# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 57820b0a-cbca-57e1-bc81-936c2fc69214
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 10.11.2022  VB.2022.00131
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00131_2022-11-10.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00131	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 10.11.2022
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau MFH mit zwei anrechenbaren Voll- und Dachgeschossen: Einhaltung der Ausnützungsziffer; Auslegung von § 255 Abs. 2 PBG.

Bei einer wörtlichen Auslegung von § 255 Abs. 2 PBG sind die Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen anrechenbar, soweit sie je Geschoss – und nicht je Geschossart – diejenige Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe. Entgegen den Beschwerdeführenden leitet sich dieses Verständnis der Vorinstanzen ohne Weiteres aus dem Wortlaut von § 255 Abs. 2 PBG ab. Gründe, vom klaren Wortlaut der Bestimmung abzuweichen bestehen vorliegend keine.

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANRECHENBARE FLÄCHE
AUSLEGUNG
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BZO
DACHGESCHOSS
ERMESSEN
PRIVILEGIERUNG
UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 255 Abs. I PBG
§ 255 Abs. II PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00131

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 10. November 2022

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Laura Diener.

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A, 

 

1.2  B, 

 

2.1  C, 

2.2  D, 

3.1  E, 

3.2  F, 

 

alle vertreten durch RA G, 

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.    H AG, 

2.    Baukommission Wädenswil, 

Beschwerdegegnerinnen,
 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 14. Juli 2021 erteilte die
Baukommission Wädenswil der H AG unter Bedingungen und Auflagen die
baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02 in Wädenswil.

II.  

Dagegen rekurrierten A und B, C und D sowie E und F am 18. August
2021 gemeinsam beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die
Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Mit Entscheid vom 1. Februar 2022
wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A
und B, C und D sowie E und F am 7. März
2022 gemeinsam Beschwerde beim Verwaltungsgericht des
Kantons Zürich und beantragten, den angefochtenen Entscheid sowie den
angefochtenen Beschluss aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für
das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu ihren Gunsten. 

Das Baurekursgericht beantragte am 28. März 2022
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission
Wädenswil beantragte mit Beschwerdeantwort vom 4. April 2022, die
Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der
Beschwerdeführenden. Die H AG liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist gemäss
§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung
der vorliegenden Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführenden sind als Eigentümer der südöstlich des
Baugrundstücks liegenden und nur durch die I-Strasse von diesem getrennten
Grundstücke Kat.-Nrn. 03, 04 und 05 ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung
legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September
1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls
erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.
 

Das streitbetroffene
Baugrundstück befindet sich gemäss anwendbarer Bau- und Zonenordnung der Stadt
Wädenswil (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone W2/30%. Geplant ist, das
bestehende Einfamilienhaus abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit zwei
Dreizimmerwohnungen und einer Vierzimmerwohnung zu erstellen. Weiter ist der
Bau einer Garage mit drei Parkplätzen sowie einem Parkplatz im Freien
vorgesehen. Strittig ist die Einhaltung der Ausnützungsziffer und in diesem
Zusammenhang die Auslegung der Dach- und Untergeschosse privilegierenden
Bestimmung von § 255 Abs. 2 PBG.

3.
 

3.1 Die Ausnützungsziffer wurde für die vorliegend massgebliche
Wohnzone W2 auf 30 % festgelegt (Art. 3 Abs. 1 BZO). Vollgeschosse und anrechenbare
Dachgeschosse sind nach dieser Bestimmung je maximal zwei zulässig. Ferner
erhöht sich die Ausnützungsziffer gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO um 5 Prozentpunkte,
sofern bei bestehenden Gebäuden zusätzlicher, behindertengerechter Wohnraum mit
separatem, behindertengerechtem Zugang oder bei Neubauten pro 500 m2
anrechenbare Grundstücksfläche mindestens eine behindertengerechte Wohnung mit
separatem behindertengerechtem Zugang geschaffen wird.

Für die Ausnützungsziffer sind alle
dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür
verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen
Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden anrechenbar (§ 255 Abs. 1 PBG in der hier
anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung PBG; Übergangsbestimmung
zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2 PBG).
Entsprechende Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen sind § 255 Abs. 2 PBG zufolge
jedoch nur anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die
sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die
zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.

3.2
Strittig ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Auslegung der
letztgenannten Bestimmung. Das Baurekursgericht schützte deren Anwendung durch
die Baubewilligungsbehörde, welche eine Flächenprivilegierung in beiden
geplanten Dachgeschossen zuliess. Die Beschwerdeführenden rügen diese Auslegung
und Anwendung von § 255 Abs. 2
PBG als unrechtmässig und vertreten die Auffassung, die nicht
anrechenbaren Flächen der beiden Dachgeschosse müssten zusammengezählt werden.
Ihrer Ansicht nach widerspricht eine doppelte Privilegierung der Flächen in den
Dachgeschossen der mit der PBG-Revision von 1991 angestrebten massvollen
Verdichtung. 

4.
 

4.1 Dem
Baubewilligungsentscheid kann entnommen werden, die massgebliche Grundfläche
des Bauareals von 544 m2 erlaube bei einer Ausnützungsziffer
von 35 % in den Vollgeschossen eine anrechenbare Geschossfläche von
190,4 m2. Projektiert sei eine Ausnützungsfläche von
196,46 m2, was zu korrigieren sei. Die gemäss § 255 Abs. 2
PBG nicht auf die Ausnützung anrechenbare durchschnittliche Fläche betrage in
den Dachgeschossen 95,2 m2. Projektiert sei in den
Dachgeschossen 94,8 m2 bzw. 48,2 m2, was
zulässig sei. Im ersten Dachgeschoss werde in der Ausnützungsberechnung ein Raum
mit der Bezeichnung ''Loggia'' abgezogen. Da die Ausnützung voll ausgeschöpft
werde, dürfe dieser Raum nicht als anrechenbarer Raum genutzt werden. Dies
werde unter Anmerkung eines Nutzungsrevers hingenommen.

4.2 In Bezug
auf die Anwendung unbestimmter Rechtsbegriffe des Bundesrechts geht das
Bundesgericht von einer Ermessensüberschreitung aus, wenn die kantonalen
Instanzen grundlos von den in Lehre und Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen
abgehen (BGE 141 III 97 E. 11.2; 141 V 51 E. 9.2; 138 III 252 E. 2.1;
132 III 97 E. 1; 123 III 274 E. 1a/cc; je mit Hinweisen). Diese
Rechtsprechung kann gemäss Bundesgericht sinngemäss auch auf die Anwendung
unbestimmter Rechtsbegriffe durch kommunale Behörden übertragen werden (zum
Ganzen: VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.2 mit Verweis auf BGr,
11. November 2019, 1C_64/2019, E. 3.5).

4.2.1
Das Baurekursgericht hielt in E. 2.2 zunächst fest, bei der wörtlichen
Auslegung von § 255 Abs. 2 PBG seien die Flächen in Dach-, Attika-
und Untergeschossen anrechenbar, soweit sie je Geschoss – und nicht je Geschossart
– die Fläche überschritten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten
zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.

4.2.2
Damit ging das Baurekursgericht zu Recht vom
Wortlaut der Bestimmung aus, welcher Ausgangspunkt jeder Auslegung ist. Erst wenn der Gesetzestext allein nicht klar
verständlich ist und verschiedene Interpretationen möglich sind, muss unter
Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht
werden. Dafür ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches
Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr
zugrundeliegenden Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen
Bestimmungen (systematisches Element) abzustellen (BGE 139 II 404 E. 4.2
mit Hinweisen). 

4.2.3 Entgegen den Beschwerdeführenden leitet
sich das Verständnis der Vorinstanzen ohne Weiteres aus dem Wortlaut von § 255
Abs. 2 PBG ab. Bei einer – wie
vorliegend – unmissverständlich und klar formulierten Gesetzesvorschrift ist
deren Auslegung über den
Wortlaut hinaus nur dann geboten und gerechtfertigt, wenn Zweifel bestehen, ob
der scheinbar klare Wortlaut den wahren Sinn der Norm wiedergibt. Gründe dafür
können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Sinn und
Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (VGr, 4. Mai
2017, VB.2016.00238, E. 3.5; 13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3
= BEZ 2017 Nr. 21; BEZ 2016 Nr. 39;
BGE 131 II 697, E. 4.4; Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 92).
Solche Gründe bestehen vorliegend jedoch keine. Es besteht kein Anlass, daran
zu zweifeln, dass die klare Begrifflichkeit der fraglichen Bestimmung, welche
eine Privilegierung je Geschoss – also für jedes Geschoss der genannten
Geschossarten – vorsieht, deren wahren Sinn wiedergibt.

4.3 Dass die
Privilegierung bloss für den Regelfall von einem anrechenbaren
Dachgeschoss gelten sollte (welcher auch in der Figur 8.2 im Anhang der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juli 1977 [ABV] dargestellt wird), ist nicht
ersichtlich. Da die Zulässigkeit von zwei anrechenbaren Dachgeschossen – im
Gegensatz zu Untergeschossen, wo nur ein anrechenbares Geschoss zulässig ist –
explizit vorgesehen ist (§ 49a Abs. 2 PBG in der hier anwendbaren,
bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung des PBG; Übergangsbestimmung
zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2 PBG), wäre die
Formulierung andernfalls entsprechend anders ausgefallen. Gegenteiliges
vermögen die Beschwerdeführenden auch nicht aus dem Hinweis darauf abzuleiten,
dass mit der Regelung (lediglich) eine massvolle Verdichtung beabsichtigt
worden sei, diese jedoch zu einer erheblichen Steigerung der Nutzungsdichte
geführt habe. So ist der Wortlaut der Bestimmung auch nach der Harmonisierungs-Revision
gleichgeblieben. Zudem wäre es der Behörde versagt, allfällige Schwächen der
Definition zu korrigieren, da sie gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die
Institute, Begriffe, Mess- und Berechnungsweisen des kantonalen Rechts gebunden
ist (vgl. VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 4.2 m.w.H.).

4.3.1 Weiter wird
in der Literatur ebenfalls die Auffassung vertreten, dass bei einem Gebäude mit
zwei Dachgeschossen beide von der privilegierten Fläche profitieren dürfen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, S. 951).
Davon, dass jedes Geschoss für sich betrachtet wird, ging auch das
Verwaltungsgericht im Entscheid vom 17. September 2020 (VB.2020.00319)
aus. Dass nach einer anderen Literaturmeinung die anrechnungsbefreite
Ausnützung sowohl in Dach- als auch in Untergeschossen je einmal konsumiert
werden und die privilegierte Geschossfläche auf mehrere Dach- und
Untergeschosse verteilt werden dürfe (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer gemäss
PBG-Revision 1991, in: PBG aktuell 1/1995, S. 8 und Fn. 12), kann
nichts Gegenteiliges abgeleitet werden. Sodann wies die Baubehörde in ihrer
Beschwerdeantwort unbestrittenermassen darauf hin, dass sich ausnützungsprivilegierte
Flächen im zweiten Dachgeschoss aufgrund der Vorgabe von § 281 Abs. 1
PBG, wonach sich Dachgeschosse innerhalb der 45°-Ebene befinden müssten, nur in
geringem Umfang realisieren lassen würden. Sodann würde sich selbst bei
Verzicht auf ausnützungsprivilegierte Flächen das Gebäudevolumen unverändert
realisieren lassen, indem lediglich nicht anrechenbare Flächen erstellt werden
könnten.

4.3.2 Schliesslich ist Folgendes festzuhalten: In
der nächsthöheren Zone W2/40%, wo neben zwei Dachgeschossen auch ein anrechenbares
Untergeschoss zulässig ist, dürfen in Unter- und Dachgeschossen, die nicht ein
Vollgeschoss ersetzen, die Nutzflächen im Sinne von § 255 Abs. 1 PBG
zusammengerechnet max. die Hälfte der in den Vollgeschossen zulässigen
Nutzflächen betragen (Art. 3 Abs. 1 Anm. * BZO). Damit wird die
Nutzungsweise jener Fläche gesteuert, deren Anrechenbarkeit für die
Ausnützungsziffer von § 255 Abs. 2 PBG bestimmt ist, indem der Ausbau
zu Wohn- und Arbeitsräumen auf 50 % der in den Vollgeschossen zulässigen
Nutzflächen begrenzt wird (vgl. VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 4.4).
Für die vorliegend strittige Frage der zulässigen Flächenprivilegierung in
Dachgeschossen lässt sich daher nichts daraus ableiten.

5.
 

5.1 Zusammengefasst erwies sich die
Rechtsauffassung der Baubehörde als rechtmässig und wurde vom Baurekursgericht
zu Recht nicht beanstandet. Ausgehend vom zulässigen Verständnis der Baubehörde
hat das Baurekursgericht zu Recht keine Überschreitung der zulässigen
Ausnützung erkannt. Damit erweisen sich die Vorbringen der Beschwerdeführenden
als unberechtigt. Die Beschwerde ist abzuweisen.

5.2 Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den
Beschwerdeführenden 1–3 je zu einem Drittel unter solidarischer Haftung
für das Ganze aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
und § 14 VRG). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht ihnen bei diesem
Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sodann stellt die
mögliche Entschädigungsberechtigung von Gemeinwesen einen Ausnahmefall dar
(Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich 2014, § 17
N. 50 ff.). Da der Behörde vorliegend kein übermässiger Aufwand
entstanden ist, ist auch ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    130.--     Zustellkosten,

Fr. 3'130.--     Total der Kosten.

3.    Die Kosten werden den Beschwerdeführenden
1–3 zu je einem Drittel auferlegt, unter solidarischer Haftung für den
Gesamtbetrag.

4.    Es werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.