# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ec1e5ce0-9783-5bbf-8ae1-15f9cefe52c9
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-26
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 26.02.2025 4-BE.2023.9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-BE-2023-9_2025-02-26.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 

4-BE.2023.9 

 
 

 

 

Urteil vom 26. Februar 2025 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident B. Wehrli 

Richter B. Stöckli 

Richter U. Voegeli 

Richter U. Bolliger 

Richter D. Peter 

Gerichtsschreiberin L. Käser 

 

 

Beschwerde- 

führer  

 A._____ 

vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Voser Rechtsanwälte, Stadtturm-

strasse 19, 5401 Baden 

 

 

 

Beschwerde-

gegnerin  

 Einwohnergemeinde Q._____ 

handelnd durch den Gemeinderat 

dieser vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rey Läufer Hofstetter 

Rechtsanwälte, Langhaus 4, 5401 Baden 

 

 

 

Beigeladener  Regierungsrat des Kantons Aargau 

vertreten durch Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, 

Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau 

 

 

 

Gegenstand  Mehrwertabgabe (Parzelle aaa) 

 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

A. 

A.1. 

In Q._____ wurde eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung durchgeführt. 

Davon betroffen war ein Teil der Parzelle Nr. aaa im Alleineigentum von 

A._____. 

 

Die Parzelle im Halte von insgesamt qqq m2 war vor der Gesamtrevision 

der Spezialzone «XY/XZ» zugewiesen. In der Nutzungsplanungsrevision 

wurde eine Teilfläche von sss m2 der Arbeitszone I zugewiesen. Die Rest-

fläche von ppp m2 wurde der allgemeinen Landwirtschaftszone zugewiesen 

(vgl. Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen [ÖREB-

Kataster]; Vorakten, act. 18). Die auf dieser Teilfläche vorhandenen Bauten 

wurden bzw. werden zurückgebaut und rekultiviert (Beschwerdebeilage 7; 

Beschwerdeantwort Rechtsabteilung des Departementes für Bau, Verkehr 

und Umwelt [fortan RA BVU], Beilage 1, Ziff. 3.5.2.; Protokoll, S. 3). 

 

Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde von der Gemeinde am 

tt.mm.jjjj beschlossen und vom Regierungsrat am tt.mm.jjjj genehmigt 

(RRB Nr. uuu vom tt.mm.jjjj, Beschwerdebeilage 5).  

 

A.2. 

Mit Verfügung vom 5. Januar 2023 auferlegte der Gemeinderat A._____ für 

die Zuweisung einer Teilfläche von ttt m2 [recte: sss m2] zur Arbeitszone I 

eine Mehrwertabgabe von Fr. 380'460.00 (Vorakten, act. 7 und 9; der Ge-

meinderat ging von Flächen aus, die vom ÖREB-Kataster abweichen). 

 

A.3. 

A._____ liess durch seinen Rechtsvertreter, Dr. Peter Heer, mit Datum vom 

3. Februar 2023 Einsprache gegen die Abgabeverfügung erheben (Vorak-

ten, act. 6). 

 

Mit Einspracheentscheid vom 18. April 2023 (Vorakten, act. 2) hiess der 

Gemeinderat Q._____ die Einsprache unter Berufung auf eine Stellung-

nahme des beigeladenen Regierungsrates, vertreten durch die RA BVU 

vom 13. März 2023 (Vorakten, act. 4 und 5), teilweise gut und reduzierte 

die Abgabe auf Fr. 335'700.00. 

 

B. 

B.1. 

Den Einspracheentscheid liess A._____ mit Beschwerde vom 22. Mai 2023 

beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignun-

gen (SKE), anfechten. Er stellte folgende Anträge: 

 - 3 - 

 

 

« 1. Der Einspracheentscheid des Gemeinderats Q._____ vom 18. Ap-

ril 2023 und damit die Festsetzungsverfügung vom 5. Januar 2023 

seien aufzuheben. 

Es sei festzustellen, dass keine Mehrwertabgabe geschuldet ist. 

2. Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen inklusive Ersatz 

der Mehrwertsteuer.» 

 

B.2. 

Das SKE eröffnete das vorliegende Verfahren und forderte A._____ (fortan 

Beschwerdeführer) zur Leistung eines Kostenvorschusses auf (Verfügung 

des SKE vom 23. Mai 2023). Nach Eingang des Kostenvorschusses er-

suchte das Gericht die Gemeinde Q._____ (fortan Beschwerdegegnerin) 

mit Datum vom 2. Juni 2023 um Stellungnahme. 

 

Gleichentags lud es den Regierungsrat (fortan Beigeladener) als Vertreter 

des Kantons Aargau, dieser vertreten durch die RA BVU, zum Verfahren 

bei und forderte diesen ebenfalls zur Vernehmlassung auf. 

 

B.3. 

Mit Stellungnahme vom 20. Juni 2023 liess sich der Beigeladene verneh-

men und stellte folgenden Antrag: 

«Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen.» 

 

B.4. 

Die Beschwerdegegnerin liess sich innert erstreckter Frist mit Eingabe vom 

5. Juli 2023 durch ihren Rechtsvertreter, Alexander Rey, vernehmen. Sie 

beantragte: 

« 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich ge-

schuldeter Mehrwertsteuer.» 

 

B.5. 

Die Eingaben der Beschwerdegegnerin und des Beigeladenen wurden 

dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 10. Juli 2023 zur Kenntnis ge-

bracht. 

 

B.6. 

Der Beschwerdeführer replizierte innert erstreckter Frist am 5. Okto-

ber 2023 und hielt an seinen Anträgen fest. 

 

Die Replik wurde der Beschwerdegegnerin und dem Beigeladenen mit 

Schreiben vom 6. Oktober 2023 zur Kenntnis gebracht. Es wurde ihnen 

freigestellt, sich innert Frist bis 30. Oktober 2023 abschliessend zu äus-

sern. 

 - 4 - 

 

 

 

Beide Parteien verzichteten konkludent auf eine Duplik. 

 

B.7. 

Im Rahmen der Vorladung vom 22. März 2024 verlangte das Gericht von 

der Beschwerdegegnerin folgende weiteren ergänzenden Unterlagen ein: 

- Vollständige Stellungnahme des kantonalen Steueramtes (Datum unklar), aus 

welcher das Zitat in der Einspracheantwort des RA BVU vom 13. März 2023 

stammt (Vorakten, act. 4, S. 4, Ziff. 2) 

- Allfälliger erläuternder Bericht zum Kulturlandplan vom tt.mm.jjjj 

- Unterlagen zur Nutzungsplanung jjjj, d.h. als die Parzelle von der Landwirt-

schaftszone der Spezialzone «XY/XZ» zugewiesen wurde, insbesondere: 

- Vorprüfungsbericht Baudepartement vom tt.mm.jjjj 

- Planungsbericht vom tt.mm.jjjj 

- Genehmigungsbeschluss des Grossen Rates vom tt.mm.jjjj 

- BNO vor jjjj (d.h. unter Zuweisung der Parzelle zur Landwirtschaftszone II) 

- Baubewilligung tt.mm.jjjj (inkl. kantonale Zustimmung) 

- Protokoll der Nutzungsplanungskommission vom tt.mm.jjjj 

- Protokoll des Regierungsrates vom tt.mm.jjjj 

 

Mit Datum vom 29. April 2024 liess die Beschwerdegegnerin die Beweiser-

gänzungen einreichen. Gleichzeitig teilte sie mit, dass sie nicht über die 

Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes verfüge und dass ein erläu-

ternder Bericht zum Kulturlandplan vom tt.mm.jjjj (fortan Kulturland-

plan bbb) mutmasslich nicht existiere. 

 

Das Gericht forderte die Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes in 

der Folge mit Beweisanordnung vom 7. Mai 2024 beim Beigeladenen ein. 

Mit Eingabe vom 13. Mai 2024 reichte der Beigeladene ein Word-Doku-

ment mit dem Text des Zitates in der Einspracheantwort vom 

13. März 2023 sowie eine E-Mail des Kantonalen Steueramtes ein. 

 

Die Beweisergänzungen wurden den Verfahrensbeteiligten mit Datum vom 

17. Mai 2024 übers Kreuz zur Kenntnis zugestellt. Gleichzeitig wurde ihnen 

mitgeteilt, dass allfällige Ergänzungen zu den Unterlagen mündlich im Rah-

men der Verhandlung vorzutragen seien. 

 

B.8. 

Mit Schreiben vom 22. Mai 2024 ersuchte der Vertreter des Gesuchstellers 

das SKE, den Beigeladenen aufzufordern, der Beweisanordnung vom 

7. Mai 2024 Folge zu leisten und sowohl die vollständige Stellungnahme 

des kantonalen Steueramtes als auch die Unterlagen zur Neuschätzung 

einzureichen. Der Beigeladene sei mit den mit Schreiben vom 13. Mai 2024 

eingereichten Dokumenten der Aufforderung des Gerichts nicht nachge-

kommen. 

 

 - 5 - 

 

 

Mit Schreiben vom 27. Mai 2024 stellte das SKE das Schreiben der Ge-

suchgegnerin und dem Beigeladenen zur Kenntnis zu und wies den Beige-

ladenen an, sofern eine offizielle Stellungnahme des Kantonalen Steuer-

amtes existiere, sei diese innert Frist bis 6. Juni 2024 einzureichen. An-

dernfalls legte es dem Beigeladenen nahe, künftig nicht mehr den Eindruck 

zu erwecken, es existiere eine derartige offizielle Stellungnahme. 

 

Mit Schreiben vom 30. Mai 2024 teilte der Beigeladene mit, er habe die of-

fizielle Stellungnahme der kantonalen Fachstelle wie bereits mitgeteilt in 

der Einspracheantwort vom 13. März 2023 vollständig als Zitat wiederge-

geben. Die entsprechende E-Mail inkl. Text im Word-Format habe er be-

reits eingereicht. Weitere Unterlagen dazu existierten nicht. 

 

Dieses Schreiben vom 30. Mai 2024 wurde dem Beschwerdeführer und der 

Beschwerdegegnerin mit Datum vom 3. Juni 2024 zur Kenntnis zugestellt. 

 

C. 

Das Gericht führte am 21. August 2024 eine Augenscheinsverhandlung 

(Präsenz vgl. Protokoll, S. 2) mit anschliessender gerichtsinterner Beratung 

durch. 

 

D.  

D.1. 

Im Rahmen der Beratung kam das Gericht zum Schluss, dass die lediglich 

auf einem Vergleichspreis basierende Schätzung des Landwertes aus der 

Arbeitszone II des Kantonalen Steueramtes in der vorliegenden Form eine 

zu dünne Basis für die beabsichtigte Mehrwertabgabe darstellt. Das Gericht 

fasste daher den Beschluss, eine unabhängige Verkehrswertschätzung bei 

der B._____ AG in Auftrag zu geben (Schreiben SKE an die Parteien vom 

27. August 2024). Die Parteien äusserten keine Einwände dagegen; in der 

Folge wurde der Auftrag erteilt. 

 

D.2. 

Mit Datum vom 16. Oktober 2024 reichte die B._____ AG auftragsgemäss 

den Kurzbericht zum Landwert von Gewerbebauland der Parzelle Nr. aaa 

in der Einwohnergemeinde Q._____ ein (fortan Schätzung B._____). 

 

D.3. 

Die Schätzung wurde den Parteien mit Schreiben vom 16. Oktober 2024 

zur Kenntnis gebracht. Im gleichen Zug wurde es den Parteien freigestellt, 

sich dazu innert Frist bis 18. November 2024 vernehmen zu lassen. 

 

Der Beigeladene nahm mit Schreiben vom 11. November 2024 Stellung. 

Die Beschwerdegegnerin äusserte sich mit Schreiben vom 12. Novem-

ber 2024. Der Beschwerdeführer äusserte sich mit Schreiben vom 14. No-

vember 2024.  

 - 6 - 

 

 

 

Die Stellungnahmen wurden den Parteien mit Schreiben vom 16. Dezem-

ber 2024 übers Kreuz zugestellt. 

 

E. 

Mit Beweisanordnung vom 21. November 2024 ersuchte das Gericht das 

Kantonale Steueramt um eine Übersicht der in den Nachbarsgemeinden 

der Einwohnergemeinde Q._____ erzielten Vergleichspreise in der Arbeits-

zone I im Zeitraum zwischen 2016 bis September 2022. Die Vergleichs-

preise wurden dem Gericht am 12. Dezember 2024 übermittelt. 

 

Die Übersicht wurde den Parteien ebenfalls mit Schreiben vom 16. Dezem-

ber 2024 in anonymisierter Form zur Kenntnis gebracht. 

 

F. 

Das Gericht hat die Streitsache am 26. Februar 2025 ohne Parteibeteili-

gung abschliessend beraten und das nachfolgende Urteil gefällt. 

  

 - 7 - 

 

 

   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Gegen Verfügungen des Gemeinderats, mit welchen Mehrwertabgaben 

festgesetzt werden, kann innert 30 Tagen seit Zustellung Einsprache erho-

ben werden. Einspracheentscheide können innert 30 Tagen mit Be-

schwerde beim SKE angefochten werden (§ 28b Abs. 3 des Gesetzes über 

Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Ja-

nuar 1993 in Verbindung mit § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-

tungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). 

 

Der Einspracheentscheid des Gemeinderats Q._____ vom 18. April 2023 

betrifft eine Mehrwertabgabe (A.3.). Das SKE ist zur Behandlung der Be-

schwerde sachlich zuständig. 

 

1.2. 

Der Regierungsrat wurde dem gesetzlichen Auftrag (§ 28b Abs. 4 BauG) 

folgend zum Verfahren beigeladen (B.2.). Er wird durch das BVU bzw. des-

sen Rechtsabteilung (RA BVU) vertreten (gemäss Ermächtigung in § 16a 

der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats 

[Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113] vom 10. April 2013). 

 

1.3. 

Der Beschwerdeführer ist als Adressat des angefochtenen Einspracheent-

scheids, mit welchem er zur Leistung einer Mehrwertabgabe verpflichtet 

wird, ohne weiteres zur Beschwerdeführung legitimiert (§ 42 lit. a VRPG). 

 

1.4. 

Die Beschwerdegegnerin beantragt neben der Aufhebung des Einsprache-

entscheids des Gemeinderates die Feststellung, dass keine Mehrwertab-

gabe geschuldet sei (B.1.; Teilantrag Ziff. 1). 

 

Einem Feststellungsbegehren kann nur entsprochen werden, wenn der Be-

schwerdeführer ein unmittelbares und aktuelles schutzwürdiges Interesse 

an der Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines konkreten 

öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses nachweisen kann und keine öf-

fentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen. Negative Vorausset-

zung eines solchen Feststellungsanspruches ist die fehlende Möglichkeit 

der alternativen Geltendmachung einer vollstreckbaren Leistung oder einer 

Gestaltung eines Rechtsverhältnisses. Der Feststellungsentscheid ist sub-

sidiärer Natur (Bundesgerichtsentscheid [BGE] 118 II 254, Erw. 1.b.; Ver-

waltungsgerichtsentscheid [VGE] WBE.2020.154 vom 18. Novem-

ber 2020, Erw. 2.; MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkon-

trollverfahren nach dem [aufgehobenen] aargauischen Gesetz über die

 - 8 - 

 

 

Verwaltungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38-72 [a]VRPG [fortan MI-

CHAEL MERKER], § 41, N 60 ff. und § 38, N 27 ff.).

 

Das Feststellungsbegehren geht nicht über das hinaus, was der Beschwer-

deführer mit seinem Gestaltungsantrag verlangt; an einer separaten Fest-

stellung betreffend das Bestehen oder Nichtbestehen einer Mehrwertabga-

bepflicht besteht kein rechtlich geschütztes Interesse. 

 

Auf das Feststellungsbegehren ist somit nicht einzutreten. 

 

1.5. 

Die Rechtsvertreter wurden ordnungsgemäss bevollmächtigt (Beschwer-

debeilage 3; Beilage 1 zur Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin). 

 

1.6. 

Auf die frist- und formgerechte Beschwerde ist im Übrigen einzutreten. 

 
2. 

2.1. 

Der Beschwerdeführer lässt zunächst geltend machen, die Beschwerde-

gegnerin habe in mehrfacher Hinsicht sein rechtliches Gehör verletzt. 

 

2.1.1. 

Einerseits habe sie ihm die Schätzung des Kantonalen Steueramtes nicht 

zugestellt. Zwar seien ihm die Eckpunkte der Schätzung mit Schreiben vom 

23. November 2022 sowie mit Verfügung vom 5. Januar 2023 mitgeteilt 

worden, nicht aber die Schätzung selbst. Da der Gemeinderat im angefoch-

tenen Entscheid auf die Schätzung des Kantonalen Steueramtes abstellt, 

hätte diese dem Beschwerdeführer eröffnet werden müssen (Beschwerde, 

Rz. 47). 

 

2.1.2. 

Zum anderen habe der Beschwerdeführer mit Datum vom 19. Dezem-

ber 2022 eine ausführliche Stellungnahme zur vom Gemeinderat in Aus-

sicht gestellten Mehrwertabgabeverfügung erstattet. Er habe darin darge-

stellt, dass keine Einzonung vorliege. Zudem habe er die Schätzung des 

Mehrwertes kritisiert. Der Gemeinderat setze sich in der Verfügung vom 

5. Januar 2023 nicht mit diesen Argumenten auseinander. Dies habe der 

Beschwerdeführer bereits mit Einsprache vom 3. Februar 2023 kritisiert. 

Die Beschwerdegegnerin habe sich aber dadurch nicht beirren lassen und 

sei auch im angefochtenen Entscheid wiederum nicht auf die Argumenta-

tion des Beschwerdeführers eingegangen, was es diesem verunmögliche, 

die abweichende Auffassung der Beschwerdegegnerin nachzuvollziehen. 

Dadurch habe diese die Begründungspflicht und damit das rechtliche Ge-

hör des Beschwerdeführers verletzt (Beschwerde, Rz. 48-51). 

 

 - 9 - 

 

 

2.1.3. 

Beide Gehörsverletzungen seien zumindest im Kostenentscheid zu berück-

sichtigen (Beschwerde, Rz. 50). 

 

2.2. 

Der Beigeladene bringt in der Vernehmlassung vom 20. Juni 2023 vor, in 

der Einspracheantwort vom 13. März 2023 habe das Kantonale Steueramt 

einlässlich Stellung zur Schätzung des Mehrwerts genommen. Diese Ant-

wort habe der Beschwerdeführer vor dem Einspracheentscheid mit der 

Möglichkeit zur Stellungnahme erhalten. Davon habe er keinen Gebrauch 

gemacht. Zudem sei die Einspracheantwort des RA BVU auf die Argumen-

tation des Beschwerdeführers eingegangen und diesem müsse daher klar 

gewesen sein, weshalb sein Standpunkt aus behördlicher Sicht unzutref-

fend sei. Der Beschwerdeführer sei in der Lage gewesen, seine Be-

schwerde in rechtsgenüglicher Weise zu verfassen, weshalb keine Gehörs-

verletzung vorliege (Beschwerdeantwort RA BVU, S. 5, Ziff. 4). 

 

2.3. 

Die Beschwerdegegnerin bringt in ihrer Vernehmlassung vom 5. Juli 2023 

vor, der Einspracheentscheid vom 18. April 2023 enthalte eine ausführliche 

Begründung. Im Übrigen verweise diese auf die Stellungnahme des 

RA BVU vom 13. März 2023 und die darin enthaltene Auseinandersetzung 

des Kantonalen Steueramtes mit den Fragen rund um die Bewertung. Die 

Beschwerdegegnerin verfüge lediglich über die aktualisierte Schätzung des 

Kantonalen Steueramtes vom 21. November 2022 sowie über die in der 

Stellungnahme des RA BVU vom 13. März 2023 zitierten Aussagen des 

Kantonalen Steueramtes. Über dieselben Unterlagen verfüge auch der Be-

schwerdeführer, weshalb insgesamt keine Gehörsverletzung vorliege. 

 

2.4. 

2.4.1. 

Der Anspruch auf rechtliches Gehör, welches in Art. 29 Abs. 2 der Bundes-

verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom 

18. April 1999 verankert ist (vgl. auch §§ 21 f. VRPG), meint das Recht des 

Privaten, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten 

Verfahren mit seinen Begehren angehört zu werden, Einsicht in die Akten 

zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung 

nehmen zu können. 

 

2.4.2. 

Die Behörde hat die Vorbringen der Rechtssuchenden zu prüfen und in der 

Entscheidfindung zu berücksichtigen, woraus sich die Pflicht zur Begrün-

dung eines Entscheids ergibt. Das rechtliche Gehör dient der Sachaufklä-

rung und ist gleichzeitig ein Mitwirkungsrecht der Parteien. Die Begründung 

soll die Betroffenen in die Lage versetzen, die Tragweite der Entscheidung 

zu beurteilen und sie in voller Kenntnis der Umstände an eine höhere 

 - 10 - 

 

 

Instanz weiterzuziehen. Der Anspruch auf Begründung ist nicht bereits ver-

letzt, wenn sich die urteilende Instanz nicht mit sämtlichen Parteistand-

punkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen aus-

drücklich widerlegt. Sie darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen 

Punkte beschränken. Es genügt, wenn ersichtlich ist, von welchen Überle-

gungen sich die Behörde leiten liess (BGE 136 I 229, Erw. 5.2; 

VGE [WBE.2014.143] vom 19. März 2015, Erw. 2.4.; Entscheid des 

SKE [SKEE 4-BE.2015.12] vom 14. August 2015, Erw. 2.2. ff.; ULRICH HÄ-

FELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

8. Auflage, Zürich 2020, N 1001 ff. [fortan HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN]). 

 

2.4.3. 

Wurde das rechtliche Gehör verletzt, ist der angefochtene Hoheitsakt 

grundsätzlich aufzuheben. Der Mangel kann jedoch geheilt werden, wenn 

die Rechtsmittelinstanz – mit gleicher Prüfungsbefugnis wie die Vorinstanz 

– die unterlassene Anhörung, Akteneinsicht oder Begründung nachholt und 

eine Rückweisung sich als Leerlauf erwiese (Urteil des Bundesgerichts 

[1C_349/2018] vom 8. Februar 2019, Erw. 2.2.; HÄFELIN/MÜLLER/UHL-

MANN, N 1039 und N 1174 ff.). In diesem Fall wird der Fehler praxisgemäss 

bei den Kostenfolgen berücksichtigt (SKEE [4-BE.2010.7] vom 27. Feb-

ruar 2013, Erw. 4.6.1.). 

 

Das SKE prüft mit voller Kognition (§ 53 Abs. 2 in Verbindung mit 

§ 52 VRPG). 

 

2.4.4. 

Die Zustellung der Stellungnahmen im Verfahren an die Parteien erfolgt 

primär zur Kenntnisnahme, beinhaltet jedoch nach der Rechtsprechung 

des Bundesgerichts immer auch das Recht, sich dazu äussern zu können. 

Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob die Stellungnahme neue Tat-

sachen oder Argumente enthält und ob sie das Gericht tatsächlich zu be-

einflussen vermag (Replikrecht gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV). Ob das 

Replikrecht auch in Verfahren vor nichtgerichtlichen Behörden greift, hat 

das Bundesgericht offengelassen (BGE 133 I 98, Erw. 2.1.).  

 

2.4.5. 

Der Geltungsbereich des VRPG umfasst das Verfahren vor den Verwal-

tungs- und den Verwaltungsjustizbehörden (§ 1 Abs. 1 VRPG). Behörde ist 

jede Stelle, die Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt 

(§ 1 Abs. 2 VRPG). 

 

2.5. 

Zunächst ist die vom Beschwerdeführer vorgebrachte Verletzung des 

rechtlichen Gehörs durch die Nichteröffnung der Schätzung des Kantona-

len Steueramtes zu prüfen (Erw. 2.1.1.). 

 

 - 11 - 

 

 

2.5.1. 

Gemäss Schreiben der Gemeinde Q._____ vom 24. Oktober 2022 (Vorak-

ten, act. 10) hat das Kantonale Steueramt die Schätzung des Mehrwertes 

mit Datum vom 7. Juni 2017 vorgenommen und den Mehrwert auf 

Fr. 1'902'300.00 geschätzt, woraus eine Mehrwertabgabe von 

Fr. 380'460.00 resultierte. Diese beiden Werte wurden dem Beschwerde-

führer mit erwähntem Schreiben mitgeteilt. Nicht vollständig klar wird, ob 

der Beschwerdeführer auch die Zusammenstellung des Kantonalen Steu-

eramtes (Vorakten, act. 11) erhielt, wobei das Schreiben vom 23. Novem-

ber 2022 eher dagegenspricht (Vorakten, act. 9). Da die Zusammenstel-

lung im Rahmen der Beschwerdeantwort im vorliegenden Verfahren einge-

reicht und dem Beschwerdeführer damit spätestens in diesem Zeitpunkt 

zur Kenntnis gebracht wurde, erübrigt sich eine vertiefte Auseinanderset-

zung. Sollte das rechtliche Gehör verletzt worden sein, kann es damit je-

denfalls als geheilt betrachtet werden. 

 

2.5.2. 

Aufgrund der zwischenzeitlich teilweise stark gestiegenen Landpreise be-

antragte die Gemeinde Q._____ im Jahr 2022 beim Kantonalen Steueramt 

eine Neuschätzung. Das Resultat (unveränderte Mehrwertabgabe) wurde 

dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 23. November 2022 mitgeteilt 

(Vorakten, act. 9). Die Gemeinde setzte dem Beschwerdeführer eine Frist 

zur freiwilligen Stellungnahme, innert der sich der Beschwerdeführer durch 

seinen Rechtsvertreter mit Eingabe vom 19. Dezember 2022 (Vorakten, 

act. 8) vernehmen liess. Er verlangte keine Einsicht in die entsprechende 

Schätzung des Kantonalen Steueramtes. Entsprechend dieser Schätzung 

verfügte die Gemeinde mit Verfügung vom 5. Januar 2023 die Mehrwertab-

gabe (Vorakten, act. 7). Darin ist aufgrund der ausdrücklich gewährten 

Möglichkeit der Einsicht und Stellungnahme zweifelsohne keine Verletzung 

des rechtlichen Gehörs zu sehen. 

 

2.5.3. 

Gegen die Verfügung vom 5. Januar 2023 (Vorakten, act. 7) liess der Be-

schwerdeführer Einsprache beim Gemeinderat erheben (Vorakten, act. 6). 

Im Rahmen des Einspracheverfahrens wurde die Schätzung des Boden-

werts in der Landwirtschaftszone erhöht (von Fr. 10.00 auf Fr. 40.00; A.3.), 

woraus ein Mehrwert von Fr. 1'678'500.00 bzw. eine Mehrwertabgabe von 

Fr. 335'700.00 resultierte. Diese Erhöhung des Bodenwertes in der Land-

wirtschaftszone ergibt sich aus einer Neuschätzung und der entsprechen-

den Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes, welche (mindestens) 

auszugsweise in der Einspracheantwort des RA BVU vom 13. März 2022 

zitiert wird. Es ist dabei weder ersichtlich, wann und wie diese neuerliche 

Schätzung zustande kam, noch ob diese in der Einspracheantwort vollstän-

dig oder nur auszugsweise wiedergegeben wurde. Die Stellungnahme des 

Kantonalen Steueramtes selbst wurde weder dem Beschwerdeführer noch 

dem Gericht zur Einsicht vorgelegt. 

 - 12 - 

 

 

 

2.5.4. 

Das Einspracheverfahren vor dem Gemeinderat wird ohne weiteres vom 

Geltungsbereich des VRPG erfasst (Erw. 2.4.5.). 

 

Vorliegend wurde bei der Begründung des Einspracheentscheides betref-

fend die abweichende Neufestsetzung der Mehrwertabgabe ohne weiteres 

auf die Einspracheantwort des RA BVU vom 13. März 2022 abgestellt (Ein-

spracheentscheid, S. 3). Die Einspracheantwort wiederum stellt bezüglich 

der Schätzung des Mehrwertes nicht nur auf die Argumente aus der Stel-

lungnahme des Kantonalen Steueramts ab, sondern zitiert vielmehr fast 

ausschliesslich daraus (S. 4 f.). Dabei wird nicht ersichtlich, wer die Neu-

schätzung vorgenommen hat und mit welchem Datum die Neuschätzung 

bzw. die Stellungnahme zustande kam. Ausserdem ist nicht ersichtlich, ob 

die gesamte Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes wiedergegeben 

wurde oder nur Teile daraus. 

 

Die Stellungnahme des Kantonalen Steueramts hätte dem Beschwerdefüh-

rer vor Erlass des Einspracheentscheids zur Einsicht vorgelegt werden 

müssen. Dies ist ein Mangel. 

 

2.5.5. 

Das Gericht ersuchte die Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 

22. März 2024, das entsprechende Dokument einzureichen. Diese teilte 

mit Schreiben vom 30. April 2024 mit, sie sei ebenfalls nicht im Besitze des 

fraglichen Dokumentes (B.7.). 

 

In der Folge verlangte das Gericht mit Beweisanordnung vom 7. Mai 2024 

die Stellungnahme beim Beigeladenen ein. Dieser teilte mit Eingabe vom 

13. Mai 2024 mit, die Ausführungen des Kantonalen Steueramts seien in 

der Einspracheantwort des RA BVU vom 13. März 2022 vollständig als Zi-

tat wiedergegeben worden. Die Form des Zitats solle deutlich machen, 

dass es sich dabei um Ausführungen handle, die auf speziellem Fachwis-

sen beruhen und nicht von der RA BVU stammten. Gleichzeitig reichte sie 

die entsprechende E-Mail vom 9. März 2023 ein, mit welcher die Ausfüh-

rungen des Kantonalen Steueramtes im Anhang zugestellt wurden. 

 

Bei der besagten Stellungnahme handelt es sich um ein dem E-Mail vom 

9. März 2023 angehängtes Word-Dokument. Das Dokument ist weder da-

tiert noch unterzeichnet und in diesem digitalen Format jederzeit veränder-

bar. Auf diese Art und Weise war für den Beschwerdeführer eine Überprü-

fung der der Schätzung zugrunde gelegten Umstände nicht möglich. Es 

konnte für ihn daher nicht ersichtlich sein, von welchen Überlegungen sich 

die Behörde bei der Neuschätzung leiten liess. Damit wurde das rechtliche 

Gehör des Beschwerdeführers verletzt. 

 

 - 13 - 

 

 

Immerhin stimmt die besagte «Stellungnahme» bis auf wenige korrigierte 

Tippfehler mit dem Zitat in der Einspracheantwort des RA BVU vom 

13. März 2022 überein. Damit kann der Mangel als geheilt betrachtet wer-

den. 

 

Der Fehler wird praxisgemäss bei der Verlegung der Verfahrenskosten be-

rücksichtigt (Erw. 2.4. und 11.1.; vgl. dazu auch Protokoll, S. 6-9). 

 

2.6. 

2.6.1. 

Weiter ist die Rüge des Beschwerdeführers zu prüfen, wonach die Be-

schwerdegegnerin sich nicht mit seiner Argumentation betreffend die 

Schätzung des Mehrwertes sowie betreffend die Vorbringen, weshalb keine 

Einzonung vorläge, auseinandergesetzt habe (Erw. 2.1.2.). 

 

2.6.2. 

Der Anspruch auf rechtliches Gehör garantiert den Beschwerdeführenden 

unter anderem, mit ihren Begehren angehört zu werden und zu den für die 

Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können. Die Be-

hörde hat die Vorbringen zu prüfen und in ihrem Entscheid zu berücksich-

tigen. Die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessende Begrün-

dungspflicht soll dem Betroffenen ermöglichen, die Begründung nachzu-

vollziehen und allenfalls den Rechtsweg zu beschreiten. Wie dargelegt, ist 

der Anspruch auf Begründung nicht bereits verletzt, wenn sich die urtei-

lende Instanz nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander-

setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Sie darf sich 

auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Es genügt, 

wenn ersichtlich ist, von welchen Überlegungen sich die Behörde leiten 

liess (Erw. 2.4.). 

 

2.6.3. 

Die Beschwerdegegnerin hat sich in ihrer Vernehmlassung mit den ent-

scheidwesentlichen Punkten ausführlich auseinandergesetzt und die stritti-

gen Punkte, d.h. die Rechtsnatur der Spezialzone «XY/XZ» und die Quali-

fikation der neuen Zonierung als Einzonung (Beschwerdeantwort, Rz. 8 ff.), 

den Ausgangswert vor der neuen Zonierung (Beschwerdeantwort, 

Rz. 23 ff.) sowie den Mehrwert nach der neuen Zonierung (Beschwerdean-

twort, Rz. 36 ff.), den Minderwert der neu der allgemeinen Landwirtschafts-

zone zugewiesenen Fläche (Beschwerdeantwort, Rz. 33 f.) und die Be-

rücksichtigung der Kosten für den Rückbau (Beschwerdeantwort, Rz. 35) 

behandelt. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich zudem auch zum Vor-

wurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs (Beschwerdeantwort, 

Rz. 47 ff.) und zur Beiladung des Regierungsrates (Beschwerdeantwort, 

Rz. 50 ff.). 

 

 - 14 - 

 

 

Die Beschwerdegegnerin begründet ihren Standpunkt umfassend und 

kommt damit ihrer Begründungspflicht zweifellos nach. Dem Beschwerde-

führer war es ohne weiteres möglich, die Standpunkte der Beschwerdegeg-

nerin nachzuvollziehen und den Rechtsweg zu beschreiten. Das rechtliche 

Gehör wurde insofern nicht verletzt. 

 

3. 

3.1. 

Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, der Gemeinderat habe im ange-

fochtenen Entscheid vorgebracht, er dürfe von der Schätzung der Mehr-

wertabgabe durch das Kantonale Steueramt nicht abweichen (mit Verweis 

auf S. 3 unten). Zuständig für die Erhebung einer Mehrwertabgabe sei der 

Gemeinderat. Dem BVU komme keine Parteistellung und keine Mitwir-

kungsrechte zu. Es treffe nicht zu, dass der Kanton auch zum Einsprache-

verfahren beizuladen sei. Im Übrigen sei der Beschwerdeführer nie von der 

Beiladung in Kenntnis gesetzt worden. Der Gemeinderat habe die entspre-

chende Verfügung vorzulegen (Beschwerde, Rz. 52-54). 

 

3.2. 

Der Beigeladene äussert sich nicht zu den Vorbringen. 

 

3.3. 

Die Beschwerdegegnerin führt aus, dem Beschwerdeführer sei bereits die 

Eingabe des RA BVU vom 13. März 2023 zugestellt worden, woraus für ihn 

ersichtlich war, dass der Beigeladene involviert sei. Darüber hinaus sei 

auch die Festsetzungsverfügung vom 5. Januar 2023 dem RA BVU zur 

Kenntnisnahme zugestellt worden, was ebenfalls seine Mitwirkung zeige. 

 

Darüber hinaus sei die Ansicht, wonach der Regierungsrat erst im Rahmen 

des Beschwerdeverfahrens gemäss § 28b Abs. 3 BauG beizuladen sei, 

unzutreffend und ergebe aus verfahrenstechnischer Sicht keinen Sinn. Der 

Kanton sei vielmehr spätestens im Einspracheverfahren beizuladen. 

 

3.4. 

3.4.1. 

§ 12 Abs. 1 VRPG sieht vor, dass die instruierende Behörde Dritte von Am-

tes wegen oder auf Antrag zum Verfahren beiladen kann, wenn diese durch 

den Ausgang des Verfahrens in ihren eigenen Interessen berührt werden 

können. Mit der Beiladung wird der Entscheid auch für Beigeladene ver-

bindlich (vgl. § 12 Abs. 1 und 2 VRPG). Die Beiladung bezweckt, die 

Rechtskraft des Urteils auf den Beigeladenen auszudehnen, damit dieser 

in einem später gegen ihn gerichteten Prozess das Urteil im Beiladungs-

prozess gegen sich gelten lassen muss. Sie dient der Rechtssicherheit so-

wie der Prozessökonomie und verhindert sich widersprechende Urteile (MI-

CHAEL MERKER, § 41, N 60 ff.). 

 

 - 15 - 

 

 

Voraussetzung für eine Beiladung ist, dass der beizuladende Dritte in sei-

nen rechtlichen Interessen durch den Entscheid betroffen ist. Es muss eine 

Rückwirkung auf eine Rechtsbeziehung zwischen der Hauptpartei und dem 

Beigeladenen in Aussicht stehen. Es kommt weniger darauf an, dass der 

Beigeladene unmittelbar, als dass er rechtlich durch den Ausgang des Pro-

zesses betroffen ist (FRITZ GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Auf-

lage, Bern 1983, S. 184; vgl. auch ALFRED KÖLZ/ISABELLE HÄNER/MARTIN 

BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bun-

des, 3. Auflage, Zürich 2013, Rz. 929; MICHAEL MERKER, § 41, N 60 ff.). 

 

Die Beiladung ist eine notwendige, wenn der zu treffende Entscheid in der 

Sache für die Parteien und den beizuladenden Dritten nur einheitlich erge-

hen kann (z.B. Rechtmittelentscheid zugunsten Beschwerdeführer belastet 

Dritten; Feststellung eines Rechtsverhältnisses, an welchem ein Dritter be-

teiligt ist; Einzelner aus Rechtsgemeinschaft führt Beschwerde, Prozess-

thema betrifft materiell alle; vgl. Botschaft des Regierungsrats des Kantons 

Aargau zum Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 14. Februar 2007, S. 21). 

Eine Beiladung kommt nicht in Betracht, wenn eine Person als Hauptpartei 

in ein Verfahren einbezogen werden muss (Urteil des Bundesgerichts 

[2C_491/2009] vom 18. Mai 2011, Erw. 4.). 

 

3.4.2. 

Dem Kanton steht gemäss § 28e BauG für Einzonungen und ihnen gleich-

gestellte Umzonungen die Hälfte des kantonalen Mindestsatzes zu, wes-

halb er ein Interesse daran hat, dass die Mehrwertabgabe durch die jewei-

lige Gemeinde korrekt verfügt wird. Wird diese aus seiner Sicht nicht kor-

rekt verfügt und wird der Kanton dadurch in seinen Rechten berührt, muss 

ihm daher auch ein Rechtsmittel zur Verfügung stehen (vgl. Botschaft des 

Regierungsrates an den Grossen Rat betreffend die Anpassungen an die 

Änderungen des Raumplanungsgesetzes des Bundes [Mehrwertausgleich, 

Förderung der Verfügbarkeit von Bauland und weitere Änderungen], Ge-

setz über Raumentwicklung und Bauwesen, Änderung [Bericht und Entwurf 

zur ersten Beratung] vom 2. Dezember 2015 [15.269; fortan Botschaft 

Mehrwertausgleich 15.269], zu § 28b Abs. 4, S. 21). 

 

Daraus folgt, dass der Regierungsrat zum Verfahren beizuladen ist 

(§ 28b Abs. 4 BauG). Gemäss § 16a DelV wird der Regierungsrat in Mehr-

wertabgabeverfahren durch das BVU vertreten. Das BVU wird namentlich 

dazu ermächtigt, Rechtsmittel zu ergreifen. 

 

3.4.3. 

Wie ausgeführt (Erw. 2.4.5. und 2.5.3.) wird das Einspracheverfahren vor 

dem Gemeinderat vom Geltungsbereich des VRPG erfasst. Der Kanton 

hatte von Beginn weg ein Interesse daran, dass die Beschwerdegegnerin 

die Mehrwertabgabe korrekt verfügte, weshalb er von Anfang an zum Ver-

fahren beizuladen war. Die Kritik des Beschwerdeführers ist unbegründet. 

 - 16 - 

 

 

 

3.4.4. 

Bezüglich der Kritik, der Beschwerdeführer sei nie von der Beiladung des 

Kantons in Kenntnis gesetzt worden (Erw. 3.1.), ergibt sich aus den Vorak-

ten, dass die Gemeinde den Regierungsrat mit Schreiben vom 14. Feb-

ruar 2023 zum Verfahren beigeladen hat. Dieses wurde dem Beschwerde-

führer nicht zur Kenntnis zugestellt (vgl. Verteiler, Vorakten, act. 5). 

 

Mit der Zustellung der Einspracheantwort des BVU vom 13. März 2023 und 

dem entsprechenden Begleitschreiben vom 14. März 2023 (Vorakten, 

act. 3 und 4) war der Beschwerdeführer über die Beiladung jedoch zweifel-

los im Bilde und wurde ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewiesen, sich 

innert Frist von 20 Tagen vernehmen zu lassen (Vorakten, act. 3). Von die-

ser Möglichkeit machte der Beschwerdeführer mit Stellungnahme vom 

6. April 2023 Gebrauch. Dabei bezog er sich ausdrücklich auf die Ein-

spracheantwort des RA BVU, brachte aber keinerlei Vorbehalte gegen die 

Beiladung vor. Es kann keine Rede davon sein, dass er nie in Kenntnis 

gesetzt worden sei. 

 

Spätestens mit der Einreichung der Vorakten durch die Beschwerdegegne-

rin im Rahmen der Vernehmlassung vom 5. Juli 2023 wurde der Beschwer-

deführer auch über das Schreiben vom 14. Februar 2023 orientiert (Vorak-

ten, act. 5). Die Kritik des Beschwerdeführers erweist sich damit als unbe-

gründet. 

 

3.4.5. 

Bezüglich der Vorbringen betreffend die Zuständigkeit für die Erhebung der 

Mehrwertabgabe sei auf Erw. 6.1.4. verwiesen. 

 

4. 

4.1. 

Gemäss Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raum-

planungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 regelt das kantonale 

Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, 

die durch Planungen nach dem RPG entstehen. Die Kantone sind verpflich-

tet, den Ausgleich zu regeln (ETIENNE POLTIER in: HEINZ AEBISEG-

GER/PIERRE MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE TSCHANNEN [Hrsg.], Praxis-

kommentar RPG: Nutzungsplanung, Schulthess Zürich/Basel/Genf 2016 

[fortan Praxiskommentar RPG], Art. 5, N 18). Planungsvorteile werden mit 

einem Satz von mindestens 20 % ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der 

Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. 

 

Das kantonale Recht hat den Ausgleich so auszugestalten, dass mindes-

tens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Bo-

den (Einzonung) ausgeglichen werden (Art. 5 Abs. 1bis RPG). Die Recht-

setzungskompetenz steht den Kantonen zu (Praxiskommentar RPG, Art. 5, 

 - 17 - 

 

 

N 91 ff.). Art. 5 Abs. 1 und 1bis RPG stellen einen Gesetzgebungsauftrag an 

die Kantone dar; sie sind nicht direkt anwendbar (Praxiskommentar RPG, 

Art. 5, N 33 f.). 

 

Nicht strittig ist vorliegend, dass Grundeigentümer, deren Grundstücke in 

eine Bauzone eingezont werden, im Grundsatz eine Mehrwertabgabe zu 

leisten haben. 

 

4.2. 

Gemäss § 28a Abs. 1 BauG haben Grundeigentümer, deren Grundstücke 

in eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe von 20 % des Mehrwerts 

zu leisten (genügende gesetzliche Grundlage für die Erhebung, 

VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.; SKEE [4-BE.2021.2] 

vom 27. April 2022). Der Gemeinderat orientiert gestützt auf Schätzungen 

durch das Kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungs-

planentwurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe. Er erlässt eine 

Verfügung über die definitive Höhe, sobald der Nutzungsplan genehmigt 

und anwendbar ist (§ 28b Abs. 1 BauG). Dies ist unbestritten. 

 
5. 

5.1. 

Vorliegend umstritten ist in erster Linie, ob es sich bei der Zuweisung einer 

Teilfläche von ttt m2 bzw. recte sss m2 (vgl. A.1.) ab der Parzelle Nr. aaa 

von der Spezialzone «XY/XZ» in die Arbeitszone I um eine Einzonung (Be-

schwerdegegnerin und Beigeladener) oder um eine Umzonung in eine an-

dere Bauzone handelt (Beschwerdeführer), mithin folglich, ob für die Zu-

weisung eine Mehrwertabgabe geschuldet ist. 

 

Zunächst ist die rechtliche Qualifikation der Spezialzone «XY/XZ» zu prü-

fen. 

 

5.2. 

Der Beschwerdeführer begründet seinen Standpunkt einerseits mit der in 

der Spezialzone «XY/XZ» zulässigen Nutzung. Er betreibt auf der Par-

zelle Nr. aaa einen Garten- und Pflanzenbaubetrieb. Der Beschwerdefüh-

rer ist der Ansicht, der Betrieb sei bereits vor der Gesamtrevision, d.h. wäh-

rend der Zuweisung zur Spezialzone «XY/XZ», zonenkonform gewesen. 

Die Bauten und Anlagen sowie die Nutzungen seien stets als zulässig be-

trachtet worden. Wären sie nicht zonenkonform gewesen, hätten sie nicht 

bewilligt werden dürfen. Bei der Zuweisung der Teilfläche der Par-

zelle Nr. aaa zur Arbeitszone I handle es sich daher nicht um eine Einzo-

nung im Sinne vom § 28a Abs. 1 BauG, sondern lediglich um eine Umzo-

nung in eine andere Bauzone. Daher sei keine Mehrwertabgabe geschul-

det. 

 

 - 18 - 

 

 

Die fragliche Teilfläche habe sich nach der alten Bau- und Nutzungsord-

nung der Gemeinde Q._____ aus dem Jahr 1996 (fortan BNO1996) in einer 

Spezialzone, einer «weiteren Zone» im Sinne von Art. 18 RPG, befunden. 

Die Spezialzone «XY/XZ» sei gemäss § 31 BNO1996 für die bodenabhän-

gige und bodenunabhängige Produktion im Bereich des Pflanzenbaus be-

stimmt gewesen (Abs. 1); Bauten und Anlagen seien gestattet gewesen, 

soweit sie der zulässigen Nutzung dienten und betriebsnotwendig gewesen 

seien (Abs. 2). 

 

Zonen i.S.v. Art. 18 RPG dürften die raumplanerische Grundordnung nicht 

unterlaufen, weshalb sie immer einer Bau- oder Nichtbauzone angehörten. 

Sofern die Hauptbestimmung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zu-

liesse, welche weder mit bodenerhaltenden Nutzungen (vorab Landwirt-

schaft) verbunden, noch sonst wie von ihrer Bestimmung her auf einen be-

stimmten Standort angewiesen seien, so liege eine Bauzone vor. Dies 

treffe auf die fragliche Spezialzone zu: Bei der Zuweisung zur Landwirt-

schaftszone II im Jahr 1993 und bei der Zuweisung zur Spezialzone 

«XY/XZ» sei betont worden, dass neue Bauten für den bestehenden Gar-

tenbaubetrieb ermöglicht werden sollten. Es sei bereits damals bekannt ge-

wesen, dass die C._____ AG nicht nur Pflanzen-, sondern auch Gartenbau 

betreibe. So bestünden im südöstlichen Teil der Parzelle mehrere Bauten 

und Anlagen, welche nur für den Gartenbau erstellt worden seien. Die Flä-

che sei dicht bebaut, wodurch der Eindruck einer Bauzone entstehe. Bauen 

sei in der Spezialzone «XY/XZ» demnach gerade nicht verboten gewesen, 

weshalb es sich um eine Bauzone gehandelt habe. 

 

Auf der Parzelle Nr. aaa sei seit dem Jahr jjjj nicht nur Pflanzenbau, son-

dern auch eine Gärtnerei betrieben worden, wobei dieser Gartenbaubetrieb 

auch den Handel mit Blumen und Gärtnereiprodukten eingeschlossen 

habe. Die Spezialzone «XY/XZ» sei im Jahr 1996 im Wissen um die beste-

henden Bauten und Anlagen sowie der Betriebstätigkeit festgelegt worden. 

Die damalige Nutzung sollte weitergeführt werden können, was in der 

Landwirtschaftszone, welcher die Parzelle vorher zugewiesen war, nicht 

zulässig gewesen sei (Beschwerde, Rz. 6-15). Dadurch sei belegt, dass die 

Aussage des BVU in der Einspracheantwort vom 13. März 2023 (Vorakten, 

act. 4, S. 2 f.), wonach sich aufgrund der Planunterlagen vom tt.mm.jjjj ge-

zeigt habe, dass der ursprünglich zonenkonforme Gärtnereibetrieb sich zu 

einem nicht mehr zonenkonformen, rein gewerblichen Gartenbaubetrieb 

entwickelt habe, nicht stimme. Der Betrieb habe vielmehr bereits vor der 

letzten Nutzungsplanungsrevision im Jahre 1996 bestanden (Beschwerde, 

Rz. 21-24). Daraus folge, dass es sich bei der Spezialzone «XY/XZ» um 

eine Bauzone gehandelt habe. Die Zuweisung zur Arbeitszone I könne da-

her nicht als Einzonung im Sinne von § 28a Abs. 1 BauG qualifiziert wer-

den; folglich sei auch keine Mehrwertabgabe geschuldet. 

 

 - 19 - 

 

 

5.3. 

Der Beigeladene bestreitet die Ansicht des Beschwerdeführers. Er bringt 

vor, die Zuweisungen der Parzelle Nr. aaa in den Jahren seit jjjj zeigten auf, 

dass die Parzelle Nr. aaa sowohl formell (Kulturland) als auch materiell (In-

tensiv- bzw. Speziallandwirtschaftszone) vor der vorliegend umstrittenen 

Einzonung in die Arbeitszone I nicht in einer Bauzone gelegen habe. Zu-

lässig sei landwirtschaftlicher Pflanzenbau gewesen, unabhängig davon, 

ob bodenabhängig oder bodenunabhängig. Nicht zonenkonform dagegen 

sei der Gartenbau gewesen, bei welchem es sich nicht mehr um landwirt-

schaftliche Bewirtschaftung handle, welcher also nicht produktionsorientiert 

sei. Soweit der Beschwerdeführer die Parzelle wie eine Bauzone für gar-

tenbauliche Zwecke nutzte, sei dies ohne Wissen und Zustimmung der kan-

tonalen Behörde erfolgt. Die Zuweisung in die Arbeitszone I stelle daher 

eine Einzonung dar und sei mehrwertabgabepflichtig (Beschwerdeantwort 

RA BVU, Ziff. 1, S. 1-4). 

 

5.4. 

Die Beschwerdegegnerin führt bezüglich der Rechtsnatur der Spezialzone 

«XY/XZ» aus, bei dieser handle es sich um eine «weitere Zone» im Sinne 

von Art. 18 RPG. Die Vorschriften betreffend die Landwirtschaftszonen 

bzw. die darin zulässigen Nutzungen und Bauten seien in Art. 16 und 

16a RPG geregelt. Neben den im eigentlichen Sinne bodenabhängigen 

Nutzungen könnten gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG auch Bauten und Anla-

gen, die über eine innere Aufstockung hinausgehen, als zonenkonform be-

willigt werden, wenn sie in einem Gebiet in der Landwirtschaftszone erstellt 

würden, welches vom Kanton in einem Planungsverfahren dafür freigege-

ben werde. In diesem Gebiet seien dann auch in der Landwirtschaftszone 

Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie der bodenabhängigen Be-

wirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienten oder in den dafür vor-

gesehenen Gebieten gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG für eine Bewirtschaf-

tung benötigt würden, die über eine innere Aufstockung hinausgehe und 

wenn sie für die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus dem Pflanzen-

bau verwendet werde (mit Verweis auf Art. 34 Abs. 1 lit. a der Raumpla-

nungsverordnung [RPV; SR 700.1] vom 28. Juni 2000). Zudem seien unter 

bestimmten Voraussetzungen auch Bauten und Anlagen zonenkonform, 

die der Aufbereitung, der Lagerung und dem Verkauf landwirtschaftlicher 

oder gartenbaulicher Produkte dienten. 

 

Was mit der BNO1996 (§ 31 Abs. 1 und 2) zugelassen worden sei, ginge 

nicht über das hinaus, was Art. 16a Abs. 3 RPG zuliesse. Es habe sich da-

her bei der Spezialzone «XY/XZ» um eine Speziallandwirtschaftszone ge-

handelt, nicht um eine Bauzone. Massgebend sei, dass unter der Geltung 

von § 31 Abs. 1 und 2 BNO1996 einzig Bauten und Anlagen zulässig ge-

wesen seien, welche der Produktion im Bereich des Pflanzenbaus dienten 

und betriebsnotwenig waren. Es handle sich daher bei der Zonenzuwei-

sung im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung in die 

 - 20 - 

 

 

Arbeitszone I um eine mehrwertabgabepflichtige Einzonung. Ob ein «Ein-

druck einer Bauzone» entstehe, sei unerheblich (Beschwerdeantwort, 

Rz. 8-11; 13-16; 19-21). 

 

5.5.

Der Beschwerdeführer hält mit Replik vom 5. Oktober 2023 an seinen 

Standpunkten fest. Ergänzend führt er aus, der Beigeladene setze fälsch-

licherweise den Begriff der «bodenabhängigen und bodenunabhängigen 

Produktion im Bereich des Pflanzenbaus» mit dem Begriff der «Pflanzen-

produktion» gleich. Der Zonenzweck sei weiter gewesen, als der Beigela-

dene glaubhaft machen wolle (Replik, Rz. 9-10).

 

Zur Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin führt er ergänzend aus, 

dass § 31 Abs. 1 und 2 BNO1996 mehr zugelassen hätten, als in der bun-

desrechtlichen Landwirtschaftszone zulässig gewesen wäre. Es sei zu be-

achten, dass die zulässigen Nutzungen in der Landwirtschaftszone sukzes-

sive ausgeweitet worden seien. Art. 16a RPG sei erst im Jahr 2000 in Kraft 

getreten; die BNO1996 sei also bereits vorher in Kraft getreten. 

§ 31 BNO1996 habe auch bodenunabhängige Nutzungen zugelassen. Es 

habe sich daher um eine Bauzone gehandelt (Replik, Rz. 16). 

 

5.6.  

Die Parteien sind sich damit über die rechtliche Qualifikation der Spezial-

zone «XY/XZ» uneinig (Bauzone oder [Spezial-]Landwirtschaftszone; be-

trifft die Situation vor der Gesamtrevision der Nutzungsplanung). 

 

5.6.1. 

Art. 14 RPG schreibt die bundesrechtliche Typologie der drei allgemeinen 

Nutzungszonen vor, an welchen sich die Kantone zwingend orientieren 

müssen. Die Gemeinden sind demnach verpflichtet, in ihren Nutzungsplä-

nen Nutzungszonen auszuscheiden. Art. 14 Abs. 2 RPG schreibt die Aus-

scheidung von Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen vor. Die weitere 

Differenzierung der verschiedenen Arten der Bodennutzungen in den drei 

Zonen erfolgt durch das kantonale und kommunale Recht (ELOI JEANNE-

RAT/PIERRE MOOR in: Praxiskommentar RPG, Art. 14, N 36 ff.). 

 

Gestützt auf Art. 18 RPG können die Kantone die drei bundesrechtlich um-

schriebenen Nutzungszonenarten unterteilen, variieren, kombinieren und 

ergänzen, sofern diese den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung 

nicht widersprechen. Insbesondere darf der Trennungsgrundsatz, wonach 

Bauzonen von Nichtbauzonen zu trennen und in ihrer Grösse zu begrenzen 

sind, nicht ausgehöhlt werden (BGE 145 II 83, Erw. 4.1.). Unterschieden 

werden damit gestützt auf das RPG die drei Grundtypen (Bau-, Landwirt-

schafts- und Schutzzonen) sowie die «weiteren Zonen» nach Art. 18 RPG. 

Die Kantone können nicht Landwirtschaftszonen festsetzen, deren Nut-

zungsvorschriften sie als Bauzonen erscheinen lassen (RUDOLF MUGGLI in: 

 - 21 - 

 

 

Praxiskommentar RPG, Art. 18, N 2 ff. und ELOI JEANNERAT/PIERRE MOOR 

in: Praxiskommentar RPG, Art. 14, N 36).

 

Daraus folgt, dass auch bei Vorsehen von «weiteren Zonen» i.S.v. 

Art. 18 RPG der Trennungsgrundsatz einzuhalten ist. Sie sind daher ent-

weder der Kategorie Bauzone oder der Kategorie Nichtbauzone zuzuord-

nen (BGE 143 II 588, Erw. 2.5.1.). 

 

5.6.2. 

Was zur Bauzone zu rechnen ist, wird in Art. 15 RPG bundesrechtlich ab-

schliessend festgelegt (BGE 145 II 83, Erw. 4.1.). Mit Inkrafttreten des 

RPG auf den 1. Januar 1980 wurde der Begriff der Bauzone zum Zweck 

der haushälterischen Nutzung des Bodens von Bundesrechts wegen ein-

geführt; die Kantone sind daran gebunden und dürfen den Begriff weder 

enger noch weiter fassen (BGE 115 II 167, Erw. 7.b.). Auf die kantonale 

Bezeichnung einer Zone kann es dabei nicht ankommen. 

 

Die Erläuterungen des Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartements, 

Bundesamt für Raumplanung zum RPG von 1981 (fortan EJPD/BRP Erläu-

terungen RPG) definieren die Bauzone wie folgt: «Lässt die Hauptbestim-

mung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zu, welche weder mit boden-

erhaltenden Nutzungen (vorab der Landwirtschaft) verbunden noch sonst-

wie von ihrer Bestimmung her auf einen ganz bestimmten Standort ange-

wiesen sind, so liegt von Bundesrechts wegen eine Bauzone vor, für wel-

che die Kriterien dieses Artikels [Art. 15 RPG] gelten» (zit. EJPD/BRP Er-

läuterungen RPG zu Art. 15 RPG, N 5; ebenso BGE 145 II 83, Erw. 4.1.; 

BGE 143 II 588, Erw. 2.5.1. f.). 

 

Die Abgrenzung zwischen Bau- und Nichtbauzonen orientiert sich dem-

nach an der Hauptbestimmung der jeweiligen Zone. In Bauzonen dürfen 

Bauten und Anlagen im Grundsatz zu irgendwelchen baulichen Zwecken 

errichtet werden. Eine Vermischung von Regelungen einer Spezialzone im 

Landwirtschaftsgebiet mit den Nutzungsregeln einer Bauzone widerspricht 

den planungsrechtlichen Vorgaben an eine Bauzone (AGVE 2015 

S. 178 ff.; vgl. auch BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Handkommentar 

zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, zu Art. 15, N 42 [fortan WALD-

MANN/HÄNNI, Handkommentar RPG]). 

 

Lässt eine Zone ihrer Hauptbestimmung nach keine Bautätigkeit zu, ist das 

fragliche Gebiet als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn gewisse 

standortspezifische Vorhaben zugelassen werden (BGE 145 II 83, 

Erw. 4.1.). 

 

 - 22 - 

 

 

5.6.3. 

5.6.3.1. 

Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungs-

basis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums 

oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschie-

denen Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden 

(Art. 16 Abs. 1 RPG). Sie umfassen Land, das sich für die landwirtschaftli-

che Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur 

Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird 

(lit. a) oder im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden 

soll (lit. b). Was unter einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftung zu verste-

hen ist, ergibt sich heute aus der Landwirtschaftsgesetzgebung. Gemäss 

Art. 3 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Landwirtschaft (Landwirt-

schaftsgesetz, LwG; SR 910.1) vom 29. April 1998 umfasst diese die Pro-

duktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung 

(lit. a), die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf entsprechender Er-

zeugnisse auf den Produktionsbetrieben (lit. b) und die Bewirtschaftung 

von naturnahen Flächen (lit. c; vgl. auch Art. 34 RPV). 

 

5.6.3.2.

Zonenkonform sind in der Landwirtschaftszone nach geltendem Recht Bau-

ten und Anlagen, die für die bodenabhängige landwirtschaftliche Bewirt-

schaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind 

(Art. 16a Abs. 1 RPG; Art. 34 ff. RPV). Bauten und Anlagen für die boden-

unabhängige landwirtschaftliche Produktion können regelmässig nur im 

Rahmen der inneren Aufstockung bewilligt werden (Art. 16a Abs. 2 RPG 

und Art. 36 f. RPV; vgl. JEANETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht in: RO-

LAND NORER (Hrsg.), Handbuch zum Agrarrecht, Stämpfli, Bern 2017, 

Rz. 18 ff. [fortan JEANETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht]). Bauten und 

Anlagen für die bodenunabhängige landwirtschaftliche Produktion, die über 

eine innere Aufstockung hinausgehen, sind nur in solchen Gebieten der 

Landwirtschaftszone zonenkonform, die vom Kanton in einem Planungs-

verfahren dafür freigegeben wurden (Art. 16a Abs. 3 RPG; sog. Spezial-

oder Intensivlandwirtschaftszone). In der Regel geschieht dies im Verfah-

ren der kantonalen Richtplanung.

 

5.6.3.3. 

Der Terminus «Produktion verwertbarerer Erzeugnisse aus dem Pflanzen-

bau» meint den Anbau von Nahrungs- und Genussmitteln, Rohstoffen und 

Tierfutter mittels des Prozesses der Photosynthese, wobei die hergestell-

ten Produkte nicht zwingend essbar sein müssen; auch Produkte als Roh-

stoffe zu Dekorations- oder Zierzwecken können unter den Begriff fallen 

(JEANETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht, Rz. 24; vgl. auch Botschaft 

Agrarpolitik 2002, S. 85). «Der produzierende Gartenbau, der Zierpflanzen, 

Blumen, Christbäume und ähnliches hervorbringt, ist damit im Grunde nur 

 - 23 - 

 

 

eine Sparte der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung» (zit. JEANETTE 

KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht, Rz. 24). 

 

5.6.3.4. 

Als innere Aufstockung im Bereich des Gemüsebaus und des produzieren-

den Gartenbaus gilt die Errichtung von Bauten und Anlagen für den boden-

unabhängigen Gemüse- und Gartenbau, wenn die bodenunabhängig be-

wirtschaftete Fläche 35 % der gemüse- oder gartenbaulichen Anbaufläche 

des Betriebs nicht übersteigt und nicht mehr als 5'000 m2 beträgt. Als bo-

denunabhängig gilt die Bewirtschaftung, wenn kein hinreichend enger Be-

zug zum natürlichen Boden besteht (Art. 37 RPV). Bauten und Anlagen, die 

über eine solche innere Aufstockung hinausgehen, sind nach geltendem 

Recht nur in einer Spezial- oder Intensivlandwirtschaftszone zonenkonform 

(Art. 16a Abs. 3 RPG; Art. 38 RPV). 

 

5.6.3.5. 

Nicht landwirtschaftlich und damit nicht zonenkonform sind dagegen der 

gestaltende Gartenbau und ähnliche Handels- und Dienstleistungsbe-

triebe, die keine Produkte hervorbringen, sondern der Pflege und Gestal-

tung von Gärten und ähnlichem dienen (JEANETTE KEHRLI, Agrarraumpla-

nungsrecht, Rz. 24; so auch ALEXANDER RUCH/RUDOLF MUGGLI, Praxis-

kommentar RPG, Art. 16, N 23; AGVE 2006, S. 178 ff., Erw. 3.1.). Als 

Sparte der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung muss auch der produzie-

rende Gartenbau produktionsorientiert sein; mithin ist darunter landwirt-

schaftlicher Pflanzenbau zu verstehen. 

 

Nicht zonenkonform ist Gartenbau, der nicht landwirtschaftlich ist, d.h. als 

Teil eines Baugewerbes erscheint. 

 

5.6.4. 

Als Zwischenfazit ist − gestützt auf geltendes Recht − festzuhalten, dass 

die in Frage stehenden Bauten und Anlagen auf der Parzelle Nr. aaa als in 

der Landwirtschaftszone zonenkonform zu qualifizieren sind, sofern diese 

nur dem produzierenden Gartenbau im Sinne von landwirtschaftlichem 

Pflanzenbau dienen und dafür betrieblich notwendig sind.  

 

Von vornherein nicht zonenkonform in der Landwirtschaftszone kann der 

Gartenbaubetrieb sein, insoweit dieser in der Gestaltung und Pflege von 

Gärten im Sinne eines Dienstleistungsbetriebes besteht. Insoweit die Pro-

duktion bodenunabhängig ist, sind die Bauten und Anlagen nur im Rahmen 

der inneren Aufstockung zonenkonform. 

 

5.6.5.  

Vorliegend ist die Qualifikation einer Spezialzone im Jahr 1996 von Inte-

resse. Es ist daher nachfolgend die damals geltende Rechtsordnung zu 

prüfen. 

 - 24 - 

 

 

 

5.6.6. 

5.6.6.1. 

Die Vorschriften bezüglich der Landwirtschaftszone sind mit den Teilrevisi-

onen des Raumplanungsgesetzes vom 20. März 1998 (in Kraft seit 1. Sep-

tember 2000 [AS 2000 2042; BBl 1996 III 513]) und vom 23. März 2007 (in 

Kraft seit 1. September 2007 [AS 2007 3637; BBl 2005 7097]) neu gefasst 

worden. Mit der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 

20. März 1998 ist der Begriff der Landwirtschaftszone erweitert worden 

(Art. 16 RPG; in Kraft seit 1. September 2000). 

 

Mit dieser Änderung verbunden war die Abkehr von einem reinen sog. Pro-

duktionsmodell, gemäss welchem die bodenabhängige Produktionsweise 

das Hauptcharakteristikum der landwirtschaftlichen Nutzung darstellte, in 

Richtung eines sog. Produktemodells, wonach in der Landwirtschaftszone 

grundsätzlich auch bodenunabhängige Bewirtschaftungsformen zugelas-

sen sind, die der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes 

dienen (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des Bundesge-

setzes über die Raumplanung vom 22. Mai 1999 in: BBl 1996 III 523 f.; 

JEANETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht, Rz. 21 ff.). 

 

Gemäss dem RPG in der damaligen Fassung (fortan aRPG) bzw. unter der 

Geltung des Produktionsmodells wurden unter landwirtschaftlicher Nut-

zung bzw. Bewirtschaftung demnach nur diejenigen Produktionsformen 

verstanden, für die der Boden als Produktionsfaktor unentbehrlich war (sog. 

Bodenabhängigkeit; EJPD/BRP Erläuterungen RPG zu Art. 16 RPG, 

Rz. 9). Die Produktionsweise war das begriffsbestimmende Element (JEA-

NETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht, Rz. 21 ff.). «Wo landwirtschaftli-

che Erzeugnisse bodenunabhängig gewonnen werden, liegt für die Zonen-

ordnung keine landwirtschaftliche Nutzung vor: Nicht auf das Produkt 

kommt es an, sondern auf die Art und Weise, wie es hervorgebracht wird» 

(zit. EJPD/BRP Erläuterungen RPG zu Art. 16 RPG, Rz. 9). 

 

5.6.6.2. 

Bauten und Anlagen waren in der Landwirtschaftszone dann zulässig, 

wenn zur landwirtschaftlichen Nutzung eine hinreichend enge Verbindung 

bestand. Sie mussten der landwirtschaftlichen Nutzung dienen, d.h. diese 

ermöglichen oder mindestens fördern und erleichtern. Alle Bauten und An-

lagen, die darüber hinausgingen, benötigten eine Ausnahmebewilligung. 

 

Diese Voraussetzungen wurden als nicht mehr erfüllt qualifiziert, wenn die 

Bodenbewirtschaftung in den Hintergrund trat und andere Nutzungen den 

Hauptzweck der Bauten bildeten. Betriebe, deren Produkte zwar mit der 

Landwirtschaft verbunden waren, aber nicht aus unmittelbarer Bodenbe-

wirtschaftung gewonnen wurden, waren nicht zonenkonform (EJPD/BRP 

Erläuterungen RPG zu Art. 16, Rz. 18 ff.). Es bestand «kein Grund, sie mit 

 - 25 - 

 

 

Boden einer Landwirtschaftszone zu bevorzugen; sie beanspruchen ihn ja 

nicht zur Bewirtschaftung» (zit. EJPD/BRP Erläuterungen RPG, zu Art. 16, 

Rz. 22). 

 

5.6.6.3. 

Neben der Landwirtschaftszone sah das aRPG «weitere Zonen und Ge-

biete» vor, mit welchen die Kantone die bundesrechtliche Regelung ausge-

stalten, verfeinern und ergänzen konnten (Art. 18 aRPG). Diese weiteren 

Zonen und Gebiete durften die Ordnung von Art. 15-17 aRPG (Bau-, 

Schutz- und Landwirtschaftszone) nicht unterlaufen. Mithin waren auch – 

entsprechend dem geltenden Recht – unter Geltung des aRPG die Zonen 

nach Art. 18 aRPG entweder der Bau- oder der Nichtbauzone zuzuordnen. 

 

5.6.6.4. 

Bezüglich des Gartenbaues im Besonderen führen die EJPD/BRP Erläute-

rungen zum RPG aus, diesem dürfe neben der «landwirtschaftlichen Nut-

zung» keine selbstständige Bedeutung zukommen, da er nicht in den Ge-

nuss von besonderen Vorrechten kommen solle. Der Gartenbau passte da-

mals nur in die Landwirtschaftszone, wenn zur Bewirtschaftung des Bodens 

eine hinreichende Beziehung bestand (beispielsweise Freilandgärtnereien, 

welche Pflanzen in Bauten oder Anlagen, z.B. Treibhäusern, vorziehen und 

diese dann in offenes Land pflanzten). Bodenunabhängiger Gartenbau war 

ausgeschlossen. Betriebe, welche überwiegend mit künstlichem Klima un-

ter ständigen, festen Abdeckungen arbeiteten, erforderten eine Ausnahme-

bewilligung (EJPD/BRP Erläuterungen RPG, zu Art. 16, Rz. 10; vgl. auch 

BGE 116 Ib 131, Erw. 3.d.; BGE 120 Ib 266, Erw. 2.a.). 

 

5.6.6.5.

Die bundesgerichtliche Rechtsprechung stimmt damit überein: «Somit ist 

derjenige Gartenbau in einer Landwirtschaftszone als zonenkonform anzu-

erkennen, der in Arbeitsweise und Landbedarf mit der landwirtschaftlichen 

Nutzung vergleichbar ist und zur Bewirtschaftung freien Landes eine hin-

reichend enge Beziehung hat; als zonenkonform kann somit nur der über-

wiegend bodenabhängig produzierende Gartenbau bezeichnet werden. 

Bodenabhängig ist ein solcher Betrieb, wenn er bei einer gesamthaften Be-

trachtung seines langfristigen Bewirtschaftungskonzepts und der zu des-

sen Realisierung eingesetzten Mittel als Freilandbetrieb bezeichnet werden 

kann» (zit. BGE 120 Ib 266, Erw. 2a.). «Bei der gesamthaften Betrachtung 

eines Gartenbaubetriebs ist danach zu prüfen, ob für den Betrieb der ge-

wachsene Boden als erzeugender Produktionsfaktor unentbehrlich ist» 

(zit. BGE 116 Ib 131, Erw. 3.d.).

 

5.6.6.6. 

Freilandgärtnereien waren unter dem damals geltenden Recht zonenkon-

form, wobei die Bewirtschaftung mit Hilfe von Treibhäusern und Tunneln 

voraussetzte, dass diese nur dienende, der Freilandbewirtschaftung unter-

 - 26 - 

 

 

geordnete Funktionen besitzen und die Pflanzen im Wesentlichen unter na-

türlichen Bedingungen angebaut wurden (ERICH ZIMMERLIN, Kommentar 

zum [alt]Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, Aarau 1985, § 129, 

Rz. 6b [fortan ZIMMERLIN, Kommentar BauG]; ebenso BGE 116 Ib 131, 

Erw. 3.d.). Treibhäuser und Folientunnel für den gewerblichen Gemüsebau, 

welcher keine Beziehung zur Freilandbewirtschaftung aufwies und damit 

nicht der ordentlichen Bewirtschaftung des Feldes diente, waren unter der 

Geltung des Produktionsmodells, wie erläutert, nicht zonenkonform und da-

mit nur aufgrund einer Ausnahmebewilligung zulässig.

 

Als nicht mehr zulässig wurden Treibhäuser qualifiziert, in denen die Pflan-

zen von der Aussaat bis zur Ernte verblieben sowie Anlagen, in denen ein 

künstliches Klima geschaffen oder der natürliche Erdboden durch ein Hu-

mussubstrat ersetzt wurde. In diesen Fällen wurde der Bezug zur Freiland-

bewirtschaftung verneint (ZIMMERLIN, Kommentar BauG, § 129, N 6b; Bun-

desgerichtsentscheid vom 7. November 1979 in: Schweizerisches Zentral-

blatt für Staats- und Verwaltungsrecht [fortan ZBl] 1980, S. 131 ff.). Zudem 

konnte ein überwiegend bodenabhängiger Gartenbaubetrieb auch über 

Bauten verfügen, welchen eine sonstige betriebliche Hilfsfunktion zukam 

(z.B. Einstellräume für Bewirtschaftungsgeräte, Lagerräumlichkeiten für 

landwirtschaftliche Hilfsstoffe etc.). 

 

5.6.6.7. 

Letztlich war entscheidend, ob der Betrieb bei einer Gesamtbetrachtung 

grundsätzlich als Freilandbetrieb bezeichnet werden konnte. Produzierte 

ein Gartenbaubetrieb nach dieser Gesamtbetrachtung überwiegend bo-

denunabhängig, war er in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform 

(BGE 116 Ib 131, Erw. 3, insb. Erw. 3.g.). 

 

5.6.6.8. 

Die Parzelle Nr. aaa war vor der Gesamtrevision der Nutzungsplanung ge-

mäss Kulturlandplan bbb der Spezialzone «XY/XZ» zugewiesen 

(§ 31 BNO1996; Vorakten act. 13). § 31 BNO1996 war systematisch unter 

dem Titel «Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG» aufgeführt (Ziff. 3.7) und 

hatte folgenden Wortlaut: 

 
Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG 

§ 31 – Spezialzone XY/XZ 

Nutzung 1 Die Spezialzone XY/XZ ist für die bodenabhängige und boden-

unabhängige Produktion im Bereich des Pflanzenbaus be-

stimmt. 

Bauten und 

Anlagen 

2 Bauten und Anlagen sind gestattet, soweit sie der zulässigen 

Nutzung dienen und betriebsnotwendig sind. Der Gemeinderat 

legt die Baumasse unter Abwägung der betroffenen privaten 

und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Es gilt die Emp-

findlichkeitsstufe III. 

 

 - 27 - 

 

 

Dass es sich bei der Spezialzone «XY/XZ» um eine Spezialzone gemäss 

Art. 18 RPG handelt, ist nicht umstritten. Das Gericht teilt diese Einschät-

zung. 

 

Die Parzelle Nr. aaa befand sich gemäss dem Kulturlandplan bbb (Vorak-

ten, act. 15) in der Landwirtschaftszone an der nördlichen Bauzonengrenze 

und war ansonsten von Landwirtschaftszone umgeben. Die Parzelle war 

im Zeitpunkt der Planänderung mit diversen Bauten für den Pflanzen- und 

Gartenbaubetrieb überbaut. Zweck der Zone bestand in der bodenabhän-

gigen und -unabhängigen Produktion im Bereich des Pflanzenbaus. Bauten 

und Anlagen waren gestattet, soweit sie dieser Nutzung dienten und be-

triebsnotwendig waren (§ 31 BNO1996). In beschränktem Umfang waren 

Bautätigkeiten somit zulässig. Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, 

dass bereits die Spezialzone «XY/XZ» nicht als Landwirtschaftszone, son-

dern als Bauzone zu qualifizieren war. 

 

5.6.6.9. 

Vor der Zuweisung der Parzelle Nr. aaa zur Spezialzone «XY/XZ» war die 

Parzelle der Landwirtschaftszone II zugewiesen (Kulturlandplan bbb). 

 

Gemäss Schreiben des Beschwerdeführers an die Beschwerdegegnerin 

vom 15. April 2016 (Vorakten, act. 12) übernahm der Beschwerdeführer 

den Betrieb von seinem Vater. Neben dem bereits bestehenden Pflanzen-

bau begann er mit dem Gartenbau (vor der Zuweisung der Parzelle in die 

Landwirtschaftszone II im Jahr 1993). Im Rahmen der Nutzungspla-

nung 1993 wurde die Parzelle neu der Landwirtschaftszone II zugewiesen. 

Das Schreiben zitiert aus dem Protokoll der Nutzungsplanungskommission 

vom tt.mm.jjjj, welches ausführt, in der Landwirtschaftszone II sei eine bo-

denunabhängige Produktion der Landwirtschaft und des produzierenden 

Gartenbaus sowie entsprechende Bauten und Anlagen zulässig, sofern 

diese betriebsnotwenig wären. Das Schreiben zitiert weiter aus dem vom 

Gericht beigezogenen Beschluss des Regierungsrates vom tt.mm.jjjj bzw. 

aus der mit dem Beschluss gutgeheissenen Botschaft des Regierungsrates 

an den Grossen Rat vom tt.mm.jjjj (fortan Botschaft1993, Beilage 7 zu den 

Beweisergänzungen). 

 

Gemäss Protokoll der Nutzungsplanungskommission fand mit der Nut-

zungsplanungsrevision im Jahr 1993 die erstmalige Nutzungsplanung Kul-

turland statt (Botschaft1993, Ziff. 1). Der überwiegende Teil des Kulturlan-

des wurde in diesem Rahmen der Landwirtschaftszone I zugewiesen. Der 

Landwirtschaftszone II wurde einzig der Gartenbaubetrieb zugewiesen. 

«Die Aktuelle Nutzung dieses Gärtnereibetriebes besteht zu einem ansehn-

lichen Anteil aus bodenunabhängiger Produktion» (zit. Botschaft1993, 

Ziff. 4.2.1.). 

 

 - 28 - 

 

 

Der Betrieb des Beschwerdeführers hat folglich bereits im Jahr 1993 (und 

damit vor der Zuweisung zur fraglichen Spezialzone) zu einem grossen Teil 

bodenunabhängig produziert. 

 

5.6.6.10. 

Die Zuweisung zur Spezialzone (im Sinne von Art. 18 aRPG und 

§ 31 BNO1996) erfolgte im Jahr 1996. Gemäss dem Genehmigungsbe-

schluss des Grossen Rates vom tt.mm.jjjj (Nr. vvv) hat sich die Landwirt-

schaftszone II als nicht bundesrechtskonform erwiesen (Beilage 3 zu den 

Beweisergänzungen, S. 5, Ziff. 4.1.2.). Aufgrund der fehlenden Bundes-

rechtskonformität wurde im Jahr 1996 eine Spezialzone im Sinne von 

Art. 18 aRPG geschaffen. Zonen nach Art. 18 aRPG waren für die zuge-

lassene Nutzung entweder der Bau- oder der Landwirtschaftszone zuzu-

ordnen (Erw. 5.6.6.3.). 

 

Die in Frage stehende Spezialzone «XY/XZ» war gemäss der BNO1996 für 

die bodenabhängige und bodenunabhängige Produktion im Bereich des 

Pflanzenbaus bestimmt. Bauten und Anlagen waren gestattet, soweit sie 

der zulässigen Nutzung dienten und betriebsnotwendig waren. Der mit 

§ 31 BNO1996 umschriebene Zweck der Spezialzone entsprach damit der 

heutigen Vorschrift von Art. 16a Abs. 3 RPG, wonach für Landwirtschafts-

zonen mit überwiegend bodenunabhängiger Produktion sog. Spezialland-

wirtschaftszonen vorzusehen sind. Betrachtet man die zulässigen Nutzun-

gen im damaligen Zeitpunkt unter der Geltung des Produktionsmodells, 

wird deutlich, dass die Spezialzone «XY/XZ» geschaffen wurde, um die bo-

denunabhängige Produktion im Bereich des Pflanzenbaus in einer Land-

wirtschaftszone zu ermöglichen. 

 

Dem Zweck entsprechend waren auch Bauten und Anlagen zulässig. Dies 

jedoch nur insofern sie der zulässigen Nutzung (d.h. der bodenabhängigen 

und bodenunabhängigen Produktion im Bereich des Pflanzenbaus) dienten 

und betriebsnotwendig waren. Der Hauptzweck der Zone war demnach 

zweifellos nicht Bautätigkeit, sondern Pflanzenbau. Die erlaubten Nutzun-

gen gingen zwar über eine damals als rein bodenabhängig zu qualifizie-

rende Nutzung hinaus (vgl. § 31 BNO1996, wonach auch «bodenunabhän-

gige» Produktion zulässig war, obwohl dies unter der Geltung des Produk-

tionsmodells nicht als landwirtschaftlich galt). Gerade deshalb ergibt die 

damalige Zuweisung in eine Speziallandwirtschaftszone aber Sinn. Die zu-

lässige Bautätigkeit war strikt mit der zulässigen Nutzung (Pflanzenbau) 

und der Betriebsnotwendigkeit verbunden. Es kann folglich nicht davon ge-

sprochen werden, dass die Hauptbestimmung der Spezialzone «XY/XZ» 

Bautätigkeiten gewesen sei. Eine derartige bauliche Einschränkung, wie 

§ 31 BNO1996 sie vorsah, spricht zweifellos für die Qualifikation als Spe-

zialzone im Nichtbaugebiet. Dem entspricht auch die Zuweisung der Spe-

zialzone und damit der Parzelle Nr. aaa zum Kulturland im Zonenplan bbb.

 

 - 29 - 

 

 

5.6.6.11. 

Als Zwischenfazit ist zusammenfassend festzuhalten, dass während der 

Zuweisung der Parzelle zur Landwirtschaftszone II noch das sog. Produk-

tionsmodell galt, gemäss welchem die bodenabhängige Produktionsweise 

das Hauptcharakteristikum der landwirtschaftlichen Nutzung darstellte und 

unter landwirtschaftlicher Nutzung bzw. Bewirtschaftung demnach nur die-

jenigen Produktionsformen verstanden wurden, für die der Boden als Pro-

duktionsfaktor unentbehrlich war, d.h. nur bodenabhängige Produktionsfor-

men. Wenn der Betrieb des Beschwerdeführers bereits im Jahr 1993 mehr-

heitlich bodenunabhängig produzierte, war diese Nutzung unter Zuweisung 

zur Landwirtschaftszone II aufgrund der Geltung des Produktionsmodells 

nicht gesetzeskonform. Es war daher sachlogisch, eine Spezialzone im 

Sinne von Art. 18 aRPG zu schaffen. Diese sollte die bodenunabhängige 

Produktion ermöglichen, nicht aber eine Bauzone schaffen. 

 

5.6.6.12.

Ebenfalls gegen eine Qualifikation als Bauzone spricht der vom Gericht mit 

Beweisergänzungen (B.7.) eingeforderte Vorprüfungsbericht zur Teilände-

rung Bauzonen- und Kulturlandplan sowie Bau- und Nutzungsordnung des 

Baudepartementes des Kantons Aarau, Abteilung Raumplanung vom 

tt.mm.jjjj (fortan Vorprüfungsbericht1996; Beilage 1 zu den Beweisergän-

zungen). Im Rahmen der Beurteilung der Planungsergebnisse führte das 

Baudepartement aus, die Gemeinde Q._____ verfüge über überdimensio-

nierte Bauzonen von rund xxx ha, weshalb ein Bedarf für eine Erweiterung 

der Bauzone mittel- bis langfristig kaum nachweisbar sein dürfte. Im Rah-

men einer anderen Zuweisung von der Gewerbezone in die Übergangs-

zone kam es daher zum Ergebnis, diese Zuweisung könnte falsche Erwar-

tungen wecken (Vorprüfungsbericht1996, S. 2, Ziff. 3.1; ebenso später der 

Genehmigungsbeschluss des Grossen Rates vom tt.mm.jjjj [Nr. vvv], S. 4, 

Ziff. 4.1.2, Beilage 3 zu den Beweisergänzungen).

 

Weiter führte das Baudepartement aus, die ausgedehnte Landwirtschafts-

zone II sei auf den aktuellen Bedarf redimensioniert und die entsprechen-

den Flächen in eine Spezialzone umgezont worden (Vorprüfungsbe-

richt1996, S. 3, Ziff. 3.3.; ebenso der Planungsbericht vom tt.mm.jjjj, Bei-

lage 2 zu den Beweisergänzungen, S. 6). 

 

Diese Ausführungen sprechen ebenfalls für die Qualifikation als Spezial-

zone im Nichtbaugebiet: Die Zuweisung von der Landwirtschaftszone II in 

die Spezialzone wurde ausdrücklich als Umzonung betrachtet und die Zu-

weisung wurde im Rahmen der Ausführungen zu den überdimensionierten 

Bauzonen nicht erwähnt. Die Qualifikation als Spezialzone im Nichtbauge-

biet entspricht demnach auch der Absicht der Planungsbehörden. 

 

 - 30 - 

 

 

5.6.6.13. 

Für die Qualifikation als Nichtbauzone spricht sodann die Rechtsprechung 

des Bundesgerichts, welche in einem ähnlich gelagerten Fall unter Geltung 

des neuen, weniger restriktiven Rechts entschieden hat, dass Sonderzo-

nen für den bodenunabhängigen Gartenbau, soweit sie im bisherigen Land-

wirtschaftsgebiet ausgewiesen sind, als Intensiv- oder Speziallandwirt-

schaftszonen zu qualifizieren seien. Im konkreten Fall ging es um eine Son-

derbauzone für den produzierenden Gartenbau, welche die Nutzungsmög-

lichkeiten der Landwirtschaftszone überstieg. Die fragliche Zone wurde 

trotz Zulässigkeit von Bauten und Anlagen, welche für die Gewährleistung 

des Zonenzwecks erforderlich sind, als Landwirtschaftszone qualifiziert. 

Dies, obwohl die Bestimmung in der betreffenden Bau- und Nutzungsord-

nung sogar unter dem Titel «Bauzonen» aufgeführt war (vgl. ARNOLD MARTI 

in: ZBl 4/2011, S. 217 ff.). Intensivlandwirtschaftszonen zählen nach der 

bundesrechtlichen Systematik zu den Nichtbauzonen – trotz der im Ergeb-

nis relativ weitgehenden Zulassung baulicher Tätigkeit. 

 

5.6.6.14. 

Der Beschwerdeführer führte in der Stellungnahme zur Nutzungsplanung 

vom 15. April 2016 (Vorakten, act. 12) aus, der eigentliche (landwirtschaft-

liche) Pflanzenbau sei im Jahr 2006 aufgegeben worden. Seither bestehe 

die Haupttätigkeit im Gartenbau. Mit anderen Worten wurde die (teilweise) 

landwirtschaftliche Nutzung nur noch während rund 10 Jahren seit der letz-

ten Zonenplanung betrieben. 

 

Die Zone kann nicht einzig deshalb als Bauzone qualifiziert werden, weil 

der Beschwerdeführer die landwirtschaftliche Bewirtschaftung aufgegeben 

hat. 

 

5.6.7. 

Nachdem mit der Spezialzone «XY/XZ» nichts anderes geschaffen werden 

sollte als eine Zone für bodenunabhängigen Pflanzenbau, ist die Zone 

rechtlich als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn sie in beschränktem 

Umfang Bautätigkeit zuliess. 

 

Von vornherein nicht als zonenkonform kann der Gartenbaubetrieb im 

Sinne von Landschaftsarchitektur bzw. Gestaltung und Pflege von Gärten 

im Sinne eines Dienstleistungsbetriebs betrachtet werden − auch nicht in 

einer Speziallandwirtschaftszone (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar 

RPG, Art. 16a, N 30). Die Bewirtschaftungsform muss, trotz Intensivland-

wirtschaftszone, immer noch landwirtschaftlich sein, geht aber über das in 

der «gewöhnlichen» Landwirtschaftszone zulässige Mass an Bodenunab-

hängigkeit hinaus. Auch insofern war es aus nutzungsplanerischer Sicht 

korrekt, die Parzelle Nr. aaa im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungs-

planung einer Bauzone (Arbeitszone I) zuzuweisen. 

 

 - 31 - 

 

 

5.7. 

Der Beschwerdeführer begründet seinen Standpunkt weiter mit mehreren 

erteilten Baubewilligungen. 

 

5.7.1. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, unter dem Wortlaut von § 31 BNO1996 

seien Bauten und Anlagen zulässig gewesen, sofern diese dem bodenab-

hängigen und -unabhängigen Pflanzenbau dienten. Die Formulierung sei 

auslegungsbedürftig und sei stets weit ausgelegt worden. So wurde nicht 

nur Pflanzenbau betrieben, sondern auch eine Gärtnerei, was unter ande-

rem den Handel mit Blumen und Gärtnereiprodukten umfasste. Unter Auf-

listung diverser Bauprojekte weist er darauf hin, der Gärtnereibetrieb sei 

stetig gewachsen bis hin zu Dienstleistungen im Bereich Landschaftsarchi-

tektur (insbesondere auch im Auftrag der Beschwerdegegnerin). Zudem sei 

ein Blumenladen eröffnet worden. Die Bauten und Anlagen, welche alle-

samt bewilligt wurden, würden belegen, dass es sich bei der fraglichen 

Spezialzone um eine Bauzone gehandelt habe (Beschwerde, Rz. 15-21). 

 

5.7.2. 

Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, selbst wenn im Laufe der Zeit 

vereinzelt Baubewilligungen erteilt worden sein sollten, die dem Zweck vom 

§ 31 BNO1996 widersprachen, ändere dies nichts daran, dass die Spezial-

zone Teil des Landwirtschaftsgebietes war. Eine entgegen dem Wortlaut 

von § 31 BNO1996 erteilte Baubewilligung ändere nichts an der Rechtsna-

tur der Spezialzone. 

 

5.7.3. 

Der Beigeladene äussert sich nicht dazu. 

 

5.7.4. 

Es ist der Beschwerdegegnerin zuzustimmen, dass entgegen dem Wortlaut 

von § 31 BNO1996 erteilte Baubewilligungen nichts an der Rechtsnatur der 

Spezialzone ändern können, wobei für die Zonenkonformität in erster Linie 

die speziellen Zonenvorschriften zu betrachten sind (vgl. auch ARNOLD 

MARTI in: ZBl 4/2011, S. 221). 

 

Dennoch könnten die Begründungen in den entsprechenden Baubewilli-

gungen allenfalls Hinweise auf die Qualifikation der Spezialzone geben. Für 

die vorliegend zu beurteilende Frage der Qualifikation der Spezialzone, 

welcher die Parzelle ab 1996 zugewiesen war, könnten von vornherein ein-

zig die Baubewilligungen vom tt.mm.jjjj und tt.mm.jjjj von Bedeutung sein. 

Diese gilt es nachfolgend zu prüfen. 

 

5.7.5. 

Unter der Zuweisung der Parzelle Nr. aaa zur Spezialzone «XY/XZ» wurde 

mit Datum vom tt.mm.jjjj eine Baubewilligung für den Abbruch von zwei 

 - 32 - 

 

 

Plastiktunnels und den Ersatz dieser durch ein Foliengewächshaus erteilt 

(Beilage 5 zu den Beweisergänzungen). Eine kantonale Zustimmung 

wurde nicht eingeholt (vgl. Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 

29. April 2024 und Baubewilligung vom tt.mm.jjjj). 

 

Es ergeben sich aus der Baubewilligung keine Hinweise, die auf eine ab-

weichende Qualifikation der Spezialzone schliessen lassen würden. Allein 

aus der fehlenden kantonalen Zustimmung kann jedenfalls nicht abgeleitet 

werden, es handle sich um eine Nichtbauzone. 

 

5.7.6.

Mit Datum vom tt.mm.jjjj wurde eine Baubewilligung für einen Anbau Erd-

lager und einen Zimmereinbau im Betriebsgebäude erteilt. Der Beigela-

dene reichte diesbezüglich die Stellungnahme vom tt.mm.jjjj des Finanzde-

partementes des Kantons Aargau zur Baubewilligung vom tt.mm.jjjj ein 

(Beilage 4.2 Beschwerdeantwort Beigeladener). Dieser ist zu entnehmen, 

dass im damaligen Zeitpunkt die Zonierung von der Landwirtschaftszone II 

in die Spezialzone noch nicht rechtskräftig abgeschlossen war. Die Prüfung 

erfolgte demgemäss im Hinblick auf die Vorschriften der Landwirtschafts-

zone II. Daraus kann daher vorliegend nichts abgeleitet werden.

 

Der Zustimmung der Kantonalen Baugesuchszentrale vom tt.mm.jjjj (Bei-

lage 4.3 Beschwerdeantwort Beigeladener) ist ergänzend zu entnehmen, 

dass es sich beim Betrieb des Beschwerdeführers um einen «produzieren-

den Gärtnereibetrieb» handelt, der «dem Gartenbauunternehmen» in 

R._____ angegliedert ist. Daraus ist abzuleiten, dass mindestens die kan-

tonalen Behörden am fraglichen Betriebsstandort auf der Parzelle Nr. aaa 

gerade nicht von einem Gartenbauunternehmen im Sinne eines nichtland-

wirtschaftlichen Dienstleistungsbetriebs ausgegangen sind. 

 

5.7.7. 

Aus der erteilten Baubewilligung vom tt.mm.jjjj bzw. aus der Stellungnahme 

vom tt.mm.jjjj des Finanzdepartementes des Kantons Aargau und der Zu-

stimmung der Kantonalen Baugesuchszentrale vom tt.mm.jjjj kann der Be-

schwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten. 

 

5.8. 

Der Beschwerdeführer begründet seinen Standpunkt schliesslich mit der 

vorhandenen Erschliessung und den dafür durch ihn getragenen Kosten. 

 

5.8.1. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, das Areal sei für die bauliche Nutzung 

(Wohnen, Gewerbe) erschlossen; die Umnutzung in der Arbeitszone I be-

dinge keine weiteren Erschliessungsleistungen. Dies sei ein wesentlicher 

Unterschied zur Erschliessung von Landwirtschaftsland; da sei die Er-

schliessung in der Regel nicht für eine Wohn- oder Gewerbenutzung 

 - 33 - 

 

 

ausgerichtet. Dies zeige, dass die Spezialzone «XY/XZ» als Bauzone zu 

qualifizieren sei (Beschwerde, Rz. 22). 

 

Darüber hinaus bringt er vor, die C._____ AG habe die Erschliessungskos-

ten tragen müssen. Als die Wohnbauten in der benachbarten Wohnzone 

(«XY») erstellt worden seien, habe die Beschwerdegegnerin verlangt, dass 

sie künftig ebenfalls die neue Erschliessungsstrasse benutze; dies sei als 

ausreichende Erschliessung qualifiziert worden. Der Beschwerdeführer 

habe zudem Land abgetreten für einen öffentlichen Fussweg, der der 

Wohnsiedlung diene (Beschwerde, Rz. 37). 

 

Anlässlich der Verhandlung führte der Beschwerdeführer aus, die Parzelle 

Nr. aaa sei vorher durch eine Strasse erschlossen gewesen, welche ab der 

Kantonsstrasse (K ddd) in gerader Linie zur Parzelle führte. Als das zwi-

schen der Parzelle Nr. aaa und der Kantonsstrasse K ddd liegende Bauge-

biet erschlossen wurde, habe er diese Erschliessungsstrasse mitfinanzie-

ren müssen, indem er dafür Land abgetreten habe. Ausserdem habe er 

auch entschädigungslos Land für den Fussweg abgetreten. Auf Nachfrage 

bestätigte er, dass er den Strassenbau selbst nicht mitfinanzieren musste, 

jedoch die eigene Erschliessung bezahlt und Land abgetreten habe (Pro-

tokoll, S. 16). 

 

5.8.2. 

Die Beschwerdegegnerin lässt diesbezüglich einzig ausführen, auch der 

Stand der Erschliessung ändere nichts an der Qualifikation der Spezialzone 

«XY/XZ», zumal Speziallandwirtschaftszonen im Sinne von 

Art. 16a Abs. 3 RPG ohnehin nur ausgeschieden werden dürften, wenn sie 

sich angemessen erschliessen liessen (Beschwerdeantwort, Rz. 18). Zu-

dem sei nicht klar, ob die Erschliessungsstrasse durch den Beschwerde-

führer bezahlt worden oder ob bloss Land abgetreten worden sei. Insge-

samt bleibe völlig unklar, welche Investitionen durch den Beschwerdeführer 

getätigt worden seien (Rz. 29).  

 

5.8.3. 

Der Beigeladene äussert sich nicht dazu. 

 

5.8.4. 

Das Erfordernis der hinreichenden Erschliessung eines Grundstückes 

ergibt sich zunächst aus dem Bundesrecht (Art. 22 Abs. 2 lit. b i.V.m. 

Art. 19 Abs. 1 RPG). Unter der Erschliessung ist die Gesamtheit aller Ein-

richtungen zu verstehen, die für die zonen- und bauordnungskonforme Nut-

zung notwendig sind. Art. 19 RPG gilt für sämtliche Nutzungszonen – nicht 

bloss für die Bauzone (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar RPG zu Art. 19, 

Rz. 4, 11; EJPD/BRP Erläuterungen RPG zu Art. 19, Rz. 2). Eine Baube-

willigung setzt voraus, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nut-

zungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG; 

 - 34 - 

 

 

vgl. auch EJPD/BRP Erläuterungen RPG zu Art. 19, Rz. 1). Nachdem trotz 

der weitergehenden Zulassung von Bautätigkeiten in der Intensivlandwirt-

schaftszone diese Nichtbaugebiet bleibt, folgt daraus, dass das Gemein-

wesen keine Erschliessungspflicht trifft (vgl. dazu auch WALDMANN/HÄNNI, 

Handkommentar RPG, Art. 16a, N 33; ebenso Urteil des Bundesgerichts 

[1P.578/2005] vom 17. Februar 2006, Erw. 4.3.). 

 

5.8.5. 

Die Parzelle Nr. aaa in der Spezialzone «XY/XZ» hatte somit zwangsläufig 

für die zweckmässige Nutzung gemäss BNO1996 erschlossen gewesen 

sein müssen, andernfalls hätten die Baubewilligungen nicht erteilt werden 

können (vgl. Erw. 5.7.), wobei das Gemeinwesen keine Erschliessungs-

pflicht traf. Insofern kann auch nichts daraus abgeleitet werden, wenn der 

Beschwerdeführer, wie er vorbringt, die Erschliessung seiner Parzellen 

selbst vornehmen musste (Erw. 5.8.1.). 

 

Dass die Spezialzone «XY/XZ» besser erschlossen war, als dies für eine 

allgemeine Landwirtschaftszone regelmässig üblich ist, ist denn auch sach-

logisch: Die Spezialzone wurde gerade geschaffen, um Nutzungen zu er-

möglichen, die über die «gewöhnliche» Nutzung einer Landwirtschaftszone 

hinausgehen. 

 

Der aktuelle Stand der vorhandenen Erschliessung kann im vorliegenden 

Fall jedenfalls nicht zu einer anderen Qualifikation der Spezialzone 

«XY/XZ» führen. 

 

5.8.6. 

Betreffend die Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach die Erschlies-

sung der Parzelle Nr. aaa im Rahmen des Landwertes zu berücksichtigen 

sei, sei auf Erw. 8.4. verwiesen. 

 

5.9. 

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Spezialzone 

«XY/XZ» unter allen geprüften Aspekten als Nichtbauzone zu qualifizieren 

ist. 

 

Bei der Zuweisung zur Arbeitszone I (unstrittig eine Bauzone) im Rahmen 

der Gesamtrevision der Nutzungsplanung handelt es sich daher um eine 

mehrwertabgabepflichtige Einzonung im Sinne von § 28a Abs. 1 BauG. 

 
6.  

Der Beschwerdeführer lässt darüber hinaus – allerdings ohne einen ent-

sprechenden förmlichen Antrag zu stellen, «einzig aus anwaltlicher Sorg-

faltspflicht» – den geschätzten Mehrwert bestreiten. 

 

 - 35 - 

 

 

6.1.

6.1.1.

Die Mehrwertabgabe wird in der Rechtsprechung und der Literatur mehr-

heitlich als kostenunabhängige Kausalabgabe qualifiziert (BGE 142 I 177, 

Erw. 4.3.1; VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.; URS EY-

MANN, Grundsätze zur Ermittlung des Planungsmehrwerts in: ZBl 4/2015, 

S. 168 [fortan URS EYMANN in: ZBl 4/2015]. Die Erhebung von Kausalabga-

ben setzt eine gesetzliche Grundlage voraus. Art. 5 Abs. 1bis RPG ist nicht 

direkt anwendbar; die Norm enthält einen Gesetzgebungsauftrag an die 

Kantone (SKEE [4-BE.2021.2] vom 27. April 2022, Erw. 4.).

 

6.1.2.

Die Regelung von Kausalabgaben hat den Kreis der Abgabepflichtigen 

(Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der Abgabe (den abgabebegrün-

denden Tatbestand) und in den Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemes-

sungsgrundlage) festzulegen (BGE 126 I 183; BGE 132 II 374; vgl. auch 

Art. 127 Abs. 1 BV, der analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist 

[BGE 134 I 180], HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, N 2762). Diese Vorgaben 

wurden für die Abgabenbemessung (Höhe der Abgabe) bei gewissen Arten 

von Kausalabgaben gelockert. Die niedrigeren Anforderungen greifen dort, 

wo das Mass der (Kausal-)Abgabe durch überprüfbare verfassungsrecht-

liche Prinzipien (Kostendeckungsprinzip und Äquivalenzprinzip) begrenzt 

wird und nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese Schutzfunktion erfüllt. 

Insbesondere kann es – auch bei kostenunabhängigen Kausalabgaben –

bereits genügen, dass das formelle Gesetz die maximale Höhe der Abgabe 

im Sinne einer Obergrenze festlegt (BGE 126 I 180, Erw. 2.a. und bb.; Ur-

teil des Bundesgerichts [2C_973/2019] vom 27. Januar 2020, Erw. 2.2.1.). 

Bei kostenunabhängigen Abgaben sollte das Gesetz entweder den Betrag 

der Abgabe oder einen an bestimmbare Grössen anknüpfenden Berech-

nungsmodus festlegen, zumindest aber einen Rahmen oder den Maximal-

betrag der Abgabe bestimmen. Das gilt u.a. auch für die Mehrwertabschöp-

fung (ADRIAN HUNGERBÜHLER, Grundsätze des Kausalabgabenrechts in: 

ZBl 104/2003, S. 516 ff.).

 

6.1.3. 

Das kantonale Recht schreibt in § 28a Abs. 1 BauG Mehrwertabgaben für 

Einzonungen im Umfang von 20 % des Mehrwerts vor (vgl. auch Erw. 4). 

Die Festsetzung der Mehrwertabgabe beruht gemäss § 28b Abs. 1 BauG 

auf einer Schätzung des Verkehrswerts des Grundstücks vor und nach der 

Planungsmassnahme. Die Wertdifferenz ist der Mehrwert, mithin die Diffe-

renz zwischen dem Verkehrswert des Bodens unmittelbar vor und nach der 

rechtskräftigen Zuweisung zu einer Bauzone (Botschaft Mehrwertausgleich 

15.269, S. 19; VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.). 

 

 - 36 - 

 

 

6.1.4. 

Das Kantonale Steueramt sollte als Fachbehörde (mit Fachkompetenzen 

im Bereich der Grundstücksabgaben und -steuern und damit der entspre-

chenden Expertise im Bereich der Schätzungen von Mehrwerten aus Pla-

nungsmassnahmen) die massgebenden Verkehrswerte anhand der na-

mentlich vom Bundesgericht favorisierten Vergleichs- oder statistischen 

Methode schätzen (vgl. § 28b Abs. 1 BauG; VGE [WBE.2022.349] vom 

28. März 2023, Erw. 4.5.1.; SKEE [4-BE.2021.2] vom 27. April 2022, 

Erw. 4.4.3.2.; Botschaft Mehrwertausgleich 15.269, S. 20). 

 

Für die Festsetzung der Mehrwertabgabe ist der Gemeinderat verantwort-

lich, weshalb die Schätzung des Steueramts für diesen nicht bindend ist 

(§ 28a Abs. 1 BauG; VGE [WBE.2022.349] vom 28. März 2023, 

Erw. 4.5.1). Dieser darf von der Verkehrs- und Mehrwertschätzung abwei-

chen, allerdings nur aus triftigen Gründen, respektive nur dann, wenn die 

Schätzung nicht schlüssig ist und nach Rücksprache mit dem Steueramt 

nicht bereinigt werden kann (Botschaft Mehrwertausgleich 15.269, S. 19; 

VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.). 

 

Die Regelung der Mehrwertabgabe im Kanton Aargau ist zwar wenig de-

tailliert, sieht aber immerhin einen fixen Abgabesatz vor. 

 

Die Schätzung der Mehrwertabgabe wurde einer kantonalen Fachbehörde 

übertragen, um grundsätzlich ein gesamtkantonal einheitliches Vorgehen 

bei der Bewertung zu sichern. Selbst wenn ein Gemeinderat im Einzelfall 

zulässigerweise davon abweicht, verändert dies die angewendeten, be-

darfsfalls den konkreten Umständen angepassten Schätzmethoden nicht. 

Diese wiederum basieren auf den in Literatur und Rechtsprechung zum 

Enteignungsrecht über Jahrzehnte entwickelten Grundsätzen (vgl. 

SKEE [4-BE.2021.2] vom 27. April 2022, Erw. 4.4.4.). 

 

6.1.5. 

Im Enteignungsrecht wird zur Ermittlung des Verkehrswerts in erster Linie 

auf die statistische Methode bzw. Vergleichsmethode abgestellt. Von Prei-

sen, die in letzter Zeit in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleich-

wertiges Land bezahlt wurden, kann auf den Verkehrswert des enteigneten 

Grundstücks geschlossen werden (BGE 114 Ib 286, Erw. 7; HEINZ 

HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, 

Band II, Art. 19 EntG, N 80). Massgebend sind nach der Rechtsprechung 

des Verwaltungsgerichts grundsätzlich die in den letzten beiden Jahren vor 

dem Stichtag realisierten Preise (AGVE 2004, S. 207 ff.; 

VGE [WBE.2015.488] vom 24. Oktober 2016, Erw. 1.4.). Dieser Rahmen 

kann je nach den konkreten Verhältnissen ausgedehnt werden 

(VGE [WBE.2019.148] vom 12. März 2020, Erw. 2.2.2.). 

 

 - 37 - 

 

 

Die statistische Methode führt nur zu richtigen Resultaten, wenn Ver-

gleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur 

Verfügung stehen. Wo es keine oder nicht genügend Vergleichspreise gibt, 

werden alternativ andere aus der Immobilienbewertung bekannte Modelle 

angewendet (Lageklassemethode, Rückwärtsrechnung oder Mittelwert aus 

Real- und Ertragswert). Es kommen also bedarfsfalls mehrere Schätzungs-

methoden zur Anwendung (vgl. z.B. SKEE [4-EV.2020.10] vom 2. Dezem-

ber 2021, Erw. 4.3.1.; ebenso VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, 

Erw. 2.3.). 

 

Die verschiedenen Methoden zur Immobilienbewertung, die im Enteig-

nungsrecht jeweils zum Zuge kommen, sind auch bei der Schätzung des 

Mehrwertes anzuwenden (VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, 

Erw. 2.3.). 

 

6.1.6. 

Vom primär geschätzten Landwert sind die Gestehungskosten abzuziehen. 

Dies sind die Kosten, welche von den Grundeigentümerinnen und Grund-

eigentümern aufgebracht werden müssen, damit der Planungsmehrwert 

auch tatsächlich realisiert werden kann (Erschliessungskosten, Kosten der 

Sanierung von Altlasten – wenn diese infolge der Planungsmassnahme sa-

nierungsbedürftig werden – oder Abbruchkosten von Altbauten; zum Gan-

zen: URS EYMANN in: ZBl 4/2015, S. 168 und S. 172 ff.). Die abzugsfähigen 

Kosten werden im BauG nicht aufgelistet. Das wäre auch nur dann notwen-

dig, wenn bei der Verkehrswertschätzung im Rahmen der Mehrwertabga-

befestsetzung Sonderabzüge zu machen wären, die über die erwähnten 

Gestehungskosten hinausgingen. Dem ist jedoch nicht so. Es werden le-

diglich jene bereits entstandenen und absehbar in Zukunft entstehenden 

Kosten berücksichtigt, die auch ein Käufer des abgabebelasteten Grund-

stücks einrechnen würde. Als einzigen solchen «Sonderabzug» schreibt 

schon das RPG den Abzug der Kosten für die Beschaffung von landwirt-

schaftlichen Ersatzbauten vom Mehrwert vor (vgl. Art. 5 Abs. 1quater RPG) 

sowie auf kantonaler Ebene § 2 der Verordnung über die Mehrwertabgabe 

(Mehrwertabgabeverordnung, MWAV, SAR 713.116) vom 15. März 2017, 

was vorliegend nicht in Betracht fällt. 

 

6.1.7.

Bei der Kontrolle des festgesetzten Mehrwertausgleichs stellt sich dem Ge-

richt die prozessuale Vorfrage, ob es sich eher an den Massstäben von 

Beschwerdeverfahren oder eher an jenen von Enteignungsverfahren zu ori-

entieren hat (zum Unterschied vgl. VGE [WBE.2015.12] vom 8. Juli 2015, 

Erw. 4.1.). Der formale Weg mit einer anfechtbaren kommunalen Abgabe-

verfügung würde auf ersteres hindeuten (vgl. § 28a ff. BauG). Materiell ist 

der Mehrwertausgleich indessen die andere Seite des Anspruchs auf Ent-

eignungsentschädigung. Für die Übertragung der Rechtsschutzaufgabe an 

das SKE spielte denn auch dessen einschlägiges Fachwissen in der

 - 38 - 

 

 

Bewertung von Immobilien eine ausschlaggebende Rolle. Insofern sind bei 

der Beurteilung der sich stellenden Fragen beide Elemente zu berücksich-

tigen. 

 

6.1.8. 

Der Mehrwertausgleich errechnet sich aus der Differenz der Verkehrswerte 

vor und nach der planungsrechtlichen Veränderung (Erw. 6.1.). Die beiden 

Werte sind unabhängig vom tatsächlich realisierten Mehrwert zu schätzen 

(§ 28b BauG). Die verfügende Gemeinde erhält damit – wie auch das Ge-

richt als Rechtsmittelinstanz – Vorgehensvorgaben, welche stark an das 

Vorgehen bei der Festsetzung von Enteignungsentschädigungen erinnern. 

Dort listet das Gesetz (§ 143 Abs. 1 BauG) die einzelnen Entschädigungs-

elemente auf, welche in ihrer Gesamtheit die verfassungsrechtlich garan-

tierte «volle Entschädigung» (Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 5 Abs. 2 RPG) ge-

währleisten sollen. 

 

Massgeblich sind nicht die einzelnen Elemente, sondern die Entschädigung 

als Ganzes, die materiell und formell eine Einheit bildet (BGE 129 II 420, 

Erw. 3.2.1., in: Die Praxis [Pra] 2005, S. 280; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, 

Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band I, zu Art. 19 EntG, 

N 13; RALPH VAN DEN BERGH in: ANDREAS BAUMANN/RALPH VAN DEN 

BERGH/MARTIN GOSSWEILER/CHRISTIAN HÄUPTLI/ERIKA HÄUPTLI-SCHWAL-

LER/VERENA SOMMERHALDER FORESTIER (Hrsg.), Kommentar zum Bauge-

setz des Kantons Aargau, Bern 2013, §§ 143-145, N 13 f.).

 

6.1.9. 

Analoges muss nach Überzeugung des Gerichts für den Mehrwertaus-

gleich gelten. Wesentlich ist daher, dass dieser als Ganzes stimmt bzw. als 

angemessen zu erachten ist. Das kantonale Verwaltungsgericht hat dies-

bezüglich festgehalten, dass entsprechend der Rechtsprechung des SKE 

die Berechnung der Mehrwertabgabe unter umgekehrten Vorzeichen mit 

der Berechnung der Enteignungsentschädigung (bei Teilenteignungen und 

materiellen Enteignungen) vergleichbar ist. Es sind die verschiedenen Me-

thoden zur Immobilienbewertung, die im Enteignungsrecht jeweils zum 

Zuge kommen, auch bei der Schätzung des Mehrwerts von ein- oder auf-

gezontem Land anzuwenden (VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, 

Erw. 2.3.). 

 

6.1.10. 

Verkehrswertschätzungen ist naturgemäss eine gewisse Ungenauigkeit 

immanent (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, SVKG, SEK/SVIT, 

5. Auflage, Aarau 2019, S. 83 [fortan Schätzerhandbuch]). Angesichts der 

in der Schweiz gängigen, notorischen Wertdifferenzen zwischen Bauland 

und Nichtbauland liegt es auf der Hand, dass sich prozentuale Abweichun-

gen beim Bauland nominal weit stärker auswirken als beim Nichtbauland. 

 

 - 39 - 

 

 

6.1.11. 

Zusammenfassend hat das Gericht den Mehrwertausgleich materiell ana-

log der enteignungsrechtlichen Massstäben zu prüfen. Der Ausgleich wird 

jedoch von der Vorinstanz im Unterschied zum Enteignungsverfahren ver-

fügungsweise festgelegt. Das SKE ist an die Beschwerdebegehren gebun-

den (§ 48 Abs. 2 VRPG) und darf daher die Abgabe nicht originär festle-

gen. Auch wenn es also zur Auffassung käme, dass die Abgabe zu tief 

geschätzt wurde, fällt eine nachträgliche Erhöhung ausser Betracht (SKEE 

[4-DV.2015.3] vom 17. August 2016, Erw. 5.3.; SKEE [4-BE.2021.2] vom 

27. April 2022, Erw. 8.1.). 

 

6.1.12. 

Gemäss § 28b Abs. 1 BauG ist für die Festlegung der Höhe der Abgabe 

und die Bestimmung der abgabepflichtigen Person der Zeitpunkt der Ge-

nehmigung der Nutzungsplanung massgebend. Die Gesamtrevision der 

Nutzungsplanung wurde vom Gemeinderat am tt.mm.jjjj beschlossen und 

vom Regierungsrat am tt.mm.jjjj genehmigt (A.1.). Der Stichtag ist somit der 

tt.mm.jjjj. 

 

6.2.  

6.2.1. 

Der Gemeinderat hat sich für die Festsetzung der Mehrwertabgabe an die  

Schätzung des Kantonalen Steueramtes gehalten (vgl. Vorakten, act. 7). 

Dieses hat den Landwert der Spezialzone «XY/XZ» auf Fr. 10.00/m2 ge-

schätzt. Im Rahmen des Einspracheverfahrens hat das Kantonale Steuer-

amt die Schätzung angepasst. Der Gemeinderat ist der angepassten 

Schätzung im Einspracheentscheid gefolgt (Vorakten, act. 2; vgl. auch A2, 

A3). 

 

Das Kantonale Steueramt hat das Land in der Spezialzone «XY/XZ» ent-

sprechend der Kategorie Landwirtschaftsland bewertet. Es legt dar, dass 

aufgrund der Qualifikation als Intensivlandwirtschaftszone ein zwei- bis 

dreifacher Bodenwert für «gewöhnliches» Landwirtschaftsland angemes-

sen sei. Der Boden sei daher mit Fr. 30.00/m2 zu bewerten. Des Weiteren 

müsste der Aspekt des Bestandesschutzes berücksichtigt werden. Flä-

chen, auf welchen zonenfremde Bauten mit Bestandesschutz stehen, seien 

so hoch wie der Bodenwert der erforderlichen Zone zu bewerten. Dies treffe 

auf die Gebäude Nr. ccc (Bodenfläche 62 m2) und Nr. ggg (Bodenfläche 

176 m2) zu. Diese total 238 m2 seien daher zu bewerten wie Land in der 

Arbeitszone I (Fr. 280.00/m2). Dies führe zu einem Mischwert von rund 

Fr. 40.00/m2 (Vorakten, act. 4; vgl. auch Protokoll, S. 18). 

 

6.2.2. 

Bezüglich der Bewertung des Landes in der Arbeitszone I führt das Kanto-

nale Steueramt aus, die Bewertung mit Fr. 280.00/m2 sei vorsichtig. Die 

Parzellenform für ein über rrr m2 grosses Areal sei von sekundärer 

 - 40 - 

 

 

Bedeutung, wobei die fragliche Teilparzelle eine gute Parzellenform auf-

weise (rechteckig und nicht schmal). Dieser Hinweis bezieht sich auf die 

Einsprache des Beschwerdeführers (Vorakten, act. 6), in welcher der Be-

schwerdeführer vorbrachte, der Wert von Fr. 280.00/m2 möge für gut gele-

gene und für die gewerbliche und industrielle Nutzung gut erschlossenes 

Land korrekt sein; die Parzellenform erlaube indes keine effiziente Bebau-

ung, weil sie schmal sei und auf allen Seiten der Kulturlandabstand einzu-

halten sei. 

 

Das Kantonale Steueramt führt weiter aus, es liege ein entsprechender 

Vergleichspreis eines gewerblichen Grundstücks in der Arbeitszone II vor, 

welches eine dreieckige Form von kleinerer Fläche aufweise und welches 

im Februar 2018 zu einem Preis von Fr. 275.00/m2 gehandelt worden sei. 

Die baulichen Nutzungen seien in der Arbeitszone I grösser als in der Ar-

beitszone II, weshalb es naheliege, Land in der Arbeitszone I höher zu be-

werten. Zudem stamme der Vergleichspreis aus dem Jahr 2018, im Hin-

blick auf die positive Entwicklung der Baulandpreise in Gewerbezonen liege 

der Wert eher noch höher. Zusammengefasst sei die Bewertung daher als 

vorsichtig zu betrachten (Vorakten, act. 4). 

 

6.3.

Die in Frage stehende, der Arbeitszone I zugewiesene Teilfläche von 
sss m2 ist beinahe rechteckig und auf der gesamten Länge (rund X m auf 
östlicher Länge bzw. rund X m auf westlicher Länge) zwischen rund X 

und X m breit. Lediglich an der südlichen Grenze besteht ein rund X m 

langer Streifen, welcher nur rund X m breit ist (gemäss dem Aargauischen 

Geografischen Informationssystem, AGIS).

 

Auf dieser Teilfläche von sss m2 stehen sieben Gebäude. Im Gebäude 

Nr. ggg befindet sich eine Werkstatt, ein Büroraum, ein Aufenthaltsraum 

inkl. Duschen. Im oberen Stock befindet sich eine kleine Wohnung. Es ist 

das einzige Gebäude mit Wohnnutzung (vgl. Protokoll, S. 3). Beim Ge-

bäude Nr. ccc handelt es sich um einen Schopf (vgl. Protokoll, S. 3). Bei 

den Gebäuden Nr. jjj und kkk handelt es sich um Hallen/Gewächshäuser; 

beim Gebäude Nr. iii handelt es sich um einen Schopf mit Gewächshaus 

(vgl. Protokoll, S. 4). Zwei weitere Bauten verfügen über keine amtlichen 

Gebäudenummern. Auch dabei handelt es sich um Gewächshäuser (Au-

genschein; AGIS; Eidgenössisches Gebäude- und Wohnungsregister). 

 

Allgemein kann gestützt darauf den Ausführungen gefolgt werden, wonach 

die Parzellenform bei einem über rrr m2 grossen Grundstück von sekundä-

rer Bedeutung für die Bebauungsmöglichkeiten ist. Es kann jedenfalls keine 

Rede davon sein, dass die Teilparzelle zu schmal und nicht effizient bebau-

bar sei. Es ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer dies im Rahmen 

des Beschwerdeverfahrens auch nicht mehr vorgebracht hat. 

 

 - 41 - 

 

 

7. 

Nachfolgend ist zunächst der geschätzte Landwert vor der Planungsmass-

nahme (Spezialzone «XY/XZ»; Erw. 8.); anschliessend der geschätzte 

Landwert nach der Planungsmassnahme (Arbeitszone I; Erw. 9.) zu prü-

fen. 

 

8.  

Zunächst ist der Landwert in der Spezialzone «XY/XZ», d.h. vor der pla-

nungsrechtlichen Massnahme, zu prüfen. 

 

8.1. 

Das Kantonale Steueramt hat in seine Bewertung für den Wert vor der pla-

nungsrechtlichen Massnahme untersc