# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a830a3ae-310d-540a-a660-8a828260d47f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-12-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.12.2016  SR.2016.00022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SR-2016-00022_2016-12-14.html

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				Geschäftsnummer: 	SR.2016.00022	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.12.2016
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Nachsteuern
(Staats- und Gemeindesteuern 2004-2006)

	
Nachbesteuerung bei einer massiv unter Verkehrswert deklarierten Liegenschaft.

[Die Pflichtigen deklarierten den Vermögenssteuerwert einer Liegenschaft weit unter dem Verkehrswert, obwohl sie erst am Vortag vor Unterzeichnung der Steuererklärung noch einen Kaufvorvertrag über dieselbe abgeschlossen hatten, der massiv über den deklarierten Steuerwert lag. Nachdem der grösste Teil der Liegenschaft tatsächlich verkauft wurde und das Steueramt nachträglich vom Inhalt des Kaufvorvertrags Kenntnis erhielt, auferlegte es den Pflichtigen eine Nachsteuer samt Busse.]

Über die von den Pflichtigen beantragte Bussenreduktion ist in einem separaten Verfahren zu entscheiden (E. 1).

Keine Gehörsverletzung durch die Vorinstanz (E. 2).

Voraussetzungen einer Nachbesteuerung (E. 3).

Vorliegend ist es aus zwei Gründen zu einer Unterbesteuerung der Pflichtigen gekommen. Einerseits haben diese nicht offengelegt, dass sich ihr zu versteuernder Anteil an der Liegenschaft infolge einer partiellen Erbteilung (spätestens in den strittigen Steuerperioden) von 10 auf 50 Prozent erhöht hat. Andererseits hat sich durch den Kaufvorvertrag und den nachfolgenden Verkauf manifestiert, dass für die (gesamte) Liegenschaft ein viel zu tiefer Steuerwert angenommen worden ist, welcher sich weit ausserhalb der gemäss bundesgerichtlichen Praxis zulässigen Bandbreite von 70 bis 100 Prozent des Verkehrswertes bewegte (E. 4).

Da die Steuerbehörde auch im Rahmen ihrer Untersuchungspflicht nicht gehalten ist, Quervergleiche mit früheren Steuerperioden und anderen Steuerdossiers anzustellen, und da die Pflichtigen ihren steuerbaren Anteil an der Liegenschaft nicht korrekt deklarierten, ist auch eine neue Tatsache gegeben. Da jede Steuerperiode grundsätzlich eigenständig beurteilt wird, können die Pflichtigen aus einer abweichenden Beurteilung in einer früheren Steuerperiode nichts zu ihren Gunsten ableiten (E. 5).

Ein Verschulden der steuerpflichtigen Person ist im Nachsteuerverfahren – anders als im Steuerhinterziehungsverfahren – nicht vorausgesetzt. Da auch die übrigen Voraussetzungen für eine Nachbesteuerung gegeben sind, ist der Rekurs abzuweisen (E. 6). 

Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 7).

Abweisung des Rekurses.

			 	
				Stichworte:
	
						FORMELBERECHNUNG
FORMELBEWERTUNG
KAUFVORVERTRAG
LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG
LIEGENSCHAFTENSCHÄTZUNG
NACHSTEUER
NACHSTEUERN UND BUSSEN
NACHSTEUERVERFAHREN
NACHSTEUERVORAUSSETZUNGEN
NEUE TATSACHE
NUTZNIESSUNG
NUTZNIESSUNGSBESTEUERUNG
UNTERBESTEUERUNG
UNTERBEWERTUNG
UNTERSUCHUNGSPFLICHTVERLETZUNG
VORVERTRAG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 21 Abs. II lit. a StG
§ 38 Abs. II StG
§ 39 Abs. I StG
§ 160 Abs. I StG
§ 161 StG
Art. 14 StHG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SR.2016.00022

 

Urteil

 

 

der 2. Kammer

 

 

vom 14. Dezember 2016

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Silvia Hunziker, Gerichtsschreiber
Felix Blocher.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch C AG, RA D, 

Rekurrenten, 

 

 

gegen

 

 

Staat Zürich, 

vertreten durch das
kantonale Steueramt, 

Rekursgegner, 

 

 

betreffend Nachsteuern

(Staats- und Gemeindesteuern 2004–2006),

 

hat sich ergeben: 

I.  

B deklarierte den Wert der Liegenschaft E
in F in ihren – von ihrem Ehemann A jeweils mitunterzeichneten – Steuererklärungen
der Steuerperiode 2004–2006 jeweils wie folgt:

          Steuerperiode                     2004                       2005                       2006

          Vermögenssteuerwert         Fr.         …              Fr.         …              Fr.         …

          Eigenmietwert                     Fr.         …              Fr.         …              Fr.         …

Ihr Anteil an der Liegenschaft wurde
in der Steuererklärung 2005 mit "10%" angegeben, während sich in den beiden
anderen Steuererklärungen keine näheren Angaben hierzu
finden. In der Folge wurden die Eheleute deklarationsgemäss eingeschätzt.

Im Rahmen eines gegen den Bruder von B
eingeleiteten Nachsteuer­verfahrens erfuhr die
Steuerbehörde, dass diese aufgrund eines partiellen Erbteilungs­ver­trags vom 6. Januar 2004 (spätestens)
ab 2004 hälftig nutzniessungsberechtigt an der Liegenschaft E
war. Sodann wurde der Steuerbehörde bekannt, dass A am 29. September 2005,
einen Tag vor Unterzeichnung der Steuererklärung 2004 und in Vertretung
seiner Ehefrau B sowie weiterer Personen, einen Kaufvorvertrag über die Liegenschaft E in der Höhe von
insgesamt Fr. … abgeschlossen hatte und der
grösste Teil der Liegenschaft mit Eigentumsübertragung
per 27. August 2007 für Fr. … verkauft
wurde. 

Aufgrund dessen auferlegte das kantonale
Steueramt B und A mit Verfügung vom 5. Dezember 2014
für die Staats- und Gemeindesteuern 2004–2006 eine
Nachsteuer (samt Zins) von Fr. … und B eine Busse von Fr. … sowie die
Verfahrenskosten in Höhe von Fr. ….

II.  

Die hiergegen erhobene Einsprache wies
das kantonale Steueramt am 4. August 2016 ab.

III.  

Mit Rekurs vom
14. September 2016 liessen die Pflichtigen beantragen, es sei die "Nach­steuerverfügung 'Vermögen' 2004–2006" aufzuheben und das Verfahren diesbezüglich einzustellen.
Eventualiter sei für die Jahre 2004 und 2005 nicht deklariertes Vermögen von je
Fr. … und für das Jahr 2006 von Fr. … zu veranlagen. Subeventualiter sei für die Jahre 2004 und 2005 je
nicht deklariertes Vermögen in Höhe von je Fr. ... und für das Jahr 2006 von Fr. … zu
veranlagen. Sodann sei das Passivum "nicht erfasste Steuern" neu zu berechnen
und den Pflichtigen eine Parteientschädigung zuzu­sprechen.
Ferner wurde die Reduktion der Busse verlangt, die der Pflichtigen
auferlegt wurde. Hinsichtlich dem nicht erfasstem Einkommen der Pflichtigen
wurden die Nachsteuerverfügung und der vorinstanzliche Entscheid ausdrücklich
nicht angefochten.

Das kantonale Steueramt beantragte die Abweisung
des Rekurses unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Pflichtigen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Soweit die Pflichtigen auch eine
Reduktion der auferlegten Busse verlangen, ist
hierüber in einem separaten Verfahren (GB.2016.00006) zu
entscheiden.

2.
 

Die Pflichtigen rügen eine wiederholte Gehörsverletzung
durch die Vorinstanz, da diese es versäumt habe, dem Gemeindesteueramt F
(erneut) eine Auflage zu stellen, welche Handänderungsanzeigen es an das
kantonale Steueramt gesandt habe. Nachdem das Gemeindesteueramt der Stadt F
jedoch bereits mit Eingabe vom 2. April 2015 klar bestätigt hat, keine
Handänderungsanzeigen im Fall "E" an das kantonale Steueramt weitergeleitet
zu haben, und sich eine entsprechende Handänderungsanzeige auch nicht im
Steuerdossier der Pflichtigen findet, ist nicht ersichtlich, was eine erneute
Auflage gebracht hätte. Der Umstand, dass das Aktendossier der Pflichtigen
allenfalls nicht immer optimal geführt wurde, lässt jedenfalls nicht den
Schluss zu, dass die Angaben des Gemeindesteueramts falsch oder das
Aktendossier der Pflichtigen diesbezüglich unvollständig ist. Die Vorinstanz
hat deshalb zu Recht auf eine erneute Auflage an das Steueramt der Stadt F
verzichtet und dies im angefochtenen Entscheid auch hinreichend begründet.  

3.
 

3.1 Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der
Steuerbehörde nicht bekannt waren, dass eine Einschätzung zu Unrecht
unterblieben oder eine rechtskräftige Einschätzung unvollständig ist, oder ist
eine unterbliebene oder unvollständige Einschätzung auf ein Verbrechen oder ein
Vergehen gegen die Steuerbehörde zurückzuführen, wird die nicht erhobene Steuer
samt Zins als Nachsteuer eingefordert (§ 160 Abs. 1 des Steuergesetzes
des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG]). Das Recht auf die Einleitung
eines Nachsteuerverfahrens erlischt zehn Jahre nach Ablauf der Steuerperiode,
für die eine Taxation zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskräftige Taxation
unvollständig geblieben ist. Das Recht auf die Festsetzung einer Nachsteuer
erlischt 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, auf die sie sich bezieht (§ 161
StG).

3.2
Die Pflichtigen sind für die Steuerperioden
2004–2006 rechtskräftig eingeschätzt worden. Sodann
wurde das Nachsteuerverfahren rechtzeitig eingeleitet und ist das Recht zur
Festsetzung einer Nachsteuer noch nicht verwirkt. Zu prüfen ist damit, ob die
Be­steuerung unvollständig erfolgt ist und ob neue
Tatsachen oder Beweismittel vorliegen, die zu einer Nachbesteuerung berechtigen.

4.
 

4.1 Das kantonale
Steueramt begründet eine Unterbesteuerung mit dem 2005 abge­schlossenen Kaufvorvertrag über Fr. …
und dem 2007 effektiv erzielten Ver­kaufspreis für die Liegenschaft E
in Höhe von Fr. …. 

Entsprechend dem bundesgerichtlich
vorgegebenen Ermessensspielraum haben sich Ver­mögenssteuerwerte von Liegenschaften innerhalb einer Bandbreite von
70 % bis 100 % des
Verkehrswerts zu bewegen (vgl. BGE 124 I 167; vgl. auch VGr, 26. Oktober
2005, SB.2005.00041, E. 2.3 und die Weisung des
Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und
die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuer­periode
2003 [Weisung 2003] vom
19. März 2003; § 21 Abs. 2 lit. a StG [für den Eigenmietwert]).
Demgemäss legten die Vorinstanzen den
Vermögenssteuerwert des zu versteuernden Anteils an der Liegenschaft E wie
folgt fest:

          Verkaufspreis
gemäss Grundbucheintrag vom 27.8.2007:      Fr.                  …

          hiervon 70 %                                                                             Fr.                  …

          hiervon 50 % (= [Nutzniessungs-]Anteil der Pflichtigen)         Fr.                  …

Demnach ist es aus zwei Gründen zu einer
Unterbesteuerung der Pflichtigen gekommen: Erstens haben diese in ihrer
Steuerdeklaration nicht offengelegt, dass sich der zu ver­steuernde Anteil der Pflichtigen an der Liegenschaft E (spätestens)
ab der Steuer­periode 2004 von
ursprünglich 10 % auf 50 % erhöht hat, nachdem dieser aufgrund einer partiellen Erbteilung mit ihrem Bruder die hälftige
Nutzniessung an der Liegenschaft eingeräumt wurde. Zweitens hat sich durch
den Kaufvorvertrag und den nachfolgenden Verkauf manifestiert, dass für die
(gesamte) Liegenschaft ein viel zu tiefer
Steuerwert angenommen worden ist, welcher sich weit ausserhalb der zulässigen Bandbreite von 70 %–100 % des Verkehrswerts bewegte.

4.2
Der Vermögenssteuerwert ist von der
nutzniessungsberechtigten Person zu versteuern (vgl. § 38
Abs. 2 StG), was auch von den Pflichtigen nicht in
Abrede gestellt wird. Da die Pflichtige nach Abschluss eines
Erbteilungsvertrags mit ihrem Bruder hälftig an der Liegenschaft E nutzniessungsberechtigt war, musste sie deren Vermögenssteuerwert auch zur Hälfte
versteuern. Da die Pflichtige gemäss eigenen Angaben fälschlicherweise davon ausging, wie bis anhin nur 10 % des
Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft E versteuern zu müssen, ist es im
Umfang des nicht deklarierten Anteils von 40 % zu einer Unterbesteuerung
gekommen.

4.3  

4.3.1
Gemäss § 39 Abs. 1 StG und Art. 14 des Bundesgesetzes über
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember
1990 (StHG) ist das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten. Als Verkehrswert
gilt der Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen
Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (objektiver Marktwert,
vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,
Zürich 2013, § 39 N. 7). Gemäss § 39 Abs. 2 StG ist für die
Bewertung von Grundstücken grundsätzlich eine formelmässige Bewertung
vorgesehen, wobei jedoch den Qualitätsmerkmalen der Grundstücke, die im Fall
der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen würden, angemessen
Rechnung zu tragen ist. Die Bewertung wird (für die hier im Streit stehenden
Steuerperioden) durch die bereits erwähnte Weisung 2003 weiter konkretisiert.

Die bundesgerichtliche und
steuerrechtliche Praxis lässt eine gewisse Unterschreitung
des Verkehrswerts bei der Liegenschaftenbewertung zu, solange der Steuerwert
nicht weniger als 70 % des effektiven Verkehrswerts beträgt. Darüber
hinausgehende Abweichungen sind jedoch bereits von Bundesrechts wegen zu
korrigieren (vgl. E. 4.1 vorstehend). Rz. 79 und 82 der Weisung 2003
sehen entsprechend vor, dass der Verkehrswert aufgrund einer individuellen
Schätzung auf 70 % des Verkehrswerts festzusetzen ist, wenn der Formelwert
weniger als 70 % des Verkehrswerts beträgt. Hierbei ist gemäss Rz. 80
der Weisung 2003 insbesondere auf einen zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft abzustellen.
Gerade bei Bauland für industrielle oder gewerbliche Bauten
kann eine harmonisierungskonforme Liegenschaftenbewertung anhand von
Formelwerten schwierig sein, da es an einer ausreichenden Zahl von
Vergleichshand­änderungen in den einzelnen Gemeinden
mangelt (vgl. Weisung 2003, Rz. 8). 

4.3.2
Bei der Liegenschaft E handelt es sich um insgesamt rund 42'000 m2 Bauland in der Industriezone
von F, wovon rund 35'000 m2
mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 27. August 2007 zu einem
Verkaufspreis von Fr. … verkauft wurden.

Bei bebauten Grundstücken in der
Industrie- und Gewerbezone von F sieht die
Formelberechnung der Weisung 2003 (Rz. 14 f. und Anhang) grundsätzlich einen Quadratmeterpreis von Fr. 350.- vor, woraus sich für die Liegenschaft E
ein Formelwert von knapp Fr. … ergeben würde.
Bei einem (weitgehend) unbebauten Grundstück findet gemäss Weisung 2003
sogar ein Quadratmeterpreis von Fr. 440.- zur
Berechnung des Landwerts Anwendung. Wie sich aus dem
Kaufvorvertrag (inkl.  Kaufrechtsvertrag) vom 29. September 2005 sowie dem
2007 tatsächlich erzielten Ver­kaufspreis ergibt, wären für die Liegenschaft E in den fraglichen Steuerperioden
offenbar auch Kaufpreise von über Fr. … zu erzielen gewesen, zumal ein (kleinerer) Teil der
Liegenschaftenfläche nicht einmal Gegenstand des Verkaufs war und sich keine
Hinweise darauf finden, dass der bezahlte Kaufpreis nicht zu üblichen
Marktbedingungen erfolgt sein könnte. Entgegen der Ansicht der Pflichtigen
verpflichtete der am 29. Sep­tember 2005 öffentlich beurkundete
Kaufvorvertrag die Parteien auch ausdrücklich zum Abschluss eines
Kaufvertrages, welcher lediglich von der Einholung einer rechtskräftigen
Baubewilligung abhängig gemacht wurde. Jedenfalls war schon der Kaufvorvertrag
geeignet, die bisherige Liegenschaftenbewertung ernsthaft infrage zu stellen.

Es erscheint damit weder willkürlich noch rechtsungleich und bundesrechtlich sogar
geboten, wenn das kantonale Steueramt den Verkehrswert der Liegenschaft anhand
des 2007 erzielten Verkaufspreises auf Fr. … (70 % des Verkaufpreises) festlegte
und der Pflichtigen hiervon Fr. … (entsprechend ihrem 50-prozentigen
Nutzniessungs­anteil) anrechnete. Da sich
Liegenschaftenwerte ohne äussere Einflüsse (wie z. B. bei
einer Umzonung oder einer massiv besseren Erschliessung) in der Regel nicht
sprunghaft verändern und da die spätere Käuferin der Liegenschaft sich
bereits 2005 (vorbehaltlich der Erteilung einer Baubewilligung) zum Kauf der Liegenschaft E
verpflichtete, erscheint es auch keineswegs willkürlich, dass das kantonale
Steueramt retrospektiv bereits ab der Steuerperiode 2004 diesen höheren
Vermögenssteuerwert zugrunde legte.
So ist aufgrund der Weisung 2003 und der harmonisierungsrechtlichen
Vorgaben auch kaum davon auszugehen, dass die Steuerbehörde
den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft bei der Steuereinschätzung 2004
auf dem deklarierten tiefen Niveau hätte belassen können, hätte sie rechtzeitig vom abgeschlossenen Kaufvorvertrag
erfahren. 

Zwar ist den Pflichtigen zuzustimmen, dass Ziff. 2.4
der Nachsteuerverfügung des kantonalen Steueramts vom 5. Dezember 2014 den
Sachverhalt nicht in allen Teilen richtig wiedergibt, indem einerseits der 2006
deklarierte Vermögenssteuerwert falsch beziffert (Fr. … statt Fr. …)
und fälschlicherweise behauptet wird, dass die Pflichtigen 2004 keine Steuererklärung
eingereicht hätten. Die Nachsteuerberechnung selbst erfolgte jedoch korrekt.

Eine Unterbesteuerung liegt
damit zweifellos vor, liegen die von den Pflichtigen angegebenen
Vermögenssteuerwerte von Fr. … (Steuerperioden 2004 und 2005) bzw. Fr. …
(Steuerperiode 2006) doch weit unter dem Kaufpreis des Kauf(vor)vertrags und
der bundesrechtlich noch tolerierbaren Bandbreite von Bewertungsabweichungen.
Zu prüfen bleibt, ob neue Tatsachen oder Beweismittel vorhanden sind, welche
eine Nachbe­steuerung zu rechtfertigen vermögen.

5.
 

5.1
Massgebend für die Beurteilung der Frage, ob der
gesetzeswidrige Steuerausfall aufgrund neuer Tatsachen oder Beweismittel
entdeckt worden ist, ist der Aktenstand im Einschätzungszeitpunkt. Zum relevanten Aktenstand gehören praxisgemäss nur die
Akten der aktuellen Steuerperiode, ohne dass bar
besonderer Veranlassung Quervergleiche mit anderen
Steuerpflichtigen vorzunehmen oder im Steuerdossier nach ergänzenden Unter­lagen zu suchen ist. Tatsachen, die damals aus den Akten nicht
ersichtlich waren, gelten als neu, selbst wenn sie die Steuerbehörde bei
besserer Unter­suchung hätte erfahren können. Denn diese braucht sich zwar
nicht auf die Richtigkeit der Steuererklärung oder andere Angaben des
Steuerpflichtigen zu verlassen, darf es aber in der Regel ohne Ver­letzung ihrer Untersuchungspflicht tun. Sie darf vermuten, dass die
steuerpflichtige Person richtig deklariert und wahrheitsgemäss Auskunft erteilt
hat. Die Steuer­behörde kann und muss den Sachverhalt, das Gebot des
rechtlichen Gehörs vorbehalten, nicht nach allen Richtungen ausleuchten. Nur wenn sie einen als erheblich erkennbaren, aber noch
unklaren oder unvollständigen Sachverhalt nicht weiter geklärt hat, sind die
betreffenden, nachträglich festgestellten Tatsachen nicht neu. Die
Unklarheit oder Un­vollständigkeit des als erheblich erkennbaren Sachverhalts
muss jedoch offensichtlich sein, d. h. in die Augen springen. Die versäumte Sachverhaltsabklärung
bedingt mit anderen Worten eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht
durch den Steuer­kommissär, die den Kausal­zusammenhang zwischen der ungenügenden
Deklaration und der ungenügenden Veran­lagung unterbricht (vgl. VGr, 23. Juli 2014, SR.2013.00016, E. 1.2; VGr, 11. Mai
2016, SR.2015.00021, E. 2.2; BGr, 10. Juni 2008,
2C_21/2008, E. 2.3; vgl. auch Peter Locher, Kommentar zum Bundesgesetz
über die direkte Bundessteuer, III. Teil,
Art. 192–222 DBG, Basel 2015, Art. 151 DBG N. 20 ff.;
Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfah­rensrecht, Direkte Steuern, Zürich etc. 2008, § 26 Rz. 12 ff.;
Richner et al., § 160 StG N. 19 ff.). 

5.2 Aus der
Steuerdeklaration der Pflichtigen ging nicht hervor, dass die Pflichtige (spätestens)
ab 2004 hälftig nutzniessungsberechtigt an der Liegenschaft E war. Diesbezüglich
liegt ohne Weiteres eine neue Tatsache vor.

5.3 Die Selbstdeklaration der Pflichtigen weicht zudem massiv von der Formelbewertung gemäss der bereits mehrfach
erwähnten Weisung 2003 ab. Da die Pflichtigen aber die Grösse des
Grundstücks in ihren Steuererklärungen 2004–2006 nie
angegeben und auch sonst keine Belege hierzu eingereicht haben, war die
offenkundig bereits anhand einer Formelbewertung viel
zu tiefe Bewertung für die Steuerbehörde aus dem relevanten Aktenstand
zum Einschätzungszeitpunkt zunächst nicht ohne Weiteres
erkennbar. 

Erst im Steuerdossier 2006 findet sich u. a. eine für die Steuerperiode
2003 erstellte und auf der Weisung 2003 basierende Neubewertung der Liegenschaft "G-Strasse  01"
in F, welche an die Schwester der Pflichtigen adressiert war. Die Liegenschaft "G-Strasse  01"
ist hierbei identisch mit der Liegenschaft E, was sich jedoch erst aus dem
Abgleich der Kat.-Nr. ergibt. Gemäss Rekursantwort des kantonalen Steueramts
vom 29. September 2016 handelt es sich bei diesem Dokument (und weiteren
"im Bündel" im Steuerdossier 2006 abgelegten Unterlagen) um eine
mangels erkannter Relevanz "ad acta" gelegte Meldung aus einem
anderen Steuerdossier und nicht um eine von der Pflichtigen selbst eingereichte
Beilage. Jedenfalls verweisen die Pflichtigen in ihrer Steuererklärung – im
Gegensatz zu ihren übrigen Steuerunterlagen – nirgends auf einen entsprechenden
Beleg und wird auch in der Rekursschrift nicht geltend gemacht, dass die erwähnte
Neubewertung eine Steuerbeilage der Pflichtigen gewesen sei. Sodann weicht sowohl
der Adressat als auch die Grundstückbezeichnung des Dokuments von der
Steuerdeklaration der Pflichtigen ab, sodass der entsprechende Konnex der
Einschätzungsbehörde auch nicht offenkundig ins Auge hätte springen müssen,
selbst wenn sie allenfalls bereits bei der Steuereinschätzung 2006 über die
erwähnte Neubewertung der Liegenschaft "G-Strasse  01"
verfügte.

Unbestrittenermassen haben die Pflichtigen
den Steuerbehörden gegenüber auch nicht selbst offengelegt,
einen Kaufvorvertrag bzw. später einen Kaufvertrag über die Liegenschaft abgeschlossen
zu haben. Die Steuerbehörde erhielt hiervon vielmehr erst im Rahmen
eines Nachsteuerverfahrens gegen den Bruder der Pflichtigen Kenntnis.

Wie bereits ausgeführt wurde, war die Steuerbehörde im
Rahmen ihrer Untersuchungspflicht nicht gehalten, Quervergleiche mit früheren
Steuerperioden und den Steuerdossiers der Geschwister der Pflichtigen
anzustellen. Bei einem Massengeschäft wie die Steuereinschätzung würden
derartige Abgleiche die Kapazitäten der Steuerverwaltung auch regelmässig
überstrapazieren. Das schweizerische Steuersystem basiert
massgeblich auf der Selbstdeklaration der Steuerpflichtigen und dem diesen
damit entgegengebrachten Ver­trauensvorschuss. Nicht
zuletzt im Interesse der (ehrlichen) Steuerzahler dürfen die Steuerbehörden
grundsätzlich auf eine vollständige und wahrheitsgemässe Deklaration vertrauen
und müssen den Steuerpflichtigen nicht mit stetem Misstrauen begegnen. Als
Kehrseite dieses Vertrauensvorschusses sind aber auch die Steuerpflichtigen in
der Pflicht, mit ihrer Selbstdeklaration für eine korrekte Besteuerung zu
sorgen und allfällige Irrtümer der Steuerbehörde auszuräumen,
insbesondere wenn sie diese mit einer unvollständigen Deklaration selbst herbeigeführt
haben (vgl. § 135 Abs. 1 StG). 

Kommt hinzu, dass ein Abgleich mit früheren
Steuerunterlagen vorliegend die Steuerbehörde auch gerade darin hätte bestärken
können, dass der von den Pflichtigen deklarierte Steuervermögenswert korrekt
sein muss. So ist in einer Beilage zur Steuererklärung 2003 ("Gesamtübersicht
Erbengemeinschaft H") der Wert der gesamten Liegenschaft E mit Fr. …
angegeben, woraus sich bei dem von den Pflichtigen in der Steuerperiode 2005 angegebenen
Anteil von 10 % der in den Jahren 2004 und 2005 deklarierte Steuervermögenswert
von Fr. … ergibt. Dass das kantonale Steueramt in einem Einschätzungsvorschlag
vom 6. März 2008 für die (vorliegend nicht im Streit stehenden) Staats-
und Gemeindesteuern 2003 letztlich gleichwohl einen höheren Vermögenssteuerwert
(Fr. … bzw. 70 % von 10 % von Fr. ...) annahm, ist hingegen
nicht entscheidend. So liegt auch ein Vermögenssteuerwert von Fr. … massiv
unter dem Verkehrswert der Liegenschaft, was für die Pflichtigen aufgrund des
abgeschlossenen Kaufvorvertrags ohne Weiteres erkennbar war, aus ihrer
Selbstdeklaration hingegen nicht hervorging. Da jede Steuerperiode grundsätzlich
eigenständig beurteilt wird, können die Pflichtigen aus einer abweichenden Beurteilung
in einer früheren Steuerperiode nichts zu ihren Gunsten ableiten. Selbst wenn
die Einschätzungen 2003 und 2004 – wie von den Pflichtigen behauptet – zusammen
vorgenommen worden wären, wäre es in erster Linie an den Pflichtigen gewesen,
die für sie erkennbar viel zu tiefe Einschätzung richtigzustellen, welche sie
mit ihrer Deklaration selbst verursacht haben. Sodann erscheint es vertretbar
aber keineswegs zwingend, wenn im Nachsteuerverfahren zugunsten der Pflichtigen
gleichwohl berücksichtigt wurde, dass die Steuerperioden 2003 und 2004 am
gleichen Tag eingeschätzt wurden und deshalb bei der Steuereinschätzung 2004
vom gleichen Vermögenssteuerwert (Fr. …) wie im Vorjahr hätte ausgegangen
werden können. 

6.
 

Die Nachsteuer dient einzig dem Zweck,
einen Steuerausfall des Gemeinwesens als Folge einer vorangegangenen
Unterbesteuerung auszugleichen. Ein Verschulden der steuerpflich­tigen Person ist damit – anders als im
Steuerhinterziehungsverfahren – nicht vorausgesetzt (vgl. Richner et al., § 160
N. 8). Damit kann im vorliegenden Nachsteuerverfahren offen­bleiben, ob die Pflichtigen bewusst viel
zu tiefe Vermögenssteuerwerte für die Liegenschaft E deklarierten. Somit ist auch unerheblich, ob den Pflichtigen eine (allfällige)
Unkenntnis über die Höhe des zu versteuernden Anteils oder den tatsächlichen
Vermö­genssteuerwert vorzuwerfen ist. Inwieweit die
Pflichtigen um die Steuerpflicht einer (le­diglich) nutzniessungsberechtigten Person wissen mussten, spielt
damit für das vorliegende Nachsteuerverfahren keine Rolle und ist erst im
parallel eingeleiteten Verfahren betreffend Steuerhinterziehung (GB.2016.00006)
näher auszuleuchten.

Entsprechend unwesentlich
ist auch der Umstand, dass
die Steuerpflichtigen ihre Steuer­erklärung 2004 bereits vor
Unterzeichnung des Kaufvorvertrags ausgefüllt haben wollen: Zum einen bestätigt die steuerpflichtige Person mit
der Unterzeichnung der Steuererklärung deren Vollständigkeit und Richtigkeit,
und ist die steuerpflichtige
Person selbst nach Einreichung gehalten, die Einschätzungsbehörde über alle
einschätzungsrelevanten Tat­sachen zu informieren, welche ihre ursprüngliche
Selbstdeklaration infrage stellen könn­ten.
Zum anderen ist es für die Nachbesteuerung
ohnehin irrelevant, ob den Steuerpflichtigen ihre mangelhafte Selbstdeklaration
vorgeworfen werden kann.

Damit ist der Rekurs sowohl hinsichtlich des Hauptantrags
als auch in Bezug auf die (Sub-)Eventualbegehren abzuweisen.

7.
 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die
Gerichtskosten den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung
mit § 162 Abs. 3 StG) und steht diesen keine Partei­entschädigung zu (§ 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152
und § 162 Abs. 3 StG; vgl. auch Richner et al., § 162
N. 49). Eine Parteientschädigung ist auch dem kantonalen
Steueramt nicht zuzusprechen, nachdem nicht ersichtlich ist, inwieweit diesem
durch das vorliegende Verfahren besondere Umtrie­be entstanden
sind, welche ausserhalb der üblichen Amtstätigkeit gelegen wären.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Der
Rekurs wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 9'000.-;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellkosten,

Fr. 9'060.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Rekurrierenden je zur Hälfte auferlegt, unter solidarischer
Haftung für die gesamten Kosten.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …