# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a19c21a9-435c-5c98-a362-4b6bab391c4f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-10
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 10.05.2022 R 2021 71
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2021-71_2022-05-10.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 21 71

5a Camera 

Presidenza Racioppi

Giudici Meisser e Audétat

Attuario Paganini

SENTENZA

del 10 maggio 2022

nella vertenza di diritto amministrativo

A._____,

ricorrenti

contro

Comune di B._____, patrocinato dall'avv. Davide Nollo,

convenuto 1

e

C._____, 

patrocinato dall'avv. Roberto A. Keller,

convenuto 2

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concernente opposizione edilizia

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I. Ritenuto in fatto:

1. Il 23 aprile 2021 C._____ ha inoltrato due domande di costruzione per 

l'edificazione del fondo n. D._____ RF di B._____ in località E._____ 

(F._____). La domanda di costruzione n. I._____ prevede l'edificazione di 

una casa unifamiliare al lato nord-est del fondo n. D._____ mentre la 

domanda n. H._____ prevede l'edificazione di una casa unifamiliare al lato 

sud-est del fondo n. D._____. Entrambe le domande sono state parimenti 

sottoscritte da G._____ quale proprietario del fondo n. D._____. 

2. Il fondo n. D._____ è ubicato interamente in zona residenziale 2. Nel 

Comune di B._____ la quota delle abitazioni secondarie supera la soglia 

del 20 %.

3. Le due domande di costruzione n. I._____ e H._____ sono state esposte 

pubblicamente dal 29 aprile 2021 al 19 maggio 2021. Durante 

l'esposizione A._____, quest'ultima proprietaria del fondo confinante n. 

J._____ su cui vi è una casa di vacanza, hanno sollevato opposizione 

contro la domanda di costruzione n. H._____. 

4. Con decisioni 21 giugno/2 luglio 2021 il Comune ha approvato le rispettive 

domande di costruzione. Al contempo, con decisione separata di stessa 

data ha respinto l'opposizione di A._____. 

5. Il 4 agosto 2021 A._____ (qui di seguito: ricorrenti) hanno inoltrato ricorso 

al Tribunale amministrativo del Cantone dei Grigioni contro dette decisioni 

(anche contro l'approvazione della domanda di costruzione n. I._____), 

chiedendone l'annullamento. 

6. Il 2 settembre 2021 il proprietario del fondo di costruzione G._____ ha 

dichiarato di non partecipare alla presente procedura. 

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7. Nella risposta del 23 settembre 2021 il committente C._____ (qui di 

seguito: convenuto 2) ha chiesto il rigetto del ricorso per quanto ricevibile. 

8. Nella presa di posizione del 27 settembre 2021 il Comune di B._____ (qui 

di seguito: convenuto 1) ha chiesto il rigetto del ricorso per quanto 

ricevibile. 

9. Nel secondo scambio di scritti le parti si sono riconfermate nei loro petiti. 

II. Considerando in diritto:

1.1. Oggetto di impugnazione sono le decisioni del 21 giugno/2 luglio 2021 con 

cui il convenuto 1 ha approvato le domande di costruzione n. I._____ e 

H._____ e respinto l'opposizione dei qui ricorrenti. Questo Tribunale è 

competente per giudicare il ricorso contro queste decisioni comunali (cfr. 

art. 49 cpv. 1 lett. a della Legge sulla giustizia amministrativa [LGA; CSC 

370.100]). La tempestività (art. 52 cpv. 1 LGA) nonché la forma (art. 38 

LGA) del ricorso sono rispettate. 

1.2. In discussione è innanzitutto la legittimazione (formale) dei ricorrenti 

riguardo all'impugnazione della decisione di approvazione della domanda 

di costruzione n. I._____. È infatti ammesso al ricorso colui che ha 

partecipato alla procedura di prima istanza (o non ha potuto parteciparvi) 

ed è soccombuto (in parte o completamente) con i suoi petiti o non ha 

ottenuto ciò che ha richiesto (cfr. DTF 134 V 306 cons. 3.3.1). Nella frase 

introduttiva della propria opposizione (non datata), pervenuta al convenuto 

1 il 20 maggio 2021, i qui ricorrenti hanno esplicitamente dichiarato "siamo 

con la presente a presentare opposizione avverso la domanda di 

costruzione no. H._____". Nell'intestazione della loro opposizione i 

ricorrenti hanno designato quale oggetto la "domanda di costruzione no. 

H._____ e no. I._____". I qui ricorrenti sapevano dunque che vi erano due 

domande distinte per le rispettive due case progettate. Benché nelle 

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argomentazioni dell'opposizione essi si rivolgano in prevalenza all'intero 

progetto (e quindi a entrambe le case), per questi giudici fa stato che è 

stata chiaramente dichiarata la volontà di opporsi solo alla casa n. 2 di cui 

alla domanda di costruzione n. H._____, che è la casa prevista al confine 

con la loro casa di vacanza. Irrilevante è che il convenuto 1 nella decisione 

su opposizione sia partito dal presupposto che erano stati impugnati 

entrambi i progetti edilizi. Per questi giudici, questa considerazione del 

convenuto 1 nonché il fatto che questi abbia unificato le due procedure ed 

emanato una sola decisione su opposizione per entrambe le domande di 

costruzione (v. cifra I.4 della decisione su opposizione) non cambia nulla 

al fatto che i ricorrenti non hanno rispettato la gerarchia delle istanze e che 

quindi non possono sollevare ricorso contro un punto non contestato con 

l'opposizione. Il comportamento contradditorio del convenuto 1, che ora 

chiede di non entrare nel merito delle censure ricorsuali dei ricorrenti 

inerenti alla domanda di costruzione n. I._____, non ha conseguenze, in 

quanto l'esame della legittimazione (formale) è un criterio che il tribunale 

esamina d'ufficio. Riguardo alla domanda di costruzione n. I._____ va 

quindi negata loro la legittimazione (formale). Non si entra pertanto nel 

merito del ricorso per quanto si riferisca alla domanda di costruzione n. 

I._____ (casa n. 1). Visto che si tratta di due case praticamente gemelle e 

che si entra comunque nel merito di tutte le censure dei ricorrenti, sia 

notato che questa questione in conclusione non è decisiva per 

l'argomentazione di questa sentenza (v. anche sotto consid. 5.3 circa 

l'inserimento nel paesaggio, in cui l'ammissione della crescita in giudicato 

della licenza edilizia per la casa n. 1 non rappresenta l'argomento cardine 

per il rigetto della rispettiva censura dei ricorrenti). 

1.3. Il convenuto 1 sostiene che, siccome la proprietaria del fondo n. J._____ 

confinante con quello di costruzione è solo la ricorrente, il ricorrente non 

sarebbe legittimato all'opposizione risp. al ricorso. Questo punto di vista 

non può essere condiviso a priori. La legittimazione di un vicino contro un 

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progetto di costruzione non presuppone la qualità di proprietario, ma si 

estende anche a usufruttuari, locatari ecc. La legittimazione del coniuge di 

una proprietaria terriera, come in questo caso, di conseguenza dovrebbe 

piuttosto essere ammessa, poiché il fatto di non essere proprietario non 

esclude che questi possa essere toccato dalla decisione impugnata e, in 

qualità di vicino occupante una casa di vacanza, abbia un interesse 

tutelabile all'abrogazione o alla modifica della decisione ai sensi dell'art. 

50 LGA. Questo aspetto non ha tuttavia rilevanza e può dunque essere 

lasciato aperto, visto che il ricorso va in ogni caso ammesso per la 

ricorrente. 

2. Oggetti di litigio sono l'asserita elusione della Legge federale sulle 

abitazioni secondarie (LASec; RS 702), l'altezza dell'edificio e 

l'inserimento nel paesaggio e la sistemazione esterna. I ricorrenti hanno 

inoltre sollevato una non ben sostanziata censura sull'indice di 

sfruttamento (IS). 

3. I ricorrenti fanno anzitutto valere un aggiramento del divieto di abitazione 

secondaria risp. dell'obbligo di abitazione primaria giusta l'art. 7 LASec. 

3.1. La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e 

della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune 

non può eccedere il 20 % (art. 75b cpv. 1 della Costituzione federale della 

Confederazione Svizzera [Cost; RS 101]). Nei Comuni in cui la quota di 

abitazioni secondarie supera il 20 % possono essere autorizzate nuove 

abitazioni solamente se sono utilizzate come abitazione primaria o come 

abitazione sfruttata a scopi turistici (cfr. art. 7 cpv. 1 LASec). Il Comune 

convenuto ricade nel campo di applicazione di questa normativa, 

considerato che la quota delle abitazioni secondarie presenti sul suo 

territorio supera la soglia del 20 %. Di conseguenza, in conformità all'art. 

7 cpv. 3 e 4 LASec, nella licenza edilizia il convenuto 1 ha stabilito che la 

nuova costruzione in oggetto deve essere vincolata a Registro fondiario 

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(tramite menzione alla crescita in giudicato della licenza edilizia) come 

abitazione primaria o abitazione equiparata ad abitazione primaria 

conformemente all'art. 7 cpv. 1 lett. a LASec (cfr. cifra 1 della licenza 

edilizia impugnata). 

3.2. In base all'art. 14 cpv. 1 LASec, in futuro il proprietario della costruzione in 

oggetto potrebbe chiedere al Municipio di sospendere la limitazione d'uso 

menzionata a determinate condizioni, ovvero se: a) la limitazione d'uso 

non può essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze 

particolari quali decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello 

stato civile; o b) il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato 

l'abitazione e di avere cercato invano persone disposte a usare 

lecitamente l'abitazione dietro congrua rimunerazione. Da qui, 

principalmente, sorge la necessità di controllare che la nuova costruzione 

possa effettivamente essere utilizzata quale abitazione primaria. 

3.3. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale occorre esaminare 

d'ufficio se vi sono indizi concreti che facciano apparire irrealistica 

l'intenzione e la possibilità di un utilizzo quale abitazione primaria della 

costruzione prevista. A tal proposito, a seconda del caso, vanno presi in 

considerazione l'ubicazione dell'immobile (zona, accesso, distanza dai 

posti di lavoro), la sua struttura (nell'ottica di uso sull'arco di tutto l'anno), 

eventualmente il suo prezzo (eventualmente le modalità di finanziamento) 

nonché le circostanze circa le persone che intendono abitarvi (domicilio e 

luogo di lavoro attuale, intenzione di trasferirsi). Qualora i futuri occupanti 

non fossero conosciuti, il criterio principale è quello della domanda di 

residenze primarie nel medesimo settore. In tal caso va reso verosimile 

che in tale settore di mercato sussiste una richiesta di residenze primarie. 

Nei casi in cui la richiesta è evidentemente insufficiente, la licenza edilizia 

può essere rilasciata soltanto se vi sono delle garanzie concrete da parte 

di acquirenti che intendono risiedere durante tutto l'anno nell'immobile. Ciò 

vale anche nel caso in cui la committenza intenda commercializzare il 

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progetto di costruzione come residenza primaria. Se tale volontà non 

appare realistica, va concluso che vi è un tentativo di eludere le 

disposizioni legali (cfr. DTF 145 II 99 consid. 3, 144 II 49 consid. 2). Per 

poter essere sanzionato, tuttavia, detto abuso di diritto deve essere 

manifesto (cfr. DTF 142 II 206 consid. 2.5). 

3.4. Nel caso di specie, a differenza dell'edificio approvato con licenza edilizia 

I._____ in cui il convenuto 2 intende trasferirsi per risiedervi con la moglie, 

relativamente all'edificio approvato con licenza edilizia n. H._____ non è 

noto l'acquirente. Il convenuto 2 sostiene che l'edificio sarebbe destinato 

a un – non precisato – cliente. Il convenuto 2 è attivo nel settore edilizio-

immobiliare e opera come "general contractor". Egli ha specificato che non 

appena la casa n. 1 (domanda di costruzione n. I._____) sarà terminata vi 

trasferirà il suo domicilio; mentre la casa n. 2 (domanda di costruzione n. 

H._____) verrà in seguito commercializzata. A mente del convenuto 2, non 

si può pretendere che egli esibisca allo stadio della procedura edilizia dei 

formali atti notarili. 

3.5. Dato che l'occupante della casa n. 2 non è conosciuto, il primo criterio da 

esaminare è quello della domanda di residenze primarie nel medesimo 

settore. Vista la conformazione del territorio del Comune convenuto, per 

questo esame appare opportuno fondarsi sul mercato presente nella 

relativa frazione di montagna di E._____ (cfr. STF 1C_211/2018 consid. 

2.4). 

3.5.1. I ricorrenti eccepiscono le indicazioni fornite dal convenuto 1. Secondo i 

ricorrenti, del centinaio di costruzioni presenti in questa frazione solo meno 

di dieci sarebbero adibite ad abitazione primaria. Anche considerando 

l'intero E._____ solo una ventina su circa 200 abitazioni risulterebbero 

essere abitate stabilmente. Nell'ultimo decennio vi sarebbero stati solo due 

insediamenti quale abitazione primaria. La domanda di case primarie 

sarebbe dunque assai limitata e stagnante. Secondo i ricorrenti, E._____ 

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si sarebbe sviluppato quale luogo prettamente di villeggiatura. Come tale 

sarebbe privo di nucleo, negozi, ristoranti e svaghi mondani. I ricorrenti 

osservano inoltre che K._____, dove il ricorrente ha la sua attività, 

disterebbe ca. 25 minuti in auto da E._____. Inoltre, l'unico mezzo di 

trasporto pubblico a E._____, ovvero l'autopostale, sarebbe raggiungibile 

in 15 minuti a piedi in pendio dal sito di costruzione in oggetto. Per la tratta 

E._____ – K._____ l'autopostale impiegherebbe più di un'ora e un quarto. 

In più, l'attività del ricorrente di "general contractor" sarebbe difficilmente 

esercitabile come "lavoro da casa". Oltre a ciò, la posta non verrebbe 

distribuita a domicilio, ma andrebbe ritirata a circa 15 minuti a piedi dal sito 

di costruzione in oggetto.

3.5.2. Già nell'impugnata decisione inerente all'opposizione dei qui ricorrenti il 

convenuto 1 aveva affermato che attualmente nella frazione di E._____ vi 

sarebbe pressoché un centinaio di residenti. Nella propria presa di 

posizione in questa procedura esso ha poi precisato che a fine anno 2021 

vi erano 107 residenti. Esso ha aggiunto che dal 2018 al 2021 vi è stato 

un aumento di 19 residenti e dal 2009 ad oggi vi è stato un incremento di 

50 persone (da 57 a 107) (cfr. doc. 9 convenuto). Sempre stando alle 

tabelle prodotte dal convenuto (doc. 9 e 10 convenuto), nella frazione di 

E._____ a fine anno 2021 vi erano 62 abitazioni primarie e 323 abitazioni 

secondarie (16 % di abitazioni primarie). In base a questi dati, va respinta 

la tesi dei ricorrenti secondo cui E._____ sarebbe prettamente un luogo di 

villeggiatura. Va piuttosto dedotto che essendovi un regolare incremento 

dei residenti (primari) vi sia anche una richiesta di abitazioni primarie (sia 

di acquirenti sia di locatari). Inoltre, questa richiesta va ritenuta sussistere 

per rapporto alla costruzione in oggetto, ossia una casetta monofamiliare 

destinata in prevalenza a coppie o famiglie. Il convenuto 1 ha poi indicato 

che negli ultimi cinque anni nella rispettiva frazione sono state costruite 

soltanto 2 abitazioni primarie per quattro persone risp. una persona e sono 

state realizzate 3 importanti ristrutturazioni di abitazioni che ora vengono 

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utilizzate come abitazioni primarie (cinque trasferimenti di domicilio: una 

famiglia di 3 persone e 2 persone singole) (cfr. doc. 9 convenuto). Sempre 

secondo i dati forniti dal convenuto 1, nella relativa frazione a metà giugno 

2021 vi erano solo due case vuote da alcuni anni (cfr. doc. 9 convenuto). 

Attualmente in tutto il Comune convenuto sono offerte una trentina di 

abitazioni tra cui solo una nella frazione di E._____, zona F._____ (ciò in 

base alla ricerca effettuata dal Tribunale su comparis.ch il 25 maggio 

2022). Si tratta tuttavia di case datate, rustici ed edifici agricoli. Come 

riferito dal convenuto 1, sul mercato attualmente non ci sono abitazioni 

adatte a uso primario, tantomeno con le caratteristiche di quelle progettate 

dal convenuto 2. In special modo nella frazione di E._____ non sussiste 

dunque un'offerta di case nuove con caratteristiche simili a quelle qui in 

discussione, come giustamente osservato dal convenuto 1. Il convenuto 2 

fa poi giustamente notare che non sono conferenti gli ulteriori argomenti 

addotti dai ricorrenti circa la mancanza di servizi pubblici nella relativa 

frazione, lo scarso allacciamento della relativa frazione con i sevizi di 

trasporto pubblici, e le presunte difficoltà per il convenuto 2 di combinare 

il lavoro con il domicilio nel luogo previsto. Nonostante la mancanza di 

servizi, la zona di E._____ è comunque ben raggiungibile attraverso 

l'autostrada e, come considerato sopra, non è una sola zona di 

villeggiatura. Il convenuto 1 ha inoltre segnatamente specificato che: 

E._____ dista solo 20 minuti in auto da K._____, sul posto vi sono delle 

caselle postali raggiungibili in auto in pochi minuti e tutta la N._____ è 

servita unicamente dall'autopostale. Inoltre, la maggioranza della 

popolazione, come riferito dal convenuto 1, è composta da persone in età 

lavorativa, cosa che smentisce l'allegazione dei ricorrenti secondo cui la 

relativa frazione non sarebbe un luogo adatto a residenza per lavoratori. 

Alla luce di questi fatti, le rispettive argomentazioni dei ricorrenti appaiono 

meramente soggettive e non possono essere condivise. Come 

sottolineato dal convenuto 1, in termini di ubicazione e urbanizzazione gli 

edifici progettati sono adatti a un uso come abitazione primaria. 

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3.5.3. Va dunque concluso che nella relativa frazione la domanda per il tipo di 

costruzione di residenza primaria come quella in oggetto (casetta 

unifamiliare) non è soddisfatta dagli edifici esistenti. Riservata ancora 

l'analisi della struttura dell'edificio (v. considerando successivo), il 

presente caso non è equiparabile a situazioni in cui il Tribunale ha 

riscontrato dei tentativi di raggiro della LASec in particolare in 

considerazione di un calo risp. una stagnazione degli abitanti e di una 

disponibilità di abitazioni adatte e comparabili al rispettivo progetto e quindi 

di una dedotta domanda insufficiente di case primarie del relativo 

segmento (cfr. STF 1C_263/2016 [Rossinière]; DTF 144 II 49 [Bagnes 

{Verbier}], 145 II 99 [Saanen]). Le circostanze del caso di specie sono 

invece simili ai casi in cui il Tribunale federale ha negato un abuso di diritto 

e ritenuto sufficiente la domanda di abitazioni primarie segnatamente in 

base a un regolare aumento dei residenti e una scarsa offerta risp. 

un'assenza di una soddisfacente offerta di rispettive abitazioni primarie 

(cfr. STF 1C_565/2016 consid. 3.2; STF 1C_73/2018 consid. 2.4 seg., 

1C_77/2018 consid. 2.5 seg., 1C_78/2018 consid. 2.5 seg.; STF 

1C_211/2018 consid. 2.5 segg.). 

3.6. A mente dei ricorrenti, inoltre, vi sarebbero degli elementi strutturali della 

casa n. 2 che militerebbero a favore di una casa di vacanza e contro 

un'abitazione primaria. 

3.6.1. La casa n. 2 (domanda di costruzione n. H._____) presenta un piano 

seminterrato (con locale tecnico e lavanderia accessibile tramite una scala 

esterna), piano terra (zona giorno con entrata sulla scala esterna al lato 

sud-est, ambiente unico cucina/pranzo/soggiorno e spazio esterno) e 

primo piano (zona notte composta da guardaroba/entrata sul lato nord-est 

verso i posteggi esterni e la strada, scala interna per raggiungere il pian 

terreno, disimpegno, bagno e tre camere da letto).

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3.6.2. Innanzitutto, appaiono infondati i dubbi sollevati dai ricorrenti riguardo alla 

possibilità di lavorare da casa visto che non sarebbe previsto un locale 

adibito a studio/ufficio. Il convenuto 2 obietta a ragione che dal punto di 

vista oggettivo a tal proposito non serve necessariamente uno spazio 

chiuso. Con la superficie a disposizione non vi saranno difficoltà a 

riservare uno spazio per lavorare, semmai necessario in relazione alla 

seconda casa qui in esame non destinata al convenuto 2. Come visto 

sopra poi, grazie al vicino allacciamento all'autostrada da E._____ 

possono essere raggiunti in tempo utile eventuali posti di lavoro nella 

bassa N._____. 

3.6.3. Secondo i ricorrenti balzerebbe inoltre all'occhio il fatto che la lavanderia, 

posta nel locale tecnico, è accessibile solo uscendo di casa mediante una 

scala esterna non coperta. Ciò non sarebbe praticabile per una casa 

primaria in una località di montagna in cui si prevede di fare il bucato con 

ogni tempo. Stando ai ricorrenti, una scala esterna, pur permettendo di 

risparmiare sugli indici di sfruttamento e pur essendo presente in molte 

delle case secondarie a F._____, non si addirebbe a un uso quale casa 

primaria in montagna. Sarebbe impensabile che una coppia di pensionati 

(quali residenti tipici di E._____ stando al Comune convenuto) al giorno 

d'oggi in montagna preveda di uscire di casa per fare il bucato, dovendo 

magari pure spalare la neve per potervi accedere. Anche per poter andare 

a fare la spesa o andare al lavoro ogni giorno occorrerebbe poi spalare la 

neve anche dal posteggio (non coperto). Il convenuto 2 afferma che questa 

scelta architettonica eviterebbe di sacrificare prezioso spazio abitativo e 

farebbe risparmiare parecchio denaro agli investitori. Anche il convenuto 

1 parte da questo presupposto, dato l'indice di sfruttamento di 0.3. A ciò i 

ricorrenti ribattono che apparirebbe irrealistico che per risparmiare 

sull'indice di sfruttamento non ci si doti di un accesso interno per la 

lavanderia, ma si lasci inutilizzato uno spazio di oltre 26 m2 tra disimpegno 

ed entrata, sacrificando spazio per la cameretta e sprecando l'altezza del 

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soffitto di oltre 4.5 m per un luogo adibito al sonno. A ciò si 

aggiungerebbero altri aspetti minori elencati dai ricorrenti in relazione alla 

seconda casa qui in esame, quali l'assenza di un bagno al pian terreno; 

ampie camere da letto con soffitti di oltre 4 metri; nessun ripostiglio interno. 

Non vi sarebbe poi nemmeno un garage o un posteggio coperto. Benché 

questo aspetto sollevato dai ricorrenti della praticabilità per le attività 

quotidiane e del confort richiesta da un'abitazione primaria abbia una certa 

rilevanza, secondo questi giudici non si può affermare che si è in presenza 

di una casa volta a un utilizzo secondario piuttosto che primario solo 

perché la lavanderia è accessibile unicamente da una scala esterna, non 

vi è un parcheggio coperto, le camere da letto sono spaziose e al pian 

terreno manca una toilette. Sussistono solo dei lievi indizi in favore di un 

concepimento a scopo di abitazione secondaria. Tali indizi non sono 

sufficienti per far apparire irrealistica l'intenzione e la possibilità di un suo 

utilizzo quale abitazione primaria. 

4. I ricorrenti fanno inoltre valere una violazione dell'altezza della 

costruzione. 

4.1. Stando ad essi, dal piano sezione AA sembrerebbe che l'altezza sia stata 

calcolata partendo dal pavimento del seminterrato e non dal terreno 

naturale esistente. 

4.2. In base allo schema delle zone (cfr. art. 15 Legge edilizia del Comune 

convenuto [in seguito: LE]) l'altezza massima della facciata in gronda in 

zona residenziale 2 è di 7.5 metri più un supplemento di z metri 

corrispondente alla metà della differenza del terreno determinante 

misurata sul lato a valle e sul lato a monte della facciata in gronda (al 

massimo 3 m). Secondo la cifra 5.2 del Concordato intercantonale 

sull'armonizzazione delle definizioni edilizie (CIAE; Annesso 2 alla LE) 

l'altezza delle facciate è la misura tra il punto più alto della linea di 

congiunzione tra la facciata e i punti più alti della costruzione del tetto e il 

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punto più basso della corrispondente linea di facciata. Giusta la cifra 1.1 

CIAE per terreno determinante s'intende la configurazione naturale del 

terreno. Se questa non può più essere determinata a seguito di precedenti 

scavi o sistemazioni del terreno, essa va presunta dalla conformazione 

naturale dei dintorni. 

4.3. Stando ai piani della costruzione in esame la linea di facciata più alta 

misurata dal terreno esistente (terreno naturale e quindi terreno 

determinante) fino alla gronda del tetto corrisponde a 7.65 m (cfr. doc. 2 

piano facciata nord-ovest facciata sud-est convenuto 1), come calcolato 

dal convenuto 1. Da detto piano emerge inoltre che il fattore z, come 

affermato dal convenuto 1, è di almeno 1 m, per cui l'altezza massima è 

rispettata. 

5. Infine, i ricorrenti censurano l'inserimento nell'ambiente circostante del 

progetto. Le facciate del progetto sono previste con elementi verticali in 

legno. Il seminterrato è concepito in cappotto grigio (cemento) a vista (v. 

relativa documentazione al doc. 2 convenuto). 

5.1. I ricorrenti sostengono che nella zona di F._____ le case si 

assomiglierebbero, sia per materiali impiegati sia per canoni costruttivi. Vi 

sarebbe un'armonia architettonica ben riconoscibile. I materiali utilizzati 

sarebbero in armonia con la natura circostante, nello specifico legno 

marrone e pietra. Gli intonaci sarebbero chiari; le porte in legno massiccio, 

così come le finestre (di misura standard). Per contro, la costruzione in 

discussione prevedrebbe l'impiego di legno in lamelle sottili verticali 

soprattutto scuro, di color grigio. Il piano seminterrato sarà lasciato in 

cemento grigio a vista, la porta d'ingresso e gli infissi in alluminio di color 

grigio. Inoltre, vi sarebbe un lato frontale con grandi vetrate mentre a lato 

vi sarebbero solo due piccole aperture che accentuerebbero l'effetto 

muraglia della parete grigia. Sarebbe poi prevista una sporgenza del piano 

terra e del primo piano rispetto al piano seminterrato, quale elemento 

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atipico del quartiere. I convenuti sono invece dell'avviso che il progetto si 

inserisca bene nel contesto circostante. Il convenuto 1 ha rilevato che 

esiste una certa eterogeneità architettonica degli edifici nel relativo 

quartiere. Vi sarebbero costruzioni datate ma anche nuove e moderne. Si 

noterebbero varie tipologie di materiali dal sasso al legno e al cemento 

armato dei garage. I tetti sarebbero sostanzialmente a due falde con la 

stessa direzione ma con forme, pendenze e sporgenze di vario genere. 

5.2. La legislazione comunale contiene delle puntuali disposizioni in materia di 

strutturazione. Applicabile al caso di specie è la norma relativa alla 

strutturazione dei tetti secondo cui questi vanno strutturati in relazione alla 

sostanza edificata circostante (pendenza, forme dei tetti e materiali) ed 

alla struttura dell’insediamento (art. 64 cpv. 1 LE). Per il resto vale la regola 

generale di cui all'art. 73 cpv. 1 LPTC secondo cui insediamenti, 

costruzioni ed impianti, devono essere costruiti ed inseriti nell'ambiente e 

nel paesaggio secondo le regole dell'arte di costruire, in modo tale da 

creare un buon effetto generale. La nozione di buon effetto generale 

costituisce una nozione giuridica indeterminata che come tale conferisce 

all'autorità edilizia un certo margine di apprezzamento ai fini 

dell'individuazione del suo contenuto normativo. Questa latitudine di 

giudizio va rispettata anche dalle istanze di ricorso. In questo contesto, se 

la valutazione estetica è plausibile essa merita conferma, non essendo 

compito dell'autorità di ricorso sostituire il proprio apprezzamento a quello 

dell'autorità edilizia (cfr. Prassi del Tribunale amministrativo del Cantone 

dei Grigioni [PTA] 2013 n. 26 consid. 6b).

5.3. Le foto agli atti prodotte dal convenuto 1 e dai ricorrenti (cfr. doc. 15 

convenuto e memorie dei ricorrenti) nonché le immagini di Google Street 

View permettono al Tribunale di esprimere un giudizio sull'inserimento nel 

paesaggio del progetto senza effettuare il sopralluogo richiesto dai 

ricorrenti. Come evidenziato dai ricorrenti, le case adiacenti alla particella 

di costruzione n. D._____ (compresa quella dei ricorrenti sul fondo n. 

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J._____) sono in effetti molto simili, di tipo chalet con le pareti del primo 

piano rivestite con assi in legno di color marrone in posizione orizzontale 

e quelle del pian terreno/seminterrato con intonaco bianco. Continuando 

sulla strada di F._____ in direzione nord (L._____) si incontrano inoltre 

diverse case di questo tipo, mentre alcune case al di sopra della particella 

di costruzione presentano delle facciate del piano superiore in legno 

alternate all'intonaco bianco. D'altra parte, l'effetto generale ai sensi 

dell'art. 73 cpv. 1 LPTC non può essere limitato agli edifici sui fondi 

confinanti con quello di costruzione, ma deve essere valutato sotto un 

profilo più ampio. Nel caso concreto, occorre dunque tener conto delle 

case nelle vicinanze della particella di costruzione nel quartiere di 

F._____. Si può così constatare che al di sotto della particella di 

costruzione, lungo la Strada de M._____, non vi sono solo edifici di tipo 

chalet con legno e intonaco bianco risp. pietra ma anche alcune case 

senza legno a vista con normale intonaco. Una in particolare (ubicata sul 

fondo n. 1072) presenta pure una parte della parete del 

seminterrato/garage in cemento a vista. Nel quartiere spicca inoltre una 

costruzione di recente data con uno stile più moderno e con utilizzo 

combinato di legno, pietra e intonaco bianco situata appena sopra alla 

particella di costruzione (particella n. 2428). Appare quindi sostenibile 

l'affermazione del convenuto 1 secondo cui vi è una certa uniformità nella 

dimensione degli edifici e nella direzione dei tetti, generalmente a due 

falde, ma non della loro pendenza e che i colori e materiali impiegati non 

sono completamente omogenei. Sostenibile è inoltre la conclusione del 

convenuto 1 secondo cui la dimensione e le proporzioni degli edifici 

progettati, la loro direzione e la pendenza dei tetti così come il materiale 

previsto sono in sintonia con le preesistenze risp. si inseriscono bene nel 

territorio circostante e che la forma delle abitazioni richiama quella degli 

edifici nelle vicinanze in chiave moderna. Oltre a ciò, va peraltro 

considerato che l'approvazione della casa unifamiliare oggetto della 

domanda di costruzione n. I._____, come rilevato sopra, ha effetto di cosa 

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giudicata, per cui a maggior ragione non può essere contestato 

l'inserimento nel paesaggio della seconda casa gemella. Posto tutto 

quanto precede, va concluso che il convenuto 1 non ha oltrepassato il suo 

margine discrezionale, ritenendo che l'edificazione prevista si integra nel 

paesaggio e non pregiudica l'effetto generale.  

6.1. La censura dei ricorrenti relativa all'indice di sfruttamento non è 

sufficientemente sostanziata e pertanto irricevibile. Eventuali allusioni a 

possibili future modifiche dell'edificio con conseguente superamento 

dell'indice di sfruttamento non trovano riscontro negli atti. Incontestato è 

che l'indice di sfruttamento dello 0.3 (cfr. art. 15 LE) è rispettato, come 

pure le disposizioni sul volume e le distanze dal confine delle costruzioni 

progettate. 

6.2. I ricorrenti chiedono infine la produzione dei piani di dettaglio della 

sistemazione esterna. Il convenuto 1 ha rilevato che le uniche modifiche 

del terreno consistono nella creazione dell'accesso e dei posteggi. Ciò 

risulta dai piani inoltrati. Da questi si evince che la pavimentazione esterna, 

sia per il porticato sia per il viale d'accesso alla casa, sarà in pietra a vista; 

il resto della particella sarà sistemato a prato e giardino (cfr. Relazione 

tecnica del 23 aprile 2021 pag. 4 [doc. 2 convenuto]). La richiesta di 

edizione di un piano dettagliato della sistemazione esterna in questa sede 

può dunque essere respinta. Evidentemente, eventuali modifiche del 

terreno non risultanti dai piani inoltrati e dunque non approvate dovranno 

sottostare a un'ulteriore procedura edilizia.

7. In conclusione, il ricorso va respinto, per quanto ricevibile, e le decisioni 

impugnate vanno confermate.

8. I costi della presente procedura – composti da una tassa di Stato fissata a 

CHF 3'000.00 e spese di cancelleria – sono posti a carico dei soccombenti 

ricorrenti giusta l'art. 73 cpv. 1 LGA. Al convenuto 1 non sono assegnate 

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ripetibili giusta la regola nell'art. 78 cpv. 2 LGA, mentre il convenuto 2 ha 

diritto al rimborso delle ripetibili (art. 78 cpv. 1 LGA). Con nota d'onorario 

del 13 dicembre 2021 il patrocinatore del convenuto 2 rivendica un importo 

complessivo pari a CHF 4'590.95, che tuttavia non può essere 

integralmente riconosciuto. Innanzitutto, la tariffa oraria di CHF 300.00 

pattuita secondo accordo sull'onorario va ridotta all'importo massimo di 

CHF 270.00 riconosciuto secondo prassi di questo Tribunale. Le spese di 

scritturazione e cancelleria, disborsi postali, telefono e fax e e-mail non 

sono dimostrate, per cui è concesso l'importo forfettario secondo costante 

prassi di questo Tribunale del 3 % sull'onorario; mentre le spese per la 

trasferta a E._____ pari a CHF 52.00 in base al prelievo di CHF 1.00 al 

chilometro secondo accordo sull'onorario possono essere riconosciute. 

Infine, le complessive 13.5 ore fatte valere dal patrocinatore appaiono 

giustificate. Ne discende dunque un diritto a ripetibili in favore del 

convenuto 2 a carico dei ricorrenti (IVA inclusa) pari a CHF 4'099.45 (13.5 

h x CHF 270.00 x 1.03 + CHF 52.00 x 1.077). 

III. Per questi motivi il Tribunale giudica:

1. Per quanto ricevibile il ricorso è respinto.  

2. Vengono prelevate le seguenti spese processuali:

- una tassa di Stato di CHF 3'000.00

- e le spese di cancelleria di CHF 444.00

totale CHF 3'444.00

Tali spese sono poste a carico di A._____ in responsabilità solidale. 

3. A._____ versano a C._____ CHF 4'099.45 (IVA inclusa) a titolo di ripetibili. 

4. [Vie di diritto]

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5. [Comunicazioni]