# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 78c4cf97-ce46-59b6-bfaf-96287f3c5e83
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-10-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Weitere Kammern 03.10.2023 ES230025
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_999_ES230025_2023-10-03.pdf

## Full Text

Bezirksgericht Horgen 
Einzelgericht    
 

 

Geschäfts-Nr. ES230025-F/UB/NP/TN 

Einzelgericht im summarischen Verfahren 

 

Mitwirkend: Bezirksrichter Dr. iur. P. Klaus 

   Gerichtsschreiberin MLaw N. Peter 

Urteil vom 3. Oktober 2023 

 

in Sachen 
 
1. A._____,  
2. B._____,  
Kläger 
 
1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____ und Rechtsanwalt Dr. iur. 

X2._____ 

 

gegen 

 

Stockwerkeigentümerschaft C._____, 
Beklagte 
 
vertreten durch D._____ AG, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 

 
betreffend Abberufung der Verwaltung 
  

- 2 - 

Erwägungen: 

I. 
(Prozessgeschichte) 

Mit Eingabe vom 25. Mai 2023 (act. 1), hier samt Beilagen (act. 2 und act. 3/2–23) 

am 26. Mai 2023 eingegangen, erhoben die Kläger Klage gegen die Beklagte, wo-

bei sie folgende Rechtsbegehren stellten (act. 1 S. 2): 

"1. Es sei der Beschluss der Eigentümerversammlung der Stockwerkeigentümer-

schaft C._____, E._____-strasse 1/2/3/4, F._____ vom 25. April 2023 betref-

fend Ablehnung des Abberufungsantrages der Verwaltung der Stockwerkeigen-

tümerschaft C._____, E._____-strasse 1/2/3/4, F._____, namentlich der 

D._____ AG, aufzuheben und die D._____ AG als Verwaltung der Stockwer-

keigentümerschaft C._____, E._____-strasse 1/2/3/4, F._____ per sofort abzu-

berufen. 

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten 

der Beklagten." 

Den mit Verfügung vom 15. Juni 2023 einverlangten Kostenvorschuss (act. 5 Dis-

positivziffer 1) leisteten die Kläger innert Frist (act. 6 i.V.m. act. 9). In der Folge ord-

nete das Gericht mit Verfügung vom 29. Juni 2023 das schriftliche Verfahren an 

und setzte der Beklagten Frist zur Stellungnahme an (act. 11 Dispositivziffern 1 und 

2). Mit Eingabe vom 9. August 2023 (act. 20), hier gleichentags samt Beilagen 

(act. 21/1–12) elektronisch eingegangen, reichte die Beklagte innert erstreckter 

Frist (act. 12/1 i.V.m. act. 14) ihre Stellungnahme ein, in welcher sie die Klageab-

weisung beantragte (act. 20 S. 2). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Eine 

Kopie der Stellungnahme der Beklagten (act. 20) und der Beilagen (act. 21/1–12) 

sind den Klägern zusammen mit diesem Endentscheid zuzustellen. 

- 3 - 

II 
(Kernsachverhalt und wesentliche Parteivorbringen) 

1.  

1.1. Die Kläger sind Eigentümer einer 3.5-Zimmerwohnung an der E._____-

strasse 2 in F._____ (GBBl. 5, Stockwerkeigentum, EGRID CH6; act. 1 S. 4 und 

act. 3/5). Die klägerische Wohneinheit ist Teil der Stockwerkeigentümerschaft 

E._____-strasse 1/2/3/4 (nachfolgend Stockwerkeigentümerschaft), welche insge-

samt 54 Wohnungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 7 im Gemeindegebiet F._____ 

umfasst (act. 1 S. 3 und act. 3/5). Davon stehen 24 Wohnungen im Eigentum von 

G._____ (act. 1 S. 3 ff. und act. 3/5). Die Stockwerkeigentümerschaft wird seit 

dem 1. Januar 2018 von der D._____ AG (nachfolgend Verwaltung) verwaltet 

(act. 1 S. 4 und act. 3/6), welche ebenfalls die vermieteten Wohnungen des 

Stockwerkeigentümers G._____ verwaltet (act. 1 S. 4 f., act. 3/8 und act. 20 S. 7). 

Mit Blick auf die Beschlussfassung innerhalb der Stockwerkeigentümerschaft 

sieht Ziff. 13 des Reglements vor, dass jeder "Stockwerkeigentümer […] pro 

Stockwerkeigentumseinheit (Wohnung oder Büroeinheit) ein Stimmrecht" besitzt 

(act. 1 S. 4 und act. 3/4). Aufgrund der Eigentumsverhältnisse hält der Stockwer-

keigentümer G._____ fast die Hälfte der total 54 Einheitenstimmrechte (act. 1 

S. 5, act. 3/5 und act. 20 S. 9 ff.). 

1.2. Wie die Parteien übereinstimmend vorbringen, hat die Stockwerkeigentü-

merschaft im Jahr 2015 beschlossen, einen Erneuerungsfonds UNG/Parkdeck 

(nachfolgend Erneuerungsfonds) für die Sanierung der Tiefgarage und des Park-

decks einzurichten (act. 1 S. 5, act. 3/10 S. 3 und act. 20 S. 11). Dabei wurde vor-

gesehen, dass die Eigentümer jährlich Beiträge von Fr. 1'200.– pro Einstellplatz, 

Fr. 600.– pro Aussenparkplatz sowie einen Gesamtbetrag von Fr. 17'200.–, der 

unter den Eigentümern aufgrund ihrer Wertquoten aufgeteilt wird, in den Erneue-

rungsfonds einzahlen (act. 1 S. 5 f. und act. 3/10 S. 3). Die jährlichen Beiträge al-

ler Stockwerkeigentümer beliefen sich damit auf insgesamt Fr. 73'000.– (act. 1 

S. 6 und act. 3/10 S. 3). Für den Stockwerkeigentümer G._____ resultierte auf-

grund des Verteilschlüssels ein Beitrag von Fr. 26'248.– pro Jahr (act. 1 S. 6, 

act. 3/11 und act. 20 S. 11). Gemäss den übereinstimmenden Parteivorbringen 

- 4 - 

hat G._____ die jährlichen Beiträge seit der Errichtung des Fonds nicht tatsäch-

lich einbezahlt, sondern diese sind in der Jahresrechnung per 31. Dezember 2022 

auf der Passivseite als "Bankgarantien G._____" im Gesamtbetrag von 

Fr. 209'984.– ausgewiesen (act. 1 S. 6, act. 3/12 und act. 20. S. 11). Der Streit 

der Parteien dreht sich im Kern um die Frage, ob die Verwaltung (i) einerseits 

durch das Unterlassen des Eintreibens der geschuldeten Beiträge bei G._____ 

sowie (ii) andererseits im Rahmen der Bilanzierung der Bankgarantie ihre Pflich-

ten aus dem Verwaltungsvertrag (vgl. act. 3/6) verletzt hat. Diesbezüglich sind 

sich die Parteien insbesondere uneins, ob die Verwaltung ihr Mandat im Interesse 

aller Stockwerkeigentümer wahrgenommen oder ob sie einen einzelnen Stock-

werkeigentümer pflichtwidrig bevorteilt hat (act. 1 S. 5 ff. und act. 20 S. 3 ff.). Zur 

Begründung ihres jeweiligen Standpunktes bringen die Parteien zusammenge-

fasst und im Wesentlichen was folgt vor: 

2. Nach der Darstellung der Kläger könne der Stockwerkeigentümer G._____ 
aufgrund der oberwähnten Eigentumsverhältnisse (vgl. Ziff. II./1.1) mit einem oder 

zwei gleichgesinnten Stockwerkeigentümern de facto zahlreiche Stockwerkeigen-

tümerbeschlüsse zu seinen Gunsten entscheiden (act. 1 S. 5). Entsprechend sei 

im Jahr 2018 eine Verwaltung eingesetzt worden, die nicht im Interesse der 

Stockwerkeigentümerschaft sondern im Interesse von G._____ handle (act. 1 

S. 5 ff.). Insbesondere habe die Verwaltung toleriert, dass dieser die im Jahr 2015 

beschlossenen Beiträge in den Erneuerungsfonds nie einbezahlt habe (act. 1 

S. 6, act. 3/10 und act. 3/12). Indem sie es unterlassen habe, die Beiträge von 

G._____ einzutreiben, habe die Verwaltung ihre Pflichten aus dem Verwaltungs-

vertrag verletzt (act. 1 S. 6 und act. 3/6 Ziff. 4 ff.). So habe sie in der Jahres-

schlussrechnung per 31. Dezember 2022 unter der Position "Andere Passiven" 

zwei Bankgarantien von G._____ im Betrag von Fr. -209'984.– aufgeführt (act. 1 

S. 7 und act. 3/12). Es handle sich dabei indes nicht um eine Bankgarantie im ei-

gentlichen Sinne sondern lediglich um einen Vermögensnachweis (act. 1 S. 7 und 

S. 9 f. und act. 3/13–17). Nachdem die Kläger die Verwaltung auf diesen Miss-

stand hingewiesen hätten, habe diese sie darüber informiert, für weitere Aus-

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künfte in Zukunft Rechnung zu stellen (act. 1 S. 7 f. und act. 3/18). Eine Stellung-

nahme zu den nicht werthaltigen Sicherheiten, der drohenden Verjährung, der Un-

gleichbehandlung der Stockwerkeigentümer sowie zur pflichtwidrigen Untätigkeit 

hinsichtlich der Einforderung der ausstehenden Beiträge von G._____ sei die Ver-

waltung den Klägern jedoch schuldig geblieben (act. 1 S. 8). Die Kläger werfen 

der Verwaltung grobe Pflichtverletzungen in Bezug auf die Buchhaltung vor und 

machen geltend, dass diese die Interessen der Stockwerkeigentümergemein-

schaft nicht gewahrt habe (act. 1 S. 8 f. und act. 3/20–21). Insbesondere verletze 

die Verwaltung Ziff. 4.2.5 des Verwaltungsvertrages (act. 3/6), indem sie sich ge-

weigert habe, die fälligen und geschuldeten Beiträge vom säumigen Stockwerkei-

gentümer einzufordern (act. 1 S. 9). Die Kläger hätten deshalb am 29. Januar 

2023 fristgerecht die Abberufung der Verwaltung beantragt, was in der Folge trak-

tandiert worden sei (act. 1 S. 10 und act. 3/2–3). Anlässlich der Stockwerkeigentü-

merversammlung vom 25. April 2023 sei der Antrag der Kläger durch einen Mehr-

heitsbeschluss abgelehnt worden, weshalb die Kläger nun den gerichtlichen Weg 

beschreiten würden (act. 1 S. 11 f.). 

3. Gemäss den Vorbringen der Beklagten würden sich die Kläger nicht an der 
Verwaltung an sich stören, sondern insbesondere daran, dass G._____ aufgrund 

der Eigentumsverhältnisse sowie des reglementarischen Einheitenstimmrechts ei-

nen entsprechend grossen Einfluss auf die Beschlussfassung der Gemeinschaft 

habe (act. 20 S. 3 und S. 9). Aus dem Umstand, dass die Verwaltung sowohl für 

die Beklagte tätig sei als auch die im Eigentum von G._____ stehenden Mietwoh-

nungen verwalte, ergebe sich kein Interessenkonflikt (act. 20 S. 7 und S. 10). Viel-

mehr stelle dies einen Vorteil dar, da Synergien genutzt werden können (act. 20 

S. 7 und S. 10). Die Verwaltung habe nie etwas zum Nachteil der Kläger oder der 

Gemeinschaft unternommen, um G._____ zu bevorteilen (act. 20 S. 7). Die Klä-

ger hätten die aufgeschobenen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sodann in 

den vergangenen Jahren stets toleriert und erst neuerdings zum Thema gemacht 

(act. 20 S. 8 und S. 12). Bereits an der Eigentümerversammlung vom 26. April 

2016 habe G._____ nämlich erläutert, dass er mit dem Geld, welches im Erneue-

rungsfonds blockiert sei, lieber arbeiten wolle und dieses erst dann einzahlen 

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werde, wenn es für die Sanierung wirklich benötigt werde. Er werde der Verwal-

tung deshalb eine Bankgarantie über seinen Anteil am Erneuerungsfonds zukom-

men lassen. Mit diesem Vorgehen seien alle Stockwerkeigentümer einverstanden 

gewesen (act. 20 S. 11 und act. 21/2 S. 3). Ohnehin sei es ohne Weiteres zuläs-

sig, dass die Gemeinschaft unterschiedliche Fälligkeitstermine für Beiträge der je-

weiligen Stockwerkeigentümer vorsehe (act. 20 S. 11 f.). Weder der alten noch 

der neuen Verwaltung könne deshalb ein Fehlverhalten vorgeworfen werden 

(act. 20 S. 13). Anstatt die Vorwürfe bereits im Jahr 2016 gegenüber der damali-

gen Verwaltung zu erheben, hätten die Kläger das unproblematische Konstrukt 

jahrelang mitgelebt (act. 20 S. 20). Der von den Klägern vorgebrachte Fehlbetrag 

in der Buchhaltung sei sodann die Folge der oberwähnten und von der Stockwer-

keigentümergemeinschaft beschlossenen Regelung und entsprechend von den 

Revisoren nie bemängelt worden (act. 20 S. 13). Zwar handle es sich beim Ver-

mögensnachweis von G._____ (vgl. act. 3/15) tatsächlich nicht um eine eigentlich 

Bankgarantie. Diesbezüglich könne der Verwaltung indes kein Vorwurf gemacht 

werden, zumal nicht einmal die Revisoren diese Vermögensnachweise als unge-

nügend empfunden hätten (act. 20 S. 14). Die kleinen begriffs- und buchungs-

technischen Unzulänglichkeiten könne man höchstens als Schönheitsfehler in der 

Bilanz bezeichnen (act. 20 S. 20). Es stehe sodann keine Verjährungsproblematik 

im Raum, da die Beiträge von G._____ erst dann fällig würden, wenn die entspre-

chenden Gemeinschaftskosten auch tatsächlich anfallen würden (act. 20 S. 14). 

Das klägerische Begehren sei deshalb abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei 

(act. 20 S. 2). 

III. 
(Würdigung) 

1. Die Verwaltung kann durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversamm-

lung unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen wer-

den (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Lehnt die Stockwerkeigentümerversammlung die Ab-

berufung der Verwaltung unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder 

Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen 

(Art. 712r Abs. 2 ZGB). Dreh- und Angelpunkt für die Abberufungsklage bildet das 

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Vorliegen eines wichtigen Grundes (WERMELINGER, Zürcher Kommentar, Das 

Stockwerkeigentum, Art. 712a–712t ZGB, 2. A. 2019, Art. 712r N 48 [zit.: ZK 

ZGB-AUTORIN]). Ein wichtiger Grund ist dann gegeben, wenn einem einzelnen  

oder allen Stockwerkeigentümern die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses 

nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, weil das diesem 

Rechtsverhältnis immanente Vertrauensverhältnis fehlt bzw. zerstört worden ist 

(BGer 5A_757/2019 vom 10. März 2020, E. 2.1 mit Hinweis auf BGE 126 III 177, 

E. 2a; OGer ZH, LF150072 vom 7. Juni 2016, E. 3.1). Ob ein wichtiger Grund vor-

liegt, entscheidet das Gericht nach seinem Ermessen, wobei im Einzelfall eine ob-

jektivierte Betrachtungsweise und nicht das subjektive Empfinden der klagenden 

Stockwerkeigentümer massgebend ist (BGer 5A_757/2019 vom 10. März 2020, 

E. 2.1; 5A_795/2012 vom 21. Februar 2013, E. 2.3). 

2. Die Kläger haben vorliegend eine Klage auf Abberufung der Verwaltung im 

Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB anhängig gemacht (vgl. act. 1). Bei der Abberu-

fungsklage handelt es sich um einen besonderen Anwendungsfall der Anfech-

tungsklage nach Art. 75 ZGB (DONAUER, Der Verwalter im schweizerischen Stock-

werkeigentumsrecht, Diss. 2019, N 748 m.w.H.). Diese setzt einen mangelhaften 

Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung voraus. Bei der Abberufungs-

klage ist der Mangel dadurch gegeben, dass die Stockwerkeigentümerversamm-

lung trotz Vorliegens eines wichtigen Grundes gegen die Abberufung gestimmt 

hat (ZK ZGB-WERMELINGER, Art. 712r N 59). Gemäss den unbestritten gebliebe-

nen und für das Gericht daher massgeblichen Darstellungen der Kläger hat der 

Kläger 1 am 29. Januar 2023 die Abberufung der Verwaltung beantragt (act. 1 

S. 10 und act. 3/2). Der klägerische Antrag wurde für die ordentliche Stockwerkei-

gentümerversammlung vom 25. April 2023 traktandiert, in der Folge jedoch durch 

Mehrheitsbeschluss abgelehnt (act. 1 S. 10 f., act. 3/3 und act. 21/11 S. 4). Es 

liegt somit ein Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vor. Zu prüfen ist 

nun, ob sich die Stockwerkeigentümerversammlung im Rahmen ihrer Beschluss-

fassung über einen wichtigen Grund im Sinne der vorhergehenden Erwägung 

(vgl. Ziff. III./1) hinweggesetzt hat. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist ver-

fahrensmässig vom Abberufungskläger zu belegen, selbst wenn es sich um ein 

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summarisches Verfahren handelt, bei welchem in der Regel die Glaubhaftma-

chung genügt. Dies hängt mit dem Umstand zusammen, dass es sich um ein un-

typisches Summarverfahren handelt, welches mit einem materiellen Entscheid en-

det (OGer ZH, LF150072 vom 7. Juni 2016, E. II./2.4). Nachfolgend sind somit die 

Vorwürfe der Kläger an die Adresse der Verwaltung im Einzelnen zu prüfen. 

3.  

3.1. Die Kläger bringen zunächst vor, die Verwaltung habe ihre vertraglichen 

Pflichten verletzt, indem sie es unterlassen habe, die ausstehenden Beiträge für 

den Erneuerungsfonds von G._____ einzufordern (act. 1 S. 6 und act. 3/6). Die 

Beklagte stellt diesbezüglich nicht in Abrede, dass G._____ seit dessen Errich-

tung im Jahr 2015 nicht in den Erneuerungsfonds einbezahlt hat (act. 20 S. 11). In 

diesem Zusammenhang bringt sie jedoch vor, dass G._____ bereits anlässlich 

der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 26. April 2016 erklärt 

habe, mit dem Geld arbeiten und dieses nicht auf einem Sparkonto blockiert las-

sen zu wollen. Er werde der H._____ AG – der damaligen Verwaltung – deshalb 

eine Bankgarantie über seinen Anteil am Erneuerungsfonds zukommen lassen 

(act. 20 S. 11 und act. 21/2 S. 3). Mit diesem Vorgehen seien alle Stockwerkei-

gentümer einverstanden gewesen. Die finanzielle Ausgangslage von G._____ sei 

nun einmal anders als die der meisten übrigen Eigentümer, weshalb ihm die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft – einschliesslich der Kläger – zu Recht das 

nötige Vertrauen entgegengebracht habe (act. 20 S. 11). In der Folge seien die 

Jahresrechnung 2015 einstimmig abgenommen und das Budget 2016 einstimmig 

genehmigt worden (act. 20 S. 12 und act. 21/2 S. 3). Auch für das Budget des 

Jahres 2017 hätten die Stockwerkeigentümer dieses Vorgehen entsprechend ge-

handhabt und beschlossen und in den Folgejahren nie in Frage gestellt (act. 20 

S. 8 und S. 12, act. 21/3 S. 2 und act. 21/5–9). 

3.2. Zu den Aufgaben der Verwaltung gehört neben dem Vollzug aller gemein-

schaftlichen Verwaltungshandlungen gemäss Gesetz, Reglement und Beschlüs-

sen der Gemeinschaft sowie der Überwachung der Einhaltung von Gesetz und 

Reglement insbesondere auch die Regelung der finanziellen Angelegenheiten der 

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Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712s ZGB). Gemäss Art. 712s Abs. 2 

ZGB verteilt der Verwalter die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die ein-

zelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und 

besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen 

Geldmittel. Diese Besorgungen gehören zu den wichtigsten Aufgaben der Verwal-

tung, die Fachkenntnisse sowie eine professionelle Einstellung voraussetzen  

(OGer ZH, LF150072 vom 7. Juni 2016, E. II./3.2). Vorliegend wird das Verhältnis 

zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Verwaltung durch den 

vom 1. Januar 2018 datierenden Verwaltungsvertrag geregelt (act. 3/6). Gemäss 

Ziff. 4.1 des Verwaltungsvertrags ist die Verwaltung verpflichtet, bei der Erfüllung 

der ihr übertragenen Aufgaben "die Interessen der Stockwerkeigentümer mit Um-

sicht und grösster Sorgfalt zu wahren" (act. 3/6 S. 2). Insbesondere hat die Ver-

waltung gemäss Ziff. 4.2.5 des Verwaltungsvertrages "Saldi zu Lasten der Stock-

werkeigentümer […] einzuziehen" (act. 3/6 S. 4). Es ist somit in Übereinstimmung 

mit den Vorbringen der Kläger (act. 1 S. 6) davon auszugehen, dass der Aufga-

benbereich der Verwaltung grundsätzlich auch das Eintreiben der Beiträge in den 

Erneuerungsfonds umfasst. 

3.3. Wie die Beklagte zutreffend vorbringt, steht es der Stockwerkeigentümer-

schaft im Prinzip frei, über die Höhe der Beiträge und den Zeitpunkt für deren 

Zahlung zu entscheiden (act. 20 S. 11). Vorliegend sollten die Beiträge der einzel-

nen Stockwerkeigentümer gemäss Beschluss vom 28. April 2015 jährlich gleistet 

werden (act. 3/10 S. 3). Aus dem Umstand, dass die Gemeinschaft an der or-

dentlichen Eigentümerversammlung vom 26. April 2016 das Budget für das Jahr 

2016 unter der Auflage genehmigt hat, dass G._____ für seinen Anteil am Erneu-

erungsfonds eine Bankgarantie abgibt, leitet die Beklagte ab, dass die Stockwer-

keigentümerversammlung für die Beitragszahlungen von G._____ ein abweichen-

des Regime beschlossen hat und seine Beitragszahlungen somit nicht jährlich fäl-

lig wurden (act. 20 S. 11 f. und act. 21/2 S. 3). Der Verwaltung könne im Hinblick 

auf die Wahrnehmung ihrer Inkassopflichten folglich kein Vorwurf gemacht wer-

den (act. 20 S. 13). Die Kläger stellen sich hingegen auf den Standpunkt, dass die 

Beiträge von G._____ – wie bei allen anderen Stockwerkeigentümern auch – jähr-

lich geschuldet gewesen wären und entsprechend durch die Verwaltung hätten 

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eingetrieben werden müssen (act. 1 S. 6). Vorliegend ist also zunächst zu prüfen, 

ob die Stockwerkeigentümerversammlung am 26. April 2016 einen Beschluss in 

Bezug auf die Modalitäten der Beitragszahlungen von G._____ gefasst hat. 

3.4. Für die Auslegung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümergemein-

schaft massgebend ist in erster Linie der wirkliche Wille aller am Beschluss betei-

ligten Stockwerkeigentümer. Führt diese Auslegung nach dem Willensprinzip zu 

keinem klaren Ergebnis, so findet das Vertrauensprinzip Anwendung (BGer 

5C.40/2005 vom 16. Juni 2005, E. 3; 5C.328/2001 vom 27. Juni 2002, E. 1.3). In 

diesem Fall ist der Beschluss so auszulegen, wie dieser nach dem Wortlaut und 

Zusammenhang sowie den konkreten Umständen in guten Treuen verstanden 

werden durfte und musste (BGer 5D_95/2015 vom 22. September 2015, E. 4.3). 

Der fragliche Beschluss vom 26. April 2016 (act. 21/2 S. 3) betrifft einzig die Ge-

nehmigung des Budgets für das Jahr 2016. So geht aus dem Beschluss lediglich 

hervor, dass "Frau I._____ bzw. Herr G._____ dem Budget 2016 […] unter der 

Bedingung" zugestimmt haben, dass G._____ "seinen Anteil am Erneuerungs-

fonds nicht einzuzahlen hat, sondern dieser Anteil […] über die Bankgarantie ak-

zeptiert wird" (act. 21/2 S. 3). Inwiefern sich daraus eine Regelung für die künfti-

gen Beitragszahlungen von G._____ sowie deren Fälligkeit ergibt, erschliesst sich 

hingegen nicht. Auf die bereits im Beschluss vom 26. April 2016 erwähnte Bank-

garantie wurde sodann erneut anlässlich der Versammlung vom 25. April 2017 

Bezug genommen, wobei – entgegen den Vorbringen der Beklagten (act. 20 

S. 11 f.) – wiederum kein Beschluss bezüglich der Modalitäten der künftigen Bei-

tragszahlungen von G._____ auszumachen ist (vgl. act. 21/3 S. 3). Sofern über-

haupt von Beschlüssen betreffend die Zahlungen von G._____ gesprochen wer-

den kann, würden diese höchsten die jeweiligen Beiträge für die Jahre 2015 bis 

2017 betreffen und ferner der Bedingung unterliegen, dass G._____ eine Bankga-

rantie vorlegt (vgl. dazu Ziff. III./3.5). 

3.5. Was die Bezugnahme auf die Bankgarantie anbelangt, ist nach dem Ver-

trauensprinzip nicht davon auszugehen, dass die Stockwerkeigentümerversamm-

lung – auch wenn sie aus juristischen Laien besteht – darunter lediglich einen 

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Vermögensnachweis verstanden hat (vgl. act. 3/15). Ein solcher beurkundet näm-

lich höchstens die Liquidität einer Person in einem bestimmten Zeitpunkt, ist je-

doch in keiner Weise geeignet, Sicherheit für künftige Zahlungen – wie die jährli-

chen Beiträge in den Erneuerungsfonds – zu bieten. Die Beschlüsse vom 26. April 

2016 sowie vom 25. April 2017 betreffen zwar grundsätzlich nur die Genehmigung 

der Jahresrechnungen 2015 und 2016 sowie die Abnahme der Budgets für die 

Jahre 2016 und 2017 (vgl. act. 21/2–3). Durch die mehrfache Bezugnahme auf 

die Bedingung einer von G._____ vorzulegenden Bankgarantie hat die Gemein-

schaft jedoch klar zum Ausdruck gebracht, dass sie zumindest die Beitragszah-

lungen der Jahre 2015 bis 2017 tatsächlich garantiert haben wollte. Zu berück-

sichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass es sich bei den geschuldeten Bei-

tragszahlungen von G._____ aufgrund seiner Eigentumsanteile um einen sub-

stantiellen Betrag handelte, an dessen Sicherung auf Seiten der Gemeinschaft ein 

grosses Interesse bestand. Bereits die damalige Verwaltung wäre demnach im 

Rahmen der ihr gemäss Gesetz und Verwaltungsvertrag übertragenen Aufgaben 

verpflichtet gewesen, den Stockwerkeigentümer G._____ zur Vorlage einer ent-

sprechenden Bankgarantie für die Jahre 2015 bis 2017 bzw. zur Bezahlung der 

künftig fälligen Jahresbeiträge anzuhalten. Unerheblich bleibt in diesem Zusam-

menhang, dass die aktuelle Verwaltung ihr Mandat erst im Jahr 2018 übernom-

men hat (act. 20 S. 6 f.), hätte sie doch spätestens nachdem die Kläger sie auf die 

Missstände aufmerksam gemacht haben (vgl. act. 1 S. 7) im Sinne ihrer vertragli-

chen Verpflichtungen tätig werden können und müssen. 

3.6. Dass es sich bei dem von G._____ vorgelegten Dokument vom 26. Novem-

ber 2019 (act. 3/15) lediglich um einen Vermögensnachweis handelte, war für die 

Verwaltung – entgegen den Vorbringen der Beklagten (act. 20 S. 14) –ohne Wei-

teres erkennbar: Einerseits wird das Schreiben als "Vermögensnachweis" betitelt 

und andererseits geht daraus mit keinem Wort ein Zahlungsversprechen der Bank 

gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft hervor (vgl. Art. 111 OR), son-

dern es wird lediglich "bestätigt […], dass Herr G._____ […] bis zu einem Betrag 

von CHF 152'496.– aus seinem bei uns verwalteten Vermögen beziehen kann." 

Aus dem Umstand, dass die Stockwerkeigentümer das fragliche Regime während 

mehreren Jahren toleriert haben, vermag die Beklagte sodann nichts zu ihren 

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Gunsten abzuleiten (vgl. act. 20 S. 12 ff.). Führt das zeitweise Dulden eines ver-

tragswidrigen Gebarens der Verwaltung doch nicht dazu, dass die Kläger ihr Inte-

resse an der Wiederherstellung des vertragskonformen Zustands verlieren. 

3.7. Die Kläger bringen in dieser Hinsicht weiter vor, die Verwaltung habe ihr 

Mandat nicht im Interesse der Gemeinschaft sondern zum Vorteil eines einzelnen 

Stockwerkeigentümers wahrgenommen (act. 1 S. 5 ff.). Die Verwaltung ist den 

Stockwerkeigentümern gegenüber bei der Erfüllung ihrer Aufgaben – insbeson-

dere mit Blick auf die Regelung der finanziellen Belange der Gemeinschaft – zur 

Neutralität verpflichtet (BGE 126 III 177, E. 2c/dd). Vorliegend hat die Verwaltung 

einen bestimmten Stockwerkeigentümer, zu dem sie gemäss den unbestritten ge-

bliebenen Darstellungen der Kläger auch anderweitig ein vertragliches Verhältnis 

pflegt (vgl. act. 1 S. 4), augenscheinlich bevorzugt. So musste dieser seine liqui-

den Mittel nicht im Erneuerungsfonds binden und wurde von der Verwaltung ins-

besondere auch nicht dazu angehalten, diese anderweitig zu garantieren. Indem 

sie von ihm einen blossen Vermögensnachweis (vgl. act. 3/15) akzeptiert hat, hat 

die Verwaltung die ihr gemäss Gesetz und Vertrag übertragene Inkassopflicht so-

wie ihre Pflicht zur Neutralität missachtet. Ferner steht – wie die Kläger zutreffend 

vorbringen (act. 1 S. 8 und S. 14) – die Verjährung der Beitragsforderungen im 

Raum, welche deren Durchsetzbarkeit hindert (vgl. Art. 128 Ziff. 1 OR; ZK ZGB-

WERMELINGER, Art. 712i N 30 m.w.H.). Die Pflichtverletzungen der Verwaltung er-

scheinen vor diesem Hintergrund als durchaus nicht unbeachtlich, waren sie doch 

geeignet, die Stockwerkeigentümerschaft infolge der drohenden oder bereits ein-

getretenen Verjährung an ihrem Vermögen zu schädigen. Ob diese durch die Klä-

ger dargelegten Pflichtverletzungen zur Bejahung eines wichtigen Grundes im 

Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB gereichen, wird in einem späteren Zeitpunkt zu 

bestimmen sein (vgl. nachfolgend Ziff. III./4). 

3.8. Die Kläger werfen der Verwaltung zudem Pflichtverletzungen bei der Buch-

führung vor. So habe sie zum Nachteil der Stockwerkeigentümergemeinschaft in 

der Bilanz einen blossen Vermögensnachweis als Bankgarantie ausgewiesen 

(act. 1 S. 13). Zudem bestehe der Verdacht, dass die Ausstände von G._____ ab-

sichtlich falsch bilanziert worden seien, um den anderen Stockwerkeigentümern 

- 13 - 

vorzuspiegeln, dass Letzterer keine offenen Verpflichtungen habe und um die tat-

sächlichen Ausstände nicht einfordern zu müssen (act. 1 S. 13 f.). Indem die Ver-

waltung die Bankgarantie von G._____ als Abzugsposten auf der Passiva-Seite 

der Bilanz ausgewiesen habe, habe sie das Verrechnungsverbot verletzt (act. 1 

S. 8 und act. 3/12). Bei den ausstehenden Beitragszahlungen handle es sich um 

Forderungen gegenüber dem Eigentümer G._____, die auf der Aktivseite der Bi-

lanz hätten verbucht werden müssen (act. 1 S. 9). Es erschliesse sich ferner 

nicht, weshalb G._____ in der Betriebskostenabrechnung ein Betrag von 

Fr. 26'248.–, der genau der Höhe der jährlich geschuldeten Beiträge in den Er-

neuerungsfonds entspreche, gutgeschrieben worden sei, wodurch sich der Aus-

stand des Eigentümersaldos auf Fr. -20'876.40 reduziert habe (act. 1 S. 10 und 

act. 3/12). Schliesslich stelle sich die Frage, weshalb die Position der nicht ver-

buchten Bankgarantie bisher nicht verbucht worden sei (act. 1 S. 10 und 

act. 3/12). Die Beklagte bestreitet die ihr vorgeworfenen Buchführungsmängel und 

bringt vor, es könne sich dabei höchstens um Schönheitsfehler handeln (act. 20 

S. 16). Es sei davon auszugehen, dass es in der Immobilen-Software für die Bi-

lanzierung der Bankgarantie keine geeignete Lösung gegeben habe (act. 20 

S. 15 f.). Massgebend sei indes, dass die "im weiten Sinn" zu verstehende Garan-

tie transparent aus der Buchhaltung hervorgehe, was auch die Revisoren nicht 

beanstandet hätten (act. 20 S. 16). 

3.9. Wie die Kläger zutreffend darlegen (act. 1 S. 13) erweckte die Bilanzierung 

der Bankgarantie auf der Passiva-Seite den Eindruck, dass das Geld der Stock-

werkeigentümerschaft tatsächlich zur Verfügung stand, obwohl es sich dabei um 

eine offene Forderung handelte (act. 1 S. 8 f.). Dass die Revisionsstelle diese 

Mängel nicht entdeckt hat, vermag der Verwaltung zu keinem Vorteil zu gerei-

chen. Fällt die ordnungsgemässe Buchführung doch in den gesetzlichen bzw. ver-

traglichen Verantwortungs- und Aufgabenbereich der Verwaltung (vgl. Art. 712s 

Abs. 2 ZGB; ZK ZGB-WERMELINGER, Art. 712h N 148 ff.; BSK ZGB II-

GÄUMANN/BÖSCH, Art. 712s N 5; vgl. auch act. 3/6). Das Fehlen einer geeigneten 

Lösung in der Immobilien-Software ändert sodann nichts an dem Umstand, dass 

die Bankgarantie bereits im Vornherein nicht hätte auf der Passiva-Seite bilanziert 

- 14 - 

werden dürfen. Auch mit Blick auf die Buchführung legen die Kläger folglich Unge-

reimtheiten dar, die Zweifel an der Seriosität und Neutralität der Verwaltung auf-

kommen lassen. Von blossen Schönheitsfehlern in der Rechnungslegung kann 

dabei nicht mehr die Rede sein, handelt es sich doch um – selbst durch die Be-

klagte (vgl. act. 20 S. 15 ff.) – nicht ohne Weiteres erklärbare Ungereimtheiten. 

4.  

4.1. Mehrere leichte Pflichtverletzungen, welche jede einzeln nicht für eine Abbe-

rufung genügen, können die Abberufung der Verwaltung in ihrer Summe rechtfer-

tigen (VOUILLOZ, La révocation de l'administrateur de la PPE, in: ZWR 2002, 

S. 80 ff., S. 82; ZK ZGB-WERMELINGER, Art. 712r N 52; vgl. auch BGE 126 III 177, 

E. 2.c.dd). So können sowohl die Kumulierung von kleineren Pflichtverletzungen 

in der Buchführung als auch die Nichterfüllung der Vertragspflichten das Verhält-

nis zwischen den Eigentümern und der Verwaltung nachhaltig belasten (ZK ZGB-

WERMELINGER, Art. 712r N 52 und N 54 jeweils m.w.H.). 

4.2. Die von den Klägern dargelegten Verfehlungen der Verwaltung beziehen 

sich überwiegend auf die finanziellen Aspekte der Verwaltungstätigkeit. Die Ver-

waltung der Finanzen bildet einen wichtigen Teil des Verwaltungsmandats (vgl. 

act. 3/6 Ziff. 4.2.4 ff.) und stellt auch aus Sicht des Gesetzgebers eine der Kern-

aufgaben der Verwaltung dar (vgl. Art. 712s Abs. 2 ZGB; vgl. bereits vorherge-

hend Ziff. III./3.2). Der korrekten Regelung der finanziellen Angelegenheiten 

kommt innerhalb der Stockwerkeigentümerschaft also eine besondere Bedeutung 

zu (BGE 126 III 177, E. 2.c.dd). Eine solche konnte die Verwaltung vorliegend 

nicht gewährleisten. Der Verwaltung ist nicht nur eine mangelhafte Buchführung, 

sondern auch das wiederholte Unterlassen des Eintreibens bzw. der Sicherung 

der Beitragsforderungen von G._____ vorzuwerfen, die in absehbarer Zeit verjäh-

ren oder bereits verjährt sind. Insgesamt wiegen die Verfehlungen der Verwaltung 

nicht mehr leicht und vermögen einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 712r 

Abs. 2 ZGB für eine gerichtliche Abberufung zu begründen. Auch wenn die einzel-

nen Verfehlungen für sich allein die Abberufung nicht rechtfertigen, so zeichnet 

gerade die Gesamtheit der Vorkommnisse das Bild einer Verwaltung, die insbe-

- 15 - 

sondere in Bezug auf die finanziellen Angelegenheiten der Stockwerkeigentümer-

gemeinschaft Mühe bekundet, ihren Funktionen so nachzukommen, wie es von 

ihr erwartet werden darf. Ferner bestehen grosse Zweifel, ob die Verwaltung auf-

grund ihres anderweitigen Vertragsverhältnisses zu G._____, für den sie auch 

Mietwohnungen verwaltet, stets die notwendige Neutralität an den Tag gelegt hat. 

Insgesamt ist das erforderliche Vertrauen in die Verwaltung aufgrund der mehr-

jährigen Verfehlungen zerstört worden, weshalb die Verwaltung mit sofortiger Wir-

kung abzuberufen ist. 

5. Im Sinne einer ergänzenden und abschliessenden Bemerkung sind die Par-

teien darauf hinzuweisen, dass das Gericht im Rahmen des vorliegenden Verfah-

rens einzig über die Abberufung der Verwaltung befindet. Über die Einzelheiten 

der Vertragsauflösung und insbesondere die Frage eines allfälligen Entschädi-

gungsanspruchs haben sich die Vertragsparteien – d.h. die Stockwerkeigentümer-

schaft und die Verwaltung – selbständig auseinanderzusetzen. So fällt auch die 

Bestellung einer neuen Verwaltung nicht in den Kompetenzbereich des Gerichts, 

sondern steht es der Stockwerkeigentümerschaft selbst zu, eine neue Verwaltung 

zu bestellen (vgl. zum Ganzen ZK ZGB-WERMELINGER, Art. 712r N 65). 

IV. 
(Kosten- und Entschädigungsfolgen, Rechtsmittel) 

Bei diesem Verfahrensausgang trägt die Beklagte die Prozesskosten (Art. 106 

Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten richten sich in vermögensrechtlichen Streitigkei-

ten wie der vorliegenden primär nach dem Streitwert. Dieser bemisst sich gemäss 

der Rechtsprechung – wie bereits in der Verfügung vom 15. Juni 2023 (act. 5) 

ausgeführt – nach dem auf 20 Jahre kapitalisierten Verwaltungshonorar (BGer 

5A_1043/2018 vom 8. August 2019, E. 2.2; 5C.27/2003 vom 22. Mai 2003, E. 1 

a.E.; 5C.203/1999 vom 14. März 2000, E. 1b; OGer ZH, LF150072 vom 7. Juni 

2016, E. II./1.1 m.w.H.). Bei einem jährlichen Verwaltungshonorar von 

Fr. 14'958.40 beträgt der Streitwert somit Fr. 299'168.–. Die Entscheidgebühr ist 

demnach in Anwendung von Art. 96 ZPO i.V.m. § 2 lit. a, c und d i.V.m. § 4 

Abs. 1–3 und § 10 Abs. 1 GebV OG auf Fr. 6'000.– festzusetzen. Darüber hinaus 

- 16 - 

hat die Beklagte die Kläger antragsgemäss (act. 1 S. 2) für die angefallenen Kos-

ten ihrer berufsmässigen Vertretung zu entschädigen (Art. 105 Abs. 1 und 2 

ZPO). Die Parteientschädigung ist auf Fr. 8'000.– (Betrag enthält MwSt. und Aus-

lagen) festzusetzen (§ 2 Abs. 1 lit. a, c, d und e i.V.m. § 2 Abs. 2 sowie § 4 

Abs. 1–3 AnwGebV OG). Gegen diesen Entscheid steht das Rechtsmittel der Be-

rufung offen (Art. 308 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO). Die Berufungsfrist beträgt 10 Tage 

(Art. 311 ZPO i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO). 

Es wird erkannt: 

1. Die D._____ AG wird als Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

C._____, E._____-strasse 1/2/3/4, F._____, per sofort abberufen. 

2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'000.– festgesetzt. 

3. Die Gebühr gemäss vorstehender Dispositivziffer 2 wird der Beklagten auf-

erlegt. Sie wird mit dem von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss in 

Höhe von Fr. 6'000.– verrechnet, wofür diesen gegenüber der Beklagten in 

vollem Umfange das Rückgriffsrecht eingeräumt wird. 

4. Die Beklagte wird ferner verpflichtet, den Klägern eine Parteientschädigung 

von Fr. 8'000.– (Betrag enthält MwSt. und Auslagen) zu bezahlen. 

5. Schriftliche Mitteilung je gegen Empfangsschein an die Parteien, an die Klä-

ger unter Beilage von Kopien von act. 20 und act. 21/1–12. 

6. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen von der Zu-
stellung an unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons 

Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Beru-

fungsschrift sind die Anträge zu stellen und zu begründen. Eingaben und 

Beilagen sind in je einem Exemplar für das Gericht und für jede Gegenpartei 

einzureichen. 

 

- 17 - 

Horgen, 3. Oktober 2023 
 

BEZIRKSGERICHT HORGEN 
Einzelgericht im summarischen Verfahren 

 
Der Bezirksrichter: 

 
 
 

Dr. iur. P. Klaus 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw N. Peter 
 

 

	Urteil vom 3. Oktober 2023
	Erwägungen:
	I. (Prozessgeschichte)
	II (Kernsachverhalt und wesentliche Parteivorbringen)
	1.
	1.1. Die Kläger sind Eigentümer einer 3.5-Zimmerwohnung an der E._____-strasse 2 in F._____ (GBBl. 5, Stockwerkeigentum, EGRID CH6; act. 1 S. 4 und act. 3/5). Die klägerische Wohneinheit ist Teil der Stockwerkeigentümerschaft E._____-strasse 1/2/3/4 (...
	1.2. Wie die Parteien übereinstimmend vorbringen, hat die Stockwerkeigentümerschaft im Jahr 2015 beschlossen, einen Erneuerungsfonds UNG/Parkdeck (nachfolgend Erneuerungsfonds) für die Sanierung der Tiefgarage und des Parkdecks einzurichten (act. 1 S....

	2. Nach der Darstellung der Kläger könne der Stockwerkeigentümer G._____ aufgrund der oberwähnten Eigentumsverhältnisse (vgl. Ziff. II./1.1) mit einem oder zwei gleichgesinnten Stockwerkeigentümern de facto zahlreiche Stockwerkeigentümerbeschlüsse zu ...
	3. Gemäss den Vorbringen der Beklagten würden sich die Kläger nicht an der Verwaltung an sich stören, sondern insbesondere daran, dass G._____ aufgrund der Eigentumsverhältnisse sowie des reglementarischen Einheitenstimmrechts einen entsprechend gross...
	III. (Würdigung)
	1. Die Verwaltung kann durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Lehnt die Stockwerkeigentümerversammlung die Abberufung der Verwaltung unt...
	2. Die Kläger haben vorliegend eine Klage auf Abberufung der Verwaltung im Sinne von Art. 712r Abs. 2 ZGB anhängig gemacht (vgl. act. 1). Bei der Abberufungsklage handelt es sich um einen besonderen Anwendungsfall der Anfechtungsklage nach Art. 75 ZGB...
	3.
	3.1. Die Kläger bringen zunächst vor, die Verwaltung habe ihre vertraglichen Pflichten verletzt, indem sie es unterlassen habe, die ausstehenden Beiträge für den Erneuerungsfonds von G._____ einzufordern (act. 1 S. 6 und act. 3/6). Die Beklagte stellt...
	3.2. Zu den Aufgaben der Verwaltung gehört neben dem Vollzug aller gemeinschaftlichen Verwaltungshandlungen gemäss Gesetz, Reglement und Beschlüssen der Gemeinschaft sowie der Überwachung der Einhaltung von Gesetz und Reglement insbesondere auch die R...
	3.3. Wie die Beklagte zutreffend vorbringt, steht es der Stockwerkeigentümerschaft im Prinzip frei, über die Höhe der Beiträge und den Zeitpunkt für deren Zahlung zu entscheiden (act. 20 S. 11). Vorliegend sollten die Beiträge der einzelnen Stockwerke...
	3.4. Für die Auslegung eines Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft massgebend ist in erster Linie der wirkliche Wille aller am Beschluss beteiligten Stockwerkeigentümer. Führt diese Auslegung nach dem Willensprinzip zu keinem klaren Ergebnis...
	3.5. Was die Bezugnahme auf die Bankgarantie anbelangt, ist nach dem Vertrauensprinzip nicht davon auszugehen, dass die Stockwerkeigentümerversammlung – auch wenn sie aus juristischen Laien besteht – darunter lediglich einen Vermögensnachweis verstand...
	3.6. Dass es sich bei dem von G._____ vorgelegten Dokument vom 26. November 2019 (act. 3/15) lediglich um einen Vermögensnachweis handelte, war für die Verwaltung – entgegen den Vorbringen der Beklagten (act. 20 S. 14) –ohne Weiteres erkennbar: Einers...
	3.7. Die Kläger bringen in dieser Hinsicht weiter vor, die Verwaltung habe ihr Mandat nicht im Interesse der Gemeinschaft sondern zum Vorteil eines einzelnen Stockwerkeigentümers wahrgenommen (act. 1 S. 5 ff.). Die Verwaltung ist den Stockwerkeigentüm...
	3.8. Die Kläger werfen der Verwaltung zudem Pflichtverletzungen bei der Buchführung vor. So habe sie zum Nachteil der Stockwerkeigentümergemeinschaft in der Bilanz einen blossen Vermögensnachweis als Bankgarantie ausgewiesen (act. 1 S. 13). Zudem best...
	3.9. Wie die Kläger zutreffend darlegen (act. 1 S. 13) erweckte die Bilanzierung der Bankgarantie auf der Passiva-Seite den Eindruck, dass das Geld der Stockwerkeigentümerschaft tatsächlich zur Verfügung stand, obwohl es sich dabei um eine offene Ford...

	4.
	4.1. Mehrere leichte Pflichtverletzungen, welche jede einzeln nicht für eine Abberufung genügen, können die Abberufung der Verwaltung in ihrer Summe rechtfertigen (Vouilloz, La révocation de l'administrateur de la PPE, in: ZWR 2002, S. 80 ff., S. 82; ...
	4.2. Die von den Klägern dargelegten Verfehlungen der Verwaltung beziehen sich überwiegend auf die finanziellen Aspekte der Verwaltungstätigkeit. Die Verwaltung der Finanzen bildet einen wichtigen Teil des Verwaltungsmandats (vgl. act. 3/6 Ziff. 4.2.4...

	5. Im Sinne einer ergänzenden und abschliessenden Bemerkung sind die Parteien darauf hinzuweisen, dass das Gericht im Rahmen des vorliegenden Verfahrens einzig über die Abberufung der Verwaltung befindet. Über die Einzelheiten der Vertragsauflösung un...
	IV. (Kosten- und Entschädigungsfolgen, Rechtsmittel)
	Bei diesem Verfahrensausgang trägt die Beklagte die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten richten sich in vermögensrechtlichen Streitigkeiten wie der vorliegenden primär nach dem Streitwert. Dieser bemisst sich gemäss der Rechtsprech...

	Es wird erkannt:
	1. Die D._____ AG wird als Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft C._____, E._____-strasse 1/2/3/4, F._____, per sofort abberufen.
	2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'000.– festgesetzt.
	3. Die Gebühr gemäss vorstehender Dispositivziffer 2 wird der Beklagten auferlegt. Sie wird mit dem von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 6'000.– verrechnet, wofür diesen gegenüber der Beklagten in vollem Umfange das Rückgriffsre...
	4. Die Beklagte wird ferner verpflichtet, den Klägern eine Parteientschädigung von Fr. 8'000.– (Betrag enthält MwSt. und Auslagen) zu bezahlen.
	5. Schriftliche Mitteilung je gegen Empfangsschein an die Parteien, an die Kläger unter Beilage von Kopien von act. 20 und act. 21/1–12.
	6. Eine Berufung gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen von der Zustellung an unter Beilage dieses Entscheids beim Obergericht des Kantons Zürich, Zivilkammer, Postfach, 8021 Zürich, erklärt werden. In der Berufungsschrift sind die Anträge zu ste...