# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 36f2f071-8243-5b02-a64b-6a1a6e6fb36f
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-21
**Language:** de
**Title:** Arealüberbauung. Einheit der Baubewilligung. Getrennte Behandlung von zwei, die nämliche Arealüberbauung betreffende Baueingaben. Zulässigkeit.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0269/2016
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_III_0269_2016_98.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0269/2016 vom 21. Dezember 2016 in BEZ 2017 Nr. 16 

entsprechend 

die  Baubehörde 

Dem  Baugesuch 

der 
erteilte 
für  den  Neubau  eines 
Rekursgegnerin  die  baurechtliche  Bewilligung 
Mehrfamilienhauses  anstelle  eines  Ökonomiegebäudes  sowie  den  Umbau 
eines  bestehenden  Einfamilienhauses.  Gemäss  den  Erwägungen  im  ange-
fochtenen  Beschluss  handelte  es  sich  beim  bewilligten  Vorhaben  um  den 
zweiten  Teil  einer  Arealüberbauung,  deren  erster  Teil  den  Neubau  von  sechs 
Mehrfamilienhäusern  umfasste  und  bereits  mit  separatem  Beschluss  bewilligt 
worden  war.  Auch  gegen  jene  Bewilligung  hatten  die  Rekurrierenden  Rekurs 
erhoben.  Die  Rekurrierenden  sahen  in  der  getrennten  Behandlung  der  zwei 
Baueingaben eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung. 

Aus den Erwägungen: 

4.1 Die Rekurrierenden rügen eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit 
der  Baubewilligung.  Dies  manifestiere  sich  vorliegend  etwa  in  einer  nicht 
nachvollziehbaren  Berechnung  der  Baumasse  sowie  in  der  nicht  gesicherten 
Erschliessung  des  mit  dem  angefochtenen  Beschluss  bewilligten  Bauvor-
habens.  Eine  vollständige  Baueingabe  sei  zwingende  Voraussetzung  für  die 
Bewilligung  einer  Arealüberbauung.  Bei  der  Baumassenberechnung  würden 
sechs  Neubauten  einbezogen,  die  gar  nicht  Gegenstand  des  Beschlusses 
seien. In Bezug auf die Erschliessung gehe es nicht an, einfach auf die bereits 
mit Beschluss vom 22. September 2015 bewilligte Tiefgarage zu verweisen. Die 
beiden  Beschlüsse  seien  in  keiner  Art  und  Weise  miteinander  verknüpft, 
weshalb  die  Erschliessung  der  nunmehr  bewilligten  Gebäude  nicht  gesichert 
sei. 

Überdies  würden  verschiedene  Abstandsvorschriften  massiv  verletzt. 
Schliesslich  sei  die  Bewilligung  für  das  Mehrfamilienhaus  mit  der  Auflage 
versehen,  dass  die  gesamte  Fassadengestaltung  unter  Einbezug  des  Balkons 
vollständig zu überarbeiten sei, da die Gestaltung nicht die gewünschte Qualität 
aufweise;  vor  Baubeginn  seien  entsprechend  geänderte  Pläne  einzureichen 
und  bewilligen  zu  lassen.  Eine  solche  Auflage  sei  unzulässig,  da  aus  ihr nicht 
ansatzweise  hervorgehe,  wie  die  besonders  gute  Gestaltung  zu  erreichen  sei 
respektive welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des 
Mehrfamilienhauses  sowie  die  (vermeintlich)  gesamte  Arealüberbauung  habe. 
Eine Gesamtbeurteilung der gestalterischen Anforderungen an eine Arealüber-
bauung  einschliesslich  der  Umgebungsgestaltung  habe  ohnehin  nie  stattge-
funden,  zumal  bei  den  Bauakten  zu  dem  hier  angefochtenen  Beschluss  nicht 
einmal ein Umgebungsplan vorhanden sei. (…) 

5.1 Arealüberbauungen im Sinne von §§ 69 - 73 PBG sind Überbauungen 
von  Grundstücken  mit  einer  bestimmten,  in  der  Bauordnung  festgesetzten 
Mindestfläche  nach  Massgabe  einer  einheitlichen  Baueingabe  (§  73  Abs. 1 
PBG;  Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und 
Baurecht, 5. A., 2011, Bd. 1, S. 134 ff., auch zum Nachfolgenden). 

Arealüberbauungen  dürfen  je  nach  den  Bestimmungen  der  Bau-  und 
Zonenordnung  (BZO)  von  der  Regelbauweise  und  von  den  kantonalen 

 
 
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Mindestabständen  abweichen  (§ 72  Abs. 1  PBG).  Im  Gegenzug  für  diese 
Privilegierung  gelten  erhöhte  Anforderungen  in  Bezug  auf  die  Gestaltung, 
Einordnung,  Umgebung  und  Wohnqualität.  Gemäss  § 71  PBG  müssen  die 
Bauten  und  Anlagen  sowie  deren  Umschwung  besonders  gut  gestaltet  sowie 
zweckmässig  ausgestattet  und  ausgerüstet  sein  (Abs. 1).  Arealüberbauungen 
können auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung 
als  Ganzes  den  Anforderungen  genügt  (Abs. 3;  vgl.  etwa  VGr,  15.  September 
2016,  VB.2016.00217;  www.vrg.zh.ch).  Bei  der  Beurteilung  einer  Areal-
überbauung sind unter anderem die Beziehung zum Orts- und Landschaftsbild 
sowie Umfang und Gestaltung der Freiflächen zu beachten. Ob diese gesetzlich 
verlangten  Voraussetzungen  erfüllt  sind,  lässt  sich  nur  anhand  umfassender 
Planungsunterlagen beurteilen.  Aus diesem Grund  setzt  §  73  Abs.  1  PBG  wie 
erwähnt eine vollständige Baueingabe im Sinne von § 310 Abs. 1 PBG voraus.  

Ein  Arealüberbauungsvorhaben  ist  samt  seiner  Umgebungsgestaltung  in 
einem  einzigen  und  einheitlichen  Baubewilligungsverfahren  zu  prüfen. 
Andernfalls  entstehen  den  Nachbarn  unter  Umständen  nicht  leicht  wieder  gut-
zumachende Nachteile, da sie sich über das Projekt nur lückenhaft orientieren 
ihnen  eine  genaue  Beurteilung  der  Auswirkungen  des 
können  und 
Bauvorhabens  auf  ihre  Grundstücke  verunmöglicht  oder  zumindest  erheblich 
erschwert wird. Ferner ist auch nicht auszuschliessen, dass der Entscheid über 
die  baurechtliche  Bewilligung  bei  einer  etappenweisen  Überprüfung  –  jeweils 
kleinere  Mängel,  die  für  sich  allein  nicht  zur  Aufhebung  der  Baubewilligung 
führen  –  anders  ausfällt  als  bei  einer  einheitlichen  und  gesamthaften 
Beurteilung  des  Bauvorhabens.  Wenn  aber  die  Nachbarn  wegen  solcher 
Verfahrensmängel  (unter  Umständen)  ihre  Rechte  nicht  wahren  konnten,  führt 
dies  nach  der  Rechtsprechung  des  Verwaltungsgerichts  zur  Aufhebung  der 
Baubewilligung  und  zur  Rückweisung  an  die  zuständige  Behörde  zwecks 
Durchführung  eines  gesetzes-  und  verordnungskonformen  Verfahrens 
(VB.97.00129  =  RB  1997  Nr.  81;  zum  Grundsatz  der  Einheit  des 
Baubewilligungsverfahrens  siehe  auch  VB  88/0165  =  RB  1989  Nr.  83  =  BEZ 
1989 Nr. 14). 

5.2  Das  eben  Ausgeführte  hat  auch  vorliegend  zu  gelten.  Wenn  die 
Vorinstanz  erklärt,  sie  habe  stets  das  gesamte  Bauvorhaben  im  Blick  gehabt, 
verkennt  sie  die  eben  umschriebene,  insbesondere  auch  nachbarschützende 
Funktion  einer  vollständigen  Baueingabe,  welche  in  einem  einzigen  und 
einheitlichen  Verfahren  zu  überprüfen  ist  und  entsprechend  auch  in  eine 
Baubewilligung für eine Arealüberbauung zu münden hat. Den Rekurrierenden 
war  die  von  der  Vorinstanz  behauptete  Gesamtbetrachtung  jedenfalls  nicht 
möglich.  Selbstredend  ist  es  auch  nicht  Aufgabe  des  Baurekursgerichts,  auf 
Ebene der ersten Rechtsmittelinstanz aus zwei oder – wie vorliegend – letztlich 
gar  drei  vorinstanzlichen  Beschlüssen  eine  Bewilligung 
für  eine  Areal-
überbauung zusammenzustellen. 

Die Unzulässigkeit des vorinstanzlichen Vorgehens zeigt sich gerade etwa 
in Bezug auf die von den Rekurrierenden gerügte Berechnung der Baumasse, 
welche  tatsächlich  nicht  nachvollziehbar  ist.  Obschon  die  Berechnung  in 
Einklang mit dem Baugesuch mit «Baumasse Haus 7 und 8» betitelt worden ist 
und die sechs projektierten Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 

 
 
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1  und  2  ausdrücklich  nicht  Gegenstand  des  Beschlusses  sein  sollen,  werden 
diese Gebäude in die Baumassenberechnung einbezogen. Auch berücksichtigt 
wird  ein  sogenanntes  Haus  Nr.  9,  welches  abgesehen  von  der  nicht  nach-
vollziehbaren  Berechnung  einer  fiktiven  Baumasse  («nur  für  Baumasse 
relevant») in den Akten nicht weiter thematisiert wird. Dies erstaunt, da gemäss 
den Erläuterungen der Vorinstanz in der Vernehmlassung offenbar auch dieses 
Gebäude ein Bestandteil der Arealüberbauung werden soll. (…) 

Weiter  bemerken  die  Rekurrierenden  mit  Recht,  dass  mit  dem  hier 
angefochtenen  Beschluss  letztlich  eine  Baubewilligung  für  den  Neubau  eines 
Mehrfamilienhauses  sowie  den  Umbau  eines  Einfamilienhauses  ohne 
gesicherte Erschliessung erteilt worden sei. Es liesse sich nämlich in rechtlicher 
Hinsicht  nicht  vermeiden,  dass  die  private  Rekursgegnerin  nur  die  hier 
angefochtene  Baubewilligung  in  Anspruch  nimmt  und  auf  die  Bewilligung  für 
den  «ersten  Teil»  der  Arealüberbauung  –  welcher  eine  Tiefgarage  umfasst  – 
verzichtet.  Diesfalls  hülfe  entgegen  vorinstanzlicher  Ansicht  auch  § 328  PBG 
(Massnahmen bei längerem Unterbruch der Bauarbeiten) nicht weiter. In Bezug 
auf den Beschluss vom 22. September 2015 läge nämlich kein Unterbruch von 
Bauarbeiten,  sondern schlicht  ein  rechtlich  nicht  zu  verhindernder Verzicht  auf 
die  Inanspruchnahme  einer  Polizeierlaubnis  vor.  Das  Ergebnis  einer  solchen 
Vorgehensweise wären zwei nicht erschlossene Gebäude. 

Weiter fällt auf, dass in den Akten kein Umgebungsplan vorhanden ist. Die 
Vorinstanz  verweist  diesbezüglich  darauf,  dass  die  Umgebungsgestaltung 
bereits  vollständig  mit dem Beschluss  vom  22.  September 2015  überprüft  und 
bewilligt  worden  sei.  Selbstredend  ist  auch  diese  Vorgehensweise  unzulässig. 
Eine  gesamthafte  sowie  aus  Sicht  der  Nachbarn  nachvollziehbare,  einmalige 
und  einheitliche  Beurteilung  der  Umgebungsgestaltung  der  gesamten 
Arealüberbauung  hat  offenkundig  nie  stattgefunden.  Mit  dem  hier  ange-
fochtenen Beschluss wurde etwa die Bewilligung für den Umbau des Gebäudes 
Vers.-Nr.  1  («Haus  8»)  nur  unter  der  Auflage  erteilt,  dass  ein  detaillierter 
Umgebungsplan  zum  Garten  mit  Höhenkoten,  Materialisierung,  Bepflanzung 
etc.  einzureichen  und  bewilligen  zu  lassen  sei.  Unter  diesen  Umständen  kann 
nicht  bereits  am  22. September  2015  in  Kenntnis  aller  massgeblicher  Be-
urteilungsgrundlagen  gesamthaft  über  die  Umgebungsgestaltung  befunden 
worden sein. 

5.3  Begründet  ist  im  Weiteren  auch  die  Rüge,  wonach  es  unzulässig  ist, 
die  gesamte  Fassadengestaltung  samt  Balkon  des  neuen  Mehrfamilienhauses 
(«Haus  Nr.  7»)  als  unzureichend  zu  bezeichnen  und  die  Baubewilligung 
trotzdem  auflageweise  zu  erteilen.  Eine  entsprechende  Nebenbestimmung 
müsste konkret formuliert sein, das heisst, es müsste ersichtlich sein, inwiefern 
das  Bauvorhaben  abzuändern  ist  bzw.  welchen  Einfluss  die  Mängelbehebung 
auf das Erscheinungsbild hat. Kann keine konkrete Nebenbestimmung statuiert 
werden,  sodass  die  ästhetischen  Auswirkungen  der  Mängelbehebung  nicht 
abschätzbar  sind,  ist  die  Baubewilligung  aufzuheben,  damit  eine  umfassende 
Würdigung  durch  die  örtliche  Baubehörde  erfolgen  kann  (VB.2015.00120  in 
BEZ 2015 Nr. 45, E. 3.5). (…) 

8. Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen.