# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8b23dfdf-84ad-5df2-bc20-ef0563f52609
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 23.04.2014 BRGE III Nr. 0054/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0054-20_2014-04-23.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0054/2014 vom 23. April 2014 in BEZ 2014 Nr. 30 

Die Baubehörde hatte die Änderung der Nutzung eines freistehenden 
Garagengebäudes in einen Hobbyraum bewilligt. Nachbarn erhoben 
hiergegegen mit der Begründung Rekurs, diese Umnutzung führe zum Verlust 
der Einstufung als Besonderes Gebäude und damit zum Verstoss gegen 
Abstandsvorschriften.  

Aus den Erwägungen: 

4.1 Damit ein Gebäude als ein Besonderes Gebäude zu klassifizieren ist, 
haben zwei Tatbestandsmerkmale erfüllt zu sein. Die grösste Höhe darf 4 m, 
bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigen, und das Gebäude darf nicht für den 
dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein (§ 273, § 49 Abs. 3 PBG). 
Sind diese zwei Voraussetzungen erfüllt, kommt das als Besonderes Gebäude 
zu würdigende Gebäude nach Massgabe des kommunalen Rechts in den 
Genuss von Gebäude- und Grenzabstandserleichterungen (…) 

4.2 Unstreitig ist das ein Schrägdach aufweisende Gebäude maximal exakt 
5 m hoch (gemessen ab dem gewachsenen Terrain).  

Damit bleibt zu prüfen, ob es nicht für den dauernden Aufenthalt von 
Menschen bestimmt ist. Massgebend hierfür ist die objektive Eignung 
respektive Verwendbarkeit eines Gebäudes aufgrund seiner baulichen 
Ausgestaltung (BRKE I Nr. 613/1988, E. 3b, in BEZ 1988 Nr. 26). Zwar kommt 
es beim Entscheid, ob ein Gebäude ein Besonderes Gebäude ist, grundsätzlich 
nicht auf die deklarierte Nutzungsabsicht an. Zu beachten ist allerdings, dass 
diese Rechtsprechung sich bis anhin stets auf Fälle bezog, in welchen seitens 
der Bauherrschaft jeweils deklariert wurde, das – als allfälliges Besonderes 
Gebäude zur Diskussion stehende – Gebäude werde nicht für den dauernden 
Aufenthalt von Menschen genutzt. Auf die jeweils deklarierte «Nicht-Nutzung» 
zum dauernden Aufenthalt war richtigerweise dann nicht abzustellen, wenn ein 
Gebäude sich von seiner Ausstattung her sehr wohl für den dauernden 
Aufenthalt eignete. Andernfalls wäre es für jede Bauherrschaft ein Leichtes, ein 
objektiv noch so sehr zum dauernden Aufenthalt geeignetes Gebäude allein 
durch einfache Erklärung zu einem abstandsprivilegierten Besonderen 
Gebäude werden zu lassen. Das würde missbräuchlichen Erklärungen Tür und 

Tor öffnen.  

Diese Gefahr besteht vorliegend gerade nicht. Die private Rekursgegnerin 
sucht ausdrücklich um die Bewilligung für eine Nutzung nach, welche – wie die 
Nutzung als Hobbyraum – einen dauernden Aufenthalt von Menschen mit sich 
bringt. In einem solchen Fall muss bei der Beantwortung der Frage, ob das 
Gebäude für den dauernden Aufenthalt «bestimmt» ist (§ 273, § 49 Abs. 3 
PBG), zumindest dann auch auf die deklarierte Nutzungsabsicht abgestellt 

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werden, wenn und soweit ein Gebäude diese Nutzung von seiner baulichen 
Ausstattung her auch möglich erscheinen lässt. 

4.3 Das streitbetroffene Gebäude ist allseits geschlossen und besteht aus 
massivem, 22 cm dickem Mauerwerk. Alle Wände sind gestrichen. Der Boden 
ist mit wohnraumüblichen Platten ausgelegt. Die eingezogene Holzdecke führt 
zu einer gleichbleibenden Raumhöhe von rund 2,2 m und hat eine isolierende 
Wirkung. Das Gebäude verfügt über Stromanschluss; an der Decke sind 
mehrere Lampen montiert. Aussenliegend an der Südostfassade ist eine 
Satelliten-Empfangsantenne angebracht. Auch ein Telefonanschluss ist 
vorhanden. An der Südwestfassade existiert in einer Höhe von ca. 1 m über 
dem Boden ein Fenster, das vollständig oder gekippt geöffnet werden kann. An 
der Nordwestfassade sind zwei weitere Fenster vorhanden (längliche, kippbare 
Oberlichter mit aussenseitigen Vergitterungen). Ein viertes, mit Milchglas 
versehenes kleines Fenster befindet sich in der Garagentür. Gemäss den 

Plänen beträgt die Fensterfläche insgesamt 1,6 m
2
, was fast exakt 10 Prozent 

der Bodenfläche von 16,06 m
2
 entspricht. Das Gebäude ist damit nahezu so gut 

belichtet wie ein Raum, der bereits als Wohn- und Schlafraum genutzt werden 
darf (vgl. § 302 Abs. 2 PBG), wobei ein Hobbyraum dieser Vorschrift 
wohlverstanden gerade nicht genügen muss.   

Eine Nutzung des Gebäudes als Hobbyraum ist vorliegend auch ohne fest 
installierte Heizung zumindest von etwa April bis Oktober und damit während 
mehr als der Hälfte eines Jahres durchaus möglich. Hinzu kommt, dass das 
simple (und baubehördlich faktisch nicht kontrollierbare) Hinzustellen eines 
mobilen Heizelements in den Übergangszeiten und selbst im Winter praktisch 
eine ganzjährige Nutzung des Gebäudes ermöglicht. Der Raum ist klein und 
isoliert genug, um dergestalt genügend beheizbar zu sein. Im Lichte der 
ausgewiesenen Nutzungsabsicht als Hobbyraum ist es deshalb nicht 
ausreichend, wenn die Vorinstanz bei der Bezugsabnahme nur überprüfen will, 
ob noch irgendwelche Heizinstallationen bestehen und gegebenenfalls 
beabsichtigt, das Abhängen bzw. Plombieren derselben anzuordnen.  

4.4 Insgesamt ist das Gebäude Vers.-Nr. 3542 somit aufgrund seiner 
baulichen Ausstattung im Verein mit der ausgewiesenen Nutzungsabsicht als 
zum dauernden Aufenthalt von Menschen im Sinne von § 273 bzw. § 49 Abs. 3 
PBG geeignet und bestimmt.  

Das Gebäude wird so zum Hauptgebäude und verliert seine Abstands-
privilegien, weshalb namentlich der Abstand zu Grundstück Kat.-Nr. 1 neu 5 m 
zu betragen hätte. Die Herstellung dieses ordentlichen Grenzabstandes 
bedingte eine Versetzung des Gebäudes um 1,5 m in das Baugrundstück 

hinein, was beim massiv gebauten Gebäude selbstredend kein Thema ist und 
deshalb auch nicht etwa nebenbestimmungsweise im Sinne von § 321 PBG zu 
erreichen wäre.  

Damit ist die Baubewilligung für die nachgesuchte Umnutzung aufzuheben.