# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4b864504-03c8-56fd-aa55-f65a841f2c0d
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2014-04-01
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 01.04.2014 A-2161/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-2161-2012_2014-04-01.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
 
 

 

 

  

 
 Abteilung I 

A-2161/2012 

 

 

  U r t e i l  v o m  1 .  A p r i l  2 0 1 4  

Besetzung 

 
Richter Christoph Bandli (Vorsitz), 

Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, 

Richter André Moser, 

Gerichtsschreiber Andreas Meier. 

 

 
 

Parteien 

 
1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich, 

2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, 

Abteilung Landerwerb, Postfach, 8090 Zürich, 

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller 

und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger 

Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich,  

Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2, 

 
 

 
gegen 

 

 
A._______, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Jordi, 

Lägernstrasse 2, 8302 Kloten, 

Beschwerdeführer 2 und Beschwerdegegner 1, 

 

und 

 

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, 

Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich, 

Vorinstanz, 

 

Gegenstand 

 
Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb 

des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28, 

sog. Ostanflug). 

 

A-2161/2012 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

A._______ erwarb (…) 1999 Stockwerkeigentum an der Liegenschaft 

Grundregisterblatt (…), Kataster-Nr. (…), in Kloten. Ihm steht das Sonder-

recht an der Wohnung Nr. (…) zu (4½-Zimmer-Wohnung im Dachge-

schoss). Im Oktober 2001 wurden die sogenannten "Ostanflüge" auf die 

Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Liegenschaft befindet sich 

im Bereich dieser Ostanflüge. Wie eine Vielzahl von Grundeigentümern 

aus der betroffenen Region gelangte A._______ daher an die Flughafen 

Zürich AG: Am 25. Oktober 2002 ersuchte er um Enteignung des Stock-

werkeigentums gegen Vergütung des vollen Verkehrswerts per 1. Januar 

2001, eventuell um eine Entschädigung für den eingetretenen Minder-

wert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: 

ESchK) leitete im August 2003 für sämtliche Begehren aus der Gemeinde 

Kloten ein Sammelverfahren ein. 

B.  

Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Sammel-

verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglärm-

immissionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der 

Anspruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrü-

ckung nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger Ent-

schädigungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorherseh-

barkeit ab. Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, mass-

geblicher Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie 

wies daher die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem 

Datum erworben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug be-

troffen sind. Ab Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Enteig-

nungsverfahren aus der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von 

direkten Überflügen auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Ver-

fahren. Sie stellte den betroffenen Parteien die baldige Durchführung der 

Schätzungen in Aussicht. 

C.  

Vorliegend führten zwei Fachmitglieder der ESchK am 27. Juli 2010 bei 

der betroffenen Liegenschaft einen Augenschein durch und nahmen dar-

auf eine Schätzung vor. Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter 

Überflug der betroffenen Liegenschaft grundsätzlich nicht bestritten. 

D.  

Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren 

A-2161/2012 

Seite 3 

betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizeprä-

sidenten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden 

Kommissionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchge-

führt, vorliegend am 20. September 2011. Diese Augenscheine fanden 

zwischen 21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der 

Überflugsituation, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge. 

Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Eini-

gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall 

wurde am 9. und 14. November 2011 verhandelt. A._______ hielt an sei-

nem Hauptbegehren um Enteignung des Stockwerkeigentums nicht fest 

und beschränkte sich auf sein Begehren um Entschädigung für den ein-

getretenen Minderwert. Eine Einigung über die Höhe der Entschädigung 

kam nicht zustande. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte 

A._______ unter anderem geltend, bei der Bestimmung des Minderwerts 

sei auf die Belastungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräftigen 

"vorläufigen Betriebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) abzustel-

len, eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, 

dass die ESchK die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelas-

tung des Jahres 2002 festsetzt, machte A._______ eine nachträgliche 

Entschädigungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes vom 

20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend. 

E.  

Der Entscheid der ESchK vom 14. November 2011 wurde den Parteien 

am 7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt: 

"1. Vom Rückzug des sinngemäss gestellten Ausdehnungsbegehrens sowie 

der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszahlung wird Vor-

merk genommen und das Verfahren insoweit als erledigt abgeschrieben. 

2. In teilweiser Gutheissung des Begehrens von A._______ (…) wird die 

Entschädigung für den Minderwert aus Direktüberflügen ausgehend vom 

Landesflughafen Zürich-Kloten an der Stockwerkeinheit Nr. (…), Woh-

nung Dachgeschoss links, (…) auf Fr. 105'058.– festgesetzt, zuzüglich 

Zins seit dem 1. Januar 2002 zum Zinsfuss gemäss den vom Bundesge-

richt und vom Bundesverwaltungsgericht festgelegten Zinssätzen, die in 

E. 11.4 dieses Entscheids umschrieben werden. Die weiter gehenden 

Entschädigungsforderungen des Enteigneten werden abgewiesen. Ihm 

steht eine zusätzliche Entschädigung für übermässigen Fluglärm aus 

Nachbarrecht nicht zu. 

3. An die Entschädigung gemäss Dispositiv Ziffer 2 sind die Kosten der 

Flughafen Zürich AG für Schallschutzmassnahmen an der Dachge-

A-2161/2012 

Seite 4 

schosswohnung links, (…), gemäss Schallschutzkonzept vBR anzurech-

nen. 

4. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, den bei Dispositiv Ziffer 2 ge-

nannten Betrag von Fr. 105'058.– und den dort festgelegten Zins innert 

20 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids an das Grund-

buchamt Bassersdorf zuhanden von A._______ zu bezahlen. 

5. Das Grundbuchamt wird eingeladen, der Schätzungskommission den 

Zahlungseingang mitzuteilen und das Verteilungsverfahren aufzuschie-

ben, bis ein Entscheid der Schätzungskommission über die Höhe der auf 

die Entschädigung anzurechnenden Sachleistungen gemäss Dispositiv 

Ziffer 3 ergangen ist. 

 Vorbehalten bleibt, dass die Schätzungskommission bereits vor Eintritt 

der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids, auf Gesuch der Flughafen 

Zürich AG, die Höhe der auf die Entschädigung anzurechnenden Sach-

leistungen gemäss Dispositiv Ziffer 3 festgelegt hat. Diesfalls reduziert 

sich der Betrag von Fr. 105'058.– entsprechend und ein Aufschub des 

Verteilungsverfahrens erübrigt sich. 

6. Es wird angeordnet, dass das Grundbuchamt Bassersdorf die Entschä-

digungszahlung nach deren Eingang mit folgendem Wortlaut (…) anzu-

merken hat: 'erfolgte Entschädigung für direkte Überflüge ausgehend 

vom Flughafen Zürich'. 

7. Die angemeldete Entschädigungsforderung des Enteigneten gemäss 

Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständig-

keitshalber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen. 

8. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG aufer-

legt. Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im 

Rahmen der periodischen Zwischenabrechnungen. 

9. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, A._______ eine Parteient-

schädigung von Fr. 10'220.– auszurichten." 

Die Minderwertentschädigung setzt sich gemäss dem von der ESchK 

gewählten Vorgehen aus einer Komponente "lärmverursachter Minder-

wert" und einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs 

abgilt, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die ESchK, 

da selbst genutztes Wohneigentum betroffen ist, anhand des hedoni-

schen Bewertungsmodells "MIFLU I". Entgegen dem Antrag von 

A._______ erfolgte die Berechnung (nachdem als Schätzungsstichtag der 

1. Januar 2002 festgelegt wurde) auf Basis der Lärmdaten des Jahres 

2002. Der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direktüberflugs 

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Seite 5 

beruht jeweils auf einer Würdigung der Überflugssituation und wird als 

Prozentsatz auf dem Landwert festgelegt. 

Kann die Entschädigung lediglich unter dem Titel "direkter Überflug" gel-

tend gemacht werden, liegt die betroffene Parzelle aber nicht vollständig 

innerhalb des Überflugkorridors, so ist die Entschädigung gemäss der 

ESchK "auf den direkt überflogenen Bereich zu beschränken". Vorliegend 

befindet sich die Parzelle nur teilweise im Überflugkorridor, wobei die be-

troffene Stockwerkeinheit (Wohnung) aber vollständig innerhalb des Kor-

ridors liegt. Hinsichtlich der Komponente "lärmverursachter Minderwert" 

nahm die ESchK unter diesen Umständen keine Kürzung vor (aufgrund 

der Lage der Stockwerkeinheit), bei der Bestimmung des Zuschlags für 

nicht lärmbezogene Aspekte berücksichtigte sie jedoch, dass sich die 

Parzelle nicht mit ihrer gesamten Fläche innerhalb des Korridors befindet. 

F.  

Am 20. April 2012 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zü-

rich (Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: 

Enteigner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den Ent-

scheid vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2161/2012). Sie 

beantragen, die Ziffern 2, 4 und 5 des Dispositivs seien, was die Höhe der 

Entschädigung betrifft, aufzuheben, und die Entschädigung sei auf höchs-

tens Fr. 30'622.– zu reduzieren; eventuell sei die Sache zur neuen Fest-

setzung der Entschädigung an die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) zu-

rückzuweisen. Ferner wird beantragt, Ziff. 9 des Dispositivs sei aufzuhe-

ben und die Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren sei 

pauschal auf Fr. 4'000.–, eventuell Fr. 6'000.– festzusetzen. 

Die Enteigner machen unter anderem geltend, die Vorinstanz habe den 

mittels "MIFLU I" anhand der Lärmwerte bestimmten Minderwert zu Un-

recht um einen Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direktüber-

flugs erhöht. Weiter sei die zum Zeitpunkt des Erwerbs des Stockwerkei-

gentums vorbestehende Immissionsbelastung zu berücksichtigen, indem 

vom Minderwert per Schätzungsstichtag der Minderwert per Erwerbszeit-

punkt abgezogen werde. Der sich daraus ergebende Entschädigungsbe-

trag sei aufgrund des späten Erwerbszeitpunkts weiter zu reduzieren. 

G.  

Am 23. April 2012 erhebt auch A._______ (Beschwerdeführer 2 und Be-

schwerdegegner 1; nachfolgend: Enteigneter) Beschwerde gegen den 

Entscheid vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2205/2012). 

A-2161/2012 

Seite 6 

Die Beschwerde richtet sich zunächst gegen die Höhe der Entschädi-

gung: Der Enteignete beantragt, der Entscheid sei diesbezüglich aufzu-

heben und die Sache sei zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zu-

rückzuweisen; eventuell sei die von der Vorinstanz zugesprochene Ent-

schädigung zu erhöhen. Zusammengefasst bringt der Enteignete vor, 

auch wenn eine Parzelle nicht vollständig innerhalb des Überflugkorridors 

liege, sei eine Entschädigung für das ganze Grundstück geschuldet. Soll-

te das Gericht anderer Ansicht sein, sei die Breite des Überflugkorridors 

auf mindestens 100 Meter festzusetzen. Zudem sei bei der Bestimmung 

des lärmbedingten Minderwerts auf die Belastungswerte gemäss vBR 

abzustellen, eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Die ver-

wendete Version von "MIFLU I" sei zudem an die besondere Abend- und 

Nachtlärmbelastung im Bereich der Ostanflüge anzupassen. Weiter sei 

der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte nicht bloss auf dem relati-

ven Landwert mit Fluglärm, sondern auf dem Gebäude- und Landwert 

ohne Fluglärm zu gewähren. 

Sodann richtet sich die Beschwerde gegen die in Ziff. 3 des Dispositivs 

vorgesehene Anrechnung der Kosten für Schallschutzmassnahmen: Der 

Enteignete beantragt, die Anrechnung sei auf einen Maximalbetrag zu 

beschränken, der 10% des auf das Gebäude entfallenden lärmbedingten 

Minderwerts entspricht. 

H.  

Am 8. Mai 2012 reicht der Enteignete zusätzlich eine Anschlussbe-

schwerde zur Beschwerde der Enteigner ein und beantragt, es sei die 

von der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu 

erhöhen. 

I.  

Mit Verfügung vom 7. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die bei-

den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2161/2012. 

J.  

Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie hal-

te an ihrem Entscheid fest. 

K.  

Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 26. September 

2012, die Beschwerde des Enteigneten sei abzuweisen (soweit darauf 

A-2161/2012 

Seite 7 

einzutreten sei); auf die Anschlussbeschwerde sei nicht einzutreten, 

eventuell sei sie abzuweisen. 

L.  

Der Enteignete beantragt in seiner Stellungnahme vom 17. Oktober 2012, 

die Beschwerde der Enteigner sei abzuweisen. Weiter stellt er ein Ge-

such um Abschlagszahlung. 

M.  

Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch 

des Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Mit Eingabe vom 

30. Januar 2013 äussern sich die Enteigner zudem zur Notwendigkeit er-

gänzender Schallschutzmassnahmen an der betroffenen Liegenschaft. 

Sie reichen ferner ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewegungszah-

len und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters 

vom 1. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A-2132/2012 zu 

den Akten genommen und gelten im vorliegenden Verfahren als beigezo-

gen. 

N.  

Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 spricht der Instruktionsrich-

ter dem Enteigneten eine an die Enteignungsentschädigung anzurech-

nende Abschlagszahlung von Fr. 15'000.– zu. 

O.  

Am 14. März 2013 reichen die Enteigner eine weitere Stellungnahme ein. 

Sie bestätigen die gestellten Anträge. 

P.  

Der Enteignete hält in seiner weiteren Stellungnahme vom 2. April 2013 

an seinen Anträgen ebenso fest. 

Q.  

Am 15. Mai 2013 (Poststempel) reicht der Enteignete eine letzte Stel-

lungnahme ein. Er hält an seinen Anträgen wiederum fest. 

R.  

Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 16. Mai 2013 ih-

re Anträge ebenfalls aufrecht. 

S.  

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be-

A-2161/2012 

Seite 8 

findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

T.  

Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direkt-

überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die 

entsprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt. 

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungskom-

mission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bun-

desverwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorlie-

genden Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungs-

gerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG 

nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in sei-

nem Art. 37 ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 

20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). 

1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die 

Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig-

ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger, 

Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde 

berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission 

zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset-

zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt 

ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den an-

gefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges In-

teresse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des 

Bundesverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit 

Hinweis). 

1.2.1 Die Flughafen Zürich AG ist seit 1. Juni 2001 Inhaberin der Be-

triebskonzession für den Flughafen Zürich, womit ihr gemäss Art. 36a 

Abs. 4 des Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 1948 (LFG, SR 748.0) 

das Enteignungsrecht zusteht. Hinsichtlich der Ostanflüge, die erst nach 

Erteilung der Konzession eingeführt wurden, ist daher die Flughafen Zü-

rich AG, und nicht etwa der Kanton Zürich, zur Leistung allfälliger enteig-

A-2161/2012 

Seite 9 

nungsrechtlicher Entschädigungen verpflichtet. Die Flughafen Zürich AG 

ist damit, wie auch der Enteignete, ohne Weiteres zur Beschwerde be-

rechtigt. 

1.2.2 Beim Kanton Zürich handelt es sich nicht um eine der in Art. 78 

Abs. 1 EntG erwähnten Parteien, weshalb sich seine Beschwerdelegiti-

mation allein nach Massgabe von Art. 48 Abs. 1 VwVG bestimmt: Der 

Kanton Zürich wurde von der Vorinstanz auf entsprechendes Gesuch hin 

als Partei ins Verfahren einbezogen. Dies, weil er gestützt auf § 11 des 

kantonalen Gesetzes über den Flughafen Zürich vom 12. Juli 1999 (Flug-

hafengesetz, Zürcher Loseblattsammlung [LS] 748.1) für jene Lärmver-

bindlichkeiten, die ihren Entstehungsgrund vor dem 1. Juni 2001 haben, 

auf die Flughafen Zürich AG Rückgriff nehmen kann, er sich aber vertrag-

lich verpflichtet hat, diese "alten" Fluglärmverbindlichkeiten vorzufinanzie-

ren, sollten die voraussichtlichen Fluglärmkosten den Betrag von 

1.1 Milliarden Franken übersteigen. Damit spielt die Gesamtsumme aller 

Fluglärmverbindlichkeiten im Innenverhältnis zwischen der Flughafen Zü-

rich AG und dem Kanton Zürich eine Rolle. Der angefochtene Entscheid 

hat Auswirkungen auf diese Gesamtkosten. Insofern ist der Kanton Zürich 

durch den Entscheid in seinen vermögensrechtlichen Interessen betrof-

fen. Allerdings ist fraglich, ob damit bereits ein schutzwürdiges Interesse 

an der Änderung des Entscheids im Sinne von Art. 48 Abs. 1 VwVG be-

jaht werden kann. Da die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich 

gemeinsam auftreten, braucht dies indessen nicht näher geprüft zu wer-

den. Denn in einem solchen Fall genügt es für die Zulassung der Be-

schwerde, dass zumindest ein Beteiligter legitimiert ist (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. September 1998 E. 2, publiziert in: 

Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl], 

Band 101 [2000] S. 83 ff.; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 

A-3762/2010 vom 25. Januar 2012 E. 2.3 mit Hinweisen). 

1.2.3 Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich werden der Ein-

fachheit halber auch im Folgenden gemeinsam als "Enteigner" bezeich-

net. 

1.3 Die Enteigner beantragen, auf das Begehren des Enteigneten, die An-

rechnung der Kosten für Schallschutzmassnahmen auf einen bestimmten 

Maximalbetrag zu beschränken, sei nicht einzutreten. Die Höhe der Anre-

chenbarkeit allfälliger Sachleistungen sei im angefochtenen Entscheid 

noch ausdrücklich offen gelassen worden und könne somit gar nicht 

Streitgegenstand sein. 

A-2161/2012 

Seite 10 

Die Enteigner übersehen, dass in Ziff. 3 des Dispositivs festgehalten wird, 

"die Kosten" (d.h. die gesamten Kosten) der Flughafen Zürich AG für 

Schallschutzmassnahmen gemäss Schallschutzkonzept vBR seien anzu-

rechnen (entsprechend auch E. 11.2 f. des angefochtenen Entscheids). 

Zwar war zum Entscheidzeitpunkt unklar, ob gemäss dem erwähnten 

Konzept überhaupt noch (ergänzende) Schallschutzmassnahmen zu er-

greifen sind (vgl. E. 11.2 des Entscheids), weshalb die Vorinstanz die 

Flughafen Zürich AG aufgefordert hat, "beförderlich eine Verfügung der 

kantonalen Baudirektion betreffend Notwendigkeit ergänzender Schall-

schutzmassnahmen einzuholen" (vgl. E. 11.3 des Entscheids). Darauf 

wird die Vorinstanz "die Höhe der auf die Entschädigung anzurechnenden 

Sachleistungen" in einem separaten Entscheid festlegen (vgl. Ziff. 5 des 

Dispositivs). In diesem Entscheid kann es aber nur noch um die Feststel-

lung gehen, ob und in welcher Höhe Kosten für Schallschutzmassnah-

men gemäss Schallschutzkonzept vBR anfallen. Hingegen ist im vorlie-

genden Beschwerdeverfahren darüber zu entscheiden, ob die Kosten le-

diglich bis zu einem bestimmten Maximalbetrag an die Entschädigung 

anzurechnen sind und die Flughafen Zürich AG allfällige darüber hinaus-

gehende Kosten zusätzlich zu tragen hat. 

Zu beachten ist immerhin, dass von einem Beschwerdeführer gestützt auf 

Art. 48 Abs. 1 VwVG ein aktuelles praktisches Interesse an der Überprü-

fung des angefochtenen Entscheids zu verlangen ist; fehlt dieses Interes-

se schon bei Einreichung der Beschwerde, ist auf diese nicht einzutreten, 

entfällt es während des Verfahrens, so wird dieses infolge Gegenstands-

losigkeit abgeschrieben (vgl. BVGE 2007/12 E. 2.1 mit Hinweisen). Die 

Enteigner haben bei der kantonalen Baudirektion kein Verfahren zur An-

ordnung ergänzender Schallschutzmassnahmen eingeleitet, aber gewis-

se Abklärungen bei der Fachstelle Lärmschutz getroffen. Die Parteien 

scheinen sich einig zu sein, dass an der betroffenen Liegenschaft keine 

Schallschutzmassnahmen gemäss Schallschutzkonzept vBR zu ergreifen 

sind (vgl. Eingabe der Enteigner vom 30. Januar 2013 samt Beilage, Stel-

lungnahme des Enteigneten vom 2. April 2013, Ziff. 58, sowie Stellung-

nahme der Enteigner vom 16. Mai 2013, Ziff. 26). Gemäss den Enteig-

nern könnte die Entschädigung daher – entgegen Ziff. 5 des Dispositivs – 

nach rechtskräftiger Festsetzung sofort ausbezahlt werden (vgl. Eingabe 

vom 30. Januar 2013). Solange der von der Vorinstanz in Aussicht ge-

stellte separate Entscheid über die Höhe der Sachleistungen noch nicht 

ergangen ist, besteht jedoch ein aktuelles und praktisches Interesse des 

Enteigneten an der Überprüfung der in Ziff. 3 des Dispositivs angeordne-

ten Anrechnung. 

A-2161/2012 

Seite 11 

1.4  Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Ent-

eigner vom 20. April 2012 und des Enteigneten vom 23. April 2012 ist 

damit vollumfänglich einzutreten. 

2.  

Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde des 

Enteigneten vom 8. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Erhöhung 

der von der Vorinstanz zugesprochenen Parteientschädigung beantragt. 

Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz-

liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über die Höhe 

der vorinstanzlichen Parteientschädigung und damit über die Zulässigkeit 

der Anschlussbeschwerde zu befinden (vgl. unten E. 21). 

3.  

Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf 

Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger 

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der 

Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 

VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den gel-

tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den 

angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener 

der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch 

ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen 

Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu er-

forschen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für ent-

sprechende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Par-

teivorbringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL 

BEUSCH / LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwal-

tungsgericht, 2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen; 

vgl. auch BVGE 2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bundes-

verwaltungsgerichts A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hin-

weisen). 

4.  

Nachfolgend wird geprüft, auf welcher Grundlage der Enteignete eine 

Entschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, E. 5 und 6), 

aus welchen Komponenten sich die Entschädigung zusammensetzt (Um-

fang der Entschädigung, E. 7; Entschädigungskomponenten, E. 8) und in 

welchem Ausmass bei einem "Teilüberflug" einer Parzelle eine Entschä-

digung geschuldet ist (Entschädigung bei "Teilüberflug", E. 9 und 10). So-

dann wird im Einzelnen auf die Bestimmung der Komponente "lärmverur-

A-2161/2012 

Seite 12 

sachter Minderwert" (Modell "MIFLU I", E. 11; Schätzungsstichtag und 

massgebliche Lärmwerte, E. 12 und 13; Vorbestehende Lärmbelastung, 

E. 14 bis 16) sowie auf die Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbe-

zogene Aspekte eingegangen (E. 17). Schliesslich wird geprüft, ob ein 

Grundstückserwerb nach dem 1. Januar 1961 eine Entschädigungskür-

zung zur Folge haben kann (Berücksichtigung des späten Erwerbszeit-

punkts, E. 18) und ob die Kosten allfälliger Schallschutzmassnahmen an 

die Entschädigung anzurechnen sind (E. 19). 

Anspruchsgrundlage 

5.  

Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung gel-

tend gemacht werden kann. 

5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der 

Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht 

zwischen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen 

werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher 

Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft 

des Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt 

auf Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. De-

zember 1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privat-

rechtlicher Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luft-

raum seines Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundei-

gentümern unabhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbar-

lichen Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 

Abs. 1 i.V.m. Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl 

gegen direkten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen kom-

men indessen nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom be-

stimmungsgemässen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. 

An die Stelle der privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch 

auf Enteignungsentschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 

[=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2 bis 2.4 mit Hinweisen). 

Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der Un-

vorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen 

sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind 

(vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um di-

rekte Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, 

A-2161/2012 

Seite 13 

der Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor 

E. 5.1] sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen). 

5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der 

Fluglärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landes-

flughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. 

bei Erbgang oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor 

diesem Datum erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein An-

spruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 

Nr. 3] E. 2.1 je mit Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge hat das 

Bundesgericht an diesem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II 263 

E. 7.2 ff.). 

6.  

Im vorliegenden Fall erwarb der Enteignete das betreffende Stockwerkei-

gentum erst nach dem 1. Januar 1961. Er kann eine Entschädigung damit 

nur unter dem Titel "direkter Überflug" geltend machen. 

Umfang der Entschädigung 

7.  

Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. 

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Fest-

setzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die 

dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte 

erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von 

nachbarlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilent-

eignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie 

berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Ver-

kehrswert der Liegenschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegen-

schaft mit den Immissionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 

[=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c sowie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Ent-

eignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit 

Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozen-

ten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl. 

dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Entschädigung für direkten Überflug, wel-

che in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Er-

richtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden 

kann, wird ebenfalls nach den Regeln über die Teilenteignung, d.h. nach 

A-2161/2012 

Seite 14 

der Differenzmethode, bestimmt (vgl. dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie 

Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). 

Sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen direktem Über-

flug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine Enteignungsentschädigung 

geschuldet, die den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbeding-

ten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 

II 137 E. 1.2). 

Entschädigungskomponenten 

8.  

Die von der Vorinstanz vorliegend zugesprochene Minderwertentschädi-

gung setzt sich aus einer Komponente "lärmverursachter Minderwert" und 

einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs abgelten 

soll, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die Vorin-

stanz, da vorliegend eine Entschädigung für selbst genutztes Wohneigen-

tum festzulegen war, anhand des hedonischen Bewertungsmodells 

"MIFLU I". Bei den nicht lärmbezogenen Aspekten des Direktüberflugs 

geht es gemäss den Ausführungen der Vorinstanz zunächst um die er-

höhte Gefahr des Herunterfallens einzelner Teile bzw. Eisbrocken vom 

Flugzeug "oder gar des ganzen Flugzeugs bei einem allfälligen Absturz". 

Damit einher gehe eine erhebliche Bedrohlichkeit der Überflugssituation. 

Weiter seien mit dem direkten Überflug besondere Unannehmlichkeiten 

verbunden, die bei Vorbeiflügen nicht oder nur marginal auftreten würden, 

wie Luftturbulenzen (Randwirbelschleppen), Kerosindämpfe und bei Dun-

kelheit die Lichtimmissionen der Landescheinwerfer. Diese Faktoren min-

derten ebenfalls die Wohnqualität, insbesondere was die Nutzung des 

Aussenraums betreffe. 

8.1 Die Enteigner führen aus, der Zuschlag für nicht lärmbezogene As-

pekte des Direktüberflugs entbehre jeglicher Grundlage. Er führe zu einer 

Überentschädigung, da es an einem ausgewiesenen "zusätzlichen" über-

flugbedingten Minderwert fehle. Der Zuschlag sei immobilienökonomisch 

nicht ansatzweise erklärbar, zumal die betreffenden Aspekte gar nicht iso-

liert bewertet werden könnten und eine entsprechende Wertminderung 

nicht evident sei. Die Vorinstanz räume selber ein, dass es schwer falle, 

den Minderwert aus den nicht lärmbezogenen Aspekten nach Marktkrite-

rien zu schätzen. Es sei denn auch in allererster Linie der infolge der sehr 

tiefen Überflüge bewirkte gesteigerte Lärmeinfluss, der letztlich für die 

Wertminderung verantwortlich sei. Die von der Vorinstanz erwähnte "Zu-

satzbeeinträchtigung" der Wohnqualität werde daher bereits mit der Zu-

A-2161/2012 

Seite 15 

sprechung einer Entschädigung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Es 

seien daher allein die hedonischen Modelle "MIFLU I" bzw. "ESchK" an-

zuwenden, welche die gesamten Auswirkungen der direkten Überflüge 

auf die einzig machbare Weise abbildeten, nämlich anhand der Lärmbe-

lastung. 

8.2 Die Enteignungsentschädigung dient allein dem Ersatz von Vermö-

gensschäden (vgl. dazu HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 6 und Art. 19 

Rz. 195 f.). Daher können sich nicht lärmbezogene Faktoren nur insoweit 

auf die Höhe der Entschädigung auswirken, als sie – neben den Lärm-

immissionen – zu einer Minderung des Verkehrswerts des betroffenen 

Grundstücks führen. 

8.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 129 II 72 festgehalten, die direkt 

überflogenen Grundstücke und die nicht direkt überflogenen Grundstücke 

würden in unterschiedlicher Weise beeinträchtigt: In beiden Fällen sei die 

Liegenschaft dem Lärm des Luftverkehrs ausgesetzt, aber wenn sie zu-

dem überflogen werde, unterliege sie noch weiteren Immissionen oder 

unerwünschten Wirkungen (BGE 129 II 72 E. 2.2). Dabei verwies es auf 

die früheren Entscheide "Jeanneret" und "Tranchet": Im Entscheid 

"Jeanneret" wurde ausgeführt, der durch den Lärm verursachte Schaden 

sei nicht merklich verschieden, ob die Quelle der Einwirkungen sich in der 

Senkrechte des betroffenen Grundstücks oder oberhalb der Nachbar-

grundstücke befinde. Es sei jedoch nicht ausgeschlossen, dass die zu-

sätzlichen Risiken, die mit der Lage einer Liegenschaft unter der Anflug- 

oder Startsenkrechten verbunden sind, eine gewisse Wertminderung des 

Grundstücks zur Folge haben. Erwähnt wird die erhöhte Gefahr, durch 

Wirbel oder das Herabfallen von Eisblöcken einen Schaden zu erleiden 

(vgl. BGE 121 II 317 [=Pra. 1996 Nr. 165] E. 5b). Im Entscheid "Tranchet" 

wies das Bundesgericht zusätzlich darauf hin, der regelmässige Überflug 

in einer Höhe von ungefähr 100 Metern über ein Einfamilienhaus durch 

Maschinen, die deutlich grösser sind als das überflogene Gebäude, kön-

ne dessen Bewohner merklich stören oder beeinträchtigen (BGE 122 II 

349 E. 4a/cc). Insgesamt zählte das Bundesgericht in BGE 129 II 72 

"Luftwirbel, von den Motoren herrührender Gestank, Gefühl von Furcht 

oder Unbehagen wegen einer sich über einem bewegenden bedeutenden 

Masse etc." zu den Einwirkungen, die von den überfliegenden Flugzeu-

gen verursacht werden (BGE 129 II 72 E. 4). Kurze Zeit darauf äusserte 

sich das Bundesgericht zu einem Fall, in dem die Schätzungskommission 

zu Unrecht bloss eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarli-

cher Abwehrrechte zugesprochen hatte. Der aufgrund der Lärmimmissio-

A-2161/2012 

Seite 16 

nen eingetretene Minderwert war von der Schätzungskommission auf 

25% des Verkehrswerts ohne Immissionen beziffert worden. Das Bun-

desgericht hielt fest, die Schätzungskommission habe dem Überflug nicht 

Rechnung getragen. Es setzte den Minderwert unter Berücksichtigung 

"der Lärmimmissionen und des Überflugs stricto sensu" neu fest, und 

zwar auf 30% des Verkehrswerts ohne Immissionen (vgl. Urteil des Bun-

desgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 8.1). 

In Anbetracht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durfte die Vorin-

stanz somit zum Schluss kommen, die mit den direkten Überflügen ver-

bundenen, über den Lärm hinausgehenden Immissionen sowie die Be-

drohlichkeit der Überflugssituation beeinflussten den Verkehrswert der 

betroffenen Grundstücke. 

8.2.2 Im Einzelnen zog die Vorinstanz in Erwägung, die mit den direkten 

Überflügen verbundenen Gefahrenmomente (bzw. die potentiellen Schä-

den) liessen sich an sich über die Haftpflicht- und Sozialversicherungen 

abdecken. Relevant seien aber die psychologischen Momente, d.h. die 

Bedrohlichkeit der Überflugssituation. Die mit den direkten Überflügen 

verbundenen besonderen Immissionen beeinträchtigten die Wohnqualität 

bei einem Aufenthalt im Aussenraum (Balkon, Garten etc.) sodann weiter. 

Die Ostanflüge fänden zudem zu Tagesrandzeiten statt. Gerade dann 

seien die Betroffenen in der Regel zu Hause. Zwar könne der Aussen-

raum an sich witterungsbedingt nur eingeschränkt zu Wohnzwecken ge-

nutzt werden. Die Ostanflüge wirkten sich aber gerade auch bei schönem 

Wetter auf eine solche Nutzung aus, wenn diese möglich und erwünscht 

sei. Ein Rückzug ins Wohnungsinnere während der Überflugszeiten min-

dere zudem in keiner Weise die bedrohliche Wirkung der Flugzeuge über 

dem eigenen Dach. Auch die Lichtimmissionen wirkten sich noch im Ge-

bäudeinnern aus. Die nicht lärmbezogenen Aspekte des Direktüberflugs 

bildeten daher eine eigenständige Komponente, die sich nach der Le-

benserfahrung in einem zusätzlichen Preisabschlag auswirke. 

8.2.3 Diesen überzeugenden Überlegungen ist an sich nichts hinzuzufü-

gen. Was die Enteigner dagegen vorbringen, verfängt nicht: Sie stellen 

sich auf den Standpunkt, die direkten Überflüge wirkten sich primär über 

die anfallenden Immissionen aus, wobei der Lärm klar im Vordergrund 

stehe; es sei nicht davon auszugehen, dass Faktoren wie Abgase, Turbu-

lenzen, das Unbehagen vor herunterfallenden Eisbrocken usw. neben 

dem Lärm noch einen massgeblichen Einfluss auf den Minderwert ausüb-

ten. Zwar ist tatsächlich anzunehmen, dass der Lärm stärker ins Gewicht 

A-2161/2012 

Seite 17 

fällt als die nicht lärmbezogenen Aspekte. Dies bedeutet aber nicht, dass 

Letztere keinen wesentlichen Einfluss mehr auf den Verkehrswert aus-

üben. Zu diesem Ergebnis ist auch WIPFLI nicht gelangt, auf dessen Dis-

sertation die Enteigner verweisen. Dieser hält lediglich fest, es sei soweit 

ersichtlich noch nie versucht worden, eine allfällige Wertminderung we-

gen direktem Überflug (bzw. wegen der damit verbundenen nicht lärmbe-

zogenen Faktoren) aus immobilienökonomischer Sicht objektiv, transpa-

rent und nachvollziehbar zu quantifizieren (vgl. OTTO WIPFLI, Bemessung 

immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften, Zürich/Basel/Genf 

2007, S. 122). 

8.2.4 Es ist somit davon auszugehen, dass neben dem Lärm zusätzlich 

auch die Bedrohlichkeit der Überflugssituation sowie die mit den direkten 

Überflügen verbundenen besonderen Immissionen den Verkehrswert ei-

nes von direkten Überflügen betroffenen Grundstücks grundsätzlich min-

dern. 

8.3 Die Enteigner führen indessen weiter aus, die hedonischen Modelle 

dokumentierten eindrücklich, dass bereits der aufgrund der sehr tiefen 

Über- oder Vorbeiflüge gesteigerte Lärmeinfluss zu einer starken Wert-

minderung führe; mithin sei die "Zusatzbeeinträchtigung" aufgrund der 

nicht lärmbezogenen Aspekte bereits mit der Zusprechung der Entschä-

digung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Sie tönen damit an, die Aus-

wirkungen der nicht lärmbezogenen Aspekte auf den Verkehrswert seien 

in der Komponente "lärmverursachter Minderwert", die vorliegend auf 

MIFLU I basiert, ohnehin bereits enthalten (vgl. zu diesem Modell die spä-

teren Ausführungen in E. 11). 

Von einer solchen Mitberücksichtigung der nicht lärmbezogenen Aspekte 

ist jedoch nicht auszugehen: Während hohe Lärmwerte sowohl innerhalb 

als auch ausserhalb des Überflugkorridors auftreten, sind von den nicht 

lärmbezogenen Aspekten bloss Liegenschaften im Bereich des Korridors 

betroffen. Da der Überflugkorridor jeweils sehr schmal ist, dürften sich 

von den Transaktionsdaten, auf denen MIFLU I basiert, deutlich weniger 

auf fluglärmbelastete Liegenschaften innerhalb eines Überflugkorridors 

beziehen als auf solche ausserhalb. Daher ist nicht davon auszugehen, 

MIFLU I bilde über die Fluglärm-Variablen de facto auch die Entwertung 

ab, die sich aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte ergibt. 

8.4 Zu beurteilen bleibt das von der Vorinstanz für die Entschädigungs-

bemessung gewählte Vorgehen, wonach die Komponente "lärmverur-

A-2161/2012 

Seite 18 

sachter Minderwert" und der Zuschlag für die nicht lärmbezogenen As-

pekte je separat beziffert werden. 

8.4.1 Das Bundesgericht hat bei der Festsetzung der Entschädigung für 

direkten Überflug jeweils nicht separat einen "Lärmanteil" und einen zu-

sätzlichen "Überfluganteil" ermittelt, sondern in einem Schritt eine Ent-

schädigung für die Gesamtheit der Einwirkungen festgesetzt (vgl. BGE 

122 II 349 E. 4b). Als die entsprechenden Entscheide ergangen sind, 

standen allerdings die hedonischen Modelle noch nicht zur Verfügung, 

wie sie nun in den Fällen betreffend den Landesflughafen Zürich-Kloten 

zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts herangezogen werden. 

Das Bundesgericht hat sich zu diesen Modellen zwar bereits geäussert, 

allerdings nicht in Fällen mit direktem Überflug (vgl. aber immerhin BGE 

134 II 49 E. 19, wo angemerkt wird, dass unter anderem in diesen Fällen 

"höhere Entschädigungen" zugesprochen worden sind). 

8.4.2 Dass die hedonischen Modelle auch in Fällen mit direktem Überflug 

heranzuziehen sind, wird an sich von keiner der Parteien bestritten. Es 

drängt sich auf, den mit diesen Modellen ermittelten Minderwert, was die 

nicht lärmbezogenen Aspekte betrifft, um eine weitere, nach wie vor nach 

Schätzungsermessen zu bestimmende Komponente zu erhöhen. Solange 

über diese Bestandteile der Entschädigung im Rahmen einer gesamthaf-

ten Betrachtung und gleichzeitig entschieden sowie im Schätzungsent-

scheid eine Gesamtentschädigung festgelegt wird, lässt sich dies mit dem 

Grundsatz der Einheit der Enteignungsentschädigung ohne Weiteres ver-

einbaren (vgl. in diesem Zusammenhang HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 

Rz 14 f.). 

8.4.3 Den Enteignern hilft dabei auch der Hinweis auf die Ausführungen 

von SCHILLING nicht weiter, wonach "eine getrennte Entschädigungsbe-

messung für die Benutzung des zum Grundeigentum gehörenden Luft-

raums einerseits und für übermässige Immissionen aus der Nachbar-

schaft andererseits" nicht durchführbar sei (vgl. MARGRIT SCHILLING, Ent-

eignungsrechtliche Folgen des zivilen Luftverkehrs, Zeitschrift für schwei-

zerisches Recht [ZSR], Band 125 [2006] I, S. 26). Denn im Aufsatz von 

SCHILLING wird im Wesentlichen die bis 2006 ergangene Rechtsprechung 

zusammengefasst. Es wird nicht auf die hedonischen Modelle Bezug ge-

nommen, sondern noch davon ausgegangen, die Bestimmung der lärm-

bedingten Minderwerte liege weitgehend im Schätzungsermessen (vgl. 

SCHILLING, a.a.O., S. 25). Und es wird auch nicht näher ausgeführt, inwie-

fern eine getrennte Bemessung nicht möglich sein soll. Das Bundesge-

A-2161/2012 

Seite 19 

richt jedenfalls hat lediglich festgehalten, es sei nicht angebracht resp. es 

bestehe kein Anlass, die Entschädigung für direkten Überflug unabhängig 

von der Entschädigung für die Lärmimmissionen zu berechnen ("il n'y a 

pas lieu de calculer le montant de cette indemnité indépendamment de 

celle qui est due en raison des immissions de bruit": BGE 122 II 349 

E. 4c). Zwar verweist das Bundesgericht in einem jüngeren Entscheid auf 

die Formulierung von SCHILLING (vgl. BGE 136 II 165 E. 1.1). Doch zeigt 

es in der entsprechenden Erwägung lediglich auf, dass das Verweigern 

einer Entschädigung für direkten Überflug unter Vorbehalt einer Entschä-

digung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte keinen Teilent-

scheid darstellt, sondern damit eine von zwei materiellen Anspruchs-

grundlagen ausgeschlossen wird. Wie bereits dargelegt, kommt eine "ge-

trennte Entschädigungsbemessung" im Sinne einer isolierten Festlegung 

von Entschädigungsbestandteilen in verschiedenen Teilentscheiden denn 

auch prinzipiell nicht in Frage. Ob sich die (Gesamt-)Entschädigung für 

direkten Überflug aus verschiedenen, im Rahmen einer gesamthaften Be-

trachtung bestimmten Komponenten zusammensetzen kann, war für das 

Bundesgericht hingegen nicht relevant. Es hat sich mit dieser Frage da-

her auch nicht auseinandergesetzt. 

8.4.4 Immerhin ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Bemessung 

eines Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte mit besonderen Schwie-

rigkeiten verbunden ist. So sieht WIPFLI kaum lösbare Probleme im Zu-

sammenhang mit der Berücksichtigung entsprechender Faktoren und be-

fürchtet intransparente und nicht nachvollziehbare Entscheide (vgl. 

WIPFLI, a.a.O., S. 121). Auch die Vorinstanz führt aus, es falle schwer, 

den aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte eingetretenen Minderwert 

nach Marktkriterien zu schätzen. Ein eigentlicher Markt für direkt überflo-

gene Liegenschaften sei nicht auszumachen, weil der Kreis der betroffe-

nen Objekte dafür zu klein sei. Sie hat den Zuschlag gemäss ihren Aus-

führungen daher in Analogie zur Regelung nach Art. 42 Abs. 2 des Obli-

gationenrechts vom 30. März 1911 (OR, SR 220) festgesetzt, wonach der 

nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden nach Ermessen des Richters 

mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzuschätzen ist. 

Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass diese Problematik seit jeher be-

standen hat. Dennoch hat das Bundesgericht die nicht lärmbezogenen 

Faktoren bei der Entschädigungsbemessung ausdrücklich mitberücksich-

tigt. Wird die entsprechende Entschädigungskomponente weiterhin nach 

Schätzungsermessen bestimmt, stellt dies zumindest keinen Rückschritt 

A-2161/2012 

Seite 20 

dar. Die Komponente muss aber gestützt auf einheitliche und nachvoll-

ziehbare Kriterien festgelegt werden. 

8.4.5 Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einerseits eine 

Komponente "lärmverursachter Minderwert" und andererseits einen Zu-

schlag für nicht lärmbezogene Aspekte beziffert hat. 

8.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die nicht lärmbezoge-

nen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen Lie-

genschaften mindern und deshalb ein entsprechender Zuschlag zu 

bestimmen ist. 

Entschädigung bei "Teilüberflug" (Stockwerkeigentum) 

9.  

Befindet sich die betroffene Parzelle nur teilweise innerhalb des festge-

legten Überflugkorridors, geht die Vorinstanz davon aus, die Entschädi-

gung für direkten Überflug sei jeweils "auf den direkt überflogenen Be-

reich zu beschränken"; bezüglich der nicht direkt überflogenen Teilflächen 

komme nur eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte in Betracht. 

Hat der Eigentümer – z.B. mangels Unvorhersehbarkeit der Lärmimmis-

sionen – keinen Anspruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung 

nachbarlicher Abwehrrechte, sondern einzig auf eine Entschädigung für 

direkten Überflug, geht die Vorinstanz bei der Bestimmung der Kompo-

nente "lärmverursachter Minderwert" daher wie folgt vor: Der lärmbeding-

te Minderwert des Grundstücks wird in einen Gebäude- und einen Land-

anteil aufgegliedert (Ermittlung des auf den Landwert entfallenden Scha-

dens mit der Lageklassenmethode). Der Entschädigungsbetrag für den 

Landanteil richtet sich proportional nach dem Anteil, zu dem sich die Par-

zellenfläche im Überflugkorridor befindet. Der Entschädigungsbetrag für 

den Gebäudeanteil richtet sich auf analoge Weise nach der Lage des 

Gebäudes. Liegt das Gebäude vollständig ausserhalb des Korridors, er-

folgt somit überhaupt keine Entschädigung für den Gebäudeanteil. 

Die soeben dargestellte Vorgehensweise ändert sich, wenn die vom "Teil-

überflug" betroffene Liegenschaft in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist, al-

so über den Anspruch eines Stockwerkeigentümers zu befinden ist: In ei-

nem solchen Fall schlüsselt die Vorinstanz den lärmbedingten Minderwert 

des Stockwerkeigentumsanteils nicht in einen Gebäude- und einen Land-

anteil auf, sondern stellt allein darauf ab, zu welchem Anteil die jeweils 

A-2161/2012 

Seite 21 

betroffene Stockwerkeinheit (Wohnung) innerhalb des Korridors liegt. Be-

findet sich die Wohnung vollständig im Korridor, wird die Komponente 

"lärmverursachter Minderwert" somit gar nicht gekürzt, obschon die Ge-

samtliegenschaft nur von einem "Teilüberflug" betroffen ist. Liegt die ein-

zelne Wohnung umgekehrt vollständig ausserhalb des Korridors, wird der 

lärmbedingte Minderwert überhaupt nicht ersetzt. 

9.1 Der Enteignete stellt sich auf den Standpunkt, der Entschädigungsan-

spruch des Grundeigentümers habe sich bei jedem direkten Eindringen in 

das Grundeigentum einzig nach den Kriterien zu richten, die auf direkt 

überflogene Grundstücke zur Anwendung kämen. Die für die Enteignung 

von Nachbarrechten aufgestellten Voraussetzungen dürften nicht – auch 

nicht für einen Teil des Grundstücks – zur Anwendung gelangen. 

9.2 Es ist damit näher auf die rechtliche Ausgangslage im Fall eines "Teil-

überflugs" einzugehen. 

9.2.1 Unabhängig davon, ob der Grundeigentümer eine Entschädigung 

wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte oder eine Entschädi-

gung für direkten Überflug fordert, legt er dem Enteignungsrichter die öf-

fentlich-rechtlichen Ansprüche vor, die aus dem Entzug der Abwehrrechte 

resultieren, welche das Privatrecht gegen die Einwirkungen aus dem Be-

trieb des Flughafens zur Verfügung stellen würde (vgl. vorne E. 5.1). Es 

handelt sich beim "direkten Überflug" und bei der "Unterdrückung nach-

barlicher Abwehrrechte" somit um zwei mögliche Anspruchsgrundlagen 

für ein- und dieselbe Entschädigung (vgl. dazu BGE 131 II 137 E. 1.2 und 

BGE 136 II 65 E. 1.1). Entsprechend ist, wie bereits erwähnt, schon unter 

dem Titel "direkter Überflug" eine Enteignungsentschädigung geschuldet, 

die den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbedingten Schadens 

vollumfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2). 

Damit ist klar: Kann sich ein Grundeigentümer auf direkten Überflug beru-

fen, hat er allein aus diesem Grund Anspruch auf eine volle Entschädi-

gung. Ein direkter Überflug liegt vor, wenn die Flugzeuge tatsächlich in 

die Luftsäule über dem Grundstück eindringen und die weiteren Bedin-

gungen (geringe Überflughöhe, Regelmässigkeit) erfüllt sind (vgl. dazu 

BGE 134 II 49 E. 5 [vor E. 5.1] mit Hinweisen). In den vorliegenden Ver-

fahren stellt sich nun erstmals explizit die Frage, wie hinsichtlich von Par-

zellen zu verfahren ist, die nur teilweise innerhalb eines Überflugkorridors 

liegen. Das Bundesgericht hat sich bereits dazu geäussert, wie ein sol-

cher Korridor im Fall von Instrumentenflügen festzulegen ist. Es hat dabei 

A-2161/2012 

Seite 22 

auch auf seine Rechtsprechung verwiesen, wonach die Entschädigung 

für direkten Überflug in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die 

zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichge-

setzt werden kann. Wie das Bundesgericht festgehalten hat, kann die 

entsprechende "Dienstbarkeit" klar auf den (als Korridor festgelegten) 

verhältnismässig schmalen Streifen Land beschränkt werden (vgl. BGE 

131 II 137 E. 3.1.1 und 3.1.3). Das Bundesgericht hat jedoch nie ange-

tönt, dass bei Parzellen, die nur teilweise innerhalb eines solchen klar de-

finierten Korridors liegen, eine Entschädigung lediglich für den Minderwert 

des Lands bzw. der Gebäudeteile im Korridor geschuldet wäre. Wie nach-

folgend dargelegt wird, widerspricht das Vorgehen der Vorinstanz denn 

auch den Vorgaben des Bundesgerichts und des Enteignungsgesetzes. 

9.2.2 Von direkten Überflügen ist bereits dann auszugehen, wenn nur am 

Rande in die Luftsäule über dem Grundstück eingedrungen wird. Dies er-

gibt sich daraus, dass der Grundeigentümer nach Art. 641 Abs. 2 ZGB 

auch ein solches partielles Eindringen nicht dulden müsste. Auch dieser 

Eigentümer sieht sich damit mit dem vom Bundesgericht erwähnten 

"Überflugsservitut" konfrontiert. Das sieht auch das Bundesgericht so, wie 

aus seinem Entscheid vom 8. Juni 2010 (teilweise publiziert in BGE 136 II 

263) hervorgeht. Das Bundesgericht führte aus, von einem direkten Über-

flug könne nur die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise – 

"etwa mit einem Flügel" – in die Luftsäule über dem fraglichen Grund-

stück eindringe. Bei seitlichen Vorbeiflügen, so beeindruckend sie auch 

sein möchten, werde das Grundeigentum nicht berührt und seien die 

Einwirkungen nur unter dem Blickwinkel einer Nachbarrechtsverletzung 

zu prüfen. Der Eigentümer eines Grundstücks, das sich knapp ausserhalb 

des Korridors befinde, könne keine Entschädigung wegen direkten Über-

flugs verlangen, auch wenn seine Liegenschaft in besonderem Mass von 

schädlichen Immissionen des Flugbetriebs betroffen sei (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 1C_284/2009 vom 8. Juni 2010 E. 12.2 mit Hinweis). Ei-

ne Liegenschaft, die knapp in den Korridor hineinragt, muss demnach 

aber als direkt überflogen gelten. 

Damit kann der Grundeigentümer auch dann eine Entschädigung für di-

rekten Überflug fordern, wenn nur ein kleiner Teil der betroffenen Parzelle 

innerhalb des Überflugkorridors liegt. Gemäss der Entschädigungsgaran-

tie von Art. 16 EntG muss es sich dabei, wie bei jeder Enteignungsent-

schädigung nach dem Enteignungsgesetz, um eine volle Entschädigung 

handeln. Die Enteignungsentschädigung bei "Teilüberflug" ist somit – ge-

nauso wie die Entschädigung für einen "vollständigen" direkten Überflug 

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– nach Art. 17 ff. EntG zu bestimmen, konkret also nach den Regeln über 

die (rechtliche) Teilenteignung. Wie bereits erwähnt, kommt dabei gestützt 

auf Art. 19 Bst. b EntG die Differenzmethode zur Anwendung, die darin 

besteht, vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft denjenigen der 

belasteten Liegenschaft abzuziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Da der gesamte Schaden 

gedeckt werden muss, ist dabei auf den Minderwert des ganzen Grund-

stücks abzustellen, unabhängig davon, ob das "Überflugsservitut" räum-

lich auf einen bestimmten Bereich der Liegenschaft begrenzt ist. 

Auch im Fall eines "Teilüberflugs" hat der Grundeigentümer damit An-

spruch auf eine volle Entschädigung. Er braucht sich dabei – da die zwei 

Anspruchsgrundlagen alternativ zueinander stehen – die Voraussetzun-

gen nicht entgegen halten zu lassen, die hinsichtlich einer Entschädigung 

wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind (Un-

vorhersehbarkeit und Spezialität der Immissionen sowie Schwere des 

Schadens). Es kommt ferner nicht in Frage, den Entschädigungsan-

spruch für direkten Überflug selber von diesen drei Voraussetzungen ab-

hängig zu machen. Denn diese sind ihrer Natur nach auf den Tatbestand 

der Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte beschränkt. Sie leiten 

sich nämlich daraus ab, dass eine Verletzung von Nachbarrechten ge-

mäss Art. 684 ZGB nur bei übermässigen Einwirkungen gegeben ist. Die 

Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit ergibt sich dabei daraus, dass die 

Übermässigkeit der Einwirkungen in Absatz 2 der genannten Bestimmung 

von der Lage und Beschaffenheit der Grundstücke und dem Ortsge-

brauch abhängig gemacht wird (vgl. dazu statt vieler BGE 94 I 286 E. 8 

und 9 sowie BGE 110 Ib 43 E. 4; vgl. dazu auch HESS/WEIBEL, a.a.O., 

Art. 5 Rz. 15 ff.). Im Fall eines direkten Überflugs obliegt es dem Enteig-

nungsrichter hingegen nicht, die Duldbarkeit einer mittelbaren Immission 

zu bewerten, sondern vielmehr, die Folgen einer ungerechtfertigten Ein-

wirkung im Sinn von Art. 641 Abs. 2 ZGB zu beurteilen (vgl. BGE 129 II 

72 E. 2.6). Die Entschädigung für direkten Überflug kann daher auch 

nicht für einen Teilbetrag von den erwähnten drei Voraussetzungen ab-

hängen. 

9.2.3 Gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts und die Vor-

gaben des Enteignungsgesetzes hat die Entschädigung für direkten 

Überflug den Minderwert des Grundstücks somit nicht bloss im Verhältnis 

der Parzellen- bzw. Gebäudefläche innerhalb des Überflugkorridors zu 

decken, sondern vollständig. Dies unabhängig von den Kriterien, die hin-

sichtlich einer Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Ab-

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Seite 24 

wehrrechte zu beachten sind. Besteht an einer Liegenschaft Stockwerk-

eigentum, ist entsprechend allen Stockwerkeigentümern eine Entschädi-

gung für den gesamten Minderwert ihres Stockwerkeigentumsanteils zu-

zusprechen. Diese haben zwar ein Sonderrecht an einem bestimmten Teil 

eines Gebäudes, sind aber dennoch Miteigentümer, womit sie die Lie-

genschaft nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Ei-

gentum haben. 

9.3 Wie die Vorinstanz ausführt, hält sie ihr Vorgehen jedoch aus Grün-

den der Gleichbehandlung für geboten. Es könne nicht angehen, dass 

der Eigentümer einer grossen Parzelle, die teilweise überflogen werde, 

eine grössere Entschädigung erhalte als der Eigentümer einer kleinen 

Parzelle, die aber im gleichen Flächenumfang direkt überflogen werde. 

9.3.1 Der Enteignete hält dem entgegen, es sei nicht einzusehen, warum 

der Eigentümer einer grösseren Parzelle nicht eine entsprechend grösse-

re Entschädigung erhalten sollte. Eine Ungleichbehandlung könne darin 

sicherlich nicht erblickt werden. Vielmehr stelle es eine Ungleichbehand-

lung dar, dem Grundeigentümer einer bloss teilweise senkrecht überflo-

genen Parzelle nur einen Teil seines Schadens zu ersetzen. Dieser sei 

nicht nur in tatsächlicher Hinsicht praktisch gleich betroffen wie der Eigen-

tümer einer vollständig senkrecht überflogenen Parzelle, sondern leite 

wie Letzterer auch seinen Entschädigungsanspruch aus dem Eindringen 

in den Luftraum des Grundstücks und damit aus dem Direktüberflug ab. 

9.3.2 Nach dem in Art. 8 Abs. 1 BV statuierten allgemeinen Rechtsgleich-

heitsgebot ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Un-

gleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Der 

Anspruch auf Gleichbehandlung wird insbesondere verletzt, wenn hin-

sichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidun-

gen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden 

Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlas-

sen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müs-

sen (vgl. BGE 136 V 231 E. 6.1 und BGE 134 I 23 E. 9.1 je mit Hinwei-

sen). Der Anspruch auf Gleichbehandlung ist sowohl bei der Rechtset-

zung als auch bei der Rechtsanwendung zu beachten (vgl. dazu ULRICH 

HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs-

recht, 6. Auflage, Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 507, mit Hinweisen). 

9.3.3 Wird allen Eigentümern direkt überflogener Liegenschaften der 

Minderwert ihres Grundstücks vollständig ersetzt, so werden diese Eigen-

A-2161/2012 

Seite 25 

tümer untereinander nicht in unzulässiger Weise ungleich behandelt. Der 

Vorinstanz geht es indes darum, die rechtliche Besserstellung der Eigen-

tümer direkt überflogener Liegenschaften zu begrenzen, indem diese 

eben nur bezüglich des Lands und der Gebäude innerhalb des Überflug-

korridors besser gestellt werden sollen als die Eigentümer nicht direkt 

überflogener Liegenschaften. In diesem Sinne argumentieren auch die 

Enteigner: Ihrer Ansicht nach wäre es geradezu abwegig und absurd, die 

zu entschädigende Fläche nicht zu begrenzen. Dies könne am (realen) 

Extrembeispiel einer sehr grossen Parzelle mit neun Mehrfamilienhäu-

sern gezeigt werden. Obschon die grosse Mehrheit der Mehrfamilienhäu-

ser nicht direkt überflogen werde, stehe dem Eigentümer ohne diese Be-

grenzung eine Minderwertentschädigung für das gesamte Land und für 

alle Mehrfamilienhäuser zu. Dies wäre, so die Enteigner, unhaltbar und 

führte auch zu krassen Ungleichbehandlungen. Wäre das Grundstück 

nämlich in einzelne Mehrfamilienhausparzellen aufgeteilt worden, wäre 

eine Minderwertentschädigung anerkanntermassen nur bei den teilweise 

direkt überflogenen Parzellen ein Thema. Dies könne nicht anders sein, 

nur weil eine solche Parzellierung zufälligerweise nicht vorgenommen 

worden sei. Auch gegenüber einer Nachbarliegenschaft, die sich allenfalls 

viel näher am Überflugkorridor befinde als ein davon bis zu 170 Meter 

entferntes Mehrfamilienhaus auf der sehr grossen Parzelle, führe dies zu 

einem stossenden Ergebnis, da für die nähere Liegenschaft keine Ent-

schädigung geschuldet sei, für das entferntere Mehrfamilienhaus hinge-

gen schon. 

9.3.4 Es mag auf den ersten Blick als stossend empfunden werden, dass 

der Eigentümer einer Parzelle, die knapp in den Überflugkorridor hinein-

ragt, eine volle Entschädigung erhältlich machen kann, während derjeni-

ge, dessen Parzelle sich knapp ausserhalb des Korridors befindet, unter 

Umständen keinen Anspruch auf Entschädigung hat. Der Enteignete 

weist jedoch zu Recht darauf hin, dass sowohl der Eigentümer einer voll-

ständig als auch derjenige einer teilweise im Korridor liegenden Parzelle, 

anders als der Eigentümer einer nicht direkt überflogenen Liegenschaft, 

ihren Entschädigungsanspruch aus dem Eindringen in den Luftraum des 

Grundstücks ableiten: Wie aus den bisherigen Erwägungen hervorgeht, 

sind die unterschiedlichen Anspruchsvoraussetzungen für die Enteig-

nungsentschädigung in der unterschiedlichen zivilrechtlichen Ausgangs-

lage begründet, d.h. darin, dass zur Abwehr direkter Überflüge nicht bloss 

die nachbarlichen Abwehrrechte zur Verfügung stünden, sondern auch 

ein nicht von der Übermässigkeit der Einwirkungen bzw. vom Ortsge-

brauch abhängiger Abwehranspruch. Es versteht sich von selbst, dass 

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Seite 26 

die enteignungsrechtliche Entschädigung von der zivilrechtlichen Aus-

gangslage abhängen kann bzw. muss. Denn eine formelle Enteignung 

kann nur dann vorliegen, wenn bestimmte dingliche bzw. obligatorische 

Rechte entzogen oder beschränkt werden (vgl. dazu Art. 5 und Art. 23 

Abs. 1 EntG). 

Die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt überflogener Liegen-

schaften im Enteignungsverfahren – darunter auch die von einem "Teil-

überflug" betroffenen – beruht somit auf einer besonderen zivilrechtlichen 

Ausgangslage, ist daher sachlich begründet und verstösst nicht gegen 

das Rechtsgleichheitsgebot. Daran ändert auch das Argument nichts, der 

Eigentümer einer Parzelle, die knapp in den Korridor hineinrage, könne 

doch aufgrund der Ähnlichkeit der Sachverhalte nicht derart besser ge-

stellt sein als der Eigentümer einer knapp ausserhalb des Korridors be-

findlichen Parzelle. Der Sachverhalt – also die tatsächliche Ausgangslage 

– mag zwar fast identisch sein, aber eben nicht die zivilrechtliche Aus-

gangslage. Letztlich ist also entscheidend, dass bereits in zivilrechtlicher 

Hinsicht grundlegend zwischen direkten Überflügen und Vorbeiflügen zu 

unterscheiden ist. Dass dem so ist, hat das Bundesgericht abschliessend 

festgestellt. Die damit verbundene Besserstellung der Eigentümer direkt 

überflogener Liegenschaften zeigt sich anhand der von einem "Teilüber-

flug" betroffenen Parzellen einfach besonders akzentuiert. Dem kann nun 

aber nicht dadurch entgegen gewirkt werden, die Stellung der von einem 

"Teilüberflug" betroffenen Eigentümer – in Missachtung des Grundsatzes 

der vollen Entschädigung – wieder der Stellung derjenigen Eigentümer 

anzunähern, die sich nicht auf direkten Überflug berufen können. Die von 

der Vorinstanz vorgenommene generelle Unterscheidung zwischen inner- 

und ausserhalb des Korridors liegenden Parzellen- und Gebäudeflächen 

bzw. zwischen inner- und ausserhalb des Korridors liegenden Stockwerk-

einheiten ergibt sich damit auch nicht aus dem allgemeinen Rechts-

gleichheitsgebot. 

9.3.5 Besonders einzugehen ist indes noch auf die von den Enteignern 

erwähnte Fallkonstellation, in der eine mehrere Mehrfamilienhäuser um-

fassende Liegenschaft von einem "Teilüberflug" betroffen ist. Das Bun-

desgericht hat in seinem Rückweisungsentscheid vom 13. Januar 2010 

(teilweise publiziert in BGE 136 II 165) nämlich festgehalten, die Vorin-

stanz werde beurteilen müssen, ob "alle Stockwerkeigentümer der Lie-

genschaft" oder "nur diejenigen des direkt überflogenen Blocks" Anspruch 

auf eine Entschädigung hätten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1C_286/2009 vom 13. Januar 2010 E. 6). Zwar ist dabei von einer gene-

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Seite 27 

rellen Unterscheidung zwischen inner- und ausserhalb des Korridors lie-

genden Flächen ebenfalls nicht die Rede, doch mochte es das Bundes-

gericht offenbar nicht von Vornherein verwerfen, dass bei "teilüberfloge-

nen" Liegenschaften, die mit mehreren Gebäuden überbaut sind, Diffe-

renzierungen vorgenommen werden könnten. 

Es trifft zu, dass man sich eine mehrere Mehrfamilienhäuser umfassende 

Liegenschaft in der Regel auch in verschiedene Parzellen aufgeteilt den-

ken könnte. Wurde eine solche Aufteilung in mehrere Parzellen nicht vor-

genommen, erachten dies die Enteigner daher als "zufällig". Sie weisen 

darauf hin, dass aufgrund dieser "Zufälligkeit" auch der Minderwert von 

Mehrfamilienhäusern ersetzt wird, die einen deutlichen Abstand zum Kor-

ridor aufweisen. Tatsächlich wäre ein Vorgehen wohl praktikabel, bei dem 

die Gesamtliegenschaft gedanklich in mehrere Parzellen aufgeteilt wird, 

die je eines der Gebäude plus das umgebende Land umfassen, und eine 

Entschädigung dann nur für den Minderwert derjenigen gedachten Par-

zellen zugesprochen wird, die zumindest teilweise im Überflugkorridor 

liegen. Doch würde dies ebenfalls darauf hinauslaufen, dem Grundeigen-

tümer die ihm aufgrund der zivilrechtlichen Ausgangslage zustehende vol-

le Enteignungsentschädigung zu verweigern. Daran ändert auch der Um-

stand nichts, dass die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt 

überflogener Liegenschaften in diesen Fällen ganz besonders auffällt. Ei-

ne gedankliche Aufteilung in "Teilparzellen" ist daher aus den gleichen 

Gründen abzulehnen wie eine generelle Unterscheidung zwischen inner- 

und ausserhalb des Korridors liegenden Flächen. 

Im Fall von Stockwerkeigentum müssen damit auch jene Stockwerkeigen-

tümer Anspruch auf eine Entschädigung haben, die in einem vollständig 

ausserhalb des Überflugkorridors gelegenen Gebäude wohnen. 

9.3.6 Aus dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot kann somit nicht ab-

geleitet werden, die Höhe der Entschädigung für direkten Überflug sei 

davon abhängig zu machen, zu welchem Teil die Parzelle bzw. die Ge-

bäude im Überflugkorridor liegen. 

9.4 Zusammenfassend ist dem Grundeigentümer unter dem Titel "direkter 

Überflug" jeweils eine Entschädigung zuzusprechen, die den Minderwert 

des gesamten Grundstücks deckt. Im Fall von Stockwerkeigentum ist al-

len Stockwerkeigentümern der gesamte Minderwert ihres Stockwerkei-

gentumsanteils zu ersetzen. Dies jeweils unabhängig davon, ob die be-

troffene Parzelle ganz oder teilweise innerhalb des Überflugkorridors liegt, 

A-2161/2012 

Seite 28 

und unabhängig von den Kriterien, die hinsichtlich einer Entschädigung 

wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind. 

10.  

Im vorliegend zu beurteilenden Fall hat der Enteignete Stockwerkeigen-

tum an einer grossen, mit (mehreren) Mehrfamilienhäusern überbauten 

Parzelle. Von der Parzellenfläche befindet sich ein kleiner Teil, nämlich 

831m
2
, innerhalb des festgelegten Überflugkorridors. Da die Gesamtlie-

genschaft also von einem "Teilüberflug" betroffen ist, hat der Enteignete 

Anspruch auf eine Entschädigung, die den Minderwert seines Stockwerk-

eigentumsanteils vollständig deckt. Die vom Enteigneten aufgeworfene 

Frage nach der Breite des Überflugkorridors kann demnach offen gelas-

sen werden. 

Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert" 

MIFLU I 

11.  

Die Vorinstanz hat den lärmbedingten Minderwert des Stockwerkeigen-

tumsanteils anhand des hedonischen Modells "MIFLU" ermittelt. Dieses 

wurde eigens zur Bestimmung fluglärmbedingter Minderwerte bei selbst 

genutztem Wohneigentum (Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum) 

entwickelt. Der Auftrag zur Erarbeitung des Modells ging von der Flugha-

fen Zürich AG aus; die Entwicklung erfolgte durch die Zürcher Kantonal-

bank (ZKB) unter Begleitung durch ein Expertengremium. Das Bundesge-

richt hat dieses Modell in den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für 

anwendbar erklärt (vgl. zum Ganzen BGE 134 II 49 E. 16-18). Das Modell 

wird unterdessen allgemein als "MIFLU I" bezeichnet, zur klaren Abgren-

zung vom Modell "MIFLU II", das die Flughafen Zürich AG zur Bestim-

mung der Minderwerte von Ertragsliegenschaften (Mehrfamilienhäusern) 

entwickeln liess. 

Bei MIFLU I handelt es sich um ein sog. hedonisches Bewertungsmodell. 

Solche Modelle werden zur Untersuchung verschiedener Gütermärkte 

(Immobilien-, Auto-, Kunstmarkt usw.) eingesetzt. Ihnen ist im Wesentli-

chen gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden Preisunter-

schiede über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem Nut-

zer oder Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss 

verschaffen und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen. 

Ein Produkt bzw. eine Immobilie wird demnach als Bündel von Eigen-

A-2161/2012 

Seite 29 

schaften betrachtet, von denen jede ihren Preis hat und welche gesamt-

haft den Wert des Gutes bilden. Die verschiedenen preisbestimmenden 

Eigenschaften werden anhand zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem 

freien Markt gehandelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren 

(Regressionsverfahren) ermittelt und quantifiziert (vgl. BGE 134 II 49 

E. 16.1 mit Hinweisen). Wie das Bundesgericht festgehalten hat, erlaubt 

die hedonische Methode als einzige der heute bekannten Schätzungsme-

thoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein 

oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem 

entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden, wodurch eine 

gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen ermöglicht wird 

(BGE 134 II 49 E. 16.4). 

Der Fluglärm bildet in MIFLU I eines von acht Merkmalen der Mikrolage. 

Andere solche Merkmale sind z.B. der Strassenlärm, die Sicht und die 

Hangneigung. Weiter berücksichtigt das Modell fünf Merkmale der Makro-

lage, wie etwa die Steuerkraft der Gemeinde oder die Fahrzeit nach Zü-

rich, sowie 17 bis 18 Merkmale der Liegenschaft selbst, wie das Alter und 

die Substanz des Gebäudes, die Anzahl Zimmer, die Anzahl Nasszellen 

etc. (vgl. Bericht der ZKB "Entwicklung eines hedonischen Bewertungs-

modells für fluglärmbelastete Liegenschaften: Dokumentation zuhanden 

des Expertengremiums [V. 3.0]" vom 18. November 2005 [nachfolgend: 

Bericht ZKB], S. 22 f.; vgl. auch BGE 134 II 49 E. 17.1). Dem Modell lie-

gen Transaktionsdaten der ZKB von 7'484 Freihandverkäufen von Einfa-

milienhäusern bzw. Stockwerkeigentum im Kanton Zürich aus den Jahren 

1995 bis 2005 zu Grunde (vgl. dazu Bericht ZKB, S. 2 f.). 

MIFLU I ist als hybrider Prozess ausgestaltet, d.h. es wird zwingend von 

einem Schätzer ein Augenschein vorgenommen. Dieser kann sein Er-

messen bei der Verkehrswertbemessung einbringen. Das Modell ermittelt 

zwar hilfsweise einen Verkehrswert, doch kann der Schätzer diesen Wert 

ohne Weiteres korrigieren und etwa einen Abzug wegen Entwertung oder 

einen Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen erfolgt die Ermitt-

lung des fluglärmbedingten Minderwerts (ausgedrückt in Prozenten des 

Verkehrswerts ohne Fluglärm) unter Ausschluss eines weiteren Schät-

zungsermessens (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 17.1 und 18.5.1). 

11.1 Der Enteignete rügt zunächst, in den vorliegenden Fällen sei 

MIFLU I in der Version 4.5 verwendet worden. In dieser Version werde 

neben der Fluglärm-Grundbelastung (Leq16h [6-22 Uhr]) die Belastung 

während der ersten, zweiten und letzten Nachtstunde berücksichtigt 

A-2161/2012 

Seite 30 

(Leq1h [22-23 Uhr], Leq1h [23-24 Uhr] und Leq1h [5-6 Uhr]). Die enor-

men Lärmwerte in den letzten zwei Abendstunden zwischen 20 und 22 

Uhr würden demnach nur über die Grundbelastung (also den Mittelungs-

pegel über alle 16 Tagesstunden) berücksichtigt, wo sie sich aber zu we-

nig niederschlagen würden. In der vom Bundesgericht "abgesegneten" 

Version habe MIFLU I denn auch zusätzlich die Spitzenbelastung (max. 

Leq1h zwischen 7 und 21 Uhr) sowie die Belastung während der Stunde 

von 21 bis 22 Uhr (Leq1h [21-22h]) berücksichtigt. Es sei unverständlich, 

dass an diesen gerade im Zusammenhang mit den Ostanflügen so zent-

ralen Parametern nicht festgehalten worden sei. 

11.1.1 Die ins Modell MIFLU I einbezogene Fluglärmbelastung beruht auf 

Lärmwerten, die von der Eidgenössischen Materialprüfungs- und For-

schungsanstalt (Empa) mit dem Simulationsmodell "FLULA" flächen-

deckend auf den Hektar genau berechnet worden sind (vgl. Bericht ZKB, 

S. 4). Die Fluglärmbelastung wurde in der Modellversion 3.0 über drei Va-

riablen abgebildet (vgl. Bericht ZKB, S. 5 f., 11): 

– Grundbelastung: Leq16h (6-22 Uhr) über 50 dB 

– Spitzenbelastung: sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB: höchster Leq1h 

zwischen 7 und 21 Uhr abzüglich Leq16h (6-22 Uhr) 

– Tagesrandbelastung: bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab 

2002: höchster der folgenden Werte: Leq1h (21-22 Uhr) über 50 dB, 

Leq1h (22-23 Uhr) über 50 dB, Leq1h (23-24 Uhr) über 47 dB. 

 

Das Bundesgericht bezog sich in seinem Entscheid auf diese Modellver-

sion (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 18.5.2). 

11.1.2 Bei der Grundbelastung beträgt der "Entwertungssatz" (Betrag des 

mittleren Koeffizienten, entspricht der Wertreduktion bei einem Einfamili-

enhaus an mittlerer Lage) in dieser Modellversion 0.81% pro dB. Die Be-

rechnung des Minderwerts erfolgt dabei multiplikativ, d.h. wie bei einer 

Zinseszinsrechnung, und nicht additiv. Beträgt der Leq16h (6-22 Uhr) z.B. 

64 dB, womit er 14 dB über der Schwelle von 50 dB liegt, ist also vier-

zehn Mal ein Abschlag von 0.81% auf dem jeweils schon reduzierten Ver-

kehrswert anzubringen. Bei der Spitzenbelastung – die Variable bildet die 

Anzahl dB über Grundbelastung ab – beträgt der Entwertungssatz 0.65% 

pro dB, wobei auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert 

angesetzt wird. Bei der Tagesrandbelastung beträgt der Entwertungssatz 

0.80% pro dB (vgl. zum Ganzen Bericht ZKB, S. 6, 11 f.). 

A-2161/2012 

Seite 31 

11.1.3 In den vorliegenden Fällen kam MIFLU I in der Version 4.5 vom 

20. April 2010 zur Anwendung. Auf den entsprechenden Datenblättern 

werden neben dem Leq16h (6-22 Uhr) lediglich die Leq1h-Werte der ers-

ten und zweiten Nachtstunde (22-23 bzw. 23-24 Uhr) aufgeführt. Der 

Spitzenwert für die Stunden zwischen 7 und 21 Uhr sowie der Wert für die 

Stunde von 21 bis 22 Uhr fehlen. Dafür wird der Leq1h der letzten Nacht-

stunde (5-6 Uhr) ausgewiesen, welcher in MIFLU I gar keine Berücksich-

tigung findet. Der Enteignete hat daraus geschlossen, dass die Modellpa-

rameter gegenüber der Version 3.0 angepasst worden sind. 

Die Vorinstanz hat, nachdem sie vom Bundesverwaltungsgericht um Ver-

nehmlassung ersucht worden war, eine Auskunft der ZKB zu den Unter-

schieden zwischen der Version 4.5 und den früheren Versionen eingeholt. 

In der entsprechenden Stellungnahme vom 4. Juli 2012 führt die ZKB 

aus, die MIFLU-I-Versionen 3.0b und 4.5 würden sich in Bezug auf die 

Modell-Parameter und den Berechnungsprozess nicht unterscheiden. 

Weder an der Modell- noch an der Lärmspezifikation hätten Anpassungen 

stattgefunden. Für beide Versionen gelte somit, dass die Spitzenbelas-

tung für das gesamte Zeitfenster von 1995 bis 2005 berücksichtigt werde, 

die Tagesrandbelastung jedoch nicht vor 2001. Bei der Darstellung der 

Ergebnisse seien auf Wunsch der Flughafen Zürich AG zwischen der 

Version 3.0b und der Version 4.5 die folgenden Änderungen vorgenom-

men worden: 

– "Auflistung der 'Fluglärmbelastung gemäss Lärmschutzverordnung' im 

Output (ohne Folgen für die Minderwertermittlung)" 

– "Rundung der Werte auf Fr. 1'000.– (statt 10'000.–)" 

– "Einfügen einer Korrekturzeile für die Verkehrswertbestimmung (ohne 

Einfluss auf den prozentualen Minderwert)". 

 

Die Enteigner führen in ihrer Stellungnahme vom 26. September 2012 er-

gänzend aus, bereits in der Zwischenversion 4.2 habe eine Korrektur des 

Verkehrswerts vorgenommen werden können. Was die Darstellung der 

Lärmwerte und die Rundungen betreffe, habe die Zwischenversion aber 

noch der Version 3.0 entsprochen. Weiter legen die Enteigner ihrer Stel-

lungnahme das Datenblatt einer Minderwertberechnung mit der Version 

3.0b bei. Daraus ist ersichtlich, dass bei einer Berechnung mit dieser Ver-

sion, genauso wie bei der Version 4.5, ein Minderwert wegen Fluglärms 

per Stichjahr 2002 von 17.2% resultiert. 

A-2161/2012 

Seite 32 

11.1.4 Damit steht fest, dass hinsichtlich der Berechnung des Minderwert-

Prozentsatzes und, abgesehen von der anderen Rundung, auch bei der 

Verkehrswertermittlung keine Unterschiede zwischen der Version 4.5 und 

der vom Bundesgericht beurteilten Version bestehen. Die Vorinstanz durf-

te ihren Entscheid daher auf die mit der Version 4.5 erfolgten Berechnun-

gen stützen. Anzumerken bleibt, dass die Flughafen Zürich AG durchaus 

Anlass gehabt hätte, proaktiver über die erfolgten Anpassungen zu infor-

mieren. Denn erstens ist kein überzeugender Grund ersichtlich, auf dem 

Datenblatt plötzlich andere als die für die Berechnung relevanten Werte 

auszuweisen, und zweitens resultieren in absoluten Zahlen aufgrund der 

genaueren Rundung von Verkehrs- und Minderwert leicht unterschiedli-

che Minderwerte. 

11.2 Der Enteignete ist allerdings der Ansicht, MIFLU I trage auch in der 

unveränderten Spezifikation der auf den Abend konzentrierten Lärmbe-

lastung durch die Ostanflüge zu wenig Rechnung. 

Erstens wird seines Erachtens die Lärmbelastung zwischen 20 und 21 

Uhr nur ungenügend berücksichtigt, obschon der Leq1h (20-21 Uhr) über 

die Spitzenbelastungs-Variable in die Minderwertberechnung einfliesse. 

Diesen Standpunkt begründete der Enteignete anfangs damit, dass ein 

Entwertungssatz von 0.65% pro dB angesichts der hohen Lärmsensibilität 

der Bevölkerung zur abendlichen Erholungszeit zu tief sei. Nach Einrei-

chung ergänzender Unterlagen betreffend Flugbewegungszahlen und 

Fluglärmwerte durch die Enteigner modifizierte er seine Argumentation 

sodann. Er führt nun aus, in der Stunde zwischen 20 und 21 Uhr fänden 

Ostanflüge grundsätzlich nur an Wochenenden und Feiertagen statt, an 

denen tendenziell ein höheres Ruhebedürfnis bestehe. Der Leq1h (20-21 

Uhr) werde aber übers ganze Jahr gemittelt und damit "verwässert". Er 

vermöge den Einfluss der auf die Wochenenden und Feiertage konzent-

rierten Lärmbelastung nicht sachgerecht abzubilden. 

Zweitens bestreitet der Enteignete, dass dem Modell eine genügende Da-

tenbasis zur Beurteilung der Minderwerte im Osten des Flughafens zu 

Grunde liege. Die Anzahl von Transaktionsdaten aus dem Osten des 

Flughafens bzw. von Objekten mit Abendbelastung sei unklar. 

11.2.1 Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 eingehend mit 

MIFLU I auseinandergesetzt. Es verweist in seinem Entscheid unter an-

derem auf die Beurteilung von Professor Dr. Kugler, Fachmitglied des Ex-

pertengremiums, wonach MIFLU I eine verlässliche Schätzung der flug-

A-2161/2012 

Seite 33 

lärmbedingten Marktwertminderung von Immobilien im Kanton Zürich lie-

fere, es in seiner Fülle von Mikrolagefaktoren die gängigen Standards für 

hedonische Bewertungsmodelle bei weitem übertreffe und das Vorgehen 

bei Erarbeitung des Modells der "best practice" in der ökonometrischen 

Analyse entspreche (vgl. BGE 134 II 49 E. 18.3). Das Bundesgericht sah 

keinen Grund, von dieser Einschätzung abzuweichen (vgl. BGE 134 II 49 

E. 18.6). Festzuhalten ist weiter, dass bei der Entwicklung des Modells 

bewusst auch auf eine Anwendung im Osten des Flughafens fokussiert 

wurde – eben darum wird die Tagesrandbelastung bei Minderwertberech-

nungen für die Jahre ab 2002 berücksichtigt (vgl. dazu Bericht ZKB, S. 6). 

MIFLU I ist damit auch in den vorliegenden Fällen anzuwenden. 

An dieser Beurteilung vermögen die Vorbringen des Enteigneten nichts 

zu ändern. Nachdem dem Modell bereits ein hoher wissenschaftlicher 

Standard attestiert wurde, ist nicht daran zu zweifeln, dass für dessen 

Ausrichtung auf die Situation im Osten des Flughafens eine ausreichende 

Datenbasis gegeben war. So wurde denn auch die Morgenbelastung, wie 

sie insbesondere im Bereich der Südanflüge auftritt, im Modell nicht be-

rücksichtigt, weil dafür tatsächlich nicht genügend Transaktionen vorhan-

den waren (vgl. Bericht ZKB, S. 5 Fn. 5). Weiter ist die Argumentation des 

Enteigneten nicht überzeugend, wonach die Lärmbelastung in der Stunde 

von 20 bis 21 Uhr nur ungenügend berücksichtigt werde. Es trifft zwar zu, 

dass an Wochenenden und Feiertagen bereits ab 20 Uhr und nicht erst 

ab 21 Uhr generell auf Ostanflüge umgestellt wird, und dass die Lärmbe-

lastung der Stunde zwischen 20 und 21 Uhr allenfalls über die Spitzenbe-

lastung in die Minderwertberechnung einfliesst, ansonsten aber nicht ge-

sondert berücksichtigt wird. Darin ist aber kein Anlass zu sehen, die Mo-

dellspezifikation in Frage zu stellen. Denn erstens geht es bei der Ent-

wicklung eines solchen Modells darum, aussagekräftige Lärmvariablen zu 

definieren, die jedoch nie alle möglichen Variationen der Lärmbelastung 

abbilden können bzw. müssen. Und zweitens wirkt sich der Umstand, 

dass die Lärmbelastung am späteren Abend und in den ersten Nacht-

stunden besonders gross ist, aufgrund der speziellen Berücksichtigung 

der ab 21 Uhr gegebenen "Tagesrandbelastung" ja unbestreitbar auf die 

Höhe der Minderwerte aus. 

11.2.2 Es bestehen somit keine Anhaltspunkte dafür, dass MIFLU I der 

Situation im Osten des Flughafens nicht ausreichend Rechnung trägt. Auf 

die Offenlegung weiterer Modellgrundlagen durch die ZKB und die Einho-

lung eines Gutachtens kann verzichtet werden. 

A-2161/2012 

Seite 34 

11.3 Zusammenfassend hat die Vorinstanz den lärmbedingten Minder-

wert zu Recht anhand von MIFLU I in der Version 4.5 vom 20. April 2010 

ermitteln lassen. 

Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte (inkl. Werte gem. vBR) 

12.  

12.1 Die Einführung der Ostanflüge geht darauf zurück, dass Deutsch-

land am 22. Mai 2000 die schweizerisch-deutsche Vereinbarung von 

1984 über die An- und Abflüge zum bzw. vom Flughafen Zürich über 

deutsches Hoheitsgebiet kündigte. Im Herbst 2001 einigten sich die Par-

teien auf einen Staatsvertrag, mit dessen Umsetzung – voranwendungs- 

und schrittweise – sogleich zu beginnen war. Daher wurde am 19. Okto-

ber 2001 ein neues, den deutschen Luftraum entlastendes Nachtflugre-

gime eingeführt; die Landungen, die bis dahin von Norden erfolgt waren, 

wurden auf die Piste 28 verlegt, mit Anflug aus Osten. Weitere Ostanflüge 

wurden eingeführt, als am 27. Oktober 2002 die neue staatsvertragliche 

Wochenend- und Feiertagsregelung zu greifen begann. Dem bloss vor-

läufig angewandten, aber noch nicht ratifizierten Staatsvertrag erwuchs 

im schweizerischen Parlament Widerstand; am 18. März 2003 scheitere 

er dort endgültig. Die Beschränkungen des Staatsvertrags entfielen je-

doch nicht, da sie von Seiten Deutschlands in einer einseitigen Durchfüh-

rungsverordnung (DVO) verankert wurden. Diese wurde sukzessive ver-

schärft (vgl. zu diesem Sachverhalt Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 

A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 6.7 und BGE 136 II 263 Sachver-

halt A). 

Die notwendigen Anpassungen des Anflugregimes waren jeweils durch 

provisorische Änderungen des damaligen Betriebsreglements erfolgt. Am 

31. Dezember 2003 legte die Flughafen Zürich AG dem Bundesamt für 

Zivilluftfahrt (BAZL) sodann ein "vorläufiges Betriebsreglement" für den 

Flughafen Zürich (vBR) vor, das die verschiedenen Provisorien ersetzt 

und solange gelten soll, bis nach Abschluss des Sachplanverfahrens 

(Revision des Sachplans Infrastruktur der Luftfahrt [SIL]) ein "definitives 

Betriebsreglement" erlassen werden kann. Mit Verfügung vom 29. März 

2005 genehmigte das BAZL das vBR teilweise und mit diversen Auflagen 

(vgl. dazu BGE 137 II 58 Sachverhalt A-D). Das Bundesverwaltungsge-

richt hiess die gegen diese Verfügung erhobenen Beschwerden mit Urteil 

A-1936/2006 vom 10. Dezember 2009 (publiziert in BVGE 2011/19) teil-

weise gut und hob Teile der Genehmigung vollständig auf oder änderte 

A-2161/2012 

Seite 35 

sie. Dieser Entscheid wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_58/2010 

vom 22. Dezember 2010 (publiziert in BGE 137 II 58) im Wesentlichen 

bestätigt. Mit Verfügung vom 15. April 2011 genehmigte das BAZL die an-

hand der ursprünglichen Genehmigungsverfügung und den beiden Ge-

richtsurteilen überarbeiteten Fassungen von Betriebsreglement und An-

hängen. Die entsprechende Version des vBR wurde von der Flughafen 

Zürich AG als "Betriebsreglement für den Flughafen Zürich vom 30. Juni 

2011" in Kraft gesetzt. Die im vBR festgelegte Verlängerung der Nacht-

flugsperre war zudem bereits auf den 29. Juli 2010 mittels Publikation im 

Luftfahrthandbuch (AIP) umgesetzt worden. 

12.2 Nach Art. 19
bis

 Abs. 1 EntG ist für die Festsetzung der Entschädi-

gung der Verkehrswert des abgetretenen Grundstücks im Zeitpunkt der 

Einigungsverhandlung massgebend. Auf dieses Datum ist für die Frage 

abzustellen, welche rechtliche und welche tatsächliche Situation der Be-

wertung des enteigneten Grundstücks zugrundezulegen sei (vgl. BGE 

112 Ib 531 E. 3; vgl. auch BGE 129 II 470 E. 5 und BGE 134 II 49 E 13.1). 

Wie das Bundesgericht festgehalten hat, ist die Regelung von Art. 19
bis

 

Abs. 1 EntG indessen auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und per-

sönlicher Anzeige zugeschnitten. Finde dagegen, wie häufig beim nach-

träglichen Auftreten übermässiger Immissionen, kein öffentliches Auflage-

verfahren statt und könnten die Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt 

der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, 

rechtfertige es sich, für alle Verfahren den nämlichen Schätzungszeit-

punkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag sei in diesen Fällen in Würdi-

gung der gegebenen Umstände festzusetzen und dürfe auf den Zeitpunkt 

gelegt werden, in dem die Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der 

Lärmbelastungspläne und öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ih-

rer Entschädigungsansprüche hätten aufgefordert werden können (vgl. 

BGE 134 II 49 E. 13.1 mit Hinweis). Im Fall der Ostanflüge hat die Vorins-

tanz in Anwendung dieser Rechtsprechung den 1. Januar 2002 als 

Schätzungsstichtag (dies aestimandi) festgelegt. Für die Minderwertbe-

rechnung wurden die Lärmwerte des Jahres 2002 herangezogen. 

13.  

Der Enteignete hat im vorinstanzlichen Verfahren verlangt, bei der Min-

derwertberechnung sei auf die Belastungswerte gemäss vBR abzustellen, 

eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Die Vorinstanz hält 

im angefochtenen Entscheid fest, der Enteignete fordere damit sinnge-

mäss eine Verschiebung des Schätzungsstichtags auf ein späteres Jahr. 

Diesem Ersuchen sei jedoch nicht nachzukommen. Bereits im Herbst 

A-2161/2012 

Seite 36 

2001 sei aufgrund der (schliesslich nicht ratifizierten) staatsvertraglichen 

Regelungen absehbar gewesen, dass es zu einer Ausdehnung der Ost-

anflüge kommen würde. Die heutige Anflugregelung gemäss vBR sei 

nach wie vor durch die Überflugbeschränkungen über deutschem Gebiet 

bestimmt. Es lasse sich umso mehr vertreten, auf den Lärmzustand im 

Jahr 2002 abzustellen, da sich in der Folge auch gewisse Entlastungen 

ergeben hätten, nämlich in der letzten Nachtstunde von 5 bis 6 Uhr und 

am frühen Morgen (aufgrund der Einführung der Südanflüge im Herbst 

2003) sowie durch die zeitliche Ausdehnung der Nachtflugsperre unter 

dem vBR. Jedenfalls aber sei, selbst wenn die Lärmbelastung 2007 ins-

gesamt grösser gewesen sein sollte, der Rahmen der ursprünglichen 

Zweckbestimmung der Überflugdienstbarkeit und der dabei zulässigen 

Schwankungen in der Benutzung nicht verlassen worden. Weiter komme 

ein Abstellen auf die vBR-Lärmkarten nur schon deshalb nicht in Frage, 

weil die Minderwertbestimmung gemäss MIFLU I auf den in diesem Pro-

gramm abgespeicherten Lärmdaten beruhe und ein Abstellen auf Lärm-

daten ausserhalb dieses Programms vorliegend systemwidrig wäre. 

Die nachträgliche Entschädigungsforderung nach Art. 41 EntG, die der 

Enteignete für den Fall geltend gemacht hatte, dass die Entschädigung 

auf Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 2002 festgelegt wird, wurde 

mit dem Schätzungsentscheid an die Präsidentin der Schätzungskom-

mission überwiesen. Dies, weil der verfahrensleitende Vizepräsident nur 

für die Behandlung der ihm von der Präsidentin überwiesenen Geschäfte 

zuständig sei. Mit Verfügung der Präsidentin der Schätzungskommission 

vom 20. Juni 2012 wurde die nachträgliche Forderung sodann nicht zuge-

lassen. Ein entsprechendes Beschwerdeverfahren ist am Bundesverwal-

tungsgericht unter der Verfahrensnummer A-6019/2012 hängig, wurde 

aber sistiert. 

13.1 Der Enteignete führt in seiner Beschwerde vom 23. April 2012 aus, 

es gehe nicht darum, den Schätzungsstichtag verschieben zu wollen. 

Sondern es gehe um die Frage, welche Tatsachen der Beurteilung des 

Entschädigungsanspruchs per Schätzungsstichtag zugrunde gelegt wer-

den müssten. Hingegen werde nicht verlangt, den Schaden auf einem 

anderen Verkehrswert als jenem per 1. Januar 2002 zu berechnen. 

Zur Begründung seines Standpunkts bringt der Enteignete vor, dass die 

Vorinstanz gerade deshalb nicht auf die Fluglärmbelastung des Kalender-

jahres 2002 hätte abstellen dürfen, weil sie davon ausgegangen sei, am 

Schätzungsstichtag sei die Ausdehnung der Ostanflüge und im Wesentli-

A-2161/2012 

Seite 37 

chen auch die heutige Anflugregelung gemäss vBR bereits absehbar ge-

wesen. Dies umso weniger, als der Vorinstanz bekannt gewesen sei, 

dass die Lärmbelastung noch während des laufenden Schätzungsverfah-

rens markant zugenommen habe. Der Enteignete habe im vorinstanzli-

chen Verfahren mehrfach aufgezeigt und belegt, dass sich die Ostanflüge 

seit 2002 mehr als verdoppelt hätten und entsprechend auch die Lärmbe-

lastung zugenommen habe. Von einer blossen Fluglärmschwankung, wie 

es die Vorinstanz darstelle, könne keine Rede sein. Um dem vorausseh-

baren, jedenfalls aber dem im Zeitpunkt der kombinierten Einigungs- und 

Schätzungsverhandlung bereits bekannten Lärmzuwachs Rechnung zu 

tragen, hätte die Vorinstanz deshalb, so der Enteignete, im Mindesten die 

von ihr selber ins Verfahren eingebrachten Lärmwerte aus dem Jahr 2007 

der Entschädigungsbemessung zu Grunde legen müssen. Die von der 

Vorinstanz angeführten Entlastungen seien in diesen Lärmwerten bereits 

enthalten. Aufgrund der sich klarerweise abzeichnenden weiteren Ent-

wicklung hätte die Vorinstanz, so der Enteignete weiter, den lärmbeding-

ten Minderwert sogar auf Basis der Belastungswerte des vBR bestimmen 

sollen. Dass es sich dabei noch nicht um die tatsächliche Lärmbelastung 

handle, stehe dem nicht entgegen. 

13.2 In einem ersten Schritt ist zu prüfen, unter welchen Bedingungen 

wesentliche Änderungen der Immissionsbelastung, die nach dem festge-

legten Schätzungsstichtag eingetreten sind, von der Schätzungskommis-

sion noch zu berücksichtigen sind. 

13.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 134 II 49 unter Hinweis auf die vom 

Gesetzgeber in Art. 19 Bst. c und Art. 20 Abs. 1 EntG getroffenen Rege-

lungen festgehalten, als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze 

dürfe gelten, dass bei der Schadensermittlung und Entschädigungsbe-

messung nur Tatsachen zu berücksichtigen sind, die im Schätzungszeit-

punkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder grösster 

Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. ergeben hätten, wenn 

keine Enteignung stattfinden würde. Demnach seien nach dem Stichtag 

eintretende Änderungen der tatsächlichen Situation, die sich werterhö-

hend oder wertvermindernd auswirken könnten, bei der Entschädigungs-

bemessung nur insoweit zu berücksichtigen, als sie sich im Schätzungs-

zeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes 

schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender Sicherheit in 

nächster Zukunft niederschlagen werden (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.3). 

A-2161/2012 

Seite 38 

In den vorliegenden Verfahren wird von einem Teil der Enteigneten gel-

tend gemacht, das Bundesgericht verwende in dieser Erwägung die Be-

griffe "Schätzungsstichtag" und "Schätzungszeitpunkt" nicht synonym. 

Genau dies ist nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts jedoch der 

Fall. Jedenfalls drückt das Bundesgericht an anderer Stelle im selben 

Entscheid nochmals klar aus, was es meint: Demnach können spätere 

Entwicklungen die Entschädigungsbemessung nur beeinflussen, "wenn 

sie sich am Stichtag schon im Verkehrswert des von der Enteignung be-

troffenen Objektes niedergeschlagen haben oder bereits voraussehbar 

waren und in relativ kurzer Zeit auch eingetreten sind" (BGE 134 II 49 

E. 18.5.3, Hervorhebung durch das Bundesverwaltungsgericht). 

13.2.2 In BGE 134 II 164 wurde das Erfordernis der konkreten Voraus-

sehbarkeit am Schätzungsstichtag indes relativiert. Entgegen den Vor-

bringen der Enteigner ist dieser Entscheid einschlägig, auch wenn sich 

die Frage einer vorübergehenden Enteignung stellte. Denn das Bundes-

gericht beschränkte seine Überlegungen nicht auf diese Konstellation. 

Dem Bundesgericht genügte es in BGE 134 II 164, dass es sich bei der 

dortigen Lärmabnahme um eine Tatsache handelte, "die sich aus Sicht 

des Schätzungszeitpunkts in naher Zukunft – noch während des Schät-

zungsverfahrens – ergeben hat". Auf die Frage, inwiefern die Lärmab-

nahme am Schätzungsstichtag bereits voraussehbar gewesen war, ging 

es nicht ein (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.2). Für diese Relativierung spre-

chen mehrere Gründe: Erstens ist die Festlegung eines einheitlichen (frü-

hen) Schätzungsstichtags primär dadurch motiviert, dass bei der Ver-

kehrswertermittlung in allen Fällen auf den gleichen Zeitpunkt abgestellt 

werden soll (vgl. dazu BGE 121 II 350 E. 6c). Einer Berücksichtigung der 

weiteren Entwicklung der Immissionsbelastung steht insofern aber nichts 

entgegen. Zweitens könnte man die Enteigneten für den Fall einer am 

Stichtag nicht voraussehbaren Erhöhung der Immissionen wohl auf den 

Weg einer nachträglichen Entschädigungsforderung nach Art. 41 Abs. 1 

Bst. b EntG verweisen. Doch steht zunächst gar nicht fest, auf welches 

Datum der Stichtag gesetzt wird, und die Enteigneten können während 

laufendem Verfahren auch nicht wissen, welche Entwicklungen die 

Schätzungskommission schliesslich als voraussehbar betrachten wird 

und welche nicht. Drittens sollte es auch möglich sein, eine am Stichtag 

nicht voraussehbare Abnahme der Immissionen zu berücksichtigen. Aus 

diesen Gründen ist die Berücksichtigung von Entwicklungen, die noch 

während des Verfahrens eingetreten sind, nicht von der Voraussehbarkeit 

am Schätzungsstichtag abhängig zu machen. 

A-2161/2012 

Seite 39 

Was die von einer Partei geltend gemachte zukünftige (d.h. während des 

Verfahrens noch nicht eingetretene) Entwicklung anging, hat das Bun-

desgericht in BGE 134 II 164 festgehalten, es könne "im vorliegenden 

Verfahren" nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen wer-

den, dass die behauptete Änderung der Lärmbelastung eintreten werde. 

Davon, dass solche zukünftigen Entwicklungen bereits rückwirkend per 

Schätzungsstichtag voraussehbar gewesen sein müssen, sprach das 

Bundesgericht aber ebenfalls nicht mehr (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.1). 

Nach dem oben Gesagten wäre es denn auch inkonsequent, bei der Ein-

schätzung zukünftiger Entwicklungen alle Informationen auszublenden, 

die erst nach dem Schätzungsstichtag gewonnen werden konnten. Zu-

künftige Entwicklungen sind daher gestützt auf die Erkenntnisse zum 

Entscheidzeitpunkt zu beurteilen. 

13.2.3 Somit hat die Schätzungskommission wesentliche Änderungen der 

Immissionsbelastung, die zwar nach dem festgelegten Schätzungsstich-

tag, aber noch während des Verfahrens eingetreten sind, bei ihrem Ent-

scheid generell zu berücksichtigen. Betreffend die von den Parteien ange-

rufenen zukünftigen Entwicklungen ist darauf abzustellen, ob diese mit 

hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft eintreten werden. 

Sollte die Fluglärmbelastung nach Abschluss des Verfahrens dennoch 

über das bei der Entschädigungsbemessung berücksichtigte Mass hinaus 

anwachsen, steht es den Enteigneten sodann frei, eine nachträgliche 

Entschädigungsforderung im Sinn von Art. 41 Abs. 1 Bst. b EntG geltend 

zu machen (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 18.5.3, letzter Satz). 

13.3 In einem zweiten Schritt ist somit zu prüfen, ob vorliegend während 

des Verfahrens eine wesentliche Änderung der Lärmbelastung eingetre-

ten ist, d.h. ob die Entwicklung der Belastung Anlass dazu gibt, nicht auf 

die Lärmwerte des Jahres 2002, sondern auf diejenigen eines anderen 

Jahres abzustellen. 

13.3.1 Die Enteigner haben dem Bundesverwaltungsgericht auf entspre-

chende Aufforderung hin eine Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011 

ausgewählter Liegenschaften in Kloten" vom 14. Januar 2013 eingereicht 

(im Verfahren A-2132/2012 als act. 27/14 zu den Akten genommen). Die-

se Tabelle weist die ins Bewertungsmodell MIFLU I einbezogene Lärmbe-

lastung aus. Daraus geht hervor, dass die Grundbelastung, d.h. der Mitte-

lungspegel über alle Tagesstunden von 6 bis 22 Uhr (Leq16h [6-22 Uhr]), 

A-2161/2012 

Seite 40 

keinen allzu grossen Schwankungen unterworfen war. Als Beispiele seien 

folgende Werte aufgeführt (Angaben in dB[A]): 

 2002 2007 2011 

(Adresse 1) 58.1 60.4 59.6 

(Adresse 2) 58.9 61.8 60.9 

(Adresse 3) 59.1 62.2 61.2 

Das Gleiche gilt auch noch für die von MIFLU I zusätzlich berücksichtigte 

Spitzenbelastung zwischen 7 und 21 Uhr (höchster Leq1h zwischen 7 

und 21 Uhr): 

 2002 2007 2011 

(Adresse 1) 60.9 61.9 62.4 

(Adresse 2) 60.9 63.5 63.0 

(Adresse 3) 60.9 63.9 63.4 

In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass die MIFLU-I-

Variable "Spitzenbelastung" lediglich die Anzahl dB über Grundbelastung 

abbildet: Hat die Grundbelastung z.B. um 2.1 dB zugenommen und die 

Spitzenbelastung um 2.5 dB, fliessen also auch bei diesem Modell nicht 

"zusätzliche" 4.6 dB in die Minderwertberechnung ein, sondern lediglich 

2.1 dB (über die Variable "Grundbelastung") und 0.4 dB (über die Variable 

"Spitzenbelastung"). Der Effekt der Spitzenbelastung setzt dabei auf dem 

durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert an. Veränderungen der 

Grund- und der Spitzenbelastung dürfen daher gedanklich nicht addiert 

werden. 

13.3.2 In BGE 134 II 164 hat das Bundesgericht einer seit dem Schät-

zungsstichtag eingetretenen Reduktion der Grundbelastung um 4.2 dB 

Rechnung getragen (vgl. BGE 134 II 164 E. 7 und nicht veröffentlichte 

E. 5). Allerdings war durch diese Reduktion der Immissionsgrenzwert von 

65 dB unterschritten worden und damit das in jenem Fall relevante Krite-

rium der Spezialität nicht mehr erfüllt, was selbstredend zu berücksichti-

gen war. Vorliegend lässt sich daraus demnach nichts ableiten. Im Fall 

von BGE 134 II 49 hielt das Bundesgericht denn auch eine seit dem 

Stichtag eingetretene Reduktion der Grundbelastung um rund 5 dB für 

nicht beachtlich. Es folgte dabei der Argumentation des betreffenden Ent-

eigneten, wonach der Rückgang nur vorübergehend sei, da sich der 

Flugverkehr erneut in vollem Wachstum befinde und die Piste 16 gemäss 

vBR eine der Haupt-Startpisten bleibe. Auch die Enteigner hätten einge-

räumt, so das Bundesgericht, "dass das Verkehrsaufkommen möglicher-

A-2161/2012 

Seite 41 

weise wieder zunehmen könnte" (vgl. BGE 134 II 49