# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 63b984b0-e7ce-5ee2-a0fc-3f3da671d4f6
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-05-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 23.05.2019 4-RK.2019.1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-RK-2019-1_2019-05-23.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 
 

 

4-RK.2019.1  

 
 

 
 

Verfügung vom 23. Mai 2019 
 

 

 
 

   

Gesuchstellerin   Einwohnergemeinde Q._____ 

handelnd durch den Stadtrat 

 

 
   

Gesuchgegnerin   A._____ AG 

 

vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Fachanwalt SAV Bau- und  

Immobilienrecht sowie MLaw Inka Tschudin, Voser Rechtsanwälte, Stadt-

turmstrasse 19, 5401 Baden 

 

 
 

Gegenstand  Gesuch um vorläufige Eintragung des Grundpfandrechts gemäss 

§ 28c Abs. 3 BauG (Parzelle aaa) 
 

 

  

- 2 - 

 
   

Der Präsident entnimmt den Akten und zieht in Erwägung: 

 

1. 

Die Stadt Q. führte eine Teilrevision der Nutzungsplanung Siedlung durch, 

welche die "Änderung Bauzonenplan 'Gebiet C', Teilrevision Bau- und Nut-

zungsordnung 'Spezialzonen § 29bis C' umfasste. Der Einwohnerrat be-

schloss die Revision am 23. Januar 2017, der Regierungsrat genehmigte 

diese mit Beschluss vom 7. Juni 2017 (RRB Nr. 2017-000630). 

 

Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurden die bisherige Wohn- 

und Gewerbezone WG5 und Teile der bisherigen Verkehrsflächen des F-

Bahnhofs innerhalb des Siedlungsgebiets der Spezialzone C zugewiesen.  

 

Von der Zonenänderung ist auch die Parzelle aaa (im Halte von 5'780 m2) 

der A. AG (vormals B. AG) betroffen. Ein Abschnitt von 2'610 m2 wurde neu 

der Spezialzone C zugewiesen. Zuvor war dieser als Verkehrsfläche keiner 

Zone zugeteilt.  

 

2. 

2.1. 

Führt die Zonenplanänderung (Einzonung, Umzonung) zu einer Wertstei-

gerung des ein- oder umgezonten Landes, erhebt der Gemeinderat von 

den Eigentümerinnen und Eigentümern der Grundstücke eine Abgabe in 

der Höhe von mindestens 20 % des erlangten Mehrwerts (§ 28a Abs. 1 des 

Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] 

vom 19. Januar 1993). Massgebend ist der Zeitpunkt der Genehmigung 

des Zonenplans. Dann legt der Gemeinderat nach der gesetzlichen Ord-

nung auch die Höhe der Mehrwertabgabe in einer anfechtbaren Verfügung, 

sog. Festsetzungsverfügung, fest (§ 28b Abs. 1 BauG). 

 

2.2. 

Für die Mehrwertabgabe besteht ein gesetzliches Pfandrecht zugunsten 

der Gemeinde ohne Eintrag im Grundbuch (§ 28c Abs. 1 BauG). Dieses ist 

innert vier Monaten nach Eintritt der Fälligkeit, spätestens jedoch innert 

zwei Jahren seit Entstehung der Forderung im Grundbuch einzutragen, da-

mit es gutgläubigen Dritten entgegengehalten werden kann (Art. 836 Abs. 2 

des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210] vom 10. Dezember 

1907 in Verbindung mit § 28c Abs. 1 BauG).  

 

Der Gemeinderat meldet das Grundpfandrecht beim Grundbuchamt an, so-

bald die Festsetzungsverfügung rechtskräftig geworden ist (§ 28c Abs. 2 

BauG). Können die Eintragungsfristen nicht eingehalten werden, beantragt 

er beim Spezialverwaltungsgericht eine vorläufige Eintragung gemäss 

Art. 961 ZGB (§ 28c Abs. 3 BauG). 

 

- 3 - 

2.3. 

Die Bestimmungen über die Mehrwertabgabe traten per 1. Mai 2017 in 

Kraft. Sie sind auf Einzonungen anwendbar, die vom Kanton nach diesem 

Datum genehmigt wurden (§ 169 Abs. 9 BauG e contrario).  

 

Die Zonenplanänderung Spezialzone C wurde am 7. Juni 2017, also nach 

dem Stichtag, vom Kanton genehmigt (Erw. 1.). Die Bestimmungen über 

die Mehrwertabgaben sind somit auf die Zonenplanrevision C anwendbar. 

 

3. 

3.1. 

Mit Eingabe vom 8. April 2019 stellte der Stadtrat Q. beim Spezialverwal-

tungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), folgen-

des Rechtsbegehren: 

 
"Das Grundbuchamt S. sei anzuweisen, zulasten des Grundstücks in der 
Gemeinde Q. Grundstücksnummer aaa zugunsten der gesuchstellenden 
Partei ein Grundpfandrecht für die Pfandsumme von Fr. 1'636'470.00 vor-
läufig als Vormerkung einzutragen. 
 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gegenpartei." 

 

Der Stadtrat begründet das Begehren mit der noch ausstehenden Festset-

zungsverfügung. Die Grundeigentümerschaft sei mit Schreiben vom 

17. Dezember 2018 über die beabsichtigte Abgabenerhebung informiert 

worden (Gewährung des rechtlichen Gehörs). Der Entscheid des Stadtrats 

stehe aber noch aus. Es bestehe die Gefahr des Fristenablaufs. Es sei be-

reits ein Baugesuch für die Überbauung des Grundstücks in Bearbeitung 

(Gesuch S. 2). 

 

Die Höhe der am 17. Dezember 2018 provisorisch eröffneten Mehrwertab-

gabe entspreche der Schätzung durch das Steueramt. Gemäss dieser er-

lange die Parzelle aaa infolge der Zonenänderung einen Mehrwert von 

Fr. 8'182'350.00, was eine Mehrwertabgabe (20 %) von 1'636'470.00 er-

gebe (Gesuch S. 3, Gesuchbeilage 4). 

 

3.2. 

Auf Nachfrage des SKE wurde am 26. April 2019 auch die Eingabe der 

Voser Rechtsanwälte vom 11. März 2019 auf das Schreiben des Stadtrates 

vom 17. Dezember 2018 (Information über eine beabsichtigte Festset-

zungsverfügung nach § 28b BauG) zu den Akten gegeben. Daraus geht 

hervor, dass die Eigentümerin der zu belastenden Parzelle mit der Abgabe 

weder im Grundsatz noch in der Höhe einverstanden ist. 

 

- 4 - 

3.3. 

Mit Schreiben vom 2. Mai 2019 gelangte der Präsident in der erstmalig zu 

beurteilenden Streitsache an die beiden Parteien sowie den mittelbar be-

troffenen Kanton und unterbreitete ihnen einige kurzfristig zu beantwor-

tende Fragen. Diese wurden vom Kanton (Rechtsabteilung des Departe-

ments Bau, Verkehr und Umwelt) am 13. Mai 2019, vom Stadtrat Q. am 15. 

Mai 2019 und von den Vertretern der zu belastenden Grundeigentümerin 

ebenfalls am 15. Mai 2019 beantwortet. Die eingegangenen Schreiben wur-

den am 20. Mai 2019 den übrigen Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis ge-

bracht. 

 

4. 

4.1. 

Die vorläufige Eintragung des Grundpfandrechts setzt voraus, dass Gründe 

vorliegen, die einen rechtzeitigen Eintrag des Grundpfands gemäss 

Art. 836 Abs. 2 ZGB verunmöglichen (§ 28c Abs. 3 BauG). Die Gründe sind 

glaubhaft zu machen (Art. 961 Abs. 3 ZGB). 

 

4.2. 

4.2.1. 

Von den beiden in Art. 836 Abs. 2 ZGB angeführten Fristen (Erw. 2.2.) fällt 

vorliegend einzig die 2-Jahresfrist seit Entstehung der Forderung in Be-

tracht. Das gesetzliche Pfandrecht entsteht im Zeitpunkt der Genehmigung 

des Nutzungsplans (§ 28c Abs. 1 BauG), auf den sich das Anspruch erhe-

bende Gemeinwesen stützt. Das ist vorliegend der 7. Juni 2017 (Erw. 1.). 

 

Die Abgabe wird entweder bei Veräusserung des Grundstücks oder bei Er-

teilung einer Baubewilligung fällig (§ 28d Abs. 1 BauG). Weder die eine 

noch die andere Voraussetzung für die Frist von 4 Monaten nach Eintritt 

der Fälligkeit sind hier gegeben (Erw. 3.1.). 

 

4.2.2. 

Es liegt auf der Hand und wird selbst von den Vertretern der zu belastenden 

Grundeigentümerin nicht bestritten (vgl. analog die Stellungnahme vom 

15. Mai 2019, S. 10), dass eine rechtskräftige Festsetzungsverfügung bis 

zum sich aus dem genannten (Erw. 4.2.1.) Datum ergeben Termin (6. Juni 

2019) nicht vorliegen wird, zumal sie bisher noch nicht ergangen ist 

(Erw. 3.1.). Erst diese verschafft dem grundsätzlich bereits bestehenden 

gesetzlichen Pfandrecht seinen Gehalt und bildet darum Voraussetzung für 

die definitive Grundbucheintragung (§ 28 c Abs. 2 BauG).  

 

4.2.3. 

In tatsächlicher Hinsicht sind die vom Gesetz (Erw. 4.1.) geforderten Vo-

raussetzungen für die Vormerkung damit mindestens glaubhaft gemacht. 

Mehr verlangt dieses nach dem Wortlaut nicht. Es spielt danach keine 

Rolle, wer die "Gründe" (§ 28c Abs. 3 BauG) verursacht hat. Insofern bleibt 

- 5 - 

auch unerheblich, dass die Stadt Q. hier den in Betracht fallenden Grund 

durch die späte Gesuchstellung selbst gesetzt hat. 

 

4.3. 

4.3.1. 

Die vorläufige Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch bedeutet natür-

lich für die Eigentümerin des betroffenen Grundstücks einen gewissen Ein-

griff in ihre verfassungsrechtlich (Art. 26 Abs. 1 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV] vom 18. April 1999 [SR 101]) ge-

schützten Rechte, wie deren Rechtsvertreter zu Recht monieren (Stellung-

nahme Voser Rechtsanwälte vom 15. Mai 2019, S. 5 und 8). Der Eingriff 

muss daher über eine gesetzliche Grundlage verfügen, im öffentlichen In-

teresse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 BV). 

 

4.3.2. 

Die gesetzliche Grundlage ist in § 28c Abs. 3 BauG gegeben. Das öffentli-

che Interesse an der Sicherung einer im Raum stehenden Mehrwertabga-

beerhebung steht ernstlich ebensowenig im Zweifel. Näher nachzugehen 

ist dem Verhältnismässigkeitserfordernis. Danach muss der Eingriff zur Er-

reichung des Ziels geeignet sein und es muss sich um die geringstmögliche 

dafür erforderliche Massnahme handeln. Diese soll schliesslich für den zu 

belastenden Eigentümer zumutbar sein (vgl. Ulrich Häfelin / Georg Müller / 

Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich / St. Gal-

len 2016, N 514 ff).  

 

4.3.2.1. 

Ziel des vorläufigen Eintrags im Grundbuch ist die Sicherung einer Siche-

rungsoption, nämlich der definitiven Eintragung des gesetzlichen Grund-

pfands für eine Mehrwertabgabe (§ 28c Abs. 2 BauG). Im Rechtsmittelver-

fahren über die dafür notwendige Festsetzungsverfügung kann ebenfalls 

das SKE angerufen werden (§ 28b Abs. 3 BauG). Um in jenem, dem ei-

gentlichen Hauptverfahren zur Mehrwertabgabe nicht vorbefasst zu er-

scheinen, fällt jegliche materielle Auseinandersetzung mit der Streitsache 

im vorliegenden Vormerkungsstreit schon prozessual von vornherein aus-

ser Betracht. Der Präsident des SKE darf und kann sich einzig mit der 

Frage befassen, ob die vorläufige Eintragung einen verhältnismässigen 

Eingriff darstellt. 

 

4.3.2.2. 

Die vorläufige Eintragung ist vorab mit der definitiven Eintragung des ge-

setzlichen Grundpfands zu vergleichen. Schon Letzteres ist in seiner Wir-

kung bei einem solventen (vgl. auch Stellungnahme Voser Rechtsanwälte 

vom 15. Mai 2019, S. 9), potentiell Abgabepflichtigen als Sicherungsmittel 

einigermassen beschränkt. Immerhin gilt die Mehrwertabgabeforderung 

nach Eintragung des Pfandrechts als unverjährbar (Handbuch Mehrwertab-

gabe für die Gemeinden im Kanton Aargau der Abteilung Raumentwicklung 

- 6 - 

des Departements Bau, Verkehr und Umwelt [BVU] vom 25. September 

2018 [Handbuch], Ziffer 5.8.1., S. 27). Dennoch beschränkt ein eingetrage-

nes Pfandrecht in beiden Varianten (vorläufig und definitiv) die Verfügungs-

freiheit des Eigentümers, indem es bei Veräusserungsabsichten zu beach-

ten und gegebenenfalls zu bereinigen ist. Diese Wirkung erzielt bereits die 

vorläufige Eintragung, wobei die Basis die weniger sichere ist. Es läge da-

her jedenfalls im Interesse des zu belastenden Eigentümers, dass diese so 

rasch als möglich geklärt würde. In Analogie zu Art. 961 Abs. 3 ZGB wäre 

die gesuchstellende Stadt Q. im Anordnungsfall daher dazu zu verhalten, 

innert einer Frist von 4 Monaten (analog Art. 836 Abs. 2 ZGB) die Festset-

zungsverfügung zu erlassen und damit das Verfahren zur Schaffung der 

Grundlage für eine definitive Grundbucheintragung zu starten. 

 

4.3.2.3. 

Der Bestand der Mehrwertabgabepflicht ist hier – wie gesagt – nicht zu 

prüfen. Es genügt, wenn der Anspruch behauptet (vgl. Art. 961 Abs. 1 Ziffer 

1 ZGB) und nicht offensichtlich unhaltbar ist. Die am 7. Juni 2017 zustande 

gekommene Umzonung (Ew. 1) erfüllt diese Voraussetzung. 

 

Wie oben (Erw. 4.2.2.) ausgeführt, hängt das gesetzliche Pfandrecht nicht 

vom Vorhandensein einer Festsetzungsverfügung ab. Dennoch ist diese 

Voraussetzung für die definitive Grundbucheintragung. Diese gesetzgebe-

rische Unstimmigkeit ist nach Dafürhalten des Unterzeichnenden dahin auf-

zulösen, dass das Pfandrecht ohne weiteres entfällt, sollte im Rahmen des 

Rechtsmittelverfahrens über die Festsetzungsverfügung der Nichtbestand 

der Abgabe festgestellt werden. Dasselbe gälte für eine allfällige vorläufige 

Eintragung. 

 

4.3.2.4. 

Nach der im Bereich des Bauhandwerkerpfandrechts entwickelten, alten 

Praxis (BGE 86 I 265 ff.) ist das Recht im Zweifel einzutragen, hauptsäch-

lich weil ansonsten dessen Verlust droht. Dem ist im Fall des gesetzlichen 

Pfandrechts für Mehrwertabgaben zwar nicht so, weil dieses unabhängig 

von der Eintragung im Grundbuch ent- und besteht (§ 28c Abs. 1 BauG). 

Entsprechend geringer ist vorliegend der Eingriff durch die vorläufige Ein-

tragung zu werten. Umso eher ist dem Eintragungsbegehren stattzugeben. 

 

4.3.2.5. 

Im Handbuch (S. 16) wird ausgeführt, dass seit dem Herbst 2018 nach 

Rechtskraft der Genehmigung der zugrundeliegenden Nutzungsplanung 

der Bestand der Mehrwertabgabepflicht direkt vom Kanton (Abteilung 

Raumentwicklung) beim zuständigen Grundbuchamt zur Anmerkung ange-

meldet wird (vgl. dazu auch die Ausführungen in der kantonalen Stellung-

nahme vom 13. Mai 2015, S. 2). Dieser Eintrag fehlt vorliegend (Einsicht 

über AGOBIS am 23. Mai 2019), wohl weil die einschlägige Genehmigung 

- 7 - 

mehr als ein Jahr früher erfolgte. Es ist vorliegend im Übrigen nicht der 

Platz, sich mit der Richtigkeit dieser Praxis auseinanderzusetzen. 

 

Aus Sicht der anbegehrten vorläufigen Eintragung kommt man indessen 

nicht umhin, festzustellen, dass eine grundbuchliche Anmerkung der Ab-

gabe an sich quasi eine Vorbereitung der vorläufigen Eintragung darstellt. 

Der Gutgläubigkeitsnachweis dürfte einem Dritten jedenfalls zumindest in 

Bezug auf das Pfandrecht an sich schwer fallen, wenn er den Bestand einer 

Mehrwertabgabepflicht zur Kenntnis zu nehmen hatte. Umgekehrt bestärkt 

hier das Fehlen der sonst offenbar üblichen Anmerkung die Notwendigkeit 

der vorläufigen Eintragung. 

 

4.3.2.6. 

Bei der Grundbucheintragung (vorläufig und definitiv) geht es vor allem da-

rum, die mögliche Abgabe auch Dritten bekannt zu machen. Ohne Eintra-

gung kann das Pfandrecht gutgläubigen Dritten nicht entgegengehalten 

werden (Art. 836 Abs. 2 ZGB).  

 

Hauptbetroffene dürften bestehende Pfandgläubiger sein, die über die Nut-

zungsplanungsänderung und die daraus erwachsene Abgabeforderung 

nicht informiert wurden, denen gegenüber dann der Vorrang des gesetzli-

chen Grundpfands (§ 28c Abs. 1 BauG) nicht greifen würde. Auf der Streit-

parzelle aaa sind aktuell aber keine Pfandlasten eingetragen (Einsicht über 

AGOBIS am 23. Mai 2019). 

 

Als weitere Kategorie fallen am Grundstück Interessierte in Betracht. Hierzu 

ist zu bemerken, dass jegliche Aktivierung eines nutzungsplanerischen 

Mehrwerts innerhalb eines Sondernutzungsplanungsperimeters erfah-

rungsgemäss eine Kontaktierung der kommunalen Baubehörde erfordert, 

womit sich für die Stadt eine Gelegenheit böte, auf das gesetzliche Pfand-

recht hinzuweisen, was den guten Glauben des Fragestellers zerstören 

würde.  

 

Genau besehen würde die vorläufige Eintragung im konkreten Fall eine zu-

sätzliche Vorsichtsmassnahme darstellen, der aber kaum eine wirkliche 

Gefährdung gegenübersteht. 

 

4.3.2.7. 

Das Gesuch der Stadt Q. orientiert sich in der Höhe an der Schätzung des 

kantonalen Steueramts, die vom 29. August 2018 datiert (Gesuchbeilage 

4). Das Grundstück soll demnach vorläufig bis maximal zum beantragten 

Betrag von Fr. 1'636'470.00 haften. Nur mit dieser Summe ist die gesetz-

geberisch erwünschte Sicherung der Forderung gewährleistet (vgl. dazu 

auch die Rechtsprechung des SKE zur Höhe der zu leistenden Abschlags-

zahlung bei vorzeitigen Besitzeinweisungen im Enteigungsverfahren; Aar-

gauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1999 S. 443). Die 

- 8 - 

Höhe spielt im Verhältnis zur grundsätzlichen Eintragung eine untergeord-

nete Rolle, zumal sie noch nicht feststeht (Erw. 4.2.2.). Die Stadt Q. vertritt 

im Übrigen in der Vernehmlassung vom 15. Mai 2019 (S. 2, zu Frage 4) die 

Auffassung, dass das eingetragene Grundpfand in der Höhe der Entwick-

lung des Verfahrens über die Festsetzungsverfügung anzupassen wäre. 

Auf dieser Zusicherung ist das ansprucherhebende Gemeinwesen zu be-

haften. Eine solche Anpassung würde sich allenfalls schon bei einer Ab-

weichung bei Erlass der Festsetzungsverfügung aufdrängen.  

 

4.3.2.8. 

In Abwägung aller vorstehenden Ausführungen (Erw. 4.3.2.1. – 7.) scheint 

die beantragte vorläufige Eintragung eines Pfandrechts über 

Fr. 1'636'470.00 zur Sicherung der behaupteten Mehrwertabgabeforde-

rung sowohl geeignet als auch notwendig. Sie ist mit Rücksicht auf die Ver-

hältnismässigkeit aber mit einer Bedingung (Erw. 4.3.2.2.) und einer Auf-

lage (Erw. 4.3.2.7.) anzuordnen und scheint damit für die zu belastende 

Grundeigentümerin auch zumutbar. Es sei schliesslich nicht verhohlen, 

dass die konkrete Gefährdung der Forderung, namentlich auch mit Blick 

auf die Zusammensetzung der Eigentümerschaft der Gesuchgegnerin, für 

den Unterzeichnenden nicht leicht nachzuvollziehen ist. Die vorliegende 

Verfügung setzt im Übrigen erstmals in einem Streitverfahren förmlich das 

vom Gesetzgeber ausdrücklich gewünschte Institut um. 

 

5. 

5.1. 

Die Verfahren vor dem SKE sind grundsätzlich kostenpflichtig (vgl. auch 

§ 5 Abs. 2 BauG). In Fällen, wo dem Gericht nur wenig Aufwand entsteht, 

kann es jedoch auf eine Kostenerhebung verzichten (vgl. §§ 23 und 27 des 

Dekrets über die Verfahrenskosten [VKD] vom 24. November 1987 [SAR 

221.150]). Dies wird bei den enteignungsrechtlichen Anordnungsverfahren 

regelmässig so gehandhabt. Gleiches gilt für die Rechtskraftbescheinigun-

gen von Umlegungsplänen nach § 9 Abs. 1 der Verordnung über Landum-

legung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR 713.112] vom 

23. Februar 1994. Ebenso werden die Gesuchverfahren nach § 28c Abs. 3 

BauG behandelt, wenn sich die Eigentümer der zu belastenden Grundstü-

cke mit dem Schritt bereits einverstanden erklärten hatten (vgl. im Detail 

z.B. 4-RK.2018.5 vom 14. September 2018 und Handbuch S. 32, Ziffer 

7.2).  

 

Das vorliegende Streitverfahren mit dem damit zwangsläufig verbundenen 

Zusatzaufwand sprengt diesen Kulanzrahmen klar. Auch mit Blick auf die 

Grundbuchabgaben (vgl. für den definitiven Eintrag ½ %o der Pfandsumme, 

mindestens jedoch Fr. 100.00 gemäss § 23 Abs. 1 lit. b Ziffer 1 des Geset-

zes über die Grundbuchabgaben vom 7. Mai 1980 [SAR 725.100] siehe 

auch Handbuch S. 32, Ziffer 7.1; für die vorläufige Eintragung Fr. 40.00 

gemäss § 16 des Dekrets über die Grundbuchgebühren vom 7. Mai 1980 

- 9 - 

[SAR 725.110]) rechtfertigt es sich vorliegend, die Staatsgebühr aufgrund 

eines relativierten Streitwerts von 1 %o der Pfandsumme zu bestimmen. 

Damit wird der im Verhältnis zur Hauptsache (Festlegung der Mehrwertab-

gabe im Rahmen des Festsetzungsverfahrens) geringeren Bedeutung der 

Streitsache (vgl. auch Erw. 4.3.2.7.) in angemessener Weise Rechnung 

getragen. Bei einem Streitwert von Fr. 16'365.00 beläuft sich die Staatsge-

bühr im gesetzlichen Rahmen von Fr. 200.00 bis Fr. 15'000.00 gemäss 

§ 22 Abs. 1 lit. b VKD auf Fr. 1'400.00. 

 

5.2. 

Der Stadtrat beantragt, die Kosten- und Entschädigungsfolgen der Gegen-

partei anzulasten (Erw. 3.1.). § 28c Abs. 4 BauG schreibt vor, dass die 

Kosten für Eintragung und Löschung zu Lasten des Mehrwertanteils der 

Gemeinde gehen. Das Gesetz hat damit eine zum enteignungsrechtlichen 

Kostenprivileg nach § 149 Abs. 2 BauG analoge Regelung geschaffen. Das 

interessierte Gemeinwesen hat gegenüber dem unfreiwillig einbezogenen 

Grundeigentümer regelmässig die Kosten zu tragen. Davon wird nur in of-

fensichtlich missbräuchlichen Fällen abgewichen (vgl. AGVE 2008, S. 373).  

 

Es liegt auf der Hand, dass die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu den 

Eintragungskosten zu zählen und demnach von der Gesuchstellerin zu be-

zahlen sind. Der Widerstand der zu belastenden Grundeigentümerin kann 

hier nicht als offensichtlich missbräuchlich erachtet werden, zumal ein Streit 

über die vorläufige Eintragung nach § 28c Abs. 3 BauG erstmalig zu beur-

teilen ist (Erw. 4.3.2.8.).  

 

5.3. 

Zu den zu ersetzenden Verfahrenskosten gehören auch die notwendigen 

Parteikosten bei anwaltlicher Vertretung (§ 29 VRPG). Diese wären analog 

zu den Gerichtskosten eigentlich ebenfalls der Gesuchstellerin aufzuerle-

gen. Aufgrund des präjudiziellen Charakters des vorliegenden Entscheids 

werden diese ausnahmsweise auf die Staatskasse genommen (vgl. § 32 

Abs. 3 VRPG).  

 

Der Streitwert beträgt Fr. 16'365.00 (Erw. 5.1.). Für Streitwerte bis 

Fr. 20'000.00 geht der Rahmen für die Entschädigung von Fr. 600.00 bis 

4'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 1 des Dekrets über die Entschädigung der 

Anwälte [AnwT] vom 10. November 1987 [SAR 291.150]). Der massge-

bende Aufwand wird im vorliegenden Fall, wo nur eine Rechtsschrift zu er-

statten und das Verfahren zudem ohne Parteiverhandlung durchzuführen 

war, als im Vergleich zum Normalfall ausserordentlich niedrig beurteilt, die 

Schwierigkeit aufgrund der bestehenden Rechtsunsicherheiten (vgl. Erw. 

3.3.) als mittel, sodass sich eine Parteientschädigung von pauschal 

Fr. 1'500.00 rechtfertigt (§ 8c AnwT). 

 

- 10 - 

6. 

6.1. 

Gegen Entscheide des SKE ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde aus-

nahmslos gegeben (§ 54 Abs. 1 VRPG). Weder das Baugesetz noch das 

Verwaltungsrechtspflegegesetz äussern sich ausdrücklich zur Weiterzieh-

barkeit des hier vorliegenden einzelrichterlichen Entscheids. Da also eine 

Rechtsgrundlage dafür fehlt, diesen als endgültig zu betrachten, ist im 

Sinne des Rechtsschutzes davon auszugehen, dass der vorliegende Ent-

scheid ebenfalls an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden kann. 

Eine allfällige Beschwerde an dieses hätte aufschiebende Wirkung. Diese 

könnte ihr aus wichtigen Gründen entzogen werden (vgl. § 46 Abs. 1 

VRPG).  

 

6.2. 

Die gesetzliche 2-Jahresfrist wird, wie ausgeführt (Erw. 4.2.1.), am 6. Juni 

2019, also innerhalb der Rechtsmittelfrist des vorliegenden Entscheids, ab-

laufen. Die Anordnung der vorläufigen Eintragung des Grundpfandrechts 

macht daher nur Sinn, wenn der Beschwerde in diesem Entscheid die auf-

schiebende Wirkung entzogen wird. Bei aller Zurückhaltung sind daher hier 

die vom Gesetz verlangten "wichtigen Gründe" als erfüllt anzusehen. Dies 

zu prüfen, obläge dann dem Verwaltungsgericht bzw. dem Präsidenten der 

zuständigen Kammer (vgl. § 46 Abs. 2 VRPG). 

- 11 - 

 
   

Der Präsident verfügt: 

 

1.1. 

Das Grundbuchamt S. wird angewiesen, zulasten des Grundstücks Q., Par-

zelle aaa, zugunsten der Einwohnergemeinde Q. ein Grundpfandrecht für 

die Pfandsumme von Fr. 1'636'470.00 vorläufig als Vormerkung einzutra-

gen. 

 

1.2. 

Die vorstehende Anordnung fällt ohne weiteres dahin und die Vormerkung 

ist wieder zu löschen, sollte bis 22. September 2019 die Festsetzungsver-

fügung für die Parzelle aaa nicht erlassen worden sein. 

 

1.3. 

Die Einwohnergemeinde Q. wird angewiesen, die eingetragene Grund-

pfandsumme in der Höhe der Entwicklung des Verfahrens über die Fest-

setzungsverfügung anpassen zu lassen. 

 

2. 

Einer allfälligen Beschwerde gegen den vorliegenden Entscheid wird die 

aufschiebende Wirkung entzogen. 

 

3. 

Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 

Fr. 1'400.00, einer Schreibgebühr von Fr. 170.00 und den Auslagen von 

Fr. 30.00, zusammen Fr. 1'600.00, sind von der gesuchstellenden Einwoh-

nergemeinde Q. zu bezahlen. 

 

4. 

Die Parteikosten der Gesuchgegnerin in der Höhe von pauschal 

Fr. 1'500.00 (inkl. MWSt und Auslagen) werden billigkeitshalber auf die 

Staatskasse genommen. 

 

 
 

   

Zustellung 

- Gesuchstellerin 

- Gesuchgegnerin (2) 

 

Mitteilung 

- Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, Herr D., Ad-

vokat, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau 

- Departement Volkswirtschaft und Inneres, Abteilung Register und Per-

sonenstand, Herr E., Leiter Sektion Grundbuch und Notariat, Bahnhof-

platz 3c, 5001 Aarau (zuhanden des zuständigen Grundbuchamtes S.) 

- 12 - 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde 

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde 

beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001 

Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 

dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 

18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-

schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-

gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-

scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 

und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 

der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-

ber 2008). 

 

 
   

Aarau, 23. Mai 2019 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

E. Hauller R. Gehrig