# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9b8ae42a-e6e9-5147-863d-23220b04f19e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 23.04.2024 LF230074
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF230074_2024-04-23.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: LF230074-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

Dr. E. Pahud und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie Gerichts-

schreiberin MLaw C. Widmer

Urteil vom 23. April 2024

in Sachen

A._____, 
Gesuchsgegner und Berufungskläger

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X1._____ und / oder Rechtsanwalt Dr. iur. 

X2._____

gegen

B._____,
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-

rich vom 2. Oktober 2023 (ER230119)

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Rechtsbegehren:
(act. 1)

1. Der Gesuchsgegner sei zu verpflichten, die 3.5-Zimmerwohnung 
an der C._____-Strasse 1 in D._____ unverzüglich zu räumen 
und dem Gesuchsteller ordnungsgemäss zu übergeben; unter 
Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall. 

2. Es sei das zuständige Stadtammannamt Zürich 3 anzuweisen, 
das Urteil auf Verlangen des Gesuchstellers zu vollstrecken.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwert-
steuer) zulasten des Gesuchsgegners.

Urteil des Einzelgerichtes:
(act. 20)

1. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, die 3.5-Zimmer-Wohnung an der 

C._____-Strasse 1 in D._____ unverzüglich zu räumen und dem Gesuch-

steller ordnungsgemäss zu übergeben.

2. Das Stadtammannamt Zürich 3 wird angewiesen, Ziffer 1 des mit einer Voll-

streckbarkeitsbescheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen des Ge-

suchstellers zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind vom Gesuch-

steller vorzuschiessen. Sie sind ihm aber vom Gesuchsgegner zu ersetzen.

3. Die Entscheidgebühr von Fr. 1'100.– wird dem Gesuchsgegner auferlegt, 

aber mit dem vom Gesuchsteller geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 

Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, dem Gesuchsteller diesen Betrag zu 

ersetzen. 

4. Der Gesuchsgegner wird verurteilt, dem Gesuchsteller eine Parteientschädi-

gung von Fr. 620.– zu bezahlen.

5./6. [Mitteilungen / Rechtsmittel]

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Berufungsanträge:

der Berufungskläger (act. 21 S. 2):

1. Das Urteil des Bezirksgerichts Zürich vom 2. Oktober 2023 im 
Verfahren ER230119 sei aufzuheben und dementsprechend sei 
auf das Gesuch des Gesuchstellers / Berufungsbeklagten nicht 
einzutreten, eventualiter sie dieses abzuweisen.

2. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung in diesem Sinne 
(Nichteintreten, evtl. Abweisung) an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. Mehrwertsteuerzu-
satz) zu Lasten des Gesuchstellers/Berufungsbeklagten.

der Berufungsbeklagte (act. 26 S. 2):

Es sei in Abweisung der Berufung der Entscheid der Vorinstanz zu be-
stätigen.
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) für beide 
Verfahren zu Lasten des Gesuchsgegners und Berufungsklägers.

Erwägungen:

I. Prozessgeschichte und Sachverhalt

1. Der Gesuchsgegner und Berufungskläger (nachfolgend: Berufungskläger 

[Mieter]) schloss mit dem Gesuchsteller und Berufungsbeklagten (nachfolgend: 

Berufungsbeklagter [Vermieter]) am 22. Dezember 2020 einen Mietvertrag für 

eine 3 ½–Zimmerwohnung an der C._____-Strasse 1 in D._____ ab 1. März 2021 

bis am 30. Juni 2022 ab (nachfolgend: erster Mietvertrag [act. 15/1]). Am 21. April 

2022 schlossen die Parteien erneut einen Mietvertrag für die Wohnung ab 1. Juli 

2022 bis 30. Juni 2023 ab (nachfolgend: zweiter Mietvertrag [act. 3/1]). 

2. Mit Eingabe vom 3. Juli 2023 beantragte der Berufungsbeklagte beim Ein-

zelgericht Audienz des Bezirksgerichts Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) die Aus-

weisung des Berufungsklägers im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO 

(act. 1). Nach Eingang des Kostenvorschusses (act. 8 und act. 10) und der Stel-

lungnahme des Berufungsklägers (act. 13) hiess die Vorinstanz das Auswei-

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sungsbegehren mit Urteil vom 2. Oktober 2023 gut (act. 16 = act. 20 [Aktenexem-

plar] = act. 22). 

3. Dagegen erhob der Berufungskläger mit Eingabe vom 16. Oktober 2023 

rechtzeitig Berufung beim Obergericht des Kantons Zürichs (act. 21; act. 17b zur 

Rechtzeitigkeit). Mit Verfügung vom 26. Oktober 2023 wurde dem Berufungsklä-

ger Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses sowie dem Berufungsbeklagten 

Frist zur Einreichung einer Berufungsantwort angesetzt (act. 23). Sowohl der Kos-

tenvorschuss (act. 25) als auch die Berufungsantwort (act. 26) gingen fristgerecht 

ein. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1 – 8). 

Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 

II. Prozessuales

1. Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (vgl. 

Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO), wobei in vermögensrechtlichen Angelegenheiten der 

Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– 

betragen muss (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Ist in einem Ausweisungsverfahren 

nicht nur die Frage der Ausweisung, sondern auch die Beendigung des Mietver-

hältnisses strittig, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 

III 346 E. 1.2.2.3). Dies, weil die Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses 

und damit die Ausweisung bei Nichteintreten auf das Gesuch um Rechtsschutz in 

klaren Fällen im ordentlichen bzw. vereinfachten Verfahren erstritten werden 

muss und dieser Entscheid die dreijährige Kündigungssperrfrist nach Art. 271a 

Abs. 1 lit. e OR auslösen kann. Zwischen den Berufungsparteien ist neben der 

Ausweisung auch die Qualifizierung des Mietverhältnisses als befristet oder unbe-

fristet und somit dessen Beendigung strittig. Der Streitwert entspricht in Abwei-

chung von den vorinstanzlichen Erwägungen dem Mietwert für drei Jahre, bei ei-

nem Monatsmietszins von Fr. 2'210.– (act. 1 Rz. 4, 3/1, 20 E. 8) Fr. 79'560.– 

(Fr. 2'210.– x 36 [Monate]). Die Berufung ist als Rechtsmittel ohne Weiteres zu-

lässig und auf sie ist einzutreten. 

2. Die Berufungsinstanz kann sämtliche Mängel (in Tat- und Rechtsfragen) frei 

und uneingeschränkt prüfen (sog. volle Kognition), vorausgesetzt, die Berufung 

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erhebende Partei setzt sich mit den Entscheidgründen der ersten Instanz ausein-

ander und zeigt konkret auf, was am angefochtenen Urteil oder am Verfahren der 

Vorinstanz falsch gewesen sein soll (vgl. ZR 110 [2011] Nr. 80, BGE 138 III 374 

E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4). 

III. Materielles

1.

1.1. Das Gericht gewährt Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1 

ZPO, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) 

und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser beiden Voraus-

setzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO).

1.2. Im angefochtenen Entscheid erwog die Vorinstanz, dass die vom Beru-

fungskläger vorgebrachten Einwendungen haltlos und der rechtlich relevante 

Sachverhalt klar sei: Die Parteien hätten am 21. April 2022 einen bis am 30. Juni 

2023 befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Auch die Rechtslage sei klar, wes-

halb dem Ausweisungsantrag des Gesuchstellers stattzugeben sei (act. 20 E. 6). 

1.3. Der Berufungskläger bestreitet, dass die Voraussetzungen für den Rechts-

schutz in klaren Fällen erfüllt seien. Die Vorinstanz habe seine Einwendungen, 

dass die Parteien gestützt auf eine mündliche Vereinbarung ein unbefristetes 

Mietverhältnis abgeschlossen hätten, zu Unrecht als haltlos abgetan. Zudem habe 

sie die Verhandlungsmaxime sowie seinen Anspruch auf rechtliches Gehör ver-

letzt und den Sachverhalt unrichtig festgestellt (act. 21). 

2.

2.1. Ein Sachverhalt ist im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO dann sofort be-

weisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand 

nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu er-

bringen (BGE 138 III 123 E. 2.1.1 m.H.). Mit Blick darauf, dass bei Gewährung 

des Rechtsschutzes ein definitives, der materiellen Rechtskraft fähiges Urteil er-

geht, das einer neuen Beurteilung der Sache entgegensteht, hat die gesuchstel-

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lende Partei grundsätzlich den vollen Beweis für die anspruchbegründende Tatsa-

che zu erbringen, so dass klare Verhältnisse herrschen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 

m.w.H.; Botschaft ZPO, BBl 2006 S. 7351 f.; vgl. auch SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, 

in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], ZPO Komm., 3. Aufl. 2016, 

Art. 257 N 6 f.). 

Bestreitet die Gegenpartei die Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle 

Rechtsschutz in klaren Fällen nicht gewährt werden, weil kein liquider Sachverhalt 

vorliegt. Dabei genügt es nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass die 

gesuchsgegnerische Partei substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, 

die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet 

sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Nicht der Fall 

ist dies insbesondere bei "haltlosen" Einwendungen, namentlich dann, wenn die 

Einwendungen zufolge gegenteiliger Anhaltspunkte von vornherein als unzutref-

fend bzw. in hohem Grad unwahrscheinlich erscheinen bzw. wenn deren einge-

hende Abklärung nach der Überzeugung des Gerichts nichts an der Beurteilung, 

die sich aufgrund der schlüssigen und urkundlich belegten Sachdarstellung der 

gesuchstellenden Partei ergibt, ändern könnte (BGE 141 III 23 E. 3.2; 138 III 620 

E. 5.1.1 m.w.H.; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, a.a.O., Art. 257 N 7). 

2.2. In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die Vorinstanz die Einreden und 

Einwendungen des Berufungsklägers zu Recht als haltlos qualifiziert und gestützt 

darauf den klaren Sachverhalt gemäss Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO bejaht hat. 

2.3. Vor der ersten Instanz machte der Berufungsbeklagte unter Bezugnahme 

auf den Wortlaut des zweiten Mietvertrags geltend, dieser sei befristet auf ein 

Jahr abgeschlossen worden. Das Mietverhältnis habe ohne Kündigung am 

30. Juni 2023 geendet (act. 1 Rz. 5). Diese Tatsachenbehauptungen bestritt der 

Berufungskläger. Er machte geltend, im Dezember 2020 (Zeitpunkt des Abschlus-

ses des ersten Mietvertrags) habe die Mieterschaft ein unbefristetes Mietverhält-

nis abschliessen wollen. Aufgrund der ausdrücklichen mündlichen Zustimmung 

der Verwaltung, dass jeweils nach einem Jahr automatisch ein neues Vertragsdo-

kument ausgestellt werde, sei für den Fall, dass der Vermieter konkrete Umbau- 

oder Renovationsvorhaben realisiere, einer Befristung zugestimmt worden. Dar-

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aus ergebe sich, dass ohne Umbau- oder Renovationsvorhaben der Mietvertrag 

unbefristet sei und über das Datum des 30. Juni 2022 zu denselben Konditionen 

weiter laufe. Eine Beendigung (ohne Umbau-/Renovationsvorhaben) bedürfe des-

halb einer Kündigung durch den Berufungsbeklagten (act. 13 Rz. 7 – 11, 35). Da 

der Berufungsbeklagte kein Umbauprojekt verfolgt habe, sei am 21. April 2022 

der Mietvertrag vereinbarungsgemäss verlängert resp. die Befristung für den 

Eventualfall eines Umbaus erneuert worden. Dazu sei ein neues Mietvertragsdo-

kument unter der gleichen Prämisse unterzeichnet worden (act. 13 Rz. 12 – 13). 

Der Berufungskläger reichte zur Untermauerung seines Vorbringens, dass eine 

entsprechende Vereinbarung abgeschlossen wurde, eine E-Mail ein, die E._____, 

welcher den Berufungskläger in den Vertragsverhandlungen vertreten habe 

(act. 13 Rz. 7), am 27. Juni 2023 an F._____, welcher für die G._____ AG gehan-

delt habe, die wiederrum den Berufungsbeklagten bis Ende 2022 vertreten habe 

(act. 13 Rz. 8, 14), geschrieben habe (act. 13 Rz. 11, 13, 24, act. 15/2). Zudem 

ersuchte er um Befragung von E._____ und F._____ als Zeugen (act. 13 Rz. 7, 8, 

10, 12, 13, 24). Mit der mündlichen Vereinbarung sei die Klausel betreffend "Än-

derungen zum Mietvertrag" modifiziert worden. Zudem sei mit der Verlängerung 

des ersten Mietvertrags durch den Abschluss des zweiten Mietvertrags die münd-

liche Vereinbarung vorbehaltlos erfüllt worden, weshalb davon auszugehen sei, 

dass der Schriftlichkeitsvorbehalt höchstens für andere Änderungen gelte. Auch 

fehle im Mietvertrag eine Klausel, wonach der Schriftlichkeitsvorbehalt alle vorher-

gehenden Vereinbarungen – somit auch die mündliche Vereinbarung – aufhebe. 

Dies gerade deshalb, weil die mündliche Vereinbarung vor Unterzeichnung des 

Mietvertrags abgeschlossen worden sei und sich die Parteien über deren Geltung 

einig gewesen seien (act. 13 Rz. 36). Eventualiter sei die Klausel "Kündigung / 

Mindestdauer" so auszulegen, dass sie die mündliche Vereinbarung inkorporiere 

(act. 13 Rz. 37). Subeventualiter seien die Kündigungsbestimmungen gemäss der 

Unklarheitsregel zu Gunsten des Berufungsklägers auszulegen, womit ein auf un-

bestimmte Zeit abgeschlossener Mietvertrag vorliege (act. 13 Rz. 38). Subsube-

ventualiter sei die Berufung auf den Schriftlichkeitsvorbehalt rechtsmissbräuchlich 

(act. 13 Rz. 39). Falls von einer Befristung ausgegangen würde, wäre eine solche 

rechtsmissbräuchlich, weil die Vermieterschaft die fragliche Liegenschaft syste-

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matisch auf kurze Dauer (i.d.R. ein Jahr) vermiete, um die mietrechtlichen Schutz-

bestimmungen zu umgehen (act. 13 Rz. 41 ff. m.H.a. act. 15/2 und act. 15/6).

2.4. Die Vorinstanz erachtete die Einwendungen des Berufungsklägers nicht als 

überzeugend: Das Vorbringen, die Befristung des zweiten Mietvertrags greife nur 

im Falle der Realisierung eines konkreten Umbau- oder Renovationsvorhabens, 

werde lediglich damit begründet, dass der streitgegenständliche Mietvertrag unter 

denselben Prämissen geschlossen worden sei, wie der erste Mietvertrag. Nähere 

Ausführungen zum Vertragsschluss würden fehlen, weshalb unklar sei, inwieweit 

über diese Prämisse, wann, mit wem und zu welchem Zeitpunkt stipuliert worden 

sei (act. 20 E.  4.1.2). Der streitgegenständliche Mietvertrag halte ferner fest, dass 

Änderungen für ihre Gültigkeit der Schriftform benötigten. Aufgrund der vagen 

Ausführungen des Berufungsklägers könne nicht beurteilt werden, weshalb die 

von ihm geltend gemachte Änderung dieser Form nicht bedürfte. Mit dem Argu-

ment, der Schriftlichkeitsvorbehalt stehe der mündlichen Vereinbarung aufgrund 

der vorbehaltlosen Erfüllung nicht entgegen, übersehe der Berufungskläger, dass 

im erneuten Abschluss eines befristeten Vertrags nicht ohne Weiteres auf die vor-

behaltlose Erfüllung der vorgebrachten mündlichen Vereinbarung geschlossen 

werden könne. Der Schriftlichkeitsvorbehalt gelte, weshalb die vorgebrachte Än-

derung in schriftlicher Form hätte vereinbart werden müssen (act. 20 E. 4.1.3). 

Die Vorinstanz qualifizierte das vom Berufungskläger eingereichte E-Mail vom 

27. Juni 2023 (act. 15/2) als schlichte Zusammenfassung des geführten Telefon-

gesprächs, aus dem nicht hervorgehe, dass F._____ dieses erhalten und dessen 

Inhalt bestätigt habe. Die Zusammenfassung sei eine reine Parteibehauptung 

(act. 20 E. 4.2.2). Die im E-Mail gemachten Behauptungen seien zudem nicht ge-

eignet, die vorgebrachte mündliche Vereinbarung zu bestätigen. Vielmehr würden 

sie die Situation eines Vermieters mit Umbauplänen bestätigen, der für die benö-

tigte Flexibilität befristete Mietverträge abschliesse und Verlängerungen in Aus-

sicht stelle, wenn sich der geplante Umbau nicht realisiere. Ein darüber hinaus 

gestalteter Bindungswille erhelle sich nicht. Ferner lasse die Zusammenfassung 

offen, für welchen der beiden Verträge eine Verlängerung in Aussicht gestellt wor-

den sei. Eine in Aussicht gestellte Verlängerung sei keine verbindliche Zusage 

und stelle unter den gegebenen Umständen kein vertrauensbegründendes Ver-

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halten dar. Auch bestehe für den Vermieter grundsätzlich weder eine Pflicht, den 

Mieter über die Verwendung des Mietobjekts nach Ablauf einer befristeten Miet-

dauer zu unterrichten, noch den Mietvertrag bei nicht eingetretenem Grund der 

Befristung zu verlängern (act. 20 E. 4.2.3). Die in diesem Zusammenhang angeru-

fenen Zeugen seien nicht von Belang (act. 20 E. 4.2.4). Die Vorinstanz verwarf 

die Argumentation des Berufungsklägers, dass sich aus den detaillierten Kündi-

gungsbestimmungen im Mietvertrag ableiten lasse, dass die Parteien (Umbau/Re-

novation ausgenommen) die ordentliche Kündigung vorsehen wollten: Die (or-

dentlichen) Kündigungsmöglichkeiten stünden nicht im Widerspruch mit der – klar 

hervorgehobenen – Befristung des Mietvertrags. Vielmehr ermögliche die Rege-

lung die Kündigung vor Ablauf der Befristung. Ferner handle es sich bei den Kün-

digungsmöglichkeiten um standardisierte Formulare, denen neben der Befristung 

ohne weitere Hinweise keine darüberhinausgehende Bedeutung zukomme 

(act. 20 E. 4.3.2). 

Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass es zwar sein möge, dass die Par-

teien eine (erneute) Verlängerung des Mietverhältnisses beabsichtigten. Dazu sei 

es jedoch nicht gekommen. Die Parteien hätten deshalb am 21. April 2022 einen 

befristeten Mietvertrag abgeschlossen, der ohne vorangehende Kündigung am 

30. Juni 2023 geendet habe. Eine ordnungsgemässe Rückgabe des Mietobjekts 

durch den Berufungsklägers sei nicht erfolgt (act. 20 E. 4.4). Was die eventualiter 

vorgebrachte Rüge des Berufungsklägers betreffe, wonach vorliegend mit einer 

Aneinanderreihung befristeter Mietverträge gesetzliche Bestimmungen zum 

Schutz des Mieters umgangen werden sollten, fehle es an Anhaltspunkten für 

eine solche Absicht und die angeführte Rechtsprechung sei nicht einschlägig 

(act. 20 E. 5.3).

2.5. In seiner Berufungsschrift wiederholt der Berufungskläger hinsichtlich der 

Voraussetzung von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO die bereits erstinstanzlich vorge-

brachten Einwände zum Sachverhalt (act. 21 Rz. 5 – 26). Die Vorinstanz habe 

seinen unbestritten gebliebenen Sachvortrag in der Gesuchsantwort teils miss-

achtet und übersehen, teils aktiv selbst bestritten, und daraus eine Gutheissung 

abgeleitet. Die Einwände betreffend eine mündliche Vereinbarung seien fälschli-

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cherweise als haltlos bezeichnet worden: Der Sachverhalt sei in der Gesuchsant-

wort minutiös aufbereitet, elf Beweismittel seien beigelegt und zwei Zeugen offe-

riert worden. Obwohl Zeugen für mündliche Vereinbarungen das sinnvollste Be-

weismittel seien, seien diese nicht angehört worden. Damit habe die Vorinstanz 

die Anforderungen an den Rechtsschutz in klaren Fällen missachtet (act. 21 

Rz. 41 ff.). 

2.6. Wie bereits dargelegt, ist der Rechtsschutz in klaren Fällen nicht zu gewäh-

ren, wenn die Gegenpartei – vorliegend der Berufungskläger – die Tatsachenbe-

hauptungen substantiiert und schlüssig bestreitet. Die Vorinstanz hat übersehen, 

dass der Berufungskläger ausführte, wann (vor Abschluss des ersten Mietvertrags 

[act. 13 Rz. 8, 35 f.]) und von wem (den jeweiligen Vertretern: E._____ und 

F._____ [act. 13 Rz. 7 f.]) die mündliche Vereinbarung abgeschlossen worden sei. 

Auch machte er Ausführungen zu deren zeitlichen Geltung (für zukünftige Miet-

verträge im Sinne eines unbefristeten Mietverhältnisses [act. 13 Rz. 10]). Zu be-

achten ist, dass die Parteien im April 2022 den zweiten Mietvertrag mit Mietbeginn 

per Ende des ersten Mietvertrags abschlossen und dass die beiden Mietverträge 

die gleichen Verpflichtungen beinhalten. So sieht auch der zweite Mietvertrag un-

ter "Kündigung / Mindestmietdauer" eine Befristung vor. Gemäss einer vorläufigen 

Prüfung besteht insofern in zeitlicher als auch in inhaltlicher Hinsicht eine Über-

einstimmung mit der vom Berufungskläger behaupteten Vereinbarung. Dies 

könnte für das Bestehen der Vereinbarung sprechen. Auch der Inhalt des E-Mails 

vom 27. Juni 2023 stimmt gemäss einer summarischen Prüfung mit der geltend 

gemachten Vereinbarung überein, was für deren Bestehen sprechen könnte. So 

führt E._____ im E-Mail aus, vor einem Jahr – somit im Jahr 2022 – sei ihm beim 

Abschluss des befristeten Mietvertrags eine Verlängerung in Aussicht gestellt 

worden und der Grund für die Befristung seien Umbau-/Renovationspläne gewe-

sen. Dass die Mietverträge unter "Kündigung / Mindestmietdauer" sowohl eine 

Befristung als auch eine Regelung der ordentlichen Kündigung beinhalten, könnte 

- entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen - dafür sprechen, dass der Mietver-

trag bei einem Umbau oder einer Renovation auf den durch die Befristung festge-

setzten Zeitpunkt endet und in den übrigen Fällen das Mietverhältnis über die Be-

fristung hinweg andauert und durch ordentliche Kündigung zu beenden ist. Dies 

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stimmt mit der geltend gemachten Vereinbarung überein. Der vom Berufungsklä-

ger vorgebrachte Einwand der mündlichen Vereinbarung ist gemäss einer sum-

marischen Prüfung substantiiert und schlüssig und vermag die Tatsachenbehaup-

tungen des Berufungsbeklagten glaubhaft in Frage zu stellen. 

Die in den Mietverträgen vorgesehene Formvorschrift der Schriftlichkeit ver-

mag diese Schlussfolgerung nicht umzustossen. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, 

dass der Schriftlichkeitsvorbehalt gegen die geltend gemachte Vereinbarung spre-

chen könnte, weil diese mündlich abgeschlossen worden sei. Jedoch ist zu be-

achten, dass der Berufungskläger geltend macht, die mündliche Vereinbarung sei 

vor Abschluss des ersten Mietvertrags abgeschlossen worden und falle nicht un-

ter den Schriftlichkeitsvorbehalt. Dies erscheint nicht ausgeschlossen. Ferner ist 

zu berücksichtigen, dass ein Mietvertrag durch konkludentes Verhalten der Ver-

tragsparteien abgeändert werden kann, selbst wenn dieser - wie vorliegend unter 

"Änderungen zum Mietvertrag" - einen Schriftlichkeitsvorbehalt für Abänderungen 

vorsieht (BGE 125 III 265 E. 4c; BK OR-MÜLLER, 7. Aufl. 2018, Art. 16 N 95; CHK 

OR-KUR/BAUER, 4. Aufl. 2023, Art. 16 N 15). 

2.7. Da mit den vorgehend geprüften Einwendungen des Berufungsklägers die 

Tatsachenbehauptungen des Berufungsbeklagten bereits glaubhaft bestritten 

wurden, kann auf die Überprüfung der erstinstanzlich vorgebrachten Eventualar-

gumentationen (act. 13 Rz. 37 - 29) verzichtet werden. 

3.

3.1. Bringt ein Gesuchsgegner substantiiert und schlüssig Einwendungen vor, 

welche geeignet sind, die gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern, sind 

diese vom Gesuchsteller in tatsächlicher Hinsicht sofort zweifelsfrei zu widerle-

gen, ansonsten ein klarer Fall zu verneinen und auf das Ausweisungsgesuch 

nicht einzutreten ist (BGer 4A_142/2020 vom 3. September 2020 E. 3.1; 

4A_557/2017 vom 21. Februar 2018 E. 3.2; CHK ZPO-SUTTER-SOMM/SEILER, Zü-

rich 2021, Art. 257 N 6). 

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3.2. Vorab ist festzuhalten, dass dem Berufungsbeklagten im vorinstanzlichen 

Verfahren die Gesuchsantwort des Berufungsklägers erst mit dem angefochtenen 

Urteil zugestellt wurde (act. 20 Dispositiv-Ziffer 5). Der Berufungsbeklagte hatte 

somit im vorinstanzlichen Verfahren keine Möglichkeit, zu den in der Gesuchsant-

wort vorgebrachten Äusserungen Stellung zu nehmen. In seiner Berufungsantwort 

konnte sich der Berufungsbeklagte jedoch zu den erstinstanzlich vorgebrachten 

Einwänden sowie den oberinstanzlich vorgebrachten Rügen äussern, womit sein 

rechtliches Gehör gewahrt wurde. 

3.3. In seiner Berufungsantwort bringt der Berufungsbeklagte vor, der Rechts-

schutz in klaren Fällen sei zu Recht gewährt worden, da der Sachverhalt sofort 

beweisbar gewesen sei (act. 26 Rz. 8). Aufgrund des klaren Sachverhalts habe 

keine Veranlassung bestanden, auf die Gesuchsantwort zu reagieren (act. 26 

Rz. 25). Bestritten werde jedoch, dass der Vortrag des Berufungsklägers unbe-

stritten geblieben sei (act. 26 Rz. 26). 

Die Vorinstanz habe die Einwendungen des Berufungsklägers zu Recht als 

haltlos abgetan. Zwischen den Parteien seien zwei schriftliche und befristete Miet-

verträge mit einem Schriftlichkeitsvorbehalt für Änderungen zustande gekommen, 

wobei für das Ausweisungsbegehren nur das Ende des zweiten Mietvertrags als 

sofort beweisbarer Sachverhalt von Relevanz sei. Das Vorhandensein einer 

mündlichen Vereinbarung werde ausdrücklich bestritten und sei weder für den 

ersten noch für den zweiten Mietvertrag nachgewiesen worden (act. 26 Rz. 9, 11, 

13, 15, 21, 29, 31). Auch werde bestritten, dass F._____ die Verhandlung in die-

sem Sinne geführt habe (act. 26 Rz. 30). Die Mietverträge seien nicht aufgrund 

von Umbauprojekten befristet abgeschlossen worden (act. 26 Rz. 15). Der Beru-

fungsbeklagte beabsichtige, die Wohnung selber zu nutzen (act. 26 Rz. 11). Der 

Vorinstanz sei zuzustimmen, dass die Vereinbarung, die eine Änderung des Miet-

vertrags darstelle, dem Vorbehalt der Schriftlichkeit unterstehen würden (act. 26 

Rz. 12, 13, 31). Auch das E-Mail vom 27. Juni 2023 könne nicht für das Bestehen 

einer entsprechenden Vereinbarung herangezogen werden. So habe die Vorin-

stanz zutreffend festgestellt, dass es sich beim Inhalt um reine Parteibehauptun-

gen handle, dass dessen Empfang durch F._____ nicht nachgewiesen worden sei 

- 13 -

und dass F._____ den Inhalt nicht bestätigt habe (act. 26 Rz. 14, 23, 32). Sowohl 

der Inhalt des E-Mails (act. 26 Rz. 33) als auch die Behauptung, F._____ sei an-

gewiesen worden, ausschliesslich befristete Mietverträge abzuschliessen (act. 26 

Rz. 36), würden bestritten. Die Klausel "Kündigung / Mindestmietdauer", die auch 

eine Regelung der ordentlichen Kündigung enthält, spreche nicht für das Vorhan-

densein der Vereinbarung. Mit Verweis auf die vorinstanzlichen Erwägungen 

macht der Berufungsbeklagte zudem geltend, es handle sich um standardisierte 

Formulare, die Befristung sei durch Markierung fett hervorgehoben worden 

(act. 26 Rz. 10, 12) und die Regelung sei vereinbart worden, um das Mietverhält-

nis vor der Befristung ordentlich künden zu können (act. 26 Rz. 16). 

Im Ausweisungsgesuch sei somit dargetan und mit Urkunden bewiesen wor-

den, dass zwischen den Parteien ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen wor-

den sei, der ohne Kündigung am 30. Juni 2023 geendet  habe. Ein liquider Sach-

verhalt sei zu bejahen (act. 26 Rz. 27). 

3.4. Vorab ist festzuhalten, dass der Berufungsbeklagte – und nicht der Beru-

fungskläger – den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu er-

bringen hat (BGer 4A_151/2020 vom 3. September 2020 E. 3; BGE 140 III 315 

E. 4.1). Mit dem Argument, der Berufungsbeklagte habe das Vorhandensein der 

Vereinbarung nicht nachgewiesen, dringt der Berufungsbeklagte folglich nicht 

durch. Zur Widerlegung der Einwände des Berufungsklägers gibt der Berufungs-

beklagte in seiner Berufungsantwort grösstenteils die Erwägungen der Vorinstanz 

wieder bzw. schliesst sich diesen an. Allerdings wurde dargelegt, dass die Vorin-

stanz zu Unrecht von haltlosen Einwendungen ausging (vgl. E. III.2.6 oben). Ent-

sprechend können mit den Erwägungen der Vorinstanz die Einwendungen des 

Berufungsklägers auch nicht widerlegt werden. Die weiteren Tatsachenbehaup-

tungen (die Mietverträge seien aufgrund der beabsichtigten Selbstbenutzung be-

fristet abgeschlossen worden; F._____ habe die Verhandlungen nicht in diesem 

Sinne [Abschluss der Vereinbarung] geführt und sei nicht angewiesen werden, 

nur befristete Mietverträge abzuschliessen) blieben unbelegt. Sie vermögen die 

vom Berufungskläger vorgebrachten Einwendungen nicht zu widerlegen. 

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3.5. Auszugehen ist von einem illiquidem Sachverhalt. Die zwingende Voraus-

setzung von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO ist damit nicht erfüllt, weshalb der ange-

fochtene Entscheid aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutre-

ten ist. 

3.6. Eine Prüfung der vom Berufungskläger vorgebrachten Rügen in Bezug auf 

die Verhandlungsmaxime und den Abschluss von Kettenmietverträgen erübrigt 

sich bei diesem Verfahrensausgang. 

IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen

1. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, entscheidet sie auch 

über die Prozesskosten des vorinstanzlichen Verfahrens (Art. 327 Abs. 3 lit. b 

ZPO). Die Prozesskosten umfassen die von Amtes wegen festzusetzenden Ge-

richtskosten und die Parteientschädigungen. Sie werden in der Regel nach Mass-

gabe des Obsiegens und Unterliegens auferlegt (Art. 106 ZPO). 

2. Vorliegend obsiegt der Berufungskläger mit seinen Anträgen im erstinstanzli-

chen Verfahren. Die erstinstanzliche Festsetzung der Gerichtskosten in Disposi-

tiv-Ziffer 3 auf Fr. 1'100.– blieb im Berufungsverfahren unbeanstandet und ist da-

her der Höhe nach zu bestätigen. Sie sind dem Berufungsbeklagten aufzuerlegen 

und mit dem von ihm im erstinstanzlichen Verfahren geleisteten Vorschuss in glei-

cher Höhe zu verrechnen. 

Sodann ist der Berufungsbeklagte zu verpflichten, dem Berufungskläger für 

das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen. Unter Be-

rücksichtigung des Streitwerts von Fr. 79'560.– (vgl. E. II.1 oben) wird die vom Be-

rufungsbeklagten an den Berufungskläger zu bezahlende Parteientschädigung 

auf Fr. 1'300.– festgesetzt (einschliesslich 7,7% Mehrwertsteuer). 

3. Auch im Berufungsverfahren obsiegt der Berufungskläger mit seinen Anträ-

gen. In Anwendung von §§ 12 Abs. 1, 4 Abs. 1 – 2 und 8 Abs. 1 GebV OG ist die 

Gerichtsgebühr des Berufungsverfahrens auf Fr. 2'000.– festzusetzen. Die Ge-

richtsgebühr ist mit dem Kostenvorschuss zu verrechnen, der vom Berufungsklä-

- 15 -

ger im Rechtsmittelverfahren geleistet wurde. Der Berufungsbeklagte hat dem Be-

rufungskläger diesen zu ersetzen. 

Ferner ist der Berufungsbeklagte zu verpflichten, dem Berufungskläger für 

das Rechtsmittelverfahren in Anwendung von §§ 4 Abs. 1– 2, 9, 11 Abs. 1 und 13 

Abs. 1 – 2 AnwGebV eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.– (einschliesslich 

7,7% resp. 8,1% Mehrwertsteuer) zu bezahlen. 

4. Aufgrund seines Unterliegens ist dem Berufungsbeklagten weder für das 

erstinstanzliche Verfahren noch das Rechtsmittelverfahren eine Parteientschädi-

gung zuzusprechen. 

Es wird erkannt:

1. In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Einzelgerichts Audienz des 

Bezirksgerichts Zürich vom 2. Oktober 2023 (ER230119–L) aufgehoben und 

auf das Ausweisungsbegehren des Berufungsbeklagten wird nicht eingetre-

ten. 

2. Die erstinstanzliche Entscheidgebühr von Fr. 1'100.– wird bestätigt und dem 

Berufungsbeklagten auferlegt. Sie wird mit dem von ihm im vorinstanzlichen 

Verfahren geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'000.– festgesetzt und 

dem Berufungsbeklagten auferlegt. Sie wird aus dem vom Berufungskläger 

geleisteten Vorschuss von Fr. 2'000.– bezogen. Der Berufungsbeklagte wird 

verpflichtet, dem Berufungskläger Fr. 2'000.– zu ersetzen.

4. Der Berufungsbeklagte wird verpflichtet, dem Berufungskläger für das erstin-

stanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'300.– (inkl. 7,7% 

Mehrwertsteuer) und für das zweitinstanzliche Verfahren eine solche von 

Fr. 1'000.– (inkl. 7,7% resp. 8,1% Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Dem Beru-

fungsbeklagten wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

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5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungskläger unter Beilage 

eines Doppels von act. 26, sowie an das Bezirksgericht Zürich, je gegen 

Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 79'560.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Gerichtsschreiberin:

MLaw C. Widmer

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