# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13c5ef83-d875-55c1-a957-12a1ae13364d
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-05-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 24.05.2005 A 2005 1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2005-1_2005-05-24.pdf

## Full Text

A 05 1

3. Kammer 

URTEIL
vom 24. Mai 2005

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Anschlussgebühren

1. Die in … domizilierte … AG ist Inhaberin eines Baurechts, welches sich über 

das ganze Areal der Parzelle Nr. 1311 mit 126'803 m2 erstreckt und den 

ganzen Hotelkomplex mit den Bäder- und Sportanlagen erfasst. Mit Entscheid 

vom 15.10.2004 hatte sie vom Gemeindevorstand die Bewilligung zu einem 

umfassenden Umbau des Hotels Kurhaus auf Parzelle Nr. 2353 erhalten, 

unter anderem mit der Auflage in Ziff. 2.14 vom auf Fr. 7 Mio. geschätzten 

Mehrwert Anschlussgebühren für Kanalisation und Wasser von je 2 % zu 

bezahlen (Baugesuch Nr. 663/01). Am 10.04.2002 stellte die 

Gemeindeverwaltung hiefür eine provisorische Wasseranschlusstaxe von Fr. 

143'360.-- in Rechnung. Mit Baubescheid vom 11.03.2002 erhielt die … AG 

die Baubewilligung für "Neubau, Wellnessbereich und Personalzimmer, 

Parzelle Nr. 2353", und zwar war diese Baubewilligung in Ziff. 1.16 mit einer 

analogen Auflage bezüglich der Anschlussgebühren für Wasser und 

Kanalisation versehen (Baugesuch Nr. 663/01 A). Die provisorische 

Veranlagung der Wasseranschlusstaxe erfolgte am 10.04.2002 auf einem 

angenommenen Schätzwert von Fr. 10 Mio., was ohne die Mehrwertsteuer 

einen Betrag von Fr. 200'000.-- ergab. Am 16.09.2004 erhielt die … AG 

schliesslich auch die Baubewilligung für den Neubau einer Parkgarage an der 

Via …. Auch diesmal war im Baubescheid, nämlich unter Ziff. 3.21, eine 

Auflage bezüglich der Bezahlung der Anschlussgebühren für Wasser und 

Kanalisation enthalten, und zwar auf einem Schätzwert von Fr. 2.7 Mio. Die 

Gemeindeverwaltung stellte den betreffenden Betrag von Fr. 54‘000.-- am 

18.09.2002 in Rechnung. Am 10.05.2004 erfolgte die Neuschätzung des 

gesamten Gebäudekomplexes durch die zuständige Schätzungskommission. 

Daraus resultierte ein Gesamtneuwert von Fr. 131'150'400.--. Davon entfielen 

auf die hier interessierenden Objekte folgende Einzelneuwerte:

… Fr. 63'174'600.--

… Fr.   4'422'600.--

… Fr. 16'815'500.--

… Fr.   2'520'000.--

Diese Neuschätzung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Gestützt darauf 

nahm die Gemeindeverwaltung am 07.09.2004 die definitive Veranlagung der 

Objekte Umbau Hotel …, Neubau für Wellnessbereich und Personalzimmer 

sowie Neubau Tiefgarage entlang der Via … vor. Die Verwaltung stellte dabei 

den aufindexierten Neuwert vor dem Umbau dem Neuwert nach dem Umbau 

einander gegenüber und gelangte so zu einem durch die baulichen Vorkehren 

generierten Mehrwert von Fr. 41'771'000.--. Entsprechend veranlagte sie die 

Anschlussgebühren für Wasser und Kanalisation unter Abzug der provisorisch 

geleisteten Zahlungen. Die von der … AG dagegen erhobene Einsprache 

hiess der Gemeindevorstand mit Entscheid vom 29. November 2004, 

mitgeteilt am 1. Dezember 2004, teilweise gut und reduzierte den 

massgebenden Mehrwert um Fr. 2'850'000.-- (Wert der elektrischen 

Leitungen).

2. Dagegen erhob die … AG am 3. Januar 2005 Rekurs an das 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Wasseranschlusstaxe auf Fr. 

669'109.-- und die Kanalisationsanschlussgebühr auf Fr. 703'087.-- zu 

reduzieren. Die Rekurrentin macht geltend, bei der Wasserversorgung sei 

eine Nachzahlung nur dann geschuldet, wenn der Mehrwert durch 

nachträgliche bauliche Massnahmen entstanden sei. Eine Aufindexierung und 

die Korrektur einer Unterversicherung sowie eine durch einen Systemwechsel 

bedingte Korrektur bei elektrischen Leitungen und Einbauschränken seien 

keine baulichen Massnahmen. Nachzahlungen für die Kanalisation seien nur 

bei Erweiterungen zu leisten. Deshalb seien auch dafür die massgebenden 

Werte wie bei der Wasseranschlussgebühr zu korrigieren.

3. Die Gemeinde … beantragte unter Hinweis auf die angefochtene Verfügung 

die Abweisung des Rekurses.

4. Am 24. Mai 2005 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 

und Stelle durch, an welchem ein Verwaltungsrat und der Rechtsvertreter der 

Rekurrentin sowie Mitglieder des Gemeindevorstandes mit ihrem Anwalt 

teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand 

der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu 

äussern.

5. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Die Gemeinde erhebt gestützt auf das Wasserversorgungsgesetz vom 

23.11.1997 (WVG) und gestützt auf das Kanalisationsgesetz vom 24.09.1989 

(KanG) Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren. Die 

Bemessungsgrundlage ist bei beiden Gebührenarten in etwa dieselbe. 

Gemäss Art. 46 WVG haben die Grundeigentümer für Neubauten und 

bestehende Bauten, die erstmals an die Wasserversorgungsanlage der 

Gemeinde angeschlossen werden, eine einmalige Anschlussgebühr von 2% 

des Neuwerts gemäss amtlicher Schätzung zu bezahlen und gemäss Art. 35 

KanG ist für den Anschluss an die Kanalisation und die Mitbenützung der 

bestehenden Abwasseranlage eine einmalige Anschlussgebühr zu entrichten, 

welche der Gemeinderat in Ausübung der ihm diesbezüglich eingeräumten 

Kompetenz ebenfalls auf 2 % festgelegt hat. Gemäss beiden Erlassen ist bei 

baulichen Veränderungen bzw. Erweiterungen bestehender Gebäude eine 

Nachzahlung zu leisten, welche nach Massgabe der Differenz zwischen dem 

vorbestehenden und dem aktuellen Neubauwert bemessen wird.

2. a) Die Anschlussgebühr ist eine öffentlichrechtliche Gegenleistung für die 

Gewährung des Anschlusses an das betreffende öffentliche Leitungsnetz. Als 

solche ist sie eine Benützungsgebühr im Sinne einer Gegenleistung des 

Grundeigentümers dafür, dass er das Recht erhält, die betreffende Ver- oder 

Entsorgungsanlage zu benutzen (BGE 112 Ia 263). Die Anschlussgebühr ist 

nach ihrem Zweck als einmalige Abgabe (taxe unique) konzipiert (vgl. etwa 

BGE 112 la 260 E. 5a S. 263; 97 1 337 E. 2a S. 341; 92 1 450 E. 2c/aa S. 

455). Die Erhebung ergänzender Anschlussgebühren kann vorgesehen 

werden für den Fall, dass eine angeschlossene Liegenschaft nachträglich um- 

oder ausgebaut wird (vgl. VGU 04 16). Sowohl die erstmaligen als auch die 

ergänzenden Anschlussgebühren müssen dem Äquivalenzprinzip genügen. 

Dieses stellt die gebührenrechtliche Ausgestaltung des 

Verhältnismässigkeitsprinzips und des Willkürverbotes dar. Es bestimmt, 

dass eine Kausalabgabe nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum 

objektiven Wert der Leistung stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen 

halten muss. Der Wert der Leistung bemisst sich nach dem Nutzen, den sie 

dem Pflichtigen bringt, oder nach dem Kostenaufwand der konkreten 

Inanspruchnahme im Verhältnis zum gesamten Aufwand des betreffenden 

Verwaltungszweigs, wobei schematische, auf Wahrscheinlichkeit und 

Durchschnittserfahrung beruhende Massstäbe angelegt werden dürfen. Es ist 

nicht notwendig, dass die Gebühren in jedem Fall genau dem 

Verwaltungsaufwand entsprechen; sie sollen indessen nach sachlich 

vertretbaren Kriterien bemessen sein und nicht Unterscheidungen treffen, für 

die keine vernünftigen Gründe ersichtlich sind (BGE 128 I 46 E. 4a S. 52 f.; 

126 I 180 E. 3a/bb S. 188, je mit Hinweisen).

b) Dass für die Bemessung der einmaligen Wasser- und 

Kanalisationsanschlussgebühren auf den Gebäudeversicherungswert 

abgestellt werden darf, steht ausser Frage und entspricht einer weit 

verbreiteten Praxis. Dieses Kriterium ist nicht nur leicht zu handhaben, 

sondern es bildet im Allgemeinen auch einen zuverlässigen Massstab zur 

Ermittlung des dem Gebäudeeigentümer aus dem Anschluss erwachsenden 

Vorteils (vgl. Adrian Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabgabenrechts, in: 

ZBl 104/2003 S. 524, mit Hinweisen). Der Gebäudeversicherungswert bringt 

durch seine Verknüpfung mit den Baukosten in der Regel den Verkehrs- und 

Nutzungswert und insoweit - wenn auch nur schematisch - zugleich das 

entsprechende Interesse des gebührenpflichtigen Eigentümers am Anschluss 

der Liegenschaft zum Ausdruck, nach dem sich die Gebühr bemessen soll 

(Bundesgerichtsurteil 2P.281/2004 vom 2. März 2005, E. 3.2). Dieser 

Schematismus, der letztlich eine genaue Bestimmung des Vorteils des 

Grundeigentümers ausschliesst und ihn eben nur ungefähr zum Ausdruck 

bringt, ist nicht nur bei den einmaligen Anschlussgebühren, sondern auch bei 

den nachträglichen zulässig. Die Nachzahlungspflicht soll zwar für rein 

teuerungsbedingte Mehrwerte ausgeschlossen sein, wie die Rekurrentin an 

sich zu Recht sinngemäss vorbringt.

c) Diesen Anforderungen werden nun sowohl die gesetzlichen Regelungen als 

auch deren Anwendung durch die Gemeinde gerecht. Die Teuerung wird 

nämlich dadurch weitgehend berücksichtigt, dass nicht etwa auf die 

Zeitbauwerte einer Liegenschaft, sondern auf die Neubauwerte der 

Gebäudeversicherung abgestellt wird. Bei den Neubauwerten der 

Gebäudeversicherung handelt es sich aber um nichts anderes als die 

aufindexierten Neuwerte der massgeblichen amtlichen Schätzung. Vorliegend 

hat die Gemeinde entsprechend ihren Vorschriften auf die amtliche Schätzung 

abgestellt, welcher die erstmaligen Anschlussgebühren zugrunde liegen. 

Diesen Neuwert hat sie anhand des Baukostenindexes aufindexiert und den 

so errechneten Betrag dem Neuwert gemäss amtlicher Schätzung nach dem 

Umbau gegenübergestellt. Damit hat sie die indexbedingte Wertänderung im 

Rahmen einer zulässigen schematischen Veranlagungsmethode zugunsten 

der Rekurrentin berücksichtigt. Dass aus der von der Rekurrentin 

vorgeschlagenen Berechnungsmethode ein für sie günstigeres Ergebnis 

resultiert, vermag an der Zulässigkeit der Lösung der Gemeinde nichts zu 

ändern. Schematismen unterliegen immer gewissen Unzulänglichkeiten und 

können in einzelnen Fällen zu unbefriedigenden Resultaten führen. Dies ist 

indessen aus den unter E.2b angeführten Gründen hinzunehmen. Das 

Bundesgericht hat im Übrigen in dem erwähnten Urteil festgehalten, dass 

versicherungstechnische Differenzierungen bei der Gebäudeschätzung als 

Folge des zulässigen Schematismus nicht zugunsten der Gebührenpflichtigen 

berücksichtigt werden müssen. Die Gemeinde durfte deshalb auch 

vorbehaltlos auf die von der Schätzungskommission ermittelten Werte 

abstellen, die von der Rekurrentin ja nicht angefochten wurden. Die Regelung 

der Gemeinde deckt sich im Übrigen auch mit der ratio legis der Erhebung 

nachträglicher Anschlussgebühren. Diese besteht darin, dass 

Grundeigentümer, welche den Wert ihrer Gebäude sukzessive durch Um- 

oder Erweiterungsbauten steigern, mit jenen gleichgestellt werden sollen, 

welche denselben Wert in einem Zug schaffen. Insoweit ist die 

Nachzahlungspflicht auch Ausdruck des Rechtsgleichheitsgrundsatzes. 

Vorliegend ist immerhin festzuhalten, dass die Gemeinde der Rekurrentin 

insoweit entgegengekommen ist, als sie den Wert der elektrischen Leitungen 

vom Mehrwert abgezogen hat. Schliesslich fällt auf, dass die Vorinstanz - im 

Gegensatz zu den meisten anderen Gemeinden Graubündens - bei der Höhe 

des Gebührensatzes nicht nach sogenannten Objektklassen differenziert. 

Dabei wird zwischen Bauten mit geringem, mittlerem und hohem 

Wasserbedarf unterschieden. Restaurants, Hotels und Kurbetriebe werden 

dabei regelmässig zur Objektklasse mit hohem Wasserbedarf gerechnet. Als 

solcher Betrieb wäre auch die Rekurrentin zu qualifizieren, die mit ihrem 

umfangreichen Wellnessbereich einen noch höheren Wasserbedarf hat, als 

übliche Hotels. Auch wenn die Gemeinde in ihrer Gesetzgebung die 

erwähnten Differenzierungen nicht vorgenommen hat, zeigen diese 

Überlegungen doch, dass durch die angefochtene Veranlagung das 

Äquivalenzprinzip im Ergebnis nicht verletzt wird. 

d) Entgegen der Ansicht der Rekurrentin durfte die Gemeinde die 

Anschlussgebühren auch für die neu erstellte Parkierungsanlage erheben. Es 

ist offensichtlich, dass in dieser Anlage nicht nur Meteor-, sondern auch 

Schmutzwasser erzeugt wird, was zwingend einen Anschluss an die ARA 

erfordert. Zu denken ist an aus den Fahrzeugen entweichendes Motorenöl 

oder Salzwasser im Winter. Der Augenschein hat auch gezeigt, dass in der 

Garage Löschwasseranschlüsse vorhanden sind, die nicht nur im Brandfall, 

sondern auch zum Ausspritzen der Garage benutzt werden können. Eine 

Befreiung dieser Anlage von den Anschlussgebühren wäre daher geradezu 

abwegig. Der Rekurs erweist sich demnach als unbegründet.

3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, 

welche überdies die anwaltlich vertretene Gemeinde angemessen 

aussergerichtlich zu entschädigen hat.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 153.--

zusammen Fr. 5'153.--

gehen zulasten der … AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Die … AG entschädigt die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 2'500.--.