# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7f91f131-c21a-55ac-a998-9a92148a232a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Handelsgericht 07.02.2024 HG210201
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_HG_001_HG210201_2024-02-07.pdf

## Full Text

Handelsgericht des Kantons Zürich
  

Geschäfts-Nr.: HG210201-O U

Mitwirkend: Oberrichterin Dr. Claudia Bühler, Präsidentin, Oberrichter Dr. Ste-

phan Mazan, Handelsrichter Dr. Stefan Gerster, Handelsrichterin 

Dr. Eliane Ganz und Handelsrichter Christoph Casparis sowie Ge-

richtsschreiber Alain Rutschmann

Urteil vom 7. Februar 2024

in Sachen

A._____ AG, 
Klägerin

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X1._____ 

vertreten durch Rechtsanwalt X2._____

gegen

B._____ AG, 
Beklagte

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y1._____

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y2._____

betreffend Forderung

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Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)

" Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 1'159'837.58 (inkl. 
MWST), zuzüglich Zins zu 5% seit 01.03.2021, zu bezahlen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich von zur Zeit 7.7% 
MWST auf der Parteientschädigung, zu Lasten der Beklagten."

Sachverhalt und Verfahren

A. Sachverhaltsübersicht

a. Parteien und ihre Stellung

Bei der Klägerin handelt es sich um eine Aktiengesellschaft mit Sitz in C._____, 

welche das Erbringen von Dienstleistungen in der …branche bezweckt (act. 3/2). 

Die Klägerin war ab dem 5. September 2013 bis Ende Februar 2021 Mieterin der 

Hotel-Liegenschaft an der D._____-strasse 1, C._____, worin sie ein E._____ Hotel 

als Franchisenehmerin betrieb (act. 1 Rz. 3; act. 20 Rz. 33).

Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in F._____. Sie bezweckt die … 

(act. 3/3). Sie war Vermieterin der vorstehend genannten Hotel-Liegenschaft (act. 1 

Rz. 4; act. 20 Rz. 33).

b. Hintergrund und Prozessgegenstand

Die Parteien schlossen am 4. September 2009 einen Mietvertrag betreffend eine 

damals noch nicht bestehende Hotel-Liegenschaft (act. 3/4.1.1). In der Folge wurde 

der Mietvertrag mehrfach abgeändert bzw. konkretisiert, wobei man sich u.a. auf 

einen Mietbeginn per 5. September 2013 und eine Mindestlaufzeit des Mietvertrags 

bis am 31. Dezember 2037 einigte (act. 3/4.2-4). Mit Schreiben vom 12. November 

2020 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs der Kläge-

rin ausserordentlich per 28. Februar 2021 (act. 3/9.2). Die Kündigung blieb – bis 

zur Erstattung der Replik am 3. März 2023 – unangefochten. Am 1. März 2021 fand 

die Übergabe des Hotels inkl. der Mieterausbauten und des Inventars statt (act. 1 

Rz. 24, 55; act. 3/11; act. 20 Rz. 24; act. 21/18; act. 32 Rz. 19). 

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Die Klägerin fordert von der Beklagten die Bezahlung von CHF 1'159'837.58. Zum 

einen macht sie aufgrund der veränderten Verhältnisse infolge der COVID-19-Pan-

demie eine Mietzinsreduktion für die Zeit von März 2020 bis Februar 2021 bzw. 

einen Rückzahlungsanspruch für zu viel bezahlte Mietzinse von CHF 95'937.12 

geltend. Zum anderen verlangt sie aufgrund der vorzeitigen Beendigung des Miet-

verhältnisses eine Entschädigung für den Rest- bzw. Sachwert der Mieterausbau-

ten und des Inventars von total CHF 1'087'591.– (act. 1 Rz. 171). Von der Forde-

rungssumme von CHF 1'183'528.12 wird nur der Teilbetrag von CHF 1'159'837.58 

eingeklagt. In der Replik passte die Klägerin ihre Klagebegründung dahingehend 

an, dass sie den im Rechtsbegehren genannten (Gesamt-)Betrag zusätzlich wegen 

der vertrags- und rechtswidrigen "Entziehung resp. Zerstörung des Hotelunterneh-

mens" durch die Beklagte als Schadenersatz im Umfang des Fortführungs-/Ertrags-

wertes des Hotelbetriebs fordere (act. 32 Rz. 148, 248, 268, 289). Die Beklagte 

bestreitet die Darstellung der Klägerin mehrheitlich und verlangt die Abweisung der 

Klage. 

B. Prozessverlauf 

Mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin die 

vorliegende Klage mit eingangs erwähntem Rechtsbegehren ein (act. 1; act. 3/1-

31.2). Mit Verfügung vom 7. Oktober 2021 wurde das Doppel der Klage der Beklag-

ten zugestellt und der Klägerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses ange-

setzt (act. 4). Nach fristgerechter Bezahlung des Kostenvorschusses wurde der Be-

klagten mit Verfügung vom 28. Oktober 2021 Frist zur Erstattung der Klageantwort 

angesetzt (act. 6-7). Die Beklagte stellte daraufhin mit Eingabe vom 3. November 

2021 den Antrag, dass die Klägerin eine Sicherheit für die Parteientschädigung zu 

leisten habe (act. 9). Nachdem der Beklagten mit Verfügung vom 4. November 

2021 die Frist zur Erstattung der Klageantwort einstweilen abgenommen worden 

war und sich die Klägerin – ohne Anerkennung einer Rechtspflicht – bereit erklärt 

hatte, die geforderte Sicherheit für die Parteientschädigung zu leisten, ging diese 

innert Frist ein (act. 12; act. 14-15; act. 17). Sodann wurde der Beklagten mit Ver-

fügung vom 10. Januar 2022 die Frist zur Erstattung der Klageantwort neu ange-

setzt (act. 18). Diese ging am 25. Februar 2022 innert Frist ein (act. 20; act. 21/1-

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42). In der Folge wurden die Parteien zur Vergleichsverhandlung auf den 29. Sep-

tember 2022 vorgeladen (act. 24).

Anlässlich der Vergleichsverhandlung ersuchten die Parteien zwecks Fortsetzung 

der Vergleichsgespräche um eine informelle Sistierung des Verfahrens bis Ende 

November 2022, weshalb einstweilen mit weiteren Prozessschritten zugewartet 

wurde (Prot. S. 11). Mit Eingaben vom 14. bzw. 15. Dezember 2022 liessen die 

Parteien mitteilen, dass keine aussergerichtliche Einigung zu Stande gekommen 

sei (act. 27-28). Mit Verfügung vom 16. Dezember 2022 ordnete das Gericht daher 

einen zweiten Schriftenwechsel an und setzte der Klägerin Frist zur Leistung eines 

zusätzlichen Kostenvorschusses sowie zur Erstattung der Replik (act. 29). Die Klä-

gerin bezahlte den weiteren Vorschuss fristwahrend (act. 31). Sodann ging die Re-

plik am 3. März 2023 innert Frist ein (act. 32; act. 33/1-20). Mit Eingabe vom 

6. März 2023 machte die Klägerin auf ein Versehen in einer spezifischen Randziffer 

der Replik aufmerksam und nahm diesbezüglich eine Korrektur vor (act. 34). Ferner 

wurde der Beklagten mit Verfügung vom 10. März 2023 Frist zur Erstattung der 

Duplik angesetzt (act. 35). Daraufhin beantragte die Beklagte mit Eingabe vom 

6. April 2023, dass die Sicherheit für die Parteientschädigung zu erhöhen sei 

(act. 37). Nachdem der Beklagten die Frist zur Erstattung der Duplik antragsge-

mäss abgenommen und der Klägerin Frist zur Stellungnahme angesetzt worden 

war, beantragte letztere mit Eingabe vom 5. Mai 2023 die Abweisung des Sicher-

stellungsgesuchs (act. 38; act. 40). Diese wurde der Beklagten am 20. Juni 2023 

zugestellt (act. 42). Daraufhin ging keine Stellungnahme mehr ein. Mit Verfügung 

vom 6. Juli 2023 wurde der Antrag der Beklagten für eine zusätzliche Sicherheits-

leistung abgewiesen und ihr die Frist zur Erstattung der Duplik neu angesetzt 

(act. 43). Am 15. September 2023 ging die Duplik innert Frist ein (act. 45; act. 46/1-

7). Diese wurde der Klägerin mit Verfügung vom 21. September 2023 unter Hinweis 

auf den Aktenschluss zugestellt (act. 47). Mit Eingabe vom 1. November 2023 

reichte die Klägerin unter Geltendmachung ihres Replikrechts eine unaufgeforderte 

Stellungnahme zu den Dupliknoven ein (act. 49; act. 50/1-2). 

Die Stellungnahme zu den Dupliknoven wurde der Beklagten mit Verfügung vom 

20. Dezember 2023 zugestellt. Gleichzeitig wurde den Parteien Frist angesetzt, zu 

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erklären, ob sie auf die Durchführung der mündlichen Hauptverhandlung – unter 

Vorbehalt der Durchführung eines Beweisverfahrens – verzichten (act. 51). Beide 

Parteien erklärten in der Folge ihren Verzicht, wobei die Beklagte gleichzeitig zur 

Eingabe der Klägerin vom 1. November 2023 Stellung nahm (act. 53; act. 54). Das 

Verfahren erweist sich als spruchreif (Art. 236 Abs. 1 ZPO).

Erwägungen

1. Formelles

Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons Zürich 

ist unbestritten und gegeben (Art. 33 ZPO, Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG 

ZH). 

2. Ende des Mietverhältnisses 

2.1. Unbestrittener Sachverhalt

Die Klägerin hat ihre Mietzinszahlungen an die Beklagte ab April 2020 gänzlich 

eingestellt (act. 1 Rz. 72). Mit Urteil des Bezirksgerichts Affoltern vom 15. Juli 2020 

wurde ihr eine COVID-Stundung bis 15. Oktober 2020 gewährt, welche mit Urteil 

vom 13. Oktober 2020 bis am 15. Januar 2021 verlängert wurde (act. 3/2; act. 33/1-

2). Mit Schreiben vom 12. November 2020 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis 

ausserordentlich per 28. Februar 2021, wobei sie die Kündigung mit einem Zah-

lungsverzug der Klägerin im Sinne von Art. 257d OR begründete (act. 3/9.2).

2.2. Parteistandpunkte

2.2.1. Die Klägerin beruft sich in der Replik erstmals auf die Nichtigkeit der Kündi-

gung vom 12. November 2020 und macht ein nach wie vor ungekündigtes Mietver-

hältnis geltend. Sie begründet dies mit der fehlenden Fälligkeit der Mietzinsforde-

rungen infolge der gewährten COVID-Stundung, der Nichteinhaltung der 30-tägi-

gen Zahlungsfrist ab Zugang der (letzten) Zahlungsaufforderung bzw. Kündigungs-

androhung vom 3. November 2020 sowie der von der Beklagten bereits am 19. Ok-

tober 2020 gezogenen Bankgarantie (act. 32 Rz. 16 ff., 74 ff., 141 ff., 239 ff.). 

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2.2.2. Die Beklagte geht von einem rechtmässig gekündeten Mietverhältnis per 

Ende Februar 2021 aus (act. 20 Rz. 24, 45; act. 45 Rz. 22 f.).

2.3. Rechtliches

Der Stundung nach Art. 11 Abs. 1 Verordnung vom 16. April 2020 über insolvenz-

rechtliche Massnahmen zur Bewältigung der Coronakrise (Covid-19-Verordnung 

Insolvenzrecht) unterliegen Forderungen, die vor der Stundungs-Bewilligung ent-

standen sind. Nicht erfasst sind hingegen die nach (bzw. während) der Stundung 

entstandenen Forderungen (BSK SchKG-LORANDI, 3. Aufl., Basel 2021, Rz. 13 ff. 

Vorb. zu Art. 337-350 SchKG). Die Stundung wirkt sich sodann – wie die Nachlass-

stundung im Sinne von Art. 297 SchKG – nicht auf die Fälligkeit einer Forderung 

aus (Erläuterungen zur Covid-19-Verordnung Insolvenzrecht, Stand 18. Mai 2020, 

S. 7 Ziff. 3.8; BSK SchKG-LORANDI, a.a.O., Rz. 30 zu Art. 297 SchKG; KUKO 

SchKG-HUNKELER, 2. Aufl., Zürich 2014, Rz. 11 zu Art. 297 SchKG).

2.4. Würdigung

2.4.1. Mit Verweis auf die rechtlichen Ausführungen bewirkt die COVID-Stundung 

keinen Aufschub der materiell-rechtlichen Fälligkeit einer Forderung. Folglich war 

die Mietzinsforderung für den Monat August 2020, die im Übrigen nach der gewähr-

ten COVID-Stundung vom 15. Juli 2020 entstand, bei der Zahlungsaufforderung 

bzw. Kündigungsandrohung der Beklagten vom 11. August 2020 fällig (act. 3/4.1.1 

Ziff. 6.4; act. 21/15). Im Zeitpunkt des Kündigungsschreibens vom 12. November 

2020, d.h. nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR, 

befand sich die Klägerin u.a. mit der Miete für den Monat August 2020 in Verzug, 

zumal die Credit Suisse (Schweiz) AG der Beklagten die Bankgarantie über 

CHF 360'795.– für die Verpflichtungen der Klägerin aus dem Mietvertrag erst im 

März 2021 ausbezahlt hat (act. 1 Rz. 54; act. 3/7.1-7; act. 20 Rz. 86). Dass die Aus-

zahlung bereits vor der Kündigung beantragt wurde, ist nicht von Relevanz. 

2.4.2. Demzufolge erfolgte die Kündigung vom 12. November 2020 rechtmässig 

und der (befristete) Mietvertrag endete vorzeitig per Ende Februar 2021. Daran ver-

mag nichts zu ändern, dass der Klägerin mit Schreiben vom 3. November 2020 

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wiederum die Kündigung angedroht wurde (act. 21/16). Dieses Schreiben hatte die 

ebenfalls ausstehenden Mietzinszahlungen der Monate September bis November 

2020 zum Gegenstand.

3. Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung

3.1. Unbestrittener Sachverhalt

Nach Ausbruch der COVID-19-Pandemie bestand nie eine behördlich angeordnete 

Pflicht zur Schliessung von Hotelbetrieben (act. 20 Rz. 36; act. 32 Rz. 108 ff.). Mit-

hin war der Klägerin der Betrieb ihres Hotels im vorliegend strittigen Zeitraum in 

rechtlicher Hinsicht jederzeit möglich. Nichtsdestotrotz hatten die COVID-19-Re-

striktionen ab März 2020 Umsatzeinbussen für die Klägerin zur Folge (act. 1 Rz. 6 

ff., 65 ff.; act. 3/5; act. 3/16-17; act. 20 Rz. 35). Aufgrund dessen führten die Par-

teien Verhandlungen über eine Mietzinsanpassung sowie die vorzeitige Beendi-

gung des Mietverhältnisses. Eine Einigung wurde nicht erzielt (act. 1 Rz. 10 ff.; 

act. 3/25-26.3; act. 20 Rz. 35, 40 ff.; act. 32 Rz. 117 ff., 129 ff.). Mit Schlichtungs-

begehren vom 16. Oktober 2020 beantragte die Klägerin vor der Schlichtungsbe-

hörde des Bezirksgerichts Affoltern sodann diverse Anpassungen des Mietvertrags 

bzw. mit angepasstem Begehren vom 23. April 2021 die Bezahlung des vorliegend 

eingeklagten Betrags (act. 3/6; act. 3/14.1). Nachdem die Schlichtungsverhandlung 

vom 5. Mai 2021 ergebnislos blieb, wurde der Klägerin mit Beschluss vom 25. Au-

gust 2021 die – für das vorliegende Verfahren nicht erforderliche (Art. 198 lit. f ZPO) 

– Klagebewilligung ausgestellt (act. 1 Rz. 61; act. 3/1; act. 20 Rz. 90).

3.2. Parteistandpunkte

3.2.1. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, dass der vertragliche Mietzins für 

März 2020 bis Februar 2021 infolge der COVID-19-Pandemie an die erheblich ver-

änderten Verhältnisse anzupassen und von CHF 729'457.19 um (mindestens) 

60 % auf CHF 291'782.88 zu reduzieren sei. Unter Berücksichtigung ihrer Mietzins-

zahlung im März 2020 von CHF 26'925.– und der von der Beklagten unrechtmässig 

abgerufenen Bankgarantie von CHF 360'795.– stehe ihr somit ein (Minimal-)An-

spruch von CHF 95'937.12 zu (act. 1 Rz. 101 ff.; act. 32 Rz. 6 f.). Die Klägerin be-

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gründet den Anspruch im Wesentlichen mit ihrer mietvertraglichen Verpflichtung 

zum dauerhaften Hotelbetrieb (ununterbrochene Betriebspflicht) bzw. der Zusiche-

rung der Beklagten, das Mietobjekt stets in wirtschaftlich tragbarer Weise als Hotel 

nutzen zu können. Das unternehmerische Pandemie-Risiko liege daher auch bei 

der Beklagten als Vermieterin, die sich am pandemiebedingten Schaden des ge-

meinsamen Hotelprojekts in Form einer Mietzinsreduktion angemessen zu beteili-

gen habe. Die organisatorische Nutzbarkeit, wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit 

und Nutzungspflicht als Hotel hätten drei wesentliche Bestandteile des Mietvertrags 

gebildet. Diese zur notwendigen Vertragsgrundlage erhobene faktische bzw. wirt-

schaftliche Nutzungsmöglichkeit als Hotel habe sich die Beklagte entgegenzuhal-

ten. Ohnehin sei branchenüblich, dass die Vermieterin bei einem Hotel-Start-Up 

das geschäftliche Risiko mittrage (act. 1 Rz. 8, 80 ff.; act. 32 Rz. 34, 134, 220, 249 

ff.).

3.2.2. Die Beklagte bestreitet den Anspruch auf eine pandemiebedingte Mietzins-

reduktion. Eine COVID-19 bedingte existenzbedrohende Notlage der Klägerin habe 

nicht vorgelegen, zumal diese erhebliche staatliche Unterstützungsleistungen er-

halten und die Überschuldungssituation bereits zuvor bestanden habe. Die Klägerin 

habe ihre Position während des Mietverhältnisses mehrfach auf Kosten der Beklag-

ten verbessert. Nichtsdestotrotz habe ihr die Beklagte nach Ausbruch der Pande-

mie aus Kulanz diverse Angebote gemacht, welche allesamt abgelehnt worden 

seien. Das unternehmerische Risiko der Führung des Hotelbetriebs (Betriebsrisiko) 

liege alleine bei der Klägerin. Über das Umsatzmietsystem habe die Beklagte be-

reits spürbar am unternehmerischen Risiko partizipiert. Aus der ununterbrochenen 

Betriebspflicht ergebe sich keine Verpflichtung zur gemeinsamen Verlusttragung. 

Es habe kein gemeinsames Hotelprojekt vorgelegen (act. 20 Rz. 1, 4, 35 f., 95 ff., 

103 ff., 112 ff.; act. 45 Rz. 29). 

3.3. Rechtliches

3.3.1. Mangel am Mietobjekt

3.3.1.1. Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum voraus-

gesetzten Gebrauch taugt, wenn ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die 

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den Gebrauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder 

mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften 

handeln (DAVID LACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Rz. 9.1 ff.; 

BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, 

Rz.3 ff. zu Art. 256 OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür-

cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Rz. 27 ff. zu 

Art. 258 OR; MORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietvertrags-

recht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; BGer Urteil 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4).

3.3.1.2. Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsge-

mäss geschuldeten Zustand kann einen Mangel darstellen. Die geschuldeten Ei-

genschaften können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche 

Eigenschaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie kön-

nen wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Geschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. 

die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., 

Rz. 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Ver-

mieter auf den Mangel keinen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich 

aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt. Massgebend dabei ist der Zu-

stand, mit welchem der Mieter nach dem Inhalt des Vertrags vernünftigerweise 

rechnen durfte, denn der Mangel definiert sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, 

die versprochen wurde oder die Gegenpartei nach Treu und Glauben erwarten 

dufte (HIGI, a.a.O., Rz. 30 ff. zu Art. 258 OR; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Basel 2020, 

Rz. 3 zu Art. 256 OR; ROHRER, a.a.O., Rz. 28 zu Art. 256 OR).

3.3.1.3. In der Lehre und der Rechtsprechung wird mehrheitlich abgelehnt, dass 

eine behördlich angeordnete Massnahme infolge der COVID-19-Pandemie (Ge-

schäftsschliessungen, sonstige Beschränkungen) einen Mangel der Mietsache dar-

stellt. Zur Begründung wird im Wesentlichen darauf abgestellt, dass derartige 

Massnahmen in der Regel nicht auf der Beschaffenheit, dem Zustand oder der 

Lage der Mietsache beruhen (objektbezogene Eigenschaften), sondern sich auf die 

vom Mieter ausgeübte gewerbliche Tätigkeit beziehen (betriebsbezogene Eigen-

schaft). Da die vereinbarte Beschaffenheit eines Mietobjekts in aller Regel nur ob-

jektbezogene und nicht auch betriebsbezogene Eigenschaften umfasse, liege kein 

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Mangel vor (REICHLE/STEHLE, Coronavirus und Geschäftsraummiete, in: Jusletter 

18. Mai 2020, S. 8; HIGI, Gutachterliche Stellungnahme zur Frage der Herabset-

zung des Mietzinses wegen Mängeln des Geschäftsraums im Zusammenhang mit 

der "Corona-Pandemie" vom 26. März 2020, S. 2; HAEFELI/GALLI/VISCHER, Corona-

virus SARS-CoV 2: Klärung mietrechtlicher Fragen, in: Jusletter 14. April 2020, 

Rz. 28; MÜLLER, in: COVID-19 - Ein Panorama der Rechtsfragen zur Corona-Krise, 

Basel 2020, § 3 Rz. 78; PEDUZZI, Die Auswirkungen der Notmassnahmen in der 

Coronakrise auf Geschäftsmietverträge, MRA 1/20, S. 3, 8 f; ROHRER, Mietrechtli-

che Folgen behördlich angeordneter Nutzungsbeschränkungen für Geschäfts-

räume, MRA 1/2022, S. 27, 42 f.; Obergericht des Kantons Zürich, Geschäfts-Nr.: 

PD210016-O/U, Urteil vom 12. Januar 2022, E. 2.4; Appellationsgericht des Kan-

tons Basel-Stadt, ZB.2022.6, Urteil vom 8. August 2022, E. 3.3.3). 

3.3.1.4. Das Vorliegen eines Mangels kann sich ferner daraus ergeben, dass die 

Vertragsparteien eine Vereinbarung geschlossen haben, mit welcher der Ge-

schäftszweck zum Bestandteil des Vertrags gemacht wurde und der Vermieter da-

mit das Verwendungsrisiko übernommen hat. Für eine Beteiligung oder eine voll-

ständige Übernahme des unternehmerischen Risikos des Mieters ist eine ausdrü-

ckliche oder konkludente Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter erforderlich 

(PEDUZZI, a.a.O., S. 8; HAEFELI/GALLI/VISCHER, a.a.O., Rz. 32; REICHLE/STEHLE, 

a.a.O., Rz. 44). Wird eine Vereinbarung über die Gebrauchspflicht des Mietobjekts 

getroffen, so kann dies unter Umständen als Nutzungsgarantie ausgelegt werden, 

für welche der Vermieter einstehen möchte (LACHAT/BRUTSCHIN, Die Mieten in Zei-

ten des Coronavirus, mp 2/2020, S. 107; HIGI, Gutachterliche Stellungnahme zur 

Frage der Herabsetzung des Mietzinses wegen Mängeln des Geschäftsraums im 

Zusammenhang mit der Corona-Pandemie", 26. März 2020, S. 2).

3.3.2. Vertragsauslegung

Bei der Vertragsauslegung ist in erster Linie auf den übereinstimmenden tatsächli-

chen Willen der Parteien abzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR; BGE 115 II 464 E. 2c). Ist 

ein solcher nicht nachgewiesen, sind die Erklärungen der Parteien "aufgrund des 

Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammen-

hang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten" 

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(BGE 138 III 659 E. 4.2.1). Bei der Auslegung bildet der Wortlaut das primäre Aus-

legungsmittel (BGer Urteil 5C.87/2002 vom 24. Oktober 2002 E. 2.2 ff.). Massge-

blich für die Bedeutung eines Wortes ist weniger dessen unmittelbarer Wortsinn als 

seine Stellung im Kontext und wiederum dessen Stellung im Gesamtkonzept des 

Vertrags (BSK OR I-WIEGAND, 6. Aufl., Basel 2020, Rz. 24 zu Art. 18 OR). Jedoch 

hat es immer beim Wortlaut sein Bewenden, wenn die übrigen Auslegungsmittel 

nicht sicher einen anderen Schluss erlauben (BGer Urteil 5C.87/2002 vom 24. Ok-

tober 2002 E. 2.2 ff.). Für eine Auslegung sind im Weiteren die Umstände zu be-

rücksichtigen, die den Parteien bei Vertragsschluss bekannt oder erkennbar waren. 

Es ist somit der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses massgebend, weshalb bei der 

Auslegung nach dem Vertrauensprinzip nachträgliches Parteiverhalten nicht von 

Bedeutung ist. Später eintretende Umstände lassen erkennen, wie die Parteien 

selbst den Vertrag seinerzeit gemeint hatten. Das ergibt den wirklichen Parteiwillen 

und ist deshalb eine tatsächliche Feststellung (BGE 123 III 626 E. 3.1).

3.4. Würdigung

3.4.1. Vorbemerkung

Vorliegend ist der Rückgang des Umsatzes und der Zimmerauslastung der Klägerin 

ab März 2020 nicht auf das Mietobjekt als solches bzw. dessen Zustand oder Lage, 

sondern auf den darin geführten Hotelbetrieb zurückzuführen. Die Klägerin führt 

denn auch selbst aus, dass sie keinen Mangel an der Mietsache geltend mache. 

Sie habe jedoch die Liegenschaft infolge der COVID-19-Restriktionen (insbeson-

dere der weltweiten Reisebeschränkungen und des inländischen Lock-Downs ab 

dem 16. März 2020) "wirtschaftlich nicht mehr bestimmungs- und vertragsgemäss" 

nutzen können (act. 1 Rz. 83; act. 32 Rz. 229). Erfüllt sich ihre Umsatzerwartung 

aufgrund eines nachträglich eingetreten Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit 

– mit Verweis auf die rechtlichen Ausführungen – in erster Linie ein typisches (Nut-

zungs-)Risiko der gewerblichen Mieterin. 

3.4.2. Zusicherung der Beklagten 

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3.4.2.1. Wenn die Klägerin fordert, dass sich die Beklagte als Vermieterin und/oder 

Geschäftspartnerin in Form einer Mietzinsreduktion an der faktisch eingeschränk-

ten Nutzungsmöglichkeit des Mietobjekts zu beteiligen habe, bedarf es hierfür einer 

besonderen Parteiabrede. Dass die Parteien diesbezüglich in tatsächlicher Hinsicht 

übereingekommen sind, wird nicht geltend gemacht. Nachfolgend ist somit anhand 

des Vertrauensprinzips zu ermitteln, ob und inwiefern sich die Beklagte aufgrund 

der mietvertraglichen Regelung am (wirtschaftlichen) Risiko einer Pandemie zu be-

teiligen hat. 

3.4.2.2. Die Klägerin schliesst insbesondere aufgrund der ununterbrochenen Be-

triebspflicht in Ziffer 3.1 des Mietvertrags auf eine partnerschaftliche Beteiligung der 

Beklagten am Risiko des Hotelbetriebs und leitet daraus einen Anspruch auf eine 

Mietzinsreduktion ab. In der entsprechenden Klausel hielten die Parteien unter dem 

Titel "Gebrauchszweck und Gebrauchspflicht" folgendes fest (act. 3/4.1.1 Ziff. 3.1):

"Der Mietgegenstand wird zur Nutzung als Hotel, vorzugsweise als E._____-Hotel überge-

ben. Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Dauer des 

Mietvertrages ununterbrochen als Hotel im vorerwähnten Mindeststandard eines E._____-

Hotels zu betreiben. Eine vom Betriebskonzept abweichende Nutzungsänderung ist nur 

zulässig, wenn die Vermieterin vorher ausdrücklich zustimmt."

3.4.2.3. Es trifft daher zu, dass die Klägerin während der gesamten Dauer des Miet-

verhältnisses – und somit grundsätzlich auch bei Ausbruch einer Pandemie – zum 

Betrieb des Hotels verpflichtet war. Gemäss den Parteien war sie dies auch auf-

grund der Ziffer 4.1 des Franchise-Vertrags (act. 20 Rz. 14; act. 32 Rz. 34). Die 

Klausel kann aber – entgegen der Klägerin – nicht dahingehend verstanden wer-

den, dass ihr die Beklagte den dauerhaften Betrieb des Hotels unter jeden Umstän-

den garantieren wollte. Eine solche Zusicherung ergibt sich weder aus dem Wort-

laut noch aus den Umständen. Vielmehr handelt sich bei der ununterbrochenen 

Betriebspflicht um eine vertragliche (Neben-)Pflicht der Klägerin. Diese Bestim-

mung genügt nicht, um das unternehmerische Risiko der Klägerin als Mieterin zum 

Gegenstand einer mietvertraglichen Zusicherung seitens der Beklagten als Vermie-

terin zu machen. Es geht nämlich zu weit, daraus eine (umfassende) Zusicherung 

bzw. Risikoübernahme abzuleiten, mit welcher die Beklagte das Verwendungsri-

- 13 -

siko der Mietsache für sämtliche Ereignisse, wie beispielsweise eine Pandemie, 

ganz oder teilweise aufgebürdet wird. 

3.4.2.4. In der Ziffer 3.1 des Mietvertrags kann in guten Treuen keine Zusicherung 

der Beklagten hinsichtlich des dauerhaften Hotelbetriebs gesehen werden. Daran 

vermag auch die Präambel des Mietvertrags nichts zu ändern (act. 3/4.1.1 Ziff. 1). 

Dass die Beklagte am guten Geschäftsgang des Hotels interessiert war, ergibt sich 

bereits aus der vereinbarten Umsatzmiete. Zudem wird durch die gewählte Formu-

lierung, wonach die Beklagte "stets versuchen [wird], die wirtschaftlichen Interes-

sen des Hotelbetriebs angemessen zu berücksichtigen […]", vielmehr zum Aus-

druck gebracht, dass sich die Beklagte hierzu eben genau nicht verbindlich ver-

pflichten wollte.

3.4.2.5. Die Klägerin bringt auch nicht vor, dass ihr die Beklagte die Erzielung eines 

bestimmten (Mindest-)Umsatzes garantiert bzw. zugesichert hat. Im Gegenteil führt 

sie beispielhaft aus, dass die Darstellungen im Finanzplan (act. 3/4.1.2.7) – der 

zum integrierenden Bestandteil des Mietvertrags erklärt wurde – "den Wunschvor-

stellungen der Beklagten" entsprochen hätten (act. 1 Rz. 47 f.; act. 32 Rz. 10, 37, 

195 ff.). Auch das von den Parteien gewählte Mietsystem, d.h. die Aufteilung des 

geschuldeten Mietzinses in eine (gestaffelte) Mindestmiete und eine (ebenfalls ge-

staffelte) Umsatzmiete, spricht gegen eine entsprechende Zusicherung (act. 1 

Rz. 90 ff.; act. 3/4.1.1 Ziff. 6; act. 3/4.4 Ziff. 4 f.; act. 20 Rz. 14 f.). Der Mietzins sollte 

nur zu einem vorab bestimmten Anteil vom erzielten Umsatz abhängen; mithin die 

Beklagte nur beschränkt am unternehmerischen Risiko bzw. (Miss-)Erfolg der Klä-

gerin partizipieren. Eine weitergehende Beteiligung der Beklagten war im Mietver-

trag nicht vorgesehen. Somit blieb die Mindestmiete auch geschuldet, wenn die 

Klägerin – aus welchen betrieblichen Gründen auch immer – nur einen geringen 

oder sogar keinen Umsatz zu erzielen vermag. Dies entspricht dem Charakter eines 

Mietvertrags als Austauschvertrag. So wird auch in Ziffer 6.6 des Mietvertrags 

(act. 3/4.1.1) sowie der Ziffer 5 des letzten Nachtrages vom 16/18. Januar 2018 

(act. 3/4.4) unmissverständlich festgehalten, dass die Mindestmiete (von damals 

CHF 670'000.–) nicht unterschritten werden kann und eine einseitige Herabsetzung 

des Mietzinses durch die Mieterin nicht zulässig ist. 

- 14 -

3.4.2.6. Die Auslegung des Mietvertrags nach dem Vertrauensprinzip führt daher 

zum Schluss, dass die Beklagte der Klägerin die dauerhafte Nutzung des Mietob-

jekts als Hotelbetrieb weder garantieren noch ihr die Erzielung eines bestimmten 

(Mindest-)Umsatzes zusichern wollte. Also weist der Mietvertrag – entgegen der 

Klägerin – keine ausserplanmässige Lücke für den Pandemiefall auf (act. 1 Rz. 63, 

74, 94; act. 32 Rz. 219). 

3.4.2.7. Des Weiteren geht das klägerische Vorbringen, wonach eine Verpflichtung 

der Beklagten zum Mieterlass aus dem Verhalten der Parteien in der Vergangenheit 

– konkret dem Abschluss der Nachträge 1 bis 3 zum Mietvertrag – abzuleiten sei, 

fehl (act. 1 Rz. 46 ff., 83, 92 ff.; act. 32 Rz. 9, 34, 40, 49, 67, 196). Zwar trifft zu, 

dass sich die Parteien im Nachtrag 3 vom 16/18. Januar 2018 (act. 3/4.4) unter 

Bezugnahme auf ein verändertes wirtschaftliches Umfeld auf eine tiefere Umsatz-

miete und eine Senkung der Mindestmiete um CHF 50'000.– auf CHF 670'000.– 

pro Jahr geeinigt haben. Mit Verweis auf die vorstehenden Ausführungen war die 

Beklagte aber weder damals noch nach Ausbruch der Pandemie (vertraglich) ver-

pflichtet, der Klägerin zur Sicherung der Weiterexistenz des Hotelbetriebs im Sinne 

einer Mietzinsreduktion entgegen zu kommen. 

3.5. Zwischenfazit

Nach dem Erwogenen hatte die Klägerin das (wirtschaftliche) Betriebsrisiko und 

somit die COVID-19 bedingten Auswirkungen auf den Hotelbetrieb alleine zu tra-

gen. Eine Mietzinsherabsetzung scheidet aus.

4. Richterliche Vertragsanpassung (clausula rebus sic stantibus)

4.1. Unbestrittener Sachverhalt

4.1.1. Im Zuge der Pandemie hat die Klägerin einen zurückzuzahlenden COVID-

19-Kredit über CHF 310'000.–, über mehrere Monate hinweg Kurzarbeitsentschä-

digungen von total CHF 348'162.75 sowie einen Solidaritätsbeitrag der G._____ 

AG von CHF 30'000.– erhalten. Sodann wurde ihr mit Verfügung vom 25. März 

2021 in der 2. Zuteilungsrunde des COVID-19-Härtefallprogramms eine nicht rück-

- 15 -

zahlungspflichtige Entschädigung von CHF 635'869.– zugesprochen (act. 1 Rz. 69; 

act. 3/17; act. 3/22-24; act. 20 Rz. 36, 116; act. 32 Rz. 2, 7, 183, 257; act. 33/14.2).

4.1.2. Die Beklagte bestreitet im Übrigen nicht (zumindest nicht substantiiert), dass 

im streitgegenständlichen Zeitraum zwischen März 2020 und Ende Februar 2021 

die Auslastung der Hotelzimmer der Klägerin gegenüber demselben Zeitraum im 

Vorjahr von durchschnittlich 74.70 % auf 9.35 % zurückgegangen ist und ihr Um-

satz – ohne Berücksichtigung der Härtefallentschädigung (vgl. tabellarische Zu-

sammenstellung für das Jahr 2020) – von CHF 3'165'287.47 um 84.72 % auf 

CHF 483'642.22 eingebrochen ist. Ebenso ist folgende Darstellung der Klägerin für 

die Jahre 2013 bis 2021 unbestritten (act. 1 Rz. 6 f., 65 ff.; act. 3/5; act. 3/16; act. 20 

Rz. 35 ff., 66, 82, 94 ff.):

Jahr Umsatz (CHF) Auslastung Miete (CHF) Miete/Umsatz

2013 357'188.49 37.63 %

2014 2'493'997.88 60.10 % 480'000.00 19.25 %

2015 2'676'812.25 64.86 % 531'199.74 19.84 %

2016 2'745'142.81 64.19 % 590'146.66 21.50 %

2017 2'893'956.54 68.68 % 661'111.61 22.84 %

2018 3'200'218.88 74.42 % 704'048.15 22.00 %

2019 3'158'479.32 74.65 % 694'727.74 22.00 %

2020 794'822.70 16.47 % 677'304.60 85.21 %

2021 29'035.89 3.32 % 112'884.10 388.77 %

4.2. Parteistandpunkte

4.2.1. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, dass ein Lehrbuchfall der clau-

sula rebus sic stantibus vorliege. Die Pandemie habe die Verhältnisse erheblich 

- 16 -

verändert, sei für die Parteien bei Vertragsschluss nicht voraussehbar gewesen 

und habe durch den massiven Rückgang der Hotelgäste bzw. des Umsatzes der 

Klägerin eine gravierende sowie unvermeidbare Äquivalenzstörung der gegensei-

tigen Leistungspflichten zur Folge gehabt. Konkret habe die nominale (Mindest-) 

Miete im Zeitraum von März 2020 bis Ende Februar 2021 rund 140 % ihres auf 

CHF 483'642.22 eingebrochenen Umsatzes ausgemacht. Um die Miete bezahlen 

zu können, hätte die Klägerin aber einen Umsatz von mindestens CHF 3'045'000.– 

erzielen müssen. Das Festhalten der Beklagten am vereinbarten Mietzins sei daher 

rechtmissbräuchlich (act. 1 Rz. 6 f., 63 ff., 72 ff.; act. 32 Rz. 63, 230 ff., 253 f.). 

4.2.2. Die Beklagte bestreitet das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der clau-

sula rebus sic stantibus. Weder hätten sich die Rahmenbedingungen des Mietver-

hältnisses geändert noch liege eine Äquivalenzstörung vor. Der Umsatz der Kläge-

rin sei unter Berücksichtigung der staatlichen Härtefallhilfe ausreichend gewesen, 

um ihren Verpflichtungen nachzukommen. Im Übrigen sei die Pandemie nicht un-

vorhersehbar gewesen. Folglich gelte der Grundsatz pacta sunt servanda (act. 20 

Rz. 35 ff., 95, 103 ff., 112 ff.; act. 45 Rz. 43). 

4.3. Rechtliches

4.3.1. Grundsätze der richterlichen Vertragsanpassung

Eine richterliche Vertragsanpassung kommt in Betracht, wenn sich die Verhältnisse 

seit Vertragsabschluss derart geändert haben, dass die Erfüllung des Vertrags für 

eine der Parteien nicht mehr zumutbar ist. Dabei steht der Grundgedanke im Vor-

dergrund, dass die Parteien den Vertrag so nicht geschlossen hätten, wenn sie 

nicht Fehlvorstellungen über die Zustände bei Vertragsschluss oder über die Ent-

wicklung der Verhältnisse gehabt hätten (BSK ZGB I-LEHMANN/HONSELL, 7. Aufl., 

Basel 2022, Rz. 19 ff. zu Art. 2 ZGB; WIEGAND, a.a.O., Rz. 95 ff. zu Art. 18 OR; 

LACHAT/BRUTSCHIN, a.a.O., S. 128). Die clausula rebus sic stantibus stellt eine Aus-

nahme vom Grundsatz dar, dass Verträge auch dann zu halten sind, wenn sich die 

Verhältnisse geändert haben (pacta sunt servanda). Mit dem Abschluss eines Ver-

trags übernimmt nämlich jede Partei bestimmte Risiken. Zu diesen gehört insbe-

sondere, dass sich die zukünftigen Verhältnisse entgegen den eigenen Erwartun-

- 17 -

gen entwickeln (SCHMID, in: JÄGGI/GAUCH/HARTMANN [Hrsg.], Zürcher Kommentar 

Obligationenrecht, 4. Aufl. 2014, Rz. 235 zu Art. 18; WIEGAND, a.a.O., Rz. 97 zu 

Art. 18 OR). 

4.3.2. Unvorhersehbare und unvermeidbare Verhältnisänderung 

Zunächst setzt eine richterliche Vertragsanpassung eine Änderung der Verhält-

nisse und Umstände nach Vertragsschluss voraus. Als weitere Voraussetzung darf 

die Veränderung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses weder vorhersehbar noch 

vermeidbar gewesen sein (BGE 135 II 1 E. 2.4; BGE 127 III 300 E. 5aa). Die Ver-

tragsparteien müssen eine solche Veränderung im Zeitpunkt des Vertragsschlus-

ses ausserhalb des objektiv Möglichen und ihrer subjektiven Vorstellungen betrach-

tet haben (BGer Urteil 4A_375/2010 vom 22. November 2010 E. 3.1). Es muss also 

festgestellt werden, was von den Vertragsparteien hätte vorhergesehen werden 

können und wann eine Entwicklung vorliegt, mit der sie vernünftigerweise nicht 

rechnen konnten (WIEGAND, a.a.O., Rz. 101 zu Art. 18 OR). Grundsätzlich müssen 

die Parteien bei langfristigen Verträgen damit rechnen, dass sich die zur Zeit des 

Vertragsabschlusses bestehenden Verhältnisse später ändern können. Wenn die 

Änderung der gesetzlichen Grundlagen als solche zwar vorhersehbar war, nicht 

aber deren Art, Umfang und Auswirkungen auf den Vertrag, ist die Vorhersehbar-

keit zu verneinen (BGE 127 III 300 E. 5b aa; WIEGAND, a.a.O., Rz. 103 zu Art. 18 

OR; REICHLE/STEHLE, a.a.O., Rz. 52). 

4.3.3. Gravierende Äquivalenzstörung

Durch die unvorhersehbare Verhältnisänderung muss es zu einer schwerwiegen-

den Störung des Vertragsäquivalents gekommen sein (BGer Urteil 4A_375/2010 

vom 22. November 2010 E. 3.1). Da es in einem Mietverhältnis um den Austausch 

von vermögenswerten Leistungen geht, muss ein grobes Missverhältnis zwischen 

Leistung und Gegenleistung vorliegen. Die Störung muss jedoch nicht existenzbe-

drohend sein (WIEGAND, a.a.O., Rz. 104 zu Art. 18 OR). Eine geringfügige Störung 

alleine reicht allerdings nicht aus (vgl. BGE 128 II 428 E. 3c). Daraus ergibt sich, 

dass nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsschluss bestehenden 

oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung rechtfertigt. Ob 

- 18 -

dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf 

einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu be-

rücksichtigen sind. Bei der vorzunehmenden Abwägung ist von Bedeutung, welche 

Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschliessung und deren Dauer entstanden 

sind. Zu berücksichtigen ist auch, welche Massnahmen der Mieter ergriffen hat oder 

ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschliessung 

zu vermindern, und ob er einen finanziellen Ausgleich für pandemiebedingte Nach-

teile erlangt hat. Da eine Überkompensation durch die richterliche Vertragsanpas-

sung verhindert werden soll, müssten die finanziellen Vorteile dem Mieter ange-

rechnet werden. Es ist somit eine Gesamtbetrachtung der finanziellen Situation des 

Mieters erforderlich (WIEGAND, a.a.O., Rz. 104 zu Art. 18 OR; LACHAT/BRUTSCHIN, 

a.a.O., S. 130; ENZ, Risikozuordnung in Verträgen und die COVID-19 Situation: Teil 

1, in: Jusletter 18. Mai 2020, S. 1). 

4.4. Würdigung

4.4.1. Unvorhersehbare Verhältnisänderung 

4.4.1.1. Die Verhältnisse haben sich seit Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2009 

bzw. der Nachträge in den Jahren 2013, 2014 und 2018 aufgrund der COVID-19-

Pandemie und der infolgedessen weltweit angeordneten (Reise-)Beschränkungen 

zweifellos verändert. 

4.4.1.2. Vorliegend mussten die Parteien zwar grundsätzlich mit dem Ausbruch ei-

ner Pandemie und einer rückläufigen Anzahl von in- und ausländischen Gästen 

rechnen. Dass Epidemien entstehen können, etwa durch den Ausbruch des schwe-

ren akuten Atemwegssyndroms (SARS) oder die Ebola-Viruskrankheit, war allge-

mein bekannt. Im Unterschied zu diesen Epidemien waren aber die Intensität und 

die Tragweite der staatlichen Massnahmen und die damit verbundenen weitrei-

chenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens, wel-

che im Zuge der COVID-19-Pandemie getroffen wurden, nicht vorhersehbar. Die 

Parteien konnten bzw. mussten daher im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mit 

den im Rahmen der COVID-Pandemie (global) getroffenen staatlichen Massnah-

men rechnen. 

- 19 -

4.4.2. Gravierende Äquivalenzstörung

4.4.2.1. Vorab kann der Klägerin darin nicht zugestimmt werden, dass ihre wirt-

schaftliche Situation im Jahr 2020 "inkl. aller Verlustvorträge aus den Vorjahren" zu 

würdigen wäre (act. 32 Rz. 115). Massgebend ist einzig, ob die unvorhersehbaren 

Pandemie-Restriktionen ab März 2020 eine gravierende (und unvermeidbare) Stö-

rung des Vertragsäquivalents zur Folge hatten. Ins Leere läuft daher die klägeri-

sche Behauptung, dass der Mietzins von Beginn weg und auch noch nach der Re-

duktion per 1. Januar 2018 zu hoch bzw. nicht marktkonform gewesen sei (act. 32 

Rz. 33, 64 ff., 126, 161, 204). Zudem führt die Klägerin selbst aus, dass der Hotel-

betrieb aufgrund der "Startverluste wirtschaftlich einer besonderen Gefährdung 

ausgesetzt" gewesen sei und sie bereits vor Ausbruch der Pandemie am ökonomi-

schen Limit operiert habe (act. 32 Rz. 115, 161, 203 f.). Diese Ausführungen spre-

chen eher gegen den erforderlichen Kausalzusammenhang. Nachfolgend ist zu 

prüfen, ob der Klägerin der Nachweis einer schwerwiegenden Störung des Synal-

lagmas infolge der Pandemie-Restriktionen gelingt. 

4.4.2.2. Die Härtefallentschädigung von CHF 635'869.– ist dem (Geschäfts-)Jahr 

2020 zuzuordnen, obwohl die Auszahlung erst im März 2021 erfolgte. Dieser An-

sicht ist auch die Klägerin bzw. deren Revisionsstelle, erfolgte doch die Aktivierung 

der gesamten Härtefallentschädigung – als ausserordentlicher Ertrag – per 31. De-

zember 2020 (act. 3/17 S. 5). Der Klägerin ist darin zuzustimmen, dass die erhal-

tenen Kurzarbeitsentschädigungen an ihre Mitarbeitenden weiterzuleiten waren 

und somit nicht der Deckung von Mietzinsen dienten. Jene haben aber entschei-

dend dazu beigetragen, dass sich ihr Personalaufwand im Jahr 2020 gegenüber 

dem Vorjahr um rund CHF 800'000.– reduziert hat (act. 3/17 S. 3 und 6; act. 32 

Rz. 7, 183). 

4.4.2.3. Für die Beurteilung der Schwere einer allfälligen Äquivalenzstörung ist die 

Bilanz und insbesondere die Erfolgsrechnung der Klägerin (act. 3/17) von entschei-

dender Bedeutung. Nur so kann die finanzielle Lage des Hotelbetriebs der Klägerin 

konkret beurteilt werden: Ihre Erfolgsrechnung weist für das (Geschäfts-)Jahr 2020 

– in Übereinstimmung mit der vorstehenden Darstellung (Erw. 4.1.2.) – einen Um-

satz bzw. Nettobetriebsertrag von CHF 794'822.70 aus, was einem Rückgang von 

- 20 -

CHF 2'363'656.60 gegenüber dem Vorjahr entspricht. In der Berechnung sind auch 

die Erträge der Monate Januar und Februar 2020 vor dem inländischen Lock-Down 

im März 2020 berücksichtigt. Betrachtet man die gleichzeitige Reduktion ihres Be-

triebsaufwandes von CHF 3'152'526.51 (2019) auf CHF 1'610'013.98 (2020), wird 

die Grössenordnung dieses Rückgangs bereits erheblich relativiert. Unter Berück-

sichtigung der Härtefallentschädigung und des Solidaritätsbeitrags (ausserordent-

licher Ertrag) von total CHF 665'869.– sowie des auf die Einstellung des Hotelbe-

triebs per Ende Februar 2021 zurückzuführenden Verlustes (ausserordentlicher 

Aufwand) von CHF 297'753.04 resultiert im (Geschäfts-)Jahr 2020 ein Jahresver-

lust von CHF 449'359.12. Verglichen mit dem Verlust des Vorjahres von 

CHF 43'481.77 resultiert daher ein Minus von CHF 405'877.35 (act. 3/17). 

4.4.2.4. Nicht von der Hand zu weisen ist, dass die Klägerin den Mietvertrag nicht 

bzw. nicht zu den vereinbarten Konditionen geschlossen hätte, wenn dieser erst im 

März 2020 verhandelt worden wäre. Eine nachträgliche Vertragsanpassung durch 

das Gericht ist aber schwerwiegenden Ausnahmefällen vorbehalten. Zwar musste 

die Klägerin bei Vertragsschluss nicht mit den im Rahmen der COVID-Pandemie 

getroffenen staatlichen Massnahmen rechnen. Doch ist bzw. war nicht unüblich, 

dass es in der Hotelbranche – die stark von äusseren Faktoren abhängt – zu er-

heblichen Schwankungen der logierenden Gäste kommen kann (etwa aufgrund von 

globalen Reisebeschränkungen). Dies gehört zum allgemeinen Geschäftsrisiko der 

Klägerin und muss bei der Beurteilung der Äquivalenzstörung bzw. dessen Aus-

mass mitberücksichtigt werden. Auch der Umstand, dass der vorliegend strittige 

Zeitraum von März 2020 bis Februar 2021 nur einen Bruchteil der effektiven Dauer 

des Mietverhältnisses von 90 Monaten (September 2013 bis Ende Februar 2021) 

bzw. der ursprünglich vorgesehenen Dauer von 292 Monaten (September 2013 bis 

Ende Dezember 2037) betrifft, spricht gegen eine gravierende Äquivalenzstörung.

4.4.2.5. Vor diesem Hintergrund gelingt der Klägerin insgesamt der Nachweis einer 

gravierenden Äquivalenzstörung infolge der COVID-19-Pandemie nicht, zumal sie 

die Kündigung bzw. Einstellung des Hotelbetriebs per Ende Februar 2021 und so-

mit den ausserordentlichen Aufwand über CHF 297'753.04 – infolge der Bilanzie-

rung zu tieferen Liquidationswerten – selber zu vertreten hat. Die (bloss vorüberge-

- 21 -

hende) Störung des Synallagmas lag noch im Rahmen des Zumutbaren. Das Fest-

halten der Beklagten an der vertraglich vereinbarten (Mindest-)Miete stellt keinen 

Rechtmissbrauch dar. Somit kann offengelassen werden, ob die Klägerin alle er-

denklichen Massnahmen (Zusatzeinkünfte, Sparmassnahmen etc.) getroffen hat, 

um die pandemiebedingten Folgen zu vermeiden bzw. abzufedern (act. 20 Rz. 105; 

act. 32 Rz. 205, 220, 234).

5. Zwischenfazit 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass vorliegend weder eine vertragliche Ver-

pflichtung zur Mietzinsherabsetzung bestand noch ein Anwendungsfall der clausula 

rebus sic stantibus vorliegt. Daher scheidet ein Anspruch auf Mietzinsherabsetzung 

aus. Es erübrigen sich somit Ausführungen über die Höhe der Mietzinsreduktion.

6. Entschädigung für die Mieterausbauten und das Inventar

6.1. Unbestrittener Sachverhalt

6.1.1. Die Parteien sind sich einig, dass die Ausbauten und das Inventar der Klä-

gerin bei ordentlicher Beendigung des Mietverhältnisses per Ende 2037 aufgrund 

der Ausschlussklauseln in den Ziffern 10.3 und 11.1 des Mietvertrags (act. 3/4.1.1) 

entschädigungslos auf die Beklagte übergegangen wären (act. 1 Rz. 110; act. 20 

Rz. 24). In Ziffer 10.3 wird unter dem Titel "Ausbau der Mietsache / Änderungen 

durch den Mieter" folgendes festgehalten:

"[…] dass der Mieter bei Vertragsbeendigung auf jedwelche Entschädigung verzichtet für 

den Fall, dass die Vermieterin die Wiederherstellung des Zustandes Grundausbau oder 

des vor entsprechenden Veränderungen oder Erneuerungen bestehenden Zustandes nicht 

verlangt, auch wenn die nachträglich vorgenommenen baulichen Veränderungen einen 

Mehrwert verkörpern könnten […]"

6.1.2. Diese Regelung wird in Ziffer 11.1 unter der Überschrift "Rückgabe der Miet-

sache / Entschädigung bei Mietende" folgendermassen konkretisiert:

"Auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt – vorbehältlich 

abweichender schriftlicher Vereinbarung – inkl. Mieterausbauten und Inventar zurückzuge-

- 22 -

ben. Vorbehältlich einer abweichenden schriftlichen Vereinbarung schuldet die Vermieterin 

keine Entschädigung, selbst wenn die Mieterausbauten und das Inventar einen Mehrwert 

verkörpern könnten. Die betreffenden Mieterausbauten und das Inventar gehen diesfalls 

mit dem Tage des Auszuges oder dem Tage der Mietvertragsbeendigung entschädigungs-

los ins Eigentum der Vermieterin über. Vorbehalten bleibt ein Verkauf der Mieterausbauten 

und des Inventars durch den Mieter an einen allfälligen Nachmieter; in diesem Fall steht 

der Verkaufserlös dem Mieter zu."

6.2. Parteistandpunkte

6.2.1. Die Klägerin macht zusammenfassend geltend, dass ihr die Beklagte den 

Restwert der Ausbauten und des Inventars per 28. Februar 2021 im Betrag von 

insgesamt CHF 1'087'591.22 (inkl. MwSt.) aufgrund der rechts- und treuwidrigen 

Kündigung nach 31 % der Mindestvertragsdauer voll zu entschädigen habe (act. 1 

Rz. 108, 118, 145 f.). Ziffer 11 des Mietvertrags liege die Annahme zugrunde, dass 

das Mietverhältnis (zumindest) bis Ende 2037 dauere, d.h. die Ausbauten und das 

Inventar (inkl. Ersatzinvestitionen) durch die Klägerin bis zu diesem Zeitpunkt voll 

hätten genutzt werden können und aus ökonomischer Sicht abgeschrieben bzw. 

amortisiert seien. Dieses Verständnis werde durch den letzten Satz in Ziffer 11.1 

bekräftigt, wonach der Erlös der Ausbauten und des Inventars im Falle eines Ver-

kaufs an einen allfälligen Nachmieter der Klägerin zustünde (act. 1 Rz. 110 ff.; act. 

32 Rz. 84, 263 ff.). 

6.2.2. Replicando bringt die Klägerin vor, dass die Beklagte den Mietvertrag am 

12. November 2020 rechts- und treuwidrig gekündigt und im Anschluss bis zum 

Abbruch der Vertragsverhandlungen am 15. Februar 2021 nur Scheinverhandlun-

gen bezüglich der Fortsetzung des Mietverhältnisses geführt habe. Aufgrund die-

ses vertrags- und treuwidrigen Verhaltens sei der Klägerin die Weiterführung des 

Hotelbetriebs zu wirtschaftlich tragbaren Konditionen verunmöglicht worden, wes-

halb sie von der Beklagten zusätzlich zu allen bisher geltend gemachten Positionen 

Schadenersatz verlange. Ihr Schaden bestehe nicht nur aus dem Restwert der Mie-

terausbauten und des Inventars – wie noch in der Klageschrift geltend gemacht – 

sondern aus dem höheren Nutz- bzw. Ertragswert des Hotelbetriebs (samt den ge-

tätigten Investitionen) von total CHF 3'426'976.–. Zu ersetzen sei der Klägerin hier-

- 23 -

von der eingeklagte Betrag von CHF 1'159'837.58 (act. 32 Rz. 12, 25, 78, 148 f., 

193 f., 216, 248, 270 ff., 289). 

6.2.3. Die Beklagte verneint einen Vergütungsanspruch über den Restwert der Mie-

terausbauten und des Inventars. Vorliegend komme die Regelung in Ziffer 11.1 des 

Mietvertrags zur Anwendung, zumal die Klägerin die vorzeitige Beendigung des 

Mietverhältnisses selbst verschuldet habe. Die getroffene Abrede sei branchenüb-

lich und für beide Seiten die vernünftigste Lösung. Zum einen sei die Klägerin von 

der Rückbauverpflichtung und der Entsorgung des Mobiliars befreit, zum anderen 

habe die Beklagte Gewissheit, dass sie das Mietobjekt voll betriebsfähig zurücker-

halte. Die Mindestlaufzeit könne im Übrigen nicht mit der Amortisationsdauer der 

klägerischen Investitionen gleichgesetzt werden. Bei Hotelausbauten liege die üb-

liche Abschreibungsdauer nämlich zwischen sieben und zwölf Jahren, abhängig 

von der Auslastung des Hotels und dem Gästesegment. Die Investitionen der Klä-

gerin seien am Ende ihrer üblichen Nutzungsdauer angelangt und hätten keinen 

bzw. höchstens einen Restwert von CHF 200'000.– (act. 20 Rz. 24 ff., 120 ff.; 

act. 45 Rz. 3). 

6.3. Rechtliches

6.3.1. Schadenersatz nach Art. 97 OR

Wer Schadenersatz nach Art. 97 Abs. 1 OR beansprucht, hat namentlich den Scha-

den, die Pflicht- oder Vertragsverletzung sowie die (adäquate) Kausalität zwischen 

dieser Pflichtverletzung und dem Schaden zu beweisen; das Verschulden wird ver-

mutet (BGE 128 III 271 E. 2a/aa).

6.3.2. Mehrwertentschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR

Weist das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung 

oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert 

auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; wei-

tergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten 

(Art. 260a Abs. 3 OR). Dabei handelt es sich um dispositives Recht (BGE 124 III 

149 E. 5). Mithin können die Parteien eine höhere Entschädigung vereinbaren oder 

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im Gegenteil auf jegliche Entschädigung verzichten (BGer Urteil 4C.18/2006 vom 

29. März 2006 E. 3.1.1). Mit anderen Worten sind die Parteien weitgehend frei, die 

Entschädigungsfolgen bei Vertragsbeendigung zur regeln.

6.3.3. Verschulden bei Vertragsverhandlungen (culpa in contrahendo)

Die Verantwortlichkeit aus der culpa in contrahendo beruht auf dem Gedanken, 

dass sich die Parteien während Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben 

verhalten müssen. Mit dem Beginn der Vertragsverhandlungen entsteht zwischen 

den Parteien nämlich eine rechtliche Bindung, und ihnen erwachsen gegenseitige 

Pflichten, wie z.B. die Pflicht, ernsthaft und gemäss den wahren Absichten zu ver-

handeln (BGE 140 III 200 E. 5.2). Im Falle des Abbruchs der Vertragsverhandlun-

gen kommt die Figur der culpa in contrahendo nur ausnahmsweise zur Anwendung. 

Schutz verdient nur, wessen berechtigtes Vertrauen missbraucht wird (BGer Urteil 

4A_18/2021 vom 21. Juli 2021 E. 4.1.). Die Parteien investieren grundsätzlich auf 

eigene Gefahr in Vertragsverhandlungen. Im blossen Abbruch von Vertragsver-

handlungen liegt keine Treuwidrigkeit (GÖKSU TARKAN, in: Präjudizienbuch OR, 10. 

Aufl., 2021, Rz. 33 zu Vorb. Art. 1-40f OR). Die Rechtsfolge der Haftung aus culpa 

in contrahendo besteht grundsätzlich im Ersatz des negativen Interesses, d.h. ins-

besondere im Ersatz der Kosten im Zusammenhang mit nutzlos gewordenen Ver-

tragsverhandlungen (BSK ZGB I-LEHMANN/HONSELL, 7. Aufl., Basel 2022, Rz. 17 zu 

Art. 2 ZGB).

6.4. Würdigung

6.4.1. Vorbemerkung

Wie ausgeführt, hat die Beklagte das Mietverhältnis infolge Zahlungsverzugs der 

Klägerin rechtmässig per Ende Februar 2021 gekündigt. Eine missbräuchliche (Ra-

che-)Kündigung lag bereits deshalb nicht vor, weil es hierfür an den formellen Vor-

aussetzungen gemäss Art. 273 OR mangelt. Die Kündigung stellt somit keine Ver-

tragsverletzung der Beklagten dar. Die Klägerin hat sich selbst zuzuschreiben, dass 

das Mietverhältnis vorzeitig und nicht erst nach Ablauf der Mindestvertragsdauer 

per Ende 2037 geendet hat. Im Übrigen ist zu bemerken, dass sich die Klägerin 

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zwar gegen die ausbleibende Entschädigung, nicht aber gegen den Eigentums-

übergang der Ausbauten und des Inventars auf die Beklagte zur Wehr setzt (act. 1 

Rz. 126; act. 32 Rz. 83, 269). 

6.4.2. Auslegung der mietvertraglichen Regelung

6.4.2.1. Strittig ist, ob die vereinbarte entschädigungslose Übergabe der Ausbauten 

und des Inventars der Klägerin auch bei der in casu erfolgten ausserordentlichen 

Kündigung des Mietvertrags durch die Beklagte per 28.  Februar 2021, d.h. 90 Mo-

nate nach Mietbeginn und 202 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mindestlaufzeit, 

gelten sollte (act. 1 Rz. 111 ff.; act. 20 Rz. 131). Diesbezüglich wird von den Par-

teien kein tatsächlicher Konsens geltend gemacht. Folglich ist prüfen, wie die Par-

teien die mietvertragliche Regelung in guten Treuen verstehen durften und muss-

ten.

6.4.2.2. In Ziffer 11.1 des Mietvertrags wird ausdrücklich festgehalten, dass die 

Ausbauten und das Inventar "mit dem Tage des Auszuges oder dem Tage der Miet-

vertragsbeendigung entschädigungslos ins Eigentum" der Beklagten übergehen. 

Eine abweichende (schriftliche) Vereinbarung wird nicht vorgebracht. Ein befristeter 

Mietvertrag endet grundsätzlich entweder durch Zeitablauf, Übertragung der Miete 

auf einen Dritten, vorzeitige Rückgabe samt Vorschlag eines zumutbaren Nachmie-

ters oder – wie vorliegend – durch ausserordentliche Kündigung. Da die Parteien 

bezüglich der Rechtsfolgen – mit Ausnahme eines Verkaufs der Ausbauten und 

des Inventars durch die Klägerin an einen allfälligen Nachmieter – nicht zwischen 

der Art und Weise der "Mietvertragsbeendigung" differenziert haben, kann auch bei 

einer Beendigung durch ausserordentliche Kündigung auf einen entschädigungs-

losen Übergang geschlossen werden. 

6.4.2.3. Im Übrigen spricht der Zusatz "selbst wenn die Mieterausbauten und das 

Inventar einen Mehrwert verkörpern könnten" gegen eine Entschädigungspflicht bei 

vorzeitiger Kündigung. Damit wird nämlich klar zum Ausdruck gebracht, dass un-

abhängig des effektiven Zustands der Ausbauten und des Inventars im Zeitpunkt 

des Auszugs bzw. der Vertragsbeendigung auf eine Entschädigung verzichtet wird. 

Mithin wurde keine Korrelation zwischen der Entschädigung bzw. deren Höhe und 

- 26 -

der Amortisationsdauer der Ausbauten und des Inventars gefordert. Der Wortlaut 

der vertraglichen Abrede legt daher einen entschädigungslosen Übergang nahe. 

Nichts anderes ergibt sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der entsprechenden 

Abrede.

6.4.2.4. Des Weiteren war die Klägerin – entgegen ihren Ausführungen – keines-

wegs der "Willkür" der Beklagten ausgeliefert, war diese doch grundsätzlich eben-

falls an die Einhaltung der vertraglichen Mindestlaufzeit bis Ende 2037 gebunden 

(act. 1 Rz. 120). Mithin konnte sie das Mietverhältnis nicht "jederzeit", sondern nur 

in den gesetzlich vorgesehenen Fällen wie beispielsweise dem eingetroffenen Zah-

lungsverzug der Klägerin gemäss Art. 257d OR vorzeitig kündigen.

6.4.2.5. In guten Treuen mussten die Parteien daher unter der vertraglichen Abrede 

verstanden haben, dass die Ausbauten und das Inventar auch bei einer vorzeitigen 

Kündigung des Mietvertrags durch die Vermieterin entschädigungslos auf diese 

übergehen. Eine solche (Ausschluss-)Klausel ist auch in rechtlicher Hinsicht nicht 

zu beanstanden. Gemäss Bundesgericht kann selbst bei Fehlen einer vertraglichen 

Ausschlussklausel eine Mehrwertentschädigung im Sinne von Art. 260a Abs. 3 OR 

reduziert oder gar ausgeschlossen werden, wenn die Mieterin Anlass zu einer vor-

zeitigen Vertragsauflösung gegeben hat (vgl. BGer Urteil 4C.97/2005 vom 18. Au-

gust 2005 E. 2.7 f.). Umso mehr hat dies in casu zu gelten, wo eine Entschädigung 

vorab vertraglich wegbedungen wurde und die Gründe für die vorzeitige Auflösung 

des Mietverhältnisses in die Sphäre der Klägerin fallen. 

6.4.3. Verstoss gegen das Pfandverfallsverbot / Konventionalstrafe

Eine derartige Auslegung von Ziffer 11 des Mietvertrags widerspricht – entgegen 

den Vorbringen der Klägerin – nicht dem Pfandverfallsverbot gemäss Art. 894 ZGB 

(act. 1 Rz. 121 ff.; act. 32 Rz. 81, 274, 278). Bei der vorliegenden Abrede wäre es 

– im Gegensatz zu einen Verfallsvertrag – ohnehin zum Eigentumsübergang ge-

kommen, d.h. auch wenn die Klägerin ihrer Zahlungspflicht bis zum ordentlichen 

Ende des Mietverhältnisses per Ende 2037 nachgekommen wäre. Mithin fehlt es 

für die Rechtsfolge der Nichtigkeit gemäss Art. 894 ZGB bereits an der notwendi-

gen Verknüpfung zwischen der Nichtbefriedigung der Gläubigerin als Bedingung 

- 27 -

für den Eigentumsübergang einerseits mit dem Eigentumserwerb der Gläubigerin 

zum Zweck ihrer Befriedigung andererseits (BSK ZGB II-BAUER/BAUER, 7. Aufl., Ba-

sel 2023, Rz. 9 zu Art. 894 ZGB). Zudem liegen – wie die Klägerin selbst ausführt 

– keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Parteien mit der streitgegenständli-

chen Abrede ein Sicherungsgeschäft (in Form einer Konventionalstrafe und/oder 

eines Pfandvertrags) eingehen wollten (act. 1 Rz. 119; act. 32 Rz. 81, 272). Weite-

rungen hierzu erübrigen sich.

6.4.4. Verstoss gegen das Gebot der schonenden Rechtsausübung

Wie dargelegt, besteht weder ein Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung und 

eine Verlängerung des Mietverhältnisses über den Februar 2021 hinaus noch liegt 

eine missbräuchliche Kündigung vor. Inwiefern der Beklagten daher ein Verstoss 

gegen das Gebot der schonenden Rechtsausübung zur Last gelegt werden kann, 

ist nicht ersichtlich (act. 1 Rz. 158 ff.; act. 32 Rz. 145). Vielmehr hat die Klägerin ab 

April 2020 ihre Mietzinszahlungen gänzlich eingestellt und ist dadurch ihrer Haupt-

leistungspflicht über Monate hinweg nicht nachgekommen.

6.4.5. Treuwidriger Verhandlungsabbruch (culpa in contrahendo)

6.4.5.1. Die Parteien sind sich einig, dass sie ab Dezember 2020 Verhandlungen 

über eine Weiterführung des Mietverhältnisses über Februar 2021 hinaus führten. 

Eine Einigung kam nicht zu Stande (act. 1 Rz. 25 ff., 148 f.; act. 3/27-31.2; act. 20 

Rz. 57 ff., 150; act. 21/32-33b). Die Klägerin wirft der Beklagten insbesondere vor, 

die Bereitschaft für eine Einigung nur vorgespielt und die Verhandlungen treuwidrig 

abgebrochen zu haben (act. 1 Rz. 27 ff.; 148 ff.; act. 32 Rz. 49, 145, 216). 

6.4.5.2. Die Vertragsverhandlungen der Parteien zwischen Mai und Oktober 2020 

über die Anpassung des Mietvertrags an die veränderten Verhältnisse trugen keine 

Früchte und mündeten schlussendlich in der Kündigung der Beklagten vom 12. No-

vember 2020. Substantiierte Behauptungen der Klägerin zu den Vertragsverhand-

lungen im Nachgang zur Kündigung betreffen den Zeitraum ab dem 25. Januar 

2021 bis zur beklagtischen Mitteilung des definitiven Scheiterns der Verhandlungen 

vom 15. Februar 2021 (act. 3/27-31.2). Dass die Beklagte im Rahmen der Vertrags-

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verhandlungen auf ein unverbindliches Angebot – wie ihrem Verzicht auf den Ei-

gentumsübergang des Inventars – zurückkommt, liegt in der Natur der Sache. Dies 

ist nicht treuwidrig, zumal die Klägerin selbst ausführt, dass ihr schon nach Zugang 

des Entwurfs für eine Aufhebungsvereinbarung im Sommer 2020 klar gewesen sei, 

dass "die Beklagte nicht im Sinn hatte, auch nur einen Franken für das Inventar zu 

bezahlen" (act. 32 Rz. 118). Inwiefern die Klägerin vor diesem Hintergrund auf-

grund der bisherigen Erfahrungen und des Verhaltens der Beklagten bei den (kur-

zen) Vertragsverhandlungen anfangs 2021 in guten Treuen auf ein Zustandekom-

men eines neuen Mietvertrags bzw. die Weiterführung des Mietverhältnisses ver-

trauen durfte, erschliesst sich nicht. Vielmehr mangelt es bereits am berechtigten 

Vertrauen bzw. an schutzwürdigen Erwartungen der Klägerin.

6.4.5.3. Ferner ist irrelevant, weshalb sich die Parteien nicht auf einen neuen Miet-

vertrag einigen konnten. Eine Pflicht der Beklagten zur Vertragsanpassung bzw. 

zum Abschluss eines neuen Mietvertrags bestand nicht. Ohnehin gibt es keine Ver-

pflichtung, (stets) eine objektiv vernünftige Einigung zu erzielen. Mithin kann offen-

gelassen werden, ob die von der Beklagten offerierten Konditionen (Erhöhung der 

Umsatzmiete und der Parkplatz-Gebühren, Rücklagen in einen Erneuerungsfonds, 

einseitiges Sonderkündigungsrecht etc.) marktkonform und angemessen gewesen 

wären (act. 1 Rz. 26 ff.; act. 32 Rz. 172 ff., 186 ff., 223 f.). Ein Fall der culpa in 

contrahendo liegt nicht vor.

6.4.6. Verletzung der Schadenminderungspflicht

Des Weiteren ergibt sich aus dem klägerischen Vorbringen, die Beklagte habe ab 

März 2021 eine sinnvolle (Zwischen-)Nutzung des Mietobjekts als Hotelbetrieb un-

terlassen und somit ihre Schadenminderungspflicht verletzt, keine Pflichtverletzung 

und erst Recht keinen Anspruch auf Schadenersatz. Die Beklagte war nicht ver-

pflichtet, für die Klägerin als säumige Mieterin einen geeigneten Nachmieter zu su-

chen und – in den Worten der Klägerin – den "Fortführungswert als Hotelbetrieb 

[…] zu bewahren" (act. 1 Rz. 166 ff.; act. 32 Rz. 99 f., 195, 214). Eine derartige 

Obliegenheit käme bei der Bemessung des verrechnungsweise vorgebrachten 

Schadenersatzanspruches der Beklagten aus entgangenen Mieteinnahmen ab 

dem 1. März 2021 bis 30. September 2023 zum Tragen. 

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7. Fazit

Damit besteht keine Grundlage für einen Entschädigungs- und/oder Schadener-

satzanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten. Aus diesem Grund kann die 

Art und Weise, wie eine Entschädigung für die Ausbauten und das Inventar bei 

vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags zu ermitteln wäre, offengelassen werden, 

und ist nicht auf die verrechnungsweise vorgebrachten (Gegen-)Forderungen der 

Beklagten einzugehen. Ausgangsgemäss ist die Klage vollumfänglich abzuweisen.

8. Kosten- und Entschädigungsfolgen

8.1. Gerichtskosten

Die Höhe der Gerichtskosten bestimmt sich nach der Gebührenverordnung des 

Obergerichts (Art. 96 ZPO i.V.m. § 199 Abs. 1 GOG) und richtet sich in erster Linie 

nach dem Streitwert bzw. tatsächlichen Streitinteresse (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG). 

Beim vorliegenden Streitwert von CHF 1'159'837.58 beträgt die Grundgebühr rund 

CHF 32'400.– (§ 4 Abs. 1 GebVOG). In Anwendung von § 4 Abs. 2 GebVOG ist die 

Grundgebühr leicht zu erhöhen und auf CHF 35'000.– festzusetzen.

Die Klägerin unterliegt mit ihrer Klage vollumfänglich. Die Abweisung des Gesuchs 

der Beklagten um eine zusätzliche Sicherstellung der Parteientschädigung mit Ver-

fügung vom 6. Juli 2023 rechtfertigt keine Kostenausscheidung. Ausgangsgemäss 

sind die Gerichtskosten vollumfänglich der Klägerin aufzuerlegen und mit den von 

ihr geleisteten Kostenvorschüssen zu verrechnen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Mehr-

umfang ist der Klägerin der geleistete Kostenvorschuss zurückzubezahlen.

8.2. Parteientschädigung

Ausserdem hat die Klägerin der Beklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO), die nach der Verordnung des Obergerichts über die Anwalts-

gebühren (AnwGebV) zu bemessen ist (Art. 105 Abs. 2 und Art. 96 ZPO). Beim 

vorliegenden Streitwert beträgt die nach § 4 Abs. 1 AnwGebV ermittelte Grundge-

bühr rund CHF 33'000.–. Unter Berücksichtigung des Aufwands für die Teilnahme 

an der Vergleichsverhandlung sowie dem Verfassen der Duplik ist eine Erhöhung 

der Grundgebühr um 40 % auf insgesamt CHF 46'200.– angezeigt (§ 11 Abs. 1 und 

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Abs. 2 AnwGebV). Mangels Darlegung der fehlenden Berechtigung zum Vorsteu-

erabzug ist die Parteientschädigung praxisgemäss ohne Mehrwertsteuerzuschlag 

zuzusprechen (vgl. BGer Urteil 4A_552/2015 E. 4.5). Die Parteientschädigung ist 

der Beklagten direkt von der Obergerichtskasse aus der von der Klägerin dafür ge-

leisteten Sicherheit zu entrichten. Im Mehrumfang ist der Klägerin die geleistete 

Sicherheit von der Obergerichtskasse zurückzuerstatten.

Das Handelsgericht erkennt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 35'000.–.

3. Die Kosten werden vollumfänglich der Klägerin auferlegt und mit den von ihr 

geleisteten Vorschüssen verrechnet.

4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von 

CHF 46'200.– zu bezahlen.

Die von der Klägerin geschuldete Parteientschädigung wird der Beklagten 

nach Ablauf der Rechtsmittelfrist direkt von der Obergerichtskasse aus der 

von der Klägerin dafür geleisteten Sicherheit ausbezahlt, vorbehältlich der Er-

teilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde durch das Bundesge-

richt (Art. 103 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 BGG).

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien.

6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 
Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde 

richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (sub-

sidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bun-

desgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt 

CHF 1'159'837.58.

- 31 -

Zürich, 7. Februar 2024

Handelsgericht des Kantons Zürich

Die Vorsitzende:

Dr. Claudia Bühler

Der Gerichtsschreiber:

Alain Rutschmann