# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 21b23f77-5f20-58bb-a582-52a65fed8097
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1998-09-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.09.1998 12.1998.36
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1998-36_1998-09-29.html

## Full Text

Incarto n.

  12.98.00036

  	
  Lugano

  29 settembre 1998/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

 

sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no.
DI.97.00106 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord- promossa con
istanza 13 giugno 1997 da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr.
  __________

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  __________

  

 

con cui
l’istante ha chiesto la retrocessione delle pigioni depositate sino
all’ammontare di fr. 2’400.- e la condanna della convenuta al pagamento di fr.
20’227.55 oltre interessi;

 

sulle
quali la convenuta, preclusa, non si è pronunciata in sede di udienza di
discussione e che il Pretore, con sentenza 19 gennaio 1998, ha parzialmente
accolto ordinando la liberazione delle pigioni nella misura richiesta
dall’istante e condannando la convenuta al pagamento di fr. 2’000.-;

 

appellanti
entrambe le parti, la convenuta con atto di appello 27 gennaio 1998 con cui ha
postulato l’integrale reiezione dell’istanza protestando spese e ripetibili, e
l’istante con atto ricorsuale 30 gennaio 1998 con cui ha chiesto che il credito
a suo favore fosse aumentato a fr. 17’387.95 protestando pure spese e
ripetibili;

 

mentre
con osservazioni 9 marzo 1998 parte istante ha postulato la reiezione del
gravame di parte avversa con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

in fatto                             

 

                                  A.   Con contratto 9
settembre 1996 __________ concedeva in locazione a __________ partire dal 1°
novembre 1996 ca. 300 mq di un capannone industriale, ufficialmente adibito a
deposito, sito al mappale n. __________ di __________: il contratto, che
prevedeva l’utilizzo dell’ente locato quale falegnameria, comportava una
pigione mensile di fr. 1’800.-.

 

 

                                  B.   In data 11 ottobre
1996 il conduttore comunicava al Municipio di __________ la sua intenzione di
insediare la falegnameria nel capannone, al che quest’ultimo, rilevando che il
nuovo utilizzo configurava un cambiamento di destinazione, con lettera 22
ottobre lo invitava ad inoltrare una domanda di costruzione. La stessa venne
presentata, come richiesto, il 31 ottobre.

                                         Sennonché il Municipio con
scritto 6 novembre, constatando l’assenza della licenza edilizia per la
postulata trasformazione, ordinava l’immediata sospensione dell’attività nella
falegnameria, sospensione che si è protratta fino al 11 dicembre, allorché il
Consiglio di Stato ha conferito effetto sospensivo al ricorso presentato dalla
locatrice contro la decisione municipale.

                                         Il conduttore nel
frattempo ha tempestivamente informato la locatrice che l’avrebbe resa
responsabile dei danni causati dalla forzata interruzione della sua attività e
l’ha inoltre avvisata che avrebbe depositato le pigioni di novembre e quelle
seguenti.

 

 

                                  C.   Dopo aver adito
l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, __________ ha promosso la
causa che qui ci occupa, con cui ha chiesto la retrocessione della pigione di
novembre (fr. 1’800.-) e di quella relativa ai primi 10 giorni di dicembre (fr.
600.-) nonché la condanna di __________ al pagamento dei danni,
complessivamente di fr. 20’227.55, da lui subiti a seguito dell’impossibilità a
svolgere la sua attività nella falegnameria durante la sospensione ordinata dal
Municipio, ed in particolare, oltre alle pigioni di cui chiede la retrocessione
(fr. 2’400.-), le quote per l’assicurazione dello stabile (fr. 64.70), per
l’assicurazione RC dell’impresa (fr. 46.45) e per l’assicurazione RC del
furgone della ditta (fr. 295.12), le spese per il leasing del furgone (fr.
657.35), lo stipendio versato al dipendente (fr. 5’784.-) con i relativi
contributi sociali (fr. 594.15), il mancato guadagno dell’istante stesso (fr.
6’720.-), le spese fisse per collegamento telefono e telefax (fr. 33.30), le
spese legali preprocessuali (fr. 3’228.65) e gli interessi dovuti su varie
spese effettuate e procrastinabili (fr. 403.80).

                                         La convenuta, regolarmente
citata, non si è presentata all’udienza di discussione.

 

 

                                  D.   Con la sentenza qui
impugnata il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha condannato la
convenuta al pagamento di fr. 2’000.- ed ha ordinato all’Ufficio di
conciliazione di liberare a favore dell’istante fr. 2’400.- dei fr. 3’600.-
depositati.

                                         Il giudice di prime cure,
appurato che al momento della consegna l’ente locato non era idoneo all’uso
pattuito nel contratto e perciò difettoso, non disponendo in particolare della
licenza edilizia per il cambiamento di destinazione, ha ammesso il principio di
una responsabilità della convenuta. A favore dell’istante, oltre alle pigioni
relative al periodo di sospensione dell’attività (fr. 2’400.-) che vanno
conseguentemente liberate a suo favore, egli ha attribuito altri fr. 2’000.-
per le spese legali preprocessuali: le altre posizioni di danno sono state per
contro respinte siccome non debitamente provate (assicurazione stabile, RC
impresa e furgone ditta, stipendio del dipendente e contributi sociali, spese
telefoniche e fax, interessi su spese varie), rispettivamente in quanto non
rientravano nel concetto di danno positivo (leasing furgone, stipendio
dell’istante) in concreto risarcibile.

 

 

                                  E.   Con i rispettivi atti
di appello, la convenuta ha postulato l’integrale reiezione dell’istanza,
mentre l’istante ha chiesto che il credito a suo favore fosse aumentato a fr.
17’387.95.

                                         La convenuta ritiene che
le prestazioni preprocessuali svolte dal legale di controparte, tutt’altro che
necessarie, in ogni caso non giustificherebbero una sua retribuzione di fr.
2’000.-; nemmeno, a suo dire, si imponeva la liberazione a favore dell’istante,
in ragione di fr. 2’400.-, delle pigioni depositate presso l’Ufficio di
conciliazione: non vi era in effetti alcun difetto dell’ente locato del quale
la convenuta dovesse rispondere, non spettando per altro alla stessa
l’ottenimento della licenza edilizia; in ogni caso l’impedimento le era stato
reso noto solo il 13 novembre e di fatto aveva cessato di esplicare effetti già
il 2 dicembre; lo stesso era invero dovuto alla passività della controparte che
aveva omesso di impugnare tempestivamente la decisione di sospensione e aveva
tardato a presentare le osservazioni al ricorso da lei presentato; dagli atti
si evinceva infine che controparte nonostante l’ordine di sospensione aveva
nondimeno continuato a svolgere la sua attività.

                                         L’istante per contro,
vista anche la preclusione di controparte, ritiene che buona parte delle
posizioni di danno esposte in prima sede sarebbero sufficientemente provate:
egli ripropone pertanto le poste di danno relative al leasing del furgone (fr.
657.35), lo stipendio del dipendente e relativi contributi sociali (fr.
6’378.15), il proprio stipendio (fr. 6’720.-), la parcella del legale (fr. 3’228.65)
e gli interessi su spese varie (fr. 403.80); egli contesta pure l’attribuzione
a suo carico per 9/10 delle spese giudiziarie di prima sede auspicando la loro
riduzione a 4/5 e infine ritiene eccessiva l’indennità di fr. 1’200.-
attribuita a favore della controparte, ritenendo maggiormente equa una somma di
fr. 500.-.

 

 

                                  F.   Delle osservazioni
con cui la parte istante ha postulato la reiezione del gravame di parte avversa
si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

 

 

Considerando

 

in diritto

 

                                   1.   Va innanzitutto
osservato che la convenuta non è comparsa all’udienza di discussione, per cui
in base all’art. 408 cpv. 1 CPC il giudice ha giustamente proceduto nella lite
giudicando in base ai fatti e alle prove addotte.

                                         La preclusione della convenuta,
che così ne deriva, ha di fatto conseguenze del tutto simili a quelle che l’art.
169 CPC esplica nella procedura ordinaria: la stessa comporta perciò per la
convenuta l’impossibilità di contestare i fatti dell’istanza e di chiedere
l’assunzione di prove, senza però in alcun modo comportare l’alleggerimento
dell’onere della prova a carico della controparte (Cocchi/Trezzini, CPC,
n. 1 ad art. 169). In altre parole, diversamente dalla mancata puntuale
contestazione in sede di risposta, ciò non permette senz’altro di concludere
che i fatti addotti dall’istante debbano essere riconosciuti come veri: non
altrimenti che in qualsiasi altra causa, anche in questo caso l’art. 8 CC
impone a chi intende dedurre il proprio diritto da una circostanza di fatto
l’obbligo di provare detta circostanza, con la conseguenza che la mancanza
della prova delle circostanze di fatto costitutive del diritto obbliga il
giudice a decidere in sfavore di chi ha asserito l’esistenza di quel diritto (Rep.
1994 p. 389) .

 

 

                                   2.   quo all’appello
di parte convenuta

 

                                         Per costante
giurisprudenza anche alla parte preclusa è riconosciuto il diritto di appellare
per dimostrare che la sentenza del giudice di prime cure non adempie il
requisito di un giudizio pronunciato a termini di ragione e secondo il diritto
(Cocchi/ Trezzini, op. cit., n. 5 ad art. 169), fermo restando, stante
il divieto di formulare nova in appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), che essa
non potrà avvalersi di contestazioni non sollevate in prima sede e non
rilevabili d’ufficio dal giudice (Cocchi/ Trezzini, op. cit., n. 5 ad art.
321; IICCA 16 gennaio 1995 in re S. SA/C. SA e llcc., 31 ottobre 1996 in
re S. SA/N., 8 aprile 1997 in re C. SA/M., 30 ottobre 1997 in re B./C.).

 

                                         Ciò premesso, è evidente
che buona parte delle censure sollevate dalla convenuta con il suo gravame -tranne
forse quella inerente l’esistenza di un difetto all’ente locato (cons. 2.1) e
quella relativa alle spese di patrocinio preprocessuale (cons. 2.6)- devono
essere considerate irricevibili, siccome non hanno trovato riscontro
nell’esposto dei fatti formulato nell’istanza e non rilevabili d’ufficio. 

                                         Ad ogni buon conto esse,
come vedremo qui di seguito, risultano infondate anche nel merito.

 

 

                                2.1   La convenuta ritiene
innanzitutto che nel caso di specie non vi sarebbe alcun difetto nell’ente
locato. A torto.

                                         Dottrina e giurisprudenza
hanno in effetti ammesso che il fatto che l’ente locato non possa essere usato
come previsto nel contratto per un impedimento di natura giuridica,
segnatamente in assenza dei necessari premessi amministrativi da parte delle
autorità, configura senz’altro un difetto ai sensi dell’art. 258 e segg. CO (Higi,
Commentario zurighese, n. 32 ad art. 258 CO; Conod, Les défauts de la chose
louée, in Cahiers du bail 1/92 p. 2; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von
Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, p. 94; Rep. 1958
p. 89; RJN 1983 p. 54; mp 4/94 p. 170).

 

                                2.2   Non corrisponde al
vero che lo stesso sarebbe dovuto a colpa dell’istante, come accertato dal
Consiglio di Stato nella sentenza 23 aprile 1997.

                                         A parte il fatto che non
esiste alcuna norma procedurale che per principio vincola il giudice civile
agli accertamenti di fatto -e tanto meno a quelli di diritto- compiuti da
quello amministrativo (Rep. 1985 p. 137 e rif.; IICCA 21 marzo
1996 in re C./P. e llcc.), va in effetti rilevato che questa Camera ha già
avuto modo di stabilire che l’ottenimento di una licenza edilizia per
consentire al conduttore l’utilizzo dell’ente locato conformemente al contratto
ricade, salvo diversa pattuizione -qui non evocata-, nella prestazione
caratteristica del locatore (IICCA 16 giugno 1994 in re L. Sagl/N. e llcc.).

 

 

                                2.3   Neppure corrisponde al
vero che l’impedimento ad esercitare l’attività nella falegnameria sia stato
reso noto alla convenuta solo il 13 novembre e di fatto sia venuto meno già il
2 dicembre. 

                                         Tali affermazioni,
irricevibili pure per il fatto che non erano state evidenziate in sede
conclusionale, sono in effetti rimaste allo stadio di puro parlato; in ogni caso
dal verbale di sopralluogo del 2 dicembre 1996 non si evince in alcun modo che
la sospensione sia stata di fatto revocata già da quel momento.

 

 

                                2.4   Alla convenuta non può
nemmeno giovare il rimprovero mosso alla controparte di aver omesso quanto
necessario per limitare la durata della sospensione, segnatamente per non aver
impugnato la decisione municipale del 6 novembre rispettivamente per aver
tardato ad inoltrare le proprie osservazioni al ricorso.

                                         Atteso che la decisione
del Municipio è già stata impugnata il 19 novembre dalla stessa convenuta, la
quale aveva tra l’altro postulato il conferimento dell’effetto sospensivo, non
vi è chi non veda come un ulteriore ricorso contro quella medesima decisione,
questa volta da parte dell’istante, sarebbe stato del tutto superfluo e non
avrebbe certo permesso una più celere evasione della procedura. In merito al
presunto ritardo nell’allestimento da parte dell’istante delle osservazioni
(datate 29 novembre) al ricorso presentato dalla controparte, va rilevato che
lo stesso non ha assolutamente comportato un ritardo nell’emanazione della
decisione di revoca della sospensione, tanto è vero che per poter allestire
quest’ultima il Consiglio di Stato ha dovuto attendere che a sua volta il
Municipio avesse presentato (il 4 dicembre) le sue osservazioni al ricorso
(cfr. doc. N).

 

 

                                2.5   Nemmeno può essere
ammesso, in assenza di prove in tal senso, che l’istante abbia comunque
lavorato nella falegnameria durante il periodo di sospensione.

                                         I sacchi di segatura e i
frammenti di legna tagliata che avevano a suo tempo indotto il funzionario
__________ a ritenere che l’istante non avesse ossequiato all’ordine di
sospensione (“sembrerebbe che l’attività sia continuata”, cfr. sopralluogo 2
dicembre 1996 nella procedura amministrativa) non erano infatti dovuti a lavori
di falegnameria veri e propri, bensì ai test di collaudo relativi ai macchinari
forniti dalla __________. (cfr. il relativo contratto, allegato alle
osservazioni al ricorso al Consiglio di Stato). Atteso che dopo il 11 dicembre
l’attività nella falegnameria è finalmente ripresa, la circostanza -evocata
dalla convenuta- che dal 2 ottobre 1996 al 3 gennaio 1997 sia stato riscontrato
un consumo di energia nel capannone non prova assolutamente che l’ordine di
sospensione non sia stato rispettato.

 

 

                                2.6   Parte convenuta
ritiene infine che le prestazioni svolte dal legale di controparte prima
dell’inoltro di questa causa non giustificherebbero un onorario di fr. 2’000.-.
A torto.

                                         L’intervento del legale,
che il primo giudice ha giudicato utile e necessario in ragione di circa 7-8
ore, comprende infatti (cfr. doc. Z) l’allestimento dell’istanza davanti
all’ufficio di conciliazione, la corrispondenza con la controparte circa la
questione dei difetti dell’ente locato, i contatti con il Municipio e con le
autorità cantonali per la questione amministrativa, compresa l’elaborazione di
osservazioni all’indirizzo del Municipio in merito alla procedura di
contravvenzione. Tenuto conto che le spese vive ammontano già a fr. 531.60, ben
si giustifica confermare in questa sede l’importo attribuito dal primo giudice,
per nulla arbitrario.

 

 

 

                                   3.   Ne discende in
definitiva la reiezione dell’appello della convenuta, del tutto infondato, con
l’accollo a suo carico delle spese giudiziarie e delle ripetibili (art. 148
CPC).

 

 

 

                                   4.   quo all’appello
di parte istante

 

                                         Con il suo gravame
l’istante si limita a riproporre alcune posizioni di danno, postulandone il
riconoscimento, e a contestare l’attribuzione delle spese giudiziarie di prima
sede e l’ammontare dell’indennità eventualmente dovuta alla controparte.

 

 

                                4.1   La richiesta di
rifusione delle quote leasing relative al furgone della ditta durante il
periodo di sospensione dell’attività nella falegnameria (fr. 657.35), respinta
dal Pretore in quanto a suo dire tale posizione non era compresa nel concetto
di danno positivo, non può essere ammessa. 

                                         Infatti si tratta di una
spesa che l'istante avrebbe comunque dovuto sopportare e che sarebbe rientrata
nel computo di un eventuale pretesa per mancato guadagno.

 

 

                                4.2   Non può per contro
essere ammesso il risarcimento delle spese relative allo stipendio ed ai
contributi sociali padronali versati dall’istante per il suo dipendente (fr.
6’378.15).

                                         Il documento sul quale
l’istante basa la sua pretesa (doc. T) altro non è che un conteggio di salario
allestito dallo stesso istante, ovvero una semplice dichiarazione di parte che
non attesta assolutamente ancora che la somma in questione sia stata
effettivamente versata. In assenza di prove migliori, quali una ricevuta, un
altro giustificativo di pagamento o una prova testimoniale che comprovi
l’assunzione di quel dipendente e soprattutto il versamento delle somme in
questione, la posizione di danno deve essere respinta.

 

 

                                4.3   Nemmeno può essere
ammessa la rifusione di fr. 6’720.- che l’istante ha chiesto osservando che se
avesse saputo dell’inconveniente avrebbe senz’altro continuato a lavorare in
quel periodo presso il suo precedente datore di lavoro conseguendo tali somme.
Egli dimentica infatti che l’interruzione dell’attività nella falegnameria gli
ha in realtà impedito di svolgere l’attività di indipendente, non invece quella
di dipendente presso un’altra ditta.

                                         Risarcibile sarebbe semmai
stata la perdita di guadagno quale falegname in proprio, ma l’istante di fatto
non l’ha chiesta, né per altro ha allegato in che modo potesse essere
determinata, in particolare non potendosi presumere -né l’istante l’ha preteso-
che la stessa corrispondesse a quanto egli avrebbe percepito quale salariato.
In tali circostanze non è perciò possibile far capo all’art. 42 cpv. 2 CO,
tanto più che l’istante non ha indicato né allegato in causa gli elementi che
avrebbero permesso al giudice una sua determinazione in via equitativa (IICCA
13 giugno 1995 in re L./E., 11 luglio 1995 in re F. SA/D. SA).

 

 

                                4.4   In merito al parcella
del proprio legale di fr. 3’228.55 per le prestazioni preprocessuali,
riconosciuta dal Pretore per fr. 2’000.-, valgono le considerazioni già esposte
al cons. 2.1. Come accennato, il fatto che la convenuta sia rimasta preclusa
non comporta ancora l’integrale accoglimento di quella posizione di danno,
posizione che al contrario può essere accolta -come in concreto lo è stato-
solo nella misura in cui era effettivamente provato che il suo intervento fosse
utile e necessario (DTF 97 II 261; Rep. 1989 p. 492 e 512; IICCA
25 aprile 1994 in re G./C. SA, 10 maggio 1994 in re A./B. e llcc.).

 

 

                                4.5   Nulla osta per contro
al riconoscimento degli interessi su varie spese d’investimento effettuate e
che avrebbero potuto essere procrastinate a dopo la sospensione, se l’istante
fosse stato a conoscenza del problema. All’importo complessivo di fr. 403.80
(doc. AA) postulato a questo titolo devono tuttavia essere dedotti fr. 79.55
relativi alla posizione “fattura __________.” -non risultando in alcun modo
dagli atti che la somma di Lit. 6.5 mio prelevata il 11 settembre dal
__________ si riferisse all’acconto di quella fattura (che oltretutto ammontava
a Lit. 6.6. mio, cfr. la fattura allagata alle osservazioni al ricorso al
Consiglio di Stato)- e altri fr. 20.- per non meglio precisate, e comunque non
provate, “spese per interessi cumulativi”, con un saldo perciò di fr. 304.25.

 

 

                                4.6   In definitiva, a
titolo di risarcimento danni all’istante devono perciò essere versati fr.
4.704,25 (fr. 2’400.- per pigioni 1/11 - 10/12, fr. 2’000.- per spese legali
preprocessuali, fr. 304.25 per interessi su spese varie). 

                                         Tenuto conto che con il
dispositivo n. 2, invariato, all’istante vengono già riversati i fr. 2’400.-
relativi alle pigioni depositate, il credito residuo a suo favore di cui al
dispositivo n. 1 ammonterà a fr. 2’304.25.

 

 

                                   5.   Per quanto riguarda
la ripartizione di tassa di giustizia e spese di prima sede la riforma del
primo giudizio giustifica una loro attribuzione per 3/4 all’istante e per 1/4
alla convenuta.

                                         In considerazione di
questo grado di soccombenza e atteso che la convenuta in definitiva non ha
dovuto far capo ad un legale di fiducia potendosi al contrario avvalere dei
servigi del proprio amministratore unico, avvocato -sia pure non più iscritto
all’albo- appare senz’altro adeguato ridurre a fr. 500.- l’indennità da
attribuirsi in prima sede a favore di quest’ultima che del resto, non ha
nemmeno presenziato all'udienza di discussione dell'istanza.

 

 

                                   6.   Ne discende il
parziale accoglimento del gravame dell’istante ai sensi dei considerandi.

                                         La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148
CPC), ritenuto che all'appellata __________ A, che non ha presentato
osservazioni all'appello, non vengono riconosciute ripetibili in questa sede.

 

 

 

Per i quali
motivi,

richiamati l’art.
148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                  I.      L’appello
27 gennaio 1998 di __________ è respinto.

 

 

                                 II.      Le
spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                          a)
tassa di giustizia      fr.          130.–

                                          b)
spese                         fr.            20.–

                                          Totale                             fr.          150.–

 

                                          da
anticiparsi dalla convenuta, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere
alla controparte fr. 250.– per ripetibili.

 

 

                                  III.   L’appello 30
gennaio 1998 di __________ è parzialmente accolto.

                                         Di conseguenza la sentenza
19 gennaio 1998 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord, invariati
gli altri dispositivi, è così riformata:

 

                                          1.    L’istanza è
parzialmente accolta.

                                                 Di conseguenza
__________, è tenuta a versare a          __________, la somma di fr. 2’304.25
oltre interessi           al 5% a partire dal 12 dicembre 1996.

                                          3.    Le spese e la tassa
di giustizia di fr. 1’200.-, da anticipare come             di rito, sono a
carico dell’istante nella misura di 3/4 e per la    rimanenza sono a carico
della convenuta, alla quale l’istante            verserà altresì fr. 500.- a
titolo di indennità.

 

 

                                 IV.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa di giustizia        fr. 
550.-

                                         b) spese                         
 fr.    50.- 

                                         Totale                              
fr.  600.-

 

                                         da anticiparsi
dall’istante, restano a suo carico per 14/15 e per 1/15 sono poste a carico
della controparte.

 

 

                                V.      Intimazione
a:

                                          –
____________________                                        Comunicazione alla
Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

 

 

Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario