# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 74487f22-01a7-5588-93d1-5c850adb3b6a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 27.11.2025 MJ250057-L
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MJ250057-L_2025-11-27.pdf

## Full Text

ZMP 2025 Nr. 21 

Art. 83 Abs. 3 SchKG; Art. 224 Abs. 1bis ZPO; Art. 251 lit. a ZPO; § 21, 24 und 

26 GOG. Wirkungen einer Aberkennungsklage betreffend eines Teils der be-

triebenen Forderung. Schicksal einer Widerklage auf definitive Rechtsöff-

nung bzw. Leistung. 

Bezieht sich eine Aberkennungsklage nur auf einen Teil der betriebenen Forde-

rung, so wird im restlichen Umfang die provisorische Rechtsöffnung zur definitiven. 

Für eine Widerklage auf definitive Rechtsöffnung im entsprechenden Umfang be-

steht daher kein Raum, ganz  abgesehen davon dass dafür das summarische Ver-

fahren anwendbar und das Einzelgericht des Bezirks- und nicht des Mietgerichts 

zuständig wäre. Eine Umdeutung in eine Leistungswiderklage ist zwar insofern 

nicht ausgeschlossen, als Art. 83 Abs. 3 SchKG nur für die hängige Betreibung 

gilt. Allerdings besteht dafür kein Rechtsschutzinteresse, da die Aberkennungsklä-

gerin mit ihrer auf einen Teil der betriebenen Summe beschränkten Klage gerade 

zum Ausdruck bringt, dass sie den Rest der Forderung nicht bestreitet. Abgesehen 

davon wäre die Voraussetzung der gleichen Verfahrensart ein Hindernis. Die ge-

änderte ZPO erlaubt es zwar, einer Leistungsteilklage im vereinfachten Verfahren 

eine negative Feststellungsklage gegenüber zu stellen, auch wenn dadurch neu 

für beide Klagen das ordentliche Verfahren gilt. Für die umgekehrte Konstellation 

bietet Art. 224 Abs. 1bis ZPO aber nach wie vor keine Handhabe. 

Aus der Verfügung des Mietgerichts Zürich MJ250057-L vom 27. November 

2025 (nicht rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreiber Marques): 

«(…) 

Rechtsbegehren Aberkennungsklage: 

«Es sei festzustellen, dass die Forderung, für welche der beklagten Par-
tei mit Entscheid des Einzelgerichts im summarischen Verfahren vom 
8. Juli 2025 provisorische Rechtsöffnung erteilt wurde, im Umfang von 
CHF 14'876.80 nicht besteht. 

Die Forderung der Aberkennungsbeklagten sei damit auf 
CHF 77'991.20 (anstelle CHF 92'868.–) festzusetzen. 

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der beklagten 
Partei.» 

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Rechtsbegehren Widerklage: 

« Es sei der Aberkennungsbeklagten in der Betreibung Nr. 260564 des 
Betreibungsamtes Zürich 2 (Zahlungsbefehl vom 7. April 2025) im Um-
fang von CHF  77'991.20 zuzüglich Betreibungskosten und Zins zu 5% 
seit 2. Mai 2025 definitive Rechtsöffnung zu erteilen; 

 alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% MwSt.) 
zulasten der Aberkennungsklägerin.» 

Erwägungen 

I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Sachverhalt 

1.1. Mit Mietvertrag vom 25. April 2023 mietete die Aberkennungsklägerin und 

Widerbeklagte (nachfolgend Klägerin) von der Aberkennungsbeklagten und Wi-

derklägerin (nachfolgend Beklagte) ein Restaurant im EG an der N.-strasse y in 

Zürich für einen monatlichen Mietzins von Fr. 15'478.–. Die Liegenschaft wurde 

durch die V. AG verwaltet, auf deren Bankkonto die Klägerin den Mietzins jeweils 

überwies. Per 1. Februar 2024 wurde der Klägerin mit amtlichem Formular eine 

Mietzinserhöhung auf Fr. 15'532.60 angezeigt. Mit Schreiben vom  7. Oktober 

2024 wurde der Mietzins per 1. Januar 2025 erneut auf Fr. 15'642.– erhöht und 

der Mieterin ein neuer Einzahlungsschein für die Bezahlung der Mietzinse an die 

V. zugestellt. Die Klägerin unterliess es in der Folge, die Mietzinse für die Monate 

November 2024 bis und mit April 2025, ausgenommen Januar 2025, zu bezahlen. 

Am 14. Januar 2025 überwies die Klägerin den Januarmietzins gemäss Mietzins-

erhöhung vom 7. Oktober 2024 in der Höhe von Fr. 15'642.– auf das Bankkonto 

der V. AG, obwohl per 1. Januar 2025 ein Verwaltungswechsel an die W. AG statt-

gefunden hatte. 

1.2. Am 12. Mai 2025 (Datum des Poststempels) stellte die Beklagte ein Gesuch 

um provisorische Rechtsöffnung beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichts 

Zürich für die ausstehenden Mietzinse der Monate November und Dezember 2024 

von je Fr. 15'532.60 sowie der Monate Januar 2025 bis April 2025 von je 

Fr. 15'642.–, total Fr. 93'633.20 (nebst Mahnspesen von Fr. 60.– und Betreibungs-

kosten). Sie stützte diese Forderung auf den Mietvertrag vom 25. April 2023 und 

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auf die nachträglichen Vertragsänderungen per 1. Februar 2024 sowie 1. Januar 

2025, womit sich die Klägerin zur Bezahlung verpflichtet haben soll.  

1.3. Mit Urteil vom 8. Juli 2025 erteilte das Einzelgericht Audienz des Bezirksge-

richts Zürich der Beklagten im Verfahren EB250646-L provisorische Rechtsöff-

nung in der Betreibung Nr. 260564 des Betreibungsamtes Zürich 2 (act. 3/2), Zah-

lungsbefehl vom 7. April 2025 für den Betrag von Fr. 92'868.– nebst Zins zu 5 % 

seit 2. Mai 2025. Das Einzelgericht Audienz hielt fest, dass provisorische Rechts-

öffnung nur auf Forderungen erteilt werden kann, die auf einer durch Unterschrift 

bekräftigten Schuldanerkennung beruhen. Eine von der Vermieterin vorgenom-

mene und mittels amtlichem Formular mitgeteilte Mietzinserhöhung ohne Unter-

schrift der Mieterin stelle keine entsprechende Schuldanerkennung dar, weshalb 

es die Rechtsöffnung nur für monatlich Fr. 15'478.– berücksichtigen könne. Im 

Mehrbetrag wurde das Gesuch abgewiesen. Das Urteil wurde der Klägerin am 

5. August 2025 zugestellt. 

2. Prozessgeschichte 

2.1. Mit Eingabe vom 22. August 2025 (Datum des Poststempels) reichte die Klä-

gerin fristgerecht die vorliegende begründete Aberkennungsklage ein. Mit Verfü-

gung vom 27. August 2025 wurde das Doppel der Klage vom 22. August 2025 

samt Beilagen der Beklagten zugestellt und der Klägerin eine Frist von 10 Tagen 

ab Zustellung des Entscheids angesetzt, um einen Kostenvorschuss von einstwei-

len Fr. 1'215.– zu bezahlen. Der Kostenvorschuss ging hierorts am 5. September 

2025 fristgerecht ein. Daraufhin wurde der Beklagten mit Verfügung vom 9. Sep-

tember 2025 Frist zur schriftlichen Stellungnahme zur Klage angesetzt. 

2.2. Mit Eingabe vom 30. September 2025 erhob die Beklagte sinngemäss eine 

Widerklage, weshalb der Klägerin das Doppel der Klageantwort und Widerklage 

mit Verfügung vom 16. Oktober 2025 zugestellt wurde und ihr wiederum eine Frist 

von 10 Tagen angesetzt wurde, um zu den Darstellungen der Beklagten Stellung 

zu nehmen. Die Eingabe vom 30. Oktober 2025 erging innert Frist und wurde der 

Beklagten mit Verfügung vom 4. November 2025 zugestellt. Zeitgleich wurde ihr 

erneut das rechtliche Gehör gewährt. Die entsprechende Stellungnahme ging in-

nert Frist ein. 

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2.3. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 53 ZPO) garantiert den Parteien 

zwar, zu sämtlichen Eingaben der Gegenpartei Stellung nehmen zu können. Das 

ewige Replikrecht dient jedoch der Sachverhaltsaufklärung und damit der Wahr-

heitsfindung (BSK ZPO-GEHRI, Art. 53 N 3). Da sich die Parteien jedenfalls in ihren 

jüngsten Eingaben bezüglich des Bestandes oder Nichtbestandes der materiellen 

Ansprüche einig waren und sich auf Ausführungen zu den Kostenfolgen be-

schränkten, ist auf einen weiteren Schriftenwechsel zu verzichten.  

II. Parteistandpunkte 

1.1. Auf die Behauptung der Beklagten, wonach die Mietzinse für die Monate No-

vember 2024 bis April 2025 unbezahlt geblieben seien, erhob die Klägerin die vor-

liegende Aberkennungsklage mit der Begründung, dass sie den Januarmietzins 

2025 in der Höhe von Fr. 15'642.– bezahlt habe und sich die ausstehende Forde-

rung somit auf Fr. 77'226.– reduziere. Da im Rechtsöffnungsverfahren die ange-

zeigten Mietzinserhöhungen jedoch unberücksichtigt geblieben seien, sei die aus-

stehende Forderung um die entsprechenden Monate (2 x Fr. 54.60 und 4 x 

Fr. 164.–) auf Fr. 77'991.20 zu erhöhen. Ergo sei gerichtlich festzustellen, dass die 

Forderung der Beklagten Fr. 77'991.20 betrage. Die Zahlung des Januarmietzin-

ses habe die Klägerin an die V. AG geleistet, nachdem ihr mit Mietzinserhöhungs-

formular per 1. Januar 2025 ein neuer Einzahlungsschein zugestellt worden sei. 

Darüber hinaus sei sie nicht über den Verwaltungswechsel per 1. Januar 2025 in-

formiert worden und habe deshalb befreiend an die V. AG leisten können.  

1.2. Die Beklagte bestritt, dass die Klägerin nichts vom Verwaltungswechsel ge-

wusst habe. Die Klägerin sei mit Schreiben vom 11. Dezember 2024 auf den Ver-

waltungswechsel hingewiesen worden. Im Anhang sei ihr ausserdem ein neuer 

Einzahlungsschein zur Bezahlung der kommenden Mietzinse zugestellt worden. 

In gutem Glauben habe die Beklagte die Klägerin über die gesamten Mietzinsaus-

stände für die Monate November 2024 bis April 2025 betrieben und später dafür 

im Rechtsöffnungsverfahren provisorische Rechtsöffnung erhalten. Die vorlie-

gende Aberkennungsklage sei somit nur eingereicht worden, weil die Klägerin der 

Beklagten nicht mitgeteilt habe und letztere auch keine Kenntnis davon gehabt 

habe, dass die Klägerin den Januarmietzins am 14. Januar 2025 beglichen habe. 

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Die Klägerin habe folglich im Hinblick auf die Prozesskosten als unterliegend zu 

gelten.  

1.3. Mit Stellungnahme vom 30. Oktober 2025 ergänzte die Klägerin, dass die 

Beklagte parallel zum Rechtsöffnungsverfahren ein Ausweisungsverfahren anhän-

gig gemacht habe. Die Klägerin habe in diesem Verfahren mit Stellungnahme vom 

2. Juni 2025 vorgebracht und belegt, dass der Januarmietzins 2025 geleistet wor-

den sei. Ausserdem sei der Rechtsvertreter der Beklagten mit E-Mail vom 19. Au-

gust 2025 erneut darüber informiert worden, dass die Zahlung an die bisherige 

Verwaltung erfolgt sei. Darin habe die Klägerin den Rechtsvertreter der Beklagten 

darauf hingewiesen, dass sie eine Aberkennungsklage anhängig machen müsse, 

wenn die Beklagte die Begleichung des Januar- und – hier nicht Verfahrensgegen-

stand – des Julimietzinses 2025 nicht anerkenne. Eine entsprechende Rückmel-

dung habe die Klägerin nie erhalten, weshalb sie die vorliegende Aberkennungs-

klage habe anhängig machen müssen. 

1.4. Mit Stellungnahme vom 17. November 2025 wandte die Beklagte wiederum 

ein, dass es an der Klägerin gelegen habe, im Rahmen des Rechtsöffnungsver-

fahrens oder in einem nachfolgenden Rechtsmittelverfahren geltend zu machen, 

dass sie den Januarmietzins befreiend bezahlt habe. Dieses Versäumnis könne 

nicht der Beklagten angelastet werden.  

2. Auf die Argumente der Parteien im Detail ist nachfolgend einzugehen, aller-

dings nur soweit dies für den Entscheid von Belang ist. 

III. Prozessuales 

1. Zuständigkeit und Verfahrensart der Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 

SchKG) 

1.1. Mit der vorliegenden Aberkennungsklage wird die Feststellung des Nichtbe-

stehens eines Teilbetrags von Fr. 14'876.80 der gesamten Forderung von 

Fr. 92'868.– verlangt, für welche provisorische Rechtsöffnung erteilt worden ist. 

Widerklageweise hat die Beklagte verlangt, dass ihr im Umfang von Fr. 77'991.20 

zuzüglich Betreibungskosten und Zins zu 5 % seit 2. Mai 2025 definitive Rechts-

öffnung zu erteilen sei. Erweist sich die Widerklage jedoch – wie vorliegend (vgl. 

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nachfolgend Ziff. 2.3) – als offensichtlich unzulässig, so verbleibt es aus prozess-

ökonomischen Gründen bei der Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, und zwar 

auch um einen Nichteintretensentscheid zu fällen. Die sachliche Zuständigkeit des 

angerufenen Gerichts für die Beurteilung der Hauptklage bleibt damit gewahrt 

(BSK ZPO-WILLISEGGER, Art. 224 N 92). Das Mietgericht Zürich ist daher als Ein-

zelgericht zur Behandlung der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zu-

ständig, handelt es sich in der Hauptsache doch um eine Klage aus einem Miet-

verhältnis, dem ein im Bezirk Zürich gelegenes Mietobjekt zugrunde liegt, wobei 

der Streitwert der Hauptklage weniger als Fr. 30'000.– beträgt (Art. 33 ZPO; § 21 

i.V.m. § 26 GOG).  

1.2. Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu 

einem Streitwert von Fr. 30'000.–. Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes 

wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO). Es beschränkt sich darauf, bei der 

Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätz-

lich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel 

zu nennen, doch hat das Gericht durch Belehrungen und Befragungen der Par-

teien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. er-

gänzt wird (BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 4). Es ist nicht die Aufgabe des Gerichts, 

den Sachverhalt und die Beweismittel an Stelle der Parteien zu erforschen. Die 

gerichtliche Untersuchungspflicht ersetzt die Mitwirkungspflicht der Parteien nicht 

(BGE 141 III 569; BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 11). Neue Tatsachen und Beweis-

mittel berücksichtigt das Gericht bis zur Urteilsberatung (Art. 229 Abs. 3 ZPO).  

2. Widerklage 

2.1. Nach Art. 224 ZPO, der gestützt auf Art. 219 ZPO auch im vereinfachten Ver-

fahren Anwendung findet, kann die beklagte Partei in der Klageantwort auf eine 

Aberkennungsklage Widerklage erheben, wenn die widerklagende Partei daran 

ein schutzwürdiges Interesse hat (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO) und der geltend ge-

machte Anspruch in der gleichen Verfahrensart wie die Hauptklage zu beurteilen 

ist (BSK SchKG-STAEHELIN, Art. 83 N 51). Übersteigt der Streitwert der Widerklage 

die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, so hat dieses nach Art. 224 

Abs. 2 ZPO beide Klagen dem Gericht mit der höheren sachlichen Zuständigkeit 

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zu überweisen. Ob bei einer Streitsache das Einzel- oder das Kollegialgericht des 

Mietgerichts sachlich zuständig ist, hängt nach § 21 und 26 GOG vom Streitwert 

ab. Diese Streitwertgrenze liegt wie bei Art. 243 Abs. 1 ZPO grundsätzlich bei 

Fr. 30'000.–. Fehlt es der Widerklage an einem schutzwürdigen Interesse, führt 

dies von Amtes wegen zum Nichteintreten auf die Widerklage (s. Art. 59 und 60 

ZPO; BSK ZPO-GEHRI, Art. 59 N 1; BGE 135 III 378 E. 2.5). Ein schutzwürdiges 

Interesse ist vorhanden, wenn die Durchsetzung des materiellen Rechts gerichtli-

chen Rechtsschutz nötig macht. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die klagende 

– oder wie hier die widerklagende – Partei ein persönliches Interesse an der ma-

teriellen Beurteilung der Klage besitzt (BSK ZPO-GEHRI, Art. 59 N 7). 

2.2. Wird auf eine in Betreibung gesetzte Forderung durch den Schuldner Rechts-

vorschlag erhoben, ist diese zunächst eingestellt (Art. 78 Abs. 1 SchKG). Zur Be-

seitigung des Rechtsvorschlags stehen dem Gläubiger verschiedene Wege offen. 

Fehlt ein besonderer Rechtsöffnungstitel, muss die Forderung im ordentlichen Ver-

fahren festgestellt werden (Art. 79 SchKG). Stützt sich die Forderung auf einen 

vollstreckbaren gerichtlichen Entscheid eines schweizerischen Gerichts oder einer 

schweizerischen Verwaltungsbehörde, kann die definitive Rechtsöffnung gemäss 

Art. 80 SchKG verlangt werden, welche den Rechtsvorschlag endgültig beseitigt. 

Liegt hingegen eine durch öffentliche Urkunde festgestellte oder eine durch Unter-

schrift bekräftigte Schuldanerkennung vor, so kann der Gläubiger die provisorische 

Rechtsöffnung verlangen (Art. 82 SchKG). Mit Letzterer kann der Rechtsvorschlag 

nur vorläufig beseitigt werden; der Schuldner kann den Bestand der Forderung 

anschliessend innert 20 Tagen mittels Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG) 

im ordentlichen Verfahren beim Gericht des Betreibungsortes bestreiten. Solange 

diese Frist läuft oder die Klage in dieser Frist anhängig gemacht wurde, ist der 

Rechtsvorschlag nicht definitiv beseitigt und die Betreibung kann, mit Ausnahme 

der in Art. 83 Abs. 1 SchKG genannten Sicherungsmassnahmen, nicht weiterge-

führt werden (BSK SchKG-STAEHELIN, Art. 83 N 13; vgl. BGE 128 III 386 E. 3). 

Nach Abweisung der Aberkennungsklage, oder wenn eine solche erst gar nicht 

oder nur für einen Teilbetrag angestrebt wird, wird die provisorische Rechtsöffnung 

nach Ablauf von 20 Tagen seit Rechtsöffnung ipso iure zur definitiven (s. Art. 83 

Abs. 3 SchKG und Art. 88 SchKG; BSK SchKG-STAEHELIN, Art. 83 N 51).  

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2.3. Vorliegend hat die Klägerin eine negative Feststellungsklage in Form einer 

Aberkennungsklage in der Höhe von Fr. 14'876.80 bezüglich einer Forderung er-

hoben, für die im Betrag von Fr. 92'868.– provisorische Rechtsöffnung erteilt wor-

den war. Der materielle Bestand der Forderung der Beklagten im Umfang von 

Fr. 77'991.20 blieb von der Klägerin unbestritten. Widerklageweise hat die Be-

klagte mit Eingabe vom 30. September 2025 verlangt, dass ihr in der Betreibung 

Nr. 260564 des Betreibungsamtes Zürich 2, Zahlungsbefehl vom 7. April 2025, im 

Umfang von Fr. 77'991.20 zuzüglich Betreibungskosten und Zins zu 5 % seit 2. 

Mai 2025, also in jenem Betrag, in welchem ihre Forderung nicht von der negativen 

Feststellungsklage betroffen ist, definitive Rechtsöffnung zu erteilen sei.  

2.4. Nach Art. 83 Abs. 3 SchKG wurde die Rechtsöffnung in der Höhe von 

Fr. 77'991.20 mit dem Ablauf von 20 Tagen ab Erteilung der provisorischen 

Rechtsöffnung ipso iure definitiv, da dieser Teil von der Aberkennungsklage nicht 

erfasst wurde. Die Widerklage auf definitive Rechtsöffnung erweist sich somit als 

überflüssig. Der Beklagten fehlt es für die Widerklage entsprechend an einem 

schutzwürdigen Interesse, da es zur Durchsetzung des beantragten materiellen 

Rechts keines gerichtlichen Rechtsschutzes bedarf. Abgesehen davon wäre eine 

definitive Rechtsöffnung im summarischen Verfahren zu erteilen (Art. 251 lit. a 

ZPO). Im Kanton Zürich wäre dafür das Einzelgericht des Bezirksgerichts und nicht 

das Mietgericht zuständig, wie sich aus dem Kontext von § 21, § 24 lit. c und § 26 

GOG ergibt. 

2.5. Am Ergebnis würde sich nichts ändern, wenn der Antrag der Beklagten in 

eine sinngemässe Leistungsklage, verbunden mit einem Antrag auf Beseitigung 

des Rechtsvorschlags umgedeutet würde (vgl. Art. 79 SchKG). Einer solchen 

könnte das Rechtsschutzinteresse zwar nicht allein deshalb abgesprochen wer-

den, weil durch den Verzicht auf eine Aberkennungsklage die provisorische 

Rechtsöffnung nach Art. 83 Abs. 3 SchKG zur definitiven geworden ist, denn dies 

führt nicht zu einer abgeurteilte Sache, sondern wirkt sich einzig auf die hängige 

Betreibung aus. Dies zeigt sich im umgekehrten Fall, denn wenn eine Aberken-

nungsklage zu spät erhoben wird, ist sie trotz Art. 83 Abs. 3 SchKG (vom Einzel-

gericht für SchKG-Klagen) als negative Feststellungsklage nach Art. 85a SchKG 

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entgegenzunehmen (BSK SchKG-STAEHELIN, Art. 83 N 32). Im vorliegenden Fall 

bliebe es aber dabei, dass ein Rechtsschutzinteresse fehlt, denn die Aberken-

nungsklägerin hat den Bestand der Forderung im Umfang gemäss dem Antrag der 

Beklagten anerkannt, so dass es für das Gericht nichts zu entscheiden gibt. Abge-

sehen davon wäre eine solche Widerklage auch unzulässig, weil diese aufgrund 

des Streitwerts anders als die Hauptklage nicht im vereinfachten, sondern im or-

dentlichen Verfahren zu behandeln wäre. Die vom Bundesgericht entwickelten 

(BGE 143 III 506 E. 3) und mittlerweile in Art. 224 Abs. 1bis ZPO kodifizierten Aus-

nahmen sind hier gerade nicht gegeben, denn die Beklagte versucht eine im ver-

einfachten Verfahren zu behandelnde Hauptklage auf Feststellung des Nichtbe-

standes einer Schuld mit einer Leistungsklage zu kontern, die aufgrund ihres 

Streitwerts von mehr als Fr. 30'000.– im ordentlichen Verfahren zu behandeln 

wäre. 

Folglich ist auf die Widerklage nicht einzutreten. 

IV. Aberkennungsklage  

1. Leistet der Schuldner in gutem Glauben an den früheren Gläubiger (oder 

dessen Vertreter), bevor ihm ein Verwaltungs- oder Gläubigerwechsel angezeigt 

worden ist, so ist dieser gültig befreit (analog Art. 167 OR). Die Beweislast für die 

erfolgte Anzeige des Wechsels der Zahlungsmodalitäten trägt dabei diejenige Par-

tei, die daraus Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Dabei ist es Sache der Parteien, das 

Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen. Es ist nicht die Aufgabe 

des Gerichts, den Sachverhalt und die Beweismittel an Stelle der Parteien zu er-

forschen (BGE 141 III 569; BSK ZPO-MAZAN, Art. 247 N 11). 

2. Die Klägerin macht geltend, sie habe den Januarmietzins 2025 mangels 

Kenntnis des Verwaltungswechsels an die vormalige Verwaltung (V. AG) überwie-

sen. Damit sei die Forderung, für welche provisorische Rechtsöffnung erteilt 

wurde, in der Höhe von Fr. 14'876.80 durch Erfüllung untergegangen. Die Beklagte 

bestritt den Zahlungseingang bei der V. AG zwar nicht, wandte jedoch ein, die 

Klägerin sei über den Verwaltungswechsel mit Schreiben vom 11. Dezember 2024 

in Kenntnis gesetzt worden. Darin habe man der Klägerin auch mitgeteilt, dass sie 

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die Mietzinszahlungen ab Januar 2025 ausschliesslich mittels neuem Einzah-

lungsschein zu begleichen habe. Da die Klägerin die Beklagte zudem nicht über 

die Zahlung informiert habe, habe letztere die Betreibung über den gesamten Miet-

zinsausstand zu Recht eingeleitet und dafür provisorische Rechtsöffnung erhalten.  

3. Die Beklagte verwies zum Beweis dieser Behauptung lediglich auf eine Kopie 

des Schreibens vom 11. Dezember 2024. Einen tauglichen Nachweis für den Ver-

sand oder den Empfang dieses Schreibens (z.B. Einschreibebeleg, Postaufgabe-

schein, Sendungsverfolgung etc.) reichte sie nicht ein. Der blosse Verweis auf ein 

Schreiben belegt dessen Zugang beim Empfänger nicht.  

4. Wie es sich damit genau verhält, kann im Übrigen offenbleiben. Im Verlauf 

des vorliegenden Verfahrens hat die Beklagte nicht bestritten, dass die Klägerin 

den Januarmietzins 2025 in der Höhe von Fr. 14'876.80 am 14. Januar 2025 an 

die vorherige Verwaltung bezahlt hat und dass der Betrag der Beklagten zugegan-

gen ist. Damit ist die Forderung jedenfalls durch Erfüllung erloschen (Art. 114 OR). 

5. Da auch in dieser Hinsicht kein Streit mehr besteht, ist die Aberkennungs-

klage als gegenstandslos abzuschreiben. Zur Klarstellung ist im Dispositiv explizit 

festzuhalten, dass die Forderung in der Betreibung Nr. 260564 des Betreibungs-

amtes Zürich 2 im Umfang von Fr. 14'876.80 nicht besteht. 

V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

1. Grundlage für die Festsetzung der Gerichtsgebühren im Zivilprozess bildet 

der Streitwert (§ 2 lit. a GebV OG; Art. 96 ZPO). Dieser wird durch das Rechtsbe-

gehren bestimmt. Zinsen werden nicht hinzugerechnet (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Ste-

hen sich Klage und Widerklage gegenüber, so bestimmt sich der Streitwert nach 

dem höheren Rechtsbegehren (Art. 94 Abs. 1 ZPO). Zur Bestimmung der Pro-

zesskosten werden die Streitwerte zusammengerechnet, sofern sich Klage und 

Widerklage nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 94 Abs. 2 ZPO). Die Kosten- und 

Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der Parteien im Pro-

zess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Die Grundgebühr kann unter Berücksichtigung 

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des Gerichts und der Schwierigkeit des Falls ermässigt werden (§ 4 Abs. 2 GebV 

OG). 

2. Der Streitwert der negativen Feststellungsklage beläuft sich auf 

Fr. 14'876.80. Mit der Widerklage verlangte die Beklagte, dass für die in Betrei-

bung gesetzte Forderung im Umfang von Fr. 77'991.20 zuzüglich Betreibungskos-

ten und Zins zu 5 % definitive Rechtsöffnung zu erteilen sei. Der Verfahrensstreit-

wert bestimmt sich somit nach dem Rechtsbegehren der Widerklage. Zur Bestim-

mung der Prozesskosten hingegen werden die Streitwerte der Klage und Wider-

klage zusammengerechnet, da sich diese nicht gegenseitig ausschliessen. Der 

Streitwert ist folglich in dieser Hinsicht auf Fr. 92'868.– festzusetzen. 

3. Die ordentliche Gerichtsgebühr würde bei diesem Streitwert Fr. 8'470.– eine 

volle Parteientschädigung 11'320.– betragen. Es erfolgt aber eine Erledigung ohne 

Anspruchsprüfung, und es besteht ein offensichtliches Missverhältnis zwischen 

dem entstandenen Aufwand und einer anhand des Streitwerts bestimmten Partei-

entschädigung. Daher sind Gerichtsgebühr und Parteientschädigung auf je 

Fr. 2'000.– festzusetzen (Art. 96 ZPO i.V.m. § 4 und § 10 Abs. 1 GebV OG sowie 

i.V.m. § 2 Abs. 2, 10 Abs. 1 und § 11 Abs. 1 und 2 AnwGebV). 

4. Die Beklagte und Widerklägerin unterliegt vollumfänglich, da die Klägerin die 

Tilgung des Januarmietzinses durch Zahlung an die vormalige Verwaltung nach-

zuweisen vermochte und auf die Widerklage nicht eingetreten wird. Die Beklagte 

kann sich zur Abwendung der Kostenfolgen nicht darauf berufen, die Klägerin 

habe den Prozess durch verspätetes Vorbringen der Tilgungseinrede veranlasst. 

Für die Kosten- und Entschädigungsfolgen ist der Stand zu Beginn des Gerichts-

verfahrens massgebend, denn erst hier entschied sich, ob die Klägerin in guten 

Treuen zur Klage schreiten durfte. Obwohl die Beklagte aufgrund des Auswei-

sungsverfahrens sowie der E-Mail der Klägerin vom 19. August 2025 von der be-

haupteten Januar-Zahlung Kenntnis hatte, liess sie es auf die am 22. August 2025 

zur Post gegebene Aberkennungsklage ankommen. Es ist nicht zu erkennen, wie 

die Klägerin sich hätte anders verhalten können. Ohne die von ihr verlangte Til-

gungserklärung wäre sie Gefahr gelaufen, dass es zur Fortsetzung der Betreibung 

im Umfang des provisorischen Rechtsöffnungsentscheides gekommen wäre. 

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Dass es allenfalls möglich gewesen wäre, die Zahlung schon im Verfahren der 

provisorischen Rechtsöffnung einzuwenden, ändert daran nichts, denn hier geht 

es um die Kosten des Aberkennungsverfahrens. Als professioneller Investorin im 

Schweizer Immobilienmarkt wäre es zudem schon damals an der Beklagten ge-

wesen, ihre Zahlungseingänge – auch bei der Vorverwaltung – zu überprüfen, be-

vor sie ein Rechtsöffnungsbegehren stellte. Entsprechend sind die Gerichtsgebüh-

ren in gesamter Höhe von der Beklagten zu tragen, und sie hat der Klägerin eine 

Parteientschädigung zu bezahlen.  

(…)» 

 

 

Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2025, 35. Jahrgang. 

 

Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich 

© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw A.I. Altieri, MLaw C. Schenk, Leitende Ge-

richtsschreiberinnen; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident