# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3be9851a-1fb2-5f65-9398-e956199718ca
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 15.08.2023 R 2022 54
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2022-54_2023-08-15.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 22 54

5. Kammer 

Vorsitz Brun

RichterIn Audétat und Pedretti

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 15. August 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde B._____,

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,

Beschwerdegegnerin 1

und

C._____ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Luca Curdin Conrad,

Beschwerdegegnerin 2

- 2 -

betreffend Baueinsprache

- 3 -

I. Sachverhalt:

1. Die C._____ AG ist Eigentümerin der Parzelle D._____ in B._____, 

E._____. Am 26. Mai 2021 ersuchte sie die Gemeinde B._____ um 

Erteilung einer Baubewilligung für die Erstellung eines 

Mehrfamilienhauses mit Wohnungen Nrn. 3, 4, 5 und 7 als Erstwohnungen 

und Wohnungen Nrn. 1 und 6 als touristisch bewirtschaftete (Zweit-) 

Wohnungen. Die Einheit Nr. 2 soll als Büro (zukünftiger Geschäftssitz der 

C._____ AG) dienen.

2. Während der öffentlichen Auflage vom 15. Oktober 2021 bis am 

3. November 2021 erhob unter anderem A._____, Eigentümer der 

benachbarten Parzelle F._____, Einsprache. Er beantragte sinngemäss 

die Abweisung des Baugesuchs und bemängelte im Wesentlichen die 

fehlende Zonenkonformität. Zudem sei die fragliche Parzelle seinerzeit mit 

einer Mobilisierungsdauer von fünf Jahren wieder eingezont bzw. der Zone 

für Einheimische zugewiesen worden und müsse deshalb nun wieder 

ausgezont werden. 

3. Mit Einspracheentscheid vom 30. Mai/30. Juni 2022 wies der 

Gemeindevorstand der Gemeinde B._____ die Einsprache ab. 

Begründend wurde im Wesentlichen festgehalten, die Bauparzelle befinde 

sich in der Zone für Einheimische gemäss Art. 25 des Baugesetzes (BG). 

Erstellt werden dürften Wohnbauten und nicht störende Betriebe für die 

ortsansässige Bevölkerung; maximal 30 % der anrechenbaren 

Geschossfläche dürften als bewirtschaftete Zweitwohnungen genutzt 

werden (Abs. 1). Diese Voraussetzung sei vorliegend eingehalten. Zudem 

richteten sich der Verkauf und die Nutzung von Parzellen in der 

Einheimischenbauzone nach einem von der Gemeindeversammlung zu 

beschliessenden Verkaufsreglement (Art. 25 Abs. 2 BG). Ein solches sei 

noch nicht erlassen worden, weshalb diese Bestimmung einer Bewilligung 

- 4 -

des hier zu beurteilenden Bauvorhabens nicht entgegenstehe. Ausserdem 

spiele es keine Rolle, dass die Familie G._____ derzeit noch keinen 

Wohnsitz in der Gemeinde habe. Auch stehe die vom Beschwerdeführer 

thematisierte Mobilisierungspflicht dem Bauvorhaben nicht entgegen und 

es bestehe keine Pflicht zur Auszonung der Bauparzelle.

4. Ebenfalls am 30. Mai/30. Juni 2022 erteilte der Gemeindevorstand der 

Gemeinde B._____ dem Bauvorhaben einstimmig die Baubewilligung 

unter Auflagen. Die Wohnungen Nrn. 3, 4, 5 und 7 wurden mit einer 

Nutzungsbeschränkung als Erstwohnungen belegt, die Wohnungen Nrn. 

1 und 6 mit einer solchen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen.

5. Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 26. Juli 

2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

und beantragte sinngemäss, es sei festzustellen, dass der 

Einspracheentscheid und die Baubewilligung vom 30. Mai/30. Juni 2022 

nichtig seien. Begründend führte er im Wesentlichen aus, in Art. 12 der 

Gemeindeverfassung sei ausdrücklich festgehalten, dass ein 

Behördenmitglied verpflichtet sei, bei Geschäften abwesend zu sein, 

welche eigene persönliche Interessen beträfen. Die C._____ AG sei bei 

der H._____ AG in I._____ domiziliert. Eigentümer dieses Treuhandbüros 

sei der aktuelle Gemeindepräsident J._____. Dieser habe sowohl den 

Einspracheentscheid als auch die Baubewilligung unterzeichnet. Gemäss 

der Baubewilligung sei der Entscheid einstimmig vom Gemeindevorstand 

gefällt worden, ohne Abwesenheit des Gemeindepräsidenten. Somit seien 

der Einspracheentscheid und die Baubewilligung ungültig. Zudem seien 

die Parzellen der Zone zwischen der K._____ und der L._____ in E._____ 

im Jahr 1995 ausgezont worden. Dort befinde sich Parzelle D._____ und 

auch seine Parzelle F._____. Im Jahr 2007 seien die Parzellen dieses 

Quartiers wieder eingezont worden, unter der Bedingung, dass sie 

während der nächsten zwölf Jahre überbaut würden. Er habe dieser 

- 5 -

Verpflichtung aus verschiedenen Gründen nicht Folge leisten können. Alle 

anderen Eigentümer der Nachbarparzellen hätten die Vereinbarung 

unterzeichnet. Bis heute sei aber noch keine dieser Parzellen überbaut 

worden, obwohl der festgelegte Termin längst verstrichen sei. In der 

Vereinbarung vom 19. November 2007 seien die Bedingungen klar 

festgehalten worden. Sodann gehöre die Wohnung Nr. 7 zur 

Zweitwohnungsnutzung, weshalb die Vorgabe von Art. 25 Abs. 1 BG nicht 

eingehalten sei. 

6. In ihrer Vernehmlassung vom 26. September 2022 beantragte die 

C._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der 

Beschwerde. Begründend wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die 

Ausstandsrüge des Beschwerdeführers zu spät erfolge. Es sei ihm bereits 

im kommunalen Einspracheverfahren bekannt gewesen, dass die 

Beschwerdegegnerin 2 ihr Domizil bei der H._____ AG in B._____ habe, 

wobei der Gemeindepräsident bei Letzterer Verwaltungsratsmitglied sei. 

Zumindest hätte ihm dieser Umstand bekannt sein müssen. Dennoch 

habe sich der Beschwerdeführer stillschweigend auf ein 

Rechtsmittelverfahren eingelassen und damit den Anspruch auf eine 

angeblich verletzte Ausstandsbestimmung verwirkt. Sodann wäre der 

geltend gemachte Ausstandsgrund auch in materieller Hinsicht 

unbehelflich. Auch sei die Rüge des Beschwerdeführers bezüglich der 

angeblichen Mobilisierungspflicht nicht zu hören. Es habe nie eine Pflicht 

oder ein Automatismus bestanden, welche/r zu einer Auszonung des 

fraglichen Gebiets führen müsste. Bei dem in Ziff. 4 der Vereinbarung 

erwähnten Rückzonungs- und Kaufrecht der Gemeinde handle es sich um 

eine Kann-Bestimmung. Des Weiteren machten die bewirtschafteten 

Zweitwohnungen nur 28.65 % der Bruttowohnfläche aus. Demgegenüber 

berechne der Beschwerdeführer die anrechenbare Geschossfläche falsch 

bzw. gehe von falschen Annahmen aus. Er rechne das Studio (Wohnung 

- 6 -

Nr. 5) in den Teil der bewirtschafteten Zweitwohnungen. Dieses sei 

allerdings als Erstwohnung konzipiert. 

7. Mit Verfügung vom 27. September 2022 wies der damals zuständige 

Instruktionsrichter das Gesuch des Beschwerdeführers um Erteilung der 

aufschiebenden Wirkung ab. Gleichzeitig wurden die 

Beschwerdegegnerin 2 sowie Angela und Reinhart G._____ auf die von 

ihnen in der Vereinbarung vom 20./21. September 2022 abgegebenen 

Erklärungen bzw. eingegangenen Verpflichtungen behaftet. Zudem wurde 

die Baubehörde der Gemeinde B._____ ermächtigt, den Rückbau gemäss 

Revers-Erklärung vom 20./21. September 2022, falls notwendig, 

zwangsweise durchzusetzen. 

8. In ihrer Vernehmlassung vom 7. Oktober 2022 beantragte die Gemeinde 

B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1), die Beschwerde sei 

abzuweisen. Begründend hielt sie im Wesentlichen fest, dass der 

Gemeindepräsident weder Aktien halte, noch Organ der 

Beschwerdegegnerin 2 sei. Er habe keinerlei persönliches Interesse am 

Geschäftsgang dieser Unternehmung. Folglich erweise sich die 

Ausstandsrüge als unbegründet. Zudem könne betreffend die sinngemäss 

geltend gemachte Auszonungspflicht vollumfänglich auf den 

angefochtenen Einspracheentscheid verwiesen werden. Ferner weise die 

Wohnung Nr. 7 entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers eine 

Bruttowohnfläche von 247.0 m2 auf. Letzterer beziehe sich wohl auf die 

Wohnung Nr. 5 (Studio) mit einer Bruttowohnfläche von 10.5 m2. Der 

Beschwerdeführer führe aber nicht aus, aus welchen Gründen es sich 

dabei "aus seiner Sicht" um eine Zweitwohnung handle. Da er zu Unrecht 

davon ausgehe, dass es sich bei der Wohnung Nr. 5 um eine 

Zweitwohnung handle, erweise sich die von ihm vorgenommene 

Berechnung als unzutreffend. 

- 7 -

9. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, in 

den angefochtenen Entscheiden und die eingereichten Beweismittel wird, 

soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 

Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 

angefochten werden können oder nach kantonalem oder 

eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bauentscheid 

betreffend das Baugesuch Nr. 2021-095 vom 26. Mai 2021 und der dazu 

ergangene Einspracheentscheid vom 30. Mai/30. Juni 2022, mit welchem 

die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache des heutigen 

Beschwerdeführers vom 30. Oktober 2021 abwies und damit das 

Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. Mai 2021 mit Auflagen 

bewilligte, sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz 

angefochten werden. Folglich stellen sie ein taugliches Anfechtungsobjekt 

für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

dar.

1.2. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 

legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder 

durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Der Beschwerdeführer hat 

als Eigentümer der in der unmittelbaren Umgebung des vorliegend 

strittigen Bauvorhabens auf der Parzelle D._____ gelegenen Parzelle 

F._____ unbestrittenermassen eine hinreichende Beziehungsnähe zur 

vorliegenden, strittigen Angelegenheit. Somit kann grundsätzlich von 

einem schutzwürdigen Interesse an der Aufhebung oder Abänderung der 

angefochtenen Entscheide durch den Beschwerdeführer ausgegangen 

- 8 -

werden, welcher im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht 

durchgedrungen ist. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht (vgl. Art. 52 

Abs. 1 und Art. 38 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde vom 26. Juli 

2022 ist demzufolge – unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung – 

einzutreten.

2. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht 

die erhobene Einsprache des Beschwerdeführers abwies und das 

Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 betreffend die Erstellung eines 

Mehrfamilienhauses auf der Parzelle D._____ bewilligte. Soweit der 

Beschwerdeführer Ausführungen zu der angeblich gescheiterten 

Möglichkeit des Verkaufs seiner Parzelle und zu einem angeblich 

erlittenen Verlust macht bzw. diesbezüglich Anträge stellt, sind diese im 

vorliegenden Verfahren nicht zu hören resp. ist nicht darauf einzutreten. 

3.1. Zunächst macht der Beschwerdeführer in formeller Hinsicht sinngemäss 

geltend, dass die angefochtenen Entscheide nichtig seien, da der 

Gemeindepräsident von B._____, J._____, an der Entscheidfindung 

beteiligt gewesen sei. Dies, obschon die Beschwerdegegnerin 2 bei der 

H._____ AG in I._____ domiziliert sei, deren Eigentümer der 

Gemeindepräsident sei. 

3.2.1. Die Nichtigkeit einer Verfügung ist von Amtes wegen zu beachten und 

kann jederzeit geltend gemacht werden (vgl. BGE 136 II 415 E.1.2; 

HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 

Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1096). 

Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in der Regel nicht nichtig, sondern nur 

anfechtbar, und sie werden durch Nichtanfechtung rechtsgültig. 

Nichtigkeit, das heisst absolute Unwirksamkeit, wird nur angenommen, 

wenn eine Verfügung mit einem tiefgreifenden und wesentlichen Mangel 

- 9 -

behaftet ist, wenn dieser schwerwiegende Mangel offensichtlich oder 

zumindest leicht erkennbar ist und wenn die Rechtssicherheit durch die 

Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als 

Nichtigkeitsgründe fallen namentlich schwerwiegende 

Zuständigkeitsfehler sowie schwerwiegende Verfahrens- und Formfehler 

in Betracht (vgl. BGE 137 I 273 E.3.1, 136 II 489 E.3.3 und 132 II 21 E.3.1, 

je mit Hinweisen; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1096 ff.). Eine 

Verletzung von Ausstandsregeln hat nur ausnahmsweise, in besonders 

schwerwiegenden Fällen die Nichtigkeit des Entscheids zur Folge. Zu den 

besonders schwerwiegenden Fällen ist dabei insbesondere die Verfolgung 

persönlicher Interessen zu zählen (vgl. BGE 136 II 383 E.4.1 mit 

Hinweisen; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 1117). 

3.2.2. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der Gemeindepräsident 

Verwaltungsratsmitglied der H._____ AG mit Sitz in B._____ ist (vgl. Akten 

des Beschwerdeführers [3]). Auch ist unbestritten, dass die 

Beschwerdegegnerin 2 bei dieser Treuhandunternehmung domiziliert ist 

und der Gemeindepräsident sowohl beim Bau- als auch beim 

Einspracheentscheid mitgewirkt und diese unterzeichnet hat (vgl. Akten 

des Beschwerdeführers [2 und 4]; Akten der Beschwerdegegnerin 1 [1 und 

2]; Akten der Beschwerdegegnerin 2 [3]). Diese Konstellation vermag 

jedoch entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers kein 

persönliches Interesse des Gemeindepräsidenten am Ausgang des 

Baubewilligungsverfahrens zu begründen. So ist Letzterer weder Aktionär 

bzw. Organ, noch ist er operativ für die Beschwerdegegnerin 2 tätig (vgl. 

Akten der Beschwerdegegnerin 2 [4]). Es ist nicht konkret dargetan und 

auch nicht ersichtlich, inwiefern der Gemeindepräsident ein persönliches 

Interesse im Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit der 

Beschwerdegegnerin 2 bzw. bezüglich des streitgegenständlichen 

- 10 -

Bauvorhabens verfolgen soll. Somit sind die angefochtenen Entscheide 

nicht nichtig.

3.3.1. Hinzu kommt, dass es gemäss Art. 6b Abs. 3 Satz 1 VRG den Parteien 

obliegt, einen Ausstandsgrund innert zehn Tagen, seit sie davon Kenntnis 

erhalten haben, bei der oder dem Vorgesetzten bzw. der oder dem 

Vorsitzenden geltend zu machen. Ausstandsgründe sind nach Treu und 

Glauben (Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft [BV; SR 101]) unverzüglich vorzubringen, das heisst, 

sobald bekannt oder absehbar ist, dass eine möglicherweise befangene 

Person an der Behandlung der Angelegenheit mitwirkt. Wer im Wissen um 

einen möglichen Ausstandsgrund untätig bleibt und sich stillschweigend 

auf ein Verfahren einlässt, hat den Anspruch auf eine spätere 

Ausstandsrüge verwirkt (vgl. BGE 140 I 240 E.2.4, 136 I 207 E.3.4 und 

132 II 485 E.4.3, je mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 

2C_952/2014 vom 9. Juli 2015 E.2.6.1 und 9C_87/2011 vom 1. September 

2011 E.4.2; KIENER, in: GRIFFEL [Hrsg.], Kommentar zum 

Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl., 

Zürich/Basel/Genf 2014, Art. 5a Rz. 43 f.; KÖLZ/ HÄNER/BERTSCHI, 

Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., 

Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 441). 

Die rechtzeitige und effektive Wahrnehmung des Anspruchs auf 

unparteiische Beurteilung setzt Kenntnis aller am Verfahren 

teilnehmenden Personen voraus. Obwohl ein verfassungsrechtlicher 

Anspruch auf Bekanntgabe der personellen Zusammensetzung von 

Verwaltungsbehörden und Rechtspflegeorganen besteht, genügt es, 

wenn die Namen aller an der Anordnung mitwirkenden Personen ohne 

weiteres aus einer allgemein zugänglichen Publikation wie beispielsweise 

dem Internet, dem Staatskalender oder dem Rechenschaftsbericht der 

Behörde ersichtlich sind (vgl. BGE 114 Ia 278 E.3b; PVG 2013 Nr. 5 E.4a 

- 11 -

mit Hinweis auf Urteile des Bundesgerichts 2C_8/2010 vom 4. Oktober 

2010 E.2.2 und 1C_388/2009 vom 17. Februar 2010 E.4.1; KIENER, a.a.O., 

Art. 5a Rz. 45). 

3.3.2. Vorliegend ist der Gemeindevorstand gemäss Art. 4 Abs. 1 Satz 1 BG 

Baubehörde. Die Namen der Mitglieder des Gemeindevorstands der 

Beschwerdegegnerin 1 und damit der Baubehörde können ohne weiteres 

der Webseite der Beschwerdegegnerin 1 entnommen werden (vgl. 

https://B._____.ch, zuletzt besucht am 15. August 2023), so dass mit Blick 

auf das Gesagte davon ausgegangen werden kann, dass der 

Beschwerdeführer schon vor Ergehen des Einsprache- und 

Baubewilligungsentscheids die Zusammensetzung der Baubehörde 

kannte bzw. kennen musste. Mit anderen Worten war die Mitwirkung des 

Gemeindepräsidenten an den angefochtenen Entscheiden für den 

Beschwerdeführer ohne weiteres vorweg ersichtlich. Jedenfalls musste er 

ernsthaft damit rechnen. Dies gilt umso mehr, als dass der 

Beschwerdeführer unbestrittenermassen ehemaliger 

Gemeindemitarbeiter ist. 

Der Beschwerdeführer macht zu Recht nicht geltend, der von ihm 

angeführte Ausstandsgrund sei ihm erst nach Ergehen des Einsprache- 

und Baubewilligungsentscheids bekannt geworden. Betreffend das 

Domizil der Beschwerdegegnerin 2 bei der H._____ AG mit Sitz in B._____ 

und die Funktion des Gemeindepräsidenten in dieser 

Treuhandunternehmung ist davon auszugehen, dass die entsprechenden 

Informationen seit ihrer Eintragung in das Handelsregister im Juni bzw. 

November 2021 (SHAB-Datum) auch dem Beschwerdeführer bekannt 

sein mussten (vgl. Akten des Beschwerdeführers [2 und 3]). Denn die in 

Art. 936b Abs. 1 des Obligationenrechts (OR; SR 220) enthaltene positive 

Publizitätswirkung sieht vor, dass wenn eine Tatsache ins Handelsregister 

https://tujetsch.ch

- 12 -

eingetragen wurde, niemand einwenden kann, man hätte diese nicht 

gekannt. Es gilt somit für veröffentlichte Handelsregistereinträge die sog. 

Kenntnisvermutung. Der Einwand, dass jemand einen veröffentlichten 

Eintrag des Handelsregisters nicht gekannt hat, ist ausgeschlossen. Der 

Gesetzgeber statuiert damit die Vermutung, dass der Registerinhalt 

allgemein bekannt ist. Die Kenntnisvermutung gilt ab dem Moment der 

elektronischen Veröffentlichung im SHAB (vgl. SIFFERT, Berner 

Kommentar, Obligationenrecht, Das Handelsregister, Bern 2021, Art. 936b 

Rz. 6). Der geltend gemachte Ausstandsgrund hinsichtlich des Domizils 

der Beschwerdegegnerin 2 bei der H._____ AG mit Sitz in B._____ und 

der Funktion des Gemeindepräsidenten in dieser Treuhandunternehmung 

hätte folglich schon im Rahmen des Einsprache- und 

Baubewilligungsverfahrens vorgebracht werden müssen. Die verspätete 

Geltendmachung erst im vorliegenden Rechtsmittelverfahren verstösst 

somit gegen Treu und Glauben und wird auch nicht von Art. 6b Abs. 4 

VRG erfasst, weil der geltend gemachte Ausstandsgrund aufgrund der 

positiven Publizitätswirkung des Handelsregisters als vor dem Entscheid 

bekannt geworden zu gelten hat. Demnach erweist sich die 

Ausstandsrüge des Beschwerdeführers als verspätet und treuwidrig. 

4.1. Sodann bringt der Beschwerdeführer sinngemäss vor, dass die Parzelle 

D._____ gar nicht überbaut werden dürfe, sondern vielmehr auszuzonen 

sei. Die Parzellen der Zone zwischen der K._____ und der L._____ in 

E._____, wozu auch die Parzelle D._____ und seine Parzelle F._____ 

gehörten, seien im Rahmen der Ortsplanungsrevision des Jahres 1995 

ausgezont und im Jahr 2007 wieder eingezont worden. Die 

Wiedereinzonung sei mit der Auflage erfolgt, dass die Parzellen in den 

nächsten zwölf Jahren überbaut würden. Diese Auflage sei mit sämtlichen 

Eigentümern der Nachbarparzellen schriftlich vereinbart worden (Hinweis 

auf Vereinbarung vom 19. November 2007). Bis heute sei allerdings keine 

- 13 -

dieser Parzellen überbaut worden, obwohl die Frist von zwölf Jahren 

längst abgelaufen sei. 

4.2. Es ist unbestritten, dass unter anderem die Parzellen F._____ und 

D._____ im Rahmen der Ortsplanungsrevision von 1995 ausgezont 

wurden. Zudem wurden die Grundeigentümer (insbesondere auch der 

frühere Eigentümer der Parzelle D._____) im November 2007 im Hinblick 

auf die Ortsplanungsrevision von 2008 kontaktiert und im Sinne einer 

Massnahme gegen die Baulandhortung gebeten, eine Vereinbarung zu 

unterzeichnen. Gemäss Ziff. 3 dieser Vereinbarung verpflichteten sich die 

Eigentümer, ihre Parzellen selbst zu überbauen oder zu diesem Zweck zu 

verkaufen. Für den Fall, dass eine Parzelle innert zwölf Jahren seit 

Genehmigung der für die Einzonung notwendigen Zonenplanänderung 

durch die Regierung des Kantons Graubünden nicht überbaut werde, habe 

die Beschwerdegegnerin 1 das Recht, die Parzelle im Zuge einer nächsten 

Zonenplanrevision entschädigungslos der Zone für künftige bauliche 

Nutzung zuzuweisen oder die Parzelle zum amtlich geschätzten 

Verkehrswert zu erwerben, wenn eine nachweisliche Nachfrage an 

Bauland bestehe (Ziff. 4) (vgl. Akten des Beschwerdeführers [7]; Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 [4]; Akten der Beschwerdegegnerin 2 [6 {zur 

Vernehmlassung vom 26. September 2022} und 7]). Im 

Genehmigungsbeschluss der Regierung des Kantons Graubünden vom 

20./24. April 2009 (Protokoll Nr. 361) wurde der Abschluss einer solchen 

Vereinbarung weder als zwingende Voraussetzung statuiert noch war er 

sonstwie Thema (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [5]). Auch ergibt 

sich aus den vorliegenden Akten nicht, ob der damalige Eigentümer der 

Parzelle D._____ eine solche Vereinbarung unterzeichnete oder nicht. 

Selbst wenn Letzterer im Rahmen der damaligen Ortsplanungsrevision 

eine solche Vereinbarung mit einer Mobilisierungspflicht unterzeichnet 

hätte, würde dies der Bewilligung des vorliegenden Bauvorhabens nicht 

- 14 -

entgegenstehen. Denn bei Ziff. 4 des (nicht unterzeichneten) 

Vereinbarungsentwurfs handelt es sich um eine "Kann-Bestimmung": 

Wenn eine Parzelle innert zwölf Jahren seit Genehmigung der 

Zonenplanänderung nicht überbaut ist, hat die Beschwerdegegnerin 1 

lediglich das Recht – nicht aber die Pflicht – die Parzelle im Zuge einer 
nächsten Zonenplanrevision entschädigungslos auszuzonen oder aber 

zum aktuellen Verkehrswert zu erwerben (vgl. Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 [4]; Akten der Beschwerdegegnerin 2 [7]). Somit 

besteht weder eine Pflicht der Beschwerdegegnerin 1 noch ein 

Automatismus, welcher zu einer Auszonung führen würde. Die 

diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers erweist sich damit als 

unbegründet. 

5.1. Schliesslich macht der Beschwerdeführer eine fehlerhafte Berechnung der 

Nutzflächen geltend. Die Wohnung Nr. 7 mit einer Fläche von 10.5 m2 

werde als Erstwohnung deklariert, obschon es sich aus seiner Sicht um 

eine Zweitwohnung handle. Deshalb werde die Fläche, welche für 

Zweitwohnungen genutzt werden dürfe, überschritten (Hinweis auf Art. 25 

BG). 

5.2. Gemäss Art. 25 Abs. 1 BG dient die Zone für Einheimische der Erstellung 

von Wohnbauten und nicht störenden Betrieben für die ortsansässige 

Bevölkerung (Satz 1). Maximal 30 % der anrechenbaren Geschossfläche 

darf als bewirtschaftete Zweitwohnung genutzt werden (Satz 2).

5.3. Zunächst ist festzuhalten, dass die vom Beschwerdeführer erwähnte 

Wohnung Nr. 7 entgegen seiner Auffassung eine Netto- bzw. 

Bruttowohnfläche von 194.9 m2 bzw. 247.0 m2 aufweist (vgl. Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 [3]). Mit dem Hinweis auf eine (Nettowohn-)Fläche 

von 10.5 m2 scheint sich der Beschwerdeführer auf die Wohnung Nr. 5 

(Studio) zu beziehen, wobei die Bruttowohnfläche dieser Wohnung 14.2 

- 15 -

m2 beträgt (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [2 S. 2]; Akten der 

Beschwerdegegnerin 2 [9]). Weder legt der Beschwerdeführer konkret dar 

noch ist ersichtlich, inwiefern es sich bei der Wohnung Nr. 5 (Studio) um 

eine Zweitwohnung handeln soll (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [1 

S. 3 f. und 2 S. 2 f.]). Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 weisen zu 

Recht darauf hin, dass mit der im Grundbuch anzumerkenden 

Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung, dem Eidgenössischen 

Wohnungsidentifikator (EWID) und nötigenfalls über Kontrollen 

sichergestellt wird, dass diese Wohnung nicht zu Zweitwohnungszwecken 

genutzt wird (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 

26. September 2022 S. 7 f.; Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 1 

vom 7. Oktober 2022 S. 6; Akten der Beschwerdegegnerin 1 [1 S. 3 f. und 

2 S. 3]). Insofern geht der Beschwerdeführer zu Unrecht davon aus, dass 

es sich bei der Wohnung Nr. 5 (Studio) um eine Zweitwohnung handelt, 

weshalb sich die von ihm vorgenommene Berechnung als unzutreffend 

erweist. Die anrechenbare Geschossfläche der Erstwohnungen (Nrn. 3, 4, 

5 und 7) beläuft sich auf 436.4 m2 (Bruttowohnfläche), diejenige der 

Zweitwohnungen (Nrn. 1 und 6) auf 175.2 m2 (Bruttowohnfläche) (vgl. 

Akten der Beschwerdegegnerin 2 [9]). Die gesamte anrechenbare 

Geschossfläche (inkl. Büro [Einheit Nr. 2] mit 14.2 m2, vgl. Akten der 

Beschwerdegegnerin 2 [9]) beträgt 625.8 m2 (Bruttowohnfläche) (vgl. Art. 

25 Abs. 1 BG i.V.m. Art. 14 Abs. 1 BG und Art. 37a der 

Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KRVO; 

BR 801.110]). Somit werden lediglich 27.99 % (= 175.2 m2 : 625.8 m2 x 

100) der anrechenbaren Geschossfläche als touristisch bewirtschaftete 

Zweitwohnung genutzt. Selbst wenn man für die Berechnung die 

Nettogeschossflächen berücksichtigen würde, ergäbe sich immer noch ein 

unter 30 % liegender Wert (141.8 m2 : 499.5 m2 x 100 = 28.39 %). Damit 

ist die Voraussetzung von Art. 25 Abs. 1 Satz 2 BG erfüllt, weshalb die 

diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers ebenfalls unbegründet ist. 

- 16 -

6. Im Ergebnis erweisen sich die angefochtenen Entscheide vom 30. Mai/ 

30. Juni 2022 als rechtens, womit die Beschwerde abzuweisen ist, soweit 

darauf eingetreten werden kann.

7.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten, 

bestehend aus einer Staatsgebühr und den Kanzleiauslagen (Art. 75 

Abs. 1 lit. a und b VRG), gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des 

Beschwerdeführers. Die Staatsgebühr wird in Anwendung von Art. 75 

Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.-- festgesetzt.

7.2. Der Beschwerdeführer wird bei diesem Verfahrensausgang verpflichtet, 

die Beschwerdegegnerin 2 für ihren Aufwand gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG 

aussergerichtlich zu entschädigen. Der Rechtsvertreter der 

Beschwerdegegnerin 2 macht mit Eingabe vom 22. November 2022 ein 

Honorar von insgesamt CHF 11'097.-- (37.05 Stunden à CHF 270.-- [CHF 

10'003.50] zzgl. 3 % Auslagen [CHF 300.10] und 7.7 % MWST [CHF 

793.40]) geltend. Auch liegt eine Honorarvereinbarung bei den Akten. Die 

geltend gemachte Spesenpauschale von 3 % auf das Honorar ist 

grundsätzlich nicht zu beanstanden. Jedoch erscheint der geltend 

gemachte Aufwand für das vorliegende Verfahren angesichts der 

Schwierigkeit des Prozesses als zu hoch und ist dementsprechend zu 

reduzieren. Dem angerufenen Gericht scheint eine pauschale 

Entschädigung von CHF 5'000.-- (inkl. Spesen und MWST) als 

angemessen. Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin 2 

demnach in diesem Umfang aussergerichtlich zu entschädigen. 

7.3. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 

zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 

(Art. 78 Abs. 2 VRG). Von dieser Regel abzuweichen, besteht hier kein 

- 17 -

Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin 1 keine 

Parteientschädigung zusteht.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 371.--

zusammen CHF 2'371.--

gehen zulasten von A._____.

3. A._____ hat die C._____ AG mit insgesamt CHF 5'000.--(inkl. Spesen und 

MWST) aussergerichtlich zu entschädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]