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**Case Identifier:** 0f8d046a-9e7e-5c99-ae2d-f87815312f8f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-23
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 23.05.2017 A/3437/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3437-2015_2017-05-23.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/3437/2015-LCI ATA/589/2017  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 23 mai 2017 

3ème section 

   dans la cause 

 

Monsieur Michael BENNETT 

contre 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE - OAC 
 

et 
 
PRO SWISS INVEST SA 
représentée par Me Chris Monney, avocat 

 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
30 juin 2016 (JTAPI/689/2016) 

- 2/9 - 

A/3437/2015 

EN FAIT 

1)  Le 27 février 2015, Pro Swiss Invest SA (ci-après : Pro swiss), dont le but 

est notamment la réalisation d’opérations immobilières, ayant son siège à 
Collonge-Bellerive, a déposé une requête en autorisation de construire définitive 

auprès du département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : 
le département) portant sur la construction de cinq villas mitoyennes avec 

couverts à voitures sur la parcelle n
o
 2'694, feuillet 4, de la commune de Bellevue, 

d’une surface de 1'342 m2, sise au 7, chemin Aux-Folies, en zone 5, propriété de 
Madame Karina et Monsieur Alexander KONOV (ci-après : les époux KONOV).  

  Les époux KONOV sont également propriétaires de parts de copropriétés de 

parcelles dépendantes, soit d’un quatorzième de la parcelle no 3'249 de 1'611 m2 
qui constituent le chemin Aux-Folies et un douzième de la parcelle n

o
 2'697 de 

887 m
2
, terrain vide de construction adjacent au chemin utilisé comme place de 

jeux. 

  Pro Swiss était au bénéfice d’une promesse de vente de la parcelle no 2'694 
par laquelle les époux KONOV lui donnaient tous pouvoirs et procurations pour 

signer les requêtes, actes et pièces en vue de l’obtention de l’autorisation de 
construire susmentionnée. 

2) a. Le 3 mars 2015, dans le cadre de l’instruction de la requête, l’inspection de 
la construction a rendu un préavis favorable à une dérogation selon l’art. 59 de la 
loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988  

(LCI - L 5 05). Dit préavis indiquait un taux de rapport de surface de 43,6 % 

obtenu en prenant en compte une surface des villas de 667,89 m
2
 et une surface de  

la parcelle et des dépendances de 1'532 m
2
.   

  Dans deux préavis ultérieurs des 8 et 18 mai 2015, la surface retenue pour 

les villas était de 668,2 m
2
, mais le taux retenu était maintenu à 43,6 %. 

 b. Le 17 mars 2015, la commission d’architecture (ci-après : CA) a préavisé 
favorablement la dérogation de l’art. 59 LCI pour un rapport de surface de 43,6 % 
conforme à un standard de haute performance énergétique (ci-après : HPE) et posé 

des conditions concernant l’intérieur des constructions, les accès et les places de 
stationnement. 

  Dans un second préavis du 9 juin 2015, la CA s’est déclarée favorable à une 
dérogation pour un taux de 43,5 % HPE ; le nouveau projet déposé était en outre 

conforme aux conditions émises dans son préavis précédent. 

 c. Le 10 avril 2015, la commune a rendu un préavis favorable, de même que la 

direction générale de la nature et du paysage le 2 juin 2015, la direction générale 

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A/3437/2015 

des transports le 18 mars 2015 et la direction de la planification directrice 

cantonale et régionale le 16 mars 2015. 

3)  Le 27 août 2015, le département a délivré l’autorisation définitive de 
construire (DD 107'697) qui a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la 
République et canton de Genève le 4 septembre 2015. 

  Celle-ci se référait à deux engagements signés en date du 25 août 2015 par 

Pro Swiss dans lesquels, afin de garantir le respect du rapport des surfaces, les 

propriétaires d’une part de copropriété des dépendances déclaraient accepter que 
soit inscrite au registre foncier la mention que pour le calcul de rapport de 

surfaces de 43,6 %, la surface des dépendances des parcelles n
os

 2'697 et 3'249 

étaient réduites respectivement de 73,9 m
2
 et 115,1 m

2
 au profit de la parcelle n

o
 

2'694. 

4)  Le 30 septembre 2015, Monsieur Michael BENNETT, propriétaire de la 

parcelle n
o
 3'397, feuille 4 de la commune de Bellevue, jouxtant la parcelle 

n
o
 2'694 et, à l’instar des époux KONOV, propriétaire de parts de copropriétés des 

parcelles n
o
 3'249 et n

o
 2'697 a interjeté recours auprès du Tribunal administratif 

de première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation de construire. 

  La dérogation selon l’art. 59 LCI n’était pas justifiée dans la mesure où le 
projet de par son orientation, sa grosseur et son style était incompatible avec le 

caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, constitué de maisons des 
années soixante. 

  Une densification très importante du chemin d’accès privé résulterait des 
constructions litigieuses. 

  Sa villa serait complètement exposée aux regards indiscrets et des arbres 

avaient été abattus. 

5)  Le 16 novembre 2015, Pro Swiss a répondu au recours en concluant à son 

irrecevabilité faute de conclusions claires et précises et, subsidiairement à son 

rejet.  

  Aucun accord n’avait pu être trouvé avec M. BENNET, malgré une séance 
de discussion qui avait eu lieu entre les parties en présence du maire de la 

commune. 

  M. BENNETT n’expliquait pas en quoi l’autorisation violait le droit, mais 
se contentait de critiquer l’opportunité du projet sur la base de son appréciation 
personnelle, malgré les préavis favorables de l’ensemble des instances consultées. 

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6)  Le 19 novembre 2015, M. BENNETT a demandé la production de l’entier 
de deux engagements pris par Pro Swiss auprès du département ainsi que des actes 

notariés passés entre les époux KONOV et Pro Swiss.  

7)  Le 1
er

 décembre 2015, le département a déposé des observations et le 

dossier de l’autorisation de construire. 

  Il existait au bout du chemin Aux-Folies une place de rebroussement qui 

faciliterait d’éventuelles manœuvres rendues nécessaires par l’augmentation de 
trafic limité à la présence d’une douzaine de véhicules supplémentaires,  
compte-tenu des douze places de stationnement prévues.  

  Le report des droits à bâtir de parcelles en copropriété était possible pour 

pouvoir augmenter la surface constructible d’une propriété. En l’espèce, le rapport 
de surface de 43,6 % s’obtenait en divisant la surface des villas de 668,2 m2 par 
l’addition des surfaces de la parcelle no 2'694 (1'342 m2) aux 73,9 m2 représentant 
1/12 de 887 m

2
 de la parcelle n

o
 2'697 et 115,1 m

2
 représentant 1/14 des 134,4 m

2
 

de la parcelle n
o
 3'249. 

  La dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI avait été préavisée favorablement par 
les deux instances dont la consultation était obligatoire. Le quartier était en 

mutation et se densifiait régulièrement par des constructions relativement 

similaires à celles projetées. 

  La hauteur du gabarit d’environ 6 m restait bien inférieure à la hauteur de 
dix mètres, le projet s’inscrivait très largement dans les limites des gabarits fixés 
par la loi et les vues droites étaient préservées. 

8)  Le 13 janvier 2016, M. BENNETT a répliqué, relevant que les 

copropriétaires de la parcelle no 2'697 n’avaient pas donné leur accord à un tel 
report. Il a remis en cause le préavis de la CA en raison de suspicion 

d’irrégularités formelles. 

9)  Le 30 juin 2016, le TAPI a rejeté le recours après avoir mis hors de cause 

les époux KONOV. 

  Le recours était recevable bien que les conclusions en annulation de 

l’autorisation ne soient qu’implicites. 

  La production d’actes notariés passé entre les époux KONOV et Pro Swiss 
n’était pas utile. 

  Le chemin Aux-Folies constituait un accès suffisant pour desservir les 

constructions projetées et le projet n’induirait pas d’inconvénients graves ou 
durables proscrits par la loi. 

- 5/9 - 

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  La dérogation au rapport des surfaces, selon l’art. 59 LCI, était justifiée, 
fondées sur des préavis obligatoires et favorables. Il n’était pas contesté que les 
cinq villas projetées soient des constructions en ordre contigu ni qu’elles 
remplissaient les exigences du standard HPE. L’autorité n’avait pas abusé de son 
pouvoir d’appréciation en octroyant la dérogation, la densification qui en résultait 
étant parfaitement conforme à la volonté du législateur. 

  Les gabarits légaux étant respectés, les inconvénients du projet, en termes de 

perte d’intimité, ne pouvaient être considérés comme graves. 

  La disparition d’une partie de la végétation que remettait en cause 
M. BENNET découlait d’une autorisation d’abattage du 9 janvier 2015 qui ne 
pouvait plus être remise en cause.  

10)  Par envoi mis à la poste le 29 août 2016, faisant suite à un premier envoi du 

30 juillet 2016 annonçant le recours, M. BENNET a interjeté recours auprès de la 

chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 

administrative) contre le jugement du TAPI reçu le 1
er

 juillet 2016 en concluant à 

son annulation. 

  Il ressort des écritures peu compréhensibles du recourant, en substance, qu’il 
considérait que l’inclusion d’une quote-part des terrains d’une copropriété dans le 
calcul de la densité admissible était contraire à la LCI sans l’accord des 
copropriétaires. La densité réelle du projet était de 49,8 % (668,2/1342). Les 

montants que représentaient ces droits à bâtir appartenaient à l’association des 
copropriétaires.  

  Les engagements pris par Pro Swiss auxquels se référait l’autorisation 
litigieuse n’étaient pas valables en raison du titre de séjour des propriétaires.  

  Une condition suspensive devait être ajoutée à l’autorisation de construire 
qui obligerait les constructeurs à obtenir l’autorisation de tous les copropriétaires 
avant d’ouvrir le chantier de construction.  

  En ne tenant pas compte de son courrier du 23 août 2016, le TAPI avait 

violé son droit d’être entendu. 

11)  Le 5 septembre 2016, le TAPI a transmis son dossier en renonçant à 

formuler des observations. 

12)  Par écriture du 3 octobre 2016, le département a déposé des observations, 

concluant au rejet du recours et en répondant point par point au recourant dans la 

mesure de ce qui pouvait être compris de ses griefs. 

  Il exposait le calcul du rapport de surface de 43,6 % qui prenait en compte 

les droits à bâtir afférents à la quote-part des dépendances uniquement et pour la 

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parcelle no 3'249 uniquement de 1/14 au lieu de 1/12. Un accord des 

copropriétaires n’était ainsi pas nécessaire puisqu’ils n’étaient pas atteints dans 
leurs droits sur les parcelles dépendantes et disposaient des mêmes droits au 

pourcentage de leur quote-part.  

13)  Le 3 octobre 2016, Pro Swiss a déposé des observations, concluant au rejet 

du recours ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure et à la 
condamnation du recourant au paiement d’une amende pour téméraire plaideur. 

  Le recours avait pour seul but de retarder la procédure, les arguments étant 

dépourvus de tout fondement juridique.  

14)  Le 3 novembre 2016, Pro Swiss a réitéré sa position. 

15)  Le 4 novembre 2016, le recourant a persisté dans son argumentation. 

L’utilisation des droits liés aux parcelles dépendantes portait préjudice aux autres 
copropriétaires. 

16)  Le 10 novembre 2016, les parties ont été informées que la cause était gardée 

à juger. 

17)  Le 2 mai 2017, Pro Swiss a demandé que la cause soit traitée dans les 

meilleurs délais compte tenu du caractère dilatoire du recours.  

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 

recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 

LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 

12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Devant la chambre de céans, le recourant n’a pas repris les griefs invoqués 
en première instance. Il persiste toutefois à reprocher au département une 

mauvaise application de l’art. 59 LCI en autorisant  un rapport de surface de 
43,6 % pour le projet litigieux, calculé en prenant en compte les droits à bâtir 

afférents à des quote-parts de parcelles dépendantes de celle sur laquelle la 

construction des villas est prévue, en violation de l’art. 59 LCI et du droit des 
copropriétaires desdites parcelles. 

 a. L’art. 59 LCI indique le rapport de surface autorisable en cinquième zone.  

  Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible 

avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut 
autoriser, après consultation de la commune et de la CA, un projet de construction 

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en ordre contigu dont la surface de plancher habitable n’excède pas 44 % lorsque 
la construction est conforme à un standard HPE (art. 59 al. 4 LCI). 

 b. De façon générale, en droit suisse, même sans disposition expresse, les 

droits à bâtir d’une parcelle peuvent être transférés à une autre parcelle en main du 
propriétaire, l’essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le 
calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel 

calcul, ce qui implique pratiquement qu’elle soit grevée d’une servitude de non 
bâtir au profit de la collectivité (ATF 101 Ia 289). 

  Il est ainsi admis dans le cadre de l’application de l’art. 59 LCI que la 
surface d’un terrain dont le constructeur est copropriétaire et qui sert 
principalement de voie d’accès privée à ses propres biens-fonds puisse être prise 
en compte dans le calcul de l’indice d’utilisation d’un projet érigé sur une autre 
parcelle, selon la jurisprudence constante de la chambre de céans, confirmée par le 

Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 1P.72/2006 du 14 juillet 2006 

consid. 3.3 ; ATA/849/2005 du 13 décembre 2005 ; ATA/653/2004 du 24 août 

2004). Dans cette dernière cause notamment, de façon similaire à la présente, les 

parcelles dépendantes étaient constituées d’un parc et de chemins privés. 

  En l’espèce, le recourant n’invoque aucun argument qui permettrait de 
s’écarter de cette jurisprudence, se contentant de nier sa pertinence.  

  En conséquence, le grief de violation de l’art. 59 LCI sera écarté, le report 
des droits à bâtir entre les parcelles en main de copropriétaires et celle sur laquelle 

est prévu un projet de construction ne prête par le flanc à critique du point de vue 

du droit public. 

  S’agissant d’une violation éventuelle des droits des copropriétaires pour 
laquelle la chambre de céans n’est pas compétente, s’agissant d’une question de 
droit privé (ATA/653/2004 précité), il sera relevé que le Tribunal fédéral a déjà 

jugé que l’opposition d’un copropriétaire ne saurait empêcher l’application faite 
de l’art. 59 LCI, selon l’interprétation donnée ci-dessus (arrêt du Tribunal fédéral 
1A.105/2005 du 29 novembre 2005 consid. 5.3). 

3)  Le reste des griefs du recourant, tels qu’ils peuvent être compris, compte 
tenu de la rédaction peu claire des écritures, consiste à remettre en cause la 

validité de la procuration donnée par les propriétaires de la parcelle sur laquelle 

est prévue la construction litigieuse au vu de leur titre de séjour et/ou de leur 

activité professionnelle. 

  Sans rapport aucun avec l’objet du litige que constitue l’autorisation de 
construire délivrée à l’intimée, ces griefs seront écartés sans autre examen. 

4)  L’intimée a conclu à ce que le recourant soit condamné à une amende pour 
téméraire plaideur (art. 88 LPA).  

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  Conformément à la jurisprudence de la chambre de céans, les conclusions 

des parties à cet égard sont irrecevables (ATA/302/2016 du 12 avril 2016 ; 

ATA/214/2016 du 8 mars 2016 consid. 9 ; ATA/828/2015 du 11 août 2015 

consid. 15).  

  Quoi qu’il en soit, compte tenu notamment du fait que le recourant a agi en 
personne, il ne sera pas prononcé d’amende à ce titre. 

5)  Au vu de ce qui précède, le recours entièrement infondé sera rejeté. 

  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge du 
recourant (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera 

allouée à l’intimée, à la charge du recourant (art. 87 al. 2 LPA).   

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 29 août 2016 par Monsieur Michael BENNETT 

contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 30 juin 2016 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge de Monsieur Michael BENNETT ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à Pro Swiss Invest SA, à la charge de 

Monsieur Michael BENNETT ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 

suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 

de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 

de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 

au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

https://intrapj/perl/decis/ATA/214/2016
https://intrapj/perl/decis/ATA/828/2015

- 9/9 - 

A/3437/2015 

communique le présent arrêt à Monsieur Michael BENNETT, à Me Chris Monney, 

avocat de Pro Swiss Invest SA, au département de l'aménagement, du logement et de 

l'énergie - OAC, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Payot Zen-Ruffinen, M. Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 

 

 

A. Piguet Maystre 

 

 le président siégeant : 

 

 

Ph. Thélin 

 

 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  

 

 

 

 

 

 la greffière :