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**Case Identifier:** 403e572f-1d70-5b74-9b21-8209edc3dad8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-08-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 27.08.2013 A/1174/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1174-2012_2013-08-27.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1174/2012-PROF ATA/513/2013  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 27 août 2013 

 

   dans la cause 

 

Monsieur B______ 
représenté par Me François Bellanger, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DE LA SÉCURITÉ 
 

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EN FAIT 

1.  Me B______ est notaire à Genève. 

  Durant les années 2006 et 2007, diverses promesses de vente et d’achat ont 
notamment été conclues en son étude dans le cadre d’une promotion immobilière 
réalisée par Messieurs D______ et F______ sur la parcelle no ______ de Satigny, 
sise ______ chemin de la N______. 

  Les futurs acquéreurs de lots de PPE du bâtiment B, sous-parcelle no ______ 
résultant d’une division de la parcelle no ______, ont signé une promesse de vente 
et d’achat contenant une clause libellée ainsi :  

  « les promettants acquéreurs déclarent d’ores et déjà consentir à la 
constitution et à la modification de toutes servitudes, en droit ou en charge, 
nécessaires ou simplement utiles à l’immeuble qui sera construit sur la parcelle 
no ______ de la commune de Satigny, dont des droits sont présentement promis, 
vendus ou encore celles dont la création pourrait être requise par les Services 
publics ou les autorités cantonales ou communales, plus particulièrement celles 
découlant des plans d’aménagement ou plans localisés de quartier adoptés par les 
autorités cantonales. 

   Les promettants acquéreurs déclarent donner tous pouvoirs, avec faculté de 
substitution, aux promettant vendeurs, pour signer les actes portant constitution ou 
modification de ces servitudes, faire établir et approuver les plans y relatifs et en 
requérir l’inscription auprès du Registre Foncier de Genève, cela sous les clauses 
et conditions que les mandataires aviseront. 

  Ces pouvoirs expireront de plein droit dès le jour de la délivrance du permis 
d’habiter concernant l’immeuble qui sera construit sur la parcelle objet de la 
présente promesse de vente et d’achat. »  

  Les promesses de ventes, instrumentées par Me B______ et par un autre 
notaire ont été enregistrées au registre foncier sous la forme d’une annotation sur 
le feuillet de la parcelle no ______. 

2.  En date du 19 août 2008, MM. D______ et F______ ont signé les actes aux 
termes desquels la parcelle no ______ était divisée et la parcelle no ______ 
soumise au régime de la PPE.  

  Les projets de l’acte portant division de la parcelle et constitution de 
diverses servitudes ainsi que de l’acte soumettant la parcelle au régime de la PPE 
ont été envoyé à chaque promettant-acquéreur par le clerc de Me B______, 
Monsieur O______. 

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  Postérieurement, MM. D______ et F______ ont fait modifier l’acte de mise 
en PPE pour que des servitudes personnelles cessibles, d’usage de deux locaux en 
sous-sol du bâtiment, soient constituées à leur profit. Prévus initialement comme 
dépôt d’ordures, ces deux locaux n’avaient plus d’affectation en raison de 
l’exigence de la commune imposant que le dépôt d’ordures se fasse à l’extérieur 
des bâtiments. Les servitudes étaient créées, afin de pouvoir attribuer ces surfaces 
à l’un ou l’autre des propriétaires de l’immeuble en fonction des demandes qui 
leur seraient présentées ultérieurement et compenser de la sorte tout ou partie du 
surcoût de l’installation extérieure imposée par la commune. 

  Cette modification a été signée le 1er septembre et déposée au registre 
foncier le 3 septembre 2008 (P.j.______).  

  L’acte de mise en PPE ainsi modifié n’a pas été transmis aux divers 
acquéreurs.  

  Les dix-huit actes de ventes définitifs des lots de PPE de la parcelle 
no ______ ont été inscrits au registre foncier le 4 septembre (P.j.______ à ______) 
et le 5 septembre 2008 (P.j.______). 

3.  Le 3 février 2009, Madame M______, co-propriétaire avec son mari d’un 
appartement de l’immeuble B à Satigny, a écrit au nom de la PPE au Conseil 
d’Etat pour demander l’intervention de ce dernier auprès des MM. D______ et 
F______ afin que les actes de ventes soient rectifiés et que les servitudes d’usage 
grevant les « locaux containers » soient radiées. Les dispositions adéquates 
concernant Me B______ et son clerc devaient être prises, par saisine de la 
commission de surveillance ou par le prononcé de sanctions, si la rectification 
demandée n’était pas effectuée. 

  Une copie de ce courrier a été envoyée à MM. D______ et F______, à 
Me B______ et à son clerc, à la chambre des notaires, au département des 
constructions et des technologies de l’information devenu le département de 
l’urbanisme, à l’office du logement, au registre foncier ainsi qu’au Comptoir 
immobilier, régie en charge de la gestion de la PPE.  

  Lors de l’assemblée générale des co-propriétaires du 28 octobre 2008, 
MM. D______ et F______ avaient été invités pour rendre compte de 
l’avancement des travaux relatifs aux parties communes qui n’avaient pas encore 
été réceptionnées par la copropriété. M. F______ avait annoncé que les vendeurs 
avaient des servitudes personnelles grevant l’immeuble. Ces faits ressortaient d’un 
ajout demandé par Monsieur G______, au procès-verbal de l’assemblée générale, 
communiqué le 9 décembre 2008 par le Comptoir genevois immobilier aux co-
propriétaires.  

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4.  Le 20 février 2009, la commission de surveillance des notaires (ci-après : la 
commission) a imparti un délai à Me B______ pour se déterminer sur la 
dénonciation de Mme M______. 

5.  Le 12 mars 2009, Me B______ a exposé à la commission que les 
promoteurs avaient été contraints d’aménager des emplacements spécialement 
conçus pour le dépôt des ordures à l’extérieur du bâtiment, contrairement aux 
plans initiaux et cela après l’envoi aux acquéreurs des projets non signés de l’acte 
portant division de la parcelle et constitution de diverses servitudes ainsi que de 
l’acte soumettant la parcelle au régime de la PPE, comportant également 
constitution de diverses servitudes.  

  Le nouveau plan modifié par le géomètre lui était parvenu le 28 août 2008 et 
sur instructions des promoteurs, il avait modifié l’acte de mise en PPE pour que 
des servitudes personnelles cessibles d’usage de ces deux locaux au sous-sol 
soient constituées à leur profit. Les promoteurs voulaient se réserver la possibilité 
d’attribuer ces surfaces à l’un ou l’autre des propriétaires en fonction des 
demandes qui leur seraient présentées et éviter ainsi des conflits entre co-
propriétaires de l’immeuble. Son clerc n’avait pas jugé opportun de faire parvenir 
aux divers acquéreurs le texte contenant l’adjonction dans la mesure où celle-ci ne 
comportait aucun changement pour les acquéreurs. Les appartements, caves et 
emplacements de parking décrits dans leurs actes d’achat respectifs restaient 
rigoureusement identiques et ils ne subissaient aucun préjudice du fait de la 
constitution de la servitude d’usage.  

  En outre, les vendeurs lui avaient certifié avoir informé chaque acquéreur du 
fait qu’ils avaient conservé un droit d’usage sur les locaux initialement réservés 
aux containers à ordures ainsi que sur diverses places de parking qui n’avaient pas 
trouvé acquéreur. 

  Au moment où les faits s’étaient déroulés, MM. D______ et F______ 
étaient inscrits au Registre Foncier comme seuls propriétaires de la parcelle en 
cause. 

  Tant la promesse de vente que l’acte de vente définitif contenaient une 
clause conférant aux vendeurs la possibilité de constituer des servitudes nouvelles 
et ce jusqu’à la délivrance du permis d’habiter. 

6.  Le 25 mars 2009, Mme M______ a répondu aux observations de 
Me B______. 

  L’acte de soumission au régime de la PPE avait été modifié alors que 
presque toutes les ventes, sauf une, avaient été signées, et ce sans aucun avis aux 
récents acquéreurs. La constitution de servitudes sur les locaux des containers 
n’était ni nécessaire ni utile à l’immeuble, selon la lettre et l’esprit de la clause 

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contenue dans les actes de promesse et de vente. Les vendeurs, avec la complicité 
du notaire, avaient contourné les actes signés. Aucune information relative aux 
locaux n’avait été transmise aux acheteurs. Lors de l’assemblée générale des co-
propriétaires du 23 octobre 2008 que la question avait été soulevée par 
M. G______, l’un des acquéreurs, et M. F______ avait alors évoqué les servitudes 
d’usage. L’autorisation de construire du chemin de N______ mentionnait la 
déchetterie à 20 m de l’immeuble et cela déjà en 2007. 

7.  Le 15 avril 2009, Me B______ s’est déterminé. Il était inexact de dire que 
les acquéreurs n’avaient pas été avisés de ce que les promoteurs entendaient se 
réserver un droit d’usage sur les locaux initialement prévus pour le dépôt des 
containers à ordures. Il se souvenait que M. F______ avait expliqué à certains des 
acquéreurs que les promoteurs entendaient se réserver ce droit pour « éviter que 
les propriétaires ne se battent pour disposer de ces espaces devenus vacants ». 
MM. D______ et F______, qui lui avaient confirmé avoir avisé tous les 
acquéreurs de leurs intentions, pouvaient être pour être entendus en qualité de 
témoins. 

8.  Le 28 mai 2009, la commission a prié MM. D______ et F______ d’indiquer 
par écrit l’usage fait des locaux initialement prévus pour les containers à ordures 
et pour lesquels des servitudes d’usage en leur faveur avaient été inscrites au 
registre foncier. 

9.  Le 9 juin 2009, MM. D______ et F______ ont répondu à la commission. En 
leur qualité de maître de l’ouvrage, les frais  de construction du dépôt créé par la 
commune sur la rue de N______ pouvaient leur être facturés. Ils ignoraient si la 
commune était disposée à participer financièrement au surcoût engendré par la 
construction à l’extérieur et à défaut, quelles seraient les personnes tenues de 
prendre en charge ce supplément. A l’échéance du délai du contrôle des prix, de 
dix ans, appliqué à la PPE, ces locaux pourraient être vendus pour récupérer une 
partie de l’éventuel préjudice financier dans l’hypothèse où la commune refuserait 
de participer au surcoût généré par ses exigences. Ils pourraient être utilisés 
comme locaux d’archivage ou intéresser les occupants de l’un ou l’autre des 
immeubles de cette promotion. Leur souci était d’éviter les disputes pour 
l’obtention de l’attribution des locaux. La servitude devait permettre d’avoir un 
contrôle de la situation.  

  Ils confirmaient que chaque propriétaire, lors de la signature des actes 
notariés, avait été informé individuellement de cet état de fait. 

10.  Le 23 juin 2009, Me B______ a été entendu par la commission.  

  Me B______ n’avait pas personnellement donné l’information aux 
acquéreurs au sujet des servitudes litigieuses, mais il avait entendu MM. F______ 
et D______ la donner à certains acquéreurs lors de la signature des actes de vente. 

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Il ne se souvenait pas si tous les acquéreurs avaient été informés lors de la 
signature par M. F______. 

  Les co-propriétaires n’étaient pas entravés par les servitudes dans leur droit 
exclusif d’utilisation et d’aménagement des parties privatives, tels que les 
appartements, caves, garages et éventuellement les surfaces de jardin. Il était 
fréquent que des servitudes soient constituées parfois à la toute dernière minute 
avant la signature d’un acte de vente. Le point n’avait pas paru important et c’est 
pourquoi il ne figurait pas expressément dans l’acte de vente. Dans l’immeuble à 
côté de l’immeuble B sur lequel la même servitude avait été constituée il n’y avait 
eu aucun problème. Le conflit était alimenté par deux personnes uniquement. Les 
promoteurs s’étaient réservés la possibilité de constituer des servitudes dans la 
promesse de vente et ils avaient fait usage de cette clause, les co-propriétaires 
n’ayant subi aucun préjudice. Il était prêt à proposer aux promoteurs l’abandon de 
cette servitude. 

11.  Le 1er septembre 2009, Me B______ a fait parvenir à la commission un 
courrier de M. D______ dans lequel ce dernier prenait l’engagement, pour lui-
même et pour M. F______, par gain de paix, de consentir à la radiation des 
servitudes litigieuses, à la condition que tous les frais de participation que la 
commune de Satigny, ou toute autre autorité pourrait faire valoir au sujet de 
l’implantation du nouveau système de tri des déchets soient pris en charge par les 
co-propriétaires et que ces derniers renoncent à toute prétention ou compensation 
financière envers eux. La dénonciation de Mme M______ à l’encontre de Me 
B______ devait être retirée et toute prétention abandonnée. 

12.  Le 10 décembre 2010, Mme M______ a informé la commission qu’elle 
retirait la dénonciation déposée contre Me B______. Un accord avait été trouvé 
avec celui-ci et les promoteurs-vendeurs, ayant conduit à la radiation des 
servitudes litigieuses.  

13.  Parallèlement, le 4 septembre 2009, le conseil de Madame S______ et de 
son frère, Monsieur S______, a dénoncé à la commission les faits suivants : 

  Avec leur sœur Madame S______, ils avaient vendu le 29 mai 2009 à 
Monsieur F______ un immeuble sis ______, rue V______ à Genève sur la 
parcelle no ______, feuille ______. L’acte de vente définitif avait été instrumenté 
par Me B______ et à l’article 18 de cet acte figurait la mention suivante : « Se 
référant aux dispositions légales fédérales et cantonales relatives à 
l’environnement, les vendeurs affirment qu’à leur connaissance, la parcelle objet 
de la présente vente, ne contient pas de déchets polluants dans son sous-sol et 
certifie (sic) qu’elle ne figure pas au cadastre des zones polluées ».  

  Dans la promesse de vente, instrumentée par Me J______, en la forme 
authentique le 12 mai 2005, modifiée par avenants instrumentés en la forme 

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authentique les 27 juin et 28 novembre 2008 et reportant son échéance au 29 mai 
2009, figurait la clause suivante : « Se référant aux dispositions légales fédérales 
et cantonales relatives à l’environnement, le promettant-vendeur affirme qu’à sa 
connaissance l’immeuble vendu ne fait pas l’objet de pollution et qu’il n’a aucun 
soupçon quant à une éventuelle existence d’un tel défaut ». 

  Il s’était avéré que le sous-sol de la parcelle en question était pollué et 
qu’elle figurait au cadastre des sites pollués. 

  En tant que notaire instrumentaliste, Me B______ aurait dû procéder aux 
vérifications d’usage auprès des cadastres publics, dont celui des sites pollués ou 
s’il l’avait fait, il aurait manqué à ses devoirs en omettant d’en informer les 
parties. Ces faits causaient un dommage aux vendeurs dans la mesure où 
l’acheteur leur réclamait le remboursement du coût de dépollution de la parcelle 
estimé à CHF 100'000.-. 

  En outre, dans le cadre d’une requête en mesures provisionnelles urgentes 
introduite par M. F______ contre Mme et M. S______, Me B______ avait fourni 
un avis de débit du compte clients qu’il détenait auprès d’une banque et sur lequel 
figuraient notamment le montant, le bénéficiaire et le motif du transfert. Cette 
divulgation constituait une violation du secret professionnel. 

14.  Le 17 septembre 2009, Me B______, invité à répondre à la dénonciation de 
Mme et M. S______, a remis en guise de réponse à la commission une copie du 
courrier envoyé le 16 septembre 2009 au mandataire des dénonciateurs. 

  Les consorts S______ étaient devenus propriétaires de la parcelle par 
succession de leurs parents. La promesse de vente et d’achat avait été 
instrumentée par Me J______, notaire choisi par les vendeurs, contrairement à 
l’usage en vigueur dans le canton de Genève.  

  Le projet d’acte de vente avait été envoyé le 19 mai 2009 aux parties 
concernées qui avaient disposé du temps nécessaire pour prendre connaissance de 
son contenu. Contrairement aux engagements pris par les consorts S______ dans 
la promesse de vente et d’achat, les bâtiments n’avaient pas encore été vidés des 
machines et matériaux qu’ils contenaient et un appartement était occupé par un 
locataire. Lors de l’instrumentation du contrat de vente le 29 juin 2009, il avait 
donné lecture de l’acte, mot à mot et dans son intégralité aux parties. En raison de 
la présence des machines qui se trouvaient encore dans les bâtiments, il se 
souvenait parfaitement s’être arrêté lors de la lecture à l’article 18 du contrat, 
relatif aux prescriptions de la législation sur l’environnement et avoir demandé 
aux vendeurs, du fait que des entreprises industrielles avaient occupé les lieux, si 
les activités déployées pouvaient présenter des risques de pollution. M. S______ 
avait répondu de façon tout à fait formelle par la négative. 

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  L’engagement de vendre des consorts S______ reposait sur une promesse 
de vente et d’achat authentique, instrumentée par un notaire, et ses avenants 
également reçus en la forme notariée. L’art. 9 du Code civil suisse du 10 
décembre l907 (CCS - RS 210), s’agissant de la force probante des actes 
authentiques, disposait que ceux-ci faisaient foi des faits qu’ils constataient et 
dont l’inexactitude n’était pas prouvée.  

  Soit les vendeurs avaient été informés par leur notaire, lors de la signature 
de la promesse de vente et d’achat, que la parcelle figurait au cadastre des sites 
pollués et avaient caché frauduleusement à l’acquéreur un vice essentiel touchant 
la parcelle, soit Me J______ n’avait pas informé ses clients de ce cas de pollution. 
Lui-même n’avait fait que reprendre la clause de l’acte authentique instrumenté 
par Me J______ avec l’adjonction que la parcelle ne figurait pas au cadastre des 
sites pollués, selon la formule préconisée par la chambre des notaires. 

  Les vendeurs étaient assistés par leur propre notaire et selon leurs 
déclarations réitérées, la parcelle vendue ne présentait pas traces de pollution. Il 
n’avait dès lors pas à contrôler ce point qui ressortait clairement de la promesse 
signée le 12 mai 2005 déjà. 

  Le bâtiment sis à la rue V______ no ______, avant sa démolition, 
comportait une enseigne qui indiquait clairement qu’une carrosserie y avait été 
exploitée en son temps. A la signature de l’acte de vente, les vendeurs s’étaient 
bien gardés de signaler l’existence de cette carrosserie. Au contraire, M. S______ 
avait affirmé sans la moindre ambiguïté qu’il n’existait aucun risque de pollution. 
Cette affirmation était contraire à l’obligation incombant aux vendeurs de 
renseigner correctement l’acquéreur sur les éléments essentiels se rapportant au 
bien-fonds vendu, dont ils avaient connaissance, et de nature à influencer les 
conditions de la transaction. Le père des vendeurs avait acquis cette propriété en 
1956 et il était douteux que ces derniers n’aient pas eu connaissance de l’activité 
de carrosserie qui s’était déroulée dans le bâtiment. 

  Quant à l’accusation de violation du secret professionnel, elle était ridicule 
car, notamment, la copie de l’avis de débit avait été envoyé à un avocat, tenu au 
secret professionnel ; l’avis de débit ne comportait pas de numéro de compte, ni 
d’établissement bancaire qui concernaient les vendeurs. 

15.  Le 29 septembre 2009, les consorts S______ ont persisté dans leurs 
explications auprès de la commission et le 8 octobre 2009, Me B______ en a fait 
de même. 

16.  Le 29 juin 2011, la commission a transmis à Me B______ son préavis 
relatifs aux dénonciations de la PPE ______ N______ (Satigny) et de Mme et M. 
S______. 

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  Le retrait de l’une des dénonciations n’entraînait pas le dessaisissement de 
la commission, même si un accord avait pu être trouvé entre le dénonciateur et le 
notaire. 

  Me B______ n’avait pas respecté son devoir d’information vis-à-vis des 
acquéreurs. Il ne pouvait se fier à la seule parole des promoteurs selon laquelle ils 
avaient informé tous les acquéreurs de la modification de l’acte de soumission de 
la parcelle au régime de la PPE, lié aux actes de vente. Il lui appartenait de vérifier 
par lui-même si tous les acquéreurs avaient bien été informés et cas échéant, de les 
informer lui-même.  

  Il incombait au notaire de vérifier systématiquement si la parcelle objet 
d’une vente, figurait au cadastre des sites pollués, accessible sur internet depuis le 
1er juin 2005 et constamment mis à jour depuis lors. S’il apparaissait que la 
parcelle était polluée, le notaire devait en aviser immédiatement l’acquéreur et le 
vendeur. Aucune vérification n’avait été effectuée par Me B______, celui-ci 
s’étant fié aux déclarations de M. S______ et à la promesse de vente établie en 
2005 par Me J______. 

  La remise à l’acquéreur de la parcelle d’un avis de débit du compte clients 
du notaire sur lequel figuraient notamment le montant, le bénéficiaire et le motif 
du transfert ne constituait pas une violation du secret professionnel du notaire 
dans la mesure où aucune donnée confidentielle relative aux vendeurs n’y 
apparaissait. 

  Il fallait tenir compte des antécédents de Me B______ en matière 
disciplinaire, à savoir les avertissements prononcés les 9 janvier 2002 et 25 juillet 
2007, ce dernier étant assorti d’une amende de CHF 3'000.-. Les faits examinés 
dans le cadre du présent préavis démontraient clairement que les deux 
avertissements portant sur la violation du devoir général de diligence n’avaient 
pas atteint leur but, à savoir la mise en garde adressée Me B______ visant des 
faits similaires. La commission préavisait le prononcé d’un blâme.  

17.  Le 18 juillet 2011, Me B______ a fait parvenir ses observations à la 
commission. 

  Elle n’avait pas pris en compte le fait qu’aucun dommage n’était subi par 
ses clients, notamment en raison des mesures prises ultérieurement pour résoudre 
le cas.   

  Il avait mené à bien les négociations pendant plusieurs mois afin que 
MM. D______ et F______ renoncent complètement à leurs servitudes d’usage des 
locaux en sous-sol.  

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  Dans le cas des consorts S______, afin de ne pas ralentir les travaux de 
construction au préjudice des acquéreurs, il avait payé les frais de dépollution 
(CHF 75’43.85). 

  Les deux dossiers étaient totalement indépendants l’un de l’autre et 
différents tant en ce qui concernait les faits qu’aux conséquences juridiques.  

  Il avait mandaté un avocat pour faire reconnaitre le caractère dolosif des 
déclarations de Mme et M. S______ quant à l’état de pollution de la parcelle 
vendue et obtenir le remboursement de la facture de dépollution. La commission 
ne pouvait requérir une mesure disciplinaire à son encontre, aussi longtemps que 
ces actions, tendant à démontrer l’absence de responsabilité, n’étaient pas 
tranchées par les tribunaux ordinaires. 

18.  Le 26 juillet 2011, la commission a envoyé un deuxième préavis identique 
au premier dans son dispositif, le premier n’étant qu’un projet qui avait été envoyé 
par inadvertance. 

19.  Le 18 novembre 2011, la commission a remis à Me B______ un nouveau 
préavis tenant compte dans son appréciation des nombreuses démarches 
entreprises, ainsi que des efforts financiers considérables pour atténuer les 
inconvénients et frais encourus par les promoteurs et propriétaires concernés dans 
les deux cas retenus. La commission préavisait le prononcé d’un avertissement 
assorti d’une amende de CHF 20'000.-. 

20.  Le 30 novembre 2011, Me B______, invité à se prononcer sur le préavis du 
18 novembre 2011, a précisé que l’instruction avait été menée à charge sans que 
les personnes concernées n’aient été entendues. Ni MM. D______ et F______, ni 
les consorts S______, ni Mme S______, ni Me J______ n’avaient été entendus en 
qualité de témoins. La commission n’avait pas pris en compte l’absence de 
dommage des plaignants. En outre, les conditions nécessaires pour que sa 
responsabilité de notaire soit engagée n’étaient pas réalisées et l’action intentée à 
l’encontre des consorts S______ était pendante. 

21.  Le 6 mars 2012, le département de la sécurité, de la police et de 
l’environnement, devenu le département de la sécurité (ci-après : le département) 
a infligé un avertissement assorti d’une amende de CHF 10'000.- à Me B______.  

  Le département renvoyait aux faits tels que retenus par la commission dans 
son préavis qui était annexé à l’arrêté. 

  Me B______ avait failli à son devoir de diligence et de conseil et avait fait 
preuve de négligence dans la surveillance de son clerc, indépendamment des 
raisons qui en étaient la cause et les conséquences qui en étaient résulté. 

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  L’absence d’audition des dénonciateurs et d’autres témoins relevait du 
pouvoir de décision de la commission et aucune demande n’avait été faite en ce 
sens auparavant par Me B______.  

  Le préavis n’avait pas suffisamment tenu compte des nombreuses 
démarches de Me B______ ainsi que des efforts financiers considérables pour 
atténuer les inconvénients et frais encourus par les promoteurs et propriétaires. En 
conséquence, au regard du principe de la proportionnalité, le département 
s’écarterait du préavis en ce qui concernait le montant de l’amende qui serait 
réduit à CHF 10'000.-. 

22.  Le 23 avril 2012, Me B______ a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de Justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
l’arrêté du département du 6 mars 2012, reçu le 8 mars 2012, en concluant à la 
nullité de celui-là et subsidiairement, à son annulation, ainsi qu’au renvoi du 
dossier au département pour qu’il soit procédé à l’audition de MM. F______, 
D______, de Mme S______, M. S______, Me J______ et Me R______, associé 
de Me B______.  Il concluait également au versement d’une indemnité de 
procédure. 

 a. Concernant la PPE, l’élément déterminant consistait à établir si les futurs 
propriétaires avaient été informés lors de la signature des actes de vente de la 
constitution des servitudes querellées, dès lors que l’autorité intimée avait motivé 
la sanction par une violation du devoir d’information. Certains acheteurs avaient 
été informés lors de la signature des actes de vente, en sa présence et MM. 
D______ et F______ avaient attesté par écrit à la commission que tous les 
acquéreurs avaient été informés. Pourtant, le département avait retenu que les 
acheteurs n’avaient pas été informés. Il avait demandé que les vendeurs soient 
entendus par la commission en qualité de témoins à deux reprises, mais aucune 
suite n’avait été donnée à sa requête. En ne se prononçant même pas sur l’audition 
de témoins importants, et en ne procédant pas à celle-ci, l’autorité avait violé son 
droit d’être entendu. 

  En outre, la décision querellée se fondait essentiellement sur un préavis du 
3 février 2012 de la commission qui ne lui avait pas été communiqué. 

  La réparation de cette violation n’était pas possible devant la chambre 
administrative et la décision devait être déclarée nulle, subsidiairement annulée. 

 b.  La sanction était infondée. Elle ne mentionnait même pas les dispositions 
de la loi sur le notariat du 25 novembre 1988 (LNot - E 6 05) qui auraient été 
violées. Il n’avait pas failli à ses devoirs d’information. 

   Par surabondance de moyens, l’art. 52 al. 1 LNot posait comme condition 
que le dénonciateur ait subi ou subisse un dommage, ce qui n’était pas le cas en 

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l’espèce. Les co-propriétaires n’avaient subi aucun dommage. Ils avaient acquis 
très exactement les biens immobiliers décrits dans les promesses de vente et 
d’achat qu’ils avaient signées. Même si les co-propriétaires invoquaient le fait que 
le bénéficiaire de la servitude d’usage du local aurait utilisé les passages communs 
et n’aurait pas payé les charges de la PPE, ce prétendu dommage éventuel ne 
s’était pas réalisé dès lors que la servitude avait été supprimée. Les consorts 
S______ avaient reçu l’intégralité du prix de vente convenu. 

 c. La sanction était en toute hypothèse disproportionnée. Si la chambre 
administrative estimait que la sanction était fondée, elle violait le principe de la 
proportionnalité. En l’espèce, le seul reproche qui pourrait lui être adressé mais 
qu’il contestait, était une violation de son devoir d’information. Toutefois, elle 
n’avait eu aucune conséquence pour les personnes concernées. Aucun élément 
objectif ne justifiait une sanction. Vu les circonstances, sa faute, si tant est qu’elle 
existait, était mineur. Il n’avait aucun intérêt financier ou d’autre nature à 
commettre cette prétendue faute. Il avait déployé des efforts et engagé des frais 
considérables pour en effacer les conséquences. 

  Il avait reçu un avertissement en 2002 et un autre, combiné avec une 
amende CHF 3'000.- en 2007. Ces sanctions étaient anciennes et leur existence ne 
démontrait pas une volonté de violer systématiquement la loi. Il s’agissait dans le 
cas d’espèce d’une simple négligence dont il avait effacé par la suite toutes les 
conséquences. Seul un avertissement aurait pu lui être infligé. 

23.  Le 7 juin 2012, le département a répondu au recours en concluant à son 
rejet. 

 a. Une seule différence existait entre le préavis du 16 novembre 2011, soumis 
à Me B______, et celui du 3 février 2012 auquel se référait la décision contestée. 
Il s’agissait d’une formulation qui de « vis-à-vis des  acquéreurs » devenait « vis-
à-vis de tous les acquéreurs ». 

  C’était sur la base de son pouvoir discrétionnaire et en application du 
principe de l’appréciation anticipée des preuves que la commission avait 
considéré que les auditions de témoins n’étaient pas susceptibles de modifier son 
opinion. Aucune violation du droit d’être entendu n’avait été commise. 

 b. L’art. 2 LNot, concernant les obligations générales des notaires était 
parfaitement pertinent en l’espèce et constituait une base légale suffisante pour le 
prononcé d’une sanction disciplinaire. Les agissements ou omissions du notaire 
étaient propres à entamer la confiance du public en la profession. Il avait dû 
finalement se contraindre à entreprendre des démarches personnelles afin 
d’atténuer les conséquences engendrées par les manquements à ses devoirs 
professionnels.  

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  L’argumentation de Me B______ revenait à vider de sa substance le devoir 
de conseil et d’information incombant au notaire en vertu de l’art. 8 LNot.  

  Le dommage résultait dans la situation de fait intolérable qui avait perduré 
durant plusieurs mois avant que le notaire ne prenne des mesures pour obtenir la 
radiation des servitudes et la dépollution de la parcelle. 

 c. Me B______ minimisait la gravité de ses agissements en faisant valoir 
qu’ils n’étaient pas intentionnels mais qu’il s’agissait tout au plus d’une simple 
négligence.  

24.  Le 29 juin 2012, Me B______ a répliqué. 

  L’autorité avait préféré retenir un fait faux plutôt que de procéder à des 
auditions de témoins. MM F______ et D______ pouvaient attester avoir informé 
tous les co-propriétaires. La commission n’avait pas établi les faits alors qu’elle 
avait pris trois ans et un mois pour prendre sa décision. 

  En ce qui concernait les consorts S______, toutes les parties avaient reçu le 
projet d’acte et avaient eu largement le temps d’en discuter avec leur conseil. 
L’autorité passait sous silence le fait que lors de la lecture de l’acte le vendeur 
avait affirmé avoir connaissance d’un problème de pollution. Il y avait clairement 
eu une déclaration d’un des vendeurs visant à dissimuler un défaut dont il ne 
pouvait ignorer l’existence et un silence de l’autre vendeur sur ce point. Ce fait ne 
pouvait lui être imputé puisqu’il avait même interrogé spécifiquement le vendeur 
sur ce point.  

  L’art. 2 LNot ne constituait pas une base légale suffisante pour prononcer 
une sanction.  

25.  Le 2 août 2012, le département a dupliqué en réitérant ses observations. 

  S’agissant de la PPE, le devoir d’information incombait directement au 
notaire qui aurait dû informer ou du moins vérifier de lui-même que l’entier des 
co-propriétaires avait bien été informé. Quant au cadastre des sites pollués, il était 
consultable dès le 1er juin 2004. 

26.  Le 16 janvier 2013, lors d’une comparution personnelle des parties, 
Me B______ a exposé que son clerc, M. O______, avait fait rajouter la mention 
des servitudes dans l’acte final de mise en PPE, à la demande des promoteurs. 
M. O______ lui avait indiqué que les acquéreurs avaient été informés de ce rajout 
par les promoteurs. Ces derniers le lui avaient confirmé oralement, chacun de leur 
côté suite à sa demande. Par ailleurs, il avait assisté personnellement à la lecture 
de certains actes au moment de leur signature et avait pu constater que 
M. F______ avait mentionné cet élément aux futurs co-propriétaires présents. De 
son point de vue, tous les co-propriétaires avaient valablement été informés par les 

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promoteurs, personnes auxquelles il faisait confiance ayant déjà eu, à ce moment-
là, l’occasion d’instrumenter des actes pour des promotions antérieures. 

  La représentante du département a exposé que ce dernier avait estimé que 
tous les co-propriétaires n’avaient pas été informés en se fondant sur l’annexe du 
9 décembre 2008 au procès-verbal de l’assemblée générale constitutive des co-
propriétaires qui s’était tenue le 28 octobre 2008. La commission n’avait pas 
procédé à l’audition des promoteurs et des co-propriétaires, les pièces fournies 
apparaissant suffisantes pour statuer. 

  Concernant les consorts S______, Me B______ a précisé qu’il avait établi 
l’acte de vente sur la base de la promesse établie par son confrère avec lequel il 
n’avait pas eu de contacts mais à qui il avait transmis l’acte de vente sous forme 
de projet sans que cela ne suscite de réaction de sa part. La clause figurant dans 
son acte n’était pas identique à celle de Me J______, parce qu’il avait repris la 
teneur recommandée par la chambre des notaires.  

  Le cadastre des sites pollués n’avait qu’une valeur indicative. Lorsqu’il 
prenait un dossier en mains, dès le départ, il consultait ce cadastre mais dans le cas 
particulier, s’agissant d’un dossier repris d’un confrère, dans son esprit, ce dernier 
avait procédé à cette vérification et, cas échéant, informé les parties du résultat de 
cette vérification. La mention, dans l’acte, de la garantie du vendeur relativement 
à l’état du terrain offrait une meilleure protection à l’acquéreur que la simple 
mention d’une inscription ou non dans le cadastre des sites pollués puisque celui-
ci n’était pas un registre bénéficiant de la foi publique. Il savait que le terrain 
vendu avait été la propriété du père de M. S______ mais ignorait qu'elle avait été 
son affectation. Il l’avait appris bien après la signature de l’acte de vente, lorsqu’il 
avait reçu la photo du bâtiment sis autrefois sur la parcelle. Il persistait dans sa 
demande d’actes d’instructions. 

  Le département a relevé que le cadastre des sites pollués fondait son 
existence sur le droit fédéral et qu’il était constamment mis à jour. Par ailleurs, 
quatre ans s’étaient écoulés entre la promesse d’achat-vente et l’acte de vente. 

27.  Sur quoi, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées 
le 16 janvier 2013. 

EN DROIT 

1.  Le recours interjeté le 23 avril 2012 contre la décision du département reçue 
le 8 mars 2012, l’a été en temps utile, compte tenu de la suspension pascale et du 
report du terme au premier jour ouvrable suivant (art. 17 al. 1 et 3, 17A al. 1 litt. b 
et 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - 
LPA - E 5 10) et devant la juridiction compétente, (art. 132 de la loi sur 

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l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ). Il est donc 
recevable. 

2.  Le litige porte sur le prononcé le 6 mars 2012 d’un avertissement et d’une 
amende de CHF 10'000.-  à l’égard du recourant pour avoir failli à son devoir de 
diligence et de conseil et fait preuve de négligence dans la surveillance de son 
clerc. 

 a. Les notaires sont des officiers publics chargés de recevoir les actes, 
déclarations et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le 
caractère d’authenticité et d’en assurer la date, d’en conserver le dépôt et d’en 
délivrer des expéditions. Ils sont aussi chargés des autres fonctions qui leur sont 
confiées par la loi. Ils peuvent donner des conseils et avis en matière juridique 
(art. 1 LNot). 

  Les notaires évitent tous actes pouvant les placer dans la sujétion matérielle 
de leurs clients ou de tiers et toute opération mettant en danger leur crédit ou leur 
indépendance (art. 2 al. 4 LNot). 

  A l’égard des parties, le notaire a un devoir de conseil. Les parties ont droit 
à l’information nécessaire sur la nature, la forme, la signification, la portée 
juridique, notamment les conséquences fiscales probables et le coût des actes 
signés par elles (art. 8 LNot). 

 b.  En cas de manquement à leurs obligations, les notaires peuvent être 
frappés d’une sanction disciplinaire pouvant consister, selon la gravité de 
l’infraction, dans l’avertissement, le blâme, la suspension pour un an au plus ou la 
destitution. L’amende jusqu’à CHF 20'000.- peut aussi être prononcée ; elle peut 
être cumulée avec une autre sanction (art. 50 al. 1 LNot). 

 c. Les peines disciplinaires sont prononcées par le département sur le préavis 
qui lui en est donné par une commission de surveillance (art. 51 al. 1 LNot). La 
commission peut ordonner des mesures probatoires et charger de l’instruction un 
ou plusieurs de ses membres. La LPA s’applique à la procédure dans la mesure où 
le chapitre « surveillance et discipline » de la LNot n’y déroge pas. 

  La commission est donc, de par la loi, chargée d’établir les faits retenus 
contre le notaire mis en cause et, le cas échéant, de proposer une sanction. Elle 
doit être considérée comme l’organe d’instruction du département. Le 
département, habilité à prononcer la sanction, ne procède pas à l’audition du 
notaire et, bien qu’il ne soit pas lié par le préavis de la commission, il reste tenu 
par les résultats de l’enquête (Arrêt du Tribunal fédéral P.1349/1987 du 2 juin 
1989 consid. 2b). 

3.  Le recourant allègue une violation de son droit d’être entendu et 
l’établissement arbitraire des faits. Les témoins dont il avait requis l’audition 

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n’avaient pas été entendus et seuls les faits allégués par les dénonciateurs avaient 
été retenus. 

  Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 Cst., le droit d’être entendu comprend 
notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de prendre 
connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves 
pertinentes (Arrêt du Tribunal fédéral 2D_5/2012 du 19 avril 2012 consid. 2.3), de 
participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de 
s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à 
rendre (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3 p. 157; 138 V 125 consid. 2.1 p. 127; 137 II 
266 consid. 3.2 p. 270; 137 I 195 consid. 2.3.1 p. 197; 136 I 265 consid. 3.2; 135 
II 286 consid. 5.1 p. 293 ; Arrêts du Tribunal fédéral 5A_ 12/2013 du 8 mars 2013 
consid. 4.1; 2C_552/2011 du 15 mars 2012 consid. 3.1).  

  Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge 
de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une 
appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que 
celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte 
déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 p. 236 ; 
Arrêts du Tribunal fédéral 4A_108/2012 du 11 juin 2012 consid. 3.2; 
8C_799/2011 du 20 juin 2012 consid. 6.1 ; 2D_2/2012 du 19 avril 2012 consid. 
2.3 ; 4A_15/2010 du 15 mars 2010 consid. 3.2 et les arrêts cités; ATA/404/2012 
du 26 juin 2012; ATA/275/2012 du 8 mai 2012). Le refus d’instruire ne viole le 
droit d’être entendu que si l’appréciation anticipée de la pertinence du moyen de 
preuve offert, à laquelle le juge a ainsi procédée, est entachée d’arbitraire 
(ATF 131 I 153 consid. 3 p. 157 et les références citées). 

  En l’espèce, le recourant a demandé à la commission l’audition de plusieurs 
témoins permettant d’établir les faits pertinents et ceci à deux reprises, les 15 avril 
2009 et 30 novembre 2011. Or, le département retient dans sa décision qu’aucune 
demande d’audition de témoins n’a été faite par le recourant.  

  A cela s’ajoute que, s’agissant de la PPE, l’audition de Mme M______, de 
M. G______ ainsi que de MM. D______ et F______ permettrait de clarifier de 
quelle manière ces derniers avaient informé les signataires des promesses de vente 
et d’achat de la constitution de la servitude d’usage des locaux. Leur déclaration 
écrite précisant que l’information avait été donnée aux acquéreurs, alors que le 
préavis de la commission retient sur la base de la dénonciation uniquement que le 
notaire ne s’est pas assuré que les acquéreurs avaient été informés, ce que ce 
dernier conteste. En outre, la commission a demandé une déclaration écrite à 
MM. D______ et F______ mais ne portant que sur l’usage fait des locaux 
initialement prévus pour les containers. La question relative à l’information 
donnée aux acquéreurs n’a en revanche pas été instruite. 

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  S’agissant de la vente de la parcelle des consorts S______, l’audition de M. 
et Mme S______, ainsi que celles de Mme S______ et de Me J______ 
permettraient d’établir pourquoi un acte de promesse de vente et d’achat contenant 
une clause aux termes de laquelle les vendeurs garantissaient l’absence de 
pollution a été instrumentée et dans quelles conditions. A cet égard, il convient de 
relever que cet acte a été signé alors que le cadastre des sites pollués était déjà en 
ligne selon le département, qui n’en tient toutefois pas compte dans sa décision. 

   En n’ayant pas procédé à ces actes d’instruction, la commission a 
arbitrairement renoncé à l’offre de preuve visant à établir des faits importants et a 
ainsi clairement violé le droit d’être entendu du recourant. La décision litigieuse, 
rendue par le département, renvoyant aux préavis de la commission, est entachée 
du même vice de procédure.  

4.  La violation du droit d’être entendu doit en principe entraîner l’annulation 
de la décision attaquée, indépendamment des chances du recourant sur le fond 
(ATF 135 I 279 consid. 2.6.1 p. 285; 133 III 235 consid. 5.3 p. 250; Arrêts du 
Tribunal fédéral 2D_1/2013 du 1er mars 2013 consid. 4.1; 8C_104/2010 du 
29 septembre 2010 consid. 3; ATA/68/2013 du 6 février 2013 consid. 3). Une 
réparation devant l’instance du recours est possible si celle-ci jouit du même 
pouvoir d’examen que l’autorité intimée (ATF 138 I 97 consid. 4.16.1 p. 103; 137 
I 195 consid. 2.3.2 p. 197 s. ; 133 I 201 consid. 2.2 p. 204 ; Arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_572/2011 du 3 avril 2012 consid. 2.1 et références citées ; 
1C_161/2010 du 21 octobre 2010 consid. 2.1 ; 8C_104/2010 du 29 septembre 
2010 consid. 3.2 ; 5A_150/2010 du 20 mai 2010 consid. 4.3 ; 1C_104/2010 du 
29 avril 2010 consid. 2 ; ATA/197/2013 du 26 mars 2013 consid. 4). La 
réparation dépend cependant de la gravité et de l'étendue de l'atteinte portée au 
droit d'être entendu et doit rester l'exception (ATF 126 I 68 consid. 2 p. 72 et les 
arrêts cités ; Arrêt du Tribunal fédéral 1C_63/2008 du 25 août 2008 consid. 2.1 ; 
ATA/197/2013 du 26 mars 2013 consid. 4). 

  En l’espèce, ladite violation du droit d’être entendu ne peut pas être réparée 
devant la chambre administrative, étant donné que le litige porte sur le prononcé 
d’une sanction disciplinaire, question soumise à la liberté d’appréciation de 
l’autorité inférieure. La commission peut notamment renoncer au prononcé d’une 
sanction disciplinaire tandis que le pouvoir d’examen de la chambre de céans est 
limité à l’établissement des faits et à l’examen du droit, à l’exclusion des 
questions d’opportunité (art. 61 al. 2 LPA). En complétant l’instruction lui-même 
et en statuant, le tribunal priverait le justiciable d’un degré de juridiction 
(ATA/573/2010 du 31 août 2010). 

5.  En conséquence, la décision du département du 6 mars 2012, fondée sur le 
préavis de la commission, en tant qu’elle prononce un avertissement et une 
amende de CHF 10'000.- contre le recourant sera annulée et la cause renvoyée au 
département pour complément d’instruction et nouvelle décision. 

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6.  Vu l’issue du litige, aucun émolument ne sera perçu (art. 87 al. 1 LPA). Une 
indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera allouée à Me B______, à la charge de 
l’Etat de Genève (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 23 avril 2012 par Monsieur B______ contre la 
décision du département de la sécurite du 6 mars 2012 ; 

au fond : 

l’admet ; 

renvoie le dossier au département de la sécurité au sens des considérants ; 

dit qu’il n’est perçu aucun émolument ; 

alloue à M. B______ une indemnité de procédure de CHF 1'000.-, à la charge de l’Etat 
de Genève ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF – RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et 
porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l’art. 42 LTF ; le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées 
comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me François Bellanger, avocat du recourant, ainsi qu'au 
département de la sécurité. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes Hurni et Junod, MM. Dumartheray et Verniory, juges.  

 

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Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :