# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b83d4b02-f1c1-5cdd-9942-d613b194471a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-27
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 27.04.2010 14.2010.21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_14-2010-21_2010-04-27.html

## Full Text

Incarto n.

  14.2010.21

  	
  Lugano

  27 aprile 2010

  SL/fp/fb

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Pellegrini, presidente,

  Walser e Roggero-Will

  

 

	
  segretaria:

  	
  Locatelli, vicecancelliera

  

 

 

statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile
(inc. EF.2009.2623 della Pretura __________) promossa con opposizione 24
settembre 2009 da

 

	
   

  	
  AP 1 

  (patrocinata dall' RA 1) 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

il sequestro 17 settembre 2009 (inc. EF.2009.2492) (n°
__________) richiesto nei confronti dell'opponente da

 

	
   

  	
  AO 1 

  AO 2 

  (entrambi patrocinati dall' PA 1) 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

 

in cui il Pretore __________, con decisione 22
febbraio 2010, ha respinto sia l'opposizione, confermando di conseguenza il
sequestro, sia la contestuale richiesta di prestazione di una garanzia ex art.
273 LEF di complessivi fr. 300'000.–; 

 

appellante AP 1 con allegato 8 marzo 2010, in cui postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere, in via principale,
l'opposizione e annullare quindi il sequestro e, in via subordinata, di
accogliere la domanda di prestazione della garanzia ex art. 273 LEF;

 

lette le osservazioni 2 aprile 2010 con cui i
sequestranti chiedono di respingere integralmente l'appello;

 

 

 

ritenuto

 

in fatto:                    A.   Con istanza 16 settembre 2009 diretta contro AP 1, __________, AO
2 e AO 1, __________, hanno chiesto al Pretore __________, in base all'art. 271
cpv. 1 n. 4 LEF, di porre sotto sequestro “presso __________, e RA 1, il
credito di fr. 880'000.– dei signori __________ e AP 1 per la restituzione
degli importi da loro versati presso il notaio __________ di fr. 800'000.– a
valere quale acconto e pena di recesso e fr. 80'000.– quale acconto spese nel
contesto del rogito n. __________ dello stesso notaio __________, importo dei
quali essi hanno chiesto la restituzione con lettera 09.09.2009 dell'RA 1”, il tutto fino a concorrenza del credito di fr. 800'000.– oltre interessi al 5% dal 9 settembre
2009. 

 

                                         La
pretesa trae origine dal diritto di compera costituito sul fondo n. __________
RFD di __________ e di cui i sequestranti sono comproprietari, ognuno per metà.
Con atto pubblico n. __________ del 9 settembre 2008 del notaio __________, AP
1 e __________, si sono impegnati ad acquistare in ragione di metà ciascuno,
questa particella al prezzo di fr. 8'000'000.–, previo versamento immediato sul
conto del notaio rogante di un acconto di fr. 800'000.–, altresì valido quale
pena di recesso, e di ulteriori fr. 80'000.– per le spese. Tali importi sono
stati da loro pacificamente corrisposti. Il diritto di compera, pattuito
cedibile e prorogabile, era da esercitare entro il 9 settembre 2009. Preso atto
che i debitori solidali non si erano avvalsi di questo diritto entro il termine
pattuito, i sequestranti rivendicano in sostanza il diritto alla pena di
recesso di fr. 800'000.–.   

 

 

                                  B.   Il
17 settembre 2009, il Pretore __________, ha appunto decretato il sequestro
così come richiesto, e meglio fino a concorrenza del credito di fr. 800'000.–
oltre accessori, ossia interessi del 5% dal 9 settembre 2009. 

 

 

                                  C.   Il
24 settembre 2009 AP 1 ha formulato opposizione al sequestro. Per la sua
cittadinanza e residenza estera, l'acquisto della proprietà immobiliare era con
evidenza subordinato all'ottenimento dell'autorizzazione definitiva LAFE entro
il termine di scadenza del diritto di compera, mandato affidato all'avv. __________.
A fine luglio 2009 i sequestranti le avevano comunicato che l'autorizzazione
LAFE poteva essere ottenuta solo modificando l'inserto B dove erano descritti i
lavori di completamento cui doveva essere sottoposta la villa di cui al
relativo atto pubblico da loro sottoscritto. L'oggetto però ne risultava
completamente trasformato e non corrispondeva più a quello che lei era
intenzionata ad acquistare, ragione per cui vi si era opposta. Venuta meno la
concessione dell'autorizzazione LAFE, e la conseguente possibilità di
esercitare il diritto di compera, il contratto era diventato nullo. Di qui il
diritto di pretendere la restituzione dell'acconto di fr. 800'000.– insieme al
saldo spese non ancora utilizzato, come aveva appunto a suo tempo spiegato il
notaio rogante. Fermo restando che ad ogni modo l'atto pubblico non descriveva
i casi che giustificavano la pena di recesso, il mancato rilascio dell'autorizzazione
LAFE non era certo conseguenza di un suo comportamento negligente, e men che
meno di una colpa o un disinteresse a lei imputabili. Ciò posto, il sequestro
era per finire pretestuoso e abusivo.          

 

 

                                  D.   Al
contraddittorio del 22 febbraio 2010 l'opponente ha ribadito le sue
argomentazioni, contestando la legittimazione attiva dei sequestranti ad
avvalersi della pena di recesso, non essendo essi titolari di alcun credito
verso di lei. La pretesa non esisteva affatto e non era neanche verosimile,
conclusione questa cui era altresì giunto il notaio rogante. Quest'ultimo
oltretutto deteneva quel denaro a titolo fiduciario: essendo quindi un bene di
sua proprietà, non era neppure sequestrabile. Per finire poi, a fronte di un
valore di fr. 800'000.–, l'opponente ha chiesto il deposito di una garanzia ex
art. 273 cpv. 1 LEF di fr. 300'000.–, ritenendo che il sequestro era poco
plausibile mentre il danno prevedibile piuttosto alto. 

                                                                                

                                         I
sequestranti hanno confermato la richiesta di sequestro. La loro legittimazione
attiva era pacifica visto che rivendicavano il diritto ad una pena di recesso
sancita da un contratto cui erano parte.  L'avv. __________ si era occupato
della procedura di rilascio dell'autorizzazione LAFE -condizione cui era
subordinato il diritto di compera- già ad ottobre 2008, allorquando l'autorità
di prima istanza aveva espresso riserve -come noto all'opponente- riguardo alla
superficie della casa una volta completati i lavori alla villa. Il 2 luglio
2009 il professionista aveva poi informato le parti e il notaio rogante della
necessità di ossequiare in modo inequivocabile ai limiti di superficie imposti
per il rilascio della concessione LAFE. Di fatto, non si trattava di modificare
radicalmente l'immobile -che in sé restava il medesimo- visto che il valore dei
lavori cui occorreva rinunciare potevano essere quantificato in fr. 95'000.– a
fronte di una compravendita di fr. 8'000'000.–. Questa, ad ogni modo, era una
questione di merito concernente la procedura di convalida del sequestro. In
concreto, l'autorizzazione LAFE non era stata ottenuta solo perché l'opponente
aveva rinunciato all'acquisto, decidendo di non dar seguito alle indicazioni
del professionista incaricato. Di fatto quindi, il contratto non poteva certo
considerarsi nullo, mentre la condizione cui era sottoposto era da ritenere
realizzata giusta l'art. 156 CO. Oggetto del sequestro inoltre era il credito
dell'opponente verso il notaio depositario del denaro e agente a titolo
fiduciario. Come tale, quindi, sequestrabile. Per finire poi, i presupposti per
il deposito di garanzia non erano adempiuti.   

 

                                         L'opponente
ha confermato il suo punto di vista, precisando di avere saputo solo a fine
luglio 2009 -tramite i sequestranti- delle difficoltà esistenti con il rilascio
dell'autorizzazione LAFE a fronte di quello che era il progetto originale. A
ciò aveva fatto seguito una comunicazione formale ma equivoca, del 7 agosto
2009 per il tramite dell'avv. __________. La modifica proposta comportava la
rinuncia alla chiusura del portico della zona piscina, ospiti e stanze hobby,
stravolgendo i contenuti architettonici di quello che lei avrebbe voluto
acquistare, con relativa perdita di valore dell'immobile. Di fatto, non aveva
esercitato il diritto di compera in quanto la competente autorità aveva
rifiutato l'autorizzazione LAFE. I sequestranti, invece, hanno ribadito le loro
contestazioni.  

 

 

                                  E.   Con
sentenza 22 febbraio 2010 il Pretore __________, ha respinto l'opposizione e
confermato il sequestro. Egli ha anzitutto preso atto che non vi erano
contestazioni sulla causa del sequestro individuata nell'art. 271 cpv. 1 n. 4
LEF. Ha quindi ritenuto più plausibile la tesi dei sequestranti secondo cui la
mancata concessione dell'autorizzazione LAFE -circostanza che non consentiva di
esercitare il diritto di compera- era dovuta al fatto che l'opponente non
voleva più acquistare quell'immobile, rifiutando quindi le indicazioni
dell'avv. __________, cui la relativa procedura era stata affidata.
Quest'ultimo il 7 agosto 2009 aveva evidenziato la necessità di fare
un'aggiunta all'atto pubblico già sottoscritto, da cui risultasse che
l'opponente si impegnava a non chiudere portici e piscina e rispettare quindi i
limiti di superficie concessi in applicazione della LAFE. Questi suggerimenti
non erano però stati seguiti. Verosimile ritenere quindi che lei avesse
cambiato idea e volutamente lasciato trascorrere il termine di scadenza del
diritto di compera per invocare poi la nullità del contratto. Giusta l'art. 156
CO e la clausola n. 2 del contratto, l'acconto di fr. 800'000.– valeva quindi
quale pena di recesso. La legittimazione attiva dei sequestranti era così
fondata e il credito verosimile, mentre l'entità delle modifiche proposte
riguardavano questioni di merito che esulavano dal potere di cognizione del
giudice del sequestro. Da sequestrare non erano poi i beni detenuti a titolo
fiduciario dal notaio rogante, ma bensì i crediti che l'opponente sosteneva di
avere verso quest'ultimo. Di qui la loro idoneità ad essere sequestrati. I
presupposti dell'art. 272 cpv. 1 LEF erano così tutti adempiuti. 

 

                                         Per il
Pretore non era infine fondata la richiesta di garanzia ex art. 273 cpv. 1 LEF,
non giustificata dal grado di verosimiglianza del credito. Peraltro, da
sequestrare era il credito in restituzione dell'opponente e non la somma il
denaro depositata sul conto clienti del notaio rogante e che maturava
interessi. 

 

 

                                  F.   Con
il presente appello AP 1 chiede di confermare l'opposizione e annullare il
sequestro. Contesta che le condizioni del sequestro siano verosimili. I
sequestranti non sono titolari di alcun credito, che nemmeno esiste. La
costituzione del diritto di compera è di per sé nulla, visto che la condizione
sospensiva che ne subordinava la validità all'ottenimento dell'autorizzazione
LAFE, non si è realizzata. E, di tale nullità dà atto lo stesso rogito e la
dichiarazione scritta 15 settembre 2009 del notaio rogante. Quest'ultimo aveva
del resto spiegato ai sequestranti, che se non fosse stata concessa
l'autorizzazione LAFE, l'acconto di fr. 800'000.– e il saldo spese di fr.
80'000.- non utilizzato andava restituito all'opponente. Peraltro, riguardo ad
una possibilità di modifica dell'atto di costituzione di quel diritto, non era
previsto alcunché. Ciò posto, anche la legittimazione attiva dei sequestranti
difetta. Di fatto, al 9 settembre 2009, la competente autorità non aveva ancora
rilasciato l'autorizzazione, e non risultava che essa avesse sollecitato modifiche
di sorta. A torto si imputa all'opponente negligenza o disinteresse. I
sequestranti medesimi avevano insistito affinché la costituzione del diritto di
compera fosse seguita dal notaio __________, che li aveva poi messi in contatto
con l'avv. __________ per la questione LAFE. L'appellante contesta di non avere
fatto il possibile per ottenere l'autorizzazione LAFE, ritenuto che era sua
intenzione acquistare una villa corrispondente al progetto originale elaborato
dagli architetti __________ di __________. L'auspicata modifica voluta dai
sequestranti trasformava però radicalmente quell'oggetto. Oltretutto non c'era
garanzia che la modifica vincolasse l'autorità a rilasciare l'autorizzazione
LAFE. Contesta che i presupposti dell'art. 156 CO siano realizzati: la
richiesta dei sequestranti, considerando anche l'art. 18 cpv. 1 CO, è abusiva.  

 

                                         L'appellante
reputa legittima la prestazione di una garanzia ex art. 273 LEF di fr.
300'000.–. La causa del sequestro invocata non è plausibile. Il danno dovuto al
blocco della somma versata poi, considerevole e non compensabile da eventuali
interessi. Inesistente il credito ritenuta anche la malafede della controparte
e la loro cittadinanza e residenza estera. Ingenti inoltre gli oneri
processuali. L'appellante considera inoltre eccessiva l'indennità di fr.
2'800.– riconosciuta alla controparte, posto come una cifra di pari entità è
stata altresì riconosciuta nella parallela vertenza. L'assegnazione di
ripetibili in primo e secondo grado giustifica infine l'applicazione dell'art.
152 CPC.         

 

                                         Delle
osservazioni della procedente si dirà, se necessario, nel seguito.

 

 

                                  G.   Una
parallela procedura di opposizione al sequestro promossa per il medesimo
credito, la medesima causa e i medesimi beni, nei confronti di __________, in
veste di condebitore solidale (sequestro n° __________), è oggetto di separato
giudizio (inc. 14.2010.20).

 

 

 

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   La decisione del giudice del sequestro -sia essa di annullamento
o di conferma del sequestro (cfr. Reiser,
Basler Kommentar zum SchKG, vol. III, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 44-45 ad
art. 278)- che statuisce sull'opposizione (ai sensi dell'art. 278 cpv. 1 LEF)
interposta dal debitore destinatario del sequestro o da un terzo, può essere
impugnata entro dieci giorni davanti all'autorità giudiziaria superiore (art.
278 cpv. 3 primo periodo LEF), nel Cantone Ticino la Camera di esecuzione e fallimenti, con il rimedio dell'appello (art. 22 LALEF nonché 14 e 22
lett. c LOG), e ciò qualora il valore litigioso sia pari o superiore a fr.
8'000.–. L'autorità superiore deve verificare -sulla base delle allegazioni e
dei documenti prodotti dalle parti- se nel caso concreto in relazione al
realizzarsi delle condizioni del sequestro addotte dai creditori -e contestate
dalla controparte- è raggiunto il grado di verosimiglianza necessario per il
mantenimento del provvedimento conservativo, atteso che in caso negativo annullerà
la decisione del giudice di prime cure che ha confermato il sequestro,
rispettivamente confermerà la decisione che lo ha annullato, riservate soluzioni
intermedie (Amonn/ Walther, Grundriss
des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 7a ed., Berna 2003, n. 74
ad § 51; Reeb, Les mesures
provisoires dans la procédure de poursuite, in: ZSR 1997/II, pag. 482).

 

 

                                   2.   Le
decisioni in materia di sequestro, in tutte le istanze, sottostanno alla procedura
sommaria (art. 25 n. 2 lett. a LEF). Le norme cantonali che reggono tale
procedura devono rispettare la massima dispositiva, il principio attitatorio
nonché le massime di celerità e di concentrazione (Piégai, La protection du débiteur et des tiers dans le
nouveau droit du séquestre, tesi Losanna 1997, p. 213 segg. con rif.; Artho von Gunten, Die Arresteinsprache,
tesi Zurigo 2001, pag. 73 segg.). Detto altrimenti, il giudice non agisce
d'ufficio, esamina solo ciò che è stato allegato e decide unicamente in base
alle prove addotte dalle parti e che possono essere assunte seduta stante,
salvo che il fatto allegato sia stato ammesso o non contestato dalla
controparte non contumace (Vogel/Spühler,
Grundriss des Zivilprozessrechts, 7a
ed., Berna 2001, n. 24 ad cap. 6 e n. 12 ad cap. 10).

 

                                         Il giudice può
accontentarsi della semplice verosimiglianza dei fatti ed esaminare
sommariamente i punti di diritto nella misura compatibile con l'esigenza di
celerità (Hohl, La réalisation du
droit et les procédures rapides, tesi Friborgo 1997, n. 453; Piégai, op. cit., pag. 212; Artho von Gunten, op. cit., pag. 85
segg.; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. IV, Losanna 2003, n. 10-15 ad art. 272). Il giudice apprezza liberamente le prove
(art. 20 cpv. 5 LALEF).

 

                                         Inoltre, i principi di
celerità e di concentrazione impongono in particolare alle parti alte esigenze
di motivazione per poter giungere a un giudizio sollecito. Esse devono
sostanziare le loro tesi con riferimenti puntuali e d'immediato riscontro nei
documenti che considerano determinanti.

 

 

                                   3.   In
virtù dell'art. 278 cpv. 3 LEF, le parti possono, nell'ambito del ricorso
contro la decisione su opposizione, avvalersi di fatti nuovi. Secondo la
giurisprudenza di questa Camera (CEF 10 aprile 2000 [14.1999.82], consid. 1.5e;
30 ottobre 2001 [14.2001.75], consid. 1.5e) sono ricevibili sia fatti, prove ed
eccezioni nuovi che si sono verificati dopo l'emanazione della sentenza di
primo grado, sia quelli verificatisi prima. La possibilità di
addurre fatti nuovi comprende logicamente quella di produrre nuovi mezzi di
prova (Vogel/Spühler, op. cit.,
n. 42 ad cap. 13), altrimenti tale facoltà rimarrebbe frustrata, poiché i fatti
nuovi devono anch'essi essere resi verosimili per poter avere un influsso sulla
decisione. Per evidenti ragioni
pratiche, riconducibili al principio di celerità, i fatti e le allegazioni
nuovi di ogni tipo possono essere addotti solo fino alla fase dello scambio
degli allegati in sede di appello (CEF 5 luglio 1999 [14.1999.3], consid. 3).
Le limitazioni di cui all'art. 20 cpv. 2 e 3 LALEF non sono applicabili in
materia di sequestro (art. 22 cpv. 4 LALEF). 

 

                                         Di
per sé è quindi ammissibile l'estratto del registro fondiario relativo alla
particella n. __________ del RFD di __________ che l'opponente produce
contestualmente all'appello (doc. C in appello).      

 

 

                                   4.   Giusta l'art. 272 cpv. 1 LEF, il sequestro viene concesso dal giudice del luogo in cui si trovano i beni, purché il
creditore renda verosimile l'esistenza:

                                         1. del credito;

                                         2. di una causa di sequestro;

                                         3. di beni appartenenti al
debitore.

 

                                         Fra
le cause di sequestro, con riferimento alla fattispecie in esame poi, la legge
riconosce la circostanza in cui il debitore non dimori in Svizzera, se non vi è
altra causa di sequestro, ma il credito abbia un legame sufficiente con la Svizzera o si fondi su una sentenza esecutiva o su un riconoscimento di debito ai sensi
dell'art. 82 cpv. 1 LEF (art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF). 

 

                                         In
concreto, la causa del sequestro individuata nell'art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF non
è oggetto di controversia. Diversamente dalla prima sede poi, anche
l'appartenenza dei beni da sequestrare non è più contestata in appello. Rimane
per contro litigiosa l'esistenza del credito a favore dei sequestranti -che a
detta dell'appellante non sarebbero nemmeno legittimati a far valere- e la
richiesta di deposito di una garanzia di fr. 300'000.–.       

 

 

 

                                         Esistenza
del credito

 

                                   5.   L'appellante contesta che i
sequestranti siano titolari di un credito giuridicamente valido verso di lei. Afferma
che il diritto di compera non è stato esercitato poiché con riferimento alla
compravendita immobiliare l'autorità competente non ha dato l'autorizzazione
LAFE. Pertanto, si è realizzata la condizione sospensiva prevista dalla
clausola n. 3 del relativo rogito, e conseguentemente la nullità del contratto
e della pena di recesso accessoria (appello, pag. 5 segg. n. 3 e n. 4).

 

                                   6.   La
legittimazione attiva (la qualità per agire) è verificata d'ufficio in ogni
stadio di causa, tuttavia -laddove vale il principio attitatorio- unicamente
sulla base dei fatti allegati e accertati (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI Appendice, Lugano 2005, n. 339 ad art. 181 con rinvio a DTF 6
luglio 2004 [4C.198/2004]; Olgiati, Le norme generali per il procedimento civile nel Cantone Ticino,
Zurigo 2000, pag. 330; Hohl, Procédure
civile, vol. I, Berna 2001, n. 446). Non trattandosi di una condizione
processuale, l'esame va fatto secondo il diritto sostanziale applicabile al
rapporto giuridico litigioso (lex causae) cui è strettamente connessa
(DTF 130 III 251 consid. 2 con rinvii; Knöpfler/ Schweizer/Othenin-Girard, Droit international privé
suisse, Berna 2005, pag. 374; Corboz,
Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in: SJ 2000 II 31 ad 5 con rif.; Hohl, Procédure civile, vol. I, Berna
2001, n. 388 e 435). La legittimazione attiva spetta solo
al titolare delle pretese rivendicate (Olgiati,
op. cit., pag. 329). In tema di azioni contrattuali, ossia di pretese
derivanti dall'esistenza di un determinato contratto, essa è riconosciuta alla
parte che procede e che è parte al contratto su cui fonda la sua pretesa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 23 ad
art. 181).    

                                      

                                         A
ciò si aggiunga che giusta l'art. 119 cpv. 1 LDIP, i contratti concernenti i
fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. Il
contratto 9 settembre 2008 (n. __________ del notaio __________)
si rapporta a un diritto di compera su un fondo situato nel Canton Ticino.
L'applicazione del diritto svizzero è quindi pacifica.                         

 

                                   7.   Ora,
l'atto pubblico del 9 settembre 2008 vede AO 2 e AO 1, comproprietari ciascuno
per metà della part. __________ RFD di __________, concedere all'opponente e a __________,
in ragione di un mezzo ognuno, un diritto di compera cedibile e prorogabile
fino al 9 settembre 2009 (doc. A, n. 1 e n. 4). La clausola n. 2 del contratto
stabilisce -fra l'altro- che il prezzo è convenuto in fr. 8'000'000.– e
che di questi, fr. 800'000.– verranno versati sul conto cliente
dell'infrascritto notaio entro tre giorni a partire da oggi, quale acconto e
pena di recesso mentre i restanti fr. 7'200'000.– mediante accredito sul
conto clienti del notaio rogante entro e non oltre la scadenza del diritto di
compera, ma comunque entro un mese dall'ottenimento dell'autorizzazione
definitiva LAFE (doc. A, n. 2). L'atto prevede inoltre che, non appena
constatato il valido esercizio del diritto di compera i venditori si
impegnano ad eseguire a loro spese i lavori di cui all'allegato B (doc. A,
n. 2).  Secondo la clausola n. 3 inoltre le parti vengono rese attente
del fatto che il presente acquisto è subordinato all'ottenimento da parte degli
acquirenti dell'autorizzazione delle competenti autorità LAFE, e che nel
caso in cui essi non riuscissero, ad ottenere questa autorizzazione, il
presente atto verrà considerato nullo ed i concedenti ritorneranno ai
beneficiari l'acconto di fr. 800'000.– (doc. A, n. 3). Ciò posto, la
legittimazione attiva dei sequestranti, entrambi comproprietari giusta l'art.
646 CC -ognuno in ragione di metà- di questo fondo (anche doc. C in appello) e
come tali quindi titolari di pretese deducibili dal contratto appena
illustrato, risulta così pacifica.   

 

                                   8.   Di
per sé, non è contestato che le parti hanno sottoposto il diritto di compera
alla condizione sospensiva di preventivo rilascio dell'autorizzazione LAFE, al
più tardi entro il 9 settembre 2009. Tale circostanza -come si è visto- risulta
con evidenza dalla clausola n. 3 combinata con la n. 4 dell'atto che hanno
firmato. Invero, dagli atti emerge che la competente autorità non ha mai
rilasciato quell'autorizzazione, circostanza questa che imporrebbe di ritenere
quel contratto nullo. E, questo, è appunto quanto pretende l'opponente. Così
facendo, lei non considera però quelli che sono i motivi su cui si fonda il
sequestro. I sequestranti sostengono che la clausola n. 3 non è applicabile in
quanto l'opponente, rifiutandosi di ottemperare alle indicazioni ricevute
dall'avv. __________, avrebbe di fatto impedito l'ottenimento
dell'autorizzazione LAFE. Questo le avrebbe poi permesso di rivendicare la
restituzione dell'acconto di fr. 800'000.– depositato sul conto del notaio
rogante. I sequestranti ritengono di fatto adempiuta e applicabile la
fattispecie di cui all'art. 156 CO, che invocano quindi a sostegno della loro
richiesta, con la conseguenza che il mancato esercizio del diritto di compera
deve essere imputato all'opponente e che l'acconto va considerato quale pena di
recesso (doc. F; verbale, pag. 2 e 3). L'opposizione deve pertanto convergere
attorno a questa argomentazione. Di modo che, nella misura in cui si limita ad
accennare alla nullità (appello, pag. 5 n. 3) per l'assenza di autorizzazione
LAFE, rinviando allo scritto 15 settembre 2009 del notaio rogante che
confermerebbe questa sua tesi (doc. E), l'appello va disatteso.                 

 

                                   9.   Giusta
l'art. 156 CO, una condizione si ha per verificata se il suo adempimento è
stato da una delle parti impedito in urto con la buona fede. L'onere di provare
l'esistenza di un comportamento contrario alla buona fede e di un suo rapporto
di causalità con la mancata realizzazione della condizione incombe alla parte a
danno della quale quel comportamento ha avuto luogo (Pichonnaz, Commentaire Romand, Code des obbligations I,
Basilea 2003, n. 22 ad art. 156). Ora, i sequestranti hanno sostenuto che
l'avv. __________ è stato interpellato ad ottobre 2008 (verbale, pag. 3 ad 2).
In base alla documentazione da loro prodotta risulta poi che le parti insieme
-quindi sequestranti e opponente- gli avevano conferito il mandato congiunto
di portare a buon fine la procedura di autorizzazione LAFE necessaria per
l'esercizio del noto diritto di compera (doc. B), e quindi che egli agiva
in qualità di loro mandatario comune (doc. F). Ciò posto, in sede di udienza,
l'appellante non ha contestato né che quel professionista avesse ricevuto
l'incarico sin da allora (verbale, pag. 4 ad 2) né di avere assunto, in
quell'ambito, il ruolo di mandante insieme ai sequestranti (opposizione, pag. 2
n. 2). Certo, in appello, lei accenna al fatto che in realtà questo professionista
è intervenuto a tutela dei meri interessi dei sequestranti e per sanare delle
loro precedenti inadempienze, ritenuto che anch'essi erano stranieri e quindi
soggetti a vincoli LAFE (appello, pag. 6 seg. n. 4). Ma, tali allegazioni, che
si scontrano con i documenti appena citati, non trovano il benché minimo
riscontro oggettivo agli atti. Al riguardo pertanto l'appello va
respinto.          

 

                                10.   Come
detto, il mandato era inteso a fare l'indispensabile affinché la procedura
giungesse a buon fine e quindi che la preposta autorità concedesse l'autorizzazione
LAFE (sopra, consid. 9). In merito con lettera 7 agosto 2009 -inviata sia ai
sequestranti che all'opponente- l'avv. __________ ha spiegato che ad
ostacolarne il rilascio era la possibilità che lasciava sottintendere il
dettaglio “preventivo per finiture della villa __________” (doc. 3, inserto B)
che le parti intendevano procedere con la chiusura delle due verande e dello
spazio piscina, che questo era incompatibile con la relativa licenza
edilizia e che solo i lavori autorizzati erano consentiti (doc. B, pag. 1). A
garanzia che ciò non accadesse, la competente autorità chiedeva quindi una
dichiarazione scritta da allegare quale aggiunta all'atto notarile 9 settembre
2008 con cui le parti si impegnavano a ossequiare appunto la licenza edilizia
e, contestualmente, annullavano il citato preventivo così come proposto (doc.
B, pag. 1). Egli -quale unico interlocutore di quell'autorità- aveva poi
rivolto tale invito ai sequestranti e all'opponente (doc. B, pag. 2). Va di
conseguenza respinta la tesi dell'appellante laddove pretende di sostenere non
esservi mai stata da parte dell'autorità LAFE una richiesta formale di una
modifica in tal senso a lei direttamente indirizzata (appello, pag. 6 n.
4).     

 

                                11.   L'appellante
obietta invero di non avere mai voluto modificare alcunché. Sua intenzione era
di acquistare la villa così come da progetto originale (appello, pag. 7 n. 5)
-quindi con la chiusura delle verande e dello spazio piscina- mentre
l'auspicata modifica che -a detta dei sequestranti- avrebbe comportato
l'ottenimento della autorizzazione LAFE costituiva un modifica sostanziale
all'immobile e non avrebbe più rispecchiato la concorde volontà delle parti al
momento della conclusione del contratto (appello, pag. 8 n. 5). Tuttavia, se a
priori non c'era disponibilità alcuna a prendere in considerazione eventuali
correttivi -perlomeno entro certi limiti- nulla giustificava certo la necessità
di un mandato specifico conferito a un patrocinatore legale con l'onere di fare
l'indispensabile in vista del rilascio dell'autorizzazione LAFE (sopra, consid.
10). E, si giustificava ancor meno visto che l'incarico gli era stato affidato
-come visto- congiuntamente (sopra, consid. 9). Di modo che, a un giudizio di
mera verosimiglianza, tutto sommato il giudizio del Pretore resiste alla
critica e merita riconferma, con conseguente reiezione dell'appello.    

 

 

                                         Sulla
prestazione di garanzia ex art. 273 LEF

 

                                12.   Per
l'art. 273 cpv. 1 LEF il creditore è responsabile nei confronti sia del
debitore che di terzi dei danni cagionati con un sequestro infondato e il
giudice può obbligarlo a prestare garanzia in ogni stadio della procedura di
sequestro (Piégai, op. cit., p.
308; Stoffel, Basler Kommentar
zum SchKG, vol. III, Basilea/ Ginevra/Monaco 1998, n. 18 ad art. 273). 

                                         

                                         Per il Pretore la domanda di prestazione di una
garanzia di fr. 300'000.– è destituita di fondamento ritenuto che il grado di
verosimiglianza raggiunto dal credito che i sequestranti pretendono di avere,
non ne giustificava l'imposizione. Oggetto del sequestro poi era il credito in
restituzione del valore di fr. 800'000.– che l'opponente ritiene di avere verso
il notaio rogante, fermo restando che l'acconto come tale restava depositato
sul conto clienti di quest'ultimo con la possibilità di maturare interessi
(sentenza impugnata, n. 3 pag. 8 ). Ma invano. Nella misura in cui l'appellante
non ha sollevato dubbi -né in primo grado né in sede di appello- riguardo alla
verosimile esistenza di una causa di sequestro identificata nell'art. 271 cpv.
1 n. 4 LEF (sopra, consid. 4; sentenza impugnata, n. 2 pag. 5), l'accenno ora a
una causa di sequestro invocata dai sequestranti per nulla plausibile
(appello, pag. 8 n. 6) si rivela a priori senza fondamento. L'appellante
ribadisce poi che il danno ipotizzabile, tenuto conto del rischio di non poter
disporre per lungo tempo dell'acconto versato, è alto (appello, pag. 8 n. 6).
Concretamente lei non spiega però perché il fatto di non potere disporre di
quel denaro, comunque già depositato sul conto cliente del notaio rogante a
titolo di acconto rispettivamente pena di recesso in previsione dell'acquisto
di una villa di fr. 8'000'000.–, costituisca per lei un danno certo ed evidente
che la corresponsione di interessi non riuscirebbe a lenire (appello, pag. 8 n.
6). Di modo che, nella misura in cui si limita a riferire di un danno solo
ipotizzabile senza addurre un minimo di elementi concreti la richiesta,
troppo generica, va così respinta. Medesima sorte segue il riferimento ad
approssimative tasse, spese di giudizio e di patrocinio per la procedura di
opposizione e di convalida del sequestro (appello, pag. 8 n. 6) che, anche
in appello, non sono state quantificate. La ricorrente giustifica poi la
prestazione di una garanzia, facendo riferimento all'inesistenza del credito
(appello, pag. 9 n. 6). Come si è visto però (sopra, consid. 5 a 11), l'appello non intacca affatto il grado di verosimiglianza accertato dal Pretore. Per il
resto, né il semplice accenno ad una pretesa malafede dei sequestranti né la
loro cittadinanza e residenza estera (appello, pag. 9 n. 6), esimeva
l'opponente dal fornire elementi oggettivi e concreti atti a rendere credibile
un generico danno riconducibile ad un preteso sequestro ingiustificato. 

 

  

                                         Oneri
processuali di primo grado

 

                                13.   L'appellante
contesta invero l'assegnazione ai sequestranti di un'indennità di fr. 2'800.–
che considera eccessiva a fronte dell'impegno richiesto per il patrocinio dei
loro interessi nell'ambito della procedura di sequestro e poi di opposizione,
ritenuto oltretutto che nella parallela e identica vertenza, il Pretore ha loro
riconosciuto un'ulteriore indennità di pari importo (appello, pag. 9 n. 7).
Egli non propone tuttavia alcuna cifra, con la conseguenza che in proposito
l'appello è irricevibile (Cocchi/
Trezzini, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, n. 10 e 11 ad art.
309). Giova ad ogni modo rilevare che l'indennità riconosciuta ai sequestranti
(fr. 2'800.– per ogni procedura di opposizione al sequestro), non può essere
definita eccessiva tenuto conto del valore di causa di fr. 880'000.– (art. 11
lett. a CPC) della procedura di opposizione al sequestro (e della contestuale
domanda di prestazione di garanzia di fr. 300'000.–). 

 

 

                                14.   L'appello deve per finire essere respinto. Tassa di giustizia e
indennità -quest'ultima volutamente contenuta a motivo che le osservazioni, di
complessive quattro pagine ma riassumibili in una sola, sono identiche a quelle
formulate nell'ambito del parallelo incarto pendente davanti a questa Camera
(sopra, consid. G)- seguono la soccombenza dell'appellante (art. 48, 49, 61
cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF). In aggiunta, giova infine rilevare che la
declaratoria di temerarietà (appello, pag. 9 n. 8) -in ogni caso sprovvista di
buon fondamento- è inapplicabile in tema di esecuzione e fallimento (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 7 ad art.
152).

 

                                       

                                15.   Invero,
il dispositivo n. 1 della decisione impugnata stabilisce che: “l'opposizione
è respinta e di conseguenza è confermato il sequestro n. __________ ordinato il
17 settembre 2009 su istanza di AO 2 e AO 1, __________, nei confronti di __________,
__________” (sentenza impugnata, pag. 8). Si tratta con evidenza di un
errore di redazione, in quanto l'intestazione della stessa specifica appunto che
l'opposizione di AP 1 era interposta al sequestro n° __________ (sentenza
impugnata, pag. 1), fermo restando che il sequestro n. __________ è oggetto
della parallela vertenza (sopra, consid. G). Di questa circostanza danno
implicitamente atto le medesime parti che, in appello, al riguardo riconoscono
che il sequestro riguarda AP 1 (cfr. il petitum d’appello). Ciò posto, onde
evitare eventuali equivoci e malintesi futuri è opportuno porvi rimedio. Motivi
di opportunità e di economia processuale, richiedono così che limitatamente a
questo punto, questa Camera provveda di moto proprio a fare necessaria chiarezza
e quindi a rettificare il dispositivo n. 1 della sentenza impugnata nel senso
di respingere l'opposizione e confermare il sequestro n° __________ (e non n° __________)
ordinato il 17 settembre 2009 su istanza di AO 2 e AO 1 nei confronti di AP 1
(in luogo di __________). Considerata la particolarità del caso, non si giustifica
-sotto questo profilo- né il prelievo di una tassa di giustizia né l'assegnazione
di indennità.

 

 

Motivi per i quali

richiamati gli art. 271 segg. LEF, 48, 49, 61 cpv.
1 e 62 cpv. 1 OTLEF,

 

 

 

pronuncia:               I.   1.   L'appello
è respinto. 

                                              

                                         2.   La tassa di
giustizia di fr. 800.–, già anticipata dall'appellante, resta a suo carico, con
l'obbligo di rifondere a AO 2 e AO 1, __________, un'indennità di fr. 500.–.

 

                             II.   1.   Il
dispositivo n. 1 della sentenza 22 febbraio 2010 del Pretore __________
(EF.2009.2623), è così rettificato:

 

                                         “1.  L'opposizione è respinta e di conseguenza
è confermato il sequestro n° __________ ordinato il 17 settembre 2009 su
istanza di AO 2 e AO 1, __________, nei confronti di AP 1, __________. ”

 

                                         2.   Non si preleva una tassa di
giustizia, né si assegnano indennità.

 

                                  III.   Intimazione:

                                         – RA 1;

– PA
1. 

 

                                         Comunicazione
alla Pretura __________.

 

 

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello

Il presidente                                                                             La
segretaria

 

 

 

 

 

Trattandosi di misura cautelare, e ritenuto che il
valore litigioso della vertenza è di fr. 880'000.– (art. 11 lett. a CPC),
contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione (art. 72 e segg. LTF), con la limitazione di cui all'art. 98
LTF.