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**Case Identifier:** c314a591-02fe-5a83-bcfe-c3e7677c40c5
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-27
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2016.15
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2016_15_bs.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2016.15 

Entscheid 

27. September 2016 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter Ale-
xander Widl und Gerichtsschreiberin Christina Hefti 

A ,    

vertreten durch RA Dr.iur. B,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch die Kommission für Grundsteuern,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Mit  Kaufvertrag  vom  …  2014,  welcher  gleichentags  grundbuchlich  vollzo-

gen  wurde,  veräusserte  A  seinen  hälftigen  Miteigentumsanteil  an  der  Liegenschaft 

Kat.Nr. …,  Einfamilienhaus  mit  542  m2  Land  an  der  …  6  in  C,  zum  Preis  von 

Fr. 605'000.- an A. Mit Veranlagungsentscheid vom 6. Mai 2015 schob die Kommission 

für  Grundsteuern  der  Gemeinde  C  die  Besteuerung  infolge  Abgeltung  von  güter-  und 

scheidungsrechtlichen  Ansprüchen  antragsgemäss  auf.  Die  Ehe  wurde  am  …  2015 

geschieden.  Bereits  vorgängig  begründete  A  (nachfolgend  die  Pflichtige)  mit  D  eine 

einfache Gesellschaft und brachte mit Handänderung vom … 2015 einen Gesamthan-

danteil von 40% an der Liegenschaft Kat.Nr. … zum Preis von Fr. 490'000.- in die ein-

fache Gesellschaft  ein. Mit  Veranlagungsentscheid  vom  2. Dezember  2015 auferlegte 

die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde  C der Veräusserin eine Grundstück-

gewinnsteuer  von  Fr. 32'574.-  bei  einem  steuerbaren  Gewinn  von  (abgerundet)  Fr. 

118'000.-.  Da die Hälfte  des  Grundstücks  durch  einen steueraufschubsbegründenden 

Tatbestand erworben wurde, stellte sie für die Berechnung des Gewinns und der Besit-

zesdauer auf die letzte steuerbare Handänderung vom … 2007 ab. 

B. Eine dagegen erhobene Einsprache wies die Kommission für Grundsteuern 

der Gemeinde C am 11. März 2016 ab. 

C. Mit Rekurs vom 13. April 2016 liess die Pflichtige dem Steuerrekursgericht 

beantragen,  den  angefochtenen  Einspracheentscheid  aufzuheben  und  das  Geschäft 

zur  Neubeurteilung  an  die  Vorinstanz  zurückzuweisen.  Eventualiter  sei  der  Grund-

stückgewinn  auf  Fr. 4'804.55,  subeventualiter  auf  Fr. 59'064.-  festzulegen.  Sub-

Subenventualiter seien die Anlagekosten im Rahmen der nachfolgenden Ausführungen 

zu berücksichtigen. Ferner beantragte sie eine Parteientschädigung. 

In  der  Rekursantwort  vom  26.  Mai  2016  schloss  die  Kommission  für  Grund-

steuern der Gemeinde C auf Abweisung des Rekurses und beantragte ebenfalls eine 

Parteientschädigung. 

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Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a) In  ihrem  Hauptantrag  beantragt  die  Pflichtige,  den  Einspracheentscheid 

aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zur Neubehandlung zurückzuweisen. Zur 

Begründung  bringt  sie  vor,  dass  der  Entscheid vom  6.  Mai  2015  betreffend  Aufschub 

der Grundstückgewinnsteuer mangelhaft eröffnet worden sei, da dieser Entscheid nur 

dem Veräusserer zugestellt worden sei. Sie habe keinen Entscheid erhalten. 

b)  Entgegen  der  Auffassung  der  Pflichtigen  liegt  diesbezüglich  kein  Verfah-

rensmangel vor. Steuerpflichtig ist gemäss § 217 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 

(StG) allein der Veräusserer. Die gesetzliche Steuerpflicht kann nicht durch Parteiver-

einbarung  abgeändert  werden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zür-

cher  Steuergesetz,  3. A.,  2013,  § 217  N  11).  Die  Person  des  Veräusserers  als  Steu-

ersubjekt  ist  in  verschiedenen  Richtungen  wichtig.  Einerseits  ist  nur  der  Veräusserer 

ins  Verfahren  einzubeziehen  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 217  N  20).  Anderer-

seits darf der Veranlagungsentscheid nur gegenüber dem Veräusserer ergehen (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 217 N 14). Dies gilt auch, wenn der Erwerber die Grund-

stückgewinnsteuer  übernimmt  oder  der  Veräusserer  –  wirtschaftlich  betrachtet 

(beispielsweise aufgrund eines Treuhandverhältnisses) – gar nie eine Eigentümerstel-

lung innehatte (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 217 N 14 und 22). Nicht anders kann 

es sich verhalten, wenn der Erwerber das Grundstück aufgrund eines steueraufschub-

begründenden  Tatbestands  (§  216  Abs.  3  StG)  erwirbt  und  damit  gleichsam  in  die 

Fussstapfen des Veräusserers tritt und die latente Steuerlast auf dem bis zur steuerpri-

vilegierten  Handänderung  erzielten  Gewinn  übernimmt  (§  219  Abs.  3  StG).  Auch  in 

diesem  Fall  ist  der  Steuerentscheid  einzig  dem  Veräusserer  zuzustellen.  Trotz  Über-

nahme  des  bis  zur  steuerprivilegierten  Handänderung  erzielten  latenten  Grundstück-

gewinns hat die Pflichtige als Erwerberin keinen gesetzlichen Anspruch auf die Zustel-

lung  des  Steuerentscheids  betreffend  den  Steueraufschub.  Zu  Recht 

ist  das 

Gemeindesteueramt  C  auf  einen  diesbezüglich  gestellten  Antrag  vom  15. Dezember 

2015  nicht  eingetreten.  Die  Pflichtige  wäre  als  direkt  Betroffene  auch  nicht  legitimiert 

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gewesen,  in  eigenem  Namen  ein  Rechtsmittel  gegen  den  Entscheid  betreffend  den 

Steueraufschub  einzureichen  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 211  N  6).  Aktivlegiti-

miert  ist  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  einzig  der  Veräusserer  (Richner/Frei/-

Kaufmann/Meuter, §§ 211 N 5 ff, 212 N 4).  

c) Damit der Erwerber weiss, dass er im Falle der Weiterveräusserung eines 

privilegiert  erworbenen  Grundstücks  mit  einer  Nachbesteuerung  des  latent  übernom-

menen  Gewinns  rechnen  muss,  sieht  das  Steuergesetz  bei  Handänderungen  unter 

Ehegatten in § 216 Abs. 3 lit. b StG immerhin vor, dass beide Ehegatten mit dem Auf-

schub  der  Grundstückgewinnsteuer  einverstanden  sein müssen.  Ohne  dieses  Einver-

ständnisses darf kein Steueraufschub gewährt werden (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

§ 216 N 208). Das Einverständnis kann entweder ausdrücklich gegenüber der Steuer-

behörde  oder  im  Ehevertrag,  in  der  Scheidungs-  bzw.  Trennungskonvention  oder  in 

einem  allfälligen  Kaufvertrag  erklärt  werden  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 216 

N 207). Im vorliegenden Fall wurde das Einverständnis bereits im öffentlich beurkunde-

ten  Kaufvertrag  vom  …  2014  erklärt,  indem  beide  Vertragsparteien  beantragten,  die 

Grundstückgewinnsteuer  gemäss  §  216  Abs.  3  lit.  b  StG  aufzuschieben.  Zusätzlich 

erteilte  die  Pflichtige  ihr  Einverständnis  gegenüber  der  kommunalen  Grundsteuerbe-

hörde auch am 28. April 2015. Auf dem Formular, welches ihr am 17. April 2015 per-

sönlich  zugesandt  wurde,  ist  zudem  ausdrücklich  vermerkt,  dass  der  Aufschub  des 

Grundstückgewinns bezüglich der Handänderung vom … 2014 seinen Rechtsgrund in 

der  Abgeltung  güter-  und  scheidungsrechtlicher  Ansprüche  beziehungsweise  ausser-

ordentlicher Beiträge gemäss Art. 165 ZGB hat. Ebenso sind die Konsequenzen, wel-

che auf die Pflichtige im Falle einer Weiterveräusserung des Grundstücks zukommen, 

ausdrücklich  erwähnt  worden.  Auch  in  dieser  Hinsicht  hat  das  Gemeindesteueramt 

alles  richtig  gemacht.  Dass  die  Pflichtige  die  Bedeutung  und  Tragweite  der  öffentlich 

beurkundeten  Vertragsklausel  betreffend  Steueraufschub,  die  im  erwähnten  Formular 

"Einverständnis  zum  Steueraufschub"  noch  rechtzeitig  vor  der  Veranlagung  konkreti-

siert wurde, nicht verstanden hat, ist nicht auf einen Verfahrensfehler der Steuerbehör-

de,  sondern  allein  auf  das  unsorgfältige  Verhalten  der  Pflichtigen  zurückzuführen. 

Überhaupt nicht nachvollziehbar ist, dass die Pflichtige bei dieser Sachlage einem Irr-

tum unterlegen sein soll, weil sie glaubte, dass dem Steueraufschub als Rechtsgrund 

eine Ersatzbeschaffung zugrundelag. Davon ist weder im Kaufvertrag vom … 2014 die 

Rede,  noch  ergibt  sich  der  entsprechende  Steueraufschubgrund  aus  dem  Formular 

"Einverständnis zum Steueraufschub", welches der Pflichtigen am 17. April 2015 zuge-

sandt wurde. Wer als mündige und urteilsfähige Person – noch dazu vor dem Notar – 

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Erklärungen abgibt, muss sich über die Tragweite dieses Handelns grundsätzlich Klar-

heit verschaffen (BGE 138 V 495) und Rückfragen stellen, wenn vor der  Veranlagung 

amtliche  Informationen  über  den  Grund  und  die  Konsequenzen  des  Steueraufschubs 

erfolgen, die in Widerspruch zu den Vorstellungen der Pflichtigen standen. 

Da  kein  Verfahrensmangel  vorliegt,  kommt  eine  Rückweisung  der  Sache  an 

die Vorinstanz von vorneherein nicht in Betracht, was zur Abweisung des Hauptantrags 

führt. 

2.  Eventualiter  beantragt  die  Pflichtige,  den  Grundstückgewinn  auf 

Fr. 4'804.55 festzusetzen und die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 0.- herabzusetzen.  

a) Dieser Eventualantrag basiert auf der Annahme, dass der Erwerb des hälf-

tigen Miteigentums am betroffenen Grundstück vom … 2014 keinen scheidungsrechtli-

chen  Hintergrund  hatte  und  somit  nicht  zu  einem  Aufschub  des  Grundstückgewinns 

hätte führen dürfen. Weiter geht die Pflichtige von der Annahme aus, dass sie die an-

dere Hälfte bereits am … 2007 erworben habe und sie in ihrer Gestaltung frei sei, von 

welchem Erwerbstopf aus sie weitere Grundstückstransaktionen vornehmen wolle. Da 

sie  am  …  2015  nur  einen  Gesamthandanteil  von  40%  des  Grundstücks  veräussert 

habe, wähle sie denjenigen Erwerbstopf aus, welcher die geringsten Kosten nach sich 

ziehe. Somit stamme der am … 2015 veräusserte 40%-Anteil von jener Hälfte, die sie 

am  …  2014  zum  Preis  von  Fr. 605'000.-  von  ihrem  Ex-Mann  erworben habe.  Daraus 

resultiere  bei  Anlagekosten  von  Fr. 485'195.-  (Erwerbspreisanteil  Fr. 484'000.-  zuzüg-

lich  Handänderungskosten  von  Fr. 1'195.-)  und  einem  Erlös  von  Fr. 490'000.-  ein 

Grundstückgewinn von Fr. 4'805.-. 

b)  Die  Auffassung  der  Pflichtigen,  dass  die  Handänderung  vom  …  2014  kei-

nen güterrechtlichen Hintergrund gehabt habe, geht fehl. Die Liegenschaft … 6 befand 

sich im gemeinsamen (Mit)Eigentum der Ehegatten, wobei jeder Ehegatte bedeutende 

Eigenmittel  eingebracht  hat.  Zum  Zeitpunkt  der  Handänderung  war  das  Scheidungs-

verfahren  zwischen  den Eheleuten  bereits  im Gang,  wurde  doch  deren  Ehe mit  Urteil 

des  Bezirksgerichts  Hinwil  vom  …  2015  geschieden.  Bei  der  Scheidung  muss  eine 

Auseinandersetzung  über  das  Vermögen  der  Eheleute  stattfinden  (Tuor/Schnyder/ 

Schmid/Jungo,  Das  Schweizerische  Zivilgesetzbuch,  14.  A,  2015,  S.  219).  Diese  be-

trifft  insbesondere  das  Güterrecht.  Zu  den  scheidungsrechtlichen  Ansprüchen,  deren 

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Abgeltung  zu  einem  Steueraufschub  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  führen,  fallen 

neben  den  rein  güterrechtlichen  Ansprüchen  zusätzlich  insbesondere  Zahlungen  für 

nachehelichen  Unterhalt  (Art.  125  Abs.  1  ZGB)  oder  entgangene  Vorsorgeansprüche 

(Art.  124  Abs.  1  ZGB;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 216  N  204).  Darüber  haben 

sich die Eheleute im Rahmen einer am … 2015 unterzeichneten Konvention ausserge-

richtlich geeinigt. Der kurz zuvor der Pflichtigen zu Alleineigentum übertragene hälftige 

Miteigentumsanteil  an  der  Liegenschaft  …  6  erfolgte  offensichtlich  zur  Abgeltung 

scheidungsrechtlicher Ansprüche im Sinn von § 216 Abs. 3 lit b StG im Hinblick auf die 

unmittelbar bevorstehende Scheidung. Dies haben die Ehegatten im Kaufvertrag vom 

…  2014  auch  unmissverständlich  zum  Ausdruck  gebracht.  In  Ziffer  6  der  weiteren 

Bestimmungen  wurde  nämlich  vereinbart:  "Diese  Handänderung  wird  im  Hinblick  auf 

die Ehescheidung der Vertragsparteien vollzogen. Die Parteien beantragen aus diesem 

Grund den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer gemäss § 216 Abs. 3 lit. b StG". Bei 

dieser  Sachlage  vermag  die  Behauptung  der  Pflichtigen,  dass  –  unabhängig  von 

scheidungs- oder eherechtlichen Ansprüchen – ein normales Kaufgeschäft unter Ehe-

gatten  vorgelegen  habe,  nicht  zu  überzeugen.  Weiter  kann  auch  aus  dem  Kaufpreis, 

der dem vollen Verkehrswert entsprochen habe, nichts zu Gunsten der Pflichtigen ab-

geleitet  werden.  Üblicherweise  erfolgen  Handänderungen  im  Scheidungsverfahren 

zum Verkehrswert, weil sich in Scheidung befindliche Ehegatten einander nichts mehr 

schenken. Liegt der Kaufpreis unter dem Verkehrswert, dann ist das häufig darauf zu-

rückzuführen,  dass  die Vertragsparteien  der  vom  Erwerber  zu  übernehmenden  laten-

ten Grundstückgewinnsteuer  Rechnung tragen. Dass dies im  vorliegenden  Fall  unter-

blieb,  ist  für  die  Beurteilung,  ob  die  Handänderung  einen  scheidungsrechtlichen 

Hintergrund im Sinn von § 216 Abs. 3 lit b StG hatte, nicht relevant. 

Entgegen der Auffassung der Pflichtigen bedarf es für den Eintritt des Steuer-

aufschubtatbestands gemäss § 216 Abs. 3 lit b StG nicht zwingend einer gerichtlichen 

Zuweisung.  Die  Eheleute  können  sich  über  die  Zuweisung  des  Eigentums  an  einer 

Liegenschaft auch aussergerichtlich einigen. Privilegiert sind nicht nur alle Handände-

rungen  unter  Ehegatten,  die  ihren  Rechtsgrund  im  Scheidungsurteil  haben  (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 216  N  204),  sondern  auch  alle  Handänderungen,  die  im 

Hinblick auf die Scheidung erfolgen (FD, 18. April 1995, AFD 30078). Letztere Voraus-

setzung liegt nach dem Gesagten eindeutig vor, so dass die kommunale Grundsteuer-

behörde bezüglich der Handänderung vom … 2014 (50%-Anteil) zu Recht einen Steu-

eraufschub  gewährt  hat.  Dies  hat  gemäss  §  219  Abs.  3  StG  zur  Folge  hat,  dass  die 

Handänderung vom … 2014 bei der Gewinnermittlung zufolge Weiterveräusserung des 

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Gesamthandanteils  von  40%  vom  …  2015  auszublenden  ist.  Der  Eventualantrag,  die 

Grundstückgewinnsteuer  bei  einem  (steuerfreien)  Gewinn  von  Fr. 4'804.55  auf  Fr.  0.- 

herabzusetzen, ist somit ebenfalls abzuweisen. 

c)  Anzumerken  ist  überdies,  dass  auch  der  von  der  Pflichtigen  beantragten 

Steuerberechnung  (bei  Dahinfallen  des  Steueraufschubs)  nicht  gefolgt  werden  kann. 

Der  Pflichtigen  steht  bei  der  teilweisen  Weiterveräusserung  eines  zu  verschiedenen 

Zeitpunkten  erworbenen  Grundstücks,  das  sich  im  Zeitpunkt  der  Veräusserung  in  ih-

rem  Alleineigentum  befindet,  die  beanspruchte Gewinnoptimierungsgestaltungsfreiheit 

nicht zu. Sie kann mit anderen Worten nicht wählen, von welcher Erwerbshälfte sie den 

Gesamthandanteil  von  40%  veräussert  hat,  weil  sich  der  veräusserte  Anteil  auf  die 

ganze Liegenschaft bezieht. 

3.  Subeventualiter  beantragt  die  Pflichtige,  den  Grundstückgewinn  auf 

Fr. 59'064.- herabzusetzen.  

a) Dieser Antrag basiert wiederum auf der Annahme, dass die Handänderung 

vom … 2014 keinen scheidungsrechtlichen Hintergrund hatte und somit nicht zu einem 

Aufschub  des  Grundstückgewinns  hätte  führen  dürfen.  Im  Unterschied  zum  Eventu-

alantrag verzichtet sie jedoch auf die Gestaltungsfreiheit hinsichtlich der Wahl des Er-

werbstopfes. Zudem macht sie wertvermehrende Aufwendungen und Handänderungs-

kosten von insgesamt Fr. 2'936.02 geltend. 

b) Wie unter E. 2 dargelegt, liegt der scheidungsrechtliche Hintergrund vor, so 

dass  auch  der  Subeventualantrag  abzuweisen  ist.  Bei  dieser  Sachlage  erweisen  sich 

die  weiteren  Vorbringen,  wie  die  gesonderte  Gewinnermittlung  im  Einzelnen  vorzu-

nehmen sei, als gegenstandslos. 

4. Sub-Subeventualiter macht die Pflichtige geltend, dass die Anlagekosten im 

Rahmen der nachfolgenden Ausführungen zu berücksichtigen seien. 

a)  Eine  substanziierte  Begründung  zu  diesem  Antrag  fehlt  jedoch  in  der  Re-

kursschrift, so dass unklar ist, worauf die Pflichtige genau hinaus will. Bei dieser Sach-

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lage  ist  eine  eingehende  rechtliche  Beurteilung  nicht  möglich  ist  und  hat  deshalb  zu 

unterbleiben.  

Zu Gunsten der Pflichtigen ist davon auszugehen, dass sie die angefochtene 

Steuerberechnung dahingehend abgeändert haben will, dass sie neben den anteiligen 

Erwerbskosten von Fr. 372'000.- (40% von Fr. 930'000.-) weitere Anlagekosten, näm-

lich wertvermehrende Aufwendungen und Handänderungskosten, berücksichtigt haben 

will. 

b)  Als  wertvermehrende  Aufwendungen  macht  die  Pflichtige  folgende  Auf-

wendungen geltend: 

   … Haushaltgeräte, Kombi-Steamer (2007) 

   … Bodenbeläge, neuer Teppich (2009) 

   … Pflastersteine (2010) 

   … TV-Anschluss (2013) 

   … TV-Anschluss Pergola (2014) 

Total 

davon 40-Anteil 

Betrag Fr. (100%) 

      2'052.00  

         917.35  

        877.65  

        273.00  

        340.80  

     4'460.80  

   1'784.32 

Diese belegten Aufwendungen wurden von der Rekursgegnerin anerkannt, so 

dass  deren  anteilsmässigen  Anrechnung  im  Höhe  von  Fr. 1'784.30  nichts  im  Weg 

steht. 

c)  Die  Handänderungskosten  beim  Erwerb  vom  …  2007  belaufen  sich  auf 

Fr. 1'683.60  (=  Beurkundungskosten  Fr.  511.10  +  Eigentumsübertragungskosten 

Fr. 1'172.50). Sie wurden von der Rekursgegnerin ebenfalls anerkannt und können im 

Umfang von Fr. 673.45 (40% von Fr. 1'683.60) berücksichtigt werden.  

5. Diese Erwägungen führen zu folgender neuer Steuerberechnung: 

[…] 

Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen und die der Pflichtigen auferlegte 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 32'574.- auf Fr. 31'684.- herabzusetzen. 

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6.  Da  die  Pflichtige  weitgehend  unterliegt  und  hinsichtlich  des  Umfangs,  in 

welchem  sie  obsiegte,  das  Rekursverfahren  verursacht  hat,  indem  sie  die  entspre-

chenden  Anlagekosten  nicht  rechtzeitig  im  Veranlagungsverfahren  geltend  machte, 

sind die Kosten des Rekursverfahrens der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 und 2 

StG)  und  steht  ihr  die  beantragte  Parteientschädigung  nicht  zu  (§  152  StG  in  Verbin-

dung  mit  §  17  Abs.  2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24.  Mai  1959/8.  Ju-

ni 1997).  Auch  der  obsiegenden  Rekursgegnerin  ist  keine  Parteientschädigung  zuzu-

sprechen, da ihr im Rekursverfahren kein besonderer Aufwand erwachsen ist.  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  gegen  Einspracheentscheid  der  Kommission  für  Grundsteuern  der 

Gemeinde C vom 11. März 2016 wird teilweise gutgeheissen und die der Rekurren-

tin  auferlegte  Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 32'574.-  auf  Fr. 31'684.-  herabge-

setzt. 

[…] 

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