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**Case Identifier:** 80a8e561-b0f3-5614-b612-df605f02f6f6
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-05-25
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 25.05.2020 C1 18 6
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-18-6_2020-05-25.pdf

## Full Text

158 RVJ / ZWR 2021 

Droit civil - qualité pour agir en cas - défaut des parties communes 
- ATC (juge de la Cour civile II) du 25 mai 2020, époux X. c. époux 
Y. - TCV C1 18 6 

Qualité pour agir en cas de défaut des parties communes d’une copro-
priété par étages (art. 712c CC) 

- En cas de défaut affectant une partie commune, chaque copropriétaire peut intenter 
l’action en réduction du prix (art. 712c CC ; consid. 3.2.2), la communauté des proprié-
taires d’étages pouvant également faire valoir la garantie pour les défauts dans cer-
tains cas (consid. 3.2.2). 

- En cas d’aliénation de l’objet du litige, l’acquéreur peut reprendre le procès (art. 83 
al. 1 CPC ; consid. 3.2.3.1) ; en l’absence de cession (consid. 3.2.3.2), la vente ulté-
rieure n’exerce aucune incidence sur la capacité pour exercer les droits découlant de 
la garantie (consid. 3.3.1 et 3.3.2). En cas d’acquisition d’une part d’étage, l’acquéreur 
n’a pas de droit à la réfection (consid. 4.3.1 et) et peut uniquement exiger la moins-
value de son unité d’étage (consid. 4.3.2). 

- En l’espèce, les demandeurs ne peuvent pas prétendre au coût total d’assainissement, 
leur unité d’étage n’étant que très indirectement touchée par le défaut affectant les 
parties communes. La cession ne leur confère pas de droits, les défauts n’étant pas 
imputables aux travaux effectués par les défendeurs (consid. 4.4.2). Nécessités par 
l’usure normale, les travaux doivent être supportés par les propriétaires d’étages, de 
sorte que les demandeurs ne peuvent prétendre qu’à une réduction du prix en propor-
tion de leur quote-part (consid. 4.4.3). 

Aktivlegitimation zur Geltendmachung von Mängeln an gemeinschaftli-
chen Bauteilen einer in Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft 

- Bei Mängeln an gemeinschaftlichen Bauteilen kann jeder Stockwerkeigentümer die 
Minderungsklage einleiten (Art. 712c ZGB; E. 3.2.2); die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft kann in gewissen Fällen ebenfalls Mängelrechte geltend machten 
(E. 3.2.2). 

- Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, kann der Erwerber in den 
Prozess eintreten (Art. 83 Abs. 1 ZPO; E. 3.2.3.1); liegt keine Abtretung vor 
(E. 3.2.3.2), hat der spätere Verkauf keine Auswirkung auf die Legitimation zur Gel-
tendmachung der Mängelrechte (E. 3.3.1 und 3.3.2). Beim Erwerb einer Stockwer-
keigentumseinheit hat der Erwerber kein Nachbesserungsrecht (E. 4.3.1) und kann nur 
deren Minderwert fordern (E. 4.3.2). 

- In casu können die Kläger nicht die gesamten Sanierungskosten geltend machen, da 
ihre Stockwerkeigentumseinheit nur sehr indirekt vom Mangel an den gemeinschaft-
lichen Bauteilen betroffen ist. Die Abtretung verleiht ihnen keine weitergehenden 
Rechte, weil die Mängel nicht auf Arbeiten der Beklagten zurückzuführen sind 
(E. 4.4.2). Da die Sanierungsarbeiten durch die übliche Abnutzung notwendig 
geworden sind, müssen sie von den Stockwerkeigentümern getragen werden. Die 
Kläger können lediglich eine Minderung des Kaufpreises im Verhältnis zu ihrer 
Wertquote geltend machen (E. 4.4.3). 

 

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Faits (résumé) 
 

A.  Dans les années 30, un immeuble de trois appartements a été érigé 
sur la parcelle n° zzzz. L'appartement situé au premier étage bénéficie 
d'une terrasse qui surplombe la terrasse de l'appartement du rez-de-
chaussée et, pour partie, l'appartement lui-même.  

En 2007, les parts de copropriété de cet immeuble, ainsi que d'une 
seconde construction édifiée sur la même parcelle, ont été constituées 
en propriété par étages. La même année, les époux Y. ont acquis l'unité 
d'étage no xxxx, de la parcelle de base n° zzzz, dont le droit exclusif 
portait sur l'appartement sis au 1er étage, avec terrasse et balcon. En 
2007, les balcons de l'immeuble ont été assainis par une entreprise 
spécialisée et en 2011, les défendeurs ont confié à leur propre entre-
prise le soin de poser, sur leur terrasse, un carrelage sur les revête-
ments effectués en 2007.  

Après la rénovation des balcons, les époux E. ont acquis l'unité d'étage 
n° yyyy de la parcelle de base n° zzzz, dont le droit exclusif portait 
notamment sur l'appartement, sis au rez-de-chaussée de l'immeuble, 
au-dessous de l'appartement litigieux. En 2009, voire 2010, ils ont 
constaté que, progressivement, de l'eau s'écoulait d'une fissure 
ancienne située à l'endroit des joints de dilatation et en ont avisé Y. En 
2012, cet appartement a été vendu à A. et dame B., l'acte notarié 
précisant que l'acquéreur avait connaissance du fait que les joints de 
dilatation du balcon supérieur doivent être refaits. 

En 2013, A. et dame B. ont emménagé et ont constaté que de l'eau 
s'écoulait depuis la terrasse de l'appartement des époux Y., même en 
cas de faibles précipitations.  

A la même époque, les époux Y. ont vendu leur appartement aux époux 
X. leur donnant, dans l’acte authentique, l’assurance que l’immeuble 
n’était entaché d’aucun défaut qui leur était connu, excluant tout 
garantie et spécifiant que cette dernière clause était nulle si les 
vendeurs avaient frauduleusement dissimulé le défaut.  

Dès leur emménagement, en juillet 2013, les époux X. ont constaté 
l’absence d’un cabinet de toilette, du chauffage du galetas et ont 
informé les époux Y. du problème d’étanchéité.  

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B.  En septembre 2014, les époux X. ont ouvert action en paiement, en 
remboursement du prix de vente, d’un montant de 21 000 fr., correspon-
dant au coût de la réfection de l’étanchéité de la terrasse des époux Y. 

L’expert judiciaire a considéré que la cause de l’écoulement n’était pas 
due à l’étanchéité refaite en 2007, mais à un défaut qui entachait le 
complexe parapet/balustrade et a estimé sommairement le coût de 
l’assainissement à un montant de 8000 fr. à 10 000 fr., celui du rempla-
cement du WC visiteur à 900 fr. et celui de l’installation de chauffage 
des combles à 400 francs.  

Le 29 novembre 2017, la demande a été admise à hauteur de 
8935 fr. 95 avec intérêts à 5 % l’an dès le 1er juillet 2013. 

En 2018, alors que la cause était pendante en appel, les époux X. ont 
vendu leur appartement à dame C. Ils ont attiré l'attention de l'acqué-
reur sur la problématique de l'étanchéité du balcon. Ils se sont obligés 
à prendre en charge les frais de réfection, qui devaient intervenir dans 
les vingt-quatre mois au plus tard. Le notaire a, en outre, stipulé une 
clause selon laquelle l’acquéreur cédait aux vendeurs tous les droits de 
garantie à l'encontre des époux Y. et leur société afin de pouvoir 
poursuivre les procédures en cours. 

Le 29 novembre 2017, le juge de district a condamné les défendeurs à 
verser aux demandeurs 8935 fr. 95 avec intérêts à 5 % l’an dès le 
1er juillet 2013. Les défendeurs ont interjeté appel, concluant au rejet 
de la demande. 

 

Considérants (extraits) 
 

3.  Les défendeurs contestent la qualité pour agir des demandeurs. 
Selon eux, ces derniers ne subissent aucun désagrément. Dans ces 
circonstances, seuls A. et dame B., propriétaires de l’appartement du 
rez-de-chaussée, seraient habilités à se prévaloir du problème d'étan-
chéité litigieux. Ils font également valoir que, à la suite de la vente de 
leurs unités d'étages, les intéressés n'ont plus la légitimation active.  

3.1  La qualité pour agir - communément qualifiée de légitimation active 
(Aktivlegitimation ; ATF 142 III 782 consid. 3.1.3.2) - appartient, en 
principe, à celui qui peut faire valoir la prétention en tant que titulaire du 

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droit litigieux, en son propre nom. A ainsi la qualité pour agir le titulaire 
de la créance, laquelle ne peut pas être scindée en une prétention au 
fond et un droit d'action. Il s'agit d'une condition de fond du droit exercé, 
dont le défaut conduit au rejet de l'action (ATF 130 III 417 consid. 3.1 
et consid. 3.4; 126 III 59 consid. 1a; 125 III 82 consid. 1a).  

3.2  En matière de propriété par étages, le défaut peut se manifester 
sur une partie exclusive et/ou sur une partie commune (Wermelinger, 
Commentaire zurichois, 2e éd., 2019, n. 119 ad art. 712c CC). 

3.2.1  Lorsque des parties exclusives présentent des défauts, c'est le 
propriétaire d'étage acquéreur qui peut les faire valoir face au vendeur, 
à défaut de disposition qui institue un autre système de garantie (arrêt 
4A_326/2009 du 12 octobre 2009 consid. 4; Wermelinger, n. 155 ad 
art. 712c CC). 

3.2.2  Le défaut relatif aux parties communes constitue un défaut de 
chaque part d'étage prise séparément, car la part d'étage comporte une 
part de copropriété de l'ensemble de l'immeuble. Chaque copropriétaire 
est ainsi en principe en droit d'intenter l'action en réduction du prix pour 
des défauts affectant les parties communes (arrêt 4A_326/2009 du 
12 octobre 2009 consid. 4). Il n'y a, en effet, pas de consorité néces-
saire. Dans la mesure où les défauts peuvent se répercuter de façon 
différente sur les propriétaires d’étages individuels, il convient de faire 
une analyse différenciée de leurs prétentions ; ce qui est un défaut pour 
un copropriétaire peut ne pas l'être pour un autre (Guignard, La garantie 
pour les défauts dans la PPE, in Cahiers des droits réels et de la pro-
priété, 2013, p. 56 ; Piccinin, La propriété par étages en procès, thèse 
Fribourg 2015, nos 303 s. et no 362; cf. ég. Wermelinger, n. 157 ad 
art. 712c CC). 

La communauté des propriétaires d’étages peut faire valoir la garantie 
pour les défauts si ceux-ci découlent d’un contrat qu'elle a conclu, si les 
entrepreneurs se sont obligés vis-à-vis des propriétaires d’étages et de 
la communauté dans le contrat de vente (cf. art. 112 CO [stipulation 
pour autrui]) ou encore, dans l'exercice de ses pouvoirs de gestion, si 
les propriétaires d’étages ont cédé leurs prétentions à la communauté 
et que ces prétentions soient cessibles (ATF 145 III 8 consid. 3.2.1 ; 
Guignard, op. cit., p. 59 s. ; Wermelinger, n. 158 ad art. 712c CC). 

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3.2.3.1  A teneur de l'art. 83 al. 1 CPC, lorsque l'objet litigieux est aliéné 
en cours d'instance, l'acquéreur peut reprendre le procès en lieu et 
place de la partie qui se retire. 

L'aliénation vise un cas de succession à titre particulier, que l'aliénateur 
soit la partie demanderesse ou la partie défenderesse (arrêt 
4A_635/2017 du 8 août 2018 consid. 4.1.3.2 ; Jeandin, Commentaire 
romand, 2e éd., 2019, n. 8 ad art. 83 CPC). L'objet litigieux est une 
notion large, qui s'appréhende sur le plan factuel, et qui peut viser aussi 
bien une chose (par exemple dans l'action en revendication d'un 
tableau), un droit (par exemple dans l'action en paiement d'une créance) 
ou un rapport de droit (par exemple dans l'action portant sur un rapport 
de bail), qui est l'objet même du procès, mais aussi la chose (par 
exemple l'immeuble) dont dépendent les droits et obligations qui font 
l'objet du procès (par exemple les actions fondées sur les art. 684 et 
694 CC qui sont intimement liées à la propriété ou à la possession de 
l'immeuble ; arrêt 4A_635/2017 du 8 août 2018 consid. 4.1.3.2). 

L'aliénation de l'objet du litige par le demandeur est le cas le plus 
typique de mise en œuvre de l'art. 83 al. 1 CPC. Outre le cas de cession 
de créance, on peut aussi penser au propriétaire du fonds dominant qui 
agit en exécution ou en constatation de l'existence d'une servitude 
foncière ou en fixation d'un passage nécessaire et transfère la propriété 
du fonds à un tiers en cours de procès (Jeandin, n. 9 ad art. 83 CPC ; 
cf. ég. Graber, Commentaire bâlois, 3e éd., 2017, n. 5 ss ad art. 83 
CPC). Le demandeur perd, le cas échéant, la qualité pour agir. En 
revanche, lorsque la succession à titre particulier intervient du côté du 
défendeur, en ne saurait admettre sans autre la substitution alors que 
celui-ci conserve sa qualité pour défendre (arrêt 4A_635/2017 du 8 août 
2018 consid. 4.1.2 ; Graber, n. 10 ad art. 83 CPC). 

La substitution de partie peut s'opérer en appel tant et aussi longtemps 
que la procédure permet de faire valoir des faits et moyens de preuves 
nouveaux (art. 317 CPC ; Jeandin, n. 12 ad art. 83 CPC). 

3.2.3.2  La cession de créances ne se confond pas avec l'aliénation de 
l'objet du litige. Celle-là est une notion de droit matériel alors que celle-
ci relève du droit de procédure (arrêt 4A_635/2017 du 8 août 2018 
consid. 4.1.3.1 ; ATF 130 III 417 consid. 3.3). Toutes les prétentions en 
garantie ne peuvent pas être cédées. Les droits formateurs à la réduc-
tion du prix et à la résolution sont indissociablement liés au contrat. Ils 
ne sont, partant, pas cessibles (ATF 145 III 8 consid. 3.2.2 ; 114 II 239 

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consid. 5c). En revanche, le droit à la réfection, convenu le cas échéant 
entre les parties, et les créances en réparation du dommage consécutif 
au défaut, ainsi qu'en dommages-intérêts, peuvent être cédées (ATF 
118 II 142 ; 109 II 423 consid. 1f ; Guignard, op. cit., p. 60 ; 
Nussbaumer, La cession des droits de garantie, thèse Fribourg 2015, 
nos 90 et 912).  

Chaque propriétaire d'étage est titulaire des droits de garantie sur la 
base du contrat qui le lie avec l'entrepreneur ou le vendeur. Il peut céder 
ses droits sans influence sur les droits des autres propriétaires. Une 
cession de tous les propriétaires d'étages n'est, partant, pas nécessaire 
pour faire valoir les prétentions divisibles à raison des droits du cédant 
(Piccinin, op. cit., nos 332 s. ; Weber, Gewährleistungsansprüche beim 
Stockwerkeigentum, in DC 1985 p. 72 ; cf. ég. Carron, Acquisition d'une 
part de propriété par étages [PPE] et garantie pour les défauts, in PPE 
2019, n° 64, p. 23). 

L'action en dommages-intérêts constitue le "complément naturel" de 
l'action en garantie (ATF 61 II 401 consid. 3). L'acheteur n'a pas, pour 
autant, besoin d'exercer effectivement un des droits alternatifs – réso-
lution, réduction du prix, le cas échéant réparation – pour se prévaloir 
de la créance en réparation du dommage (arrêts 4A_90/2013 du 10 juin 
2013 consid. 4.2 ; 4C.297/2003 du 20 février 2004 consid. 2.1 ; ATF 
126 III 388 consid. 10a). Le droit cumulatif de demander la réparation 
du dommage est, en effet, indépendant (ATF 114 II 239 consid. 5c/cc). 
Dès lors, si les parties souhaitent mettre le cessionnaire au bénéfice du 
droit cumulatif, elles doivent le prévoir expressément (Nussbaumer, op. 
cit., nos 912 ss). 

3.3.1  En l'espèce, l'objet litigieux est la créance en paiement consécu-
tive à l'exercice du droit à la garantie et/ou à la réparation du dommage. 
En leur qualité d'acheteurs, les demandeurs sont titulaires de cette 
créance (Bohnet, Actions civiles, vol. II : CO, 2019, § 9, n. 21, p. 182). 
Les droits à la résolution du contrat et à la réduction du prix sont, en 
effet, indissociablement liés à la relation contractuelle entre les parties 
au contrat de vente. Les demandeurs n'ont, par ailleurs, pas cédé à 
dame C., qui a acquis leur appartement, les créances en réparation du 
dommage consécutif au défaut, ainsi qu'en dommages-intérêts. Dans 
ces circonstances, la vente du 25 avril 2018 n'a exercé aucune inci-
dence sur leur qualité pour agir. 

164 RVJ / ZWR 2021 

Au demeurant, selon le principe de la relativité des conventions, le 
contrat ne déploie ses effets qu'entre les parties. Les défendeurs ont 
vendu aux demandeurs l'unité d'étage no xxxx et une quote-part de 
10/140es de l'unité d'étage no yyyy de la parcelle de base no zzzz. En 
leur qualité d'acquéreurs, les époux X. bénéficiaient de la garantie en 
raison des défauts de la chose vendue et, partant, des droits spécifi-
ques, ainsi que de l'action en dommages-intérêts, qu'ils pouvaient faire 
valoir contre les époux Y. En revanche, dame C. qui n'a pas contracté 
avec ceux-ci, n'a jamais été titulaire d'une créance à leur endroit. Seule 
la cession des créances en réparation du dommage consécutif au 
défaut, ainsi qu'en dommages-intérêts, lui aurait dès lors conféré la 
qualité pour agir.  

3.3.2  Les défendeurs font, en outre, valoir que seuls A. et dame B. 
subissent un préjudice en raison du défaut d'étanchéité. Selon eux, "ce 
défaut ne concerne pas les époux X.", qui n'ont dès lors pas la qualité 
pour agir. 

Les défendeurs ont vendu aux demandeurs l'unité d'étage no xxxx et 
une quote-part de 10/140es de l'unité d'étage no yyyy de la parcelle de 
base no zzzz. En leur qualité d'acquéreurs, les époux X. sont titulaires 
de l'action en garantie des défauts qui affectent tant les parties exclu-
sives que les parties communes. Ils ont, partant, la qualité pour agir.  

De surcroît, quoi qu'en disent les demandeurs, A. et dame B. n’ont pas 
la légitimation active. A défaut d'avoir conclu un contrat de vente avec 
les défendeurs, ils ne sont titulaires d'aucune créance à leur endroit 
conformément au principe de la relativité des conventions. Cela ne leur 
a pas échappé initialement. Dans leur réponse, ils ont, en effet, allégué 
que "A. […] leur a demandé de manière injustifiée de réparer la ter-
rasse". Lorsqu'ils font valoir, en appel, que l'intéressé avait la qualité 
pour agir, ils adoptent, partant, un comportement contradictoire.  

4.  Les demandeurs réclament "le montant total des frais de réfection", 
qu'ils chiffrent à 19 700 fr., ainsi que "le coût lié au remplacement", d'une 
part, de la cuvette des toilettes, par 900 fr, et, d'autre part, de l'instal-
lation de chauffage qui équipait le bureau du galetas, par 400 francs.  

4.1  Le juge intimé a retenu que les époux Y. avaient "intentionnelle-
ment et frauduleusement" dissimulé aux acheteurs le défaut d'étan-
chéité. Alors qu'il s'agissait de qualités garanties, ils avaient, en outre, 
remplacé le cabinet en céramique noire par un élément en céramique 

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blanc et emporté le chauffage qui équipait le bureau du galetas. Les 
défendeurs ne le contestent pas en appel. Il est dès lors renvoyé, à cet 
égard, aux considérants pertinents du premier juge. 

4.2  Les demandeurs reprochent au juge intimé d'avoir réduit, en pro-
portion de leur part, le préjudice patrimonial qu'ils subissaient du fait 
des défauts affectant les parties communes. Selon eux, la communauté 
des propriétaires d'étages ne pourra pas faire valoir les prétentions en 
garantie "puisque le droit est incessible". En outre, ils se prévalent de 
la cession de créance de dame C. 

4.2.1.1  En règle générale, un balcon est visible depuis l'extérieur et ne 
constitue pas un local. De ce fait, certains auteurs considèrent qu'il ne 
peut être soumis à un droit exclusif. La doctrine dominante est néan-
moins d'avis que la partie intérieure du balcon constitue une partie 
exclusive (Friedrich, Hat sich das Stockwerkeigentum bewährt, in 
RNRF 1986, p. 74). Cette attribution aux parties exclusives suppose 
cependant que le balcon soit séparé physiquement du balcon d'autres 
propriétaires d'étages (Wermelinger, n. 65 et 141 ad art. 712b CC, et 
réf. cit.).  

Le balcon comporte des parties impérativement communes, telle la 
partie extérieure et l'étanchéité (arrêt 5A_332/2007 du 15 novembre 
2007 consid. 6.3; RVJ 2015 p. 253 consid. 3b ; Wermelinger, n. 66 et 
141 ad art. 712b CC). L'entretien de ces parties du balcon incombe à la 
communauté des propriétaires d'étages et non au propriétaire d'étage 
concerné, sous réserve d'une disposition réglementaire contraire 
(Wermelinger, n. 66 ad art. 712b CC et n. 47 ss ad art. 712h CC). 

La terrasse est, pour sa part, toujours commune, qu'elle soit située sur 
le toit ou sur le bien-fonds (Wermelinger, n. 146 ad art. 712b CC).  

4.2.1.2  En l'espèce, le règlement d'administration et d'utilisation pres-
crit que les balcons et les terrasses sont des parties communes, à 
l'exclusion de leurs sols. Le défaut mis en évidence par l'expert judi-
ciaire entache le "complexe parapet/balustrade" de la terrasse, soit une 
partie commune. 

4.3.1  Lorsque les conditions de fond et d'exercice de la garantie pour 
les défauts sont réunies, l'acheteur a le choix ou de faire "résilier" la 
vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer, par l'action en 
réduction du prix, une indemnité pour la moins-value (art. 205 al. 1 CO). 

166 RVJ / ZWR 2021 

Contrairement au maître d'ouvrage, il n'a pas de droit légal à la répara-
tion (ATF 95 II 119 consid. 6 ; Nussbaumer, op. cit., no 509; Honsell, 
Commentaire bâlois, 7e éd., 2020, n. 5 ad art. 205 CO). L'acheteur peut, 
en outre, exiger que le vendeur répare le préjudice consécutif au défaut. 
Pareil dommage doit trouver sa source dans le défaut, mais se déve-
lopper en dehors de celui-ci. Tel est, par exemple, le cas si des infiltra-
tions d'eau causées par un défaut de la toiture endommagent des meu-
bles ou le parquet des chambres à coucher (Guignard, op. cit., p. 52).  

L'action en réparation du dommage consécutif au défaut doit être 
distinguée de l'action en dommages-intérêts, dont dispose l'acheteur 
pour la réparation du défaut lui-même. Celle-ci, fondée sur les règles 
générales (art. 97 ss CO), intervient en lieu et place des droits spécifi-
ques de l'acheteur (ATF 133 III 335 consid. 2). Elle suppose que le 
vendeur ait commis une faute; c'est le cas lorsqu'il connaissait ou aurait 
dû connaître l'existence du défaut et ne l'a pas révélé à l'acheteur 
(Honsell, n. 6 ad Vor. Art. 197-210 CO ; Venturi/Zen-Ruffinen, Com-
mentaire romand ; 2e éd., 2012, n. 15 ss ad Intro. art. 197-210 CO et 
n. 4 ad art. 208 CO).  

Chaque propriétaire d'étage est libre dans le choix du droit de garantie 
qu'il invoque (Piccinin, op. cit., no 362). L’acte par lequel le maître 
choisit le droit qu’il entend exercer est un acte formateur (ATF 136 III 
273 consid. 2.2; ATF 107 III 106 consid. 2). 

4.3.2  Le droit formateur à la réduction du prix permet à l'acquéreur de 
diminuer sa dette pécuniaire proportionnellement à la moins-value 
causée par la partie commune défectueuse. La moins-value corres-
pond à la proportion entre la valeur objective de l'unité d'étage avec 
défaut et celle de ce bien immobilier sans défaut. Deux présomptions 
facilitent le calcul. D'une part, la valeur de l'unité d'étage sans défaut 
est égale au prix contractuel. D'autre part, la moins-value correspond 
aux frais de réparation (arrêt 4A_667/2016 du 3 avril 2017 consid. 5.2.1 ; 
ATF 116 II 305 consid. 4a ; 111 II 162 consid. 3b). 

Le droit à la réduction du prix est de nature divisible et individuelle. 
L'acquéreur ne peut exiger que la moins-value de son unité d'étage 
(Carron, Garantie pour les défauts affectant les parties communes d'une 
PPE, in RNRF 2020 p. 82 nos 32 et 71 ss ; Guignard, op. cit., p. 58 ; 
Piccinin, op. cit., n° 318). L'action en dommages-intérêts est, elle aussi, 
divisible. Le propriétaire d'étage est en droit de demander la réparation 
du préjudice patrimonial qu'il subit personnellement du fait de défauts 

RVJ / ZWR 2021 167 

affectant les parties communes (ATF 111 III 458 consid. 3c ; Guignard, 
op. cit., p. 59). 

Alors que des arrêts anciens laissaient entendre que les quotes-parts 
pouvaient être déterminantes pour répartir la moins-value de l'immeu-
ble (ATF 111 II 458 consid. 3c), des décisions plus récentes admettent 
qu'un vice, qui affecte les parties communes d'une propriété par étages 
peut, selon le lot vendu, constituer un défaut qui déploie des effets 
essentiellement ou principalement sur une des parts de copropriété, par 
exemple un manque d'isolation dans un mur porteur (arrêts 
4A_326/2009 du 12 octobre 2009 consid. 6 ; 4C.151/2005 du 29 août 
2005 consid. 4.2.3). Inversement, si l'unité d'étage n'est que très 
indirectement touchée par le défaut de la partie commune, l'effet de 
celui-là sur la valeur de celle-ci pourra être minime, voire nul. Dans cette 
hypothèse, la présomption d'équivalence entre frais de réparation et 
moins-value n'est pas pertinente. Si, par exemple, le défaut concerne 
des aspects esthétiques d'une installation électrique dans les étages 
supérieurs d'une cage d'escalier et si sa suppression coûte 10 000 fr., 
on peut imaginer qu'il n'affecte quasiment pas la valeur d'une unité 
d'étage, dont le droit exclusif porte sur un appartement au rez-de-
chaussée (Carron, op. cit., nos 74 s.).  

Le demandeur supporte le fardeau de la preuve du dommage (arrêt 
4C.151/2005 du 29 août 2005 consid. 4.3). 

4.4.1  En l'espèce, les demandeurs relèvent, à juste titre, que les 
quotes-parts ne sont pas déterminantes pour répartir la moins-value de 
l'immeuble. Il convient de prendre en compte la moins-value de chaque 
part d'étage. Les intéressés ne peuvent pas, pour autant, prétendre au 
paiement du coût d'assainissement des parapets des balcons, estimé 
par l'expert judiciaire à un montant de 8000 fr. à 10 000 francs. En effet, 
leur unité d'étage n'est que très indirectement touchée par le défaut de 
la partie commune. Le problème d'étanchéité exerce, pour l'essentiel, 
des effets sur l'appartement du rez-de-chaussée. Ainsi que l'a déclaré 
dame X. : "[l]'eau coule en permanence sur la terrasse de notre voisin 
qui ne peut de ce fait pas pleinement profiter de son bien.". X. a, pour 
sa part, observé que "l'écoulement se rapproch[ait] des murs de l'appar-
tement de A.". La moins-value de leur unité d'étage ne correspond pas, 
dans ces circonstances, aux frais de réfection arrêtés par l'expert judi-
ciaire. Les demandeurs, qui supportaient le fardeau de la preuve, n'ont, 
par ailleurs, pas établi la valeur objective de leur unité d'étage sans le 

168 RVJ / ZWR 2021 

défaut de la partie commune et celle de cette même part affectée par 
celui-ci. Ils n'entendaient pas non plus questionner le contre-expert à 
cet égard.  

4.4.2  Certes, dame C. leur a cédé les prétentions ou créances qu'elle 
pourrait avoir contre les époux Y., "en lien avec le défaut lié à l'étan-
chéité du balcon" de l'unité d'étage no xxxx. L'expert judiciaire a cepen-
dant souligné que "[l]'étanchéité Sika, aussi bien que le carrelage, 
quelle que soit leur mise en œuvre, [n'étaient] très certainement pas à 
l'origine des défauts d'étanchéité constatés" ("on se trompe de cible"). 
Les défendeurs n'ont ainsi pas occasionné le problème d'étanchéité 
aux parties communes lorsqu'ils ont procédé aux travaux d'aména-
gement de leur terrasse.  

L’expert n'a, par ailleurs, pas imputé ce problème à un défaut d'entre-
tien et/ou à un usage inadéquat de la terrasse, dont les défendeurs 
bénéficiaient de la jouissance exclusive. Aucune installation exclusive 
défectueuse n'a, en outre, provoqué les fuites d'eau. Celles-ci ne pro-
viennent pas du fait des défendeurs, directement ou indirectement. Ces 
derniers n'ont ainsi pas engagé leur responsabilité civile, en sorte que 
la communauté des propriétaires d'étages, respectivement chaque pro-
priétaire d'étage concerné, ne pouvait pas ouvrir à leur encontre une 
action judiciaire pour violation de l'article 712a al. 3 CC.  

A. et/ou dame D. n'a [ont] pas acheté leur unité d'étage aux défendeurs. 
Ils ne sont dès lors titulaires d'aucune créance à leur endroit, détermi-
nable quant au contenu et au fondement juridique.  

4.4.3  Les travaux à entreprendre sont rendus nécessaires par l'usure 
normale du "complexe parapet/balustrade". Conformément à l'article 
712h al. 2 ch. 1 CC et au chiffre 4.2.1 let. e al. 3 du règlement d'admi-
nistration et d'utilisation, il s'agit de dépenses à la charge des proprié-
taires d'étages (Wermelinger, n. 54 ad art. 712h CC). Les demandeurs 
peuvent, dans ces circonstances, prétendre à une réduction du prix en 
proportion de leur quote-part, soit à concurrence de 684 fr. (76/1000es 
de 9000 fr.) en ce qui concerne la réfection du "complexe parapet/ 
balustrade", à défaut de moins-value d'un montant supérieur établie par 
l'expert judiciaire.