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**Case Identifier:** 2691b446-2ac0-514c-94e6-d81a8470fe05
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-04
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 04.04.2022 WBE.2021.74
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_WBE-2021-74_2022-04-04.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht 

2. Kammer 

 

 

WBE.2021.74 / or / we       

(3-RV.2018.61)  

Art. 22 

 

Urteil vom 4. April 2022 
 

 

Besetzung  Verwaltungsrichter Berger, Vorsitz  

Verwaltungsrichterin Klöti 

Verwaltungsrichterin Martin 

Gerichtsschreiberin Ruth    

 

 
   

Beschwerde-

führerin  

 A._____ AG  

vertreten durch Dr. iur. Urs Fasel, Fürsprecher und Notar, 

Effingerstrasse 8, Postfach, 3001 Bern und Daniel Dillier, Advokat, 

St. Alban-Vorstadt 110, Postfach 419, 4010 Basel 

        

gegen 

 

  Kantonales Steueramt, Rechtsdienst, Telli-Hochhaus, 5004 Aarau    

     

 
 

   

Gegenstand  Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2012 

und 2013 

 

Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,  

vom 21. Januar 2021 

  

 - 2 - 

 

 

 

 
   

Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

1. 

Die A. AG mit Sitz in W. entstand am 20. Januar 2000 im Rahmen einer 

Umfirmierung der vormaligen N. AG (Eintragung im Handelsregister am 

14. April 1989; Sitz in H.). Gemäss Handelsregisterauszug besteht ihr 

Zweck in der Verwaltung und Bewirtschaftung der Liegenschaften im A. 

(W./Z.) sowie weiterer Gewerbe- und Wohnliegenschaften; zudem kann sie 

gemäss Zweckumschreibung im In- und Ausland Zweigniederlassungen 

und Tochtergesellschaften errichten, sich an anderen Unternehmungen 

beteiligen sowie im In- und Ausland Grundeigentum erwerben, belasten, 

veräussern und verwalten.  

 

Im für das vorliegende Verfahren relevanten Zeitpunkt bestand das 

Aktionariat der A. AG aus B. (39 %), C. (22 %) und D. (39 %). Dieselben 

Aktionäre halten auch die Beteiligungsrechte an der O. AG (vgl. 

Verwaltungsgerichtsverfahren WBE.2021.75). Einsitz in den Verwaltungs-

rat der A. AG haben seit dem 15. Februar 2000 E. (Präsident) und F.. Bei 

der O. AG besteht der Verwaltungsrat seit dem 8. Februar 2008 aus G. 

(Präsident) und C.. F. und E. agieren bei der O. AG als faktische 

Geschäftsführer.  

 

2.  

2.1. 

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 1. Juni 2011 erwarb die A. 

AG von der M. AG die Liegenschaft GB X. Nr. aaa im Halte von 22.50 Aren 

(Gebäudeplatz und Umgelände an der AA-Strasse 11, X.; Büro- und 

Lagergebäude Nr. bbb; nachfolgend: Liegenschaft). Der Kaufpreis von 

insgesamt Fr. 2'500'000.00 inkl. MwSt. setzte sich wie folgt zusammen:  

 
Gebäudeteil, exkl. MwSt. Fr. 1'805'555.00 
8 % MwSt. auf Gebäudeteil (100 %) Fr. 144'445.00 
Subtotal Gebäudeteil inkl. 8 % MwSt. Fr. 1'950'000.00 
 
Landpreis Fr. 550'000.00 
 
Total Kaufpreis Fr. 2'500'000.00 

 

Gemäss Kaufvertrag vom 1. Juni 2011 sollte der Kaufpreis durch die 

Bezahlung der gesamten Summe auf das Konto der Verkäuferin bei der 

Zürcher Kantonalbank per Nutzen- und Schadendatum (15. Juni 2011) 

getilgt werden. Die Anmeldung beim Grundbuchamt Y. durch die 

beauftragte Notarin erfolgte am 14. Juni 2011.  

 

 - 3 - 

 

 

 

Unter Ziff. 3 Mietzinsgarantie / Vermietung wurde im Kaufvertrag vom 

1. Juni 2011 zudem vereinbart, dass die Verkäuferin (M. AG) die 

Büroräumlichkeiten (ca. 1005 m2) zu Fr. 140.00/m2 Nutzfläche p.a. sowie 

33 Einstellplätze zu je Fr. 1'200.00 p.a. bis zum 30. November 2012 fest 

mieten werde. Nach Ablauf dieser Mietdauer sollte das Mietverhältnis ohne 

weiteres Zutun der Parteien enden, wobei der M. AG die einseitige Option 

eingeräumt wurde, das Mietverhältnis um maximal sechs Monate zu 

verlängern. Für die teilweise drittvermieteten Lagerflächen verpflichtete 

sich die Verkäuferin bzw. spätere Mieterin, einen minimalen Mietzinsertrag 

von Fr. 108.00/m2 Nutzfläche p.a. zu garantieren (vgl. zum Ganzen: S. 5 

des Kaufvertrages vom 1. Juni 2011 und Mietvertrag vom 2. September 

2011).  

 

2.2. 

Am 14. Januar 2013 fand bei der A. AG eine Verwaltungsratssitzung statt, 

anlässlich welcher über eine Offerte der P. AG (umfirmiert per 16. April 

2013 in Q. AG; nachfolgend einheitlich mit Q. AG bezeichnet) für die 

Liegenschaft in X. beraten wurde. Gemäss entsprechendem Protokoll vom 

14. Januar 2013 (verfasst vom Verwaltungsratspräsidenten E.) habe die Q. 

AG für das Grundstück an der AA-Strasse 11 einen Betrag von 

Fr. 2'500'000.00 offeriert. Da F. als Sanierungsgläubiger der Q. AG an 

diesem Kauf ein Eigeninteresse habe, trete er in den Ausstand und 

entscheide E. alleine. Sodann wurde folgender Beschluss gefasst:  

 

Nach einer Konsultativbefragung der Aktionäre entscheidet der 
Verwaltungsrat, dass ein Experte mit dem Verkauf / Bewertung beauftragt 
wird und dann der Beschluss über den Verkauf von den Aktionären 
getroffen wird (vgl. Protokoll über die Verwaltungsratssitzung vom 
14. Januar 2013).  

 

2.3. 

2.3.1. 

Gestützt auf den Auftrag der A. AG vom 14. Januar 2013 und eine 

Besichtigung der Liegenschaft in X. am 16. Januar 2013 verfasste die R. 

AG (nachfolgend: R. AG) per 28. Januar 2013 eine "Offerte für ein 

Verkaufsmandat mit Ermittlung des zu erwartenden Marktpreises". Darin 

wurde unter Ziff. 3.1 insbesondere festgehalten, dass der Mietvertrag mit 

der M. AG fest bis zum 30. September 2013 verlängert worden sei, wobei 

im gegenwärtigen Zeitpunkt davon ausgegangen werden müsse, dass die 

M. AG auf dieses Datum ausziehen werde und die Liegenschaft daher ab 

diesem Zeitpunkt neu vermietet bzw. anderweitig genutzt werden müsse. 

Die R. AG hielt weiter fest, dass die Chance, kurzfristig einen neuen 

Globalmieter zu finden, aufgrund der peripheren Lage innerhalb X. und des 

permanent hohen Angebots an Gewerbeliegenschaften bescheiden sei, 

weshalb es erwartungsgemäss eher zu einer Vermietung von Teilflächen 

an verschiedene Nachmieter kommen werde. Dies bringe den Nachteil von 

Zusatzkosten für Massnahmen für die Raumaufteilung mit sich. Aufgrund 

 - 4 - 

 

 

 

dieser Ausgangslage sei davon auszugehen, dass der durch die 

Vermietung an die M. AG erzielte Mietzins nach Ablauf des Mietvertrages 

nicht mehr erreicht werden könne und stattdessen von folgenden 

Marktmieten auszugehen sei:  

 

Bürogebäude UG (160m2)  Fr. 80.00 p.m2/p.a. 
Bürogebäude EG bis 2. OG Fr. 100.00 p.m2/p.a. 
Lagerhalle (1'025m2)  Fr. 80.00 p.m2/p.a. 
Aussenabstellplätze (8 Stk.) Fr. 30.00 p.m. 
Einstellplätze Tiefgarage (25 Stk.) Fr. 80.00 p.m. 
 

 

Daraus leitete die R. AG bei Vollvermietung eine zu erwartende Sollmiete 

von Fr. 206'180.00 ab, wobei sie davon ausging, dass auch ein potentieller 

Käufer eine Marktmiete in dieser Grössenordnung für seine 

Preiskalkulation verwenden werde (zum Ganzen: Offerte für ein Verkaufs-

mandat vom 28. Januar 2013, S. 8).  

 

2.3.2. 

Unter Ziff. 3.2 der "Offerte für ein Verkaufsmandat mit Ermittlung des zu 

erwartenden Marktpreises" kam die R. AG zum Ergebnis, dass mit einem 

Verkaufspreis von rund Fr. 2'500'000.00 gerechnet werden könne. Sie 

legte ihrer Berechnung dabei folgende Parameter zugrunde:  

 

Mietzinseinnahmen:     Fr. 206'180.00 
Bruttorendite:     7.5 % 
Marktwert:       Fr. 2'749'000.00 
Grosszyklische Investitionen innert 10 Jahren Fr. 300'000.00 
Verkaufspreis:     Fr. 2'449'000.00 
Verkaufspreis gerundet:    Fr. 2'500'000.00 

 

Unter Ziff. 3.3 wies die R. AG sodann darauf hin, dass die Liegenschaft 

idealerweise an einen Eigennutzer verkauft würde. Insbesondere wenn ein 

Eigennutzer gefunden werden könne, dessen Anforderungen die 

Liegenschaft in den wesentlichen Punkten erfülle, wäre unter Umständen 

ein wesentlich höherer Verkaufspreis, nämlich ca. Fr. 3'800'000.00, 

erzielbar. Als Grundlage für diese Berechnung dienten der R. AG folgende 

Parameter:  

 

Grundstück à 2'250m2 à Fr. 500.00 p.m2   Fr. 1'125'000.00 
Baukosten 18'500m3 à Fr. 400 p.m.3  Fr. 7'400'000.00  
Baunebenkosten 8 % (von Fr. 7'400'000.00) Fr. 592'000.00 
./. Altersentwertung 37.5 % nach 30 Jahren Fr. 2'775'000.00 
./. Abzug für Kompromisse Grundriss (40 %) Fr. 2'537'000.00 
Kaufpreis      Fr. 3'800'000.00 

 

2.4. 

Am 26. Februar 2013 wurde am Sitz der A. AG eine ausserordentliche 

Generalversammlung zum Traktandum "Verkauf Grundstück AA-Strasse 

 - 5 - 

 

 

 

11, X." abgehalten. Die Generalversammlung traf den Beschluss, das von 

F. im Auftrag der Q. AG auf Fr. 2'700'000.00 erhöhte Angebot anzunehmen 

und die Liegenschaft in X. zu diesem Preis an die Q. AG zu veräussern. 

Der betreffende Vertrag, der den Übergang von Nutzen und Schaden auf 

die Q. AG per 1. September 2013 vorsah, wurde am 8. August 2013 

öffentlich beurkundet und infolge eines Rechnungsfehlers bei der 

Mehrwertsteuer am 8. Oktober 2013 um einen Nachtrag ergänzt. Am 

28. August 2013 gab die S.-Bank. gegenüber der beauftragten Notarin 

zudem ein (bis zum 31. Oktober 2013 befristetes) Zahlungsversprechen 

ab, gemäss dessen Wortlaut sie im Auftrag der Q. AG zuhanden der A. AG 

unwiderruflich bestätige, den Betrag von Fr. 2'700'000.00 gemäss den 

Bestimmungen des Kaufvertrages vom 8. August 2013 zu vergüten.  

 

2.5. 

Mit Kaufvertrag vom 20. Dezember 2013 (Nutzen- und Schadenantritt per 

1. Januar 2014) veräusserte die Q. AG die Liegenschaft in X. schliesslich 

für Fr. 4'300'000.00 an die S. AG. Der Grundbucheintrag erfolgte noch am 

gleichen Tag, wobei als Beginn von Nutzen und Schaden der 1. Januar 

2014 vereinbart wurde. In der Erfolgsrechnung 2013 der Q. AG wurde ein 

aus diesem Geschäft resultierender ausserordentlicher Ertrag von 

Fr. 1'738'536.48 verbucht. Diesen verwendete die Q. AG unter anderem für 

die Rückführung einer faktisch zugunsten von F. bestehenden, in der 

Buchhaltung der Q. AG aber als "Darlehen T. AG" geführten Darlehens-

forderung im Betrag von Fr. 1'130'000.00 (vgl. Erw. 4.6 im Parallel-

verfahren WBE.2021.75). Entsprechend buchte die Q. AG die Position 

"Darlehen T. AG" von Fr. 1'130'000.00 in der Jahresrechnung 2013 aus.  

 

B. 

1. 

Das Kantonale Steueramt (KStA), Sektion juristische Personen (JP), führte 

bei der A. AG und der O. AG am 5. und 6. April 2016 eine Revision 

betreffend die Steuerperioden 2012, 2013 und 2014 durch und erstellte in 

der Folge einen vom 6. Juni 2016 datierten Veranlagungsentwurf, in 

welchem sie bei der A. AG betreffend die Steuerperioden 2012 und 2013 

folgende Aufrechnungen vornahm:  

 

- Immobilienertrag 2013: Aufrechnung von Fr. 1'600'000.00 bei 

gleichzeitiger Steuergutschrift in Form einer 20 %-igen Minusreserve in 

Höhe von Fr. 320'000.00 

- Sponsoring 2012: Aufrechnung von Fr. 25'000.00 

- Privatanteil Auto: Fr. 1'800.00 für 2012 und Fr. 3'600.00 für 2013 

 

Im Veranlagungsentwurf vom 6. Juni 2016 wurde zudem eine dem 

unterbreiteten Vorschlag entsprechende Veranlagung in Aussicht gestellt, 

sollte die eingeräumte Frist von 20 Tagen für allfällige Fragen unbenutzt 

verstreichen. 

 - 6 - 

 

 

 

 

In der Folge kam es zu einer umfangreichen Korrespondenz zwischen dem 

KStA JP, und dem damaligen Rechtsvertreter der Schwestergesellschaften 

O. AG und A. AG. Insbesondere fand am 11. Oktober 2016 eine 

Besprechung betreffend die im Veranlagungsentwurf vom 6. Juni 2016 

angekündigten Veranlagungen statt. Im Zentrum stand der Disput um den 

Marktwert der veräusserten Liegenschaft, weshalb sich die A. AG 

veranlasst sah, zwei weitere Liegenschaftsschätzungen in Auftrag zu 

geben: Einerseits durch die V. AG ("Projektprüfung" vom 21. November 

2016; nachfolgend: Gutachten V.) und andererseits durch die U. AG 

(Schätzung vom 20. November 2016; auf Ende Januar 2013 rückwirkende 

Bewertung zur Plausibilisierung der Schätzung der R. AG und des darauf 

basierenden, realisierten Kaufpreises; nachfolgend: Gutachten U.).  

 

2. 

Das KStA JP, hielt an den im Entwurf bereits vorgenommenen Auf-

rechnungen fest und veranlagte die A. AG mit Verfügung vom 9. Juni 2017 

für die Kantons- und Gemeindesteuern 2012 zu einem steuerbaren 

Reingewinn von Fr. 299'743.00 und einem steuerbaren Kapital von 

Fr. 1'191'922.00. Gleichentags veranlagte das KStA JP, die A. AG für 

Kantons- und Gemeindesteuern 2013 zu einem steuerbaren Reingewinn 

von Fr. 1'909'162.00 und einem steuerbaren Kapital von Fr. 1'397'484.00.  

 

C. 

Eine gegen die definitiven Veranlagungen 2012 und 2013 erhobene 

Einsprache wies das KStA JP, mit Entscheid vom 19. Februar 2018 ab.  

 

D. 

Mit Rekurs vom 22. März 2018 gelangte die A. AG an das 

Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, welches am 21. Januar 2021 

entschied:  

 

1.  
Der Rekurs wird abgewiesen.  
 
2.  
Die Rekurrentin hat die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 
einer Staatsgebühr von Fr. 12'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 430.00 
und den Auslagen von Fr. 100.00, insgesamt Fr. 12'530.00 zu bezahlen.  
 
3.  
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.  

 

E. 

1. 

Mit Eingabe vom 8. März 2021 erhob die A. AG Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht und stellte folgende Anträge:  

 

 - 7 - 

 

 

 

1.  
Die angefochtenen Entscheidungen des Spezialverwaltungsgerichts seien 
aufzuheben.  
 
2.  
Die Veranlagung der A. AG für das Jahr 2013 sei um den aufgerechneten 
Betrag von CHF 1'600'000.00 zu reduzieren.  
 
3.  
[Antrag betreffend O. AG] 
 
Je unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons 
Aargau 

 

2. 

In seiner Eingabe vom 9. März 2021 verzichtete das Spezialverwaltungs-

gericht, Abt. Steuern, auf die Erstattung einer Vernehmlassung.  

 

3. 

Mit Beschwerdeantwort vom 20. Mai 2021 schloss das KStA JP, auf 

kostenfällige Abweisung der Beschwerde.  

 

4. 

4.1. 

Das Verwaltungsgericht führte am 30. November 2021 eine Beweis-

verhandlung durch. Befragt wurden neben I. als Geschäftsführer der S. AG 

auch F. und E. in ihrer Rolle als Verwaltungsräte der Beschwerdeführerin. 

Aus terminlichen Gründen führte der Instruktionsrichter zwecks Befragung 

von J. (Inhaber, Geschäftsführer und einziger Verwaltungsrat der Q. AG) 

am 14. Dezember 2021 eine zweite Beweisverhandlung durch.  

 

4.2. 

Mit Verfügungen vom 7. Dezember 2021 (betreffend Verhandlung vom 

30. November 2021) bzw. vom 20. Dezember 2021 (betreffend Verhand-

lung vom 14. Dezember 2021) wurden den Parteien die jeweiligen 

Verhandlungsprotokolle zur Kenntnisnahme und allfälliger Stellungnahme 

unterbreitet.  

 

4.3. 

Die Beschwerdeführerin äusserte sich mit Eingabe vom 11. Februar 2022 

zu den Protokollen und dem Beweisergebnis der Verhandlungen vom 

30. November 2021 und 14. Dezember 2021. Das KStA liess sich nicht 

vernehmen. 

 

5. 

Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 4. April 2022 beraten und 

entschieden. 

 

 

 - 8 - 

 

 

 

   

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

 

I. 

1. 

Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des 

Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeinde-

steuersachen (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200] i.V.m. § 198 Abs. 1 des 

Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 [StG; 

SAR 651.100]). Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls 

zuständig und überprüft den angefochtenen Entscheid im Rahmen der 

Beschwerdeanträge auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des 

Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55 

Abs. 1 VRPG). 

 

2. 

In formeller Hinsicht führt die Beschwerdeführerin zunächst aus, dass die 

Vorinstanz in Bezug auf die Verfahren, welche einerseits sie und 

andererseits die O. AG beträfen, zwar zwei separate Entscheide gefällt 

habe. Aufgrund des direkten Zusammenhangs zwischen diesen beiden 

Verfahren werde es jedoch von Seiten der Beschwerdeführerinnen 

vorgezogen, die Beschwerde in einer einzigen Rechtsschrift vorzutragen. 

Wie bereits im Rekursverfahren, werde auch vor Verwaltungsgericht die 

Vereinigung der Beschwerdeverfahren beantragt.  

 

Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, besteht ein Konnex 

zwischen den beiden Verfahren (WBE.2021.75 betreffend O. AG; 

WBE.2021.74 betreffend A. AG) und lassen sich die jeweils zu klärenden 

Fragen auch nicht losgelöst vom Gesamtkontext beantworten (vgl. hinten 

Erw. II/4.3). Entsprechend sind vorliegend auch die Akten des 

Parallelverfahrens WBE.2021.75 beizuziehen. Nichtsdestotrotz sind in den 

beiden Verfahren sowohl verschiedene juristische Persönlichkeiten (O. AG; 

A. AG) als auch unterschiedliche Steuerperioden betroffen (WBE.2021.74: 

2012; WBE.2021.75: 2013). Hinzu kommt, dass die involvierten natürlichen 

Personen teilweise in unterschiedlichen Rollen am streitgegenständlichen 

Sachverhalt beteiligt waren und entsprechend auch in der jeweils in Frage 

stehenden Funktion befragt werden mussten. Daher ist an der getrennten 

Verfahrensführung und insbesondere an der Fällung zweier formell 

eigenständiger Urteile festzuhalten. Da die beiden Verfahren parallel 

geführt und koordiniert werden, besteht auch keine Gefahr sich 

widersprechender Urteile. Der Antrag auf Verfahrensvereinigung ist somit 

abzuweisen.  

 

2.1. 

Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen 

Anlass. Auf die Beschwerde ist vollumfänglich einzutreten.  

 - 9 - 

 

 

 

 

II. 

1. 

1.1. 

Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs.  

 

1.2. 

Einerseits ist sie, wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren, der Ansicht, 

der Einspracheentscheid sei unzureichend begründet worden; an dieser 

Rüge werde auch im vorliegenden Verfahren festgehalten. Die Vorinstanz 

kam demgegenüber zum Schluss, eine Verletzung der Begründungspflicht 

durch die erste Instanz könne nicht festgestellt werden. Inwiefern die 

diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanz unzutreffend sein sollten, 

macht die Beschwerdeführerin nicht geltend und ist denn auch nicht 

ersichtlich. Selbst wenn die erste Instanz ihre Begründungspflicht verletzt 

haben sollte, wofür jedoch keinerlei Anhaltspunkte bestehen, wäre diese 

Verletzung zudem spätestens im Rahmen der – hinsichtlich ihrer 

Begründungsdichte von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellten – 

vorinstanzlichen Erwägungen geheilt worden. Die Beschwerde erweist sich 

in diesem Punkt folglich als unbegründet.  

 

1.3. 

Des Weiteren beanstandet die Beschwerdeführerin wie bereits im 

vorinstanzlichen Verfahren, dass sich in den Akten "zwei verschiedene 

Varianten des act. 205" (Schreiben der Anwaltskanzlei Meng Säuberli vom 

2. Dezember 2016) befinden würden. Anlässlich der ersten Akten-

zustellung durch die Vorinstanz am 21. Juni 2018 sei das betreffende 

Dokument der Beschwerdeführerin ohne ein Post-It zur Einsicht übermittelt 

worden. Im Rahmen einer erneuten Zustellung von Akten an die 

Beschwerdeführerin am 6. August 2018, sei ihr das besagte Schreiben 

(act. 205) dann mit einem aufgeklebten Post-It mit der Aufschrift "Es 

braucht keine Schätzung. Die UP versuchen es mit der Begründung 

Dreieckstheorie, L. meldet sich wieder" zur Verfügung gestellt worden. Aus 

diesen Umständen schliesst die Beschwerdeführerin, das KStA führe ein 

doppeltes Dossier ("Schattendossier"). Zudem vertritt die 

Beschwerdeführerin die Ansicht, die Vorinstanz habe ihr rechtliches Gehör 

verletzt indem sie ihr sowohl in der Korrespondenz als auch im Urteil die 

Auskunft verweigert habe, auf welche Weise es dazu gekommen sei, dass 

zwei verschiedene Varianten des act. 205 vorlägen. Dadurch habe die 

Vorinstanz ihren Anspruch verletzt, zu erfahren, ob das KStA tatsächlich 

ein doppeltes Dossier führe und deshalb die Aktennotiz nachträglich habe 

zustellen können oder ob die Vorinstanz beim Kopieren der Akten diesen 

Zettel entfernt habe.  

 

Beim betreffenden Notizzettel handelt es sich um ein internes Aktenstück 

(vgl. zur Definition von verwaltungsinternen Akten: BGE 125 II 474, 

 - 10 - 

 

 

 

Erw. 4a). Vorbehältlich einer besonderen gesetzlichen Grundlage besteht 

hinsichtlich solcher Schriftstücke kein Akteneinsichtsrecht (Urteil des 

Bundesgerichts 2C_692/2021 vom, Erw. 2.2.4). Die Beschwerdeführerin 

verfügte folglich zu keinem Zeitpunkt über einen Anspruch auf Einsicht in 

diese handschriftliche Notiz. Dementsprechend entbehrt auch die von ihr 

geltend gemachte Verletzung ihres "Auskunftsanspruchs" durch die 

Vorinstanz von vornherein einer Grundlage (ebenso wie die haltlose 

Verdächtigung, es existiere beim KStA ein "Schattendosssier"). Zudem ist 

aus der Tatsache, dass es sich beim Post-It um ein internes Aktenstück 

handelt, zu schliessen, dass dieses anlässlich der ersten Aktenedition 

korrekterweise entfernt worden ist, da es eben gerade nicht dem 

Akteneinsichtsrecht unterlag. Bei der zweiten Zustellung von Akten an die 

Beschwerdeführerin muss die Entfernung dagegen vergessen worden 

sein. Der Grund für die Zusendung des Aktenstücks act. 208 einmal mit 

und einmal ohne Notizzettel ist folglich in einem menschlichen Versehen 

zu suchen, nicht aber in der Führung eines "Schattendossiers", womit sich 

die Einwände der Beschwerdeführerin als unbegründet erweisen.  

 

1.4. 

Schliesslich ist auch die von der Beschwerdeführerin gegen die 

vorinstanzlichen Internetrecherchen erhobene Rüge unbegründet. Die 

Beschwerdeführerin bringt diesbezüglich vor, es sei nicht erkennbar 

gewesen, wer diese Nachforschungen im Internet vorgenommen habe. 

Zudem habe die Vorinstanz unzulässigerweise von der Durchführung eines 

Behauptungsverfahrens abgesehen, indem sie lediglich die Möglichkeit 

eingeräumt habe, zu den Beweismassnahmen Stellung zu nehmen, ohne 

jedoch das KStA aufzufordern, Behauptungen zum Ergebnis der 

Internetrecherchen zu formulieren und diese dann der Beschwerdeführerin 

zur Stellungnahme zu unterbreiten.  

 

Aus dem Schreiben der Vorinstanz vom 1. Dezember 2020, mit welchem 

der Beschwerdeführerin das rechtliche Gehör bezüglich der vorgenom-

menen Internetrecherchen und der daraus gezogenen Schlüsse (Vorliegen 

von persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen zwischen F., E. und K. 

hinsichtlich der in der Streitsache involvierten Gesellschaften) gewährt 

wurde, geht unmissverständlich hervor, dass die betreffenden 

Untersuchungen von der Vorinstanz als Rekursbehörde vorgenommen 

wurden. Ein Anspruch auf Kenntnis des konkreten Urhebers bzw. des die 

Recherchen betreibenden Behördenmitglieds besteht selbstredend nicht. 

Im Übrigen verkennt die Beschwerdeführerin, dass in der 

Verwaltungsrechtpflege – anders als im Zivilprozess – kein eigentliches 

Behauptungsverfahren durchzuführen ist. Die Sachverhaltsermittlung 

obliegt der Behörde, welche die dazu notwendigen Untersuchungen 

anzustellen hat (§ 17 Abs. 1 VRPG). Die Untersuchungsmaxime gilt auch 

in der Verwaltungsrechtspflege. Dem Gehörsanspruch der Parteien 

 - 11 - 

 

 

 

(Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) wird dabei Genüge getan, wenn 

letztere über die unternommenen Sachverhaltsabklärungen unterrichtet 

werden und die Möglichkeit erhalten, zum Beweisergebnis Stellung zu 

nehmen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_259/2021 vom 30. November 

2021, Erw. 4.2 mit Verweis auf BGE 141 I 60). Diesen Ansprüchen wurde 

das vorinstanzliche Vorgehen gerecht, womit die Rüge der Beschwerde-

führerin fehlgeht.  

 

2. 

2.1. 

In materieller Hinsicht dreht sich der vorliegende Rechtsstreit um die Frage, 

ob die bei der Beschwerdeführerin in der Veranlagung betreffend die 

Kantons- und Gemeindesteuern 2013 vorgenommene Aufrechnung von 

Fr. 1'600'000.00 (abzüglich einer Minusreserve von Fr. 320'000.00) wegen 

des "unterpreislichen Verkaufs" der Liegenschaft in X. zu Recht erfolgt ist.  

 

2.2. 

Die Vorinstanz bejaht dies. Zur Begründung führt sie an, es fänden sich 

keine Anhaltspunkte dafür, dass die S. AG als eine der Beschwerdeführerin 

oder der Q. AG nahestehende Person zu qualifizieren sei. 

Dementsprechend sei davon auszugehen, dass der unter Dritten bezahlte 

Kaufpreis von Fr. 4'300'000.00 im Grundsatz dem Marktwert entspreche. 

Davon sei offensichtlich auch das KStA JP ausgegangen, indem entgegen 

den ursprünglichen Absichten keine KStA-interne Verkehrswertschätzung 

vorgenommen worden sei.  

 

Ferner führt die Vorinstanz aus, für die Beurteilung von Leistung und 

Gegenleistung beim Verkauf der Liegenschaft in X. sei auf das 

Bewertungsgutachten der R. AG vom 28. Januar 2013 abzustellen, da die 

beiden weiteren Gutachten (U.; V.) deutlich nach dem Verkauf erstellt 

worden seien und folglich auf einer rein retroperspektiven Betrachtung 

basieren würden. Dementsprechend habe für die Preisbildung im 

Verkaufszeitpunkt auch nur das Gutachten der R. AG relevant gewesen 

sein können. Gestützt auf dieses Gutachten habe die Beschwerdeführerin 

auf den ersten Blick nur mit einem Kaufpreis von bis zu Fr. 3'000'000.00 

rechnen können; auf den zweiten Blick habe sie aber bei Selbstnutzung der 

Liegenschaft von einem – als schwer erzielbar bezeichneten – Preis von 

bis zu Fr. 3'800'000.00 ausgehen können. Zum Gutachten U. hielt die 

Vorinstanz ergänzend fest, dass dieses den Marktwert nur vor dem 

Hintergrund der im Auftrag vorgegebenen Zielsetzung (rückwirkende 

Plausibilisierung eines Verkaufspreises) festsetze. Allein deshalb könne 

nicht darauf abgestellt werden. Zudem bleibe das Gutachten in Bezug auf 

den Renovationsbedarf (Festsetzung der erzielbaren Miete und Korrektur 

des Ertragswertes) widersprüchlich. Im Ergebnis könne anhand der 

Basisdaten der beiden nachträglich erstellten Gutachten gezeigt werden, 

 - 12 - 

 

 

 

dass sich bei einer vollständigen (Selbst)Nutzung für die Liegenschaft in X. 

ein Marktwert von Fr. 3'200'000.00 (Basisdaten gemäss Gutachten V.) bis 

Fr. 4'400'000.00 (Basisdaten gemäss Gutachten U.) ergebe. Daraus sei zu 

schliessen, dass der von der S. AG bezahlte Preis von Fr. 4'300'000.00 

zwar an der obersten Grenze des am Markt Erzielbaren liege, jedoch nicht 

als ungewöhnlich ("Lottosechser") zu bezeichnen sei. Damit sei von einem 

Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung beim Verkauf der 

Liegenschaft in X. auszugehen, was aufgrund der grossen Differenz für die 

Beschwerdeführerin bzw. ihre Organe erkennbar gewesen sein müsse.  

 

Des Weiteren hält die Vorinstanz fest, für die Beurteilung, ob der Verkauf 

unter nahestehenden Personen erfolgt sei, seien sowohl die Abläufe bei 

der Beschwerdeführerin als auch jene bei der O. AG zu betrachten. 

Aufgrund der Beteiligungsverhältnisse seien die beiden 

Schwestergesellschaften (O. AG und A. AG) zweifellos als nahestehende 

Personen zu qualifizieren. Durch die familiären Beziehungen von F. und E. 

zu den Aktionärinnen der Beschwerdeführerin (D. und B.) würden zudem 

enge persönliche Beziehungen zwischen dem Aktionariat und dem Verwal-

tungsrat der Beschwerdeführerin bestehen, weshalb auch insofern von 

nahestehenden Personen auszugehen sei. Zudem bestehe zwischen der 

Beschwerdeführerin und der O. AG einerseits sowie F. und der Q. AG 

andererseits eine enge wirtschaftliche Verbindung, weil die Q. AG als 

Käuferin der Liegenschaft in X. involviert gewesen sei, F. als 

Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin zudem über die T. AG in Besitz 

einer Forderung über Fr. 1'130'000.00 gelangt sei, welche vormals zu 

Teilen der O. AG gehört habe. Schliesslich liessen sich die persönlichen 

und wirtschaftlichen Beziehungen und Interessen zwischen den 

involvierten Gesellschaften und Personen mit dem Automobilrennsport auf 

einen Nenner bringen. Im Ergebnis stehe fest, dass F., E. und K. bzw. die 

T. AG unmittelbar und ebenso J. bzw. die Q. AG im Verhältnis zur 

Beschwerdeführerin nahestehende Personen seien. Insoweit sei von 

einem Zusammenwirken der Beteiligten auszugehen, zumal mit dem 

Vorgehen auch die Fortführung der Q. AG als Trägerin der Rennaktivitäten 

von F., E., J. und K. gesichert worden sei. Denn nur durch das Zusammen-

wirken aller Beteiligten zum Nachteil der Beschwerdeführerin sei es mög-

lich gewesen, die Q. AG durch den Weiterverkauf der Liegenschaft in X. für 

Fr. 4'300'000.00 zu sanieren, wobei F. für die seinerseits übernommene 

Forderung im Nominalbetrag von Fr. 1'130'000.00 entschädigt worden sei. 

Dieses Zusammenwirken ergebe sich auch aus der Chronologie der 

Transaktionen betreffend Forderungsabtretung und Liegenschaftsverkauf. 

Insgesamt seien die Voraussetzungen für die Aufrechnung einer 

geldwerten Leistung aus dem Verkauf der Liegenschaft in X. erfüllt.  

 

2.3. 

Dagegen wendet die Beschwerdeführerin zusammengefasst ein, die 

Aktionäre und Organe der Beschwerdeführerin hätten über den Verkauf der 

 - 13 - 

 

 

 

Liegenschaft an die Q. AG so entschieden, wie dies jeder verant-

wortungsbewusste und sorgfältige Verwaltungsrat getan hätte. Insbeson-

dere sei davor eine Bewertung durch ein Immobilienfachunternehmen ver-

anlasst worden. Zudem sei aus dem Verkauf ein Gewinn von 

Fr. 200'000.00 erzielt worden, zuzüglich des während der Haltedauer er-

zielten Mietertrags von Fr. 500'000.00. Dass der von der Q. AG bezahlte 

Verkaufspreis angemessen gewesen sei, werde sodann durch die im 

November 2016 bei der V. AG und der U. AG eingeholten 

Liegenschaftsgutachten bestätigt. Demgegenüber sei es dem KStA nicht 

gelungen, den Nachweis dafür zu erbringen, dass die Liegenschaft in X. 

effektiv einen über dem Verkaufspreis von Fr. 2'700'000.00 liegenden 

Marktwert aufgewiesen habe. Was die Auseinandersetzung der Vorinstanz 

mit den Liegenschaftsgutachten anbelange, sei festzuhalten, dass die 

diesbezüglichen Ausführungen widersprüchlich seien und mehr Fragen 

offenliessen, als sie beantworteten. Den fehlenden Nachweis eines 

höheren Verkehrswertes der Liegenschaft und dessen Erkennbarkeit für 

die Organe bzw. Aktionäre der Beschwerdeführerin werde von der 

Vorinstanz schliesslich durch eine eigenständige Bewertung ersetzt, wobei 

mit bloss einem Satz ein Marktwert von Fr. 3'200'000.00 bis 

Fr. 4'400'000.00 ermittelt werde. Eine derartige "Gutachtertätigkeit" durch 

ein Gericht sei nicht zulässig und überschreite die Grenzen der Willkür. 

Hinzu komme, dass dies unter Verweigerung einer Zeugenbefragung der 

betreffenden Gutachter geschehen sei, was eine Beweisverweigerung dar-

stelle. Insgesamt seien die Behauptungen der Vorinstanz unhaltbar und 

würden lediglich darauf abzielen, einen höheren Verkehrswert zum dama-

ligen Zeitpunkt nachzuweisen.  

 

Hinsichtlich des Kriteriums der nahestehenden Personen führt die Be-

schwerdeführerin aus, dass es ausser Zweifel stehe und auch nie bestritten 

worden sei, dass E. und D. verheiratet seien, F. und B. bis 2008 verheiratet 

gewesen, nun aber getrennt (und nicht geschieden) seien, und eine 

offenkundige Beziehung von F., K. und E. zum Rennsport und, damit 

zusammenhängend, zur Q. AG bestehe. Diese Beziehungen hätten jedoch 

nichts mit dem umstrittenen Rechtsgeschäft zu tun. Von der Vorinstanz 

werde zudem ausgeblendet, dass auch der unabhängige Mitaktionär C. 

seine Zustimmung zum Liegenschaftsverkauf gegeben habe, weshalb an 

den betreffenden Geschäften nicht nur nahestehende Personen beteiligt 

gewesen seien. Ausserdem sei es auch unter Nahestehenden zulässig, 

Rechtsgeschäfte abzuschliessen, wenn dies "at arm's length" erfolge. Dies 

sei vorliegend im Hinblick auf das vor dem Verkauf der Liegenschaft an die 

Q. AG eingeholte Gutachten der Fall.  

 

Schliesslich wendet die Beschwerdeführerin ein, dass die vorliegende Be-

steuerung den Grundregeln der Doppelbesteuerung widerspreche, da der 

gleiche Kanton (Aargau) den selben Gewinn von Fr. 1'600'000.00 zuerst 

mit Fr. 602'586.00 bei der Q. AG und anschliessend im ganzen Betrag bei 

 - 14 - 

 

 

 

der A. AG besteuert habe. Daran ändere die Tatsache, dass die 

Doppelbesteuerung im vorliegenden Fall auf zwei Steuersubjekte verteilt 

werde, nichts.  

 

3. 

Zur Klärung des vorliegenden Rechtsstreits ist zu beurteilen, ob es beim 

Verkauf der Liegenschaft in X. von der Beschwerdeführerin an die Q. AG 

für Fr. 2'700'000.00 zu einer geldwerten Leistung (bzw. nach § 68 Abs. 2 

lit. b Ziff. 5 StG: einer verdeckten Gewinnausschüttung) gekommen ist. Die 

rechtlichen Grundlagen betreffend die Qualifikation eines Vorganges als 

geldwerte Leistung sind nicht umstritten und wurden von der Vorinstanz 

zutreffend dargelegt, weshalb grundsätzlich auf die entsprechenden 

Erwägungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden kann 

(Erw. 7.1 – 7.4; vgl. auch Beschwerdeschrift, S. 9 sowie Stellungnahme 

vom 11. Februar 2022, S. 4). Zum Kriterium der "nahestehenden Person" 

ist im Sinne einer Präzisierung allerdings festzuhalten, dass es sich bei 

dieser nicht – wie die gängige Rechtsprechung des Bundesgerichts 

vermuten lassen könnte (vgl. etwa Urteil des Bundesgerichts 2C_756/2020 

vom 3. Mai 2021, Erw. 4.1) – zwingend um einen Beteiligungsinhaber oder 

eine diesem nahestehende Person handeln muss. Auch Zuwendungen an 

Nichtbeteiligte, die der Gesellschaft nahestehen, fallen darunter (Urteil des 

Bundesgerichts 2C_278/2012, 2C_279/2012 vom 1. Oktober 2012, 

Erw. 2.1.1).  

 

4. 

4.1. 

Um festzustellen, ob es im Rahmen des Verkaufs der Liegenschaft in X. 

durch die Beschwerdeführerin an die Q. AG am 8. August 2013 für 

Fr. 2'700'00.00 zu einer geldwerten Leistung gekommen ist, muss in einem 

ersten Schritt definiert werden, ob der Verkaufspreis eine gleichwertige 

Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft in 

X. darstellte. Davon ist namentlich auszugehen, wenn der von der Q. AG 

bezahlte Preis den Marktkonditionen entsprochen hat, das 

Veräusserungsgeschäft mithin einem Drittvergleich standhält, die 

Beschwerdeführerin das Geschäft folglich auch mit einem beliebigen 

Dritten zu denselben Bedingungen abgeschlossen hätte. Ist dies zu 

verneinen, ist der Frage nachzugehen, ob der Abschluss des nicht 

marktkonformen Geschäfts in der Vorteilsgewährung der Beschwerde-

führerin an eine ihr nahestehende Person begründet lag, die Beschwerde-

führerin also zu Gunsten einer nahestehenden Person auf eine markt-

gerechte Gegenleistung verzichtete. Ist dies der Fall, muss – damit die 

Voraussetzungen einer geldwerten Leistung allesamt erfüllt sind – schliess-

lich erstellt sein, dass die Ungewöhnlichkeit der Leistung bzw. ihr Charakter 

als nichtmarktkonforme Vorteilsgewährung an eine nahestehende Person 

für die Organe der Beschwerdeführerin erkennbar war.  

 

 - 15 - 

 

 

 

4.2. 

4.2.1. 

Die Beschwerdeführerin veräusserte ihre Liegenschaft in X. für 

Fr. 2'700'000.00 an die Q. AG. Wie erwähnt, hängt die Einschätzung, ob 

dieser Verkaufspreis als "gleichwertige Gegenleistung" gelten kann, 

massgeblich davon ab, ob er als marktkonformes Entgelt für die 

Übertragung der betreffenden Liegenschaft gelten kann. In den Akten 

finden sich folgende Werte in Bezug auf die Liegenschaft in X.:  

 

- Verkaufspreis gemäss Kaufvertrag zwischen der M. AG und der 

Beschwerdeführerin vom 1. Juni 2012: Fr. 2'500'000.00 

- Werte gemäss "Offerte für ein Verkaufsmandat" der R. AG vom 

28. Januar 2013: 

o "Minimalverkaufspreis" (Ertragswert) bei Fremdnutzung: rund 

Fr. 2'500'000.00 (inkl. eines Abzugs für "grosszyklische Investi-

tionen innert 10 Jahren" von Fr. 300'000.00) 

o "Kaufpreis" (Ertragswert) bei Eigennutzung: Fr. 3'800'000.00 

(inkl. Abzügen für Altersentwertung von Fr. 2'775'000.00 und 

"Kompromisse aus Grundriss" von Fr. 2'537'000.00) 

o Empfehlung: Mit einem Preis von max. Fr. 3'000'000.00 "auf 

den Markt zu gehen" 

- Verkaufspreis bei der Veräusserung der Liegenschaft durch die Q. AG 

an die S. AG am 20. Dezember 2013: Fr. 4'300'000.00 

- Werte gemäss Bewertungsbericht von U. AG vom 20. November 2016: 

o Ertragswert: Fr. 3'620'000.00 

o Um Renovationsbedarf von Fr. 857'000.00 bereinigter Markt-

wert: Fr. 2'763'000.00  

- Werte gemäss "Projektprüfung" von V. AG vom 21. November 2016:  

o Ertragswert: Fr. 3'652'800.00 

o Um "aufgelaufene Rückstellungen" zu Renovationszwecken 

von Fr. 816'560.00 bereinigter Marktwert: Fr. 2'836'240.00 

 

Zu den aufgelisteten Werten ist das Folgende festzuhalten: Vorliegend 

fehlen Informationen zur Preisbildung beim Verkauf der Liegenschaft von 

der M. AG an die Beschwerdeführerin. Es ist somit unklar, welche Faktoren 

im Preis von Fr. 2'500'000.00 berücksichtigt worden sind und es lassen sich 

daraus folglich auch keine Rückschlüsse zur Marktkonformität der 

Preisgestaltung im Geschäft zwischen der Beschwerdeführerin und der Q. 

AG ziehen. Immerhin erscheint es im Lichte des von der M. AG in der Nähe 

der streitgegenständlichen Liegenschaft geplanten Neubaus (vgl. 

Aussagen E. im Protokoll zur Verhandlung betreffend die Beschwerde-

führerin [Protokoll A. AG] vom 30. November 2021, S. 30) nicht 

ausgeschlossen, dass die M. AG zwecks Sicherstellung flüssiger Mittel für 

die Finanzierung desselben auf eine rasche Veräusserung angewiesen war 

und sich dies in einem Preisabschlag äusserte.  

 

 - 16 - 

 

 

 

4.2.2. 

Der von der Beschwerdeführerin einvernahmte Verkaufspreis von 

Fr. 2'700'000.00 stützte sich ihren Angaben zufolge massgeblich auf das 

Gutachten der R. AG ab. Eine genauere Evaluation dieser "Offerte für ein 

Verkaufsmandat" wirft jedoch die Frage auf, ob dieser Preis effektiv als 

marktgerecht qualifiziert werden kann. Denn in Abweichung von den im 

damaligen Zeitpunkt durch die Vermietung an die M. AG erzielten Mieten 

(nachfolgend Berechnung A), basiert der von der R. AG ermittelte 

Ertragswert auf bedeutend tieferen Werten für die zu erwartenden 

Mieterträge (nachfolgend Berechnung B):  

 

A: Gemäss Mietvertrag vom 1. September 2011 von der M. AG bezahlte 
Miete: 
 
Büroräume (1'005m2) à Fr. 140.00/m2 p.a.  Fr. 140'700.00 p.a. 
Lagerfläche (1'025m2) à Fr. 108.00/m2 p.a.  Fr. 110'700.00 p.a. 
33 Einstellplätze à Fr. 1'200.00/Stk. p.a.  Fr. 39'600.00 p.a. 
Total Mietzins p.a.     Fr. 291'000.00 p.a. 

 

B: Erwartete Mieterträge gemäss Gutachten R. AG: 
 
Büro UG (160m2) à Fr. 80/m2 p.a.   Fr. 12'800.00 p.a. 
Büro EG bis 2. OG (845 m2) à Fr. 100/m2 p.a. Fr. 84'500.00 p.a.  
Lagerhalle (1'025 m2) à Fr. 80.00/m2 p.a.  Fr. 82'000.00 p.a. 
8 x Aussenparkplätze à Fr. 30.00/Monat  Fr. 2'880.00 p.a. 
25 x Einstellhallenplätze à Fr. 80.00/Monat  Fr. 24'000.00 p.a. 
Total zu erwartende Sollmiete:    Fr. 206'180.00 p.a. 

 

Die R. AG begründete die Reduktion der in den Ertragswert einfliessenden 

Sollmiete namentlich mit der Schwierigkeit, für die Liegenschaft kurzfristig 

einen neuen Globalmieter zu finden, weshalb es stattdessen eher zur 

Vermietung von Teilflächen kommen werde, was jedoch zu zusätzlichen 

Kosten für die Raumaufteilung führen würde. 

 

Diese Argumentation überzeugt nicht. Denn bereits im damaligen Zeitpunkt 

(Januar 2013) war bekannt, dass die M. AG den Mietvertrag zum 

wiederholten Mal bis Ende September 2013 verlängert hatte. Ausserdem 

hing der Auszug der M. AG vom Zeitpunkt ab, in welchem diese 

(vollständig) in ihr neues Gebäude ziehen konnte (vgl. Aussagen E. 

Protokoll A. AG vom 30. November 2021, S. 30). Dazu kam es offenbar 

erst im Jahr 2016 (vgl. Wechsel der Domiziladresse per 28. Januar 2016 

gemäss Handelsregisterauszug; Medienmitteilung vom 13. Mai 2016 auf 

www.xyz..ch mit dem Titel "M. AG hat Hauptsitz und 

Verkaufsniederlassung in X. eingeweiht" sowie Aussagen I. im Protokoll A. 

AG vom 30. November 2021, S. 8 und Aussagen F. im Protokoll vom 

30. November 2021, S. 15). Da es sich bei Baubewilligungsverfahren, der 

Erstellung von grossflächigen Gewerbeliegenschaften und den damit ver-

bundenen Umzügen von ganzen Betrieben naturgemäss nicht um kurz-

fristige Prozesse, sondern um Verfahren bzw. Abläufe handelt, die von 

 - 17 - 

 

 

 

langer Hand geplant werden und nicht von plötzlichen Änderungen geprägt 

sind, musste auch 2013 – d.h. rund drei Jahre vor dem effektiven Auszug 

– bereits klar oder zumindest mit erheblicher Wahrscheinlichkeit absehbar 

sein, dass sich der Auszug der M. AG weiter hinauszögern wird und folglich 

auch noch eine gewisse Zeit länger mit den bisherigen Mietzinsen 

gerechnet werden kann. Hinzu kommt, dass auch die im Gutachten der V. 

AG als marktübliche Mieten angenommenen Werte deutlich von jenen, die 

im Gutachten der R. AG verwendet wurden, abweichen und sich 

stattdessen in der Grössenordnung der von der M. AG bezahlten Mieten 

ansiedeln (und diese z.T. gar überschreiten):  

 

UG: 97m2 x Fr. 80.00/m2 p.m.   Fr. 7'760.00 p.a. 
EG: 247m2 x Fr. 180.00/m2 p.m.  Fr. 44'460.00 p.a. 
1. OG: 250m2 x Fr. 150.00/m2 p.m.   Fr. 37'500.00 p.a. 
2. OG: 250m2 x Fr. 140.00/m2 p.m.  Fr. 35'000.00 p.a. 
Lager A: 400m2 x Fr. 100.00/m2 p.m. Fr. 40'000.00 p.a. 
Lager B: 625m2 x Fr. 100.00/m2 p.m. Fr. 62'500.00 p.a. 
25 Autoeinstellplätze x Fr. 100.00/p.m. Fr. 30'000.00 p.a. 
6 Parkplätze x Fr. 30.00/p.m.  Fr. 2'160.00 p.a. 
Total Mietertrag:    Fr. 259'380.00 p.a. 
 

Daraus ist insgesamt zu schliessen, dass nicht die im Gutachten der R. AG 

verwendeten, sondern die von der M. AG bezahlten Mietzinse von total 

Fr. 291'000.00 p.a. den marktgerechten Mieten entsprochen haben, wobei 

deren Erzielung im Bewertungszeitpunkt aufgrund des sich 

erwartungsgemäss noch länger hinauszögernden Auszugs der M. AG als 

gesichert erachtet werden musste. 

 

4.2.3. 

Nach dem Gesagten überzeugt es nicht, dass im Gutachten der R. AG zur 

Berechnung des Ertragswertes auf derart drastisch reduzierte Mietzinse 

abgestellt wurde, womit die Frage im Raum steht, ob es sich dabei bloss 

um ein Gefälligkeitsgutachten handelte, um im Rahmen des Verkaufs der 

Liegenschaft an die Q. AG gewisse Aktionäre zu beschwichtigten (vgl. 

Aussagen E. im Protokoll A. AG vom 30. November 2011, S. 33, wonach 

insb. G. [Vertreter von C.] auf dem Einholen eines Gutachtens bestand 

sowie Aussagen von F. im Protokoll A. AG vom 30. November 2021, S. 20 

und 21, wonach G. eine Schätzung verlangt habe, da er sonst zu keinem 

Preis ja sagen werde). Dies erscheint nicht geradezu als ausgeschlossen, 

da die R. AG bzw. die dort involvierten Personen dem Verwaltungsrat der 

Beschwerdeführerin offenbar bekannt waren (Aussagen E. im Protokoll A. 

AG vom 30. November 2021, S. 33). Diese Frage muss vorliegend nicht 

beantwortet werden. Werden den Berechnungen der R. AG nun aber nicht 

die reduzierten, sondern die von der M. AG bezahlten und als marktüblich 

zu erachtenden Mietzinse zugrunde gelegt, resultiert ein Marktwert von 

Fr.  3'880'000.00 (Fr. 291'000.00/0.075). Selbst wenn der von der R. AG 

nicht weiter begründete Abzug von Fr. 300'000.00 für "grosszyklische 

Investitionen innert 10 Jahren" berücksichtigt wird, resultiert hier bereits ein 

 - 18 - 

 

 

 

geschätzter Wert bzw. "Verkaufspreis" von Fr. 3'580'000.00. Dieser liegt 

deutlich über den Fr. 2'700'000.00, welche die Q. AG der 

Beschwerdeführerin bezahlt hatte. Der von der Q. AG geleistete Kaufpreis 

kann vor diesem Hintergrund mangels Marktkonformität nicht als 

"gleichwertige Gegenleistung" qualifiziert werden.  

 

4.2.4. 

Daran vermögen auch die nachträglich bei der U. AG und der V. AG 

eingeholten Gutachten nichts zu ändern. So wurden diese retroperspektiv 

erstellt und sind daher von vornherein nicht geeignet, den drei Jahre zuvor 

anzunehmenden Verkehrswert zu ermitteln, d.h. jenen Wert herzuleiten, 

der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr drei Jahre 

zuvor mutmasslich hätte erzielt werden können (zur Definition des 

Verkehrswerts i.S. des objektiven Marktwerts: Urteil des Bundesgerichts 

2C_500/2018 vom 8. April 2020, Erw. 3.4). Bereits deshalb können sie 

vorliegend nicht als verlässliche Vergleichs- bzw. Beurteilungsbasis 

herangezogen werden.  

 

Andererseits überzeugen die beiden Bewertungen auch inhaltlich nicht: So 

handelt es sich beim Gutachten der U. AG lediglich um eine 

"Plausibilisierung", die bei der Berechnung des Ertragswerts – ohne dies 

zu hinterfragen und obwohl X. auf S. 4 des Gutachtens als Ort "mit sehr 

guter Standortqualität für Büronutzungen" eingestuft wird – auf jene 

reduzierten Mieten abstellt, die im Gutachten der R. AG verwendet worden 

sind. Dass diese Mietzinse keine überzeugende Grundlage zur Ermittlung 

des Ertragswertes darstellen, wurde bereits erläutert, zumal im Zeitpunkt 

der Erstellung des Gutachtens definitiv klar gewesen sein musste, dass die 

M. AG effektiv länger als Mieterin in der Liegenschaft geblieben ist. Werden 

stattdessen die von der M. AG tatsächlich bezahlten Mieten in die 

Berechnung der U. AG eingesetzt (Total von Fr. 291'000.00 p.a.), resultiert 

– vor Berücksichtigung eines allfälligen Renovationsbedarfs – ein 

Marktwert von Fr. 4'013'793.10 (Fr. 291'000.00/0.0725). Selbst wenn der 

abstrakt ermittelte Renovationsbedarf von Fr. 857'000.00 abgezogen wird, 

kommt der bereinigte Marktwert auf Fr. 3'156'793.10 zu liegen. Dies-

bezüglich ist allerdings zu beachten, dass die Bewertung der U. AG erfolgt 

ist, ohne dass die Liegenschaft je besichtigt worden wäre. Ein derartiges 

"Schreibtisch-Gutachten", welches mit dem einzigen Zweck der "Plausibili-

sierung einer dannzumaligen Schätzung und eines darauf basierenden 

realisierten Kaufpreises" erstellt wurde, und für welches insbesondere hin-

sichtlich des tatsächlichen Renovationsbedarfs keine Erhebungen vor Ort 

gemacht wurden, stellt keine überzeugende Grundlage zur Beantwortung 

der vorliegend zu klärenden Frage (Marktkonformität des von der Q. AG 

bezahlten Preises) dar.  

 

Im Gutachten der V. AG wurden zwar "marktübliche Nettomieten" in die 

Berechnung einbezogen, was sich auch im höheren Ertragswert von 

 - 19 - 

 

 

 

Fr. 3'662'800.00 äusserte. Bei der Berechnung des Mietwerts berücksich-

tigte die V. AG im Vergleich zu den Büroflächen, die im Mietvertrag der M. 

AG angegeben wurden (total 1'005m2), allerdings ohne Begründung 161m2 

weniger. Ebenso fehlen in den Berechnungen zwei Parkplätze. Der von der 

V. AG berechnete Mietwert wäre, würde er die effektiv vermietbaren 

Flächen berücksichtigen, folglich höher als von ihr angegeben. Zudem 

wurde auch hier der vom Ertragswert zum Abzug gebrachte 

Sanierungsbedarf ("aufgelaufene Rückstellungen von 20 Jahren seit letzter 

Renovation/Fertigstellung des Gebäudes") von Fr. 816'560.00 lediglich 

formelhaft ermittelt. Dieser Betrag weicht denn auch massgeblich vom 

Betrag ab, den die R. AG im Verkaufszeitpunkt als Ausgaben für 

"notwendige grosszyklische Investitionen" auf Fr. 300'000.00 festsetzte.  

 

4.2.5. 

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass sich die beiden nachträglich er-

stellten Bewertungsgutachten insbesondere aufgrund ihrer retroper-

spektiven Betrachtung aber auch wegen der abstrakten bzw. formelhaften 

Ermittlung des Renovationsbedarfs nicht ohne Weiteres dazu eignen, den 

von der Q. AG 2013 bezahlten Preis von Fr. 2'700'000.00 auf seine 

damalige Marktkonformität hin einzuschätzen bzw. zu bestätigen. Wird 

jedoch bezüglich der für die Berechnung des Ertragswerts zu berücksichti-

genden Mietzinsen auf den nachgewiesenermassen am Markt erzielbaren 

Betrag von Fr. 291'000.00 p.a. abgestellt (vorne Erw. 4.2.2 f.), lässt sich 

eine Bandbreite ermitteln, innerhalb welcher sich der effektive Marktwert 

der Liegenschaft in X. bewegt haben musste: Unter Beibehaltung der 

übrigen im Gutachten der R. AG verwendeten Faktoren (Bruttorendite: 

7.5%; Abzug von Fr. 300'000.00 für grosszyklische Investitionen innert 10 

Jahren), resultiert für die Liegenschaft in X. ein unterer Marktwert von 

Fr. 3'580'000.00, der überdies sehr nahe an den in den nachträglich 

erstellten Gutachten ermittelten Ertragswerten liegt (Gutachten V. AG: 

Fr. 3'652'800.00; U. AG: Fr. 3'620'000.00). Darüber liegt der Betrag von 

Fr. 3'800'000.00, von dem die R. AG für den Fall eines Verkaufs an einen 

Eigennutzer ausgegangen ist. Zu beachten ist allerdings, dass in diesem 

Betrag ein substanzieller, aber nicht weiter begründeter "Abzug für 

Kompromisse aus Grundriss (40%)" von Fr. 2'537'000.00 berücksichtigt 

sowie Fr. 2'775'000.00 für "Altersentwertung 37.5 % nach 30 Jahren" 

abgezogen wurden (Gutachten R. AG, S. 7). Während eine gewisse 

Reduktion für die Altersentwertung durchaus vertretbar erscheint, 

widerspricht es jeglicher Lebenserfahrung, dass sich die veräussernde 

Partei – ausser vielleicht in einer hier nicht vorliegenden Situation eines 

Notverkaufs – bei einem Verkauf einer derart gut gelegenen und 

verkehrstechnisch ideal angeschlossenen Liegenschaft an einen 

Eigennutzer damit einverstanden erklären würde, einen Abzug für 

"Kompromisse beim Grundriss" zu akzeptieren. Es erscheint auch wenig 

wahrscheinlich, dass ein Eigennutzer den Erwerb einer Liegenschaft in 

Aussicht nehmen würde, die seinen Bedürfnissen dermassen nicht gerecht 

 - 20 - 

 

 

 

wird, dass er vom Veräusserer eine Preisreduktion von 40 % verlangen 

müsste, wobei dieser, wie erwähnt, seine Zustimmung dazu kaum geben 

würde. Es rechtfertigt sich somit, vom Abzug von Fr. 2'537'000.00 zu 

abstrahieren, womit gemäss dem Gutachten der R. AG im Falle eines 

Verkaufs an einen Eigennutzer ein "Kaufpreis" bzw. Marktwert von 

Fr. 6'342'000.00 resultiert.  

 

Aus dem Dargelegten folgt, dass sich der Marktwert der streitbetroffenen 

Liegenschaft effektiv in einem Bereich von Fr. 3'580'000.00 bis 

Fr. 6'342'000.00 (Verkauf an einen Eigennutzer) bewegt haben muss. Der 

von der Q. AG bezahlte Betrag von Fr. 2'700'000.00 liegt demnach 

massgeblich ausserhalb dieser Bandbreite, womit es auch als ausge-

schlossen erscheint, dass die Beschwerdeführerin die Liegenschaft für 

Fr. 2'700'000.00 an einen unabhängigen Dritten verkauft hätte. Diesen Ver-

kaufspreis als marktgerecht zu qualifizieren, fällt unter diesen Umständen 

ausser Betracht.  

 

4.2.6.  

Gestützt wird diese Schlussfolgerung sodann durch die Tatsache, dass die 

– in ihrem Zustand unveränderte – Liegenschaft in X. (nur) etwas mehr als 

vier Monate später von der Q. AG zu einem Preis von Fr. 4'300'000.00 an 

die S. AG verkauft wurde. Dabei ist von Bedeutung, dass dieser Betrag – 

anders als der von der Q. AG bezahlte Preis – klar innerhalb der vorstehend 

ermittelten Bandbreite liegt, und dort im unteren Bereich und insofern nicht 

als Ausreisser oder «Glücksfall» erscheint. Da es sich bei der S. AG um 

eine aussenstehende Drittperson handelte (vgl. Aussagen I. im Protokoll A. 

AG vom 30. November 2021, S. 5 f.) und weil weder geltend gemacht 

wurde noch aufgrund der Akten anzunehmen ist, dass die S. AG einen 

Liebhaberpreis bezahlte oder durch die Erhöhung ihres Angebots andere 

Interessenten überbieten musste (vgl. Aussagen I. im Protokoll A. AG vom 

30. November 2021, S. 7 f.), ist davon auszugehen, dass es sich bei dem 

von der S. AG bezahlten Betrag um den effektiven Marktwert handelte, den 

ein aussenstehender Eigennutzer für die Liegenschaft zu bezahlen bereit 

war (siehe auch Aussagen I. im Protokoll A. AG vom 30. November 2021, 

S. 10). Auch dies bestätigt letztlich, dass die Liegenschaftsveräusserung 

der Beschwerdeführerin an die Q. AG klar unterpreislich erfolgt ist.  

 

4.3. 

Bei dieser Sachlage stellt sich im Weiteren die Frage, ob der Abschluss des 

Liegenschaftsgeschäfts der Beschwerdeführerin mit der Q. AG, welches, 

wie gesehen, einem Drittvergleich nicht standhält, bei einer ihr 

nahestehenden Person zu einem Vorteil geführt hat. Für diese Ein-

schätzung ist eine Gesamtbetrachtung zum Parallelverfahren betreffend 

die Schwestergesellschaft der Beschwerdeführerin (WBE.2021.75; O. AG) 

einzunehmen. Für den vorliegenden Kontext ist diesbezüglich 

 - 21 - 

 

 

 

insbesondere von Bedeutung, dass F. im Zeitpunkt der Verwal-

tungsratssitzung der Beschwerdeführerin am 14. Januar 2013, an welcher 

auf seine Anstrengungen hin über das Kaufangebot der Q. AG beraten 

wurde, seit Kurzem Eigentümer einer Darlehensforderung gegenüber der 

Q. AG in der Höhe von Fr. 1'130'000.00 war. In dieser Forderung enthalten 

waren auch ein vormals von der O. AG zugunsten der Q. AG begebenes 

Darlehen von Fr. 700'000.00 sowie ein Darlehen von rund Fr. 141'000.00, 

welches vormals E. der Q. AG gewährt hatte. F. übernahm die Gesamtfor-

derung von Fr. 1'130'000.00 per Saldo aller Ansprüche zu einem Betrag 

von Fr. 300'000.00. Dass ein Zusammenhang zwischen der übernomme-

nen Darlehensforderung und der Beteiligung der Q. AG an den 

streitgegenständlichen Liegenschaftsgeschäften besteht, brachte F. 

anlässlich der Verhandlung am 30. November 2021 unmissverständlich 

zum Ausdruck:  

 

[…] Und nachdem ich das Darlehen gegenüber Herrn J. übernommen 
habe, war naheliegend, dass eine Chance bestehen würde, das Darlehen 
wieder reinzuholen sowie einen Gewinn zu machen, wenn ich die Liegen-
schaft der A. günstig übernehmen könnte […] (Protokoll A. AG, S. 19 
unten f.). 

 

Daraus ist einerseits – und in Bestätigung des oben Ausgeführten – zu 

schliessen, dass das Liegenschaftsgeschäft mit der Q. AG einzig mit dem 

Motiv abgeschlossen wurde, deren Darlehensforderungen wieder 

werthaltig zu machen. Dies ergibt sich ferner auch aus der Aussage von F., 

die Q. AG habe nicht wirklich ein Interesse an der Liegenschaft gehabt und 

erstere sei für ihn nur ein Zwischenträger gewesen, wobei klar gewesen 

sei, dass er die Liegenschaft danach weiterverkaufen wolle (Protokoll A. 

AG vom 30. November 2021, S. 17). Von einem marktkonformen Geschäft 

kann unter diesen Umständen keineswegs gesprochen werden, was die 

voranstehenden Erwägungen in ihrer Richtigkeit bestätigt. Andererseits 

lässt die zitierte Passage erkennen, dass der aus dem Verkauf der 

Liegenschaft an die S. AG erzielte Erlös dazu dienen sollte, die von F. zu 

günstigen Konditionen übernommene Darlehensforderung im vollen Betrag 

an diesen zurückzuführen. Indem die Beschwerdeführerin im Rahmen der 

Veräusserung der Liegenschaft an die Q. auf ein marktkonformes Entgelt 

verzichtet und stattdessen zu einer "günstigen" Übertragung derselben auf 

die Q. AG zugestimmt hat, wurde letztlich gewährleistet, dass die Differenz 

zu einem marktgerechten Preis nicht der Beschwerdeführerin, sondern – 

via die Q. AG – ihrem Verwaltungsrat F. zugutekam. Damit ist erstellt, dass 

durch das nicht marktkonforme Liegenschaftsgeschäft zwischen der 

Beschwerdeführerin und der Q. AG einer der Beschwerdeführerin 

nahestehenden Person ein Vorteil zugeflossen ist, welchen sie einer 

ausstehenden Drittperson nicht zugestanden hätte.  

 

 - 22 - 

 

 

 

4.4. 

4.4.1. 

Bei dieser Sachlage stellt sich schliesslich die Frage, ob für die Organe der 

Beschwerdeführerin erkennbar war, dass die Einwilligung in das Liegen-

schaftsgeschäft mit der Q. AG zu den gegebenen Konditionen bei einem 

der Verwaltungsräte zu einem Vorteil führt, welcher einem aussen-

stehenden Dritten so nicht gewährt worden wäre.  

 

4.4.2. 

Der Verwaltungsrat der Beschwerdeführerin bestand im vorliegend rele-

vanten Zeitpunkt aus F. und E.. Es liegt auf der Hand, dass F., der sich 

selbst als "spiritus rector" hinter dem Liegenschaftsgeschäft bezeichnete 

(Protokoll A. AG vom 30. November 2021, S. 20), den Charakter der 

Leistung der Beschwerdeführerin erkannt hatte, zumal er auch seine 

Motivation hinter der "günstigen" Übertragung der Liegenschaft von der 

Beschwerdeführerin auf die Q. AG offenlegte (vgl. vorne Erw. 4.3). In dieser 

Hinsicht wurde von der Beschwerdeführerin zwar geltend gemacht, F. sei 

im Rahmen des Liegenschaftsgeschäfts in den Ausstand getreten. Ob dies 

– wie mit dem Protokoll der betreffenden Verwaltungsratssitzung belegt 

werden soll – effektiv der Fall war, kann offenbleiben, da aus folgenden 

Gründen dennoch davon auszugehen ist, dass das Kriterium der 

Erkennbarkeit vorliegend erfüllt ist: E. war ursprünglich selbst Darlehens-

gläubiger der Q. AG und wusste sowohl über deren damalige prekäre 

finanzielle Situation wie auch die Übernahme der Gesamtheit der 

gegenüber der Q. AG bestehenden Darlehensforderungen durch F. 

Bescheid (vgl. Aussagen E. im Protokoll A. AG vom 30. November 2021, 

S. 31 f. sowie Aussagen J. im Protokoll zur Verhandlung betreffend O. AG 

[O. AG] vom 14. Dezember 2021, S. 28 f.). Unter diesen Umständen 

musste E. bewusst sein, dass F. ein Interesse an der möglichst günstigen 

Übertragung der Liegenschaft auf die Q. AG hatte (vgl. entsprechende 

Aussage E. im Protokoll A. AG vom 30. November 2021, S. 32). Mit Blick 

auf den zu erwartenden Fortbestand der Vermietung der Liegenschaft an 

die M. AG über den September 2013 hinaus und den im Gutachten der R. 

AG beim Ertragswert folglich zu Unrecht zugrunde gelegten reduzierten 

Mietzinsen sowie unter Berücksichtigung des von der R. AG bedeutend 

höher eingeschätzten Liegenschaftswerts bei Veräusserung an einen 

Eigennutzer (vgl. vorne Erw. 4.2.5), ist es objektiv betrachtet nicht nachvoll-

ziehbar, dass E. seine Zustimmung zur Übertragung der Liegenschaft für 

Fr. 2'700'000.00 an die Q. AG gab. Erklärbar wird dies jedoch durch die 

Tatsache, dass auch E. ein eigenes Interesse daran hatte, die Q. AG durch 

ein für sie vorteilhaftes Liegenschaftsgeschäft zu sanieren. Denn einerseits 

führte er über die Q. AG seine Rennfahrtätigkeit aus (Aussagen J. im O. 

AG vom 14. Dezember 2021, S. 25). Andererseits pflegte er zu J., dem 

Inhaber und Geschäftsführer der Q. AG, eine freundschaftliche Beziehung 

(Aussagen E. Protokoll im A. AG vom 30. November 2021, S. 29 und 31 

sowie Aussagen J. im O. AG vom 14. Dezember 2012, S. 26). Vor diesem 

 - 23 - 

 

 

 

Hintergrund wird deutlich, dass E. nicht nur bewusst sein musste, dass die 

Beschwerdeführerin zugunsten eines ihr Nahestehenden (F.) auf eine 

marktkonforme Gegenleistung verzichtete, sondern dass auch er ein 

Eigeninteresse an einer Übertragung der Liegenschaft zu möglichst 

günstigen Konditionen auf die Q. AG hatte. Daraus folgt letztlich, dass E. 

als Organ der Beschwerdeführerin den Charakter der geldwerten Leistung 

hat erkennen können und müssen.  

 

4.5. 

Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen ist mit der Vorinstanz vom Vor-

liegen einer geldwerten Leistung auszugehen. Die betreffende Aufrech-

nung bei der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz denn auch in quanti-

tativer Hinsicht zu Recht bestätigt. Denn, wie dargelegt (vorne 

Erw. 4.2.5 f.), muss für die Bestimmung des effektiven Marktwertes der Lie-

genschaft auf den von der aussenstehenden S. AG bezahlten und sich am 

unteren Rand einer realistischen Bandbreite bewegenden Marktpreis von 

Fr. 4'300'000.00 abgestellt werden. Dafür spricht auch, dass die Q. AG die 

Liegenschaft nur rund vier Monate nach deren Erwerb an die S. AG 

weiterveräusserte, womit es vom zeitlichen Ablauf her genauso gut die 

Beschwerdeführerin hätte sein können, welche das Liegenschaftsgeschäft 

mit der S. AG hätte abschliessen können. Indem die Beschwerdeführerin 

jedoch dazu einwilligte, die Liegenschaft zu einem für sie erkennbar 

niedrigen Preis von Fr. 2'700'000.00 an die Q. AG zu veräussern, 

verzichtete sie auf die Vereinnahmung von Fr. 1'600'000.00. Die 

Aufrechnung dieses Betrags unter Berücksichtigung einer Minusreserve 

von 20 % bzw. Fr. 320'000.00 ist damit zu Recht erfolgt.  

 

5. 

Was schliesslich den Einwand der Beschwerdeführerin anbelangt, die Er-

fassung einer geldwerten Leistung von Fr. 1'600'000.00 verstosse gegen 

die Grundregeln der Doppelbesteuerung, da derselbe Gewinn vom selben 

Kanton im Umfang von Fr. 602'586.00 bereits bei der Q. AG besteuert 

worden sei, ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass die Frage, ob bei der 

Q. AG aus dem Verkauf der Liegenschaft zu Unrecht (ebenfalls) ein 

Gewinn besteuert worden ist, vorliegend nicht zu entscheiden ist. Sollte 

sich im Zusammenhang mit der Veranlagung der Q. AG herausstellen, 

dass es effektiv zu einer doppelten Belastung gekommen ist, ist der 

Vollständigkeit halber darauf hinzuweisen, dass eine entsprechende 

Gegenberichtigung – gegebenenfalls auf dem Weg der Revision (vgl. Urteil 

des Bundesgerichts 2C_153/2021 vom 25. August 2021, Erw. 1.4.3) – in 

Frage kommt.  

 

6. 

Nach dem Ausgeführten erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbe-

gründet. Sie ist vollumfänglich abzuweisen.  

 

 - 24 - 

 

 

 

III. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten-

pflichtig (§ 189 Abs. 1 StG; § 31 Abs. 2 VRPG). Parteikostenersatz fällt 

ausser Betracht (§ 189 Abs. 2 StG; § 32 Abs. 2 VRPG).  

 

 
   

Das Verwaltungsgericht erkennt: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen.  

 

2. 

Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 

Staatsgebühr von Fr. 11'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Ausla-

gen von Fr. 769.25, gesamthaft Fr. 11'769.25, sind von der Beschwerde-

führerin zu bezahlen.  

 

3. 

Es werden keine Parteikosten ersetzt.  

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Beschwerdeführerin (Vertreter) 

das Kantonale Steueramt  

die Eidgenössische Steuerverwaltung 

 

Mitteilung an:  

das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern 
 

 

 
   

Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 

 

Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 

kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 

innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 

Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis 

und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 

18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss 

das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form 

die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe 

der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweis-

mittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bundes-

gesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; 

SR 173.110] vom 17. Juni 2005). 

 - 25 - 

 

 

 

 

 
   

Aarau, 4. April 2022 

 

Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 

2. Kammer 

Vorsitz:     Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Berger     Ruth