# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9f3cafae-cbec-54dd-aee0-12242c3fbf5a
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-01-04
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 04.01.2011 R 2010 103
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2010-103_2011-01-04.pdf

## Full Text

R 10 103

5. Kammer 

URTEIL
vom 4. Januar 2011

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baugesuch (Bewilligungspflicht)

1. a) Am 12. Mai 1993 erteilte die Gemeinde … … gestützt auf eine 

Zustimmungsverfügung des Departements des Innern und der 

Volkswirtschaft (DIV, heute Departement für Volkswirtschaft und Soziales, 

DVS) vom 5. April 1993 eine Baubewilligung für den Um- und Aufbau der 

Liegenschaft „…“ auf der damals im übrigen Gemeindegebiet befindlichen 

Parzelle Nr. 2088 in der … (…). Als Auflage verfügte die Gemeinde auf 

Verlangen des DIV, dass die neue, erweiterte Wohneinheit in Zukunft nur als 

Dauerwohnung verwendet werden dürfe (Zweckentfremdungsverbot). Im 

Weiteren dürfe die 4.5-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss des Gebäudes 

nur als Erstwohnung genutzt werden. Ansonsten wurde die Baubewilligung 

mit keinen weiteren expliziten Nutzungsbeschränkungen versehen. Die 

Gemeinde stellte jedoch mit Bezug auf Gebäudelänge, Gebäudehöhe und 

Dachaufbau fest:

• Die gemäss Zonenschema vorgeschriebene max. Gebäudelänge von 
25.00 m ist mit 29.20 m (Rücksprünge abgezogen) überschritten. Gestützt 
auf Art. 41 BG kann der Vorstand mit Zustimmung der Baukommission für 
Hotel und ähnliche Bauten bezüglich Gebäudelänge Ausnahmen 
gestatten. Daraus resultiert gegen Süden ein Mehrlängenzuschlag (MLZ) 
von 3.74 m.

• Die gemäss Zonenschema vorgeschriebene max. Gebäudehöhe von 6.60 
m ist mit 8.71 m überschritten. Gestützt auf Art. 41 BG kann der Vorstand 
mit Zustimmung der Baukommission für Hotel und ähnliche Bauten 
bezüglich Gebäudehöhe Ausnahmen gestatten. Daraus resultiert gegen 
Osten, Süden und Westen ein Mehrhöhenzuschlag (MHZ) von 2.11 m.

• Der geplante Dachaufbau widerspricht den Vorschriften gemäss Art. 36 
BG, wonach Dachaufbauten nur bis zu einem Drittel der Gebäudelänge 
gestattet sind. Gestützt auf Art. 41 BG kann der Vorstand mit Zustimmung 
der Baukommission für Hotel und ähnliche Bauten bezüglich Dachform 
des Gebäudes Ausnahmen gestatten. Beim zur Diskussion stehenden 

Bauvorhaben handelt es sich um einen Restaurationsbetrieb mit Personal- 
und Inhaberwohnungen, so dass der Anwendung der Bestimmungen 
gemäss Art. 41 BG grundsätzlich nichts im Wege steht. 

b) Am 6. April 2006 beantwortete die Gemeinde … die Anfrage der damaligen 

Eigentümerin der Parzelle Nr. 2088 in …, der … Betriebe AG, bezüglich 

Umfunktionierung der Hotelzimmer in gewöhnlichen Wohnraum. Der Um- und 

Aufbau aus dem Jahr 1993 habe nur erstellt werden können, weil man damals 

unzweifelhaft von einem Hotelbetrieb ausgegangen sei. Daher sei auch eine 

Inanspruchnahme des sog. Hotelbonus nach Art. 41 BG für Dachaufbauten, 

Gebäudehöhe und Gebäudelänge möglich gewesen. Diese Bauteile könnten 

auch den Vorschriften des aktuellen Baugesetzes nicht genügen, so dass die 

gewährten Ausnahmebewilligungen auch mit Inkrafttreten des neuen 

Baugesetzes nicht obsolet geworden seien. Daher sei eine Umwandlung der 

Hotelzimmer in gewöhnlichen Wohnraum nur über eine Ausnahmebewilligung 

möglich. Dafür seien die Voraussetzungen aber nicht erfüllt. Diese 

Einschätzung bestätigte die Gemeinde nochmals mit Schreiben vom 28. Juni 

2006, nachdem die … Betriebe AG am 5. Mai 2006 ein Baugesuch zur 

Umwandlung der Personalzimmer in Wohnungen bei der 

Restaurationsliegenschaft … eingereicht hatte. Da die … Betriebe AG 

dagegen nicht remonstrierte, schrieb die Gemeinde das erwähnte Baugesuch 

am 23. August 2006 ab. Dieser Beschluss erwuchs in der Folge in Rechtskraft.

c) Nachdem die Gemeinde festgestellt hatte, dass … - seit dem 1. Mai 2007 

Pächter der Restaurationsliegenschaft - im Frühjahr 2010 ohne 

Baubewilligung Umbauten im Bereich des bestehenden Restaurants getätigt 

hatte, forderte sie ihn am 19. März 2010 zur Einreichung eines 

entsprechenden Baugesuchs auf. Dieser Aufforderung kam … am 12. April 

2010 nach, indem er ein Bau- und Zweckänderungsgesuch mitsamt 

Projektunterlagen bei der Gemeinde einreichte. Am 22. Juni 2010 teilte das 

Bauamt der Gemeinde dem Gesuchsteller mit, dass einer Zweckänderung der 

(mittlerweile in der Dorfzone befindlichen) Liegenschaft nicht entsprochen 

werden könne, da die Aufstockung der Restaurationsliegenschaft im Jahr 

1993 in Bezug auf die Dachaufbauten, die Gebäudehöhe und die 

Gebäudelänge nur unter Inanspruchnahme des Hotelbonus habe realisiert 

werden können. Nach einer persönlichen Vorsprache beim Bauamt der 

Gemeinde ersuchte … am 21. Juli 2010 sodann um eine vorübergehende 

Duldungsverfügung bezüglich temporärer Umnutzung in Personalwohnraum.

d) Mit Entscheid vom 14. September 2010 verweigerte die Gemeinde dem 

Gesuchsteller die nachgesuchte Baubewilligung - und damit zugleich auch die 

temporäre Duldung der Umnutzung der Liegenschaft - im Wesentlichen mit 

der Begründung, der Auf- und Umbau des Jahres 1993 habe seinerzeit nur 

aufgrund des Hotelbonus bewilligt und realisiert werden können. Da die 

fraglichen Bauteile auch die Vorschriften des aktuellen Baugesetzes nicht 

einzuhalten vermöchten, könnte einer Zweckänderung nur mittels einer 

Ausnahmebewilligung nach Art. 82 KRG entsprochen werden. Dafür seien die 

erforderlichen Voraussetzungen aber nicht gegeben; insbesondere sei die 

geplante Umwandlung nicht im öffentlichen Interesse. Daher könne die 

Umwandlung von Restaurations- in Wohnraum nicht bewilligt werden. Die 

allfällige Wiederherstellung des gesetzeskonformen Zustandes werde nach 

Rechtskraft des Entscheids und entsprechender Prüfung durch die 

Baubehörde allenfalls selbständig verfügt.

2. Dagegen erhob … am 11. Oktober 2010 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den Entscheid der Gemeinde vom 14. 

September 2010 aufzuheben und festzustellen, dass die Umnutzung des 

geplanten Restaurants … auf der Parzelle Nr. 2088 keiner Baubewilligung 

bedürfe. Eventuell sei die Umnutzung des Restaurants in eine Wohnung zu 

bewilligen. Nach Art. 86 KRG unterlägen Zweckänderungen nur dann der 

Bewilligungspflicht, wenn erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 

zu erwarten seien; ansonsten seien Zweckänderungen bewilligungsfrei 

möglich (Art. 40 Abs. 1 lit. 3 KRVO). Die Umnutzung des Restaurants in eine 

Wohnung habe keinerlei Auswirkungen auf die Nutzungsordnung. Sie sei in 

der Dorfkernzone (recte: Dorfzone) zonenkonform. Auch seien geringfügige 

Änderungen im Inneren von Bauten gemäss Art. 40 Abs. 1 lit. 2 KRVO 

ohnehin nicht bewilligungspflichtig. Es finde vorliegend höchstens das 

Meldeverfahren nach Art. 50 KRVO Anwendung. Er habe nach Art. 89 KRG 

Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung, da keine öffentlich-rechtlichen 

Vorschriften im Weg stünden. Die Liegenschaft befinde sich in der Bauzone, 

so dass keine Ausnahmebewilligung nach Art. 87 KRG erforderlich sei. Der 

Auf- und Umbau im Jahr 1993 stehe mit der vorliegend umstrittenen Frage 

der Umnutzung in keinem Zusammenhang, da das Restaurant davon nicht 

betroffen gewesen sei. Es könne dahingestellt bleiben, ob die im Jahr 1993 

bewilligten Auf- und Umbauten die Vorschriften des aktuellen BG einhielten, 

da diesbezüglich der Besitzstand (Art. 81 Abs. 2 KRG) gelte. Sei die geplante 

Umnutzung zonenkonform, was hier der Fall sei, bestehe ein Anspruch auf 

Bewilligung. Die gegenteilige Auffassung der Gemeinde verstosse gegen Art. 

81 KRG. Das vom DIV im Jahr 1993 verlangte und in der Folge verfügte 

Zweckentfremdungsverbot betreffe schliesslich nur die Wohnung, nicht aber 

das Restaurant.

3. Die Gemeinde beantragte am 1. November 2010 die Abweisung der 

Beschwerde. Die geplante Zweckänderung unterliege dem ordentlichen 

Baubewilligungsverfahren gemäss Art. 41 ff. KRVO. Zweckänderungen seien 

gemäss Art. 86 Abs. 1 Satz 1 KRG grundsätzlich bewilligungspflichtig; Satz 2 

dieses Absatzes beziehe sich nur auf Zweckänderungen an unüberbauten 

Grundstücken. Die Umnutzung eines Teils des Restaurants in eine Wohnung 

habe abgesehen davon erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung. 

Denn die Nutzung als Hotel unterscheide sich in jeder Beziehung von der 

Nutzung als permanenter Wohnraum. So unterlägen neu geschaffene 

Wohnnutzungen beispielsweise dem Kontingentierungsgesetz. Aber auch 

andernfalls müsste die Zweckänderung einer materiellrechtlichen Prüfung 

unterzogen werden, da Anzeichen für eine Verletzung von materiellen 

Vorschriften bestünden (Art. 40 Abs. 3 KRVO). Zumindest wäre das 

Bauvorhaben dem Meldeverfahren gemäss Art. 50 ff. KRVO zu unterstellen 

gewesen. In materieller Hinsicht sei die im Jahr 1993 zum Hotel umgebaute 

Baute auch heute noch rechtmässig. Sie könne indessen nicht teilweise in 

permanenten Wohnraum umgebaut werden, da die Bewilligung seinerzeit nur 

habe erteilt werden können, weil man von einem Hotelbetrieb ausgegangen 

sei. Diese in der damaligen Bewilligung enthaltene Beschränkung auf die 

Nutzung als Hotelbetrieb binde auch den heutigen Eigentümer der Parzelle 

Nr. 2088 und dessen Pächter. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn die im 

Jahr 1993 genehmigten baulichen Massnahmen unter dem geltenden 

Baugesetz im Zusammenhang mit einer Wohnnutzung zulässig wären. Die 

Gebäudehöhe von 8.71 m überschreite aber die nunmehr in der Dorfzone 

zulässige Gebäudehöhe von 7.80 m. Auch der gewählte Dachaufbau könnte 

nach dem heutigen Art. 47 BG nicht bewilligt werden.

Das Hoffstattrecht nach Art. 81 KRG, auf das sich der Beschwerdeführer 

beziehe, könne nur beansprucht werden, wenn die betreffende Baute nicht 

mehr bauordnungskonform wäre. Die Bauvorschriften hätten sich aber seit 

der Bewilligungserteilung im Jahr 1993 nicht verschärft. Die Hotel-

/Restaurationsliegenschaft wäre daher auch nach heutigem Recht 

bauordnungskonform. Zudem verweise die Gemeinde auf VGU R 07 24. 

Hinzu komme, dass eine Nutzungsänderung nach Art. 81 Abs. 2 KRG nur 

zulässig wäre, wenn keine überwiegenden öffentlichen Interessen 

entgegenstünden. Hier gebe es indes ein erhebliches öffentliches Interesse 

an der Beibehaltung des bestehenden Betriebes. Im Weiteren lägen keine 

ausserordentlichen Verhältnisse und auch keine unverhältnismässige Härte 

vor. Somit komme eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 82 KRG ebenfalls 

nicht in Frage.

4. Mit Replik vom 25. November 2010 hielt der Beschwerdeführer an seinen 

Anträgen fest. Der Grundbuchbeschrieb besage, dass auf Parzelle Nr. 2088 

ein Wohnhaus mit Restaurant bestehe. Ein Hotel gebe es nicht. Es sei 

deshalb irrelevant, weswegen die Bewilligung im Jahr 1993 erteilt worden sei. 

Das Gebäude weise ein Restaurant, zehn Personalzimmer und eine 4-

Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss auf. In den letzten vier Jahren sei die 

Liegenschaft nicht als Hotel betrieben worden. Ob dies früher der Fall 

gewesen sei, wisse er nicht. Anstelle des Restaurants solle keine 

Ferienwohnung, sondern Personalräumlichkeiten geschaffen werden. Das 

Bauvorhaben bedürfe daher nach Art. 86 Abs. 2 KRG und Art. 40 KRVO 

keiner Baubewilligung. Es werde denn von der Gemeinde auch nicht 

angegeben, welche Baurechtsverletzungen vorlägen, so dass kein 

Baubewilligungsverfahren durchzuführen sei. Die Umnutzung des 

unrentablen Restaurants in eine Personalwohnung sei zweifellos 

gesetzeskonform. In VGU R 07 24 sei es um einen bestehenden Hotelbetrieb 

gegangen. Hier aber bestehe gerade kein Hotel, weshalb er sich auf Art. 81 

KRG berufen könne. Weil hier kein Beherbergungsbetrieb zur Beurteilung 

stehe, gebe es zudem auch kein öffentliches Interesse an der Erhaltung des 

Betriebs. Für die Erhaltung von Restaurantbetrieben gebe es wohl nur in 

Ausnahmefällen ein öffentliches Interesse.

5. Am 30. November 2010 duplizierte die Gemeinde, wobei sie im Wesentlichen 

an ihrem bereits geäusserten Standpunkt festhielt. Die zuletzt erteilte 

Baubewilligung bestimme die bisherige Nutzung, die auch entscheidend für 

die Frage der zulässigen Nutzungsänderung sei. Im Jahr 1993 habe man 

einen Hotelbonus nach Art. 41 BG gewährt. Für die Beurteilung der aktuell zur 

Diskussion stehenden Änderungen sei entsprechend von einem 

gastgewerblichen Betrieb auszugehen. Der Grundbuchbeschrieb sei dagegen 

nicht massgebend.

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit 

erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren ist der Entscheid der Gemeinde 

… vom 14. September 2010, dem beschwerdeführerischen Baugesuch die 

Bewilligung zu verweigern. Vorab zu prüfen ist die Frage, ob das 

beschwerdeführerische Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist. Im Weiteren 

stellt sich die Frage, ob der Beschwerdeführer einen Anspruch auf Erteilung 

der Baubewilligung gestützt auf die Besitzstandsgarantie nach Art. 81 des 

Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) geltend machen 

kann.

2. a) Der Beschwerdeführer bringt vor, dass das geplante Bauvorhaben mitsamt 

Zweckänderung nach Art. 86 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 der 

Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO) keiner 

Baubewilligung bedürfe, da keine erheblichen Auswirkungen auf die 

Nutzungsordnung zu erwarten seien. Hinzu komme, dass geringfügige 

Änderungen im Innern von Bauten nach Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO nicht 

bewilligungspflichtig seien. Davon könne er profitieren, da keine zusätzlichen 

Räume geschaffen würden. Dem beschwerdeführerischen Vorbringen kann 

aus nachstehenden Gründen nicht gefolgt werden. 

b) Nach Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit 

schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, 

abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Ebenfalls der 

Baubewilligungspflicht unterliegen Zweckänderungen von Grundstücken, 

sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind. 

Keiner Baubewilligung bedürfen nach Art. 86 Abs. 2 KRG dagegen 

Bauvorhaben, die weder öffentliche noch private Interessen berühren. 

Darunter fallen nach Art. 40 Abs. 1 KRVO unter anderem geringfügige 

Änderungen im Innern von Bauten und Anlagen mit Ausnahme von 

Änderungen der Nutzfläche oder der Anzahl Räume (Ziff. 2) und 

Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 

(Ziff. 3). Die Befreiung von der Bewilligungspflicht entbindet nach Art. 40 Abs. 

3 KRVO jedoch nicht von der Einhaltung von materiellen Vorschriften. 

Bestehen Anzeichen dafür, dass durch ein bewilligungsfreies Bauvorhaben 

materielle Vorschriften verletzt sein könnten, leitet die kommunale 

Baubehörde von Amtes wegen, auf Ersuchen der Fachstelle oder auf Hinweis 

von Dritten hin das Baubewilligungsverfahren ein.

c) Art. 86 Abs. 1 Satz 1 KRG unterstellt Zweckänderungen an Bauten oder 

Anlagen dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren. Art. 86 Abs. 1 Satz 2 

KRG bringt darüber hinaus zum Ausdruck, dass auch Zweckänderungen an 

Grundstücken baubewilligungspflichtig sind, sofern erhebliche Auswirkungen 

auf die Nutzungsordnung zu erwarten sind (Botschaft der Regierung zur KRG-

Revision, S. 360). Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhält, bezieht 

sich dieser zweite Satz der Vorschrift nach dem Wortlaut des Gesetzes („auch 

Zweckänderungen von Grundstücken“) ausschliesslich auf unüberbaute 

Grundstücke. Die Verwendung des Begriffs „auch“ belegt, dass der 

Gesetzgeber die grundsätzliche Baubewilligungspflicht für Zweckänderungen 

an Bauten und Anlagen nach Art. 86 Abs. 1 Satz 1 KRG um eine 

eingeschränkte Baubewilligungspflicht im Falle von Zweckänderungen an 

unüberbauten Grundstücken ergänzen wollte. Auf den konkreten Fall 

bezogen bedeutet dies, dass die geplante Umnutzung der überbauten 

Liegenschaft nach Art. 86 Abs. 1 KRG baubewilligungspflichtig ist, selbst, 

wenn dadurch keine erheblichen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 

bewirkt würden. Daran vermögen auch die beschwerdeführerischen Verweise 

auf Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 und Ziff. 3 KRVO nichts zu ändern. Eine teleologische 

Auslegung von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO ergibt, dass sich die Bestimmung 

(„Zweckänderungen ohne erhebliche Auswirkungen auf die 

Bewilligungspflicht“) lediglich auf unüberbaute Grundstücke beziehen kann. 

Denn nur in Bezug auf Zweckänderungen von unüberbauten Grundstücken - 

nicht aber für Bauten und Anlagen - räumt das übergeordnete kantonale 

Gesetz in Art. 86 Abs. 2 KRG der Regierung die Befugnis ein, eine Befreiung 

von der Baubewilligungspflicht in der KRVO zu statuieren. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 

2 KRVO bezieht sich sodann auf geringfügige Änderungen im Innern von 

Bauten und Anlagen, infolge derer keine Zweckänderung bewirkt wird. Im 

Falle von Zweckänderungen wird diese Bestimmung von Art. 86 Abs. 1 KRG 

bzw. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 KRVO als lex specialis verdrängt. Im Übrigen wäre 

aber auch dann an der Bewilligungspflicht festzuhalten, wenn Art. 40 Abs. 1 

Ziff. 3 KRVO - entgegen den vorstehenden Erwägungen - nicht nur für 

unüberbaute Grundstücke, sondern auch für Bauten und Anlagen gelten 

würde. Dann nämlich lägen erhebliche Auswirkungen auf die 

Nutzungsordnung vor, da eine Umwandlung eines gewerblich genutzten 

Raumes zu einem privaten Wohnraum angestrebt wird (Art. 86 Abs. 1 KRG; 

Art. 40 Abs. 1 Ziff. 3 e contrario). Zudem wäre die Gemeinde nach Art. 40 Abs. 

3 KRVO ohnehin von Amtes wegen verpflichtet, ein Baubewilligungsverfahren 

einzuleiten, da zumindest Anzeichen für die Verletzung von materiellen 

Bauvorschriften gegeben sind (vgl. Zonenschema, Anhang 1 zum Baugesetz 

der Gemeinde … [BG]; Art. 47 BG). Die diesbezüglichen 

beschwerdeführerischen Vorbringen sind daher unbegründet.

d) Ebenfalls unbegründet ist das beschwerdeführerische Vorbringen, die 

kommunalen Baubehörden hätten nicht das ordentliche 

Baubewilligungsverfahren, sondern das Meldeverfahren nach Art. 50 KRVO 

durchführen müssen. Wie Art. 50 Abs. 1 Ziff. 2 KRVO zu entnehmen ist, 

gelangt das Meldeverfahren als vereinfachtes Baubewilligungsverfahren bei 

baulichen Massnahmen nur zur Anwendung, wenn diese kumulativ nach 

aussen nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen 

Veränderungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. 

Vorliegend ist das geplante Bauvorhaben in der Dorfzone angesichts der 

Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe und der Dachaufbauten nicht 

zonenkonform, so dass das Meldeverfahren nicht zur Anwendung gelangen 

kann.

3. a) Da das beschwerdeführerische Bauvorhaben nach dem Gesagten der 

Bewilligungspflicht unterliegt, sind nunmehr die Voraussetzungen der 

Besitzstandsgarantie zu prüfen. Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich 

sinngemäss vor, er habe nach Art. 89 KRG Anspruch auf Erteilung der 

nachgesuchten Baubewilligung, da die im Jahr 1993 rechtmässig erstellte 

Baute von der Besitzstandsgarantie von Art. 81 Abs. 1 und Abs. 2 profitieren 

könne. Eine Ausnahmebewilligung sei nicht erforderlich. Zudem könne 

dahingestellt bleiben, ob der Auf- und Umbau den Vorschriften des aktuellen 

Baugesetzes entspreche. Dem stehe auch das verfügte 

Zweckentfremdungsverbot nicht im Weg, da dieses nur die erweiterte 

Wohneinheit und nicht das Restaurant betreffe. Es ist aktenkundig, dass auf 

der Restaurationsliegenschaft stehende Gebäude mit Verfügung vom 12. Mai 

1993 keiner expliziten Nutzungsbeschränkung unterworfen wurde, wonach 

die Baute nur als Hotel oder Restaurationsbetrieb und nicht auch als 

Wohnhaus genutzt werden dürfe. Dennoch vermag der Beschwerdeführer 

aus nachfolgenden Gründen aus der Besitzstandsgarantie keine Rechte 

abzuleiten.

b) Nach der Besitzstandsgarantie von Art. 81 Abs. 1 KRG dürfen rechtmässig 

erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften nicht mehr 

entsprechen, erhalten und erneuert werden. Abs. 2 enthält eine Erweiterung 

dieser Garantie, indem solche Bauten und Anlagen zudem umgebaut, 

massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden, wenn dadurch die 

Abweichung von den geltenden Vorschriften nicht verstärkt wird und keine 

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. 

Die Besitzstandsgarantie bedeutet mithin, dass eine Rechtsposition, welche 

seinerzeit in Übereinstimmung mit den materiellrechtlichen Vorschriften 

erworben wurde, grundsätzlich auch unter dem neuen Recht, das deren 

Begründung nicht oder nicht mehr um bisherigen Umfang zulässt, 

fortbestehen und gegebenenfalls auch weiterentwickelt werden kann (vgl. K. 

Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen 

innerhalb der Bauzonen, Diss. 2003, S. 7). Um in den Genuss der 

Besitzstandsgarantie zu kommen, müssen Bauten also einerseits 

ursprünglich materiell rechtmässig erstellt worden und andererseits durch den 

Erlass neuen Rechts materiell vorschriftswidrig geworden sein (vgl. K. Willi, 

a.a.O., S. 22 ff.). Bauten und Anlagen dagegen, die sowohl im ursprünglichem 

als auch im aktuellen Bestand und in ihrer entsprechenden Nutzungsart 

rechtmässig waren und sind, sind auf die Besitzstandsgarantie nicht 

angewiesen; die Zulässigkeit eines Umbaus, einer Erweiterung oder einer 

Nutzungsänderung richtet sich dann nach dem jeweils geltenden Recht. 

Allenfalls ist zu prüfen, ob solche Vorhaben einer Ausnahmebewilligung 

zugänglich sind. 

c) Dem Baubescheid vom 12. Mai 1993 ist ausdrücklich zu entnehmen, dass das 

Bauvorhaben als Hotelauf- und Hotelumbau bewilligt wurde: Beim zur 

Diskussion stehenden Bauvorhaben handelt es sich um einen 

Restaurationsbetrieb mit Personal- und Inhaberwohnungen, so dass der 

Anwendung der Bestimmungen gemäss Art. 41 BG grundsätzlich nichts im 

Weg steht (S. 6). Etwas anderes war nach dem damals geltenden Recht auch 

gar nicht möglich. Der getätigte Auf- und Umbau konnte angesichts der 

Gebäudehöhe (8.71 m statt max. 6.60 m), der Gebäudelänge (29.20 m statt 

max. 25.00 m) und der Dachaufbauten nur unter Inanspruchnahme des sog. 

Hotelbonus nach Art. 41 des damaligen Baugesetzes der Gemeinde … (aBG) 

bewilligt werden. Damit steht fest, dass der Auf- und Umbau der Baute bereits 

im Zeitpunkt seiner Bewilligung nur deswegen materiell rechtmässig war, weil 

es sich um einen Restaurationsbetrieb gehandelt hatte. Als solcher und nur 

als solcher wurde die Baute daraufhin rechtmässig erstellt. Nur insoweit ihr 

Charakter als Restaurationsliegenschaft erhalten bleibt, entspricht die Baute 

demzufolge auch heute im Wesentlichen noch den geltenden Vorschriften: 

• Gemäss Zonenschema der Gemeinde … (Anhang 1 zum aktuellen 
Baugesetz; BG) darf ein in der Dorfzone befindliches Gebäude über eine 
max. Gebäudehöhe von 7.80 m verfügen; eine max. Gebäudelänge 
besteht in der Dorfzone keine. Die Dachform des Gebäudes hat nach Art. 
17 Abs. 2 BG der traditionellen Bauweise bzw. den angrenzenden 
Gebäude zu entsprechen. Einzelne Dachaufbauten sind nach Art. 47 Abs. 
4 BG nur bis zu einem Drittel der jeweiligen Fassadenlänge gestattet. Im 
Falle mehrere Dachaufbauten darf deren Länge nach Art. 47 Abs. 5 BG 
zusammengezählt maximal die Hälfte der Fassadenlänge betragen.

• Nach Art. 7 BG kann die Baubehörde mit Zustimmung der Baukommission 
für Grossgebäude, wie Hotels und ähnliche Bauten, Ausnahmen bezüglich 
der Gebäudehöhe (maximal 15 % Mehrhöhe) und Länge (maximal 20 % 
Mehrlänge) des Gebäudes gestatten. Für Dachaufbauten besteht diese 
Möglichkeit nicht mehr.

• Damit würde das vorliegend zu beurteilende Gebäude in Bezug auf die 
Gebäudehöhe (max. Höhe von 7.80 m zuzüglich 15% Mehrhöhe = max. 
Höhe von 8.97 m, bei unbestrittener aktueller Höhe von 8.70 m) und die 
Gebäudelänge auch heute dem aktuellen Baugesetz der Gemeinde 
entsprechen. Einzig für die Dachaufbauten könnten nach dem aktuellen 
Baugesetz keine Ausnahmen mehr verfügt werden. Hier gälte allerdings 
für die nach wie vor als Hotel bzw. Restaurationsbetrieb genutzte Baute 
die Besitzstandsgarantie nach Art. 81 KRG. 

Umgekehrt ist ebenso klar, dass der Auf- und Umbau der Baute bei der 

Bewilligungserteilung eindeutig rechtswidrig gewesen wäre, wenn es sich um 

ein Wohngebäude gehandelt hätte. Einen Anspruch darauf, das Gebäude mit 

den bestehenden Ausmassen nicht als Restaurationsbetrieb, sondern als 

Wohnhaus zu benutzen, konnte das seinerzeitige Baugesetz der Gemeinde 

… dem Beschwerdeführer nicht vermitteln. Ursprünglich materiell 

rechtmässig war die Baute somit lediglich als Restaurationsbetrieb, nicht aber 

als Wohnhaus. Daran vermag auch das beschwerdeführerische Vorbringen 

nichts zu ändern, das Restaurant sei von dem im Jahr 1993 bewilligten 

Dachaufbau gar nicht betroffen gewesen. Denn von der Inanspruchnahme 

des Hotelbonus nach Art. 41 aBG in Bezug auf Gebäudehöhe, Gebäudelänge 

und Dachaufbauten profitierte die gesamte Baute und damit auch das im 

Erdgeschoss befindliche Restaurant.

Für die Beurteilung des Besitzstands nach Art. 81 KRG, der auf die 

ursprüngliche materielle Rechtmässigkeit einer Baute abstellt, unbeachtlich 

ist, inwiefern die Baute in der Vergangenheit tatsächlich als Hotel oder als 

Restaurationsbetrieb betrieben wurde. Dasselbe gilt mutatis mutandis für den 

vom Beschwerdeführer zitierten Grundstücksbeschrieb im Grundbuch der 

Gemeinde …. 

d) Hinsichtlich der geplanten Wohnnutzung besteht demzufolge kein 

Besitzstand, auf welchen sich der Beschwerdeführer berufen könnte: Der 

Besitzstand von Art. 81 Abs. 1 KRG bezieht sich vorliegend lediglich auf den 

ursprünglich baulichen Bestand der Liegenschaft als Restaurationsbetrieb; 

nicht aber auf eine Wohnnutzung. Denn nur als Restaurationsbetrieb wurde 

die Baute im Jahr 1993 materiell rechtmässig erstellt und nur als solcher kann 

die Baute den Besitzstand nach Art. 81 Abs. 1 KRG beanspruchen. Durch das 

beschwerdeführerische Bauvorhaben würde diese rechtmässige Nutzung der 

Baute als Restaurationsbetrieb aber in eine Wohnnutzung in einem Gebäude 

umgewandelt, das als Wohngebäude sowohl nach altem als auch nach 

neuem Recht die für Wohnbauten zulässigen Gebäudeabmessungen 

erheblich überschritte. Im Weiteren würde das geplante Wohngebäude auch 

in Bezug auf den Dachaufbau weder den Vorschriften des alten noch 

denjenigen des aktuellen Baugesetzes entsprechen. Damit würde das zur 

Diskussion stehende Projekt erheblich von den geltenden Vorschriften für 

Wohngebäude abweichen, könnte es doch - im Unterschied zu einem Hotel 

oder zu einem Restaurationsbetrieb - auch von den Ausnahmen für 

Grossbauten nach Art. 7 BG nicht profitieren. Die geplante Nutzungsänderung 

würde insofern die Abweichung von den geltenden kommunalen 

Bauvorschriften verstärken. Damit würde die Nutzungsänderung zugleich 

auch dem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Einhaltung der 

Bauvorschriften zuwiderlaufen. Entsprechend geht die 

beschwerdeführerische Berufung auf den Besitzstand nach Art. 81 Abs. 2 

KRG fehl.

4. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass das beschwerdeführerische 

Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist. Aus der Besitzstandsgarantie vermag 

der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten abzuleiten, so dass die 

Gemeinde das umstrittene Baugesuch infolge Verstosses gegen ihre 

kommunalen Bauvorschriften zu Recht abgelehnt hat. Bei diesem Ausgang 

gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton 

und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten 

Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG) in der Regel keine Parteientschädigung 

zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon 

abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 320.--

zusammen Fr. 3'320.--

gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.