# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e6c9414f-eb07-5e7a-a879-134e21df3828
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-10-29
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 29.10.2017 VD.2017.163 (AG.2017.750)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_VD-2017-163_2017-10-29.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  als Verwaltungsgericht

  Dreiergericht

  

 

VD.2017.163

 

URTEIL

 

vom 29.
Oktober 2017

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey, Dr. Christoph A. Spenlé 

und Gerichtsschreiber Dr. Peter
Bucher 

 

 

 

Beteiligte

 

Steuerverwaltung Basel-Stadt
                                                  Rekurrentin 

Fischmarkt 10, 4001 Basel
  

 

gegen

 

A____                                                                                             Beigeladener

[...]

 

 

Gegenstand

 

Rekurs gegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission 

vom 8. Dezember 2016

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer
2013/001 (Abzugsfähigkeit einer Maklerprovision)

Sachverhalt

 

A____ verkaufte
im Jahr 2013 die Liegenschaft [...] zum Preis von CHF 540‘000.–. Die
Steuerverwaltung setzte mit Veranlagungsverfügung vom 17. September 2014 den
daraus erzielten Grundstückgewinn auf CHF 42‘700.– fest. Dabei
qualifizierte sie die deklarierte Maklerprovision von CHF 19‘900.– als Eigencourtage
und liess sie nicht zum Abzug zu. Weiter kürzte sie die wertvermehrenden
Aufwendungen. Die hiergegen von A____ erhobene Einsprache hiess die
Steuerverwaltung mit Entscheid vom 26. August 2015 in dem Sinne teilweise
gut, als sie weitere wertvermehrende Aufwendungen anerkannt hat; nach wie vor
nicht berücksichtigt hat sie indessen die Maklerprovision. Anders die Steuerrekurskommission,
welche mit Rekursentscheid vom 8. Dezember 2016 den Einspracheentscheid
der Steuerverwaltung in Gutheissung des von A____ dagegen erhobenen Rekurses
insofern aufgehoben hat, als sie die Maklerprovision zum Abzug zugelassen hat;
Kosten hat sie weder erhoben noch zugesprochen. Hiergegen richtet sich der
Rekurs der Steuerverwaltung an das Verwaltungsgericht vom 30. Juni 2017, womit
sie die kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids unter Bestätigung ihres
Einspracheentscheids und die Aufrechnung der Maklerprovision anbegehrt. Mit
Stellungnahme vom 18. Juli 2017 (Postaufgabe: 26. Juli 2017)
beantragt der Beigeladene A____ die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge
zulasten der Steuerverwaltung. Auch die Steuerrekurskommission verlangt mit
Vernehmlassung vom 27. Juli 2017 die Abweisung des Rekurses. 

 

Das vorliegende
Urteil ist auf dem Zirkulationsweg ergangen. Die Tatsachen und Parteistandpunkte
ergeben sich, soweit sie für das vorliegende Urteil von Bedeutung sind, aus den
nachfolgenden Erwägungen. 

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Gesetzes über die direkten Steuern [Steuergesetz; StG;
SG 640.100], § 10 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und
Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SG 270.100]). Zuständig ist das
Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 32 Abs. 1
des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet
sich nach den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle
Vorschrift enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

 

Das
Verwaltungsgericht ist somit für die Beurteilung des vorliegenden Rekurses gegen
den Rekursentscheid der Vorinstanz im Verfahren betreffend die Grundstückgewinnsteuer
sowohl funktionell als auch sachlich zuständig. 

 

1.2         Der
Steuerverwaltung steht gemäss § 171 Abs. 3 StG der Rekurs offen. Auf deren frist-
und formgerecht erhobenen und begründeten Rekurs ist einzutreten. 

 

1.3         Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (vgl. § 171 StG). Demnach prüft das Gericht
insbesondere, ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig
angewandt, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen unzulässigen
Gebrauch gemacht hat.

 

1.4         Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK; SR 0.101) handelt,
muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg
gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; siehe dazu auch BGer 2P.7/2004 vom
8. Juni 2004 E. 1.3, 2P.41/2002 vom
10. Juni 2003 E. 5 und die dort zitierte Rechtsprechung).

 

2.

2.1      Die
Vorinstanz begründet den angefochtenen Entscheid zusammengefasst damit, dass
gemäss § 104 Abs. 1 StG Grundstückgewinnsteuer von den Gewinnen erhoben werde,
die sich aus der Veräusserung von Grundstücken ergäben. Gemäss § 106 Abs. 1
StG  entspreche der Grundstückgewinn der Differenz zwischen dem
Veräusserungserlös und dem Einstandswert, wobei gemäss § 106 Abs. 2 StG die mit
der Veräusserung verbundenen Kosten vom Veräusserungserlös abgezogen würden. Darunter
gehörten nebst anderen Kosten auch anfallende Maklerprovisionen. Dies seien die
Auslagen, die ein Makler dafür erhalte, dass er die Gelegenheit zum Abschluss
eines Vertrags nachgewiesen oder den Abschluss eines Vertrags vermittelt habe.
Der Makler dürfe nicht in einem Abhängigkeitsverhältnis zum Verkäufer stehen
und müsse als unabhängige Drittperson qualifiziert werden können. Der Steuerpflichtige
habe die Vermittlungstätigkeit und die Zahlung oder Anerkennung des Maklerlohns
zu beweisen. Eigene Verkaufsbemühungen („Eigenprovisionen“) seien nicht
absetzbar. Bestünden zwischen dem Verkäufer und dem Makler wirtschaftliche
Verbindungen, sei zu prüfen, ob ein Scheingeschäft vorliege. Dies sei der Fall,
wenn aus den Umständen zu schliessen sei, dass der Verkäufer den gleichen
Vertrag mit einem unbeteiligten Dritten nicht abgeschlossen hätte. Vorliegend
sei der Beigeladene auch Verwaltungspräsident und Minderheitsaktionär der
Maklerin B____, und beide hätten dieselben Adressen. Allerdings sei der
Beigeladene nicht das einzige handelnde Organ der B____. Die Maklerin verfüge
über eigene Angestellte und habe dem Beigeladenen eine vom Gesellschaftszweck
umfasste Dienstleistung erbracht. Es sei nachvollziehbar, dass der Beigeladene
das Mandat einer Maklerin übergeben habe, an welcher er beteiligt sei und der
er vertraue. Das vereinbarte Entgelt von 3,685 % entspreche den marktüblichen
Konditionen. Von einem Scheingeschäft könne keine Rede sein. 

 

2.2      Dem
hält die Steuerverwaltung mit ihrem Rekurs zusammengefasst entgegen, die
Vorinstanz habe in einem früheren Entscheid eine Provision von 2,5 % als eher
hoch bezeichnet. Gemäss der Zürcher Praxis seien 2 % angemessen, bei schwer
verkäuflichen Objekten 3 %. Das vorliegende Objekt sei nicht schwer
verkäuflich. Daher sei die vorliegende Provision von 3,68 % nicht marktüblich,
weshalb derselbe Mäklervertrag mit einem unabhängigen Dritten nicht
abgeschlossen worden wäre. Es seien keine Offerten von unabhängigen Dritten
eingeholt worden, und es stelle sich die Frage, weshalb der Beigeladene bereit
gewesen sei, eine CHF 9‘100.– teurere Provision zu zahlen. Schliesslich seien
die Leistungen aus dem Verkaufsauftrag nicht vollständig nachgewiesen. 

 

2.3      Hierauf
repliziert die Vorinstanz, gemäss Praxis des Bundesgerichts seien Provisionen
für Makler von 3 % (BGer 4A_278/2012 vom 26. September 2012) und
3,57 % (BGer 4C_183/1998 vom 16. Juni 1999) zulässig. Bei
Stockwerkeigentum, wie vorliegend, seien die Maklergebühren in der Regel höher
als bei Einfamilienhäusern. Schliesslich sei die Vermittlungstätigkeit der
Maklerin genügend belegt.

 

2.4      Auf
diesen Standpunkt stellt sich auch der Beigeladene mit seiner Vernehmlassung.
Er rügt zunächst, dass die Steuerverwaltung auf die von ihm schon vor
Vorinstanz vorgetragenen und belegten Tatsachen nicht eingehe, sondern dessen
unbesehen eine Lehrbuchposition durchziehe. Anschliessend wiederholt der
Beigeladene unter Verweis auf seine Rekursschriften vor den Vorinstanzen die
dort vorgebrachten Argumente. Er habe die Maklerbemühungen beschrieben und auch
die Umstände, die zum Vertragsabschluss geführt hätten. Vorliegend habe er die
Maklerin auch ein umfassendes Miet-Kauf Modell erarbeiten lassen, was eine
breitere Käuferschicht anspreche und einen höheren Verkaufspreis ermögliche,
womit die vorliegende Provision gerechtfertigt sei. Schliesslich habe er entgegen
der Darstellung der Steuerverwaltung im bisherigen Verfahren schon mehrfach auf
den Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss
hingewiesen und diesen auch belegt. 

 

3.

3.1      Zu
den mit der Veräusserung verbundenen Kosten im Sinne von § 106 Abs. 2 StG
gehört nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts auch die einem Dritten
bezahlte Mäklerprovision (VGE VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016 E. 2.3.2,
VD.2014.235 vom 19. Februar 2016 E. 5.1, VD.2014.91 vom 17. Dezember 2014 E. 2.1,
VD.2013.220 vom 15. August 2014 E. 2.1, 663/2007 vom 16. Juni 2008 E. 2.2,
742/2006 vom 2. Mai 2007 E. 2.1, 754/2004 vom 24. August 2005 E. 2.1). Als
Vermittlungsaufwand anrechenbar ist danach ein Mäklerlohn im Sinne von Art. 413
OR, den ein Dritter von einem Steuerpflichtigen dafür erhält, dass er die
Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachgewiesen oder den Abschluss eines
Vertrags vermittelt hat. Dabei setzt die Zulässigkeit des Abzugs nach der
Praxis des Verwaltungsgerichts voraus, dass (i) ein zivilrechtlich gültiger
Mäklervertrag nach Art. 412 OR mit einer Drittperson geschlossen worden ist,
(ii) der Mäkler in Erfüllung dieses Vertrags eine Nachweis- oder
Vermittlungstätigkeit aufgenommen hat, die zum Veräusserungsgeschäft geführt
hat, und (iii) dass der geschuldete Mäklerlohn bezahlt oder anerkannt worden
ist (VGE VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016 E. 2.3.2, VD.2014.235 vom 19. Februar
2016 E. 5.1, 738/2006 vom 2. Mai 2007 E. 4.1, 649/2003 vom 20. April 2004 E.
2c, VD.2014.91 vom 17. Dezember 2014 E. 2.4). Nach der Auslegung des
Verwaltungsgerichts knüpft § 106 Abs. 2 StG damit – wie etwa auch die
entsprechenden Bestimmungen von § 224 Abs. 1 lit. c des Steuergesetzes des
Kantons Zürich oder Art. 142 Abs. 2 lit. b des Steuergesetzes des Kantons Bern
– an das privatrechtliche Erscheinungsbild der mit der Veräusserung verbundenen
Kosten an (VGE VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016 E. 2.3.2; siehe zur Bestimmung
im Kanton Zürich VGer ZH SB.2015.00088 vom 23. September 2015 E. 2.1.1,
SB.2015.00014 vom 3. Juni 2015 E. 2.1.1, SB.2012.00018 vom 22. August 2012 E.
2.1; dazu auch BGer 2C_1026/2012 vom 1. April 2013 E. 2.2.1, 2C_119/2009 vom
29. Mai 2009 E. 2.3 sowie Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage, Zürich 2013, § 221 N 78 ff. und
von Ah, Besteuerung des
Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundstückgewinns bei
Geschäftsgrundstücken [inkl. Verrechnung von Geschäfts- und Grundstückverlusten
sowie Unternehmenssteuerreform II], Teil 2, in: zsis) 2012, Aufsätze Nr. 2,
Ziff. 6.7 d; siehe zur Bestimmung im Kanton Bern Langenegger, in: Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.],
Praxis-Kommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, Artikel 126 bis 293, Bern
2011, Art. 142 N 32 ff.). Bei einer an das Privatrecht anknüpfenden Steuernorm
darf nur unter den Voraussetzungen der Simulation oder der Steuerumgehung von
der zivilrechtlichen Form des Sachverhalts abstrahiert und stattdessen auf
dessen wirtschaftlichen Gehalt abgestellt werden (VGE VD.2016.135 vom 20.
Oktober 2016 E. 2.3.2; Blumenstein/Locher,
System des Schweizerischen Steuerrechts, 7. Auflage, Zürich 2016, S. 35 ff.;
vgl. Locher,
Rechtsmissbrauchsüberlegungen im Recht der direkten Steuern der Schweiz, in:
Behnisch/Marantelli [Hrsg.], Beiträge zur Methodik und zum System des
schweizerischen Steuerrechts, Festschrift zum 70. Geburtstag von Prof. em. Dr.
iur. Peter Locher, Bern 2014, S. 191, 198). Abgesehen von den Fällen der
Steuersimulation und der Steuerumgehung stellt es einen unzulässigen
Methodenpluralismus dar, bei der Anwendung einer Steuerrechtsnorm einmal auf
das privatrechtliche Erscheinungsbild des Sachverhalts und ein anderes Mal auf
dessen wirtschaftlichen Gehalt abzustellen bzw. eine wirtschaftliche
Betrachtungsweise anzuwenden (VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016 E. 2.3.2; vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht, Band I, 9.
Aufl., Bern 2001, § 5 N 38; BGE 103 Ia 20 E. 4a S. 23 und E. 4d S. 25 f.; Richner/ Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O.,
VB zu §§ 119 – 131 N 90). Wenn die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts für
die Anrechnung einer Mäklerprovision ausdrücklich einen Mäklervertrag im
zivilrechtlichen Sinne verlangt, geht es nicht an, für die Beurteilung, ob es
sich beim Mäkler um einen Dritten handelt, einfach auf die wirtschaftlichen
Verhältnisse abzustellen (VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016 E. 2.3.2; vgl. VGer
ZH SB.2015.00014 vom 3. Juni 2015 E. 2.1.3). Wirtschaftliche Verbindungen
zwischen dem Grundstückveräusserer und dem Mäkler allein können damit zum
Ausschluss der Abzugsfähigkeit des Mäklerlohns nicht genügen (VD.2016.135 vom 20.
Oktober 2016 E. 2.3.2). In diesem Sinne hat das Verwaltungsgericht erwogen, die
Regel, dass sogenannte Eigenprovisionen, d.h. Entschädigungen für eigene Kauf-
oder Verkaufsbemühungen vom erzielten Grundstückgewinn nicht in Abzug gebracht
werden können, bedeute „nicht, dass Mäklerverträge zwischen einer Ak-tiengesellschaft
und einem ihrer Aktionäre oder zwischen Schwestergesellschaften zum vornherein
ausser Betracht fallen“ (VGE 649/2003 vom 20. April 2004 E. 4b). Insbesondere
in Bezug auf juristische Personen ist eine rechtlich selbständige Einheit daher
grundsätzlich als eine unabhängige Drittperson anzuerkennen (VD.2016.135 vom
20. Oktober 2016 E. 2.3.2). Auch gemäss der aktuellen Praxis des
Verwaltungsgerichts Zürich ist etwa ein Auftrag der Aktionäre an eine
Aktiengesellschaft, den Verkauf einer Liegenschaft zu vermitteln, steuerlich
als Mäklervertrag anzuerkennen, ausser wenn mit einem unbeteiligten Dritten ein
gleichartiger Vertrag nicht abgeschlossen worden wäre oder es sich um ein in
Wirklichkeit nicht gewolltes Scheingeschäft handelt (VGer ZH SB.2015.00088 vom
23. September 2015 E. 2.1.2; SB.2015.00014 vom 3. Juni 2015 E. 2.1.2; vgl. BGer
2C_119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1 und 2.2; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
a.a.O., § 221 N 90 f.; von Ah,
a.a.O., Ziff. 6.7 d; Steiner, Die
neuere Praxis zur Wirtschaftlichen Betrachtungsweise im zürcherischen Grundsteuerrecht,
in: ASA 52 [1983/1984], S. 305, 328). Auch im Kanton Bern gelangt, zumindest
für sich nahestehende juristische Personen, eine Praxis zur Anwendung, wonach
sich die Ausrichtung einer Mäklerprovision selbst bei erkennbaren
wirtschaftlichen Verbindungen per se noch nicht als missbräuchlich erweist (Langenegger, a.a.O., Art. 142 N 46).

 

Im Falle
wirtschaftlicher Verbindungen zwischen dem Grundstückveräusserer und dem Mäkler
ist demnach zu prüfen, ob eine Simulation oder eine Steuerumgehung vorliegt
(VGE VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016 E. 2.3.2). Nach der ständigen
Rechtsprechung wird eine Steuerumgehung angenommen, wenn (i) eine von den Beteiligten
gewählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich, sachwidrig oder absonderlich,
jedenfalls den wirtschaftlichen Gegebenheiten völlig unangemessen erscheint,
(ii) anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung missbräuchlich
lediglich deshalb getroffen worden ist, um Steuern einzusparen, die bei
sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären, und (iii) das gewählte
Vorgehen tatsächlich zu einer erheblichen Steuerersparnis führen würde, sofern
es von den Steuerbehörden hingenommen würde (BGE 138 II 239 E. 4.1 mit weiteren
Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung; VGE VD.2016.135 vom 20.
Oktober 2016 E. 2.3.2, VD.2014.91 vom 17. Dezember 2014 E. 2.4; vgl. VGE
VD.2012.219 und 240 vom 12. August 2013 E. 2.1.2). Bei einem Mäklervertrag zwischen
dem Grundstückveräusserer und einer mit diesem wirtschaftlich verbundenen Person
nimmt die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts eine Steuerumgehung an und
verneint deshalb die Abzugsfähigkeit der Mäklerprovision, wenn aus den
Umständen geschlossen werden muss, dass der steuerpflichtige Verkäufer den
gleichen Vertrag nicht mit einem unbeteiligten Dritten abgeschlossen hätte (VGE
VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016 E. 2.3.2, VD.2014.91 vom 17. Dezember 2014 E.
2.4, VD.2013.220 vom 15. August 2014 E. 2.4, 649/2003 vom 20. April 2004 E.
4b). Anhaltspunkte dafür können sich insbesondere aus der Interessenlage der
Vertragsparteien oder aus deren organisatorischen und personellen Beziehungen
untereinander ergeben (VGE VD.2016.135 vom 20. Oktober 2016 E. 2.3.2,
VD.2014.91 vom 17. Dezember 2014 E. 2.4, VD.2013.220 vom 15. August 2014
E. 2.4, 649/2003 vom 20. April 2004 E. 4b).

 

3.2      Dass
der Beigeladene in der Form des Verkaufsauftrags zwischen ihm und der B____
(Vorakten 1/2 S. 15 ff.) mit einer Drittperson einen zivilrechtlich gültigen
Mäklervertrag nach Art. 412 OR geschlossen und den Mäklerlohn bezahlt hat, ist
durch den Vertrag (Vorakten 1/2 S. 15 ff.), die Rechnung (Vorakten 2/2) und
einen Kontoauszug (Vorakten 2/2) erstellt.

 

3.3      Im
Zeitpunkt des Verkaufs war der Beigeladene Minderheitsaktionär und
einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsratspräsident der B____ und der C____.
Zudem befand sich die Domiziladresse dieser beiden Gesellschaften an der
Adresse des Beigeladenen. Damit bestanden wirtschaftliche Verbindungen zwischen
dem Beigeladenen und der Mäklerin sowie der von dieser beigezogenen Gesellschaft.
Wirtschaftliche Verbindungen zwischen dem Grundstückveräusserer und dem Mäkler
stehen dem Abzug der Mäklerprovison nach der Praxis des Verwaltungsgerichts
aber nur entgegen, wenn aus den Umständen geschlossen werden muss, dass der
Verkäufer den gleichen Vertrag nicht mit einem unbeteiligten Dritten
abgeschlossen hätte. Im vorliegenden Fall fehlt es an hinreichenden Indizien
für einen solchen Schluss. Gegen die Annahme, der Beigeladene hätte einen
Mäklervertrag mit einem unabhängigen Dritten nicht zu den gleichen Konditionen
abgeschlossen, sprechen insbesondere die folgenden Umstände: Der Beigeladene hielt
nur 4‘000 von 10‘200 und damit 39 % der Aktien der B____ sowie 57‘225 von
150‘000 und damit 38 % der Aktien der C____ (vgl. Vorakten 1/2 S. 8 f.;
Handelsregisterauszüge). Neben dem Beigeladenen als Präsident gehörten dem
Verwaltungsrat der B____ noch ein Vizepräsident und zwei Mitglieder an. Sie alle
waren einzelzeichnungsberechtigt. Zudem hatte die Gesellschaft noch zwei
weitere einzelzeichnungsberechtigte Organe mit Wohnsitz in Basel (Handelsregisterauszug).
Dem Verwaltungsrat der C____ gehörten im Zeitpunkt des Verkaufs neben dem Beigeladenen
als einzelzeichnungsberechtigter Präsident zwei kollektiv zu zweien
zeichnungsberechtigte Mitglieder an. Zudem hatte die Gesellschaft eine
Revisionsstelle und ein weiteres einzelzeichnungsberechtigtes Organ
(Handelsregisterauszug). Die Mäklertätigkeit im Immobilienbereich entspricht
den Zwecken der beiden Gesellschaften (Handelsregisterauszüge). Die Domiziladresse
der B____ und der C____ befand sich zwar an der Adresse des Rekurrenten [...].
Gemäss den Angaben des Beigeladenen wurden in [...] für die B____ aber nur die
Lenkungs- und Kontrollfunktionen wahrgenommen. Die operative Tätigkeit dieser
Gesellschaft habe [...] in Basel stattgefunden (Vorakten 1/2 S. 8). Diese
Angaben werden dadurch bestätigt, dass sich gemäss der Steuerausscheidung der
Steuerverwaltung des Kantons [...] für die Zeit vom 6. Mai bis 31. Dezember
2013 sämtliche Maschinen, Mobilien und Autos der B____ in Basel befunden haben
(Vorakten 1/2 S. 45). 

 

3.4      Die
Steuerverwaltung macht geltend, die 3,68 % des Kaufpreises entsprechende
Provision sei höher als üblich. Dies sei ein Indiz dafür, dass derselbe
Maklervertrag mit einem unabhängigen Dritten nicht abgeschlossen worden wäre.
Diese Rüge ist unbegründet. Unter Verweis auf Publikationen aus dem Jahr 2006
hat das Bundesgericht in einem Urteil aus dem Jahr 2009 zwar festgestellt, nach
der Zürcher Praxis gelte eine Provision von 2 % und bei schwer verkäuflichen
Objekten eine solche von 3 % als üblich (BGer 2C_119/2009 vom 29. Mai 2009 E.
2.2). Daraus kann aber nicht geschlossen werden, dass auch im Kanton Basel-Stadt
und im Jahr 2013 ausser bei schwer verkäuflichen Objekten bloss eine Provision
von 2 % üblich gewesen wäre. Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss
oder für die Vermittlung eines Grundstückkaufs ein unverhältnismässig hoher
Mäklerlohn vereinbart worden, so kann ihn das Gericht gemäss Art. 417 OR auf
Antrag des Schuldners auf einen angemessenen Betrag herabsetzen. Ob der
Mäklerlohn unverhältnismässig hoch ist oder nicht, bestimmt sich nach den
gesamten Umständen des Einzelfalls. Dabei kann der vereinbarte Lohn den in der
betreffenden Region üblichen leicht übersteigen, ohne unverhältnismässig hoch
zu sein. Der übliche Lohn entspricht in der Regel einem Prozentsatz des
Kaufpreises. Dabei kann der übliche Ansatz je nach Höhe des Preises unterschiedlich
sein. In diesem Fall ist der Prozentsatz umso tiefer, je höher der Kaufpreis
ist. Bereits im Jahr 1999 befand das Bundesgericht eine Provision von 3,57 %
bei einem Kaufpreis von CHF 1,75 Mio. als nicht unverhältnismässig hoch. Gleich
entschied es im Jahr 1996 betreffend eine Provision von 3.57 % bei einem
Kaufpreis von CHF 2,8 Mio. Eine Provision von 3 % qualifizierte das
Bundesgericht selbst bei einem Kaufpreis von CHF 16,4 Mio. als nicht
unverhältnismässig (BGE 138 III 669 E. 3.1 S. 669 f.). Zumindest unter
Mitberücksichtigung der Tatsache, dass der Kaufpreis im vorliegenden Fall mit
CHF 0,54 Mio. nur einem Bruchteil der Kaufpreise in den vom Bundesgericht
beurteilten Fällen entspricht, erscheint die 3,68 % des Kaufpreises
entsprechende Provision von CHF 19‘900.– im vorliegenden Fall nicht unangemessen,
und die Vorinstanz hat sie zu Recht nicht als nicht marktüblich qualifiziert.

 

3.5      Die
Steuerverwaltung macht sodann geltend, eine echte Gegenleistung eines
unabhängigen Dritten sei nicht erwiesen, weil die Leistungen aus dem
Verkaufsauftrag nicht vollständig nachgewiesen worden seien. Auch diese Rüge
ist unbegründet. In Ziff. 2 des Verkaufsauftrags (Vorakten 1/2 S. 15 ff.)
werden die vom Verkaufsauftrag umfassten Leistungen der B____ aufgezählt.
Tatsächlich hat der Beigeladene nicht nachgewiesen, dass alle diese Leistungen
erbracht worden wären. Dies ist aber auch nicht erforderlich. Gemäss Ziff. 3
des Verkaufsauftrags hat sich der Beigeladene verpflichtet, der B____ eine
Provision von CHF 20‘000.– zu bezahlen, wenn diese durch Nachweis des
Käufers, Vermittlung oder sonstige Mitwirkung den Abschluss eines öffentlich
beurkundeten Kauf- oder Tauschvertrags herbeigeführt hat, und zwar unabhängig
davon, ob die Leistungen gemäss Ziff. 2 des Verkaufsauftrags dazu erforderlich
gewesen sind. Durch die vom Beigeladenen eingereichten Urkunden ist
insbesondere nachgewiesen, dass die von der B____ beigezogene C____ (vgl. dazu
Vorakten 1/2  S. 14) eine umfangreiche Verkaufsdokumentation mit Fotos (Vorakten
1/2 S. 24  ff.) sowie einen Finanzierungsvorschlag für einen Mietkauf
(Vorakten 1/2 S. 38  f.) erstellt hat, dass sie das Grundstück auf
einem Internet-Immobilienportal präsentiert hat (Vorakten 1/2 S. 40 f.), und
dass sich der nachmalige Käufer des Grundstücks aufgrund dieser Präsentation im
Internet gemeldet hat (Vorakten 1/2 S. 42). Die B____ hat also zumindest
einen Teil der vereinbarten Tätigkeit entfaltet und damit in Erfüllung des Mäklervertrags
eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit aufgenommen, und diese Tätigkeit war erwiesenermassen
kausal für das Zustandekommen des Kaufvertrags. Folglich hat die B____ eine
echte Gegenleistung erbracht, und hat damit Anspruch auf die vereinbarte
Provision. 

 

3.6      Zusammenfassend
hat die Vorinstanz zu Recht die Maklerprovision zum Abzug zugelassen und
insofern den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung aufgehoben. Mithin ist
der vorliegende verwaltungsgerichtliche Rekurs der Steuerverwaltung abzuweisen.

 

4.

Bei diesem
Ausgang des Rekursverfahrens hat die Rekurrentin gemäss § 30 Abs. 1 VRPG
grundsätzlich dessen Kosten zu tragen. Da es sich bei ihr jedoch um eine
Verwaltungseinheit des Kantons handelt, werden ihr die ordentlichen Kosten des
verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahrens praxisgemäss trotz Abweisung ihres
Rekurses nicht auferlegt (vgl. VGE VD.2014.26 und VD.2014.27 vom 16. Juni
2015,  VD.2014.28 und VD.2014.29 vom 16. Juni 2015, VD.2010.187 vom 20. Juni
2011 E. 5). 

 

 

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Der
Rekurs wird abgewiesen.

 

Es werden keine ordentlichen Kosten erhoben.

 

            Mitteilung an:

-      
Steuerverwaltung 

-      
Beigeladener

-      
Steuerrekurskommission

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

Dr. Peter Bucher

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14)
einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG
verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das
Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,
sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.