# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 447c9ce4-9cb7-58b3-b104-29995e02cf3e
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-12-12
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 12.12.2002 12.2002.62
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2002-62_2002-12-12.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2002.62

  	
  Lugano

  12 dicembre
  2002/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente,

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretaria:

  	
  Zanetti, vicecancelliera

  

 

 

sedente per statuire nella causa OA.1999.00595 della
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 20 agosto
1999 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dallo studio legale __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall’avv. __________

   

  

 

con cui l’attrice
ha chiesto la condanna della parte convenuta al pagamento di un importo di fr.
28’010.85 (ridotti in sede di conclusioni a fr. 21'725.35) oltre accessori,
protestando spese e ripetibili;

 

domanda
avversata dal convenuto e che il Pretore, con sentenza 22 febbraio 2002, ha
integralmente accolto, respingendo invece la domanda riconvenzionale formulata
dal Comune di __________ e volta ad ottenere dalla __________ il pagamento di
fr. 13'450.15;

 

appellante
il convenuto che, con memoriale 18 marzo 2002, chiede la riforma del querelato
giudizio, nel senso di respingere integralmente la petizione e di accogliere la
domanda riconvenzionale (limitatamente a fr. 3’647.80), protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre il
convenuto, con osservazioni 29 aprile 2002, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;

 

letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

 

 

ritenuto
in fatto:

 

                                          A.  A far tempo dal 1970 la __________ amministrava a __________ sei
case di appartamenti, che il Comune di __________ ereditava nell’ottobre del
1986, rinnovando alla parte attrice il mandato di amministrazione. Il 10 marzo
1989 le parti sottoscrivevano un nuovo contratto di amministrazione dei
suddetti stabili (doc. A).

                                               Il
25 ottobre 1995 gli stabili di __________ venivano aggiudicati a __________
nell’ambito di un’asta pubblica volontaria (mentre una precedente asta del 6
settembre 1995 era andata deserta). Il trapasso al nuovo proprietario avveniva
il 1. dicembre 1995.

 

 

                                          B.  In data 8 dicembre 1995 la parte attrice redigeva un primo
conteggio fino al 30 novembre 1995 dal quale risultava un saldo a favore del
Comune di __________ di fr. 49'701.90 (doc. C). Un secondo conteggio includeva
ulteriori spese legate al consumo di acqua e pertanto il saldo a favore del
Comune diminuiva a fr. 37'049.45 (doc. D). Questi conteggi non sono stati
contestati dal convenuto entro il termine di trenta giorni previsto dal
contratto di amministrazione (doc. A, art. 2).

                                               Il
15 luglio 1996 la __________ allestiva un terzo conteggio per il periodo 1.
gennaio - 30 giugno 1996 che presentava un ammontare a favore
dell’amministrazione immobiliare di fr. 19'084.05 (doc. E), nonché una fattura
di fr. 1'500.-- per l’allestimento della dichiarazione di imposta per il maggior
valore immobiliare (doc. F). Una fattura che includeva i succitati importi
veniva inviata al convenuto il 3 settembre 1996 (per complessivi fr. 20'584.05;
doc. G). Infine, il 17 dicembre 1996, la parte attrice trasmetteva un’ulteriore
fattura di fr. 7'426.80 relativa alle tasse per la telediffusione e per l’acqua
piovana, nonché ai premi dell’assicurazione infortuni per il custode per l’anno
1995 (doc. J). I due conteggi di cui ai doc. F e J non sono stati contestati
dal Comune di __________. 

 

                                          C.  Il 24 gennaio 1997 il Municipio di __________ contestava una parte
delle fatture relative a riparazioni fatte eseguire dalla __________ negli
immobili di sua proprietà, adducendo che per diversi lavori non sarebbe stato
preventivamente richiesto il preavviso favorevole dell’Esecutivo comunale (doc.
K). La parte attrice ribadiva invece la correttezza dei conteggi allestiti,
poiché a suo parere i lavori di riparazione e rinnovazione svolti sarebbero
stati necessari al fine di garantire una continuità nella locazione degli
appartamenti a successivi conduttori (doc. L). Per tutta risposta, il Comune di
__________ si dichiarava disposto a versare un importo a saldo di ogni e
qualsiasi pretesa pari a fr. 8'234.55 (doc. M, N).

 

 

                                          D.  Con petizione 18 agosto 1999 la __________ ha postulato il
pagamento dell’importo di fr. 28'010.90 oltre interessi del 5% dal 18 marzo
1996 per i lavori svolti negli immobili di __________ (fr. 19'084.10, doc. E;
fr. 7'426.80, doc. J; fr. 1'500.--, doc. F).

                                               Con
risposta e azione riconvenzionale 24 gennaio 2000, il Comune di __________ si è
opposto alla pretesa di controparte, rilevando che già con lo scritto del 19
giugno 1991 il Municipio avrebbe informato la __________ che “a partire dal 2.
semestre 1991 autorizzerà l’esecuzione di interventi d’ordinaria
amministrazione. Per ciò che concerne l’esecuzione di opere straordinarie di
qualsiasi tipo, come anche eventuali rinnovamenti di una certa entità, vi
preghiamo di voler avvisare il Municipio di __________, inviando al medesimo un
preventivo dettagliato dell’intervento da eseguire, che potrà essere eseguito
solo su esplicita autorizzazione del Municipio” (doc. 6). A mente del
convenuto, tale comunicazione sostituiva le pattuizioni contenute nel
precedente contratto di amministrazione (doc. 6, A) e aveva come scopo di
contenere i costi legati agli immobili, che in ogni caso - fatto noto
all’amministrazione (doc. 7, 8) - il Comune era intenzionato ad alienare il più
presto possibile. Inoltre, in occasione della prima asta indetta per il 6 settembre
1995, i municipali di __________ avrebbero comunicato agli agenti della
__________ che a partire da quella data non si sarebbe più dovuto procedere ad
alcun tipo di intervento, vista l’ormai imminente vendita degli stabili (v.
doc. H, I). La maggior parte dei lavori fatturati sarebbero stati svolti dopo
il 6 settembre 1995 (doc. 10-12, 14-18, 20-26, v. doc. S); in ogni caso, i
lavori indicati nei conteggi doc. C, D, E sarebbero stati eseguiti senza
l’autorizzazione e contro gli interessi del Comune (doc. K). 

                                               In
via riconvenzionale, il Comune ha richiesto un importo pari a fr. 13'450.15.

                                               In
sede di replica, la parte attrice ha ridotto la propria pretesa da fr.
28'010.85 a fr. 21'725.35 (deducendo la fattura di fr. 6'285.50 per i lavori di
ritinteggio di un appartamento eseguiti dalla ditta __________; doc. 15).

 

 

                                          E.  Con sentenza 22 febbraio 2002, il Pretore ha accolto la pretesa
attorea di fr. 21'725.35, respingendo integralmente l’azione riconvenzionale
proposta dalla parte convenuta. In particolare, il primo giudice ha ritenuto
che i lavori svolti negli immobili di __________ fossero da un lato
indispensabili per mantenere l’ente locato in uno stato idoneo; dall’altro, i
lavori eseguiti a seguito dei cambiamenti di inquilino, quali il tinteggio delle
pareti e la sistemazione dei pavimenti, si imponevano al fine di poter
consegnare ai nuovi conduttori degli appartamenti in uno stato adeguato. In
ogni caso, tutti gli interventi erano stati commissionati o eseguiti prima del
6 settembre 1995, vale a dire prima della comunicazione verbale da parte del
Municipio di non più effettuare alcun lavoro negli immobili.

 

 

                                          F.  Con appello 18
marzo 2002, il Comune di __________ censura la sentenza pretorile, adducendo
che gli interventi per i quali la __________ chiede il rimborso sarebbero stati
eseguiti senza la necessaria autorizzazione del proprietario e in dispregio
degli interessi di quest’ultimo. L’appellante limita l’oggetto dell’appello
postulando la valutazione di cinque sole fatture, segnatamente le fatture di
cui ai doc. 12, 13, 14, 19 e 26, per complessivi fr. 25'373.15.

                                               In
particolare, l’appellante invoca una violazione da parte della __________
dell’obbligo di diligenza e fedeltà verso il mandante, in quanto essa avrebbe
fatto eseguire parte dei suddetti lavori dopo il 6 settembre 1995, ossia quando
la vendita degli immobili era imminente e quindi era chiaro che
l’amministrazione doveva improntare il proprio operato ad un contenimento dei
costi a carico del Comune. Del resto, la parte appellata, già nel giugno 1995,
avrebbe saputo dell’asta indetta per il 6 settembre 1995 e quindi, ordinando i
lavori dopo il mese di giugno 1995, avrebbe agito contro l’interesse del
Comune, poiché a seguito dell’imminente vendita degli stabili l’appellata
doveva evitare di porre a carico del Comune ulteriori costi che quest’ultimo
non avrebbe più potuto recuperare con gli introiti dei canoni di locazione.

                                               Per
quanto riguarda i lavori svolti in vista del cambio di un inquilino,
l’appellante sostiene che non ci sarebbero stati contratti di locazione in
vigore che imponessero l’esecuzione di tali interventi di rinnovo. Per il
resto, l’appellante ricalca sostanzialmente le censure sollevate nella
procedura di prima istanza. In conclusione, la parte appellante postula l’accoglimento
dell’appello e di riflesso dell’ azione riconvenzionale per complessivi fr.
3'647.80 (= fr. 21'725.35 ./. fr. 25'373.15).

                                               Delle
osservazioni della parte appellata si dirà, per quanto necessario, nei
successivi considerandi. 

 

 

considerato
in diritto:

 

                                          1.   Tra
le parti in causa, circostanza incontestata, è venuto in essere un contratto di
mandato in base al quale la __________ amministrava immobili di proprietà del
Comune di __________ (art. 394 ss. CO). 

                                               Secondo
l’art. 397 CO, se il mandante ha dato istruzioni per la trattazione
dell’affare, il mandatario non può dipartirsene, se non quando le circostanze
non gli permettano di domandare il permesso e debba altresì ritenere che il
mandante, conosciuto lo stato delle cose, l’avrebbe dato. Qualora il mandatario
si sia dipartito dalle istruzioni arrecando pregiudizio al mandante, il mandato
si reputa eseguito solo se il mandatario si assume il pregiudizio che ne deriva
(Fellman, Berner
Kommentar, Berna 1992, n. 16 ss. ad art. 397 CO; Tercier, Les contrats spéciaux, 2. ed., Zurigo 1995, n.
4023 ss.; Weber,
Obligationenrecht I, Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 4 ss. ad art. 397 CO).

 

 

                                          2.   Nel
caso concreto, l’appellante contesta l’esecuzione di diversi lavori svolti
negli immobili, allora ancora di sua proprietà, a __________. A mente del
Comune di __________, prima di commissionare i predetti lavori, la __________
avrebbe dovuto richiedere al proprietario la necessaria autorizzazione, cosa
che invece non si è verificata. Infatti, l’esecuzione dei lavori sarebbe
avvenuta in contrasto con gli interessi del Comune, poiché in tal modo venivano
causati ulteriori costi al proprietario, il quale intendeva limitare le spese
in vista dell’imminente vendita degli immobili. In prima istanza, il Comune ha
sostenuto che l’amministrazione degli immobili avrebbe fatto eseguire, senza la
necessaria autorizzazione, lavori per complessivi fr. 29'719.65. In sede di
appello, il proprietario limita la propria censura alle fatture di cui ai doc.
12, 13, 14, 19 e 26, per complessivi fr. 25'373.15. L’appellante sostiene
inoltre che tali lavori sarebbero stati commissionati o eseguiti dopo il 6
settembre 1995, ossia il giorno della prima asta volontaria per la vendita
degli immobili: in quella occasione il Municipio in corpore comunicò agli
agenti della __________ di non più eseguire alcun lavoro negli stabili.
Inoltre, in ogni caso, secondo il Comune i lavori svolti non potevano essere
ritenuti necessari.

 

 

                                          3.   Il Municipio sostiene di aver dato all’amministrazione degli
immobili chiare istruzioni in merito alla necessità di chiedere
un’autorizzazione per l’esecuzione di lavori negli appartamenti. In effetti, il
19 giugno 1991, il Municipio di __________ comunicava alla __________ che “a
partire dal 2. semestre 1991 autorizzerà l’esecuzione di interventi d’ordinaria
amministrazione. Per ciò che concerne l’esecuzione di opere straordinarie di
qualsiasi tipo, come anche eventuali rinnovamenti di una certa entità, vi
preghiamo di voler avvisare il Municipio di __________, inviando al medesimo un
preventivo dettagliato dell’intervento da eseguire, che potrà esere eseguito
solo su esplicita autorizzazione del Municipio”. 

                                               In
base alla deposizione del teste __________, sindaco di __________, la suddetta
comunicazione era da interpretare nel senso che i lavori di ordinaria
amministrazione andavano sottoposti per autorizzazione al Municipio; inoltre,
per i lavori di maggiore entità, l’amministrazione doveva sottoporre al
Municipio dei preventivi dettagliati (verbale audizione __________, 12.9.2000,
pag. 2). Secondo l’appellante, tale comunicazione avrebbe anche sostituito le
pattuizioni contenute nel precedente contratto di amministrazione e tendeva a
minimizzare i costi legati agli immobili, che in ogni caso, circostanza nota
alla parte appellata, il Comune intendeva alienare.

                                               L’interpretazione
dello scritto del 19 giugno 1991 da parte dell’appellante non appare corretta.
Al contrario, sembra invece che tramite tale scritto il Municipio autorizzasse
la __________ ad attuare in maniera autonoma gli interventi di ordinaria
amministrazione.

                                               Quando
il contenuto delle istruzioni date dal mandante non appare chiaro – come nel
caso in disaminia – le stesse devono essere interpretate in base al principio
dell’affidamento, e meglio come un terzo dotato di buon senso, tenuto conto di
tutte le circostanze, poteva e doveva intenderle (Fellman, Berner Kommentar, Berna 1992, n. 34 ad art. 397
CO; Gauch/Schluep/Schmid/Rey,
Schweizerisches Obligationenrecht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 207 ss.). Il
giudice deve pertanto stabilire come il mandatario, in casu la __________,
poteva e doveva capire in buona fede le istruzioni del Comune. 

                                               Dalla
deposizione del teste __________ è emerso che l’amministrazione ha sempre
inteso lo scritto del 19 giugno 1991 nel senso che per “interventi di ordinaria
amministrazione”, che non necessitavano di nessuna autorizzazione da parte del
Comune, erano da intendere i lavori da eseguire se vi erano cambiamenti di
inquilino e se occorreva sostituire qualcosa di rotto durante la locazione
(p.es. un frigorifero o degli elementi nel bagno; v. verbale audizione
__________, 12.2.2001, pag. 5: “Wir hatten im Zusammenhang mit dem
Mieterwechsel immer selbständig entscheiden dürfen, wie weit wir Malerarbeiten
ausführen oder Bodenbeläge ersetzen liessen. Wir mussten nie eine Offerte
vorlegen”). Al contrario, le “opere straordinarie” e “i rinnovamenti di una
certa entità” – implicanti una spesa rilevante, come p.es. il risanamento dei
bruciatori (doc. 7; fr. 58'000.--/48'000.--) o la sostituzione delle finestre
(doc. 8; fr. 21'545.55) – dovevano essere sottoposti ad autorizzazione con
presentazione di preventivi al Comune (verbale teste __________, 12.2.2001,
pag. 5 e 6: “Bei den grossen Erneuerungs-arbeiten … wenn es sich um grössere
Beträge handelte, beispielsweise wenn wir in einem Block die Fenster neu
streichen mussten, mit einem Kostenaufwand von ca. 

                                               fr.
15'000.--, hatten wir Offerten eingeholt und diese der Gemeinde vorgelegt”).

                                               A
suffragio di questa interpretazione si aggiunge il fatto che prima del 24
gennaio 1997 (doc. K), il Comune di __________ non ha mai contestato o
sollevato obiezioni riguardo ai conteggi allestiti dalla __________ a partire
dal 1992 (quindi dopo la lettera del 19 giugno 1991; v. verbale audizione teste
__________, 12.2.2001, pag. 4 e 5; doc. Z-FF). Tali conteggi riportavano tutte
le spese relative agli interventi negli stabili – anche di una certa entità –
ordinati autonomamente dall’amministrazione quando vi era un cambiamento di
inquilino o una sostituzione di qualcosa di rotto nel corso della locazione (v.
verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 5). Inoltre, il teste
__________ ha dichiarato che da un lato i lavori di rinnovo avevano portato a
un aumento dei canoni di locazione e dall’altro che garantire una alta
percentuale di occupazione degli appartamenti per mezzo di un buono stato di
manutenzione generale era indispensabile al fine di ottenere un alto prezzo di
vendita all’asta (v. verbale audizione teste __________, 12.2.2001, pag. 6 e 7;
doc. L: i potenziali acquirenti si informavano presso la amministrazione sulla
percentuale di appartamenti locati).

                                               Di
conseguenza, la tesi di parte appellante non può essere seguita e quanto svolto
in maniera autonoma dalla __________ a titolo di interventi di “ordinaria
amministrazione” deve essere di principio riconosciuto. 

 

 

                                          4.   Si rileva che le fatture inserite nei conteggi della __________ e
relativi a lavori di riparazione eseguiti nel corso della locazione - anche
dopo il 6 settembre 1995 - non sono più oggetto del presente appello.
L’appellante contesta invece cinque fatture emesse da diversi artigiani e
conteggiate dall’amministrazione per lavori di ripristino dell’ente locato a
seguito del cambio di inquilino (doc. 12, 13, 14, 19 e 26 per fr. 25'373.15),
adducendo che gli stessi non erano necessari, che non vi erano nuovi inquilini
che subentravano ai precedenti e che gli interventi erano stati commissionati
ed eseguiti dopo il 6 settembre 1995. 

                                               Innanzitutto,
prescindendo dalla fattura di cui al doc. 14 (__________), si rileva che in
tutti gli enti locati dove sono stati eseguiti lavori di ritinteggio,
rispettivamente di lamatura e laccatura del parquet era avvenuto un cambiamento
dell’inquilino. Inoltre, tali appartamenti erano stati locati per venti anni o
più e per tutta la durata del contratto di locazione non erano mai stati
eseguiti lavori di manutenzione di rilievo (v. verbale teste __________,
12.2.2001, pag. 6). 

                                               Di
conseguenza, già di primo acchito, tutti i lavori fatti eseguire dall’amministrazione
a seguito del cambiamento di inquilino erano sicuramente indispensabili per
consegnare ai nuovi conduttori un appartamento idoneo all’uso (art. 256 cpv. 1
CO; v. verbale audizione testi __________, 5.2.2001, pag. 2 e 3, __________,
5.2.2001, pag. 2 s. e __________, 5.2.2001, pag. 2-4; v. doc. I; Weber/Zihlmann, Obligationen-recht
I, 2. ed. Basilea/ Francoforte s.M. 1996, n. 3 ss. ad art. 256 CO; v. per la
longevità di tappezzeria, pittura e pavimenti annesso III, “Table longévité des
installations”, in: Lachat,
Le bail à loyer, Losanna 1997 e Lachat,
op. cit., pag. 133 ss. e 141 ss.).

 

                                      4.1    Fattura
doc. 12 (__________), del 28.9.1995 di complessivi
fr. 6'466.80 per lavori di ritinteggio e sostituzione della moquette
nell’appartamento di tre locali in __________ (4. piano, a sinistra). Si
trattava di un appartamento locato dal signor __________ dal 1. novembre 1959
fino al 31 agosto 1995 e rilocato a far tempo dal 1. settembre 1995 (quindi
senza lacune nella locazione; doc. O; verbale teste __________, pag. 6). Questi
lavori sono stati commissionati prima del 6 settembre 1995 ed erano necessari
al fine di consegnare al nuovo inquilino dei locali idonei all’uso (inoltre,
secondo la parte appellata, il canone di locazione per il nuovo inquilino sarebbe
stato aumentato di fr. 297.-- al mese, v. doc. I, pag. 3). Questo importo deve
pertanto essere integralmente riconosciuto alla __________ in quanto la
mandataria non è venuta meno ai propri obblighi nei confronti del mandante
(art. 397 CO). 

 

                                      4.2    Fattura
doc. 13 (__________) del 25.8.1995 di fr. 9’551.15
per lavori di pittura e sostituzione della tappezzeria commissionati ed
eseguiti prima del mese di settembre 1995. Questo appartamento di 3½ locali
situato nella __________ era stato lasciato dalla signora __________ dopo quasi
trenta anni (1.7.1966 - 31.7.1995). A far tempo dal 1. settembre 1995 i locali
sono stati dati in locazione ai signori __________ ed __________, i quali hanno
affermato che le pareti e i pavimenti necessitavano di interventi di rinnovo
(v. deposizioni testi __________, 5.2.2001, pag. 2 e 3 e __________, 5.2.2001,
pag. 2-4; verbale teste __________, pag. 6; secondo la __________, il canone di
locazione per i nuovi inquilini è stato aumentato di fr. 443.-- al mese, doc.
I, pag.3). 

                                               È
chiaro che questi lavori erano necessari al fine di consegnare al nuovo
inquilino dei locali idonei e di trovare un nuovo inquilino senza avere lacune
nella locazione. È pacifico che anche questo importo deve essere pagato alla
__________ che non ha agito contro gli interessi della mandante (art. 397 CO). 

 

                                      4.3    Fattura
doc. 14 (__________) del 4 ottobre 1995 per lavori
di lamatura e laccatura del parquet eseguiti il 28/29 settembre 1995 per fr.
837.75 in un appartamento nella __________ (Parterre, links). Questo
appartamento era stato locato alla signora __________ dal 1. febbraio 1968 al
30 settembre 1995 (doc. I, pag. 3). Anche se detti lavori erano sicuramente
necessari per garantire a successivi inquilini uno standard idoneo dell’ente
locato, gli stessi non possono essere riconosciuti in quanto sono stati
commissionati ed eseguiti dopo le chiare istruzioni date dal Municipio il 6
settembre 1995. Si ravvisa altresì una connessione con i lavori svolti dalla
ditta __________ (fattura del 24.10.1995; doc. 15): alla rimunerazione di tali
lavori la __________ ha già rinunciato in prima istanza. La pretesa di fr.
837.75 non può quindi essere accolta. 

 

                                      4.4    Fattura
doc. 19 (__________) del 22 settembre 1995 di fr.
1'354.70 per la sostituzione di un lavabo, un portasapone e un armadio a
specchio. Questi lavori sono stati eseguiti in un appartamento della __________
il 29/30 agosto 1995 – quindi prima del 6 settembre 1995 –ed erano necessari
per mantenere l’ente locato idoneo all’uso. Anche questa posta deve essere
riconosciuta alla parte appellata, la quale non è venuta meno ai propri
obblighi contrattuali (art. 397 CO).

 

                                      4.5    Fattura
doc. 26 (__________) del 24 gennaio 1995 di
complessivi fr. 7'162.75 per lavori di tinteggio e piccole riparazioni
nell’appartamento di due locali sito nella __________. Questo appartamento era
stato abitato dal 1. agosto 1968 al 31 agosto 1995 dal signor __________. Dal
1. settembre 1995, quindi ancora una volta con una continuità nella situazione
locativa, è stato rilocato alla signora __________ (doc. O; __________, pag. 2
e 3; teste __________, pag. 6; secondo la teste __________ le pareti erano
“stark abgenutzt” e il tinteggio era “nötig, das absolute Minimum”; il
pavimento era invece “alt” e “abgenutzt”; v. verbale audizione teste
__________, pag. 2-4). Anche questi lavori erano indispensabili per garantire
alla nuova inquilina la consegna di un ente locato in uno standard idoneo (del
resto, un buon grado di manutenzione dell’appartamento rappresentava per la
nuova inquilina una conditio sine qua non per sottoscrivere il contratto di
locazione; v. teste __________, pag. 3; secondo l’amministrazione, il nuovo
canone di locazione mensile è stato aumentato di fr. 360.--, doc. I, pag. 3).
Di conseguenza, anche la questa cifra deve essere riconosciuta alla __________,
poiché la stessa non è venuta meno ai propri obblighi nei confronti del
mandante (art. 397 CO). 

 

 

                                          5    Alla luce dei precedenti considerandi, dalla richiesta della
__________ di complessivi fr. 21'725.40 deve essere ulteriormente dedotta la
fattura emessa dalla ditta __________ per fr. 837.75 (doc. 14). Pertanto,
l’importo da riconoscere alla __________ è di fr. 20'887.65.

                                               Di
conseguenza non risulta alcun saldo positivo a favore del Comune di __________
e quindi la pretesa di fr. 3'647.80 (azione riconvenzionale) viene
integralmente respinta.

 

 

                                          6.   L’appello viene accolto limitatamente all’importo di fr. 837.75
corrispondente alla fattura della ditta __________ (doc. 14); per il resto
l’appello viene respinto. 

                                               Spese
e ripetibili seguono la soccombenza. Vista l’esiguità della riforma, in sede di
appello, del primo giudizio non si giustifica di modificare gli importi
stabiliti dal Pretore a titolo di ripartizione di tasse, spese e ripetibili per
l’azione principale e l’azione riconvenzionale. Anche le spese della procedura
di appello, stante il minimo accoglimento del ricorso, vanno tutte caricate
alla parte appellante.

 

 

 

 

Per i
quali motivi

 

 

 

pronuncia:                     

 

 

                                          I.    L’appello
18 marzo 2002 del Comune di __________ è parzialmente accolto. 

                                                Di conseguenza la sentenza 22 febbraio 2002 della Pretura del
Distretto di Lugano, Sezione 3 è così riformata, limitatamente al punto 1:

 

                                               1.  La
petizione 20 agosto 1999 è parzialmente accolta. 

                                               §   Di
conseguenza il Comune di __________ è condannato a pagare alla __________
l’importo di fr. 20'887.65 oltre interessi al 5% dal 18 marzo 1997. 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                          II.   Le
spese della procedura di appello consistenti in:

 

                                               a)
tassa di giustizia                                      fr.   450.--

                                               b)
spese                                                        fr.     50.--

                                               totale                                                              fr.   500.--

 

                                               sono
poste a carico dell’appellante. Il Comune di __________ rifonderà alla
controparte la somma di fr. 1’200.-- per ripetibili.

 

 

                                          III.  Intimazione:

                                               -
__________

                                               Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, 

                                               sezione
3.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                        La
segretaria