# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88c6d9ea-3589-5715-b461-c2286bf4954e
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-01-20
**Language:** fr
**Title:** Neuchâtel Tribunal Cantonal Cour de cassation civile 20.01.2003 CCC.2002.11 (INT.2003.33)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_005_CCC-2002-11_2003-01-20.html

## Full Text

A.                                        
Le
30 janvier 1987, T. SA a conclu avec C. SA un contrat de bail à loyer pour
locaux commerciaux, portant sur les étages [...] de l'immeuble situé au numéro
[...] de la rue [...]  à La
Chaux-de-Fonds.

                        Postérieurement
à la faillite de T. SA, l'immeuble en cause a été acquis par G. SA
(ultérieurement devenue M. SA), selon inscription au Registre foncier du 18
avril 1995 (voir notamment le procès-verbal de l'audience du 18 octobre 1995,
devant l'Autorité régionale de conciliation).

                        L'article
7 du contrat de bail définissait le loyer en fonction des surfaces louées, avec
le libellé suivant :

"- 100 francs du m2
jusqu'au 1er février 1990.

 - 110 francs du m2 jusqu'au 1er février 1992.

 - 120 francs du m2
jusqu'au 1er février 2007.

                        Ces
prix sont susceptibles d'être indexés dès le 1er février 1992, sur la base d'un
loyer à 120 francs le m2, en prenant en considération le taux
d'intérêt hypothécaire moyen de la Banque cantonale neuchâteloise pour les
prêts en premier et deuxième rangs pour 40 %, et l'indice suisse des prix
à la consommation pour 60 %, les indices de références étant ceux valables
au 1er février 1992."

B.                                        
Suite
à divers litiges (contestation de décomptes de charges par la preneuse; demande
de visite des lieux de la bailleresse, puis mise en cause par cette dernière de
travaux qu'elle disait très importants et menés à l'insu de la précédente
propriétaire), C. SA a demandé à la bailleresse une diminution de son loyer net
de 5.43 %, avec effet dès le 1er juillet 1999, en se fondant sur
l'évolution du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la
consommation. Sans réponse de la bailleresse, la locataire a saisi l'Autorité
régionale de conciliation et, après vaine tentative de conciliation constatée
le 3 décembre 1999, le Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds d'une
demande de diminution de loyer, dans la mesure susmentionnée, et de restitution
de 38'811.80 francs de charges indûment perçues. La défenderesse a acquiescé
très partiellement, au sujet des charges, et conclu au rejet de la demande,
s'agissant de la baisse de loyer.

C.                                        
Par
jugement du 17 décembre 2001, le Tribunal civil du district de La
Chaux-de-Fonds a, d'une part, condamné M. SA à verser à C. SA un montant de
17'305.80 francs plus intérêts, en remboursement de charges indûment perçues,
outre la restitution à laquelle la défenderesse avait acquiescé. Il a, d'autre
part, réduit de 5.43 %, dès le 1er juillet 1999, le loyer
litigieux, ramenant celui-ci à 113.50 francs par m2 et par an. A ce
sujet, il a suivi l'indexation prévue à l'article 7 du bail, en adaptant le
loyer à l'évolution de l'indice des prix à la consommation, mais également du
taux hypothécaire, entre le 1er février 1992 et le 1er juillet 1999. Ce
faisant, il a rejeté la thèse de M. SA selon laquelle le nouveau droit s'appliquerait
de manière impérative à une clause prenant effet après son entrée en vigueur et
exclurait la prise en compte du taux hypothécaire comme critère d'indexation.

D.                                        
M.
SA recourt contre le jugement précité, en ne s'en prenant qu'à la réduction de
loyer admise, à ses yeux, en violation du droit matériel et à travers une
constatation arbitraire des faits. Elle soutient en particulier que le premier
juge a fait une mauvaise lecture de la doctrine qu'il cite, dès lors que les
auteurs qui se prononcent sur cette question spécifique préconisent
l'application impérative du nouveau droit, de l'avis de la recourante.

E.                                         
Le
premier juge ne formule ni conclusions, ni observations. Quant à l'intimée,
elle conclut dans sa réponse au rejet du recours, sous suite de frais et
dépens, en se référant à la doctrine citée dans le jugement attaqué et en
affirmant que l'article 7 du bail forme un tout et que la clause est entrée en
vigueur en même temps que le contrat, soit le 1er février 1987.

C O N S I D E R
A N T

en droit

1.                                         
Déposé
en temps utile et dans les formes requises par la loi, le recours est recevable
à ce titre.

                        Le
grief de constatation arbitraire des faits n'est en revanche pas développé, si
ce n'est (ad p.8) sous forme de reproche de mauvaise interprétation de l'article
7 al.2 du contrat de bail, qu'il eût fallu considérer comme partiellement nul
et transformer en une clause d'indexation au seul indice des prix à la
consommation, de l'avis de la recourante. De toute évidence, cependant, il ne
s'agit pas là d'une question d'interprétation, mais d'application éventuelle
d'une norme impérative. Le grief ainsi formulé apparaît donc irrecevable.

2.                                         
Vu
la valeur litigieuse, largement supérieure au seuil du recours en réforme
devant le Tribunal fédéral (la surface louée équivaut à 956 m2,
selon l'article 5 du bail, en sorte que la baisse réclamée de 5.43 %
représente 6'229.30 francs par an, à multiplier par 8 vu la durée résiduelle du
contrat, selon article 36 OJF), la Cour de cassation civile examine avec plein
pouvoir (art.19 litt.b LiCO) l'unique grief recevable de la recourante, soit la
prétendue fausse application de l'article 26 al.3 OBLF et, par conséquent, la
non application de l'article 269b CO.

3.                                         
Selon
l'article 26 al.3 OBLF, "les contrats de bail, dont le loyer est indexé ou
échelonné, et qui entrent en vigueur après le 1er juillet 1990, sont soumis au
nouveau droit; ceux qui sont entrés en vigueur avant le 1er juillet 1990 mais
qui prennent fin après cette date, sont soumis à l'ancien droit".

                        Comme
indiqué par la doctrine (Guinand, Le nouveau droit du bail à loyer –
droit transitoire, in : 6ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel
1990, p.6; Roncoroni, Il nuovo diritto della locazione : considerazioni di diritto intertemporale, in : Il nuovo diritto di locazione,
journée juridique, Bellinzona, 1991, p.47), ladite réglementation visait à
combler une lacune de la loi du 15 décembre 1989. Or l'objectif de
clarification visé de la sorte n'est qu'imparfaitement atteint, puisque le
texte de l'art. 26 al. 3 OBLF suscite plusieurs incertitudes. Une première
interrogation, quant au champ d'application de la règle (vise-t-elle seulement
les effets des clauses d'échelonnement et d'indexation ou s'étend-elle à l'ensemble
des contrats comportant de telles clauses ?), est résolue de manière unanime en
faveur de la réponse la plus étroite (Zihlmann, Das neue Mietrecht,
1990, p. 242; Gmür, Vom alten zum neuen Mietrecht, Zurich 1990, p. 28;
Higi, Commentaire zurichois, N. 79 ad 
art. 269b CO; Roncoroni, op. cit., p. 50, qui invoque à juste
titre un argument systématique, l'art. 26 OBLF ne posant dans son ensemble que
des règles transitoires relatives aux loyers). Il est plus délicat de dire, en
revanche, si le critère de rattachement temporel tient effectivement dans
l' "entrée en vigueur" du contrat de bail considéré, et non de
la seule clause disputée, et ce qu'il faut entendre par cette expression. Ce
n'est qu'en distinguant ces questions que l'on peut éviter la discussion
stérile à laquelle se livrent la recourante et le premier juge, en citant l'un
et l'autre à l'appui de leur thèse l'opinion de Lachat (Le bail à loyer,
Lausanne 1997, p. 74 et 340-1).

                        A première vue, l'auteur
précité semble viser l'hypothèse ici réalisée en affirmant (p. 341):
"Lorsque la clause d'indexation a été convenue avant le 1er
juillet 1990, et est entrée en vigueur après cette date, c'est le « nouveau »
droit qui est applicable". On ne sait pas exactement, toutefois, s'il
assimile l'entrée en vigueur de la clause à celle du contrat (comme le donnent
à penser une expression précédente, ad p. 337, où il parle d' "un bail
entré en vigueur après le 1er juillet 1990", ainsi que sa
référence à Gmür, op. cit., p. 28-9, pour lequel la date du début de la
relation de bail est déterminante) ou s'il envisage des "entrées en
vigueur" distinctes, pour le contrat en général et la clause d'indexation
en particulier.

                        L'interprétation de Roncoroni
(op.cit. p.50-1), selon laquelle serait déterminante la conclusion du
contrat, paraît se heurter au texte même de la disposition, y compris (malgré
ce qu'en dit l'auteur) dans ses versions latines, car on comprendrait difficilement
que le Conseil fédéral utilise ces termes ("Mietverhältnisse, die…
beginnen"; "contratti che entrano in vigore"; "contrats qui
entrent en vigueur") s'il voulait simplement se référer à la conclusion du
contrat. Quant à l'argument de fond, se référant à l'objectif de la règle, soit
éviter que le juge ne doive intervenir profondément dans le contrat, en
modifiant une règle d'indexation valable lorsque les parties l'ont adoptée mais
plus au moment de l'indexation, il n'impose pas la date de conclusion du
contrat comme critère décisif. En effet, il est rare, en pratique, que la
conclusion du contrat précède très largement la prise de jouissance et, pour
les baux conclus entre l'adoption de la loi, le 15 décembre 1989, et son entrée
en vigueur, le 1er juillet 1990, mais prenant effet après cette
dernière date, la confiance des parties dans la pérennité du droit n'avait plus
à être protégée, surtout pour des clauses d'échelonnement ou d'indexation des
loyers qui supposent une certaine réflexion prospective.

                        Si donc l'on ne se
réfère pas simplement à la date de conclusion du contrat, il reste à dire si le
début des effets de la clause d'indexation elle-même peut constituer la date
déterminante. Il est vrai que le cas d'espèce présente à cet égard la
particularité que la clause litigieuse succédait à une clause d'échelonnement
du loyer, à partir du 1er février 1992 et avec pour base les valeurs
de l'IPC et du taux hypothécaire de référence à cette date, de sorte qu'elle ne
déployait véritablement pas d'effet, même pour la période de calcul, avant le 1er
juillet 1990. Toutefois, l'interprétation de l'art. 26 al. 3 OBLF exige tout
particulièrement, vu son manque de clarté et d'assise dans la loi (voir Higi,
Commentaire zurichois, N. 80 ad art. 269b CO), l'éclairage des principes
généraux de droit intertemporel, soit les art. 1-4  tit. fin. CC. Or c'est la règle fondamentale de la non
rétroactivité de la loi (art.1er tit. fin. CC) qui est ici
concrétisée (Guinand, op.cit., p.6; Zihlmann, Das neue Mietrecht,
1990, p.242, et Higi, loc.cit.; contra, semble-t-il, Gmür, op.cit.,
p.28) et les faits visés dans cette disposition comprennent notamment tous les
actes qui fondent, modifient ou éteignent une relation juridique (Vischer,
Commentaire bâlois, N.6 ad art.1er tit. Fin. CC). Relèvent en
particulier de l'ancien droit les relations juridiques nées sous son empire et
perdurant au-delà (idem, N. 5 et 8), sous réserve d'un intérêt public
prévalant sur la protection de la confiance (idem, N. 14). Comme l'art.7
du contrat de bail lie les parties (par substitution selon art.261 CO, pour la
recourante) dès 1987 et qu'il s'agit à l'évidence de l'acte créant un rapport
de droit entre elles, pour l'indexation litigieuse, il demeure selon ce
principe soumis à l'ancien droit, même s'il n'a déployé ses effets que plus
tard. On ne saurait dire, par ailleurs, que la prise en compte de l'évolution
du taux hypothécaire soit contraire "à l'ordre public ou aux mœurs",
au sens de l'art.2 tit. fin CC, car toute disposition de droit impératif n'est
pas d'ordre public (voir ATF 116 III 120, JT 1993 II 39, 46, pour le droit de
rétention du bailleur) et l'admission du seul IPC comme critère d'indexation,
avec les aléas qu'elle introduit (voir à ce propos les illustrations chiffrées
reprises dans l'ATF 123 III 76, 80), ne s'impose nullement au point de faire
apparaître une exception comme contraire à des fondements de politique sociale
ou d'éthique (ATF 119 II 46, 48). Il est d'ailleurs piquant qu'en matière de
protection contre les loyers abusifs (Chapitre II du Titre huitième CO, auquel
appartient l'art.269b CO), ce soit ici la bailleresse qui revendique
l'application d'une norme impérative.

                        En définitive, et comme
d'ailleurs retenu par le Tribunal fédéral dans le domaine semblable, à cet
égard, des loyers échelonnés, l'ancien droit continue de s'appliquer à un
régime "prévu avant le 1er juillet 1990" (ATF 121 III
401), de sorte que la critique adressée au premier juge s'avère mal fondée.

4.                                         
Vu
le rejet du recours, les frais de justice seront mis à la charge de la recourante,
ainsi qu'une indemnité de dépens pour les observations de l'intimée.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE

1.     
Rejette le
recours.

2.     
Condamne la
recourante aux frais de justice, avancés par elle et arrêtés à 770 francs.

3.     
Condamne la
recourante à verser à l'intimée une indemnité de dépens de 350 francs.

Neuchâtel,
le 20 janvier 2003