# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c42d7eef-232b-58ae-b729-7f4147f013ee
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-07
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Steuergericht 07.06.2024 510 2024 5 (510 24 5)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_SG_001_510-2024-5_2024-06-07.pdf

## Full Text

Seite 1 

Urteil vom 7. Juni 2024 (510 24 5) 

 

 _____________________________________________________________________  

 

Gewinnverschiebung von der Grundstückgewinnsteuer in die ordentliche Gewinnsteuer / 
kein genügender Nachweis der Steuerverwaltung 
 

Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter J. Felix (Ref.), 
Dr. L. Schneider, S. Schmid, M. Angehrn, Gerichtsschreiberin E. Zäch 
 
 

Parteien A. ____ AG, vertreten durch Treuwerk AG, Stuttgart-Strasse 11, 
4053 Basel 
 
 Rekurrentin 

  
 
gegen 
 
 

 Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
4410 Liestal,  
 
 Rekursgegnerin 
 
 
 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 
 
 

http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html
http://www.baselland.ch/main_strk-htm.277547.0.html

 
 
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Sachverhalt: 
      

A. 

Die Pflichtige erwarb im Jahr 2015 die Parz. xx, Grundbuch (GB) B. ____ (alle nachfolgenden 

Parzellenangaben beziehen sich ebenfalls auf das GB B. ____). Nachdem eine Neuaufteilung 

dieser Parzelle in vier Einzelparzellen und ein Anmerkungsgrundstück erfolgte, wurden auf den 

neu entstandenen Parzellen vier Einfamilienhäuser erstellt. Die Parz. yy und zz wurden im Sep-

tember 2017 unbebaut veräussert und die Erwerber haben mit der C. ____ AG entsprechende 

Werkverträge abgeschlossen. Demgegenüber hat die Pflichtige die Gebäude auf den Parz. vv 

und ww auf eigene Rechnung erstellen lassen und diese Ende 2018 resp. Anfang 2019 veräus-

sert. 

 

Mit Veranlagungsverfügung vom 15. April 2021 veranlagte die Steuerverwaltung die Pflichtige 

mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 65'667.–, woraus sich eine Grundstückge-

winnsteuer von CHF 16’635.– ergab. Gegen diese Verfügung erhob die Pflichtige, vertreten 

durch die Treuwerk AG, mit Eingabe vom 10. Mai 2021 Einsprache und begründete diese mit 

Schreiben vom 19. Juli 2021. 

 

Daraufhin wurde das Revisorat der Steuerverwaltung mit der Untersuchung des Sachverhalts 

beauftragt und kam mit Revisionsbericht vom 24. März 2023 insbesondere zum Schluss, dass 

eine Gewinnverschiebung von der Pflichtigen an die C. ____ AG (Muttergesellschaft der Pflich-

tigen) stattgefunden habe. Demnach seien CHF 140'000.– aufzurechnen. Dies sei auf die Auf-

teilung der Werkpreise und Landanteile zurückzuführen. Bei den Parz. yy und zz sei im Ver-

gleich zu den restlichen Parzellen der höhere Anteil auffallend, welcher auf den Werkpreis ent-

falle. Die Steuerverwaltung leitete folgende Aufteilung der Kaufpreise auf Land und Gebäude 

her: 

 

 

 

 

 

 

Die Steuerverwaltung führte weiter aus, hinsichtlich der erzielten Gesamtverkaufspreise der vier 

Parzellen würden sich untereinander betragsmässig keine signifikanten Unterschiede ergeben. 

Der Gesamtpreis (Werklohn und Landpreis) für die einzelnen Parzellen sei unter Drittpersonen 

entstanden und daher nicht zu beanstanden. Bezüglich der Aufteilung des Gesamtpreises sei 

jedoch bezüglich der Parz. yy und zz von einer beteiligungsinduzierten Preisgestaltung auszu-

gehen. Durch überhöhte Werkpreise von jeweils CHF 70'000.– sei von einer Gewinnverschie-

bung an die C. ____ AG als Generalunternehmerin (GU) auszugehen. 

 

Die Steuerverwaltung veranlagte die Pflichtige in der Folge auf Grundlage des Revisionsbe-

richts vom 24. März 2023 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 144'295.–, wo-

raus eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 47'796.– resultierte. 

 

 

Parzelle Kaufpreis Anteil Boden Anteil Gebäude 

yy CHF 1'186'000.– CHF 216'000.– CHF 970'000.– 

zz CHF 1'167'000.– CHF 197'000.– CHF 970'000.– 

vv CHF 1'161'000.– CHF 261'000.– CHF 900'000.– 

ww CHF 1'189'000.– CHF 284'000.– CHF 905'000.– 

 
 
Seite 3   

B. 

Gegen diese Verfügung erhob die Pflichtige, nach wie vor vertreten durch die Treuwerk AG, mit 

Eingabe vom 10. Mai 2023 Einsprache. Mit Einsprachebegründung vom 28. September 2023 

beantragte sie, dass der steuerbare Grundstückgewinn auf CHF 8'397.– festzulegen sei. Zur 

Begründung wurde im Wesentlichen dargelegt, dass die GU in der ursprünglichen Gesamtkal-

kulation mit einem Quadratmeterpreis von CHF 685.– gerechnet habe. Dieser Wert liege im 

Vergleich zu weiteren Veräusserungen für Wohnbauland in B. ____ eher über dem Durch-

schnitt. Die von der Steuerverwaltung errechneten Landpreise entsprächen – je nachdem ob 

die Anmerkungsparzelle wie beurkundet oder gedanklich allen Käufern zu gleichen Teilen ange-

rechnet werde – einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis zwischen CHF 794.– und 

CHF 911.–. Ein solcher Quadratmeterpreis sei nicht realistisch. Würde der Ansicht der Steuer-

verwaltung gefolgt, so hätte dies überdies zur Folge, dass der Preis für sämtliche Landanteile 

rund CHF 1'098'000.– hätte betragen müssen, was einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis 

von CHF 840.– entspreche. Das Grundstück sei im Jahr 2015 zu einem Quadratmeterpreis von 

CHF 612.– erworben worden und eine Wertsteigerung innerhalb von zwei Jahren um rund 

CHF 228.–/m2 oder gut 37 % sei realitätsfremd. Die angesetzten und beurkundeten Landpreise 

würden einem Drittvergleich standhalten und seien marktkonform, weshalb keine Gewinnver-

schiebung angenommen werden dürfe. Des Weiteren sei gemäss der Vorkalkulation bei sämtli-

chen vier Objekten von einem Gebäudepreis von mindestens CHF 970'000.– ausgegangen 

worden. Dabei sei – wie dies bei GU-Aufträgen üblich sei – jeweils ein Risikopuffer und ein 

möglicher GU-Gewinn einberechnet worden. Der Schlussrechnung sei zu entnehmen, dass sich 

der Überschuss GU-seitig auf rund CHF 175'000.– belaufen habe, was ca. 4.5 % der Werk-

preissumme ausmache und damit nicht überrissen sei. Die C. ____ AG habe bei der Festle-

gung des mit der Pflichtigen zu vereinbarenden Werkpreises einen Teil des  

Risiko-/Gewinnbetrags an die Pflichtige abgegeben mit der Begründung, dass diese als Verkäu-

ferin eines schlüsselfertigen Hauses auch entsprechend mit im Risiko stehe. Wäre der Werk-

preis wie kalkuliert auf CHF 970'000.– festgelegt worden, hätte die Pflichtige gar einen Verlust 

erlitten. 

 

Mit Entscheid vom 11. Dezember 2023 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Sie ver-

wies zur Begründung im Wesentlichen auf den Revisionsbericht vom 24. März 2023. Ergänzend 

legte sie dar, dass für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer praxisgemäss keine Rolle 

spiele, inwieweit ein Kaufpreis an die nachfolgenden Käufer weiterverrechnet worden sei. Auf-

fallend sei, dass sowohl die Pflichtige als auch die Werkvertragsnehmerin C. ____ AG die glei-

chen Verwaltungsratsmitglieder mit dem gleichen Sitz hätten. Demzufolge diene eine andere 

interne Festlegung des Quadratmeterpreises einzig der Gewinnverschiebung. 

 

 

C. 

Die Pflichtige, nach wie vor vertreten durch die Treuwerk AG, erhebt gegen diesen Entscheid 

mit Eingabe vom 11. Januar 2024 Rekurs und beantragt, (1) die Aufrechnung aus Gewinnver-

schiebung in Höhe von CHF 140'000.– sei ersatzlos zu streichen und der steuerbare Gewinn 

mit CHF 8'397.– zu veranlagen; (2) der Pflichtigen sei für den notwendigen Beizug einer Vertre-

terin eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. Zur Begründung führt sie u. a. 

aus, eine «beteiligungsindizierte Preisgestaltung» der Werkpreise falle ausser Betracht, da die 

 
 
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mit den Käufern/Bauherrn entstandenen Preise unter Drittpersonen entstanden seien. Darüber 

hinaus seien die an die Rekurrentin verrechneten Werkpreise tiefer ausgefallen als jene gegen-

über den unabhängigen Drittpersonen. Die Gesamtpreise der Objekte hätten auf einer Detail-

kalkulation basiert unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten. Damit vorliegend von einer 

Gewinnverschiebung die Rede sein könnte, hätten die Parz. yy und zz durch die Rekurrentin zu 

günstig verkauft und durch die GU zu hohe Werkpreise verrechnet worden müssen. Die ange-

setzten Landpreise seien jedoch absolut marktkonform gewesen. Demzufolge seien eher die an 

die Rekurrentin verrechneten Werkpreise (zu) tief angesetzt gewesen. Zu guter Letzt sei zu 

beachten, dass die vermeintliche Werkpreisdifferenz von CHF 140'000.– auf Bruttopreisen inkl. 

Mehrwertsteuer basiere und ohnehin nicht der gesamte Betrag eine Gewinnverschiebung dar-

stellen könne. 

 

Mit Vernehmlassung vom 7. Februar 2024 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des 

Rekurses. Sie stellt sich auf den Standpunkt, die Rekurrentin würde einen Teil des Gewinns aus 

der Grundstückgewinnsteuer in den ordentlichen Gewinnsteuerbereich verlagern, indem eine 

(überhöhte) Werkpreisforderung an eine nahestehende Gesellschaft (Muttergesellschaft) ver-

rechnet werde. Zugleich könnten diese Leistungen einem Drittvergleich nicht standhalten. Auf-

grund der herrlichen Lage der veräusserten Objekte sowie der Kalkulation der Werkpreise im 

Rahmen der einheitlichen Gesamtüberbauung (Skalierungseffekt) sei der intern verrechnete 

Werkpreis von CHF 900'000.– im Drittvergleich als reell zu bezeichnen. Weiter sei die Lage der 

veräusserten Grundstücke als ruhig und besonders privilegiert zu beurteilen, da sie unmittelbar 

an die Landwirtschaftszone angrenzen und ausserhalb des dicht besiedelten Dorfkerns liegen. 

Darüber hinaus handle es sich bei der betreffenden Strasse um eine Sackgasse, sodass kein 

störender Durchgangsverkehr vorhanden sei. Für solche Landparzellen in B. ____ hätten 

durchaus Höchstpreise um die CHF 800.– pro m2 erzielt werden können. Ferner seien die 

Landpreise der vergleichbaren Einzelparzellen bei den ersten separaten Verkäufen jeweils um 

die CHF 60'000.– bis CHF 70'000.– tiefer gewesen als die rund ein Jahr später veräusserten 

Objekte. Dies lasse sich hingegen statistisch gesehen nicht verifizieren. Die Landpreise für die 

zwei noch separaten Landverkäufe seien folglich zu tief angesetzt und die Werkpreise entspre-

chend überhöht in Rechnung gestellt worden.  

 

An der heutigen Verhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest. 

 

 
  

 
 
Seite 5   

Erwägungen: 

 

 

1. 

Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und 

Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses 

zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im 

vorliegenden Fall CHF 10'000.– pro Steuerjahr übersteigt, von der Fünferkammer des Steuer-

gerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen 

erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 

 

 

2. 

Vorliegend ist streitig und zu prüfen, ob die Steuerverwaltung zu Recht eine Aufrechnung aus 

Gewinnverschiebung in Höhe von CHF 140'000.– vorgenommen hat.  

 

2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder An-

teilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG 

der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertver-

mehrende Aufwendungen) übersteigt. Als Veräusserungserlös gilt der Kaufpreis mit Einschluss 

aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 76 Abs. 1 StG) und als Erwerbspreis wird der Kauf-

preis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers bezeichnet (§ 77 Abs. 1 StG). Als 

Aufwendungen gelten nach § 78 Abs. 1 lit. a StG u. a. Kosten für Bauten, Umbauten, Bodenme-

liorationen und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes 

bewirkt haben. Weiter können unter lit. b Grundeigentümerbeiträge für den Anschluss des 

Grundstückes an Strassen und öffentliche Werke sowie unter lit. c Kosten, die mit dem Erwerb 

und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Mäkler-

provision zum Abzug vom steuerbaren Grundstückgewinn gebracht werden. 

 

In Bezug auf die Beweislastverteilung im Steuerrecht ist festzuhalten, dass der Nachweis für 

steuerbegründende oder steuererhöhende Tatsachen der Steuerverwaltung, der Beweis für 

steuermindernde Tatsachen grundsätzlich der Steuerpflichtigen obliegt. Die Beweislosigkeit 

wirkt sich dabei zu Ungunsten jener Partei aus, welche die Beweislast trägt.1 Da es sich bei der 

Aufrechnung aus Gewinnverschiebung um eine steuererhöhende Tatsache handelt, ist die 

Steuerverwaltung dafür beweispflichtig. 

 

2.2. Die Rekurrentin hat die unbebaute Parz. xx mit öffentlicher Urkunde über einen Kaufvertrag 

vom 7. April 2015 zu einem Preis von CHF 800'000.– gekauft, was bei einer Parzellengrösse 

von 1'307 m2 einem Quadratmeterpreis von CHF 612.– entspricht. Es ist kein Grund ersichtlich, 

weshalb die Veräusserer der Rekurrentin die Liegenschaft unterpreisig hätten verkaufen sollen 

und es gibt keinen Hinweis, dass diese CHF 612.– pro m2 nicht marktgerecht gewesen sein 

sollen. 

 

                                                
1  BGE 140 II 248, E. 3.5. 

 
 
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In der Folge wurde die Parz. xx neu aufgeteilt in vier Einzelparzellen (Parz. yy, zz, vv und ww) 

und ein Anmerkungsgrundstück (Parz. xx). Ein Planungsmehrwert ist nicht ersichtlich und es 

hat kein Quartierplanverfahren stattgefunden, welches die zulässige Nutzung auf den Parzellen 

erhöht hätte. 

 

2.3. Die Parz. yy und zz wurden mit Verträgen vom 8. September 2017 unbebaut veräussert. 

Die Parz. yy, umfassend 304 m2 zzgl. 22.75/214 Miteigentumsanteil am Anmerkungsgrund-

stück, wurde für CHF 216'000.– verkauft, wovon gemäss Kaufvertrag CHF 7'790.40 auf das 

Anmerkungsgrundstück entfielen. Für die Stammparzelle yy ergibt dies einen Quadratmeter-

preis von CHF 685.–. Der Kaufpreis für die Parz. zz, umfassend 252 m2 zzgl. 74.75/214 Mitei-

gentumsanteil am Anmerkungsgrundstück, lag bei CHF 197'000.–, wovon gemäss Kaufvertrag 

CHF 25'598.20 auf das Anmerkungsgrundstück entfielen. Daraus resultiert für die Stammpar-

zelle zz ebenfalls ein Quadratmeterpreis von CHF 685.–. Die Wertsteigerung des Quadratme-

terpreises von CHF 612.– (Jahr 2015) auf CHF 685.– (Jahr 2017) erscheint plausibel. Gemäss 

der Bodenpreisstatistik lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnbauland in B. ____ 

im Jahr 2015 bei CHF 627.–, im Jahr 2018 bei CHF 701.– und im Jahr 2019 bei CHF 675.–. Für 

die dazwischenliegenden Jahre ist in der Statistik kein Wert verzeichnet, da in der Gemeinde 

B. ____ zu wenige Verkäufe stattgefunden haben. Vor diesem Hintergrund sind die errechneten 

Quadratmeterpreise nicht zu beanstanden. Die Steuerverwaltung stellt sich auf den Standpunkt, 

dass die Lage der vier Parzellen als besonders privilegiert beurteilt werden müsse. Dem ist ent-

gegenzuhalten, dass das betreffende Quartier an einem bewaldeten Nordhang liegt, weshalb 

sich die Besonnung der fraglichen Parzellen wohl gerade in den Wintermonaten in Grenzen 

hält. Das Quartier liegt zudem in einer Zone W1, in welcher die bauliche Nutzung im Vergleich 

zu den weiteren Zonen in der Gemeinde B. ____ eher gering ausfällt.2 Zudem handelt es sich 

nicht um ein Villenviertel, zumal weder überwiegend grosse Grundstücke und Häuser noch eine 

hohe Pooldichte in der Umgebung ersichtlich sind. Die Ansicht der Steuerverwaltung, wonach 

die beiden ersten Landverkäufe zu günstig erfolgt sein sollen, lässt sich nach dem Gesagten 

nicht bestätigen. 

 

2.4. Die Käuferschaften der Parz. yy und zz haben in der Folge am 11. Oktober 2017 mit der 

C. ____ AG, einen Werkvertrag für den Bau eines Einfamilienhauses zu einem Preis von 

CHF 970'000.– abgeschlossen. Bei der C. ____ AG und den Käuferschaften der Parz. yy und 

zz handelt es sich um unabhängige Drittpersonen. Die Steuerverwaltung stellt sich auf den 

Standpunkt, die Werkpreise seien um je CHF 70'000.– zu hoch. Dabei stützt sie sich insbeson-

dere auf die Werkverträge betreffen die Parz. vv und ww, welche zu einem niedrigeren Preis 

abgeschlossen wurden. Darauf ist nachfolgend einzugehen. 

 

2.5. Die Bebauung und Veräusserung der Parz. vv und ww gestaltete sich wie folgt: Die Rekur-

rentin selbst hat mit der C. ____ AG (Muttergesellschaft der Rekurrentin) zwei Werkverträge 

abgeschlossen für den Bau je eines Einfamilienhauses. Der Werkpreis belief sich gemäss den 

Verträgen vom 1. Februar 2018 auf CHF 900'000.– (Parz. vv) resp. CHF 905'000.– (Parz. ww). 

Die Parz. vv wurde anschliessend mit Kaufvertrag vom 19. Dezember 2018 zu einem Preis von 

CHF 1'161'000.– veräussert. Mit Kaufvertrag vom 8. Februar 2019 veräusserte die Rekurrentin 

die Parz. ww zu einem Preis von CHF 1'189'000.–. In beiden Fällen wurde als Antritt der 

                                                
2 Vgl. § 46 des Zonenreglements Siedlung der Gemeinde B. ____ vom 12. Juni 2007. 

 
 
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Kaufobjekte der 1. August 2019 vereinbart und bei den Käuferschaften handelte es sich um 

unabhängige Dritte. In den Verträgen wurde nicht festgehalten, wie sich der Kaufpreis aufteilt, 

d. h. wie viel davon auf das Land und wie viel auf das Gebäude entfällt.  

 

2.6. In Bezug auf die Parz. yy und zz hat somit die Käuferschaft selbst die Werkverträge abge-

schlossen. Demgegenüber hat sich die Rekurrentin bei den Parz. vv und ww für die Überbau-

ung auf eigene Rechnung entschieden. Zur Begründung legt sie an der heutigen Verhandlung 

dar, dass dies auf die nicht gut angelaufenen Verkäufe zurückzuführen sei. Dies sei u. a. damit 

zu begründen, dass es für Käufer einfacher sei ein schlüsselfertiges Haus zu kaufen, als zu-

nächst das Land zu erwerben und in der Folge einen Werkvertrag abzuschliessen. Die Rekur-

rentin habe deshalb auf eigenes Risiko angefangen zu Bauen. Diese Ausführungen erscheinen 

schlüssig, zumal es für den Verkauf einer Liegenschaft zusätzlich hilft, wenn das Gebäude be-

reits in Bau ist. Der Antritt der beiden Liegenschaften (Parz. vv und ww) war am 1. August 2019. 

Deshalb erscheint plausibel, dass der Rohbau der Gebäude im Zeitpunkt der Veräusserung 

(Dezember 2018 / Februar 2019) bereits fertiggestellt war und die Rekurrentin bereits angefan-

gen hat zu Bauen. 

 

2.7. Die Steuerverwaltung erachtet den Werkpreis von CHF 900'000.– im Direktvergleich als 

reell. Sie erbringt allerdings keinen Nachweis, weshalb der Werkpreis von CHF 970'000.– nicht 

marktgerecht sein soll. Der Verweis auf die beiden Werkverträge, welche die Rekurrentin selbst 

mit ihrer Muttergesellschaft abgeschlossen hat, genügt hierfür nicht. Die Steuerverwaltung ist 

aufgrund der Beweislastverteilung im Steuerrecht für die vorliegende Aufrechnung beweisbelas-

tet.3 Diesen Nachweis kann die Steuerverwaltung nicht erbringen. Ausserdem hat die Steuer-

verwaltung die zeitliche Komponente und die besonderen Umstände dieses Falls ausser Acht 

gelassen. Sie hat nicht berücksichtigt, dass die Rekurrentin bezüglich der Gebäude auf den 

Parz. vv und ww auf eigene Rechnung mit dem Bau begonnen hat. Es ist nachvollziehbar, dass 

dieses eingegangene höhere Risiko auch entsprechend im Preis zu entschädigen ist. Zudem 

hat die Rekurrentin an der heutigen Verhandlung ausgeführt, dass der Bau der Einfamilienhäu-

ser aufgrund der in E. 2.6. hiervor genannten Gründe in zwei Etappen stattgefunden habe. Der 

von der Steuerverwaltung angenommene Skalierungseffekt aufgrund einer einheitlichen Ge-

samtüberbauung war demnach nicht derart gross. Der Bau der Gebäude auf den Parz. yy und 

zz sowie auf den Parz. vv und ww ist differenziert zu betrachten. 

 

2.8. Des Weiteren ist zu beachten, dass die Kauf- und Werkverträge betreffend die Parz. yy und 

zz zeitlich vor jenen betreffend die Parz. vv und ww abgeschlossen wurden. Erstere Verträge 

sind hingegen ausgerechnet jene, welche die Steuerverwaltung bemängelt, da der Quadratme-

terpreis zu niedrig und der Werkpreis zu hoch sei. Die Rekurrentin hätte demnach bereits im 

Zeitpunkt des Abschlusses der Verträge betreffend die Parz. yy und zz voraussehen müssen, 

inwiefern ein Grundstückgewinn entstehen wird. Die Steuerverwaltung hat die Angelegenheit 

retrospektiv angeschaut. Sie müsste hingegen konkret aufzeigen, weshalb die Verträge betref-

fend die Parz. vv und ww im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu bemängeln gewesen sein 

sollen. Wie bereits erwähnt, gelingt ihr dieser Nachweis nicht. Darüber hinaus ist anzumerken, 

dass gerade bei den Verträgen der Parz. yy und zz eine Aufteilung von Land- und Werkpreis 

                                                
3 Vgl. E. 2.1 hiervor. 

 
 
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vorliegt, womit eine Transparenz zu den Käufern hergestellt wird. Bei den Kaufverträgen der 

Parz. vv und ww wurde beim Kaufpreis nicht differenziert zwischen dem Land- und Werkpreis. 

 

2.9. Sofern etwas nachträglich korrigiert werden müsste, wäre es wohl plausibler, dass beim 

Verkauf der Parz. vv und ww ein zu tiefer Werkpreis verrechnet wurde und eine verdeckte Kapi-

taleinlage vorgelegen hat zur Unterstützung der Tochtergesellschaft. Für die Beurteilung der 

vorliegenden Gewinnverschiebung ist dies hingegen nicht weiter relevant und es braucht nicht 

weiter darauf eingegangen zu werden. 

 

 

3. 

Zusammenfassend vermag die Steuerverwaltung die Gewinnverschiebung nicht nachzuweisen 

und der Rekurs erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Auf die Aufrechnung aus Ge-

winnverschiebung in Höhe von CHF 140'000.– ist zu verzichten. 

 

3.1. Gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über 

die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungsprozessordnung, VPO; SGS 

271) werden die Gerichtskosten in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem 

Ausmass auferlegt. Zufolge des vollständigen Obsiegens der Rekurrentin sind die Gerichtskos-

ten in Höhe von CHF 2’000.– der Steuerverwaltung aufzuerlegen. Der bereits bezahlte Kosten-

vorschuss in Höhe von CHF 2’000.– wird der Rekurrentin zurückerstattet. 

 

3.2. Gemäss § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO kann bei Beschwerden in Steuersachen der 

ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Vertreters eine angemessene Par-

teientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Mit Eingabe vom 28. Mai 

2024 macht die Vertreterin der Rekurrentin eine Parteientschädigung in Höhe von 

CHF 6'274.50 geltend, welche sich aus dem Honorar von CHF 5'821.25 und der MWST zu-

sammensetzt. In diesem Honorar sind etliche Bemühungen im Zusammenhang mit dem Ein-

spracheverfahren enthalten, welche im vorliegenden Verfahren nicht geltend gemacht werden 

können. Einzig die Aufwendungen für das vorliegende Rekursverfahren sind zu entschädigen. 

Es handelt sich dabei um fünf Stunden. Zusätzlich sind für die Vorbereitung der heutigen Ver-

handlung und deren Teilnahme vier Stunden hinzuzurechnen. Der verwendete Stundenansatz 

von CHF 250.– kann nicht übernommen werden, zumal der gerichtlich anerkannte Stundensatz 

für Steuerberater und Treuhänder einheitlich CHF 150.– beträgt.4 Demnach beläuft sich die 

Parteientschädigung auf neun Stunden à CHF 150.– zzgl. 8.1 % MWST, was eine Parteient-

schädigung von CHF 1'459.35 ergibt. 

 

 

 

                                                
4 Vgl. Entscheid des Kantonsgerichts des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Juni 2009, abgedruckt in: BStPra, 

Bd. XIX, S. 559 ff. 

 
 
Seite 9   

Demgemäss erkennt das Steuergericht: 

 

1. 

Der Rekurs wird gutgeheissen und die Steuerverwaltung angewiesen, auf die Aufrechnung aus 

Gewinnverschiebung in Höhe von CHF 140'000.– zu verzichten. 

 

2. 

Die Steuerverwaltung hat die Verfahrenskosten in Höhe von CHF 2'000.– zu bezahlen. Der von 

der Rekurrentin bereits geleistete Kostenvorschuss von CHF 2'000.– wird ihr zurückerstattet. 

 

3. 

Die Steuerverwaltung hat der Rekurrentin eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 1'439.35 

(inklusive Auslagen und MWSt) zu bezahlen. 

 

4. 

Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Rekurrentin (2) und die Steuerverwaltung des 

Kantons Basel-Landschaft (1).