# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f34cb5fa-fb2a-50f1-86cc-76f3f4ce3d40
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-18
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 18.02.2014 A 2013 55
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2013-55_2014-02-18.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

A 13 55

4. Kammer 

bestehend aus

Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 

und Präsident Meisser, Aktuar Simmen

URTEIL
vom 18. Februar 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ SA, (vormals B._____ SA), 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Möhr, 

Beschwerdeführerin

gegen 

Gemeinde X._____, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Handänderungssteuer

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1. Am 15. September 1995 erwarb die einfache Gesellschaft C._____, be-

stehend aus der D._____ SA, und der E._____ AG, das Grundstück 1900 

in X._____. Am 26. April 1999 begründeten die D._____ SA und die 

E._____ AG sowie die B._____ SA und die F._____ AG die einfache Ge-

sellschaft G._____ mit dem Zweck, die für die Geschäftstätigkeit der ein-

zelnen beteiligten Firmen nicht mehr benötigten Geschäftsliegenschaften 

gemeinsam zu verwalten und die Veräusserungserlöse und -gewinne 

nach Massgabe des Vertrages zu verteilen bzw. zu übernehmen. Dies be-

traf unter anderem auch das Grundstück 1900 (damals Grundstück 

Nr. 231, in X._____), deren Nutzen und Gefahr rückwirkend per 1. Januar 

1999 auf die einfache Gesellschaft G._____ übergingen, während man-

gels Vollzugs im Grundbuch die einfache Gesellschaft C._____ zivilrecht-

liche Eigentümerin blieb. Hinsichtlich Verteilung von Gewinn und Verlust 

sah Ziff. 8 des Gesellschaftsvertrages folgenden Schlüssel vor: 

B._____ SA 1/3
F._____ AG 1/3
D._____ SA 1/6
E._____ AG 1/6

Schliesslich ist die H._____ SA, deren Aktien von fünf natürlichen Perso-

nen gehalten werden, mit 53.61 % an der B._____ SA und mit 68.2 % an 

der D._____ SA beteiligt. 

2. Mit Kaufvertrag vom 13. Dezember 2011 erwarb die B._____ SA von der 

einfachen Gesellschaft C._____ das Grundstück 1900 für gesamthaft 

Fr. 2'285'000.--. Am 22. Dezember 2011 wurde der Kaufvertrag im 

Grundbuch vollzogen. 

3. Mit Veranlagungsverfügung vom 14. August 2012 erhob das Steueramt 

X._____ aufgrund der amtlichen Verkehrswertschätzung des Grundstücks 

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1900 vom 26. Juli 2004 von Fr. 3'891'900.-- und einer steuerbaren Quote 

gemäss Art. 8 Abs. 3 GKStG von 50 % bei einem Steuersatz von 2 % ei-

ne Handänderungssteuer von Fr. 38'919.--. Dagegen erhob die erwer-

bende B._____ SA am 14. September 2012 Einsprache mit dem Antrag, 

auch der Kauf der Parzelle 1900 sei, nebst anderen veranlagten Grunds-

tückkäufen, zum vereinbarten Kaufpreis von Fr. 2'285'000.-- und nicht 

gemäss höherer amtlicher Verkehrswertschätzung zu veranlagen. Über-

dies seien nicht die zivilrechtlichen Verhältnisse gemäss Grundbuchein-

trag, sondern die internen wirtschaftlichen Verhältnisse gemäss Gesell-

schaftsvertrag massgebend, wonach die Käuferin B._____ SA bereits zu 

einem Drittel und die H._____ SA als mehrheitliche Aktionärin sowohl der 

veräussernden D._____ SA als auch der B._____ SA zu einem Sechstel, 

insgesamt somit zu 50 % wie korrekt veranlagt, beteiligt seien. Im An-

schluss daran liess das kommunale Steueramt das Grundstück durch die 

Leiterin des Schätzungsbezirkes 6 auf den Zeitpunkt der Veräusserung 

neu schätzen, was einen Verkehrswert von Fr. 3‘329‘000.-- ergab. Ge-

stützt darauf und unter Verweis auf das Urteil des Verwaltungsgerichtes 

des Kantons Graubünden A 11 9 vom 28. Juni 2011 kündigte das kom-

munale Steueramt der B._____ SA eine reformatio in pejus an, indem der 

volle neue Verkehrswert und die ganze Wertübertragung veranlagt wer-

den müssten. Dazu konnte die B._____ SA am 8. Juli 2013 Stellung 

nehmen. Mit Entscheid des Steueramtes X._____ vom 9. Oktober 2013 

wurde die Einsprache abgewiesen, die angefochtene Veranlagungsverfü-

gung vom 14. August 2012 aufgehoben und neu eine Handänderungs-

steuer im Umfang von 2 % von Fr. 3'329'000.--, ausmachend Fr. 66'580.--

, erhoben. Hinsichtlich der teilweisen gemeinsamen Beherrschung der 

Käuferin und einer der Verkäuferinnen im Ausmass eines Sechstels erge-

be sich aus dem Urteil des Verwaltungsgerichtes A 01 19 vom 10. Juli 

2001, dass die Beurteilung allein aus Sicht der beteiligten Parteien zu er-

folgen habe, ohne dass hinter deren Rechtsverkleidung geschaut werde. 

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Zur Beteiligung der Käuferin an der einfachen Gesellschaft G._____ im 

Umfang eines Drittels ergebe sich einerseits, dass diese erst per 1. Janu-

ar 1999 eingetreten und damals ohne Handänderungsbesteuerung erfolgt 

sei. Anderseits sei Art. 8 Abs. 3 GKStG nur im Rahmen einer Überbe-

steuerung, nicht aber wie hier bei einer nachträglichen Verkürzung der 

Steuer und bei gleichzeitiger Übertragung der ganzen wirtschaftlichen 

Verfügbarkeit massgebend. 

4. Dagegen erhob die B._____ SA (bzw. die heutige A._____ SA; nachfol-

gend Beschwerdeführerin) am 7. November 2013 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf Aufhe-

bung des angefochtenen Einspracheentscheids und Zurückweisung der 

Angelegenheit an das Gemeindesteueramt X._____ zur neuen Veranla-

gung im Sinne der Erwägungen. Es sei einzig noch zu beurteilen, ob die 

volle Handänderungssteuer geschuldet sei oder nur die Hälfte bzw. zwei 

Drittel davon; den im angefochtenen Entscheid verwendeten Verkehrs-

wert von Fr. 3‘329‘000.-- anerkenne sie. Als steuerpflichtige Handände-

rung gelte gemäss Art. 8 Abs. 1 GKStG jede Übertragung der tatsächli-

chen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück, was 

der umfassenden wirtschaftlichen Betrachtungsweise entspreche. Dem-

nach sei bezüglich Handänderungssteuern nicht das im Grundbuch ein-

getragene, zivilrechtliche Eigentum massgebend; auszugehen sei viel-

mehr von den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen. Das Verwal-

tungsgericht habe in den Urteilen A 11 9 vom 28. Juni 2011 und A 11 25 

vom 5. Juli 2011 zutreffend entschieden, dass dort auch die wirtschaftli-

chen Verhältnisse hinter der erwerbenden AG zu berücksichtigen seien. 

Gemäss Art. 8 Abs. 3 GKStG unterliege die Einbringung eines Grunds-

tücks in eine Personengesellschaft der Handänderungssteuer nur inso-

weit, als die wirtschaftliche Berechtigung ändere, wobei diese Bestim-

mung auch für den umgekehrten Fall, d.h. die Entnahme, gelte. Mithin 

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bleibe die Eigenquote steuerfrei, weil der Übernehmer daran wirtschaftlich 

bereits berechtigt gewesen sei. Vorliegend sei die Beschwerdeführerin 

aufgrund des Gesellschaftsvertrages vom 26. April 1999 bereits damals 

zu einem Drittel an der einfachen Gesellschaft G._____ beteiligt gewe-

sen. Nicht entscheidend sei demgegenüber das zivilrechtliche Eigentum. 

Wirtschaftlich betrachtet habe die Beschwerdeführerin somit von der ein-

fachen Gesellschaft G._____ nur zwei Drittel erworben; ein Drittel habe 

ihr bereits gehört. Dieser Drittel bleibe gemäss Art. 8 Abs. 3 GKStG steu-

erfrei. Zudem sei vorliegend zu beachten, dass die H._____ AG mit 

53.6 % an der Beschwerdeführerin und mit 68.2 % auch an der D._____ 

SA beteiligt sei. Die H._____ AG habe beide Gesellschaften beherrscht 

und habe damit bereits die wirtschaftliche Berechtigung an einem Drittel 

und einem Sechstel, mithin an der Hälfte des Grundstücks 1900, gehabt. 

Werde der vorliegende Fall aus der Sicht der H._____ AG beurteilt, könne 

die Gemeinde X._____ somit nur auf der anderen Hälfte die Handände-

rungssteuer erheben. Aus dieser Sicht erweise sich die Besteuerung von 

lediglich 50 % des Verkehrswertes als richtig. 

5. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in 

ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde unter vollumfängli-

chem Verweis auf die Begründung im angefochtenen Einspracheent-

scheid. 

6. In einem weiteren Schreiben führte die Beschwerdeführerin noch aus, sie 

habe der Beschwerdegegnerin am 10. Oktober 2013 einen Vergleichs-

vorschlag unterbreitet, welcher sich leider mit dem angefochtenen Ein-

spracheentscheid gekreuzt habe. Damit sei der Vergleichsvorschlag hin-

fällig. 

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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in 

den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

Einspracheentscheid vom 9. Oktober 2013, mit welchem die Beschwer-

degegnerin die Einsprache der Beschwerdeführerin abgewiesen, die ur-

sprüngliche Veranlagungsverfügung vom 14. August 2012 aufgehoben 

und neu eine Handänderungssteuer im Umfang von Fr. 66'580.-- erhoben 

hat. Im Zusammenhang mit der Eintretensfrage ist vorweg auf die Tatsa-

che hinzuweisen, dass die B._____ SA gemäss Handelsregisterauszug 

und Eintragung im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) vom 

15. November 2013 ihre Firma per 7. November 2013 in A._____ SA ab-

geändert hat. Diese Namensänderung hat indes keinerlei Einfluss auf die 

Parteistellung der Beschwerdeführerin. Da auch die übrigen Prozessvor-

aussetzungen vorliegend zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist auf 

die Beschwerde einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die 

Beschwerdegegnerin für die am 22. Dezember 2011 vollzogene zivilrecht-

liche Handänderung an der Liegenschaft 1900 in X._____ von der Be-

schwerdeführerin zu Recht Handänderungssteuern in der Höhe von 

Fr. 66'580.-- erhoben hat. Nicht mehr streitig zwischen den Parteien ist 

demgegenüber die Bemessungsgrundlage, hat die Beschwerdeführerin in 

ihrer Beschwerde vom 7. November 2013 doch den auf den Zeitpunkt der 

Veräusserung neu geschätzten Verkehrswert des Grundstücks 1900 von 

Fr. 3'329'000.-- explizit anerkannt. 

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2. a) Seit dem Inkrafttreten des kantonalen Gesetzes über die Gemeinde- und 

Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) auf den 1. Januar 2009 ist die Er-

hebung kommunaler Handänderungssteuern abschliessend durch das 

kantonale Recht geregelt. Kommunale Kompetenzen bestehen lediglich 

noch für die Festsetzung des jeweiligen Steuersatzes bis zu einem Maxi-

malsatz von 2 % (Art. 12 Abs. 1 GKStG) und im Rahmen der kantonalen 

Vorschriften über die Behördenorganisation (Art. 27 GKStG). Massge-

bend für die hier umstrittene Frage der Voraussetzungen für die Erhebung 

einer Handänderungssteuer sind somit ausschliesslich die Art. 7 ff. 

GKStG unter Berücksichtigung der kommunalen Bestimmungen im Be-

reich des Steuersatzes (vgl. Art. 4 des Steuergesetzes der Gemeinde 

X._____) und der Behördenorganisation. 

b) In konstanter Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht hinsichtlich der 

Handänderungsbesteuerung eine umfassende wirtschaftliche Betrach-

tungsweise angewandt. Demnach stellt eine bloss zivilrechtliche Handän-

derung, durch welche die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das 

Grundstück nicht ändert, keinen Handänderungssteuertatbestand dar 

(vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden A 11 25 

vom 5. Juli 2011, A 11 9 vom 28. Juni 2011, A 01 49 vom 23. Oktober 

2001, A 01 19 vom 10. Juli 2001, PVG 1998 Nr. 43). Diese Praxis wurde 

mit dem Erlass des Gesetzes über die Gemeinde und Kirchensteuern ge-

setzlich verankert. Danach erhebt die Gemeinde bei Handänderungen ei-

nes in der Gemeinde gelegenen Grundstücks eine Handänderungssteuer 

(Art. 7 GKStG). Gemäss Art. 8 GKStG gilt als Handänderung jede Über-

tragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein 

Grundstück. In Abs. 2 der gleichen Norm werden einige Tatbestände auf-

geführt, die klassischerweise wirtschaftlicher Betrachtung unterworfen 

werden. Da die Handänderungssteuer eine Rechtsverkehrssteuer ist, 

kann sie nicht beliebig auf wirtschaftliche Sachverhalte ausgedehnt wer-

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den. Nur dort, wo der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht an ei-

nem Grundstück im Zentrum des Rechtsgeschäftes steht, soll auch eine 

Handänderungssteuer erhoben werden (Botschaft der Regierung des 

Kantons Graubünden zum GKStG, Heft Nr. 3/2006-2007, S. 217). Art. 8 

Abs. 3 GKStG sieht eine Steuerbefreiung für die Einbringung von Grunds-

tücken in eine Personengesellschaft vor, sofern sich die wirtschaftliche 

Berechtigung daran nicht ändert. Von einer Handänderungssteuer gänz-

lich befreit sind schliesslich die in Art. 9 GKStG aufgezählten Tatbestän-

de. 

c) Als zivilrechtliche Handänderung gilt der Übergang von zivilrechtlichem 

(sachenrechtlichem) Eigentum an einem Grundstück oder einem Grunds-

tückanteil vom bisherigen Rechtsträger auf einen andern, wobei es dazu 

eines gültigen Rechtsgrundes und in der Regel der Grundbucheintragung 

bedarf (vgl. Art. 656 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; 

SR 210]). Eine wirtschaftliche Handänderung liegt immer dann vor, wenn 

wesentliche Teile der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grunds-

tück vom bisherigen Verfügungsberechtigten (wirtschaftlichen Eigentü-

mer) auf einen Dritten übergehen, ohne dass dabei die zivilrechtlichen Ei-

gentumsverhältnisse eine Änderung erfahren (FELIX RICHNER/WALTER 

FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum Züricher 

Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 216 N. 60 ff.). So führt beispielswei-

se die Übertragung eines Grundstückes vom Alleinaktionär auf seine Ge-

sellschaft nicht zu einer Handänderungssteuer, da der Aktionär durch sei-

ne Aktiengesellschaft hindurch weiterhin über das eingebrachte Grunds-

tück verfügen kann. Hält allerdings der Eigentümer des einzubringenden 

Grundstücks lediglich eine Minderheitsbeteiligung an der übernehmenden 

Aktiengesellschaft, ist die Handänderungssteuer zu erheben und zwar auf 

dem vollen Verkehrswert des Grundstücks (vgl. ANDREA VON RECHEN-

BERG, Handkommentar zum Bündner Gemeinde- und Kirchensteuerge-

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setz, Chur 2009, S. 47; Botschaft der Regierung zum GKStG, a. a. O., 

S. 216). Entscheidend für die Annahme einer wirtschaftlichen Handände-

rung ist somit, ob wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewoh-

nenden Verfügungsmacht rechtsgeschäftlich übertragen werden, so dass 

gesagt werden kann, das fragliche Rechtsgeschäft „wirke“ bezüglich der 

Verfügungsgewalt „tatsächlich und wirtschaftlich“ wie eine Handänderung 

an einem Grundstück oder Grundstücksanteil.

3. Vorliegend hat die Beschwerdeführerin mit Kaufvertrag vom 13. Dezem-

ber 2011 unstreitig das Grundstück 1900 in der Gemeinde X._____ von 

der einfachen Gesellschaft C._____ käuflich erworben. Zivilrechtlich be-

trachtet liegt dabei zweifelsfrei eine Handänderung zwischen der einfa-

chen Gesellschaft C._____ sowie der erwerbenden Beschwerdeführerin 

vor. Wird nun aber an die nach Art. 8 GKStG von der früheren Praxis des 

Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden übernommene, umfas-

sende wirtschaftliche Betrachtungsweise, welche gleichwohl zu Gunsten 

wie auch zu Ungunsten des Fiskus Anwendung findet (vgl. PVG 2008 

Nr. 18, 1983 Nr. 67, 1980 Nr. 71, 1979 Nr. 109), angeknüpft, sind vorlie-

gend nicht nur die zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der 

verkaufenden einfachen Gesellschaft C._____ bzw. der beiden Aktienge-

sellschaften für sich, sondern auch jene gemäss Gesellschaftsvertrag 

G._____ zu berücksichtigen. Vorliegend begründeten die D._____ SA, die 

E._____ AG, die F._____ AG sowie die Beschwerdeführerin mit Gesell-

schaftsvertrag vom 26. April 1999 die einfache Gesellschaft G._____. 

Dabei sollten gemäss Präambel des entsprechenden Gesellschaftsver-

trages die für die Geschäftstätigkeit nicht mehr benötigten Liegenschaften 

gemeinsam verwaltet und die Veräusserungserlöse und -gewinne nach 

Massgabe des Gesellschaftsvertrages von den Parteien übernommen 

werden. Dies betraf insbesondere auch das Grundstück 1900, deren Nut-

zen und Gefahr rückwirkend auf den 1. Januar 1999 auf die einfache Ge-

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sellschaft G._____ übergingen. Zivilrechtliche Eigentümerin dieser Lie-

genschaft blieb indes mangels Vollzugs im Grundbuch die einfache Ge-

sellschaft C._____. Folglich stimmten die zivilrechtlichen Verhältnisse 

hinsichtlich des Grundstücks 1900 seit dem 1. Januar 1999 nicht mehr mit 

den wirtschaftlichen Verhältnissen überein. Gemäss Ziff. 8 des Gesell-

schaftsvertrages waren an der einfachen Gesellschaft G._____ schliess-

lich die Beschwerdeführerin und die F._____ AG mit je einem Drittel so-

wie die D._____ SA und die E._____ AG mit je einem Sechstel beteiligt. 

Vor diesem Hintergrund waren aber im Zeitpunkt des Verkaufs des 

Grundstücks 1900 an die Beschwerdeführerin am 13. Dezember 2011 die 

Beschwerdeführerin selber, die F._____ AG, die E._____ AG und die 

D._____ SA bereits mit je einem Drittel bzw. einem Sechstel beteiligt. 

Ausgehend von diesen massgebenden wirtschaftlichen Verhältnissen be-

sass die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks 

1900 bereits einen Drittel desselben Grundstücks, weshalb die Handän-

derungssteuer in Anwendung von Art. 8 Abs. 3 GKStG für diesen Drittel 

entfällt, auch wenn schliesslich aus einer Teil- eine Gesamtbeherrschung 

über das Grundstück entstanden ist. Die Tatsache, dass - wie dies die 

Beschwerdegegnerin im Einspracheentscheid einwendet - die Beschwer-

deführerin erst durch den Eintritt in die einfache Gesellschaft G._____ 

rückwirkend per 1. Januar 1999 eine wirtschaftliche Beteiligung am 

Grundstück 1900 erlangt hat, ohne dass damals eine quotale Handände-

rungsbesteuerung bei der Beschwerdeführerin stattgefunden hätte, kann 

hier keine Rolle spielen; denn die heutige Besteuerung hängt von einer 

damals unterlassenen Handänderungsbesteuerung in keiner Weise ab. 

Sodann enthält Art. 8 Abs. 3 GKStG, entgegen der beschwerdegegneri-

schen Ansicht, auch keinerlei Hinweise, wonach die Norm nur zur Ver-

meidung einer Überbesteuerung, nicht aber zur Ermöglichung einer 

nachträglichen Verkürzung einer Steuer bei gleichzeitiger Übertragung 

der ganzen wirtschaftlichen Verfügungsmacht massgebend sein soll. 

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Folglich erweist sich die Beschwerde hinsichtlich des Vorbringens, wo-

nach die Beschwerdeführerin als Käuferin des Grundstücks 1900 im Er-

werbszeitpunkt bereits zu einem Drittel an der einfachen Gesellschaft 

G._____ beteiligt war und in diesem Umfang die Handänderungsbesteue-

rung zu entfallen habe, als begründet, weshalb die Beschwerde diesbe-

züglich gutzuheissen und die veranlagte Handänderungssteuer um einen 

Drittel zu reduzieren ist. 

4. a) Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, durch die bereits im 

Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks 1900 bestehende Beteiligung der 

veräussernden D._____ SA an der einfachen Gesellschaft G._____ zu 

einem Sechstel sowie der Tatsache, dass die H._____ SA sowohl die Er-

werberin (Beschwerdeführerin) als auch die Verkäuferin (D._____ SA) 

des Grundstücks 1900 beherrscht, sei die veranlagte Handänderungs-

steuer um einen weiteren Sechstel zu reduzieren. Demgegenüber stellt 

sich die Beschwerdegegnerin auf den Standpunkt, der vorliegende Sach-

verhalt sei allein aus der Sicht der am Verkauf beteiligten Vertragspartei-

en zu beurteilen, ohne dass hinter deren Rechtsverkleidung zu schauen 

sei. Nachfolgend ist damit zu prüfen, ob die wirtschaftliche Betrachtungs-

weise vorliegend bis zur dahinterstehenden H._____ SA durchschlägt, 

welche mit 53.61 % an der Beschwerdeführerin als Erwerberin des 

Grundstücks 1900 und mit 68.2 % an der D._____ SA als Verkäuferin des 

entsprechenden Grundstücks, welche im Verkaufszeitpunkt überdies zu 

einem Sechstel an der einfachen Gesellschaft G._____ partizipierte, be-

teiligt ist.

b) Wie das Verwaltungsgericht in ähnlich gelagerten Fällen bereits mehrfach 

im Grundsatz entschieden hat (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des 

Kantons Graubünden A 01 19 und A 01 31 vom 10. Juli 2001, A 01 49 

vom 23. Oktober 2001), erfolgt die Beurteilung eines bestimmten Rechts-

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geschäfts grundsätzlich allein aus der Sicht der direkt beteiligten Ver-

tragsparteien. Handelt es sich beidseits um juristische Personen, ist auf 

deren äussere Rechtsform und nicht etwa auf die dahinterstehenden Ak-

tionäre, Gesellschafter, Genossenschafter oder allfällige Firmenkonglo-

merate, Holding- oder Konzerngesellschaften abzustellen (PVG 1998 

Nr. 43, 1992 Nr. 31). Nicht anders verhält es sich im vorliegenden Fall, wo 

zwei von derselben Holdinggesellschaft beherrschte Gesellschaften mit 

eigener Rechtspersönlichkeit (in der Rechtsform von Aktiengesellschaf-

ten) ein Grundstück mittels Kaufvertrag übertrugen. Die Aktiengesell-

schaften treten im schweizerischen Rechtssystem als juristische Perso-

nen mit eigener Rechtspersönlichkeit - losgelöst von den Beteiligungsver-

hältnissen an ihnen - auf und werden darum stets als selbständige Steu-

ersubjekte erfasst. Diese rechtliche Selbständigkeit gilt es im Rechtsver-

kehr strikte zu beachten (ARTHUR MEIER-HAYOZ/PETER FORSTMOSER, 

Schweizerisches Gesellschaftsrecht, 11. Aufl., Bern 2012, § 2 N. 43 ff.). 

Die vorliegend am Verkauf des Grundstücks 1900 beteiligten Parteien, 

mithin die Beschwerdeführerin, die D._____ SA und die E._____ AG, sind 

als Aktiengesellschaften juristische Personen mit eigener Rechtspersön-

lichkeit, welche zueinander in keinerlei Abhängigkeit stehen. Eine Verbin-

dung zwischen der Beschwerdeführerin und der D._____ SA besteht ein-

zig durch die H._____ SA, welche - wie gesehen - an der Beschwerdefüh-

rerin mit 53.61 % und an der D._____ SA mit 68.2 % beteiligt ist. Die 

H._____ SA war indes an dem in Frage stehenden Verkauf des Grunds-

tücks 1900 weder als Partei beteiligt noch trat sie in rechtserheblicher 

Weise in Erscheinung. Vielmehr bildeten einzig die Beschwerdeführerin 

und die D._____ SA sowie die E._____ AG die Parteien der Eigentums-

übertragung am Grundstück 1900, weshalb die Beurteilung der daraus 

fliessenden Handänderungssteuerfolgen unter diesem Blickwinkel zu er-

folgen hat. Der Verkauf des Grundstücks 1900 bzw. die Übertragung des 

Eigentums daran hatte schliesslich zur Folge, dass der Beschwerdeführe-

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rin die alleinige Verfügungsmacht über das Grundstück verschafft wurde, 

während die veräussernden Gesellschaften D._____ SA und E._____ AG 

nach dem Verkauf keinen Einfluss mehr darüber auszuüben vermochten. 

Damit lag aber die Verfügungsgewalt nach dem Verkauf des Grundstücks 

auch aus der Optik der H._____ SA in anderen Händen als zuvor, verfügt 

doch - rein rechtlich gesehen - einzig die Beschwerdeführerin über das 

von ihr erworbene Grundstück, nicht aber die H._____ SA, auch wenn ihr 

nach wie vor sowohl die Herrschaftsrechte über die Beschwerdeführerin 

als auch über die veräussernde D._____ SA zustehen. Somit ist erstellt, 

dass die Erhebung der Handänderungssteuer hinsichtlich der teilweisen 

gemeinsamen Beherrschung der Beschwerdeführerin und der D._____ 

SA gerechtfertigt und rechtens war. Dementsprechend erweist sich die 

Beschwerde hinsichtlich des Vorbringens, wonach die veranlagte Han-

dänderungssteuer aufgrund der gemeinsamen Beherrschung der am Ver-

kauf beteiligten Parteien durch die H._____ AG um einen weiteren Sechs-

tel zu reduzieren sei, als unbegründet und ist abzuweisen. An diesem Er-

gebnis vermag auch der beschwerdeführerische Hinweis auf das Urteil 

des Verwaltungsgerichtes A 11 9 vom 28. Juni 2011, wo ausgeführt wur-

de, dass „auch die wirtschaftlichen Verhältnisse hinter der erwerbenden 

[…] AG zu berücksichtigen sind, ansonsten ja die wirtschaftliche Betrach-

tungsweise ihres Sinnes entleert würde", nichts zu ändern. Denn im Ge-

gensatz zu jenem Entscheid, wo die wirtschaftliche Betrachtungsweise 

dazu führte, dass auch die wirtschaftlichen Verhältnisse bzw. die natürli-

chen Personen hinter der erwerbenden Aktiengesellschaft betrachtet 

wurden, sind im vorliegend zu beurteilenden Fall die fünf natürlichen Per-

sonen nicht direkt an der Beschwerdeführerin und der D._____ SA, son-

dern bloss indirekt über die H._____ SA beteiligt. Folglich müsste hier die 

juristische Rechtspersönlichkeit der beteiligten Aktiengesellschaften, wel-

che wie gesehen auch handänderungssteuerlich rechtsbeachtlich ist, 

gleich zweimal durchbrochen werden, was zu weit gehen würde. Anders 

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zu entscheiden würde im Übrigen auch bedeuten, dass die Handände-

rungsbesteuerung bei Übertragungen von Grundstücken innerhalb von 

Holding- oder Konzerngesellschaften stets entfallen würde, was vor dem 

Hintergrund, dass es sich bei der Handänderungssteuer um eine Rechts-

verkehrssteuer handelt, nicht richtig sein kann. 

5. a) Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die von der Beschwerdegegne-

rin veranlagte Handänderungssteuer um einen Drittel zu reduzieren ist, da 

die Beschwerdeführerin als Käuferin des Grundstücks 1900 bereits vor 

dem Erwerb zu einem Drittel an der seit dem 1. Januar 1999 wirtschaftlich 

am Grundstück 1900 berechtigten einfachen Gesellschaft G._____ betei-

ligt war. Eine weitere Reduktion der veranlagten Handänderungssteuer 

um einen Sechstel aufgrund der teilweise gemeinsamen Beherrschung 

der Beschwerdeführerin und der D._____ SA durch die H._____ SA er-

weist sich demgegenüber als nicht zulässig. Vor diesem Hintergrund er-

weist sich die Beschwerde als teilweise begründet, was zur teilweisen 

Gutheissung derselben und zur Reduktion der veranlagten Handände-

rungssteuer um einen Drittel auf Fr. 44'386.70 unter Aufhebung des ange-

fochtenen Einspracheentscheids führt. Im Übrigen erweist sich die Be-

schwerde als unbegründet und ist abzuweisen. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) zu einem Drittel zulasten der Beschwerdeführerin und zu 

zwei Dritteln zulasten der Beschwerdegegnerin, welche gemäss Art. 78 

Abs. 1 VRG überdies verpflichtet wird, der teilweise obsiegenden, anwalt-

lich vertretenen Beschwerdeführerin eine entsprechend dem Verfahrens-

ausgang angemessen reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen. Diese 

wird entsprechend der vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin gel-

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tend gemachten aussergerichtlichen Entschädigung auf zwei Drittel von 

Fr. 1'101.60, ausmachend Fr. 734.40 (inkl. MWST), festgesetzt.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die veranlagte Handän-

derungssteuer unter Aufhebung des angefochtenen Einspracheent-

scheids auf Fr. 44'386.70 festgesetzt. Im Übrigen wird die Beschwerde 

abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 320.--

zusammen Fr. 2'320.--

gehen zu einem Drittel zulasten der A._____ SA und zu zwei Dritteln zu-

lasten der Gemeinde X._____. Die entsprechenden Kostenanteile sind 

innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwal-

tung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 

3. Die Gemeinde X._____ hat der A._____ SA eine entsprechend dem Ver-

fahrensausgang reduzierte aussergerichtliche Entschädigung in der Höhe 

von Fr. 734.40 (inkl. MWST) zu bezahlen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]