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**Case Identifier:** 81a18332-508b-5c65-b808-1cd4254c84f0
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-03
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 03.10.2018 100 2017 352
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2017-352_2018-10-03.pdf

## Full Text

100.2017.352U
KEP/WEB/ROS

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 3. Oktober 2018

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichter Keller, Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Ringgenberg

A.________
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführer 

gegen

B.________ und C.________
vertreten durch Fürsprecher …
Beschwerdegegnerschaft 1

Einwohnergemeinde Zollikofen
Baubewilligungsbehörde, Wahlackerstrasse 25, 3052 Zollikofen
Beschwerdegegnerin 2 

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baubewilligung für Neubau eines Einfamilienhauses und Ab-
bruch eines kleinen Gebäudes (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Ener-
giedirektion des Kantons Bern vom 27. November 2017; 
RA Nr.110/2017/12)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

B.________ und C.________ reichten am 25. April 2014 ein Baugesuch 
ein für den Neubau eines Einfamilienhauses und den Abbruch eines klei-
nen Gebäudes auf Parzelle Zollikofen Gbbl. Nr. 1________. Das 
Grundstück liegt in der Wohnzone W2. Gegen das Bauvorhaben und das 
nachträglich publizierte Ausnahmegesuch für das Unterschreiten des 
Gebäudeabstands erhob A.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid 
vom 15. Dezember 2016 erteilte die Einwohnergemeinde (EG) Zollikofen 
die Baubewilligung unter Gewährung der vorerwähnten Ausnahme und 
wies die Einsprache ab.

B.

Hiergegen führte A.________ am 20. Januar 2017 Beschwerde bei der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Mit Ent-
scheid vom 27. November 2017 ergänzte die BVE den Gesamtentscheid 
vom 15. Dezember 2016 mit der Auflage, der Dachabschluss der auf Par-
zelle Zollikofen Gbbl. Nr. 2________ stehenden Garage sei mit einer 
genügenden Absturzsicherung zu versehen. Im Übrigen wies sie das 
Rechtsmittel ab, soweit sie darauf eintrat.

C.

Dagegen hat A.________ am 22. Dezember 2017 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben mit dem Rechtsbegehren, der angefochtene Ent-
scheid sei aufzuheben und die Bau-, Abbruch- und Ausnahmegesuche 
seien abzuweisen. Eventuell sei der angefochtene Entscheid aufzuheben 
und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

B.________ und C.________ sowie die EG Zollikofen beantragen mit 
Beschwerdeantworten vom 28. März 2018 bzw. 15. Januar 2018, die Be-

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schwerde sei abzuweisen. Mit Vernehmlassung vom 11. Januar 2018 
schliesst die BVE ebenfalls auf Beschwerdeabweisung.

Auf gemeinsamen Antrag von A.________ sowie B.________ und 
C.________ war das Verfahren vorübergehend sistiert.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig.

1.2 Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teil-
genommen und ist laut Grundbuch Alleineigentümer der Parzellen Zollik-
ofen Gbbl. Nrn. 3________, 4________ und 5________, welche entweder 
direkt an das streitbetroffene Grundstück angrenzen oder sich in 
unmittelbarer Nähe dazu befinden (Auszüge aus dem Grundstück-
Informationssystem des Kantons Bern [GRUDIS] vom 21.6.2018). In seiner 
Eigenschaft als direkter Nachbar ist er daher durch den angefochtenen 
Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 
Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; 
BSG 721.0]). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
unter Vorbehalt von E. 8.1 einzutreten.

1.3 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). Es auferlegt sich al-
lerdings insoweit Zurückhaltung, als für die Beurteilung besondere Sach- 
oder Fachkenntnisse erforderlich sind, über die es nicht gleichermassen 
verfügt wie die (kantonalen und kommunalen) Verwaltungsbehörden mit 
ihren Fachleuten und -stellen (BVR 2014 S. 451 E. 1.3, 2010 S. 411 E. 1.5; 

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Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 80 N. 3 und 9).

2.

Die Bauparzelle Nr. 1________ weist eine Fläche von 359 m2 auf 
(GRUDIS-Auszug vom 24.7.2018) und wird begrenzt durch die 
Kirchlindachstrasse mit dem dahinterliegenden Buchsiwald im Norden, die 
überbaute Parzelle Nr. 2________ im Süden, den Waldheimweg (Parzelle 
Nr. 3________) im Westen und die ebenfalls bereits überbaute Parzelle 
Nr. 6________ im Osten. Der Neubau soll an der östlichen Grenze des 
Baugrundstücks errichtet und an das auf der Nachbarparzelle 
Nr. 6________ stehende Gebäude angebaut werden (Grundbuchplankopie 
vom 15.7.2014, act. 3C Register 9). Projektiert ist ein Einfamilienhaus mit 
zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss. Auf der Nordseite des 
Hauses ist ein externes Treppenhaus geplant, welches keinen Zugang zum 
Neubau aufweist, sondern zum Obergeschoss und dem noch nicht 
erstellten Attikageschoss des Gebäudes auf Parzelle Nr. 6________. 
Südlich des neuen Hauses ist ein Gartensitzplatz vorgesehen (Plan Grund-
riss, Schnitte und Fassaden vom 9.7.2014, act. 3C Register 9, auch zum 
Folgenden). An der Grenze zur Parzelle Nr. 6________ soll in 
Verlängerung der östlichen Fassade des Neubaus entlang dieses 
Gartensitzplatzes ein 1,8 m hoher Sichtschutz entstehen. Das begrünte 
Dach des davor und gegenüber dem Baugrundstück unterirdisch liegenden 
Autounterstands auf Parzelle Nr. 2________ wird die Bauherrschaft als 
Garten nutzen können (GRUDIS-Auszug vom 24.7.2018; Kauf- und 
Dienstbarkeitsvertrag vom 16.9.2010, act. 3B Einsprachebeilage 8, 
S. 14 f.). – Die Vorinstanz hat erwogen, das Bauvorhaben bedürfe einzig 
einer zusätzlichen Auflage betreffend Absturzsicherung entlang des 
Dachabschlusses der Garage, ansonsten sei es rechtskonform und könne 
bewilligt werden (angefochtener Entscheid E. 17c und 30a).

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3.

3.1 Der Beschwerdeführer rügt vorab die Verletzung seines Anspruchs 
auf rechtliches Gehör. So hätten im vorinstanzlichen Verfahren das Amt für 
Landwirtschaft und Natur (LANAT) am 24. Mai 2017 bzw. im Baubewilli-
gungsverfahren das Amt für Wald (KAWA) am 27. August 2015 einen Au-
genschein ohne Ankündigung und in Abwesenheit der Parteien durchge-
führt. Da während dieser Augenscheine Feststellungen hinsichtlich des ent-
scheidrelevanten Sachverhalts getroffen worden seien, hätte den Betei-
ligten die Teilnahme ermöglicht werden müssen. Zudem sei kein Protokoll 
erstellt worden. Die an den Augenscheinen gewonnenen Erkenntnisse 
seien folglich nicht verwertbar (Beschwerde S. 9 ff.). – Die Vorinstanz hat 
erwogen, es habe sich um amtsinterne Besichtigungen durch Fachstellen 
gehandelt, an denen kein Anspruch auf Teilnahme bestehe. Zudem habe 
der Beschwerdeführer während des Verfahrens ausreichend Gelegenheit 
erhalten sich zu den Fachberichten zu äussern (angefochtener Entscheid 
E. 3i und 27e).

3.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist eine grundlegende Verfah-
rensgarantie (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV; SR 101], Art. 26 
Abs. 2 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]). Er vermittelt 
unter anderem das Recht, von der Behörde angehört zu werden, bevor 
diese verfügt oder entscheidet (Art. 21 Abs. 1 VRPG). Weiter sind die Par-
teien berechtigt, an Instruktionsverhandlungen und amtlichen Augenschei-
nen teilzunehmen, Personenbefragungen beizuwohnen und um Beantwor-
tung von Ergänzungsfragen zu ersuchen (Art. 22 VRPG). Ausserdem ha-
ben sie das Recht, zum Ergebnis eines Beweisverfahrens Stellung zu 
nehmen (Art. 24 VRPG). Der Anspruch der Parteien gehört zu werden be-
steht gemäss dem Wortlaut von Art. 21 VRPG lediglich gegenüber der 
verfügenden bzw. entscheidenden Behörde. Anderes gilt für eine im Zu-
sammenhang mit der Erstattung eines Amtsberichts vorgenommene Orts-
besichtigung durch eine beauftragte Fachstelle. Dabei handelt es sich nicht 
um einen Augenschein, welcher der Feststellung des Sachverhalts zuhan-
den der entscheidenden Behörde dient und deshalb dieser selbst zuzu-
rechnen ist. Beschafft sich eine Fachstelle nur die für die Abgabe ihrer 
Fachmeinung dienlichen Kenntnisse der Örtlichkeiten, so muss sie deshalb 

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die Parteien nicht beiziehen (BVR 1994 S. 20 E. 2b; VGE 20225 vom 
5.3.1998 E. 2c; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 22 N. 3). Insoweit 
hat die BVE eine Gehörsverletzung zu Recht verneint. Der Beschwerdefüh-
rer konnte sich zudem gegenüber der BVE hinreichend zum Fachbericht 
und damit zum Ergebnis der Besichtigung durch das LANAT äussern, was 
er auch getan hat (Eingabe vom 9.5.2017, act. 3A pag. 85; Schlussbemer-
kungen vom 7.9.2017, act. 3A pag. 138 ff.). Gleiches gilt für das Baubewil-
ligungsverfahren hinsichtlich des Berichts des KAWA (Schreiben der Ge-
meinde vom 9.12.2015, act. 3B pag. 49; Eingabe vom 29.1.2016, act. 3B 
pag. 44). Folglich liegt auch unter diesem Aspekt keine Verletzung des An-
spruchs auf rechtliches Gehör vor, wie die Vorinstanz zu Recht erkannt hat.

4.

4.1 Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die geplante Stras-
senerschliessung des Baugrundstücks über den in seinem Eigentum ste-
henden Waldheimweg (Parzelle Nr. 3________) werde von der 
bestehenden Dienstbarkeit nicht erfasst. – Nach Art. 7 Abs. 1 BauG dürfen 
Bauvorhaben nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das 
Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der 
Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein 
wird. Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund müssen rechtlich 
sichergestellt sein (Art. 3 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 
[BauV; BSG 721.1]), was nach Art. 4 Bst. c BauV der Fall ist, wenn ein für 
die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer verbindlicher Plan 
(Überbauungsplan, Strassenplan) besteht oder das Recht zur Erstellung 
und Erhaltung der Anlagen vor dem Bauentscheid vereinbart ist; die 
benötigten Rechte müssen bei Baubeginn erworben sein. Mit dieser 
Bestimmung soll gewährleistet werden, dass die Erschliessung, nachdem 
ein Bauvorhaben bewilligt und erstellt worden ist, auch tatsächlich auf 
Dauer Bestand hat (BVR 2004 S. 412 E. 3.1, 1990 S. 374 E. 2a).

4.2 Gemäss Art. 2 BauG hat die Baubewilligungsbehörde in erster Linie 
festzustellen, ob ein ihr vorgelegtes Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtli-
chen Rechtsregeln und insbesondere mit der Bau- und Planungsgesetzge-

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bung übereinstimmt. Dies bedeutet, dass sie einem Baugesuch zu entspre-
chen hat, wenn dieses die formellen Voraussetzungen erfüllt und dem öf-
fentlich-rechtlichen Baupolizeirecht, den Vorschriften über Raumplanung 
und Umweltschutz sowie weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht 
widerspricht, ungeachtet allfälliger Privatrechte wie z.B. Dienstbarkeiten. 
Der Grundsatz der strikten Trennung zwischen Privat- und Verwaltungs-
recht wird gemäss herrschender Lehre und Praxis nur in zwei Fällen 
durchbrochen: Einerseits ist das Zivilrecht zu berücksichtigen, wenn die 
Bauherrschaft auf fremdem (oder gemeinschaftlichem) Boden baut, ande-
rerseits, wenn die Baugesetzgebung wie hier zur Sicherung einer über 
fremden Boden führenden Zufahrt privatrechtliche Tatbestände voraussetzt 
oder ausdrücklich als massgebend erklärt (BVR 2004 S. 412 E. 3.2, 2003 
S. 385 E. 4a f. mit Hinweisen; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen 
BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 2 N. 1 ff.).

4.3 Zugunsten des Baugrundstücks und zulasten der Strassenparzelle 
ist eine Dienstbarkeit mit der Bezeichnung «Wegrecht» im Grundbuch ein-
getragen (vgl. GRUDIS-Auszüge der Parzellen Nrn. 3________ und 
1________). – Den rechtlichen Rahmen für die Ermittlung von Inhalt und 
Umfang einer Dienstbarkeit bildet vorab Art. 738 des Schweizerischen 
Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210), woraus die Rechtsprechung eine 
Stufenordnung ableitet. Ausgangspunkt ist der Wortlaut des 
Grundbucheintrags (Abs. 1). Enthält der Grundbucheintrag lediglich ein 
Stichwort, wie z.B. Quellen-, Weg- oder Grenzbaurecht, ist er in der Regel 
zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich 
ergäben. Wenn der Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf 
den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden, d.h. auf den Begründungsakt, 
der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) 
und Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB; BGE 137 III 
444 E. 3.1 und 3.3 mit Hinweis auf BGE 128 III 169 E. 3a; BVR 2004 
S. 412 E. 3.3 f.; VGE 2013/431 vom 1.10.2014 E. 4.3.1, 2013/133 vom 
3.10.2013 E. 4.2, 21463 vom 11.3.2003 E. 3c/bb).

4.4 Da sich im vorliegenden Fall der genaue Inhalt und Umfang des 
Wegrechts nicht aus dem Grundbucheintrag selbst ergibt, ist für die Ausle-
gung auf den Begründungsakt zurückzugreifen. Dem Dienstbarkeitsvertrag 

https://www.swisslex.ch/Doc/ShowDocComingFromCitation/07362983-8787-4afe-a696-58427f75a040?citationId=0d9c31d9-d144-4d7b-b66b-04f393a440b0&source=document-link&SP=2|hc112h

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vom 15. Juli 1985 ist die Einschränkung zu entnehmen, dass das Fuss- 
und Fahrwegrecht nur insoweit beansprucht werden könne, als zukünftige 
Bauvorhaben den baurechtlichen Bestimmungen der Erlasse der EG Zollik-
ofen und den kantonalen und eidgenössischen Gesetzen entsprächen 
(act. 3B Einsprachebeilage 5, Ziff. 3). – Der Beschwerdeführer macht gel-
tend, nach dem Wortlaut der Vertragsbestimmung seien nur «normale» 
Bauten von der Dienstbarkeit erfasst, das heisst solche, die keiner Aus-
nahmebewilligungen bedürften. Die Bauherrschaft benötige aber verschie-
dene, teils spezialgesetzliche Ausnahmen von Abstandsvorschriften (Wald-
, Gebäude- und Grenzabstand), weshalb sie den Waldheimweg nicht zur 
Erschliessung ihres Grundstücks benutzen dürfe (Beschwerde S. 12 ff.). 

4.5 Dem ist nicht zuzustimmen: Wie die Vorinstanz zutreffend ausge-
führt hat (angefochtener Entscheid E. 19c), lässt sich dem Dienstbarkeits-
vertrag nicht entnehmen, dass das Wegrecht nicht auch Bauvorhaben er-
fassen sollte, die eine Ausnahmebewilligung beanspruchen, denn auch 
Ausnahmetatbestände sind Teil der baurechtlichen Bestimmungen. Dabei 
spielt keine Rolle, ob eine oder mehrere Ausnahmebewilligungen erteilt 
wurden und ob sich diese auf das BauG oder einen Spezialerlass stützen, 
da auch Spezialerlasse, wozu bspw. das Bundesgesetz vom 4. Oktober 
1991 über den Wald (Waldgesetz, WaG; SR 921.0) gehört, im Baubewilli-
gungsverfahren zu berücksichtigen sind (vorne E. 4.2). Daher ist zusam-
men mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die Erschliessung des Bau-
grundstücks über den Waldheimweg von der Dienstbarkeit erfasst und so-
mit zulässig ist.

4.6 Der Beschwerdeführer rügt ferner weitere Verletzungen zivilrechtli-
cher Bestimmungen. Er macht zunächst geltend, das externe Treppenhaus 
gehöre gemäss dem sachenrechtlichen Akzessionsprinzip vollständig zur 
Parzelle Nr. 6________, da es ausschliesslich dem darauf stehenden 
Gebäude dienen soll. Dieses rage demzufolge auf die Bauparzelle hinüber, 
weshalb ein grundbuchlich eingetragenes Überbaurecht erforderlich sei 
(Beschwerde S. 8). – Die Bauherrschaft baut das externe Treppenhaus auf 
eigenem Boden, weshalb unabhängig von der geplanten Nutzung kein 
Überbaurecht erforderlich ist. Demnach ist, wie die Vorinstanz zu Recht er-
kannt hat (angefochtener Entscheid E. 9c), die zivilrechtliche Zulässigkeit 

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im Baubewilligungsverfahren nicht zu prüfen (vgl. vorne E. 4.2). Soweit der 
Beschwerdeführer zudem verschiedene Verletzungen des Kauf- und 
Dienstbarkeitsvertrags vom 16. September 2010 zwischen der Bauherr-
schaft und der Eigentümerschaft der Parzellen Nrn. 2________ und 
6________ (act. 3B Einsprachebeilage 8) rügt (Nutzung Treppenhaus, 
Erstellung Korridor, Beschwerde S. 8 f.), haben die geltend gemachten 
Vertragsverletzungen keinen Einfluss auf die Erteilung der Baubewilligung 
und sind demnach unbeachtlich.

5.

5.1 Der Beschwerdeführer rügt weiter, der geplante Sichtschutz verletze 
privatrechtliche Abstandsvorschriften des Gesetzes vom 28. Mai 1911 be-
treffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; 
BSG 211.1), die ins Baureglement der EG Zollikofen vom 2. Dezember 
2001 (GBR) übernommen worden seien. Im Kauf- und Dienstbarkeitsver-
trag vom 16. September 2010 habe sich die Bauherrschaft verpflichtet, an 
der gemeinsamen March zur Parzelle Nr. 6________ ausser Gebüsch 
keinen Sichtschutz zu erstellen (act. 3B Einsprachebeilage 8, S. 17). Daher 
fehle es an der nachbarlichen Zustimmung zum Näherbau, weshalb der 
Sichtschutz den gesetzlichen Grenzabstand einhalten müsse (Beschwerde 
S. 5 ff.).

5.2 Baubewilligungspflichtig sind alle künstlich geschaffenen und auf 
Dauer angelegten Bauten, Anlagen und Einrichtungen (Bauvorhaben), die 
in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Nut-
zungsordnung zu beeinflussen, indem sie zum Beispiel den Raum äusser-
lich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt be-
einträchtigen (Art. 1a Abs. 1 BauG). Keiner Baubewilligung bedürfen ge-
ringfügige Bauvorhaben (Art. 1b Abs. 1 BauG), wozu kleine Nebenanlagen 
wie mobile Einfriedungen oder kurze Sichtschutzwände bis zu 2 m Höhe 
zählen (Art. 6 Abs. 1 Bst. b des Dekrets vom 22. März 1994 über das Bau-
bewilligungsverfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Mass-
stab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem 
Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit deren Rea-

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lisierung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche 
Folgen verbunden sind, dass ein Interesse an der Öffentlichkeit oder der 
Nachbarschaft an einer vorgängigen Kontrolle besteht (Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 1a N. 10). In dem Sinn präzisieren die Justiz-, Gemeinde- und 
Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK) und die BVE, dass Sichtschutz-
wände mit einer Maximalhöhe von 2 m bis zu einer Länge von 4 m bewilli-
gungsfrei sind (Bernische Systematische Information Gemeinden [BSIG] 
Nr. 7/725.1/1.1, Weisung vom 15.1.2013 betreffend baubewilligungsfreie 
Bauten und Anlagen nach Art. 1b BauG [nachfolgend: BSIG-Weisung], 
S. 6, einsehbar unter: <www.jgk.be.ch>, Rubriken «Baubewilligun-
gen/Baubewilligungsverfahren/Baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen»). 
Die BSIG-Weisung soll als sog. Verwaltungsverordnung (vgl. VGE 2016/44 
vom 19.8.2016 E. 5.4, 2015/1 vom 15.6.2015 E. 4.4) eine einheitliche, 
gleichmässige und sachrichtige Praxis des Gesetzesvollzugs sicherstellen 
und die Erfahrung sowie das Wissen bewährter Fachstellen wiedergeben. 
Verwaltungsverordnungen sind grundsätzlich für die Vollzugsbehörden, 
nicht jedoch für die Verwaltungsjustizbehörden verbindlich. Da Letztere 
nicht ohne Not von einer einheitlichen Praxis der Vollzugsbehörden abwei-
chen sollen, haben sie bei ihren Entscheidungen die in den Verwaltungs-
verordnungen vorgenommenen Gesetzesauslegungen zu berücksichtigen, 
soweit sie eine dem Einzelfall gerecht werdende Auslegung der massge-
benden Bestimmung zulassen (VGE 2011/76 vom 26.7.2011, in URP 2012 
S. 270 E. 2.2).

5.3 Der strittige Sichtschutz ist gemäss Plan Grundriss, Schnitte und 
Fassaden vom 9. Juli 2014 1,8 m hoch und 4,08 m lang (act. 3C Regis-
ter 9). Er überschreitet damit die Länge gemäss BSIG-Weisung zwar 
knapp. Da er aber die gesetzlich vorgeschriebene Höhe von 2 m nicht aus-
schöpft, ist er nicht bewilligungspflichtig. Demnach kann offengelassen 
werden, ob die privatrechtlichen Abstandsvorschriften des EG ZGB – wie 
vom Beschwerdeführer geltend gemacht – ins öffentliche Recht übernom-
men wurden. Auch ist die zivilrechtliche Zulässigkeit des Sichtschutzes im 
Baubewilligungsverfahren nicht zu prüfen (vgl. vorne E. 4.2). 

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6.

6.1 Der Beschwerdeführer bringt ferner vor, indem das Bauvorhaben 
gegenüber dem Garagengebäude auf Parzelle Nr. 2________ den 
vorgeschriebenen Gebäudeabstand von 17 m (Art. 85 i.V.m. Art. 59 Abs. 1 
Satz 1 und Art. 53 Abs. 2 und 3 GBR) um 13 m unterschreite, werde das 
Institut der Ausnahmebewilligung seines Inhalts entleert (Beschwerde 
S. 13 ff.). Er macht demnach sinngemäss geltend, die Ausnahmeerteilung 
laufe auf eine Normkorrektur hinaus.

6.2 Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften können gewährt werden, 
wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen und keine öffentlichen Inter-
essen beeinträchtigt werden (Art. 26 Abs. 1 BauG). Ausnahmen dürfen 
überdies keine wesentlichen nachbarlichen Interessen verletzen, es sei 
denn, die Beeinträchtigung könne durch Entschädigung vollwertig ausge-
glichen werden (Art. 26 Abs. 2 BauG). Jede Ausnahme stellt ein Korrektiv 
zur gesetzlichen Regelordnung dar. Sie hat zum Zweck, die gesetzliche 
Regelung, die im Interesse der Rechtssicherheit sowie der Rechtsgleichheit 
die tatsächlichen Verhältnisse generalisierend erfasst, einzelfallgerecht zu 
verfeinern. Die Gewährung eines Dispenses soll es ermöglichen, ausge-
sprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu vermeiden, die sich 
bei strikter Anwendung der Bauvorschriften im Einzelfall ergeben könnten. 
Es müssen somit spezielle, vom Normfall abweichende Umstände vorlie-
gen. Dies können alle wesentlichen Interessen sein, die sich auf Zweck, 
Umfang oder Gestaltung eines Bauvorhabens beziehen (BVR 2008 S. 385 
E. 4.2.1, 2006 S. 145 E. 5.1, 2005 S. 156 E. 4.2 und 4.4; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 26-27 N. 4). Von einer eigentlichen (unzulässigen) Normkor-
rektur kann erst dann gesprochen werden, wenn eine solche Ausnahme 
systematisch oder für ein grösseres Gebiet erteilt wird oder aus Gründen 
der Rechtsgleichheit erteilt werden müsste. Die Grenze liegt dort, wo mit 
inhaltlich weit reichenden Ausnahmen die Grundordnung völlig durchlöchert 
und faktisch eine neue Ordnung geschaffen würde (BVR 2003 S. 534 
E. 5.5, 2000 S. 268 E. 2b mit Hinweisen).

6.3 Die Vorinstanz hat zutreffend ausgeführt, dass das Grundstück nicht 
bebaubar wäre, müsste die Bauherrschaft sämtliche Abstandsvorschriften 
einhalten, da nur wenige m2 Land verbleiben würden. Es ist dem Be-

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schwerdeführer zwar zuzustimmen, dass die Bauherrschaft diesen Um-
stand im Zeitpunkt des Landerwerbs wohl kannte. Da es sich bei der be-
troffenen Parzelle aber um ein Grundstück in der Bauzone handelt, durfte 
sie grundsätzlich damit rechnen, gestützt auf diesen Umstand bei Vorliegen 
der entsprechenden Voraussetzungen eine Ausnahme zum Unterschreiten 
der reglementarischen Abstände zu erhalten. Weiter stehen dem Näherbau 
keine privaten oder öffentlichen Interessen entgegen, was vom Beschwer-
deführer auch nicht geltend gemacht wird. Insbesondere sind keine wohn-
hygienischen Interessen der Nachbarinnen oder Nachbarn betroffen, da es 
sich bei der Baute auf Parzelle Nr. 2________ um eine unbewohnte 
Garage handelt, die vom strittigen Bauvorhaben aus gesehen unterirdisch 
liegt. Aus diesem Grund ist – entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers 
– auch nicht hinderlich, dass der reglementarische Gebäudeabstand um 
rund drei Viertel unterschritten wird. Weiter wurden weder systematisch 
noch für ein grösseres Gebiet Ausnahmebewilligungen erteilt, so dass die 
Ausnahme das Konzept der Gebäudeabstandsvorschriften nicht aus den 
Angeln hebt und demnach nicht auf eine unzulässige Normkorrektur 
hinausläuft. Demnach hat die Vorinstanz zu Recht erkannt, dass eine 
Verweigerung der Ausnahmebewilligung zu einem unbilligen Ergebnis 
führen würde (angefochtener Entscheid E. 10g ff.).

7.

7.1 Der Beschwerdeführer rügt zudem, das Baugrundstück sei abwas-
sertechnisch ungenügend erschlossen. – Die Grundstücksentwässerung 
der Bauparzelle soll über die bestehende Abwasserleitung auf Parzelle 
Nr. 3________ (Waldheimweg) erfolgen. Die Vorinstanz hat hierzu gestützt 
auf eine Berechnung der Gemeinde erwogen, die fragliche 
Abwasserleitung weise genügend Kapazitätsreserven auf, um die 
Abwässer der Neubaute aufzunehmen. Weiter habe die Gemeinde, die 
systematisch alle gemeldeten oder selber festgestellten Rückstaufälle der 
Abwasserentsorgung erfasse, keine Kenntnis von Rückstauproblemen 
bezüglich der in Frage stehenden Abwasserleitung (vgl. dazu 
Stellungnahme der Gemeinde vom 4.9.2015, act. 3C pag. 4). Zudem lege 
der Beschwerdeführer keine Unterlagen vor, um die von ihm behaupteten 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
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Wassereintritte zu belegen. Daher sei nicht ersichtlich, inwiefern sich die 
geplante Entwässerung nachteilig auf den Beschwerdeführer auswirken 
sollte (angefochtener Entscheid E. 20c).

7.2 Der Beschwerdeführer ist hingegen der Ansicht, die Kapazitäten der 
fraglichen Abwasserleitung würden bereits vollständig genutzt und diese 
vermöge die Abwässer der Neubaute nicht auch noch aufzunehmen. So 
bestünden bereits heute Rückstauprobleme in umliegenden Häusern. 
Weiter habe die Vorinstanz ihre Kognition überschritten, indem sie von ihm 
Dokumente zu den Wassereintritten verlangt habe, obwohl er diese zum 
jetzigen Zeitpunkt noch gar nicht belegen könne. Vielmehr hätte die Vor-
instanz vor dem Hintergrund der mehrfach gerügten mangelnden Abfluss-
leistung der Abwasserleitung und der Rückstauprobleme eigene Sachver-
haltsabklärungen vornehmen müssen und sich nicht damit begnügen dür-
fen, theoretische Berechnungen anzustellen, die im Übrigen fehlerhaft 
seien, da sie die Sickerleitung auf Parzelle Nr. 6________ nicht 
berücksichtigten (Beschwerde S. 16 f.).

7.3 Eine Baute ist genügend erschlossen, wenn vorschriftsgemässe 
Einrichtungen zur Versorgung mit Wasser und Energie und zur Beseitigung 
des Abwassers bestehen (Art. 7 Abs. 2 Bst. b BauG; vgl. vorne E. 4.1). Die 
Behörden stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest (sog. Untersu-
chungsgrundsatz; Art. 18 Abs. 1 VRPG). Sie sind gehalten, den rechtser-
heblichen Sachverhalt von sich aus richtig und vollständig abzuklären (sog. 
Beweisführungslast). Der Untersuchungsgrundsatz wird durch die Pflicht 
der Parteien begrenzt, an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken, 
wenn sie aus einem Begehren eigene Rechte ableiten (sog. Mitwirkungs-
pflicht; Art. 20 Abs. 1 VRPG; BVR 2016 S. 65 E. 2.3, 2013 S. 311 E. 5.4, je 
mit Hinweisen; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 1 und 4).

7.4 Den Akten lassen sich keine Hinweise entnehmen, wonach die Ab-
flussleistung der fraglichen Abwasserleitung ungenügend sein sollte. Die 
Gemeinde führt vielmehr aus, in ihrem Archiv seien keine Meldungen zu 
Rückstauproblemen vorhanden und die betreffende Kanalisationsleitung 
weise genügend Kapazitätsreserven auf, um die Abwässer der Neubaute 
aufzunehmen. Es ist weder ersichtlich noch dargetan, dass die Angaben 
der Gemeinde unrichtig sein sollten, weshalb grundsätzlich darauf abzu-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
Seite 14

stellen ist (vorne E. 1.3). Für die Berechnung der Kapazitätsreserven, wel-
che im Übrigen auch für die Aufnahme des Abwassers aus der Sickerlei-
tung auf Parzelle Nr. 6________ ausreichen würden, sollte dieses nicht 
bereits beim Regenwasser-Abfluss der fraglichen Parzelle berücksichtigt 
worden sein, kann demnach auf die zutreffenden Ausführungen im 
angefochtenen Entscheid verwiesen werden (E. 20c). Der 
Beschwerdeführer stützt seine Rüge einzig auf mehrere Eingaben der 
Eigentümerschaft der Parzellen Nrn. 7________ und 8________, womit 
diese für das aktuelle und ein Vorgängerprojekt Rechtsverwahrungen 
anmeldete und ausführte, ihr Keller sei bei starken Regenfällen wegen 
eines Rückstaus aus der Kanalisation bereits mehrmals überflutet worden 
(vgl. Schreiben vom 29.8.2011 und 2.4.2012, act. 3B pag. 44 
Einsprachebeilagen 17 und 18, sowie vom 30.1.2015, act. 3C pag. 74). Sie 
ging dabei aber nicht auf die genauen Umstände ein, insbesondere sind 
weder die Daten bekannt, an denen die angeblichen Überflutungen 
stattgefunden haben sollen, noch liegen Fotos oder Schadensmeldungen 
vor. Daher hätte der Beschwerdeführer – wie die Vorinstanz zutreffend 
ausgeführt hat – im Rahmen seiner Mitwirkungspflichten weitere Unter-
lagen bezüglich der geltend gemachten Rückstauproblematik einreichen 
müssen. Bei dieser Sachlage (keine Hinweise auf Rückstauprobleme bei 
der Gemeinde, genügend rechnerische Kapazitätsreserven der Abwasser-
leitung, blosse Behauptung des Beschwerdeführers) hatte die Vorinstanz 
jedenfalls keine Veranlassung, von sich aus weitere Abklärungen zu 
treffen. Weiter ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch 
nicht dargelegt, welche weiteren Abklärungen die von ihm behaupteten 
Rückstauprobleme hätten erhellen können. Unter diesen Umständen 
konnte die Vorinstanz ohne Verletzung verfahrensrechtlicher Grundsätze 
davon ausgehen, die betroffene Abwasserleitung weise genügend Kapazi-
tät auf, um die zusätzlichen Abwässer aufzunehmen. Die Neubaute ist 
demnach abwassertechnisch genügend erschlossen.

8.

8.1 Der Beschwerdeführer rügt sodann, der Neubau verletze mehrfach 
die Brandschutzvorschriften. – Es ist zunächst zweifelhaft, ob der Be-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
Seite 15

schwerdeführer überhaupt die Ausgestaltung des Brandschutzes bean-
standen kann, da ihm durch die Gutheissung der Beschwerde in diesem 
Punkt kein praktischer Nutzen entstünde, führen derartige Einwände doch 
kaum zur Verweigerung der Baubewilligung (vorne E. 1.2; vgl. 
BGer 1C_314/2013 vom 8.11.2013 E. 2.3.3 f. mit Verweis auf 1C_335/2010 
vom 28.9.2010 E. 3.3.3 f. und 1C_64/2007 vom 2.7.2007 E. 2 und 7.7; 
VGE 2015/42 vom 22.4.2015 E. 1.2.4 [bestätigt durch BGer 1C_285/2015 
vom 19.11.2015]). Diese Frage kann mit Blick auf die nachfolgenden Erwä-
gungen jedoch offenbleiben.

8.2 Gebäude, Anlagen und Betriebseinrichtungen sind so zu erstellen, 
zu betreiben und zu unterhalten, dass Feuerschäden bestmöglich verhütet 
werden, um vorab die Sicherheit von Mensch und Tier zu gewährleisten 
(Art. 3 des Feuerschutz- und Feuerwehrgesetzes vom 20. Januar 1994 
[FFG; BSG 871.11]). Deshalb sind Bauten und Anlagen so zu erstellen und 
zu betreiben, dass sie nach den anerkannten Regeln der Baukunde und 
der Technik gegen Feuer geschützt sind (Art. 2 Abs. 1 der Feuerschutz- 
und Feuerwehrverordnung vom 11. Mai 1994 [FFV; BSG 871.111]). Im 
Baubewilligungsverfahren setzt die zuständige Behörde Feuerschutzaufla-
gen fest, die Bestandteil der Bewilligung sind (Art. 6 Abs. 1 und 2 FFG). Mit 
Bau- und Abnahmekontrollen überprüft sie, ob die verfügten Auflagen ein-
gehalten sind (Art. 8 Abs. 1 FFG). Stellt sie dabei Feuerschutzmängel fest, 
ist die Eigentümerin bzw. der Eigentümer unverzüglich schriftlich aufzufor-
dern, diese innert angemessener Frist zu beheben (Art. 7 Abs. 1 und 2 
FFV). Da es sich bei der hier zu beurteilenden Baute um ein Einfamilien-
haus handelt, ist die Gemeinde für die Feuerschutzauflagen und die Kon-
trollen zuständig (Art. 4 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 FFV). Dazu wählt sie eine oder 
mehrere Feueraufseherinnen bzw. einen oder mehrere Feueraufseher 
(Art. 13 Abs. 1 FFV).

8.3 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, es sei vorgesehen, 
das Haus auf Parzelle Nr. 6________ in absehbarer Zeit von einem 
Einfamilienhaus zu einem Mehrfamilienhaus umzubauen. Deshalb müsse 
das externe Treppenhaus, welches neu erstellt werden soll, bereits die 
brandschutztechnischen Anforderungen für Mehrfamilienhäuser erfüllen. 
Der vorinstanzliche Entscheid äussere sich aber nicht zur 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
Seite 16

Mehrfamilienhaustauglichkeit des projektierten Treppenhauses 
(Beschwerde S. 18 f.). – Zweck des Baubewilligungsverfahrens ist es, das 
zur Bewilligung vorgelegte Bauvorhaben auf seine Übereinstimmung mit 
den gesetzlichen Vorschriften zu überprüfen (vgl. Art. 2 BauG; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 2 N. 2 und Vorbemerkungen zu den Art. 32-44 
N. 1). Das eingereichte Baugesuch umfasst den Neubau eines 
Einfamilienhauses und den Abbruch eines kleinen Gebäudes (vorne 
Bst. A), jedoch nicht den Umbau des Gebäudes auf Parzelle 
Nr. 6________ zu einem Mehrfamilienhaus. Demnach ist die Mehrfamilien-
haustauglichkeit des externen Treppenhauses nicht Gegenstand des vorlie-
genden Verfahrens, weshalb die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid 
zu Recht nicht darauf eingegangen ist.

8.4 Ferner führt der Beschwerdeführer aus, es befänden sich Elektro-
verteilkästen im externen Treppenhaus auf dem Niveau des Erdgeschos-
ses, die besondere Vorschriften einhalten müssten und deren Existenz von 
der Vorinstanz ignoriert worden sei (Beschwerde S. 20 f.). – Es ist dem Be-
schwerdeführer zuzustimmen, dass in die westliche Aussenwand des Ge-
bäudes auf Parzelle Nr. 6________ wohl tatsächlich ein Elektroverteil-
kasten eingelassen ist. Obwohl er auf den aktuellen Plänen nicht einge-
zeichnet ist, zeigt ein Vergleich mit Plänen des Vorgängerprojekts, dass er 
sich wahrscheinlich künftig im externen Treppenhaus befinden wird (Foto-
aufnahmen, act. 3B pag. 58 Einsprachebeilage 10 und pag. 44 Ein-
sprachebeilage 19; Pläne des Vorgängerprojekts, act. 3B pag. 44 Ein-
sprachebeilage 16, und act. 1C Beschwerdebeilage 3). Der Feueraufseher 
der Gemeinde hat jedoch beantragt, das Bauvorhaben unter der Auflage zu 
bewilligen, die elektrischen Installationen und Betriebsmittel seien der Ge-
fährdung der Räume entsprechend und gemäss der Niederspannungs-In-
stallationsnorm (NIN) von Electrosuisse, Fachverband für Elektro-, Energie- 
und Informationstechnik, auszuführen (Fachbericht Brandschutz vom 
21.1.2015, act. 3C pag. 7). Weiter führte der Feueraufseher aus, diese 
Auflage gelte auch für einen allfälligen Elektroverteilkasten im Treppenhaus 
(Stellungnahme vom 21.9.2015, act. 3C pag. 6). Für das Verwaltungsge-
richt besteht daher in Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen Erwägun-
gen (angefochtener Entscheid E. 28d) kein Anlass, von der Einschätzung 
des Feueraufsehers abzuweichen, zumal es sich dabei um die zuständige 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
Seite 17

Fachperson handelt (vgl. vorne E. 1.3). Der Beschwerdeführer bringt denn 
auch nichts vor, was diese Beurteilung in Zweifel ziehen würde. Die Vor-
instanz hat damit zu Recht erwogen, die Brandschutzvorschriften seien 
eingehalten. Sollten bei der Abnahmekontrolle dennoch Brandschutzmän-
gel festgestellt werden, müssten diese innert angemessener Frist behoben 
werden.

9.

9.1 Weiter rügt der Beschwerdeführer, die geplante Wärmepumpe halte 
die massgeblichen Lärmgrenzwerte nicht ein. – Beim fraglichen Gerät han-
delt es sich um eine Luft-Wasser-Wärmepumpe, die in der nordwestlichen 
Ecke des Untergeschosses aufgestellt werden soll und die über zwei Lüf-
tungskanäle verfügt (Zu- und Fortluftöffnung), die je durch einen Licht-
schacht mit dem Aussenraum verbunden sind. Über diese Lichtschächte 
gelangt Schall ins Freie (Plan Grundriss, Schnitte und Fassaden vom 
9.7.2014, act. 3C Register 9). Der nächste lärmrelevante Immissionsort 
liegt in einer Distanz von 11 m im Gebäude auf Parzelle Nr. 6________, 
das ebenfalls in der Wohnzone W2 liegt und der Lärmempfindlichkeitsstufe 
(ES) II zugeordnet ist (vgl. zum Ganzen Fachbericht des Amtes für Berner 
Wirtschaft [beco] vom 20.7.2017, act. 3A pag. 127 ff. [nachfolgend: Fach-
bericht beco]).

9.2 Bei der Luft-Wasser-Wärmepumpe handelt es sich um eine orts-
feste Anlage im Sinn von Art. 7 Abs. 7 des Bundesgesetzes vom 7. Okto-
ber 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) 
und Art. 2 Abs. 1 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 
(LSV; SR 814.41), bei deren Betrieb Lärmemissionen verursacht werden 
und deshalb die bundesrechtlichen Bestimmungen über den Lärmschutz 
Anwendung finden. Nach Art. 25 Abs. 1 USG dürfen ortsfeste Anlagen nur 
errichtet werden, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärm-
immissionen die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten. 
Gemäss Art. 40 Abs. 1 und Anhang 6 LSV, der unter anderem die Be-
lastungsgrenzwerte für den Lärm von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaan-
lagen regelt (Ziff. 1 Abs. 1 Bst. e), gilt für die ES II ein Planungswert von 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
Seite 18

55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht (Ziff. 2). Der massgebliche Be-
urteilungspegel Lr ergibt sich aus der Summe des A-bewerteten Mittelungs-
pegels Leq am Immissionsort und der Pegelkorrekturen K1-K3. Dabei wird 
der Art der Anlage und dem Zeitpunkt der Lärmphase (K1) sowie der Hör-
barkeit des Tongehalts (K2) bzw. von Impulsen (Schlägen; K3) im eigent-
lichen Geräusch am Immissionsort Rechnung getragen (Anhang 6 Ziff. 31 
Abs. 2 LSV; Vollzugshilfe des Bundesamts für Umwelt [BAFU] «Ermittlung 
und Beurteilung von Industrie- und Gewerbelärm», 2016, Ziff. 3.3.2, einseh-
bar unter: <www.bafu.admin.ch>, Rubriken «Themen/Lärm/Vollzugshil-
fen»).

9.3 Auch wenn die Planungswerte eingehalten sind, ist stets im Einzel-
fall zu prüfen, ob im Rahmen des Vorsorgeprinzips zusätzliche Emissions-
begrenzungen erforderlich sind. Danach sind die Lärmemissionen so weit 
zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaft-
lich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 Bst. a LSV). Als ver-
hältnismässig gelten weitergehende Emissionsbeschränkungen dabei, 
wenn mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche Reduktion der Emis-
sionen erreicht werden kann (BGE 141 II 476 E. 3.2, 124 II 517 E. 4b; 
BGer 1C_204/2015 vom 18.1.2016 E. 3.7, 1C_393/2014 vom 3.3.2016 
E. 6.2, je mit Hinweisen). Das gilt auch dann, wenn es sich um geringfügige 
Emissionen handelt (BGE 140 II 33 E. 4.1 betreffend Lichtemissionen, 
133 II 169 E. 3.2 betreffend Geruchsemissionen; Griffel/Rausch, Kommen-
tar USG, Ergänzungsband, Art. 11 N. 14 mit weiteren Hinweisen). Gemäss 
der Praxis des beco wird dem Vorsorgeprinzip bei der Installation einer 
Wärmepumpe genügend Rechnung getragen, wenn die von ihm festge-
legten, unterhalb der Planungswerte liegenden sog. «Vorsorgewerte» ein-
gehalten sind. Diese betragen für die ES II 43 dB(A) am Tag und 33 dB(A) 
in der Nacht. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts genügt 
das Einhalten der «Vorsorgewerte» des beco für sich allein allerdings nicht, 
um dem Vorsorgeprinzip Nachachtung zu verschaffen. Denn dieses ver-
langt, dass in jedem Einzelfall geprüft wird, ob mit weiteren Vorkehren (z.B. 
der Wahl eines Alternativstandorts oder technischen Schallschutz-
massnahmen) bei zumutbarem Aufwand eine wesentliche Lärmreduktion 
erzielt werden kann (VGE 2016/82 vom 6.4.2017 E. 3.5; zum Ganzen 
VGE 2017/319 vom 6.6.2018 E. 3.2).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
Seite 19

9.4 Die Vorinstanz hat für die Beurteilung der Lärmimmissionen einen 
Fachbericht des beco eingeholt. Dieses führte darin aus, die geplante 
Wärmepumpe weise am nächstgelegenen Fenster des Gebäudes auf Par-
zelle Nr. 6________ einen Schalldruckpegel von 31 dB(A) auf und halte 
demnach die «Vorsorgewerte» des beco ein. Gleiches gelte für die übrigen 
Gebäude in der Umgebung, zu denen auch die Liegenschaft des 
Beschwerdeführers gehört. Gestützt darauf kam die Vorinstanz zum 
Schluss, die Wärmepumpe verursache keine übermässigen 
Lärmimmissionen. Weiter seien aufgrund des vorgesehenen Standorts der 
Wärmepumpe keine zusätzlichen Massnahmen im Sinn des 
Vorsorgeprinzips nötig (angefochtener Entscheid E. 25f). – Der 
Beschwerdeführer macht geltend, die vom beco verwendete Be-
rechnungsformel sei bundesrechtswidrig, da sie die Pegelkorrekturen ge-
mäss Anhang 6 Ziff. 31 Abs. 2 LSV nicht berücksichtige. Zudem habe das 
beco anstelle des normalerweise verwendeten Schallleistungspegels auf 
den tieferen Schalldruckpegel abgestellt. Würde die Berechnung mit diesen 
Änderungen durchgeführt, wäre der «Vorsorgewert» des beco nachts 
überschritten. Weiter habe es die Vorinstanz unterlassen, ihren Entscheid 
genügend zu begründen, wodurch sie die den Anspruch des Beschwer-
deführers auf rechtliches Gehör verletzt habe (Beschwerde S. 22 ff.).

9.5 Anders als der Beschwerdeführer meint, ist das Vorgehen des beco 
in Bezug auf die Pegelkorrekturen nicht zu beanstanden. Bei der Berech-
nung der «Vorsorgewerte» entspricht der massgebliche Beurteilungspegel 
– anders als bei den Planungswerten nach Anhang 6 Ziff. 31 Abs. 2 LSV – 
dem Mittelungspegel Leq, da ein Dauerbetrieb unter Volllast angenommen 
wird, weshalb keine Pegelkorrekturen zu berücksichtigen sind (Merkblatt 
«Schallpegelbegrenzung bei Einzelanlagen, Vorsorgewerte» vom 
19.7.2016, einsehbar unter: <www.bve.be.ch>, Rubriken «Energie/Wärme-
pumpen/Luft»; VGE 2017/319 vom 6.6.2018 E. 3.2, 2014/197 vom 
27.5.2015 E. 2.4.2).

9.6 Bei der Berechnung des massgeblichen Beurteilungspegels erge-
ben sich jedoch – wie der Beschwerdeführer ausgeführt hat – erhebliche 
Unterschiede, je nachdem, ob dieser auf Grundlage des vom Hersteller an-
gegebenen Schallleistungs- oder Schalldruckpegels berechnet wird. – Der 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
Seite 20

Schallleistungspegel stellt ein Mass für die von einer Lärmquelle gesamt-
haft abgegebene Schallenergie pro Zeiteinheit dar. Demgegenüber gibt der 
Schalldruckpegel an, wie gross die durch die Schallwellen erzeugten 
Druckschwankungen sind. Im Unterschied zum Schallleistungspegel ver-
ändert sich der Schalldruckpegel mit der Distanz und der Orientierung ge-
genüber einer Lärmquelle, da sich die von der Lärmquelle erzeugten 
Druckschwankungen mit zunehmendem Abstand auf eine grösser wer-
dende Fläche verteilen (Abstandsabhängigkeit) und die Schallabstrahlung 
in der Regel nicht in alle Richtungen gleichmässig erfolgt (Winkelabhängig-
keit). Die Angabe des Schalldruckpegels einer Lärmquelle ist folglich nur 
dann aussagekräftig, wenn bekannt ist, auf welche Entfernung und Orien-
tierung zur Schallquelle sie sich bezieht (vgl. SUVA, Schallemissionsmes-
sungen an Maschinen, S. 12 f.; einsehbar unter: <www.cerclebruit.ch>, Ru-
briken «Vollzugsordner/Industrie- und Gewerbelärm/Grundlagen»). Ge-
mäss der Vollzugshilfe 6.21 über die technische Beurteilung von 
Luft/Wasser-Wärmepumpen des Cercle Bruit vom 22. Dezember 2017 
(nachfolgend: Vollzugshilfe des Cercle Bruit; einsehbar unter: 
<www.cerclebruit.ch>, Rubriken «Vollzugsordner/Industrie- und Gewerbe-
lärm/Wärmepumpen») soll der Mittelungspegel Leq aus dem Schallleis-
tungspegel LW,A der Wärmepumpe berechnet werden. Liegen detailliertere 
Angaben wie zum Beispiel die Verteilung des Schalldruckpegels im Freifeld 
(Richtcharakteristik) vor und ist die Orientierung der Wärmepumpe be-
kannt, kann gemäss der Vollzugshilfe des Cercle Bruit anstelle des Schall-
leistungspegels mit dem entsprechenden Schalldruckpegel gerechnet wer-
den. Ansonsten ist mit dem Schallleistungspegel zu rechnen (zum Ganzen 
Ziff. 2.2 Vollzugshilfe des Cercle Bruit). Auch wenn die Vollzugshilfe des 
Cercle Bruit kein Gesetz, sondern (nur) eine fachlich abgestützte private 
Richtlinie darstellt, kann sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts 
als Entscheidungshilfe herangezogen werden (BGE 137 II 30 E. 3.4; 
BGer 1C_204/2015 vom 18.01.2016 E. 3.2; zum Ganzen VGE 2017/319 
vom 6.6.2018 E. 4.2.1).

9.7 Aus der technischen Dokumentation des Herstellers geht hervor, 
dass der angegebene Schalldruckpegel im Freifeld in 1 m Abstand um die 
Luftanschlüsse gemessen wurde und einem gemittelten Wert entspricht 
(…, Technische Daten, act. 3A pag. 105), d.h. einem Durchschnittswert 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
Seite 21

rund um die Wärmepumpe. Demnach liegen die erforderlichen Angaben 
des Herstellers zur Charakteristik der Lärmquelle vor. So ist bekannt, in 
welcher Orientierung zur Wärmepumpe die Messungen durchgeführt 
wurden und welche Richtcharakteristik die erzeugten Schallemissionen 
aufweisen. Daher kann gemäss der Vollzugshilfe des Cercle Bruit für die 
Lärmprognose auf den Schalldruckpegel abgestellt werden. Die fragliche 
Wärmepumpe hält demnach die «Vorsorgewerte» des beco nachts ein (vgl. 
für die Berechnung den Fachbericht beco). Es sind zudem – wie die 
Vorinstanz ausgeführt hat – keine weiteren zumutbaren Massnahmen er-
sichtlich, mit denen im Rahmen der Vorsorge eine zusätzliche Schallreduk-
tion erreicht werden könnte: Das Wärmepumpengerät befindet sich im In-
nern des Hauses, wodurch die Lärmbelastung der näheren Umgebung be-
reits reduziert wird. Weiter soll es in der nordwestlichen Ecke des Unterge-
schosses und damit an demjenigen Standort aufgestellt werden, der am 
weitesten von den lärmrelevanten Immissionsorten entfernt ist. Aus diesen 
Gründen ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die fragliche Wärme-
pumpe den massgeblichen Lärmschutzvorschriften entspricht. Obwohl die 
Erwägungen der Vorinstanz eher knapp ausgefallen sind, hat sie die we-
sentlichen Überlegungen für ihre Schlussfolgerungen nachvollziehbar dar-
gelegt (vgl. angefochtener Entscheid E. 25f). Ihr kann entgegen der Ansicht 
des Beschwerdeführers keine Verletzung der Begründungspflicht vorge-
halten werden.

10.

10.1 Schliesslich beanstandet der Beschwerdeführer die vorinstanzliche 
Kostenverteilung (Beschwerde S. 27). – Die Verfahrenskosten werden der 
unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten 
einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände 
rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, 
sofern nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände 
eine andere Teilung oder die Wettschlagung gebieten oder die Auflage der 
Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint (Art. 108 
Abs. 3 VRPG). In Bezug auf die Bestimmung und Verlegung von Verfah-

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Seite 22

rens- und Parteikosten auferlegt sich das Gericht praxisgemäss eine ge-
wisse Zurückhaltung und billigt den vorinstanzlichen Behörden in dieser 
Hinsicht einen grossen Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu 
(BVR 2004 S. 133 E. 1.3; Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 80 N. 15, 
Art. 103 N. 5, Art. 104 N. 7 mit Hinweisen). 

10.2 Die BVE hielt im angefochtenen Entscheid fest, obwohl sie den Ge-
samtentscheid der EG Zollikofen vom 15. Dezember 2016 mit einer Auflage 
betreffend Absturzsicherung ergänzt habe, sei der Beschwerdeführer un-
terlegen. Einerseits habe er keine solche Auflage beantragt. Andererseits 
komme der fraglichen Auflage im Vergleich zu den Rügen, welche sich als 
vollumfänglich unbegründet erwiesen hätten bzw. auf welche gar nicht erst 
eingetreten worden sei, eine absolut untergeordnete Bedeutung zu. Daher 
habe der Beschwerdeführer die Verfahrenskosten von Fr. 3'500.-- zu tra-
gen und der Beschwerdegegnerschaft 1 die Parteikosten von Fr. 1'667.40 
(inkl. MWSt) zu ersetzen (angefochtener Entscheid E. 30b f.). – Den Aus-
führungen der BVE ist zuzustimmen. Mit Blick auf die sehr zahlreichen und 
teils offensichtlich unbegründeten Rügen des Beschwerdeführers sowie 
den daraus resultierenden sehr umfangreichen vorinstanzlichen Entscheid 
(61 Seiten), ist nicht ersichtlich, weshalb die BVE rechtsfehlerhaft gehan-
delt haben soll, zumal ihr in diesen Belangen ein gewisser Spielraum zu-
steht. Die vorinstanzliche Kostenverteilung ist somit nicht zu beanstanden.

11.

Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten in allen Teilen als unbe-
gründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Aus-
gang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die Verfah-
renskosten zu tragen und der obsiegenden Beschwerdegegnerschaft 1 die 
Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 
VRPG). 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.10.2018, Nr. 100.2017.352U, 
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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 3'000.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerschaft 1 die Parteikos-
ten, bestimmt auf Fr. 3'669.25 (inkl. Auslagen und MWSt) zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Beschwerdegegnerschaft 1
- der Beschwerdegegnerin 2
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- dem Bundesamt für Umwelt

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.