# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e1f9fae8-2e6e-5f85-a7fa-66f4ba9f4007
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-02-01
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 01.02.2002 80.2001.187
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2001-187_2002-02-01.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2001.00187

  	
  Lugano

  1 febbraio 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera
  di diritto tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli, vicecancelliere

  

 

statuendo sul ricorso del 21 dicembre 2001

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________, __________ - __________,  

  rappr. da: __________ __________ __________,
  __________ __________,  

  avv. __________. __________ __________, __________
  __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

 

                                   1.   Il
24 marzo 2000, __________ di compera sulle PPP n. __________ e __________ RFD
di __________ __________, che gli era stato concesso l'11 gennaio 2000 da
__________ __________ __________, domiciliato a __________.

                                         Il prezzo
d'acquisto dell'immobile era stabilito in fr. 450'000.-.

                                         Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 10 luglio
2001, i venditori chiedevano la deduzione di spese di investimento per
complessivi fr. 251’838.75, comprensive, in particolar modo, di due provvigioni
per mediazione per              fr. 41’500.–.

                                         Notificando
loro la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27
agosto 2001, l'Ufficio di tassazione di Lugano Città ammetteva in deduzione
provvigioni per fr. 22’500.– e commisurava pertanto l’utile imponibile in fr.
225’646.-, cui corrispondeva un’imposta di fr. 9’025.85 a carico del venditore.
La motivazione allegata spiegava che era stato ammesso il massimo consentito
per onorari di mediazione, pari al 5% del valore di alienazione.

 

 

                                   2.   Con
reclamo del 4 settembre 2001, __________ __________ contestava la mancata
deduzione dell'intera provvigione, sottolineando le difficoltà incontrate nel
reperire un acquirente per l'appartamento venduto. 

                                         L’Ufficio
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 novembre 2001,
richiamandosi all'art. 134 LT, secondo cui sono deducibili unicamente le provvigioni
usuali, comunque non superiori al 5% del valore di alienazione. 

 

 

                                   3.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________
ripropone la richiesta di poter dedurre tutte le provvigioni pagate ai
mediatori. Spiega di avere dovuto affrontare considerevoli difficoltà nella
vendita dell'appartamento, a causa della crisi del settore immobiliare, tanto è
vero che i mediatori che hanno conseguito un profitto sono due: la __________
__________ __________ e la __________ __________ __________. 

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT 1994).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.
59).

                                         4.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT 1994).

 

 

                                   5.   Secondo
l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i
costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di
bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore. 

 

                                         5.1.

                                         La
computabilità dell’onorario per prestazioni di mediazione era prevista, nel
quadro dell’abrogata imposta sul maggior valore immobiliare, dall’art. 9 cpv. 3
LIMVI, secondo il quale erano deducibili le provvigioni usuali versate a un
contribuente assoggettato alla sovranità fiscale svizzera. Tale disposizione
era stata introdotta nella legge solo con una novella legislativa, entrata in
vigore l'8 marzo 1991, con la quale il legislatore ticinese aveva, da un lato,
voluto riconoscere la deduzione analitica di un costo di vendita diventato
ormai usuale e, dall'altro, evitare gli abusi, ponendo, come si legge nel
Rapporto 11 gennaio 1991 della Commissione della Legislazione, «le
necessarie cautele atte a prevenire e a sventare facili elusioni della legge e
evasioni fiscali che potrebbero facilmente realizzarsi sia notificando
provvigioni per importi eccedenti quelli usuali, sia indicando come beneficiari
persone sottratte alla verifica dell'autorità fiscale svizzera» (CDT
n. 64 del 30 marzo 1992 in re F.L.).

 

                                         5.2.

                                         La
possibilità di prendere in considerazione tali costi presuppone l'esistenza di
un contratto di mediazione ex art. 412 ss. CO (Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 255; Rumo,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 253; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz -
Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, p. 1003; Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 255; inoltre, RF 47/1992 p. 230; di diversa opinione Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung,
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 757); occorre cioè che la
provvigione sia stata pagata dall’alienante ad un terzo, perché quest’ultimo
gli ha indicato l’occasione per concludere un contratto o ha agito da
intermediario fra compratore e venditore. Il mediatore non è dunque né un
semplice consulente né un rappresentante (Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 256 s.; Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/Ursprung, op. cit., p.
757), anche se spesso è difficile distinguerlo da quest’ultimo. La principale
differenza è data dal fatto che il conferimento di una procura è un negozio
giuridico unilaterale, mentre la mediazione è un contratto; inoltre, il
mediatore non riceve l'incarico di concludere direttamente il contratto in nome
e per conto del committente, ma quest'ultimo lo stipulerà in prima persona oppure
ne incaricherà un altro rappresentante. Sono, in particolare, esclusi
dall'ambito di applicazione della norma tutti i casi di rappresentanza legale,
come per esempio, quello del padre che agisce per conto del figlio oppure del
tutore (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 255, con riferimento a Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 257). 

 

 

                                   6.   Nella
fattispecie, l'autorità fiscale ha riconosciuto quale provvigione deducibile fiscalmente
solo un importo di fr. 22'500.-, pari al 5% del ricavo complessivo, ritenendo
che non sia “usuale” il pagamento di onorari per l’opera di mediatori per un ammontare
complessivo superiore all'8% del valore di alienazione.

 

                                         6.1.

                                         Come
detto, la legge precisa, infatti, che le provvigioni devono essere usuali.
Con tale puntualizzazione si vuole evitare che si chieda di computare quali
provvigioni quelle che effettivamente sono partecipazioni all'utile, ottenendo
in tal modo un'elusione dell'imposta (Soldini, Le provvigioni di vendita
secondo la LIMVI, in RTT 1987, p. 657 s.). Infatti, una quota di utile
immobiliare che viene ceduta ad un terzo, volontariamente o in base ad un obbligo
assunto contrattualmente, non può considerarsi come una spesa deducibile
neppure se viene rivestita da provvigione (Guhl, Die Spezialbesteuerung
der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 240). 

                                         Negli
altri cantoni, per valutare se la provvigione versata in un caso concreto sia usuale,
ci si riferisce per lo più alla tariffa della locale Associazione svizzera dei
fiduciari immobiliari (SVIT), ma le differenze fra un cantone e l'altro sono
notevoli. In nessun caso, comunque, vengono considerate usuali delle
provvigioni che eccedono il 5% del prezzo (Soldini/Pedroli, op. cit., p.
255).

 

                                         6.2.

                                         Sulla
base di tale principio, questa Camera ha già avuto modo di decidere che un
contribuente che, per vendere un immobile, dà mandato ad un mediatore immobiliare,
promettendogli una provvigione del 5% su un prezzo di circa fr. 270'000.--, ha
diritto al computo solo di questa provvigione a titolo di costo di investimento.
La circostanza che il mediatore incaricato abbia a sua volta contattato una
terza persona, per reperire un acquirente, ed abbia convenuto con questa di
aumentare il prezzo di vendita a fr. 295'000.-- in modo tale da ricavare una
provvigione per entrambi, non influisce infatti sul calcolo del valore di
investimento. La legge tributaria, per evitare evasioni fiscali, ammette
infatti il computo delle sole provvigioni "usuali"; in nessun caso
una provvigione può essere ammessa se oltrapassa il limite del 5% del prezzo,
neppure se la compravendita è stata resa possibile dall' intervento di più mediatori.
La prassi è infatti che essi dividano tra loro il compenso promesso dal mandante
(CDT n. __________.__________.__________ del 18 dicembre 1997, in RDAT
I-1998 n. 11t).

                                         In
particolare, la Camera ha sottolineato che, di solito, in caso di
submediazione, il mediatore concorda con il submediatore una divisione della
provvigione promessagli dai mandanti (cfr. Marquis, Le contrat de
courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, p. 204). 

 

                                         6.3.

                                         Anche
nella fattispecie, secondo le indicazioni fornite all'autorità fiscale, prima,
ed alla Camera di diritto tributario, poi, vi è stata una forma di
submediazione. Il ricorrente aveva conferito il mandato alla __________
__________ __________, la quale gli aveva poi indicato la possibilità di fare
capo alle prestazioni __________ __________ di __________.

                                         Le
analogie con il caso precedente sono evidenti. Anche qui, la misura della provvigione
veniva fatta dipendere dal prezzo che sarebbe stato conseguito. Da una lettera,
inviata dalla __________ __________ __________ alla __________ __________
__________ il 12 agosto 1999, risulta infatti che a quest'ultima era stata
promessa una provvigione del 3% qualora l'appartamento fosse stato venduto per
meno di fr. 450'000.-; in caso di raggiungimento o di superamento di tale importo,
l'onorario sarebbe salito fino al 5%. Con un ulteriore scritto del 15 dicembre
1999, poi, __________ __________ manifestava il proprio accordo alla proposta
di vendere l'appartamento per      fr. 445'000.- e prometteva una provvigione
del 5%.

                                         Nonostante
la richiesta del giudice delegato, non ha invece potuto essere chiarito il
contenuto dell'accordo intervenuto fra il ricorrente e la __________ __________
__________. Secondo quest'ultima, vi sarebbe stato un mero accordo verbale. Non
è però chiaro se il ricorrente si sia limitato ad esigere un importo
prestabilito, lasciando in tal modo al mediatore la facoltà di elevare il
prezzo, qualora un submediatore avesse trovato un acquirente disposto a pagare
di più, o se il mediatore stesso abbia chiesto fin dal principio una
provvigione superiore a quella prevista dalle tariffe della __________,
riservandosi di versarne una parte più o meno importante ad un submediatore.

                                         In simili
circostanze, deve comunque essere confermato il carattere inusuale della
provvigione complessivamente pagata dal ricorrente al mediatore. 

 

                                         6.4.

                                         È vero
che il ricorrente invoca la tariffa della __________, che permetterebbe di
aumentare la provvigione dell'1% se la commercializzazione dell'immobile
presenta particolari difficoltà (cfr. tariffa pos. 2.2.4.). Nel caso in esame,
non è tuttavia stata dimostrata una particolare difficoltà nella
commercializzazione dell'immobile, tanto è vero che il ricorrente si limita ad
invocare la situazione di crisi del mercato immobiliare degli anni Novanta. 

                                         Se la
sola crisi del mercato immobiliare giustificasse un aumento della provvigione
spettante al mediatore, si deve ritenere che la __________ avrebbe alzato al 6%
la provvigione di base; è invece evidente che la facoltà di aumentare il
compenso dell'1% è concepita per casi in cui l'oggetto stesso che si vuole
vendere presenta delle caratteristiche peculiari che ne rendono difficile la
commercializzazione. Tanto è vero che la giurisprudenza del Tribunale
amministrativo del Canton Zurigo richiede espressamente che le difficoltà di
commercializzazione siano già riconoscibili al momento della conclusione del
contratto di mediazione e che siano a tale momento commisurate nel calcolo
della provvigione (Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten
Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, § 221, n. 80, p. 1471 e giurisprudenza
citata). Ma non risulta che l'appartamento presentasse caratteristiche di tal
genere o almeno, mancando un contratto di mediazione in forma scritta, non è
possibile verificare se fin dal momento della stipulazione dello stesso il
venditore avesse acconsentito a pagare una provvigione superiore proprio in
considerazione di tali caratteristiche dell'oggetto.

 

                                         6.5.                                 

                                         Per
quanto concerne le altre spese poste a carico del ricorrente dal mediatore, il
tariffario della __________ (pos. 2.2. in fondo) prevede che "il rimborso
delle spese vive sostenute per il collocamento dell'oggetto sul mercato, come
per esempio: inserzioni, cartelli, prospetti, modelli, copie, eliografie,
estratti RF, è da concordare previamente per iscritto con il mandante". 

                                         Poiché,
come già rilevato, il ricorrente ammette di non avere stipulato un contratto di
mediazione in forma scritta, anche la possibilità di comprovare un simile
accordo è esclusa.

                                         Diverso
il discorso che concerne l'IVA. Tale imposta è infatti dovuta per legge e deve
essere aggiunta all'onorario anche secondo il tariffario __________ (pos.
1.7.).

                                         Alla
provvigione ammessa dall'Ufficio di tassazione (fr. 22'500.-) può pertanto essere
aggiunto l'importo di fr. 1'687.- (pari al 7.5% dell'onorario riconosciuto).

 

 

                                   7.   Il
ricorso è conseguentemente accolto solo nella misura in cui alla provvigione
riconosciuta dall'Ufficio di tassazione è aggiunta l'IVA per fr. 1'687.-.

                                         Tassa di
giustizia e spese processuali sono dunque poste a carico del ricorrente, nella
misura di nove decimi. Non si assegnano ripetibili.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 26 novembre 2001 è riformata nel senso
che la deduzione della provvigione è aumentata da fr. 22'500.- a fr. 24'187.-.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    400.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.    100.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    500.–

                                         sono a
carico del ricorrente nella misura di 9/10 (fr. 450).

                                         Non si
assegnano ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Il
presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                       Il
segretario: