# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b8237c4d-2a5e-56e2-8cf9-a3065590e447
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.09.2014 12.2013.210
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2013-210_2014-09-29.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2013.210

  	
  Lugano

  29 settembre 2014/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  Bozzini
  e Fiscalini

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Ceschi
  Corecco

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. n. DI.2006.1372
della Pretura __________ - promossa con istanza 27 ottobre 2006 da

 

	
   

  	
   AO
  1  

   AO
  2  

   AO
  3  

  tutti rappr. dall’  RA 2  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
   AP
  1  

  rappr. dall’  RA 1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

con cui gli istanti
hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 106'099.05, oltre
interessi al 5% dal 24 aprile 2006 a titolo di risarcimento del danno (fr.
89'315.05 relativi alle spese di ripristino allo stato quo ante dell’ente locato,
fr. 4'196.- per la pigione del mese di agosto 2005 e fr. 12'588.- relativi alle
pigioni per il periodo settembre – novembre 2005 in cui sono stati eseguiti i lavori di ripristino), importo aumentato con le conclusioni a fr.
121'604.80;

 

domanda avversata dal
convenuto che ha postulato la reiezione integrale dell’istanza e che il
Pretore, con sentenza 12 novembre 2013, ha parzialmente accolto condannando il convenuto al versamento dell’importo di fr. 21'938.20, oltre interessi al 5%
dal 19 luglio 2006, caricando la tassa di giustizia e le spese per 1/5 al
convenuto e per 4/5 agli istanti in solido, con l’obbligo per questi ultimi di
rifondere al convenuto fr. 2'500.- a titolo di ripetibili parziali;

 

appellante il convenuto
con atto di appello 13 dicembre 2013 con cui chiede la riforma del giudizio
impugnato, nel senso di accogliere parzialmente l’istanza limitatamente a fr.
12'439.60, con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;

 

mentre con risposta 14
febbraio 2014 gli istanti postulano la reiezione del gravame e con il medesimo
allegato propongono un appello incidentale con il quale postulano la riforma
della decisione impugnata, nel senso di accogliere parzialmente l’istanza e di
condannare il convenuto al pagamento di fr. 36'663.50 con conseguente modifica
del dispositivo sugli oneri processuali di prima sede e protestando spese e
ripetibili di appello; 

 

con risposta 3 aprile
2014 il convenuto chiede la reiezione integrale dell’appello incidentale, pure
con protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli
atti e i documenti di causa,

 

 

ritenuto

 

in fatto:                A.  AP 1 ha condotto in locazione a partire dal 1°ottobre 1983, in virtù di diversi contratti (doc. A, C,
F), una superficie di 7-8 locali adibita a studio medico e ubicata in __________
a __________, ora di proprietà di AO 2, e AO 3 e di cui AO 1 è usufruttuario (doc.
A, estratto RFD part. n. __________ inc. richiamato n. 210/4 UC di __________).
Il 4 giugno 1999 le parti hanno concluso un nuovo (e ultimo) contratto di
locazione, datato 18 marzo 1999 e valevole retroattivamente a partire dal
1°gennaio 1999, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di sei
mesi, la prima volta per il 30 marzo 2004. Il punto 6 del contratto prevedeva
il diritto per il locatore di modificare l’ente locato “come al progetto
12.09.1983 piano N. 3 dell’arch. Q__________”, con l’obbligo di ripristino
dei locali allo stato quo ante a spese del locatore al momento della cessazione
della locazione. Le parti avevano inoltre pattuito che se alla scadenza
quinquennale il contratto fosse stato rinnovato per ulteriori cinque anni,
l’obbligo di ripristino sarebbe decaduto (doc. F). 

 

                            B.  Con modulo ufficiale 20
settembre 2004 la locatrice ha notificato al conduttore la disdetta del
rapporto di locazione con effetto a decorrere dal 30 marzo 2005. Con decisione
26 gennaio 2005 il competente Ufficio di conciliazione ha accertato la validità
della disdetta e accordato al conduttore una prima protrazione della locazione
fino al 30 marzo 2006, con facoltà di recedere anticipatamente con il preavviso
di un mese per la fine di un mese (doc. G, inc. richiamato n. 210/04 dell’UC __________).
Con scritto 30 giugno 2005 AP 1 ha notificato la disdetta del contratto per il
31 luglio 2005 (doc. H). Il 25 luglio 2005 il perito comunale degli immobili ha
esperito un sopralluogo in presenza delle parti volto alla verifica dello stato
dei locali a fine conduzione (doc. I). Con scritto 26 luglio 2005 i locatori hanno
ribadito al conduttore l’obbligo di ripristino dei locali nello stato
anteriore, da eseguire entro il termine di scadenza del contratto (doc. J). Il
conduttore, con scritto 27 luglio 2005, ha contestato l’obbligo di ripristino nella misura pretesa dai locatori (doc. K).

 

                            C.  Permanendo le divergenze tra
le parti anche dopo lo scambio di corrispondenza tra loro intercorso (doc. M,
N, Q, R e S) ed essendo fallito il tentativo di conciliazione del 28 settembre
2006 (inc. richiamato n. 178/2006 dell’UC di L__________), AO 1, AO 2 e AO 3, con
istanza 27 ottobre 2006, hanno chiesto la condanna di AP 1 al pagamento
dell’importo complessivo di fr. 106'099.05, oltre interessi, relativi alle
spese dei lavori di ripristino allo stato quo ante della superficie locata (per
un importo complessivo di fr. 89'315.05), alla pigione per il mese di agosto
2005 (fr. 4'196.-) e a quella per il periodo in cui sono stati eseguiti i
lavori (settembre 2005 – novembre 2005, pari a fr. 12'588.-). 

                                  In occasione dell’udienza di
discussione 18 gennaio 2007 il convenuto si è integralmente opposto
all’istanza. Con la replica e la duplica, come pure in sede di dibattimento
finale, le parti hanno confermato le loro contrapposte tesi e domande di causa,
gli istanti aumentando l’importo richiesto a fr. 121'604.80. Delle
argomentazioni delle parti si dirà, per quanto qui di rilievo, nei considerandi
successivi.

 

                            D.  Con decisione 12 novembre
2013 la Pretora ha parzialmente accolto l’istanza e condannato AP 1 al
pagamento in favore di AO 1, AO 2 e AO 3 in solido della somma complessiva di fr. 21'938.20, oltre interessi al 5% dal 19 luglio 2006. La tassa di giustizia
e le spese sono state poste a carico degli istanti in solido in ragione di 4/5,
obbligati pure a rifondere al convenuto fr. 2'500.- a titolo di ripetibili
parziali. In estrema sintesi la Pretora ha rilevato che le parti,
contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione e in
applicazione del principio di affidamento, avevano pattuito il ripristino dei
locali nello stato quo ante a carico del conduttore e che i locatori avevano fatto
valere tempestivamente il loro diritto di richiedere il ripristino degli stessi
ed ha pertanto concluso per l’esistenza dell’obbligo di ripristino a carico del
conduttore. Ella, dopo avere verificato le singole posizioni fatte valere dagli
istanti, ha accolto parzialmente l’istanza per l’importo complessivo di fr.
21'938.20 (fr. 13'546.20 per i lavori di ripristino e fr. 8'392.- per le
pigioni dei mesi di agosto e settembre 2005) e, sulla base di un valore di
causa di fr. 121'604.80, ha posto la tassa di giustizia e le spese a carico
degli istanti in solido nella misura di 4/5, con l’obbligo per questi ultimi di
rifondere al convenuto ripetibili parziali.

 

                            E.  Con appello 13
dicembre 2013 il convenuto chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso
di accogliere parzialmente l’istanza limitatamente a fr. 12'439.60, con
protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambi i gradi di giudizio. Con
risposta 14 febbraio 2014 gli istanti postulano la reiezione del gravame
avversario e con appello incidentale di medesima data chiedono a loro volta la
riforma del querelato giudizio, nel senso di accogliere parzialmente l’istanza
per un importo di fr. 36'663.50 e di modificare conseguentemente anche il
dispositivo sulle spese processuali, il tutto con protesta di spese e
ripetibili di appello. Con risposta 3 aprile 2014 il convenuto chiede la
reiezione integrale dell’appello incidentale. Delle argomentazioni delle parti
si dirà, se e per quanto necessario, nei considerandi successivi.

 

e considerato

 

in diritto:              1.  Il 1° gennaio 2011 è entrato in
vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272).
Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella
data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto
cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura
civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale
in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile
comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art.
405 cpv. 1 CPC).

                                  Nelle controversie patrimoniali
con valore di almeno fr. 10'000.-, la decisione è impugnabile mediante appello
(art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni. Il medesimo termine vale
per l’inoltro della risposta (art. 311 CPC). Nella fattispecie la decisione
impugnata è stata notificata il 13 novembre 2013 e ricevuta il giorno
successivo. Il gravame del 14 dicembre 2013 è tempestivo, così come lo sono la
risposta e l’appello incidentale del 14 febbraio 2014, essendo stati inoltrati
nel termine di 30 giorni impartito da questa Camera il 14 gennaio 2014. Ciò
posto, nulla osta alla trattazione del gravame. 

 

                             2.  Preliminarmente si osserva
che a questo stadio della lite non vi è più contestazione alcuna sulla
questione dell’obbligo di ripristino dei locali nello stato anteriore a carico
del conduttore (art. 260a cpv. 1 e 2 CO). Litigioso rimane l’estensione di tale
obbligo in relazione alle pretese di risarcimento fatte valere dagli istanti. 

                              I.  Sull’appello 13
dicembre 2013 del conduttore

 

                             3.  L’appellante, nel suo
appello 13 dicembre 2013, contesta l’estensione del suo obbligo di ripristino unicamente
in relazione alla sostituzione del parquet (appello, ad 8, pag. 4). Egli
rimprovera alla Pretora un errato accertamento dei fatti e una violazione del
diritto per non avere tenuto conto del fatto che il parquet aveva superato la
propria durata di vita e non aveva più alcun valore al momento della cessazione
del rapporto di locazione. La prima giudice non avrebbe tenuto conto del fatto,
emerso dall’istruttoria, che il parquet sostituito risaliva agli anni 1920-1930:
la sua durata di vita era pertanto ben superiore ai 40 anni (equivalente alla
durata di vita indicata nella tabella sulla durata di vita allestita
congiuntamente dall’Associazione svizzera inquilini e dall’Associazione
svizzera dei proprietari immobiliari per un parquet con le stesse caratteristiche
di quello in questione) e al momento della cessazione del rapporto di locazione
lo stesso non presentava più alcun valore residuo. Le modalità di calcolo
applicate dal primo giudice, che ha dedotto dall’importo sostenuto dagli
istanti per la sostituzione del parquet la somma corrispondente all’usura
normale dovuta ai 22 anni di locazione, sarebbero pertanto errate. La pretesa
concernente la sostituzione del parquet, riconosciuta dalla Pretora per un
importo pari a fr. 9'498.60, dovrebbe di conseguenza venire integralmente
respinta. 

 

                           3.1  L’obbligo di ripristino dell’ente
locato nello stato anteriore a carico del conduttore secondo l’art. 260a cpv. 2
CO è strettamente correlato all’obbligo del conduttore di restituire la cosa
locata nello stato risultante da un uso conforme al contratto ai sensi dell’
art. 267 CO (decisione del TF 4A_73/2013 del 16 luglio 2013 consid. 6.2.2; Higi, Zürcher Kommentar, n. 35 ad art.
260a CO; Svit – Kommentar, 3a. ed.
2008, n. 71 ad artt. 260-260a CO). Giusta l’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore
deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto,
in caso contrario egli risponde del danno cagionato. Va precisato che di regola
il conduttore non è tenuto a risarcire gli interventi che rimettono a nuovo
l'ente locato, ma soltanto quelli che permettono di ricostruire uno stato
corrispondente a quello presente all’inizio della locazione, tenuto conto della
normale usura dovuta ad un uso conforme al contratto (decisione del TF
4A_73/2013 del 16 luglio 2013 consid. 6.2.2; Higi,
op. cit., n. 35 ad art. 260a CO). Di conseguenza il conduttore è tenuto a
risarcire solo i danni che eccedono la normale usura. Nel caso di una
sostituzione totale, il conduttore non risponde del valore a nuovo
dell’installazione danneggiata e sostituita ma solo del suo valore reale
(Zustandswert), tenuto conto della durata di vita dell’installazione (decisione
del TF 4A_73/2013 del 16 luglio 2013 consid. 6.2.2 e riferimenti ivi contenuti;
Higi, op. cit., n. 113 e segg. ad
art. 267 CO). In particolare il locatore non potrà fare valere alcuna pretesa
di risarcimento danni nei confronti del conduttore, quando l’installazione,
considerata la sua vetustà, avrebbe dovuto ad ogni modo essere sostituita
(decisione del TF 4C.261/2006 del 1° novembre 2006, consid. 3.1). 

                                  Nella prassi l’usura dei locali e
della installazioni viene di regola valutata secondo la tabella sulla durata di
vita allestita congiuntamente dall’Associazione svizzera inquilini e
dall’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari (consultabile al sito www.asloca.ch). Considerato che la durata di
vita elencata in tale tabella è unicamente indicativa, il valore reale deve
essere valutato in base alle peculiarità del caso concreto: ciò è il caso
quando l’installazione per le sue qualità o le sue caratteristiche particolari,
malgrado la durata di vita stabilita dalla tabella menzionata sia stata
superata, presenta ancora un valore residuo (Lachat/Zahradnik,
Mietrecht für die Praxis, n. 31/5.4 pag. 678). Spetta al locatore l'onere di
provare l'esistenza di un difetto eccedente l'usura normale della cosa, la
situazione dell’ente locato all’inizio e al termine della locazione e il
relativo danno (decisione del TF 4A_469/2011 del 22 dicembre 2011; Lachat, op. cit., n. 5.7, pag. 811-812).

 

                           3.2  La Pretora, sulla base delle risultanze
istruttorie, ha ritenuto che il parquet andasse sostituito completamente. Ella,
in applicazione della tabella sulla durata di vita allestita congiuntamente
dall’Associazione svizzera inquilini e dall’Associazione Svizzera dei
Proprietari immobiliari, ha stabilito in 40 anni la durata di vita per il
parquet oggetto della vertenza e ha dedotto dal costo effettivo sostenuto dai
locatori per la sostituzione dello stesso (pari a fr. 21'108.-) l’usura normale
corrispondente a 22 anni di locazione (pari a fr. 11'609.40), riconoscendo ai
locatori l’importo di fr. 9'498.60. L’appellante ritiene che la prima giudice
sia partita dall’errato presupposto che all’inizio della locazione il parquet
fosse nuovo. A ragione. Dall’interrogatorio formale di uno dei locatori emerge
che il parquet dell’appartamento locato dall’appellante è stato posato nel
1920-30 al momento della costruzione dello stabile e che durante la locazione
non sono stati eseguiti lavori di manutenzione (interrogatorio formale AO 1,
act. VII, ad 5.1, 5.2). Lo stesso emerge pure dalla lettera 20 gennaio 1999 di AO
 1 a AP 1, nella quale viene descritto lo stato dei locali al momento della
consegna in occasione della conclusione del contratto di locazione nel 1983, e
dalla quale emerge che “i pavimenti dei locali erano in parquet massiccio
anni 1910”
(doc. E). Pure il perito ha confermato che i pavimenti delle camere erano “in
parquet a listoni di legno massiccio, originale dell’epoca di costruzione della
casa” (perizia 14 aprile 2010, quesito n. 1, pag. 5). Come rettamente
accertato dalla Pretora e non contestato in questa sede, l’istruttoria non ha per
contro permesso di accertare lo stato del parquet all’inizio della locazione. I
locatori non hanno portato elementi atti a dimostrare che il parquet originale,
malgrado la sua vetustà, avesse ancora un valore all’inizio, rispettivamente al
momento della cessazione del rapporto di locazione. Essi si sono limitati a
sostenere, in maniera del tutto generica, che in altri appartamenti dello
stabile era ancora presente il parquet originale posato al momento della
costruzione dello stabile nel 1920/1930. Tale allegazione si esaurisce tuttavia
in un mero asserto di parte, privo di qualsiasi portata probatoria, mancando
agli atti qualsiasi prova in merito. Ma anche se così fosse, ciò non sarebbe
comunque ancora sufficiente a dimostrare che il parquet, malgrado la durata di
vita fosse superata, presentasse ancora un valore residuo all’inizio,
rispettivamente al termine del rapporto locativo. Il perito, alla domanda circa
un eventuale valore residuo del parquet, ha spiegato che la durata di vita di
40 anni indicata nella tabella rappresenta una “durata di vita presumibile
basata su valori medi e che presuppone un utilizzo normale”. Egli ha poi
aggiunto che nel caso di specie non era possibile stabilire un eventuale valore
residuo del pavimento oltre la durata di vita, poiché ciò “dipenderebbe
dall’usura effettiva del pavimento alla scadenza del contratto e dalla reale
possibilità di un suo ulteriore utilizzo. Tali fattori non sono verificabili
sulla base della documentazione agli atti e dalle risultanze del sopralluogo”
(perizia 14 aprile 2010, risposta al quesito n. 6, pag. 9). Anche la teste __________
E__________, che ha lavorato per una trentina di anni nel medesimo stabile alle
dipendenze di uno dei locatori, occupandosi in particolare della gestione delle
pratiche locative inerenti gli appartamenti siti nello stesso, non ha potuto
riferire nulla in merito (audizione testimoniale 3 dicembre 2007, act. VI). In
queste circostanze si deve ritenere che i locatori, ai quali incombeva l’onere probatorio,
non hanno portato elementi di prova utili a ritenere che il pavimento in
parquet originale avesse ancora un valore residuo oltre la durata di vita. 

                                   

                             4.  Ne discende che l’appello deve
essere accolto e la decisione della Pretora, su questo punto, deve essere riformata,
nel senso di respingere la pretesa dei locatori in relazione alla sostituzione
del pavimento in parquet.

 

                             II.  Sull’appello incidentale 14
febbraio 2014 dei locatori

 

                             5.  Con appello incidentale 14
febbraio 2014 i locatori rimproverano alla Pretora un errato accertamento dei
fatti in merito al riconoscimento delle spese di ripristino da loro sostenute. 

 

                           5.1  Preliminarmente, a titolo di
premessa, gli appellanti incidentali censurano in maniera del tutto generica la
decisione della Pretora in merito alla quantificazione dei costi relativi al
ripristino nello stato quo ante dell’appartamento locato (appello incidentale,
pag. 8 e 9), limitandosi a ritenerla arbitraria, poiché in contrasto con gli
importi cifrati dal perito. La censura, non adempiendo ai presupposti di
motivazione dell’art. 311 cpv. 1 CPC, è inammissibile.

 

                           5.2  I locatori rimproverano alla Pretora
un errato accertamento dei fatti per non avere preso “in considerazione gli
interventi della ditta __________ V__________ e figlio (doc. V)”, per i
lavori di “demolizione di muratura e relativo sgombero, così come per la
demolizione di tavolati e rimozione parete”, cifrando la pretesa in fr.
6'333.30 (appello incidentale, pag. 9 e 10, ad. 1). La censura, proposta per la
prima volta in questa sede e quindi irritualmente, è irricevibile, poiché non
adempie i requisiti posti dall’art. 317 CPC per prevalersi di nuovi fatti e
nuove prove in appello. La stessa è ad ogni modo pure infondata. Nella loro
istanza 27 ottobre 2006 gli appellanti, a titolo di smontaggio, ricostruzione e
riparazioni pareti, hanno fatto valere l’importo complessivo di fr. 2'364.-,
producendo a sostegno della pretesa, la fattura della ditta __________ C__________
(plico doc. T, cfr. istanza 27 ottobre 2006, pag. 6 e 7). Dalle loro pretese essi
hanno per contro espressamente escluso ulteriori spese relative ad altri lavori
edili da essi eseguiti nell’appartamento, per un importo complessivo di fr.
66'485.55, tra le quali figura pure la fattura della ditta __________ V__________
e figlio (plico doc. V). Ne discende che la censura è in contrasto con le
esigenze che le norme di procedura pongono a riguardo dell'onere di allegazione
e specificazione e deve essere respinta (art. 78 CPC/TI). In tali circostanze
mal si comprende il rimprovero mosso alla Pretora, la quale, malgrado il perito
avesse quantificato in un importo superiore il costo degli interventi necessari
al ripristino in relazione allo smontaggio, ricostruzione e riparazione delle
pareti, ha accolto la pretesa per un importo di fr. 2'364.-, così come
richiesto dagli istanti.

 

                           5.3  Gli appellanti incidentali
rimproverano alla Pretora un errato accertamento dei fatti anche in relazione al
mancato riconoscimento delle pigioni per i mesi di ottobre e novembre 2005. La
censura, del tutto generica, si limita a riproporre la tesi degli istanti,
secondo cui i lavori di ripristino sarebbero durati fino a fine novembre 2005,
richiamando a sostegno di tale allegazione le fatture prodotte (plico doc. T). La
Pretora, in merito, ha spiegato che i lavori eseguiti nell’appartamento oggetto
della vertenza andavano oltre al semplice ripristino (come dichiarato dai
medesimi istanti e confermato dall’istruttoria). Ella ha poi considerato che
nulla agli atti permetteva di stabilire la durata dei lavori eseguiti nell’ente
locato, in particolare la durata degli interventi di ripristino che avrebbe
dovuto effettuare il convenuto. Nemmeno è stato possibile evincere “da
quando le superfici in questione siano state rilocate” (sentenza 12
novembre 2013, pag. 8). Gli appellanti incidentali non si confrontano con le esaustive
argomentazioni della Pretora, limitandosi a contrapporre la propria tesi,
rinviando in maniera del tutto generica “alle fatture prodotte (doc. T)”
(appello incidentale, pag. 10). Ne discende che la censura è irricevibile, non
adempiendo ai presupposti dell’art. 311 cpv. 1 CPC. Si rileva abbondanzialmente
che la stessa è pure infondata. Contrariamente a quanto ritenuto dagli
appellanti incidentali, le fatture prodotte sub. doc. T non contengono alcuna
indicazione sul periodo di esecuzione dei lavori. Per quanto concerne la
fattura della ditta __________ V__________ e Figlio (doc. V) già si è detto al considerando
precedente (consid. 5.2) che i locatori stessi hanno escluso dalle loro pretese
i lavori che andavano oltre il ripristino, tra cui figuravano pure quelli
relativi alla fattura in questione. 

 

                                  Ne discende che per i
motivi suesposti l’appello incidentale va integralmente respinto.

 

 

                            III.  Sulle spese giudiziarie

 

                             6.  In definitiva quindi
l’appello principale 13 dicembre 2013 è integralmente accolto mentre
l’appello incidentale 14 febbraio 2014 va respinto integralmente. L’esito del
presente giudizio comporta una riforma degli oneri processuali di prima sede,
che seguono la soccombenza. La tassa di giustizia e le spese di prima sede (non
contestate nel loro ammontare) sono poste a carico di AO 1, AO 2 e AO 3 in solido in ragione di 9/10 mentre la rimanenza è a carico di AP 1. Gli istanti, in solido,
rifonderanno fr. 2'800.- a titolo di ripetibili parziali al convenuto. 

                                  Le spese processuali dell’appello principale e quelle dell’appello
incidentale sono poste a carico degli istanti in solido risultati totalmente
soccombenti, con l’obbligo di rifondere al conduttore congrue ripetibili. Le
spese processuali e le ripetibili della procedura di appello sono stabilite in
funzione delle domande, ovvero fr. 9'496.60 per l’appello principale e fr.
14'725.30 per quello incidentale. 

 

                             7.  Il valore
litigioso giusta l'art. 51 cpv. 1 lett. a LTF è determinato da tutte le
conclusioni ricevibili rimaste controverse davanti all'autorità cantonale
(sentenza del Tribunale federale inc. 5A_765/2008 del 29 giugno 2009, consid.
1.2.1 e rif.). Di conseguenza, qualora siano fatte valere domande in via
principale e adesiva, i rispettivi valori vanno sommati, senza riguardo a
quanto l'autorità cantonale ha aggiudicato, né al valore della pretesa della
parte che agisce davanti al Tribunale federale (sentenza inc. 5A_500/2009 del
19 novembre 2009, consid. 1). È fatto salvo il caso in cui con l'appello incidentale
sia riproposta una domanda riconvenzionale; in questa ipotesi - non realizzata
in concreto - trova applicazione l'art. 53 cpv. 1 LTF (sentenza del Tribunale
federale inc. 4A_629/2009 del 10 agosto 2010, consid. 1.2.1). Nella fattispecie il valore di causa determinate ai fini di un
eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è fissato in fr. 24'223.90.

 

 

 

Per questi motivi,

richiamati
per le spese gli art. 148 CPC/TI, 106 e 95 CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili, 

 

 

decide:                  I.  L’appello principale 13
dicembre 2013 di AP 1 è accolto. 

 

                                  Di conseguenza la sentenza inc. DI.2006.1372
del 12 novembre 2013 è così riformata:

 

                                                   1.        L’istanza 27 ottobre 2006 è
parzialmente accolta.

 

                                                   §
Di conseguenza AP 1, Lugano, è condannato a versare a AO 1, AO 2 e AO 3,
Morcote, in solido, la somma di CHF 12'439.60 oltre interessi al 5% dal 19
luglio 2006.

 

                                         2.        La
tassa di giustizia di CHF 2’300.- e le spese di complessivi CHF 8'510.- (comprese quelle peritali), già anticipate dalle
parti, sono poste a carico degli istanti in solido nella misura di 9/10, mentre
la restante quota di 1/9 è posta a carico del convenuto. Gli istanti, con il
vincolo della solidarietà, rifonderanno di poi al convenuto la somma di CHF
2'800.- a titolo di ripetibili parziali.

                                         3.        (invariato)

 

                             II.  Le spese processuali
dell’appello principale di fr. 1000.-, anticipate da AP 1, sono poste a carico
di AO 1, AO 2 e AO 3 in solido, i quali rifonderanno al convenuto, con il
medesimo vincolo, fr. 1'000.- a titolo di ripetibili. 

 

                            III.  L’appello incidentale 14
febbraio 2014 di AO 1, AO 2 e AO 3 è respinto. 

 

                            IV.  Le spese processuali
dell’appello incidentale di fr. 1’500.-, già anticipate dagli istanti, restano
a loro carico, con l’obbligo di rifondere in solido a AP 1 fr. 1'200.- a titolo
di ripetibili. 

 

                            V.  Notificazione:

	
   

  	
  -    o

  -    .

   

  

                                  Comunicazione alla Pretura __________.

 

 

Per
 la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente                                    La vicecancelliera

 

 

 

 

Rimedi giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario è ammissibile il ricorso in materia civile al
Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale
della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF) se il valore litigioso ammonta a fr.
15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr.
30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la
controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se
una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF).
Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli
stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi
con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).