# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 22876424-985d-5e61-8128-577ca13b3b91
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-07-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 02.07.2008  VB.2008.00052
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2008-00052_2008-07-02.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2008.00052	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 02.07.2008
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau eines Mehrfamilienhauses in einer Kernzone in Küsnacht: Einordnung.

Dass Neubauten heute allgemein über mehr Fensterflächen verfügen als früher, stellt keine sachlich vertretbare Begründung für eine Einordnung in die herkömmliche und charakteristische Bausubstanz dar. Die Baukommission legt auch nicht dar, inwiefern der höhere Fensterflächenanteil dem Gebietscharakter der Kernzone entspricht (E. 5.1).

Das Bauprojekt des Beschwerdeführers wird den besonderen Gestaltungsanforderungen einer Kernzone nicht gerecht. Mit der Bewilligung des vorliegenden Projekts hat die örtliche Baubehörde die Kernzonenvorschriften in einer Weise angewandt, die durch den von § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nämlich die Erhaltung und Entwicklung eines schutzwürdigen Ortsbilds, nicht mehr gedeckt wird (E. 5.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						EINORDNUNG
FASSADENGESTALTUNG
FENSTER
FENSTERFLÄCHE
GESTALTUNG
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
KERNZONE
MEHRFAMILIENHAUS

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 BZO Küsnacht
Art. 7 Abs. II BZO Küsnacht
§ 50 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 4
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2008.00052

 

 

Entscheid

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 2. Juli 2008

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Robert Wolf, Gerichtssekretärin
Tanja Pekeljevic.

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch B,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

 

1.    C,

 

2.    D AG,

 

3.    E AG, 

 

alle vertreten durch RA F, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

und

 

 

Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA G,

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Am 27. Februar 2007 erteilte die Baukommission
Küsnacht A die Bewilligung für ein Wohnhaus mit Tiefgarage auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 01, in der L-Strasse 02 in Küsnacht.

II.  

Den hiergegen von C, die D AG und die E AG erhobenen
Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 18. Dezember 2007 unter
Aufhebung der Baubewilligung gut.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhob A am 7. Februar 2008
Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
angefochtenen Entscheids, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
privaten Beschwerdegegnerschaft.

Die Baurekurskommission II schloss am 4. März 2008
auf Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligte beantragte am 20. März
2008 Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der privaten Beschwerdegegnerschaft. Am 14. April 2008 liessen
die Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen beantragten. Die Beschwerdegegnerin Nr. 3 hat auf eine
Vernehmlassung verzichtet.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

In prozessualer Hinsicht beantragen die privaten
Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 die Durchführung eines Augenscheins. Ein
verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt sich dann, wenn der massgebliche
Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12
= BEZ 1995 Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A. Zürich 1999, §
7 N. 45). In der zu beurteilenden Streitigkeit hat die Baurekurskommission
II am 21. August 2007 einen Augenschein durchgeführt. Auf die bei dieser
Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse, die im Protokoll des Rekursverfahrens
festgehalten sind, darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt
werden (RB 1981 Nr. 2). Da die
überblickbaren örtlichen Verhältnisse aus den Akten, insbesondere den fotografischen
Dokumentationen, hinreichend ersichtlich sind, erübrigt sich ein
verwaltungsgerichtlicher Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).

2.
 

Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich gemäss der
geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht vom 5. Dezember 1994
(Teilrevision 2004; BZO) in der Kernzone K2 und in der Wohnzone W2/1.2. Die
Zonengrenze verläuft von Nordosten nach Südwesten schräg und mitten durch die
Bauparzelle und das geplante Gebäude. Das Mehrfamilienhaus mit Satteldach und
Tiefgarage ist 25 m lang und 12 m breit und ist auf der Längsachse nach Nordwesten
ausgerichtet. 

Das Baugrundstück grenzt im Nordwesten an die mit einem
Wohnhaus überstellte Kernzonenparzelle in der L-Strasse 09 (Kat.-Nr. 03) und im
Nordosten an das wiederum teils der Kern- teils der Wohnzone zugehörige
Grundstück Kat.-Nr. 04, auf dem im Nordwesen der Parzelle die Scheune
Assek.-Nr. 05 steht. Nordöstlich dieser Scheune befindet sich sodann das im
Inventar der kulturhistorischen Objekte der Gemeinde Küsnacht aufgeführte Bauernhaus
M-Strasse 06 (Assek.-Nr. 08). Im Südosten grenzt das Baugrundstück an die unbebaute
und weit gehend mit Reben bestockte Wohnzonenparzelle Kat.-Nr. 07. 

3.
 

Die Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 beantragen die Einholung
eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK). Mit dem
beantragten Gutachten soll die befriedigende Einordnung des Bauprojekts in der
Kernzone mit Blick auf das geschützte Bauernhaus beurteilt werden.

3.1 Über die
Notwendigkeit zur Einholung eines Sachverständigengutachtens ist von Fall zu
Fall zu entscheiden. Der zuständigen Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen
zu (Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines Gutachtens
dann verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt
werden können (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen). Der
massgebliche Sachverhalt ist aufgrund der Akten, des Augenscheins der
Baurekurskommission vom 21. August 2007 sowie der bei den Akten liegenden
Bilddokumentation hinreichend geklärt, sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend
zu beurteilenden Fragen ohne weiteres – im Rahmen seiner Überprüfungsbefugnis –
entscheiden kann. Hierfür bedarf es keines Sachverständigengutachtens.

Auch nach § 3 der Verordnung über die
Sachverständigenkommissionen gemäss § 216 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) vom 12. Januar
2005 ist für das streitbetroffene Bauvorhaben, soweit es sich überhaupt im Bereich
von Schutzobjekten von überkommunaler Bedeutung befindet, nicht zwingend eine
Stellungnahme der KDK erforderlich. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, inwiefern
die Fachkompetenz der Baurekurskommission wegen der gebotenen Zurückhaltung bei
der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden nicht zum Tragen kommen
soll.

4.
 

4.1
Die Vorinstanz ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Bauvorhaben den
Gestaltungsanforderungen von Art. 5 BZO und § 238 Abs. 2 PBG zu
genügen hat. Art. 5 BZO bestimmt als allgemeine Gestaltungsnorm für alle
Kernzonen, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im Ganzen und in ihren einzelnen
Teilen so zu gestalten sind, dass der Gebietscharakter des betreffenden
Kernzonengebiets gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung erreicht wird; auf
Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besonders Rücksicht zu nehmen. Der
Gebietscharakter des Kernzonengebiets "Dorf-Umgebung", zu welcher die
fragliche Kernzone gemäss Art. 7 Abs. 1 BZO gehört, wird gemäss Art. 7
Abs. 2 BZO durch folgende ortsbildprägende Elemente bestimmt:

-        
Ursprüngliche, vom Weinbau geprägte Häusergruppen aus dem 16.-18. Jahrhundert

-        
Lage beidseitig alter abfallender Strassen oder in Seenähe

-        
In Fall-Linie übereinander gestaffelte, zum See gerichtete Giebelbauten

-        
Zweigeschossige, gemauerte Wohnhäuser und variationsreiche,
holzverschalte Ökonomiegebäude

-        
Herkömmliche Materialien

-        
Traditionelle Vorgärten und Einfriedungen.

Indem Art. 5 BZO in Kernzonen allgemein eine gute
Einordnung und die besondere Rücksichtnahme auf Objekte des Natur- und
Heimatschutzes verlangt, stellt es grundsätzlich keine höheren Anforderungen an
die Gestaltung als § 238 Abs. 2 PBG. Dennoch hat Art. 5 BZO insofern
eine eigenständige Bedeutung, als er die Wahrung des Gebietscharakters hervorhebt,
welcher in Art. 7 BZO für die fragliche Kernzone näher umschrieben wird.
Damit werden die für die bauliche Umgebung prägenden Elemente charakterisiert
und Leitlinien für die Ausübung des Beurteilungsspielraums der Baubehörde festgelegt
(vgl. hierzu sogleich E. 4.2; VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.000189,
E. 3.4, www.vgrzh.ch).

4.2 Ist zu
prüfen, ob eine Baute dem Gestaltungsgebot von § 238 Abs. 2 PBG
entspricht, steht der örtlichen Baubehörde eine relativ erhebliche
Entscheidungsfreiheit bzw. ein besonderer Beurteilungsspielraum zu
(RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55,
E. 3.1; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Diesen hat die
Rechtsmittelinstanz zu respektieren, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren
Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten,
wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr
vertretbar ist (RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006,
S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti). Sodann
handelt es sich bei den Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes
kommunales Recht, dessen Auslegung durch die kommunalen Behörden nach ständiger
Rechtsprechung zu schützen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend
ist. Auch insofern haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der
Überprüfung zurückzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988,
BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).

Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale
Baubehörde jedoch nur berufen, wenn sie spätestens in der Rekursantwort die
geforderte nachvollziehbare Begründung für ihren Entscheid vorbringt
(RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18,
E. 5a). Fehlt dagegen eine solche Begründung, ist die Rekursinstanz nicht
nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht
der erhobenen Rügen uneingeschränkt zu überprüfen; andernfalls muss sie sich
eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 verletzende Unterschreitung ihrer
Überprüfungsbefugnis vorwerfen lassen (VGr, 1. November 2006,
BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.3; vgl. BGE 131 II 271 E. 11.7.1 S. 304).

Vor Verwaltungsgericht können neben der unrichtigen
Feststellung des Sachverhalts (§ 51 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) in der
Regel nur Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG gerügt werden,
wozu auch eine unrichtige Handhabung der Überprüfungsbefugnis durch die
Vorinstanz gehört.

4.3
In Bezug auf die Einordnung und Gestaltung des Bauvorhabens führte die
örtliche Baubehörde in der Baubewilligung im Wesentlichen aus, das Projekt sei
bezüglich Gestaltung nicht nach den Vorschriften für Wohnzonen, sondern nach
den strengeren Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Die dem Projekt
benachbarten Gebäude seien nicht im Inventar der kommunalen kunsthistorischen
Objekte verzeichnet. Das am nordöstlichen Ende der Scheune Assek.-Nr. 05
stehende Wohnhaus sei unter der Inventar-Nummer 10 verzeichnet. Da die Scheune
selbst nicht im Inventar verzeichnet sei, werde das geplante Bauvorhaben nach §
238 Abs. 1 PBG beurteilt. Der Gebietscharakter des Kernzonengebiets sei
uneinheitlich: hangaufwärts liege der Weinbaubetrieb, hangabwärts bis zur L-Strasse
Wohnhäuser aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts, die nicht mehr vom Weinbau
geprägt seien. Das dem Bauvorhaben nächstliegende Gebäude liege auch weder in
Falllinie noch mit der Giebelseite zum See gerichtet und auch nicht entlang
eines historischen Strassenzuges gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO. Die Ausrichtung
des geplanten Baukörpers entspreche Art. 5 und 7 BZO. Die Dachneigung von
knapp 37° des geplanten Baukörpers könne als für diese Kernzone üblich
bezeichnet werden. Die Position der geplanten Schleppgauben stelle keinen gestalterischen
Nachteil für die Fassade dar. Das Vorhaben entspreche den Anforderungen von
§ 238 Abs. 1 PBG. In der Rekursvernehmlassung führte die Baukommission
aus, auch wenn in der Baubewilligung auf § 238 Abs. 1 PBG verwiesen werde,
machten die Erwägungen doch ohne weiteres klar, dass die Beurteilung des
Bauvorhabens nach dem strengen Massstab der Kernzonenvorschriften erfolgt sei,
der materiell den erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entspreche.
Unter Berücksichtigung der nachgereichten Begründung in der
Rekursvernehmlassung hat die kommunale Baubehörde ihre durch das kantonale
Recht eingeräumte Entscheidungsfreiheit beansprucht und muss sich deshalb einen
Eingriff durch die Rechtsmittelbehörden nur gefallen lassen, soweit ihre
Würdigung als nicht mehr vertretbar erscheint. Es geht also vorliegend einzig
um die Frage, ob die Baurekurskommission die erstinstanzliche ästhetische Würdigung
des streitigen Bauprojekts für sich allein sowie unter Berücksichtigung des
baulichen Umfelds zu Recht für nicht mehr vertretbar hielt und damit ohne
Rechtsverletzung in den Ermessensspielraum der kommunalen Baubehörde eingreifen
durfte.

5.
 

5.1
Bezüglich der Fassadengestaltung und Materialisierung hielt die
Baukommission in der Rekursvernehmlassung fest, in Art. 7 Abs. 2
Punkt 4 BZO seien "gemauerte Wohnhäuser" als ortsprägende Elemente
erwähnt. Dies bedeute nun aber nicht, dass die Wahrung des Gebietscharakters
bei einem Neubau den Verzicht auf raumhohe Fenster gebiete. Neubauten verfügten
heute allgemein über mehr Fensterfläche als früher. Das Neubauprojekt entspreche
auch mit einem höheren Fensterflächenanteil dem Quartiercharakter gemäss Art. 5
und 7 BZO. Zum baulichen Umfeld führte die Baukommission in der Rekursvernehmlassung
aus, die Kernzone M-Strasse umfasse neben dem Weinbauernbetrieb auch weitere Liegenschaften
nördlich der M-Strasse und an der L-Strasse, welche nicht in gleicher Weise
durch den Weinbau geprägt seien. Keinen Bezug zum Weinbau habe insbesondere das
Wohnhaus in der L-Strasse 09, welches die bauliche Umgebung und damit den bei
der Beurteilung der Einordnung des Bauvorhabens massgebenden Nahbereich präge.

Dass Neubauten heute allgemein über mehr Fensterflächen
verfügen als früher, stellt keine sachlich vertretbare Begründung für eine
Einordnung in die herkömmliche und charakteristische Bausubstanz dar. Die
Baukommission legt auch nicht dar, inwiefern der höhere Fensterflächenanteil
dem Gebietscharakter der Kernzone entspricht. Die Kernzone M-Strasse mag in
Bezug auf einzelne Gestaltungselemente ein heterogenes Erscheinungsbild
aufweisen. Jedoch führen einzelne Bauten, die für die Kernzone atypische
Elemente enthalten, nicht dazu, dass generell geringere Anforderungen an die
Gestaltung neuer Bauvorhaben zu stellen sind (BGr, 19. Juli 2005,
1P.208/2005, E. 2.6, www.bger.ch; VGr, 20. Dezember 2006, VB.2006.00084,
E. 4.8.2, www.vgrzh.ch). 

5.2
Demgegenüber erwog die Vorinstanz, an der Nordostfassade sei im Erd- und im
Obergeschoss je eine Reihe mit sechs Fenstern geplant, wobei drei verschiedene
Fenstergrössen vorgesehen seien und die übereinander stehenden Fenster jeweils
gleich gross seien. Für diese dem inventarisierten Bauernhaus zugewandte
Fassade sei darüber hinaus an Gestaltung nichts geplant. Abgesehen von der
Holzschalung seien den Bauplänen insbesondere keinerlei Gestaltungselemente zu
entnehmen, die in irgendeiner erkennbaren Weise einen Bezug zum vorhandenen
Ortsbild bzw. Charakter der Kernzone M-Strasse herstellten. Der Südfassade
gebreche es ebenfalls an der Verwendung herkömmlicher – oder zumindest
herkömmlich wirkender – Materialien und an einer visuell erkennbaren Anknüpfung
an die vom Weinbau geprägte Häusergruppe rund um das inventarisierte
Bauernhaus. Die Vielzahl aneinander gereihter, grosser rechteckiger Fenster
habe kaum etwas mit den oben erwähnten das Ortsbild prägenden Elementen gemein.
Die südwestliche Aussenfläche erscheine als eine eigentliche, nahezu
vollständige Glasfassade, die in der besagten Kernzone fremd wirke. Die offen
und leicht wirkende Fassade kontrastiere zusätzlich mit dem geplanten
grossflächigen Satteldach, was in ästhetischer Hinsicht widersprüchlich, im
vorliegenden baulichen Zusammenhang indes keineswegs typisch wirke. In gleicher
Weise seien an der Südost- und Nordwestfassade die augenfällig gross
proportionierten Verglasungen unterhalb des Giebels einer guten Gesamtwirkung
abträglich. Es sei keinerlei Bezug zu der das Ortsbild prägenden Häusergruppe
im Norden der Bauparzelle auszumachen. Hier wie auch an den beiden
Längsfassaden werde die optische Wirkung zudem durch das Fehlen einer kubischen
Feingliederung beeinträchtigt. Eine architektonische Durchbildung des Baukörpers,
die für den Betrachter einen Bezug zum Ortsbild ablesbar mache, sei beim
umstrittenen Bauvorhaben nicht erkennbar. Insgesamt müsse somit festgestellt
werden, dass dem strittigen Bauvorhaben jegliche Bezugnahme zur Kernzone M-Strasse
fehle. Diese Würdigung ist im Gegensatz zu derjenigen der Baukommission sachlich
vertretbar und nachvollziehbar begründet. 

Der Beschwerdeführer bringt nichts vor, was die
vorinstanzliche Würdigung als rechtsverletzend erscheinen liesse. Selbst wenn
mit der Baukommission und dem Beschwerdeführer davon auszugehen wäre, dass das
Schutzobjekt durch das Bauvorhaben nicht tangiert werde, verleiht es der
baulichen Umgebung eine besondere Qualität, welche die Forderungen nach einer
sorgfältigen Gestaltung des Neubaus begründet. Genügt das Projekt bereits für
sich allein diesen Anforderungen nicht, darf die Würdigung unter Bezugnahme auf
die weitere bauliche Umgebung summarisch erfolgen (VGr, 1. Juni 2005,
VB.2004.00543, E. 5.4, www.vgrzh.ch). Ein Neubau in der Kernzone hat sich
in gestalterischer Hinsicht am Zweck der Kernzone, wie er durch § 50 Abs. 1
PBG vorgezeichnet ist, zu orientieren. Das Bauprojekt des Beschwerdeführers
wird den besonderen Gestaltungsanforderungen einer Kernzone jedoch nicht
gerecht. Mit der Bewilligung des vorliegenden Projekts hat die örtliche
Baubehörde die Kernzonenvorschriften in einer Weise angewandt, die durch den
von § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nämlich die
Erhaltung und Entwicklung eines schutzwürdigen Ortsbilds, nicht mehr gedeckt
wird.

5.3
Die Vorinstanz hat ihren Entscheid somit im Wesentlichen mit der
ungenügenden Ge­staltung der Aussenfassaden des geplanten Gebäudes begründet.
Der Beschwerdeführer und die Mitbeteiligte bringen vor, die
Beschwerdegegnerschaft habe im Rekursverfahren die Fassadengestaltung nicht
genügend substanziiert gerügt. Sie werfen der Vorinstanz vor, indem sie die
rudimentären Äusserungen der Beschwerdegegnerschaft zum Anlass für eine
umfassende Würdigung der Fassaden und die Aufhebung der Baubewilligung genommen
habe, habe sie das Rügeprinzip verletzt.

Die private Beschwerdegegnerschaft hat im Rekursverfahren
die mangelnde Einordnung des Bauvorhabens gerügt und diesen Einwand unter
anderem mit der ungenügenden Fassadengestaltung und der dazugehörenden
Materialisierung begründet. Der Vorinstanz kann somit nicht vorgeworfen werden,
sie habe einen Bauhinderungsgrund geprüft, der von den Rekurrenten nicht
vorgebracht worden sei. Bei der Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den
Anforderungen von § 238 PBG entspricht, ist sodann
eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr,
17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I,
3. A., Zürich 1999, Rz. 654). Der Einwand des Beschwerdeführers und
der Mitbeteiligten ist demnach unbegründet.

6.
 

Die von der Vorinstanz festgestellten Mängel des
Bauprojekts lassen eine Behebung mittels Nebenbestimmungen im Sinn von § 321
PBG entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht zu, sondern die
erforderliche Verbesserung bedingt eine tief greifende Überarbeitung des
Projekts. Die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz erweist sich
deshalb nicht als unverhältnismässig.

7.
 

Damit erweist sich die
Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1
in Verbindung mit § 70 VRG).

Dem Beschwerdeführer und der Mitbeteiligten steht als Unterliegende
von vornherein keine Parteientschädigung zu; demgegenüber sind die anwaltlich
vertretenen Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 angemessen zu entschädigen (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Stehen sich in einem Verfahren private Parteien mit
gegensätzlichen Anträgen gegenüber, wird die Entschädigung in der Regel der
unterliegenden Partei auferlegt (§ 17 Abs. 3 VRG; Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 17 N. 46 ff.). Demnach ist der Beschwerdeführer zu verpflichten, den
Beschwerdegegnern Nrn. 1 und 2 eine angemessene Parteientschädigung zu
entrichten.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern Nrn. 1 und 2 je eine
Parteientschädigung von Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.-, zu entrichten,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne
14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …