# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b899506e-e172-5ff5-99d7-8dc3382addb8
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-24
**Language:** de
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 24.03.2014 C1 13 250
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-13-250_2014-03-24.pdf

## Full Text

C1 13 250 

 

 

URTEIL VOM 24. MÄRZ 2014 

 

KANTONSGERICHT WALLIS 

I. ZIVILRECHTLICHE ABTEILUNG 

 

Besetzung: Kantonsrichter Hermann Murmann, Präsident; Dr. Lionel Seeberger und 

Ersatzrichter Dr. Thierry Schnyder; Dr. Adrian Walpen, Gerichtsschreiber 

 

in Sachen 

 

X_________ SA, Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt 

A_________ 

 

gegen 

 

Y_________ und Z_________, Kläger und Berufungsbeklagte, vertreten durch 

Rechtsanwalt B_________ 

 

(Rückgabe einer hinterlegten Geldsumme) 

Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts C_________  

vom 9. September 2013

- 2 - 

 

Verfahren 

 

A.  Die Ehegatten Y_________ und Z_________ reichten am 28. Juni 2011 eine Klage 

gegen die X_________ SA mit folgenden Anträgen ein: 

1.  La présente demande est admise. 

2.  X_________ SA est condamné à payer une somme de Frs. 30'000.-- à Monsieur Y_________ et Ma-

dame Z_________ avec intérêts dès le 10 septembre 2010. 

3.  X_________ SA est condamnée aux frais de procédure et de jugement ainsi qu'aux dépens. 

 

Die Kläger führten im Wesentlichen aus, sie hätten von der Beklagten eine Liegen-

schaft in D_________ kaufen wollen und dazu Fr. 30'000.-- als Anzahlung auf ein nota-

rielles Treuhandkonto überwiesen. Der Kauf sei nicht zustande gekommen und eine 

allenfalls vereinbarte Konventionalstrafe bei Vertragsrücktritt ungültig. Die Fr. 30'000.-- 

seien demnach den Klägern zurückzuerstatten. 

Die Beklagte antwortete am 7. Oktober 2011 und verlangte: 

1. Die Hauptklage der Ehegatten Y_________ und Z_________ wird abgewiesen. 

2.  Die Ehegatten Y_________ und Z_________ bezahlen unter solidarischer Haftung der X_________ 

SA den Betrag von Fr. 30'000.-- plus Zins zu 5% ab dem 1. Juli 2010. 

3.  Der Notar E_________ in C_________ wird angewiesen, den auf seinem Kundengelder-Konto von 

den Ehegatten Y_________ und Z_________ hinterlegten Betrag von Fr. 30'000.-- auf das Konto der 

X_________ SA zu überweisen. 

4.  Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zulasten der Kläger, welche der X_________ 

SA einen angemessenen Betrag als Parteientschädigung zu bezahlen haben. 

 

Die Beklagte vertrat den Standpunkt, der von den Klägern überwiesene Betrag von 

Fr. 30'000.-- sei Haftgeld. Die Kaufinteressenten hätten von sich aus und überraschend 

die Vertragsverhandlungen abgebrochen. Das Haftgeld sei mithin ihr zuzusprechen. 

B.  Das Bezirksgericht C_________ instruierte den Fall. Es befragte den Notaren 

E_________ am 15. November 2012 schriftlich (S. 225 und S. 229 ff.) und edierte am 

15. November 2012 ein Dossier bei der Dienststelle der Grundbuchämter und Geoma-

tik. Der Richter vernahm am 9. April 2013 diverse Zeugen und Parteien ein. Die Betei-

ligten verzichteten in der Folge auf Plädoyers und hinterlegten stattdessen am 14. und 

19. August 2012 Schlussdenkschriften. Sie hielten an ihren jeweiligen Standpunkten 

fest und stellten folgende Schlussbegehren: 

Kläger: 

1. La présente demande est admise. 

2. La demande reconventionnelle de X_________ SA est rejetée. 

- 3 - 

3. X_________ SA est condamnée à payer une somme de Frs. 30'000.-- à Monsieur Y_________ et 

 Madame Z_________ avec intérêts dès le 10 septembre 2010, respectivement à retirer la somme de 

Frs. 30'000.-- consignée auprès du compte de consignation de Me E_________. 

4. X_________ SA est condamnée aux frais de procédure et de jugement ainsi qu'à une juste indemnité 

à titre de dépens en faveur de Monsieur Y_________ et Madame Z_________. 
 

Beklagte: 

1. Die Hauptklage der Ehegatten Y_________ und Z_________ wird abgewiesen. 

2. Die Ehegatten Y_________ und Z_________ bezahlen unter solidarischer Haftung der 

 X_________ SA den Betrag von Fr. 30'000.-- plus Zins zu 5% ab dem 1. Juli 2010. 

3. Der Notar E_________ in C_________ wird angewiesen, den auf seinem Kundengelder-Konto von 

den Ehegatten Y_________ und Z_________ hinterlegten Betrag von Fr. 30'000.-- auf das Konto der 

X_________ SA zu überweisen. 

4. Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zulasten der Ehegatten Y_________ und 

Z_________, welche der X_________ SA einen angemessenen Betrag als Parteientschädigung zu 

bezahlen haben. 

 

C.  Das Bezirksgericht C_________ fällte am 9. September 2013 nachstehendes Ur-

teil:  

1. Die Klage wird gutgeheissen und Notar E_________ wird angewiesen, Fr. 30'000.-- nach Rechtskraft 

des vorliegenden Urteils an die Kläger zu überweisen. Vorbehalten bleiben die Ansprüche des Notars 

aufgrund seiner notariellen Tätigkeit. 

2.  Die X_________ SA bezahlt den Klägern auf den Betrag von Fr. 30'000.-- 5% Zins ab dem 

13. September 2010. 

3.  Die Widerklage wird abgewiesen. 

4.  Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 4'000.-- werden der Beklagten auferlegt. Nach Verrechnung mit 

den von den Parteien geleisteten Vorschüssen sind den Klägern aus der Gerichtskasse Fr. 3'400.-- 

zurückzuerstatten. 

5.  Die Beklagte bezahlt den Klägern: 

 a) eine Parteientschädigung von Fr. 5'200.-- sowie 

 b) Fr. 300.-- für geleistete Kostenvorschüsse. 

 

D.  Die X_________ SA reichte gegen dieses Urteil am 8. Oktober 2013 beim Kan-

tonsgericht Wallis Berufung mit folgenden Anträgen ein: 

1. Die Berufung wird gutgeheissen. 

2. Die Ehegatten Y_________ und Z_________ bezahlen unter solidarischer Haftung der X_________ 

SA den Betrag von Fr. 30'000.-- plus Zins zu 5% ab dem 1. Juli 2010. 

3. Der Notar E_________ in C_________ wird angewiesen, den auf seinem Kundengelder-Konto von 

den Ehegatten Y_________ und Z_________ hinterlegten Betrag von Fr. 30'000.-- auf das Konto der 

X_________ SA zu überweisen. 

4. Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid bezahlen die Ehegatten Y_________ und 

Z_________ unter solidarischer Haftung. 

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5. Der X_________ SA wird zulasten der Ehegatten Y_________ und Z_________ eine angemessene 

Parteientschädigung nach GTar unter solidarische Haftung zugesprochen. 

 

Y_________ und Z_________ antworteten am 12. Dezember 2013. Sie verlangten die 

kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung des Rechtsmittels. 

 

Sachverhalt und Erwägungen 

 

1. 

1.1  Die Käufer haben Wohnsitz in F_________. Die internationale Zuständigkeit und 

das anwendbare Recht sind in der Berufung korrekterweise nicht in Frage gestellt wor-

den (vgl. Art. 2 LugÜ; Art. 112 IPRG; Art. 119 IPRG). 

Das Kantonsgericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Berufungen, die im neunten Titel 

des zweiten Teils der ZPO vorgesehen sind (Art. 5 Abs. 1 lit. b EGZPO).  

1.2 

1.2.1  Erstinstanzliche Endentscheide sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 

lit. a ZPO). Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts C_________ vom 9. Sep-

tember 2013 ist ein erstinstanzlicher Endentscheid. 

1.2.2  Die Berufung ans Kantonsgericht ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten 

nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-

destens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert wird durch die 

Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Rechtsbegehren vor erster 

Instanz unter Berücksichtigung von Anerkennungen und Rückzügen einzelner Anträge 

sind zu beachten (Spühler, Basler Kommentar, 2. A., N. 8 zu Art. 308 ZPO; Blickenst-

orfer, in: Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 

Kommentar, Zürich/St. Gallen 2011, N. 24 zu Art. 308 ZGB; Mathys, in: Baker & 

McKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Bern 2010, N. 33 zu Art. 

308 ZPO). Die Berufungsklägerin hat in den Schlussbegehren vor erster Instanz 

Fr. 30'000.-- gefordert, was von den Berufungsbeklagten vollumfänglich bestritten wor-

den ist, womit der Streitwert Fr. 30'000.-- beträgt. Die Berufung ist bei diesem Streit-

wert zulässig.  

1.2.3  Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung ist frist-

gerecht eingereicht worden. 

1.3  Die unrichtige Rechtsanwendung - des gesamten kantonalen und eidgenössischen 

Rechts (Gehri, in: Gehri/Kramer, ZPO Kommentar, Zürich 2012, N. 1 zu Art. 310 ZPO) 

- und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts - durch die Vorinstanz im angefoch-

tenen Entscheid - können in der Berufung geltend gemacht werden (Art. 310 lit. a und 

- 5 - 

b ZPO). Letztere ist entsprechend zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine). Das 

Rechtsmittel hemmt die Rechtskraft und Vollstreckbarkeit des angefochtenen Ent-

scheids im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO; vgl. auch Art. 58 ZPO). Neue 

Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksich-

tigt, wenn sie (a.) ohne Verzug vorgebracht werden; und (b.) trotz zumutbarer Sorgfalt 

nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. 

Die Berufungsklägerin rügt in verschiedener Hinsicht eine falsche und unvollständige 

Sachverhaltsfeststellung sowie eine falsche Rechtsanwendung. Das Kantonsgericht 

behandelt diese in den nachfolgenden E. 3 ff. 

1.4  Die Rechtsmittelinstanz kann nach Art. 318 ZPO (a.) den angefochtenen Ent-

scheid bestätigen, (b.) neu entscheiden oder (c.) die Sache an die untere Instanz zu-

rückweisen, wenn (1.) ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt worden ist oder 

(2.) der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist. Die Rechtsmitte-

linstanz hat jedoch regelmässig entweder die Berufung abzuweisen und den angefoch-

tenen Entscheid inhaltlich zu bestätigen oder die Berufung ganz oder teilweise 

gutzuheissen und diesfalls selbst zu entscheiden. Die Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids mit Rückweisung an die erste Instanz zur Neubeurteilung bildet die Aus-

nahme (Sterchi, Berner Kommentar, N. 3 ff. zu Art. 318 ZGB; Volkart, in: Brun-

ner/Gasser/Schwander, a.a.O., N. 3 ff. zu Art. 318 ZPO). 

2.  Die X_________ SA hat ihren Sitz in G_________ und wird durch den einzelzeich-

nungsberechtigten Verwaltungsrat H_________ vertreten. Sie beauftragte das Unter-

nehmen I_________ SA in J_________ mit der Vermittlung und dem Verkauf von 

Stockwerkeigentumsanteilen im zu errichtenden Mehrfamilienhaus „K_________“, 

Grundparzelle Nr. xxx, Plan Nr. xxx, gelegen auf Gebiet der Gemeinde D_________ 

(anerkannte TB 38). 

Die verheirateten F_________ Staatsangehörigen Y_________, geb. am xxx 1968 und 

Z_________, geb. am xxx 1970 interessierten sich für den Kauf eines Appartements in 

D_________ (anerkannte TB 34). Sie kamen durch die I_________ SA in Kontakt mit 

H_________ und verhandelten den Kauf des StWE-Anteils Nrn. xxx/13 (3 ½-

Zimmerwohnung plus Keller).  

Die Parteien beauftragten Notar E_________ mit der Ausarbeitung des Kaufvertrags-

entwurfs (anerkannte TB 57). Sie unterzeichneten am 1. März 2010 bei der Urkunds-

person eine in deren Kanzlei aufgesetzte (S. 231) Erklärung. Die Kaufsinteressenten 

überwiesen gestützt darauf am 5. März 2010 Fr. 30‘000.-- auf das Treuhandkonto des 

Notars (anerkannte TB 13). Dieser bereitete den Kaufvertragsentwurf für die 3 ½-

Zimmerwohnung und den Keller vor (anerkannte TB 5). Der im später verfassten Kauf-

vertragsentwurf zusätzlich enthaltene Miteigentumsanteil von je 1/46 am StWE-Anteil 

Nr. xxx (Nutzungsrecht an einem Autoabstellplatz) bildete nicht Bestandteil des der 

Bewilligungsbehörde übermittelten Erstentwurfs. Der Kaufpreis betrug insgesamt 

Fr. 526‘000.-- (anerkannte TB 8 und 80) und war zahlbar bei Übergabe der Wohnung 

an die Käufer, welche auf spätestens den 01. September 2010 vorgesehen war (aner-

kannte TB 80). Die Wohnung sollte gemäss Plänen des Stockwerkeigentumsbegrün-

- 6 - 

dungsvertrags vom 20. September 2007 und dem von der Berufungsklägerin überge-

benen Baubeschrieb erstellt werden (anerkannte TB 45). Das Ehepaar erhielt einen 

Vertragsentwurf und kannte die Vertragsbedingungen (anerkannte TB 92 f.). Die Lie-

genschaftshändlerin verschaffte ihm ferner einen übersetzten Baubeschrieb (anerkann-

te TB 46).  

Die Urkundsperson sollte gleichzeitig die erforderliche Bewilligung gemäss Bundesge-

setz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezem-

ber 1983 (BewG) einholen (anerkannte TB 6 und 7). Sie deponierte dazu am 17. März 

2010 bei der zuständigen Dienststelle für Grundbuchämter und Geomatik ein Gesuch 

zum Erhalt eines Kontingents (S. 229; vgl. ediertes Dossier). Es enthielt u.a. Ehren- 

und Absichtserklärungen der beiden Kaufsinteressenten sowie einen Vertragsentwurf 

(anerkannte TB 59 ff.; S. 229), der später mit dem oben erwähnten Autoeinstellplatz als 

zusätzlicher Kaufgegenstand ergänzt worden ist. Der beauftragte Notar erklärte den 

Berufungsbeklagten das Verfahren im Zusammenhang mit der Kontingentszuteilung 

und dass vor Zusicherung des Kontingentes durch die zuständige Behörde keine öf-

fentlich beurkundeten Verträge wie Kaufverträge, Vorverträge, Pfandrechtsverträge zur 

Sicherung des Grundstückerwerbs unterschrieben oder abgeschlossen werden dürfen 

(S. 229 f.). 

Die Ehegatten besuchten während des Bewilligungsverfahrens mehrfach die Baustelle 

in D_________. Sie wurden dabei wiederholt vom F_________ Staatsangehörigen und 

Rechtskonsulenten L_________ begleitet, der ihnen juristischen Rat erteilen sollte. 

Auch H_________ war mehrere Male mitanwesend. Die Kaufsinteressenten verlangten 

Abänderungen im Innenausbau der Wohnung (anerkannte TB 49), welche Mehrkosten 

verursachten. Sie wollten im Gegenzug in Eigenregie die Küche aus F_________ im-

portieren, was der Verkäuferin Minderkosten von Fr. 15'000.-- bewirkt hätte. Letztere 

hätten mit den Mehrkosten verrechnet werden sollen (anerkannte TB 51 ff.). 

Die Dienststelle garantierte den Parteien am 29. Juni 2010 das Kontingent für den Er-

werb der Wohnung (anerkannte TB 9) mit der Bedingung, der öffentlich beurkundete 

Kaufvertrag müsse bis zum 30. Juli 2010 bei ihr hinterlegt werden (anerkannte TB 11 

und TB 63 ff.). Der Notar teilte den Kaufinteressenten umgehend den Erhalt der Bewil-

ligung mit. 

Die Berufungsbeklagten weigerten sich Ende Juli, den Kaufvertrag abzuschliessen 

(anerkannte TB 68). Das Ehepaar forderte am 10. September 2010 von der Beru-

fungsklägerin schriftlich, die Urkundsperson anzuweisen, den im Voraus bezahlten Be-

trag nach Abzug der Notarskosten zurückzuüberweisen (S. 56 f.), wovon sie auch 

gleichentags Notar E_________ unterrichteten (S. 54 f.). Die Parteien vermochten sich 

betreffend Rückzahlung nicht zu einigen, weshalb die Fr. 30‘000.-- weiterhin beim No-

taren verblieben und derzeit noch dort hinterlegt sind (vgl. das Summarverfahren Z2 10 

108 vor Bezirksgericht C_________).

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3.  

3.1  Die Beteiligten haben am 1. März 2010 nachfolgende „Erklärung“ abgeschlossen: 

Dichiarazione 

I signori Y_________ e Z_________, à F_________, dichiarano di pagare la somma die franchi 

svizzeri 30‘000.-- sul conto clienti del notaio E_________, à C_________ su conto presso la 

M_________ AG (IBAN xxx) come acconto sul prezzo d’acquisto relativo al PPP xxx/13 à 

D_________. 

Se l’autorità del cantone Valese non concede il permesso del acquistò, il notaio e obbligato di pa-

gare indietro la somma di franchii svizzeri 30'000.-- agli signori Y_________ e Z_________. 

Nel caso che l’autorizzazione sarà concesso e i signori Y_________ e Z_________ nonostante si 

ritirano del contratto di compravendita, la somma di franchi svizzeri 30'000.-- verrà pagato alla di-

ta X_________ SA, à G_________, come indennità. 

C_________, il 1 marzo 2010 

[Unterschrift der Parteien] 

Die Vorinstanz hat in E. 3.1 ihres Urteils dargelegt, wie die richterliche Vertragsausle-

gung zu erfolgen hat. Darauf kann verwiesen werde. Zudem hat die Berufungsklägerin 

in ihrer Berufung nunmehr ausdrücklich erklärt, dass der Wortlaut der Dichiarazione 

unbestritten sei (S. 357). Somit steht fest, dass die Berufungsbeklagten in Artikel 1 er-

klärten, die Summe von Fr. 30'000.-- als Anzahlung auf den Kaufpreis bezüglich des 

StWE-Anteiles Nr. xxx/ 13 in D_________ zu bezahlen. 

Die Parteien waren und sind sich bezüglich des Absatzes 3 dieser Erklärung einig, 

dass der Betrag von Fr. 30'000.-- der X_________ AG verfallen sollte, falls die Eheleu-

te Y_________ und Z_________ nach Erhalt der Kontingentszuteilung den Kaufvertrag 

nicht abschliessen würden. 

Während die Berufungsklägerin ausführt, sie sei all ihren Verpflichtungen nachgekom-

men und die Berufungsbeklagten verstiessen gegen Treu und Glauben, als sie sich 

weigerten im Nachhinein den Vertrag zu unterzeichnen, erklären Letztere, die Über-

bauung hätte grosse Verspätungen aufgewiesen und die Berufungsklägerin sei ihnen 

eine Antwort bezüglich der Fertigstellungsarbeiten, der genauen Umschreibung der all-

gemeinen Teile des Stockwerkeigentums und das Datum des Besitzesantrittes schul-

dig geblieben. Die Ausgestaltung der allgemeinen Teile sei für sie wegen der 

anfallenden Nebenkosten wichtig gewesen. Im Zeitpunkt der vorgesehen Vertragsun-

terzeichnung sei keine einzige Wohnung fertig erstellt gewesen und sie hätten nicht in 

eine „ewige“ Baustelle einziehen wollen. Sie seien daher nicht dafür verantwortlich, 

dass es nicht zum Vertragsabschluss gekommen sei. Dies hätte einzig und allein die 

Berufungsklägerin zu verantworten. Zudem sei die unterzeichnete „Erklärung“ nicht öf-

fentlich beurkundet worden und somit nichtig. Die Berufungsklägerin bestreitet den 

Rückstand in der Fertigstellung der Baute und dass den Berufungsbeklagten nicht alle 

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gewünschten Dokumente ausgehändigt wurden. Bezüglich der Nichtigkeit der „Dichi-

arazione“ führt sie an, dass die Berufungsbeklagte darum wusste, dass keine öffentlich 

beurkundeten Verträge vor der Kontingentszuteilung zwischen den Parteien abge-

schlossen werden dürfen, wie dies der Notar E_________ unter Hinweis auf das kan-

tonale Reglement über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland den 

Berufungsbeklagten auch ausdrücklich erklärt habe. Aufgrund dieser Bestimmungen 

hätte die „Dichiarazione“ eben nicht öffentlich beurkundet werden müssen.  

3.2  Ziel der „Dichiarazione“ war eine gegenseitige Absicherung. Dies hat denn auch 

der mit den Vorbereitungsarbeiten beauftragte Notar E_________ so bestätigt und ent-

sprechend ausgesagt (S. 231). Mithin hätten zum einen die Berufungsbeklagen beim 

Abschluss des Vertrages bereits eine Anzahlung geleistet gehabt und zum anderen 

wäre das Geld der Berufungsklägerin verfallen, wenn sich die Berufungsbeklagten 

nach Erhalt der Kontingentszuteilung geweigert hätten, den Kaufvertrag zu unterzei-

chen.  

Die Berufungsbeklagten haben gestützt auf diese "Dichiarazione" Fr. 30'000.-- zur Si-

cherung eines erst verabredeten künftigen Vertragsschlusses bezahlt. Sie haben mit-

hin ein Handgeld zur Sicherung eines künftigen Vertragsschlusses abgeliefert. Die 

Vorinstanz hat die Vereinbarung vom 1. März 2010 zu Recht als "arrha pacto imperfec-

to data" oder "Haftgeldvertrag" qualifiziert (vgl. Bundesgerichtsurteil 4C.271/2003 vom 

17. Februar 2004 E. 2.2; Favre, Le transfert conventionnel de contrat, S. 413; 

Gauch/Schluep/Emmenegger, Schweizerisches Obligationenrecht, AT, 9. A. Zürich 

2008, N. 3863). 

4.  Es stellt sich nun die Frage, ob diese "Dichiarazione" öffentlich hätte beurkundet 

werden müssen, wie dies die Vorinstanz festgehalten und von der Berufungsklägerin 

kritisiert wird. 

4.1  Die Vorinstanz geht davon aus, dass die Parteien bei Unterzeichnung der Erklä-

rung einen mündlichen Vorvertrag im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR abgeschlossen 

haben. Dem ist nicht so. 

„Die Vorbereitung und Durchführung des Vertragsabschlusses durch eine rechtskundi-

ge, neutrale Person im Rahmen eines Verfahrens, das mehrfach Gelegenheit bietet, 

Unklarheiten zu beseitigen und (vorläufige) Willensbildungen nochmals zu überdenken, 

ermöglichen die notwendige gedankliche Auseinandersetzung der Parteien mit dem 

beabsichtigten Rechtsgeschäft. Sie gewährleisten einen möglichst aufgeklärten Ent-

scheid der Vertragsparteien darüber, ob sie den beurkundungsbedürftigen Vertrag ab-

schliessen wollen oder nicht“ (Arnet, Form folgt Funktion, in: ZBJV 2013 S. 403 f.).  

Selbst wenn sich die Parteien nach den diversen Verhandlungen alsdann in allen we-

sentlichen Punkten einig sind, haben sie noch keinen Vertrag miteinander abgeschlos-

sen, auch nicht einen mündlichen, wenn das Rechtsgeschäft formbedürftig 

abgeschlossen werden muss. Der Abschluss des Vertrages erfolgt erst mit der Unter-

zeichnung des formbedürftigen Rechtsgeschäfts, mithin bei einem Kauf von Immobi-

lien, bei der Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Vertrages vor und mit dem 

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Notar. Eine vor Beobachtung der gesetzlichen Form bestehende Bindung widersprä-

che dem Zweck der Formvorschrift (Bundesgerichtsurteil 4C.271/2003 vom 17. Febru-

ar 2004 E. 2.2; Escher/Von Tuhr, Allgemeiner Teil des Schweizerischen 

Obligationenrechts, Band II [mit Supplement], 3. A., Zürich 1984, S. 288 f.; 

Gauch/Schluep/Emmenegger, a.a.O., N. 3863).  

4.2  Die Parteien haben nun aber vorliegend in einfacher Schriftlichkeit eine als „Dichi-

arazione“ bezeichnete Vereinbarung unterzeichnet. Die darin abgemachte Leistung 

sollte „der Sicherung des erst für die Zukunft versprochenen Abschlusses eines be-

stimmten Vertrages dienen. Diese als "arrha pacto imperfecto data" bezeichnete Leis-

tung stellt im eigentlichen Sinn ein "Haftgeld" dar, deren Hingabe beruht ihrerseits auf 

einem Vertrag, der sich im Hinblick auf den erst zu schliessenden Vertrag als Vorver-

trag darstellt“ (Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. A., 

§ 29/III S. 519). „Wird der Vorvertrag erfüllt und der Hauptvertrag somit abgeschlossen, 

fällt der Sicherungszweck dahin. Mit Recht wird daher in der Lehre vermutet, im Fall 

des Abschlusses des Hauptvertrages sei das Handgeld zurückzuerstatten oder an die 

geschuldete Leistung anzurechnen. Kommt der Hauptvertrag dagegen nicht zustande, 

weil der Vorvertragsschuldner sich weigert, verfällt das Haftgeld im Sinne einer wohl 

exklusiven Konventionalstrafe. Unzulässig ist diese Verfallsabrede beim formfrei abge-

schlossenen Vorvertrag, wenn der Hauptvertrag von Gesetzes wegen formbedürftig ist“ 

(Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 

Band II, 8. A. Zürich/Basel/Genf 2003, Rz 4081). Eine vor Beobachtung der gesetzli-

chen Form bestehende Bindung widerspräche dem Zweck der Formvorschrift. Die Par-

teien können demnach, sofern eine Vertragsform gesetzlich vorgeschrieben ist, nicht 

formfrei verabreden, eine Anzahlung solle verfallen, wenn der Anzahlende den Vertrag 

nicht schliesst (Escher/Von Tuhr, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationen-

rechts, Band II [mit Supplement], 3. A., Zürich 1984, S. 288 f.). Unterliegt der Vertrag 

(Hauptvertrag) einem gesetzlichen Formerfordernis, so gilt dieses auch für eine Haft- 

oder Reugeldabrede. Dasselbe gilt bei einem formbedürftigen Vorvertrag mit Bezug auf 

die „arrha pacto imperfecto data“ (Bundesgerichtsurteil 4C.399/2005 E. 4.4.3; Honsell, 

Kurzkommentar OR, Obligationenrecht Art. 1 - 529, Basel 2008, N. 8 zu Art. 158 OR). 

4.3  Vorliegend haben die Parteien vereinbart, einen Kaufvertrag bezüglich des StWE-

Anteiles Nr. xxx/13, gelegen auf dem Gebiete der Gemeinde D_________, abzu-

schliessen. Dabei handelt es sich beim abzuschliessenden Kaufvertrag um einen Ver-

trag, der ein Grundstück betrifft und somit zu seiner Gültigkeit der öffentlichen 

Beurkundung bedarf (Art. 216 Abs. 1 OR). Vorverträge bedürfen zu ihrer Gültigkeit 

ebenfalls der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR).  

Mithin hätte die von den Parteien am 1. März 2010 abgeschlossene „Dichiarazione“ als 

Vortrag zum Hauptvertrag zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung bedurft.  

5.  Die Berufungsklägerin teilt diese Meinung nicht. Sie verweist in diesem Zusammen-

hang auf Art. 14 Abs. 3 Reglement über den Erwerb von Grundstücken durch Perso-

nen im Ausland vom 21. Dezember 2012 (BewR) oder Art. 16 Abs. 3 altReglement 

über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 21. November 

2007 (aBewR) mit folgendem Wortlaut: 

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Öffentlich beurkundete Verträge, wie Kaufverträge, Kaufvorverträge, Pfandrechtsverträge zur Si-

cherung eines Grundstückerwerbes oder alle anderen Verträge, die den Erwerb von Grundstü-

cken im Sinne von Artikel 4 BewG als Ferienwohnungen an Personen im Ausland betreffen und 

ein Kontingent benötigen, dürfen nicht beurkundet oder abgeschlossen werden, bevor ein Kontin-

gent zugesichert wurde. 

 

Sie vertritt die Meinung, dass aufgrund dieses Artikels eine öffentliche Beurkundung 

nicht notwendig sei und die Vorinstanz, als sie festgestellt habe, die „Dichiarazione“ 

hätte öffentlich beurkundet werden müssen, sich über das zitierte Reglement hinweg 

gesetzt habe, was rechtlich nicht haltbar sei. Sie ist daher der Überzeugung, da es 

aufgrund des oben zitierten Reglements nicht möglich sei, gewisse Verträge vor Erhalt 

der Zusicherung des Kontingents öffentlich zu beurkunden, sei dies in einfacher 

Schriftlichkeit zulässig. Dem ist keinesfalls so. 

Sie verkennt nämlich dabei, dass das Bundesrecht ausdrücklich die Beurkundungs-

pflicht der Kaufverträge, welche ein Grundstück zum Gegenstand haben, statuiert 

(Art. 216 OR). Das BewG bezweckt, den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 

Ausland einzuschränken, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhin-

dern (Art. 1 BewG). Entsprechende Rechtsgeschäfte über den Erwerb von Liegen-

schaften sind unwirksam, wenn keine entsprechende Bewilligung vorliegt (Art. 26 Abs. 

1 BewG). Das Umgehen der Bewilligungspflicht ist strafbar (Art. 28 BewG). Das oben 

erwähnte Beurkundungsverbot stammt aus einem Ausführungsreglement des Walliser 

Staatsrats zum eidgenössischen BewG. Die kantonale Exekutive will damit den Ab-

schluss von Verträgen, welche dem BewG unterliegen, einschränken. Sie kann damit 

jedoch keinesfalls gesetzliche Formvorschriften des eidgenössischen Rechts abän-

dern. Die Berufungsklägerin kann demnach aus dem Verbot gemäss Art. 14 Abs. 3 

BewR oder Art. 16 Abs. 3 aBewR nichts zu ihren Gunsten ableiten.  

Es bleibt somit dabei, dass der Hauptvertrag (Grundstückkaufvertrag) hätte öffentlich 

beurkundet werden müssen und somit auch der Vorvertrag. Die Vertragsparteien kön-

nen demnach mit einer einfach schriftlichen Vereinbarung nicht verabreden, eine An-

zahlung solle verfallen, wenn die Kaufinteressenten den Grundstückkaufvertrag nicht 

abschliessen. Die Vorinstanz hat mithin zu Recht festgehalten, die „Dichiarazione“ vom 

1. März 2010 hätte öffentlich beurkundet werden müssen und da dem nicht so sei, sei 

sie nichtig. 

6.  Die Berufungsklägerin stellt zu Recht nicht in Abrede, der formungültig vereinbarte 

Haftgeldkontrakt könne nicht in einen anderen, gültigen Vertrag konvertiert werden. 

7.  Die Berufung auf die Formungültigkeit eines Vertrages gilt als unstatthaft, wenn sie - 

etwa wegen widersprüchlichen Verhaltens - gegen Treu und Glauben verstösst und 

damit einen offenbaren Rechtsmissbrauch gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB darstellt. Das 

Gericht hat dies in Würdigung aller Umstände des konkreten Falles zu prüfen, wobei 

namentlich das Verhalten der Parteien bei und nach Abschluss des Vertrags zu würdi-

gen ist. Der Richter hat auch zu berücksichtigen, ob der Schutzzweck einer Formvor-

schrift bezüglich der Partei verletzt worden ist, die sich auf den Formmangel beruft 

(BGE 138 III 123 E. 4.2).  

- 11 - 

7.1  Die Berufungsklägerin argumentiert, die Kaufinteressenten hätten die Dichiarazio-

ne in Kenntnis von deren Ungültigkeit unterzeichnet. 

Das Gesuch zum Erhalt eines Kontingents enthält u.a. eine von den Kaufinteressenten 

unterzeichnete Absichtserklärung. Diese enthält das bereits oben erwähnte Verbot 

gemäss Art. 16 Abs. 3 aBewR (anerkannte TB 61). Die unterzeichnete Haftgeldverein-

barung wird in der dortigen beispielhaften Aufzählung nicht ausdrücklich erwähnt. Der 

Zusammenhang zwischen einem Haftgeldkontrakt und einem Vertrag, der "den Erwerb 

von Grundstücken im Sinne von Artikel 4 BewG als Ferienwohnungen an Personen im 

Ausland" betrifft, ist zumindest für juristische Laien nicht augenscheinlich.  

Die Berufungsbeklagten haben sich vom Rechtskonsulenten L_________ beraten las-

sen. Es kann von einem F_________ Juristen jedoch nicht erwartet werden, er erken-

ne die formelle Mangelhaftigkeit eines in einer schweizerischen Notariatskanzlei nach 

eidgenössischem Recht redigierten, einfach schriftlich abgeschlossenen Vertrags. 

Der Notar bestätigt ferner, er habe die Parteien über das Verfahren der Kontingentszu-

teilung und die Ehegatten Colombo über die Tatsache, dass vor der Zusicherung des 

Kontingents durch die zuständige Behörde keine öffentlich beurkundeten Verträge wie 

Kaufverträge, Vorverträge, Pfandrechtsverträge zur Sicherung des Grundstückerwerbs 

usw. unterschrieben oder abgeschlossen werden dürfen, orientiert (S. 229 f.). Er bestä-

tigt auch, die "Dichiarazione" sei in seiner Kanzlei vorbereitet worden und den Parteien 

in seiner Anwesenheit zur Unterzeichnung vorgelegt worden (S. 231). Es ist hingegen 

nirgends davon die Rede, die Urkundsperson habe den Parteien erklärt, die "Dichiara-

zione" könnte unzulässig oder formell problematisch sein. Das Verhalten des Notars 

erzeugte bei juristischen Laien vielmehr zusätzliches Vertrauen in die Gültigkeit der un-

terzeichneten Urkunde.  

Die Unterzeichnung der "Dichiarazione" wäre zwecklos, wenn alle Beteiligten bereits 

zu diesem Zeitpunkt deren Nichtigkeit gekannt hätten. 

Die Auffassung der Berufungsklägerin, die Berufungsbeklagten hätten die Unzulässig-

keit der „Dichiarazione“ gekannt resp. erkennen müssen, ist gemäss obigen Ausfüh-

rungen nicht nachgewiesen. Die Vorinstanz hat daher zu Recht angenommen, die 

Kaufinteressenten hätten die Illegalität der "Dichiarazione" zum Zeitpunkt deren Unter-

zeichnung nicht erkannt.  

7.2.  

7.2.1  Die Berufungsbeklagten haben am 1. März 2010 vor dem Notar die Haftungser-

klärung unterzeichnet und zeitnah (5. März) Fr. 30‘000.-- auf dessen Treuhandkonto 

überwiesen. Sie sind wiederholt ins Wallis gereist, um den Baufortschritt der sie inte-

ressierenden Wohnung zu prüfen und Abänderungs- und Ausbauwünsche zu bespre-

chen. Sie haben sich ferner in F_________ eine Küche ausgesucht und dem Verkäufer 

entsprechende Pläne übermittelt. Nachdem ihnen vom Notar mitgeteilt wurde, das 

Kontingent für den Kauf der Wohnung sei erteilt worden und der Vertrag müsse nun in-

nert Monatfrist abgeschlossen werden, weigerten sie sich den Vertrag abzuschliessen. 

Als Gründe dafür gaben sie an, dass die Überbauung grosse Verspätung aufwies und 

- 12 - 

dass ihnen von seiten der Bauherrschaft keine Antworten auf die Fragen betreffend 

das Ende der Bautätigkeit, der genauen Umschreibung der allgemeinen Teile und des 

Besitzesantrittes erteilt worden waren. Diese Vorwürfe wurden durch das Beweiser-

gebnis entkräftet. Vielmehr geht daraus hervor, dass die Berufungsbeklagten versuch-

ten, die Zahlung des Kaufpreis hinauszuschieben und zwar 30 Tage nach Inbesitz-

nahme der Wohnung und nachdem sie die „dichiarazione die conformità al venditore“ 

unterzeichnet haben. Damit war die Berufungsklägerin jedoch nicht einverstanden (Er-

klärung Notar E_________ S. 230).  

Die Kaufinteressenten versuchten mithin, den Kaufvertrag in eine für sie bessere und 

annehmbare Weise zu ändern. Sie haben den Vertrag nicht unterzeichnet, als die Ver-

käuferin ihr diesbezügliches Anliegen nicht akzeptierte. Die Berufungsbeklagten woll-

ten demnach einen erfolgreichen Verhandlungsabschluss, der aber schlussendlich 

daran scheiterte, dass die Verkäuferin der zusätzlichen Forderung der Berufungsbe-

klagten nach einer späteren Zahlung des Kaufpreises nicht nachkommen wollte. Des 

Risikos, dass Vertragsverhandlungen auch noch im letzten Moment und an Details 

scheitern können, war sich die im Immobiliengeschäft tätige Berufungsklägerin be-

wusst, insbesondere da es sich vorliegend um einen Immobilienkaufvertrag mit Aus-

ländern handelte. Dieses Risiko ist sie eingegangen und sie muss nun auch die 

Konsequenzen ihrer Risikobereitschaft tragen. Die Berufungsbeklagten haben einen 

für sie noch günstigeren Kaufvertrag abschliessen wollen, dem die Berufungsklägerin 

nicht zustimmen konnte. Dieses Verhalten der Berufungsbeklagten ist nicht ausserge-

wöhnlich und sie haben demnach die Verhandlungen nicht grundlos abgebrochen. Sie 

haben sich auch nicht widersprüchlich verhalten. 

7.2.2  Der strukturierte, aufwändige Ablauf des Beurkundungsverfahrens soll die Par-

teien davor bewahren, sich in unbedachter Weise rechtsgeschäftlich zu binden (Arnet, 

a.a.O., S. 403). Dieser Übereilungsschutz gilt auch für den in casu öffentlich zu beur-

kundenden Haftgeldvertrag. Die ausländischen Kaufinteressenten haben einer im Im-

mobilienhandel erfahrenen Person als Verkäuferin gegenübergestanden. Sie haben 

sich als einzige zur Leistung eines Haftgelds verpflichtet und die zugesagte Summe 

kurz nach Abschluss der Vereinbarung auf ein Treuhandkonto überwiesen. Die dro-

hende, empfindliche Vertragsstrafe hat die Berufungsbeklagten zur späteren öffentli-

chen Beurkundung veranlassen sollen. Der für diesen Fall vom Gesetzgeber 

erwünschte Übereilungsschutz wäre durch die einfach schriftliche "arrha pacto imper-

fecto data" umgangen und der Schutzzweck der öffentlichen Beurkundung verletzt 

worden. Die Berufungsbeklagten sind in casu als schwächere, zu schützende Partei zu 

qualifizieren, welche sich auf den Schutzzweck der Beurkundungspflicht berufen darf, 

ohne Recht zu missbrauchen. 

7.3  Die Berufungsbeklagten verstossen demnach nicht gegen Treu und Glauben, 

wenn sie sich nachträglich auf die Formungültigkeit des Haftgeldvertrags berufen. 

8.  

8.1  Die Berufungsklägerin führt im rechtlichen Teil ihrer Klageantwort aus, da sich die 

Berufungsbeklagten im Nachhinein geweigert hätten den Kaufvertrag zu unterzeich-

- 13 - 

nen, hätten sie gegen Treu und Glauben verstossen und sie würden der Verkäufer-

schaft für den dadurch entstandenen Schaden haften, weshalb der Betrag von 

Fr. 30'000.-- der X_________ SA zustehen würde. 

Ein Schadenersatzanspruch, auf welcher Grundlage auch immer, setzt stets einen 

Schaden voraus, der von demjenigen, der ihn beansprucht, behauptet und bewiesen 

werden muss.  

Gemäss Art. 55 Abs. 1 ZPO haben die Parteien dem Gerichte die Tatsachen, auf die 

sie ihre Begehren stützen, darzulegen. Diese Tatsachenbehauptungen sind nach 

Art. 221 Abs. 1 lit. d ZPO in der Klage aufzuführen. Die klagende Partei trifft aber nicht 

nur diese Behauptungslast, sondern sie hat ihre Behauptungen auch zu substanziie-

ren. Pauschale Behauptungen genügen nicht. Diese Sachvorbringen müssen umfas-

send, detailliert, in Einzeltatsachen gegliedert und klar dargelegt werden, damit die 

Gegenpartei Stellung nehmen und darüber Beweis abgenommen werden kann 

(Frei/Willisegger, Basler Kommentar ZPO, N. 15 zu Art. 221 ZPO; Leuenberger, Zür-

cher Kommentar, N. 43 zu Art. 221 ZPO). Die Tatsachen müssen in der Rechtsschrift 

selbst dargelegt bzw. behauptet werden. 

Im vorliegenden Fall hat die Berufungsklägerin in den Rechtsschriften keine Tatsa-

chenbehauptung aufgestellt, ihr sei ein Schaden entstanden, geschweige denn, dass 

sich dieser Schaden auf Fr. 30'000.-- beläuft und wie er sich zusammensetzt.  

Sie hat einzig in Tatsachenbehauptung 50 behauptet, ihr seien Mehrkosten von insge-

samt Fr. 15'801.-- (Fr. 2’000.-- + Fr. 1'560.-- + Fr. 8'441.-- + Fr. 3'800.--) entstanden, 

was die Berufungsbeklagten bestritten haben. Mehrkosten sind aber nur dann Scha-

den, wenn sie auch von einem späteren Käufer nicht bezahlt werden. Im Laufe des 

Verfahrens hat die Berufungsklägerin aber nie dargelegt, was mit der von den Beru-

fungsbeklagten gewünschten Wohnung geschehen ist, ob sie noch immer in ihrem Ei-

gentum ist oder ob sie trotz allem verkauft werden konnte. Es wurde auch nichts 

bezüglich eines allfälligen Verkaufspreises und eines damit verbundenen Verlustes be-

hauptet, geschweige denn bewiesen. Die obgenannten Mehrkosten hätten zudem mit 

den Minderkosten einer durch die Berufungsbeklagten aus F_________ importierten 

Küche verrechnet werden sollen (anerkannte TB 53). Es fehlt im gesamten Verfahren 

jegliche Tatsachenbehauptung betreffend die in diese Wohnung schlussendlich einge-

baute Küche und deren Preis. 

8.2  Die Mehrkosten von Fr. 15'801.-- sind zudem auch nicht bewiesen. Entsprechend 

der allgemeinen Regel von Art. 8 ZGB hat die Berufungsklägerin dies nämlich zu be-

weisen. Die handschriftliche Aufstellung des Architekten (S.152), der diese im Auftrag 

der Berufungsklägerin erstellte und der nicht einmal die Bauführung innehatte (S. 272) 

und diese Arbeiten nicht überprüft hat, genügt nicht zum Nachweis eines Mehrwertes, 

resp. Schadens. 

Dies gilt auch bei einer allfälligen Haftung aus culpa in contrahendo, wo es das negati-

ve Interesse zu ersetzen gilt (BGE 130 III 348 E. 1). Die Berufungsklägerin hätte, so-

fern ihr gestützt darauf ein Schadenersatz zugesprochen wird, Anspruch auf Ersatz 

https://www.swisslex.ch/AssetDetail.mvc/Show?assetGuid=0ca023e2-df0b-4214-a452-ff54d236b8ce&SP=3|ivid1x#page_348

- 14 - 

jenes Nachteils, der aus dem von der Gegenseite erweckten Vertrauen auf das Zu-

standekommen des Vertrages erwachsen ist. Sie wäre so zu stellen, wie wenn keine 

Vertragsverhandlungen stattgefunden hätten (Bundesgerichtsurteil 4C.320/2002 vom 

3. Februar 2003 E. 4.2 und 4.3).  

Diese Nachteile wurden - wie darlegt -  weder behauptet noch bewiesen.  

8.3  Die Haftung aus culpa in contrahendo beruht auf der Überlegung, potentielle Ver-

tragspartner hätten sich während den Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben 

zu verhalten (BGE 125 III 86 E. 3c). Sie sollen gegenseitig auf die Richtigkeit, die 

Ernsthaftigkeit und die Vollständigkeit ihrer Erklärungen vertrauen dürfen (BGE 120 II 

331 E. 5a). Ein Anspruch aus culpa in contrahendo kann auch dann bestehen, wenn 

kein Vertrag zustande kommt oder der Vertrag nichtig ist (BGE 77 II 137; Bundesge-

richtsurteil 4C.364/1999 vom 24. Februar 2000 E. 2c/bb). Dies ist jedoch nur aus-

nahmsweise der Fall (Bundesgerichtsurteil 4C.56/2004 vom 16. Juni 2004 E. 2.3).  

Das Vertragsverhandlungsverhältnis verpflichtet die Beteiligten nicht dazu, einen Ver-

trag abzuschliessen. Eine Partei, die sich zum Abbruch der Einigungsgespräche ent-

schliesst, handelt demnach regelmässig nicht treuwidrig. Sie hat darüber grundsätzlich 

auch nicht Rechenschaft abzulegen. Eine Haftung aus culpa in contrahendo kommt in 

einem solchen Fall selbst dann nicht zum Zug, wenn die Parteien vorgängig zeitauf-

wändige Verhandlungen durchgeführt oder Investitionen im Vertrauen in den Vertrags-

abschluss getätigt haben. Jede Partei trägt grundsätzlich das Risiko für vergeblich 

aufgebrachte Zeit und nutzlosen Aufwand selbst. Eine Partei kann aber gegen Treu 

und Glauben verstossen, wenn sie ihren Verhandlungspartner nicht über ihren fehlen-

den Vertragsabschlusswillen aufklärt oder ihn im falschen Glauben lässt, es werde zum 

Vertragsschluss kommen (Bundesgerichtsurteil 4C.152/2001 vom 29. Oktober 2001 

E. 3.a).  

In derartiges treuwidriges Verhalten haben aber die Berufungsbeklagten, wie in E. 

7.2.1 ausgeführt, nicht an den Tag gelegt, um ausnahmsweise eine Haftung aus culpa 

in contrahendo zu rechtfertigen. Letztlich scheiterten die Vertragsverhandlungen näm-

lich an einer Zahlungsvereinbarung, was bei Kaufverträgen immer wieder geschehen 

kann.  

Die Berufung muss auch diesbezüglich abgewiesen werden. Es ist daher grundsätzlich 

festzuhalten, dass der im Nachgang zur Unterzeichung der „Dichiaratione“ auf das 

Konto von Notar E_________ überwiesene Betrag von Fr. 30'000.-- den Berufungsbe-

klagten gehört. 

9. 

9.1  Parteien sind diejenigen, von welchen oder gegen welche Rechtsschutz unter ih-

rem eigenen Namen verlangt wird (Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. A., 

Zürich 1979, S. 112). Notar E_________ ist weder in der Klage noch in der Widerklage 

als Partei aufgeführt. Die Erstinstanz hat ihn trotzdem angewiesen, die Fr. 30'000.-- auf 

seinem Treuhandkonto an die Berufungsbeklagten zurückzuleisten. Seine Ansprüche 

https://www.swisslex.ch/AssetDetail.mvc/Show?assetGuid=0f592106-66b6-4711-b319-d5b0722c079d&SP=3|ivid1x
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http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4C.320%2F2002&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F120-II-331%3Ade&number_of_ranks=0#page331
http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=4C.320%2F2002&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F120-II-331%3Ade&number_of_ranks=0#page331
https://www.swisslex.ch/AssetDetail.mvc/Show?assetGuid=d56aa5d0-28d3-4ce0-b855-332398468e5b&SP=5|ivid1x
https://www.swisslex.ch/AssetDetail.mvc/Show?assetGuid=19716bfd-7e07-4c6a-82d8-ba0a86f9c3b8&SP=5|ivid1x

- 15 - 

gegenüber den Parteien blieben vorbehalten. Es ist zu prüfen, ob eine solche Anwei-

sung möglich ist.  

Die Parteien haften dem Notar für dessen Gebühren solidarisch (Art. 55 Walliser Nota-

riatsgesetz vom 15. Dezember 2004). Die Ehegatten haben am 10. September 2010 

von der Berufungsklägerin verlangt Notar E_________ anzuhalten, Ihnen den Betrag 

von Fr. 30'000.-- abzüglich der angefallenen Notariatskosten zu überweisen (S. 56). 

Eine Kopie dieses Schreibens wurde Notar E_________ zugestellt, der zugleich aufge-

fordert wurde Ihnen die Kostenabrechnung für seine notarielle Tätigkeit zuzustellen 

(S. 54). Mithin haben sich die Berufungsbeklagten bereits am 10. September 2010 ge-

genüber der Berufungsklägerin und dem Notaren einverstanden erklärt, dessen Hono-

rar mit dem Handgeld zu begleichen. Sie haben ausserdem den entsprechenden 

Vorbehalt im erstinstanzlichen Urteil nicht angefochten. Der Notar selbst hat bei seiner 

Befragung gegenüber dem Bezirksgericht geäussert (S. 232): 

"Für meine Aufwendungen habe ich Fr. 2‘022.15 in Rechnung gestellt. Der Differenzbetrag steht 

den Parteien zur Verfügung." 

 

Die erstinstanzliche Anweisung an den Notar ist demnach zu bestätigen, da dieser die 

Fr. 30'000.-- den Parteien grundsätzlich zur Verfügung stellen will. Die Urkundsperson 

hat jedoch die Anrechnung ihres Honorars eingefordert, was von den Berufungsbeklag-

ten vor Einleitung des Prozesses akzeptiert worden und im Berufungsverfahren nicht 

angefochten worden ist. Die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene Anweisung an den 

Notaren und der im angefochtenen Urteil enthaltene Vorbehalt, der sich auf das Hono-

rar des Notars bezieht, sind zu bestätigen. Notar E_________ hat demnach den Beru-

fungsbeklagten Fr. 27'977.85 (Fr. 30'000.-- - Fr. 2'022.15) zurückzubezahlen.  

9.2.  Die Berufungsbeklagten haben die Fr. 30'000.-- abzüglich der Notariatskosten mit 

Schreiben vom 10. September 2010 zurückgefordert. Die X_________ SA hat die 

Rückzahlung verhindert. Dadurch konnten die Berufungskläger nicht über diesen Be-

trag verfügen und es ist ihnen ein Schaden entstanden. Es steht ihnen daher ein 

Schadenszins zu. Dessen erstinstanzliche Berechnung ist zu Recht nicht kritisiert wor-

den. Die Berufungsklägerin schuldet den Ehegatten demnach 5 % Zins, jedoch nur auf 

den Betrag, der ihnen nicht rechtzeitig von Notar ausbezahlt wurde, nämlich 

Fr. 27'977.85 (Fr. 30'000.--  - Fr. 2’022.15) ab dem 13. September 2010. 

10.  Die Berufung vom 8. Oktober 2013 ist dementsprechend abzuweisen und das Ju-

dikatum zwecks Vollstreckbarkeit wie folgt zu berichtigen: 

 Der bei Notar E_________ hinterlegte Betrag von Fr. 30'000.--, abzüglich der 
aufgeaufenen Notariatskosten von Fr. 2'022.15, mithin Fr. 27'977.85 gehört 
Y_________ und Z_________. 

 Notar E_________ wird angewiesen, innert 30 Tagen Fr. 27‘977.85 an die Ehegatten 
Y_________ und Z_________ zu überweisen.  

 Die X_________ SA bezahlt Y_________ und Z_________ 5% Zins auf den Betrag 
von Fr. 27'977.85 ab dem 13. September 2010. 

 

 

- 16 - 

11. 

11.1  Das Gericht hat in seinem Urteil die Prozesskosten, welche sowohl die Gerichts-

kosten als auch die Parteientschädigung umfassen (Art. 95 ZPO), von Amtes wegen 

festzulegen (Art. 104 f. ZPO). Die Höhe der Prozesskosten richtet sich dabei nach kan-

tonalem Recht (Art. 96 ZPO), für den Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den 

Tarif der Kosten und Entschädigung vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 

11. Februar 2009 (GTar).  

11.2  Entsprechend dem Verfahrensausgang sind die Prozesskosten des erstinstanzli-

chen Verfahrens sowie des Berufungsverfahrens vorliegend der Berufungsklägerin 

aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).  

11.3  Die Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO) wird auf Grund des Streitwertes, 

des Umfangs und der Schwierigkeit des Falls, der Art der Prozessführung der Parteien 

sowie ihrer finanziellen Situation und nach dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprin-

zip festgesetzt (Art. 13 Abs. 1 und 2 GTar). Sie bewegt sich bei einem Streitwert von 

Fr. 30'000.-- zwischen Fr. 1'800.-- und Fr. 5'000.-- (Art. 16 Abs. 1 GTar), wobei im Be-

rufungsverfahren ein Reduktions-Koeffizient von 60 % zu berücksichtigen ist (Art. 19 

GTar). Der Bezirksrichter hat die Gerichtsgebühr erstinstanzlich auf Fr. 2'850.60 fest-

gesetzt, was angemessen erscheint. Die Gerichtskosten des Bezirksgerichts betragen 

gesamthaft Fr. 4'000.-- (Gerichtsgebühr Fr. 2'850.60, Auslagen Fr. 1'149.40). Die Beru-

fungsinstanz hat keine Veranlassung, sie zu ändern.  

Die Berufungsklägerin hat nach Verrechnung mit den von den Parteien erstinstanzlich 

geleisteten Vorschüssen von insgesamt Fr. 7'400.-- (Berufungsklägerin und Beru-

fungsbeklagte je Fr. 3'700.--) den Berufungsbeklagten Fr. 300.-- für geleisteten Kos-

tenvorschuss zu bezahlen.  

Das Dossier ist, was das Berufungsverfahren betrifft, weder sehr umfangreich noch 

sind die zu beurteilenden Rechtsfragen allzu schwer gewesen. Eine Gerichtsgebühr 

von Fr. 1'200.-- ist in Berücksichtigung dieser Kriterien und des Streitwerts gerechtfer-

tigt und angemessen. Sie wird der Berufungsklägerin auferlegt und vollumfänglich mit 

dem von ihr geleisteten Vorschuss von Fr. 1'200.-- (S. 387) verrechnet.  

11.4  Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten 

der berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist, 

in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a, 

b und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem 

Streitwert (Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar). Der ordentliche Rahmen, Mehrwert-

steuer inklusive (Art. 27 Abs. 5 GTar), beträgt bei einem Streitwert von Fr. 30'000.- 

Fr. 3'600.-- bis Fr. 5'400.-- (Art. 32 Abs. 1 GTar).  

Der Bezirksrichter hat in Anwendung des Rahmentarifs und in Berücksichtigung der 

Bedeutung sowie der Natur des Falls, der Prozessführung der Parteien, des Umfangs 

der Akten, der Schwierigkeit und der vom Anwalt nützlich aufgewandten Zeit (Art. 27 

Abs. 1 GTar) die Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren auf Fr. 5'200.-

- 17 - 

- (inkl. Auslagen) festgelegt. Dieser Betrag liegt innerhalb des Rahmentarifs und das 

Kantonsgericht hat keinen Anlass, ihn abzuändern.  

Für das Berufungsverfahren vor Kantonsgericht ist ein Reduktions-Koeffizient von 

60 % zu berücksichtigen, womit das Honorar im Prinzip minimal Fr. 1'440.-- und maxi-

mal Fr. 2'160.-- beträgt (Art. 35 Abs. 1 lit. a GTar). Das Gericht bemisst das Honorar 

innerhalb des vorgegebenen Rahmens anhand der gleichen Kriterien wie die Vo-

rinstanz. Das Dossier ist vorliegend nicht sehr umfangreich gewesen und die zu lösen-

den rechtlichen Fragen haben keine besonderen Schwierigkeiten geboten. Das 

Kantonsgericht erachtet, in Berücksichtigung des angeführten Rahmentarifs und der 

hievor genannten Kriterien, eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- (inkl. Auslagen) 

als angemessen. 

 

Das Kantonsgericht erkennt: 

 

1. Die Berufung vom 8. Oktober 2013 wird abgewiesen und das erstinstanzliche 

Urteil mit folgender Präzisierung bestätigt: 

Der bei Notar E_________ hinterlegte Betrag von Fr. 30'000.--, abzüglich der 
aufgeaufenen Notariatskosten von Fr. 2'022.15, mithin Fr. 27'977.85 gehört 
Y_________ und Z_________. 

Notar E_________ wird angewiesen, innert 30 Tagen Fr. 27‘977.85 an die 
Ehegatten Y_________ und Z_________ zu überweisen.  

Die X_________ SA bezahlt Y_________ und Z_________ 5% Zins auf den 
Betrag von Fr. 27'977.85 ab dem 13. September 2010. 

2. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von Fr. 4’000.-- werden 

der Berufungsklägerin auferlegt und mit den geleisteten Kostenvorschüssen 

verrechnet. Die Berufungsbeklagten erhalten durch das Bezirksgericht 

C_________ Fr. 3‘400.-- zurückerstattet. 

3. Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten im erstinstanzliche 

Verfahren: 

a) Fr. 300.-- für geleisteten Kostenvorschuss; 

b) Fr. 5'200.-- als Parteientschädigung. 

4. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1’200.-- werden der 

Berufungsklägerin auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 

5. Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten im Berufungsverfahren 

Fr. 2'000.-- als Parteientschädigung. 

Sitten, 24. März 2014