# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a7f5a06e-b0bf-508c-9327-96bc4fb1a36c
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-18
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 18.01.2023 80.2022.225
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2022-225_2023-01-18.html

## Full Text

Incarti n.

  80.2022.225

  80.2022.226

  	
  Lugano

  18 gennaio 2023

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea
  Pedroli, presidente,

  Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

  

 

	
  segretaria

  	
  Mara
  Regazzoni, segretaria

  

 

 

	
  parti

  	
   RI 1 

   RI 2 

  entrambi
  rappr. da: RA 1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS
  1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso
  del 25 agosto 2022 contro la decisione del 27 luglio 2022 in materia di IC e IFD
  2017 e 2018.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   I coniugi RI 1 e RI 2
sono domiciliati a __________ e sono proprietari di sostanza immobiliare anche
in Italia. 

                                         Nelle dichiarazioni
d’imposta per i periodi fiscali 2017 e 2018, i contribuenti hanno attribuito
agli immobili in Italia un valore totale lordo di fr. 350'000.– e un reddito netto
di fr. 3'000.–. 

 

 

                                  B.   Con decisioni del 18
maggio 2022, l’RS 1 ha notificato loro le tassazioni IC e IFD per entrambi i
periodi fiscali. 

                                         Per quanto concerne il
periodo fiscale 2017, il reddito imponibile è stato determinato in fr.
274'100.– per l’IC e in fr. 288'700.– per l’IFD, mentre il reddito determinante
per l’aliquota, rispettivamente, in fr. 300'800.– e fr. 303'700.–; la sostanza
imponibile è stata commisurata in fr. 2'510'000.– e quella determinante per
l’aliquota in fr. 3'031'000.–.

                                         Per il periodo fiscale
2018, il reddito imponibile è stato determinato in fr. 253’900.– per l’IC e in
fr. 268'200.– per l’IFD, mentre il reddito determinante per l’aliquota,
rispettivamente, in fr. 280'200.– e fr. 283’100.–; la sostanza imponibile è
stata commisurata in fr. 2'107'000.– e quella determinante per l’aliquota in
fr. 2'599’000.–.

                                         Rispetto alla
dichiarazione presentata, per il calcolo dell’imposta sul reddito di entrambi i
periodi, il reddito lordo della sostanza immobiliare situata in Italia è stato
aumentato a fr. 21'000.–, importo da cui sono state dedotte spese di manutenzione
pari a fr. 4'200.–.

 

 

                                  C.   Con reclamo del 15
giugno 2022, i contribuenti hanno contestato l’aumento del reddito degli
immobili italiani, chiedendone la riduzione a fr. 6'286.60 per il 2017 e a fr.
6'054.25 per il 2018. Ritenevano infatti che il valore locativo dovesse
corrispondere alla rendita catastale risultante delle visure catastali
allegate, che ammontava a € 5'372.49.

                                         L’Ufficio di tassazione si
è rivolto ai reclamanti, con scritto del 30 giugno 2022, prospettando loro una
modifica della tassazione a loro svantaggio, facendo riferimento al calcolo
della sostanza immobiliare in Italia e del relativo reddito, basati su una
sentenza del 21 dicembre 2017 (n. 80.2015.225) della Camera di diritto
tributario. Li invitava inoltre a presentare “documentazione fiscale
italiana per il 2017 e il 2018” e “dettagli degli immobili esteri,
utilizzo, se locati comprova degli affitti incassati e contratto d’affitto”. 

                                         I contribuenti hanno preso
posizione con lettera del 13 luglio 2022, nella quale hanno indicato di essere
proprietari di “due siti nelle campagne della provincia di __________” e
di un box auto a __________, nessuno dei quali ceduti in locazione. Per quanto
concerne gli immobili di __________, allegavano delle fotografie per
documentarne l’inabitabilità. In relazione all’immobile di __________,
affermavano trattarsi di “un’abitazione di campagna piuttosto ampia, come
tutti i casali dell’Ottocento, resa abitabile grazie a lavori di
ristrutturazione eseguiti diversi anni fa”. A loro avviso, il valore
massimo dell’immobile poteva essere stimato in € 510'000 ed il valore locativo
massimo in € 15'000.  

 

 

                                  D.   Con decisioni del 27
luglio 2022, l’autorità di tassazione ha proceduto alla modifica delle
tassazioni a svantaggio dei reclamanti, elevando il valore della sostanza
immobiliare in Italia a fr. 813'500.– ed il relativo reddito lordo a fr.
48'800.–, importo dal quale ha dedotto spese di manutenzione pari a fr.
9'760.–. Nella motivazione delle decisioni, l’Ufficio di tassazione ha
nuovamente fatto riferimento alla sentenza della Camera di diritto tributario del
21 dicembre 2017.

                                         Per il periodo fiscale
2017, il reddito imponibile è stato determinato in fr. 276'100.– per l’IC e in
fr. 290'600.– per l’IFD, mentre il reddito determinante per l’aliquota,
rispettivamente, in fr. 323'000.– e fr. 325'900.–; la sostanza imponibile è
stata commisurata in fr. 2'620'000.– e quella determinante per l’aliquota in
fr. 3'494'000.–.

                                         Per il periodo fiscale
2018, il reddito imponibile è stato determinato in fr. 256’100.– per l’IC e in
fr. 270'400.– per l’IFD, mentre il reddito determinante per l’aliquota,
rispettivamente, in fr. 302'500.– e fr. 305’400.–; la sostanza imponibile è
stata commisurata in fr. 2'224'000.– e quella determinante per l’aliquota in
fr. 3'063’000.–.

 

 

                                  E.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 contestano il
valore locativo attribuito dall’Ufficio di tassazione all’immobile di loro
proprietà, sito in Via __________ [recte: __________] n. __________ a __________,
e chiedono che sia ridotto a € 20'000. 

                                         Producono in primo luogo una
stima allestita il 17 agosto 2022 dalla __________, che valuta in un importo
fra € 17'000 e € 20'000 il reddito potenziale dell’immobile. Allegano inoltre i
valori ricavati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia
delle entrate, da cui risulta che “il valore di locazione per un immobile
della tipologia in esame in zona extraurbana a __________… si situava in una
forchetta tra EUR 3,3 al m2/mese e EUR 4,2 al m2/mese sia per il 2017 sia per
il 2018”. Su questa base, il valore locativo dell’immobile (di circa 500
m2) si situerebbe fra € 19'800 e € 25'200. I ricorrenti ritengono infine che il
tasso di rendimento del 6%, impiegato dall’autorità di tassazione e ricavato da
una direttiva dell’AFC del 1969, dovrebbe essere adeguato ai tassi di riferimento
per investimenti a rischio zero in Italia negli anni 2017 e 2018. Il tasso
dovrebbe pertanto essere ridotto al 2.67% per il 2017 e al 3.07% per il 2018. Seguendo
questo criterio, il valore locativo ammonterebbe a € 20’000 nel 2017 e € 23'000
nel 2018. Da qui la richiesta di adottare quale valore locativo medio l’importo
di € 20’000.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   Le persone fisiche
sono assoggettate all’imposta in virtù della loro appartenenza personale quando
hanno domicilio o dimora fiscale in Svizzera (art. 3 cpv. 1 LIFD; per l’imposta
cantonale, art. 2 cpv. 1 LT). L’assoggettamento in virtù dell’appartenenza
personale è illimitato; esso non si estende tuttavia alle imprese, agli
stabilimenti d’impresa e ai fondi siti all’estero (art. 6 cpv. 1 LIFD; per l’imposta
cantonale, cfr. art. 5 cpv. 1 LT).

                                         In quanto elemento
imponibile in Svizzera (art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD e art. 20 cpv. 1
lett. b LT), il valore locativo del fondo viene tuttavia preso in
considerazione per la determinazione dell’aliquota dei contribuenti, sia per
l’IFD sia per l’IC (esenzione con riserva di progressività; art. 7 cpv. 1 LIFD;
decisione TF 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 5.1 e
riferimenti; per l’imposta cantonale, art. 6 cpv. 1 LT). Per l’imposta
cantonale, inoltre, il valore dell’immobile all’estero viene considerato per la
determinazione dell’aliquota che serve per calcolare l’imposta sulla sostanza.
Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per
il valore di stima ufficiale.

                                         La Convenzione tra la
Confederazione Svizzera e la Repubblica Italiana per evitare le doppie
imposizioni e per regolare talune altre questioni in materia di imposte sul
reddito e sul patrimonio (RS 0.672.945.41), prevede al suo articolo 6 paragrafo
1, che i redditi derivanti da beni immobili sono imponibili nello Stato
contraente in cui detti beni sono situati. Giusta l’art. 24 cifra 3 della medesima
Convenzione, se un residente della Svizzera percepisce redditi o possiede un
patrimonio che, conformemente alle disposizioni della Convenzione, sono
imponibili in Italia, la Svizzera esenta da imposta detti redditi o detto
patrimonio salve le disposizioni del paragrafo 4, ma può, per determinare
l’imposta afferente al rimanente reddito o al rimanente patrimonio di questo
residente, applicare l’aliquota corrispondente all’intero reddito o all’intero
patrimonio senza tener conto dell’esenzione. 

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Venendo
alla fattispecie in esame, i ricorrenti criticano il RS 1 dall’RS 1 per stabilire
l’ammontare del valore locativo dell’immobile situato a __________, in via __________,
pari a fr. 45'000.–, mentre non contestano il valore attribuito allo stesso
immobile ai fini del calcolo dell’imposta sulla sostanza. 

 

                                         2.2.

                                         L’art. 21 cpv. 2 LIFD
sancisce che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni
locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del
contribuente. Secondo detta disposizione e la giurisprudenza in materia
d’imposta federale diretta, il valore locativo deve essere stimato in base al
valore di mercato (cfr. art. 16 cpv. 2 in fine LIFD; DTF 123 II consid.
4b), prendendo in considerazione le condizioni locali (sentenza TF n.
2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1.; sentenza TF n.
2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016 consid. 5.1.). Il valore locativo deve inoltre
corrispondere all’ammontare che il proprietario o il detentore dei diritti di
godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il bene immobile nelle stesse
condizioni (sentenza TF n. 2C_829/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1 e
riferimenti). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il valore
locativo fissato dal Cantone in materia di imposta federale diretta non deve
essere al di sotto del 70% (del 60% per l’imposta cantonale e comunale) del
valore di mercato (sentenza TF n. 2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.1. e
riferimenti). Il Tribunale federale ha negato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD, che fa
riferimento alle condizioni locali, vieti di calcolare il valore locativo
servendosi di un metodo forfetario basato su una percentuale del valore fiscale
dell’immobile. 

                                         Per
quanto concerne il valore locativo di un immobile situato all’estero, il
Tribunale federale ha ritenuto giustificato determinarlo nella misura di una
percentuale del valore fiscale o del valore venale. L’Alta Corte ha
sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo preciso
e che le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del
25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore locativo delle case
d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni possano fissare il
valore locativo in una percentuale del valore fiscale o venale. Secondo le direttive
citate, il valore locativo lordo rappresenterebbe in generale il 6% del valore
fiscale o, a titolo di controllo, un rendimento netto corrispondente al 3% o al
4% del capitale proprio investito nell’immobile (sentenza TF n. 2C_829/2016 e
2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2 e 7.3). 

                                         Su
questi presupposti, la Suprema Corte ha respinto il ricorso di un contribuente,
proprietario di una casa in Portogallo, il cui valore locativo era stato
commisurato nel 4,5% del valore fiscale dell’immobile, già al netto delle spese
di manutenzione forfetarie (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10
maggio 2017, consid. 7.2; TF 2C_137/2019 del 23.1.2020, consid. 6.2.).

 

                                         2.3.

                                         In
una sentenza del 23 giugno 2022, il Tribunale federale ha respinto il ricorso
di un contribuente ginevrino, proprietario di un’abitazione secondaria in
Spagna, il cui valore locativo era stato stabilito dall’autorità fiscale
cantonale nella misura del 4,5% del valore catastale dell’immobile, al netto
della deduzione forfetaria del 25% per spese di manutenzione. La Suprema Corte
ha precisato che il ricorso al metodo forfetario si giustifica anche nel caso
in cui nello Stato di situazione dell’immobile viene stabilito un valore
locativo, ma i criteri in base ai quali quest’ultimo è determinato non sono
conformi alle esigenze legali e giurisprudenziali imposte dal diritto interno
svizzero e cantonale, in particolar modo per quanto attiene al rispetto delle
condizioni locali e dei limiti da osservare in relazione alle pigioni di
mercato (sentenza 2C_ 700/2021 del 23.6.2022, in RF 77/2022 p. 845, consid. 6.2).
Nel caso della Spagna, il valore locativo corrispondeva all’1,1% o al massimo
al 2% del valore catastale dell’immobile e non era pertanto conforme ai criteri
stabiliti dal diritto interno. Infatti, il valore catastale corrispondeva circa
al 50% del valore venale dell’immobile e il valore locativo calcolato
applicando a tale importo un tasso di conversione dell’1,1% o del 2% era
nettamente inferiore a quanto esatto dagli standard del diritto federale e
cantonale. Era pertanto legittima la decisione delle autorità cantonali, che
avevano fissato il valore locativo applicando il tasso del 4,5%, previsto dalla
normativa cantonale, al valore catastale spagnolo (sentenza 2C_ 700/2021 del 23.6.2022
consid. 7).

 

                                         2.4.

                                         Per
quanto concerne il diritto cantonale ticinese, secondo l’art. 1 del decreto
esecutivo del 30 novembre 2016 concernente l’imposizione delle persone fisiche
valido per il periodo fiscale 2017 (RL 10.2.2.1.4) e l’art. 1 del medesimo
decreto esecutivo del 7 dicembre 2017 valido per il periodo fiscale 2018, il
valore locativo corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili
dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle
abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato
della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso
corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio
di stima nella decisione di stima (cpv. 2). Per l’art. 20 cpv. 3 LT, la
riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili
utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza. 

                                         Ora,
a parte il fatto che il “valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima”
non esiste, per definizione, in relazione a immobili siti all’estero, va anche
ricordato che, in una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n.
80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato la prassi
consistente nel servirsi del valore di reddito secondo il calcolo della stima
ufficiale, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una
circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua
illegalità.

                                         In
una sentenza del 21 dicembre 2017 (n: 80.2015.225, in RtiD I-2018 n. 4t), la
Camera di diritto tributario ha stabilito che esigenze di praticabilità
impongono di stabilire il valore locativo degli immobili situati all’estero,
che serve unicamente a determinare l’aliquota per il calcolo dell’imposta in
Svizzera, nella misura di una percentuale del loro valore fiscale. Considerato
il fatto che l’autorità fiscale ticinese deduce ancora dal valore locativo le
spese di manutenzione (forfetarie), si giustifica l’applicazione del tasso del
6%, proposto dalle citate direttive dell’AFC. 

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Nel
caso in esame, l’autorità di tassazione ha applicato la percentuale del 6%
(analogamente a quanto deciso nella sentenza CDT n. 80.2015.225/226) al valore
di stima stabilito sulla base della visura catastale, deducendo poi
dall’importo in questione il 20% a titolo di spese di manutenzione. 

                                         In particolare, il valore
dell’immobile è stato stabilito applicando alla rendita catastale (€ 4'049),
rivalutata del 5 per cento, il coefficiente 160 previsto per i fabbricati
classificati nel gruppo catastale A (con esclusione della categoria catastale
A/10). Da qui il valore di fr. 750'000.–, che come detto non è (più) contestato
dai ricorrenti.

                                         Conformemente a quanto
stabilito dalla giurisprudenza della Camera di diritto tributario, si
giustifica la determinazione del valore locativo applicando al valore fiscale
dell’immobile il tasso del 6%. Da qui l’importo litigioso di fr. 45'000.–. Un’imposizione
del valore locativo, paragonabile a quella prevista dal diritto svizzero, non è
infatti conosciuta nell’ordinamento italiano. Se anche si volesse assimilare la
rendita catastale al valore locativo, è evidente che la sua commisurazione non
è conforme ai criteri stabiliti dal diritto svizzero. Basti dire che, nel caso
in esame, la rendita catastale ammonta a € 4'049, cioè a meno di 5'000 franchi,
quando gli stessi contribuenti riconoscono che il valore locativo dell’immobile
litigioso si aggiri intorno a € 20'000.

 

                                         3.2.

                                         3.2.1.

                                         Neppure gli argomenti
sollevati nel ricorso giustificano una conclusione diversa. 

 

                                         3.2.2.

                                         Per quanto attiene alla
stima allegata al ricorso, la stessa non può essere considerata una vera e
propria perizia immobiliare. Anzitutto, non si conoscono le qualifiche
professionali dell’autore, che risulta semplicemente essere il titolare di
un’agenzia immobiliare. Inoltre, lo scritto prodotto dai contribuenti non
contiene alcuna descrizione dettagliata dell’oggetto stimato né della sua
ubicazione e neppure una documentazione fotografica. Ma soprattutto non vengono
indicati i criteri in base ai quali è stato stabilito un valore che “oscilla
tra Euro 17'000.00 e Euro 20'000.00 di canone di locazione annui”. Gli
unici due riferimenti a oggetti locati nelle vicinanze non permettono alcuna
conclusione, non essendovi la benché minima descrizione degli immobili né altra
documentazione. Il semplice richiamo alla “privacy dei clienti” non avrebbe
impedito di fornire ulteriori indicazioni.

                                         La stima prodotta con il
ricorso non permette dunque di discostarsi dal valore stabilito con il metodo
forfetario (cfr. anche la sentenza 2C_ 700/2021 del 23.6.2022 consid. 7.6).

 

                                         3.2.3.

                                         Neppure sono decisivi i
dati estrapolati dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia
delle entrate. 

                                         L’Osservatorio del Mercato
Immobiliare gestito dall’Agenzia delle Entrate determina, sull’intero
territorio nazionale e con periodicità semestrale, le quotazioni dei valori di
mercato che riflettono i valori medi di compravendita e locazione di immobili ordinari.
Ogni Comune è suddiviso in zone omogenee (zone OMI) nelle quali si registra una
tendenziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e
socio-ambientali. In ciascuna zona le quotazioni sono distinte per destinazione
d’uso (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva) e per tipologia di
immobile (abitazioni economiche, ville e villini, box, uffici, negozi, ecc.). Tuttavia,
operando in tal modo, tutte le unità della zona OMI di una stessa tipologia
edilizia presentano lo stesso valore per unità di superficie, non avendo tenuto
conto di altre caratteristiche che possono differenziarlo (qualità del micro
intorno, livello di piano, affacci, esposizione, dimensione...) (Agenzia delle
entrate, Gli immobili in Italia 2019, Ricchezza, reddito e fiscalità
immobiliare, capitolo 7.1.2, p. 215, vedi https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/gli-immobili-in-italia-2019,
sito visitato il 9.1.2023). 

                                         La Corte di cassazione ha
stabilito che le quotazioni OMI non costituiscono fonte tipica di prova ma,
semmai, strumento di ausilio e indirizzo per l’esercizio della potestà di
valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune
esperienza, sono idonee solamente a “condurre a indicazioni di valori di
larga massima” (sentenza n. 13992 del 23.5.2019).

                                         Difficilmente dati
statistici raccolti con i criteri descritti possono offrire indicazioni
attendibili per stabilire il valore locativo di un oggetto come l’immobile dei
ricorrenti. Si tratta infatti di un cascinale dei primi del ‘900, composto di
ben 24,5 vani, con parco e terreni di proprietà, e pertanto di un bene che
certamente presenterà caratteristiche peculiari. La “forchetta” fra € 19'800 e
€ 25'200, che si ricaverebbe dalla banca dati in questione, non è pertanto
vincolante per stabilire il valore locativo dell’immobile in discussione.

 

                                         3.2.4. 

                                         Non è infine determinante
la riduzione del tasso di riferimento per investimenti a rischio zero in
Italia. Secondo gli insorgenti, tenuto conto del fatto che il coefficiente del
6% sarebbe stato fissato dall’AFC nel 1969, quando il rendimento dei titoli di
Stato italiani era intorno al 4%, “il tasso da applicare al valore venale
dell’immobile per determinarne il valore locativo dovrebbe essere del 2.67% nel
2017 e del 3.07% nel 2018”, essendo il rendimento medio dei titoli di Stato
sceso allo 0.67% nel 2017 e all’1.07% nel 2018.

                                         Come già ricordato, il valore
locativo corrisponde all’ammontare che il proprietario o il detentore dei
diritti di godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il bene immobile
nelle stesse condizioni (v. supra, consid. 2.2 e giurisprudenza citata). Il
fatto che il rendimento dei capitali mobiliari sia diminuito o aumentato non ha
alcuna incidenza diretta sull’ammontare delle pigioni. Ne consegue che non vi è
ragione di ridurre il coefficiente per determinare il valore locativo a
dipendenza dell’evoluzione dei tassi di interesse dei titoli di Stato italiani.

 

 

                                   4.   Il ricorso è
respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico dei ricorrenti,
soccombenti.

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
consistenti:

                                         a. nella tassa di
giustizia di                                 fr.    800.–

                                         b. nelle spese di
cancelleria di complessivi     fr.      80.–

                                         per un totale di                                                      fr.    880.–

                                         sono a carico dei
ricorrenti.

 

                                   3.   Contro il presente giudizi                                    Copia
per conoscenza:

                                         -
municipio di .

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il
presidente:                                                         La segretaria: