# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1ffceff5-279b-5456-bb71-3fe048f2f652
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-24
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 24.05.2017 3-RV.2017.7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2017-7_2017-05-24.pdf

## Full Text

2017 Steuern 333 

treffen, was bei einer separaten Betrachtung der jeweils erfolgten Ka-
pitalauszahlung einen Bruch der Steuerprogression und damit eine 
erhebliche Steuerersparnis zur Folge hat, ist gestützt auf die obigen 
Ausführungen von einer Steuerumgehung auszugehen. Daran ver-
mag auch der Umstand nichts zu ändern, dass dem Rekurrenten ur-
sprünglich im letzten Beschäftigungsjahr ein 50 %-Arbeitsverhältnis 
bis zur regulären Pensionierung Ende November 2016 mit Bezug der 
Ferienguthaben von 10 Monaten aus früheren Jahren zum Ende sei-
ner Tätigkeit, d.h. ab Februar 2016, vorschwebte (vgl. Schreiben 
vom 17. März 2017). Entscheidend ist, dass er letztlich dem Wunsch 
der X AG auf reguläre Pensionierung Ende Januar 2016 zugestimmt 
hat. Aufgrund der zeitlichen Nähe der beiden Schritte der Teilpensio-
nierung ist von einer Steuerumgehung auszugehen, auch wenn der 
Rekurrent beteuert, dass dieser Zeitplan nicht durch den ihm daraus 
entstehenden Steuervorteil begründet war (Rekurs, S. 2; Replik). 

 

70 Grundstückgewinnsteuer; Bau und Abbruch einer Baute (§ 104 StG) 

Die Kosten für den Bau einer Schwimmhalle, welche während der Be-

sitzesdauer eines Grundstückes erstellt und wieder abgerissen wird, sind 

bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinnes nicht zu be-

rücksichtigen. 

Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern, 

vom 24. Mai 2017 (3-RV.2017.7). 

Aus den Erwägungen 

3. 
3.1. 
Mit Kaufvertrag vom 12. Dezember 1973 kauften A und B als 

Miteigentümer zu je ½ die in X gelegenen Liegenschaften IR Nr. a 
sowie IR Nr. b zum Preis von CHF 350'000.00. In der Folge wurden 

334 Spezialverwaltungsgericht 2017 

die Bauten in mehreren Schritten saniert und erweitert. In den Jahren 
1998 und 1999 wurde auf dem Grundstück für ca. 1,5 Mio. Franken 
eine Schwimmhalle erstellt. Danach brannte die Wohnliegenschaft 
vollständig ab. Weil der zu diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr in X 
wohnhafte A keinen Käufer fand, welcher das Grundstück mit der 
Schwimmhalle erwerben und darauf wieder ein Wohnhaus errichten 
wollte, hat sich A entschieden, das Grundstück mit der Erstellung 
von vier Mehrfamilienhäusern optimal zu nutzen. Er liess daher die 
noch nicht einmal zehnjährige, intakte Schwimmhalle im Jahr 2008 
abbrechen. Aufgrund des Hinschieds von A im Jahr 2010 wurde die 
bereits bewilligte Überbauung nicht realisiert. Das Grundstück wurde 
vielmehr mit Kaufvertrag vom 13. August 2013 zum Preis von 2,4 
Mio. Franken an die C AG verkauft. Diese wird in den nächsten Jah-
ren eine Überbauung mit Wohnungen realisieren (vgl. Rekurs, S. 4 
ff.). 

3.2. 
Die Vorinstanz hat den steuerbaren Grundstückgewinn wie folgt 

ermittelt: 
anrechenbarer Veräusserungserlös CHF 2'400'000.00 

./. Erwerbspreis (5'488 m2 à CHF 40.00) CHF    219'520.00 

./. Aufwendungen CHF    707'641.00 

steuerbarer Grundstückgewinn CHF 1'472'839.00 

3.3. 
Der Erbenvertreter beantragt, es seien zusätzlich die Anlagekos-

ten der Schwimmhalle von CHF 1'591'000.00 zum Abzug zuzulas-
sen, sodass ein steuerbarer Grundstückgewinn von CHF 0.00 resul-
tiert. 

4. 
4.1. 
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen 

Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstück-
gewinnsteuer (§ 95 Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Be-
trag, um den der Erlös (vgl. § 102 StG) die Anlagekosten (vgl. die 
§§ 103 und 104 StG) übersteigt (§ 101 StG). 

Nebst diesen Gesetzesbestimmungen ist das Kongruenzprinzip 
zu beachten. Dieses ruft bei der Ermittlung des Grundstückgewinnes 

2017 Steuern 335 

nach einer Schaffung vergleichbarer Verhältnisse. Demzufolge haben 
sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und 
inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen. Sofern sich die materielle 
Substanz oder der rechtliche Inhalt des Grundstücks während der 
massgeblichen Besitzesdauer verändert haben, sind für den Erwerbs-
zeitpunkt oder auf den Veräusserungszeitpunkt durch Zu- oder Ab-
rechnungen vergleichbare Verhältnisse zu schaffen. Grundgedanke 
des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur 
der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst wer-
den soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des 
Veräusserers, d.h. Arbeit oder Kapital geschaffen wurde (Urteil des 
Bundesgerichts vom 20. Juli 2016 (2C_198/2016); Richner/Frei/ 
Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auf-
lage, Zürich 2013, § 219 StG ZH N 8a). 

4.2. 
Im Baselbieter Steuerbuch, Band 3 – Grundstückgewinn- und 

Handänderungssteuer, 75 Nr. 1 (Steuerobjekt Grundstückgewinn) 
wird zum "Kongruenzprinzip" das folgende, mit dem vorliegenden 
Sachverhalt vergleichbare "Beispiel" aufgeführt (1. Absatz 1): 

"P.H. kaufte 1998 ein Grundstück für CHF 300'000 und erstellt darauf 

ein Fertigelementhaus für CHF 250'000. Im 2010 konnte er zusätzlich 

die kleine, nicht bebaute Nachbarparzelle für CHF 150'000 erwerben. 

Er entschied sich, beide Grundstücke mit einem kleinen MFH (4-Ein-

heiten) zu überbauen und das Fertighaus abzubrechen. Die Kosten für 

das MFH betrugen CHF 900'000, der Abbruch CHF 50'000. Er ver-

kaufte 2 Einheiten (500/1000) für je CHF 500'000 (Erlös abzüglich 

Verkaufskosten) an Dritte. 

Lösung (ohne Indexierung) 

Erlös abzüglich Verkaufskosten CHF 1'000'000 

Anlagekosten Boden  CHF  -450'000 

Anlagekosten Gebäude  CHF  -900'000 

Abbruch    CHF    -50'000 

Anteilige Anlagekosten    CHF -700'000 

Anteiliger Grundstückgewinn CHF 300'000" 

Die Kosten für das abgebrochene Fertigelementhaus von 
CHF 250'000.00 werden also nicht als gewinnmindernde Anlagekos-

336 Spezialverwaltungsgericht 2017 

ten berücksichtigt. Das ist aufgrund des Kongruenzprinzips sachge-
recht, weil sich der Erlös nicht auf das abgerissene Fertigelement-
haus bezieht. Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse wäre 
verletzt, wenn Aufwendungen für Bauten, die am Handänderungs-
stichtag, d.h. beim Eigentumsübergang, nicht mehr vorhanden sind, 
den Anlagekosten zugerechnet würden (Richner/Frei/Kaufmann/ 
Meuter, a.a.O., § 219 StG ZH N 20; StE 2001 B 44.1 Nr. 10; 
StE 2000 B 44.1 Nr. 7; Wegleitung Grundstückgewinnsteuer der 
Steuerverwaltung des Kantons Schwyz, Anlagekosten allgemein, 
3. Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip), 
Kasuistik, S. 4). Da auch die Schwimmhalle vor der Veräusserung 
des fraglichen Grundstückes abgebrochen wurde, können deren An-
lagekosten bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinnes 
nicht berücksichtigt werden, denn die Aufwendungen für Gebäude, 
die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nicht 
veräussert wurden, sind nicht abzugsfähig. 

5. 
5.1. 
Der Erbenvertreter anerkennt, dass in der Praxis weder das im 

aargauischen Steuergesetz noch im Steuerharmonisierungsgesetz ver-
ankerte Kongruenzprinzip angewendet wird, wonach vergleichbare 
Verhältnisse durch Zurechnungen bei Substanzvermehrungen und 
Abrechnungen bei Substanzverminderungen hergestellt werden. Er 
macht aber geltend, dass gemäss dem Kommentar zum Aargauer 
Steuergesetz auf die Zu- oder Abrechnung zu verzichten ist, wenn 
die Substanzvermehrung oder -verminderung die Preisbildung nicht 
beeinflusst hat. Der Abbruch der intakten Schwimmhalle im Jahr 
2008 stelle isoliert betrachtet einen Substanzverlust dar. Mit dem Ab-
bruch sei indessen der Wert des Grundstücks nicht gesunken, son-
dern gestiegen, weil dadurch die Erstellung von vier anstelle von le-
diglich zwei Mehrfamilienhäusern möglich sei. Der Substanzver-
minderung durch den Abbruch der Schwimmhalle stehe ein Sub-
stanzgewinn durch den höheren, letztlich auch realisierten Boden-
wert gegenüber. Wenn die Substanzverminderung in Form des 
Abbruchs der Schwimmhalle dazu führe, dass der Liegenschafts-
eigentümer einen um die Substanzverminderung höheren Verkaufs-

2017 Steuern 337 

preis für die Veräusserung des unüberbauten Grundstücks erziele, er-
gebe sich ein korrektes Ergebnis, indem im Vergleich zur Veräusse-
rung der Landparzelle mit der Schwimmhalle ein im Umfang des 
zerstörten Zeitwertes der Schwimmhalle höherer Landpreis realisiert 
werden könne (Rekurs, S. 4 ff.). 

5.2. 
Im vorliegenden Fall wurde die Schwimmhalle nach dem Er-

werb des fraglichen Grundstückes durch A und B erstellt und vor der 
Veräusserung des Grundstückes wieder abgerissen. Das fragliche 
Grundstück umfasste also weder im Zeitpunkt des Erwerbs, noch im 
Zeitpunkt des Verkaufs eine Schwimmhalle. Es bestehen also in bei-
den Zeitpunkten diesbezüglich die gleichen Verhältnisse. Unter die-
sen Umständen können die Erstellungskosten der Schwimmhalle 
nicht als gewinnmindernde Aufwendungen berücksichtigt werden. 
Nach dem Erwerb eines Grundstückes vorgenommene Veränderun-
gen, welche vor der Veräusserung des Grundstückes wieder rück-
gängig gemacht werden, haben keine Substanzveränderung zur Fol-
ge, welche ausgeglichen werden muss (analog Richner/Frei/Kauf-
mann/Meuter, a.a.O., § 219 StG ZH N 13, wonach keine Substanz-
veränderung vorliegt, wenn der spätere Veräusserer ein Grundstück 
nach dem Erwerb rechtlich belastet und die Belastung vor der Ver-
äusserung wieder abgelöst hat). Dem vom Erbenvertreter geltend ge-
machten Umstand, dass für das unüberbaute Land mehr bezahlt 
wurde, als wenn die Schwimmhalle vor dem Verkauf nicht abge-
brochen worden wäre, hat die Vorinstanz durch die Berücksichtigung 
der Abbruchkosten der Schwimmhalle von CHF 102'000.00 (vgl. 
Details zur Grundstückgewinnsteuer) Rechnung getragen. 

 

2017 Steuern 339 

II. Kausalabgaben und Enteignungen 

A. Gebäudeversicherungsrecht 

71 Pauschalbeitrag Feuerwehrwesen; Nachweis der Fusionswilligkeit bei 

Beitragskürzung infolge ungenutzten Rationalisierungspotentials 

Die Bereitschaft zur Fusion der eigenen Feuerwehr mit geeigneten Feuer-

wehrpartnern kann mittels einer Konsultativabstimmung erbracht wer-

den, wenn die möglichen Fusionspartner eine Zusammenarbeit schon auf 

Stufe Gemeinderat ablehnen. 

Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga-

ben und Enteignungen, vom 8. März 2017 in Sachen Einwohnergemeinde A. 

gegen AGV (4-SV.2016.1). 

Sachverhalt 

Die AGV führt einen Fonds zur Verhütung und Bekämpfung 
von Feuerschäden (Feuerfonds), aus welchem sie Beiträge an das 
Löschwesen der Gemeinden ausrichtet. Sie kürzt die Beiträge, wenn 
eine Gemeinde das vorhandene Rationalisierungspotential (Zusam-
menschluss mit anderen Feuerwehren) verweigert. Im Jahr 2009 
lehnte die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde A. eine 
Feuerwehrfusion mit den Gemeinden B. und C. ab. Daraufhin kürzte 
die AGV der Einwohnergemeinde A. den jährlichen Pauschalbeitrag 
Feuerwehrwesen um 30 %. 

Aus den Erwägungen 

5.4.2. 
An der Verhandlung vom 8. März 2017 wurde diskutiert, wie 

die Fusionswilligkeit einer Gemeinde nachzuweisen sei. Nachdem 
der Gemeinderat A. im 2009 mit dem Fusionsantrag an der