# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3a0b455c-7e75-5b9e-9f0f-566e21a8bf7d
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-08-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 27.08.2013 R 2012 9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2012-9_2013-08-27.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 12 9

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen

URTEIL
vom 27. August 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Vincent Augustin, 

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde B._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, 

Beschwerdegegnerin
und

Amt für Raumentwicklung Graubünden, 

Beigeladen

betreffend Baugesuch

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1. A._____ ist Eigentümer der Parzelle 6195 (bis zur Gesamtmelioration 

2010 in etwa Parzelle 227 entsprechend) im Gebiet N._____ in der 

damaligen Gemeinde C._____ (seit 1. Januar 2012 fusioniert mit der 

Gemeinde B._____). Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone. Darauf 

befinden sich eine Maiensässhütte (Assek.-Nr. 1-91B) und ein Stall 

(Assek.-Nr. 1-91D). Die Stallbaute weist eine Grundfläche von ca. 64.7 m2 

auf. Nach den Eingabeplänen befinden sich im gemauerten Erdgeschoss 

ein Kleinviehstall und ein Raum für landwirtschaftliche Geräte, im 

Obergeschoss aus Holz ein Heuboden.

Im April 1977 reichte der Vater von A._____, ein Baugesuch zum Umbau 

des Stalls in ein Ferienhaus ein. Das Baugesuch wurde vom Departement 

des Innern und der Volkswirtschaft (nachfolgend: DIV; heute Departement 

für Volkswirtschaft und Soziales [DVS]) am 9. Mai 1977 abgelehnt. Dieser 

Entscheid wurde von der Regierung des Kantons Graubünden am 

12. September 1977 bestätigt, ein dagegen erhobener Rekurs vom 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden infolge Rückzugs 

abgeschrieben.

Im Februar 1984 wurde der Stall durch einen Lawinenniedergang zerstört. 

Am 30. September 1986 ersuchte D._____ (der Vater von A._____) um 

eine Wiederaufbaubewilligung für den zerstörten Stall respektive den Bau 

einer landwirtschaftlichen Wirtschaftsbaute mit der Zweckbestimmung 

"Heustall". Bei der Erschliessung mit Wasser kreuzte er bei der Frage 

"Anschluss im Objekt vorhanden oder vorgesehen" nichts an, sondern 

verwies lediglich auf den Bach in der Umgebung des Objekts, ebenso 

wenig bei den "sanitären Einrichtungen" und auch nicht beim Abwasser 

und Strom. Mit Verfügung vom 15. Dezember 1986 bewilligte die 

Gemeinde den Wiederaufbau gestützt auf den betreffenden Entscheid 

des DIV vom 21. November 1986. Als Auflage wurde verfügt, dass das 

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Gebäude in Zukunft nur als landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute 

verwendet werden dürfe (Zweckentfremdungsverbot). Zudem wurde ein 

Abparzellierungsverbot aus Überbauung verfügt.

Am 18. September 1987 reichte D._____ ein neues Baugesuch ein und 

ersuchte um nachträgliche Bewilligung eines zweiten, irrtümlicherweise 

an der Westseite des Stalls errichteten Fensters. Gleichzeitig ersuchte er 

um Erweiterung der Zweckbestimmung des Stalls (Nutzung als 

Notschlafstelle und Keller). Auch hier hatte D._____ bei der Erschliessung 

betreffend Wasser/sanitäre Einrichtungen sowie beim Abwasser und beim 

Strom nichts angestrichen, sondern lediglich auf den Brunnen in der 

Umgebung des Objekts hingewiesen. Am 8. Oktober 1987 lehnte das DIV 

das Gesuch ab, weil die Projektänderung in keinem Zusammenhang mit 

der landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens stehe. Vielmehr deuten der 

Einbau eines zusätzlichen Fensters sowie die Erweiterung der 

Zweckbestimmung auf eine Zweckänderung der Baute hin. 

Anlässlich eines Augenscheins im Jahr 1990 stellte die Gemeinde fest, 

dass das Fenster noch nicht entfernt worden sei. Zudem sei entgegen 

dem Plan eine Treppe vom Stallteil in den Heustall angelegt worden. Im 

Kleintierstall sei eine Werkstatt eingerichtet worden und der Raum diene 

als Geräteraum. Auf dem Heuboden würden verschiedene Gegenstände 

gelagert. Ein aufgestelltes Bett diene wohl als Notschlafstelle. D._____ 

wurde zu einer Stellungnahme zur Beseitigungsverfügung für das Fenster 

und zur Einreichung einer Bewilligung für die Treppe sowie zur 

Räumungsverfügung für den Heuboden aufgefordert. Am 17. Juni 1991 

liess sich D._____ dazu vernehmen. Für die nachträgliche Bewilligung 

des Treppenbaus reichte er am 19. Juli 1991 ein neues Baugesuch ein. 

Auch darin kreuzte er bei der Erschliessung betreffend Wasser/sanitäre 

Einrichtungen sowie beim Abwasser und beim Strom nichts an. Der 

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Treppenbau vom Kleintierstall auf den Heuboden wurde sodann mit 

Baubewilligung vom 14. April 1992 gestützt auf die entsprechende 

Verfügung des DIV vom 4. Februar 1992 unter der Auflage, dass der Stall 

ausschliesslich als landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute benutzt werde, 

bewilligt.

Im Jahr 2009 stellte die Gemeinde fest, dass A._____ auf seinem 

Gelände Parkplätze erstellt und zusätzlich einen Container auf der 

Nachbarparzelle 6170, welche sich teils im Waldareal, teils im 

Waldabstandsbereich befindet, abgestellt hatte. Ein Baugesuch dafür 

unterbreitete er trotz mehrmaliger Aufforderung nicht. An einem 

Augenschein vom 2. Juli 2010 wurden diese Objekte wie auch der Stall 

besichtigt und die Nutzungsänderungen mitsamt den damit verbundenen 

baulichen Massnahmen festgestellt. Nach weiterem Schriftverkehr erliess 

die Gemeinde C._____ am 23., mitgeteilt am 27. Dezember 2011, einen 

Baubescheid inklusive Duldungsverfügung. Darin duldete sie die Sitz- und 

Vorplätze vor dem Stall und der Maiensässhütte, die Stützmauer, den 

Brunnen, die Sickergrube, das Klärbecken, die Wasserfassung und den 

Abfluss der Sickerleitung und bewilligte die Sanierungs- und 

Unterhaltsarbeiten an diesen Bauten und Anlagen unter der 

Voraussetzung, dass sie nur der Werterhaltung dienten und keine 

Änderung der Bauten und Anlagen oder Zweckänderung herbeiführten. 

Den baulichen Massnahmen am Stall (Badezimmer auf dem Heuboden, 

Werkstatt im Kleintierstall, Tisch und Sitzmöglichkeiten im Grossviehstall, 

Holztäferung an den Wänden und Decken im Grossviehstall, Sonnenstore 

am Stall, Treppe vom Kleintierstall zum Heuboden, Fenster an der Süd-

Westfassade), dem Bassin vor dem Stallgebäude sowie den beiden 

Parkplätzen und dem darauf abgestellten Container verweigerte die 

Gemeinde die nachträgliche Baubewilligung. Ebenfalls verweigerte sie 

eine Zweckänderung des landwirtschaftlichen Zwecken dienenden Stalls 

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zu Wohnzwecken und der Parkplätze. Sie belegte den Stall, die 

Parkplätze und den Container mit einem Benützungsverbot, welches bis 

zur Gewährleistung einer zonenkonformen Nutzung bestehen bleibe. 

2. Dagegen erhob A._____ am 30. Januar 2012 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf 

Aufhebung der Ziffern 2 bis 6 des angefochtenen Entscheids der 

Gemeinde C._____ vom 23. Dezember 2011; eventualiter sei der 

angefochtene Entscheid aufzuheben und an die Gemeinde zu neuem 

Entscheid zurückzuweisen. 

• Sämtliche Bauarbeiten im und am Stall sowie das Bassin vor dem 
Stallgebäude seien zum Grossteil schon vor 40 Jahren ab 1971 von 
seinem Vater D._____ ausgeführt worden. Spätestens ab dem 23. Mai 
1991 habe die Gemeinde vom Fenster, der Treppe, der Werkstatt und 
der Notschlafstelle gewusst. Die Treppe vom Kleintierstall zum 
Heuboden sei am 14. April 1992 bewilligt worden.

• Die Verletzung materieller Vorschriften der Bauordnung stelle kein 
Dauer-, sondern ein Zustandsdelikt dar, bei dem das 
tatbestandsmässige Verhalten mit der Herbeiführung eines Zustands 
abgeschlossen werde. Der für den Beginn der Verjährungsfrist 
massgebende Zeitpunkt falle im Baupolizeirecht mit der Fertigstellung 
der rechtswidrigen Baute zusammen. Als vollendet gelte eine Baute 
dann, wenn sie bezugsbereit sei. Die vorliegenden angeblichen 
Verletzungen des Baurechts bestünden schon seit Jahrzehnten und 
seien heute nicht baubewilligungspflichtig und könnten auch keinem 
Benützungsverbot unterstellt werden. Seien Vorschriften verletzt 
worden, wäre dies vor Jahrzehnten geschehen. Die Gemeinde könne 
nicht ihre eigene jahrzehntelange Untätigkeit beschönigen und erst jetzt 
den Eigentümer in die Schranken weisen. Die angefochtene Verfügung 
erweise sich als rechtswidrig. 

• Beim Container handle es sich um einen Arbeitsanhänger, eingelöst mit 
der blauen Schildnummer GR Z.1._____ mit Standort N._____, 
C._____. Der Anhänger sei jederzeit verschiebbar, nicht fest montiert, 
lediglich abgestützt und vergleichbar mit Heuladewagen, Mistzettern 
etc. Er sei nicht baubewilligungspflichtig. Die seit Jahrzehnten 
bestehenden Parkplätze seien aus Kieslagerplätzen für die 
verschiedenen Umbauten während diversen Bauphasen entstanden. 

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Die beanstandete Sonnenstore sei vor rund 6 Jahren montiert worden. 
In rechtlicher Hinsicht seien die Sonnenstore, die Parkplätze und der 
Container weder baubewilligungspflichtig noch mit einem 
Benützungsverbot belegbar. 

• Die Gemeinde wäre aus Gründen der Eigentumsgarantie, des 
Vertrauensschutzes und der Verhältnismässigkeit verpflichtet gewesen, 
die Tatbestände gemäss Ziffer 3 - 5 der angefochtenen Verfügung zu 
dulden. Das Einschreiten der Gemeinde sei verspätet und ihre 
Ansprüche verjährt. Für Baurechtsverletzungen gelte die fünfjährige 
relative respektive die zehnjährige absolute Strafverfolgungsverjährung. 
Einzig der Anhänger sei später hingestellt worden. Dieser sei aber nicht 
bewilligungspflichtig.

• Die angefochtene Verfügung sei nicht durch den Gemeindepräsidenten 
unterzeichnet worden und erweise sich auch insoweit als mangelhaft. 

• Das DIV habe mit Verfügung vom 11. Juni 1976 die Einzäunung unter 
dem Titel Verminderung von Kulturland bewilligt. Auch die Gemeinde 
habe am 14. Juni 1977 den Loskauf aus der Gemeinatzung bewilligt. 
Dort sei festgehalten, die Einfriedung oder Abhütung der entlasteten 
Liegenschaft aus dem allgemeinen Weidgang sei Sache des 
Gesuchstellers. 

3. Die Gemeinde B._____ beantragte in ihrer Vernehmlassung die Ab-

weisung der Beschwerde. 

• Die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Verjährungsfrist betreffe 
nur den Strafanspruch. Vorliegend gehe es aber um die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Nach 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung verwirke der Anspruch der 
Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
grundsätzlich nach 30 Jahren ab Fertigstellung der illegalen Baute 
analog zu Art. 662 ZGB. Eine kürzere Verjährungsfrist gelange bloss 
dort zur Anwendung, wo das kantonale Recht eine solche vorsehe oder 
aus Gründen des Vertrauensschutzes. Letzteres sei dann der Fall, 
wenn die Baupolizeibehörde vor Ablauf der 30-jährigen Frist 
einschreite, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus 
dulde. Auf den Vertrauensschutz könne sich nur berufen, wer selbst in 
gutem Glauben gehandelt habe, also angenommen habe und auch 
habe annehmen dürfen, die von ihm ausgeübte Nutzung sei 
rechtmässig. Das Raumplanungsrecht des Kantons Graubünden sehe 
keine kürzere Verwirkungsfrist vor und der Beschwerdeführer könne 

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sich nicht auf den guten Glauben berufen, was die abgewiesenen 
Baugesuche und die Schreiben der Gemeinde C._____ zeigten. Für die 
Beurteilung der baulichen Veränderungen sei somit die Verjährungsfrist 
von 30 Jahren massgebend. 

• Die Bauarbeiten im und am Stall sowie das kleine Bassin vor dem 
Stallgebäude seien entgegen den Ausführungen des 
Beschwerdeführers nicht schon vor rund 40 Jahren ausgeführt worden. 
D._____ habe im Jahre 1977 ein Gesuch um Umnutzung des Stalls zu 
Ferienzwecken gestellt. Das Gesuch habe die Treppe, zwei 
Schlafräume mit den erforderlichen Fenstern und einen Kamin 
beinhaltet. Im entsprechenden Gesuch habe er darauf hingewiesen, 
dass sanitäre Anlagen nicht erforderlich seien. Dieses Baugesuch sei 
abgelehnt worden. 

• Nachdem der Stall im Jahre 1984 zerstört worden sei, sei der 
Wiederaufbau unter der Auflage, dass das Gebäude nur als 
landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute verwendet werden dürfe, bewilligt 
worden. Im Jahre 1987 sei das nachträgliche Baugesuch für das 
Fenster abgelehnt worden. Im Jahre 1990 habe man festgestellt, dass 
das nicht bewilligte Fenster noch nicht entfernt, eine Treppe und eine 
Werkstatt errichtet und der Stall zur Lagerung verschiedener 
Gegenstände gebraucht worden sei sowie als Notschlafstelle gedient 
habe. Dafür sei keine nachträgliche Bewilligung erteilt worden, mit 
Ausnahme der Treppe im Jahr 1992, wiederum unter der Auflage, das 
Gebäude müsse als landwirtschaftliche Baute genutzt werden. Man 
habe festgehalten, alle nicht der Landwirtschaft dienenden Geräte und 
Möbel seien zu entfernen. 

• Im angefochtenen Bauentscheid habe man dargelegt, dass die 
baulichen Veränderungen hätten bewilligt werden müssen. Dies sei 
nicht bestritten. Die nicht bewilligten baulichen Veränderungen zielten 
auf eine Umnutzung des Stalls in ein Ferienhaus ab. Eine solche 
Umnutzung könne auch nicht aufgrund einer Ausnahmebewilligung 
bewilligt werden. Die baulichen Veränderungen seien somit illegal, was 
der Beschwerdeführer nicht in Abrede stelle. 

• Der Stall des Beschwerdeführers sei im Jahre 1987 neu erstellt worden. 
Somit könnten sämtliche nicht bewilligten baulichen Veränderungen im 
und am Stall erst 1987 erstellt worden sein. Damit sei die 30-jährige 
Frist eingehalten. An der Befugnis der Gemeinde, ein nachträgliches 
Baugesuch zu verlangen und die Verletzung materieller Vorschriften zu 
rügen und im Anschluss an einen negativen Bauentscheid die 
Wiederherstellung zu verlangen, ändere nichts, dass die Gemeinde 
bereits seit einigen Jahren Kenntnis von den unrechtmässig 

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vorgenommenen baulichen Veränderungen habe. Der 
Beschwerdeführer sei nicht gutgläubig, weil er immer wieder auf den 
baurechtswidrigen Zustand hingewiesen worden sei. Zudem habe er 
immer wieder um Fristerstreckungen nachgesucht und schlussendlich 
die geforderten Unterlagen doch nicht eingereicht. Diese Ausführungen 
gälten auch für das Bassin vor dem Stallgebäude. Dieses sei im 
Zeitbereich der baulichen Veränderungen im und am im Jahre 1986 
(recte: 1987) neu erbauten Stall erstellt worden. Die Badewanne von 
1978 sei nicht massgebend, da dieses Planschbecken mit dem Bassin 
nicht vergleichbar sei.

• Beim vom Beschwerdeführer eingereichten Fahrzeugausweis handle es 
sich nicht um den Ausweis des Containers. Dieser verfüge wohl über 
gar kein Kennzeichen. Der Container sei nicht jederzeit verschiebbar, 
sondern fest montiert und sein fester Verbleib sei beabsichtigt. Er diene 
als Unterstand und stelle als solcher eine bewilligungspflichtige Baute 
dar. Die Nutzung des Containers sei zonenwidrig und der Container 
verletze materielles Baurecht, weshalb eine nachträgliche 
Baubewilligung nicht erteilt werden könne. Eine allfällige Verjährung 
oder Verwirkung werde vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht. 

• Weiter sei nicht belegt, dass seit Jahrzehnten Parkplätze bestünden. 
Beim Augenschein im Jahre 1990 seien diese für die Gemeinde nicht 
ersichtlich gewesen. Erst bei der Begehung im Herbst 2009 habe die 
Gemeinde die Parkplätze festgestellt. Eine Bewilligung könne für die 
Parkplätze nicht erteilt werden, da diese zonenwidrig seien. Die 
Parkplätze bestünden erst seit wenigen Jahren, weshalb sich der 
Beschwerdeführer nicht auf die Eigentumsgarantie berufen könne. 

• Die Sonnenstore sei vor sechs Jahren ohne Baubewilligung montiert 
worden. Sie diene der Umnutzung in ein Ferienhaus. Eine solche 
Umnutzung sei nicht zulässig, weshalb auch für die Sonnenstore keine 
Bewilligung erteilt werden könne. Das Einschreiten der Gemeinde sei 
nicht verspätet und ihre Ansprüche nicht verwirkt. 

• Der Metallzaun in der Landwirtschaftszone sei nicht zonenkonform und 
nie bewilligt worden. Über einen allfälligen Rückbau sei im separaten 
Wiederherstellungsverfahren zu entscheiden. 

4. In seiner Replik hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest und 

ergänzte seine Ausführungen wie folgt:

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• Im Urteil des Bundesgerichts 1C_478/2011 vom 9. Februar 2012 habe 
dieses ausgeführt, die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines 
baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils anzuordnen, sei 
grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt. Die 30-jährige Frist sei, nicht 
unproblematisch, in Anlehnung an Art. 662 ZGB festgelegt worden. Die 
grundsätzlich nach 30 Jahren eintretende Verwirkung der Befugnis der 
Behörden, den Abbruch zu verlangen, setze beim Betroffenen den 
guten Glauben nicht voraus. Eine kürzere als die 30-jährige Frist gelte 
jedenfalls dann, wenn die Behörden zwar vor Ablauf der Frist 
eingeschritten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus 
geduldet hätten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt gewesen 
sei oder die Behörde sie hätte kennen müssen.

• Das Fenster an der Süd-Westfassade sei bereits im Rahmen des 
Wiederaufbaus im Jahre 1984 (recte: 1987) erstellt worden, also vor 28 
Jahren. Die Gemeinde sei seit 28 Jahren in Kenntnis dieser 
mutmasslichen Baupolizeiwidrigkeit gewesen. Ihr heutiges Einschreiten 
sei verspätet und ihr Anspruch verwirkt. Die Treppe zum Heuboden sei 
im Jahre 1971 erstellt worden, zunächst mit gemauerten Tritten, nach 
der Zerstörung des Gebäudes und dem Wiederaufbau in Holz. Der Bau 
der Treppe sei der Gemeinde seit Mai 1991 bekannt. Schon damals 
habe sich D._____ auf den Standpunkt gestellt, die Wiederherstellung 
der Treppe sei in der generellen Wiederaufbaubewilligung mit enthalten 
gewesen. Bei der Nutzung des Stallteils als Werkstatt beziehungsweise 
Geräte- und/oder Lagerraum handle es sich nicht um eine 
Zweckentfremdung, sondern um eine Nutzung im Rahmen der 
generellen Wiederaufbauverfügung vom 21. November 1986. Wenn im 
Jahre 1992 verfügt worden sei, dass Möbel, Geräte etc. zu entfernen 
seien, erweise sich die heutige Verfügung als verspätet und das Recht 
der Gemeinde als verwirkt. Dies gelte auch für das Badezimmer, den 
Tisch, die Sitzmöglichkeit und die Holztäferung. 

• Eine Bademöglichkeit habe bereits ab Mitte der Siebzigerjahre 
bestanden. Das heute bestehende Bassin sei der Badewanne aus den 
Siebzigerjahren rechtlich gleichzusetzen, weil es sich um die gleiche 
Nutzungsmöglichkeit handle. Auch diesbezüglich sei das Recht der 
Gemeinde verwirkt. Der abgestellte Anhänger müsse das 
Nummernschild nicht tragen, solange er auf privatem Grund parkiert 
sei. Sonnenstoren seien ausserhalb wie auch innerhalb der Bauzone 
nicht bewilligungspflichtig. Der Zaun stehe schon seit Mitte der 
Siebzigerjahre, weshalb das Recht der Gemeinde verwirkt sei. 

• Der Beschwerdeführer könne sich auf den Vertrauensschutz berufen. 
Die Baupolizeibehörden der Gemeinde C._____ sei vor Ablauf der 30-
jährigen Frist eingeschritten, nämlich vor Mitte der Achtzigerjahre bis 

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letztmals offenbar im Jahre 1991/1992, seither aber nicht mehr. Trotz 
besseren Wissens hätten sie den irrigerweise als baurechtswidrig 
qualifizierten Zustand mindestens 20 Jahre und mehr geduldet, obwohl 
ihnen mutmassliche Gesetzeswidrigkeiten bekannt gewesen seien. Das 
Einschreiten der Gemeinde C._____ sei rechtsmissbräuchlich. Dies 
gelte speziell auch, weil der Vater des Beschwerdeführers die zur 
Diskussion stehenden Bauten und Bauteile erstellt habe und nicht der 
Beschwerdeführer selber. Weiter sei das Einschreiten diskriminatorisch, 
weil die Gemeinde ähnliche Tatbestände an verschiedenen Orten der 
Gemeinde C._____ ebenfalls über Jahrzehnte toleriert habe und am 
Ende ihrer Existenz dagegen gerade nicht eingeschritten sei. 

5. Die Gemeinde hielt am 27. April 2012 duplicando an ihren Anträgen fest. 

• Es müsse zulässig sein, innert der 30-jährigen Frist ein nachträgliches 
Baugesuchsverfahren durchzuführen und bei Verletzung materieller 
Bauvorschriften und Erlass eines negativen Bauentscheides in einem 
weiteren Verfahren die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes zu verlangen. Die Frist sei vorliegend eingehalten. Es sei 
nicht erheblich, wenn nach Ablauf der 30-jährigen Frist für die Frage der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands das Kriterium des 
guten Glaubens nicht zu beachten sei, wie dies aus dem Urteil des 
Bundesgerichts 1C_478/2011 hervorgehe. 

• Die Bewilligung für die Treppe sei im Jahre 1992 unter der Auflage der 
Nutzung als landwirtschaftliche Baute erteilt worden. Die heutige 
Nutzung entspreche dieser Auflage aber nicht. Die 30-jährige Frist sei 
nicht abgelaufen. Die Werkstatt, wie sie heute bestehe, gehe weit über 
die landwirtschaftliche Nutzung hinaus und entspreche nicht den 
Vorgaben der Wiederaufbauverfügung. Sie sei bewilligungspflichtig, 
aber nie bewilligt worden. Die 30-jährige Frist sei nicht abgelaufen. Dies 
gelte auch für die Möbel und die Gerätschaften auf dem Heuboden, das 
Badezimmer, den Tisch und die Sitzmöglichkeiten sowie die 
Holztäferung und das Bassin. 

• Es fehle eine Vertrauensgrundlage, auf welche sich der 
Beschwerdeführer berufen könnte. Der Beschwerdeführer könne auch 
nicht die Duldung eines rechtswidrigen Zustands durch die Gemeinde 
geltend machen. Die Behörde sei nicht untätig gewesen. Auch das 
Vertrauen in das Verhalten der staatlichen Behörde und die 
Vertrauensbetätigung seien nicht erfüllt. Eine Interessenabwägung 
würde dasselbe ergeben. 

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6. Das beigeladene Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE) 

beantragte unter ausführlicher Darstellung des Sachverhalts seit dem 

Jahr 1977 und Darstellung der raumplanungsrechtlichen Qualifikation der 

streitigen baulichen Massnahmen ebenfalls die Abweisung der 

Beschwerde. 

7. In einer weiteren Stellungnahme zur Vernehmlassung des ARE ergänzten 

und verdeutlichten die Parteien die von ihnen eingenommenen 

Rechtsstandpunkte. 

8. Am 15. Juli 2013 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen 

Augenschein durch, an welchem von Seiten des Beschwerdeführers 

A._____ persönlich in Begleitung seines Rechtsvertreters und von Seiten 

der Gemeinde deren Rechtsvertreter sowie das Vorstandsmitglied 

E._____ und das Baukommissionsmitglied F._____ präsent waren. Von 

Seiten des ARE waren der Kreisplaner G._____ sowie dessen Substitut 

H._____ zugegen. Allen Anwesenden wurde an vier verschiedenen 

Standorten (Standort 1: Anhänger/Container und Parkplätze, Standort 2: 

Zaun; Standort 3. Umgebung des Stalls [Badewanne/Sonnenstore]; 

Standort 4: Innenräume des Stalls) die Möglichkeit geboten, sich auch 

noch mündlich zur Streitsache zu äussern, wovon allseits Gebrauch 

gemacht wurde. Seitens des Gerichts wurden noch 12 Fotos der 

streitigen baulichen Veränderungen erstellt und dem 

Augenscheinprotokoll beigefügt.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und 

im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

Bauentscheid der Gemeinde C._____ vom 23. Dezember 2011. Streitig 

und zu prüfen ist die Frage, ob die Gemeinde die Erteilung einer 

nachträglichen Baubewilligung für die in der fraglichen Stallbaute 

respektive in dessen unmittelbaren und näheren Umgebung zum Zwecke 

der Feriennutzung vorgenommenen baulichen Massnahmen zu Recht 

verweigert hat. Nicht streitig und somit auch nicht Gegenstand des 

vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist dagegen die im angefochtenen 

Bauentscheid enthaltene Duldungsverfügung, mit welcher die Gemeinde 

die Sitz- und Vorplätze vor dem Stall und der Maiensässhütte, die 

Stützmauer, den Brunnen, die Sickergrube, das Klärbecken, die 

Wasserfassung und den Abfluss der Sickerleitung duldete und die 

Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten an diesen Bauten und Anlagen unter 

der Voraussetzung, dass sie nur der Werterhaltung dienten und keine 

Änderung der Bauten und Anlagen oder Zweckänderung herbeiführten, 

bewilligte. 

2. a) Der Beschwerdeführer macht in formeller Hinsicht zunächst geltend, der 

angefochtene Bauentscheid sei nicht durch den Gemeindepräsidenten 

unterzeichnet worden und erweise sich bereits insoweit als mangelhaft. 

Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen. 

b) Gemäss Art. 85 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) ist das Bauwesen Sache der 

Gemeinden, soweit dieses Gesetz oder die Spezialgesetzgebung nichts 

anderes bestimmen. Zuständige Behörde für Verfügungen und 

Entscheide der Gemeinden ist, vorbehältlich der Spezialgesetzgebung 

und anderslautenden Gemeinderechts, grundsätzlich der 

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Gemeindevorstand (Art. 85 Abs. 2 KRG). Gemäss Art. 15 Abs. 2 des 

Gemeindegesetzes des Kantons Graubünden (GG; BR 175.050) führen 

zwar der Gemeindepräsident zusammen mit einem weiteren 

Vorstandsmitglied oder mit dem Gemeindeschreiber die 

rechtsverbindliche Unterschrift für die Gemeinde. Der Vorstand vertritt 

jedoch nach Art. 15 Abs. 1 GG die Gemeinde gegenüber Dritten und vor 

Gericht. Es muss dem Vorstand also möglich sein, auch ohne den 

Gemeindepräsidenten verbindlich zu zeichnen, ansonsten dieser nie 

abwesend sein dürfte, was nicht angeht. Vor diesem Hintergrund 

erscheint es denn auch als überspitzt formalistisch, sich auf die fehlende 

Unterschrift des Gemeindepräsidenten auf dem angefochtenen 

Bauentscheid zu berufen, zumal der angefochtene Bauentscheid vom 

Baufachchef und Gemeindevorstandsmitglied E._____ und einem 

weiteren Mitglied des Gemeindevorstandes, unterzeichnet wurde. 

Dementsprechend zielen die beschwerdeführerischen Ausführungen 

betreffend unzureichender Unterzeichnung des Bauentscheids ins Leere. 

3. a) In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst was folgt festzuhalten: 

Gemäss dem - nach Art. 107 Ziff. 6 KRG direkt anwendbaren - Art. 94 

Abs. 1 KRG hat ein Bauherr auf Anordnung der zuständigen Behörde 

einen materiell vorschriftswidrigen Zustand zu beseitigen. Unabdingbare 

Voraussetzung für die Anordnung einer Wiederherstellungsverfügung ist 

folglich das Vorliegen eines rechtskräftig festgestellten, materiell 

vorschriftswidrigen Zustands (Urteil des Verwaltungsgerichtes des 

Kantons Graubünden R 09 26 vom 17. November 2009 E.2a). In dieselbe 

Richtung zielt auch das Urteil des Bundesgerichtes 1A.17/2004 vom 

19. Mai 2004 E.2.2.6, in welchem festgehalten wurde, dass bei illegal 

erstellten Bauten vorab deren Rechtswidrigkeit in einem nachträglichen 

Baubewilligungsverfahren zu prüfen ist und erst bei festgestellten 

Regelverstössen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

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verlangt beziehungsweise der rechtswidrige Zustand geduldet werden 

kann. Somit kann die zuständige Behörde die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands erst anordnen, wenn feststeht, dass ein materiell 

baurechtswidriger Zustand vorliegt. Im Rahmen des 

Wiederherstellungsverfahrens kann die zuständige Behörde sodann 

allenfalls aus Gründen der Verhältnismässigkeit oder des 

Vertrauensschutzes von der Anordnung von beseitigenden 

Wiederherstellungsmassnahmen ganz oder teilweise absehen, wobei 

hierzu der Erlass einer Duldungsverfügung - in welcher festgestellt wird, 

dass der gesetzwidrige Zustand geduldet wird (Art. 94 Abs. 4 KRG) - 

unabdingbar ist. 

b) Zu beachten ist jedoch, dass von Seiten der Gemeinde nur solange ein 

Interesse an der Durchführung eines nachträglichen 

Baugesuchsverfahrens besteht, als die Verwirkungsfrist bezüglich der 

noch nicht bewilligten baulichen Massnahmen noch nicht abgelaufen ist. 

Ist diese Frist dagegen bereits abgelaufen, ist der Anspruch der 

Gemeinde auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verwirkt. 

Dementsprechend würde sich die Durchführung eines nachträglichen 

Baubewilligungsverfahrens erübrigen. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der 

Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder 

Gebäudeteils anzuordnen, grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (BGE 

136 II 359 E.8, 132 II 21 E.6.3). Diese Praxis beruht auf dem 

Gesichtspunkt der Rechtssicherheit sowie auch auf praktischen 

Überlegungen (Schwierigkeit der Abklärung der tatsächlichen und 

rechtlichen Verhältnisse vor über 30 Jahren). Die Frist von 30 Jahren 

wurde dabei in Anlehnung an die ausserordentliche Ersitzung von 

Grundeigentum gemäss Art. 662 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 

(ZGB; SR 210) festgelegt. Zunächst wurde dieser Grundsatz für das 

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Forstrecht entwickelt (vgl. BGE 105 Ib 265 E.6) und in der Folge auch auf 

den Abbruch einer Baute innerhalb der Bauzone übertragen (BGE 

107 Ia 121). Ob diese Praxis auch auf Bauten ausserhalb der Bauzone 

übertragen werden kann, hat das Bundesgericht bisher offen gelassen 

(BGE 132 II 21 E.6.3). Jedenfalls kann sich der Baugesuchsteller dann 

nicht auf Ablauf der erwähnten 30-jährigen Verwirkungsfrist berufen, 

wenn er durch täuschendes Verhalten gegenüber den Behörden, z.B. 

durch falsche Angaben im Baugesuchsformular, bewirkt hat, dass eine 

Baurechtswidrigkeit unentdeckt bleibt, weil die Baubehörde keine 

Veranlassung zum Einschreiten hatte (Urteil des Bundesgerichts 

1C_478/2011 vom 9. Februar 2012 E.2.5). 

c) Im Lichte der vorstehenden Ausführungen erweist sich das Vorgehen der 

früheren Gemeinde C._____ - zuerst Durchführung eines nachträglichen 

Baugesuchsverfahrens inklusive Erlass eines Bauentscheids und bei 

Verletzung materieller Bauvorschriften nachträgliche Durchführung eines 

Wiederherstellungsverfahrens - als offensichtlich rechtens. Sofern die 30-

jährige Verwirkungsfrist auch auf Bauten ausserhalb der Bauzone 

Anwendung finden sollte, kann bezüglich des 

Wiederherstellungsverfahrens bereits an dieser Stelle festgehalten 

werden, dass diese Frist seit Erstellung der fraglichen baulichen 

Massnahmen in vorliegendem Fall noch nicht abgelaufen war. Denn 

sämtliche baulichen Massnahmen wurden - wie nachfolgend dargelegt - 

vor weniger als 30 Jahren ausgeführt beziehungsweise beendet. 

- Der Stall des Beschwerdeführers wurde im Jahre 1987 nach dem 

Lawinenniedergang im Jahre 1984 wieder aufgebaut. Sämtliche von 

der Gemeinde beanstandeten baulichen Veränderungen im und am 

Stall (Badezimmer auf dem Heuboden, Werkstatt im Kleintierstall, 

Tisch und Sitzmöglichkeiten im Grossviehstall, Holztäfelung an den 

- 16 -

Wänden und Decken im Grossviehstall, Sonnenstore am Stall, Treppe 

vom Kleintierstall zum Heuboden, Fenster an der Süd-Westfassade) 

konnten somit erst ab dem Jahre 1987 erstellt worden sein. Wann 

genau diese baulichen Massnahmen fertiggestellt wurden, ist für das 

vorliegende Verfahren nicht von Bedeutung, da die 30-jährige Frist 

ohnehin eingehalten ist. Ebenfalls keine Rolle spielt, welche Arbeiten 

vor dem Lawinenniedergang am in der Folge durch die Lawine 

zerstörten Stall bereits ausgeführt wurden, wurde der Stall doch 

erwiesenermassen nicht im Hofstattrecht gemäss Art. 81 Abs. 3 KRG 

wieder aufgebaut, sondern aufgrund einer ordentlichen Baubewilligung 

gemäss Art. 22 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 

(RPG; SR 700) mit entsprechendem Zweckentfremdungs- und 

Abparzellierungsverbot. 

- Bezüglich des Bassins vor dem Stall macht der Beschwerdeführer 

geltend, dass bereits ab Mitte der 70er Jahre eine Bademöglichkeit 

bestanden habe und das heute existierende Bassin rechtlich der 

damaligen Badewanne gleichzusetzen sei. Dieser Ansicht kann nicht 

gefolgt werden. Die damalige mobile Badewanne lässt sich mit dem 

heute bestehenden eingemauerten Bassin in keiner Art und Weise 

verglichen. Im Juni 1983 wurde das heute bestehende Bassin gesetzt 

und teilweise betoniert (vgl. Eintrag im Hüttenbuch vom 17./19. und 

24./26. Juni 1983: „Swimmingpool gesetzt und teilweise betoniert“). 

Abgeschlossen wurden die Arbeiten sodann am 9. Oktober 1983 (vgl. 

BF-act. 7: Foto vom 3. September 1983; Eintrag im Hüttenbuch vom 

17. September bis 9. Oktober 1983: „Mäuerchen um Badewanne und 

Treppenwangen beendet“). 

- Wie dem Hüttenbuch weiter zu entnehmen ist, wurde der Vorgänger 

des heute bestehenden Metallzauns am 1. Oktober 1977 erstellt (vgl. 

- 17 -

Eintrag im Hüttenbuch vom 1. Oktober 1977: „Der Zaun ist endlich 

fertig“ [mit Zeichnung, welche einen Bündnerzaun zeigt]; vgl. auch BF-

act. 7: Fotos vom Juli/August 1978). Durch den Lawinenniedergang im 

Jahre 1984 wurde erwähnter Bündnerzaun zerstört (vgl. ARE-act. 7). 

Der heute bestehende Metallzaun wurde in der Folge offenbar im 

Sommer 1989 erstellt und zwischen dem 9. und 12. September 1989 

fertiggestellt (vgl. Eintrag im Hüttenbuch Sommerferien 1989: 

„Arbeiten: gezäunt, damit Fa. H._____ [?] Pfosten für neuen Zaun 

einbetonieren konnte [Drahtgeflechtmontage erfolgt später]“ und vom 

9. - 12. September 1989: „An Zauntüren Schlösser montiert. […] Der 

Zaun ist super“). 

- Hinsichtlich der Parkplätze macht der Beschwerdeführer ebenfalls 

geltend, dass diese bereits seit Jahrzehnten bestünden. Die vom 

Beschwerdeführer eingereichte Fotodokumentation (BF-act. 7), 

welche dies belegen soll, ist jedoch nicht aufschlussreich. Vielmehr 

sind dieser bloss Erd- und Kieshügel sowie diverse auf der Wiese 

abgestellte Fahrzeuge zu entnehmen, welche als Parkplatz 1 

beziehungsweise Parkplatz 2 bezeichnet sind. Jedenfalls vermag der 

Beschwerdeführer mit diesen Fotos nicht zu belegen, dass die beiden 

Parkplätze bereits seit Jahrzehnten bestehen. Vor dem Hintergrund, 

dass die Beweislast für das bereits jahrzehntelange Bestehen der 

Parkplätze beim Beschwerdeführer liegt, ist mit der Gemeinde davon 

auszugehen, dass die Parkplätze wohl erst nach dem Jahre 1990 

erstellt wurden, waren diese doch anlässlich des Augenscheins im 

Jahre 1990 für die Gemeinde noch nicht ersichtlich. 

- Der Container wurde vom Beschwerdeführer sodann 

erwiesenermassen erst im Jahre 2009 aufgestellt. Im diesem 

Zusammenhang macht der Beschwerdeführer auch keine allfällige 

- 18 -

Verjährung beziehungsweise Verwirkung geltend, weshalb sich 

weitere diesbezügliche Ausführungen erübrigen. 

Im Sinne eines Zwischenfazits ist demnach festzuhalten, dass die 30-

jährige Verwirkungsfrist bezüglich aller von der Gemeinde nicht 

bewilligten baulichen Massnahmen noch nicht abgelaufen ist. Somit hat 

die Gemeinde ihr Interesse an der Durchführung eines nachträglichen 

Baugesuchsverfahren zu Recht bejaht und dementsprechend auch zu 

Recht ein nachträgliches Baugesuchsverfahren durchgeführt und den 

entsprechenden Bauentscheid vom 23. Dezember 2011 erlassen. Über 

die allfällige Wiederherstellung des rechtsmässigen Zustands wird sodann 

in einem separaten Verfahren zu entscheiden sein, wobei in diesem 

Verfahren dann auch zu prüfen sein wird, ob die 30-jährige 

Verwirkungsfrist vorliegend zur Anwendung gelangt oder ob infolge des 

Vertrauensschutzes allenfalls eine kürzere Frist anzuwenden ist (vgl. 

Urteil des Bundesgerichts 1C_556/2009 vom 23. April 2010 E.7) oder die 

Frist infolge täuschenden Verhaltens seitens des Beschwerdeführers gar 

nicht zu beachten ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_478/2011 vom 

9. Februar 2012 E.2.5). Dementsprechend werden auch die 

Einwendungen des Beschwerdeführers gegen die Anwendung der 30-

jährigen Frist erst in jenem Verfahren zu prüfen sein. Dabei wird auch zu 

berücksichtigen sein, dass der Rechtsvorgänger des Beschwerdeführers 

bei den Baugesuchen bezüglich des Stalls jeweils betreffend 

Erschliessung bei der Frage „Anschluss im Objekt“ nichts angegeben hat. 

Ebenfalls zu berücksichtigen sein wird die Tatsache, dass bereits im Jahr 

1992 bei der Bewilligung der Treppe verfügt wurde, alle nicht der 

landwirtschaftlichen Nutzung dienenden Geräte und Mittel seien zu 

entfernen, was eine Wiederherstellungsverfügung darstellte, welcher nicht 

Folge geleistet wurde. 

- 19 -

d) Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen betreffend 

Zeitpunkt der Beendigung der streitigen baulichen Massnahmen kann auf 

die vom Beschwerdeführer beantragte Zeugeneinvernahme von I._____ 

verzichtet werden, da sie vornehmlich bestätigen soll, dass die baulichen 

Massnahmen zum Grossteil schon vor rund 40 Jahren ausgeführt worden 

sind. Dies ist jedoch angesichts der aufgrund der Akten klar 

feststehenden Tatsache, dass bezüglich aller nichtbewilligten baulichen 

Massnahmen die 30-jährige Frist noch nicht abgelaufen ist und deshalb 

nach wie vor ein Interesse der Baubehörden an der Abklärung der 

Bewilligungsfähigkeit der beanstandeten baulichen Massnahmen besteht, 

nicht von Belang. Zudem käme ihrer Zeugenaussage angesichts der 

engen familiären Beziehungen ohnehin bloss geringer Beweiswert zu 

(antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 127 V 491 E.1b, 124 V 90 E.4b, 

122 V 157 E.1d mit Hinweisen).

4. a) Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, die angeblichen Verletzungen 

des Baurechts bestünden schon seit Jahrzehnten und seien nicht 

baubewilligungspflichtig. Diesem Vorbringen kann nicht gefolgt werden. 

Einerseits bestehen die Verletzungen des Baurechts - wie vorstehend 

unter Erwägung 3c dargelegt - nicht bereits „seit Jahrzehnten“. Vielmehr 

wurden sämtliche von der Gemeinde nicht bewilligten baulichen 

Veränderungen innerhalb der letzten 30 Jahre erstellt. Andererseits 

unterstehen aber auch sämtliche streitigen baulichen Massnahmen - wie 

nachfolgend dargelegt - der Baubewilligungspflicht.

b) Gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit 

behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Von 

Bundesrechts wegen sind Neubauten, Wiederaufbauten, Ersatzbauten, 

Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die über das 

übliche Mass einer Renovation hinausgehen, bewilligungspflichtig. Nach 

- 20 -

der Rechtsprechung ist eine bauliche Massnahme dann dem 

Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der Realisierung der 

Baute und Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der 

Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse 

der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle 

besteht (Urteil des Bundesgerichtes 1C_514/2011 vom 6. Juni 2012 

E.5.1; BGE 123 II 256 E.3). Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, 

unterstehen auch reine Umnutzungen der Baubewilligungspflicht (BGE 

119 Ib 222 E.3a). Den Kantonen bleibt es vorbehalten, über den 

bundesrechtlichen Mindeststandard hinauszugehen und weitere 

Vorgänge der Bewilligungspflicht zu unterstellen. Hingegen können die 

Kantone nicht von der Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 

RPG einer Bewilligung bedarf (Urteile des Bundesgerichtes 1C_226/2008 

vom 21. Januar 2009 E.2.2 sowie 1C_47/2008 vom 8. August 2008 

E.2.5.1). 

Im kantonalen Recht ist die Baubewilligungspflicht wie folgt geregelt: 

Gemäss Art. 86 Abs. 1 KRG dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) 

nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde 

errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. 

Der Baubewilligungspflicht unterliegen auch Zweckänderungen von 

Grundstücken, sofern erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsordnung 

zu erwarten sind. Zeitlich begrenzte Bauvorhaben sowie solche, die 

weder öffentliche noch private Interessen berühren, unterliegen nicht der 

Baubewilligungspflicht. Die Regierung bestimmt durch die 

Raumplanungsverordnung, welche Bauvorhaben keiner Baubewilligung 

bedürfen (Art. 86 Abs. 2 KRG i.V.m. Art. 40 Abs. 1 der 

Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KRVO; BR 

801.110]). Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO besagt sodann, dass Reparatur- 

und Unterhaltsarbeiten an bestimmungsgemäss nutzbaren Bauten und 

Anlagen, sofern sie nur der Werterhaltung dienen und die Baute und 

- 21 -

Anlage dadurch keine Änderung oder Zweckänderung erfährt, keiner 

Baubewilligung bedürfen. Darunter versteht man praxisgemäss etwa das 

Auswechseln einzelner Bretter oder Backsteine an Fassaden, oder 

einzelner Dachziegel an Dächern. Reparatur und Unterhaltsarbeiten sind 

bloss solche Massnahmen, welche die Erhaltung bestehender Bauten in 

ihrer inneren und äusseren Form und Zweckbestimmung durch 

Instandstellung oder Ersetzung defekter Teile anstreben. Lediglich 

Gebäudeunterhalt liegt vor, wenn die vorhandene innere und äussere 

Gestaltung, Form- und Zweckbestimmung einer Baute bestehen bleiben, 

also nur die mangelhaften Teile ersetzt oder instand gestellt werden. 

Reparaturen sind kleine Ausbesserungsarbeiten wie beispielsweise das 

Auswechseln schadhaft gewordener Bauteile von untergeordneter 

Bedeutung. Bewilligungsfrei sind alle der Erhaltung oder dem Beheben 

von Schäden dienenden Arbeiten sowie die Erneuerung (Renovation), 

soweit sie dem normalen Unterhalt dient und gegenüber dem 

Bestehenden keine nach aussen sichtbaren Veränderungen mit sich 

bringt und die Sicherheit von Mensch und Sachen nicht verschlechtert 

(Entscheid des Verwaltungsgerichtes Luzern LGVE 1993 II Seite 108 

E.2b m.w.H.). Weitergehende Arbeiten gelten als 

Modernisierungsarbeiten, welche in der Regel wertvermehrenden 

Charakter aufweisen (VGE 579/91 E.3). Nicht mehr als Unterhaltsarbeit 

kann eine durchgreifende Sanierung eines Gebäudes betrachtet werden, 

die in Hinsicht auf eine Änderung der Zweckbestimmung der Baute 

vorgenommen wird (PVG 1972 Nr. 23). Entsprechend qualifizierte das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden den vollständigen Ersatz 

eines Daches und seiner Isolation (PVG 2000 Nr. 59 E.3) sowie die 

Erweiterung einer als Heubarge bewilligten Baute mit einem neuen Keller, 

einer Abwasserleitung mit Fäkalientank, einer Treppe vom Erdgeschoss 

ins Obergeschoss, einem Vordach sowie Fenstern im Erd- und 

Obergeschoss (Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden 

- 22 -

R 10 119 vom 17. Mai 2011 E.3) denn auch als Erneuerung, welche über 

den einfachen Unterhalt hinausgeht und dementsprechend 

baubewilligungspflichtig ist. 

c) Nicht anders verhält es sich im vorliegenden Fall. Die im und am Stall und 

in dessen unmittelbaren und näheren Umgebung bereits ausgeführten 

baulichen Massnahmen (Badezimmer auf dem Heuboden, Werkstatt im 

Kleintierstall, Tisch und Sitzmöglichkeit im Grossviehstall, Holztäfelung an 

den Wänden und Decken im Grossviehstall, Treppe vom Kleintierstall 

zum Heuboden, Fenster an der Süd-Westfassade, Sonnenstore am Stall, 

Bassin vor dem Stallgebäude, Zaun, Parkplätze und Container) stellen 

sowohl insgesamt als auch je für sich alleine betrachtet bedeutsame 

bauliche Veränderungen dar, welche weit über den Rahmen von 

zulässigen Reparatur- und Unterhaltsarbeiten an einem Heustall 

respektive dessen Werterhaltung hinausgehen. Auch wurde mit ihnen das 

übliche Mass einer Renovierung überschritten. Die baulichen 

Veränderungen sind mit so wichtigen räumlichen Folgen verbunden, dass 

ein Interesse an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Zudem zielen die 

baulichen Massnahmen offensichtlich auf eine unzulässige 

Zweckänderung der rechtskräftig mit Verfügung vom 15. Dezember 1986 

einzig als „landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute“ beziehungsweise als 

„Heustall“ bewilligten Baute zu einem Ferienhaus hin. Allein schon 

aufgrund der erfolgten Zweckänderung sowie dem damit einhergehenden 

wertvermehrenden Charakter der diversen baulichen Massnahmen 

können diese nicht als baubewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten im Sinne 

von Art. 40 Abs. 1 Ziff. 1 KRVO betrachtet werden. Hinzu kommt, dass 

derartige Massnahmen - soweit Änderungen im Gebäudeinnern sowie 

Zweckänderungen vorgenommen werden sollen - im Bereich ausserhalb 

der Bauzone ohnehin bewilligungspflichtig sind (vgl. Art. 40 Abs. 1 Ziff. 2 

und 3 KRVO). Damit ist bereits gesagt, dass sämtliche zur Beurteilung 

- 23 -

stehenden, bereits ausgeführten baulichen Veränderungen einschliesslich 

der Geländeveränderungen der Baubewilligungspflicht nach Art. 22 

Abs. 1 RPG beziehungsweise Art. 86 Abs. 1 KRG unterstehen. 

d) Im Übrigen ist dem beschwerdeführerischen Ansinnen nach Feststellung, 

dass die Arbeiten nicht bewilligungspflichtig seien, auch deshalb kein 

Erfolg beschieden, weil gemäss Art. 40 Abs. 3 KRVO auch 

bewilligungsfreie Bauvorhaben dem materiellen Recht des Bund, des 

Kantons und der Gemeinde entsprechen müssen, weshalb sie im Zweifel 

immer ein Bewilligungsverfahren durchlaufen müssen. Dass die bereits 

ausgeführten baulichen Massnahmen dem materiellen Recht 

widersprechen, wird nachfolgend dargelegt.

5. a) Ob mit Blick auf die streitigen baulichen Massnahmen auf Parzelle 6195 

ein materiell rechtswidriger Zustand vorliegt, ist basierend auf den 

erteilten rechtskräftigen Baubewilligungen zu entscheiden. Diesbezüglich 

ist insbesondere von der am 15. Dezember 1986 erteilten Baubewilligung 

auszugehen, mit welcher dem damaligen Eigentümer D._____ der 

Wiederaufbau des durch die Lawine zerstörten Stalls gestützt auf den 

entsprechenden Entscheid des DIV vom 21. November 1986 unter der 

Auflage, dass das Gebäude in Zukunft nur als landwirtschaftliche 

Wirtschaftsbaute verwendet werden (Zweckentfremdungsverbot) und 

zudem keine Abparzellierung erfolgen dürfe (Abparzellierungsverbot), 

bewilligt wurde. Weiter ist die Baubewilligung vom 14. April 1992 zu 

beachten, mit welcher gestützt auf die entsprechende Verfügung des DIV 

vom 4. Februar 1992 der Treppenbau vom Kleintierstall auf den 

Heuboden wiederum unter der Auflage, dass der Stall ausschliesslich als 

landwirtschaftliche Baute benutzt werde, bewilligt wurde. Von dem in 

diesen Verfügungen festgelegten rechtskräftigen bewilligten Zustand des 

- 24 -

Heustalls ist die Gemeinde im nunmehr angefochtenen Baubescheid vom 

23. Dezember 2011 zu Recht ausgegangen. 

b) Die seither vom vormaligen Eigentümer D._____ sowie dem heutigen 

Beschwerdeführer vorgenommenen baulichen Massnahmen im Innern 

des Stalls sowie in dessen Aussenbereich vermögen an der Tatsache, 

dass diese nie bewilligt worden sind, nichts zu ändern. So wurde ein von 

D._____ am 23. September 1987 eingereichtes Baugesuch zur 

nachträglichen Bewilligung eines irrtümlicherweise an der Westseite des 

Stalls errichteten Fensters sowie zur Erweiterung der Zweckbestimmung 

des Stalls (Nutzung als Notschlafstelle und Keller) am 8. Oktober 1987 

vom DIV abgelehnt, weil die Projektänderung in keinem Zusammenhang 

mit der landwirtschaftlichen Nutzung stehe. Weiter stellte die Gemeinde 

anlässlich des Augenscheins im Jahre 1990 fest, dass das Fenster an der 

Westseite noch nicht entfernt worden sei. Zudem sei entgegen dem Plan 

eine Treppe vom Stallteil in den Heustall angelegt worden. Im 

Kleintierstall sei eine Werkstatt eingerichtet worden und der Raum diene 

als Geräteraum. Auf dem Heuboden würden verschiedene Gegenstände 

gelagert. Ein aufgestelltes Bett diene überdies wohl als Notschlafstelle. 

Für sämtliche dieser baulichen Veränderungen wurde von Seiten der 

Gemeinde nie eine Baubewilligung erteilt. Einzig die Treppe zum 

Heuboden wurde im Jahre 1992 bewilligt, jedoch wiederum nur unter der 

Auflage, dass das Gebäude als landwirtschaftliche Baute genutzt werde, 

wobei explizit festgehalten wurde, dass alle nicht der Landwirtschaft 

dienenden Geräte und Möbel zu entfernen seien. Dementsprechend war 

D._____ sowie auch der heutige Beschwerdeführer über die 

Rechtswidrigkeit des fraglichen Bauzustands im Stall und in dessen 

unmittelbaren und näheren Umgebung vollumfänglich informiert. 

- 25 -

c) Die Frage, ob die in Abweichung zum bewilligten Zustand 

beziehungsweise im Zuge der diversen, seither durchgeführten baulichen 

Massnahmen realisierte Ferienwohnnutzung einer nachträglichen 

Bewilligung zugänglich sei, ist zu verneinen. Angesichts des im Jahre 

1986 bewilligten Zustands und der zulässigen Nutzung des Heustalls als 

landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute ist mit der Gemeinde davon 

auszugehen, dass für keine - wie auch immer geartete - 

Ferienhausnutzung eine nachträgliche Bewilligung erhältlich ist. Dies 

deshalb, weil die angestrebte Nutzungsänderung des Heustalls, 

unbesehen davon, ob eine landwirtschaftliche oder eine 

nichtlandwirtschaftliche Wohnnutzung angestrebt würde, weder unter dem 

Titel der Zonenkonformität im Sinne von Art. 16a und Art. 22 RPG, noch 

unter jenem der Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24 RPG bewilligt 

werden dürfte. Ebenso wenig wäre aufgrund der umschriebenen 

Vorgeschichte eine nachträgliche Bewilligung für die Umnutzung gestützt 

auf die Bestimmungen der Art. 24a, 24c oder 24d RPG erhältlich. Auf die 

zutreffenden Erwägungen in der Vernehmlassung des ARE (vgl. Ziff. 2.2 

der Vernehmlassung) kann verwiesen werden. 

d) Im Einzelnen ist zu den von der Gemeinde infolge materieller 

Rechtswidrigkeit zu Recht nicht bewilligten baulichen Veränderungen was 

folgt festzuhalten:

- Anlässlich des vom Verwaltungsgericht durchgeführten Augenscheins 

vom 15. Juli 2013 wurde erkennbar, dass der ehemalige Heustall 

heute offensichtlich Wohn- beziehungsweise Ferienzwecken dient. 

Sowohl der Einbau eines Badezimmers auf dem Heuboden, die 

Errichtung einer Werkstatt im Kleintierstall, die neue Nutzung im 

Grossviehstall mit Tisch und Sitzmöglichkeiten sowie Täferung der 

Wand und Decke wie auch die neu angebrachte Sonnenstore zielen 

- 26 -

offenkundig auf die Umnutzung des früheren Stalls in ein Ferienhaus 

ab. Die baulichen Veränderungen innerhalb des Stalls widersprechen 

der am 15. Dezember 1986 erteilten Bewilligung zum Wiederaufbau 

des Stalls als landwirtschaftliche Baute diametral, müsste sich gemäss 

den Eingabeplänen doch im gemauerten Erdgeschoss ein 

Kleinviehstall und ein Raum für landwirtschaftliche Geräte 

beziehungsweise im Obergeschoss aus Holz ein Heuboden befinden, 

was heute offensichtlich nicht mehr der Fall ist. Eine solche 

Umnutzung des Stalls in ein Ferienhaus lässt sich weder unter dem 

Titel der Zonenkonformität noch der Standortgebundenheit bewilligen. 

Die baulichen Veränderungen im und am Stall können 

dementsprechend nicht bewilligt werden. 

- Die nachträgliche Bewilligung des Fensters an der Süd-Westfassade 

des Stalls wurde vom DIV bereits mit Verfügung vom 8. Oktober 1987 

verweigert, weshalb die dafür im angefochtenen Bauentscheid vom 

23. Dezember 2011 mit Recht verweigerte Bewilligung bloss 

deklaratorischen Charakter hat. 

- Die vom Kleintierstall in den Heustall führende Treppe wurde mit 

Baubewilligung vom 14. April 1992 gestützt auf die entsprechende 

Verfügung des DIV vom 4. Februar 1992 unter der Auflage, dass der 

Stall ausschliesslich als landwirtschaftliche Wirtschaftsbaute benutzt 

werde, bewilligt. Nachdem die Zweckänderung des Stalls dennoch 

unbewilligt stattgefunden hat, ist es folgerichtig, mangels 

Zonenkonformität und fehlender Standortgebundenheit die im Jahre 

1992 erteilte Bewilligung zu widerrufen. Die in Art. 25 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) 

enthaltenen Voraussetzungen eines Widerrufs - Änderung der 

Sachlage und keine überwiegenden entgegenstehenden öffentlichen 

- 27 -

oder privaten Interessen - sind vorliegend zweifelsohne erfüllt. Sollte 

der rechtmässige Zustand im und am Stall wieder hergestellt werden, 

könnte die Treppe sodann nachträglich wieder bewilligt werden. 

- Auch die Errichtung eines Bassins vor dem Stallgebäude zielt - wie 

sämtliche übrigen baulichen Veränderungen im und um den Stall 

herum - auf eine Umnutzung des Stalls in ein Ferienhaus ab, welche 

sich wie gesehen weder unter dem Titel der Zonenkonformität noch 

des landwirtschaftlichen Bedarfs bewilligen lässt.

- Den Metallzaun betreffend bringt der Beschwerdeführer vor, dieser sei 

mittels Verfügung vom DIV vom 11. Juni 1976 beziehungsweise mit 

Verfügung der früheren Gemeinde C._____ vom 14. Juni 1977 

bewilligt worden. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Wie das 

ARE in ihrer Vernehmlassung unter Ziff. 3.2 korrekt ausführte, stützt 

sich die vom Beschwerdeführer erwähnte Verfügung des DIV auf die 

Landwirtschaftsgesetzgebung und regelt den Ausgleichsbetrag, 

welcher aufgrund der Einzäunung und diversen Pflanzungen in den 

kantonalen Meliorationsfonds zu entrichten ist. Die kommunale 

Verfügung vom 14. Juni 1977 regelt sodann den Loskauf aus der 

Gemeinatzung im Sinne von Art. 128 des Einführungsgesetzes zum 

Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EGzZGB; BR 210.100). Es 

handelt sich dabei um ein Institut des Privatrechts, aus welchem der 

Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten kann. Mangels 

landwirtschaftlichen Bedarfs sowie fehlender Zonenkonformität hat die 

Gemeinde den Metallzaun denn auch zu Recht nicht bewilligt. 

- Auch die beiden Parkplätze, wovon sich einer auf der Nachbarparzelle 

6170 teilweise im Waldareal, teilweise im Waldabstandsbereich 

befindet, können mangels Zonenkonformität nicht bewilligt werden. 

- 28 -

Die betreffenden Terrainveränderungen sind gemäss Art. 40 Abs. 1 

Ziff. 17 KRVO ausserhalb der Bauzone stets bewilligungspflichtig, 

auch wenn sie weniger als 0.8 m hoch oder tief respektive eine 

Kubatur von weniger als 100 m2 aufweisen. Da die Melioration im 

Grundbuch noch nicht vollzogen ist, spielt es - zumindest vorläufig - 

auch keine Rolle, dass der untere, teils im Waldareal, teils im 

Waldabstandsbereich befindliche Parkplatz einmal auf Land von 

Dritten liegen wird. 

- Hinsichtlich des seit dem Jahre 2009 auf dem teils im Waldareal, teils 

im Waldabstandsbereich befindlichen Parkplatz abgestellten braunen 

Containers bringt der Beschwerdeführer vor, dass es sich dabei um 

einen Arbeitsanhänger handle, der vom Strassenverkehrsamt des 

Kantons Graubünden auf das Nummernschild GR Z.1._____ 

zugelassen sei. Der Anhänger unterstehe nicht der Bewilligungspflicht, 

da er nicht fest montiert und folglich jederzeit verschiebbar sei. Diese 

Ausführungen zielen ins Leere. Einerseits handelt es sich bei dem mit 

Kontrollschild GR Z.1._____ ausgestatteten Anhänger erwiesener-

massen nicht um den grossen braunen Container, sondern um den 

kleinen grauen Anhänger, welcher am Augenschein vom 15. Juli 2013 

neben dem grossen braunen Container am Waldrand abgestellt war 

(vgl. auch ARE-act. 15). Andererseits ist der Container entgegen den 

Ausführungen des Beschwerdeführers auch nicht jederzeit 

verschiebbar. Vielmehr hat der durchgeführte Augenschein deutlich 

gezeigt, dass der Container fest montiert ist und dessen dauerhafter 

Verbleib beabsichtigt ist, dient der Container dem Beschwerdeführer 

doch als Unterstand beziehungsweise als Garage für seine 

Baumaschinen (z.B. für den Bagger). Zudem steht der Container 

unbestritten seit dem Jahr 2009 an Ort und Stelle. Dementsprechend 

handelt es sich beim streitigen Container aber nicht bloss um ein 

- 29 -

bewegliches Fahrzeug, sondern viel eher um eine 

bewilligungspflichtige Baute. Da die erwähnte Nutzung des Containers 

zonenwidrig ist und dieser somit materielles Baurecht verletzt, hat die 

Gemeinde auch dafür zu Recht keine nachträgliche Baubewilligung 

erteilt. 

Dementsprechend erweisen sich sämtliche baubewilligungspflichtigen 

baulichen Massnahmen als rechtswidrig, weshalb die Gemeinde im 

angefochtenen Bauentscheid die nachträgliche Baubewilligung derselben 

zu Recht verweigert beziehungsweise zu Recht deren materielle 

Baurechtswidrigkeit festgestellt hat.

e) An diesem Ergebnis vermag der Hinweis des Beschwerdeführers auf den 

angeblich von der Gemeinde jahrzehntelang geduldeten illegalen Aus- 

und Umbau von Maiensässhütten auf dem Maiensäss „N._____“ und 

seine daraus abgeleitete Forderung auf Gleichbehandlung im Unrecht 

nichts zu ändern. Denn einerseits steht in vorliegendem Verfahren nicht 

der Aus- oder Umbau einer Maiensässhütte, sondern vielmehr die bereits 

realisierten baulichen Veränderungen, welche zu einer Zweckänderung 

der ehemaligen landwirtschaftlichen Ökonomiebaute geführt haben, zur 

Diskussion. Mangels Entscheidrelevanz kann somit auf das 

beschwerdeführerische Editionsbegehren betreffend sämtliche Amtsakten 

in Sachen Maiensäss des Beschwerdeführers in der Gemeinde C._____ 

verzichtet werden. Überdies war die frühere Gemeinde C._____ entgegen 

den Ausführungen des Beschwerdeführers zu keiner Zeit bereit, 

rechtswidrige Ausbauten von landwirtschaftlichen Ökonomiebauten wie 

Heuställen zu tolerieren, wie dies im Übrigen auch die heutige Gemeinde 

B._____ nicht ist. Dementsprechend zielt auch die beschwerde-

führerische Forderung nach Gleichbehandlung im Unrecht ins Leere. 

- 30 -

f) Auch die vom Beschwerdeführer erwähnte, im Jahre 1998 

vorgenommene Schätzung, aufgrund derer die fragliche Stallbaute als 

nichtlandwirtschaftlich qualifiziert wurde, vermag dem Beschwerdeführer 

keinerlei Rechtsvorteile zu verschaffen. Zum einen haben Schätzungen 

primär den versicherungsrelevanten Wert der betreffenden Baute 

wiederzugeben. Raumplanerische Bedeutung kommt ihnen jedoch keine 

zu. Wie das ARE zutreffend ausführte, ist vorliegend einzig von 

Bedeutung, dass die frühere Gemeinde C._____ mit Verfügung vom 

15. Dezember 1986 den Wiederaufbau des betreffenden Heustalls mit 

einem Zweckänderungsverbot zugestimmt hat. Dementsprechend kann 

aber die erfolgte bauliche Umnutzung des Stalls weder gestützt auf Art. 

24c RPG noch aufgrund der auf standortgebundene Bauten 

zugeschnittenen Ausnahmebestimmung von Art. 24 RPG nachträglich 

bewilligt werden. 

6. a) Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass die Gemeinde die diversen 

umschriebenen baulichen Veränderungen zu Recht der 

Baubewilligungspflicht unterstellt und diesen auch zu Recht die 

nachträgliche Baubewilligung verweigert, mithin die materielle 

Baurechtswidrigkeit derselben festgestellt hat. Das verfügte 

Benützungsverbot stützt sich auf Art. 16b Abs. 1 RPG, wonach Bauten 

und Anlagen, die nicht mehr zonenkonform verwendet werden und für die 

eine Nutzung im Sinne der Art. 24 - 24d RPG nicht zulässig ist, nicht mehr 

benützt werden dürfen. Im Rahmen des durchzuführenden 

Wiederherstellungs- und Baubussenverfahrens wird sodann von der 

festgestellten materiellen Baurechtswidrigkeit der erfolgten baulichen 

Massnahmen auszugehen sein. 

b) Die Beschwerde erweist sich entsprechend als unbegründet und ist daher 

abzuweisen. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten 

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des Beschwerdeführers (Art. 73 Abs. 1 VRG). Bund, Kanton und 

Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten 

Organisationen wird dagegen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 

keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 

Anlass. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 684.--

zusammen Fr. 3‘684.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 23. Juni 

2014 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_784/2013).