# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a6b91f57-10f7-55d9-a4f6-e79add7919f0
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-28
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 28.09.2017 VD.2017.272 (AG.2018.538)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_VD-2017-272_2017-09-28.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

  als Verwaltungsgericht

  Dreiergericht

  

 

VD.2017.272

 

URTEIL

 

vom 9. Juli 2018

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Stephan Wullschleger, lic. iur. André Equey,
Dr. Andreas Traub

und Gerichtsschreiber
MLaw Tobias Calò

 

 

 

Beteiligte

 

A____                                                                                                   Rekurrent

[…]

 

B____                                                                                                Rekurrentin

[…]

 

gegen

 

Steuerverwaltung Basel-Stadt

Fischmarkt 10, 4001 Basel

 

 

Gegenstand

 

Rekurs gegen einen Entscheid
der Steuerrekurskommission 

vom 28. September 2017

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2015/001
(Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung von Wohneigentum, § 105 Abs. 1
lit. b StG, § 87 Abs. 1 und 2 StV)

Sachverhalt

 

Mit
Veranlagungsverfügung vom 27. Januar 2016 veranlagte die
Steuerverwaltung Basel-Stadt (nachfolgend Steuerverwaltung) A____ und B____
(nachfolgend Rekurrierende) auf dem Gewinn aus dem per
1. September 2015 erfolgten Verkauf einer Stockwerkeigentumsparzelle
der Liegenschaft [...] (Grundbuch Basel, Sektion [...], Parzelle [...];
nachfolgend Eigentumswohnung Y____) einen Steuerbetrag von CHF 29'580.–
und wies den Antrag auf Bewilligung eines Steueraufschubs aufgrund des Erwerbs
einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft ab. Eine Einsprache der Rekurrierenden
gegen diese Veranlagungsverfügung wies die Steuerverwaltung mit
Einspracheentscheid vom 30. November 2016 ab. Den dagegen erhobenen
Rekurs wies die Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt (nachfolgend
Steuerrekurskommission bzw. Vorinstanz) mit Entscheid vom
28. September 2017 kostenfällig ab.

 

Gegen diesen
Entscheid richtet sich der mit Eingabe vom 6. Dezember 2017 erhobene
und begründete Rekurs der Rekurrierenden an das Verwaltungsgericht, mit dem sie
im Hauptstandpunkt „die Gewährung des Aufschubs der Besteuerung gemäss
§ 105 Abs. 1 lit. b StG Basel-Stadt wegen Erwerb einer
gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz“ und eventualiter die
Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz beantragen. Die
Steuerrekurskommission beantragt mit Vernehmlassung vom
25. Januar 2018 unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid die
kostenfällige Abweisung des Verwaltungsrekurses. Die Steuerverwaltung hat auf
eine Stellungnahme verzichtet. Die Rekurrierenden haben in der Folge ebenfalls
darauf verzichtet, sich replicando vernehmen zu lassen.

 

Die Tatsachen
und Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie von Bedeutung sind, aus den
nachfolgenden Erwägungen. Dieses Urteil ist auf dem Zirkulationsweg ergangen.

 

 

Erwägungen

 

1.

1.1      Gegen
Entscheide der Steuerrekurskommission als vom Regierungsrat gewählte Kommission
kann bezüglich der kantonalen Steuern Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben
werden (§ 171 des Steuergesetzes [StG, SG 640.100]; § 10
Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsrechtspflege
[VRPG, SG 270.100]). Zuständig ist das Dreiergericht (§ 92
Abs. 1 Ziff. 11 i.V.m. § 32 Abs. 1 des
Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]). Das Verfahren richtet sich nach
den Bestimmungen des VRPG, soweit das Steuergesetz keine spezielle Vorschrift
enthält (§ 171 Abs. 4 StG).

 

1.2      Zum
Rekurs ist legitimiert, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und
ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Abänderung hat (§ 13
Abs. 1 VRPG). Dies trifft auf die Rekurrierenden als Adressaten des
angefochtenen Entscheides offensichtlich zu. Der Rekurs wurde rechtzeitig
eingereicht und begründet (§ 171 Abs. 2 i.V.m. § 164
Abs. 2 StG), weshalb darauf einzutreten ist.

 

1.3      Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich
nach der allgemeinen Bestimmung von § 8 VRPG, da das Steuergesetz keine
speziellen Vorschriften über das Rekursverfahren vor dem Verwaltungsgericht
enthält (siehe § 171 StG). Demnach prüft das Gericht insbesondere,
ob die Vorinstanz das öffentliche Recht nicht oder nicht richtig angewandt, den
Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder
Verfahrensvorschriften verletzt oder von dem ihr zustehenden Ermessen einen
unzulässigen Gebrauch gemacht hat.

 

1.4      Da
es sich bei Steuersachen nicht um zivilrechtliche Ansprüche im Sinne von
Art. 6 der Europäischen Menschenrechtskonvention (SR 0.101) handelt,
muss keine Verhandlung durchgeführt und kann das Urteil auf dem Zirkulationsweg
gefällt werden (§ 25 Abs. 2 VRPG; BGer 2P.7/2004 vom 8. Juni 2004 E. 1.3 und 2P.41/2002 vom 10. Juni 2003 E. 5).

 

2.

Zwischen den
Parteien ist nicht strittig, dass die Rekurrierenden mit dem per
1. September 2015 erfolgten Verkauf der Eigentumswohnung Y____ einen
nach § 104 StG grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer
unterliegenden Grundstückgewinn erzielt haben. Strittig ist zwischen den
Rekurrierenden und den Vorinstanzen einzig, ob die Voraussetzungen für einen
Aufschub der Besteuerung des Grundstückgewinns gemäss § 105 Abs. 1
lit. b StG erfüllt sind.

 

2.1      § 105
Abs. 1 lit. b StG dient der Umsetzung von Art. 12
Abs. 3 lit. e des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG,
SR 642.14). Nach diesen gleichlautenden Bestimmungen wird die Besteuerung
aufgeschoben bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich
selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung),
soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum
Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

 

2.2      Unbestritten
ist vorliegend, dass die Rekurrentin die Eigentumswohnung Y____ am
26. März 2005 durch Erbgang zu Alleineigentum erworben und diese bis
zum 15. November 2007 selber bewohnt hat. Belegt ist weiter auch,
dass die Rekurrentin die anderen Stockwerkeigentümer anlässlich der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. August 2007 darüber informiert
hat, dass sie ihre Liegenschaft verkaufen möchte, und Erklärungen der
Stockwerkeigentümer, momentan auf ihr Vorkaufsrecht zu verzichten, eingeholt
hat (Rekursbegründung, Beilage 3). In der Folge zogen die Rekurrierenden
mit ihrer Tochter zu den Eltern der Rekurrentin nach Binningen/BL. Per 10. Februar 2009
erwarben sie eine Baulandparzelle am [...]weg [...] in Biel-Benken/BL
(Grundbuch Biel-Benken, Liegenschaft Nr. [...]; nachfolgend Grundstück Z____),
auf der sie ein Einfamilienhaus errichteten, in das sie per
26. Mai 2011 eingezogen sind (Rekursbegründung, Beilagen 4–6).
Per 1. September 2015 verkauften sie schliesslich die
Eigentumswohnung Y____.

 

2.3      Die
Vorinstanzen haben sich auf den Standpunkt gestellt, dass die Rekurrierenden
mit diesem Sachverhalt die Voraussetzungen für einen Steueraufschub im Sinne
von § 105 Abs. 1 lit. b StG nicht erfüllt hätten. Die
Steuerrekurskommission hat erwogen, dass das Eigenheim im Zeitpunkt der Handänderung
bzw. im Zeitpunkt, in dem der Entschluss zur Ersatzbeschaffung gefasst werde,
selbst bewohnt sein müsse. Erforderlich sei ein eigenes tatsächliches Bewohnen.
Das veräusserte Grundstück müsse sowohl im Zeitpunkt der Handänderung
ausschliesslich selbstbewohnt als auch dauernd selbstgenutzt gewesen sein. Das
Kriterium der Dauerhaftigkeit sei erfüllt, wenn sich der Wohnsitz im Zeitpunkt
der Handänderung im veräusserten Grundstück befunden hat. Zwischen dem Einzug auf
dem Grundstück Z____ im Jahre 2011 und dem Verkauf der Eigentumswohnung Y____
am 1. September 2015 lägen aber mehr als vier Jahre, in denen
die Rekurrierenden die Liegenschaft in Basel nicht mehr selbst bewohnt hätten.
Der Wohnsitz der Rekurrierenden habe sich seit 2011 in Biel-Benken/BL befunden.
Damit sei die Voraussetzung der dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten
Liegenschaft nicht erfüllt, weshalb der Steueraufschub nicht gewährt werden
könne. Ob die Frist für den Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft von
zwei Jahren eingehalten worden sei oder ob Umstände vorlägen, die nicht im
Einflussbereich der steuerpflichtigen Person lägen und eine Fristverlängerung
begründen würden, könne daher offengelassen werden (zum Ganzen angefochtener
Entscheid, E. 4).

 

2.4      Dem
halten die Rekurrierenden die Umstände des konkreten Sachverhalts entgegen. Sie
machen geltend, nach anfänglich kleineren, lösbaren Konflikten hätten die
Auseinandersetzungen unter den Stockwerkeigentümern der entsprechenden
Liegenschaft im Verlauf des Jahres 2007 intensivere und länger dauernde
Formen angenommen. Eine Miteigentümerpartei habe sich zum “Hausdrachen“
entwickelt und die übrigen Bewohner auf vielfältige Weise wiederholt und
rücksichtslos schikaniert. Diese nicht in ihrem Einflussbereich liegenden
Umstände seien so unerträglich geworden, dass sie im November 2007 „die
Flucht ergriffen“ hätten und mit ihrer sechs Monate alten Tochter bei
ihren Eltern am [...]weg [...] in Binningen/BL eingezogen seien. Bereits
in diesem Zeitpunkt habe der Wille nach einer Ersatzbeschaffung bestanden,
welcher durch den am 4. März 2008 unterzeichneten Bauvertrag belegt
werde (Rekursbegründung, Beilage 11). Im Verlauf des Jahres 2008 habe
die Rekurrentin zunehmend Beschwerden mit ihrem prothetisch versorgten Bein
bekommen. Eine Rückkehr in die Eigentumswohnung Y____, welche im Dachgeschoss
liege und nur über eine leicht geschwungene, bereits etwas ausgetretene
Holztreppe über drei Stockwerke zugänglich sei, sei daher „infrage gestellt“
gewesen. Zudem habe die Gefahr bestanden, dass sie im Treppenhaus auf dem von
der genannten Miteigentümerpartei unvorhersehbar geölten Holzboden ausrutschen
und sich verletzen könnte. Aufgrund ihrer Krankengeschichte habe sie grosse
Angst vor einem Sturz, der zu einer Amputation des Beines oder im schlimmsten
Fall zu ihrem Tod führen könnte. Ende des Jahres 2008 sei dann ein
Inlay-Bruch festgestellt worden, weshalb die Rekurrentin nur noch mit Krücken
habe gehen können. Ein später festgestellter Bruch der Prothese habe deren
kompletten Einsatz in einer aufwändigen, im Februar 2009 durchgeführten
Operation erforderlich gemacht. Aufgrund einer Infektion habe diese Operation
im Mai 2009 wiederholt werden müssen. Diese Eingriffe hätten mehrmonatige
Aufenthalte im Kantonsspital mit anschliessender Rehabilitation nötig gemacht
(Rekursbegründung, Beilagen 12–17). Sie hätten dann per
10. Februar 2009 eine Baulandparzelle in Biel-Benken/BL erwerben
können, auf der sie ein hindernisfreies und bedarfsgerechtes Einfamilienhaus
hätten errichten können. Zwischen ihrem Auszug aus der Eigentumswohnung Y____
und dem Einzug auf dem Grundstück Z____ am 1. Juni 2011 sei das
Stockwerkeigentum zu keinem Zeitpunkt vermietet und von der Steuerverwaltung
als zum Eigenmietwert der selbst genutzten Liegenschaft veranlagt worden
(Rekursbegründung, Beilagen 18a–b). Der Verkauf der Wohnung habe sich aber
aufgrund der Streitigkeiten mit der erwähnten Miteigentümerpartei äusserst
schwierig gestaltet, was bei einer Stock-werkeigentümergemeinschaft von
gesamthaft lediglich vier Parteien mit entsprechend gravierenden Auswirkungen
verbunden gewesen sei. Die Mieterschaft einer weiteren Miteigentümerpartei habe
wegen dieser Miteigentümerpartei das Mietverhältnis aufgelöst, wie aus deren
Kündigungsschreiben hervorgehe (Rekursbegründung, Beilage 19). Die Streitigkeiten
hätten sich bis vor das Zivilgericht hingezogen (Rekursbegründung,
Beilage 20). Aus dem von den ausgezogenen Mietern erstellten
Ereignisprotokoll (Rekursbegründung, Beilage 21) werde ersichtlich, wie
erschreckend die Streitkultur jener Miteigentümerpartei gewesen sei. Zudem habe
sich das im Grundbuch eingetragene gegenseitige Vorkaufsrecht
(Rekursbegründung, Beilage 22) sehr erschwerend auf die
Verkaufsverhandlungen ausgewirkt. Dieses äusserst schwierige Umfeld habe
potenzielle Käufer regelmässig abgeschreckt, weshalb sie ihre
Verkaufsbemühungen nicht erfolgreich hätten abschliessen können. Selbst das
beauftragte Maklerbüro und der Notar hätten erhebliche Schwierigkeiten mit der
Vertragsabwicklung gehabt (Rekursbegründung, Beilage 24). Der Kaufvertrag
habe mehrmals im Wortlaut abgeändert und der Verkaufstermin verschoben werden
müssen. Zwischenzeitlich hätten auch die übrigen beiden Miteigentümerparteien
ihre Stockwerkeigentumseinheiten aus den vorgenannten Gründen abgestossen
(Rekursbegründung, Beilage 25). Vom Grundsatz, dass das Eigentum im
Zeitpunkt der Handänderung resp. der entsprechenden Beschlussfassung
selbstbewohnt sein müsse, lasse das Bundesgericht Ausnahmen zu. Entgegen der
Auffassung der Vorinstanz könne daher nicht offengelassen werden, ob die Frist
für den Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in Anbetracht der
Umstände, welche nicht im Einflussbereich der steuerpflichtigen Person liegen,
als angemessen betrachtet werden kann. Vorliegend lägen im Ablauf in beide
Richtungen zeitliche Verzögerungen vor. Es seien beide Merkmale der Absicht des
dauernden Verbleibens in Biel-Benken/BL, sowohl das subjektive innere, als auch
das objektiv nach aussen erkennbare, durch den schon im Jahr 2008
abgeschlossenen Bauvertrag erfüllt. Damit sei auch erwiesen, dass zwischen der
Veräusserung der Eigentumswohnung Y____ und der Ersatzbeschaffung ein adäquater
Kausalzusammenhang bestehe. Schliesslich hätten zwei Todesfälle in der Familie
(Rekursbegründung, Beilagen 28 und 29) zu zeitlichen Absorptionen geführt,
welche die Möglichkeiten der Verkaufsbemühungen weiter eingeschränkt hätten
(zum Ganzen Rekursbegründung, S. 2 ff.).

 

3.

3.1      Wie
das Bundesgericht in dem von den Rekurrierenden angerufenen Entscheid
festgestellt hat, handelt es sich beim Erfordernis „eines dauernd und
ausschliesslich selbstgenutzten“ Wohneigentums um einen in Art. 12
Abs. 3 lit. e StHG bundesrechtlich geregelten Begriff.
Demgegenüber sind die Kantone befugt, die Dauer der angemessenen Frist für den
Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft eigenständig
festzulegen (BGE 143 II 233 E. 2.3 S. 236). Wie das Bundesgericht weiter
ausgeführt hat, muss das bisherige Eigenheim gemäss dieser Bestimmung im
Zeitpunkt der Handänderung bzw. im Zeitpunkt, in dem der Entschluss zur
Ersatzbeschaffung gefasst wird, grundsätzlich selbstbewohnt sein. Für das
dauernde Selbstbewohnen genügt dabei, dass die steuerpflichtige Person ihr
ausschliesslich selbstbewohntes Eigenheim in der Zeit vor der Handänderung ohne
erhebliche Unterbrechung bewohnte, mithin am fraglichen Ort ihren zivil- bzw.
steuerrechtlichen Wohnsitz gehabt hat. Damit das Kriterium der Dauerhaftigkeit
erfüllt ist, muss sich der Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im
veräusserten Grundstück befunden haben. Nicht erforderlich ist hingegen, dass
das veräusserte Grundstück während der ganzen Besitzesdauer ununterbrochen
ausschliesslich selbstbewohnt worden ist. Es darf sich aber nicht bloss um eine
gelegentliche oder vorübergehende Bleibe handeln. Mit einer Ersatzbeschaffung
ist immer ein Wechsel der Wohnstätte verbunden, wobei normalerweise die neue
Wohnstätte im Ersatzobjekt der alten Wohnstätte im veräusserten Grundstück
folgt.  Ausnahmen im Einzelfall sind so zulässig; z.B. können die beiden
Wohnstätten durch eine Drittwohnstätte kurz unterbrochen werden, wenn die
steuerpflichtige Person ihr Eigenheim veräussert, ohne das Ersatzobjekt schon
erworben zu haben bzw. dieses zwar schon im Eigentum der steuerpflichtigen
Person steht, infolge Bau oder Umbau aber noch nicht bezogen werden kann.
Entscheidend ist letztlich, ob die Frist zwischen den Selbstnutzungen
angemessen ist (zum Ganzen BGE 143 II 233 E. 2.4 S. 236 f., m.H. auf Richner et al., Kommentar zum
Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage, Zürich 2013, § 216
N 331 f.). Entsprechend der Regelung in anderen Kantonen gilt als
angemessene Frist für den Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft ein
Zeitraum von zwei Jahren seit der Veräusserung des dauernd selbstgenutzten
Grundstücks (§ 87 Abs. 2 StV; vgl. auch BGer 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 3.3 und Wenk, in: Nefzger et al. [Hrsg.],
Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004,
§ 73 N 47). In jedem Fall muss aber ein kausaler Zusammenhang
zwischen der Veräusserung und dem Erwerb von Wohneigentum vorhanden sein (Zwahlen/Nyffenegger,
in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
3. Auflage, Basel 2016, Art. 12 N 75), geht es beim Aufschubtatbestand
von § 105 Abs. 1 lit. b StG doch um die Privilegierung
einer Reinvestition eines Grundstückgewinns in ein anderes dauernd und
ausschliesslich selbstgenutztes Grundeigentum (BGer 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 3.3). Ein solcher
Zusammenhang und ein Anspruch auf Steueraufschub bestehen nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht mehr, wenn die Eigentümerschaft das
veräusserte Eigenheim über sieben Jahre vor dessen Veräusserung verlassen
hat. In einem solchen Fall würde durch die Gewährung eines Steueraufschubes das
Erfordernis der Ersatzbeschaffung innert angemessener Frist seiner Substanz
entleert (zum Ganzen BGE 138 II 105 E. 5 f.
S. 107 ff.). Möglich ist zwar ein vor dem Verkauf des dauerhaft
selbstbewohnten Wohneigentums erfolgter Erwerb einer Ersatzliegenschaft. In
diesem Fall müssen aber die Voraussetzungen des kausalen Zusammenhangs zwischen
Veräusserung und Erwerb in gleicher Weise erfüllt sein (Zwahlen/Nyffenegger,
a.a.O., Art. 12 N 75a). Dazu gehört auch die Einhaltung der
angemessenen Frist zwischen den Verfügungsgeschäften und den Wohnnutzungen.

 

3.2      Die
Voraussetzungen eines Steueraufschubs gemäss § 105 Abs. 1
lit. b StG stellen steuermindernde
Tatsachen dar, für welche die steuerpflichtige Person in sinngemässer Anwendung
von Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210) die
objektive Beweislast, d.h. die Folgen der Beweislosigkeit trägt (VGE VD.2015.149 und 150 vom 10. April 2017 E. 4.2.2.2; VGE 663/2007 vom 16. Juni 2008 E. 2.2; 649/2003 vom 20. April 2004 E. 3a; vgl. Locher,
Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, III. Teil,
Art. 102–222 DBG, Basel 2015, Einführung zu Art. 122 ff. N 36; Behnisch,
Die Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht
(dargestellt am Beispiel der direkten Bundessteuer), in: ASA 56
[1987/1988], S. 577,
624 ff.; Zweifel et al., Schweizerisches
Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. Auflage, Zürich 2018,
§ 13 N 3; BGE 140 II 248 E. 3.5, 121 II 257 E. 4c/aa). Die steuerpflichtige
Person hat daher den Veranlagungsbehörden der beteiligten Kantone im
interkantonalen Verhältnis Auskunft über den gesamten Ablauf der
Ersatzbeschaffung zu erteilen und die entsprechenden Belege zu edieren (Zwahlen/Nyffenegger,
a.a.O., Art. 12 N 74).

 

3.3      Vorliegend
ist mit einem eingereichten Auszug aus dem Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung
vom 14. August 2017 (Rekursbegründung, Beilage 3) belegt, dass
sich die Rekurrierenden bereits im Zeitpunkt ihres Auszuges aus der zuvor
selbstgenutzten Eigentumswohnung Y____ am
15. November 2007 zu deren Verkauf entschlossen hatten. Belegt ist
auch, dass die Rekurrierenden rund vier Monate nach dem Auszug am 4. bzw.
7. März 2008 einen Bauvertrag zur Erstellung eines Einfamilienhauses
auf dem Grundstück Z____ abgeschlossen
(Rekursbegründung, Beilage 11), per 10. Februar 2009 die
entsprechende Baulandparzelle erworben (Rekursbegründung, Beilage 4) und
die neu erstellte Baute per 26. Mai 2011 bezogen haben
(Wohnsitzbescheinigung; Rekursbegründung, Beilage 5). Schliesslich
erfolgte der Verkauf der früher selbstgenutzten Wohnliegenschaft per
1. September 2015. Daraus folgt, dass zwischen dem Auszug der
Rekurrierenden aus der selbstgenutzten Eigentumswohnung Y____ und deren Verkauf trotz der bereits vor dem Auszug
dokumentierten Verkaufsabsicht fast acht Jahre und zwischen dem Bezug des
neuen selbstgenutzten Einfamilienhauses auf dem Grundstück Z____ und dem Verkauf der Eigentumswohnung Y____ deutlich mehr als vier Jahre liegen. Diese Dauer
erscheint grundsätzlich zu lange, um den notwendigen Kausalzusammenhang
zwischen Auszug, Bezug neuen Wohneigentums und Veräusserung zur Finanzierung
der neuen Investition zu belegen. Sie überschreitet aber auch deutlich die hier
analog anwendbare Frist von zwei Jahren zwischen den Verfügungsgeschäften.

 

3.4      Entgegen
der Auffassung der Rekurrierenden liegen im vorliegenden Fall auch keine ausreichenden
besonderen Gründe für eine Ausnahme von diesem erforderlichen zeitlichen
Zusammenhang vor.

 

3.4.1   Dies gilt
zunächst für den geltend gemachten Konflikt mit einer der drei anderen
Miteigentumsparteien. Mit den eingereichten Unterlagen belegen die
Rekurrierenden zwar die Spannungen zwischen dieser Stockwerkeigentümerpartei
und den Bewohnern der übrigen drei Wohnungen. So haben die Mieter einer Wohnung
gegenüber dem vermietenden Stockwerkeigentümer die Kündigung gemäss der nicht
unterzeichnet eingereichten Kopie ihres Kündigungsschreibens mit wiederholt
rücksichtlosem, schikanösem und rechthaberischen Gebaren der einen
Miteigentümerschaft begründet (Rekursbegründung, Beilage 19). Erstellt ist
im Weiteren, dass es im Jahr 2014 zu einem Schlichtungsverfahren zwischen
jener Miteigentümerschaft und den übrigen Miteigentümern gekommen ist. Der
Gegenstand dieses Verfahrens wird von den Rekurrierenden aber nicht genannt
(Rekursbegründung, Beilage 20). Schliesslich geht aus einem von den
vorgenannten Mietern erstellten Protokoll hervor, dass sich diese zwischen
Dezember 2012 und Mitte 2014 durch distanzloses (ungefragtes Duzen),
übergriffiges (Verstellen von Velos, Beleidigungen etc.) und störendes
Verhalten (Rauchen im Treppenhaus, laute Musik, Tannennadeln im Treppenhaus,
Grillieren auf Balkon) der einen Miteigentümerschaft und deren Tochter
erheblich gestört sahen (Rekursbegründung, Beilage 21). Diese Umstände
sind zwar geeignet, den Verkauf der Eigentumswohnung Y____, wie von den Rekurrierenden geltend gemacht, zu erschweren.
Massgebend erscheint aber, dass sie keine solchen Bemühungen zwischen den Jahren 2007
und 2015 nachweisen. Erst für Mai 2015 legen sie eine kurz vor dem
Fertigungstermin erfolgte Korrespondenz mit dem instrumentierenden Notar ins
Recht. Daraus gehen zwar erneut gewisse Unstimmigkeiten im Verkehr mit der
einen Miteigentümerschaft hervor (Rekursbegründung, Beilage 24). Wie die
eingereichte E-Mail dieser Miteigentümerschaft vom 6. Mai 2015, in
welchem diese eine Entschädigung für den Verzicht auf die Ausübung ihres
Vorkaufsrechts im Umfang von 10% des Verkaufspreises geltend gemacht hat
(Rekursbegründung, Beilage 23), den Verkauf über acht Jahre verzögert
haben soll, ist daraus allerdings nicht ersichtlich. Dies gilt umso mehr, als
die im Mai 2015 dokumentierten Unstimmigkeiten den per
1. September 2015 erfolgten Verkauf der Eigentumswohnung Y____ nicht zu beeinträchtigen vermochten.

 

3.4.2   Den
zeitlichen Ablauf ebenfalls nicht hinreichend zu begründen vermögen die geltend
gemachten und dokumentierten gesundheitlichen Beeinträchtigungen der
Rekurrentin. Diese machen zwar verständlich, dass sie ihre Wohnung aus
gesundheitlichen Gründen nicht mehr hat nutzen können und wollen. Vorliegend
ist jedoch zu beachten, dass die Rekurrierenden ihre Wohnung bis zu deren
Veräusserung fast acht Jahre nicht mehr selber genutzt haben. Beachtet
man, dass nach der in der Literatur vertretenen Auffassung auch ein
Selbstbewohnen selbst dann verneint wird, wenn sich der Veräusserer „während
Jahren aus gesundheitlichen Gründen in einem Pflegeheim aufgehalten hat“ (Richner et al., a.a.O., § 216
N 324), so muss dies auch im vorliegenden Fall gelten. Schliesslich ist
auch nicht erklärlich, weshalb trotz der gesundheitlichen Einschränkungen der
Rekurrentin der Erwerb und die durch Einsprachen und Bauabsprachen erschwerte
Bebauung des Grundstücks Z____, nicht aber der ursprünglich intendierte Verkauf
der Eigentumswohnung Y____ möglich gewesen sein soll.

 

3.5      Zusammenfassend
ist daher festzustellen, dass im Zeitpunkt des Auszuges aus der selbstbewohnten
Eigentumswohnung Y____ ein in angemessener Zeit die Tat umgesetzter Entschluss
zu deren Veräusserung nicht belegt werden kann, diese im Zeitpunkt ihrer
Veräusserung längst nicht mehr bewohnt worden ist und schliesslich auch der
Zeitraum zwischen dem Erwerb des Grundstücks Z____ und der Veräusserung der
früher selber bewohnten Eigentumswohnung Y____ zu gross ist, um noch von einer
direkten Investition eines Veräusserungsgewinns aus der ererbten Liegenschaft
in das selber gebaute Einfamilienhaus sprechen zu können. Daraus folgt, dass
die Voraussetzungen für einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer nach
§ 105 Abs. 1 lit. b StG nicht erfüllt sind und der Rekurs
abzuweisen ist.

 

4.

Diesem Ausgang
des Verfahrens entsprechend tragen die Rekurrierenden in solidarischer
Verbindung dessen Kosten mit einer Gebühr von CHF 1'200.–. Diese wird mit
dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

 

Demgemäss
erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):

 

://:        Der Rekurs wird abgewiesen.

 

            Die Rekurrierenden tragen in
solidarischer Verbindung die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens mit
einer Gebühr von CHF 1'200.– einschliesslich Auslagen.

 

            Mitteilung an:

-      
Rekurrierende

-      
Steuerrekurskommission

-      
Steuerverwaltung Basel-Stadt

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

MLaw Tobias Calò

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
(BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift
ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die
Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit
des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

 

Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre
Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich
aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben,
sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.