# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f1c15c09-28c4-56d9-8b2e-43345e8ab327
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-12
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 12.03.2024 NG230014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG230014_2024-03-12.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: NG230014-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichter Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder 

sowie Gerichtsschreiber MLaw S. Widmer

Urteil vom 12. März 2024

in Sachen

A._____ SA, 
Klägerin und Berufungsklägerin

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____

gegen

B._____ GmbH, 
Beklagte und Berufungsbeklagte

vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG in Law and Economics Y._____

betreffend Kündigungsschutz

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Meilen 
vom 14. August 2023 (MJ220011)

- 2 -

Rechtsbegehren:

der Klägerin (act. 2 und act. 12):
"1. Es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom 8. April 

2022 [recte: 1. April 2022] erklärte Kündigung auf den 31. März 
2023 gültig und wirksam ist;

 2. Es sei ein allenfalls gestelltes Begehren der Beklagten um Erstre-
ckung des Mietverhältnisses abzuweisen;

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Letztere zuzüglich 
7.7% MwSt.), unter solidarischer Haftbarkeit, zu Lasten der Be-
klagten."

der Beklagten (act. 14):
"1. Es seien die Anträge der Klägerin vollumfänglich abzuweisen, so-

weit darauf einzutreten ist.
 2. Es sei die mit Formular vom 1. April 2022 auf den 30. November 

2022 ausgesprochene Kündigung betreffend das Mietverhältnis 
über die Geschäftsräume und den Abstellplatz an der C._____-
strasse 1, D._____ [Ortschaft], für ungültig zu erklären.

 3. Eventualiter sei das Mietverhältnis maximal zu erstrecken.
 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu-

lasten der Klägerin."

Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichts Meilen:
(act. 19 = act. 26 [Aktenexemplar] = act. 28)

1. Die Klage wird abgewiesen. Es wird festgestellt, dass die von der Klägerin 
mit Formular vom 1. April 2022 auf den 30. November 2022 ausgespro-
chene Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die von der Beklagten 
gemieteten Geschäftsräume an der C._____-strasse 1 in D._____ ungültig 
ist.

2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 5'750.– festgesetzt, der Klägerin auferlegt 
und aus dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss bezogen.

3. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Prozessentschädigung von 
Fr. 7'500.– (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.

4. [Mitteilungen.]

5. [Rechtsmittelbelehrung.]

- 3 -

Berufungsanträge:

der Berufungsklägerin (act. 27):
"1. Das angefochtene Urteil des Mietgerichts Meilen sei aufzuheben 

und es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular vom 
1. April 2022 erklärte Kündigung auf den 31. März 2023 gültig und 
wirksam ist;

 2. Es sei das Verfahren zur Beurteilung des gestellten Erstreckungs-
begehrens an die Vorinstanz zurückzuweisen;

 3. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des 
vorliegenden Berufungsverfahrens seien der Beklagten/Beru-
fungsbeklagten aufzuerlegen;

 4. Die Beklagte/Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, der Kläge-
rin/Berufungsklägerin für die Verfahren vor Erstinstanz und Beru-
fungsinstanz eine angemessene Parteientschädigung zu bezah-
len."

der Berufungsbeklagten (act. 37):
"1. Es sei die Berufung der Berufungsklägerin vollumfänglich abzu-

weisen, soweit darauf einzutreten ist.
 2. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des 

vorliegenden Berufungsverfahrens seien der Berufungsklägerin 
aufzuerlegen.

 3. Die Berufungsklägerin sei zu verpflichten, der Berufungsbeklag-
ten für die Verfahren vor Erstinstanz und Berufungsinstanz eine 
angemessene Parteientschädigung (zzgl. MWST) zu bezahlen."

Erwägungen:

1.

1.1. Zwischen der Klägerin bzw. Berufungsklägerin als Vermieterin (fortan: Be-

rufungsklägerin) und der Beklagten bzw. Berufungsbeklagten als Mieterin (fortan: 

Berufungsbeklagte) bestand ein unbefristetes Mietverhältnis über Geschäfts-

räume in der Liegenschaft C._____-strasse 1 in D._____. Mit amtlich genehmig-

tem Formular vom 1. April 2022 kündigte die Berufungsklägerin das Mietverhältnis 

per 30. November 2022, wobei sie als Begründung "Abriss der Liegenschaft" an-

gab (act. 4/4). Mit Eingabe vom 4. Mai 2022 focht die Berufungsbeklagte die Kün-

digung bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirks Meilen 

als ungültig an; eventualiter verlangte sie die maximale Erstreckung des Mietver-

- 4 -

hältnisses. Mit Beschluss vom 2. September 2022 erteilte die Schlichtungsbe-

hörde der Berufungsklägerin die Klagebewilligung (act. 1). Mit Eingabe vom 

21. September 2022 (Poststempel vom 22. September 2022; act. 2) klagte die 

Berufungsklägerin beim Mietgericht des Bezirksgerichts Meilen (fortan: Vorin-

stanz) auf Feststellung, dass die Kündigung gültig und wirksam sei; ein allfälliges 

Erstreckungsbegehren sei abzuweisen. Mit Urteil vom 14. August 2023 wies die 

Vorinstanz die Klage ab und stellte fest, dass die fragliche Kündigung ungültig sei 

(act. 19 = act. 26 [Aktenexemplar] = act. 28).

1.2. Dagegen erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 19. September 

2023 (ebenso Datum des Poststempels; act. 27; samt Beilage, act. 28) fristge-

recht (act. 20/2 i.V.m. act. 27) die vorliegende Berufung, wobei sie die obgenann-

ten Anträge stellte. 

1.3. Mit Verfügung vom 18. Oktober 2023 forderte die Kammer die Berufungs-

klägerin zur Leistung eines Kostenvorschusses in der Höhe von Fr. 6'000.– auf, 

welcher am 6. November 2023 innert der erstreckten Frist eingegangen ist 

(act. 30–34).

1.4. Mit Eingabe vom 27. Januar 2024 (elektronisch eingegangen am 29. Ja-

nuar 2024; act. 37) erstattete die Berufungsbeklagte innert der ihr mit Verfügung 

vom 12. Dezember 2023 angesetzten Frist (act. 35–36) die Berufungsantwort. 

Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 

2.

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angele-

genheiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal-

tenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und 

Abs. 2 ZPO). Beim vorliegenden Streitwert von Fr. 95'760.– ist diese Vorausset-

zung erfüllt (act. 2 Rz. 8; act. 26 E. 5.2).

2.2. Das Berufungsverfahren richtet sich nach Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung ist 

schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 

ZPO). Als Berufungsgründe können die unrichtige Rechtsanwendung sowie die 

- 5 -

unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). 

Soweit auf die Berufung einzutreten ist, verfügt die Berufungsinstanz also sowohl 

hinsichtlich rechtlichen als auch tatsächlichen Mängeln über eine uneinge-

schränkte Prüfungsbefugnis (sog. Kognition). Dies bedeutet jedoch nicht, dass die 

Berufungsinstanz gehalten wäre, von sich aus alle sich stellenden rechtlichen und 

tatsächlichen Fragen zu untersuchen. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln 

hat sie sich vielmehr auf die Beurteilung der in der Berufungsschrift bzw. in der 

Berufungsantwort erhobenen Beanstandungen zu beschränken. Innerhalb dieses 

Prüfprogramms wendet die Berufungsinstanz das Recht von Amtes wegen an 

(Art. 57 ZPO). Mithin ist sie weder an die Erwägungen der Vorinstanz noch an die 

Argumente der Parteien gebunden, sondern kann die Berufung auch mit einer ab-

weichenden Begründung gutheissen oder abweisen (vgl. zum Ganzen BGE 147 

III 176 E. 4.2.1; BGE 142 III 413 E. 2.2.4). 

Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch 

berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer 

Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 

Abs. 1 ZPO).

3.

3.1. Die Berufungsklägerin machte im vorinstanzlichen Verfahren zusammen-

gefasst Folgendes geltend: Sie habe das gesamte Areal der ehemaligen Fabrik 

D'._____ am 10. November 2021 zusammen mit einem bereits am 19. Juli 2021 

gekauften Projekt für die Neuüberbauung im Rahmen eines Gestaltungsplans er-

worben und sei dadurch in die bestehenden Mietverhältnisse – mitunter in das 

Mietverhältnis zwischen der Voreigentümerin und der Berufungsbeklagten – ein-

getreten. Dabei gelte es zu beachten, dass das Mietverhältnis mit der Berufungs-

beklagten gemäss Präambel des befristeten Mietvertrags vom 10./18. Juli 2018 

als Zwischennutzung im Hinblick auf das Neubauprojekt konzipiert gewesen sei. 

Der Umstand, dass das Mietverhältnis ab dem 31. Juli 2021 unbefristet weiterge-

führt worden sei, ändere nichts an dieser Konzeption (vgl. act. 2 Rz. 10; act. 12 

Rz. 26).

- 6 -

Nach Übernahme des Areals habe E._____, Leiterin Bewirtschaftung bei der 

Liegenschaftsverwaltung F._____ AG, Filiale G._____, zusammen mit der damals 

zuständigen Bewirtschafterin, H._____, am 6. Dezember 2021 auf einem Rund-

gang den Zustand der Liegenschaften geprüft und bei der Vorverwaltung die vor-

handenen Akten abgeholt (vgl. act. 12 Rz. 5). Dabei sei der mangelhafte bauliche 

Zustand der Liegenschaften und die Missachtung teils elementarer Sicherheits-

vorschriften offensichtlich gewesen (vgl. act. 12 Rz. 6). Nach einer weiteren Be-

sichtigung durch E._____ und H._____ am 8. Dezember 2021 hätten die Liegen-

schaftsverwaltung und die Berufungsklägerin anlässlich der Liegenschaftssitzung 

vom 13. Dezember 2021 den Abbruch der Liegenschaften besprochen, jedoch 

noch kein konkretes Datum beschlossen (vgl. act. 12 Rz. 8). Am 20. Januar 2022 

und am 17. Februar 2022 habe E._____ die Liegenschaften noch zwei Mal be-

sichtigt, anschliessend eine Zustandsanalyse verfasst und zuhanden der Beru-

fungsklägerin den Antrag gestellt, die Gebäude aus Sicherheitsgründen auf Ab-

lauf der befristeten Mietverhältnisse zu entmieten und anschliessend abzureissen 

(vgl. act. 12 Rz. 9–10). Am 3. März 2022 hätten die Berufungsklägerin und die 

Liegenschaftsverwaltung diesbezüglich eine Sitzung per Videokonferenz abgehal-

ten (vgl. act. 12 Rz. 11). Im März 2022 habe die Berufungsklägerin gestützt auf 

die Empfehlung von E._____ und diverse Dokumente entschieden, den Abbruch 

vorzuziehen, also unabhängig vom später zu realisierenden Neubauprojekt durch-

zuführen (vgl. act. 12 Rz. 11–12; Prot. Vorinstanz S. 16–18, 36). Das Abbruchvor-

haben schliesse sämtliche Gebäude auf dem Areal ein und solle unmittelbar nach 

deren Leerung umgesetzt werden (vgl. Prot. Vorinstanz S. 19, 21). Dieser Ent-

scheid bedeute mitunter den Verlust von Mietzinseinnahmen aus der von der Vor-

eigentümerin vorgenommenen Zwischenvermietung (vgl. act. 12 Rz. 20). Die Be-

rufungsklägerin sei jedoch der Ansicht, dass eine Weitervermietung aufgrund der 

Sicherheitsmängel (auf die noch genauer einzugehen sein wird; vgl. E. 5.3.1 ff.) 

nicht zu verantworten sei, während sich eine Gebäudesanierung angesichts des 

Neubauprojekts nicht lohne (vgl. Prot. Vorinstanz S. 16). Aus diesem Grund habe 

die Berufungsklägerin der Liegenschaftsverwaltung in der zweiten Hälfte des Mo-

nats März 2022 fernmündlich die Anweisung erteilt, die Gebäude auf Ende No-

vember 2022 zu entmieten (vgl. act. 12 Rz. 11–12). Ab dem 1. April 2022 habe 

- 7 -

die Liegenschaftsverwaltung die Kündigungen der Mietverhältnisse vorgenom-

men, um den Abbruch der Gebäude möglichst rasch durchzuführen (vgl. act. 12 

Rz. 13). Am 16. Mai 2022 habe I._____, Sicherheitsbeauftragter bei der F._____ 

AG, zusammen mit einem weiteren Mitarbeiter der F._____ AG und zwei Haus-

warten die Gebäude besichtigt und daraufhin den Bericht vom 18. Mai 2022 ver-

fasst, welcher mögliche Massnahmen zur Erhöhung des Sicherheitslevels bis zum 

Abbruch enthalte (vgl. act. 12 Rz. 14). Am 30. November 2022 hätten die befriste-

ten Mietverhältnisse geendet und die Mehrheit der Mieter habe die Mietobjekte 

zurückgegeben; diese Mietobjekte seien nicht neu vermietet worden (vgl. act. 12 

Rz. 15; Prot. Vorinstanz S. 21).

Zur Durchführung des Abbruchs führte die Berufungsklägerin aus, eine for-

melle Abbruchbewilligung sei gemäss Zürcher PBG nicht notwendig. Hingegen 

bedürfe es gemäss Eisenbahngesetz einer Bewilligung von Seiten der SBB, wo-

bei die Berufungsklägerin zum Ablauf des Bewilligungsverfahrens eine Auskunft 

der SBB eingeholt habe (vgl. Prot. Vorinstanz S. 35). Wie der Abbruch (baulich) 

durchzuführen sei, sei schon lange bekannt, da ursprünglich angedacht gewesen 

sei, diesen im Zuge des Neubauprojekts vorzunehmen. Aus den ursprünglichen 

Zeitplänen, welche inzwischen obsolet seien, gehe hervor, wie viel Zeit für den 

Abbruch eingerechnet worden sei. Sodann sei im Gutachten der J._____ AG dar-

gelegt, wie zurückgebaut werden müsse, wo es belastende Materialien haben 

könnte, wie diese zu entsorgen wären und mit welchen Kosten zu rechnen sei 

(vgl. Prot. Vorinstanz S. 35). Aktuell (d.h. im Februar 2023) sei die Berufungsklä-

gerin damit befasst, die leeren Mietobjekte vom Strom abzuhängen bzw. Elektro-

anlagen zurückzubauen und damit erste Vorkehrungen für den Abbruch zu treffen 

(vgl. act. 12 Rz. 15; Prot. Vorinstanz S. 21). 

3.2. Die Berufungsbeklagte brachte vor Vorinstanz zusammengefasst Folgen-

des vor: Es werde bestritten, dass das Mietverhältnis den Charakter einer kurzfris-

tigen Zwischenvermietung habe. Es sei notorisch, dass Zwischenvermietungen 

bei grösseren Neubauprojekten stets deutlich länger dauern würden als ursprüng-

lich vereinbart (vgl. Prot. Vorinstanz S. 12). Der Kündigungsgrund, wonach das 

Mietobjekt abgerissen werde, sei vorgeschoben (vgl. act. 14 Rz. 7). Die Beru-

- 8 -

fungsklägerin habe die angeblichen Sicherheitsmängel weder substantiiert be-

hauptet noch bewiesen; deren Vorhandensein werde bestritten (vgl. act. 14 

Rz. 8). Mithin seien keine Mängel ersichtlich, die eine sofortige oder zeitnahe Ent-

mietung bzw. einen vorgezogenen Abbruch erfordern würden (vgl. Prot. 

Vorinstanz S. 9, 29). Die Berufungsklägerin habe denn auch nicht konkret be-

hauptet und bewiesen, dass tatsächlich ein Abbruch geplant sei (vgl. Prot. 

Vorinstanz S. 10, 27, 30, 35). Zwar sei unbestritten, dass die Berufungsklägerin 

eine Entmietung des Areals anstrebe. Es spreche aber nichts für einen Abbruch, 

was wiederum dafür spreche, dass andere Gründe für die Entmietung vorlägen 

(vgl. Prot. Vorinstanz S. 29). Die Berufungsbeklagte könne nur spekulieren, dass 

die Berufungsklägerin die Gebäude entmieten wolle, um das Areal oder das Pro-

jekt besser verkaufen zu können (vgl. Prot. Vorinstanz S. 28). Da der angegebene 

Kündigungsgrund vorgeschoben sei, sei die Kündigung als missbräuchlich zu er-

achten (vgl. Prot. Vorinstanz S. 35).

3.3. Die Vorinstanz erwog zunächst, die Berufungsklägerin habe zum Zustand 

des Mietobjekts keine substantiierten Behauptungen aufgestellt, weshalb von 

vornherein nicht von einem mangelhaften baulichen Zustand und/oder mangelhaf-

ter Betriebssicherheit ausgegangen werden könne (act. 26 E. 3.3.2). Soweit er-

sichtlich, zog die Vorinstanz daraus jedoch keine Schlüsse mit Bezug auf die Gül-

tigkeit der Kündigung. Diesbezüglich hielt sie vielmehr fest, eine Kündigung we-

gen Abbruchs des Mietobjekts sei missbräuchlich, wenn das Projekt der Vermie-

terin keine greifbare Realität darstelle oder objektiv unmöglich sei, insbesondere 

weil das Projekt mit den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen offen-

sichtlich nicht in Einklang zu bringen sei (act. 26 E. 3.2.3 und E. 3.4.7). Vorliegend 

sei nicht ersichtlich, dass im Zeitpunkt der Kündigung ein (Abriss-)Projekt bestan-

den hätte, welches in irgendeiner Weise greifbare Realität gewesen wäre. So 

habe nach der Darstellung der Berufungsklägerin lediglich eine Empfehlung von 

E._____ vorgelegen. Es sei weder behauptet worden noch ersichtlich, dass 

E._____, die Liegenschaftsverwaltung und/oder die Berufungsklägerin weitere 

Faktoren wie das Gutachten der J._____ AG berücksichtigt hätten (act. 26 

E. 3.4.5). Ebenso wenig sei ersichtlich, dass ein Abbruch der Liegenschaften in 

zeitlicher Nähe zum Kündigungstermin vom 30. November 2022 irgendwie realis-

- 9 -

tisch gewesen wäre (act. 26 E. 3.4.5). Deshalb sei festzustellen, dass die Klägerin 

kein schützenswertes Interesse an der am 1. April 2022 auf den 30. November 

2022 ausgesprochenen Kündigung für sich beanspruchen könne, womit diese ge-

gen den Grundsatz von Treu und Glauben verstosse bzw. missbräuchlich sei 

(act. 26 E. 3.4.7).

3.4. Die Berufungsklägerin trägt im Wesentlichen folgende Rügen vor: Die 

Vorinstanz habe Art. 8 ZGB verletzt, indem sie die Behauptungs- und Beweislast 

im Hinblick auf die Missbräuchlichkeit der Kündigung falsch verteilt habe (vgl. 

act. 27 Rz. 13, 17 ff., 30, 68 ff.). So habe sie zulasten der Berufungsklägerin be-

rücksichtigt, dass diese die fehlende Betriebssicherheit des Mietobjekts nicht dar-

getan habe, obschon die Berufungsklägerin dafür gar nicht behauptungsbelastet 

sei und den mangelhaften Gebäudezustand im Übrigen sehr wohl substantiiert 

behauptet habe (vgl. act. 27 Rz. 22 ff., 30, 39 ff.). Richtigerweise sei jedoch die 

Berufungsbeklagte für sämtliche Tatsachen behauptungs- und beweispflichtig, 

aus denen sich ableiten lasse, dass die Kündigung gegen Treu und Glauben ver-

stosse (vgl. act. 27 Rz. 18). Mithin hätte die Berufungsbeklagte behaupten und 

beweisen müssen, dass mit Bezug auf das Mietobjekt gar kein Abrissprojekt be-

stehe (vgl. act. 27 Rz. 68 ff.) und – soweit relevant – dass das Mietobjekt betriebs-

sicher sei (vgl. act. 27 Rz. 27 ff.). Dies habe die Berufungsbeklagte unterlassen, 

obschon die Berufungsklägerin ihrer Mitwirkungspflicht nachgekommen sei (vgl. 

act. 27 Rz. 24 ff.). 

Weiter habe die Vorinstanz den Sachverhalt in mehrfacher Hinsicht falsch 

festgestellt: Zum einen sei sie entgegen den unbestrittenen Tatsachenbehauptun-

gen der Berufungsklägerin zu den Zeitplänen und zum Gutachten der J._____ AG 

davon ausgegangen, dass sich diese vor der Kündigung nicht hinreichend mit 

dem Abbruch des Mietobjekts auseinandergesetzt habe (vgl. act. 27 Rz. 71 ff.). 

Zum anderen habe die Vorinstanz einen Teilgehalt des Kündigungsgrunds unbe-

rücksichtigt gelassen: Die Berufungsklägerin wolle das Mietobjekt nicht nur auf-

grund von Sicherheitsbedenken abreissen, sondern auch, weil eine umfangreiche 

Instandstellung angesichts der kurzen Restlebensdauer des Gebäudes bis zum 

ohnehin geplanten Neubauprojekts nicht zumutbar sei (vgl. act. 27 Rz. 55 ff.). 

- 10 -

Sodann habe die Vorinstanz Art. 271 Abs. 1 OR falsch angewandt. Gemäss 

dieser Bestimmung sei eine Kündigung gültig, sofern damit kein missbräuchlicher 

Zweck verfolgt werde. Die Vorinstanz habe jedoch nicht bloss geprüft, ob der Ab-

bruch des Mietobjekts als Kündigungsgrund vorgeschoben sei oder aus einem 

schikanösen Interesse heraus erfolge. Vielmehr habe sie in Missachtung der 

grundsätzlichen Kündigungsfreiheit überprüft, ob der mangelhafte Zustand des 

Mietobjekts objektiv betrachtet ein bestimmtes Ausmass erreiche und der Ab-

bruch bzw. die damit verbundene Kündigung insoweit zweckmässig erscheine 

(vgl. act. 27 Rz. 59 ff., 65 ff.). Zudem habe die Vorinstanz zu Unrecht angenom-

men, dass der Abbruch des Mietobjekts – in Anlehnung an die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung zur Sanierungskündigung – ein Abbruchprojekt voraussetze, 

welches greifbare Realität darstelle (vgl. act. 27 Rz. 79 ff.).

3.5. Die Berufungsbeklagte hält im Wesentlichen an ihren vorinstanzlichen Vor-

bringen fest und verlangt die Bestätigung des angefochtenen Entscheids (vgl. 

act. 37).

3.6. Im Folgenden ist zunächst auf die Gültigkeitsvoraussetzungen für die Kün-

digung eines Mietvertrags einzugehen. Dabei ist unter Berücksichtigung der erho-

benen Rechtsrügen zu klären, welche spezifischen Anforderungen an eine Kündi-

gung wegen Abbruchs des Mietobjekts zu stellen sind. Sodann ist gestützt auf 

den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt und in Anbetracht der erhobenen 

Sachverhaltsrügen zu prüfen, ob die streitgegenständliche Kündigung diesen An-

forderungen genügt. Auf die einzelnen Parteivorbringen ist – soweit relevant – im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen genauer einzugehen. 

4.

4.1. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung eines Mietvertrags (nur 

dann) anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ver-

stösst. Wie die Berufungsklägerin zutreffend ausführt (vgl. act. 27 Rz. 63 f.), 

herrscht damit grundsätzlich Kündigungsfreiheit. Mithin setzt die ordentliche Kün-

digung des Mietvertrags keine besonderen Kündigungsgründe voraus (vgl. 

BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGer 4A_85/2018 vom 4. September 2018 E. 7). Es ist 

- 11 -

dem Vermieter im Grundsatz etwa unbenommen, die Kündigung auszusprechen, 

um den Mietertrag innerhalb des gesetzlich zulässigen Rahmens zu optimieren 

(vgl. BGE 136 III 74 E. 2.1), das Mietobjekt zu besseren Bedingungen zu verkau-

fen (vgl. BGer 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.1), es abzureissen und statt-

dessen ein werthaltigeres Gebäude zu bauen (vgl. BGer 4A_210/2014 vom 17. 

Juli 2014 E. 3.1) oder um dessen Nutzungsart seinen Interessen anzupassen (vgl. 

BGE 136 III 190 E. 3; zum Ganzen auch BGE 148 III 215 E. 3.1.1 m.w.H.). Eine 

Schranke der Kündigungsfreiheit ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu 

und Glauben. Nebst den in Art. 271a OR aufgezählten Anwendungsfällen gilt eine 

Kündigung allgemein als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und 

schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Dies ist nach der bundesgericht-

lichen Rechtsprechung der Fall, wenn die Kündigung aus reiner Schikane erfolgt, 

wenn sie auf einer Begründung fusst, die offensichtlich bloss vorgeschoben ist 

oder wenn das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Vertrags und 

das Interesse des Vermieters an dessen Beendigung in einem krassen Missver-

hältnis zueinander stehen (vgl. BGer 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1; 

BGE 148 III 215 E. 3.1.2 m.w.H.; BGE 145 III 143 E. 3.1). Hingegen verstösst 

eine Kündigung nicht schon dann gegen Treu und Glauben, wenn die Auflösung 

des Mietverhältnisses für den Mieter mühsame Folgen zeitigt oder wenn das In-

teresse des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags bedeutsamer er-

scheint als jenes des Vermieters an dessen Beendigung (vgl. BGE 148 III 215 

E. 3.1.2 m.w.H.).

4.2. Das Bundesgericht hat diese Grundsätze mit Blick auf sogenannte Sanie-

rungskündigungen wie folgt konkretisiert: Eine ordentliche Kündigung des Miet-

vertrags aufgrund von umfassenden Umbau-, Renovations- oder Sanierungsar-

beiten ist grundsätzlich zulässig. Der Vermieter hat ein schützenswertes Interesse 

daran, seine Liegenschaft zu erhalten bzw. aufzuwerten und die dafür erforderli-

chen Arbeiten zu den vorteilhaftesten wirtschaftlichen Fristen und Konditionen 

auszuführen. Die Entscheidung über die Art und das Ausmass der Renovationsar-

beiten ist dabei ausschliesslich Sache des Vermieters. Er ist nicht gehalten, zu 

warten, bis diese notwendig und dringlich werden (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.2). 

Eine Sanierungskündigung ist indessen ausnahmsweise missbräuchlich, wenn 

- 12 -

das Bauprojekt mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts offensichtlich un-

vereinbar oder objektiv unmöglich ist, sodass der Vermieter die notwendigen Be-

willigungen mit Sicherheit nicht erhalten wird. Die Gültigkeit der Kündigung setzt 

jedoch nicht voraus, dass der Vermieter die nötigen Bewilligungen bereits erhal-

ten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat. Weiter ist eine Sanie-

rungskündigung missbräuchlich, wenn der Vermieter im Kündigungszeitpunkt 

über kein genügend ausgereiftes, realitätsnahes Projekt verfügt, anhand dessen 

der Mieter abzuschätzen vermag, ob sein Verbleib die Durchführung der beab-

sichtigten Arbeiten erschweren würde bzw. ob eine Räumung des Mietobjekts er-

forderlich ist (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.2; BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 

496 E. 4.1 und E. 4.2.2).

4.3. Aus der dargestellten Rechtsprechung lässt sich mit Bezug auf Kündigun-

gen wegen Abbruchs des Mietobjekts (fortan als "Abbruchkündigung" bezeichnet) 

Folgendes ableiten: Eine Abbruchkündigung ist zulässig, wenn der Vermieter 

daran insofern ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse hat, als 

der Abbruch – erstens – tatsächlich beabsichtigt ist, d.h. nicht nur als Vorwand 

dient; zweitens nicht aus reiner Schikane erfolgt; und wenn – drittens – das Inter-

esse des Vermieters am Abbruch bzw. der Beendigung des Mietverhältnisses und 

das Interesse des Mieters am Verbleib im Mietobjekt nicht in einem krassen Miss-

verhältnis zueinanderstehen. Aus welchem Beweggrund der Vermieter den Ab-

bruch plant ist (nur) insoweit relevant, als sich daraus Rückschlüsse auf ein aktu-

elles schützenswertes Interesse des Vermieters bzw. auf eine bloss vorgescho-

bene Begründung, das Vorliegen von Schikane und/oder ein krasses Missverhält-

nis ziehen lassen. Innerhalb der Schranke von Treu und Glauben steht es dem 

Vermieter nämlich frei, nach seinem eigenen Ermessen über den Abbruch zu ent-

scheiden, und zwar selbst dann, wenn der Erhalt des Mietobjekts bei objektiver 

Betrachtung zweckmässiger erschiene. Genauso wenig wie Sanierungsarbeiten 

notwendig und dringend sein müssen, um einen zulässigen Kündigungsgrund zu 

bilden (vgl. E. 4.2), müssen Abbrucharbeiten aufgrund des baulichen Zustands 

des Mietobjekts geboten sein. Viertens darf der Abbruch mit den öffentlich-rechtli-

chen Bestimmungen nicht offensichtlich unvereinbar sein, sodass der Vermieter 

dafür mit Sicherheit keine Bewilligung erlangen wird. Dabei ist anzumerken, dass 

- 13 -

der Abbruch von Gebäuden ausserhalb der Kernzone im Kanton Zürich keiner 

Bewilligungs-, sondern nur einer Meldepflicht unterliegt (§ 309 lit. c PBG und § 

327 Abs. 1 PBG). Wenngleich die Abbruchmodalitäten bewilligungsbedürftig sind 

bzw. mit Auflagen verbunden werden können, darf der Abbruch an und für sich 

bei Bauten ausserhalb der Kernzone grundsätzlich nicht verweigert werden (vgl. 

Verwaltungsgericht Zürich VB.2022.00469 vom 14. Februar 2023 E. III/4; Verwal-

tungsgericht Zürich VB.2014.00067 vom 10. Juli 2014 E. III/2.6).

4.4. Anders als bei Sanierungskündigungen ist ein Verbleib des Mieters im Mie-

tobjekt bei dessen Abbruch von vornherein ausgeschlossen. Der Mieter kann also 

nicht erst anhand eines ausgereiften Projektplans abschätzen, ob die Räumung 

des Mietobjekts bzw. die Kündigung des Mietvertrags tatsächlich erforderlich ist. 

Für die Gültigkeit einer Abbruchkündigung bedarf es deshalb nicht zwingend ei-

nes ausgereiften Projektplans. Es ist aber nicht zu verkennen, dass das Bundes-

gericht mit der Voraussetzung eines ausgereiften Projektplans auch verhindern 

will, dass Sanierungskündigungen ohne konkreten Plan auf Vorrat und damit ver-

früht ausgesprochen werden (vgl. BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Die Voraussetzung 

beinhaltet zumindest implizit auch einen gewissen Schutz vor übereilten Kündi-

gungen. Übereilte Kündigungen sind auch im Hinblick auf einen Abbruch denkbar. 

Angaben des Vermieters zu den angedachten Abbruchmodalitäten und/oder be-

reits getätigten Abbruchvorkehrungen bzw. zum geplanten Bauprojekt können 

deshalb – je nach den Umständen des Einzelfalls – angezeigt sein, um beurteilen 

zu können, ob der Abbruch tatsächlich ernsthaft beabsichtigt ist und ob ein aktuel-

les Interesse des Vermieters an der Kündigung besteht. Entgegen der Auffassung 

der Vorinstanz (act. 26 E. 3.4.5) sowie der Berufungsbeklagten (vgl. act. 23 

Rz. 15, 20, 54) kann dabei indessen nicht verlangt werden, dass bereits im Zeit-

punkt der Kündigung feststehen muss, dass der Abbruch des Mietobjekts zeitlich 

unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt. So setzt die Gültigkeit 

einer Sanierungskündigung – wie dargelegt – nicht voraus, dass der Vermieter die 

nötigen Bewilligungen bereits erhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente 

hinterlegt hat (vgl. E. 4.2). In Anbetracht dessen, dass der Baubewilligungspro-

zess erfahrungsgemäss eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, ergibt sich daraus, 

dass das Bundesgericht ein zeitliches Auseinanderfallen von Kündigung bzw. 

- 14 -

Mietende und der Realisierung der Sanierungs- bzw. Abbrucharbeiten toleriert. Es 

gilt denn auch zu berücksichtigen, dass es gerade bei der Kündigung einer Mehr-

zahl von Mietverhältnissen im Vorfeld eines Gebäudeabbruchs zu Rechtsstreitig-

keiten kommen kann, aufgrund derer der tatsächliche Arbeitsbeginn im Kündi-

gungszeitpunkt nur schwer abzuschätzen sein dürfte bzw. sich verzögern kann. 

Sollte der geplante Arbeitsbeginn allerdings von vornherein auf einen wesentlich 

späteren Zeitpunkt als die Beendigung des Mietverhältnisses angesetzt sein, 

könnte dies ein Indiz dafür darstellen, dass der Abbruch als Kündigungsgrund nur 

vorgeschoben ist oder ein krasses Missverhältnis der Interessen besteht. 

4.5. Beim Kündigungsgrund handelt es sich um eine Tatfrage. Ob die Kündi-

gung gegen Treu und Glauben verstösst, stellt hingegen eine Rechtsfrage dar 

(vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.4). Bei einer vermieterseitigen Kündigung obliegt es 

in Anwendung von Art. 8 ZGB dem Mieter, diejenigen Umstände zu behaupten, 

im Bestreitungsfall zu substantiieren und gegebenenfalls zu beweisen, aus denen 

sich die Missbräuchlichkeit der Kündigung ableitet (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.5; 

vgl. zur Unterscheidung zwischen Behauptungs- und Substantiierungslast 

BGer 5A_86/2023 vom 22. August 2023 E. 5.1 m.w.H.). Nach der bundesgerichtli-

chen Rechtsprechung ist der Vermieter jedoch verpflichtet, bei der Beweiserhe-

bung zum Kündigungsgrund gewissenhaft mitzuwirken, indem er die Kündigung 

auf Verlangen begründet und im Fall einer Anfechtung alle Dokumente in seinem 

Besitz liefert, die für die Überprüfung des von ihm vorgebrachten Grunds notwen-

dig sind (vgl. BGE 148 III 215 E. 3.1.5). Mithin hat der Vermieter den angegebe-

nen Kündigungsgrund glaubhaft zu machen (vgl. BGer 4A_85/2018 vom 4. Sep-

tember 2018 E. 7.2.1; BGer 4A_629/2010 vom 2. Februar 2011 E. 3.3; 

BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010 E. 10.1 m.w.H.; OGer ZH RU200058 vom 

11. Januar 2021 E. 4.2.3c; OGer ZH NG180011 vom 3. Oktober 2019 

E. III/1.3.5a; OGer ZH NG180003 vom 11. Juni 2018 E. III/1.2). Nach ständiger 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Tatsache glaubhaft gemacht, wenn 

aufgrund objektiver Anhaltspunkte eine gewisse Wahrscheinlichkeit für ihr Vor-

handensein besteht, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, 

dass sie sich nicht verwirklicht haben könnte (vgl. statt vieler: BGE 142 II 49 

E. 6.2; BGE 138 III 232 E. 4.1.1). Gelingt es dem Vermieter nicht, den angegebe-

- 15 -

nen Kündigungsgrund glaubhaft zu machen, ist (in tatsächlicher Hinsicht) anzu-

nehmen, dass dieser nur vorgeschoben ist. Lässt sich der wahre Grund zugleich 

nicht feststellen, ist (in rechtlicher Hinsicht) ohne Weiteres auf die Missbräuchlich-

keit der Kündigung zu schliessen (vgl. BGer 4A_292/2021 vom 31. August 2021 

E. 3.1; BGE 143 III 344 E. 5.3.1). 

Bei einer Abbruchkündigung hat der Vermieter demnach glaubhaft zu ma-

chen, dass er den Abbruch des Mietobjekts tatsächlich beabsichtigt. Darüber hin-

aus ist zu verlangen, dass der Vermieter seine Beweggründe für den Abbruch 

glaubhaft macht. Andernfalls ist davon auszugehen, dass der Abbruch aus treu-

widrigen Gründen geplant ist oder aber anlasslos erfolgt, womit kein schützens-

wertes Interesse an der Kündigung bestünde. Zudem können je nach den Um-

ständen des Einzelfalls Ausführungen des Vermieters zu den angedachten Ab-

bruchmodalitäten und/oder bereits getätigten Abbruchvorkehrungen angezeigt 

sein, um ausschliessen zu können, dass die Kündigung übereilt erfolgte und ein 

Abbruch von vornherein noch in weiter Ferne liegt. Im Übrigen hat jedoch – wie 

gezeigt – der Mieter die missbrauchsbegründenden Tatsachen zu behaupten und 

zu beweisen, namentlich solche, welche die Darstellung des Vermieters erschüt-

tern bzw. auf den Abbruch als Vorwand, Schikane, ein krasses Interessenmiss-

verhältnis oder offensichtliche Unvereinbarkeit des Abbruchvorhabens mit dem öf-

fentlichen Recht schliessen lassen. 

5.

5.1. Vorliegend begründet die Berufungsklägerin die Kündigung des Mietver-

hältnisses damit, dass die Gebäude auf dem Areal – und insbesondere die hier in-

teressierende Liegenschaft C._____-strasse 1 in D._____ (fortan: die strittige Lie-

genschaft) – diverse Sicherheitsmängel aufweisen würden, aufgrund derer die 

weitere Nutzung nicht zu verantworten sei. Eine Instandstellung lohne sich nicht, 

da die Gebäude im Zuge eines sich in Planung befindlichen Neubauprojekts oh-

nehin abgerissen werden sollen. Deshalb wolle die Berufungsklägerin die Ge-

bäude vorzeitig abreissen (vgl. E. 3.1). 

- 16 -

Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, erweist sich der angegebene Kündigungs-

grund bereits aufgrund der unbestritten gebliebenen Tatsachenbehauptungen der 

Berufungsklägerin als glaubhaft, während die Berufungsbeklagte keine Umstände 

vorbringt, die geeignet wären, die Darstellung der Berufungsklägerin zu erschüt-

tern bzw. die Missbräuchlichkeit der Kündigung zu begründen. 

5.2.

5.2.1. Um die Ernsthaftigkeit ihres Abbruchvorhabens darzulegen, hat die Beru-

fungsklägerin mitunter ausgeführt, sie habe mit der Planung des Abbruchs bereits 

vor der Kündigung des Mietverhältnisses begonnen. Wie viel Zeit für den Abbruch 

einzuberechnen sei, sei schon lange bekannt, da ursprünglich angedacht gewe-

sen sei, diesen im Zuge des Neubauprojekts vorzunehmen. Als dann im März 

2022 der Entscheid zum vorzeitigen Abbruch gefallen sei, habe die Berufungsklä-

gerin gewusst, dass zwei Mietverhältnisse erst auf März 2023 kündbar seien und 

dementsprechend noch ein Jahr Zeit bleiben würde. Aus diesem Grund seien 

noch keine Unternehmer aufgeboten worden, aber der Abbruch sei damals be-

reits geplant worden. Die Abbruchmodalitäten, namentlich wie zurückgebaut wer-

den müsse, wo es belastende Materialien gebe, wie diese zu entsorgen seien und 

mit welchen Kosten zu rechnen sei, seien im Gutachten der J._____ AG dargelegt 

(vgl. Prot. Vorinstanz S. 35 f.). Die Berufungsbeklagte hat die Abbruchabsicht der 

Berufungsklägerin zwar pauschal in Abrede gestellt, deren Ausführungen zur Pla-

nung des zeitlichen Ablaufs und der Abbruchmodalitäten jedoch nicht substantiiert 

bestritten (vgl. Prot. Vorinstanz S. 39). Folglich war die Berufungsklägerin – ent-

gegen der Vorinstanz (act. 3.4.3) und der Berufungsbeklagten (vgl. act. 37 

Rz. 107) – nicht gehalten, ihre Behauptungen näher zu substantiieren, also etwa 

die Zeitpläne oder den Inhalt des Gutachtens genauer darzulegen (so auch die 

Berufungsklägerin, act. 27 Rz. 72). Wie der Abbruch genau vonstattengehen soll, 

ist für die Feststellung des Kündigungsgrunds denn auch nicht direkt relevant. Re-

levant ist vielmehr der Umstand, dass sich die Berufungsklägerin mit den Ab-

bruchmodalitäten befasst hat, was ein gewichtiges Indiz für die Ernsthaftigkeit ih-

res Abbruchvorhabens darstellt.

- 17 -

5.2.2. Sodann ist unstrittig, dass die Berufungsklägerin eine Entmietung des Are-

als anstrebt (vgl. Prot. Vorinstanz S. 29), wobei die meisten Mietobjekte per 

30. November 2022 zurückgegeben und nicht neu vermietet wurden (vgl. act. 12 

Rz. 15; Prot. Vorinstanz S. 21, 29). Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Berufungs-

klägerin die Mietobjekte auf dem Areal leeren und auf Mieteinnahmen verzichten 

sollte, wenn sie nicht tatsächlich vorhätte, sämtliche Gebäude und insbesondere 

die strittige Liegenschaft abzureissen. Für die Vermutung der Berufungsbeklag-

ten, wonach die Berufungsklägerin die Gebäude entmiete, um das Areal oder das 

Neubauprojekt zu besseren Bedingungen weiterverkaufen zu können (vgl. Prot. 

Vorinstanz S. 28), liegen keine Anhaltspunkte vor. Im Übrigen würde es sich da-

bei um einen zulässigen Kündigungsgrund handeln (vgl. E. 4.1). 

5.2.3. Die Planung der Abbruchmodalitäten (vgl. E. 5.2.1) und die Entmietung des 

Areals (vgl. E. 5.2.2) sind als konkrete Vorkehrungen der Berufungsklägerin im 

Hinblick auf den Abbruch zu werten. Angesichts dessen erscheint es glaubhaft, 

dass die Berufungsklägerin den Abbruch der strittigen Liegenschaft tatsächlich 

plant. 

5.3.

5.3.1. Was den Beweggrund für ihr Abbruchvorhaben anbelangt, hat die Beru-

fungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren diverse Sicherheitsmängel behaup-

tet, welche der strittigen Liegenschaft anhaften sollen: Erstens sei die strittige Lie-

genschaft in mehrfacher Hinsicht feuerpolizeilich ungenügend. Zum einen fehlten 

Brandabschnitte. Solche könnten auch nicht eingezogen werden, da die strittige 

Liegenschaft in verschiedene Mietobjekte unterteilt worden sei und die Mieter 

mietvertraglich berechtigt seien, die Mietobjekte selbstständig durch Trennele-

mente von einander abzutrennen, was sie mittels Maschendrahtzäunen etc. getan 

hätten (vgl. act. 12 Rz. 6; Prot. Vorinstanz S. 16). Weiter fehle eine Sprinkleran-

lage, wobei die Installation einer solchen in einem genutzten Gebäude nicht mög-

lich sei (vgl. act. 12 Rz. 6; Prot. Vorinstanz S. 16). Und schliesslich seien die 

Fluchtwege teilweise durch Gegenstände von Mietern blockiert (vgl. act. 12 

Rz. 6). Zweitens verfüge das Flachdach über kein Geländer bzw. keine Absturzsi-

cherung, obschon es von den Mietern begangen werde (vgl. act. 12 Rz. 6; Prot. 

- 18 -

Vorinstanz S. 6, 22). Und drittens seien die elektrischen Installationen alt, teil-

weise in baulicher Hinsicht mangelhaft und nicht geprüft (vgl. act. 12 Rz. 22). 

Nach der Übernahme der strittigen Liegenschaft habe die Berufungsklägerin fest-

gestellt, dass die Nachfrist für die Ablieferung des Sicherheitsnachweises betref-

fend die elektrischen Installationen (gemäss Niederspannungs-Installationsverord-

nung, NIV; SR 734.27) bereits im Mai 2021 abgelaufen sei. In der Folge habe die 

K._____ AG der Berufungsklägerin – im Prinzip letztmals – eine Fristverlängerung 

bis zum 6. April 2023 gewährt. Mit Blick auf die Rückgabe der Mietobjekte nach 

Ablauf der Mieterstreckungen Ende September 2023 werde die Berufungsklägerin 

versuchen, eine weitere Fristverlängerung von einem halben Jahr zu erwirken 

(vgl. act. 12 Rz. 6, 16). Die Berufungsklägerin habe einen zertifizierten Elektriker 

mit der Prüfung der elektrischen Installationen im Hinblick auf den Sicherheits-

nachweis beauftragt. Dieser habe die Prüfung nach zwei Tagen bzw. Sichtung 

von 20% der Installationen abgebrochen, da die Anlagen dermassen veraltet 

seien, dass keine sinnvollen Massnahmen mehr ergriffen werden könnten (vgl. 

Prot. Vorinstanz S. 18). 

5.3.2. Die Berufungsbeklagte bestreitet nicht, dass eine erste Nachfrist für die Ab-

lieferung des Sicherheitsnachweises betreffend die elektrischen Installationen be-

reits im Mai 2021 abgelaufen ist (vgl. Prot. Vorinstanz S. 11). Weiter stellt sie zwar 

in Abrede, dass die Elektroinstallationen teilweise in baulicher Hinsicht mangelhaft 

seien, bestreitet jedoch nicht, dass diese veraltet sind (vgl. Prot. Vorinstanz S. 11, 

S. 27 ff.). 

5.3.3. Die übrigen Sicherheitsmängel werden von der Berufungsbeklagten bestrit-

ten (vgl. Prot. Vorinstanz S. 6 ff., 29) und von der Vorinstanz als zu wenig sub-

stantiiert abgetan, weshalb sie dazu keine Beweise abgenommen hat (act. 26 

E. 3.3.1 ff.). Wie die Berufungsklägerin allerdings zu Recht rügt (vgl. act. 27 

Rz. 42 ff.), hat die Vorinstanz überspannte Anforderungen an den Substantiie-

rungsgrad gestellt. Bei den geltend gemachten Sicherheitsmängeln handelt es 

sich um Hilfstatsachen, anhand derer festzustellen ist, ob die Sicherheitsbeden-

ken der Berufungsklägerin (in Kombination mit Überlegungen zur Sinnhaftigkeit 

von Instandstellungsmassnahmen) den tatsächlichen Beweggrund für ihr Ab-

- 19 -

bruchvorhaben und die damit verbundene Kündigung des Mietverhältnisses dar-

stellen. Das Kernthema des Streits bildet der Willensbildungsprozess der Beru-

fungsklägerin. Demgemäss ist es nicht zwingend erforderlich, dass die Berufungs-

klägerin den Zustand der Liegenschaft umfassend darlegt. Es genügt, wenn sie 

einzelne Sicherheitsmängel rechtsgenüglich behauptet (und im Bestreitungsfall 

substantiiert sowie hinreichend belegt), sodass ihre Sicherheitsbedenken insge-

samt glaubhaft erscheinen. Vorliegend hat die Berufungsklägerin jedenfalls das 

Fehlen von Brandabschnitten, Sprinkleranlagen und einer Absturzsicherung auf 

dem Flachdach rechtsgenüglich behauptet. Entgegen der Vorinstanz könnte über 

das gänzliche Fehlen dieser Elemente in der strittigen Liegenschaft nämlich ohne 

Weiteres Beweis abgenommen werden. Inwiefern die Berufungsklägerin die fragli-

chen Behauptungen genauer hätte substantiieren können und müssen, ist den 

vorinstanzlichen Erwägungen nicht zu entnehmen und auch nicht ersichtlich. Ins-

besondere ist es für die Darlegung von Sicherheitsbedenken irrelevant, wo genau 

in der strittigen Liegenschaft diese Elemente korrekterweise anzubringen wären, 

weshalb die Berufungsklägerin nicht gehalten war, das "Fehlen" örtlich genauer 

zu substantiieren (vgl. die gegenteiligen Ausführungen der Berufungsbeklagten in 

Prot. Vorinstanz S. 11; act. 37 Rz. 64). 

5.3.4. Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass die strittige Liegenschaft unstrei-

tig über veraltete Elektroinstallationen verfügt, während weitere Sicherheitsmän-

gel von der Berufungsklägerin hinreichend substantiiert behauptet, jedoch von der 

Berufungsbeklagten bestritten wurden. In der Gesamtbetrachtung rechtfertigt es 

sich, die Sicherheitsbedenken der Berufungsklägerin für glaubhaft zu erachten, 

ohne die Sache zwecks Durchführung eines Beweisverfahrens an die 

Vorinstanz zurückzuweisen. Denn zum einen bergen veraltete Elektroinstallatio-

nen offenkundig ein gewisses Sicherheitsrisiko, was sich in der Niederspannungs-

Installationsverordnung (NIV; SR 734.27) bzw. im Erfordernis eines Sicherheits-

nachweises gemäss Art. 5 NIV niedergeschlagen hat. Zum anderen hat die Beru-

fungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren nichts vorgebracht, was die Sicher-

heitsbedenken der Berufungsklägerin ernsthaft in Zweifel zu ziehen vermag, wie 

noch genauer auszuführen sein wird (vgl. E. 5.4 ff.).

- 20 -

5.3.5. Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass sich aufgrund der einge-

reichten Urkunde jedenfalls das Fehlen von Brandabschnitten, Sprinkleranlagen 

und einer Absturzsicherung auf dem Flachdach der strittigen Liegenschaft als 

glaubhaft erweist: Im Protokoll der Sitzung zwischen der Berufungsklägerin und 

der F._____ AG vom 13. Dezember 2021 heisst es zu den Liegenschaften 

C._____-strasse 1-6, die Nutzung des Mietobjekts durch gewisse Mieter entspre-

che gewiss nicht den feuerpolizeilichen Sicherheitsbestimmungen (act. 13/6 

Ziff. 7.2.7). Aus der Zustandsanalyse von E._____, Leiterin Bewirtschaftung bei 

der F._____ AG, vom 28. Februar 2022 geht hervor, dass in den Gebäuden auf 

dem Areal "selbst elementare Sicherheitseinrichtungen fehlen". Die strittige Lie-

genschaft weise "teilweise keine bzw. ungenügende Brandabschottungen" und 

die vermieteten Flächen "keine Brandschutzsicherungen" auf; sie würden nicht 

den Richtlinien der Brandschutzverordnung entsprechen (act. 13/7 S. 2). Absturz-

sicherungen von begehbaren (Vor-)Dächern und Estrich-Luken würden auf dem 

Areal vollständig fehlen (act. 13/7 S. 2). Aufgrund der schlechten Sicherheitslage, 

insbesondere dem Risiko eines Brandfalls in den vollgestellten Lagerflächen und 

dem Risiko für die Nutzer und Wohnungsmieter sei der baldmöglichste Abriss der 

Liegenschaft(en) zu prüfen (act. 13/7 S. 4). Dem Bericht von I._____, Sicherheits-

beauftragter bei der F._____ AG, vom 18. Mai 2022 lässt sich entnehmen, dass 

die Brandlast in der strittigen Liegenschaft sehr hoch und die Brandabschnitte 

nicht geklärt seien; auf dem Flachdach fehle eine Absturzsicherung (act. 13/9 

S. 3). Die fehlende Absturzsicherung auf dem Flachdach ist zudem auch fotogra-

fisch dokumentiert (act. 16/5). Unabhängig davon, ob und was für Brandab-

schnitte, Sprinkleranlagen und Absturzsicherungen die strittige Liegenschaft nach 

den massgeblichen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen genau aufweisen 

müsste, ist es plausibel, dass das Fehlen dieser Elemente – zusätzlich zu den 

veralteten Elektroanlagen (vgl. E. 5.3.4) – Anlass zu gewissen Sicherheitsbeden-

ken gibt. 

5.3.6. Nebst den Sicherheitsbedenken ruft die Berufungsklägerin auch ein Neu-

bauprojekt als Beweggrund für ihr Abbruchvorhaben an: Es sei der Berufungsklä-

gerin nicht zuzumuten, die mit Sicherheitsmängeln behaftete strittige Liegenschaft 

in Stand zu stellen, da sie im Zuge des Neubauprojekts ohnehin abgerissen wer-

- 21 -

den solle (vgl. Prot. Vorinstanz S. 16). Diesbezüglich führt die Berufungsbeklagte 

in der Berufungsantwort aus, es sei nicht unstrittig, dass eine Neuüberbauung mit-

tels Gestaltungsplan vorgesehen sei (vgl. act. 37 Rz. 8). Im vorinstanzlichen Ver-

fahren hat die Berufungsbeklagte jedoch zugestanden, bereits bei Vertragsab-

schluss um die Hängigkeit des fraglichen Gestaltungsplans gewusst zu haben 

(vgl. act. 14 Rz. 7, 10; Prot. Vorinstanz S. 29). Somit ist davon auszugehen, dass 

tatsächlich ein Gestaltungsplan in Bearbeitung ist, der die Neuüberbauung des 

Areals und damit auch den Abbruch der strittigen Liegenschaft vorsieht. 

5.3.7. Insgesamt erweist sich die Darstellung der Berufungsklägerin, wonach sie 

mitunter aufgrund veralteter Elektroinstallationen sowie dem Fehlen von Brandab-

schnitten, Sprinkleranlagen und einer Absturzsicherungen auf dem Flachdach der 

strittigen Liegenschaft Sicherheitsbedenken im Hinblick auf deren weitere Nut-

zung hege, für sich allein betrachtet als glaubhaft. Zugleich ist es nachvollziehbar 

und damit glaubhaft, dass sich die Berufungsklägerin angesichts der angestrebten 

Neuüberbauung des Areals gegen eine Instandstellung und für einen vorzeitigen 

Abbruch der strittigen Liegenschaft entschieden hat. Dass die Sicherheitsmängel 

eine sofortige Evakuierung der strittigen Liegenschaft gebieten würden, hat die 

Berufungsklägerin nicht behauptet. Entgegen der Berufungsbeklagten (vgl. Prot. 

Vorinstanz S. 9 f.) ist dies auch nicht erforderlich, um den Abbruch der strittigen 

Liegenschaft bzw. die damit verbundene Kündigung zu begründen (vgl. E. 4.3).

5.4.

5.4.1. Die Berufungsbeklagte hat im vorinstanzlichen Verfahren nichts vorge-

bracht, was ernsthafte Zweifel an der Darstellung der Berufungsklägerin wecken 

und/oder auf die Missbräuchlichkeit der Kündigung hindeuten würde. Sie behaup-

tete zwar, die Gemeinde D._____ habe die strittige Liegenschaft "regelmässig" 

besucht und das Brandschutzkonzept angenommen (vgl. act. 14 Rz. 9). Nachdem 

die Berufungsklägerin dies bestritten hatte (vgl. Prot. Vorinstanz S. 18), hätte die 

Berufungsbeklagte jedoch substantiieren müssen, wann das Brandschutzkonzept 

zuletzt abgenommen worden sein soll, was sie nicht getan hat. 

- 22 -

5.4.2. Weiter bemängelte die Berufungsbeklagte, dass die Berufungsklägerin 

nebst Mitarbeiterinnen der Liegenschaftsverwaltung F._____ AG keine externe 

Person beigezogen habe, um zu beurteilen, ob und welche Mängel die strittige 

Liegenschaft aufweise (vgl. Prot. Vorinstanz S. 28; ähnlich act. 37 Rz. 27 f.). Auch 

dieses Vorbringen verfängt nicht: Eine Immobilienbewirtschafterin verfügt nach 

der allgemeinen Lebenserfahrung über gewisse bautechnische Kenntnisse. Vor 

diesem Hintergrund erscheint der Umstand, dass die Berufungsklägerin den Ab-

bruch hauptsächlich gestützt auf die Einschätzung der Leiterin Bewirtschaftung 

sowie der zuständigen Bewirtschafterin bei der F._____ AG beschlossen haben 

will, nicht derart abwegig, dass deshalb an der Ernsthaftigkeit des Abbruchvorha-

bens gezweifelt werden müsste. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass 

der vorliegende Fall – entgegen der Vorinstanz (act. 26 E. 3.4.7) – nicht mit 

BGE 140 III 496 vergleichbar ist. In jenem Fall hatte das Bundesgericht eine Sa-

nierungskündigung als missbräuchlich erachtet, weil die Vermieterin diese allein 

gestützt auf die Einschätzung des Liegenschaftsverwalters ausgesprochen hatte. 

Der Grund dafür war aber nicht, dass das Bundesgericht an der Sanierungsab-

sicht der Vermieterin zweifelte, sondern dass es das Sanierungsprojekt als zu we-

nig ausgereift erachtete (vgl. BGE 140 III 496 E. 4.2.2). Wie gezeigt, kann ein 

ausgereifter Projektplan bei einer Abbruchkündigung nicht verlangt werden (vgl. 

E. 4.4).

5.4.3. Sodann machte die Berufungsbeklagte unter Bezugnahme auf den Bericht 

von I._____ vom 18. Mai 2022 (act. 13/9) geltend, abgesehen von den (angeblich) 

ungeklärten Brandabschnitten handle es sich bei den aufgeführten Mängeln um 

Bagatellen, die mit Kosten von max. Fr. 5'000.– behoben werden könnten (vgl. 

Prot. Vorinstanz S. 9). Dabei übersieht die Berufungsbeklagte, dass der Bericht 

gemäss Angaben der Berufungsklägerin nicht alle Massnahmen aufführt, die vor-

genommen werden müsste, damit die strittige Liegenschaft für weitere 30 Jahre 

bestehen bleiben könnte, sondern nur Sofortmassnahmen zur Steigerung der Si-

cherheit (vgl. Prot. Vorinstanz S. 21). Die Berufungsbeklagte hat daraufhin nicht 

etwa behauptet, die Gesamtkosten für die Behebung sämtlicher geltend gemach-

ter Mängel – insbesondere auch für die Erneuerung der elektrischen Installationen 

sowie die Errichtung von Brandabschnitten und Sprinkleranlagen – wären so ge-

- 23 -

ring, dass deshalb an der Ernsthaftigkeit des Abbruchvorhabens gezweifelt wer-

den müsste. Somit war die Berufungsklägerin auch nicht gehalten, dies zu be-

streiten bzw. konkrete Behauptungen zu ihrer Kosten-/Nutzenabwägung aufzu-

stellen. Die Berufungsbeklagte bringt nun erstmals im Berufungsverfahren sinnge-

mäss vor, das Abbruchvorhaben sei nicht ernsthaft, weil kein wirtschaftlich den-

kender Mensch ein Gebäude abreissen würde, ohne genau abzuklären, wie viel 

die Behebung des angeblich unsicheren Zustands kosten würde. Es bestehe eine 

tatsächliche Vermutung dahingehend, dass kein Abriss eines Gebäudes bevor-

stehe, wenn vorgängig nicht professionelle Abklärungen zum Zustand des Gebäu-

des, zu den Handlungsoptionen sowie den damit verbundenen Kosten getroffen 

worden seien (vgl. act. 37 Rz. 30, 38). Bei diesem Vorbringen handelt es sich um 

ein unbeachtliches Novum (vgl. E. 2.2). 

5.4.4. Weitere Behauptungen, um den Gegenbeweis zu den geltend gemachten 

Sicherheitsmängeln anzutreten, hat die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen 

Verfahren nicht aufgestellt. Entgegen der Berufungsbeklagten (vgl. act. 37 Rz. 54) 

wären ihr dahingehende Behauptungen jedoch durchaus möglich gewesen. So 

hätte sie etwa darlegen können, wo in der von ihr gemieteten und ihr daher be-

kannten Liegenschaft es Brandabschnitte oder Absturzsicherungen haben soll. 

5.4.5. Ebenso wenig hat die Berufungsbeklagte andere Umstände vorgetragen, 

die auf einen vorgeschobenen Kündigungsgrund, ein schikanöses Vorgehen der 

Berufungsklägerin oder ein krasses Missverhältnis der Interessen schliessen las-

sen würden. In der Berufungsschrift macht die Berufungsklägerin zwar sinnge-

mäss geltend, sie hätte vor Vorinstanz behauptet, im Zeitpunkt der Kündigung sei 

ein Abbruch der Liegenschaft nicht unmittelbar bevorgestanden (vgl. act. 37 

Rz. 16, 20, 54). Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass die Unmittelbarkeit des 

Abbruchs keine Gültigkeitsvoraussetzung für eine Abbruchkündigung darstellt. 

Vielmehr könnte ein zeitlich allzu ferner Abbruchtermin grundsätzlich als Indiz für 

ein treuwidriges Vorgehen der Vermieterin gewertet werden (vgl. E. 4.4). Vorlie-

gend hat die Berufungsbeklagte allerdings keine Anhaltspunkte dafür aufgezeigt, 

dass die Berufungsklägerin den Abbruch – entgegen den glaubhaft gemachten 

- 24 -

Vorkehrungen (vgl. E. 5.2) – gar nicht ernsthaft plant oder erst wesentlich später 

als nach der Räumung der strittigen Liegenschaft umsetzen will. 

5.4.6. Schliesslich hat die Berufungsbeklagte auch nicht behauptet, dass das Ab-

bruchvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen offensichtlich unver-

einbar wäre. 

5.4.7. Neu bringt die Berufungsbeklagte vor, es sei sehr merkwürdig, dass die Be-

rufungsklägerin der F._____ AG telefonisch, ohne schriftlichen Nachweis, den Be-

fehl erteilt haben wolle, einen ganzen Gebäudekomplex abzureissen. Dies sei le-

diglich eine Schutzbehauptung der Berufungsklägerin (vgl. act. 37 Rz. 33 f.). So-

weit die Berufungsbeklagte damit die Ernsthaftigkeit des Abbruchvorhabens in 

Zweifel ziehen will, handelt es sich wiederum um ein unbeachtliches Novum (vgl. 

E. 2.2). Es bleibt anzumerken, dass die mündliche Abbruchanweisung zwar er-

staunt, wie die Berufungsklägerin selbst einräumt (vgl. act. 12 Rz. 12). In Anbe-

tracht dessen, dass die Berufungsklägerin konkrete Vorkehrungen im Hinblick auf 

den Abbruch getroffen hat (vgl. E. 5.2), erscheint das Abbruchvorhaben allerdings 

dennoch glaubhaft. 

5.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufungsklägerin den gel-

tend gemachten Kündigungsgrund glaubhaft gemacht hat, nämlich dass die strit-

tige Liegenschaft (und die anderen Gebäude auf dem Areal) aufgrund von Sicher-

heitsbedenken in Kombination mit Überlegungen zur fehlenden Sinnhaftigkeit von 

Instandstellungsmassnahmen abgebrochen werden. Die Berufungsbeklagte hat 

ihrerseits keine Umstände behauptet, welche die glaubhafte Darstellung der Beru-

fungsklägerin erschüttern bzw. auf ein treuwidriges Vorgehen deuten würden. 

Folglich erweist sich die streitgegenständliche Kündigung des Mietvertrags als 

gültig. 

5.6. Die Parteien stimmen darin überein, dass die Kündigung mit amtlich ge-

nehmigtem Formular vom 1. April 2022 per 30. November 2022 erfolgte (vgl. 

act. 12 Rz. 3; act. 14 Rz. 5; act. 37 Rz. 9). Die Berufungsklägerin vertritt sodann 

den (Eventual-)Standpunkt, dass die Kündigung ihre Wirkung spätestens per 

31. März 2023 entfalte (vgl. act. 12 Rz. 3). Dennoch beantragt sie (als Hauptbe-

- 25 -

gehren), es sei festzustellen, dass die Kündigung auf den 31. März 2023 gültig 

und wirksam sei (vgl. act. 2 S. 2; act. 12 S. 1; act. 27 S. 2). In Anwendung von 

Art. 58 ZPO ist auf den Antrag der Berufungsklägerin bzw. auf das spätere Datum 

abzustellen, wobei anzumerken ist, dass ohnehin beide Daten inzwischen verstri-

chen sind. 

6. Im Ergebnis ist die Berufung gutzuheissen. Das vorinstanzliche Urteil ist auf-

zuheben und es ist festzustellen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses mit 

amtlich genehmigtem Formular vom 1. April 2022 gültig und auf den 31. März 

2023 wirksam ist. Die Sache ist an die Vorinstanz zurückzuweisen, um über das 

Erstreckungsbegehren der Berufungsbeklagten zu entscheiden. 

7. Ausgangsgemäss sind die Prozesskosten des Berufungsverfahrens der Be-

rufungsbeklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr für 

das Berufungsverfahren ist unter Berücksichtigung des Streitwerts von 

Fr. 95'760.– sowie in Anwendung von § 12 Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. § 2, § 4 Abs. 

1 und Abs. 2 sowie § 7 lit. a GebV OG auf Fr. 6'000.– festzusetzen. Sie ist aus 

dem von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe 

(act. 34) zu beziehen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsbeklagte ist zu ver-

pflichten, der Berufungsklägerin Fr. 6'000. zu ersetzen und ihr eine Parteient-

schädigung zu bezahlen (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Die Parteientschädigung ist unter 

Berücksichtigung des Streitwerts sowie in Anwendung von § 13 i.V.m. § 2 und § 4 

AnwGebV auf Fr. 10'000. zuzüglich 7.7% Mehrwertsteuer festzusetzen. 

- 26 -

Es wird erkannt:

1. In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Mietgerichts des Bezirksge-

richts Meilen vom 14. August 2023 aufgehoben und es wird festgestellt, 

dass die von der Berufungsklägerin mit amtlich genehmigtem Formular vom 

1. April 2022 erklärte Kündigung des Mietverhältnisses über die Geschäfts-

räume in der Liegenschaft C._____-strasse 1 in D._____ per 31. März 2023 

gültig ist. 

2. Die Sache wird zur Entscheidung über das Erstreckungsbegehren der Beru-

fungsbeklagten an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'000.– festgesetzt und 

der Berufungsbeklagten auferlegt. Sie wird aus dem von der Berufungsklä-

gerin geleisteten Kostenvorschuss bezogen. Die Berufungsbeklagte wird 

verpflichtet, der Berufungsklägerin Fr. 6'000. zu ersetzen. 

4. Die Berufungsbeklagte wird verpflichtet, der Berufungsklägerin für das Beru-

fungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 10'000. (zzgl. 7.7% 

MWST) zu bezahlen.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsklägerin unter 

Beilage des Doppels der Berufungsantwort (act. 37), sowie an das Mietge-

richt des Bezirksgerichts Meilen und die Obergerichtskasse, je gegen Emp-

fangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

- 27 -

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 95'760.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

lic. iur. E. Lichti Aschwanden

Der Gerichtsschreiber:

MLaw S. Widmer

versandt am: