# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 838c606d-38fc-51a7-a9ed-0e9e3338afbb
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-19
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 19.08.2025 110 2025 10
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2025-10_2025-08-19.pdf

## Full Text

1/31

rschriBau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2025/10

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 19. August 2025

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________ und weitere 5 Beschwerdeführende
Beschwerdeführerin 1

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt A.________ und Herrn Rechtsanwalt B.________

und

J.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch K.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland, Poststrasse 25, 3071 Ostermundigen

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Bremgarten bei Bern, Gemeindeverwaltung, Chut-
zenstrasse 12, 3047 Bremgarten b. Bern

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Bern-Mittelland vom 30. Mai 2022 
(eBau Nummer D.________; Neubau von zwei Einfamilienhäusern)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 19. März 2021 bei der Gemeinde Bremgarten bei Bern 
ein Baugesuch ein für den Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit gedecktem Sitzplatz, Neben-
räumen für Fahrräder und Haustechnik sowie Abstellplätzen für drei Personenwagen auf Parzelle 
Bremgarten bei Bern Grundbuchblatt Nr. O.________. Die Parzelle befindet sich im Perimeter des 
Uferschutzplans, und zwar im überbauten Gebiet mit Baubeschränkungen, Sektor A. Die Nutzung 
richtet sich nach den Bestimmungen über die Wohnzone W1. Die Parzelle liegt ausserdem zu 
einem grossen Teil in einem blauen Gefahrengebiet (mittlere Gefährdung durch Hangmuren) bzw. 
in einem Gebiet mit Restgefährdung bezüglich Steinschlags (gelb-weiss gestreiftes Gefahrenge-
biet). Gegen das vorliegende Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Ein-
sprache. Am 16. Dezember 2021 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung betref-
fend die Grundstücksentwässerung ein. Mit Gesamtentscheid vom 30. Mai 2022 erteilte das Re-
gierungsstatthalteramt Bern-Mittelland daraufhin die Baubewilligung.

BVD 110/2025/10 

2/31

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 28. Juni 2022 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesam-
tentscheids vom 30. Mai 2022 und den Bauabschlag für das Baugesuch mit Projektänderung. 
Eventualiter beantragen sie, der Gesamtentscheid vom 30. Mai 2022 sei aufzuheben und zur Er-
gänzung des Sachverhalts und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem 
beantragen sie einen Augenschein sowie die Edition diverser Akten. Sie machen insbesondere 
geltend, die Baugesuchsunterlagen seien unvollständig, die Ausnahmebewilligungen seien zu Un-
recht erteilt worden, die baupolizeilichen Masse würden nicht eingehalten, da der grosse Grenz-
abstand und nicht der Strassenabstand massgebend sei, die Bauparzelle sei ungenügend er-
schlossen, was u.a. die Verkehrssicherheit gefährde, und das Bauvorhaben gefährde ihre Liegen-
schaften (Abrutschen des Terrains).

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten sowie eine Stellungnahme der Abteilung Naturgefahren des Amts 
für Wald und Naturgefahren (AWN) ein. Weiter holte es bei der Gemeinde die Akten zum Bauent-
scheid vom 14. Juni 1999 (Baugesuch Nr. 2034) betreffend den Neubau eines Doppeleinfamilien-
hauses mit Gewerbebau auf dem Nachbargrundstück (heute: Bremgarten bei Bern Grundbuch-
blatt Nrn. E.________ und U.________) ein. Zudem zog es die Archivakten zum Entscheid der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE; seit 1. Januar 2020 BVD) vom 15. 
Dezember 2008 (RA Nr. 110/2007/190) betreffend den Neubau eines Einfamilienhauses auf Par-
zelle Bremgarten bei Bern Grundbuchblatt Nr. O.________ ein. In ihrer Beschwerdeantwort vom 
15. Juli 2022 beantragt die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
eingetreten werden könne, sowie die Bestätigung des Gesamtentscheids. Das Regierungsstatt-
halteramt und die Gemeinde verzichteten auf eine Stellungnahme. Mit Stellungnahme vom 26. Juli 
2022 erachtete die Abteilung Naturgefahren die in der Baubeschwerde vorgebrachten öffentlich-
rechtlichen Punkte in Bezug auf Naturgefahren als nicht berechtigt.

4. Mit Verfügung vom 8. August 2022 stellte das Rechtsamt der Gemeinde verschiedene Fra-
gen zur Q.________strasse. In ihrem Schreiben vom 30. August 2022 führte die Gemeinde ins-
besondere aus, beim fraglichen Teilstück der Q.________strasse handle es sich um eine Sack-
gasse mit richterlichem Fahrverbot mit Zubringererlaubnis. Es liege im Privatbesitz von mehreren 
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern. Es diene als Detailerschliessungsstrasse für die 
Grundstücke Q.________strasse 1.___ bis 12.___, weshalb es im Gemeingebrauch sei. Darauf-
hin gab das Rechtsamt den Beteiligten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Mit 
Schreiben vom 13. September 2022 verwies die Beschwerdegegnerin auf ihre Ausführungen in 
der Beschwerdeantwort und bestätigte diese. Die Beschwerdeführenden hielten mit Schreiben 
vom 17. Oktober 2022 an ihrer Beschwerde fest. Die weiteren Beteiligten liessen sich nicht ver-
nehmen. Im März 2023 holte das Rechtsamt bei der Gemeinde weitere Bauakten ein (...). Mit 
Verfügung vom 5. April 2023 bat es die Beschwerdegegnerin, einen aktualisierten Plan der Sicht-
bermen bei der Ausfahrt auf die T.________strasse einzureichen. Zudem gab es ihr Gelegenheit, 
mit den Eigentümerschaften der Nachbargrundstücke Vereinbarungen betreffend Freihaltung des 
jeweiligen Sichtfelds zu schliessen (Dienstbarkeitsverträge). Die übrigen Beteiligten erhielten an-
schliessend Gelegenheit, allfällige Stellungahmen zu diesen Unterlagen einzureichen. Von dieser 
Möglichkeit machten die Beschwerdeführenden am 17. Mai 2023 Gebrauch.

5. Mit Entscheid vom 30. Mai 2023 hiess die BVD die Beschwerde teilweise gut und ergänzte 
den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes Bern-Mittelland vom 30. Mai 2022 mit der 
Auflage, der Dienstbarkeitsvertrag vom 24. April 2023 betreffend Bau- und Bepflanzungsbe-
schränkung (Urschrift Nr. ...) müsse vor Baubeginn im Grundbuch zur Eintragung angemeldet 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

BVD 110/2025/10 

3/31

sein. Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab und bestätigte den Gesamtentscheid des Regie-
rungsstatthalteramtes Bern-Mittelland vom 30. Mai 2022. Sie kam insbesondere zum Schluss, 
massgebend sei nicht der grosse Grenzabstand, sondern der Strassenabstand, da es sich beim 
Teilstück der Q.________strasse auf den Grundstücken der Beschwerdeführenden um eine nach 
dem 1. Januar 1971 erstellte Detailerschliessungsstrasse handle, die von Gesetzes wegen an die 
Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt übergegangen sei. 

6. Gegen den Entscheid der BVD vom 30. Mai 2023 erhoben die Beschwerdeführenden am 
28. Juni 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern. Das Verwaltungsgericht 
hiess die Beschwerde mit Urteil vom 3. Dezember 2024 (VGE 2023/177) dahingehend gut, dass 
der Entscheid der BVD vom 30. Mai 2023 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückgewiesen wurde. Dabei prüfte es einzig die Frage, ob Bauvorhaben die baupo-
lizeilichen Masse einhalte. Es kam zum Schluss, dass die Q.________strasse auf dem fraglichen 
Abschnitt die Funktion einer Detailerschliessungsstrasse erfülle. Gemäss dem massgeblichen 
Recht seien Detailerschliessungsanlagen nach ihrer Vollendung an die öffentliche Erschlies-
sungsträgerschaft übergegangen. Es sei offen, welche Anforderungen daran gestellt würden. Es 
sei Sache der zuständigen Fachdirektion, diese Frage erstmals zu beurteilen.

7. Mit Verfügung vom 11. Februar 2025 nahm das Rechtsamt der BVD das Verfahren unter 
der neuen Verfahrensnummer 110/2025/10 wieder auf. Es holte beim Regierungsstatthalteramt 
Bern-Mittelland die Baugesuchsakten betreffend die Liegenschaften Q.________strasse 1.___ bis 
12.___ sowie bei der Gemeinde Bremgarten die dazu gehörenden bewilligten Pläne und die Pro-
tokolle der Bauabnahmen ein. Anschliessend erhielten die Beteiligten Gelegenheit, Schlussbe-
merkungen einzureichen. Von dieser Möglichkeit machten die Beschwerdegegnerin am 1. Mai 
2025 und die Beschwerdeführenden am 22. Mai 2025 Gebrauch. 

8. Auf die Rechtsschriften und die beigezogenen Akten wird, soweit für den Entscheid wesent-
lich, in den Erwägungen eingegangen.

BVD 110/2025/10 

4/31

II. Erwägungen

1. Eintreten

a) Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 3. Dezember 2024 den Entscheid der BVD vom 
30. Mai 2023 aufgehoben und die Sache zur weiteren Behandlung im Sinn der Erwägungen an 
die Vorinstanz zurückgewiesen. Damit ist die Streitsache wieder bei der BVD hängig. 

b) Hinsichtlich den Sachurteilsvoraussetzungen hat sich nichts geändert (vgl. Erwägung 1 des 
Entscheids BVD 110/2022/107 vom 30. Mai 2023). Die BVD ist zur Beurteilung der Beschwerde 
gegen den Gesamtentscheid zuständig (Art. 5 und Art. 11 Abs 1 KoG2 i.V.m Art. 40 Abs. 1 BauG3). 
Die Beschwerdeführenden sind zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf ihre form- und fristgerecht 
eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Ausgangslage

a) Die Bauparzelle befindet sich an einem Steilhang zwischen der oben verlaufenden 
T.________strasse und dem darunterliegenden Teilstück der Q.________strasse. Sie zeichnet 
sich insbesondere durch ihre Form aus: Sie ist T-förmig und in Nord-Süd-Richtung lang gestreckt 
(rund 65 m lang); im Bereich des Gefälles hingegen (Ost-West-Richtung), ist das Grundstück nur 
etwa 16 m breit und verjüngt sich im Norden zu einem spitzen Winkel. Im Westen verbindet ein 
rund 7.5 m schmaler, trapezähnlich geformter Parzellenteil das Baugrundstück mit der 
T.________strasse.4 Für das aktuelle Bauvorhaben ist ein zivilrechtlicher Landabtausch mit der 
Nachbarparzelle Bremgarten Gbbl. Nr. U.________ vorgesehen, der die Parzelle um netto 
10.33 m2 vergrössern soll.5 Die umliegenden Parzellen, sowohl oben am Hang wie auch unter-
halb, sind grösstenteils überbaut. Die Bauparzelle liegt im Perimeter des Uferschutzplans und 
befindet sich im überbauten Gebiet mit Baubeschränkungen im Sektor A. Gemäss Art. 5 USV6 
richtet sich die Nutzung in diesem Sektor nach den Bestimmungen für die Wohnzone W1 gemäss 
Art. 4 und 5 GBR7. Die Bauparzelle liegt zudem zu einem grossen Teil in einem blauen Gefahren-
gebiet (mittlere Gefährdung) durch Hangmuren und in einem Gebiet mit Restgefährdung bezüglich 
Steinschlags (gelb-weiss gestreiftes Gefahrengebiet).8 

b) Auf der Bauparzelle sollen zwei eingeschossige Einfamilienhäuser von jeweils 14.7 m 
Länge und 9.2 m Breite zu stehen kommen. Jedes Einfamilienhaus soll zudem seitlich angeordnet 
und aareseitig zurückversetzt einen gedeckten Sitzplatz ohne Verglasung erhalten. Das Eingangs-
geschoss ist als Attika ausgebildet und dient ausschliesslich der Erschliessung der Liegenschaft. 
Die Böschung zwischen den beiden Gebäuden soll mit Stützmauern zur Hangsicherung abgesi-
chert werden.9 Der Baustellenverkehr sowie die spätere Erschliessung sollen über die 
T.________strasse erfolgen. Weiter sollen total drei Autoabstellplätze realisiert werden, wovon 
einer als Besucherparkplatz dienen soll.10

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
4 Vorakten pag. 587 und BVD 110/2007/190 E. 4e
5 Vorakten pag. 587
6 (Aktualisierte) Uferschutzvorschriften der Einwohnergemeinde Bremgarten vom 13. Dezember 2020, genehmigt 
durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) am 10. Mai 2022 (USV)
7 (Aktualisiertes) Baureglement der Einwohnergemeinde Bremgarten vom 13. Dezember 2020/14.Dezember 2021, ge-
nehmigt durch das AGR am 10. Mai 2022 (GBR)
8 Vorakten pag. 561
9 Vorakten pag. 585
10 Vorakten pag. 581

BVD 110/2025/10 

5/31

c) In der Vergangenheit gab es mehrere Voranfragen und Baugesuche für die Überbauung der 
Bauparzelle.11 Das letzte Projekt beinhaltete die Erstellung eines Einfamilienhauses mit einem 
oberirdischen Autoabstellplatz (Baugesuch Nr. ...) und wurde von der Gemeinde am 12. November 
2007 bewilligt. Dagegen erhoben die heutigen Beschwerdeführenden 3 bis 6 Beschwerde bei der 
BVE (Beschwerdeverfahren RA Nr. 110/2007/190). Sie machten unter anderem geltend, die ge-
plante Zufahrt gefährde die Verkehrssicherheit auf der T.________strasse und das Bauvorhaben 
gefährde ihre Liegenschaften (Abrutschen des Terrains). Die Bauherrschaft reichte im Laufe des 
Beschwerdeverfahrens eine Projektänderung ein. Mit Entscheid vom 15. Dezember 2008 bewil-
ligte die BVE die Projektänderung, ergänzte die Baubewilligung mit zwei Auflagen und wies die 
Beschwerde im Übrigen ab. Der Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Das Bauvor-
haben wurde in der Folge nicht realisiert.12

3. Unvollständige Baugesuchsunterlagen

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Baugesuchsunterlagen seien unvollständig. 
Die wohl grösste Gefahr (Hangmuren, Geländebrüche, Steinschlag usw.) für die untenliegende 
Nachbarschaft sei während der Bauphase zu verorten. Entsprechend wäre die Bauherrschaft ver-
pflichtet gewesen, sich bereits mit der Einreichung des Baugesuchs verbindlich zu der Konstruk-
tionsphase zu äussern und insbesondere ein Baustelleninstallationskonzept mit konkretem Bau-
programm einzureichen, in welchem mindestens die Organisation der Baustelle, die Bauzufahrt, 
die Lage und Organisation der Baugrube, die Hang- und Baugrubenentwässerung, die Abläufe 
des Materialumschlags sowie die während den jeweiligen Bauetappen zu treffenden Sicherheits-
vorkehren (Baugrubensicherung, Steinschlagschutz der Unterlieger, Entwässerung, Hangsiche-
rung usw.) detailliert und nachvollziehbar beschrieben würden. Mangels entsprechender Unterla-
gen lasse sich das Bauvorhaben insbesondere hinsichtlich der Einhaltung der geltenden Sicher-
heitsbestimmungen nicht abschliessend und umfassend prüfen. Indem die Vorinstanz darauf ver-
zichtet habe, die Bauherrschaft zur Beibringung dieser Unterlagen aufzufordern, habe sie nicht 
nur den Sachverhalt ungenügend festgestellt, sondern auch die einschlägigen Bestimmungen des 
Baubewilligungsdekrets missachtet und die Bewilligung erteilt, ohne die tatsächlichen Verhält-
nisse abschliessend zu kennen oder prüfen zu können. Ebenso verhalte es sich mit dem fehlenden 
(bzw. ungenügenden) Umgebungsgestaltungsplan. Es sei zwar grundsätzlich zutreffend, dass die 
Vorschriften der Gemeinde lediglich die Anordnung der Grünflächen und Bäume sowie die Be-
zeichnung von Ersatzpflanzungen verlangten. Jedoch sei bereits in Ziffer 11.1 des Geologischen 
Berichts Nr. ... vom 6. November 2003 der Büro für F.________ (nachfolgend: F.________) aus-
drücklich vermerkt, dass die Vegetation auf der bergseitigen Böschungskante nicht entfernt wer-
den dürfe. Mit Blick auf die konkrete Gefahrenlage durch gravitative Naturgefahren hätte sich die 
Bauherrschaft daher in ihrem Umgebungsgestaltungsplan verbindlich zu der geplanten Bepflan-
zung äussern müssen, auch wenn dies nicht explizit in den Uferschutzbestimmungen der Ge-
meinde vorgesehen sei. Die Vorinstanz wäre auch in diesem Zusammenhang verpflichtet gewe-
sen, die Bauherrschaft zur Ergänzung bzw. Beibringung weiterer Unterlagen aufzufordern. Man-
gels vollständiger Baugesuchbeilagen könne das geplante Bauvorhaben nicht abschliessend ge-
prüft werden. Die Vorinstanz hätte die Bauherrschaft zur Beibringung dieser Unterlagen auffordern 
müssen.

Die Beschwerdegegnerin hält dagegen, dass im Baubewilligungsverfahren kein Baustelleninstal-
lationskonzept mit konkretem Bauprogramm eingereicht werden müsse. Baustellenverkehr, Bau-
platzinstallation sowie sicherheitstechnische Fragen müssten und könnten im Baubewilligungs-
verfahren nicht geprüft werden. Der eingereichte Umgebungsgestaltungsplan genüge den Anfor-

11 Vgl. dazu Vorakten pag. 587
12 Vorakten pag. 587

BVD 110/2025/10 

6/31

derungen des Baubewilligungsdekrets und der kommunalen Uferschutzvorschriften. Weitere Un-
terlagen seien nicht notwendig. Der geologische Bericht vom 6. November 2003 habe das Vor-
gängerprojekt betroffen und die damalige Empfehlung in Ziff. 11.11 werde im aktuellen Gutachten 
der gleichen Gutachterin für das nun bewilligte Projekt nicht gemacht. Weitere Unterlagen seien 
also nicht notwendig.

Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, es sei keine Bestimmung ersichtlich, welche 
besage, dass im Baubewilligungsverfahren ein Baustelleninstallationskonzept zu prüfen wäre. 
Dies ginge auch zu weit, die Prüfung würde zu einer nicht gewollten Ausdehnung der Baubewilli-
gungsverfahren führen. Davon abgesehen wäre es auch nicht praktikabel, ein Baustelleninstalla-
tionskonzept als Bestandteil der Baubewilligung zu behandeln. Eine Anpassung des Konzepts an 
aktuelle Verhältnisse während der Bauphase würde dadurch erschwert. Weiter weist die Vorin-
stanz darauf hin, dass die Bauherrschaft die Baustelle selbstverständlich so zu betreiben habe, 
dass die Sicherheitsbestimmungen eingehalten werden, auch wenn die Behörde das Baustellen-
installationskonzept nicht im Baubewilligungsverfahren prüfe. Bezüglich des Umgebungsgestal-
tungsplans erwog die Vorinstanz, aus der linken Seite des Plans Grundrisse der Bauherrschaft 
gehe mit genügender Klarheit hervor, an welchen Stellen Grünflächen angeordnet werden sollen. 
Bäume respektive gleichwertige Ersatzpflanzungen seien in diesem Plan nicht eingezeichnet und 
dies sei auch nicht erforderlich, denn auf der Parzelle befänden sich keine im Zonenplan einge-
zeichneten geschützten Bäume, welche zu ersetzen seien. Die Bauherrschaft sei nicht verpflich-
tet, einen Plan mit der konkreten Bepflanzung nach Bauvollendung einzureichen.

b) Das Baugesuch hat das Bauvorhaben in allen für die Beurteilung wesentlichen Punkten zu 
beschreiben. Lage, Einordnung, Gestaltung und Konstruktion sind überdies durch Situationsplan 
und Projektpläne darzustellen (vgl. dazu Art 10 ff. BewD13).14 Die Behörde kann weitere Unterla-
gen, wie Angaben über die Konstruktion, den Bauvorgang und die Sicherheitsvorkehren, Foto-
montagen, Modelle, detaillierte Aufstellungen über das Mass der Nutzung, Berechnungen und 
Schattendiagramme verlangen (Art. 15 Abs. 1 BewD). Solche zusätzlichen Angaben und Unterla-
gen sind im Normalfall nicht nötig, sondern einzig bei grösseren Bauvorhaben oder bei besonders 
schwierigen Verhältnissen.15 In der Regel sind nähere Angaben zur Baustellenerschliessung, zum 
Bauvorgang und zur Baustellenorganisation nicht Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilli-
gung. In dieser Hinsicht dürfen an ein Einzelprojekt auch keine zu hohen Anforderungen gestellt 
werden, da anderenfalls Bau, Umbau und Sanierung von Liegenschaften in Quartieren verunmög-
licht werden könnten.

Die Baustellenerschliessung erfolgt über die T.________strasse. Baustelleninstallationsflächen 
können gemäss Angaben der Gemeinde nur auf der oberen westlichen Seite der Bauparzelle 
realisiert werden. Weitere Installationsflächen könnten im Rahmen des gesteigerten Gemeinge-
brauchs auf einer benachbarten Gemeindestrasse beantragt werden.16 Was die Sicherheitsvor-
kehren betrifft, sind die einschlägigen Bestimmungen der Baugesetzgebung und die anerkannten 
Regeln der Baukunde einzuhalten (vgl. Art 21 Abs. 1 und 3 BauG; Art 57 Abs. 1 und 2, Art. 70 
Abs. 1 sowie Art. 75 BauV17). In seiner Stellungnahme vom 26. Juli 2022 schreibt die Abteilung 
Naturgefahren zudem, die Situation bezüglich der Gefährdung durch die (natürlichen) Gefahren-
prozesse Hangmuren und Steinschlag seien in der Gefahrenkarte der Gemeinde Bremgarten und 

13 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 34/34a 
N. 4
15 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, 
Art. 34/34a N. 5
16 Vgl. Stellungnahme der Einwohnergemeinde Bremgarten bei Bern vom 16. Dezember 2021, Ziff. 18, Vorakten pag. 
421
17 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 

BVD 110/2025/10 

7/31

dem Fachgutachten der F.________ vom 18. März 2021 genügend detailliert dargelegt, um das 
Vorhaben in Bezug auf Art. 6 BauG zu beurteilen. Die vorliegenden Akten entsprächen in Umfang 
und Detaillierungsgrad dem Standard zur Beurteilung von Bauvorhaben in Gefahrengebieten. Es 
ist daher weder dargetan noch ersichtlich, weshalb für die Beurteilung des vorliegenden Bauge-
suchs für den Neubau von zwei Einfamilienhäusern zusätzliche Angaben oder Unterlagen erfor-
derlich wären.

c) Ein Umgebungsgestaltungsplan ist insbesondere dann erforderlich, wenn besondere Vor-
schriften über die Umgebungsgestaltung bestehen (vgl. Art. 14 Abs. 1 Bst. d BewD) oder wenn es 
die Gemeindebauvorschriften allgemein oder für bestimmte Gebiete vorschreiben (vgl. Art 15 
Abs. 2 Bst. c BewD). Das strittige Bauprojekt befindet sich in der Uferschutzzone. Art. 9 Abs. 2 
USV schreibt vor, dass zu jedem Baugesuch, das Veränderungen in der Umgebung bewirkt (z.B. 
Gebäudeerweiterungen, neue Motorfahrzeugabstellflächen, Gartenterrassierungen etc.), ein Um-
gebungsgestaltungsplan einzureichen ist, welcher mindestens die dem Baugesuch zugehörige 
Parzelle umfasst und allfällige Terrainveränderungen, Stützmauern und Einfriedungen (Bst. a) so-
wie die Anordnung der gemäss BauV erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Fahrrä-
der, der Zufahrten, der Aufenthaltsbereiche und der Spielplätze (Bst. b) aufführt. Eine Darstellung 
der Anordnung der Grünflächen und Bäume bzw. der gleichartigen Ersatzpflanzungen wird in der 
geltenden Fassung von Art. 9 USV nicht mehr verlangt. Gemäss Art. 21 Abs. 2 GBR ist mit dem 
Baugesuch ein Aussenraumgestaltungsplan oder eine andere geeignete Darstellung der Aussen-
räume einzureichen.

Der von der Beschwerdegegnerin eingereichte Plan «Grundrisse» vom 19. März 2021 (revidiert 
am 12. August und 16. Dezember 2021) umfasst auch die Umgebungsgestaltung bzw. Aussen-
raumgestaltung. Aus dem Plan inklusive Legende tritt mit genügender Klarheit hervor, wo das 
Terrain extensiv begrünt, begrünt oder naturbelassen werden soll. Geschützte Bäume im Sinn von 
Art. 37 GBR sind für die Bauparzelle im Zonenplan keine eingezeichnet und müssen im Umge-
bungsgestaltungsplan der Beschwerdegegnerin entsprechend nicht berücksichtigt werden. Folg-
lich entspricht der Umgebungsgestaltungsplan der Beschwerdegegnerin den Anforderungen der 
einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und die Vorinstanz war nicht verpflichtet, in dieser Hin-
sicht weitere Unterlagen zu verlangen. 

d) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz zu Recht zum Schluss gelangt ist, 
dass im vorliegenden Fall kein Baustelleninstallationskonzept erforderlich ist und dass die Umge-
bungsgestaltung genügend dargestellt ist. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführenden, 
die Baugesuchunterlagen seien unvollständig, ist somit unbegründet. 

4. Ungenügende Hangsicherung; Gefährdung von Personen und Sachen

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Bauparzelle liege am Y.________ und falle 
in östlicher Richtung steil gegen das Aareufer ab. Die Böschungskante sei aktuell bestockt und 
die gesamte Bauparzelle verbuscht. Diese Bepflanzung leiste einen wichtigen Beitrag im Sinne 
eines natürlichen Schutzes gegen vor allem witterungsbedingte ungünstige Einwirkungen und 
stelle eine natürliche oberflächliche Hangsicherung dar. Sie müsse zu diesem Zweck grundsätz-
lich bestehen bleiben. Gemäss Naturgefahrenkarte bestehe für die Bauparzelle eine mittlere Ge-
fährdung durch gravitative Naturgefahrenprozesse. Konkret bestehe das nicht unerhebliche Ri-
siko, dass es insbesondere im Zuge der Bauarbeiten zu einem Versagensmechanismus komme, 
wobei ein allfälliger Geländeabbruch eine ernstzunehmende Gefahr für die Sicherheit der Be-
schwerdeführenden und deren Liegenschaften darstelle. Im fraglichen Hang befänden sich des 
Weiteren diverse Baureste von früheren Bauten. Aufgrund dieser Baurelikte sowie der generellen 
Gefahr durch Steinschlag würden die Parzellen G.________ und H.________ aktuell durch ein 

BVD 110/2025/10 

8/31

Steinschlagschutznetz geschützt. Die Verankerung dieses Schutznetzes beschlage im nördlichen 
Bereich auf die Bauparzelle und müsse im Zuge von allfälligen Bauarbeiten entfernt werden, wo-
durch die Schutzfunktion nicht mehr gewährleistet sei. Bei dieser Ausgangslage müssten die geo-
logischen und hydrologischen Verhältnisse der Bauparzelle insgesamt als äusserst ungünstig be-
zeichnet werden, wobei durch eine allfällige Bebauung insbesondere im Bauzustand eine reelle 
Gefährdung für die unterliegenden Nachbarn geschaffen werde. Das Gefahrengutachten vom 
18. März 2021 stütze sich auf eine geologische Abklärung aus dem Jahr 2003/2004 der 
F.________; diese sei indessen im Hinblick auf ein früheres Bauvorhaben ergangen, das sich 
nicht mit den nun geplanten Bauten vergleichen liesse. Die Gefahrenlage sei insbesondere hin-
sichtlich allfälliger Geländebrüche/Blockgleiten im Bauzustand, der Baugrubensicherung sowie 
hinsichtlich der Hangwasserentwässerungssysteme bzw. des hydrostatischen Drucks auf die Ge-
bäude im Endzustand nur unvollständig erfasst worden, weswegen die Beschwerdeführenden im 
Einspracheverfahren die Einholung eines aktuellen Gefahrengutachtens durch eine unabhängige 
Fachperson beantragt hätten. Da die Vorinstanz diesem Antrag nicht nachgekommen sei, hätten 
sich die Beschwerdeführenden gezwungen gesehen, ein eigenes Gutachten bei der L.________ 
in Auftrag zu geben. Der beigezogene Gutachter komme zum Schluss, dass diverse Gefährdungs-
bilder bis anhin nur ungenügend betrachtet und berücksichtigt worden seien. Es sei demnach 
festzuhalten, dass die Bauherrschaft aktuell weder mit Blick auf eine genügende Baugrundunter-
suchung noch mit Blick auf die zu treffenden Schutz- und Sicherheitsmassnahmen im Bau- oder 
Endzustand einen genügenden Nachweis im Sinne von Art. 6 bzw. Art. 21 BauG zu erbringen 
vermöge. Es wäre indessen deren Sache, durch ausreichende Aufschlüsse über den Baugrund 
die Gefahrenlage vollständig zu erfassen und dieser mittels entsprechender technischer und or-
ganisatorischer Massnahmen entgegenzuwirken. Indem die Vorinstanz jedoch keine weitergehen-
den Abklärungen getroffen habe und trotz dieser Gefahrenlage die Baubewilligung erteilt habe, 
sei nicht nur der rechtserhebliche Sachverhalt ungenügend abgeklärt, sondern auch die Sicher-
heitsvorschriften gemäss Art. 6 und Art. 21 BauG verletzt worden. 

Die Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass die Naturgefahren mit der Realisierung des Bau-
vorhabens beseitigt würden. Selbstverständlich werde sie die Schutzmassnahmen und Empfeh-
lungen des Geologen gemäss Gutachten vom 18. März 2021 umsetzen. Mit diesem Gefahrengut-
achten sei der Nachweis gemäss Art. 6 Abs. 5 BauG erbracht. Die diesbezüglichen Rügen der 
Beschwerdeführenden seien unbegründet. Die Gefahrensituation habe sich seit dem Entscheid 
der BVE (RA Nr. 110/2007/190) nicht verändert. Daran ändere auch die von den Beschwerde-
führenden neu eingereichte Stellungnahme der L.________ vom 20. Juni 2022 nichts. Die darin 
aufgeworfenen sicherheitstechnischen Fragen nehme sie ernst; diese Aspekte müssten aber im 
Baubewilligungsverfahren nicht geprüft werden. Die Unterlagen, deren Fehlen die L.________ 
bemängele, würden soweit nötig vor Baubeginn erstellt, die erforderlichen weiteren Untersuchun-
gen in Auftrag gegeben. Mit der Auflage in der Baubewilligung werde sichergestellt, dass ein Geo-
loge die Bauarbeiten begleite. Dieser werde die von der L.________ erwähnte Beobachtungsme-
thode anwenden. Die bautechnischen Empfehlungen wurden dankend zur Kenntnis genommen; 
die würden sich grösstenteils mit den Empfehlungen des beigezogenen Geologen decken. Die 
Verankerung des Steinschlagnetzes werde vor Baubeginn geprüft, einen Rechtstitel für das Bauen 
auf fremdem Grund habe die Bauherrschaft auf den Parzellen Nrn. E.________ und U.________ 
aber nicht.

Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass die Fachberichte vom 11. Ok-
tober und 25. November 2021 der Abteilung Naturgefahren überzeugten. Für die von ihr empfoh-
lenen Schutzmassnahmen während der Bauphase zeige sich die Bauherrschaft einsichtig. Im 
Endzustand werde das Meteorwasser aus Sicherheitsgründen in die Kanalisation abgeleitet und 
nicht versickert. Es sei nicht von einer Gefahr für Mensch, Tier und Sachen auszugehen. Die 
Anordnung weiterer Beweismassnahmen sei nicht erforderlich. Betreffend Schutznetz, welches 
auf der Bauparzelle liege und dem Schutz der Parzelle der Einsprechenden 1 und 2 diene, hätten 

BVD 110/2025/10 

9/31

die Einsprechenden zivilrechtlich mit der Bauherrschaft eine Lösung zu suchen. Die Auflage der 
in der von den Einsprechenden genannten Baubewilligung vom 14. Juni 1999, wonach ein Schutz-
netz zu errichten sei, ersetze nicht die Zustimmung des Rechtsvorgängers der Bauherrschaft zum 
Bauen auf fremdem Boden. Es sei Sache der mit einer Auflage belasteten Partei, die zur Erfüllung 
der Auflage nötigen Vorkehrungen zu treffen.

b) Wie bereits erwähnt, liegt die Bauparzelle überwiegend in einem blauen Gefahrengebiet 
(mittlere Gefährdung) durch Hangmuren und zu einem kleinen Teil in einem Gebiet mit Restge-
fährdung bezüglich Steinschlags (gelb-weiss gestreiftes Gefahrengebiet). In Gefahrengebieten 
mit mittlerer Gefährdung (blaue Gefahrengebiete) dürfen Bauten und Anlagen nur bewilligt wer-
den, wenn mit Massnahmen zur Gefahrenabwehr sichergestellt ist, dass Menschen, Tiere und 
erhebliche Sachwerte nicht gefährdet sind (Art. 6 Abs. 2 BauG). Bei Bauvorhaben hat die Bau-
herrschaft nachzuweisen, dass die nötigen Schutzmassnahmen getroffen werden (vgl. Art. 6 
Abs. 5 BauG). In gelb-weissen Gefahrengebieten besteht grundsätzlich keine gesetzliche Ver-
pflichtung zu vorbeugenden oder vorsorglichen Massnahmen. Baugesuchstellende werden aber 
auf die bestehende Gefährdung aufmerksam gemacht. Schutzmassnahmen liegen aber in der 
Eigenverantwortung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer.18 

Die Beschwerdegegnerin hat als Beilage zum Baugesuch ein Gefahrengutachten der F.________ 
vom 18. März 2021 eingereicht.19 Diesem lässt sich entnehmen, dass die Gefahr durch Hangmu-
ren mit den geplanten Schutzmassnahmen (Standortwahl, Fundation und Terraingestaltung) prak-
tisch vollständig eliminiert wird. Die Gutachterin weist darauf hin, dass während der Bauphase 
insbesondere die Gefahr durch abstürzende Objekte (Betonblöcke, Baustämme etc.) bestehe. Sie 
empfiehlt deshalb, die unterliegenden Parzellen ausreichend zu schützen (Palisaden, temporärer 
Steinschlagschutz). Die Gutachterin empfiehlt weiter, sämtliches Regenwasser der Dachflächen 
und Zufahrten zu sammeln und abzuleiten, da sie eine Versickerung aufgrund der Hanglage und 
dem hoch liegenden Fels als nicht realisierbar bzw. nicht zulässig erachtet. 

In ihrem Fachbericht vom 11. Oktober 2021 kam die Abteilung Naturgefahren zum Schluss, dass 
das potenzielle Anrissgebiet für Hangmuren durch den Bau der zwei Einfamilienhäuser verbaut 
werde. Sie beantragte, das Vorhaben ohne Auflagen zu bewilligen. In ihrem Fachbericht vom 
25. November 2021 bestätigte die Abteilung Naturgefahren, dass seitens Naturgefahren keine 
Schutzmassnahmen verlangt würden und dass der erste Fachbericht weiterhin Gültigkeit habe. In 
ihrer Stellungnahme vom 26. Juli 2022 nahm die Abteilung Naturgefahren zu den in der Be-
schwerde aufgeworfenen Punkten Stellung, soweit diese das Thema Naturgefahren betrifft. Sie 
führte aus, die Situation bezüglich der Gefährdung durch die (natürlichen) Gefahrenprozesse 
Hangmuren und Steinschlag seien in der Gefahrenkarte der Gemeinde Bremgarten und dem 
Fachgutachten der F.________ genügend detailliert dargelegt, um das Vorhaben in Bezug auf 
Art. 6 BauG zu beurteilen. Die zur Einhaltung von Art. 6 Abs. 2 BauG notwendigen Schutzmass-
nahmen aus dem Gutachten F.________ vom 18. März 2021 seien durch die Abteilung Naturge-
fahren plausibilisiert und für genügend beurteilt worden. Damit habe die Bauherrschaft den not-
wendigen Nachweis nach Art. 6 Abs. 5 BauG erbracht. Auch im Parteigutachten der L.________ 
sei in Ziff. 4.4 zu Naturgefahren festgehalten, dass die vorgeschriebenen Massnahmen gemäss 
Gutachten F.________ und Fachberichten der Abteilung Naturgefahren als zweckmässig erachtet 
werden. Die übrigen bemängelten Abklärungen beträfen allesamt Aspekte der allgemeinen Si-
cherheitsanforderungen gemäss Art. 21 BauG, welche durch die Abteilung Naturgefahren nicht 
beurteilt würden. In Bezug auf Naturgefahren im eigentlichen Sinne von Art. 6 BauG erachtet die 
Abteilung Naturgefahren die in der Baubeschwerde vorgebrachten Punkte als nicht berechtigt.

18 Vgl. Arbeitsgruppe Naturgefahren des Kantons Bern (AG NAGEF) (Hrsg.), Achtung Naturgefahr! – Verantwortung 
des Kantons und der Gemeinden im Umgang mit Naturgefahren, Ausgabe 2013, S. 24
19 Vgl. dazu und zum Folgenden Vorakten pag. 127 ff.

BVD 110/2025/10 

10/31

Diese Ausführungen der Abteilung Naturgefahren überzeugen. Es sind keine Gründe ersichtlich, 
von den Einschätzungen der Fachbehörde abzuweichen. Ihre Schlussfolgerungen sind nachvoll-
ziehbar und schlüssig, darauf kann abgestellt werden. Aus dem von der L.________ erstellen 
Parteigutachten der Beschwerdeführenden ergibt sich nichts Anderes. Damit ist davon auszuge-
hen, dass die Gefährdung durch Hangmuren und Steinschlag durch die Bauten eliminiert werden, 
weshalb hinsichtlich der Naturgefahren keine speziellen Schutzmassnahmen erforderlich sind. 
Der angefochtene Entscheid ist bezüglich der Beurteilung im Bereich Naturgefahren nicht zu be-
anstanden.

c) Laut Art. 21 Abs. 1 BauG sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben und zu 
unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Bei der Erstellung von Bauten 
und Anlagen sind die anerkannten Regeln der Baukunde einzuhalten. Personen und Sachen dür-
fen weder durch den Bauvorgang noch durch den Bestand oder Betrieb von Bauten und Anlagen 
gefährdet werden (Art. 57 Abs. 1 BauV). Im Einzelnen gelten die Bestimmungen dieser Verord-
nung, die Vorschriften der Spezialgesetzgebung sowie die Vorschriften und Richtlinien der 
Schweizerischen Unfallversicherungsanstalt (Suva). Die Normen und Empfehlungen der Fachver-
bände sind ergänzend zu beachten (Art. 57 Abs. 2 BauV). Diese Formulierungen zum Thema 
Sicherheit sind sehr allgemein gehalten, weil es nicht möglich ist, in einem gesetzlichen Erlass die 
Vielfalt der sicherheitstechnischen Fragen, die sich bei der Ausführung und Konstruktion von Bau-
ten stellen, zu erfassen. Den einschlägigen Normen der Fachverbände kommt daher grosse Be-
deutung zu, obwohl sie keine unmittelbare Gesetzeskraft haben. Sie legen im Einzelnen fest, was 
in den gesetzlichen Erlassen in allgemeiner Form ausgedrückt ist.20 Das öffentliche Baurecht be-
schränkt sich somit grundsätzlich darauf, der Bauherrschaft die Befolgung der anerkannten Re-
geln der Baukunde aufzuerlegen, was schon aufgrund des Zivil- und Strafrechts gilt. Darunter sind 
die Massnahmen zu verstehen, die nach wissenschaftlicher Erkenntnis und nach den Erfahrungen 
der Praxis geeignet sind, einen gefahrlosen Bauvorgang zu gewährleisten und dem Bauwerk jene 
Festigkeit und Sicherheit zu verleihen, deren es nach seiner Zweckbestimmung bedarf. Ausdruck 
dieser Erkenntnisse und Erfahrungen sind insbesondere die einschlägigen Normen des Schwei-
zerischen Ingenieuren- und Architektenvereins (SIA), der Schweizerischen Beratungsstelle für Un-
fallverhütung (bfu) und der Suva. Das Befolgen dieser Regeln kann oft nicht schon im Voraus im 
Baubewilligungsverfahren geprüft werden. Sie gelten aber von Gesetzes wegen, d. h. auch ohne 
dass in der Baubewilligung darauf hingewiesen wird. Die Nichtbeachtung der Regeln der Bau-
kunde kann ein strafrechtliches Verfahren nach sich ziehen (Art. 229 StGB21).

Die Eigenschaften des Baugrunds können nur durch eine Baugrunduntersuchung ermittelt wer-
den. Da der Untergrund natürlich gewachsen ist, verbleiben aber auch mit der bestmöglichen Un-
tersuchung gewisse Unsicherheiten. Im Voraus kann meistens nicht mit Sicherheit ein vollständi-
ges und genaues Bild von seinem Aufbau und seinem Verhalten gezeichnet werden. Die Vertei-
lung der vorhandenen Materialien und ihre Eigenschaften enthalten stets eine gewisse chaotische 
Komponente. Eine exakte und lückenlose Untersuchung des Baugrundes ist enorm aufwendig, 
praktisch kaum möglich und insbesondere aus Kostengründen nicht zweckmässig. Die Grundla-
gen der Planung und Ausführung eines Bauwerks sind hinsichtlich des Baugrundes somit zwangs-
läufig lückenhaft und ungenau. Art und Umfang der Baugrunduntersuchung haben sich nach der 
Art, Bedeutung und Lage des Bauwerks und nach den vorhandenen Kenntnissen des konkreten 
Baugrundes zu richten. Aufgabe der Geologen und Geotechniker ist es, mögliche Gefahren und 
Risiken zu erkennen und danach zu entscheiden, wo welche Baugrunduntersuchungen durchzu-
führen sind. Wegen der grossen Unsicherheit in der Einschätzung des Baugrundes besteht die 

20 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, 
Art. 21/21a N. 2
21 Schweizerisches Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937 (StGB; SR 311.0)

BVD 110/2025/10 

11/31

Gefahr, dass übertriebene und damit teure Massnahmen zur Gewährung von Sicherheit und Ge-
brauchstauglichkeit ergriffen werden, die sich nachträglich als unnötig erweisen. Deshalb ist die 
sogenannte Beobachtungsmethode entwickelt worden. Danach wird das Bauprojekt so angelegt, 
dass es laufend den wirklich vorhandenen Baugrundverhältnissen angepasst werden kann. Die 
Baugrunduntersuchung ist in der Regel stufenweise durchzuführen, um den Aufwand entspre-
chend den geotechnischen Risiken und der Aufgabenstellung in angemessenem Rahmen zu hal-
ten. In einer Voruntersuchung ist auf vorhandene Informationen zurückzugreifen und sind durch 
einfache Untersuchungen die Grundlagen für den Entwurf und die Planung der Hauptuntersu-
chung zu erarbeiten. In der Hauptuntersuchung sind die Grundlagen für die Projektierung und 
Bemessung sowie für die Planung der Ausführung zu ermitteln. Vertiefte Untersuchungen dienen 
in einer dritten Stufe der Detailabklärung spezieller Verhältnisse oder besonderer 
Anforderungen.22 Es müssen somit im Zeitpunkt der Baubewilligung noch nicht alle Baugrundun-
tersuchungen vorliegen. Immerhin kann in besonderen Fällen die Bauherrschaft im Bauentscheid 
verpflichtet werden, eine Fachperson beizuziehen, beispielsweise einen Geologen bei Gefahr für 
Nachbarbauten.23 

Die aktuelle Bautechnik erlaubt auch bei schwierigen Grundstücksverhältnissen Lösungen für eine 
sichere Bebauung. Sowohl aufgrund der verschiedenen Berichte, Stellungnahmen sowie dem Ge-
fahrengutachten der F.________ als auch dem Privatgutachten der L.________ ist davon auszu-
gehen, dass das Bauvorhaben grundsätzlich realisiert bzw. der gesetzmässige Zustand erreicht 
werden kann und technische Möglichkeiten zur Hangsicherung bestehen. Das ergibt sich auch 
aus dem Fachbericht der Abteilung Naturgefahren vom 25. November 2021. Darin nahm sie zur 
Baueinsprache der Beschwerdeführenden bezüglich Hangsicherheit Stellung. Sie empfahl für die 
Bauphase, zur detaillierten Baugrundbeurteilung sowie zur Baubegleitung frühzeitig eine geolo-
gisch-geotechnische Fachperson beizuziehen, die Stabilität der Baugrube zu überwachen sowie 
aufgrund der Steilheit des Geländes einen Abrollschutz zum Schutz der Unterlieger anzubringen. 
Da gemäss Gefahrengutachten der F.________ eine Versickerung von Meteorwasser nicht reali-
sierbar bzw. nicht zulässig ist, empfahl die Abteilung Naturgefahren weiter, dies für den Endzu-
stand zu berücksichtigen und das Bauvorhaben entsprechend anzupassen. Dieser Empfehlung 
trug die Beschwerdeführerin mit einer Projektänderung betreffend die Grundstücksentwässerung 
Rechnung. Neu sollen die Terrassen- und Balkonflächen über einen Schlammsammler in einen 
zusätzlichen Regenwasser-Pumpschacht eingeleitet werden. Die Pumpleitungen des Schmutz- 
und Regenabwassers werden separat in den Kontrollschacht auf dem Vorplatz an der 
T.________strasse geführt und von dort in die Mischwasserkanalisation der Gemeinde 
abgeleitet.24 In ihrem Fachbericht vom 18. November 2021 beantragte die Gemeinde die Auflage, 
die Bauarbeiten müssten zwingend durch einen Geologen betreut werden und zwar bereits vor 
Beginn des Aushubs, vor Baubeginn und während der Bauphase.25 Die Vorinstanz hat den Fach-
bericht samt seinen Nebenbestimmungen zum Bestandteil der Gesamtbewilligung erklärt. Im Üb-
rigen sind keine Anhaltspunkte vorhanden, dass die Beschwerdegegnerin die nach den Umstän-
den erforderlichen geologischen Abklärungen oder die sich daraus ergebenden Sicherheitsvor-
kehrungen nicht treffen will. Die Beschwerdegegnerin bestätigt vielmehr in ihrer Beschwerdeant-
wort, dass sie die aufgeworfenen sicherheitstechnischen Fragen ernst nehme und die nötigen 
Unterlagen erstellen sowie die erforderlichen Untersuchungen in Auftrag geben werde. Damit wird 
auch dem Nachbarschutz genüge getan. Sollte die Beschwerdegegnerin sich wider Erwarten nicht 
daranhalten, wäre es Sache der für die Baupolizei zuständigen Gemeindebehörde, die erforderli-
chen Massnahmen zu treffen (vgl. dazu Art. 45 ff. BauG).

22 Vgl. Hans Rudolf Spiess/Marie-Theres Huser, Norm SIA 118, 2014, Art. 5 SIA 118 N. 58 ff. mit weiteren Hinweisen
23 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 21/22 
N. 7
24 Vorakten pag. 485
25 Vorakten pag. 589 ff. (Ziff. 4.4, 4. 7 und 4.18)

BVD 110/2025/10 

12/31

Bezüglich der Steinschlagschutznetze ist Folgendes festzuhalten: In ihrer Stellungnahme vom 
26. Juli 2022 wies die Abteilung Naturgefahren darauf hin, gemäss technischem Bericht zur Ge-
fahrenkarte würden dynamische Steinschlagschutznetze und eine Netzabdeckung oberhalb der 
Q.________strasse 8.___ und 9.___ bestehen. Zudem sei erwähnt, dass auf Parzelle Nr. 
O.________ die verwitterten Grundmauern eines abgerissenen Hauses stehen würden und dass 
zum Schutz vor abrutschenden Mauerresten ein behelfsmässiger Zaun aus Armierungsgittern er-
richtet worden sei. Hier gelte es zu unterscheiden. Gemäss technischem Bericht zur Gefahren-
karte schienen die Netze im Bereich Parzellen Nr. E.________ und U.________ eine wichtige 
Funktion zu haben. Daher sollten sie in ihrer Funktion uneingeschränkt erhalten bleiben. Dabei 
handle es sich jedoch um einen privatrechtlichen und nicht einen öffentlich-rechtlichen Aspekt. 
Der behelfsmässige Zaun im unteren Bereich von Parzelle Nr. O.________ diene gemäss techni-
schem Bericht zur Gefahrenkarte in erster Linie als Abrollschutz für die Mauerreste. Mit dem Bau 
der geplanten Häuser würden diese entfernt, womit dieser Zaun nicht mehr nötig werden sollte. 
Die Baubewilligung der Gemeinde Bremgarten vom 14. Juni 1999 (Baugesuch Nr. 2034) betref-
fend den Neubau eines Doppel-Einfamilienhauses mit Gewerbebau auf den (heutigen) Parzellen 
Nrn. E.________ und U.________ enthält unter anderem die Auflage «Erstellen des definitiven 
Steinschlagschutzes unter Kliff.»26 Dass diese Auflage auch das Baugrundstück (Parzelle Nr. 
O.________) betrifft, lässt sich dem fraglichen Bauentscheid jedoch nicht entnehmen. Soweit sich 
die Verankerung dieses Steinschlagnetzes tatsächlich auf der Bauparzelle befinden sollte, wäre 
daher fraglich, ob dafür ein genügender Rechtstitel besteht. Diese Frage kann jedoch offengelas-
sen werden, da sie für die Beurteilung des Bauvorhabens der Beschwerdegegnerin nicht relevant 
ist. Wie diese zu Recht ausführt, wäre es Sache der Gemeinde als Baupolizeibehörde, nötigenfalls 
für die Durchsetzung dieser Nebenbestimmung zu sorgen.

d) Gemäss Art. 21 Abs. 3 BauG sind unter anderem für die Baustelleneinrichtungen und alle 
Bauvorgänge die Anforderungen der Unfallverhütung zu beachten. Die Ausführungsbestimmun-
gen dazu sind in Art. 70 ff. BauV enthalten. Die zur Ausführung des UVG27 und des ArG28 erlas-
senen Bundesverordnungen betreffend die Unfallverhütung bei Bauarbeiten gehen der kantonalen 
Bauverordnung vor. Dabei fällt unter anderem die im Privatgutachten der Beschwerdeführenden 
erwähnte BauAV29 in Betracht.30 Diese legt die Massnahmen fest, die für die Sicherheit und den 
Gesundheitsschutz der Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer bei Bauarbeiten getroffen werden 
müssen (Art. 1 BauAV). Sie enthält unter anderem Vorschriften zu Gräben, Schächten und Bau-
gruben (Art. 68 ff. BauAV). So sind die Böschungsneigungen der Wände von Gräben und Bau-
gruben der Standfestigkeit des Baugrunds anzupassen (Art. 75 Abs. 1 BauAV). Bei Böschungen 
muss ein Sicherheitsnachweis einer Fachingenieurin oder eines Fachingenieurs oder einer Geo-
technikerin oder eines Geotechnikers vorliegen, wenn die Böschung mehr als 4 Meter hoch ist 
(Art. 76 Abs. 1 Bst. a BauAV). Dieser Nachweis muss allerdings erst im Rahmen der Planung der 
Bauarbeiten und nicht bereits im Baubewilligungsverfahren erbracht werden (vgl. Art. 3 BauAV).

e) Zusammengefasst festzuhalten, dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt be-
züglich der Art. 6 und 21 BauG genügend festgestellt hat. Die Gefährdung durch Hangmuren und 
Steinschlag werden durch das Bauvorhaben eliminiert, weshalb hinsichtlich der Naturgefahren 
keine speziellen Schutzmassnahmen erforderlich sind. Dem Nachbarschutz wird mit der Auflage, 
einen Geologen beizuziehen, genügend Rechnung getragen. Eine rechtsfehlerhafte Anwendung 

26 Vgl. Bauakten Baugesuch Nr. 2034, Checkliste vom 17. April 1999
27 Bundesgesetz vom 20. März 1981 über die Unfallversicherung (UVG; SR 832.20)
28 Bundesgesetz vom 13. März 1964 über die Arbeit in Industrie, Gewerbe und Handel (Arbeitsgesetz, ArG; SR 
822.11)
29 Verordnung vom 18. Juni 2021 über die Sicherheit und den Gesundheitsschutz der Arbeitnehmerinnen und Arbeit-
nehmer bei Bauarbeiten (Bauarbeitenverordnung, BauAV; SR 832.311.141)
30 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, 
Art. 21/21a N. 22

BVD 110/2025/10 

13/31

der Art. 6 und 21 BauG liegt nicht vor. Die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführenden sind 
deshalb unbegründet.

5. Strassenerschliessung und Baustellenverkehrskonzept

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Erschliessungssituation sei ungenügend 
und es fehle ein verbindliches Baustellenerschliessungskonzept. Sie rügen die rechtsfehlerhafte 
Anwendung von Art. 7 und 21 BauG sowie eine unvollständige Feststellung des Sachverhalts 
durch die Vorinstanz. Die Erteilung einer Baubewilligung setze bereits nach Bundesrecht voraus, 
dass der Baugrund genügend erschlossen sei. Entgegen der Rechtsauffassung der Vorinstanz 
setze eine genügende Erschliessung ebenfalls voraus, dass sie auch eine sichere Baustellener-
schliessung (insbesondere Zufahrt und Abwicklung des Baustellenverkehrs) erlaube. Die Baustel-
lenerschliessung dürfe die Nachbarliegenschaften nicht beeinträchtigen und die Sicherheit der 
übrigen Verkehrsteilnehmenden bzw. Anwohnerinnen und Anwohner müsse stets gewährleistet 
bleiben. Dass Bauplatzinstallationen im Allgemeinen als «für kurze Dauer erstellt» im Sinn von 
Art. 1b BauG gelten würden, ändere dabei nichts an dem Umstand, dass eine verkehrssichere 
Baustellenerschliessung gewährleisten und im Baubewilligungsverfahren geprüft werden müsse. 
Die hinreichende Erschliessung der Baustelle sei damit zwingende Voraussetzung für die Baube-
willigung. Die engen Platzverhältnisse würden eine verkehrssichere und geordnete Abwicklung 
des Baustellenverkehrs kaum zulassen. Zumal die Bauherrschaft diesbezüglich keine verbindli-
chen Äusserungen abgegeben habe und die Vorinstanz entgegen dem Beweisantrag kein Er-
schliessungs- und Installationskonzept eingeholt habe, lasse sich nicht abschliessend überprüfen, 
ob eine genügende und verkehrssichere Bauzufahrt möglich sei. Indem die Vorinstanz hinsichtlich 
der Erschliessungssituation keine weiteren Abklärungen getroffen und die Baubewilligung primär 
unter Verweis auf einen vorliegend nicht einschlägigen Entscheid der BVE erteilt habe, habe sie 
den rechtserheblichen Sachverhalt nur ungenügend abgeklärt und das Bauvorhaben unter Verlet-
zung von Art. 7 bzw. Art. 21 BauG bewilligt.

Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die Baustellenerschliessung müsse nur in Ausnahmefäl-
len, z.B. wenn keine bestehende Zufahrt bestehe, im Baubewilligungsverfahren geprüft werden. 
Die bestehende Erschliessung über die T.________strasse genüge auch als Erschliessung 
während der Bauphase. Die Gemeinde habe im Übrigen bereits einige Auflagen zur Baustellenin-
stallation verfügt.

Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, das Baugrundstück befinde sich in überbau-
tem Wohngebiet. Die Mehrbelastung durch die zwei Einfamilienhäuser sei gering. Eine Rechts-
grundlage, welche besage, dass im Baubewilligungsverfahren zwingend auch die Baustellenin-
stallation und die Baustellenerschliessung zu prüfen sei, sei nicht ersichtlich. Die Baustellener-
schliessung sei nicht Teil des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens.

b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück 
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, 
genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Die Erschliessung durch eine Zufahrts-
strasse ist genügend, wenn sie hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt und diese für 
Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 Abs. 2 Bst. a BauG). Bei der Beurteilung, ob 
eine Erschliessung genügend ist, kommt der kommunalen Behörde ein erhebliches Ermessen 
zu.31 Die näheren Anforderungen an eine genügende Erschliessung hat der Regierungsrat auf 
Verordnungsstufe geregelt (Art. 8 BauG i.V.m. Art. 3 ff. BauV). Nach Art. 7 Abs. 2 BauV setzt eine 
genügende Zufahrt grundsätzlich voraus, dass die Fahrbahnbreite bei Einbahnstrassen 3 m und 

31 VGE 2021/117 vom 9. September 2022 E. 4.1 mit weiteren Hinweisen

BVD 110/2025/10 

14/31

bei Strassen mit Gegenverkehr 4,2 m nicht unterschreitet. Sie darf bei Quartiersammelstrassen 
höchstens 6 m, bei den übrigen Strassen höchstens 5 m erreichen. Für Bauvorhaben, die wie das 
vorliegende in einem weitgehend überbauten Gebiet realisiert werden sollen, sind gemäss Art. 5 
Abs. 1 Bst. a BauV bestehende Erschliessungsanlagen genügend, wenn die insgesamt zu erwar-
tende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung 
gewährleistet sind. Die Verkehrssicherheit ist nicht mehr gewährleistet, wenn die Normen für neue 
Anlagen massiv unter- bzw. überschritten werden. Für die Beurteilung der Verhältnismässigkeit 
der insgesamt zu erwartenden Mehrbelastung ist entscheidend, ob der Mehrverkehr mit Blick auf 
die konkreten örtlichen und baulichen Verhältnisse gering ist.32 Die genügende Erschliessung des 
Bauvorhabens muss in der Regel beim Bezug der Baute bereitstehen, bei Baubeginn nur dann, 
wenn dies für den Bauvorgang nötig ist. Das trifft insbesondere auf die Zufahrt und die Abwicklung 
des Baustellenverkehrs zu.33 Ein Baugrundstück muss daher auch für den Baustellenverkehr 
genügend erschlossen sein. Dazu gehört, dass die Erschliessungsstrassen den durch die Bau-
stelle generierte Mehrverkehr aufnehmen können. Im bernischen Baurecht wird die Frage des 
Baustellenverkehrs nirgends explizit geregelt. Art. 21 Abs. 1 BauG bestimmt jedoch, dass Bauten 
und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten sind, dass weder Personen noch 
Sachen gefährdet werden. Die Baustellenzufahrt muss demnach ausreichend und verkehrssicher 
sein.

c) Das Baugrundstück wird über die T.________strasse erschlossen. Das gilt auch für die Bau-
stellenerschliessung. Bei der T.________strasse handelt es sich um eine bestehende Erschlies-
sungsanlage in einem überbauten Gebiet. Anders als die Beschwerdeführenden meinen, ist sie 
keine Detailerschliessungsstrasse. Gemäss geltendem Richtplan Ortsentwicklung der Gemeinde 
Bremgarten wird sie viel mehr als Basiserschliessung eingestuft. Gemäss Angaben der Gemeinde 
ist die Verkehrsbelastung eher gering. Auf der T.________strasse verkehrt die RBS Buslinie Nr. 
33. Es besteht eine Lichtsignalanlage mit Kreuzungs- bzw. Ausweichmöglichkeit zugunsten des 
öffentlichen Verkehrs. Zudem ist ein Längsstreifen für Fussgänger markiert. Die 
T.________strasse ist durchgehend rund 5 m breit und weist ein Gefälle von rund zehn Prozent 
auf.34 Im Bereich der Zufahrt beträgt die Strassenbreite zwischen 4.98 m und 5.12 m, die Steigung 
beträgt etwa 9 Prozent.35 Die Höchstgeschwindigkeit ist auf 30 km/h signalisiert. Aufgrund seiner 
Breite von rund 5 Metern dürften sich Bewegungsfälle zwischen einem Personenwagen und einem 
Fahrrad oder einer Fussgängerin bzw. einem Fussgänger grundsätzlich gefahrlos abwickeln las-
sen, ebenso Begegnungsfälle zwischen zwei Personenwagen.36 Insgesamt genügt die 
T.________strasse für die Erschliessung des geplanten Bauvorhabens, da sich dieses in einem 
weitgehend überbauten Gebiet befindet und die zu erwartende Mehrbelastung der Erschlies-
sungsstrasse durch den Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit insgesamt drei Parkplätzen ver-
hältnismässig gering ist. Zudem entspricht die T.________strasse den Vorgaben an eine neue 
Zufahrt (vgl. Art. 6 ff. BauV). Es kann daher davon ausgegangen werden, dass die Verkehrssi-
cherheit und die Zugänglichkeit auch für die Blaulichtorganisationen gewährleistet sind. Die 
T.________strasse entspricht deshalb den Anforderungen an eine genügende Erschliessung. 

d) Das wird von den Beschwerdeführenden im Grundsatz auch nicht bestritten. Sie machen 
lediglich geltend, die Baustellenerschliessung sei ungenügend. Im vorliegenden Fall besteht mit 
der T.________strasse eine vorhandene Erschliessung, die von der Beschwerdegegnerin als 
Baustellenzufahrt genutzt werden darf. Hinweise, dass diese Basiserschliessungsstrasse, die un-

32 BVR 2019 S. 151 E. 4.4.3
33 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 
N. 11
34 ermittelt anhand der Basiskarte des Geoportals des Kantons Bern, einsehbar unter: <www.map.apps.be.ch/pub>
35 Vgl. dazu Fachbericht des Oberingenieurkreises II vom 11. April 2008, Archivakten RA Nr. 110/2007/190, pag. 052
36 Vgl. Fussverkehr Schweiz, Faktenblatt 02/2017 «Begegnungsfälle und Fahrbahnbreiten» S. 6 f.; einsehbar unter: 
<www.fussverkehr.ch>, Rubriken «Publikationen, «Faktenblätter/Positionspapiere»

BVD 110/2025/10 

15/31

ter anderem von einem Linienbus befahren wird, keine genügende Baustellenzufahrt zum Bau-
grundstück darstellt, sind keine ersichtlich und werden von den Beschwerdeführenden auch nicht 
plausibel dargelegt. Insbesondere hält auch die Gemeinde fest, dass der Baustellenverkehr über 
die T.________strasse zu erfolgen hat37 und dass diese allen Anforderungen an eine genügende 
Erschliessung erfüllt.38 Zudem ist nicht erkennbar, dass die Nutzung der T.________strasse als 
Baustellenerschliessung die Verkehrssicherheit gefährden könnte. Ebenso wenig ist nachvollzieh-
bar, weshalb im vorliegenden Fall für den Neubau von zwei Einfamilienhäusern ein Baustellenver-
kehrskonzept erforderlich sein soll. Im Übrigen dürfen an die Baustellenerschliessung eines sol-
chen Projekts keine zu hohen Anforderungen gestellt werden, da anderenfalls Bau, Umbau und 
Sanierung von Liegenschaften in Quartieren verunmöglicht werden könnten. Das Bauvorhaben ist 
somit auch hinsichtlich der Baustellenzufahrt genügend erschlossen. Bauplatzinstallationen sind 
nicht baubewilligungspflichtig, wenn sie nach Abschluss des Baus wieder weggeräumt werden.39 
Ein Installationskonzept ist daher nicht erforderlich. Im Übrigen können gemäss Angaben der Ge-
meinde Bauinstallationsflächen (nur) auf der oberen westlichen Seite der Bauparzelle realisiert 
werden. Weitere Installationsflächen könnten im Rahmen des gesteigerten Gemeingebrauchs auf 
einer benachbarten Gemeindestrasse beantragt werden, wie dies auch andere Bauherrschaften 
oft beantragen würden.40 

e) Zusammenfassend steht fest, dass die Vorinstanz somit zu Recht entschieden hat, dass die 
strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks genügend ist. Die Beschwerde ist deshalb 
in diesem Punkt unbegründet.

6. Strassenanschluss

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Platzverhältnisse im Bereich der geplanten 
Hauszufahrt seien eng, ein Wendemanöver auf der Bauparzelle sei nicht möglich und die Sicht-
weiten könnten nur dann eingehalten werden, wenn die Nachbarn die entsprechenden Bereiche 
auf ihren Grundstücken freihalten würden. Die Vorinstanz führe ohne weiterführende Beweis-
massnahmen aus, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Zur Begründung merke sie an, 
dass die BVE den Strassenanschluss im Entscheid vom 15. Dezember 2008 als genügend erach-
tet habe. Ausserdem sei die Auflage vorgesehen, dass die Hauszufahrt nur rückwärts befahren 
werden dürfe, womit die Verkehrssicherheit gewährleistet sei. Die Auflage, dass die Bauparzelle 
nur rückwärts befahren werde, sei zwar im Sinne der Verkehrssicherheit grundsätzlich zu begrüs-
sen, deren Einhaltung lasse sich aber kaum durchsetzen. Sie scheine damit nicht geeignet, die 
Verkehrssicherheit tatsächlich zu verbessern. Selbst wenn die Auflage eingehalten würde, sei da-
von auszugehen, dass die projektierte Grundstückzufahrt eine übermässige Gefährdung der übri-
gen Verkehrsteilnehmer darstelle. Die Einhaltung der Sichtberme scheine einzig bei einem Fahr-
zeug gewährleistet, welches die Einfahrt mittig verlasse. Dass auch für ein Fahrzeug auf dem 
Besucherparkplatz genügende Sichtweiten eingehalten werden könnten, sei weder dargestellt 
noch ersichtlich. Es lasse sich auch nicht überprüfen, inwiefern die Nachbarn die erforderlichen 
Sichtfelder tatsächlich freihalten würden. Eine rechtsverbindliche bzw. rechtsgenügende Sicher-
stellung sei ihnen nicht bekannt. Entsprechend sei insbesondere mit Blick auf den Besucherpark-
platz davon auszugehen, dass die Verkehrssicherheit nur ungenügend gewährleistet sei. Nament-
lich beim Verlassen dieses Parkplatzes würden von links herannahende Fahrräder zu spät er-
kannt. Unbeachtlich sei dabei, dass T.________strasse im fraglichen Bereich eine Steigung von 

37 Vgl. Fachbericht der Einwohnergemeinde Bremgarten bei Bern vom 18. November 2021, Vorakten pag. 583
38 Vgl. Stellungnahme der Einwohnergemeinde Bremgarten bei Bern vom 16. Dezember 2021, Ziff. 39 ff., Vorakten 
pag. 417
39 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 1b N. 10
40 Vgl. Stellungnahme der Einwohnergemeinde Bremgarten bei Bern vom 16. Dezember 2021, Ziff. 18, Vorakten pag. 
421

BVD 110/2025/10 

16/31

rund 9 Prozent aufweise, zumal mit Elektrofahrzeugen auch hangaufwärts ohne Weiteres Ge-
schwindigkeiten von 30 km/h erreicht werden könnten. Die Erschliessungssituation sei damit als 
ungenügend zu betrachten. Daran vermöge der Hinweis der Vorinstanz auf einen Entscheid der 
BVE hinsichtlich eines Vorgängerprojekts nichts zu ändern. Das damalige Bauprojekt habe nur 
einen Autoabstellplatz vorgesehen. Die Sachverhalte seien somit nicht vergleichbar und der mitt-
lerweile 14-jährige Entscheid lasse sich nicht auf das vorliegende Bauvorhaben übertragen.

Die Beschwerdegegnerin verweist bezüglich der Auflage, die Hauszufahrt sei nur rückwärts zu 
befahren, auf den rechtskräftigen Entscheid der BVE vom 15. Dezember 2008, mit welchem eine 
identische Auflage verfügt worden sei. Bezüglich der Sichtweiten verweist sie auf die Beurteilung 
des Tiefbauamts des Kantons Bern (TBA), Oberingenieurkreis II (OIK II) in der Stellungnahme 
Strassenbaupolizei vom 24. Januar 2022, wonach sogar eine Beobachtungsdistanz von 1.5 m 
vom Fahrbahnrand ausreichend wäre. In den Baubewilligungsplänen sei eine Beobachtungsdi-
stanz von 2.50 m ausgewiesen. Die Einhaltung der Sichtweiten werde nach den anwendbaren 
Normen jeweils in der Fahrbahnmitte ermittelt. Im Übrigen seien die topografischen Verhältnisse 
der T.________strasse so, dass die «bequemste» Ausfahrt aus dem Vorplatz jene aus der Mitte 
sein werde. Es sei sichergestellt, dass die Sichtbermen freigehalten würden. Die entsprechenden 
Vereinbarungen lägen in den amtlichen Akten. Die bestehende Hecke auf Parzelle Nr. 
M.________ reiche nicht bis zum Strassenrand und tangiere die Sichtbermen nicht.

b) Nach Art. 85 Abs. 1 SG41 bedürfen Zugänge, Zufahrten, Weganschlüsse und Einmündun-
gen aller Art auf öffentliche Strassen einer Strassenanschlussbewilligung des zuständigen Ge-
meinwesens. Die zuständige Behörde kann Anweisungen hinsichtlich Ort, Art und Gestaltung des 
Anschlusses geben. Voraussetzung für die Bewilligung ist, dass die Zu- und Wegfahrt die öffent-
liche Strasse nicht beeinträchtigt (vgl. Art. 73 Abs. 1 SG) und die allgemeinen baurechtlichen Si-
cherheitsanforderungen gewährleistet sind (Art. 21 Abs. 1 BauG sowie Art. 57 Abs. 1 und 2 BauV). 
Das Gemeinwesen, dem die Strassenhoheit zusteht, beurteilt im Einzelfall und im Rahmen des 
pflichtgemässen Ermessens umfassend, ob eine Zufahrt zugelassen werden kann bzw. wie diese 
auszugestalten ist. Der Strassenanschluss ist zu gestatten, wenn keine triftigen Gründe (etwa der 
Verkehrssicherheit) entgegenstehen.42 Für die Beurteilung, ob ein Strassenanschluss verkehrssi-
cher ist, können die einschlägigen Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute 
(VSS) als Entscheidhilfe beigezogen werden. Es handelt sich dabei jedoch nicht um Rechtsnor-
men, sondern lediglich um Richtlinien, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen 
Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit, standhalten 
muss. Die VSS-Normen dürfen daher nicht unbesehen der konkreten Verhältnisse der Entschei-
dung zugrunde gelegt werden.43 Soweit das Gesetz wie im vorliegenden Fall nicht ausdrücklich 
auf VSS-Normen verweist, sind diese gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
nicht direkt anwendbar, sondern im Sinne einer Orientierungshilfe zu berücksichtigen. Namentlich 
sind sie nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und unter Berücksichtigung der 
örtlichen Verhältnisse anzuwenden.44

Für die Anordnung von Grundstückzufahrten sowie für die Bestimmung von Sichtweiten privater 
Ausfahrten in öffentliche Strassen sind die VSS-Normen 40 050 (Grundstückzufahrten, Anordnung 

41 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
42 VGE 2020/186 vom 7. Juni 2021 E. 5.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 7/8 N. 18
43 VGE 2023/171 vom 07.04.2025, 2022/196 vom 27.06.2024 E. 6.3, 2020/199 vom 15.6.2021 E. 5.2, 2015/306 vom 
15.6.2016 E. 2.1, je mit Hinweisen; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. 
Aufl., Bern 2020, Art. 21/21a N. 7
44 BGer 1C_373/2022 vom 23. Februar 2023 E. 2.7, 1C_319/2021, 1C_320/2021 vom 8. April 2022 E. 2.1, 
1C_310/2021 vom 26. Juli 2021 E. 6.2,1C_476/2018 vom 3. Juli 2019 E. 4.2.4, 1C_219/2018 vom 9. November 2018 
E. 8.2

BVD 110/2025/10 

17/31

und Gestaltung) und 40 273 (Knoten, Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene [ohne Kreisel]) 
massgebend. Eine Grundstückzufahrt bildet mit der vortrittsberechtigten Strasse eine Einmün-
dung. Sie ist deshalb hinsichtlich Anforderungen der Verkehrssicherheit den Knoten gleichgestellt. 
Grundstückzufahrten sind überall dort zu vermeiden, wo die minimalen Knotensichtweiten nicht 
gewährleistet werden können.45 Grundstückzufahrten sind so zu gestalten, dass durch die ein- 
und ausfahrenden Fahrzeuge die Beeinträchtigung der Sicherheit und die Behinderung des Ver-
kehrs auf öffentlichen Strassen, Radwegen und Gehwegen vermieden wird. Bei der Anordnung 
und Gestaltung von Grundstückzufahrten ist aus Sicherheitsgründen stets das Aus- und Einfahren 
in Vorwärtsrichtung anzustreben.46 Die Norm VSS 40 273 legt die Abmessungen der Sichtfelder 
fest, die vorhanden sein müssen, damit ein vortrittsbelastetes Fahrzeug den vortrittsberechtigten 
Verkehr kreuzen oder in diesen einbiegen kann.47 Das Sichtfeld ist die Fläche zwischen den Sicht-
linien, d.h. den Geraden, die den Beobachtungspunkt mit den vortrittsberechtigen Fahrzeugen 
verbinden, und den Achsen der vortrittsberechtigten Fahrstreifen.48 Grundsätzlich ist das Sichtfeld 
in einem Höhenbereich zwischen 0.60 m und 3.00 m über der Fahrbahn von allen Hindernissen 
freizuhalten, die andere Verkehrsteilnehmer verdecken. Diese Anforderung gilt auch für Pflanzen-
wuchs, Bäume, Kandelaber, Schnee, Werbeplakate, parkierte Fahrzeuge usw. und, wenn immer 
möglich, Signale und Wegweiser.49 Die Knotensichtweite ist die Entfernung, die ein nicht vortritts-
berechtigtes Fahrzeug benötigt, um auf die vortrittsberechtigte Strasse zu gelangen, ohne mit dem 
vortrittsberechtigen Fahrzeug in Konflikt zu gelangen. Sie wird auf der Achse der Fahrspur des 
vortrittsberechtigten Fahrzeugs gemessen und entspricht dem Abstand zwischen dem vortrittsbe-
rechtigen Fahrzeug und dem Kreuzungspunkt zwischen der vortrittsberechtigen und der nicht vor-
trittsberechtigten Achse.50 Als Beobachtungsdistanz wird der Abstand zwischen dem Beobach-
tungspunkt und dem nächstliegenden Rand des vortrittsberechtigten Fahrstreifens bzw. dem vor-
deren Rand der Halte- oder Wartelinie bezeichnet.51 Innerorts wird an Knoten ohne Rechtsvortritt 
eine Beobachtungsdistanz von 3 m empfohlen, da damit fast alle in der Schweiz zugelassenen 
Fahrzeugtypen berücksichtigt sind.52 Bei einem untergeordneten Strassentyp (Erschliessungs-
strassen, Sammelstrassen, Verbindungsstrassen) mit einem horizontalen Verlauf und einer zuläs-
sigen Maximalgeschwindigkeit von 30 km/h der vortrittsberechtigten Motorfahrzeuge muss die 
Knotensichtweite nach links und nach rechts grundsätzlich jeweils mindestens 20 m betragen.53 
Beim Veloverkehr sind die Knotensichtweiten abhängig von der zulässigen Höchstgeschwindigkeit 
und der Längsneigung der vortrittsberechtigten Strasse, wobei die Werte auf Abschnitten in Kur-
ven reduziert werden können, wenn sich die gefahrene Geschwindigkeit reduziert.54 Bei ungenü-
genden Sichtweiten an bestehenden Knoten und Zufahrten nennt die Norm verschiedene Mass-
nahmen, die ergriffen werden können.55

c) Die Vorinstanz hat zur Beurteilung der Verkehrssicherheit des Strassenanschlusses eine 
Stellungnahme des OIK II eingeholt. Dabei handelt es sich um ein Beweismittel im Sinn von Art. 19 
Abs. 1 Bst. b VRPG. Es trifft somit nicht zu, dass die Vorinstanz keine Beweismassnahmen im 
Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit getroffen hat. In der Stellungnahme Strassenbaupoli-
zei vom 24. Januar 202256 beschreibt der OIK II die Situation folgendermassen: Mit dem Neubau 
sollen insgesamt drei Parkplätze an eine schwach belastete Gemeindestrasse ohne Trottoir an-

45 VSS 40 050 Ziff. 5
46 VSS 40 050 Ziff. 6
47 VSS 40 273 Ziff. 2
48 Vgl. VSS 40 273 Ziff. 6 und 7 sowie Abbildung 1
49 VSS 40 273 Ziff. 11
50 VSS 40 273 Ziff. 4 und Abbildung 1
51 VSS 40 273 Ziff. 5 und Abbildung 1
52 VSS 40 273 Ziff. 12
53 VSS 40 273a Ziff. 13.1 und Tabelle 1
54 VSS 40 273 Ziff. 13.3 und Tabelle 3
55 VSS 40 273 Ziff. 14
56 Vgl. Vorakten pag. 569 f.

BVD 110/2025/10 

18/31

geschlossen werden. Das Tempo (30 km/h) auf der T.________strasse sei gering, die Konzentra-
tion und die Bremsbereitschaft könnten aufgrund der vielen Strassenanschlüsse, des schmalen 
Querschnitts und des starken Gefälles als gross angenommen werden. Der Strassenanschluss 
liege auf der Aussenseite einer Kurve mit etwa 30 m Radius an einer grundsätzlich gut geeigneten 
Stelle. Die Form der Parzelle sei so strukturiert, dass die Lage des Strassenanschlusses unver-
änderlich gegeben sei. Da es sich um zwei Wohnhäuser handle, sei davon auszugehen, dass die 
Verkehrsbewegungen gering seien und meistens die gleichen Personen zu- und wegfahren. Bei 
der Anwendung der VSS-Norm könnten aufgrund dieser Ausgangslage die unteren Werte ange-
nommen werden. Die Sichtverhältnisse seien ausreichend. Die Beobachtungsdistanz könnte im 
vorliegenden Fall auf 1.50 m reduziert werden. Die Sichtweiten für Motorfahrzeuge würden bei 
Tempo 30 minimal 20 m betragen. Diejenigen für Velos würden nach rechts vor Kurveneintritt 
etwa 30 m betragen, jedoch auf die gegenüberliegende Strassenhälfte. Um Velos von rechts 
rechtzeitig erkennen zu können, könne das ausfahrende Fahrzeug bereits ein wenig vorziehen. 
Es sei zudem von gegenseitigem Erkennen auszugehen. So dass eine velofahrende Person das 
Auto bereits erblicke, bevor dessen Fahrer Sichtkontakt habe. Situationen wie vorliegend seien in 
der Umgebung zahlreich vorhanden und entsprächen einem Sicherheitsstandard von Tempo 30 
Zonen. Da die beiden benachbarten Grundeigentümer verbindlich zustimmen würden, die Sicht-
bermen freizuhalten, könnten die Normwerte eingehalten und die Verkehrssicherheit bestmöglich 
gewährleistet werden. Sollte die Gemeinde auf der T.________strasse insgesamt objektive oder 
subjektive Sicherheitsdefizite feststellen, könnte sie mit geeigneten Verkehrsberuhigungsmass-
nahmen die Situation verbessern. Die Verkehrssicherheit werde durch den zusätzlichen Strassen-
anschluss mit drei Autoparkplätzen und mehreren Veloplätzen nicht merkbar verändert. Im Ge-
genteil könne sogar davon ausgegangen werden, dass mehr Anschlüsse, mehr Störungen zu ei-
ner tendenziell höheren Aufmerksamkeit und zu tendenziell niedrigerem Tempo führen würden. 
Im Ausnahmefall entstehe zudem bei Kreuzungsmanövern eine zusätzliche Art Ausweichstelle. 

d) Die Vorinstanz hat den Gesamtentscheid gestützt auf den Antrag der Gemeinde mit der 
Auflage versehen, wonach sowohl während der Bauphase als auch nach der Bauabnahme nur 
rückwärts in die Hauszufahrt eingefahren werden dürfe und ein entsprechendes Hinweisschild 
«Rückwärts parkieren!» anzubringen sei. Nach der Bauabnahme dürfe zudem der Besucherpark-
platz nicht durch Hausbewohner belegt werden und müsse mangels Parkierungsmöglichkeiten in 
der Nähe für Besucher freibleiben. Da ein Wenden auf der Bauparzelle nicht möglich ist, muss 
entweder die Aus- oder die Einfahrt rückwärts erfolgen. Mit der Auflage soll sichergestellt werden, 
dass die Einfahrt in die Hauszufahrt rückwärts und die Ausfahrt in die T.________strasse vorwärts 
erfolgt. Eine analoge Auflage wurde bereits mit dem Entscheid der BVE vom 15. Dezember 2008 
verfügt, und zwar auf Empfehlung des OIK II. Dabei handelt es sich um eine Nebenbestimmung, 
die in vergleichbaren Situationen regelmässig verfügt wird und sich in der Praxis bewährt hat. Da 
die Hauszufahrt hauptsächlich von den künftigen Bewohnerinnen und Bewohner der beiden Ein-
familienhäuser genutzt wird, kann davon ausgegangen werden, dass sich diese bei gehöriger In-
struktion an die Auflage halten und auch ihre Besucherinnen und Besucher entsprechend infor-
mieren werden. Sollte jemand wider Erwarten und trotz Hinweisschild vorwärts in die Hauszufahrt 
fahren, käme Art. 15 Abs. 3 VRV zum Tragen, d. h. bei der Wegfahrt müsste nötigenfalls eine 
Hilfsperson beigezogen werden, die das Fahrmanöver überwacht. Im Übrigen ist der Besucher-
parkplatz lediglich auf Zusehen hin bewilligt. Sollte seine Nutzung die Verkehrssicherheit beein-
trächtigen, könnte die Bewilligung dafür jederzeit entschädigungslos widerrufen werden (vgl. 
Art. 28 Abs. 2 BauG).

e) Die seit dem 30. September 2024 geltende VSS-Norm 40 273 empfiehlt an Knoten ohne 
Rechtsvortritt innerorts eine Beobachtungsdistanz von 3 m, da damit fast alle in der Schweiz zu-
gelassenen Fahrzeugtypen berücksichtigt sind. Im Baubewilligungsverfahren und im ersten Ver-
fahrensabschnitt vor der BVD (BVD 110/2022/107) galt für die Beurteilung von Knoten noch die 
VSS 40 273a. Diese empfahl innerorts grundsätzlich ebenfalls eine Beobachtungsdistanz von 

BVD 110/2025/10 

19/31

3.00 m, hielt aber zusätzlich fest, dass die Distanz 2.5 m nicht unterschreiten solle. Zudem er-
wähnte sie Ausnahmen.57 Die alte Norm sah somit eine minimale Beobachtungsdistanz von 2.5 m 
vor. Diese wurde von der Praxis bei Grundstückszufahren unter Berücksichtigung der örtlichen 
Verhältnisse regelmässig als genügend beurteilt.58 Wie der OIK II in seiner Stellungahme Stras-
senbaupolizei überzeugend darlegt, liegen im konkreten Fall Umstände vor, die es erlauben, von 
den Empfehlungen der VSS-Norm abzuweichen. Bei der T.________strasse handelt es sich um 
eine Gemeindestrasse mit wenig Verkehr und geringer Geschwindigkeit. Sie weist zahlreiche 
Strassenanschlüsse, einen schmalen Querschnitt und ein starkes Gefälle auf. Es ist deshalb da-
von auszugehen, dass die Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer entsprechend um-
sichtig und aufmerksam fahren. Aufgrund der konkreten Ausgangslage könnte die Beobachtungs-
distanz gemäss Beurteilung des OIK II sogar auf 1.50 m reduziert werden. Da es sich bei den 
VSS-Normen – wie oben dargelegt – nicht um Rechtsnormen, sondern um Entscheidhilfen han-
delt, erscheint im vorliegenden Fall eine Beobachtungsdistanz von 2.5 m auch unter Geltung der 
neuen Norm nach wie vor als genügend. Die Beschwerdegegnerin hat im Beschwerdeverfahren 
nachgewiesen, dass sie bei einer Beobachtungsdistanz von 2.5 m nicht nur die Sichtweiten für 
die Motorfahrzeuge von 20 m, sondern auch die Sichtweite von 30 m nach rechts für Fahrräder 
einhalten kann (vgl. Plan «Sichtbermen Ausfahrt / Parz. Nr. O.________» vom 14.04.23, einge-
gangen am 26. April 2023). Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, die Sichtverhält-
nisse nach links seien ungenügend, weil Elektrofahrzeuge auch hangaufwärts ohne Weiteres Ge-
schwindigkeiten von 30 km/h erreichen könnten, ist Folgendes festzuhalten: Bei den erforderli-
chen Knotensichtweiten für den Veloverkehr ist gemäss VSS-Norm die zulässige Höchstge-
schwindigkeit und die Längsneigung der vortrittsberechtigten Strasse massgebend. Nach links 
genügt daher eine Sichtweite von 20 m. Es trifft zwar zu, dass Elektrofahrräder hangaufwärts 
schneller fahren können als konventionelle Fahrräder, weshalb die normenkonforme Sichtweite in 
dieser Hinsicht wohl eher knapp bemessen sein dürfte. Allerdings fahren Elektrofahrräder auf-
grund ihrer grösseren Geschwindigkeit erfahrungsgemäss weiter entfernt vom rechten Fahrbahn-
rand als konventionelle Fahrräder. Es kann deshalb davon ausgegangen werden, dass Elektro-
fahrräder zum rechten Fahrbahnrand einen ähnlichen Abstand wie Motorfahrzeuge aufweisen 
werden, weshalb die Sichtweiten auch für hangaufwärtsfahrende Elektrofahrräder eingehalten 
werden können. Hinzu kommt, dass auf der fraglichen Seite der T.________strasse ein Längs-
streifen für Fussgänger markiert ist. Dieser darf von Fahrzeugen nur benutzt werden, wenn der 
Fussgängerverkehr nicht behindert wird (vgl. Art 41 Abs. 3 VRV59). Die Beurteilung des OIK II 
wonach die Sichtverhältnisse ausreichend sind, wenn die Eigentümerinnen und Eigentümer der 
Nachbargrundstücke verbindlich zustimmen, die Sichtbermen freizuhalten, ist nachvollziehbar und 
schlüssig. Das Gleiche gilt für das Fazit, wonach die Verkehrssicherheit durch den zusätzlichen 
Strassenanschluss nicht merkbar verändert. Anders als die Beschwerdeführenden meinen, genü-
gen die Sichtverhältnisse auch für den Besucherparkplatz, könnte doch die Beobachtungsdistanz 
gemäss Beurteilung des OIK II aufgrund der konkreten Ausgangslage im vorliegenden Fall auf 
1.50 m reduziert werden.

f) Nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist es Sache der jeweiligen Grundeigentü-
merschaft, den privaten Strassenanschluss verkehrssicher auszugestalten. Dies hat durch ent-
sprechende Ausgestaltung der Ausfahrt auf eigenem Land oder durch dienstbarkeitlich erworbene 
Rechte zu geschehen.60 Eine rein obligatorische Erklärung der benachbarten Grundeigentümer-
schaft, die betroffene Fläche von sichtbehindernden Gegenständen oder Pflanzen freizuhalten, 
genügt nicht zur Gewährleistung eines dauerhaft freien Sichtfelds. Die Beschwerdegegnerin hat 
im Beschwerdeverfahren einen Dienstbarkeitsvertrag betreffend Bau- und Bepflanzungsbe-

57 VSS 40 273a Ziff. 11 und 13
58 Vgl. etwa BGer 1C_414/2015 vom 10. Februar 2016 E. 2.3; VGE 2020/100 vom 15. Juni 2021 E. 5.3 und 5.4, 
2016/166 vom 3. Juli 2017 E. 4.3, 2015/306 vom 15. Juni 2016 E. 2.2.2
59 Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962 (VRV; SR 741.11)
60 Vgl. BVR 1991 S. 271 E. 3a, VGE 2021/282 vom 24.10.2022, E. 4.4

BVD 110/2025/10 

20/31

schränkung zu Lasten der Grundstücke Bremgarten bei Bern Gbbl. Nrn. M.________ und 
U.________ eingereicht. Diese Bau- und Bepflanzungsbeschränkung beinhaltet die Pflicht der 
jeweiligen Eigentümerschaft der belasteten Grundstücke, auf der eingezeichneten Fläche keine 
sichtbehindernden Elemente zu erstellen oder wachsen zu lassen, welche eine Höhe von mehr 
als 0.6 m ab Fahrbahn aufweisen. Baubewilligungen können mit Bedingungen oder Auflagen ver-
knüpft werden (Art. 29 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 BauG). Vorliegend ist mittels Auflage sicherzu-
stellen, dass der Dienstbarkeitsvertrag vom 24. April 2023 betreffend Bau- und Bepflanzungsbe-
schränkung (Urschrift Nr. ...) vor Baubeginn im Grundbuch zur Eintragung angemeldet wird. Damit 
ist eine dauerhafte Freihaltung des Sichtfelds auf den Nachbargrundstücken im massgeblichen 
Höhenbereich sichergestellt.

g) Zusammenfassend steht fest, dass die Sichtverhältnisse beim Strassenanschluss genü-
gend sind und die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist 
sich als unbegründet.

7. Nichteinhaltung der baupolizeilichen Masse

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, bei der unmittelbar östlich an die Bauparzelle 
angrenzende Q.________strasse handle es sich (unbestrittenermassen) um eine Strasse im Pri-
vateigentum. Diese sei südlich (im Bereich der Parzellen Nrn. N.________ bzw. Nrn. P.________, 
R.________, S.________ und V.________) vorerst noch ausgemarcht und trage die Parzellen-
nummer AJ.________ (Miteigentum der Anrainer) bzw. AO.________ (Alleineigentum Einwohner-
gemeinde Bremgarten bei Bern). Einzig in diesem Bereich sei die Gemeinde auch für den Unter-
halt besorgt. Weiter nördlich verlaufe die Q.________strasse sodann über die im Eigentum der 
Beschwerdeführenden stehenden Parzellen Nrn. G.________, H.________, AQ.________ und 
AS.________ und sei nicht mehr ausgemarcht. Entgegen der unzutreffenden Auffassung der Vor-
instanz handle es sich bei der Q.________strasse unterhalb der Bauparzelle nicht um eine Pri-
vatstrasse im Gemeingebrauch, sondern um eine reine (nicht öffentliche) Privatstrasse. Die 
Grundstückeigentümer hätten einer Übertragung an die Öffentlichkeit nie zugestimmt und dem-
entsprechend liege auch keine Verfügung im Sinne von Art. 13 Abs. 3 Bst. a SG61 vor. Ebenso sei 
die Unterhaltspflicht nicht an die Gemeinde übertragen worden. Vielmehr erfolge der erforderliche 
Unterhalt seit jeher durch die jeweiligen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer auf eigene 
Kosten. Es liege im hier interessierenden Bereich entgegen den Feststellungen der Vorinstanz 
keine Widmung der Q.________strasse zum Gemeingebrauch vor. Daran vermöge auch nichts 
zu ändern, dass die Parzellen Nrn. AQ.________ und AS.________ mit einem Fusswegrecht zu-
gunsten der Gemeinde belastet seien. Dieses beschlage bei richtiger Betrachtung nicht die 
Q.________strasse, sondern den östlich gelegenen AE.________weg am Aare-Ufer, welcher 
nicht an die Bauparzelle Nr. O.________ angrenze oder mit der Q.________strasse verbunden 
sei. Darüber hinaus fänden sich auf diesen Parzellen keine Dienstbarkeiten zugunsten der Ein-
wohnergemeinde Bremgarten bei Bern und damit keine Wegdienstbarkeit zugunsten der Öffent-
lichkeit im Sinne von Art. 13 Abs. 3 Bst. b SG. Die betroffenen Eigentümer hätten sich zudem 
mittels richterlichen Verbots gegen jede Besitzstörung verwehrt, was bei einer öffentlich zugäng-
lichen Strasse bzw. bei Bestand öffentlich-rechtlicher Wegrechte auf Privatgrundstücken nicht 
möglich wäre. Ebenso unbeachtlich sei, dass die Liegenschaften 7.___ bis 12.___ über die 
Q.________strasse erschlossen würden. Bekanntlich würden für eine rechtsgenügliche Erschlies-
sung auch (private) Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund genügen, sofern deren Erhalt und 
Nutzung rechtlich sichergestellt seien. Zusammenfassend sei festzuhalten, dass es sich bei der 
Q.________strasse im hier interessierenden Bereich um eine nicht öffentliche Privatstrasse (bzw. 
vielmehr um einen eigentlichen Hausvorplatz) handle. Die Feststellungen der Vorinstanz seien 

61 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)

BVD 110/2025/10 

21/31

damit offenkundig falsch, womit sich die Bauherrschaft nicht auf die Bauabstände gemäss Art. 80 
Abs. 1 SG berufen könne. Vielmehr müssten auch in östlicher Richtung die reglementarischen 
Bauabstände, insbesondere der grosse Grenzabstand von 8.00 m eingehalten werden (vgl. Art. 5 
GBR i.V.m. Art. A4 Anhang 1 GBR bzw. Art. 4 USV). In ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde und 
in ihren Schlussbemerkungen im vorliegenden Verfahren machen die Beschwerdeführenden wei-
ter geltend, selbst wenn von einer Detailerschliessungsstrasse auszugehen wäre, seien die Vor-
aussetzungen für einen Eigentumsübergang nicht erfüllt. Die Q.________strasse sei nie in der 
Qualität einer öffentlichen Strasse ausgebaut worden, womit ein Übergang an die Gemeinde von 
vornherein ausser Betracht falle.

Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die Vorinstanz habe richtig erwogen, dass die 
Q.________strasse eine öffentliche Strasse sei. Dabei müsse nicht weiter geprüft werden, ob das 
Wegrecht zugunsten der Öffentlichkeit die Q.________strasse betreffe. Entscheidend sei, dass 
die nach dem 1. Januar 1971 erstellte Strasse mehrere Parzellen erschliesse (Q.________strasse 
1.___ bis 12.___) und demzufolge Detailerschliessungscharakter habe. Dass die (Noch-)Eigentü-
mer darauf ein (zivilrechtliches) richterliches Verbot errichtet hätten, ändere daran nichts. In ihren 
Schlussbemerkungen im vorliegenden Verfahren ergänzt die Beschwerdegegnerin, Dritte müss-
ten Rechtssicherheit über die Qualifikation einer Strasse haben, weshalb die Anforderungen an 
die Vollendung nicht hoch sein dürften. Anhand der damaligen Baubewilligungen müsse davon 
ausgegangen werden, dass die Baubewilligungsbehörden auf einen Detailerschliessungsplan ver-
zichtet hätten, weil die zweckmässige und baurechtskonforme Gestaltung der Detailerschlies-
sungsanlage tatsächlich und rechtlich gesichert gewesen sei. Es gebe keine Anhaltspunkte, dass 
die so erstellte Q.________strasse nicht den damaligen Vorschriften entsprochen hätte.

b) Bauten und Anlagen müssen bestimmte Mindestabstände einhalten. Für die Bauabstände 
gegenüber Nachbargrundstücken sind die Vorschriften der Gemeinden massgebend (vgl. Art. 12 
Abs. 2 BauG). Ausreichende Grenzabstände bezwecken einerseits, die Nachbarschaft vor ver-
schiedenen Beeinträchtigungen zu schützen, andererseits dienen sie aber auch öffentlichen In-
teressen wie gute Gestaltung des Ortsbilds, Ästhetik, Gesundheits- und Feuerpolizei.62 Gegenü-
ber öffentlichen Strassen haben Bauten und Anlagen einen gesetzlichen oder reglementarischen 
Strassenabstand einzuhalten (vgl. Art. 12 Abs. 3 BauG i.V.m. Art. 80 Abs. 1 SG63). Bauabstände 
von Strassen haben verkehrsplanerische, verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung. 
Sie ersetzen den Grenzabstand zur Strassenparzelle und erfüllen für Bauten, die sich über die 
Strasse hinweg gegenüberliegen, die Funktion des Gebäudeabstands. Dies gilt auch dann, wenn 
dadurch der Abstand kleiner wird als der in der betreffenden Zone sonst erforderliche.64 Gegenü-
ber privaten Strassen, die nicht dem Gemeingebrauch gewidmet sind, bestehen keine Strassen-
abstandsvorschriften. Es kann so nahe an die Strasse oder den Weg gebaut werden, als es der 
reglementarische Grenzabstand zur Nachbarparzelle zulässt.65 Umstritten ist, ob das Bauvorha-
ben auf der Ostseite gegenüber den Grundstücken der Beschwerdeführenden den grossen Grenz-
abstand einhalten muss oder ob dieser durch den Strassenabstand gegenüber der 
Q.________strasse, die die Grundstücke der Beschwerdeführenden erschliesst, ersetzt wird. Das 
hängt davon ab, ob die Q.________strasse im fraglichen Bereich eine öffentliche oder eine private 
Strasse ist.

c) Eine Strasse ist öffentlich, wenn sie dem Gemeingebrauch gewidmet worden ist (vgl. dazu 
Art. 4 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 13 SG). Die Widmung zum Gemeingebrauch oder Öffentlicher-
klärung gibt eine Sache zur Benutzung durch die Allgemeinheit für einen bestimmten Zweck frei. 

62 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 8
63 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
64 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 15
65 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 17

BVD 110/2025/10 

22/31

Es handelt sich um einen Verwaltungsakt, der mit Verfügung aber auch stillschweigend (formlos, 
durch konkludente Handlung) erfolgen kann.66 Die Widmung beseitigt das Recht der Eigentümerin 
oder des Eigentümers, den Gemeingebrauch zu beschränken oder aufzuheben und sichert damit 
die rechtliche Zweckbestimmung des Terrains als Strasse. Hingegen ist nicht erforderlich, dass 
eine öffentliche Strasse auch im Eigentum des Gemeinwesens steht.67 Es können auch Strassen 
im Privateigentum öffentlich sein, sofern eine entsprechende Widmung vorliegt (vgl. Art. 9 SG). 
Das bernische Recht sieht in Art. 13 Abs. 3 SG verschiedene Möglichkeiten vor, wie eine Privat-
strasse der Öffentlichkeit gewidmet werden kann: Das ist erstens durch Verfügung der Gemeinde 
möglich, wenn die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer zugestimmt hat (Art. 13 Abs. 3 
Bst. a SG). Zweitens kann die Widmung durch Errichtung einer Wegdienstbarkeit zu Gunsten der 
Öffentlichkeit erfolgen (Art. 13 Abs. 3 Bst. b SG). Drittens kann die Widmung auch dadurch erfol-
gen, dass die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer die Unterhaltspflicht an einer dem 
allgemeinen Verkehr offenen Strasse an die Gemeinde überträgt (Art. 13 Abs. 3 Bst. c SG). Zu-
dem gelten Strassen, die interessierte Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer gestützt auf 
Artikel 109 BauG zur allgemeinen Benützung erstellen, mit ihrer ordnungsgemässen Erstellung 
als dem Gemeingebrauch gewidmet (Art. 13 Abs. 2 SG). Das geltende Recht unterscheidet zwi-
schen öffentlichen Erschliessungsstrassen (Basiserschliessung und Detailerschliessung) und den 
privaten Hauszufahrten. Eine Basiserschliessungsstrasse besteht aus den Hauptsträngen des Er-
schliessungsnetzes und den zugehörigen Einrichtungen (vgl. Art. 106 Abs. 2 Bst. a BauG), eine 
Detailerschliessungsstrasse verbindet mehrere Grundstücke mit den Anlagen der Basiserschlies-
sung (vgl. Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG), während die Hauszufahrt ein Gebäude oder eine zusam-
mengehörige Gebäudegruppe mit dem Erschliessungsnetz verbindet (Art. 106 Abs. 3 BauG). 
Hauszufahrten bleiben immer privat, während Detailerschliessungsstrassen nach ordnungs-
gemässer Erstellung von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt überge-
hen, auch wenn sie von Privaten erstellt wurden (Art. 107 Abs. 3 und Art. 109 Abs. 1 und 2 BauG). 
Diese Regelung gilt seit dem Inkrafttreten von Art. 78 aBauG68. Sie ist zwingend und findet unab-
hängig vom Verhalten und dem Willen der Parteien Anwendung.69 Erschliessungsanlagen, die vor 
dem 1. Januar 1971 durch Private erstellt worden waren, gingen demgegenüber nicht auf die Ge-
meinde über und sind auch unter neuem Recht im Eigentum der betreffenden Privaten 
verblieben.70 Die rechtliche Qualifikation einer Zufahrt kann sich allerdings nachträglich ändern. 
Massgebend für die rechtliche Beurteilung ist jeweils der Endzustand der umstrittenen Erschlies-
sung. Wird eine Hauszufahrt verlängert, um weitere Parzellen zu erschliessen, wird sie durch 
diese Funktionserweiterung zur Detailerschliessungsstrasse.71 Dies hat zur Folge, dass sie von 
Gesetzes wegen, d. h. ohne Eintrag in das Grundbuch, an die Gemeinde zu Eigentum und Unter-
halt übergeht.72 Die Nachführung im Grundbuch hat lediglich deklaratorische Bedeutung. Deshalb 
sagt ein zivilrechtliches Verbot «Privatstrasse» nichts über die tatsächlichen Eigentumsverhält-
nisse aus, da sich dieses nur am Grundbucheintrag zur Zeit des Verbotserlasses orientiert, der 
überholt sein kann. Handelt es sich um eine neurechtliche Detailerschliessungsstrasse, steht 
diese trotz Bezeichnung als Privatstrasse auch der Benützung durch die Allgemeinheit offen.73

66 BGer 5A_348/2012 vom 15.08.2012 E. 4.3.1, mit weiteren Hinweisen; André Werner Moser, Der öffentliche Grund 
und seine Benützung, 2011, S. 37
67 BVR 2011 S. 341 E. 4.1, mit weiteren Hinweisen
68 Baugesetz vom 7. Juni 1970 (aBauG; GS 1970 S. 163 ff., in Kraft vom 1. Januar 1971 bis 31. Dezember 1985)
69 VGE 2010/10 vom 10. Juni 2010 E. 3.4
70 BVR 2008 S. 332 E. 4.7; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band II, 
Bern 2020, Art. 109/110 N. 3
71 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 4. Aufl., Bern 2017, Art.106/107 
N. 10; vgl. auch VGE 2010/150 vom 09.08.2010 E. 3.5.2
72 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 109/110 
N. 20
73 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band II, Bern 2020, Art. 109/110 
N. 22

BVD 110/2025/10 

23/31

d) Gemäss Angaben der Gemeinde beginnt die Q.________strasse beim Haus 
Q.________strasse 12.___ und führt über circa 1.12 km bis zur Gemeindegrenze. Sie erschliesst 
zahlreiche Liegenschaften. Die Q.________strasse ist grösstenteils im Eigentum der Gemeinde 
(Grundstücke Bremgarten bei Bern Gbbl. Nrn. AO.________ und X.________) und ist, wie die 
T.________strasse, weitgehend als Basiserschliessung eingestuft. Nicht so eingestuft sind einzig 
das Teilstück auf Parzelle Nr. AO.________ sowie die Sackgasse mit richterlichem Fahrverbot, 
die die Liegenschaften der Beschwerdeführenden erschliesst. Dieses letzte Teilstück der 
Q.________strasse ist nicht abparzelliert, sondern führt über die Grundstücke Bremgarten bei 
Bern Gbbl. Nrn. AJ.________ (Q.________strasse 6a___), G.________ (Q.________strasse 
7.___), H.________ (Q.________strasse 8.___), AQ.________ (Q.________strasse 9.___) sowie 
AS.________ (Q.________strasse 11.___) und endet an der Grenze zum Grundstück Bremgarten 
bei Bern Gbbl. Nr. AK.________ (Q.________strasse 12.___). Es ist im Eigentum von mehreren 
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern. Mit den Beschwerdeführenden ist festzuhalten, 
dass die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgeht, beim fraglichen Teilstück der Q.________strasse 
handle es sich um eine Privatstrasse im Gemeingebrauch im Sinn von Art 13 Abs. 3 Bst. b SG. 
Tatsächlich geht aus dem von den Beschwerdeführenden eingereichten Dienstbarkeitsvertrag 
vom 29. Mai 1997 samt zugehörendem Plan hervor, dass das Fusswegrecht zugunsten der Öf-
fentlichkeit für den Uferweg und nicht für die Q.________strasse gilt.74 Dieser Umstand hat indes-
sen keinen Einfluss darauf, dass das fragliche Teilstück der Q.________strasse Detailerschlies-
sungscharakter hat. Gemäss Auskunft der Gemeinde wurden die vier Doppeleinfamilienhäuser 
Q.________strasse 1.___, 2.___, 3.___, 4.___, 5.___, 6.___, 7.___, 8.___ sowie der Garagentrakt 
auf Parzelle Nr. AJ.________ am 4. April 1978 vom Regierungsstatthalter des Amtsbezirks Bern 
bewilligt. Beim Bau dieser Gebäude wurde auch das Teilstück der Q.________strasse auf den 
Parzellen Gbbl. Nrn. AJ.________, G.________ und H.________ erstellt. Das Haus 
Q.________strasse 9.___ samt angebauter Garage wurde am 13. Mai 1980 vom Regierungsstatt-
halter des Amtsbezirks Bern bewilligt. Die Häuser Q.________strasse 11.___ und 12.___ samt 
einer Garage wurden am 17. Oktober 1983 vom Regierungsstatthalter des Amtsbezirks Bern be-
willigt. Im Zuge der Erstellung dieser Gebäude wurde jeweils auch die Q.________strasse verlän-
gert. Der Beschwerdegegnerin ist deshalb darin beizupflichten, dass das fragliche Teilstück der 
Q.________strasse nach dem 1. Januar 1971 erstellt wurde. Es handelt sich dabei somit um eine 
neurechtliche Anlage. Da sie insbesondere die hier interessierenden Liegenschaften 9.___, 
10.___, 11.___ und 12.___ erschliesst, ist sie grundsätzlich als (öffentliche) Detailerschliessungs-
trasse zu qualifizieren. Auch das Verwaltungsgericht kommt in seinem Urteil vom 3. Dezember 
2024 zum Schluss, dass keine Arealüberbauung bzw. eine gemeinschaftlich projektierte Überbau-
ung mit gemeinsamer Zufahrt und gemeinsamen Abstellplätzen vorliegt, weshalb die 
Q.________strasse auf dem fraglichen Abschnitt die Funktion einer Detailerschliessungsstrasse 
erfülle.75 Während die BVD in ihrem Entscheid vom 30. Mai 2023 davon ausging, das fragliche 
Teilstück der Q.________strasse, das zusammen mit den jeweiligen Liegenschaften bewilligt und 
gebaut worden war, sei von Gesetzes wegen (d.h. ohne Eintragung im Grundbuch) an die Ge-
meinde zu Eigentum und Unterhalt übergegangen, weshalb nicht der grosse Grenzabstand, son-
dern der Strassenabstand massgebend sei, kommt das Verwaltungsgericht in seinem Urteil vom 
3. Dezember 2024 zum Schluss, die Frage des Übergangs von Eigentum und Unterhalt, die nach 
dem alten Recht zu beurteilen sei, bedürfe der Klärung. Es sei offen, welche Anforderungen die 
BVD an die «Vollendung» bzw. «ordnungsgemässe Erstellung» stelle. Das Verwaltungsgericht 
habe sich mit der aufgeworfenen Frage in seiner Rechtsprechung soweit ersichtlich nicht vertieft 
auseinandergesetzt. Es sei in erster Linie Sache der zuständigen Fachdirektion, diese Frage im 
vorliegenden Fall (erstmals) zu beurteilen. Je nach Auslegung der gesetzlichen Regelung sei von 

74 Vgl. Beilagen 5 und 6 zur Beschwerde
75 Vgl. VGE 2023/177 vom 3.12.2024 E. 4.3 und E. 4.4

BVD 110/2025/10 

24/31

Interesse, ob die Q.________strasse im hier interessierenden Abschnitt nach altem Recht die 
Voraussetzungen erfüllt habe, um als Detailerschliessung zu gelten.76

e) Während der Geltung des aBauG, d. h. vom 1. Januar 1971 bis 31. Dezember 1985, wurden 
Detailerschliessungsanlagen in der Regel von den beteiligten Grundeigentümerinnen und Grun-
deigentümern auf eigene Kosten erstellt (vgl. Art 76 und 77 aBauG). Nach Art. 78 Abs. 1 Satz 1 
aBauG gingen sie nach ihrer Vollendung unentgeltlich an die öffentlichen Erschliessungsträger 
(i.d.R. die Gemeinden) zu Eigentum und Unterhalt über. Der Gemeinderat hatte veränderte Ei-
gentumsverhältnisse zur Eintragung beim Grundbuchamt anzumelden (Art. 78 Abs. 2 aBauG).77 
Dabei spielte es keine Rolle, ob die Anlage aufgrund eines Überbauungsplans bzw. eines Detai-
lerschliessungsplans oder aufgrund einer einfachen Baubewilligung erstellt wurde. Selbst beim 
Fehlen einer Baubewilligung ging die Strasse ins Eigentum der Gemeinde über, sofern es sich um 
eine Detailerschliessungsstrasse handelte. Die gesetzliche Regelung, wonach neu erstellte De-
tailerschliessungsanlagen mit ihrer Vollendung in das Eigentum der Gemeinde übergingen, war 
zwingend.78 Sie fand unabhängig vom Verhalten der Parteien Anwendung.79 Die Gemeinde 
konnte sie nicht durch Vereinbarung mit der Bauherrschaft umgehen. Ebenso wenig vermochte 
eine unrichtige Auskunft der Gemeinde daran etwas zu ändern.80 Planung, Bau und Finanzierung 
von Detailerschliessungsanlagen war somit grundsätzlich Sache der betroffenen Grundeigentü-
merinnen und Grundeigentümer. Die Gemeinden hatten jedoch bedeutende Aufsichtsrechte und 
konnte die zweckmässige und zeitgerechte Erschliessung wesentlich beeinflussen und mitbestim-
men.81 Die Gemeinden hatten es in der Hand, durch Schaffung von Gebieten mit Detailplanungs-
pflicht (Art. 73 aBauG) und durch den Erlass anderer zweckmässiger Vorschriften (Art. 17 Ziff. 5 
aBauG), allenfalls mittels Planungseinsprache (Art. 56 aBauG), sowie durch eine wirksame Hand-
habung der Baupolizei dafür zu sorgen, dass nur Strassen erstellt wurden, die ihren Anforderun-
gen entsprachen.82 Art. 78 aBauG bezweckte einerseits die Sicherstellung des gehörigen Unter-
halts und der dauernden Benutzbarkeit der Anlage. Andererseits wollte der Gesetzgeber damit 
auch den Missbrauch privater Eigentümerbefugnisse (bspw. Forderung unverhältnismässiger und 
willkürlicher Einkaufssummen) ausschliessen.83 

Der Übergang des Eigentums an einer Detailerschliessungsanlage an das Gemeinwesen trat nach 
dem Wortlaut von Art. 78 Abs. 1 aBauG mit ihrer baulichen Vollendung ein. Er war also von einem 
rein tatsächlichen Vorgang abhängig und nicht an eine bestimmte Verfahrensordnung gebunden. 
Wann eine Anlage als vollendet zu gelten hatte, sagte das Gesetz nicht. Nach Lehre und Recht-
sprechung war damit analog der Regelung in Art. 21 Abs. 2 aGBD84 der Abschluss der wesentli-
chen Bauarbeiten bzw. die Übergabe an den Verkehr gemeint, wobei zu beachten war, dass sich 
das aGBD auf von der Gemeinde oder vom Staat erstellte Strassen bezog, während Detailer-
schliessungsanlagen regelmässig von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern erbaut 
wurden. Deshalb wurde die Auffassung vertreten, dass von einer Vollendung im Sinn von Art. 78 
Abs. 1 aBauG nur gesprochen werden könne, wenn die Anlage vorschriftsgemäss ausgeführt sei. 
Denn es könne den öffentlichen Erschliessungsträgern nicht zugemutet werden, eine ungenü-

76 Vgl. VGE 2023/177 vom 3.12.2024 E. 5
77 Vgl. zum Ganzen: Aldo Zaugg, Die Detailerschliessung nach bernischem Recht, in BVR 1976 S. 417 ff.; Peter Lud-
wig, Die Baulanderschliessung nach bernischem Recht, in BVR 1982 S. 411 ff.
78 BVR 1979 S. 131 E. 3e; BVR 1978 S. 312 E. 3a
79 BVR 2024 S. 411 E. 6.5
80 BVR 1979 S. 131 E. 3e; BVR 1978 S. 312 E. 3a
81 Peter Ludwig, Die Baulanderschliessung nach bernischem Recht, in BVR 1982 S. 411 ff., S. 418
82 BVR 1978 S. 312 E. 3a
83 BVR 1978 S. 312 E. 3a
84 Dekret vom 17. Dezember 1970 über die Erhebung von Beiträgen der Grundeigentümer an die Strassenbaukosten 
der Gemeinden (aGBD; GS 1970 S. 260 ff.)

BVD 110/2025/10 

25/31

gende Anlage zu Eigentum und Unterhalt zu übernehmen.85 Bei der Beurteilung der Frage, welche 
Anforderungen Art. 78 Abs. 1 aBauG an die Vollendung einer Detailerschliessungsstrasse stellte, 
bzw. wann eine Detailerschliessungsstrasse als vorschriftsgemäss ausgeführt galt, muss einer-
seits berücksichtigt werden, dass damals Bau und Planung von Detailerschliessungsanlagen 
grundsätzlich Sache der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer war. Andererseits war die 
neue gesetzliche Regelung, wonach Detailerschliessungsanlagen mit ihrer Vollendung in das Ei-
gentum der Gemeinde übergehen, zwingend, d. h. die Gemeinde konnte sich dem nicht entziehen. 
Seit Inkrafttreten des aBauG am 1. Januar 1971 kann eine Detailerschliessungsstrasse somit nicht 
mehr als Privatstrasse erstellt werden. Dieser klare Entscheid des Gesetzgebers darf nicht im 
Rahmen der Rechtsanwendung untergraben werden. Würde man zulassen, dass Detailerschlies-
sungsstrassen weiterhin als Privatstrassen belassen werden können, würde dies den mit Art. 78 
aBauG verfolgten Zielen zuwiderlaufen. Es dürfen daher keine übersteigerten Anforderungen an 
die Gestaltung und Vollendung von Detailerschliessungsstrasse gestellt werden.86 Vorschrifts-
gemäss ausgeführt sind sie, wenn sie bewilligungskonform erstellt worden sind. Im Übrigen ist 
gemäss Aldo Zaugg im Sinn einer Vorwirkung anzunehmen, dass für Bauten an Detailerschlies-
sungsstrassen, die nach dem 1. Januar 1971 erstellt wurden, auch schon vor dem Eigentums-
übergang an die Gemeinde die gesetzlichen oder regleme