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**Case Identifier:** 4d84b606-d2a5-532a-81d8-90eaafa5eaa5
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-17
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 17.01.2022 ZSU.2021.152
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2021-152_2022-01-17.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 4. Kammer 

 

 

ZSU.2021.152  
(SZ.2021.62)  

Art. 9 

 

Entscheid vom 17. Januar 2022 
 

 

 

Besetzung  Oberrichter Marbet, Präsident  

Oberrichter Lienhard  

Oberrichter Richli  

Gerichtsschreiber Bastian          

 

 

 
   

Kläger 1  A._____, 

 

Klägerin 2  B._____, 

[...] 

vertreten durch Rechtsanwalt Alain Meier,  

Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau    

 

     

 
   

Beklagte   C._____ AG,  

[...] 

vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Birrer, 

Seeblickstrasse 6, 6210 Sursee    

 

     

 
 

Gegenstand  Mietausweisung 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 

   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

D. als Vermieter und die C. AG als Mieterin schlossen am 1. Januar 1988 

einen Mietvertrag über das Ladenlokal im Erdgeschoss, einschliesslich ei-

nen Kellerraum, der Liegenschaft [...] für einen monatlichen Nettomietzins 

von Fr. 1'882.00. 

 

Am 15. Februar 2008 wurde der Nettomietzins letztmals angepasst und per 

1. Juli 2008 auf Fr. 3'065.00 festgesetzt. 

 

Die Liegenschaft [...] wurde am 28. September 2010 von A. und B. käuflich 

erworben.  

 

1.2. 

Die C. AG teilte A. und B. mit Schreiben vom 26. Januar 2021 mit, dass sie 

während des aufgrund der Corona-Pandemie bis Ende Februar 2021 be-

hördlich angeordneten "Lockdowns" nicht in der Lage sein werde, ihren 

Mietzinszahlungen nachzukommen. 

 

1.3. 

A. und B. mahnten die C. AG mit Schreiben vom 5. Februar 2021 für die 

Mietzins-Zahlungen Januar und Februar 2021 innert 30 Tagen und drohten 

ihr für den Fall des Ausbleibens der Zahlung die Kündigung des Mietver-

hältnisses gestützt auf Art. 257d OR an. Unter der Bedingung, dass der 

Mietzins März 2021 rechtzeitig bezahlt würde, offerierten sie ferner die Re-

duktion der Mietzinsen Januar und Februar 2021 um einen Drittel. 

 

1.4. 

A. und B. kündigten das Mietverhältnis mit amtlichem Formular vom 

12. März 2021 per 30. April 2021, nachdem die Zahlung der Mietzinse Ja-

nuar und Februar 2021 gänzlich ausgeblieben war. 

 

2. 

2.1. 

A. und B. (nachfolgend: Kläger) stellten mit Eingabe vom 22. April 2021 

beim Bezirksgericht Aarau das Ausweisungsbegehren im Verfahren des 

Rechtsschutzes in klaren Fällen mit folgenden Anträgen: 

 

" 1. 
Der Gesuchsgegnerin sei unter Strafandrohung nach Art. 292 StGB im Un-
terlassungsfalle richterlich zu befehlen, das Mietobjekt [...] bis am 30. April 
2021, eventuell bis zu einem richterlich zu bestimmenden Termin, vollstän-
dig zu räumen (inkl. Demontage der Leuchtreklame an der Fassade) und 
den Gesuchstellern ordnungsgemäss gereinigt und unter Rückgabe sämt-
licher Schlüssel zurückzugeben.  

 - 3 - 

 

 

 

 
2. 
Verlässt die Gesuchsgegnerin das vorgenannte Mietobjekt nicht bis zum 
angesetzten Datum in geräumtem und gereinigtem Zustand, seien die Ge-
suchsteller zu berechtigen, auf Kosten der Gesuchsgegnerin das Urteil 
durch die Vollstreckungsbehörde auf erstes Verlangen vollstrecken zu las-
sen, nötigenfalls unter polizeilicher Zuhilfenahme. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWST) zu Lasten der Ge-
suchsgegnerin." 

 

2.2. 

Die C. AG (nachfolgend: Beklagte) beantragte mit Eingabe vom 18. Mai 

2021: 

 

" 1. 
Auf das Gesuch sei nicht einzutreten.  
 
2. 
Eventuell: Das Gesuch sei abzuweisen. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchsteller." 

 

2.3. 

Die Parteien hielten mit Stellungnahmen vom 31. Mai 2021 (Kläger) und 

11. Juni 2021 an ihren jeweiligen Anträgen fest.  

 

2.4. 

Der Präsident des Bezirksgerichts Aarau erkannte am 6. Juli 2021: 

 

" 1. 
In Gutheissung des Gesuchs wird festgestellt, dass das Mietverhältnis per 
30. April 2021 aufgelöst und die Ausweisung der Gesuchsgegnerin ab die-
sem Zeitpunkt zulässig ist. 
 
2.  
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, das Mietobjekt [...], innert 10 Tagen 
seit Vollstreckbarkeit dieses Entscheides zu räumen und vertragsgemäss 
zu verlassen. 
 
Im Unterlassungsfalle würde sie auf Begehren der Gesuchsteller durch 
das Präsidium des Zivilgerichts Aarau polizeilich ausgewiesen. 
 
2.  
Die [...] erhält nach Vollstreckbarkeit des Entscheides und Ablauf der obi-
gen Frist auf Verlangen der Gesuchsteller durch das Präsidium des Zivil-
gerichts Aarau den entsprechenden Auftrag. 
 
3. 

 - 4 - 

 

 

 

Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 800.00, 
werden der Beklagten auferlegt. Sie werden mit dem Vorschuss der Ge-
suchsteller von Fr. 800.00 verrechnet, so dass die Beklagte den Gesuch-
steller solidarisch Fr. 800.00 direkt zu ersetzen hat.  
 
4. 
Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern eine Parteientschädigung von 
Fr. 2'827.15 (inkl. MWSt. von Fr. 202.15) zu bezahlen." 

 

3. 

3.1. 

Gegen den ihr am 12. Juli 2021 zugestellten Entscheid erhob die Beklagte 

mit Eingabe vom 21. Juli 2021 Berufung mit folgenden Anträgen: 

 

" 1. 
Der Entscheid des Bezirksgerichts Aarau (Präsidium des Zivilgerichts) 
vom 6. Juli 2021 sei aufzuheben.  
 
2. 
Auf das Ausweisungsgesuch der Berufungsbeklagten sei nicht einzutre-
ten. 
 
3. 
Eventuell: Das Ausweisungsgesuch der Berufungsbeklagten sei abzuwei-
sen.  
 
4. 
Subeventuell: Die Sache sei zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. 
 
5. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen in beiden Instanzen zulasten der 
Berufungsbeklagten." 

 

3.2. 

Die Kläger beantragten mit Berufungsantwort vom 20. August 2021: 

 

" 1. 
Die Berufung sei abzuweisen, soweit überhaupt auf sie eingetreten werden 
darf. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWST) zu Lasten der Ge-
suchsgegnerin." 

 

3.3. 

Mit freiwilliger Replik vom 2. September 2021 und freiwilliger Duplik vom 

14. September 2021 hielten die Parteien an ihren jeweiligen Anträgen fest.  

 

3.4. 

Die Kläger informierten mit Eingabe vom 29. Oktober 2021 darüber, dass 

die Beklagte die Mieträumlichkeiten faktisch verlassen und ein neues La-

denlokal bezogen habe. 

 - 5 - 

 

 

 

 

3.5. 

Die Beklagte nahm dazu mit Eingabe vom 3. November 2021 Stellung und 

machte geltend, der Bezug der neuen Räumlichkeiten sei vorsorglich er-

folgt und bedeute nicht, dass sie in den Mieträumlichkeiten [...] kein Ver-

kaufsgeschäft mehr betreiben wolle. 

 

3.6. 

Die Kläger reichten daraufhin mit Eingabe vom 8. November 2021 eine wei-

tere Stellungnahme ein.  

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden im summarischen Ver-

fahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00 über-

steigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 

346 E. 1.2.1).  

 

Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-

tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, 

wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt 

nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 

ZPO).  

 

2. 

Die Vorinstanz hat das Gesuch um Ausweisung der Beklagten aus den 

Mieträumlichkeiten [...] im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen 

gutgeheissen. Zur Begründung hat sie im Wesentlichen erwogen, die Klä-

ger hätten den Beweis erbracht, dass sämtliche Voraussetzungen, welche 

die Vermieterschaft nach Art. 257d OR zu einer ausserordentlichen Kündi-

gung (bei Zahlungsverzug) berechtigten, eingehalten worden seien (Ent-

scheid E. 3.2.2). Zu den von der Beklagten erhobenen Einwendungen hielt 

sie alsdann fest, eine unklare Rechtslage liege weder in Bezug auf die Zu-

lässigkeit des vor Ablauf der Kündigungsfrist gestellten Ausweisungsbe-

gehrens vor, noch seien die zwei offenen Monatsmieten für Januar und 

Februar 2021 in die Zeit des behördlich verordneten "Lockdowns" gefallen 

(Entscheid E. 3.2.3.2). 

 

3. 

3.1. 

Unstrittig ist, dass die Beklagte die Mietzinse Januar und Februar 2021 

nicht bezahlt hat (Berufung N. 6). Die Beklagte rügt aber mit ihrer Berufung 

in verschiedener Hinsicht eine Verletzung der Begründungspflicht, da sich 

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die Vorinstanz nicht oder nicht hinreichend mit ihren Argumenten auseinan-

dergesetzt habe.  

 

3.2. 

3.2.1. 

Soweit sie dies darauf bezieht, dass die Vorinstanz ihren Einwand verwor-

fen hat, wonach die Kläger das Ausweisungsbegehren zu früh gestellt hät-

ten, sind ihre Vorbringen nicht stichhaltig.  

 

3.2.2. 

Die Vorinstanz hat erwogen, aus der Einreichung des Schlichtungsgesuchs 

ergebe sich, dass die Beklagte nicht gewillt sei, die Mieträumlichkeiten per 

Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April 2021 zu verlassen. Dies ist nicht zu 

beanstanden, ergibt sich doch aus dem Umstand der Kündigungsanfech-

tung (vgl. Vorladung der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht vom 

13. April 2021, Klageantwortbeilage 2) ohne weiteres, dass die Beklagte – 

was sie im Übrigen auch gar nicht bestreitet – nicht beabsichtigte, zum 

Kündigungstermin am 30. April 2021 auszuziehen (vgl. dazu BACHOFNER, 

Die Mieterausweisung Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, 

2019, N. 593). Inwiefern der Umstand, dass die Beklagte ab März 2021 die 

Mietzinsen wieder bezahlte, gegen ein Rechtsschutzinteresse der Kläger 

an einem verfrühten Ausweisungsbegehren sprechen sollte, ist entgegen 

der Auffassung der Beklagten (Berufung N. 10) nicht ersichtlich. Nament-

lich genügt der Nachweis eines hängigen Kündigungsschutzverfahrens, 

um schon vor Ablauf des Mietverhältnisses das Rechtsschutzinteresse des 

Vermieters an einem Ausweisungsentscheid zu begründen (BACHOFNER, 

a.a.O.), was die Beklagte offensichtlich verkennt, und weshalb ihre Kritik 

am vorinstanzlich Entscheid unberechtigt ist. Weitere Ausführungen erüb-

rigen sich deshalb dazu. 

 

3.3. 

Die Beklagte rügt weiter, sie habe sich vor Vorinstanz sowohl auf die un-

klare Rechtslage in Bezug auf ihre Pflicht zur Leistung der Mietzinsen wäh-

rend des behördlich verordneten "Lockdowns" (Berufung N. 12 ff.) als auch 

auf die Missbräuchlichkeit der Kündigung berufen, da sie nicht mit Mietzins-

zahlungen säumig sei, sondern diese bloss während des "Lockdowns" aus-

gesetzt habe (Berufung N. 17 f.). Auf beides sei die Vorinstanz nur unzu-

reichend oder gar nicht eingegangen. 

 

3.4. 

Ausweislich der Akten hat die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 

26. Januar 2021 – offensichtlich nachdem sie bereits die Mietzinszahlung 

für den Januar 2021 schuldig geblieben ist – eröffnet, dass sie während des 

bis Ende Februar 2021 behördlich angeordneten "Lockdowns" nicht in der 

Lage sein werde, ihren Mietzinszahlungen nachzukommen. Dies deshalb, 

weil ihr in dieser Zeit ein Umsatzvolumen von 1.5 Millionen Franken fehle 

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und sie die Bezahlung ihrer Mitarbeitenden priorisiere. Ferner machte sie 

die Kläger darauf aufmerksam, dass nach ihren Berechnungen eine markt-

gerechte Miete maximal 15 % des jeweiligen Filial-Umsatzes nicht über-

steigen dürfe, weshalb sie sich erlaube, um eine generelle Mietzinsreduk-

tion für das Jahr 2021 und nachfolgend anzufragen. Dies wurde seitens der 

Beklagten mit einem persönlichen Gesprächsangebot verbunden (Klage-

beilage 14). Die Kläger liessen der Beklagten mit Schreiben vom 5. Februar 

2021, unter Hinweis auf ein zuvor mit dem CEO der Beklagten geführtes 

Telefongespräch, eine Mahnung mit Kündigungsandrohung für den Fall der 

innert einer Frist von 30 Tagen ausbleibenden Bezahlung der (um einen 

Drittel reduzierten) Mietzinse Januar und Februar 2021 zukommen. Es ist 

– unterdessen – unstrittig, dass damit die formellen Voraussetzungen für 

eine Zahlungsverzugskündigung erfüllt waren, nachdem die Beklagte die 

Mietzinse Januar und Februar 2021 innert der ihr angesetzten Frist weder 

vollständig noch teilweise bezahlt hat.  

 

3.5. 

Von der Beklagten bestritten wird, dass die nicht bezahlten Mietzinse ge-

schuldet waren. Sie beruft sich zur Begründung auf diverse Rechtsgrund-

lagen, wobei keines der von ihr vorgebrachten Argumente stichhaltig er-

scheint, um zur Annahme einer unklaren Rechtslage und damit zum Nicht-

eintreten auf das von den Klägern gestellte Gesuch um Ausweisung der 

Beklagten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen führen zu kön-

nen. Denn selbst wenn zugunsten der Beklagten von der aus ihrer Sicht 

günstigsten Rechtslage ausgegangen würde, wäre die Sache immer noch 

spruchreif und klar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 ZPO. 

 

3.6. 

3.6.1. 

Soweit die Beklagte behauptet, für die Zeit des behördlich verordneten pan-

demiebedingten "Lockdowns" vom 20. Dezember 2020 bis Ende Februar 

2021 keinen Mietzins zu schulden, verweist sie auf die diesbezüglich be-

stehenden unterschiedlichen Lehrmeinungen und leitet daraus eine un-

klare Rechtslage ab. Soweit ersichtlich sind aber selbst die Autoren, die 

den "Lockdown" für einen Mangel am Mietobjekt halten und deshalb für 

einen Herabsetzungsanspruch des Mieters plädieren, der Auffassung, 

dass sich ein Anspruch auf gänzlichen Erlass des Mietzinses auf Ausnah-

men beschränken soll, so etwa für Dienstleistungsbetriebe wie Coiffeure, 

Tattoostudios, etc., die ihre Erwerbstätigkeit bei einer behördlichen Be-

triebsschliessung überhaupt nicht mehr ausüben können (vgl. 

LACHAT/BRUTSCHIN, Die Mieten in Zeiten des Coronavirus, mp 3/20 S. 118 

ff.). Hingegen hat die Beklagte, die im Handelsregister mit dem Zweck des 

Betriebs eines Handelsgeschäfts für [...] eingetragen ist, aufgrund des 

Wegfalls der Laufkundschaft das Ladengeschäft [...] zwar nicht dem eigent-

lichen Zweck entsprechend nutzen können. Wie die Kläger aber zutreffend 

einwenden (Berufungsantwort S. 10), konnte sie es trotzdem auch während 

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der Schliessung als Lager, Werbefläche, zur Verrichtung administrativer 

Arbeiten und insbesondere – da sie auch über einen Online-Shop verfügt 

– zur Abholung bestellter Ware im Ladengeschäft nutzen. Auch wenn die-

ser verbleibende "Restnutzen" nicht überbewertet werden darf, liegt es 

gleichwohl auf der Hand, dass die Mietliegenschaft für die Beklagte wäh-

rend des "Lockdowns" nicht jeglichen Nutzen verlor. Etwas Anderes ver-

mag die Beklagte mit dem Hinweis auf ihren angeblich vollständig entfalle-

nen Umsatz (Replik S. 6; wobei bei einer schweizweit tätigen Unterneh-

mung wie der Beklagten nicht bloss jener in der hier streitbetroffenen Fili-

ale, sondern der gesamte Umsatz unter Einrechnung des Online-Handels, 

der von den pandemiebedingten Schliessungen sogar profitiert haben 

dürfte, massgebend wäre) und die angeblich nicht gegebene teilweise Ge-

brauchstauglichkeit der Mietsache (Replik S. 7) nicht substantiiert aufzu-

zeigen. Es kann folglich auch dann nicht davon ausgegangen werden, dass 

die Beklagte einen Anspruch auf vollständige Herabsetzung des Mietzinses 

hätte, wenn man ihrer Rechtsauffassung folgen und den "Lockdown" als 

vom Vermieter zu vertretenden Mangel an der Mietsache im Sinne von 

Art. 259d OR betrachten würde.   

 

3.6.2. 

Ferner geht aus den Akten auch nicht hervor, dass die Beklagte den nun-

mehr von ihr behaupteten Herabsetzungsanspruch rechtzeitig geltend ge-

macht hätte. Vielmehr hat sie diesen – wie die Kläger zutreffend ausgeführt 

haben – in ihrem Schreiben vom 26. Januar 2021 noch anerkannt, indem 

sie lediglich mit Bezug auf den angeordneten "Lockdown" angekündigt 

hatte, dass sie während dieser Zeit (d.h. vorübergehend, nicht endgültig) 

nicht in der Lage sein werde, ihren Mietzinszahlungen nachzukommen und 

zur Begründung auf einen angeblich ausgebliebenen Umsatz im Umfang 

von 1.5 Millionen Franken, nur mit Verzögerung eintreffende Kurzarbeits-

entschädigungen und die Unsicherheit betreffend kantonale Unterstüt-

zungsleistungen verwies. Weder lässt sich den Akten die rechtzeitig vor der 

Kündigung erfolgte schriftliche Geltendmachung eines Herabsetzungsan-

spruchs noch eine entsprechende Verrechnungserklärung mit den geschul-

deten Mietzinsen entnehmen (vgl. zur entsprechenden Notwendigkeit etwa 

Ziff. 1.5 des im Auftrag des Mieterinnen- und Mieterverbands Schweiz im 

März 2020 von BRUTSCHIN/RUBLI/STASTNY erstellten Gutachtens [= Beilage 

3 zur Stellungnahme der Beklagten vom 18. Mai 2021 vor Vorinstanz]). 

Dass dies auch nicht die Absicht der Beklagten war, ergibt sich im Übrigen 

ohne Weiteres daraus, dass sie die Kläger hinsichtlich der nicht rechtzeiti-

gen Mietzinszahlung um Geduld bat, was nichts anderes bedeuten kann, 

als dass sie nicht davon ausging, keinen Mietzins zu schulden, sondern 

sich offenbar bloss vorübergehend – und aufgrund der Priorisierung ander-

weitiger Verpflichtungen – ausserstande sah, einen solchen rechtzeitig zu 

leisten. Soweit die Beklagte in ihrer Replik etwas anderes behauptet und 

als Beweis die Befragung ihres CEOs offeriert (Berufung S. 8 f.), ist dieser 

Beweisantrag verspätet, zeigt sie doch nicht auf, einen derartigen Antrag 

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bereits im erstinstanzlichen Verfahren vor Eintritt des Aktenschlusses (BGE 

144 III 117 E. 2.2) gestellt zu haben. Darauf ist folglich nicht weiter einzu-

gehen. 

 

3.6.3. 

Soweit sich die Beklagte auf die clausula rebus sic stantibus, also die Mög-

lichkeit der richterlichen Anpassung von gültigen Verträgen aufgrund einer 

massgeblichen Veränderung der Verhältnisse seit Vertragsschluss beruft, 

kann sie daraus ebenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten. Eine vorüber-

gehende Schliessung der physischen Filialen eines Unternehmens, das – 

etwa durch den Online-Handel – auch während dieser Zeit in der Lage ist, 

Umsatz zu erzielen, begründet von vornherein keine derartige Veränderung 

der Verhältnisse, welche eine richterliche Vertragsanpassung angezeigt er-

scheinen liesse. Zudem darf nicht ausser acht bleiben, dass der hier strit-

tige Mietzinsausstand Fr. 6'130.00 bzw. unter Berücksichtigung der von 

den Klägern angebotenen Reduktion Fr. 4'087.00 beträgt (vgl. Klagebei-

lage 15) und die Beklagte – wenn man auf ihre Behauptungen zum angeb-

lichen Umsatzrückgang im Januar/Februar 2021 abstellt – offensichtlich in 

guten Zeiten monatliche Umsätze in sechsstelliger Höhe erzielt. Von einem 

durch den "Lockdown" eingetretenen offenbaren Missverhältnis zwischen 

Leistung und Gegenleistung, welches das Beharren der Kläger auf dem 

vertraglichen Anspruch als missbräuchlich erscheinen liesse (vgl. BGE 122 

III 97 E. 3a), kann unter diesen Umständen keine Rede sein. 

 

3.6.4. 

Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, inwiefern der Schluss der Vorinstanz 

unzutreffend sein soll, die Kündigung wegen Zahlungsverzugs verstosse 

nicht gegen Treu und Glauben. Im Gegenteil verhält sich die Beklagte treu-

widrig, wenn sie sich auf offensichtlich nicht während der Kündigungsfrist 

und damit rechtzeitig geltend gemachte vollumfängliche Mietzinsherabset-

zungsansprüche beruft und im Schlichtungsgesuch vom 8. April 2021 (Kla-

gebeilage 5) geltend macht, es seien ihr 23 von 24 Vermietern mit Miet-

zinserlass oder –reduktion von 50 % - 80 % entgegengekommen, ohne zu 

erwähnen, dass dies auch für die Kläger zutrifft. Es macht vielmehr den 

Anschein, dass die Beklagte die Gelegenheit der angeblichen wirtschaftli-

chen Schwierigkeiten während der Pandemie nutzen will, um eine dauer-

hafte Reduktion des Mietzinses zu erreichen, zumal die Begründung für die 

beantragte dauerhafte Mietzinsreduktion (Mietzins soll nicht mehr als 15 % 

des Umsatzes der betreffenden Filiale ausmachen) nichts mit den pande-

miebedingten Schwierigkeiten zu tun hat. Dass die Kläger darauf nicht ein-

gehen wollten und grundsätzlich auf der Einhaltung des Vertrags beharrten, 

erscheint daher nicht treuwidrig. Daran ändert auch nichts, dass die Be-

klagte nach ihren Angaben während über 50 Jahren jeweils die Mietzinsen 

geleistet hat, da dies nur ihren vertraglichen Verpflichtungen entsprach und 

keine besondere Leistung darstellt.  

 

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4. 

Insgesamt erweist sich somit der vorinstanzliche Entscheid, mit dem die 

Beklagte aus der Mietliegenschaft [...] ausgewiesen wurde, im Ergebnis als 

zutreffend, und die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten ist abzu-

weisen.  

 

5. 

Nachdem die Beklagte das Ladenlokal unstrittig bis auf ein wenig Dekora-

tionsmaterial bereits geräumt hat (vgl. Eingaben der Parteien vom 29. Ok-

tober, 3. November und 8. November 2021), bedarf es für die gänzliche 

Räumung keiner Verlängerung der von der Vorinstanz angesetzten zehn-

tägigen Frist. 

 

6. 

Ausgangsgemäss hat die Beklagte die obergerichtliche Entscheigebühr zu 

bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre eigenen Parteikosten selbst zu 

tragen. Die anwaltlich vertretenen Kläger haben gegenüber der Beklagten 

Anspruch auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 ZPO 

i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt die 

Entschädigung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand 50 

bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berech-

neten Betrags. Bei einem Streitwert von Fr. 110'340.00 (vgl. zur Berech-

nung BGE 144 III 346 E. 1.2.1) ergibt sich eine Grundentschädigung von 

Fr. 13'591.75, die aufgrund der summarischen Natur des vorliegenden Ver-

fahrens um 60 % auf Fr. 5'436.70 zu reduzieren ist (§ 3 Abs. 1 und 2 

AnwT). Aufgrund des im Sinne von § 6 Abs. 1 AnwT unvollständig durch-

geführten Verfahrens (keine Verhandlung) ist ein weiterer Abzug von 20 % 

auf Fr. 4'349.35 vorzunehmen. Der Rechtsmittelabzug beträgt 40 %, was 

eine Parteientschädigung von Fr. 2'609.60 ergibt. Zuzüglich einer Ausla-

genpauschale von 3 % und 7.7 % Mehrwertsteuer resultiert eine Parteient-

schädigung von Fr. 2'894.85. 

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Berufung der Beklagten wird abgewiesen.  

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Beklagten 

auferlegt. 

 

3. 

Die Beklagte hat den Klägern für das Berufungsverfahren eine Parteient-

schädigung von Fr. 2'894.85 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu be-

zahlen. 

 - 11 - 

 

 

 

 

 
 

   

Zustellung an: 

[...] 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-

lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-

schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen 

Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-

rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens 

Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 

Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde 

nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die 

sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen 

hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt: mehr als Fr. 15'000.00. 

 

 
   

Aarau, 17. Januar 2022 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 4. Kammer 

Der Präsident:    Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

 

Marbet     Bastian