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**Case Identifier:** e5b90762-37e5-55f0-9a29-9d6847b86652
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-20
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 20.01.2015 A/114/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-114-2014_2015-01-20.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/114/2014-LDTR ATA/79/2015  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 20 janvier 2015 

 

   dans la cause 

 

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES ( ASLOCA) 
représentée par Me Romolo Molo et Me Roman Seitenfus, avocats  

  

contre 

 

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 
et 
REGISTRE FONCIER 
et 
 
FIM MANAGEMENT SA 
Monsieur Samuel GLASSEY 
MAJULAU SA 
SI ROUTE DE FRONTENEX 41BIS SA 

 
 
 

 A/114/2014   

- 2 -

XELIOS SUISSE SA 
YATIZ SA 
Z GESTION SA 
représentés par Me Chrisophe Gal, avocat 
 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
15 avril 2014 (JTAPI/407/2014)  

 

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A/114/2014 

EN FAIT 

1)  Le 13 décembre 2013, ont été publiés dans la Feuille d’avis officielle de la 
République et canton de Genève (ci-après : FAO) six transferts d’appartements, 
journalisés par l’office du registre foncier (ci-après : RF) les 29 novembre, 2, 3 4 
et 5 décembre 2013, sous les références PJ 9835/0, PJ 9893/0, PJ 9959/0, 
PJ 9958/0, PJ 10031/0 et PJ 10071/0, portant sur l’attribution, en nom, de parts de 
propriété par étages (lots nos 7.03, 6.03, 3.04, 4.03, 4.05 et 6.02) de l’immeuble 
sis, 34, route des Acacias à Carouge (ci-après : PPE) aux actionnaires-locataires 
de la société propriétaire Majulau SA (ci-après : Majulau ou la société), soit Fim 
Management SA, Monsieur Samuel GLASSEY, SI route de Frontenex 41bis SA, 
Xelios Suisse SA, Yatiz SA et Z Gestion (ci-après : les consorts). 

2)  Donnant suite aux réquisitions correspondantes déposées par le notaire 
ayant instrumenté les actes, le RF a inscrit ces transferts au grand livre (il les a 
« validés », selon la terminologie utilisée par cette autorité). 

3)  Le 10 janvier 2014, l’Association genevoise des locataires (ci-après : 
ASLOCA) a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-
après : TAPI) contre ces « six décisions du RF et l’absence d’autorisation du 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le 
département) au sens de l’art. 39 LDTR » (la loi sur les démolitions, 
transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en 
faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 -  L 5 20). 

  Les transferts litigieux auraient dû bénéficier d’une autorisation 
d’aliénation, délivrée par le département en application de l’art. 39 LDTR. 

  Majulau SA, société anonyme inscrite au registre du commerce de Genève 
(ci-après : RC) dont le but vise les achats et ventes immobilières, ainsi que 
l'exploitation d'immeubles s’était transformée en société d’actionnaires-locataires 
(ci-après : SIAL) en juin 2012. 

  À cette occasion, elle avait divisé son immeuble en lots de PPE et attribué 
ceux-ci à ses actionnaires, qui étaient tous liés à la personne de Monsieur Pierre 
ZIMMERMANN, administrateur de Majulau SA. Quelques mois plus tard, elle 
avait requis du RF le transfert des droits immobiliers correspondants, au nom de 
ceux-là. 

  Ce procédé constituait une fraude à la loi. Il avait pour but de contourner 
l’obligation faite aux propriétaires d’immeubles locatifs où sévissait la pénurie - 
telle que l’immeuble concerné - de solliciter du département, en cas de vente, 
l’autorisation d’aliéner exigée par les art. 39 LDTR et 17 du règlement 

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d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de 
maisons d’habitation du 29 avril 1996 (RDTR - L 5 20.01). En effet, depuis 
plusieurs années, le département considérait que les opérations visant à liquider 
des SIAL constituées sous l’ancien droit (avant 1965) en transformant les 
cessionnaires, détenteurs de certificats d’actions, en propriétaires d’unité par 
étage, n’étaient pas soumises à autorisation, car elles n’étaient pas assimilables à 
des « aliénations » au sens de l’art. 39 de cette loi, les détenteurs économiques des 
appartements en cause ne changeant pas. Pour cette raison, les réquisitions 
d’inscription au RF concernant ces transferts ne transitaient pas par la direction 
des autorisations de construire (ci-après : DAC) et le conservateur ne devait pas 
requérir, dans ces cas, la production d’une autorisation d’aliéner, avant de 
procéder à l’inscription du transfert de propriété. 

  La fraude consistant à créer l’apparence que la société déposant la 
réquisition d’inscription au RF était une ancienne SIAL, non soumise à la LDTR, 
était en train de démanteler le parc locatif genevois en soustrayant du marché un 
nombre considérable d’appartements où sévissait la pénurie. 

4)  Par jugement du 15 avril 2014, le TAPI a déclaré le recours irrecevable. 
L’admission d’une réquisition d’inscription par le RF ne saurait être assimilée à 
une décision sujette à recours dont le contrôle serait de la compétence du TAPI. 
L’ASLOCA ne pouvait par ailleurs se prévaloir de l’absence de décision prise par 
le département sur la base de l’art. 39 LDTR, car les conditions du déni de justice 
n’étaient pas réalisées (absence de sommation, notamment). 

5)  Le 12 mai 2014, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre administrative 
de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ledit jugement, 
en concluant principalement à son annulation, à ce qu’il soit ordonné au RF, au 
département ou à l’État de Genève, d’annuler les transferts litigieux, ou de 
constater leur nullité, et enfin, de radier les inscriptions y afférentes au RF.  

  Le 14 mai 2014, la chambre administrative a transmis le jugement du TAPI 
et le recours au DALE en lui accordant un délai pour d’éventuelles observations. 

6)  Le 10 juin 2014, le TAPI a déposé son dossier sans formuler d’observations. 

7)  Le 16  juin 2014, le RF a conclu au rejet du recours. 

  Le recours de l’ASLOCA au TAPI était irrecevable. En effet, les 
publications du RF dans la FAO n’étaient pas des décisions au sens de l’art. 4 de 
la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). En 
réalité, la recourante contestait les inscriptions des transferts de propriété au grand 
livre, mais ceux-ci étaient entrés en force et ne pouvaient pas faire l’objet d’un 
recours, conformément à l’art. 956a al. 3 du Code civil suisse du 10 décembre 
l907 (CCS - RS 210). Ils étaient en outre conformes à la LDTR. 

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8)  Le 24 juin 2014, l’ASLOCA a produit un échange de correspondances 
qu’elle avait eu avec le département au sujet des transferts contestés. 

  Cet échange démontrait qu’une demande de sa part au département, telle 
que visée par le TAPI, tendant à la prise d’une décision formelle négative 
préalablement au recours, aurait été inutile. 

9)  Le 21 juillet 2014, les consorts ont conclu au rejet du recours pour les 
mêmes motifs que ceux exposés par le TAPI dans son jugement. 

10)  Le 4 août 2014, l’ASLOCA a répliqué.  

  La SIAL n’avait été constituée qu’en 2012 et les statuts prévoyant des 
actionnaires-locataires dataient de 2013, il y avait bel et bien eu un changement 
d’ayants droit économiques après 1985 sans qu’aucune autorisation LDTR n’ait 
été délivrée. 

11)  Le même jour, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger 
après qu’un délai leur eût été accordé pour formuler toute requête 
complémentaire. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA). 

2)  La recevabilité du recours interjeté par l’ASLOCA devant le TAPI est 
litigieuse. 

  Ledit recours était dirigé, d’une part, contre « six décisions (d’inscription) 
du RF » et, d’autre part, contre « l’absence d’autorisation du département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie » au sens de l’art. 39 LDTR. Dans 
son acte de recours au TAPI, l’ASLOCA a conclu à l’annulation par le RF des 
transferts litigieux dont la liste était dressée, ou au constat de leur nullité, à ce que 
la radiation des inscriptions y afférentes soit ordonnée et à ce qu’il soit dit « que 
tout transfert ou cession des appartements en cause doit être soumis au 
département pour autorisation au sens de l’art. 39 LDTR ». 

  Il résulte - à tout le moins implicitement - de ces conclusions que 
l’ASLOCA recourt, d’une part, contre une absence de décision du département, et 
d’autre part, contre les inscriptions opérées au grand livre par le RF. 

  Ces deux volets doivent être examinés séparément. 

  

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Recours contre l’absence de décision du DALE : 

3)  Selon l’art. 116 al. 1 LOJ, le TAPI est l’autorité inférieure de recours dans 
les domaines relevant du droit public, pour lesquels la loi le prévoit. À son art. 45, 
la LDTR confie au TAPI la compétence de statuer sur les litiges dans lesquels 
l’application de la LDTR est en cause (ATA/752/2013  du 12 novembre 2013). 

  Dans l’affaire précitée, l’ASLOCA avait recouru contre quatre cessions-
transferts inscrites au RF. La chambre de céans a considéré que le recours de 
l’ASLOCA portant sur la question de l’application de l’art. 39 LDTR aux 
opérations de cessions-transferts publiées par le RF, le TAPI devait se déclarer 
compétent, conformément aux art. 45 al. 1 et 3 LDTR. 

  Nonobstant cet arrêt, qui porte sur des faits similaires à la présente cause, le 
TAPI s’est à nouveau déclaré incompétent en l’espèce, au motif cette fois 
qu’aucune décision sujette à recours n’avait été prise. 

4)  Lorsqu’un tiers à la procédure interjette un recours au motif que le droit 
applicable a été mal déterminé par l’autorité de première instance et que la loi qui 
aurait dû être appliquée exigeait qu’une décision soit prise alors qu’elle ne l’a pas 
été, il soulève une violation du droit qui ne requiert pas la présence d’une 
décision, car l’absence d’une telle décision est précisément l’objet du recours. À 
défaut, une violation consistant pour l’autorité administrative à ne pas soumettre 
un état de fait à autorisation (au motif que la loi ne s’applique pas au cas 
examiné), ne pourrait jamais être contrôlée si le destinataire direct de la décision 
en est satisfait. 

5)  Par ailleurs, la jurisprudence portant sur le déni de justice formel garanti par 
l’art. 29 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 
1999 (Cst. - RS 101), qui consacre le droit de chacun, dans une procédure 
judiciaire ou administrative, à ce que  sa  cause soit traitée équitablement et jugée 
dans un délai raisonnable, n’est pas directement applicable, en l’espèce. 

  En effet, d’une part, l’ASLOCA n’était ni destinataire directe de la décision 
à prendre, ni partie à la procédure non contentieuse ayant conduit à l’inscription 
des transferts litigieux au RF. Elle n’a d’ailleurs été informée desdits transferts 
que par la publication de leur inscription au RF, soit après que les actes notariés 
aient été instrumentés. Elle ne pouvait ainsi intervenir qu’en qualité de tiers au 
stade de la procédure contentieuse, sur la base du droit de recourir qui lui est 
conféré par l’art. 45 al. 4 LDTR. D’autre part, son grief ne porte pas sur un refus 
de statuer (explicite ou implicite) de l’autorité, mais sur le droit matériel 
applicable, soit sur un déni de justice matériel (ATF 85 I 88). Le TAPI ne pouvait 
en conséquence exiger d’elle qu’elle mette le département en demeure de statuer 
avant lesdits transferts. Cela n’était ni requis par la loi, ni même matériellement 
possible, dans les circonstances.  

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6)  La possibilité de recourir au Tribunal fédéral contre la passivité de 
l’administration est consacrée par l’art. 94 de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral 
du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), qui dispose que le recours est recevable si, 
sans en avoir le droit, la juridiction saisie s'abstient de rendre une décision sujette 
à recours ou tarde à le faire. Le contenu de cette disposition s’impose aux cantons 
en vertu de l’art. 111 LTF, qui prescrit que si un recours est ouvert au niveau 
fédéral, les cantons ne peuvent en fermer la voie au niveau cantonal. 

7)  Au stade de l’examen de la recevabilité, le TAPI aurait ainsi uniquement dû 
se demander si la décision dont l’absence est déplorée aurait pu faire l’objet d’un 
recours devant lui au cas où elle avait été prise et si le tiers recourant disposait de 
la qualité pour recourir contre elle. 

8)   Tel était le cas en l’espèce. En effet, selon la recourante, la LDTR – et en 
particulier l’autorisation d’aliéner prescrite par l’art. 39 de ladite loi – aurait dû 
s’appliquer aux cessions-transferts litigieux. Le contrôle de la correcte application 
de la LDTR relève de la compétence du TAPI, en vertu de l’art. 45 al. 1er LDTR.  

  Par ailleurs, l’ASLOCA dispose de la qualité pour recourir contre les 
décisions (ou l’absence de décision, si celle-ci est prétendument nécessaire) prises 
en application de la LDTR, en sa qualité d’association régulièrement constituée 
d’habitants, de locataires et de propriétaires d’importance cantonale, qui existe 
depuis trois ans au moins, et dont le champ d’activité statutaire s’étend à l’objet 
concerné (art. 45 al. 5 LDTR). 

  Son recours était ainsi pleinement recevable, sous cet aspect. Par ailleurs, 
dirigé contre une absence de décision du département, ce dernier aurait dû être 
interpellé par le TAPI. 

9)  Finalement, ayant admis la recevabilité du recours, le TAPI aurait dû, vu le 
doute manifeste de l’existence d’une fraude à la loi, renvoyer la cause au 
département pour que celui-ci, en sa double qualité d’autorité compétente pour 
délivrer les autorisations d’aliéner et d’autorité de surveillance du RF, instruise les 
causes et statue par une décision sur l’applicabilité, aux cas d’espèce, de la LDTR. 

Recours contre l’admission des réquisitions d’inscription par le RF : 

10)  Selon l’art. 942 CCS, le RF donne l'état des droits sur les immeubles. 

  Le RF n'opère d'inscription au registre que sur réquisition (art. 46 al. 1 de 
l'ordonnance sur le RF du 23 septembre 2011 [ORF - RS 211.432.1]). 

11)  Lorsqu’une telle réquisition d’inscription parvient au RF, elle est d’abord 
journalisée.  

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  Ensuite, le RF vérifie que les conditions légales d’une  inscription au grand 
livre sont réunies.  

  Il contrôle la forme et le contenu de la réquisition, l'identité de la personne 
qui la présente et son droit de disposer. En cas de réquisition par un représentant, 
il vérifie ses pouvoirs de représentation. Sont également examinés, la capacité 
civile, lorsqu'elle est restreinte d'après les pièces justificatives déposées ou les 
écritures du registre foncier, l'inscription requise, pour s'assurer qu'elle est 
susceptible de faire l'objet d'une inscription au registre foncier, le justificatif  
relatif au titre, en particulier sa forme, les pièces justificatives accompagnant la 
réquisition, pour s'assurer qu'elles sont complètes, et enfin, les autorisations et les 
consentements nécessaires, pour s'assurer qu'ils ont été produits (art. 83 ORF). 

12)  Lorsque le dossier est complet, le conservateur du RF rejette ou admet la 
réquisition d’inscription au grand livre (art. 87 ORF). 

 a. Le rejet de la réquisition fait l’objet d’une décision formelle motivée, qui est 
notifiée aux intéressés (art. 87 al. 3 ORF). 

 b. L’admission de la réquisition se fait par l’inscription au grand livre, qui est 
également une décision au sens de l’art. 4 al. 1 let. a LPA. En effet, constitutive de 
la propriété foncière (art. 656 CCS), cette inscription a un effet formateur de droits 
et d’obligations, au sens de cette disposition. Elle est en outre effectuée par une 
autorité administrative au sens de l’art. 5 let. d LPA. 

13)  En l’espèce, le RF a admis les réquisitions litigieuses et les a inscrites au 
grand livre. Ce faisant, il a pris des décisions au sens de l’art. 4 LPA. 

14)  La publication des acquisitions foncières dont le RF a pris connaissance lors 
de la réception des réquisitions d’inscription, est indépendante des décisions 
d’admission et de rejet de celle-ci. En effet, selon l’art. 970a CCS, les cantons 
peuvent prévoir que les acquisitions de propriété immobilière sont publiées. À 
Genève, cette publication est prescrite par l’art. 157 de la loi d’application du code 
civil suisse et autres lois fédérales en matière civile du 28 novembre 2010 (LaCC - 
E 1 05), intitulé « publication des transactions immobilières », qui dispose que les 
acquisitions de propriété immobilière sont publiées dans la FAO. Cette 
publication n’implique pas cependant que les réquisitions en question seront 
admises après la publication desdites transactions (art. 83 ORF ; voir notamment 
l’ATA/949/2014 du 2 décembre 2014, dans lequel des transactions ont été 
publiées, puis ex-matriculées par le RF, avant d’être inscrites au grand livre ou 
« validées », selon l’expression utilisée par le RF). 

  La publication a pour principale fonction d’informer les tiers et la 
population de l’existence des transactions passées devant notaires, d’attirer 
l’attention de tiers lésés ou de tiers intéressés, sur l’existence de celles-ci, et de 

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permettre à ceux-ci de réagir dans des délais appropriés, notamment pour épurer 
les litiges et préserver les acquéreurs de contestations ou de réclamations tardives.  

15)  Informée par ce moyen de l’existence des transactions litigieuses, 
l’ASLOCA n’a pas recouru contre la publication elle-même, qui n’est pas une 
décision, mais contre les décisions d’admission des réquisitions d’inscription y 
relatives, qui ne lui ont pas été notifiées personnellement et qui sont intervenues 
après ladite publication. Cela résulte des conclusions de son recours, dans 
lesquelles elle demande que les transferts litigieux soient déclarés nuls et que les 
inscriptions au RF les concernant soient radiées. 

16)  Selon  l’art. 956a al. 1 et al. 2 ch. 1 CCS, les décisions du RF peuvent faire 
l'objet d'un recours devant l'autorité désignée par le canton, notamment par toute 
personne atteinte de manière particulière par une telle décision et ayant un intérêt 
digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. À Genève, la chambre 
de surveillance de la cour de justice est compétente (art. 152 LaCC). 

  Toutefois, aux termes de l’al. 3 de cette disposition, le recours est exclu 
lorsque l'inscription, la modification ou la radiation de droits réels ou 
d'annotations ont été portées au grand livre.  

  En l’espèce, les droits réels litigieux ont été inscrits au grand livre.  

  À ce stade de la procédure, les inscriptions y afférentes ne peuvent ainsi être 
remises en cause, ainsi que l’a relevé le TAPI dans le jugement attaqué. 

  En tant qu’il était dirigé contre les inscriptions des transferts litigieux au RF, 
le recours au TAPI était irrecevable. Le jugement attaqué sera ainsi confirmé sur 
ce point. 

17)  Au vu de ce qui précède, le recours sera partiellement admis.  

  Par économie de procédure et pour les motifs exposés au point 9 ci-dessus, 
la cause sera transmise directement au département pour qu’il statue par décision 
sur l’applicabilité auxdits transferts de l’art. 39 LDTR et, cas échéant, délivre ou 
rejette l’autorisation d’aliéner. Si, dans l’instruction de cette procédure, le 
département constate l’existence d’une fraude à la LDTR ou suspecte la 
commission d’autres infractions de nature pénale ou disciplinaire, il devra prendre 
les décisions qui s’imposent en sa qualité d’autorité de répression (art. 44 LDTR 
et 129 à 139 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 
14 avril 1988 - LCI - L 5 05) ou dénoncer les autres infractions aux autorités 
compétentes. Par ailleurs, si, au terme de son instruction, le département constate 
qu’une autorisation d’aliéner était nécessaire mais que les conditions de sa 
délivrance ne sont pas réunies et que la transaction faite devant le notaire est 
viciée, il lui appartiendra de statuer, en sa qualité d’autorité de surveillance du RF, 

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sur les conséquences de cette situation sur les inscriptions correspondantes portées 
au grand livre (conditions de révocation, etc). 

18)  Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge des consorts, pris 
conjointement et solidairement, qui succombent pour une grande part. Une 
indemnité de CHF 1'500.- sera allouée à l’ASLOCA, à la charge des mêmes 
intimés, pris conjointement et solidairement (art. 87 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 12 mai 2014 par l’ASLOCA contre le jugement 
du Tribunal administratif de première instance du 15 avril 2014 ; 

au fond : 

l’admet partiellement ; 

annule le jugement du Tribunal de première instance en ce qu’il déclare irrecevable le 
recours interjeté par l’ASLOCA le 10 janvier 2014 contre l’absence de décision du 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie statuant sur l’applicabilité 
de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996  (LDTR - 
L 5 20) à la présente cause ; 

le confirme pour le surplus ; 

transmet la cause au département de l’aménagement, du logement et de l’énergie pour 
qu’il procède, dans le sens des considérants ; 

met un émolument de CHF 1’000.- à la charge de Majulau SA, Fim Management SA, 
Monsieur Samuel GLASSEY, SI route de Frontenex 41bis SA, Xelios Suisse SA, Yatiz 
SA et Z Gestion, pris conjointement et solidairement ; 

alloue une indemnité de CHF 1'500.- à l’ASLOCA, à la charge de Majulau SA, Fim 
Management SA, Monsieur Samuel GLASSEY, SI route de Frontenex 41bis SA, Xelios 
Suisse SA, Yatiz SA et Z Gestion, pris conjointement et solidairement ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss LTF, le présent arrêt peut être porté dans les trente 
jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 

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matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Mes Romolo Molo et Roman Seitenfus, avocats de la 
recourante, à Me Christophe Gal, avocat des intimés, au département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie, au Registre foncier, ainsi qu’au Tribunal 
administratif de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray, Mme Payot Zen-
Ruffinen, M. Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :