# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fa0b3496-3122-57e7-9661-2ae6019b13ff
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-16
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 16.02.2021 (publiziert) 41/2003/1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_41-2003-1_2021-02-16.pdf

## Full Text

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Art. 147a Abs. 1, Art. 148 Abs. 1 lit. a, Art. 256 Abs. 3, Art. 288 Ziff. 1 

lit. b und Art. 365 Ziff. 2 ZPO; Forderung aus Hauswartvertrag; Zu-

ständigkeit; Parteientschädigung aus der Staatskasse (Entscheid des  
Obergerichts Nr. 41/2003/1 vom 23. Januar 2004 i.S. B.). 

 

Veröffentlichung im Amtsbericht vorgesehen. 

 

 Bilden ein Mietvertrag und eine gleichzeitig abgeschlossene Vereinba-
rung betreffend Hauswartanstellung keine Einheit in dem Sinn, dass der Be-

stand des einen Vertrags von der Gültigkeit des andern abhinge, so wird jeder 

Vertrag von seinen eigenen Rechtsnormen beherrscht (E. 2b). 

 Dementsprechend ist für mietrechtliche Ansprüche grundsätzlich vorerst 

das Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen zu 

durchlaufen, während Ansprüche aus der Hauswartvereinbarung nach den 

Vorschriften über arbeitsvertragliche Streitigkeiten geltend zu machen sind 

(E. 2c). 

 Fehler im Verantwortungsbereich des erstinstanzlichen Richters begrün-

den keinen Anspruch der obsiegenden Partei auf eine Entschädigung aus der 

Staatskasse, wenn sich die unterliegende Partei mit dem angefochtenen Ent-

scheid der Vorinstanz identifiziert hat. In unentgeltlichen Verfahren fehlt die 

Grundlage für Entschädigungen aus der Staatskasse (E. 5a). 

 

 B. vermietete an D. und F. eine 5-Zimmerwohnung. Mit separater Ver-
einbarung übertrug er ihnen gleichzeitig die Besorgung der Hauswartarbeiten 
an der Liegenschaft. Nachdem F. den "Hauswarts-Job" gegenüber B. gekün-
digt hatte, reichte B. beim Kantonsgericht eine Forderungsklage ein. Der Ein-
zelrichter des Kantonsgerichts verneinte seine Zuständigkeit, trat auf die Kla-
ge nicht ein und verwies den Kläger an die kantonale Schlichtungsstelle für 
Mietsachen. Gegen diese Verfügung erhob B. Nichtigkeitsbeschwerde ans 
Obergericht. Dieses hiess die Beschwerde gut und wies die Sache zur Weiter-
führung des Verfahrens an den Einzelrichter zurück. 

 

 

 

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Aus den Erwägungen: 

 

 2.–  ... 

 a)  Der Einzelrichter ist im wesentlichen aus folgenden Gründen auf die 
Klage nicht eingetreten und hat den Kläger an die Kantonale Schlichtungs-
stelle für Mietsachen verwiesen: Bei der Kündigung des Hauswartvertrags 
gälten die Regeln jener Vertragsart – Mietvertrag oder Arbeitsvertrag –, wel-
che den überwiegenden Teil der typischen Leistung ausmachten; dabei sei bei 
überwiegendem Mietzins von einem Mietvertrag auszugehen, während ein 
Arbeitsvertrag anzunehmen sei, wenn der Hauswartlohn den Mietzins über-
steige. Vorliegend übersteige der Mietzins den Hauswartlohn, was für ein 
Mietverhältnis spreche. Der Mietzins sei zwar gemäss Darstellung des Klä-
gers bisher auch nach der Kündigung des Hauswartvertrags unverändert ge-
blieben, der von den Mietern (Beklagte) gesamthaft zu zahlende Betrag er-
höhe sich jedoch indirekt durch die Schadenersatzforderung aus Verzug, 
Nicht- oder Schlechterfüllung des Hauswartvertrags. Ferner dürfte auch der 
Zustand vor und nach Übernahme des Hauswartvertrags nach mietrechtlichen 
Gesichtspunkten zu beurteilen sein. Folglich sei von einem überwiegend 
mietrechtlichen Verhältnis auszugehen.  

 b)  Die Parteien haben am 13. Juni 2000 einen Mietvertrag mit einem 
Monatsmietzins von total Fr. 1'715.– und eine Vereinbarung betreffend die 
Hauswartsanstellung mit einer monatlichen Vergütung von Fr. 240.– ab-
geschlossen. Dabei hat die Vereinbarung betreffend die Hauswartanstellung 
den Charakter eines Arbeitsvertrags i.S.v. Art. 319 des Schweizerischen Ob-
ligationenrechts vom 30. März 1911 (OR, SR 220; vgl. Streiff/von Kaenel, 
Arbeitsvertrag, 5. A., Zürich 1993, Art. 319 N. 11, S. 41). Die beiden Verträ-
ge wurden zwar gleichzeitig abgeschlossen. Die verschiedenen Leistungen 
bilden nach dem insoweit übereinstimmenden Parteiwillen nicht eine Einheit 
in dem Sinn, dass der Bestand des Mietvertrags von der Gültigkeit der Ver-
einbarung betreffend Hauswartanstellung beziehungsweise Arbeitsvertrag ab-
hinge. Diese Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen zeigt sich insbeson-
dere im Umstand, dass mit der Kündigung vom 30. Januar 2002 ausschliess-
lich die Hauswartanstellung aufgelöst wurde, während der Mietvertrag in der 
Folge weitergeführt wurde. Es liegt insoweit eine weitgehend äusserliche 
Vertragsverbindung vor, indem die beiden Verträge lediglich durch den 
gleichzeitigen Vertragsschluss miteinander verknüpft wurden. Eine derartige 
(zulässige) äusserliche Verbindung von Vereinbarungen ("gekoppelte" Ver-
träge) hat zur Folge, dass jeder Vertrag von seinen eigenen Rechtsnormen be-
herrscht wird (Alfred Koller in: Guhl/Koller/Schnyder/Druey, Das Schweize-
rische Obligationenrecht, 9. A., Zürich 2000, § 40 N. 19, S. 334; Roger Weber 

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in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I,  
3. A, Basel/Genf/München 2003, Art. 253a/253b OR N. 18a, S. 1301).  

 Dies bedeutet, dass Streitigkeiten, die sich aus der Auflösung der vor-
liegenden Hauswartsvereinbarung ergeben, bis zu einem Streitwert von 
Fr. 30'000.–, der vorliegend nicht überschritten wird, entgegen der Ansicht 
des Einzelrichters und der Beklagten als arbeitsvertragliche Streitigkeit im be-
schleunigten Verfahren zu behandeln sind (Art. 343 Abs. 2 OR i.V.m. 
Art. 288 Ziff. 1 lit. b der Zivilprozessordnung für den Kanton Schaffhausen 
vom 3. September 1951 [ZPO, SHR 273.100]). Die Klage war im Rahmen 
dieser Verfahrensart direkt beim Einzelrichter des Kantonsgerichts einzuleiten 
(Art. 148 Abs. 1 lit. a ZPO). 

 c)  Die Beklagten machen geltend, bei Bejahung der arbeitsrechtlichen 
"Zuständigkeit" müsste die Verrechnung von Forderungen aus dem Miet-
verhältnis "in einem separaten, mietrechtlichen Verfahren geltend gemacht 
werden". Genau darum gehe es dem Kläger. Dieser versuche mit der Wahl 
des arbeitsrechtlichen Verfahrens eine Verrechnung der ihm bekannten Ge-
genforderungen aus Mietvertrag durch die Beklagten zu erschweren. Sollte 
das Obergericht wider Erwarten den Standpunkt des Klägers schützen, so  
wären hinsichtlich der gegenseitigen Forderungen zwei parallele Verfahren zu 
führen, in denen es je um rund Fr. 3'000.– gehe.  

 Richtig ist, dass für mietrechtliche Ansprüche grundsätzlich vorerst das 
Schlichtungsverfahren vor der kantonalen Schlichtungsbehörde zu durch-
laufen ist (Art. 147a Abs. 1 ZPO), während arbeitsvertragliche Rechtsbegeh-
ren ohne Sühneverfahren, im beschleunigten Verfahren, direkt beim zuständi-
gen Gericht – beim vorliegend massgebenden Streitwert von unter Fr. 8'000.– 
beim Einzelrichter – rechtshängig zu machen sind (Art. 148 Abs. 1 lit. a 
i.V.m. Art. 288 Ziff. 1 lit. b ZPO und Art. 343 Abs. 2 OR, Art. 73b lit. a 
ZPO). Diese Situation kann in der Tat zu Kompetenzproblemen führen, da  
eine durch Verrechnungseinwand des Beklagten aus Mietvertrag neu ein-
geführte Verrechnungsforderung nach dem Gesagten grundsätzlich nicht ohne 
vorgängiges Schlichtungsverfahren vom durch den Kläger angerufenen Ein-
zelrichter im beschleunigten Verfahren beurteilt werden darf. Mit der An-
nahme der Beklagten, diesfalls rechtfertige es sich, mit dem Einzelrichter an-
zunehmen, die Schlichtungsbehörde sei zuständig, wird das Problem jedoch 
nicht gelöst. Denn die Schlichtungsstelle für Mietsachen ist grundsätzlich für 
arbeitsrechtliche Streitigkeiten nicht zuständig (vgl. Viktor Aepli, Zürcher 
Kommentar, Zürich 1991, Vorbemerkungen zu Art. 120–126 OR N. 126 f., 
S. 155). Dabei fällt vorliegend in Betracht, dass eine konkrete Verrechnungs-
forderung aus Mietvertrag von den Beklagten im Verfahren nicht dargelegt 
wurde, welchem Umstand freilich keine entscheidende Bedeutung zukommt. 
Was die Klageforderung anbetrifft, so enthält die "Kostenzusammenstellung", 

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in welcher die Teilforderungen der Klage aufgeführt sind, aufgrund vorläufi-
ger Prüfung – entgegen der Behauptung der Beklagten – keine Forderungen, 
welche erkennbar auf dem Mietvertrag beruhen, während wohl alle Positio-
nen der Hauswartvereinbarung zuzuordnen sind. Es ist somit davon auszuge-
hen, dass Gegenstand der Klage, wenn nicht ausschliesslich, so doch in weit 
überwiegendem Ausmass Forderungen aus dem Arbeitsverhältnis bilden.   

 Sollte sich im weiteren Verfahren ergeben, dass auch Forderungen aus 
dem Mietverhältnis Gegenstand der Klageforderung und Verrechnungsforde-
rungen bilden, was nach dem Gesagten als fraglich erscheint, so wäre immer-
hin zu prüfen, ob aus prozessökonomischen Gründen von einer Abtrennung 
dieser mietrechtlichen Forderungen abzusehen ist und alle Forderungen im 
arbeitsrechtlichen Prozess zu beurteilen sind (vgl. Frank/Sträuli/Messmer, 
Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich 1997, § 58 
N. 8, S. 263; vgl. zum Ganzen: Aepli, Vorbemerkungen zu Art. 120–126 OR 
N. 126 ff., S. 155). 

 Für eine andere Beurteilung der Zuständigkeitsfrage spricht auch nicht 
die von den Beklagten angeführte Literaturstelle (Lachat/Stoll/Brunner, Miet-
recht für die Praxis, 5. A., Zürich 2002, Kapitel 2 N. 3.2, S. 29 f.). Danach ist 
der Hauswartvertrag zwar "normalerweise ein gemischter Vertrag", bei des-
sen Kündigung die Regeln desjenigen Vertrags anzuwenden sind, der den  
überwiegenden Teil der typischen Leistung ausmacht. Hier ist aber nach dem 
Gesagten die für den gemischten Vertrag typische notwendige Verknüpfung 
zwischen Miet- und Arbeitsverhältnis gerade nicht gegeben, da aus den Ab-
machungen und aus deren Vollzug durch die Parteien nicht zu schliessen ist, 
dass der eine Vertrag nicht gelten soll ohne den anderen. Der Fall von in-
soweit unabhängigen Verträgen wird von den genannten Autoren an der frag-
lichen Stelle, auf die sich die Beklagten berufen, mit dem Verweis auf einen 
kantonalen Entscheid ausdrücklich vorbehalten; sie erachten damit den ge-
nannten Grundsatz, wonach bei der Kündigung des überwiegenden Teils der 
typischen Leistung die Regeln des entsprechenden Vertrags anzuwenden sind, 
nur auf den gemischten Vertrag anwendbar (vgl. Lachat/Stoll/Brunner, Kapi-
tel 2, S. 29, Fn. 81 mit Hinweis auf MP 1995, S. 59 [Entscheid des Amts-
gerichtspräsidenten Olten-Gösgen vom 13. März 1994]). 

 3.–  Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die vorliegende Streitigkeit 
in die für Arbeitsprozesse geltende Zuständigkeit fällt. Der Kläger hat die 
Klage daher zu Recht direkt beim Einzelrichter des Kantonsgerichts eingelei-
tet (Art. 148 Abs. 1 lit. a ZPO i.V.m. Art. 288 Ziff. 1 lit. b ZPO und Art. 343 
Abs. 2 OR, Art. 73b lit. a ZPO). Dieser hat sich somit i.S.v. Art. 365 Ziff. 2 
ZPO unbefugterweise für unzuständig erklärt. Demnach ist die Nichtigkeits-
beschwerde gutzuheissen und die angefochtene Verfügung aufzuheben 

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(Art. 370 Abs. 1 erster Teilsatz ZPO); die Sache ist zur Weiterführung des 
Verfahrens an den Einzelrichter zurückzuweisen (Art. 370 Abs. 2 ZPO). 

 4.–  ... 

 5.–  a)  Der Kläger beantragt, es sei ihm aus der Staatskasse eine Pro-
zessentschädigung zuzusprechen. 

 Hebt die Rechtsmittelinstanz einen fehlerhaften, von keiner Partei bean-
tragten Entscheid der Vorinstanz auf, mit dem sich auch der Rechtsmittel-
beklagte nicht identifiziert hat, so sind nach der Zürcher Rechtsprechung, auf 
die sich der Kläger beruft, die Kosten des Rechtsmittelverfahrens auf die 
Staatskasse zu nehmen (Frank/Sträuli/Messmer, § 66 N. 5, S. 299, und § 68 
N. 18b, S. 301). Die Beklagten haben hier ausdrücklich die Abweisung der 
Nichtigkeitsbeschwerde beantragt und sich insoweit mit dem Entscheid des 
Einzelrichters im Sinn der genannten Rechtsprechung identifiziert. Die Vor-
aussetzungen der genannten Rechtsprechung für eine Entschädigung zu Las-
ten der Staatskasse sind damit nicht erfüllt.  

 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den vom Kläger angeführten 
Entscheiden des Obergerichts. In beiden Entscheiden ging es – im Unter-
schied zum vorliegenden Prozess – nicht um unentgeltliche Verfahren (...). 
Das Obergericht ging im Entscheid vom 7. Juli 1995 i.S. S. davon aus, dass 
die obsiegende Partei gemäss Art. 254 und 256 Abs. 1 ZPO in einem Zivil-
prozessverfahren grundsätzlich Anspruch hat, von der unterliegenden Partei 
entschädigt zu werden. Dieses Anspruchsverhältnis bildete auch die Aus-
gangslage für die Anwendung der Regel von Art. 256 Abs. 3 ZPO, wonach 
Kosten, die von keiner Partei veranlasst wurden, auf die Staatskasse genom-
men werden (OGE vom 7. Juli 1995 i.S. S., E. 4, Amtsbericht 1995, S. 78 f., 
mit Hinweis auf Art. 256 Abs. 2 ZPO in der Fassung vom 3. September 1951, 
heute Art. 256 Abs. 3 ZPO). Die erwähnte Ausgangslage ist in unentgeltlichen 
Verfahren nicht gegeben. Die angeführte Praxis kann daher in arbeitsrecht-
lichen Verfahren wie dem vorliegenden grundsätzlich nicht angewendet wer-
den. Im vom Kläger angeführten, nicht publizierten Entscheid des Ober-
gerichts vom 8. Juni 2001 (i.S. B., E. 3, S. 6 f.) berief sich das Obergericht 
ausdrücklich auf die erwähnte Zürcher Rechtsprechung, deren Voraussetzun-
gen nach dem Gesagten vorliegend nicht erfüllt sind, da sich die Beklagten 
mit dem angefochtenen Entscheid des Einzelrichters identifiziert haben 
(Frank/Sträuli/Messmer, § 68 N. 18b, S. 305). 

 b)  ...