# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 37258f9d-ad81-589d-8286-c679e9af8333
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-26
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 26.10.2022 III 2022 94
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2022-94_2022-10-26.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2022 94

Entscheid vom 26. Oktober 2022 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Oxana Straub, a.o. Gerichtsschreiberin

Parteien A.________
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________

gegen

1. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, 
Postfach 263, 8853 Lachen,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen

4. C.________
vertreten durch Rechtsanwalt D.________
Beschwerdegegner,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Mit Beschluss (GRB) Nr. 256 vom 16. Oktober 2017 erteilte der Gemeinde-
rat F.________ (damals Alleineigentümer des Baugrundstücks KTN_) und 
C.________ (nachfolgend: Bauherrschaft) die Baubewilligung für den Abbruch 
des Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Neben-
baute und einer Photovoltaikanlage auf KTN_. Die gegen das Bauprojekt von 
A.________ erhobene Einsprache schrieb der Gemeinderat zufolge Rückzugs 
als gegenstandslos geworden am Protokoll ab (vgl. zum Ganzen Vi-act. II-
02/Beilage 2 Disp.-Ziff. 1 f.). Diese Baubewilligung ist unangefochten in Rechts-
kraft erwachsen (vgl. angefochtener RRB Sachverhalt lit. A). 

Mit GRB Nr. 14 vom 15. Januar 2020 erteilte der Gemeinderat der Bauherrschaft 
sodann die Baubewilligung für eine Projektänderung beim Neubau des Mehrfami-
lienhauses mit Nebenbaute auf KTN _ unter Abweisung der gegen diese Projek-
tänderung von A.________ erhobenen Einsprache vom 11. September 2019 
(vgl. Vi-act. II-02/Beilage 3).

B. Mit Eingabe vom 26. Mai 2021 reichte die Bauherrschaft dem Gemeinderat 
ein weiteres Baugesuch für eine Photovoltaikanlage sowie für eine Servicetreppe 
und ein Dachgeländer auf KTN_ ein. Ohne Weiterleitung an die kantonale Bau-
gesuchszentrale wurde das Baugesuch unter der Bauprojektbezeichnung "Aus-
sentreppe auf Dach Attikageschoss und Geländer auf dem Dach" im Amtsblatt 
publiziert und öffentlich aufgelegt (vgl. angefochtener RRB Sachverhalt lit. B). 

C. Mit GRB Nr. 327 vom 8. November 2021 hat der Gemeinderat wie folgt 
über das Baugesuch vom 26. Mai 2021 entschieden (Vi-act. II-02/Beilage 1):

1. Einsprache
Die Einsprache von A.________ (…) wird abgewiesen.

2. Bauentscheid
2.1 C.________ und F.________ (…) wird die Baubewilligung für Treppenauf-

gang zum Dach, Dachgeländerphotovoltaikanlage [sic] auf dem Dach des 
Attikageschosses (…) gemäss Baueingabe vom 27. Mai 2021 unter nachfol-
genden Bestimmungen erteilt.

2.2. - 4.1 ("Allgemeine Baubedingungen"; Anschlussbewilligungen; Verbindlichkeit 

der Pläne).

4.2 Das neue Geländer (Absturzsicherung) rund um den neuen ungedeckten 
Sitzplatz auf dem Dach des Attikageschosses sowie auch das Geländer des 
neuen Treppenaufgangs auf der Westseite müssen vorliegend mit einem fi-
ligranen offenen Staketengeländer ausgeführt werden. Das Geländer muss 
allseits des jeweiligen Dachrandes um das Mass seiner Höhe zurückversetzt 
sein. Das Staketengeländer darf zu keiner Zeit durch irgendwelche Mass-
nahmen blickdicht verschlossen werden. Das Geländer muss auf Dauer of-

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fenbleiben. Dieser Vorbehalt bzw. diese Auflage hat ihren Sinn darin, dass 
doch ein geschlossenes (blickdichtes) Geländer eine fassadenähnliche Wir-
kung entstehen würde, was jedoch nicht zulässig und nicht bewilligungsfähig 
wäre. Durch ein blickdichtes Geländer würde für den Betrachter (insbeson-
dere Nachbarn) ein anderes Bild entstehen und die gestalterischen Anforde-
rungen gemäss Art. 30 PBR würden nicht mehr erfüllt. 

4.3 - 4.6 (Weitere Vorbehalte und Auflagen). 
5. Ausnahme

Für die Durchdringung des imaginären 45°-Giebeldreiecks und für die unwe-
sentliche Überschreitung des Drittelsmasses der Dachaufbaute an der West-
fassade des Attikageschosses durch den neuen Treppenaufgang wird eine 
Ausnahmebewilligung erteilt. 

6.-9. (Gebühren und Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D. Gegen diesen GRB Nr. 327 vom 8. November 2021 liess A.________ mit 
Eingabe vom 30. November 2021 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons 
Schwyz erheben mit den Anträgen, die Beschwerde sei gutzuheissen und die 
Baubewilligung sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las-
ten der Beschwerdegegner/Bauherrschaft und zu Lasten der Vorinstanz (vgl. Vi-
act. I-01). 

E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 431/2022 vom 24. Mai 2022 entschied der Regie-
rungsrat wie folgt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt (...). 

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

F. Gegen diesen RRB Nr. 431/2022 vom 24. Mai 2022 (Versand am 1.6.2022) 
lässt A.________ mit Eingabe vom 20. Juni 2022 (Postaufgabe am gleichen Tag) 
fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben 
mit den folgenden Anträgen:

1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und der RRB Nr. 431/2022 vom 
24.5.2022 sowie die Baubewilligung gemäss dem Beschluss Nr. 327 des 
Gemeinderates vom 8.11.2021 seien aufzuheben.

2. Alles unter Kostenfolge für alle Instanzen und unter Entschädigungsfolgen 
für die beiden Beschwerdeinstanzen zu Lasten der Beschwerdegegner, evt. 
zu Lasten der Vorinstanzen. 

G. Mit Eingabe vom 29. Juli 2022 teilt das ARE seinen Verzicht auf eine Ver-
nehmlassung und eine Antragsstellung mit. 

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Das Sicherheitsdepartement beantragt am 7. Juli 2022, die Beschwerde sei unter 
Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. 

Mit Beschwerdeantwort vom 29. Juli 2022 stellen die Beschwerdegegner die 
Rechtsbegehren, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf 
einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Be-
schwerdeführers. 

Am 16. August 2022 beantragt die Gemeinde, die Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde sei kostenfällig abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Das in der WG3 befindliche Baugrundstück KTN_ ist mit einem Mehr-
familienhaus überbaut. Das oberste Geschoss in der Gestalt eines Attikage-
schosses weist die Form eines Kreuzes auf mit einer Nord-Süd-Ausdehnung von 
ca. 16.7 m und einer Ost-West-Ausdehnung von ca. 8 m. Der nördliche Schenkel 
misst mit ca. 4.9 m leicht weniger als der südliche Schenkel mit ca. 6.1 m. Die 
beiden Schenkel in östliche und westliche Richtung weisen eine Länge von je ca. 
1.75 m auf (je gemessen aus den Plänen, vgl. Plan-Nr. 002, Dachaufsicht So-
laranlage, Mst. 1:100, vom 25.5.2021, in: Vi-act. II-02/Beilage 1). 

1.2.1  Die Beschwerdeführer beabsichtigen zum einen, auf dem Dach des Atti-
kageschosses eine Photovoltaik-Anlage (PV-Anlage) zu erstellen. Die PV-Anlage 
ist in neun Teile gegliedert, wobei deren fünf Teile auf dem längeren Südschen-
kel bzw. deren vier Teile auf dem Nordschenkel des Attikadaches zu liegen 
kommen sollen. Die PV-Anlage wurde bereits mit GRB Nr. 256 vom 16. Oktober 
2017 rechtskräftig bewilligt (vgl. hiervor Sachverhalt lit. A; angefochtener RRB 
Erw. 4.2). 

1.2.2  Zum andern beabsichtigen die Beschwerdeführer gemäss dem Baugesuch 
vom 26. Mai 2021, im Zentrum des Attikadaches einen offenen Sitzplatz zu er-
stellen. Dieser Sitzplatz soll mit einer Absturzsicherung in der Form eines Stake-
tengeländers versehen werden, welches wiederum an bzw. auf den Sitzplatz um-
fassenden Blockstufen montiert werden soll. Die Gesamthöhe der Blockstufen 
und der Absturzsicherung, d.h. ab Oberkante Attikadach, beträgt 1 m. Der inner-
halb des Geländers mit "Plattenbelag Feinsteinzeug" zu belegende Sitzplatz 
misst ca. 6 m x 3.7 m (Geländer zu Geländer) bzw. ca. 6.6 m x 4.3 m (von Aus-
serkante zu Ausserkante der Blockstufen). Entlang der Westfassade des Süd-
schenkels des Attikageschosses ist ab der/dem dortigen Terrasse/Aussenbereich 
ein als "Servicetreppe zu Solaranlage" bezeichneter Treppenaufgang von ca. 

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70 cm Breite geplant. Der Treppenaufgang ist ebenfalls mit einem Staketen-
geländer versehen, welches mit demjenigen rings um den Sitzplatz verbunden ist 
(vgl. zum Ganzen: Baupläne, in: Vi-act. II-02/Beilage 1 [insbesondere Plan-Nr. 
002, Dachaufsicht Solaranlage, Mst. 1:100, sowie Plan-Nr. 004, Nordfassade & 
Westfassade, Mst. 1:50, je vom 25.5.2021]; angefochtener RRB Erw. 4.2, 5.2). 

2.1 Der Gemeinderat erwog im GRB Nr. 327 im Wesentlichen, das Bauvorha-
ben sei zonenkonform, die maximal zulässige Baugeschosszahl von drei Vollge-
schossen werde nicht verändert bzw. sei weiterhin eingehalten, die Flächennut-
zungsziffer werde nicht tangiert bzw. sei weiterhin eingehalten (Erw. 3.1 - 3.3). 
Das Projekt erfülle die Einhaltung der grundlegenden Regeln der Architektur so-
wie die Anforderungen an die Einfügung in die gewachsenen Ortsstrukturen 
(Erw. 4.1). Die gesetzlichen Voraussetzungen würden von der geplanten PV-
Anlage erfüllt; die Brandschutzbewilligung für die PV-Anlage werde im Sinne ei-
ner technischen Bewilligung nach Erteilung der Bewilligung zum vorliegenden 
Bauvorhaben ausgestellt (Erw. 4.2). 

In Bezug auf die Einsprache des Beschwerdeführers erwog der Gemeinderat u.a. 
(Erw. 4.3), zu beachten sei, dass der Treppenaufgang mit dem Staketengeländer 
das imaginäre Giebeldreieck bei Attikageschossen ab einer Höhe von 1 m durch-
dringe. Das zu beachtende Drittelsmass bei den zu beachtenden fassadenbündi-
gen Dachaufbauten im Attikageschoss werde hier durch den Treppenaufgang 
überschritten. Für die Durchdringung der 45°-Linie auf einer Länge von rund 2 m 
bzw. für die unwesentliche Überschreitung des zu beachtenden Drittelsmasses 
der fassadenbündigen Dachaufbauten im Attikageschoss habe die Baukommis-
sion die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt, zumal der Ein-
sprecher von dieser Überschreitung des Drittelsmasses nicht im Besonderen und 
nicht direkt betroffen werde; der Treppenaufgang sei von der Liegenschaft des 
Einsprechers nicht einsehbar (S. 4 2. Abschnitt). 

Eine Regelung bezüglich Aufbauten auf Dächern von Attikageschossen fehle 
sowohl im Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 
als auch im kommunalen Planungs- und Baureglement (PBR) vom 29. Sep-
tember 1995, weshalb auslegungsbedürftig sei, ob und was für Aufbauten auf 
Dächern von Attikageschossen als bewilligungsfähig erachtet werden könnten. 
Mit GRB Nr. 80 vom 16. März 2011 habe der Gemeinderat einschränkend und 
präjudiziell bestimmt, dass auch dem Dach eines Attikageschosses nur noch 
technisch bedingt notwendige Dachaufbauten bewilligt würden; diese würden vo-
lumenmässig nicht ins Gewicht fallen und hätten auf das Quartier- und Ortsbild 
keinen wesentlichen Einfluss; dies ganz im Gegenteil zur vormalig angewandten 
Usanz, bei der auch voluminöse, geschosshohe Aufbauten bewilligt worden sei-

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en (S. 5 [unten] f.). Praxisgemäss würden seit dem Jahre 2011 ungedeckte Sitz-
plätze auf Attikadächern als bewilligungsfähig erachtet. Bedingung hierfür sei 
einzig, dass die Absturzsicherung mit einem filigranen Staketengeländer auszu-
führen und ab dem jeweiligen Dachrand um das Mass seiner Höhe zurückzuset-
zen sei und dass der Treppenaufgang sich innerhalb von § 60 Abs. 3 lit. c PBG 
bewege. 

Das vorliegende Bauvorhaben verletze Art. 30 Abs. 3 zweiter Satz PBR nicht, 
wonach im zweiten Dachgeschoss Dacheinschnitte und Dachaufbauten nicht zu-
gelassen seien (S. 6 Mitte). Die Aufbauten würden nicht auf dem zweiten, son-
dern auf dem ersten Dach- bzw. Attikageschoss erstellt, sodass die entspre-
chende Vorschrift unbeachtlich wäre. Gleiches gelte für den Fall der Annahme, 
dass das Attikageschoss das zweite Dachgeschoss darstelle. Die Formulierung 
von Art. 30 Abs. 3 zweiter Satz PBR lege nahe, die Bestimmung nur auf Gebäu-
de mit Schrägdächern anzuwenden.

Unter dem Aspekt der zu erfüllenden gestalterischen Anforderungen seien die 
Dachaufbauten bewilligungsfähig, sofern die gestellten Bedingungen bzw. Aufla-
gen erfüllt würden und das Gesuch den Anforderungen gemäss Art. 30 PBR ent-
spreche (S. 6 4. Abschnitt). Eine Ausnahmebewilligung für die Durchdringung 
des imaginären 45°-Giebeldreiecks und für die unwesentliche Überschreitung 
des Drittelsmasses der Dachaufbaute auf der Westseite durch den neuen Trep-
penaufgang könne erteilt werden (S. 7 Erw. 4.3 i.f.). 

Die Grenz- und Gebäudeabstände würden nicht verändert, ebenso wenig der 
Strassenabstand (Erw. 5.1 f.). 

2.2 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen RRB u.a. sinngemäss, in Be-
zug auf das geplante Geländer auf dem Attikageschoss und auf die Aussentrep-
pe zum Dach des Attikageschosses liege keine abgeurteilte Sache bzw. keine 
res iudicata vor; dass die Vorinstanz auf das Baugesuch eingetreten sei, sei nicht 
zu beanstanden (Erw. 2.4, vgl. Erw. 2.3).

Die Vorinstanz (Gemeinderat) habe sich mit den Argumenten des Beschwerde-
führers auseinandergesetzt und den Entscheid hinreichend begründet. Nicht 
ausdrücklich habe sie sich mit der Frage der res iudicata befasst, sei aber offen-
sichtlich zum Schluss gelangt, dass keine solche vorliege. Ohnehin sei der Ein-
wand der res iudicata offensichtlich unbegründet, und der Beschwerdeführer sei 
in der Lage gewesen, den Entscheid weiterzuziehen. Von einer Verletzung des 
Anspruchs auf rechtliches Gehör könne keine Rede sein (Erw. 3.4). 

Der Einwand, dass das Geländer und die Aussentreppe die Vorgaben von § 60 
Abs. 3 PBG nicht einhalte bzw. dass es sich nicht um ein Attikageschoss i.S.v. 

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§ 60 Abs. 3 lit. c PBG handle, sei unbegründet; das Attikageschoss sei rechts-
kräftig bewilligt und weder die Aussentreppe noch das Geländer seien aufgrund 
ihrer offenen Konstruktion fassadenbildend; das Geländer auf dem Dach sei aus-
serdem um das Mass seiner Höhe vom Dachrand des Attikageschosses zurück-
versetzt; im Osten und Westen, wo das Attikageschoss im Umfang von einem 
Drittel nicht von der darunterliegenden Fassade zurückversetzt sei, dürfe das 
Geländer grundsätzlich ohnehin bis an die Fassade gestellt werden, ohne dass 
§ 60 Abs. 3 lit. c PBG verletzt wäre. An den Fassaden des ursprünglich bewillig-
ten Attikageschosses ändere sich nichts, sodass weder die Gebäudehöhe noch 
die Grenzabstände tangiert würden (Erw. 4.2). 

Art. 30 Abs. 3 Satz 2 PBR sei vorliegend nicht massgeblich. Die Beschwerde-
gegner planten kein zweites Dachgeschoss. Die Nutzung des Attikadachs als 
Terrasse sei nur sehr beschränkt möglich und mit der Nebennutzung eines Ga-
ragendachs als Terrasse vergleichbar. Eine solche Nutzung sei nur von unterge-
ordneter Bedeutung und deshalb zulässig. Durch die Nutzung des Attikadaches 
als Terrasse entstehe m.a.W. kein zweites Dachgeschoss (Erw. 5.2). 

Weiter hält der Regierungsrat sinngemäss fest, die Argumentation des Gemein-
derates unter Bezugnahme auf GRB Nr. 80 vom 16. März 2011 erscheine auf 
den ersten Blick als widersprüchlich bzw. missverständlich. Der Hinweis auf die-
sen GRB habe wohl primär der Veranschaulichung dessen gedient, was unter 
dem Titel von Art. 30 Abs. 3 Satz 1 PBR als nicht mehr bewilligungsfähig erach-
tet werde (vgl. Erw. 5.4 und insbesondere 5.5). Nachdem "praxisgemäss offenbar 
seit einigen Jahren" ungedeckte Sitzplätze auf Attikadächern bewilligt würden, 
erweise sich das Bauprojekt grundsätzlich als bewilligungsfähig (Erw. 5.6). 

Der vorinstanzliche Hinweis auf § 60 Abs. 3 lit. c PBG sei insoweit missverständ-
lich, als ein filigranes, offenes Staketengeländer wohl nie als fassadenbildendes 
Bauteil i.S. dieser Bestimmung zu qualifizieren sei. Nach Auffassung des Regie-
rungsrats sei für den geplanten Treppenaufgang keine Ausnahmebewilligung er-
forderlich; dass der Gemeinderat eine solche erteilt habe, sei im Endeffekt aber 
nicht zu beanstanden. Eine Verletzung von Art. 30 PBR sei nicht auszumachen 
(Erw. 5.7). 

2.3 Beschwerdeweise lässt der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht im 
Wesentlichen vorbringen, die Behauptung des Regierungsrats (in Sachverhalt 
lit. B des angefochtenen RRB), wonach die Bauherrschaft am 26. Mai 2021 ein 
weiteres Baugesuch für eine Photovoltaikanlage sowie für eine Servicetreppe 
und ein Dachgeländer eingereicht habe, sei offensichtlich falsch. Die Photo-
voltaikanlage sei rechtskräftig bewilligt. Um eine Solaranlage sei es im nun lau-

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fenden Verfahren weder beim Gemeinde- noch beim Regierungsrat gegangen; 
um eine solche gehe es auch vor Verwaltungsgericht nicht (S. 3 f. Ziff. 1). 

"Die Zwängerei" der Bauherrschaft mit dem erneuten Baugesuch für eine Aus-
sentreppe und die Dachterrasse hätten die Beschwerdeführer beim Gemeinderat 
und beim Regierungsrat als Rechtsmissbrauch benannt. Weder der Gemeinde- 
noch der Regierungsrat seien auf diese Rüge eingegangen und hätten in dieser 
Hinsicht das rechtliche Gehör verweigert. An der entsprechenden Rüge werde 
festgehalten (S. 4 Ziff. 2). 

Der vom Regierungsrat zitierte RRB Nr. 811 vom 10. September 2013 habe mit 
dem vorliegenden Fall nur insofern etwas zu tun, als daraus e contrario zu 
schliessen sei, dass es sich bei einem begehbaren Dachaufbau, worum es sich 
bei einer Dachterrasse handle, gerade nicht um einen nicht ins Gewicht fallen-
den, geringfügigen Bauteil handle, der kaum Auswirkungen auf die Nachbar-
schaft habe (S. 5 Ziff. 3). 

Die PV-Anlage sei im Jahr 2017 bewilligt worden; wenn die Bauherrschaft im 
Nachhinein diese bewilligte Anlage mit ihrem Gesuch um eine Dachterrasse und 
einen Treppenaufgang verknüpfe, sei das Rechtsmissbrauch. Der Gemeinderat 
habe dies erkannt und habe nur das "wahre Baugesuch" Aussentreppe auf Dach 
des Attikageschosses und Geländer auf dem Dach publiziert. Wenn nun der Re-
gierungsrat das zur Grundlage seines Entscheids mache, was die Beschwerde-
führer als Rechtsmissbrauch rügen würden und was vom kommunalen Bauamt 
sofort als falscher Kontext des Baugesuchs erkannt worden sei, werde das zum 
"hanebüchenen Unsinn". Die Dachterrasse, um welche es hier gehe, und die 
dafür dienende Aussentreppe hätten nichts mit der PV-Anlage zu tun; für die PV-
Anlage brauche es weder das eine, noch das andere (S. 5 Ziff. 4). Schwarze 
Rohre, mit einem Ring am oberen Ende, beidseits der bekiesten Fläche auf dem 
Attikadach der Beschwerdegegner dienten der Befestigung der Seilsicherung bei 
Arbeiten auf dem Dach; für die Seilsicherung brauche es also kein Terrassen-
geländer. 

3.1 Der Beschwerdeführer erblickt sinngemäss im Umstand, dass die Bauherr-
schaft i) im Zuge eines früheren Baubewilligungsverfahrens (Baubewilligung 
gemäss GRB Nr. 14 vom 15.1.2020) am 28. November 2019 den Verzicht auf die 
Aussentreppe und das Geländer beim sich damals im Bau befindlichen MFH er-
klärt habe, ii) damit bestätigt worden sei, dass die Einsprecher zu Recht Rügen 
gegen die Aussentreppe und das Terrassengeländer bzw. die Dachterrasse er-
hoben hätten und iii) mit einem erneuten Baugesuch nun wiederum eine Baube-
willigung für "die Aussentreppe und die Dachterrasse" anstrebe, eine Zwängerei 
bzw. Rechtsmissbrauch. 

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3.2.1  Ein Baugesuch kann gestützt auf die Dispositionsmaxime zurückgezogen 
werden, solange die Baubehörden über die Bewilligung des Vorhabens noch 
nicht entschieden haben (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und 
Baurecht, 6. Aufl., 2019, S. 371). Ein neues Baugesuch mit gleichem oder ähnli-
chem Inhalt wie ein früheres Gesuch kann jederzeit eingereicht werden. Es ist 
durch die Bewilligungsbehörde zu behandeln, wenn der Gesuchsteller ein recht-
lich geschütztes Interesse an dessen Behandlung hat und kein Rechtsmiss-
brauch vorliegt (Baumann, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Aargau, Bern 2013, § 59 N 67, § 60 N 9; Zimmerlin, [altes] Baugesetz 
des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, § 151 N 1). Ein eingereichtes Bauge-
such darf im Verlaufe des Verfahrens auch aufgeteilt werden und es kann ferner 
auf die Bewilligung einzelner Teile (vorderhand) verzichtet werden, sofern das 
Bauvorhaben sachlich aufteilbar und keine Gesetzesumgehung beabsichtigt ist 
(Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl. 2020, 
Bd. 1, Art. 34/34a N 9).

Die Einsprache gilt für dasjenige Baugesuch, für das sie eingereicht worden ist. 
Wird das Gesuch durch ein neues ersetzt, so muss auch die Einsprache erneuert 
werden, damit sie zur Geltung gelangt (Baumann, a.a.O., § 60 N 88).

3.2.2  Die materielle Rechtskraft eines Urteils bewirkt insbesondere, dass die 
Parteien grundsätzlich mit Klagen bzw. Begehren ausgeschlossen sind, die den 
bereits beurteilten Streitgegenstand (res iudicata) betreffen (BGE 139 III 126 
Erw. 3.1 mit Hinweisen). Bei der Prüfung der Identität der Begehren ist nicht ihr 
Wortlaut, sondern ihr Inhalt massgebend. Das neue Begehren ist deshalb trotz 
abweichender Umschreibung vom beurteilten nicht verschieden, wenn es in die-
sem bereits enthalten war oder wenn im neuen Verfahren das kontradiktorische 
Gegenteil zur Beurteilung gestellt wird (BGE 139 III 126 Erw. 3.2.3 mit Hinwei-
sen; vgl. Urteil BGer 1C_673/2014 vom 7.3.2014 Erw. 5.2). Grundsätzlich gilt die 
Rechtsbeständigkeit eines Urteils (res iudicata) nur bezüglich derjenigen Partei-
en, die am Verfahren beteiligt waren (vgl. Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-
Moser, Öffentliches Prozessrecht, 2. Aufl., Basel 2010, Rz. 955; BGE 139 III 126 
Erw. 3.1).

3.2.3  Gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung untersagt das Rechtsmiss-
brauchsverbot als Teil des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 der 
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] vom 
18.4.1999), welcher auch im öffentlichen Recht gilt, "die zweckwidrige Verwen-
dung eines Rechtsinstitutes zur Verwirklichung von Interessen, die dieses Recht-
sinstitut nicht schützen will" (BGE 110 Ib 332 Erw. 3a; Müller/Schefer, Grund-
rechte in der Schweiz, 4. Aufl., Bern 2008, S. 28). Ebenfalls missbräuchlich sind 

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Verfahrensschritte, die einzig dazu dienen, die Gegenpartei zu schikanieren oder 
ohne Verfolgung sonstiger Interessen eine Verzögerung des Verfahrens zu errei-
chen. In jedem Fall muss der Rechtsmissbrauch aber offensichtlich und entspre-
chend nachgewiesen sein (vgl. Urteil BGer 1C_590+591+592/2013 vom 
26.11.2013 Erw. 7.2 f. m.w.H., u.a. auf BGE 138 III 542 Erw. 1.3.1). 

3.3 Die Beschwerdegegner reichten am 12. August 2019 ein Baugesuch für ei-
ne Projektänderung zum mit GRB Nr. 256 vom 16. Oktober 2017 bewilligten MFH 
ein. Im Zuge des damals durchgeführten Baubewilligungsverfahrens (Baugesuch 
Nr. 2017-0005-4) erhob der vorliegende Beschwerdeführer am 11. September 
2019 öffentlich-rechtliche Einsprache. Ebenfalls am 11. September 2019 reichten 
die Beschwerdegegner überarbeitete und bereinigte Pläne ein. Am 20. No-
vember 2019 reichte die Bauherrschaft erneut eine Projektänderung ein (vgl. Vi-
act. II-02/Beilage 3 = GRB Nr. 14 vom 15.1.2020 Sachverhalt). In der letzteren 
Projektänderung vom 20. November 2019 (nicht aktenkundig) verzichteten die 
Beschwerdegegner im Vergleich zum (publizierten und öffentlich aufgelegten) 
Baugesuch vom 12. August 2019 namentlich auf die Erstellung einer Aussen-
treppe aufs Attikadach als auch auf den Sitzplatz mitsamt Geländer (vgl. GRB 
Nr. 14 vom 15.1.2020 Erw. 1, 9.1), was sie sodann offenbar - indes unbestritten - 
mit Stellungnahme vom 28. November 2019 (nicht aktenkundig) bekräftigten (vgl. 
GRB Nr. 14 vom 15.1.2020 Sachverhalt lit. K; angefochtener RRB Erw. 2.3; Be-
schwerde S. 4 Ziff. 2). 

Ein geändertes Projekt tritt betreffend die Änderungen an die Stelle des vorheri-
gen Projekts. Insofern ersetzte die Projektänderung vom 20. November 2019 die 
vorangegangenen Projektänderungen (vom 12.8.2019 sowie 11.9.2019). Die 
früheren Projektänderungsgesuche hatten im Umfang der Änderung (soweit hier 
interessierend Verzicht auf Treppenaufgang aufs Attikadach, Sitzplatz auf Atti-
kadach mitsamt Geländer) als zurückgezogen und damit gegenstandslos zu gel-
ten (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N 13c, vgl. N 13; § 28 lit. a Verwal-
tungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Entsprechend 
erwog der Gemeinderat, die "Einsprache hat sich dahingehend erledigt" und wies 
diese Einsprache "im Sinne der Erwägungen" ab, mithin ohne Beurteilung der 
Rügen hinsichtlich der Attikadachterrasse und des Treppenzugangs mitsamt 
Geländer. Der Bauentscheid erfolgte explizit hinsichtlich der Baueingabe vom 
20. Novem-ber 2019, mit welcher von vormaligen Projektbestandteilen abgese-
hen worden war (vgl. GRB Nr. 14 vom 15.1.2020 Erw. 1, Erw. 9.1, Disp.-Ziff. 1 
und 2.1). 

3.4.1  Es ist einerseits dem Regierungsrat beizupflichten (angefochtener RRB 
Erw. 2.3 f., 3.4), dass hinsichtlich der geplanten Treppe und des Sitzplatzes auf 

https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-138-III-542

11

dem Attikadach mitsamt Geländer keine res iudicata vorliegt, welche einem ge-
meinderätlichen Eintreten auf das Baugesuch entgegengestanden wäre (vgl. an-
gefochtener RRB Erw. 2.3, 3.3). 

3.4.2  Anderseits kann auch nicht die Rede von einem rechtsmissbräuchlichen 
Verhalten der Beschwerdegegner sein. Wenn sie erneut um die Baubewilligung 
für die Treppe aufs Attikageschoss und den Sitzplatz auf dem Attikageschoss 
samt Geländer ersuchen, nachdem sie im Rahmen eines früheren Baugesuchs 
hierauf verzichtet haben, kann hierin keine "zweckwidrige Verwendung eines 
Rechtsinstitutes" erkannt werden. Hieran ändert sich nichts, wenn die Beschwer-
degegner im früheren Baubewilligungsverfahren mit dem (damaligen Teil-)Rück-
zug festhielten, dass "die Anliegen und Interessen der Einsprecher gewahrt" sei-
en (vgl. Beschwerde S. 4 Ziff. 2). Auf die Erteilung einer Bau- und Nutzungsbe-
willigung als Polizeibewilligung besteht ein Rechtsanspruch, sofern die gesetzli-
chen Voraussetzungen dafür erfüllt sind (Baumann, a.a.O., § 59 Rz. 29; Stal-
der/Tschirky, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 2.13-2.15, vgl. EGV-SZ 2006 
C.2.1 Erw. 2.2). Dies zu prüfen ist Sache der zuständigen Baubewilligungs-
behörde und hängt nicht von einem allfälligen früheren Verzicht auf ein Bauge-
such oder von einem Rückzug desselben ab. Der (Teil-)Rückzug des Bauge-
suchs durch die Beschwerdegegner konnte auch nach Treu und Glauben nicht 
so verstanden werden, dass die Beschwerdegegner inskünftig darauf verzichten 
würden, erneut um eine entsprechende Baubewilligung zu ersuchen. Dass sich 
die Beschwerdegegner hierzu dem Beschwerdeführer vertraglich verpflichtet hät-
ten, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. 

3.4.3  Rechtsmissbrauch ist sodann auch nicht im Umstand zu sehen, dass die 
Bauherrschaft in ihrem Baugesuch eine Dachterrasse und einen Treppenaufgang 
mit einer PV-Anlage verknüpfte. 

Eine PV-Anlage war - trotz grundsätzlicher Bewilligungsfreiheit und blosser Mel-
depflicht gemäss Art. 32a RPV - bereits mit GRB Nr. 256 vom 16. Oktober 2017 
im ordentlichen Baubewilligungsverfahren bewilligt worden. Die Bewilligung für 
die PV-Anlage bildete Teil des Baugesuchs (vgl. Publikation des Baugesuchs im 
Amtsblatt Nr. 11 vom 17.3.2017 S. 538 f.). Dieser mit diesem GRB Nr. 256 erteil-
ten (Bau-)Bewilligung für die PV-Anlage ist nach wie vor Bestand zuzuerkennen, 
nachdem die Baubewilligung rechtzeitig innert der gesetzlichen Frist (§ 86 PBG) 
(teils) konsumiert wurde. Fristen für die Vollendung begonnener Bauarbeiten se-
hen weder das kantonale noch das kommunale Recht vor (vgl. VGE 824-828/00 
+ 893-894/00 vom 22.12.2000 Erw. 3a); hiervon scheint der Gemeinderat jedoch 
ausgegangen zu sein (vgl. GRB Nr. 327 vom 8.11.2021 Sachverhalt lit. C). Indes 
erkannte die kommunale Hochbaukommission mit Schreiben vom 12. Juli 2021 

12

(in: Vi-act. II-02/Beilage 1) zu Recht, zu beachten sei, dass die PV-Anlage bereits 
mit GRB Nr. 256 vom 16. Oktober 2017 bewilligt worden sei, und es vorliegend 
nur um die Beurteilung des geplanten Treppenaufgangs samt Geländer sowie 
des neuen Geländers rund um den ungedeckten Sitzplatz auf dem Dach des At-
tikageschosses gehe. Für eine erneute Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit der 
PV-Anlage bestand mithin grundsätzlich kein Anlass. Aufgrund der Akten besteht 
auch kein Anlass zur Annahme, dass das Bauvorhaben hinsichtlich der PV-An-
lage eine Änderung erfahren sollte. Im Übrigen war auch mit der Baubewilligung 
Nr. 14 vom 15. Januar 2020 betreffend Projektänderungen (vgl. vorstehend In-
gress lit. A) im Bauentscheid (Dispositiv-Ziff. 2.1) unter Bezugnahme auf die 
Baueingabe vom 20. November 2019 (Gesuchsunterlagen nicht aktenkundig) 
explizit noch einmal die Bewilligung für die Erstellung der Photovoltaikanlage er-
teilt worden. Diese Bewilligung war im Zeitpunkt der vorliegend strittigen Bewilli-
gung vom 8. November 2021 jedenfalls noch nicht verfallen. Diese Thematik der 
wiederholten Bewilligung für die PV-Anlage ist indes letztlich deshalb irrelevant, 
weil der Beschwerdeführer gegen die PV-Anlage als solche an und für sich nichts 
einzuwenden hat (vgl. Beschwerde S. 5 Ziff. 4; Beschwerdeantwort vom 
29.7.2022 Rz. 19 i.f.). 

Soweit sich der Beschwerdeführer daran stört, dass die Bauherrschaft ein Projekt 
eingereicht habe, welche die PV-Anlage zusammen mit Dachterrasse und Trep-
penaufgang umfasse, was eine falsche Vorstellung über den Zweck der Treppe 
vermittle, ist ihm allenfalls insoweit beizupflichten, als dass die den Treppenauf-
gang betreffende Bezeichnung in den Plänen mit "Servicetreppe zu Solaranlage" 
unpräzis gewählt wurde. Immerhin wurde in der amtlichen Publikation als Bauob-
jekt nur "Aussentreppe auf Dach des Attikageschosses und Geländer auf dem 
Dach" genannt. Ein konkreter Hinweis auf die geplante Nutzung als Dachterrasse 
wäre durchaus angebracht gewesen, auch wenn ohne eine solche Nutzung sich 
ein Geländer offensichtlich erübrigen würde. Ein Rechtsmissbrauch kann auch in 
der gerügten Nomenklatur nicht erkannt werden. 

4. Unbegründet ist auch die im Zusammenhang mit der Rüge des Rechts-
missbrauchs vom Beschwerdeführer geltend gemachte Verletzung des An-
spruchs auf rechtliches Gehör infolge mangelnder Begründung und Eingehen auf 
die Vorbringen des Beschwerdeführers. 

Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vor-
bringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich 
hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflich-
tung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Nach der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung soll die Begründungspflicht verhindern, dass sich die Behörde 

13

von unsachlichen Motiven leiten lässt, und es dem Betroffenen ermöglichen, die 
Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dabei ist es nicht erforder-
lich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander-
setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie 
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte bzw. auf jene Aspekte be-
schränken, die von der Behörde ohne Willkür als wesentlich betrachtet werden. 
Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die 
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der 
Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. BGE 136 I 229 Erw. 5.2; 
BGE 136 I 184 Erw. 2.2.1; Urteile BGer 2C_1035/2016 vom 20.7.2017 i.Sa. B. 
vs. kantonales Amt für Gesundheit Erw. 3; 1C_452/2012 vom 18.11.2013 i.Sa. A. 
et al. vs. VerwGer SZ Erw. 2.2). 

Diesen bundesgerichtlichen Anforderungen an die Begründungsdichte wird der 
angefochtene Beschluss gerecht. Auf die wesentlichen Vorbringen des Be-
schwerdeführers ging der Regierungsrat ein und es ist ohne Weiteres erkennbar, 
von welchen Überlegungen er sich bei seinem Beschluss hat leiten lassen. Der 
Beschwerdeführer konnte den Entscheid entsprechend sachgerecht anfechten. 
Unerheblich ist, dass sich der Regierungsrat nicht explizit zum Thema Rechts-
missbrauch geäussert hat; das diesbezügliche Stillschweigen ist selbsterklärend 
bzw. qualifiziert. Im Übrigen wäre eine Gehörsverletzung infolge partieller Verlet-
zung der Begründungspflicht als nicht besonders gravierend zu taxieren und im 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht heilbar (vgl. VGE III 2016 152 vom 
25.4.2017 Erw. 5.3). 

5.1 Betreffend die Dachterrasse und den Treppenaufgang mitsamt Geländer 
bringt der Beschwerdeführer vor, der Regierungsrat lenke davon ab, um was es 
wirklich gehe. Es gehe um die Definition eines Attikageschosses, wie sie sich aus 
§ 60 Abs. 3 lit. c PBG ergebe, und es gehe um den Grundsatz der Gleichbehand-
lung von Attikageschoss und Schrägdach. Der Wille des Gesetzgebers zur 
Gleichbehandlung von Schrägdach und Attikageschoss komme klar zum Aus-
druck und habe zur Konsequenz, dass auch die gestalterischen Anforderungen 
gemäss dem kommunalen Baurecht (Art. 30 PBR) rechtsgleich anzuwenden sei-
en (S. 6 Ziff. 4). 

Der Regierungsrat sage, Art. 30 PBR stütze sich im Wesentlichen auf § 56 Abs. 1 
PBG, und anerkenne damit sinngemäss, dass es nicht allein um die Umsetzung 
von § 56 PBG gehe. Bei Art. 30 Abs. 3 PBR gehe es um mehr. Dacheinschnitte 
und -aufbauten seien zwar immer auch eine Frage der Ästhetik, immer aber gehe 
es bei Dacheinschnitten und -aufbauten auch um deren Nutzung. Wenn der 
kommunale Gesetzgeber im zweiten Dachgeschoss Dacheinschnitte und -

14

aufbauten nicht zulasse, gelte dieses Verbot nicht allein aus Gründen der Ästhe-
tik, sondern weil er im zweiten Dachgeschoss nicht noch einmal eine Nutzung 
mittels einer Dachaufbaute zulassen wolle (S. 6 Ziff. 5). Es ergebe sich, dass auf 
dem Dach des Attikageschosses nicht mehr bewilligt werden dürfe, als in einem 
zweiten Dachgeschoss unter einem Schrägdach erlaubt wäre. In Analogie zu ei-
nem in einem zweiten Dachgeschoss nicht erlaubten Dacheinschnitt zwecks Er-
stellung eines innenliegenden Dachbalkons könne auch auf dem Dach eines At-
tikageschosses unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit kein Aufbau und keine 
Nutzung bewilligt werden, die die fiktive Dachhaut eines fiktiven Schrägdachs 
über dem Attikageschoss gemäss § 60 Abs. 3 lit. c PBG durchdrungen würde 
(S. 7 Ziff. 5). Der Vergleich einer Terrasse auf dem Attikadach mit der Nebennut-
zung einer Nebenbaute, z.B. eines Garagendachs als Terrasse, sei grotesk (S. 7 
Ziff. 6). 

Gemäss GRB Nr. 80 vom 16. März 2011 dürften "ohne Wenn und Aber" keine 
Bauteile des Attikageschosses die 45°-Linie überragen. Da gebe es auch keinen 
Platz für Ausnahmebewilligungen. Weiter sage der Gemeinderat in diesem GRB, 
bei zusätzlich begehbaren Dachaufbauten sei durch die Benutzung von Perso-
nen mit vermehrten Immissionen zu rechnen, dass es sich nicht um technisch 
bedingte Aufbauten handle und die geplanten Dachaufbauten nicht bewilligt wer-
den könnten. Von der Praxis, die der Gemeinderat in der vorliegenden Sache 
behaupte, wonach ungedeckte Sitzplätze auf Attikadächern seit 2011 als bewilli-
gungsfähig erachtet würden, sei in diesem GRB Nr. 80 nicht die Rede; eine sol-
che Praxis stünde im Widerspruch zu dem, was in diesem GRB Nr. 80 stehe. 
Generell gehe es darum, dass der Gemeinderat gemäss dem, was er in GRB 
Nr. 80 sage, nichts mehr bewillige auf dem Dach eines Attikageschosses, wenn 
es sich dabei nicht um eine technisch bedingte Aufbaute handle (S. 8 Ziff. 7). 

Die Dachterrasse habe nichts mit der Solaranlage zu tun; die Panels kämen aus-
serhalb des Geländers zu liegen; und falls die Treppe technisch bedingt wäre, al-
so zur Erleichterung der Wartung der Anlage dienen würde, würde es die Dach-
terrasse nicht brauchen. Ginge es allein um einen technisch bedingten Aufgang, 
wäre von seiner, des Beschwerdeführers Seite nichts einzuwenden. Dachterras-
se und Treppenaufgang bildeten im strittigen Projekt eine Einheit, also müsse 
sich der Beschwerdeführer gegen das Ganze wehren. Der Gemeinderat habe 
seine angebliche Praxis nie auch nur ansatzweise belegt, im Gegenteil mit sei-
nem GRB Nr. 80 vom 16. März 2011 selber sogar widerlegt. Wenn der Regie-
rungsrat unter diesen Umständen eine gemeinderätliche Praxis annehme, sei 
das Willkür (S. 9 Ziff. 8; vgl. S. 10 Ziff. 9). 

15

Nach Auffassung des Regierungsrats dürfte auf Attikadächern alles aufgebaut 
werden an beliebigem Ort, auf beliebig grosser Fläche, zu beliebigen Zwecken, 
wenn es nur filigran und offen als Staketengeländer daherkomme; das könne der 
Regierungsrat nicht wirklich ernst meinen; das sei Willkür (S. 9 Ziff. 9). 

Was schliesslich die Ausnahmebewilligung anbelange: Der Gemeinderat habe 
nicht ansatzweise einen Ausnahmegrund genannt; in der Vernehmlassung an 
den Regierungsrat habe er bloss nachgereicht, dass die Vereinbarkeit mit den öf-
fentlichen Interessen gegeben sei, was auch keine rechtskonforme Begründung 
sei. Von selbst verstehe sich, dass eine Treppe, die eine Dachterrasse erschlies-
se, wesentliche Nachbarinteressen verletze (S. 10 Ziff. 9).

5.2.1  Schräg- und Flachdächer sowie Attikageschosse finden ihre baugesetzli-
che Bedeutung namentlich im Zusammenhang mit der Bemessung der Gebäu-
dehöhe, welche wiederum massgeblich für die Beurteilung der Wahrung des 
Grenzabstands und des Gebäudeabstands ist (vgl. § 59 f. PBG). 

Bei der Gebäudehöhe nicht berücksichtigt werden unter anderem Aufbauten bei 
Schräg- und Flachdächern, sofern sie nicht mehr als einen Drittel der Fassaden-
länge einnehmen (§ 60 Abs. 3 lit. b PBG), und Attikageschosse und Dachbrüs-
tungen, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite innerhalb eines Giebeldrei-
ecks von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit Ausnahme von maximal einem 
Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe von der Fassade des dar-
unter liegenden Geschosses zurückversetzt sind (§ 60 Abs. 3 lit. c PBG). 

5.2.2  In der Architektur versteht man unter Dachaufbauten alle über die Grund-
form des Daches hinausragenden Bauteile (Dachfenster, Dacherker und 
Zwerchhäuser, aber auch Attiken, Balustraden, Ziergiebel, Schornsteine) und die 
vielgestaltigen Aufbauten auf Flachdächern, Dachterrassen oder Dachgärten 
(vgl. EGV-SZ 2007 C 2.2 Erw. 4.3.2; EGV-SZ 1994, Nr. 4 Erw. 6 mit Hinweisen). 
Unter Dachaufbauten sind sämtliche Bauteile zu verstehen, welche oberhalb der 
Dachhaut in Erscheinung treten bzw. die Dachfläche nach aussen durchstossen. 
Nach der Praxis gehören zu den Dachaufbauten auch auskragende Vordächer, 
Brüstungen und andere massive Bauteile. Ein die Trauflinie durchbrechender 
Dacherker wird ebenfalls als Dachaufbau gewürdigt (vgl. EGV-SZ 2007 C 2.2 
Erw. 4.3.3 mit Hinweisen). Zu den Dachaufbauten gehören nicht nur die "reinen" 
Baukörper, sondern jeder Gebäudeteil, der zu einer optischen Aufblähung des 
Gebäudekörpers führt, als z.B. auch Vordächer (sofern sie mehr als üblich aus-
kragen), Brüstungen und andere massive Bauteile (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, 
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 943) (vgl. VGE III 2018 
180 vom 25.3.2019 Erw. 2.4.1). 

16

5.3.1  Bauten und Anlagen müssen sich so in die Umgebung eingliedern, dass 
sie das Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild nicht stören (§ 56 Abs. 1 
PBG). 

Die grundlegenden Regeln der Architektur und die Anforderungen an die Einfü-
gung in die gewachsenen Ortsstrukturen (wie Körnung, Gestaltung und Farbge-
bung) sind einzuhalten; zu diesem Zweck können Projektänderungen angeordnet 
werden. Bestehenden Inventaren und den in der kommunalen Richtplanung vor-
gesehenen Grünachsen ist Rechnung zu tragen (Art. 30 Abs. 1 PBR). Dächer 
und Dachaufbauten müssen quartierüblich gestaltet werden. Im zweiten Dachge-
schoss sind Dacheinschnitte und -aufbauten nicht zugelassen (Art. 30 Abs. 3 
PBR, vgl. Skizze S. 19 PBR). Für die WG3 hält das Baureglement im Speziellen 
fest, dass sich Dachformen und Baukörper ins bestehende Quartierbild einfügen 
müssen und dass neue Gestaltungen und Gebäudeformen erwünscht sind 
(Art. 20 Abs. 2 i.V.m. Art. 19 Abs. 2 PBR). 

5.3.2  Nach konstanter Rechtsprechung steht der kommunalen Bewilligungs-
behörde in Fragen der Ästhetik und des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurtei-
lungsspielraum zu (statt vieler vgl. VGE III 2019 241 vom 14.9.2020 Erw. 3.2.1 f.; 
VGE III 2007 38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2; Urteile BGer 1A.11/2007 + 1P.23/2007 
vom 16.5.2007 Erw. 4.5; 1C_358/2017 vom 5.9.2018 = BGE 145 I 52 Erw. 3.6). 
Die Überprüfung der mit dem Ortsbildschutz zusammenhängenden unbestimm-
ten Rechtsbegriffe hat zurückhaltend zu erfolgen. Auf der einen Seite hat sich die 
Überprüfung durch die Beschwerdeinstanz - sachlich - in dem Umfang zurückzu-
halten, als es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe und 
Ortskenntnis von Bedeutung sein sollen. Die örtliche Behörde verfügt über die 
besten Ortskenntnisse und ihr obliegt es, im Rahmen ihres Planungsauftrages 
dem Orts- und Landschaftsschutz Rechnung zu tragen (vgl. EGV-SZ 2005 C.2.1 
Erw. 4.2.3). Auf der anderen Seite hat die Überprüfung durch die Rechtsmittel-
instanz so weit auszugreifen, dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichern-
den Interessen einen angemessenen Platz erhalten. Ein Eingreifen des Regie-
rungsrates ist regelmässig nur dann gerechtfertigt, wenn die beanstandete Hal-
tung der Baubewilligungsbehörde in Bezug auf die Einordnung schwerwiegende 
Mängel aufweist und sich deshalb nicht vertreten lässt (vgl. EGV-SZ 1994, Nr. 5, 
Erw. 4.2). Im erwähnten BGE 145 I 52 (Erw. 3.6 mit Hinweisen) hat das Bundes-
gericht präzisiert, dass die Zurückhaltung bei der Überprüfung von Ermessensen-
tscheiden zur Wahrung der Gemeindeautonomie nicht so weit gehen darf, dass 
sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränken, weil eine solche 
Beschränkung mit der Rechtsweggarantie gemäss Art. 29a BV und bei Anwen-
dung von Vorschriften des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumpla-

17

nungsgesetz; RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 mit Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG nicht 
vereinbar wäre. 

Zu beachten ist im Weiteren, dass dem Verwaltungsgericht als zweite Beschwer-
deinstanz nurmehr eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle (vgl. § 55 Abs. 1 lit. a 
und b VRP), nicht aber eine Ermessenskontrolle (Angemessenheitskontrolle) zu-
kommt. Bei der Anwendung von positiven wie negativen Ästhetikklauseln des 
kommunalen Rechts hat sich das Verwaltungsgericht als zweite kantonale 
Rechtsmittelinstanz auf die Prüfung zu beschränken, ob die von der kommunalen 
Bewilligungsbehörde vorgenommene und vom Regierungsrat (als erste Be-
schwerdeinstanz mit umfassender Kognition) geschützte Würdigung des Bauvor-
habens vertretbar ist oder nicht. Mit anderen Worten ist es dem Verwaltungsge-
richt grundsätzlich verwehrt, anstelle einer von den Vorinstanzen (übereinstim-
mend) vorgenommenen (und im Ergebnis gegebenenfalls vertretbaren) Würdi-
gung der Einordnungsthematik eine eigene umfassende Beurteilung der Gestal-
tung und Eingliederung des Bauvorhabens vorzunehmen (vgl. VGE III 2014 11 
vom 22.5.2014 Erw. 4.4 mit Hinweisen auf VGE III 2013 110 vom 27.11.2013 
Erw. 4.4; VGE 914/06 vom 19.12.2006 Erw. 2.3 sowie VGE 1054/06 vom 
30.11.2006 Erw. 3; BGE 145 I 52 Erw. 3.6 mit Hinweisen). 

5.4 Der Regierungsrat hat sich im angefochtenen RRB vom 24. Mai 2022 zur 
Einhaltung der Grenz- und Gebäudeabstände geäussert und ist zum Schluss ge-
kommen, dass sich mit dem vorliegenden Projekt nichts an den Fassaden ände-
re und damit auch weder die Gebäudehöhe noch die daraus berechneten Grenz-
abstände tangiert seien (Erw. 4.1 f., 4.2 i.f. insbesondere), was vom Beschwerde-
führer vor Verwaltungsgericht - soweit ersichtlich - nicht, jedenfalls nicht substan-
tiiert bestritten wird. Dies wäre auch unbehelflich. 

Das vorliegend geplante Projekt mit der Aussentreppe sowie dem Sitzplatz mit 
der durchgehenden Verwendung eines filigranen Staketengeländers entfaltet 
keine Fassadenwirkung. Diese Bauelemente (Aussentreppe, Staketengeländer) 
können nicht als "Umfassungswand" (oder Teil derselben) eines Gebäudes (vgl. 
VGE III 2014 234 vom 28.5.2015 Erw. 9.5.3 = EGV-SZ 2015 B 8.7) verstanden 
werden.

Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich befunden, dass Geländer auf einem 
Flachdach bei der Ermittlung der Gebäudehöhe im Sinne von § 60 Abs. 2 PBG in 
der Regel nicht mitzuberücksichtigen sind (zum Ganzen VGE III 2017 115+117 
vom 24.11.2017 Erw. 7.4, mit Hinweis u.a. auf VGE 1062/05 vom 15.2.2006 
Erw. 4.7). Solche Geländer sind nicht mit Dachbrüstungen gemäss § 60 Abs. 3 
lit. c PBG gleichzusetzen. Mit VGE III 2014 103 vom 28. August 2014 hat das 
Verwaltungsgericht zudem die Nutzung eines Attikadaches als Terrasse - unter 

18

Vorbehalt der Zurückversetzung der Geländer um das Mass ihrer Höhe innerhalb 
der 45°-Linie des Attikas - als zulässig erachtet und konkret weder eine Beein-
trächtigung nachbarlicher Interessen noch eine Umqualifizierung zu einem anre-
chenbaren Vollgeschoss erkennen können, das Zweite in Analogie zu einer als 
Nebenbaute qualifizierten Garage, die ihre Eigenschaft als Nebenbaute in der 
Regel nicht verliert, wenn ihr Dach als Terrasse nutzbar gemacht wird (Erw. 4.3). 

Der Gemeinderat hat sich mithin im Einklang mit dem Recht bewegt, wenn er 
(praxisgemäss) die vorgesehene Nutzung des Dachbereichs als unbedeckter 
Sitzplatz unter Vorbehalt der Verwendung eines filigranen Staketengeländers als 
Absturzsicherung und der Zurückversetzung des Geländers um das Mass seiner 
Höhe ab dem jeweiligen Dachrand als bewilligungsfähig erachtet hat (GRB 
Nr. 327 vom 8.11.2021 S. 6 zweiter Abschnitt). 

Der Regierungsrat hat diese gemeinderätliche Beurteilung im angefochtenen Be-
schluss zu Recht bestätigt. Dem Regierungsrat ist zudem auch beizupflichten 
(angefochtener Beschluss Erw. 4.2 und Erw. 5.7), dass entgegen der Auffassung 
des Gemeinderates (GRB Nr. 327 vom 8.11.2021 S. 6 zweiter Abschnitt) auch (fi-
ligrane) Treppenaufgänge nicht als fassadenbildende Bauteile im Sinne von § 60 
Abs. 3 lit. c PBG zu betrachten sind und vom Erfordernis des 45°-Winkels aus-
genommen sind. Ansonsten können (murale) Aussentreppen regelmässig auch 
von der Abstandsprivilegierung gemäss § 59 Abs. 2 PBG profitieren (vgl. VGE 
III 2012 202 vom 14.5.2013 Erw. 5.1.3 mit Hinweis auf EGV-SZ 2001 B 8.2 
Erw. 1c/dd), was ebenfalls gegen eine Gleichstellung mit einer Fassade spricht.

Insofern erweist sich das Projekt als rechtmässig und vermag im Übrigen auch 
an der Rechtmässigkeit des bestehenden (rechtskräftig bewilligten) Attikage-
schosses an und für sich nichts zu ändern. 

5.5 Der Beschwerdeführer macht eine Verletzung/unzutreffende Auslegung 
und Anwendung von Art. 30 Abs. 3 (zweiter Satz) PBR geltend, wonach im zwei-
ten Dachgeschoss Dacheinschnitte und -aufbauten nicht zugelassen sind. 

5.5.1  Bei Art. 30 Abs. 3 PBR handelt es sich um eine konkrete Gestaltungsvor-
schrift, die zu unterscheiden ist von ästhetischen (positiven oder negativen) Ge-
neralklauseln (Rey, in: FHB Öffentliches Baurecht, Rz. 3.449 ff.). Gestaltungsvor-
schriften bezwecken eine über die blossen Volumen- und Abstandsbestimmun-
gen sowie über die technischen Bauvorschriften und Vorschriften betreffend die 
Ausgestaltung von Siedlungen hinausgehende Qualität der Siedlungen (Rey, 
a.a.O., Rz. 3.445). Konkrete Gestaltungsvorschriften können negativ als Verbot, 
wie beispielsweise als Verbot von Flachdächern, oder positiv als Gestaltungsvor-
schrift, etwa als ausschliessliche Zulässigkeit von Satteldächern, ausgestaltet 

19

sein. Konkrete Gestaltungsvorschriften gehen ästhetischen Generalklauseln vor 
und haben abstrakte Geltung (Rey, a.a.O., Rz. 3.447.). Gemäss bundesgerichtli-
cher Rechtsprechung haben Bauten "damit nicht nur die geltende Bau- und Zo-
nenordnung einzuhalten, sondern auch allfällige strengere ästhetische Schutzbe-
stimmungen" - wie vorliegend Art. 30 Abs. 3 PBR - zu erfüllen; Ästhetikvorschrif-
ten haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht von vornherein eingehal-
ten, wenn die Bauvorschriften respektiert werden, denn die Schutzbereiche der 
Normen decken sich nicht zwingend (Urteil BGer 1C_434/2012 vom 28.3.2013 
Erw. 3.3).

5.5.2  Wie der unmissverständliche Wortlaut verdeutlicht, wollte der kommunale 
Gesetzgeber die negative Gestaltungsvorschrift in Art. 30 Abs. 3 PBR lediglich 
auf Giebel-/Schrägdächer bezogen wissen. Dies wird bestätigt durch die diese 
Bestimmung illustrierende Skizze im Anhang des Baureglements (S. 19). Anders 
als bei der Illustration der Bestimmungen zur Baugeschosszahl (Art. 9 Abs. 2 
PBR) wird nicht mit zwei Skizzen zwischen Dach- und Attikageschoss differen-
ziert. Mit dem Gemeinderat ist auch nicht ersichtlich, wie Dacheinschnitte im vor-
liegend relevanten Sinn an Flachdächern ausgeführt werden könnten (vgl. GRB 
Nr. 327 vom 8.11.2021 S. 6 mittiger Abschnitt i.f.). Ein Dacheinschnitt bei einem 
Attikageschoss im Sinne der Skizze im PBR müsste sich gewissermassen als In-
nenhof des Attikageschosses ausnehmen. Entsprechend der vorerwähnten 
(Erw. 5.5.1 i.f.) bundesgerichtlichen Rechtsprechung bezieht sich Art. 30 Abs. 3 
PBR als ästhetische Schutzbestimmung nur auf Giebeldächer. Bei dieser Be-
stimmung ging es dem Gesetzgeber nicht nur um die Verhinderung einer un-
zulässigen Nutzung eines zweiten Dachgeschosses (vgl. vorstehend Erw. 5.1), 
als vor allem auch - wie die systematische Einordnung bei den gestalterischen 
Anforderungen nahelegt - um das Verhindern einer besonderen Auffälligkeit die-
ser Aufbauten und Einschnitte im oberen Bereich eines Giebeldachs sowie eine 
Verunstaltung des Aussehens eines Gebäudes (vgl. Urteil BGer 1C_740/2013 
vom 6.5.2015 Erw. 6.4). 

5.5.3  Auch der vom Beschwerdeführer geltend gemachte Anspruch auf eine 
Gleichbehandlung von Schrägdach und Attikageschoss erweist sich daher als 
unbegründet (vgl. Beschwerde S. 6 Ziff. 4 i.f.). Zum einen ist ein entsprechender 
Wille des Gesetzgebers auf eine Gleichbehandlung wie dargelegt nicht er-
kennbar, zum andern ist ein Schrägdach von einem Attikageschoss als etwas 
"Ungleichem" abzugrenzen. Das Gebot der Gleichbehandlung gemäss Art. 8 
Abs. 1 BV verlangt jedoch, dass Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit 
gleich oder Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt 
wird. Das Rechtsgleichheitsgebot wird insbesondere verletzt, wenn gleiche Sach-

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verhalte ohne sachliche Gründe ungleich behandelt werden (vgl. Urteil BGer 
1C_170/2009 vom 28.8.2009 Erw. 3.7, VGE III 2011 101 vom 26.10.2011 
Erw. 3.2, je m.H. u.a. auf BGE 131 I 91 Erw. 3.4 S. 103). Dies ist vorliegend nicht 
der Fall. 

Zwar hat sich das Verwaltungsgericht in VGE 1062/05 vom 15. Februar 2006 mit 
der Messweise der Gebäudehöhe bei gemischten Dachformen auseinanderge-
setzt (EGV-SZ 2006 B 8.2) und bei der damaligen Rechtslage festgehalten, dass 
der 45°-Linie eine massgebende Bedeutung zukomme. Was unter dieser Linie 
liege, falle unabhängig von der konkreten Dachform zum vornherein bei der Ge-
bäudehöhenbemessung ausser Betracht. Dachaufbauten könnten des Weiteren 
diese 45°-Linie auf allen Fassadenseiten bis maximal einen Drittel der Fassaden-
länge überschreiten, ohne dass sie deswegen bei der Höhenbemessung mitzu-
berücksichtigen seien. Dies bedeute, dass Attikageschosse ebenfalls § 60 Abs. 3 
lit. b PBG beanspruchen könnten, andernfalls eine sachlich nicht zu rechtferti-
gende Ungleichbehandlung zwischen Flachdächern mit Attikageschossen und 
solchen ohne Attikageschossen entstehen würde. Aus ästhetischen Gründen ha-
be man bis anhin die ungleiche Behandlung von Giebelfassaden mit anderen 
Dachformen, insbesondere mit Flachdächern mit Attikageschossen, durchaus 
rechtfertigen können. Der Gesetzgeber hat mit der Revision vom 25. November 
2007 aber auch hier nun eine Angleichung vollzogen und zumindest Attikage-
schosse und Dachbrüstungen auf der Schmalseite den Giebelfassaden gleichge-
stellt (Art. 60 Abs. 3 lit. c PBG; VGE III 2012 122 vom 14.12.2012 Erw. 3.5; VGE 
III 2007 173 vom 24.12.2008 Erw. 4.5.3, 4.5.4). 

Diese Rechtsprechung bzw. die ihr zugrundeliegende Gesetzesrevision bezieht 
sich indes auf die Gebäudehöhe bzw. deren Ermittlung. Insoweit erweist sie sich 
für die Gemeinde als massgeblich, da die im Gesetz geregelten Messweisen für 
den Erlass kommunaler Bauvorschriften verbindlich sind (vgl. § 31 Abs. 1 Voll-
zugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 
2.12.1997). Dies hindert den kommunalen Gesetzgeber indes nicht daran, na-
mentlich die Ausgestaltung der Dachlandschaft im Baureglement im Sinne von 
Ästhetik-/Gestaltungsvorschriften zu normieren (vgl. vorstehend Erw. 5.5.1 f.). So 
hält etwa Art. 10 Abs. 1 des kommunalen Baureglements Feusisberg u.a. fest, 
dass Bauten grundsätzlich mit Schrägdächern zu versehen sind (vgl. auch VGE 
III 2007 173 vom 24.1.2008 = EGV-SZ 2008 B 8.5). 

5.6 Der Gemeinderat prüfte indes die Zulässigkeit des Bauvorhabens auch 
hinsichtlich der positiven ästhetischen Generalklausel, wonach sich ein Bauvor-
haben in die gewachsenen Ortsstrukturen einzufügen hat (GRB Nr. 327 vom 
8.11.2021 S. 6 4. Abschnitt; vgl. Art. 30 Abs. 1 PBR). Vor dem Hintergrund, dass 

https://entscheide.weblaw.ch/cache.php?link=BGE-131-I-91

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i) nach dem Gesagten Dachaufbauten (wie sie vorliegend mit Ausnahme des 
Staketengeländers und der Aussentreppe, die nicht als Dachaufbaute zu qualifi-
zieren sind, nicht gegeben/geplant sind), soweit sie von Art. 30 Abs. 3 PBR nicht 
ausgeschlossen werden, ii) der Gemeinderat ungedeckte Sitzplätze auf Dächern 
von Attikageschossen grundsätzlich dann bewilligt, wenn die von ihm einschrän-
kend aufgestellten Bedingungen erfüllt sind, iii) der Gemeinderat diese Anforde-
rungen unter Gewährung einer "Ausnahmebewilligung für die Durchdringung des 
imaginären 45°-Giebeldreiecks" als gegeben erachtet hat und iv) dem Gemeinde-
rat in der Frage der Ästhetik ein erheblicher Beurteilungsspielraum zusteht, wel-
chen die Beschwerdeinstanzen nur zurückhaltend überprüfen, ist die gemein-
derätliche Erteilung der Baubewilligung auch im Lichte von Art. 30 PBR (und § 56 
Abs. 1 PBG) nicht zu beanstanden. Entsprechend nicht zu beanstanden ist auch 
die regierungsrätliche Bestätigung des angefochtenen GRB. 

5.7 Soweit der gemeinderätliche Verweis auf GRB Nr. 80 vom 16. März 2011 
bzw. die Zusammenfassung desselben klarer hätte ausfallen können, steht die-
ser GRB gleichwohl nicht im Widerspruch zur vorliegenden Beurteilung. Wie der 
Regierungsrat festhält (angefochtener Beschluss Erw. 5.5), wird mit diesem Ent-
scheid namentlich veranschaulicht, was auf Attikageschossen im Lichte von 
Art. 30 Abs. 3 Satz 1 PBR nicht mehr zulässig ist. Dies gilt namentlich für Aufbau-
ten, wie sie offensichtlich noch dem Beschwerdeführer vor 2011 bewilligt worden 
waren (vgl. mitangefochtener GRB S. 6 oben; Bg-act. 8), bzw. wird mit diesem 
Verweis zum Ausdruck gebracht, dass die blosse Nutzung als ungedeckter Sitz-
platz grundsätzlich zulässig bleibt. Insofern bewegt sich die gemeinderätliche 
Baubewilligung im Einklang mit der mit dem GRB Nr. 80 vom 16. März 2011 ein-
geläuteten restriktiveren Praxis bei der Bewilligung von Aufbauten auf Attikage-
schossen. Im Übrigen offeriert der Gemeinderat Beispiele für seine Praxis zum 
Beweis (Vernehmlassung des Gemeinderats vom 16.8.2022 Ziff. 8, vgl. Ziff. 6; 
vgl. auch Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin S. 11 Rz. 36 f. mit Hinweis 
auf Beilage 7). 

5.8 Uneingeschränkt beizupflichten - und für die Beurteilung letztlich nicht un-
bedeutend - ist schliesslich den regierungsrätlichen Ausführungen, wonach das 
Bauvorhaben hinsichtlich § 60 Abs. 3 lit. c PBG mangels fassadenbildender Bau-
teilen (insbesondere Staketengeländer; Treppen[geländer]) keiner Ausnahme-
bewilligung bedarf. Insofern erübrigen sich grundsätzlich Weiterungen zu den 
beschwerdeführerischen Rügen betreffend die Ausnahmebewilligung. 

Entgegen der gemeinderätlichen Bewilligung (S. 7) und dem Regierungsrat (an-
gefochtener Beschluss Erw. 5.7), hingegen mit dem Beschwerdeführer, müssten 
die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gemäss § 73 Abs. 1 PBG al-

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lerdings verneint werden. Nichts Anderes lässt sich bei genauer Betrachtung 
auch aus den gemeinderätlichen Argumenten entgegen dessen Schlussfolge-
rungen ablesen. Wenn der Gemeinderat urteilt, der neue Treppenaufgang trete 
"nicht wesentlich in Erscheinung", der Beschwerdeführer werde von der unwe-
sentlichen Überschreitung des zulässigen Drittelsmasses "nicht negativ berührt 
oder benachteiligt" und die gestalterischen Anforderungen und Vorgaben des 
Gemeinderates würden "trotzdem erfüllt" (Baubewilligung S. 7 zweiter Absatz 
lit. a, d und e), kann nicht ernsthaft gefolgert werden, dass dank der Nutzung des 
Attikadaches als Terrasse bzw. dank der hierfür notwendigen baulichen Mass-
nahmen "wegen der örtlichen Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt wer-
den kann". Ein anderer Ausnahmegrund gemäss § 73 Abs. 1 PBG kann a priori 
nicht in Frage kommen. Auf den Ausgang des Verfahrens hat dies jedoch keine 
Auswirkungen. 

6.1 Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen ist die Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde vom 20. Juni 2022 als unbegründet abzuweisen. 

6.2 Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen sowie 
öffentliche Verhandlung) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Verfahrensausgang 
entsprechend dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).

6.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat der Beschwerdeführer 
den beanwalteten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu entrichten. 
Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte 
(GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das 
Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von 
Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, 
unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'000.-- fest-
gesetzt. 

Der ebenfalls obsiegende Gemeinderat ist nicht beanwaltet, womit er keinen An-
spruch auf eine Parteientschädigung hat. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten, Barauslagen sowie Augenschein) von insgesamt Fr. 2'500.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt. Er hat am 30. Juni 2022 einen 
Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet, sodass die Rechnung ausgegli-
chen ist. 

3. Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern eine Parteientschädi-
gung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
 die Rechtsvertretung der Beschwerdegegner (2/R)
 den Gemeinderat Lachen (R)
 den Regierungsrat (EB)
 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
 und das Amt für Raumentwicklung (EB).

Schwyz, 26. Oktober 2022

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die a.o. Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 7. November 2022