# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f444c6d6-c635-5afa-9624-6d17c55a46ff
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2014-04-01
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 01.04.2014 A-2151/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-2151-2012_2014-04-01.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 

Entscheid teilweise bestätigt durch 

BGer mit Urteil vom 17.03.2016 

(1C_256/2014) 

 
 
    
 

  

  

 
 Abteilung I 

A-2151/2012 

 

 

  U r t e i l  v o m  1 .  A p r i l  2 0 1 4  

Besetzung 

 
Richter Christoph Bandli (Vorsitz), 

Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, 

Richter André Moser,    

Gerichtsschreiber Andreas Meier. 
 

 
 

Parteien 

 
1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich,   

2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, 

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller, 

und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger 

Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich,  

Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2, 

 
 

 
gegen 

 

 
Politische Gemeinde Kloten, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Jordi, 

Lägernstrasse 2, 8302 Kloten, 

Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1, 

 

und 

 

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, 

Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich,  

Vorinstanz.  

 

Gegenstand 

 
Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb 

des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28, 

sog. Ostanflug). 

 

A-2151/2012 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

Die Gemeinde Kloten erwarb am 17. Oktober 1995 Eigentum an der un-

überbauten Parzelle Grundregisterblatt 2319, Kataster-Nr 3472, in Kloten. 

Im Oktober 2001 wurden die sogenannten "Ostanflüge" auf die Piste 28 

des Flughafens Zürich eingeführt. Die Liegenschaft befindet sich im Be-

reich dieser Ostanflüge. Wie eine Vielzahl von Grundeigentümern aus der 

betroffenen Region gelangte die Gemeinde Kloten daher an die Flughafen 

Zürich AG: Am 19. Mai 2005 ersuchte sie um Enteignung des Grundstücks 

gegen Vergütung des vollen Verkehrswerts per 1. Januar 2001, eventuell 

um eine Entschädigung für den eingetretenen Minderwert. Die Eidgenös-

sische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK) hatte be-

reits im August 2003 für sämtliche Begehren aus der Gemeinde Kloten ein 

Sammelverfahren eingeleitet. 

B.  

Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Sammel-

verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglärmim-

missionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der An-

spruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrückung 

nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger Entschädi-

gungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorhersehbarkeit ab. 

Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, massgeblicher 

Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie wies daher 

die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem Datum erwor-

ben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug betroffen sind. Ab 

Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Enteignungsverfahren aus 

der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von direkten Überflügen 

auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Verfahren. Sie stellte den 

betroffenen Parteien die baldige Durchführung der Schätzungen in Aus-

sicht. 

C.  

Vorliegend führte die Referentin am 15. Juni 2010 bei der betroffenen Lie-

genschaft einen Augenschein durch und nahm darauf eine Schätzung vor. 

Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Überflug der betroffenen Lie-

genschaft grundsätzlich nicht bestritten. 

D.  

Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren 

A-2151/2012 

Seite 3 

betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizepräsi-

denten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden Kom-

missionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchgeführt, 

vorliegend am 21. September 2011. Diese Augenscheine fanden zwischen 

21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der Überflugsitua-

tion, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge. 

Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Eini-

gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall 

wurde am 14. November 2011 verhandelt. Zwischen den Parteien kam 

keine Einigung zustande. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte 

die Gemeinde Kloten unter anderem geltend, bei der Bestimmung des Min-

derwerts sei auf die Belastungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräf-

tigen "vorläufigen Betriebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) ab-

zustellen, eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, 

dass die ESchK die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelas-

tung des Jahres 2002 festsetzt, machte die Gemeinde Kloten eine nach-

trägliche Entschädigungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgeset-

zes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend. 

E.  

Der Entscheid (…) der ESchK vom 14. November 2011 wurde den Parteien 

am 7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt: 

"1. Vom Rückzug der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszah-

lung wird Vormerk genommen und das Verfahren insoweit als erledigt ab-

geschrieben. 

2. In teilweiser Gutheissung des Begehrens der Politischen Gemeinde Klo-

ten (Enteignete) aus formeller Enteignung wird die Entschädigung für den 

Minderwert aus Direktüberflügen ausgehend vom Landesflughafen Zü-

rich-Kloten am Grundstück Kat.-Nr. 3472, Kloten (GR-Bl. 2319) auf 

Fr. 34'243.– festgesetzt. Die weiter gehenden Entschädigungsforderun-

gen der Enteigneten werden abgewiesen. Ihr steht eine zusätzliche Ent-

schädigung für übermässigen Fluglärm aus Nachbarrecht nicht zu. 

3. Dem Ausdehnungsbegehren der Enteigneten wird nicht entsprochen. 

4. Auf das Entschädigungsbegehren aus materieller Enteignung wird nicht 

eingetreten. 

5. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, den bei Dispositiv Ziffer 2 ge-

nannten Betrag von Fr. 34'243.– innert 20 Tagen ab Rechtskraft des vor-

liegenden Entscheids an das Grundbuchamt Bassersdorf zuhanden der 

A-2151/2012 

Seite 4 

Politischen Gemeinde Kloten zu bezahlen. Das Grundbuchamt wird ein-

geladen, das Verteilungsverfahren durchzuführen. 

6. Es wird angeordnet, dass das Grundbuchamt Bassersdorf die Entschädi-

gungszahlung nach deren Eingang mit folgendem Wortlaut (…) anzumer-

ken hat: 'erfolgte Entschädigung für direkte Überflüge ausgehend vom 

Flughafen Zürich'. 

7. Die angemeldete Entschädigungsforderung der Enteigneten gemäss 

Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständigkeits-

halber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen. 

8. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG auferlegt. 

Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im Rahmen 

der periodischen Zwischenabrechnungen. 

9. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der Politischen Gemeinde Klo-

ten eine Parteientschädigung von Fr. 10'220.– für den vorliegenden Fall 

auszurichten." 

Betreffend die Abweisung des Ausdehnungsbegehrens (d.h. des Begeh-

rens um Enteignung des Grundstücks) führt die ESchK aus, die Einführung 

der regelmässigen Direktüberflüge habe nicht zur Folge, dass eine Über-

bauung der Parzelle, die mitten im Baugebiet liege und erschlossen sei, 

nicht mehr sachgerecht sei. Offen bleiben kann nach Ansicht der ESchK, 

welche Arten von Bauten noch bewilligungsfähig sind. Denn vorliegend sei 

die Eidgenössische Schätzungskommission nicht zur Beurteilung von An-

sprüchen aus materieller Enteignung zuständig. 

Die zugesprochene Minderwertentschädigung setzt sich gemäss dem von 

der ESchK gewählten Vorgehen aus einer Komponente "lärmverursachter 

Minderwert" und einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüber-

flugs abgilt, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die 

ESchK anhand des hedonischen Modells ESchK. Hierzu ermittelte sie zu-

nächst den Verkehrswert der Liegenschaft. Entgegen dem Antrag der Ge-

meinde Kloten erfolgte die Minderwertberechnung (nachdem als Schät-

zungsstichtag der 1. Januar 2002 festgelegt wurde) sodann auf Basis der 

Lärmdaten des Jahres 2002. Der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte 

des Direktüberflugs beruht jeweils auf einer Würdigung der Überflugssitu-

ation und wird als Prozentsatz auf dem Landwert festgelegt. 

Kann die Entschädigung lediglich unter dem Titel "direkter Überflug" gel-

tend gemacht werden, liegt die betroffene Parzelle aber nicht vollständig 

innerhalb des Überflugkorridors, so ist die Entschädigung gemäss der 

A-2151/2012 

Seite 5 

ESchK "auf den direkt überflogenen Bereich zu beschränken". Vorliegend 

befindet sich die Parzelle nur teilweise im Überflugkorridor. Daher nahm 

die ESchK bei der Komponente "lärmverursachter Minderwert" eine Kür-

zung vor. Auch bei der Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene 

Aspekte berücksichtigte sie, dass sich die Parzelle nicht mit ihrer gesamten 

Fläche innerhalb des Korridors befindet. 

Weiter nahm die ESchK bei der Komponente "lärmverursachter Minder-

wert" einen Abzug "aus Billigkeitsgründen" vor, da bereits beim Erwerb der 

Liegenschaft einem zufolge Fluglärms geänderten Ortsgebrauch Rech-

nung getragen worden sei. 

F.  

Am 20. April 2012 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich 

(Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteig-

ner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid 

vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2151/2012). Sie bean-

tragen, die Ziffern 2 und 5 des Dispositivs seien, was die Höhe der Ent-

schädigung betrifft, aufzuheben, und es sei von der Zusprechung einer Ent-

schädigung abzusehen oder diese auf höchstens Fr. 14'000.– zu reduzie-

ren; eventuell sei die Sache zur neuen Festsetzung der Entschädigung an 

die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) zurückzuweisen. Ferner wird bean-

tragt, Ziff. 9 des Dispositivs sei aufzuheben und die Parteientschädigung 

für das vorinstanzliche Verfahren sei pauschal auf Fr. 4'000.–, eventuell 

Fr. 6'000.– festzusetzen. 

Die Enteigner machen unter anderem geltend, die Vorinstanz habe den 

Verkehrswert falsch ermittelt. Weiter habe die Vorinstanz den mittels Mo-

dell ESchK anhand der Lärmwerte bestimmten Minderwert zu Unrecht um 

einen Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direktüberflugs er-

höht. Zudem sei die zum Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft vorbe-

stehende Immissionsbelastung zu berücksichtigen, indem vom Minderwert 

per Stichtag der Minderwert per Erwerbszeitpunkt abgezogen werde. Der 

sich daraus ergebende Entschädigungsbetrag sei aufgrund des späten Er-

werbszeitpunkts weiter zu reduzieren. 

G.  

Am 23. April 2012 erhebt auch die Gemeinde Kloten (Beschwerdeführe-

rin 2 und Beschwerdegegnerin 1; nachfolgend: Enteignete) Beschwerde 

gegen den Entscheid vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren 

A-2206/2012). 

A-2151/2012 

Seite 6 

Die Enteignete beantragt sinngemäss, Ziff. 3 des Dispositivs sei aufzuhe-

ben, das Ausdehnungsbegehren gutzuheissen und die Flughafen Zürich 

AG unter Vorbehalt von Art. 12 Abs. 3 EntG zur Übernahme des Grund-

stücks zu verpflichten; die Sache sei zur Festsetzung einer entsprechen-

den Entschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Was die Höhe der 

festgesetzten Minderwertentschädigung betreffe, sei der angefochtene 

Entscheid ebenfalls aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an 

die Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei die von der Vorinstanz fest-

gesetzte Minderwertentschädigung zu erhöhen. 

Die Enteignete führt zunächst aus, das Grundstück könne infolge Über-

schreitens der Alarmwerte nicht mehr zonenkonform überbaut werden, 

weshalb das Ausdehnungsbegehren gutzuheissen sei. Die Entschädigung 

für das Grundstück habe dem Verkehrswert ohne Fluglärm zu entsprechen, 

der neu zu bestimmen sei. Betreffend die Minderwertentschädigung (die 

bei Abweisung des Ausdehnungsbegehrens oder bei nachträglichem Ver-

zicht nach Art. 12 Abs. 3 EntG geschuldet ist) bringt die Enteignete sodann 

vor, diese habe der Differenz zwischen dem Verkehrswert ohne Fluglärm 

und dem verbliebenen Restwert des Landes als Acker/Wiese zu entspre-

chen. Sollte diese Art der Schadensermittlung indes verworfen und dem 

Vorgehen der Vorinstanz gefolgt werden, sind gemäss der Enteigneten zu-

sammengefasst folgende Korrekturen vorzunehmen: Keine "Beschrän-

kung auf den direkt überflogenen Bereich" (eventuell Neufestsetzung des 

Überflugkorridors), Abstellen auf die Belastungswerte gemäss vBR (even-

tuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007), Verwendung der Belas-

tungswerte der nördlich angrenzenden Liegenschaft, Anpassung des Mo-

dells ESchK an die besondere Abend- und Nachtlärmbelastung im Bereich 

der Ostanflüge, andere Berechnung des Zuschlags für nicht lärmbezogene 

Aspekte. 

H.  

Am 8. Mai 2012 reicht die Enteignete zusätzlich eine Anschlussbe-

schwerde zur Beschwerde der Enteigner ein und beantragt, es sei die von 

der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu erhö-

hen. 

I.  

Mit Verfügung vom 21. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die bei-

den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2151/2012. 

A-2151/2012 

Seite 7 

J.  

Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie halte 

an ihrem Entscheid fest. 

K.  

Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012, 

die Beschwerde der Enteigneten sei abzuweisen; auf die Anschlussbe-

schwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen. 

L.  

Die Enteignete beantragt in ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2012, 

die Beschwerde der Enteigner sei abzuweisen. Weiter stellt sie ein Gesuch 

um Abschlagszahlung. 

M.  

Der Instruktionsrichter teilt den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 

8. November 2012 mit, es werde eine Stellungnahme von Prof. Dr. Donato 

Scognamiglio zur Frage der Anwendbarkeit des Modells ESchK eingeholt. 

Mit Verfügung vom 13. Februar 2013 bringt der Instruktionsrichter den Ver-

fahrensbeteiligten zur Kenntnis, dass Prof. Scognamiglio keine Stellung-

nahme eingereicht hat. 

N.  

Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch 

der Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Am 30. Januar 2013 rei-

chen sie zudem ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewegungszahlen 

und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters vom 

13. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A-2132/2012 zu den 

Akten genommen und gelten im vorliegenden Verfahren als beigezogen. 

O.  

Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 weist der Instruktionsrichter 

das Gesuch der Enteigneten um Abschlagszahlung ab. 

P.  

Am 10. April 2013 reichen die Enteigner eine weitere Stellungnahme ein. 

Sie bestätigen die gestellten Anträge. 

Q.  

Die Enteignete hält in ihrer weiteren Stellungnahme vom 10. April 2013 an 

ihren Anträgen ebenso fest. 

A-2151/2012 

Seite 8 

R.  

Am 11. Juni 2013 reicht die Enteignete eine letzte Stellungnahme ein. Sie 

hält an ihren Anträgen wiederum fest. 

S.  

Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 12. Juni 2013 ihre 

Anträge ebenfalls aufrecht. 

T.  

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be-

findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er-

wägungen eingegangen. 

U.  

Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direkt-

überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die ent-

sprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt. 

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungskommis-

sion beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundes-

verwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegenden 

Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichts-

gesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG nichts an-

deres bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37 

ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968 

(VwVG, SR 172.021). 

1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die 

Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig-

ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger, 

Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde 

berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission 

zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset-

zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt 

ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den ange-

A-2151/2012 

Seite 9 

fochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte-

resse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des Bun-

desverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit Hin-

weis). 

1.2.1 Die Flughafen Zürich AG ist seit 1. Juni 2001 Inhaberin der Betriebs-

konzession für den Flughafen Zürich, womit ihr gemäss Art. 36a Abs. 4 des 

Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 1948 (LFG, SR 748.0) das Enteig-

nungsrecht zusteht. Hinsichtlich der Ostanflüge, die erst nach Erteilung der 

Konzession eingeführt wurden, ist daher die Flughafen Zürich AG, und 

nicht etwa der Kanton Zürich, zur Leistung allfälliger enteignungsrechtli-

cher Entschädigungen verpflichtet. Die Flughafen Zürich AG ist damit, wie 

auch die Enteignete, ohne Weiteres zur Beschwerde berechtigt. 

1.2.2 Beim Kanton Zürich handelt es sich nicht um eine der in Art. 78 Abs. 1 

EntG erwähnten Parteien, weshalb sich seine Beschwerdelegitimation al-

lein nach Massgabe von Art. 48 Abs. 1 VwVG bestimmt: Der Kanton Zürich 

wurde von der Vorinstanz auf entsprechendes Gesuch hin als Partei ins 

Verfahren einbezogen. Dies, weil er gestützt auf § 11 des kantonalen Ge-

setzes über den Flughafen Zürich vom 12. Juli 1999 (Flughafengesetz, 

Zürcher Loseblattsammlung [LS] 748.1) für jene Lärmverbindlichkeiten, die 

ihren Entstehungsgrund vor dem 1. Juni 2001 haben, auf die Flughafen 

Zürich AG Rückgriff nehmen kann, er sich aber vertraglich verpflichtet hat, 

diese "alten" Fluglärmverbindlichkeiten vorzufinanzieren, sollten die vo-

raussichtlichen Fluglärmkosten den Betrag von 1.1 Milliarden Franken 

übersteigen. Damit spielt die Gesamtsumme aller Fluglärmverbindlichkei-

ten im Innenverhältnis zwischen der Flughafen Zürich AG und dem Kanton 

Zürich eine Rolle. Der angefochtene Entscheid hat Auswirkungen auf diese 

Gesamtkosten. Insofern ist der Kanton Zürich durch den Entscheid in sei-

nen vermögensrechtlichen Interessen betroffen. Allerdings ist fraglich, ob 

damit bereits ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung des Ent-

scheids im Sinne von Art. 48 Abs. 1 VwVG bejaht werden kann. Da die 

Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich gemeinsam auftreten, braucht 

dies indessen nicht näher geprüft zu werden. Denn in einem solchen Fall 

genügt es für die Zulassung der Beschwerde, dass zumindest ein Beteilig-

ter legitimiert ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. Sep-

tember 1998 E. 2, publiziert in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- 

und Verwaltungsrecht [ZBl], Band 101 [2000] S. 83 ff.; Urteil des Bundes-

verwaltungsgerichts A-3762/2010 vom 25. Januar 2012 E. 2.3 mit Hinwei-

sen). 

A-2151/2012 

Seite 10 

1.2.3 Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich werden der Einfach-

heit halber auch im Folgenden gemeinsam als "Enteigner" bezeichnet. 

1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Enteig-

ner vom 20. April 2012 und der Enteigneten vom 23. April 2012 ist damit 

einzutreten. 

2.  

Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde der Ent-

eigneten vom 8. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Erhöhung der 

von der Vorinstanz zugesprochenen Parteientschädigung beantragt. Da 

der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanzliche 

Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über die Höhe der vo-

rinstanzlichen Parteientschädigung und damit über die Zulässigkeit der An-

schlussbeschwerde zu befinden (vgl. unten E. 26). 

3.  

Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf 

Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger Fest-

stellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der Aus-

übung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 

VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den gel-

tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den 

angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener 

der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch 

ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen 

Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu erfor-

schen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für entspre-

chende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Parteivor-

bringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL BEUSCH / 

LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 

2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen; vgl. auch BVGE 

2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 

A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hinweisen). 

4.  

Nachfolgend wird als Erstes geprüft, auf welcher Grundlage die Enteignete 

eine Entschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, E. 5 und 

6). Anschliessend wird darauf eingegangen, ob dem Ausdehnungsbegeh-

ren zu entsprechen ist (Ausdehnung, E. 7 und 8) und von welcher Aus-

gangslage bei der Minderwertermittlung auszugehen ist (Berücksichtigung 

A-2151/2012 

Seite 11 

eines Bauverbots bei der Minderwertermittlung, E. 9). Weiter wird geprüft, 

aus welchen Komponenten sich die Minderwertentschädigung zusammen-

setzt (Entschädigungskomponenten, E. 10) und in welchem Ausmass bei 

einem "Teilüberflug" einer Parzelle eine Entschädigung geschuldet ist (Ent-

schädigung bei "Teilüberflug", E. 11 und 12). Sodann wird im Einzelnen auf 

die Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert" (Über-

sicht Modell "MIFLU I", E. 13; Schätzungsstichtag und massgebliche Lärm-

werte, E. 14 und 15; Räumlich massgebliche Lärmwerte, E. 16; Modell 

ESchK, E. 17; Verkehrswert des Baulands, E. 18 und 19; Vorbestehende 

Lärmbelastung, E. 20 bis 22) sowie auf die Bestimmung des Zuschlags für 

nicht lärmbezogene Aspekte eingegangen (E. 23). Schliesslich wird ge-

prüft, ob ein Grundstückserwerb nach dem 1. Januar 1961 eine Entschä-

digungskürzung zur Folge haben kann (Berücksichtigung des späten Er-

werbszeitpunkts, E. 24). 

Anspruchsgrundlage 

5.  

Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung geltend 

gemacht werden kann. 

5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der 

Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht zwi-

schen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen 

werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher 

Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft des 

Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt auf 

Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 

1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privatrechtlicher 

Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luftraum seines 

Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundeigentümern un-

abhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbarlichen Abwehr-

rechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 Abs. 1 i.V.m. 

Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl gegen direk-

ten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen kommen indessen 

nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom bestimmungsgemäs-

sen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. An die Stelle der 

privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch auf Enteignungs-

entschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 [=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2 

bis 2.4 mit Hinweisen). 

A-2151/2012 

Seite 12 

Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der Unvor-

hersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen so-

wie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind (vgl. 

dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um direkte 

Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, der 

Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor E. 5.1] 

sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen). 

5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Flug-

lärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen 

auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. bei Erbgang 

oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor diesem Datum 

erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein Anspruch auf eine 

Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte (vgl. 

BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 Nr. 3] E. 2.1 je mit 

Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge hat das Bundesgericht an die-

sem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.2 ff.). 

6.  

Im vorliegenden Fall erwarb die Enteignete die betreffende Liegenschaft 

erst nach dem 1. Januar 1961. Sie kann eine Entschädigung damit nur un-

ter dem Titel "direkter Überflug" geltend machen. 

Ausdehnung 

7.  

Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26 

Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Festsetzung 

der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteig-

neten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen 

(Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarlichen 

Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im 

Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich 

nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Verkehrswert der Lie-

genschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegenschaft mit den Immis-

sionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 [=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c so-

wie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, 

Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende 

A-2151/2012 

Seite 13 

Minderwert wird in der Regel in Prozenten des Verkehrswerts des unbelas-

teten Grundstücks ausgedrückt (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Ent-

schädigung für direkten Überflug, welche in gewisser Hinsicht mit einer 

Entschädigung für die zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (Über-

flugsservitut) gleichgesetzt werden kann, wird ebenfalls nach den Regeln 

über die Teilenteignung, d.h. nach der Differenzmethode, bestimmt (vgl. 

dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 

12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Sind die Voraussetzungen für eine Entschä-

digung wegen direktem Überflug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine 

Enteignungsentschädigung geschuldet, die den gesamten Schaden ein-

schliesslich des lärmbedingten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 

129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2). 

Wird dem Enteigneten durch die Einräumung eines beschränkten dingli-

chen Rechts die bestimmungsgemässe Verwendung des Grundstückes 

verunmöglicht oder unverhältnismässig erschwert, so kann er gemäss 

Art. 12 Abs. 2 EntG die Enteignung des Grundstückes verlangen (rechtli-

che Ausdehnung). Der Entscheid über ein solches Ausdehnungsbegehren 

obliegt der Schätzungskommission (vgl. Art. 64 Abs. 1 Bst. b EntG). Heisst 

diese das Begehren gut, hat sie eine doppelte Schätzung vorzunehmen 

und sowohl für den Fall der geplanten Teilenteignung als auch für den Fall 

der Ausdehnung eine Entschädigung festzusetzen (vgl. Art. 71 EntG). Erst 

wenn beide Entschädigungen rechtskräftig festgelegt sind, kann der Eigen-

tümer abwägen, ob für ihn die Teilenteignung oder die Enteignung des gan-

zen Grundstücks vorteilhafter ist. Es wird ihm daher in Art. 12 Abs. 3 EntG 

die Möglichkeit gewährt, innert 20 Tagen nach Rechtskraft des Entschädi-

gungsentscheids auf die Ausdehnung zu verzichten (vgl. zum Ganzen 

HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 12 Rz. 5 ff., 8 ff. und 14 f.). Die erwähnten Best-

immungen sind grundsätzlich auch im vorliegenden Fall anwendbar: Zwar 

soll der Flughafen Zürich AG ein beschränktes dingliches Recht nicht förm-

lich eingeräumt werden, doch ist die Entschädigung für direkten Überflug, 

wie soeben ausgeführt, mit einer Entschädigung für die zwangsweise Er-

richtung eines Überflugsservituts gleichzusetzen. Ebenso ist die Unterdrü-

ckung nachbarlicher Abwehrrechte mit der zwangsweisen Errichtung einer 

Grunddienstbarkeit gleichzusetzen, welche zur Duldung der Immissionen 

verpflichtet (vgl. HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz. 142). 

8.  

In der Eingabe vom 19. Mai 2005 an die Flughafen Zürich AG und die Vo-

rinstanz (allgemeine Vorakten 0, act. 8) stellte der Vertreter der Enteigne-

A-2151/2012 

Seite 14 

ten folgendes Hauptbegehren: "Es seien die (…) erwähnten Liegenschaf-

ten / Grundstücke zu enteignen und es sei deren Eigentümer eine dem 

Verkehrswert am 1. Januar 2001 entsprechende Entschädigung zuzuspre-

chen". Im Eventualbegehren wurde sodann um eine Entschädigung für den 

eingetretenen Minderwert ersucht. 

Die Vorinstanz nahm das Hauptbegehren als Ausdehnungsbegehren im 

Sinn von Art. 12 Abs. 2 EntG entgegen. Sie hält im angefochtenen Ent-

scheid fest, an sich sei ein Ausdehnungsbegehren gemäss Art. 36 Bst. b 

EntG innert der Eingabefrist für Einsprachen gegen die Enteignung anzu-

melden, ansonsten es nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 41 

EntG anhängig gemacht werden könne. In den vorliegenden Verfahren 

müsse ein solches Begehren mangels Eingabefrist jedoch als rechtzeitig 

gelten, wenn es innerhalb der Verjährungsfrist gestellt worden sei. Die Vo-

rinstanz kam zum Schluss, das Ausdehnungsbegehren sei zwar rechtzeitig 

gestellt worden, es könne ihm jedoch nicht entsprochen werden. Sie wies 

das Begehren daher ab und sprach der Enteigneten lediglich eine Minder-

wertentschädigung zu. 

8.1 Vorab ist die Frage zu beantworten, ob die Vorinstanz den Hauptantrag 

der Enteigneten zu Recht als Ausdehnungsbegehren entgegen genommen 

und dieses Begehren materiell geprüft hat. Die Enteigner machen in ihrer 

Stellungnahme vom 26. Oktober 2012 geltend, die Enteignete habe im vo-

rinstanzlichen Verfahren lediglich einen Antrag auf Entschädigung des vol-

len Verkehrswerts gestellt, jedoch keinen Antrag auf Ausdehnung. 

Wie das Bundesgericht festgehalten hat, verlangt die Rechtssicherheit, 

dass ein Ausdehnungsbegehren klar und präzis formuliert wird (vgl. BGE 

95 I 602 E. 3a mit Hinweis). Das Hauptbegehren der Enteigneten genügt 

diesen Anforderungen indes ohne Weiteres. Die Enteignete beantragte 

ausdrücklich, es sei das Grundstück "zu enteignen". Dies entspricht exakt 

der Terminologie von Art. 12 Abs. 2 EntG, wonach eben "die Enteignung 

des Grundstückes" verlangt werden kann. Im Übrigen hatte der Vertreter 

der Enteigneten ein gleichlautendes Begehren bereits in einer früheren, im 

Namen anderer Grundeigentümer eingereichten Eingabe gestellt. Aus der 

dortigen Begründung geht ebenfalls hervor, dass "eine Ausdehnung der 

Enteignung in rechtlicher Hinsicht" beantragt wird (vgl. Eingabe vom 

25. Oktober 2002, allgemeine Vorakten 0, act. 7, S. 86). 

A-2151/2012 

Seite 15 

Wie die Vorinstanz im Übrigen zutreffend ausführt, können die Verwir-

kungsfristen nach Art. 30 ff. EntG in den vorliegenden Fällen nicht zur An-

wendung kommen und muss für das Ausdehnungsbegehren – genauso 

wie für das Begehren um Minderwertentschädigung – die fünfjährige Ver-

jährungsfrist gelten (vgl. zu dieser Frist BGE 129 II 72 E. 2.9 mit Hinwei-

sen). Das Ausdehnungsbegehren wurde demnach rechtzeitig gestellt, wes-

halb es von der Vorinstanz materiell zu prüfen war. Die Enteignete bean-

standet das Resultat dieser Prüfung. Darauf ist im Folgenden einzugehen. 

8.2 Die Vorinstanz führt im angefochtenen Entscheid aus, die Einführung 

der regelmässigen Direktüberflüge habe nicht zur Folge, dass eine Über-

bauung der Parzelle, die mitten im Baugebiet liege und erschlossen sei, 

nicht mehr sachgerecht sei. Offen bleiben könne, welche Arten von Bauten 

noch bewilligungsfähig seien. Allfällige rechtliche Hindernisse gegenüber 

der Errichtung von Wohnbauten, die sich aus der Anwendung der Zonen-

vorschriften und der Umweltschutzgesetzgebung ergäben, rechtfertigten 

es nicht, die Flughafen Zürich AG zur Übernahme des Grundstücks zu ver-

pflichten. Vor diesem Hintergrund sei eine übermässige Erschwerung der 

bestimmungsgemässen Verwendung des Grundstücks im Sinn von Art. 12 

Abs. 2 EntG zu verneinen. 

Was die Umweltschutzgesetzgebung betrifft, hält die Vorinstanz an anderer 

Stelle zudem fest, sie sei einzig für die Behandlung von Entschädigungs-

begehren wegen formeller Enteignung zuständig, befinde unter anderem 

also über Entschädigungen wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehr-

rechte bzw. Direktüberflug. Verlange ein Grundeigentümer hingegen eine 

Entschädigung wegen materieller Enteignung, weil die Umweltschutzge-

setzgebung angesichts der Lärmimmissionen die Erteilung einer Baubewil-

ligung verunmögliche, so sei diese Entschädigung beim zuständigen kan-

tonalen Gericht geltend zu machen. Dies gelte auch dann, wenn es um 

Lärmimmissionen gehe, die vom Betrieb eines Landesflughafens herrühr-

ten. 

8.2.1 Die Enteignete macht in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 gel-

tend, die bestimmungsgemässe Verwendung eines Grundstücks sei auch 

dann verunmöglicht, wenn dieses angesichts der Immissionen aus rechtli-

chen Gründen nicht mehr zonenkonform überbaut werden könne. Vorlie-

gend sei eine zonenkonforme Überbauung sowohl rechtlich unmöglich als 

auch tatsächlich unsinnig: Die Nutzungsvorschriften würden einen Wohn-

anteil von mindestens einem Drittel vorschreiben, das Erstellen von Wohn-

bauten sei infolge Überschreitens der Alarmwerte aber ausgeschlossen. 

A-2151/2012 

Seite 16 

Die Parzelle habe also ihre rechtliche Qualität als Bauland verloren. Die 

dem Grundstück durch die Bauvorschriften zugedachte Verwendung, näm-

lich die Überbauung mit Wohnliegenschaften, sei deshalb verunmöglicht. 

In Anbetracht der Lärmbelastung in den Abend- und Nachtstunden habe 

das Grundstück auch seine tatsächliche Qualität als zu Wohnzwecken ge-

eignetes Bauland verloren. Denn die Grenzwerte und insbesondere die 

Alarmwerte dienten dem Schutz vor schädlichen Immissionen. Wo die 

Alarmwerte überschritten würden, gehe deshalb auch tatsächlich die 

Wohneignung verloren. 

8.2.2 Zunächst ist die von der Enteigneten geltend gemachte tatsächliche 

Unmöglichkeit einer zonenkonformen Überbauung zu prüfen. 

Wie noch aufzuzeigen sein wird, sind bei der Minderwertermittlung anstatt 

der Lärmwerte des Jahres 2002 die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines 

späteren Jahres heranzuziehen, nicht jedoch die Lärmwerte gemäss vBR 

(vgl. unten E. 15). Entsprechend ist auch bei der Beurteilung der tatsächli-

chen Wohneignung auf die Belastungssituation abzustellen, wie sie seit 

2004 insgesamt gegeben ist. Zieht man die Lärmwerte der Jahre 2007 und 

2011 heran, ergibt sich auf Basis der derzeit in Anhang 5 der Lärmschutz-

Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV, SR 814.41) festgelegten Werte 

keine Alarmwertüberschreitung (Angaben in dB[A]; zu den Lärmwerten vgl. 

die Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011 ausgewählter Liegenschaften in 

Kloten" vom 14. Januar 2013 [im Verfahren A-2132/2012 als act. 27/14 zu 

den Akten genommen]): 

 Lärmwert 2007 

(Bezeichnung 

Grundstück) 

Lärmwert 2011 

(Bezeichnung 

Grundstück) 

Alarmwert  

Empfindlichkeits-

stufe III 

Leq16h (6-22 Uhr) 61.0 60.0 70 

Leq1h (22-23 Uhr) 63.6 64.0 65 

Leq1h (23-24 Uhr) 54.8 53.3 65 

 

Auch wenn man, wie von der Enteigneten in ihrer Stellungnahme vom 

10. April 2013 gefordert, auf die Werte des nordöstlichen Hektarquadrats 

abstellen würde (vgl. dazu unten E. 16), würde lediglich der Leq1h (22-23 

Uhr) den entsprechenden Alarmwert leicht überschreiten (2007: 65.1 dB; 

2011: 65.5 dB). 

A-2151/2012 

Seite 17 

In BGE 137 II 58 hat das Bundesgericht zwar festgestellt, die Grenzwerte 

der LSV für Fluglärm würden den Anforderungen von Art. 13 ff. des Um-

weltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) nicht gerecht 

und seien ergänzungsbedürftig (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3, insb. E. 5.3.5). 

Betrachtet man die Lärmwerte 2011, liegt insbesondere der Leq1h der 

Stunde von 21 bis 22 eher hoch, nämlich bei 67.1 dB (bzw. 68.7 dB im 

nordöstlichen Hektarquadrat). Dass damit die noch nicht bekannten neuen 

Alarmwerte überschritten würden, kann nicht ausgeschlossen werden, von 

einer systematischen, erheblichen Überschreitung dieser Werte ist aber 

nicht auszugehen. Es kann daher offen gelassen werden, ob in einem sol-

chen Fall angenommen werden müsste, die Liegenschaft sei zum Wohnen 

nicht mehr geeignet. Solange im Allgemeinen einzig die Immissionsgrenz-

werte überschritten werden, kann davon jedenfalls nicht die Rede sein. Die 

Enteignete kann sich folglich nicht darauf berufen, vorliegend sei eine zo-

nenkonforme Überbauung in tatsächlicher Hinsicht nicht mehr möglich. 

8.2.3 Es ist somit auf die von der Enteigneten geltend gemachte "rechtliche 

Unmöglichkeit" einer zonenkonformen Überbauung einzugehen: Sind die 

Immissionsgrenzwerte überschritten, so werden Baubewilligungen für 

Neubauten, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, gemäss 

Art. 22 Abs. 2 USG nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet 

und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen ge-

troffen werden. Können die Immissionsgrenzwerte durch diese Massnah-

men nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt wer-

den, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse 

besteht und die kantonale Behörde zustimmt (vgl. Art. 31 Abs. 2 LSV). Es 

kann vorliegend nicht ausgeschlossen werden, dass das Erstellen einer 

zonenkonformen Baute – d.h. einer solchen mit einem Wohnanteil von ei-

nem Drittel – aufgrund dieser Bestimmungen nicht mehr möglich ist. Die 

Frage kann indes offen gelassen werden, wie die nachfolgenden Ausfüh-

rungen zeigen. 

8.2.4 Die Möglichkeit, gegen den Betreiber eines lärmverursachenden öf-

fentlichen Werks ein Verfahren wegen formeller Enteignung einzuleiten, 

schliesst eine materielle Enteignung durch das Gemeinwesen nicht grund-

sätzlich aus, selbst wenn die Beschränkung auf dieselbe Beeinträchtigung 

durch das öffentliche Werk zurückzuführen ist (vgl. BGE 132 II 475 E. 2.5 

sowie ALAIN GRIFFEL / HERIBERT RAUSCH, Kommentar zum Umweltschutz-

gesetz, Ergänzungsband zur 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2011, Art. 22 

Rz. 12). 

A-2151/2012 

Seite 18 

Ergibt sich die Unüberbaubarkeit daraus, dass eine Baubewilligung in An-

wendung von Art. 22 USG verweigert werden muss, besteht eine gewisse 

Analogie zum Fall einer Umzonung nach Art. 24 Abs. 2 USG. Gemäss die-

ser Bestimmung müssen bestehende, aber noch nicht erschlossenen 

Bauzonen für Wohngebäude einer weniger lärmempfindlichen Nutzungsart 

zugeführt werden, wenn die Planungswerte nicht eingehalten werden kön-

nen. Grundsätzlich gilt, dass es im Fall von Eigentumsbeschränkungen, die 

sich aus der Änderung eines kantonalen oder kommunalen Nutzungsplans 

ergeben, den kantonalen Gerichten obliegt, über Entschädigungsgesuche 

wegen materieller Enteignung zu befinden; dies gestützt auf Art. 5 Abs. 2 

des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) und das 

kantonale Verfahrensrecht. Das Gleiche muss nun gelten, wenn sich die 

"raumplanerische Massnahme" – so ein Bauverbot für gewisse Gebäude 

mit lärmempfindlichen Nutzungen – direkt aus der Anwendung von Art. 22 

USG ergibt. Denn in einem solchen Fall hätte man ebenso gut eine vor-

gängige Nutzungsplanänderung vornehmen können, um die Regelung an 

die konkrete Belastungssituation anzupassen. Auch sieht keine Bestim-

mung des Luftfahrtgesetzes, des Enteignungsgesetzes oder eines ande-

ren Bundesgesetzes die Zuständigkeit der Eidgenössischen Schätzungs-

kommission vor. Ausserhalb der vom Gesetz vorgesehenen Fälle muss die 

von einem Eigentümer angerufene Schätzungskommission ihre Zuständig-

keit aber verneinen, wenn es um Entschädigungsansprüche aus materiel-

ler und nicht um solche aus formeller Enteignung geht (vgl. zum Ganzen 

BGE 132 II 475 E. 2.6 und 2.7 mit Hinweisen; vgl. auch Urteil des Bundes-

gerichts 1C_534/2009 vom 2. Juni 2010 E. 3). 

Die Vorinstanz ist demnach zu Recht davon ausgegangen, sie habe allfäl-

lige Hindernisse für die Errichtung von Wohnbauten, die sich aus der An-

wendung von Art. 22 USG ergeben, bei ihrem Entscheid nicht zu berück-

sichtigen. 

8.2.5 Es obliegt nach dem Gesagten der kantonalen Schätzungskommis-

sion, über allfällige Ansprüche aus materieller Enteignung zu befinden. Die 

Ausgangslage ist damit eine andere als im Fall der (unterdessen obsole-

ten) luftfahrtrechtlichen Lärmzonenpläne: Führte ein solcher Lärmzonen-

plan zu einer materiellen Enteignung, wurden die entsprechenden Ent-

schädigungsansprüche kraft spezialgesetzlicher Regelung ebenfalls von 

der Eidgenössischen Schätzungskommission beurteilt (vgl. Art. 44 Abs. 1 

LFG in der Fassung vom 17. Dezember 1971 [AS 1973 1738] i.V.m. Art. 44 

Abs. 4 LFG). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung oblag es 

der zuständigen Schätzungskommission, das Entschädigungsverfahren 

A-2151/2012 

Seite 19 

für die Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte und das Entschädi-

gungsverfahren für die lärmzonenplanerische Nutzungsbeschränkung zu 

koordinieren und dafür zu sorgen, dass der gleiche Schaden nicht zwei Mal 

abgegolten wird (vgl. BGE 130 II 394 E. 8.1 und BGE 110 Ib 368 E. 2e; vgl. 

auch BGE 132 II 475 E. 2.5). 

Auch vorliegend ist dafür zu sorgen, dass der gleiche Schaden nicht zwei 

Mal abgegolten wird. Wie aus den Akten hervorgeht, wurde bereits ein kan-

tonales Schätzungsverfahren betreffend Entschädigungsforderungen aus 

materieller Enteignung eingeleitet. Die Baudirektion des Kantons Zürich 

stellte den Antrag, das Schätzungsverfahren sei zu sistieren (vgl. Eingabe 

der Baudirektion des Kantons Zürich ans Statthalteramt Bülach vom 

15. Dezember 2011 [act. 22.1 der Vorakten …]). Ein solches Vorgehen er-

scheint sachgerecht, kann damit doch im vorliegenden Verfahren beurteilt 

werden, welche Ansprüche sich allein schon aufgrund der formellen Ent-

eignung (Errichtung des "Überflugsservituts") ergeben. Die kantonale 

Schätzungskommission wird dann allenfalls zu beurteilen haben, ob die 

Anwendung von Art. 22 USG zu einer materiellen Enteignung führt und ob 

dadurch zusätzliche Ansprüche entstehen. 

8.2.6 Da eine zonenkonforme Überbauung in tatsächlicher Hinsicht mög-

lich ist und allfällige Beschränkungen, die sich aus der Anwendung von 

Art. 22 USG ergeben, im vorliegenden Verfahren nicht zu berücksichtigen 

sind, hat die Vorinstanz das Ausdehnungsbegehren der Enteigneten zu 

Recht abgewiesen. Die Flughafen Zürich AG ist allein zur Leistung einer 

Minderwertentschädigung verpflichtet. Im Folgenden wird auf die Festle-

gung dieser Entschädigung eingegangen. 

Berücksichtigung eines Bauverbots bei der Minderwertermittlung 

9.  

Die Enteignete stellt sich auf den Standpunkt, der Minderwert entspreche 

dem Verkehrswert ohne Fluglärm abzüglich dem verbliebenen Restwert 

des Landes als Acker/Wiese. Denn dem Umstand des faktischen Bauver-

bots sei auch bei der Minderwertermittlung Rechnung zu tragen. Aufgrund 

dieses Bauverbots sei das Land nur noch landwirtschaftlich nutzbar; es 

handle sich praktisch um einen Totalschaden. Die Vorinstanz geht hinge-

gen davon aus, die Parzelle könne mit einem Wohngebäude überbaut wer-

den; zu entschädigen sei lediglich eine fluglärmbedingte Werteinbusse. 

Dies zu Recht: Auch im Rahmen der Minderwertermittlung ist davon aus-

A-2151/2012 

Seite 20 

zugehen, die Parzelle könne nach wie vor mit einem Wohngebäude über-

baut werden (vgl. oben E. 8.2.2). Allfällige Beschränkungen, die sich aus 

der Anwendung von Art. 22 USG ergeben, sind wiederum nicht zu berück-

sichtigen (vgl. oben E. 8.2.3 f.). Die kantonale Schätzungskommission wird 

dann allenfalls zu beurteilen haben, ob eine Baubewilligung in Anwendung 

von Art. 22 USG verweigert werden müsste und ob aus diesem Grund An-

spruch auf eine zusätzliche Entschädigung besteht (vgl. dazu oben 

E. 8.2.5). 

Entschädigungskomponenten 

10.  

Die von der Vorinstanz vorliegend zugesprochene Minderwertentschädi-

gung setzt sich aus einer Komponente "lärmverursachter Minderwert" und 

einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs abgelten 

soll, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die Vorinstanz, 

da die Parzelle überwiegend von Ertragsliegenschaften umgeben ist, an-

hand des hedonischen Modells ESchK. Bei den nicht lärmbezogenen As-

pekten des Direktüberflugs geht es gemäss den Ausführungen der Vo-

rinstanz zunächst um die erhöhte Gefahr des Herunterfallens einzelner 

Teile bzw. Eisbrocken vom Flugzeug "oder gar des ganzen Flugzeugs bei 

einem allfälligen Absturz". Damit einher gehe eine erhebliche Bedrohlich-

keit der Überflugssituation. Weiter seien mit dem direkten Überflug beson-

dere Unannehmlichkeiten verbunden, die bei Vorbeiflügen nicht oder nur 

marginal auftreten würden, wie Luftturbulenzen (Randwirbelschleppen), 

Kerosindämpfe und bei Dunkelheit die Lichtimmissionen der Landeschein-

werfer. Diese Faktoren minderten ebenfalls die Wohnqualität, insbeson-

dere was die Nutzung des Aussenraums betreffe. 

10.1 Die Enteigner führen aus, der Zuschlag für nicht lärmbezogene As-

pekte des Direktüberflugs entbehre jeglicher Grundlage. Er führe zu einer 

Überentschädigung, da es an einem ausgewiesenen "zusätzlichen" über-

flugbedingten Minderwert fehle. Der Zuschlag sei immobilienökonomisch 

nicht ansatzweise erklärbar, zumal die betreffenden Aspekte gar nicht iso-

liert bewertet werden könnten und eine entsprechende Wertminderung 

nicht evident sei. Die Vorinstanz räume selber ein, dass es schwer falle, 

den Minderwert aus den nicht lärmbezogenen Aspekten nach Marktkrite-

rien zu schätzen. Es sei denn auch in allererster Linie der infolge der sehr 

tiefen Überflüge bewirkte gesteigerte Lärmeinfluss, der letztlich für die 

Wertminderung verantwortlich sei. Die von der Vorinstanz erwähnte "Zu-

A-2151/2012 

Seite 21 

satzbeeinträchtigung" der Wohnqualität werde daher bereits mit der Zu-

sprechung einer Entschädigung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Es 

seien daher allein die hedonischen Modelle "MIFLU I" bzw. "ESchK" anzu-

wenden, welche die gesamten Auswirkungen der direkten Überflüge auf 

die einzig machbare Weise abbildeten, nämlich anhand der Lärmbelas-

tung. 

10.2 Die Enteignungsentschädigung dient allein dem Ersatz von Vermö-

gensschäden (vgl. dazu HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 6 und Art. 19 

Rz. 195 f.). Daher können sich nicht lärmbezogene Faktoren nur insoweit 

auf die Höhe der Entschädigung auswirken, als sie – neben den Lärmim-

missionen – zu einer Minderung des Verkehrswerts des betroffenen Grund-

stücks führen. 

10.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 129 II 72 festgehalten, die direkt 

überflogenen Grundstücke und die nicht direkt überflogenen Grundstücke 

würden in unterschiedlicher Weise beeinträchtigt: In beiden Fällen sei die 

Liegenschaft dem Lärm des Luftverkehrs ausgesetzt, aber wenn sie zudem 

überflogen werde, unterliege sie noch weiteren Immissionen oder uner-

wünschten Wirkungen (BGE 129 II 72 E. 2.2). Dabei verwies es auf die 

früheren Entscheide "Jeanneret" und "Tranchet": Im Entscheid "Jeanneret" 

wurde ausgeführt, der durch den Lärm verursachte Schaden sei nicht 

merklich verschieden, ob die Quelle der Einwirkungen sich in der Senk-

rechte des betroffenen Grundstücks oder oberhalb der Nachbargrundstü-

cke befinde. Es sei jedoch nicht ausgeschlossen, dass die zusätzlichen 

Risiken, die mit der Lage einer Liegenschaft unter der Anflug- oder Start-

senkrechten verbunden sind, eine gewisse Wertminderung des Grund-

stücks zur Folge haben. Erwähnt wird die erhöhte Gefahr, durch Wirbel 

oder das Herabfallen von Eisblöcken einen Schaden zu erleiden (vgl. BGE 

121 II 317 [=Pra. 1996 Nr. 165] E. 5b). Im Entscheid "Tranchet" wies das 

Bundesgericht zusätzlich darauf hin, der regelmässige Überflug in einer 

Höhe von ungefähr 100 Metern über ein Einfamilienhaus durch Maschinen, 

die deutlich grösser sind als das überflogene Gebäude, könne dessen Be-

wohner merklich stören oder beeinträchtigen (BGE 122 II 349 E. 4a/cc). 

Insgesamt zählte das Bundesgericht in BGE 129 II 72 "Luftwirbel, von den 

Motoren herrührender Gestank, Gefühl von Furcht oder Unbehagen wegen 

einer sich über einem bewegenden bedeutenden Masse etc." zu den Ein-

wirkungen, die von den überfliegenden Flugzeugen verursacht werden 

(BGE 129 II 72 E. 4). Kurze Zeit darauf äusserte sich das Bundesgericht 

zu einem Fall, in dem die Schätzungskommission zu Unrecht bloss eine 

A-2151/2012 

Seite 22 

Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zuge-

sprochen hatte. Der aufgrund der Lärmimmissionen eingetretene Minder-

wert war von der Schätzungskommission auf 25% des Verkehrswerts ohne 

Immissionen beziffert worden. Das Bundesgericht hielt fest, die Schät-

zungskommission habe dem Überflug nicht Rechnung getragen. Es setzte 

den Minderwert unter Berücksichtigung "der Lärmimmissionen und des 

Überflugs stricto sensu" neu fest, und zwar auf 30% des Verkehrswerts 

ohne Immissionen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. De-

zember 2002 E. 8.1). 

In Anbetracht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durfte die Vo-

rinstanz somit zum Schluss kommen, die mit den direkten Überflügen ver-

bundenen, über den Lärm hinausgehenden Immissionen sowie die Be-

drohlichkeit der Überflugssituation beeinflussten den Verkehrswert der be-

troffenen Grundstücke. 

10.2.2 Im Einzelnen zog die Vorinstanz in Erwägung, die mit den direkten 

Überflügen verbundenen Gefahrenmomente (bzw. die potentiellen Schä-

den) liessen sich an sich über die Haftpflicht- und Sozialversicherungen 

abdecken. Relevant seien aber die psychologischen Momente, d.h. die Be-

drohlichkeit der Überflugssituation. Die mit den direkten Überflügen ver-

bundenen besonderen Immissionen beeinträchtigten die Wohnqualität bei 

einem Aufenthalt im Aussenraum (Balkon, Garten etc.) sodann weiter. Die 

Ostanflüge fänden zudem zu Tagesrandzeiten statt. Gerade dann seien die 

Betroffenen in der Regel zu Hause. Zwar könne der Aussenraum an sich 

witterungsbedingt nur eingeschränkt zu Wohnzwecken genutzt werden. 

Die Ostanflüge wirkten sich aber gerade auch bei schönem Wetter auf eine 

solche Nutzung aus, wenn diese möglich und erwünscht sei. Ein Rückzug 

ins Wohnungsinnere während der Überflugszeiten mindere zudem in kei-

ner Weise die bedrohliche Wirkung der Flugzeuge über dem eigenen Dach. 

Auch die Lichtimmissionen wirkten sich noch im Gebäudeinnern aus. Die 

nicht lärmbezogenen Aspekte des Direktüberflugs bildeten daher eine ei-

genständige Komponente, die sich nach der Lebenserfahrung in einem zu-

sätzlichen Preisabschlag auswirke. 

10.2.3 Diesen überzeugenden Überlegungen ist an sich nichts hinzuzufü-

gen. Was die Enteigner dagegen vorbringen, verfängt nicht: Sie stellen sich 

auf den Standpunkt, die direkten Überflüge wirkten sich primär über die 

anfallenden Immissionen aus, wobei der Lärm klar im Vordergrund stehe; 

es sei nicht davon auszugehen, dass Faktoren wie Abgase, Turbulenzen, 

das Unbehagen vor herunterfallenden Eisbrocken usw. neben dem Lärm 

A-2151/2012 

Seite 23 

noch einen massgeblichen Einfluss auf den Minderwert ausübten. Zwar ist 

tatsächlich anzunehmen, dass der Lärm stärker ins Gewicht fällt als die 

nicht lärmbezogenen Aspekte. Dies bedeutet aber nicht, dass Letztere kei-

nen wesentlichen Einfluss mehr auf den Verkehrswert ausüben. Zu diesem 

Ergebnis ist auch WIPFLI nicht gelangt, auf dessen Dissertation die Enteig-

ner verweisen. Dieser hält lediglich fest, es sei soweit ersichtlich noch nie 

versucht worden, eine allfällige Wertminderung wegen direktem Überflug 

(bzw. wegen der damit verbundenen nicht lärmbezogenen Faktoren) aus 

immobilienökonomischer Sicht objektiv, transparent und nachvollziehbar 

zu quantifizieren (vgl. OTTO WIPFLI, Bemessung immissionsbedingter Min-

derwerte von Liegenschaften, Zürich/Basel/Genf 2007, S. 122). 

10.2.4 Es ist somit davon auszugehen, dass neben dem Lärm zusätzlich 

auch die Bedrohlichkeit der Überflugssituation sowie die mit den direkten 

Überflügen verbundenen besonderen Immissionen den Verkehrswert ei-

nes von direkten Überflügen betroffenen Grundstücks grundsätzlich min-

dern. 

10.3 Die Enteigner führen indessen weiter aus, die hedonischen Modelle 

dokumentierten eindrücklich, dass bereits der aufgrund der sehr tiefen 

Über- oder Vorbeiflüge gesteigerte Lärmeinfluss zu einer starken Wertmin-

derung führe; mithin sei die "Zusatzbeeinträchtigung" aufgrund der nicht 

lärmbezogenen Aspekte bereits mit der Zusprechung der Entschädigung 

für die Lärmimmissionen abgedeckt. Sie tönen damit an, die Auswirkungen 

der nicht lärmbezogenen Aspekte auf den Verkehrswert seien in der Kom-

ponente "lärmverursachter Minderwert", die vorliegend auf dem Modell 

ESchK basiert, ohnehin bereits enthalten (vgl. zu diesem Modell die spä-

teren Ausführungen in E. 17). 

Von einer solchen Mitberücksichtigung der nicht lärmbezogenen Aspekte 

ist jedoch nicht auszugehen: Während hohe Lärmwerte sowohl innerhalb 

als auch ausserhalb des Überflugkorridors auftreten, sind von den nicht 

lärmbezogenen Aspekten bloss Liegenschaften im Bereich des Korridors 

betroffen. Da der Überflugkorridor jeweils sehr schmal ist, dürften sich von 

den Transaktionsdaten, auf denen die hedonischen Modelle basieren, 

deutlich weniger auf fluglärmbelastete Liegenschaften innerhalb eines 

Überflugkorridors beziehen als auf solche ausserhalb. Daher ist nicht da-

von auszugehen, die hedonischen Modelle bildeten über die Fluglärm-Va-

riablen de facto auch die Entwertung ab, die sich aufgrund der nicht lärm-

bezogenen Aspekte ergibt. 

A-2151/2012 

Seite 24 

10.4 Zu beurteilen bleibt das von der Vorinstanz für die Entschädigungsbe-

messung gewählte Vorgehen, wonach die Komponente "lärmverursachter 

Minderwert" und der Zuschlag für die nicht lärmbezogenen Aspekte je se-

parat beziffert werden. 

10.4.1 Das Bundesgericht hat bei der Festsetzung der Entschädigung für 

direkten Überflug jeweils nicht separat einen "Lärmanteil" und einen zu-

sätzlichen "Überfluganteil" ermittelt, sondern in einem Schritt eine Entschä-

digung für die Gesamtheit der Einwirkungen festgesetzt (vgl. BGE 122 II 

349 E. 4b). Als die entsprechenden Entscheide ergangen sind, standen al-

lerdings die hedonischen Modelle noch nicht zur Verfügung, wie sie nun in 

den Fällen betreffend den Landesflughafen Zürich-Kloten zur Ermittlung 

des lärmbedingten Minderwerts herangezogen werden. Das Bundesge-

richt hat sich zu diesen Modellen zwar bereits geäussert, allerdings nicht 

in Fällen mit direktem Überflug (vgl. aber immerhin BGE 134 II 49 E. 19, 

wo angemerkt wird, dass unter anderem in diesen Fällen "höhere Entschä-

digungen" zugesprochen worden sind). 

10.4.2 Dass die hedonischen Modelle auch in Fällen mit direktem Überflug 

heranzuziehen sind, wird an sich von keiner der Parteien bestritten. Es 

drängt sich auf, den mit diesen Modellen ermittelten Minderwert, was die 

nicht lärmbezogenen Aspekte betrifft, um eine weitere, nach wie vor nach 

Schätzungsermessen zu bestimmende Komponente zu erhöhen. Solange 

über diese Bestandteile der Entschädigung im Rahmen einer gesamthaf-

ten Betrachtung und gleichzeitig entschieden sowie im Schätzungsent-

scheid eine Gesamtentschädigung festgelegt wird, lässt sich dies mit dem 

Grundsatz der Einheit der Enteignungsentschädigung ohne Weiteres ver-

einbaren (vgl. in diesem Zusammenhang HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 

Rz 14 f.). 

10.4.3 Den Enteignern hilft dabei auch der Hinweis auf die Ausführungen 

von SCHILLING nicht weiter, wonach "eine getrennte Entschädigungsbe-

messung für die Benutzung des zum Grundeigentum gehörenden Luft-

raums einerseits und für übermässige Immissionen aus der Nachbarschaft 

andererseits" nicht durchführbar sei (vgl. MARGRIT SCHILLING, Enteig-

nungsrechtliche Folgen des zivilen Luftverkehrs, Zeitschrift für schweizeri-

sches Recht [ZSR], Band 125 [2006] I, S. 26). Denn im Aufsatz von SCHIL-

LING wird im Wesentlichen die bis 2006 ergangene Rechtsprechung zu-

sammengefasst. Es wird nicht auf die hedonischen Modelle Bezug genom-

men, sondern noch davon ausgegangen, die Bestimmung der lärmbeding-

A-2151/2012 

Seite 25 

ten Minderwerte liege weitgehend im Schätzungsermessen (vgl. SCHIL-

LING, a.a.O., S. 25). Und es wird auch nicht näher ausgeführt, inwiefern 

eine getrennte Bemessung nicht möglich sein soll. Das Bundesgericht je-

denfalls hat lediglich festgehalten, es sei nicht angebracht resp. es bestehe 

kein Anlass, die Entschädigung für direkten Überflug unabhängig von der 

Entschädigung für die Lärmimmissionen zu berechnen ("il n'y a pas lieu de 

calculer le montant de cette indemnité indépendamment de celle qui est 

due en raison des immissions de bruit": BGE 122 II 349 E. 4c). Zwar ver-

weist das Bundesgericht in einem jüngeren Entscheid auf die Formulierung 

von SCHILLING (vgl. BGE 136 II 165 E. 1.1). Doch zeigt es in der entspre-

chenden Erwägung lediglich auf, dass das Verweigern einer Entschädi-

gung für direkten Überflug unter Vorbehalt einer Entschädigung wegen Un-

terdrückung nachbarlicher Abwehrrechte keinen Teilentscheid darstellt, 

sondern damit eine von zwei materiellen Anspruchsgrundlagen ausge-

schlossen wird. Wie bereits dargelegt, kommt eine "getrennte Entschädi-

gungsbemessung" im Sinne einer isolierten Festlegung von Entschädi-

gungsbestandteilen in verschiedenen Teilentscheiden denn auch prinzipiell 

nicht in Frage. Ob sich die (Gesamt-)Entschädigung für direkten Überflug 

aus verschiedenen, im Rahmen einer gesamthaften Betrachtung bestimm-

ten Komponenten zusammensetzen kann, war für das Bundesgericht hin-

gegen nicht relevant. Es hat sich mit dieser Frage daher auch nicht ausei-

nandergesetzt. 

10.4.4 Immerhin ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Bemessung 

eines Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte mit besonderen Schwie-

rigkeiten verbunden ist. So sieht WIPFLI kaum lösbare Probleme im Zusam-

menhang mit der Berücksichtigung entsprechender Faktoren und befürch-

tet intransparente und nicht nachvollziehbare Entscheide (vgl. WIPFLI, 

a.a.O., S. 121). Auch die Vorinstanz führt aus, es falle schwer, den auf-

grund der nicht lärmbezogenen Aspekte eingetretenen Minderwert nach 

Marktkriterien zu schätzen. Ein eigentlicher Markt für direkt überflogene 

Liegenschaften sei nicht auszumachen, weil der Kreis der betroffenen Ob-

jekte dafür zu klein sei. Sie hat den Zuschlag gemäss ihren Ausführungen 

daher in Analogie zur Regelung nach Art. 42 Abs. 2 des Obligationenrechts 

vom 30. März 1911 (OR, SR 220) festgesetzt, wonach der nicht ziffernmäs-

sig nachweisbare Schaden nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf 

den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzuschätzen ist. 

Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass diese Problematik seit jeher be-

standen hat. Dennoch hat das Bundesgericht die nicht lärmbezogenen 

A-2151/2012 

Seite 26 

Faktoren bei der Entschädigungsbemessung ausdrücklich mitberücksich-

tigt. Wird die entsprechende Entschädigungskomponente weiterhin nach 

Schätzungsermessen bestimmt, stellt dies zumindest keinen Rückschritt 

dar. Die Komponente muss aber gestützt auf einheitliche und nachvollzieh-

bare Kriterien festgelegt werden. 

10.4.5 Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einerseits eine 

Komponente "lärmverursachter Minderwert" und andererseits einen Zu-

schlag für nicht lärmbezogene Aspekte beziffert hat. 

10.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die nicht lärmbezoge-

nen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen Liegen-

schaften mindern und deshalb ein entsprechender Zuschlag zu bestimmen 

ist. 

Entschädigung bei "Teilüberflug" (Liegenschaften) 

11.  

Befindet sich die betroffene Parzelle nur teilweise innerhalb des festgeleg-

ten Überflugkorridors, geht die Vorinstanz davon aus, die Entschädigung 

für direkten Überflug sei jeweils "auf den direkt überflogenen Bereich zu 

beschränken"; bezüglich der nicht direkt überflogenen Teilflächen komme 

nur eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehr-

rechte in Betracht. 

Hat der Eigentümer – z.B. mangels Unvorhersehbarkeit der Lärmimmissi-

onen – keinen Anspruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung 

nachbarlicher Abwehrrechte, sondern einzig auf eine Entschädigung für di-

rekten Überflug, geht die Vorinstanz bei der Bestimmung der Komponente 

"lärmverursachter Minderwert" daher wie folgt vor: Der lärmbedingte Min-

derwert des Grundstücks wird in einen Gebäude- und einen Landanteil auf-

gegliedert (Ermittlung des auf den Landwert entfallenden Schadens mit der 

Lageklassenmethode). Der Entschädigungsbetrag für den Landanteil rich-

tet sich proportional nach dem Anteil, zu dem sich die Parzellenfläche im 

Überflugkorridor befindet. Der Entschädigungsbetrag für den Gebäudean-

teil richtet sich auf analoge Weise nach der Lage des Gebäudes. Liegt das 

Gebäude vollständig ausserhalb des Korridors, erfolgt somit überhaupt 

keine Entschädigung für den Gebäudeanteil. 

11.1 Die Enteignete stellt sich auf den Standpunkt, der Entschädigungsan-

spruch des Grundeigentümers habe sich bei jedem direkten Eindringen in 

das Grundeigentum einzig nach den Kriterien zu richten, die auf direkt 

A-2151/2012 

Seite 27 

überflogene Grundstücke zur Anwendung kämen. Die für die Enteignung 

von Nachbarrechten aufgestellten Voraussetzungen dürften nicht – auch 

nicht für einen Teil des Grundstücks – zur Anwendung gelangen. 

11.2 Es ist damit näher auf die rechtliche Ausgangslage im Fall eines "Tei-

lüberflugs" einzugehen. 

11.2.1 Unabhängig davon, ob der Grundeigentümer eine Entschädigung 

wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte oder eine Entschädi-

gung für direkten Überflug fordert, legt er dem Enteignungsrichter die öf-

fentlich-rechtlichen Ansprüche vor, die aus dem Entzug der Abwehrrechte 

resultieren, welche das Privatrecht gegen die Einwirkungen aus dem Be-

trieb des Flughafens zur Verfügung stellen würde (vgl. vorne E. 5.1). Es 

handelt sich beim "direkten Überflug" und bei der "Unterdrückung nachbar-

licher Abwehrrechte" somit um zwei mögliche Anspruchsgrundlagen für 

ein- und dieselbe Entschädigung (vgl. dazu BGE 131 II 137 E. 1.2 und BGE 

136 II 65 E. 1.1). Entsprechend ist, wie bereits erwähnt, schon unter dem 

Titel "direkter Überflug" eine Enteignungsentschädigung geschuldet, die 

den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbedingten Schadens voll-

umfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2). 

Damit ist klar: Kann sich ein Grundeigentümer auf direkten Überflug beru-

fen, hat er allein aus diesem Grund Anspruch auf eine volle Entschädigung. 

Ein direkter Überflug liegt vor, wenn die Flugzeuge tatsächlich in die Luft-

säule über dem Grundstück eindringen und die weiteren Bedingungen (ge-

ringe Überflughöhe, Regelmässigkeit) erfüllt sind (vgl. dazu BGE 134 II 49 

E. 5 [vor E. 5.1] mit Hinweisen). In den vorliegenden Verfahren stellt sich 

nun erstmals explizit die Frage, wie hinsichtlich von Parzellen zu verfahren 

ist, die nur teilweise innerhalb eines Überflugkorridors liegen. Das Bundes-

gericht hat sich bereits dazu geäussert, wie ein solcher Korridor im Fall von 

Instrumentenflügen festzulegen ist. Es hat dabei auch auf seine Rechtspre-

chung verwiesen, wonach die Entschädigung für direkten Überflug in ge-

wisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Errichtung 

einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden kann. Wie das 

Bundesgericht festgehalten hat, kann die entsprechende "Dienstbarkeit" 

klar auf den (als Korridor festgelegten) verhältnismässig schmalen Streifen 

Land beschränkt werden (vgl. BGE 131 II 137 E. 3.1.1 und 3.1.3). Das Bun-

desgericht hat jedoch nie angetönt, dass bei Parzellen, die nur teilweise 

innerhalb eines solchen klar definierten Korridors liegen, eine Entschädi-

gung lediglich für den Minderwert des Lands bzw. der Gebäudeteile im Kor-

ridor geschuldet wäre. Wie nachfolgend dargelegt wird, widerspricht das 

A-2151/2012 

Seite 28 

Vorgehen der Vorinstanz denn auch den Vorgaben des Bundesgerichts 

und des Enteignungsgesetzes. 

11.2.2 Von direkten Überflügen ist bereits dann auszugehen, wenn nur am 

Rande in die Luftsäule über dem Grundstück eingedrungen wird. Dies 

ergibt sich daraus, dass der Grundeigentümer nach Art. 641 Abs. 2 ZGB 

auch ein solches partielles Eindringen nicht dulden müsste. Auch dieser 

Eigentümer sieht sich damit mit dem vom Bundesgericht erwähnten "Über-

flugsservitut" konfrontiert. Das sieht auch das Bundesgericht so, wie aus 

seinem Entscheid vom 8. Juni 2010 (teilweise publiziert in BGE 136 II 263) 

hervorgeht. Das Bundesgericht führte aus, von einem direkten Überflug 

könne nur die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise – "etwa 

mit einem Flügel" – in die Luftsäule über dem fraglichen Grundstück ein-

dringe. Bei seitlichen Vorbeiflügen, so beeindruckend sie auch sein möch-

ten, werde das Grundeigentum nicht berührt und seien die Einwirkungen 

nur unter dem Blickwinkel einer Nachbarrechtsverletzung zu prüfen. Der 

Eigentümer eines Grundstücks, das sich knapp ausserhalb des Korridors 

befinde, könne keine Entschädigung wegen direkten Überflugs verlangen, 

auch wenn seine Liegenschaft in besonderem Mass von schädlichen Im-

missionen des Flugbetriebs betroffen sei (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1C_284/2009 vom 8. Juni 2010 E. 12.2 mit Hinweis). Eine Liegenschaft, 

die knapp in den Korridor hineinragt, muss demnach aber als direkt über-

flogen gelten. 

Damit kann der Grundeigentümer auch dann eine Entschädigung für direk-

ten Überflug fordern, wenn nur ein kleiner Teil der betroffenen Parzelle in-

nerhalb des Überflugkorridors liegt. Gemäss der Entschädigungsgarantie 

von Art. 16 EntG muss es sich dabei, wie bei jeder Enteignungsentschädi-

gung nach dem Enteignungsgesetz, um eine volle Entschädigung handeln. 

Die Enteignungsentschädigung bei "Teilüberflug" ist somit – genauso wie 

die Entschädigung für einen "vollständigen" direkten Überflug – nach 

Art. 17 ff. EntG zu bestimmen, konkret also nach den Regeln über die 

(rechtliche) Teilenteignung. Wie bereits erwähnt, kommt dabei gestützt auf 

Art. 19 Bst. b EntG die Differenzmethode zur Anwendung, die darin be-

steht, vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft denjenigen der be-

lasteten Liegenschaft abzuziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Da der gesamte Schaden 

gedeckt werden muss, ist dabei auf den Minderwert des ganzen Grund-

stücks abzustellen, unabhängig davon, ob das "Überflugsservitut" räumlich 

auf einen bestimmten Bereich der Liegenschaft begrenzt ist. 

A-2151/2012 

Seite 29 

Auch im Fall eines "Teilüberflugs" hat der Grundeigentümer damit An-

spruch auf eine volle Entschädigung. Er braucht sich dabei – da die zwei 

Anspruchsgrundlagen alternativ zueinander stehen – die Voraussetzungen 

nicht entgegen halten zu lassen, die hinsichtlich einer Entschädigung we-

gen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind (Unvor-

hersehbarkeit und Spezialität der Immissionen sowie Schwere des Scha-

dens). Es kommt ferner nicht in Frage, den Entschädigungsanspruch für 

direkten Überflug selber von diesen drei Voraussetzungen abhängig zu 

machen. Denn diese sind ihrer Natur nach auf den Tatbestand der Unter-

drückung nachbarlicher Abwehrrechte beschränkt. Sie leiten sich nämlich 

daraus ab, dass eine Verletzung von Nachbarrechten gemäss Art. 684 

ZGB nur bei übermässigen Einwirkungen gegeben ist. Die Voraussetzung 

der Unvorhersehbarkeit ergibt sich dabei daraus, dass die Übermässigkeit 

der Einwirkungen in Absatz 2 der genannten Bestimmung von der Lage 

und Beschaffenheit der Grundstücke und dem Ortsgebrauch abhängig ge-

macht wird (vgl. dazu statt vieler BGE 94 I 286 E. 8 und 9 sowie BGE 110 

Ib 43 E. 4; vgl. dazu auch HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 5 Rz. 15 ff.). Im Fall 

eines direkten Überflugs obliegt es dem Enteignungsrichter hingegen nicht, 

die Duldbarkeit einer mittelbaren Immission zu bewerten, sondern viel-

mehr, die Folgen einer ungerechtfertigten Einwirkung im Sinn von Art. 641 

Abs. 2 ZGB zu beurteilen (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.6). Die Entschädigung 

für direkten Überflug kann daher auch nicht für einen Teilbetrag von den 

erwähnten drei Voraussetzungen abhängen. 

11.2.3 Gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts und die Vor-

gaben des Enteignungsgesetzes hat die Entschädigung für direkten Über-

flug den Minderwert des Grundstücks somit nicht bloss im Verhältnis der 

Parzellen- bzw. Gebäudefläche innerhalb des Überflugkorridors zu decken, 

sondern vollständig. Dies unabhängig von den Kriterien, die hinsichtlich ei-

ner Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu 

beachten sind. 

11.3 Wie die Vorinstanz ausführt, hält sie ihr Vorgehen jedoch aus Gründen 

der Gleichbehandlung für geboten. Es könne nicht angehen, dass der Ei-

gentümer einer grossen Parzelle, die teilweise überflogen werde, eine 

grössere Entschädigung erhalte als der Eigentümer einer kleinen Parzelle, 

die aber im gleichen Flächenumfang direkt überflogen werde. 

11.3.1 Die Enteignete hält dem entgegen, es sei nicht einzusehen, warum 

der Eigentümer einer grösseren Parzelle nicht eine entsprechend grössere 

A-2151/2012 

Seite 30 

Entschädigung erhalten sollte. Eine Ungleichbehandlung könne darin si-

cherlich nicht erblickt werden. Vielmehr stelle es eine Ungleichbehandlung 

dar, dem Grundeigentümer einer bloss teilweise senkrecht überflogenen 

Parzelle nur einen Teil seines Schadens zu ersetzen. Dieser sei nicht nur 

in tatsächlicher Hinsicht praktisch gleich betroffen wie der Eigentümer einer 

vollständig senkrecht überflogenen Parzelle, sondern leite wie Letzterer 

auch seinen Entschädigungsanspruch aus dem Eindringen in den Luft-

raum des Grundstücks und damit aus dem Direktüberflug ab. 

11.3.2 Nach dem in Art. 8 Abs. 1 BV statuierten allgemeinen Rechtsgleich-

heitsgebot ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Un-

gleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Der 

Anspruch auf Gleichbehandlung wird insbesondere verletzt, wenn hinsicht-

lich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen 

getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Ver-

hältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen 

werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müssen 

(vgl. BGE 136 V 231 E. 6.1 und BGE 134 I 23 E. 9.1 je mit Hinweisen). Der 

Anspruch auf Gleichbehandlung ist sowohl bei der Rechtsetzung als auch 

bei der Rechtsanwendung zu beachten (vgl. dazu ULRICH HÄFELIN / GEORG 

MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zü-

rich/St. Gallen 2010, Rz. 507, mit Hinweisen). 

11.3.3 Wird allen Eigentümern direkt überflogener Liegenschaften der Min-

derwert ihres Grundstücks vollständig ersetzt, so werden diese Eigentümer 

untereinander nicht in unzulässiger Weise ungleich behandelt. Der Vo-

rinstanz geht es indes darum, die rechtliche Besserstellung der Eigentümer 

direkt überflogener Liegenschaften zu begrenzen, indem diese eben nur 

bezüglich des Lands und der Gebäude innerhalb des Überflugkorridors 

besser gestellt werden sollen als die Eigentümer nicht direkt überflogener 

Liegenschaften. In diesem Sinne argumentieren auch die Enteigner: Ihrer 

Ansicht nach wäre es geradezu abwegig und absurd, die zu entschädi-

gende Fläche nicht zu begrenzen. Dies könne am (realen) Extrembeispiel 

einer sehr grossen Parzelle mit neun Mehrfamilienhäusern gezeigt werden. 

Obschon die grosse Mehrheit der Mehrfamilienhäuser nicht direkt überflo-

gen werde, stehe dem Eigentümer ohne diese Begrenzung eine Minder-

wertentschädigung für das gesamte Land und für alle Mehrfamilienhäuser 

zu. Dies wäre, so die Enteigner, unhaltbar und führte auch zu krassen Un-

gleichbehandlungen. Wäre das Grundstück nämlich in einzelne Mehrfami-

lienhausparzellen aufgeteilt worden, wäre eine Minderwertentschädigung 

anerkanntermassen nur bei den teilweise direkt überflogenen Parzellen ein 

A-2151/2012 

Seite 31 

Thema. Dies könne nicht anders sein, nur weil eine solche Parzellierung 

zufälligerweise nicht vorgenommen worden sei. Auch gegenüber einer 

Nachbarliegenschaft, die sich allenfalls viel näher am Überflugkorridor be-

finde als ein davon bis zu 170 Meter entferntes Mehrfamilienhaus auf der 

sehr grossen Parzelle, führe dies zu einem stossenden Ergebnis, da für die 

nähere Liegenschaft keine Entschädigung geschuldet sei, für das entfern-

tere Mehrfamilienhaus hingegen schon. 

11.3.4 Es mag auf den ersten Blick als stossend empfunden werden, dass 

der Eigentümer einer Parzelle, die knapp in den Überflugkorridor hinein-

ragt, eine volle Entschädigung erhältlich machen kann, während derjenige, 

dessen Parzelle sich knapp ausserhalb des Korridors befindet, unter Um-

ständen keinen Anspruch auf Entschädigung hat. Die Enteignete weist je-

doch zu Recht darauf hin, dass sowohl der Eigentümer einer vollständig 

als auch derjenige einer teilweise im Korridor liegenden Parzelle, anders 

als der Eigentümer einer nicht direkt überflogenen Liegenschaft, ihren Ent-

schädigungsanspruch aus dem Eindringen in den Luftraum des Grund-

stücks ableiten: Wie aus den bisherigen Erwägungen hervorgeht, sind die 

unterschiedlichen Anspruchsvoraussetzungen für die Enteignungsent-

schädigung in der unterschiedlichen zivilrechtlichen Ausgangslage begrün-

det, d.h. darin, dass zur Abwehr direkter Überflüge nicht bloss die nachbar-

lichen Abwehrrechte zur Verfügung stünden, sondern auch ein nicht von 

der Übermässigkeit der Einwirkungen bzw. vom Ortsgebrauch abhängiger 

Abwehranspruch. Es versteht sich von selbst, dass die enteignungsrecht-

liche Entschädigung von der zivilrechtlichen Ausgangslage abhängen kann 

bzw. muss. Denn eine formelle Enteignung kann nur dann vorliegen, wenn 

bestimmte dingliche bzw. obligatorische Rechte entzogen oder beschränkt 

werden (vgl. dazu Art. 5 und Art. 23 Abs. 1 EntG). 

Die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt überflogener Liegen-

schaften im Enteignungsverfahren – darunter auch die von einem "Teilü-

berflug" betroffenen – beruht somit auf einer besonderen zivilrechtlichen 

Ausgangslage, ist daher sachlich begründet und verstösst nicht gegen das 

Rechtsgleichheitsgebot. Daran ändert auch das Argument nichts, der Ei-

gentümer einer Parzelle, die knapp in den Korridor hineinrage, könne doch 

aufgrund der Ähnlichkeit der Sachverhalte nicht derart besser gestellt sein 

als der Eigentümer einer knapp ausserhalb des Korridors befindlichen Par-

zelle. Der Sachverhalt – also die tatsächliche Ausgangslage – mag zwar 

fast identisch sein, aber eben nicht die zivilrechtliche Ausgangslage. Letzt-

lich ist also entscheidend, dass bereits in zivilrechtlicher Hinsicht grundle-

gend zwischen direkten Überflügen und Vorbeiflügen zu unterscheiden ist. 

A-2151/2012 

Seite 32 

Dass dem so ist, hat das Bundesgericht abschliessend festgestellt. Die da-

mit verbundene Besserstellung der Eigentümer direkt überflogener Liegen-

schaften zeigt sich anhand der von einem "Teilüberflug" betroffenen Par-

zellen einfach besonders akzentuiert. Dem kann nun aber nicht dadurch 

entgegen gewirkt werden, die Stellung der von einem "Teilüberflug" be-

troffenen Eigentümer – in Missachtung des Grundsatzes der vollen Ent-

schädigung – wieder der Stellung derjenigen Eigentümer anzunähern, die 

sich nicht auf direkten Überflug berufen können. Die von der Vorinstanz 

vorgenommene generelle Unterscheidung zwischen inner- und ausserhalb 

des Korridors liegenden Parzellen- und Gebäudeflächen ergibt sich damit 

auch nicht aus dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot. 

11.3.5 Besonders einzugehen ist indes noch auf die von den Enteignern 

erwähnte Fallkonstellation, in der eine mehrere Mehrfamilienhäuser um-

fassende Liegenschaft von einem "Teilüberflug" betroffen ist. Das Bundes-

gericht hat in seinem Rückweisungsentscheid vom 13. Januar 2010 (teil-

weise publiziert in BGE 136 II 165) nämlich festgehalten, die Vorinstanz 

werde beurteilen müssen, ob "alle Stockwerkeigentümer der Liegenschaft" 

oder "nur diejenigen des direkt überflogenen Blocks" Anspruch auf eine 

Entschädigung hätten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_286/2009 vom 

13. Januar 2010 E. 6). Zwar ist dabei von einer generellen Unterscheidung 

zwischen inner- und ausserhalb des Korridors liegenden Flächen ebenfalls 

nicht die Rede, doch mochte es das Bundesgericht offenbar nicht von Vorn-

herein verwerfen, dass bei "teilüberflogenen" Liegenschaften, die mit meh-

reren Gebäuden überbaut sind, Differenzierungen vorgenommen werden 

könnten. 

Es trifft zu, dass man sich eine mehrere Mehrfamilienhäuser umfassende 

Liegenschaft in der Regel auch in verschiedene Parzellen aufgeteilt den-

ken könnte. Wurde eine solche Aufteilung in mehrere Parzellen nicht vor-

genommen, erachten dies die Enteigner daher als "zufällig". Sie weisen 

darauf hin, dass aufgrund dieser "Zufälligkeit" auch der Minderwert von 

Mehrfamilienhäusern ersetzt wird, die einen deutlichen Abstand zum Kor-

ridor aufweisen. Tatsächlich wäre ein Vorgehen wohl praktikabel, bei dem 

die Gesamtliegenschaft gedanklich in mehrere Parzellen aufgeteilt wird, 

die je eines der Gebäude plus das umgebende Land umfassen, und eine 

Entschädigung dann nur für den Minderwert derjenigen gedachten Parzel-

len zugesprochen wird, die zumindest teilweise im Überflugkorridor liegen. 

Doch würde dies ebenfalls darauf hinauslaufen, dem Grundeigentümer die 

ihm aufgrund der zivilrechtlichen Ausgangslage zustehende volle Enteig-

nungsentschädigung zu verweigern. Daran ändert auch der Umstand 

A-2151/2012 

Seite 33 

nichts, dass die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt überfloge-

ner Liegenschaften in diesen Fällen ganz besonders auffällt. Eine gedank-

liche Aufteilung in "Teilparzellen" ist daher aus den gleichen Gründen ab-

zulehnen wie eine generelle Unterscheidung zwischen inner- und aus-

serhalb des Korridors liegenden Flächen. 

11.3.6 Aus dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot kann somit nicht ab-

geleitet werden, die Höhe der Entschädigung für direkten Überflug sei da-

von abhängig zu machen, zu welchem Teil die Parzelle bzw. die Gebäude 

im Überflugkorridor liegen. 

11.4 Zusammenfassend ist dem Grundeigentümer unter dem Titel "direkter 

Überflug" jeweils eine Entschädigung zuzusprechen, die den Minderwert 

des gesamten Grundstücks deckt. Dies jeweils unabhängig davon, ob die 

betroffene Parzelle ganz oder teilweise innerhalb des Überflugkorridors 

liegt, und unabhängig von den Kriterien, die hinsichtlich einer Entschädi-

gung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind. 

12.  

Im vorliegend zu beurteilenden Fall ist die Enteignete Eigentümerin eines 

Baugrundstücks. Dieses weist eine Fläche von 1'531m2 auf, wovon sich 

ca. 218m2 innerhalb des festgelegten Überflugkorridors befinden. Da also 

ein "Teilüberflug" gegeben ist, hat die Enteignete Anspruch auf eine Ent-

schädigung, die den Minderwert der gesamten Liegenschaft deckt. Die 

Kürzung der Komponente "lärmverursachter Minderwert" erfolgte zu Un-

recht. Die von der Enteigneten aufgeworfene Frage nach der Breite des 

Überflugkorridors kann demnach offen gelassen werden. 

Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert" 

MIFLU I (Übersicht) 

13.  

Die Vorinstanz hat die fluglärmbedingten Minderwerte von selbst genutz-

tem Wohneigentum (Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum) anhand 

des Modells "MIFLU I" ermittelt. Bei Ertragsliegenschaften (Mehrfamilien-

häusern) zog sie hingegen das "hedonische Modell ESchK" heran. Vorlie-

gend hat die Vorinstanz zwar das Modell ESchK verwendet, doch ist zum 

besseren Verständnis zunächst auf MIFLU I einzugehen. 

13.1 Der Auftrag zur Erarbeitung von MIFLU I ging von der Flughafen Zü-

rich AG aus; die Entwicklung erfolgte durch die Zürcher Kantonalbank 

A-2151/2012 

Seite 34 

(ZKB) unter Begleitung durch ein Expertengremium. Das Bundesgericht 

hat das Modell in den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für anwend-

bar erklärt (vgl. BGE 134 II 49 E. 16-18). 

Bei MIFLU I handelt es sich um ein sog. hedonisches Bewertungsmodell. 

Solche Modelle werden zur Untersuchung verschiedener Gütermärkte (Im-

mobilien-, Auto-, Kunstmarkt usw.) eingesetzt. Ihnen ist im Wesentlichen 

gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden Preisunterschiede 

über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem Nutzer oder 

Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss verschaffen 

und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen. Ein Produkt 

bzw. eine Immobilie wird demnach als Bündel von Eigenschaften betrach-

tet, von denen jede ihren Preis hat und welche gesamthaft den Wert des 

Gutes bilden. Die verschiedenen preisbestimmenden Eigenschaften wer-

den anhand zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem freien Markt ge-

handelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren (Regressionsver-

fahren) ermittelt und quantifiziert (vgl. BGE 134 II 49 E. 16.1 mit Hinwei-

sen). Wie das Bundesgericht festgehalten hat, erlaubt die hedonische Me-

thode als einzige der heute bekannten Schätzungsmethoden, auf einer 

weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines be-

stimmten Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preis-

aufschlag oder -abzug zu verbinden, wodurch eine gleichmässige Bewer-

tung in einer Grosszahl von Fällen ermöglicht wird (BGE 134 II 49 E. 16.4). 

Der Fluglärm bildet in MIFLU I eines von acht Merkmalen der Mikrolage. 

Andere solche Merkmale sind z.B. der Strassenlärm, die Sicht und die 

Hangneigung. Weiter berücksichtigt das Modell fünf Merkmale der Makro-

lage sowie 17 bis 18 Merkmale der Liegenschaft selbst (vgl. BGE 134 II 49 

E. 17.1). 

MIFLU I ist als hybrider Prozess ausgestaltet, d.h. es wird zwingend von 

einem Schätzer ein Augenschein vorgenommen. Dieser kann sein Ermes-

sen bei der Verkehrswertbemessung einbringen. Das Modell ermittelt zwar 

hilfsweise einen Verkehrswert, doch kann der Schätzer diesen Wert ohne 

Weiteres korrigieren und etwa einen Abzug wegen Entwertung oder einen 

Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen erfolgt die Ermittlung des 

fluglärmbedingten Minderwerts (ausgedrückt in Prozenten des Verkehrs-

werts ohne Fluglärm) unter Ausschluss eines weiteren Schätzungsermes-

sens (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 17.1 und 18.5.1). 

A-2151/2012 

Seite 35 

13.2 Die ins Modell MIFLU I einbezogene Fluglärmbelastung beruht auf 

Lärmwerten, die von der Eidgenössischen Materialprüfungs- und For-

schungsanstalt (Empa) mit dem Simulationsmodell "FLULA" flächende-

ckend auf den Hektar genau berechnet worden sind. Die Fluglärmbelas-

tung wird über drei Variablen abgebildet: 

– Grundbelastung: Leq16h (6-22 Uhr) über 50 dB 

– Spitzenbelastung: sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB: höchster Leq1h 

zwischen 7 und 21 Uhr abzüglich Leq16h (6-22 Uhr) 

– Tagesrandbelastung: bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab 

2002: höchster der folgenden Werte: Leq1h (21-22 Uhr) über 50 dB, 

Leq1h (22-23 Uhr) über 50 dB, Leq1h (23-24 Uhr) über 47 dB. 

 

Bei der Grundbelastung beträgt der "Entwertungssatz" (Betrag des mittle-

ren Koeffizienten, entspricht der Wertreduktion bei einem Einfamilienhaus 

an mittlerer Lage) in dieser Modellversion 0.81% pro dB. Die Berechnung 

des Minderwerts erfolgt dabei multiplikativ, d.h. wie bei einer Zinseszins-

rechnung, und nicht additiv. Beträgt der Leq16h (6-22 Uhr) z.B. 64 dB, wo-

mit er 14 dB über der Schwelle von 50 dB liegt, ist also vierzehn Mal ein 

Abschlag von 0.81% auf dem jeweils schon reduzierten Verkehrswert an-

zubringen. Bei der Spitzenbelastung – die Variable bildet die Anzahl dB 

über Grundbelastung ab – beträgt der Entwertungssatz 0.65% pro dB, wo-

bei auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert angesetzt 

wird. Bei der Tagesrandbelastung beträgt der Entwertungssatz 0.80% pro 

dB (vgl. zum Ganzen das heutige Urteil im Verfahren A-2161/2012 E. 11.1; 

vgl. auch BGE 134 II 49 E. 18.5.2). 

Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte (inkl. Werte gem. vBR) 

14.  

14.1 Die Einführung der Ostanflüge geht darauf zurück, dass Deutschland 

am 22. Mai 2000 die schweizerisch-deutsche Vereinbarung von 1984 über 

die An- und Abflüge zum bzw. vom Flughafen Zürich über deutsches Ho-

heitsgebiet kündigte. Im Herbst 2001 einigten sich die Parteien auf einen 

Staatsvertrag, mit dessen Umsetzung – voranwendungs- und schrittweise 

– sogleich zu beginnen war. Daher wurde am 19. Oktober 2001 ein neues, 

den deutschen Luftraum entlastendes Nachtflugregime eingeführt; die Lan-

dungen, die bis dahin von Norden erfolgt waren, wurden auf die Piste 28 

verlegt, mit Anflug aus Osten. Weitere Ostanflüge wurden eingeführt, als 

A-2151/2012 

Seite 36 

am 27. Oktober 2002 die neue staatsvertragliche Wochenend- und Feier-

tagsregelung zu greifen begann. Dem bloss vorläufig angewandten, aber 

noch nicht ratifizierten Staatsvertrag erwuchs im schweizerischen Parla-

ment Widerstand; am 18. März 2003 scheitere er dort endgültig. Die Be-

schränkungen des Staatsvertrags entfielen jedoch nicht, da sie von Seiten 

Deutschlands in einer einseitigen Durchführungsverordnung (DVO) veran-

kert wurden. Diese wurde sukzessive verschärft (vgl. zu diesem Sachver-

halt Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 

E. 6.7 und BGE 136 II 263 Sachverhalt A). 

Die notwendigen Anpassungen des Anflugregimes waren jeweils durch 

provisorische Änderungen des damaligen Betriebsreglements erfolgt. Am 

31. Dezember 2003 legte die Flughafen Zürich AG dem Bundesamt für Zi-

villuftfahrt (BAZL) sodann ein "vorläufiges Betriebsreglement" für den Flug-

hafen Zürich (vBR) vor, das die verschiedenen Provisorien ersetzt und so-

lange gelten soll, bis nach Abschluss des Sachplanverfahrens (Revision 

des Sachplans Infrastruktur der Luftfahrt [SIL]) ein "definitives Betriebsreg-

lement" erlassen werden kann. Mit Verfügung vom 29. März 2005 geneh-

migte das BAZL das vBR teilweise und mit diversen Auflagen (vgl. dazu 

BGE 137 II 58 Sachverhalt A-D). Das Bundesverwaltungsgericht hiess die 

gegen diese Verfügung erhobenen Beschwerden mit Urteil A-1936/2006 

vom 10. Dezember 2009 (publiziert in BVGE 2011/19) teilweise gut und 

hob Teile der Genehmigung vollständig auf oder änderte sie. Dieser Ent-

scheid wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_58/2010 vom 22. Dezem-

ber 2010 (publiziert in BGE 137 II 58) im Wesentlichen bestätigt. Mit Verfü-

gung vom 15. April 2011 genehmigte das BAZL die anhand der ursprüngli-

chen Genehmigungsverfügung und den beiden Gerichtsurteilen überarbei-

teten Fassungen von Betriebsreglement und Anhängen. Die entspre-

chende Version des vBR wurde von der Flughafen Zürich AG als "Betriebs-

reglement für den Flughafen Zürich vom 30. Juni 2011" in Kraft gesetzt. Die 

im vBR festgelegte Verlängerung der Nachtflugsperre war zudem bereits 

auf den 29. Juli 2010 mittels Publikation im Luftfahrthandbuch (AIP) umge-

setzt worden. 

14.2 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Festsetzung der Entschädigung 

der Verkehrswert des abgetretenen Grundstücks im Zeitpunkt der Eini-

gungsverhandlung massgebend. Auf dieses Datum ist für die Frage abzu-

stellen, welche rechtliche und welche tatsächliche Situation der Bewertung 

des enteigneten Grundstücks zugrundezulegen sei (vgl. BGE 112 Ib 531 

E. 3; vgl. auch BGE 129 II 470 E. 5 und BGE 134 II 49 E 13.1). Wie das 

Bundesgericht festgehalten hat, ist die Regelung von Art. 19bis Abs. 1 EntG 

A-2151/2012 

Seite 37 

indessen auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und persönlicher An-

zeige zugeschnitten. Finde dagegen, wie häufig beim nachträglichen Auf-

treten übermässiger Immissionen, kein öffentliches Auflageverfahren statt 

und könnten die Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt der Verjährung 

über einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, rechtfertige es 

sich, für alle Verfahren den nämlichen Schätzungszeitpunkt zu wählen. Der 

Schätzungsstichtag sei in diesen Fällen in Würdigung der gegebenen Um-

stände festzusetzen und dürfe auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die 

Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der Lärmbelastungspläne und 

öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ihrer Entschädigungsansprü-

che hätten aufgefordert werden können (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.1 mit 

Hinweis). Im Fall der Ostanflüge hat die Vorinstanz in Anwendung dieser 

Rechtsprechung den 1. Januar 2002 als Schätzungsstichtag (dies aesti-

mandi) festgelegt, wobei die Verkehrswertschätzungen bei Baugrundstü-

cken konkret per 30. Oktober 2001 vorgenommen worden sind. Für die 

Minderwertberechnung wurden die Lärmwerte des Jahres 2002 herange-

zogen. 

15.  

Die Enteignete hat im vorinstanzlichen Verfahren verlangt, bei der Minder-

wertberechnung sei auf die Belastungswerte gemäss vBR abzustellen, 

eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Die Vorinstanz hält im 

angefochtenen Entscheid fest, die Enteignete fordere damit sinngemäss 

eine Verschiebung des Schätzungsstichtags auf ein späteres Jahr. Diesem 

Ersuchen sei jedoch nicht nachzukommen. Bereits im Herbst 2001 sei auf-

grund der (schliesslich nicht ratifizierten) staatsvertraglichen Regelungen 

absehbar gewesen, dass es zu einer Ausdehnung der Ostanflüge kommen 

würde. Die heutige Anflugregelung gemäss vBR sei nach wie vor durch die 

Überflugbeschränkungen über deutschem Gebiet bestimmt. Es lasse sich 

umso mehr vertreten, auf den Lärmzustand im Jahr 2002 abzustellen, da 

sich in der Folge auch gewisse Entlastungen ergeben hätten, nämlich in 

der letzten Nachtstunde von 5 bis 6 Uhr und am frühen Morgen (aufgrund 

der Einführung der Südanflüge im Herbst 2003) sowie durch die zeitliche 

Ausdehnung der Nachtflugsperre unter dem vBR. Jedenfalls aber sei, 

selbst wenn die Lärmbelastung 2007 insgesamt grösser gewesen sein 

sollte, der Rahmen der ursprünglichen Zweckbestimmung der Überflug-

dienstbarkeit und der dabei zulässigen Schwankungen in der Benutzung 

nicht verlassen worden. Weiter komme ein Abstellen auf die vBR-Lärmkar-

ten nur schon deshalb nicht in Frage, weil die Minderwertbestimmung ge-

A-2151/2012 

Seite 38 

mäss Modell ESchK auf den in MIFLU I abgespeicherten Lärmdaten be-

ruhe und ein Abstellen auf Lärmdaten ausserhalb dieses Programms vor-

liegend systemwidrig wäre. 

Die nachträgliche Entschädigungsforderung nach Art. 41 EntG, welche die 

Enteignete für den Fall geltend gemacht hatte, dass die Entschädigung auf 

Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 2002 festgelegt wird, wurde mit 

dem Schätzungsentscheid an die Präsidentin der Schätzungskommission 

überwiesen. Dies, weil der verfahrensleitende Vizepräsident nur für die Be-

handlung der ihm von der Präsidentin überwiesenen Geschäfte zuständig 

sei. Mit Verfügung der Präsidentin der Schätzungskommission vom 

20. Juni 2012 wurde die nachträgliche Forderung sodann nicht zugelas-

sen. Ein entsprechendes Beschwerdeverfahren ist am Bundesverwal-

tungsgericht unter der Verfahrensnummer A-6019/2012 hängig, wurde 

aber sistiert. 

15.1 Die Enteignete führt in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 aus, es 

gehe nicht darum, den Schätzungsstichtag verschieben zu wollen. Son-

dern es gehe um die Frage, welche Tatsachen der Beurteilung des Ent-

schädigungsanspruchs per Schätzungsstichtag zugrunde gelegt werden 

müssten. Hingegen werde nicht verlangt, den Schaden auf einem anderen 

Verkehrswert als jenem per 1. Januar 2002 zu berechnen. 

Zur Begründung ihres Standpunkts bringt die Enteignete vor, dass die Vo-

rinstanz gerade deshalb nicht auf die Fluglärmbelastung des Kalenderjah-

res 2002 hätte abstellen dürfen, weil sie davon ausgegangen sei, am 

Schätzungsstichtag sei die Ausdehnung der Ostanflüge und im Wesentli-

chen auch die heutige Anflugregelung gemäss vBR bereits absehbar ge-

wesen. Dies umso weniger, als der Vorinstanz bekannt gewesen sei, dass 

die Lärmbelastung noch während des laufenden Schätzungsverfahrens 

markant zugenommen habe. Die Enteignete habe im vorinstanzlichen Ver-

fahren mehrfach aufgezeigt und belegt, dass sich die Ostanflüge seit 2002 

mehr als verdoppelt hätten und entsprechend auch die Lärmbelastung zu-

genommen habe. Von einer blossen Fluglärmschwankung, wie es die Vo-

rinstanz darstelle, könne keine Rede sein. Um dem voraussehbaren, je-

denfalls aber dem im Zeitpunkt der kombinierten Einigungs- und Schät-

zungsverhandlung bereits bekannten Lärmzuwachs Rechnung zu tragen, 

hätte die Vorinstanz deshalb, so die Enteignete, im Mindesten die von ihr 

selber ins Verfahren eingebrachten Lärmwerte aus dem Jahr 2007 der Ent-

schädigungsbemessung zu Grunde legen müssen. Die von der Vorinstanz 

angeführten Entlastungen seien in diesen Lärmwerten bereits enthalten. 

A-2151/2012 

Seite 39 

Aufgrund der sich klarerweise abzeichnenden weiteren Entwicklung hätte 

die Vorinstanz, so die Enteignete weiter, den lärmbedingten Minderwert so-

gar auf Basis der Belastungswerte des vBR bestimmen sollen. Dass es 

sich dabei noch nicht um die tatsächliche Lärmbelastung handle, stehe 

dem nicht entgegen. 

15.2 In einem ersten Schritt ist zu prüfen, unter welchen Bedingungen we-

sentliche Änderungen der Immissionsbelastung, die nach dem festgeleg-

ten Schätzungsstichtag eingetreten sind, von der Schätzungskommission 

noch zu berücksichtigen sind. 

15.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 134 II 49 unter Hinweis auf die vom 

Gesetzgeber in Art. 19 Bst. c und Art. 20 Abs. 1 EntG getroffenen Regelun-

gen festgehalten, als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze dürfe 

gelten, dass bei der Schadensermittlung und Entschädigungsbemessung 

nur Tatsachen zu berücksichtigen sind, die im Schätzungszeitpunkt bereits 

gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit 

in naher Zukunft ergeben bzw. ergeben hätten, wenn keine Enteignung 

stattfinden würde. Demnach seien nach dem Stichtag eintretende Ände-

rungen der tatsächlichen Situation, die sich werterhöhend oder wertvermin-

dernd auswirken könnten, bei der Entschädigungsbemessung nur insoweit 

zu berücksichtigen, als sie sich im Schätzungszeitpunkt im Verkehrswert 

des von der Enteignung betroffenen Objektes schon niedergeschlagen ha-

ben oder mit hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen 

werden (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.3). 

In den vorliegenden Verfahren wird von einem Teil der Enteigneten geltend 

gemacht, das Bundesgericht verwende in dieser Erwägung die Begriffe 

"Schätzungsstichtag" und "Schätzungszeitpunkt" nicht synonym. Genau 

dies ist nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts jedoch der Fall. Je-

denfalls drückt das Bundesgericht an anderer Stelle im selben Entscheid 

nochmals klar aus, was es meint: Demnach können spätere Entwicklungen 

die Entschädigungsbemessung nur beeinflussen, "wenn sie sich am Stich-

tag schon im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes 

niedergeschlagen haben oder bereits voraussehbar waren und in relativ 

kurzer Zeit auch eingetreten sind" (BGE 134 II 49 E. 18.5.3, Hervorhebung 

durch das Bundesverwaltungsgericht). 

15.2.2 In BGE 134 II 164 wurde das Erfordernis der konkreten Vorausseh-

barkeit am Schätzungsstichtag indes relativiert. Entgegen den Vorbringen 

der Enteigner ist dieser Entscheid einschlägig, auch wenn sich die Frage 

A-2151/2012 

Seite 40 

einer vorübergehenden Enteignung stellte. Denn das Bundesgericht be-

schränkte seine Überlegungen nicht auf diese Konstellation. 

Dem Bundesgericht genügte es in BGE 134 II 164, dass es sich bei der 

dortigen Lärmabnahme um eine Tatsache handelte, "die sich aus Sicht des 

Schätzungszeitpunkts in naher Zukunft – noch während des Schätzungs-

verfahrens – ergeben hat". Auf die Frage, inwiefern die Lärmabnahme am 

Schätzungsstichtag bereits voraussehbar gewesen war, ging es nicht ein 

(vgl. BGE 134 II 164 E. 7.2). Für diese Relativierung sprechen mehrere 

Gründe: Erstens ist die Festlegung eines einheitlichen (frühen) Schät-

zungsstichtags primär dadurch motiviert, dass bei der Verkehrswertermitt-

lung in allen Fällen auf den gleichen Zeitpunkt abgestellt werden soll (vgl. 

dazu BGE 121 II 350 E. 6c). Einer Berücksichtigung der weiteren Entwick-

lung der Immissionsbelastung steht insofern aber nichts entgegen. Zwei-

tens könnte man die Enteigneten für den Fall einer am Stichtag nicht vo-

raussehbaren Erhöhung der Immissionen wohl auf den Weg einer nach-

träglichen Entschädigungsforderung nach Art. 41 Abs. 1 Bst. b EntG ver-

weisen. Doch steht zunächst gar nicht fest, auf welches Datum der Stichtag 

gesetzt wird, und die Enteigneten können während laufendem Verfahren 

auch nicht wissen, welche Entwicklungen die Schätzungskommission 

schliesslich als voraussehbar betrachten wird und welche nicht. Drittens 

sollte es auch möglich sein, eine am Stichtag nicht voraussehbare Ab-

nahme der Immissionen zu berücksichtigen. Aus diesen Gründen ist die 

Berücksichtigung von Entwicklungen, die noch während des Verfahrens 

eingetreten sind, nicht von der Voraussehbarkeit am Schätzungsstichtag 

abhängig zu machen. 

Was die von einer Partei geltend gemachte zukünftige (d.h. während des 

Verfahrens noch nicht eingetretene) Entwicklung anging, hat das Bundes-

gericht in BGE 134 II 164 festgehalten, es könne "im vorliegenden Verfah-

ren" nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass 

die behauptete Änderung der Lärmbelastung eintreten werde. Davon, dass 

solche zukünftigen Entwicklungen bereits rückwirkend per Schätzungs-

stichtag voraussehbar gewesen sein müssen, sprach das Bundesgericht 

aber ebenfalls nicht mehr (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.1). Nach dem oben 

Gesagten wäre es denn auch inkonsequent, bei der Einschätzung zukünf-

tiger Entwicklungen alle Informationen auszublenden, die erst nach dem 

Schätzungsstichtag gewonnen werden konnten. Zukünftige Entwicklungen 

sind daher gestützt auf die Erkenntnisse zum Entscheidzeitpunkt zu beur-

teilen. 

A-2151/2012 

Seite 41 

15.2.3 Somit hat die Schätzungskommission wesentliche Änderungen der 

Immissionsbelastung, die zwar nach dem festgelegten Schätzungsstich-

tag, aber noch während des Verfahrens eingetreten sind, bei ihrem