# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0e6fd7e0-e1df-587f-94ce-20401699deb1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-26
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 26.04.2010 14.2010.20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_14-2010-20_2010-04-26.html

## Full Text

Incarto n.

  14.2010.20

  	
  Lugano

  26 aprile 2010

  SL/fp/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di esecuzione e fallimenti del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Pellegrini, presidente,

  Walser e Roggero-Will

  

 

	
  segretaria:

  	
  Locatelli, vicecancelliera

  

 

 

statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile
(inc. EF.2009.2622 della Pretura __________) promossa con opposizione 24
settembre 2009 da

 

	
   

  	
  AP 1 

  (patrocinato dall' PA 1) 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

 

il sequestro 17 settembre 2009 (inc. EF.2009.2491) (n°
__________) richiesto nei confronti dell'opponente da

 

 

	
   

  	
  AO 1 

  AO 2 

  (entrambi patrocinati
  dall' PA 2) 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

 

in cui il Pretore __________, con decisione 22
febbraio 2010, ha respinto sia l'opposizione, confermando di conseguenza il sequestro,
sia la contestuale richiesta di prestazione di una garanzia ex art. 273 LEF di
complessivi fr. 300'000.–; 

 

appellante AP 1 con allegato 8 marzo 2010, in cui postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere, in via principale, l'opposizione
e annullare quindi il sequestro e, in via subordinata, di accogliere la domanda
di prestazione della garanzia ex art. 273 LEF;

lette le osservazioni 2 aprile 2010 con cui i
sequestranti chiedono di respingere integralmente l'appello;

 

 

ritenuto

 

in fatto:                    A.   Con istanza 16 settembre 2009 diretta contro AP 1, __________, AO
1 e AO 2, __________, hanno chiesto al Pretore __________, in base all'art. 271
cpv. 1 n. 4 LEF, di porre sotto sequestro “presso __________, e __________, il
credito di fr. 880'000.– dei signori AP 1 e __________ per la restituzione
degli importi da loro versati presso il notaio __________ di fr. 800'000.– a
valere quale acconto e pena di recesso e fr. 80'000.– quale acconto spese nel
contesto del rogito n. __________ dello stesso notaio __________, importo dei
quali essi hanno chiesto la restituzione con lettera 09.09.2009 dell'PA 1”, il tutto fino a concorrenza del credito di fr. 800'000.– oltre interessi al 5% dal 9 settembre
2009. 

 

                                         La
pretesa trae origine dal diritto di compera costituito sul fondo n. __________
RFD di __________ e di cui i sequestranti sono comproprietari, ognuno per metà.
Con atto pubblico n. __________ del 9 settembre 2008 del notaio __________, __________,
AP 1 e __________, si sono impegnati ad acquistare in ragione di metà ciascuno,
questa particella al prezzo di fr. 8'000'000.–, previo versamento immediato sul
conto del notaio rogante di un acconto di fr. 800'000.–, altresì valido quale pena
di recesso, e di ulteriori fr. 80'000.– per le spese. Tali importi sono stati da
loro pacificamente corrisposti. Il diritto di compera, pattuito cedibile e
prorogabile, era da esercitare entro il 9 settembre 2009. Preso atto che i
debitori solidali non si erano avvalsi di questo diritto entro il termine
pattuito, i sequestranti rivendicano in sostanza il diritto alla pena di
recesso di fr. 800'000.–.   

 

 

                                  B.   Il 17
settembre 2009, il Pretore __________, ha appunto decretato il sequestro così
come richiesto, e meglio fino a concorrenza del credito di fr. 800'000.– oltre
accessori, ossia interessi del 5% dal 9 settembre 2009. 

 

 

                                  C.   Il 24
settembre 2009 AP 1 ha formulato opposizione al sequestro. Per la sua
cittadinanza e residenza estera, l'acquisto della proprietà immobiliare era con
evidenza subordinato all'ottenimento dell'autorizzazione definitiva LAFE entro il
termine di scadenza del diritto di compera, mandato affidato all'avv. __________.
A fine luglio 2009 i sequestranti gli avevano comunicato che l'autorizzazione
LAFE poteva essere ottenuta solo modificando l'inserto B dove erano descritti i
lavori di completamento cui doveva essere sottoposta la villa di cui al relativo
atto pubblico da loro sottoscritto. L'oggetto però ne risultava completamente
trasformato e non corrispondeva più a quello che egli era intenzionato ad acquistare,
ragione per cui vi si era opposto. Venuta meno la concessione
dell'autorizzazione LAFE, e la conseguente possibilità di esercitare il diritto
di compera, il contratto era diventato nullo. Di qui il diritto di pretendere
la restituzione dell'acconto di fr. 800'000.– insieme al saldo spese non ancora
utilizzato, come aveva appunto a suo tempo spiegato il notaio rogante. Fermo
restando che ad ogni modo l'atto pubblico non descriveva i casi che
giustificavano la pena di recesso, il mancato rilascio dell'autorizzazione LAFE
non era certo conseguenza di un suo comportamento negligente, e men che meno di
una colpa o un disinteresse a lui imputabili. Ciò posto, il sequestro era per
finire pretestuoso e abusivo.          

 

 

                                  D.   Al
contraddittorio del 22 febbraio 2010 l'opponente ha ribadito le sue
argomentazioni, contestando la legittimazione attiva dei sequestranti ad
avvalersi della pena di recesso, non essendo essi titolari di alcun credito verso
di lui. La pretesa non esisteva affatto e non era neanche verosimile, conclusione
questa cui era altresì giunto il notaio rogante. Quest'ultimo oltretutto deteneva
quel denaro a titolo fiduciario: essendo quindi un bene di sua proprietà, non
era neppure sequestrabile. Per finire poi, a fronte di un valore di fr.
800'000.–, l'opponente ha chiesto il deposito di una garanzia ex art. 273 cpv.
1 LEF di fr. 300'000.–, ritenendo che il sequestro era poco plausibile mentre il
danno prevedibile piuttosto alto. 

                                                                                

                                         I
sequestranti hanno confermato la richiesta di sequestro. La loro legittimazione
attiva era pacifica visto che rivendicavano il diritto ad una pena di recesso
sancita da un contratto cui erano parte.  L'avv. __________ si era occupato della
procedura di rilascio dell'autorizzazione LAFE -condizione cui era subordinato
il diritto di compera- già ad ottobre 2008, allorquando l'autorità di prima
istanza aveva espresso riserve -come noto all'opponente- riguardo alla superficie
della casa una volta completati i lavori alla villa. Il 2 luglio 2009 il professionista
aveva poi informato le parti e il notaio rogante della necessità di ossequiare in
modo inequivocabile ai limiti di superficie imposti per il rilascio della
concessione LAFE. Di fatto, non si trattava di modificare radicalmente l'immobile
-che in sé restava il medesimo- visto che il valore dei lavori cui occorreva
rinunciare potevano essere quantificato in fr. 95'000.– a fronte di una
compravendita di fr. 8'000'000.–. Questa, ad ogni modo, era una questione di
merito concernente la procedura di convalida del sequestro. In concreto, l'autorizzazione
LAFE non era stata ottenuta solo perché l'opponente aveva rinunciato all'acquisto,
decidendo di non dar seguito alle indicazioni del professionista incaricato. Di
fatto quindi, il contratto non poteva certo considerarsi nullo, mentre la
condizione cui era sottoposto era da ritenere realizzata giusta l'art. 156 CO. Oggetto
del sequestro inoltre era il credito dell'opponente verso il notaio depositario
del denaro e agente a titolo fiduciario. Come tale, quindi, sequestrabile. Per
finire poi, i presupposti per il deposito di garanzia non erano adempiuti.   

 

                                         L'opponente
ha confermato il suo punto di vista, precisando di avere saputo solo a fine
luglio 2009 -tramite i sequestranti- delle difficoltà esistenti con il rilascio
dell'autorizzazione LAFE a fronte di quello che era il progetto originale. A
ciò aveva fatto seguito una comunicazione formale ma equivoca, del 7 agosto
2009 per il tramite dell'avv. __________. La modifica proposta comportava la
rinuncia alla chiusura del portico della zona piscina, ospiti e stanze hobby,
stravolgendo i contenuti architettonici di quello che egli avrebbe voluto
acquistare, con relativa perdita di valore dell'immobile. Di fatto, non aveva
esercitato il diritto di compera in quanto la competente autorità aveva rifiutato
l'autorizzazione LAFE. I sequestranti, invece, hanno ribadito le loro contestazioni.
 

 

 

                                  E.   Con
sentenza 22 febbraio 2010 il Pretore __________, ha respinto l'opposizione e
confermato il sequestro. Egli ha anzitutto preso atto che non vi erano
contestazioni sulla causa del sequestro individuata nell'art. 271 cpv. 1 n. 4
LEF. Ha quindi ritenuto più plausibile la tesi dei sequestranti secondo cui la
mancata concessione dell'autorizzazione LAFE -circostanza che non consentiva di
esercitare il diritto di compera- era dovuta al fatto che l'opponente non
voleva più acquistare quell'immobile, rifiutando quindi le indicazioni dell'avv.
__________, cui la relativa procedura era stata affidata. Quest'ultimo il 7
agosto 2009 aveva evidenziato la necessità di fare un'aggiunta all'atto
pubblico già sottoscritto, da cui risultasse che l'opponente si impegnava a non
chiudere portici e piscina e rispettare quindi i limiti di superficie concessi
in applicazione della LAFE. Questi suggerimenti non erano però stati seguiti. Verosimile
ritenere quindi che egli avesse cambiato idea e volutamente lasciato trascorrere
il termine di scadenza del diritto di compera per invocare poi la nullità del
contratto. Giusta l'art. 156 CO e la clausola n. 2 del contratto, l'acconto di
fr. 800'000.– valeva quindi quale pena di recesso. La legittimazione attiva dei
sequestranti era così fondata e il credito verosimile, mentre l'entità delle modifiche
proposte riguardavano questioni di merito che esulavano dal potere di
cognizione del giudice del sequestro. Da sequestrare non erano poi i beni
detenuti a titolo fiduciario dal notaio rogante, ma bensì i crediti che
l'opponente sosteneva di avere verso quest'ultimo. Di qui la loro idoneità ad
essere sequestrati. I presupposti dell'art. 272 cpv. 1 LEF erano così tutti
adempiuti. 

 

                                         Per il Pretore
non era infine fondata la richiesta di garanzia ex art. 273 cpv. 1 LEF, non giustificata
dal grado di verosimiglianza del credito. Peraltro, da sequestrare era il credito
in restituzione dell'opponente e non la somma il denaro depositata sul conto
clienti del notaio rogante e che maturava interessi. 

 

 

                                  F.   Con
il presente appello AP 1 chiede di confermare l'opposizione e annullare il
sequestro. Contesta che le condizioni del sequestro siano verosimili. I
sequestranti non sono titolari di alcun credito, che nemmeno esiste. La
costituzione del diritto di compera è di per sé nulla, visto che la condizione
sospensiva che ne subordinava la validità all'ottenimento dell'autorizzazione
LAFE, non si è realizzata. E, di tale nullità dà atto lo stesso rogito e la
dichiarazione scritta 15 settembre 2009 del notaio rogante. Quest'ultimo aveva del
resto spiegato ai sequestranti, che se non fosse stata concessa
l'autorizzazione LAFE, l'acconto di fr. 800'000.– e il saldo spese di fr.
80'000.- non utilizzato andava restituito all'opponente. Peraltro, riguardo ad
una possibilità di modifica dell'atto di costituzione di quel diritto, non era
previsto alcunché. Ciò posto, anche la legittimazione attiva dei sequestranti
difetta. Di fatto, al 9 settembre 2009, la competente autorità non aveva ancora
rilasciato l'autorizzazione, e non risultava che essa avesse sollecitato
modifiche di sorta. A torto si imputa all'opponente negligenza o disinteresse.
I sequestranti medesimi avevano insistito affinché la costituzione del diritto
di compera fosse seguita dal notaio __________, che li aveva poi messi in
contatto con l'avv. __________ per la questione LAFE. L'appellante contesta di
non avere fatto il possibile per ottenere l'autorizzazione LAFE, ritenuto che
era sua intenzione acquistare una villa corrispondente al progetto originale elaborato
dagli architetti __________ di __________. L'auspicata modifica voluta dai
sequestranti trasformava però radicalmente quell'oggetto. Oltretutto non c'era garanzia
che la modifica vincolasse l'autorità a rilasciare l'autorizzazione LAFE. Contesta
che i presupposti dell'art. 156 CO siano realizzati: la richiesta dei
sequestranti, considerando anche l'art. 18 cpv. 1 CO, è abusiva.   

 

                                         L'appellante
reputa legittima la prestazione di una garanzia ex art. 273 LEF di fr.
300'000.–. La causa del sequestro invocata non è plausibile. Il danno dovuto al
blocco della somma versata poi, considerevole e non compensabile da eventuali interessi.
Inesistente il credito ritenuta anche la malafede della controparte e la loro
cittadinanza e residenza estera. Ingenti inoltre gli oneri processuali. L'appellante
considera inoltre eccessiva l'indennità di fr. 2'800.– riconosciuta alla
controparte, posto come una cifra di pari entità è stata altresì riconosciuta
nella parallela vertenza. L'assegnazione di ripetibili in primo e secondo grado
giustifica infine l'applicazione dell'art. 152 CPC.         

 

                                         Delle
osservazioni della procedente si dirà, se necessario, nel seguito.

 

 

                                  G.   Una
parallela procedura di opposizione al sequestro promossa per il medesimo
credito, la medesima causa e i medesimi beni, nei confronti di __________, in
veste di condebitrice solidale (sequestro n° __________), è oggetto di separato
giudizio (inc. 14.2010.21).

 

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   La decisione del giudice del sequestro -sia essa di annullamento
o di conferma del sequestro (cfr. Reiser,
Basler Kommentar zum SchKG, vol. III, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 44-45 ad
art. 278)- che statuisce sull'opposizione (ai sensi dell'art. 278 cpv. 1 LEF)
interposta dal debitore destinatario del sequestro o da un terzo, può essere
impugnata entro dieci giorni davanti all'autorità giudiziaria superiore (art.
278 cpv. 3 primo periodo LEF), nel Cantone Ticino la Camera di esecuzione e
fallimenti, con il rimedio dell'appello (art. 22 LALEF nonché 14 e 22 lett. c
LOG), e ciò qualora il valore litigioso sia pari o superiore a fr. 8'000.–.
L'autorità superiore deve verificare -sulla base delle allegazioni e dei documenti
prodotti dalle parti- se nel caso concreto in relazione al realizzarsi delle
condizioni del sequestro addotte dai creditori -e contestate dalla controparte-
è raggiunto il grado di verosimiglianza necessario per il mantenimento del
provvedimento conservativo, atteso che in caso negativo annullerà la decisione
del giudice di prime cure che ha confermato il sequestro, rispettivamente
confermerà la decisione che lo ha annullato, riservate soluzioni intermedie (Amonn/ Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs-
und Konkursrechts, 7a ed., Berna 2003, n. 74 ad § 51; Reeb,
Les mesures provisoires dans la procédure de poursuite, in: ZSR 1997/II, pag.
482).

 

 

                                   2.   Le
decisioni in materia di sequestro, in tutte le istanze, sottostanno alla
procedura sommaria (art. 25 n. 2 lett. a LEF). Le norme cantonali che reggono
tale procedura devono rispettare la massima dispositiva, il principio
attitatorio nonché le massime di celerità e di concentrazione (Piégai, La protection du débiteur et
des tiers dans le nouveau droit du séquestre, tesi Losanna 1997, p. 213 segg.
con rif.; Artho von Gunten, Die
Arresteinsprache, tesi Zurigo 2001, pag. 73 segg.). Detto altrimenti, il giudice
non agisce d'ufficio, esamina solo ciò che è stato allegato e decide unicamente
in base alle prove addotte dalle parti e che possono essere assunte seduta
stante, salvo che il fatto allegato sia stato ammesso o non contestato dalla
controparte non contumace (Vogel/Spühler,
Grundriss des Zivilprozessrechts, 7a
ed., Berna 2001, n. 24 ad cap. 6 e n. 12 ad cap. 10).

 

                                         Il giudice può
accontentarsi della semplice verosimiglianza dei fatti ed esaminare
sommariamente i punti di diritto nella misura compatibile con l'esigenza di
celerità (Hohl, La réalisation du
droit et les procédures rapides, tesi Friborgo 1997, n. 453; Piégai, op. cit., pag. 212; Artho von Gunten, op. cit., pag. 85
segg.; Gilliéron, Commentaire de
la LP, vol. IV, Losanna 2003, n. 10-15 ad art. 272). Il giudice apprezza
liberamente le prove (art. 20 cpv. 5 LALEF).

 

                                         Inoltre, i principi di
celerità e di concentrazione impongono in particolare alle parti alte esigenze
di motivazione per poter giungere a un giudizio sollecito. Esse devono
sostanziare le loro tesi con riferimenti puntuali e d'immediato riscontro nei
documenti che considerano determinanti.

 

 

                                   3.   In
virtù dell'art. 278 cpv. 3 LEF, le parti possono, nell'ambito del ricorso
contro la decisione su opposizione, avvalersi di fatti nuovi. Secondo la
giurisprudenza di questa Camera (CEF 10 aprile 2000 [14.1999.82], consid. 1.5e;
30 ottobre 2001 [14.2001.75], consid. 1.5e) sono ricevibili sia fatti, prove ed
eccezioni nuovi che si sono verificati dopo l'emanazione della sentenza di
primo grado, sia quelli verificatisi prima. La possibilità di
addurre fatti nuovi comprende logicamente quella di produrre nuovi mezzi di
prova (Vogel/Spühler, op. cit.,
n. 42 ad cap. 13), altrimenti tale facoltà rimarrebbe frustrata, poiché i fatti
nuovi devono anch'essi essere resi verosimili per poter avere un influsso sulla
decisione. Per evidenti ragioni
pratiche, riconducibili al principio di celerità, i fatti e le allegazioni
nuovi di ogni tipo possono essere addotti solo fino alla fase dello scambio
degli allegati in sede di appello (CEF 5 luglio 1999 [14.1999.3], consid. 3).
Le limitazioni di cui all'art. 20 cpv. 2 e 3 LALEF non sono applicabili in
materia di sequestro (art. 22 cpv. 4 LALEF). 

 

                                         Di
per sé è quindi ammissibile l'estratto del registro fondiario relativo alla
particella n. __________ del RFD di __________ che l'opponente produce
contestualmente all'appello (doc. C in appello).      

 

 

                                   4.   Giusta l'art. 272 cpv. 1 LEF, il sequestro viene concesso dal giudice del luogo in cui si trovano i beni, purché il
creditore renda verosimile l'esistenza:

                                         1. del credito;

                                         2. di una causa di sequestro;

                                         3. di beni appartenenti al
debitore.

 

                                         Fra
le cause di sequestro, con riferimento alla fattispecie in esame poi, la legge
riconosce la circostanza in cui il debitore non dimori in Svizzera, se non vi è
altra causa di sequestro, ma il credito abbia un legame sufficiente con la
Svizzera o si fondi su una sentenza esecutiva o su un riconoscimento di debito
ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF (art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF). 

 

                                         In
concreto, la causa del sequestro individuata nell'art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF non
è oggetto di controversia. Diversamente dalla prima sede poi, anche l'appartenenza
dei beni da sequestrare non è più contestata in appello. Rimane per contro litigiosa
l'esistenza del credito a favore dei sequestranti -che a detta dell'appellante
non sarebbero nemmeno legittimati a far valere- e la richiesta di deposito di una
garanzia di fr. 300'000.–.       

 

 

                                         Esistenza
del credito

 

                                   5.   L'appellante contesta che i
sequestranti siano titolari di un credito giuridicamente valido verso di lui. Afferma
che il diritto di compera non è stato esercitato poiché con riferimento alla compravendita
immobiliare l'autorità competente non ha dato l'autorizzazione LAFE. Pertanto,
si è realizzata la condizione sospensiva prevista dalla clausola n. 3 del
relativo rogito, e conseguentemente la nullità del contratto e della pena di
recesso accessoria (appello, pag. 5 segg. n. 3 e n. 4).

 

                                   6.   La
legittimazione attiva (la qualità per agire) è verificata d'ufficio in ogni
stadio di causa, tuttavia -laddove vale il principio attitatorio- unicamente
sulla base dei fatti allegati e accertati (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI Appendice, Lugano 2005, n. 339 ad art. 181 con rinvio a DTF 6
luglio 2004 [4C.198/2004]; Olgiati, Le norme generali per il procedimento civile nel Cantone Ticino,
Zurigo 2000, pag. 330; Hohl, Procédure
civile, vol. I, Berna 2001, n. 446). Non trattandosi di una condizione
processuale, l'esame va fatto secondo il diritto sostanziale applicabile al
rapporto giuridico litigioso (lex causae) cui è strettamente connessa
(DTF 130 III 251 consid. 2 con rinvii; Knöpfler/ Schweizer/Othenin-Girard, Droit international privé
suisse, Berna 2005, pag. 374; Corboz,
Le recours en réforme au Tribunal fédéral, in: SJ 2000 II 31 ad 5 con rif.; Hohl, Procédure civile, vol. I,
Berna 2001, n. 388 e 435). La legittimazione attiva spetta
solo al titolare delle pretese rivendicate (Olgiati,
op. cit., pag. 329). In tema di azioni contrattuali, ossia di pretese
derivanti dall'esistenza di un determinato contratto, essa è riconosciuta alla
parte che procede e che è parte al contratto su cui fonda la sua pretesa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 23 ad
art. 181).    

                                      

                                         A
ciò si aggiunga che giusta l'art. 119 cpv. 1 LDIP, i contratti concernenti i
fondi o il loro uso sono regolati dal diritto dello Stato di situazione. Il contratto
9 settembre 2008 (n. __________ del notaio __________) si
rapporta a un diritto di compera su un fondo situato nel Canton Ticino.
L'applicazione del diritto svizzero è quindi pacifica.                         

 

                                   7.   Ora,
l'atto pubblico del 9 settembre 2008 vede AO 1 e AO 2, comproprietari ciascuno per
metà della part. __________ RFD di __________, concedere all'opponente e a __________,
in ragione di un mezzo ognuno, un diritto di compera cedibile e prorogabile fino
al 9 settembre 2009 (doc. A, n. 1 e n. 4). La clausola n. 2 del contratto
stabilisce -fra l'altro- che il prezzo è convenuto in fr. 8'000'000.– e
che di questi, fr. 800'000.– verranno versati sul conto cliente
dell'infrascritto notaio entro tre giorni a partire da oggi, quale acconto e
pena di recesso mentre i restanti fr. 7'200'000.– mediante accredito sul
conto clienti del notaio rogante entro e non oltre la scadenza del diritto di
compera, ma comunque entro un mese dall'ottenimento dell'autorizzazione definitiva
LAFE (doc. A, n. 2). L'atto prevede inoltre che, non appena constatato il
valido esercizio del diritto di compera i venditori si impegnano ad eseguire
a loro spese i lavori di cui all'allegato B (doc. A, n. 2).  Secondo
la clausola n. 3 inoltre le parti vengono rese attente del fatto che il
presente acquisto è subordinato all'ottenimento da parte degli acquirenti
dell'autorizzazione delle competenti autorità LAFE, e che nel caso in
cui essi non riuscissero, ad ottenere questa autorizzazione, il presente atto
verrà considerato nullo ed i concedenti ritorneranno ai beneficiari l'acconto
di fr. 800'000.– (doc. A, n. 3). Ciò posto, la legittimazione attiva dei
sequestranti, entrambi comproprietari giusta l'art. 646 CC -ognuno in ragione
di metà- di questo fondo (anche doc. C in appello) e come tali quindi titolari di
pretese deducibili dal contratto appena illustrato, risulta così pacifica.   

 

                                   8.   Di
per sé, non è contestato che le parti hanno sottoposto il diritto di compera
alla condizione sospensiva di preventivo rilascio dell'autorizzazione LAFE, al
più tardi entro il 9 settembre 2009. Tale circostanza -come si è visto- risulta
con evidenza dalla clausola n. 3 combinata con la n. 4 dell'atto che hanno
firmato. Invero, dagli atti emerge che la competente autorità non ha mai
rilasciato quell'autorizzazione, circostanza questa che imporrebbe di ritenere
quel contratto nullo. E, questo, è appunto quanto pretende l'opponente. Così
facendo, egli non considera però quelli che sono i motivi su cui si fonda il sequestro.
I sequestranti sostengono che la clausola n. 3 non è applicabile in quanto l'opponente,
rifiutandosi di ottemperare alle indicazioni ricevute dall'avv. __________, avrebbe
di fatto impedito l'ottenimento dell'autorizzazione LAFE. Questo le avrebbe poi
permesso di rivendicare la restituzione dell'acconto di fr. 800'000.– depositato
sul conto del notaio rogante. I sequestranti ritengono di fatto adempiuta e
applicabile la fattispecie di cui all'art. 156 CO, che invocano quindi a
sostegno della loro richiesta, con la conseguenza che il mancato esercizio del
diritto di compera deve essere imputato all'opponente e che l'acconto va considerato
quale pena di recesso (doc. F; verbale, pag. 2 e 3). L'opposizione deve
pertanto convergere attorno a questa argomentazione. Di modo che, nella misura
in cui si limita ad accennare alla nullità (appello, pag. 5 n. 3) per l'assenza
di autorizzazione LAFE, rinviando allo scritto 15 settembre 2009 del notaio
rogante che confermerebbe questa sua tesi (doc. E), l'appello va disatteso.                 

 

                                   9.   Giusta
l'art. 156 CO, una condizione si ha per verificata se il suo adempimento è stato
da una delle parti impedito in urto con la buona fede. L'onere di provare l'esistenza
di un comportamento contrario alla buona fede e di un suo rapporto di causalità
con la mancata realizzazione della condizione incombe alla parte a danno della
quale quel comportamento ha avuto luogo (Pichonnaz,
Commentaire Romand, Code des obbligations I, Basilea 2003, n. 22 ad art.
156). Ora, i sequestranti hanno sostenuto che l'avv. __________ è stato
interpellato ad ottobre 2008 (verbale, pag. 3 ad 2). In base alla
documentazione da loro prodotta risulta poi che le parti insieme -quindi
sequestranti e opponente- gli avevano conferito il mandato congiunto di
portare a buon fine la procedura di autorizzazione LAFE necessaria per
l'esercizio del noto diritto di compera (doc. B), e quindi che egli agiva
in qualità di loro mandatario comune (doc. F). Ciò posto, in sede di udienza, l'appellante
non ha contestato né che quel professionista avesse ricevuto l'incarico sin da allora
(verbale, pag. 4 ad 2) né di avere assunto, in quell'ambito, il ruolo di
mandante insieme ai sequestranti (opposizione, pag. 2 n. 2). Certo, in appello,
egli accenna al fatto che in realtà questo professionista è intervenuto a
tutela dei meri interessi dei sequestranti e per sanare delle loro precedenti
inadempienze, ritenuto che anch'essi erano stranieri e quindi soggetti a
vincoli LAFE (appello, pag. 6 seg. n. 4). Ma, tali allegazioni, che si
scontrano con i documenti appena citati, non trovano il benché minimo riscontro
oggettivo agli atti. Al riguardo pertanto l'appello va respinto.          

 

                                10.   Come
detto, il mandato era inteso a fare l'indispensabile affinché la procedura giungesse
a buon fine e quindi che la preposta autorità concedesse l'autorizzazione LAFE
(sopra, consid. 9). In merito con lettera 7 agosto 2009 -inviata sia ai
sequestranti che all'opponente- l'avv. __________ ha spiegato che ad ostacolarne
il rilascio era la possibilità che lasciava sottintendere il dettaglio
“preventivo per finiture della villa __________” (doc. 3, inserto B) che le
parti intendevano procedere con la chiusura delle due verande e dello spazio
piscina, che questo era incompatibile con la relativa licenza edilizia e
che solo i lavori autorizzati erano consentiti (doc. B, pag. 1). A garanzia che
ciò non accadesse, la competente autorità chiedeva quindi una dichiarazione
scritta da allegare quale aggiunta all'atto notarile 9 settembre 2008 con cui
le parti si impegnavano a ossequiare appunto la licenza edilizia e,
contestualmente, annullavano il citato preventivo così come proposto (doc. B,
pag. 1). Egli -quale unico interlocutore di quell'autorità- aveva poi rivolto
tale invito ai sequestranti e all'opponente (doc. B, pag. 2). Va di conseguenza
respinta la tesi dell'appellante laddove pretende di sostenere non esservi mai
stata da parte dell'autorità LAFE una richiesta formale di una modifica in tal
senso a lui direttamente indirizzata (appello, pag. 6 n. 4).     

 

                                11.   L'appellante
obietta invero di non avere mai voluto modificare alcunché. Sua intenzione era
di acquistare la villa così come da progetto originale (appello, pag. 7 n. 5) -quindi
con la chiusura delle verande e dello spazio piscina- mentre l'auspicata
modifica che -a detta dei sequestranti- avrebbe comportato l'ottenimento della autorizzazione
LAFE costituiva un modifica sostanziale all'immobile e non avrebbe più
rispecchiato la concorde volontà delle parti al momento della conclusione del
contratto (appello, pag. 8 n. 5). Tuttavia, se a priori non c'era disponibilità
alcuna a prendere in considerazione eventuali correttivi -perlomeno entro certi
limiti- nulla giustificava certo la necessità di un mandato specifico conferito
a un patrocinatore legale con l'onere di fare l'indispensabile in vista del
rilascio dell'autorizzazione LAFE (sopra, consid. 10). E, si giustificava ancor
meno visto che l'incarico gli era stato affidato -come visto- congiuntamente
(sopra, consid. 9). Di modo che, a un giudizio di mera verosimiglianza, tutto
sommato il giudizio del Pretore resiste alla critica e merita riconferma, con
conseguente reiezione dell'appello.    

 

 

                                         Sulla
prestazione di garanzia ex art. 273 LEF

 

                                12.   Per
l'art. 273 cpv. 1 LEF il creditore è responsabile nei confronti sia del
debitore che di terzi dei danni cagionati con un sequestro infondato e il
giudice può obbligarlo a prestare garanzia in ogni stadio della procedura di
sequestro (Piégai, op. cit., p.
308; Stoffel, Basler Kommentar zum
SchKG, vol. III, Basilea/ Ginevra/Monaco 1998, n. 18 ad art. 273). 

                                         

                                         Per il Pretore la domanda di prestazione di una garanzia
di fr. 300'000.– è destituita di fondamento ritenuto che il grado di
verosimiglianza raggiunto dal credito che i sequestranti pretendono di avere, non
ne giustificava l'imposizione. Oggetto del sequestro poi era il credito in
restituzione del valore di fr. 800'000.– che l'opponente ritiene di avere verso
il notaio rogante, fermo restando che l'acconto come tale restava depositato sul
conto clienti di quest'ultimo con la possibilità di maturare interessi (sentenza
impugnata, n. 3 pag. 8 ). Ma invano. Nella misura in cui l'appellante non ha
sollevato dubbi -né in primo grado né in sede di appello- riguardo alla
verosimile esistenza di una causa di sequestro identificata nell'art. 271 cpv.
1 n. 4 LEF (sopra, consid. 4; sentenza impugnata, n. 2 pag. 5), l'accenno ora a
una causa di sequestro invocata dai sequestranti per nulla plausibile
(appello, pag. 8 n. 6) si rivela a priori senza fondamento. L'appellante
ribadisce poi che il danno ipotizzabile, tenuto conto del rischio di non poter
disporre per lungo tempo dell'acconto versato, è alto (appello, pag. 8 n. 6). Concretamente
egli non spiega però perché il fatto di non potere disporre di quel denaro, comunque
già depositato sul conto cliente del notaio rogante a titolo di acconto
rispettivamente pena di recesso in previsione dell'acquisto di una villa di fr.
8'000'000.–, costituisca per lui un danno certo ed evidente che la corresponsione
di interessi non riuscirebbe a lenire (appello, pag. 8 n. 6). Di modo che, nella
misura in cui si limita a riferire di un danno solo ipotizzabile senza addurre
un minimo di elementi concreti la richiesta, troppo generica, va così respinta.
Medesima sorte segue il riferimento ad approssimative tasse, spese di
giudizio e di patrocinio per la procedura di opposizione e di convalida del
sequestro (appello, pag. 8 n. 6) che, anche in appello, non sono state
quantificate. Il ricorrente giustifica poi la prestazione di una garanzia,
facendo riferimento all'inesistenza del credito (appello, pag. 9 n. 6). Come si
è visto però (sopra, consid. 5 a 11), l'appello non intacca affatto il grado di
verosimiglianza accertato dal Pretore. Per il resto, né il semplice accenno ad
una pretesa malafede dei sequestranti né la loro cittadinanza e residenza
estera (appello, pag. 9 n. 6), esimeva l'opponente dal fornire elementi
oggettivi e concreti atti a rendere credibile un generico danno riconducibile
ad un preteso sequestro ingiustificato. 

 

  

                                         Oneri
processuali di primo grado

 

                                13.   L'appellante
contesta invero l'assegnazione ai sequestranti di un'indennità di fr. 2'800.–
che considera eccessiva a fronte dell'impegno richiesto per il patrocinio dei
loro interessi nell'ambito della procedura di sequestro e poi di opposizione,
ritenuto oltretutto che nella parallela e identica vertenza, il Pretore ha loro
riconosciuto un'ulteriore indennità di pari importo (appello, pag. 9 n. 7). Egli
non propone tuttavia alcuna cifra, con la conseguenza che in proposito
l'appello è irricevibile (Cocchi/ Trezzini,
CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, n. 10 e 11 ad art. 309). Giova
ad ogni modo rilevare che l'indennità riconosciuta ai sequestranti (fr. 2'800.–
per ogni procedura di opposizione al sequestro), non può essere definita
eccessiva tenuto conto del valore di causa di fr. 880'000.– (art. 11 lett. a
CPC) della procedura di opposizione al sequestro (e della contestuale domanda
di prestazione di garanzia di fr. 300'000.–). 

 

 

                                14.   La
sentenza impugnata va di conseguenza confermata, mentre l'appello deve essere
respinto. Tassa di giustizia e indennità -quest'ultima volutamente contenuta a
motivo che le osservazioni, di complessive quattro pagine ma riassumibili in
una sola, sono identiche a quelle formulate nell'ambito del parallelo incarto pendente
davanti a questa Camera (sopra, consid. G)- seguono la soccombenza
dell'appellante (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF). In aggiunta, giova infine
rilevare che la declaratoria di temerarietà (appello, pag. 9 n. 8) -che invero
sarebbe comunque sprovvista di buon fondamento- è inapplicabile in tema di
esecuzione e fallimento (Cocchi/Trezzini,
op. cit., n. 7 ad art. 152). 

 

 

Motivi per i quali

richiamati gli art. 271 segg. LEF, 48, 49, 61 cpv.
1 e 62 cpv. 1 OTLEF,

 

 

pronuncia:              1.   L'appello è respinto.

 

                                   2.   La
tassa di giustizia di fr. 800.–, già anticipata dall'appellante, resta a suo
carico, con l'obbligo di rifondere a AO 1 e AO 2, __________, un'indennità di
fr. 500.–.   

 

                                   3.   Intimazione:

                                         –;  

–. 

 

                                         Comunicazione
alla Pretura __________.   

 

 

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale
d’appello

Il presidente                                                           La
segretaria

 

 

 

 

Trattandosi di misura cautelare, e ritenuto che il
valore litigioso della vertenza è di fr. 880'000.– (art. 11 lett. a CPC),
contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia
civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione (art. 72 e segg. LTF), con la limitazione di cui all'art. 98
LTF.