# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8a38b2e3-cffb-58dc-8bf9-e6d45f1cc334
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-06
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 06.08.2018 110 2017 126
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2017-126_2018-08-06.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 

abgewiesen (VGE 2018/300 vom 19.7.2019).

RA Nr. 110/2017/126 Bern, 6. August 2018

in der Beschwerdesache zwischen

Frau A.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________

und

C.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Seeland, Amthaus, Stadtplatz 33, Postfach 60, 3270 Aarberg

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gampelen, Gemeindeverwaltung, 
Oberdorfstrasse 14, Postfach 12, 3236 Gampelen

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Seeland vom 26. Mai 2016 
(Neubau Wohnhaus mit Tiefgarage)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 21. Mai 2014 bei der Gemeinde Gampelen ein 

Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf der Parzelle 

Gampelen Grundbuchblatt Nr. E.________ und die Erstellung eines Kinderspielplatz- und 

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Aufenthaltsbereiches auf den Parzellen Gampelen Grundbuchblatt Nrn. E.________ und 

F.________. Die Parzelle Nr. E.________ liegt in der Wohnzone; die Parzelle Nr. 

F.________ ist im Zonenplan der Gemeinde Gampelen als weisse Fläche eingezeichnet. 

Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen die Beschwerdeführerin Einsprache. Nach 

einem negativen Fachbericht der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und 

Landschaftsbilder (OLK) reichte die Beschwerdegegnerin zwei Projektänderungen ein. Mit 

Gesamtentscheid vom 26. Mai 2016 erteilte das Regierungsstatthalteramt Seeland die 

Baubewilligung.

2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 29. Juni 2016 Beschwerde bei der Bau-, 

Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein und beantragte die Aufhebung 

des Gesamtentscheides vom 26. Mai 2016 sowie die Erteilung des Bauabschlages. Sie 

machte insbesondere geltend, das Bauvorhaben liege in einem blauen Gefahrengebiet. 

Die Vorinstanz habe das von der Abteilung Naturgefahren des Amtes für Wald des 

Kantons Bern empfohlene geologische Gutachten zu den zu erwartenden Auswirkungen 

von Rutschungen nicht eingeholt. Zudem habe die Beschwerdegegnerin mit den 

Projektänderungen nicht allen Forderungen der OLK entsprochen. Das Vorhaben sei zu 

voluminös und nicht ortsbildverträglich. Auch die Gebäudehöhe sei problematisch. Die 

Berechnung der Gebäudehöhe sei nur richtig, wenn die Hangneigung richtig ermittelt 

worden sei und zu Recht ein Hangzuschlag von 2.5 Meter in Anspruch genommen werden 

dürfe. Die Hangneigung müsse von einem Geometer überprüft werden. Weiter sei die 

Nutzung der Parzelle Nr. F.________ als Kinderspielplatz und Aufenthaltsbereich nicht 

zonenkonform.

3. Mit Entscheid vom 16. September 2016 kam die BVE zum Schluss, die 

Bauherrschaft habe die Gebäudehöhe fälschlicherweise nicht vom künftigen fertigen 

Terrain aus gemessen, sondern erst ab der Oberkante der Bodenplatte des 

Erdgeschosses. Bei richtiger Ermittlung der Gebäudehöhe überschreite das projektierte 

Mehrfamilienhaus die zulässige Gesamthöhe unabhängig davon, ob es von einem 

Hangzuschlag profitieren könne. Die BVE hiess die Beschwerde gut und hob den 

angefochtenen Gesamtentscheid auf. Dagegen erhob die Beschwerdegegnerin 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde. 

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Mit Urteil 100.2016.292 vom 4. Juli 2017 kam das Verwaltungsgericht zwar zum Schluss, 

die BVE habe richtig festgestellt, dass das Vorhaben die zulässige Gebäudehöhe 

überschreite, und sie habe daher den Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes zu 

Recht aufgehoben. Da die Beschwerdegegnerin aber in Form eines Eventualbegehrens die 

Bereitschaft zeigte, ihr Projekt anzupassen, hob das Verwaltungsgericht den Entscheid der 

BVE auf und wies die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens an die BVE zurück. 

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, nahm mit 

Verfügung vom 5. Oktober 2017 das Beschwerdeverfahren unter RA Nr. 110/2017/126 

wieder auf und gab der Beschwerdegegnerin Gelegenheit, eine allfällige Projektänderung 

sowie eine aktuelle Terrainaufnahme eines Geometerbüros mit den massgebenden 

Geländeschnitten und Falllinien einzureichen.

5. Am 23. November 2017 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung sowie 

eine Terrainaufnahme des Ingenieur- und Vermessungsbüros G.________ AG ein und 

beantragte, es sei die Baubewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 

Tiefgarage gemäss Baugesuch vom 21. Mai 2014 und Projektänderung vom 23. November 

2017 zu erteilen. Das Rechtsamt gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, sich zur 

Projektänderung zu äussern. 

Die Beschwerdeführerin bestätigte in ihrer Stellungnahme vom 19. Januar 2018 die in ihrer 

Beschwerde gestellten Rechtsbegehren und machte insbesondere geltend, es sei nach wie 

vor zweifelhaft, ob ein Hangzuschlag von 2.5 Meter zur Anwendung gelange. Es sei eine 

unabhängige fachliche Überprüfung der relevanten Hangneigung erforderlich. Auch die 

ausgewiesene Fläche und die Ausgestaltung der Spiel- und Aufenthaltsbereiche genügten 

nach wie vor den rechtlichen Vorgaben nicht. Die entsprechenden Planunterlagen seien 

zudem zu wenig aussagekräftig. Schliesslich sei zu berücksichtigen, dass das Vorhaben 

trotz der Projektänderungen aufgrund seiner übermässigen Höhe und Breite, seiner 

Dachgestaltung, der erhöhten Lage und der mangelhaften Rücksichtnahme auf den 

Geländeverlauf zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes 

führe. Die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) sei erneut 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

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beizuziehen. Schliesslich bestünden erhebliche geologische Bedenken gegen das 

Vorhaben; es seien nähere geologische Abklärungen notwendig.

6. Das Rechtsamt holte daraufhin einen Bericht der Abteilung Bauen des Amtes für 

Gemeinden und Raumordnung (AGR) zu den von der Beschwerdegegnerin geplanten 

Spiel- und Aufenthaltsflächen und zur Ermittlung der Hangneigung ein. Weiter bat es die 

Gemeinde Gampelen, verschiedene Fragen zur Zonenzugehörigkeit der Parzelle Nr. 

F.________ und zur nordseitigen Erschliessung des Bauvorhabens zu beantworten und 

dem Rechtsamt die Baubewilligung des nördlich des Bauvorhabens gelegenen Weges 

einzureichen. Gleichzeitig beauftragte das Rechtsamt die RSW AG, das Terrain der 

Parzelle Nr. E.________ im Bereich des Gebäudegrundrisses aufzunehmen, den Verlauf 

der Falllinie durch den Gebäudeschwerpunkt zu ermitteln und die Hangneigung zu 

berechnen. Weiter wies es die Beschwerdegegnerin darauf hin, dass sie widersprüchliche 

Angaben zu den Flächen der Familienwohnungen eingereicht habe und in den Plänen die 

Ausgestaltung und Realisierbarkeit der Aufenthalts- und Kinderspielplatzflächen nicht 

genügend ersichtlich seien. Das Rechtsamt forderte die Beschwerdegegnerin auf, Pläne 

mit Angaben zu den Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller Wohnungen sowie einen 

detaillierten Umgebungsgestaltungsplan und einen Schnittplan einzureichen. Nach 

Eingang der Unterlagen und Stellungnahmen erhielten die Verfahrensbeteiligten 

Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen.

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen näher eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 4. Juli 2017 den Entscheid der BVE vom 

16. September 2016 aufgehoben und die Akten zur Fortsetzung des Verfahrens an die 

Vorinstanz zurückgewiesen. Damit ist die Streitsache wieder bei der BVE hängig. 

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b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 

Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG2 

i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG3). Die Beschwerdeführerin, die im vorinstanzlichen Verfahren 

mit ihrer Einsprache nicht durchgedrungen ist, ist durch den angefochtenen 

Gesamtentscheid beschwert und zur Beschwerdeführung legitimiert. 

c) Die Beschwerdegegnerin beantragt allerdings in ihrer Beschwerdeantwort, auf die 

Rüge der Beschwerdeführerin betreffend die angeblich nicht zonenkonforme Nutzung der 

Parzelle Nr. F.________ sei nicht einzutreten, da die Beschwerdeführerin diese Rüge in 

ihrer Einsprache nicht vorgebracht habe. 

Gemäss der bis am 31. März 2017 geltenden Fassung von Art. 40 Abs. 2 BauG waren die 

Einsprecherinnen und Einsprecher nur im Rahmen ihrer Einsprachegründe zur 

Beschwerde befugt. Mit der am 1. April 2017 in Kraft getretenen revidierten Fassung dieser 

Norm  entfiel diese Einschränkung. Es kann offen bleiben, ob die neue Fassung von Art. 40 

BauG im vorliegenden Fall bereits anwendbar ist. Auch die Beschränkung von altArt. 40 

Abs. 2 BauG der Beschwerdemöglichkeit auf die Einsprachegründe war nämlich nach 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur bei kommunalem und kantonalem Recht 

anwendbar, nicht dagegen wenn die Verletzung von Bundesrecht und von damit in engem 

Sachzusammenhang stehenden kantonalem oder kommunalem Recht gerügt wurde.4 Die 

Beschwerdeführerin macht geltend, die Parzelle Nr. F.________ gehöre nicht zur Bauzone, 

weshalb die dort vorgesehene Erstellung eines Aufenthaltsbereiches und eines 

Kinderspielplatzes nicht zonenkonform sei. Sie spricht damit die Zonenkonformität von 

Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone und somit einen bundesrechtlich geregelten 

Tatbestand an. Sie durfte daher ihre Rüge im Beschwerdeverfahren noch vorbringen. 

2. Projektänderung

a) Die Beschwerdegegnerin reichte am 23. November 2017 eine Projektänderung ein 

(Projektänderungspläne: Plan "Erdgeschoss, unteres Erdgeschoss", 1:100; Plan "Oberes 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 
4 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 40-
41 N. 9a mit Hinweisen auf die Rechtsprechung

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Erdgeschoss, 1. Stock, Attika, Dash", 1:100; Plan "Schnitte AA - CC", 1:100; Plan 

"Fassades", 1:100; Plan "Flächennutzungsplan" 1:100; alle vom 10. November 2017 mit 

Stempel der BVE vom 24. November 2017). Mit der Projektänderung hat die 

Beschwerdegegnerin einerseits die Böschung auf der Südseite des Bauvorhabens 

verändert, so dass diese neu bis an die Oberkante der Bodenplatte des Erdgeschosses 

reicht. Andererseits hat sie im revidierten "Flächennutzungsplan" eine grössere 

Aufenthalts- und Kinderspielplatzfläche eingetragen (neu 160 m2 statt 138 m2). Zudem 

stellen die Projektänderungspläne den Verlauf des bestehenden Terrains und die 

Hangneigung teilweise anders dar als die von der Vorinstanz bewilligten Pläne. So wird 

beispielsweise entlang der Ostfassade neu eine Hangneigung von 22.21 Prozent 

angegeben (vorher 20.91 Prozent) und entlang der Westfassade eine solche von neu 9.61 

Prozent (vorher 10.41 Prozent). In der Gebäudemitte (Schnitt BB) ist die Hangneigung neu 

mit 15.3 Prozent (vorher 15.25 Prozent) eingetragen.

b) Laut Art. 43 BewD5 kann die Bauherrschaft während eines 

Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE 

eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren 
eingeleitet werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen 

Grundzügen gleich bleibt. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die 

Gemeinde, die Gegenpartei und die von der Projektänderung zusätzlich berührten Dritten 

anzuhören. Die Beschwerdeinstanz ist befugt, die Sache zur Weiterbehandlung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 Abs. 3 BewD), kann aber auch selbst über die 

Projektänderung entscheiden. Das geänderte Projekt tritt an die Stelle des ursprünglichen 

Bauvorhabens.6

c) Das umstrittene Bauvorhaben bleibt in den Grundzügen gleich, die Anpassung kann 

deshalb als Projektänderung behandelt werden. Die Projektänderung berührt keine 

zusätzlichen öffentlichen oder wesentlichen nachbarlichen Interessen und die 

Verfahrensbeteiligten wurden angehört. Auf eine Publikation oder eine Anhörung Dritter 

konnte daher verzichtet werden. Gegenstand des Verfahrens ist nur noch das Projekt 

gemäss der Projektänderung vom 23. November 2017.

5 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
6 Vgl. BVR 2012 S. 463 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen

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3. Hangneigung und Gebäudehöhe

a) Es ist umstritten, ob das Bauvorhaben die zulässige Gebäudehöhe überschreitet 

bzw. von einem Hangzuschlag profitieren kann. Die Bauparzelle Nr. E.________, auf der 

das umstrittene Mehrfamilienhaus erstellt werden soll, befindet sich in der Wohnzone an 

einer Hanglage. Die maximal zulässige Gebäudehöhe in der Wohnzone der Gemeinde 

Gampelen beträgt 7 Meter (Art. 17 BNR7). Auf diese Höhe erfolgt bei Gebäuden am Hang 

talseits ein Zuschlag von 1.5 Meter, wenn "in der Falllinie gemessen die Hangneigung 

innerhalb des Gebäudegrundrisses" zwischen 10 und 15 Prozent beträgt. Beträgt die 

Hangneigung mehr als 15 Prozent, erfolgt ein Zuschlag von 2.5 Meter. 

b) Laut Ziff. 3.2 des Anhangs I "Definitionen und Messweisen" zum BNR ist die 

Gebäudehöhe bei Flachdächern der Höhenunterschied zwischen dem gewachsenen 

Boden im Sinne von altArt. 97 BauV8 und der Oberkante der offenen oder geschlossenen 

Brüstung des Flachdaches. Wenn die Hangneigung innerhalb des Gebäudegrundrisses 10 

Prozent und mehr beträgt, wird die Gebäudehöhe nur berg- und talseitig gemessen, und 

zwar in der Mitte der Fassaden. Abgrabungen für Hauseingänge und Garageeinfahrten, die 

nur eine Fassade betreffen, bleiben unberücksichtigt. Ziff. 3.2 des Anhangs I "Definitionen 

und Messweisen" zum BNR verweist bezüglich der Definition des gewachsenen Bodens 

auf altArt. 97 BauV. Diese Vorschrift wurde zwar mit der Inkraftsetzung der BMBV9 per 1. 

August 2011 aufgehoben (Art. 35 und 36 BMBV). Da aber die Gemeinde Gampelen die 

Bestimmungen der BMBV noch nicht umgesetzt hat, ist altArt. 97 BauV weiterhin 

massgebend (Art. 34 Abs. 1 und Abs. 2 BMBV). Gemäss dieser Vorschrift gilt als 

gewachsener Boden das Terrain, wie es vor Baubeginn besteht, sofern nicht ein Fall von 

Abs. 2 oder Abs. 3 vorliegt. Gemäss Abs. 3 von altArt. 97 BauV ist bei Abgrabungen vom 

fertigen Terrain aus zu messen, sofern es tiefer liegt als das ursprüngliche Terrain.

c) Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, die Hangneigung 

betrage mehr als 15 Prozent, daher sei bei der Gebäudehöhe talseitig ein Hangzuschlag 

von 2.5 Meter zu berücksichtigen. Die zulässige Gebäudehöhe betrage somit talseitig 9.5 

Meter und bergseitig 7 Meter. Das Bauvorhaben halte diese Höhe ein. 

7 Bau- und Nutzungsreglement der Einwohnergemeinde Gampelen vom 18. Juni 2010, genehmigt durch das 
Amt für Gemeinden und Raumordnung am 8. April 2011
8 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
9 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)

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In den Plänen des ursprünglichen Bauvorhabens war in der Mitte der talseitigen Fassade 

eine Gebäudehöhe von 9.495 Meter eingetragen. Die BVE hielt in ihrem Entscheid vom 

16. September 2016 dazu fest, da talseitig eine Abgrabung erfolge, sei die Gebäudehöhe 

vom künftigen fertigen Terrain aus zu messen. Die Bauherrschaft habe aber die 

Gebäudehöhe nicht vom fertigen Terrain aus ermittelt, sondern erst ab der Oberkante der 

Betonbodenplatte des Erdgeschosses gemessen. Da die Bodenplatte aus dem fertigen 

Terrain rage bzw. die Fassadenflucht des geplanten Gebäudes das künftige fertige Terrain 

unterhalb dieser Betonbodenplatte schneide, sei die angegebene Gebäudehöhe von 9.495 

Meter falsch; die effektive Gebäudehöhe betrage 9.715 Meter. Die Gebäudehöhe 

überschreite somit auch bei einem allfälligen Hangzuschlag von 2.5 Meter die maximal 

zulässige Gesamthöhe von 9.5 Meter. Mit der Projektänderung vom 23. November 2017 

hat die Beschwerdegegnerin diesem Umstand Rechnung getragen und die Böschung auf 

der Talseite des geplanten Mehrfamilienhauses verändert, so dass das fertige Terrain neu 

bis an die Oberkante der Bodenplatte des Erdgeschosses reicht. Nach der 

Projektänderung beträgt die Gebäudehöhe talseitig 9.49 Meter. 

d) Nach dieser Anpassung ist aber weiterhin umstritten, ob das Vorhaben von einem 

Hangzuschlag von 2.5 Meter profitieren kann. Die Beschwerdegegnerin reichte zusammen 

mit der Projektänderung vom 23. November 2017 einen von der G.________ AG 

verfassten Höhenkurvenplan der Bauparzellen ein. Darin sind der Grundriss des 

projektierten Mehrfamilienhauses sowie eine Falllinie, die durch den Gebäudemittelpunkt 

führt, eingezeichnet. Das Ingenieur- und Vermessungsbüro hält dazu in einem Schreiben 

vom 17. November 2017 fest, die Falllinie in der Mitte des Gebäudes betrage 15.1 Prozent. 

Die Beschwerdeführerin stellt dies in ihrer Stellungnahme zur Projektänderung in Frage 

und verweist auf frühere, widersprüchliche Angaben der G.________ AG. Weiter hält sie 

fest, es sei fraglich, ob die Balkone auf der Südseite des Mehrfamilienhauses zum 

Gebäudegrundriss gehörten und ob die Falllinie im Plan der G.________ AG richtig 

eingetragen sei.

e) Eine Falllinie entspricht der Linie, der ein Wassertropfen bei Vernachlässigung der 

Trägheit hangabwärts folgen würde. Die Falllinie folgt jeweils der Richtung des grössten 

Gefälles und schneidet die Höhenlinien stets rechtwinklig. An einem Hang existieren 

unendlich viele Falllinien. Die in Art. 17 BNR enthaltene Formulierung "in der Falllinie 

gemessen die Hangneigung innerhalb des Gebäudegrundrisses" enthält keine 

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Konkretisierung, welche Falllinie innerhalb des Gebäudegrundrisses für die Bestimmung 

der Hangneigung massgebend ist und die Gemeinde hat dazu keine Praxis. Es handelt 

sich aber um eine Formulierung, die nicht nur im Baureglement der Gemeinde Gampelen 

enthalten ist. Sie entspricht im Grundsatz Art. 18 NBRD10 sowie der Formulierung in Art. 

212 Abs. 5 des Musterbaureglements11 des AGR und ist in den Reglementen vieler 

Gemeinden enthalten. Gemäss Praxis der BVE und der früheren langjährigen Praxis des 

AGR, ist bei der Ermittlung der Hangneigung gemäss der genannten Formulierung die 

durch den Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses verlaufende Falllinie massgebend.12 Der 

im vorliegenden Verfahren eingeholte Fachbericht des AGR vom 15. Februar 2018 deutet 

zwar darauf hin, dass das AGR seine Praxis geändert hat. Laut diesem Bericht lasse die 

Praxis des AGR der Bestimmung der Hangneigung insofern freien Spielraum, als sie einzig 

das Element der "Falllinie gemessen innerhalb des Gebäudegrundrisses" spezifiziere, 

jedoch nicht, an welchem Punkt diese konkret anzusetzen sei. Für die Bestimmung der 

Hangneigung könne deshalb jeder Punkt innerhalb des Gebäudegrundrisses gewählt 

werden. Diese Praxis des AGR überzeugt aber nicht. Es darf nicht im Belieben der 

Bauherrschaft stehen, die für sie am günstigsten verlaufende Falllinie innerhalb des 

Gebäudegrundrisses zu wählen. Sonst könnte auch ein Gebäude von einem Hangzuschlag 

profitieren, das nur in einem Randbereich auf Terrain mit der erforderlichen Hangneigung 

steht. Wird dagegen auf die Falllinie abgestellt, die durch den Schwerpunkt des 

Gebäudegrundrisses verläuft, was bei rechteckigen oder quadratischen Gebäuden der 

Gebäudemitte entspricht, besteht am ehesten Gewähr, dass in einem grossen Teil der 

Gebäudegrundfläche die erforderliche Hangneigung vorhanden ist. Die BVE hält daher an 

ihrer bisherigen Praxis fest: Massgebend für die Berechnung der Hangneigung ist die 

Falllinie, die durch den Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses verläuft. 

Da Falllinien die Höhenlinien stets rechtwinklig schneiden, ist die zur Bestimmung der 

Hangneigung im Gebäudegrundriss massgebende Falllinie wie folgt zu ermitteln: Auf 

einem Plan mit Höhenlinien sind ausgehend vom Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses 

Linien hangaufwärts und hangabwärts jeweils rechtwinklig auf die nächste Höhenlinie 

einzutragen und von dort weiterführend jeweils rechtwinklig auf die nächsten Höhenlinien, 

bis die Gebäudelinien geschnitten werden. Zur Berechnung der Hangneigung ist 

10 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13)
11 Abrufbar unter www.jgk.be.ch, Rubriken Raumplanung / Arbeitshilfen / Musterbaureglement
12 Vgl. beispielsweise Fachbericht des AGR vom 20. Februar 2009 im Verfahren RA Nr. 110/20087172, 
Fachbericht des AGR vom 12. März 1999 im Verfahren RA Nr. 110/1998/175, Fachbericht des AGR vom 23. 
Februar 1998 im Verfahren RA Nr. 110/1998/1

http://www.jgk.be.ch

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anschliessend für alle so eingetragenen Abschnitte zwischen den einzelnen Höhenlinien 

das Gefälle zu bestimmen. Schliesslich ist aus diesen Gefällen ein unter Berücksichtigung 

des Verhältnisses der Distanzen der Teilabschnitte zur Gesamtdistanz gewichtetes Mittel 

zu berechnen. Diese Vorgehensweise führt zur genauesten Bestimmung der Hangneigung. 

In der Praxis wird allerdings oft eine vereinfachte Variante angewendet. Bei dieser wird die 

Falllinie wie geschildert eingezeichnet, anschliessend werden die zwei Schnittpunkte dieser 

Falllinie mit den Gebäudelinien mit einer geraden Linie verbunden und die Hangneigung 

anhand der Höhendifferenz der Schnittpunkte und der Distanz zwischen den 

Schnittpunkten berechnet.

f) Da die von der Beschwerdegegnerin eingereichten Unterlagen zur Hangneigung 

widersprüchliche Angaben enthalten und die Falllinie in den Plänen nicht korrekt 

eingetragen ist, beauftragte die BVE die RSW AG, das Terrain der Parzelle Nr. 

E.________ im Bereich des Gebäudegrundrisses nochmals aufzunehmen (Äquidistanz 0.2 

Meter), den Verlauf der Falllinie durch den Gebäudeschwerpunkt zu ermitteln und die 

Hangneigung mit den in Erwägung 3e geschilderten zwei Varianten zu berechnen. Die 

RSW AG kam zum Schluss, dass das Gefälle bei der Berechnung der Falllinie gewichtet 

auf die Distanz der Teilabschnitte 15.4 Prozent ist und bei einer Berechnung auf die 

Distanz der Schnittpunkte Falllinie/Gebäudelinie 15.6 Prozent beträgt.13

Die RSW AG hat ihren Aufnahmen und Berechnungen den von der Beschwerdegegnerin 

angegebenen Gebäudegrundriss zu Grunde gelegt. Entgegen der Auffassung der 

Beschwerdeführerin umfasst dieser Gebäudegrundriss richtigerweise auch die südseitige 

Balkonschicht und ist daher korrekt dargestellt. Nicht zu dem für den Grundriss 

massgebenden Baukörper gehören nur Bauteile, die als vorspringende Bauteile gelten (vgl. 

Art. 7 ff. BMBV).14 Laut den massgebenden Vorschriften der Gemeinde Gampelen gelten 

Bauteile dann als vorspringend, wenn sie nicht mehr als 5 Meter breit sind und höchstens 

2.5 Meter über die Fassaden hinausragen sowie zusammengerechnet höchstens 40 

Prozent der Fassadenlänge messen (Ziff. 1.4 von Anhang I zum BNR). Das projektierte 

Gebäude weist auf der Südseite auf allen Geschossen eine ununterbrochene, über die 

gesamte Gebäudelänge verlaufende Balkon- und Terrassenschicht auf.15 Diese Balkone 

13 Bericht der RSW AG vom 21. März 2018
14 Vgl. auch die BSIG 7/721.0/10.1 "Empfehlungen zur Behandlung einiger Sonderfälle von 
baubewilligungspflichtigen Vorhaben", Ziff. 3, wonach Grenz- und Gebäudeabstände von vorderkant der 
Balkonkonstruktion zu messen sind, wenn die Balkone mehr als 50% der Fassadenfläche bedecken
15 Vgl. Plan "Schnitte AA - CC" vom 10. November 2017 und Plan "Fassades" vom 10. November 2017

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gelten daher nicht als vorspringende Gebäudeteile, sondern gehören zu dem für den 

Grundriss massgebenden Baukörper. 

g) Die Überprüfung durch ein zweites Vermessungsbüro hat somit ergeben, dass die 

massgebende Hangneigung mehr als 15 Prozent beträgt und das Bauvorhaben daher 

talseits von einem Hangzuschlag von 2.5 Meter profitiert. Die maximal zulässige 

Gebäudehöhe beträgt daher talseitig 9.5 Meter und bergseitig 7 Meter. Das geplante 

Gebäude hält diese Höhen ein.

4. Nordostseitige Erschliessung

a) Das umstrittene Mehrfamilienhaus soll über zwei Zugänge erschlossen werden: Auf 

der Südwestseite ist eine Einstellhallenzufahrt mit Anschluss an die H.________strasse 

geplant und auf der Nordostseite ein Treppenhaus mit einem Zugang zu einem Weg auf 

der Nachbarparzelle. Dieser Zugang führt über ein 4.3 Meter langes und rund 4.2 Meter 

breites Bauteil, eine Art Brücke, das sich grösstenteils nicht auf der Bauparzelle Nr. 

E.________ befindet, sondern auf der benachbarten Parzelle Nr. I.________. Diese 

Nachbarparzelle liegt teilweise in der Landwirtschaftszone, teilweise in der ZöN F 

"Retention Regenabwasser". Der Bereich, in dem sich der Treppenhauszugang befindet, 

gehört zur ZöN F. Im Perimeter dieser ZöN bewilligte das Regierungsstatthalteramt 

Seeland der Gemeinde Gampelen im November 2012 im Zusammenhang mit 

Hochwasserschutzmassnahmen Retentionsbecken sowie einen dazu führenden Weg. 

b) Mit Verfügung vom 1. März 2018 wies das Rechtsamt die Verfahrensbeteiligten 

darauf hin, dass der Zugang zum Treppenhaus auf die nördlich gelegene Parzelle ragt, die 

sich in der Landwirtschaftszone bzw. einer ZöN befinde. Es bat die Gemeinde zu erläutern, 

zu welchem Zweck der Weg auf der Parzelle Nr. I.________ erstellt worden sei und ob die 

Gemeinde den Treppenhauszugang als zonenkonform erachte. Die Gemeinde hielt in ihrer 

Stellungnahme vom 13. April 2018 fest, der fragliche Weg sei nicht zur Erschliessung der 

Bauparzelle angelegt worden. Er diene den Werkhofmitarbeitenden zur Erschliessung der 

Retentionsbecken. Trotzdem erachte die Gemeinde den Zugang zum Bauvorhaben für 

Fussgängerinnen und Fussgänger sowie Langsamverkehr als zonenkonform. Die 

Beschwerdegegnerin erachtet den Treppenhauszugang ebenfalls als zonenkonform. Die 

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Beschwerdeführerin dagegen ist der Auffassung, das Bauvorhaben verfüge nordseitig nicht 

über eine zonenkonforme Erschliessung.

c) Bauten und Anlagen dürfen nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der 

Nutzungszone, in der die erstellt werden sollen, entsprechen (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG16). 

Laut Art. 11 BNR dient die ZöN F der "Retention Regenabwasser". Ein Bauteil, das den 

Zugang zu einem Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses in der Wohnzone ermöglichen 

soll, dient nicht einem öffentlichen Zweck und ist in einer Zone für öffentliche Nutzung – 

insbesondere einer ZöN, die Hochwasserschutzzwecken dient – nicht zonenkonform. Der 

von der Beschwerdegegnerin geplante Treppenhauszugang, der sich grösstenteils auf der 

Nachbarparzelle Nr. I.________ befindet, ist daher nicht bewilligungsfähig. 

Im Übrigen entspräche auch die Nutzung des Weges auf der Parzelle Nr. I.________ für 

die Erschliessung eines Mehrfamilienhauses in der Bauzone nicht der Zonenordnung. Der 

Weg auf der Parzelle Nr. I.________ befindet sich in der ZöN F "Retention 

Regenabwasser" und wurde zusammen mit den Retentionsbecken bewilligt.17 Die 

Gemeinde hält zu Recht fest, der Weg sei nicht zur Erschliessung der Bauparzelle 

angelegt worden, sondern zur Erschliessung der Retentionsbecken. Die geplante 

zusätzliche Nutzung als Zugang für ein Wohngebäude würde zu einer teilweisen 

Umnutzung führen. Diese ist baubewilligungspflichtig, da die Zonenordnung und damit ein 

baurechtlich relevanter Tatbestand betroffen ist (Art. 1a Abs. 2 BauG). Eine entsprechende 

Baubewilligung liegt nicht vor und könnte auch kaum erteilt werden: Die Erschliessung 

eines Wohngebäudes in der Bauzone über einen Weg in der ZöN ist nicht zonenkonform 

und ohne Ausnahme nicht bewilligungsfähig. Ein Ausnahmegrund ist nicht ersichtlich. Die 

Bauparzelle kann auf der Südseite über die H.________strasse erschlossen werden. Ein 

Zugang für Fussgänger über die ZöN ist nicht notwendig, sondern beim vorliegenden 

Projekt nur deshalb erforderlich, weil die Bauherrschaft eine maximale Ausnutzung der 

Bauparzelle Nr. E.________ anstrebt. Dies ist allerdings kein Ausnahmegrund.18

d) Ohne den nicht bewilligungsfähigen Zugang auf der Nordostseite des Gebäudes ist 

das Treppenhaus des Mehrfamilienhauses von aussen bzw. gegen aussen einzig über die 

Einstellhalle im Untergeschoss zugänglich. Dort müssten die zu Fuss Gehenden zwischen 

16 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
17 Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes Seeland vom 15. November 2012 (bbew 102/2012)
18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 26-27 N. 5

RA Nr. 110/2017/126 13

Treppenhaus und Einstellhallentor die Fahrgasse der Einstellhalle, in welche Autos aus 

den senkrecht angeordneten Parkfeldern rückwärts hinausfahren, überqueren. Im 

Aussenbereich des Gebäudes müssten sich die Fussgängerinnen und Fussgänger die 

Zufahrt zum Einstellhalleneingang, welche auf eine Kantonsstrasse mündet, mit Autos 

teilen. Sowohl im Bereich der Zufahrt als auch im Bereich der Fahrgasse der Einstellhalle 

könnte es zu Konfliktsituationen zwischen Fahrzeugen und zu Fuss Gehenden kommen. 

Insbesondere für Kinder ist daher der Zugang über die Einstellhallenzufahrt zu gefährlich. 

Der Zugang für Fussgängerinnen und Fussgänger zum geplanten Mehrfamilienhaus ist 

somit ohne den nicht bewilligungsfähigen Treppenhauszugang nicht sicher genug. Die Art. 

21 Abs. 1 BauG und Art. 57 Abs. 1 BauV19 schreiben aber vor, dass durch die Erstellung, 

den Bestand und den Betrieb von Bauten und Anlagen weder Personen noch Sachen 

gefährdet werden dürfen. Das Bauvorhaben in der geplanten Form verstösst gegen diese 

Vorschriften und kann nicht bewilligt werden. 

5. Kinderspielplatz- und Aufenthaltsfläche

a) Beim Bau von Mehrfamilienhäusern sind im Freien Aufenthaltsbereiche für die 

Bewohnerinnen und Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15 Abs. 

1 BauG). Als Aufenthaltsbereiche gelten wenigstens mit einfachen Mitteln zum Verweilen 

im Freien eingerichtete Teile eines Gebäudegrundstücks. Kinderspielplätze sind für 

Kleinkinder und schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen (Art. 43 Abs. 1 und 2 

BauV). Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze sind ihrem Zweck entsprechend 

einzurichten. Zur Ausgestaltung der Kinderspielplätze hat das Raumplanungsamt des 

Kantons Bern, heute das Amt für Gemeinden und Raumordnung, AGR, im Juni 1992 die 

Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 "Empfehlungen für die Projektierung und 

Gestaltung von benutzerfreundlichen Aussenräumen von Wohnüberbauungen" 

herausgegeben.20 Ein Spielplatz soll, damit er den Bedürfnissen nach Bewegung und 

spielerischer Betätigung gerecht wird, einen gewissen Freiraum und eine attraktive 

Spielumgebung bieten. In Ziffer 3.4 „Dimensionierung/Berechnung" wird ausgeführt, dass 

Spiel- und Aufenthaltsbereiche in der Regel eine minimale nutzbare Breite von 5 Meter 

aufweisen müssen. Schmalere Bereiche können aus funktionellen Gründen in der Regel 

19 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
20 Abrufbar unter www.jgk.be.ch, Rubriken Raumplanung / Arbeitshilfen (AHOP) / Aufenthaltsbereiche und 
Kinderspielplätze

http://www.jgk.be.ch

RA Nr. 110/2017/126 14

nicht angerechnet werden. Gegenüber Hauptfassaden von Wohnbauten kann in der Regel 

ein Streifen von 3 Metern nicht angerechnet werden, da dieser Streifen zur Wahrung der 

Privatsphäre unerlässlich ist. Dieser Abstand kann in speziellen Fällen angemessen 

reduziert oder erhöht werden, letzteres beispielsweise bei privaten Gartensitzplätzen. Die 

Anrechenbarkeit und Nutzbarkeit von Böschungen ist von Fall zu Fall zu prüfen. Der 

Zugang zu Kinderspielplätzen muss für Kleinkinder gut und gefahrlos erreichbar sein; er 

darf nicht durch Einstellhallen führen (Art. 44 Abs. 3 BauV). Der Zugang zu den 

Aufenthaltsbereichen ist allen Bewohnern zu ermöglichen. Daher muss der Zugang zu 

mindestens einem Aufenthaltsbereich wenn möglich rollstuhlgängig sein (Art. 44 Abs. 2 

BauV).

Die Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und 

Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). Für 

Aufenthaltsbereiche sind 5 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller 

Wohnungen vorzusehen, beziehungsweise zur Fläche gemäss Absatz 1 hinzuzurechnen. 

Die Fläche mindestens 2 Meter breiter Terrassen, Balkone und dergleichen kann zur Hälfte 

an den erforderlichen Aufenthaltsbereich angerechnet werden; pro Mehrfamilienhaus sind 

aber mindestens 20 m2 Aufenthaltsfläche einzurichten (Art. 45 Abs. 2 und Abs. 4 BauV). 

Die Baubewilligungsbehörde kann – sofern die zweckmässige Gestaltung der 

Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze gewährleistet bleibt – die erforderliche 

Mindestfläche angemessen herabsetzen, wenn schwierige Grundstücksverhältnisse 

vorliegen oder die ermittelte Fläche unverhältnismässig wäre (Art. 45 Abs. 3 BauV).

b) Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt, auf der Parzelle Nr. E.________ ein 

Mehrfamilienhaus zu bauen und die dazugehörenden Spiel- und Aufenthaltsflächen 

grösstenteils auf der östlich angrenzenden Parzelle Nr. F.________ zu erstellen. Es ist 

zwischen den Verfahrensbeteiligten umstritten, ob die von der Beschwerdegegnerin 

geplante Spiel- und Aufenthaltsfläche den baurechtlichen Anforderungen an die Gestaltung 

und die minimale Fläche genügt und ob die Nutzung der Parzelle Nr. F.________ als 

Kinderspielplatz und Aufenthaltsbereich zonenkonform ist. Sowohl die Beschwerdeführerin 

als auch das AGR sind der Auffassung, die Parzelle Nr. F.________ gehöre nicht zur 

Bauzone, da sie im Zonenplan der Gemeinde als weisse Fläche erfasst ist. Die Gemeinde 

hält dem entgegen, das gesamte Weg- und Strassennetz in Gampelen sei im Zonenplan 

weiss eingezeichnet, daraus liessen sich keine Rückschlüsse auf bestimmte Zonen ziehen; 

die Parzelle Nr. F.________ gehöre zur Bauzone.

RA Nr. 110/2017/126 15

c) In den Zonenplänen der Gemeinden werden die Landwirtschaftszonen bzw. das nicht 

zur Bauzone gehörende Gemeindegebiet meistens als weisse Flächen dargestellt. Häufig 

sind in den Plänen zudem Erschliessungsanlagen wie Strassen, Plätze und Bahnanlagen 

ebenfalls als weisse Flächen ausgespart, also scheinbar nicht der Bauzone, sondern der 

Landwirtschaftszone bzw. dem "übrigen" Gemeindegebiet zugeordnet. Solche 

Erschliessungsflächen gehören aber trotz ihrer weissen Darstellung nicht in jedem Fall zum 

Nichtbaugebiet. Gemäss bundesgerichtlicher und verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung 

ist im Einzelfall aufgrund objektiver Kriterien zu beurteilen, welchem Gebiet eine solche 

Fläche zuzurechnen ist. Massgebend ist vor allem deren Lage, wobei eine 

parzellenübergreifende, gebietsbezogene Sichtweise Platz zu greifen hat. Eine weisse 

Erschliessungsfläche ist grundsätzlich jeweils jener Zone zuzurechnen, von der sie im 

Wesentlichen umgeben wird. Zu beachten sind zudem die bereits erfolgte Überbauung der 

zur Diskussion stehenden Fläche und die Art der benachbarten Zonen. Zu berücksichtigen 

ist auch der Wille der für die Ortsplanung zuständigen Instanzen, soweit sich dieser aus 

dem Zonenplan selbst oder aus den Vorarbeiten ergibt.21 Die Gerichte qualifizierten 

beispielsweise einen in der Altstadt von Schaffhausen gelegenen Platz als zum Baugebiet 

gehörend, ebenso einen von Bauzonen umgebenen Platz in der Stadt Basel oder ein 

inmitten von Bauzonen gelegenes Bahnareal.22 Dagegen stufte das Verwaltungsgericht ein 

Bahnareal, das ausserhalb des Siedlungsgebiets verläuft und grösstenteils an 

Nichtbauzonen grenzt (Wald und Landwirtschaftszone), als Fläche ausserhalb des 

Baugebiets ein.23 Ebenso entschieden Bundesgericht und Verwaltungsgericht bei einer 

Parzelle mit einer Autobahnausfahrt, die sich zwar neben dem Siedlungsgebiete befindet, 

von diesem aber durch eine Strassenachse, welche die Abgrenzung von Bau- und 

Nichtbaugebiet vornimmt, getrennt ist.24 Die vom Bundesgericht und Verwaltungsgericht 

beurteilten Fälle von in den Zonenplänen weiss dargestellten Erschliessungsflächen 

betrafen stets Parzellen, die einer Sondernutzung als Verkehrsträger zugewiesen und 

bereits mit Strassen, öffentlichen Plätzen oder Bahnanlagen bebaut waren.

21 BGE 114 Ib 344 E. 3b; BGer 1C_452/2012 vom 18. November 2013 E. 3.2, 1C_484/2009 vom 21. Mai 2010 
E. 4.1, 1C_452/2007 vom 22. April 2008 E. 3, 1A.10/2004 vom 18. Oktober 2004 E. 3.5, 1A.140/2003 vom 

18. März 2003 E. 2.3; VGE 22818 vom 12. November 2007 E. 4.2 f., 23252 vom 24. Juli 2008 E. 2.3; Aldo 

Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 71 N. 6
22 BGE 114 Ib 344; BGer 1A.31/2003 vom 18. August 2003 E. 1, 1A.140/2003 vom 18. März 2004 E. 2.5
23 BVR 2007 S. 351 ff.
24 VGE 22818 vom 12. November 2007 E. 4.4 f., bestätigt mit BGer 1C.452/2007 vom 22. April 2008 E. 3.2

RA Nr. 110/2017/126 16

d) Die Parzelle Nr. F.________ ist sowohl im aktuellen Zonenplan der Gemeinde 

Gampelen vom 18. Juni 2010, als auch in den früheren Zonenplänen vom 27. Dezember 

1979 und vom 5. Mai 1995 als weisse Fläche dargestellt. Südlich grenzt sie an die 

H.________strasse, nördlich an die Landwirtschaftszone. Auf der Ostseite der Parzelle 

Nr. F.________ befindet sich die Parzelle Nr. 2359, die zur Wohnzone gehört. Auf der 

Westseite grenzt sie auf einer Länge von rund 22 m an die Parzelle Nr. E.________, die 

zur Wohnzone gehört, und auf einer Länge von rund 6 Meter an die ZöN F "Retention 

Regenwasser". Bei der Parzelle Nr. F.________ handelt es sich um ein schmales 

Grundstück, das von seiner Form her auf Plänen wie ein als Sackgasse ausgestalteter 

Weg wirkt, der von der H.________strasse her durch die Wohnzone zur 

Landwirtschaftszone führt. Die Parzelle ist allerdings unbebaut und enthielt nie eine 

Strasse oder Zufahrt. Im Grundbuch wird ihre Bodenbedeckung mit "Acker, Wiese, Weide" 

angegeben. Laut Grundbuch erwarb die Gemeinde das Grundstück 1980 im Rahmen einer 

Güterzusammenlegung und verkaufte es 2016 an die Beschwerdegegnerin.

Auf Fragen des Rechtsamtes hin hielt die Gemeinde in einer Stellungnahme vom 13. April 

2018 fest, sie betrachte die Parzelle Nr. F.________ als zur Bauzone gehörend. Eine 

Nutzung des Grundstücks als Strasse sei nicht erfolgt. Eine farbliche Anpassung im 

Zonenplan sei mit der anstehenden Ortsplanungsrevision geplant. Für den ÖREB-Kataster 

sei die Parzelle als Bauzone festgelegt worden, bis auf ein kleines Teilstück, das als ZöN 

gelte. Es könne nicht mehr eindeutig eruiert werden, zu welchem Zweck die Gemeinde die 

Parzelle 1980 im Rahmen einer Güterzusammenlegung erworben habe; wahrscheinlich 

habe die Gemeinde die Parzelle als "Restparzelle" übernommen, da andere 

Grundeigentümer sie anhand ihrer Lage nicht hätten übernehmen wollen. Die Gemeinde 

verweist weiter auf eine E-Mail des Kreisgeometerbüros G.________ AG. Darin wird 

festgehalten, es sei Interpretationssache, ob die Parzelle Nr. F.________ zur Bauzone 

oder zur Landwirtschaftszone gehöre. Liege eine Verkehrsfläche zwischen zwei Arten von 

Bauzonen, sei sie je hälftig den beiden Bauzonen zuzuweisen. Liege sie am Rand der 

Bauzone und diene der Erschliessung der Bauzone, sei sie als Ganzes der Bauzone 

zuzuordnen. Bei der Parzelle Nr. F.________ stelle sich jedoch die Frage, ob es sich 

überhaupt um eine Verkehrsfläche handle. 

e) Auf der Parzelle Nr. F.________ wurde unbestrittenermassen nie eine Strasse oder 

Zufahrt erstellt und die Parzelle wurde auch nie planerisch der Sondernutzung 

RA Nr. 110/2017/126 17

"Verkehrsfläche" zugeordnet. Im letzten Richtplan, der für die Gemeinde Gampelen galt, ist 

die Parzelle als weisse Fläche dargestellt, was gemäss Legende des Plans "übriges 

Gemeindegebiet", also Nichtbauzone bedeutet.25 In diesem Richtplan waren sämtliche 

Erschliessungsstrassen für die Wohnzonen nicht als weisse Flächen, sondern als 

schwarze Linien eingezeichnet. Dies zeigt, dass im damaligen Zeitpunkt, kurz vor Erwerb 

der Parzelle durch die Gemeinde, auf der Parzelle Nr. F.________ keine Strasse zur 

Erschliessung von Baugebiet vorgesehen war und die Gemeinde die Parzelle nicht als 

Erschliessungsfläche betrachtete. Der Bau einer Erschliessungsstrasse für Bauparzellen 

scheint an dieser Stelle auch weder notwendig noch sinnvoll: Die Bauzone auf der 

Nordseite der H.________strasse umfasst nur eine einzige Bautiefe. Sämtliche bereits 

überbauten Grundstücke in diesem Bereich werden direkt von der H.________strasse her 

erschlossen. Eine Erschliessung dahinter liegender Baugrundstücke ist daher nicht 

notwendig; es gibt dort gar keine zu erschliessenden Baugrundstücke. Auch der von der 

Gemeinde angegebene Erwerbsgrund deutet nicht darauf hin, dass auf der Parzelle je eine 

Erschliessungsanlage vorgesehen war.  

Da es sich bei der Parzelle Nr. F.________ nicht um eine bestehende 

Erschliessungsfläche handelt, ist sie nicht vergleichbar mit jenen Fällen, in denen die 

Gerichte weisse Flächen in Zonenplänen dem umliegenden Baugebiet zugeordnet haben. 

Die Parzelle Nr. F.________ gehört daher nicht zur Bauzone, sondern zu der nördlich 

anschliessenden Landwirtschaftszone. Die Erstellung von Spiel- oder Aufenthaltsflächen 

für ein nichtlandwirtschaftliches Wohngebäude ist in der Landwirtschaftszone nicht 

zonenkonform (vgl. Art. 16a RPG) und daher auf der Parzelle Nr. F.________ ohne 

Ausnahmebewilligung nicht bewilligungsfähig. Die Beschwerdegegnerin hat allerdings kein 

Ausnahmegesuch eingereicht und ein Ausnahmegrund gemäss Art. 24 ff. RPG ist auch 

nicht ersichtlich. Daher ist für jenen Teil der Spiel- oder Aufenthaltsfläche, der auf der 

Parzelle Nr. F.________ vorgesehen ist, der Bauabschlag zu erteilen. 

f) Damit verbliebe auf der Parzelle Nr. E.________, die sich in der Bauzone befindet, 

nur noch eine Spiel- und Aufenthaltsfläche von rund 50 m2. Diese Fläche ist deutlich zu 

klein: Das geplante Mehrfamilienhaus umfasst sieben Wohnungen, die alle mehr als drei 

Zimmer aufweisen und deshalb alle als Familienwohnungen gelten (Art. 43 Abs. 3 BauV). 

Die Hauptnutz- und Konstruktionsfläche dieser sieben Wohnungen beträgt gemäss den 

25 Richtplan "Siedlung und Verkehr" vom 27. Dezember 1979 (ausser Kraft)

RA Nr. 110/2017/126 18

Angaben der Beschwerdegegnerin insgesamt 1'087.8 m2.26 Die Kinderspielplatzfläche 

muss daher gerundet mindestens 163 m² betragen (15 Prozent der gesamten Hauptnutz- 

und Konstruktionsfläche). Zusätzlich müsste grundsätzlich ein Aufenthaltsbereich von rund 

54 m2 (5 Prozent) zur Verfügung stehen. Da aber die Hälfte der mindestens 2 Meter breiten 

Balkon- und Terrassenflächen 125.5 m2 beträgt, müsste im vorliegenden Fall nur eine 

Mindestfläche von 20 m² erstellt werden. Dies ergibt eine minimale Gesamtfläche für 

Aufenthaltsbereich und Kinderspielplatz von 183 m². Die auf der Parzelle Nr. E.________ 

geplante Fläche von rund 50 m2 liegt daher deutlich unter den Minimalanforderungen. 

Die Beschwerdegegnerin machte in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 19. Oktober 

2016 geltend, die Baubewilligungsbehörde habe die Mindestfläche aufgrund der 

schwierigen Grundstücksverhältnisse gestützt auf Art. 45 Abs. 3 BauV angemessen 

herabgesetzt. Eine solche Herabsetzung durch die Vorinstanz ergibt sich aber weder aus 

dem Bauentscheid vom 26. Mai 2016 noch aus den Vorakten. Es liegen auch keine 

Gründe gemäss Art. 45 Abs. 3 BauV für eine Herabsetzung der Mindestflächen vor: Die 

minimale Kinderspielplatz- und Aufenthaltsfläche von 183 m² ist für ein Mehrfamilienhaus 

mit sieben grossen Familienwohnungen nicht unverhältnismässig und es liegen keine 

schwierigen Grundstücksverhältnisse vor. Die Bauparzelle befindet sich zwar an einer 

Hanglage. Dies ist aber nichts Aussergewöhnliches. Zudem weist das Grundstück nicht 

überall eine starke Neigung auf. Am östlichen Rand der Parzelle ist zwar eine Böschung 

vorhanden; zwischen dieser Böschung und dem projektierten Gebäude befindet sich aber 

ein flacherer Geländeteil.27 Würde auf der Parzelle Nr. E.________ ein kleineres Gebäude 

erstellt, wäre die dafür minimal erforderliche Spiel- und Aufenthaltsfläche ohne Weiteres 

realisierbar. Die Mindestfläche der Kinderspiel- und Aufenthaltsbereiche kann daher nicht 

herabgesetzt werden. Da weder geltend gemacht wird noch ersichtlich ist, dass in der 

Nähe des Baugrundstücks genügende und gut erreichbare Kinderspielplätze vorhanden 

sind, kommt auch eine Befreiung gestützt auf Art. 15 Abs. 5 BauG nicht in Frage. 

g) Das Bauvorhaben verletzt daher die Bestimmungen über die Spiel- und 

Aufenthaltsflächen und ist nicht bewilligungsfähig. Dies wäre im Übrigen auch der Fall, 

wenn die Anforderungen an die Mindestflächen erfüllt wären: Die Beschwerdegegnerin hat 

trotz Aufforderung der BVE keine nachvollziehbare Darstellung einer konkreten und 

26 Beilage 10 der Beschwerdegegnerin (Plan Hauptnutz- und Konstruktionsflächen vom 2. Mai 2018)
27 Vgl. den Plan "Schnitte AA - CC" vom 10. November 2017 und den Höhenkurvenplan der G.________ AG 
vom 17. November 2017

RA Nr. 110/2017/126 19

umsetzbaren Ausgestaltung der Kinderspielplatz- und Aufenthaltsflächen mit Darstellung 

der Zugänge, Bepflanzungen etc. erstellt. Sie hat zwar am 4. Mai 2018 einen ergänzten 

"Flächennutzungsplan Umgebung" eingereicht. Auf dem ergänzten Plan sind allerdings 

mehrheitlich Spielgeräte wie Schaukeltiere und eine Kinderschaukel dargestellt, die an 

ihrem Standort im Böschungsbereich so nicht realisierbar sind. Ein Böschungsbereich kann 

zwar in einen Spielplatz integriert werden; die spezielle Topografie ist aber bei der Auswahl 

der Spielgeräte und der Zugänge zu berücksichtigen. Weiter weist der Plan keine 

Aufenthaltsfläche mit Sitzgelegenheiten für Erwachsene aus. Schliesslich ist nicht 

nachvollziehbar, wie der im Plan teilweise eingezeichnete Zugang zur Spiel- und 

Aufenthaltsfläche realisiert werden soll. Der ergänzte "Flächennutzungsplan Umgebung" 

enthält zwar einen Weg, der von der Spielfläche zur Nordseite des Gebäude führt. Auf dem 

Plan ist aber nicht dargestellt, wie der Zugang von diesem Weg zum Treppenhaus erfolgen 

soll. Gemäss den Baugesuchsplänen ist auf der Nordseite beim Treppenhaus gar kein 

ebenerdiger Zugang zur Umgebung der Parzelle Nr. E.________ möglich; der Zugang zum 

Treppenhauseingang soll über eine Art Brücke auf die Nachbarparzelle erfolgen. Es kommt 

hinzu, dass dieser Bauteil nicht bewilligungsfähig ist (vgl. E. 4). Daher wäre der Zugang 

vom Treppenhaus bzw. den Wohnungen in den Obergeschossen zum Kinderspielplatz nur 

via Einstellhalle möglich. Ein solcher Zugang ist laut Art. 44 Abs. 3 BauV nicht zulässig. Die 

Ausgestaltung und der Zugang zur geplanten Kinderspiel- und Aufenthaltsfläche 

entsprechen somit nicht den baurechtlichen Anforderungen. Das Bauvorhaben ist auch aus 

diesem Grund nicht bewilligungsfähig.

h) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheissen und dem 

Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen ist. Es erübrigt sich daher, die übrigen Rügen 

der Beschwerdeführerin zu prüfen. 

6. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG28). Die Verfahrenskosten im 

Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. Für besondere 

Untersuchungen, Gutachten und dergleichen können zusätzliche Gebühren erhoben 

28 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

RA Nr. 110/2017/126 20

werden (Art. 103 Abs. 1 VRPG). Die Pauschalgebühr wird festgesetzt auf Fr. 2'000.– 

(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV29). Die Kosten des Gutachtens der RSW 

AG (Fr. 2'535.55 gemäss Rechnung vom 30. April 2018) werden gestützt auf Art. 11 GebV 

zusätzlich erhoben. Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren betragen somit 

Fr. 4'535.55.

b) Die Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von Fr. 10'095.75 hat 

die Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD).

c) Die Beschwerdegegnerin hat zudem der Beschwerdeführerin die Parteikosten zu 

ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Anwaltes der Beschwerdeführerin 

gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat somit der 

Beschwerdeführerin die Parteikosten von Fr. 5'064.90 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramts Seeland vom 26. Mai 2016 wird aufgehoben. Dem 

Baugesuch vom 21. Mai 2014 mit Projektänderung vom 23. November 2017 wird der 

Bauabschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 4'535.55 werden der Beschwerdegegnerin zur 

Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid 

in Rechtskraft erwachsen ist.

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 10'095.75 

werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist das Regierungsstatthalteramt Seeland zuständig.

3. Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin die Parteikosten im Betrag von 

Fr. 5'064.90 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

29 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2017/126 21

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IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Seeland, A-Post

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Gampelen, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

- Amt für Gemeinden und Raumplanung, Hauptstrasse 2, Postfach, 2560 Nidau, zur 

Kenntnis

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungspräsident

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 

allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in fünf Exemplaren einzureichen ist, muss 

einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 

Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 

beizulegen.