# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8ac239b4-c8e9-5a82-9d77-74fb53f14307
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-09-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 02.09.2008 BRKE II Nr. 0164/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-II-Nr--0164-200_2008-09-02.pdf

## Full Text

BRKE II Nr. 0164/2008 vom 2. September 2008 in BEZ 2008 Nr. 57

Strittig war, ob ein zu einer im Jahre 1983 bewilligten Arealüberbauung gehö-
rendes, mit einem Wohnhaus überstelltes Grundstück über eine genügende Ausnüt-
zungsreserve für die Erstellung einer Anbaute verfügte. 

Aus den Erwägungen:

3. Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2/30. Dort gilt eine Ausnüt-
zungsziffer von 30 Prozent (Ziff. 5.1 der Bau- und Zonenordnung [BZO]). Der Areal-
überbauungsbonus beträgt einen Zehntel dieser Ausnützung (Ziffer 9.1.3 BZO).  

4.1. Gemäss Baubebewilligung betragen die anrechenbaren Geschossflächen 
auf dem Baugrundstück zusammen mit dem geplanten Anbau 161,6 m2, was bei ei-
ner massgebenden Grundfläche auf dem Baugrundstück von 493 m2 einer Ausnüt-
zungsziffer von 32,7 Prozent entspricht. Die Ausnützungsziffer von 33 Prozent wird 
damit auf dem Baugrundstück eingehalten. (…)

5.1. Zu prüfen ist, ob für die Ausnützungsberechnung das gesamte Areal oder 
aber das Baugrundstück massgebend ist (…).  

Die streitbetroffene Liegenschaft bildet wie dargetan Teil einer (altrechtlichen) 
Arealüberbauung. Vorinstanz und privater Rekursgegnerschaft ist darin zuzustim-
men, dass sich weder aus der Arealüberbauungsbewilligung bzw. aus der im Grund-
buch angemerkten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung noch aus der Par-
zellierungsbewilligung ergibt, dass bei nachträglichen baulichen Änderungen die 
Ausnützungsreserve anhand des gesamten Areals zu ermitteln ist. 

Damit stellt sich die Frage, ob sich dies aus andern Gründen so verhält. Dies ist 
nach Massgabe der nachstehend wiedergegebenen, Lehre und Rechtsprechung zu 
dieser Frage folgenden Erwägungen zu bejahen. 

5.2.1. Die zulässige bauliche Grundstücksnutzung bestimmt sich nach der Aus-
nützung, der Bauweise und Nutzweise (vgl. § 250 Abs. 1 PBG). Die Ausnützung wird 
u.a. durch die Nutzungsziffern festgelegt, nämlich die Ausnützungs-, die Überbau-
ungs-, die Freiflächen und die Baumassenziffer (§ 251 lit. a PBG). Ausnützungszif-
fer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenba-
ren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Bezugspunkt für die Ermittlung 
der zulässigen Ausnützung bildet somit die massgebliche Grundfläche. Diese ist 
definiert als die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche der bau-
lich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile in der Bauzone (§ 
259 Abs. 1 PBG). 

Mit der Einschränkung «baulich noch nicht ausgenützt» gibt § 259 Abs. 1 PBG 
den selbstverständlichen Grundsatz wieder, dass eine Fläche nur einmal ausgenützt 

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werden darf. Soweit sie ausgenützt ist, lastet auf dem betreffenden Grundstück ohne 
weiteres ein Bauverbot. Wird nachträglich ein nicht überbauter, rechnerisch aber 
bereits ganz oder teilweise ausgenützter Teil einer Parzelle abgetrennt, bleibt dieser 
Teil von Gesetzes wegen im entsprechenden Umfang belastet. Die Parzellierung 
bewirkt also nicht etwa die Übernutzung der einen und die Unternutzung der andern 
Parzelle. Einer Eintragung oder Anmerkung im Grundbuch bedarf dies nicht. 

5.2.2. Das Verbot der mehrfachen Ausnützung einer Parzelle kommt auch dort 
zum Tragen, wo ein Arealüberbauungsgrundstück parzelliert wird. Dies mit der Fol-
ge, dass durch nachträgliche bauliche Änderungen auf dem Areal dessen gesamt-
haft zulässige Ausnützung nicht überschritten werden darf. Ein einzelnes abparzel-
liertes Grundstück, das für sich betrachtet noch Ausnützungsreserven aufweist, darf 
demnach dann nicht weiter ausgenützt werden, wenn die zulässige Gesamtausnüt-
zung der Arealfläche bereits vollständig konsumiert ist. 

Besteht demgegenüber für das gesamte Areal eine Ausnützungsreserve, kommt 
diese den einzelnen Grundstücken nach Massgabe ihrer Fläche im Verhältnis zur 
Fläche des ganzen Areals zu Gute. Dabei ist unerheblich, ob das einzelne Grund-
stück für sich betrachtet bereits vollständig ausgenützt oder sogar übernutzt ist. Da-
mit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass mit Arealüberbauungen punktuelle 
bauliche Verdichtungen zu Gunsten von Verdünnungen andernorts im Areal (Freiflä-
chen zu Spiel-, Ruhe- oder Gestaltungszwecken) geradezu anstrebt werden (vgl. § 
71 PBG). Die hieraus resultierende arealüberbauungstypische, qualifizierte Über-
bauungsstruktur ist auch bei der Ausschöpfung von Ausnützungsreserven zu wah-
ren, was dann nicht mehr der Fall wäre, wenn mit der Aufteilung des Areals die Aus-
nützungsverhältnisse auf den einzelnen Grundstücken massgeblich und damit die 
Reserven nur den unternutzten Grundstücken zuteil würden. Besagter Verteilmodus 
gilt jedenfalls dann, wenn die Überbauung (auf Grund einer späteren Rechtsände-
rung) nicht nach der Regelbauweise bewilligt werden könnte; aber auch diesfalls 
dürfte die Gesamtausnützung auf Grund des Verbotes der mehrfachen Ausnützung 
keinesfalls überschritten werden. Unerheblich ist, ob die Ausnützungsreserve des 
Gesamtareals von Anfang an besteht oder Folge einer nachträglichen Rechtsände-
rung bildet (nicht publizierter BRKE III Nrn. 0139 und 140/1999 vom 22. September 
1999, E. 6 und dort zitierte Rechtsprechung, nämlich BRKE III Nr. 113/1992 = BEZ 
1992 Nr. 35, www.brk.zh.ch; VB 88/0131 = RB 1988 Nr. 71; VB 29/1988 = RB 1988 
Nr. 72 = BEZ 1988 Nr. 34, Erw. 1 und 2.; ZBl 79 [1978] S. 12 f.).

5.3. Alsdann ist entgegen der Auffassung der privaten Rekursgegnerschaft die 
heute geltende Ausnützungsziffer von 30 bzw. 33 Prozent und nicht etwa die anno 
1983 für Arealüberbauungen geltende Ausnützungsziffer von 40 Prozent massge-
bend; die damals erteilte Baubewilligung für die Arealüberbauung führt selbstver-
ständlich nicht zu einer Perpetuierung jener Ausnützungsziffer.

Die Ausnützungsziffer von 33 Prozent ist auf dem Gesamtareal bereits ohne 
den fraglichen Anbau unbestrittenermassen überschritten. Demnach ist das Bau-
grundstück übernutzt und fällt das Bauvorhaben unter die Bestimmung von § 357 
Abs. 1 PBG. (…)

Der geplante Anbau hätte wie dargetan eine Erhöhung der bereits überschritten 
Ausnützung zur Folge. Demnach ist er unzulässig. 

www.brk.zh.ch;