# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b1bdc8c6-963b-56d6-b7be-68d2907a96b8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 15.12.2017 R 2017 35
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2017-35_2017-12-15.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 17 35

5. Kammer

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 15. Dezember 2017

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und B._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just,

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova, 

Beschwerdegegnerin 1
und

C._____ AG,
Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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1. Am 1. Juli 2016 stellte die C._____ AG bei der Baukommission der Ge-

meinde X._____ folgende drei Baugesuche:

• Baugesuch Nr. _____, Neubau Doppeleinfamilienhaus, Platz Nr. _____, (Haus C 
und D);

• Baugesuch Nr. _____, Neubau Doppeleinfamilienhaus, Platz Nr. _____, (Haus E 
und F);

• Baugesuch Nr. _____, Neubau Einfamilienhaus, Platz Nr. _____, (Haus G).

Die Baugesuche wurden am 8. Juli 2016 publiziert.

2. Am 19. Juli 2016 erhob A._____ für sich und seine Familie sowie für die 

Familien D._____, E._____ und F._____ dagegen Einsprache und 

bemängelte die seines Erachtens durch das Bauvorhaben stark erschwer-

te Zufahrt zu den Parzellen 18, 1826, 1827 und 1828. Zudem sei der Si-

tuationsplan nicht von einem Geometer unterzeichnet. Zur Ergänzung der 

Einsprache werde eine Fristerstreckung beantragt.

3. Mit Schreiben vom 20. Juli 2016 gewährte ihm das Bauamt X._____ eine 

Fristerstreckung zur Ergänzung der Einsprache bis zum 20. August 2016.

4. Am 19. August 2016 reichten die Eheleute D._____, F._____, B._____ 

und A._____ sowie E._____ bei der Gemeinde X._____ die ergänzte Ein-

sprache ein mit dem Antrag auf Abweisung der Baugesuche. Dabei rüg-

ten sie im Wesentlichen, dass die Pläne bezüglich des Verlaufs des ge-

wachsenen Terrains unvollständig seien, die Vermassung der Pläne dürf-

tig und uneinheitlich und die zulässige Gebäudehöhe des Hauses G an 

der Südfassade überschritten sei, die überdachten Sitzplätze der Häuser 

D und G den Grenzabstand nicht einhielten, Art. 73 KRG verletzt sei, bei 

der Berechnung der Ausnützungsziffer das Untergeschoss zu Unrecht 

nicht mitberücksichtigt worden sei und dass der geplante Ausnützungs-

transport ab Parzelle 1130 auf Parzelle 1131 unzulässig sei.

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5. Am 24. August 2016 nahm die Kantonspolizei Graubünden zum Projekt 

Stellung und kam dabei zum Schluss, dass die Verkehrssicherheit der Zu-

fahrt mit Massnahmen erreichbar sei.

6. Am 30. August 2016 reichte die C._____ AG beim Bauamt X._____ eine 

Projektanpassung für das Haus G ein. Gleichzeitig beantragte sie die Ab-

weisung der Einsprache. Die Projektänderung des Hauses G beinhaltete 

eine Verlegung der Eingangstreppe näher an die Hausfassade und die 

Verlegung der Sitzplatzüberdachung von Süden nach Westen.

7. Am 9. September 2016 wurde die Projektanpassung des Baugesuchs 

Nr. _____ (Haus G) nochmals publiziert.

8. Dagegen erhoben die Eheleute D._____, F._____, B._____ und A._____ 

sowie E._____ am 29. September 2016 wiederum Einsprache mit dem 

Antrag auf Abweisung des Baugesuchs. Dabei rügten sie unter anderem, 

dass ihnen die Vernehmlassung und die geänderten Pläne nicht zuge-

stellt worden seien, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. 

Des Weiteren hätten die Profile am 9. September 2016 nicht ordentlich 

gestanden oder seien bereits teilweise entfernt worden.

9. Am 5. Oktober 2016 nahm die C._____ AG zur Einsprache vom 29. Sep-

tember 2016 Stellung und beantragte unter Verweis auf die Stellungnah-

me vom 30. August 2016 die Abweisung derselben.

10. Mit Schreiben vom 13. Oktober 2016 teilte die Baukommission X._____ 

der C._____ AG verschiedene Mängel an den Baugesuchen mit.

11. Am 28. Oktober 2016 reichte die C._____ AG beim Bauamt X._____ eine 

Ergänzung ihres Bauprojekts ein.

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12. Am 8. Dezember 2016 beschloss die Baukommission X._____, dass die 

Einsprachen gegen die drei Baugesuche abgewiesen und diese bewilligt 

würden. Dabei erlegte die Baukommission der Bauherrschaft auf, die je-

weils in den Untergeschossen liegenden Räumlichkeiten dürften nicht für 

Wohn- und Gewerbezwecke genutzt werden.

13. Gegen den Einspracheentscheid und die Baubewilligungen der Baukom-

mission vom 8. Dezember 2016 erhoben die Eheleute D._____, F._____, 

B._____ und A._____ sowie E._____ am 2. Januar 2017 Einsprache an 

den Gemeindevorstand X._____ und beantragten die Aufhebung der Ein-

spracheentscheide und der Baubewilligungen sowie die Abweisung der 

Baugesuche.

14. Am 9. Januar 2017 beantragte die C._____ AG die Abweisung der Ein-

sprache.

15. Am 26. Januar 2017 fand ein Augenschein unter Anwesenheit der Betei-

ligten statt.

16. Ebenfalls am 26. Januar 2017 hielten die Einsprecher an ihren Aus-

führungen fest.

17. Am 10. März 2017 wies der Gemeindevorstand X._____ die Einsprache 

gegen den Einspracheentscheid der Baukommission vom 8. Dezember 

2016 ab und bewilligte die Baugesuche Nr. _____ (Haus C und D) und 

_____ (Haus E und F) vom 1. Juli 2016 mit den von der Baukommission 

verfügten Auflagen. Ebenfalls bewilligt wurde das Baugesuch Nr. _____ 

(Haus G) vom 1. Juli 2016, abgeändert aufgelegt am 9. September 2016, 

mit den von der Baukommission verfügten Auflagen. Zur Begründung hielt 

der Gemeindevorstand im Wesentlichen was folgt fest:

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• Das nach Art. 43 KRVO nötige Baugespann sei vor der Durchführung 
des Augenscheins nochmals errichtet worden. Relevant seien lediglich 
die Pläne für die zu erstellenden Bauten. Anhand der vorhandenen 
Pläne hätten sich die Einsprecher ein Bild davon machen können, wie 
die Bauten in Zukunft aussähen. Dies gelte auch für die Profilierung 
der Aufschüttungen.

• Bezüglich Höhenangaben seien ausschliesslich die Angaben der Ko-
ordinatenliste vom 22. August 2016 relevant. Die langjährige kommu-
nale Praxis bezüglich Berechnung der Gebäudehöhe sei damit zu er-
klären, dass das Abstellen auf die Mitte der Fassade je nach gewach-
senem Terrain zu verfälschten Ergebnissen führe. Die Mittelung der 
Gebäudeecken zur Eruierung der Gebäudehöhe führe zu adäquateren 
Ergebnissen und entspreche dem Sinn und Zweck von Art. 31 BG.

• In Bezug auf Art. 34 BG nutze die Gemeinde den ihr zustehenden Be-
urteilungs- und Ermessensspielraum. Zudem habe die Gemeinde auf 
den Nachbarparzellen 1130 und 2135 demselben Bauherrn dieselbe 
Bauweise mit Aufschüttungen rechtsgültig bewilligt. Eine plötzliche Be-
jahung einer Beeinträchtigung des Orts-, Strassen- und Landschafts-
bilds durch die geplanten Aufschüttungen liefe der Rechtssicherheit 
zuwider.

• Aus den eingereichten Plänen sei ersichtlich, dass die geplanten Auf-
schüttungen die Höhe von 1 m nicht überstiegen. Selbst bei der von 
den Einsprechern geltend gemachten Aufschüttung von 1.88 m wären 
die gesetzlichen Vorgaben von Art. 76 Abs. 2 KRG eingehalten, da die 
Böschung um 1 m zurückversetzt werde und die Aufschüttung somit 
im Ausmass der Rückversetzung höher gebaut werden dürfte. Bei der 
Bauabnahme könne zudem die konkrete Aufschüttung anhand der 
Höhenkoten vermessen und kontrolliert werden.

• Die Praxis der Gemeinde X._____ bei der AZ-Berechnung sei gross-
zügig, indem im Untergeschoss befindliche Trockenräume und 
Waschküchen seit jeher nicht zur Ausnützungsziffer hinzugerechnet 
würden. Die entsprechenden Räume in den Untergeschossen würden 
somit auch hier nicht zur Ausnützungsziffer hinzugerechnet.

• Die Nutzungsübertragung von den Parzellen 1130 und 2135 auf Par-
zelle 1131 im Umfang von 31 m2 BGF sei zulässig. Auch bei den Häu-
sern A und B liege kein Verstoss gegen das Baugesetz vor. Es sei 
richtig, dass die Parzelle 1131 lediglich ein Ausmass von 1'556 m2 
aufweise. Die Referenzfläche zur Berechnung der Ausnützungsziffer 
betrage, inkl. Nutzungstransport, 1'587 m2. Deshalb werde in den 
Baugesuchen und den Bewilligungen betreffend die AZ-Berechnung 
die Referenzfläche von 1'587 m2 verwendet.

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• Gemäss Schreiben der Kantonspolizei vom 24. August 2016 seien 
sowohl die geforderten Sichtweiten als auch die Mindestbreite der Er-
schliessungsstrasse eingehalten. Überdies werde mit der Bewilligung 
der eingereichten Baugesuche gleichzeitig darüber entschieden, dass 
die Strasse auf 3 m verschmälert werde.

18. Dagegen erhoben B._____ und A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) 

am 27. April 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit folgenden Anträgen:

"1. Der angefochtene Einspracheentscheid sei aufzuheben und die Baugesuche 
Nrn. _____, _____ und _____ seien abzuweisen und somit die erteilten Bau-
bewilligungen aufzuheben.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Bauherrin."

In formeller Hinsicht beantragten die Beschwerdeführer die Gewährung 

der aufschiebenden Wirkung. Begründend führten sie im Wesentlichen 

was folgt aus:

• Die in den Projektänderungsplänen vom 30. August 2016 eingezeich-
neten Höhen betreffend das gewachsene Terrain stimmten nicht mit 
den Aufnahmen vom 22. August 2016 überein. Die entsprechenden 
Werte wichen je nach Fassadenansicht ab. Die Pläne seien nur un-
vollständig berichtigt worden und widersprächen sich nach wie vor.

• Am 27./28. Oktober 2016 seien von der Bauherrschaft geänderte Plä-
ne eingereicht worden. Da diese Pläne nicht mit der letzten aktenkun-
digen Stellungnahme vom 5. Oktober 2016 eingereicht worden seien, 
sei davon auszugehen, dass nach Eingang derselben im Rahmen der 
Prüfung der Baugesuche Kontakte zwischen Baukommission und 
Bauherrschaft stattgefunden hätten und die Pläne vom 27. Oktober 
2016 aufgrund dieser Kontakte erstellt worden seien. In den schluss-
endlich bewilligten Plänen sei zwar die Höhenangabe korrigiert, zeich-
nerisch bezüglich des Strassenniveaus aber nichts geändert worden. 
Durch die falsche Darstellung entstehe der Anschein, dass das Erdge-
schoss lediglich rund 80 - 90 cm über dem Niveau der heutigen Er-
schliessungsstrasse errichtet werde. Zudem solle die Kante gegenü-
ber dem Böschungsfuss um 1 m zurückversetzt werden, was aber nir-
gends vermasst sei. Die falsche Darstellung setze sich auch in der 
Profilierung der Aufschüttungen fort.

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• Die mit dem Tiefersetzen des Gebäudes im Einspracheverfahren an-
erkannte Verletzung der maximalen Gebäudehöhe sei nur ungenü-
gend bereinigt worden. Schon in der Einsprache habe man darauf 
hingewiesen, dass im Plan vom 27. Oktober 2016 die vermerkte Höhe 
von 531.38 m.ü.M. als Fusspunkt für die Bemessung der Gebäu-
dehöhe des Hauses G nicht nachgewiesen sei. Der Punkt sei vom In-
genieurbüro nicht vermasst worden und liege auch nicht in der Mitte 
der Südfassade. Weil das gewachsene Terrain von der Südwestecke 
des Gebäudes bis zum vermassten, rechts der Mitte liegenden Punkt 
10 cm ansteige, ergebe sich, dass in der Mitte der Fassade die Ge-
bäudehöhe von 7.5 m nicht eingehalten sei. Der Punkt liege effektiv 
tiefer.

• Die nur zum Schein als solche bezeichneten Wasch- und Trocken-
räume müssten angerechnet werden. Sie seien grosszügig angelegt 
und natürlich belichtet. Die Waschküche sei effektiv im Technikraum 
integriert. Die fraglichen Räume verfügten über keine Installationen für 
eine Waschküche oder einen Trockenraum. Auch der Ausbaustandard 
mit Bodenheizung und Laminatboden lasse auf eine Wohnnutzung 
schliessen. Es hänge alleine vom Willen der Bewohner ab, den 
Wasch-/Trockenraum ohne weitere bauliche Massnahmen einer 
herkömmlichen Wohnnutzung zuzuführen, zumal die Räume über 
grosszügige Fensterflächen verfügten.

• Der Ausnützungstransport ab Parzelle 1130 sei nicht nachgewiesen. 
Auch die beiden Untergeschossräume im Doppeleinfamilienhaus auf 
den Parzellen 1130 und 2135 seien bei der dortigen AZ-Berechnung 
mitzuberücksichtigen, weshalb der Ausnützungstransport ab Parzelle 
1130 nicht berücksichtigt werden könne. Es werde die Edition der 
Baubewilligungen der beiden Häuser A und B auf Parzellen 1130 und 
2135 beantragt. Aus der Verkaufsdokumentation sei ersichtlich, dass 
die Räume im Haus A und B nicht als Wasch- und Trockenraum an-
gepriesen würden. Die Häuser würden als 6-Zimmerhäuser angebo-
ten. Eines der sechs Zimmer sei der fragliche Raum. Mit der Hinzu-
rechnung der fünf Waschküchen sei die zulässige Ausnützungsziffer 
überschritten.

• Haus G werde teilweise auf der heutigen Zufahrtsstrasse erstellt. Es 
müsse mindestens geprüft werden, ob die Voraussetzungen für den 
Teilabbruch vorlägen.

19. Die C._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte am 

8. Mai 2017 die Abweisung der Beschwerde. Die beschwerdeführerische 

Parzelle 1828 habe nur einen kleinen Grenzanstoss von rund 8.8 m zum 

Haus G. Bei den restlichen bewilligten Doppelhäusern seien die Be-

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schwerdeführer nicht direkte Anstösser und somit auch nicht beschwerde-

legitimiert. Die Ergreifung des Rechtsmittels durch die Beschwerdeführer 

sei überdies rechtsmissbräuchlich. Sie wollten nur ihr Durchfahrtsrecht 

ausweiten und hätten ein entsprechendes Angebot gemacht, was gegen 

Treu und Glauben verstosse.

20. Mit prozessleitender Verfügung vom 10. Mai 2017 erkannte der Instrukti-

onsrichter der Beschwerde die beantragte aufschiebende Wirkung zu. 

21. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) schloss in 

ihrer Vernehmlassung vom 19. Mai 2017 auf Abweisung der Beschwerde. 

Betreffend Gebäudehöhe, Aufschüttungen und Zufahrtsstrasse werde zur 

Begründung auf die angefochtene Verfügung vom 10. März 2017 verwie-

sen. Gemäss Art. 23 BG werde im Untergeschoss grundsätzlich nur die 

Fläche für zu Wohn- und Gewerbezwecke nutzbaren Räume angerech-

net. Nicht angerechnet würden praxisgemäss die im Untergeschoss be-

findlichen Trockenräume und Waschküchen, wenn diese nicht mehr als 

1.5 m aus dem gewachsenen Terrain herausragten. Art. 23 Abs. 4 BG 

enthalte eine ausdrückliche Ausnahme des Grundsatzes von Art. 23 

Abs. 3 BG. Somit sei es bei den Ausnahmen gemäss Art. 23 Abs. 4 BG 

nicht relevant, ob theoretisch eine Wohn- oder Gewerbenutzung möglich 

sei. Die Beschwerdegegnerin 1 habe die Auflage verfügt, dass die Räum-

lichkeiten in den Untergeschossen nicht für Wohn- und Gewerbezwecke 

genutzt werden dürften. Dadurch seien die betreffenden Räume von ihrer 

Funktion her bloss eingeschränkt nutzbar, womit eine Privilegierung ge-

rechtfertigt sei. Der Gemeinde komme auch hier auch ein Ermessens-

spielraum zu.

22. Am 31. Mai 2017 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträ-

gen fest. Entscheidend sei die objektive Eignung eines Raumes zu 

Wohnzwecken. Ein Raum, der gemäss Angaben der Bauherrschaft zwar 

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keinem Wohn- oder Arbeitszweck diene, aber als solcher ausbaubar sei, 

gehöre unabhängig von dessen Bezeichnung zur Ausnützung. Entschei-

dend sei das Kriterium der möglichen Umnutzung. Eine Privilegierung der 

Räume rechtfertige sich nur, solange die Räume von ihrer Funktion her 

bloss eingeschränkt nutzbar seien. Dies habe die Beschwerdegegnerin 1 

anerkannt, indem sie eine entsprechende Auflage erlassen habe. Das 

Umnutzungsverbot sei gegenüber zukünftigen Eigentümern indes nicht 

durchsetzbar, da die Auflage im Grundbuch nicht angemerkt werde. Käu-

fer erhielten somit nicht zwingend Kenntnis von der Auflage. Zudem be-

stehe trotzdem die Gefahr, dass Dritte eine unrechtmässige Wohnnut-

zung herbeiführen könnten. Ein Nutzungsverbot wie das vorliegende sei 

nicht durchsetzbar. Die Auflage vermöge die Nutzbarkeit dieser Räume 

nicht wirkungsvoll einzuschränken, weswegen eine Privilegierung nicht 

gerechtfertigt sei. 

23. Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 verzichteten am 2. bzw. 7. Juni 

2017 auf die Einreichung einer Duplik. 

24. Mit Stellungnahme vom 6. September 2017 unterstrichen die Beschwer-

deführer, dass der behauptete Ausnützungstransport von den Parzellen 

1130 und 2135 auf die Parzelle 1131 nach wie vor nicht nachgewiesen 

sei. Ob freie Ausnützungsziffer zur Verfügung stehe, könne nur durch ei-

ne Offenlegung der Baugesuche auf den Nachbarparzellen überprüft 

werden.

25. Am 13. September 2017 reichte die Beschwerdegegnerin 1 eine AZ-

Berechnung der Einfamilienhäuser A und B sowie Grundbuchauszüge der 

Parzellen 2135, 1131 und 1130 ein.

26. Mit Schreiben vom 25. September 2017 führten die Beschwerdeführer 

aus, dass aus der eingereichten AZ-Berechnung der Häuser A und B 

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nicht hervorgehe, ob die zur AZ hinzuzählenden Räume im Unterge-

schoss bei der Berechnung berücksichtigt worden seien, was für die Be-

urteilung der Zulässigkeit des Nutzungstransports wesentlich wäre. Zu-

dem sei der Nutzungstransport nur privatrechtlich gesichert und könne 

von den Berechtigten nach Erteilung der Bewilligung jederzeit gelöscht 

werden.

27. Am 2. November 2017 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichtes 

einen Augenschein vor Ort durch, an welchem von Seiten der Beschwer-

deführer A._____ persönlich in Begleitung des Rechtsanwaltes lic. iur. 

HSG Hermann Just und dessen Praktikantin anwesend waren. Von Sei-

ten der Beschwerdegegnerin 1 waren der Gemeindepräsident in Beglei-

tung des Rechtsanwaltes lic. iur. Thomas Casanova und dessen Prakti-

kantin zugegen, während von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 G._____ 

anwesend war. Allen Anwesenden wurde an vier verschiedenen Standor-

ten die Möglichkeit geboten, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch 

mündlich zur Streitsache zu äussern, wovon allseits Gebrauch gemacht 

wurde. Dabei verlangten die Beschwerdeführer insbesondere noch die 

Baugesuchsunterlagen betreffend Häuser A und B auf Parzellen 1130 

und 2135 zur Edition, weil die AZ-Berechnung ohne diese Unterlagen 

nicht kontrolliert werden könnte. Seitens des Gerichtes wurden insgesamt 

16 Fotografien von den örtlichen Verhältnissen erstellt und dem Protokoll 

des Augenscheins beigefügt.

28. Am 3. November 2017 edierte die Beschwerdegegnerin 1 die von den 

Beschwerdeführern anlässlich des Augenscheins vom 2. November 2017 

ersuchten Baugesuchsunterlagen der Häuser A und B. Gleichentags wur-

den die Unterlagen den Beschwerdeführern zur Stellungnahme zugestellt. 

29. Mit Stellungnahme vom 15. November 2017 führten die Beschwerdefüh-

rer aus, dass die zur Diskussion stehenden Räume aufgrund der natürli-

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chen Belichtung zur Ausnützungsziffer miteinzurechnen seien, selbst 

wenn sie weniger als 1.5 m aus dem Terrain herausragten. Auch die Be-

schwerdegegnerin 1 sei zunächst davon ausgegangen, die Räume seien 

zu Wohn- und Gewerbezwecken nutzbar. Daraufhin habe die Beschwer-

degegnerin 2 den in den ursprünglichen Plänen als Keller/Hobbyraum be-

zeichneten Raum kurzerhand als Waschküche/Trocknungsraum bezeich-

net, um in den Genuss der Ausnahme nach Art. 23 Abs. 4 lit. g BG zu 

kommen. Die Pläne seien aber nicht geändert worden. Die Bezeichnung 

im Plan besage nichts bezüglich der Anrechenbarkeit. Hier handle es sich 

nicht um obenliegende Kellerfenster. Die Oberkante der Fenster befinde 

sich auf einer Höhe mit dem Abschluss der Eingangstüre und die Fenster 

wiesen eine für Wohnräume übliche Grösse auf. Sie seien grösser als die 

Schlafzimmerfenster im Obergeschoss. Zudem fehle den Räumen jegli-

che bauliche Installation für eine Nutzung als Waschküche. Anlässlich des 

Augenscheins habe sich gezeigt, dass die Fenster mit Jalousien versehen 

seien und die fraglichen Räume offensichtlich zu Wohnzwecken dienten. 

Es lägen objektiv keine sachlichen Gründe für die Nichtanrechnung der 

Räume an die Ausnützungsziffer vor. Die Beschwerdegegnerin 1 habe ihr 

Ermessen überschritten. Die Ausnützungsziffer auf Parzelle 1130 sei 

überschritten, weshalb der Ausnützungstransport auf Parzelle 1131 nicht 

zulässig sei. 

30. Am 17. November 2017 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf die 

Einreichung einer weiteren Stellungnahme. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 10. März 2017 so-

wie auf die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 

gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-

genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau- 

und Einspracheentscheid vom 10. März 2017, mit welchem die Be-

schwerdegegnerin 1 die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer ab-

gewiesen und die von der Beschwerdegegnerin 2 nachgesuchten Bau-

bewilligungen Nr. _____, _____ und _____ unter Auflagen erteilt hat, ist 

weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten 

werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfah-

ren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als for-

melle und materielle Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die 

Beschwerdeführer berührt und weisen als direkte Anstösser an die Bau-

parzelle 1131 − entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 − 

ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf 

(Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde ist somit einzutreten.

b) Streitig und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit des angefochtenen Bau- 

und Einspracheentscheids vom 10. März 2017. Dabei gilt es zu beachten, 

dass im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren von 

Seiten der Beschwerdeführer nicht mehr gerügt wird, dass das fragliche 

Bauprojekt gegen Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) verstosse. Folglich erübrigen sich 

grundsätzlich weitere Ausführungen zur Frage der Ästhetik sowie zum 

Orts- und Landschaftsbild. Nur am Rande sei daher an dieser Stelle er-

wähnt, dass sich anlässlich des Augenscheins vom 2. November 2017 

gezeigt hat, dass sich die neu zu erstellenden Häuser auf Parzelle 1131 

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mit Blick auf die Häuser auf den benachbarten Parzellen gut ins Ortsbild 

einpassen, zumal auf den benachbarten Parzellen 1130 und 2135 durch 

die Beschwerdegegnerin 2 bereits ein Doppeleinfamilienhaus erstellt wur-

de, welches dieselbe Bauweise mit Aufschüttungen wie bei den vorlie-

gend zu beurteilenden Bauprojekten aufweist. Folglich wäre aber die von 

Art. 73 KRG geforderte gute Gesamtwirkung ohnehin zu bejahen, zumal 

den Gemeinden bei Fragen der Ästhetik und Baugestaltung nach kon-

stanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes ein geschützter Beur-

teilungs- und Ermessensspielraum zusteht, in welchen das Gericht nur 

eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbraucht 

oder überschritten hat (statt vieler: Urteil des Verwaltungsgerichtes des 

Kantons Graubünden [VGU] R 17 13 vom 31. August 2017 E.4a; Urteile 

des Bundesgerichtes 1C_499/2014 und 503/2014 vom 26. März 2015 

E.4, 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E.3.1 ff., 1C_115/2011 vom 

17. Mai 2011 E.3).

2. a) In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es vorweg was folgt festzuhalten: 

Nachdem die Beschwerdegegnerin 2 am 1. Juli 2016 bei der Baukommis-

sion der Gemeinde X._____ die Baugesuche Nr. _____, _____ und 

_____ gestellt hatte, erhoben unter anderem die heutigen Beschwerde-

führer am 19. Juli 2016 Einsprache an das Bauamt X._____ und bemän-

gelten die ihres Erachtens durch das Bauvorhaben stark erschwerte Zu-

fahrt zu den Parzellen 18, 1826, 1827 und 1828 sowie die fehlende Un-

terzeichnung des eingereichten Situationsplans durch einen Geometer. 

Zur Ergänzung der Einsprache beantragten sie eine Fristerstreckung, 

welche ihnen vom Bauamt X._____ mit Schreiben vom 20. Juli 2016 ge-

währt wurde. Am 19. August 2016 reichten die heutigen Beschwerdefüh-

rer und Mitbeteiligte bei der Baukommission der Gemeinde X._____ so-

dann die ergänzte Einsprache mit dem Antrag auf Abweisung der Bauge-

suche ein. Dabei rügten sie im Wesentlichen, dass die Pläne bezüglich 

des Verlaufs des gewachsenen Terrains unvollständig seien, die Vermas-

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sung der Pläne dürftig und uneinheitlich und die zulässige Gebäudehöhe 

des Hauses G an der Südfassade überschritten sei, die überdachten 

Sitzplätze der Häuser D und G den Grenzabstand nicht einhielten, Art. 73 

KRG verletzt sei, bei der Berechnung der Ausnützungsziffer das Unterge-

schoss zu Unrecht nicht mitberücksichtigt worden sei und dass der ge-

plante Ausnützungstransport ab Parzelle 1130 auf Parzelle 1131 unzuläs-

sig sei. Vor diesem Hintergrund gilt es nachstehend zunächst die Recht-

mässigkeit der von der Baukommission mit Schreiben vom 20. Juli 2016 

gewährten Fristerstreckung und damit die Frage zu prüfen, ob die Bau-

kommission die nachträgliche, ergänzte Einsprache vom 19. August 2016 

zu Recht vollumfänglich zugelassen hat.

b) Gemäss Art. 92 Abs. 1 KRG sind Baugesuche bei der Standortgemeinde 

einzureichen. Die Gemeinden führen gemäss Art. 92 Abs. 2 KRG das 

Auflageverfahren durch. Während der öffentlichen Auflage kann bei der 

Gemeinde schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden. Für die 

Einsprachelegitimation gelten sinngemäss die Voraussetzungen für die 

Planungsbeschwerde an die Regierung. Die Regierung regelt durch Ver-

ordnung das Baubewilligungsverfahren (Art. 92 Abs. 2 KRG). Gemäss 

Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden 

(KRVO; BR 801.110) sind Baugesuche bei der Gemeinde zusammen mit 

den für die Beurteilung erforderlichen Unterlagen und Nachweisen auf 

amtlichem Formular in der von der Gemeinde festgelegten Anzahl Ausfer-

tigungen einzureichen. Gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuchs 

ist gemäss Art. 43 Abs. 1 KRVO bei Bauvorhaben, die nach aussen in Er-

scheinung treten, ein Baugespann aufzustellen. Die kommunale Bau-

behörde prüft eingehende Baugesuche umgehend auf Vollständigkeit und 

unterzieht sie einer materiellen Prüfung. Gleichzeitig wird geprüft, ob das 

Baugespann richtig gestellt ist (Art. 44 Abs. 1 KRVO). Bei unvollständigen 

Gesuchen sowie Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln setzt 

die kommunale Baubehörde den Gesuchstellenden innert 20 Tagen seit 

- 15 -

Eingang eine angemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesse-

rung des Baugesuchs (Art. 44 Abs. 2 KRVO). Nach Abschluss der vorläu-

figen Prüfung legt die kommunale Baubehörde das Baugesuch gemäss 

Art. 45 Abs. 1 KRVO während 20 Tagen in der Gemeinde öffentlich auf. 

Die Auflage des Baugesuchs wird im amtlichen Publikationsorgan der 

Gemeinde bekannt gegeben (Art. 45 Abs. 2 KRVO). Einsprachen sind 

gemäss Art. 45 Abs. 1 KRVO während der Auflagefrist bei der Gemeinde 

einzureichen. Den Gesuchstellenden ist Gelegenheit zu geben, zu Ein-

sprachen innert 20 Tagen schriftlich Stellung zu nehmen.

c) Bei der Einsprachefrist handelt es sich rechtsprechungsgemäss um eine 

Verwirkungsfrist (vgl. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umwelt-

schutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 347 mit Hinweis auf das Urteil des 

Bundesgerichtes 1A.141/2005 vom 21. Juli 2005, wo es zwar um die 

Durchführung eines ordentlichen Plangenehmigungsverfahrens gemäss 

Art. 126b ff. des Bundesgesetzes über die Armee und die Militärverwal-

tung [Militärgesetz, MG; SR 510.10] ging; das Militärgesetz sieht in 

Art. 126f aber − ebenso wie das KRG in Art. 92 Abs. 2 sowie die KRVO in 

Art. 45 Abs. 4 − vor, dass die vom Vorhaben Betroffenen während der 

Auflagefrist Einsprache erheben können; vgl. zudem auch HEER, 

St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 929). In BGE 

116 Ib 141 E.1 und 111 Ib 280 E.3 hat das Bundesgericht erwogen, dass 

Fristen zur Erhebung von Einsprachen im engeren und im weiteren Sinne 

gemäss Bundesgesetz über die Enteignung (EntG; SR 711) nach ständi-

ger Rechtsprechung Verwirkungsfristen seien. Auch das Bundesgesetz 

über die Enteignung sieht in Art. 35 vor, dass innert der Eingabefrist Ein-

sprachen gegen die Enteignung einzureichen sind. Im Gegensatz zum 

kantonalen Raumplanungsgesetz bzw. der kantonalen Raumplanungs-

verordnung enthält das Enteignungsgesetz indes im Gesetz explizit auf-

geführte Ausnahmemöglichkeiten (vgl. Art. 39 ff. EntG), was beim kanto-

nalen Raumplanungsgesetz bzw. der kantonalen Raumplanungsverord-

- 16 -

nung eben gerade nicht der Fall ist. Diese halten in Art. 92 Abs. 2 KRG 

bzw. Art. 45 Abs. 4 KRVO − wie gesehen − bloss fest, dass Einsprachen 

während der Auflagefrist bei der Gemeinde einzureichen sind, ohne Aus-

nahmen oder Verlängerungsmöglichkeiten vorzusehen. Auch der Wortlaut 

der Bestimmung legt somit die Qualifikation der Einsprachefrist als Ver-

wirkungsfrist nahe. Im Übrigen ging bei der Beratung des kantonalen 

Raumplanungsgesetzes offensichtlich auch der Grosse Rat − zumindest 

sinngemäss − von der Rechtsnatur der Einsprachefrist als Verwirkungs-

frist aus. Dem Votum des Kommissionsvizepräsidenten Göpfert ist näm-

lich was folgt zu entnehmen (vgl. GRP 2-2004/2005 S. 286):

"Der vorliegenden Revision liegt daher die zweiteilige Regelungsstufe Gesetz-
Regierungsverordnung zu Grunde. Die wichtigsten materiellen Erneuerungen darin 
sind die Verfahrensvereinheitlichung wie zum Beispiel das Baubewilligungsverfah-
ren, das Verfahren zum Erlass der kommunalen Grundordnung, das Quartierplan-
verfahren, das Verfahren zur Erhebung von Beiträgen oder die Erledigung von 
Vorprüfungsverfahren, öffentliche Auflagen, Beschwerdeverfahren, Genehmi-
gungsverfahren, Baubewilligungsverfahren und BAB-Entscheide. Bei den aufge-
führten Erledigungsfristen soll es sich um Maximalfristen handeln."

d) Handelt es sich bei der Einsprachefrist aber − wie soeben dargestellt − 

um eine Verwirkungsfrist, war die vom Bauamt X._____ mit Schreiben 

vom 20. Juli 2016 gewährte Fristerstreckung zur Ergänzung der Einspra-

che fehlerhaft. Als geradezu nichtig erweist sich die gewährte Fristverlän-

gerung aber − wie nachstehend dargestellt − nicht. Nach der Evidenzthe-

orie ist eine Verfügung nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel beson-

ders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und 

zudem die Rechtssicherheit dadurch nicht ernsthaft gefährdet wird (HÄFE-

LIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., 

Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1098 m.w.H.). Indem die gewährte Frister-

streckung zwingendem Recht widerspricht, weist sie zwar einen beson-

ders schweren Mangel auf. Zudem würde die Rechtssicherheit durch die 

Nichtigkeit dieser Verfügung nicht ernsthaft gefährdet, zumal das Interes-

se an der korrekten Rechtsanwendung sehr gross ist und die Harmonisie-

- 17 -

rung der Verfahren überdies ein erklärtes Ziel der KRG-Revision von 

2004/2005 war (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur 

KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 257 und 259) und die Vereinheit-

lichung der Einsprachefrist einen wesentlichen Schritt dazu darstellt. Da-

mit die Rechtsfolge der Nichtigkeit einer Verfügung eintritt, wird zudem 

noch verlangt, dass der Mangel offensichtlich oder zumindest leicht er-

kennbar ist, wobei das Erkenntnisvermögen eines Laien massgebend ist 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1098). Im vorliegenden Fall war 

der Mangel für die heutigen Beschwerdeführer und Mitbeteiligte nicht 

leicht erkennbar, zumal die Beschwerdegegnerin 1 bzw. das fachkundige 

Bauamt X._____ die ersuchte Fristerstreckung mit Schreiben vom 20. Juli 

2016 auch noch gewährte. Mithin war es für die heutigen Beschwerdefüh-

rer weder offensichtlich noch leicht erkennbar, dass die gewährte Frister-

streckung gegen zwingendes Recht verstösst. Vielmehr schuf das Bau-

amt mit der gewährten Fristerstreckung wohl gar einen Vertrauenstatbe-

stand, worauf sich die Beschwerdeführer erforderlichenfalls hätten beru-

fen können. Nach dem Gesagten erweist sich die vom Bauamt X._____ 

am 20. Juli 2016 gewährte Fristerstreckung zwar als fehlerhaft, aber nicht 

als nichtig. Demzufolge hat aber die Beschwerdegegnerin 1 die Anträge 

und Vorbringen der an sich verspäteten, ergänzenden Einsprache vom 

19. August 2016 zu Recht in ihre Beurteilung miteinbezogen und darüber 

befunden.

3. a) Die Beschwerdeführer machen sinngemäss eine Verletzung des rechtli-

chen Gehörs geltend, indem Ende Oktober 2016 und damit rund ein Mo-

nat nach Einreichung der Einsprache, von der Beschwerdegegnerin 2 

abermals neue Pläne mit dem Datum vom 27. bzw. 28. Oktober 2016 

eingereicht worden seien, in welchen die im Einspracheverfahren gerügte 

Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe korrigiert worden 

sei. Die entsprechenden Pläne seien den damaligen Einsprechern nicht 

zur Stellungnahme zugestellt worden. Zudem sei im Einspracheentscheid 

- 18 -

nicht darauf hingewiesen worden, dass nachträglich nochmals geänderte 

Pläne eingereicht worden seien. Da die Pläne offensichtlich nicht mit der 

letzten aktenkundigen Stellungnahme vom 5. Oktober 2016 eingereicht 

worden seien, sei davon auszugehen, dass nach Eingang derselben im 

Rahmen der Prüfung der Baugesuche Kontakte zwischen der Baukom-

mission und der Bauherrschaft stattgefunden hätten und die Pläne vom 

27. bzw. 28. Oktober 2016 aufgrund dieser Kontakte erstellt worden sei-

en. 

b) Den Beschwerdeführern ist − wie nachstehend dargelegt − nicht bei-

zupflichten. 

aa) Richtig ist zwar, dass die Beschwerdegegnerin 2 beim Bauamt 

X._____ nach erfolgter Einsprache vom 19. Juli bzw. 19. August 2016 am 

30. August 2016 eine Projektanpassung für das Haus G eingereicht hat. 

Nachdem diese Projektanpassung am 9. September 2016 nochmals pu-

bliziert wurde und die heutigen Beschwerdeführer und Mitbeteiligte dage-

gen am 29. September 2016 erneut Einsprache an die Baukommission 

der Gemeinde X._____ erhoben haben und die Beschwerdegegnerin 2 

am 5. Oktober 2016 zur erneuten Einsprache Stellung genommen hat, 

teilte die Baukommission der Gemeinde X._____ der Beschwerdegegne-

rin 2 am 13. Oktober 2016 mit, dass der überdachte Sitzplatz beim Haus 

D als Hauptbau gelte und den Grenzabstand von 7 m gegenüber den Pa-

rzellen 1130 und 2135 einhalten müsse. Beim Haus G gälten Garage, Ca-

rport und überdachter Sitzplatz als Hauptbauten und müssten deshalb 

gegenüber der Strasse den − von der Gemeinde reduzierten − Grenzab-

stand von 4 m einhalten. Vorspringende Gebäudeteile dürften 1 m in den 

Grenzabstand hineinragen, somit ergebe sich diesbezüglich ein Abstand 

von 3 m. Das Vordach der Garage und das Dach des Carports wiesen 

gegenüber der Strasse nur einen Abstand von 2.5 m auf, sodass das Pro-

jekt anzupassen sei. Sämtliche Fassaden- und Schnittpläne wiesen vom 

- 19 -

Geometer abweichende Terrainkoten auf. Für sämtliche Gebäude seien 

auf die vom Geometer aufgenommenen Koten abgestimmte Pläne einzu-

reichen. Die Berechnung der Gebäudehöhen durch Mittelung der Gebäu-

deecken entspreche zwar der üblichen Praxis der Baukommission bei un-

ebenem Gelände, stehe aber im Widerspruch zu Art. 31 BG. Danach 

werde die Gebäudehöhe in der Mitte der Fassade bis zu ihrem Schnitt mit 

der Dachfläche gemessen. Die Bauherrschaft könne den Nachweis er-

bringen, dass die Gebäudehöhe auch gemäss Art. 31 BG eingehalten sei, 

mit Unterstützung durch den Geometer, welcher die entsprechenden Ter-

rainkoten aufnehmen oder bestätigen müsse. 

bb) Daraufhin kündigte die Beschwerdegegnerin 2 dem Bauamt X._____ 

mit Schreiben vom 28. Oktober 2016 an, Näherbaurechte für die Sitzplät-

ze einzureichen. Die Carportvordächer seien auf den Grenzabstand 4 m 

gekürzt worden. Die genauen Terrainkoten des Geometers seien auf allen 

Fassadenplänen eingetragen worden. In den Plänen Längsfassaden hät-

ten sie die mittleren Gebäudehöhen gemäss Art. 31 BG noch vermasst. 

Danach seien die maximalen Gebäudehöhen eingehalten. Gleichzeitig 

stellte die Beschwerdegegnerin 2 dem Bauamt X._____ Situationspläne 

1:250, Fassadenpläne und Erdgeschosspläne des Hauses C/D, Fassa-

denpläne des Hauses E/F sowie Fassadenpläne und Erdgeschosspläne 

des Hauses G, allesamt datiert vom 27. bzw. 28. Oktober 2016, zu. 

cc) Gestützt darauf wies die Baukommission der Gemeinde X._____ am 

8. Dezember 2016 die Einsprachen gegen die drei Baugesuche ab und 

bewilligte diese. Dagegen erhoben die heutigen Beschwerdeführer und 

Mitbeteiligte am 2. Januar 2017 Einsprache an den Gemeindevorstand 

X._____ und beantragten die Aufhebung der Einspracheentscheide und 

der Baubewilligungen sowie die Abweisung der Baugesuche. Diese wur-

de vom Gemeindevorstand mit Bau- und Einspracheentscheid vom 

10. März 2017 nach Durchführung eines Augenscheins abgewiesen. 

- 20 -

dd) Nach dem soeben Gesagten trifft es zwar zu, dass sich die heutigen 

Beschwerdeführer im Einspracheverfahren vor der Baukommission der 

Gemeinde X._____ nicht zu den von der Beschwerdegegnerin 2 am 

28. Oktober 2016 eingereichten, revidierten Situations-, Fassaden- und 

Erdgeschossplänen vom 27. bzw. 28. Oktober 2016 haben äussern kön-

nen. Dies stellt jedoch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs im Sinne 

von Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenos-

senschaft (BV; SR 101) dar, zumal die Beschwerdeführer sowohl bezüg-

lich der Projektanpassung vom 30. August 2016 als auch bezüglich derje-

nigen vom 28. Oktober 2016 die Gelegenheit hatten, sich im Einsprache-

verfahren vor dem Gemeindevorstand X._____ umfassend zu äussern 

und zu den Änderungen Stellung zu nehmen. Mithin erhielten die Be-

schwerdeführer durch das zweistufige Bewilligungsverfahren mit Bau-

kommission und Gemeindevorstand noch vor Erhebung der Einsprache 

an den Gemeindevorstand vom 2. Januar 2017 die Möglichkeit, alle Do-

kumente − insbesondere auch die Koordinatenliste des Geometers vom 

22. August 2016 sowie die am 27. bzw. 28. Oktober 2016 nochmals revi-

dierten Pläne − zu betrachten und dazu Stellung zu nehmen. Das rechtli-

che Gehör der Beschwerdeführer ist somit nicht verletzt. 

4. a) In materieller Hinsicht machen die Beschwerdeführer geltend, dass die in 

den Projektänderungsplänen vom 30. August 2016 eingezeichneten 

Höhen betreffend das gewachsene Terrain nicht mit den Aufnahmen vom 

22. August 2016 übereinstimmten. Die entsprechenden Werte wichen je 

nach Fassadenansicht ab. Die Pläne seien nur unvollständig berichtigt 

worden und widersprächen sich nach wie vor. Aufgrund der Einsprachen 

habe die Beschwerdegegnerin am 27. bzw. 28. Oktober 2016 noch ein-

mal geänderte Pläne eingereicht. In den schlussendlich bewilligten Plä-

nen seien zwar die Höhenangaben korrigiert worden; zeichnerisch sei be-

züglich des Strassenniveaus aber nichts geändert worden. Durch die fal-

- 21 -

sche Darstellung entstehe der Anschein, dass die geplante Aufschüttung 

im Verhältnis zur Zufahrtsstrasse unbedeutend und lediglich rund 80 - 90 

cm über dem Niveau der heutigen Erschliessungsstrasse errichtet werde. 

Der effektive Höhenunterschied zwischen Strasse und projektierter Auf-

schüttung betrage gemäss angefochtenem Entscheid genau 1 m. Zudem 

solle die Kante gegenüber dem Böschungsfuss um 1 m zurückversetzt 

werden, was aber nirgends vermasst sei. Die falsche Darstellung setze 

sich auch in der Profilierung der Aufschüttungen fort. Das Zurücksetzen 

könne nicht kontrolliert werden, da dieses in den Plänen nicht richtig dar-

gestellt und nicht vermasst sei.

b) Was die Beschwerdeführer mit dieser Argumentation zu ihren Gunsten 

ableiten wollen, ist nicht gänzlich klar. Schon in der Einsprache an den 

Gemeindevorstand vom 2. Januar 2017 haben die Beschwerdeführer 

nämlich zugestanden, dass in den bewilligten Plänen vom 27. bzw. 

28. Oktober 2016 betreffend Haus G die zuvor bemängelten Höhenanga-

ben korrigiert worden seien und den vom Ingenieur gemessenen Werten 

entsprächen. Allerdings sei zeichnerisch bezüglich des Strassenniveaus 

nichts geändert worden, wodurch der Anschein entstehe, dass das Erd-

geschoss lediglich rund 80 - 90 cm über dem Niveau der heutigen Er-

schliessungsstrasse errichtet werde (vgl. Einsprache an den Gemeinde-

vorstand X._____ vom 2. Januar 2017 S. 4 Ziff. 1). Damit haben die Be-

schwerdeführer anerkannt, dass die Höhenangaben betreffend Haus G in 

den bewilligten Plänen korrekt sind. Gegenteiliges wird von den Be-

schwerdeführern auch im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Be-

schwerdeverfahren nicht vorgebracht. Im Gegenteil bestätigen die Be-

schwerdeführer im vorliegenden Verfahren abermals, dass die Höhenan-

gaben in den schlussendlich bewilligten Plänen vom 27. bzw. 28. Oktober 

2016 korrigiert worden seien (vgl. Beschwerde vom 27. April 2017 S. 4 

Ziff. 3). Dass dabei angeblich der Eindruck entstehe, dass das Erdge-

schoss lediglich rund 80 - 90 cm über dem Niveau der heutigen Er-

- 22 -

schliessungsstrasse errichtet werde, ist nicht von Relevanz, da ja die an-

geblich fehlerhafte Einzeichnung des − sich in Wirklichkeit nach ihren An-

gaben anders präsentierenden − Unterschieds zwischen dem Erdge-

schoss und dem Strassenniveau von den Beschwerdeführern offensicht-

lich bemerkt und gerügt worden ist. Vor diesem Hintergrund ist nicht er-

sichtlich, was die Beschwerdeführer mit dieser Argumentation bezwecken 

wollen, zumal keine Änderung des Strassenniveaus beabsichtigt ist und 

sich der Höhenunterschied zwischen dem Strassenniveau und dem Erd-

geschoss − abgesehen von der zeichnerischen Darstellung − aus den 

bewilligten Plänen ergibt. Im Übrigen wird die Beschwerdegegnerin 1 die 

effektive Höhe der Aufschüttungen bzw. den Höhenunterschied zwischen 

dem Strassenniveau und dem Erdgeschoss sowie die Zurückversetzung 

der Kante um 1 m anlässlich der Bauabnahme überprüfen und dabei all-

fällige Fehler korrigieren können. 

c) aa) Wenn die Beschwerdeführer überdies geltend machen, dass die Profi-

lierung, insbesondere im Bereich der Aufschüttungen, falsch sei, ist 

zunächst auf Art. 43 Abs. 1 KRVO zu verweisen, wonach bei Bauvorha-

ben, die nach aussen in Erscheinung treten, gleichzeitig mit der Einrei-

chung des Baugesuchs ein Baugespann aufzustellen ist, welches die La-

ge, Höhe und Gestalt der Baute klar erkennen lassen muss. Aufschüttun-

gen und Böschungen von mehr als 0.8 m sind ebenfalls zu profilieren. Die 

Höhenlage des Erdgeschosses ist gemäss Art. 43 Abs. 2 KRVO an den 

Profilen zu markieren. Das Baugespann darf vor der rechtskräftigen Erle-

digung des Baugesuchs nur mit Bewilligung der kommunalen Baubehörde 

entfernt werden. Es ist in jedem Falle während der Dauer der öffentlichen 

Auflage stehen zu lassen. Nach Eintritt der Rechtskraft des Bauent-

scheids ist das Baugespann umgehend zu entfernen (Art. 43 Abs. 3 

KRVO). 

- 23 -

bb) Unter der Erstellung eines Baugespanns respektive einer Ausstre-

ckung beziehungsweise einer Profilierung versteht man die vereinfachte 

Darstellung des Umrisses eines Bauvorhabens im Gelände. Die Profilie-

rung weist zunächst Private auf das hängige Baugesuch hin. Dies er-

scheint deswegen als notwendig, weil auch dem aufmerksamsten Bürger 

die amtliche Publikation entgehen kann. Ferner sollen Behörden und 

Nachbarn eine räumliche Vorstellung vom Projekt und seiner Beziehung 

zur Umgebung erhalten, was für dessen Beurteilung bzw. für die Prüfung 

eines Rechtsmittels unerlässlich ist. Gerade für Laien lassen sich vielfach 

Verletzungen von Bauvorschriften mit Hilfe der Profile leichter feststellen 

als allein aufgrund der Pläne (MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, 

Diss., Zürich 1991, Rz. 278 f.; HATZ, Der Rechtsschutz in Baurechtssa-

chen im Kanton Graubünden, Diss., Zürich 1972, S. 49). 

cc) Im vorliegenden Fall wurde die Profilierung offenbar während des Ein-

spracheverfahrens vor der Baukommission X._____ zumindest teilweise 

entfernt (vgl. S. 6 Ziff. 2 des Einspracheentscheids der Baukommission 

X._____ vom 8. Dezember 2016). In der Einsprache vom 2. Januar 2017 

an den Gemeindevorstand X._____ haben die heutigen Beschwerdefüh-

rer und Mitbeteiligte daher beantragt, die Profilierung zu berichtigen und 

einen Augenschein durchzuführen (vgl. S. 3 f. der Einsprache vom 2. Ja-

nuar 2017). In der Folge wurde die Profilierung offenbar vor der Durch-

führung des Augenscheins vom 26. Januar 2017 nochmals errichtet (vgl. 

S. 7 Ziff. 3 des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 

10. März 2017). Dass diese vor dem Augenschein nochmals errichtete 

Profilierung wiederum falsch gewesen sein soll, wird von den Beschwer-

deführern nicht geltend gemacht. Vor diesem Hintergrund war die Profilie-

rung im vorliegenden Verfahren − selbst wenn sie zeitweise während der 

Dauer der Auflage des Baugesuchs offenbar gewisse Mängel aufgewie-

sen hat − ohne Weiteres geeignet, den Beschwerdeführern und der übri-

gen Nachbarschaft bekannt zu machen, dass ein Baugesuch eingereicht 

- 24 -

worden ist. Zudem bestreiten die Beschwerdeführer auch nicht, dass ih-

nen die − wenn auch zeitweise fehlerhafte − Profilierung eine räumliche 

Vorstellung vom Projekt und seiner Beziehung zur Umgebung ermöglicht 

hat. Dementsprechend hat aber die Profilierung im vorliegenden Verfah-

ren sowohl die Bekanntmachungsfunktion des Baugesuchs gegenüber 

der Nachbarschaft als auch seine Visualisierungsfunktion erfüllt. Die Be-

schwerdeführer haben im Laufe des Verfahrens, nachdem sie aufgrund 

der amtlichen Publikation des Baugesuchs sowie der entsprechenden 

Profilierung vom Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 Kenntnis erhalten 

haben, denn auch in die öffentlich aufgelegten Baugesuchsakten, welche 

für die Beurteilung der Rechtmässigkeit eines Bauprojekts massgebend 

sind, Einsicht genommen und gestützt darauf ihre Einsprachen an die 

Baukommission bzw. den Gemeindevorstand X._____ sowie ihre Be-

schwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden verfasst. In-

sofern sind ihnen durch die zeitweise fehlerhafte Profilierung keine Nach-

teile erwachsen, weswegen sie daraus auch nichts zu ihren Gunsten ab-

leiten können (vgl. zum Ganzen: VGU R 14 31 vom 9. September 2014 

E.2 f.).

5. a) Bezüglich der Gebäudehöhe stellen sich die Beschwerdeführer auf den 

Standpunkt, dass diese in den neuen, revidierten Plänen vom 27. bzw. 

28. Oktober 2016 um immerhin 13 cm tiefer gesetzt worden seien als dies 

ursprünglich beabsichtigt gewesen sei. Die im Plan vom 27. Oktober 2016 

vermerkte Höhe von 531.38 m.ü.M. als Fusspunkt für die Bemessung der 

Gebäudehöhe des Hauses G sei nicht nachgewiesen. Dieser Punkt sei 

vom Ingenieurbüro nicht vermasst worden und liege auch nicht in der Mit-

te der Südfassade. Weil das gewachsene Terrain von der Südwestecke 

des Gebäudes bis zum vermassten, rechts der Mitte liegenden Punkt 

10 cm ansteige, ergebe sich, dass in der Mitte der Fassade die Gebäu-

dehöhe von 7.5 m nicht eingehalten sei. Der Punkt liege effektiv tiefer. Die 

- 25 -

mit dem Tiefersetzen des Gebäudes grundsätzlich anerkannte Verletzung 

der maximalen Gebäudehöhe sei nur ungenügend bereinigt worden. 

b) Auch diese Rüge zielt − wie nachstehend dargestellt − ins Leere. Gemäss 

Art. 31 Abs. 1 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) wird die 

Gebäudehöhe in der Mitte der Fassade bis zu ihrem Schnitt mit der Dach-

fläche gemessen. Bei Gebäuden mit einer Giebelfront gegen die Strasse 

wird die Gebäudehöhe bis zum unteren Drittel der Höhe des Giebeldrei-

ecks gerechnet. Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin 1 die 

Gebäudehöhe indes nicht gemäss dem Wortlaut von Art. 31 Abs. 1 BG 

errechnet, sondern durch Mittelung der Gebäudeecken. Sie begründet 

dies einerseits mit der langjährigen Praxis in der Gemeinde sowie ander-

seits damit, dass die Berechnung der Höhe in der Mitte der Fassade je 

nach gewachsenem Terrain zu verfälschten Ergebnissen führe. So hinge 

es vom Zufall ab, ob sich das gewachsene Terrain genau in der Mitte der 

zu erstellenden Fassade erhebe oder senke. Die Mittelung der Gebäude-

ecken zur Eruierung der Gebäudehöhe, wie es die Beschwerdegegnerin 1 

seit jeher handhabe, führe zu adäquateren Ergebnissen und entspreche 

dem Sinn und Zweck von Art. 31 BG. Diese von der Beschwerdegegnerin 

1 angewendete Praxis zur Berechnung der Gebäudehöhe mittels Mitte-

lung der Gebäudeecken ist nicht zu beanstanden, obschon die Be-

schwerdegegnerin 1 damit vom expliziten Gesetzeswortlaut abweicht. Die 

Beschwerdegegnerin 1 führt nämlich zu Recht aus, dass die Berechnung 

der Höhe in der Mitte der Fassade − je nach gewachsenem Terrain − zu 

verfälschten Ergebnissen führen kann und es vom Zufall abhängt, ob sich 

das gewachsene Terrain in der Mitte der zu erstellenden Fassade erhebt 

oder senkt. Überdies entspricht die von der Beschwerdegegnerin 1 ange-

wandte Praxis offenkundig dem Sinn und Zweck von Art. 31 BG, weshalb 

die Anwendung derselben auf den vorliegenden Fall nicht zu beanstan-

den ist. Anzumerken ist lediglich, dass in der Gemeinde X._____ allenfalls 

eine diesbezügliche Anpassung von Art. 31 Abs. 1 BG angezeigt wäre, 

- 26 -

sofern die Beschwerdegegnerin 1 bei der Berechnung der Gebäudehöhe 

auch weiterhin vom expliziten Gesetzeswortlaut abzuweichen gedenkt. 

Dass die nach der Berechnungsmethode mittels Mittelung der Gebäudee-

cken errechneten Gebäudehöhen nicht stimmen, machen die Beschwer-

deführer nicht geltend. Ebenso wenig bestreiten sie die Korrektheit der 

vom Geometer vermassten Gebäudeecken (vgl. die entsprechende Zu-

sammenstellung des Geometers vom 22. August 2016). Sie stellen sich 

indes − wie gesehen − auf den Standpunkt, dass die im Plan vom 27. Ok-

tober 2016 vermerkte Höhe von 531.38 m.ü.M. als Fusspunkt für die Be-

messung der Gebäudehöhe des Hauses G nicht nachgewiesen sei, da 

dieser Punkt vom Geometer nicht vermasst worden sei und auch nicht in 

der Mitte der Südfassade liege. Weil das gewachsene Terrain von der 

Südwestecke des Gebäudes bis zum vermassten, rechts der Mitte lie-

genden Punkt 10 cm ansteige, sei in der Mitte der Fassade die Gebäu-

dehöhe von 7.5 m nicht eingehalten. Mit dieser Argumentation verkennen 

die Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegegnerin 1 die Gebäudehöhe 

eben nicht in der Mitte der Fassade bis zum Schnitt mit der Dachfläche 

misst, sondern zur Bestimmung der Gebäudehöhen entsprechend ihrer 

langjährigen Praxis die Gebäudeecken heranzieht. Es ist zwar richtig, 

dass im Plan vom 27. Oktober 2016 die vermerkte Höhe von 531.38 

m.ü.M. als Fusspunkt für die Bemessung der Gebäudehöhe des Hauses 

G vom Geometer nicht vermasst worden ist. Dies spielt indes keine Rolle, 

weil dieser Punkt als Nichteckpunkt für die Berechnung der Gebäudehöhe 

nicht herangezogen wird. Massgeblich hierfür sind vielmehr die vom 

Geometer am 22. August 2016 vermassten Gebäudeecken. Dass diese 

nicht stimmen, machen die Beschwerdeführer − wie gesehen − nicht gel-

tend. Ebenso wenig bestreiten sie, dass die zulässige Gebäudehöhe von 

7.5 m nach der von der Beschwerdegegnerin 1 angewandten Berech-

nungsmethode eingehalten ist. Folglich erweist sich auch die beschwer-

deführerische Rüge betreffend Gebäudehöhe als unbegründet.

- 27 -

6. a) Des Weiteren bringen die Beschwerdeführer vor, dass die Räume in den 

Untergeschossen, welche 42 m2 pro Haus ausmachten, bei der AZ-

Berechnung angerechnet werden müssten, selbst wenn sie weniger als 

1.5 m aus dem Terrain herausragten. Sie seien grosszügig angelegt, 

natürlich belichtet und verfügten über grosszügige Fensterflächen. Es 

handle sich nicht um obenliegende Kellerfenster, da sich die Oberkante 

der Fenster auf einer Höhe mit dem Abschluss der Eingangstüre befinde. 

Auch der Ausbaustandard mit Bodenheizung und Laminatboden lasse auf 

eine Wohnnutzung schliessen. Eine Privilegierung von Räumen sei nur 

gerechtfertigt, solange solche Räume von ihrer Funktion her bloss einge-

schränkt nutzbar seien. Dies sei hier nicht der Fall, zumal die fraglichen 

Räume über keine Installationen für eine Waschküche oder einen Tro-

ckenraum verfügten. Die Waschküche sei effektiv denn auch im Techni-

kraum integriert. Auch die Beschwerdegegnerin 1 sei zunächst davon 

ausgegangen, die Räume seien zu Wohn- und Gewerbezwecken nutzbar. 

Daraufhin habe die Beschwerdegegnerin 2 den in den ursprünglichen 

Plänen als Keller/Hobbyraum bezeichneten Raum kurzerhand als Wasch-

küche/Trocknungsraum bezeichnet, um in den Genuss der Ausnahme 

nach Art. 23 Abs. 4 lit. g BG zu kommen. Die Pläne seien aber nicht 

geändert worden. Die Bezeichnung im Plan besage nichts bezüglich der 

Anrechenbarkeit. Auch bei den entsprechenden Räumen auf den Nach-

barparzellen 1130 und 2135 handle es sich nicht um Wasch- und Tro-

ckenräume. Die Räume seien offensichtlich zu Wohnzwecken ausgebaut, 

mit einer natürlichen Belichtung. Aus der Verkaufsdokumentation sei er-

sichtlich, dass diese Räume nicht als Wasch- und Trockenraum angeprie-

sen würden. Die technischen Anlagen für eine Waschküche seien auch 

hier nicht in diesem Raum, sondern im Technikraum integriert. Folglich 

seien die beiden Untergeschossräume im Doppeleinfamilienhaus auf den 

Parzellen 1130 und 2135 bei der dortigen AZ-Berechnung mitzuberück-

sichtigen. Entsprechend sei die Ausnützungsziffer auf Parzelle 1130 

überschritten, weshalb der Ausnützungstransport ab Parzelle 1130 nicht 

- 28 -

berücksichtigt werden könne. Mit der Hinzurechnung der fünf Wasch-

küchen und Trockenräume im Masse von je 42 m2 sei die zulässige Aus-

nützungsziffer überschritten. 

b) Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, 

dass Art. 23 Abs. 4 BG ausdrücklich Ausnahmen des Grundsatzes von 

Art. 23 Abs. 3 BG enthalte, weshalb die Kriterien der Ausbaubarkeit, mit-

hin des Dienens und der Eignung, nicht zu prüfen seien. Bei den Aus-

nahmen gemäss Art. 23 Abs. 4 BG sei nicht relevant, ob theoretisch eine 

Wohn- oder Gewerbenutzung möglich sei. Durch die Auflage, dass die 

Räumlichkeiten in den Untergeschossen nicht für Wohn- und Gewerbe-

zwecke genutzt werden dürfen, seien die betreffenden Räume von ihrer 

Funktion her bloss eingeschränkt nutzbar. Folglich sei eine Privilegierung 

dieser Räume in Bezug auf die Anrechnung der Fläche zulässig. 

c) Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung bildet Art. 23 BG, wonach die 

Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, ohne Aussen-

wände, in Haupt-, An- und Nebenbauten als anrechenbare Geschoss-

fläche gilt. Im Dachgeschoss wird, ohne Rücksicht auf die Zweckbestim-

mung, jene Fläche angerechnet, welche innerhalb einer lichten Höhe von 

1.8 m und mehr liegt. Im Untergeschoss wird nur die Fläche der für 

Wohn- und Gewerbezwecke nutzbaren Räume angerechnet. Als Unterter-

rain gelten jene Geschosse, deren Koten oberkant Decke im Mittel nicht 

mehr als 1.5 m aus dem gewachsenen oder massvoll planierten Terrain 

herausragen. Nicht angerechnet werden unter anderem Technikräume 

und Flächen für technische Installationen, Kellerräume, sofern nicht direkt 

natürlich belichtet, sowie Waschküchen. Auch wenn dies nicht explizit aus 

Art. 23 BG hervorgeht, ergibt sich aus dem dort statuierten allgemeinen 

Anrechnungsgrundsatz, dass zur Bestimmung der Anrechenbarkeit auch 

das Kriterium der möglichen Umnutzung eines Raumes zu beachten ist. 

Demzufolge ist ein Raum, der gemäss den Angaben der Bauherrschaft 

- 29 -

zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dient, aber als solcher ausbaubar 

ist, zur Ausnützung hinzuzurechnen. Ausser Betracht fallen subjektive 

Gesichtspunkte. Auf die Bezeichnung eines Raumes in den Plänen, 

sprich auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Ob ein 

Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbau-

bar ist, muss aufgrund seiner objektiven Eignung und nicht aufgrund der 

vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden. Dabei ist die 

Ausbaubarkeit zu Wohn- und Arbeitszwecken für jeden infrage kommen-

den Raum einzeln zu beurteilen. In die Beurteilung miteinzubeziehen ist 

auch die Ausrichtung und die Besonnung der fraglichen Räume. Ohne 

Belang ist demgegenüber der Ausbaustandard (vgl. VGU R 15 25 vom 

25. August 2015 E.2b und 5b sowie dessen Bestätigung im Urteil des 

Bundesgerichtes 1C_126/2016 vom 30. August 2016 E.4 ff.). Zu erwäh-

nen bleibt, dass es sich bei Art. 23 BG um eine Bestimmung des 

selbständigen Gemeinderechts handelt, bei deren Anwendung und Aus-

legung der Behörde ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspiel-

raum zusteht, in welchen das Verwaltungsgericht nur mit einer gewissen 

Zurückhaltung eingreift (vgl. hierzu VGU R 10 41 vom 7. Dezember 2010 

E.2). 

d) Die Beschwerdeführer machen im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen 

Beschwerdeverfahren nicht mehr geltend, dass die Decke der fraglichen 

Räume im Mittel mehr als 1.5 m über das gewachsene Terrain hinausra-

gen und allein schon deshalb angerechnet werden müssen. Im Gegenteil 

führen sie gar explizit aus, dass die entsprechende Vorgabe gerade ein-

gehalten sei (vgl. S. 9 Ziff. 1 der Beschwerde vom 27. April 2017). Sie 

stellen sich indes auf den Standpunkt, dass die Räume in den Unterge-

schossen bei der AZ-Berechnung dennoch angerechnet werden müssten, 

weil sie objektiv für Wohn- und Gewerbezwecke nutzbar seien. Dieser 

Auffassung ist nicht zu folgen. Nach dem vorstehend Gesagten spielt es 

für die Beurteilung der Anrechenbarkeit keine Rolle, ob die fraglichen 

- 30 -

Räume − wie in den ursprünglichen Plänen − als Keller/Hobbyraum oder 

− wie in den bewilligten Grundrissplänen − als Waschküche/Trockenraum 

bezeichnet werden; auf den blossen Parteiwillen kann es nämlich nicht 

ankommen. Folglich erweist sich aber die im Laufe des Verfahrens vor-

genommene Änderung der Bezeichnung der fraglichen Räume als nicht 

von Relevanz für die vorliegend zu beurteilende Frage der Anrechenbar-

keit. Vielmehr ist aufgrund der objektiven Eignung zu entscheiden, ob ein 

Raum dem dauernden Aufenthalt dient beziehungsweise hierfür ausbau-

bar ist. Daher erweist sich die Argumentation der Beschwerdegegnerin 1, 

wonach vorliegend die Kriterien der Ausbaubarkeit nicht zu prüfen seien, 

weil Waschküchen gemäss Art. 23 Abs. 4 BG ohnehin nicht angerechnet 

würden, als zu kurz. Wird ein Raum nämlich zwar in den Plänen als 

Waschküche bezeichnet, obschon er objektiv für Wohn- und Gewerbe-

zwecke nutzbar ist, ist er bei der AZ-Berechnung nach dem vorstehend 

Gesagten dennoch zu berücksichtigen. Auf die blosse Bezeichnung in 

den Plänen kommt es − wie gesehen − nicht an. Im vorliegenden Fall sind 

die fraglichen, als Waschküche/Trockenraum bezeichneten Räume indes 

− wie nachstehend dargestellt − objektiv nicht für Wohn- und Gewerbe-

zwecke geeignet. Zwar weisen sie eine Fläche von rund 42 m2 auf und 

sind damit deutlich grösser als die in den Obergeschossen gelegenen 

Räume. Zudem weisen die Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass 

sich die Anschlüsse für die Waschmaschinen und Tumbler offenbar nicht 

in den als Waschküche/Trockenraum bezeichneten Räumen, sondern 

vielmehr in den Technikräumen befinden. Dass die objektive Eignung für 

Wohn- und Gewerbezwecke dennoch zu verneinen ist, liegt einerseits an 

der Ausrichtung und Belichtung der fraglichen Räume. Natürlich belichtet 

sind die − nach Norden ausgerichteten − Räume praktisch ausschliesslich 

über das Fenster an der Nordfassade. Ausser Lichtschächten an den öst-

lichen bzw. westlichen Fassaden weisen die Räume keine weitere Belich-

tung auf. Insbesondere über die Südfassade sind die Räume nicht belich-

tet, was hinsichtlich der Gefahr einer Umnutzung von erheblicher Bedeu-

- 31 -

tung ist. Anderseits − und dies ist entscheidend − hat die Baukommission 

in Ziff. 5 der Verfügung vom 8. Dezember 2016 die Auflage erteilt, "dass 

die gemäss Baugesuchen Nr. _____, Nr. _____ und Nr. _____ jeweils in 

den Untergeschossen liegenden Räumlichkeiten nicht für Wohn- und Ge-

werbezwecke genutzt werden dürfen." Durch diese Auflage sind die be-

treffenden Räume nicht mehr für Wohn- und Gewerbezwecke und damit 

bloss noch eingeschränkt nutzbar. Dagegen wenden die Beschwerdefüh-

rer ein, dass die Auflage die Nutzbarkeit dieser Räume nicht wirkungsvoll 

einzuschränken vermöge, zumal das als Auflage erlassene Umnutzungs-

verbot gegenüber zukünftigen Eigentümern nicht durchsetzbar sei, da die 

Auflage im Grundbuch nicht angemerkt werde. Käufer erhielten somit 

nicht zwingend Kenntnis von der Auflage. Zudem bestehe trotzdem die 

Gefahr, dass Dritte eine unrechtmässige Wohnnutzung herbeiführen 

könnten. Mit dieser Argumentation verkennen die Beschwerdeführer, 

dass den Gemeinden in der Wahl der Mittel, mit denen einer zu befürch-

tenden missbräuchlichen Nutzung wirkungsvoll entgegengetreten werden 

soll, ein relativ erheblicher Ermessensspielraum zukommt (vgl. VGU 

R 15 25 vom 25. August 2015 E.6b). Die Gemeinde kann somit wählen, 

ob sie mittels einer Auflage eine Nutzung zu Wohn- und Gewerbezwe-

cken verbieten oder die betreffenden Räume anrechnen will. Die Be-

schwerdegegnerin 1 hat sich vorliegend für Ersteres entschieden, was auf 

Seiten der Gemeinde einen Kontrollaufwand verursachen wird. Wenn die 

Beschwerdegegnerin 1 diesen Aufwand auf sich nehmen möchte, ist sie 

in diesem Entscheid zu schützen. Zudem liegt auch der Verzicht auf eine 

Anmerkung der fraglichen Auflage im Grundbuch im Ermessen der Ge-

meinde, zumal es Sache der Gemeinde ist, wie sie die Einhaltung dieser 

Auflage sicherstellt. Da die betreffenden Räume somit praktisch aussch-

liesslich über die Nordfassade belichtet werden und die Beschwerdegeg-

nerin 1 überdies ein Verbot für die Wohn- und Gewerbenutzung erlassen 

hat, ist die objektive Eignung der fraglichen Räume zur Nutzung zu Wohn- 

und Gewerbezwecken zu verneinen. Dementsprechend hat aber die Be-

- 32 -

schwerdegegnerin 1 die fraglichen Räume bei der AZ-Berechnung zu 

Recht nicht berücksichtigt. Selbiges gilt auch in Bezug auf das bereits auf 

den Parzellen 1130 und 2135 erstellte Zweifamilienhaus (Häuser A und 

B) bzw. die im Untergeschoss dieser Häuser gelegenen, in den Plänen 

als Waschküche/Trocknungsraum bezeichneten Räume, zumal es sich 

bei den Häusern A und B um ähnliche Häuser wie die vorliegend zu beur-

teilenden Häuser C/D, E/F bzw. G handelt. Daran vermag die Tatsache, 

dass an den Fenstern der fraglichen Räume der Häuser A und B auf Par-

zellen 1130 und 2135 Jalousien angebracht sind, nichts zu ändern, zumal 

solche ohne Weiteres auch in einer Waschküche angebracht werden 

können. 

e) Wenn die im Untergeschoss der Häuser A und B gelegenen Räume von 

der Beschwerdegegnerin 1 bei der AZ-Berechnung zu Recht nicht 

berücksichtigt wurden, erweist sich auch der von den Parzellen 1130 und 

2135 auf Parzelle 1131 erfolgte Nutzungstransport als zulässig, auch 

wenn − wie nachstehend dargelegt − lediglich 23.36 m2 Bruttogeschoss-

fläche (BGF) für den Nutzungstransport zur Verfügung stehen und nicht 

31 m2, wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Ein-

spracheentscheid vom 10. März 2017 behauptet. Die Grundstückfläche 

der Parzellen 1130 und 2135 beträgt nämlich gesamthaft 810 m2 (401 m2 

+ 409 m2). Bei einer Ausnützungsziffer in der Wohnzone 2 von 0.4 

gemäss Zonenschema resultiert eine BGF von 324 m2. Die anrechenbare 

Geschossfläche der Häuser A und B beträgt gemäss Baugesuchsunterla-

gen − ohne Berücksichtigung der im Untergeschoss gelegenen, als 

Waschküche/Trocknungsraum bezeichneten Räume − 300.64 m2. Folg-

lich verbleiben auf den Parzellen 1130 und 2135 noch 23.36 m2 BGF, 

welche für einen Nutzungstransport zur Verfügung stehen. Dies reicht je-

doch − wie die nachstehende Berechnung zeigt − aus, um auf der Parzel-

le 1131 genügend BGF für den Bau der Häuser C/D, E/F und G zur Ver-

fügung zu stellen. Denn die Parzelle 1131 weist ein Ausmass von 

- 33 -

1'556 m2 auf. Bei einer Ausnützungsziffer von 0.4 resultiert eine BGF von 

622.4 m2. Addiert man dazu die BGF von 23.36 m2 aus dem Nutzungs-

transport, ergibt sich eine maximal zulässige BGF von 645.76 m2. Die ge-

samte anrechenbare Geschossfläche der Häuser C/D, E/F und G beträgt 

gemäss Baugesuchsunterlagen − wiederum ohne Berücksichtigung der in 

den Untergeschossen gelegenen, als Waschküche/Trockenraum be-

zeichneten Räume − 640 m2. Folglich reicht aber die auf Parzelle 1131 

vorhandene BGF − einschliesslich der mittels Nutzungstransport übertra-

genen BGF − aus für den Bau der Häuser C/D, E/F und G. Der bei den 

Akten liegende Dienstbarkeitsvertrag vom 22. August 2016 beinhaltet im 

Übrigen auch bloss einen Nutzungstransport von rund 23 m2 BGF und 

nicht − wie die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Ein-

spracheentscheid vom 10. März 2017 behauptet − von 31 m2. So viel 

BGF stünde auf den Parzellen 1130 und 2135 nach dem Bau der Häuser 

A und B nämlich − wie gesehen − gar nicht mehr zur Verfügung. 

7. Schliesslich rügen die Beschwerdeführer noch eine unzureichende Zu-

fahrt, indem sie vorbringen, dass das Haus G teilweise auf der heutigen 

Erschliessungsstrasse erstellt werde. Es sei zu prüfen, ob die Vorausset-

zungen für den Teilabbruch vorlägen. Auch diesbezüglich kann den Be-

schwerdeführern nicht gefolgt werden. Zutreffend ist zwar, dass die Er-

schliessungsstrasse im Rahmen der Erstellung der Häuser auf den Par-

zellen 18, 1826, 1827 und 1828 offenbar von der Beschwerdegegnerin 1 

am 8. Februar 2000 mit einer Breite von 3 m genehmigt wurde. Zumindest 

findet sich auf dem von den heutigen Beschwerdeführern im Einsprache-

verfahren als Beilage 9 eingereichten Erschliessungsplan vom 30. Sep-

tember 1999 ein Genehmigungsstempel der Baukommission Igis-

X._____. Zutreffend ist des Weiteren, dass Neubauten gemäss Art. 72 

KRG nur bewilligt werden, sofern das Grundstück baureif ist und ein 

Grundstück unter anderem dann als baureif gilt, wenn es für die beabsich-

tigte Nutzung vorschriftsgemäss erschlossen ist. Des Weiteren erhellt, 

- 34 -

dass ein Baugesuch nur unter der Voraussetzung bewilligt werden kann, 

dass auch die genügende Erschliessung der dahinterliegenden Grundstü-

cke nach wie vor gewährt bleibt. Vorliegend besteht zulasten der Parzelle 

1131 und zugunsten der Parzellen 18, 1826, 1827 und 1828 ein im 

Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht, wonach die jeweili-

gen Eigentümer der Grundstücke 18, 1826, 1827 und 1828 das Recht 

haben, über die auf dem Grundstück 1131 liegende, 3 m breite Strasse 

unbeschränkt zu gehen und zu fahren. Mit der Projektänderung vom 

30. August 2016 hat die Beschwerdegegnerin 2 durch Verlegung der 

Treppe zu Haus G dafür gesorgt, dass die Erschliessungsstrasse auf 3 m 

Breite und entsprechend des bestehenden Fuss- und Fahrwegrechts von 

den Eigentümern der berechtigten Parzellen 18, 1826, 1827 und 1828 

unverändert genutzt werden kann. Mithin entspricht das Bauprojekt nach 

der Projektänderung vom 30 August 2016 der im Grundbuch eingetrage-

nen Dienstbarkeit und die Strassenbreite wird gegenüber der ursprünglich 

bewilligten Strasse nicht verengt. Die Behauptung der Beschwerdeführer, 

wonach Haus G teilweise auf der heutigen Erschliessungsstrasse erstellt 

wird, ist somit unzutreffend. Zudem hat die Kantonspolizei Graubünden, 

nachdem sie mit Schreiben vom 21. Juli 2016 dem Bauamt X._____ 

mangels Einhaltung der nach Normblatt erforderlichen Sichtweiten 

zunächst eine nochmalige Überprüfung des Bauprojekts nahe gelegt hat-

te, anlässlich des Augenscheins vom 15. August 2015, nachdem das Pro-

jekt von der Beschwerdegegnerin 2 nochmals angepasst wurde, festge-

stellt, dass durch die Neugestaltung des Treppenaufgangs die minimalst 

geforderte Sichtweiten erreicht werden und bei der Zufahrtsstrasse zu 

den Parzellen 1826 bis 1828 eine Breite von 3 m eingehalten werde. Dies 

bestätigte die Kantonspolizei Graubünden mit Schreiben vom 24. August 

2016 auch noch schriftlich. Wenn aber die Kantonspolizei die Erschlies-

sung in der vorgesehenen Dimensionierung für genügend erachtet, erüb-

rigt sich der Beizug der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- 

und Stellflächen der Feuerwehrkoordination Schweiz (FKS), zumal es 

- 35 -

sich bei der erwähnten Richtlinie − wie es der Name bereits sagt − bloss 

um eine Richtlinie und nicht um eine verbindliche Rechtsgrundlage han-

delt. Die Rüge der unzureichenden Zufahrt erweist sich somit als unbe-

gründet und ist abzuweisen. Wenn die Beschwerdeführer schliesslich 

noch geltend machen, dass es bezüglich der Erschliessungsstrasse 

zunächst einer Abbruchbewilligung bedürfe, kann auf die zutreffenden 

Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 unter Ziff. 8 (S. 9) des ange-

fochtenen Bau- und Einspracheentscheids vom 10. März 2017 verwiesen 

werden. Weitere Ausführungen dazu sind nicht erforderlich. 

8. Abschliessend gilt es in beweisrechtlicher Hinsicht noch festzuhalten, 

dass es nicht ersichtlich ist, was sich die Beschwerdeführer aus der Editi-

on des Kaufvertrags zwischen der Beschwerdegegnerin 1 und der Be-

schwerdegegnerin 2 über Parzelle 1131 versprechen. Da die Beschwer-

deführer auch nicht darlegen, weshalb der erwähnte Kaufvertrag für die 

vorliegend zu beurteilenden Fragen von Bedeutung sein soll und solches 

auch nicht ersichtlich ist, ist der entsprechende Editionsantrag in antizi-

pierter Beweiswürdigung (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 

127 V 491 E.1b) abzuweisen.

9. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 

dass die Baugesuche Nr. _____, _____ und _____ sämtliche gesetzli-

chen Anforderungen erfüllen, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 diese 

zu Recht unter Auflagen bewilligt hat. Der angefochtene Bau- und Ein-

spracheentscheid vom 10. März 2017 erweist sich somit als rechtens, 

was zur Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobe-

nen Beschwerde führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern 

aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

- 36 -

rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 

Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn 

sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen be-

steht vorliegend kein Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegeg-

nerin 1 keine Parteientschädigung zusteht. Die Beschwerdegegnerin 2 

hat sich im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren 

nicht anwaltlich vertreten lassen, weshalb auch ihr keine Parteientschädi-

gung zukommt. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 751.--

zusammen Fr. 5‘751.--

gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und 

sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-

waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]