant 509/1000

es
, ont voté 

pour la résiliation de ce bail, dont A. pour 127/1000
es

, contre trois 
copropriétaires, représentant 343/1000

es
, dont X. pour 219/1000

es
. Un 

168 RVJ / ZWR 2018 

copropriétaire, détenant 52/1000
es

 et représenté par l’administrateur, 
s’est abstenu. 

C.  X. a contesté cette décision auprès du juge de district. Par juge-
ment du 17 décembre 2015, ce magistrat a rejeté la demande et 
condamné X. aux frais. Celui-ci a interjeté appel, concluant au constat 
de la nullité, subsidiairement à l’annulation, de la décision de l’assem-
blée générale. 

 

Considérants (extraits) 
 

4.  Dans un deuxième moyen, l’appelant soutient que la décision de la 
communauté de résilier le contrat de bail aurait dû être prise à l’unani-
mité - et pas seulement à la double majorité -, car elle emporte modifi-
cation de la destination de la terrasse. 

4.1.1  Les art. 646 ss CC, respectivement les art. 712a ss CC, pré-
voient trois types de majorité auxquelles les décisions peuvent être 
soumises : la majorité des propriétaires d’étages (1°) - qui peut exister 
sous deux formes prévues par le législateur, à savoir avec ou sans 
participation de la personne directement concernée (cf. art. 712c al. 2 
CC) -, la double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-
parts (2°), ou enfin l’unanimité des propriétaires d’étages (3°). Par 
ailleurs, pour des décisions pouvant avoir une répercussion particuliè-
rement négative pour un propriétaire d’étage individuel, le législateur 
a récemment introduit une réserve d’approbation, qui correspond à un 
droit de veto matériel (Wermelinger, La propriété par étage, 3

e
 éd. 

2015, n. 163 et 164b ad art. 712m CC). Ainsi, l’art. 712g al. 4 CC - 
entré en vigueur le 1

er
 janvier 2012 (RO 2011 p. 4637) - prévoit-il que 

toute modification de l'attribution réglementaire des droits d'usage par-
ticulier doit en outre être approuvée par les propriétaires d'étages 
directement concernés.  

4.1.2.1  La loi soumet certaines décisions à la double majorité des 
propriétaires d’étages et des quotes-parts (ATF 131 III 459 
consid. 5.2). Ce type de majorité rééquilibre la prise de décision dans 
les propriétés par étages dans lesquelles une minorité de proprié-
taires d’étages dispose d’une participation économique majoritaire en 
relation avec l’immeuble. En effet, dans une communauté basée sur 

RVJ / ZWR 2018 169 

la gestion d’un bien commun, il serait choquant de faire, en toutes 
circonstances, abstraction de la participation économique des mem-
bres, pour ne privilégier que la majorité des personnes concernées 
(Wermelinger, n. 167 ad art. 712m CC). La double majorité des proprié-
taires d’étages et des quotes-parts est ainsi prévue à l’art. 647b al. 1 
CC pour les "actes d’administration plus importants". En fait partie la 
conclusion ou la résiliation de baux à loyer ou à ferme portant sur des 
parties communes (par exemple une place de parc, un local de brico-
lage, etc.; Wermelinger, n. 168 ad art. 712m CC et n. 112 ad art. 712a 
CC [p. 100]; pour un exemple, cf. arrêt 4A_227/2010 du 1

er
 juillet 2010 

consid. 2.2).  

4.1.2.2  A moins que les copropriétaires n'aient unanimement établi 
d'autres règles à cet égard, le consentement de tous est nécessaire 
pour des modifications, qui, effectuées sur une part d'étage, entraî-
nent un changement dans la destination de la chose détenue en 
copropriété (art. 648 al. 2 CC; cf. ATF 111 II 330 consid. 2; arrêt 
5C.168/2003 du 17 février 2004 consid. 4.2.1, in RNRF 2004 p. 436 ss). 
Le changement dans la destination de la chose doit néanmoins être 
distingué de son changement d'utilisation qui, selon l’art. 647b al. 1 
CC, doit être pris à la majorité de tous les copropriétaires, repré-
sentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose. 
Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application dans 
le cadre de la propriété par étages en vertu de l’art. 712g al. 1 CC 
(ATF 139 III 1 consid. 4.3.3).  

Une propriété par étages peut simultanément être soumise à plu-
sieurs destinations (arrêt 5A_632/2011 du 8 novembre 2011 consid. 
4.3). La destination de l’immeuble figure souvent dans l’acte constitutif 
ou dans le règlement (Wermelinger, n. 150a ad art. 712a CC).  

Il y a changement de destination lorsque, par des mesures de fait ou 
par des mesures juridiques, l'usage et l'affectation économique de 
l'immeuble en propriété par étages sont modifiés de façon profonde et 
significative. La destination actuelle de l'objet est ainsi reléguée au 
second plan (arrêts 5A_428/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.5.2, in 
RNRF 2010 p. 297 ss, et 5A_760/2011 précité consid. 4.3.3). L'affec-
tation de l'immeuble détenu en copropriété est à cet égard détermi-
nante : tant que subsiste le caractère global de l'immeuble, la transfor-
mation d'une seule unité d'étage ne conduit pas à un changement 
d'affectation au sens de l’art. 648 al. 2 CC (ATF 139 III 1 consid. 4.3.3; 

170 RVJ / ZWR 2018 

130 III 441 consid. 2.3 et 2.4, 450 consid. 2.1; dernièrement, arrêt 
5A_98/2017 du 27 juin 2017 consid. 3.2.2). 

Selon la jurisprudence, la transformation de locaux de service, tels 
que grenier, cave ou garage, en pièces d'habitation ne constitue pas 
un changement de destination, mais bien un changement d'utilisation 
(ATF 130 III 450 consid. 2). Dès lors qu'elle touche à des parties 
communes, une telle transformation ne peut toutefois être entreprise 
qu'avec le consentement des autres propriétaires d'étages, à la majo-
rité qualifiée exigée par l’art. 647b al. 1 CC (arrêt 5A_760/2011 précité 
consid. 4.3.3).  

4.2  En l’occurrence, il apparaît à la lecture de l’acte constitutif du 
6 juin 2003, que les unités d'étages n

os
 1 à 6 conféraient à leur pro-

priétaire le droit exclusif d’exploiter un commerce, tandis que les 
unités d'étages n

os
 7 à 15 consistaient en des appartements, avec 

cave. L’affectation de l’immeuble Y. est donc double, puisque celui-ci 
abrite tantôt des logements tantôt des commerces, comme l’a bien 
relevé la juridiction précédente. Outre la crêperie exploitée par 
l’appelant, l’immeuble comprend encore deux autres commerces, à 
savoir une pizzeria et une discothèque. Dans ces conditions, le seul 
fait que l’usage à des fins commerciales, par l’appelant personnelle-
ment, de la terrasse puisse être remis en cause à la suite de la 
résiliation du bail ne constitue pas un changement de destination de la 
chose, exigeant un accord unanime des propriétaires d’étages. Il en 
va d’autant plus ainsi que la terrasse constitue non pas une unité 
d’étage indépendante, mais bien une partie commune, et que la déci-
sion prise par la communauté de mettre un terme au bail portant sur 
celle-ci n’augure même pas nécessairement d’un changement d’utili-
sation. Il n’est en effet pas exclu que l’usage de la terrasse soit 
consenti, à meilleur prix, à un autre commerçant, fût-il non propriétaire 
d’étage, tel que l’a suggéré l’autorité de première instance.  

Le grief de l’appelant tombe par conséquent à faux.  

Ce dernier ne bénéficiant par ailleurs nullement d’un droit d’usage 
particulier sur la terrasse en vertu du règlement d’utilisation et d’admi-
nistration, il ne dispose pas du droit de veto conféré par l’art. 712g 
al. 4 CC; il ne le prétend du reste pas expressément.  

La décision de la communauté de résilier le contrat de bail constituant 
en revanche un acte d’administration important, elle devait être 

RVJ / ZWR 2018 171 

adoptée par la communauté à la double majorité des propriétaires 
d’étages et des quotes-parts (cf., supra, consid. 4.1.2.1), ce qu’il 
convient d’examiner ci-après.  

5.  Invoquant pêle-mêle une violation des art. 67, 68 et 647 ss CC, de 
même que des art. 10 et 16 du règlement d’utilisation et d’administra-
tion, l’appelant - après avoir rappelé que la voix de dame B. n’avait pas 
à être prise en compte dès lors qu’elle n’était plus propriétaire d’une 
unité d’étage et que ses pouvoirs de représentation comme usufruitière 
n’étaient pas établis - avance que seuls quatre propriétaires sur huit se 
sont prononcés en faveur de la résiliation, si bien que la majorité des 
têtes n’était déjà pas atteinte. De surcroît, les quotes-parts des 
propriétaires ayant valablement voté totalisaient 382/1000

es
, ce qui 

représente moins de la moitié de la totalité des quotes-parts à prendre 
en considération. La double majorité n’aurait ainsi pas été atteinte, de 
sorte que la décision de la communauté de résilier le contrat de bail 
doit être tenue pour nulle, subsidiairement être annulée. 

5.1.1  La disposition sur la privation du droit de vote dans les associa-
tions (art. 68 CC) s'applique à l'assemblée des propriétaires d'étages 
(ATF 134 III 481 consid. 3.4 admettant le renvoi de l'art. 712m CC, 
jusqu'alors discuté en doctrine; arrêt 5A_709/2010 du 1

er
 mars 2011 

consid. 4). Le propriétaire d'étages ne peut ainsi participer ni aux déli-
bérations ni au vote concernant une décision le plaçant dans un conflit 
d'intérêts; il doit néanmoins avoir la possibilité de faire valoir son droit 
d'être entendu préalablement à la prise de décision l'intéressant (arrêt 
5A_198/2014 précité consid. 5.3.4; Vouilloz, Les attributions respecti-
ves des organes de la PPE, in Hottelier/Foëx [éd.], La propriété par 
étages, fondements théoriques et questions pratiques, 2003, p. 45 ss, 
spéc. p. 66 in fine et s.; cf. ég., par rapport à l'art. 68 CC, ATF 128 III 
209 consid. 4c; arrêt 5A.16/2004 du 23 juillet 2004 consid. 2.2.2).  

L’art. 68 CC dispose que tout sociétaire est, de par la loi, privé de son 
droit de vote dans les décisions relatives à une affaire ou un procès de 
l'association, lorsque lui-même, son conjoint ou ses parents ou alliés 
en ligne directe sont parties en cause. Par "affaire", on n’entend pas 
les élections au sein de l’assemblée des propriétaires d’étages, dans 
la mesure où un "organe" de la communauté doit être élu (par exemple 
administrateur, délégué ou membre d’un comité); de telles élections 
sont des actes administratifs internes auxquels même le propriétaire 
d’étage postulant comme administrateur peut prendre part (cf. ATF 

172 RVJ / ZWR 2018 

134 III 481 consid. 3.5 et les réf. not. à Meier-Hayoz/Rey, Com-
mentaire bernois, n. 75 ad art. 712m CC et n. 90 ad art. 712q CC). En 
revanche, l’art. 68 CC est applicable lorsqu’il s’agit par exemple de 
déterminer l’indemnité d’un administrateur-propriétaire d’étage, car il 
s’agit alors d’une prestation de la communauté (cf. ATF 134 III 481 
consid. 3.6 et les réf.) ; un cas de conflit d’intérêts se présente égale-
ment lorsque la communauté doit prendre une décision sur une 
éventuelle procédure judiciaire dans le cadre de relations contrac-
tuelles entre un propriétaire d’étage et elle-même (Wermelinger, n. 141 
et 144 ad art. 712m CC).  

5.1.2  La législation concernant la propriété par étages connaît deux 
types de calcul de majorité distincts : le calcul en fonction des proprié-
taires d’étages (calcul par tête, "Kopfstimme"; cf., infra, consid. 
5.1.2.1) et le calcul par quotes-parts (cf., infra, consid. 5.1.2.2). Le 
premier type de calcul tient compte des principes de démocratie alors 
que le second est fonction de la participation économique de chaque 
propriétaire d’étage (Wermelinger, n. 180 ad art. 712m CC et, supra, 
consid. 4.1.2.1).  

5.1.2.1  Le premier calcul part de l’ensemble des propriétaires pré-
sents ou représentés à l’assemblée des propriétaires d’étages, ceux 
qui sont absents ou non représentés n’entrant pas en ligne de compte 
(Rey/Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3

e
, 2009, n

o
 326, 

p. 84). Chaque membre de l’assemblée ne dispose que d’une voix, 
indépendamment du nombre de parts d’étages qu’il détient et de la 
valeur de ses quotes-parts (Meier-Hayoz/Rey, n. 64 ad art. 712m CC; 
Steinauer, Les droits réels, t. I, 5

e
 éd., 2012, n

o
 1317b, p. 464 s.). 

Lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble une seule part 
d’étage, elles n’ont pas chacune une voix; le législateur leur confère 
une seule voix à faire valoir en commun. La majorité est obtenue 
lorsque plus de la moitié des propriétaires d’étages présents (ou 
représentés) s’expriment en faveur d’une décision (cf. art. 67 al. 2 
CC). Partant du principe que la règle de l’art. 67 al. 2 CC, renvoyant à 
la notion de "membres présents", est claire, une partie de la doctrine 
actuelle estime que les abstentions - assimilées aux votes négatifs 
(Rey/Maetzke, op. cit., n

o
 326, p. 84 et note de pied 308; Vouilloz, op. 

cit., p. 92) - et les voix nulles des propriétaires d’étages présents ou 
représentés doivent aussi être prises en compte dans le calcul, sauf si 
le règlement d’administration et d’utilisation prévoit autre chose 
(Wermelinger, n. 181 in fine ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit. ;  

RVJ / ZWR 2018 173 

n
o
 1316a, p. 464; Bösch, Commentaire bâlois, Schweizerisches Zivil-

gesetzbuch II, 5
e
 éd., 2015 n. 8 ad art. 712m CC; Rey/Maetzke, 

n
o
 327, p. 84 s.; Meier-Hayoz/Rey, n. 112 ad art. 712m CC). Un autre 

pan de la doctrine est en revanche d’avis que seules les voix valable-
ment exprimées doivent être prises en compte : sont ainsi exclues les 
abstentions, les voix des propriétaires d’étages qui ne pouvaient, pour 
une raison ou une autre, prendre part au vote de la décision 
concernée, et les voix ne provenant pas de personnes autorisées (cf. 
Christoph Müller, Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, thèse 
Berne, 1973, p. 104 et les réf., qui souligne par ailleurs que ce mode 
de calcul est plus simple, car la majorité se dégage immédiatement 
lors du vote). Un autre auteur fonde son opinion sur le fait que l’art. 67 
al. 2 CC se réfère expressément à la "majorité des voix des membres 
présents", mais ne pipe mot de la position des personnes absentes. 
Les abstentionnistes (ou ceux n’exprimant pas valablement leur voix) 
ne feraient que démontrer que la décision à prendre leur est égale; il 
apparaît ainsi justifié de traiter leur voix comme celle des propriétaires 
absents (cf. Kurt Müller, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stock-
werkeigentum, thèse Berne, 1975, p. 73 et les réf.).  

5.1.2.2  Dans le calcul de la majorité des propriétaires d’étages et des 
quotes-parts (double majorité), on ne fait qu’ajouter un élément supplé-
mentaire au calcul qui précède. La valeur totale de l’immeuble en pro-
priété par étages sert de base de calcul. On assiste donc à une diffé-
rence dans le mode de calcul, en tenant compte des quotes-parts 
absentes et non représentées. Cette différence se justifie par le fait que 
la participation à la valeur de l’objet ne se mesure qu’en fonction de 
l’objet dans son entier (Wermelinger, n. 190-191 ad art. 712m CC; Rey/ 
Maetzke, n

o
 329, p. 85). La majorité des quotes-parts est ainsi obtenue 

lorsque 51 % (501/1000
es

) des quotes-parts s’expriment en faveur 
d’une décision (Wermelinger, n. 192 ad art. 712m CC; Handschin/ 
Wyttenbach, Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung und 
seine Anfechtung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, 
p. 69 s.; Christoph Müller, p. 105). A titre illustratif, lors d’une assemblée 
dans une communauté comprenant cinq copropriétaires dont seuls 
quatre seraient présents et représenteraient 740/1000

es
, la double 

majorité n’est atteinte que si trois des quatre propriétaires, représentant 
en outre 501/1000

es
, votent en faveur d’un point soumis à l’ordre du 

jour (pour cet exemple chiffré, cf. Rey/ Maetzke, n
o
 330, p. 85 s.). 

174 RVJ / ZWR 2018 

Il est toutefois possible de déroger à ce système et de prévoir, dans le 
règlement d’administration, le calcul sur la base des quotes-parts pré-
sentes ou représentées (Rey/Maetzke, op. cit., n

o
 329, p. 85; Meier-

Hayoz/Rey, n. 115 ad art. 712m CC; Handschin/Wyttenbach, op. cit., 
p. 75). 

5.2.1  En l’occurrence, le règlement d’utilisation et d’administration 
adopté le 6 juin 2003 précise à son art. 10 que chaque propriétaire 
d’étages peut se faire représenter lors de l’assemblée générale par un 
mandataire muni de pouvoirs écrits, l’administrateur ou le concierge 
ne pouvant toutefois intervenir comme mandataires.  

Son art. 16, relatif au calcul des majorités, reprend le régime légal de 
l’art. 647b CO pour les d’actes d’administration importants et déléga-
tion de cette compétence. 

La résiliation du contrat de bail consistant comme on l’a vu en un acte 
d’administration important (cf., supra, consid. 4.1.2.1 et 4.2 in fine), la 
décision prise à ce sujet devait réunir la double majorité des têtes et 
des quotes-parts, comme le prévoit la loi, à laquelle le règlement d’uti-
lisation et d’administration se contente de renvoyer.  

Il n’est pas disputé que, lors de l’assemblée générale du 15 mars 
2014, neuf copropriétaires étaient présents ou représentés. Sur les 
cinq propriétaires, représentant 509/1000

es
, ayant voté en faveur de la 

résiliation, figurait dame B. (127/1000
es

), laquelle n’était à cette date 
plus propriétaire d’étage et dont le droit, en qualité de (co-) 
usufruitière, de représenter la nouvelle propriétaire (cf. art. 712o al. 2 
CC) n’a pas été établi. Fondé sur ce qui précède, l’autorité de pre-
mière instance a implicitement tenu pour nul le vote de l’intéressée, 
en indiquant qu’il fallait "faire abstraction [de son] vote", pour considé-
rer au final que quatre propriétaires d’étages, représentant 382/1000

es
 

(509/1000
es

 – 127/1000
es

) s’étaient valablement prononcés en faveur 
de la résiliation du contrat de bail. Ni l’appelant ni l’appelée ne remet-
tent en cause ce calcul du premier juge, conforme à une opinion 
doctrinale selon laquelle les voix émises par des personnes non auto-
risées n’ont pas à être prises en compte lors du calcul par tête.  

L’appelant soutient en revanche qu’après exclusion de dame B. du 
nombre de propriétaires d’étages présents ou valablement représen-
tés, seuls quatre d’entre eux, sur les huit restants, se sont prononcés 
en faveur de la résiliation, si bien qu’aucune majorité ne s’est déga-

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gée. Ce faisant, l’intéressé passe entièrement sous silence le raison-
nement convaincant de l’autorité de première instance, selon lequel il 
ne pouvait participer au vote, dès lors que celui-ci portait sur un 
contrat conclu entre la communauté et lui-même, et que l’existence 
d’un conflit d’intérêts au sens de l’art. 68 CC dans cette configuration 
était manifeste. En bonne logique, le premier juge a ainsi déduit que, 
sur les trois propriétaires d’étages, représentant 343/1000

es
, s’étant 

prononcés en défaveur de la résiliation, le propre vote de l’appelant 
(219/1000

es
) ne pouvait être pris en compte. Il a toutefois ajouté aux 

deux votes négatifs valables l’abstention du dernier propriétaire 
d’étage - à savoir C. SA (52/1000

es
) -, en se fondant sur une opinion 

doctrinale assimilant l’abstention à un vote négatif. Outre le fait que 
cet avis est contesté et contestable, pour les motifs pertinents mis en 
évidence par d’autres auteurs de doctrine et résumés ci-dessus 
(Christoph et Kurt Müller), le vote en question n’aurait en tout état de 
cause pas dû être pris en considération, dans la mesure où il émane 
d’un représentant non autorisé. En effet, l’art. 10 du règlement d’utili-
sation et d’administration proscrit expressément à l’administrateur de 
la communauté - ce qui était le cas du prénommé - d’intervenir 
comme mandataire d’un propriétaire d’étage à l’occasion de l’assem-
blée générale.  

Au final, la cour de céans retient ainsi que quatre voix, représentant 
382/1000

es
, se sont prononcées en faveur de la résiliation du contrat 

de bail, contre deux voix, représentant 124/1000
es

 (343/1000
es

 - 
219/1000

es
), et une abstention. Quoi qu’en dise l’appelant, la majorité 

simple des propriétaires d’étages a, sans conteste, été atteinte.  

5.2.2  Reste à examiner s’il en va de même pour ce qui est de la 
majorité des quotes-parts.  

A cet égard, l’art. 16 1
er

 par. du règlement d’utilisation et d’adminis-
tration dispose que "l’assemblée prend ses décisions à la majorité des 
copropriétaires présents ou représentés [et que] en cas d’égalité des 
voix, le plus grand nombre des quotes-parts l’emporte". L’hypothèse 
de la prise en compte, pour le calcul, uniquement des quotes-parts - 
qu’il est possible de prévoir par la voie réglementaire - n’a été envi-
sagée qu’en cas d’égalité des votes par tête, hypothèse non réalisée 
dans le cas particulier. Il convient donc de s’en tenir au système légal.  

Dans son jugement, la juridiction inférieure a retenu, concernant "la 
majorité des millièmes, [qu’]après déduction de ceux de B. (127) et de 

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ceux du demandeur (219), soit des personnes qui n’avaient pas le 
droit de participer au vote sur la résiliation du bail, elle s’établi[ssait] à 
279/1000

es
 (soit abstention incluse) et était ainsi largement atteinte 

par les partisans de la résiliation".  

Ce faisant, l’autorité précédente a méconnu le principe en vertu 
duquel, lors du calcul de la majorité des quotes-parts, la valeur totale 
de l’immeuble en propriété par étages doit être prise en compte, si le 
règlement d’utilisation et d’administration ne prévoit rien de spécifique. 
Comme on l’a vu, le calcul de la majorité des quotes-parts est opéré 
en fonction de la participation économique de chaque propriétaire 
d’étage au sein de la communauté, et non pas, comme pour le calcul 
par tête, en fonction du principe démocratique (en droit de l’associa-
tion, cf. art. 67 al. 1 CC : "Tous les sociétaires ont un droit de vote 
égal dans l'assemblée générale."). Autrement dit, pour que la double 
majorité soit réunie, il faut que plus de la moitié des propriétaires 
d’étages présents ou valablement représentés, titulaires en outre d’au 
moins 501/1000

es
, aient voté en faveur d’un objet porté à l’ordre du 

jour. Dès lors qu’il a été arrêté en l’espèce que quatre propriétaires 
d’étages, représentant 382/1000

es
, s’étaient valablement prononcés 

pour la résiliation du bail par la communauté, le seuil de la majorité 
des quotes-parts - correspondant in casu à 501/1000

es
 -, n’a pas été 

atteint. 

Pour ce motif, la décision de la communauté de charger son adminis-
trateur de procéder à la résiliation du contrat de bail conclu avec 
l’appelant doit être annulée - et non pas être déclarée nulle -, dans la 
mesure où elle ne mettait pas en péril la structure de la propriété par 
étages, ni ne consacrait une violation grave d’une norme juridique 
protégeant l’intérêt public.  

6.  En résumé, l’appel doit être admis et le jugement de première 
instance, réformé, en ce sens que la décision de la communauté prise 
le 15 mars 2014 visant à mettre un terme au bail la liant à l’appelant 
pour l’usage de la terrasse est annulée.