# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4bee4520-646c-51ce-8ab1-ee95db84e96d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 28.11.2023 LB220037
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LB220037_2023-11-28.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
I. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LB220037-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. A. Huizinga, Vorsitzender,  

Oberrichterin Dr. D. Scherrer und Oberrichterin Dr. S. Janssen  

sowie Gerichtsschreiber Dr. M. Nietlispach 

Beschluss vom 28. November 2023 

in Sachen 

 

A._____ GmbH,  
Beklagte und Berufungsklägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____ 

 

gegen 

 

Politische Gemeinde B._____,  
Klägerin und Berufungsbeklagte 

 

vertreten durch Gemeinderat B._____ 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____ 

 

betreffend Forderung (Zuständigkeit) 
 
Berufung gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Dielsdorf im  
ordentlichen Verfahren vom 29. August 2022 (CG210014-D) 

- 2 - 

 

Rechtsbegehren (Urk. 1 S. 2): 

" 1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die folgenden 
Beträge zu bezahlen: 
- Fr. 65'147.50 zuzüglich Zins zu 5% seit  

01.07.2019 (Verspätungsschaden); 
- Fr. 27'765.05 zuzüglich Zins zu 5% seit  

01.07.2019 (Kosten Ersatzvornahme). 
 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Kos-

ten des Schlichtungsverfahrens und Mehrwertsteuer) zulasten 
der Beklagten." 

 
 

Beschluss des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 29. August 2022 
(Urk. 31 S. 14): 

1. Es wird festgestellt, dass das Bezirksgericht Dielsdorf sachlich für die Beur-

teilung der vorliegenden Rechtsstreitigkeit zuständig ist. 

2. Der Antrag der Beklagten, auf die Klage sei nicht einzutreten (abgeurteilte 

Sache), wird abgewiesen. Das Verfahren wird fortgesetzt. 

3. Die Vorladung der Parteien zur Instruktionsverhandlung erfolgt mit separater 

Verfügung nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist. 

4. Die Entscheidgebühr für den vorliegenden Zwischenentscheid wird auf 

Fr. 4'250.– festgesetzt. 

5. Die Entscheidgebühr für den vorliegenden Zwischenentscheid wird der Be-

klagten auferlegt. 

6. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von 

Fr. 5'250.– (zzgl. 7.7% MwSt.) zu bezahlen. 

7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien je mit Gerichtsurkunde. 

8. Eine Berufung gegen diesen Zwischenentscheid kann innert 30 Tagen von 

der Zustellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim 

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Obergericht des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt 

werden. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begrün-

den. Allfällige Urkunden sind mit zweifachem Verzeichnis beizulegen. 

 

Berufungsanträge: 

der Beklagten und Berufungsklägerin (Urk. 30 S. 2): 
 
1. Der Beschluss des Bezirksgerichts Dielsdorf vom 29. August 2022 im Ver-

fahren CG210014 sei vollumfänglich (insb. Ziff. 1, 3, 5 und 6) aufzuheben 
und es sei über die Frage der Zuständigkeit neu zu entscheiden. 

 
2. Auf die Klage der Klägerin und Berufungsbeklagten sei mangels des Vorlie-

gens sachlicher Zuständigkeit nicht einzutreten. 
 
3. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens bis und mit dem Zwischenent-

scheid über die sachliche Zuständigkeit seien vollumfänglich der Klägerin 
und Berufungsbeklagten aufzuerlegen. 

 
4. Die Klägerin und Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Beklagten und 

Berufungsklägerin für das erstinstanzliche Verfahren bis und mit dem Zwi-
schenentscheid über die sachliche Zuständigkeit eine Parteientschädigung 
in Höhe von CHF 5'250.00 (zzgl. 7,7% MwSt.) zu bezahlen. 

 
5. Es seien die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens beizuziehen. 
 
6. Die Kosten des Berufungsverfahrens seien vollumfänglich der Klägerin und 

Berufungsbeklagten aufzuerlegen und diese sei zur Zahlung einer ange-
messenen Parteientschädigung (zzgl. 7,7% MwSt.) an die Beklagte und Be-
rufungsklägerin zu verpflichten. 

 
7. Eventualiter – im Falle des Unterliegens der Beklagten und Berufungskläge-

rin – seien die Kosten des Rechtsmittelverfahrens der Vorinstanz aufzuerle-
gen resp. auf die Staatskasse zu nehmen. 

 
der Klägerin und Berufungsbeklagten (Urk. 37 S. 2): 
 
"1. Die Berufung sei abzuweisen. 
 
 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzliche Mehrwert-

steuer) zulasten der Berufungsklägerin." 

- 4 - 

Erwägungen: 

I. 

 1. Die Parteien schlossen am 12. Januar 2010 einen (anfänglich befristeten) 

Pachtvertrag mit Wirkung per 1. Januar 2010 (Urk. 4/3, am 12. Januar 2010 ge-

nehmigt durch den Gemeinderat B._____, Urk. 16/2 S. 2). Die Klägerin verpachte-

te der Beklagten dabei einen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 1 (neu 2) an der C._____-

strasse in B._____. Pachtobjekt war gemäss Vertragstext ein Areal von ca. 

600 m2 zur Benützung als Lagerplatz. Mit Schreiben vom 18. Juni 2015 kündigte 

die Klägerin den Vertrag per 31. Dezember 2016 (Urk. 16/3/3). Danach vereinbar-

ten die Parteien in einem ersten Schritt eine Weiternutzung bis zum 

31. Dezember 2017, in einem zweiten eine solche bis zum 31. Dezember 2018 

(Urk. 16/3/7-12); am 5. Oktober 2018 kündigte die Klägerin den Vertrag "endgültig 

per 31. Dezember 2018" (Urk. 16/3/13). Die Beklagte focht die Kündigung recht-

zeitig bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirks Diels-

dorf an (Geschäfts-Nr. MM180118-D; Urk. 16). In der Folge einigten sich die Par-

teien anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 25. Januar 2019 auf einen ge-

richtlichen Vergleich (Urk. 16/13). Nachdem die Beklagte das Pachtobjekt zum 

vereinbarten Zeitpunkt (bis spätestens 30. Juni 2019) nicht zurückgegeben hatte, 

erhob die Klägerin am 10. Juli 2019 beim Einzelgericht im summarischen Verfah-

ren ein Vollstreckungsbegehren gestützt auf den Beschluss der Schlichtungsbe-

hörde vom 25. Januar 2019 (vgl. dazu Urk. 17; Geschäfts-Nr. EZ190001-D). Das 

Vollstreckungsbegehren wurde mit Urteil vom 24. September 2019 erstinstanzlich 

vollumfänglich gutgeheissen (Urk. 17/18). Gegen diesen Entscheid erhob die Be-

klagte Beschwerde. Das Obergericht Zürich, I. Zivilkammer, hiess die Beschwer-

de mit Urteil vom 6. April 2020 gut. Entsprechend wurde der Beschluss der 

Schlichtungsbehörde vom 25. Januar 2019 "nur" teilweise vollstreckt, nämlich be-

treffend Räumungstermin und Übergabemodalitäten; der Vergleich in Bezug auf 

eine allfällige Rückbaupflicht betreffend das auf dem Areal stehende Gebäude 

erwies sich als nicht vollstreckbar (Geschäfts-Nr. RV190007-O; Urk. 17/19). Die 

Beklagte räumte das Pachtobjekt in der Folge erst am 31. Mai 2020 (Urk. 1 S. 5). 

Das strittige Gebäude wurde von der Klägerin zwecks Weiterverpachtung des 

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Pachtareals zwischenzeitlich abgebrochen; sie fordert von der Beklagten diesbe-

züglich nur noch Schadenersatz für die entstandenen Kosten (Urk. 1 S. 8 f.). 

 2. Die darauf von der Klägerin und Berufungsbeklagten (fortan Klägerin) er-

hobene Klage vom 27. September 2021, mit welcher sie neben diesem Schaden-

ersatz einen Verspätungsschaden geltend macht, ging am 29. September 2021 

bei der Vorinstanz ein (Urk. 1). Der weitere Verfahrensgang kann dem angefoch-

tenen Entscheid entnommen werden (Urk. 31 S. 2). Mit Beschluss vom 

29. August 2022 stellte die Vorinstanz ihre sachliche Zuständigkeit für die Beurtei-

lung der vorliegenden Rechtsstreitigkeit fest und wies den Antrag der Beklagten 

und Berufungsklägerin (fortan Beklagte) betreffend Nichteintreten auf die Klage 

ab (Urk. 31 S. 14). Hiegegen erhob die Beklagte mit Eingabe vom 30. September 

2022, hier eingegangen am 3. Oktober 2022, rechtzeitig Berufung und stellte die 

eingangs wiedergegebenen Anträge (Urk. 30). Mit Verfügung vom 7. Oktober 

2022 wurde die Beklagte zur Leistung eines Kostenvorschusses für das Beru-

fungsverfahren von Fr. 4'250.-- verpflichtet (Urk. 34); die Zahlung ging rechtzeitig 

am 20. Oktober 2022 ein (Urk. 35). Am 5. Januar 2023 wurde der Klägerin Frist 

für die Einreichung der Berufungsantwort angesetzt (Urk. 36). Die vom 26. Januar 

2023 datierende Berufungsantwort der Klägerin ging rechtzeitig am 27. Januar 

2023 hierorts ein (Urk. 37). Mit Verfügung vom 1. März 2023 wurde die Beru-

fungsantwortschrift der Beklagten zur Kenntnisnahme zugestellt (Urk. 38). Auf 

Gesuch der Beklagten wurde ihr am 23. März 2023 Frist anberaumt, um sich zur 

Berufungsantwort der Klägerin zu äussern (Urk. 40). Die entsprechende Eingabe 

datiert vom 28. März 2023, hier eingegangen am 29. März 2023 (Urk. 41). Sie 

wurde der Klägerin am 21. Juni 2023 zur Kenntnisnahme zugestellt (Urk. 41). 

Diese reichte hiezu eine mit Datum vom 30. Juni 2023 versehene Eingabe ein, 

welche hierorts am 3. Juli 2023 einging (Urk. 43). Mit Verfügung vom 26. Septem-

ber 2023 wurde diese Eingabe wiederum der Beklagten zugestellt und den Par-

teien angezeigt, dass das Berufungsverfahren in die Phase der Urteilsberatung 

übergegangen ist (Urk. 44). Weitere Eingaben der Parteien erfolgten nicht. Das 

Verfahren ist spruchreif. 

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 Auf die Ausführungen der Parteien ist nur so weit einzugehen, als dies für 

die Entscheidfindung erforderlich ist (BGE 134 I 83 E. 4.1). 

 

II. 

 1. Mit der Berufung kann sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch 

die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). In der Berufungsschrift sind die Behauptungen bestimmt und vollständig 

aufzustellen. Zudem muss sie – im Gegensatz zur Klageschrift – nicht nur eine 

tatsächliche, sondern auch eine rechtliche Begründung enthalten (Reetz/Theiler, 

in: Sutter-Somm et al., ZPO Komm., Art. 311 N 36). Der Berufungskläger hat mit-

tels klarer und sauberer Verweisungen auf die Ausführungen vor der Vorinstanz 

zu zeigen, wo er die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen 

und Einreden erhoben hat. Die Parteien haben die von ihnen kritisierten Erwä-

gungen des angefochtenen Entscheids wie auch die Aktenstücke, auf die sie ihre 

Kritik stützen, genau zu bezeichnen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_580/2015 

vom 11. April 2016, E. 2.2 [nicht publiziert in BGE 142 III 271]; BGer 5A_127/2018 

vom 28. Februar 2019, E. 3, m.w.H.). Demnach hat der Berufungskläger im Sinne 

von Art. 311 ZPO in seiner Berufungsschrift hinreichend begründet aufzuzeigen, 

inwiefern das vorinstanzliche Urteil in den angefochtenen Punkten fehlerhaft sein 

bzw. an den gerügten Mängeln leiden soll. Dafür ist der Berufungskläger gehal-

ten, die von ihm angefochtenen vorinstanzlichen Erwägungen genau zu bezeich-

nen, sich im Einzelnen argumentativ mit diesen auseinanderzusetzen und mittels 

präziser Verweisungen auf die Akten darzulegen, wo die massgebenden Behaup-

tungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden bzw. aus wel-

chen Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Un-

genügend sind folglich pauschale Behauptungen der Fehlerhaftigkeit des vo-

rinstanzlichen Urteils sowie pauschale Verweise auf frühere Vorbringen oder de-

ren blosse Wiederholung (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 5A_164/2019 vom 20. 

Mai 2020, E. 5.2.3; BGer 5A_751/2014 vom 28. Mai 2015, E. 2.1). 

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 Was nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen genügen-

den Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft 

zu werden. Es ist nämlich nicht Sache der Rechtsmittelinstanz, die Akten und die 

Rechtsschriften der Vorinstanz zu durchforsten, um festzustellen, was welche 

Partei wo ausgeführt hat. Damit ist gesagt, dass die Berufungsschrift weder eine 

pauschale Verweisung auf die bei der Vorinstanz eingereichten Rechtsschriften 

noch eine neuerliche Darstellung der Sach- oder Rechtslage enthalten darf, wel-

che nicht darauf eingeht, was vor der Vorinstanz vorgebracht worden ist. Pau-

schale Verweisungen auf die vor der Vorinstanz eingebrachten Rechtsschriften 

sind namentlich dann unzulässig, wenn sich die Vorinstanz mit den Ausführungen 

des Berufungsklägers auseinandergesetzt hat. Stützt sich der angefochtene Ent-

scheid auf mehrere selbständige Begründungen, muss sich der Berufungskläger 

in der Berufungsschrift mit allen Begründungen auseinandersetzen. Das Gleiche 

gilt im Falle von Haupt- und Eventualbegründung. Auch hier muss sich der Beru-

fungskläger mit beiden Begründungen auseinandersetzen (Hungerbühler/Bucher, 

DIKE-Komm-ZPO, Art. 311 N 42 f.). Abgesehen von offensichtlichen Mängeln hat 

sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufung 

und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandun-

gen zu beschränken. Die Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungspro-

gramm der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Entscheid ist grundsätzlich 

nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen. Das Gericht muss den angefoch-

tenen Entscheid nicht von sich aus auf Mängel untersuchen, es sei denn, der 

Sachverhalt sei geradezu willkürlich festgestellt oder das Recht sei geradezu will-

kürlich angewandt worden. Aufgrund der umfassenden Überprüfungsbefugnis ist 

die Berufungsinstanz nicht an die mit den Rügen vorgebrachten Argumente oder 

an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden, sie kann die Rügen auch mit ab-

weichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen (vgl. Reetz/Theiler, a.a.O., 

Art. 310 N 6). 

 Unter der Geltung des Verhandlungsgrundsatzes haben die Parteien die 

Tatsachen, auf die sie sich stützen, darzulegen und die entsprechenden Beweis-

mittel frist- und formgerecht anzugeben (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Von Amtes wegen 

wird nur Beweis erhoben, wenn an der Richtigkeit einer nicht streitigen Tatsache 

- 8 - 

erhebliche Zweifel bestehen (Art. 153 Abs. 2 i.V.m. Art. 55 Abs. 2 ZPO). Die Par-

teien sind grundsätzlich gehalten, erstinstanzlich gestellte Beweisanträge, denen 

nicht entsprochen wurde, vor der zweiten Instanz zu wiederholen (BGer 

4A_496/2016 vom 8. Dezember 2016, E. 2.2.2; BGer 5A_660/2014 vom 17. Juni 

2015, E. 4.2). Es kann aus praktischen Gründen vom Berufungsgericht nicht ver-

langt werden, dass es die – oft umfangreichen – erstinstanzlichen Akten nach 

erstinstanzlich erhobenen, vor zweiter Instanz jedoch nicht erneuerten Beweisan-

trägen durchforscht. Zudem entspräche dies nicht der Natur des Berufungsverfah-

rens als eigenständiges Verfahren (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.1 mit Hinweis auf 

die Botschaft vom 28. Juni 2006 zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, BBl 

2006 7221, 7374 zu Art. 313 E-ZPO; BGE 144 III 394 E. 4.2). 

 2. Die Begründungsanforderungen gelten auch für die Berufungsantwort, 

wenn darin Erwägungen der Vorinstanz beanstandet werden, die sich für die im 

erstinstanzlichen Verfahren obsiegende Partei ungünstig auswirken können (BGer 

4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015, E. 2.4.2; BGer 4A_580/2015 vom 11. April 

2016, E. 2.2; BGer 4A_496/2016 vom 8. Dezember 2016, E. 2.2.2; Reetz/Theiler, 

a.a.O., Art. 312 N 11). 

 3. Die Beanstandungen am angefochtenen Entscheid haben die Parteien in-

nert der Berufungs- bzw. Berufungsantwortfrist vollständig vorzutragen. Ein allfäl-

liger zweiter Schriftenwechsel oder die Ausübung des sog. Replikrechts dienen 

nicht dazu, die bisherige Kritik zu vervollständigen oder zu ergänzen (BGE 142 III 

413 E. 2.2.4). In diesem Sinne sind die Replikschriften der Parteien (Urk. 41, 43) 

entgegenzunehmen. 

III. 

 1. a) Die Vorinstanz hatte auf Antrag der Beklagten (Urk. 11 S. 2) das Ver-

fahren einstweilen auf die Frage der Prozess- bzw. Eintretensvoraussetzungen 

beschränkt (Urk. 15). Die Beklagte machte geltend, dass der Anspruch der Kläge-

rin bereits von anderen Gerichten beurteilt worden sei und erhob deshalb die Ein-

rede der abgeurteilten Sache. Sie stellte sich auf den Standpunkt, dass das 

Obergericht des Kantons Zürich (I. Zivilkammer; Geschäfts-Nr. RV190007) mit Ur-

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teil vom 6. April 2020 (Urk. 17/19) den Anspruch auf Rückbau des Pachtgrundstü-

ckes rechtskräftig beurteilt habe und demgemäss eine res iudicata vorliege. Die 

Klägerin könne den Anspruch nicht nochmals materiell beurteilen lassen. Da das 

Obergericht in seinem Entscheid zum Schluss gekommen sei, dass die Rückbau-

pflicht im Vergleich und im Pachtvertrag nicht genügend bestimmt vereinbart wor-

den sei und diese deshalb nicht vollstreckt werden könne, könne die Klägerin 

auch keinen Schadenersatz aufgrund ebendieser Rückbaupflicht verlangen, was 

sie jedoch genau mache. Sie fordere nämlich die Kosten für die Ersatzvornahme 

bzw. den Abbruch (Urk. 11 S. 5).  

 b) Die Vorinstanz erwog bezüglich der Einrede der abgeurteilten Sache Fol-

gendes (Urk. 31 S. 9): "Gemäss Urteil des Obergerichts Zürich vom 6. April 2020 

beschränkte sich der Prozessgegenstand auf die Vollstreckung des Vergleichs 

vom 25. Januar 2019 (act. 17/19 E. II. 2.). Zwar ist das Urteil des Obergerichts 

vom 6. April 2020 in formeller Hinsicht rechtskräftig, doch hält es klar fest, dass im 

Vergleichstext der strittige Umfang der Rückbaupflicht für eine Vollstreckung nicht 

hinreichend klar, eindeutig und unmissverständlich festgehalten wurde (act. 17/19 

E. III. 3.2). Nun ist gerade im vorliegenden Verfahren unter anderem der Umfang 

einer Rückbaupflicht der Beklagten umstritten. Genau diese in casu zu beantwor-

tende Streitfrage wurde weder von der Schlichtungsbehörde noch von den Ge-

richten im Vollstreckungsverfahren materiell beurteilt. Insbesondere hat bis anhin 

keine Auslegung des Vergleichs in einem Erkenntnisverfahren stattgefunden, was 

das Obergericht Zürich in … [seinem] Urteil vom 6. April 2020 explizit festhielt 

(E. III 3.2): "[…] Ferner kann der Umfang der vereinbarten Rückbaupflicht […] 

nicht ohne Erkenntnistätigkeit bestimmt werden."). Die beklagtische Argumentati-

on der abgeurteilten Sache (betreffend Vollstreckungsurteil und Vergleich) ver-

fängt somit nicht. Es liegt deshalb keine abgeurteilte Sache (res iudicata) vor. Die 

Klägerin ist legitimiert, eine neue Klage (zur beschränkten Frage einer vertragli-

chen Verpflichtung zum Rückbau) anzustrengen. Der beklagtische Einwand der 

abgeurteilten Sache ist folglich abzuweisen." Diese Schlussfolgerung wurde so in 

Dispositivziffer 2 des vorinstanzlichen Beschlusses festgehalten (Urk. 31 S. 14). 

Diese Dispositivziffer wurde von der Beklagten gemäss deren Berufungsantrag 1 

im Berufungsverfahren zwar formell mitangefochten (Urk. 30 S. 2). In der Beru-

- 10 - 

fungsbegründung setzt sich diese aber mit keinem Wort mit den diesbezüglichen 

Erwägungen der Vorinstanz auseinander. Auf diesen Einwand der Beklagten ist 

daher nicht mehr einzugehen. Es bleibt diesbezüglich beim vorinstanzlichen Ent-

scheid (Dispositivziffer 2). 

 2. a) Ferner stellte sich die Beklagte auf den Standpunkt, dass das angeru-

fene Gericht sachlich nicht zuständig sei, da es sich vorliegend um ein Pachtver-

hältnis betreffend Pacht von Geschäftsräumlichkeiten im Sinne von Art. 253a 

Abs. 1 OR (bzw. Art. 276 OR) handle. Die sachliche Zuständigkeit für solche 

Streitigkeiten liege nicht bei den Friedensrichtern, sondern bei der paritätischen 

Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen. Für den bei Nichteinigung fol-

genden ordentlichen Prozess liege die sachliche Zuständigkeit daher gemäss § 

16 Abs. 2 GOG nicht beim ordentlichen Kollegialgericht, sondern beim Mietgericht 

(Urk. 11 S. 7 ff.).  

 aa) Die Beklagte machte geltend, dass zwar gemäss dem Wortlaut des 

Pachtvertrages vom 12. Januar 2010 (Urk. 4/3) lediglich ein Areal von 600 m2 zur 

Benützung als Lagerplatz als Pachtobjekt bezeichnet werde. Faktisch hätten sich 

auf dem Areal allerdings auch zusammenhängende Gebäulichkeiten (Dauerbau-

ten) befunden, die ihr von der Gemeinde als Pachtobjekte ebenfalls zur Nutzung 

zur Verfügung gestellt worden seien. Neben diesen Bauten habe auf dem Areal 

kein weiterer Platz bestanden, um ein Lager zu betreiben. Die Beklagte habe kei-

ne Mieterbauten errichtet; auch seien keine solchen übernommen worden. Der 

Vertrag habe keine entsprechenden Bestimmungen bzw. Verpflichtungen zulas-

ten der Beklagten enthalten. Somit handle es sich entgegen dem Vertragswortlaut 

um einen Pachtvertrag betreffend Geschäftsräume im Sinne von Art. 253a Abs. 1 

OR (bzw. Art. 276 OR) (Urk. 11 S. 7). Die Beklagte bestritt ausdrücklich, von ih-

rem Pachtvorgänger D._____ Gebäude übernommen zu haben. Das (bestehen-

de) Gebäude habe sich im Eigentum der Gemeinde B._____ befunden. Das 

Pachtland habe somit nicht ohne das Gebäude verpachtet werden können 

(Urk. 25 S. 6). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gelte jedes Mietob-

jekt als Geschäftsraum, welches der Entfaltung der privaten oder wirtschaftlichen 

Persönlichkeit des jeweiligen Mieters diene. Vorliegend habe das Areal mit den 

- 11 - 

bestehenden Gebäulichkeiten bzw. den fest mit dem Boden verbundenen Dauer-

bauten zweckbedingt als Lager für den Betrieb der Beklagten gedient. Weitere 

Räumlichkeiten seien von ihr nicht zugemietet oder gepachtet worden, weshalb 

es sich beim Mietobjekt (bzw. Pachtobjekt) um die einzige Geschäftsräumlichkeit 

gehandelt habe, in welcher die Beklagte ihre geschäftliche Tätigkeit ausgeübt ha-

be (Urk. 11 S. 8). 

 bb) Die Klägerin stellte sich in ihrer vorinstanzlichen Replik auf den Stand-

punkt, dass Pachtobjekt gemäss Pachtvertrag vom 30. Dezember 2009 eine Teil-

fläche von 600 m2 zur Benützung als Lagerplatz gewesen sei, und zwar auf dem 

Grundstück Kat.-Nr. 1 an der C._____-strasse in B._____. Pachtobjekt sei nur 

das unbebaute Land gewesen, welches nach Beendigung des Vertrages auch 

wieder habe zurückgegeben werden müssen (Urk. 20 S. 8, 10 ff.). Es werde be-

stritten, dass sie der Beklagten Gebäude als Pachtobjekte zur Nutzung überlas-

sen habe. Dies ergebe sich auch aus dem äusserst tiefen Pachtzins von 

Fr. 2.00/m2, der gegenüber dem ursprünglichen Pachtvertrag (ohne Bauten) un-

verändert geblieben sei. Dass es der übereinstimmenden Meinung der Parteien 

entsprochen habe, wonach der Pachtvertrag keine Bauten zum Gegenstand ha-

be, zeige sich auch daran, dass beide Parteien davon ausgegangen seien, die 

bestehende Lagerhalle sei Eigentum der Beklagten (Urk. 20 S. 9). Das bestehen-

de Gebäude sei von der Beklagten nach Auffassung aller Beteiligten von ihrem 

Rechtsvorgänger D._____ übernommen worden. Es sei damit nicht Gegenstand 

des Pachtvertrages geworden (Urk. 20 S. 10). Die Beklagte habe ausserdem ihrer 

Nachbar-Pächterin (E._____ AG) erklärt, dass sie nicht an gemeinsamen Ab-

brucharbeiten interessiert sei, weil sie beabsichtige, das Gebäude zu verkaufen 

(Urk. 20 S. 9). Bestritten sei auch, dass neben den Bauten kein weiterer Platz für 

Lagerflächen vorhanden gewesen sei. Die mit Bauten überstellte Fläche habe 

291,8 m2 betragen (Urk. 20 S. 10 f.). Die Beklagte habe mit dem Vertrag auch die 

Rückbaupflicht ihres Rechtsvorgängers übernommen. Zwischen den Parteien ha-

be der übereinstimmende Wille bestanden, dass die Beklagte in die Stellung des 

Vorpächters (D._____) eintrete. Der Pachtvertrag habe nur das Nutzungsrecht an 

einer Fläche, nicht aber an Räumen eingeräumt. Von einem Pachtvertrag betref-

fend Geschäftsräume im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR (bzw. Art. 276 OR) kön-

- 12 - 

ne unter diesen Umständen keine Rede sein; eine Streitigkeit aus Miete und 

Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO oder § 

66 Abs. 1 und § 16 Abs. 2 GOG liege nicht vor. Dass die Beklagte damals ein 

Kündigungsschutzbegehren gestellt habe und die Parteien in der Folge – ohne 

Erörterung der Zuständigkeitsfrage – vor der Schlichtungsbehörde einen Ver-

gleich abgeschlossen hätten, ändere daran nichts (Urk. 20 S. 8 ff.).  

 b) Die Vorinstanz erwog (Urk. 31 S. 9 ff.), dass wenn die sachliche Zustän-

digkeit – wie hier – davon abhänge, ob Ansprüche aus einem Pachtvertrag mit 

oder ohne Geschäftsräume geltend gemacht würden, die klägerischen Tatsa-

chenbehauptungen im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung von Amtes wegen da-

raufhin zu überprüfen seien (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO; Art. 60 ZPO), ob sich 

aus ihnen auf das Bestehen eines solchen Vertrages schliessen lasse. Erscheine 

eine derartige rechtliche Qualifikation als ausgeschlossen, sei auf die Klage nicht 

einzutreten (BGE 137 III 32 E. 2.2). Sei die Lagerhalle nämlich Bestandteil des 

Pachtvertrages vom 12. Januar 2010 (in den Akten würden unterschiedliche Be-

griffe verwendet: Gebäude, Lagergebäude, Gebäudeteile, Lagerhalle), wäre die 

Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen und hernach das von Bundes-

rechts wegen nicht vorgeschriebene, sondern auch nach neuem Recht auf der 

Organisationsautonomie des Kantons basierende Mietgericht sachlich zuständig 

(Art. 200 Abs. 1 ZPO; § 66 Abs. 1 und § 16 Abs. 2 GOG). Die von der Klägerin 

behaupteten Tatsachen, nämlich die bereits bestehende Lagerhalle sei im Eigen-

tum der Beklagten und nicht Bestandteil des Pachtvertrages gewesen, seien so-

wohl für die (hier: sachliche) Zuständigkeit des angerufenen Gerichts als auch für 

die Begründetheit der Klage (insb. Kosten der Ersatzvornahme) erheblich. Es 

handle sich um sogenannte doppelrelevante Tatsachen. Solche seien für die Be-

urteilung der Zuständigkeit als wahr zu unterstellen und würden erst im Moment 

der materiellen Prüfung des eingeklagten Anspruchs untersucht; diesbezügliche 

Einwände der Gegenpartei seien im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung unbe-

achtlich. Eine Ausnahme gelte nur für den Fall, dass der klägerische Tatsachen-

vortrag auf Anhieb fadenscheinig oder inkohärent erscheine und durch die Kla-

geantwort sowie die von der Gegenseite produzierten Dokumente unmittelbar und 

eindeutig widerlegt werden könne (Urk. 31 S. 10), was vorliegend nicht der Fall 

- 13 - 

sei, zumal im Pachtvertrag (Urk. 16/2) ein "Areal von 600m2 zur Benützung als 

Lagerplatz" als Pachtobjekt bezeichnet werde; irgendwelche Räume oder Gebäu-

de würden nicht genannt, auch im abgeschlossenen Vergleich nicht (Urk. 16/12; 

Urk. 31 S. 11). Es lägen auch genügend Indizien vor, wonach die Beklagte die 

Lagerhalle zu Eigentum (von D._____) erworben habe. Die Klage sei demzufolge 

als Schadenersatzklage aus Pachtvertrag ohne Geschäftsräume zu qualifizieren 

und das Kollegialgericht des Bezirksgerichts Dielsdorf zu deren Behandlung ört-

lich, sachlich und funktionell zuständig (Urk. 31 S. 12).  

 c) Die Beklagte stellte sich in ihrer Berufungsbegründung auf den Stand-

punkt, dass die Vorinstanz bezüglich der Frage nach dem Umfang des Pachtob-

jektes fälschlicherweise von einer doppelrelevanten Tatsache ausgegangen sei 

(Urk. 30 S. 6). Es sei vorliegend unbestritten, dass sich bei Abschluss des Pacht-

vertrages bereits ein Gebäude auf dem Pachtgrundstück befunden habe. Im Hin-

blick auf die sachliche Zuständigkeit sei die Frage massgebend, ob der Pachtver-

trag dieses Gebäude mitumfasst habe oder nicht. Zudem stelle sich die – allen-

falls auch unabhängig davon zu beurteilende Frage – ob die Rückbaupflicht be-

züglich dieses Gebäudes mitumfasst sei oder nicht (Urk. 30 S. 7). Die Qualifikati-

on des Gebäudes als Geschäftsräumlichkeit spiele jedoch allein für die sachliche 

Zuständigkeit eine Rolle, jedoch nicht für die materielle Begründetheit der Klage. 

Es handle sich somit nicht um eine doppelrelevante Tatsache (Urk. 30 S. 8 mit 

Hinweis auf Urk. 25 S. 11). Die Klägerin vertrat demgegenüber die Auffassung, 

dass es sich um eine doppelrelevante Tatsache handle (Urk. 37 S. 4 ff.). 

 3.a) Bezüglich der grundsätzlichen Ausführungen zur sachlichen Zuständig-

keit kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden 

(Urk. 31 S. 9 f.). Die sachliche Zuständigkeit im vorliegenden Verfahren beurteilt 

sich danach, ob der zwischen den Parteien geschlossene Pachtvertrag das auf 

der Parzelle (Kat.-Nr. 1) bestehende Gebäude mitumfasste oder nicht. Ist dieses 

mitumfasst, liegt ein Pachtvertrag betreffend Geschäftsräume im Sinne von 

Art. 253a Abs. 1 bzw. Art. 276 OR vor. In diesem Fall läge die sachliche Zustän-

digkeit für die Schlichtung bei der Paritätischen Schlichtungsbehörde für Miet- und 

Pachtsachen (Art. 200 Abs. 1 ZPO; § 52 lit. c und § 66 Abs. 1 GOG) und nicht 

- 14 - 

beim Friedensrichter als Schlichtungsbehörde für übrige Streitigkeiten, für die ein 

solches Verfahren gemäss ZPO vorgesehen ist (Art. 197 ff. ZPO; § 52 lit. a und 

§ 57 GOG). Das Verfahren wäre unter diesen Umständen von der Klägerin nicht 

gesetzeskonform eingeleitet worden, da sie die Klage beim Friedensrichteramt 

B._____ einreichte (Urk. 3).  

 Bei Nichteinigung im Schlichtungsverfahren findet das Verfahren bei Strei-

tigkeiten aus Miet- und Pachtverhältnissen (für Wohn- und Geschäftsräume) beim 

Mietgericht (§ 3 Abs. 1 lit. a, § 21 Abs. 1 lit. a GOG), in den übrigen zivilen Fällen, 

für die das ordentliche Verfahren gilt, beim Bezirksgericht als Kollegialgericht sei-

nen Fortgang (§ 19 GOG).  

 b) Für die Frage der materiellen Begründetheit des von der Klägerin geltend 

gemachten Schadenersatzanspruches (Kosten der Ersatzvornahme betreffend 

Rückbau des sich auf dem Pachtland befindlichen Gebäudes und Verspätungs-

schaden) ist unerheblich, ob das auf dem Pachtland bei Abschluss des Vertrages 

bereits bestandene Gebäude Gegenstand des Pachtvertrages war oder nicht. Die 

Klägerin behauptete nämlich, die Beklagte habe mit dem Vertrag auch die Rück-

baupflicht ihres Rechtsvorgängers übernommen. Zwischen den Parteien habe der 

übereinstimmende Wille bestanden, dass die Beklagte in die Stellung des Vor-

pächters (D._____) eingetreten sei. Der Vertrag habe sich nach wie vor auf eine 

Teilfläche des Grundstücks in Pacht zur Benützung als Lagerplatz gerichtet. Da-

mit habe die Beklagte auch die bestehende Verpflichtung übernommen, die –

 auch bereits bestehenden – Bauten bei Beendigung des Vertragsverhältnisses 

zurückzubauen (Urk. 20 S. 10). Unabhängig von der Qualifizierung des Pachtver-

trages – mit oder ohne Geschäftsräumlichkeiten – hätten die sich auf dem Grund-

stück befindlichen Bauten nach der Argumentation der Klägerin zurückgebaut 

werden müssen. Für den von der Klägerin geltend gemachten Schadenersatzan-

spruch ist daher unerheblich, ob das auf dem Grundstück bei Abschluss des Ver-

trages bereits bestehende Gebäude mitverpachtet wurde oder nicht. Es handelt 

sich somit entgegen den vorinstanzlichen Ausführungen nicht um eine doppelre-

levante Tatsache (Urk. 31 S. 10), sondern um eine einfachrelevante, welche ein-

- 15 - 

zig für die Frage der Zuständigkeit, nicht aber für die Beurteilung des materiellen 

Anspruchs massgeblich ist.  

 c) Da es sich nicht um eine doppelrelevante Tatsache handelt, ist sie für die 

Beurteilung der Zuständigkeit nicht als wahr zu unterstellen. Über Tatsachen, die 

nur für die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, nicht aber für die materielle 

Begründetheit des eingeklagten Anspruchs notwendig sind (sog. zuständigkeits-

begründende oder einfachrelevante Tatsachen), ist Beweis zu führen, wenn deren 

Vorhandensein von der Gegenpartei bestritten wird (BGE 137 III 32 E. 2.3), was 

vorliegend wie ausgeführt der Fall ist. Die Frage der Zuständigkeit kann daher 

nicht beurteilt werden. In Gutheissung der Berufung ist der Beschluss der Vor-

instanz deshalb aufzuheben und das Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen 

(Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 ZPO). Die Vorinstanz wird – allenfalls im Rahmen 

eines Beweisverfahrens – aufgrund der von den Parteien vorgebrachten Behaup-

tungen und Bestreitungen die Frage der sachlichen Zuständigkeit bzw. deren 

Grundlagen vorab klären müssen (Art. 59 Abs. 2 lit. b und Art. 60 ZPO). 

IV. 

1. Bei diesem Verfahrensausgang (Rückweisung) rechtfertigt es sich, ledig-

lich eine Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren festzusetzen und die Ver-

teilung der zweitinstanzlichen Prozesskosten (Art. 95 Abs. 1 lit. a und b ZPO) dem 

neuen Entscheid der Vorinstanz zu überlassen, d.h. (grundsätzlich) vom definiti-

ven Ausgang des Verfahrens abhängig zu machen (Art. 104 Abs. 4 ZPO; KUKO 

ZPO-Schmid/Jent-SØrensen, Art. 104 N 7; BSK ZPO-Rüegg/Rüegg, Art. 104 N 7; 

BK ZPO I-Sterchi, Art. 104 N 16). Dabei ist vorzumerken, dass die Beklagte für 

die zweitinstanzlichen Gerichtskosten einen Vorschuss von Fr. 4'250.– geleistet 

hat (vgl. Urk. 35).  

 2. Der Streitwert des vorliegenden Berufungsverfahrens beträgt rund 

Fr. 92'912.-- (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von diesem Streitwert ist die zweit-

instanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1, § 9 Abs. 2 und § 12 

Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 4'250.-- festzusetzen. Eine volle Parteientschädi-

gung für das vorliegende Berufungsverfahren wäre auf Fr. 3'500.-- (zuzüglich 

- 16 - 

7,7% MwSt) festzusetzen (§ 4 Abs. 1, § 10 Abs. 1 lit. a, § 11 und § 13 Abs. 1 

AnwGebV). 

Es wird beschlossen: 

1. Die Dispositivziffern 1, 3, 5 und 6 des Beschlusses des Bezirksgerichts 

Dielsdorf, II. Abteilung, vom 29. August 2022 werden aufgehoben und die 

Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zu-

rückgewiesen. 

2. Die Entscheidgebühr für das vorliegende Berufungsverfahren wird auf 

Fr. 4'250.-- festgesetzt. 

3. Die Regelung der Prozesskosten des vorliegenden Berufungsverfahrens 

wird dem neuen Entscheid der Vorinstanz vorbehalten. 

4. Es wird vorgemerkt, dass die Beklagte für die Gerichtskosten des vorliegen-

den Berufungsverfahrens einen Vorschuss von Fr. 4'250.-- geleistet hat.  

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien und an die Vorinstanz, je gegen Emp-

fangsschein. 

Die erst- und zweitinstanzlichen Akten gehen nach unbenutztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 
30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG. 

Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 92'912.--. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG,  

- 17 - 

 
Zürich, 28. November 2023 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

I. Zivilkammer 
 
 Der Gerichtsschreiber: 

 
 
 

Dr. M. Nietlispach 
 
 
versandt am: 
jo 

	Beschluss vom 28. November 2023
	Rechtsbegehren (Urk. 1 S. 2):
	Beschluss des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 29. August 2022 (Urk. 31 S. 14):
	1. Es wird festgestellt, dass das Bezirksgericht Dielsdorf sachlich für die Beurteilung der vorliegenden Rechtsstreitigkeit zuständig ist.
	2. Der Antrag der Beklagten, auf die Klage sei nicht einzutreten (abgeurteilte Sache), wird abgewiesen. Das Verfahren wird fortgesetzt.
	3. Die Vorladung der Parteien zur Instruktionsverhandlung erfolgt mit separater Verfügung nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist.
	4. Die Entscheidgebühr für den vorliegenden Zwischenentscheid wird auf Fr. 4'250.– festgesetzt.
	5. Die Entscheidgebühr für den vorliegenden Zwischenentscheid wird der Beklagten auferlegt.
	6. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 5'250.– (zzgl. 7.7% MwSt.) zu bezahlen.
	7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien je mit Gerichtsurkunde.
	8. Eine Berufung gegen diesen Zwischenentscheid kann innert 30 Tagen von der Zustellung an im Doppel und unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Berufungsschrift s...
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	Es wird beschlossen:
	1. Die Dispositivziffern 1, 3, 5 und 6 des Beschlusses des Bezirksgerichts Dielsdorf, II. Abteilung, vom 29. August 2022 werden aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
	2. Die Entscheidgebühr für das vorliegende Berufungsverfahren wird auf Fr. 4'250.-- festgesetzt.
	3. Die Regelung der Prozesskosten des vorliegenden Berufungsverfahrens wird dem neuen Entscheid der Vorinstanz vorbehalten.
	4. Es wird vorgemerkt, dass die Beklagte für die Gerichtskosten des vorliegenden Berufungsverfahrens einen Vorschuss von Fr. 4'250.-- geleistet hat.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien und an die Vorinstanz, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...