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**Case Identifier:** 67e26bae-61b5-5aba-bcd4-219aa793ddf5
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-05-06
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 06.05.2025 A/1019/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1019-2023_2025-05-06.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1019/2023-LCI ATA/508/2025  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 6 mai 2025 

3ème section 

    dans la cause  

A______ SA recourante 
représentée par Me Andreas FABJAN, avocat 

contre 

B______SA 
et 
COMMUNE DE C______ 
représentée par Me Julien PACOT, avocat 
et  
D______ SA 
représentée par Me Romain CANONICA, avocat 
et 
DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OAC intimés 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
27 août 2024 (JTAPI/839/2024) 

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A/1019/2023 

EN FAIT 

A.     a. La commune de C______ (ci-après : la commune) est propriétaire des parcelles 
nos 1’175 et 1’516 sises sur son territoire. 

La parcelle n° 1’175 est sise tant en 5e zone à bâtir (1’178 m2) qu’en zone de bois 
et forêts (1’279 m2). Elle est libre de toute construction. 

La parcelle n° 1’516 est sise pour partie en zone sportive (15’130 m2) et pour partie 
en zone de bois et forêts (5’271 m2). Elle accueille le centre sportif et de loisirs 
E______ (ci-après : le centre sportif). 

b. A______ SA (ci-après : A______) est une société anonyme sise au F______ dont 
le but est le courtage immobilier, l'achat et la vente d'immeubles, à l'exception des 
opérations prohibées par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des 
personnes à l’étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE - RS 211.412.41), la 
promotion immobilière, ainsi que la gérance d'immeubles. 

Elle est propriétaire, depuis le 31 janvier 2023, de la parcelle n° 1'508 sise sur la 
commune et située en 5e zone.  

c. B______SA (ci-après : B______) est une société anonyme dont le siège se trouve 
à C______ et qui a pour but l'achat, la détention, la location, la promotion et la vente 
de biens immobiliers tant en Suisse qu'à l'étranger.  

Elle est propriétaire de la parcelle n° 88, sise sur la commune, qui est située en 
5e zone à bâtir (7’457 m2) et en zone de bois et forêts (721 m2). D______ SA (ci-
après : D______), ayant pour but notamment toute activité commerciale et de 
services en matière immobilière, est au bénéfice d’un droit d’emption sur cette 
parcelle, annoté au registre foncier (ci-après : RF). 

L’accès à cette parcelle, actuellement vierge de toute construction, s’effectue par le 
chemin G______. 

d. La parcelle n° 1’059 de la commune, qui constitue une partie du chemin 
G______, est une dépendance des trente-quatre parcelles alentours, dont la n° 88. 

Ce chemin fait partie du réseau du quartier et est classé dans le réseau communal 
secondaire ; il est bidirectionnel, comprend une voie avec deux réserves de passage, 
d’une largeur de 4.20 m au maximum et est qualifié d’axe principal. La circulation 
y est limitée à 30 km/h. Il est bordé de chênes séculaires et aucun trottoir ne le 
longe. 

e. Les parcelles précitées sont sises principalement dans une zone classée en degré 
de sensibilité au bruit 2 (DS II), les zone de bois et forêts étant en degré de 
sensibilité au bruit 3 (DS III), et dans le secteur V, respectivement VI, au sens du 
règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 17 mai 2023, 
respectivement du 16 décembre 2015 (RPSFP - L 5 05.10). 

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B.     a. Le 17 janvier 2022, D______ a déposé une demande définitive en autorisation de 
construire auprès du département du territoire (ci-après : le département) afin 
d’édifier trois bâtiments, soit 22 logements en habitat groupé (30% de très haute 
performance énergétique [ci-après : THPE]) avec sondes géothermiques, capteurs 
solaires et parking souterrain. 

Ce projet, qui concernait les parcelles nos 88, 1’059, 1’175 et 1’516, prévoyait aussi 
l’abattage d’arbres ainsi que la construction d’un parking souterrain supplémentaire 
pour le centre sportif, lequel serait mutualisé en deux structures : 34 places de 
stationnement pour voiture dans un espace privé destiné aux futurs habitants et 
42 places dans un autre espace réservé aux usagers du centre sportif. Les bâtiments 
prévus devraient se trouver sur la parcelle n° 88. 

Cette demande a été enregistrée sous la référence DD 1______.  

b. Lors de l’instruction de cette demande, les préavis suivants ont notamment été 
recueillis, étant précisé que le projet a été modifié deux fois :  

- le 2 février 2022, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a 
requis la fourniture de pièces complémentaires ; elle a notamment exigé le 
remise d’un acte notarial ou projet d’acte de cession de droit à bâtir de 335 m2 
de la parcelle n° 1’175 à la n° 88. À cet égard, la commune a, par engagement 
du 9 février 2023, déclaré accepter que pour le calcul de rapport des surfaces 
afférentes à l’autorisation de construire DD 1______, la surface de sa parcelle 
n° 1’175 soit réduite de 353 m2 au profit de la parcelle n° 88 ; elle s'est 
prononcée une nouvelle fois, le 5 août 2022, demandant la fourniture de pièces 
complémentaires ainsi que la modification du projet ; la surface totale 
maximum des constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) ne pouvait 
dépasser les 100 m2 ; enfin, le 3 novembre 2022, la DAC a préavisé 
favorablement le projet, sans observation ; 

- le 4 février 2022, la direction de l’information du territoire (ci-après : DIT), 
l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN) et la police du feu ont préavisé 
favorablement, sous conditions ; en particulier, la police du feu a requis que les 
mesures définies dans le concept sécurité incendie élaboré par H______ Sàrl 
(ci-après : H______) soient respectées et les prescriptions de l’Association des 
établissements cantonaux d’assurance incendie ainsi que les règlements 
d’application de la loi sur la prévention des sinistres, l’organisation et 
l’intervention des sapeurs-pompiers du 25 juillet 1990 (RPSSP - F 4 05.01) et 
de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 
(RCI - L 5 05.01) suivies ; 

- le même jour, la commission consultative de la diversité biologique (ci-après : 
CCDB) a préavisé favorablement, avec dérogations et sous conditions. Elle était 
favorable à une dérogation au sens de l’art. 11 al. 2 let. a de la loi sur les forêts 
du 20 mai 1999 (LForêts - M 5 10) pour la canalisation et le cheminement 

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piétons, mais celui-ci devait être grevé d’une servitude de passage public. Le 
30 août 2022, la CCDB a repris ce préavis ;  

- le 7 février 2022, le service de l’environnement et des risques majeurs (ci-après : 
SERMA) a préavisé favorablement, sans observation ; 

- le 7 mars 2022, la commission d’architecture (ci-après : CA) et le service de 
l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) ont requis 
la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet. Dans son 
dernier prévis favorable, sous conditions, du 15 novembre 2022, la CA a 
demandé de lui soumettre les teintes et les matériaux pour approbation avant la 
commande. Le 5 septembre 2022, le SABRA a préavisé favorablement, sous 
conditions. Il a notamment examiné le système de ventilation et l’a conditionné 
au respect des exigences des art. 11 de la loi fédérale sur la protection de 
l’environnement du 7 octobre 1983 (LPE - RS 814.01) et 7 de l’ordonnance sur 
la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41) « au 
moyen du choix des appareils, de leurs emplacements, du dimensionnement, de 
l’isolation acoustique, etc. » ; 

- le 10 mars 2022, la commune a préavisé favorablement, avec souhaits ; 

- le 14 mars 2022, la commission des monuments, de la nature et des sites 
(ci-après : CMNS) a émis un préavis favorable, avec dérogations et sous 
conditions. Elle était favorable à une dérogation au sens de l’art. 11 al. 2 
let. a LForêts concernant les aménagements extérieurs ; 

- les 14 et 15 juin 2022, l’office de l’urbanisme (ci-après : OU) a préavisé 
favorablement, sous conditions ; 

- le 29 septembre 2022, l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : 
OCAN), après avoir demandé la fourniture de pièces complémentaires et la 
modification du projet, a préavisé favorablement le projet avec dérogations et 
sous conditions. Il était favorable à une dérogation au sens de l’art. 11 al. 2 
let. a LForêts pour les canalisations et le chemin piétons, sous condition que 
celui-ci soit réalisé en matière perméable et grevé d’une servitude de passage 
public. En outre, s’agissant des arbres hors forêt, il a notamment requis le 
respect des conditions mises au préavis liant concernant le dossier d’abattage 
n° 2022 0161, a exigé que toutes les précautions nécessaires (barrières type 
MÜBA à poser à l’aplomb des couronnes, plus 1 m) afin de protéger 
valablement les arbres maintenus à proximité des travaux soient prises et qu’une 
garantie bancaire de CHF 135’000.- lui soit fournie trente jours avant 
l’ouverture du chantier et l’abattage des arbres ; 

- le même jour, l’OCAN a émis un préavis liant selon le dossier d’abattage 
n° 2022 0161 favorable quant à l’abattage d’arbres prévu, sous conditions. Les 
services de l’OCAN consultés à titre individuel ont émis des préavis consultatifs 
favorables. Tel a été en particulier le cas du service de la biodiversité (faune ; 
ci-après : SBIO) qui a formulé, le 14 mars 2022, diverses conditions sur les 

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éclairages, en particulier les bornes de cheminements piétons qui devaient avoir 
des couleurs chaudes inférieures à 2’400, optique strictement dirigé vers le bas, 
éclairage à 180° orienté vers le chemin et dix lux moyen pour cet usage. Les 
localisation et descriptifs des autres éclairages (entrées, terrasses et balcons, 
court de tennis) avec informations techniques sur les modèles et puissance 
devait lui être communiqués. Le site étant proche de milieux boisés et cours 
d’eau, une vigilance sur la temporalité des éclairages extérieurs selon les usages 
avérés était importante ; 

- le 21 novembre 2022, l’OCT a préavisé favorablement, avec souhaits. Il a relevé 
que le projet était conforme à la réglementation actuelle et a considéré qu’un 
abaissement du stationnement à une place par logement était, si nécessaire, 
réalisable ; 

- le 24 novembre 2022, après deux préavis préalables, l’office cantonal de l’eau 
(ci-après : OCEau) a délivré un préavis favorable, avec dérogations et sous 
conditions ; 

- le 23 janvier 2023, le service de la protection civile et des affaires militaires 
(ci-après : OCPPAM), après plusieurs demandes de modification du projet l'a 
préavisé favorablement, sous conditions. 

c. Les 28 juin et 26 septembre 2022, le département a reçu des observations de 
riverains du chemin G______ qui contestaient le projet ainsi qu'une pétition contre 
le soutien de la commune.  

d. Par décision globale du 14 février 2023, publiée dans la Feuille d’avis officielle 
de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le 
département a délivré l’autorisation de construire DD 1______. 

En son point 8, cette décision précisait que les conditions figurant dans les préavis 
ci-dessus devaient être respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation. 

C.     a. Par acte du 16 mars 2023, A______ a interjeté recours contre cette décision 
auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant 
à son annulation. Préalablement, elle a requis un transport sur place, une expertise 
aux fins de déterminer le niveau d’immission du bruit émis par la cheminée de rejet 
d’air vicié du parking souterrain du centre sportif sur sa propriété et la production 
par la requérante et la commune des plans permettant de constater la surface des 
entrées couvertes des logements sis au R-1 et au rez-de-chaussée. 

La surface brute de plancher (ci-après : SBP) du projet était de 2’621 m2, étant noté 
que les deux surfaces couvertes des entrées donnant accès aux logements aux étages 
R-1 et RDC, estimées à 50 m2 chacune, n’y étaient pas comptabilisées. Selon les 
plans visés ne varietur, le projet prévoyait une surface totale de CDPI de 100 m2. 
Étaient comprises dans ce calcul les surfaces des balcons excédant une largeur de 
1,50 m ainsi que celles relatives au local à vélos, mais non les deux surfaces 
couvertes des entrées. L’autorisation de construire violait ainsi la limite de 100 m2 
de l’art. 3 al. 3 du RCI, étant relevé qu’aucun préavis ne contenait un calcul 

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permettant de déterminer les surfaces des CDPI du projet, si bien qu’il apparaissait 
que le département avait omis de vérifier cette question. 

Le préavis de la police du feu du 4 février 2022, qui ne faisait pas mention des voies 
d’accès à la construction projetée pour les services de secours, requérait que le 
concept de sécurité incendie élaboré par H______ soit respecté et que les RCI et 
RPSSP soient appliqués. Or, ledit concept de sécurité et les plans joints au dossier 
de la DD 1______ indiquaient uniquement que l’accès feu était prévu par le chemin 
G______, sans qu’ait été vérifié si sa largeur respectait les valeurs minimales 
légales. La directive n° 7 du RPSSP, applicable dans la mesure où le projet comptait 
22 appartements en habitats groupés, fixait la largeur minimale de la chaussée à 
3.50 m en ligne droite et à 5 m, 4.50 m ou 4 m minimum lorsque le rayon intérieur 
de la chaussée en virage était de respectivement 7 m, 9 m ou 13 m. Or, tel n’était 
nullement le cas. La largeur du chemin G______, qui bordait la parcelle n° 88 sur 
toute sa longueur, était de 3.24 m au début de celui-ci, puis de 2.94 m, 3.07 m, 3.03 
m, 2.86 m, 2.58 m, 2.68 m et 2.96 m jusqu’au premier virage, et, dans la courbe du 
virage, de 2.96 m, puis de 4.14 m, 5.21 m et 3.80 m à la sortie du virage. Ce chemin 
étant bordé d’arbres, son élargissement était impossible. De plus, dans le cadre d’un 
projet prévu sur la parcelle n° 88, l’OCAN avait catégoriquement refusé un tel 
élargissement. Dans ces circonstances, la largeur du chemin G______ était 
insuffisante pour permettre l’accès à la parcelle des services de secours, notamment 
aux camions de pompier. 

La construction projetée prévoyait la réalisation de deux parkings souterrains, l’un 
exclusivement dédié aux logements, l’autre au centre sportif. Avec une SBP de 
2’621 m2, le projet devrait disposer de 35 places de stationnement pour habitants et 
de quatre places visiteurs à teneur du RPSFP, ce qui n’était pas le cas. L’autorisation 
litigieuse ne prévoyant aucune dérogation à l’art. 8 RPSFP, le ratio minimal 
exigible de l’art. 5 al. 3 RPSFP n’était pas respecté. 

L’art. 7 al. 1 OPB et l’art. 2 de son annexe 6 étaient violés. La cheminée de rejet de 
l’air vicié du parking souterrain destiné au centre sportif était située à proximité de 
sa parcelle, à environ 25 m des constructions. Le niveau de puissance acoustique 
maximum avec silencieux de cette cheminée était de 65 dB(A), un niveau sonore 
particulièrement élevé, équivalant au bruit émis par une route à fort trafic. Il 
apparaissait que les immissions de bruit sur sa propriété dues exclusivement à cette 
installation excéderaient les valeurs de planification qui s’élevaient à 45 dB(A) la 
nuit. Il était contesté que le niveau de bruit puisse diminuer de 65 dB(A) à 39 dB(A) 
sur une distance d’à peine 25 m en ligne droite, tel que cela ressortait de l’étude 
acoustique. Au surplus, le choix des requérants d’implanter la cheminée du côté du 
chemin G______, soit en direction des habitations, alors qu’elle aurait pu être 
disposée de l’autre côté du parking, à l’opposé, était incompréhensible. 

Enfin, plusieurs installations étaient prévues dans le domaine vital des arbres 
préservés, notamment aux abords du chemin G______. D’une part, l’entrée 
commune des parkings souterrains était située dans le domaine vital de deux pins 

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protégés alors que l’OCAN avait sollicité, lors de sa première consultation, que le 
projet soit modifié, l’accès au parking ayant une emprise trop conséquente sur le 
domaine vital de ces deux pins. Cette problématique n’avait pas été réglée, dès lors 
que la rampe de parking était toujours située, selon les plans, dans le domaine vital 
de ces arbres. D’autre part, la cheminée de rejet d’air vicié du parking souterrain du 
centre sportif serait située dans le domaine vital du cordon boisé, majoritairement 
composé de grands chênes, de la parcelle n° 1’516. Enfin, le chemin piétonnier 
s’étendant sur toute la parcelle et permettant notamment d’accéder aux nouveaux 
logements depuis le chemin G______ serait réalisé dans le domaine vital des très 
nombreux arbres devant être maintenus. Le projet de construction mettait ainsi en 
péril de nombreux arbres présents sur les parcelles.  

Ce recours a été enregistré sous le numéro de cause A/1019/2023. 

b. Le 24 avril 2023, D______ a confirmé au TAPI son souhait de prendre part à la 
procédure A/1019/2023. Elle a ainsi produit la promesse de vente et d’achat du 19 
avril 2021 et un extrait du registre foncier (ci-après : RF) relatif à la parcelle n° 88 
attestant de l’annotation d’un droit d’emption en sa faveur, valable jusqu’au 31 mai 
2025. 

c. Le 22 mai 2023, la commune a conclu principalement à l’irrecevabilité du 
recours, subsidiairement à son rejet et à la confirmation de la décision entreprise. 

d. Le même jour, D______ a conclu principalement à l’irrecevabilité du recours, 
subsidiairement à son rejet, et a requis préalablement le rejet des mesures 
d’instruction sollicitées. 

e. Le 22 juin 2022, le département a conclu au rejet du recours, s’en rapportant à 
justice s’agissant de sa recevabilité.  

f. Le 1er septembre 2023, A______ a répliqué, persistant dans ses conclusions. Elle 
a requis l’audition des auteurs des préavis de la DAC, de l’OCAN, de l’OCT, du 
SABRA et du rapport de concept de sécurité incendie et évacuation. 

Elle disposait de la qualité pour recourir. Même si elle n’occuperait évidemment 
pas les villas construites sur son fonds, elle disposait, en sa qualité de promotrice et 
de propriétaire, d’un intérêt de fait, de nature économique et matérielle. En effet, la 
commercialisation des villas qu’elle projetait de réaliser serait grandement facilitée 
en cas d’admission du recours. La perspective de devoir subir un important chantier 
puis d’avoir en vis-à-vis d’imposants immeubles était de nature à détourner l’intérêt 
des acquéreurs potentiels. La réalisation du projet litigieux influencerait le nombre 
d’acquéreurs potentiels intéressés et, par voie de conséquence, le prix des villas. 

L’admission de chacun des griefs invoqués aurait pour effet d’annuler l’autorisation 
de construire contestée, de sorte que chacun d’eux était susceptible d’influencer sa 
situation de fait ou de droit et de lui procurer un avantage pratique. Par conséquent, 
l’ensemble des griefs était recevable. 

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Les mesures d’instruction sollicitées étaient justifiées dans la mesure où il était 
impossible d’examiner ses arguments et de s’assurer de la conformité de 
l’autorisation entreprise sur la base des pièces du dossier. Pour ne citer qu’un seul 
exemple, les intimées soutenaient que le plan de simulation établi par H______ 
serait de nature à démontrer que l’accessibilité aux immeubles avec un camion 
pompier avec grande échelle serait assurée. La lecture de ce plan était toutefois 
particulièrement malaisée : les limites de la largeur de la route n’y étaient pas 
indiquées et on ne pouvait dès lors pas s’assurer du respect des exigences 
réglementaires. De plus, il apparaissait clairement que la largeur de manœuvres du 
camion dans les virages excédait les limites de la route, notamment dans le virage 
situé le plus à l’est. Il ressortait du plan qu’elle produisait que la largeur du chemin 
G______ était insuffisante pour permettre à un camion pompier de manœuvrer et 
d’atteindre les constructions projetées. Il convenait aussi de vérifier les constats 
effectués par le bureau d’ingénieurs du fait que le SABRA n’avait effectué aucune 
vérification au sujet des valeurs limite prévues par l’OPB, se limitant à exiger le 
respect des exigences légales, ce qui était insatisfaisant eu égard à l’emplacement 
particulièrement contre-indiqué, retenu pour positionner la cheminée de ventilation. 

L’argumentation du département quant aux CDPI était spécieuse et constituait un 
aveu de ce que les surfaces couvertes des entrées en cause constituaient des CDPI. 
Il soutenait que la surface totale des CDPI avait été minutieusement examinée, mais 
ne produisait aucun calcul permettant de déterminer quelles étaient ces surfaces. 
D______ admettait que les surfaces en question n’avaient pas été comptabilisées 
comme CDPI, mais le justifiait au motif qu’il s’agirait de surfaces extérieures non 
fermées, ce qui ne permettait nullement d’exclure que ces surfaces soient qualifiées 
de CDPI. Enfin, la commune ne contestait pas ce grief. 

Une lecture attentive du concept de sécurité incendie, plus précisément du § 3.2 
« Accès pompier », permettait de constater que celui-ci n’examinait nullement si le 
chemin G______ respectait les exigences posées par les normes et prescriptions 
légales applicables. Ce concept renvoyait d’ailleurs aux normes et prescriptions 
applicables s’agissant de tous les points non spécifiquement traités. La police du 
feu n’avait pas non plus examiné la question de savoir si le chemin d’accès 
respectait les exigences légales. Aucune des parties intimées ne contestait que la 
directive n° 7 RPSSP était applicable et il était manifeste que la largeur minimale 
de la chaussée n’existait pas sur le chemin G______ alors que la jurisprudence 
fédérale indiquait clairement que l’accès des services de secours et de voirie devait 
être assuré. 

Elle a repris et développé son argumentation sur la violation des normes du bruit et 
sur la protection des arbres à conserver.  

g. Le 4 octobre 2023, la commune a dupliqué, persistant dans ses développements 
et conclusions. 

h. Le 3 novembre 2023, D______ a dupliqué, persistant dans ses conclusions. 

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i. Le même jour, le département a dupliqué, persistant dans ses conclusions. 

j. Le 16 novembre 2023, A______ a déposé des écritures spontanées au TAPI, 
faisant valoir divers points quant au calcul de la surface des CDPI. 

k. Par décision globale du 6 décembre 2023, qui annulait et remplaçait la décision 
litigieuse du 14 février 2023, publiée dans la FAO du même jour, le département a 
délivré l’autorisation de construire DD 1______. 

Cette décision était en tout point identique à celle du 14 février 2023, à part le fait 
qu’elle mentionnait au point n° 15 le projet de mutation parcellaire provisoire 
n° 27/2023 et qu’elle exigeait qu’une mention de restriction du droit de propriété, 
en lien avec le projet précité, soit inscrit au RF. 

l. Le 7 décembre 2023, le département a informé le TAPI et les parties à la 
procédure de cette nouvelle décision. 

m. Le 11 décembre 2023, le TAPI a imparti aux parties un délai au 10 janvier 2024 
pour qu’elles lui indiquent la suite qu’elles entendaient donner à la procédure. 

n. Les 13 et 20 décembre 2023 ainsi que 10 janvier 2024, les parties se sont 
déterminées.  

o. Le 12 janvier 2024, se référant à l’art. 67 de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10), le TAPI a informé A______ qu’il n’y avait 
pas lieu de considérer que son recours déposé le 16 mars 2023 était devenu sans 
objet et que celui-ci serait traité. Dès lors, il n’était pas nécessaire qu’elle forme 
recours contre la décision du 6 décembre 2023. 

p. Par acte du 22 janvier 2024, A______ a interjeté recours contre la décision du 
6 décembre 2023 auprès du TAPI. Ses conclusions étaient identiques à celles 
formulées dans ses écritures du 16 mars 2023, hormis le fait qu’elle requérait en 
plus, à titre préalable, la production par la requérante, la commune et le département 
des documents relatifs à la mutation parcellaire n° 27/2023 et le détail des calculs 
de surface suite à ladite mutation. 

Cet acte était similaire au recours déposé le 16 mars 2023, hormis la question de la 
mutation parcellaire. Suite à son recours déposé contre la décision du 14 février 
2023, le département et les intimées avaient soutenu, sans pour autant préciser leur 
calcul, que le quota des CDPI serait respecté et que cette question pourrait être 
réglée par un projet de division parcellaire. La nouvelle décision DD 1______ du 
6 décembre 2023 comprenait certes un projet de mutation parcellaire, mais aucune 
information relative aux modifications apportées au projet ou autres calculs de 
surface, notamment ceux relatifs aux CDPI, n’avait été fournie. En l’état, il lui était 
impossible de vérifier le respect de l’art. 3 al. 3 RCI, aucun préavis ne contenant un 
calcul permettait de déterminer ces surfaces. L’absence de toute information et 
calcul faisait naître le soupçon que les surfaces de CDPI ne respectaient pas les 
limites légales. 

Ce recours a été enregistré sous le numéro de cause A/279/2024. 

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q. Le 2 février 2024, D______ a conclu principalement à l’irrecevabilité du recours 
du 22 janvier 2024, subsidiairement à son rejet. Elle a requis, préalablement, le rejet 
des mesures d’instruction sollicités. 

r. Le 2 avril 2024, la commune a renvoyé le TAPI à ses écritures du 22 mai 2023 
et noté que celles-ci valaient aussi comme observations dans la cause A/279/2024. 
Ses conclusions étaient ainsi identiques à celles formulées le 22 mai 2023. 

s. Le même jour, le département a conclu au rejet du recours du 22 janvier 2024, 
s’en rapportant à justice s’agissant de sa recevabilité. 

t. Le 6 mai 2024, A______ a persisté dans les termes et conclusions de ses écritures 
du 22 janvier 2024. Elle a réitéré que celles-ci étaient recevables, qu’elle disposait 
de la qualité pour recourir, que l’ensemble de ses griefs étaient recevables de sorte 
que le TAPI devait entrer en matière sur chacun d’eux, que les mesures d’instruction 
requises étaient pertinentes et que le terrain destiné à accueillir le projet n’était pas 
équipé, l’accès des services de pompiers et de secours n’étant pas garanti. 

À tort, le département et l’intimée estimaient que l’art. 3 al. 3 RCI serait respecté 
suite à la division prévue de la parcelle n° 88 en trois futures parcelles, étant noté 
que le projet de mutation n’avait été à ce jour ni inscrit ni même déposé auprès du 
RF. Aucune base légale ou règlementaire ne prévoyait toutefois la possibilité de 
calculer les CDPI en application d’un projet de mutation parcellaire. En soumettant 
au département un projet de division parcellaire en cours de procédure, D______ 
avait admis que le plafond des CDPI était, sans cette division, dépassé. Cela était 
effectivement le cas puisque la surface des CDPI s’élevait à 264.10 m2, soit 
88.80 m2 + 99.60 m2 + 75.60 m2. Les délimitations des futures parcelles ne 
correspondaient par ailleurs en rien aux limites existantes entre les immeubles. Ces 
contours avaient été opportunément délimités dans l’unique but que le quota de 
100 m2 de CDPI par parcelle soit artificiellement respecté, ce qui constituait un abus 
de droit inacceptable, puisque la possibilité de morceler une parcelle sans 
justification objective permettait d’éluder les règles concernant les CDPI, vidant de 
toute substance l’art. 3 al. 3 RCI. De plus, les surfaces des CDPI avaient été 
calculées d’après les nouvelles parcelles, soit après mutation, alors que le calcul des 
SBP avait été effectué sur la base de la parcelle avant division, manière d’opérer 
prohibée par la jurisprudence. En outre, faute de nouveau calcul des SBP par 
parcelle suite à la division parcellaire, il n’était pas démontré que le ratio de 30% 
annoncé dans l’autorisation était respecté. En tout état, le ratio de SBP excédait 
30% s’agissant de la parcelle située au centre, étant encore noté qu’aucun report de 
droits à bâtir entre les parcelles morcelées n’avait été prévu. Enfin, le projet de 
mutation parcellaire ne constituait pas une condition de l’autorisation de construire 
du 6 décembre 2023 et il n’existait donc aucune garantie qu’il soit effectivement 
mis en œuvre. 

Enfin, le SABRA n’avait nullement vérifié que les indications mentionnées dans 
l’étude acoustique étaient correctes, se contentant d’indiquer que l’étude concluait 
au respect des exigences des art. 11 LPE et 7 OPB, et le département avait admis 

- 11/49 - 

A/1019/2023 

que la rampe empiétait toujours dans le domaine vital des deux pins à conserver 
alors même que l’emprise finalement retenue pour leur couronne avait été réduite. 

u. Le 10 juin 2024, D______, le département et la commune ont dupliqué, 
persistant dans leurs développements et conclusions. 

v. Le 24 juin 2024, A______ a réitéré que le chemin G______ n’était pas 
suffisamment large pour permettre le passage des services de secours. Les bordures 
de ce chemin ne coïncidaient pas avec les limites parcellaires, ainsi qu’il résultait 
d’une lettre que la commune lui avait adressée le 22 mai 2024, cette situation devait 
être rectifiée. Ledit chemin empiétait, en partie, sur le domaine privé, soit sur la 
parcelle n° 1’508. 

w. Le 3 juillet 2024, la commune s’est déterminée sur ces écritures spontanées. 

x. Le 11 juillet 2024, en référence au courrier précité, A______ a relevé que la 
commune avait confirmé, ce qui était constitutif d’un aveu, que le chemin empiétait 
sur la parcelle n° 1’508. Dès lors qu’un empiètement existait, il fallait constater que 
la largeur actuelle du chemin n’était pas garantie et que celui-ci pouvait être réduit 
de la largeur de l’empiètement, tel que cela résultait des pièces qu’elle avait 
produites, de sorte que la largeur résiduelle du chemin ne permettrait pas le passage 
des services de secours. Cet élément n’avait manifestement pas été pris en compte, 
ni par l’OCT, ni par la police du feu.  

y. Le 12 juillet 2024, le TAPI a transmis à la A______ des pièces qu’elle avait 
sollicitées dans le cadre de la procédure A/1027/2023 concernant le même projet, à 
savoir : 

- un courrier du 31 mai 2024 par lequel D______ a produit un calcul des surfaces 
CDPI concernant les parcelles, avec les plans schématiques desdites parcelles 
et par étages, précisant à cet égard que les surfaces couvertes aux niveaux R-1 
et rez-de-chaussée avaient été comptabilisées comme CDPI dans le seul but de 
faciliter la lecture alors qu’il s’agissait de surfaces qui ne desservaient que celles 
non rentables ainsi qu’un photomontage du local à vélo. Il résulte notamment 
de ces pièces que le local à vélo est constitué par des poteaux espacés les uns 
des autres, dont certains soutiennent un toit qui est constitué en partie par une 
surface couverte et l’autre par des lamelles. Sa représentation graphique est la 
suivante : 

- un courrier du 31 mai 2024 par lequel le département a produit le calcul détaillé 
des CDPI du projet, étage par étage pour chaque future parcelle. S’agissant du 
local à vélo, conformément aux plans visés, seule une surface de 23.10 m2 était 
couverte et constituait une CDPI, le reste de l’emplacement vélos, constitué 
d’une pergola ajourée, n’étant pas couvert. Quant aux balcons, une déduction 
de 1.50 m avait été opérée et ceux situés à plus de 4.50 m de hauteur n’avaient 
pas été comptabilisés comme CDPI. Pour la parcelle A, les CDPI du 
rez-de-chaussée étaient de 23.12 m2 pour le couvert à vélo et de 33.90 m2 pour 
le passage, et ceux des quatre balcons du R+1 totalisaient 14.86 m2, soit une 

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A/1019/2023 

surface totale de CDPI de 71.88 m2. Pour la parcelle B, les CDPI du R-1 étaient 
de 48.73 m2 pour le passage, ceux du rez-de-chaussée de 32.58 m2 pour le 
passage et de 11.61 m2 pour les trois balcons, et les CDPI du R+1 étaient de 
3.87 m2, soit une surface totale de CDPI de 97.69 m2. Pour la parcelle C, les 
CDPI du R-1 étaient de 48.86 m2 pour le passage et de 13.26 m pour les cinq 
balcons, soit une surface totale de CDPI de 62.12 m2. Il apparaissait ainsi que 
le total de CDPI pour chaque future parcelle respectait le maximum imposé par 
l’art. 3 al. 3 RCI. 

za. Le 18 juillet 2024, A______ a signalé au TAPI qu'elle n'était pas partie à la 
procédure A/1027/2023 et lui a demandé de lui indiquer dans quel contexte les 
déterminations précitées lui avaient été communiquées.  

zb. Le 22 juillet 2024, le TAPI a indiqué à A______ que les pièces communiquées 
le 12 juillet 2024 avaient trait à un grief qu’elle avait fait valoir concernant les 
CDPI, point ayant aussi été instruit dans le cadre de la procédure A/1027/2023. 

zc. Le 24 juillet 2024, A______ a fait valoir qu’aucune jonction n’avait été 
ordonnée avec la procédure A/1027/2023 et qu’il ne se justifiait pas de verser 
certaines pièces issues de cette dernière procédure. Les parties s’étaient largement 
exprimées et n’avaient pas sollicité de compléter leurs écritures. Elle sollicitait que 
lesdites pièces ne soient pas apportées à la procédure et que le TAPI n’en tienne pas 
compte. 

zd. Le 7 août 2024, le TAPI a confirmé à A______ que les pièces en cause avaient 
été versées à la procédure. 

ze. Par jugement du 27 août 2024, le TAPI a rejeté le recours dans la mesure de sa 
recevabilité.  

La décision du 6 décembre 2023 annulant et remplaçant la décision du 14 février 
2023 n’avait pas fait entièrement droit aux conclusions de A______. En effet, elle 
était identique à celle du 14 février 2023, hormis le fait qu’elle mentionnait en plus 
le projet de mutation parcellaire provisoire n° 27/2023 et exigeait qu’une mention 
de restriction du droit de propriété, en lien avec le projet précité, soit inscrite au RF. 

Partant, cette nouvelle décision du 6 décembre 2023 n’avait pas mis fin à la 
procédure A/1019/2023. L’instruction de cette procédure se poursuivait, avec pour 
effet que les nouvelles écritures en lien avec la nouvelle décision en faisaient 
organiquement partie. Les écritures du 22 janvier 2024 ne pouvaient par conséquent 
pas être considérées, en soi, comme un recours à part entière dans la mesure où elles 
s’inscrivaient dans ladite procédure. Il ne s’agissait ainsi que d’un simple échange 
d’écritures dans la procédure A/1019/2023. 

Cela étant, dans la mesure où une nouvelle procédure avait été ouverte au TAPI 
suite à l’acte du 19 (recte : 22) janvier 2024, sous la référence A/279/2024, il y avait 
juridiquement lieu de joindre ces deux causes, étant noté que l’objet litigieux était 
identique dans les deux causes. 

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A/1019/2023 

A______ était actuellement propriétaire de la parcelle n° 1’508 et elle avait, en sa 
qualité de promoteur immobilier, développé le projet de construction qui y était 
édifié. En outre, le projet litigieux devait être construit à proximité de la parcelle 
précitée, à moins de 100 m. 

La question de savoir si ces éléments lui conféraient, à eux seuls, la qualité pour 
recourir dans la mesure où elle disposerait d’un intérêt digne de protection, à savoir 
la possibilité de retirer un avantage pratique de l’annulation de la décision en cause 
entreprise, devait être laissée ouverte compte tenu de l’issue du litige. 

L’admission de la qualité pour recourir ne signifiait pas encore que toutes les 
conclusions, respectivement griefs, formulés par A______ étaient recevables. La 
question de la recevabilité de certains des griefs soulevés par l'intéressée devait être 
examinée. 

S’agissant de la requête de A______ tendant à la production des calculs permettant 
de déterminer les surfaces des CDPI du projet litigieux, ceux-ci avaient été versés 
au dossier de la cause par le TAPI qui lui en avait transmis copie. Cela étant, les 
plans et les documents versés au dossier ainsi que la consultation des données 
librement accessibles sur le système d'information du territoire genevois (ci-après : 
SITG) permettaient de visualiser le projet litigieux, ses dimensions, le périmètre 
dans lequel il s’insérait, les données relatives aux parcelles voisines, de celles 
destinées à accueillir le projet querellé et au chemin G______. Un transport sur 
place ayant pour objet les mêmes éléments, cette mesure d’instruction ne fournirait 
pas d’informations pertinentes supplémentaires. 

S’agissant des demandes de comparution personnelle et d’audition de membres de 
diverses instances de préavis ainsi que des auteurs du rapport de concept de sécurité 
incendie et évacuation, A______ avait eu l’occasion de s’exprimer par écrit, 
d’exposer leur (recte : son) point de vue et de produire toutes les pièces qu’ils 
(recte : elle) estimait utiles à l’appui de leurs (recte : ses) allégués par le biais des 
écritures usuelles. Les préavis des instances dont l’audition était requise étaient par 
ailleurs suffisamment explicites pour qu’il ne soit pas utile d’entendre des membres 
de ces dernières. Il en allait de même pour le rapport de concept de sécurité incendie 
et évacuation, long d’une quinzaine de pages. Enfin, la commune était partie au 
litige et A______ avait dûment pu se déterminer sur les observations de cette 
dernière. Partant, il n’y avait pas lieu de procéder à la comparution personnelle des 
parties ni à l’audition des personnes requises, ces actes d’instruction n’étant au 
demeurant pas obligatoires. Enfin, il n’était pas nécessaire d’ordonner l’expertise 
requise. Les documents sollicités se trouvaient au dossier, de sorte que A______ 
était libre de les consulter et de se prononcer à leur égard. Le dossier comportait 
partant tous les éléments pertinents et nécessaires à l’examen des griefs et 
arguments mis en avant par les parties, permettant au TAPI de se forger une opinion 
et de trancher le litige. Dans la mesure où il n’existait pas un droit à leur 
accomplissement, il ne serait dès lors pas donné suite aux mesures d’instruction 

- 14/49 - 

A/1019/2023 

sollicitées qui ne pouvaient apporter des éléments pertinents pour décider de l’issue 
du litige. 

S’agissant de la surface à prendre en compte, une mutation parcellaire était 
formellement décidée (parcelles A, B et C). Il s’agissait d’une condition 
formellement assortie à la délivrance de l’autorisation de construire querellée (point 
n° 15). Aucune disposition légale n’exigeait qu’une mutation parcellaire se fasse en 
respectant les limites des immeubles, de sorte que A______ ne pouvait se plaindre 
des contours des futures parcelles. Il était par ailleurs possible, à teneur de la 
jurisprudence, de tenir compte de la surface de la parcelle initiale pour le calcul des 
SBP et de celle du projet de mutation parcellaire pour les CDPI. Il convenait donc 
de prendre en considération la surface non de l’ensemble des parcelles concernées 
par le projet litigieux, mais des trois futures parcelles. 

Ainsi qu’il résultait tant de l’art. 3 al. 3 RCI que de la directive CDPI, n'étaient pas 
réputées CDPI les constructions qui se situait à plus de 4.50 m du sol. Cela 
expliquait pourquoi le département n’avait, à juste titre, pas pris en considération 
certains balcons dans le calcul des CDPI. A fortiori, les éléments de la toiture mis 
en cause par A______, qui se situaient plus haut que les balcons précités et donc à 
plus de 4.50 m du sol, ne devaient pas être pris en considération dans le calcul des 
CDPI. Il en allait de même des deux surfaces couvertes des entrées, situées devant 
les cages d’escaliers, qui ne répondaient manifestement pas à la définition de CDPI. 
Autre était en revanche la question du local vélo, dont une partie était qualifiée de 
pergola ajourée par le département. Il ressortait en effet du photomontage produit 
par D______ que cette construction ne pouvait s’apparenter, même pour la partie 
couverte par des lamelles, au descriptif de la notion de « pergola » qui figurait dans 
la directive CDPI, soit, pour rappel, une construction légère dans un jardin servant 
de support à des plantes grimpantes. Partant, c’était l’entier de la surface de ce local 
vélo qui devait être pris en compte en tant que CDPI, donc une surface de 49.40 m2 
et non de 23.12 m2. Cela n’entraînait toutefois pas une violation des limites 
imposées par l’art. 3 al. 3 RCI, puisque la surface des CDPI de la parcelle A 
demeurait inférieure à la limite des 100 m2, s’établissant à 98.16 m2. 

L’accès des pompiers devrait s’effectuer par le chemin G______, le même menant 
aux parcelles nos 2’077 à 2’082 (chemin G______ ______ à ______E) dont les 
propriétaires avaient obtenu les autorisations de construire leur immeuble en été 
2007. Ainsi, une décision entrée en force avait retenu que ce chemin était apte au 
passage des pompiers et aucun élément ne permettait de retenir qu’il avait subi 
depuis lors des modifications de son tracé ou que les pompiers employaient des 
engins plus imposants. Dans ces circonstances, il n’y avait pas lieu de considérer 
qu’une solution contraire devrait être adoptée aujourd’hui. En tout état, les autorités 
compétentes et spécialisées pour se prononcer sur la question de l’accès à la parcelle 
par les pompiers, tant l’OCT que la police du feu, n’avaient relevé aucun élément 
permettant de douter qu’il y aurait un problème à cet égard. Au contraire, ils avaient 
délivré un préavis favorable dès le début de l’instruction, l’OCT le réitérant encore 

- 15/49 - 

A/1019/2023 

à deux reprises. À noter que le concept de sécurité incendie du 12 janvier 2022, qui 
abordait, au titre du plan de réduction des risques incendie et d’évacuation retenu, 
les aspects relatifs à l’accès pompiers, avait été établi suite à un entretien du 
16 décembre 2021 avec un membre de la police du feu, ce qui laissait déduire un 
examen rigoureux de la situation par cette instance. De plus, le plan de simulation 
du 17 mai 2022 de H______ soutenait que le passage du plus long et large des 
véhicules pompiers, le camion avec grande échelle, était assuré tout le long du 
chemin G______. Face à ces éléments, A______ ne démontrait pas en quoi le 
chemin G______ ne serait pas techniquement propre à garantir le passage des 
véhicules des services de secours. 

Dans ces circonstances, en présence de préavis favorables, il ne pouvait pas être 
reproché au département d’avoir délivré l’autorisation de construire querellée. Le 
fait qu’il ait, en tenant compte de tous les intérêts en présence, procédé à une 
appréciation différente de celle de A______ – qui entendait avant tout opposer leur 
(recte : sa) propre appréciation à celle du département – ne permettait pas de retenir 
que celui-ci se serait fondé sur des critères et considérations dénués de pertinence 
et étrangers au but visé par la règlementation en vigueur ; il avait également dû tenir 
compte que l’édification de 22 nouveaux appartements dans un canton où sévissait 
une pénurie de logements revêtait un caractère prépondérant. À ce sujet, le TAPI 
devait faire preuve de retenue et respecter la latitude de jugement conférée à 
l’autorité de décision, en particulier dans les domaines faisant appel à des 
connaissances techniques, et ne pouvait en corriger le résultat en fonction d’une 
autre conception, sauf à statuer en opportunité, ce que la loi lui interdisait de faire. 

Du point de vue du droit public de la construction, le terrain sur lequel était 
envisagée la construction litigieuse était équipé au sens des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 
let. b de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - 
RS 700). 

La demande d’autorisation de construire ayant été déposée avant l’entrée en vigueur 
de la version du 17 mai 2023 du RPSFP, il fallait appliquer les dispositions du 
RPSFP dans sa version du 16 décembre 2015, avec pour résultat que le nombres de 
places habitants devrait être de 34.073 places de stationnement. En application de 
la jurisprudence, le chiffre de 34.073 aurait dû être arrondi à 35, en tenant compte 
des centièmes. Toutefois, cette question pouvait être laissée ouverte puisque ce grief 
était de toute manière irrecevable. En effet, les normes imposant au constructeur la 
création d’un nombre déterminé de places de stationnement n'avaient pas vocation 
à protéger les propriétaires voisins, ce d’autant plus que le parking en cause était 
souterrain et qu’il ne les impactait pas visuellement. 

Un rapport acoustique détaillé établi le 22 juillet 2022 par Architecture & 
Acoustique avait été joint à la demande d’autorisation de construire. À teneur de 
celui-ci, les équipements n’étaient pas encore sélectionnés définitivement, mais son 
analyse permettait de juger de la situation sur la base des concepts et indications 
disponibles, l’objectif étant de vérifier que le respect des exigences en vigueur était 

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A/1019/2023 

possible sans difficulté technique particulière, et de fixer les conditions nécessaires 
pour y parvenir. L’extraction d’air vicié du parking du centre sportif serait assurée 
par un ventilateur installé dans le parking au sous-sol avec un rejet d’air à l’extérieur 
au moyen d’une cheminée d’un hauteur d’environ 2 m. Un silencieux devait être 
installé en sortie du ventilateur et dimensionné en fonction de l’appareil sélectionné. 
Il ressortait de ce rapport d’expertise, dont la méthode d’évaluation avait été validée 
par le SABRA, que le niveau d’immission serait de 39 dB(A) pour le point 
d’immission 1, lequel correspondait à l’immeuble de A______, et que le respect 
des exigences en vigueur était, à certaines conditions, possible sans difficulté 
technique particulière. Ce rapport concluait ainsi au respect des exigences de l’OPB 
et de la LPA (recte : LPE) sous réserve du dimensionnement correct des 
installations et des silencieux prévus. Partant, force était pour le TAPI de constater 
que les valeurs précitées étaient en-dessous du maximum autorisé, tant pour la 
période diurne que pour celle nocturne. 

En outre, le SABRA, instance spécialisée en matière de contrôle des émissions 
sonores, avait rendu le 5 septembre 2022 un préavis favorable basé en partie sur le 
rapport acoustique cité. Ce service avait posé à ce titre plusieurs conditions et exigé 
que le maître de l’ouvrage s’assure du respect des exigences des art. 7 OPB et 
11 LPE, au moyen justement du choix des appareils, de leurs emplacements, du 
dimensionnement, de l’isolation acoustique, etc. Il avait précisé que l’étude 
acoustique précitée posait les conditions minimales à respecter et avait 
explicitement rappelé au maître d’ouvrage qu’il devait s’assurer du respect de 
l’installation des appareils selon les exigences du/des constructeur/s. Par 
conséquent, force était de constater que l’instance spécialisée avait examiné la 
situation avec soin et de manière fouillée, tout en posant plusieurs conditions. En 
outre, ce préavis du SABRA faisait partie intégrante de la décision attaquée, tout 
comme les conditions qu’il contenait. 

Pour le surplus, il était difficile de comprendre comment A______ envisageait que 
le SABRA pût s’assurer des valeurs d’immission d’une sortie de ventilation d’un 
parking non encore construit. En tout état, le respect des conditions figurant dans le 
préavis du SABRA relevait de la conformité de l’autorisation de construire aux 
conditions posées par les instances spécialisées, de sorte que cette question ne 
pourrait être examinée qu’au moment de l’exécution de cette autorisation, par le 
département, lequel était chargé de veiller au respect de la loi et des autorisations 
délivrées. 

Partant, A______, qui se contentait de substituer sa propre appréciation à celle de 
l’instance spécialisée, en particulier sur la question de la réduction du bruit sur une 
distance de 25 m qu’elle mettait en doute, n’avait pas démontré que les installations 
autorisées ne respecteraient pas les exigences légales. 

L’OCAN, instance compétente dans ce domaine et qui était le mieux à même de 
prendre en considération tous les paramètres spécifiques, avait examiné le projet à 
deux reprises avant de rendre un préavis favorable le 29 septembre 2022. Les 

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A/1019/2023 

services de l’OCAN consultés à titre individuel avaient également émis des préavis 
consultatifs favorables. Il ressortait du préavis de l’OCAN qu’il n’avait pas octroyé 
une dérogation pour les éléments de la construction intervenant dans le domaine 
vital des arbres, la dérogation accordée concernant le chemin piétonnier. Par contre, 
elle avait fixé diverses conditions devant être intégralement respectées, notamment 
que toutes les précautions nécessaires fussent prises pour protéger les arbres 
maintenus à proximité des travaux ou encore qu’un arboriste fût mandaté pour le 
suivi des travaux à proximité des arbres concernés. 

Compte tenu de ces éléments, le département, en suivant les préavis de l’OCAN, 
n’avait pas excédé ou mésusé de son pouvoir d’appréciation. À cet égard, était 
rappelée encore la retenue dont devaient faire preuve les autorités de recours afin 
d’éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions de préavis, 
qui disposaient des connaissances techniques, pour autant que l’autorité inférieure 
suive l’avis de celles-ci, ce qui était le cas du projet litigieux. 

D.     a. Par acte du 30 septembre 2024, A______ a interjeté recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le 
jugement précité, concluant à son annulation et l'annulation de l'autorisation de 
construire DD 1______ du 6 décembre 2023. Subsidiairement, les procédures 
A/1019/2023 et A/279/2024 devaient être disjointes, les intimés devaient être 
condamnés en tous les frais et dépens de la procédure A/1019/2023 et le dossier 
renvoyé au TAPI pour nouvelle décision dans le sens des considérants.  

Le TAPI avait omis de retenir que la largeur du chemin G______ mesurait 3.24 m 
au début, puis 2.94 m, 3.07 m, 3.03 m, 2.86 m, 2.58 m, 2.68 m et 2.96 m jusqu’au 
premier virage, puis 2.96 m, 4.14 m, 5.21 m et 3.80 m la courbe du virage. Il n'avait 
en outre pas constaté que ce chemin était bordé d'arbres, ce qui rendait son 
élargissement impossible. Ces éléments étaient essentiels dès lors qu'ils 
démontraient que le chemin ne respectait pas les dimensions minimales requises 
par la législation et ne permettait pas l'accès à la parcelle aux services de secours, 
notamment aux camions de pompier. Le TAPI avait donc procédé à une 
constatation incomplète des faits pertinents.  

Le TAPI ne s'était pas prononcé sur un des griefs invoqués. Dans son mémoire de 
réplique, elle avait fait valoir que le morcellement de la parcelle avait été effectué 
dans l'unique but de lui permettre de respecter artificiellement le quota des CDPI, 
dès lors que celui-ci était dépassé pour l'ensemble de la parcelle, ce qui était 
constitutif d'un abus de droit. Le TAPI n'avait pas examiné ce grief. Ce dernier était 
essentiel dans la mesure où son admission aurait conduit le TAPI à constater que le 
projet violait les règles des CDPI. En omettant de se prononcer sur un grief 
valablement invoqué et pertinent, le TAPI avait violé son obligation de motivation 
ainsi que son droit d'être entendue.  

Le 16 mars 2023, elle avait recouru contre l'autorisation de construire du 14 février 
2023 donnant lieu à l'ouverture de la procédure A/1019/2023. Elle avait 
principalement conclu à ce que l'autorisation de construire précitée soit annulée. 

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A/1019/2023 

Elle avait notamment invoqué une violation des normes sur les CDPI dès lors que 
le projet dépassait le quota de constructions de peu d'importance admissible. Ce 
grief était bien-fondé, raison pour laquelle le département, le 6 décembre 2023, 
avait rendu une nouvelle autorisation de construire annulant et remplaçant celle du 
14 février 2023, prenant notamment en considération un projet de morcellement 
parcellaire afin de se conformer aux normes régissant les CDPI. La situation était 
en tout point identique à une affaire ayant donné lieu à un jugement récent du TAPI. 
Il n'était pas possible de comprendre pour quelle raison le TAPI s'était écarté de sa 
jurisprudence en mettant les frais et dépens de la procédure A/1019/2023 à sa 
charge, en violation de l'art. 106 du code de procédure civile du 19 décembre 2008 
(CPC - RS 272 ; sic). Le jugement attaqué devait ainsi être annulé. Il convenait de 
disjoindre les procédures A/1019/2023 et A/279/2024 et de mettre les frais de la 
première procédure à la charge des intimés et de lui allouer des dépens de 
procédure.  

Il n'était pas contesté que le projet ne respectait pas la limite de 100 m2 de CDPI 
prévue à l'art. 3 al. 3 RCI, sans tenir compte de la division parcellaire envisagée. La 
seule question litigieuse était la légalité de la réalisation de cette division et sa prise 
en considération dans le cadre de l'examen de la conformité du projet à l'art. 3 
al. 3 aRCI. D'une part, la mutation parcelle n'était pas formellement réalisée. Elle 
n'avait pas été inscrite, ni même déposée auprès du RF. Il ne s'agissait que d'un 
projet envisagé pour les seuls besoins de la cause. De plus, aucune condition 
formelle n'était inscrite dans la décision d'autorisation de construire du 6 décembre 
2023 prévoyant l'obligation d'exécuter la mutation parcellaire envisagée. Il 
n'existait aucune garantie que le projet de mutation de la parcelle n° 88 soit in fine 
mis en œuvre. Même si aucune disposition légale n'exigeait qu'une mutation 
parcellaire respecte les limites des immeubles, D______ envisageait de procéder à 
un morcellement de sa parcelle dont les limites ne répondaient à aucune logique 
foncière, économique ou constructive. L'unique critère retenu avait pour but que le 
ratio de CDPI soit respecté. Il était patent que les contours des nouvelles parcelles 
avaient été opportunément délimités dans l'unique but que le quota de 100 m2 de 
CDPI par parcelle soit artificiellement respecté et ainsi d'éluder les règles de 
l'ancien RCI. Il s'agissait d'un cas d'école d'abus de droit qui devait être sanctionné. 
L'une des conditions requises par la chambre administrative, découlant de 
l'ATA/1364/2023 du 19 décembre 2023, n'était pas remplie puisque l'autorisation 
de construire ne prévoyait pas la condition que l'ensemble des parcelles issues de la 
division parcellaire ne puisse plus faire l'objet de SBP supplémentaires à hauteur de 
la limite légale actuelle. En outre, le calcul des SBP par parcelles, à la suite de la 
division parcellaire envisagée, n'avait pas été effectué. Il n'était ainsi pas démontré 
que le ratio de 30% annoncé dans l'autorisation soit respecté. Il était d'ailleurs 
manifeste que le ratio excédait 30% s'agissant de la parcelle située au centre. Par 
ailleurs, les deux surfaces couvertes de l'entrée et certains balcons étaient bien des 
CDPI. Le TAPI n'avait invoqué aucune base légale ou jurisprudentielle pour les 
exclure du calcul des CDPI. La juridiction inférieure n'avait également pas détaillé 

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A/1019/2023 

les calculs effectués pour les trois parcelles projetées, si bien qu'il était impossible 
de déterminer quelles étaient les surfaces in fine prises en considération. Enfin, le 
RCI ne prévoyait pas la possibilité de calculer les CDPI en application d'un projet 
de mutation parcellaire. En toute hypothèse, même après division, le quota des 
CDPI n'était pas respecté, pour la parcelle A à tout le moins (la surface des CDPI 
se montait à 115 m2).  

La largeur du chemin G______ était insuffisante pour permettre l'accès à la parcelle 
aux services de secours, notamment aux camions de pompiers. Ce n'était pas parce 
que de précédentes autorisations de construire auraient été délivrées le 18 octobre 
2006 qu'il faudrait considérer que ledit chemin serait conforme aux prescriptions 
légales. De plus, les parcelles nos 2'077 à 2'082 comportaient toutes des villas. La 
directive n° 7 du RPSSP ne leur était pas applicable et un examen du respect des 
largeurs et rayons de chaussées minimaux n'avait pas été effectué. De plus, des 
engins plus imposants étaient déployés en cas d'incendie sur un projet d'une telle 
envergue, contrairement à ceux utilisés sur des habitations à un logement. La 
question de la largeur du chemin en question n'avait pas été examinée par la police 
du feu. Le concept sécurité incendie élaboré par H______ n'indiquait d'ailleurs pas 
si le chemin, par lequel l'accès pompier devait s'effectuer, respectait les exigences 
posées par la loi. Le constat de la grave pénurie de logements sévissant à Genève 
ne pouvait pas justifier qu'une autorisation de construire soit délivrée en violation 
de la loi. De plus, le TAPI n'avait pas examiné si le projet respectait la directive n° 
7 du RPSSP. Il aurait constaté que la largeur minimale de 3.50 m en ligne droite 
prévue par la loi n'était pas respectée en aucun point du chemin. Le virage ne 
respectait pas les largeurs ainsi que les rayons intérieurs minimaux prévus par ladite 
directive. Le chemin étant bordé de grands arbres, cela rendait son agrandissement 
impossible. La surface du chemin G______ était située, pour une partie, sur sa 
parcelle. Cette portion du chemin n'était pas comprise dans la servitude de passage 
inscrite au RF. Cette surface ne pouvait dès lors pas être prise en considération dans 
le calcul de la largeur disponible pour l'accès des services de secours et des 
pompiers. Le constat de cet empiètement n'avait pas été pris en considération par 
l'OCT ni la police du feu.  

Considérant que le niveau de puissance acoustique maximum de l'installation qui 
s'élevait à 65 dB(A), les immissions de bruit sur la propriété de A______ dues 
exclusivement à la sortie de ventilation d'un parking excéderaient les valeurs de 
planification (45 dB(A) la nuit. A______ peinait à imaginer que le niveau du bruit 
puisse diminuer de 65 dB(A) à 39 dB(A) sur une distance d'à peine 25 m en ligne 
droite, tel que cela ressortait de l'étude acoustique. Le SABRA n'avait pas vérifié 
que les indications mentionnées dans l'étude acoustique figurant au dossier étaient 
correctes. Le TAPI n'avait de plus pas analysé la problématique du lieu 
d'implantation de la cheminée projetée du côté du chemin G______, soit en 
direction des habitations, alors qu'elle aurait pu être disposée de l'autre côté du 
parking, à l'opposé des logements.  

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A/1019/2023 

Le TAPI s'était contenté d'indiquer que l'OCAN avait rendu un préavis favorable, 
alors que l'entrée commune des parkings souterrains était située dans le domaine 
vital de deux pins protégés. Le service du paysage et des forêts de l'OCAN avait 
d'ailleurs demandé, lors de sa première consultation, que le projet soit modifié, 
l'accès au parking ayant une emprise trop conséquente sur le domaine vital des deux 
pins à conserver. Cette demande n'avait pas été suivie puisque, selon les plans, la 
rampe du parking était toujours située dans le domaine vital de ces arbres, les 
mettant en danger. Il n'était pas contesté que la cheminée de rejet d'air vicié du 
parking souterrain du centre sportif serait située dans le domaine vital du cordon 
boisé, composé majoritairement de grands chênes, de la parcelle n° 1'516 et le 
chemin piéton permettant notamment d'accéder, depuis le chemin G______, aux 22 
logements et qui s'étendait sur toute la parcelle, serait réalisé dans le domaine vital 
des très nombreux arbres devant être maintenus. Il était donc difficile de 
comprendre, d'une part, les raisons pour lesquelles ni l'OCAN, ni le service en 
question n'avaient procédé à un examen sérieux de ces éléments et, d'autre part, 
comment ces services avaient émis des préavis favorables alors même que D______ 
n'avait pas donné suite aux premiers préavis défavorables et que les constructions 
projetées s'inscrivaient dans la couronne vitale des arbres. Si le TAPI avait examiné 
toute cette problématique, il aurait pu constater que le projet mettait en péril de 
nombreux arbres présents sur les parcelles, en violation de la réglementation 
applicable, laquelle prévoyait qu'aucune nouvelle construction ne devait être tolérée 
dans le domaine vital d'un arbre existant.  

b. Le 4 novembre 2024, la commune a conclu au rejet du recours, renvoyant à son 
argumentation avancée dans ses écritures de première instance et au jugement du 
TAPI.   

c. Le même jour 2024, D______ a conclu, principalement, à l'irrecevabilité du 
recours, subsidiairement, à son rejet.  

A______ ne disposait d'aucun intérêt propre a fortiori direct, actuel ni spécial, 
susceptible de lui conférer la qualité pour recourir à l'encontre de l'autorisation de 
construire. En sa qualité de professionnelle de l'immobilier active dans le courtage 
et la promotion immobilière, A______ n'avait pas vocation à acquérir le moindre 
lot. Elle admettait que son intérêt propre résidait uniquement dans la prétendue perte 
qu'elle subirait dans la commercialisation des villas. À la lumière de la pénurie 
toujours plus importante de logements qui sévissait à Genève, où les promoteurs 
étaient des « faiseurs de rois », l'intéressée ne pouvait pas être suivie lorsqu'elle 
soutenait que la commercialisation de sa promotion serait affectée par la réalisation 
du projet litigieux, situé à plus de 70 m de là. La qualité pour recourir ne pouvait 
pas être déduite du seul fait que la parcelle voisine perdrait de sa valeur. S'agissant 
des griefs formulés dans l'intérêt de tiers, le recours devait être déclaré irrecevable. 

La largeur précise du chemin G______ était sans pertinence. La question de 
l'impossibilité d'élargir ce chemin était sans pertinence dans la mesure où sa largeur 

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A/1019/2023 

avait déjà été jugée apte au passage des véhicules d'intervention au sens du RPSSP, 
dans le cadre d'une précédente autorisation de construire en force.  

A______ avait pu pleinement saisir les motifs pour lesquels son grief tiré de l'abus 
de droit avait été écarté par le TAPI.  

La décision du 6 décembre 2023 constituait une reconsidération d'office de la 
décision du 14 février 2023. Cette nouvelle décision ne faisait pas entièrement droit 
aux conclusions de A______. Le recours initial n'étant pas devenu sans objet, il 
appartenait au TAPI de continuer à le traiter, comme il l'avait d'ailleurs fait. De plus, 
la division parcellaire, intégrée à la nouvelle autorisation de construire – seule 
modification opérée entre la décision initiale et la nouvelle décision – n'était pas de 
nature à aggraver la situation de l'intéressée, s'agissant d'une modification mineure 
sans conséquence aucune sur ses droits. A______ devait ainsi continuer à invoquer 
ses griefs contre l'autorisation de construire du 6 décembre 2023 dans le cadre de la 
procédure pendante A/1019/2023, la voie du recours n'était pas ouverte. Le nouveau 
recours enregistré sous cause A/256/2024 aurait partant dû être déclaré irrecevable. 
Le fait que le TAPI ait préféré ordonner une jonction des causes pour ensuite 
débouter A______ de l'ensemble de ses conclusions, dans la mesure de la 
recevabilité du recours, ne modifiait en rien le sort des frais et dépens, lesquels 
devaient ainsi valablement être mis à la charge de la partie succombante, soit 
A______, en vertu de l'art. 106 al. 1 CPC.  

L'argumentation de A______ sur la validité de la mutation parcellaire était une 
simple redite des griefs invoqués devant le TAPI et auxquels celui-ci avait répondu 
de manière précise et motivée. Ces griefs, purement appellatoires, étaient 
irrecevables. En toute hypothèse, le département avait précisé que le projet de 
division parcellaire faisait partie intégrante de l'autorisation de construire, en tant 
qu'il était « inclus » à ladite décision et qu'une mention de restriction du droit de 
propriété (droits à bâtir) « devra(it) être inscrite au RF ». La démarche consistant à 
effectuer et autoriser une division parcellaire prévue par la loi avant que le TAPI 
n'ait eu à trancher la question de la validité du calcul des CDPI ne pouvait dès lors 
être vue que pour ce qu'elle était, à savoir la volonté de mettre fin à ce débat en 
présence d'une solution indiscutable. La loi ne fixait par ailleurs pas de règle en 
matière de division parcellaire, a fortiori qui imposerait la délimitation des parcelles 
en fonction des immeubles existants. D______ avait simplement fait usage de son 
droit à la division parcellaire, rétablissant une certaine équité à cet égard. 

Le point n° 15 de l'autorisation de construire du 6 décembre 2023 prévoyait la 
mention au RF, simultanément à la validation de la division parcellaire, de 
restrictions de droits à bâtir correspondantes. De plus et par prudence, l'architecte 
avait comptabilisé les passages couverts des entrées sis au rez-de-chaussée comme 
CDPI à concurrence de 33.9 m2 pour la parcelle A. L'architecte avait toutefois 
comptabilisé à tort comme CDPI les surfaces de balcons situées à plus de 4.50 m 
du sol, soit l'ensemble des balcons sis R + 2. Il convenait dès lors de retrancher au 
total de 88.8 m2 une surface de 16.9 m2, soit une surface de CDPI admissibles de 

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71.9 m2. En ajoutant la surface totale du local vélo, soit 26.28 m2, la parcelle A 
présentait une surface de CDPI de 98.18 m2 (surfaces couvertes des entrées 
comprises). Ainsi, indépendamment de la comptabilisation desdites surfaces 
couvertes des entrées, le projet respectait pleinement la limite maximale de 100 m2 
de CDPI par parcelle, tel que prévu par la loi.  

A______ ne disposait d'aucun intérêt digne de protection à se plaindre d'une 
violation du RPSSP. De plus, elle se contentait de reprendre ses arguments formulés 
en première instance sans s'attaquer au jugement entrepris. Ce grief devait être 
déclaré irrecevable. En tout hypothèse, le même accès pompier était prévu sur le 
chemin G______ pour les immeubles sis aux ______ à ______ dudit chemin, 
dûment autorisés à l'été 2007. Une décision en force avait ainsi retenu que ce 
chemin était apte au passage des pompiers. La police du feu avait de plus examiné 
la question n'émettant pas la moindre réserve en lien avec la largeur de l'accès SIS, 
y compris celle de la courbe du virage. En outre, le concept sécurité incendie élaboré 
par H______, qui abordait la question de l'accès pompier sous l'angle de la 
réduction des risques incendie et d'évacuation, avait été élaboré de manière 
concertée avec la police du feu. Il ressortait en outre du plan de simulation établi le 
17 mai 2022 par H______ que le passage du plus long et large des véhicules SIS 
était assuré en tous points, y compris dans le virage évoqué par A______. L'OCT 
n'avait pas davantage émis de réserves quant à la largeur du chemin G______.  

Son grief relatif au respect des valeurs d'immissions au sens de l'OPB était 
appellatoire et partant irrecevable. A______ substituait sa propre appréciation à 
celle de l'instance spécialisée, respectivement d'un acousticien. Le SABRA avait 
établi un préavis favorable sous conditions. De plus, le SABRA ne pouvait pas 
s'assurer du respect des valeurs d'immission d'une sortie de ventilation d'un parking 
non encore construite. Enfin, selon la directive SICC 103-01-2017 applicable, 
l'écartement minimal à respecter entre la sortie d'air et les bâtiments voisins s'élevait 
à 10 m, voire 15 m pour les « grands bâtiments ». Or, 25 m séparaient la parcelle 
de A______ de la cheminée litigieuse. 

A______ ne disposait d'aucun intérêt digne de protection à se plaindre d'une 
violation de la réglementation sur la conservation de la végétation arborée. Son grief 
devait être déclaré irrecevable.  

d. Le 4 novembre 2024, le département a conclu au rejet du recours. 

Le TAPI avait constaté les faits de manière complète, retenant que le chemin était 
bordé de chênes séculaires et que sa largeur se montait à 4.2 m au maximum. De 
plus, A______ contestait plutôt l'appréciation de la situation retenue par le TAPI 
plutôt qu'une constatation incomplète des faits.  

Le TAPI s'était déterminé sur la question des CDPI et donc de leur légalité. Il avait 
également relevé qu'aucune disposition légale n'exigeait qu'une mutation 
parcellaire se fasse en respectant les limites de l'immeuble. Le droit d'être entendue 
de l'intéressée n'avait pas été violé.  

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A/1019/2023 

La présente cause ne relevait pas de la procédure civile, de sorte que l'art. 106 CPC 
ne trouvait pas application. Au surplus, la jurisprudence citée par A______ ne 
constituait pas un cas semblable. La nouvelle décision du 6 décembre 2023 ne 
faisait pas droit à la conclusion principale de l'intéressée. Elle n'avait pas mis fin à 
la procédure et le recours initial n'était pas devenu sans objet. L'autorisation de 
construire du 14 février 2023 ne violait pas non plus l'art. 3 al. 3 aRCI. De plus, la 
question des CDPI représentait un grief parmi de nombreux autres. Or, l'ensemble 
des (autres) griefs avait également été écarté, ce qui justifiait que les frais et dépens 
fussent mis à la charge de A______. S'agissant de la procédure A/279/2024, elle 
avait été jointe à la A/1019/2024, si bien que les deux causes n'avaient pas engendré 
de frais et dépens indépendants. La procédure A/1019/2024 n'était pas devenue sans 
objet mais s'était poursuivie avec la nouvelle décision, il était logique que la cause 
A/279/2024 fût jointe et qu'une seule décision fût rendue, laquelle donnait 
pleinement tort à A______.  

Le département s'interrogeait sur la recevabilité du grief portant sur la prétendue 
violation de l'art. 3 al. 3 aRCI, dans la mesure où les intérêts propres de A______ 
n'étaient pas directement lésés. En toute hypothèse, une mutation parcellaire 
pouvait être prise en compte pour le calcul des CDPI. Un projet de mutation était 
suffisant comme l'avait retenu la chambre administrative. De plus, l'autorisation de 
construire visait le projet de mutation parcellaire. Il était ainsi évident que ladite 
division parcellaire faisait partie intégrante de la DD 1______. La loi n'exigeait pas 
que la mutation parcellaire respecte strictement les limites des immeubles. De plus, 
selon la jurisprudence, les SBP pouvaient être autorisées sur des parcelles non 
mutées et les CDPI sur des parcelles mutées. Le fait que les SBP aient été 
comptabilisées sur la parcelle initiale s'avérait conforme au but de la loi et à la 
jurisprudence. Même en prenant en compte les deux surfaces couvertes à l'entrée, 
le total de CDPI par parcelle respectait la loi. Concernant les balcons, le 
département renvoyait à son courrier du 31 mai 2024 lequel exposait les surfaces 
de balcons situées à plus de 4.5 m de hauteur qui ne devaient pas être comptabilisées 
dans le calcul des CDPI. Quant au couvert à vélo, seule une surface de 23.1 m2 
serait couverte et devait donc être comptabilisée en tant que CDPI. Pour le reste, il 
s'agissait d'une structure ajourée située en rez de jardin, soit une pergola. Cette 
surface n'avait pas à être comptabilisée. En toute hypothèse, même en 
comptabilisant les 27.4 m2 supplémentaires retenus par le TAPI, le total de 100 m2 
n'était pas dépassé pour la parcelle A.  

N'étant pas appelée à occuper les futures constructions, A______ ne pouvait pas se 
prévaloir d'un éventuel défaut d'accès pour les services de secours. En tout état, 
l'OCT et la police du feu avaient analysé et préavisé favorablement le projet, 
attestant non seulement que la parcelle était équipée d'un accès suffisant et qu'il était 
adapté aux services de secours. De plus, le plan de simulation de H______ montrait 
que le passage du plus imposant des véhicules pompiers était assuré tout le long du 
chemin. Enfin, il n'appartenait pas à l'administration de s'immiscer dans les conflits 
de droit privé.  

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A______ se fondait sur sa propre appréciation sans apporter d'élément démontrant 
le prétendu dépassement des normes environnementales. L'examen réalisé par le 
bureau d'ingénieurs avait pris en compte le cas le plus défavorable. De plus, le 
SABRA avait examiné cette étude et contrôlé que les valeurs étaient bien 
respectées. Il avait ainsi rendu un préavis favorable le 5 septembre 2022 sous 
conditions. Enfin, la conformité du projet à l'autorisation de construire ne pouvait 
être examinée qu'au moment de l'exécution de l'autorisation par le département.  

L'OCAN avait procédé à un examen sérieux du projet et de son impact sur la nature. 
Cela ressortait de ses préavis. De plus, il ressortait du plan d'aménagement paysager 
que des mesures avaient été imposées. L'OCAN avait également émis la condition 
que le chemin piétons soit réalisé en matière perméable. Enfin, la cheminée, au vu 
de sa localisation, n'avait pas d'impact majeur sur le domaine vital des arbres.  

e. Le 14 février 2025, A______ a répliqué, persistant dans ses conclusions. 

Son intérêt était évident. Même si, en sa qualité de société, elle n'occuperait pas les 
villas construites sur son fonds, elle disposait, en sa qualité de promotrice et de 
propriétaire d'une parcelle voisine, un intérêt de fait de nature économique et 
matérielle. La commercialisation des villas serait grandement facilitée en cas 
d'admission du recours. La perspective de devoir subir un important chantier, puis 
d'avoir en vis-à-vis d'imposants immeubles, était de nature à détourner de nombreux 
acquéreurs potentiels. A______ disposait donc d'un intérêt économique au recours 
qui pouvait avoir une influence sur le prix des villas. Elle disposait donc de la 
qualité pour recourir.  

La largeur maximale du chemin n'était pas déterminante. C'était la largeur du 
chemin sur l'ensemble de son tracé, et en particulier sa largeur minimale, qui était 
déterminante pour pouvoir constater si celui-ci permettait le passage des véhicules 
de secours. Selon les plans produits, la largeur minimale du chemin était de 2.58 m 
et était ainsi largement inférieur à 4.20 m sur la très grande majorité du tracé. Il ne 
respectait pas les dimensions minimales requises par la loi et ne permettait pas 
l'accès à la parcelle aux services de secours, en particulier aux camions de pompier.  

La seule citation par le TAPI d'un arrêt de la chambre administrative ne pouvait être 
considérée comme une analyse motivée du grief relatif à l'abus de droit. Cet extrait 
ne répondait pas aux exigences de motivation minimales. En omettant de se 
prononcer sur un grief valablement invoqué et pertinent, le TAPI avait violé son 
obligation de motivation déduite de son droit d'être entendue.  

Le grief invoqué concernait naturellement la violation de l'art. 63 al. 1 de loi 
fédérale sur la procédure administrative du 20 décembre 1968 (PA - RS 172.021) 
(sic) et non l'art. 106 CPC. A______ priait la chambre administrative d'excuser son 
inadvertance. Le département avait annulé sa décision du 14 février 2023 et l'avait 
remplacée par celle du 6 décembre 2023. Au vu des conclusions prises dans son 
recours contre l'autorisation de construire du 14 février 2023, elle avait eu 
entièrement gain de cause, de sorte que les frais et dépens devaient être mis à la 

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charge de ses parties adverses. Si elle n'avait pas recouru contre la décision du 
6 décembre 2023, celle-ci serait entrée en vigueur (recte : force). L'intéressée 
n'avait ainsi pas eu d'autre choix que de recourir contre cette nouvelle autorisation. 
Enfin, contrairement à ce qu'indiquait le département, A______ avait dû acquitter 
une avance de frais de CHF 900.- pour la cause A/1019/2023 et une autre d'un même 
montant pour la cause A/279/2024. Il s'agissait de deux procédures indépendantes 
et distinctes. En toute logique, les frais et dépens respectifs devaient pour chaque 
procédure être équivalents.  

Il était évident que si le quota des CDPI avait été respecté sans division parcellaire, 
elle n'aurait pas pris la peine d'effectuer une mutation parcellaire et le département 
n'aurait pas rendu une nouvelle décision annulant et remplaçant la précédente. 
Ainsi, sans la division parcellaire, le projet ne respectait pas la limite de 100 m2 de 
CDPI prévue par la loi. Le projet de mutation parcellaire ne figurait pas au titre de 
condition sous le ch. 8 de l'autorisation de construire. La simple mention du projet 
de mutation parcellaire au ch. 15 de l'autorisation, en lien avec l'inscription d'une 
mention de restriction des droits à bâtir au RF, ne permettait pas de garantir que la 
mutation interviendrait avant l'ouverture du chantier. De plus, D______ n'avait pas 
expliqué le but de cette mutation parcellaire. Ainsi, cette mutation ne poursuivait 
qu'un seul et unique objectif, soit celui d'augmenter artificiellement le quota de 
CDPI du projet, et donc d'éluder les prescriptions prévues par la loi. Il s'agissait 
d'un cas d'école d'abus de droit.  

Son grief portant sur le défaut d'accès pour les services de secours était recevable. 
Son admission aurait pour conséquence l'annulation du jugement attaqué et celle de 
l'autorisation de construire contestée. Il était ainsi susceptible d'influencer la 
situation de fait et de lui procurer un avantage pratique. Les arrêts cités par les 
intimés n'étaient pas pertinents dans la mesure où ils ne traitaient que de l'accès 
suffisant pour les riverains mais n'abordaient pas la question des accès prévus pour 
les services de secours. En l'occurrence, la largeur minimale de 3.5 m en ligne droite 
n'était respectée en aucun point du chemin. De plus, le virage ne respectait pas les 
largeurs ainsi que les rayons intérieurs minimaux prévus par la directive n° 7 du 
RPSSP. Enfin, ces questions n'avaient pas été examinées dans le cadre des 
demandes en autorisation de construire délivrées sur les parcelles nos 2'077 à 2'082 
à propos desquelles la directive n° 7 du RPSSP ne trouvait pas application.  

Le TAPI n'avait pas analysé le respect du principe de prévention. Le choix 
d'implanter la cheminée du côté du chemin G______, soit en direction des 
habitations, violait le principe de prévention. Ni le bureau ayant réalisé l'étude 
acoustique, ni le SABRA, ni le département n'avaient examiné si un emplacement 
alternatif aurait permis de mieux respecter le principe de prévention que 
l'emplacement choisi.  

Les deux pins protégés ainsi que le cordon boisé faisaient partie du paysage, dont 
la préservation constituait un intérêt manifeste. De plus, l'admission de son grief 
portant sur l'absence de protection des arbres conservés aurait pour conséquence 

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l'annulation du jugement attaqué et celle de l'autorisation de construire contestée. 
Son grief était ainsi recevable. Le département et D______ se limitaient à se référer 
au préavis de l'OCAN, ce qui était « léger » dans la mesure où ce préavis était 
incorrect. Les plans joints démontraient que la rampe empiétait sur le domaine vital 
de deux pins protégés et que la cheminée de rejet d'air vicié du parking souterrain 
empiétait sur le domaine vital d'un cordon boisé.  

f. Sur ce, la cause a été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées par 
courrier du 17 février 2025.  

EN DROIT 

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable de 
ces points de vue (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 17 al. 3 LPA ; art. 149 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05). 

2. L'intimée soutient que la recourante n'aurait pas la qualité pour recourir, faute 
d'intérêt digne de protection.   

2.1 À teneur de l’art. 60 al. 1 let. a et b LPA, les parties à la procédure qui a abouti 
à la décision attaquée et toute personne qui est touchée directement par une décision 
et a un intérêt personnel digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée, 
sont titulaires de la qualité pour recourir (ATA/1254/2022 du 13 décembre 2022 
consid. 3a et les arrêts cités). La chambre administrative a déjà jugé que les let. a et 
b de la disposition précitée doivent se lire en parallèle : ainsi, le particulier qui ne 
peut faire valoir un intérêt digne de protection ne saurait être admis comme partie 
recourante, même s’il était partie à la procédure de première instance 
(ATA/905/2022 du 6 septembre 2022 consid. 3b et l’arrêt cité ; Stéphane 
GRODECKI/Romain JORDAN, Code annoté de procédure administrative 
genevoise, 2017, p. 184 n. 698). 

2.2 Cette notion de l’intérêt digne de protection est identique à celle qui a été 
développée par le Tribunal fédéral sur la base de l’art. 103 let. a de la loi fédérale 
d’organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ - RS 173.110) et qui était, 
jusqu’à son abrogation le 1er janvier 2007, applicable aux juridictions 
administratives des cantons, conformément à l’art. 98a de la même loi. Elle 
correspond aux critères exposés à l’art. 89 al. 1 let. c de la loi sur le Tribunal fédéral 
du 17 juin 2005, en vigueur depuis le 1er janvier 2007 (LTF - RS 173.110) que les 
cantons sont tenus de respecter, en application de la règle d’unité de la procédure 
qui figure à l’art. 111 al. 1 LTF (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_433/2021 du 5 juillet 2022 consid. 3.1 ; Message du Conseil fédéral concernant 
la révision totale de l’organisation judiciaire fédérale du 28 février 2001, FF 2001 
pp. 4126 ss et 4146 ss). 

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2.3 Selon l’art. 89 al. 1 LTF, a qualité pour former un recours en matière de droit 
public quiconque a pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou a été 
privé de la possibilité de le faire (let. a), est particulièrement atteint par la décision 
ou l’acte normatif attaqué (let. b) et a un intérêt digne de protection à son annulation 
ou à sa modification (let. c). 

2.4 En ce qui concerne les voisins, seuls ceux dont les intérêts sont lésés de façon 
directe et spéciale ont l’intérêt particulier requis (ATF 133 II 409 consid. 1 ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_158/2008 du 30 juin 2008 consid. 2). Le recourant doit ainsi 
se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération 
avec l’objet de la contestation. La qualité pour recourir est en principe donnée 
lorsque le recours émane du propriétaire d’un terrain directement voisin de la 
construction ou de l’installation litigieuse (ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_387/2021 du 20 février 2023 consid. 1.1 ; ATA/1237/2021 du 
16 novembre 2021 consid. 2b ; Laurent PFEIFFER, La qualité pour recourir en droit 
de l’aménagement du territoire et de l’environnement, 2013, p. 92). Outre les 
propriétaires voisins, les propriétaires par étage, les superficiaires, les locataires et 
les preneurs à ferme sont susceptibles de remplir cette condition (arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1 ; 1C_572/2011 du 3 avril 2012 
consid. 1.2 ; ATA/1075/2020 du 27 octobre 2020 consid. 2d ; Heinz 
AEMISEGGER/Stephan HAAG, in : Heinz AEMISEGGER/Pierre 
MOOR/Alexander RUCH/Pierre TSCHANNEN [éd.], Commentaire pratique 
LAT : Autorisation de construire, protection juridique et procédure, 2020, p. 357 
n. 70 ad art. 33 LAT).  

La qualité pour recourir peut être donnée en l’absence de voisinage direct, quand 
une distance relativement faible sépare l’immeuble des recourants de l’installation 
litigieuse (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_346/2011 du 
1er février 2012 publié in DEP 2012 p. 692 consid. 2.3 ; ATA/453/2021 du 27 avril 
2021 consid. 2b). 

La proximité avec l’objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au 
voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d’une autorisation de construire. 
Celui-ci doit en outre retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la 
modification de l’arrêt contesté qui permette d’admettre qu’il est touché dans un 
intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général des autres habitants 
de la collectivité concernée (ATF 137 II 30 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_624/2021 du 10 janvier 2023 consid. 1.1.1 ; ATA/17/2023 du 10 janvier 2023 
consid. 11b ; Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, 
p. 625 ; Heinz AEMISEGGER, in : Heinz AEMISEGGER et al. [éd.], op. cit., 
p. 545 n. 179 ad art. 34 LAT ; Laurent PFEIFFER, op. cit., p. 93). 

2.5 Le critère de la distance n’est pas le seul déterminant car la question de savoir 
si le voisin est directement atteint nécessite une appréciation de l’ensemble des 
circonstances pertinentes (arrêt du Tribunal fédéral du 8 avril 1997 publié 
in RDAF 1997 I p. 242 consid. 3a). Des voisins proches peuvent ne pas être 

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légitimés à recourir au motif que la construction envisagée n’aura pas d’impact sur 
leur situation. À l’inverse, des voisins situés même à une grande distance 
disposeront de la qualité pour recourir dès lors qu’ils seront touchés plus que le 
reste de la population (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., p. 627). Le Tribunal 
fédéral a notamment considéré que des voisins situés à environ 100 m de la 
construction projetée n’étaient pas particulièrement atteints s’ils ne voyaient pas 
depuis leur propriété la toiture qu’ils critiquent (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_338/2011 du 30 janvier 2012 consid. 3.1). 

S’il est certain ou très vraisemblable que l’installation litigieuse serait à l’origine 
d’immissions – bruit, poussières, vibrations, lumières ou autres – touchant 
spécialement les voisins, même situés à quelque distance, ces derniers peuvent avoir 
qualité pour recourir (ATF 140 II 214 consid. 2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_624/2021 du 10 janvier 2023 consid. 1.1.1 ; ATA/1237/2021 du 16 novembre 
2021 consid. 2d). Il importe peu, alors, que le nombre de personnes touchées soit 
considérable – dans le cas d’un aéroport ou d’un stand de tir, par exemple 
(ATF 124 II 293 consid. 3a publié in RDAF 1999 I p. 624). Il en va de même quand 
l’exploitation de l’installation comporte un certain risque qui, s’il se réalisait, 
provoquerait des atteintes dans un large rayon géographique, dans le cas d’une 
centrale nucléaire ou d’une usine chimique, par exemple (ATF 120 Ib 379 
consid. 4d/e ; RDAF 2007 I p. 426 = DEP 2006 p. 904 ; ATA/66/2020 du 21 janvier 
2020 consid. 2b). 

Les émissions ou les risques justifiant l’intervention d’un cercle élargi de personnes 
doivent présenter un certain degré d’évidence, sous peine d’admettre l’action 
populaire que la loi a précisément voulu exclure (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_624/2021 du 10 janvier 2023 consid. 1.1.1). Il en va ainsi des riverains d’un 
aéroport, situés dans le prolongement de la piste de décollage, des voisins d’un 
stand de tir (cf. arrêts précités) ou des propriétaires ou locataires de parcelles 
exposées aux émissions d’une installation de téléphonie mobile, si celles-ci sont 
situées dans un certain périmètre (arrêt du Tribunal fédéral 1A.62/2001 du 
24 octobre 2001 consid. 1b : qualité pour agir reconnue à une personne habitant à 
280 m de l’installation, mais pas admise à 800 m ; Laurent PFEIFFER, op. cit., 
p. 117). Lorsque la charge est déjà importante, la construction projetée doit 
impliquer une augmentation sensible des nuisances. Ainsi en va-t-il 
particulièrement en milieu urbain où la définition du cercle des personnes touchées 
plus que n’importe quel habitant d’une agglomération n’est pas une chose aisée 
(arrêt du Tribunal fédéral 1A.47/2002 du 16 avril 2002 consid. 3.5 ; ATA/453/2021 
du 27 avril 2021 consid. 2c). 

2.6 Dans l’examen de l’intérêt pratique au recours, le Tribunal fédéral examine 
chacun des griefs soulevés et ne prend en considération au stade de la recevabilité 
du recours que ceux dont l’admission procurerait au recourant un avantage, de fait 
ou de droit. Si aucun des griefs présentés ne satisfait à cette condition, le recours 

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sera déclaré irrecevable dans son ensemble (Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., 
p. 620 et p. 621). 

2.7 En l'espèce, le TAPI a retenu que la recourante était propriétaire de la parcelle 
n° 1’508 et elle avait, en sa qualité de promoteur immobilier, développé le projet 
de construction qui y était édifié (sic). En outre, le projet litigieux doit être construit 
à proximité de la parcelle précitée, à moins de 100 m. Il a toutefois laissé la question 
de la qualité pour recourir ouverte compte tenu de l’issue du litige. 

Selon le SITG, la parcelle de la recourante se trouve effectivement à moins de 
100 m de la parcelle sur laquelle le projet de l'intimée est prévu. En outre, il ressort 
de la consultation de la plateforme de Suivi administratif des dossiers que, le 
18 février 2025, le département a autorisé la construction de trois villas contigües 
sur la parcelle n° 1'508. Il apparaît également qu'une mutation parcellaire est en 
cours, selon les données du SITG (consulté le 14 avril 2025). Cette question n'a 
toutefois pas besoin d'être tranchée vu le sort du litige.  

3. La recourante soutient que le TAPI aurait effectué une constatation incomplète des 
faits pertinents en ne retenant pas l'ensemble des largeurs du chemin G______ et le 
fait que celui-ci serait bordé d'arbres.  

3.1 En vertu de l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit 
y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b) ; les juridictions administratives 
n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf 
exception prévue par la loi (al. 2), non réalisée en l'espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit 
tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'inégalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; 
ATA/349/2021 du 23 mars 2021 consid. 3). 

3.2 En procédure administrative, la constatation des faits est gouvernée par le 
principe de la libre appréciation des preuves (ATF 139 II 185 consid. 9.2 ; 
130 II 482 consid. 3.2). Le juge forme ainsi librement sa conviction en analysant la 
force probante des preuves administrées et ce n’est ni le genre, ni le nombre des 
preuves qui est déterminant, mais leur force de persuasion (ATA/1198/2021 du 
9 novembre 2021 consid. 3b). 

3.3 En l'espèce, bien que la recourante se plaigne d'une constatation inexacte ou 
incomplète des faits pertinents, son grief n'a en réalité pas trait à cette dernière mais 
vise plutôt une mauvaise appréciation juridique du TAPI à propos de la question de 
l'accès pour les services de secours, laquelle relève du fond du litige et sera 
examinée ci-dessous.  

Le grief sera écarté. 

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4. La recourante se plaint que le TAPI n'aurait pas traité de son grief portant sur l'abus 
de droit en lien avec le projet de morcellement parcellaire. Il s'agirait d'une violation 
de son droit d'être entendue sous l'angle du devoir de motivation.  

4.1 Le droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de 
la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) implique notamment 
l’obligation pour l’autorité de motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse 
les comprendre et exercer ses droits de recours à bon escient (ATF 143 IV 40 
consid. 3.4.3 ; 141 V 557 consid. 3.2.1). Il suffit cependant que l’autorité 
mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a 
fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la 
portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause (ATF 142 II 154 
consid. 4.2). L’autorité n’est pas tenue de prendre position sur tous les moyens des 
parties et peut se limiter aux questions décisives (ATF 146 II 335 consid. 5.1 ; 
142 II 154 consid. 4.2). 

4.2 Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, 
le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est 
erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents 
considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1). En revanche, une 
autorité se rend coupable d'un déni de justice formel lorsqu'elle omet de se 
prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en 
considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre 
(ATF 142 II 154 consid. 4.2 ; 137 II 266 consid. 3.2 ; 136 I 229 consid. 5.2). 

4.3 La violation du droit d'être entendu doit en principe entraîner l'annulation de la 
décision attaquée, indépendamment des chances du recours sur le fond 
(ATF 141 V 495 consid. 2.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_740/2017 du 25 juin 
2018 consid. 3.2). Une réparation devant l'instance de recours est possible si celle‑ci 
jouit du même pouvoir d'examen que l'autorité précédente (ATF 145 I 167 
consid. 4.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_46/2020 du 5 mai 2020 consid. 6.2). Le 
recours à la chambre administrative ayant un effet dévolutif complet, celle-ci 
dispose d’un libre pouvoir d’examen en fait et en droit (art. 61 LPA). La réparation 
dépend cependant de la gravité et de l'étendue de l'atteinte portée au droit d'être 
entendu et doit rester l'exception (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_617/2019 du 27 mai 2020 consid. 3.1). Elle peut se justifier en présence 
d'un vice grave notamment lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et 
aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; 
137 I 195 consid. 2.3.2). Enfin, la possibilité de recourir doit être propre à effacer 
les conséquences de la violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir eu le loisir 
de faire valoir ses arguments en cours de procédure contentieuse aussi efficacement 
qu'elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la décision litigieuse 
(ATA/915/2024 du 6 août 2024 consid. 5.4 et l'arrêt cité). 

4.4 En l'espèce, le TAPI a, d'une part, mentionné l'ATA/1364/2023 précité qui 
n'avait pas retenu une fraude à la loi par rapport à la question du respect de la surface 

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des CDPI dans le cadre d'une division parcellaire projetée (consid. 21 du jugement 
attaqué). D'autre part, il a indiqué qu’une mutation parcellaire était à ce jour 
formellement décidée (parcelles A, B et C) et qu’il s’agissait d’une condition 
formellement assortie à la délivrance de l’autorisation de construire querellée (point 
n° 15). Aucune disposition légale n’exigeait qu’une mutation parcellaire se fasse en 
respectant les limites des immeubles. La recourante ne pouvait donc pas se plaindre 
des contours des futures parcelles. Il était par ailleurs possible, à teneur de la 
jurisprudence, de tenir compte de la surface de la parcelle initiale pour le calcul des 
SBP et de celle du projet de mutation parcellaire pour les CDPI. Il convenait donc 
de prendre en considération la surface non de l’ensemble des parcelles concernées 
par le projet litigieux, mais des trois futures parcelles (consid. 24 du jugement 
attaqué).  

Par conséquent, contrairement à ce que soutient la recourante, il apparaît que le 
TAPI n'a pas omis d’examiner la question de la conformité au droit de la surface 
des CDPI. Il n'a dès lors pas violé le droit d'être entendu de la recourante. 

Autre est la question de savoir si le raisonnement du TAPI portant sur cette question 
est suffisamment étayé pour que la recourante ait pu se rendre compte de la portée 
de celui-ci et l’attaquer en connaissance de cause. Tel est le cas en l'occurrence 
puisque la recourante a pu saisir la portée du jugement sur ce point et le contester. 
Ce n’est pas parce qu’elle estime que le jugement n’a pas abordé suffisamment, 
selon sa propre appréciation, son argument, que l’on doit en déduire pour autant 
une violation de son droit d’être entendue. 

En toute hypothèse, même si la chambre de céans devait retenir une éventuelle 
violation de son droit d'être entendue sur ce point, cette violation serait toutefois 
sans conséquence. En effet, elle devrait être considérée comme ayant été réparée 
devant la chambre de céans, celle-ci disposant du même pouvoir d’examen – portant 
sur les faits et le droit, à l’exclusion de l’opportunité (art. 61 al. 1 et 2 LPA) – que 
le TAPI, et la recourante ayant pu faire valoir ses arguments devant la chambre 
administrative aussi efficacement que devant le TAPI. Par ailleurs, un renvoi à cette 
juridiction aboutirait à un allongement inutile de la procédure. 

Le grief sera écarté. 

5. La recourante reproche au TAPI d'avoir admis la validité de la mutation parcellaire 
alors même qu'elle n'aurait pas été formellement réalisée faute d'avoir été inscrite, 
respectivement déposée auprès du RF, que l'autorisation de construire ne serait pas 
formellement conditionnée à l'obligation de mise en œuvre, respectivement de 
respect de la mutation parcellaire projetée et que la mutation parcellaire ne 
répondrait à aucune logique foncière, économique ou constructive, preuve de la 
commission d'un abus de droit. Il ne serait de plus pas possible de tenir compte de 
la surface de la parcelle initiale pour le calcul de la SBP admissible et de celle du 
projet de mutation parcellaire pour les CDPI. Le ratio de 30% annoncé pour le 
calcul des SBP par parcelles, à la suite de la division parcellaire, ne serait pas 
respecté. En outre, les deux surfaces couvertes de l'entrée seraient des CDPI. Le 

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détail des calculs des CDPI des parcelles projetées A, B et C n'aurait pas été effectué 
par le TAPI. Le RCI ne prévoirait pas de possibilité de calculer les CDPI en 
application d'un projet de mutation parcellaire. Enfin, même après division 
parcellaire, le quota des CDPI ne serait pas respecté pour la parcelle A à tout le 
moins. 

5.1 Aux termes de l’art. 59 LCI, concernant le rapport des surfaces en 5e zone, la 
surface de la construction, exprimée en m2 de plancher, ne doit pas excéder 25% de 
la surface de la parcelle. Cette surface peut être portée à 27,5% lorsque la 
construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, 
respectivement à 30% lorsque la construction est conforme à un standard de THPE, 
reconnue comme telle par le service compétent. Ces pourcentages sont également 
applicables aux constructions rénovées ou agrandies qui respectent l’un de ces 
standards (al. 1) 

5.2 L'art. 3 RCI a fait l'objet d'une modification le 12 juin 2024, avec une entrée en 
vigueur le 1er septembre 2024. L'art. 269 al. 4 RCI précise toutefois que cette 
modification s'applique à toutes les demandes d'autorisation déposées après leur 
entrée en vigueur, de sorte que c'est l'ancien droit qui demeure applicable dans le 
cas d'espèce.  

Selon l'ancien art. 3 al. 3 aRCI, sont des CDPI, à la condition qu'elles ne servent ni 
à l'habitation, ni à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale, 
celles dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un gabarit limité 
que l’article réglementaire définit (phr. 1). Dans le cadre d'un projet de construction 
en ordre contigu ou sous forme d'habitat groupé, et afin d'améliorer l'insertion dans 
le site et pour autant qu'il n'en résulte pas de gêne pour le voisinage, le département 
peut autoriser, après consultation de la CA, des CDPI groupées d'une surface de 
plus de 50 m2 au total (phr. 2). Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit 
pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2 (phr. 3). 

5.3 D'après la jurisprudence, afin d'assurer l'application uniforme de certaines 
dispositions lé