# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f81800f8-3f08-5d7c-bf89-21efa2b974e1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-03-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 29.03.2021 C/22559/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-22559-2020_2021-03-29.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.03.2021. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/22559/2020 ACJC/382/2021 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 29 MARS 2021 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ [GE], appelant et recourant contre un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 décembre 2020, représenté par 

l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle il fait élection de domicile, 

et 

B______ SARL, sise c/o Monsieur C______, ______ (GE), intimée, comparant par Me 
Maud VOLPER, avocate, boulevard Georges-Favon 14, case postale 5511, 1211 

Genève 11, en l'étude de laquelle elle fait élection de domicile. 

 

- 2/13 - 

 

C/22559/2020 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/977/2020 du 17 décembre 2020, reçu par les parties le 
7 janvier 2021, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure 

sommaire, a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses 

biens et de toute personne dont il était responsable l'arcade d'environ 86 m
2
 avec 

mezzanine, située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 

du dispositif), autorisé B______ SARL à requérir l'évacuation par la force 

publique d'A______, dès l'entrée en force du jugement (ch. 2), débouté les parties 

de toutes autres conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4).  

B. a. Par acte expédié le 18 janvier 2021 à la Cour de justice, A______ forme appel, 
respectivement recours, contre le jugement précité, dont il requiert l'annulation. Il 

conclut, principalement, à l'irrecevabilité de la requête en protection du cas clair 

formée à son encontre par B______ SARL, subsidiairement, à la constatation de 

l'inefficacité de la résiliation de bail du 28 septembre 2020 et, plus 

subsidiairement, à l'annulation de cette résiliation. 

 Il allègue des faits nouveaux et produit une pièce nouvelle (pièce 23 : requête en 
réduction de loyer et en dommages-intérêts datée du 18 janvier 2021 et adressée à 

la Commission de conciliation en matière de baux et loyers). 

 b. Par arrêt du 27 janvier 2021, statuant sur la requête de restitution de l'effet 
suspensif formée à titre préalable par A______, la Cour a constaté la suspension 

de la force jugée et du caractère exécutoire du jugement attaqué et a dit que ladite 

requête était sans objet. 

c. Dans sa réponse du 1er février 2021, B______ SARL conclut à la confirmation 
du jugement attaqué. 

d. A______ a répliqué le 15 février 2021, en persistant dans ses conclusions.  

Il a allégué des faits nouveaux. 

e. Les parties ont été informées le 8 mars 2021 de ce que la cause était gardée à 
juger, B______ SARL n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer. 

 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier soumis au Tribunal et du Registre 
du commerce de Genève : 

 a. Par contrat du 28 septembre 2018, B______ SARL (ci-après : B______ ou la 
bailleresse)  

- dont C______ est gérant président et D______ gérant - a remis à bail à A______ 

- 3/13 - 

 

C/22559/2020 

(ci-après : le locataire) une "Arcade d'environ 86 m²/PPE avec Mezzanine 

d'environ 86 m², N° 1 au Rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ [GE], côté 

square du F______", pour l'exploitation d'un tea-room avec petite restauration, 

pour une durée de cinq ans, du 1
er

 octobre 2018 au 30 septembre 2023.  

Le loyer, échelonné et indexé dès le 1
er

 octobre 2023, a été fixé mensuellement, 

charges de 135 fr. non comprises, à 4'500 fr. du 1
er

 octobre 2018 au 30 septembre 

2020, 5'000 fr. du 1
er

 octobre 2020 au 30 septembre 2021 et 5'500 fr. du 

1
er

 octobre 2021 au 30 septembre 2023. 

 Les parties ont prévu qu'en dérogation à l'art. 260a al. 3 CO, le locataire ne 
pourrait prétendre à aucune indemnité en fin de bail pour les travaux à plus-value 

qu'il aurait réalisés à ses frais et avec le consentement préalable écrit de la 

bailleresse dans les locaux loués (art. 5 des clauses additionnelles du bail). 

 L'immeuble est géré par la Régie G______ SA (ci-après : la régie). 

 b. A______ est inscrit depuis le ______ 2018 au Registre du commerce de 
Genève comme titulaire de l'entreprise individuelle "Restaurant H______", sise 

rue 1______ à Genève.  

E______, à qui le précité a remis la gérance de l'établissement, bénéficie d'une 

procuration collective à deux. 

 c. Par courrier du 15 mars 2020, A______ a demandé à D______ d'examiner la 
possibilité de le dispenser du paiement du loyer jusqu'à l'enlèvement de 

l'échafaudage qui allait être posé sur l'immeuble, d'une part, et jusqu'à 

l'amélioration de la situation sanitaire due au COVID-19, d'autre part. 

 d. Le 19 mai 2020, D______ a accusé réception d'un courrier par lequel le 
locataire demandait à la ville de Genève l'autorisation d'installer la terrasse du 

restaurant "sur un espace autre que les places de parking devant [l']immeuble 

occupées par l'échafaudage pour la durée [des] travaux de rénovation des façades 

et de la toiture". 

 D______ avait "noté deux zones de lignes jaunes" qui pouvaient "parfaitement 
convenir" à la terrasse "pour les quelques mois" du chantier. Il invitait le locataire 

à prendre contact rapidement avec la ville de Genève, qui "avec la crise du Covid-

19 et la nécessité de soutenir les restaurateurs" était "bien plus flexible dans 

l'attribution de zone complémentaire pour les terrasses des cafés-restaurants". 

 e. Le 13 juillet 2020, E______, faisant suite à une demande de D______, a décrit 
à celui-ci la "situation globale du restaurant", à la suite du "lancement des gros 

travaux sur l'immeuble dès le mois d'avril" 2020, en concomitance avec la 

réouverture des établissements publics décidée par le Conseil fédéral. Le gérant 

- 4/13 - 

 

C/22559/2020 

souhaitait obtenir l'aide du précité afin de conserver l'établissement "qui 

commençait à peine à être profitable moins d'une année" après sa reprise par lui-

même. 

f. Par courrier du 21 juillet 2020, le Service de l'espace public de la ville de 
Genève a informé E______ de ce qu'il ne serait pas en mesure de l'autoriser à 

exploiter une terrasse en 2020, tout en étant conscient que le fait de ne pas pouvoir 

installer de terrasse en raison de l'emprise du chantier situé sur l'emplacement 

prévu était pénalisant pour l'exploitation du restaurant. 

 g. Par avis comminatoire du 20 août 2020, reçu le lendemain, la bailleresse, par 
l'intermédiaire de la régie, a mis en demeure le locataire, sous menace de 

résiliation du bail conformément à l'art. 257d CO, de lui régler dans les 30 jours le 

montant de 9'507 fr., comprenant 9'270 fr. de loyers et charges de juillet et août 

2020 (4'635 x 2), 129 fr. 30 de "frais de rappels antérieurs" et 107 fr. 70 de "frais 

de la présente mise en demeure (TVA 7.7% comprise)". 

 h. Par message électronique du 22 août 2020, A______ a demandé à D______ où 
en était "le remboursement de la perte de gain". En raison des travaux sur 

l'immeuble, l'arcade était pratiquement fermée et les échafaudages rendaient 

impossible l'installation de la terrasse. D______ lui promettait depuis trois mois 

de faire le nécessaire, alors que la régie lui réclamait le paiement des loyers de 

juillet et août 2020. D______ était invité à faire le nécessaire le plus tôt possible et 

à examiner la situation avec la régie. 

 Le 26 août 2020, D______ a répondu à A______ que ses "doléances sur les 
travaux des façades et l'emplacement de [la] terrasse ne [le] dispensaient 

aucunement du paiement de [son] loyer". Il avait proposé au gérant plusieurs 

emplacements possibles, mais celui-ci les avait tous refusés. Si le chantier en 

cours n'arrangeait sans doute pas les choses, il n'était pas responsable de la totalité 

des soucis de rentabilité de l'établissement, qui avait "déjà de la peine à tourner 

avant la Covid". 

 Par message électronique du 27 août 2020 à D______, A______ a contesté ce qui 

précède. "Pour le loyer" D______ était au courant depuis trois mois. Il était 

difficile à joindre. S'il était entré en matière plus tôt, le locataire n'aurait pas eu "ce 

retard de loyer". D______ était invité à dédommager le locataire pour la "perte 

d'argent" que l'échafaudage lui avait causée. Le locataire voulait éviter d'aller plus 

loin compte tenu du respect qu'il avait envers D______. 

 i. Par circulaire du 14 septembre 2020, les locataires de l'immeuble de la rue 
1______ ont été informés du "planning prévisionnel rectifié" des travaux de 

réfection des façades, de la toiture et des parties communes. Les délais de dépose 

de l'échafaudage avaient été prolongés. La réfection des parties communes de 

l'immeuble devait débuter en octobre 2020. Les travaux de rénovation de la 

- 5/13 - 

 

C/22559/2020 

chaufferie étaient en cours. La dépose des échafaudages était prévue entre le 

17 novembre et le 1
er

 décembre 2020. 

 Selon un avis du 16 novembre 2020 au locataire, d'autres travaux pouvant 

"engendrer ponctuellement quelques nuisances" étaient prévus durant la période 

du 16 novembre au 2 décembre 2020. 

 j. Par avis officiel du 28 septembre 2020, reçu le 30 septembre 2020, constatant 
que la situation comptable du locataire n'avait pas été remise à jour dans le délai 

imparti, la bailleresse, par l'intermédiaire de la régie, a résilié le bail avec effet au 

31 octobre 2020.  

 k. Par courrier recommandé du 26 octobre 2020, l'ASLOCA, pour le compte du 
locataire, a informé la régie de ce qu'elle était chargée de contester la résiliation 

du bail, d'une part, et de faire valoir les prétentions de celui-ci en réduction du 

loyer et en dommages-intérêts, d'autre part. Après la fermeture obligatoire du 

restaurant en raison de la pandémie, qui avait induit une perte de chiffre d'affaires 

de 100%, A______ avait été confronté aux conséquences du chantier extrêmement 

important en cours dans l'immeuble depuis mai 2020. Ce chantier avait non 

seulement rendu l'établissement invisible depuis la rue, mais avait également 

empêché l'installation d'une terrasse. Le locataire avait perdu la quasi-totalité de sa 

clientèle, engendrant une perte de chiffre d'affaires de 90% environ. Ainsi, le 

locataire sollicitait une réduction de loyer de 90% pendant toute la durée du 

chantier, ainsi que des dommages-intérêts de 5'000 fr. par mois pour la perte de 

bénéfice, sous réserve d'amplification. 

Il déclarait compenser les loyers qui lui étaient réclamés avec les prétentions 

précitées.  

Il en découlait que la résiliation du bail était inefficace. 

Le locataire entendait également faire valoir que la mezzanine comprise dans le 

bail était inexploitable, ce que le bailleur savait. Le loyer avait ainsi été fixé sur 

une base erronée. A______ avait été induit en erreur sur l'exploitabilité de la 

surface au moment de signer le bail. Il déclarait ainsi invalider ledit contrat pour 

ce qui concernait le montant du loyer et concluait à ce que celui-ci soit ramené à 

30'000 fr. par année, charges non comprises, depuis le 1
er

 octobre 2018. 

l. Par acte du 27 octobre 2020, le locataire a contesté le congé du 28 septembre 
2020 devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers 

(C/2______/2020). 

 m. Par requête en protection des cas clairs du 10 novembre 2020, la bailleresse a 
requis du Tribunal l'évacuation du locataire et l'exécution directe de l'évacuation.  

- 6/13 - 

 

C/22559/2020 

 n. Lors de l'audience du Tribunal du 17 décembre 2020, B______ a persisté dans 
ses conclusions, en alléguant que l'arriéré de loyer se montait à 29'310 fr.  

 Le locataire a conclu à l'irrecevabilité de la requête en cas clair, subsidiairement à 

l'inefficacité de la résiliation et à titre plus subsidiaire à l'annulation de celle-ci.  

Il a déclaré que l'année 2020 avait été très mauvaise pour lui. Son restaurant, mis 

en gérance, avait souffert de la situation liée au COVID puis de l'installation de 

l'échafaudage au printemps 2020. Il était dans l'incapacité de payer les loyers à 

l'heure actuelle. La situation s'améliorerait lorsque les travaux seraient terminés. Il 

avait contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière de baux 

et loyers et allait tout prochainement déposer une demande en réduction de loyer 

et en dommages et intérêts.  

Il était clair qu'il avait droit à une réduction de loyer et à des dommages-intérêts 

car son restaurant était inexploitable en raison des travaux. Il n'avait pas pu 

installer de terrasse contrairement à l'année précédente. Vu les circonstances 

extraordinaires de l'année 2020, il estimait être en droit d'invoquer la 

compensation car il était absolument impossible pour lui de payer son loyer.  

 Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience.  

EN DROIT 

1. 1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au 
dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1; 4A_72/2007 

du 22 août 2007 consid. 2). 

 Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la 

procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse 

l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de 

question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt 

économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux 

pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, 

laquelle est estimée à six mois. Si en revanche le congé est également contesté, il 

y a lieu de prendre en compte la durée prévisible pendant laquelle l'usage de 

l'objet se prolongerait si le congé était éventuellement invalidé, soit la période de 

protection de trois ans de l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 

et 1.2.2.3 - JdT 2019 II 235 pp. 236 et 239). 

- 7/13 - 

 

C/22559/2020 

 En l'espèce, le loyer mensuel, charges comprises, de l'arcade litigieuse était de 

5'135 fr. lors de l'échéance du congé, de sorte que la voie de l'appel est ouverte en 

toute hypothèse. 

 1.2 Lorsque la décision de première instance a été rendue en procédure sommaire, 
comme en matière de cas clairs (art. 248 let. b CPC), le délai pour l'introduction 

de l'appel, qui doit être écrit et motivée (art. 311 al. 1 CPC), est de dix jours 

(art. 314 al. 1 CPC).  

L'appel a été interjeté dans le délai (cf. aussi art. 142 al. 3 CPC) et suivant la 

forme prescrits, de sorte qu'il est recevable. 

 1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

 1.4 Seule la voie du recours est en revanche ouverte contre les décisions du 
tribunal de l'exécution (art. 309 let. a et 319 let. a CPC).  

 Le recours doit aussi être motivé (art. 321 al. 1 CPC). 

 En l'espèce, le locataire ne formule aucune critique contre la décision du tribunal 

relative à l'exécution de l'évacuation (consid. 4 du jugement attaqué et ch. 2 du 

dispositif du jugement), de sorte que le recours est irrecevable. 

2. L'appelant produit une pièce nouvelle et forme des allégués nouveaux. 

 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). 

 Les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première 

instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du tribunal sur la 

base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317  

al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; 

4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2).  

 2.2 Ainsi, la pièce nouvelle et les allégations nouvelles de l'appelant ne sont pas 
recevables, de sorte que la Cour examinera la cause sur la base du dossier qui se 
trouvait en mains du Tribunal. 

- 8/13 - 

 

C/22559/2020 

Les conclusions de l'appelant qui vont au-delà de l'irrecevabilité de la requête sont 

irrecevables dans une procédure en protection du cas clair (cf. art. 257 al. 3 CPC). 

3. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir admis l'application de l'art. 257 CPC, 
alors que l'état de fait était litigieux et la situation juridique n'était pas claire. 

D'une part, il avait apporté la preuve, ou à tout le moins la vraisemblance 

suffisante, du fait qu'il avait subi des nuisances importantes provenant du chantier 

entamé par la bailleresse et qu'il avait beaucoup souffert des conséquences de la 

situation sanitaire, ce qui avait rendu son commerce inexploitable depuis mars 

2020. D'autre part, se posait la question de l'efficacité de la résiliation et de son 

annulabilité. 

 L'appelant admet qu'il n'a pas fait "sa déclaration de compensation formelle" dans 
le délai de 30 jours de la mise en demeure. Cependant, il avait déjà émis les 

mêmes prétentions par écrit auparavant, de sorte que la bailleresse était 

parfaitement informée de la situation et de ses demandes avant la mise en 

demeure. Retenir le contraire revenait à faire preuve de formalisme excessif. Par 

ailleurs, la bailleresse commettait un abus de droit en utilisant la voie de la 

résiliation de bail pour défaut de paiement, alors qu'elle n'avait jamais donné la 

moindre réponse au locataire et n'avait pas tenu compte de la situation difficile 

dans laquelle il se trouvait, en grande partie à cause du chantier de l'immeuble. 

 3.1 
 3.1.1 La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC 

permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité 

de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est 

pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2 et la référence citée). En vertu de 

l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 

lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement 

prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Le tribunal n'entre pas 

en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée 

(art. 257 al. 3 CPC).   

Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté 

par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits 

peuvent être établis sans retard et sans trop de frais.  

Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, 

qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la 

conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 

consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). 

Fait partie de ces exceptions celle de compensation; le débiteur peut l'invoquer 

même si la créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il faut alors et il suffit qu'elle 

parvienne à ébranler la conviction du juge quant au bien-fondé de la requête (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_142/2020 du 3 septembre 2020 consid. 3.1). A l'inverse, le 

- 9/13 - 

 

C/22559/2020 

cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal 

fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement 

(ATF 138 III 620 consid. 5.1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 

16 septembre 2014 consid. 2.1).  

La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret 

s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et 

d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités).  

Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le 

demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose 

jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer 

l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1).  

 3.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à 
s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par 

écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il 

résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux 

d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le 

délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux 

d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de 

congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).  

 Le congé est inefficace notamment si le bailleur a accordé une remise de dette au 
locataire; la preuve en incombe à ce dernier (LACHAT, Le bail à loyer, 2ème éd. 
2019, p. 880 et la référence citée). 

 Le locataire peut éteindre sa dette de loyer par compensation, c'est-à-dire en 

opposant à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le 

bailleur. La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 

al. 1 CO). Le locataire doit informer le bailleur de manière non équivoque, de 

préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la 

compensation. La déclaration du locataire doit exprimer clairement sa volonté de 

procéder à la compensation, et permettre au bailleur de comprendre quelles sont la 

créance compensée et la créance compensante, et quel est le montant de cette 

dernière. A défaut, la compensation est dépourvue d'effet (LACHAT, op. cit., 

pp. 380-381, note 87 et les références citées). 

 La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe 

aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); 

la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai 

de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4C.212/2006 du 

28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22; cf. toutefois arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681, qui 

- 10/13 - 

 

C/22559/2020 

exclut une telle possibilité dans une situation où la loi permet de consigner le 

loyer). 

Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en 

soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se 

prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur 

ce point. Cela étant, il y a lieu de tenir compte des spécificités de la cause. La loi 

prévoit que si le paiement du loyer n'intervient pas durant le délai de grâce, le 

congé peut être donné avec un délai de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d 

al. 2 CO); une prolongation de bail est exclue (art. 272a al. 1 let. a CO). Cette 

réglementation légale signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet 

loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard. L'obligation du 

juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait 

prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté 

du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir 

l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais; cette volonté découle des 

règles de droit matériel évoquées ci-dessus, sans qu'il soit nécessaire de trancher 

la question de savoir si la contestation de l'efficacité du congé relève de la 

procédure ordinaire ou simplifiée (cf. ATF 139 III 457 consid. 5.3 in fine, qui 

laisse la question indécise). Invoquer la compensation avec une contre-créance 

contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du 

séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en 

compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure 

relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait 

être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit 

connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente.  

Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une 

créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de 

l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en 

principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex 

specialis par rapport à l'art. 82. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui 

a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en 

compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt du 

Tribunal fédéral précité 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 

2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis 

comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le 

consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce 

congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il 

fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014, 

4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.-2 et les références citées).   

La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO 

peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit 

- 11/13 - 

 

C/22559/2020 

être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du 

bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 et les 

références citées). L'annulation entre en considération notamment si l'arriéré a été 

réglé très peu de temps (un ou deux jours) après l'expiration du délai 

comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à 

temps, ou encore si le bailleur a octroyé à son locataire des facilités de paiement 

(LACHAT, op. cit., p. 881 et les références citées). 

 3.1.3 Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure sommaire pour 
les cas clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a contesté en 

justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante. Dans 

une telle situation, il appartient au juge saisi de la requête d'expulsion d'examiner 

à titre préjudiciel la validité de la résiliation du bail. Si cette dernière est claire au 

sens de l'art. 257 CPC, il peut procéder (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 

262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 précité consid. 4.3 et les 

références citées). 

 La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement 
trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la 

sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet 

arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêts du Tribunal fédéral 4A_592/2013 du 

9 septembre 2013 consid. 5; 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). 

 3.2 En l'espèce, le délai comminatoire pour le paiement des loyers de juillet et 
août 2020, faisant l'objet de la mise en demeure du 20 août 2020, venait à 

échéance le 20 septembre 2020. Il n'est pas contesté que l'appelant n'a pas versé 

(l'intégralité de) l'arriéré avant cette échéance. Par ailleurs, l'appelant n'établit pas 

que l'intimée lui aurait accordé une remise de dette ou octroyé des facilités de 

paiement après les contacts qu'il a eus entre mars et août 2020 avec le gérant de la 

bailleresse. Au contraire, le 26 août 2020, celui-ci a attiré son attention sur le fait 

qu'il n'était pas dispensé du paiement du loyer. De plus, l'objection de 

compensation n'a pas été invoquée avant l'échéance du délai comminatoire, mais 

pour la première fois le 26 octobre 2020. Dans ses précédentes discussions avec le 

gérant précité, le locataire a certes fait état des difficultés résultant du chantier de 

l'immeuble et notamment de l'absence de terrasse. Cependant, avant l'échéance du 

délai de grâce, il n'a évoqué à aucun moment de manière non équivoque 

l'existence et le montant d'une prétendue contre-créance en réduction du loyer 

et/ou en dommages-intérêts. Il n'a en outre pas cru bon de faire usage de la 

possibilité, dont il disposait, de consigner le loyer. 

 Il n'est à juste titre pas contesté que les autres conditions de l'art. 257d CO sont 
réalisées, de sorte que la validité de la résiliation doit être admise, en dépit du fait 

qu'une procédure en contestation du congé est actuellement pendante. 

- 12/13 - 

 

C/22559/2020 

 Dans la mesure où la bailleresse a fait usage d'un droit qui lui est réservé par la 

loi, il ne peut lui être reproché aucun abus de droit. 

 En définitive, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que les conditions des 

art. 257 CPC et 257d CO étaient réunies et a ainsi prononcé l'évacuation 

immédiate du locataire. Comme indiqué, l'appelant ne critique pas les mesures 

d'exécution prononcées par les premiers juges, lesquelles sont par ailleurs 

conformes aux dispositions légales sur l'exécution des décisions (cf. notamment 

art. 343 al. 1 let. e CPC). 

 Le jugement attaqué sera donc intégralement confirmé. 

4. Devant la juridiction des baux et loyers, il n'est pas perçu de frais judiciaires et il 
n'est pas alloué de dépens (art. 116 al. 1 CPC; art. 22 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

- 13/13 - 

 

C/22559/2020 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 18 janvier 2021 par A______ contre le jugement 

JTBL/977/2020 rendu le 17 décembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/22559/2020-8. 

Déclare irrecevable le recours formé le 18 janvier 2021 par A______ contre le même 

jugement. 

Au fond : 

Confirme le jugement attaqué. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.