# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aa67e4c4-afb0-5afc-8541-e85f40207a9c
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-02-04
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2001 - 2003 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2001 - 2003
**Docket/Reference:** DB.2010.41
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_DB_2010_41_-_43_cx.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2010.41 - 43 
1 ST.2010.47, 50 + 51 

Entscheid 

4. Februar 2011 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Anton Tobler, Steuerrichter Michael Ochsner, Steuerrichterin Rhea 
Schircks Denzler und Gerichtsschreiberin Nadja Obreschkow 

In Sachen 

1.  A,    

2.  B,    

vertreten durch RA lic.iur. Pius Huber,  
Huber & Partner, Rechtsanwälte,  
Palais du Jardin, Gartenstrasse 17, 8002 Zürich,  

gegen 

Beschwerdeführer/ 
Rekurrenten,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 2001 - 2003 sowie 
Staats- und Gemeindesteuern 2001 - 2003 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A und B (nachfolgend die Pflichtigen) reichten für die Steuerperioden 2001, 

2002  und  2003  trotz  öffentlicher  Aufforderungen  und  Mahnungen  des  Steueramts  C 

vom  15.  Januar/7.  Februar  2003  (Steuerperiode  2001),  29.  Januar/19.  Februar  2004 

(Steuerperiode 2002)  und 17.  Dezember  2004/17.  Januar  2005  (Steuerperiode  2003) 

keine  Steuererklärungen,  sondern  nur  diverse  Aufstellungen  bezüglich  ihres  Liegen-

schaftenbestands sowie Lohnausweise ein.  

Am 14. September 2005 unterzeichneten die Pflichtigen gegenüber dem kan-

tonalen Steueramt einen Revers, welcher u.a. die voraussichtlichen Grundstückgewin-

ne aus den 1995 und 1996 erfolgten Verkäufen von Liegenschaften in D und E betraf; 

diese  Gewinne  waren  zu  jenem  Zeitpunkt  noch nicht  definitiv  veranlagt.  Sie  erklärten 

sich damit  einverstanden,  dass  die Gewinne als  Erträge aus  selbstständiger Tätigkeit 

als  Liegenschaftenhändler  besteuert  und  erst  nach  Vorliegen  der  definitiven  Abrech-

nungen  in  einer  späteren  Steuerperiode  vollumfänglich  erfasst  würden.  In  Bezug  auf 

die Liegenschaft  D  erging  am  7.  April  2006 gestützt  auf  einen  Vergleich die definitive 

Veranlagung, welche auf einen Grundstücksgewinn von Fr. 2'827'483.- lautete. 

Am 19. Mai 2006 erliess der Steuerkommissär in Bezug auf die Steuerperiode 

2001 eine Auflage, worin er Auskunft verlangte hinsichtlich der Grundstückgewinnsteu-

erveranlagungen der erwähnten Liegenschaften. Die Auflage wurde am 5. September 

2006 gemahnt. Die Pflichtigen reagierten darauf nicht; erst am 30. März 2007 stellten 

sie  –  nach  Erhalt  eines  Einschätzungsvorschlags  –  ein  weiteres  Fristerstreckungsge-

such zur Einreichung der Steuererklärungen bis Ende April, worauf sie allerdings wie-

derum nichts mehr von sich hören liessen.  

Am  14.  Mai  2007  traf  der  Steuerkommissär  gestützt  auf  Art.  130  Abs.  2  des 

Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) bzw. 

§ 139  Abs.  2  des  Steuergesetzes  vom  8.  Juni  1997  (StG)  nach  pflichtgemässem  Er-

messen  folgende  Einschätzungsentscheide  bzw.  stellte  folgende  Veranlagungen  in 

Aussicht:  

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Staats- und Gemeindesteuern 

direkte Bundessteuer  

Steuerperiode 

Einkommen 

Vermögen  

Einkommen 

Fr. 

Fr.  

Fr. 

  2001 

steuerbar 

383'300.- 

3'943'000.- 

3'238'200.- 

satzbestimmend 

502'200.- 

8'409'000.-. 

  2002 

steuerbar 

413'800.- 

2'160'000.- 

582'100.- 

satzbestimmend 

582'400.- 

4'614'000.- 

  2003 

steuerbar 

490'900.- 

2'214'000.- 

709'100.- 

satzbestimmend 

709'400.- 

4'714'000.-. 

Dabei ging er davon aus, dass es sich bei den Pflichtigen um gewerbsmässige 

Liegenschaftenhändler handle. Die Bundessteuerrechnungen/Veranlagungsverfügung-

en wurden am 29. Mai/11. Juni 2007 versandt.  

B. Mit Einsprachen vom 14./15. Juni bzw. 3. Juli 2007 reichten die Pflichtigen 

die Steuererklärungen 2001, 2002 und 2003 samt Beilagen ein.  

Am  22.  Oktober  2008  fand  eine  Besprechung  statt,  in  welcher  der  Vertreter 

der  Pflichtigen  die  Nachreichung  einer  Buchhaltung  ankündigte.  Mit  Schreiben  vom  

30.  November  2008 reichten  die  Pflichtigen  weitere  Unterlagen  ein,  aber  keine  Buch-

haltungen. Mit Auflage vom 8. Januar 2009 verlangte der Steuerkommissär von ihnen 

diverse  Unterlagen  in  Bezug  auf  die  selbstständige  Erwerbstätigkeit  als  Liegenschaf-

tenhändler  sowie  die  Aufteilung  der  gemeinsamen  Schuld  zwischen  den  Pflichtigen 

und  der  ihnen  gehörenden  F  gegenüber  der  Darlehensgeberin.  Am  22.  Januar  2009 

reichten die Pflichtigen umfangreiche Unterlagen ein.  

Das  kantonale  Steueramt  wies  die  Einsprachen  am  6.  Januar  2010  ab  und 

auferlegte  den  Pflichtigen  hinsichtlich  der  Staats-  und  Gemeindesteuern  die  Verfah-

renskosten  von  Fr.  2'500.-.  Es  erwog  im Wesentlichen,  die  Pflichtigen  hätten  die  ver-

säumte Handlung nur unzureichend nachgeholt, weshalb an den Ermessenseinschät-

zungen festgehalten werde.  

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C.  Mit  Rekurs  vom  10./11. Februar  2010  stellten  die  Pflichtigen  den  Antrag, 

die  angefochtenen  Entscheide  aufzuheben  und  die  Sache  zur  neuen  Beurteilung  an 

die  Vorinstanz  zurückzuweisen.  Eventualiter  seien  sie  für  die  Staats-  und  Gemeinde-

steuern  –  vor  Steuerausscheidung  –  mit  einem  steuerbaren  Einkommen  von 

Fr. 244'200.- (2001), Fr. 0.- (2002) bzw. Fr. 65'200.- (2003), subeventualiter mit einem 

solchen von Fr. 254'900.- (2001), Fr. 120'500.- (2002) bzw. Fr. 662'400.- (2003) einzu-

schätzen,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen.  Das  steuerbare  bzw.  satzbestim-

mende Vermögen wurde ausdrücklich nicht angefochten. In ihrer Rechtschrift widerleg-

ten sie vorab im Einzelnen die vom Steuerkommissär an der Ordnungsmässigkeit der 

Selbstdeklarationen  gerügten  Punkte.  Die  nachgereichten  Steuererklärungen  seien 

demnach vollständig und korrekt gewesen, weshalb der Steuerkommissär diese hätte 

entgegennehmen und im ordentlichen Verfahren überprüfen müssen. Da er dies nicht 

getan  habe,  seien  die  angefochtenen  Entscheide  aufzuheben.  Zur  Begründung  der 

Eventualanträge  machten  sie  eingehende  Ausführungen  zu  den  einzelnen  Einkom-

menspositionen.  

Bei  der  direkten  Bundessteuer  beantragten  die  Pflichtigen  mit  Beschwerde 

vom  10. Februar  2010  ebenfalls,  die  angefochtenen  Entscheide  aufzuheben  und  die 

Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventualiter seien sie 

mit  einem  steuerbaren  Einkommen  von  Fr. 243'900.-  (2001),  Fr. 0.-  (2002)  bzw. 

Fr. 64'900.-  (2003),  subeventualiter  mit  einem  solchen  von  Fr. 234'600.-  (2001), 

Fr. 158'200.- (2002) bzw. Fr. 607'800.- (2003) zu veranlagen. In der Beschwerdeschrift 

wiederholen sie im Wesentlichen die bereits im Rekurs gemachten Ausführungen. Zu-

sätzlich rügen sie die gestützt auf den 2005 unterzeichneten Revers erfolgte Besteue-

rung  von  Gewinnen  aus  den  Veräusserungen  von  Liegenschaften  in  D  und  E  in  den 

Jahren  1995  und  1996  sowie  das  diesbezügliche  Vorgehen  des  Steuerkommissärs. 

Die Aufrechnungen seien periodenfremd und offensichtlich unrichtig. Zudem habe der 

Steuerkommissär  die  Pflichtigen  als  Liegenschaftenhändler  betrachtet,  ohne  diese 

Frage zu untersuchen und seinen Entscheid zu begründen. Dadurch sei das rechtliche 

Gehör  der  Pflichtigen  verletzt  worden.  Sie  seien  zudem  nicht  Liegenschaftenhändler 

und auch nie als solche behandelt worden. Insbesondere sei die Übernahme von Ver-

lusten des Pflichtigen aus Grundstücksverkäufen in den neunziger Jahren vom kanto-

nalen Steueramt abgelehnt worden, weshalb die Qualifikation als Liegenschaftenhänd-

ler  widersprüchlich  sei.  Hätte  der  Pflichtige  zudem  gewusst,  dass  er  als  Liegen-

schaftenhändler gelte, hätte er bei der Grundstückgewinnsteuerveranlagung jeweils die 

Pauschale als Liegenschaftenhändler geltend gemacht, was er aber unterlassen habe.  

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Das  kantonale  Steueramt  schloss  in  seiner  Beschwerde-/Rekursantwort  vom 

9. April 2010 auf Abweisung der Rechtsmittel.  

Mit  Verfügung  vom  19.  Mai  2010  wurde  ein  zweiter  Schriftenwechsel  ange-

ordnet. Die Pflichtigen liessen sich trotz zweimal erstreckter Frist nicht vernehmen.  

Am 8. September 2010 wurde den Pflichtigen für die Staats- und Gemeinde-

steuern 2003 sowie die direkte Bundessteuer 2003 eine mögliche Höhertaxation ange-

zeigt  und  ihnen  Gelegenheit  eingeräumt,  hierzu  Stellung  zu  nehmen.  Die  Pflichtigen 

liessen sich  –  nach wiederholten  Fristerstreckungen  –  am  6. Dezember 2010  verneh-

men und das kantonale Steueramt nahm am 4. Januar 2011 dazu Stellung.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Die  bisherigen  Steuerrekurskommissionen  sind  per  1.  Januar  2011  zum 

Steuerrekursgericht mutiert (vgl. §§ 112 - 118a und §§ 147 - 153 StG in der alten und 

neuen Fassung vom 8. Juni 1997 bzw. 13. September 2010). Die vorliegenden, noch 

bei der Steuerrekurskommission I eingegangenen Geschäfte sind als Folge dieser Än-

derung  der  1.  Abteilung  des  Steuerrekursgerichts  zugeteilt  worden  und  werden  unter 

den bisherigen Geschäftsnummern weitergeführt. 

2. a) Die Pflichtigen rügen in ihren Rechtsschriften wiederholt eine Verletzung 

des rechtlichen Gehörs. Diese Rügen sind formeller Natur und daher vorweg zu prüfen 

(BGr, 20. Mai 2009, 5A_23/2009, E. 2, www.bger.ch, mit Hinweisen).  

Zunächst  machen  die  Pflichtigen  beschwerdeweise  geltend,  der  Steuerkom-

missär habe die Qualifikation als Liegenschaftenhändler im Einspracheentscheid nicht 

begründet  und dadurch  ihr  rechtliches  Gehör  verletzt.  Diese  Rüge dringt jedoch  nicht 

durch. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-

fassung vom 18. April 1999 (BV) leitet sich unter anderem eine Begründungspflicht der 

Behörden in Bezug auf ihre Entscheide ab. Die Begründung ist dabei so abzufassen, 

dass  der  Steuerpflichtige  dadurch  in  die  Lage  versetzt  wird,  die  Tragweite  der  Ent-

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scheidung zu erkennen und die Überlegungen, welche die Behörde ihrer Entscheidung 

zugrunde gelegt hat, nachzuvollziehen. Auf diese Weise soll der Steuerpflichtige beur-

teilen können, ob und mit welchen Argumenten er den Entscheid auf dem Rechtsmit-

telweg weiterziehen will. Es ist indes nicht ersichtlich, inwiefern das kantonale Steuer-

amt vorliegend gegen diese Begründungspflicht verstossen haben soll. Die Gründe für 

die  Qualifikation  der  Pflichtigen  als  Liegenschaftenhändler  wurden  im  Einspracheent-

scheid  betreffend  die  direkte  Bundessteuer  unter  Ziff.  1.1  zwar  knapp,  aber  dennoch 

ausreichend  dargelegt.  Jedenfalls  kann  nicht  behauptet  werden,  sie  seien  über  die 

Gründe so weit im Unklaren gelassen worden, dass es ihnen unmöglich gewesen wä-

re, sich mit Beschwerde dagegen zu wehren. 

Eine weitere Gehörsverletzung sehen die Pflichtigen in der Tatsache, dass der 

Steuerkommissär  mit  Bezug  auf  die  Mietzinseinnahmen  keine  Abgrenzung  zwischen 

Unterhalt und Anlagekosten vorgenommen habe und dass es offensichtlich willkürlich 

sei,  die  geltend  gemachten  Positionen  vollumfänglich  nicht  zum  Abzug  zuzulassen. 

Jedoch  ist  nicht  nachvollziehbar,  inwiefern  hier  das  rechtliche  Gehör  der  Pflichtigen 

überhaupt berührt, geschweige denn verletzt sein soll, was sie im Übrigen auch nicht 

weiter  substanziieren.  Mithin  dringen  die  Pflichtigen  mit  ihrer  Rüge  auch  in  diesem 

Punkt nicht durch. 

b) An dieser Stelle sei zudem darauf hingewiesen, dass auch dem Argument 

der Pflichtigen, der Steuerkommissär habe gegen den Grundsatz von Treu und Glau-

ben verstossen, kein Erfolg beschieden ist. Die Pflichtigen wollen ein treuwidriges Ver-

halten des Steuerkommissärs darin erkennen, dass er im Einspracheverfahren entge-

gen  seinen  eigenen  vorgängigen  Aussagen  keine  Einschätzungsvorschläge  erlassen, 

sondern  die  Einsprachen  wider  Erwarten  direkt  abgewiesen  habe.  Indes  ist  nicht  er-

sichtlich,  inwiefern  dieses  Verhalten  einen  Verstoss  gegen  den  Grundsatz  von  Treu 

und  Glauben  begründen  soll.  Die  Entscheidung,  einem  Steuerpflichtigen  einen  Ein-

schätzungsvorschlag zu unterbreiten, anstatt das Einschätzungs- oder Einsprachever-

fahren direkt durch einen formellen Entscheid abzuschliessen, liegt stets im Ermessen 

des  Steuerkommissärs.  Die  Pflichtigen  hatten  somit  keinen  Anspruch  auf  den  Erlass 

von  Einschätzungsvorschlägen  im  Einspracheverfahren,  selbst  wenn  der  Steuerkom-

missär tatsächlich solche in Aussicht gestellt haben sollte. Im Übrigen kann hier der im 

Grundsatz  von  Treu  und  Glauben  begründete  und  bisweilen  bei  Zusicherungen  einer 

Behörde greifende Vertrauensschutz schon allein deshalb nicht greifen, weil den Pflich-

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tigen aus dem Erlass der Einspracheentscheide ohne vorgängigen Einschätzungsvor-

schläge kein Nachteil erwachsen ist. 

3.  Hat  der  Steuerpflichtige  trotz  Mahnung  seine  Verfahrenspflichten  nicht  er-

füllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwand-

frei ermittelt werden, so nimmt die Steuerbehörde die Einschätzung nach pflichtgemäs-

sem Ermessen vor (Art. 130 Abs. 2 DBG, § 139 Abs. 2 Satz 1 StG).  

Die Pflichtigen haben für die Steuerperioden 2001, 2002 und 2003 trotz öffent-

lichen  Aufforderungen  und 

individuellen  Mahnungen  des  Steueramts  C  vom 

15. Januar/7. Februar 2003 (Steuerperiode 2001), 29. Januar/19. Februar 2004 (Steu-

erperiode 2002) und 17. Dezember 2004/17. Januar 2005 (Steuerperiode 2003) keine 

Steuererklärungen  eingereicht.  Das  kantonale  Steueramt  hat  sie  deshalb  zu  Recht 

nach pflichtgemässem Ermessen eingeschätzt, sind sie doch zur Einreichung der voll-

ständigen  und  unterzeichneten  Steuererklärung  samt  den  vorgeschriebenen  Hilfsblät-

tern und Beilagen verpflichtet (Art. 124 Abs. 1 und 2 sowie Art. 125 DBG; §§133 und 

134 StG).  

4. Eine zu Recht ergangene Ermessensveranlagung kann der Steuerpflichtige 

gemäss Art. 132 Abs. 3 DBG bzw. § 140 Abs. 2 StG nur wegen offensichtlicher Unrich-

tigkeit anfechten. Diese Normen enthalten eine Kognitionsbeschränkung der Prüfungs-

instanzen, welche eine zu Recht getroffene Ermessensveranlagung nur aufheben kön-

nen,  wenn  sie  sich  als  offensichtlich  falsch  erweist.  Den  entsprechenden  Nachweis 

kann der Steuerpflichtige auf zwei Arten erbringen (Martin Zweifel, in: Kommentar zum 

Schweizerischen Steuerrecht,  Band  I/1,  2.  A.,  2002,  Art.  48  N  46 ff.  StHG,  auch  zum 

Folgenden):  

a)  Er  kann  den  tatsächlichen  Sachverhalt  dartun  und  den  entsprechenden 

Nachweis leisten, mit der Folge, dass die Ermessensveranlagung durch eine ordentli-

che Veranlagung ersetzt wird und die Steuerfaktoren nach den für "gewöhnliche" Ver-

anlagungen geltenden Regeln ermittelt werden. Hierzu hat er innerhalb der Rechtsmit-

telfrist  die  versäumten  Verfahrenspflichten  zu  erfüllen,  eine  zur  Beseitigung  der  Un-

gewissheit  über  die  tatsächlichen  Verhältnisse  erforderliche  substanziierte  Sach-

darstellung  zu  geben  und  hierfür  notwendige  Beweismittel  beizubringen  oder 

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zumindest anzubieten (RB 1999 Nr. 150). Reicht der Steuerpflichtige erst mit der Ein-

sprache die Steuererklärung ein, so hat er zusätzlich zu den Hilfsblättern und Fragebo-

gen,  die  Bestandteile  des  amtlichen  Steuererklärungsformulars  bilden,  noch  weitere 

Beilagen  beizufügen  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Handkommentar  zum  DBG, 

2. A., 2009, Art. 125 N 1 DBG und Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuerge-

setz, 2. A., 2006, § 134 N 2 StG). Diese werden zum Teil im Gesetz aufgezählt; zusätz-

lich ergeben sich weitere notwendige, der Steuererklärung beizulegende Beilagen aus 

der Steuererklärung und der Wegleitung dazu (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 125 

N  7 DBG  und §  134 N  8  StG).  Hierzu gehören insbesondere  Aufstellungen  über  den 

effektiven  Liegenschaftsunterhalt  (enthaltend  Datum,  Art  der  Leistung,  Empfänger, 

Beträge) sowie beim Schuldenverzeichnis die geordneten Belege).  

Die geforderte Sachdarstellung darf sich nicht in blossen Behauptungen oder 

in  vagen  Andeutungen  erschöpfen,  sondern  hat  so  beschaffen  zu  sein,  dass  sie  den 

rechtserheblichen Sachverhalt vollständig wiedergibt (BGr, 29. März 2005 = StE 2005 

B  95.1  Nr.  9  =  ASA  75,  329).  Sie  muss  mit  andern Worten  hinreichend  substanziiert 

sein.  Dies  ist  sie  dann,  wenn  sie  all  jene  Tatsachenbehauptungen  enthält,  welche  – 

ohne weitere Untersuchung, aber unter dem Vorbehalt der Beweiserhebung – die ein-

wandfreie Ermittlung der Steuerfaktoren erlauben (Zweifel/Casanova, Schweizerisches 

Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2008, S. 265 f.).  

Teilnachweise  genügen  grundsätzlich  nicht;  vielmehr  hat  der  Nachweis  um-

fassend  zu  sein  (RB  1994  Nr.  45).  Den  Steuerpflichtigen  treffen  beim  Unrichtigkeits-

nachweis  unter  Umständen  höhere  Anforderungen  hinsichtlich  der  Mitwirkungspflich-

ten, als sie vor der Säumnis an ihn gestellt wurden (RB 1976 Nr. 55).  

b) Ist  die Nachholung  der  versäumten  Handlung  nicht möglich  oder misslingt 

sie, kann der  Steuerpflichtige  noch  darlegen  und  nachweisen,  dass  die angefochtene 

Veranlagung  offensichtlich  unrichtig  ist.  Als  offensichtlich  unrichtig  erweist  sich  eine 

Schätzung dann, wenn sie sachlich nicht begründbar (z.B. erkennbar pönal oder fiska-

lisch  begründet)  ist,  sich  auf  sachwidrige  Schätzungsgrundlagen,  -methoden  oder  -

hilfsmittel  stützt  oder  sonst  wie  mit  den  konkreten  aktenkundigen  Verhältnissen  auf-

grund der Lebenserfahrung vernünftigerweise nicht vereinbar ist (Zweifel, Art. 48 N 59 

StHG, mit Hinweisen). Leistet er diesen Nachweis, bleibt es zwar bei einer Ermessens-

veranlagung,  doch  wird  die  angefochtene  durch  eine  neue  (tiefere)  Schätzung  der 

Rechtsmittelinstanz  ersetzt  (vgl.  RB  1994  Nr.  45  mit  Hinweisen;  Richner/Frei/Kauf-

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mann/Meuter, Art. 132 N 67 DBG und § 140 N 79 f. StG; Zweifel, Art. 132 N 51 f. DBG 

und Art. 48 N 58 ff. StHG).  

c) Dem Steuerrekursgericht sind weitere Untersuchungen verwehrt. Es hat bei 

seiner eingeschränkten Überprüfung des angefochtenen Entscheids auf offensichtliche 

Unrichtigkeit hin nur jene im Zeitpunkt der Entscheidfällung vorhandenen Schriftstücke 

zu berücksichtigen, welche den behaupteten Sachverhalt sofort beweisen oder zumin-

dest  als  sehr  wahrscheinlich  erscheinen  lassen (VGr,  27.  Mai  1986,  SB  10/1986  und 

11. September 1986, SB 38/1986; Martin Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im Steu-

erveranlagungsverfahren, 1989, S. 144). 

5.  Die  Pflichtigen  haben  mit  den  Einsprachen  jeweils  ausgefüllte  und  unter-

zeichnete  Steuererklärungen  samt  Beilagen  eingereicht,  ferner  liegen  früher  einge-

reichte Lohnausweise und Liegenschaftsabrechnungen vor. Dennoch haben sie damit 

die versäumte Handlung nicht vollständig nachgeholt:  

a) Steuerperiode 2001  

aa) Einsprache 

In der Steuererklärung 2001 haben die Pflichtigen ein Einkommen des Pflich-

tigen aus selbstständigem Erwerb von Fr. 90'000.- deklariert; hingegen haben sie dazu 

weder  ein  Hilfsblatt  A  noch  die  Jahresrechnung  bzw.  Aufstellungen  eingereicht  und 

damit  diesbezüglich  die versäumte  Handlung  nicht  nachgeholt  (Art.  125  Abs.  2  DBG, 

§ 134 Abs. 2 StG).  

Gemäss  den  Erläuterungen  zum  Liegenschaftsverzeichnis  sind  für  jede  Lie-

genschaft eine Ertragsaufstellung (Mieterspiegel) einzureichen oder das  entsprechen-

de  Beiblatt  zum  Liegenschaftsverzeichnis  ausgefüllt  einzureichen.  Die  Pflichtigen  ha-

ben in  die  betreffenden  Beiblätter  aber  jeweils  nur  den Saldo  der  Mieten  eingetragen 

und  im  Übrigen  auf  eine  Beilage  verwiesen.  In  diesen  Beilagen  finden  sich  indessen 

auch  keine  Detailaufstellungen.  In  der  "Zusammenfassung  Liegenschaften"  sind  so-

dann  ebenfalls  nur  die  Gesamterträge  pro  Liegenschaft  eingetragen.  Im  mit  der  Ein-

sprache eingereichten grünen Ordner finden sich im hinteren Teil zwar Zusammenstel-

lungen  über  die  Mietzinseinnahmen;  diese  sind  indessen  nach  Monaten  saldiert,  ein 

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eigentlicher  Mieterspiegel  fehlt.  Einzig  in  Bezug  auf  eine  Liegenschaft  in  E  liegt  ein 

Mieterspiegel vor. Damit haben die Pflichtigen ihre Verfahrenspflichten nicht vollständig 

erfüllt.  

Allgemein rügt der Steuerkommissär ferner, dass die Unterlagen nur rudimen-

tär geordnet in einem Ordner ohne Unterteilung und Inhaltsverzeichnis vorgelegt  wor-

den  seien.  Diese  Rüge  ist  berechtigt,  denn  bei  einem  derart  umfangreichen  Liegen-

schaftenbestand wie bei den Pflichtigen ist für die Steuerdeklaration und erst recht für 

die Erbringung des Unrichtigkeitsnachweises von Ermessenseinschätzungen erforder-

lich, dass ein Prüfpfad von den einzelnen deklarierten Werten zu den detaillierten Auf-

zeichnungen  führt,  andernfalls  die  Unterlagen  schlechterdings  nicht  mehr  bewältigt 

werden  können.  Der  Ordner  enthält  indessen  weder  ein  Inhaltsverzeichnis  noch  sind 

die Belege akturiert, sodass er für die Überprüfung jedes deklarierten Werts neu durch-

forstet  werden  muss,  ohne  zu  wissen,  ob  man  darin  überhaupt  etwas  dazu  finden 

kann; daran ändert die Grobeinteilung des Ordners nichts.  

Die  im  Rahmen  des  Unrichtigkeitsnachweises  geltenden  erhöhten  Anforde-

rungen  an  die Erfüllung der  Verfahrenspflichten sind  damit  nicht  erfüllt.  Der  Hauptan-

trag der Pflichtigen auf Rückweisung des Verfahrens an die Vorinstanz wegen Nachho-

lens der versäumten Handlung im Einspracheverfahren ist damit abzuweisen.  

bb) Rekurs bzw. Beschwerde  

Die Pflichtigen beantragen neu,  sie für die Staats- und Gemeindesteuern mit 

einem steuerbaren Einkommen von Fr. 244'200.- (unter Vorbehalt der Steuerausschei-

dung)  bzw.  eventualiter  Fr.  254'900.-  und 

für  die  direkte  Bundessteuer  von 

Fr. 243'900.-  bzw.  eventualiter  Fr.  234'600.-  einzuschätzen.  Dabei  stellen  sie  auf  die 

bereits  mit  der  Einsprache  eingereichte  Steuererklärung  ab,  bringen  hierzu  aber  eine 

Reihe  von  Änderungen  an.  Insbesondere  begründen  sie  die  Abweichung  gegenüber 

der Selbstdeklaration mit folgenden Positionen:  

Lohnausweise:  Die  Pflichtigen  machen  geltend,  die  Selbstdeklaration  mit  ei-

nem  Lohn  der  pflichtigen  Ehefrau  von  Fr.  67'851.-  (=  Fr.  20'228.-  von  der  G  und 

Fr. 47'623.- von der H) sei falsch gewesen; korrekt seien stattdessen ein Verwaltungs-

ratshonorar/Löhne H von Fr. 122'307.-. Hierzu reichten sie einen neuen Lohnausweis 

ein.  Gestrichen  haben  wollen  sie  sodann  einen  ursprünglich  deklarierten  Betrag  "H" 

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von  Fr.  90'000.-,  welcher  allerdings  in  der  Steuererklärung  unter  dem  unselbst-

ständigen  Einkommen  nicht  zu  finden  ist;  zu  vermuten  ist,  dass  die  Pflichtigen  damit 

das  deklarierte  Einkommen  aus  selbstständiger  Erwerbstätigkeit  des  Pflichtigen  mei-

nen. Damit räumen sie nachträglich ein, dass die ursprüngliche Lohndeklaration in der 

Steuererklärung  2001  falsch  war,  was  den  Schluss  untermauert,  dass  die  versäumte 

Handlung  mit  der  Einsprache nicht  korrekt  nachgeholt  worden war.  In Bezug  auf  den 

Rekurs  bzw.  Beschwerde werden die  Hintergründe,  welche  zur  Falschdeklaration  ge-

führt haben, nicht ausgeführt; ferner ist unklar, auf welcher Grundlage der neue Lohn-

ausweis erstellt worden ist und weshalb dieser nun korrekt sein soll. Dies trifft in erhöh-

tem  Mass  auf  die  ursprünglich  deklarierten  Fr. 90'000.-  zu,  wozu  sich  die  Pflichtigen 

vollständig ausschweigen. Bei dieser Situation vermag die Selbstdeklaration im Rekurs 

bzw.  der  Beschwerde  beim  Steuerrekursgericht  nicht  das  Vertrauen  erwecken,  damit 

seien die Verhältnisse nun korrekt dargestellt worden.  

Schuldzinsen:  In  Bezug  auf  die  Hypothek  der  Liegenschaften  strasse  in  C 

machen  die  Pflichtigen Zinsen von  insgesamt  Fr. 428'680.- geltend;  hierzu liegen  Ab-

rechnungen  der  Bank  über  einen  Darlehensbetrag  von  Fr. 12'400'000.-  (1.  Hypothek, 

Zinsen  Fr. 271'250.-  +  Fr. 257'140.-  =  Fr.  528'390.-)  bzw.  Fr.  600'000.-  (2.  Hypothek, 

Zinsen  Fr. 15'005.-  +  Fr. 13'122.-  =  Fr.  28'127.-)  vor.  Darin  werden  indessen  sowohl 

der Pflichtige als auch die  H als Darlehensnehmer genannt; die Aufteilung des Darle-

hens geht daraus aber nicht hervor, sodass diesbezüglich eine Unklarheit verbleibt.  

In  Bezug  auf  die  übrigen  im  Einspracheverfahren  festgestellten  Mängel  sind 

nunmehr die Beilagen in den eingereichten Ordnern akturiert worden, weshalb insoweit 

die Mängel behoben wurden. Hingegen fehlen die Mieterspiegel weiterhin.  

Insgesamt  ist  damit  die versäumte  Handlung  auch  mit  dem  Rekurs  bzw.  der 

Beschwerde nicht vollständig nachgeholt worden.  

b) Steuerperiode 2002 

aa) Einsprache 

Auch für die Steuerperiode 2002 haben die Pflichtigen mit der Einsprache eine 

Steuererklärung eingereicht. Darin deklarieren sie unter den weiteren Einkünften einen 

Betrag  von  Fr.  75'800.-  mit  dem  Vermerk  "F";  hierzu  liegen  keinerlei  Belege  vor,  so-

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dass der Hintergrund völlig im Dunkeln liegt; jedenfalls hätten je nach Rechtsnatur der 

Zahlung  (Gewinnausschüttung?  Provision?)  entsprechende  Unterlagen  (Hilfsblatt  A) 

eingereicht  werden  müssen.  Hinsichtlich  der  Liegenschaften  gilt  das  bereits  in  Bezug 

auf  die  Steuerperiode  2001  Ausgeführte.  Wohl  haben  die  Pflichtigen  die  Formulare 

Liegenschaftsverzeichnis eingereicht; hingegen fehlen die notwendigen Detailangaben. 

Betreffend  die  Mietzinseinnahmen  fehlen  die  Mieterspiegel,  und  aufgrund  der  groben 

Einteilung  der  Belege  im  erwähnten  Ordner  ohne  Inhaltsverzeichnis  und  Akturierung 

lassen  sich  die  ebenfalls  erforderlichen  detaillierten  Aufstellungen  der  tatsächlichen 

Unterhaltskosten  sowie  Schulden  und  Schuldzinsen  samt  Belege  ohne  unverhältnis-

mässigen Aufwand nicht auffinden bzw. ist unklar, ob sie überhaupt vorliegen.  

Die  Pflichtigen  machen  ferner  einen  Teil  der  Kosten  des  Wiederaufbaus  

der  Liegenschaft  strasse  25/27  in  I,  welche  2002  einem  Brand  zum  Opfer  fiel,  als  

abziehbare  Unterhaltskosten  geltend.  Sie  beziffern  die  Wiederaufbaukosten  auf 

Fr. 2'436'367.-;  davon  seien  Fr.  1'650'000.-  durch  Leistungen  der  Gebäudeversiche-

rung  gedeckt.  Die  Differenz  von  Fr.  786'367.-  betrachten  sie  als  Gebäudeunterhalt, 

wovon sie Fr. 200'000.- in der Steuerperiode 2002 und den Rest  von Fr. 586'367.- in 

der Steuerperiode 2003 abziehen. Zur Begründung haben sie mit der Einsprache ledig-

lich  ausgeführt,  dass  die  Gebäudeversicherung  einen  Teil  der  Renovationskosten  als 

Unterhalt  qualifiziert  und  deshalb  nicht  bezahlt  habe.  Damit  haben  sie  indessen  die 

versäumte Handlung  nicht  nachgeholt. Wie bereits  ausgeführt,  verlangt  der  Unrichtig-

keitsnachweis insbesondere eine substanziierte Sachdarstellung, welche die einwand-

freie Ermittlung der Steuerfaktoren erlaubt, und gelten gegenüber dem Einschätzungs-

verfahren erweiterte Mitwirkungspflichten.  Bei baulichen Veränderungen an bestehen-

den  Bauten  lassen  sich  Unterhalt  und  wertvermehrende  Aufwendungen  naturgemäss 

nicht  bis  in  alle  Einzelheiten  auseinanderhalten.  Die  entsprechenden  Anteile  können 

nur  schätzungsweise  bestimmt  werden;  dabei  ist  es  Sache  des  Steuerpflichtigen,  die 

Schätzungsgrundlagen  zu  beschaffen.  Dazu  sind  vor  allem  auch  Angaben  über  den 

Zustand und die Ausrüstung des Objekts vor und nach den betreffenden Aufwendun-

gen erforderlich (VGr, 22. April 1986 = StE 1987 B 44.13.1 Nr. 1). Solche substanziier-

te  Ausführungen  fehlen  hier.  Der  (unbelegte)  Hinweis,  dass  die  Gebäudeversiche-

rungsanstalt einen Teil der Kosten nicht gedeckt habe, reicht hierzu nicht aus.  

Die  versäumte  Handlung  wurde  demnach  mit  der  Einsprache  nicht  nachge-

holt, weshalb der Hauptantrag auf Rückweisung auch hier abzuweisen ist.  

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bb) Rekurs bzw. Beschwerde  

Die  Pflichtigen  haben  die  Unterlagen  nunmehr  akturiert  und  geordnet  einge-

reicht, sodass der diesbezügliche Mangel behoben ist. Neu deklarieren sie einen Net-

tolohn  der  Pflichtigen  von  Fr.  114'787.-  statt  Fr. 40'862.-;  der  unbelegte  Betrag  von 

Fr. 75'800.-  gemäss  Steuererklärung  soll  entfallen.  Eine  Erklärung  hierfür  wird  nicht 

geliefert, sodass nicht ersichtlich ist, weshalb die Neudeklaration korrekter sein soll als 

die ursprüngliche.  

In Bezug auf die Liegenschaften fehlen die Unterlagen zum Objekt strasse in I 

(Ertrag/Schuldzinsen)  sowie  die  Abrechnungen  zu  den  Liegenschaften  in  E;  bei  den 

Liegenschaften Strasse in C ist wiederum die Abgrenzung der Schulden zwischen der 

H  und  den  Pflichtigen  nicht  transparent.  Zwar  haben  letztere  neu  eine  Vereinbarung 

datierend  vom  31. Dezember  2002  eingereicht,  wonach  vom  Total  der  Hypothekar-

schulden von Fr. 12'400'000.- ein Anteil von Fr. 9'900'000.- auf sie und der Rest auf die 

Gesellschaft  entfalle.  Aus  der  Übereinstimmung  mit  der  Kreditsumme  in  den  Abrech-

nungen ist zu schliessen, dass sich diese Schulden von Fr. 12‘400‘000.- auf die 1. Hy-

pothek beziehen. Damit ist aber immer noch offen, auf welcher Grundlage die Zinsan-

teile der Pflichtigen und der Gesellschaft für die 1. Hypothek berechnet wurden, da die 

in  der  Abrechnung  enthaltenen  Anteile  mit  denjenigen  gemäss  Aufteilungsschlüssel 

nach  der  Vereinbarung  nicht  übereinstimmen.  Überdies  haben  die  Pflichtigen  die  ge-

samten Zinsen für die 2. Hypothek bei sich selber eingesetzt, obschon die diesbezügli-

chen Abrechnungen ebenfalls an die Gesellschaft adressiert sind.  

In Bezug auf die beanspruchten Unterhaltskosten im Zusammenhang mit dem 

Brandfall  Liegenschaft  strasse  25/27  in  I  fehlt  auch  hier  eine  substanziierte  Sachdar-

stellung, aus welcher die Qualifikation als Unterhaltskosten hervorginge. Aus der Bau-

abrechnung allein lässt sich jedenfalls nicht erkennen, ob sich darunter auch bauliche 

Massnahmen mit blossem Unterhaltscharakter befinden.  

Damit ist die versäumte Handlung auch in Bezug auf die Steuerperiode 2002 

nicht nachgeholt worden.  

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c) Steuerperiode 2003 

aa) Einsprache  

In  der  mit  der  Einsprache  eingereichten  Steuererklärung  2003  haben  die 

Pflichtigen  ein  Einkommen  aus  selbstständigem  Erwerb  des  Pflichtigen  von 

Fr. 315'000.-  sowie  unter  den  weiteren  Einkünften  Fr.  64'500.-  deklariert;  hingegen 

haben  sie  dazu  weder  ein  Hilfsblatt  A  noch  die  Jahresrechnung  bzw.  Aufstellungen 

noch sonst irgendwelche Belege eingereicht.  

Im  Übrigen  liegen  auch hier  die bereits  bei  den  vorangehenden Steuerperio-

den festgestellten Mängel vor. Bezüglich den Erträgen aus den Liegenschaften fehlen, 

mit Ausnahme einer Liegenschaft in E, die Mieterspiegel. Die Einzelaufstellungen und 

Belege befinden sich in einem Ordner ohne Inhaltsverzeichnis und Akturierung. Weiter 

mangelt es wiederum an einer substanziierten Sachdarstellung in Bezug auf die Unter-

haltskosten im Zusammenhang mit dem Wiederaufbau der strasse 25/27 in I nach dem 

Brandfall.  

Diesbezüglich  ist  deshalb  die  versäumte  Handlung  erneut  nicht  nachgeholt 

worden und  demnach  der  Antrag  auf  Rückweisung  an  die Vorinstanz  ebenfalls  abzu-

weisen.  

bb) Rekurs bzw. Beschwerde 

Wiederum  ändern  die  Pflichtigen  die  ursprüngliche  Deklaration  in  Bezug  auf 

die Erwerbseinkünfte ab. Statt des – ursprünglich nicht näher substanziierten – Betrags 

von Fr. 64'500.- gemäss Steuererklärung wird neu ein Erwerbseinkommen des Pflichti-

gen  gemäss  Lohnausweis  der  "F"  von  Fr.  73'976.-  angegeben.  Die  Hintergründe  der 

Korrektur  werden  nicht  offen  gelegt.  Zu  den  deklarierten  selbstständigen  Erwerbsein-

künften  von  Fr.  315'000.- fehlt  immer  noch  das Hilfsblatt  A. Weiter  besteht  auch  jetzt 

noch Unklarheit über die Aufteilung der Schuldzinsen in Bezug auf die Liegenschaften 

Strasse  in  C  zwischen  den Pflichtigen  und der  H  bzw.  darüber,  auf  welcher  tatsächli-

chen Grundlage die vorgenommene Aufteilung basiert. Ferner wurden keine Zinsbele-

ge hinsichtlich der Liegenschaften strasse in I, J und K eingereicht; für letztere werden 

immerhin  Fr.  444'000.-  geltend  gemacht  (die  Bestätigung  der  S  bezieht  sich  nur  auf 

2001 und 2002). Weiter fehlt eine substanziierte Sachdarstellung in Bezug auf die Un-

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terhaltskosten im Zusammenhang mit dem Wiederaufbau nach dem erwähnten Brand-

fall.  

d) Damit ist die versäumte Handlung bezüglich aller Steuerperioden nicht kor-

rekt  nachgeholt  worden,  weshalb  die  Ermessenseinschätzungen  weiterhin  Bestand 

haben und  lediglich  in Bezug  auf  ihre  Höhe einer  auf  offensichtliche  Unrichtigkeit  be-

schränkten Überprüfung unterliegen.  

6. Steuerperiode 2001 

a) Staats- und Gemeindesteuern 2001  

aa)  Der  Steuerkommissär  hat  gestützt  auf  die  ihm  vorliegenden  Unterlagen 

eine  detaillierte  Einschätzung  vorgenommen  und  das  steuerbare  Einkommen  insge-

samt  auf  Fr. 383'300.-  sowie  das  satzbestimmende  Einkommen  auf  Fr. 502'200.-  ge-

schätzt.  Wenn  die  Pflichtigen  die  Unrichtigkeit  einzelner  Elemente  der  Schätzung 

nachweisen  und  dadurch  die  Schätzung  insgesamt  als  offensichtlich  unrichtig  er-

scheint,  ist  sie  zu  korrigieren.  Mithin  sind  die  einzelnen  Elemente  auf  entsprechende 

Korrekturen zu prüfen.  

bb)  Liegenschaftsertrag:  Der  Steuerkommissär  hat  diesen  (inkl.  Eigenmiet-

wert)  auf  Fr.  1'740'000.-  geschätzt.  Die  Pflichtigen  deklarierten  einen  solchen  von 

Fr. 1'711'181.-  (=  Fr.  1'679'181.-  +  Eigenmietwert  netto  Fr.  32'000.-).  Die  Korrektheit 

der Selbstdeklaration ist indessen fraglich, da die Mieterspiegel fehlen; zudem sind bei 

der Liegenschaft strasse 40 ohne Angabe von Gründen keine Mieteinnahmen für den 

Monat  Dezember  verzeichnet  worden.  Damit  ist  die  steueramtliche  Schätzung  nicht 

offensichtlich unrichtig.  

cc) Der Steuerkommissär hat ferner einen Wertschriftenertrag von Fr. 20'000.- 

angenommen, während die Pflichtigen einen solchen von Fr. 24'396.- deklarieren; dar-

auf sind sie zu behaften.  

dd)  Schuldzinsen:  Der  Steuerkommissär  hat  Hypothekarschuldzinsen  von 

Fr. 1'500'000.- akzeptiert; die Aufteilung auf die einzelnen Kantone geht aus der  – of-

fenkundig  objektmässigen  –  Ausscheidung  hervor.  Die  Pflichtigen  machen  Hypothe-

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karzinsen  von  Fr.  1'680'110.-  geltend,  an  welchen  sie  auch  im  Rekurs-  bzw.  Be-

schwerdeverfahren festhalten; hinzu kommen neu Schuldzinsen auf den Kontokorrent-

schulden des Pflichtigen bei der H und der L von zusammen Fr. 87'430.- (= Fr. 77'768.-

+ Fr. 9'662.-).  

Liegenschaften Zürich: Wie bereits ausgeführt, besteht in Bezug auf die Hypo-

theken auf den Liegenschaften strasse in C Unklarheit über die Aufteilung der Schuld-

zinsen  zwischen  den  Pflichtigen  und  der  H.  Gemäss  Sachdarstellung  in  der  Rekurs-

/Beschwerdeschrift habe der Pflichtige die gesamte Hypothek übernommen, in Bezug 

auf einen Schuldanteil von Fr. 3'600'000.- habe ihm aber die H den Zins auf dem Kon-

tokorrent rückvergütet (Fr. 78'750.- für das 1. Semester und Fr. 74'250.- für das 2. Se-

mester,  insgesamt  Fr.  153'000.-).  Irgendwelche  Unterlagen,  worin  der  Aufteilungs-

schlüssel  begründet  wird,  fehlen;  strenggenommen  ist  nicht  einmal  belegt,  dass  die 

Gutschriften mit der Hypothek überhaupt in Zusammenhang stehen. Weiter fehlen be-

züglich der Liegenschaft strasse in I Belege für die geltend gemachten Hypothekarzin-

sen von Fr. 25'055.-. Damit ist der im Kanton Zürich angefallene geschätzte Hypothe-

karzinsanteil von Fr. 700'000.- nicht als offensichtlich unrichtig nachgewiesen.  

Folgende geltend gemachte Hypothekarzinsen sind demgegenüber belegt und 

damit anstelle der geschätzten Beträge zum Abzug zuzulassen:  

- Liegenschaften E  

- Liegenschaften O  

- Liegenschaften D  

- Liegenschaft J 

Fr. 231'194.-  

Fr. 169'151.-  

Fr. 446'750.-  

Fr.   18‘170.- 

Die neu geltend gemachten  Schuldzinsen  auf  den Kontokorrentschulden des 

Pflichtigen  bei  der  H  (Fr.  77'768.-)  und der  L  (Fr.  9'662.-)  von  zusammen Fr. 87'430.- 

sind  von  den Gesellschaften  jeweils  auf  dem  Konto  Darlehen Aktionär  auch  verbucht 

worden  und  sind  deshalb  zum  Abzug  zuzulassen.  Insgesamt  erscheint  deshalb  die 

Schätzung des Steuerkommissärs in Bezug auf die Schuldzinsen als zu tief. Die Hypo-

thekarzinsen  sind  deshalb  auf  Fr.  1'565‘265.-  zu  erhöhen  und  zusätzlich  weitere 

Schuldzinsen von  Fr.  87'430.-  zu gewähren,  was insgesamt knapp  Fr.  1'653'000.-  er-

gibt.  

Entsprechend ist die Steuerausscheidung anzupassen. Der Steuerkommissär 

hat  die Hypothekarschuldzinsen  objektmässig ausgeschieden,  wie  es  nach der frühe-

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ren  Praxis  bei  interkantonalen  Liegenschaftenhändlern  üblich  war.  Nach  neuer  bun-

desgerichtlicher  Rechtsprechung  sind  indessen  Schuldzinsen  auch  hier  proportional 

nach  Lage  der  Aktiven  zu  verteilen  (BGr,  3.  November  2006,  2P.84/2006  

E. 6). Die Ausscheidung ist damit entsprechend zu korrigieren.  

ee)  Erwerbseinkünfte:  Der  Steuerkommissär  hat  unselbstständige  Erwerbs-

einkünfte  des  Pflichtigen  von  Fr. 160'414.-  und  der  Pflichtigen  von  Fr.  67'851.-  sowie 

ein  Verwaltungsrats-Honorar  "F"  von  Fr.  30'000.-  angenommen,  was  insgesamt 

Fr. 258'265.-  ergab.  Die  Pflichtigen  anerkennen  die  Erwerbseinkünfte  des  Pflichtigen, 

machen in Bezug auf die Pflichtige hingegen einen Lohn von Fr. 122'307.- von der H 

sowie  weitere  Fr.  20'228.-  von  der  L  geltend.  Ein  Verwaltungsrats-Honorar  sei  nicht 

geflossen.  Dies  ergibt  insgesamt  Fr.  302'949.-;  damit  machen  sie  selbst  höhere  Ein-

künfte geltend als sie der Steuerkommissär geschätzt hat, worauf sie zu behaften sind. 

Die  Berufsauslagen  (Pauschale  für  übrige  Berufskosten  und  Weiterbildung)  sind  an 

das geänderte unselbstständige Erwerbseinkommen der Pflichtigen anzupassen. 

ff)  Damit  ergeben  sich  für  die  Staats-  und  Gemeindesteuern  2001  neu  ein 

steuerbares Einkommen von Fr. 344'000.- und ein satzbestimmendes Einkommen von 

Fr. 396'300.-. Die ursprüngliche Schätzung erweist sich demnach als offensichtlich zu 

hoch. Es ist auf die korrigierten Beträge abzustellen.  

b) Direkte Bundessteuer 2001  

aa) Bei seiner Einschätzung stellte der Steuerkommissär auf die Einschätzung 

für die Staats- und Gemeindesteuern ab, weshalb insoweit auf die vorstehenden Erwä-

gungen  verwiesen  werden  kann.  Zusätzlich  hat  er  zu  diesem  Betrag  noch  einen  Ge-

winn  aus  der  1996  erfolgten  Veräusserung  einer  Liegenschaft  in  D  gemäss  Veranla-

gungsentscheid  über  die  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr.  2'827'483.-  hinzugezählt 

sowie einen  weiteren Gewinn  von Fr. 200'000.- aus der 1995 erfolgten Veräusserung 

einer Liegenschaft E, welchen er geschätzt hat. Diese Gewinne hat er um eine Rück-

stellung für  darauf  anfallende  AHV-Beiträge  von Fr. 291‘197.-  reduziert. Die  Korrektu-

ren beruhen auf der Annahme, bei den Pflichtigen handle es sich um gewerbsmässige 

Liegenschaftenhändler  im  Sinn  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung.  Die  Pflichti-

gen bestreiten dies.  

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bb)  Der  direkten  Bundessteuer  unterliegen  gemäss  Art. 16  Abs. 1  DBG  alle 

wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte; Kapitalgewinne aus der Veräusserung von 

Privatvermögen  sind  hingegen  nach  Art. 16  Abs. 3  DBG  steuerfrei.  Art. 18  DBG  um-

schreibt die steuerbaren Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit. Dazu gehören 

gemäss  Abs. 2  auch  alle  Kapitalgewinne  aus  Veräusserung,  Verwertung  oder  buch-

mässiger  Aufwertung  von  Geschäftsvermögen.  Als  Geschäftsvermögen  gelten  alle 

Vermögenswerte,  die ganz  oder  vorwiegend der selbstständigen  Erwerbstätigkeit  die-

nen (Abs. 2 Satz 3). 

Gemäss  bundesgerichtlicher  Praxis  liegt  steuerbarer  Liegenschaftenhandel 

vor, wenn der Steuerpflichtige An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht nur im Rah-

men  der  privaten  Vermögensverwaltung  bei  zufällig  sich  bietender  Gelegenheit  tätigt, 

sondern wenn er dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut, d.h. 

wenn er eine Tätigkeit entfaltet, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 

104 Ib 164; BGE 112 Ib 79; BGE 125 II 113 = StE 1999 B 23.1 Nr. 41 = ASA 67, 644 = 

ZStP 1999, 70, auch zum Folgenden). Zur Abgrenzung zwischen privater Vermögens-

verwaltung  und  (selbstständiger)  Erwerbstätigkeit  haben  Lehre  und  Rechtsprechung 

verschiedene Kriterien entwickelt. Ob eine Erwerbstätigkeit vorliegt, ist immer nach der 

Gesamtheit der Umstände zu beurteilen. Als Indizien für eine selbstständige Erwerbs-

tätigkeit können bei Liegenschaftengewinnen etwa die (systematische bzw. planmässi-

ge)  Art  und  Weise  des  Vorgehens,  die  Häufigkeit  der  Liegenschaftengeschäfte,  der 

enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichti-

gen, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher 

fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung im Rahmen einer 

Personengesellschaft in Betracht kommen. Jedes dieser Indizien kann zusammen mit 

andern,  im  Einzelfall  jedoch  unter  Umständen  auch  bereits  allein  zur  Annahme  einer 

Erwerbstätigkeit  ausreichen  (vgl.  BGE  122  II  446).  Liegt  eine  Erwerbstätigkeit  in  die-

sem  Sinn  vor,  gehört  nach  konstanter  Rechtsprechung  lediglich  das  selbstbewohnte 

Eigenheim  eines  Liegenschaftenhändlers – jedenfalls  im  Regelfall – nicht  zu  dessen 

Geschäftsvermögen (vgl. BSt-RK, 21. August 2003, 4 DB.1999.72). 

cc)  Folgende  Indizien  sprechen  für  einen  gewerbsmässigen  Liegenschaften-

handel der Pflichtigen:  

Der  Pflichtige  gibt  als  Berufsbezeichnung  Architekt  an  und  ist  gemäss  Han-

delsregisterauszug  Präsident  des  Verwaltungsrats  der  L.  Die  Pflichtige  ist  ebenfalls 

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Mitglied des Verwaltungsrats dieser Gesellschaft. Letztere ging aus einer 1995 erfolg-

ten Sacheinlage/Sachübernahme der Einzelfirma M hervor. Zudem sind die Pflichtigen 

Präsident bzw.  Mitglied  des Verwaltungsrats der  H, welche den Erwerb, den Verkauf, 

die Überbauung und die Verwaltung von Immobilien bezweckt. Damit besteht bei bei-

den  ein  enger  Zusammenhang  zwischen  dem  Liegenschaftenhandel  und  ihrer  (un-

selbstständigen) Erwerbstätigkeit.  

Per  Ende  2001  verfügten  die  Pflichtigen  über  einen  Liegenschaftenbestand 

von  mehreren  Mehrfamilienhäusern  (strasse  I;  strasse/weg  E;  strasse  N;  strasse  D; 

strasse C; strasse C; O) sowie einer Stockwerkeigentumseinheit (J). Der Pflichtige war 

überdies  Mitglied  der  einfachen  Gesellschaft  "P",  welche  Liegenschaften  in  I  erstellte 

und  am  17.  Dezember  1998  verkaufte.  Bei  den  Akten  finden  sich  zudem  Meldungen 

über den Verkauf von mehreren Stockwerkeigentumseinheiten im Jahre 1994 in O so-

wie  ein  öffentlich  beurkundeter  Verkaufsvertrag  vom  22.  März  1996  bezüglich  einer 

Gewerbeliegenschaft in D. Weiter sind 1995 erfolgte Verkäufe von  vier  Stockwerksei-

gentumseinheiten  der  Pflichtigen  in  E  aktenkundig.  In  der  Steuerperiode  1999  ist  zu-

dem eine Kommission aus dem Verkauf einer "Q" aufgeführt. Mithin wurde in der zwei-

ten  Hälfte  der  1990-er  Jahre  eine  Vielzahl  von  Liegenschaftstransaktionen  vorge-

nommen, wovon gemäss den Akten zum Teil von den Pflichtigen neu erstellte Liegen-

schaften betroffen waren. Damit ist das Kriterium der Häufigkeit von Liegenschaftenge-

schäften ohne Weiteres erfüllt.  

Zudem  ist  die  Fremdfinanzierung  der  Liegenschaften  sehr  hoch,  bestanden 

doch per 31. Dezember 2001 gemäss Steuerdeklaration Hypothekarschulden von rund 

Fr. Mio. bei einem Liegenschaftenbestand von rund Fr. Mio.   

Aufgrund der Aktenlage zeigt sich weiter, dass auch die Pflichtige in den Lie-

genschaftenhandel  eng  involviert  war,  ist  sie  doch  bei  beiden  im  Immobilienbereich 

tätigen  Gesellschaften  im  Verwaltungsrat  und  hat  sie selber  ebenfalls  Liegenschaften 

verkauft.  

Schliesslich  zeigten  sich  die  Pflichtigen  selber  mit  der  Besteuerung  der  zwei 

streitigen Liegenschaftengewinne an sich einverstanden, indem sie am 14. September 

2005 einen entsprechenden Revers unterzeichneten. 

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1 ST.2010.47, 50, 51 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Bei  dieser  Sachlage  kann  daher  auch  keinem  Zweifel  unterliegen,  dass  die 

Pflichtigen als Liegenschaftenhändler tätig waren.  

dd) Was  die  Pflichtigen  dagegen  vorbringen,  dringt  nicht  durch.  Für  ihre  Be-

hauptung,  sie  hätten  mit  der  Überbauung  im  Kanton  O  nur  Verluste  erlitten  und  das 

kantonale Steueramt habe die Übernahme der Verluste in den neunziger Jahren abge-

lehnt,  legen  sie  keinerlei  Beweise  vor.  Das  kantonale  Steueramt  verfügt  denn  auch 

über  keine  entsprechenden  Hinweise  und  stellt  in  der  Beschwerde-/Rekursantwort  in 

Abrede, dass je solche Verluste geltend gemacht worden seien. Nachdem die Pflichti-

gen auf die Einreichung einer Replik verzichtet haben, ist diese Behauptung unwider-

sprochen  geblieben.  Hinzuweisen  ist  zudem  darauf,  dass  in  der  Einschätzung  für  die 

Steuerperiode 1999 mit ihrem Einverständnis eine "Rückstellung" für allfällige Verluste 

aus dem Rechtsstreit "R" im Zusammenhang mit der einfachen Gesellschaft in I steu-

erlich  berücksichtigt  wurde  und  ihnen  damit  aus  der  Qualifikation  als  Liegenschaften-

händler sogar ein steuerlicher Vorteil erwuchs. Soweit sich die Pflichtigen darauf beru-

fen,  es  seien  bisher  die  Unterhaltspauschalen  gewährt  worden,  was  bei  der  Quali-

fikation  als  Liegenschaftenhändler  nicht  zulässig  gewesen  sei,  können  sie  daraus 

nichts  ableiten.  Zum  Einen ist  aus  den Akten  nicht  ersichtlich,  dass  ihnen Unterhalts-

pauschalen gewährt worden wären; sie machen denn auch keine konkreten Angaben. 

Insbesondere  kann  aber  weder  die  Anerkennung  von  pauschalen  Unterhaltskosten 

noch  die  quotenmässige  Schuldzinsenverlegung  (welche  bei  gewerbsmässigen  Lie-

genschaftenhändlern  gemäss früherer  Praxis  nicht  vorgenommen  wurde)  in  eine  still-

schweigende Zustimmung der Steuerbehörden zur Zuweisung der Liegenschaften zum 

Privatvermögen umgedeutet werden (StRK II, 6. Juli 2005, 2 DB.2003.27).  

ee)  Der  Steuerkommissär  hat  den  Gewinn  von  Fr. 2'827'483.-  aus  der  am 

22. März 1996 erfolgten Veräusserung einer Liegenschaft in D gemäss Veranlagungs-

entscheid  der  Grundstücksgewinnsteuer-Kommission  D  vom  7.  April  2006  aufgerech-

net. Weiter stützte er sich auf einen von den Pflichtigen am 14. September 2005 unter-

zeichneten Revers, gemäss welchem sie sich "unwiderruflich" einverstanden erklärten, 

dass  diese  Gewinne  nach  Vorliegen  der  definitiven  Abrechnungen  in  einer  späteren 

bzw. folgenden Steuerperiode vollumfänglich erfasst würden.  

Die  Pflichtigen  wollen  diesen Revers  nicht mehr  gelten  lassen.  Dieser  sei  ei-

nerseits  ungültig  gewesen  und  andererseits  könne  die  Formulierung  "spätere  resp. 

folgende Steuerperiode" nur bedeuten, dass es sich um eine Periode nach 2005 hand-

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le;  die  Besteuerung  dürfe  frühestens  in  derjenigen  Bundessteuerperiode  erfolgen,  in 

welcher die Grundstücksgewinnsteuerveranlagung rechtskräftig werde.  

Die Parteien sind sich insofern einig, als die steuerliche Erfassung des Grund-

stückgewinns  aus  dem  Verkauf  der  Liegenschaft  in  D  dem  Bemessungsjahr  1996  

zuzuordnen  ist  und  deshalb  ordnungsgemäss  in  der  Steuerperiode  1997/1998  hätte 

erfolgen  müssen.  Dies  wäre  im  Zeitpunkt  der  Unterzeichnung  des  Revers  am 

14. September 2005 noch möglich gewesen, da die Einschätzung für die direkte Bun-

dessteuer 1997/98 erst mit Zustimmungserklärung im Einspracheverfahren vom selben 

Tag  erfolgte,  worin  der Revers  im  Übrigen  ausdrücklich  als  integrierender  Bestandteil 

erwähnt wurde.  

Wenn  sich  die  Pflichtigen  nun  nicht  mehr  an  diesen  Revers  gebunden  be-

trachten, handeln sie gegen den verfassungsmässigen Grundsatz von Treu und Glau-

ben bzw.  gegen  das  daraus fliessende  Verbot  des widersprüchlichen Verhaltens.  So-

wohl  die  Steuerbehörden  als  auch  die  steuerpflichtige  Person  dürfen  sich  zu  ihrem 

früheren Verhalten nicht in Widerspruch setzen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, VB zu 

Art. 109 - 212, N 73 ff. DBG). Ohne die Unterzeichnung des Revers wäre es dem kan-

tonalen Steueramt ohne Weiteres möglich gewesen, den fraglichen Grundstückgewinn 

in  der  ordentlichen  Steuerperiode  1997/1998  noch  zu  erfassen,  indem  es  entweder 

weiter  zugewartet  hätte  bis  die  Grundstückgewinnsteuer  rechtskräftig  veranlagt  war, 

oder das Verfahren auf dem Weg der Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen 

abgeschlossen  hätte.  Indem  die  Pflichtigen  ausdrücklich  ihr  Einverständnis  mit  einer 

späteren  Besteuerung  erklärt  haben,  haben  sie  eine  vorteilhaftere  Einschätzung 

1997/98  erwirkt;  ihr  nachfolgendes  Bestehen  auf  periodengerechter  Besteuerung  er-

weist sich unter diesen Umständen als treuwidrig und verdient keinen Rechtsschutz.  

Entgegen der Auffassung der Pflichtigen war die Veranlagung 1997/98 damals 

zudem  keinesfalls  verjährungsbedroht.  Gemäss  Art.  120  Abs.  1  DBG  verjährt  das 

Recht,  eine  Steuer  zu  veranlagen,  innert  fünf  Jahren  nach  Ablauf  der  Steuerperiode; 

die  Frist  steht  während  eines  Einspracheverfahrens  still  (Art.  120  Abs.  2  lit.  a  DBG). 

Die absolute Verjährung tritt nach 15 Jahren ein (Art. 120 Abs. 4 DBG). Die Einschät-

zungsakten  für  die  Steuerperiode  1997/98  liegen  dem  Steuerrekursgericht  zwar  nicht 

vor; aus diversen Aktennotizen (Telefonnotiz vom 20. August 2001, Notiz Inspektorat) 

ergibt sich indessen, dass bereits am 13. Juni 2000 eine Einsprache in Bezug auf die 

direkte Bundessteuer 1997/98 hängig war. Damit stand die Verjährung still. Abwegig ist 

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der  Einwand der  Pflichtigen,  dies gelte  nicht  in Bezug  auf  den Grundstückgewinn,  da 

sie diesen mit der damaligen Einsprache nicht selbst deklariert hätten; ein solcher "se-

lektiver"  Stillstand  der  Veranlagungsverjährung  ist  der  gesetzlichen  Regelung  fremd. 

Nichts ableiten können sie zudem aus dem Umstand, dass sie im Zeitpunkt der Unter-

zeichnung  des  Revers  nicht  fachkundig  vertreten  waren,  hätte  es  ihnen  doch frei  ge-

standen, einen  solchen Vertreter  beizuziehen.  Zudem  war  ihnen  gemäss  einer  Proto-

kollnotiz vom 30. März 2004 der Verfahrensstand bekannt.  

Nicht  gefolgt  werden  kann  ihnen  ferner  in  ihrer  Auslegung  des  Revers,  dass 

die  Besteuerung  –  wegen  der  erst  am  7.  April  2006  getroffenen  Veranlagung  der 

Grundstückgewinnsteuer – erst in der Steuerperiode 2006 erfolgen dürfe. Der Schluss 

des  Steuerkommissärs,  dass  die  Veranlagung  in  der  ältesten  bei  Rechtskraft  des 

Grundstückgewinnsteuerentscheids  noch  offenen  Steuerperiode  erfolgen  soll,  wird 

durch  den  umfassenden  Wortlaut  des  Revers  ohne  weiteres  gedeckt  und  ist  auch 

sachgerecht.  Bei  Kenntnisnahme  des  Veranlagungsentscheids  der  Grundstücksge-

winnsteuer-Kommission D vom 7. April 2006  war die  vorliegend streitbetroffene Steu-

erperiode 2001 die älteste noch offene Steuerperiode.  

ff)  Der  Steuerkommissär  hat  einen  weiteren  Gewinn  aus  der  Veräusserung 

der  Liegenschaften  in  E  von  Fr.  200'000.-  besteuert.  Dabei  handelt  es  sich  um  den 

Verkauf von vier Stockwerkeigentumseinheiten, welche alle 1995 erfolgten; Verkäuferin 

war  die  Pflichtige.  Eine  Grundstückgewinnsteuerveranlagung  hat  indessen  noch  nicht 

stattgefunden.  Nachdem  der  Revers  gemäss  seinem Wortlaut  eine  steuerliche  Erfas-

sung "nach Vorliegen der definitiven Abrechnungen" zum Inhalt hat, fehlt es damit an 

der Grundlage für die Besteuerung der Gewinne in der Steuerperiode 2001.  

gg)  Für  die  direkte  Bundessteuer  2001  ergibt  sich  damit  folgende  Veranla-

gung:  

steuerbares Einkommen gemäss  
Einschätzung Staats- und Gemeindesteuern 

Differenz Versicherungsabzüge und Sonderabzug 

Grundstückgewinn D 

./. AHV-Rückstellung auf Grundstückgewinn  

Total 

gerundet  

Fr. 

396‘345.- 

- 300.- 

2'827'483.- 

- 271'960.- 

2'951‘568.- 

2'951‘500.-. 

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Die Differenz zum geschätzten steuerbaren Einkommen von Fr. 3'238'200.- ist 

beträchtlich,  sodass  die  Ermessenseinschätzung  offenkundig  als  unrichtig  erscheint 

und der korrigierte Wert zu übernehmen ist.  

7. Steuerperiode 2002 

a) Mietertrag 

Der  Steuerkommissär  hat  die  Netto-Liegenschaftserträge  auf  Fr.  1'740'000.- 

geschätzt, während die Pflichtigen solche von Fr. 1'299'201.- vertreten. Die Schätzung 

des Steuerkommissärs entspricht derjenigen des Vorjahres und damit im Wesentlichen 

auch der Selbstdeklaration der Pflichtigen für dieses Jahr; sie wäre demnach nur dann 

zu hoch, wenn die Pflichtigen Umstände geltend machen können, welche eine Abnah-

me des Nettoertrags im Vergleich zum Vorjahr erklären.  

aa)  In  Betracht  fällt  vorab  der  Brandfall  bezüglich  der  Liegenschaft  strasse 

25/27  in  I,  in  Bezug  auf  welche  die  Pflichtigen  Unterhaltskosten  von  Fr. 200'000.-  im 

Zusammenhang mit dem Wiederaufbau geltend machen. Die Kosten für einen Ersatz-

bau  nach  einem  Brand  gelten  grundsätzlich  nicht  als  Unterhaltskosten,  sondern  als 

wertvermehrende  Aufwendungen  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art.  32  N  57  DBG 

und § 30 N 50 StG). Die Pflichtigen haben weder substanziiert dargetan noch belegt, 

dass die baulichen Massnahmen entgegen diesem Grundsatz Unterhalt darstellen. Die 

Faktenlage spricht klar gegen eine solche Annahme. Aus den Akten ergibt sich, dass 

die Pflichtigen für die Liegenschaft (inkl. Boden) vor dem Brand einen Wert (inkl. Land) 

von Fr. 2'027'000.- deklariert haben. Der Wiederaufbau kostete Fr. 2'436'367.-, und die 

Gebäudeversicherung hat Fr. 1'650'000.- an den Schaden geleistet. Diese hohen Be-

träge lassen einen totalen Abbruch und eine vollständige Neuerstellung eines erweiter-

ten Ersatzbaus vermuten. Unter diesen Umständen hätte es umso mehr an den Pflich-

tigen  gelegen,  bauliche  Massnahmen  mit  Unterhaltscharakter  darzutun  und  zu 

belegen. Dies haben sie nicht getan; die Bauabrechnung allein enthält jedenfalls keine 

Anhaltspunkte  für  das  Vorliegen  von  Unterhaltsaufwendungen.  Im  Übrigen  bietet  der 

Brandfall auch keine Begründung für eine Abnahme des Liegenschaftsertrags im Ver-

gleich zum Vorjahr, da gemäss der Zusammenstellung der Pflichtigen  zu den Steuer-

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erklärungen  der  Einbruch  der  Mieterträge  sowohl  durch  Versicherungszahlungen  als 

auch durch eine starke Abnahme der übrigen Unterhaltskosten kompensiert wurde.  

bb) In Bezug auf die übrigen Liegenschaftserträge zeigen sich zum Teil erheb-

liche Schwankungen im Vergleich zum Vorjahr, ohne dass von den Pflichtigen hierfür 

irgendwelche  Erklärungen  geliefert  würden.  Insbesondere  bei  der  Liegenschaft  in  E 

fällt auf, dass der Ertrag im Vergleich zum Vorjahr um rund 30% zurückgegangen ist; 

da aber die Abrechnungen 2002 fehlen, lassen sich die Gründe für diesen Rückgang 

nicht überprüfen. Auffallend sind  zudem die massiven Schwankungen in den Mietein-

nahmen bei  der  Liegenschaft  strasse  34/36  in  I, welche  sowohl  innerhalb  des  Jahres 

als  auch  im  Vergleich  zum  Vorjahr  bei  den  Monatsbetreffnissen  zum  Teil  bis  gegen 

100% betragen (z. B. Monat März). Hier fehlen Mieterspiegel, welche Erklärungen für 

diese Schwankungen liefern könnten. Mangels Detailangaben zu den Mieterträgen ist 

es auch nicht möglich, aus den Unterlagen entsprechende Gründe zu eruieren. 

cc)  Damit  besteht  aber  keine  Veranlassung,  von  der  steueramtlichen  Schät-

zung abzuweichen. 

b) Wertschriftenertrag 

Die Pflichtigen deklarieren einen solchen von Fr. 17'594.-, während der Steu-

erkommissär Fr. 20'000.- geschätzt hat. Die Deklaration ist belegt, was eine Korrektur 

von Fr. 2'406.- zugunsten der Pflichtigen ergibt.  

c) Schuldzinsen 

Der Steuerkommissär hat die Schuldzinsen auf Fr. 1'400'000.- geschätzt und 

Fr. 650‘000.-  davon  auf  den  Kanton  Zürich  verlegt.  Die  Pflichtigen  verfechten  einen 

Betrag von total Fr. 1'634'512.- (ohne Verlegung auf die Kantone).  

Liegenschaften  Zürich:  Bezüglich  der  Hypothekarzinsen  strasse  in  I  von 

Fr. 14'826.-  fehlen  die  Belege. Wie  bereits  ausgeführt,  besteht  weiter  eine  Unklarheit 

über  die  Aufteilung  der  Hypothekarschuldzinsen  in  Bezug  auf  die  Liegenschaften 

strasse in C. Aus den Unterlagen ist zu schliessen, dass der Pflichtige nur einen Teil 

davon  zu  tragen  hatte.  Dies  ergibt  sich  daraus,  dass  sich  die  Verfallanzeigen  für  die 

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Hypothekarzinsen  jeweils  auf  Mehrfamilienhäuser  "str."  bezogen  und  an  den  Pflichti-

gen  sowie  die  H  als  Darlehensnehmer  adressiert  waren,  sich  unter  seinen  Liegen-

schaften  aber  keine  an  der  strasse  befinden.  Die  Grundlagen  für  die  Aufteilung  der 

Zinsen mit der H sind nicht ersichtlich. Die vorgenommene Aufteilung ist zudem nicht 

schlüssig.  Die  ausstehende  Hypothekarschuld  betrug  per  31.  Dezember  2002 

Fr. 12'400'000.- für die 1. Hypothek und Fr. 400'000.- für die 2. Hypothek, und die Zin-

sen für die 1. Hypothek beliefen sich auf Fr. 499'875.- (= Fr. 255'750.- + Fr. 244'125.-, 

R-act.  7/120,  121,  122  und  123),  diejenigen  für  die  2. Hypothek  auf  Fr.  21'834.-  (= 

Fr. 11'745.-  +  Fr.  10'089.-).  Die  Pflichtigen  machen  mit  Bezug  auf  die  1.  Hypothek 

Fr. 378'937.-  (75,8%),  in  Bezug  auf  die  2.  Hypothek  hingegen  den  gesamten  Betrag 

geltend. Diese Aufteilung widerspricht den Verfallanzeigen, da ja auch diejenige für die 

2.  Hypothek  an  beide  Darlehensnehmer  gerichtet  war.  Erst  per  31.  Dezember  2002 

wurde eine Vereinbarung getroffen, wonach von der Hypothek von Fr. 12'400'000.- ein 

Betrag von Fr. 9'900'000.- (79,8%) auf den Pflichtigen und der Rest von Fr. 2'500'000.- 

auf  die  H  entfallen.  Daraus  geht  indessen  die  Aufteilung  für  den  Zeitraum  vor  dem 

31. Dezember 2002 nicht hervor; überdies bezieht sie sich – wie sich aus dem Totalbe-

trag der Hypothek ergibt – nur auf die 1. Hypothek, und stimmt der prozentuale Anteil 

nicht mit dem effektiv geltend gemachten Betrag überein. In Anbetracht dieser Unklar-

heiten erscheint die steueramtliche Schätzung der im Kanton Zürich angefallenen Hy-

pothekarzinsen mit Fr. 650'000.- nicht als offensichtlich unrichtig.  

Folgende übrige Hypothekarzinsen sind demgegenüber belegt und damit zum 

Abzug zuzulassen:  

- Liegenschaften E  

- Liegenschaften O  

- Liegenschaften D  

- Liegenschaft J  

Fr. 214'725.-  

Fr. 169'852.-  

Fr. 444'000.-  

Fr.   18'083.-  

Neu  geltend  gemacht  werden  Schuldzinsen  auf  den  Kontokorrentkonti  des 

Pflichtigen bei der H und der L von zusammen Fr. 60'062.- (= Fr. 41'917.- + Fr. 18'145.-

). Diese sind jeweils auf dem Konto Darlehen Aktionär auch verbucht worden und sind 

deshalb zu gewähren.  

Insgesamt ergibt dies Schuldzinsen von rund Fr. 1'556'000.-, welche interkan-

tonal proportional (nach Lage der Aktiven) zu verlegen sind.  

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d) Erwerbseinkünfte 

Der  Steuerkommissär  hat  diese  auf  insgesamt  Fr. 238'469.-  (Fr.  167'607.-  + 

Fr. 40'862.- + Fr. 30'000.-) geschätzt. Mit dem Rekurs bzw. der Beschwerde hielten die 

Pflichtigen am Lohn des Pflichtigen von Fr. 167'607.- von der L fest, deklarierten aber 

anstelle  der  übrigen  Beträge  neu  ein  Lohn  der  Pflichtigen  von  Fr.  114'787.-  aus  ihrer 

Erwerbstätigkeit für  die H,  was insgesamt  Fr.  282'394.-  ergibt.  Darauf  sind  sie zu  be-

haften, sodass sich die unselbstständigen Erwerbseinkünfte um Fr. 43'925.- erhöhen. 

Entsprechend sind die Berufsauslagen anzupassen. 

e)  Mit  diesen  Korrekturen  ergibt  sich  für  die  Staats-  und  Gemeindesteuern 

2002  ein  steuerbares  Einkommen  von  Fr.  288'300.-  und  ein  satzbestimmendes  Ein-

kommen  von  Fr.  466'300.-.  Die Einschätzung  erweist  sich damit  als  offensichtlich un-

richtig, weshalb das steuerbare Einkommen entsprechend herabzusetzen ist. Die Kor-

rekturen sind sodann auch für die direkte Bundessteuer 2002 zu übernehmen, sodass 

dort ein steuerbares Einkommen von Fr. 466'000.- resultiert.  

8. Steuerperiode 2003 

a) Liegenschaftsertrag 

Der Steuerkommissär hat diesen wie für die Vorjahre auf Fr. 1'740'000.- fest-

gesetzt. Die Pflichtigen deklarierten in ihrer Zusammenfassung 2003 einen solchen von 

Fr.  850'371.-  (=  Fr.  2'078'115.-  ./.  Fr.  1'227'744.-)  bzw.  (inkl.  Eigenmietwert)  von 

Fr. 882'371.-.  Mit  dem  Rekurs  bzw.  der  Beschwerde  korrigierten  sie  diesen  Betrag, 

indem  sie  den  ursprünglich  beanspruchten  Unterhalt  der  Liegenschaft  O  um 

Fr. 90'000.- reduzierten.  

Gemäss Aufstellung hat der Ertrag der vom Brand betroffenen Liegenschaft in 

I  gegenüber  dem  Vorjahr  um  rund  Fr.  87'000.-  abgenommen,  was  als  plausibel  er-

scheint und zu übernehmen ist. Bezüglich dieser Liegenschaft wird indessen wiederum 

ein  Anteil  der  Wiederaufbaukosten  geltend  gemacht,  und  zwar  im  Betrag  von 

Fr. 586'367.-.  Die  Ausführungen  der  Pflichtigen  hierzu  entsprechen  denjenigen  zur 

Steuerperiode  2002,  weshalb  auf  das  bereits  dort  Gesagte  verwiesen  werden  kann. 

Diese Kosten sind demnach nicht abzugsfähig. Im Übrigen zeigt sich, dass die Brutto-

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erträge der einzelnen Liegenschaften im Wesentlichen gleich geblieben sind, mit Aus-

nahme  der  Liegenschaft  in  K  (Abnahme  im  Vergleich  zu  2001  um  rund  Fr. 20'000.-) 

und vor allem E (Abnahme seit 2001 um rund Fr. 85'000.-). Auffallend ist hier, dass die 

Abrechnungen 2001 sich jeweils auf die Liegenschaften "strasse 6 / weg 2 + 4" bezo-

gen, 2003 aber nur noch auf die Liegenschaften "strasse 6 / weg 2". Weshalb die Lie-

genschaft weg 4 nicht mehr erwähnt wird, ist nicht ersichtlich, es liegen keine Anhalts-

punkte  auf  einen  Verkauf  derselben  vor.  Es  kann  sich  aber  auch  nicht  um  einen 

blossen  Verschrieb  handeln,  da  die  Mietzinseinnahmen  um  rund  40%  eingebrochen 

sind, was darauf schliessen lässt, dass die Erträge dieser Liegenschaft in den Abrech-

nungen nicht mehr enthalten sind. In Widerspruch dazu erscheint die Liegenschaft weg 

4 unverändert in den Hypothekarzinsrechnungen. Aufgrund der fehlenden Detailanga-

ben besteht  auch  hier  letztlich  eine  Unklarheit  über  die  effektiven  Beträge  und  Grund 

zur Annahme, dass nicht sämtliche Erträge deklariert wurden. Damit ist ohne Weiteres 

davon auszugehen, dass sich diese im Rahmen von 2001 bewegt haben.  

Insgesamt  ist  deshalb  die  steueramtliche  Schätzung  von  Fr.  1'740'000.-  um 

Fr. 87'000.-  (Brandfall  Liegenschaft  I)  zu  kürzen,  was  neu  einen  Netto-Liegenschafts-

ertrag von gerundet Fr. 1'653'000.- ergibt.  

b) Wertschriftenertrag 

Die  Pflichtigen  haben  einen  Wertschriftenertrag  von  Fr.  15'458.-  anstelle  der 

vom Steuerkommissär geschätzten Fr. 20'000.- deklariert. Die Deklaration ist auch hier 

belegt, sodass der Wert zu übernehmen ist.  

c) Schuldzinsen 

Liegenschaften  Zürich:  Wiederum  besteht  Unklarheit  über  die  Aufteilung  der 

Hypothekarzinsen in Bezug auf die Liegenschaften strasse 34/36 und 40 in C zwischen 

den Pflichtigen und der H bzw. auf welcher tatsächlichen Grundlage die vorgenomme-

ne Aufteilung basiert, stimmen doch die geltend gemachten Zinsen nicht mit dem hypo-

thetischen  Anteil  gemäss  der  Vereinbarung  vom  31.  Dezember  2001  überein.  Ferner 

fehlen Zinsbelege in Bezug auf die Liegenschaften strasse in I. Damit ist die Unrichtig-

keit der steueramtlichen Schätzung nicht nachgewiesen worden und bleibt es bei den 

geschätzten Fr. 600'000.-.  

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In  Bezug  auf  die  Liegenschaften  in  J  und  K  fehlen  die  Belege;  in  Bezug  auf 

letztere werden immerhin Fr. 444'000.- geltend gemacht (die Bestätigung der S bezieht 

sich  nur  auf  2001  und  2002).  Diesbezüglich  ist  die  offensichtliche  Unrichtigkeit  der 

steueramtlichen Schätzung (Fr. 10'000.- bzw. Fr. 400'000.-) nicht nachgewiesen.  

Belegt und damit zum Abzug zuzulassen sind folgende geltend gemachte Hy-

pothekarzinsen:  

- Liegenschaften E  

- Liegenschaften O  

Fr.  

164'642.-  

170'180.-. 

Schuldzinsen:  In  der  ursprünglichen  Schätzung  nicht  berücksichtigt  sind  die 

neu deklarierten Schuldzinsen auf den Kontokorrentschulden des Pflichtigen bei der H 

und der L von zusammen Fr. 46'390.- (= Fr. 30'677.-+ Fr. 15'713.-). Diese sind jeweils 

wiederum auf dem Konto Darlehen Aktionär verbucht worden und deshalb zu gewäh-

ren.  

Dies ergibt insgesamt Schuldzinsen von rund Fr. 1'390'000.-, welche proporti-

onal (nach Lage der Aktiven) zu verlegen sind.  

d) Erwerbseinkünfte 

Der  Steuerkommissär  hat  ein  Erwerbseinkommen  von  total  Fr.  265'499.-  

(= Fr. 167'134.- + Fr. 68'365.- + Fr. 30'000.-) angenommen. Die Pflichtigen anerkennen 

den  Lohn  des  Pflichtigen  von  Fr. 167'134.-  von  der  L  sowie  der  Pflichtigen  von 

Fr. 68'365.-  von  der  H  und  deklarieren  zusätzlich  einen  Lohn  des  Pflichtigen  von 

Fr. 73'976.-  von 

letzterer;  hingegen  entfällt  das  Verwaltungsrats-Honorar  von 

Fr. 30'000.-. Zu all diesen Löhnen liegen Lohnausweise vor. Hinzu kommen die in der 

Steuererklärung  2003  deklarierten  Einkünfte  (Provisionen)  von  Fr.  315'000.-;  diese 

werden  von  den  Pflichtigen  ausdrücklich  anerkannt.  Mithin  beträgt  das  Total  der  Er-

werbseinkünfte sogar  Fr. 624'475.-  und damit  Fr.  358'976.-  mehr  als  ursprünglich ge-

schätzt. Dieser Wert ist zu übernehmen; die Berufsauslagen sind entsprechend anzu-

passen. 

e)  Fasst  man  diese  Korrekturen  zusammen,  ergibt  sich  für  die  Staats-  und 

Gemeindesteuern  2003  ein  steuerbares  Einkommen  von  Fr. 630'200.-  bzw.  ein  satz-

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bestimmendes  Einkommen  von  Fr.  886'500.-  und  für  die  direkte  Bundessteuer  2003 

ein steuerbares Einkommen von Fr. 886'200.-.  

f)  Die daraus für  die  Steuerperiode  2003 folgende Höhereinschätzung  wurde 

den Pflichtigen mit Verfügung vom 8. September 2010 angezeigt und ihnen Gelegen-

heit  eingeräumt,  sich  hierzu  zu  äussern.  In  ihrer  Stellungnahme  vom  6.  Dezember 

2010 machten sie sinngemäss geltend, es gehe nicht an, die Schätzungen des Steuer-

kommissärs  mit  den  zugestandenen  Einkommen  der  Pflichtigen  zu  kombinieren,  zu-

dem seien Abschreibungen auf den von den Steuerbehörden behaupteten Geschäfts-

vermögen  zu  akzeptieren.  Diesen  Einwendungen  ist  indessen  nicht  zu  folgen.  Die 

rechtskundig vertretenen Pflichtigen legen in keiner Weise dar, inwiefern das von ihnen 

anerkannte Erwerbseinkommen von Fr. 315'000.- auch bereits bei anderen Positionen 

berücksichtigte  Einkommensbestandteile  enthalten  würde.  Es  besteht  deshalb  kein 

Grund zur Annahme, dass Einkünfte doppelt erfasst worden sind. Für die Gewährung 

von Abschreibungen auf den im Geschäftsvermögen befindlichen Liegenschaften fehlt 

es bereits an den notwendigen Buchhaltungen.  

9. Die Kostenauflage im Einspracheverfahren von Fr. 2'500.- ist zu bestätigen, 

da die Pflichtigen zu Recht nach pflichtgemässem Ermessen eingeschätzt worden sind 

(vgl.  §  142  Abs.  2  Satz  2  StG  i.V.m.  §  18  der  Verordnung  zum  Steuergesetz  vom 

1. April 1998, VO StG). Die Kostenhöhe ist angemessen (§ 21 Abs. 2 VO StG).  

10.  Diese  Erwägungen  führen  zur  teilweisen  Gutheissung  der  Rechtsmittel. 

Trotz diesem Ausgang des Verfahrens sind die Beschwerde-/Rekurskosten vollständig 

den Pflichtigen aufzuerlegen, da sie bei pflichtgemässem Verhalten schon im Einspra-

cheverfahren  zu  ihrem  Recht  gekommen  wären  (Art. 144  Abs. 2  DBG,  § 151  Abs. 2 

StG).  Die  Zusprechung  der  beantragten  Parteientschädigung  an  sie  kommt  aufgrund 

ihres mehrheitlichen Unterliegens nicht in Betracht (§ 152 StG i. V. m. § 17 Abs. 2 des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 bzw. Art. 144 Abs. 4 

DBG  i.V.m.  Art.  64  Abs. 1  des  Bundesgesetzes  über  das  Verwaltungsverfahren  vom 

20. Dezember 1968).  

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Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die  Beschwerde  wird  teilweise  gutgeheissen.  Die  Beschwerdeführer  werden  wie 

folgt veranlagt (Tarif gemäss Art. 214 Abs. 2 DBG; Verheiratetentarif): 

Steuerperiode 

steuerbares Einkommen 

2001 

2002 

2003 

Fr. 

2'951'500.- 

466'000.- 

886'200.-. 

2.  Der  Rekurs  wird  teilweise  gutgeheissen.  Die  Rekurrenten  werden  wie  folgt  einge-

schätzt (Tarif gemäss § 35 Abs. 2 bzw. § 47 Abs. 2 StG; Verheiratetentarif): 

Steuerperiode 

Einkommen 

Vermögen 

Fr. 

2001 

steuerbar 

344'000.- 

satzbestimmend 

396'300.- 

2002 

steuerbar 

288'300.- 

satzbestimmend 

466'300.- 

2003 

steuerbar 

630'200.- 

Fr. 

3'943'000.- 

8'409'000.- 

2'160'000.- 

4'614'000.- 

2'214'000.- 

satzbestimmend 

886'500.- 

4'714'000.-. 

[…] 

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