# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 69ba05c2-1139-53ae-b727-a4eef124b1de
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-15
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 15.10.2025 100 2024 149
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2024-149_2025-10-15.pdf

## Full Text

100.2024.149U
HAT/COS/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 15. Oktober 2025

Verwaltungsrichter Bürki, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichter Häberli 
Gerichtsschreiberin Corazza 

Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdeführerin

gegen

A.________
vertreten durch Rechtsanwältin …
Beschwerdegegnerin

und

Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Nordring 8, 3013 Bern

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2020 (Entscheid der Steuerrekurs-
kommission des Kantons Bern vom 23. April 2024; 100 24 125)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 15.10.2025, Nr. 100.2024.149U, 
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Prozessgeschichte:

A. 

Mit Kaufvertrag vom 16. Dezember 2019 veräusserten A.________ und ihr 
Ehemann als Gesamteigentümer die Stockwerkeinheit Bern … 
Gbbl. Nr. 1________ zum Preis von Fr. 740'000.--. Zugleich verkaufte der 
Ehemann als Alleineigentümer die mit dieser baulich verbundene Stockwerk-
einheit Bern … Gbbl. Nr. 2________ zum Preis von Fr. 770'000.--; die 
Grundbucheinträge erfolgten am 8. Januar 2020.

B. 

Mit Veranlagungsverfügung vom 16. Juli 2021 verpflichtete die Steuerver-
waltung des Kantons Bern A.________ hinsichtlich der im Gesamteigentum 
der Ehegatten stehenden Stockwerkeinheit Nr. 1________ zur Bezahlung 
einer Grundstückgewinnsteuer in der Höhe von Fr. 24'629.80, basierend auf 
ihrem Anteil am steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 85'418.--. Gleichen-
tags veranlagte die Steuerverwaltung den Ehemann für seinen hälftigen An-
teil an der Stockwerkeinheit Nr. 1________ und die in seinem Alleineigentum 
stehende Stockwerkeinheit Nr. 2________ auf einen steuerbaren Grunds-
tückgewinn von (insgesamt) Fr. 262'589.-- und setzte die Grundstückge-
winnsteuer auf Fr. 89'546.30 fest. Die von A.________ erhobene Einsprache 
wies die Steuerverwaltung mit Entscheid vom 6. Oktober 2022 ab und ge-
währte ihr den beantragten Steueraufschub nicht. Diejenige des Ehemanns 
hiess sie gleichentags teilweise gut und setzte den steuerbaren Grundstück-
gewinn für die Stockwerkeinheiten neu auf Fr. 257'319.-- fest, was eine Steu-
erforderung von Fr. 87'603.40 auslöste. Den von ihm beantragten Steuerauf-
schub gewährte sie ebenfalls nicht.

C.

Hiergegen gelangten A.________ und ihr Ehemann am 5. November 2022 
mit einer gemeinsamen Rechtsschrift an die Steuerrekurskommission des 

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Kantons Bern (StRK). Während die StRK den Rekurs des Ehemanns mit Ent-
scheid vom 23. April 2024 abwies, hiess sie jenen von A.________ dahin 
gut, dass sie für den Grundstückgewinn von (gerundet) Fr. 85'400.-- Steuer-
aufschub gewährte. 

D.

Gegen den Entscheid der StRK betreffend A.________ hat die Steuerver-
waltung am 24. Mai 2024 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie be-
antragt sinngemäss, in Aufhebung des angefochtenen Entscheids sei die 
Besteuerung des Grundstückgewinns nur im Umfang von Fr. 21'712.-- auf-
zuschieben. 

Die StRK schliesst mit Vernehmlassung vom 20. Juni 2024 auf Abweisung 
der Beschwerde. A.________ hat mit Beschwerdeantwort vom 24. Juni 2024 
auf einen Antrag in der Sache verzichtet, aber für den Fall, dass die Be-
schwerde der Steuerverwaltung gutgeheissen werden sollte, beantragt, 
keine Verfahrenskosten zu erheben. 

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig (vgl. auch Art. 201 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 
[StG; BSG 661.11]). Die Steuerverwaltung ist zur Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde befugt (Art. 79 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 201 Abs. 2 StG). Die Be-
stimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 StG i.V.m. 
Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 

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1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).

2. 

2.1 Gewinne aus der Veräusserung eines Grundstücks oder von Teilen 
davon unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (Art. 128 Abs. 1 StG). Steu-
erpflichtig sind namentlich natürliche und juristische Personen, die ein 
Grundstück im Kanton Bern veräussern (Art. 126 Abs. 1 Bst. a StG; vgl. auch 
Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Har-
monisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; 
SR 642.14]). Der steuerbare Grundstückgewinn bemisst sich ausgehend 
vom Unterschied zwischen den Anlagekosten (Erwerbspreis zuzüglich Auf-
wendungen) und dem Verkaufserlös des veräusserten Grundstücks, unter 
Berücksichtigung des Besitzesdauerabzugs und der Verlustanrechnung 
(Art. 137 Abs. 1 und 2 StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 1 StHG).

2.2 Unter bestimmten Voraussetzungen wird der steuerpflichtigen Per-
son ein Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung gewährt (vgl. Art. 132 ff. 
StG) und der erzielte Gewinn erst bei der Weiterveräusserung des Ersatz-
grundstücks besteuert (Art. 136 Abs. 1 StG). So ist die Besteuerung des 
Grundstückgewinns namentlich dann aufzuschieben, wenn ein dauernd und 
ausschliesslich selbstgenutztes Eigenheim (Einfamilienhaus oder Eigen-
tumswohnung) veräussert und der dabei erzielte Erlös innert angemessener 
Frist für den Erwerb oder zum Bau eines gleichgenutzten Ersatzobjekts in 
der Schweiz verwendet wird (Art. 134 Bst. a StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 3 
Bst. e StHG; VGE 2011/209 vom 6.9.2013, in StE 2014 B 42.38 Nr. 37 
E. 2.2).

2.3 Ein Steueraufschub wird allerdings nur insoweit gewährt, als die An-
lagekosten des Ersatzgrundstücks (Reinvestition) diejenigen des veräusser-
ten Grundstücks übersteigen (Art. 135 Abs. 1 StG); der Teil des Erlöses, der 
die Reinvestition übertrifft, wird sofort als Rohgewinn besteuert (Art. 135 
Abs. 2 StG; vgl. auch Art. 12 Abs. 3 Bst. e StHG; sog. absolute Methode; 
Markus Langenegger, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxiskommen-

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tar zum Berner Steuergesetz, Bd. 2, Art. 126 bis 293, 2011, Art. 134 N. 4, 
Art. 135 N. 2; BGE 141 II 207 E. 2.2.4, 137 II 419 E. 2.2.1, 130 II 202 E. 5.3; 
BGer 9C_786/2023 vom 10.10.2024 E. 4.3.1).

3. 

3.1 Die beiden veräusserten Stockwerkeinheiten befinden sich im Ge-
bäude B.________strasse … und sind baulich zu einer einzigen, grossen 
6-Zimmer-Wohnung verbunden worden. Sie wurden mit Kaufvertrag vom 
16. Dezember 2019 zusammen an einen Käufer veräussert (Grundbuchein-
trag am 8.1.2020); dieser bezahlte für die Stockwerkeinheit Nr. 1________, 
an der die Beschwerdegegnerin als Gesamteigentümerin zur Hälfte beteiligt 
war, einen Preis von Fr. 740'000.--. Die Beschwerdegegnerin und ihr Ehe-
mann sind bereits seit dem 16. Februar 2006 Gesamteigentümer einer Lie-
genschaft an der C.________gasse … in …; in den Jahren 2019-2021 haben 
sie dort Schulungsräume im Dachgeschoss zu einer Duplex-Wohnung um-
gebaut (Baubewilligung vom 10.8.2020, Vorakten StV [act. 3B1] pag. 54 ff.), 
die sie nun selber bewohnen.

3.2 Die Steuerverwaltung hat den steuerbaren Grundstückgewinn, den 
die Beschwerdegegnerin mit der Veräusserung der Stockwerkeinheit 
Nr. 1________ erzielt hat, wie folgt bestimmt (Veranlagungsverfügung vom 
16.7.2021 sowie Einspracheentscheid vom 6.10.2022, Vorakten StV 
[act. 3A1] pag. 1 ff., 3 und 8 ff., 10): 

½ Anteil an der Stockwerkeinheit Bern … Gbbl. Nr. 
1________

Erlös Fr. 370'000.--
Erneuerungsfonds - Fr. 3'631.--
Total Erlös Fr. 366'369.--

Erwerbspreis - Fr. 72'000.--
Handänderungskosten - Fr. 1'152.--
Vermittlungsprovisionen - Fr. 8'489.-- 

Total Anlagekosten - Fr. 81'641.--
Rohgewinn Fr. 284'728.--

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Besitzesdauerabzug (70 %) - Fr. 199'310.--
Steuerbarer Grundstückgewinn
Steuerbarer Grundstückgewinn (gerundet)

Fr. 85'418.--
Fr. 85'400.--

Den beantragten Steueraufschub gewährte die Steuerverwaltung nicht, da 
die von ihr anerkannte (anteilsmässige) Reinvestition von Fr. 51'676.-- (ent-
spricht der Hälfte eines Drittels der geltend gemachten Investitionen für Un-
terhalt und wertvermehrenden Aufwendungen von total Fr. 310'057.90) in die 
Ersatzliegenschaft an der C.________gasse … unter den (anteilsmässigen) 
Anlagekosten der verkauften Stockwerkeinheit Nr. 1________ lag. 

3.3 Mit Rekursentscheid vom 23. April 2024 bestätigte die StRK zwar die 
Gewinnberechnung der Steuerverwaltung (E. 8 f.). Im Hinblick auf die Er-
satzbeschaffung in Form des Umbaus an der C.________gasse … kam sie 
aber zum Schluss, der Anteil der als Reinvestition zu berücksichtigenden 
wertvermehrenden Aufwendungen der Beschwerdegegner sei höher als von 
der Steuerverwaltung angenommen; letztlich anerkannte sie einen (anteils-
mässigen) Betrag von Fr. 103'352.60 je Ehegatten (E. 10.2-10.8). Beim Ehe-
mann der Beschwerdegegnerin lag dies unter der Summe der auf ihn entfal-
lenden Anlagekosten für beide veräusserten Stockwerkeinheiten, was einen 
Steueraufschub ausschloss (E. 10.9.2). Demgegenüber gewährte die StRK 
der Beschwerdegegnerin für den gesamten ihr zuzurechnenden steuerbaren 
Grundstückgewinn von Fr. 85'400.-- (gerundet) einen Steueraufschub 
(E. 10.9.1). Der Entscheid vom 23. April 2024 ist allein in Bezug auf die Be-
schwerdegegnerin angefochten worden; bezüglich ihres Ehemanns ist er un-
angefochten geblieben und in Rechtskraft erwachsen.

4. 

4.1 Die Steuerverwaltung macht vor Verwaltungsgericht einzig geltend, 
die von der Vorinstanz neuberechnete Reinvestition in das Ersatzobjekt an 
der C.________gasse …, die sie in dieser Höhe ausdrücklich anerkennt, 
führe entgegen der StRK nicht zum gänzlichen Steueraufschub (Be-
schwerde Rz. 9 ff.). Strittig ist daher nur, ob der Steueraufschub für den ge-
samten auf die Beschwerdegegnerin entfallenden Grundstückgewinn oder 
lediglich für einen Teilbetrag davon zu gewähren ist. 

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4.2  Nach der massgebenden absoluten Methode (vorne E. 2.3) ist für 
den Umfang des Steueraufschubs ausschlaggebend, inwieweit der Veräus-
serungserlös in das Ersatzobjekt investiert wird. Der Steueraufschub wird 
nur für denjenigen Teil des Gewinns gewährt, der über die Wiederverwen-
dung der Anlagekosten des veräusserten Objekts hinaus zusätzlich in den 
Erwerb oder Bau des Ersatzobjekts investiert wird (vgl. Art. 135 Abs. 1 StG; 
zur Berechnung bei Reinvestition eines Teils des Grundstückgewinns nach 
der absoluten Methode vgl. den Bericht der Kommission für Wirtschaft und 
Abgaben [WAK] des Nationalrats vom 19.1.2010 zur Parlamentarischen In-
itiative 04.450 Ersatzbeschaffung von Wohneigentum, Förderung der beruf-
lichen Mobilität, in BBl 2010 S. 2585 ff., 2595 f., 2602 f.). – Die Beschwerde-
gegnerin hat ihren hälftigen Anteil an der Stockwerkeinheit Nr. 1________ 
für (netto) Fr. 366'369.-- veräussert, wobei sie von diesem Erlös 
Fr. 103'352.60 in den Umbau des Ersatzobjekts an der C.________gasse … 
investiert hat. Die Anlagekosten der veräusserten Liegenschaft beliefen sich 
auf Fr. 81'641.-- (vorne E. 3.2 f.). Die Reinvestition von Fr. 103'352.60 in das 
Ersatzobjekt übersteigt damit zwar die Anlagekosten der veräusserten 
Stockwerkeinheit, jedoch nicht den erzielten Erlös. Entgegen der Vorinstanz 
kann der Aufschub deshalb nicht den gesamten steuerbaren Grundstückge-
winn erfassen, sondern nur die Differenz zwischen Reinvestition und Anla-
gekosten als Gewinnanteil, der über letztere hinausgehend in das Ersatzob-
jekt investiert worden ist. Dies ergibt im Hinblick auf den aufzuschiebenden 
und den sofort zu besteuernden Grundstückgewinn folgende Berechnung: 

Reinvestition C.________gasse … Fr. 103'352.60 
Anlagekosten STE Nr. 1________ - Fr. 81'641.-- 
Aufgeschobener Gewinn Fr. 21'711.60

4.3 Demnach ist, wie von der Steuerverwaltung beantragt (vgl. Be-
schwerde Rz. 16), nur auf einem Teil des Grundstückgewinns in der Höhe 
von (gerundet) Fr. 21'712.-- ein Steueraufschub zu gewähren. Der restliche 
steuerbare Gewinn von Fr. 63'706.-- (= Fr. 85'418.-- minus Fr. 21'712.--) ge-
langt indessen direkt zur Besteuerung. 

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5.

Nach dem Erwogenen erweist sich die Beschwerde der Steuerverwaltung 
als offensichtlich begründet; das Verwaltungsgericht beurteilt solche Rechts-
mittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 
über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft 
[GSOG; BSG 161.1]). In Gutheissung der Beschwerde ist der angefochtene 
Entscheid aufzuheben, soweit die StRK damit der Beschwerdegegnerin ei-
nen Steueraufschub auf dem gesamten Grundstückgewinn gewährt hat (an-
gefochtener Entscheid Dispositiv-Ziffer 1). Die Sache ist zur Neuveranla-
gung im Sinn der Erwägungen nicht an die StRK (was an sich dem Grund-
satz entspricht; statt aller: Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar 
zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 84 N. 16), sondern zur rechne-
rischen Umsetzung (hinten E. 7) direkt an die Steuerverwaltung als verfü-
gende Behörde zurückzuweisen (zumal laut der nachfolgenden E. 6.2 für 
das vorinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigung zu sprechen ist; 
vgl. zum der StRK in Bezug auf die Höhe der Parteientschädigung zustehen-
den erheblichen Ermessensspielraum BVR 2006 S. 440 E. 6.3.4).

6. 

6.1 Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die unterliegende Be-
schwerdegegnerin die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 151 StG i.V.m. 
Art. 108 Abs. 1 VRPG). Personen oder Behörden, die notwendigerweise in 
der Passivrolle am Beschwerdeverfahren beteiligt sind und mit ihrem 
Rechtsstandpunkt nicht (vollständig) durchdringen, trifft die Kostenpflicht 
grundsätzlich ohne Rücksicht darauf, ob sie Anträge gestellt haben oder 
nicht. Die Rechtsprechung hält diesfalls für entscheidend, dass solche Par-
teien als Folge ihrer zwingenden Verfahrensbeteiligung auch ohne eigene 
Anträge unterliegen und daher vorbehältlich spezieller Verhältnisse kosten-
pflichtig werden (BVR 2015 S. 541 E. 8.1 f.; Praxisfestlegung der erweiterten 
Abteilungskonferenz vom 24.3.2015; Ruth Herzog, in Herzog/Daum [Hrsg.], 
Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 5; vgl. jüngst 
etwa VGE 2024/215 vom 26.6.2025 E. 5.1, mit weiteren Hinweisen). Der 
Umstand, dass die Beschwerdegegnerin in der Sache keine Anträge gestellt 

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hat (vgl. vorne Bst. D), rechtfertigt es daher nicht, ihr (als notwendige Partei) 
für das verwaltungsgerichtliche Verfahren ausnahmsweise keine Kosten auf-
zuerlegen. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 
Abs. 3, Art. 104 Abs. 3 VRPG). 

6.2 Die Kosten des Verfahrens vor der StRK sind entsprechend dem Aus-
gang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens neu zu verlegen, weshalb 
auch Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen Entscheids aufzuheben ist. Ge-
messen an den vor der Vorinstanz gestellten Anträgen (u.a. Behandlung der 
beiden Stockwerkeinheiten als steuerliche Einheit, Reinvestition von 
Fr. 518'067.95 in das Ersatzobjekt sowie vollumfänglicher Steueraufschub) 
ist die Beschwerdegegnerin dort im Umfang von einem Fünftel als obsiegend 
zu betrachten; ihr sind demnach die Verfahrenskosten im Umfang von vier 
Fünfteln aufzuerlegen (Art. 102 VRPG i.V.m. Art. 200 Abs. 1 StG). Ersatz-
fähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 102 VRPG i.V.m. Art. 200 
Abs. 4 StG).

7.

Rückweisungsentscheide gelten nach der Regelung des Bundesgesetzes 
vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; 
SR 173.110) in der Regel als Zwischenentscheide, die nur unter den (zu-
sätzlichen) Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG mit dem in der Haupt-
sache offenstehenden Rechtsmittel selbständig angefochten werden kön-
nen. Hier dient die Rückweisung an die Steuerverwaltung bloss der (rechne-
rischen) Umsetzung der Anordnungen des Verwaltungsgerichts, weshalb es 
sich vorliegend um einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG handeln 
dürfte (vgl. BGE 150 II 346 E. 1.3.4, 145 III 42 E. 2.1, 144 V 280 E. 1.2, je 
mit Hinweisen).

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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Dispositiv-Ziffern 1 und 4 des 
Entscheids der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 23. April 
2024 werden aufgehoben. Die Sache wird zur Neuveranlagung der Be-
schwerdegegnerin im Sinn der Erwägungen an die Steuerverwaltung des 
Kantons Bern zurückgewiesen. 

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden der Beschwerdegegnerin 
auferlegt.

3. a) Die auf die Beschwerdegegnerin entfallenden Kosten des Verfahrens 
vor der Steuerrekurskommission, bestimmt auf eine Pauschalgebühr 
von Fr. 1'000.--, werden der Beschwerdegegnerin zu vier Fünfteln, 
ausmachend Fr. 800.--, auferlegt. 

b) Für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission des Kantons Bern 
wird keine Parteientschädigung gesprochen.

4. Zu eröffnen:
- Steuerverwaltung des Kantons Bern 
- Beschwerdegegnerin
- Steuerrekurskommission des Kantons Bern 
- Eidgenössische Steuerverwaltung

Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.