# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 52bbcca8-8db3-576a-a473-97ceba88404e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-01
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 01.10.2025 BRGE III Nr. 0129/2025
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0129-20_2025-10-01.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R3.2025.00023 
BRGE III Nr. 0129/2025   

 
 
  Entscheid vom 1. Oktober 2025   
 
 

 

Mitwirkende Abteilungspräsidentin Gabriele Kisker, Baurichter Thomas Regli, Baurichter 
Martin Farner, Gerichtsschreiber Till Kaufmann     

 
 
 

in Sachen Rekurrentin 

A AG [..] 

vertreten durch [..] 

 

gegen Rekursgegnerschaft 

1. Bauausschuss X [..] 
2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  
3. B AG [..] 

Nr. 3 vertreten durch [..] 

 

 
betreffend Beschluss der Baubehörde X vom 15. Januar 2025 und Gesamtverfügung 

der Baudirektion Kanton Zürich [..] vom 7. November 2024; Baubewilligung 
für Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern sowie Umbau Bauernhaus (Are-
alüberbauung), Grundstück Kat.-Nr. 1, A-Strasse 1-3 [..] 
______________________________________________________ 

 

 

R3.2025.00023 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 15. Januar 2025 erteilte der Bauausschuss X (nachfol-

gend: kommunale Vorinstanz) der privaten Rekursgegnerin B AG unter Ne-

benbestimmungen die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei 

Mehrfamilienhäusern sowie den Umbau eines Bauernhauses auf dem 

Grundstück Kat.-Nr. 1 an der A-Strasse 1-3 in X. 

Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfü-

gung Nr. BVV 24-2131 der Baudirektion Kanton Zürich vom 7. Novem-

ber 2024 unter anderem betreffend Lage an einer Staatsstrasse sowie im 

Gewässerraum eröffnet.  

B. 

Hiergegen erhob die A AG (nachfolgend: Rekurrentin) mit Eingabe vom 17. 

Februar 2025 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und 

stellte dabei die nachfolgenden Rechtsbegehren: 

"1. Der angefochtene Beschluss des Bauausschusses vom 15. Ja-
nuar 2025 sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. 

 Eventualiter sei die angefochtene Baubewilligung nebenbestim-
mungsweise wie folgt teilweise zu verweigern: 

1.1. Es seien die oberen Geschosse des „Hauses Süd“ zu verweigern, 
soweit sie die Höhe des abzubrechenden Gebäudes Assek.-Nr. 1 
übersteigen. 

1.2. Es seien die Balkone an der 5 m langen Ostfassade am nördlichen 
Ende des „Hauses Süd“ zu verweigern. 

1.3. Es seien die auf der ostseitigen Schrägdachfläche des Hauses C 
(Bauernhaus) geplanten Dachaufbauten zu verweigern. 

1.4. Es seien die Durchbrüche der Trennwand zwischen den Teilen A und 
B des Hauses C (Bauernhaus) auf allen Geschossen zu verweigern. 

1.5. Die Zusammenlegungen der Räume A und B im Erdgeschoss des 
Teils A des Hauses C sowie der Räume C und D des Obergeschos-
ses sowie der Abbruch einer geschützten Innenwand im Dachge-
schoss seien zu verweigern. 

 

 

R3.2025.00023 Seite 3 

2. Es sei die angefochtene Verfügung des kantonalen Tiefbauamts in 
Bezug auf die Nebenbestimmung in Dispositivziffer I.1.f der Ge-
samtverfügung (Pfosten Notzufahrt) aufzuheben. 

3. Es sei die angefochtene Verfügung des ALN (Dispositivziffer III der 
angefochtenen Gesamtverfügung; naturschutzrechtliche Bewilli-
gung) zu verweigern. 

4. Es sei die angefochtene Verfügung des AWEL (Dispositivziffer V der 
angefochtenen Gesamtverfügung; Gewässerraum) aufzuheben und 
die baurechtliche Bewilligung zu verweigern. 

5. Es sei allenfalls ein Augenschein durchzuführen. 

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gegenpartei." 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 21. Februar 2025 wurde vom Rekurseingang 

Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Die Baudirektion Kanton Zürich schloss in ihrer Eingabe vom 18. März 2025 

auf Abweisung des Rekurses. Die kommunale Vorinstanz beantragte in ihrer 

Vernehmlassung vom 24. März 2025, es sei der Rekurs vollumfänglich ab-

zuweisen. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingabe vom 21. 

März 2025 ebenfalls, es sei der Rekurs vollumfänglich abzuweisen; alles un-

ter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurren-

tin. 

E. 

Die Rekurrentin verzichtete stillschweigend auf die Erstattung einer Replik. 

 

 

R3.2025.00023 Seite 4 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Liegenschaft A-Strasse 4 (Kat.-Nr. 2), 

die sich unmittelbar südwestlich des Baugrundstücks befindet. Aufgrund die-

ser engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen (Einordnung 

etc.) ist sie ohne Weiteres zur Rekurserhebung legitimiert (§ 338a des Pla-

nungs- und Baugesetzes [PBG]). Da die übrigen Prozessvoraussetzungen 

ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

2. 

Das streitbetroffene Baugrundstück Kat.-Nr. 1 liegt gemäss Bau- und Zonen-

ordnung der Stadt X (BZO) teilweise in der Zentrumszone ZA und teilweise 

in der Kernzone KA. Die besagte Bauparzelle [...] befindet sich zudem un-

mittelbar östlich der A-Strasse, unmittelbar westlich des Y-Bachs sowie süd-

westlich des Schlosses X, einem Denkmalschutzobjekt von überkommunaler 

Bedeutung. Die Bauherrin plant nun den Abbruch der in der Zentrumszone 

liegenden Gebäude Vers.-Nrn. 1 und 2, den Ersatzneubau von zwei Mehrfa-

milienhäusern (Häuser A [Haus Süd] und B [Haus Nord]) sowie den Umbau 

des in der Kernzone liegenden, sich im kommunalen Inventar der schützens-

werten Bauten befindlichen sowie ursprünglich zum Schloss gehörenden 

Bauernhauses Vers.-Nr. 3 (Haus C). Das Bauvorhaben wurde, wie bereits 

erwähnt, mit den vorliegend angefochtenen Entscheiden unter Nebenbestim-

mungen bewilligt. 

3.1.1. 

Die Rekurrentin bringt unter anderem vor, dass es sich gemäss den Planbei-

lagen zum Schutzvertrag betreffend das Haus C bei der Trennwand zwi-

schen den Teilen A und B um eine geschützte Primärstruktur handle. Nun 

seien dort aber Durchbrüche zum neu geplanten Treppenhaus im Teil B vor-

gesehen, was einen Verstoss gegen den Schutzvertrag darstelle. Im Erdge-

schoss des Teils A müsse gemäss Schutzvertrag die Aufteilung zwischen 

den Räumen A und B zudem erhalten bleiben. Die geplante Zusammenle-

gung dieser beiden Räume stelle ebenfalls einen Verstoss gegen den 

Schutzvertrag dar. Entsprechendes gelte im Obergeschoss, wo die Räume 

 

 

R3.2025.00023 Seite 5 

C und D nicht zusammengelegt werden dürften. Im Dachgeschoss des Teils 

A solle überdies eine geschützte Innenwand abgebrochen werden, was auch 

unzulässig sei. Bei diesen Fragen gehe es um die Vollstreckung des Schutz-

vertrages vom 23. September 2024, der unabhängig von der vorliegenden 

Baubewilligung zu beachten sei. 

3.1.2. 

Die kommunale Vorinstanz ist demgegenüber der Ansicht, dass bei der 

Trennwand zwischen den Teilen A und B keine neuen Öffnungen erstellt 

würden: Im UG werde eine Öffnung zugemauert, wobei die anderen Öffnun-

gen bestehen blieben; im EG und OG würden die Öffnungen bestehen blei-

ben und im DG werde die Öffnung zugemauert. Folglich gebe es keine neuen 

Durchbrüche. Kleine Änderungen an der Breite würden nicht im Widerspruch 

zum entsprechenden Schutzvertrag stehen. Im verwaltungsrechtlichen Ver-

trag vom 23. September 2024 werde der Schutzumfang des Gebäudeinne-

ren im Teil A sodann wie folgt definiert: "Der südseitige Teil des Bauernhau-

ses von 1824 wurde als Wohnteil erbaut. Die Erhebungen zeigen, dass ins-

besondere Räume im EG und OG mit Holztäfelungen, Schränken und ge-

malten Verzierungen grossen Wert aufweisen. Der materielle Zustand 

konnte nicht abschliessend beurteilt werden und ist im Rahmen der Umbau-

massnahmen zu evaluieren. Die Grundrissdisposition ist möglichst zu erhal-

ten, ein Ersatz der Bauteile ist möglich. Anpassungen, welche insbesondere 

durch bauliche Vorschriften (Brandschutz, Statik o.ä.) bedingt sind, sind zu-

lässig." Der Schutzvertrag erlaube in den Räumen im Erdgeschoss (A und 

B) und im Obergeschoss (C und D) demnach Anpassungen (Orange be-

zeichne: Oberfläche erhaltenswert). Im Dachgeschoss des Teils A gebe es 

sodann keine geschützten Innenwände. Im Schutzvertrag werde zu den 

schutzwürdigen Teilen zudem festgehalten, dass die definitive Beurteilung 

der geplanten baulichen Massnahmen erst im Rahmen der baulichen Um-

setzung aufgrund einer Güterabwägung unter Beachtung der denkmalpfle-

gerischen Grundsätze erfolgen bzw. entschieden werden solle. Mit den Auf-

lagen gemäss den Dispositivziffern 7.3 und 7.4 der vorliegend angefochte-

nen Baubewilligung werde zudem eine enge Baubegleitung mit der Baube-

hörde bzw. der Denkmalpflege sichergestellt. Folglich werde der Schutzum-

fang gemäss dem verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 23. September 2024 

durch das Projekt nicht gefährdet. 

 

 

R3.2025.00023 Seite 6 

3.1.3. 

Die private Rekursgegnerin bringt diesbezüglich vor, dass die Planung des 

Bauernhauses mit dem Fachbeirat Denkmalpflege abgesprochen und die 

Einhaltung der entsprechenden Anforderungen gemäss Dispositivziffer 31 

der vorliegend angefochtenen Baubewilligung auch explizit verlangt worden 

seien. Der Schutzumfang des Gebäudeinnern lasse sich Ziffer I.2.2 des 

Schutzvertrags vom 23. September 2024 entnehmen. Die von der Rekurren-

tin behauptete Bestimmung, dass im Erdgeschoss des Teils A die Aufteilung 

zwischen den Räumen A und B per se erhalten bleiben müsse, finde sich so 

nicht. Der Schutzvertrag bestimme pro Segment den Schutzumfang, lasse 

aber bei jedem Segment (A-C) Anpassungen, welche insbesondere durch 

bauliche Vorschriften bedingt sind, zu. Dass die zukünftige Nutzung der Ge-

bäudesegmente allenfalls zusammengelegt würde, dürfe und könne nicht mit 

dem Sanierungskonzept und den geplanten Eingriffen vermischt werden. 

Entgegen der Behauptung der Rekurrentin werde mit dem vorliegenden Bau-

projekt somit nicht gegen den Schutzvertrag vom 23. September 2024 

verstossen. 

3.2.1. 

Der Schutz des fraglichen Bauernhauses erfolgte im vorliegenden Fall mit-

tels verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 23. September 2024 (§ 203 Abs. 1 

lit. c i.V.m § 205 lit. d PBG). Darin wurden rechtskräftig und verbindlich der 

Schutzumfang und die Überbauungsmöglichkeiten festgelegt. Massgebend 

für die Bewilligungsfähigkeit des vorliegenden Bauvorhabens ist daher, ob 

das projektierte Vorhaben den Schutzvertrag respektiert und die dort skiz-

zierten denkmalpflegerischen Vorgaben beachtet. Es ist durch Auslegung zu 

ermitteln, welcher Sinn diesem beizumessen ist (vgl. VB.2023.00062 vom 

28. August 2024, E. 6.3.1). 

3.2.2. 

Für die Auslegung der als verwaltungsrechtlichen Vertrag konstituierten 

Schutzvereinbarung ist analog zur Auslegung privatrechtlicher Verträge in 

erster Linie auf den übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien abzu-

stellen (subjektive Vertragsauslegung). Ist ein übereinstimmender Parteiwille 

nicht feststellbar, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen 

(objektivierte Vertragsauslegung). Nach diesem Grundsatz ist einer Wil-

lensäusserung derjenige Sinn zu geben, den ihr der Empfänger aufgrund der 

Umstände, die ihm im Zeitpunkt des Empfangs bekannt waren oder hätten 

 

 

R3.2025.00023 Seite 7 

bekannt sein müssen, in guten Treuen beilegen durfte oder musste. In Zwei-

felsfällen ist zu vermuten, dass die Verwaltung nicht bereit ist, etwas zu ver-

einbaren, was mit den von ihr zu wahrenden öffentlichen Interessen und der 

einschlägigen Gesetzgebung im Widerspruch steht (VB.2023.00062 vom 

28. August 2024, E. 6.3.2). 

Zu berücksichtigen ist bei der Auslegung des Vertrages sodann der der kom-

munalen Bewilligungsbehörde bei der Beurteilung von Bauvorhaben an 

Denkmalschutzobjekten zukommende Ermessenspielraum (vgl. 

BGr 1C_43/2013 vom 22. Oktober 2013, E. 2.2; VB.2010.00312 vom 3. No-

vember 2010, E. 2.4). Insoweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entschei-

düberprüfung Zurückhaltung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Ent-

scheid auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so 

hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren. Die Rekursinstanz darf nur dann 

einschreiten, wenn die Behörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, in-

dem sie sich von unsachlichen, dem Zweck der in Frage stehenden Rege-

lung fremden Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie 

das Verbot von Willkür oder den Grundsatz der Verhältnismässigkeit, ver-

letzt. Dabei darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkür-

prüfung beschränken, vielmehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt wer-

den (vgl. BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). 

3.3.1. 

Im vorliegenden Fall wurde das streitbetroffene Bauernhaus – wie bereits 

erwähnt – mit Schutzvertrag vom 23. September 2024 unter Schutz gestellt. 

Der Schutzumfang des Gebäudeinnern dieses Bauernhauses wurde in Zif-

fer I.2.2. dabei wie folgt festgelegt (vgl. act. 16.6, S. 3): 

Teil A: Der südseitige Teil des Bauernhauses von 1824 wurde als Wohnteil erbaut. 

Die Erhebungen zeigen, dass insbesondere Räume im EG und OG mit Holz-

täfelungen, Schränken und gemalten Verzierungen grossen Wert aufwei-

sen. Der materielle Zustand konnte nicht abschliessend beurteilt werden 

und ist im Rahmen der Umbaumassnahmen zu evaluieren. Die Grundriss-

disposition ist möglichst zu erhalten, ein Ersatz der Bauteile ist möglich. An-

passungen, welche insbesondere durch bauliche Vorschriften (Brand-

schutz, Statik o.ä.) bedingt sind, sind zulässig. 

Teil B: Neue Vertikalerschliessung mit Treppe und Lift. Ersatz der Raumteilung, ins-

besondere der Decken und der Wand zu Teil C sind zulässig. 

 

 

R3.2025.00023 Seite 8 

Teil C: Der nordseitige Teil des Bauernhauses stammt von 1690. Die Erhebungen 

zeigen, dass diverse Veränderungen und Umnutzungen vorgenommen wur-

den. Es liegen zahlreiche Eingriffe vor, welche den denkmalpflegerischen 

Wert schmälern. Der materielle Zustand konnte nicht abschliessend erho-

ben werden und ist im Rahmen der Umbaumassnahmen zu evaluieren. Der 

Ersatz der Raumteilung ist grundsätzlich möglich, die Raumstruktur kann 

bei Ersatz neu gegliedert werden. Dabei ist die Geschossigkeit in Anzahl 

und prinzipieller Lage beizubehalten, situative Öffnungen zur vertikalen Ver-

bindung der Geschosse (Lufträume) sind zulässig. 

Zu erhalten ist die Position der Geschossdecken, die Grundrissdisposition, der lie-

gende Dachstuhl mit Andreaskreuzen und das Sparrendach entsprechend der in 

der Planbeilage festgelegten Klassifizierung […]. 

Beilage dieses Schutzvertrages bilden die "Pläne mit farbig eingetragenem 

Schutzumfang" (vgl. act. 16.6, S. 5 ff.). Aus den besagten Plänen geht unter 

anderem hervor, dass zum Schutzumfang des Bauernhauses die grün ein-

gezeichnete Primärstruktur des besagten Gebäudes gehört. Orange mar-

kierte Bauteile weisen zudem auf die erhaltenswerte Oberfläche hin, wäh-

rend gelb markierte Bauteile auf den Erhalt der Raumeinteilung abzielen, wo-

bei in diesem Fall ein Ersatz durch neue Bauteile möglich ist. Rosarot einge-

färbte Bauteile schützen sodann das bestehende Erscheinungsbild (vgl. 

act. 16, S. 5 i.V.m. S. 6 ff.). 

3.3.2. 

Die Bauherrschaft plant vorliegend den Umbau des bestehenden Bauern-

hauses (Haus C). Dabei ist unbestritten und aktenkundig, dass die Grund-

risse aufgrund der angedachten Nutzung (Büroräumlichkeiten und Verkaufs-

flächen) situativ angepasst und hierzu Wände teils zurückgebaut und teils 

neu erstellt werden sollen. Unter anderem soll etwa im Erdgeschoss und im 

Obergeschoss des Teils A des fraglichen Bauernhauses jeweils eine Wand 

zwischen den Räumen A und B bzw. C und D abgebrochen werden. Zudem 

soll im Untergeschoss die Öffnung der nördlichen Wand des Teils A sowie 

im Dachgeschoss die Öffnung der Wand zwischen den Teilen A und B des 

Bauernhauses geschlossen werden (vgl. hierzu die revidierten Grundriss-

pläne vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.11 ff.]). Fraglich und zu prüfen ist nachfol-

gend demnach, ob die baulichen Massnahmen eine Verletzung des entspre-

chenden Schutzvertrages vom 23. September 2024 darstellen. 

 

 

R3.2025.00023 Seite 9 

3.3.3. 

Vorab ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass der Fachbeirat Denk-

malpflege im Rahmen seiner Stellungnahme vom 22. Dezember 2024 die 

Eingriffstiefe der geplanten baulichen Massnahmen im Gebäudeinnern des 

Bauernhauses als "sehr gross" qualifiziert hat (vgl. act. 16.5, S. 6). Trotz die-

ses Umstands hat sich die kommunale Vorinstanz im angefochtenen Bau-

entscheid nicht erkennbar mit der Vereinbarkeit der baulichen Massnahmen 

mit dem Schutzumfang auseinandergesetzt. Auch im Rahmen ihrer Ver-

nehmlassung bringt sie lediglich vor, dass es keine neuen Durchbrüche gebe 

(vgl. oben E. 3.1.2.). Eine fundierte Abklärung und Auseinandersetzung etwa 

damit, dass im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Teils A jeweils eine 

orange markierte Wand ("Oberfläche erhaltenswert") zwischen den Räumen 

A und B bzw. C und D (ersatzlos) abgebrochen oder die geschützte Pri-

märstruktur teilweise geschlossen werden soll (vgl. hierzu die revidierten 

Grundrisspläne vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.11 ff.] sowie die Pläne "Schutz-

umfang Bauernhaus" vom 26. April 2024 [act. 16.6, S. 7 f.]), erfolgt allerdings 

nicht. Die kommunale Vorinstanz beschränkt sich vielmehr darauf, festzuhal-

ten, dass die definitive Beurteilung der geplanten baulichen Massnahmen 

erst im Rahmen der baulichen Umsetzung aufgrund einer Güterabwägung 

unter Beachtung der denkmalpflegerischen Grundsätze erfolgen werde und 

mit den in den Dispositivziffern 7.3. und 7.4 der angefochtenen Baubewilli-

gung angeordneten Nebenbestimmungen eine enge Baubegleitung mit der 

Baubehörde bzw. der Denkmalfelge sichergestellt werde (vgl. act. 3, Dispo-

sitivziffern 7.3 f. und act. 15, S. 4). Aus welchem Grund die kommunale 

Vorinstanz in der Folge davon ausgeht, dass der Schutzumfang gemäss ver-

waltungsrechtlichem Vertrag vom 23. September 2024 durch die erwähnten 

baulichen Massnahmen nicht gefährdet werde, hat sie im entsprechenden 

Entscheid sowie im Rahmen der Vernehmlassung allerdings nicht dargelegt. 

Folglich kann sie sich auch nicht auf den ihr zustehenden Ermessenspiel-

raum berufen, womit das Baurekursgericht berechtigt und verpflichtet ist, den 

Sachverhalt uneingeschränkt zu prüfen. 

3.3.4. 

Wie bereits erwähnt, sollen im Erdgeschoss und im Obergeschoss des Teils 

A des fraglichen Bauernhauses jeweils eine – gemäss Schutzvertrag orange 

markierte – Wand zwischen den Räumen A und B bzw. C und D abgebro-

chen werden. Zudem soll im Untergeschoss die Öffnung der nördlichen 

Wand des Teils A sowie im Dachgeschoss die Öffnung der Wand zwischen 

 

 

R3.2025.00023 Seite 10 

den Teilen A und B – und damit ein Teil der grün markierten Primärstruktur 

– geschlossen werden. Eine im Dachgeschoss des Teils A geschützte In-

nenwand, welche abgebrochen werden soll, besteht demgegenüber – ent-

gegen der Ansicht der Rekurrentin (vgl. oben E. 3.1.1.) – nicht (vgl. hierzu 

die revidierten Grundrisspläne vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.11 ff.] sowie die 

Pläne "Schutzumfang Bauernhaus" vom 26. April 2024 [act. 16.6, S. 6 f.]; 

vgl. oben E. 3.3.2.).  

Was den geplanten Abbruch der Wände zwischen den Räumen A und B bzw. 

C und D anbelangt, kann festgehalten werden, dass die im Schutzvertrag für 

orange Markierungen verwendete Formulierung "Oberfläche erhaltenswert" 

darauf abzielt, die Oberfläche – mithin die äusserste sichtbare Schicht der 

Wand – zu erhalten. Die Formulierung ist im Kontext des Schutzvertrages zu 

lesen, wonach die entsprechenden Räume im Erd- und Obergeschoss mit 

Holztäfelungen, Schränken und gemalten Verzierungen einen grossen Wert 

aufweisen (vgl. act. 16.6, S. 3 sowie oben E. 3.3.1.). Die besagte Ausdrucks-

weise ist insofern so zu verstehen, dass die gemäss Schutzvertrag orange 

markierten Bauteile aufgrund ihres denkmalpflegerischen Werts eben ge-

rade nicht ersatzlos entfernt werden dürfen. Anderes geht aus dem Schutz-

vertrag nicht hervor. Wird – wie im vorliegenden Fall – eine gesamte Wand 

mit erhaltenswerter Oberfläche (ersatzlos) abgebrochen, so stellt dies somit 

offenkundig eine Verletzung des entsprechenden Schutzvertrags dar. Dass 

die besagten baulichen Anpassungen durch Brandschutzvorschriften etc. 

bedingt sind – und aus diesem Grund allenfalls zulässig wären (vgl. oben 

E. 3.3.1.) –, macht die Rekursgegnerschaft sodann nicht geltend und ist dies 

auch nicht ersichtlich. Bereits aus diesem Grund kann vorliegend somit fest-

gehalten werden, dass der schutzvertraglich festgehaltene Schutzumfang 

beeinträchtigt wird. 

In Bezug auf die gemäss Schutzvertrag grün markierte Primärstruktur ist so-

dann darauf hinzuweisen, dass die Primärstruktur die grundlegende (ur-

sprüngliche) Bausubstanz des Gebäudes darstellt und hierzu nebst den tra-

genden (Aussen-)wänden auch die ursprüngliche Raumstruktur, sonstige 

wichtige konstruktive Elemente sowie historische Durchgänge und Türöff-

nungen in den Fassaden gehören können. Im vorliegenden Fall geht aus den 

Plänen "Schutzumfang Bauernhaus" vom 26. April 2024 unter anderem her-

vor, dass die grün markierte Primärstruktur im Untergeschoss durchgehend 

verläuft. Auch in der grün markierten Primärstruktur im Dachgeschoss 

 

 

R3.2025.00023 Seite 11 

zwischen den Teilen A und B finden sich keine Unterbrüche der grünen Mar-

kierung (vgl. act. 16.6, S. 6 ff.). Die durchgehende Markierung kann insofern 

nur so gedeutet werden, dass der jeweils vorhandene Durchgang – über wel-

chen die Markierung verläuft – ebenfalls zu erhalten ist, womit die geplanten 

Schliessungen dieser zur Primärstruktur gehörenden Durchgänge im Unter- 

sowie Dachgeschoss ebenfalls einer Beeinträchtigung des Schutzvertrages 

gleichkommen (vgl. die Pläne "Schutzumfang Bauernhaus" vom 26. Ap-

ril 2024 [act. 16.6, S. 6 ff.]). Dass die besagten baulichen Anpassungen 

durch Brandschutzvorschriften etc. bedingt sind, macht die Rekursgegner-

schaft sodann auch in diesem Zusammenhang nicht geltend. Aufgrund des 

Gesagten kann vorliegend somit festgehalten werden, dass der schutzver-

traglich festgehaltene Schutzumfang durch die geplanten baulichen Mass-

nahmen beeinträchtigt wird. Da die baulichen Massnahmen dem Schutzver-

trag widersprechen, bleibt nachfolgend zu prüfen, ob sich dieser Mangel mit-

tels einer entsprechenden Nebenbestimmung heilen lässt (§ 321 PBG). 

3.4.1. 

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere 

Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung 

des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung 

die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) 

zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Mit Nebenbestimmungen darf von vorn-

herein nur Mängeln begegnet werden, die "ohne besondere Schwierigkeiten" 

behoben werden können. Erfordert demgegenüber die Behebung von Män-

geln eine konzeptionelle Überarbeitung des Bauprojektes, darf keine mit Ne-

benbestimmungen verknüpfte Baubewilligung erteilt werden. Diesfalls ist 

vielmehr eine Bauverweigerung auszusprechen und hat die Bauherrschaft 

ein überarbeitetes Baugesuch einzureichen. 

3.4.2. 

Im vorliegenden Fall führt ein Beibehalten der im Schutzvertrag farbig mar-

kierten und damit schützenswerten Bauteile zu einer Veränderung in der 

Grundrissdisposition innerhalb der geplanten Büroräumlichkeiten, womit 

eine Anpassung des Nutzungs- und Gestaltungskonzepts nicht ausgeschlos-

sen werden kann. Eine solche Behebung von Mängeln erfordert eine kon-

zeptionelle Überarbeitung des Bauprojektes, womit keine mit Nebenbestim-

mungen verknüpfte Baubewilligung erteilt werden darf. Der Projektmangel 

lässt sich folglich nicht mittels einer Nebenbestimmung heilen, weshalb der 

 

 

R3.2025.00023 Seite 12 

Beschluss des Bauausschusses X vom 15. Januar 2025 in Gutheissung des 

Rekurses aufzuheben ist. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, die weiteren Rügen im 

Detail zu behandeln. Im Hinblick auf ein allfälliges Nachfolgeprojekt ist nach-

folgend allerdings kurz im Sinne eines obiter dictums auf die auf der Ostseite 

des Bauernhauses geplanten Dachaufbauten, die Gestaltungsplanpflicht, 

das Grenzbaurecht sowie den Gewässerabstand einzugehen (vgl. E. 4. ff.). 

4. 

Die Bauherrschaft plant, auf der östlichen Gebäudeseite zwei Dachaufbau-

ten (Schleppgauben) zu errichten, welche eine Breite von rund 1,5 m bzw. 

3,5 m aufweisen und im gemäss Schutzvertrag "möglichen Bereich für neue 

Eingriffe" zu liegen kommen sollen (vgl. hierzu den revidierten Ansichtsplan 

vom 5. Juli 2024 [act. 16.1.17] sowie die Pläne "Schutzumfang Bauernhaus" 

vom 26. April 2024 [act. 16.6, S. 11]). Dabei ist unbestritten und aktenkundig, 

dass die geplanten sowie bestehenden Dachaufbauten auf der östlichen Ge-

bäudeseite gegen Art. 25 Abs. 2 Satz 4 BZO verstossen, der besagt, dass 

Dachaufbauten insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fas-

sadenlänge sein dürfen. Die kommunale Vorinstanz hat dies richtig erkannt 

und infolgedessen im angefochtenen Bauentscheid angeordnet, dass vor 

Baubeginn der Nachweis zu erbringen sei, dass die gemäss Art. 25 Abs. 2 

BZO zulässige Breite von einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge mit 

den bestehenden und geplanten Dachaufbauten auf der östlichen Dachflä-

che des Bauernhauses eingehalten werde (vgl. act. 3, Dispositivziffer 8 i.V.m. 

act. 15, S. 4). Die Breite der auf der östlichen Gebäudeseite vorhandenen 

sowie geplanten Dachaufbauten wird mit anderen Worten anzupassen sein. 

Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass verschiedene Arten der Mängel-

behebung denkbar sind, so z.B. durch ein Weglassen oder eine Umgestal-

tung der fraglichen Dachaufbauten. Die Auflage kann insofern unterschiedli-

che sowie erhebliche Auswirkungen auf das Erscheinungsbild des Bauern-

hauses haben, was den Schutzvertrag wiederum verletzen könnte. Dies gilt 

insbesondere unter Berücksichtigung des Umstands, dass gemäss Schutz-

vertrag in Bezug auf die entsprechenden Dachaufbauten erhöhte gestalteri-

sche Anforderungen gelten, zumal diese sorgfältig gestaltet und platziert sein 

müssen (vgl. act. 16.6, S. 3). Aus diesen Gründen kann auch dieser Verstoss 

nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden, weshalb die 

 

 

R3.2025.00023 Seite 13 

Baubewilligung auch aus diesem Grund aufzuheben wäre. Bei einem allfälli-

gen Nachfolgeprojekt hat folglich – nebst den übrigen baulichen Massnah-

men – auch eine fundierte Auseinandersetzung mit der Vereinbarkeit der ge-

planten Dachaufbauten mit dem Schutzumfang zu erfolgen. Dies gilt umso 

mehr, als der Fachbeirat Denkmalpflege die geplante (breitere) Dachauf-

baute im Rahmen seiner Stellungnahme vom 22. Dezember 2024 als zu "zu 

gross" qualifiziert hat (vgl. act. 16.5, S. 6). 

5.1. 

Die Rekurrentin macht weiter zusammengefasst geltend, es fehle am Erfor-

dernis der planungsrechtlichen Baureife. Das streitbetroffene Baugrundstück 

liege im Gestaltungsplanpflichtgebiet Y. Gemäss Art. 4 Ziff. 2 BZO entfalle 

die Gestaltungsplanpflicht, wenn zur Lösung der angestrebten Ziele ein Pro-

jektwettbewerb oder ein Projektstudienauftrag durchgeführt worden sei und 

die massgebenden Inhalte mit einer Arealüberbauung gemäss § 69 ff. PBG 

sowie Art. 32 und 33 BZO gesichert würden. Art. 32 Ziff. 2 BZO halte dabei 

fest, dass die Mindestarealfläche in der Zentrumszone ZA 6'000 m2 betrage. 

In der Kernzone seien zudem keine Arealüberbauungen zulässig (Art. 32 Ziff. 

1 BZO). Die kommunale Vorinstanz verweise in diesem Zusammenhang auf 

ihren drittverbindlichen Vorentscheid vom 10. Mai 2023, womit sie festge-

stellt habe, dass für die Unterschreitung der für eine Arealüberbauung gefor-

derten Mindestarealfläche eine Ausnahmebewilligung gewährt werden 

könne. Damit entfalle die Gestaltungsplanpflicht i.S.v. Art. 4 Ziff. 2 BZO, 

wenn die angestrebten Ziele mit dem durchgeführten Studienauftrag erfüllt 

würden und die gesamte Überbauung mit einer einheitlichen Baueingabe 

den Qualitätsanforderungen an eine Arealüberbauung i.S.v. § 71 Ziff. 1 und 

2 PBG genüge. Die kommunale Vorinstanz habe im Sinne einer "Ausnahme-

bewilligung" jedoch nur darauf verzichtet, dass die Mindestarealfläche ge-

mäss Art. 32 Ziff. 2 BZO eingehalten werden müsse. Sie habe aber nicht 

auch von Art. 32 Ziff. 1 BZO dispensiert, wonach Arealüberbauungen in 

Kernzonen unzulässig seien. Da das unter Schutz gestellte Haus C in der 

Kernzone liege, sei eine Arealüberbauung nicht möglich, womit die massge-

blichen Inhalte auch nicht mit einer Arealüberbauung gesichert werden könn-

ten. Bereits aus diesem Grund sei zu Unrecht kein Gestaltungsplan aufge-

stellt worden. Im Weiteren sei darauf hinzuweisen, dass es sich bei der Ge-

staltungsplanpflicht und dem Gestaltungsplan um kantonalrechtliche Pla-

nungsinstrumente handle (§ 48 Abs. 3 und §§ 83 ff. PBG), weshalb es den 

 

 

R3.2025.00023 Seite 14 

Gemeinden gar nicht erlaubt sei, eigene Planungsinstrumente einzuführen. 

Zudem hätte die Durchführung des Wettbewerbs öffentlich bekanntgemacht 

und darauf hingewiesen werden müssen, dass dieser einen Gestaltungsplan 

ersetzen solle. Stattdessen sei vorliegend hinter dem Rücken der Allgemein-

heit ein Vorentscheidverfahren betreffend die Gestaltungsplanpflicht durch-

geführt und die Gestaltungsplanpflicht damit ausgehebelt worden. Die ange-

fochtene Baubewilligung sei daher zufolge fehlender planungsrechtlicher 

Baureife aufzuheben. 

5.2.1. 

Vorab ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass es sich bei Art. 4 Zif-

fer 2 BZO um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht handelt, 

dessen Auslegung und Anwendung in erster Linie der kommunalen Bewilli-

gungsbehörde obliegt. Ob die Voraussetzungen nach Art. 4 Ziff. 2 BZO erfüllt 

sind, ist daher – wie die private Rekursgegnerin und die kommunale 

Vorinstanz zu Recht vorbringen – zunächst von der kommunalen Vorinstanz 

zu beurteilen (vgl. VB.2017.00371 vom 21. Dezember 2017, E. 9.3). 

5.2.2. 

Nach dem Wortlaut von Art. 4 Ziff. 2 BZO entfällt die Gestaltungsplanpflicht, 

wenn zur Lösung der angestrebten Ziele ein Projektwettbewerb oder ein Pro-

jektstudienauftrag durchgeführt wurde und die massgebenden Inhalte mit ei-

ner Arealüberbauung gemäss Art. 69 ff. PBG sowie Art. 32 und 33 BZO ge-

sichert werden. Art. 32 BZO hält fest, dass Arealüberbauungen in allen 

Wohn- und Zentrumszonen zulässig sind und die Mindestarealfläche in der 

Zone ZA 6'000 m2 beträgt. Gestützt auf den Wortlaut und die Systematik der 

fraglichen Bestimmung liesse sich mit der Rekurrentin insofern durchaus die 

Meinung vertreten, dass ein Verzicht auf die Gestaltungsplanpflicht nicht in 

Betracht fällt, wenn die Mindestarealfläche – wie vorliegend – nicht 6'000 m2 

beträgt und das betroffene Gebiet in einer Kernzone liegt, in welcher Areal-

überbauungen nicht zulässig sind (vgl. Art. 32 BZO). Die Konsequenz einer 

solchen Auslegung wäre allerdings, dass in Gebieten mit Gestaltungsplan-

pflicht, in welchen die Mindestarealfläche nicht erreicht wird oder die in einer 

Kernzone liegen, ein Verzicht auf die Gestaltungsplanpflicht nie in Betracht 

käme. Eine solch restriktive Auslegung konnte unter Berücksichtigung des 

Sinn und Zwecks der fraglichen Bestimmung nicht Absicht des kommunalen 

Gesetzgebers gewesen sein. 

 

 

R3.2025.00023 Seite 15 

In Bereichen mit Gestaltungsplanpflicht sind Bauten, Anlagen und deren Um-

gebung so zu gestalten, dass eine gute städtebauliche und architektonische 

Gesamtwirkung erzielt wird (vgl. Art. 3 Ziff. 3 BZO). Die Gestaltungsplan-

pflicht bezweckt somit eine qualitativ hochwertige Überbauung eines zusam-

menhängenden Gebiets. Bedingt nun ein Verzicht auf die Gestaltungsplan-

pflicht die Durchführung eines Projektwettbewerbs oder eines Projektstudi-

enauftrags sowie die Sicherung der massgebenden Inhalte mit einer Areal-

überbauung gemäss Art. 69 ff. PBG sowie Art. 32 und 33 BZO, so wird damit 

zum Ausdruck gebracht, dass die mit der Gestaltungsplanpflicht einherge-

henden erhöhten (gestalterischen) Anforderungen eben anderweitig sicher-

gestellt werden sollen. Im vorliegenden Fall erfolgt diese Sicherstellung unter 

anderem mit dem Verweis auf die besonderen Anforderungen im Zusam-

menhang mit Arealüberbauungen, welche als Ausgleich für die Privilegierun-

gen dienen, die eine Arealüberbauung grundsätzlich bietet (vgl. § 71 f. PBG). 

Vor dem Hintergrund der Qualitätssicherung kann es in diesem Zusammen-

hang somit nicht von Belang sein, dass in der Kernzone grundsätzlich keine 

Arealüberbauungen zulässig sind und die Mindestarealfläche in der Zent-

rumszone ZA 6'000 m2 beträgt. Die Auslegung der kommunalen Vorinstanz, 

wonach die Gestaltungsplanpflicht auch dann entfallen kann, wenn die Min-

destfläche einer Arealüberbauung unterschritten wird und die Baute (teil-

weise) in der Kernzone zu liegen kommt, ist folglich nachvollziehbar, womit 

auch die rekurrentischen Einwände im Zusammenhang mit dem Vorent-

scheid vom 10. Mai 2023 als unbeachtlich erscheinen, soweit diese ange-

sichts des in Rechtskraft erwachsenen Vorentscheids nicht ohnehin verspä-

tet sind (vgl. act. 16.8). 

6.1. 

Die Rekurrentin ist weiter der Ansicht, es fehle in Bezug auf das Haus Süd 

an einem Anbau- und Grenzbaurecht, womit gegen die Grenz- und Gebäu-

deabstandsvorschriften verstossen würde. Die besagte Liegenschaft solle an 

die Nordfassade des bestehenden Gebäudes A-Strasse 4 der Rekurrentin 

angebaut werden und – anders als noch das Siegerprojekt – dessen obers-

tes Vollgeschoss sogar um ein Geschoss überragen. Die kommunale Vo-

rinstanz habe dazu erwogen, dass das geplante Haus als "Grenzbau" zum 

Gebäude der Rekurrentin erstellt werde, wobei mit der im Grundbuch einge-

tragenen Grunddienstbarkeit [..] das für diese Abstandsunterschreitung er-

forderliche Anbaurecht vorliege. Die Auslegung eines strittigen 

 

 

R3.2025.00023 Seite 16 

Näherbaurechts sei zivilrechtlicher Natur und falle somit grundsätzlich in die 

Zuständigkeit des Zivilgerichts. Sie könne durch die Baubewilligungsbehörde 

bzw. die Rechtsmittelinstanzen vorfrageweise geprüft werden, wobei eine 

solche Entscheidung nur dann zulässig sei, wenn der Vertragsinhalt leicht 

feststellbar sei und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergebe. Von einem 

leicht feststellbaren und unzweifelhaft klaren Inhalt der Dienstbarkeit "Anbau-

recht" [..] könne vorliegend aber keine Rede sein. Im Gegenteil sei überhaupt 

kein Anbaurecht gegeben, zumal Dienstbarkeiten im Zweifelfall zugunsten 

des Belasteten auszulegen seien. Schon aus dem klaren Wortlaut des 

Grundbucheintrages ergebe sich, dass es sich eben nur um ein Anbaurecht 

und nicht auch um ein Grenzbaurecht handle. Ein Anbaurecht sei zweifellos 

nur ein Recht, an ein anderes Gebäude anzubauen. Das oberste Geschoss 

des geplanten Hauses Süd gehe aber über das oberste Vollgeschoss des 

Gebäudes der Rekurrentin hinaus, womit es offensichtlich keinen Anbau 

mehr darstelle. Im Übrigen bestehe das damals zu erstellende Gebäude, an 

welches angebaut werden dürfe, nicht mehr. Es könne somit auch nicht mehr 

daran angebaut werden, womit die Dienstbarkeit nutzlos geworden und zu 

löschen sei. Entgegen dem Dafürhalten der Baubehörde liege auch keine 

gemäss Art. 16 Abs. 1 BZO zulässige geschlossene Überbauung entlang 

von Strassen vor. Schon gar nicht könne zustimmungsfrei auf die Grenze 

gebaut werden. 

6.2. 

Im Zusammenhang mit Baubewilligungsverfahren können sich zivilrechtliche 

Vorfragen stellen. Dafür hat die Rechtsprechung folgende Grundsätze ent-

wickelt: Prinzipiell wird im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens nur ge-

prüft, ob ein Bauvorhaben nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften 

zulässig ist. Wo jedoch privatrechtliche Institute baupolizeilich von Bedeu-

tung sind, sind sie im Baubewilligungsverfahren zu beachten. Baupolizeilich 

relevant ist nach der Praxis etwa die zivilrechtliche Vorfrage, ob die Verkehrs-

zufahrt und damit die Erschliessung des Baugrundstücks mittels eine Fahr-

wegrechtsdienstbarkeit genügend gesichert sei oder ob sich ein Bauprojekt 

nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Näherbau-

rechts als zulässig erweist. Als nicht baupolizeilich bedeutsam wurden hin-

gegen die Fragen qualifiziert, ob der Grundbucheintrag einer Dienstbarkeit 

rechtmässig sei und ob die geplante Aufstockung einer firsthöhenbeschrän-

kenden Grunddienstbarkeit widerspreche. Verwaltungsbehörden haben je-

doch hinsichtlich der vorfrageweisen Beantwortung von zivilrechtlichen 

 

 

R3.2025.00023 Seite 17 

Fragen Zurückhaltung zu üben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Ver-

trags durch eine Verwaltungsbehörde wird nur dann als zulässig erachtet, 

wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes 

Resultat ergibt. Ist die Tragweite einer Dienstbarkeit unklar, so darf die Ver-

waltungsbehörde den Entscheid über deren Inhalt dem zuständigen Zivilge-

richt überlassen (vgl. zum Ganzen VB.2018.00609 vom 29. August 2019, 

E. 3). 

6.3.1. 

Vorliegend ist zwischen den Parteien strittig, ob das vereinbarte Anbaurecht 

die Erstellung des Hauses Süd erlaubt. Bei der Frage, ob sich ein Bauprojekt 

nach dem Inhalt eines als Grunddienstbarkeit ausgestalteten Anbaurechts 

als zulässig erweist, handelt es sich um eine baupolizeilich relevante zivil-

rechtliche Vorfrage. Diese ist im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich zu 

beachten und im Sinn einer Vorfrage auszulegen. Dabei ist gemäss Art. 738 

Abs. 1 ZGB für den Inhalt einer Dienstbarkeit der Grundbucheintrag mass-

gebend, soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben. 

Gemäss Art. 728 Abs. 2 ZGB kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rah-

men des Eintrages aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie 

sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt 

worden ist. 

6.3.2. 

Vorliegend geht aus dem Grundbucheintrag hervor, dass mit der Grund-

dienstbarkeit [..] ein Anbaurecht zugunsten des Grundstücks Kat.-Nr. 1 und 

zulasten des Grundstücks Kat.-Nr. 2 vereinbart worden ist. Der Wortlaut die-

ser Grunddienstbarkeit lautet wie folgt (vgl. act. 6.1, S. 11): 

„Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstückes räumt dem jeweiligen 

Eigentümer des berechtigten Grundstückes das Recht ein, einen anstelle des 

bestehenden Gerbereigebäudes Assek. Nr. 1 zu errichtenden Neubau auf die 

gleiche Länge an das auf dem belasteten Grundstück zu erstellende Gebäude 

anzubauen. Der Eigentümer des berechtigten Grundstückes hat sich jedoch in 

die bestehende Brandmauer einzukaufen, sofern er auf seinem Grundstück 

keine eigene Brandmauer erstellt.“ 

Angesichts dessen, dass das – zum Zeitpunkt des vereinbarten Anbaurechts 

noch zu erstellende – rekurrentische Gebäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 

 

 

R3.2025.00023 Seite 18 

2 unmittelbar südwestlich an die Bauparzelle angrenzt, kann davon ausge-

gangen werden, dass mit dem vereinbarten Anbaurecht das Recht einge-

räumt wurde, auf dem Baugrundstück einen Grenzbau zu errichten und die-

sen in geschlossener Bauweise an das benachbarte Gebäude anzubauen. 

Aus dem Wortlaut der entsprechenden Grunddienstbarkeit geht sodann her-

vor, dass das Recht eingeräumt wurde, den zu errichtenden Neubau auf die 

gleiche Länge anzubauen. In Bezug auf die Höhe des zu errichtenden Neu-

baus wurde hingegen nichts festgehalten, was dafür spricht, dass die Par-

teien diesbezüglich eben gerade keine Beschränkung, sondern vielmehr die 

Regelbauweise als massgebend festlegen wollten. Insgesamt wäre deshalb 

davon auszugehen, dass die kommunale Vorinstanz nicht rechtsverletzend 

vorgegangen ist, wenn sie das umstrittene Haus Süd als bewilligungsfähig 

qualifiziert hat. 

7.1. 

Die Rekurrentin bringt sodann zusammengefasst vor, dass entlang der Ost-

grenze des Baugrundstücks der Y-Bach verlaufe, wobei vorliegend ein pro-

visorischer Gewässerraum beidseitig der Gerinnesohle von 10,7 m gelte. In-

nerhalb dieses provisorischen Gewässerraums komme die Südostspitze des 

geplanten Hauses Nord, eine bis an die Bachparzellengrenze reichende Ter-

rasse, Sitzplätze mit angeblich mobilen Picknick-Tischen und ein Fussweg 

entlang der Bachparzellengrenze zu liegen, der die genannte Terrasse und 

die Picknick-Plätze miteinander verbinde. Die genannten Anlagen würden 

sich nicht nur innerhalb des provisorischen Gewässerraumes, sondern auch 

innerhalb des kantonalrechtlichen Gewässerabstandes von 5 m befinden, 

wobei offenbleiben könne, ob und inwiefern diesem noch eine Bedeutung 

zukomme. Gemäss der GIS-Karte "Revitalisierungsplanung" sei der Revita-

lisierungsnutzen des Y-Bachs in diesem Bereich immerhin "mittel", was der 

zweithöchsten Stufe entspreche. Mithin komme hier eine Revitalisierung 

ernsthaft in Betracht, was bei der Interessenabwägung nach Art. 41c Abs. 1 

lit. a der Gewässerschutzverordnung (GSchV) zu berücksichtigen sei. Eine 

Revitalisierung des Y-Bachs werde nun aber insbesondere durch das teil-

weise innerhalb des Gewässerraums geplante Haus Nord in unzulässiger 

Weise präjudiziert. Der Umstand, dass der Gewässerraum auf einer Breite 

von 5,7 m überstellt werde, werde in der angefochtenen Gesamtverfügung 

dabei mit keinem Wort erwähnt. 

 

 

R3.2025.00023 Seite 19 

7.2. 

Nach Art. 36a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG) 

legen die Kantone nach Anhörung der betroffenen Kreise den Raumbedarf 

der oberirdischen Gewässer (Gewässerraum) fest, welcher für die Gewähr-

leistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hoch-

wasser und der Gewässernutzung erforderlich ist (Abs. 1 lit. a–c). Der Bun-

desrat regelt die Einzelheiten (Abs. 2), und die Kantone sorgen dafür, dass 

der Gewässerraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie 

extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Abs. 3 Satz 1). Art. 41a Abs. 1 

und 2 GSchV bezeichnen die minimale Breite des Gewässerraums für Fliess-

gewässer. In Art. 41c GSchV wird sodann die im Gewässerraum zulässige 

Nutzung geregelt. Nach Abs. 1 dieser Bestimmung dürfen im Gewässerraum 

nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie 

Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden; in 

dicht überbauten Gebieten kann jedoch die Behörde für zonenkonforme An-

lagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden Interessen ent-

gegenstehen (Art. 41c Abs. 1 GSchV). 

7.3. 

Vorliegend ist unbestritten und aktenkundig, dass die südöstliche Gebäude-

ecke des Hauses Nord, die südöstlich davon geplante Terrasse zum Y-Bach, 

die mobilen Picknick-Tische sowie der Fussweg entlang des Y-Bachs im 

übergangsrechtlichen Gewässerraum zu liegen kommen (vgl. den Situati-

onsplan vom 26. Juni 2024 [act. 16.1.49]). Während der besagte Fussweg 

mit dazugehöriger Terrasse und mobilen Picknick-Tischen aufgrund seines 

Zwecks als standortgebunden und demnach im Gewässerraum zulässig zu 

betrachten wäre (vgl. Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV), ist das fragliche Haus 

Nord – unbestrittenermassen – nicht standortgebunden im Sinne von Art. 

41c Abs. 1 Satz 1 GSchV, weshalb diesbezüglich zu prüfen ist, ob die Bau-

direktion Kanton Zürich zur Recht eine Ausnahmebewilligung vom Anlagen-

verbot im Gewässerraum erteilt hat. 

7.4. 

Erweist sich eine Baute im Gewässerraum als unzulässig, kann die Behörde 

Ausnahmen bewilligen. Voraussetzung hierfür ist, dass die geplante Anlage 

in "dicht überbautem Gebiet" liegt und es sich um eine zonenkonforme An-

lage handelt. Zudem dürfen keine überwiegenden Interessen – zu denken ist 

etwa an Anliegen des Hochwasserschutzes sowie des Natur- und 

 

 

R3.2025.00023 Seite 20 

Landschaftsschutzes oder an das Interesse der Öffentlichkeit an einem er-

leichterten Zugang zu den Gewässern – entgegenstehen (vgl. Art. 41c 

Abs. 1 Satz 2 lit. a GSchV). Hierfür ist praxisgemäss eine umfassende Inte-

ressenabwägung durchzuführen. Art. 41c Abs. 1 GSchV räumt der zuständi-

gen Verwaltungsbehörde für die Gewährung einer Ausnahmebewilligung ei-

nen gewissen Beurteilungsspielraum ein, in welchen die Rechtsmittelinstanz 

nicht eingreift. Die Beurteilung, ob nach Art. 41c Abs. 1 GSchV eine Ausnah-

mebewilligung zu erteilen ist, muss jedoch unter pflichtgemässer Abwägung 

der entgegenstehenden Interessen beurteilt werden. Übergeordnetes Ziel 

ist, durch die Erteilung von Ausnahmebewilligungen im dicht überbauten Ge-

biet eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus der Sicht der Raum-

planung erwünschte städtebauliche Verdichtung zu ermöglichen. Wenn die 

Interessenabwägung ergeben sollte, dass eine Ausnahme grundsätzlich be-

willigt werden kann, bedeutet das allerdings nicht, dass die Baute direkt am 

Gewässer erstellt werden darf. Der Uferstreifen ist räumlich so wenig wie 

möglich in Anspruch zu nehmen, und es ist grundsätzlich Sache der Bau-

herrschaft, nachzuweisen, dass keine weniger starke Beanspruchung des 

Gewässerraums durch die vorgesehene Baute möglich ist (vgl. 

VB.2022.00309 vom 13. Juli 2023, E. 4.3 sowie BGE 139 II 470 E. 4.5). 

7.5. 

Im vorliegenden Fall liegt das teilweise der Kernzone sowie der Zentrums-

zone zugeschiedene Baugrundstück im Hauptsiedlungsgebiet von X. Das 

Gebiet wurde daher von der Baudirektion zu Recht als dicht überbaut im 

Sinne von Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV eingestuft. Ebenso ist die für eine ge-

wässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung vorausgesetzte Zonenkonfor-

mität gegeben. Im Weiteren hat die Rekurrentin keine überwiegenden öffent-

lichen Interessen ins Feld geführt, welche dem Bauvorhaben entgegenste-

hen würden. Wie die Baudirektion diesbezüglich zu Recht vorbringt, kommt 

lediglich die südöstliche Gebäudeecke des geplanten Hauses Nord um rund 

5,7 m in den fraglichen Uferstreifen zu liegen (vgl. den Situationsplan vom 

26. Juni 2024 [act. 16.1.49]). Angesichts dessen sowie unter Berücksichti-

gung des Umstands, dass der mittlere Revitalisierungsnutzen – gemäss un-

bestritten gebliebener Darstellung der Baudirektion (vgl. act. 13.2) – auf die 

entlang des Y-Bachs bestehende Ufermauer zurückzuführen ist, kann somit 

berechtigterweise davon ausgegangen werden, dass die künftige Gewässer-

raum- und Revitalisierungsplanung durch das geplante Bauvorhaben weder 

negativ präjudiziert noch nennenswert beeinträchtigt wird. In Bezug auf den 

 

 

R3.2025.00023 Seite 21 

Hochwasserschutz kann sodann festgehalten werden, dass das westlich des 

Y-Bachs gelegene Gebiet im Bereich des geplanten Hauses Nord gemäss 

der synoptischen Gefahrenkarte einzig noch eine Restgefährdung aufweist. 

Das im Siedlungsgebiet geltende Regel-Schutzziel für ein hundertjährliches 

Hochwasserereignis (HQ100) kann dabei vollumfänglich erfüllt werden, da 

ein solches Hochwasserereignis gemäss Wassertiefenkarte im betreffenden 

Gebiet nicht zu Überflutungen führen wird (vgl. dazu den GIS-Browser, 

https://web.maps.zh.ch/ sowie den Richtplantext, Kantonaler Richtplan Zü-

rich, 3 Landschaft, 3.11 Gefahren). Auch bei einem Hochwasserereignis mit 

dreihundertjährlicher Eintretenswahrscheinlichkeit wird der vom fraglichen 

Gebäude betroffene Bereich nicht überflutet. Dass dem geplanten Bauvor-

haben überwiegende Anliegen des Hochwasserschutzes entgegenstehen 

würden, kann somit ebenfalls nicht gesagt werden. Im vorliegenden Fall ist 

sodann entscheidend, dass unmittelbar nordwestlich des geplanten Hauses 

Nord das sich im kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten befind-

liche Bauernhaus Vers.-Nr. 3 liegt, in Bezug auf welches entsprechend Rück-

sicht zu nehmen und hinreichend Abstand zu wahren ist. Es liegt insofern ein 

sachliches und objektiv begründetes Bedürfnis an der (teilweisen) Erstellung 

der Baute im Uferstreifen vor, zumal sich dieser auf der vom Bauernhaus 

abgewandten Seite befindet (vgl. den Situationsplan vom 26. Juni 2024 

[act. 16.1.49]). Demnach wäre das Bauvorhaben aufgrund der konkreten 

Umstände des vorliegenden Falls unter dem Blickwinkel des Gewässer-

schutzes nicht zu beanstanden. 

8. 

Zusammengefasst ist der Beschluss des Bauausschusses X vom 15. Januar 

2025 in Gutheissung des Rekurses aufzuheben.  

Da das Bauvorhaben nicht realisiert werden kann, ist der Rekurs, soweit er 

sich gegen die im koordinierten Verfahren ergangene Gesamtverfügung der 

Baudirektion Kanton Zürich vom 7. November 2024 richtet, als gegenstands-

los geworden abzuschreiben. 

9.1. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten je zur Hälfte der kommunalen 

Vorinstanz sowie der privaten Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

 

 

R3.2025.00023 Seite 22 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein 

grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzusetzen. 

9.2. 

Die Rekurrentin und die private Rekursgegnerin beantragen die Zuspre-

chung einer Umtriebsentschädigung. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Rekurrentin zulasten 

der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. 

Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebsentschä-

digung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwert-

steuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 

2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). Der privaten Rekursgegnerin 

steht bei diesem Verfahrensausgang keine solche zu. 

[..]