# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c06a94c1-ab23-5361-8cd7-d1b5934e654a
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-12
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 12.12.2022 VWBES.2022.159
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2022-159_2022-12-12.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

 

Urteil vom 12. Dezember 2022
              

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Thomann

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

 

In Sachen

1.    A.___   

2.    B.___
AG,    

beide hier vertreten durch
Rechtsanwalt Roland Müller,     

 

Beschwerdeführer 

 

 

 

gegen

 

 

 

1.    Bau-
und Justizdepartement,     

2.    Baukommission
der Einwohnergemeinde C.___,   

3.    D.___   

 

Beschwerdegegner 

 

 

 

betreffend     Baubewilligung
/ Gewerbehaus

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

 

I.

 

1. Am 2. Juli 2021 ersuchten D.___ die
kommunale Baubehörde um Bewilligung eines Gewerbehauses auf GB C.___ Nr. 05000.
A.___ und die B.___ AG liessen Einsprache erheben. 

 

Am 18. November 2021 erteilte die
Baubehörde die Bewilligung. Das Bauvorhaben sei zonenkonform und halte die
baupolizeilichen Bestimmungen ein. 

 

2. Am 29. November 2021 liessen
A.___ und die B.___ AG Verwaltungsbeschwerde erheben. Sie beantragten, die
Bewilligung sei aufzuheben. Das Projekt sei nicht zonenkonform. Es sei eine
5-Zimmer-Wohnung mit Dachterrasse und einem Pool auf dem Dach sowie einem
Hobbyraum und einer Garage vorgesehen; die Gewerberäume seien gegenüber dem
Wohnteil deutlich untergeordnet. Zudem liege die Zustimmung der
Gebäudeversicherung und des Arbeitsinspektorates nicht vor, und es erscheine
fraglich, ob die vereinbarte Dienstbarkeit für das geplante Bauvorhaben
ausreiche.

 

3. Das Departement zog
namentlich Folgendes in Erwägung:

 

Das geplante Haus an der [...]strasse
57, auf GB C.___ Nr. 05000, liege gemäss kommunalem Zonenplan in der
Gewerbezone. Nach § 6 des Zonenreglements (ZR) vom 4. April 2006
ermögliche die Gewerbezone das Ansiedeln von Kleinunternehmern und
Hand-Werksbetrieben (KMU). In der Gewerbezone seien mässig störende Gewerbe-
und Dienstleistungsbetriebe, und pro Unternehmen, eine betriebseigene Wohnung
zulässig. Bauten in der Gewerbezone hätten sich im Rahmen ihrer Zweckbestimmung
in Form-, Material- und Farbgebung sowie der Umgebungsgestaltung in die
Landschaft einzupassen, Flachdächer seien gestattet. Nach dem klaren
Gesetzestext sei lediglich vorausgesetzt, dass überhaupt ein Betrieb bestehe.
Es handle sich um keine reine Gewerbezone nach § 32 Abs. 2 PBG. Demzufolge seien
Wohnungen in der Gewerbezone ungeachtet ihrer Grösse zulässig. Einschränkungen würden
keine erwähnt. Pro Unternehmen sei eine
betriebseigene Wohnung zulässig (§ 6 ZR). Die Dimensionierung der
Wohnbaute in Bezug auf das zu betreibende Unternehmen scheine dabei keine Rolle
zu spielen. Der Einwand der Beschwerdeführer, der geplante Wohnbereich im
Gewerbehaus sei zu gross, gehe fehl. Der Begriff der betriebseigenen
Wohnung verdeutliche: Es müsse lediglich ein Gewerbe bestehen, welchem die
Wohnung angegliedert werde. Mangels weiterer Spezifikationen hinsichtlich Art
und Umfang des Unternehmens sei nur bedeutsam, dass ein Unternehmen - welcher
Natur auch immer - auch tatsächlich bestehe.

 

Die Bauherrschaft habe das
Einzelunternehmen «[...] und Reinigung» mit der Geschäftstätigkeit «[...] und
Partyservice» am 16. Februar 2022 beim Handelsregisteramt angemeldet. Es
sei die Neugründung eines Einzelunternehmens an der [...]strasse 57 auf GB C.___
Nr. 05000 geplant. Das Büro dieses Unternehmens bzw. Dienstleistungsbetriebs
befinde sich gemäss Kerndatenblatt des Baugesuchs und den eingereichten Plänen
im geplanten Gewerbehaus.

 

Das Bauvorhaben beinhalte nebst der
betriebseigenen Wohnung, vier Lager/Werkstätten, eine Praxis bzw. ein Atelier
oder Laden zur Vermietung und ein Büro, welches für das eigene Gewerbe genutzt werden
solle. Dass Mieträume geplant seien, spiele keine Rolle. Zudem habe die
Vorinstanz in ihrer Verfügung vom 18. November 2021 in Ziff. 16 die
Baubewilligung mit einem Revers versehen. Somit sei sichergestellt, dass die
Wohnbaute nicht losgelöst vom Gewerbe genutzt werden dürfe.

 

Am 13. Oktober 2008 und am 30.
August 2011 sei ein gegenseitiges Grenzbaurecht zwischen GB C.___ Nrn. 05000
und Nr. 06000 vereinbart worden. Es sei den jeweiligen Eigentümern von GB Nrn. 05000
gestattet, an die Westgrenze von GB Nr. 06000 Bauten im Rahmen der baugesetzlichen
Bestimmungen zu erstellen. Das Bauvorhaben scheine mit den
Dienstbarkeitsverträgen in Einklang zu stehen.

 

Da der geplante Dienstleistungsbetrieb
kein störender Betrieb sei und überdies ein Grenzbaurecht vorliege, falle das
geplante Gewerbehaus nicht in den Anwendungsbereich von § 30 Abs. 1 KBV
(Reduktion des Grenz- und Gebäudeabstandes bei industriellen und gewerblichen
Bauten). Die Zustimmung der Gebäudeversicherung und des Arbeitsinspektorates seien
daher im Sinne der vorgenannten Norm nicht erforderlich. 

 

4. Dagegen liessen A.___ und die B.___
AG als unmittelbare Nachbarn Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der
Hauptantrag lautet, die Departementalverfügung und die Baubewilligung seien
aufzuheben. Die Einzelunternehmung sei im Handelsregister noch nicht eingetragen,
(sie ist es bis heute 21.11.2022 nicht). Die Firma bräuchte nach dem Zweck
(Reinigungsdienstleistungen, Pflanzen- und Gartenpflege, sowie Partyservice)
keine massgebliche feste Infrastruktur, sondern lediglich einen Büroraum und
allenfalls einen Parkplatz. Es handle sich nicht um einen Gewerbebau mit einer
Betriebswohnung, sondern um ein Wohngebäude mit einem Gewerbeteil. Es bestehe
ein krasses Missverhältnis zur Wohnnutzung. Andere Gemeinden würden höchstens
30% Wohnnutzung zulassen. Es könne nicht sichergestellt werden, dass das Gewerbe
nicht kurz nach dem Bau aufgegeben werde, so dass die Zonenvorschrift umgangen
werde. Ein stilles Gewerbe könne man auch in der Wohnzone betreiben. Für die
Gemeinde sei es wichtig, dass die Gewerbezone tatsächlich für eine
Gewerbenutzung gebraucht werde.

 

5. Die Bauherrschaft liess wissen, beim
Departement habe man ihr die Auskunft erteilt, es spiele keine Rolle, welches
Gewerbe betrieben werde. Es könne auch eine Putzfirma sein. Ohne diese Auskunft
hätten sie das Grundstück nicht gekauft. Es sei bloss gefordert worden, dass
die Anmeldung beim Handelsregister vor Baubeginn erfolge. Ein Eintrag ins
Handelsregister sei erst möglich, wenn eine Postadresse bestehe. Man brauche
für die Dekoartikel und die Putzmaterialien einen Abstellplatz. Die Gemeinde
habe auf eine Grössenbegrenzung der Wohnungen verzichtet. Die Wohnfläche
betrage 226.9 m2. Eine Fünfzimmerwohnung sei für eine fünfköpfige
Familie nicht zu gross. Auf der benachbarten Parzelle Nr. 07000 sei ebenfalls
eine betriebseigene Wohnnutzung bewilligt worden. 

 

6. Die kommunale Baubehörde verzichtete
auf eine Stellungnahme. Das Departement beantragte, die Beschwerde sei
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführer verzichteten
darauf, dazu Stellung zu nehmen.

 

 

II.

 

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Das Verwaltungsgericht ist örtlich, sachlich und
funktionell zuständig. Die Beschwerdeführer sind als Nachbarn des Bauvorhabens durch
den angefochtenen Entscheid berührt, haben ein schutzwürdiges Interesse an
dessen Aufhebung und sind damit zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Auf die
Beschwerde ist einzutreten.

 

2.1 Massgebend ist vorab § 32 des
Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1). 

 

Die ursprüngliche Fassung aus dem Jahr
1978 liess in den Gewerbezonen nicht wesentlich störende Betriebe und betriebsnotwendige
Wohnungen zu. Ursprünglich wollte man, namentlich wegen der Immissionen, Wohnen
und Gewerbe möglichst trennen. Nahezu jede Gemeinde schied aber eine Gewerbe-
und eine Industriezone aus. Heute geht die Tendenz hin zu gemischten Arbeitszonen.
Um den Verkehr zu minimieren, soll man am gleichen Ort wohnen und arbeiten
können. Dies ist möglich, weil heute nur noch wenige Tätigkeiten mit stark
störenden Immissionen verbunden sind. Das öffentliche Interesse an der funktionalen
Durchmischung entbindet jedoch nicht von der Planungspflicht. Mischzonen dürfen
nicht völlig offen formuliert werden, sie sind auf die örtlichen Verhältnisse
zu konkretisieren (Eloi Jeannerat/Pierre Moor in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung,
Zürich 2016, N 53 zu Art 14).

 

Nach der heute gültigen Fassung der
kantonalen Bestimmung (totalrevidiert, in Kraft seit 1. Januar 2008) sind in
Gewerbezonen mässig störende Gewerbe zulässig. Ein von der Gemeinde
festzulegender maximaler Anteil der zulässigen Bruttogeschossfläche – bezogen
auf die anrechenbare Grundstücksfläche – darf für Wohnungen gebraucht werden.
Die Gemeinden können auch (noch) reine Gewerbezonen vorsehen, wo neben
Gewerbebetrieben nur betriebsnotwendige Wohnungen zulässig sind.

 

In reinen Gewerbezonen ist die
Wohnnutzung nur dann zulässig, wenn sie betriebsnotwendig ist, also in einem
funktionellen Zusammenhang zum Betrieb steht (Alain Griffel [Hrsg.]: Öffentliches
Baurecht, Zürich 2016, Rz 1.69). Das Wohnen ist in solchen Gewerbezonen zwar
nicht ausgeschlossen, aber nur restriktiv zugelassen (Andreas Baumann et al.
[Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 N 88 zu § 15).
Die Gewerbezone dient der Entflechtung zwischen Wohn- und Gewerbenutzungen, zumal
Immissionsprobleme sonst vorprogrammiert sind. Die Ausscheidung von
Gewerbezonen dient im Rahmen der gesamten Nutzungsplanung der zweckmässigen und
haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes
(vgl. dazu Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art.
14 N 7). 

 

2.2 Die Gemeinde hat zwar ihr
Zonenreglement 2015 revidiert, aber keinen Wohnflächenanteil festgelegt. § 6
ihres Zonenreglements besagt Folgendes:

 

Die Gewerbezone ermöglicht
das Ansiedeln von Kleinunternehmern und Handwerksbetrieben (KMU). 

 

In der kommunalen
Gewerbezone sind mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, und pro
Unternehmen eine betriebseigene Wohnung zulässig. Bauten in der Gewerbezone
haben sich im Rahmen ihrer Zweckbestimmung in Bezug auf Form-, Material- und
Farbgebung sowie der Umgebungsgestaltung in die Landschaft einzupassen,
Flachdächer sind gestattet.

 

Die Gewerbezone soll das Ansiedeln von
Betrieben fördern oder zumindest ermöglichen. Sie soll folglich nicht für Wohnnutzungen
verbraucht werden. Die Gemeinde ist bei der reinen Gewerbezone geblieben, indem
sie bloss «betriebseigene» Wohnungen für zulässig erklärt.

 

3.1 Im vorliegenden Fall ist ein
Wohnhaus mit einer stattlichen Wohnung und Pool auf dem Dach für eine
fünfköpfige Familie geplant. Nebenbei soll es künftig ein Putzinstitut in Form
einer Einzelfirma geben. Im Vordergrund steht hier klar die Wohn- und nicht die
Gewerbenutzung. Es findet eine eigentliche Umkehr der Kausalität statt: Nicht
die Wohnung ist notwendig, um das Gewerbe möglichst effizient betreiben zu
können, sondern der Betrieb wird erst geschaffen, um die grosszügige Wohnnutzung
zu ermöglichen. Die Umgehungsabsicht liegt aufgrund der Chronologie auf der
Hand:  Zuerst erkundigten sich die Bauherrschaft und die Gemeinde im Februar
2021 beim BJD, ob es eine Rolle spiele, welches Gewerbe betrieben werde
(Vernehmlassung vom 23. Juni 2022 ans Verwaltungsgericht und Protokollauszug
der Baukommission vom 8. Februar 2021). Nachdem der Jurist des BJD erklärt
hatte, es spiele keine Rolle, es könne auch eine Putzfirma sein, erfolgten die
Baueingabe und die Anmeldung ans Handelsregister. Ohne diese «positive
Vorprüfung» hätte die Bauherrschaft gemäss eigener Schilderung das Grundstück
nicht gekauft. Der Betrieb gehört also zur Wohnnutzung und nicht umgekehrt. Das
BJD zog im angefochtenen Entscheid in Erwägung, es müsse lediglich ein Gewerbe
bestehen, welchem die Wohnung angegliedert werde. Auch wenn der Wortlaut der
kommunalen Bestimmung eine solche Interpretation zulässt, steht sie in
Widerspruch zum Zweck einer Gewerbezone. Hier wird das Gewerbe dem Wohnhaus
angegliedert. Dass gewisse Flächen zur gewerblichen Nutzung vermietet werden
könnten, ändert daran nichts, könnten sie doch genauso gut als Hobbyraum dienen.

 

3.2 Die kommunale Baubehörde hat zwar in
Ziffer 16 ihres Entscheids einen Revers angebracht: Die Baubewilligung könne
jederzeit ganz oder teilweise widerrufen werden. Dies mit der Konsequenz des
Rückbaus, der Umnutzung der betriebseigenen Wohnung, wenn kein Gewerbe, kein Dienstleistungsbetrieb
mehr betrieben werde. Dass sich die Bauherrschaft im Falle eines Rückbaus auf
den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen wird und der Vollzug des Revers
nicht einfach sein wird, ist offensichtlich.

 

3.3 Hinzu kommt noch Folgendes: Die Gemeinde
hätte kein freies Gewerbeland mehr zur Verfügung, wenn die Baute realisiert
wird. Eine Neuansiedlung von Betrieben würde künftig erschwert, wenn nicht gar
verunmöglicht. Die Bauparzelle liegt in der Empfindlichkeitsstufe (ES) III nach
Lärmschutzverordnung (LSV, SR 814.41). Aufs Land in ein relativ kleines Dorf
mit ca. 1‘500 Einwohnern zu ziehen, um künftig neben einer Fabrik (die
Beschwerdeführerin 2)  in der ES III zu wohnen, lässt künftige
Immissionsbeschwerden schon erahnen.

 

3.4 Die Situation ist nicht sehr einfach und übersichtlich, was
die Grenzbaurechte anbelangt. Bei diesem Ausgang erübrigt es sich allerdings, die Dienstbarkeiten
vorfrageweise noch zu prüfen. 

 

4. Die Beschwerde erweist sich somit als
begründet. Der Departementalentscheid ist aufzuheben. Damit wird auch die
kommunale Baubewilligung hinfällig. Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdegegner
D.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind.
Sie haften dafür solidarisch. Der Vertreter der Beschwerdeführer hat keine
Kostennote eingereicht. Nach Ermessen ist die Parteientschädigung ebenfalls auf
insgesamt CHF 2'000.00 festzusetzen. Dies inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer und
für die Verfahren vor dem Departement und dem Gericht. Den Beschwerdeführern
ist der Kostenvorschuss zurückzuerstatten.

 

 

Demnach wird erkannt:

 

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen: Die
Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 6. April 2022 wird aufgehoben.

2.    Die Beschwerdegegner D.___ haben die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.
Sie haften dafür solidarisch.

3.    Die Beschwerdegegner D.___ haben den
Beschwerdeführern insgesamt eine Parteientschädigung von CHF 2'000.00 zu
bezahlen, nämlich:

a)    CHF 1'000.00 für das Verfahren vor dem
Bau- und Justizdepartement und

b)    CHF 1'000.00 für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht.

c)    Sie haften dafür solidarisch.

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad