# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e67e4630-7486-5a6f-b81c-3d6b696c07bc
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.04.2025  VB.2023.00723
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00723_2025-04-03.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00723	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.04.2025
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Um-, Ersatz- oder Neubauvorschriften: Wahlrecht in Kernzonen; Berechnung der Gebäudelänge; Gestaltungsanforderungen in Kernzonen.

Auslegung der Vorschriften der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) betreffend die Um- und Ersatzbauten sowie die Neubauten in Kernzonen (E. 4.3). Die BZO differenziert zwischen im Kernzonenplan schwarz umrandeten und den übrigen Gebäuden. Schwarz umrandete Gebäude dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbilds umgebaut oder ersetzt werden. Die übrigen Gebäude dürfen hingegen in bisheriger Lage und Grösse umgebaut oder ersetzt sowie abgebrochen und nach den Vorschriften über die Neubauten neu erstellt werden. Diese Auslegung der Vorinstanz wird durch grammatikalische (E. 4.3.1), teleologische (E. 4.3.2) und systematische (E. 4.3.3) Elemente gestützt und widerspricht dem Zweck von Kernzonen nicht von vornherein. Sie steht ferner in Einklang mit der bisherigen – nicht publizierten – verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zum Wahlrecht in Kernzonen (E. 4.4). Vorliegend brachte der kommunale Plangeber zum Ausdruck, dass die als "übrige Gebäude" bezeichneten Bauten durch Neubauten ersetzt werden dürfen (E. 4.5). 
Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach ein in der Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 aABV bestimmtes Mass für Mehrlängenzuschläge auch bei der Ermittlung der Gebäudelänge anzuwenden ist, führt nicht dazu, dass ein solches für andere Zonen definiertes Mass auf Zonen übertragen wird, in denen keine Addition der Gebäudelängen vorgesehen ist (E. 5.2). Im hier zu beurteilenden Fall ist in der Kernzone kein Mass festgelegt, damit sind nach der Rechtsprechung erst bei einer Unterschreitung des Gebäudeabstands von 3,5 m die Gebäudelängen zu addieren (E. 5.3).
Die strengen Voraussetzungen für einen Volumenverzicht gestützt auf die Gestaltungsanforderungen sind vorliegend nicht erfüllt (E. 6.3).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						GEBÄUDELÄNGE
GESCHLOSSENE BAUWEISE
KERNZONE
KERNZONENVORSCHRIFTEN
MEHRLÄNGENZUSCHLAG
VOLUMENVERZICHT
WAHLRECHT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 3 Abs. I BZO Zollikon
Art. 3 Abs. II BZO Zollikon
Art. 3 Abs. III BZO Zollikon
Art. 4 BZO Zollikon
Art. 10 BZO Zollikon
Art. 30ter BZO Zollikon
§ 49 Abs. II lit. f PBG
§ 50 Abs. I PBG
§ 50 Abs. III PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 270 Abs. III PBG
§ 309 Abs. I lit. c PBG
§ 7 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00723

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 3. April
2025

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
Josua Raster, Gerichtsschreiber Yann Aders.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

1.    D AG, 

vertreten durch RA E,

 

2.    Baubehörde Zollikon, 

vertreten durch RA F,

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I. 

Die Baubehörde der Gemeinde Zollikon erteilte der D AG mit Entscheid vom
13. März 2023 die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von drei
Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Unterniveaugarage auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02, 03 und 04 in Zollikerberg.
Zusammen mit diesem Entscheid wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion vom
19. Januar 2023, betreffend die strassenpolizeiliche Bewilligung sowie die
gewässerschutzrechtliche Bewilligung für Erdwärmesonden, eröffnet.

II. 

Dagegen rekurrierten A und B mit Eingabe vom 24. April 2023 beim
Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies den Rekurs nach Durchführung
eines Augenscheins mit Entscheid vom 31. Oktober 2023 ab.

III. 

Mit Eingabe vom 4. Dezember 2023 erhoben A und B Beschwerde beim
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten, den angefochtenen
Entscheid und die Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft aufzuheben.

Das Baurekursgericht schloss am 15. Dezember 2023
ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baubehörde Zollikon
beantragte am 22. Januar 2024 die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde, unter Kostenauflage an die Beschwerdeführenden. Die D AG
stellte am 29. Januar 2024 das Begehren, die Beschwerde vollumfänglich
abzuweisen, sofern darauf eingetreten werden sollte, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (einschliesslich Mehrwertsteuer) zulasten der
Beschwerdeführenden. Mit Replik vom 4. März 2024 hielten A und B an ihren
bisherigen Anträgen fest. Die Baubehörde Zollikon duplizierte mit Eingabe vom
18. März 2024 unter Erneuerung der gestellten Anträge. Am 12. April
2024 reichte die D AG ihre Duplik ein. Am 13. Mai 2024 erstatteten A
und B ihre Triplik. Die D AG liess sich am 24. Mai 2024 mit
Quadruplik – unter Festhalten an den bisherigen Anträgen und Begründungen –
letztmals vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist für die Behandlung der
vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) zuständig. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt
sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 01 im Weiler G liegt
gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon in der
Kernzone. Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus, einem Ökonomiegebäude,
einem Garagengebäude und einem Nebengebäude überstellt. Die private
Beschwerdegegnerin plant den Abbruch dieser Gebäude und den Neubau von drei
Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 15 Wohneinheiten und gemeinsamer
Unterniveaugarage. 

3.
 

In prozessualer Hinsicht beantragen die
Beschwerdeführenden die Durchführung eines Augenscheins durch das
Verwaltungsgericht.

Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird,
steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Die Durchführung
eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar
sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen.
Der Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die
Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur
Durchführung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr,
25. Mai 2020, 1C_578/2019, E. 3.1 mit Hinweisen).

Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten
liegenden Pläne und – namentlich anhand der anlässlich des vorinstanzlichen
Augenscheins erstellten – Fotografien, welche die tatsächlichen Verhältnisse
anschaulich und nachvollziehbar wiedergeben, möglich. Damit und zusammen mit
den übrigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenügend erstellt; auf einen
Augenschein ist deshalb zu verzichten.

4.
 

Die Beschwerdeführenden rügen zunächst, die Auslegung der
Vorinstanz, wonach eine Bauherrschaft die Wahl habe, ob sie ein bestehendes
Gebäude in der Kernzone nach den Ersatzbauvorschriften in Art. 3
Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni
1996 (nachfolgend: BZO) oder nach den Neubauvorschriften in Art. 4 BZO
ersetzen will, sei rechtsfehlerhaft. Auch die kommunale Baubehörde gehe nicht
von einem Wahlrecht aus. Ein Wahlrecht hätte zur Folge, dass jedes Gebäude in
der Kernzone, das nicht schwarz umrandet sei, durch einen bis zu 30 Meter
langen Neubau ersetzt werden könne, was eine nachhaltige, negative Veränderung
der Kernzone zur Konsequenz hätte. Das Bauvorhaben sprenge im Übrigen die
zulässigen Abweichungen von Art. 3 Abs. 2 BZO.

4.1  

4.1.1
Das vorliegend strittige Bauvorhaben betrifft ein Grundstück in der
Kernzone des Weilers G von Zollikon, das mit Bestandesbauten überstellt ist.
Diese sind im geltenden Kernzonenplan der Gemeinde Zollikon nicht schwarz
umrandet und gelten daher als "übrige Gebäude" im Sinn von
Art. 3 Abs. 2 BZO (Art. 3 Abs. 1 BZO im Umkehrschluss). Die
drei projektierten Mehrfamilienhäuser überstellen jeweils – in
unterschiedlichem Umfang – die Grundrisse der bestehenden Gebäude; deren
Gebäudeprofile und -volumen werden mit dem Bauvorhaben jedoch nicht
eingehalten. 

4.1.2
Die Beschwerdegegnerin 2 erteilte dem Bauvorhaben die Baubewilligung
gestützt auf Art. 3 Abs. 2 Satz 2 BZO, wonach bei übrigen, nicht
schwarz umrandeten Gebäuden Abweichungen von der bisherigen Lage und Grösse
bewilligt oder angeordnet werden können, wenn diese im Interesse des
Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegen. Während der
Ersatz der Scheune durch das Haus 2 den Vorgaben von Art. 3
Abs. 2 BZO – mit Ausnahme der Anpassung in der Höhe – noch weitgehend
entspreche, sei der Ersatzbau des Wohnhauses wesentlich grösser und auch in der
Lage nicht mehr parallel zur G-Strasse, sondern leicht abgedreht. Für das
dritte Gebäude müssten die Neubauvorschriften eingehalten werden.
Untergeordnete Nebengebäude seien strukturell nicht zu erhalten. In den
anschliessenden Erwägungen führte die Beschwerdegegnerin 2 aus, durch das
Abdrehen des Ersatzbaus komme es zu einer Öffnung der künftigen Bebauung
gegenüber der H-Strasse. Dies führe zu einer ortsbaulichen Aufwertung. Die
Erweiterung der Gebäudelänge führe zu einem engeren räumlichen Bezug zur
ehemaligen Scheune und zu einer kernzonentypischen Dichte. 

4.1.3
Das Baurekursgericht hat in seinen Erwägungen zunächst, gestützt auf das
kommunale Baurecht, dargelegt, dass im Kernzonenplan schwarz umrandete Gebäude
nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbildes
umgebaut oder ersetzt werden dürften. Die übrigen Gebäude könnten in bisheriger
Lage und Grösse umgebaut oder ersetzt werden. Abweichungen könnten bewilligt
oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der
Verkehrssicherheit oder der Hygiene liege. Die Regelung über die Neubauten eröffne
die Wahl, entweder nach den Ersatzbauvorschriften oder nach den
Neubauvorschriften zu bauen. Einzig bei den im Kernzonenplan schwarz umrandeten
Gebäuden sei ausschliesslich der Ersatzbau zulässig. Da alle drei geplanten
Mehrfamilienhäuser die Grundmasse für Neubauten einhielten, könne die Frage
offenbleiben, ob die Voraussetzungen einer zulässigen Abweichung erfüllt seien.

4.2 Bei
Art. 3 BZO handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht,
dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilligungsbehörde obliegt.
Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren
Beantwortung durch die Baubehörde der Gemeinde zu schützen, wenn sie als
vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dürfen daher
von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit Zurückhaltung bzw. unter
gebührender Berücksichtigung der Entscheidgründe der Baubehörde überprüft
werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. März 2015, VB.2014.00232, E. 4.3).
Das Verwaltungsgericht nimmt bei der Überprüfung des Entscheids der Vorinstanz
eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2 und 4.3, sowie VGr, 21 August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2,
auch zum Folgenden). Es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter
Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist.
Eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu
(§ 50 Abs. 2 VRG; VGr, 29. März 2017, VB.2016.00592/598,
E. 2.3).

4.3  

4.3.1
Ausgangspunkt der Auslegung bildet der Wortlaut der fraglichen
Bestimmungen. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon umfasst in
Titel 2.1 Regelungen zur Kernzone. Art. 3 BZO bestimmt die zulässigen
Um- und Ersatzbauten, Art. 4 BZO regelt die Neubauten. Sie lauten:

Art. 3 (Umbau und Ersatzbauten)

1 Die im Kernzonenplan schwarz umrandeten
Gebäude dürfen nur unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und
Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Vorbehalten bleiben
Schutzmassnahmen durch besondere Anordnungen. Abweichungen können bewilligt
oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der
Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegt.

2 Die übrigen Gebäude können in bisheriger
Lage und Grösse umgebaut oder ersetzt werden. Abweichungen können bewilligt
oder angeordnet werden, wenn dies im Interesse des Ortsbildschutzes, der
Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegt. 

3 Die Artikel 5 bis 10 sind sinngemäss anwendbar.

Art. 4 (Neubauten)

Für
Neubauten gelten folgende Grundmasse:

	
		

 

Vollgeschosse
                                                      max. 2

   Anrechenbare
Dachgeschosse

   bei
erreichter Vollgeschosszahl                         max. 2

Gebäudelänge
                                                      max. 30 m

Gebäudebreite
                                                      max. 14 m

Grenzabstand                                                        min. 3.5 m

Im Kernzonenplan schwarz umrandete Gebäude "dürfen
nur" unter Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und
Erscheinungsbildes umgebaut oder ersetzt werden (Art. 3 Abs. 1 Satz 1
BZO). Mit der Formulierung "dürfen nur" in Abs. 1 brachte der
kommunale Gesetzgeber zum Ausdruck, dass Umbauten oder der Ersatz von schwarz
umrandeten Gebäuden das Gebäudeprofil und Erscheinungsbild der vorhandenen
Gebäude zwingend einhalten müssen; es besteht eine Profilerhaltungspflicht.
Davon darf lediglich dann abgewichen werden, wenn die Abweichungen im Interesse
des Ortsbildschutzes, der Verkehrssicherheit oder der Hygiene liegen.
Demgegenüber hält der kommunale Gesetzgeber in Art. 3 Abs. 2 BZO
fest, dass "übrige Gebäude" in bisheriger Lage und Grösse umgebaut
oder ersetzt werden "können". Mit dieser Wortwahl vermittelt der
kommunale Gesetzgeber das Recht, bereits vorhandene bauliche Volumen
auszuschöpfen. Im Gegensatz zu Abs. 1 entsteht damit kein Zwang, die
bisherige Lage und Grösse der Bauten beizubehalten. Eine Pflicht zur Profilerhaltung
wird mit dem Verb "können" nicht begründet. Eine baubegrenzende
Funktion – wie dies die Beschwerdeführenden im Umkehrschluss postulieren –
kommt der Bestimmung nicht zu. Eine Profilerhaltungspflicht für übrige Gebäude
bedeutete einen erheblichen Eingriff in die Eigentümerstellung und bedürfte
einer gesetzlichen Grundlage. Ebenso wenig kann aus dem Wortlaut von
Art. 3 Abs. 2 BZO ein Verbot für Neubauten abgeleitet werden. 

In den Bestimmungen über die Neubauten in Kernzonen
(Art. 4 BZO) findet sich sodann kein Anhaltspunkt, dass diese nur auf
unüberbaute Grundstücke oder unüberbaute Grundstücksteile anwendbar wären.
Art. 4 BZO legt die für Neubauten geltenden Grundmasse tabellarisch fest.
Abgesehen davon sind keine Baubeschränkungen auszumachen.

Bereits die grammatikalische Auslegung von
Art. 3 f. BZO führt somit zum Ergebnis, dass übrige Gebäude entweder
innerhalb des bestehenden Profils umgebaut oder ersetzt werden oder nach den
Vorschriften für Neubauten neu erstellt werden dürfen. Es wird somit der
bauwilligen Grundeigentümerschaft überlassen, nach welchen Bauvorschriften sie
ihr Grundstück überbauen will. 

4.3.2 Das Ergebnis der grammatikalischen Auslegung wird
durch teleologische Überlegungen bestätigt. Bei der Kernzone handelt es sich um
eine Bauzone, die vor allem Anliegen des Ortsbildschutzes erfüllt. Sie ist
keine Bauverbotszone, sondern eine Zone mit erhöhten Gestaltungsanforderungen
(VGr, 7. Oktober 2009, VB.2009.00189, E. 8.2). Kernzonen können,
neben dem bewahrenden Element, auch die Erweiterung des schutzwürdigen
Ortsbildes bezwecken (vgl. § 50 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom
7. September 1975 [PBG]). Der Abbruch von Gebäuden in Kernzonen ist
bewilligungspflichtig, jedoch nicht grundsätzlich untersagt (§ 309
Abs. 1 lit. c PBG). Mit der Kernzone wird weder ein Schutz der
Bausubstanz ermöglicht noch ein generelles Abbruchverbot statuiert. Sind solche
Massnahmen notwendig, ist eine formelle Unterschutzstellung erforderlich (VGr,
27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1 mit weiteren Hinweisen;
8. April 2021, VB.2020.00748, E. 4.3). Eine Pflicht zur
Profilerhaltung unter Beibehaltung der vorhandenen Volumen oder eine Ersatzbaupflicht
kann der kommunale Gesetzgeber gestützt auf § 50 Abs. 3 PBG in der
Bauordnung – allenfalls in Kombination mit einem Kernzonenplan – vorschreiben (vgl.
VGr, 30. Juni 2022, VB.2021.00325, E. 3.1–4.3). Eine solche
Ersatzbaupflicht bedarf einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage (VGr,
30. Juni 2022, VB.2021.00325, E. 4; BEZ 2005, Nr. 11; Markus
Lanter/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.],
Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. A., Wädenswil 2024, S. 1044). 

Die von der Vorinstanz aufgezeigte dreistufige Kaskade,
die einen Um- oder Ersatzbau von schwarz umrandeten Gebäuden nur unter der
Beibehaltung des bisherigen Gebäudeprofils und Erscheinungsbildes zulässt,
gefolgt von den "übrigen Gebäuden", die in bisheriger Lage und Grösse
umgebaut oder ersetzt werden dürfen (aber nicht müssen), und den zulässigen
Neubauten, ist in verschiedenen Bauordnungen enthalten (vgl. VGr, 2. März
2017, VB.2016.00524, E. 3.5). Das Baurekursgericht und die vormalige
Baurekurskommission haben in ihrer Rechtsprechung zu den "übrigen
Gebäuden" in Kernzonen ein Wahlrecht zugunsten der Bauherrschaft angenommen
(BEZ 2013 Nr. 13 E. 5.2; BEZ 2005 Nr. 11, E. 4b,
mit Hinweis auf BRKE III Nr. 34/2001, auch zum Folgenden). Letztere
darf wählen, ob sie diese Bauten innerhalb der bestehenden Profillinien oder
durch Neubauten ersetzen will. Die Bestimmung von Art. 3 Abs. 2 BZO bezweckt,
Bestandesbauten, die nach den Neubauvorschriften nicht mehr in gleicher Lage
oder Dimension erstellt werden dürften, zu privilegieren (hierzu und zum
Folgenden: BEZ 2005 Nr. 11). Dadurch werden bestehende
Kernzonenbebauungen nicht baurechtswidrig und können in ihrem Bestand und ihrer
Eigenart erhalten bleiben und die Bebauungsstruktur kann weiterentwickelt
werden. Auf diese Weise kann dem Zweck von Kernzonen entsprochen werden. Eine
Bauherrschaft wird insofern privilegiert, als ihr Bestand gewahrt bleibt,
selbst wenn dieser die Grundmasse für Neubauten nach Art. 4 BZO nicht
einhält (VGr, 22. März 2001, VB.2000.00373, E. 1b, bb, [nicht
publiziert]). Dies beispielsweise dann, wenn die für Neubauten geltenden
Grenzabstände durch vorhandene Bauten nicht gewahrt werden, wie dies vorliegend
bei Haus 2 gegenüber Kat.-Nr. 05 der Fall ist.

In der Literatur wird dieses Wahlrecht zwischen Ersatzneubau
und Neubau als "häufig anzutreffende Regelungen" in
Kernzonenbestimmungen erwähnt (Michael Steiner/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 172 f.; Markus Lanter/Daniel Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, S. 1044). Dieses Wahlrecht hat denn
auch Eingang in die Musterbestimmungen für Kernzonen des Amtes für
Raumentwicklung der Baudirektion gefunden (zh.ch à
Planen & Bauen à Raumplanung à Nutzungsplanung à Grundlagen und Informationen à
Merkblätter, zuletzt besucht am 5. Februar 2025).

Detaillierten Kernzonenvorschriften kann eine baumassebegrenzende
Funktion zukommen (VGr, 30. August 2011, VB.2011.00248, E. 3.2.1).
Den Beschwerdeführenden ist darin zuzustimmen, dass der Sinn und Zweck von
Art. 3 BZO in der Regelung der Erscheinung und der baulichen Dichte der
Kernzone im Sinn von § 50 Abs. 3 PBG besteht. Damit ist jedoch noch
nichts darüber ausgesagt, welche Erscheinung und bauliche Dichte der kommunale
Gesetzgeber zum Ziel hatte. Die gleiche Regelungsabsicht liegt schliesslich
auch Art. 4 BZO für Neubauten zugrunde. Die Beschwerdeführenden vermögen
daher aus diesem Umstand nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Der kommunale
Gesetzgeber beabsichtigte, eine liberale und grundeigentümerfreundliche
Bebauung in der Kernzone und damit eine Erweiterung des schutzwürdigen
Ortsbildes in seiner Eigenart zu ermöglichen.

4.3.3
Aus systematischer Sicht müssen die Vorgaben von Art. 3 f. BZO in
ihrem normativen Kontext interpretiert werden. Die Bestimmungen der Kernzone
befinden sich in Abschnitt 2 zu den Bauzonen. Während Art. 3
Abs. 1 BZO zusammen mit der Festlegung im detaillierten Kernzonenplan der
Gemeinde Zollikon einen strengen Volumenschutz innerhalb des bestehenden
Gebäudeprofils und die Beibehaltung des Erscheinungsbildes statuiert, gestattet
Art. 3 Abs. 2 BZO den Umbau oder den Ersatz der übrigen Gebäude.
Art. 4 BZO legt sodann die Grundmasse für Neubauten fest. In dieser
Systematik ist gerade kein Ausschluss von Neubauten anstelle der übrigen
Gebäude zu erkennen. Eine Pflicht zur Profilerhaltung und damit eines
Ersatzbauzwanges hat der kommunale Gesetzgeber für die im Kernzonenplan schwarz
umrandeten Gebäude vorgeschrieben (Art. 3 Abs. 1 BZO).

In der Kernzone G dürfen bestehende Häuser abgebrochen und
durch Neubauten ersetzt werden, sofern die Baulücke das Ortsbild nicht
beeinträchtigt oder die Erstellung des Ersatzbaus gesichert ist (Art. 3
Abs. 3 in Verbindung mit Art. 10 BZO). Im Verbund mit den
Bestimmungen über die Neubauten in Art. 4 BZO wird deutlich, dass ein
Abbruch und anschliessender Neubau nach den Vorschriften für Neubauten zulässig
sein muss. Die Pflicht zu einem Volumenerhalt besteht einzig für im
Kernzonenplan schwarz umrandete Bauten, nicht jedoch für die übrigen Gebäude.

4.3.4
Zusammengefasst ist die Auslegung von Art. 3 f. BZO durch die
Vorinstanz zutreffend und nicht rechtsverletzend. 

4.4 Die
Beschwerdeführenden bringen vor, das Verwaltungsgericht habe sich bisher noch
nicht mit einem solchen Wahlrecht in Kernzonen befasst. In seinem Entscheid vom
7. Juli 1988 (VB.1988.00021, nicht publiziert) hatte das
Verwaltungsgericht diese Frage im ähnlich gelagerten Fall eines Neubaus in der
Kernzone K2 der Stadt Bülach zu beurteilen. Es kam zum Ergebnis, dass eine
systematische Auslegung der Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr 1985 die Ansicht
der Vorinstanz, dass im fraglichen Teil der Kernzone K2 von Bülach neben
Wiederaufbauten auch Neubauten zulässig seien, zu stützen vermöge.

"Kernzonen, welche gemäss § 50 Abs. 1 PBG Altstädte
sowie Stadt‑ und Dorfkerne, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert
werden sollen, umfassen, sind Bauzonen. Abbruch und Neubau sind dort
grundsätzlich gestattet. (…) Es ergibt sich demnach, dass ein Bauherr innerhalb
des im Zonenplan speziell bezeichneten Teils der Kernzone K2 die Wahl hat,
entweder ein Gebäude, das er abbrechen will, innerhalb von dessen Umfang und
unter Beibehaltung des Er­scheinungsbilds wiederaufzubauen, oder aber im Rahmen
der Vorschriften von Art. 11 ff. BauO 1985 einen Neubau zu
erstellen" (E. 5c).

In einem weiteren Fall (VGr, 22. März 2001, VB.2000.00373
[nicht publiziert]) hatte das Verwaltungsgericht zur Auslegung der Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Trüllikon in Erwägung 1b.bb festgestellt:

"Art. 4 BZO statuiert damit, wie die
Baurekurskommission IV zutreffend erwogen hat, ein Privileg zu Gunsten des
bauwilligen Grundeigentümers, indem dieser im Sinn einer Bestandesgarantie von
der Beachtung der für Neubauten geltenden Vorschriften betreffend die
Überbauungsziffer, die Geschosszahl, die Gebäudehöhe, -länge und -breite sowie
die Abstände (Art. 5 BZO) entbunden ist". 

Diese Rechtsprechung und die Literatur gehen nach dem
Gesagten davon aus, dass der kommunale Gesetzgeber auf der Grundlage von
§ 50 Abs. 3 PBG in Kernzonen ein Wahlrecht statuieren darf. Es
widerspricht dem Zonenzweck nicht von vornherein, wenn eine Erneuerung und
Weiterentwicklung ermöglicht wird; durch die Erweiterung wird dem Charakter der
Kernzone als Bauzone entsprochen (vgl. § 50 Abs. 1 PBG). Mit dem
Wahlrecht zwischen der Einhaltung der Neubauvorschriften und dem Ersatzneubau
innerhalb des bestehenden Profils behält der kommunale Gesetzgeber ein
Instrumentarium, um die Entwicklung der Kernzone planerisch zu steuern. Je nach
den lokalen Gegebenheiten und dem Zweck der Kernzone im örtlichen Kontext
können die Vorschriften für Neubauten im Sinn der angestrebten Entwicklung
ausgestaltet werden. Die Rüge der Beschwerdeführenden, dass ein Wahlrecht zu
einem diametralen Widerspruch zu § 50 Abs. 1 PBG führe, verfängt
nicht. An der bisherigen Rechtsprechung ist festzuhalten.

4.5 Mit dem
streitbetroffenen Bauvorhaben sollen – im Vergleich zum Vorbestand auf dem
Baugrundstück, aber auch zu den weiteren Gebäuden in der Kernzone – grosse
Volumen in der Kernzone neu erstellt werden, was die Beschwerdeführenden
monieren. Die Kernzone ist jedoch eine Bauzone mit Schutzcharakter, nicht eine
Schutzzone. Der kommunale Gesetzgeber hat mit den grosszügigen
Neubauvorschriften eine Erweiterung und Weiterentwicklung der Kernzone in
Einklang mit § 50 Abs. 1 PBG ermöglicht. Es ist sodann nicht davon
auszugehen, dass der kommunale Planungsträger sämtliche im Kernzonenplan
bezeichneten übrigen Bauten in ihrer Stellung und ihrem Volumen schützen
wollte. Der von den Beschwerdeführenden postulierte Volumenerhalt bzw.
Substanzschutz der Bestandesbauten wäre einzig durch die schwarze Umrandung im
Kernzonenplan oder mittels konkreter Schutzanordnungen nach
§§ 205 ff. PBG zu erreichen. Mit der Bezeichnung als "übrige
Gebäude" im Kernzonenplan brachte der kommunale Plangeber jedoch zum
Ausdruck, dass er die Gebäude im Weiler G auf der streitbetroffenen
Parzelle nicht in ihrem Profil erhalten und keinem Volumenschutz unterstellen
wollte. 

4.6 Bei der
planerischen Festlegung von Kernzonen sind Verdichtungsargumente nicht zentral.
Soweit sich die Beschwerdeführenden in ihrer Beschwerde auf das Urteil des
Verwaltungsgerichts VB.2018.00564 vom 24. Oktober 2019 berufen, vermögen
sie daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Vorliegend ist nicht die
Nutzungsplanung zu überprüfen. Die Zonenzuweisung und die Neubauvorschriften
der BZO Zollikon sind rechtskräftig genehmigt. 

4.7 Soweit die
Beschwerdeführenden einen Eingriff in die Gemeindeautonomie anzudeuten scheinen,
ist festzuhalten, dass die Gemeinde im Beschwerdeverfahren keinen Eingriff in
ihren Autonomiebereich geltend gemacht und auf eine Abweisung der Beschwerde
geschlossen hat. Die Auslegung der Vorinstanz ist bereits im Entscheid der
Beschwerdegegnerin 2 angelegt, wo sie davon ausging, dass übrige Gebäude
in der Kernzone ersetzt werden dürfen, sofern sie die Neubauvorgaben einhalten.
Die Beschwerdegegnerin 2 erachtete bei Haus Nr. 3 einen die
Bestandesbauten überstellenden Neubau nach den Neubauvorschriften in
Art. 4 BZO als zulässig. Die Vorinstanz bestätigte mit dem angefochtenen
Entscheid den Beschluss der kommunalen Baubehörde in Anwendung ihrer
Rechtsprechung. Diese ist durch den Wortlaut und den Sinn der anwendbaren
Bestimmungen gedeckt und im Ergebnis korrekt. Im Übrigen war vorliegend kein
unbestimmter Rechtsbegriff auszulegen oder ein von der Gemeindeautonomie
geschütztes Ermessen zu beurteilen. Die Vorinstanz hatte die kommunale
Rechtsanwendung mit voller Kognition zu prüfen.

4.8 Die Begründung
der Vorinstanz in Erwägung 3.4 des angefochtenen Entscheids hält einer
Rechtskontrolle stand; Art. 3 Abs. 2 BZO von Zollikon ist einer
entsprechenden Auslegung zugänglich. Das Baurekursgericht hat den Entscheid der
kommunalen Baubehörde unter Beizug von Art. 4 BZO zu Recht geschützt.

Aufgrund der Zulässigkeit von Neubauten erübrigt sich, wie
die Vorinstanz festgestellt hat, eine Auseinandersetzung mit der Rüge, ob der
Rahmen der zulässigen Abweichungen von Art. 3 Abs. 2 BZO gesprengt
werde.

5.
 

Die Beschwerdeführenden rügen, dass die Häuser 1 und
2 einen Gebäudeabstand von 4,7 m aufweisen und zusammengenommen die
maximal zulässige Gebäudelänge von 30 m überschreiten würden. Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sei das in der Bau- und Zonenordnung –
in Anwendung von § 27 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977 – bestimmte Mass für Mehrlängenzuschläge auch bei der
Gebäudelänge anzuwenden. Dies gelte unabhängig davon, ob in der betreffenden
Zone ein Mehrlängenzuschlag gelte oder nicht. 

5.1 Die
Vorinstanz kam unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zum
Ergebnis, dass in der betroffenen Kernzone kein Mehrlängenzuschlag gelte, der
für die Zusammenrechnung der Fassadenlängen herangezogen werden könnte. Mit dem
vorgesehenen Gebäudeabstand von minimal ca. 4,7 m seien die
wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Verhältnisse einwandfrei, womit nicht
von einer geschlossenen Bauweise auszugehen sei. Die Gebäudelängen der
Häuser 1 und 2 seien nicht zu addieren, die maximal zulässige Gebäudelänge
sei damit eingehalten.

5.2 Die
vorinstanzlichen Erwägungen überzeugen, weshalb vorab vollumfänglich auf diese
verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1
Satz 2 VRG). Die Lückenfüllung nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts im Entscheid VB.2009.00659 erfolgte – wie die Vorinstanz
zutreffend festhielt – im Kontext der Bautypologie der offenen und
geschlossenen Bauweise. Zu beurteilen war eine Gebäudelängenüberschreitung von
zwei Gebäuden, die bis zu einer Höhe von 1,5 m zusammengebaut waren und
darüber lediglich 20–30 cm Abstand aufwiesen. Wird die geschlossene Bauweise
für zulässig erklärt, ist grundsätzlich eine maximale Gebäudegesamtlänge festzulegen
(§ 49 Abs. 2 lit. f PBG). Ob dies auch für Kern- und
Quartiererhaltungszonen mit einer möglichen Blockrandbebauung zwingende Geltung
beansprucht, hat das Verwaltungsgericht an anderer Stelle verneint (VGr, 4. Oktober
2018, VB.2017.00691, E. 5.2). Sofern der kommunale Gesetzgeber in der Bau-
und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 (in der Fassung gemäss
Anhang 2) ABV eine Zusammenrechnung der Fassadenlänge bestimmt hat, wenn
der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet, kann davon ausgegangen
werden, dass der kommunale Gesetzgeber das gleiche Mass für die
Zusammenrechnung von Gebäuden bei der Ermittlung der Gebäudelänge bestimmt
hätte. Dieses Mass kann auch für die Annahme einer "geschlossenen
Bauweise" herangezogen werden. Hat die Gemeinde von ihrer Befugnis zur
Bestimmung eines Mindestmasses nach § 27 Abs. 2 ABV hingegen keinen
Gebrauch gemacht, so ist hinsichtlich der Ermittlung der Gebäudelänge von einer
geschlossenen Bauweise wohl dann auszugehen, wenn der Abstand zweier Gebäude
den aus Gründen einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher
Verhältnisse (vgl. § 270 Abs. 3 PBG) verlangten Abstand oder ein
Mindestmass von 3,5 m unterschreitet (zum Ganzen: VGr, 16. Juni 2010,
VB.2009.00659, E. 3.4). 

Im Lichte der gebotenen Zurückhaltung bei der
Lückenfüllung (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659, E. 3.4) ist die
Annahme, dass der kommunale Gesetzgeber für die Ermittlung der gesamten
Gebäudelänge das gleiche Mindestmass für die Addition der Längen mehrerer
Gebäude gewählt hätte, das er zur Berechnung des Mehrlängenzuschlags vorgesehen
hat, nicht leichthin zu treffen. Umso mehr darf nicht ohne Weiteres davon
ausgegangen werden, dass der kommunale Gesetzgeber ein Mass, das er für gewisse
Zonen festgelegt hat, auf weitere Zonen, für die er keine Regelung getroffen
hat, übertragen hätte, wie dies die Beschwerdeführenden im Ergebnis
postulieren. Vielmehr ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts für
den Fall, dass in einer Zone keine Mehrlängenzuschläge vorgeschrieben sind,
davon auszugehen, dass der Abstand von 3,5 m als bestimmtes Mass
herangezogen werden soll, bei dessen Unterschreitung von einer geschlossenen
Bauweise auszugehen ist (VGr, 16. Juni 2010, VB.2009.00659, E. 3.4).
Eine Differenzierung nach den unterschiedlichen Zonenarten drängt sich auf.

5.3 In der
Kernzone Zollikon gelten keine Mehrlängenzuschläge; der kommunale Gesetzgeber
hat solche nicht vorgesehen. Daher findet auch die Bestimmung in Art. 30ter
BZO über die Zusammenrechnung der für den Mehrlängenzuschlag massgebenden
Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden mit Gebäudeabstand unter 7 m
in der Kernzone keine Anwendung. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts kann nicht davon ausgegangen werden, dass der kommunale
Gesetzgeber das Mass, das er für die übrigen Bauzonen festgelegt hat, auch in
der Kernzone für die Zusammenrechnung von Gebäuden zur Ermittlung der
Gebäudelänge zur Anwendung bringen wollte. Der Vorinstanz ist darin
zuzustimmen, dass bei einer Unterschreitung des Gebäudeabstands von 3,5 m
von einer geschlossenen Bauweise auszugehen ist und nur in diesem Fall die
Gebäudelängen zu addieren wären, was vorliegend nicht der Fall ist.

Die Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als
unbegründet.

6.
 

Die Beschwerdeführenden rügen schliesslich sinngemäss, die
Überbauung genüge den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG
nicht; mit dem Bauvorhaben entstünde ein "wuchtiger Riegel" an
exponierter Lage, der die Sichtbereiche in der Kernzone G unzulässig
beeinträchtigen oder verunmöglichen würde. 

6.1 Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. In Kernzonen gelangen nach der
Rechtsprechung die erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2
PBG zur Anwendung (VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober
2020, VB.2019.00133, E. 5.2; 23. April 2009, VB.2008.00552, E. 4.2
mit Hinweisen). Demnach müssen sich Bauten nicht nur befriedigend, sondern gut
einordnen und ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich. Die Gesamtwirkung
einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer Grösse, der architektonischen
Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits
vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die
Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu beurteilen. Dabei
ist eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen
(zum Ganzen etwa VGr, 8. April 2021, VB.2020.00748, E. 4.2; 3. Dezember
2020, VB.2020.00388, E. 5.2). Bei der Anwendung von § 238 PBG verfügt
die kommunale Baubehörde aufgrund der offenen Formulierung über einen gewissen
Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr
selbst obliegt (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit
Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6).

6.2 Nach
ständiger Rechtsprechung kann in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein
Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens
verlangt werden, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar
und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschränkungen
gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforderlich, wie zum
Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine besondere Qualität der
bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das Legalitätsprinzip stark,
weshalb die Anwendung einer Ästhetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen
darf, dass generell – etwa für ein ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser
Kraft gesetzt wird. Nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die
Rücksicht auf ein Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens
verbieten (VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1;
16. November 2017, VB.2017.00338, E. 2.2; zum Ganzen: VGr, 7. Mai
2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1
mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).

6.3 Vorliegend
kann vorab auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz (E. 4.3.2) verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die
vorgesehenen Bauten entsprechen den Vorschriften für Neubauten gemäss
Art. 4 BZO. Ein klarer und krasser Widerspruch zur baulichen Umgebung wird
durch die Neubauvorhaben nicht geschaffen. Dies wäre jedoch die Voraussetzung,
um von der Bauherrschaft einen Volumenverzicht gegenüber der Regelbauweise
verlangen zu können. In dieser Hinsicht machen die Beschwerdeführenden geltend,
die geplanten Gebäude seien aufgrund ihrer exponierten Lage schlicht zu massiv
und es entstünde ein wuchtiger "Riegel". Sie verkennen dabei, dass
diese Bebauung vom kommunalen Gesetzgeber gewollt ist. Die exponierte Lage des
Baugrundstücks ohne zusätzliche Schutzanordnungen vermag jedenfalls keine
Volumenreduktion zu begründen. Der Eingangsbereich der Kernzone G ist gegenüber
der übrigen Bebauung nicht zusätzlich geschützt; der Verlust von historischer
Bausubstanz, wie es die Beschwerdeführenden monieren, kann dem Bauvorhaben
nicht entgegengehalten werden (vgl. oben E. 4.3.2). Auch in dieser
Hinsicht ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden. Im
Kernzonenplan sind sodann keine zusätzlichen Freiflächen oder Sichtbeziehungen
verzeichnet, die zu erhalten wären. Mit den Vorgaben in Art. 3 und 4 BZO
hat der kommunale Planungsträger die Frage, welche Volumen noch
kernzonenverträglich sind, beantwortet.

Soweit die Beschwerdeführenden weiter rügen, die
Gestaltung bleibe ohne jeden Bezug zur Kernzone, es gäbe nicht die geringste
Lesbarkeit der ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung und es entstünde auch
kein Dialog mit den bestehenden Bauten oder der Kernzone als solcher, vermögen
sie daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Die verwaltungsgerichtliche
Rechtsprechung, auf die sie verweisen (VGr, 20. März 2014, VB.2013.00629,
E. 6.1 und 7.3), erging in Zusammenhang mit einer Baute im Nahbereich
mehrerer kommunal inventarisierter schützenswerter Einzelobjekte und ist auf
den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar.

6.4 Zusammengefasst
erfüllt das Bauvorhaben die erhöhten gestalterischen Anforderungen in
Kernzonen; die strengen Voraussetzungen für einen Volumenverzicht sind indes
nicht erfüllt. Damit erweist sich die Beschwerde auch in dieser Hinsicht als
unbegründet.

7.
 

Im Ergebnis ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdeführenden
unter solidarischer Haftung je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar
Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 14 N. 6, 11 und
16). Eine Parteientschädigung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein
nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind die
Beschwerdeführenden zu einer Parteientschädigung an die private
Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    280.--     Zustellkosten,

Fr. 5'780.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung je
zur Hälfte auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.