# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2bf3255f-5a61-5f13-bb8e-498348393268
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-02-26
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 26.02.2013 I/1-2012/156
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2012-156_2013-02-26.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2012/156

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 26.02.2013

Entscheiddatum: 26.02.2013

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 26.02.2013
Liegenschaftsunterhalt, Art. 32 Abs. 2 DBG (SR 642.11, vgl. auch Art. 44 Abs. 
2 StG, sGS 811.1). Die Grundeigentümerin baute ihr Mehrfamilienhaus um, 
wobei vom alten Gebäude nur die Grundmauern des Kellergeschosses 
bestehen blieben und saniert wurden. Der Rest wurde neu gebaut. Das 
gesamte Vorhaben wurde von der Veranlagungsbehörde zu Recht als 
Neubau, weshalb ein Abzug des Aufwands für die Sanierung der 
Kellermauern zu Recht verweigert wurde (Verwaltungsrekurskommission, 
Abteilung I/1, 26. Februar 2013, I/1-2012/156).

Präsident Thomas Vögeli, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; 

Gerichtsschreiber Philipp Lenz

 

X. und Y., Beschwerdeführer,

vertreten durch Büchel & Stieger Treuhand AG, Staatsstrasse 44, Postfach, 

9463 Oberriet,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

und

Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Abteilung 

Recht, Eigerstrasse 65, 3003 Bern, Beschwerdebeteiligte,

betreffend

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Direkte Bundessteuer (Einkommen 2010)

 

Sachverhalt:

A.- X. und Y. sind verheiratet und wohnen in A. Beide sind unselbständig erwerbstätig. 

Die Ehefrau ist Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 0000 an der Z.-Strasse 00 in A.

Am 30. Juni 2009 stellte Y. ein Baugesuch für die betreffende Liegenschaft bei der 

Baubewilligungsbehörde. Darin sah sie vor, das bestehende Wohnhaus mitsamt dem 

Restaurant im Erdgeschoss abzubrechen und neu aufzubauen. Zu den bestehenden 

Wohnungen sollten anstelle des Restaurants eine 3 ½ - sowie eine 4 ½ - 

Zimmerwohnung und im Dachgeschoss eine 7 ½ - Zimmerwohnung mit 

Galeriegeschoss eingebaut werden. Das Baugesuch wurde mit Verfügung vom 15. 

September 2009 durch den Stadtrat A. bewilligt. Nach Abschluss der Bauarbeiten 

beinhaltete das Wohnhaus insgesamt sieben Wohnungen.

Für das Steuerjahr 2010 deklarierten die Eheleute ein steuerbares Einkommen von 

Fr. 0.--, unter Berücksichtigung von Unterhalts- und Verwaltungskosten für 

Liegenschaften von Fr. 236'276.--. Unter anderem machten sie für die Liegenschaft an 

der Z.-Strasse 00 Kosten von Fr. 209'036.-- geltend. Davon entfielen Fr. 207'000.-- auf 

die Sanierung der Kellerräume. Die Veranlagungsbehörde liess für die Liegenschaft an 

der Z.-Strasse 00 die geltend gemachten effektiven Kosten nicht zu und gewährte 

lediglich den Pauschalabzug von Fr. 13'990.--. Als Begründung führte sie aus, dass die 

angefallenen Kosten nicht als Unterhaltskosten zu qualifizieren seien. Vielmehr stellten 

diese Anlagekosten dar, welche nicht abzugsfähig seien. Die Steuerpflichtigen wurden 

mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 159'800.-- veranlagt. Dagegen erhoben sie 

am 10. Mai 2012 Einsprache, welche vom kantonalen Steueramt mit Entscheid vom 

17. Juli 2012 abgewiesen wurde.

B.- Mit Eingabe vom 14. August 2012 erhoben X. und Y. gegen den 

Einspracheentscheid Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem 

Antrag, die deklarierten Kosten für die Sanierung der Grundmauern und Kellerräume 

seien im Umfang von Fr. 207'000.-- als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzulassen.

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Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 1. Oktober 2012 unter Hinweis auf 

die Erwägungen im angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde. Die 

Eidgenössische Steuerverwaltung hat stillschweigend auf eine Vernehmlassung 

verzichtet.

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit erforderlich, in 

den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

 

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Beschwerdeerhebung ist gegeben. Die Beschwerde vom 14. August 2012 ist 

rechtzeitig eingereicht worden. Sie erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 140 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte 

Bundessteuer, SR 642.11, abgekürzt: DBG; Art. 7 der Verordnung zum Bundesgesetz 

über die direkte Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 41 lit. h Ziff. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die Beschwerde ist 

einzutreten.

2.- In der Beschwerde ist umstritten, ob die von den Beschwerdeführern geltend 

gemachten Kosten in der Höhe von Fr. 207'000.-- für die Sanierung der Grundmauern 

und Kellerräume als Unterhaltskosten zum Abzug gebracht werden können.

a) Gemäss Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen die 

Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, 

die Versicherungsprämien und die Kosten für die Verwaltung durch Dritte abgezogen 

werden. Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, 

sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach 

längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, 

Renovationen). Sie lassen ein Gebäude in seiner Gestaltung, Form und 

Zweckbestimmung unverändert weiter bestehen; es werden einzig die mangelhaften 

Teile ersetzt oder instand gestellt. Unterhaltskosten sind Aufwendungen zur Erhaltung 

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der Liegenschaft im bisherigen Zustand und setzen begrifflich bestehende Bauten und 

Anlagen voraus (Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. Aufl. 

2009, N 37 zu Art. 32 DBG).

b) Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche zur 

Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche sind bei der Einkommenssteuer 

nicht abzugsfähig (vgl. Art. 34 lit. d DBG). Während Unterhaltskosten der Erhaltung 

bereits vorhandener Werte dienen, werden mit wertvermehrenden Aufwendungen 

zusätzliche neue Werte geschaffen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen 

werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil, was häufig bei Umbauten 

bestehender Gebäude der Fall ist, ist die Aufwendung im Umfang des werterhaltenden 

Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende Anteil nicht 

abzugsberechtigt ist. Die Anteile sind zu schätzen. Die im Anschluss an einen Umbau 

ergangene Neuschätzungsanzeige der kantonalen Gebäudeversicherung ist dabei eine 

taugliche Grundlage für die Schätzung wertvermehrender Aufwendungen bzw. 

werterhaltender Kosten für den Liegenschaftsunterhalt. Es gilt dabei aber immer zu 

beachten, dass die Kosten für den werterhaltenden bzw. wertvermehrenden Anteil 

nicht mit den entsprechenden Werten gleichgesetzt werden. Die Abgrenzung erfolgt 

nach objektiv-technischen Kriterien. Wertvermehrenden Charakter haben alle 

Aufwendungen, die ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. ein Haus 

in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken lassen. 

Massgebend ist dabei aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob das 

Grundstück durch die Massnahme eine qualitative Verbesserung und damit eine 

Wertsteigerung erfahren hat. Dies gilt es vor allem bei Modernisierungen zu beachten. 

Solche können, müssen aber nicht Wertvermehrungen darstellen (vgl. Richner/Frei/

Kaufmann/Meuter, a.a.O., N 44 ff. zu Art. 32 DBG). Bei Neubauten können die 

Auslagen nie als Unterhaltskosten abgezogen werden. Dasselbe gilt auch bei baulichen 

Massnahmen im Anschluss an einen weitgehenden Gebäudeabbruch, welche praktisch 

zu einem Neubau führen (StR 2010, S. 865). Wo der Wiederaufbau eines Gebäudes 

einem Neubau gleichkommt, bleibt für eine Ausscheidung in wertvermehrenden und 

werterhaltenden Aufwand zum vornherein kein Raum, da die Erstellung eines 

Ersatzbaus schon begrifflich keinen "Unterhalt" des untergegangen Gebäudes darstellt 

(NStP 53 [1999], S. 102).

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c) Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführer am 1. Dezember 2008 die Liegenschaft 

Grundstück Nr. 0000 an der Z.-Strasse 00 in A. zum Preis von Fr. 920'000.-- erworben 

haben. Die Liegenschaft hatte einen amtlichen Verkehrswert von Fr. 930'000.--. 

Anschliessend erfolgte ein Abbruch des Gebäudes, und auf dem bestehenden 

Kellergeschoss wurde ein Wiederaufbau getätigt. Der neue amtliche Verkehrswert 

beträgt nun Fr. 2'700'000.--; der Mietwert erhöhte sich von Fr. 69'360.-- auf 

Fr. 157'350.--. Im Folgenden ist zu prüfen, ob die Bauarbeiten insgesamt als Neubau 

zu klassifizieren sind oder nicht.

d) Die Vorinstanz liess die von den Beschwerdeführern gemachten Kosten der 

Kellersanierung im Umfang von Fr. 207'000.-- nicht zum Abzug zu. Sie begründete dies 

im Wesentlichen damit, dass das Gebäude einer eigentlichen Neuausrichtung 

zugeführt worden sei, um den Miet- und Pachtertrag zu steigern. Folglich seien auch 

sämtliche Kosten als nicht abzugsfähige Anlagekosten zu qualifizieren.

e) Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer macht geltend, die deklarierten Kosten für 

die Sanierung der Grundmauern und Kellerräume müssten im Umfang von 

Fr. 207'000.-- als Liegenschaftsunterhalt zugelassen werden. Die Bauherrin habe die 

Liegenschaft bis auf das Erdgeschoss rückgebaut. Die Sanierung des Kellers sei im 

Vergleich zu einer Neuerstellung wirtschaftlich die günstigere Variante gewesen, 

weshalb sich die Bauherrschaft dazu entschlossen habe, die Grundmauern wie auch 

die Kellerräume zu sanieren. In der Steuererklärung 2010 seien die entsprechenden 

Kosten als Unterhalts- und Sanierungskosten von Liegenschaften geltend gemacht 

worden. Das Kellergeschoss selbst sei unverändert geblieben. Hingegen seien die 

Wände neu verputzt und neue Bodenbeläge verlegt worden. Bei den angefallenen 

Kosten handle es sich somit um solche, welche zur Erhaltung des Bauteils "Keller" im 

gebrauchsfähigen Zustand beigetragen hätten. Ursprünglich sei geplant gewesen, die 

Liegenschaft zu sanieren. Die Sanierungsvariante sei am 15. Juni 2009 von der Stadt A. 

bewilligt worden. Weil aber sämtliche Infrastrukturen desolat und nicht mehr 

unterhalten gewesen seien, habe der Leiter des Bauamtes A. empfohlen, ein Abbruch- 

und Neubaugesuch einzureichen. Die Steuerpflichtigen seien nach einer kurzen 

Überlegungsphase diesem Vorschlag gefolgt und hätten entsprechend ein 

Ersatzgesuch eingereicht. Das Kellergeschoss habe sowohl in statischer als auch in 

räumlicher Hinsicht den bautechnischen Anforderungen entsprochen. Es sei somit 

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entschieden worden, diesen Bauteil zu sanieren. Wäre der Abbruch des Oberbaus 

nicht erfolgt, wäre ein grosser Teil der Sanierungskosten steuerlich absetzbar gewesen. 

Dass die Steuerpflichtigen nun bestraft würden, weil sie die ökonomischere und 

nachhaltigere Variante gewählt hätten, sei nicht statthaft. Es handle sich nicht um eine 

Neuausrichtung, sondern um eine nachhaltig verbesserte Sanierung. Es sei klar, dass 

der neu erstellte Oberbau nicht abgesetzt werden könne. Die Sanierungskosten für den 

Keller müssten aber zugelassen werden.

f) In der Baubewilligung vom 15. September 2009 wurde das Bauprojekt 

folgendermassen umschrieben: "… Das bestehende Mehrfamilienhaus Vers. Nr. 000, 

Z.-Strasse 00, soll bis oberkant der Kellerdecke abgebrochen werden. Es erfolgt ein 

Wiederaufbau des Mehrfamilienhauses […]. Durch einen Abbruch und Wiederaufbau 

des Mehrfamilienhauses ergeben sich die nachfolgenden Vorteile: Nachhaltige 

Bausubstanz, keine Wärmebrücken, besserer Schallschutz, neue Leitungen, 

Bodenheizung und Wintergärten möglich, Grundrisseinteilung optimiert und mehr 

Fensterfläche. Durch die erhöhte Wohnqualität verspricht sich die Bauherrin auch eine 

bessere Vermietbarkeit …".

g) Wie der Baubewilligung vom 15. September 2009 zu entnehmen ist, wurde das 

bestehende Haus bis auf die Grundmauern abgerissen und anschliessend neu 

aufgebaut. Aus technischer Sicht ist nach den Abbrucharbeiten nur noch ein 

rudimentärer Teil der ursprünglichen Baute übrig geblieben. Selbst die Decke des 

Kellergeschosses musste entfernt werden, da sie für den Neubau offenbar nicht 

genügte. An den noch vorhandenen Grundmauern mussten tiefgreifende und 

umfassende Arbeiten getätigt werden. So wurden die gesamten noch vorhandenen 

Leitungen entfernt und erneuert, sodass bei den Kellermauern nur noch das Mauerwerk 

stehen blieb, welches mit Mauerkronen ergänzt wurde (act. 3). Die übrig gebliebenen 

Kellermauern bildeten sodann das Fundament für das neu errichtete Gebäude. 

Faktisch wurden also alle Teile des Hauses neu erstellt bzw. erneuert. Dies zeigen auch 

die von den Beschwerdeführern eingereichten Fotografien. Da im vorliegenden Fall 

sämtliche Gebäudeteile bis auf die Grundmauern neu erstellt wurden, ist von einer 

umfassenden Gebäudeerneuerung, die einem Neubau gleichkommt, auszugehen, bei 

welchem die gesamten Aufwendungen als wertvermehrend zu betrachten sind. Die 

Kellermauern sind nicht getrennt von den übrigen Gebäudeteilen zu beurteilen. Dabei 

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spielt es keine Rolle, ob die Kellerarbeiten allein für sich betrachtet als Sanierung des 

Gemäuers zu qualifizieren gewesen wären.

h) Der Einwand der Beschwerdeführer, es sei nicht statthaft, dass bei einer Sanierung 

ein grosser Teil steuerrechtlich abziehbar gewesen wäre und mit der getätigten 

wirtschaftlicheren Variante nicht, ist nicht stichhaltig. Eine Sanierung des bestehenden 

Gebäudes wäre zwar abzugsfähig gewesen, jedoch nur in demjenigen Umfang, in dem 

eine Instandstellung der bestehenden Liegenschaft durchgeführt worden wäre. 

Keinesfalls hätten aber Investitionen abgezogen werden können, die durch einen 

teilweisen Umbau eines Restaurants oder anderer Räume in neue Wohnungen 

verursacht worden wären.

i) Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Beschwerdeführer eine grundlegende 

Neugestaltung, die einem Neubau gleichkommt, vornahmen. Die deklarierten Kosten 

für die Grundmauern und das Kellerabteil sind deshalb nicht abzugsfähig. Die 

Vorinstanz hat den Abzug zu Recht verweigert. Die Beschwerde ist folglich 

abzuweisen.

j) Selbst wenn die Kosten der Kellersanierung im Grundsatz abzugsfähig wären, ist 

deren Höhe im konkreten Fall nicht ausreichend substantiiert. Die Beschwerdeführer 

reichen lediglich eine approximative Kostenschätzung ein. Dazu führen sie aus, die 

Arbeiten am Keller seien im Gesamtauftrag vergeben worden. Deshalb seien die 

exakten Kosten für die Sanierung der Grundmauern nur schwer zu eruieren. Sie gehen 

von einem Kubikmeterpreis von Fr. 300.-- aus, rechnen diesen auf die Kellergrösse von 

690 m  hoch und setzen so die Kosten der Kellersanierung auf Fr. 207'000.-- fest. 

Damit wird der Substantiierungpflicht aber nicht in ausreichendem Masse Rechnung 

getragen.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens den 

Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 1'000.-- ist angemessen (vgl. Art. 144 Abs. 5 DBG i.V.m. Art. 7 Ziff. 122 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- ist zu 

verrechnen.

 

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Entscheid:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Beschwerdeführer bezahlen die Kosten des Verfahrens von Fr. 1'000.-- unter

       Verrechnung des Kostenvorschuss von Fr. 1'000.--.

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