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**Case Identifier:** 0066137e-453d-5813-834f-a8c5a5d52ba8
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2025-09-01
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 01.09.2025 B-3173/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_B-3173-2024_2025-09-01.pdf

## Full Text

B u n d e s v e r w a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b un a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
    
 

 

 

  

 

 Abteilung II 

B-3173/2024 

 

 
 

  U r t e i l  v o m  1 .  S e p t e m b e r  2 0 2 5  

Besetzung 
 Richterin Eva Schneeberger (Vorsitz), 

Richter Pascal Richard, Richter Jean-Luc Baechler, 

Gerichtsschreiberin Marina Reichmuth. 
 

 
 

Parteien 
 A._______,  

vertreten durch Rechtsanwältin 

Eva Maria König,  

Beschwerdeführer,  

  
 

 
gegen 

 
 

Staatssekretariat für Bildung,  

Forschung und Innovation SBFI,  

Vorinstanz,  

 

Schweizerische Fachprüfungskommission  

der Immobilienwirtschaft SFPKIW,  

Erstinstanz.  

 

 
 

Gegenstand 
 Höhere Fachprüfung Immobilientreuhand 2022. 

B-3173/2024 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

A.a A._______ (nachfolgend: Beschwerdeführer) legte im Jahr 2022 die 

Höhere Fachprüfung Immobilientreuhand ab. Mit Prüfungsverfügung vom 

15. September 2022 teilte ihm die Schweizerische Fachprüfungskommis-

sion der Immobilienwirtschaft SFPKIW (nachfolgend: Erstinstanz oder Prü-

fungskommission) mit, er habe die Prüfung nicht bestanden. Die Prüfungs-

leistungen des Beschwerdeführers wurden wie folgt bewertet: 

1) Unternehmensführung schriftlich* 4.0 

2) Unternehmensführung mündlich 4.5 

3) Immobilienbewirtschaftung dispensiert 

4) Immobilienbewertung 4.0 

5) Immobilienvermarktung 3.5 

6) Immobilientreuhand schriftlich* 3.5 

7) Immobilientreuhand mündlich 3.0 

8) Diplomarbeit* (schriftlich 4.0/Kolloquium 3.5) 3.8 

* zählt doppelt 

Gewichtetes Mittel, Prüfungsteile 1-8 3.8 

A.b Gegen den Entscheid der Prüfungskommission erhob der Beschwer-

deführer am 17. Oktober 2022 Beschwerde beim Staatssekretariat für Bil-

dung, Forschung und Innovation SBFI (nachfolgend: Vorinstanz). Er bean-

tragte, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei festzu-

stellen, dass er die Höhere Fachprüfung Immobilientreuhand 2022 bestan-

den habe. Namentlich rügte der Beschwerdeführer die Bewertung des Prü-

fungsteils "Immobilienvermarktung". Mit Beschwerdeergänzung vom 

13. Januar 2023 rügte er zusätzlich die Bewertung des Prüfungsteils "Im-

mobilientreuhand schriftlich" sowie der schriftlichen Diplomarbeit. Hinsicht-

lich des Prüfungsteils "Immobilientreuhand schriftlich" machte der Be-

schwerdeführer zudem geltend, es liege ein Verfahrensmangel vor, da die 

Aufgaben A1 bis A3 ausserhalb des Prüfungsstoffs gelegen hätten und da-

her für die Kandidaten unlösbar gewesen seien. 

A.c Mit Vernehmlassung vom 27. März 2023 beantragte die Prüfungskom-

mission die Abweisung der Beschwerde. Sie erteilte dem Beschwerdefüh-

rer im Prüfungsteil "Immobilienvermarktung" zwar 2 zusätzliche und im 

Prüfungsteil "Immobilientreuhand schriftlich" 0.5 zusätzliche Punkte, diese 

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Seite 3 

hätten jedoch auf die erteilten Noten keinen Einfluss, weshalb die Prüfung 

weiterhin als nicht bestanden gelte. 

A.d Mit Replik vom 30. Mai 2023 hielt der Beschwerdeführer an seiner Be-

schwerde fest.  

A.e Die Prüfungskommission teilte mit Duplik vom 9. Oktober 2023 mit, 

dem Beschwerdeführer würden im Fach "Diplomarbeit schriftlich" 6 zusätz-

liche Punkte und damit die Note 4.5 erteilt. Die Diplomarbeit sei daher ge-

samthaft mit 4.0 zu bewerten. Das gewichtete Mittel der Prüfungsteile 

1 bis 8 betrage jedoch immer noch 3.8, weshalb die Bedingungen für das 

Bestehen der Prüfung weiterhin nicht gegeben seien. 

A.f Mit Eingabe vom 16. November 2023 reichte der Beschwerdeführer 

eine Triplik ein. Darin hielt er an seiner Beschwerde fest und stellte zusätz-

lich den Antrag, es sei ihm die Möglichkeit zu gewähren, den Prüfungs-

teil A) der Teilprüfung "Immobilientreuhand" zu wiederholen, eventualiter 

sei ihm die Möglichkeit zu gewähren, die Teilprüfung "Immobilientreuhand" 

gesamthaft zu wiederholen, da die Prüfungsaufgaben A1, A2 und A3 aus-

serhalb des Prüfungsstoffs lägen und damit ein rechtserheblicher Verfah-

rensmangel vorliege. 

A.g Mit Entscheid vom 23. April 2024 wies die Vorinstanz die Beschwerde 

ab. 

B.  

Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer am 24. Mai 2024 

Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht. Er beantragt, es sei der an-

gefochtene Entscheid aufzuheben und es sei festzustellen, dass er die Prü-

fungsteile "Immobilienvermarktung schriftlich" und "Immobilientreuhand 

schriftlich" bestanden habe, womit auch die Höhere Fachprüfung Immobi-

lientreuhand 2022 als bestanden gelte. Eventualiter sei der angefochtene 

Entscheid aufzuheben und festzustellen, dass er den Prüfungsteil "Immo-

bilienvermarktung schriftlich" bestanden habe, und es sei ihm die Möglich-

keit zu gewähren, den Prüfungsteil "Immobilientreuhand schriftlich" zu wie-

derholen. Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und 

es sei ihm die Möglichkeit zu gewähren, den Prüfungsteil "Immobilientreu-

hand schriftlich" zu wiederholen. Subsubeventualiter sei der angefochtene 

Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen.  

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Der Beschwerdeführer rügt die Bewertung der Prüfungsteile "Immobilien-

vermarktung" und "Immobilientreuhand schriftlich". Im Prüfungsteil "Immo-

bilientreuhand schriftlich" sei zudem eine unlösbare Prüfungsaufgabe ge-

stellt worden, weshalb ein Verfahrensfehler vorliege.  

C.  

Die Vorinstanz äusserte sich mit Vernehmlassung vom 23. Septem-

ber 2024 und beantragt die Abweisung der Beschwerde. 

Auch die Erstinstanz reichte mit Eingabe vom 4. Oktober 2024 eine Ver-

nehmlassung ein und beantragt ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. 

D.  

Der Beschwerdeführer reichte mit Eingabe vom 14. Januar 2025 eine Rep-

lik ein. 

E.  

Die Vorinstanz und die Erstinstanz reichten mit Eingabe vom 11. März 2025 

beziehungsweise 13. März 2025 je eine Duplik ein, worauf der Beschwer-

deführer mit Eingabe vom 16. Mai 2025 eine Triplik einreichte.  

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Beim Beschwerdeentscheid der Vorinstanz vom 23. April 2024 handelt 

es sich um eine Verfügung im Sinne von Art. 5 des Verwaltungsverfahrens-

gesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). Das Bundesver-

waltungsgericht ist für die Beurteilung der dagegen erhobenen Be-

schwerde zuständig (Art. 61 Abs. 2 des Berufsbildungsgesetzes vom 

13. Dezember 2002 [BBG, SR 412.10] i.V.m. Art. 31 f. sowie Art. 33 Bst. d 

des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [VGG, SR 173.32]). 

1.2 Der Beschwerdeführer ist als Adressat durch die angefochtene Verfü-

gung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren 

Aufhebung oder Änderung. Er ist daher zur Beschwerdeführung legitimiert 

(Art. 48 Abs. 1 VwVG).  

1.3 Er hat die Beschwerde innerhalb der gesetzlichen Frist eingereicht 

(Art. 50 Abs. 1 VwVG) und seine Rechtsvertretung hat sich durch 

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Seite 5 

schriftliche Vollmacht ausgewiesen (Art. 11 Abs. 2 VwVG). Die Anforderun-

gen an Form und Inhalt der Rechtsschrift sind erfüllt, der Kostenvorschuss 

wurde rechtzeitig geleistet (Art. 52 Abs. 1 und Art. 63 Abs. 4 VwVG) und 

auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen (Art. 44 ff. VwVG) sind er-

füllt. 

1.4 Auf die Beschwerde ist daher einzutreten. 

2.  

2.1 Die höhere Berufsbildung dient auf der Tertiärstufe der Vermittlung und 

dem Erwerb der Qualifikationen, die für die Ausübung einer anspruchs- 

oder einer verantwortungsvolleren Berufstätigkeit erforderlich sind (Art. 26 

Abs. 1 BBG). Die höhere Berufsbildung wird erworben durch eine eidge-

nössische Berufsprüfung oder eine eidgenössische höhere Fachprüfung 

(Art. 27 Bst. a BBG) oder durch eine eidgenössisch anerkannte Ausbildung 

an einer höheren Fachschule (Art. 27 Bst. b BBG). Die zuständigen Orga-

nisationen der Arbeitswelt regeln die Zulassungsbedingungen, Lerninhalte, 

Qualifikationsverfahren, Ausweise und Titel. Diese Vorschriften unterliegen 

der Genehmigung durch das SBFI (Art. 28 Abs. 2 BBG).  

Gestützt auf diese Bestimmung hat die Trägerschaft der höheren Fachprü-

fung Immobilientreuhänderin und Immobilientreuhänder die Prüfungsord-

nung über die Höhere Fachprüfung für Immobilientreuhänderinnen und Im-

mobilientreuhänder vom 23. März 2012 erlassen (nachfolgend: Prüfungs-

ordnung). Diese Prüfungsordnung wurde von der Vorinstanz am 25. Ap-

ril 2012 genehmigt. 

Zudem hat die Prüfungskommission gestützt auf Ziff. 2.11 Bst. e der Prü-

fungsordnung per 29. Januar 2016 eine Wegleitung für die höhere Fach-

prüfung zur Immobilientreuhänderin / zum Immobilientreuhänder (nachfol-

gend: Wegleitung) erlassen. 

2.2 Das eidgenössische Diplom als Immobilientreuhänder erhält, wer die 

Höhere Fachprüfung für Immobilientreuhänder, das heisst, die Diplomprü-

fung mit Erfolg bestanden hat (Art. 43 Abs. 1 zweiter Satz BBG i.V.m. 

Ziff. 6.43 zweiter Satz der Prüfungsordnung). Die Leistungen werden in je-

dem Prüfungsteil mit Noten von 1 bis 6 bewertet, wobei die Note 4 und 

höhere genügende Leistungen bezeichnen (Ziff. 6.1 i.V.m. Ziff. 6.3 Prü-

fungsordnung). Die Positionsnoten werden mit ganzen und halben Noten 

bewertet (Ziff. 6.21 Prüfungsordnung). Die Note eines Prüfungsteils ist das 

Mittel aller Positionsnoten. Sie wird auf eine Dezimalstelle gerundet 

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(Ziff. 6.22 Prüfungsordnung). Wer einen Fachausweis als Immobilienbe-

wirtschafterin oder Immobilienbewirtschafter besitzt, kann sich vom Prü-

fungsteil 3 dispensieren lassen (Ziff. 5.23 Prüfungsordnung). Nach 

Ziff. 6.41 der Prüfungsordnung ist die höhere Fachprüfung für Immobilien-

treuhänder bestanden, wenn die Gesamtnote mindestens 4.0 beträgt 

(Bst. a), höchstens in zwei Prüfungsteilen eine Note unter 4.0 erteilt wird 

(Bst. b) und keine Prüfungsteilnote unter 3.0 liegt (Bst. c). Die Gesamtnote 

der Prüfung ist das gewichtete Mittel aus den Noten der einzelnen Prü-

fungsteile und wird auf eine Dezimalstelle gerundet (Ziff. 6.23 Prüfungsord-

nung).  

2.3 Der Beschwerdeführer erzielte gemäss Prüfungsverfügung vom 

15. September 2022 eine Gesamtnote von 3.8 und ihm wurden in vier Prü-

fungsteilen Noten unter 4.0 erteilt. Deshalb qualifizierte die Prüfungskom-

mission die Diplomprüfung als nicht bestanden (Ziff. 6.41 Bst. a und b der 

Prüfungsordnung).  

Im Verlauf des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens gestand die Prü-

fungskommission dem Beschwerdeführer im Fach "Diplomarbeit schrift-

lich" 6 zusätzliche Punkte zu, was zur Positionsnote 4.5 für dieses Fach 

und zur Note 4.0 für den Prüfungsteil Diplomarbeit führte, aber die Gesamt-

note 3.8 nicht veränderte. 

3.  

Mit der Verwaltungsbeschwerde können die Verletzung von Bundesrecht 

einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, die un-

richtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachver-

haltes sowie die Unangemessenheit der angefochtenen Verfügung gerügt 

werden (Art. 49 VwVG i.V.m. Art. 37 VGG). Das Bundesverwaltungsgericht 

entscheidet insofern grundsätzlich mit voller Kognition. Indessen haben 

Prüfungen oftmals Spezialgebiete zum Gegenstand, in denen die Rechts-

mittelbehörde über keine genügenden eigenen Fachkenntnisse verfügt, die 

mit denjenigen der Prüfungskommission vergleichbar wären. Zudem sind 

der Rechtsmittelbehörde meistens nicht alle massgebenden Faktoren der 

Bewertung bekannt und es ist ihr nicht immer möglich, sich ein zuverlässi-

ges Bild über die Gesamtheit der Leistungen einer beschwerdeführenden 

Person sowie der Leistungen der übrigen Kandidierenden zu machen. Eine 

freie und umfassende Überprüfung der Examensbewertung würde die Ge-

fahr von Ungerechtigkeiten und Ungleichheiten gegenüber anderen Kandi-

daten in sich bergen und es ist auch nicht Aufgabe der Beschwerdeinstanz, 

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die Bewertung der Prüfungsleistungen einer beschwerdeführenden Person 

gewissermassen zu wiederholen.  

Gemäss ständiger Rechtsprechung auferlegt sich das Bundesverwaltungs-

gericht daher bei der Bewertung von Prüfungsleistungen eine gewisse Zu-

rückhaltung. Es hat erst einzuschreiten, wenn sich die Prüfungsbehörde 

von sachfremden oder offensichtlich unhaltbaren Erwägungen leiten liess, 

so dass deren Entscheid unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten als nicht 

mehr vertretbar erscheint. Die Beurteilung muss mit anderen Worten offen-

sichtlich unhaltbar sein oder auf einer krassen Fehleinschätzung beruhen 

(BGE 136 I 229 E. 5.4.1; Urteile des BGer 2D_8/2023 vom 8. März 2024 

E. 6.1; 2D_13/2021 vom 11. März 2022 E. 3.2.1; 2D_24/2021 vom 5. No-

vember 2021 E. 3.6.1). Das Bundesverwaltungsgericht weicht nicht ohne 

Not von der Beurteilung durch die Experten der Prüfungskommission ab, 

jedenfalls solange diese im Rahmen der Vernehmlassung Stellung zu den 

Rügen des Beschwerdeführers genommen haben und ihre Auffassung, 

insbesondere soweit sie von derjenigen des Beschwerdeführers abweicht, 

nachvollziehbar und einleuchtend ist (BVGE 2010/21 E. 5.1; 2010/11 

E. 4.1; 2010/10 E. 4.1; 2008/14 E. 3.1 und 3.3; Urteile des BVGer 

B-573/2024 vom 1. Oktober 2024 E. 4.2; B-4436/2022 vom 23. April 2024 

E. 3; B-4431/2023 vom 4. März 2024 E. 2.1; B-1181/2022 vom 27. Dezem-

ber 2022 E. 3; je m.w.H.; kritisch dazu PATRICIA EGLI, Gerichtlicher Rechts-

schutz bei Prüfungsfällen: Aktuelle Entwicklungen, Schweizerisches Zent-

ralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 112/2011, S. 555 ff.).  

Sind dagegen die Auslegung oder Anwendung von Rechtsvorschriften 

streitig oder werden Verfahrensmängel im Prüfungsablauf gerügt, hat das 

Bundesverwaltungsgericht die erhobenen Einwendungen mit freier Kogni-

tion zu prüfen, andernfalls es eine formelle Rechtsverweigerung begehen 

würde (BVGE 2010/11 E. 4.2; 2010/10 E. 4.1 und 2008/14 E. 3.3, je 

m.w.H.). Auf Verfahrensfragen nehmen all jene Einwände Bezug, die den 

äusseren Ablauf der Prüfung, die Aufgabenstellung oder das Vorgehen bei 

der Bewertung betreffen (Urteile des BVGer B-4431/2023 E. 2.2, 

B-57/2023 vom 26. April 2023 E. 2.3, B-4358/2022 vom 11. Januar 2023 

E. 2.3, B‑6256/2009 vom 14. Juni 2010 E. 3). Ein rechtserheblicher Verfah-

rensmangel liegt vor, wo ein Mangel in kausaler Weise das Prüfungsergeb-

nis eines Kandidaten entscheidend beeinflussen kann oder beeinflusst hat 

(vgl. BGE 147 I 73 E. 6.7; Urteile des BGer 2D_6/2010 vom 24. Juni 2010 

E. 5.2 und 1P.420/2000 vom 3. Oktober 2000 E. 4b; Urteile des BVGer 

B-4499/2021 vom 10. Januar 2024 E. 4.2; B-2645/2020 vom 16. Juni 2022 

E. 4.1; B-2880/2018 vom 19. März 2020 E. 8.3.2 je m.w.H.). 

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4.  

Der Beschwerdeführer rügt eine Unterbewertung seiner Leistung in den 

Prüfungsteilen "Immobilienvermarktung" und "Immobilientreuhand schrift-

lich". Zudem macht er hinsichtlich des Prüfungsteils "Immobilientreuhand 

schriftlich" einen Verfahrensfehler geltend, da ein Teil der Prüfungsaufga-

ben ausserhalb des Prüfungsstoffs gelegen habe und er diese daher nicht 

habe lösen können.  

4.1 Gemäss ständiger Praxis des Bundesverwaltungsgerichts richtet sich 

die Beweislast auch im öffentlichen Recht nach der Beweislastregel von 

Art. 8 ZGB, sofern das massgebende Recht keine spezifische Beweisregel 

enthält (anstatt vieler: Urteil des BVGer B-1343/2024 14. April 2025 E. 2.2). 

Auf die Rüge der Unangemessenheit der Bewertung von Prüfungsleistun-

gen ist somit nur dann detailliert einzugehen, wenn die beschwerdefüh-

rende Partei selbst substantiierte Anhaltspunkte mit den entsprechenden 

Beweismitteln dafür liefert, dass das Ergebnis materiell nicht vertretbar ist, 

eindeutig zu hohe Anforderungen gestellt oder die Prüfungsleistungen of-

fensichtlich unterbewertet wurden (vgl. Urteil des BGer 2D_6/2013 vom 

19. Juni 2013 E. 2.3; BVGE 2010/21 E. 5.1, 2010/11 E. 4.3 und 2010/10 

E. 4.1). Die Behauptung allein, die eigene Lösung sei richtig und die Auf-

fassung der Prüfungskommission oder eine vorgegebene Musterlösung sei 

falsch oder unvollständig, wird dieser Anforderung nicht gerecht (vgl. 

BVGE 2010/21 E. 5.1; Urteile des BVGer B-4436/2022 E. 4.2.1; 

B-5256/2019 vom 23. Juli 2020 E. 3.4; B-2229/2011 vom 13. Februar 2012 

E. 6.1). Zudem kann das Rechtsmittelverfahren nicht dazu dienen, die Prü-

fung zu wiederholen beziehungsweise die gegebenen Antworten nachträg-

lich so umzudeuten, dass sie möglichst weitgehend der Musterlösung ent-

sprechen; die Würdigung der erbrachten Prüfungsleistungen obliegt in ers-

ter Linie den fachkundigen Examinatoren (vgl. die Urteile des 

BGer 2D_13/2021 E. 3.2.1; 2D_41/2016 vom 20. Januar 2017 E. 2.1; 

2D_6/2013 E. 3.2.2 und 2D_11/2011 vom 2. November 2011 E. 4.2, je 

m.w.H.). 

In Bezug auf die relative Gewichtung der verschiedenen Aufgaben, der 

Überlegungen oder Berechnungen, die zusammen die korrekte und voll-

ständige Antwort auf eine bestimmte Prüfungsfrage darstellen, kommt den 

Experten ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu. Dies gilt insbesondere 

auch bei der Beurteilung der Frage, wie viele Punkte für eine konkrete ab-

weichende oder nur teilweise richtige Antwort erteilt werden. Das Ermes-

sen der Experten ist lediglich dann eingeschränkt, wenn die Prüfungsor-

gane ein verbindliches Bewertungsraster vorgegeben haben, in dem die 

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genaue Punkteverteilung für einzelne Teilantworten klar definiert ist. In ei-

nem solchen Fall hat jeder einzelne Kandidat entsprechend dem Grund-

satz der Gleichbehandlung den Anspruch darauf, dass er diejenigen 

Punkte erhält, die ihm gemäss Bewertungsraster für eine richtige Teilleis-

tung zustehen (vgl. statt vieler BVGE 2008/14 E. 4.3.2 m.H.). 

4.2 Der Beschwerdeführer bringt vor, im Prüfungsteil "Immobilienvermark-

tung" seien ihm im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren zwar 2.5 Punkte 

mehr zugesprochen worden, womit er aber noch keine genügende Note 

erzielt habe. In diesem Prüfungsteil sei die Bewertung der Aufgaben A2.4 

und C9 strittig geblieben.  

4.2.1 In der Aufgabe C9 im Prüfungsteil "Immobilienvermarktung" hätten 

die Prüfungskandidaten anhand von ihnen ausgehändigten Unterlagen 

eruieren müssen, wie der Wohnungsmix und die Wohnungsgrössen unter 

Berücksichtigung der Gemeindeziele aussehen sollten. Der Beschwerde-

führer habe für die 2.5-Zimmerwohnungen einen Anteil von 3.5 %, für die 

3.5-Zimmerwohnungen einen Anteil von 50 %, für die 4.5-Zimmerwohnun-

gen einen Anteil von 41 % und für die 5.5-Zimmerwohnungen einen Anteil 

von 5.5 % angegeben. In der Prüfungsbewertung sei notiert worden "Total 

keine 100 %, Zielgruppe Fam. zu wenig beachtet". Der Beschwerdeführer 

habe jedoch zusammen 100 % vergeben und in korrekter Weise gesehen, 

dass bei einem Haushaltseinkommen von rund Fr. 150'000.– und bei der 

heutigen tiefen Geburtenrate der Fokus auf 3.5- und 4.5-Zimmerwohnung 

liege, welche er mit 50 % und 41 % genannt habe. Der Beschwerdeführer 

stellt sich auf den Standpunkt, dass die meisten Familien nur ein oder zwei 

Kinder hätten, für welche eine 3.5- oder 4.5-Zimmerwohnung reiche. Fami-

lien mit drei Kindern und damit die Annahme von 5.5-Zimmerwohnungen, 

seien selten und noch seltener seien Familien mit drei Kindern mit einem 

Einkommen von Fr. 150'000.–. Die Nennung des tiefen Anteils an 5.5-Zim-

merwohnungen (5.5 %) sei deshalb völlig plausibel. Dem Beschwerdefüh-

rer seien deshalb für die Nennung seiner Antworten 50 % 3.5-Zimmerwoh-

nungen und 41 % 4.5-Zimmerwohnungen zusätzliche zwei Punkte und für 

die Nennung der Zielgruppe Familie je einen Punkt und damit vier zusätz-

liche Punkte zu erteilen. 

4.2.2 Die Prüfungskommission führt hierzu aus, dass die Antworten des 

Beschwerdeführers zumindest teilweise nicht leserlich gewesen seien. Zu-

dem habe er nicht erkannt, dass auch grosse Wohnungen, namentlich 5.5-

Zimmerwohnungen, in grösserer Anzahl gebaut werden müssten, um die 

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Seite 10 

einer korrekten Antwort zugrundliegenden Legislaturziele der im Fallbei-

spiel als Auftraggeberin auftretenden Gemeinde zu erreichen.  

4.2.3 Aus dem Anhang 2 zum Prüfungsteil "Immobilienvermarktung" sind 

die Legislaturziele einer Gemeinde ersichtlich. Unter anderem wird festge-

halten, dass hinsichtlich einer gemeindeeigenen Liegenschaft eine Studie 

für nachhaltige, kostengünstige Familienwohnungen für Familien mit einem 

maximalen Einkommen von Fr. 150'000.– erarbeitet werden solle. Die Prü-

fungskandidaten hatten sodann in der Prüfungsaufgabe C9 den Woh-

nungsmix und die Wohnungsgrössen unter Berücksichtigung der Legisla-

turziele der Gemeinde anzugeben. Konkret hatten sie anzugeben, welche 

prozentualen Anteile an 2.5-, 3.5-, 4.5- und 5.5-Zimmerwohnungen zu 

bauen seien. Im Hinblick auf die Annahme, dass es sich bei der zu planen-

den Überbauung um kostengünstige Wohnungen für Familien mit einem 

maximalen Einkommen von Fr. 150'000.– handeln soll, erscheint der 

Standpunkt der Prüfungskommission, der Beschwerdeführer habe die Ziel-

gruppe Familie nicht hinreichend berücksichtigt, nachvollziehbar, da der 

Anteil an 5.5-Zimmerwohnungen vom Beschwerdeführer mit 5.5 % sehr 

tief angegeben wurde. Zudem ist dem Anhang 1 (Seite 9) zum Prüfungsteil 

"Immobilienvermarktung" (Standort- und Marktinformationen) zu entneh-

men, dass die Wohnungsleerstände in der Gemeinde der Fallstudie in ers-

ter Linie Wohnungen mit 3.5 und 4.5 Zimmern betreffe und zwar unabhän-

gig davon, ob es sich um ältere oder neuere / renovierte Objekte handle. 

Die Argumente des Beschwerdeführers lassen daher die Begründung der 

Prüfungskommission nicht als offensichtlich unhaltbar erscheinen. 

4.2.4 Dass der Beschwerdeführer für seine Antwort in der Aufgabe C9 

keine Punkte erhalten hat, ist daher nicht zu beanstanden.  

4.2.5 Der Beschwerdeführer beanstandet zudem die Bewertung der Auf-

gabe A2.4, in welcher die Vergabe von 2 zusätzlichen Punkten strittig ist. 

Mit der Replik macht der Beschwerdeführer sodann zusätzliche 0.5 Punkte 

für die Aufgabe B1.4.2 und 1 Punkt für die Aufgabe C.5 geltend.  

Der Beschwerdeführer hatte im Prüfungsteil "Immobilienvermarktung" ur-

sprünglich 59.5 Punkte erreicht.  

Die Vorinstanz gestand ihm im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren wei-

tere 2.5 Punkte zu, doch schloss sich die Prüfungskommission dieser Auf-

fassung nicht an. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts und 

des Bundesverwaltungsgerichts gilt grundsätzlich nur das Prüfungs-

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Seite 11 

ergebnis selbst, das heisst der Entscheid über das Bestehen oder Nicht-

bestehen der Prüfung, als Streitgegenstand. Einzelne Fachnoten stellen 

demgegenüber in der Regel nur Begründungselemente dar, die nicht selb-

ständig angefochten werden können. Dies ist nur ausnahmsweise möglich, 

nämlich dann, wenn an die Höhe der einzelnen Noten bestimmte Rechts-

folgen geknüpft sind, zum Beispiel die Möglichkeit, bestimmte zusätzliche 

Kurse oder Weiterbildungen zu absolvieren oder besondere Qualifikatio-

nen zu erwerben (etwa Zulassung zum Doktorat), oder wenn sich die Noten 

später als Erfahrungsnoten in weiteren Prüfungen auswirken 

(BGE 136 I 229 E. 2.6; BVGE 2009/10 E. 6.2.1 m.H. und BVGE 2007/6 

E. 1.2; Urteil des BVGer B-4383/2016 vom 18. September 2018 E. 1). Was 

für Fachnoten gilt, gilt natürlich auch für die Anzahl der in einem Prüfungs-

teil erreichten Punkte. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach dem Be-

schwerdeführer 2.5 Punkte mehr zu erteilen gewesen wären, ist daher le-

diglich Teil der Begründung des vorinstanzlichen Beschwerdeentscheids 

und hat keinen Dispositivcharakter. Da die Prüfungskommission dieser 

Auffassung nicht folgt, sind diese Punkte weiterhin als umstritten anzuse-

hen, soweit der Beschwerdeführer deren Nichterteilung auch im vorliegen-

den Beschwerdeverfahren überhaupt noch rügt. Das ist allerdings nicht der 

Fall. 

Selbst wenn der Beschwerdeführer die Nichterteilung dieser Punkte wei-

terhin rügen würde und diese Rüge (+2.5 Punkte) sowie diejenigen bezüg-

lich der Aufgabe A2.4 (+2 Punkte) und die erst mit der Replik vorgebrachten 

Rügen betreffend die Bewertung der Aufgaben B1.4.2 (+0.5 Punkte) und 

C.5 (+1 Punkt) sich als begründet erweisen würden, würde er nur 65.5 

Punkte erreichen. Für die Erteilung der Note 4.0 wären indessen 66 Punkte 

nötig. Es erübrigt sich daher, auf diese Rügen einzugehen.  

4.2.6 Die Note 3.5 für den Prüfungsteil "Immobilienvermarktung" ist daher 

nicht zu beanstanden. 

5.  

In Bezug auf den Prüfungsteil "Immobilientreuhand" macht der Beschwer-

deführer geltend, die Aufgaben A1 bis A3 seien zu schwierig gewesen be-

ziehungsweise sie lägen ausserhalb des Prüfungsstoffs. Er verlangt aus 

diesem Grund die für diese Aufgaben mögliche Maximalpunktzahl, also 3 

Punkte mehr, als ihm erteilt worden waren. Zudem macht er eine Unterbe-

wertung der Aufgaben A13a (+0.5), C4c (+1) und C15 (+0.5) und damit 

insgesamt 2 zusätzliche Punkte geltend. Eventualiter beziehungsweise 

B-3173/2024 

Seite 12 

subeventualiter beantragt er, ihm sei die Möglichkeit zu gewähren, den Prü-

fungsteil "Immobilientreuhand schriftlich" zu wiederholen  

5.1 Ein Verfahrensfehler, wie ihn der Beschwerdeführer behauptet, könnte 

nicht zu einer weiteren Punktevergabe beziehungsweise zum Bestehen 

der Prüfung führen, selbst wenn die Rüge begründet wäre. Nach ständiger 

Praxis des Bundesverwaltungsgerichts ist ein gültiges und nachweislich 

genügendes Prüfungsresultat grundsätzliche Voraussetzung für die Ertei-

lung eines Prüfungsausweises. Liegt ein solches wegen Verfahrensfehlern 

nicht vor, so ist diese Voraussetzung nicht erfüllt und es bleibt in der Regel 

keine andere Lösung, als die betreffende Prüfung durch die Betroffenen 

wiederholen zu lassen (BVGE 2010/21 E. 8.1 m.w.H., Urteile des BVGer 

B-7307/2016 vom 23. August 2017 S. 6, B-5003/2015 vom 11. Feb-

ruar 2016 E. 5.1).  

5.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe die Prüfungsaufgaben 

A1 bis A3 nicht lösen können, da diese ausserhalb des Prüfungsstoffes lä-

gen. Die Aufgabe A3 stelle Detailwissen dar, weil der Bauprozess einer 

spezifischen SIA-Norm gesucht worden sei. Die SIA-Norm 112:2014 Mo-

dell Bauplanung stelle gerade keinen Werkvertrag dar und müsse daher 

nicht bekannt sein, zumal die Wegleitung von Vertragsbestandteilen 

und -inhalten von Werkverträgen und Aufträgen spreche. 

Die Prüfungskommission stellte sich im vorinstanzlichen Beschwerdever-

fahren auf den Standpunkt, das Thema liege gemäss Wegleitung zur Prü-

fungsordnung (Ziff. 5.1) innerhalb des Prüfungsstoffes. Ein Immobilientreu-

händer müsse in der Lage sein, Kunden in Bauprojekten zu beraten und 

als Bauherrenvertreter deren Interessen zu vertreten. Für diese Aufgabe 

sei es unabdingbar, einfache Multiple-Choice-Fragen in Bezug auf Werk-

verträge und Bauprozesse, wie sie in den Fragen A1 bis A3 gefragt worden 

seien, beantworten zu können.  

In den Aufgaben A1 bis A3 mussten die Prüfungskandidaten beurteilen, ob 

die Fragen oder Aussagen richtig oder falsch seien. Für jede richtige Ant-

wort wurden 0.5 Punkte, für falsche Antworten keine Punkte erteilt. In den 

Fragen A1 und A2 mussten Aussagen zum SIA-Werkvertrag 1023:2013 

(Vertragsparteien und Inhalt) beurteilt werden. In der Frage A3 ging es um 

die SIA-Norm 112:2014 Modell Bauplanung, wobei gefragt wurde, welche 

Prozesse die Norm abbilde (Bauprozess für die Ausführung von Baupro-

jekten / Planungsprozess für Bauvorhaben in seiner logischen Gliede-

rung / Baubewilligungsprozess / Submissionsprozess für Bauarbeiten).  

B-3173/2024 

Seite 13 

Die Wegleitung zum Prüfungsteil "Immobilientreuhand" sieht vor, dass ein 

Immobilientreuhänder in der Lage sei, Kunden in Bauprojekten zu beraten 

und als Bauherrenvertreter deren Interessen zu vertreten. Weiter habe er 

in der Lage zu sein, die Grundsätze des Bau- und Planungsrechts wieder-

zugeben und für den konkreten Anwendungsfall zu interpretieren, insbe-

sondere Garantien nach OR beziehungsweise SIA 118 (vgl. Ziff. 5.1 Weg-

leitung). Wenn die Prüfungskommission ausführt, es sei für einen Immobi-

lientreuhänder unabdingbar, einfache Fragen in Bezug auf Werkverträge 

und Bauprozesse zu beantworten, um ihre Kunden zu beraten und die In-

teressen der von ihnen vertretenen Bauherren zu wahren, ist dies nach-

vollziehbar.  

In diesem Kontext betrachtet, ist der Inhalt der Aufgaben A1, A2 und A3 

daher nicht zu beanstanden und die diesbezüglichen Rügen des Be-

schwerdeführers erweisen sich als unbegründet.  

5.3 Ohnehin müssen Mängel im Prüfungsablauf schnellstmöglich geltend 

gemacht werden (vgl. Urteil des BGer 2C_769/2019 vom 27. Juli 2020 

E. 7.2). Der Anspruch eines Prüfungskandidaten auf Beseitigung des Man-

gels und dessen Folgen erlischt demzufolge, wenn er trotz Kenntnis des 

Verfahrensmangels die ihm zumutbare Rüge unterlässt und sich auf das 

fehlerhafte Prüfungsverfahren einlässt. Durch die Pflicht zur schnellstmög-

lichen Rüge eines Verfahrensmangels soll verhindert werden, dass sich 

der betroffene Kandidat im Verhältnis zu den anderen Prüfungsteilnehmen-

den eine ihm nicht zustehende weitere Prüfungschance verschafft, indem 

er in Kenntnis des Verfahrensmangels das Prüfungsergebnis zunächst ab-

wartet (vgl. Urteile des BGer 2C_769/2019 E. 7.2; 2D_7/2011 vom 

19. Mai 2011 E. 4.6; Urteile des BVGer B-5896/2019 vom 29. Mai 2020 

E. 5.2, B-5510/2015 vom 12. Juli 2017 E. 5.3 und B-2204/2006 vom 

28. März 2007 E. 7). Für die Entscheidung darüber, ob eine Rüge hinrei-

chend schnell erhoben worden ist, kommt es darauf an, ob und ab welchem 

Zeitpunkt es dem Prüfungskandidaten zugemutet werden konnte, auf den 

ihm bekannten Verfahrensfehler hinzuweisen. Dies hängt von den Umstän-

den des Einzelfalls ab (vgl. Urteile des BGer 2C_967/2022 vom 

25. Mai 2023 E. 6 m.w.H.; 2C_769/2019 E. 7.3). 

Im vorliegenden Verfahren ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer die 

Schwierigkeit der in Frage stehenden Aufgaben erst nach Erhalt des Prü-

fungsresultates im Rahmen des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens 

gerügt hat. Nach der dargelegten Rechtsprechung ist dies zu spät. Gründe, 

warum ihm nicht zuzumuten gewesen wäre, den behaupteten Verfah-

B-3173/2024 

Seite 14 

rensmangel früher zu rügen, hat der Beschwerdeführer nicht dargetan und 

sind für das Gericht auch nicht ersichtlich.  

5.4 Der Beschwerdeführer hat von der Prüfungskommission im vorinstanz-

lichen und auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren für die Aufgabe A1 

zusätzliche 0.5 Punkte infolge eines Korrekturfehlers zugesprochen erhal-

ten, weshalb für den Prüfungsteil "Immobilientreuhand schriftlich" von 

129.5 erreichten Punkten ausgegangen werden kann. Für das Erreichen 

der Note 4.0 sind 132 und damit weitere 2.5 Punkte nötig. Der Beschwer-

deführer rügt jedoch, neben dem Schwierigkeitsgrad der Aufgaben A1 bis 

A3, nur noch eine Unterbewertung der Aufgaben A13a (+0.5), C4c (+1) und 

C15 (+0.5), für welche er 2 weitere zusätzliche Punkte beantragt. Selbst 

wenn sich diese Rügen als begründet erweisen würden, würde er damit 

lediglich 131.5 Punkte erreichen, was für die Erteilung der Note 4.0 nicht 

ausreicht. Es erübrigt sich daher, auf diese Rügen einzugehen. 

5.5 Die Note 3.5 für den Prüfungsteil "Immobilientreuhand schriftlich" ist 

daher nicht zu beanstanden. 

6.  

Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Beschwerde aufgrund des 

Gesagten als unbegründet und ist daher sowohl im Hauptbegehren wie 

auch in allen Eventualbegehren abzuweisen. 

7.  

Die Verfahrenskosten sind mit Blick auf den Verfahrensaufwand und die 

Schwierigkeit der Streitsache auf Fr. 1'500.– festzusetzen (Art. 63 Abs. 4bis 

VwVG, Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kos-

ten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, 

SR 173.320.2]). Entsprechend dem Verfahrensausgang hat der Beschwer-

deführer die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 63 Abs. 1 VwVG sowie Art. 1 

ff. VGKE).  

8.  

Ausgangsgemäss ist dem Beschwerdeführer keine Parteientschädigung 

zuzusprechen (Art. 64 Abs. 1 VwVG, Art. 7 Abs. 1 und 3 VGKE). Der Vor-

instanz als Bundesbehörde steht keine Parteientschädigung zu (Art. 7 

Abs. 3 VGKE). Die Erstinstanz ist eine Kommission ausserhalb der Bun-

desverwaltung, welche in Erfüllung einer ihr übertragenen öffentlich-recht-

lichen Aufgabe des Bundes erstinstanzlich verfügt hat und als Behörde im 

Sinne von Art. 1 Abs. 2 Bst. e VwVG zu qualifizieren ist. Auch ihr steht 

B-3173/2024 

Seite 15 

dementsprechend keine Parteientschädigung zu (vgl. Urteile des 

BVGer B-2356/2023 vom 15. Dezember 2023 E. 7.2; B-2588/2020 vom 

7. Juli 2023 E. 7 und B-668/2010 vom 26. Mai 2010 E. 8.3 m.H.) 

9.  

Nach Art. 83 Bst. t BGG ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-

legenheiten an das Bundesgericht unzulässig gegen Entscheide über das 

Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich 

auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung. 

Unter diesen Ausschlussgrund fallen Prüfungsergebnisse im eigentlichen 

Sinn, aber auch alle anderen Entscheide, die sich auf eine Bewertung der 

intellektuellen oder physischen Fähigkeiten oder die Eignung eines Kandi-

daten beziehen (vgl. BGE 147 I 73 E. 1.2.1 und 138 II 42 E. 1.1, je m.w.H.). 

Wenn andere Entscheide im Zusammenhang mit einer Prüfung strittig sind, 

insbesondere solche organisatorischer oder verfahrensrechtlicher Natur, 

bleibt das Rechtsmittel zulässig (vgl. BGE 147 I 73 E. 1.2.1; Urteil des 

BGer 2C_636/2024 vom 4. Juni 2025 E. 1.1.2 m.w.H.).  

B-3173/2024 

Seite 16 

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 

1.  

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2.  

Die Verfahrenskosten werden auf Fr. 1'500.– festgesetzt und dem Be-

schwerdeführer auferlegt. Der von ihm einbezahlte Kostenvorschuss in 

gleicher Höhe wird nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils 

zur Bezahlung der Verfahrenskosten verwendet. 

3.  

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

4.  

Dieses Urteil geht an den Beschwerdeführer, die Vorinstanz, die Erstin-

stanz und das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und 

Forschung WBF. 

 

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen. 

 

Die vorsitzende Richterin: Die Gerichtsschreiberin: 

  

Eva Schneeberger Marina Reichmuth 

 

 

  

B-3173/2024 

Seite 17 

Rechtsmittelbelehrung: 

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun-

desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange-

legenheiten geführt werden, sofern die Voraussetzungen gemäss 

Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG gegeben sind. Die Frist ist gewahrt, wenn 

die Beschwerde spätestens am letzten Tag der Frist beim Bundesgericht 

eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer 

schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung überge-

ben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechtsschrift ist in einer 

Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-

gabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene 

Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die beschwerdeführende 

Partei in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Versand: 9. September 2025 

 

  

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Seite 18 

Zustellung erfolgt an: 

– den Beschwerdeführer (Gerichtsurkunde) 

– die Vorinstanz (Gerichtsurkunde) 

– die Erstinstanz (Gerichtsurkunde) 

– das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und  

Forschung WBF (Gerichtsurkunde)