# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 93945b85-1132-5574-ae49-61f0e0c32e3d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-02-11
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.02.2000 12.1999.146
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-146_2000-02-11.html

## Full Text

Incarto n.

  12.1999.00146

  	
  Lugano

  11 febbraio
  2000/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente per statuire nella causa inc. no DI.98.359
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 9 aprile 1999 da

 

	
   

  	
  __________ 

   rappr. da__________ __________

   e ora, in appello, dallo studio legale
  __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ rappr. dall'avv. __________ 

   

  

in materia di locazione (riduzione della pigione) che
il Segretario-assessore della Pretura, con sentenza 5 luglio 1999, ha
parzialmente accolto fissando la pigione mensile dovuta dagli istanti alla
convenuta, per la locazione dell'appartamento di 3 locali in via __________ a
__________, in Fr. 950.- a far tempo dal 1 dicembre 1998.

 

Appellante la società convenuta la quale, con atto di
appello 15 luglio 1999, chiede:

 

1.   L'appello è accolto.

2.    È annullata la decisione 5 luglio 1999 del
Segretario assessore della Pretura di Bellinzona.

3.    Protestate spese e ripetibili.

 

Mentre la controparte, con osservazioni 16 agosto
1999, chiede che l'appello venga dichiarato inammissibile in ordine e,
subordinatamente, respinto nel merito.

 

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti

 

 

Considerato

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Gli
istanti occupano in locazione, dall'aprile 1992, un appartamento nello stabile
di proprietà della convenuta __________ in via __________ a __________. Il
canone di locazione iniziale di Fr.1'160.- mensili è stato ridotto dalla
proprietaria, a far tempo dal 1 dicembre 1993, a Fr. 1'138.- a dipendenza della
riduzione del tasso ipotecario dal 6.5% al 6%, in parte compensato
dall'intervenuto aumento del costo della vita. 

 

                                      

                                   2.   Il
15 giugno 1998 i locatari hanno chiesto alla locatrice, a seguito della
diminuzione del tasso ipotecario al 4%, la riduzione della pigione dal 1
dicembre 1998 e, fallito l'esperimento di conciliazione avanti alla preposta autorità
in materia di locazione, si sono rivolti al giudice.

                                         Con
l'istanza introduttiva di  causa, precisata in sede di udienza, hanno chiesto
che la pigione mensile venisse ridotta di Fr. 188.-. La controparte si è
opposta alla domanda eccependo, in ordine, la carenza di legittimazione alla
rappresentanza processuale dell' Associazione Consulenza Alloggio, e, nel
merito, argomentando che il reddito dello stabile non raggiunge quello
giustificato a renderlo sproporzionato e che, in ogni caso, la pigione pagata
dagli istanti corrisponde a quella di mercato nella zona.

 

                                      

                                   3.   Il
primo giudice ha ridotto la pigione mensile a Fr. 950.-, a partire dal 1
dicembre 1998. Ha ritenuto che la locatrice non ha provato un reddito
insufficiente dell'immobile avendo presentato dei calcoli e delle pezze
giustificative riguardanti gli anni 1996 e 1997 e non invece quelle più recenti
e determinanti dell'anno 1998, in ogni caso nel calcolo del reddito netto la
convenuta ha preso in considerazione costi che non possono essere riconosciuti
come ad esempio l'ammortamento dell'investimento così che, ignorando tale
posta, il reddito dello stabile si rivela superiore a quello attualmente
ammissibile e che altrettanto vale, a maggior ragione, se si considera che il
costo delle ipoteche nel 1998 deve essere inferiore a quello esposto nel
calcolo 1997 presentato dalla convenuta.

                                   4.   Con
l'appello, introdotto tempestivamente, __________ riprende, preliminarmente,
l'eccezione riguardante l'incapacità dell'Associazione Consulenza Alloggio a
patrocinare un inquilino poiché società anonima e non associazione di categoria
come invece prescrivono le relative norme di legge. Nel merito ritiene che il
reddito netto annuale dell'immobile non è sproporzionato e corrisponde a quello
di mercato. Conclude chiedendo l'annullamento della sentenza del
Segretario-assessore.

 

                                         Con le
osservazioni all'appello le controparti ne chiedono la reiezione in ordine
perché carente dei requisiti formali riguardanti la formulazione del petitum
d'appello che non può essere quello di annullare la sentenza e nel merito per
motivi che, se necessario, verranno ripresi nel seguito dell'esposizione di
diritto.

 

 

                                   5.   L'appello,
così come sostiene la parte appellata, è effettivamente carente dal punto di
vista formale a prescindere dalle stranezze di un appello (unica forma di
gravame ammissibile in concreto stante il valore di causa superiore ai Fr.
8'000.- dovendo far capo per la sua determinazione all'art. 7 cpv. 3 CPC: Cocchi/Trezzini,
CPC, ad art. 7 n. 1) che, in diritto, si richiama alle disposizioni del ricorso
per cassazione.

                                         

                                         L'art.
309 cpv. 2 CPC impone che l'atto di appello, pena la sua nullità (art. 309 cpv.
5 CPC), contenga le domande (litt. e) e i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda (litt. f). 

                                         

                                         Per
quanto è delle domande formulate in appello, l'appellante chiede l'annullamento
della sentenza del primo giudice. Ora è già stato deciso che è inammissibile
l'appello che si limita a chiedere che la sentenza pretorile venga annullata
senza, per questo, invocare particolari motivi di annullamento (Cocchi/Trezzini,
CPC, ad art. 309 n. 4), motivi che l'appellante assolutamente non evoca. Le
domande d'appello devono essere, infatti, intese alla modifica della sentenza
impugnata alfine di ottenere un giudicato favorevole alla parte che appella (Cocchi/Trezzini,
ibidem). La formulazione chiara delle domande è imprescindibile poiché esse
delimitano la portata dell'appello dal momento che, in seconda sede pur anche
nell'ambito di una controversia di tipo sociale, l'autorità giudicante è
vincolata dalle domande di parte pena la nullità della sua sentenza (ICCTF 7
marzo 1997 C. c. C.).

 

                                         Per
quanto riguarda invece la motivazione va subito evidenziato come, nella parte
di gravame che riguarda il merito, l'appellante non discute dell'argomento -
esclusione di talune poste del conteggio inteso a dimostrare l'insufficienza
del reddito dell'immobile che in tal modo appare superiore a quello
giustificabile - che ha indotto il Pretore a non tenerne conto ed a decidere la
riduzione della pigione. L'appellante si limita, infatti, acriticamente, a
sostenere di aver dimostrato che il reddito netto non è sproporzionato.

 

                                         Nel caso
concreto si può tuttavia prescindere dal sanzionare, in ordine, le difformità
dell'atto di appello riguardo alle esigenze minime che ci si deve attendere che
un patrocinatore conosca e metta in atto dal momento che, anche nel merito, si
impone la reiezione dell'appello.

 

 

                                   6.   Con
riferimento all'eccezione intesa a disconoscere la legittimità al patrocinio
degli inquilini istanti da parte della Associazione Consulenza Alloggio
l'appellante dimostra di nemmeno conoscere la documentazione agli atti di causa
dalla quale appare (cfr. estratto registro di commercio, doc. L), chiaramente
per ogni profano, che tale ente è un' associazione ai sensi degli art. 60 e
seg. CC e non una società anonima come si ostina invece a sostenere.

                                         Gli scopi
di questa associazione (tutela degli inquilini e loro rappresentanza in genere)
corrispondono ai requisiti dell'art. 64a CPC e la legittimano alla
rappresentanza processuale.

 

 

                                   7.   Nel
merito della controversia, la parte appellante non ha affatto dimostrato che il
reddito dell'immobile non è sproporzionato; anzi dalla documentazione dalla
stessa presentata, che del resto si riferisce ad un periodo antecedente a
quello interessato dalla domanda di riduzione, il giudice di prime cure ha
tratto convincimento che il reddito netto è superiore a quello ammissibile per
essere considerato sufficiente e quindi non sproporzionato. Mancando del resto
qualsiasi critica puntuale al non riconoscimento della posta di ammortamento
dell'investimento ed alla accertata minore incidenza del costo del capitale di
terzi non si può far altro che richiamare e confermare la corretta motivazione
della sentenza impugnata.

                                         La
considerazione riguardante la conformità della pigione a quelle di mercato è
restata, come anche costatato dal primo giudice, incomprovata.

 

 

                                   8.   L'appello,
inconsistente, deve così essere respinto con seguito di spese e ripetibili.

 

 

Per i quali motivi 

vista, per le spese, l'art. 148 CPC e la vigente
TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   L'appello 15 luglio 1999 __________ è respinto.

 

                                   2.   Le
spese della procedura d'appello consistenti in:

 

                                         -tassa di
giustizia                                   Fr. 500.-

                                         -esborsi
di cancelleria                          Fr.   50.-

                                          totale                                                     
Fr. 550.-

 

                                         da
anticiparsi dall'appellante restano a suo carico con l'obbligo di rifondere a
controparte Fr. 500.- per ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
a:                - __________

                                         Comunicazione
alla Pretura di Bellinzona

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario