# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2c81fa59-957c-5049-b5f1-ec911534f07c
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-09-23
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Aufstockung eines Schutzobjekts
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0171-0176/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_i_nrn._0171-0176_2022_vom_23._sept._2022.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nrn. 

R1S.2021.05173, R1S.2021.05176, R1S.2021.05178, R1S.2022.05055  
R1S.2022.05056 und R1S.2022.05057 

BRGE I Nrn. 

0171/2022, 0172/2022, 0173/2022, 0174/2022, 0175/2022 und 0176/2022          

Entscheid vom 23. September 2022            

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Ersatzrich-
ter Ulrich Brunner, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrierende 

R1S.2021.05173 

1.  DH, […]  
2.  RD, […] 
3.  FC und CK, […] 
4.  CA und HZ, […] 
5.  DM und PM, […] 
6.  KL und AH, […] 

alle vertreten durch DH, […] 

R1S.2021.05176 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

vertreten durch […] 

R1S.2021.05178 

1.  SE, […] 
2.  FJ, […] 
3.  AK, […] 
4.  JS, […] 
5.  RK und CS, […] 
6.  GG, […] 
7.  Stiftung HS, […] 

alle vertreten durch […] 

R1S.2022.05055 

DH, […] 

 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
R1S.2022.05056 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

vertreten durch […] 

R1S.2022.05057 

1.  SE, […] 
2.  FJ, […] 
3.  AK, […] 
4.  CS und RK, […] 
5.  GG, […] 
6.  Stiftung HS, […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegner 

R1S.2021.5173/5176/5178 

1.  Bausektion der Stadt X, […] 

2.  Y AG, […] 

Nr. 2 vertreten durch […] 

R1S.2022.05055/5056/5057 

1.  Stadtrat von X, […] 

vertreten durch […] 

2.  Y AG, […] 

vertreten durch […] 

betreffend 

Beschluss der Bausektion […] Baubewilligung für Renovation, Aufstockung 
und  teilweise  Nutzungsänderung,  […]  sowie  Beschluss  des  Stadtrats  […] 
Genehmigung des Vertrages betreffend Unterschutzstellung des Gebäudes 
[…] 
______________________________________________________ 

R1S.2021.05173 

Seite 2 

 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 9. November 2021 bewilligte die Bausektion des Stadtra-

tes der Stadt X der Y AG u.a. die Aufstockung des Gebäudekomplexes "A" 

(ehemals "B") an der C-Strasse in X. Die Bewilligung erfolgte u.a. unter der 

Auflage, dass vor Baubeginn der Nachweis über die im Sinne von §§ 203 ff. 

Planungs-  und  Baugesetz  (PBG)  erfolgte  rechtskräftige  formelle  Unter-

schutzstellung  zu  erbringen  sei  (Dispositivziffer  B.1.a).  Der  entsprechende 

Schutzvertrag sei am 26. Oktober öffentlich beurkundet worden (Erwägung 

D.i.). 

B. 

Hiergegen erhoben DH mit neun weiteren Rekurrierenden, der Zürcher Hei-

matschutz ZVH sowie SE mit sieben weiteren Rekurrierenden rechtzeitig Re-

kurs  mit  Eingaben  vom  13.  bzw.  16.  Dezember  2021  und  beantragten  im 

Wesentlichen die Aufhebung der Bewilligung unter Kosten- und Entschädi-

gungsfolgen zulasten der Rekursgegnerinnen. 

Mit Präsidialverfügungen vom 16. bzw. 20. Dezember 2021 wurde von den 

Rekurseingängen unter den Geschäftsnummern R1S.2021.05173 (DH etc.), 

R1S.2021.05176 (ZVH) und R1S.2021.05178 (SE etc.) Vormerk genommen 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

C. 

Mit Rekursantworten vom 19., 21. und 24. Januar 2022 beantragte die Vor-

instanz die Abweisung der Rekurse. Auch die private Rekursgegnerin bean-

tragte mit Vernehmlassungen vom 19., 20. und 24. Januar 2022 die Abwei-

sung der Rekurse, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Re-

kurrierenden. In allen drei Verfahren erfolgte ein zweiter, im Verfahren G.-Nr. 

R1S.2021.05176 ein dritter und vierter Schriftenwechsel. 

R1S.2021.05173 

Seite 3 

 
 
D. 

Mit Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von X den Ver-

trag  vom  26.  Oktober  2021  zwischen  der  Y  AG  und  der  Stadt  X  über  die 

Unterschutzstellung des Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der C-

Strasse in X (Gebäudekomplex "A", ehemals "B").  

E. 

Gegen diesen Entscheid erhob DH mit Eingabe vom 24. März 2022 fristge-

recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die 

Aufhebung des Entscheides. Das Gebäude sei in der heutigen Form (ohne 

den  geplanten  Aufbau  gemäss  Baurechtsentscheid  2528/21)  unter  Schutz 

zu  stellen.  Eventualiter  sei  der  Dienstbarkeitsvertrag  so  anzupassen,  dass 

die im Rekurs gegen den Bauentscheid 2528/21 geforderten Autoparkplätze 

und Veloplätze als zusätzliche unterirdische Bauten dennoch erstellt werden 

könnten. 

F. 

Sodann  erhob  auch  der  Zürcher  Heimatschutz  ZVH  mit  Eingabe  vom 

28. März  2022  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  und  beantragte, 

die Ziffern 1 und 2 des angefochtenen Beschlusses seien aufzuheben und 

der Rekursgegner sei einzuladen, den Schutzumfang neu festzulegen, alles 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

G. 

Schliesslich erhob SE mit sieben weiteren Rekurrierenden fristgerecht Re-

kurs beim Baurekursgericht mit folgenden Anträgen: 

"1.  Es  sei  der  angefochtene  Beschluss  wie  auch  der  damit  genehmigte 
Schutzvertrag insoweit aufzuheben, als damit beim Schutzumfang eine 
oberirdische Volumenvergrösserung des Gebäudes Z gemäss Bauein-
gabe vom 18. Februar 2021 ausdrücklich vorbehalten wird, und es seien 
demgemäss die folgenden Bestimmungen des Schutzvertrages ersatz-
los zu streichen: 

  a) In Ziffer 2, zweitletzter Absatz: "Die bewilligte und rechtskräftige 
Baueingabe vom 18. Februar 2021 bleibt vorbehalten, selbst wenn 
diese  nach  Ablauf  deren  zeitlichen  Gültigkeit  in  identischer  Form 
und Umfang nochmals bei der zuständigen Baubehörde eingereicht 

R1S.2021.05173 

Seite 4 

 
 
 
werden müsste." 

b)  In  Ziffer  5, erster  Absatz:  "Aus  denkmalpflegerischer  Sicht  wird 
festgestellt,  dass  die  ordnungsgemässe  Ausführung  der  Bau-  und 
Renovationsarbeiten  gemäss  den  Baueingabeplänen  Nrn. 
3F90_01a  Schnitt  und  Fassaden,  3G90_01a  Grundrisse  Bestan-
desgeschosse und 3G90_02a Grundrisse Aufstockungsgeschosse 
vom 18. Februar 2021 mit dem kunst- und kulturhistorischen Cha-
rakter des Schutzobjektes zu vereinbaren ist." 

2.  Es sei ein Augenschein durchzuführen. 

3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu 

Lasten der Rekursgegnerschaft." 

H. 

Mit Verfügungen vom 30. März 2022 wurden die Rekurseingänge unter den 

Geschäfts-Nrn.  R1S.2022.05055 

(DH),  R1S.2022.05056 

(ZVH)  und 

R1S.2022.05057 (SE etc.) vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren 

eröffnet.  

I. 

Mit Eingaben vom 2. Mai 2022 beantragten sowohl die Vorinstanz als auch 

die private Rekursgegnerin jeweils die Abweisung der Rekurse unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

J. 

Mit  Repliken  vom 25. Mai  2022  bzw.  Dupliken  vom  22.  und 23.  Juni 2022 

hielten die Parteien im Verfahren G.-Nr. R1S.2022.05056 an ihren Anträgen 

fest.  In  den  Verfahren  G.-Nrn.  R1S.2022.05055  und  R1S.2022.05057  er-

folgte kein zweiter Schriftenwechsel. 

K. 

Am  13.  Juli  2022  führte  die  1.  Abteilung  des  Baurekursgerichtes  in  allen 

sechs Rekursverfahren im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem 

Lokal durch. 

R1S.2021.05173 

Seite 5 

 
 
 
L. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dieselben Beschlüsse bzw. stehen in einem 
engen sachlichen Zusammenhang. Die Verfahren sind daher aus prozess-

ökonomischen Gründen zu vereinigen. 

2. 

Die rekurrierenden Privatpersonen und die Stiftung HS sind Bewohner bzw. 

Eigentümer der Liegenschaften D-Strasse 27, 25, 31, 33 und 38, E-Gasse 

20 und 37 sowie F-Gasse 9, die sich in unmittelbarer Nähe des streitbetroffe-

nen Gebäudes befinden. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung sind sie 

zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des Planungs- und Baugesetzes 

(PBG) legitimiert.  

Gemäss  § 338b  Abs.  1  lit.  a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  sind 

gesamtkantonal  tätige  Verbände,  die  sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im 
Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein 

ideellen  Zielen  widmen,  zum  Rekurs  gegen Anordnungen  und  Erlasse  be-

rechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203 

- 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Zürcher Heimatschutz ZVH 

erfüllt diese Voraussetzungen unbestrittenermassen.  

Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Re-

kurse einzutreten. 

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Seite 6 

 
 
3. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt in der Quartiererhaltungszone 5a (WA 0 

%) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO). Das darauf beste-

hende Kino und Geschäftshaus "A" (ehemals "B") ist im Inventar der kunst- 

und  kulturhistorischen  Schutzobjekte  von  kommunaler  Bedeutung  aufge-

führt. Im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) gehört 

das Gebäude zum citynahen Gebiet W. 2 (Erhaltungsziel C; Erhalt des Cha-

rakters) und ist darin als Einzelobjekt 2.08 mit Erhaltungsziel A (Substanzer-

halt) eingetragen.  

Geplant ist ein Umbau mit Aufstockung um zwei Geschosse mit Gastrono-

mienutzung. 

Zum Sachverhalt: Am 26. Oktober 2021 schlossen die Stadt X und die private 

Rekursgegnerin einen Schutzvertrag (Dienstbarkeitsvertrag) über das streit-

betroffene Gebäude. Darin wurde Bezug genommen auf die Absicht der pri-

vaten  Rekursgegnerin,  das  Gebäude  um  die  baurechtlich  zulässigen  Ge-

schosse aufzustocken. Soweit hier interessierend wurden folgende Teile als 

geschützt bezeichnet: 

"Aussen: 

−  Der als horizontales Flachdach ausgebildete obere  Gebäudeabschluss in der 

derzeitigen Lage mit der umlaufenden Brüstung und der profilierten Mauerkrone 

als  steinerner  Abschluss  der  Brüstung.  Das  profilierte  Dachkranzgesims  mit 

dem Zahnschnittfries und dem Eierstab aus Stein. 

−  Die Fassaden mit allen Fenster- und Türöffnungen, die Fenster- und Türeinfas-

sungen, Gliederungselementen und allen schmückenden Details in der bauzeit-

lichen Materialisierung. 

−  Das umlaufende gerundete Gurtgesims über dem Gebäudesockel und die stei-

nerne Fassadenverkleidung des Gebäudesockels an der Nordfassade, die an 

den Gebäuderundungen an der D-Strasse und E-Gasse geführt sind sowie der 

daran anschliessende schmale Steinsockel. 

− 

[..] 

Innen: 

−  Die  primäre  Tragkonstruktion  mit  allen  bauzeitlich  tragenden  Wänden,  Ge-

schossdecken und Stützen. 

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−  Die bauzeitliche Grundriss- und Schnittgeometrie des Kinos mit dem Foyer, al-

len  Treppenaufgängen,  der  Empore,  der  Projektionskabine  samt  der  runden 

Wendeltreppe  und  der  Bühne.  Die  mittige  Lage  des  Haupttreppenhauses  im 

Bürotrakt. 

− 

[..] 

Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen und weder durch Änderungen noch durch Un-

terhaltsarbeiten  in  seinem  kunst-  und kulturhistorischen  Charakter  beeinträchtigt  wer-

den. 

Die Erstellung zusätzlicher ober- und unterirdischer Bauten auf dem dienstbarkeitsbe-

lasteten Grundstück sowie die ober- und unterirdische Volumenvergrösserung des Ge-

bäudes  Z  ist  ausgeschlossen.  Die  bewilligte  und  rechtskräftige  Baueingabe  vom 

18. Februar  2021  bleibt  vorbehalten,  selbst  wenn  diese  nach  Ablauf  deren  zeitlichen 

Gültigkeit in identischer Form und Umfang nochmals bei der zuständigen Baubehörde 

eingereicht werden müsste." 

Weiter wurde im Vertrag folgendes festgehalten:  

"Aus denkmalpflegerischer Sicht wird festgestellt, dass die ordnungsgemässe Ausfüh-

rung der Bau- und Renovationsarbeiten gemäss den Baueingabeplänen Nrn. 3F90_01a 

Schnitt  und  Fassaden,  3G90_01a  Grundrisse  Bestandesgeschosse  und  3G90_02a 

Grundrisse Aufstockungsgeschosse vom 18. Februar 2021 mit dem kunst- und kultur-

historischen Charakter des Schutzobjektes zu vereinbaren ist." 

Mit Beschluss vom 9. November 2021 bewilligte die Bausektion des Stadtra-

tes der privaten Rekursgegnerin die Renovation und Aufstockung des streit-

betroffenen  Gebäudes  um  zwei  Geschosse  mit  Gastronomie  und  Aussen-

gastronomie im Erdgeschoss und auf der Terrasse des 3. Obergeschosses. 

Dies mit der Erwägung, dass am 26. Oktober 2021 der Schutzvertrag öffent-

lich beurkundet worden sei und unter der Auflage, vor Baubeginn den Nach-

weis über die rechtkräftige formelle Unterschutzstellung zu erbringen.  

Mit dem hier angefochtenen Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der 

Stadtrat den Schutzvertrag. 

4. 

Zunächst wird auf die gegen die Genehmigung des Schutzvertrages gerich-

teten Rekurse eingegangen. 

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Seite 8 

 
 
Zur  Genehmigung  des  Schutzvertrags  erwog  der  Stadtrat  in  seinem  Be-

schluss vom 9. Februar 2022 zusammengefasst was folgt. 

Der Gebäudekomplex "A" sei im Jahr 1924 als Lichtspieltheater mit einem 

zur C-Strasse hin orientierten, dreigeschossigen Laden- und Bürokranz er-

stellt worden. Die Bauherrschaft beabsichtige, das Gebäude für eine öffent-

lich zugängliche Nutzung aufzustocken. Die Denkmalpflegekommission der 

Stadt X habe einer Aufstockung im Grundsatz zugestimmt und Empfehlun-

gen für die Weiterbearbeitung des am 21. Januar 2019 vorgestellten Projekts 

abgegeben. Diese Vorgaben seien mit der Zurücksetzung der Aufstockung 

von  den  Fassaden  umgesetzt  worden.  Die  Fachstelle  Beratung  Denkmal-

pflege erachte das nun vorliegende Projekt gemäss Fachbericht der Denk-

malpflege vom 28. Januar 2022 insgesamt als respektvolle und nachhaltige 

Weiterentwicklung dieses Baudenkmals. Das Projekt schaffe es, die beste-

henden  Qualitäten  des  Gebäudes  mit  gezielten  Eingriffen  langfristig  zu  si-

chern und es gleichzeitig als neues Ganzes an veränderte Ansprüche anzu-

passen. 

Der freistehende Kinopalast sei im Vergleich zu allen umliegenden Häusern 

lediglich drei Geschosse hoch und bilde wegen seiner aus der dreieckigen 

Grundstückform resultierenden Insellage und der markanten Gebäudeform 

eine städtebauliche Dominante. Auffällig seien die mit einem leichten Fassa-

denrücksprung akzentuierten Gebäuderundungen im Bereich der C-Strasse, 

welche aus der räumlichen Struktur des Baukörpers entwickelt seien und den 

Kranz von Laden und Bürolokalen zu erkennen geben würden.  

Die einzelnen Nutzungsbereiche im Gebäudekomplex seien im äusseren Er-

scheinungsbild an den geschlossenen und offenen Fassadenpartien und an 

der Ausbildung des Sockelgeschosses ablesbar. Das Kinogebäude gelte in 
typologischer Hinsicht in X als eines der raren Beispiele eines freistehenden 

Kinogebäudes,  das  mit  einer  Büro-  und  Ladennutzung  kombiniert  sei.  Als 

"Theater  der  kleinen  Leute"  manifestiere  sich  im  Kino  die  Bedeutung  des 

Films als Ausdrucksform einer populären Massenkultur und ein auch für die 

soziale Unterschicht erschwingliches Freizeitvergnügen. 

Gemäss Gutachten der  Denkmalpflege  vom 21.  Januar 2019  und gemäss 

Protokoll der Denkmalpflegekommission vom 21. Januar 2019 sei der Kino-

komplex für die Stadt X ein bedeutender Zeuge der Kinoarchitektur. Er sei 

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Seite 9 

 
 
städtebaulich, architekturhistorisch, baukünstlerisch, wirtschafts- und sozial-

geschichtlich wertvoll und erfülle deshalb die Kriterien einer wichtigen Zeu-

genschaft. Es liege im öffentlichen Interesse, das Gebäude Kino "A" als wich-

tigen  Zeugen  der  Kinoarchitektur  der  Zwischenkriegszeit  zu  erhalten.  Der 

Schutzumfang  für  die  Liegenschaft  sei  so  festgelegt,  dass  das  Gebäude 

weitgehend bewahrt und die für die Erkennung der wichtigen Zeugenschaft 

und der ortsbildprägenden Wirkung notwendigen Bauteile langfristig erhalten 

würden. 

Die städtebauliche Solitärlage des dreigeschossigen Schutzobjektes werde 

durch die geplante sorgfältig gestaltete und spezifisch auf das Objekt abge-

stimmte von den Fassaden zurückgesetzten Aufstockung gestärkt. Das Ge-

bäude bleibe ein prägnanter Blickfang. Das öffentliche Restaurant mit Ter-

rasse auf dem bestehenden Gebäude ermögliche für die Öffentlichkeit unter 

bestmöglicher Schonung des Bestands einen erweiterten Zugang zum Bau-

denkmal. 

Mit der Gebäudesanierung blieben alle geschlossenen Fassadenpartien mit 

den für die Kinoarchitektur wichtigen Türen und Schmuckelementen erhal-

ten. Die Unterschutzstellung sichere zudem die bauzeitliche Grundriss- und 

Schnittgeometrie des ehemaligen Kinos mit dem Foyer und die innere Trag-

struktur aus Stahlbeton. Die Unterschutzstellung erlaube im Innern ein gut 

platziertes zusätzliches Treppenhaus, einen Lift und aus statischen Gründen 

auch den Ersatz der oberen Geschossdecke. Das öffentliche Interesse am 

Denkmalschutz  verbinde  sich  mit  dem  privaten  Interesse  der  Eigentümer-

schaft an einer besseren Grundstückausnützung. 

Als Teil eines grösseren Gebiets der City werde mit dem ISOS-Erhaltungsziel 

C der Erhalt des Charakters des Gebiets statuiert. Dabei sei das Gleichge-
wicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren und die für den Charakter 

wesentlichen Elemente sollen erhalten bleiben. Dies schliesse eine sorgfäl-

tige Weiterentwicklung des Gebiets mit Neubauten nicht aus. Die Weiterent-

wicklung des Gebäudekomplexes in Verbindung mit Erhalt der denkmalpfle-

gerisch  wertvollen,  charakteristischen  Substanz  und  Wahrung  der  städte-

baulichen  Dominanz  berücksichtige  gemäss  Fachbericht  Denkmalpflege 

vom 28. Januar 2022 die Vorgaben des ISOS. 

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Seite 10 

 
 
Für  das  Ziel,  dieses  städtebaulich,  typologisch,  architekturhistorisch  sowie 

sozial- und wirtschaftsgeschichtlich bedeutende Gebäude der Kinoarchitek-

tur zu erhalten, sei die Unterschutzstellung ein geeignetes und angemesse-

nes Mittel.  

Dem Projekt gelinge es unter Beachtung des Schutzumfangs ein qualitäts-

volles  neues  Ganzes zu  schaffen und  gleichzeitig  den  Bestand  mit  seinen 

typischen Merkmalen erlebbar zu bewahren. Die Erweiterung mit der Aufsto-

ckung des Baudenkmals ordne sich insbesondere wegen der vertikalen An-

gleichung an die Nachbarsbauten ferner auch gut in seine Umgebung ein. 

5.1. 

Der ZVH bringt zusammengefasst und soweit wesentlich vor, aus dem Ein-

trag im kommunalen Inventar, dem Inventar schützenswerter Ortsbilder der 

Schweiz (ISOS) und dem Fachbericht des Amtes für Städtebau ergebe sich, 

dass  es  sich  um  ein  besonders  wichtiges  Schutzobjekt  handle.  Gemäss 

ISOS-Erhaltungsziel A solle das "B" in seiner Substanz erhalten werden: Es 

solle  namentlich  "integral"  für  sich  bestehend  erhalten  bleiben.  Explizit 

schutzwürdiger Teil des B-ISOS-Eintrags sei das Flachdach. 

Der Fachbericht der Stadt X bestätige die sehr hohe baukünstlerische Be-

deutung des Äusseren, namentlich des Flachdachs des "B". Das die Dach-

form  zum  Verschwinden  bringende  Brüstungsband  setze  gleichsam  zwin-

gend das Bestehen eines Flachdachs voraus, um diese Wirkung überhaupt 

erst entfalten zu können.  

Für die Denkmalpflegekommission sei allenfalls eine massvolle, sich gegen-

über dem Schutzobjekt zurücknehmende Aufstockung "grundsätzlich denk-
bar" gewesen, wenn sie sich denn zurücknehme. Der damals geplanten Auf-

stockung  habe  die  Denkmalpflegekommission  aber  weder  "im  Grundsatz" 

zugestimmt, noch "eine Aufstockung des Gebäudes im Grundsatz als mög-

lich" gehalten. Vielmehr habe das damals vorgesehene Projekt die Anforde-

rungen der Denkmalpflegekommission nicht erfüllt. Eine Aufstockung wäre 

gemäss Denkmalpflegekommission dann zu rechtfertigen, wenn sie zu einer 

Entlastung des Schutzobjekts führen würde. Davon könne, so der ZVH, an-

gesichts der Eingriffe in das Dach und seiner partiellen Uminterpretation als 

profane Restaurantdachterrasse gerade nicht ausgegangen werden. Ob und 

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Seite 11 

 
 
inwiefern den Bedenken und den Empfehlungen der Denkmalpflegekommis-

sion mit dem in Frage stehenden Projekt tatsächlich nachgekommen worden 

sei, könne nicht nachvollzogen werden.  

Ziffer  2  des  Schutzbeschlusses  ermögliche  eine  dem  Schutzobjekt  völlig 

fremde Aufstockung, und zwar in geometrischer Hinsicht genauso wie in Be-

zug auf die Materialisierung und die Dachnutzung. Die beschränkte Schutz-

festlegung  habe  zur  Folge,  dass  zentrale,  den  Eigenwert  des  B  auszeich-

nende Eigenschaften unterlaufen würden - insbesondere die geringe Gebäu-

dehöhe im Umfang von lediglich drei Geschossen sowie die flache, horizon-

tale  und  dynamische  Gebäudeform,  welche  die  Dachkonstruktion  aus  der 

Strassenperspektive gekonnt zum Verschwinden bringe. Während der Re-

kursgegner  diese  Eigenschaften  im  vorliegenden  Schutzvertrag  unberück-

sichtigt lasse, verkehre die gleichzeitig zugelassene projektierte Aufstockung 

das eigentlich zu schützende Flachdach ins Gegenteil - nämlich zu einer Ge-

schossdecke für einen spitzen Glaskristall - und beraube das B dadurch sei-

ner objektprägenden Horizontalität und seines muralen Charakters. Das vor-

liegende Projekt passe schlicht nicht zum Schutzobjekt resp. zu seinen zent-

ralen, zu bewahrenden Eigenschaften, wie sie vom Fachbericht und von der 

Denkmalpflegekommission herausgearbeitet worden seien. 

5.2. 

Die Rekurrentschaft SE etc. rügt ebenfalls einen ungenügenden Schutzum-

fang. Das Gebäude sei ein Schutzobjekt von herausragender Qualität und 

Bedeutung, sowohl in städtebaulicher/architektonischer Hinsicht als auch in 

sozial-  und  wirtschaftsgeschichtlicher  Hinsicht.  Die  Aufstockung  gemäss 

Baueingabe  vom  18.  Februar  2021  nehme  in  keiner  Weise  die  gebotene 

Rücksicht auf das Schutzobjekt. Rücksicht nehmen heisse sich unterordnen, 

nicht  vordrängen.  Genau  dies  jedoch  täte  die  geplante  Aufstockung.  Ver-
stärkt würde die expressive Zurschaustellung der Aufstockung durch deren 

Materialisierung (aus lichtdurchlässigem Glas) und die Ausbildung als abge-

schrägtes Faltwerk, die das Schutzobjekt zum blassen Gebäudesockel de-

gradiere.  Das  Projekt  beeinträchtige  zugleich  auch  die  Wirkung  des 

Schutzobjekts nachts, wenn die Aufstockung wie ein Leuchtturm oder eine 

Laterne  alle  Blicke  auf  sich  ziehe  und  zugleich  die  Umgebung  beleuchte. 

Diese  expressive  (und  sich  selbst  genügende)  Aufstockung  widerspreche 

dadurch  den  einschlägigen  Leitsätzen  zur  Denkmalpflege  in  der  Schweiz. 

Danach  seien  Zufügungen  zu  einem  Schutzobjekt  nur  gestattet,  wenn  sie 

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Seite 12 

 
 
sich in das Denkmal einfügen und dessen Wirkung nicht beeinträchtigen wür-

den  (Eidg.  Kommission  für  Denkmalpflege  [Hrsg.]:  Leitsätze  zur  Denkmal-

pflege in der Schweiz, 2007, Ziffer 5.2). 

Wichtige  Charakteristika  des  Schutzobjektes  bildeten  zum  einen  dessen 

Dreigeschossigkeit mit Flachdach und zum andern das über dem Konsolge-

sims ansetzende, rundherum laufende Brüstungsband. Diese charakteristi-

schen Merkmale würden zerstört oder jedenfalls in ihrer Wirkung derart rela-

tiviert, dass sie ihre denkmalpflegerische Bedeutung verlieren würden. Aus 

dem  dreigeschossigen  Gebäude  werde  ein  solches  mit  fünf  Geschossen, 

das zudem kein klar strukturiertes Dach mehr besitze. Anstelle eines Daches 

erhalte  die  Aufstockung  die  Form  einer  überdimensionierten  gläsernen 

Krone, die das gesamte Schutzobjekt dominieren und die heutige Ausstrah-

lung  des  Schutzobjektes  beschädigen  würde.  Das  Gebäude  habe  eine  ei-

gene Ausstrahlung und Wirkung und sei nicht auf eine Stärkung dieser Aus-

strahlung  und  Wirkung  angewiesen.  Die  Aufstockung  habe  objektiv  über-

haupt keine Vorteile für das Schutzobjekt und lasse sich mit den Schutzinte-

ressen daher nicht mehr vereinbaren.  

5.3. 

Der Rekurrent DH bringt vor, das geplante Glasdach sei weder Krone noch 

Solitär, sondern schlicht ein störender Fremdkörper, der das Werk der Archi-

tekten  Friedrich  und  Ernst  Zuppinger  verunstalte.  Die  jetzige  Bauhöhe  sei 

sicher bewusst gewählt worden, um den Durch- bzw. Überblick in der präg-

nanten Dreiecksform auf die umliegenden Gebäude- und Strassenzüge zu 

ermöglichen im Sinne eines freien Platzes in der Luft, der es erlaube, den 

Blick flanieren zu lassen und die umliegenden Elemente des Quartieres zu 

verbinden. Durch die Aufstockung würde dieser Fluss ästhetisch und in der 

Einbettung in den umliegenden Raum empfindlich gestört.  

5.4. 

Die Vorinstanz weist darauf hin, dass mit dem Gutachten des Amtes für Städ-

tebau  (act.  9.2,  R1S.2022.05056)  die  Schutzwürdigkeit  des  Objekts  abge-

klärt  worden  sei  und  im  Bericht  des  Amtes  für  Städtebau  (act.  9.3, 

R1S.2022.05056) zum Bauprojekt die baulichen Massnahmen am Schutzob-

jekt geprüft worden seien. Das Gutachten berücksichtige die vorhandenen 

Quellen und sei fachlich fundiert, ausführlich und nachvollziehbar. Die fach-

lichen  Abklärungen  würden  ausweisen,  dass  es  sich  vorliegend  um  ein 

R1S.2021.05173 

Seite 13 

 
 
Schutzobjekt handle. Es werde aber an keiner Stelle konkludiert, es handle 

sich um ein "besonders wichtiges" Schutzobjekt. 

Die  Denkmalpflegekommission  schreibe  zwar  den  Merkmalen  "relative 

Tiefe" des Objekts und "dreiteilige Gliederung" eine gewisse Wirkung für des-

sen Ausdruck zu. Gleichwohl komme für die Denkmalpflegekommission eine 

Aufstockung in Frage. Die Vereinbarkeit des Erweiterungsprojekts mit dem 

Schutzobjekt werde im Bericht der Denkmalpflege vom 22. Januar 2022, auf 

welchen im Entscheid Bezug genommen werde, ausführlich dargelegt. 

In  den  Jahren  2004/2005  seien  im  Geviert  C-/D-Strasse  sowie  E-  und  F-

Gasse mehrere  Häuser  aus  dem 19.  Jahrhundert  abgebrochen  und  durch 

eine fünfgeschossige Blockrandbebauung mit Attika ersetzt worden. In den 

Jahren 2017 - 2019 habe die Stiftung HS den 1927 erstellten zweigeschos-

sigen  Hauptsitz  in  X  durch  einen  fünfgeschossigen  Neubau  mit  Attika  (D-

Strasse 31, 33) ersetzt. Das streitbetroffene Gebäude habe damit seine Ei-

genschaft als im Vergleich zur Umgebung relativ tiefer Bau erst in jüngster 

Zeit erhalten. Mit der Gebäuderundung und der im Bereich der E-Gasse um 

ein Geschoss tiefer gesetzten Blockrandrandbebauung hätten die Architek-

ten  des  ursprünglichen  HS-Gebäudes  die  städtebauliche  Vorrangstellung 

des ursprünglichen Kinogebäudes bekräftigt. 

Angesichts  der  sich  verändernden  wechselseitigen  Höhenbezüge  sei  die 

Höhe des Objekts nicht dessen alleiniges und markantestes Markenzeichen, 

sondern nur ein Aspekt unter vielen Erscheinungsmerkmalen. Deshalb habe 

sich auch die Denkmalpflegekommission einer Aufstockung gegenüber unter 

gewissen Umständen durchaus offen gezeigt. 

Nach einem weiteren Entwicklungsprozess, der zu einem bewilligungsfähi-
gen Ergänzungsprojekt geführt habe, sei auch die Vorinstanz zum Schluss 

gekommen, dass sich die projektierte Aufstockung mit dem Schutzobjekt vor-

teilhaft  verbinde.  Es  verstehe  sich  von  selbst,  dass  das  vom  umlaufenden 

Brüstungsband  kaschierte  und  von  aussen  nicht  wahrnehmbare  Dach  ein 

Flachdach oder zumindest ein flach geneigtes Schrägdach sein müsse. Die-

ses  nach  aussen  nicht  in  Erscheinung  tretende,  bauzeitliche  Flachdach 

werde mit der Aufstockung aus statischen Gründen durch eine Geschossde-

cke in gleicher Lage ersetzt, soweit als möglich mit denselben Materialien. 

R1S.2021.05173 

Seite 14 

 
 
Die  Denkmalpflegekommission  verstehe  die  Verteilung  der  gegenwärtigen 

Nutzung  der  Liegenschaft  auf  künftig  mehr  Raum  als  Entlastung.  Damit 

werde  in  willkommener Weise  durch  die  auf mehr  Raum  verteilte Nutzung 

die Nutzungsdichte verringert und solchermassen das Schutzobjekt entlas-

tet. Die Zurücknahme der Aufstockung gegenüber dem Bestand sei vorwie-

gend gestalterischer Natur und stehe mit der funktionalen Entlastung weder 

begrifflich noch tatsächlich im Widerspruch.  

Diese Entlastung erfolge nun aber nicht allein durch zusätzlichen Raum in 

der  Vertikalen,  sondern  durchziehe  als  Leitidee  das  Projekt  als  Ganzes: 

Durch  die  Realisierung  eines  zusätzlichen  Fluchttreppenhauses  und  eines 

Liftes werde das geschützte Treppenhaus entlastet; die geschützte Empore 

und die für die ursprüngliche Nutzung wesentlichen baulichen Elemente blie-

ben erhalten. Mit dem Erhalt der Fassaden im historischen Bild unter Wie-

derherstellung der ursprünglichen Fenstereinteilung werde gerade die Emp-

fehlung der Denkmalpflegekommission im angepassten Projekt umgesetzt. 

Mit  dieser  Strategie  werde  ein  gewisser  Nutzungsdruck  vom  Schutzobjekt 

weggenommen, wodurch die baulichen Eingriffe im Innern zu Gunsten des 

Erhalts der wesentlichen bauzeitlichen Elemente minimiert werden könnten. 

Dadurch blieben die wichtigsten strukturellen Elemente, welche im Gebäu-

deinnern auf die wichtige Zeugenschaft dieses multifunktionalen Geschäfts- 

und Kinobaus verweisen würden, erhalten. Die nicht gerichtete Form der Auf-

stockung folge der Grundidee des stromlinienförmigen Kinobaus. Gleichzei-

tig beziehe sich die differenziert gestaltete Konstruktion konsequent auf die 

Gestaltung  des  Schutzobjektes,  indem  sie  im  Detail  zwar  modern,  aber  in 

gleicher Weise sorgfältig geplant sei wie der Bestand und damit dem Cha-

rakter und Ausdruck des Kinos "B" gerecht werde. 

Dadurch trage die Erweiterung der subtilen Gestaltung des Schutzobjektes 
mit seiner ganzen Ambivalenz an der speziellen städtebaulichen Lage Rech-

nung. Denn gerade weil ein Kinozweckbau aufgrund seiner bestimmungsge-

mässen Funktion als eigentliche Blackbox nach aussen in Erscheinung trete, 

erzeuge der neue Glasbaukörper mit seiner transparenten Materialisierung 

eine  maximale  Kontrastwirkung,  während  das  differenziert  gestaltete  Falt-

werk konsequent aus der Architektur des Schutzobjektes entwickelt sei. 

Das ISOS schliesse nicht apodiktisch aus, dass ein Schutzobjekt saniert o-

der baulich weiterentwickelt werde. Das Flachdach des Kinokomplexes A sei 

R1S.2021.05173 

Seite 15 

 
 
zu keiner Zeit Teil des Stadtbildes gewesen. Die sichtbaren und wirkungs-

vollen Brüstungen samt dem profilierten Dachrand mit dem darunterliegen-

den Zahnschnittfries seien dagegen Teil des Schutzumfangs und blieben bei 

der Erweiterung unangetastet. 

Die für die wichtige Zeugenschaft ungleich wichtigeren bauzeitlichen Struk-

turelemente im Innern, welche das freistehende Kinogebäude mit einem La-

den- und Bürotrakt zu einem multifunktionalen Gebäudekomplex zusammen-

schliessen würden, seien Teil des Schutzumfanges und blieben als Ganzes 

erhalten. In diesem besonderen Fall sei das Flachdach, das durch eine Ge-

schossdecke  ersetzt  werde,  für  die  Überlieferung  der  wichtigen  Zeugen-

schaft dieses für die Kinoarchitektur bedeutenden Gebäudes von vergleichs-

weise geringerer Bedeutung, weshalb in der Gesamtabwägung der Verlust 

des Flachdachs im Interesse des Erhalts des gesamten Gebäudekomplexes 

hingenommen werden könne. 

Durch das Zurückweichen von der Fassade und die Angleichung in der Höhe 

an die Nachbarsbauten in einem sich baulichen weiterentwickelnden Quar-

tier erfülle die Aufstockung die besondere Rücksichtnahme. Ganz bewusst 

werde das bauliche Element nicht an den Bestand angepasst oder gar mit 

diesem verschmolzen, sondern gemäss den Leitsätzen der eidgenössischen 

Kommission für Denkmalpflege (EKD) vom 22. März 2006 als eine Zufügung 

am Denkmal gesehen (Ziff. 5.2). Dies unter der Prämisse einer hohen ge-

stalterischen  Qualität.  Zufügungen  und  weitere  Verbindungen  von  Alt  und 

Neu, die anerkanntermassen die denkmalpflegerischen Werte des Bestan-

des nicht in Frage stellen, aber für den Neubau bewusst moderne Materialien 

wählen, um Alt und Neu klar zu unterscheiden, seien in der Schweiz wie auch 

international sehr verbreitet (Erweiterungsbau Landesmuseum; Warenhaus 

Jelmoli an der Seidengasse 1, Warenhaus am Löwenplatz, Seidengasse 17; 
Warenhaus  Feldpausch,  Bahnhofstrasse  88;  Aufstockung  Pionierpark  im 

Sulzer-Areal Winterthur, Aufstockung Tategallery London etc.). 

Die kristalline Form der Aufstockung wirke sehr spezifisch und unterstreiche 

die Wertigkeit des Schutzobjektes. Die Aufstockung solle als formal eigen-

ständiger und vom Bestand unterscheidbarer Teil wirken. Die nicht gerichtete 

Form  der  Aufstockung  folge  der  Grundidee  des  stromlinienförmigen  Kino-

baus. Gleichzeitig beziehe sich die differenziert gestaltete Konstruktion kon-

sequent  auf  die  Gestaltung  des  Schutzobjektes,  indem  sie  im  Detail  zwar 

R1S.2021.05173 

Seite 16 

 
 
modern wirke, aber in gleicher Weise sorgfältig geplant sei wie der Bestand. 

Damit  werde  sie dem Charakter und Ausdruck  des  Kinos "B"  gerecht.  Auf 

diese Weise trage die Aufstockung der subtilen Gestaltung des Schutzobjek-

tes mit seiner ganzen Ambivalenz an dieser speziellen städtebaulichen Lage 

Rechnung. 

Die Aufstockung nehme sich massvoll zurück, da sie aus dem Fussabdruck 

des Gebäudes und der stringenten konstruktiven Logik entwickelt worden sei 

und bis in die konstruktiven Details sehr sorgfältig konzipiert sei. Durch das 

horizontale Zurückweichen der gefalteten Fassade würden das Gesims und 

die  Brüstung  bewahrt  und  formal  respektiert,  ja  geradezu  betont.  Auch  im 

jetzigen Zustand sei für den Betrachter von der Strasse aus nicht zu erken-

nen, ob das Gebäude ein Schräg- oder Flachdach besitze, gerade auch we-

gen des geschützten Brüstungsbandes.  

Der geschützte und in keiner Weise angetastete Brüstungsabschluss behalte 

auch mit verändertem Hintergrund als ein klassisches Merkmal des Gebäu-

des  seine  Strahlkraft  und  erscheine  keinesfalls  eine  "blosse  Absturzsiche-

rung". Die Brüstung erhalte eine rein funktional erweiterte Bedeutung, die als 

Bestandteil  einer  der  Öffentlichkeit  zugänglichen  Restaurant-Terrasse  zu-

gleich  die  Zeitzeugenschaft  unterstreiche.  Als  bauliche  Entwicklung  stehe 

deshalb die vertikale Teilerneuerung auch im Einklang mit den Vorgaben des 

ISOS zu diesem Gebiet. 

Die Wirkung des Gebäudes beruhe nicht auf der Erkennbarkeit des Flachda-

ches. Daher korrespondiere die Aufstockung mit dem Bestand, da sie keine 

gerichtete  Form  und  keinen  vordergründig  erkennbaren  oberen  Abschluss 

erhalte. 

Der im Schutzvertrag definierte Schutzumfang sei auf das vorliegende Bau-

projekt  abgestimmt  und  sichere  den  Erhalt  der  wertvollen  bauzeitlichen 

Raumstruktur  sowie  der  Ausstattung.  Als  eine  Zufügung  trete  die  Aufsto-

ckung  an  die Seite des  Schutzobjekts.  Im Verbund  entstehe  etwas  Neues 

ohne  dass  das  Alte  aus  der  Wahrnehmung  verschwinde.  Damit  seien  die 

Bedingungen der Denkmalpflegekommission erfüllt. 

Beim streitbetroffenen Grundstück und seiner gebauten Umgebung handle 

es  sich  nicht  um  ein  unveränderliches  Ensemble.  Das  heutige  "A"  sei  ein 

R1S.2021.05173 

Seite 17 

 
 
öffentliches Gebäude in einem urbanen Quartier, das weiterentwickelt wer-

den könne. Das Projekt füge sich mit seiner Ausgestaltung gut in den Kontext 

ein und stütze den Eigenwert des Schutzobjektes gerade dadurch, dass die 

Aufstockung keine baulichen Elemente des Bestandes kopiere, sondern sich 

in gewisser Hinsicht von diesem klar abgrenze. Durch die als additives Ele-

ment komponierte Aufstockung werde gerade der obere, horizontale Gebäu-

deabschluss  in  seiner  Bedeutung  hervorgehoben.  Als  Zufügung  erweitere 

das vorliegende Projekt den massiven historischen Baukörper durch die fi-

ligrane,  aufstrebende  Architektur  und  stärke  gerade  dadurch  dessen  Hori-

zontalität, nicht zuletzt des Brüstungselementes. Es passe insofern sehr gut 

zum Schutzobjekt. 

Die Beleuchtung der Erweiterung könne nach Art und Intensität reguliert und 

auch auf die Umgebung angepasst werden. Denkbar seien etwa interne Be-

schattungselemente. 

5.5. 

Die  private  Rekursgegnerin  bringt  vor,  das  am  21.  Januar  2019  von  der 

Denkmalpflegekommission  beurteilte  Projekt  sei  noch  ein  Vorgänger  des 

vorliegend  streitgegenständlichen  Bauvorhabens  gewesen.  Es  habe  noch 

ein  Stockwerk  mehr  aufgewiesen  und  sei  noch  nicht  von  der  Fassade  zu-

rückgesetzt gewesen.  

Die Denkmalpflegekommission sei der Auffassung, dass eine Aufstockung 

grundsätzlich  denkbar  sei.  Von  der  niedrigeren  Höhe  könne  aus  Sicht  der 

Denkmalpflegekommission  also  durchaus  Abstand  genommen  werden. 

Dass  eine  Aufstockung  denkmalpflegerisch  und  städtebaulich  richtig  sei, 

gehe auch aus dem Umstand hervor, dass im Jahr 1914 am Ort des heutigen 

A-Gebäudes die Baubewilligung für ein fünfgeschossiges Kino-, Restaurant- 
und  Geschäftshaus mit Walmdach  erteilt  worden  sei,  welches  wegen dem 

Ausbruch  des  1.  Weltkrieges  nicht  ausgeführt  worden  sei.  Das  Aufsto-

ckungsprojekt, welches im Januar 2019 vorgelegen sei, sei gestützt auf die 

Rückmeldungen der Denkmalpflegekommission überarbeitet worden. 

Die Dreigeschossigkeit des Gebäudes sei für den Eigenwert des Gebäudes 

nicht relevant. Es treffe denn auch nicht zu, dass die Dreigeschossigkeit eine 

bestimmte Epoche besonders gut ablesbar mache oder die Aufstockung die 

Ablesbarkeit einer Epoche beeinträchtige. 

R1S.2021.05173 

Seite 18 

 
 
Die Aufstockung unterlaufe auch nicht die horizontale und dynamische Ge-

bäudeform. Die Dreigeschossigkeit bzw. die eher flache Form des A-Gebäu-

des trage nichts Entscheidendes zur Schutzwürdigkeit des A-Gebäudes bei. 

Entgegen der  rekurrentischen  Auffassung  sei  es  überdies  nicht einmal  so, 

dass  die  geplante  Aufstockung  die  eher  flache  Form  des  A-Gebäudes  in 

Frage stellte. Die vom Dachrand zurückgesetzte und transparent materiali-

sierte Aufstockung verstärke den horizontalen Akzent des Gebäudebestan-

des, indem sie mit diesem erkennbar kontrastiere. 

Das  Flachdach  sei  in  seiner  Substanz  weder  für  den  Eigen-  noch  für  den 

Situationswert entscheidend. Es sei ohnehin hinter der umlaufenden Brüs-

tung verborgen und daher nicht einsehbar. Für den Eigen- und Situations-

wert  entscheidend  seien  jedoch  die  umlaufende  Brüstung  und  die  Mauer-

krone - diese Elemente seien nach dem festgelegten Schutzumfang zu er-

halten. 

Das  bestehende  Gebäude  solle  mit  einer  vom  Dachrand  zurückgesetzten, 

transparenten zweigeschossigen Krone aufgestockt werden, welche filigran 

und leicht in Erscheinung trete. Die Aufstockung nehme sich gegenüber dem 

Schutzobjekt stark zurück. Damit werde sichergestellt, dass die drei Vollge-

schosse und ihr oberer Abschluss mit Brüstung und Mauerkrone ihre bestim-

mende Wirkung behalten würden. Der heutige obere Abschluss des Gebäu-

des behalte also entgegen der rekurrentischen Auffassung seinen markan-

ten Charakter auch nach der Aufstockung. 

Für den denkmalpflegerischen Wert entscheidend sei die Insellage des Ge-

bäudes,  welche  aus  der  dreieckigen  Grundstückform  resultiere,  der 

Schwung des über dem Konsolgesims ansetzenden Brüstungsbandes und 

die mit einem leichten Fassadenrücksprung akzentuierten Gebäuderundun-
gen im Bereich der C-Strasse, welche aus der räumlichen Struktur des Bau-

körpers entwickelt seien und den Kranz von Laden und Bürolokalen zu er-

kennen geben würden. 

Ohne sich anzubiedern oder sich in den Vordergrund zu drängen vermöge 

die  Aufstockung  die  schutzwürdigkeitsbegründenden  Merkmale  des 

Schutzobjekts sogar noch zu unterstreichen. Der Charakter des Gebäudes 

werde  dabei  uneingeschränkt  bewahrt:  Die  als  Krone  konzipierte  Aufsto-

R1S.2021.05173 

Seite 19 

 
 
ckung  akzentuiere  die  gutachterlich  festgestellte  schutzwürdigkeitsbegrün-

dende Insellage des A-Gebäudes. Die Aufstockung nehme die gutachterlich 

festgestellte  charakteristische  dreieckige  Form  des  A-Gebäudes  mit  Run-

dungen an den Gebäudeecken auf und führe diese in den zusätzlichen Ge-

schossen weiter. Die ebenfalls dreieckige, an den Gebäudeecken abgerun-

dete  Decke  des  4.  OG  sei  aufgrund  der  transparenten  Gebäudehülle  von 

aussen frei einsehbar. Die gefalteten umlaufenden Glasflächen zeigten die-

selbe architektonische Grundhaltung in einer anderen Materialität.  

Die Materialisierung in Glas sei deshalb gut gewählt, weil sie optimal gegen-

über dem muralen Gebäudebestand zurücktrete. Die sich aus der Materiali-

sierung in Glas ergebende Differenzierung zum Schutzobjekt und zur bauli-

chen Umgebung sei gewollt und unterstreiche die gestalterische und histori-

sche Eigenständigkeit von Gebäude und Aufbaute. Gleichzeitig sei die Ma-

terialisierung  zurückhaltend  und  unaufdringlich.  Die  daraus  resultierende 

leichte und filigrane Erscheinung der Aufstockung belasse dem Schutzobjekt 

die optische Hauptrolle, ergänze dieses aber auf raffinierte Weise. Die Ma-

terialisierung in Glas leiste also einen entscheidenden Beitrag zur besonde-

ren Respektierung des Schutzobjekts. 

Durch  die  allseitige  Zurücksetzung  der  Aufstockung  vom  Dachrand  werde 

die  gutachterlich  festgestellte  prägende  Wirkung  des  über  dem  Konsolge-

sims ansetzenden Brüstungsbandes verstärkt. 

Der denkmalpflegerische Gedanke, späteren Generationen ein Stück verge-

genständlichte  Geschichte  zu  bewahren,  von  welchem  sich die bezeugten 

Epochen ablesen lassen, werde vollumfänglich gewahrt. Das Schutzobjekt 

bleibe als solches ungeschmälert bestehen und erkennbar. Die Aufstockung 

habe  zudem  eine  eigene  gestalterische  Qualität,  welche  dereinst  selber 
Schutzstatus erlangen dürfte.  

Die Aufstockung diene vorliegend auch einer guten Weiterentwicklung des 

Ortsbildes. Seit der Entstehung des A-Gebäudes habe sich dessen Umge-

bung massgeblich verändert. Wo früher viel niedrigere Punktbauten gestan-

den seien, sei die heutige Umgebung von hohen Blockrandbebauungen ge-

prägt. Das A-Gebäude erscheine in der Gebäudezeile südlich der C-Strasse 

als  zu  niedrig.  Die  geplante  Aufstockung  vermöge  diese  Gebäudezeile  zu 

R1S.2021.05173 

Seite 20 

 
 
vervollkommnen.  Abgesehen  davon,  dass  die  Aufstockung  die  schutzwür-

dige Inselwirkung des Gebäudes stärke, stellt die Höhe der Aufstockung da-

mit  auch  das  Gleichgewicht  in  der  gegebenen  städtebaulichen  Umgebung 

wieder her. Die Erhöhung des A-Gebäudes verbessere also dessen Einbin-

dung in die städtebauliche Umgebung. 

Der festgelegte Schutzumfang sei geeignet, den Eigen- und den Situations-

wert des Gebäudes zu erhalten. Die zugelassene Aufstockung erweitere das 

Schutzobjekt mit einer eigenständigen, aber auf dieses optimal abgestimm-

ten  Architektur,  welche  die  schutzwürdigkeitsbegründenden  Eigenschaften 

spielerisch weiterführe. Die zurückhaltende Materialisierung in Glas und das 

Zurückweichen  von  der  Fassade  würden  dazu  beitragen,  dass  das 

Schutzobjekt nach wie vor die Hauptrolle spiele.  

Sodann treffe es nicht zu, dass die Aufstockung in der Nacht hell leuchte und 

das Schutzobjekt beeinträchtige. Restaurants, Bars und Cafes würden ge-

meinhin nicht hell beleuchtet; sie könnten jedenfalls mit gedimmtem Licht be-

trieben werden. Dementsprechend sei ein Lichtkonzept geplant, welches die 

Tische von oben beleuchte. In die Umgebung gerichtete Leuchten seien we-

der  erforderlich  noch  vorgesehen.  Es  werde  überdies  eine  eindunkelbare 

Glasfassade erstellt, welche in der Nacht das Innenlicht gegen aussen stark 

abdämpfen könne. Die Aufstockung werde gegen aussen nicht hell leuchten 

und werde sich damit auch nachts nicht auffällig vor das Schutzobjekt drän-

gen. 

6.1. 

Schutzobjekte  sind  unter  anderem  Ortskerne,  Quartiere,  Strassen  und 

Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, 
die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umge-

bung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen, 

R1S.2021.05173 

Seite 21 

 
 
namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstattungs-

mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-

treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-

kumentieren  vermag.  Die  blosse  Zeugeneigenschaft  genügt  indes  noch 

nicht; das betreffende Objekt muss vielmehr ein wichtiger Zeuge sein.  

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG die 

Erhaltung qualifizierter Landschafts- und Siedlungsbilder. In der Praxis wird 

hierbei oftmals auch vom Situationswert eines Objektes gesprochen.  

6.2. 

Das Amt für Städtebau der Stadt X, Denkmalpflege, verfasste zuhanden der 

Denkmalpflegekommission  ein  Gutachten  über  die  Schutzwürdigkeit  des 

Kino-  und  Geschäftshauses  "B",  C-Strasse,  datiert  vom  21. Januar  2019 

(act. 9.2, R1S.20212.05056). 

Das Gutachten gelangt – soweit hier von Relevanz – zum Fazit, das 1924 

vollendete Kino- und Geschäftshaus "B" gelte in X als vermutlich erstes Ge-

bäude, an dem die dynamische Strassenkrümmung direkt an der architekto-

nischen Formgebung ablesbar sei. Der freistehende Kinopalast sei lediglich 

drei  Geschosse  hoch  und  bilde  wegen  seiner  aus  der  dreieckigen  Grund-

stücksform  resultierenden  Insellage  eine  städtebauliche  Dominante,  deren 

besondere ästhetische Wirkung durch den Schwung des über dem Konso-

lengesims  ansetzenden  Brüstungsbandes  verstärkt  werde.  Auffällig  seien 

die mit einem leichten Fassadenrücksprung akzentuierten Gebäuderundun-

gen im Bereich C-Strasse, welche aus der räumlichen Struktur des Baukör-

pers entwickelt seien und den Kranz von Laden und Bürolokalen zu erken-

nen geben würden. Die Schaffung von geschwungenen Strassenzügen und 
Plätzen für ein hindernisfreies Fliessen des Auto- und Schienenverkehrs ent-

spreche einer verkehrsplanerischen Neuausrichtung, die eine enge Verbin-

dung von Verkehr, Städtebau und Architektur zur Folge gehabt habe. In die-

sem Kontext komme dem Kinogebäude eine hohe städtebauliche Bedeutung 

zu. 

In typologischer Hinsicht gelte der Gebäudekomplex als einer der wenigen 

freistehenden Kinozweckbauten. Durch seine Solitärstellung erziele das Kino 

R1S.2021.05173 

Seite 22 

 
 
"B" eine besondere ästhetische Wirkung. Der mit einem Säulenpaar akzen-

tuierte, eingezogene Haupteingang bilde einen Blickfang, der eine Sogwir-

kung entfalte und zum Kinobesuch einlade. Die gestalterische Strategie, das 

Medium  des  Films  zum  eigentlichen  architektonischen  Entwurfsthema  zu 

machen,  sei  an  den  eng  stehenden  Fensterreichen  ablesbar,  die  über  die 

gesamte Nordfassade wie ein Filmstreifen abgewickelt werde. Auch die por-

talartige Gestaltung der Fluchttüren verdeutliche den illusionären Traumcha-

rakter des Films, der eine Gegenwelt zur sozialen Realität repräsentiere. Die 

Themen und Motive der Kinoarchitektur würden in einer auf Symmetrien be-

dachten,  sachlichen  Formensprache  des  Klassizismus  umgesetzt.  Zu  die-

sem Baustil gehöre auch die Verbindung von Kinobetrieb und kommerzieller 

Laden- und Büronutzung, die aussen an der Steinplattenverkleidung des Ge-

bäudesockels gut ablesbar sei. 

6.3. 

In der Sitzung vom 21. Januar 2021 befasste sich die Denkmalpflegekom-

mission mit dem Ansinnen der Bauherrschaft, das streitbetroffene Gebäude 

um die baurechtlich zulässigen Geschosse aufzustocken. Die damals disku-

tierte Projektvariante ist in act. 13.1 (R1S.2022.05056, "21.01.2019 Präsen-

tation vor Denkmalpflegekommission) ersichtlich. 

Im Protokoll dieser Sitzung (act. 9.5, R1S.2022.05056) wird festgehalten, die 

Kommission  beurteile  das  Gebäude  einstimmig  als  Schutzobjekt  gemäss 

§ 203 Abs. 1 lit. c PBG. Das grosse Verdienst der Architektur sei, dass sie 

sich als Solitär mit umlaufenden Kranzgesims darstelle und subtile gestalte-

rische Variationen der drei gerundeten Gebäudeecken und Fassadenansich-

ten zeige. In diesem Zusammenhang werde auf die städtebauliche Ambiva-

lenz des Kinos "B" verwiesen, die darin bestehe, dass das Objekt durch seine 

ausgesprochene  Insellage  auffalle  und  gleichzeitig  auch  stark  als  Teil  der 
Bebauung  entlang  der  C-Strasse  wahrgenommen  werde.  Die  Kommission 

erkenne  in  der  architektonischen  Ausformulierung  dieser  Ambivalenz  eine 

sehr hohe Qualität. Das Gebäude sei zudem ein wichtiger Bau für die Kino-

geschichte  in  X.  Das Gebäude  werde  heute  noch  immer  als  Kinogebäude 

wahrgenommen, obwohl es bereits 2010 umgenutzt und mit der Abtrennung 

der Galerie räumlich stark verändert worden sei. Die Monumentalität und der 

Charme des Gebäudes würden sich daraus ergeben, dass es niedriger sei 

als die anderen Bauten der Umgebung. Da das Kino "B" bereits eine dreitei-

lige  Gliederung  mit  Sockel,  Schaft  und  Kranzgesims  aufweise,  könne  die 

R1S.2021.05173 

Seite 23 

 
 
wohl proportionierte Architektur nicht als Sockel für eine Aufstockung gele-

sen werden; mit seinen unterschiedlichen Strassenbezügen sei es nicht ein 

Gebäude, das auf eine Aufstockung warte. Eine massvolle Aufstockung, die 

sich gegenüber dem Schutzobjekt zurücknehme, sei grundsätzlich denkbar. 

Eine solche wäre vor allem dann zu rechtfertigen, wenn sie zu einer Entlas-

tung des Schutzobjekts führen würde und damit den Erhalt des Gebäudes 

mit den Fassaden und seiner inneren Struktur langfristig sichern würde. Das 

vorgesehene  Projekt  erfülle  diese  Anforderungen  noch  nicht.  Der  subtilen 

Gestaltung des Schutzobjekts mit seiner ganzen Ambivalenz an dieser spe-

ziellen  städtebaulichen  Lage  müsse  in  hohem  Masse  Rechnung  getragen 

werden. 

6.4. 

Mit Datum 28. Januar 2022 verfasste das Amt für Städtebau, Archäologie & 

Denkmalpflege, einen "Bericht der Denkmalpflege zum Bauprojekt Kino und 

Geschäftshaus "A"  (ehemals "B"; act. 9.3., R1S.20212.05056).  Darin  wird, 

soweit hier interessierend, festgehalten, der freistehende Kinopalast sei im 

Vergleich zu allen umliegenden Häusern lediglich drei Geschosse hoch und 

bilde wegen seiner aus der dreieckigen Grundstücksform resultierenden In-

sellage  und  der  markanten  Gebäudeform  eine  städtebauliche  Dominante. 

Auffällig seien die mit einem leichten Fassadenrücksprung akzentuierten Ge-

bäuderundungen im Bereich der C-Strasse. Die einzelnen Nutzungsbereiche 

des  Gebäudekomplexes  seien  im  äusseren  Erscheinungsbild  an  den  ge-

schlossenen und offenen Fassadenpartien und an der Ausbildung des So-

ckelgeschosses ablesbar. Das Kinogebäude gelte in typologischer Hinsicht 

als eines der raren Beispiele eines freistehenden Kinogebäudes, das mit ei-

ner Büro- und Ladennutzung kombiniert sei. 

Mit der anstehenden Sanierung solle die Liegenschaft nach denkmalpflege-
rischen Vorgaben sorgfältig restauriert und um eine zusätzliche öffentlich zu-

gängliche Nutzung in einer Gebäudeaufstockung erweitert werden. Die ge-

plante allseitige Dachterrasse solle für die Öffentlichkeit zugänglich werden. 

Das  Restaurant  mit  Terrasse  auf  dem  bestehenden  Gebäude  ermögliche 

eine erweiterte Zugänglichkeit des Baudenkmals aber auch ganz neue städ-

tebauliche Ausblicke ins Quartier. Mit der geplanten Aufstockung könne auch 

die kinohistografisch wichtige Kombination von Kino und Gastronomie in die 

Zukunft geführt werden. 

R1S.2021.05173 

Seite 24 

 
 
Das bestehende Gebäude erreiche mit seinen drei Geschossen nicht die Ge-

bäudehöhe, die gemäss BZO zulässig wäre. Mit einer Gebäudeaufstockung 

solle  eine  bessere  Grundstücksausnutzung  ermöglicht  werden,  ohne  aber 

die  maximal  mögliche  Ausnutzung  zu  beanspruchen.  Der  dreigeschossige 

und im Grundriss dreieckige Baukörper besetze eine von den Strassenzügen 

C- und D-Strasse und der E-Gasse vollständig umschlossene Grundstück-

sinsel. Das Gebiet um diese "Insel" sei städtebaulich als heterogen und als 

historisch  gewachsen zu  beurteilen.  Auf dieser  Grundlage  könne  hier  eine 

Aufstockung in einer eigenständigen Architektursprache als sinnvolle und zu-

lässige Strategie beurteilt werden. Zur Bauzeit habe das Kinogebäude grös-

ser und dominanter gewirkt, da die nähere Umgebung sich seither stark ver-

ändert und verdichtet habe. So gesehen handle es sich nicht um ein histo-

risch unveränderliches Ensemble. Das Kinogebäude sei bereits zur Entste-

hungszeit ein Merkpunkt mit einem wichtigen öffentlichen Angebot gewesen. 

Mit der Erweiterung des gastronomischen Potentials könne der ursprüngli-

che,  heute  nur  noch  begrenzt  wahrnehmbare  öffentliche  Anspruch  dieses 

Gebäudes wieder gestärkt werden. 

Das Vorprojekt sei in einem ersten Entwurf an der Sitzung vom 21. Januar 

2019 durch die Denkmalpflegekommission der Stadt X begutachtet worden. 

Diese habe den denkmalpflegerischen Schutzwert des Gebäudes im Sinne 

des  denkmalpflegerischen Gutachtens bestätigt  und eine  Aufstockung  des 

Gebäudes  im  Grundsatz  als möglich  erachtet.  Die  Vorgaben  und Empfeh-

lungen der Kommission seien im Nachgang mit der Reduktion der Gebäude-

höhe, durch das Weglassen eines zusätzlichen Dachgeschosses, mit dem 

Verzicht auf eine obere Dachterrasse und dem allseitigen Zurückweichen der 

Aufstockung von den Strassenfassaden umgesetzt  worden. Die gerundete 

Form des bestehenden Hauptbaukörpers werde durch das von der Brüstung 

zurückversetzte Volumen übernommen. Die faltartige Ausgestaltung der Auf-
stockung füge sich mit der kleinteilig gestalteten Verglasung gut in den Kon-

text ein. Die Aufstockung präsentiere sich als leichte und filigrane Glasarchi-

tektur, welche sich im vorliegenden Projekt klar vom massiven Baukörper mit 

seinem klassizistischen Dachrandabschluss zurücknehme und damit das ge-

schützte Gebäude respektvoll ergänze. Die schon fast im Sinne der 1920er-

Jahre  expressionistisch  wirkende  Aufstockung  sei  bis  in  die  konstruktiven 

Details sehr sorgfältig entwickelt worden. Die gezackte Gebäudeerweiterung 

sei  aus  dem  prägnanten  dreieckigen  Fussabdruck  des  Gebäudes  und  der 

stringenten  konstruktiven  Logik  entwickelt,  welche  den  Grundriss  über  die 

R1S.2021.05173 

Seite 25 

 
 
dreieckig  prismatischen  Glasflächen  in  die  dritte  Dimension  erweitere.  So 

schwäche  das  Projekt  weder  die  Eigenständigkeit  noch  die  Einzigartigkeit 

des Denkmals, sondern betone in einer überraschenden Weise seine Exzel-

lenz  im  Quartier.  Das  Gebäude  werde  dank  der  additiven  Erweiterung  so 

wenig wie möglich in seiner wertvollen Substanz verändert. Die geschlosse-

nen  Fassadenpartien  mit  den  für  die  Kinoarchitektur  wichtigen  Fluchttüren 

und  den  Schmuckelementen  würden  vollständig  erhalten  bleiben.  Der 

Schutzvertrag  sichere  insbesondere  auch  die  bauzeitliche  Grundriss-  und 

Schnittgeometrie des ehemaligen Kinos mit dem Foyer und der inneren Trag-

struktur.  Die  Unterschutzstellung  erlaube  im  Inneren  ein  zusätzliches,  gut 

platziertes  Treppenhaus,  einen  Lift  und  aus  statischen  Gründen  auch  den 

Ersatz der oberen Geschossdecke. Der Schutzumfang sei auf das Baupro-

jekt  abgestimmt  und  sichere  den  Erhalt  der  wertvollen  Raumstruktur  und 

Ausstattung.  Die  Denkmalpflege  erachte  das  Projekt  als  respektvolle  und 

nachhaltige Weiterentwicklung des einzigartigen Baudenkmals. Die Qualitä-

ten des Gebäudes würden mit gezielten Eingriffen gestärkt und gleichzeitig 

werde das Gebäude als neues Ganzes an veränderte Ansprüche angepasst. 

Durch das horizontale Zurückweichen der gefalteten Fassade werde das Ge-

sims und die Brüstung bewahrt und formal respektiert. Die Aufstockung be-

ziehe sich in ihrer nicht gerichteten Grundrissform auf die Geometrie des Ki-

nogebäudes, dessen erratisches, murales Erscheinungsbild fest im Stadtbild 

verankert bleibe – additiv ergänzt und erweitert um die leichte und transpa-

rente Aufstockung. 

6.5. 

Beim  streitbetroffenen  Gebäude  handelt  es  sich  unbestrittenermassen  um 

ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Zu dessen Schutz 

wurde am 26. Oktober 2021 ein Vertrag im Sinne von § 205 lit. d PBG abge-

schlossen. Der darin vereinbarte Schutzumfang schliesst die Erstellung zu-
sätzlicher ober- und unterirdischer Bauten auf dem betroffenen Grundstück 

sowie die ober- und unterirdische Volumenvergrösserung des Gebäudes ex-

plizit aus. Davon ausgenommen ist die Baueingabe vom 18. Februar 2021, 

mithin das mit Beschluss der Bausektion vom 9. November 2021 bewilligte 

Projekt  (s.  auch  Beilagen  zum Schutzvertrag).  Vorliegend  zu beurteilen  ist 

die  Frage,  ob  die  mit  diesem  Projekt  geplante  Aufstockung  bzw.  ob  der 

Schutzumfang  bezüglich  der  Aufstockung  mit  dem  Schutzzweck  vereinbar 

ist. 

R1S.2021.05173 

Seite 26 

 
 
6.6. 

Laut  Schutzvertrag  (S.  4)  darf  das  Schutzobjekt  weder  durch  Änderungen 

noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem "kunst- und kulturhistorischen Cha-

rakter"  beeinträchtigt  werden.  Im  angefochtenen  Beschluss  ist  von  einem 

"singulären Charakter des Schutzobjekts an dieser städtebaulich markanten 

Lage" die Rede. Der Schutzumfang solle so festgelegt werden, dass das Ge-

bäude weitgehend bewahrt und die für die Erkennung der wichtigen Zeugen-

schaft und der ortsbildprägenden Wirkung notwendigen Bauteile langfristig 

erhalten würden. 

Gemäss Gutachten der Denkmalpflege handelt es sich in typologischer Hin-

sicht um eine freistehende Kinozweckbaute. Sie zeichne sich u.a. dadurch 

aus, dass sie lediglich drei Geschosse hoch sei. Sie bilde wegen ihrer aus 

der  dreieckigen  Grundstücksform  resultierenden  Insellage  bzw.  Solitärstel-

lung eine städtebauliche Dominante mit einer besonderen ästhetischen Wir-

kung. 

Daraus ergibt sich, dass es sich beim streitbetroffenen Gebäude um einen 

wichtigen Zeugen handelt. Aufgrund seiner besonderen Gestaltung und Er-

scheinung sowie seiner besonderen Lage im Ortsbild ist darüber hinaus auch 

der Situationswert zu schützen.  

Die  Bedeutung des  ehemaligen  Kinogebäudes für  das Ortsbild  wird  unter-

strichen  durch  dessen  Eintrag  als  Einzelobjekt  im  ISOS  mit  dem  Ziel  des 

Substanzerhalts. Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dar-

getan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, 

jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Er-

satzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des 

Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz [NHG]). Da vorliegend 
keine Bundesaufgabe in Frage steht, gilt dieser Schutz nicht in unmittelbarer 

Weise (Art. 6 Abs. 2 NHG). Es besteht aber die Pflicht zur Beachtung des 

Bundesinventars  bei  der  Interessenabwägung  im  Rahmen  der  Festlegung 

des hier zu beurteilenden Schutzumfangs. 

Der im ISOS stipulierte Substanzerhalt liegt darin begründet, dass mit dem 

Verlust von Originalsubstanz das Ursprüngliche und für ein Haus Charakte-

ristische  zerstört  wird.  Dementsprechend  ist  auch  §  203  Abs.  1  lit.  c  PBG 

inhaltlich auf Substanzschutz ausgerichtet (VB.2020.00787 vom 7. Oktober 

R1S.2021.05173 

Seite 27 

 
 
2021, E. 3.3). Mit dem Substanzschutz ist es aber nicht getan. Das Ursprüng-

liche und Charakteristische kann auch dadurch beeinträchtigt werden, dass 

der  Originalsubstanz  etwas  hinzugefügt  wird.  Dahingehende  Veränderun-

gen, namentlich die Aufstockung von Gebäuden, sind mit Sinn und Zweck 

des Substanzerhalts – nämlich dem Erhalt des Erscheinungsbildes – grund-

sätzlich unvereinbar. Es ist daher zu prüfen, inwieweit mit der vorliegend ge-

planten Aufstockung vom Schutzziel des ISOS für das hier betroffene Ein-

zelobjekt  abgewichen  wird.  Die  Beeinträchtigung  des  Schutzziels  muss 

durch überwiegende Interessen gerechtfertigt sein. 

Gleiches gilt im Zusammenhang mit dem gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG 

zu erhaltenden Situationswert. Auch hier stellt sich die Frage, was es vorlie-

gend zu erhalten gilt, inwieweit sich die Aufstockung mit dem Schutzziel ver-

einbaren  lässt  und  gegebenenfalls mit  welchen überwiegenden  Interessen 

sich Abweichungen rechtfertigen lassen. 

6.7. 

Gemäss den Leitsätzen zur Denkmalpflege in der Schweiz der Eidgenössi-

schen Kommission für Denkmalpflege (EKD, nachfolgend "Leitsätze") ist der 

überlieferte Bestand möglichst weitgehend zu erhalten. Die Unversehrtheit 

der  historischen  Substanz  hat  bei  allen  Massnahmen  Vorrang.  Denkmäler 

dürfen nicht durch Zufügungen, scheinbare Verbesserungen und vermeintli-

che  Verschönerungen  verfälscht  werden  (Leitsätze,  Ziff.  4.1).  Zufügungen 

sind Massnahmen, die aus Gründen der Nutzung, der Lesbarkeit, der Ge-

samtwirkung etc. für unabdingbar gehalten werden. Sie dürfen die originalen 

Bestandteile weder in ihrer Substanz noch in ihrer Wirkung beeinträchtigen. 

Zufügungen am Denkmal und in seiner Umgebung sind aus der Analyse des 

Bestehenden  zu  entwickeln.  Sie  können  namentlich  eine  technische  oder 

funktionale Entlastung des Denkmals oder von Teilen davon zum Ziel haben. 
Sie können auch aus didaktischen Gründen sinnvoll sein. Zufügungen sind 

materiell  vom  Denkmal  unabhängig,  haben  mit  ihm  indessen  einen  engen 

Zusammenhang  in  funktionaler  und  gestalterischer  Hinsicht.  Zufügungen 

sind ihrer Bedeutung entsprechend zu gestalten. Sie sollen sich selbstver-

ständlich in das Denkmal einfügen. Sie sollen als heutige Elemente von ho-

her gestalterischer Qualität erkennbar sein (Leitsätze, Ziff. 5.2). 

R1S.2021.05173 

Seite 28 

 
 
6.8. 

Wie im angefochtenen Beschluss übereinstimmend mit dem Gutachten der 

Denkmalpflege zutreffend erwogen wird, steht das Gebäude an einer städ-

tebaulich markanten Lage und zeichnet sich sein Erscheinungsbild durch ei-

nen singulären Charakter aus. Folgerichtig wurde erkannt, dass die ortsbild-

prägende Wirkung schützenswert ist. 

Das Gebäude sticht in der baulichen Umgebung vor allem dadurch hervor, 

dass es lediglich drei Geschosse aufweist, als Flachdachgebäude erscheint 

und gegenüber den umliegenden Bauten deutlich weniger hoch ist. Gemäss 

Denkmalpflegekommission ergebe sich die Monumentalität und der Charme 

des Gebäudes daraus, dass es niedriger sei als andere Bauten der Umge-

bung (Denkmalpflegekommission, Protokoll vom 21. Januar 2019, S. 2). In 

ihrem  Bericht  vom  28.  Januar  2022  führt  das  Amt  für  Städtebau  aus,  das 

Kinogebäude habe zur Bauzeit in seiner Massstäblichkeit grösser und domi-

nanter gewirkt. Es handle sich bei der "Grundstücksinsel" nicht um ein histo-

risch unveränderliches Ensemble, weshalb es weiterentwickelt werden dürfe. 

Diese Feststellung ändert nichts daran, dass heute eine erhaltenswerte Si-

tuation gegeben ist. Auf frühere Verhältnisse kommt es nicht an. Ausserdem 

ist die Höhe des Gebäudes im Verhältnis zur Umgebung nur eine von meh-

reren Eigenschaften, die die siedlungsprägende Wirkung ausmachen. Von 

einem Ensemble ist nirgends die Rede; das Gebäude ist für sich allein schüt-

zenswert.  Es  prägt  insbesondere  mit  seiner  markanten  Gebäudeform  die 

Umgebung. 

Die charakteristische Gebäudeform ist aber nicht nur für den Situationswert 

wesentlich, sondern, zusammen mit der weiteren Struktur der Baute, auch 

für  den  Eigenwert  dieses  bedeutenden  Zeugen  der  Kinoarchitektur.  Unter 

dem Vorbehalt der Verhältnismässigkeit ist diese Eigenschaft daher zu er-
halten. 

6.9. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesver-

fassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt, 

dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwiegendes 

öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den Privaten 

R1S.2021.05173 

Seite 29 

 
 
zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwal-

tungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch Schutz-

massnahmen  verursachter  Grundrechtseingriff  ist  namentlich  dann  unver-

hältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den an-

gestrebten Erfolg ausreicht. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von 

Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an 

einer  gewinnbringenden  oder  gar  höchstmöglichen  Ausnützung  einer  Lie-

genschaft für sich allein das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmass-

nahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies 

ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen pri-

vater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung 

zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung ei-

nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen. 

Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen 

der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwe-

sen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Die Frage der Ver-

hältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu er-

wartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-

men der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an 

der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berück-

sichtigen.  Dabei  sind Rentabilitätsüberlegungen  umso  geringer  zu  gewich-

ten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November 

2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen). 

6.10. 

In ihrer Sitzung vom 21. Januar 2019 befasste sich die Denkmalpflegekom-

mission (Stadt X, Hochbaudepartement) mit der Frage, ob eine Aufstockung 
in der damals vorgeschlagenen Art (Vorprojekt, s. act. 9.8, R1S.2022.05056) 

möglich ist. Dem Protokoll dieser Sitzung ist zu entnehmen, eine massvolle 

Aufstockung, die sich gegenüber dem Schutzobjekt zurücknehme, sei grund-

sätzlich denkbar. Eine solche wäre vor allem dann zu rechtfertigen, wenn sie 

zu einer Entlastung des Schutzobjektes führen und damit den Erhalt des Ge-

bäudes langfristig sichern würde. 

Dazu ist festzuhalten, dass nicht aktenkundig ist,  was an der Sitzung vom 

21. Januar 2019 genau gesagt wurde, zumal es sich beim entsprechenden 

R1S.2021.05173 

Seite 30 

 
 
Protokoll nicht um ein Wortprotokoll handelt. Sodann handelt es sich nicht 

um  eine  Beurteilung  mit  dem  Stellenwert  eines  Fachberichts  oder  eines 

Sachverständigengutachtens. Im Bericht vom 28. Januar 2022 führt das Amt 

für Städtebau aus, die "Vorgaben und Empfehlungen der Kommission" seien 

mit  dem  bewilligten  Projekt  umgesetzt  worden.  Konkrete  "Vorgaben  und 

Empfehlungen" sind jedoch nicht aktenkundig und davon, dass sich die äus-

serst  unkonventionelle  Aufstockung  gegenüber  dem  Schutzobjekt  zurück-

nehmen  soll,  kann  allein  schon  aufgrund  ihrer  Dimensionen  offensichtlich 

nicht die Rede sein. 

Die Zulässigkeit der Aufstockung lässt sich somit nicht auf eine gutachterli-

che Beurteilung stützen. 

6.11. 

Dass der Erhalt des streitbetroffenen Gebäudes unter Beibehaltung seiner 

heutigen Gebäudeform, mithin ohne die Möglichkeit zur Aufstockung, unver-

hältnismässig sein soll, wird nicht geltend gemacht. Mit der Aufstockung soll 

vielmehr eine bessere Grundstücksausnützung ermöglicht werden (Bericht 

Amt für  Städtebau, S.  3).  Das  private  Interesse  an  einer  besseren  Grund-

stücksausnützung ist finanzieller Natur. Wie erwähnt vermag das finanzielle 

Interesse an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung 

einer  Liegenschaft  für  sich  allein  das  öffentliche  Interesse  an  Denkmal-

schutzmassnahmen  grundsätzlich  nicht  zu  überwiegen.  Vorliegend  beste-

hen keine Anhaltspunkte, die den Verzicht auf die Aufstockung unter diesem 

Gesichtspunkt als unverhältnismässig erscheinen liessen. 

Unter dem Titel "Interessenabwägung" wird im angefochtenen Beschluss zu-

nächst das öffentliche Interesse am Erhalt des Gebäudes statuiert. Mit dem 

Schutzumfang werde das Gebäude "weitgehend" bewahrt und die für die Er-
kennung  der  wichtigen  Zeugenschaft  und  der  ortsbildprägenden  Wirkung 

notwendigen Bauteile blieben erhalten. Die städtebauliche Solitärlage werde 

durch die Aufstockung gestärkt. Das Gebäude bleibe ein prägnanter Blick-

fang. Mit dem neuen Restaurant auf dem Gebäude würden der Öffentlichkeit 

ein erweiterter Zugang zum Baudenkmal und neue städtebauliche Ausblicke 

ins  Quartier  ermöglicht.  Das  öffentliche  Interesse  am  Denkmalschutz  ver-

binde  sich  mit  dem  privaten  Interesse an  einer  besseren  Grundstücksaus-

nützung. 

R1S.2021.05173 

Seite 31 

 
 
Dass das Gebäude in dem Sinne "weitgehend" erhalten bleibt, als keine we-

sentliche Substanz verloren geht, mag zwar zutreffen, weil mit der Aufsto-

ckung  nur  etwas  hinzugefügt  und  keine  Bauteile  weggenommen  werden. 

Entscheidend  ist  aber,  dass  mit  der  Aufstockung  die  Aussagekraft  des 

Schutzobjekts als Zeuge, seine Authentizität geschmälert und das Erschei-

nungsbild massiv verändert wird. Zwar bleibt klar erkennbar, was alt und was 

neu ist (wobei sich dem uneingeweihten Betrachter nicht erschliesst, ob die 

moderne  Aufstockung  ein  früheres  Dach  ersetzt).  Indes  wird,  wie  die  Vo-

rinstanz im angefochtenen Beschluss (und das Amt für Städtebau in seinem 

Bericht)  zutreffend  erwägt,  ein  "neues  Ganzes"  geschaffen.  Dieses  Neue 

lässt die Aussage und das Wesen des ursprünglichen Zeugen verblassen. 

Der Zeuge der Kinoarchitektur verkommt ein Stück weit zur blossen Remi-

niszenz an sich selbst. Dass die zweigeschossige Aufstockung mit ihrer aus-

gefallenen Gestaltung vom Strassenraum und den umliegenden Gebäuden 

aus prominent ins Auge sticht (gerade auch bei Dunkelheit mit dem von innen 

beleuchteten transparenten Aufbau) und dem streitbetroffenen Gebäude ei-

nen vollkommen andersartigen Ausdruck verleiht, bedarf keiner weiteren Er-

läuterungen.  Die  siedlungsprägende  Wirkung  wird  dadurch  nicht  erhalten, 

sondern massiv verändert.  

Der  Eingriff  in  das  Schutzobjekt  mit  diesem  Resultat  muss  zumindest  als 

äusserst weitgehend bezeichnet werden. Soweit sich dies mit den Schutz-

zielen überhaupt vereinbaren lässt, sind keine überwiegenden Interessen er-

sichtlich, die dies rechtfertigen könnten. 

Die  von  der  Vorinstanz  hervorgehobenen  positiven  Aspekte  des  Projekts 

sind  dazu  nicht  geeignet. Weshalb  die "städtebauliche Solitärlage"  mit  der 

Aufstockung gestärkt werden soll, ist nicht nachvollziehbar, weil sich an der 

Lage nichts ändert. Sollte damit die Stärkung der siedlungsprägenden Wir-
kung  an  der besagten  Solitärlage  gemeint  sein,  wird  nicht das heutige  Er-

scheinungsbild gestärkt, sondern mit der extravaganten Aufstockung ein voll-

kommen neues, auffälligeres Erscheinungsbild geschaffen. Dies steht im Wi-

derspruch zu den Schutzzielen und kann ebenso wenig als Argument für den 

Eingriff dienen wie der Umstand, dass das Gebäude ein prägnanter Blickfang 

bleibe, zumal dies auch ohne Aufstockung der Fall ist.  

Unbehelflich ist auch das Argument, die Aufstockung schwäche weder die 

Eigenständigkeit  noch  die  Einzigartigkeit  des  Denkmals.  Entscheidend  ist, 

R1S.2021.05173 

Seite 32 

 
 
dass die Eigenschaften, welche die Eigenständigkeit und Einzigartigkeit aus-

machen, entgegen den Schutzzielen verändert werden. In diesem Sinne wird 

das Schutzobjekt entgegen § 204 Abs. 1 PBG nicht ungeschmälert erhalten 

(vgl. auch Ziffer 4.1. der Leitsätze der EKD, wonach der überlieferte Bestand 

möglichst weitgehend zu erhalten ist).  

Zufügungen zu einem Denkmal sind zwar grundsätzlich denkbar. Ob es sich 

bei der geplanten Aufstockung noch um eine blosse Zufügung im Sinne der 

Leitsätze (Ziff. 5.2) handelt, muss ernsthaft bezweifelt werden. Dass die Auf-

stockung als eine Zufügung an die Seite des hier betroffenen Schutzobjekts 

treten  soll,  wie  die  Vorinstanz  vorbringt,  trifft augenscheinlich nicht zu.  Sie 

setzt  auf  das  Schutzobjekt  auf  und  übersteuert  dieses  mittels  kristalliner 

Krone. Jedenfalls handelt es sich entgegen der Definition in den Leitsätzen 

bei der Aufstockung nicht um eine unabdingbare Massnahme. Sie rechtfer-

tigt sich auch nicht durch eine Entlastung des Denkmals. Eine solche würde 

darin bestehen, dass die Zufügung vom Schutzobjekt bestimmte unentbehr-

liche Funktionen und Nutzungen übernimmt. Zu denken ist an Anlagen für 

die innere Erschliessung (z.B. Anbauten für Lifte oder Fluchttreppen), Sani-

täranlagen  oder  Technikräume.  Vorliegend  werden  mit  der  Aufstockung 

keine Funktionen oder Nutzungen ausgelagert, sondern zusätzliche Nutzflä-

chen  geschaffen.  Zwar  werden  damit  auch  gewisse  Nutzflächen  kompen-

siert, die im Inneren wegen des zusätzlichen Fluchttreppenhauses und Lifts 

verloren gehen. Insofern kann in der Aufstockung eine indirekte Entlastung 

erblickt  werden.  Der  Umfang  der  neu  geschaffenen  Flächen  im  3.  und  4. 

Obergeschoss  steht  dazu  aber  in  keinem  Verhältnis.  Im  Übrigen  stellt  die 

geltend gemachte Abmilderung eines Verdichtungsdrucks keine Entlastung 

dar. Der Verdichtungsdruck, mithin der Druck nach Nutzungsintensivierung 

bzw.  Ertragssteigerung,  entstammt  primär  wirtschaftlichen  Überlegungen 

und keiner technischen oder funktionalen Notwendigkeit für die Nutzung des 
Gebäudes. Schliesslich fügt sich die Aufstockung auch nicht im Sinne von 

Ziff. 5.2. der Leitsätze "selbstverständlich" in das Denkmal ein. 

Der von der Vorinstanz ins Feld geführte Zugang der Öffentlichkeit zum Ge-

bäude ist, abhängig von der Nutzung, auch ohne Aufstockung möglich und 

in  der  schönen  Aussicht  von  der  Dachterrasse  liegt  kaum  ein  ins  Gewicht 

fallender Grund, von den Schutzzielen abzuweichen.  

R1S.2021.05173 

Seite 33 

 
 
Die  gestalterischen  Qualitäten  der  Aufstockung,  sowohl  was  die  Baute  für 

sich wie auch was deren Einordnung in die Umgebung anbelangt, fallen bei 

der  Interessenabwägung  im  vorliegenden  Fall  nicht  ins  Gewicht,  weil  kein 

öffentliches Interesse besteht, am heutigen Zustand etwas zu ändern. Mithin 

besteht  kein  städtebaulicher  oder  anderweitiger  gestalterischer  Missstand, 

dessen Behebung die Interessen des Heimatschutzes entgegenstehen. Das 

allgemeine öffentliche Interesse an architektonisch herausragenden Lösun-

gen muss nicht zwingend auf dem streitbetroffenen Grundstück bedient wer-

den. Es würde nicht angehen, vom Ziel der ungeschmälerten Erhaltung von 

Schutzobjekten (§ 204 Abs. 1 PBG) umso eher abzuweichen, als dies in ar-

chitektonisch  qualitätsvoller  Weise  geschieht.  Die  Qualität  der  Architektur 

kann höchstens insofern eine Rolle spielen, als sie bei gerechtfertigten bau-

lichen Eingriffen dazu beiträgt, das Schutzobjekt zu schonen und dessen Be-

einträchtigung zu vermeiden. Mit anderen Worten lässt sich die Beeinträch-

tigung eines Schutzobjekts nicht mit der architektonischen Qualität des Ein-

griffs rechtfertigen, wie dies vorliegend über weite Strecken geschieht. Indes 

kann die architektonische Qualität einen gerechtfertigten Eingriff erst ermög-

lichen, weil dadurch die Schutzziele gewahrt werden können. 

6.12. 

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass mit der Aufstockung in sehr weitgehender 

Weise zwar nicht in die Substanz des Schutzobjekts, aber in die Eigenschaf-

ten,  welches  sein  Wesen  ausmachen,  insbesondere  in  sein  äusseres  Er-

scheinungsbild, eingegriffen wird. Damit wird das Schutzziel des möglichst 

ungeschmälerten  Erhalts  erheblich  beeinträchtigt.  Überwiegende  Interes-

sen,  welche  dies  rechtfertigen,  sind nicht  gegeben.  Damit  erweist sich  der 

Schutzumfang, welcher die Aufstockung zulässt, als unrechtmässig. Demzu-

folge  ist  der  Genehmigungsbeschluss  des  Stadtrats  vom  9.  Februar  2022 

betreffend die Unterschutzstellung in Gutheissung der dagegen gerichteten 
Rekurse aufzuheben. 

Auf die weiteren Rügen in den betreffenden Verfahren ist bei diesem Ergeb-

nis nicht mehr einzugehen. 

R1S.2021.05173 

Seite 34 

 
 
7. 

Die Baubewilligung für die besagte Aufstockung wurde unter der Bedingung 

der  rechtskräftigen  Unterschutzstellung  erteilt.  Nachdem  sich  die  Aufsto-

ckung in denkmalpflegerischer Hinsicht als unzulässig erweist und die Be-

dingung somit nicht erfüllt werden kann, ist der Bauentscheid vom 9. Novem-

ber 2021 in Gutheissung der dagegen gerichteten Rekurse aufzuheben, wo-

bei es sich erübrigt, auf die weiteren in diesen Verfahren vorgebrachten Rü-

gen einzugehen. 

8. 

Zusammengefasst sind die Rekurse gutzuheissen. Demgemäss sind der Be-

schluss der Bausektion des Stadtrats vom 9. November 2021 (Bauentscheid 

Nr. 2528/21) sowie der Beschluss des Stadtrats Nr. 116/2022 vom 9. Februar 

2022 (Genehmigung des Schutzvertrags) aufzuheben. 

9.1. 

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  zu  je  1/4  der  Bausektion  der 

Stadt X und dem Stadtrat von X sowie zu 1/2 der privaten Rekursgegnerin 

aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).  

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 
das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der 

Schutzmassnahme  verbundener  Eingriff  in  das  Eigentum),  des  getätigten 

Verfahrensaufwandes (teilweise mehrfache Schriftenwechsel, Durchführung 

eines Abteilungsaugenscheins), des Umfangs des vorliegenden Urteils und 

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der  Vereinigung  mehrerer  Rekursverfahren  ist  die  Gerichtsgebühr  auf 

Fr. 8'000.--  festzusetzen  (BGr  1C_566/2015  vom  18.  Februar  2016,  E. 2; 

BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 

vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 36; Entscheid bestätigt mit 

VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 

vom 14. Juli 2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

9.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den beiden Rekurrent-

schaften  in  den  Verfahren  G.-Nrn.  R1S.2021.05176,  R1S.2021.05178, 

R1S.2022.05056 und R1S.2022.05057 (ZVH bzw. SE etc.) eine Umtriebs-

entschädigung zuzusprechen, zahlbar durch die private Rekursgegnerin. An-

gemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 3'700.-- (insgesamt Fr. 7'400.--). 

Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zuspre-

chung  eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE  II  Nrn.  0247 

und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

9.3. 

Einer nicht durch einen Rechtsbeistand vertretenen Partei entstehen im All-
gemeinen keine Rechtsverfolgungskosten, die zu entschädigen wären. Eine 

Umtriebsentschädigung ist ihr demnach nur dann zuzusprechen, wenn die 

Grenzen des im Verwaltungsrechtspflegeverfahren Üblichen und Zumutba-

ren durch anderweitigen Aufwand deutlich überschritten wurden. In der Re-

gel ist das Vorliegen eines solchen Aufwandes zu verneinen.  

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Die  Rekurrierenden  in  den  Verfahren  G.-Nrn.  R1S.2021.05173  und 

R1S.2022.05055 (DH etc.) sind nicht anwaltlich vertreten. Gründe, die den-

noch  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung  rechtfertigen  würden, 

sind nicht gegeben. 

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