# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 852aa962-0e64-5e6e-909d-496f2ead0b1f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-05-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.05.2010  VB.2009.00691
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2009-00691_2010-05-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2009.00691	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.05.2010
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Umnutzung eines Gasthauses am Zürichsee in ein Wohnhaus

(Für das teils in der Kernzone, teils in der Freihaltezone liegende Gasthaus, das als Wohnhaus umgenutzt werden soll, wurde eine Baubewilligung, eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung, eine denkmalpflegerische Bewilligung, eine wasserrechtliche Konzession und eine wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung erteilt. Die Baurekurskommission wies die dagegen gerichteten Rekurse ab.)

Rechtsgrundlagen der verschiedenen Anspruchsgrundlagen für eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung (E. 4.2). Nachdem die vorgesehene Wohnnutzung weniger Auswirkungen auf Raum und Umwelt zeitigt als die bisherige gewerbliche Nutzung, steht einer Bewilligung gestützt auf Art. 24a RPG nichts entgegen (E. 4.3).
Rechtsgrundlagen der Nutzungsänderung vorschriftswidriger Bauten (E. 5.2).
Die Umnutzung des nicht zonenkonform nutzbaren Terrassen-/Saalanbaus mit geringen Umbaumassnahmen im Innern erreicht bei Weitem nicht die Qualität einer nicht mehr nach § 357 PBG bestandesgeschützten neubauähnlichen Umgestaltung (E. 5.3).
Rechtsgrundlagen der Denkmalpflege (E. 6.1). Die Baudirektion setzte sich mit den Fragen des Denkmalschutzes auseinander und erliess Auflagen. Da sie auch für die kantonale Bewilligung zuständig ist, musste sie keinen formellen negativen Unterschutzstellungsentscheid fällen (E. 6.3).
Rechtsgrundlagen der wasserrechtlichen Konzession (E. 7.2). Durch die blosse Ausschreibung des Bauprojekts ohne vorgängige konzessionsrechtliche Planauflage wurde den Beschwerdeführenden eine begründete konzessionsrechtliche Einsprache verwehrt; die Baurekurskommission hätte daher prüfen müssen, ob die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Konzessionsverfahren gegeben waren (E. 7.3.2). Es handelt sich zwar um ein Vorhaben von untergeordneter Bedeutung, aber durch die Konzessionserneuerung können die Interessen Dritter berührt sein, weshalb die Baudirektion nicht das vereinfachte Verfahren anwenden konnte (E. 7.4.6).

Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Baudirektion zur Durchführung des ordentlichen Konzessionsverfahrens (E. 7.5).

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN
BESTANDESSCHUTZ
DENKMALPFLEGE
KONZESSION
NUTZUNGSÄNDERUNG
RECHTLICHES GEHÖR
UMNUTZUNG
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VEREINFACHTES VERFAHREN
VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE
WASSERBAUPOLIZEI
WASSERRECHTSKONZESSION
ZONENWIDRIGKEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 93 Abs. I BGG
Art./§ 9 KonzessionsV
Art./§ 13 KonzessionsV
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 338a Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG
Art. 24a RPG
Art. 42 Abs. I RPV
§ 21 WasserwirtschaftsG
§ 36 Abs. I WasserwirtschaftsG
§ 39 WasserwirtschaftsG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2009.00691

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 20. Mai 2010

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtssekretär Andreas Conne.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    Vereinigung A,

 

2.    Verein B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.    D, vertreten durch RA
E,

 

2.    Bau- und
Planungskommission Erlenbach,

 

3.    Baudirektion Kanton
Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

D ist Eigentümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse
07 in Erlenbach und plant, das darauf bestehende Gasthaus Schönau umzubauen und
als Wohnhaus umzunutzen. Die hiefür erforderliche baurechtliche Bewilligung
wurde ihr am 11. November 2008 von der Bau- und Planungskommission Erlenbach
erteilt und zusammen mit der Verfügung der Baudirektion vom 24. Oktober 2008
eröffnet. Damit hatte die Baudirektion die raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung,
die denkmalpflegerische Bewilligung, die wasserrechtliche Konzession und
wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung sowie die Bewilligungen betreffend
Landanlagekonzession und Fischerei erteilt. 

II.  

Gegen die Bewilligungen und die Konzessionserteilung
erhoben die Vereinigung A und der Verein B Rekurs bei der Baurekurskommission
II mit dem Antrag, die Entscheide seien aufzuheben. Nach Durchführung von zwei
Schriftenwechseln wies die Baurekurskommission II die Rechtsmittel am 3.
November 2009 ab. 

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhoben die Vereinigung A und
der Verein B am 9. Dezember 2009 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und
beantragten, der Rekursentscheid sowie die erstinstanzlichen Entscheide seien
aufzuheben, eventuell sei die Sache zur Weiterbehandlung und zum Neuentscheid
an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Baurekurskommission II beantragte am 20.
Januar 2010 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D
beantwortete die Beschwerde am 20. Januar 2010 und beantragte deren Abweisung.
Die Baudirektion liess sich am 17. Februar 2010 unter Beilage je eines Mitberichts
des Amts für Raumordnung und Vermessung (ARV) und des Amts für Abfall, Wasser,
Energie und Luft (AWEL) vernehmen und beantragte Beschwerdeabweisung. Die Bau-
und Planungskommission Erlenbach äusserte sich am 27. Januar 2010 ebenfalls mit
dem Antrag auf Abweisung der Beschwerde.

Die Kammer zieht in
Erwägung:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit §
329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung
der vorliegenden Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II
zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die
Beschwerde einzutreten.

2.
 

Da
der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erübrigt
sich ein Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12
E. 1 mit weiteren Hinweisen). 

3.
 

Das bestehende Gasthaus mit der Assek.-Nr. 02 wurde im 16.
Jahrhundert ursprünglich als Wohnhaus errichtet, im 19. Jahrhundert zum
Wirtshaus umgebaut, ab 1924 zu einem kleinen Hotel erweitert und 1936 um einen
seeseitigen Terrassen-/Saalanbau ergänzt. Ausserhalb des ursprünglichen
Gebäudes besteht das Grundstück Kat.-Nr. 01 weitgehend aus aufgeschüttetem
Seegebiet, dies aufgrund von Landanlagekonzessionen vom 13. April 1849 für 2235
Quadratfuss (= ca. 208 m2),
vom 6. Februar 1879 für 18 m2
und vom 18. Dezember 1936 für 39 m2.

Landseitig bis zur Höhe der bestehenden Kellervorbauten
des Gasthauses liegt das Grundstück in der Kernzone und im vorderen Teil bis
zum Zürichseeufer in der kommunalen Freihaltezone. Das Gasthaus selber steht
mit seinen Grundmauern innerhalb der Kernzone, überragt jedoch mit dem
seeseitigen Terrassen-/Saalanbau die Freihaltezone. Der auf Säulen stehende
Saalanbau ragt zudem im vordersten Abschnitt knapp 3.5 m weit in den See.

Das ursprüngliche Gebäude (ohne Terrassen-/Saalanbau) ist
im Kernzonenplan als privilegierte Baute bezeichnet, welcher gemäss Art. 6 Abs.
1 BauO für das Ortsbild besondere Bedeutung zukommt. Es figuriert im kantonalen
Inventar der überkommunalen Schutzobjekte; zudem besteht eine
Personaldienstbarkeit zugunsten des Kantons Zürich, wonach das Gebäude nicht
abgebrochen werden darf und die äussere Wirkung berührende Veränderungen
vorgängig durch die Baudirektion bewilligt werden müssen. Bereits am 27. September
1971 war sodann ein Schutzvertrag zwischen der Gemeinde Erlenbach und der damaligen
Grundeigentümerin abgeschlossen worden.

4.
 

Die ursprüngliche Hotel- und Restaurantnutzung des in der
Freihaltezone liegenden Teils des Terrassen-/Saalanbaus soll durch eine reine
Wohnnutzung abgelöst werden. Die Vorinstanzen wie auch die Parteien gehen
zutreffend davon aus, dass beide Nutzungen in der Freihaltezone zonenwidrig
sind. Strittig ist, ob hierfür eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. 

4.1 Vorab und
im Beschwerdeverfahren erstmals machen die Beschwerdeführenden geltend, für die
Erteilung der Ausnahmebewilligung sei nicht das Bundesrecht massgebend, da eine
innen liegende Freihaltezone im Siedlungsgebiet vorliege, wo Ausnahmen nur nach
kantonalem Recht zu beurteilen seien (zur Problematik vgl. Art. 23 des Bundesgesetzes
vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung, RPG; BGE 116 Ib 377 E. 2a; BEZ 2000 Nr.
11). Dem kann nicht gefolgt werden. Die kommunale Freihaltezone im fraglichen
Bereich liegt am Rand des im kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan
ausgeschiedenen Erholungsgebiets, welchem auch im Regionalen Richtplan
Pfannenstil keine besondere Zweckbestimmung zugewiesen wurde. Sie erstreckt
sich an dieser Stelle praktisch durchgehend über rund 500 m dem Seeufer entlang
und trennt dabei die seeseitig der Seestrasse liegenden Bauzonen vom See. Mit
dieser Trenn- und Landschaftsschutzfunktion ist die fragliche Freihaltezone
funktionell klar nicht den Bauzonen des Siedlungsgebiets zugehörig und darf nur
unter den Voraussetzungen der Art. 24 ff. RPG überbaut werden.

Kommt demnach das Bundesrecht zur Anwendung, so hat sich die
Baudirektion auch zu Recht als für die Erteilung der raumplanungsrechtlichen
Ausnahmebewilligung zuständig erachtet.

4.2 Nach Art.
22 Abs. 1 und 2 lit. a RPG setzt eine Baubewilligung voraus,
dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Die
Zulassung zonenfremder Bauten ausserhalb der Bauzonen wird in den Art. 24
und 24a bis d sowie 37a RPG geregelt. Infrage kommen vorliegend die folgenden
drei Anspruchsgrundlagen:

Gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung
zu erteilen, wenn die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb
der Bauzone keine baulichen Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG
erfordert und wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und
Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass
unzulässig ist (lit. b). Dieses Privileg gilt für jede zonenfremde Baute
(BGE 127 II 215 E. 4.b) und erlaubt auch vollständige Zweckänderungen.

Art. 24c RPG sieht eine Bestandesgarantie vor für
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht
mehr zonenkonform sind (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden,
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind und die wichtigen
Anliegen der Raumplanung gewahrt bleiben (Abs. 2). Näheres dazu regeln die
Art. 41 und 42 RPV. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV muss die Identität der Baute
oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt
bleiben, weshalb die Praxis unter diesem Rechtstitel regelmässig keine
vollständigen Zweckänderungen zulässt (vgl. BGE 113 Ib 303 E. 3b; VGr, 8.
Juli 2004, VB.2003.00416, E. 3.5, www.vgrzh.ch; BGr, 12. Mai 2005, 1A/186/2004,
E.6, www.bger.ch). 

Nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV sind
Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulässig, wenn sie vor
dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne
zonenwidrig geworden sind. Gemäss dieser Bestimmung sind nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch vollständige Zweckänderungen zulässig
(vgl. BGr, 12. Mai 2005, 1.A.186/2004, E. 5.2; 7. Juni 2005, 1A.289/2004,
E.2.2.1; www.bger.ch), nach Praxis des Verwaltungsgerichts auch solche von einer
betrieblichen Nutzung zu einer Wohnnutzung (BEZ 2005 Nr. 1= RB 2005 Nr. 66).
Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die gewerbliche Baute entweder einen eigenständigen
Betrieb oder zumindest einen wesentlichen Betriebsteil eines bestehenden Betriebs
beherbergt (BEZ 2004 Nr. 61, bestätigt durch BGr, 12. Mai 2005, 1A.186/2004
E. 5.2). 

4.3 Die
Baudirektion erteilte die Bewilligung gestützt auf Art. 37a RPG, ohne die Voraussetzungen
nach Art. 24a oder 24c RPG zu prüfen. Die Baurekurskommission schützte den
Entscheid gestützt auf Art. 37a RPG, ohne auf die Ausführungen beider Seiten
betreffend die Art. 24a und 24c RPG einzugehen. Da vorliegend überhaupt keine
baulichen Massnahmen innerhalb der Freihaltezone vorgesehen sind, rechtfertigt
es sich jedoch, vorab die Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 24a RPG zu
prüfen. 

Die Baurekurskommission erwog in ihrem Entscheid
zutreffend, dass die vorgesehene Wohnnutzung weniger Auswirkungen auf Raum und
Umwelt zeitige als die bisherige gewerbliche Nutzung (E. 6.5 am Anfang). Dies
hatten die Beschwerdeführenden auch bereits in ihrer Rekursschrift anerkannt.
Dass die Bewilligung nach einem anderen Bundeserlass unzulässig wäre, ist nicht
ersichtlich und wurde auch nicht geltend gemacht. Demnach steht einer Bewilligung
gestützt auf Art. 24a RPG nichts entgegen. Es braucht daher nicht weiter geprüft
zu werden, ob die Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 24c oder 37a RPG
gegeben sind.

5.
 

5.1 Der
bestehende Terrassen- und Saalanbau sowie das im Erdgeschoss angebaute ehemalige
Flaschenlager stehen teilweise innerhalb des nach § 21 des Wasserwirtschaftsgesetzes
vom 1. Januar 1993 (WasserwirtschaftsG) erforderlichen Mindestgewässerabstands
von 5 m. Für diese Abstandsunterschreitung erteilte die Baudirektion in ihrer
Verfügung eine Ausnahmebewilligung. Die Baurekurskommission schützte dies, da
die untergeordneten baulichen Massnahmen nur das Innere beträfen und damit die
Voraussetzungen für eine Änderung nach § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 (PBG) gegeben seien. Aus den gleichen Gründen erachtete sie das
Bauvorhaben auch trotz des fortbestehenden Verstosses gegen verschiedene
Bauvorschriften der Kernzone (Grenzabstand, Überbauungsziffer, Dach-, Fassaden-
und Fenstergestaltung) in Anwendung von § 357 PBG als zulässig. 

Die Beschwerdeführenden anerkennen grundsätzlich, dass das
Bauvorhaben hinsichtlich aller bestehenden Vorschriftswidrigkeiten nach § 357
PBG zu beurteilen sei. Auch wenden sie sich nicht gegen den Rekursentscheid,
soweit dieser das Umbauvorhaben innerhalb der Kernzone als mit § 357 PBG
vereinbar erachtete. Sie bringen jedoch vor, die vollständige Nutzungsänderung
innerhalb des Gewässerabstands sei nach § 357 PBG nicht zulässig. 

5.2 Nach § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden,
sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für
neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Dabei dürfen Umbauten oder
bauliche Erweiterungen nach gefestigter Rechtsprechung nicht einer
neubauähnlichen Umgestaltung gleichkommen. Dies wurde etwa dann angenommen,
wenn die durch den Umbau geschaffene innere Einteilung und Organisation oder Konstruktion
des Gebäudes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen verstanden
werden konnte und damit das Bisherige nicht mehr erkennen liess (RB 1986 Nr. 99
= BEZ 1987 Nr. 5). 

Nach der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG im Jahre 1991 zog
das Verwaltungsgericht die Grenze zur neubauähnlichen Umgestaltung entsprechend
dem Willen des Gesetzgebers etwas weiter (BEZ 1996 Nr. 3). Im Interesse der
Siedlungskonzentration sowie aus ökonomischen und ökologischen Gründen dehnte
das Verwaltungsgericht schliesslich den Anwendungsbereich von § 357 noch mehr
aus und erkannte eine verpönte neubauähnliche Umgestaltung nur noch bei einer
eigentlichen Gesetzesumgehung. Ob eine solche Umgehung vorliege, lasse sich
nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen. Selbst bei weitergehenden
baulichen Änderungen komme es darauf an, ob die Berufung auf die erweiterte
Besitzstandsgarantie bei objektiver Betrachtungsweise nicht mehr darauf
abziele, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder
vorwiegend darum gehe, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen
zu verhindern (BEZ 2006 Nr. 32 E. 5.1). Diese Rechtsprechung veranlasste die Baurekurskommission
zur – offengelassenen – Frage, ob nach diesen Kriterien allenfalls auch weniger
weit gehende bauliche Massnahmen etwa in neurechtlich kaum mehr sinnvoll
überbaubaren Grundstücken bereits als neubauähnlich zu gelten hätten (BEZ 2006
Nr. 39 E. 7.3), und zur Feststellung, dass es nicht allein auf das Ausmass der
bestehenden Rechtswidrigkeit ankomme, sondern gleichermassen wenn nicht sogar
in erster Linie darauf, in welchem Umfang das Bestehende erhalten werden solle
(BEZ 2008 Nr. 12). 

5.3 Der
bestehende Terrassen-/Saalanbau eignet sich offensichtlich nicht für eine zonenkonforme
Nutzung der Freihaltezone. Geplant ist sodann weder eine Erweiterung dieses
Anbaus noch des gesamten Gebäudes. Vielmehr soll das Gasthaus vor allem
umgenutzt werden, wobei die Umbaumassnahmen ausschliesslich im Innern des in
der Kernzone liegenden Gebäudeteils vorgesehen sind. Sie bestehen im
Wesentlichen aus dem Entfernen bzw. Ersatz einzelner nicht tragender Wände und
einer neuen Treppe vom zweiten Obergeschoss ins 1. Dachgeschoss. Die geplante
Entfernung der Decke über dem 1. Dachgeschoss hat die Baudirektion aus Gründen
des Heimatschutzes verweigert und deren Erhalt und Isolation verlangt
(Disp.-Ziff. II b). Mit den bewilligten baulichen Massnahmen und der damit
verbundenen Umnutzung wird das bestehende Gebäude sowohl in seiner äusseren
Gestaltung als auch in seiner Konstruktion belassen. Trotz der vollständigen
Nutzungsänderung finden auch in organisatorischer Hinsicht nur relativ
geringfügige Änderungen statt, indem etwa die ehemalige Küche zum
Hauswirtschaftsraum, der Gastraum mit Theke zu Küche und Essraum, der angebaute
Saal zum Wohnraum oder die einzelnen Gästezimmer zu Schlaf- und Kinderzimmern
werden. Das Bauvorhaben erreicht damit bei Weitem nicht die Qualität einer
nicht mehr bestandesgeschützten neubauähnlichen Umgestaltung, wie sie die
Rechtsprechung in den vergangenen Jahren entwickelt hat. 

Was die Beschwerdeführenden dagegen vorbringen, überzeugt
nicht. Es mag zwar zutreffen, dass die im Gewässerabstandsbereich gelegene
Nutzfläche andernorts auf dem Grundstück nicht realisiert werden könnte und das
bestehende Gebäude bereits eine gegenüber der Regelbauweise deutliche
Übernutzung aufweist. Darauf kommt es aber nicht an. Die Schutzqualitäten des
Umbauobjekts, welche das Rechtsmittel der Beschwerdeführenden ja gerade motivieren,
verbieten es vorliegend, die gegebenen Nutzflächen mit denjenigen eines nach
der Regelbauweise erstellten und grundsätzlich nicht erwünschten Neubaus zu
vergleichen. Das Bauvorhaben dient klar dem Erhalt des Bestehenden und nicht
der Gesetzesumgehung. Da sich die Nutzungsintensität mit der geplanten
Umnutzung eher reduziert, sind auch keine entgegenstehenden öffentlichen oder
nachbarlichen Interessen ersichtlich. Das Interesse des Publikums am Betrieb
bzw. der Wiedereröffnung des Seerestaurants ist in diesem Zusammenhang ohne Belang.

Das Bauvorhaben bewirkt keine zusätzliche Verletzung des
Gewässerabstandes, zumal innerhalb des 5 m breiten Abstandsstreifens nicht
einmal bauliche Massnahmen vorgesehen sind. Aus diesem Grund ist auch keine
neue Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des kantonalen
Gewässerabstandes im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG notwendig. Dass der
angefochtene Entscheid der Baudirektion seinem Wortlaut nach eine solche
dennoch erteilte, bildet keinen Nachteil für die Beschwerdeführenden, da die Bauherrschaft
daraus nicht mehr ableiten kann, als wenn ihr nur eine Umbaubewilligung im Sinn
von § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG erteilt worden wäre. 

Der die Verfügung der Baudirektion schützende Rekursentscheid
erweist sich daher auch in dieser Hinsicht als rechtens. 

6.
 

6.1 Nach § 203
Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Gebäude und Teile sowie
Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen,
wirtschaftlichen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind
oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre
Wirkung wesentlichen Umgebung. Der Schutz solcher Objekte erfolgt durch
Massnahmen des Planungsrechts, Verordnung, Verfügung oder Vertrag (§ 205 PBG).
Die Schutzmassnahmen verhindern Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen
deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an
(§ 207 Abs. 1 Satz 1 PBG). Schutzmassnahmen für Objekte, denen über den Gemeindebann
hinausgehende Bedeutung zukommt, trifft die zuständige Direktion (§ 211
Abs. 1 Satz 1 PBG).

6.2 Die
Baudirektion hatte in ihrem Entscheid erwogen, das Bauvorhaben sei mit der Kantonalen
Denkmalpflege vorbesprochen und am 16. Juli 2008 revidiert worden. Tatsächlich
sollte nach den ursprünglichen Umbauplänen vom 5. Juni 2008 noch stärker in die
bauliche Substanz des Gebäudes eingegriffen werden, dies insbesondere im 2. Obergeschoss,
wo ursprünglich mehrere massive Wände hätten entfernt werden sollen. Weiter
erwog die Baudirektion, das Vorhaben verursache eine gewisse Beeinträchtigung
des Schutzobjekts; der Ausbau des bisher nicht bewohnten zweiten Dachgeschosses
widerspreche den denkmalpflegerischen Zielsetzungen; es sei daher kalt zu
belassen, die Decke darüber sei zu erhalten und zu isolieren. In Disp.-Ziff. II
verfügte die Baudirektion explizit entsprechende Auflagen. 

Die Beschwerdeführenden beklagten darauf im
Rekursverfahren, dass die Baudirektion keinen formellen Entscheid betreffend
Heimatschutz erlassen habe, sei es durch Anordnung konkreter Schutzmassnahmen, sei
es durch förmliche Entlassung des Objekts aus dem kantonalen Inventar. Die
Baurekurskommission verwarf den Einwand. Die Baudirektion habe vorfrageweise
einen materiellen Schutzentscheid getroffen und damit hinsichtlich des Gebäudeinnern
auf weitere definitive Schutzmassnahmen verzichtet. Dieses Vorgehen sei nicht
zu beanstanden. Die Beschwerdeführenden hätten es unterlassen zu begründen,
inwiefern das Bauvorhaben das inventarisierte Objekt beeinträchtige. Angesichts
der klaren Meinungsäusserung der kantonalen Behörde würde eine Rückweisung der
Sache zum formellen negativen Unterschutzstellungsentscheid auf einen leeren
Formalismus hinauslaufen. 

Dagegen machen die Beschwerdeführenden geltend, die
zuständige Behörde habe bei Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein
Bauvorhaben immer vorab einen förmlichen Entscheid über Schutzmassnahmen zu
treffen. Nur wenn jegliche Gefährdung eines inventarisierten Objekts
ausgeschlossen werden könne, bestehe keine Veranlassung, einen solchen
Entscheid zu treffen.

6.3 Die
Verfügung der Baudirektion hat sich explizit mit den Fragen des Denkmalschutzes
auseinandergesetzt und geprüft, ob und inwieweit das Bauvorhaben das
inventarisierte Objekt gefährde. Da eine gewisse Gefährdung bejaht wurde,
ergingen zwei baubeschränkende Auflagen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern
der damit erfolgte Verzicht auf einen formellen und vom Bewilligungsentscheid
separierten Schutzentscheid die Beschwerdeführenden benachteiligte. Als
Verfügungsadressaten und Rekurrenten konnten sie den heimatschutzrechtlichen
Gehalt der angefochtenen Verfügung ohne Weiteres erkennen und ihre Beanstandungen
dazu im Rekursverfahren vorbringen. Nach der Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts ist ein zweistufiges Vorgehen mit vorangehendem förmlichem
Schutzentscheid nur dann nötig, wenn – bei gegebener Gefährdung eines
inventarisierten Objekts – die Baubewilligungsbehörde nicht zum Entscheid über
Schutzmassnahmen zuständig ist (BEZ 2000 Nr. 22). Vorliegend jedoch ist die
Baudirektion sowohl für die kantonale Bewilligung als auch für die Anordnung
allfälliger Schutzmassnahmen des im kantonalen Inventar aufgeführten Objekts
zuständig. Insofern liegen die Verhältnisse auch anders als in dem von den
Beschwerdeführenden angerufenen Fall BEZ 2009 Nr. 47, wo es um eine kommunale
Baubewilligung der Baubehörde und einen vom Stadtrat zu treffenden förmlichen
Schutzentscheid ging. 

Bei dieser Ausgangslage hätte es an den
Beschwerdeführenden gelegen, die explizit getroffenen Schutzmassnahmen der
Baudirektion als ungenügend zu rügen und dabei insbesondere näher darzulegen,
welche baulichen Massnahmen im Einzelnen welche spezifischen Schutzqualitäten
tangieren und daher zu unterlassen sind. Da sie sich jedoch im Rekursverfahren
allein auf den formellen Einwand beschränkten – was sie im Übrigen auch im Beschwerdeverfahren
weiterhin tun –, ist eine materielle Überprüfung der getroffenen
Schutzmassnahmen im Rekursentscheid zu Recht unterblieben. 

7.
 

7.1 Das
Bauvorhaben überragt Seegebiet und beansprucht zwei Landanlagen, welche am 13.
April 1849 und am 18. Dezember 1936 konzessioniert wurden. Mit der
letztgenannten Konzession wurde dem damaligen Grundeigentümer gleichzeitig und
ohne zeitliche Einschränkung die Bewilligung zur Erstellung des halbkreisförmig
ins Seegebiet vorspringenden Terrassen-/Saalanbaus unter verschiedenen Bedingungen
erteilt (Disp.-Ziff. III). 

Die Baudirektion erwog in der angefochtenen Verfügung,
dass das Gemeinwesen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Sonderrechte
nicht unbefristet erteilen könne. Die maximal zulässige Dauer einer
wasserrechtlichen Konzession betrage nach § 13 KonzessionsV 80 Jahre. Demnach
wäre die bestehende Konzession und Bewilligung auf den 31. Dezember 2016
zu befristen. Mit Rücksicht auf die bevorstehende Investition werde anstelle
einer kurzzeitigen Befristung eine neue Konzession und Bewilligung mit einer
Dauer von 40 Jahren erteilt. Sie hob demnach Disp.-Ziff. III der
Baudirektions-Verfügung vom 18. Dezember 1936 auf und erneuerte Konzession und
Bewilligung unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen bis zum 31. Dezember
2048 (Disp.-Ziff. III).

7.2 Nach § 36
Abs. 1 WasserwirtschaftsG bedürfen die den Gemeingebrauch beschränkenden oder
übersteigenden Nutzungen der öffentlichen Gewässer, die dazu erforderlichen
Bauten und Anlagen sowie deren Änderungen je nach Art der Nutzung einer
Konzession oder Bewilligung. Das Gesuch ist mit den für die Beurteilung des
Vorhabens erforderlichen Unterlagen der Baudirektion zur Vorprüfung
einzureichen und wird nach der Vorprüfung vom Gemeinderat öffentlich aufgelegt
und bekannt gemacht (§ 38 Abs. 1 und 3 WasserwirtschaftsG). Innert der Auflagefrist
kann wegen Verletzung öffentlicher oder privater Interessen Einsprache erhoben
werden (§ 40 WasserwirtschaftsG). Zur gütlichen Erledigung der Einsprache führt
das Amt für Gewässerschutz und Wasserbau eine Lokalverhandlung durch (§ 41 Abs. 1
WasserwirtschaftsG). Über die streitig gebliebenen Einsprachen entscheidet die
Konzessions- oder Bewilligungsbehörde abschliessend (§ 42 WasserwirtschaftsG). 

Von der öffentlichen Auflage kann abgesehen werden, wenn
ein Vorhaben von untergeordneter Bedeutung ist oder Interessen Dritter
offensichtlich nicht berührt (§ 39 WasserwirtschaftsG). § 9 der
Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992
(KonzessionsV) zählt verschiedene Vorhaben untergeordneter Bedeutung im Sinne
von § 39 WasserwirtschaftsG auf; unter anderem Bauten und Anlagen zu Nutzungen
von weniger als drei Monaten Dauer oder wenn die der allgemeinen Nutzung entzogene
Fläche weniger als 100 m2 beträgt
(Abs. 1 lit. c). Voraussetzung für die Durchführung des vereinfachten
Verfahrens ist zudem, dass die Interessen Dritter offensichtlich nicht berührt
werden (Abs. 2). 

7.3
 

7.3.1
Die Beschwerdeführenden beanstandeten im Rekursverfahren, dass Konzession
und Bewilligung nicht in einem ordentlichen Verfahren mit Publikation und
Einsprachemöglichkeit, sondern nur in einem vereinfachten Verfahren nach § 39 WasserwirtschaftsG
erteilt worden seien. Die Baurekurskommission liess die Frage des richtigen Verfahrens
offen. Da die Beschwerdeführenden vom Konzessionsgesuch mit der Zustellung der
angefochtenen Bewilligungen Kenntnis erlangt hätten, sei ihnen aus der
fehlenden Publikation jedenfalls kein Nachteil erwachsen. Sie seien nicht
berechtigt, die Verletzung von Verfahrensrechten Dritter zu rügen. 

Die Beschwerdeführenden bringen dagegen vor, den Dritten stünden
im Konzessionsverfahren anders als im Baubewilligungsverfahren eigentliche
Verfahrens- und Teilnahmerechte zu, wodurch sie den Entscheid gegebenenfalls zu
ihren Gunsten beeinflussen könnten. Das Verfahren sei daher, sofern keine
Ausnahme greife, zwingend durchzuführen, ansonsten der Entscheid wegen
Verletzung des rechtlichen Gehörs aufzuheben sei. 

7.3.2
Die Rekursinstanz verkannte mit ihrer Argumentation, dass die Beschwerdeführer
nicht nur die fehlende Anhörung Dritter beklagten, sondern zumindest sinngemäss
auch die Verletzung des eigenen rechtlichen Gehörs im Konzessionsverfahren
rügten. Sie konnten aus der blossen Ausschreibung des Bauprojekts nicht
erkennen, dass das Vorhaben nicht nur eine baurechtliche Bewilligung, sondern
auch eine wasserrechtliche Konzession bzw. Bewilligung erforderte. Ohne die
vorgängige konzessionsrechtliche Planauflage wurde den Beschwerdeführenden eine
begründete konzessionsrechtliche Einsprache, eine Lokalverhandlung und damit
eine allfällige Einflussnahme auf den Konzessionsentscheid in erster Instanz
verwehrt. 

Es hätte daher im Rekursverfahren geprüft werden müssen, ob
die Voraussetzungen für die Durchführung des vereinfachten Konzessionsverfahrens
gegeben waren oder nicht. Diese Prüfung ist aus verfahrensökonomischen Gründen
durch das Verwaltungsgericht nachfolgend vorzunehmen.

7.4
 

7.4.1
Die Baudirektion erachtete das vorliegende Konzessions- bzw. Bewilligungsgesuch
deshalb als von untergeordneter Bedeutung, weil nur 20 m2 Seefläche
durch den Anbau dauernd überstellt würden, womit die Grenze von § 9
KonzessionsV eingehalten sei. Dagegen machen die Beschwerdeführenden geltend, §
9 KonzessionsV sei nicht kompetenzgemäss erlassen und das strittige Konzessionsgesuch
berühre offensichtlich Interessen Dritter, da damit der Bestand des auf
Konzessionsland stehenden Gebäudeteils für weitere 40 Jahre garantiert worden
sei. Die der allgemeinen Nutzung entzogene Fläche betrage zudem mehr als 100 m2,
wenn der ganze Bestand der auf Konzessionsland liegenden Gebäudeteile zusammengerechnet
würde.

7.4.2
Die vom Regierungsrat erlassene KonzessionsV bildet einen Ausführungserlass
zum WasserwirtschaftsG und kann sich auf die in Art. 67 Abs. 2 der
Kantonsverfassung (KV) dem Regierungsrat eingeräumte Kompetenz zum Erlass von
Vollziehungsverordnungen stützen. 

7.4.3
Die Frage, welche die vorliegend relevante Fläche im Sinne von § 9 Abs. 1
lit. c KonzessionsV ist und ob das Gesuch möglicherweise Drittinteressen
berührt (§ 9 Abs. 2 KonzessionsV), lässt sich nur vor dem Hintergrund der
folgenden materiellen Konzessionsvorschriften beurteilen: 

Nach § 26 KonzessionsV werden für neue private Bauten und
Anlagen zulasten von Gewässergebiet in der Regel keine Konzessionen erteilt.
Für geringfügige Erweiterungen können Ausnahmen gewährt werden. Gemäss § 13
Abs. 1 KonzessionsV wird die jeweilige Konzessionsdauer je nach Art der
Beanspruchung beschränkt; bei hohen Investitionskosten kann nach dem am 15.
August 2007 neu erlassenen § 13 Abs. 2 KonzessionsV eine Dauer bis auf 80 Jahre
festgesetzt werden. Nach den Absätzen 1 bis 3 der Übergangsbestimmung zu dieser
Änderung sind bestehende noch unbefristete Konzessionen nachträglich zu
befristen. Bei der Festlegung der Restlaufzeit sind insbesondere die bisherige
Konzessionsdauer sowie der Zeitpunkt und der Umfang der neusten Investitionen
zu berücksichtigen. Für die Erneuerung nachträglich befristeter Konzessionen
gelten dieselben Bestimmungen wie für Konzessionen, die von Anfang an befristet
waren. 

Am 7. Juli 1995 erliess die Baudirektion Richtlinien für
die baulichen Veränderungen auf Landanlagen und für Seebauten. Hiernach haben
neue Gebäude auf Landanlagen mit Ausnahme von Bootshäusern einen
Gewässerabstand von mindestens 18 m aufzuweisen, wobei unter bestimmten
Voraussetzungen der Minimalabstand in begründeten Fällen bei maximal
zweigeschossigen Gebäuden auf 8 m reduziert werden kann (Ziff. I.2). Für die Erneuerung
von befristeten Konzessionen enthalten die Richtlinien keine Regeln.

7.4.4
Das Umbauvorhaben bedarf für diejenigen Bauteile, für welche 1936 eine
unbefristete Baukonzession (Seegebiet) und konzessionsrechtliche Bewilligung
(auf den 1936 bzw. früher konzessionierten Landanlagen) erteilt wurde, sowohl
einer Änderungsbewilligung betreffend die bestehende Konzession und Bewilligung
als auch einer nachträglichen Befristung und Erneuerung derselben. Dies
betrifft das vom Architekten F für die Landesausstellung geplante Projekt,
welches „in der Hauptsache aus einer 13.1 m langen und 6.8 m breiten Wirtschaftsterrasse
im 1. Stock, unter welcher die mit der Heizung kombinierten Aborte mit der
Grundfläche von 6.8 m x 3.5 m angeordnet“ werden sollten, bestand, entsprechend
dem heutigen Saalanbau mit 77.91 m2 und einem Teil der im
Erdgeschoss darunter liegenden, seeseitigen Anbauten. 

Nur angepasst, aber nicht erneuert werden mussten hingegen
die mit den Baudirektions-Verfügungen Nrn. 03 (Terrasse im 1. Obergeschoss), 04
und 05 (Anbauten im Erdgeschoss) erteilten Bewilligungen, welche bis zum 31. Dezember
2020 befristet waren und für welche die Baudirektion in ihrer Verfügung vom 24.
Oktober 2008 auch keine Bewilligungserneuerung in Aussicht stellte (Disp.-Ziff.
III Ziff. 2 lit. d). 

7.4.5
Da die von diesen jüngeren Anbauten beanspruchten Flächen durch die
erteilten Umnutzungsbewilligungen nicht zusätzlich beansprucht werden, geht es
vorliegend höchstens um die Grundfläche des Saalanbaus von rund 78 m2,
welche durch eine Konzessionserneuerung der allgemeinen Nutzung entzogen
bleiben soll. Davon ist die den See nicht überragende Fläche von rund 58 m2
allerdings bereits durch das Privateigentum an der Landanlage selber, deren
Bestand nicht infrage steht, der allgemeinen Nutzung entzogen. 

Die in § 9 Abs. 1 lit. c KonzessionsV genannte
Voraussetzung für ein Vorhaben von untergeordneter Bedeutung ist daher klar
gegeben. 

7.4.6
Es bleibt gemäss § 9 Abs. 2 KonzessionsV zu prüfen, ob das Vorhaben die
Interessen Dritter offensichtlich nicht berührt. 

Im Rahmen der bestehenden befristeten oder nachträglich
befristeten Konzession und Bewilligung führt die Umnutzung eher zu einer
Entlastung der bisherigen Beanspruchung. Insofern erscheint diese Voraussetzung
für die blosse Anpassung der Konzession und Bewilligung innert der laufenden
Frist ohne Weiteres erfüllt. 

Indessen berührt die gleichzeitig erfolgte Konzessionserneuerung
über die nachträgliche Befristung hinweg durchaus Drittinteressen. Dabei geht
es allein darum, ob der 78 m2
grosse Saalanbau auf mehrere Jahrzehnte nach Fristablauf bestehen bleiben darf
oder nicht. Diese Frage kann in einer weitgehend überbauten Nachbarschaft für
angrenzende Grundstücke von einigem Interesse sein. Die Überstellung der
Nichtbauzone und des Gewässerabstandsbereichs berührt darüber hinaus auch die
Interessen einschlägiger Verbände (§ 338a Abs. 2 PBG). Zudem
figuriert vorliegend das Gebäude Assek.-Nr. 02 nicht nur im kantonalen
Schutzinventar, sondern wurde auch bereits förmlich gewissen Schutzanordnungen
unterstellt. Diese Umstände können in besonderem Masse eine Beendigung der
Konzession und der konzessionsrechtlichen Bewilligung und damit den Abbruch des
Anbaus erfordern. 

Indem die Baudirektion nicht nur die im Rahmen der
laufenden Konzession und Bewilligung notwendige Änderungsbewilligung, sondern
auch die ab Ablauf der nachträglichen Befristung greifende Konzessions- bzw.
Bewilligungserneuerung im vereinfachten Verfahren beurteilte, missachtete sie
diese Drittinteressen. Auch die Baurekurskommission verkannte den doppelten
Gehalt der angefochtenen Verfügung der Baudirektion, wenn sie ausführte, es gehe
lediglich um eine Zweckänderung, welche die gemäss § 25 KonzessionsV zu
wahrenden öffentlichen Interessen nicht verletze. 

Es ist daher unumgänglich, in einem ordentlichen und alle
Interessen berücksichtigenden Verfahren zu klären, ob die Voraussetzungen für
eine nach Ablauf der Restlaufzeit greifende Konzessions- und Bewilligungserneuerung
gegeben sind. 

7.5 Anzumerken
bleibt, dass die diesbezügliche materielle Begründung der Baudirektion, welche
lediglich auf die bevorstehende Investition hinweist, offensichtlich ungenügend
ist. Damit wird lediglich die neue Konzessionsdauer, nicht aber die Erneuerung
der Konzession und Bewilligung als solche begründet. Bei einer
Konzessionserneuerung kann es nämlich unter dem Gesichtspunkt des
Investitionsschutzes von vornherein nur um solche Investitionen gehen, die im
guten Glauben getätigt wurden und während der bisherigen Konzessionsdauer nicht
hinreichend amortisiert werden konnten. Grundsätzlich nicht als schützenswerte
Investitionen können jedoch etwa ein Kaufpreis oder bauliche Vorkehren gelten,
die rein spekulativ in der Hoffnung auf eine Konzessionserneuerung getätigt
wurden, ebenso wenig selbstverständlich künftige Investitionen. Den privaten
Interessen an einer Erneuerung der Konzession sind alsdann allfällige andere
private Interessen Dritter sowie entgegenstehende öffentliche Interessen
gegenüberzustellen. Bei diesen wird neben dem Interesse an einer Freihaltung
des in der Freihaltezone und im Gewässerabstand liegenden Landes zusätzlich
auch die Schutzqualität des bestehenden ursprünglichen Gebäudes sowie gegebenenfalls
auch des Anbaus selber gewürdigt werden müssen. Bei der vorzunehmenden
Interessenabwägung wird die Baudirektion nötigenfalls auch den Blick auf andere
auslaufende Konzessionen und konzessionsrechtliche Bewilligungen im
unmittelbaren Seeuferbereich erweitern müssen, um eine einheitliche Praxis zur
allfälligen Erneuerung solcher Konzessionen zu finden. 

Die Beschwerde ist daher teilweise gutzuheissen und die
Sache zur Durchführung des ordentlichen Konzessionsverfahrens an die
Baudirektion zurückzuweisen.

8.
 

8.1 Bei diesem
in der Hauptsache noch offenen Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten
des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je hälftig auf beide privaten Beschwerdeparteien
aufzuteilen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Parteientschädigungen sind keine
geschuldet (§ 17 Abs. 2 VRG). 

8.2 Beim
vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher
wird grundsätzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den
Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom
17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137 E. 1.3.2).
Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen
nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn
die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit
einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (lit. b). Als Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG
lässt sich ein Rückweisungsentscheid dann einstufen, wenn der unteren Instanz
kein Beurteilungsspielraum mehr verbleibt (BGE 134 II 124 E. 1.3). 

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer II des Entscheids der
Baurekurskommission II vom 3. November 2009 wird teilweise und
Dispositiv-Ziffern III.2 bis 5 der Verfügung der Beschwerdegegnerin 3 vom 24.
Oktober 2008 werden ganz aufgehoben. Die Sache wird zur Durchführung des
ordentlichen Konzessionsverfahrens und zum Neuentscheid im Sinn der Erwägungen
an die Beschwerdegegnerin 3 zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen.

2.    In
Abänderung von Dispositiv-Ziffern III und IV des Entscheids der Baurekurskommission
vom 3. November 2009 werden die Kosten des Rekursverfahrens den Beschwerdeführenden
je zu einem Viertel und der Beschwerdegegnerin 1 zur Hälfte auferlegt und keine
Parteientschädigungen zugesprochen. 

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'120.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden je zu einem Viertel den Beschwerdeführenden 1 und 2 und
zur Hälfte der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.

5.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

6.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

7.    Mitteilung
an…