# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 201bb5c2-3b82-511f-8ef9-40b4dd3052a5
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-21
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 21.05.2024 R 2023 69
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2023-69_2024-05-21.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 23 69

5. Kammer 

Vorsitz Brun

RichterInnen Audétat und Pedretti

Aktuarin Züger

URTEIL

vom 21. Mai 2024

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, vertreten durch B._____, 

wiedervertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller, 

Beschwerdeführerin

gegen

Gemeinde C._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 

Beschwerdegegnerin 1

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D._____ AG, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Suter, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt:

1. Am 22. Juni 2022 reichte die E._____ AG für die D._____ AG bei der 

Gemeinde C._____ ein Baugesuch ein. Das Baugesuch betrifft den 

Umbau der auf Parzelle 5 stehenden drei aneinandergrenzenden 

Mehrfamilienhäuser F._____.

Die Fassade sowie der Aussenbereich sollen neu gestaltet werden. 

Ausserdem soll die Zahl der bestehenden Wohnungen von 22 auf 14 

reduziert werden. Die neuen Wohnungen sind für die 

Zweitwohnungsnutzung bestimmt.

2. Am 27. Juni 2022 erliess der Gemeindevorstand eine Planungszone über 

das gesamte Gemeindegebiet. Dabei hielt er folgende Zielsetzung fest:

Erhaltung und Förderung von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung auf 

der Grundlage von Art. 3 und 12 ZWG: Insbesondere Prüfung und Erlass von 

allfälligen Massnahmen im Sinne von Art. 12 ZWG zur Verhinderung 

unerwünschter Entwicklungen im Zuge von baulichen Massnahmen und 

Zweckänderungen mit Bezug auf die Nutzung altrechtlicher Wohnungen und 

Übergangswohnungen sowie Prüfung der Einführung von Erstwohnungsanteilen 

bei baulichen Massnahmen an altrechtlichen Wohnungen und 

Übergangswohnungen.

Schutz der laufenden allgemeinen Revision des Baugesetzes und der Pläne der 

Grundordnung, insbesondere in Bezug auf beabsichtigte Änderungen an den 

Bauzonen und anderen Nutzungszonen sowie in Bezug auf die haushälterische 

Bodennutzung, die Gestaltungsbereiche und Gestaltungsobjekte sowie die 

Gestaltung von Bauvorhaben.

Die Gemeindeversammlung beschloss am 12. Dezember 2022 das 

Gesetz über die Förderung von Wohnraum für die einheimische 

Bevölkerung (Wohnbauförderungsgesetz C._____, WRFG).

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In der Folge hob der Gemeindevorstand die Planungszone mit Entscheid 

vom 19. Januar 2023 wieder auf, soweit sie im Hinblick auf Massnahmen 

im Sinne von Art. 12 ZWG erlassen worden war.

3. Vom 11. März 2023 bis am 30. März 2023 lag das Bauvorhaben der 

D._____ AG zur öffentlichen Einsichtnahme auf.

Dagegen gingen zwei Einsprachen ein. Die A._____, 

Umweltschutzorganisation, beantragte am 17. März 2023 die Abweisung 

des Baugesuchs. G._____ und G.A._____ sprachen sich in ihrer 

Einsprache vom 29. März 2023 vorwiegend gegen die geplante Erstellung 

des Aussenschwimmbads aus.

Nach erfolgtem Schriftenwechsel traf der Gemeindevorstand C._____ am 

10. Juli 2023 einen Bau- und Einspracheentscheid. Er wies beide 

Einsprachen ab und entsprach dem Baugesuch unter Auflagen und 

Bedingungen.

4. Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ (Beschwerdeführerin) am 

16. August 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden. Dabei beantragt sie die Aufhebung des Bau- und 

Einspracheentscheids vom 10. Juli 2023 sowie die Abweisung des 

Baugesuchs Nr. 2023-0005 der D._____ AG.

5. Die D._____ AG (Beschwerdegegnerin 2) liess sich am 29. August 2023 

zur Beschwerde vernehmen, die Gemeinde C._____ 

(Beschwerdegegnerin 1) am 5. September 2023. Beide beantragen die 

Abweisung der Beschwerde.

- 5 -

6. Am 18. September 2023 replizierte die A._____ und stellte diverse 

Beweisanträge (Edition diverser Akten bei der Gemeinde und 

Bauherrschaft sowie diverse Zeugeneinvernahmen).

7. Mit Schreiben vom 22. September 2023 verzichtete die 

Beschwerdegegnerin 1 auf eine Duplik, sie hält jedoch betreffend die 

gestellten Beweisanträge fest, dass diese abzuweisen seien, weil die 

beantragten Editionen und Zeugenbefragungen nichts zur Beurteilung 

durch das Verwaltungsgericht beitragen würden. Dass im H._____ 

Wohnraum knapp sei, sei nachgerade notorisch. Die 

Immobilientransaktion mit der Kündigung der einheimischen Mieter und 

die Konsequenzen dieses Vorgangs seien unbestritten und täten im 

Übrigen nichts zur Sache. Dasselbe gelte auch für die bisherige Nutzung 

der Wohnungen in der F._____ durch Einheimische.

8. Die Beschwerdegegnerin 2 hält in ihrer am 26. September 2023 

eingereichten Duplik vollumfänglich an ihren im Rahmen der 

Beschwerdeantwort/Vernehmlassung vom 29. August 2023 gestellten 

Anträgen fest.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Angefochten ist der Bau- und Einspracheentscheid des 

Gemeindevorstandes C._____ vom 10. Juli 2023 betreffend Umbau und 

Neugestaltung des Mehrfamilienhauses F._____, Parzelle 5. Diese 

Verfügung ist weder endgültig noch kann sie bei einer anderen Instanz 

angefochten werden. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist somit 

gegeben (Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, VRG; BR 370.100). Die Beschwerde wurde 

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zudem frist- und formgerecht eingereicht (Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 

52 Abs. 1 VRG).

1.2. Zur Beschwerde ans Verwaltungsgericht ist legitimiert, wer durch den 

angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

seiner Aufhebung oder Änderung hat (Art. 50 VRG). Bei der 

Beschwerdeführerin handelt es sich um eine im Bereich des Natur- und 

Heimatschutzes nach Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG gegen Verfügungen, die in 

Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 

NHG ergehen, grundsätzlich (verbands-)beschwerdebefugte Organisation 

(vgl. Anhang der Verordnung über die Bezeichnung der im Bereich des 

Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes 

beschwerdeberechtigten Organisationen [VBO, SR 814.076]). Sie ist 

vorliegend insofern zur Beschwerdeerhebung legitimiert, als es um die 

Beschränkung des Zweitwohnungsbaus geht, welche das Bundesgericht 

als Bundesaufgabe qualifiziert hat (vgl. BGE 139 II 271 E.11), und sie 

bereits im vorinstanzlichen Verfahren Einsprache erhoben hat (Art. 104 

Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; 

BR 801.100]).

2. Die Beschwerdegegnerin 1 anerkennt die Beschwerdebefugnis der 

Beschwerdeführerin betreffend die Anwendung der 

Zweitwohnungsgesetzgebung, ist jedoch der Auffassung, dass diese 

Befugnis mit Bezug auf die Ortsplanungsrevision nicht gegeben sei, weil 

vorliegend eine solche gar nicht zur Diskussion stehe, auch vorfrageweise 

nicht. Die Beschwerdeführerin ist demgegenüber der Ansicht, dass die 

Einsprache- und Beschwerdelegitimation auch in Fragen der 

Zonenplanänderung gelte.

2.1. Damit der Beschwerdeführerin die Beschwerdebefugnis auch betreffend 

Ortsplanung zusteht, müsste es sich dabei ebenfalls um die Erfüllung einer 

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Bundesaufgabe handeln. Gemäss Art. 2 Abs. 1 NHG ist unter der 

Erfüllung einer Bundesaufgabe insbesondere zu verstehen:

- die Planung, Errichtung und Veränderung von Werken und Anlagen 

durch den Bund, seine Anstalten und Betriebe, wie Bauten und 

Anlagen der Bundesverwaltung, Nationalstrassen, Bauten und 

Anlagen der Schweizerischen Bundesbahnen (lit. a);

- die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum Bau und 

Betrieb von Verkehrsanlagen und Transportanstalten (mit Einschluss 

der Plangenehmigung), von Werken und Anlagen zur Beförderung von 

Energie, Flüssigkeiten oder Gasen oder zur Übermittlung von 

Nachrichten sowie Bewilligungen zur Vornahme von Rodungen (lit. b);

- die Gewährung von Beiträgen an Planungen, Werke und Anlagen, wie 

Meliorationen, Sanierungen landwirtschaftlicher Bauten, 

Gewässerkorrektionen, Anlagen des Gewässerschutzes und 

Verkehrsanlagen.

2.2. In seinem Grundsatzentscheid BGE 139 II 271 hat das Bundesgericht 

festgehalten, dass Voraussetzung für das Vorliegen einer 

"Bundesaufgabe" in erster Linie ist, dass die angefochtene Verfügung eine 

Rechtsmaterie betrifft, die in die Zuständigkeit des Bundes fällt und 

bundesrechtlich geregelt ist (E.9.2). Es genügt nicht jegliche Anwendung 

von Bundesrecht, um die Beschwerdebefugnis nach Art. 12 NHG 

auszulösen, sondern es muss eine konkrete Bundesaufgabe vorliegen, die 

einen Bezug zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist (E.9.4). 

Wo sich das RPG auf Rahmenbestimmungen beschränkt 

(Nutzungsplanung; Bewilligung von Bauten innerhalb der Bauzone), liegt 

grundsätzlich keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG vor (E.10.1). 

Dagegen wird eine Bundesaufgabe bejaht, soweit es um die Erteilung von 

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Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzone geht, die vom Bund 

detailliert und i.d.R. abschliessend geregelt worden sind (Art. 24 ff. des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; 

SR 700]).

2.3. Im von der Beschwerdeführerin zitierten Urteil des Bundesgerichts 

1C_315/2015 / 1C_321/2015 vom 24. August 2016 (= BGE 142 II 509) 

wird festgehalten, dass Neueinzonungen, die sich auf Art. 15 RPG (in der 

Fassung vom 15. Juni 2012) stützen, als Bundesaufgabe im Sinne von 

Art. 78 Abs. 2 BV zu qualifizieren sind, weshalb die 

gesamtschweizerischen Natur- und Heimatschutzorganisationen 

berechtigt sind, im Interesse des Landschafts- und Naturschutzes 

Beschwerde gegen solche Einzonungen zu führen (Art. 12 NHG). Sie 

können auch die Verletzung der Übergangsbestimmungen zur RPG-

Revision, namentlich Art. 38a Abs. 2 RPG, mit Beschwerde geltend 

machen. Vorliegend steht jedoch weder eine Ausnahme für Bauten und 

Anlagen ausserhalb der Bauzone gemäss Art. 24 ff. RPG zur Diskussion 

noch eine Neueinzonung. Somit kann die Beschwerdeführerin betreffend 

Legitimation nichts aus diesem Bundesgerichtsentscheid für sich ableiten. 

Das Urteil des Bundesgerichts 1C_176/2016 vom 10. Mai 2017 mit 

Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_739/2013 vom 17. Juni 

2015 E. 4.2.2 betrifft die Legitimation im Zusammenhang mit einer Rüge 

der Verletzung von Art. 24 RPG im Rahmen eines Planungsverfahrens. 

Auch aus diesen Entscheiden kann nichts für das vorliegende Verfahren 

abgeleitet werden.

2.4. Beim von der Beschwerdeführerin zitierten Urteil des Bundesgerichts 

1C_566/2014 [recte 1C_568/2014] vom 13. Januar 2016 handelt es sich 

um eine Anpassung des Quartierplans I._____ von 1969, der in den 

Zonennutzungsplan von 1976 (dichte Zone A von I._____) integriert 

wurde, an die aktuellen Gegebenheiten. Die A._____ und die Stiftung 

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J._____ hatten gegen den Entwurf dieses Quartierplans Einsprache 

erhoben. Sie rügten u.a. eine Verletzung von Art. 75b BV; dass der 

angefochtene Plan eine Nutzung vorsehe, welche die Schaffung von 

Zweitwohnungen zulasse. Das Bundesgericht trat auf die Beschwerden 

ein. Dazu hielt es in E.6.1 Folgendes fest: "L'art. 12 LPN cantonne en 

revanche le droit de recours des organisations de protection de la nature 

à la contestation de décisions, à l'exclusion de recours contre des actes 

normatifs." Das Bundesgericht kommt unter Verweis auf das Urteil des 

Bundesgerichts 1C_739/2013 vom 17. Juni 2015 E.4.1 zum Schluss, dass 

der angefochtene Quartierplan im Gegensatz zu einem allgemeinen 

Zonennutzungsplan Entscheidungscharakter hat und die 

Beschwerdeführerinnen folglich zur Erhebung dieser Rüge berechtigt 

waren (Vgl. E.6.2: "La planification litigieuse consiste toutefois en 

l'adoption d'un plan de quartier et non d'un plan général d'affectation des 

zones. Elle a par conséquent un caractère décisionnel (cf. arrêt 

1C_739/2013 du 17 juin 2015 consid. 4.1), de sorte que les recourantes 

avaient qualité pour soulever ce grief."). Im Urteil 1C_739/2013 vom 

17. Juni 2015 hält das Bundesgericht in E.4.1 fest: "Cette réglementation 

traduit cependant une jurisprudence précédemment établie, selon laquelle 

la légalité d'un plan de zones ne peut en principe être contestée qu'à 

l'occasion d'un recours formé dans le cadre de la procédure d'adoption de 

ce plan; le contrôle incident dans un recours dirigé contre un acte qui 

applique cette planification, typiquement une autorisation de construire, 

est exclu." Dieselbe Rechtsprechung lässt sich unter anderem auch BGE 

131 II 103 E.2.4.1 (mit weiteren Hinweisen) entnehmen. Demnach ist eine 

akzessorische Überprüfung des Nutzungsplan im 

Baubewilligungsverfahren grundsätzlich ausgeschlossen. Infolgedessen 

kann auch aus dieser, von der Beschwerdeführerin zitierten 

Rechtsprechung nichts zu ihren Gunsten abgeleitet werden.

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2.5. Die Beschwerdeführerin stellt die Gültigkeit des Rahmennutzungsplans in 

Frage und macht die Ungültigkeit des Grundzonenplans geltend. Dabei 

bringt sie im Wesentlichen vor, dass die Gemeinde C._____ zwingend im 

Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision Wohnraum für Einheimische 

schaffen müsse. 

Die Nutzungsplanung gehört gemäss Bundesgericht zu den 

Rahmenbestimmungen des RPG und stellt gerade keine Bundesaufgabe 

im Sinne von Art. 2 NHG dar (BGE 139 II 271 E.10.1). In einem kürzlich 

ergangenen Entscheid hat das Bundesgericht nochmals klargestellt, dass 

die Planung innerhalb der Bauzone keine Bundesaufgabe darstellt, 

sondern Sache der Kantone ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1C_43/2023 vom 17. Januar 2024 E.5.6). Die von der Beschwerdeführerin 

vorliegend bemängelte Planung liegt offensichtlich innerhalb der Bauzone 

und stellt somit keine Bundesaufgabe dar. Hinzu kommt, dass eine 

akzessorische Überprüfung des Nutzungsplans im Rahmen eines 

Baubewilligungsverfahrens, wie oben dargelegt, gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung ausgeschlossen ist. Aufgrund 

dessen ist die Beschwerdeführerin bezüglich Ortsplanungsrevision nicht 

zur Beschwerde legitimiert und auf diesen Teil der Beschwerde kann 

demnach nicht eingetreten werden.

2.6. Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle dennoch angemerkt, dass 

nicht nachvollziehbar ist, inwiefern die Ortsplanung der Gemeinde 

C._____ resp. deren bestehender Zonenplan – wie von der 

Beschwerdeführerin vorgebracht – ungültig sein sollen. Die Tatsache, 

dass die Gemeinde die Ortsplanung revidiert, hat nichts mit der Gültigkeit 

der bisherigen Ortsplanung zu tun – solange die Gesamtrevision pendent 

ist, behält die bestehende Ortsplanung selbstverständlich ihre Gültigkeit. 

Hinzu kommt, dass sich das fragliche Grundstück in der Wohnzone A 

befindet, in welcher gemäss nachvollziehbarer Aussage der 

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Beschwerdegegnerin 1 keine Veränderungen vorgesehen sind, welche 

dem Umbauvorhaben im Wege stehen könnten. Demnach entspricht das 

Baugesuch insoweit sowohl dem geltenden Recht sowie auch den 

potenziell neuen Bestimmungen. Dazu trägt auch die noch bestehende 

Planungszone bei. Die Teilaufhebung der Planungszone hätte darüber 

hinaus innert Frist mit Planungsbeschwerde an die Regierung 

angefochten werden müssen und kann nicht im vorliegenden 

Baubewilligungsverfahren bemängelt werden. 

3.1. Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, dass die vorliegende 

Baubewilligung einen Verstoss gegen die Zweitwohnungsgesetzgebung 

darstellt. Dies begründet sie einerseits damit, dass es sich bei den 

fraglichen Wohnungen um Erstwohnungen handle, da sie von 

einheimischen Familien benutzt worden seien. Stichtag für die Nutzung sei 

der 11. März 2012. Ein Bestandesschutz für vor dem 11. März 2012 

bewilligte Wohnungen könne allenfalls für Erstwohnungen in Frage 

kommen, nicht aber für deren Umbau in Zweitwohnungen.

3.2. Die Beschwerdegegnerin 2 bestreitet nicht, dass zumindest ein Teil der 

Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern F._____ als Erstwohnungen 

genutzt werden. Massgebend sei jedoch, dass die drei 

Mehrfamilienhäuser vor der Inkraftsetzung der Zweitwohnungsinitiative 

respektive des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) erstellt worden seien und 

damit den Status von Zweitwohnungen geniessen würden. Weiter führt sie 

aus, dass sogenannt altrechtliche Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG 

grundsätzlich den Schutz der Besitzstandsgarantie im Rahmen von Art. 11 

ZWG geniessen würden.

3.3. Gemäss Art. 10 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen 

(Zweitwohnungsgesetz, ZWG [SR 702]) ist eine altrechtliche Wohnung 

eine Wohnung, die am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder 

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rechtskräftig bewilligt war. Die fraglichen drei Mehrfamilienhäuser 

bestanden am 11. März 2012 unbestrittenermassen. Folglich bestehen in 

den drei Mehrfamilienhäusern altrechtliche Wohnungen. Altrechtliche 

Wohnungen sind gemäss Art. 11 Abs. 1 ZWG in der Art der Wohnnutzung 

frei. Demnach dürfen die Wohnungen der F._____ sowohl als Erst- wie 

auch als Zweitwohnungen genutzt werden. Zudem dürfen solche 

Wohnungen gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen 

Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und wiederaufgebaut werden. In 

diesem Sinne geniessen die fraglichen Wohnungen entgegen der 

Meinung der Beschwerdeführerin durchaus Besitzstandsgarantie.

4.1. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass der kommunale 

Gesetzgeber ausdrücklich Massnahmen zum Schutz des Wohnraums für 

Einheimische getroffen habe. Dazu verweist sie auf Art. 9 Abs. 2 des 

kommunalen Zweitwohnungsgesetzes sowie auf Art. 43.4 und 43.5 der 

Teilrevision des Baugesetzes der Gemeinde C._____ vom 26. Oktober 

2009/26. Januar 2010.

4.2. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist darauf, dass der von der 

Beschwerdeführerin herangezogene Art. 9 des kommunalen 

Zweitwohnungsgesetzes ausdrücklich bestimme, dass "für Bauvorhaben 

an altrechtlichen Wohnungen im Sinne von Art. 12 ZWG … unter 

Vorbehalt von Abs. 2 die Bestimmungen des Bundesgesetzes über 

Zweitwohnungen ohne weitergehende kommunale 

Nutzungsbeschränkungen" gelten. Zudem legt sie dar, dass die 

erwähnten Art. 43.4 und 43.5 der Teilrevision des Baugesetzes mit in Kraft 

treten des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes vom 16. April 2018/22. 

Oktober 2018 aufgehoben worden seien.

4.3. Wie die Beschwerdegegnerin 1 zutreffend ausführt, gelten gemäss Art. 9 

Abs. 1 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes für Bauvorhaben an 

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altrechtlichen Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG unter Vorbehalt von 

Abs. 2 die Bestimmungen des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen 

ohne weitergehende kommunale Nutzungsbeschränkungen. Abs. 2 

dieses Artikels, auf den die Beschwerdeführerin verweist, sieht sodann 

vor, dass Wohnungen, die von der Gemeinde unter der Herrschaft der 

bisherigen Bestimmungen über die Kontingentierung des 

Zweitwohnungsbaus (Art. 43.4 und Art. 43.5 der Teilrevision des 

Baugesetzes vom 25. Oktober 2009/26. Januar 2010) als Erstwohnungen 

bewilligt wurden, weiterhin entsprechend ihrer Zweckbestimmung als 

Erstwohnungen zu nutzen sind. Sie dürfen frühestens nach 20 Jahren 

effektiver Nutzung in Zweitwohnungen umgewandelt werden. Da die 

F._____ vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsgesetzgebung und vor der 

damaligen Teilrevision des Baugesetzes vom 26. Oktober 2009/26. 

Januar 2010 bewilligt und erstellt wurde, findet dieser Absatz von 

vornherein keine Anwendung auf die fraglichen Mehrfamilienhäuser. Die 

Wohnungen gelten in jedem Fall als "altrechtlich" und geniessen in diesem 

Sinne Bestandesschutz. 

5.1. Die Beschwerdeführerin ist im Weiteren der Ansicht, dass eine allfällige 

Bestandesgarantie nicht so weit gehe, dass sie auch einen Ersatzneubau 

umfasse. Das zu beurteilende Baugesuch sehe den Abbruch der 

bestehenden Gebäude und den Neubau von Zweitwohnungen vor. Dies 

verstosse gegen Art. 11 Abs. 3 ZWG. Im vorliegenden Fall würden 

gemäss der Beschwerdeführerin neu klassische Zweitwohnungen gebaut, 

was Art. 75b Abs. 1 BV untersage.

5.2. Die Beschwerdegegnerin 2 bestreitet, dass das vorliegend streitbetroffene 

Bauprojekt einen Abbruch und einen Neubau beinhalte. Dies sei schlicht 

aktenwidrig. Sie plane keinen Ersatzneubau, sondern eine Sanierung der 

drei bestehenden Mehrfamilienhäuser. Auch die Beschwerdegegnerin 1 

beschreibt die Behauptung der Beschwerdeführerin, das zu beurteilende 

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Baugesuch sehe den Abbruch der bestehenden Gebäude und den 

Neubau von Zweitwohnungen vor, als aktenwidrig.

5.3. Wie bereits ausgeführt dürfen altrechtliche Wohnungen – wie die 

vorliegenden – im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche erneuert, 

umgebaut und wieder aufgebaut werden (Art. 11 Abs. 2 Satz 1 ZWG). 

Demnach wäre sowohl ein Abriss und Wiederaufbau sowie ein 

Umbau/Sanierung der fraglichen Gebäude im Rahmen der 

vorbestehenden Hauptnutzfläche aus zweitwohnungsrechtlicher Sicht 

zulässig. Sowohl der Baubewilligung wie auch den Plänen kann 

entnommen werden, dass vorliegend kein Abbruch und Neubau 

vorgesehen ist, sondern, wie dies die Beschwerdegegnerinnen zutreffend 

darlegen, eine Sanierung der bestehenden Gebäude. Werden im Rahmen 

der vorbestandenen Hauptnutzfläche zusätzliche Wohnungen geschaffen, 

so können diese bewilligt werden, ohne dass eine Nutzungsbeschränkung 

nach Art. 7 Abs. 1 auferlegt werden muss (Art. 11 Abs. 2 Satz 2 ZWG). 

Der Bundesrat hielt dazu in seiner Botschaft zum ZWG fest, dass 

altrechtliche Wohnungen im Rahmen der vorbestandenen 

Hauptnutzfläche erneuert, umgebaut und (gegebenenfalls mit einer 

geringfügigen Standortverschiebung) wieder aufgebaut werden dürfen. 

Zudem ist es in diesem Rahmen zulässig, wenn infolge einer neuen 

Raumeinteilung eine oder mehrere zusätzliche Wohneinheiten geschaffen 

werden (vgl. Botschaft des Bundesrates zum Bundesgesetz über 

Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014 [BBl 2014 2287, S. 2310]). 

Ausserdem dürfen altrechtliche Wohnungen gemäss Art. 11 Abs. 3 ZWG 

innerhalb der Bauzonen um maximal 30 % der am 11. März 2012 

vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden, sofern keine 

zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden.

5.4. Im vorliegenden Fall wird die Hauptnutzfläche unbestrittenermassen nicht 

erweitert. Es werden auch keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen, 

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vielmehr wird die Anzahl der Wohnungen verkleinert. Da das vorliegende 

Baugesuch keine Erweiterung der Hauptnutzfläche vorsieht, wäre sogar 

ein Splitting, d.h. eine Erhöhung der Anzahl Wohnungen erlaubt, eine 

Reduktion muss folglich ebenso rechtmässig sein (vgl. Departement für 

Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Vollzugshilfe Bundesgesetz 

über Zweitwohnungen [ZWG; SR 702], Zweitwohnungsverordnung [ZWV; 

SR 702.1], S. 38). Selbst wenn es sich so darstellen würde, wie von der 

Beschwerdeführerin dargelegt, und ein Abriss und Neubau geplant wäre, 

wäre auch dies gesetzesmässig – ein Wiederaufbau dürfte sogar "mit 

einer geringfügigen Standortverschiebung" erfolgen. Vorliegend werden 

die altrechtlichen Wohnungen jedoch saniert, was auf jeden Fall den 

zweitwohnungsrechtlichen Bestimmungen entspricht. Insofern sind die 

diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht 

nachvollziehbar und somit nicht zu hören.

6.1. In ihrer Replik fordert die Beschwerdeführerin zur Edition durch die 

Gemeinde:

- Die Akten betreffend den Zonenplan der Gemeinde;

- die Akten betreffend Revision des Zonenplans der Gemeinde;

- die Daten betreffend Bewohner/innen der Wohnungen F._____ am 

11. März 2012 und am Tag vor dem Kauf des Grundstücks durch die 

heutige Grundeigentümerin;

- die gemäss Art. 1 ZWV an das BFS erstatteten Berichte über die 

Einwohnerdaten;

- das eidgenössische Gebäude und Wohnungsregisters, nachgeführt 

gemäss Art. 1 ZWV.

Zudem verlangt sie zur Edition durch die Bauherrschaft:

- Den Kaufvertrag betreffend das Baugrundstück und

- die Korrespondenz und die Mietvertragsauflösungen betreffend die 

Mietrinne und Mieter.

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Im Weiteren fordert die Beschwerdeführerin die Zeugeneinvernahme 

diverser Personen (Herr K._____, L._____; Frau M._____, L._____; Frau 

G._____; Herr G.A._____ und Herr N._____, O._____ AG).

Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass die beantragten Editionen 

und Zeugenbefragungen geeignet seien, das Verwaltungsgericht über die 

Wohnungsnot für Einheimische in der Gemeinde C._____, über die unter 

Ziffer 2 der Beschwerde beschriebene Immobilientransaktion mit der 

Kündigung der einheimischen Mieter, über die Nutzung der Wohnungen 

durch Einheimische und über die Konsequenzen der geplanten 

Immobilientransaktion zu informieren.

6.2. Die Beschwerdegegnerin 1 legt dar, dass die beantragten Editionen und 

Zeugenbefragungen nicht zur Beurteilung durch das Verwaltungsgericht 

beitragen. Dass im H._____ Wohnraum knapp sei, sei nachgerade 

notorisch. Die Immobilientransaktion mit der Kündigung der einheimischen 

Mieter und die Konsequenzen dieses Vorgehens seien unbestritten und 

täten im Übrigen nichts zur Sache. Dasselbe gelte auch für die bisherige 

Nutzung der Wohnungen in der F._____ durch Einheimische.

6.3. Die Beschwerdegegnerin 2 ist ebenso der Ansicht, dass aus der 

Befragung der genannten Personen offenkundig keine für das vorliegende 

Beschwerdeverfahren entscheidrelevanten Erkenntnisse zu erwarten 

seien, weshalb auf die unnötige und zeitlich verzögernde Befragung zu 

verzichten sei. Inwiefern der Kaufvertrag betreffend das Baugrundstück 

und die Korrespondenz / die Mietvertragsauflösungen von Relevanz sein 

sollen, erhelle nicht und werde vom beschwerdeführerischen Vertreter – 

wohl in Kenntnis dieser prozessualen Irrelevanz – nicht dargelegt.

6.4. Die Beschwerdeführerin legt weder im Einzelnen dar, noch ist es für das 

Gericht ersichtlich, inwiefern die geforderten Editionen und Befragungen 

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etwas zur Entscheidungsfindung des Gerichts beitragen können. Die 

Wohnungsnot für Einheimische in der Gemeinde C._____ sowie 

mindestens im gesamten H._____ ist hinlänglich bekannt und ändert 

nichts an der gesetzlichen Ausgangslage.

Die Kündigung der einheimischen Mieter ändert ebenso wenig etwas an 

der Einhaltung der Zweitwohnungsgesetzgebung des vorliegenden 

Bauvorhabens wie deren Konsequenzen. Einem die rechtlichen 

Voraussetzungen erfüllenden Baugesuch ist die Bewilligung zu erteilen. 

Nach Ansicht der Beschwerdeführerin werde offenbar immer wieder die 

Fehlansicht verbreitet, wonach Erstwohnungen in Zweitwohnungen 

umgenutzt werden dürften. Dabei verkennt die Beschwerdeführerin wieder 

die gesetzlichen Grundlagen wonach eine altrechtliche Wohnung in der 

Nutzung nicht eingeschränkt ist. Dem Gericht ist auch die Tatsache 

bekannt, dass altrechtliche Wohnungen zu hohen Preisen als 

Zweitwohnungen verkauft werden und dann auf dem Wohnungsmarkt für 

Einheimische dauerhaft fehlen. Aber auch diese für die einheimische 

Bevölkerung nachteilige Situation vermag nichts an der gesetzlichen 

Ausgangslage zu ändern. Die beantragten Editionen und 

"Zeugeneinvernahmen" erweisen sich somit als nicht entscheidrelevant 

und werden vom Gericht in antizipierter Beweiswürdigung abgelehnt.

7. Im Sinne dieser Ausführungen ist die Beschwerde daher abzuweisen, 

soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten, 

bestehend aus einer Staatsgebühr in der Höhe von CHF 3'000.-- sowie 

den Kanzleiauslagen, der unterliegenden Beschwerdeführerin 

aufzuerlegen (Art. 73 Abs. 1 sowie Art. 75 Abs. 1 und 2 VRG).

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9.1. Zudem hat die Beschwerdeführerin die obsiegende 

Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 

VRG). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 reichte eine 

Honorarnote in der Höhe von insgesamt CHF 11'886.80 (inkl. 

Kleinspesenzuschlag und MwSt.) ein. Er macht dabei einen Aufwand von 

28.3 h à CHF 375.-- geltend, eine Kleinspesenpauschale von 4 % sowie 

MwSt. von 7.7 %. Die Beschwerdeführerin hat zur Honorarnote keine 

Stellung genommen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 hat 

es unterlassen, dem Gericht eine Honorarvereinbarung einzureichen.

9.2. Die Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. dazu Urteile des 

Verwaltungsgerichts U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b und R 18 17 

vom 18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die Verordnung über 

die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte 

(Honorarverordnung, HV; BR 310.250) dahin, dass bei Einreichung einer 

Honorarvereinbarung mit einem geltend gemachten Stundenansatz von 

über CHF 270.-- dieser auf CHF 270.-- gekürzt wird (Art. 3 Abs. 1 HV). Bei 

einem in der Kostennote geltend gemachtem Stundenansatz bis und mit 

CHF 270.-- wird der Stundenansatz entsprechend der 

Honorarvereinbarung übernommen. Bei Nichteinreichung einer 

Honorarvereinbarung wird der in der Kostennote geltend gemachte 

Stundenansatz, höchstens aber der Stundenansatz von CHF 240.--, 

übernommen, da die Höhe des Stundenansatzes mangels 

Honorarvereinbarung nicht verifiziert werden kann. Geltend gemachte 

Pauschalspesen werden maximal im Umfang von 3 % des festgelegten 

Honorars nach Zeitaufwand zugesprochen.

9.3. Folglich ist der Stundenansatz gemäss vorstehender Praxis auf 

CHF 240.-- und die Kleinspesenpauschale auf 3 % zu kürzen. Dies ergibt 

ein Honorar von CHF 6'792.--, eine Kleinspesenpauschale von 

CHF 203.76 (Zwischenresultat von Fr. 6'995.76) und MwSt. von 7.7 % in 

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der Höhe von CHF 538.67, insgesamt und gerundet somit CHF 7'534.45. 

Mit diesem Betrag hat die Beschwerdeführerin die Beschwerdegegnerin 2 

aussergerichtlich zu entschädigen.

9.4. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 

zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 

(Art. 78 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin 1 hat in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegt und erhält demnach keine Parteientschädigung.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 409.00

zusammen CHF 3'409.00

gehen zulasten der A._____.

3. Die A._____ hat die D._____ AG mit CHF 7'534.45 aussergerichtlich zu 

entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

[Mit Urteil 1C_373/2024 vom 18. Februar 2025 hat das Bundesgericht die gegen 
dieses Urteil erhobene Beschwerde abgewiesen.]