# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c41b2cae-8184-5a33-bc4d-9b547026b782
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-08-20
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 20.08.2002 15.2002.00078
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-2002-00078_2002-08-20.html

## Full Text

Incarto n.

  15.2002.00078

  	
  Lugano

  20 agosto
  2002

  CJ/fc/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cometta, presidente, 

  Pellegrini e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Jaques, vicecancelliere

  

 

 

statuendo sul ricorso 29 maggio 2002 di

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall’avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

l’operato dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti
di Locarno, e meglio contro i punti 4 e 5
del provvedimento 21 maggio 2002, con cui sono state respinte le domande di
doppio turno di asta e di vendita in blocco delle part. n. __________ e
__________ RFD di __________ nonché n. __________ e __________ RFD __________
inoltrate nell’ambito dell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione del
pegno immobiliare gravante il fondo n. __________ RFD di __________ promossa da

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall’avv. __________

   

  

                                         contro

 

	
   

  	
  __________

   

  

 

procedura che
concerne anche, segnatamente

 

	
   

  	
  __________

  __________

  

 

 

viste le
osservazioni 14 giugno 2002 di __________, 15 giugno 2002 di __________ 17
giugno 2002 di __________ e 20 giugno 2002 dell’UEF di Locarno;

 

 

ritenuto

 

in fatto:                            

 

                                           A.   __________ ha
escusso __________ in via di realizzazione del pegno immobiliare per l’incasso
di un credito di fr. 1'211'223,35. Ritirata l’opposizione, l’escutente ha
chiesto, l’11 febbraio 2002, la vendita del fondo n. __________ di __________
gravato da pegno.

 

 

                                           B.   Il 26 aprile
2002 è stato depositato l’elenco oneri (doc. 1) relativo al fondo, stimato
ufficialmente in fr. 2'303'065,60 e peritalmente in fr. 4'980'000.--. Il Comune
di __________ è stato iscritto per un credito di fr. 16'769,20 garantito da
ipoteca legale, __________ per un credito complessivo di fr. 1'411'082,75
garantito da una cartella ipotecaria in I grado di fr. 1'000'000.--, la
ricorrente, __________ per due crediti di un importo globale di fr.
3'221'187,70, garantiti da due cartelle ipotecarie di fr. 1'200'000.-- in II
rango, risp. di fr. 300'000.-- in III grado, __________ per un credito di fr.
756'395.--, garantito da due cartelle ipotecarie di fr. 150'000.--, risp. fr.
100'000.--, in IV e pari grado, e __________ per un credito di fr. 390'122.--,
garantito da due cartelle ipotecarie di fr. 150'000.--, risp. fr. 100'000.--,
in V e pari grado. Le pretese di __________ __________ per l’iscrizione di un
credito di fr. 760'000.--, non garantito da pegno, nonché di un contratto di
locazione della villa edificata sul fondo gravato non sono state ammesse.

 

 

                                           C.   In risposta allo
scritto 9 maggio 2002 di __________ (doc. 2), l’UEF di Locarno, con
provvedimento 21 maggio 2002 (doc. 3), ha segnatamente assegnato alla banca un
termine di 20 giorni per promuovere azione contro __________ in contestazione
della sua pretesa iscritta nell’elenco oneri e, citando le DTF 124 III 37, 125
III 123 ss e 126 III 290, respinto la richiesta di procedere al doppio turno di
asta ex art. 142 LEF per quanto concerne il contratto di locazione annunciato
da __________, Ha pure respinto la domanda di realizzazione in blocco
dell’intera proprietà (part. n. 773 e 791 RFD di __________ nonché n.
__________ e __________ RFD __________), rilevando come la creditrice
pignoratizia procedente, __________, disponesse di un titolo ipotecario
gravante unicamente il fondo n. __________ RFD di __________.

 

 

                                           D.   Contro questa
decisione si aggrava __________, ribadendo la necessità di procedere alla
vendita in blocco dell’intera proprietà dell’escusso. I fondi che la compongono
formano infatti a suo parere un’unità economica. In particolare, sul fondo n.
__________ RFD di __________ sorgono due fabbricati che accolgono, il primo,
una sorgente naturale ed il secondo un bacino di raccolta delle acque. Orbene,
la sorgente fornisce l’unico approvvigionamento idrico della casa d’abitazione,
delle serre, dei due stagni, delle fontane, dell’impianto di irrigazione e
degli idranti disposti sul fondo principale n. __________ RFD di __________,
oggetto dell’esecuzione in esame. Un allacciamento all’acquedotto comunale non
è possibile in considerazione del forte consumo d’acqua per il mantenimento di
tutta la proprietà del debitore. Quanto alle part. n. __________ e __________
RFD di __________ la ricorrente rileva che le stesse accolgono la serra per il
deposito invernale delle piante esposte nel parco principale durante la
stagione propizia e non godono di alcun accesso se non attraverso il fondo
principale.

                                                  La ricorrente
chiede altresì nuovamente che i fondi vengano realizzati con doppio turno di
asta.

 

 

                                           E.   Il 29 maggio
2002, il Presidente di questa Camera ha concesso effetto sospensivo al ricorso
di __________ 

 

                                           F.    Nelle sue
osservazioni, __________ si oppone al ricorso. Essa evidenzia come la
ricorrente, che è titolare di un diritto di pegno collettivo su tutti i fondi
che compongono la proprietà dell’escusso, non abbia promosso esecuzione. Una
vendita in blocco ai sensi degli art. 107 e 108 RFF sarebbe quindi esclusa,
poiché potrebbe essere chiesta solo dal creditore procedente, mentre il diritto
di pegno di __________ grava esclusivamente il fondo n. __________ RFD di
__________.

                                                  Per quanto attiene
alla questione del doppio turno di asta, __________ ritiene che solo il
creditore procedente possa chiederlo, ciò che essa non ha fatto, per il motivo
che il contratto di locazione reca la data del 14 gennaio 1988 ed è quindi
anteriore ai pegni di __________ e di __________ 

 

                                           G.   __________ e
l’escusso __________ hanno aderito al ricorso. Nelle sue osservazioni 20 giugno
2002, l’UEF di Locarno ha confermato la sua decisione, rilevando di non
disporre della base legale necessaria per poter procedere ad una vendita in
blocco, visto che il diritto di pegno della creditrice procedente grava solo il
fondo n. __________ RFD di __________.

 

 

                                           H.   Con scritto
25 luglio 2002, la ricorrente ha comunicato il consenso di __________ ad una
vendita in blocco e chiesto l’accoglimento del ricorso.

 

 

                                           I.     Il 9 agosto
2002, l’UEF di Locarno ha comunicato a questa Camera il decreto di stralcio 30
luglio 2002 emesso dal Segretario assessore della giurisdizione di Locarno-Campagna
nella causa di contestazione dell’elenco oneri opponente __________ a
__________ in seguito ad una transazione giudiziale con la quale le parti hanno
convenuto una riduzione della pretesa di __________ iscritta nell’elenco oneri
da fr. 1'411'082,75 a fr. 1'321'885.--, quest’ultima impegnandosi inoltre ad
appoggiare la richiesta di __________ relativa alla vendita in blocco della
proprietà di __________. Alla luce di questa situazione, l’UEF di Locarno ha
ritenuto che la procedura di realizzazione della part. __________ RFD di
__________ dovesse essere sospesa in attesa che __________ desse seguito ad
un’esecuzione in realizzazione di tutte le particelle.

 

 

Considerato

 

in diritto:                          

 

                                           1.    Tutti i
creditori iscritti nell’elenco oneri (salvo il Comune di __________ che in ogni
ipotesi deve essere coperto) sono d’accordo per una vendita in blocco dei fondi
n. __________ e __________ RFD di __________ nonché n. __________ e __________
RFD __________. Rimane da esaminare se la legge consente siffatta
realizzazione, in particolare se essa non lede gli interessi di persone che non
sono parte nel procedimento, ciò che costituirebbe un caso di nullità ex art.
22 cpv. 1 LEF del provvedimento richiesto, il quale non potrebbe quindi
ovviamente essere ordinato da questa Camera.

 

 

                                           2.    Ex art. 134
cpv. 1 LEF, applicabile nella procedura di realizzazione del pegno per il
rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF, le condizioni dell’incanto sono stabilite
dall’ufficio in conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior
somma possibile. In applicazione di tale principio, l’art. 108 cpv. 1 RFF
prevede che fondi costituiti in
pegno separatamente possono essere venduti in blocco o per gruppi soltanto se
costituiscono un'unità economica che non può essere smembrata senza forte
diminuzione di valore. Solo un creditore pignoratizio procedente titolare di
diritti di pegno su ogni singolo fondo può tuttavia chiedere la vendita in
blocco, ciò che risulta in modo esplicito dal testo dell’art. 107 cpv. 1 RFF
nell’ipotesi di una pluralità d’immobili gravati da un diritto di pegno
collettivo, ma che deve valere anche per l’ipotesi di pegni costituiti
separatamente su diversi fondi, poiché la realizzazione di qualsivoglia fondo
può essere chiesta solo da un creditore che ha promosso un’esecuzione ordinaria
ed ottenuto il pignoramento dell’immobile o che ha promosso un’esecuzione in
via di realizzazione del pegno tendente alla realizzazione del fondo o dei
fondi in questione.

 

 

                                           3.    Nel caso di
specie, __________ ha promosso contro __________ un’esecuzione in realizzazione
del pegno gravante unicamente il fondo n. __________ RFD di __________; essa
non avrebbe comunque potuto chiedere la realizzazione degli altri fondi della
proprietà dell’escusso, sui quali non risulta essere titolare di alcun diritto
di pegno. D’altra parte, gli altri creditori pignoratizi (__________,
__________, __________) non hanno promosso esecuzione. Non essendo stata
chiesta la realizzazione dei fondi n. __________ RFD di __________ nonché n. __________
e __________ RFD __________, una vendita in blocco è esclusa.

 

                                           4.    Il consenso
dell’escusso alla vendita in blocco non consente di giungere ad un’altra
conclusione. In effetti, devono essere salvaguardati gli interessi di eventuali
persone non parte all’esecuzione promossa da __________, in particolare gli
interessi dei titolari di diritti reali limitati gravanti sulle altre
particelle. Dal rapporto peritale di valutazione immobiliare 25 maggio 1999 si
evince che i fondi n. __________ RFD di __________ nonché n. __________ e
__________ RFD __________ sono gravati almeno da un diritto di pegno, in IV
grado, spettante apparentemente ad un creditore – __________ – che non ha
acconsentito alla vendita in blocco. Del resto, non è escluso che le altre cartelle
ipotecarie al portatore in apparenza in mano di __________ (per quelle di I, II
e III rango), di __________ (V rango) e di __________ (VI rango) non siano
rivendicate da terzi né che non sia insinuato un diritto reale non iscritto a
registro fondiario (cfr. art. 39 RFF a contrario). L’allestimento di un elenco
oneri per ogni singolo fondo è quindi indispensabile. Inoltre, poiché i
creditori pignoratizi sono liberi di decidere il momento più opportuno per far
valere il loro diritto di pegno, il credito garantito essendo comunque
imprescrittibile (art. 807 CC), una realizzazione in blocco anche dei fondi per
i quali non è stata promossa alcuna esecuzione necessiterebbe l’accordo di
tutti i creditori pignoratizi in ogni grado.

 

 

                                           5.    L’inoltro di
una procedura di appuramento degli oneri senza relativa domanda di
realizzazione da parte di un creditore procedente abilitato a presentarla non è
però previsto dalla legge. L’unica via percorribile appare pertanto quella
consistente per __________ nell’inoltrare un’esecuzione in via di realizzazione
del suo pegno collettivo (ai sensi dell’art. 798 cpv. 1 CC) o dei diversi
diritti di pegno (cfr. art. 798 cpv. 2 CC) gravanti tutti i fondi costituenti
la proprietà dell’escusso (cfr. art. 816 cpv. 3 CC e 107 RFF; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, vol.
III, 2. ed., Berna 1996, n.  2787 ss.; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000,
n. 33 ad art. 156). Occorre tuttavia precisare che __________ nella sua qualità
di creditrice pignoratizia di I rango, non è tenuta ad accettare un rinvio
della realizzazione del fondo n. __________ RFD di __________, in attesa che
proceda __________, la quale poteva già rendersi conto del problema al momento
della costituzione, risp. dell’acquisto delle sue cartelle ipotecarie ed ha
quindi ammesso l’inconveniente. Anche __________ avrebbe dovuto già in
precedenza avvertire il rischio di una vendita del singolo fondo n. __________
RFD di __________ e potuto evitarlo concedendo a __________ un diritto di pegno
su tutti i fondi formanti un’unità economica.

 

 

                                           6.    Una
sospensione dell’esecuzione n. __________ come ipotizzata dall’UEF di Locarno è
d’altronde possibile solo dietro ritiro della domanda di vendita da parte di
__________, che dovrà però ripresentarla nel termine di 2 anni di cui all’art.
154 cpv. 1 LEF, sotto pena della perenzione imperativa dell’esecuzione (art.
154 cpv. 2 LEF; Känzig/Bernheim,
Basler Kommentar zum SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, vol. II, n. 31 e 33 ad art. 154). Va ovviamente
riservata la portata dell’impegno assunto da __________ nei confronti di
__________ con la transazione giudiziale 30 luglio 2002, che può non essere
esaminata a questo stadio della procedura, poiché la questione non è stata
sollevata dalla ricorrente.

 

 

                                           7.    Dallo scritto
25 luglio 2002 di __________ non risulta che __________ abbia aderito alla
domanda di doppio turno d’asta.

 

                                        7.1.   Ex art. 142
cpv. 1 LEF, applicabile nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per
il rinvio dell’art. 156 cpv. 1 LEF, qualora il fondo sia stato gravato, senza
il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari
o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti
dall’elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci
giorni dalla notificazione dell’elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli
incanti con o senza questo aggravio.

 

                                        7.2.   __________
afferma che solo il creditore procedente può chiedere il doppio turno d’asta.
Orbene, il testo di legge, come pure l’art. 104 cpv. 1 RFF, non pongono tale
condizione e la dottrina riconosce anche al non procedente la facoltà di
chiedere il doppio turno d’asta (cfr. Gilliéron,
op. cit., n. 13 ad art. 142). L’art. 142 LEF è del resto stato adottato in
attuazione dell’art. 812 cpv. 2 e3 CC, che mira a proteggere tutti i creditori
pignoratizi di rango anteriore rispetto ai titolari di oneri di rango
posteriore, indipendentemente dal fatto che hanno o no promosso esecuzione.

 

                                        7.3.   Secondo la
giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 124 III 37, 125 III 123 ss e
126 III 290), peraltro citata dall’UEF di Locarno, oggetto del doppio turno
d’asta possono anche essere contratti di locazione, ad eccezione di quelli la
cui durata è inferiore al termine legale di disdetta (cfr. DTF 126
succitato e CEF 28 giugno 2001 [15.2001.153]), ciò che non è
ovviamente il caso del contratto tra __________ e __________, concluso per 30
anni e quattro mesi e scadente il 31 maggio 2018.

 

                                        7.4.   La disputa sul rango rispettivo dei diritti di __________ e della
locatrice è una questione di diritto materiale che deve essere decisa dal
giudice competente per dirimere le contestazione dell’elenco oneri. Il ricorso
può però essere interpretato quale contestazione dell’elenco oneri. Poiché
l’asserito (implicitamente) rango preferenziale __________ non risulta dal
registro fondiario (il contratto di locazione non è annotato a registro
fondiario, ma appare essere stato concluso prima della costituzione del pegno
della ricorrente, con il rilievo che quanto alla datazione [14 gennaio 1988] vi
è una violenta suspicio di antedatazione nel senso che sono citati due articoli
ai punti 6 e 7 [art. 261a e 261b CO] a quel tempo non ancora in vigore [RU
1990, 809], validi dal 1. luglio 1990 [RU 1990, 833]), l’onere dell’azione
incombe alla ricorrente, in applicazione dell’art. 39 RFF (per rinvio dell’art.
102 RFF).L’UEF di Locarno
assegnerà di conseguenza un termine di 20 giorni a __________ per inoltrare
azione in contestazione dell’elenco oneri (art. 107 cpv. 5 LEF, per rinvio dei
combinati art. 39 e 102 RFF). Non si procederà all’asta della particella n.
__________ RFD di __________ prima dello scadere del suddetto termine, ritenuto
che nell’ipotesi in cui i ricorrenti dovessero inoltrare azione in contestazione
dell’elenco oneri, la questione della sospensione dell’asta dovrà essere
esaminata alla luce dell’art. 141 LEF (cfr. CEF 22 febbraio 2001
[15.2001.13]).

 

 

                                           8.    Ne consegue
l’evasione del gravame nel senso dei considerandi.

                                                  Sulle spese
occorre ricordare che – benché la gratuità della procedura sia contraria al
sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l'art. 17
LEF (Jean–François Poudret/Suzette
Sandoz–Monod, Commentaire de
la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, n. 2.10 all'art.
81, p. 804) – siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del
legislatore (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF
125 III 383 cons. 2a). Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62
cpv. 2 OTLEF).

 

 

Richiamati gli art. 17, 134, 142, 154 LEF; 107, 104, 108 RFF; 798
CC; 61, 62 OTLEF;

 

 

pronuncia:                      

 

                                           1.    Il ricorso
29 maggio 2002 __________, è evaso nel senso dei considerandi.

 

                                        1.1.   All’UEF di Locarno è
fatto ordine di assegnare a __________ il termine di cui all’art. 107 cpv. 5
LEF (per rinvio dei combinati art. 39 e 102 RFF).

 

 

                                           2.    Non si
prelevano spese e non si assegnano indennità.

 

 

                                           3.    Contro
questa sentenza è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni
e dei fallimenti del Tribunale federale, Losanna, per il tramite della
scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello, Lugano, in
conformità dell'art. 19 LEF.

 

 

                                           4.    Intimazione a:  - __________

                                                  Comunicazione
all'Ufficio di esecuzione e fallimenti del Distretto di Locarno.

 

 

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente                                                                              Il
segretario