# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 339be68a-be47-555a-abcc-6611f9b634c0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-03-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 22.03.2007  VB.2006.00082
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2006-00082_2007-03-22.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2006.00082	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 22.03.2007
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Planungszone

	
Planungszone
mit Geltung für alle neuen publikumswirksamen Einrichtungen im Planungsgebiet

Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts; Legitimation des beschwerdeführenden Grundeigentümers (E. 1).
Der Antrag der Gemeinde, die von ihr der Referentin persönlich zur Informationsbeschaffung zugesandten Akten aus dem Recht zu weisen, ist abzuweisen (E. 2).
Örtliche Verhältnisse und Vorgeschichte (E. 3).
Rechtsgrundlagen zur Planungszone; Zweck einer Planungszone (E. 5).
Im Planungsgebiet ist eine rege Bautätigkeit im Gang, die vor allem aus verkehrstechnischen Gründen eine Überprüfung der Nutzungsplanung notwendig macht. Daher besteht ein Planungsbedürfnis (E. 6.1). Eine Planungsabsicht der Behörden besteht, und sie ist ausreichend konkretisiert (E. 6.2). Eine Überprüfung der Nutzungsplanung ist unter den gegebenen Umständen nicht offensichtlich unzulässig (E. 6.3).
Abweisung (E. 7).

			 	
				Stichworte:
	
						PLANUNGSABSICHT
PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE
PLANUNGSZONE
RAHMENNUTZUNGSPLÄNE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 332 lit. a PBG
§ 346 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						RB 2007 Nr. 62 S. 136

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2006.00082

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 22. März 2007

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart (Vorsitz), Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, Ersatzrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtssekretär Felix Helg.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch
RA B,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

Baudirektion Kanton Zürich,

Beschwerdegegnerin, 

 

und

 

 

1.    Stadt Bülach,

 

2.    Gemeinde Bachenbülach,

Mitbeteiligte, 

 

 

betreffend Planungszone,

 

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Verfügung vom 22. April 2005 setzte die
Baudirektion des Kantons Zürich (Amt für Raumordnung und Vermessung [ARV]) für
die im Plan Mst. 1:5000 vom 20. April 2005 bezeichneten Gebiete der politischen
Gemeinde Bachenbülach und der Stadt Bülach eine Planungszone für die Dauer von
3 Jahren, ab öffentlicher Bekanntmachung, fest (Disp.-Ziff. I). Die
Planungszone soll für alle neuen publikumsintensiven Einrichtungen wie Einkaufszentren,
Fachmärkte und sonstige übermässigen Verkehr auslösende Bauten Geltung haben;
andere Industrie- und Gewerbebauten, die gegenüber der heutigen Situation
keinen Mehrverkehr auslösen, sind von der Planungszone nicht betroffen (Disp.-Ziff. II).
Allfälligen Rekursen gegen diese Verfügung wurde die aufschiebende Wirkung
entzogen (Disp.-Ziff. IV). Die Verfügung wurde im kantonalen Amtsblatt
Nr. 17 vom 29. April 2005 publiziert.

II.  

Gegen diese Verfügung hatten insgesamt sieben
Rekurrenten, darunter A, beim Regierungsrat Rekurs erhoben und die Aufhebung
der Planungszone beantragt. Mit Beschluss vom 11. Januar 2006 wies der
Regierungsrat die Rekurse ab, soweit sie nicht als gegenstandslos geworden
abgeschrieben wurden. Dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung einer Beschwerde
entzog der Regierungsrat die aufschiebende Wirkung (vgl. RRB Nr. 16
vom 11. Januar 2006).

III.  

Mit Beschwerde vom 15. Februar 2006 liess A dem
Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Entscheid des Regierungsrats
aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdegegnerin. In prozessualer Hinsicht stellte der Beschwerdeführer den
Antrag, es sei der Beschwerde im Sinne einer vorsorglichen Massnahme die
aufschiebende Wirkung zuzuerkennen; eventualiter sei die aufschiebende Wirkung
auf das Grundstück Kat.-Nr. 01 an der Feldstrasse in Bülach zu
beschränken.

Mit Verfügung vom 21. Februar 2006 wies der
Abteilungspräsident die Anträge auf Wiederherstellung der aufschiebenden
Wirkung der Beschwerde ab.

Mit Eingaben vom 7. bzw. 20. März 2006 beantragten
der Regierungsrat und die Baudirektion, es sei die Beschwerde abzuweisen. Die
Mitbeteiligte Nr. 1 stellte am 10. April 2006 ebenfalls den Antrag, es sei
die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge
zulasten des Beschwerdeführers.

Mit Verfügung des Abteilungspräsidenten vom 7. November
2006 setzte das Gericht den Parteien Frist an, um zum nachträglich eingeholten "Entwicklungskonzept
Industrie Bachenbülach und Bülach Süd (Schlussbericht, Entwurf vom 7. August
2006)" sowie zum "Verkehrskonzept für die Industrie- und
Gewerbegebiete Bachenbülach/Bülach Süd (Schlussbericht, August 2005)" Stellung
zu nehmen. Die Stellungnahme des Beschwerdeführers erfolgte innert erstreckter
Frist mit Eingabe vom 15. Januar 2007. Die Beschwerdegegnerin liess sich
nicht vernehmen. Hingegen stellten die Mitbeteiligten mit Eingabe vom 16. Januar
2007 den Antrag, es seien die beiden oben bezeichneten Aktenstücke aus dem
Recht zu weisen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG)
sieht in § 332 lit. a den Regierungsrat als einzige Instanz für die
Beurteilung von Rekursen gegen die Festsetzung von Planungszonen vor. Zu
berücksichtigen ist indessen, dass der Erlass einer Planungszone gemäss
höchstrichterlicher Rechtsprechung in den Anwendungsbereich von Art. 6 Abs. 1
der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) fällt. Dies bedeutet, dass der
von einer Planungszone Betroffene einen Anspruch darauf hat, seine Sache von
einem unabhängigen Gericht beurteilen zu lassen. Die Zuständigkeit des
Verwaltungsgerichts für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde
ergibt sich somit direkt aus Art. 6 Ziff. 1 EMRK (vgl. BGE 120
Ia 209).

Der Beschwerdeführer
beabsichtigt, auf dem von der strittigen Planungszone erfassten Grundstück
Kat.-Nr. 01 an der Feldstrasse in Bülach einen Wohn- und Gewerbepark zu
erstellen. Ein entsprechendes Baugesuch wurde bereits eingereicht. Der
Beschwerdeführer ist unter diesen Umständen von der strittigen Planungszone
mehr als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betroffen und daher zur
Beschwerdeerhebung berechtigt (§ 338a Abs. 1 PBG).

Da
auch die übrigen formellrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten. 

2.  

2.1  Die
Mitbeteiligten stellten in dem zu den nachträglich eingereichten Aktenstücken "Schlussbericht
Verkehrskonzept" und "Entwicklungskonzept Industrie"
durchgeführten zweiten Schriftenwechsel den Antrag, es seien die entsprechenden
Akten aus dem Recht zu weisen. Zur Begründung führen sie im Wesentlichen an,
durch die Zustellung der entsprechenden Unterlagen an die Referentin des
Gerichts auf deren Bitte hin habe dieser lediglich die Möglichkeit eingeräumt
werden sollen, sich mit dem vorliegenden Sachverhalt vertieft auseinander zu
setzen. Es habe jedoch nie die Meinung bestanden, dem Gericht offiziell weitere
Akten einzureichen.

2.2  Gemäss § 60
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) werden die zur
Abklärung des Sachverhalts erforderlichen Beweise vom Gericht von Amtes wegen
erhoben. Dies bedeutet, dass das Gericht für die Beschaffung des für den
Entscheid notwendigen Tatsachenmaterials verantwortlich ist (vgl. Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 60 N. 1). Entsprechend werden die
für die Beurteilung nötigen Akten vom Gericht beigezogen (§ 57 Abs. 1
VRG). Die am Verfahren Beteiligten sind nur zur Wahrung wichtiger öffentlicher
und schutzwürdiger privater Interessen berechtigt, einzelne, dem Gericht näher
zu bezeichnende Aktenstücke zurückzubehalten. Diesfalls muss dem Gericht über
deren Inhalt schriftlich Bericht erstattet werden, soweit dies ohne Verletzung
der zu schützenden Interessen möglich ist (vgl. § 57 Abs. 2 VRG).

Im
vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht,
worin eine Berechtigung der Mitbeteiligten, die in Frage stehenden Akten
zurückzubehalten, zu erblicken wäre. Die Mitbeteiligte 1 hat die Akten
denn auch nicht zurückbehalten, sondern auf Aufforderung hin der Referentin
zugesandt. Wie den nachfolgenden Erwägungen zu entnehmen sein wird, basiert die
Entscheidfindung des Gerichts teilweise auf Erkenntnissen aus den
entsprechenden Akten. Das Gericht ist in diesem Falle nicht nur berechtigt, sondern
sogar verpflichtet, den Parteien die Möglichkeit einzuräumen, zu diesen bisher
nicht bei den Akten liegenden Schriftstücken Stellung zu nehmen, stehen doch
sämtliche Akten den am Verfahren Beteiligten zur Einsicht offen (vgl. § 57
Abs. 1 Satz 2 VRG). Andernfalls würde sich das Gericht einer Verletzung
des rechtlichen Gehörs der Parteien schuldig machen. Die Auffassung der
Mitbeteiligten, die Aktenstücke hätten nur der Referentin zur Verfügung
gestellt, aber nicht offiziell eingereicht werden sollen, ist daher verfehlt.
Demgemäss ist der Antrag, die betreffenden Berichte aus dem Recht zu weisen,
abzuweisen.

3.  

3.1  Betroffen
vom vorliegenden Verfahren sind das zwischen der Zürichstrasse und der
Hochleistungsstrasse gelegene südliche Baugebiet der Stadt Bülach
(Mitbeteiligte 1) einerseits sowie das angrenzende nördliche Gebiet der Gemeinde
Bachenbülach (Mitbeteiligte 2) anderseits. Gemäss der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Mitbeteiligten 1 vom 8. Juli 1996 (genehmigt am 18. Juni
1997) befinden sich in diesem Bereich grössere Flächen in der Wohn- und Gewerbezone,
Zentrumszone sowie Industriezone. Das Gebiet wird gemäss dem kantonalen
Siedlungs- und Landschaftsplan als Zentrumsgebiet bezeichnet. Das sich entlang
der Hochleistungsstrasse erstreckende "Erachfeld" stellt gemäss der
kantonalen Richtplanung Bauentwicklungsgebiet dar. Die Bau- und Zonenordnung
von Bachenbülach vom 27. Januar 1997 (genehmigt am 20. Juli 1997)
bezeichnet im geschilderten Gemeindeteil grössere Flächen als Wohnzonen,
teilweise mit Gewerbeerleichterung, Industrie- und Gewerbezonen sowie
Landwirtschaftszone. Die nördlichen Zonen von Bachenbülach und die südlichen
Bauzonen von Bülach stossen an die Grenzstrasse, welche die Zürichstrasse im
Osten mit der Hochleistungsstrasse im Westen verbindet.

In diesem Gebiet fand in den letzten Jahren eine rege
Bautätigkeit statt. Neben neuen Wohnbauten entstanden insbesondere auch mehrere
publikumsintensive Einrichtungen wie Fachmärkte und Einkaufszentren. Unter
Einschluss der im Jahre 2005 bevorstehenden Neueröffnungen standen im Zeitpunkt
des Erlasses der strittigen Planungszone eine Gesamtverkaufsfläche von rund
48'700 m2 sowie 1'760 Autoabstellplätze zur Verfügung.

3.2  Aufgrund
dieser baulichen und nutzungsmässigen Entwicklung hat der Verkehr im
bezeichneten Gewerbe- und Industriegebiet der Mitbeteiligten 1 und 2
unbestrittenermassen überproportional zugenommen. Die resultierende starke
Belastung des Strassennetzes insbesondere durch den motorisierten
Individualverkehr ist aktenkundig. Angesichts dieser besorgniserregenden Entwicklung
haben die Mitbeteiligten zwischen Dezember 2003 und März 2005 von einem
Ingenieur- und Planungsbüro ein Verkehrskonzept ausarbeiten lassen, welches von
einer aus Vertretern der beiden beteiligten Gemeinwesen bestehenden
Arbeitsgruppe begleitet wurde. Im März 2005 wurde ein entsprechender
Zwischenbericht vorgelegt. Gestützt auf diesen Zwischenbericht beantragten die
Mitbeteiligten der Baudirektion des Kantons Zürich am 20. April 2005 die
Festsetzung einer Planungszone für das streitbetroffene Gebiet.

Diesem Antrag hat die Baudirektion mit Verfügung vom 22. April
2005 entsprochen und die strittige Planungszone festgesetzt. Deren Perimeter
wird im Osten durch die Zürichstrasse, im Westen durch die
Hochleistungsstrasse, im Norden durch die Allmend- und im Süden durch die Oberglatterstrasse
begrenzt (vgl. Übersichtsplan Mst. 1:5000).

3.3  Der vom
Beschwerdeführer im Gebiet der Planungszone projektierte Wohn- und Gewerbepark
soll mit einer Baumasse von rund 214'950 m3 Gewerbeflächen von ungefähr
22'460 m2 und Wohnflächen von rund 9'000 m2 aufweisen. Ausserdem
sollen 460 Autoabstellplätze errichtet werden. Der Beschwerdeführer bestreitet
die Zulässigkeit der Planungszone.

4.  

Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, das
Verkehrskonzept sehe zur Behebung der Verkehrsprobleme im streitbetroffenen
Gebiet lediglich Verkehrsmassnahmen und keine Anpassungen der Nutzungszonen,
insbesondere kein Verbot weiterer publikumsintensiver Betriebe vor. Weder das
Verkehrskonzept noch das Entwicklungskonzept zeigten denn auch schlüssig auf,
dass künftige Verkehrsprobleme eine Beschränkung der Zulassung von
Einkaufszentren in der bestehenden Industriezone erfordern würden. Die Realisierung
blosser Verkehrsmassnahmen sei indessen auch ohne Planungszone gewährleistet.
Ausserdem könne nicht generell gesagt werden, weitere publikumsintensive
Betriebe würden mehr Zusatzverkehr verursachen als neue Arbeitsplätze. Der
Zweck der vorliegenden Planungszone erscheine daher unklar und habe wohl
lediglich darin bestanden, das Bauvorhaben des Beschwerdeführers zu blockieren.
Eine Änderung der Nutzungsplanung müsste als unzulässig beurteilt werden. Es
bestünden nämlich keinerlei veränderte Verhältnisse gegenüber dem Zeitpunkt der
Festsetzung und Genehmigung der geltenden Bau- und Zonenordnung im Jahre 1997.
Es könne auch nicht von einem geänderten Planungsverständnis gesprochen werden.
Zusammenfassend erscheine die Planungszone als weder erforderlich noch
geeignet, sodass das private Interesse des Beschwerdeführers an der Realisierung
seines Bauvorhabens allfällige öffentliche Interessen überwiege.

5.  

5.1  Gemäss § 346
Abs. 1 PBG können bis zum Erlass oder während der Revision von Gesamtrichtplänen
oder Nutzungsplänen für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt
werden, innerhalb deren keine baulichen Veränderungen oder sonstigen Vorkehren
getroffen werden dürfen, die der im Gange befindlichen Planung widersprechen.
Planungszonen dürfen für längstens drei Jahre festgesetzt werden und, soweit
nötig, um zwei Jahre verlängert werden (Abs. 2). In seinen Rechtswirkungen
entspricht damit die kantonalrechtliche Planungszone gemäss § 346 PBG der
im Bundesrecht vorgesehenen Planungszone nach § 27 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG), wonach innerhalb der Planungszone
nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren könnte.

5.2  Die
Planungszone dient der Sicherung der geplanten Nutzungsänderung, insbesondere
der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht
durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden
soll. Es muss ausgeschlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern
könnte (Alexander Ruch in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,
1999, Art. 27 Rz. 21, mit Hinweisen). Voraussetzung der Anordnung der
Planungszonen ist eine Absicht der Behörden, eine bestehende planerische
Ordnung abzuändern. In dieser begründeten Planungsabsicht besteht das
öffentliche Interesse an der Massnahme. An die Konkretheit der Absicht ist kein
strenger Massstab anzulegen; eine "einigermassen konkretisierte Absicht"
genügt. Ziel ist es, die Entscheidungsfreiheit der Planungsorgane zu sichern.
Dementsprechend dürfen die Anforderungen an den Erlass einer Planungszone nicht
allzu hoch angesetzt werden (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2a/bb). Die Planungszone
muss ferner in einem Planungsbedürfnis begründet sein. Dies ist jedenfalls
dann zu bejahen, wenn die gegenwärtige Regelung der räumlichen Ordnung dem
Raumplanungsauftrag widerspricht. Schliesslich darf die Planungszone nicht
weiter gehen, als es ihr Zweck erfordert (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2a/cc
und 2c).

6.  

6.1  Es ist
aktenmässig belegt, dass in dem vom Perimeter der angefochtenen Planungszone
erfassten Gebiet in den letzten Jahren verschiedene Einkaufszentren mit einer
Verkaufsfläche von rund 30'000 m2 und ungefähr 1'350 Parkfeldern erstellt
worden waren. Ausserdem stand im Zeitpunkt des Antrages der Mitbeteiligten um
Erlass einer Planungszone im Frühjahr 2005 fest, dass im Laufe des Jahres
weitere Fachmärkte eröffnet werden sollten. So plante die Migros Ende April
2005 die Eröffnung eines Fachmarktes mit einer Verkaufsfläche von 16'000 m2
sowie eines Einkaufsladens von rund 3'000 m2. Im Bau befanden sich ausserdem
verschiedene grosse Wohnüberbauungen sowie das Gewerbehaus Egg (vgl.
Verkehrskonzept, Zwischenbericht, März 2005). Dass das Verkehrsaufkommen im
fraglichen Gebiet aufgrund dieser Umstände einen starken Zuwachs erfahren hat,
liegt auf der Hand und ist unbestritten. Die von einem Planungsbüro in
Zusammenarbeit mit den Mitbeteiligten erstellte Verkehrsprognose führte zum
Schluss, dass verschiedene Knotenpunkte (Grenz-/Feldstrasse,
Grenz-/Grabenstrasse) bereits mit Eröffnung der neuen Migrosmärkte im Frühjahr
2005 bis zur Leistungsgrenze ausgelastet sein würden, sodass signaltechnische
Massnahmen erforderlich seien, um Rückstaus beim Kreisel Grenz-/Feldstrasse
sowie bei der Ausfahrt von der Graben- in die Grenzstrasse zu verhindern
(vorgeschlagene Signalisationsmassnahmen im Detail vgl. Verkehrskonzept, S. 3 ff.).
Im Falle weiterer publikumsintensiver Einrichtungen müssten bauliche
Anpassungen des Verkehrsnetzes wie beispielsweise der Aus- oder Umbau des
Kreisels Grenz-/ Feldstrasse vorgenommen werden. Das zuhanden der
Planungsbehörden der Mitbeteiligten erstellte Verkehrskonzept ging im Weiteren
davon aus, dass innerhalb des Untersuchungsperimeters noch überbaubare Flächen
von rund 290'000 m2 vorhanden sind. Würde dieses Bauland nach den geltenden
Bauordnungen der Mitbeteiligten überbaut, so müsste im fraglichen Gebiet mit
rund 2'700 zusätzlichen Arbeitsplätzen und 1'300 neuen Einwohnern gerechnet
werden. Die Verkehrsprognose gelangt zum Schluss, dass der dadurch ausgelöste
Zusatzverkehr mit dem heutigen Verkehrssystem nicht mehr bewältigt werden
könnte. Es wird daher davon ausgegangen, dass die eingezonten Siedlungsflächen
mit dem bestehenden Verkehrskonzept ungenügend erschlossen sind. Vorgeschlagen
wird aus diesem Grunde eine Überprüfung der Nutzungsplanung im fraglichen
Gebiet (vgl. Verkehrskonzept, S. 39). Indem der Beschwerdeführer den
Behörden vorwirft, sie wollten das Versagen der Verkehrsplanung vertuschen,
bestreitet er weder die Verkehrsprognose noch die daraus gezogenen
Schlussfolgerungen für die Erschliessung des gesamten Gebiets. Unter den besagten
Umständen ist ein Planungsbedürfnis für das streitbetroffene Gebiet erstellt.

6.2  Im Weiteren
ist eine Planungsabsicht der Behörden zweifellos gegeben. Diese besteht
im weitesten Sinne darin, die bestehenden Verkehrsprobleme zu lösen, d.h.
konkret zu verhindern, dass die ausreichende Erschliessung der noch unüberbauten
Grundstücke im betroffenen Gebiet nicht mehr gewährleistet werden könnte. Wie
die Behörden der Mitbeteiligten wiederholt ausgeführt haben, standen ihnen im
Zeitpunkt des Antrages um Erlass einer Planungszone verschiedene Mittel zur
Erreichung dieses Zwecks vor Augen: Im Vordergrund standen in erster Linie
verschiedene Verkehrsmassnahmen (Signalisationsänderungen, bauliche Anpassungen
des Strassennetzes etc.). Beabsichtigt wurde indessen – entgegen der Auffassung
des Beschwerdeführers – auch eine grundsätzliche Überprüfung der
Nutzungsplanungen und deren Potenziale. Berücksichtigt werden sollte dabei insbesondere
auch der im Frühjahr 2005 öffentlich aufliegende Entwurf des teilrevidierten kantonalen
Verkehrsplans und die in der künftigen Richtplanung verankerten Aufträge an die
Planungsbehörden hinsichtlich der Realisierung einer ausreichenden
Erschliessung publikumsintensiver Einrichtungen durch den öffentlichen Verkehr
(vgl. Vernehmlassung der Mitbeteiligten 1).

Diese Planungsabsicht der Behörden ist als ausreichend
konkretisiert zu beurteilen. Wie bereits ausgeführt wurde, dürfen an die
Konkretheit der Absicht keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Im
Zeitpunkt des Antrages um Erlass einer Planungszone standen verschiedene
Verkehrsmassnahmen bereits detailliert fest. Hinsichtlich einer allfälligen
Änderung der Nutzungsplanungen bestand zwar noch keine genaue Vorstellung der
Behörden. Insbesondere wurde noch nicht direkt von einer Beschränkung der
Zulässigkeit weiterer publikumsintensiver Betriebe gesprochen. Dass eine solche
indessen nicht ausgeschlossen wurde, ergibt sich bereits indirekt aus dem Zweck
der Planung. Es liegt in der Natur der Sache, dass die zu treffenden Massnahmen
erst nach Ablauf des Planungsvorgangs definiert wurden; der Planungsvorgang
darf nicht vorweggenommen werden. Gemäss dem nach Fertigstellung des
Schlussberichts zum Verkehrskonzept vom August 2005 ausgearbeiteten Entwurf
eines "Entwicklungskonzepts Industrie" sollen die Bauordnungen der
Mitbeteiligten dahingehend geändert werden, dass neue publikumsintensive Einrichtungen
nur noch in den im Zonenplan genau bezeichneten Gebieten erstellt werden dürfen
(vgl. den Vorschlag für die Formulierung einer entsprechenden Bestimmung in den
Bauordnungen in Anhang 15 des Entwicklungskonzepts). Es liegt auf der Hand,
dass die Realisierung des Bauvorhabens des Beschwerdeführers geeignet gewesen
wäre, derartige Einschränkungen zu präjudizieren. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers
kann daher nicht gesagt werden, der Erlass einer Planungszone sei für die
Sicherung der geplanten Massnahmen gar nicht erforderlich gewesen. Dass
zumindest auf der Hälfte des streitbetroffenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 nach dem
momentanen Stand der Planung publikumsintensive Betriebe nun offenbar noch
realisierbar sein sollen (vgl. Entwicklungskonzept), ist Resultat des
Planungsprozesses und konnte nicht vorausgesehen werden. Dieser Umstand vermag
die Rechtmässigkeit der Planungszone, deren Zweck ja gerade darin besteht, den
Behörden den nötigen Planungsspielraum zu gewährleisten, nicht in Frage zu stellen.

Der Vorwurf, es sei den Behörden nur um die Verhinderung des
Bauvorhabens des Beschwerdeführers gegangen, erscheint unter den genannten
Umständen als unberechtigt. Immerhin sollten durch den Erlass der Planungszone
nicht nur weitere publikumsintensive Betriebe und Fachmärkte, sondern generell
Betriebe, die übermässigen Verkehr auslösen, vorläufig untersagt werden.
Dadurch dass andere Bauvorhaben nach wie vor realisierbar sind, wird dem Grundsatz
der Verhältnismässigkeit des Eingriffs in die Grundrechte der Betroffenen Rechnung
getragen.

6.3  Schliesslich
ist es zwar zutreffend, dass die Vorstellung über die künftige Planung, welcher
die Planungszone dient, grundsätzlich zulässig sein muss. Nur offensichtlich
rechtswidrige oder sinnlose Massnahmen stehen der Zulässigkeit einer sie
sichernden Planungszone indessen entgegen. Gesichtspunkte der Rechtssicherheit
und der Billigkeit einer Planungsänderung kann der Grundeigentümer
grundsätzlich erst in einem gegen die Nutzungsplanung gerichteten
Rechtsmittelverfahren geltend machen (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2b).
Vorliegend erscheint eine Änderung der aus den Jahren 1996 und 1997 stammenden
Nutzungsplanungen der Mitbeteiligten entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers
nicht als offensichtlich unzulässig. Vielmehr kann auf die zutreffenden
Erwägungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Dass die
bauliche Entwicklung im besagten Gebiet sehr einseitig verlaufen ist, was eine
starke Belastung und bereits heute eine teilweise Überlastung des Strassennetzes
zur Folge hat, ist grundsätzlich nicht bestritten. Diesen Umstand als
erhebliche Veränderung der Verhältnisse im Sinne von § 21 Abs. 2 RPG
zu betrachten, welche die Möglichkeit einer Überprüfung und nötigenfalls einer
Anpassung der Nutzungsplanung zu rechtfertigen vermöchte, erscheint auf jeden
Fall nicht als offensichtlich rechtswidrig. Der Vorinstanz ist darin
beizupflichten, dass im Zeitpunkt des Erlasses der geltend Zonenordnung nicht
mit einer derartigen Ansammlung von publikumsintensiven Einrichtungen gerechnet
werden musste.

7.  

Zusammenfassend erweisen sich die Einwände des
Beschwerdeführers als unberechtigt. Die Planungszone ist vielmehr als
rechtmässig zu beurteilen. Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.

Ausgangsgemäss sind die Kosten des Verfahrens dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung an den unterliegenden
Beschwerdeführer fällt ausser Betracht (§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss entscheidet
die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    200.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'200.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten
werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es wird keine
Parteientschädigung zugesprochen.

5.    Gegen diesen
Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …