# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a3181b50-3c18-5bc9-913e-282d07c1e39d
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-14
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Vergabekammer 14.06.2021 V 2020 43
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_004_V-2020-43_2021-06-14.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann

U R T E I L  vom 14. Juni 2021
gemäss § 29 der Geschäftsordnung 

in Sachen

1. A.________ A. und B.
2. B.________

alle vertreten durch RA C.________
Beschwerdeführer

gegen

1. D.________ A. und B. 
vertreten durch RA E.________ 

2. Gemeinderat Baar
3. Amt für Umwelt des Kantons Zug

Beschwerdegegner 

betreffend

Baubewilligung

V 2020 43

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Urteil V 2020 43

A. Am 23. Juni 2020 erteilte der Gemeinderat Baar A. und B. D.________ die Bewil-
ligung zum Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. F.________ sowie zum Neubau eines Ein-
familienhauses auf GS Nr. G.________, Baar (Baugesuch Nr. O.________). Das Grunds-
tück befindet sich in der Zone W2a der Gemeinde Baar. Gleichzeitig wies der Gemeinde-
rat Baar die Einsprachen von sechs Personen ab, u.a. diejenigen von A. und B. 
A.________ sowie von B.________. Die gewässerschutzrechtliche Bewilligung des Amts 
für Umwelt des Kantons Zug vom 27. März 2020 bildete mit den darin enthaltenen Aufla-
gen und Bedingungen einen integrierenden Bestandteil der Baubewilligung des Gemein-
derats Baar.

B. Am 30. Juli 2020 liessen A. und B. A.________ sowie B.________ Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde erheben mit folgenden Rechtsbegehren:

"1. Es seien der Beschluss über die Einsprache sowie die Baubewilligung des Ge-
meinderats Baar vom 23. Juni 2020 aufzuheben und es sei das Baugesuch 
Nr. O.________ abzuweisen.

2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an den 
Gemeinderat Baar zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner."

Sodann wurde folgender prozessuale Antrag gestellt:

"4. Es sei ein Augenschein vor Ort in Anwesenheit eines Geometers durchzuführen."

C. Den Kostenvorschuss von Fr. 3'500.– bezahlten die Beschwerdeführer fristge-
recht.

D. Mit Schreiben vom 26. August 2020 teilte das Amt für Umwelt des Kantons Zug 
mit, die Beschwerde beziehe sich ausschliesslich auf baurechtliche Fragen, welche nicht 
in der Zuständigkeit des Amts für Umwelt lägen. Die gewässerschutzrechtliche Bewilligung 
des Amts für Umwelt vom 27. März 2020 sei von den Beschwerdeführern nicht bestritten. 
Das Amt für Umwelt verzichte auf eine Stellungnahme zuhanden des Verwaltungsgerichts.

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Urteil V 2020 43

E. Der Gemeinderat Baar reichte am 20. Oktober 2020 seine Vernehmlassung ein 
und beantragte, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen; alles unter Kosten-
folge zulasten der Beschwerdeführer.

F. In ihrer Vernehmlassung vom 22. Oktober 2020 liessen A. und B. D.________ be-
antragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- 
und Entschädigungsfolge (inkl. MwSt.) zulasten der Beschwerdeführer.

G. Am 22. Dezember 2020 liessen die Beschwerdeführer eine Replik einreichen.

H. Am 4. Januar 2021 liessen A. und B. D.________ eine Duplik einreichen.

I. Am 8. April 2021 liessen die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein-
reichen. 

J. Mit Schreiben vom 14. April 2021 liessen A. und B. D.________ mitteilen, sie ver-
zichteten auf eine erneute Eingabe zur Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 8. April 
2021. Weitere Stellungnahmen gingen keine mehr ein.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1.
1.1 Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG; 
BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide unterer kantonaler Verwaltungsbehörden 
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit sich ihre Entscheide auf Bun-
desrecht stützen und die Gesetzgebung keinen Weiterzug an den Regierungsrat oder an 
das Bundesverwaltungsgericht vorsieht. Beim Entscheid des Amtes für Umwelt vom 
27. März 2020 handelt es sich um einen Entscheid einer unteren kantonalen Verwaltungs-
behörde, der sich auf Bundesrecht stützt (Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer 
[Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20] und Gewässerschutzverordnung [GSchV; 
SR 814.201]) und entsprechend direkt beim Verwaltungsgericht angefochten werden 
kann. Beschwerden gegen Entscheide des Gemeinderates über Baugesuche und Bauein-
sprachen sind dann als Verwaltungsgerichtsbeschwerden vom Verwaltungsgericht zu be-

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Urteil V 2020 43

handeln, wenn in derselben Sache ein kantonaler Entscheid vom Verwaltungsgericht zu 
beurteilen ist (§ 67 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes [PBG; BGS 721.11]). Die 
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde ist 
somit gegeben.

1.2 Zur Erhebung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist berechtigt, wer a) vor der 
Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten 
hat; b) durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und c) ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (§ 62 Abs. 1 VRG). 
Die Beschwerdeführer sind Eigentümer des Grundstück GS Nr. H.________ bzw. des 
Grundstücks GS Nr. I.________, welche beide in unmittelbarer Nähe nördlich des Bau-
grundstücks GS Nr. G.________ liegen. Die Beschwerdeführer haben sich am Baubewilli-
gungsverfahren als Einsprecher beteiligt, weshalb sie – unbestrittenermassen – alle Vor-
aussetzungen von § 62 Abs. 1 VRG erfüllen und zur Beschwerde berechtigt sind. Die Be-
schwerde ist fristgerecht eingereicht worden und entspricht den in § 65 VRG formulierten 
formellen Anforderungen, weshalb sie vom Gericht zu prüfen ist.

1.3 Nebst Rechtsverletzungen unterliegt gemäss § 63 Abs. 3 VRG auch die unrichtige 
Handhabung des Ermessens der gerichtlichen Beurteilung. Kommt der Rechtsmittelin-
stanz volle Kognition zu, ist sie verpflichtet, diese voll auszuschöpfen. Beschränkt sie ihre 
Überprüfung auf eine reine Rechtskontrolle oder gar eine blosse Willkür, so begeht sie ei-
ne formelle Rechtsverweigerung (BGE 130 II 449 E. 4.1). Nach der Rechtsprechung hat 
sie aber einen Entscheidungsspielraum der Vorinstanz zu respektieren. Sie hat eine un-
angemessene Entscheidung zu korrigieren, kann aber der Vorinstanz die Wahl unter meh-
reren angemessenen Lösungen überlassen (BGE 133 II 35 E. 3). Unangemessen ist eine 
Anordnung dann, wenn sie zwar innerhalb des Ermessensspielraumes liegt und die allge-
meinen Verfassungsprinzipien sowie den Sinn und Zweck der gesetzlichen Ordnung be-
achtet, das Ermessen aber unzweckmässig ausgeübt wird (vgl. Marco Donatsch, in: 
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl. 2014, 
§ 20 N 49 f.).

1.4 Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsord-
nung des Verwaltungsgerichtes (GO VG; BGS 162.11).

2. Die Revision vom 22. Februar 2018 des Planungs- und Baugesetzes vom 26. No-
vember 1998 (PBG; BGS 721.11) sowie die Totalrevision der Verordnung zum Planungs- 

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und Baugesetz (V PBG; BGS 721.111) vom 20. November 2018 sind per 1. Januar 2019 
in Kraft getreten. Das Baugesuch im vorliegenden Fall wurde am 5. Februar 2019 einge-
reicht. Übergangsrechtlich gelangt daher die Bestimmung von § 71a Abs. 1 lit. b PBG zur 
Anwendung, wonach das bisherige Recht auf Baugesuche und Sondernutzungspläne in 
denjenigen Gemeinden Anwendung findet, welche ihre Zonenpläne und Bauvorschriften 
noch nicht an die sich an der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 
Baubegriffe (IVHB; BGS 721.7) orientierenden Baubegriffe und Messweisen angepasst 
haben. Da die Gemeinde Baar ihren Zonenplan und die Bauvorschriften noch nicht an die 
sich an der IVHB orientierenden Baubegriffe und Messweisen angepasst hat, kommt das 
bisherige Recht, nämlich das PBG mit Stand vom 1. Januar 2018 (aPBG) und die V PBG 
vom 16. November 1999 mit Stand vom 1. Juli 2012 (aV PBG), zur Anwendung.

3. Rechtliche Erschliessung 

3.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, die privaten Beschwerdegegner (fortan: 
die Bauherrschaft) hätten keinen ausreichenden Ausweis für die behauptete Zufahrtsbe-
rechtigung an der Privatstrasse bzw. zur Erschliessung ihres Neubaus. Die Vorinstanz sei 
unzulässigerweise ohne weitere Sachverhaltsabklärungen davon ausgegangen, dass die 
Bauherrschaft zur Erschliessung ihres geplanten Neubaus (dinglich) berechtigt sei. Die 
von der Bauherrschaft behauptete Dienstbarkeit, ein Fuss- und Fahrwegrecht für ein Ein-
familienhaus vom 31. August 1972, sei für den strittigen Neubau jedenfalls kein hinrei-
chender Rechtsausweis, weil dieser Neubau kein Einfamilienhaus im Sinne dieser Dienst-
barkeit sei. Mithin ermangle es dem Baugesuch und der angefochtenen Baubewilligung 
am konkreten Nachweis der hinreichend rechtlich gesicherten Zufahrt zum Baugrundstück 
und damit an der Baureife desselben (Art. 22 Abs. 2 lit. b und Art. 19 Abs. 1 RPG). 
P.________, Erstkäufer einer Bauparzelle und Gesellschafter der ersten Stunde, wie auch 
der Beschwerdeführer 2 sagten deutlich und würden dies auch bezeugen, dass das Fuss- 
und Fahrwegrecht auf der Q.________ jenen Liegenschaften vorbehalten sei, welche ein 
Einfamilienhaus mit einer Kubatur und Umschwung aufwiesen, wie sie im Bereich 
R.________/S.________ im Jahr 1972 auf den bereits 59 überbauten Parzellen vorge-
herrscht hätten. Würden im vorliegenden Verfahren die privaten Beschwerdegegner vom 
Verwaltungsgericht nicht auf den Zivilweg verwiesen, sähen sich die Beschwerdeführer 
gezwungen, diesen zu gegebener Zeit zu beschreiten. Im Übrigen sei eine Zivilklage be-
treffend die Baubeschränkung auf ein Einfamilienhaus vom 31. August 1972 hinsichtlich 
der beiden genannten Bauprojekte der privaten Beschwerdegegner absehbar. 

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3.2 Der Gemeinderat Baar bringt diesbezüglich vor, im Einspracheverfahren hätten 
die Einsprecher in erster Linie gerügt, dass die Dienstbarkeit in Bezug auf die Baube-
schränkung dem Bauvorhaben widerspreche. Die nun zusätzlich vorgebrachte Rüge, dass 
das Baugrundstück rechtlich nicht hinreichend erschlossen sei, sei ebenfalls unbegründet. 
Diesbezüglich könne auf die mittlerweile rechtkräftigen Verwaltungsgerichtsurteile V 2018 
53 / 54 vom 29. Oktober 2019 betreffend das Grundstück Nr. J.________ verwiesen wer-
den. Das Gericht habe sich der Auffassung des Gemeinderats angeschlossen, wonach mit 
der Dienstbarkeit vom 31. August 1972 keine Einschränkung in dem Sinne verbunden sei, 
dass vom Fuss- und Fahrwegrecht Gebäude in den von der Bauherrschaft geplanten Di-
mensionen (S.________ T.________) nicht profitieren könnten. Dasselbe müsse nun auch 
für das Bauvorhaben S.________ U.________ gelten. Die Bauherrschaft erstelle auch auf 
dem vorliegenden Baugrundstück GS Nr. G.________S.________ U.________, ein Ein-
familienhaus. Insgesamt ergebe jedenfalls die Interpretation der Dienstbarkeit ein unzwei-
felhaftes Ergebnis. Das Baugrundstück GS Nr. G.________ der Bauherrschaft sei recht-
lich und tatsächlich genügend erschlossen.

3.3 Die Bauherrschaft bestreitet, dass sie nicht über einen hinreichenden Ausweis für 
die Zufahrtsberechtigung an der Privatstrasse verfüge. Die im Grundbuch eingetragene 
Dienstbarkeit (Fuss- und Fahrwegrecht für ein Einfamilienhaus vom 31. August 1972) sei 
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ein hinreichender Rechtsausweis. Der ge-
plante Neubau stelle ein Einfamilienhaus im Sinne der Dienstbarkeit dar. Das Verwal-
tungsgericht des Kantons Zug habe in seinem Urteil V 2018 54 vom 29. Oktober 2019 in 
E. 3d rechtskräftig entschieden, dass vom besagten Fuss- und Fahrwegrecht auch gross-
zügige Einfamilienhäuser mit den geplanten Dimensionen profitieren könnten. Das Verwal-
tungsgericht sei zum Ergebnis gelangt, "dass die Interpretation des Fuss- und Fahrweg-
rechts ein unzweifelhaftes Resultat ergebe und das Baugrundstück der Bauherrschaft über 
eine rechtlich und tatsächlich genügende Erschliessung verfüge". Diese Erwägungen des 
Verwaltungsgerichts im zitierten Urteil seien von den damaligen Beschwerdeführern, dar-
unter auch der Beschwerdeführer 2, akzeptiert und der Entscheid diesbezüglich von der 
Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer nicht angefochten worden. Dementsprechend sei 
die Erschliessungsfrage nicht mehr Gegenstand des Urteils des Bundesgerichts 
1C_634/2019 vom 1. Juli 2020 gewesen, in welchem das Bundesgericht in Bestätigung 
des Entscheids V 2018 54 des Verwaltungsgerichts Zug vom 29. Oktober 2019 eine Be-
schwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten abgewiesen habe. Es sei daher nicht 
nachvollziehbar, dass die Erschliessungsfrage in der Beschwerde erneut vorgebracht und 
die rechtskräftig abgewiesene Argumentation wiederholt werde. Die Auffassung der Be-

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schwerdeführer, wonach das Baugrundstück über keine hinreichend gesicherte Zufahrt 
verfüge und es damit an der Baureife fehle, sei nach dem Gesagten selbstredend auch mit 
Bezug auf das rechtlich und tatsächlich identisch erschlossene Grundstück Nr. 
G.________ falsch. Die Interpretation des Fuss- und Fahrwegrechts ergebe nach Ansicht 
der Bauherrschaft und des Verwaltungsgerichts ein unzweifelhaftes Resultat, weshalb 
über die zivilrechtliche Vorfrage zu Recht habe entschieden werden können. Die Durch-
führung eines zivilrechtlichen Beweismittelverfahrens mit der Anhörung von Zeugen, wie 
es die Beschwerdeführer verlangten, dränge sich vorliegend nicht auf, da der Inhalt der 
Dienstbarkeit derart leicht festzustellen und eindeutig sei. Da bereits die Auslegung des 
Grundbucheintrags eindeutig über den Inhalt der Dienstbarkeit Aufschluss gebe, sei weder 
der Erwerbsgrund noch die in der Vergangenheit geübte Praxis massgeblich, weshalb we-
der der Dienstbarkeitsvertrag zu konsultieren noch Zeugen zu befragen seien, um den In-
halt der Dienstbarkeit feststellen zu können.

3.4 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass die Bauten und Anlagen 
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und dass das Land erschlossen ist (Art. 22 
Abs. 2 lit. a und b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG; 
SR 700]). Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt 
besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heran-
führen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG). In 
Art. 5 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG; SR 843) wird die Er-
schliessungspflicht geregelt. Diese Bestimmungen ergänzen die allgemeinen Erschlies-
sungsvorschriften gemäss Art. 19 RPG für den Bereich des Wohnungsbaus. Die Er-
schliessungsanforderungen sind in diesen Vorschriften mit unbestimmten Rechtsbegriffen 
umschrieben, die nach dem Sinn und Zweck der Bestimmungen und deren Stellung im 
Gesetz und im Rechtssystem auszulegen sind. Die einzelnen Anforderungen ergeben sich 
im Detail hauptsächlich erst aus dem kantonalen und gemeindlichen Recht und der kanto-
nalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, die sich am bundesrechtlichen Rahmen zu orien-
tieren haben. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Zufahrt ein Baugrundstück hinrei-
chend erschliesst, steht den kantonalen und kommunalen Behörden ein erheblicher Er-
messensspielraum zu, in den die Gerichte nicht ohne Not eingreifen sollten (vgl. BGer 
1C_376/2007 vom 31. März 2008 E. 4.1 f.).

3.5 Die Zufahrt zu einem Bauvorhaben muss nicht nur in tatsächlicher Hinsicht genü-
gen, sondern sie muss spätestens auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des fraglichen 
Bauvorhabens auch rechtlich gesichert sein. Die rechtliche Sicherung umfasst den Nach-

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weis, dass die Bauherrschaft über ausreichende Benützungsrechte an einer Zufahrt ver-
fügt oder dass ihr für den Ausbau die nötigen dinglichen Rechte zustehen. Der Nachweis 
kann durch Eigentum, Dienstbarkeit oder aber durch einfache schriftliche Zustimmung des 
berechtigten Eigentümers geleistet werden (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Pla-
nungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, S. 743). Wird eine Zufahrt privatrechtlich geregelt, so 
muss durch diese Regelung die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benüt-
zung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-recht-
lichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Bauge-
suchs zu entscheiden.

3.6 Die Baubewilligung ist eine Polizeierlaubnis, mit der festgestellt wird, dass der 
Verwirklichung eines Bauvorhabens keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse, namentlich 
keine solchen aus dem Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. Im zu-
gerischen Recht ist dieser Grundsatz in § 30d Abs. 1 aV PBG (seit 1. Januar 2019: § 54 
Abs. 1 V PBG) festgehalten. Gemäss dieser Bestimmung prüft die Baubehörde das Bau-
gesuch auf die Übereinstimmung mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts. Sie ent-
scheidet nicht über zivilrechtliche Verhältnisse. Trotz dieser Ordnungsvorschrift sind die 
Verwaltungsbehörden in gewissen Schranken aber befugt, zivilrechtliche Vorfragen 
selbständig zu entscheiden, nämlich dann, wenn die Vorfrage leicht zu beantworten ist 
und die Beurteilung ein unzweifelhaftes Resultat ergibt. Dabei ist jeweils zwischen dem 
Gebot der Rechtssicherheit und der Rechtseinheit einerseits und dem Grundsatz der Ge-
waltentrennung andererseits sorgfältig abzuwägen. Im Interesse einer klaren Kompe-
tenzausscheidung zwischen den zuständigen Organen ist bei der Entscheidung von zivil-
rechtlichen Vorfragen Zurückhaltung zu üben. So darf etwa der Entscheid über den Inhalt 
einer Dienstbarkeit von der Baubewilligungsbehörde als Vorfrage nur dann getroffen wer-
den, wenn dieser leicht feststellbar ist und die Interpretation des Dienstbarkeitsvertrages 
ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (BGer 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2). 
Setzt die Beurteilung der Vorfrage jedoch umfangreiche Beweismassnahmen voraus, so 
muss darüber die formell zuständige Instanz entscheiden (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, 
a.a.O., S. 339). Die Baubewilligung ist gegebenenfalls zu verweigern, bis sich die Bau-
herrschaft – nötigenfalls mit Hilfe des Zivilrichters – einen hinreichenden Ausweis über die 
behauptete Berechtigung verschafft hat.

3.7 Der damalige Eigentümer des Grundstücks Nr. …. in der R.________ liess dieses 
mit Anmeldung beim Grundbuchamt des Kantons Zug vom 31. August 1972 in zwölf Par-

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zellen aufteilen und gemäss den in den Verfahren V 2018 53 und 54 dem Gericht einge-
reichten Dokumenten gleichzeitig folgende Dienstbarkeiten errichten: 

"3. ein Fuss- und Fahrwegrecht für je ein Einfamilienhaus (für GBP Nr. …. zwei Einfa-
milienhäuser) auf der zu erstellenden neuen Quartierstrasse […] zu Gunsten der GBP Nrn. 
…. und zu Lasten der GBP Nr. ….; Unterhalt gemäss Gesellschaftsvertrag der künftigen 
Landkäufer vom 7. Juli 1972;

5. eine Baubeschränkung in dem Sinne, dass auf den GBP Nrn. …. nur je ein Einfami-
lienhaus gebaut werden darf z.G. GBP Nr. …. und z.L. der vorerwähnten Parzellen;"

Bei dieser Parzellierung entstanden elf Bauparzellen, somit auch die Parzelle GS 
Nr. G.________. Anschliessend wurde zur Erschliessung der Parzellen eine rund 5,5 m 
breite Zufahrtsstrasse erstellt.

3.8 Die Bauherrschaft plant, auf dem Grundstück Nr. G.________ ein Einfamilienhaus 
mit den ungefähr gleichen Ausmassen wie auf dem Nachbargrundstück Nr. J.________ zu 
erstellen. Beide Gebäude wurden vom gleichen Architekturbüro entworfen, und zu beiden 
Grundstücken führt die Quartierstrasse S.________ hin. Das Einfamilienhaus auf dem 
Grundstück Nr. J.________ war Streitobjekt in den Verwaltungsgerichtsverfahren V 2018 
53, V 2018 54 und V 2018 57. Zu der Behauptung, die von der Bauherrschaft geltend ge-
machte Dienstbarkeit, ein Fuss- und Fahrwegrecht für ein Einfamilienhaus vom 31. August 
1972, sei für den strittigen Neubau kein hinreichender Rechtsausweis, weil dieser Neubau 
kein Einfamilienhaus im Sinne dieser Dienstbarkeit sei, hat sich das Verwaltungsgericht 
bereits in seinen Urteilen V 2018 53 und V 2018 54 vom 29. Oktober 2019 geäussert. Da 
sich die tatsächliche Situation bezüglich der Grundstücke Nrn. G.________ und 
J.________ kaum unterscheidet, kann das damals Erwogene hier praktisch unverändert 
wiederholt werden bzw. gilt das damals Erwogene mutatis mutandis auch für den vorlie-
genden Streitfall: Die Dienstbarkeit vom 31. August 1972 enthält ein Fuss- und Fahrweg-
recht auf der damals zu erstellenden neuen Quartierstasse (S.________) u.a. für ein Ein-
familienhaus zu Gunsten des Grundstücks Nr. G.________. Die Bauherrschaft beabsich-
tigt, auf diesem Grundstück ein Einfamilienhaus zu erstellen. Zwar sind dessen Dimensio-
nen etwas grösser als diejenigen der bereits bestehenden Gebäude in der unmittelbaren 
Nachbarschaft. Die Dienstbarkeit sieht jedoch ein Fuss- und Fahrwegrecht ausdrücklich 
für ein Einfamilienhaus vor und enthält diesbezüglich keine weiteren Einschränkungen. Mit 
der Regelung sollen offenbar Doppeleinfamilien- oder Mehrfamilienhäuser vermieden wer-
den, welche mit ihrem Verkehr die Strasse stärker belasten würden als Einfamilienhäuser. 

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Urteil V 2020 43

Es ist nicht zu erkennen, dass mit dem Erstellen des neuen Einfamilienhauses auf dem 
Grundstück Nr. G.________ die Dienstbarkeit erheblich überschritten wird oder eine 
übermässige Mehrbelastung der Dienstbarkeit entsteht. Die Dienstbarkeit lässt auch 
grosszügigere Einfamilienhäuser zu, solange es sich weiterhin um Einfamilienhäuser han-
delt, wie das beim Bauprojekt der Bauherrschaft unbestrittenermassen der Fall ist. Der 
Behauptung der Beschwerdeführer, dass das Fuss- und Fahrwegrecht auf der 
Q.________ jenen Liegenschaften vorbehalten sei, welche ein Einfamilienhaus mit einer 
Kubatur und Umschwung aufwiesen, wie sie im Bereich R.________/S.________ im Jahr 
1972 auf den damals bereits überbauten Parzellen vorgeherrscht hätten, kann nicht ge-
folgt werden. Diese Auslegung findet im Wortlaut der Dienstbarkeit keine Stütze. Die feh-
lenden weiteren Einschränkungen neben "Einfamilienhaus" lassen jedenfalls nicht darauf 
schliessen, dass mit der Dienstbarkeit eine konkrete Gestaltung oder Volumetrie der Bau-
ten auf den einzelnen Parzellen sichergestellt werden sollte, sondern damit eine ver-
gleichbare Nutzungsintensität der Bauten auf den einzelnen Parzellen angestrebt wurde, 
welchem Ziel wie ausgeführt auch die von der Bauherrschaft geplante Baute entspricht. 
Vorliegend soll das von der Bauherrschaft geplante Gebäude als Einfamilienhaus genutzt 
werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Nutzung nicht intensiver ist als die durch-
schnittliche Nutzung der übrigen Häuser an der S.________. Der Inhalt der Dienstbarkeit 
ist leicht feststellbar, und die Interpretation des Fuss- und Fahrwegrechts ergibt ein un-
zweifelhaftes Resultat. Daran würde auch die beantragte Befragung des Beschwerdefüh-
rers 2 und von P.________ nichts ändern. Deren Äusserungen zu dieser Frage konnte 
das Gericht bereits den Rechtsschriften in den Verfahren V 2018 53 (Beschwerdeführer: 
B.________) und V 2018 54 entnehmen, und sowohl der Beschwerdeführer 2 als auch 
P.________ (Beschwerdeführer im Verfahren V 2018 57) brachten die entsprechenden 
Argumente noch einmal anlässlich des in diesen Verfahren durchgeführten Augenscheins 
vom 23. Januar 2019 vor, ohne dass dies an der damaligen Feststellung des Gerichts et-
was geändert hätte. Die entsprechenden Urteile wurden denn auch rechtskräftig. Auf die 
beantragten Befragungen kann daher verzichtet werden. Es ergibt sich somit, dass auch 
das Baugrundstück GS Nr. G.________ über eine rechtlich und tatsächlich genügende Er-
schliessung verfügt. 

4. Höhenlage des Erdgeschosses

4.1 Die Beschwerdeführer erkennen vorliegend eine Verletzung von § 14 Abs. 1 aV 
PBG. Die Bauherrschaft habe sich für die Variante 2 von § 14 Abs. 1 aV PBG (Erdge-
schossfussboden höchstens 0,3 m über dem höchsten Punkt des gewachsenen Terrains 

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Urteil V 2020 43

längs der Gebäudefassade) entschieden. Somit dürfe der Fussboden des Gebäudes max. 
3 m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade lie-
gen. Laut Baueingabeplan "Schnitte_Fassaden" (GR-Beil. 5) liege der Fussboden des 
Erdgeschosses "FFB +/- 0,00" auf der Kote 510,90 m.ü.M. Als "höchster Punkt" des ge-
wachsenen Terrains werde eine Kote von 510,77 m.ü.M. bezeichnet. Als "tiefster Punkt" 
längs der Gebäudefassade werde dort eine Kote 508,24 m.ü.M. bezeichnet (s. Plan Süd- 
und Ostfassade). Die Höhenangaben im Baueingabeplan "Schnitte_Fassaden" würden 
Fragen und Zweifel an ihrer Korrektheit aufwerfen: Längs der Südfassade seien zwei Lini-
en, eine braune und eine gelbe, mit dem "Vermerk "Gelände Bestand" (braune Linie) bzw. 
"OK Gelände vor Bestandesgebäude" (gelbe Linie) gezogen. Man stelle sich die Frage, 
was nun gelte. Gemäss der Bauherrschaft solle die braune Linie mit einem "höchsten 
Punkt" von 510,77 m.ü.M. gelten. Diese braune Linie beginne bei der Grundstücksgrenze 
zur Liegenschaft Nr. J.________ auf einer Kote von 509,75, verlaufe danach Richtung Os-
ten unvermittelt bis auf eine Höhenkote von 510,77 – die massgeblich sein soll – und ende 
dann abrupt. Warum dieses abrupte Ende? Zu berücksichtigen sei, dass die gelbe Linie ih-
rerseits bei der besagten Grundstücksgrenze auf einer Kote von 508,80 beginne und dann 
in Richtung Osten längs der südlichen Gebäudefassade weiterlaufe und bis auf eine Höhe 
von 508,25 abfalle. Man stelle sich die Fragen: Ist nicht dieser Geländeverlauf längs der 
Gebäudefassade der für die Bestimmung der Höhenlage des EG nach § 14 aV PBG 
massgebliche? Wie ist dieser parallele Verlauf von zwei verschiedenen "Gelände Bestand" 
zu verstehen? Die Beschwerdeführer könnten sich das höchstens so erklären, dass zur 
(teilweisen) Freilegung des angeblich nicht anrechenbaren UG (510,9 – 508,25 =) 2,66 m 
bzw. sogar (510,9 – 507,98 =) 2,95 m tief abgegraben werden müsse. Es werde aufgrund 
des Ausgeführten mit Nichtwissen bestritten, dass der höchste Punkt des gewachsenen 
Terrains längs der südlichen Gebäudefassade auf einer Kote von 510,77 m.ü.M. liege. Ef-
fektiv dürfte der höchste Punkt dort auf gerademal 508,25 m.ü.M. (gelbe Linie) liegen. 
Damit seien beide erlaubten Varianten der Bestimmung in § 14 Abs. 1 aV PBG verletzt. 
Die Angaben im Baueingabeplan seien anhand einer amtlichen Vermessung und einem 
Höhenkurven- und Höhenkotenplan sowie anlässlich des beantragten Augenscheins zu 
verifizieren. 

4.2 Der Gemeinderat Baar weist darauf hin, dass das gewachsene Terrain grundsätz-
lich dem natürlichen Verlauf des Bodens entspreche. Innerhalb des Grundrisses von Bau-
ten und Anlagen bestehe hingegen kein gewachsener Boden. Veränderungen des natürli-
chen Verlaufs des Bodens seien unbeachtlich, wenn sie über 15 Jahre zurücklägen oder 
geringfügig seien (§ 4c aV PBG). Für die Beurteilung des umstrittenen Bauvorhabens sei 

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Urteil V 2020 43

demnach der heutige Terrainverlauf "Gelände Bestehend" (braune Linie) massgebend. 
Auf dem Digitalen Höhenmodell (DTM) vom 16. Oktober 2018 sei ersichtlich, dass die Ko-
ten auch entsprechend korrekt in die Baupläne übernommen worden seien. Die Vorschrif-
ten bezüglich § 14 aV PBG seien eingehalten worden.

4.3 Die Bauherrschaft macht geltend, die Südfassade sei für die Überprüfung der 
Höhenlage des Erdgeschosses nicht relevant. Massgebend für die Höhenlage des Ge-
bäudes seien ausschliesslich die Ost- und die Westfassade. Der guten Ordnung halber sei 
anzumerken, dass es sich bei der gelben Linie um den Verlauf des heutigen, abzubre-
chenden Gebäudes Assek.-Nr. F.________ auf Grundstück Nr. G.________ handle. Das 
gewachsene Terrain könne beim geplanten Neubau an der Südfassade gar nicht auf der 
gesamten Länge aufgezeigt werden, da dort teilweise (süd-östlich) das heutige Gebäude 
stehe. Das sei der Grund, weshalb die braune Linie abrupt ende. Was die Beschwerdefüh-
rer aus dem Plan "Südfassade" hinsichtlich der Höhenlage des Erdgeschosses zu ihren 
Gunsten ableiten wollten, sei nach dem Gesagten nicht nachvollziehbar. Die Forderung 
der Beschwerdeführer, dass die Angaben im Baueingabeplan anhand einer amtlichen 
Vermessung und einem Höhenkurven- und Höhenkotenplan sowie anlässlich eines Au-
genscheins zu verifizieren seien, sei von der Vorinstanz bereits erfüllt worden. Die Bau-
herrschaft habe die massgebenden Punkte des gewachsenen Terrains amtlich vermessen 
lassen und im Plan "Aufnahme DTM vom 16. Oktober 2018" dargestellt. Die vermassten 
Punkte, welche für die Höhenlage des Erdgeschosses relevant seien, seien korrekt in die 
Pläne "Ostfassade" und "Westfassade" übernommen worden.

4.4 Gemäss § 14 Abs. 1 aV PBG liegt der Fussboden des Erdgeschosses entweder 
höchstens 1,2 m über dem tiefsten oder 0,3 m über dem höchsten Punkt des gewachse-
nen Terrains längs der Gebäudefassade. Liegt der Fussboden des Erdgeschosses höher 
als 3 m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade, 
zählt das Erdgeschoss als zwei Geschosse. Die Definition des gewachsenen Terrains fin-
det sich in § 4c aV PBG. Gemäss dieser Bestimmung entspricht das gewachsene Terrain 
dem natürlichen Verlauf des Bodens. Kleine Geländeunebenheiten innerhalb der Gebäu-
defassade werden vernachlässigt. Veränderungen des natürlichen Verlaufs des Bodens 
sind unbeachtlich, wenn sie über 15 Jahre zurückliegen oder geringfügig sind (§ 4c Abs. 2 
aV PBG). Als gewachsener Boden gilt grundsätzlich der bei Einreichung des Baugesuchs 
bestehende Terrainverlauf. Dabei wird nicht nach den Umständen gefragt, wie der ge-
wachsene Boden entstanden ist. Der gewachsene Boden ist schlichtweg ein Faktum, von 
dem auszugehen ist, und wird mit Hilfe von bestehenden Höhenkurvenplänen und Ter-

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Urteil V 2020 43

rainkoten der Vermessung bestimmt. Der gewachsene Boden umfasst die gesamte Ober-
fläche eines Grundstückes ohne die Oberflächen von bestehenden Bauten und Anlagen. 
Zu berücksichtigen sind grundsätzlich nicht nur die naturbelassenen Bereiche, sondern 
auch die künstlich geschaffenen und veränderten Flächen wie z.B. geteerte Garagenvor-
plätze und mit Platten belegte Aussensitzplätze. Die für Neubauten "auf der grünen Wie-
se" angeführte Rechtslage gilt analog auch dann, wenn Neubauten anstelle von beste-
henden Bauten errichtet werden. Es gilt der gewachsene Boden zum Zeitpunkt der aktuel-
len Baueingabe. Es sind aber Besonderheiten zu beachten. Innerhalb des Grundrisses 
von Bauten und Anlagen (Gebäuden, Mauern, Treppen usw.) besteht kein gewachsener 
Boden. So kann beispielsweise der Kellerboden nicht als gewachsener Boden betrachtet 
werden, da es sich um den Bestandteil eines Gebäudes handelt (vgl. Fritzsche/Bösch/
Wipf/Kunz, a.a.O., S. 1169, mit Verweis auf Felix Huber, Der gewachsene Boden, in: PBG 
aktuell, 4/2002, S. 5).

4.5 Die Bauherrschaft hat sich vorliegend für die Variante 2 nach § 14 Abs. 1 aV PBG 
entschieden, wonach der Erdgeschossfussboden höchstens 0,3 m über dem höchsten 
Punkt des gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade liegen darf. Es ist der Bau-
herrschaft zuzustimmen, dass die im Plan "Schnitte_Fassaden" dargestellte Südfassade 
für die Überprüfung der Höhenlage des Erdgeschosses nicht relevant ist. Massgebend für 
die Höhenlage des Gebäudes sind ausschliesslich die Ost- und die Westfassade. Die 
Bauherrschaft hat nachvollziehbar dargelegt, warum bei der Südfassade die braue Linie in 
die gelbe übergeht und warum daraus nicht auf eine fehlerhafte Darstellung des im vorlie-
genden Fall massgeblichen gewachsenen Terrains bzw. auf eine falsche Festlegung der 
Höhe des Erdgeschossfussbodens geschlossen werden kann. Gemäss den der Baubewil-
ligung zugrunde liegenden und am 23. Juni 2020 bewilligten Bauplänen liegt die Oberkan-
te des Fussbodens des Erdgeschosses bei der Höhenkote 510,90. Die Bauherrschaft hat 
die massgebenden Punkte des gewachsenen Terrains amtlich vermessen lassen und im 
Plan "Aufnahme DTM vom 16. Oktober 2018" (GR-Beil. 6a) dargestellt. Die von der 
V.________ AG vermassten Punkte, welche für die Höhenlage des Erdgeschosses rele-
vant sind, wurden korrekt in die Pläne "Ostfassade" und "Westfassade" übernommen. 
Somit ist festzustellen, dass sich der Fussboden des Erdgeschosses tatsächlich auf einer 
Höhe von 510,90 m.ü.M. befindet, sich auf der gleichen Höhe auch der höchste Punkt des 
gewachsenen Terrains längs der Gebäudefassade befindet und der tiefste Punkt des ge-
wachsenen Terrains längs der Gebäudefassade auf einer Höhe von 508,24 m.ü.M. liegt. 
Damit entspricht das Bauprojekt § 14 Abs. 1 aV PBG. Einer weiteren Vermessung durch 
einen Geometer bedarf es nicht.

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5. Ausnützung

5.1 Die Beschwerdeführer bringen vor, die Bauherrschaft wolle angeblich das UG mit 
einer Fläche von 160 m2 überhaupt nicht zu Wohn-, Arbeits- oder Gewerbezwecken nut-
zen. Entsprechend sei keine einzige Fläche zur Ausnützungsziffer hinzugerechnet worden. 
Gleichzeitig solle das UG aber teilweise massiv aus dem Erdreich ausgegraben und über 
drei verschiedene Türen mit Fensterbändern von aussen erschlossen und von einer rund 
75 m2 grossen, gegen Süden ausgerichteten Terrasse flankiert werden. Auffallend sei 
auch, dass der Neubau keinen einzigen der ansonsten in Gebäuden dieser Grössenord-
nung typischen UG-Räume aufweise: Kein Fitnessraum, kein Bastel-/Werkstattraum, kein 
Homecinema, keine Sauna, keine Sommerküche etc. Der Grund für diesen scheinbaren 
Verzicht liege darin, dass der Neubau bereits vollumfänglich ausgenützt sei. Man sei kein 
Schelm, wenn man hier Böses denke, und es bedürfe einer gehörigen Portion Naivität, 
hier keine künftige Gesetzesumgehung anzunehmen. Zumal sich klare Indizien für die 
spätere Umgestaltung der südlichen Räume des UG in eine anrechenbare Wohnnutzung 
fänden: Der "Lagerraum 1" mit einer Fläche von rund 34 m2 und der "Wäscheraum" mit ei-
ner Fläche von 33 m2 wiesen je eigene Türen mit Fensterbändern zur Terrasse auf, was 
notabene teilweise eine massive Abgrabung des Erdreichs entlang der Südfassade vor-
aussetze. Was mache eine solche Abgrabung für einen Sinn? Wozu benötigten ein Lager-
raum und ein Wäscheraum einen eigenen Gartenzugang und weshalb würden diese 
Räume nicht mit dem in der Praxis üblichen 1 m2 grossen, querliegenden Kellerfenstern 
belichtet? Ein Gartenzugang über den Fahrradkeller (anstelle des Wäscheraums) und eine 
auf diesen Bereich reduzierte Abgrabung würden längstens ausreichen, meine die Bau-
herrschaft das in den Plänen Dargestellte ernst. Komme hinzu: Die Darstellung des Fahr-
radkellers im Plan "Schnitt A-A" indiziere, dass der "Fahrradkeller" nicht unbeheizt sein 
werde. Das Gleiche gelte auch für die mit "Flur" bezeichnete Fläche und dürfte in nahelie-
gender Weise auch für die Flächen "Lager 1" und "Wäscheraum" gelten. Auch dass der 
Kamin bis ins UG gezogen werden solle, spreche für eine mögliche Wohnnutzung im UG. 
Die Türen mit Fensterband seien ohne viel Aufwand rasch durch Glastüren ersetzt und die 
nichttragenden Wände in den südlichen Räumen im UG nach Bedarf entfernt (oder gar 
nicht realisiert). Damit gehöre die gestattete, maximale 1 m2-Belichtung schnell der Ver-
gangenheit an. Die Glastüren mit Fensterbändern (mind. 3 m2 Fläche) schafften dann 
lichtdurchflutete Räume, die direkt auf die grosse, gegen Süden ausgerichtete Terrasse 
führten. Für die effektiv nicht anrechenbaren Nutzungen der Flächen für "Lager" , "Fahrrä-
der/Gartengeräte" und "Wäsche" bleibe auch bei einer Umnutzung z.B. der Flächen "La-

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ger 1" und "Fahrradkeller" zu Wohnzwecken längstens hinreichend Platz in den Räumen 
"Technikraum" und "Weinkeller" bzw. in den Räumen auf EG-Ebene (Einstellhalle, Gara-
ge). Alle Räume im UG seien zudem auch leicht an die Zentralheizung angeschlossen. 
Die Sanitärstränge mit Wasser/Abwasserleitungen verliefen naturgemäss auch durch das 
UG. Eine Umnutzung zu Wohnzwecken sei dank der streitgegenständlichen Planung kei-
ne grosse Sache; erst recht nicht, wenn man mit Elektroöfen heize. Zumindest die Flächen 
der Räume "Lager 1", "Fahrradkeller", "Flur" und "Wäscheraum" könnten ohne wesentliche 
bauliche Änderungen verschiedenen Wohn- und Arbeitszwecken dienen. Auch ein Raum, 
der gemäss den Angaben der Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck die-
ne, aber objektiv betrachtet als solcher verwendbar sei, gehöre zur Ausnützung. "Dienen 
können" heisse, dass die Eignung ohne wesentliche bauliche Änderungen herbeigeführt 
werden könne. Es sei völlig unverständlich und willkürlich, dass laut Vorinstanz allein sub-
jektive Gesichtspunkte massgebend sein sollten. Auf die Bezeichnung eines Raumes, also 
auf den blossen Parteiwillen, könne und dürfe es nicht ankommen. Ob ein Raum dem 
dauernden Aufenthalt dienen könne, müsse aufgrund dessen objektiver Eignung und nicht 
der vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung entschieden werden. 

5.2 Der Gemeinderat Baar verweist in seiner Vernehmlassung grundsätzlich auf seine 
Erwägungen im Einspracheentscheid. Darin hatte er ausgeführt, nur die zuletzt eingereich-
ten, bewilligten Baupläne seien für die Bauausführung massgeblich. Es werde im Rahmen 
der Bauausführung zu kontrollieren sein, dass die bewilligten Pläne beim Bau auch einge-
halten würden. Es gehe hingegen nicht an, bereits im Baubewilligungsverfahren ein Fehl-
verhalten der Bauherrschaft vorzuwerfen, wonach die Räume anders genutzt würden als 
angegeben. Es sei deshalb davon auszugehen, dass die mit "Technikraum", "Weinkeller", 
"Lager 1", "Fahrradkeller" und "Waschraum" bezeichneten Räume im Untergeschoss auch 
als solche gebaut und später auch als solche genutzt würden. Im Übrigen seien sie unbe-
lichtet und unbeheizt. Sie eigneten sich folglich nicht für den dauernden Aufenthalt von 
Menschen, weshalb sie nicht an die Ausnützungsziffer anzurechnen seien. Vernehmlas-
send ergänzt der Gemeinerat Baar, alle drei südlichen Räume im Untergeschoss ("La-
ger 1", "Fahrradkeller" und "Waschraum") wiesen keine lichtdurchlässigen Türen auf und 
die Glasflächen der vertikal verlaufenden Lichtband-Fenster seien unter 1 m2. Die Räume 
eigneten sich folglich nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen, weshalb sie nicht 
an die Ausnützungsziffer anzurechnen seien. 

5.3 Die Bauherrschaft bringt vor, die Vorinstanz habe eingehend dargelegt, weshalb 
die Rügen der Beschwerdeführer hinsichtlich Nichtanrechenbarkeit der Räume im Unter-

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Urteil V 2020 43

geschoss nicht verfangen würden. Richtig sei, dass es bei einer Beurteilung der Frage der 
Anrechenbarkeit eines Raumes im Untergeschoss nicht allein auf die Bezeichnung des 
Raumes, also auf den blossen Parteiwillen, ankomme. Entscheidend sei vielmehr, ob der 
betreffende Raum aufgrund seiner Lage, Belichtung und Ausstattung für Wohn- und Ge-
werbezwecke überhaupt geeignet sei. Reine Vorratsräume, Wasch- und Trocknungsräu-
me, Heizungsräume, Maschinenräume sowie Räume für das Einstellen von Motorfahrzeu-
gen (Garagen), Velos, Kinderwagen und Kehrichtbehältern seien nicht anrechenbar. Die 
baulichen Verhältnisse und die bauliche Gestaltung seien daher entscheidend. Die gänz-
lich unbeheizten Räume im Untergeschoss, die für Wohn- und Arbeitszwecke auch unge-
nügend (natürlich) belichtet seien, eigneten sich – wie die Vorinstanz bereits festgestellt 
habe – nicht für Wohn- und/oder Arbeitszwecke und würden daher zu Recht nicht zur 
Ausnützung gezählt. 

5.4 Gemäss § 16 Abs. 1 lit. c aV PBG sind bei der Berechnung der Ausnützungsziffer 
die Flächen unterhalb des Erdgeschosses, soweit sie Wohn- oder Gewerbezwecken die-
nen können, jedoch ohne die Erschliessungsflächen, als Geschossfläche anzurechnen. 
Laut der in den Erläuterungsskizzen der Baudirektion zum V PBG publizierten Zuger Pra-
xis zur anrechenbaren Geschossfläche nach § 16 aV PBG dürfen die nicht anrechenbaren 
Räume "keine grossen Fensterflächen (max. 1 m2)" aufweisen und müssen "unbeheizt" 
sein. Für die Beurteilung der Frage, welche Räume Wohn- und Gewerbezwecken dienen 
können, ist die bauliche Gestaltung der jeweiligen Räume entscheidend. Insbesondere 
sind die Grösse der Räume, ihre Lage, ihre Zugänglichkeit sowie ihre Belichtung und Be-
heizung zu würdigen. Kaum von Bedeutung ist die Bezeichnung der Räume in den Bau-
plänen und ein allfälliger Verweis darauf, dass die Baupolizei zu kontrollieren habe, ob die 
Räume den Angaben entsprechend genutzt würden. Nicht anrechenbar sind reine Vorrats-
räume, Wasch- und Trocknungsräume, Heizungsräume, Maschinenräume sowie Räume 
für das Einstellen von Motorfahrzeugen (Garagen), Velos, Kinderwagen und Kehricht-
behältern (VGer ZG V 2010 20 vom 28. September 2010 E. 6a).

5.5 Die Räume "Lager 1", "Fahrradkeller" und "Waschraum" im Untergeschoss weisen 
vertikal verlaufende Lichtband-Fenster mit einer Fläche von lediglich je 1 m2 sowie je eine 
lichtundurchlässige Türe auf. Sämtliche Räume im Untergeschoss sind unbeheizt. Es ist 
nicht nachvollziehbar, warum die Beschwerdeführer aus dem Plan "Schnitt A-A" das Indiz 
ziehen wollen, dass der "Fahrradkeller" (aber auch die Flächen "Flur", "Lager 1" und 
"Waschraum") nicht unbeheizt sein werden. Von der Belichtung und der Heizung her eig-
nen sich diese Räume nicht zu Wohn- oder Gewerbezwecken bzw. sie würden sich dazu 

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Urteil V 2020 43

nur mit wesentlichen baulichen Änderungen eignen. Auch ist eine hinreichende Belüftung 
nicht möglich. Die Räume gehen zudem nicht über das aus praktischen Gründen Erforder-
liche hinaus, was von den Beschwerdeführern grundsätzlich aber auch gar nicht geltend 
gemacht wird. Auch gibt es im Untergeschoss weder WC, Dusche oder Bad. Das nächst-
gelegene WC befindet sich im Erdgeschoss, zwei Räume "Dusche/WC" sind im Oberge-
schoss vorgesehen und ein WC sowie ein Bad im Attikageschoss. Die baulichen Verhält-
nisse und die bauliche Gestaltung sprechen dafür, dass die von der Bauherrschaft im Un-
tergeschoss geplanten Räume weder Wohn- noch Gewerbezwecken dienen können. Bei 
dieser Ausgangslage darf eine gesetz- und bewilligungswidrige Verwendung zu Wohn- 
oder Gewerbezwecken nicht einfach unterstellt werden. Es geht nicht an, aus der Tatsa-
che, dass Räume theoretisch Wohn- oder Gewerbezwecken dienen könnten, weil sie von 
einem bösgläubigen Bauherrn durch bauliche Veränderungen ohne Baubewilligung umge-
nutzt werden könnten, zu schliessen, sie müssten von Anfang an zur anrechenbaren Ge-
schossfläche hinzugerechnet werden. Es ergibt sich daher, dass vorliegend die Räume im 
Untergeschoss zu Recht bei der Ausnützungsberechnung ausser Acht gelassen wurden.

6. Fassadenhöhe

In ihrer Beschwerdeschrift vom 30. Juli 2020 machten die Beschwerdeführer geltend, das 
Bauprojekt verletze die Vorschriften der Gemeinde Baar betreffend die Fassadenhöhe. 
Dieselbe Thematik war bereits Gegenstand der rechtlichen Auseinandersetzung auf der 
benachbarten Parzelle Nr. J.________, und das Bundesgericht stützte mit Urteil 
1C_634/2019 vom 1. Juli 2020 die Haltung des Gemeinderats Baar und des Verwaltungs-
gerichts in dieser Frage. In ihrer Replik vom 22. Dezember 2020 räumten die Beschwerde-
führer ein, dass damit ihre Rüge betreffend Fassadenhöhe effektiv mit dem letztinstanzli-
chen Entscheid des Bundesgerichts vom 1. Juli 2020 obsolet geworden sei. Das Verwal-
tungsgericht hat sich daher mit dieser Frage nicht mehr auseinanderzusetzen.

7. Einordnung

7.1 Die Beschwerdeführer machen eine unbefriedigende Einordnung des von der 
Bauherrschaft geplanten Gebäudes geltend und führen diesbezüglich Folgendes an: Es 
sei sicher nicht falsch, unter Einbezug des ganzen Gebiets "R.________" als Umgebung 
auch die Fernwirkung eines Bauprojekts zu berücksichtigen, wie das die Vorinstanz getan 
habe. Dann sei aber auch zu beachten, dass auf der Fläche von etwas über 120'000 m2 
heute 125 einzelne Parzellen bestünden; davon sei (soweit ersichtlich) noch eine unver-

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Urteil V 2020 43

baut. Die Parzellengrössen schwankten zwischen 320 m2 und 3'877 m2. Nur fünf Parzellen 
wiesen mehr als 2'000 m2 auf (4 %). Rund 40 % der Parzellen im Gebiet "R.________" 
würden weniger als 800 m2 messen (49 Parzellen); der durchschnittliche Gartenanteil sei 
noch heute bei 63 %. Die Parzellen aus den 60er- und 70er-Jahren seien mithin nicht etwa 
unternutzt. So sei gerade die streitgegenständliche Parzelle in Bezug auf die anrechenba-
re Nutzfläche schon heute fast vollständig ausgenützt. Wichtiger als die Fernwirkung sei 
die Nahwirkung, die Einbettung oder eben Einordnung des Baukörpers in die unmittelbare 
landschaftliche und bauliche Nachbarschaft. Die nähere Auseinandersetzung mit den Er-
wägungen der Vorinstanz im angefochtenen Beschluss zeige, dass diese die Bestimmung 
von § 12 BO als reines Verunstaltungsverbot interpretiert habe. Deren Erwägungen zur 
angeblich guten Einordnung seien jedenfalls derart nichtssagend, dass damit die Anforde-
rungen an eine sorgfältige Begründung der verlangten guten Einordnung sicher nicht er-
füllt seien. Das sei zwar unzulässig, aber letztlich nicht erstaunlich, denn vorliegend sei es 
tatsächlich unmöglich, dem Neubauprojekt irgendeinen guten Gestaltungs- und Einord-
nungsaspekt abzugewinnen. Die Parzelle liege an bester Lage auf dem Scheitelpunkt der 
Kuppe der Privatstrasse S.________. Dieser Umstand führe dazu, dass ein ohnehin volu-
minöses Gebäude noch mächtiger auf die Umgebung einwirke, als es dies ohnehin tue. 
Das geplante Gebäude sei aufgrund des angeblich nicht anrechenbaren Untergeschosses 
ein ganzes Stockwerk (ca. 3,5 m) höher als die umliegenden Bestandesbauten. Damit 
verstelle es den nördlich und nordöstlich gelegenen Grundstücken die Aussicht. Der Blick 
ende neu auf einer 16 m langen und neun Metern hohen eintönig materialisierten Nordfas-
sade mit vier schmalen Fensterbändern. Es sei nicht einzusehen, inwiefern eine solche 
Gestaltung gut wirken und sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung einord-
nen könne. Insbesondere die gewählte Setzung des Attikageschosses und die abweisen-
den Nord- und Ostfassaden stünden in stossendem Gegensatz zur Nachbarschaft und 
zeugten von Respekt- und Rücksichtslosigkeit den nachbarlichen Liegenschaften und ge-
nerell dem erstklassigen Quartier gegenüber. Dass die Umgebung unbestrittenermassen 
heterogen sei, ändere an diesen Tatsachen im Übrigen nichts: Wie der beantragte Augen-
schein zeigen werde, wirke der Neubau wegen seiner Überhöhe und seiner grobschlächti-
gen Körnigkeit gleichwohl wie ein Fremdkörper inmitten eines differenziert überbauten 
Gebiets. Im Bereich der Südfassade werde von der Vorinstanz geduldet, dass das Unter-
geschoss komplett ausgegraben und mit drei Türen mit Fensterbändern versehen werde, 
obwohl – wenn überhaupt – ein Gartenzugang in der Südost-Ecke zwecks Erschliessung 
des Veloraums längstens ausreichend wäre. Das UG könne ansonsten ohne weiteres zu-
mindest teilweise im Erdreich stehen bzw. belassen und das Terrain ansonsten begrünt 
werden. Damit würde der Neubau zumindest von Süden her betrachtet nicht mehr massiv 

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Urteil V 2020 43

übergeschossig wirken und sich einiges besser in das Fernbild einfügen. Der Neubau wei-
se eklatante gestalterische Mängel auf, die unter dem Aspekt von § 12 BO nicht hätten 
bewilligt werden dürfen. Es sei absolut unverständlich, dass die Vorinstanz diese an ein 
Mehrfamilienhaus in Zentrumsnähe erinnerndes Projekt inmitten einer der besten Hangla-
gen im Kanton Zug bewilligt habe.

7.2 Der Gemeinderat Baar meint dazu, im Gebiet R.________ gebe es mehrere Ein- 
und Zweifamilienhäuser, welche ebenfalls dieselbe moderne mit Flachdach versehene ku-
bische Architektur aufwiesen wie das geplante Bauprojekt. Insofern stelle das Bauvorha-
ben mit seinem Flachdach, der spärlich befensterten bergseitigen Gebäudefassade sowie 
der Freilegung des Untergeschosses keinesfalls einen Fremdkörper dar. Ausserdem be-
fänden sich bereits einige ähnlich gestaltete (Flachdach-)Gebäude mit teilweise ebenfalls 
spärlich befensterten bergseitigen Gebäudefassaden in der massgeblichen Umgebung 
(z.B. die Flachdachgebäude auf GS Nrn. K.________ oder das nun ebenfalls rechtskräftig 
bewilligte Gebäude auf dem Grundstück der Bauherrschaft GS Nr. J.________). Auf diese 
Bauten nehme die zeitgenössische und in sich durchaus stimmige Gestaltung und Gliede-
rung des Bauvorhabens Bezug. Das Bauvorhaben werde sich sehr gut zwischen die bei-
den Nachbarsgebäude im Osten (GS Nr. L.________) und Westen (GS Nr. J.________) 
einfügen. Insgesamt könne dem geplanten Bauprojekt die gute Einordnung im Sinne von § 
12 BO jedenfalls nicht abgesprochen werden. Insbesondere sei das Gebiet R.________ 
nicht derart homogen oder schützenswert, als dass ein Abweichen von den Bauvorschrif-
ten allein aus Einordnungsgründen verlangt werden könne. Die geplante Baute halte die 
massgebenden Bauvorschriften ein. Es dürfe dem Bauvorhaben daher nicht zum Nachteil 
gereichen, wenn es die Bauvorschriften weitgehend ausschöpfe, während Bauten in der 
Umgebung diese (noch) nicht voll in Anspruch nähmen. Auch wenn ausserdem die 
gemäss Bauordnung zulässigen Geschosse insbesondere das Strassenbild im Norden in 
einem gewissen Umfang beeinflussen würden, stelle dieser Umstand für sich allerdings 
noch keinen Einordnungsmangel dar. 

7.3 Die Bauherrschaft macht geltend, mit Blick auf das massgebliche Gebiet 
R.________ werde ersichtlich, dass sich das Bauvorhaben im Sinne von § 12 BO gut in 
die heterogene Umgebung einfüge. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer biete die 
Ästhetikklausel keine Handhabe dafür, einem Bauherrn die Ausschöpfung der Begren-
zungsnormen der Bauordnung zu versagen. Wenn die Bauordnung eine gewisse Gebäu-
de- oder Firsthöhe zulasse, dürfe die Baubehörde eine Bewilligung nicht bloss mit der Be-
gründung verweigern, dass eine gute Einordnung nur mit Verzicht auf eine oder mehrere 

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Urteil V 2020 43

dieser Bauvorschriften erzielt werden könne. Wenn andere Bauherren in der Umgebung, 
aus welchen Gründen auch immer, die Begrenzungsnormen nicht voll ausnützten, könne 
dies nicht zum Nachteil der Beschwerdegegner 1 sein. Insbesondere könne auch mit ei-
nem pauschalen Verweis auf § 12 BO Baar nicht verlangt werden, dass die Firsthöhe des 
bestehenden Gebäudes oder umliegender Gebäude übernommen werde. Dies würde 
nämlich dazu führen, dass im Gebiet S.________ die Zonenordnung bezüglich der Höhen 
ausser Kraft gesetzt würde, was nach ständiger Rechtsprechung nicht zulässig sei. Der 
projektierte Neubau entspreche den Normen der Bauordnung und sei daher von den 
Stimmberechtigten der Gemeinde Baar bewusst in Kauf genommen worden. Des Weiteren 
sei bei Bauten im Quartier, die nach dem Jahr 2000 erstellt worden seien, ohnehin eine 
allgemeine Tendenz hin zu grösseren Bauten unter Inanspruchnahme der vollen zulässi-
gen Ausnützung erkennbar. Das Einordnungsgebot in § 12 BO Baar könne die Bauherr-
schaft im Übrigen nicht auf eine "traditionelle" Architektur oder die herkömmliche Quartier-
gestaltung verpflichten. Die rein subjektiv geprägte Architekturkritik der Beschwerdeführer 
sei von vornherein nicht geeignet, eine Verletzung von § 12 BO Baar aufzuzeigen. Den 
Beschwerdegegnern 1 stünde – genauso wie jedem anderen Bauherrn auch – hinsichtlich 
der Materialisierung einer Baute, der Anordnung von Fenstern und anderen Gestaltungs-
elementen eine Wahlfreiheit zu, solange die Grundmasse eingehalten seien, was in casu 
der Fall sei. Zu Recht habe die Vorinstanz deshalb im angefochtenen Entscheid die Ein-
ordnung nach § 12 BO Baar als gut beurteilt und eine Verletzung von § 12 Abs. 1 BO Baar 
verneint. 

7.4 Gemäss § 12 Abs. 1 der Bauordnung Baar (BO) müssen sich Gebäude hinsicht-
lich Grösse, Lage, Gestaltung und Oberfläche des Baukörpers sowie dessen Aussenrau-
mes so in die Umgebung einordnen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Bauten, An-
lagen, Farbgebungen, Materialien, Antennen, Reklamen und Anschriften müssen sich ins-
besondere in Landschaften sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder gut einordnen und 
dürfen zudem die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen (§ 12 Abs. 2 BO). Bei § 12 BO 
handelt es sich um eine positive ästhetische Generalklausel, die sich nicht in einem Ver-
unstaltungsverbot erschöpft, das lediglich verlangt, dass ein Bauvorhaben nicht einen 
stossenden Gegensatz zur Nachbarschaft bildet oder auffallend störend in Erscheinung 
treten darf. Die positive ästhetische Generalklausel verlangt eine architektonische Gestal-
tung, welche sich gut in die Umgebung einordnet. Die Anforderungen an das Bauvorhaben 
sind sorgfältig zu begründen, und es darf dabei nicht auf ein beliebiges subjektives Emp-
finden abgestellt werden. Es muss im Bestreitungsfall im Einzelnen dargelegt werden, 
weshalb mit einer bestimmten baulichen Gestaltung weder für das Bauvorhaben noch für 

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Urteil V 2020 43

die Umgebung eine gute Gestaltung erzielt werden kann. Dieser Beurteilung unterliegen 
alle Bauten, auch wenn die übrigen Bau- und Zonenvorschriften eingehalten sind. Die Ge-
staltungsvorschrift darf aber nicht dazu führen, dass für ein bestimmtes Gebiet die Zonen-
vorschriften ausser Kraft gesetzt werden. Erweisen sich nämlich die Auswirkungen der 
Zonenvorschriften als gestalterisch unbefriedigend, so sind die Pläne und Vorschriften zu 
ändern (VGer ZG V 2002 90 vom 3. Dezember 2002, in: GVP 2002 117 mit Verweis auf 
Hans Hagmann, Kommentar zur Bauordnung der Stadt Zug, 1998, S. 70 f.). Das Einord-
nungsgebot kann nicht bedeuten, dass die Bauherrschaft bei einem Neu- oder Umbau auf 
die traditionelle Architektur oder die herkömmliche Quartiergestaltung verpflichtet werden 
kann. 

7.5 Die Vorschrift von § 12 Abs. 1 und 2 BO ist als unbestimmter Rechtsbegriff formu-
liert, denn sie umschreibt die Rechtsfolge (vorliegend die Erlaubnis, das vorgesehene Ge-
bäude zu erstellen) in offener, unbestimmter Weise. Unbestimmte Rechtsbegriffe sind der 
Auslegung zugänglich. Die Auslegung durch die Verwaltungsbehörden kann von den Ver-
waltungsgerichten zwar grundsätzlich überprüft werden. Nach herrschender Lehre ist al-
lerdings dann eine gewisse Zurückhaltung durch die Gerichtsinstanzen angezeigt, wenn 
die Verwaltungsbehörden zur Beurteilung der konkreten Umstände besser geeignet sind 
als die Gerichte. Dies ist besonders im Baurecht der Fall, wo die Verwaltungsbehörden 
über eine grössere Nähe und Vertrautheit mit den tatsächlichen Verhältnissen verfügen 
(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 419 f.). Auch 
das Bundesgericht übt bei der Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe Zurückhaltung 
und billigt den Verwaltungsbehörden einen gewissen Beurteilungsspielraum zu, wenn der 
Entscheid besonderes Fachwissen oder Vertrautheit mit den tatsächlichen Verhältnissen 
voraussetzt (z.B. BGE 135 II 384 E. 2.2.2; hinsichtlich unbestimmter Rechtsbegriffe in kan-
tonalen und kommunalen Gesetzen: BGer 1C_476/2008 vom 6. Juli 2009 E. 6.5.1).

7.6 Bezüglich § 12 Abs. 1 und 2 BO steht dem Gemeinderat Baar ein auch von der 
Gemeindeautonomie geschützter Ermessensspielraum zu (vgl. BGer 1C_5/2016 vom 
18. Mai 2016 E. 3.3; 1C_265/2014 vom 22. April 2015 E. 5.3; 2C_558/2011 vom 11. Janu-
ar 2012 E. 3.2; je mit Hinweisen). Obwohl dem Verwaltungsgericht gegenüber dem Ent-
scheid des Gemeinderats grundsätzlich volle Kognition zukommt (§ 63 Abs. 3 VRG i.V.m. 
§ 61 Abs. 1 Ziff. 1 VRG), hat es sich im Hinblick auf dessen Überprüfung eine gewisse 
Zurückhaltung aufzuerlegen (BGE 137 I 235 E. 2.5; BGer 1C_319/2016 vom 1. Februar 
2017 E. 4.2 mit Hinweisen).

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Urteil V 2020 43

7.7 In seinen Urteilen V 2018 53, 54 und 57 vom 29. Oktober 2019 betreffend das 
Nachbargrundstück GS Nr. J.________ der Beschwerdegegner 1 hat das Verwaltungsge-
richt bereits festgestellt, dass das ganze Gebiet R.________, welches sich einheitlich in 
der Wohnzone W2a befindet, als Umgebung zu gelten hat, die bei der Frage der Einord-
nung des Bauprojekts zu berücksichtigen ist. Das Gleiche gilt auch für das vorliegende 
Bauprojekt, was von den Beschwerdeführern denn auch nicht bestritten wird. Das Gebiet 
wird östlich begrenzt durch den Geländeeinschnitt des W.________-bachs und westlich 
durch den X.________-bach. Südlich kann die Autobahn A4a als Grenze bezeichnet wer-
den, im Norden das Ende des bebauten Gebiets bzw. die Landwirtschaftszone 
"R.________". Es ist somit auch im vorliegenden Fall das ganze Gebiet Y.________ inklu-
sive die S.________ zu berücksichtigen.

7.8 Der geplante Neubau tritt gegen Norden, somit gegen die Strasse (S.________) 
hin, dreigeschossig in Erscheinung (zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss). Die 
Firsthöhe beträgt dort 9,00 m, die Gebäudelänge 16,30 m. Die Nordfassade weist vier ver-
tikal verlaufende Lichtband-Fenster mit einer Fläche von je 1,33 m2 auf. Auf der Südseite 
kommt noch das Untergeschoss hinzu, mit den in E. 5 erwähnten drei Türen mit Fenster-
bändern und der Terrasse. Der geplante Neubau tritt bezüglich Volumen grösser in Er-
scheinung als die bestehenden, meist aus den 60er- und 70er-Jahren stammenden Häu-
ser in der unmittelbaren Umgebung, bei denen weniger als drei Vollgeschosse sichtbar 
sind. Die Kubatur des Bauprojekts auf dem Grundstück GS Nr. G.________ entspricht un-
gefähr derjenigen des Bauprojekts auf dem benachbarten, ebenfalls den Beschwerdegeg-
nern 1 gehörenden Grundstück GS Nr. J.________. Gleich wie dort ist zu sagen, dass 
insbesondere die Nordfassade des vorliegend strittigen Bauvorhabens – insbesondere 
wegen ihrer Höhe – zweifellos einen gewissen, spürbaren Einfluss auf die Nachbarschaft 
haben wird. Der geplante Neubau wird zudem breiter als das bisherige Gebäude auf dem 
Grundstück GS Nr. G.________ und ein Geschoss höher ausfallen als die unmittelbaren 
Nachbargebäude. Das Bauvorhaben hält aber die masslichen Vorgaben der Bauordnung 
ein.

7.9 Am 23. Januar 2019 führte das Gericht in den Verfahren V 2018 53, 54 und 57, in 
denen es um das Bauprojekt der Beschwerdegegner 1 auf dem benachbarten Grundstück 
GS Nr. J.________ ging, einen Augenschein durch. In den entsprechenden Urteilen führte 
es zu dem, was der Augenschein, die Baupläne (insbesondere die Ansichten/Schnitte) 
sowie die Informationen aus dem Internet (www.zugMap.ch und Google Maps) bezüglich 
der massgebenden Umgebung ergeben hat, Folgendes aus, was auch für den vorliegen-

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den Fall zu gelten hat: Im Gebiet R.________ befinden sich mehrere stattliche Ein- und 
Zweifamilienhäuser, die zum Teil recht grosszügig erscheinen betreffend Volumen und 
Ausdehnung, insbesondere im Quartier weiter westlich, bis und mit der Liegenschaft 
"Z.________" (GS Nr. M.________), mit einigen moderneren und grösseren Liegenschaf-
ten mit Flachdächern und höher erscheinenden Fassaden und grösserem Gebäudevolu-
men. Auch auf der Parzelle GS Nr. N.________ steht ein relativ grosser (klassizistischer) 
Bau. Im Gebiet R.________ hat längst auch moderne, kubische Architektur Einzug gehal-
ten, so insbesondere auf der östlichen Nachbarparzelle der umstrittenen Bauparzelle, 
nämlich auf dem Grundstück GS Nr. L.________. Die Gebäude, die nach dem Jahr 2000 
erstellt wurden, zeigen allgemein eine Tendenz hin zu grösseren Bauten unter Inan-
spruchnahme der vollen zulässigen Ausnützung. Mehrere Gebäude wirken mehr als zwei-
geschossig. Es können viele unterschiedliche Dachformen, Grundrisse, Materialisierun-
gen, Farbgebungen und Architekturstile erkannt werden. Das Gebiet R.________ ist be-
reits heute heterogen gestaltet. Im Quartier sind die verschiedensten Baustile anzutreffen, 
und es kann von architektonischer Vielfalt gesprochen werden. Auch der obere Teil der 
Q.________ ist durch architektonisch vielfältige Bautypen geprägt. Auch die Beschwerde-
führer im vorliegenden Fall räumen ein, dass die Umgebung heterogen ist. Als Erstes ist 
daher festzuhalten, dass sich das Projekt der Bauherrschaft an keine einheitliche Gestal-
tung des Quartiers zu halten hat, weil eine solche nicht vorhanden ist. Deshalb kann z.B. 
auch nicht verlangt werden, wie das die Beschwerdeführer offenbar tun, das Attikage-
schoss nicht auf die Fassaden der darunterliegenden Vollgeschosse zu setzen, auch 
wenn das möglicherweise im Quartier tatsächlich sonst nirgends der Fall ist. 

Das neue Wohnhaus weist eine zeitgenössische, kubische Architektur auf, wie sie im 
Quartier bereits vorkommt. Im Gegensatz zu den Beschwerdeführern beurteilt das Gericht 
das geplante Gebäude als durchaus ansprechend, wie es das bereits bezüglich des Pro-
jekts auf dem Nachbargrundstück GS Nr. J.________, das dem vorliegenden ähnelt und 
vom gleichen Architekturbüro entworfen wurde, getan hat. Die ästhetisch-architektonische 
Gestaltung des Gebäudes ist nicht zu bemängeln. Insbesondere ist für das Gericht nicht 
ersichtlich, dass eine andere Anordnung der Fenster oder grössere Fenster an der Nord-
fassade dem Einordnungsgebot besser entsprechen würden. Auch aus der Freilegung des 
Untergeschosses gegen Süden kann das Gericht nichts Negatives erkennen. Das vorlie-
gend zu beurteilende Einfamilienhaus hält die Vorschriften der Zone W2a ein und über-
steigt die maximal zulässige Geschosszahl sowie die maximal zulässige Gebäudehöhe 
nicht. Das Gebiet befindet sich in keiner Ortsbildschutzzone, weshalb an die Einordnung 
keine besonders strengen Massstäbe zu setzen sind. Durch das Projekt der Bauherrschaft 

24

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entsteht weder ein derartiger Widerspruch zur Umgebung noch sind qualifizierte bauliche 
oder landschaftliche Umstände (wie z.B. eine überdurchschnittliche Qualität der bestehen-
den Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine 
qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit) gegeben, dass von der Bauherrschaft verlangt 
werden könnte, dass sie z.B. auf die auf ihrem Grundstück maximal zulässige Gebäu-
dehöhe verzichtet oder die Breite des Gebäudes reduziert. Die von der Bauherrschaft ge-
wählte Höhe des Gebäudes ist Folge der Einzonung in die Wohnzone 2a, in der aktuell ei-
ne Höhe von 9 m zulässig ist. Das ist hinzunehmen, auch wenn damit zwangsläufig ein 
gewisses Spannungsverhältnis zur bestehenden baulichen Umgebung entsteht. Die Grös-
se des Bauvorhabens entspricht den Normen der Bauordnung und ist daher von den 
Stimmberechtigten der Gemeinde Baar bewusst in Kauf genommen worden. Es kann nicht 
gesagt werden, das Gebäude trete gegenüber den umliegenden Gebäuden derart massiv 
in Erscheinung bzw. habe eine so mächtige Einwirkung auf die Umgebung, dass die Vor-
aussetzungen von § 12 BO nicht mehr erfüllt sind. Aus § 12 BO kann kein generelles Ge-
bot abgeleitet werden, die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, 
Dachformen und Firstrichtungen zu übernehmen. Das Einordnungsgebot hat auch nicht 
den Zweck, die bisherige Aussicht weiterhin freizuhalten. Das Baurecht des Kantons und 
der Gemeinde Baar kennt keine Vorschrift, die es erlauben würde, ein Bauvorhaben allein 
deshalb zu verweigern oder in seinem Umfang zu reduzieren, weil es einem Dritten Aus-
sicht entzieht. Die Aussicht wird nur indirekt durch die Bestimmungen über die erlaubte 
Ausnützung, Geschosszahl und Gebäudehöhen, Dachformen, Grenzabstände usw. ge-
schützt. Das Einordnungsgebot bildet demgemäss für den Schutz von Aussicht keine 
Handhabe. Der Vorwurf der Beschwerdeführer, der Gemeinderat Baar habe § 12 BO als 
reines Verunstaltungsverbot interpretiert, ist im Übrigen unberechtigt. Der Gemeinderat 
Baar hat klar zum Ausdruck gebracht, dass sich der Neubau seiner Ansicht nach sehr gut 
zwischen die beiden Nachbarsgebäude im Osten (GS Nr. L.________) und Westen (GS 
Nr. J.________) und mit seinem Flachdach und der modernen kubischen Architektur gut in 
die massgebende, heterogene Umgebung einfügen werde. Er betonte zudem die zeit-
genössische und durchaus stimmige Gestaltung und Gliederung des Bauvorhabens. Der 
Feststellung, dass das Bauvorhaben den Vorgaben von § 12 Abs. 1 BO entspricht, 
schliesst sich das Gericht an, weshalb sich die entsprechende Rüge der Beschwerdefüh-
rer als unbegründet erweist. 

8.
8.1 Die Beschwerdeführer haben die Durchführung eines Augenscheins beantragt, 
damit das Verwaltungsgericht die erhobenen Rügen, insbesondere jene im Zusammen-

25

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hang mit dem gewachsenen Terrain und der unbefriedigenden Einordnung, beurteilen 
könne. Idealerweise, so die Beschwerdeführer, werde bezüglich der Frage des gewachse-
nen Terrains ein Geometer beigezogen.

8.2 Ein Augenschein dient zur Feststellung des Sachverhaltes (vgl. § 13 Abs. 1 VRG). 
Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemässen 
Ermessen der anordnenden Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins 
besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise überhaupt nicht 
abgeklärt werden können. Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die 
tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten 
durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen 
Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf Durchführung eines Augen-
scheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidungsgrundlage darstellen 
(Kaspar Plüss, in: Kommentar zum VRG des Kantons Zürich, a.a.O., § 7 N. 79).

8.3 Das Gericht sieht in diesem Verfahren keinen Anlass, einen Augenschein vorzu-
nehmen. Zum einen befindet sich bei den Akten ein Digitales Höhenmodell, dem zu ent-
nehmen ist, dass die Bauherrschaft die massgebenden Punkte des gewachsenen Terrains 
bereits amtlich vermessen liess. Die entsprechenden Koten wurden zudem korrekt in die 
Baupläne übernommen, weshalb keine erneuten Vermessungen vorzunehmen sind. Zum 
anderen hat das Gericht auf dem Nachbargrundstück GS Nr. J.________ bereits einen 
Augenschein durchgeführt, bei welchem die Situation vor Ort festgestellt werden konnte. 
Dem Gericht sind die örtlichen Gegebenheiten daher hinlänglich bekannt, weshalb es ihm, 
unter Beizug der Pläne und Ansichten des Bauvorhabens, ohne weiteres möglich ist, über 
die Frage der Einordnung zu entscheiden. Ein Augenschein hätte dem Gericht für die 
Klärung der sich hier stellenden Fragen somit keinen relevanten Erkenntnisgewinn ge-
bracht. Der Antrag der Beschwerdeführer ist daher abzuweisen. 

9. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Baubewilligung und der Einspracheent-
scheid des Gemeinderats Baar vom 23. Juni 2020 nicht zu beanstanden sind. Die dage-
gen eingereichte Beschwerde erweist sich als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. 

10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die unterliegenden Beschwerdefüh-
rer gemäss § 23 Abs. 1 Ziff. 3 VRG kostenpflichtig. Die Spruchgebühr wird auf Fr. 3'500.– 
festgesetzt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Ferner ist der obsiegen-
den, anwaltlich vertretenen Bauherrschaft zu Lasten der Beschwerdeführer eine Parteien-

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tschädigung zuzusprechen (§ 28 Abs. 2 VRG). Das Gericht erachtet eine solche von 
Fr. 3'200.– (inkl. MwSt. und Barauslagen) als angemessen. Anspruch auf eine Parteien-
tschädigung haben die in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegeg-
ner 2 und 3 keinen (§ 28 Abs. 2a VRG).

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Den Beschwerdeführern wird eine Spruchgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt und mit 
dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3. Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnern 1 unter Solidarhaftung ei-
ne Parteientschädigung von Fr. 3'200.– (inkl. MwSt. und Barauslagen) zu bezah-
len.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

5. Mitteilung an die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer (dreifach), an den 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegner 1 (zweifach), an den Gemeinderat Baar, 
an das Amt für Umwelt des Kantons Zug sowie zum Vollzug von Ziffer 2 im Dispo-
sitiv an die Finanzverwaltung des Kantons Zug.

Zug, 14. Juni 2021

Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Der Gerichtsschreiber

versandt am