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**Case Identifier:** f48ac14f-5357-5877-bf0a-38a49f056ba4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-19
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 19.04.2021 C/14112/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-14112-2017_2021-04-19.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.04.2021. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/14112/2017 ACJC/464/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 19 AVRIL 2021 

 

Entre 

SI A______ SA, c/o B______ SA, sise ______, appelante et intimée sur appel joint d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 juin 2019, comparant par Me 

Serge PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude 

duquel elle fait élection de domicile,  

et 

Monsieur C______, domicilié ______, intimé et appelant sur appel joint, représenté par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle il fait élection de domicile. 

 

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C/14112/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/632/2019 du 21 juin 2019 notifié aux parties le 27 juin 2019, 
le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a annulé le congé notifié le 

27 mai 2017 pour le 31 août 2017 par SI A______ SA à C______ s'agissant de 

l'appartement de 3 pièces et chambrette situé au 4
ème

 étage de l'immeuble sis rue 

1______ [no.] ______, [code postal] Genève (ch. 1 du dispositif), débouté les 

parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite 

(ch. 3). 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 27 août 2019, SI A______ SA 
(ci-après : SI A______ SA, la bailleresse ou l'appelante) a formé appel contre ce 

jugement, concluant à son annulation. Cela fait, elle a conclu, principalement, au 

déboutement de C______ (ci-après également : le locataire ou l'intimé) de toutes 

ses conclusions et, subsidiairement, à la constatation de la validité du congé 

notifié le 24 mai 2017 s'agissant de l'appartement susmentionné et au déboutement 

du locataire de toutes ses conclusions. 

 b. Dans sa réponse du 30 septembre 2019, C______ a conclu au déboutement de 
SI A______ SA et à la confirmation du jugement entrepris. 

 Il a formé un appel joint, concluant à l'annulation dudit jugement et, cela fait, à la 

constatation de la nullité du congé litigieux. 

 Il a allégué des faits nouveaux (ch. 73 à 82) et produit des pièces nouvelles (n. 40 

à 43), ayant trait à la libération de deux appartements de 4 pièces et 4.5 pièces 

dans l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______ à Genève, ainsi qu'à l'achat d'un 

bien immobilier au D______ [GE] par E______, fille de F______, en novembre 

2018 - celle-ci ayant quitté, en juin 2019, l'appartement de 4.5 pièces 

susmentionné. 

 c. Dans sa réplique et réponse à l'appel joint du 31 octobre 2019, SI A______ SA 
a conclu au déboutement de C______. Elle a persisté dans ses conclusions sur 

appel principal. 

 La bailleresse n'a pas contesté les faits nouveaux allégués par le locataire, 

exposant que ceux-ci étaient sans pertinence, dans la mesure où les logements 

libérés ne correspondaient pas aux besoins de G______, fils de F______. 

 d. Par réplique du 20 novembre 2019, C______ a allégué des faits nouveaux (ch. 
83 à 88) et produit des pièces nouvelles (n. 44 et 45) ayant trait à la libération de 

deux appartements supplémentaires dans l'immeuble sis rue 1______ [no.] 

______. 

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C/14112/2017 

 e. SI A______ SA a dupliqué le 19 décembre 2019, persistant dans ses 
précédentes conclusions. Elle a produit deux pièces nouvelles. 

SI A______ SA a admis qu'un appartement de 4.5 pièces s'était libéré au 2
ème

 

étage de l'immeuble et qu'il avait été reloué dès le 15 octobre 2019. Le second 

logement, un appartement de 5 pièces au 6
ème

 étage, était reloué depuis le 15 

septembre 2019; dans la mesure où la libération de cet objet était survenue avant 

que le locataire ne dépose sa réponse à l'appel principal, l'allégué y relatif, 

invoqué tardivement, était irrecevable. En tout état, ces frais nouveaux étaient 

dénués de pertinence, les logements libérés ne correspondant pas aux besoins de 

G______. 

 f. Par avis du 6 janvier 2020, la Cour a informé les parties que la cause était 
gardée à juger. 

C. Les éléments pertinents suivants ressortent de la procédure : 

a. Le 5 juillet 1989, H______ SA, en qualité de bailleresse, et I______, en qualité 
de locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un 

appartement de 3.5 pièces situé au 4
ème

 étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] 

______ à Genève. Ce logement est composé d'une cuisine, d'un séjour, d'un hall, 

d'une chambre à coucher et d'une chambrette d'une largeur de 1.90 mètres pouvant 

accueillir un lit pour une personne. 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de deux ans, échéant le 31 août 

1991. Il s'est ensuite renouvelé tacitement d'année en année.  

Le loyer annuel a été fixé à 5'640 fr. et la provision annuelle des charges (eau 

chaude/chauffage) à 900 fr. Cette provision a ensuite été augmentée à 2'040 fr. 

b. A teneur des états locatifs produits par la bailleresse, l'immeuble sis 
rue 1______ [no.] ______ comporte trois logements au rez-de-chaussée 

(composés respectivement de 1.5 pièces, 4 pièces et 4.5 pièces), quatre logements 

par étage du 1
er

 étage au 5
ème

 étage (deux appartements de 2.5 pièces, un de 3.5 

pièces, un de 4 pièces) et quatre logements au 6
ème

 étage (composés 

respectivement de 2 pièces, 3 pièces, 5 pièces et 6 pièces). 

c. En mars 2010, SI A______ SA est devenue propriétaire de l'immeuble susvisé. 
F______ est l'administrateur-président de SI A______ SA et J______ en est 

l'administrateur vice-président. Ils sont en outre actionnaires de la société à raison 

de 50% chacun. 

K______ SA, société dont F______ est l'administrateur, est chargée de la gérance 

de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______. 

F______ est également propriétaire, via une autre société, d'un immeuble sis rue 

2______ [no.] ______, [code postal] Genève. Devant le Tribunal, le précité a 

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déclaré qu'il était propriétaire de trois autres immeubles à Genève, à savoir deux 

immeubles situés à L______ et le troisième situé dans le quartier de M______, à 

la rue 3______. 

d. d.a I______ est décédée en Italie le ______ 2014. Elle était la mère de deux 
enfants, à savoir C______ et N______. 

d.b Le 27 août 2014, K______ SA a écrit "Aux héritiers de Madame I______ - 
[no.] ______, rue 1______, [code postal] Genève" pour leur faire part de son 

souhait de s'entretenir avec l'héritier et/ou occupant éventuel de l'appartement loué 

afin de faire le point de la situation. Le même jour, la régie a adressé un courrier 

d'une teneur similaire à O______, fils de N______, dont les coordonnées lui 

avaient été communiquées par la Justice de paix. 

Par courriel du 9 septembre 2014, K______ SA a demandé à C______ de la 

contacter dans les meilleurs délais, dès lors qu'à sa connaissance, le précité, qui 

était l'un des héritiers de feu I______, occupait "provisoirement" l'appartement 

loué. 

Le 16 octobre 2014, la Justice de paix a informé le conseil de la bailleresse que les 

héritiers de I______ n'étaient pas tous connus, raison pour laquelle sa succession 

avait été placée sous administration d'office, Me P______, avocat, ayant été 

nommé aux fonctions d'administrateur d'office de la succession. 

Le 20 octobre 2014, la bailleresse a prié l'avocat précité de lui préciser les noms, 

prénoms et coordonnées des héritiers de I______. Me P______ a répondu, le 25 

novembre 2014, que la défunte avait laissé ses deux fils comme héritiers légaux, à 

savoir C______, qui occupait depuis toujours le logement de feu sa mère, et 

N______, qui était pour l'heure introuvable. 

d.c Par ordonnance du 4 avril 2016, le Tribunal de première instance a prononcé 
l'absence de N______ - porté disparu au Mexique depuis plusieurs années - et dit 

que les effets de la déclaration d'absence remontaient au 31 décembre 1997. 

d.d Selon le certificat d'héritiers établi par Me Q______, notaire, le 11 octobre 
2016, l'hoirie de feu I______ est composée de C______ et des fils de N______, 

R______ et O______. 

d.e Par transaction ACTPI/166/2018 du 23 mai 2018, le Tribunal de première 
instance a donné acte à C______, R______ et O______ de leur accord portant sur 

le partage de la succession de feu I______. Cet accord prévoyait notamment que 

le contrat de bail relatif à l'ancien domicile de la défunte (i.e. l'appartement sis rue 

1______ [no.] ______) était repris par C______, à son seul nom, avec les droits et 

obligations en découlant. 

e. Dans l'intervalle, par avis officiels du 11 décembre 2014, notifiés séparément à 
C______ (p.a. I______ à l'adresse de l'appartement loué), d'une part, et à 

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N______ (p.a. O______ au [no.] ______, rue 4______, [code postal] S______ 

[GE]), d'autre part, SI A______ SA a résilié le bail de l'appartement pour 

l'échéance contractuelle du 31 août 2015. 

Le congé a été motivé par la volonté de la bailleresse de reprendre possession de 

l'appartement pour le relouer à un candidat de son choix, consécutivement au 

décès de I______. 

C______ a contesté ce congé en temps utile devant la juridiction des baux et 

loyers. Il a attrait N______, sans domicile connu, à la procédure. 

Par jugement du 2 mai 2016, rendu dans la cause C/5______/2015, le Tribunal a 

annulé le congé notifié le 11 décembre 2014. Il a retenu, en substance, que 

C______ avait démontré qu'il faisait ménage commun avec sa mère depuis de 

nombreuses années et qu'il avait continué à occuper seul l'appartement litigieux 

après sa mort. Le bail avait été résilié en raison du décès de la locataire, à savoir 

une modification dans la situation familiale de C______, lequel pouvait invoquer 

la protection prévue par l'art. 271a al. 1 let. f CO. Il incombait dès lors à la 

bailleresse d'établir que le maintien de l'intéressé dans l'appartement litigieux 

constituait pour elle un inconvénient majeur, ce qu'elle n'avait pas fait. Le congé 

devait par conséquent être annulé. S'agissant de la validité formelle du congé, le 

Tribunal a considéré que la bailleresse avait respecté les exigences légales en 

notifiant l'avis officiel destiné à N______ - disparu depuis longtemps et sans 

domicile connu - à l'adresse de son fils. En effet, les coordonnées de O______ lui 

avaient été communiquées par la Justice de paix et il n'existait pas d'autre adresse 

connue où notifier le congé. Au surplus, la bailleresse n'avait aucune obligation 

légale ou contractuelle de notifier ce congé par la voie édictale, modalité réservée 

aux notifications judiciaires. La résiliation de bail n'était donc pas nulle. 

Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour de justice du 5 décembre 2016, 

puis par arrêt du Tribunal fédéral du 18 avril 2017 (4A_34/2017). Ces trois 

décisions ont été prononcées à l'endroit de N______, en qualité de défendeur et 

intimé, et notifiées à ce dernier par voie édictale, sous réserve de l'arrêt 

4A_34/2017 que le Tribunal fédéral a renoncé à lui notifier, au motif que 

l'intéressé était durablement absent et qu'il n'avait plus aucun intérêt effectif à 

contester le congé. 

f. Par avis officiels du 24 mai 2017, notifiés séparément à C______ (à l'adresse de 
l'appartement loué), d'une part, et à N______ (p.a. O______ au [no.] ______, rue 

4______, [code postal] S______), d'autre part, SI A______ SA a résilié le bail 

pour la prochaine échéance contractuelle du 31 août 2017. 

Sur demande de C______, K______ SA a indiqué le 21 juin 2017 que le congé 

était motivé par le besoin urgent de mettre l'appartement à disposition d'un proche 

de l'administrateur et actionnaire de la bailleresse. 

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C/14112/2017 

Devant l'autorité de conciliation, puis devant le Tribunal, SI A______ SA a 

précisé que le logement était destiné à G______, fils de F______, qui logeait dans 

un appartement plus petit et souhaitait s'installer dans le logement concerné avec 

sa compagne pour y fonder une famille. 

g. Par requête déposée à la Commission de conciliation en matière de baux et 
loyers le 23 juin 2017 et portée devant le Tribunal le 8 février 2018, suite à l'échec 

de la tentative de conciliation du 15 janvier 2018, C______ a contesté le congé 

notifié le 24 mai 2017, dirigeant sa requête contre SI A______ SA, à l'exclusion 

de N______ ou des héritiers de ce dernier. Il a conclu, principalement, à 

l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de 

quatre ans avec la possibilité de résilier le bail en tout temps, moyennant un 

préavis de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois. 

Il a contesté la réalité du motif invoqué, exposant qu'à l'occasion du premier 

congé notifié, la bailleresse avait confirmé que F______ connaissait plusieurs 

personnes dans son entourage à la recherche d'un appartement à Genève, mais 

sans préciser qu'elle le destinait à un membre de sa famille. C______ a allégué, 

notamment, que deux appartements s'étaient libérés dans l'immeuble en 2017, l'un 

au 5
ème

 étage, qui avait été reloué à un tiers, et l'autre au 4
ème

 étage (anciennement 

loué à T______), qui avait fait l'objet de travaux; deux appartements situés au 

1
er

 étage étaient vides, l'un d'eux ayant été libéré à la fin de l'année 2017; un autre 

appartement, composé de 2.5 pièces, était libre depuis le mois de janvier 2018. Le 

locataire contestait l'existence d'un besoin propre urgent de SI A______ SA qui 

avait pour seul objectif de récupérer l'appartement pour le rénover et le relouer 

plus cher. Au demeurant, un besoin propre urgent ne pouvait pas exister pour une 

société anonyme qui, par définition, n'avait pas de proches parents. 

h. Dans sa réponse du 22 mars 2018, SI A______ SA a conclu, principalement, au 
déboutement de C______ et, subsidiairement, à la constatation de la validité du 

congé notifié et au déboutement du locataire de toutes ses conclusions. 

Elle a précisé que le fils de F______ logeait actuellement dans un appartement de 

2 pièces situé au 5
ème

 étage de l'immeuble sis rue 2______ [no.] ______, [code 

postal] Genève. Cet immeuble n'était pas équipé d'un ascenseur et les 

appartements qui s'y trouvaient étaient composés de 3 pièces au maximum. 

G______ avait pour projet de s'installer avec son amie, U______, dans un 

logement plus grand de 3.5 pièces, composé d'une cuisine, d'un salon et de deux 

chambres à coucher, compatible avec leur projet de fonder une famille. 

Aucun des appartements mentionnés par le locataire ne correspondait aux critères 

de G______. Les appartements qui s'étaient libérés au 5ème et 4ème étages n'étaient 
composés que de 2.5 pièces (avec une seule chambre), à l'instar du logement qui 

s'était libéré en janvier 2018. Les deux logements du 1
er

 étage étaient trop petits 

puisqu'ils comprenaient respectivement 2.5 pièces et 3 pièces; le premier était loué 

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jusqu'au 31 janvier 2020 et le second disposait d'une seule chambre et d'une 

cuisine ouverte sur le salon/salle à manger; ce logement de 3 pièces n'était pas 

vide, le bail de la locataire ayant été prolongé jusqu'au 31 janvier 2018 (à teneur 

des pièces produites par SI A______ SA, le contrat de bail concerné - qui 

mentionne un appartement de 3.5 pièces - a été conclu pour une durée d'une année 

"à terme fixe", jusqu'au 28 février 2017; l'échéance du bail a été reportée au 31 

janvier 2018 par avenant du 14 février 2017, les autres clauses du contrat 

demeurant inchangées).  

SI A______ SA a fait valoir qu'en agissant seul en contestation du congé, sans 

attraire N______ dans la procédure, C______ ne disposait pas de la légitimation 

active, ce qui suffisait à conduire à son déboutement. S'agissant du besoin propre 

de la bailleresse, la jurisprudence admettait qu'une société puisse motiver un 

congé par le besoin propre urgent de l'actionnaire qui la dominait 

économiquement, ce qui était le cas de F______; ce dernier pouvait donc 

valablement évoquer le besoin de son fils au sens de l'art. 271a al. 3 let. a CO. 

Le logement de 2 pièces que G______ occupait avec sa compagne ne leur 

permettait pas de réaliser leur projet de fonder une famille, de sorte que le besoin 

invoqué par SI A______ SA était urgent et concret. De son côté, C______ 

occupait l'appartement loué, composé de 3.5 pièces, alors qu'il vivait seul, qu'il 

disposait d'une situation financière confortable et qu'il travaillait à Berne, en 

qualité de cadre pour la Confédération. En outre, il était officiellement domicilié à 

X______, dans le canton du Valais, où il était propriétaire d'un studio. Aucune 

prolongation de bail ne devait donc lui être accordée. 

i. Par réplique spontanée du 9 avril 2018, C______ a allégué des faits nouveaux : 
un appartement de 4.5 pièces situé au rez-de-chaussée s'était libéré en début 

d'année 2018 et avait été reloué à de nouveaux locataires à la fin mars 2018; 

l'appartement situé au 4
ème

 étage (ex-T______/V______), composé d'une cuisine 

et de deux autres pièces, avait été transformé en juillet 2017, avec la création 

d'une seule grande pièce. 

A cet égard, SI A______ SA a précisé que l'appartement du rez-de-chaussée, 

composé de 4 pièces, était loué à un couple depuis le 15 mars 2018; il donnait 

directement sur la cour de l'immeuble où passaient régulièrement des véhicules, ce 

qui ne correspondait pas "au souci légitime de sécurité de Monsieur G______, 

compte tenu de son projet de fonder une famille". Le logement du 4
ème

 étage (ex-

T______/V______) ne comprenait que 2.5 pièces - dont une seule chambre - pour 

une surface de 20 m
2
 et avait fait l'objet de travaux d'entretien; il était trop petit 

pour accueillir une famille. 

j. Lors de l'audience du Tribunal du 8 mai 2018, C______ a confirmé qu'il était 
employé par la Confédération. Sa fonction était axée sur les relations 

internationales, ce qui l'amenait à beaucoup voyager. Il avait entrepris de 

nombreuses visites d'appartements depuis la notification du congé, mais il n'avait 

- 8/24 - 

 

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pas déposé de dossier de candidature. La succession de sa mère n'était toujours 

pas partagée. S'agissant de la légitimation active, le conseil du locataire a exposé 

que N______ - porté disparu depuis environ 30 ans - avait perdu toute intention de 

revenir dans l'appartement loué; il n'était donc plus nécessaire de l'assigner dans la 

procédure en contestation du congé. 

Le conseil de SI A______ SA a déclaré que seul le bail de C______ avait été 

résilié car l'appartement qu'il occupait était l'unique logement de l'immeuble 

susceptible de répondre aux besoins du fils de F______. 

k. Le 11 juin 2018, C______ a versé à la procédure le certificat d'héritiers du 
11 octobre 2016 et la transaction du 23 mai 2018 portant sur le partage de la 

succession de feu I______ (cf. supra, let. C.d.d et C.d.e). Il a conclu à la 

constatation de la nullité de la résiliation du 24 mai 2017, celle-ci n'ayant pas été 

notifiée aux fils de N______. 

SI A______ SA a allégué, pour sa part, n'avoir appris que R______ et O______ 

s'étaient substitués à N______ qu'en date du 11 mai 2018, lorsque O______ lui 

avait transmis le certificat d'héritiers. Informé d'une substitution d'héritiers 

survenue avant le congé, il eût appartenu à C______ d'assigner ses neveux dans la 

présente la procédure. 

l. Lors de l'audience du Tribunal du 13 novembre 2018, C______ a allégué les 
faits nouveaux suivants : (i) SI A______ SA avait transformé divers appartements 

de l'immeuble sans solliciter l'autorisation préalable du Département de 

l'aménagement du logement et de l'environnement (DALE); la bailleresse avait 

ainsi modifié divers logements en réduisant le nombre de pièces par appartement; 

sans ces travaux, G______ aurait pu emménager dans l'un ou l'autre de ces objets; 

(ii) F______ avait quitté l'appartement qu'il occupait au 6
ème

 étage de l'immeuble; 

cet appartement était vraisemblablement vide depuis lors; (iii) deux appartements 

situés au 1
er

 étage, dont l'un était identique à celui du locataire, s'étaient libérés 

quelques mois plus tôt; c'était également le cas d'un appartement au rez-de-

chaussée, libre depuis l'été 2018, qui comportait le même nombre de pièces que 

celui du locataire et dans lequel de nouveaux locataires s'étaient installés. 

La bailleresse a fait valoir que ces nouveaux allégués, postérieurs au congé, 

n'étaient pas pertinents pour juger de sa validité et que les appartements s'étant 

libérés dans l'immeuble ne correspondaient pas aux besoins de G______ en raison 

de leur taille (2.5 pièces) ou de leur situation; elle a rappelé que le logement de 

4 pièces au rez-de-chaussée "donnait sur la cour intérieure de l'immeuble qui 

abritait un parking, générant un trafic de véhicules automobiles susceptible d'être 

dangereux pour un enfant". 

Interrogé par le Tribunal le 13 novembre 2018, F______ a déclaré que sa fille 

E______ habitait déjà dans l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______; elle 

occupait un appartement de 4.5 avec son bébé âgé de 7 mois. Lui-même logeait 

- 9/24 - 

 

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sur place. Il avait d'abord occupé un grand appartement situé en attique. Pour des 

raisons personnelles, il s'était ensuite installé dans un appartement de 3.5 pièces 

(sic) au 1
er

 étage. Il souhaitait regrouper sa famille dans le même immeuble, ce qui 

était plus simple pour s'occuper de ses petits-enfants. Il avait résilié le bail de 

C______ car son fils G______ souhaitait fonder une famille. Ce dernier était en 

couple depuis 3-4 ans et logeait dans un petit appartement distinct de celui de son 

amie. Son fils lui avait annoncé son projet de fonder une famille en début d'année 

2017. Sur question du Tribunal, F______ a précisé avoir porté son choix sur 

l'appartement loué par C______, car il ne trouvait pas normal qu'une personne 

habite seule dans un appartement de 3.5 pièces alors qu'un tel logement pouvait 

abriter une famille. Les immeubles dont il était propriétaire à L______ ne 

convenaient pas, car ils étaient trop éloignés du centre-ville. Lorsqu'il achetait un 

immeuble, il avait pour politique de laisser les locataires en place et de rénover les 

logements en cas de départ spontané. En décembre 2014, le bail de C______ avait 

été résilié car il projetait d'attribuer cet appartement à sa fille E______, qui se 

trouvait alors dans la même situation que son frère. S'agissant des autres 

appartements de l'immeuble, F______ a confirmé qu'un logement de 3.5 pièces 

(sic) au 1
er

 étage s'était libéré à la fin de l'année 2017; cet objet, qu'il occupait 

personnellement, ne comportait qu'une seule chambre. L'appartement de 3.5 

pièces au 2
ème

 étage était occupé par un locataire. La disposition de l'appartement 

de 2.5 pièces au 4
ème

 étage (ex-T______/V______) avait été modifiée en 2017, en 

ce sens que "la chambrette a[vait] été additionnée à la cuisine et transformée en 

salon avec cuisine ouverte". Le logement de 4.5 pièces (sic) au rez-de-chaussée, 

libéré en mars 2018, était un appartement de plain-pied, sur cour, dont l'entrée 

donnait sur un passage fréquenté par les voitures, ce qui n'était pas assez sûr pour 

des enfants. 

m. Le Tribunal a entendu G______ en qualité de témoin lors de l'audience du 13 
novembre 2018. Il a entendu les témoins U______ et V______ [même patronyme 

que T______] à l'audience du 15 février 2019. 

G______ a confirmé habiter au [no.] ______, rue 2______, [code postal] Genève, 

depuis six ans, dans un studio situé au 5
ème

 étage. Cet immeuble était dépourvu 

d'ascenseur. Il souhaitait déménager pour s'installer avec son amie et "aller de 

l'avant avec elle"; ce projet était concret "depuis plus d'un an" et il en avait parlé à 

son père en début d'année 2017. Son amie logeait au [no.] ______, rue 6______, 

[code postal] Genève, dans un appartement de 2 pièces. Depuis deux ans, le 

couple "pass[ait] d'un appartement à l'autre". Il n'avait pas visité le logement de 

C______, mais il avait déjà travaillé dans l'immeuble de la rue 1______ [no.] 

______, de sorte qu'il avait pu voir des appartements similaires. Son père ne lui 

avait pas proposé d'autre appartement à cette adresse, étant précisé qu'il ne 

souhaitait pas s'installer à L______. Il appréciait l'idée de pouvoir se regrouper en 

famille, dans le même immeuble. Son père ne l'avait pas informé qu'il y aurait 

"une procédure et que cela allait prendre un certain temps"; il était disposé à 

- 10/24 - 

 

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attendre, mais il ne pensait pas qu'il aurait à patienter aussi longtemps; il préférait 

toutefois attendre plutôt que de loger à L______.  

U______ a déclaré qu'elle avait quitté son logement de la rue 6______ 

[no.] ______ en février 2019; elle habitait depuis à la rue 2______ [no.] ______ 

avec G______. Ils étaient en couple depuis deux ans et demi. Elle travaillait en 

qualité d'éducatrice dans un foyer d'accueil et G______ terminait son 

apprentissage de dessinateur en bâtiment. Leur projet de fonder une famille avait 

été reporté en raison de la procédure en cours et du fait que leur studio actuel se 

trouvait au dernier étage; l'immeuble était dépourvu d'ascenseur (contrairement à 

l'immeuble sis à la rue 2______ [no.] ______), ce qui risquait de compliquer une 

future grossesse. Le déménagement était projeté "depuis une année et quelques 

mois"; elle souhaitait pouvoir disposer de deux chambres à coucher, l'une pour les 

parents, l'autre pour le bébé. Elle ne souhaitait pas s'installer à L______, trop 

éloignée de sa famille résidant à W______ [GE]; en outre, l'idée était "de 

regrouper la famille à la rue 1______ [no.] ______". L'immeuble situé à la rue 

3______ ne convenait pas en raison du bruit. 

T______, ancienne locataire d'un appartement de 2.5 pièces situé à la rue 1______ 

[no.] ______, a exposé que ce logement était constitué d'une chambrette d'environ 

8 m
2
, suffisamment grande pour installer un lit double et une armoire, d'une 

cuisine fermée et d'un grand salon. Elle estimait la surface du logement, sans la 

connaître exactement, entre 47 et 50 m
2
. Ses voisins du dessous vivaient à quatre 

dans un appartement ayant la même configuration que le sien. Elle avait résilié 

son bail de façon anticipée en 2017 et l'appartement avait été reloué à une autre 

personne que les candidats de remplacement proposés. 

n. Lors de l'audience du 15 février 2019, C______ a produit le dossier 
d'autorisation déposé par la B______ SA auprès du DALE, le 8 novembre 2018, 

concernant l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, ainsi que ses annexes 

(comprenant, notamment, les plans de plusieurs logements, du rez-de-chaussée au 

5
ème

 étage, et divers contrats de bail). 

Il n'est pas contesté que cette démarche visait à régulariser les travaux de 

transformation et de rénovation réalisés sans autorisation dans plusieurs 

appartements de l'immeuble. 

o. Le 11 avril 2019, SI A______ SA a produit l'état locatif de l'immeuble sis rue 
1______ [no.] ______ au 31 décembre 2016, respectivement au 31 décembre 

2017 et au 31 décembre 2018, ainsi que les fiches de salaire de G______ pour son 

activité d'apprenti-dessinateur. 

Elle a précisé qu'un appartement de 4.5 pièces au rez-de-chaussée avait été vacant 

à l'automne 2016, soit bien avant la résiliation litigieuse et le projet de G______ 

de fonder une famille. L'appartement de 2.5 pièces au 5
ème

 étage avait été repris 

par une personne seule et n'était pas adapté à une vie de famille, tout comme celui 

- 11/24 - 

 

C/14112/2017 

de 2.5 pièces au 3
ème

 étage, également repris par une personne seule. Quant au 

logement de 4 pièces au rez-de-chaussée libéré en mars 2018, il ne convenait pas à 

G______ pour des questions de sécurité. 

p. Dans leurs plaidoiries finales écrites du 20 mai 2019, les parties ont persisté 
dans leurs précédentes conclusions. 

q. Le 6 juin 2019, SI A______ SA a produit une attestation de J______. Dans le 
jugement attaqué, le Tribunal a dit que cette pièce était irrecevable, au motif de sa 

production tardive. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 

laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y 

a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui 

est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 

consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2019 du 25 février 2019 consid. 6). 

 En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement s'élève à 5'640 fr., de sorte que la 

valeur litigieuse (3 x 5'640 fr.) est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est dès 

lors ouverte. 

 1.2 Interjetés dans le délai prescrit et selon la forme requise par la loi, l'appel et 
l'appel joint sont recevables (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b, 311 al. 1 et 313 al. 1 

CPC). 

 1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits, la Cour disposant d'un pouvoir d'examen complet (art. 310 CPC). 

 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges 

portant sur des baux à loyer d'habitations en ce qui concerne la protection contre 

les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la 

procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2. Dans son appel joint du 30 septembre 2019, l'intimé a allégué des faits nouveaux 
(ch. 73 à 82) et produit des pièces nouvelles (n. 40 à 43) ayant trait à la libération 

dans l'immeuble de deux appartements : l'un de 4 pièces au rez-de-chaussée, libéré 

- 12/24 - 

 

C/14112/2017 

début août 2019, et l'autre de 4.5 pièces, jadis occupé par E______, fille de 

F______, et libéré courant juin 2019; cette dernière avait acquis un bien 

immobilier au D______ le 1
er

 novembre 2018.  

 Dans sa réplique du 20 novembre 2019, l'intimé a nouvellement allégué (ch. 73 à 

82) que deux appartements supplémentaires s'étaient libérés dans l'immeuble, l'un 

de 4 pièces en octobre 2019 et l'autre aux 6
ème

/7
ème

 étage sans précision de date. Il 

a produit deux pièces nouvelles (n. 44 et 45) à ce sujet. 

 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, 

Code de procédure civile 2
ème

 éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

 2.2 En l'espèce, les faits et moyens de preuve nouveaux invoqués par l'intimé ont 
trait à des événements qui se sont produits entre les mois de juin et novembre 

2019, soit postérieurement au dépôt des plaidoiries finales des parties dans la 

procédure de première instance. Il s'agit donc de nova admissibles au regard de la 

double condition fixée à l'art. 317 al. 1 CPC, puisque l'intimé s'en est prévalu 

devant la Cour dès qu'il en a eu connaissance. 

3. Dans son appel joint, l'intimé soutient que le congé litigieux est frappé de nullité, 
au motif qu'il n'a pas été notifié à R______ et O______, lesquels se sont substitués 

à leur père - déclaré absent - dans la succession. Il reproche au Tribunal de ne pas 

avoir constaté cette nullité. De son côté, l'appelante considère que l'intimé commet 

un abus de droit en soulevant un tel grief. 

 3.1 Le contrat de bail commun est un rapport juridique uniforme (ATF 136 III 431 
consid. 3.1). Le droit de résiliation, qui est un droit formateur indissociable, doit 

donc être exercé par tous les locataires ou par tous les bailleurs ensemble, à 

l'encontre de tous les bailleurs ou de tous les locataires, sous peine de nullité de la 

résiliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2009 du 13 juillet 2009 consid. 2.1; 

4C_133/1993 du 20 juin 1994 consid. 5b; ATF 140 III 491 consid. 4.2.1,  

SJ 2015 I 126 et références citées). 

 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. 

L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du 

cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence 

et la doctrine (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1; 129 III 493 consid. 5.1). La règle 

prohibant l'abus de droit autorise certes le juge à corriger les effets de la loi dans 

certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. 

Cependant, son application doit demeurer restrictive et se concilier avec la 

finalité, telle que le législateur l'a voulue, de la norme matérielle applicable au cas 

- 13/24 - 

 

C/14112/2017 

concret (ATF 107 Ia 206 consid. 3b). Les cas typiques d'abus de droit sont 

l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, la disproportion manifeste des intérêts en 

présence, l'exercice d'un droit sans ménagement, l'attitude contradictoire ou 

l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C_172/2005 du 14 septembre 2005 consid. 4.1 et les références citées). 

 S'agissant de ce dernier cas de figure, la jurisprudence donne l'exemple des 

art. 266n et 266o CO, lesquels prévoient que le congé doit être communiqué 

séparément au locataire et à son conjoint/partenaire (non titulaire du bail) afin que 

chacun puisse faire valoir, indépendamment de l'autre, les droits qui appartiennent 

normalement au locataire. La double notification a pour but de protéger 

l'époux/partenaire contre le risque de ne pas recevoir la notification et d'être ainsi 

privé de toute possibilité de s'opposer au congé ou de demander une prolongation 

du bail. Commet dès lors un abus de droit le locataire qui invoque la nullité de la 

résiliation, au motif que le congé n'a pas été communiqué à son époux, alors que 

celui-ci a quitté le logement de la famille et s'en est complètement désintéressé. 

En effet, par ce biais, le locataire tente d'utiliser une norme protectrice – conçue 
dans l'intérêt d'un tiers (i.e. celui de l'époux) – d'une manière totalement étrangère 
à son but, comportement abusif qui ne mérite pas protection (ATF 139 III 7 

consid. 2.3.2). S'agissant d'un logement pris en colocation, le locataire qui a déjà 

quitté l'objet loué de manière définitive n'a plus aucun intérêt à contester une 

résiliation du bail fondée sur l'art. 257d CO. Aussi, le locataire encore en place qui 

se prévaut de l'absence de communication de l'avis comminatoire et du congé à 

son colocataire commet un abus de droit. Il invoque en effet l'intérêt d'un tiers qui 

fait défaut ou que ce tiers n'entend justement pas faire valoir. Autrement dit, le 

locataire invoque une disposition légale (concernant la communication de l'avis 

comminatoire et de la résiliation au colocataire) dans un but qui lui est totalement 

étranger (ATF 140 III 491 consid. 4.2.4, SJ 2015 I 126). 

 3.2 En l'espèce, il est établi que suite à la déclaration d'absence de N______, 
prononcée le 4 avril 2016, les fils de ce dernier, R______ et O______, se sont 

substitués à leur père dans la succession de feu I______ (cf. art. 38 al. 1 et al. 2, 

457 al. 3 CC) et, partant, dans la titularité du bail, objet de la procédure. Le 

partage de la succession n'étant intervenu que par transaction du 23 mai 2018, 

l'intimé et ses neveux étaient donc cotitulaires du bail, en indivision, lors de la 

notification du congé le 27 mai 2017. 

 Reste à déterminer si en invoquant la nullité du congé, au motif qu'il n'a pas été 
valablement notifié à N______, respectivement à ses deux fils, l'intimé abuse de 

son droit. 

 Dans le cadre de la procédure C/5______/2015, relative au premier congé notifié à 

l'intimé, en décembre 2014, le Tribunal a retenu que l'appelante avait procédé aux 

démarches nécessaires pour identifier les héritiers de feu I______ avant de résilier 

- 14/24 - 

 

C/14112/2017 

le bail; en s'adressant à la Justice de paix et à l'administrateur d'office de la 

succession, la bailleresse s'était ainsi vu communiquer les noms de l'intimé, de 

N______ et de O______. Dans le cadre de la présente procédure, l'appelante a 

allégué n'avoir été informée de l'existence du certificat d'héritiers établi en octobre 

2016 - suite à la déclaration d'absence prononcée en avril 2016 - qu'en mai 2018, 

postérieurement au congé notifié le 27 mai 2017, laissant entendre que l'intimé lui 

aurait caché des faits pertinents pour établir l'identité des titulaires du bail. Ce 

point est contesté par l'intimé, qui relève que l'appelante n'a, de son côté, procédé 

à aucune vérification (auprès de la Justice de paix et/ou de l'administrateur 

d'office) pour s'assurer que les informations communiquées en 2014 étaient 

toujours d'actualité, alors qu'à cette époque, la composition de l'hoirie n'était pas 

établie de façon définitive (N______ étant introuvable depuis plusieurs années, 

sans que son absence n'ait été prononcée par les juridictions compétentes). 

 Cela étant, l'intimé convient que son frère, disparu au Mexique à la fin des années 

1990, avait depuis perdu tout intérêt pour l'appartement loué par feu I______ (cf. 

supra EN FAIT, let. C.j). Il est par ailleurs constant que R______ et O______ 

n'ont jamais habité dans l'appartement de leur grand-mère paternelle et qu'ils se 

sont totalement désintéressés de l'objet loué. Ce désintérêt s'est concrétisé par la 

transaction conclue entres les héritiers le 23 mai 2018. L'appelante partage 

d'ailleurs le même point de vue, ce qui ressort de ses écritures du 1
er

 novembre 

2019. 

 Aussi, en invoquant la nullité du congé litigieux, au motif qu'aucun avis officiel 

de résiliation n'a été communiqué à ses neveux, cotitulaires du bail, alors que 

ceux-ci se sont totalement désintéressés de l'appartement loué, l'intimé commet un 

abus de droit. Cette absence de tout intérêt effectif à contester le congé avait déjà 

été relevée par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4A_34/2017 à propos du 

précédent congé, notifié à N______ en décembre 2014; elle l'est d'autant plus pour 

ses fils qui lui ont succédé dans la relation de bail. Il convient en effet d'appliquer 

à la présente espèce un traitement identique à celui retenu par le Tribunal fédéral 

dans l'ATF 140 III 491 : l'exigence d'une notification du congé aux héritiers de 

N______ est ainsi abusivement invoquée par l'intimé. 

 L'appel joint sera donc rejeté et le jugement querellé sera confirmé sur ce point. 

4. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que l'intimé disposait de la 
légitimation active. Elle fait valoir que le locataire aurait dû être débouté de toutes 

ses conclusions, faute d'avoir dirigé son action en contestation du congé à 

l'encontre de ses cohéritiers. 

 4.1 La qualité pour agir (ou légitimation active) et pour défendre (ou légitimation 
passive) appartiennent aux conditions matérielles de la prétention litigieuse, 

lesquelles se déterminent selon le droit au fond et dont le défaut conduit au rejet 

- 15/24 - 

 

C/14112/2017 

de l'action (ATF 138 III 537 consid. 2.2.1; 125 III 82 consid. 1a; 114 II 345 

consid. 3a). En principe, c'est le titulaire du droit en cause qui est autorisé à faire 

valoir une prétention en justice de ce chef, en son propre nom, tandis que la 

qualité pour défendre appartient à celui qui est l'obligé du droit et contre qui est 

dirigée l'action du demandeur (arrêts du Tribunal fédéral 5A_398/2017 du 28 août 

2017 consid. 4.1.3; 4A_560/2015 du 20 mai 2016 consid. 4.1.1; 9C_14/2010 du 

21 mai 2010 consid. 3.1, publié in SVR (47) 2010 p. 178).  

4.2 4.2.1 Le locataire, partie au contrat de bail, a normalement la qualité pour agir en 
contestation du congé et en prolongation du bail (art. 271 et 272 CO). Lorsque 

plusieurs parties sont titulaires d'un bail, il y a bail commun; les colocataires qui 

veulent ouvrir actions en contestation du congé et en prolongation du bail, soit 

intenter ces deux actions formatrices, forment une consorité matérielle nécessaire 

et doivent normalement introduire action ensemble (art. 70 al. 1 CPC). Une 

exception à l'action conjointe a été admise en ce sens que l'un des locataires peut 

agir seul en cas de désaccord avec son ou ses colocataires, pour autant qu'il 

l'assigne ou les assigne aux côtés du bailleur (ATF 140 III 498 consid. 3). 

Cela étant, le colocataire qui, au moment de la résiliation du bail, n'habite pas 

l'appartement loué ne saurait bénéficier de la protection sociale contre les congés 

garantie par les art. 271 ss CO, dès lors que les actions en annulation du congé et 

en prolongation du bail protègent exclusivement celui qui a l'usage effectif des 

locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 

consid. 3.1; sur la qualité pour agir des seuls héritiers adultes qui habitaient, à titre 

principal, le logement avec le défunt, cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_141/2018 

du 4 septembre 2018 consid. 4.1; 4A_689/2016 du 28 août 2017 consid. 4.1, 

SJ 2018 I p. 173; 4A_516/2016 du 28 août 2017 consid. 8.1 in fine; 4A_347/2017 

du 21 décembre 2017 consid. 3.1; 4A_34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5; 

4A_195/2016 du 9 septembre 2016 consid. 1.2).  

4.2.2 Selon l'art. 560 CC, les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la 
succession dès que celle-ci est ouverte (al. 1); ils sont saisis des créances et 

actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se 

trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses 

dettes, sous réserve des exceptions prévues par la loi (al. 2). 

Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe de plein droit aux héritiers, 

qui prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur. Selon la 

jurisprudence toutefois, seul le ou les héritiers qui habitaient avec le défunt dans le 

logement et qui lui succèdent dans la relation contractuelle jouissent de la 

protection conférée par l'art. 271a al. 1 let. f CO; lorsqu'un enfant adulte succède 

au locataire décédé, cette protection est réservée à une personne qui habitait le 

logement à titre principal avec le défunt, mais est refusée à celui qui ne séjournait 

- 16/24 - 

 

C/14112/2017 

que de manière intermittente avec le défunt (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_34/2017 du 18 avril 2017 consid. 5; 4A_195/2016 précité consid. 1.2).  

Par exception à la règle de l'action commune des membres de la communauté 

héréditaire (art. 602 CC), chaque héritier peut agir seul en annulation de la 

résiliation (respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) lorsque 

son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour autant qu'il assigne également celui ou 

ceux-ci en justice à côté du bailleur. Ce qui vaut pour l'action formatrice en 

annulation de la résiliation en cas de bail commun de colocataires vaut a fortiori 

pour l'action formatrice en annulation des héritiers qui ont succédé au défunt dans 

la relation contractuelle de bail (art. 560 CC; à ce propos cf. arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_689/2016 déjà cité consid. 4.1). Le demandeur peut dès lors agir seul, 

mais, comme l'action (formatrice) implique que le bail soit en définitive maintenu 

ou résilié envers toutes les parties, il doit assigner aux côtés du bailleur le ou les 

colocataires qui n'entendent pas s'opposer au congé, sous peine de se voir dénier 

la qualité pour agir (ATF 145 III 281 consid. 3. 1 et 3.4.2; 140 III 598 

consid. 3.2). Autrement dit, il n'est pas nécessaire que les consorts matériels 

nécessaires soient tous demandeurs ou défendeurs; il suffit qu'ils soient tous 

parties au procès, répartis d'un côté ou de l'autre de la barre (ATF 140 III 598 

consid. 3.2). 

Il découle de ce qui précède que l'héritier qui habitait à titre principal avec le 

défunt a la qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail 

(respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) et, s'ils étaient 

plusieurs dans ce cas et que leur(s) cohéritier(s) refuse(nt) d'agir en justice, à 

condition d'assigner celui-ci (ou ceux-ci) en justice à côté du bailleur (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_141/2018 du 4 septembre 2018 consid. 4.1). 

4.3 En l'espèce, l'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir admis que l'intimé 
avait la légitimation active, bien qu'il n'ait pas assigné ses cohéritiers dans la 

procédure en contestation de congé. Selon elle, les héritiers - en leur qualité de 

cotitulaires du contrat de bail - devaient soit agir en justice ensemble, soit assigner 

en justice, aux côté de la bailleresse, les cohéritiers se refusant à agir. 

S'il est vrai que la jurisprudence autorise un héritier, consort nécessaire, à agir seul 

(par exception à la règle de l'action commune) à la condition qu'il assigne à côté 

du bailleur également celui ou ceux des héritiers qui se refusent à agir en 

annulation du congé, encore faut-il que ces derniers puissent se prévaloir d'un 

intérêt effectif à intervenir au procès. Or, comme retenu à juste titre par le 

Tribunal, il est établi que l'intimé faisait ménage commun avec sa défunte mère et 

qu'il a ensuite occupé seul le logement jusqu'au moment du congé, à l'exclusion de 

R______ et de O______, autres titulaires du bail qui ne se sont jamais préoccupés 

de l'objet loué. Ceux-ci n'avaient donc aucun intérêt propre à participer au présent 

procès, que ce soit d'un côté ou de l'autre de la barre. 

- 17/24 - 

 

C/14112/2017 

Comme déjà relevé supra, l'absence d'intérêt de N______, durablement absent, à 

contester le congé d'un logement dont il se désintéressait, a déjà été relevée par le 

Tribunal fédéral dans la cadre de la procédure en contestation du premier congé 

notifié par l'appelante. Il ne peut en aller autrement pour les fils de N______ qui 

lui ont succédé dans la titularité du bail et qui n'ont jamais soulevé la moindre 

prétention en lien avec ce logement dans lequel ils n'ont jamais habité. Aussi, en 

se prévalant du défaut de légitimation active de l'intimé, motif pris de la non-

assignation des autres héritiers à la procédure, l'appelante - qui n'a pas été lésée de 

ce fait - invoque en réalité l'intérêt de tiers, alors que cet intérêt fait manifestement 

défaut. Ce faisant, l'appelante se prévaut de la règle fixée à l'art. 602 CC - qui vise 

notamment à préserver les droits des cohéritiers d'une succession indivise - dans 

un but qui lui est étranger; elle adopte donc à son tour un comportement abusif qui 

ne mérite pas protection. 

Partant, c'est à juste titre que les premiers juges ont admis la qualité pour agir de 

l'intimé, sans qu'il soit nécessaire d'attraire R______ et O______ dans la 

procédure. 

 Le jugement attaqué sera dès lors confirmé sur ce point. 

5. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir annulé le congé. Elle soutient avoir 
démontré le besoin urgent de G______, fils d'un de ses actionnaires, de récupérer 

le logement concerné pour s'y installer avec sa compagne en vue de fonder une 

famille. 

5.1 La résiliation ordinaire du bail est annulable lorsqu'elle est donnée par le 
bailleur notamment dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure 

judiciaire au sujet du bail et que le bailleur a succombé dans une large mesure 

(art. 271a al. 1 let. e CO), à moins que le bailleur n'ait donné le congé en raison du 

besoin urgent que lui-même ou ses propres parents ou alliés ont d'utiliser eux-

mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO) (ATF 142 III 336 consid. 5.2.1 

p. 339).  

5.2 La notion de besoin propre et urgent du propriétaire/bailleur (ci-après : du 
bailleur) ou de ses proches parents ou alliés d'utiliser eux-mêmes l'habitation se 

retrouve aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO. Cette 

notion ne joue toutefois pas le même rôle dans ces trois dispositions légales : aux 

art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO, le besoin propre et urgent influe sur la 

validité de la résiliation, alors qu'à l'art. 272 al. 2 let. d CO, il n'est qu'un intérêt 

parmi d'autres - du bailleur - que le juge doit mettre en balance (pesée des intérêts) 

avec celui du locataire pour statuer sur la prolongation du bail (ATF 142 III 336 

consid. 5.2.1). En dehors de ces cas légaux, cette notion s'applique aussi pour 

déterminer si un congé ordinaire est ou non contraire à la bonne foi au sens des 

- 18/24 - 

 

C/14112/2017 

art. 271 ss CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 

4.3).  

Dans le cadre de l'art. 271a al. 3 let. a CO, la présomption d'abus de droit 

découlant du fait que le congé ordinaire a été donné dans les trois ans après la fin 

d'une procédure judiciaire (art. 271a al. 1 let. e CO) est renversée si le bailleur 

établit que lui-même ou ses proches parents ou alliés ont un besoin propre et 

urgent d'utiliser les locaux (ATF 142 III 336 consid. 5.2.1; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2.2; 4C_17/2006 du 27 mars 2006 

consid. 3.1). Il incombe au bailleur de prouver son besoin propre et urgent (ATF 

142 III 336 consid. 5.2.4). 

Comme tout congé, sa validité doit être appréciée au moment où il a été 

communiqué (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_52/2015 déjà cité consid. 2.3; 4A_569/2013 du 24 mars 2014 

consid. 2.4; ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine). Rien n'interdit de prendre en 

compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté 

réelle au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_623/2010 du 2 février 2011 consid. 2.4 et 2.5). Des faits survenus 

ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette 

qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions du 

bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_200/2017 précité consid. 3.2.1 et les arrêts cités; 

4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.3).  

Pour décider si le bailleur a un besoin propre, le juge tient compte de toutes les 

circonstances pertinentes du cas particulier (ATF 142 III 336 consid. 5.2.2 et les 

arrêts cités). 

5.3 Le besoin propre et urgent du bailleur suppose la réalisation de deux 
conditions. Premièrement, le besoin du bailleur doit être propre, c'est-à-dire que 

l'utilisation des locaux doit lui être nécessaire pour lui-même ou pour l'un de ses 

proches parents ou alliés. Un motif simulé, invoqué abusivement, n'est 

évidemment pas suffisant. Deuxièmement, le besoin du bailleur doit être urgent. 

La notion d'urgence est non seulement temporelle, mais aussi matérielle (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_639/2018 du 21 novembre 2019 consid. 5.3, 5.3.1 et 5.3.2). 

5.3.1 Sous son aspect temporel, le besoin doit être immédiat et actuel. Selon la 
jurisprudence rendue à propos du congé anticipé de l'art. 261 al. 2 let. a CO, il est 

immédiat lorsqu'il est susceptible de se concrétiser à plus ou moins brève 

échéance en comparaison avec l'échéance contractuelle et le délai de résiliation 

contractuel. Toutefois, lorsque la résiliation est fondée sur l'art. 271a al. 3 let. a 

CO, une telle comparaison, visant à déterminer le besoin urgent du bailleur (ou 

d'un de ses proches ou alliés) à pouvoir disposer de l'appartement, ne peut se faire 

- 19/24 - 

 

C/14112/2017 

qu'entre la date qu'il indique et la date pour laquelle une nouvelle résiliation est 

possible après la fin du délai de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO. Il a ainsi été 

jugé que le bailleur revenant d'un séjour à l'étranger et propriétaire de deux 

appartements n'a pas à chasser sa fille habitant l'un de ceux-ci ni à cohabiter avec 

elle dans un espace restreint, plutôt que de congédier les locataires occupant 

l'autre appartement (arrêts du Tribunal fédéral 4A_639/2018 déjà cité consid. 

5.3.2.1 et les références citées; 4A_52/2015 du 9 juin 2015 consid. 2). 

Le besoin doit être actuel en ce sens qu'un besoin futur, simplement possible, ne 

suffit pas. Ainsi, il a été jugé que, lorsque l'utilisation des locaux ne nécessite pas 

de grandes transformations, l'urgence du besoin doit être admise dès que la 

personne morale a un intérêt à pouvoir exercer son activité économique dans les 

locaux. Tel est le cas lorsque le propriétaire doit payer des intérêts pour le capital 

emprunté pour l'achat de l'immeuble et qu'il doit aussi payer un loyer pour 

occuper d'autres locaux. En revanche, lorsque son utilisation des locaux 

présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la 

reconstruction du bâtiment, l'urgence dépend de l'état d'avancement de son projet 

de transformation: il n'est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les 

autorités administratives, mais il suffit qu'il soit susceptible d'obtenir leur 

autorisation (Ibid.). 

5.3.2 Sous son aspect matériel, le besoin urgent doit être réel en ce sens que les 
motifs invoqués doivent revêtir objectivement une certaine importance. Il suffit 

que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons (par exemple 

personnelles), on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il renonce à 

utiliser les locaux loués; il n'est pas nécessaire que le bailleur se trouve dans une 

situation de contrainte ou de nécessité. En revanche, le besoin urgent n'est pas réel 

lorsque le motif invoqué est simulé ou invoqué abusivement (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_639/2018 déjà cité consid. 5.3.2.2 et les références citées). 

Sur le plan casuistique, le Tribunal fédéral a confirmé l'existence d'un besoin 

urgent notamment dans les cas suivants (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_52/2015 

déjà cité consid. 2.3) : la fille du bailleur, tout juste majeure, s'apprêtait à débuter 

un apprentissage; l'appartement concerné se situait près de son lieu de travail et à 

proximité immédiate du bailleur et des grands-parents de la jeune fille, qui avait 

vécu des événements perturbants auprès de sa mère; il importait peu qu'un autre 

appartement dans l'immeuble ait été récemment attribué à un nouveau locataire, 

car le bailleur n'avait pas la jouissance de ce logement, selon la convention de 

répartition conclue avec les autres copropriétaires (arrêt du Tribunal fédéral 

4C_388/2005 du 20 février 2006 consid. 2.3). Dans un autre cas, le bailleur 

voulait permettre à sa fille, qui venait d'achever ses études universitaires, de 

quitter le domicile parental pour s'installer avec son compagnon; s'il était avéré, ce 

motif allégué par le bailleur devait l'emporter sur l'intérêt du locataire à continuer 

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C/14112/2017 

d'occuper l'appartement pris à bail (arrêt du Tribunal fédéral 4C_17/2006 du 

27 mars 2006 consid. 3.4.1, trad. in MRA 2006 65 et la référence citée).  

5.4 En outre, la notion d'urgence est relative : même si le besoin urgent du bailleur 
fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail. 

La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du 

bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du 

locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les 

conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et 

urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 

let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) 

de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO) (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_639/2018 déjà cité consid. 5.3.2.3 et la référence citée). 

5.5 5.5.1 Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne 
morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un 

tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de 

motif est en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat 

pour le terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin 

personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme 

peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne 

liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées). 

5.5.2 Dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a 
al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en 

cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à 

l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un 

besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. C'est ce que prévoit 

l'art. 271a al. 3 let. a CO. Dans l'affirmative, le bailleur échappe à l'annulation du 

congé. Selon le texte légal, le bailleur ne peut alors invoquer que son propre 

besoin ou celui de membres de sa famille, à l'exclusion de celui d'autres tiers. Une 

société anonyme n'a pas de famille et il est donc très douteux qu'en position de 

bailleresse, elle puisse obtenir ce qui est une dérogation au régime ordinaire (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_128/2019 déjà cité consid. 3.2). 

 Lorsqu'une personne morale acquiert l'habitation, le besoin propre est celui qui la 

concerne elle-même et ne se confond pas avec celui de l'un de ses actionnaires, 

puisque la personne morale est une personne juridique distincte (ATF 115 II 181 

consid. 2a). La jurisprudence a toutefois admis que, lorsqu'un actionnaire domine 

économiquement la société acquéreuse - en l'occurrence, cet actionnaire était 

actionnaire unique de la SI et président du conseil d'administration de celle-ci -, le 

besoin de celui-ci puisse avoir une incidence sur l'admissibilité de la résiliation 

- 21/24 - 

 

C/14112/2017 

(et de la durée de la prolongation) (ATF 132 III 737 consid. 3, résumé in DB 2007 

n. 18 p. 34 ss; 142 III 336 consid. 5.2.2.1). 

5.6 5.6.1 En l'espèce, l'appelante reproche tout d'abord au Tribunal d'avoir considéré 
que les propos de F______ étaient confus et que le motif du congé n'était pas clair. 

A cet égard, les premiers juges ont retenu que l'intéressé avait déclaré avoir résilié 

le bail de l'intimé car il ne trouvait pas normal qu'une personne seule habite dans 

un appartement de 3.5 pièces. Il avait ensuite déclaré que lorsqu'il rachetait un 

immeuble, il avait pour politique de laisser les locataires en place et d'attendre 

qu'un appartement se libère pour le rénover. Or, cette politique n'avait pas été 

observée dans le cas de l'intimé, qui résidait dans l'immeuble depuis de 

nombreuses années. F______ avait également déclaré qu'il souhaitait loger sa fille 

dans l'appartement concerné, pour ensuite dire que cet objet était destiné à son 

fils, ce qui ajoutait au caractère confus de ses déclarations. 

 Le raisonnement du Tribunal ne saurait être suivi sur ce point. Si l'on reprend ses 

déclarations, F______ a expliqué, au début de son interrogatoire, que le bail de 

l'intimé avait été résilié pour permettre à son fils de s'installer dans l'appartement 

concerné avec sa compagne en vue d'y fonder une famille. G______ avait exprimé 

ce projet à son père en 2017, ce que l'intéressé a confirmé devant le Tribunal. Le 

fait que le même logement a fait l'objet d'un précédent congé (au motif que 

l'appelante souhaitait récupérer l'appartement, suite au décès de I______, pour 

l'attribuer à un locataire de son choix, dont faisait partie la fille de F______), 

finalement annulé, ne suffit pas - en soi - à mettre en doute la validité du second 

congé, qui repose sur un motif distinct (le besoin propre urgent de G______), au 

bénéfice d'une personne distincte et qui survient environ deux ans et demi plus 

tard. Dès lors que le motif du congé doit s'examiner au moment où il est donné, 

l'on ne saurait reprocher à l'appelante d'avoir varié dans le motif invoqué ou 

d'avoir manqué de clarté. Le besoin de G______ s'est en outre manifesté 

postérieurement à la notification du premier congé (en décembre 2014), si bien 

que l'on ne voit pas en quoi le fait d'avoir, dans un premier temps, destiné le 

logement à sa fille - qui a ensuite emménagé dans un autre appartement à la rue 

1______ [no.] ______ -, puis, après l'écoulement d'un délai de deux ans et demi, à 

son fils, manquait de clarté ou était confus. 

 En réponse à une question du Tribunal, qui souhaitait connaître les raisons l'ayant 

conduit à choisir l'appartement de l'intimé plutôt qu'un autre dans l'immeuble, 

F______ a ensuite précisé qu'il ne trouvait pas normal qu'une personne seule 

occupe un appartement de 3.5 pièces. Ce point n'apparaît pas décisif pour trancher 

la validité du congé puisqu'il est admis, selon une jurisprudence constante, que le 

bailleur est libre de résilier le bail, notamment dans le but d'adapter la manière 

d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses intérêts (cf. ATF 

136 III 190 consid. 3). Dans ce contexte, l'on ne discerne pas de confusion dans le 

discours de l'appelante lorsque celle-ci invoque le besoin de récupérer 

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C/14112/2017 

l'appartement concerné pour le besoin urgent du fils d'un de ses actionnaires, d'une 

part, et qu'elle estime plus adapté de loger un couple avec un enfant à venir dans 

un logement de 3.5 pièces plutôt qu'une personne seule, d'autre part. 

5.6.2 L'appelante fait également grief au Tribunal d'avoir estimé ambigües les 
déclarations de G______ et son amie concernant la date de leur emménagement 

en vue de fonder une famille. Selon les premiers juges, cette ambiguïté, associée à 

la proximité temporelle entre la fin de la procédure relative au premier congé et la 

notification du congé litigieux, constituaient des indices propres à retenir 

l'existence d'un congé-prétexte. 

 Compte tenu du projet annoncé par G______ de fonder une famille avec son amie, 

il n'apparaît pas contraire à la bonne foi que l'appelante ait porté son choix sur un 

appartement disposant d'au minimum deux chambres à coucher, l'une pour les 

parents, l'autre pour l'enfant à venir. Le projet d'intégrer l'immeuble de la rue 

1______ [no.] ______ et le logement concerné dans cette optique a été confirmé 

par le couple. G______ a déclaré avoir exposé ce projet à son père en début 

d'année 2017; auditionné par le Tribunal en novembre 2018, il a également 

précisé que ce projet était devenu concret "depuis plus d'un an". De son côté, 

U______ a déclaré, en février 2019, que le projet de déménagement du couple 

remontait à "un an et quelques mois". Il résulte donc des déclarations 

concordantes du couple que si le projet d'emménager ensemble remonte plutôt au 

début de l'année 2017, celui de fonder une famille semble s'être matérialisé en fin 

d'année 2017. Tous deux ont indiqué au Tribunal que leur projet de fonder une 

famille avait été reporté en raison de la procédure en cours, G______ ayant même 

précisé qu'il était prêt à patienter plus longtemps plutôt que de s'installer à 

L______. 

 Ces divers éléments confirment l'appréciation des premiers juges selon laquelle le 

projet de fonder une famille s'est concrétisé à l'automne 2017, soit 

postérieurement au congé notifié. Le fait que le couple était disposé à attendre 

l'issue de la procédure plutôt que de s'installer ailleurs apparaît déterminant dans 

l'examen de l'urgence du besoin invoqué. A cet égard, et bien que la libération de 

divers appartements dans l'immeuble soit survenue postérieurement au congé, le 

fait qu'aucun des logements libérés n'a finalement été proposé à G______ et sa 

compagne, nonobstant le fait que leur typicité, aux dires de l'appelante, ne 

correspondrait pas aux attentes d'un couple avec un enfant, traduit l'absence d'un 

besoin réellement urgent de mener à bien leur projet à brève échéance, projet qui 

pouvait finalement aisément être différé dans le temps. 

Si cette urgence avait été réelle, l'on aurait pu attendre de l'appelante que l'un des 

logements qui s'est libéré dans l'immeuble fût, à tout le moins provisoirement, mis 

à disposition de G______ et de sa compagne. Or, il est établi qu'aucun autre 

logement n'a été proposé, les intéressés préférant différer leur projet de fonder une 

- 23/24 - 

 

C/14112/2017 

famille. Le besoin invoqué n'apparaît donc pas immédiat puisqu'il ne s'est pas 

concrétisé à brève échéance, ni actuel puisque le projet de fonder une famille 

constitue un besoin futur, certes possible, mais insuffisamment précis dans le 

temps puisque largement différé. A teneur des exigences posées par la 

jurisprudence, la condition de l'urgence du besoin n'apparaît pas satisfaite à 

l'examen des événements survenus postérieurement à la résiliation qui permettent 

de fournir un éclairage sur la nature de l'urgence évoquée à l'appui du congé. 

La volonté de résilier le bail de l'intimé à tout prix, immédiatement après que le 

premier congé a été définitivement annulé par le Tribunal fédéral en avril 2017 - 

alors que le besoin de G______ et de sa compagne d'emménager dans le logement 

pour y fonder une famille, en soi légitime, n'était pas urgent à ce moment-là - a 

manifestement prévalu. Les premiers juges ont donc relevé à bon droit que cette 

proximité temporelle permettait d'écarter la validité du congé notifié; elle permet 

également de douter de l'urgence du besoin évoqué, reléguée au second plan et 

non réalisée dans la présente espèce. 

Pour l'ensemble de ces motifs, l'annulation du congé litigieux prononcée par le 

Tribunal n'est pas critiquable, l'appelante ayant échoué à démontrer l'urgence du 

besoin dont elle se prévalait. 

5.6.3 Il n'est pas nécessaire de trancher ici la question de savoir si F______ 
domine économiquement l'appelante et s'il était ainsi autorisé, en cette qualité, à 

résilier le bail au motif du besoin propre urgent au sens de l'art. 271a al. 3 let. a 

CO. Ce point peut rester indécis dès lors que la condition de l'urgence fait défaut 

et suffit à emporter l'annulation du congé. 

5.6.4 Le jugement querellé sera par conséquent confirmé. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

- 24/24 - 

 

C/14112/2017 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel formé le 27 août 2019 par SI A______ SA et l'appel joint 

formé par C______ le 30 septembre 2019 contre le jugement JTBL/632/2019 rendu le 

21 juin 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14112/2017-6-OSB. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant :  

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et  

Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 

greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie RAPP  

 La greffière : 

Maïté VALENTE  
 

 

 

 

 

Indication des voies et délais de recours : 
 

Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005  
(LTF : RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 
notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 
par la voie du recours en matière civile. 
 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 
 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.