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**Case Identifier:** ea110bb9-4196-5d08-b928-e405292d890d
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** fr
**Title:** FR a2_2007_104_08_04_08.pdf
**Docket/Reference:** a2_2007_104_08_04_08.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf3/a2_2007_104_08_04_08.pdf

## Full Text

A2 2007-104  

Arrêt du 8 avril 2008 

IIe COUR D’APPEL CIVIL 

PARTIES 

X, demandeur et recourant, représenté par Me_____, 

contre 

Y, défenderesse et intimée, représentée par Me______. 

OBJET 

Bail à ferme agricole  

Recours du 4 septembre 2007 contre le jugement du Président du Tribunal 
civil de l’arrondissement de_____ du 20 juin 2007  

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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c o n s i d é r a n t   e n   f a i t  

A. Le 22 décembre 2004, Y a résilié pour le 1er avril 2006 le bail à ferme conclu le 19 août 
2000  par  feu  son  mari,  en  qualité  de  bailleur,  et  X,  en  qualité  de  fermier,  portant  sur  la 
parcelle  agricole  de  8'681  m2  qui  forme  l'art.____  du  RF  de  la  commune  de____  et  dont 
elle  était  devenue  propriétaire  consécutivement  au  décès  de  son  mari.  La  procédure  de 
prolongation de bail introduite par le fermier le 7 mars 2005 a pris fin par un accord qui a 
été conclu lors de l'audience du Président du Tribunal civil de l'arrondissement de____ (ci-
après  le  Président  du  Tribunal)  du  3  mai  2005,  par  lequel  les  parties  "ont  convenu  de 
mettre un terme définitif au contrat de bail à ferme qui les lie à l'échéance péremptoire du 
31 octobre 2006".   

B. Le 14 juillet 2006, X a saisi le même juge d'une "demande de révision", concluant à ce 
que  le  jugement  (sic)  du  3  mai  2005  soit  modifié  comme  suit :  « 1.  Il est  constaté  que  la 
résiliation signifiée par lettre manuscrite du 22 décembre 2004 par Y à X est nulle, en sorte 
que le contrat de bail à ferme liant les parties se poursuit. » et « 2. Les dépens sont mis à 
la charge de Y. ». 

Par jugement du 20 juin 2007, le Président du Tribunal a rejeté "l'action en révision" et mis 
les dépens à la charge du demandeur.  

C.  Par  mémoire  du  4  septembre  2007,  X  a  recouru  en  appel  et  pris  les  conclusions 
suivantes : 

« 1.  Le recours est admis. 

2.  Partant  les  chiffres  1  et  2  du  dispositif  du  jugement  attaqué  sont  modifiés  et 

prennent la nouvelle teneur suivante : 

Principalement : 

"I  Il est pris acte de la transaction intervenue entre les parties telle qu'elle ressort 
de  la  détermination  adressée  par  Y  au  Président  du  Tribunal  civil  de____  par 
lettre recommandée du 16 octobre 2006. 

Par  conséquent  et  en  modification  du  chiffre  I  du  jugement  du  3  mai  2005,  le 
contrat  de  bail  à  ferme  liant  les  parties  ne  prend  pas  fin  au  31  octobre  2006, 
mais il se poursuit. 

II  Conformément  aux  termes  de  la  transaction,  X  prend  à  sa  charge  ses  frais 
d'avocat  et  les  frais  de  justice  courus  jusqu'au  16  octobre  2006,  date  à  la 
laquelle la transaction judiciaire a été conclue. Pour les opérations postérieures à 
cette date, les frais et les dépens sont mis à la charge de Y." 

Subsidiairement : 

"I  La demande de révision est admise. 

II   Partant,  le  jugement  rendu  le  3  mai  2005  par  le  Président  du  Tribunal  civil 

de____ est modifié comme suit : 

 
 
 
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1.  Il  est  constaté  que  la  résiliation  signifiée  par  lettre  manuscrite  du  22 
décembre 2004 par Y à X est nulle, en sorte que le contrat de bail à ferme 
qui lie les parties se poursuit. 

2.  Les dépens sont mis à la charge de Y. 

III  Les dépens de l'instance de révision sont mis à la charge de Y."  

3.  Les dépens de l'instance d'appel sont mis à la charge de Y. » 

Dans sa réponse du 1er novembre 2007, l’intimée conclut au rejet du recours en appel, avec 
suite de frais et dépens. 

e n   d r o i t  

1. 
a)  Le  premier  juge  a  été  saisi  d'une  "demande  de  révision"  d'un  "jugement  de 
prolongation de bail" (cf. mémoire de demande du 14 juillet 2006). En vertu de l'art. 329 
al. 1 CPC, les voies de recours prévues par la loi sont ouvertes contre le jugement statuant 
sur  une  demande  de  révision.  Le  jugement  statuant  sur  une  demande  de  prolongation 
judiciaire du bail à ferme est susceptible d’appel auprès du Tribunal cantonal (art. 20 al. 1 
de la loi du 24 février 1987 d’application de la loi fédérale sur le bail à ferme agricole ; RSF 
222.4.3 ; ci-après : LALBFA). Dans ce cadre, la procédure accélérée s’applique et, partant, 
le délai de recours est de 30 jours (art. 20 al. 2 LALBFA, art. 390 al. 1 CPC, cf. art. 383 CPC 
qui renvoie à l’art. 294 CPC). Le jugement querellé ayant été notifié au recourant le 5 juillet 
2007,  le  recours  en  appel  remis  à  la  poste  le  4  septembre  2007  a  été  interjeté  en  temps 
utile compte tenu de la suspension des délais prévue par l'art. 40a CPC et non supprimée 
par l'art. 20 LALBFA.  

b)  La  Cour  d’appel  revoit  librement  la  cause  en  fait  et  en  droit,  quelle  que  soit  la 
valeur litigieuse, dans la mesure où la cause porte sur une procédure de révision, puisqu'en 
ce  cas  la  compétence  du  Président  du  Tribunal  ne  résultait  pas  de  la  loi  d'organisation 
judiciaire  (cf.  art.  299a  al.  1  CPC).  En  revanche,  dans  la  mesure  où  il  s'agit  d'une  action 
ordinaire  en  constatation  de  nullité  (cf.  consid.  2  ci-après),  la  compétence  en  fait  serait 
limitée  selon  l'art.  299a  al.  2 let.  a  CPC.  La  Cour  statue  sans  débats  (art.  300  al.  3 let.  b 
CPC).  

c)  La  valeur  litigieuse  s'élève  à  Fr. 6'090.-  en  tenant  compte  du  fermage  annuel 
convenu à Fr. 1'015.- et d'une durée de prolongation (ou de renouvellement) de 6 ans, soit 
le maximum possible.  

Il n'est pas aisé de déterminer la nature de l'action intentée par le demandeur.  Il l'a 
2. 
intitulée "demande en révision" (DO I 1). Il soutient qu'il n'aurait pas passé la transaction 
du 3 mai 2005 s'il avait eu  connaissance d'une promesse de vente antérieure (DO  I 3) et 
conclut à la constatation de la nullité de la résiliation (DO I 2).  

a) Si le premier juge avait examiné la nature de la demande dont il était saisi, il aurait 
constaté  que  la  voie  de  la  révision  n'était  pas  ouverte.  Le  mode  d'invalidation  d'une 
transaction  dépend  des  lois  de  procédure  (F.  HOHL,  Procédure  civile,  Tome  I,  Berne  2001, 
n. 1364).  Le  demandeur  s'est  prévalu  à  tort  de  l'art.  288  al.  3  CPC  selon  lequel  la 
transaction  judiciaire  est  assimilée  à  un  jugement.  L'assimilation  au  jugement,  qui  est 
prévue pour la transaction comme pour le passe-expédient, ne vaut que pour l'exécution; 

 
 
 
 
 
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pour cette raison, il n'y a pas de recours possible contre une transaction en procédure civile 
fribourgeoise  (Extraits  1975  p.  67).  Or,  la  révision  est  une  forme  de  recours  (F.  HOHL, 
Procédure civile, Tome II, Berne 2002, n. 3043 ss).  

En tant que demande de révision, la demande du 14 juillet 2006 n'était donc pas recevable. 

b) L'invalidation d'une transaction, que le demandeur souhaite, peut  être  obtenue, à 
défaut  de  voie  de  recours,  par  une  action  civile  (HOHL,  op.  cit.,  Tome  I,  n. 1364  ss).  De 
même,  en  soi,  le  demandeur  pouvait  agir  aux  fins  de  faire  constater  la  nullité  de  la 
résiliation, respectivement la continuation du bail. Compte tenu de la valeur litigieuse et du 
domicile  de  la  défenderesse  lors  de  l'ouverture  d'action,  la  compétence  pour  en  connaître 
était  donnée  en  l'espèce  au  même  juge  et  le  contenu  du  mémoire  du  14  juillet  2006 
répondait aux exigences d'une demande ordinaire (art. 158 CPC).  

A ce titre, le premier juge était donc régulièrement saisi et compétent.  

Le  recourant  conteste  principalement  le  jugement  attaqué  dans  la  mesure  où  il  n'a 
3. 
pas fait droit à sa requête de constater la conclusion, par la lettre de la défenderesse du 16 
octobre 2006, d'une transaction judiciaire ayant mis fin au litige.  

Subsidiairement,  il  s'en  prend  à  l'absence  d'intérêt  à  la  révision  que  le  premier  juge  avait 
retenue en constatant que le demandeur n'avait pas respecté le délai d'exercice du droit de 
préemption et qu'au demeurant, celui-ci ne disposait pas d'un tel droit.  

4. 
a) Le jugement querellé a écarté la requête du demandeur tendant à la constatation 
de l'existence d'une transaction judiciaire principalement au motif que la défenderesse, qui 
procédait  alors  sans  le  concours  d'un  avocat,  était  psychiquement  fragile,  subissait  des 
pressions  importantes  et  n'était  pas  à  même  de  comprendre  la  portée  de  la  déclaration 
émise dans sa lettre du 16 octobre (jugement, p. 9 à 14); par ailleurs, il a constaté que les 
termes employés dans cette lettre avaient une portée différente de ceux des conclusions de 
la demande, de sorte qu'un passe-expédient n'était pas intervenu (jugement, p. 14).  

b)  A  l’appui  de  son  appel,  le  recourant  développe  plusieurs  griefs  aux  fins  de 

démontrer qu'un vice du consentement de l’intimée a été retenu à tort (recours, p. 2 à 7).  

c) La qualité du consentement de l’intimée importe en réalité peu puisque la Cour doit 

constater que l'on ne se trouve en présence ni d'un passé-expédient, ni d'une transaction.  

aa)  S'agissant  du  passé-expédient,  pourrait  en  être  constitutif,  de  la  part  d'une  partie 
défenderesse,  un  acte  par  lequel  celle-ci  acquiesce  à  la  demande  (art.  287  al.  1  CPC). 
L'acquiescement  (die  Klageanerkennung)  est  l'acte  par  lequel  "le  défendeur  reconnaît  le 
bien-fondé de la prétention du demandeur, il admet les conclusions du demandeur" (HOHL, 
op. cit., Tome I, n. 1349). 

En  l'espèce,  les  conclusions  de  la  demande  tendaient  à  la  constatation  de  la  nullité  de  la 
résiliation du bail (DO I 2). Or, il n'est aucunement question d'un constat de nullité dans la 
lettre  de  l’intimée  du  16  octobre  2006  (DO  I  19),  ni  du  reste  dans  la  lettre  du  juge  à 
laquelle  elle  faisait  suite  (DO  I  18).  Cette  missive  du  16  octobre  ne  mentionne  en  effet 
qu'un "accord de continuer de louer" la parcelle, qui plus est "depuis le 31 octobre 2006". 
L’intimée  n'a  donc  ni  reconnu  le  bien-fondé  de  la  prétention  du  recourant,  ni  admis  les 
conclusions de celui-ci.  

 
 
 
 
 
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bb)  S'agissant  d'une  transaction,  elle  résulterait,  selon  le  recourant,  d'une  offre  issue  de 
deux  entretiens  téléphoniques,  voire  davantage,  entre  le  juge  et  l’avocat  de  celui-là,  et 
d'une acceptation de l'offre par la lettre précitée du 16 octobre 2006 (recours, p. 4).  

La  Cour  doit  d'abord  constater  qu'aucune  note  d'entretien  téléphonique  ne  figure  au 
dossier. Ne sont donc connus ni le nombre de ces entretiens, ni leur date, ni leur durée et 
encore  moins  leur  contenu.  Or,  l'autorité  de  recours  ne  saurait  tenir  compte  de  ce  qui  ne 
figure pas au dossier (Extraits 1964 p. 59/62).  

Ensuite  et  surtout,  une  transaction  judiciaire  doit  respecter  la  forme  prévue  par  le  droit 
cantonal  (HOHL,  op.  cit.,  Tome  I,  n. 1341  et  réf.).  Selon  l'art.  288  al.  1  CPC,  vaut 
transaction  judiciaire  et  met  fin  procès  "la  transaction  passée  entre  les  parties  devant  le 
juge  ou  remise  au  juge  pour  être  consignée  au  procès-verbal".  De  manière  générale,  le 
code  de  procédure  civile  ne  prend  en  considération  que les  actes  qui figurent  par  écrit  au 
dossier, soit directement présentés comme tel, soit, s'ils ont été formulés de vive voix, par 
leur  transcription  au  procès-verbal,  établi  séance  tenante  (cf.  art.  13  CPC).  Il  ne  connaît 
pas  de  procédure  par  téléphone.  Le  code  n'admet  par  ailleurs  la  discussion  libre  entre  le 
juge et les parties que dans le cadre de l'instruction préparatoire, et celle-ci n'a pas lieu par 
téléphone mais à l'audience du juge, à laquelle les parties ont été citées à comparaître (art. 
167  al.  1  CPC),  étant  rappelé  qu'une  citation  doit  indiquer  l'objet  de  l'audience  (art.  31 
CPC). La conclusion de la transaction "devant le juge" s'entend bien sûr comme ayant lieu à 
l'audience  de  celui-ci,  ce  qui  va  de  soi  et  qui  ressort  aussi  des  art.  167  al.  5  et  172  al.  4 
CPC.  Le  formalisme  de  la  procédure  a  pour  but  d'en  assurer  le  bon  déroulement  et  les 
impératifs  de  "la  sécurité  des  affaires  judiciaires",  pour  reprendre  une  expression  utilisée 
avec raison par le recourant lui-même (recours, p. 7 in initio), valent aussi en matière de 
transaction, dont les effets sont importants dès lors qu'elle met fin au procès et qu'elle est 
exécutable  de  la  même  manière  qu'un  jugement.  Au  demeurant,  le  fait  même  de  passer 
une  convention  ne  suffit  pas,  encore  faut-il  que  les  parties  aient  aussi  la  volonté  de  lui 
donner  "l'habit"  de  transaction  judiciaire.  A  supposer  qu'elle  en  ait  le  pouvoir,  la  Cour  n'a 
dès  lors  aucune  raison  d'accepter  que  le  formalisme  ne  soit  pas  respecté  en  ce  domaine, 
d'autant plus en l'espèce où l'une des parties était assistée d'un avocat et pas l'autre.  

En  l'occurrence,  le  dossier  ne  contient  pas  de  document  au  contenu  désigné  comme 
"transaction"  ou  convention  ou  tout  autre  document  assimilé  qui  aurait  été  remis  au  juge 
pour  valoir  transaction  judiciaire  mettant  fin  au  procès.  Il  ne  contient  pas  non  plus  de 
procès-verbal de dictée d'un tel accord et aucune audience du juge n'y a été consacrée en 
octobre 2006.  Il n'est ainsi pas possible de constater que le procès aurait pris fin par une 
transaction.  

a) A l'appui de ses conclusions subsidiaires, le recourant s'en prend au jugement dans 

5. 
la mesure où il rejette son action, motif pris de l'absence d'un intérêt à la révision.  

De l'avis du premier juge, d'une part le contrat de promesse de vente et d'achat du 19 août 
2004 valait cas de préemption et le fermier n'a pas exercé son droit dans le délai de trois 
mois (jugement, p. 14 à 21) ; d'autre part, le fermier ne disposait en réalité d'aucun droit 
de préemption (jugement, p. 21 à 23) ; en conséquence, X n'avait aucun intérêt juridique à 
son action, que le magistrat précité a rejetée pour cette raison.  

b)  Il  convient  tout  d'abord  de  relever  que  l'intérêt  à  l'action  ne  relève  pas  de  son 
fondement,  mais  de  sa  recevabilité  (art.  137  al.  2  let.  k  CPC).  L'absence  d'intérêt  ne 
pouvait donc pas conduire au rejet de la demande mais à son irrecevabilité.  

 
 
 
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c) Quoi qu'il en soit, la déduction était erronée et, surtout, là n'était pas la question à 
juger :  le  demandeur  concluait  au  constat  de  la  nullité  du  congé,  ce  qui,  en  cas 
d'admission, pouvait certes lui permettre, cas échéant, l'exercice d'un droit de préemption, 
mais  qui  pouvait  avant  tout  lui  permettre  de  continuer  à  exercer  tous  les  (autres)  droits 
issus du bail, à commencer par l'exploitation de la parcelle. L'existence d'un intérêt n'était 
de ce fait pas contestable.  

Devait en revanche être examiné, dans le cadre de l'action destinée à constater la nullité de 
la résiliation, respectivement la continuation du bail, le motif avancé par le demandeur pour 
prétendre  cette  nullité,  soit  l'illicéité  d'un  congé  destiné  à  éluder  le  droit  de  préemption 
légal du fermier.  

d)  Le  recourant  soutient,  d'une  part,  qu'il  n'aurait  pas  passé  la transaction  du  3  mai 
2005 s'il avait eu connaissance d'une promesse de vente antérieure (DO I 3) et il affirme, 
d'autre part, que la défenderesse a résilié le bail pour évincer son fermier et le mettre hors 
d'état d'exercer son droit de préemption, ce qui constitue à ses yeux un acte illicite au sens 
de  l'art.  20  CO  et  qui  peut  d'autant  moins  être  cautionné  qu'en  vertu  d'une  prescription 
impérative, un fermier ne peut renoncer d'avance à son droit de préemption légal qu'en vue 
d'un cas de préemption imminente et sous une forme authentique qualifiée (DO I 4 à 5).  

e) S'agissant du vice de consentement dans le cadre de la transaction du 3 mai 2005, 
l'argument  du  recourant  est  difficile  à  déceler.  Lorsqu'il  a  conclu  cette  transaction  portant 
sur  une  prolongation  de  sept  mois,  il  savait  que  la  parcelle  allait  être  exploitée  par  Z,  le 
frère  de  la  bailleresse;  cela  figurait  dans  la  réponse  du  7  avril  2005  à  la  requête  de 
prolongation (pce 3 sous bordereau dem. du 14.7.06). De plus, Z était présent à l'audience 
relative  à  la  demande  de  prolongation  du  bail  (PV  d'audience  du  03.5.05  =  pce  4  sous 
bordereau dem. du 14.7.06) et le recourant a lui-même déclaré qu'il savait déjà depuis la 
résiliation  que  "son  frère  voulait  exploiter  lui-même  cette  parcelle"  (PV  d'audience  du 
24.05.2007  p.  6  =  DO  II  88).  Non  seulement  l'exploitation  par  le  frère  de  la  bailleresse 
pouvait l'être au titre de fermier ou à celui d'acquéreur, mais surtout le recourant acceptait 
ainsi en toute hypothèse (que Z exploite la parcelle comme fermier ou comme acquéreur) 
une  renonciation  de  sa  part  à  tout  éventuel  droit  de  préemption  et  simultanément  que  Z 
puisse  de  toute  manière  devenir,  sans  aucune  restriction,  acquéreur  de  la  parcelle.  Cette 
possibilité d'acquisition n'était en rien cachée, bien au contraire. Aucune erreur importante 
ne pouvait donc affecter le consentement du recourant.  

f) Quant à la nullité de la résiliation, le point de vue du recourant est erroné. Le congé 
qu'il  a  reçu  ne  saurait  être  considéré  comme  illicite  et  nul  parce  qu'il  aurait  caché  une 
volonté d'éviter un droit de préemption.  

Il convient de rappeler que la nullité n'est admise que de manière restrictive et vise les cas 
dans lesquels doit être  protégé  soit l'intérêt public soit des intérêts privés dont la défense 
touche  de  près  à  l'ordre  public  (sur  ces  questions :  B.  CORBOZ,  Les  congés  affectés  d'un 
vice,  9ème  séminaire  sur  le  droit  du  bail,  Neuchâtel  1996,  p.  1  ss,  spéc.  p.  6;  HEINRICH, 
HaKomm,  OR  271-271a  n.  2;  KUT/SCHNYDER,  HaKomm.,  OR  19-20  n.  39  et  réf.;  WEBER, 
BaKomm OR-I Art. 266o n. 3 ss et Art. 271/271a n. 29). Ensuite, même dans les domaines 
où  existe  une  protection  légale  contre  les  congés  (art.  271  ss  CO)  –  ce  qui  se  trouve  en 
matière  de  bail  à  ferme  portant  sur  des  habitations  et  des  locaux  commerciaux  (art.  300 
CO) mais pas en bail à ferme agricole – le congé non motivé ou faussement motivé est un 
congé qui contrevient (ou peut contrevenir) aux règles de la bonne foi (CORBOZ, op. cit. p. 
21).  Or,  une  résiliation  abusive  n'est  pas  nulle,  mais  annulable  (P.  TERCIER,  Les  contrats 
spéciaux,  2ème  éd.  Zurich  2003,  p.  352,  n.   2437).  Du  reste,  une  grande  partie  de  la 

 
 
 
 
 
 
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doctrine  considère  qu'un  congé  illicite  n'est  jamais  nul  mais  seulement  annulable  (cf. 
CORBOZ, op. cit., p. 24 et réf.).  

De  toute  manière,  les  éléments  suivants  conduisent  à  ne  pas  considérer  comme  nulle,  ni 
même  comme  annulable,  la  résiliation  donnée  par  l’intimée.  Tout  d'abord,  le  régime  du 
congé  en  matière  de  bail  à  ferme  agricole  reste  gouverné  par  une  grande  liberté.  Non 
seulement il n'est soumis qu'à la simple forme écrite (art. 16 al. 1 de la loi fédérale sur le 
bail  à  ferme  agricole ;  RS  221.213.2,  ci-après :  LBFA),  mais  il  est  valable  même  sans 
indication  de  motifs.  Si  l'autre  partie  demande  de  connaître  les  motifs,  comme  elle  est 
autorisée à le faire (art. 16 al. 2 LBFA), la loi ne prévoit pas de sanction directe à un refus 
(STUDER/HOFER, Le droit du bail à ferme agricole, Brugg, 1988, p. 142 et réf.). La protection 
sous forme de la possibilité de faire annuler le congé a été écartée (id.). Il en découle que 
les possibilités de résiliation ne peuvent être restreintes aux cas dans lesquels il y aurait de 
justes motifs et la seule protection instituée dans ce cadre par la loi au profit du fermier est 
celle de la possibilité d'une prolongation du bail (art. 26 ss LBFA).  

S'agissant  du  droit  de  préemption,  force  est  de  constater  qu'il  ne  bénéficie  pas  non  plus 
d'une protection légale élevée. Il est déjà d'une étendue limitée; selon la volonté même du 
législateur, le droit de préemption du fermier agricole ne naît en effet qu'une fois achevée 
la durée légale minimum du bail (art. 47 al. 2 let. a de la loi sur le droit foncier rural ; RS 
211.412.11,  ci-après :  LDFR).  Ainsi,  la  résiliation  donnée  dans  la  phase  initiale  du  bail  a 
automatiquement  pour  effet  de  ne  pas  faire  naître  un  droit  de  préemption.  Il  est  par 
ailleurs  incertain  qu'un  droit  de  préemption  puisse  exister  dans  le  cadre  du  bail  prolongé 
judiciairement  (cf.  R.  HOTZ,  in  Le  droit  foncier  rural,  Commentaire  USP,  Brugg  1998,  art. 
47, n. 11). De plus, la loi n'a pas placé ce droit à l'abri de toute possibilité d'entrave de la 
part  du  propriétaire  du  terrain  loué,  dans  la  mesure  où  l'exercice  du  droit  de  préemption 
dépend de l'avis du cas de préemption et que cette communication n'est qu'une obligation 
du  vendeur  (art.  681a  CC);  ni  l'officier  public  chargé  d'instrumenter  la  vente,  ni  le 
conservateur  du  registre  foncier  (sous  réserve  de  l'art.  969  al.  1  CC  dans  la  mesure  où  il 
connaît  les  nom  et  adresse  du  titulaire)  n'ont  une  telle  obligation  (P.-H.  STEINAUER,  Les 
droits  réels  II,  3ème  éd.  Berne  2002,  n. 1787).  Si le  titulaire  du  droit perd  la  possibilité  de 
l'exercice  en raison d'une violation de cette obligation, la sanction ne réside que dans des 
dommages-intérêts (STEINAUER, op. cit., n. 1734). Enfin, passé le délai absolu de deux ans 
dès  l'inscription  au  registre  foncier,  l'exercice  n'est  plus  possible  du  tout,  même  lorsque 
l'acquéreur est de mauvaise foi (STEINAUER, op. cit., n. 1791a; BSK ZGB  II-REY, 3ème  éd., 
Art. 681a N 4; GÖKSU, HaKomm. ZGB 681a, n. 4).  

Compte  tenu  de  l'ensemble  de  ces  éléments,  la  résiliation  du  bail  donnée  par  l’intimée  ne 
saurait être considérée comme nulle. Au demeurant, on ne peut retenir une nullité dans la 
mesure  où,  au  lieu  de  passer  une  promesse  de  vente,  la  bailleresse  aurait  pu  passer 
directement un acte de vente qui l'aurait dispensée de résilier puisque l'acquéreur lui aurait 
succédé dans le contrat, avec possibilité de résilier (art. 14 ss LBFA), sans que quoi que ce 
soit ne change pour le fermier en ce qui concerne le droit de préemption.  

Il en résulte le rejet du recours, manifestement mal fondé. Dans son résultat, soit le rejet 
de l'action quel qu'en soit le fondement, le jugement attaqué doit donc être confirmé.  

6. 

Vu le sort du recours, les frais de la cause doivent être mis à la charge du recourant. 

Il  en  va  de  même  des  dépens  de  l'appel  (art.  111  al.  1  CPC).  Vu  l'art  3  al.  1  let.  b  et  g 
TDép,  le  dossier  de  la  cause  et  la  liste  de  frais  du  mandataire  de  l'intimée,  les  dépens  de 
celle-ci  seront  fixés,  pour  les  deux  instances,  à  Fr. 4’600.-  pour  les  honoraires  (soit 

 
 
- 8 -

Fr. 2'800.-  pour  la  première  instance  et  Fr. 1'800.-  pour  l’appel),  à  Fr. 85.40  pour  les 
débours  et  à  Fr. 356.10  pour  le  remboursement  de  la  TVA.  Les  dépens  comprendront  en 
outre  le  remboursement  de  la  part  des  frais  judiciaires  acquittée  par  l'intimée  et 
défenderesse. 

l a   C o u r   a r r ê t e :  

I. 

Le recours est rejeté.  

Partant, le jugement du Président du Tribunal civil de l’arrondissement de____ du 20 
juin 2007 est confirmé dans la teneur suivante :  

1.  L'action intentée le 14 juillet 2006 par X contre Y est rejetée.  

2.  Les dépens sont mis à la charge de X.  

Les frais judiciaires dus à l'Etat sont fixés à Fr. 1'700.- (émolument : Fr. 1'400.-; 
débours (rectifiés) : Fr. 300.-).  

Ils  seront  acquittés  à  raison  de  Fr. 850.-  (émolument :  Fr. 700.-;  débours : 
Fr. 150.-)  par  X  et  à  raison  de  Fr. 850.-  (émolument :  Fr. 700.-;  débours : 
Fr. 150.-) par Y.  

II. 

Les dépens d’appel sont mis à la charge de X. 

III.  Les  frais  judiciaires  dus  à  l’Etat  pour  l'appel  sont  fixés  à  Fr. 1’110.-  (émolument : 
Fr. 1’000.-;  débours :  Fr. 110.-).  Ils  seront  acquittés  à  raison  de  la  moitié  par 
chacune des parties, indépendamment de l’attribution des dépens. 

IV.  Les  dépens  de  Y  pour  les  deux  instances  sont  fixés  au  montant  de  Fr. 6’446.50 
(honoraires :  Fr. 4'600.- ;  débours :  Fr. 85.40 ;  TVA :  Fr. 356.10 ;  remboursement 
des frais judiciaires : Fr. 1'405.-). 

Cet  arrêt  peut  faire  l'objet  d'un  recours  constitutionnel  au  Tribunal  fédéral  dans  les  trente 
jours qui suivent la notification de l'expédition complète. La qualité et les autres conditions 
pour  interjeter  recours  sont  déterminées  par  les  art.  113  à  119  et  90  ss  de  la  loi  sur  le 
Tribunal  fédéral  du  17  juin  2005  (LTF).  L'acte  de  recours  motivé  doit  être  adressé  au 
Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Fribourg, le 8 avril 2008