# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bc11a068-efc9-5245-b915-98c62abca26d
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 12.08.2014 ZK1 2014 66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZK1-2014-66_2014-08-12.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

Ref.: Chur, 12. August 2014 Schriftlich mitgeteilt am:
ZK1 14 66 14. August 2014

Urteil
I. Zivilkammer

Vorsitz Brunner
RichterInnen Michael Dürst und Schlenker
Aktuar ad hoc Bott

In der zivilrechtlichen Berufung

der X . _ _ _ _ _ A G , und der Y . _ _ _ _ _ A G , Berufungsklägerinnen, beide vertre-
ten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, Postfach 414, Masanserstras-
se 35, 7001 Chur,

gegen

den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgerichts Albula, vom 24. April 2014, 
mitgeteilt am 5. Mai 2014, in Sachen A._____, B._____, C._____, D._____ und 
E._____, Berufungsbeklagte, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Jon Andri 
Moder, Masanserstrasse 40, Villa Zambail, 7000 Chur, gegen die Berufungskläge-
rinnen,

betreffend vorsorgliche Massnahmen (Bauverbot),

hat sich ergeben:

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I. Sachverhalt

A. Die zu Stockwerkeigentum aufgeteilte Parzelle Nr. _____ des Grundbuchs 
der Gemeinde O.1_____ steht im Eigentum der Stockwerkeigentümer D._____, 
C._____, B._____, F._____ und E._____ (gemäss Grundbuchauszug vom 18. 
Dezember 2013; KB 2). Mit Ausnahme von F._____ traten diese zusammen mit 
A._____ im Verfahren vor dem Bezirksgericht Albula (Proz. Nr. _____) als Ge-
suchsteller auf, wobei nicht klar ist, ob A._____ die Stockwerkeinheit von F._____ 
übernommen hat (vgl. Seite 9 des angefochtenen Entscheids).

B. Die Parzelle Nr. _____ des Grundbuchs der Gemeinde O.1_____ steht im 
Eigentum der X._____AG (gemäss Grundbuchauszug vom 18. Dezember 2013; 
KB 3). Auf dieser Parzelle sowie zusätzlich auf den Parzellen Nr. _____, _____ 
und _____ lastet zugunsten der Parzelle Nr. _____ eine Dienstbarkeit unter dem 
im Grundbuch eingetragenen Stichwort "Bauverbot". Gemäss Auszug aus dem 
Kaufvertrag vom 23. August 1945 zwischen den Geschwistern G._____, H._____ 
und I._____, einerseits, und Dr. J._____, andererseits, lautet der Wortlaut der 
Dienstbarkeit wie folgt (vgl. KB 4):

„Die Verkäufer verpflichten sich auf dem längs ihrer südl. Grenze gehenden 
40 m breiten Landstreifen keine Bauten zu erstellen, es sei denn sie seien 
ausdrücklich vom Besitzer des diesem Vertrag zu Grunde liegenden Kauf-
objektes genehmigt. Diese Servitut ist zu Gunsten des Kaufobjektes im 
Grundbuch einzutragen.“

C. Die Gemeinde O.1_____ bewilligte der Y._____AG, Y._____, mit Entscheid 
vom 9. August 2012, mitgeteilt am 9. November 2012, die Erstellung von 2 Mehr-
familienhäusern mit Restaurant auf den Parzellen Nr. _____ und _____. Die Ein-
sprache der Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. _____ wurde mit der Begrün-
dung abgewiesen, bei der Frage betreffend das (Hoch-) Bauverbot handle es sich 
um eine privatrechtliche Angelegenheit, die vom Zivilrichter zu beurteilen sei.

D. Nachdem im Herbst 2013 mit der Umsetzung des Bauprojektes begonnen 
wurde, die Parteien aber bezüglich des im Grundbuch eingetragenen Bauverbots 
keine Lösung gefunden hatten, reichten die Stockwerkeigentümer der Parzelle Nr. 
_____ am 17. Januar 2014 beim Bezirksgericht Albula ein Gesuch um "Erlass ei-
nes Verbotes im Rahmen eines Besitzesschutzverfahrens" ein mit folgenden 
Rechtsbegehren:

„1. Es sei den Gesuchsgegnerinnen im Besitzesschutzverfahren unter 
Strafandrohung zu verbieten, auf einem 40 m breiten Landstreifen ent-
lang der Südgrenze des Grundstücks Nr. _____ oberirdische Bauten 
zu erstellen.

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2. Sollten die Voraussetzungen für den Rechtsschutz im Besitzesschutz-
verfahren nicht gegeben sein, sei das unter Ziff. 1 beantragte Verbot 
als vorsorgliche Massnahme vor Rechtshängigkeit auszusprechen und 
den Gesuchstellern Frist zur Klageeinreichung zu setzen (Art. 263 
ZPO).

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gesuchsgegne-
rin.“

Begründend wurde insbesondere ausgeführt, vorliegend sei unbestritten und mit 
dem Grundbuchauszug samt Beleg sofort beweisbar, dass auf einem 40 Meter 
breiten Landstreifen entlang der Grundstücksgrenze des Grundstücks Nr. _____ 
ein Bauverbot bestehe. Mit dem Baugesuch, den damit verbundenen Korrespon-
denzen und insbesondere mit dem Baubeginn im Oktober 2013 sei sofort beweis-
bar, dass das Bauverbot durch die Gesuchsgegnerin missachtet werde. Bei der 
Besitzesschutzklage seien Einreden des Beklagten aus dem Recht und die Gel-
tendmachung der Unrichtigkeit des Grundbucheintrages ausgeschlossen. Falls die 
Gesuchsgegnerin auf ihrem bisherigen Standpunkt beharre und einwende, dass 
die Bauverbotsdienstbarkeit für das berechtigte Grundstück alles Interesse verlo-
ren habe und deshalb zu löschen sei, könne dieser Einwand im Besitzesschutz-
verfahren nicht gehört werden, weil dieser eine Einrede aus dem Recht sei. So-
lange das Bauverbot im Grundbuch eingetragen sei, sei der Besitzer dieses 
Rechts, also die Gesuchstellerin, im Besitz zu schützen und der Gesuchsgegnerin 
zu untersagen, das Bauverbot durch das beabsichtigte Erstellen zweier Mehrfami-
lienhäuser zu verletzen. Ebenfalls würden die Voraussetzungen für den Erlass 
einer vorsorglichen Massnahme erfüllt sein, da die drohende Rechtsverletzung 
doch zumindest glaubhaft gemacht worden sei und den Gesuchstellern ein nicht 
wieder gutzumachender Nachteil drohe.

E. Mit Stellungnahme vom 12. Februar 2014 beantragte der Rechtsvertreter 
der X._____AG und der Y._____AG die kosten- und entschädigungsfällige Abwei-
sung des Gesuchs vom 17. Januar 2014 und das Absehen vom Erlass vorsorgli-
cher Massnahmen. Begründend wurde insbesondere ausgeführt, es werde bestrit-
ten, dass das Bauverbot ein Generelles sei und dass dieses für den zu überbau-
enden Bereich gelte. Ausserdem hätten die Eigentümer der Parzelle Nr. _____ an 
der Einhaltung der Bauverbotsdienstbarkeit auf der Parzelle Nr. _____ jegliches 
Interesse verloren. Es stehe keineswegs fest, dass der vom Bau betroffene Be-
reich der Parzelle Nr. _____ effektiv mit einem Bauverbot zugunsten der Parzelle 
Nr. _____ belastet sei. Der durch Auslegung zu ermittelnde Inhalt des Bauverbots 
als reine Aussichtsdienstbarkeit spreche klar dagegen. Zusammenfassend sei 
weder die Voraussetzung der Liquidität des Sachverhaltes noch des Vorliegens 

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von klarem Recht gegeben. Dementsprechend sei das Gesuch abzuweisen. Auch 
die Voraussetzungen für die eventualiter beantragte Entgegennahme des Ge-
suchs als solches um Erlass vorsorglicher Massnahmen seien vorliegend nicht 
erfüllt. Die Parzelle Nr. _____ sei keineswegs mit einem generellen und vorbehalt-
losen Bauverbot belegt, dies werde lediglich behauptet. Zudem sei das Drohen 
eines nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteils nicht substanziert worden.

F. Der Einzelrichter am Bezirksgericht Albula erkannte mit Entscheid vom 
24. April 2014 (Proz. Nr. _____), mitgeteilt am 5. Mai 2014, wie folgt:

„1. Auf das Gesuch betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen wird nicht 
eingetreten.

2. Das Gesuch um Erlass vorsorglicher Massnahmen wird gutgeheissen 
und es wird den gesuchsgegnerischen Parteien verboten, auf einem 
40 m breiten Landstreifen entlang der Südgrenze des Grundstücks 
Nr. _____, Plan Nr. _____, Grundbuch O.1_____, oberirdische Bau-
ten zu erstellen.

Das Verbot wird mit der Strafandrohung nach Art. 292 StGB verbun-
den, wonach die gesuchsgegnerischen Parteien mit Busse bestraft 
werden, wenn sie dieser Verfügung nicht Folge leisten.

3. Den gesuchstellenden Parteien wird eine Frist von 30 Tagen seit Mit-
teilung des Entscheids zur Einreichung der Klage angesetzt. Die an-
geordnete Massnahme fällt bei ungenutztem Ablauf der Frist ohne 
weiteres dahin.

4. a) (Gerichtskosten betr. Rechtsschutz in klaren Fällen).

b) (Gerichtskosten betr. vorsorgliche Massnahme).

5. a) (Rechtsmittelbelehrung).

b) (Rechtsmittelbelehrung betr. Kostenentscheid).

6. (Mitteilung).“

Im Wesentlichen wurde erwogen, die gesuchstellenden Parteien würden den 
Nachweis nicht zu erbringen vermögen, dass das durch den Begründungsvertrag 
und den Grundbucheintrag eingeräumte Recht gemäss dem Wortlaut des Kaufver-
trages auch so ausgeübt worden sei. Der Sachverhalt sei daher bereits bezüglich 
der bisherigen tatsächlichen Ausübung der vorliegend relevanten Grunddienstbar-
keit nicht sofort beweisbar. Damit könne der Rechtsschutz in klaren Fällen nicht 
gewährt werden und das Gericht trete auf das Gesuch nicht ein. Für den Fall, dass 
die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gegeben seien, 
werde seitens der gesuchstellenden Parteien beantragt, das Verbot, auf einem 40 
Meter breiten Landstreifen entlang der Südgrenze des Grundstücks Nr. _____ 
oberirdische Bauten zu erstellen, als vorsorgliche Massnahme vor Rechtshängig-
keit auszusprechen und Frist zur Klageeinreichung zu setzen. Zustandekommen 

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und Wortlaut der vorliegend relevanten Grunddienstbarkeit "Bauverbot" seien er-
stellt. Ebenfalls habe eine drohende Störung aus verbotener Eigenmacht glaubhaft 
gemacht werden können. Weiter würden genügend objektive Anhaltspunkte dafür 
vorliegen, dass sich die gesuchstellenden Parteien angesichts der drohenden 
Störung umgehend zur Wehr gesetzt hätten. Schliesslich habe seitens der ge-
suchsgegnerischen Parteien glaubhaft gemacht werden können, dass eine Fort-
führung der Bauarbeiten auf der Parzelle Nr. _____ mit Erstellung der Gebäude zu 
einem nicht leicht wieder gutzumachenden Nachteil führen würde. Ohne die Ge-
währung der beantragten vorsorglichen Massnahme würde das bewilligte Bauvor-
haben während eines laufenden ordentlichen bzw. vereinfachten Verfahrens näm-
lich umgesetzt werden. Gelinge den gesuchstellenden Parteien in einem Haupt-
verfahren der Nachweis einer Besitzesstörung, sei mit wesentlich höherem Auf-
wand zu rechnen, diese bei schon erstellten Gebäuden (dannzumal könne gar 
eine Besitzesentziehung vorliegen) zu beseitigen. Im Rahmen einer vorsorglichen 
Massnahme werde den gesuchsgegnerischen Parteien daher verboten, auf einem 
40 Meter breiten Landstreifen entlang der Südgrenze des Grundstückes Nr. _____ 
oberirdische Bauten zu erstellen.

G. Gegen diesen Entscheid erhob der Rechtsvertreter der X._____AG und der 
Y._____AG am 16. Mai 2014 Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden mit 
folgenden Rechtsbegehren:

„1. Die in Ziffer 2 des Dispositives angeordnete vorsorgliche Massnahme, 
d.h. das Verbot, auf einem 40m breiten Landstreifen entlang der Süd-
grenze des Grundstücks Nr. _____ Plan Nr. _____, Grundbuch 
O.1_____, oberirdische Bauten zu erstellen, sei aufzuheben.

2. Alles unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge, letztere zuzüglich 
8% MWST, für das Berufungsverfahren vor Kantonsgericht von 
Graubünden zu Lasten der Berufungsbeklagten.“

Begründend wurde insbesondere ausgeführt, dass die Gesuchsteller und Beru-
fungsbeklagten das Bauverbot offensichtlich im Sinne einer Aussichtsdienstbarkeit 
verstanden hätten und nach der Erstellung des Gebäudes auf der Parzelle Nr. 
_____ kein weiteres Interesse mehr an einem Schutz der Aussicht haben würden. 
Inwiefern damit ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil drohen solle, falls 
das Bauvorhaben der Berufungsklägerinnen erstellt würde, sei somit nicht ersicht-
lich. Wie in der Stellungnahme im Rahmen des Verfahrens vor der Vorinstanz 
dargelegt worden sei, sei das Gegenstand des Bauprojektes der Berufungskläge-
rinnen bildende Gebäude hinter dem inzwischen auf der Parzelle Nr. _____ reali-
sierten Mehrfamilienhaus praktisch nicht zu sehen. Es sei auch zu beachten, dass 
– selbst wenn das Bauvorhaben gegen das Bauverbot verstossen würde –, was 

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bestritten werde, die Voraussetzungen für eine Ablösung desselben nach Art. 736 
ZGB erfüllt wären. Die Parzelle Nr. _____ sei keineswegs mit einem generellen 
und vorbehaltlosen Bauverbot belegt und auch die räumliche Ausdehnung der 
Bauverbotsdienstbarkeit sei keinesfalls derart klar, wie dies die Gesuchsteller und 
Berufungsbeklagten geltend machen würden. Der Gesuchsteller müsse sowohl 
das Bestehen eines materiellen Anspruchs zivilrechtlicher Natur, dessen Gefähr-
dung oder Verletzung, als auch den drohenden, nicht leicht wiedergutzumachen-
den Nachteil und die zeitliche Dringlichkeit glaubhaft machen. Diesen Vorausset-
zungen vermöge das Gesuch nicht zu genügen.

H. Der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten beantragt in seiner Berufungs-
antwort vom 2. Juni 2014 die Abweisung der Berufung vom 16. Mai 2014 unter 
Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8% MWST zulasten der Berufungs-
klägerinnen. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, entgegen den Aus-
führungen der Berufungsklägerinnen sei die räumliche Ausdehnung des Bauver-
bots mit aller wünschbaren Deutlichkeit gegeben, nämlich längs der südlichen 
Grenze innerhalb von 40 Metern. Ausserdem gelte das Bauverbot absolut, ohne 
weitere Voraussetzungen. Ebenfalls nicht zu hören seien die Ausführungen der 
Berufungsklägerinnen bezüglich die "Nichtbeeinträchtigung" der Aussicht. Dass 
das Bauverbot allein der Sicherung der Aussicht dienen solle, sei nicht bewiesen 
und werde bestritten. Tatsächlich beeinträchtige das Bauvorhaben der Berufungs-
klägerinnen die Aussicht der Berufungsbeklagten je nach Sichtwinkel mehr oder 
weniger stark, so dass keinesfalls davon ausgegangen werden dürfe, dass das 
Bauvorhaben durch die bestehenden Bauten auf der Parzelle Nr. _____ vollstän-
dig abgedeckt würde. Die Vorinstanz habe die Voraussetzungen für den Erlass 
einer vorsorglichen Massnahme zu Recht als gegeben betrachtet.

I. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefoch-
tenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen ein-
gegangen.

II. Erwägungen

1. a) Der Rechtsvertreter der X._____AG und der Y._____AG hat Berufung 
gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. b ZPO eingereicht und ausgeführt, die im Streit liegen-
den Ansprüche seien vermögensrechtlicher Natur und der Streitwert betrage min-
destens Fr. 10'000.--. Den Berufungsklägerinnen drohe ein wesentlich höherer 
Schaden, falls der Bau durch die angeordnete vorsorgliche Massnahme verzögert 

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werde. Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. b ZPO sind mit der Berufung erstinstanzliche 
Entscheide über vorsorgliche Massnahmen anfechtbar. In vermögensrechtlichen 
Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt auf-
rechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 
ZPO). Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Ent-
scheid ist unter Beilage des Entscheids innert 10 Tagen seit der Zustellung des-
selben beim Kantonsgericht von Graubünden schriftlich und begründet einzurei-
chen (Art. 314 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 248 lit. d ZPO). Das Streitwerter-
fordernis gilt für sämtliche unter Art. 308 Abs. 1 ZPO fallenden Entscheide, mitun-
ter auch für Entscheide über vorsorgliche Massnahmen, soweit eine vermögens-
rechtliche Angelegenheit betroffen ist (Peter Reetz/Stefanie Theiler, in Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung [ZPO], 2. Aufl., Zürich 2013, N 3 zu Art. 308 ZPO; Karl Spühler, 
in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische Zivilpro-
zessordnung, Basel 2013, N 7 zu Art. 308 ZPO; Kurt Blickenstorfer, in: Brun-
ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE-Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, Zürich/St. Gallen 2011, N 26 zu Art. 308 ZPO). Streitigkeiten um 
Grunddienstbarkeiten sind vermögensrechtlicher Natur, wobei für die Bestimmung 
des Streitwerts in erster Linie das Interesse des Klägers an der Gutheissung sei-
ner Rechtsbegehren (bzw. der Wert der sich daraus für das klägerische Grunds-
tück ergebenden Vorteile) massgebend ist. Alternativ kann auf das Interesse des 
Beklagten (bzw. den Wert der sich für diesen ergebenden Nachteile) abgestellt 
werden, falls sich dieser Wert als höher erweist (vgl. Entscheid der I. Zivilkammer 
des Kantonsgerichts von Graubünden ZK1 11 91 vom 13. Februar 2012 E. 1a mit 
Verweis auf PKG 1997 Nr. 7 sowie die Urteile des Bundesgerichts 5A_677/2011 
vom 14. Dezember 2011 E. 1 und 5C.96/2006 vom 2. August 2006 E.1; Benedikt 
Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, § 10 N 734 [Nr. 14 und Fn. 2317]). 
Der Streitwert ist in der Regel zu schätzen (Blickenstorfer, a.a.O., N 26 zu Art. 308 
ZPO). Vorliegend wurde ein Entscheid über eine vorsorgliche Massnahme ange-
fochten, welcher offensichtlich in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit er-
gangen ist. Nach Einschätzung der I. Zivilkammer liegt der Streitwert über Fr. 
10‘000.--. Davon gehen – wie die Berufungsklägerinnen – offenbar auch die Beru-
fungsbeklagten aus, indem sie das Erreichen des für die Berufung erforderlichen 
Streitwerts nicht bestreiten und eine Berufungsantwort einreichen. Da die Beru-
fung vom 16. Mai 2014 überdies zeitig ist und auch alle übrigen Sachurteilsvor-
aussetzungen erfüllt sind, ist darauf einzutreten.

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b) Fraglich ist zudem, ob auch die für die zivilrechtliche Beschwerde an das 
Bundesgericht erforderliche Streitwertgrenze von Fr. 30'000.-- erfüllt ist (Art. 74 
Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetztes [BGG; SR 173.110]). Gemäss Art. 112 
Abs. 1 lit. d BGG hat die Rechtsmittelbelehrung die Angabe des Streitwerts zu 
enthalten. Es ist erstellt, dass die Berufungsklägerinnen mit den Bauarbeiten für 
die geplanten 2 Mehrfamilienhäuser mit Restaurant auf den Parzellen Nr. _____ 
und _____ begonnen haben. Der Wert, der sich für die Berufungsklägerinnen aus 
der Aufhebung der in Ziffer 2 des angefochtenen Entscheiddispositivs angeordne-
ten vorsorglichen Massnahme ergibt, besteht darin, die Bauten wie geplant auszu-
führen. Somit dürfte der für den Weiterzug an das Bundesgericht massgebliche 
Streitwert nach Schätzung der I. Zivilkammer über Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. 
b BGG) liegen, womit gegen das vorliegende Urteil die zivilrechtliche Beschwerde 
gemäss Art. 72 BGG offensteht.

c) Das Kantonsgericht verfügt im Berufungsverfahren über eine umfassende 
Kognition. Die Berufungsinstanz kann daher sämtliche gerügten Mängel frei und 
unbeschränkt prüfen (vgl. Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen-
berger [Hrsg.], Kommentar zu Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage, 
Zürich 2013, N 6 zu Art. 310 ZPO). Grundsätzlich kommt der Berufung aufschie-
bende Wirkung zu (Art. 315 Abs. 1 ZPO), es sei denn, sie richte sich gegen Ent-
scheide über vorsorgliche Massnahmen (Art. 315 Abs. 4 lit. b ZPO). In Ziffer 2 des 
angefochtenen Entscheiddispositivs wurde über eine vorsorgliche Massnahme 
befunden. Dem Entscheid kommt diesbezüglich folglich keine aufschiebende Wir-
kung zu und er ist diesbezüglich sofort vollstreckbar (vgl. Art. 315 Abs. 4 lit. b 
ZPO; Peter Reetz/Sarah Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger 
[Hrsg.], Kommentar zu Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Zürich 
2013, N 55 zu Art. 315 ZPO).

d) Die vorliegende Berufung betrifft nur die in Ziffer 2 des angefochtenen Ent-
scheiddispositivs angeordnete vorsorgliche Massnahme im Sinne von Art. 263 
ZPO. Das Verfahren bezüglich Rechtsschutzes in klaren Fällen steht nicht mehr 
zu Diskussion.

2.a) Vorliegendenfalls geht es um den Erlass vorsorglicher Massnahmen vor 
Rechtshängigkeit der Hauptsache gemäss Art. 263 ZPO. Auch für den Erlass die-
ser Art von vorsorglichen Massnahmen müssen die Voraussetzungen von Art. 261 
ZPO erfüllt sein. Gemäss dieser Bestimmung trifft das Gericht die notwendigen 
vorsorglichen Massnahmen, wenn der Gesuchsteller glaubhaft macht, dass ein 
ihm zustehender Anspruch verletzt ist oder eine Verletzung zu befürchten ist (lit. a) 

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und ihm aus der Verletzung ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht 
(lit. b). Glaubhaft gemacht ist eine Tatsache nach der Rechtsprechung des Bun-
desgerichts bereits dann, wenn für deren Vorhandensein gewisse Elemente spre-
chen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich 
nicht verwirklicht haben könnte (vgl. dazu BGE 130 III 321 E. 3.3). Vorausgesetzt 
werden demnach kumulativ ein in einer (beliebigen) subjektiven Berechtigung des 
Zivilrechts bestehender Verfügungsanspruch sowie eine Verletzung oder Gefähr-
dung dieses materiellen Anspruchs und ein daraus drohender, nicht leicht wieder 
gutzumachender Nachteil (Thomas Sprecher, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], 
Basler Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 
2013, N 15 ff. zu Art. 261 ZPO mit Hinweisen; Lucius Huber, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 2. Auflage, Zürich 2013, N 17 ff. zu Art. 261 ZPO). Zudem bedarf 
es für die Anordnung vorsorglicher Massnahmen der Dringlichkeit, was im Gesetz 
zwar nicht explizit gesagt wird, sich aber indirekt aus Art. 265 ZPO ergibt, wo "be-
sondere" Dringlichkeit verlangt wird. Der unbestimmte Rechtsbegriff der Dringlich-
keit muss einzelfallweise beurteilt werden; allgemein ist zeitliche Dringlichkeit dann 
nicht gegeben, wenn eine akute Gefährdungslage und damit ein Massnahmenin-
teresse fehlt und das richterliche Endurteil ohne weiteres abgewartet werden kann 
(vgl. Huber, a.a.O., N 22 zu Art. 261 ZPO mit Hinweisen und Sprecher, a.a.O., N 
30 zu Art. 261 ZPO). Schliesslich ist auch das Gebot der Verhältnismässigkeit zu 
beachten, weshalb die anzuordnende Massnahme nicht weiter gehen darf als es 
zum vorläufigen Schutz des glaubhaft gemachten Anspruchs nötig ist (Sprecher, 
a.a.O., N 47 zu Art. 262 ZPO). Das Gericht hat dabei namentlich das mutmassli-
che Recht des Gesuchstellers und die (möglicherweise unwiederbringlichen) 
Nachteile der Gegenseite abzuwägen (Johann Zürcher, in: Brun-
ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, 
Zürich 2011, N 28 zu Art. 261 ZPO).

b) Die Berufungsklägerinnen versuchen in ihrer Eingabe an das Kantonsge-
richt darzulegen, weshalb der Vorrichter im (summarischen) Verfahren betreffend 
den Erlass von vorsorglichen Massnahmen zu Unrecht die Anwendungsvoraus-
setzungen von Art. 261 Abs. 1 ZPO bejaht hat. Hierzu gilt es festzuhalten, dass 
die Berufungsklägerinnen den Sinn und Zweck des Summarverfahrens − als für 
den Erlass von vorsorglichen Massnahmen anwendbare Verfahrensart (Art. 248 
lit. d ZPO) − verkennen, respektive die entsprechende Zielsetzung aus den Augen 
verlieren. Das (summarische) Verfahren dient in erster Linie einer raschen und (in 
Bezug auf ein Hauptverfahren) bloss vorläufigen Reglung eines streitigen Rechts-

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verhältnisses. Hierbei gelten die allgemeinen Grundsätze, wonach ein Streitge-
genstand während eines laufenden (Haupt-)Verfahrens nicht verändert werden 
darf (Sprecher in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Basel 2013, N 26 zu Art. 261 
ZPO) und ein Entscheid in einer Hauptsache nicht durch einen vorzeitigen Vollzug 
bzw. eine „definitive Wirkung“ einer vorsorglichen Massnahme vorweggenommen 
werden soll (vgl. BGE 131 III 473 E. 2.3 = Pra 95 [2006] Nr. 32). Das Bundesge-
richt stellt in seiner Rechtsprechung u.a. auf die verschiedenen Kategorien von 
vorsorglichen Massnahmen ab. In diesem Zusammenhang betont es sodann, 
dass bei (vorläufigen) Realvollstreckungen erhöhte Anforderungen an die Begrün-
detheit eines Begehrens zu stellen sind, insbesondere auch bezüglich der Pro-
gnose in Bezug auf die Hauptsache und die Würdigung der Nachteile (vgl. BGE 
133 III 360 E. 9.2 = Pra 97 [2008] Nr. 6; BGE 131 III 473 E. 2.3 = Pra 95 [2006] Nr. 
32). Diese erhöhten Anforderungen müssen auch für die Widerlegung der Glaub-
haftmachung eines Anspruches des Gesuchstellers durch einen Gesuchsgegner 
gelten, wenn mittels vorsorglicher Massnahme die Bewahrung des ursprünglichen 
Zustandes des Streitgegenstandes angeordnet wurde (bzw. mittels vorsorglicher 
Massnahme die Unterlassung einer potentiell anspruchsverletzenden Handlung 
durch den Gesuchsgegner angeordnet wurde). Gemäss Bundesgericht gelten die 
erhöhten Anforderungen dann, wenn ein besonders schwerer Eingriff in Rechte 
droht oder wenn ein Entscheid über eine geforderte vorsorgliche Massnahme eine 
definitive Wirkung zeitigt, weil ein Rechtsstreit dadurch enden würde (vgl. BGE 
131 III 473 E. 2.3 = Pra 95 [2006] Nr. 32; Zürcher, in: Brunner/Gasser/Schwander, 
a.a.O., Art. 261 N 28; Entscheid der I. Zivilkammer des Kantonsgerichts von 
Graubünden ZK1 12 51 vom 6. Dezember 2012, E. 4b).

c/aa) Bezüglich Glaubhaftmachung des Anspruchs bzw. dessen Verletzung geht 
es vorliegend um die Auslegung der im Grundbuch der Gemeinde O.1_____ unter 
dem Stichwort "Bauverbot" eingetragenen Dienstbarkeit zulasten der Parzelle Nr. 
_____ und zugunsten der Parzelle Nr. _____. Gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB ist für 
den Inhalt einer Dienstbarkeit der Grundbucheintrag massgebend, soweit sich 
Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben. Bei klarem Grundbucheintrag ist 
dieser allein für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend. Enthält der Grundbuch-
eintrag lediglich ein Stichwort, ist er in der Regel zu rudimentär, als dass sich 
Rechte und Pflichten aus ihm deutlich ergäben. In diesem Fall darf im Rahmen 
des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), 
d.h. auf den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird 
(Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (vgl. BGE 128 

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III 169 E. 3a; PKG 1998 Nr. 18 E. 3a mit Hinweisen; Etienne Petitpierre, in: Hon-
sell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch, 4. Auflage, Basel 
2011, N 3 zu Art. 738 ZGB). Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich 
der Inhalt der Dienstbarkeit (im Rahmen des Eintrags) aus der Art ergeben, wie 
sie während längerer Zeit unangefochten ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 
ZGB). Trotz der Verwendung des Wortes „kann“ in Art. 738 Abs. 2 ZGB ist die ge-
setzlich vorgegebene Reihenfolge zwingend (vgl. Urteil des Bundesgerichts 
5A_264/2009 vom 4. Juni 2009 E. 2.1; PKG 1998 Nr. 18 E. 2 mit Hinweisen; Peter 
Liver, Zürcher Kommentar, 3. Auflage, Zürich 1980, N 7 zu Art. 738 ZGB; Petitpi-
erre, a.a.O., N 1 ff. zu Art. 738 ZGB). Bei der Auslegung des Erwerbstitels ist zu 
beachten, dass Dienstbarkeiten gemäss Lehre und Rechtsprechung restriktiv aus-
zulegen sind und die Rechte des Eigentümers des belasteten Grundstücks nur 
soweit belasten dürfen, als es zu ihrer normalen Ausübung nötig ist. Ferner ist bei 
der Auslegung zu unterscheiden, ob die ursprünglichen Parteien betroffen oder 
Dritte involviert sind. Entsteht eine Streitigkeit über den Dienstbarkeitsinhalt unter 
der Beteiligung eines Dritten, ist dem Prinzip des öffentlichen Glaubens des 
Grundbuchs gemäss Art. 937 ZGB besondere Beachtung zu schenken. Die im 
Grunddienstbarkeitsvertrag zum Ausdruck gelangenden Willenserklärungen der 
Parteien sind demnach in dem Sinne auszulegen, wie sie von einem aufmerksa-
men, vernünftig denkenden Menschen nach Treu und Glauben verstanden wer-
den. Individuelle Absichten und Motive der an der Errichtung der Dienstbarkeit 
Beteiligten, die für einen Dritten nicht erkennbar sind, dürfen bei der Auslegung 
des Erwerbstitels nicht berücksichtigt werden. Element der Sinndeutung bei der 
Auslegung eines Vertrages ist vorab einmal die Feststellung des Sinnes, welcher 
mit den verwendeten Wörtern und Wendungen verbunden wurde. Daneben ist, wo 
die sprachliche Willensäusserung als Quelle der Feststellung des Inhalts und Um-
fangs der Dienstbarkeit versagt, auf den Zweck abzustellen, welcher dieser unter 
Berücksichtigung der Interessen und Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks 
vernünftigerweise beizulegen ist. Grundsätzlich ist der Berechtigte nämlich befugt, 
alles zu tun, was zur Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist. Solche Handlungen, 
welche notwendiges Mittel zum Zweck sind, qualifizierte die gemeinrechtliche Leh-
re als sog. adminicula servitutis (vgl. dazu Liver, a.a.O., N 10 f. zu Art. 737 ZGB). 
Schliesslich ist zu beachten, dass die Auslegung einer Dienstbarkeit aus der Art, 
wie sie während längerer Zeit unangefochten und im guten Glauben ausgeübt 
worden ist, nur dann in Betracht fällt, wenn der Inhalt der Dienstbarkeit nicht be-
reits aus dem Eintrag oder dem in zweiter Linie massgeblichen Erwerbstitel hinrei-
chend bestimmt werden kann. Andernfalls bleibt für weitere Erkenntnisquellen kein 

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Raum (vgl. Liver, a.a.O., N 91 ff. zu Art. 738 ZGB; PKG 1992 Nr. 10 E. 3 mit Hin-
weisen; BGE 130 III 554 E. 3).

c/bb) Vorliegendenfalls ist bereits der Grundbucheintrag "Bauverbot" relativ klar; 
sind doch keine einschränkenden Zusätze aufgeführt. Der Beizug des Grund-
buchbelegs (Kaufvertrag vom 23. August 1945; KB 4) ergibt sodann,

– dass ein 40 Meter breiter Streifen längs der südlichen Grenze der Parzelle 
Nr. _____ auf den belasteten Parzellen Nr. _____, _____, _____ und _____ 
unbebaut bleiben muss,

– dass daraus nicht hervorgeht, dass das Verbot nur für Hochbauten gilt (die 
Gesuchsteller haben sich allerdings auf ein derartiges Verbot beschränkt),

– dass (entgegen der Auslegung der Berufungsklägerinnen) der Zweck nicht nur 
in der freien Aussicht liegen muss. Denkbar ist z. B. auch eine Absicht, kein 
weiteres Verkehrsaufkommen entstehen zu lassen oder eine Grünfläche zu 
erhalten,

– und, dass das Bauverbot nur mit Zustimmung der Grundeigentümer der be-
günstigten Parzelle ganz oder teilweise aufgehoben werden kann.

Eine vorläufige Auslegung der Dienstbarkeit aufgrund der im summarischen Ver-
fahren beschränkten Beweismittel ergibt somit, dass mit der Servitut beabsichtigt 
wurde, einen 40 Meter breiten Streifen entlang der südlichen Grenze der Parzelle 
Nr. _____ auf den Parzellen Nr. _____, _____, _____ und _____ unüberbaut zu 
belassen. Damit konnte in diesem Verfahren glaubhaft gemacht werden, dass die 
von den Berufungsklägerinnen begonnene Bautätigkeit gegen die Bauverbots-
dienstbarkeit verstösst. Ob die Servitut trotzdem anders auszulegen ist, kann nur 
in einem ordentlichen Verfahren ohne Beweismittel- (Art. 254 ZPO) und Beweis-
massbeschränkung beurteilt werden.

d) Ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil ist für die Dienstbarkeits-
berechtigten bei Fortsetzung der Bautätigkeit offensichtlich gegeben. Auszugehen 
ist nämlich davon, dass die Berufungsklägerinnen das gesamte bewilligte Projekt 
und nicht nur Tiefbauten realisieren möchten (vgl. Begründung der Berufung, act. 
A. 1).

e) Gegeben ist auch die Voraussetzung der Dringlichkeit, da erstellt ist, dass 
mit den Bautätigkeiten bereits begonnen wurde. Ebenfalls gegeben ist die Voraus-
setzung der Verhältnismässigkeit, da ein milderes Mittel als die vorliegend ange-

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ordnete vorsorgliche Massnahme nicht ersichtlich ist. Zusammenfassend hat die 
Vorinstanz somit zu Recht das Gesuch um vorsorgliche Massnahmen gutgeheis-
sen, was zur Abweisung der Berufung führt.

3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Berufungsver-
fahrens gemäss Art. 106 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 95 ZPO unter solidarischer 
Haftung zulasten der Berufungsklägerinnen. Gestützt auf den geltenden Ge-
bührenrahmen für Berufungsentscheide (Art. 9 der Verordnung über die Gerichts-
gebühren in Zivilverfahren [VGZ; BR 320.210]) erscheint eine Gerichtsgebühr in 
der Höhe von Fr. 3'000.-- angemessen. Diese wird mit dem geleisteten Kostenvor-
schuss in Höhe von Fr. 3'000.-- verrechnet. Die Berufungsklägerinnen haben 
überdies die anwaltlich vertretenen Berufungsbeklagten unter solidarischer Haf-
tung aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Die Entschädigung des 
Rechtsbeistands der Berufungsbeklagten ist nach richterlichem Ermessen festzu-
legen, nachdem deren Rechtsvertreter keine Honorarnote eingereicht hat (vgl. Art. 
105 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Für den Aufwand des Rechtsvertreters der Berufungsbe-
klagten erscheint eine Entschädigung von Fr. 1'500.-- (inkl. MWST) als angemes-
sen.

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III. Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3'000.-- gehen unter solidari-
scher Haftung zulasten der Berufungsklägerinnen und werden mit dem ge-
leisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- verrechnet.

3. Die Berufungsklägerinnen haben die Berufungsbeklagten unter solidari-
scher Haftung insgesamt mit Fr. 1'500.-- (inkl. MWST) aussergerichtlich zu 
entschädigen.

4. Gegen diese, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betreffende 
Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesgeset-
zes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bun-
desgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem 
Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen 
Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschrie-
benen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimati-
on, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gel-
ten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

5. Mitteilung an: