# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 895bdacf-102e-5fdf-99fa-f1390dc459b3
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 2. Abteilung O2V-18-22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_002_O2V-18-22_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer A1___ und A2___  

 
 
 
Vorinstanz Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden ,  

Gutenberg-Zentrum, 9102 Herisau 
 

 
 
Gegenstand Staats- und Gemeindesteuern 2016 

Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der 
Kant. Steuerverwaltung vom 31. August 2018 

 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
2. Abteilung 
 

Urteil vom 14. Mai 2019  
 

Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident W. Kobler 
Oberrichterin D. Sieber 
Oberrichter R. Krapf, S. Plachel, Dr. M. Winiger 
Obergerichtsschreiberin M. Epprecht 
 
 
 

Verfahren Nr. O2V 18 22 
 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführer (sinngemäss): 

 Die Aufrechnung des Eigenmietwerts der Wohnräume im 1. Obergeschoss sei ersatzlos zu 

streichen. 

 

 

b) der Vorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2.  Unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.  

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. A1___ ist seit 1996 Eigentümer der Liegenschaft Nr. XX in B___. Er erwarb diese 

Liegenschaft von seinem Vater C1___. Im Kaufvertrag vom XX.XX.1996 wurde unter Ziffer 

10, lit. A ein lebenslängliches Wohnrecht an den Wohnräumen des Wohnhauses 

Assekuranz Nr. XX – wie bisher benützt – zugunsten von C1___ und dessen Ehefrau 

C2___ vereinbart. Weiter wurde im Kaufvertrag festgelegt, dass das Wohnrecht nicht 

übertragbar und nicht vererblich und im Grundbuch der Gemeinde B___ einzutragen sei 

(act. 2.6). 

 

 Gemäss Schätzungsprotokoll der Grundstück-Schätzungskommission vom 21. November 

2012 handelt es sich beim Gebäude Assekuranz Nr. XX um ein Wohnhaus mit Werkstatt 

sowie Autounterstand. Es sei ein Holzbau mit einfachem Ausbau sowie Immissionen von 

der Werkstatt. Im Untergeschoss befinde sich eine Holzheizung mit Speicher und ein 

Holzlager sowie im Erdgeschoss eine Waschküche im Keller, die Werkstatt und das Lager. 

Im 1. Obergeschoss befinde sich eine 2-Zimmer-Wohnung mit 40m2 und im 2. 

Obergeschoss eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80m2 (act. 2.5). 

 

B. A1___ und A2___ wurden am 3. November 2017 für die Staats- und Gemeindesteuern 

2016 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 27‘100 und einem steuerbaren Vermögen 

von Fr. 476‘000 veranlagt. Es wurde ihnen als Ertrag aus Liegenschaften Fr. 9‘618 zu den 

Einkünften hinzugerechnet (act. 7.2), wohingegen A1___ und A2___ in ihrer 

Steuererklärung unter diesem Titel lediglich Fr. 1‘800 deklariert hatten (7.11). 

 

Seite 3 

C. Gegen diese Steuerveranlagung erhoben A1___ und A2___ am 20. November 2017 

Einsprache (act. 7.5). Diese wurde von der Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 

31. August 2018 abgewiesen (act. 2.1). 

 

D. Gegen diesen Einspracheentscheid richtet sich die von A1___ und A2___ am 

19. September 2018 erhobene Beschwerde an das Obergericht Appenzell Ausserrhoden. 

Sie sind im Wesentlichen der Ansicht, dass das im Grundbuch beurkundete lebenslängliche 

Wohnrecht der Eltern beziehungsweise Schwiegereltern nach wie vor Bestand habe, 

obwohl jene mittlerweile anderswo wohnten. Von ihnen werde die Wohnung im 

1. Obergeschoss nicht benutzt. Die dort vorhandenen Möbel und Pflanzen ständen im 

Eigentum der Eltern beziehungsweise der Mutter und die Mutter pflege und giesse ihre 

Pflanzen (act. 1).  

 

E. Mit Vernehmlassung vom 12. November 2018 beantragt die Steuerverwaltung die 

Abweisung der Beschwerde. Sie stellt sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, zwar 

bestehe das Wohnrecht weiterhin, werde faktisch jedoch durch die Eltern nicht mehr 

ausgeübt, weshalb sich diese gegen die Versteuerung des Wohnrechts gewehrt hätten. Die 

vorhandenen Indizien – das frisch bezogene Bett, die Pflanzen sowie die anderen 

Einrichtungsgegenstände – sprächen dafür, dass A1___ und A2___ die Wohnung im 

1. Obergeschoss selber nutzten, weshalb der Eigenmietwert von ihnen zu versteuern sei 

(act. 6). 

 

F. Mit Replik vom 19. November 2018 hielten A1___ und A2___ an ihrem Standpunkt fest. Im 

Übrigen stellten sie für den Fall, dass die Steuerverwaltung einen Mietertrag für die 

gewerblich genutzten Räume aufrechne, einen Antrag auf einen Abzug in gleicher Höhe 

beim selbständigen Erwerb des Ehemannes (act. 9). Die Steuerverwaltung reichte am 

18. Dezember 2018 unter Festhaltung an ihren Anträgen die Duplik ein (act. 11). 

 

G. Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie die Vorbringen der 

Parteien in den Rechtschriften wird, soweit für die Beurteilung entscheidrelevant, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

 

 

 

  

Seite 4 

Erwägungen 

 

1. Formelles 

 1.1 

Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass 

diese sowohl hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung als auch hinsichtlich der übrigen 

Form- und Fristerfordernisse erfüllt sind. Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten.  

 

 1.2 

 Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bildet das Anfechtungsobjekt, d.h. jener 

hoheitliche Akt der Vorinstanz, der angefochten und der Beschwerdeinstanz zur 

Überprüfung vorgelegt wird (KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Aufl. 

2015, Rz. 1244). Der Streitgegenstand bezeichnet in der nachträglichen 

Verwaltungsrechtspflege jenes Rechtsverhältnis, das vor der Beschwerdeinstanz umstritten 

ist. Der Streitgegenstand wird einerseits durch das Anfechtungsobjekt, anderseits durch die 

Parteibegehren bestimmt (KIENER/RÜTSCHE/KUHN, a.a.O., Rz. 1279). 

 

 Vorliegend ist der Einspracheentscheid das Anfechtungsobjekt und Streitgegenstand bilden 

der Einspracheentscheid und das Begehren der Beschwerdeführer um Streichung der 

Aufrechnung des Eigenmietwerts. Dieses Begehren allein bildet Gegenstand des 

vorliegenden Verfahrens und nicht auch noch – wie die Steuerverwaltung geltend macht – 

der in der Replik gestellte Eventualantrag, zumal der Streitgegenstand von den Parteien im 

Lauf des Beschwerdeverfahrens grundsätzlich nicht mehr erweitert werden kann (BGE 136 

II 165 E. 5 mit Hinweisen).  

 

 

2. Materielles 

 2.1 

 Nach Art. 24 Abs. 1 lit. b des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG, bGS 621.11) ist der 

Mietwert von Grundstücken, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum oder 

eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, der 

Einkommenssteuer unterworfen. Als Eigenmietwert gilt der Betrag, den die steuerpflichtige 

Person bei der Vermietung ihres Grundstücks als Miete erzielen könnte. Er ist auch dann 

voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem tieferen Miet- oder Pachtzins einer 

nahestehenden Person überlassen wird (Art. 24 Abs. 2 StG). Die Staatssteuerkommission 

erlässt die für eine gleichmässige Bemessung des Eigenmietwertes selbstbewohnter 

Grundstücke nötigen Richtlinien (Art. 24 Abs. 3 StG). Als erzielbar gilt diejenige Miete, die 

für ein gleichwertiges Grundstück an gleicher Lage einer Drittperson bezahlt werden 

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müsste (Art. 11 Abs. 1 der Verordnung vom 8. August 2000 zum Steuergesetz [StV, bGS 

621.111]). Der Mietwert von Liegenschaften, welche die steuerpflichtigen Personen an 

ihrem Wohnsitz dauernd selbst bewohnen, wird um 10 Prozent herabgesetzt (Art. 11 Abs. 2 

StV). Der Mietwert von landwirtschaftlichen Liegenschaften und von Zweit- und 

Ferienwohnungen wird nicht herabgesetzt (Art. 11 Abs. 3 StV). 

 

 Hält sich der Eigentümer die Liegenschaft zum jederzeitigen Eigengebrauch zur Verfügung, 

nutzt sie konkret aber nur selten, ist dies der vollumfänglichen und ganzjährigen 

Eigennutzung gleichzustellen. Hält sich der Eigentümer eine Zweitliegenschaft, so 

beispielsweise ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung, zur Verfügung, ist auch deren 

Mietwert vollumfänglich zu versteuern. Ist hingegen eine Liegenschaft nicht bewohnbar 

oder kann sie aus andern Gründen nicht vermietet werden oder wird sie lediglich als 

Kapitalanlage erworben, entfällt mangels Nutzung eine Eigenmietwertbesteuerung 

(RICHNER/FREI/KAUFMANN/ MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, 

N. 64f. zu § 21 StG; LEUCH/AMONN, in: Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxiskommentar 

zum Berner Steuergesetz, Band 1, 2014, N. 14 zu Art. 25 StG; ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, 

Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 122, Rz. 473).  

 

Der Eigentümer bleibt für den Eigenmietwert in der Regel auch dann steuerpflichtig, wenn 

er sein Haus oder seine Wohnung unentgeltlich oder zu einem offensichtlichen 

Vorzugspreis einem Dritten überlässt, ohne dass dafür eine Nutzniessung oder ein 

Wohnrecht besteht. Anders verhält es sich dagegen, wenn auf der betreffenden 

Liegenschaft eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht zugunsten eines Dritten bestellt ist: 

Der Nutzniesser ist steuerrechtlich dem Eigentümer gleichgestellt. Er hat das Recht auf den 

Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der ihm überlassenen Sache (Art. 755 des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB, SR 210]). Er kann die 

Sache nutzen und hat die aus der Nutzung fliessenden Erträge. Konsequenterweise hat er 

die Mieterträge (bei Vermietung) oder aber den Eigenmietwert (bei Selbstnutzung) als 

Einkommen zu deklarieren und zu versteuern. Das (unentgeltliche) Wohnrecht steht 

einkommenssteuerrechtlich grundsätzlich unter den gleichen Bestimmungen wie die 

Nutzniessung. Dementsprechend hat der Wohnberechtigte in der Regel den Wert der von 

ihm benützten Wohnung nach den gleichen Grundsätzen zu versteuern wie der 

Nutzniesser, der die ihm zur Nutzniessung überlassene Wohnung selber nutzt. Einige 

Kantone kennen diesbezüglich allerdings andere Bestimmungen (Schweizerische 

Steuerkonferenz [SSK], Steuerinformationen, Die Besteuerung der Eigenmietwerte, März 

2015, Ziff. 3, < https://www.estv.admin.ch/estv/de/home/suche.html#Eigenmietwert>).  

 

Seite 6 

Aus den Akten geht hervor und ist im Übrigen unbestritten, dass der Beschwerdeführer 

Eigentümer der Liegenschaft ist und dessen Eltern ein Wohnrecht an den Wohnräumen im 

1. Obergeschoss haben. Rechtsprechungsgemäss ist für die Anrechnung des 

Eigenmietwerts unerheblich, ob die Eltern tatsächlich in der Wohnung im 1. Obergeschoss 

leben oder ob sie die Wohnung eher als Abstellort für Möbel und Pflanzen verwenden. 

Massgebend für die Anrechnung des Eigenmietwerts ist der Eigengebrauch, wobei dieser 

auch bestehen kann, wenn man sich nicht dauernd an einem Ort aufhält. Daraus folgt, dass 

die Beschwerdeführer für die wohnrechtsbelasteten Teile der Liegenschaft grundsätzlich 

den Eigenmietwert nicht tragen müssen. 

 

 2.2 

In Bezug auf die Beweislast ist festzuhalten, dass der Nachweis für steuerbegründende 

Tatsachen der Steuerbehörde, der Beweis für steuermindernde Tatsachen grundsätzlich 

dem Steuerpflichtigen obliegt; er hat steuermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, 

sondern auch zu belegen (BGE 143 II 661 E. 7.2; BGE 140 II 248 E. 3.5). 

 

Als Regelbeweismass gilt der volle (strikte) Beweis. Dieser ist erbracht, wenn das Gericht 

am Vorliegen der behaupteten Tatsache keine ernsthaften Zweifel mehr hat oder allenfalls 

verbleibende Zweifel als leicht erscheinen. Verlangt wird ein so hoher Grad der 

Wahrscheinlichkeit, dass vernünftigerweise mit der Möglichkeit des Gegenteils nicht mehr 

zu rechnen ist. Demgegenüber stellt das Beweismass der überwiegenden 

Wahrscheinlichkeit eine Beweiserleichterung dar und genügt nicht für den Vollbeweis (Urteil 

des Bundesgerichts 2C_605/2015 vom 5. November 2015 E. 2.3.2 mit Hinweisen unter 

anderem auf BGE 130 III 321 E. 3.2).  

 

 Die Vorinstanz ist der Ansicht, durch die Selbstnutzung der Wohnung im 1. Obergeschoss 

durch die Beschwerdeführer sei der Eigenmietwert durch sie zu versteuern. Die Vorinstanz 

geht demnach von einer steuerbegründenden Tatsache aus, weshalb sie hierfür die 

Beweislast trägt. Unter anderem macht sie geltend, dass die sich in den Wohnräumen im 

1. Obergeschoss befindenden Möbel einer Selbstnutzung durch die Beschwerdeführer 

nicht entgegenständen. Indizien für eine Selbstnutzung seien im frisch bezogenen Bett, in 

den Pflanzen sowie in den anderen Einrichtungsgegenständen zu sehen (vgl. act. 7.7). 

Ferner sei unwahrscheinlich, dass die Eltern das Wohnrecht noch selbst auszuüben 

gedenken und beim Schreiben der Mutter sel. des Beschwerdeführers, wonach sie die 

Blumen selber pflege und giesse, handle es sich wohl um eine Gefälligkeitsbestätigung 

(vgl. act. 2.4).  

 

Seite 7 

 Mit ihrer Argumentation vermag die Vorinstanz den von ihr geforderten Vollbeweis für einen 

vollständigen Verzicht der Wohnrechtsinhaber auf ihr Wohnrecht nicht zu erbringen. Das 

Belassen der Möbel, welche unbestrittenermassen den Eltern des Beschwerdeführers 

gehören, spricht klar für das Gegenteil, da die Verwendung der Wohnung als Stauraum für 

eigenes Mobiliar eine Ausübung des Wohnrechts darstellt. Zumal die Benutzung von zwei 

Wohnungen den Wohnberechtigten nicht verwehrt ist. Auch die anderen 

Einrichtungsgegenstände müssen kein Indiz für eine Selbstnutzung sein und die 

Pflanzenhaltung kann – wie sie selbst schriftlich bestätigte – ein Hobby der mittlerweile 

verstorbenen Mutter des Beschwerdeführers darstellen. Einen vollständigen Verzicht der 

Wohnrechtsinhaber auf ihr Wohnrecht würde sich auch dann nicht ergeben, wenn die 

Beschwerdeführer die Wohnrechtsräume mit Zustimmung der über ein ausschliessliches 

Wohnrecht verfügenden Eltern mitbenutzen würden (vgl. Art. 777 Abs. 2 ZGB). Denn durch 

die Mitbenutzung der Wohnung durch Familienangehörige entsteht für diese kein 

Wohnrecht (MICHAEL MOSER, Basler Kommentar, ZGB II, 5. Auf. 2015, N. 11 zu Art. 777 

ZGB). 

 

 2.3 

 Ergänzend bleibt anzufügen, dass im vorliegenden Fall an und für sich nicht die 

Selbstnutzung durch die Beschwerdeführer im Vordergrund steht, sondern das Erlöschen 

des Wohnrechts durch Verzicht der Wohnberechtigten (vgl. Art. 776 Abs. 3 i.V.m. Art. 748 

Abs. 2 ZGB), und dass die Nichtausübung eines Wohnrechts – selbst während längerer 

Zeit – nicht per se zum Untergang der Dienstbarkeit führt (MICHAEL MOSER, a.a.O., N. 39 zu 

Art. 776 ZGB). Weiter ist darauf hinzuweisen, dass es vorliegend auch nicht um den Fall 

einer – weder im Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG, SR 642.14) noch im StG statuierten - 

Unternutzung geht (Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die 

direkte Bundessteuer [DBG, SR 642.11]), würde dort doch die Beweislast beim 

Steuerpflichtigen liegen (vgl. hierzu auch Urteil des Bundesgerichts 2C_1039/2015 und 

2C_1040/2015 vom 28. April 2016 E. 5; DANIEL SCHÄR, Grundsätze der 

Beweislastverteilung im Steuerrecht, 1998, S. 91; Schweizerische Steuerkonferenz [SSK], 

Steuerinformationen, Die Besteuerung der Eigenmietwerte, März 2015, Ziff. 4.4.1, < 

https://www.estv.admin.ch/estv/de/home/suche.html#Eigenmietwert>). 

 

 2.4 

 Über die Höhe des Eigenmietwerts für die von den Beschwerdeführern benutzten 

Wohnräume hat sich die Vorinstanz im angefochtenen Einspracheentscheid nicht 

geäussert. Angesichts eines Eigenmietwerts für die ganze Liegenschaft von Fr. 9‘618.-- 

erscheint der von den Beschwerdeführern beantragte und geltend gemachte langjährige 

Seite 8 

Eigenmietwert von Fr. 1‘800.-- offensichtlich als nicht angemessen (act. 7.2). Die 

Bestimmung des Eigenmietwerts liegt in der Kompetenz der Vorinstanz, weshalb die Sache 

zur Festlegung des Eigenmietwerts an diese zurückgewiesen werden muss.  

 

 2.5 

 Zusammenfassend ist demnach die Beschwerde gutzuheissen und die Sache an die 

Vorinstanz zur Festlegung des Eigenmietwerts für die von den Beschwerdeführern 

benutzten Räume  – mit Ausnahme der Wohnung im 1. Obergerschoss – zurückzuweisen.  

 

 

3. Kosten- und Entschädigungsfolgen  

3.1 

Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind bei den Beschwerdeführern keine Kosten zu 

erheben (vgl. Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 19 Abs. 3 VRPG e contrario). Die Gerichtskasse wird 

angewiesen, den Beschwerdeführern den bereits geleisteten Kostenvorschuss im Betrag 

von Fr. 800.-- zurückzuerstatten. 

 

Der Vorinstanz werden unabhängig vom Verfahrensausgang keine Kosten auferlegt 

(Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG). 

 

3.2 

Nachdem die Beschwerdeführer weder eine konkret bezifferte und belegte 

Entschädigungsforderung gestellt haben noch ersichtlich wäre, dass der Aufwand im 

Zusammenhang mit dem vorliegenden Beschwerdeverfahren denjenigen Aufwand 

übersteigen würde, der jedem für die Besorgung seiner persönlichen Angelegenheiten 

zugemutet werden kann, ist im vorliegenden Verfahren keine Entschädigung auszurichten.  

 

 

 

  

Seite 9 

Demnach erkennt das Obergericht:  

 
1. Die Beschwerde von A1___ und A2___ wird gutgeheissen und der angefochtene 

Einspracheentscheid vom 31. August 2018 aufgehoben. Die Sache wird an die 
Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden zurückgewiesen, damit diese die 
Beschwerdeführer im Sinne der Erwägungen für die Staats- und Gemeindesteuern 2016 
neu veranlage. 

 
 
2. Es werden keine Kosten erhoben. Die Gerichtskasse wird angewiesen, den 

Beschwerdeführern den geleisteten Kostenvorschuss im Betrag von Fr. 800.-- 
zurückzuerstatten. 

 
 
3. Es werden keine Entschädigungen ausgerichtet. 
 
 
4. Rechtsmittel:   
 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG). 

 
 
5. Zustellung an die Beschwerdeführer und die Vorinstanz sowie nach Rechtskraft an die 

Gerichtskasse. 
 
 
 
Im Namen der 2. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtsvizepräsident:  

 

 

lic. iur. Walter Kobler 

Die Gerichtsschreiberin:   

 

 

lic. iur. Monika Epprecht 

 
 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 29.07.19