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**Case Identifier:** 1a475198-10f7-5e00-ac82-d7c50646d55f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-02-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.02.2013 C/15401/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-15401-2011_2013-02-18.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.02.2013. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/15401/2011 ACJC/206/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 18 FEVRIER 2013 

Entre 

Monsieur A______, domicilié rue B______ 29, 1227 Carouge (GE), appelant d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 mai 2012, comparant par 

l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6 en les bureaux de laquelle 

il fait élection de domicile aux fins des présentes,  

d’une part, 

et 

Monsieur C______, domicilié ______ (GE), intimé, comparant par CGI Conseils, rue 
de Chantepoulet 4, case postale 1265, 1211 Genève 1, en les bureaux de laquelle il fait 

élection de domicile,  

d’autre part, 

 

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C/15401/2011 

EN FAIT 

A. Par acte déposé au greffe de la Cour de Justice le 20 juin 2012, A______ forme 
appel contre le jugement JTBL/478/2012, rendu par le Tribunal des baux et loyers 

le 14 mai 2011 (recte : 2012), notifié aux parties par plis recommandés du greffe 

du 21 mai 2012. 

B. Dans ce jugement, le Tribunal a déclaré valable le congé notifié le 7 juillet 2011 à 
A______ pour l’appartement de 4 pièces, situé au 1

er
 étage de l’immeuble sis, rue 

B______ 29, à Carouge, accordé à A______ une prolongation de bail pleine et 

entière de 4 ans, échéant au 31 octobre 2015, autorisé A______ à résilier le bail en 

tout temps avant cette date, moyennent un préavis d’un mois pour la fin d’un mois 

et débouté les parties de toutes autres conclusions. 

A______ conclut, principalement, à l’annulation du jugement entrepris, à 

l’annulation du congé notifié le 7 juillet 2011 avec effet au 31 octobre 2011 et à ce 

que l’intimé soit débouté de toutes autres ou contraires conclusions, subsidiai-

rement, à la confirmation du jugement entrepris et à ce que l’intimé soit débouté 

de toutes autres ou contraires conclusions. 

L’appelant fait valoir une violation de l’art. 271 al. 1 CO, en ce sens que la résilia-

tion notifiée dénote une attitude déloyale résultant d’une disproportion évidente 

entre les intérêts réciproques du bailleur et du locataire, puisque le bailleur a 

acquis le logement litigieux dans un but de spéculation immobilière et que con-

trairement à ce qu’il a prétendu à l’appui du congé, le bailleur ne se trouvait ni 

dans l’incapacité de vendre, avec bénéfice, l’appartement occupé par le locataire, 

ni même dans la nécessité de le vendre. 

C. Dans son mémoire réponse du 31 juillet 2012, l’intimé a conclu à la confirmation 
du jugement entrepris et à ce que l’appelant soit débouté de toutes ses conclu-

sions. 

Il soutient que selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le bailleur qui souhaite 

vendre dans de meilleures conditions est toujours considéré comme disposant 

d’un intérêt digne de protection à résilier un contrat de bail, qu’il n’a jamais eu 

aucune intention de relouer l’appartement litigieux plus cher mais que c’est en 

raison de sa situation financière difficile, malgré le fait qu’il soit propriétaire d’un 

certain nombre d’appartements, qu’il souhaite vendre l’appartement en question 

afin d’obtenir quelques liquidités. Il conteste agir dans un but de spéculation 

foncière, ne souhaitant vendre qu’un seul de ses appartements et ayant dû choisir 

celui de l’appelant, qui lui semblait le plus facile à vendre au vu de l’ensemble des 

circonstances. Il conteste qu’il existe une disproportion manifeste des intérêts en 

présence, en raison du fait que les deux parties se trouvent dans des situations 

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C/15401/2011 

financières difficiles, l’appelant n’ayant aucunement démontré avoir effectué des 

recherches de solution de relogement par ailleurs. 

D. Les éléments pertinents suivants ressortent du dossier : 

a. Par contrat du 15 mars 2005, D______, bailleresse, et A______, locataire, se 
sont liés pour la location d’un appartement de 4 pièces, situé au 1

er
 étage de 

l’immeuble sis rue B______ 29, à Carouge. 

Le contrat de bail a été conclu pour une durée d’une année, soit du 1
er

 novembre 

2004 au 31 octobre 2005, étant par la suite renouvelable tacitement d’année en 

année, sauf préavis de résiliation donné 3 mois à l’avance. 

Le loyer a été fixé dès la conclusion du bail et en dernier lieu à 1'075 fr. par mois, 

les acomptes provisionnels pour charges de chauffage et eau chaude à 100 fr. par 

mois, un montant de 21 fr. étant prévu au titre de frais de téléréseau mensuels. 

b. Il résulte des publications foncières du Registre Foncier de la République et 
Canton de Genève qu’en date du 5 juillet 2000, C______ a transmis la propriété 

de 2 appartements situés dans l’immeuble sis, avenue E______ 29, à Meyrin, à 

son épouse. 

Il résulte d’une autre publication foncière qu’en date du 1
er

 février 2007, C______ 

a acquis de D______ sept appartements situés dans l’immeuble sis rue B______ 

29, à Carouge. Il s’agit d’un appartement de 4 pièces d’une surface de 77 m2, 

situé au 1
er

 étage, de deux appartements de 4 pièces, d’une surface de 77 m2, et 

d’un appartement de 3 pièces, d’une surface de 57 m2, situés au 2
ème

 étage, de 

deux appartements de 4 pièces, d’une surface de 77 m2, et d’un appartement de 3 

pièces, d’une surface de 57 m2, situés au 3
ème

 étage. Ces appartements ont été 

acquis pour un prix total de 1'300'000 fr., l’appartement litigieux ayant quant à lui 

coûté spécifiquement 200'000 fr. 

Il est également paru aux publications foncières le fait qu’en date du 14 juin 2007, 

C______ a acquis quatre appartements situés dans l’immeuble sis avenue 

F______ 71-73, à Meyrin, pour un coût total de 860'000 fr. Aucune indication n’a 

été donnée s’agissant de la taille de ces appartements, ni de leurs loyers. 

c. Par avis de résiliation du bail et courrier accompagnateur du 7 juillet 2011, 
C______ a déclaré vouloir mettre un terme au contrat de bail de A______ avec 

effet au 31 octobre 2011, sans indication de motif. 

Le locataire ayant requis la motivation du congé par courrier de son mandataire du 

28 juillet 2011, le bailleur a indiqué par courrier du 3 août 2011 qu’il souhaitait 

vendre ce logement libre de tout occupant, conformément à ce que permettait la 

jurisprudence du Tribunal fédéral. 

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C/15401/2011 

Par requête en annulation de congé et subsidiairement en prolongation de bail 

adressée le 28 juillet 2011 à la Commission de conciliation en matière de baux et 

loyers, A______ a conclu à l’annulation du congé et subsidiairement à l’octroi 

d’une prolongation de bail pleine et entière de 4 ans, échéant au 31 octobre 2015, 

ainsi qu’à être autorisé à quitter les lieux en tout temps, durant la prolongation, 

moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin d’un mois. 

La tentative de conciliation ayant échoué, le locataire a obtenu l’autorisation de 

procéder en date du 21 octobre 2011 et a porté l’affaire au Tribunal des baux et 

loyers, en date du 21 novembre 2011, reprenant ses précédentes conclusions. Il a 

également sollicité à titre préalable que l’ouverture d’enquêtes soit ordonnée, afin 

de pouvoir faire entendre son neveu, en relation avec son besoin de loger son fils 

de 14 ans plusieurs fois par mois, sa situation financière difficile et le fait qu’il ne 

disposait d’aucune solution de relogement en dépit de ses nombreuses recherches, 

entreprises dès la réception du congé, pour le cas où les faits en question devaient 

être contestés par sa partie adverse. A titre préalable également, il a requis qu’un 

délai lui soit fixé pour la production de pièces complémentaires à l’appui de ses 

allégués concernant ses recherches de solution de relogement, pour le cas où les 

faits en question devaient être contestés par sa partie adverse. 

Par mémoire de réponse du 10 février 2012, C______ a conclu à la validation du 

congé et à ce que le demandeur soit débouté de toutes ses conclusions. Il a en effet 

contesté les allégués du demandeur s’agissant de la nécessité de loger son fils 

dans l’appartement, de sa situation financière difficile et de ses recherches de 

solution de relogement. Il a en outre indiqué avoir acquis les onze appartements 

dont il était propriétaire l’année de ses 65 ans, comme investissement pour sa 

retraite. Il a indiqué ne disposer que de très peu de revenus et être contraint de 

vendre l’un de ses appartements pour obtenir des liquidités, dans la mesure où ses 

revenus imposables avaient baissé entre l’année 2008 et l’année 2010. Les sept 

appartements situés dans l’immeuble de la rue B______ étaient loués lors de leur 

acquisition, avec pour certains des loyers très bas et des baux très anciens. Il avait 

négocié des hausses de loyer avec certains des locataires. Le loyer à la pièce de 

l’appartement du demandeur, qui était le seul appartement de 4 pièces, était le plus 

faible et le bail était l’un des plus récents, de sorte qu’il avait choisi de vendre cet 

appartement en premier. Il admettait gérer l’un des appartements, de 3 pièces, 

qu’il louait meublé pour de courtes durées mais le considérait lui-même comme 

invendable du fait que la salle de bains était trop petite, puisqu’elle mesurait 

environ 3 m2. Il n’avait pas souhaité résilier l’appartement le plus récemment 

loué, car il savait que sa locataire avait des difficultés financières. Enfin, un calcul 

de rendement avait été effectué pour les appartements, notamment l’appartement 

litigieux, faisant apparaître pour ce dernier un loyer admissible de 1'320 fr., hors 

charges. C______ n’a cependant pris aucune conclusion formelle s’agissant d’une 

majoration de loyer. 

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C/15401/2011 

d. C______ a produit des pièces à l’appui de ses conclusions, notamment des 
bordereaux de l’administration fiscale cantonale pour les impôts cantonaux et 

communaux 2008 à 2010, dont il ressort que ses revenus imposables sont passés 

de 72'561 fr. en 2008 à 30'914 fr. en 2009 et 11'402 fr. en 2010, la fortune taxable 

n’ayant que peu évolué, représentant en 2010, 798'719 fr. Il a également produit 

l’état locatif des appartements de la rue B______ 29 au 13 mars 2007, dont il 

ressort qu’à cette date tous les appartements étaient loués, à l’exception d’un 

appartement de 3 pièces d’une surface de 57 m2, situé au 3
ème

 étage, vacant depuis 

le 1
er

 septembre 2006 mais dont le loyer de référence figure à hauteur de 850 fr. 

par mois, hors charges et frais de téléréseau. Selon les autres états locatifs pro-

duits, établis au 31 décembre 2008, 2009 et 2010, on constate que les loyers de 

cinq appartements, hormis celui loué par le demandeur et celui qui est géré par le 

propriétaire, ont été augmentés. Des décomptes établis aux 22 décembre 2008, 

24 décembre 2009 et 21 décembre 2010, il ressort des résultats d’exploitation à 

hauteur de 35'098 fr. 65, 46'624 fr. 13 et 32'053 fr. 75, étant précisé que durant 

l’année 2010, un appel de fonds a été fait aux différents propriétaires de l’im-

meuble, en vue de provisionner la réserve du fonds de rénovation, la part revenant 

à C______ s’étant élevée à 65'749 fr., à verser entre le 1
er

 avril et le 30 septembre 

2010. 

e. Lors de l’audience de débats principaux du 19 mars 2012, les deux parties ont 
été entendues. 

C______ a indiqué que son épouse, fonctionnaire internationale à ______, à mi-

temps, allait perdre son emploi à fin juin 2012, compte tenu des coupes 

budgétaires de cette organisation. Il avait décidé d’investir son 2
ème

 pilier dans 

l’immobilier, plutôt que la bourse ou la perception d’une rente de retraite et avait 

financé ses achats par ce biais et celui d’hypothèques. Il espérait que les revenus 

locatifs lui permettraient de jouir d’une retraite agréable car il ne percevait qu’une 

rente AVS de 2'300 fr. par mois. N’étant pas expérimenté dans le domaine immo-

bilier, il avait agi sur conseils de plusieurs agences de la place. Ayant un revenu 

taxable de 15'000 fr. par an, il lui était nécessaire de vendre l’appartement liti-

gieux, ce d’autant plus vu la prochaine cessation du travail de son épouse. Il 

s’était rendu compte qu’il avait fait une erreur en investissant dans l’immobilier, 

car la situation était difficile à Genève. C’était la quatrième fois qu’il se retrouvait 

devant le Tribunal des baux et loyers, les trois autres fois l’ayant été en rapport 

avec des majorations de loyer, finalement transigées, dans la mesure où les loyers 

étaient très bas. Il vivait avec son épouse dans les deux appartements acquis en 

1995 à l’avenue E______, transférés à son épouse en 2000, pour clarifier leur 

situation financière. Il n’avait pas encore déterminé le prix auquel il entendait 

vendre l’appartement litigieux, dans la mesure où il avait proposé une longue pro-

longation à son locataire, et alors qu’il ne savait pas encore que sa femme allait 

perdre son travail. L’appartement en question était le seul qu’il pouvait prendre en 

compte pour le vendre, car il avait négocié des hausses de loyer avec des durées 

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de bail de 5 ans pour quatre autres appartements et dans le cadre d’une autre loca-

taire, il avait tenu compte de sa situation financière difficile. Il ne contestait pas 

que le locataire ait un fils, ni qu’il le loge un week-end sur deux. 

A______ a indiqué ne percevoir mensuellement qu’une rente de la SUVA à 

hauteur de 1'258 fr. par mois, ainsi qu’une aide au logement de 291 fr. Depuis un 

grave accident de voiture du 27 novembre 2002, il ne travaillait plus et avait des 

poursuites, dont il ignorait le montant. Il lui restait environ 6'000 fr. à 7'000 fr. 

d’économies, dans lesquels il puisait pour vivre. Il devait loger son fils de 14 ans 

chaque 15 jours, durant le week-end. 

Les parties n’ont pas sollicité d’autres mesures d’instruction. Elles ont obtenu la 

possibilité de déposer des plaidoiries écrites. 

Dans leurs écritures du 23 avril 2012, les deux parties ont persisté dans leurs con-

clusions respectives. 

Sur quoi, le Tribunal a gardé la cause à juger. 

E. Dans la mesure utile à l’issue du présent litige, les arguments des parties seront 
repris en tant que de besoin dans la partie «EN DROIT» ci-dessous. 

EN DROIT 

1. 1.1. La décision entreprise est une décision finale, susceptible d'appel si la valeur 
litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins, étant relevé 

qu'aucun des cas excluant l'appel (art. 309 CPC) n'est réalisé (art. 308 al. 1 lit. a et 

308 al. 2 CPC). 

1.2. La jurisprudence relative à la valeur litigieuse dans le cadre de la loi fédérale 
sur le Tribunal fédéral est aussi applicable au CPC, qui est régi par les mêmes 

principes (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2011, chiffre 

2.4.2., page 47). 

Ainsi, dans une contestation portant sur la validité d’une résiliation de bail, la va-

leur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le con-

trat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date 

pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre ici en considé-

ration la période de protection de 3 ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 

prévue par l’art. 271a al. 1 let. e CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_217/2007 non 

publié du 4 septembre 2007, consid. 1; LACHAT, op. cit., chiffre 2.4.3, page 49). 

1.3. En l’espèce, le loyer annuel fixé en dernier lieu s’élève à 15'552 fr., charges 
comprises, de sorte que la valeur litigieuse minimale de 10'000 fr., prévue pour 

l’appel, est atteinte. 

- 7/13 - 

 

 

C/15401/2011 

La voie de l’appel est ainsi ouverte. 

1.4. Les litiges portant sur des baux à loyer d’habitation ou de locaux commer-
ciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolon-

gation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 lettre c CPC). 

En procédure simplifiée, comme en procédure ordinaire, le délai d’appel est de 

30 jours (art. 311 al. 1 et 314 al. 2 CPC a contrario).  

L’acte d’appel doit être écrit et motivé et répondre aux conditions des art. 130 et 

131 CPC. L’appelant doit indiquer la décision qu’il attaque et exposer les motifs 

de faits et/ou de droit qui, à ses yeux, justifient l’appel (LACHAT, op. cit., chiffre 

5.2.3.1, page 186). 

En l’occurrence, l’appel a été déposé dans le délai prescrit et dans la forme requise 

par la loi. Il est ainsi recevable. 

2. L’appelant invoque une violation de l’art. 271 al. 1 CO, considérant que le 
Tribunal des baux et loyers aurait dû constater la disproportion des intérêts en pré-

sence consacrée par la résiliation et annuler le congé donné en raison de la volonté 

du bailleur de vendre l’appartement litigieux libre d’occupant, faute d’intérêt 

digne de protection du bailleur. 

2.1. Il n’est pas contestable que la garantie de la propriété, protégée par la Consti-
tution fédérale, permet au propriétaire de réaliser son bien comme il l’entend 

(art. 26 al. 1 Cst. féd.).  

Le législateur a toutefois opposé à cette garantie constitutionnelle une autre pro-

tection, également constitutionnelle, soit le principe de l’annulabilité des congés 

abusifs, prévu à l’art. 109 al. 1 Cst. féd. Ainsi, le législateur fédéral a prévu que la 

liberté du bailleur de mettre un terme au contrat trouve une limite dans l’obliga-

tion d’agir conformément aux règles de la bonne foi, et dans les règles de la 

loyauté.  

Le congé peut être annulé à la demande du locataire lorsque le bailleur qui l’a 

donné ne peut se prévaloir d’aucun intérêt digne de protection. 

Selon la doctrine, le législateur a voulu protéger d’un point de vue social le loca-

taire, partie faible du contrat, tenir compte de l’importance du logement, besoin 

indispensable de l’individu, préserver l’unité des familles, promouvoir la paix 

sociale du logement et combattre les effets négatifs de la spéculation sur le marché 

de l’immobilier (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, p. 723-724; HIGI, nos 

50-53 ad art. 271-273c CO; CALAMO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete 

von Wohnräumen, 1994, p. 138 et ss; BARBEY, Protection contre les congés 

concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, 1991, nos75-87).  

- 8/13 - 

 

 

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2.2. Aux termes de l’art. 271 CO, le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux 
règles de la bonne foi. Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui 

ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, 

ou qui consacre une attitude déloyale. L’art. 271a al. 1 CO n’exige pas l’abus 

manifeste d’un droit au sens de l’art. 2 al. 1 CC (FF 1985 I page 1439; LACHAT, 

op. cit., p. 733; ACJC/171/1994 du 31.01.1994 V. SA c/ X. SA).  

Le caractère abusif ou non de la résiliation s’apprécie au moment où l’auteur du 

congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat. Le motif avancé pour 

résilier le bail ne peut ainsi pas devenir contraire aux règles de la bonne foi parce 

qu’il cesserait d’exister par la suite (arrêt du Tribunal fédéral non publié 

4C.176/2004 consid. 2.1 et les références citées; ACJC/108/2006 du 06.02.2006 

B. c/ C. V.).  

Selon la jurisprudence, la protection accordée par l’art. 271 al. 1 CO procède à la 

fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l’interdiction de l’abus de 

droit (art. 2 al. 2 CC). Le congé doit être considéré comme abusif s’il ne répond à 

aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêts du Tribunal fédéral 

4C_65/2003 du 23 septembre 2003, consid. 4.2.1; 4C_267/2002 du 18 novembre 

2002 consid. 2.2, reproduit in SJ 2003 I 261). Le congé signifié pour l’échéance 

en vue de vendre un objet dans de meilleures conditions ou d’obtenir d’un nou-

veau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, 

constituer un abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9.12.2009).  

Le but poursuivi par la réglementation de l’art. 271 CO est uniquement de proté-

ger les locataires contre les résiliations abusives et n’exclut pas un congé, même si 

l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bail-

leur à ce qu’il prenne fin. Seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, 

due au défaut d’intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation 

abusive (arrêt du Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 12 novembre 2007, consid. 6 

et LACHAT, op. cit., p. 735).  

Le Tribunal fédéral a admis dans les cas suivants la validité de congés donnés 

pour l’échéance en vue de vendre un bien libre de tout occupant à de meilleures 

conditions.  

Dans un arrêt du 18 novembre 2002, il a retenu que le propriétaire d’un domaine 

de luxe, objet d’exception, pouvait résilier le bail des locataires occupant l’objet, 

afin de vendre le bien dans de meilleures conditions, libre de tout occupant. Le 

contrat prévoyait un droit de préemption en faveur des locataires, que ceux-ci 

n’avaient pas utilisé, lorsque le bailleur avait décidé de vendre son domaine (arrêt 

du Tribunal fédéral 4C.267/2002 du 18 novembre 2002, consid. 2.2, reproduit in 

SJ 2003 I 261).  

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Le 8 septembre 2004, le Tribunal fédéral a validé la résiliation de bail donnée par 

la propriétaire d’un manège de chevaux, motivée par sa volonté de vendre son 

bien libre de tout occupant. La propriétaire avait été contrainte de vendre son bien, 

pour des motifs de santé (arrêt du Tribunal fédéral 4C.176/2004 du 8 septembre 

2004).  

Le Tribunal fédéral a considéré comme valable un congé donné pour un apparte-

ment, le bailleur ayant démontré qu’il était en proie à des difficultés financières 

importantes et devait obtenir des liquidités pour honorer des engagements pris 

envers des établissements bancaires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_322/2007 du 

12 novembre 2007).  

Dans un arrêt du 9 décembre 2009, le Tribunal fédéral a validé un congé donné 

par un bailleur qui souhaitait rénover le logement, le locataire ne l’occupant que 

de manière sporadique. Il a précisé, concernant ce congé, qu’il ne touchait pas aux 

besoins indispensables du locataire au logement et qu’il n’existait aucun indice de 

spéculation immobilière (arrêt du Tribunal fédéral 4A_414/2009 du 9 décembre 

2009, consid. 3.2).  

Plus récemment, le Tribunal fédéral a en revanche confirmé l’annulation d’un 

congé notifié à des locataires se trouvant dans une situation personnelle 

particulièrement difficile, alors que le bailleur faisait valoir que la vente de 

l’appartement litigieux libre de tout occupant répondait à un besoin économique 

car elle lui permettrait d’obtenir un gain plus important que si les intéressés 

n’avaient pas libéré le logement. Après avoir confronté ces éléments factuels, le 

Tribunal fédéral a considéré que le bailleur n’avait pas démontré qu’il lui était 

impossible d’aliéner un autre appartement parmi ceux qu’il possédait dans 

l’immeuble et dont la résiliation du bail serait moins pénible pour les locataires 

qui l’occupaient actuellement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_300/2010 du 2 

septembre 2010, consid. 4.3.). 

2.3. La partie qui demande l’annulation du congé doit rendre à tout le moins vrai-
semblable la mauvaise foi de la partie adverse. Il n’appartient pas au bailleur de 

démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve 

(ACJC/334/2002 du 18.03.2002 M. c/ R.).  

Le devoir de motiver le congé prévu à l’art. 271 al. 2 CO n’a de sens que dans la 

mesure où la réalité du motif invoqué peut être vérifiée. Pour pouvoir constater un 

abus de droit, il faut connaître les motifs pour lesquels le droit a été exercé. De là 

découle que le Tribunal a l’obligation de vérifier le contenu de la motivation du 

congé (MPI/93 p. 28; ACJC/1470/1995 du 20.11.1995 M. c/ SI X).  

La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En 

particulier - cela va de soi - les motifs doivent être vrais (ATF non publié du 

18.03.1992 in MP 1993 p. 28 consid. 4; HIGI, op. cit.; nos 114-121 ad art. 271 

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CO). Si le bailleur donne des motifs mensongers, et que le juge s’en aperçoit, le 

congé devrait en règle générale être annulé (LACHAT, op. cit., p. 732). 

Le besoin invoqué doit être sérieux, concret et actuel. Un besoin futur et hypothé-

tique n’est pas suffisant (ATF 118 II 50 consid. 3c et les références aux travaux 

parlementaires; MP 1989 p. 77; LACHAT, op. cit., p. 778). L’expéditeur du congé 

doit ainsi prouver la réalité du motif qu’il allègue (ATF 120 II 105, consid. 3c; 

MRA 2007, p. 45, consid. 22; ATF non publié du 9.02.2007; MP 1996, p. 31). 

2.4. Dans le cas d’espèce, l’appelant a résilié le bail par avis du 7 juillet 2011, 
sans motivation. 

Sur demande du locataire, il a ensuite motivé le congé en invoquant sa volonté de 

vendre l’appartement libre de tout occupant, sans autre indication. 

Dans le cadre de la procédure, il a fait valoir un besoin de liquidités, en se fondant 

sur une baisse de ses revenus taxables par l’administration fiscale cantonale entre 

les années 2008 et 2010. 

Il a également expliqué avoir investi tout son deuxième pilier l’année de sa retraite 

dans l’immobilier, ayant fait ce choix après consultation de plusieurs agences de 

la place, et avoir ainsi acquis onze appartements sur Genève. 

Il s’était rendu compte après coup que les revenus perçus de ces investissements 

étaient insuffisants et désirait désormais vendre l’appartement litigieux pour 

obtenir des liquidités. 

Il ne pouvait cependant pas vendre les quatre autres appartements loués dans l’im-

meuble concerné, dans la mesure où il avait négocié des majorations de loyer et 

des contrats de longue durée avec leurs occupants. 

L’intimé ne fournit cependant aucune indication quant à la location des quatre 

appartements qu’il possède à l’avenue F______ 71-73 à Meyrin. 

Il ne donne pas non plus d’explication quant à la location ou à l’occupation de 

l’appartement dont il s’est réservé la gestion dans l’immeuble litigieux. Lorsqu’il 

indique qu’il ne serait pas en mesure de vendre cet appartement, en raison de la 

petitesse de la salle de bains, il ne fournit pas de motivation convaincante. En 

effet, un autre appartement situé à l’étage du dessous, de la même surface et très 

vraisemblablement de la même disposition, est loué depuis qu’il l’a acheté.  

Par ailleurs, que ce soit au sujet de son intention de vendre cet appartement ou 

l’appartement dont il a résilié le contrat de bail, l’intimé n’a établi avoir effectué 

aucune démarche. 

- 11/13 - 

 

 

C/15401/2011 

Il n’a allégué, ni établi avoir sollicité des offres permettant de soutenir que la 

vente de l’appartement litigieux ne lui permettrait pas de retirer un bénéfice, avec 

ou sans occupant. 

Il n’a d’ailleurs fourni aucune indication sur les liquidités qui lui seraient néces-

saires, ni quant au montant qu’il désirerait retirer de la vente. 

S’agissant de la baisse de ses revenus, force est de constater qu’hormis les pièces 

fiscales, qui ne fournissent aucun détail, l’intimé a produit des pièces qui 

démontrent plutôt le contraire, relativement aux loyers perçus. On y constate en 

effet une hausse des bénéfices d’exploitation. En outre, sa fortune taxable a aug-

menté en 2010, par rapport à celle de l’année précédente, alors qu’il a dû 

débourser plus de 65'000 fr. pour le fonds de rénovation de l’immeuble litigieux. 

Il apparaît ainsi que l’intimé n’a établi sa situation financière que de façon très 

partielle, ne permettant en tous cas pas de tenir pour certaine la nécessité de 

vendre un de ses biens. 

Il semble également douteux que les différentes agences consultées avant qu’il ne 

se lance dans des investissements immobiliers importants n’aient pas été en 

mesure de conseiller l’intimé de manière correcte au sujet des états locatifs per-

ceptibles. 

Au vu de ce qui précède, la motivation du congé n’apparaît guère crédible. 

Les circonstances relatées ci-dessus n’emportent pas la conviction quant au fait 

que l’intimé n’a visé aucun objectif spéculatif en achetant en bloc plusieurs 

appartements en 2007 et désirant désormais en vendre un ou un premier, selon les 

variations de motivation contenues dans ses déclarations et ses écritures. 

La Cour retient également que l’intimé a admis dès le congé et tout au long de la 

procédure qu’il n’existait aucune urgence à la vente du logement, de sorte que le 

besoin allégué n’est ni concret ni actuel. 

L’appelant quant à lui se trouve indubitablement dans une situation financière 

précaire. Il ne perçoit que de faibles revenus, lesquels pourraient se voir améliorer 

s’il pouvait toucher à nouveau des prestations de l’Hospice Général ou une rente 

invalidité, à terme, au vu de sa situation de santé. Il est incontestable qu’il est 

endetté. Aussi, ses recherches de solution de relogement s’avèrent difficiles. 

Ainsi, force est de constater que l’intimé ne pouvait se prévaloir d’aucun intérêt 

digne de protection et que la résiliation notifiée le 7 juillet 2011 pour le 31 octobre 

2011 consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence, de sorte 

qu’elle doit être considérée comme abusive. 

Le jugement attaqué sera par conséquent annulé et le congé annulé. 

- 12/13 - 

 

 

C/15401/2011 

3. La valeur litigieuse, déterminée au considérant 1.3. ci-dessus, est supérieure à 
15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral peut 

être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a LTF). 

* * * * * 

- 13/13 - 

 

 

C/15401/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté par A______ le 20 juin 2012 contre le jugement 

JTBL/478/2012 rendu le 14 mai 2011 (recte : 2012) par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/15401/2011-5-B. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Et statuant à nouveau : 

Annule le congé notifié le 7 juillet 2011 par C______ à A______ avec effet au 31 

octobre 2011, pour l’appartement de 4 pièces, situé au 1
er

 étage de l’immeuble sis rue 

B______ 29, à Carouge. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Daniela 

CHIABUDINI, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Serge PATEK, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF : cf. considérant 3.