# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 24bd58c2-d363-5c22-b7cd-92826f04b0c1
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-12-21
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2020.11
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr-2020.11.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2020.11 

Entscheid 

21. Dezember 2020 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Michael Ochsner, Steuerrichterin 
Christina Hefti und Gerichtsschreiber Benjamin Briner 

A   A G ,    

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a d t   B ,    

vertreten durch den Finanzausschuss,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. 1)  Die  A  AG  mit  Sitz  in  C  im  Kanton  Aargau  (nachfolgend  die  Pflichtige) 

erbringt  laut  Handelsregistereintrag  Immobilien-  und  Finanzdienstleistungen;  sie  han-

delt dabei insbesondere auch mit Liegenschaften. Anfangs Kalenderjahr 2016 hatte sie 

eine einzige vermietete Liegenschaft im Anlagevermögen aktiviert. Dies betraf das mit 

einem Wohn-  und Geschäftshaus  überbaute Grundstück  Kat.-Nr.  …  an der  …strasse 

91 in B, an welchem sie 4/5 Miteigentum besass; 1/5 Miteigentum besass sodann ein 

gewisser D. Mit Kaufvertrag vom ...April 2016 veräusserten die Pflichtige und D diese 

Liegenschaft  an  die  E  AG  zum  Preis  von  Fr. 2'150'000.-;  die  Eigentumsübertragung 

erfolgte am … September 2016. Einen Teil des Verkaufserlöses investierte die Pflichti-

ge  anschliessend  in  Bauland  in  F/AG;  jedenfalls  führte  sie  in  der  Schlussbilanz  2016 

eine solche Position im Buchwert von Fr. 800'000.- im Anlagevermögen auf. 

Gestützt  auf  diesen  Sachverhalt  war  die  Pflichtige  in  der  Steuerperiode 2016 

im  Kanton  Aargau  (qua  Sitz)  unbeschränkt  und  im  Kanton  Zürich  (qua  Liegenschaft) 

beschränkt steuerpflichtig. Sodann hatte sie im Kanton Zürich bzw. in der Stadt B den 

per 2016 mit dem Verkauf der Liegenschaft erzielten Grundstückgewinn zu versteuern. 

Die Höhe des Letzteren liegt hier im Streit. 

2)  Für  die  Grundstückgewinnsteuer  reichten  die  Pflichtige  und  D  am  8.  Ju-

li 2016 zunächst separate Steuererklärungen betreffend den Verkauf ihrer 4/5 bzw. 1/5 

Miteigentumsanteile ein. Die Pflichtige führte dabei in Ziff. 7 Aufwand des Liegenschaf-

tenhändlers in der Höhe von Fr. 140'400.- auf. Hierzu reichte sie eine Rechnung der G 

AG  ein,  mit  welcher  sie  personell  eng  verflochten  ist.  Eine  den  Verkauf  betreffende 

Mäklergebühr in der Höhe von Fr. 60'000.- wurde sodann in den beiden Deklarationen 

anteilsmässig zum Abzug gebracht (4/5 = Fr. 48'000.- bzw. 1/5 = Fr. 12'000.-). Belegt 

wurde  die  Mäklergebühr  mit  einer  Rechnung  der  H  SA,  welche  enge  personelle  Ver-

flechtungen mit D aufweist.  

Mit Schreiben vom 8. April 2017 reichte die Pflichtige einen Nachtrag zu ihrer 

Deklaration ein. Dabei wies sie darauf hin, eine ausserkantonale Liegenschaftenhände-

rin  zu  sein  und  bei  der  Gewinnsteuer  (bei  Ausklammerung  des  Grundstückgewinns) 

einen  Verlust  zu  erleiden,  welcher  in  der  Grundstückgewinnsteuerveranlagung  zu  be-

rücksichtigen sei. Gemäss den vom Bundesgericht aufgestellten Ausscheidungsregeln 

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dürfe  der  Kanton  Zürich  nämlich  maximal  den  vor  ihr  erzielten  Jahresgewinn  von 

Fr. 14'124.-  mit  der  Grundstückgewinnsteuer  belegen.  In  der  revidierten  Deklaration 

ersetzte sie den vorerwähnten Aufwand des Liegenschaftenhändlers von Fr. 140'400.- 

durch einen Verlust in der Höhe von Fr. 172'583.-. 

Mit Auflage vom 19. Mai 2017 wies der Leiter des Steueramts der Stadt B ein-

leitend darauf hin, dass die Pflichtige und D den mit dem Verkauf des streitbetroffenen 

Mehrfamilienhauses  erzielten  Gewinn  gemeinsam  zu  besteuern  hätten;  die  interne 

Aufteilung der Grundstückgewinnsteuer richte sich alsdann nach dem internen Rechts-

verhältnis. Von der Pflichtigen verlangte er sodann, mit Blick auf den ursprünglich de-

klarierten Aufwand des Liegenschaftenhändlers die einschlägige Verzichtserklärung zu 

unterzeichnen  (=  Verzicht  auf  Geltendmachung  der  entsprechenden  Kosten  bei  der 

Gewinnsteuer).  Weiter  untersuchte  er  den  Hintergrund  der  Rechnung  der  G  AG  und 

der  Mäklerprovision  und  verlangte  er  zum  Nachweis  dieser  Positionen  diverse  Anga-

ben  und  Unterlagen.  Von  der  Pflichtigen  verlangte  er  zudem,  die  geltend  gemachte 

Verlustverrechnung  detailliert  nachzuweisen  und  dabei  die  Jahresrechnungen  und 

Steuerveranlagungen vorzulegen. 

Mit  Auflageantwort  vom  1.  Juni  2017  reichte  die  Pflichtige  diverse,  jedoch 

nicht  alle  einverlangten  Unterlagen  ein.  Gleichzeitig  erklärte  sie  ausdrücklich,  auf  die 

Unterzeichnung der Liegenschaftenhändler-Erklärung zu verzichten. 

Am  24.  August  2017  erliess  der  Finanzausschuss  der  Stadt  B  den  Veranla-

gungsentscheid für die Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf der streitbetroffenen 

Liegenschaft.  Dabei  errechnete  er  ausgehend  vom  Verkaufserlös  von  Fr. 2'150'000.- 

einen  steuerpflichtigen  Grundstückgewinn  von  Fr. 297'900.-  bzw.  eine  Grundstückge-

winnsteuer von Fr. 108'500.-. Bei den Anlagekosten berücksichtige er neben dem Er-

werbspreis per … Juni 2014 von Fr. 1'850'000.- lediglich geringfügige Handänderungs-

kosten  beim  Kauf  und  Verkauf;  die  untersuchten  Positionen  betreffend  Aufwand  des 

Liegenschaftenhändlers, Mäklerprovision und Verlust blieben unberücksichtigt.  

B. Hiergegen erhob die Pflichtige mit Schreiben vom 8. September 2017 Ein-

sprache; dies auch im Namen von D. Dabei machte sie geltend, die nicht berücksich-

tigten  Positionen  stellten  nachgewiesenen  Aufwand  dar.  Der  Kanton  Zürich  habe  so-

dann ihren Verlust zu übernehmen, weil sie als interkantonale Liegenschaftenhändlerin 

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qualifiziere; die Steuerveranlagungen in den Kantonen Aargau und Zürich hätten aber 

noch nicht stattgefunden. Die Mäklergebühr sei zu gewähren, weil die H SA eine Dritt-

person sei. Ebenfalls belegt sei die Rechnung der G AG.  

Mit Entscheid vom 24. März 2020 hiess der Finanzausschuss der Stadt B die 

Einsprache insoweit teilweise gut, als er nunmehr die Mäklerprovision im üblichen Um-

fang  von  2%  des  Verkaufserlöses  (=  Fr.  43'000.-)  gewährte.  Im  Übrigen  wurde  der 

Veranlagungsentscheid bestätigt. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass Abklärungen 

bei  den  kantonalen  Steuerämtern  Aargau  und  Zürich  ergeben  hätten,  dass  kein  aus-

serkantonaler  Verlust  angefallen  sei,  welchen  die  Stadt  B  bei  der  Grundstückgewinn-

steuer  zu  übernehmen  hätte.  Im  Ergebnis  wurde  der  Grundstückgewinn  neu  auf 

Fr. 254'900.- und die sich daraus ableitende Steuer auf Fr. 91'360.- festgesetzt. 

C. Hiergegen erhob die Pflichtige am 7. April 2020 Rekurs (diesmal nur in ei-

genem Namen) mit dem Antrag, die Grundstückgewinnsteuerveranlagung aufzuheben 

und  den  steuerbaren  Grundstückgewinn  mit  Fr.  14'125.-  zu  veranlagen,  woraus  sich 

eine  Steuer  von  Fr. 2'125.-  ableite;  eventualiter sei  die Veranlagung zwecks korrekter 

Ermittlung  der  Faktoren  an  die  Steuerbehörde  zurückzuweisen.  Zudem  sei  ihr  eine 

Parteientschädigung  zuzusprechen.  In  der  Begründung  machte  sie  geltend,  dass  ge-

mäss  Bundesgericht  eine  interkantonale  Liegenschaftenhändlerin  in  einem  Steuerjahr 

nicht  mit  höheren  Faktoren  besteuert  werden  dürfe,  als  die  Gesellschaft  tatsächlich 

erzielt  habe;  insoweit  werde  also  die  Besteuerungskompetenz  der  Stadt  B  bezüglich 

Grundstückgewinnsteuer  eingeschränkt.  Entstehe  aus  der  objektmässigen  Besteue-

rung  des  Grundstückgewinns  einer  juristischen  Person  ein  Ausscheidungsverlust,  so 

müsse  dieser  bei  der  Ermittlung  des  Grundstückgewinns  berücksichtigt  werden.  Die 

Pflichtige  weise  per  2016  lediglich  einen  steuerbaren  Gewinn  von  Fr. 14'125.-  aus. 

Dieser  stamme  aus  dem  streitbetroffenen  Immobilienverkauf  und  könne  gemäss  den 

gültigen interkantonalen Ausscheidungsregeln mithin vom Kanton Zürich bzw. von der 

Stadt B beansprucht werden. 

Der  Finanzausschuss  der  Stadt  B  schloss  mit  Vernehmlassung  vom  15. Mai 

2020  auf  Rekursabweisung.  Dabei  wies  er  darauf  hin,  die  Verrechenbarkeit  von  Ge-

schäftsverlusten  der  Pflichtigen  bei  den  Kantonalen  Steuerämtern  Zürich  und  Aargau 

abgeklärt  zu  haben.  Das  kantonale  Steueramt  Zürich  habe  dabei  bestätigt,  dass  im 

vorliegenden Grundsteuerverfahren keine Geschäftsverluste der Pflichtigen angerech-

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net werden müssten. Die entsprechende Stellungnahme legte er bei. Deren Inhalt ging 

dahin, dass es sich beim in Frage stehenden Verlust um einen innerkantonalen handle; 

eine  entsprechende  Verlustverrechnungsmöglichkeit  bestehe  innerkantonal  erst  ab 

dem Jahr 2019 bzw. seit Inkrafttreten der neuen Bestimmung von § 224a des Steuer-

gesetzes vom 8. Juni 1997 (StG). 

Die Pflichtige replizierte mit Eingabe vom 26. Mai 2020 dahingehend, dass die 

Auffassung  des  Kantonalen  Steueramts  Zürich  falsch  sei.  Ohne  Grundstückgewinn 

resultiere  für  sie  ein  Verlust,  weshalb  eine  Überbesteuerung  vorliege.  Beim  Verlust 

handle es sich dabei nicht um einen zürcherischen. Nur bei rein zürcherischen Gesell-

schaften  sei  das  Verbot  der  Verlustverrechnung  zu  beachten.  Sie,  die  Pflichtige,  sei 

jedoch eine aargauische Gesellschaft. 

Die Vorinstanz verzichtete auf das Einreichen einer Duplik.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Angefochten ist eine Grundstückgewinnsteuerveranlagung, bei welcher auf 

Veräussererseite zwei Miteigentümer beteiligt sind. Rekurs erhoben hat nur die Pflich-

tige  als  4/5-Miteigentümerin.  Entgegen  der  vorinstanzlichen  Auffassung  ist  D  als  1/5- 

Miteigentümer  nicht  ins  Rekursverfahren  einzubeziehen,  obwohl  die  Veräusserer  in 

ihrer  Gesamtheit  grundsätzlich  eine  notwendige  Streitgenossenschaft  bilden  (vgl. 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013, 

§ 217 N 20). Dies deshalb, weil die Pflichtige allein in Bezug auf die Möglichkeit strei-

tet,  unbestrittenermassen  erzielten  Grundstückgewinn  mit  Verlusten  aus  ihrer  übrigen 

Geschäftstätigkeit  zu  verrechnen  und  in  diesem  Sinn  hier  nicht  direkt  die  objektbezo-

gene Grundstückgewinnsteuer im Streit liegt, sondern die subjektbezogene Verlustver-

rechnungsmöglichkeit, welche D nicht tangiert. 

2. Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt spielte sich im Jahr 2016 ab. In 

der  entsprechenden  Steuerperiode  veräusserte  die  im  Kanton  Aargau  domizilierte 

Pflichtige ihren Miteigentumsanteil an der streitbetroffenen Liegenschaft in B (Handän-

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derung  [Eintrag]  vom  ... August  2016).  In der  Erfolgsrechnung  2016  verbuchte  sie  ei-

nen  diesbezüglichen  Nettogewinn  ("Veräusserungserlös  a/Immobilien")  in  der  Höhe 

von Fr. 179'610.75; den Jahresgewinn aus ihrer gesamten Geschäftstätigkeit wies sie 

mit Fr. 14'124.83 aus.  

Die Pflichtige hält dafür, dass der Kanton Zürich bzw. die Stadt B maximal auf 

dem letzteren Betrag die Grundstückgewinnsteuer erheben dürfe.   

3.  a)  Im  Kanton  Zürich  wird  die  Grundstückgewinnsteuer  durch  die  Gemein-

den von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder 

Anteilen  von  solchen  ergeben  (§§  205  und  216  Abs. 1  StG).  Steuerpflichtig  ist  nach 

§ 217  StG  der  Veräusserer.  Grundstückgewinn  ist  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös 

die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG).  

Nach  der  gesetzlichen  Regelung  werden  alle  Gewinne  –  mit  Ausnahme  der 

hier  nicht  betroffenen  wieder  eingebrachten  Abschreibungen  –  aus  der  Veräusserung 

von  Grundstücken  der  als  Objektsteuer  ausgestalteten  Grundstückgewinnsteuer  un-

terworfen,  und  zwar  unabhängig  davon,  ob  das  veräusserte  Grundstück  zum  Privat- 

oder  Geschäftsvermögen  des  Veräusserers  gehört  (sog.  monistisches  System;  vgl. 

hierzu  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3. A., 

2013, VB zu §§ 216–226a N 5).  

b)  Verluste  auf  Grundstücken  des  Geschäftsvermögens  (ausgenommen  sol-

che bei parzellenweiser Veräusserung im Sinn von § 224 Abs. 3 StG) und übrige Ge-

schäftsverluste konnten im Kanton Zürich bis Ende 2018 mangels gesetzlicher Grund-

lage  nicht  mit  den  der  Grundstückgewinnsteuer  unterworfenen  Gewinnen  auf 

Geschäftsgrundstücken  verrechnet  werden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 224 

N 24 ff.). Nachdem das Bundesgericht bei interkantonalen Sachverhalten in den letzten 

Jahren gestützt auf das Verbot der Doppelbesteuerung eine solche Verlustverrechnung 

stufenweise mehr und mehr zuliess, entschied sich der Zürcher Gesetzgeber, die Mög-

lichkeit der Verlustverrechnung ins Gesetz aufzunehmen, um dergestalt die Gleichbe-

handlung  von  innerkantonalen  und  interkantonalen  Sachverhalten  zu  gewährleisten. 

Die nun seit dem 1. Januar 2019 in Kraft stehenden Bestimmung von § 224 a StG lau-

tet:  Schliesst  das  Geschäftsjahr,  in  dem  ein  Grundstückgewinn  auf  einem  zum  Ge-

schäftsvermögen gehörenden Grundstück erzielt wurde, mit einem Verlust ab, der bei 

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der  Einkommens-  oder  Gewinnsteuer  in  der  massgebenden  Steuerperiode  nicht  ver-

rechnet werden kann, so kann dieser vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen 

werden. Bis Ende 2018 liess der Kanton Zürich in innerkantonalen Konstellationen die 

Verlustverrechnung jedoch nicht zu, was das Bundesgericht als zulässig erachtete (vgl. 

dazu nachfolgend E. 4a). 

c)  Festzuhalten  ist  an  dieser  Stelle  damit  zunächst,  dass  sich  die  Pflichtige 

nicht auf die neue Bestimmung von § 224a StG berufen kann, weil diese nur auf Sach-

verhalte anwendbar ist, welche nach dem 1. Januar 2019 stattgefunden haben.  

Fraglich ist indes, ob hier ein interkantonaler Sachverhalt bzw. eine Konstella-

tion vorliegt, in welcher nach Massgabe der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine 

Verlustverrechnung  trotz  fehlender  Gesetzesgrundlage  bzw.  gestützt  auf  das  Verbot 

der Doppelbesteuerung möglich ist.  

4.  a)  Gemäss  Art. 3  der  Bundesverfassung  vom  18. April  1999  (BV)  sind  die 

Kantone  souverän,  soweit  ihre  Souveränität  nicht  durch  die  Bundesverfassung  be-

schränkt ist. Die in Art. 47 Abs. 2 BV verankerte Finanzautonomie umschliesst nament-

lich  die  Befugnis  zur  Steuererhebung  und  zur  Bestimmung  von  Art  und  Umfang  der 

kantonalen  Abgaben  in  den  Schranken  von  Art. 129  und  Art. 134  BV  (vgl.  BGE  133  I 

206 E. 5  mit  Hinweisen  und auch zum  Folgenden).  Die  Kantone sind gestützt  auf  die 

Bundesverfassung grundsätzlich frei, ihre Steuerordnungen zu gestalten; sie sind aber 

verpflichtet,  das  übergeordnete  Bundesrecht  –  im  Bereich  der  direkten  Steuern  von 

Einkommen  und  Vermögen  namentlich  das  Bundesgesetz  vom  14. Dezember  1990 

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG)  – 

zu beachten (vgl VGr, 12. Februar 2014, SB.2013.00126, E. 2.2.1, auch zum Folgen-

den). 

Nach  Art. 12  Abs. 1  und  4  StHG  sind  die Kantone  nicht  verpflichtet,  auf   Ge-

winnen  des  Geschäftsvermögens  eine  Grundstückgewinnsteuer  zu  erheben.  Es  steht 

ihnen  damit  frei,  ob  sie  die  Kapitalgewinne  auf  Liegenschaften  des  Geschäftsvermö-

gens nach dem dualistischen System mit der allgemeinen Einkommens- oder Gewinn-

steuer erfassen wollen oder ob sie diese nach dem monistischen System wie bei priva-

ten  Grundstückgewinnen  der  besonderen  Grundstückgewinnsteuer  unterwerfen.  In 

Kantonen, die dem monistischen System folgen und damit auch geschäftliche Gewinne 

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der Grundstückgewinnsteuer unterstellen, war eine Verlustverrechnung im Allgemeinen 

nicht  vorgesehen.  Die  bis  Ende  2018  geltende  zürcherische  Regelung  ist  daher  har-

monisierungsrechtlich  nicht  zu beanstanden, soweit  ein  rein  innerkantonaler  Sachver-

halt zu beurteilen ist (BGr, 7. Oktober 2011, 2C_747/2010, E. 5 und 6, BGE 139 II 373 

E. 3.5). 

b)  Liegt  hingegen  ein  interkantonaler  Sachverhalt  vor,  sind  die  Regeln  der 

interkantonalen Steuerausscheidung zu beachten.  

Aus  dem  Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung  gemäss  Art. 127 

Abs. 3 BV folgt, dass ein Steuerpflichtiger, der in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist, 

nicht  mehr  als  sein  gesamtes  Reineinkommen  bzw.  seinen  gesamten  Reingewinn  zu 

versteuern  hat  (BGE  107  Ia  41  E.  1a).  Diese  Regel  hatte  gemäss  jahrzehntelanger 

Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  aber  vor  dem  Grundsatz  zurückzutreten,  dass 

das Grundeigentum ausschliesslich und in vollem Umfang dem Liegenschaftenkanton 

zur Besteuerung vorbehalten blieb. Der Liegenschaftenkanton musste deshalb Verlus-

te, die am (Wohn-)Sitz oder in anderen Kantonen angefallen waren, nicht übernehmen. 

Seit  dem  Jahr  2004  änderte  das  Bundesgericht  seine  Rechtsprechung  zur  Nichtbe-

rücksichtigung von interkantonalen Ausscheidungsverlusten stufenweise. Mit Entscheid 

vom  19.  November  2004  erkannte  es  bezüglich  einer  Betriebsliegenschaft  einer  Lie-

genschaftenhändlerin  und  Generalunternehmerin  in  einem  Betriebsstättekanton,  dass 

der  Liegenschaftenkanton  zwar  den  Wertzuwachs  (=  Differenz  zwischen  Erlös  und 

Anlagekosten)  ausschliesslich  besteuern  dürfe;  doch  sei  der  Liegenschaftenkanton 

verpflichtet, den Verlustüberschuss, den die Unternehmung im Sitzkanton und weiteren 

Kantonen mit Betriebsstätten erlitten habe, mit dem Grundstückgewinn zu verrechnen 

(BGE 131 I 249). Am 18. April 2005 wandte das Bundesgericht diese neue Regel zur 

Vermeidung von Ausscheidungsverlusten auch auf Liegenschaften im Privatvermögen 

an und wies es den Liegenschaftenkanton an, den Gewinnungskostenüberschuss aus 

einer im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft am Hauptsteuerdomizil zu überneh-

men (BGE 131 I 285). Am 8. Mai 2006 verpflichtete schliesslich das Bundesgericht den 

Liegenschaftenkanton, in welchem ein Handelsunternehmen eine reine Kapitalanlage-

liegenschaft  (ohne  Betriebsstätte)  besass,  den  Betriebsverlust  am  ausserkantonalen 

Hauptsitz  mit  dem  Liegenschaftenertrag  im  Liegenschaftenkanton  zu  verrechnen 

(BGE 132 I 220).   

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Diese  neuere  bundesgerichtliche  Rechtsprechung  geht  letztlich  davon  aus, 

dass im interkantonalen Verhältnis Verluste möglichst rasch verrechnet werden sollen 

und Ausscheidungsverluste möglichst zu vermeiden sind. Dabei kommt es im interkan-

tonalen  Verhältnis  nicht  darauf  an,  ob  Kapitalgewinne  auf  Liegenschaften  des  Ge-

schäftsvermögens  nach dem  dualistischen System mit  der  allgemeinen Einkommens- 

oder Gewinnsteuer erfasst werden oder ob sie nach dem im Kanton Zürich geltenden 

monistischen  System  einer  besonderen  Grundstückgewinnsteuer  unterliegen  (BGE 

131  Ia  249  E.  6.5  S.  262).  Die  Schweizerische  Steuerkonferenz  hat  die  dargelegte 

neuere  bundesgerichtliche  Praxis  in  das  Kreisschreiben  Nr.  27  vom  15.  März  2007 

über die Vermeidung von Ausscheidungsverlusten überführt.  

5. a) Die Geschäftstätigkeit der im Kanton Aargau domizilierten Pflichtigen per 

2016  beschränkte  sich  gemäss  Jahresrechnung  im  Wesentlichen  darauf,  das  4/5-

Miteigentum  an  der  vermieteten  Liegenschaft  in  B  zu  halten,  ebendiese  Liegenschaft 

im  August  zu  veräussern  und  mit  dem  Veräusserungserlös  später  im  Jahr  ein  neues 

Baugrundstück in F zu erwerben. Über angestelltes Personal für diese Geschäftstätig-

keit  verfügte  sie  nicht  und  dementsprechend  wurde  auch  kein  Lohn-  bzw.  Personal-

aufwand verbucht.  

Der  beschriebenen  Geschäftstätigkeit  entsprechend  umfasste  der  von  der 

Pflichtigen  erzielte  Umsatz  einerseits  die  verbuchten  Mieteinnahmen  aus  der  Zeit  vor 

der Handänderung ("Liegenschaftserfolg" Fr. 26'709.35) und andrerseits den verbuch-

ten  Nettogewinn  aus  dem  Verkauf  ("Veräusserungserlös"  Fr. 179'610.75).  Ein  kleiner 

Ertrag von Fr. 6'633.13 wurde sodann noch unter dem Titel Finanzertrag verbucht; er 

betrifft Zinseinnahmen aus einem Aktivdarlehen. Aufwandseitig verbuchte die Pflichtige 

einen Verwaltungsaufwand von Fr. 7'310.55 (Kosten für die Liegenschaftenverwaltung) 

sowie  einen  Finanzaufwand  von  Fr. 41'866.85  (Zinsen  auf  Passivdarlehen).  Weiter 

verbuchte  sie  noch  einen  vergleichsweise  hohen  Geschäftsaufwand  von 

Fr. 140'895.95 unter dem Titel "Marktstudien/Analysen/Marketing". Schliesslich brachte 

sie noch Steuern von Fr. 8'755.05 in Abzug, so dass sich unter dem Strich ein Jahres-

gewinn  von  Fr.  14'124.85  ergab (vgl.  Bericht  der  Revisionsstelle und Jahresrechnung 

per 31. Dezember 2016).  

b)  Mit  (rechtskräftigem)  Einschätzungsentscheid  vom  13.  Dezember  2019 

schätzte das kantonale Steueramt Zürich die Pflichtige für die Staats- und Gemeinde-

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steuer,  Steuerperiode  1.1.  bis  31.12.2016,  mit  einem  steuerbaren  Gewinn  von  Fr. 0.- 

und  einem  steuerbaren  Kapital  von  Fr.  488'000.-  ein.  Bei  der  interkantonalen  Steuer-

ausscheidung wies es zunächst kapitalseitig sämtliche Aktiven dem Kanton Zürich zu; 

dieses Resultat erklärt sich aufgrund des hohen Werts der spät im Jahr verkauften Lie-

genschaft in B.  

Die  vorliegend  interessierende  gewinnseitige  Steuerausscheidung  nahm  es 

gestützt auf die vorstehend in lit. a beschriebenen Positionen der Erfolgsrechnung wie 

folgt vor: 

ZH    

                                 Gesamt                   AG 

 (Fr.) 

        (Fr.) 

(Fr.) 

Immobiliengewinn 

Mieterträge 

Schuldzinsen 
(nach Lage der Aktiven) 

Verwaltungsaufwand 

Marktstudien/Analysen/Marketing 

Steuern 

= Sonstiges 

26'709 

- 41'867 

7'310 

140'895 

8'756 

156'961 

Immobilienerfolg 

-172'119 

0 

0 

0 

0 

26'709 

- 41'867 

7310 

140'895 

8756 

156'961

-172'119  

Gewinnausscheidung 

Immobilienerfolg 

Betriebsgewinn  

(ohne Immobilien [= Finanzertrag]) 

-172'119 

0 

-172'119 

6'663 

6'633 

0

Steuerbarer Reingewinn 

-165'486 

6'633 

-172'119 

Stellt  man  auf  diese  interkantonale  Gewinnausscheidung  des  kantonalen 

Steueramts Zürich ab, so zeigt sich also, dass es sich beim Verlust, welchen die Pflich-

tige im Rahmen der Grundstückgewinnsteuerveranlagung berücksichtigt haben will, um 

einen innerkantonalen Verlust handelt. 

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c)  Anders  sieht  es  indes  nach  der  Steuerausscheidung  des  Kantons  Aargau 

aus.  In  dieser  wird  unter  Berücksichtigung  des  Veräusserungsgewinns  dem  Kanton 

Zürich  ein "Netto Objektertrag"  von  Fr.  176'404.-  zugewiesen.  Die  Differenz  zwischen 

diesem  Betrag  und  dem  von  der  Pflichtigen  ausgewiesenen  Betriebsergebnis  von 

Fr. 14'125.-,  mithin  Fr.  162'279.-,  wird  als  negatives  "Betriebsergebnis"  dem  Kanton 

Aargau  zugewiesen  und  alsdann  auf  den  Kanton  Zürich  umgelegt,  so  dass  dort 

Fr. 14'125.- als Gewinn verbleiben. Demensprechend schätzte der Kanton Aargau die 

Pflichtige mit  einem  steuerbaren Gewinn  von  Fr.  0.-  ein (auch das  steuerbare Kapital 

lautete, wie im Kanton Zürich, auf Fr. 0.-). 

d) Für die nun zu beantwortende Frage, ob für den Bereich der hier im Streit 

liegenden  Grundstückgewinnsteuer  ein  nicht  zu  berücksichtigender  innerkantonaler 

oder ein zu berücksichtigender ausserkantonaler Verlust vorliegt, ist aus den folgenden 

Gründen auf die Zürcher Steuerausscheidung abzustellen: 

Wie  erwähnt  beschränkten  sich  die  umsatzbringenden  Geschäftsaktivitäten 

der  Pflichtigen  im  Wesentlichen  auf  das  Halten  der  vermieteten  Liegenschaft  in  B  

(=  Mieteinnahmen)  und  auf  deren  Verkauf  (=  Veräusserungserlös).  Der  bescheidene 

Finanzertrag von gut Fr. 6'000.- entspringt sodann Darlehenszinsen und mithin keiner 

eigentlichen  Betriebstätigkeit  im  Kanton  Aargau.  Demensprechend  beschäftigte  die 

Pflichtige wie gesagt auch kein Personal. Sämtlicher verbuchter Aufwand steht damit in 

direktem  Zusammenhang  mit  den  vorerwähnten  Umsätzen  aus  der  Zürcher  Liegen-

schaft (Mieteinnahmen, Veräusserungserlös) und ist deshalb auch  entsprechend aus-

zuscheiden: 

aa) Dies betrifft zunächst die Verwaltungskosten und Schuldzinsen, welche im 

Zusammenhang mit  der Vermietung stehen;  deren Ausscheidung  nach  Zürich  ist kor-

rekt.  

bb) Mit der Veräusserung der Liegenschaft in Zusammenhang stehen sodann 

alle übrigen Aufwandpositionen. Das sind zunächst die Steuern; d.h. im Wesentlichen 

die Grundstückgewinnsteuer, weil für die Pflichtige auf Ebene der Kantone Zürich und 

Aargau  sowie  auf  Ebene  Bund  gemäss  ihrem  Abschluss  kaum  Gewinnsteuern  anfal-

len.  Fraglich  könnten  allenfalls  die  unter  dem  Titel  "Marktstudien/Analysen/Marketing" 

verbuchten  gewichtigen  Kosten  von  Fr.  140'895.-  sein.  Dass  indes  auch  diese  in  Zu-

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sammenhang mit der Veräusserung der Liegenschaft in B stehen, ergibt sich aus Fol-

gendem:  

aaa)  In  der  ursprünglichen  Steuererklärung  für  die  Grundstückgewinnsteuer 

deklarierte die Pflichtige diese Kosten als weitere mit der Liegenschaft zusammenhän-

gende  Aufwendungen  im  Sinn  von  §  221  Abs.  2  StG.  Gemäss  letzterer  Bestimmung 

hätte die Pflichtige als mit Liegenschaften handelnde juristische Person entsprechende 

Kosten  (soweit  ausgewiesen  und  wie  übrigens  auch  die  vorerwähnte  Grundstückge-

winnsteuer)  unter  den  Anlagekosten  durchaus  in  Abzug  bringen  können;  dies  jedoch 

nur  bei  ausdrücklichem  Verzicht  von  deren  Berücksichtigung  bei  der  Gewinnsteuer. 

Nachdem  der  Leiter  des  Steueramts  der  Stadt  B  im  Auflageverfahren  eine  entspre-

chende Verzichtserklärung verlangt und zudem den hohen Aufwand von Fr. 140'400.- 

auch  inhaltlich  untersucht  hatte,  erklärte  die  Pflichtige  jedoch  ausdrücklich,  keine  sol-

che Verzichtserklärung abgeben zu wollen. Sie wählte also den Weg der Berücksichti-

gung  der  entsprechenden  Kosten  bei  der  Gewinnsteuer;  dies  offenkundig  in  der  Ab-

sicht, den fraglichen Betrag via die Verlustverrechnung indirekt dann doch zum Abzug 

bringen zu können.  

bbb)  Es  liegt  auf  der  Hand,  dass  es für  die Pflichtige grundsätzlich einfacher 

gewesen wäre, den Weg über § 221 Abs. 2 StG zu beschreiten, um zu erreichen, dass 

der  gewichtige  Aufwand  von  gut  Fr.  140'000.-  bei  der  Grundstücksteuer  gewinnmin-

dernd berücksichtigt wird. Dies freilich aber nur, wenn sie die entsprechenden Kosten 

problemlos hätte nachweisen können, was indes nicht der Fall war:  

Untermauert  hatte  sie  diese  Kosten  zunächst  mit  einer  Rechnung  der  G  AG 

vom  18.  Juni  2016.  Der  Rechnungsbetreff  lautete  dabei  auf  "Honorar-Rechnung  für 

diverse  Marktabklärungen  2016"  betreffend  das  Wohn-  und  Geschäftshaus  an  der 

…strasse  91  in  B;  im  Rechnungstext  wurden  sodann  Aufwendungen  für  "diverse 

Marktabklärungen/Studien  gemäss  Vereinbarung  vom  12.  Dezember  2015"  erwähnt 

und der  Rechnungsbetrag  lautete auf "Aufwand pauschal,  Fr.  130'000.- +  MWST von 

8% […] Fr. 10'400.-".   

Aufgrund der engen personellen Verflechtungen der Pflichtigen mit der G AG 

(in beiden Gesellschaften fungieren I und J als Verwaltungsräte) sowie auch dem Um-

stand,  dass  die  Pflichtige  im  Zusammenhang  mit  dem  Verkauf  der  streitbetroffenen 

Liegenschaft  auch  noch  eine  hohe  Maklergebühr  deklariert  hatte,  hatte  die  Steuerbe-

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hörde allen Grund, diesen Aufwand auflageweise näher zu untersuchen. Dabei forderte 

sie den Zahlungsnachweis, die in der Rechnung genannte Vereinbarung vom 12. De-

zember  2015,  einen  detaillierten  Beschrieb  der  von  der  G  AG  erbrachten  Leistungen 

samt Arbeits- und Stundenrapporten und Angabe der leistungserbringenden Personen 

sowie geeignete Unterlagen zum Nachweis (vgl. Auflage vom 19. Mai 2017).  

Der  von  der  Pflichtigen  in  der  Folge  eingereichte  Zahlungsnachweis  (Kopie 

Empfangsschein über den Betrag von Fr. 140'400.-) ist ohne Poststempel bzw. ersicht-

liches Zahlungsdatum. Im Übrigen reichte die Pflichtige lediglich die auf der Rechnung 

erwähnte  Vereinbarung  vom  12.  Dezember  2015  ein;  auf  das  Einreichen  der  übrigen 

verlangten  Unterlagen  verzichtete  sie  mit  dem  Hinweis  auf  den  unverhältnismässig 

grossen Aufwand.  

Bei  der  besagten  Vereinbarung  handelt  es  sich  um  das  "Protokoll  des  Be-

schlusses der A AG" vom 12. Dezember 2015. Gefasst wurde dieser Beschluss in ei-

ner "Konferenzschaltung"  von  5 der  insgesamt  6  Aktionäre  der  Pflichtigen (darunter  J 

und I). Inhaltlich ging es um die Frage "wie weiter mit der Liegenschaft in B". Einleitend 

wurde  zunächst  Bezug  genommen  auf  einen  bereits  anlässlich  der  "VR-Sitzung  von 

15.11.2014"  gefällten  Entscheid  betreffend  drei  Varianten,  darunter  die  Variante  "V1 

Verkauf". Als Beschluss wurde alsdann festgehalten, dass sich der VR einstimmig für 

ebendiese Variante V1 entschieden habe (Verkauf zu den bestmöglichen Konditionen, 

indikativ  Fr.  2.15  Mio.).  Im  Schlussabschnitt  wurde  sodann  noch  festgehalten,  dass  I 

bzw.  seiner  Firma  G  AG  für  seine  "intensiven  Arbeiten  und  Markanalysen  sowie  Be-

sprechungen  mit  diversen  Anlegern/Architekten"  eine  Pauschalentschädigung  von 

Fr. 130'000.- plus 8% Mehrwertsteuer zugesprochen werde; darin eingeschlossen sei-

en alle Aufwendungen, die durch Dritte erbracht worden seien und von der G AG be-

zahlt worden seien bzw. bezahlt würden.   

Die geschäftsmässige Begründetheit einer Zahlung an die G AG in der Höhe 

von Fr. 140'400.- ist damit in keiner Weise nachgewiesen worden. Der Hinweis darauf, 

dass I ja nur zu 1/6 an der Pflichtigen beteiligt gewesen sei und also ohne Zustimmung 

der  anderen  Aktionäre  die  Zahlung  gar  nicht  möglich gewesen  wäre,  ist  unbehelflich, 

denn bei der Pflichtigen und der G AG handelt es sich um eng verflochtene Familien-

gesellschaften,  in  welchen  offensichtlich  vorab  I  das  Sagen  hat.  Nachdem  dieser  die 

Pflichtige  auch  im  Veranlagungsverfahren  der  Grundstückgewinnsteuer  vertreten  hat 

(wobei er anfänglich für Eingaben an das Steueramt der Stadt B auch Briefpapier sei-

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ner damals in K domizilierten G AG verwendete), wäre es für ihn ohne weiteres mög-

lich  und  zumutbar gewesen,  die im  Protokoll  (allgemein bzw.  nichtssagend  umschrie-

benen) Leistungen sowie Drittleistungen substanziiert zu beschreiben und zu belegen. 

Dies  wäre  umso  notwendiger  gewesen,  als  die  Pflichtige  für  den  Grundstückverkauf 

auch noch Vermittlungs- und Mäklergebühren von Fr. 48'000.- verbuchte (vgl. Anhang 

zur  Jahresrechnung  2016:  weitere  Angaben  in  Ziff.  5).  Neben  der  folglich  nicht  nach-

gewiesenen geschäftsmässigen Begründetheit der Pauschalentschädigung an die na-

hestehende Gesellschaft ist zudem zu beachten, dass deren Zuspruch gemäss Proto-

koll  bereits  am  …  Dezember  2015  erfolgte;  entsprechend  wäre  der 

liegenschaftenbezogene Aufwand bei der Pflichtigen im Geschäftsjahr 2015 zu verbu-

chen und anteilsmässig mit dem damals ausgewiesenen Gewinn zu verrechnen gewe-

sen. Der Rechnungsbetreff "Honorar-Rechnung für diverse Marktabklärungen 2016" ist 

von  daher  irreführend  bzw.  falsch.  Der  Aufwand  erweist  sich  in  der  Jahresrechnung 

2016 damit auch als periodenfremd.    

ccc)  Nach  dem  soeben  Gesagten  hatte  die  Pflichtige  in  Bezug  auf  den  zu-

nächst  deklarierten  hohen  Liegenschaftenhändler-Aufwand  offensichtlich  ein  

Nachweisproblem und entschied sie sich wohl deshalb, diesen Aufwand in der Jahres-

rechnung  2016  zu  belassen  bzw.  bei  der  Gewinnsteuer  zu  berücksichtigen;  es  war 

nämlich  absehbar,  dass  dort  die  kantonalen  Steuerämter  der  geschäftsmässigen  Be-

gründetheit  dieses  Aufwands  nicht  weiter  nachgehen  würden,  weil  auch  bei  dessen 

Aufrechnung kaum steuerbarer Gewinn verblieben wäre (ausser bei der direkten Bun-

dessteuer 2016, welche vom Sitzkanton zu veranlagen war und nicht aktenkundig ist).  

Daraus  folgt  zweierlei:  Der  fragliche  (den  streitigen  Verlust  zur  Hauptsache 

verursachende)  Aufwand  ist  in  jedem  Fall  an  die  veräusserte  Liegenschaft  gekoppelt 

und war damit in der interkantonalen Steuerausscheidung nach Zürich zu verlegen. Er 

führte damit lediglich zu einem innerkantonalen Verlust und war von der Stadt B bei der 

Grundstückgewinnsteuer von vornherein nicht zu berücksichtigen.  

Selbst wenn im Sinn der Aargauer Ausscheidung fälschlicherweise von einem 

Verlust  aus  Aargauer  Betriebstätigkeit  ausgegangen  würde,  könnte  dabei  dieser  Auf-

wand  nicht  berücksichtigt  werden,  weil  dessen  geschäftsmässige  Begründetheit  nicht 

nachgewiesen ist und die Verbuchung per 2016 zudem am Grundsatz der Periodizität 

scheiterte.  Der  (vermeintlich)  ausserkantonale  Verlust,  welcher  gemäss  Bundesge-

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richtspraxis unter dem Aspekt des Doppelbesteuerungsverbot zu berücksichtigen wäre, 

löste sich damit weitgehend in Luft auf.  

6.  Nach  alledem  ist  der  Rekurs  abzuweisen.  Ausgangsgemäss  sind  die  Ver-

fahrenskosten der unterliegenden Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Sodann 

hat diese keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 152 Abs. 2 StG i.V.m. § 17 

Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen.  

[…] 

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