# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5800c7ac-5643-512b-b1a2-ff3eb3645fd4
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.07.2019 III 2018 232
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-232_2019-07-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 232

Entscheid vom 25. Juli 2019 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligungspflicht)

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Sachverhalt:

A. A.________ ist Eigentümer eines Gemeinschaftsraumes (Stockwerkeinheit 
Nr. D.________) im Garagengeschoss sowie eines Bastelraumes im 1. Wohnge-
schoss (Haus Nr. E.________, Stockwerkeinheit Nr. F.________ [Bastelraum 
Nr. 1]) auf dem Grundstück KTN G.________ an der H.________-strasse __, 
Wollerau. Die Überbauung (zwei Mehrfamilienhäuser), wo sich dieser Gemein-
schaftsraum sowie der Bastelraum befinden, wurde mit Beschluss (GRB) Nr. 303 
vom 26. Juni 1984 des Gemeinderates Wollerau bewilligt. 

B. Am 18. Januar 1988 fand eine Bauabnahme bzw. eine "Teilabnahme 
(Rest)" in den Gemeinschaftsräumen "im Kellergeschoss" zwischen den beiden 
bewilligten Mehrfamilienhäusern statt (vgl. RR-act. II/02/Beilage 10), wobei fest-
gestellt wurde, dass der Gemeinschaftsraum im Eigentum von A.________ 
(Stockwerkeinheit Nr. D.________) zu Sauna- und Squashzwecken umgenutzt 
wurde. 

C.1 Mit Schreiben vom 7. Mai 2009 (RR-act. II/02/Beilage 2) wurde A.________ 
vom Bauamt der Gemeinde Wollerau - im Nachgang an die am 14. Januar 2009 
getätigte Gebäudeschätzung durch die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz - 
mitgeteilt, dass neben der ordentlichen Nutzung im Erdgeschoss ein Studio (um-
gebauter Bastelraum Nr. 1) festgestellt worden sei, das nicht Gegenstand der 
Baubewilligung gewesen sei. A.________ wurde aufgefordert, aktuelle Planun-
terlagen bis am 22. Mai 2009 zur Prüfung einzureichen. Am 21. Mai 2009 stellte 
A.________ dem Bauamt einen Plan des Studios zu (RR-act. II/02/Beilage 3). 

C.2 Mit Schreiben vom 2. Juli 2012 (RR-act. II/02/Beilage 4) teilte das Hoch-
bauamt der Gemeinde Wollerau A.________ sinngemäss was folgt mit: Das 
Hochbauamt sei auf eine im Internet aufgeschaltete Verkaufsanzeige aufmerk-
sam gemacht worden. Gegenstand dieses Inserates seien Sauna- und 
Squashräumlichkeiten sowie ein 1-Zimmer-Studio. Es handle sich um einen un-
bewilligten Zustand: Die zu Sauna- und Squashzwecken genutzten Räumlichkei-
ten im Garagengeschoss seien als Gemeinschaftsraum für die Bewohner ge-
nehmigt worden; eine Bewilligung für die gewerbliche Nutzung einer Sauna- und 
Squashanlage bestehe nicht; Ebenso bestehe keine Möglichkeit, einen bewillig-
ten Bastelraum als 1-Zimmer-Wohnstudio zu nutzen. A.________ wurde aufge-
fordert, für die betreffenden Räumlichkeiten ein nachträgliches Baugesuch bis 
am 27. Juli 2012 einzureichen. 

Mit Eingabe vom 30. November 2012 (RR-act. II/02/Beilage 8) reichte der mitt-
lerweile vertretene A.________ Planunterlagen ein und ersuchte um Durch-

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führung einer Besprechung, welche am 19. Februar 2013 stattfand. Anlässlich 
dieser wurde vereinbart, dass bis zum 15. März 2013 ein nachträgliches Bauge-
such einzureichen ist (vgl. RR-act. II/02/Beilage 9). 

C.3 Mit Schreiben vom 22. April 2013 beantragte A.________, es sei festzustel-
len, dass die Anlage (Squash, Sauna) baubewilligt, evtl. der Beseitigungsan-
spruch untergegangen sei (RR-act. II/02/Beilage 10 S. 4). Am 2. Mai 2013 (RR-
act. II/02/11) teilte das Bauamt der Gemeinde Wollerau A.________ im Wesentli-
chen und sinngemäss mit, dass es auf der Einreichung der geforderten Unterla-
gen beharre. In der Folge kam A.________ dieser Aufforderung nicht nach.

C.4 Mit Schreiben vom 24. April 2015 teilte das Bauamt der Gemeinde Woller-
au A.________ mit, dass "aufgrund von bekannt gewordenen, illegalen Wohn-
nutzungen in den Bastel-/Hobbyräumen" ein Augenschein unumgänglich sei. Der 
Augenschein fand am 13. Mai 2015 statt (vgl. RR-act. II/02/Beilagen 16-18; ein 
weiterer am 2.6.2015 [vgl. angefocht. RRB Sachverhalt lit. C]), wobei eine Foto-
dokumentation erstellt wurde (RR-act. II/02/Beilage 17) und sich für die Gemein-
de Wollerau ergab, "dass der Bastel-/Hobbyraum über nicht bewilligte Einbauten 
verfügt, welche die widerrechtliche Wohnnutzung begünstigen" (vgl. RR-act. 
II/02/Beilage 18 1. Absatz). 

C.5 Am 16. Februar 2018 ersuchte das Hochbauamt der Gemeinde Wollerau 
A.________ (erneut), für die nachträglich und ohne Baubewilligung vorgenom-
menen baulichen Veränderungen im Bastel-/Hobbyraum innert Frist bis 16. März 
2018 ein vollständiges Baugesuch einzureichen (RR-act. II/02/Beilage 18). Hier-
zu liess sich A.________ am 21. Februar 2018 vernehmen, ohne dem Ersuchen 
vom 16. Februar 2018 nachzukommen. 

D. Mit GRB Nr. 2018.164 vom 28. Mai 2018 entschied der Gemeinderat Wol-
lerau was folgt: 

1. A.________ wird verpflichtet, bis spätestens zum 28. Juni 2018 für die ohne 
Baubewilligung erfolgte Umnutzung des sich im Mehrfamilienhaus 
H.________-strasse __ befindlichen Bastelraums Nr. 1 (Stockwerkeinheit 
GBN F.________) zu Wohnzwecken ein nachträgliches und vollständiges or-
dentliches Baugesuch mit den erforderlichen Unterlagen im Sinne der Erwä-
gungen einzureichen. 

2. Sollte A.________ innert gesetzter Frist bis spätestens zum 28. Juni 2018 
kein solches nachträgliches und vollständiges ordentliches Baugesuch mit 
den erforderlichen Unterlagen im Sinne der Erwägungen eingereicht haben, 
werden ihm folgende vollstreckungsrechtlichen Massnahmen angedroht:

2.1 gestützt auf § 78 Abs. 1 lit. d VRP für jeden Tag der Nichterfüllung eine 
Ordnungsbusse von Fr. 300.00, wobei der Gemeinderat nach Massga-

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be von § 79 Abs. 3 VRP die angedrohte Ordnungsbusse verfügungs-
weise periodisch festsetzen und eintreiben wird;

2.2 gestützt auf § 78 Abs. 1 lit. b VRP ersatzvornahmeweise auf Kosten 
von A.________ die Ausarbeitung eines nachträglichen ordentlichen 
Baugesuches ex officio mit anschliessender öffentlicher Auflage im Sin-
ne von § 78 PBG, soweit sich nach 90 Tagen zeigen sollte, dass ein 
Fortbestand der Ordnungsbussenandrohung A.________ nicht zur per-
sönlichen Erfüllung anzuhalten vermag (§ 79 Abs. 3 VRP), wobei in 
diesem Zusammenhang darauf hinweisen ist, dass der Gemeinde 
Wollerau für die Kosten der Ersatzvornahme ein gesetzliches 
Grundpfandrecht zusteht (§ 79a VRP);

2.3 gestützt auf § 78 Abs. 3 VRP eine Verzeigung von A.________ bei 
der Kantonspolizei Schwyz wegen Verstosses gegen Art. 292 StGB. 
Danach wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem 
zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Ar-
tikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, mit Busse be-
straft.

3. Die Gebühren und Kosten betragen:
Behandlungsgebühren Fr. 200.00
Kanzleigebühren Fr. 120.80
Total Baubewilligungsgebühren Fr. 320.80

Dieser Betrag ist innert 30 Tagen auf PC 90-814-2 Gemeindekassieramt Wol-
lerau zu überweisen.

(4. Rechtsmittelbelehrung und Zustellung). 

E. Gegen diesen GRB Nr. 2018.164 liess A.________ am 25. Juni 2018 Be-
schwerde beim Regierungsrat erheben mit den folgenden Anträgen: 

1. Ziffern 1, 2 und 3 des Beschlusses des Gemeinderates Wollerau Nr. 2018.164 
vom 28.05.2018 seien aufzuheben. 

2. Es sei festzustellen, dass die Wohnnutzung des Grundstücks Grundbuchblatt 
F.________ (Stockwerkeigentum) an der H.________-strasse __ in Wollerau 
keiner Baubewilligung bedarf.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz. 

F. Mit Beschluss (RRB) Nr. 894/2018 vom 4. Dezember 2018 entschied der 
Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dessen Kostenvorschoss 
(Fr. 1500.--) verrechnet.

3. Der Beschwerdeführer hat der Gemeinde Wollerau eine Parteientschädigung 
von Fr. 1000.-- zu bezahlen.

4. Der Beschwerdeführer wird aufgefordert, innert 30 Tagen ab Rechtskraft des 
vorliegenden Beschwerdeentscheides für die ohne Baubewilligung erfolgte 

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Umnutzung des Bastelraumes Nr. 1 an der H.________-strasse __ in Woller-
au (Stockwerkeinheit Nr. F.________) zu Wohnzwecken ein nachträgliches 
Baugesuch bei der Gemeinde Wollerau einzureichen. 

Kommt der Beschwerdeführer dieser Aufforderung nicht nach

a) kann er nach Art. 292 StGB verzeigt werden. Danach wird mit Busse be-
straft, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen 
Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn er-
lassenen Verfügung nicht Folge leistet;

b) wird ihm für jeden Tag der Nichterfüllung eine Ordnungsbusse bis Fr. 
500.-- angedroht (Festsetzung durch den Gemeinderat Wollerau);

c) kann Ersatzvornahme durch die Gemeinde Wollerau auf Kosten des Be-
schwerdeführers erfolgen. Der Gemeinderat Wollerau wird mit der Kon-
trolle und dem Vollzug beauftragt.

(5.-7. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung; Zustellung elektronisch).

G. Gegen diesen RRB Nr. 894/2018 (Versand am 11.12.2018) erhebt 
A.________ mit Eingabe vom 24. Dezember 2018 (Postaufgabe am gleichen 
Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit 
den folgenden Anträgen: 

1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz RRB Nr. 894/2018 
vom 04.12.2018 sei aufzuheben.

2. Dispositiv-Ziffern 1 bis 3 des Beschlusses des Gemeinderates Wollerau Nr. 
2018.164 vom 28.05.2018 seien aufzuheben.

3.a Die Angelegenheit sei an die Vorinstanz 1, evtl. die Vorinstanz 2, zur Neube-
urteilung zurückzuweisen.

3.b Eventualiter sei festzustellen, dass die Wohnnutzung des Grundstücks 
Grundbuchblatt Nr. F.________ ("Bastelraum Nr. 1") an der H.________-
strasse __ in Wollerau keiner Bewilligung bedarf.

4. Falls der Beschwerdeführer verpflichtet werden sollte, ein nachträgliches 
Baugesuch einzureichen, sei davon abzusehen, eine Ausnützungsberech-
nung über die gesamte Liegenschaft vom Beschwerdeführer zu verlangen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor allen Instanzen zu Lasten der 
Vorinstanzen. 

Zudem beantragt der Beschwerdeführer, es sei eine mündliche Verhandlung 
durchzuführen. 

H. Mit Vernehmlassungen vom 15. Januar 2019 bzw. vom 1. Februar 2019 
beantragen das Sicherheitsdepartement bzw. der (beanwaltete) Gemeinderat 
Wollerau, die Beschwerde sei unter Kostenfolge bzw. Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. 

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I. Mit Schreiben vom 12. Februar 2019 teilt der Beschwerdeführer dem Ver-
waltungsgericht seinen Verzicht auf die beschwerdeweise anbegehrte mündliche 
Verhandlung mit. Replizierend lässt der Beschwerdeführer am 29. April 2019 an 
den in der Beschwerde gestellten Anträgen festhalten. Duplicando lässt der Ge-
meinderat am 22. Mai 2019 seinerseits an den vernehmlassend gestellten Anträ-
gen festhalten. Mit Eingabe vom 17. Juni 2019 verzichtet der Beschwerdeführer 
auf weitere Vorbringen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Gemeinderat Wollerau führte im mitangefochtenen GRB Nr. 2018.164 
vom 28. Mai 2018 unter anderem und sinngemäss aus, was den zu Sauna- und 
Squashzwecken formell widerrechtlich umgenutzten Gemeinschaftsraum (vgl. 
vorstehend Ingress lit. B) betreffe, habe der Beschwerdeführer nachvollziehbar 
dargelegt, dass am 18. Januar 1988 eine diesbezügliche Bauabnahme stattge-
funden habe. Es bestehe daher für die Durchführung eines nachträglichen Bau-
bewilligungsverfahrens kein Raum mehr. Seit dieser Bauabnahme seien bis zum 
Zeitpunkt des Verfügungserlasses (am 28.5.2018) mehr als 30 Jahre verstrichen 
(Erw. 5 S. 4). 

Was den formell widerrechtlich umgenutzten Bastelraum Nr. 1 im Mehrfamilien-
haus H.________-strasse __ (vgl. vorstehend Ingress lit. C.1 f.) betreffe, präsen-
tiere sich die Rechts- und Sachlage anders. Für diesen Raum, der als Studio mit 
Bad und Küchenkombination genutzt werde - was am Augenschein habe festge-
stellt werden können -, habe am 18. Januar 1988 keine Bauabnahme stattgefun-
den. Der Beschwerdeführer bleibe hierfür jeglichen Beweis schuldig. Erstmals sei 
mit Zustellung der Schätzungsverfügung vom 14. Januar 2009 festgestellt wor-
den, dass im Bastelraum Nr. 1 ein Studio zu Wohnzwecken eingebaut worden 
sei, woraufhin das Bauamt mit Schreiben vom 7. Mai 2009, 2. Juli 2012, 2. Mai 
2013 und 16. Februar 2018 interveniert habe. Gegenüber dem Beschwerdeführer 
sei nie kundgetan worden, er habe rechtmässig gehandelt. Das Gegenteil sei der 
Fall. Eine rechtserhebliche behördliche Untätigkeit lasse sich nicht konstruieren. 
Es könne keine Rede davon sein, der rechtswidrige Zustand sei in rechtserhebli-
cher Weise geduldet worden. Auch habe der Beschwerdeführer nicht mit gutem 
Glauben von der Rechtmässigkeit des Studios ausgehen können (Erw. 6 S. 4). 
Das Recht zur Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens in 
Bezug auf die ohne Bewilligung erfolgte Umnutzung des Bastelraumes Nr. 1 zu 
Wohnzwecken sei nicht verwirkt (Erw. 6 S. 5). 

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Der Beschwerdeführer sei daher unter Androhung entsprechender Vollstre-
ckungsmassnahmen im Unterlassungsfall zu verpflichten, für die ohne Baubewil-
ligung erfolgte Umnutzung des Bastelraumes Nr. 1 ein "nachträgliches, vollstän-
diges ordentliches Baugesuch" mit den gemäss Art. 88 des Baureglements der 
Gemeinde Wollerau (BauR) vom 3. Februar 2010, rev. am 2. Dezember 2015, er-
forderlichen Unterlagen einzureichen. Dabei sei insbesondere auch eine Ausnüt-
zungsberechnung für die gesamte Überbauung der Liegenschaft KTN 
G.________ (Mehrfamilienhäuser H.________-strasse __-__) beizubringen. Hin-
zuweisen sei, dass analoge Beschlüsse gegenüber den jeweiligen Eigentümern 
der bewilligten Bastelräume Nr. 2 bzw. Nr. 3 ergingen, womit gegebenenfalls die 
Ausnützungsberechnung gemeinschaftlich beigebracht werden könne (Erw. 7 S. 
8). 

1.2 Der Regierungsrat hat den gemeinderätlichen Beschluss mit dem ange-
fochtenen RRB Nr. 894/2018 bestätigt. Er hat unter anderem sinngemäss erwo-
gen, der Beschwerdeführer habe den Gemeinschaftsraum (Stockwerkeinheit Nr. 
D.________) im Garagengeschoss sowie den Bastelraum (Stockwerkteinheit Nr. 
F.________) im 1. Wohngeschoss von Haus Nr. E.________ erworben. Es sei 
unbestritten, dass der Bastelraum - ohne dass vorgängig die notwendige Baube-
willigung eingeholt worden sei - "irgendwann zwischen 1985 und 2009" zu einem 
Wohnstudio mit Küche und Bad umgenutzt worden sei, dass der fragliche Bastel-
raum nicht mehr den bewilligten Plänen vom 26. Juni 1984 entspreche und dass 
für die Wohnnutzung sowie die damit zusammenhängenden baulichen Verände-
rungen keine Baubewilligung vorliege. Die Parteien seien sich einig, dass die im 
Bastelraum "installierte" Wohnung formell baurechtswidrig sei. Es sei grundsätz-
lich nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat Wollerau den Beschwerdefüh-
rer mit GRB Nr. 2018.164 vom 28. Mai 2018 aufgefordert habe, für die Umnut-
zung des Bastelraumes zu Wohnzwecken ein nachträgliches Baugesuch einzu-
reichen (Erw. 2.2). Vorliegend gehe es nicht um die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes, denn die Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung des 
Bastelraumes zu Wohnzwecken stehe noch nicht fest. Dazu müsse zunächst das 
nachträgliche Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden. Die 30-jährige 
Frist, nach welcher der Anspruch der Behörden auf Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustandes verwirke, beschlage nicht das Recht der Baubewilli-
gungsbehörde, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen bzw. 
entbinde den Bauherrn nicht davon ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. 
Es müsse vorliegend nicht geklärt werden, wann genau die fragliche Umnutzung 
des Bastelraumes zu Wohnzwecken erfolgt sei, da sich diese Frage erst im 
nachträglichen Baubewilligungsverfahren stelle (Erw. 3.1 und 3.2). Von einer ei-

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gentlichen Duldung des rechtswidrigen Zustandes könne vorliegend nicht ge-
sprochen werden. Der Gemeinderat Wollerau habe sich gegenüber dem Be-
schwerdeführer nie dahingehend geäussert, dass die Wohnnutzung im Bastel-
raum Nr. 1 rechtens sei und keiner nachträglichen Baubewilligung bedürfe. Zwar 
sei das Bauamt der Gemeinde Wollerau im Zusammenhang mit der unbewilligten 
Wohnnutzung erst im Jahr 2009 schriftlich an den Beschwerdeführer gelangt. In 
der blossen Untätigkeit der Vorinstanz lasse sich indes keine Duldung des 
rechtswidrigen Zustandes erblicken. Es sei dem Beschwerdeführer zwischen 
2009 und 2018 immer klar kommuniziert worden, dass die Wohnnutzung im Bas-
telraum Nr. 1 nicht bewilligt sei bzw. er hierfür ein nachträgliches Baugesuch ein-
reichen müsse (Erw. 3.6 S. 4 f.). 

Nicht stichhaltig sei, was der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der ver-
langten Ausnützungsberechnung vorbringe. Diese könne gegebenenfalls ge-
meinschaftlich mit den jeweiligen Eigentümern der Bastelräume Nr. 2 und 3, die 
offenbar auch unbewilligt umgenutzt worden seien, beigebracht werden (Erw. 
3.7). 

1.3 Der Beschwerdeführer rügt in seiner Beschwerde (Ziff. 4 S. 7 ff.) sinn-
gemäss, der Regierungsrat sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Art der 
Verfahrenserledigung durch den Gemeinderat Wollerau Streitgegenstand sei. 
Der Beschwerdeführer habe nicht dagegen Beschwerde geführt, dass der Ge-
meinderat in einem ersten Schritt abgeklärt habe, ob die baurechtswidrige Nut-
zung der fraglichen Räume bereits seit 30 Jahren bestünden. Die Beschwerde an 
den Regierungsrat habe sich "lediglich" gegen die Feststellung gerichtet, dass 
der Bastelraum Nr. 1 seit weniger als 30 Jahren baurechtswidrig verwendet wer-
de. Streitgegenstand sei insbesondere die unzureichende und falsche Sachver-
haltsabklärung durch den Gemeinderat Wollerau gewesen. Der Regierungsrat 
habe sich damit nicht auseinandergesetzt. 

Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, nach Ablauf einer 30-jährigen Frist 
sei kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren mehr durchzuführen, wovon 
auch der Gemeinderat Wollerau ausgehe (Beschwerde Ziff. 5.2, 5.3 S. 10). Der 
vom Regierungsrat vertretene Standpunkt, bei formell widerrechtlichen Bauten 
sei zwingend ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen, sei 
unzutreffend. Für die Frage der Wahrung der 30-Jahresfrist reiche das (Erkennt-
nis-)Verfahren, welches der Gemeinderat Wollerau geführt habe (Beschwerde 
Ziff. 5.3 S. 9 f.). 

Das vom Gemeinderat durchgeführte Erkenntnisverfahren betreffend Bastelraum 
Nr. 1 habe (jedoch) die Parteirechte des Beschwerdeführers "auf krasse Weise" 

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verletzt, indem der Gemeinderat sich nicht mit den Beweisofferten und Vorbrin-
gen des Beschwerdeführers auseinandergesetzt habe bzw. diese ohne triftigen 
Grund als nicht stichhaltig bezeichnet habe. Der Gemeinderat habe auch keiner-
lei Abklärungen getätigt, obwohl er im Besitz der Bauakten für das Grundstück 
KTN G.________ sein müsse (Beschwerde Ziff. 6.1 S. 10). Die Vorinstanzen hät-
ten das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt, weil sie sich mit den of-
ferierten Beweismitteln nicht genügend auseinander gesetzt hätten (Beschwerde 
Ziff. 4.3, 4.5, 6.2).

Ferner vertritt der Beschwerdeführer die Auffassung, dass der Umbau bzw. die 
Umnutzung des Bastelraumes Nr. 1 in eine Wohnung am 28. Mai 2018 (= Er-
lassdatum des mitangefochtenen GRB Nr. 2018.164) schon über 30 Jahre lang 
bestand, weshalb der behördliche Anspruch auf Beseitigung der unbewilligten 
Nutzung dahingefallen sei (vgl. Beschwerde Ziff. 7 S. 11 ff., Ziff. 7.2 S. 11 und 
Ziff. 7.6 S. 14 insbesondere). Schliesslich liege eine Duldung vor: Das Bauamt 
habe trotz voller Kenntnis von der gesetzeswidrigen Nutzung des Bastelraumes 
Nr. 1 während Jahrzehnten nichts unternommen. Dies habe beim Bauherrn bzw. 
dem Beschwerdeführer die Erwartung aufkommen lassen, er handle rechtmässig 
(Beschwerde Ziff. 8 S. 15). 

2.1.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV gebietet, dass 
die Behörde die Vorbringen der betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft 
und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der 
Behörde, ihren Entscheid zu begründen (BGE 139 V 496 Erw. 5.1). Dabei ist es 
nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich ausein-
andersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann 
sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Be-
gründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die 
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der 
Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigs-
tens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat lei-
ten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 138 IV 81 Erw. 2.2 mit 
Hinweisen; Urteil BGer 2C_515/2017 vom 22.11.2017 Erw. 2.3.3). Aus dem 
Gehörsanspruch lässt sich auch keine allgemeine Pflicht der Behörde zur Ab-
nahme aller angebotenen Beweise und zur Würdigung sämtlicher Argumente ab-
leiten. So kann ein Beweisantrag abgelehnt werden, wenn die Verwaltungs- oder 
Gerichtsbehörde sich ihre Meinung aufgrund zuvor erhobener Beweise bereits 
bilden konnte und sie ohne Willkür in vorweggenommener, antizipierter Beweis-
würdigung annehmen darf, die gewonnene Überzeugung werde durch weitere 
Beweiserhebungen nicht erschüttert (BGE 141 I 60 Erw. 3.3; 136 I 229 Erw. 5.3; 

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134 I 140 Erw. 5.3; 131 I 153 Erw. 3; Plüss, in: Griffel, Kommentar zum Verwal-
tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, § 7 N 19).

2.1.2 Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs führt grundsätzlich ungeachtet der 
Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des ange-
fochtenen Entscheids (vgl. BGE 137 I 195 Erw. 2.2). Eine nicht besonders 
schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann aber ausnahmsweise 
als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor ei-
ner Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt als auch die 
Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus - 
im Sinne einer Heilung des Mangels - selbst bei einer schwerwiegenden Verlet-
zung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an 
die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalis-
tischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit 
dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer 
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 
Erw. 2.3.2; Urteil BGer 2D_16/2015 vom 29.10.2015 Erw. 2.3.1).

2.2.1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder 
geändert werden (Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
[RPG; SR 700] vom 22.6.1979 sowie § 75 Abs. 1 des Planungs- und Baugeset-
zes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Bauten und Anlagen werden nament-
lich dann geändert, wenn sie äusserlich umgestaltet, erweitert, erheblich umge-
baut oder einer neuen, baupolizeilich bedeutsamen Zweckbestimmung zugeführt 
werden (§ 75 Abs. 2 PBG). Eine Nutzungsänderung ist auch dann bewilligungs-
pflichtig, wenn sie nicht äusserlich wahrnehmbar ist bzw. keine baulichen Verän-
derungen mit ihr einhergehen (Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und 
Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 268). Ist ein baurechtserhebliches Verhalten 
trotz bestehender Bewilligungspflicht nicht vollumfänglich durch eine formell ein-
wandfreie Bewilligung gedeckt, ist es formell rechtswidrig (vgl. VGE III 2014 68 
vom 27.11.2014 Erw. 1.1 mit Hinweisen auf VGE III 2007 110 vom 29.8.2007 
Erw. 1.1; VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4a; Mäder, Das Baubewilli-
gungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 614 ff.). Materielle Baurechtswidrigkeit liegt 
demgegenüber vor, wenn ein baurechtlich bedeutsames Verhalten gegen mate-
rielles Recht verstösst, das auf ein Bauvorhaben anwendbar ist (vgl. VGE III 
2014 68 vom 27.11.2014 Erw. 1.1; VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4b mit 
Hinweis auf Mäder, a.a.O., Rz. 623 f.).

2.2.2 Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell 
rechtswidriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie die Pflicht, ein 

11

nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Es ist demzufolge Sa-
che der (Bau-)Behörde, das nachträgliche Baubewilligungsverfahren von Amtes 
wegen einzuleiten und durchzuführen. Ein nachträgliches Baugesuch im Sinne 
eines förmlichen Antrages ist zur Verfahrenseinleitung nicht notwendig (Ruoss 
Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Ziff. 2.6 S. 120 f.; Berner, Luzerner 
Planungs- und Baurecht, Bern 2012, Rz. 1076 S. 354; Baumann, in: Baumann et 
al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 159 N 38; vgl. 
Waldmann, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 6.8). Im nachträglichen Baubewil-
ligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Ertei-
lung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (vgl. VGE III 
2014 68 vom 27.11.2014 Erw. 1.2; vgl. VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 Erw. 4c 
mit Hinweis auf Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1984, S. 62 f.). 

Zum nachträglichen Baubewilligungsverfahren gehört auch die Prüfung einer 
nachträglichen Ausnahmebewilligung (betreffend Ausnahmen innerhalb der Bau-
zone vgl. § 73 PBG). Als nachträgliche Ausnahmegründe können grundsätzlich 
jedoch nur jene Gründe berücksichtigt werden, die auch vor der Erstellung der 
Baute hätten vorgebracht werden können (vgl. VGE III 2007 100 vom 29.8.2007 
Erw. 1.3 mit Hinweisen, u.a. auf Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bau-
en, S. 140 f.).

2.2.3 Nicht mehr Bestandteil des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens, 
wohl aber der Sachverfügung, welche sich von der Vollstreckungsverfügung ab-
grenzt, sind die Wiederherstellungsmassnahmen (Jaag, in: Kommentar VRG, 
Vorbemerkungen zu §§ 29-31 Rz. 12 f.; § 30 Rz. 80 ff.). Formell rechtswidrige 
Bauten, die nachträglich nicht bewilligt werden können, müssen grundsätzlich 
beseitigt werden (BGE 136 II 359 Erw. 6 mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung 
gilt analog auch betreffend die widerrechtliche Nutzung. 

Bei der Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten sind indessen die all-
gemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts zu beachten. Zu 
ihnen gehören namentlich das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit 
(Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 
[BV; SR 101] vom 18.4.1999) sowie der Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 
Abs. 3 und Art. 9 BV). Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands kann insbesondere unterbleiben, soweit diese unverhältnismässig wä-
re. Selbst ein Bauherr, der sich nicht in gutem Glauben befindet, kann sich ge-
genüber einem Abbruchbefehl auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. 
Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Er-
wägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen 

12

Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands 
erhöhtes Gewicht beilegen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nach-
teile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. VGE III 2007 110 
vom 29.8.2007 Erw. 1.4 mit Hinweisen auf BGE 1A.199/2002 vom 26.9.2002 
Erw. 2.1; BGE 123 II 248 Erw. 4a mit Hinweisen; VGE 1003/05 vom 28.4.2005 
Erw. 1).

Überdies können Gründe des Vertrauensschutzes der Wiederherstellung entge-
genstehen, oder sie kann aufgrund des Zeitablaufs verwirkt sein (BGE 136 II 359 
Erw. 6-10). Bei der Prüfung, ob ein Abbruch im öffentlichen Interesse liegt und 
verhältnismässig ist, ist den kommunalen und kantonalen Behörden ein gewisser 
Ermessensspielraum zuzugestehen, wenn es um die Beurteilung lokaler Gege-
benheiten geht und sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen (vgl. Bundes-
gerichtsurteil 1C_406/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.2). 

2.2.4 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der 
Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Interesse der 
Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jahren. Kürzere Verwirkungsfristen kön-
nen sich aus Gründen des Vertrauensschutzes ergeben. Dies ist namentlich 
dann der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der 30-jährigen Frist 
einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus duldeten, 
obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung 
der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 136 II 359 Erw. 7 und 7.1 
mit Hinweisen; Bundesgerichtsurteil 1C_12/2011 vom 26.4.2011 Erw. 4.2). Nach 
ständiger Rechtsprechung kann sich darauf aber nur berufen, wer selbst im gu-
ten Glauben gehandelt hat, d.h. angenommen hat und (unter Anwendung zumut-
barer Sorgfalt) annehmen durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmäs-
sig bzw. stehe mit der Baubewilligung in Einklang (BGE 136 II 359 Erw. 7.1; 
Bundesgerichtsurteil 1C_533/2015 vom 6.1.2016 Erw. 3.1). Der Rechtsnachfol-
ger muss sich auch einen allfälligen bösen Glauben des Bauherrn/ Rechtsvor-
gängers anrechnen lassen.

Im Urteil 1C_784/2013 vom 23. Juni 2014 hat das Bundesgericht - wie in frühe-
ren Entscheiden bzw. unter Hinweis auf BGE 136 II 359 - die Frage offengelas-
sen (Erw. 5.4), ob die 30-jährige Frist auch dann gilt, wenn innert dieser Frist kein 
Abbruchbefehl erlassen bzw. durchgesetzt wurde, die Behörden aber dennoch 
nicht untätig blieben, sondern insbesondere die nachträgliche Baubewilligung 
verweigerten oder den Eigentümer zur Einreichung eines nachträglichen Bauge-
suchs aufforderten (vgl. BGE 136 II 359 Erw. 8.2). Es wies indessen darauf hin, 
dass die ausserordentliche Ersitzung gemäss Art. 662 des Schweizerischen Zi-

13

vilgesetzbuches (ZGB; SR 210) vom 10. Dezember 1907 einen 30-jährigen (die 
Frist von 30 Jahren wurde in Anlehnung an die ausserordentliche Ersitzung von 
Grundeigentum gemäss Art. 662 ZGB festgelegt, vgl. BGE 136 II 359 Erw. 8) 
"unangefochtenen" Besitz als Eigentümer voraussetzt. Es hielt weiter fest, nach 
Art. 135 Ziff. 2 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht, OR; SR 220) vom     
30. März 1911 werde die Verjährung namentlich durch Schlichtungsgesuche und 
Klagen unterbrochen. Diesen zivilrechtlichen Rechtsvorkehren, die zu einer rich-
terlichen Beurteilung einer Forderung führten, sei im Verwaltungsrecht die Auf-
forderung zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs gleichzusetzen, weil 
diese Aufforderung zur Beurteilung der Zulässigkeit einer Baute in einem Bau-
bewilligungsverfahren führe. In analoger Anwendung von Art. 137 Abs. 2 OR füh-
re jedenfalls die Feststellung der Rechtswidrigkeit einer Baute in einem Baube-
willigungsverfahren zum Neubeginn der Verwirkungs- bzw. Ersitzungsfrist. 

2.3 Im Verfahren VGE III 2009 173 vom 27. Oktober 2009 (= EGV-SZ 2009 B 
17.2; vgl. VGE III 2013 160 vom 18.12.2013 Erw. 3.2.2) hat das Verwaltungsge-
richt dargelegt, dass die Baubewilligungsbehörde nicht umhinkommt, wenn sich 
eine Bauherrschaft weigert oder säumig wird, ein nachträgliches Baugesuch ein-
zureichen, im Sinne einer Ersatzvornahme ex officio ein nachträgliches Bauge-
such auszuarbeiten, sofern eine (erste) summarische Überprüfung ergibt, dass 
die Bewilligungsfähigkeit (nachträglich) bejaht werden kann. Zwecks Erstellung 
eines Baugesuches ex officio kommt dem Untersuchungsgrundsatz zweifelsohne 
bereits initial eine besondere Bedeutung zu. Ohne die initial von Amtes wegen 
vorzunehmende Sachverhaltsabklärung können die nachträglich erstellten Bau-
ten naheliegenderweise nicht eruiert werden. Bei einem solchen Baugesuch ex 
officio wird die Bewilligungsbehörde zwangsläufig und im Sinne der Verfahrens-
ökonomie zwecks Vermeidung weiterer nachträglicher Baubewilligungsverfahren 
in der gleichen Sache darum bemüht sein, die (noch) nicht bewilligten Bau-
ten/Bauteile und Anlage(teile) möglichst vollständig zu erfassen. Nichts anderes 
kann auch bei einer nicht säumigen Bauherrschaft gelten. 

3.1 Zu prüfen ist, ob der Beschwerdeführer zu Recht (= Standpunkt des Ge-
meinderates und des Regierungsrates) oder zu Unrecht (= Standpunkt des Be-
schwerdeführers) verpflichtet wurde, im Rahmen eines nachträglichen Baubewil-
ligungsverfahrens ein nachträgliches Baugesuch für die ohne Bewilligung erfolgte 
Umnutzung des Bastelraumes Nr. 1 zu Wohnzwecken einzureichen. Nicht Prü-
fungsgegenstand ist im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Verfahren die 
Frage der materiellen Rechtmässigkeit bzw. Widerrechtlichkeit der Wohnnutzung 

14

im zu einem Studio umgebauten Bastelraum Nr. 1, welcher im Eigentum des Be-
schwerdeführers steht. Diese Frage wird gegebenenfalls in einem späteren Ver-
fahrensstadium von der Vorinstanz zu prüfen sein.

3.2 Unbestritten ist, dass mit GRB Nr. 303 vom 26. Juni 1984 die Bewilligung 
für den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück KTN 
G.________ an der H.________-strasse __, Wollerau, erteilt wurde. Ebenso un-
bestritten ist, dass der Bastelraum Nr. 1 zwischenzeitlich, d.h. zwischen Februar 
1986 (vgl. Beschwerde Ziff. 7.3 S. 12) und 2009 (vgl. RR-act. II/02/Beilage 2), in 
Abweichung von der ursprünglichen Baubewilligung und damit formell wider-
rechtlich, zu einem Wohnstudio mit Küche und Bad umgebaut/-genutzt wurde. 
Mit dem Regierungsrat (vgl. angefocht. RRB Erw. 2.2) ist festzuhalten, dass es 
vor dem Hintergrund dieser Tatsachen grundsätzlich nicht zu beanstanden ist, 
dass der Beschwerdeführer aufgefordert wurde, ein nachträgliches Baugesuch 
einzureichen. Damit wurde der behördlichen Pflicht, ein nachträgliches Baubewil-
ligungsverfahren durchzuführen (vgl. vorstehend Erw. 2.2.2), Nachachtung ver-
schafft. 

3.3.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, nach Ablauf einer 30-jährigen Ver-
wirkungsfrist sei kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren mehr durchzu-
führen.

3.3.2 Diese beschwerdeführerische Auffassung scheint auch von einem Teil der 
Lehre vertreten zu werden (Hagenbuch, Kantonale Vollstreckung und Vollzug 
von Verfügungen im Baurecht, in: EGV-SZ 1998, S. 189 Fn. 56 mit Hinweis auf 
VGE 1036/97 vom 24.10.1997 Erw. 3, Prot. 972 f.; Ruoss Fierz, a.a.O., Ziff. 2.4.1 
S. 111). Andere Autoren äussern sich, soweit ersichtlich, nicht zu dieser spezifi-
schen Fragestellung (vgl. immerhin Mäder, a.a.O., Rz. 644). Im zit. VGE 1036/97 
vom 24. Oktober 1997 Erw. 3 hatte das Verwaltungsgericht zu beurteilen, ob eine 
Baubewilligung auch noch Jahre nach Erstellung einer formell widerrechtlichen 
Baute bzw. nach der Zweckänderung verlangt werden könne bzw. ob die Befug-
nis der Behörde, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen, im 
konkreten Fall verwirkt sei. Es hielt fest, dass es im "vorliegenden Verfahren" 
nicht darum gehe, die Rechtmässigkeit des Umbaus/der Zweckänderung festzu-
stellen. Dennoch könne nicht ausser Acht gelassen werden, dass gemäss bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung die Abbruchbefugnis/Befugnis zur Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustandes auf 30 Jahre begrenzt sei. Das Verwal-
tungsgericht verneinte den Fristablauf von 30 Jahren, "weshalb der Behörde 
nicht die Ersitzung des rechtswidrigen Zustandes entgegengehalten werden" 

15

könne. Wie es sich verhalten hätte, wenn die 30-jährige Frist verstrichen gewe-
sen wäre, hatte das Verwaltungsgericht somit nicht abschliessend zu beurteilen.

3.3.3 Der Regierungsrat erwog (angefocht. RRB Erw. 3.2), dass es vorliegend i) 
nicht um die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes gehe, weil ii) die 
Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung des Bastelraumes noch nicht feststehe, iii) 
die 30-jährige Frist nicht das Recht der Bewilligungsbehörde beschlage, ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen bzw. den Bauherrn nicht 
davon entbinde, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen und dass iv) des-
halb die Frage des Ablaufs der 30-jährigen Frist "vorliegend" nicht, sondern erst 
"im nachträglichen Baubewilligungsverfahren" geklärt werden müsse.

Die Ausführungen des Regierungsrates, wonach sich die Frage der 30-jährigen 
Frist "erst im nachträglichen Baubewilligungsverfahren" stelle, ist zwar missver-
ständlich. Indes weist er die Prüfung der 30-jährigen (Verwirkungs-)Frist richti-
gerweise dem Verfahren betreffend allfällige restitutorische Massnahmen zu, das 
nicht mehr Bestandteil des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens bildet, 
auch wenn die Wiederherstellungsmassnahmen in die gleiche Sachverfügung in-
tegriert werden (können) (vgl. vorstehend Erw. 2.2.3). Die mithin auch rechts-
dogmatisch richtige Auffassung des Regierungsrats entspricht denn auch seiner 
Praxis (vgl. angefocht. RRB Erw. 3.2 mit Hinweisen auf die regierungsrätliche 
Rechtsprechung). 

Anzufügen gilt es, dass das nachträgliche Baubewilligungsverfahren mit der Auf-
forderung der Bewilligungsbehörde, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, 
bereits (von Amtes wegen) eingeleitet worden ist (vgl. vorstehend Erw. 2.2.2 und 
Ingress lit. C).

3.3.4 Ist die 30-jährige Verwirkungsfrist erst nach materiellrechtlicher Prüfung 
des Baugesuches vorzunehmen, so muss dies selbstredend auch für eine allfäl-
lige kürzere Verwirkungsfrist gelten, welche sich gegebenenfalls aus Gründen 
des Vertrauensschutzes ergibt (vgl. vorstehend Erw. 2.2.4). 

3.4 Selbst wenn die 30-jährige Verwirkungsfrist entgegen der vorstehenden 
Beurteilung bereits bei der Frage zu berücksichtigen wäre, ob überhaupt ein 
nachträgliches Baugesuch verlangt oder im Weigerungsfall mittels Ersatzvor-
nahme von der Baubewilligungsbehörde auf Kosten der Bauherrschaft erstellt 
werden könne, kann sich die Einforderung eines nachträglichen Baugesuchs 
selbst nach Ablauf von 30 Jahren als gerechtfertigt erweisen. 

Der Grundsatz der Ersitzung des rechtmässigen Zustandes erfährt nach 30 Jah-
ren dann eine Ausnahme, wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-

16

standes aus baupolizeilichen Gründen geboten ist. Ein gesetzeswidriger Zustand 
dergestalt, dass er eine konkrete Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder 
Passanten begründet (vgl. BGE 107 Ia 121 Erw. 2), ist zumeist offensichtlich. 
Hierbei ist etwa an ein äusserlich wahrnehmbar baufälliges Objekt, das vom Ein-
sturz bedroht ist, zu denken. Nicht auszuschliessen ist jedoch, dass entspre-
chende konkrete Gefahren erst nach Einsicht in ein rechtsgenügliches nachträg-
liches Baugesuch entdeckt werden. So erachtete es beispielsweise das Bundes-
gericht im erwähnten BGE 107 Ia 121 (Sachverhalt und Erw. 2 in fine) als ge-
rechtfertigt, dass die Baubewilligungsbehörde im nachträglichen Baubewilli-
gungsverfahren und nach Einsicht in das nachträgliche Baugesuch trotz abgelau-
fener 30-jähriger Verwirkungsfrist die feuerhemmende Erstellung der vorhande-
nen Türen verfügt hatte (vgl. auch Bundesgerichtsurteil 1C_267/2017, Erw. 3.7 
insbesondere, betreffend einen seit mehr als 30 Jahren bestehenden Parkplatz).

Im Übrigen ist festzuhalten, dass sich zum einen im vorliegenden Fall die Ver-
hältnisse sowohl hinsichtlich der 30 Jahre (vgl. immerhin nachstehend            
Erw. 3.6.2) wie auch hinsichtlich der materiellen Rechtmässigkeit/ Widerrecht-
lichkeit der Umnutzung nicht von vornherein als derart klar erweisen, als dass 
ausnahmsweise auf das nachträgliche Baubewilligungsverfahren mit Prüfung ei-
nes nachträglichen Baugesuchs verzichtet werden könnte (vgl. Baumann, a.a.O., 
§ 159 Rz. 37; Mäder, a.a.O., Rz. 644; vorstehend Erw. 2.2.3). Sodann erweist es 
sich zum andern selbst nach 30 Jahren oder bei einer den Vertrauensschutz be-
gründenden Duldung des rechtswidrigen Zustands durchaus im Interesse der 
Behörde und des Privaten, eine Baute/Umnutzung nachträglich zu bewilligen, 
etwa um spätere Diskussionen betreffend die Baurechtswidrigkeit zu vermeiden 
oder aber um nicht nur zur Aufrechterhaltung des bisherigen Zustands berechtigt 
zu sein (vgl. Ruoss Fierz, a.a.O., Rz. 2.4.1 S. 111; Mäder, a.a.O., Rz. 663 S. 
346). Die Bestandesgarantie gemäss § 72 Abs. 1 PBG ("bestehende rechtmässig 
erstellte Bauten") findet nur auf bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und 
Anlagen Anwendung. Diese müssen formell oder zumindest materiell rechtmäs-
sig errichtet worden sein (vgl. Gisler, Das Wiederaufbaurecht unter besonderer 
Berücksichtigung der Verhältnisse im Kanton Schwyz, Zürich 2003, S. 28 f.). 
Somit liegt die Klärung bezüglich der materiellen Rechtmässigkeit auch aus die-
sem Grunde im privaten Interesse eines Bauherrn (wie auch aus Gründen der 
Rechtssicherheit im öffentlichen Interesse). 

3.5.1 Der Beschwerdeführer beantragt eventualiter (Antrag Ziff. 3.b) die Feststel-
lung, dass die Wohnnutzung im Bastelraum Nr. 1 an der H.________-strasse __, 
Wollerau, keiner Bewilligung bedürfe, weil der Umbau des nämlichen Bastelrau-

17

mes in eine Wohnung und die Wohnnutzung am 28. Mai 2018 schon über 30 
Jahre bestanden hätten (vgl. Beschwerde Ziff. 7.6 S. 14). 

3.5.2 Das PBG kennt für Bauvorhaben das Meldeverfahren, das vereinfachte 
Verfahren und das ordentliche Verfahren. § 75 Abs. 6 Satz 1 PBG sieht für ge-
ringfügige Bauvorhaben die Erfüllung einer Meldepflicht vor. Die Bewilligungs-
behörde kann kleinere Bauvorhaben oder Änderungen bewilligter Bauvorhaben 
unter den Voraussetzungen gemäss § 79 PBG im vereinfachten Verfahren bewil-
ligen. Das ordentliche Verfahren ist in §§ 77 f. PBG normiert. Keiner Baubewilli-
gung (nach Art. 22 Abs. 1 RPG) bedürfen geringfügige Vorgänge wie Unterhalts-
arbeiten, Reparaturen u.ä. (Stalder/Tschirky, in: FHB öffentliches Baurecht, 
Rz. 2.102). 

3.5.3 Vorliegend ist, soweit ersichtlich, unbestritten, dass die Einrichtung des 
fraglichen Studios grundsätzlich als bewilligungspflichtiger Bau/Umnutzung zu 
qualifizieren ist. Im Sinne der vorstehenden Erwägungen (vgl. vorstehend Erw. 
3.3.1 ff.) ändert sich hieran nichts, selbst wenn die Einrichtung des Studios be-
reits vor 30 oder mehr Jahren erfolgt wäre. 

3.6.1 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die fragliche Umnutzung im 
Bastelraum Nr. 1 habe schon vor dem 18. Januar 1988 bestanden (vgl. Be-
schwerde Ziff. 8.2) bzw. der Bastelraum Nr. 1 sei von der Firma K. im Februar 
1986 in eine Wohnung ausgebaut worden (vgl. Beschwerde Ziff. 7.3 S. 12).

3.6.2 Den Akten ist zu entnehmen, dass der Beschwerdeführer mit Schreiben 
vom 7. Mai 2009 (erstmals) aufgefordert wurde, "aktuelle Planunterlagen (…) zur 
Prüfung" einzureichen (vgl. vorstehend Ingress lit. C.1). Mit Schreiben vom 2. Ju-
li 2012 wurde der Beschwerdeführer alsdann aufgefordert, ein "vollständige[s] 
Gesuch" einzureichen (den Bastelraum Nr. 1 sowie die Sauna- und Squashräum-
lichkeiten betreffend; vgl. vorstehend Ingress lit. C.2). 

Mit der Intervention vom 7. Mai 2009, spätestens aber mit jener vom 2. Juli 2012 
- verbunden mit der Aufforderung, ein umfassendes nachträgliches Baugesuch 
einzureichen - leitete das Bauamt bzw. das Hochbauamt der Gemeinde Wollerau 
ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren ein. Selbst wenn der Bastelraum 
Nr. 1 schon im Februar 1986 in ein Studio mit Küche und Bad bzw. zu Wohn-
zwecken umgebaut worden wäre, hätte die Gemeinde Wollerau noch innert 30-
jähriger Verwirkungsfrist ein nachträgliches Baugesuch eingefordert und damit im 
Sinne der zitierten Rechtsprechung (vorstehend Erw. 2.2.4) die Verwirkungsfrist 
unterbrochen. 

18

Es folgten im Übrigen weitere Aufforderungen am 2. Mai 2013, 16. Februar 2018 
und am 28. Mai 2018 (angefocht. GRB). Am 13. Mai 2015 fand sodann ein Au-
genschein vor Ort statt. Vor dieser Chronologie der Hinweise auf die Baubewilli-
gungspflicht erscheint das Verhalten des Beschwerdeführers nicht mehr als gut-
gläubig. Gleichzeitig ist daran zu erinnern, dass der Grundsatz von Treu und 
Glauben als Verbot widersprüchlichen Verhaltens und des Rechtsmissbrauchs 
sowohl den Behörden wie auch den Privaten untersagt, sich in ihren öffent-
lichrechtlichen Rechtsbeziehungen widersprüchlich oder rechtsmissbräuchlich zu 
verhalten, und staatlichen Organen wie Privaten ein loyales und vertrauenswür-
diges Verhalten im Rechtsverkehr gebietet (vgl. Bundesgerichtsurteile 
1C_402/2008 vom 25.5.2009 Erw. 5.3; 2A.52/2003 vom 23.1.2004 Erw. 5.2, in: 
ASA 74 S. 737). 

3.7 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Frage der 30-jährigen 
Verwirkungsfrist (gegebenenfalls) erst nach der Klärung der materiellen Recht-
mässigkeit der Errichtung des Studios stellt. Damit aber ist auch erstellt, dass der 
Regierungsrat in Ermangelung der Relevanz dieser Verwirkungsfrist für das 
nachträgliche Baubewilligungsverfahren zu Recht und insbesondere ohne Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs nicht den Erwartungen des Beschwerdeführers ent-
sprechend auf dessen diesbezügliche Ausführungen bzw. Beweisofferten einge-
gangen ist. Der Regierungsrat durfte sich auf die entscheidwesentlichen Punkte 
beschränken. Der Regierungsrat hat sich in Erw. 3 bis Erw. 3.2 jedenfalls hinrei-
chend zu dieser Thematik geäussert und die Überlegungen genannt, von denen 
er sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Dasselbe gilt im 
Übrigen für den Gemeinderat. Es kann jedenfalls nicht gesagt werden, der Be-
schwerdeführer habe den RRB nicht sachgerecht anfechten können. Es ist auch 
nicht ersichtlich, dass der Regierungsrat den Streitgegenstand verkannt oder in 
unzulässiger Weise erweitert hätte. Die entsprechenden Rügen des Beschwerde-
führers erweisen sich ebenfalls als unbegründet. Angesichts der dargelegten 
Rechts- und Sachlage kann auch im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Ver-
fahren ohne Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und des rechtlichen 
Gehörs des Beschwerdeführers davon abgesehen werden, auf dessen weitere 
Vorbringen und Beweisofferten (vgl. insbesondere Beschwerde S. 11 ff. Ziff. 7 
und 8) einzugehen.

4.1 Der Beschwerdeführer beantragt mit Antrag-Ziffer 4 sinngemäss die Dis-
pensation von der Beibringung einer Ausnützungsberechnung über die gesamte 
Liegenschaft für den Fall, dass er verpflichtet werden sollte, ein nachträgliches 
Baugesuch einzureichen. 

19

In der Beschwerdeschrift (Ziff. 9 S. 16 f.) macht er sinngemäss geltend, es seien 
noch andere Bastelräume umgebaut worden. Er wisse nicht um die verschiede-
nen Nutzungen und er habe keinen Zugang/kein Zugangsrecht zu Wohnungen 
und Räumen anderer Eigentümer. Das Betreten fremder Räume sei nicht zumut-
bar. Damit könne er aber nicht bewirken, was die Gemeinde Wollerau von ihm 
verlange. Für das Vorgehen der Vorinstanzen fehle im Übrigen eine gesetzliche 
Grundlage. Die verlangte Berechnung erweise sich auch als sehr aufwändig und 
teuer. Schliesslich wüssten der Beschwerdeführer und die Vorinstanz ohnehin, 
dass die Ausnützung überschritten sei: Mit Schreiben im Juli 2012 habe die Vor-
instanz mitgeteilt, dass bereits bei der Baubewilligung im Jahr 1984 die zulässige 
Ausnützung vollständig ausgeschöpft gewesen sei. Die verlangte Ausnützungs-
berechnung sei daher nutzlos. Sie würde lediglich die bereits bekannte Übernut-
zung feststellen. Replizierend macht der Beschwerdeführer geltend, der mitange-
fochtene GRB Nr. 2018.164 vom 28. Mai 2018 sei in Bezug auf die Verpflichtung 
zur Einreichung einer Ausnützungsberechnung über die gesamte Liegenschaft 
nichtig (Replik S. 2 ff.) und willkürlich (Replik S. 4 f.). Die Betrachtungsweise des 
Gemeinderates Wollerau, wonach eine detaillierte Ausnützungsberechnung 
gemäss Art. 88 Abs. 1 lit. f BauR zu jedem Baugesuch gehöre, erweise sich im 
Übrigen als überspitzt formalistisch (Replik S. 5). 

4.2.1 Eine rechtswidrige Verfügung ist im Allgemeinen anfechtbar. Eine Verfü-
gung, die geltendem Recht widerspricht, wird somit auf Beschwerde hin von der 
zuständigen Rechtsmittelbehörde aufgehoben. Wird sie nicht angefochten, so 
wird sie rechtskräftig. Von der Anfechtbarkeit zu unterscheiden ist die Nichtigkeit 
einer Verfügung. Nichtigen Verfügungen geht jede Verbindlichkeit und Rechts-
wirksamkeit ab. Die Nichtigkeit ist jederzeit und von sämtlichen staatlichen In-
stanzen von Amtes wegen zu beachten. Nach der Rechtsprechung ist eine Ver-
fügung nach der sogenannten Evidenztheorie nur ausnahmsweise nichtig, wenn 
(kumulativ) der ihr anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder 
zumindest leicht erkennbar ist und die Rechtssicherheit durch die Annahme der 
Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (BGE 138 II 501 Erw. 3.1). Als Nichtig-
keitsgrund fallen hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzuständigkeit einer 
Behörde sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht (BGE 142 II 182 
Erw. 2.2.3; BGE 139 II 243 Erw. 11.2 mit Hinweisen; Urteil BGer 2C_387/2018 
vom 18.12.2018 Erw. 3.2). Inhaltliche Mängel einer Entscheidung führen nur 
ausnahmsweise zur Nichtigkeit (BGE 133 II 366 Erw. 3.2).

4.2.2 Überspitzter Formalismus als besondere Form der Rechtsverweigerung 
(Art. 29 Abs. 1 BV) liegt vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften 

20

aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die 
Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder an 
Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und damit dem Bürger den 
Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGE 135 I 6 Erw. 2.1 mit Hinwei-
sen). Nicht jede prozessuale Formstrenge stellt einen überspitzten Formalismus 
dar, sondern nur jene, die durch kein schutzwürdiges Interesse mehr gerechtfer-
tigt ist und zum blossen Selbstzweck wird. Prozessuale Formen sind unerläss-
lich, um die ordnungsgemässe Abwicklung des Verfahrens sowie die Durchset-
zung des materiellen Rechts zu gewährleisten. Eingaben an Behörden haben 
daher im allgemeinen bestimmten formellen Anforderungen zu genügen (BGE 
134 II 244 Erw. 2.4.2 mit Hinweisen). Die Missachtung der Garantie eines ge-
rechten Verfahrens liegt in der sachfremden Übersteigerung an sich berechtigter 
formeller Anforderungen (Steinmann, St. Galler Kommentar, Art. 29 N 28). 

4.3 Der Gemeinderat verlangt vom Beschwerdeführer die Einreichung eines 
nachträglichen, ordentlichen und vollständigen Baugesuches (vgl. mitangefocht. 
GRB Disp.-Ziff. 1), was vom Regierungsrat gestützt wird (angefocht. RRB Disp.-
Ziff. 3). 

Was ein Baugesuch zu umfassen hat, wird in Art. 88 BauR geregelt (vgl. § 77 
Abs. 1 und 2 PBG). So ist gemäss Art. 88 Abs. 1 lit. f BauR mit dem Baugesuch 
unter anderem eine detaillierte Berechnung der Ausnützungsziffer einzureichen. 
Relevant ist die Ausnützungsberechnung für die Kontrolle, ob ein Bauvorhaben 
bezüglich Ausnützung (Verhältnis zwischen der anrechenbaren Geschossfläche 
der Bauten und der anrechenbaren Grundstücksfläche, Art. 27 BauR) zonenkon-
form und damit bewilligungsfähig ist, da das Baureglement für die verschiedenen 
Zonen je eine Ausnützungsziffer definiert (vgl. Art. 71 BauR). 

Es ist daher grundsätzlich richtig, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren 
einzuleiten und vom Eigentümer die Eingabe eines vollständigen Baugesuches 
und somit auch einer Ausnützungsberechnung zu verlangen. Nicht angezweifelt 
wird, dass die Verfügung vom dazu zuständigen Gemeinderat erlassen wurde. 
Wenn der Beschwerdeführer im Einzelnen die Verpflichtung zur Beibringung ei-
ner Ausnützungsberechnung über die gesamte Überbauung rügt, so stellt dies 
daher keinesfalls einen krassen, unverständlichen Rechtsverstoss dar. Mithin ist 
die Beschwerde unbegründet, soweit der Beschwerdeführer die (Teil-)Nichtigkeit 
des mitangefochtenen GRB Nr. 2018.164 vom 28. Mai 2018 rügt.

4.4 Im vom Beschwerdeführer erwähnten Schreiben vom 2. Juli 2012 (= RR-
act. II/01/Beilage 4) hält das Hochbauamt der Gemeinde Wollerau fest, die mit 
GRB Nr. 303 vom 26. Juni 1984 bewilligte Überbauung (vgl. Ingress lit. A) weise 

https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-135-I-6
https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-134-II-244

21

eine zulässige Ausnützung von 4'076 m2 Bruttogeschossfläche auf, sei vollum-
fänglich konsumiert und weise keine Nutzungsreserve auf. Der Beschwerdefüh-
rer selber führt sinngemäss aus, die Liegenschaft H.________-strasse __ sei 
übernutzt. Bereits bei der Baubewilligung (welche den Bastelraum Nr. 1 noch 
nicht als Studio mit Wohnnutzung berücksichtigt hat) sei die Ausnützungsziffer 
vollständig ausgeschöpft gewesen. Er anerkennt mithin ausdrücklich, dass die 
Ausnützungsziffer mit der Wohnnutzung des Bastelraums Nr. 1 überschritten wird 
(vgl. Beschwerde Ziff. 9.4 S. 16 f.; vgl. Replik Ziff. 1.3 Rz. 10, Ziff. 2 Rz. 15, Ziff. 3 
Rz. 20). Mithin ist vorliegend für die Prüfung des nachträglichen Baubewilli-
gungsgesuches - welches, wie erwähnt, zu Recht eingefordert wurde - unstrittig, 
dass keine Ausnützungsreserve vorhanden ist. Was dies für die Bewilligungs-
fähigkeit bedeutet, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Fest steht 
einzig, aber immerhin, dass auch seitens des Beschwerdeführers anerkannt ist, 
dass die Liegenschaft übernutzt ist und die relevante Ausnützungsziffer über-
schritten wird.

4.5 Wenn nun aber allseits anerkannt ist, dass die im Baureglement vorge-
schriebene Ausnützungsziffer nicht eingehalten wird, dann erscheint eine Über-
prüfung dieses Punktes im Rahmen des nachträglichen Baubewilligungsverfah-
rens in der Tat obsolet. 

Soweit der Gemeinderat auf die gesetzliche Pflicht verweist, wonach ein Bauge-
such eine Ausnützungsberechnung umfassen muss, so hätte er gestützt auf 
Art. 88 Abs. 3 BauR durchaus die Möglichkeit, für kleinere Bauvorhaben die An-
forderungen an die einzureichenden Unterlagen zu reduzieren. Er kann somit 
auch von der Beibringung einer Ausnützungsberechnung absehen.

4.6 In der Stellungnahme vom 21. Mai 2019 (Ziff. 2 S. 2, unten) führt der Ge-
meinderat aus, die Ausnützungsziffer spiele für die nachträgliche Bewilligungs-
fähigkeit eine massgebliche Rolle. Wie bereits ausgeführt, ist dabei allseits aner-
kannt, dass diese Ausnützungsziffer nicht eingehalten wird, nachdem sie bereits 
mit der Baubewilligung ausgeschöpft wurde. Damit aber dürfte eine ordentliche 
Bewilligung so oder anders ausgeschlossen sein. Eine genaue Berechnung 
braucht es dazu nicht.

Gemäss Gemeinderat stellt das konkrete Ausmass der Ausnützungsüberschrei-
tung des Weiteren ein nicht unwesentliches Kriterium dar für die Prüfung einer 
allfälligen Dispenserteilung oder einer Pflicht zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustandes. Dies erscheint namentlich unter dem Aspekt der Verhält-
nismässigkeit von zu ergreifenden Massnahmen nachvollziehbar (vgl. Urteil BGer 
1C_262/2018 vom 3.12.2018 Erw. 4.1 mit Hinweis auf BGE 136 II 359 Erw. 6). 

22

Allerdings ist dem Gemeinderat die Ausnützung des 1984 bewilligten Projektes 
aufgrund der im Baubewilligungsverfahren anerkannten Ausnützungsberechnung 
bekannt (vgl. vorstehend Erw. 4.4). Sollten seither An- oder Umbauten oder Um-
nutzungen bewilligt worden sein (was gemäss Schreiben vom 2.7.2012 des 
Hochbauamts [= RR-act. II/01/Beilage 4] offenbar zutrifft), so ist auch dies dem 
Gemeinderat bekannt. Mithin kennt der Gemeinderat die auf der Liegenschaft 
insgesamt bewilligte Ausnützung. Bekannt ist ihm aufgrund eines im Jahr 2015 
durchgeführten Augenscheines ebenso, dass drei als ausnützungsprivilegierte 
Bastelräume bewilligte Räume zu Wohnzwecken genutzt werden (vgl. mitange-
focht. GRB vom 28.5.2018 Sachverhalt Ziff. 10; vorstehend Ingress lit. C.4). Für 
diese kann je die zusätzliche anrechenbare Geschossfläche ermittelt werden. 
Gemäss Gemeinderat wurden im Übrigen keine weiteren baurechtswidrigen Um-
nutzungen vorgenommen (Stellungnahme vom 21.5.2019 Ziff. 2 S. 3). Mithin be-
schränkt sich die Veränderung auf die drei umgenutzten Bastelräume (und - so-
fern ausnützungsrelevant - auf die erwähnten Umnutzungen gemäss dem zit. 
Schreiben vom 2.7.2012 des Hochbauamts). Allerdings kann es nicht dem Be-
schwerdeführer aufgetragen werden, die anrechenbare Geschossfläche der zwei 
nicht ihm gehörenden, ohne Bewilligung umgenutzten Bastelräume beizubringen. 
Ein Architekturbüro zu beauftragen ist, wie eben dargestellt, auch nicht notwen-
dig. Der Gemeinderat selber verfügt über die entsprechenden Informationen (so-
fern auch die zwei anderen Eigentümer je die Berechnung ihres Raumes einrei-
chen), auf die er ohne weiteres auch zurückgreifen könnte und würde, falls die 
Ausarbeitung des nachträglichen Baugesuchs mittels Ersatzvornahme erforder-
lich würde. 

4.7 Wenn aber einerseits die Prüfung des nachträglichen Baugesuches betref-
fend Bastelraum Nr. 1 auch möglich ist, ohne dass der Beschwerdeführer die 
Ausnützungsberechnung, welche die gesamte Überbauung H.________-strasse 
__ bis d umfasst, beibringt (weil erstens die Übernutzung unbestritten ist und 
zweitens die Berechnung durch die Gemeinde aufgrund der ihr bekannten Daten 
erfolgen kann) und diese anderseits vom Beschwerdeführer auch nicht beige-
bracht werden kann (weil er die Nutzung der nicht ihm zustehenden Räume nicht 
erfassen oder erfassen lassen kann), so handhabt die Baubewilligungsbehörde 
das BauR im Falle des Beschwerdeführers mit übertriebener Schärfe. Es erweist 
sich somit als gleichermassen überspitzt formalistisch wie unverhältnismässig, 
den Beschwerdeführer zur Einreichung eines Baugesuches mit umfassender 
Ausnützungsberechnung zu verpflichten. Vielmehr ist er hiervon zu dispensieren. 
Der Antrag Ziffer 4 der Beschwerde ist entsprechend gutzuheissen. In diesem 
Zusammenhang ist von den angedrohten vollstreckungsrechtlichen Massnahmen 

23

abzusehen, wenn der Beschwerdeführer mit den ansonsten vollständigen Bau-
gesuchsunterlagen anstatt einer Ausnützungsberechnung die anrechenbare Ge-
schossfläche für den Bastelraum Nr. 1 überprüfbar ermittelt und nachweist.

4.8 Wenn der Beschwerdeführer nicht verpflichtet werden kann, eine die ganze 
Liegenschaft KTN G.________ umfassende Ausnützungsberechnung einzurei-
chen, dann kann diese Berechnung auch nicht Inhalt der angedrohten Ersatzvor-
nahme sein (Vollstreckungsandrohung gemäss mitangefocht. GRB vom 
28.5.2018 Disp.-Ziff. 2.2 bzw. gemäss angefocht. RRB vom 4.12.2018 Disp.-Ziff. 
4). Dies wiederum bedeutet jedoch nicht, dass die Ausnützung bei der Prüfung 
des nachträglichen Baugesuches unberücksichtigt bleibt. Die Informationen wer-
den in die Prüfung einfliessen, sind aber beim Gemeinderat Wollerau bereits vor-
handen (vgl. obige Ausführungen). 

5. Damit erweist sich die Beschwerde insoweit begründet, als der Beschwer-
deführer beantragt, die angefochtenen Beschlüsse (GRB) 2018.164 vom 
28.5.2018 bzw. (RRB) Nr. 894/2018 vom 4.12.2018 seien insofern aufzuheben, 
als der Beschwerdeführer verpflichtet wird, eine Ausnützungsberechnung über 
die gesamte Liegenschaft KTN G.________ einzureichen, und ihm dementspre-
chend auch vollstreckungsrechtliche Massnahmen angedroht werden für den 
Fall, dass der Beschwerdeführer keine Ausnützungsberechnung für die gesamte 
Liegenschaft KTN G.________ einreicht. Im Übrigen ist die Beschwerde im Sin-
ne der Erwägungen abzuweisen. 

6.1.1 Die Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) für den Er-
lass eines Entscheides werden in der Regel der unterliegenden Partei überbun-
den; unterliegt sie nur teilweise, werden die Kosten auf die Parteien anteilsmäs-
sig verteilt (§ 72 Abs. 2 VRP). 

Das teilweise Obsiegen des Beschwerdeführers ist auf einen Fünftel zu veran-
schlagen. Damit rechtfertigt es sich, die Verfahrenskosten von insgesamt 
Fr. 2'500.-- zu 4/5 (Fr. 2'000.--) dem Beschwerdeführer und zu je 1/10 (Fr. 250.--) 
der Gemeinde und dem Kanton aufzuerlegen. 

6.1.2 Ebenfalls diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die Parteien-
tschädigungen zu regeln (vgl. § 74 VRP). Zum einen hat der Kanton dem bean-
walteten Beschwerdeführer eine reduzierte Parteientschädigung auszurichten. 
Zum andern hat der Beschwerdeführer der beanwalteten Gemeinde (unter Ver-
rechnung gegenseitiger Ansprüche) eine Parteientschädigung zu bezahlen. 

Diese Parteientschädigungen sind in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs 
für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der für das 

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Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 
300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, so-
wie unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens zu bemessen. 

In Anwendung dieser Kriterien haben der Kanton Schwyz dem beanwalteten 
Beschwerdeführer eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 250.-- und der 
Beschwerdeführer der beanwalteten Gemeinde eine solche von Fr. 750.-- zu 
bezahlen (jeweils inkl. Barauslagen und MwSt). 

6.2.1 Die Verfahrenskosten des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens von 
Fr. 1'500.-- werden diesem Verfahrensausgang entsprechend neu zu 4/5 
(Fr. 1‘200.--) dem Beschwerdeführer und zu 1/5 (Fr. 300.--) der Gemeinde aufer-
legt. 

6.2.2 Des Weiteren ist der beanwalteten Gemeinde Wollerau für das regierungs-
rätliche Beschwerdeverfahren in Anwendung der vorerwähnten Kriterien 
(Erw. 6.1.2) und unter Berücksichtung des für das Rechtsmittelverfahren vor 
Verwaltungsbehörden vorgesehenen Rahmens von Fr. 200.-- bis Fr. 4'800.-- 
(§ 15 GebTRa) eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 800.-- (inkl. Baraus-
lagen und MwSt) zu Lasten des Beschwerdeführers zuzusprechen. 

25

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden der Beschluss des Re-
gierungsrates Nr. 894/2018 vom 4. Dezember 2018 und der mitangefoch-
tene Beschluss des Gemeinderates Wollerau Nr. 2018.164 vom 28. Mai 
2018 im Sinne der Erwägungen insoweit aufgehoben, als der Beschwerde-
führer verpflichtet wird, eine Ausnützungsberechnung für die gesamte Lie-
genschaft KTN G.________ einzureichen. Entsprechend sind diesbezüglich 
auch die angedrohten vollstreckungsrechtlichen Massnahmen aufzuheben. 
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2.1 Die Kosten des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens von Fr. 1'500.-- (ange-
fochtener RRB Disp. Ziff. 2) werden neu zu 4/5 (Fr. 1'200.--) dem Be-
schwerdeführer und zu 1/5 (Fr. 300.--) der Gemeinde Wollerau auferlegt.

2.2 Der beanwalteten Gemeinde Wollerau wird für das regierungsrätliche Be-
schwerdeverfahren zu Lasten des Beschwerdeführers neu eine reduzierte 
Parteientschädigung von Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zuge-
sprochen.

3.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens in der Höhe von 
Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden zu 
4/5 dem Beschwerdeführer (Fr. 2'000.--) und zu je 1/10 der Gemeinde  
Wollerau (Fr. 250.--) sowie dem Kanton Schwyz (Fr. 250.--) auferlegt.

Der Beschwerdeführer hat einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleis-
tet, womit ihm Fr. 500.-- aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten sind.

Die Gemeinde Wollerau hat ihr Betreffnis von Fr. 250.-- innert 30 Tagen auf 
das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. 

Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3.2 Dem Beschwerdeführer wird zulasten des Kantons Schwyz eine reduzierte 
Parteientschädigung von Fr. 250.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) und der 
beanwalteten Gemeinde Wollerau wird zulasten des Beschwerdeführers 
eine Parteientschädigung von Fr. 750.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu-
gesprochen. 

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4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Wollerau (2/R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
- und das kantonale Amt für Raumentwicklung.

Schwyz, 25. Juli 2019

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 14. August 2019