# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1816b744-b44e-5c34-bdbf-56faf96aaab2
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-18
**Language:** de
**Title:** Privater Gestaltungsplan "Areal Hardturm - Stadion" (1/2)
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0157/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_i_nr._0157_2023_vom_18._august_2023_1.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2022.05184 
0157/2023     

Entscheid vom 18. August 2023     

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, 
Baurichter Christian Hurter, Gerichtsschreiber Mario Gasser     

in Sachen 

Rekurrentin 

Stockwerkeigentümergemeinschaft A, […] 

vertreten durch […]  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zü-

rich  

3.  Stadt Zürich, Stadthaus, Stadthausquai 17, Postfach, 8022 Zürich  

Nr. 1 und 3 vertreten durch […]  

4.  B, […] 
5.  C, […] 
6.  D, […] 
7.  E, […] 
8.  F, […] 
9.  G, […] 

Nr. 4 - 9 vertreten durch H, […] 

diese vertreten durch […] 

betreffend 

Festsetzungssbeschluss  des  Gemeinderats  Zürich  G.-Nr.  2019-235  vom 
23. Oktober 2019 sowie Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton 
Zürich  Nr.  ARE  21-1065  vom  26.  August  2022;  Privater  Gestaltungsplan 
"Areal  Hardturm  -  Stadion"  mit  Umweltverträglichkeitsprüfung,  Grundstück 
Kat.-Nr. 1, Zürich 5 - Escher Wyss 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Der Gemeinderat der Stadt Zürich stimmte mit Beschluss vom 23. Oktober 

2019  dem  privaten Gestaltungsplan  "Areal  Hardturm-Stadion"  mit Umwelt-

verträglichkeitsprüfung  zu.  Der  Geltungsbereich  umfasst  das  Grundstück 

Kat.-Nr. 1 in Zürich, welches im Eigentum der Stadt Zürich steht. Gegen den 

Gemeinderatsbeschluss wurde das Referendum ergriffen, woraufhin die Vor-

lage in der Volksabstimmung vom 27. September 2020 angenommen wurde. 

Nachdem das Bundesgericht letztinstanzlich mit Urteilen vom 17. Juni 2022 

zwei Stimmrechtsrekurse abgewiesen hatte, erfolgte am 26. August 2022 die 

Genehmigung durch die Baudirektion Kanton Zürich. Zustimmung und Ge-

nehmigung wurden am 5. Oktober 2022 im kantonalen Amtsblatt publiziert. 

B. 

Mit Eingabe vom 3. November 2022 erhob die Stockwerkeigentümergemein-

schaft A […] fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich 

und beantragte die Aufhebung der beiden genannten Entscheide, unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekursgegner. 

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  7.  November  2022  wurde  vom  Rekurseingang 

Vormerk genommen und der H eine Frist angesetzt, um bekannt zu geben, 

wer den Gestaltungsplan aufgestellt hat.  

D. 

Am 16. November 2022 erklärten die B, die C, die D, die E, die F sowie die 

G, dass sie als designierte Baurechtsnehmerinnen die H beauftragt hätten, 

den privaten Gestaltungsplan aufzustellen. 

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Seite 2 

 
 
E. 

Mit Präsidialverfügung vom 18. November 2022 wurden die Baurechtsneh-

merinnen anstelle der H als private Rekursgegnerinnen ins Rubrum aufge-

nommen. Gleichzeitig wurde das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

F. 

Mit Eingabe vom 15. Dezember 2022 beantragte die Baudirektion unter Ver-

weis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 14. De-

zember 2022 die Abweisung des Rekurses. Die kommunale Vorinstanz und 

die  Stadt  Zürich  als  Grundeigentümerin  stellten  mit  Vernehmlassung  vom 

19. Dezember 2022 den Antrag, der Rekurs sei abzuweisen, soweit auf die-

sen einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Re-

kurrentin. Die privaten Rekursgegnerinnen beantragten mit Vernehmlassung 

vom 19. Dezember 2022 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, soweit da-

rauf einzutreten sei. Die Verfahrenskosten seien der Rekurrentin aufzuerle-

gen und diese sei zu verpflichten, den privaten Rekursgegnerinnen eine Um-

triebsentschädigung zu zahlen. 

G. 

Mit Replik vom 26. Januar 2023 und Dupliken vom 16., 20. bzw. 21. Februar 

2023  blieben  die  Parteien  bei  ihren  Anträgen.  Die  Rekurrentin  nahm  am 

27. März 2023 ein weiteres Mal Stellung. 

H. 

Am 27. Juni 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der  Parteien  einen  Augenschein  auf  dem Lokal  durch.  Im  Nachgang  dazu 
erfolgten  am  4.,  6.  und  20.  Juli  2023  weitere  Eingaben  der  Rekursgegner 

1 und 3 sowie von der Rekurrentin. 

I. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

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Es kommt in Betracht: 

1.1. 

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene 

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung 

oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

1.2. 

Das […] Grundstück Kat.-Nr. 3 steht im Eigentum der einzelnen Mitglieder 

der  rekurrierenden  Stockwerkeigentümergemeinschaft.  Sodann  ist  der  Be-

schluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingereicht worden, mit wel-

chem  diese  die  Rekurserhebung  einstimmig  befürwortet  (act.  5.4  und  5.5, 

S. 9).  Dieser  Beschluss  entspricht  den  spezifischen  Voraussetzungen  ge-
mäss Art. 712m Abs. 2 des Zivilgesetzbuches (ZGB). Weiter ergibt sich aus 

dem Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, dass der Beschluss 

rechtsgültig  zustande  kam  (act.  5.6,  S. 14).  Angesichts  dieser  räumlichen 

Verhältnisse sowie der nachfolgend zu behandelnden Einwände ist die Re-

kurrentin ohne weiteres zum Rekurs legitimiert. Da auch die weiteren Pro-

zessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

1.3. 

Zu erwähnen bleibt in formeller Hinsicht das von der Rekurrentin am Augen-

schein gestellte Begehren auf Edition mehrerer Verträge (Prot. S. 7). In der 

Eingabe vom 6. Juli 2023 wiederholte sie diese Begehren und ersuchte um 

umgehende Behandlung. Wie nachfolgend noch darzulegen sein wird, kann 

auf die Aktenedition mangels Entscheidrelevanz verzichtet werden.  

1.4. 

Sowohl die Rekurrentin, als auch die Rekursgegner 1 und 3 beantragen in 

ihren  nach  dem  Augenschein  erfolgten  Eingaben,  mehrere  protokollierte 

Aussagen  seien  anzupassen  bzw.  zu  ergänzen.  Diesbezüglich  gilt,  dass 

Ausführungen der Parteien nur dann und bloss im Ergebnis protokolliert wer-

den, wenn sie sich über die Schriftsätze hinausgehend zu den tatsächlichen 

Gegebenheiten äussern – wie dies auch im Protokoll so vermerkt wurde. Die 

fraglichen Aussagen sind weitgehend bereits im Schriftenwechsel zu finden, 

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sofern sie sich überhaupt zu tatsächlichen Gegebenheiten äussern. Das Pro-

tokoll ist daher nicht zu ergänzen, die Eingaben aber zu den Akten zu neh-

men.  

2.1. 

Der Gestaltungsplanperimeter umfasst das Grundstück Kat.-Nr. 1 mit einer 
Fläche von 54’619 m2. Dieses wird im Süden von der Pfingstweidstrasse, im 
Norden durch die Hardturmstrasse, nordöstlich durch die Förrlibuckstrasse 

sowie  […]  durch  die  überbauten  Grundstücke  Kat.-Nrn. 2  und  3  begrenzt. 

Der Gestaltungsplanperimeter liegt vollumfänglich in der Zentrumszone Z5 

gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). 

2.2. 

Auf dem streitbetroffenen Hardturm-Areal wurde bereits im Jahre 1929 ein 

Fussballstadion  erstellt,  welches  bis  1998  mehrere  Umbauten  erfuhr.  Am 

1. September 2007 fand das letzte Spiel in jenem Stadion statt und Anfang 

Dezember  2008  wurde  mit  dem  Abriss  des  Stadions  begonnen.  Seit  der 

Jahrtausendwende  wurden  nacheinander  verschiedene  Projekte  für  einen 

Neubau des Stadions verfolgt, welche aus verschiedenen und nicht an dieser 

Stelle zu vertiefenden Gründen gescheitert sind oder aufgegeben wurden.  

2.3. 

Im kantonalen Richtplan ist das Stadion Hardturm als Vorhaben "Ersatzneu-

bau Sportstadion" mit kurzfristigem Realisierungshorizont eingetragen. Der 

Gestaltungsplanperimeter liegt gemäss kantonalem Richtplan sodann in ei-

nem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung ("Zürich-Hard/Alt-stetten"). 

Dieses  Zentrumsgebiet  ist  als  Entwicklungsgebiet  vermerkt,  welches  mit 

Ausrichtung auf die S-Bahn-Stationen sowie in Abstimmung mit dem West-
ast  Zürich  (Hauptverkehrsstrasse)  und  der  Limmattalbahn  weiterentwickelt 

und verdichtet werden soll (Kantonaler Richtplan, Ziff. 2.3.2, Nr. 2). Der regi-

onale und der kommunale Richtplan legen u.a. ebenfalls fest, dass auf dem 

fraglichen Areal eine sehr hohe bauliche Dichte anzustreben ist. 

2.4. 

Derzeit steht auf dem westlichen Arealbereich das Parkhaus Hardturm (samt 

Parkplätzen für Schwerverkehr westlich des Parkhauses). Der Bereich des 

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abgebrochenen Hardturm-Stadions wurde im Jahr 2010 mit einem Asphalt-

belag versehen, damit er für Spezialveranstaltungen (z. B. Zirkus) temporär 

genutzt werden kann. Die ehemalige Trainingswiese im Osten weist heute 

eine Wiesen

  und  Buschvegetation  auf,  welche  vereinzelt  mit  Neuanpflan-

zungen und kleineren Bauten durchsetzt ist. Am östlichen Rand des Perime-

ters  verläuft heute  der  Sportweg,  eine  von Blauen  Zonen  gesäumte  Stich-

‐

strasse.  

2.5. 

Im Jahr 2015 schrieb der Zürcher Stadtrat einen selektiven Investoren-Stu-

dienauftrag aus, um privaten Investoren den Weg zu ebnen, auf dem Hard-

turm-Areal ein neues Fussballstadion zu entwickeln. Aus diesem Studienauf-

trag ging das Projekt "Ensemble" als Siegerprojekt hervor. Das Projekt "En-

semble" setzt sich aus drei Teilen zusammen: einem Fussballstadion mit ma-

ximal 18’500 Zuschauerplätzen, einer genossenschaftlichen Wohnsiedlung 

mit  174  Wohnungen  und  einem  Investorenprojekt  (zwei  Wohn-  und  Ge-

schäftshäuser)  mit  rund  600  Wohnungen.  Das  Siegerprojekt  wurde  zum 

Richtprojekt weiterentwickelt und diente als Grundlage für den vorliegenden 

privaten Gestaltungsplan. 

Der Gestaltungsplan setzt sich aus den Gestaltungsplanvorschriften (GPV) 

und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:1000 zusammen (Art. 2 GPV). Er 

soll gemäss Art. 1 GPV die Voraussetzungen für die Realisierung und den 

mit  der  Umgebung  verträglichen  Betrieb  eines  Fussballstadions,  eines  ge-

meinnützigen  Wohnungsbaus  und  zweier  Wohn-  und  Geschäftshäuser 

schaffen. Der Geltungsbereich wird mit dem Gestaltungsplan in drei Teilge-

biete (A, B, C) gegliedert. Das im Osten liegende Teilgebiet A beinhaltet die 

gemeinnützigen  Wohngebäude,  das  Fussballstadion  mit  Umgebung  ist  im 

mittigen Teilgebiet B vorgesehen und im westlichen Teilgebiet C sind die bei-
den Wohn- und Geschäftshochhäuser geplant. Grundlage bildet dabei das 

zum Richtprojekt weiterbearbeitete Siegerprojekt aus dem Investoren-Studi-

enauftragsverfahren vom 13. November 2018.  

Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, finden die Bestimmungen der BZO 

im Geltungsbereich keine Anwendung (Art. 3 Abs. 1 GPV). Die Wirkung der 

im Plan gekennzeichneten Baulinie im Osten des Geltungsbereichs ist wäh-

rend  der  Geltungsdauer  des  Gestaltungsplans  suspendiert  (Art. 3  Abs. 5 

GPV).  

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Weitere  wesentliche  und  erwähnenswerte  Festlegungen  lauten  wie  folgt: 

Das  Teilgebiet A  dient  der  Wohnnutzung.  Daneben  sind  mässig  störende 

Handels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zulässig. 

Im Teilgebiet B gilt die Sportnutzung mit zugehörigen Neben- und Infrastruk-

turnutzungen als Kernnutzung, wobei die Kapazität der festen Tribünen auf 

18’500  Zuschauende  beschränkt  ist.  Als  Nebennutzung  sind  mässig  stö-

rende Handels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zu-

lässig.  Im  Teilgebiet C  sind  Wohnnutzungen  sowie  mässig  störende  Han-

dels-,  Dienstleistungs-,  Gewerbe-  und  Gastronomienutzungen  zulässig 

(Art. 5 GPV). Art. 11 GPV begrenzt die maximale anrechenbare Geschoss-
fläche in allen Geschossen im Teilgebiet A auf 22'000 m2, im Teilgebiet B auf 
15'000 m2 und im Teilgebiet C auf 88'000 m2. Die Gebäude sind innerhalb 
der im Plan angegebenen Baubegrenzungslinien anzuordnen (Art. 12 Abs. 1 

GPV).  Die  maximale  Gesamthöhe  beträgt  gemäss  Art. 16  Abs. 1  GPV  im 

Teilgebiet A 25 m, im Teilgebiet B 20 m und im Teilgebiet C 140 m. Es sind 

zudem drei öffentlich nutzbare Plätze zu erstellen, deren schematische Lage 

im Plan festgelegt ist (vgl. Art. 23 GPV). Mindestens an den neun im Plan 

bezeichneten Lagen sind überdies grosskronige Bäume zu pflanzen (Art. 26 

Abs. 2 GPV).  

Gemäss den Schlussbestimmungen der GPV wird mit Inkrafttreten des Ge-

staltungsplans  Art.  81a  der  BZO  bzw.  werden  die  "Sonderbauvorschriften 

Fussballstadion Zürich" aufgehoben (Art. 53). Ebenfalls mit Inkrafttreten des 

Gestaltungsplans aufgehoben werden die Vorschriften zum privaten Gestal-

tungsplan Stadion Zürich vom 4. Juni 2003 (Art. 54 GPV). 

3.1. 

Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar-
chitektonisch  und  wohnhygienisch  einwandfreie  Überbauung  anstrebt.  Zu 

diesem  Zweck  stellt  er  für  ein  bestimmtes  Gebiet eine  Spezialbauordnung 

auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung 

abweicht  und  diese  überlagert.  So  werden  mit  Gestaltungsplänen  für  be-

stimmt  umgrenzte  Gebiete  Zahl,  Lage,  äussere  Abmessungen  sowie  die 

Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf 

von  den  Bestimmungen  über  die  Regelbauweise  und  von  den  kantonalen 

Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungs-

plan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen 

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und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartier-

plan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die weitere Umge-

bungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Bei der Festsetzung und Ge-

nehmigung  eines  Gestaltungsplans  besteht  ein  weiter  Gestaltungsspiel-

raum; indessen muss er die Richtplanung und das übergeordnete Recht res-

pektieren,  namentlich  die  Ziele  und  Grundsätze  von  Art.  1  und  Art.  3  des 

Raumplanungsgesetzes  (RPG).  Die  Anforderungen  und  das  Ausmass  der 

zulässigen  Abweichungen  von  der  Grundnutzungsordnung  (Bau-  und  Zo-

nenordnung) sind gesetzlich nicht definiert. Nach der Rechtsprechung dürfen 

Sondernutzungspläne zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen 

zugrunde liegenden Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen 

dürfen die Grundordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindepla-

nung ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten 

gerät das wichtige Prinzip der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung 

in Gefahr und kann die Bau- und Zonenordnung ihre Funktion, die zulässige 

Dimensionierung  und  Nutzung  der  Bauten  aus  einer  ganzheitlichen  Optik 

festzulegen und aufeinander abzustimmen, nicht mehr erfüllen (BGE 135 II 

209,  E.  5.2. f.,  VB.2018.00760  vom  8.  Juli  2020,  E.  5.2.1).  Anders  als  bei 

Arealüberbauungen  und  Sonderbauvorschriften  sind  die  Grundeigentümer 

im  Perimeter  eines  Gestaltungsplans  an  dessen  Festlegungen  gebunden. 

Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform 

gebaut  werden  darf 

(vgl.  zum  Ganzen  Christoph  Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., 

Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 179 f.). 

3.2. 

Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-

prüfung  von  Nutzungsplänen  und  Sondernutzungsplänen  einschliesslich 

Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-
(vgl. § 20  Abs. 1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 
fungsbefugnis 

[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-

verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-

ten  Planungsautonomie  Zurückhaltung  aufzuerlegen.  Diese  Zurückhaltung 

gilt  insbesondere  dann,  wenn  es  auf  die Beurteilung  der  örtlichen Verhält-

nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-

planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-

sichtigen.  Die  Rechtsmittelbehörde  darf  nicht  unter  mehreren  verfügbaren 

und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung 

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der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid 

auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn 

die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs-

instanz  nicht  erst  dann  verlangt,  wenn  die  Würdigung  der  Gemeinde 

schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu-

nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er-

weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider-

spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge-

meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge-

meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der 

massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes-

senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 20  Rz. 77 ff.;  VB.2018.00151  vom 

6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 

1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 

4.1. 

Die  Rekurrentin  bringt  vor,  ihr  Rekurs  richte  sich  ausdrücklich  nicht  gegen 

das geplante Fussballstadion, sondern gegen zwei Festlegungen bzw. Vor-

schriften  betreffend  den  Teilbereich  A  des  privaten  Gestaltungsplans:  Die 

Suspendierung  der  Baulinie  im  Osten  und  die  Festlegung  der  Baubegren-

zungslinie […].  

Die Rekursgegner 1 und 3 vertreten die Auffassung, dass selbst wenn die 

Rekurrentin  wider  Erwarten  mit  ihrem  Anliegen  durchdringen  würde,  dies 

nicht die Aufhebung des angefochtenen Gestaltungsplans, sondern höchs-

ten dessen Anpassung zur Folge habe. Deshalb könne die Rekurrentin mit 

ihrem Antrag zum Vornherein nicht durchdringen, weil dieser auf Aufhebung 
und nicht Anpassung des Gestaltungsplans laute. 

Auch die privaten Rekursgegnerinnen sind der Ansicht, dass der rekurrenti-

sche Antrag weit über das Ziel hinausschiesse. 

4.2. 

Nach  der  verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  lässt  sich  aus  dem 

Grundsatz  der  Verhältnismässigkeit  ein  Anspruch  des  Grundeigentümers 

ableiten,  dass  untergeordnete  Mängel  eines  privaten  Gestaltungsplans  im 

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Rechtsmittelverfahren über einschränkende Nebenbestimmungen behoben 

werden.  Dass  solche  Korrekturen  nicht  mehr  vom  ursprünglich  berufenen 

Gemeindeparlament bzw. dem Volk, sondern von der Exekutive vorgenom-

men werden, ist nach der Praxis unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten un-

bedenklich. Die Zustimmung zu privaten Gestaltungsplänen bedingt im We-

sentlichen ein Abwägen zwischen den Interessen des Plangebers an einer 

optimierten  Überbauung  seines  Areals  einerseits  und  den  allenfalls  dage-

genstehenden  öffentlichen  Interessen  sowie  den  privaten  Nachbarinteres-

sen andererseits. Bei dieser Ausgangslage wird der Zustimmungsbeschluss 

ausschliesslich von denjenigen Kreisen angefochten, welche zusätzliche Be-

schränkungen der Baumöglichkeiten anstreben. Notwendige Anpassungen 

liegen daher stets ihm Rahmen der bereits mit dem Zustimmungsbeschluss 

eingeräumten Baumöglichkeiten (zum Ganzen: VB.2007.00300 vom 4. Ok-

tober 2007, E. 6.6).  

So wird denn auch vorliegend gemäss Ziffer 2 des angefochtenen kommu-

nalen Beschlusses der Stadtrat ermächtigt, Änderungen am privaten Gestal-

tungsplan "Areal Hardturm – Stadion" mit Umweltverträglichkeitsprüfung in 

eigener Zuständigkeit vorzunehmen, sofern sich diese als Folge von Rechts-

mittelentscheiden oder im Genehmigungsverfahren als notwendig erweisen 

würden.  

Diese  Kompetenzdelegation  entspricht  einer  verbreiteten  Praxis  der  Ge-

meinden  bei  der  Festsetzung  von  Nutzungsplanungen  und  wird  jedenfalls 

insoweit als zulässig erachtet, als für die Neufestsetzung kein Spielraum für 

eine nutzungsplanerische Ermessensbetätigung verbleibt (BEZ 1986 Nr. 40 

und 1996 Nr. 7).  

4.3. 
Wie es sich mit dieser letztgenannten Voraussetzung im vorliegenden Fall 

verhält, wenn die Suspendierung der Baulinie nicht rechtens wäre, kann of-

fen bleiben. Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, verfangen die rekurrentischen 

Rügen in materieller Hinsicht nicht, weshalb weder einem Antrag auf Aufhe-

bung  noch  einem  auf  Anpassung  des  Gestaltungsplans  gefolgt  werden 

könnte. Ob der rekurrentische Hauptantrag überschiessend ist oder nicht, ist 

aus diesem Grund nicht ausschlaggebend. 

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Seite 10 

 
 
5.1. 

Die Rekurrentin bezeichnet die in Art. 3 Abs. 5 GPV vorgesehene Suspen-

dierung der Baulinie BDV Nr. 2032/2003-08-28 als unzulässig und bringt vor, 

der Festlegung einer Suspendierung der Baulinie ermangle es an einer ge-

setzlichen  Grundlage.  Die  Bestimmung  in  §  83  Abs.  1  PBG  sei  jedenfalls 

ungeeignet, zumal Baulinien keine Bestimmungen über die Regelbauweise 

oder kantonale Mindestabstände seien.  

5.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 halten dem zusammengefasst entgegen, mit § 83 

PBG bestehe eine gesetzliche Grundlage zum Erlass des vorliegenden Ge-

staltungsplans. Die in Art. 3 Abs. 5 GPV enthaltene Klärung bedürfe für sich 

keiner ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage, denn damit werde festgehal-

ten, was sowieso gelte. Als Kollisionsregel konkretisiere diese Bestimmung 

den Grundsatz der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung. So-

dann verweisen die Rekursgegner 1 und 3 auf ein Urteil des Verwaltungsge-

richts des Kantons Zürich vom 30. Juni 2022, wonach eine Suspendierung 

von Baulinien im Geltungsbereich und während der Geltungsdauer von Ge-

staltungsplänen grundsätzlich als zulässig erachtet werde (VB.2021.00730). 

Die Suspendierung entspreche einer im Kanton Zürich etablierten, langjähri-

gen Praxis.  

Die Baudirektion verweist ebenfalls auf dieses Urteil und bezeichnet die Sus-

pendierung als gängige und bisher unbestrittene Praxis. Auch in kantonalen 

Gestaltungsplänen werde die Wirkung von Baulinien suspendiert. 

Die privaten Rekursgegnerinnen machen ergänzend geltend, allein § 110a 

PBG, der als Verdeutlichung des Anspruchs auf Überprüfung einer Baulinie 

eingeführt worden sei, stelle eine hinreichende gesetzliche Grundlage dar. 
Für  Baulinien  gelte  als  Teil  der  Nutzungsplanung  auch  der  Grundsatz  der 

Planbeständigkeit, des Planungsrhythmus und der Pflicht zur Anpassung bei 

veränderten Verhältnissen gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG. Da ein Gestaltungs-

plan  die  Grundordnung  der  Nutzungsplanung  überlagere  und  demzufolge 

auch  ersatzlos  wieder  aufgehoben  werden  könne,  sei  es  nur  richtig,  dass 

eine Baulinie falls erforderlich lediglich suspendiert werde. 

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Seite 11 

 
 
5.3. 

Replicando ergänzt die Rekurrentin, dass es sich bei Baulinien eben gerade 

nicht um die Grundordnung oder Bestimmungen über die Regelbauweise o-

der  von  den  kantonalen  Mindestabständen  handle.  Die  eine  Sondernut-

zungsplanung  könne  nicht  von  der  anderen  überlagert  werden.  Zudem 

werde  mit  der  fraglichen  Gestaltungsplanvorschrift  die  Zwecksetzung  der 

Baulinie und insofern die Rechtsordnung ausgehebelt, denn deren "Suspen-

dierung" sei in casu eine eigentliche Aufhebung. Ferner sei der zitierte Ent-

scheid nicht einschlägig, da dort der Zweck der Baulinie gar nicht verwirklicht 

werden könne.  

5.4.1. 

Baulinien dienen vor allem der Sicherung bestehender und geplanter Anla-

gen und Flächen (§ 96 Abs. 1 PBG). Je nach Zweckbestimmung stehen hier-

für verschiedene Baulinienarten zur Verfügung. Zur Sicherung von Strassen, 

Wegen, Plätzen und Eisenbahnen – gegebenenfalls samt begleitenden Vor-

gärten,  Lärmschutzanlagen,  Grünzügen  und  Fahrzeugabstellplätzen  –  ge-

langen Verkehrsbaulinien zur Anwendung (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG). Sie stellen 

in erster Linie die für den Strassenbau benötigten Flächen sicher und schaf-

fen zudem die für die Verkehrssicherheit erforderliche Sichtfreiheit; darüber 

hinaus  gewährleisten  sie  den  an  der  Strasse  liegenden  Gebäuden  ausrei-

chende Belichtung und Besonnung. Weiter vermindern sie auch die Einwir-

kungen,  welche  mit  dem  Strassenverkehr  verbunden  sind  und  sorgen  für 

Schaffung  oder  Erhalt  von  Grünflächen  in  den  Siedlungsgebieten,  womit 

ihnen auch ästhetische Funktionen beizumessen sind.  

5.4.2. 

Wie bereits erwähnt ist der Gestaltungsplan ein Sondernutzungsplan, der für 

ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung aufstellt, welche von den all-
gemeinen  Festlegungen  der  Bau-  und  Zonenordnung  abweicht  und  diese 

überlagert. Auch der Baulinienplan zählt zu diesen allgemeinen nutzungspla-

nerischen  Festlegungen,  welche  überlagert  werden.  Die  Abstandsbestim-

mungen  des  Gestaltungsplans  treten  dann  an  die  Stelle  der  ordentlicher-

weise  geltenden Abstandsregelung,  und  zwar  unbesehen  davon, ob  diese 

sich aus einer Baulinie oder direkt gestützt auf § 265 PBG ergibt. Insofern 

findet  die  strittige  Gestaltungsplanvorschrift  bereits  in  der  allgemeinen  Be-

stimmung von § 83 Abs. 1 PBG eine Grundlage, bzw. konkretisiert sie diese 

R1S.2022.05184 

Seite 12 

 
 
nur. Dass eine Suspendierung zweckmässig ist, zeigt auch die von der pri-

vaten Rekursgegnerschaft beispielhaft erwähnte Konstellation, wonach ein 

Gestaltungsplan  ersatzlos  aufgehoben  werden  kann  und  dann  folgerichtig 

die Baulinie wieder auflebt – wie die übrige Grundordnung. 

5.4.3. 

Im von den Parteien erwähnten Urteil hatte das Verwaltungsgericht ebenfalls 

einen privaten Gestaltungsplan zu beurteilen, der die Vorschrift enthielt, wo-

nach im Geltungsbereich des Gestaltungsplans die Baulinien und deren Wir-

kung nach § 279 Abs. 2 PBG suspendiert würden. Vom Beschwerdeführer 

wurde im dortigen Fall gerügt, dass sich die Vorinstanz nur zur Kompetenz 

für  die Suspendierung  ausgesprochen  habe,  die materiell-rechtliche  Frage 

jedoch nicht beantwortet habe, ob Baulinien im Rahmen eines Gestaltungs-

plans ignoriert werden dürften (VB.2021.00730 vom 30. Juni 2022, E. 10.2). 

Insofern stellte sich genau diejenige Rechtsfrage, welche auch hier umstrit-

ten ist: ob die Suspendierung von Baulinien im Rahmen eines Gestaltungs-

plans an sich zulässig ist.  

Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, es sei zwar davon auszugehen, 

dass  die  angeordnete  Suspendierung  der  Baulinien  im  Perimeter  des  Ge-

staltungsplans  –  jedenfalls  nach  einer  entsprechenden  Überbauung  –  fak-

tisch deren Aufhebung gleichkomme. Gegen diese Festlegung lasse sich je-

doch  materiell  nichts  einwenden  (VB.2021.00730  vom  30.  Juni  2022, 

E. 10.3).  

Geprüft  wurde  somit  die  Frage  der  materiell-rechtlichen  Zulässigkeit.  Aus 

dem  Schweigen  über  die  formelle  Zulässigkeit  der  Suspendierung  an  sich 

kann gedeutet werden, dass diese für das Verwaltungsgericht nicht zu bean-

standen war. Für eine Zulässigkeit spricht im vorliegenden Fall ergänzend, 
dass – anders als im vom Verwaltungsgericht beurteilten Fall –sowohl für die 

Festsetzung von Gestaltungsplänen als auch für die Aufhebung von Baulini-

enplänen der Gemeinderat zuständig ist (Art. 56 Abs. 1 lit. a und c der Ge-

meindeordnung). Obwohl der Sportweg eine kommunale Strasse ist, wurde 

die für diesen bestimmte – und vorliegend in Frage stehende – Baulinie we-

gen  des  engen  Zusammenhangs  mit  denjenigen  für  die  städtische  Natio-

nalstrasse SN 1.4.1 in Absprache mit der Stadt Zürich gemeinsam durch die 

Baudirektion festgesetzt. Zweck der Baulinie am Sportweg war die Sicherung 

des neuen Platzes, der angrenzend an die Ostseite des damals geplanten 

R1S.2022.05184 

Seite 13 

 
 
Stadions vorgesehenen war. Da es sich dabei um eine kommunale Anlage 

handelt, ist für die Festsetzung der Baulinie die Gemeinde zuständig (§ 108 

Abs. 1 PBG). Die Baulinie fällt somit in die städtische Zuständigkeit, obschon 

sie  in  formeller  Hinsicht  durch  die  Baudirektion  festgesetzt  wurde  (s.  Re-

kursantwort der Baudirektion Rz. 12, act. 16, sowie Festsetzungsverfügung 

vom 28. August 2003, act. 5.14). 

5.4.4. 

Zusammengefasst besteht für die Suspendierung der Baulinie eine gesetzli-

che Grundlage und erweist sich die Suspendierung auch nicht von Vornhe-

rein als unzulässig. 

6.1. 

Die Rekurrentin macht weiter geltend, die Baulinie sei im Jahr 2003 explizit 

mit dem Zweck festgesetzt worden, angrenzend an die Ostseite des Stadi-

ons  einen  Platz  abzusichern.  Mit  dem  Bau  des  Stadionplatzes  könne  der 

Baulinienzweck jetzt in optima forma realisiert werden. Ein Anwendungsfall 

von § 110a PBG liege nicht vor. Die Baulinie sei auch heute beachtlich und 

sowohl unter städtebaulichen wie auch privaten Aspekten wichtig und zweck-

mässig. Mit der "Suspendierung" werde im Ergebnis nichts anderes als die 

Aufhebung  der  lästigen  Baulinie  bezweckt  und  bewirkt.  Das  Vorgehen  sei 

auch deshalb unrechtmässig, weil in casu kein für eine Aufhebung einer Bau-

linie erforderliches separates Revisionsverfahren inkl. amtlicher Publikation 

und persönlicher Anzeige an die Rekurrentin durchgeführt worden sei. 

6.2. 

Die Rekursgegnerschaft beruft sich auf Art. 21 Abs. 2 RPG und macht ver-

änderte Verhältnisse geltend. Die Rekursgegner 1 und 3 führen zusammen-
gefasst aus, die Festsetzung der Baulinie sei zur Sicherung des im Rahmen 

der Planung des "Pentagon"-Projekts vorgesehenen Stadionplatzes erfolgt. 

Gegen dieses Projekt seien Rechtsmittelverfahren angestrengt worden, was 

schliesslich zu einem Verzicht auf die Ausführung des Projekts durch die da-

malige Grundeigentümerin K geführt habe. Die Planung für ein Fussballsta-

dion habe hierauf neu aufgenommen werden müssen, was in der Folge zu-

erst  zum  städtischen  Projekt  mit  den  Sonderbauvorschriften  "Areal  Hard-

turm,  Stadion  und Wohnungsbau"  und  nach  der  teilweisen  Ablehnung  der 

diesbezüglichen Finanzvorlage nunmehr zum vorliegenden Gestaltungsplan 

R1S.2022.05184 

Seite 14 

 
 
geführt  habe.  Bereits  aufgrund  des  Alters  des  Baulinienplans  habe  diese 

Nutzungsplanung einer Überprüfung unterzogen und diesbezüglich gegebe-

nenfalls neue Festlegungen getroffen werden dürfen. Sowohl die tatsächli-

chen wie auch die rechtlichen Gegebenheiten hätten sich seit der Planfest-

setzung massgeblich geändert.  

6.3. 

Die Rekurrentin repliziert, der fragliche Freiraum habe nichts von seiner Be-

deutung  verloren,  im Gegenteil.  Die tatsächlichen  Verhältnisse  hätten  sich 

seither  nicht  derart  erheblich  verändert,  dass  eine  vollständige  und  unbe-

grenzte Suspendierung der Baulinie nach Art. 21 Abs. 2 RPG rechtens sei. 

6.4.1. 

Nach Art. 21 Abs. 1 RPG sind Nutzungspläne für jedermann verbindlich; ha-

ben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne 

überprüft  und  nötigenfalls  angepasst  (Abs. 2).  Ein  Zonenplan  kann  seinen 

Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Je neuer 

eine Bauordnung bzw. ein Zonenplan ist, umso eher darf mit seiner Bestän-

digkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Än-

derung auswirkt, desto gewichtiger müssen die Gründe sein, welche für die 

Planänderung  sprechen.  Nach  Ablauf  des  Planungshorizonts  (i.d.R.  15 

Jahre für Bauzonen; vgl. Art. 15 Abs. 1 RPG) sind Zonenpläne grundsätzlich 

einer  Überprüfung  zu  unterziehen  und  nötigenfalls  anzupassen.  Je  näher 

eine  Planungsrevision  dieser  Frist  kommt,  desto  geringer  ist  deshalb  das 

Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch ge-

änderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Be-

gründung für eine Revision berücksichtigt werden. Erst recht gilt dies, wenn 

der Planungshorizont überschritten ist (BGr 1C_245/2017 vom 1. November 

2017, E. 4.4., mit Hinweisen). 

6.4.2. 

Die umstrittene Baulinie am Sportweg wurde mit Verfügung der Baudirektion 

vom 28. August 2003 neu festgesetzt. Erwogen wurde dabei, dass angren-

zend an die Ostseite des neuen Stadions ein Platz vorgesehen sei, der mit-

tels Baulinien gesichert werden soll. Der Platz diene sowohl als Aufstell- bzw. 

Fluchtfläche  bei  Anlässen  sowie  als  der  Öffentlichkeit  zugänglicher  Raum. 

Sodann wird in der Verfügung festgehalten, dass für die Sicherstellung der 

R1S.2022.05184 

Seite 15 

 
 
Koordination der Baulinienfestsetzung und der Zustimmung der Stimmbür-

gerschaft zum privaten Gestaltungsplan Stadion Zürich beide Vorlagen ge-

meinsam zu publizieren, aufzulegen sowie mit einer einheitlichen Rechtsmit-

telbelehrung zu versehen seien. 

Die Baulinie wurde somit im engen Zusammenhang mit der Planung des Sta-

dionprojekts "Pentagon" festgesetzt. Das damalige Projekt umfasste ein Sta-

dion mit Mantelnutzung, bestehend unter anderem aus einem Einkaufszent-

rum und einem Bürohochhaus. Der Gestaltungsplan sah vor, dass das Sta-

dion nur durch den zu sichernden Stadionplatz von der […] Überbauung M 

getrennt wird und liess an der Ostfassade Gebäudehöhen bis zu einer Kote 

von 440,70 m.ü.M. bzw. 449,47 m.ü.M. zu, während der gewachsene Boden 

in jenem Bereich bei rund 400 m.ü.M. liegt (vgl. Situationsplan zum privaten 

Gestaltungsplan "Stadion Zürich" vom 28. März 2003, abrufbar unter http://o-

erebdocs.zh.ch/documents/8884,  ganz  am  Ende).  Wie  die  Rekursgegner-

schaft schlüssig ausführt, erforderten diese Dimensionen einen hinreichen-

den Abstand von der umliegenden Überbauung, welcher durch die Baulinie 

gesichert werden sollte – nebst den bereits genannten Zwecken als Aufstell- 

bzw. Fluchtfläche.  

6.4.3. 

Unstrittig ist, dass das Projekt "Pentagon" trotz Zustimmung der Stimmbe-

rechtigen zum Gestaltungsplan im Jahr 2009 aufgegeben wurde (vgl. dazu 

Planungsbericht S. 11). Der vorliegende Gestaltungsplan sieht ganz im Os-

ten  einen  Baubereich für  den  gemeinnützigen Wohnungsbau  vor mit einer 

zulässigen Gesamthöhe von 25 m (Art. 16 Abs. 1 GPV). Damit liegt in vieler-

lei Hinsicht ein gänzlich anderes Projekt vor: Der Baubereich des Stadions 

liegt neu weiter westlich. Zwischen der […]Überbauung M und dem Stadion 

ist eine Wohnüberbauung vorgesehen, welche im Vergleich zum Stadion des 
Projektes  "Pentagon"  rund  halb  so  hoch  werden  soll.  Die  Aufstell-  bzw. 

Fluchtflächen im Bereich der mit Baulinien gesicherten Fläche werden nicht 

mehr (dort) benötigt. Öffentlicher Raum ist neu im südlichen Bereich des Teil-

gebiets A mit dem "Platz 1" vorgesehen.  

Hinzu kommt, dass zwischenzeitlich die Aufgabe bzw. das Ziel zur Förderung 

von  preisgünstigem  Wohnraum  Eingang  in  die  Gemeindeordnung  fand 
(Art. 17 f. Gemeindeordnung, vormals Art. 2quater). Sodann haben die über-

R1S.2022.05184 

Seite 16 

 
 
geordneten Richtpläne den Innenverdichtungsgrundsatz übernommen, wo-

von der Gestaltungsplanperimeter besonders betroffen ist (vgl. E. 2.3. vor-
stehend sowie Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG). 

Die  tatsächlichen  und  auch  die  rechtlichen  Verhältnisse  haben  sich  daher 

seit  der  Planfestsetzung  erheblich  verändert,  weshalb  der  Planungsträger 

sein nutzungsplanerisches Ermessen mit der Suspendierung der Baulinie im 

Rahmen des Gestaltungsplans nicht überschritt. 

Da seit der Festsetzung der Baulinie weit mehr als 15 Jahre vergangen sind, 

steht einer Suspendierung schliesslich auch der Grundsatz der Planbestän-

digkeit nicht entgegen. Entgegen der replicando geäusserten Auffassung der 

Rekurrentin, ist für diese Fristberechnung nicht relevant, bis wann der Bedarf 

an der Nutzungsplanung gegeben ist bzw. war, sondern seit wann diese in 

Kraft  ist  (vgl.  BGr  1C_543/2016  vom  13.  Februar  2017,  E. 2.4,  auch  zum 

Folgenden). Nachdem der Planungshorizont wie vorliegend abgelaufen ist, 

kann die Nutzungsplanung gar unabhängig von einer Änderung der massge-

blichen Verhältnisse einer Überprüfung unterzogen werden.  

6.4.4. 

Der rekurrentische Vorwurf, die Suspendierung komme einer Aufhebung der 

Baulinie gleich, weshalb gemäss § 108 Abs. 3 PBG eine persönliche Mittei-

lung  hätte  erfolgen  sollen,  ist  sodann  nicht  zielführend:  Verfahrensmängel 

können von einem Nachbarn dann erfolgreich gerügt werden, wenn sie sich 

auf dessen Rechts- und Interessenwahrnehmung nachteilig auswirken (vgl. 

zum Baubewilligungsverfahren VB.2000.00086 in BEZ 2000 Nr. 39). Da die 

Rekurrentin gegen die geplante Suspendierung fristgerecht ein Rechtsmittel 

erhob,  hatte  sie  offenkundig  von der  Planung  Kenntnis  gehabt  und  keinen 

Rechtsverlust erlitten. Damit kann von Vornherein offenbleiben, ob mit der 
unterlassenen Anzeige überhaupt ein Verfahrensmangel vorliegt. Der Rüge 

ist daher nicht weiter nachzugehen.  

7.1. 

Die Rekurrentin rügt sodann ein fehlendes öffentliches Interesse an der Sus-

pendierung der Baulinie. Sie vermute das Vorliegen eines privaten und un-

tergeordneten Interesses der Rekursgegnerin 3 an einem grösseren Woh-

nungsbau im Teilgebiet A. 

R1S.2022.05184 

Seite 17 

 
 
Selbst  wenn  ein  öffentliches  Interesse  an  der  Suspendierung  resp.  Aufhe-

bung der Baulinie existieren würde, müsse sich dieses Interesse nachvoll-

ziehbar  herleiten  lassen  und  die  entgegenstehenden  privaten  (rekurrenti-

schen) und öffentlichen Interessen auch noch überwiegen, so die Rekurren-

tin  weiter.  Ob  dies  der  Fall  sei,  hätte  im  Planungsbericht  dargetan  und  im 

Rahmen einer Interessenabwägung ermittelt werden müssen, was unzuläs-

sigerweise unterlassen worden sei. Es sei nicht berücksichtigt worden, dass 

nach wie vor ein grosses öffentliches und privates Interesse an einem gross-

zügigen übergeordneten Freiraum in der Form eines Platzes […] bestehe.  

Die massive Verkleinerung der Frei- und Grünfläche zwischen den Gebäu-

den verschlechtere auch die Sicherheit, gerade bei sportlichen Grossanläs-

sen.  Schliesslich  hätte  die  mit  der  Interessenabwägung  einhergehende 

Selbstkontrolle der  Rekursgegnerin  3  auch  ihren  Interessenskonflikt  in  der 

Sache aufgedeckt.  

7.2. 

Die  Rekursgegner  1  und  3  entgegnen  im Wesentlichen,  die  Festlegungen 

des  Gestaltungsplans  würden  von  sich  aus  der  übergeordneten  Richtpla-

nung ergebenden öffentlichen Interessen getragen werden, wie diese im Pla-

nungsbericht und der Rekursantwort dargelegt worden seien. Den privaten 

Interessen der Rekurrentin […] werde […] hinreichend Rechnung getragen. 

Die privaten Rekursgegnerinnen argumentieren entsprechend. 

7.3.1. 

Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen 

und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende 

räumliche Entwicklung im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung 

gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Gestützt 
auf Art. 3 RPV nehmen die Behörden bei der Genehmigung der Nutzungs-

planung und entsprechend auch bei einer Sondernutzungsplanung demnach 

eine umfassende Interessenabwägung vor (BGE 145 II 70, E. 3.2 m.w.H.). 

Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  wirkt  die  Interessenabwä-

gung  bei  der  Nutzungsplanung  selbst  rechtsbildend.  Zur  Überprüfung  der 

Richtigkeit des Entscheidungsinhalts ist daher grundsätzlich die Interessen-

abwägung, die zu dieser Entscheidung geführt hat, massgeblich einzubezie-

hen.  Dies  bedingt,  dass  die  zuständige  Behörde  die  wesentlichen  Schritte 

R1S.2022.05184 

Seite 18 

 
 
ihrer Interessenabwägung (Ermittlung, Beurteilung und Optimierung der In-

teressen) offenlegt. Bei der Festlegung eines Gestaltungsplans hat die Inte-

ressenabwägung nach Art. 3 RPV im Hinblick auf die im erläuternden Bericht 

zum Gestaltungsplan darzulegende Abweichung von der Grundordnung zu 

erfolgen. Die Anforderungen hängen dabei von ebendieser Abweichung ab. 

Je grösser die Abweichung, umso höher sind die Anforderungen an deren 

Begründung (zum Ganzen: BGr 1C_328/2020 vom 22. März 2022, E. 3.4.3. 

und 3.4.5.). Bei der Interessenabwägung sind allein die berührten Interessen 

zu ermitteln bzw. fallen sachlich nicht erhebliche Interessen ausser Betracht 

(Pierre Tschannen, in: Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, In-

teressenabwägung, Zürich/Basel/Genf 2019, Art. 3 Rz. 24). 

7.3.2. 

Dass eine diesen Vorgaben genügende Interessenabwägung vorliegend un-

terblieben wäre, ist nicht ersichtlich. Vorauszuschicken ist, dass ein privater 

Gestaltungsplan – im Gegensatz zum öffentlichen Gestaltungsplan – an sich 

gerade  keine  spezielle  Rechtfertigung  im  Sinne  eines  öffentlichen  Interes-

sens voraussetzen würde (vgl. BGr 1C_146/2007 vom 4. März 2008, E. 2.3; 

vgl.  auch  Fritzsche/Bösch/Wipf/  Kunz,  a.a.O.,  S. 182  m.  H.  auf 

VB.2004.00135 vom 7. April 2005). Gleichwohl lässt sich insbesondere dem 

Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV eine umfassende Ermittlung und Be-

urteilung  der  betroffenen  Interessen  und  damit  letztlich  auch  deren  Abwä-

gung bzw. Optimierung entnehmen. Mit der grossen Zahl an Fachberichten, 

auf welche im Planungsbericht verwiesen wird, liegt eine sehr umfangreich 

dokumentierte Planung vor. Diese nimmt auf die einzelnen öffentlichen und 

privaten Interessen eingehend Bezug, besonders soweit sie mit der vorge-

sehenen Überbauung in Konflikt stehen. Ferner ergibt sich eine Darlegung 

des  erheblichen  öffentlichen  Interesses  am  strittigen  Gestaltungsplan  aus 

S. 15 f.  des  Planungsberichts,  wo  die  bereits  erwähnten  übergeordneten 
richtplanerischen  Grundlagen  dargelegt  werden,  wonach  der  Gestaltungs-

planperimeter dem Zentrumsgebiet zugewiesen wird und ein Fussballstadion 

zu  realisieren  ist.  Auf S. 47 des  Planungsberichts  wird  sodann  ausgeführt, 

dass die Wirkung der im Plan gekennzeichneten Baulinie im Osten des Pe-

rimeters  suspendiert  wird,  um  den  gemeinnützigen Wohnungsbau  wie  ge-

plant realisieren zu können. Dass im Grenzbereich […] die Pflicht zur Pflan-

zung  von  grosskronigen  Bäumen  besteht,  zeugt  von  der  Berücksichtigung 

der  nachbarlichen  Interessen  (vgl.  dazu  sogleich  E. 8.2.).  Zu  erwähnen  ist 

auch  Art. 23 Abs. 2  GPV,  wonach  beim  Platz  1  zu  gewährleisten  ist,  dass 

R1S.2022.05184 

Seite 19 

 
 
diese Fläche mit der östlich angrenzenden Platzfläche ausserhalb des Gel-

tungsbereichs ein Ganzes bildet. Damit wird wiederum die Berücksichtigung 

nachbarlicher Interessen sowie eine gesamtheitliche planerische Wahrneh-

mung  der  Planungsbehörde  aufgezeigt.  Auch  die  von  der  Rekurrentin  er-

wähnten  Themen  der  Freiräume  und  Sicherheit  werden  abgehandelt  (vgl. 

Planungsbericht S. 31 f. und Sicherheitskonzept Aussenraum [act. 19.2.17]). 

Das Bedürfnis nach öffentlichen Freiräumen wurde klar berücksichtigt, zumal 

drei Plätze vorgesehen sind. Wenn diese im Unterschied zu den vorherigen 

Planungen neu an einem anderen Ort zu liegen kommen sollen, liegt dies 

ohne Weiteres im Ermessen des Planungsträgers.  

Hinzu kommt, dass eine grosse Zahl privater Interessen, welche im Mitwir-

kungsverfahren eingebracht wurden, im Einwendungsbericht ausführlich ab-

gehandelt werden. Die Thematik der Baulinie wurde in den zahlreichen An-

trägen nicht aufgeworfen und entsprechend auch nicht beantwortet. 

7.3.3. 

Es ergibt sich somit, dass die Rüge der ungenügenden planungsrechtlichen 

Interessenabwägung unbegründet ist. 

8.1. 

Die Rekurrentin macht weiter geltend, ihr sei die Suspendierung nicht zumut-

bar. […] 

Zudem  liesse  sich  das  Interesse  einer Wohnsiedlung  mit  gemeinnützigem 

Wohnungsbau auch ohne Aufhebung bzw. vollständiger Suspendierung der 

Baulinie bewerkstelligen. Es sei nicht erforderlich, die Baulinie zu suspendie-

ren, weil gleichermassen geeignete, aber mildere in den GP-Vorschriften be-
gründete Anordnungen das angestrebte Ziel ebenso erreichen würden. 

8.2. 

[…] Eine Unzumutbarkeit des angefochtenen Gestaltungsplans ist gesamt-

haft zu verneinen. 

8.3. 

Auch wenn mit anderen Varianten das Ziel des gemeinnützigen Wohnungs-

baus ebenfalls erfüllt werden könnte, ist es der Rekursinstanz verwehrt, in 

R1S.2022.05184 

Seite 20 

 
 
einen  zweckmässigen  Entscheid  der  Planungsbehörde  einzugreifen.  Aus 

diesem Grund ist nicht zu prüfen, ob es eine mildere Lösung gäbe, sondern 

einzig, ob die vorgenommene Planung mitsamt Interessenabwägung vertret-

bar ist. Nach dem bislang Erwogenen, ist die Planung nicht zu beanstanden.  

9.1. 

Die Rekurrentin rügt weiter eine Verletzung von Treu und Glauben. Die Re-

kursgegnerin 3  verhalte  sich  widersprüchlich  und  bewirke  damit  eine  Un-

gleichbehandlung der unterschiedlichen Grundeigentümerinnen des Areals 

Hardturm. Die Rekursgegnerin 3 sowie die betroffenen Grundeigentümerin-

nen und Investoren hätten im Jahr 2003 die Abrede getroffen, zwischen den 

beiden Arealen Stadion Hardturm und Gesamtüberbauung M einen Stadion-

platz zu realisieren. Auf Initiative der Stadt hin sei zu dessen Absicherung 

mit einer städtebaulichen Baulinie ein Bauverbot festgesetzt worden, das bis 

heute gelte. Die Baulinie sei einst absichtlich zur Qualitätssicherung des Frei-

raums zwischen der Stadt Zürich und den damaligen Grundeigentümerinnen 

K und L ausgehandelt worden. Bis zum Kauf des Baugrundstücks durch die 

Stadt Zürich im Jahr 2010 sei der Stadionplatz in der planerischen Umset-

zung  ein  bedeutender  Bestandteil  des  Entwicklungskonzepts  Zürich-West 

gewesen. Der gemeinnützige Wohnungsbau sei erst im Jahr 2011 unter po-

litischem  Druck  und  als  schlagendes  Argument  für  das  Stadionprojekt  als 

Anforderung  eingepflegt  worden.  Mit  dieser  Forderung  nach  mehr  Wohn-

raum  zeige  sich der  Interessenkonflikt  der Stadt:  Diese  sei  nicht  mehr  nur 

Aufsichtsbehörde über die Planung und Initiantin der Baulinie, sondern neu 

auch alleinige Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin des Areals. Als sol-

che habe sie auch ganz gewichtige finanzielle Interessen.  

9.2. 
Die Rekursgegner 1 und 3 entgegnen zusammengefasst, dass den Grund-

lagen für die koordinierte Anpassung bzw. Erarbeitung der Planungsinstru-

mente, wie dem Entwicklungskonzept, keine höhere Verbindlichkeit zukom-

men könne, als den hoheitlichen Planungsinstrumenten selber. Die von der 

Rekurrentin  ins  Feld  geführten  Vereinbarungen  würden  an  der  Recht-  und 

Zweckmässigkeit sowie Angemessenheit der gestaltungsplanerischen Fest-

legungen  nichts  zu  ändern  vermögen.  Dennoch  sei  festzuhalten,  dass  mit 

dem Verzicht auf die Realisierung des Projekts "Pentagon" und dem Land-

R1S.2022.05184 

Seite 21 

 
 
verkauf von der K an die Stadt Zürich, für alle betroffenen Parteien klar ge-

wesen  sei,  dass  sich  eine  völlig  neue  Ausgangslage  präsentiert  hätte.  Im 

Stadtratsbeschluss zum Landkauf sei daher festgehalten worden, dass die 

im  Zusammenhang  mit  dem  früheren  Projekt  abgeschlossenen  Verträge 

weitgehend  hinfällig  würden und  daher  aufzuheben  seien,  soweit  sie  nicht 

bereits dahingefallen seien. Verträge mit Drittwirkung, z.B. bezüglich des ge-

planten Stadionplatzes, seien zu überprüfen und anzupassen oder aufzuhe-

ben. Die Rekurrentin könne sich als Nichtvertragspartei mit Blick auf diese 

Vereinbarung ohnehin nicht auf den Vertrauensschutz berufen. Zudem sei 

die von der Rekurrentin ins Feld geführte Vereinbarung aus dem Jahr 2003 

nicht mehr aktuell und sei die damalige Eigentümerschaft des Areals der Re-

kurrentin mit einer der neuen planerischen Situation angepassten Gestaltung 

des Stadionplatzes in Form des städtischen Projekts einverstanden gewe-

sen.  Von  einer  angeblichen  Verletzung  von  Treu  und  Glauben  infolge  der 

erneuten Anpassung der Platzsituation könne nach dem Scheitern des städ-

tischen Projekts damit nicht die Rede sein. Es hätten sich seit der Festset-

zung der Baulinien zur Sicherung des Stadionplatzes diverse für die Planung 

massgebliche Parameter wesentlich verändert, weshalb diese Planung einer 

neuen Beurteilung zu unterziehen und an die neue Realität anzupassen ge-

wesen sei, wobei sich diese Überarbeitungspflicht bereits aufgrund des Zei-

tablaufs ergebe. Sodann habe die Finanzvorlage vom 22. September 2013 

für das städtische Stadionprojekt den Stimmberechtigten die Möglichkeit ge-

geben,  sich  separat  sowohl  zum  gemeinnützigen  Wohnungsbau  wie  auch 

zum Stadion zu äussern. Während die Stimmbevölkerung das Stadionprojekt 

knapp abgelehnt habe, habe sie die Finanzierungsvorlage für den gemein-

nützigen Wohnungsbau deutlich angenommen, was – neben den richtplane-

rischen  Festsetzungen  sowie  dem  Programmartikel  in  der  Gemeindeord-

nung – auch das hohe öffentliche Interesse hieran belege. Inwiefern die Stadt 

in  dieser  Planung  einem Interessenkonflikt  unterlegen  sein  solle,  sei  uner-
findlich. Die Stadt habe mit diesem Areal zu keinem Zeitpunkt gewinnorien-

tierte Absichten verfolgt.  

9.3. 

In ihrer Replik bringt die Rekurrentin noch ergänzend vor, dass sich aus den 

Ausführungen der Rekursgegnerschaft 1 und 3 zu den Vereinbarungen zwi-

schen den Parteien folgern lasse, dass eine spätere Anpassung der Baulinie 

R1S.2022.05184 

Seite 22 

 
 
wiederum Sache von Verhandlungen zwischen den betroffenen Grundeigen-

tümerinnen hätte sein müssen, und, dass die Baulinie und der Freiraum eben 

gerade nicht einseitig von der Stadt Zürich hätten angepasst werden können. 

9.4.1. 

Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer 

Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zu-

sicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhal-

ten  der  Behörden,  sofern  sich  dieses  auf  eine  konkrete,  den  betreffenden 

Bürger berührende Angelegenheit bezieht (BGE 131 II 627, E. 6.1 mit Hin-

weisen). Vorausgesetzt ist, dass die Person, die sich auf Vertrauensschutz 

beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt 

darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig 

machen  kann;  die  Berufung  auf Treu  und  Glauben  scheitert  sodann  stets, 

wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 137 I 

69, E. 2.3 und E. 2.5.1 mit Hinweisen). 

9.4.2. 

Wie  bereits  erwähnt  sind  Zonenpläne  nach Ablauf  des  Planungshorizonts, 

der für Bauzonen 15 Jahre beträgt, grundsätzlich einer Überprüfung zu un-

terziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher eine Planungsrevision die-

ser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständig-

keit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und 

Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision 

berücksichtigt werden (BGr 1C_121/2020 vom 9. Februar 2021, E. 6.1). 

9.4.3. 

Dass der Baulinienplan den Planungshorizont bereits überschritten hat und 

überdies veränderte Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG vorliegen, 
wurde bereits dargelegt. Im Planungsrecht manifestiert sich das – mit dem 

Prinzip von Treu und Glauben verwandte, aber keine besondere Vertrauens-

situation  voraussetzende  –  Gebot  der  Rechtssicherheit  im  Grundsatz  der 

Planbeständigkeit: Innerhalb des Planungshorizontes ist das Vertrauen der 

Grundeigentümerschaft in die Planung weitgehend geschützt, ausserhalb je-

doch nicht mehr. Die Rekurrentin durfte somit nicht mehr auf die Beständig-

keit der Baulinie vertrauen. Dass es beim Planungsträger zu einer geänder-

ten  Anschauung  kam,  konnten  die  Rekursgegner  1  und  3  nachvollziehbar 

darlegen,  gerade  auch  mit  der  Auswertung  des  Abstimmungsergebnisses 

R1S.2022.05184 

Seite 23 

 
 
bzw.  der  klaren  Zustimmung  der  Stimmberechtigten  zum  gemeinnützigen 

Wohnungsbau  oder  der  richtplanerisch  verstärkt  geforderten  hohen  bauli-

chen Dichte und nicht zuletzt mit der bislang gescheiterten Realisierung des 

Stadionprojekts.  

Schliesslich  ist  der  rekurrentische  Vorwurf  unbegründet,  wonach  die  Stadt 

Zürich als Grundeigentümerin finanzielle Absichten verfolge. Die Suspendie-

rung  mag  zwar  eine  grosszügigere  Bebauung  des  Teilgebiets A  ermögli-

chen.  Jedoch  ist  dort nur  ein  gemeinnütziger Wohnungsbau  zulässig,  wel-

cher naturgemäss gerade nicht gewinnorientiert ist bzw. teils sogar subven-

tioniert wird (wie auch hier, vgl. Stadtratsbeschluss 448 vom 23. Mai 2019, 

S. 5).  Finanzielle  Interessen  der  Rekursgegnerin 3  an  der  Suspendierung 

der Baulinie sind daher nicht zu erblicken. 

9.4.4. 

An der Zulässigkeit der Suspendierung zufolge Ablauf des Planungshorizon-

tes und veränderter Verhältnisse ändern auch die erwähnten Vereinbarun-

gen  der  Parteien  oder  gar  deren  Rechtsvorgänger  nichts.  Die  Rekurrentin 

macht nicht geltend, dass von Seiten der Behörden eine Vertrauensgrund-

lage geschaffen worden wäre, gestützt auf welche sie nachteilige Dispositi-

onen  getroffen  hätte.  Nur  auf  diesem Weg  liesse  sich  aber  aus  öffentlich-

rechtlicher  Sicht  etwas  für  ihren  Standpunkt  ableiten.  Dass  eine  künftige 

Überbauung auf dem Hardturm-Areal […], mag für die Rekurrentin Nachteile 

bringen, stellt aber keine nachteilige Disposition im Rechtssinne dar. Hinzu 

kommt,  dass  die  vorliegende  Planung  durch  das  öffentliche  Interesse  ge-

deckt  wird,  was  einen  Vertrauensschutz  der  Rekurrentin  scheitern  lassen 

würde.  

Der  genaue  Inhalt  der  Verträge  ist  daher  nicht  ausschlaggebend, weshalb 
auf die von der Rekurrentin beantragte Edition derselben verzichtet werden 

kann. Dies gilt umso mehr, als dass dieser Antrag weder am Augenschein 

noch in der Eingabe vom 6. Juli 2023 begründet wurde. Wenn die Rekurren-

tin  aus  den  Verträgen  zitiert  (vgl.  act. 2,  S. 9),  diese  aber  nicht  selbst  ins 

Recht legt (vgl. act. 26, S. 15) und schliesslich die Edition derselben bean-

tragt, ist dies aber ohnehin nicht nachvollziehbar und läuft der Mitwirkungs-

pflicht gemäss § 7 Abs. 2 VRG zuwider. 

R1S.2022.05184 

Seite 24 

 
 
10.1. 

Die  Rekurrentin  vertritt  sodann  die  Auffassung,  dass  mit  dem  streitgegen-

ständlichen Gestaltungsplan und konkret mit der Festlegung der Baubegren-

zungslinie im Osten des Teilgebiets A eine signifikante, offensichtlich unhalt-

bare  Verschlechterung  der  städtebaulichen  (Freiraum-)Qualität  des  Areals 

Hardturm ermöglicht werde. In diesem Zusammenhang legt die Rekurrentin 

ein städtebauliches Gutachten vom 20. April 2020 zweier sachverständigen 

Personen ins Recht, welches ihre Einschätzung stütze und schlüssig unter-

mauere. Die Rekurrentin zitiert sodann aus dem Gutachten und führt zusam-

mengefasst  aus,  die  Festlegung  der  Baubegrenzungslinie  parallel  zum 

Sportweg  sei  weder  mit  dem entwidmeten  Sportweg  selbst,  noch mit  dem 

darunter eingedolt verlaufenden Döltschibach begründbar. Mit dem Bau der 

Pfingstweidstrasse habe sich die Hierarchie in der geometrischen Ausrich-

tung der Parzellen in Zürich-West verändert. Der Gestaltungsplan führe ohne 

Rücksicht auf die fortgeschrittene Entwicklung und den damit einhergehen-

den Paradigmenwechsel in der geometrischen Hierarchie wieder die veral-

tete, orthogonale Struktur zur Förrlibuckstrasse ein. Städtebaulich lasse sich 

diese Abkehr vom orthogonalen Raster zur Pfingstweidstrasse nicht begrün-

den. 

Die Abkehr von der Orthogonalität gegenüber der Pfingstweidstrasse trage 

das Risiko in sich, städtebaulich nicht überzeugende Projekte hervorzubrin-

gen, wie die Planungsepisode 2010 bis 2013 zeige. Mit dem Siegerprojekt 

des selektiven Wettbewerbs "Ensemble" 2016 sei eine Planung erschaffen 

worden, die sich an den städtebaulichen Leitlinien, -bildern und -grundsätzen 

des  Hardturm-Areals  2003  orientiere  und  gleichzeitig  vorführe,  dass  diese 

Leitbilder  und  Grundsätze  auch  mit  dem  Anspruch  eines  gemeinnützigen 

Wohnungsbaus  an  diesem  Ort  vereinbar  seien.  Dieser  "offensichtliche  Er-

kenntnisgewinn" sei nicht in den streitgegenständlichen Gestaltungsplan ein-
geflossen.  Der  Gestaltungsplan  lasse  im  Teilgebiet  A  einen  Blockrandbau 

zu. Das Vorgehen der Rekursgegnerin 3 lasse sich nur mit dem Fokus auf 

ihre Rolle als Grundeigentümerin und Baurechtsgeberin und damit auf ihren 

Interessenkonflikt erklären.  

10.2. 

Die  Rekursgegner  1  und  3  stellen  sich auf  den  Standpunkt,  dass mit  dem 

Gestaltungsplan stufengerecht die aufgrund der Planungsziele verschiede-

ner Ebenen als wichtig erkannten Merkmale gesichert würden, welche dafür 

R1S.2022.05184 

Seite 25 

 
 
sorgten, dass ein darauf abgestütztes Projekt sich qualitätsvoll in die beste-

hende Umgebung einordne und im Einzelnen wie auch als Ganzes zu einem 

ortsbaulichen Gewinn führe. Gleichzeitig würden damit auch die übergeord-

neten  Vorgaben  insbesondere  hinsichtlich  Stadionstandort,  Zentrumsbil-

dung,  Dichte,  Nutzweise  und  Freiraumversorgung  umgesetzt.  Die  Gliede-

rung  in  drei  Teilgebiete  und  die  damit  einhergehende  offene  Bebauungs-

struktur, die hierfür geltende unterschiedliche Höhenentwicklung und die un-

terschiedlichen Nutzweisen, Dichtevorgaben und Freiflächenziffern würden 

für  eine  gute  städtebauliche  Einordnung  der  drei  verschiedenen Stadtbau-

steine in die bestehende heterogene Stadtstruktur sorgen.  

Sodann sei die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie zu respektie-

ren. Weiter wird erwähnt, dass das Entwicklungskonzept Zürich West als ei-

nes  von  12  städtebaulichen  Prinzipien  das  "orthogonale  Raster"  festlege, 

wonach  die  rechtwinklige  Bebauungsstruktur  innerhalb  der  Einzelareale 

übernommen werde. Zudem sollten sich die Mehrzahl der Bauten, Freiräume 

und  Wegnetze  auf  dieses  grossräumige  Raster  beziehen.  Dieses  Prinzip 

werde von der Planung für das Areal Hardturm ohne Weiteres respektiert. 

Insbesondere sehe das Richtprojekt "Ensemble" eine orthogonale Ausrich-

tung sämtlicher Bauten zur Pfingstweidstrasse vor. Die Festlegung der Bau-

begrenzungslinie,  welche  gerade  keine  Pflichtbaulinie  darstelle,  sei  durch 

den zu gewährenden angemessenen Projektierungsspielraum sowie durch 

den Verlauf des Döltschibachs begründet. Die Förrlibuckstrasse verlaufe im 

hier interessierenden Abschnitt zum grossräumigen Raster und damit auch 

zur Pfingstweidstrasse gerade nicht orthogonal und die Planung habe eine 

Antwort auf diese städtebauliche Situation geben müssen. Ein angeblicher 

Paradigmenwechsel  gegenüber  dem  Entwicklungskonzept  liege  in  keiner 

Weise vor. 

10.3.1. 

Der Gestaltungsplan muss die übergeordnete Planung sowie das übergeord-

nete Recht respektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 

3 RPG. Darüber hinaus bedarf es keiner speziellen Rechtfertigung für eine 

bestimmte  Planung,  solange  es  sich  um  eine  sachgerechte  Nutzungspla-

nung  handelt,  die  sich  an  den  objektiven  Gegebenheiten  orientiert  (vgl. 

VB.2004.00135 vom 7. April 2004, E. 4.2). 

R1S.2022.05184 

Seite 26 

 
 
Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich 

in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen 

Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe 

der Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Generalklauseln ver-

langen (vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemei-

nen Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Ausübung des ihnen 

zustehenden Ermessens – sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Plan-

verwirklichung  –  zu  beachten  haben.  So  hat  sich  auch  die  zweckmässige 

Unterteilung  der  Bauzonen  in  Teilzonen  mit  unterschiedlichen  Nutzungen, 

Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der Einordnung von 

Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu orientieren. Dabei ist 

insbesondere zu beachten, dass die von der Zonenordnung einmal vorgege-

benen  Nutzungsmöglichkeiten  in  der  Regel  im  Baubewilligungsverfahren 

auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem Bauvorhaben mit Be-

zug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen Generalklausel vor-

geworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363, E. 3a; RB 1992 Nr. 

66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung der einzelnen Bau-

körper  geht,  insbesondere  um  deren  Höhe,  Länge,  Geschosszahl  und  um 

die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde, die unterschiedlichen 

Zonenarten  und  Teilzonen  im  Rahmen  der  Zonenplanung  derart  in  Bezie-

hung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei 

Ausschöpfen  der  zugelassenen  Bauvolumina  genügend  in  die  Landschaft 

einordnen. Dabei ist generell den Siedlungsrändern, dies insbesondere im 

Bereiche naturnaher Landschaften und Wälder, spezielle Aufmerksamkeit zu 

schenken (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. d und e RPG; VB.2004.00135 vom 7. April 

2004, E. 4.3.1). 

Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass die allgemeine Gestaltungsvor-

schrift  von  §  238  Abs. 1  PBG  nicht  direkt  anwendbar  ist.  Eine  ästhetische 
Würdigung  der  aufgrund  des  Gestaltungsplans  möglichen  Überbauung  ist 

vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukör-

pern  mit  den  im  Situationsplan  Mst.  1:1000  definierten  Ausmassen  geht. 

Demgegenüber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren vor-

zunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfäl-

ligen Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gericht-

lich zu beurteilen (vgl. VB.2019.00017 vom 14. November 2019, E. 8.2 ff. mit 

Hinweis  auf  VB.2006.00396  vom  10.  Mai  2007,  E.  4.3.;  vgl.  zum  Ganzen 

R1S.2022.05184 

Seite 27 

 
 
auch BRGE III Nr. 0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2; BRGE I Nr. 

0095/2017 vom 14. Juli 2017, E. 10.3.5). 

10.3.2. 

Wie erwähnt, sehen die Gestaltungsplanvorschriften im umstrittenen Teilge-

biet A  einen  gemeinnützigen  Wohnungsbau  vor,  wobei  eine  Gesamthöhe 

von 25 m zulässig ist. Die Baubegrenzungslinie verläuft in der nordöstlichen 

Ecke des Gestaltungsplanperimeters abgerundet und weiter nach Südwes-

ten. Sie folgt dabei weitgehend parallel der Grundstücksgrenze sowie dem 

eingedolten  Döltschibach.  Dies  führt  dazu,  dass  sie  orthogonal  zur  Förrli-

buckstrasse, nicht aber zur Pfingstweidstrasse liegt. Östlich angrenzend an 

den Gestaltungsplanperimeter liegt die […] Überbauung M, welche ebenfalls 

ca. 25 m  hoch und  orthogonal  zur  Pfingstweidstrasse ausgerichtet ist  (vgl. 

Augenschein-Protokoll, Fotos Nrn. 1 bis 11).  

10.3.3. 

Die Rekurrentin erwähnt zwar zutreffend, dass sich die entlang der Pfingst-

weidstrasse erstellten grossvolumigen Bauten jüngeren Alters orthogonal zur 

Pfingstweidstrasse ausrichten. Allerdings muss dieser Umstand nicht zwin-

gend auch zu einer orthogonalen Baubegrenzungslinie im Teilgebiet A füh-

ren:  Die  dortige  Baubegrenzungslinie  zeichnet  weitgehend  parallel  die  be-

stehende Grundstücksgrenze nach und führt gleichzeitig dem Döltschibach 

bzw.  dem  derzeit  geltenden  übergangsrechtlichen  Gewässerraum  entlang 

(vgl. Abs. 2 lit. a ÜbBest. der Gewässerschutzverordnung). Damit liegen zwei 

sachliche  Gründe  für  die  gewählte  Setzung  der  Baubegrenzungslinie  vor. 

Weiter muss der Gestaltungsplan gemäss § 83 Abs. 2 PBG für die Projektie-

rung einen angemessenen Spielraum belassen. Dass die Baubegrenzungs-

linie deshalb nicht allzu eng gezogen wird, ist nachvollziehbar und liegt im 

planerischen  Ermessen  des  Planungsträgers.  Sodann  muss  das  künftige 
Bauprojekt  Art. 27  GPV  einhalten,  wonach  Bauten,  Anlagen  und  Um-

schwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und land-

schaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu gestalten sind, 

dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. In diesem Zusammen-

hang werden auch städtebauliche Aspekte zu prüfen sein, wie etwa die Aus-

richtung  der  geplanten  Wohnsiedlung.  Dass  der  Gestaltungsplan  eine  zur 

Pfingstweidstrasse orthogonal ausgerichtete Wohnsiedlung im Teilgebiet A 

ermöglicht,  wird  durch  das  Richtprojekt  nachgewiesen:  Es  veranschaulicht 

R1S.2022.05184 

Seite 28 

 
 
gar, dass eine ähnlich der rekurrentischen Überbauung geformte und ausge-

richtete Baute möglich ist (vgl. Plan Situation_Stadtraum zum Richtprojekt in 

act. 18.2.5).  Demgegenüber  ist  die  von  der Rekurrentin befürchtete  Block-

randbaute im Teilgebiet A insbesondere wegen der Lage der zwingend zu 

pflanzenden grosskronigen Bäumen mitten im Baubereich kaum realisierbar.  

Schlüssig ist die Argumentation der Rekursgegner 1 und 3 schliesslich auch 

deshalb, weil sie sich auf die Einschätzung des Ausschusses des Fachgre-

miums stützen, welcher die städtebaulichen und architektonischen Aspekte 

beurteilt  und  eingehend  erläutert  (Protokoll  des  Amts  für  Städtebau  vom 

1. März 2019 zur Beurteilung der Weiterbearbeitung). Die Rekurrentin bzw. 

das von ihr eingeholte Gutachten vermögen hingegen nicht aufzuzeigen, in-

wiefern  das  nutzungsplanerische  Ermessen  in  nicht  mehr  haltbarer Weise 

ausgeübt worden wäre.  

10.3.4. 

Gesamthaft ist das Bebauungskonzept sachlich begründet, in sich stimmig 

und den örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Siedlung und Landschaft an-

gemessen. Die Rüge verfängt nicht. 

11. 

Zusammengefasst  ergibt  sich,  dass  der  strittige  Gestaltungsplan  zu  Recht 

festgesetzt und seitens der Baudirektion als rechtmässig, zweckmässig und 

angemessen beurteilt und entsprechend genehmigt worden ist, so dass der 

Rekurs vollumfänglich abzuweisen ist. 

12.1. 
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin aufzuerlegen 

(§ 13 VRG).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

R1S.2022.05184 

Seite 29 

 
 
VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (Bedeu-

tung des mit dem Gestaltungsplan ermöglichten Bauvorhabens im streitge-

genständlichen  Umfang:  Fussballstadion  mit  bis 18’500  Zuschauerplätzen, 

genossenschaftliche Wohnsiedlung mit 174 Wohnungen und einem Investo-

renprojekt  mit  rund  600 Wohnungen  zzgl.  Gewerberäume),  des  getätigten 

Verfahrensaufwandes  (doppelter  Schriftenwechsel,  weitere  Eingaben  der 

Parteien,  Abteilungsaugenschein),  des  Umfangs  des  vorliegenden  Urteils 

und  des  Streitinteresses  der  zahlreichen  Mitglieder  der  Rekurrentin  (vgl. 

VB.2018.00760  vom  8.  Juli  2020,  E.  6.7)  ist  die  Gerichtsgebühr  auf 

Fr. 10'000.--  festzusetzen  (BGr 1C_566/2015  vom  18. Februar  2016,  E. 2; 

BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 

vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit 

VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 

vom 14. Juli 2014). 

12.2. 

Die privaten Rekursgegnerinnen beantragen eine Umtriebsentschädigung. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 
den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-

nerschaft  zulasten  der  Rekurrentin  eine  Umtriebsentschädigung  zuzuspre-

chen. Angemessen erscheint ein Betrag von gesamthaft Fr. 2’500.--. Da die 

Umtriebsentschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung 

R1S.2022.05184 

Seite 30 

 
 
eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE II  Nrn. 0247  und 

0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56). 

Auch  die  Rekursgegner  1  und  3  beantragen  die  Zusprechung  einer  Um-

triebsentschädigung  (§ 17  Abs.  2  VRG).  Stehen  sich  im  Verfahren  private 

Parteien  mit  gegensätzlichen  Begehren  gegenüber,  so  wird  die  Gemeinde 

im  Falle  des  Unterliegens  in  der  Regel  nicht  entschädigungspflichtig  (§ 17 

Abs. 3 VRG). Umgekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entspre-

chender Entschädigungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, 

sind vorliegend nicht gegeben. Demnach ist der kommunalen Rekursgegner-

schaft keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen.  

Der unterliegenden Rekurrentin steht keine Umtriebsentschädigung zu (§ 17 

Abs. 2 VRG). 

R1S.2022.05184 

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