# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 67bc9f88-527c-52c8-9bc0-68f4f40e6019
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 23.05.2024 3-RV.2023.48
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2023-48_2024-05-23.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2023.48       
P 93 
 

 

 

 

Urteil vom 23. Mai 2024 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Heuscher  

Richterin Sramek  

Richter Schorno  

Gerichtsschreiberin Betsche          

 

 
 

   

Rekurrent 1  A._____  

 

Rekurrentin 2  B._____  

 

beide vertreten durch Pegasus Treuhand Urs Vögele Beratungen GmbH, 

Schützenhausstrasse 18, 5314 Kleindöttingen   

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 26. Januar 2023 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2018 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Verfügung vom 23. Juni 2021 wurden A._____ und B._____ von der 

Steuerkommission Q._____ für die Kantons- und Gemeindesteuern 2018 

zu einem steuerbaren und satzbestimmendem Einkommen von 

CHF 162'800.00 und zu einem steuerbaren und satzbestimmendem Ver-

mögen von CHF 0.00 veranlagt. Dabei wurden den Einkünften aus selb-

ständiger Erwerbstätigkeit von A._____ insgesamt CHF 44'039.00 

hinzugerechnet. 

 

2. 

Gegen die Verfügung vom 23. Juni 2021 liessen A._____ und B._____ mit 

Schreiben vom 26. Juli 2021 Einsprache erheben. Sie stellten folgende 

Anträge: 

 

" 1) Veranlagung nach Selbstdeklaration 
 
 2)  Zustellung allfälliger Amtsberichte 
 
 3)  Verzicht auf Aufrechnung von Fr. 41'789.- 
 
 4)  Es seien die Begehren und Begründungen der parallel eingereichten 

Einsprache von C._____ als integrierender Bestandteil an-
zuerkennen. 

 
 5) Vorladung und Besprechung" 
 

3. 

Am 30. Juni 2022 fand eine Einspracheverhandlung und am 12. Juli 2022 

ein Augenschein statt. 

 

4. 

Mit Entscheid vom 26. Januar 2023 wies die Steuerkommission Q._____ 

die Einsprache ab und erhöhte das steuerbare Einkommen um 

CHF 5'484.00 auf (gerundet) CHF 168'300.00. 

 

5. 

Den Einspracheentscheid vom 26. Januar 2023 (Zustellung am 20. Februar 

2023) haben A._____ und B._____ mit Rekurs vom 20. März 2023 

(Postaufgabe am gleichen Tag) an das Spezialverwaltungsgericht, Abtei-

lung Steuern, weiterziehen lassen. Sie stellen folgende 

 

" BEGEHREN 
 
 1)  Es sei die Selbstdeklaration 2018 anzuerkennen. Insbesondere seien 

die Buchhaltungsunterlagen der D._____; Eröffnungsbilanz 

 - 3 - 

 

 

01.01.2018 der Jahresabschluss 31.12.2018, der Ausweis über Un-
terhalt und Aktivierungen anzuerkennen. 

 
 2) In diesem Sinne seien die Aufrechnungen von Fr. 41'789.- ersatzlos 

zu streichen 
 
 3) Es seien die bisherigen Eingaben im Veranlagungs- und Einsprache-

verfahren vollumfänglich als Beweismittel zuzulassen und als Be-
standteil der Begründungen zu akzeptieren. 

 
 4) Es seien die gesetzlichen Bestimmungen zu befolgen, nämlich: Han-

delsregistereintrag, ZGB, OR, LPG, LwG. 
 
 5) Es seien die eingereichten Beweismittel; HR Eintrag, Pachtvertrag, 

Gesellschaftsvertrag, Eingangsbilanz (01.01.2018) und Jahresab-
schluss (31.12.2018) und die dazu gelieferten Detailunterlagen als 
Beweismittel anzuerkennen. Gegenteilige Ausführungen der Steuer-
behörden seien aus dem Recht zu weisen. 

 
 6) Im Rahmen des Rekursverfahrens sei die Steuerkommission aufzu-

fordern, die Aufrechnung von Fr. 41'789.- im Detail zu begründen und 
zu klären. 

 
 7) Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Staatskasse, 

unter Einrechnung einer angemessenen Parteientschädigung." 
 

Auf die Begründung wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Er-

wägungen eingegangen.  

 

6. 

Das Gemeindesteueramt Q._____ und das Kantonale Steueramt (KStA) 

beantragen die Abweisung des Rekurses. 

 

7. 

A._____ und B._____ haben eine Replik erstatten lassen. 

 

8. 

Das Spezialverwaltungsgericht hat weitere Abklärungen beim Gemeinde-

steueramt Q._____ vorgenommen. 

 

9. 

A._____ und B._____ haben aufforderungsgemäss weitere Unterlagen 

einreichen lassen. 

  

 - 4 - 

 

 

 
    

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons und Gemeindesteuern 2018. 

Massgebend für die Beurteilung des Rekurses ist das Steuergesetz vom 

15. Dezember 1998. 

 

2. 

2.1. 

Der Rekurrent war in der Steuerperiode 2018 selbständig erwerbender 

Landwirt. Er betrieb seit dem tt.mm. 2018 mit seinem Vater, C._____, und 

F._____ die Kollektivgesellschaft "D._____". Die D._____ hat per 

tt.mm. 2017 (Gründungsdatum gemäss überarbeitetem Gesell-

schaftsvertrag vom tt.mm. 2018) die [...] der Einzelfirma C._____ 

übernommen. Zudem hat die D._____ den gesamten 

Landwirtschaftsbetrieb (ohne Wohnungen) von C._____ gepachtet. Zum 

gepachteten Landwirtschaftsbetrieb gehörte auch die Parzelle aaa an der 

M-Strasse 37 in Q._____ (nachfolgend Parzelle aaa). Die Parzelle aaa 

stand 2018 im Alleineigentum von C._____. C._____ führte eine 

Liegenschaftsbuchhaltung. 

 

2.2. 

Im Verlauf des Jahres 2018 wurde der zur Parzelle aaa gehörende und 

durch die D._____ gepachtete, nicht mehr benötigte Kuhstall (vgl. 

Verfügung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom tt.mm. 2018 

sowie Protokoll des Gemeinderates der Gemeinde Q._____ vom 

tt.mm. 2018) zu einem Hofladen umgebaut. Die dabei angefallenen Kosten 

von CHF 235'591.95 wurden per Ende 2018 zu CHF 161'591.95 in der 

D._____ aktiviert, wovon CHF 8'092.00 abgeschrieben wurden. Der ver-

bleibende Teil von CHF 74'000.00 wurde als Gebäudeunterhalt der Erfolgs-

rechnung belastet. 

 

2.3. 

Die Steuerkommission Q._____ rechnete im Veranlagungsverfahren so-

wohl den als Gebäudeunterhalt verbuchten Betrag von CHF 74'000.00, als 

auch die Abschreibungen von CHF 8'092.00 zum Gewinn der D._____ 

hinzu. Zusammen mit zwei weiteren Aufrechnungen (Barspesen Divers von 

CHF 659.00 und ...bild von CHF 830.00) ergab sich eine gesamte 

Aufrechnung von CHF 83'581.00. Davon entfiel (gemäss Beteiligung an der 

Kollektivgesellschaft, vgl. Gesellschaftsvertrag vom tt.mm. 2018) die Hälfte 

mit CHF 41'789.00 (gemäss gerundetem Ergebnis der Steuerkommission 

Q._____) auf den Rekurrenten. Zusätzlich wurde zu den Einkünften des 

Rekurrenten aus selbständiger Erwerbstätigkeit ein Naturalbezug von 

CHF 2'250.00 aufgerechnet. Insgesamt wurden die Einkünfte des Rekur-

renten aus selbständiger Erwerbstätigkeit damit von den deklarierten 

 - 5 - 

 

 

CHF 105'596.00 (gemäss Jahresabschluss der D._____ per 31. Dezember 

2018 vom 29. Oktober 2020, eingereicht nach der Aktenergänzung vom 

7. Mai 2020) um CHF 44'039.00 auf CHF 149'635.00 erhöht. Im Übrigen 

wurde die Aktivierung der Umbaukosten von CHF 153'500.00 

(CHF 161'591.95 ./. CHF 8'092.00) in der D._____ nicht akzeptiert.  

 

Im Gegenzug wurden in der Liegenschaftsbuchhaltung von C._____ eine 

Abschreibung von CHF 8'092.00 zum Abzug zugelassen und Umbau-

kosten von CHF 227'500.00 (CHF 235'591.95 ./. CHF 8'092.00) aktiviert. 

 

2.4. 

Im Einspracheverfahren rechnete die Steuerkommission Q._____ bisher 

noch nicht erfasste Einkünfte von CHF 5'484.00 (Einkünfte aus Sozial- und 

anderen Versicherungen von CHF 6'175.00 abzüglich Beiträgen an Ein-

richtungen der beruflichen Vorsorge von CHF 691.00) zum steuerbaren 

Einkommen der Rekurrenten hinzu (Erhöhung von CHF 162'890.00 auf 

CHF 168'374.00). Diese Korrektur basierte auf der bereits im Veranla-

gungsverfahren erfolgten Nachmeldung der Rekurrenten (E-Mail vom 

10. Dezember 2020 mit Beilagen) und ist nicht umstritten (vgl. Schreiben 

vom 13. Dezember 2022 mit der Mitteilung der Schlechterstellung sowie 

E-Mail vom 20. Dezember 2022). 

 

Ebensowenig streitig ist die im Veranlagungsverfahren erfolgte Aufrech-

nung von CHF 2'250.00 (Naturalbezug, vgl. oben Erw. 2.3.), wurde diese 

doch von den Rekurrenten zu keinem Zeitpunkt beanstandet. Darauf ist 

nicht weiter einzugehen. 

 

2.5. 

Umstritten und nachfolgend zu prüfen ist hingegen – nach einer Zusam-

menfassung der Parteivorbringen (Erw.4) – ob die Umbaukosten des Hof-

ladens der D._____ zuzurechnen sind (Erw. 5.). Zudem ist – falls die 

Umbaukosten in der Buchhaltung der D._____ zu berücksichtigen sind – 

darauf einzugehen, ob es sich bei dem als Unterhaltskosten geltend 

gemachten Betrag von CHF 74'000.00 tatsächlich um abzugsfähigen 

Gebäudeunterhalt oder um aktivierungspflichtige Investitionskosten 

handelt (Erw. 6.). Schliesslich sind die Aufrechnungen Barspesen Divers 

von CHF 659.00 und ...bild von CHF 830.00 zu beurteilen (Erw. 7.). Vorab 

ist jedoch auf die Anträge 3 bis 6 der Rekurrenten einzugehen (Erw. 3.). 

 

3. 

3.1. 

Was zunächst die Anträge 3 und 5 betrifft, so ist darauf hinzuweisen, dass 

die von der steuerpflichtigen Person angebotenen Beweise abgenommen 

werden müssen, soweit sie geeignet sind, die für die Veranlagung erhebli-

chen Tatsachen festzustellen (§ 174 Abs. 1 StG). Dies ergibt sich aus dem 

Untersuchungsgrundsatz (§ 179 Abs. 1 StG) und ist Teil des Anspruchs auf 

 - 6 - 

 

 

rechtliches Gehör. In diesem Sinne werden die Vorakten und im Rekurs-

verfahren allenfalls neu eingereichte Beweismittel berücksichtigt. 

 

Mit Bezug auf Antrag 4 ist darauf hinzuweisen, dass das Spezialverwal-

tungsgericht das Gesetz von Amtes wegen anwendet. 

 

3.2. 

Falls die Rekurrenten mit Antrag 6 geltend machen wollen, dass die Steu-

erkommission Q._____ die Aufrechnung nicht begründet und damit ihre 

Begründungspflicht und den Anspruch der Rekurrenten auf rechtliches Ge-

hör verletzt haben sollte, so ist ihnen entgegenzuhalten, dass die Vor-

instanz die Aufrechnung von CHF 41'789.00 sowohl in der Abweichungs-

begründung als auch im Einspracheentscheid detailliert begründet und auf-

gezeigt hat, wie diese sich zusammensetzt. Eine Verletzung der Begrün-

dungspflicht und des Anspruchs der Rekurrenten auf rechtliches Gehör ist 

nicht ersichtlich. Antrag 6 wird abgewiesen. 

 

4. 

4.1. 

4.1.1. 

Die Steuerkommission Q._____ vertritt den Standpunkt, dass der Umbau 

des Hofladens dem Eigentümer der Liegenschaft, C._____, zuzurechnen 

sei. 

 

4.1.2. 

Im Einspracheentscheid führte die Steuerkommission Q._____ dazu aus, 

der Hofladen sei auf einer Parzelle erstellt worden, deren Eigentümer 

C._____ sei. Aufgrund des Akzessionsprinzips könnten der Hofladen bzw. 

die Umbaukosten nicht in der D._____ aktiviert werden, zumal weder 

Dienstbarkeit noch Baurecht begründet worden seien. Aus demselben 

Grund fielen die darauf getätigten Abschreibungen ausser Betracht.  

 

Das Baugesuch für den Umbau des Gebäudes sei von C._____ eingereicht 

worden und sämtliche Rechnungen betreffend den Umbau lauteten auf ihn. 

Keine Rolle spiele, dass die Rechnungen gemäss Buchhaltung von der 

D._____ bezahlt worden seien. Dies sei als Privatbezug von C._____ zu 

werten. Der Hofladen bzw. die getätigten Investitionen seien nicht nur 

zivilrechtlich, sondern auch wirtschaftlich C._____ zuzuordnen, da der 

G._____-Kredit von CHF 220'000.00 direkt an diesen ausbezahlt worden 

sei. Aus dem Gesellschaftsvertrag ergebe sich nicht, wer die vereinbarten 

Investitionen zu bezahlen habe. Nicht massgeblich sei, dass der im Jahr 

2021 (im Rahmen der Hofübergabe) abgeschlossene Kaufvertrag die 

Vereinbarung der Parteien bestätige, dass für den Hofladen kein Pachtzins 

geschuldet sei, da dieser von der D._____ bezahlt worden sei. Beim 

Hofladen handle es sich um eine auf lange Dauer angelegte Baute, 

weshalb es gerechtfertigt sei, auf die zivilrechtliche Betrachtungsweise ab-

 - 7 - 

 

 

zustellen und die Kosten dem Eigentümer der Parzelle zuzuweisen, was 

auch für die Abschreibung gelte. 

 

Im Übrigen seien die Kosten von CHF 74'000.00 – worauf nur der Vollstän-

digkeit halber einzugehen sei – ohnehin keine abzugsfähigen Liegen-

schaftsunterhaltskosten, sondern aktivierungspflichtige Investitionskosten. 

Der Umbau des Gebäudes zum Hofladen stelle nämlich einen wirtschaftli-

chen Neubau dar, was zur Folge habe, dass anstelle der grundsätzlich er-

forderlichen Einzelfallbetrachtung der getätigten baulichen Massnahmen 

eine Gesamtbetrachtung zulässig sei. Dies sei dann der Fall, wenn der Um-

fang der Arbeiten an einer Liegenschaft ein so grosses Ausmass annimmt, 

dass der Umbau eine Totalsanierung darstelle. Zentral bei dieser Beurtei-

lung sei, ob sich die baulichen Massnahmen erheblich auf das Nutzungs-

potential auswirkten und somit nicht mehr von einem Erhalt des bisherigen 

Zustands, sondern von einer Verbesserung der Einkommensquelle auszu-

gehen sei. Vorliegend sei mit dem Umbau eines Tierstalls zu einem Hofla-

den eine wesentliche Nutzungsänderung erfolgt, während die bereits zuvor 

bestehende Nutzung des Gebäudes als Hofladen nicht nachgewiesen wor-

den sei. Selbst wenn aber zuvor bereits ein Hofladen bestanden haben 

sollte, sei der Umbau so wesentlich gewesen, dass von einer massgebli-

chen Nutzungsausweitung auszugehen sei. Dies decke sich mit den Aus-

führungen der Rekurrenten, wenn diese darauf hinweisen, dass die land-

wirtschaftlichen Erträge im Geschäftsjahr 2018 zu rund drei Vierteln im Zu-

sammenhang mit der Direktvermarktung im neuen Hofladen erzielt worden 

seien. Aufgrund dieser Beurteilung des Umbaus als wirtschaftlichen (Teil-) 

Neubau seien sämtliche Baukosten zu aktivieren und könnten nicht als Lie-

genschaftsunterhaltskosten in Abzug gebracht werden. 

 

4.1.3. 

In der Vernehmlassung des Gemeindesteueramtes Q._____ wurde hin-

zugefügt, dass das Bundesgericht die Rechtsfigur des wirtschaftlichen 

Neubaus (zwischenzeitlich) mit Entscheid vom 23. Februar 2023 

(9C_677/2021) abgeschafft habe. Deshalb müsse vorliegend bezüglich der 

Frage, wie die Umbaukosten auf werterhaltende (abzugsfähige) Unter-

haltskosten und auf wertvermehrende Investitionskosten aufzuteilen seien, 

grundsätzlich eine Einzelbetrachtung der Aufwendungen stattfinden. Je-

doch hätten die Rekurrenten nicht mit Fotos nachgewiesen, wie der Zu-

stand des Gebäudes vor dem Umbau gewesen sei. Damit sei aufgrund der 

im Steuerverfahren geltenden Beweislastverteilung davon auszugehen, 

dass die besagten Aufwendungen keinem Unterhaltszweck gedient hätten, 

sondern gesamthaft wertvermehrende Investitionskosten gewesen seien. 

Deshalb seien (auch bei einer allfälligen Zuteilung der Umbaukosten an die 

D._____) ohnehin nur die Abschreibungen von CHF 8'092.00 als 

geschäftsmässig begründeter Aufwand anzuerkennen. 

 

 - 8 - 

 

 

4.2. 

4.2.1. 

Die Rekurrenten sind demgegenüber der Ansicht, der Umbau des Hofla-

dens sei der D._____ zuzurechnen, weshalb die Investitionskosten von 

dieser aktiviert und die Unterhaltskosten sowie die Abschreibungen als 

geschäftsmässig begründeter Aufwand zum Abzug gebracht werden könn-

ten.  

 

4.2.2. 

In der Einsprache hielten die Rekurrenten bezüglich der Unterscheidung 

von werterhaltenden und wertvermehrenden Umbaukosten fest, es hätten 

bisher bereits ein Hofladen und Rüsträume bestanden. Nur ein kleiner Teil, 

der alte Hühnerstall, sei aus Praktikabilitätsgründen miteinbezogen wor-

den, mit dem Ziel, zum Verkauf bestimmte Lebensmittel von der Südost-

seite ins Gebäude bringen zu können (statt wie vorher durch den Laden). 

Die werterhaltenden Aufwendungen hätten sich auf den Ersatz des bishe-

rigen Hofladens und der bisherigen Rüsträume samt der erforderlichen Ein-

richtungen bezogen, während die in der D._____ aktivierten Kosten die 

Erneuerung der Grundstruktur der umgebauten bisherigen Gebäudeteile 

mit Einbezug des alten Hühnerstalls abbilde. 

 

4.2.3. 

Im Rekurs liessen die Rekurrenten ausführen, die D._____ habe den 

Umbau des Hofladens durchgeführt. C._____ sei Eigentümer der Parzelle 

aaa gewesen und habe die Ausführung des Umbaus auf die D._____, der 

er selbst angehörte, übertragen. Gemäss Pachtgesetz könne der Pächter 

mit Zustimmung des Verpächters Investitionen tätigen. Nicht entscheidend 

sei, dass C._____ das Baugesuch eingereicht habe und dass ein Teil der 

Rechnungen an ihn gestellt worden sei. Massgebend sei hingegen, dass 

diese Rechnungen von der D._____ bezahlt worden seien.  

 

Die Vorinstanz habe die einzelnen Positionen der Umbaukosten nicht se-

parat beurteilt. Demgegenüber habe die D._____ die Unterscheidung 

zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Aufwendungen korrekt 

vorgenommen. Dies ergebe sich auch aus dem durchgeführten Au-

genschein sowie dem nachfolgenden Schreiben des Gemeindesteueram-

tes Q._____ vom 14. Juli 2022. Folglich seien die in der D._____ bezüglich 

des Umbaus getätigten Buchungen anzuerkennen, namentlich die als 

Unterhaltskosten ausgeschiedenen Aufwendungen von CHF 74'000.00. 

 

4.2.4. 

In der Replik ergänzten die Rekurrenten, die Barspesen von CHF 659.00 

seien tatsächlich angefallen und das ...bild (CHF 830.00) sei für Wer-

bezwecke angefertigt worden. Der buchhalterische Nachweis für beide 

Positionen sei mit dem Konto Nr. bbb erbracht. 

 

 - 9 - 

 

 

Der Augenschein vom 12. Juli 2022 sowie das nachfolgende Schreiben des 

Gemeindesteueramtes Q._____ vom 14. Juli 2022 hätten ergeben, dass 

die als Unterhaltskosten verbuchten Aufwendungen tatsächlich dem Wert-

erhalt gedient hätten. Die Details des Umbaus seien aus dem Konto 

Nr. bbb ersichtlich. 

 

Die D._____ habe den landwirtschaftlichen Betrieb (ohne Wohnungen) 

gemäss Vertrag vom tt.mm. 2018 gepachtet. Im nachfolgenden Kaufvertrag 

vom tt.mm. 2021 (anlässlich der Übertragung des landwirtschaftlichen 

Betriebes vom Vater auf den Sohn) sei darauf hingewiesen worden, dass 

der bestehende Pachtvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den 

Rekurrenten übergehe. Es sei zudem festgehalten worden, dass die 

Kosten für die Erstellung des Hofladens sowie der Produktionsräume von 

der D._____ bezahlt worden seien, weshalb dafür kein Pachtzins 

geschuldet sei. 

 

5. 

5.1. 

5.1.1. 

Bei selbständiger Erwerbstätigkeit werden die geschäfts- oder berufsmäs-

sig begründeten Kosten abgezogen (§ 36 Abs. 1 StG). Dazu gehören unter 

anderem die ausgewiesenen Abschreibungen auf dem Geschäftsvermö-

gen (§ 36 Abs. 2 lit. a StG). Unterhaltskosten von Liegenschaften des Ge-

schäftsvermögens gehören ebenfalls zum geschäftsmässig begründeten 

Aufwand (vgl. Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Auflage, Muri-

Bern 2023, § 39 StG N 117 ff.). Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermö-

genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit 

dienen (§ 27 Abs. 2 StG). 

 

5.1.2. 

Der Geschäftsvermögenscharakter eines Vermögenswerts definiert sich in 

der Regel anhand verschiedener Begriffselemente, von denen eines darin 

besteht, dass das zivilrechtliche Eigentum am Vermögenswert dem Ge-

schäftsinhaber zusteht. Von diesem Grundsatz wird in bestimmten Einzel-

fällen abgewichen (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 27 

StG N 102). Das Bundesgericht führte in diesem Zusammenhang mit Urteil 

vom 4. Dezember 2008 (2C_379/2008) das Folgende aus: 

 

  

 - 10 - 

 

 

"2.4  
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann Geschäftsvermögen 
einer selbständig erwerbenden Person grundsätzlich nur sein, was sich 
zivilrechtlich im Eigentum des Geschäftsinhabers befindet. Demgegen-
über bedeutet die Bilanzierung eines Wirtschaftsgutes, das einem Dritten 
gehört, in den eigenen Geschäftsbüchern in der Regel einen Verstoss ge-
gen den Grundsatz der Bilanzwahrheit und -klarheit (Urteil 2A.44/2006 
vom 17. November 2006 E. 3.2, in: StR 62, 116 S. 118; Urteil 2A.52/2003 
vom 23. Januar 2004 E. 3.2, in: ASA 74 S. 737 mit Hinweisen). Diese prin-
zipielle Anknüpfung an das Zivilrecht wird auch in der Steuerrechtsliteratur 
überwiegend vertreten (Martin Arnold, Geschäfts- und Privatvermögen im 
schweizerischen Einkommenssteuerrecht, in: ASA 75 S. 265 ff. insbeson-
dere S. 271 bzw. S. 276; Altorfer/von Ah, in: Kommentar zum Aargauer 
Steuergesetz, 2. Aufl. 2004, N 102 ff. zu § 27 StG; Duss/Greter/von Ah, 
Die Besteuerung Selbständigerwerbender, 2004, S. 23 ff.; Peter Locher, 
Kommentar zum DBG, I. Teil, 2001, N 127 zu Art. 18 DBG; Richner/Frei/ 
Kaufmann, Handkommentar zum DBG, Zürich 2003, N 75 zu Art. 18 DBG).  
 
Eine - noch wenig gefestigte - Ausnahme von der obengenannten Regel 
liess die bundesgerichtliche Praxis bis anhin nur bezüglich zweier Konstel-
lationen zu: Zum einen bei der Abgrenzung von Geschäfts- und Privatver-
mögen der in ungetrennter Ehe lebenden Ehegatten, sofern diese bei der 
Führung eines Geschäftes eine wirtschaftliche Einheit bilden (BGE 110 Ib 
221 E. 2.b). Zum andern bejahte das Bundesgericht das Vorliegen von 
Geschäftsvermögen bei Liegenschaften, die im Eigentum der Teilhaber ei-
ner Kollektivgesellschaft standen, von diesen aber der Gesellschaft unent-
geltlich bzw. gegen Übernahme des Liegenschaftsunterhalts und der Be-
zahlung der Hypothekarzinsen zur Verfügung gestellt wurden (BGE 110 Ib 
221 E. 2.a mit Hinweisen; BGE 93 I 362).  
 
2.5  
In der Lehre wird die Auffassung vertreten, dass die Bedeutung des zivil-
rechtlichen Eigentums im Vermögenssteuerbereich teilweise vom Begriff 
des wirtschaftlichen Eigentums abgelöst werde. Dies treffe dann zu, wenn 
der Geschäftsinhaber, welcher nicht zivilrechtlicher Eigentümer ist, eine 
eigentümerähnliche Sachherrschaft über einen Vermögensgegenstand 
ausübe, bzw. über diesen wie ein Eigentümer verfügen könne. Die wirt-
schaftliche Verfügungsgewalt gehe diesfalls dem formal zivilrechtlichen Ei-
gentum vor, so dass der Vermögensgegenstand vom Geschäftsinhaber 
buchführungsrechtlich auch bilanziert werden dürfe. Als Beispiele werden 
die Nutzniessung, das Treuhandverhältnis, die Sicherungsübereignung, 
der Kauf unter Eigentumsvorbehalt und das Finanzierungsleasing genannt 
(Altorfer/von Ah, a.a.O., N 107 zu § 27 StG; Duss/Greter/von Ah, a.a.O., 
S. 25; Markus Reich, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht 
[I/2a], Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], 2. Aufl. 2008, 
N 46 zu Art. 18 DBG; Derselbe, Die Abgrenzung von Geschäfts- und Pri-
vatvermögen im Einkommenssteuerrecht, SJZ 80 (1984), S. 221 ff., insbe-
sondere S. 222). Auch die handelsrechtliche Literatur stellt für die Aktivie-
rung nicht so sehr auf das formelle Eigentum am betreffenden Vermögens-
gegenstand ab, sondern darauf, ob ein Vermögenswert dem Unternehmen 
uneingeschränkt zur Verfügung steht (Karl Käfer, Berner Kommentar, 
Band VIII/2/2, Die kaufmännische Buchführung, 2. Teilband, 1981, 
N 288 ff. zu Art. 958 OR). Diese Auffassungen aus ökonomischer Warte 
gehen allerdings weit, bildet doch beispielsweise nur das, was dem 
Schuldner gehört, Bestandteil der Konkursmasse (vergleiche 
Art. 242 SchKG). Steuerrechtlich anerkannt ist von der Lehre aber immer-
hin, dass Aufwendungen für den Aus- bzw. Umbau gemieteter oder ge-

 - 11 - 

 

 

pachteter Räume aktivierbar und bis zum Ende der Nutzungsdauer abzu-
schreiben sind (Karl Blumer, Die kaufmännische Bilanz, 10. Aufl. Zürich 
1989, S. 95)." 

 

5.2. 

5.2.1. 

In den zwei im Bundesgerichtsurteil als Ausnahme genannten Konstellati-

onen ging es beim BGE 110 Ib 221 (richtig: BGE 110 Ib 121) um ein Ehe-

paar, das verschiedene Liegenschaften im (je) alleinigen Eigentum hatte. 

Es stellte sich die Frage, ob die im Alleineigentum der Ehefrau stehenden 

Liegenschaften zum Geschäftsvermögen des Ehemannes gehörten. Das 

Bundesgericht erwog, dass am Prinzip, wonach Geschäftsvermögen nur 

sein könne, was zivilrechtlich im Eigentum des Geschäftsinhabers stehe, 

grundsätzlich festzuhalten sei. Bei Ehegatten könne sich jedoch eine Aus-

nahme ergeben. Zwar könne eine dem einen Ehegatten gehörende Lie-

genschaft dem anderen Ehegatten zu Geschäftszwecken zur Verfügung 

gestellt werden, ohne dass diese Liegenschaft Geschäftsvermögen des 

buchführungspflichtigen Ehegatten darstelle. Dies sei dann der Fall, wenn 

die Liegenschaft dem anderen Ehegatten vom Eigentümer gegen Entgelt 

oder im Rahmen der ehelichen Beistandspflicht zur Verfügung gestellt 

werde. Jedoch verhalte es sich anders, wenn ein Ehegatte eine Liegen-

schaft zu Geschäftszwecken erwerbe und dem zusammen mit dem ande-

ren Ehegatten betriebenen Geschäft zur Verfügung stelle. Dabei sei kein 

Zusammenwirken im Rahmen einer einfachen Gesellschaft oder einer Per-

sonengesellschaft des Handelsrechts erforderlich. Das tatsächliche Zu-

sammenarbeiten in Verwirklichung der zwischen Ehegatten im allgemeinen 

herrschenden wirtschaftlichen Einheit genüge, damit die Liegenschaft dem 

Eigentümer nicht als blosse Kapitalanlage diene, sondern als Geschäfts-

vermögen zu betrachten sei (BGE 110 Ib 121, Erw. 2. b). 

 

Im Urteil vom 23. Juni 1967 (BGE 93 I 362) besass ein Kollektivgesellschaf-

ter eine Liegenschaft im Alleineigentum. Gemäss der Vereinbarung im Ge-

sellschaftsvertrag "mietete" die Kollektivgesellschaft die Liegenschaft vom 

Eigentümer. Statt einer Miete wurden jedoch die Bezahlung sämtlicher Hy-

pothekarzinsen und die Übernahme des Liegenschaftsunterhalts durch die 

Kollektivgesellschaft sowie ein unentgeltliches Wohnrecht zugunsten des 

Eigentümers und seiner Ehefrau vereinbart. Das Bundesgericht befand, 

dass in das Geschäftsvermögen einer Kollektivgesellschaft auch Liegen-

schaften, die im Eigentum eines Gesellschafters verbleiben, (unentgeltlich) 

eingebracht werden können. Allerdings könnten in einem solchen Falle die 

Grundstücke nur dann zum Vermögen der Gesellschaft gerechnet, werden, 

wenn sie ihr unentgeltlich zum Gebrauch überlassen, also nicht etwas ver-

mietet würden. Weil das Bundesgericht zum Schluss kam, dass die verein-

barte "Miete" nicht einem Entgelt gleichgestellt werden könne, das ein Mie-

ter für den Gebrauch der Sache zu entrichten hat, qualifizierte es die Lie-

genschaft als vom Gesellschafter (Alleineigentümer) als unentgeltlich in die 

 - 12 - 

 

 

Gesellschaft eingebracht und somit als Geschäftsvermögen (BGE 93 I 362, 

Erw. 3.).    

 

5.2.2. 

Die beurteilten Verhältnisse in beiden Entscheiden unterscheiden sich klar 

vom vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt. Bei jenen Sachverhalten 

ging es um die Zuordnung eines ganzen Grundstücks, das im Grundbuch 

separat ausgeschieden war.  

 

Vorliegend soll gemäss der Darstellung der Rekurrenten nur der umge-

baute Hofladen und nicht auch das Grundstück selbst Geschäftsvermögen 

der Kollektivgesellschaft sein. Der umgebaute Hofladen wurde aber auf der 

Parzelle aaa errichtet und ist fest mit dieser und der vorbestehenden Baute 

verbunden. Dass C._____ die gesamte Parzelle aaa in die Kollektiv-

gesellschaft eingebracht hätte, haben die Rekurrenten nie geltend ge-

macht. Dies ist auch nicht aus den Büchern der Kollektivgesellschaft (Er-

öffnungsbilanz per tt.mm. 2018) ersichtlich. Im Gegenteil verblieben die 

Grundstücke gemäss Pachtvertrag mit Inventarkauf ausdrücklich im Eigen-

tum von C._____ und wurden von der Kollektivgesellschaft gepachtet. Sie 

wurden auch bei der Übertragung des landwirtschaftlichen Betriebs vom 

Vater auf den Sohn im Jahr 2021 (gemäss Angaben der Vertreterin der 

Rekurrenten zum Kaufvertrag in der Replik) in keiner Art und Weise mit 

dem Geschäftsvermögen der Kollektivgesellschaft in Zusammenhang ge-

bracht, sondern gingen ins Eigentum des Rekurrenten über und wurden 

weiterhin an die D._____ verpachtet. Stand die Parzelle aaa aber im Eigen-

tum von C._____, so konnte der darauf errichtete (umgebaute) Hofladen 

aufgrund des Akzessionsprinzips nicht im Eigentum der D._____ stehen, 

zumal weder Baurecht noch Nutzniessung begründet wurden.  

 

Die vorgenannten Ausnahmen vom Grundsatz, das Geschäftsvermögen 

einer selbständig erwerbenden Person nur sein kann, was sich zivilrechtlich 

im Eigentum des Geschäftsinhabers befindet, bezogen sich auf Fälle, da 

ein Grundstück als Ganzes (ausnahmsweise) dem Geschäftsvermögen zu-

gewiesen wurde, obwohl es zivilrechtlich im Eigentum eines anderen stand. 

Diese Ausnahmen können nicht ausgeweitet werden auf einen Fall wie den 

vorliegenden, da eine fest mit dem Boden verbundene und auf Dauer er-

richtete Baute ohne das dazugehörende Grundstück Geschäftsvermögen 

der Gesellschaft darstellen soll. 

 

5.2.3. 

Auch die in der Lehre als Ausnahme genannten Beispiele der Nutznies-

sung, des Treuhandverhältnisses, der Sicherungsübereignung, des Kaufs 

unter Eigentumsvorbehalt und des Finanzierungsleasings treffen auf den 

vorliegenden Sachverhalt nicht zu.  

 

 - 13 - 

 

 

Ebensowenig kommt eine faktische Nutzniessung in Frage, hat die Recht-

sprechung diese doch auf wenige Konstellationen beschränkt, die vorlie-

gend nicht gegeben sind. So wurde Praxis und Rechtsprechung zur fakti-

schen Nutzniessung vom Verwaltungsgericht anhand von Fällen entwi-

ckelt, in denen ein Ehemann und Liegenschaftseigentümer verstarb, Ehe-

frau und Kinder hinterliess, die Erbschaft nicht geteilt wurde und die über-

lebende Ehefrau keine ausdrückliche Wahlerklärung zwischen Eigentums-

viertel und Nutzniessungshälfte abgab (Art. 462 Abs. 1 ZGB in der vor 1988 

geltenden Fassung), aber in der Liegenschaft wohnen blieb (VGE vom 

20. Oktober 2004 [BE.2004.00152], Erw. 3. b). Eine generelle Ausdehnung 

der Anerkennung faktischer Nutzniessung auf andere Sachverhalte zwi-

schen Verwandten wurde vom Verwaltungsgericht im genannten Entscheid 

abgelehnt. Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass früheren Präjudizien, in 

denen eine faktische Nutzniessung bejaht worden war, langjährige, unver-

änderte Sachverhalte zu Grunde lagen, die erst streitig wurden, nachdem 

sie steuerlich während Jahren seitens der Steuerbehörden und der Steuer-

pflichtigen übereinstimmend wie eine Nutzniessung behandelt worden wa-

ren (VGE vom 20. Oktober 2004 [BE.2004.00152], Erw. 3.b mit Hinweis auf 

den Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Bern 1991, § 37 StG 

N 22). Mit dem hier interessierenden Sachverhalt, der sich um die Zuord-

nung der Investitionskosten einer in der Steuerperiode umgebauten Immo-

bilie dreht, sind diese sich allesamt auf andauernde, langjährige Verhält-

nisse beziehenden Konstellationen nicht vergleichbar. 

 

5.2.4. 

Einen Sachverhalt, bei dem das Eigentum am Grundstück und an der da-

rauf errichteten Baute gemäss Parteiwille auseinanderfallen sollte, hatte 

das Bundesgericht mit Entscheid vom 4. Dezember 2008 (2C_379/2008; 

vgl. oben Erw. 5.1.2.) zu beurteilen. Es ging um einen Landwirtschaftsbe-

trieb, bei dem die Pächter in ihrer Bilanz eine Remise aktiviert und den 

Baukredit in gleicher Höhe in den Passiven aufgeführt hatten. Auf den Wert 

dieser Remise hatten die Pächter Abschreibungen vorgenommen. Die 

Steuerbehörde anerkannte weder die Abschreibungen noch den Wert der 

Remise bzw. die entsprechende Schuld in der Bilanz. Das Bundesgericht 

führte – nach einer Darlegung des Grundsatzes sowie der Ausnahmen be-

züglich Geschäftsvermögen, das sich im zivilrechtlichen Eigentum des Ge-

schäftsinhabers befinden muss (vgl. oben Erw. 5.1.2.) – aus, dass die Par-

zelle, auf welchem die Remise errichtet worden sei, in der fraglichen Steu-

erperiode im Eigentum der Mutter des Beschwerdeführers gestanden habe. 

Die Rechnungen für den Bau und der Baukredit hätten auf ihren Namen 

gelautet. Sie sei daher offensichtlich zivilrechtliche Eigentümerin dieser 

Baute, zumal kein beschränktes dingliches Recht (Baurecht oder Nutznies-

sung) zugunsten des Sohnes begründet worden sei. Bei dieser Sachlage 

dürfe die Remise, selbst wenn man den Lehrmeinungen folgen wolle, nicht 

vom Nichteigentümer bilanziert werden, auch wenn dieser sie tatsächlich 

besitze und ausschliesslich nutze. Die Verhältnisse seien nicht vergleich-

 - 14 - 

 

 

bar mit einem Mieter oder Pächter, der Räume für die beschränkte Dauer 

des Nutzungsrechts seinen Bedürfnissen entsprechend einrichte und diese 

Kosten allenfalls aktivieren dürfe. Vielmehr stelle die Remise eine auf lange 

Dauer ausgelegte Baute dar, für deren Zuordnung zwingend die zivilrecht-

liche Betrachtungsweise und nicht die faktische Nutzung des Gebäudes 

massgebend sei. Daraus schloss das Bundesgericht, dass die Remise 

nicht zum Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers zu zählen sei, wes-

halb die vorgenommenen Abschreibungen richtigerweise aufgerechnet 

worden waren (Urteil vom 4. Dezember 2008 [2C_379/2008], Erw. 3.). 

 

5.2.5. 

Der vorliegende Sachverhalt ist grundsätzlich gleich zu beurteilen. Zwar 

wurde hier – anders als beim vorgenannten Sachverhalt – eine bereits be-

stehende Baute lediglich umgebaut. Jedoch ändert dies nichts an der Gül-

tigkeit des Akzessionsprinzips, zumal sich die Umbaukosten gemäss den 

vorliegenden Kontodetails zum Konto Nr. bbb "Umbau Hofladen" im We-

sentlichen auf direkt am Gebäude vorgenommene Arbeiten bezogen. Ein-

zig die Positionen "H._____, Verkaufsregale" (CHF 614.90), "I._____, 

Tablare für Verkaufslokal" (CHF 40.00), "J._____, X-Automat" 

(CHF 12'631.00), "U._____, Kasse" (CHF 1'250.00) und "L._____, Körbe" 

(CHF 56.70) bilden mit insgesamt CHF 14'592.60 offensichtlich Kosten ab, 

die nicht in fest mit dem Gebäude verbundene Anlagen investiert wurden.  

 

Damit verbleiben Kosten für die am Gebäude vorgenommenen Umbauten 

von CHF 220'999.35, woraus ersichtlich ist, dass der Umbau der auf lange 

Dauer ausgelegten Baute – zumindest im Vergleich zum Steuerwert 2018 

der Parzelle von CHF 553'900.00 – von erheblichem Wert war. Wie von der 

Vorinstanz zutreffend dargelegt (und zwischen den Parteien nicht umstrit-

ten), wurden weder Baurecht noch Nutzniessung vereinbart, so dass kein 

Abweichen vom Akzessionsprinzip möglich ist.  

 

Die Vereinbarung eines Baurechts ist im Übrigen – entgegen der Ansicht 

der Rekurrenten (vgl. die Ausführungen der Vertreterin der Rekurrenten zur 

Einspracheverhandlung am 30. Juni 2022) – auch auf landwirtschaftlichen 

Grundstücken möglich. Zwar sieht das Bundesgesetz über das bäuerliche 

Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11) ein Realteilungs- 

und Zerstückelungsverbot vor (Art. 58 Abs. 1 und 2 BGBB), jedoch bewilligt 

die kantonale Bewilligungsbehörde Ausnahmen vom Realteilungs- und 

Zerstückelungsverbot, wenn auf dem abzutrennenden Teil ein Baurecht zu 

Gunsten des Pächters des landwirtschaftlichen Gewerbes errichtet werden 

soll (Art. 60 Abs. 1 lit. f BGBB).  

 

Sodann erwähnt das von den Rekurrenten herangezogene Bundesgesetz 

über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG; 

SR 221.213.2) die Umbauten zwar in Art. 11, wo statuiert wird, dass der 

Pachtzins angepasst werden kann, wenn der Wert des verpachteten 

 - 15 - 

 

 

Grundstücks unter anderem infolge von Umbauten dauernd verändert wird. 

Diese Umbauten sollen auch vom Pächter vorgenommen werden können 

(Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 2014, N 269 zu Art. 11 LPG und 

N 488 zu Art. 22a LPG). Indes ändert auch dies nichts an der gemäss bun-

desgerichtlicher Rechtsprechung massgebenden zivilrechtlichen Betrach-

tungsweise.   

 

5.2.6. 

Zu der am Urteil des Bundesgerichts vom 4. Dezember 2008 (2C_379/ 

2008) in der Literatur geäusserten Kritik (Robert Waldburger, Rechtspre-

chung im Jahr 2008, 2. Teil, IFF Forum für Steuerrecht 2009, S. 294 ff.) 

haben das Spezialverwaltungsgericht und das Verwaltungsgericht bereits 

ausführlich Stellung genommen und sie im Wesentlichen als unbegründet 

zurückgewiesen (SGE vom 25. März 2010 [3-BB.2010.3], Erw. 3.3.2. sowie 

VGE vom 30. September 2010 [WBE.2010.120], Erw. 6.2.). Hinzuzufügen 

ist das Folgende: Der Autor des Beitrags führt aus, die vom Bundesgericht 

gemachte Unterscheidung zwischen Investitionen in auf beschränkte Zeit 

benutzte Räumlichkeiten und Investitionen in eine auf lange Dauer ausge-

legte Baute entbehre jeglicher sachlichen Grundlage. Das Gericht be-

gründe nicht, weshalb im ersten Fall auf den wirtschaftlichen Sachverhalt 

abgestellt werden könne, während im letzteren Fall zwingend die zivilrecht-

liche Betrachtungsweise und nicht die faktische Nutzung ausschlaggebend 

sein solle. Es sei verfehlt, bei der Beantwortung der Frage, ob auf einem 

Wirtschaftsgut Abschreibungen getätigt werden können, in einem Fall auf 

den wirtschaftlichen Sachverhalt abzustellen und im anderen Fall auf das 

zivilrechtliche Eigentum.  

 

Diesen Argumenten ist entgegenzuhalten, dass es sehr wohl nahe liegt, 

eine auf viele Jahrzehnte ausgelegte Baute anders zu behandeln als (klei-

nere) Investitionen mit kürzerer Lebens- und Nutzungsdauer, kann doch 

eine fest mit dem Boden verbundene Baute in der Regel nicht abgebaut 

und an einem anderen Ort weiterverwendet werden, wie das bei eingebau-

tem Mobiliar oder Maschinen/Werkzeug möglicherweise der Fall ist. Statt-

dessen bleibt die Baute in der Regel für die Dauer ihrer Lebenszeit mit dem 

Boden, auf dem sie gebaut wurde, verbunden, und teilt dessen rechtliches 

Schicksal. Deshalb ist die sich aus den zivilrechtlichen Verhältnissen erge-

bende Rechtssicherheit bei Neu- oder Umbauten höher zu gewichten als 

bei kleineren baulichen Veränderungen. So ist etwa bei einem Erbgang, bei 

einer Veräusserung oder auch im Konkurs die Anknüpfung an die zivilrecht-

lichen Verhältnisse von wesentlicher Bedeutung für die Rechtssicherheit 

der Beteiligten, namentlich dann, wenn es sich – wie bei Immobilien – um 

nicht unbedeutende Sachwerte handelt. Dies gilt auch für die Steuerbehör-

den, die im Massenfallgeschäft nicht für jeden einzelnen Fall abklären kön-

nen, bei wem die wirtschaftliche Berechtigung tatsächlich liegt. Somit er-

weist sich auch dieser Kritikpunkt als unbegründet. 

 

 - 16 - 

 

 

5.2.7. 

Vorliegend wurde mit dem Hofladen eine auf lange Dauer ausgelegte Baute 

erheblich umgebaut. Bei solchen Verhältnissen geht das Bedürfnis nach 

Rechtssicherheit einer rein wirtschaftlichen Betrachtungsweise des inves-

tierenden Pächters vor. Massgebend ist deshalb die zivilrechtliche Betrach-

tungsweise, wonach der Vater des Rekurrenten Eigentümer des auf sei-

nem Grundstück umgebauten Gebäudes ist, auch wenn die D._____ bzw. 

der Rekurrent darin Eigenmittel investiert haben sollten. 

 

Dies gilt umso mehr, als der umgebaute Hofladen nicht nur zivilrechtlich, 

sondern auch wirtschaftlich nicht der D._____ zugeordnet werden kann. 

Zwar wurde der Umbau finanziert durch einen Kredit der G._____ an den 

Rekurrenten, den dieser in die D._____ eingebracht hat. Jedoch haben die 

bei den Rekurrenten angeforderten (und von diesen eingereichten) 

Kreditverträge ergeben, dass der Kredit von CHF 220'000.00 einzig des-

halb zustande gekommen war, weil der Vater des Rekurrenten sein 

Grundstück als Drittpfand zur Verfügung gestellt hat und zusätzlich als 

Solidarschuldner für die Kreditschuld mithaftete. Vor diesem Hintergrund 

"gehört" der umgebaute Hofladen nicht nur zivilrechtlich, sondern 

überwiegend auch wirtschaftlich dem Vater des Rekurrenten. Denn ent-

scheidend aus wirtschaftlicher Sicht ist nicht, auf wessen Konto der Kredit 

ausbezahlt wurde und wer die Umbaurechnungen bezahlt hat. Entschei-

dend ist, woher die Werte stammen, die eine solche Finanzierung über-

haupt erst möglich gemacht haben. Diese Werte stammen mit dem Dritt-

pfand vom Vater des Rekurrenten. Ebenso leuchtet ein, dass die finanzie-

rende Bank, würde es zu einer Verwertung kommen, sich auch an dem 

umgebauten Hofladen schadlos hielte, obwohl dieser gemäss Angaben der 

Rekurrenten der D._____ gehören soll. Nicht denkbar ist eine Verwertung 

unter Ausschluss des Hofladens geschweige denn unter Ausschluss des 

umgebauten Teils des Hofladens. Die Rekurrenten äussern sich deshalb 

widersprüchlich, wenn sie geltend machen, der Hofladen gehöre wirt-

schaftlich der D._____, obwohl das zu dessen Finanzierung gewährte 

Drittpfand des Vaters des Rekurrenten den umgebauten Hofladen 

offensichtlich mitumfasst. 

 

5.3. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die von Lehre und Rechtspre-

chung entwickelten Ausnahmen vom Grundsatz, wonach Geschäftsvermö-

gen einer selbständig erwerbenden Person nur sein kann, was sich zivil-

rechtlich im Eigentum des Geschäftsinhabers befindet, auf den vorliegen-

den Sachverhalt nicht zutreffen (Erw. 5.2.1. bis 5.2.3.). Stattdessen erach-

tet das Bundesgericht für die Zuordnung von auf lange Dauer ausgelegten 

Bauten die zivilrechtliche Betrachtungsweise als zwingend, woran vorlie-

gend weder die Tatsache, dass es sich lediglich um einen Umbau (statt um 

einen Neubau) handelt, noch die von den Rekurrenten zitierten Bestimmun-

gen aus dem BGBB und dem LPG etwas ändern (Erw. 5.2.4. und 5.2.5.). 

 - 17 - 

 

 

Schliesslich steht das auf der fraglichen Parzelle umgebaute Gebäude 

nicht nur zivilrechtlich im Eigentum des Vaters des Rekurrenten, sondern 

ist diesem auch wirtschaftlich zuzurechnen, da er die Finanzierung des Um-

baus durch sein Drittpfand erst ermöglicht hat (Erw. 5.2.7.). Vor diesem 

Hintergrund kann der auf dem Grundstück des Vaters des Rekurrenten 

umgebaute Hofladen nicht zum Geschäftsvermögen des Rekurrenten ge-

hören. Somit können die Umbaukosten mit Ausnahme des offensichtlich für 

Inventar ausgegebenen Betrages von CHF 14'592.60 nicht der D._____ 

zugerechnet werden.  

 

6. 

Vor diesem Hintergrund können die CHF 220'999.35 in der D._____ weder 

als Investitionskosten aktiviert, noch teilweise als Gebäudeunterhalt gel-

tend gemacht werden, weshalb sich eine diesbezügliche Unterscheidung 

erübrigt. Ebensowenig können darauf Abschreibungen getätigt werden.  

 

Von den Umbaupositionen, die der D._____ zuzurechnen sind ("H._____, 

Verkaufsregale": CHF 614.90, "I._____, Tablare für Verkaufslokal": 

CHF 40.00, "J._____, X-Automat": CHF 12'631.00, "U._____, Kasse": 

CHF 1'250.00 und "L._____, Körbe": CHF 56.70), ist allein der X-Automat 

zu aktivieren, dessen Wert per Ende 2018 zu 20 % (CHF 2'526.00) 

abgeschrieben werden kann (vgl. Merkblatt A/2001 der Eidgenössischen 

Steuerverwaltung ESTV betreffend Abschreibungen auf dem 

Anlagevermögen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe). Die übrigen 

Ausgaben von insgesamt CHF 1'962.00 stellen geschäftsmässig be-

gründeten Aufwand dar.  

 

7. 

Was schliesslich die Aufrechnungen "Barspesen Divers" von CHF 659.00 

und "...bild" von CHF 830.00 betrifft, so wurden diese von den Rekurrenten 

– worauf die Vorinstanz in der Vernehmlassung zutreffend hinweist – weder 

im Veranlagungs- und Einspracheverfahren, noch im Rekurs bestritten. 

Erst in der Replik wird vorgebracht, die Ausgaben seien geschäftsmässig 

begründet, weil sie so verbucht worden seien. Es werden keine weiteren 

Unterlagen, namentlich die Urbelege, beigebracht. Den fachkundig 

vertretenen Rekurrenten hätte bewusst sein müssen, dass eine Buchung 

nicht grundsätzlich den Nachweis dafür erbringt, dass die dahinterstehende 

Transaktion tatsächlich geschäftsmässig begründet war. Es wäre – 

zumindest bezüglich des ...bildes – ein Leichtes gewesen, den Beleg 

beizubringen. Auch die Aufwendungen für diverse Barspesen hätten 

substantiiert dargelegt werden können. Dies haben die Rekurrenten 

unterlassen. Vor diesem Hintergrund besteht kein Anlass, die entsprechen-

den Aufrechnungen der Vorinstanz zu beanstanden.  

 

 - 18 - 

 

 

8. 

Insgesamt ergibt sich, dass die Aufrechnungen von CHF 74'000.00 (Ge-

bäudeunterhalt), CHF 8'092.00 (Abschreibung) sowie CHF 659.00 (Bar-

spesen Divers) und CHF 830.00 (...bild), total CHF 83'581.00, zu Recht 

erfolgt sind. Allerdings sind der D._____ geschäftsmässig begründete 

Aufwendungen von CHF 1'962.00 sowie Abschreibungen von 

CHF 2'526.00 zuzugestehen. Damit sinkt die Gesamtaufrechnung von 

CHF 83'581.00 um CHF 4'488.00 auf CHF 79'093.00. Die auf den Rekur-

renten entfallende Aufrechnung beträgt somit CHF 39'547.00 (statt 

CHF 41'789.00). Das steuerbare Einkommen der Rekurrenten sinkt von 

CHF 168'374.00 um CHF 2'242.00 auf CHF 166'132.00, gerundet 

CHF 166'100.00.  

 

Zudem sind dem Vermögen der Rekurrenten CHF 10'105.00 (abgeschrie-

bener Wert des X-Automaten per Ende 2018) hinzuzurechnen, wobei dies 

(bei einem bisherigen Reinvermögen von CHF 60'134.00) am steuerbaren 

Vermögen von CHF 0.00 nichts ändert. 

 

Damit ist der Rekurs teilweise gutzuheissen.  

 

9. 

Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen die Rekurrenten zu rund 5 %. 

Dies wird praxisgemäss einem vollständigen Unterliegen gleichgestellt (vgl. 

VGE vom 2. Februar 2011 [WBE.2010.333]). Somit haben die Rekurrenten 

die Kosten des Rekursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine 

Parteientschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). 

 

 

 

 

  

 - 19 - 

 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

In teilweiser Gutheissung des Rekurses wird das steuerbare Einkommen 

auf CHF 166'100.00 festgesetzt. 

 

2. 

Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 

einer Staatsgebühr von CHF 800.00, der Kanzleigebühr von CHF 240.00 

und den Auslagen von CHF 100.00, insgesamt CHF 1'140.00, zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Vertreterin der Rekurrenten (2) 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q._____ 

 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

 

  

 - 20 - 

 

 

 

 
   

Aarau, 23. Mai 2024 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Heuscher Betsche