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**Case Identifier:** 2c37c03e-9f07-57cb-95dc-6f84ad22cf55
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-15
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 15.01.2018 C/13953/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-13953-2016_2018-01-15.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 17.01.2018. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/13953/2016 ACJC/32/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 15 JANVIER 2018 

 

Entre 

1) Monsieur A______,  
2) B______ Sàrl, tous deux domiciliés ______, appelants d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 14 mars 2017, comparant par M

e
 Damien BLANC, 

avocat, place de l'Octroi 15, case postale 1007, 1227 Carouge GE, en l'étude duquel ils 

font élection de domicile,  

et 

Madame C______, intimée, comparant par Me Mike HORNUNG, avocat, place du 
Bourg-de-Four 9, 1204 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 

 

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C/13953/2016 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/241/2017 du 14 mars 2017, communiqué aux parties par pli 
du 16 mars 2017, le Tribunal des baux et loyers a débouté B______ Sàrl et 

A______ de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

 Les premiers juges ont considéré que C______, bailleresse principale, n'était pas 

dotée de la légitimation passive, n'étant pas liée juridiquement avec B______ Sàrl 

et A______, sous-locataires. En outre, le principe de la transparence 

("Durchgriff") invoqué par ces derniers n'était pas applicable, aucun indice ne 

permettant de conclure à une dépendance juridique et/ou économique, voire à une 

identité de personnes entre la bailleresse principale et la société D______ INC, 

sous-bailleresse. 

B. a. Par acte adressé le 28 avril 2017 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ Sàrl (ci-après également : les sous-locataires) forment appel contre ce 

jugement, dont ils sollicitent l'annulation.  

 Ils concluent, principalement, au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers 

pour ouvrir les enquêtes et, subsidiairement, à ce que la légitimation passive de 

C______ soit constatée, à la nullité du loyer fixé par le contrat de bail du 15 

janvier 2010, à la fixation du loyer mensuel depuis le 15 janvier 2010 et à ce que 

C______ soit condamnée à rembourser le trop-perçu de loyer. 

 Les sous-locataires font grief aux premiers juges d'avoir constaté inexactement les 

faits et violé leur droit d'être entendus et le principe de la transparence 

("Durchgriff"). 

 b. C______ (ci-après également : la bailleresse) conclut, au fond, au rejet de 
l'appel et à la confirmation du jugement. 

 Elle produit à l'appui de sa réponse trois pièces nouvelles, à savoir l'arrêt de la 

Cour de justice du _____ 2017 dans la cause C/1______, l'arrêt du Tribunal 

fédéral 9______ du _____ 2017 et le jugement du Tribunal JTBL/2______ du 

_____ 2016 dans cette même cause. 

 c. Par réplique du 27 juin 2017, les sous-locataires allèguent des faits nouveaux et 
produisent des pièces nouvelles relatives à des immeubles de la sœur de l'intimée, 
E______, à savoir un extrait du Registre foncier daté du 27 juin 2017 (pièce n° 

29), un contrat de bail avec avis de fixation du loyer initial du 29 janvier 2017 

(pièces n° 30 et 31), un état locatif au 31 mai 2010 de la régie (pièce n° 32) et une 

requête formée devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers 

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du 26 juin 2017 (ci-après : la Commission) (pièce n° 33). Pour le surplus, ils 

persistent dans leurs conclusions.  

 d. Par duplique du 13 juillet 2017, l'intimée conclut à l'irrecevabilité des faits 
nouvellement allégués et des pièces nouvelles produites et persiste, pour le 

surplus, dans ses conclusions. 

 e. Les parties ont été avisées le 10 août 2017 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger.  

C. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 

 a. C______ est propriétaire de l'immeuble sis rue F______ 78 au ______ (GE). Sa 
sœur, E______ est propriétaire de l'immeuble voisin sis rue F______ 80, les deux 
immeubles formant un tout. 

 b. Un préavis favorable du Département des constructions et des technologies de 
l'information (ci-après : le DCTI), APA 3______ du ______ 2010, a été délivré à 

C______, afin de rénover un appartement de cinq pièces au XXXX
ème

 étage de 

l'immeuble dont elle est propriétaire. 

 L'une des conditions de ce préavis était que le loyer devait rester fixé, après 

travaux, à 24'000 fr. par an pendant une période de trois ans à compter de la fin 

des travaux et de la remise en location de l'appartement. 

 c. A une date indéterminée, la propriétaire a loué l'appartement à la société 
D______ INC, laquelle a son siège social au Canada. 

 d. L'administratrice de cette société est E______ et son actionnaire majoritaire est 
la fondation F______. Cette dernière est domiciliée au ______ et présidée par 

G______, père de C______ et E______. 

 e. C______ n'apparaît ni dans le Registre du commerce canadien de la société 
D______ INC, ni dans l'acte constitutif de la fondation F______.  

 f. En date du 15 janvier 2010, D______ INC, sous-bailleresse, et H______ SA 
ainsi que A______, sous-locataires conjointement et solidairement responsables, 

ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location de l'appartement 

susmentionné. 

 g. Le sous-bail a été conclu pour une durée déterminée (terme fixe) d'un an et 
quinze jours, du 15 janvier 2010 au 31 janvier 2011, et le loyer annuel, charges 

non comprises, a été fixé par le contrat à 24'000 fr.  

 h. Par autorisation de construire du ______ 2010, le DCTI a confirmé son préavis 
favorable du ______ 2010. 

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 i. Par avenant du 13 janvier 2011 entre D______ INC et H______ SA ainsi que 
A______, le contrat a été reconduit pour une période de cinq ans, soit jusqu'au 31 

janvier 2016. 

 j. Par un second avenant du 15 mars 2012, le sous-bail s'est poursuivi aux noms 
de B______ Sàrl et A______, sous-locataires conjointement et solidairement 

responsables.  

 k. Un préavis favorable du DCTI, APA 4______ du ______ 2011, a été délivré à 
C______ pour remplacer les fenêtres de l'immeuble. 

 L'une des conditions de ce préavis était que les travaux ne devaient avoir aucune 

influence sur les loyers des logements. 

 l. Par requête du 12 juillet 2016, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission du 5 septembre 2016 et portée devant le Tribunal le 5 octobre 2016, 

les sous-locataires ont conclu à la constatation de la nullité du loyer, à ce que le 

Tribunal fixe celui-ci et à la condamnation de la bailleresse à lui reverser le trop-

perçu de loyer. 

 A l'appui de leurs conclusions, les sous-locataires ont indiqué que l'avis de 

fixation du loyer initial ne mentionnait pas qu'il s'agissait d'une sous-location, ni le 

nom du sous-locataire précédent. L'avis faisait mention d'un appartement de cinq 

pièces, alors qu'il comprenait 4,5 pièces. Enfin, il ressortait de l'état locatif produit 

que le loyer annuel principal pour l'appartement était de 19'200 fr., charges 

comprises, soit 17'640 fr. hors charges, ce qui représentait une différence de 

36.5% avec le sous-loyer. 

 Les sous-locataires ont également allégué que la société D______ INC ne payait 

d'impôts ni au Québec, ni à Genève et qu'elle ne possédait aucun bureau et/ou 

employé. 

 m. Dans sa réponse du 17 novembre 2016, la bailleresse a conclu au déboutement 
des sous-locataires de leur demande. Elle a soutenu qu'elle n'était pas la 

bailleresse du contrat en cause, même en application de la jurisprudence relative 

au principe de la transparence ("Durchgriff"), du fait qu'elle n'était ni actionnaire, 

ni administratrice de la société D______ INC et que son nom n'apparaissait pas 

parmi les membres fondateurs de la fondation F______. 

 n. A l'audience du 24 janvier 2017 du Tribunal, la bailleresse a déposé des pièces 
complémentaires, soit l'état du compte des sous-locataires démontrant que le sous-

loyer n'était plus réglé à cette époque et l'avis de taxation de D______ INC portant 

sur l'année 2011. Elle a sollicité que le Tribunal tranche préalablement la question 

de sa légitimation passive et rappelé que les sous-locataires avaient déjà intenté 

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une action à l'encontre de la sous-bailleresse, D______ INC, sans poursuivre la 

procédure devant le Tribunal à la suite de l'échec de conciliation. 

 A l'occasion des premières plaidoiries, les sous-locataires ne se sont pas opposés à 

ce que la question de la légitimation passive soit tranchée préalablement. 

Néanmoins, ils ont précisé que si le contrat de bail à loyer avait bien été établi au 

nom de D______ INC, il s'agissait d'un montage juridique non conforme à la 

réalité. Ils sollicitaient en conséquence l'application du principe de la transparence 

("Durchgriff") ainsi que des mesures d'instruction permettant d'éclaircir la 

situation. 

 La bailleresse a rappelé que les sous-locataires ne payaient plus leur loyer et 

qu'une procédure en évacuation était en cours. Il n'était pas contesté que la 

fondation F______ appartenait à G______, son but étant notamment d'attribuer 

des immeubles aux membres de sa famille. Elle a dès lors persisté à ce que la 

question de la légitimité passive soit tranchée préalablement. Subsidiairement, elle 

a conclu à l'irrecevabilité de la demande car déposée hors délai et, si la demande 

devait être admise, à son rejet. 

 Les parties ont ensuite été interrogées. 

 A______ a affirmé ne pas sous-louer à son tour l'appartement en question. Il a 

expliqué que le logement était destiné à son fils, mais qu'il était vide depuis 2015. 

Avant cela, la société B______ Sàrl le mettait à disposition de son employée. 

L'appartement était encore rempli d'ordinateurs et ne pouvait pas être remis en 

location en l'état. G______ lui avait proposé cet appartement dans le cadre de 

travaux de grande ampleur à mener dans l'immeuble, B______ Sàrl ayant été 

mandatée pour le désamiantage. 

 C______ a déclaré que la gestion de l'immeuble avait été confiée à la régie 

I______, mais que son père intervenait le plus souvent auprès de cette dernière. 

Elle louait des appartements à la société D______ INC, mais n'en faisait pas 

personnellement partie. Elle ignorait qui dirigeait ou qui avait créé cette société. 

Elle n'avait pas personnellement participé aux démarches administratives relatives 

à la rénovation de l'immeuble. Il s'agissait de son nom, mais de la signature de son 

père. Elle n'avait aucun lien avec la fondation F______. 

 o. Par ordonnance du 30 janvier 2017, le Tribunal a rejeté les actes d'instruction 
sollicités par les sous-locataires, à savoir l'audition des représentants de la régie en 

charge de la gestion de l'immeuble, des membres du conseil de fondation de 

F______, d'anciens locataires et du père de l'intimée, la cause étant en état d'être 

jugée par une appréciation anticipée des preuves. Cela fait, il a remis la cause à 

plaider sur la question de la légitimation passive de la bailleresse. 

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 p. Dans leurs écritures du 24 février 2017, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions et la cause a été gardée à juger. 

 q. Parallèlement à la présente procédure, D______ INC a, à la suite d'une vaine 
mise en demeure et de la résiliation du bail pour défaut de paiement, saisi le 

Tribunal d'une requête en évacuation, assortie de mesures d'exécution directes du 

jugement d'évacuation. 

 Par jugement JTBL/2______ dans la cause C/1______ du _____ 2016, le Tribunal 

a condamné B______ Sàrl et A______ à évacuer les locaux en cause, D______ 

INC étant par ailleurs autorisée à requérir l'évacuation des locataires dès l'entrée 

en force du jugement. 

 Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour de justice ACJC/5______ du 

______ 2017 et le Tribunal fédéral n'est pas entré en matière sur le recours contre 

cet arrêt par décision du _____ 2017 (9______). 

 Le 12 avril 2017, le Tribunal a déclaré exécutoire le jugement du 19 octobre 2017. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 

 La valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer 

initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par l'appelant, sans 

les charges, multiplié par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 

 1.2 En l'espèce, les appelants ont estimé la valeur litigieuse au minimum à 
31'800 fr. (5 ans x 6'360 fr.), calculée d'après la différence des loyers indiqués au 

DCTI dans les APA 3______ et APA 4______ sur la durée du bail à loyer, étant 

précisé que l'intimée ne l'a pas contestée.  

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 A teneur des mêmes paramètres, la Cour retient que la valeur litigieuse s'élève à 

plus de 41'340 fr. (6,5 ans x 6'360 fr.), de sorte qu'elle est supérieure à 10'000 fr. 

et la voie de l'appel est ainsi ouverte. 

 1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 

être jointe au dossier. 

 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 

131, 145 al. 1 let. a et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2

ème
 éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 

Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 

p. 349 ss, n. 121). 

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad  

art. 317 CPC). 

 2.2 En l'espèce, à l'appui de sa réponse, l'intimée a produit trois pièces nouvelles. 
L'arrêt de la Cour de justice du ______ 2017 dans la cause C/1______ et l'arrêt du 

Tribunal fédéral 9______ du ______ 2017 sont recevables, dans la mesure où ils 

sont postérieurs au 24 février 2017, date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à 

juger. 

 Le jugement du Tribunal JTBL/2______ du ______ 2016 dans la cause 

C/1______ produit par l'intimée est certes antérieur à cette date, mais avait déjà 

été produit devant le Tribunal sous pièce 4 par la bailleresse. De plus, la mention 

exécutoire, figurant sur la dernière page de ce jugement, a été apposée en date du 

12 avril 2017, soit postérieurement au 24 février 2017, de sorte que le jugement 

nouvellement produit muni de la mention est également recevable. 

 La pièce 29 produite par les appelants à l'appui de leur réplique, à savoir l'extrait 

du Registre foncier de la rue F______  à Genève, est recevable, du fait qu'il s'agit 

d'un fait notoire. Les pièces n° 30 à 32 produites par les appelants sont 

irrecevables, car antérieures au 24 février 2017 et ces derniers n'ont pas expliqué 

en quoi ils auraient été empêchés de les produire déjà devant le Tribunal. Enfin, la 

pièce nouvellement produite n° 33 est recevable, en tant qu'il s'agit d'une requête 

formée postérieurement au 24 février 2017. 

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3. 3.1 Les appelants font griefs aux premiers juges d'avoir constaté inexactement les 
faits et violé leur droit d'être entendus en refusant d'ouvrir les enquêtes et en 

n'expliquant pas en quoi les faits allégués et les offres de preuve étaient 

inadéquats ou non pertinents. Ils soutiennent que ces griefs les ont empêchés de 

démontrer que l'intimée exerce une domination économique sur la société 

D______ INC. En effet, selon eux, l'intimée a par exemple été en mesure 

d'ordonner à cette société de conclure avec les appelants un contrat de bail à loyer 

portant sur un autre appartement de son immeuble. De plus, elle a spontanément 

versé à la procédure le bordereau d'impôt pour l'année 2011 de ladite société, alors 

qu'elle prétend n'avoir aucun lien avec elle. Enfin, le loyer indiqué dans le cadre 

des deux demandes d'autorisation de construire en procédure accélérée n'est pas 

correct, du fait que dans la première, il était indiqué que le loyer s'élevait à 

24'000 fr. et que, dans la seconde, il découlait que le loyer principal s'élevait à 

17'640 fr. 

 3.2 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 

proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 CPC). 

 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst), en particulier, 

le droit pour le justiciable de fournir des preuves quant aux faits de nature à 

influer sur le sort de la décision (ATF 132 V 368 consid. 3.1 et les références 

citées). L'autorité a l'obligation, sous l'angle du droit d'être entendu, de donner 

suite aux offres de preuves présentées en temps utile et dans les formes requises, à 

moins qu'elles ne soient manifestement inaptes à apporter la preuve ou qu'il 

s'agisse de prouver un fait sans pertinence (cf. ATF 131 I 153 consid. 3; 124 I 241 

consid. 2, JdT 2000 I 130; 121 I 306 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 

5A_403/2007 du 25 octobre 2007 consid. 3.1). 

 Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 

manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 

ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et réf. citées). 

 3.3 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir 
pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la 

contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour 

répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les 

motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que 

l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 

connaissance de cause (ATF 135 III 513 consid. 3.6.5 et 134 I 83 consid. 4.1). 

L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits mais peut se 

limiter à ceux qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF 124 II 146 

consid. 2 p. 149). Ainsi, les parties doivent pouvoir connaître les éléments de fait 

http://justice.geneve.ch/perl/decis/132%20V%20368
http://justice.geneve.ch/perl/decis/131%20I%20153
http://justice.geneve.ch/perl/decis/124%20I%20241
http://justice.geneve.ch/perl/decis/2000%20I%20130
http://justice.geneve.ch/perl/decis/121%20I%20306
http://justice.geneve.ch/perl/decis/5A_403/2007
http://justice.geneve.ch/perl/decis/4A_452/2013
http://justice.geneve.ch/perl/decis/135%20III%20513
http://justice.geneve.ch/perl/decis/134%20I%2083
http://justice.geneve.ch/perl/decis/124%20II%20146

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et de droit retenus par le juge pour arriver au dispositif (TAPPY, Code de 

procédure civile commenté, Bâle, 2011, n. 7 ad art. 238 CPC). 

 3.4 En l'espèce, c'est à raison que les premiers juges ont considéré que la cause 
était en état d'être jugée par une appréciation anticipée des preuves, les preuves et 

les faits de nature à influer sur le sort de la décision étant produites, 

respectivement établis. Il en découle que les fait indiqués par les appelants et non 

retenus par le Tribunal ne sont pas pertinents et les moyens de preuve proposés ne 

sont pas adéquats, ceux-ci n'étant pas de nature à ébranler la conviction du 

Tribunal sur la base des éléments déjà recueillis. 

 En effet, les faits et les actes d'instruction requis par les appelants ne permettront 

pas d'arriver à la conclusion que l'intimée exerce une domination économique 

et/ou juridique sur la société D______ INC. Le Tribunal a retenu que l'intimée 

avait versé à la procédure le bordereau de taxation définitive de cette société pour 

l'année 2011. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, par exemple, 

l'inexactitude éventuelle des loyers indiqués dans le cadre des deux demandes 

d'autorisation en procédure accélérée ou encore le fait non établi par les appelants 

que l'intimée ait été en mesure d'ordonner à cette société de conclure avec ces 

derniers un contrat de bail à loyer portant sur un autre appartement de son 

immeuble, ne sont pas des éléments de nature à remettre en cause la conviction de 

la Cour au sujet de l'absence de légitimation passive de l'intimée et ce, au vu des 

étroites relations entre les différents intervenants qui ne sauraient toutefois avoir 

pour conséquence d'appliquer le principe de la transparence dans ce cas d'espèce 

(cf. chiffre 4.4 ci-après). 

 La motivation du Tribunal au sujet du refus d'administrer les preuves proposées 

par les appelants est suffisante. L'ordonnance du Tribunal du 30 janvier 2017, 

rejetant ces actes d'instruction, a détaillé expressément quels étaient ces actes, à 

savoir l'audition des représentants de la régie en charge de la gestion de 

l'immeuble, des membres du conseil de fondation de F______, d'anciens 

locataires et du père de l'intimée, et a indiqué brièvement les raisons de ce rejet.  

 Le Tribunal a donc mentionné dans ladite ordonnance les motifs et les éléments 

pertinents de fait et de droit qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision. 

En outre, le Tribunal n'avait pas besoin de reprendre ceux-ci dans le cadre du 

jugement querellé, dès lors que dans leur plaidoirie finale du 24 février 2017 sur 

la légitimation passive de l'intimée, les appelants n'ont pas persisté à conclure 

expressément à des actes d'instruction particuliers. Enfin, les appelants ont été à 

même de comprendre les tenants et les aboutissants de la décision du Tribunal sur 

ce point, dans la mesure où ils l'ont contestée utilement. 

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 En conclusion, le droit d'être entendus des appelants n'a pas été violé et les faits 

ont été constatés de manière exacte. Le jugement querellé sera donc confirmé sur 

ce point. 

4. 4.1 Les appelants font griefs aux premiers juges d'avoir violé le principe de la 
transparence ("Durchgriff"). 

 Ils soutiennent que l'intimée contrôle la société D______ INC notamment par le 

biais de relations familiales. C'est par exemple, selon eux, le père de l'intimée, qui 

s'occupe généralement de la gestion de l'immeuble de celle-ci, notamment dans le 

cadre des procédures d'autorisation de construire. L'intimée a été à même de 

produire des documents fiscaux relatifs à cette société. La sous-location de 

l'appartement en question à D______ INC aurait pu permettre au DCTI de fixer 

un montant du loyer après travaux plus élevé de ce qu'il aurait dû être 

conformément à la loi. Enfin, le loyer versé par les sous-locataires reviendrait 

directement à l'intimée. Le mécanisme de la sous-location serait donc utilisé 

abusivement.   

 4.2 Lors d'une sous-location, le locataire et le sous-locataire sont liés par un 
contrat auquel s'appliquent les art. 253 et suivants CO. La sous-location est un 

contrat de bail à part entière, indépendant du bail principal, auquel il vient se 

superposer. La sous-location n'engendre aucun rapport juridique entre le bailleur 

et le sous-locataire (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 566 et 579). 

 4.3 Selon la théorie de la transparence, on ne peut pas s'en tenir dans tous les cas à 
l'existence formelle de deux personnes juridiquement distinctes lorsque tout l'actif 

ou la quasi-totalité de l'actif d'une société anonyme appartient soit directement, 

soit par personnes interposées, à une même personne, physique ou morale; malgré 

la dualité de personnes à la forme, il n'existe en réalité pas deux entités 

indépendantes, du moment que la société est un simple instrument dans la main de 

son auteur, lequel, économiquement, ne fait qu'un avec elle. On doit dès lors 

admettre, à certains égards, conformément à la réalité économique, qu'il y a 

identité de personnes et que les rapports de droit liant l'un lient également l'autre. 

Ce sera le cas chaque fois que le fait d'invoquer la dualité des sujets constitue un 

abus de droit ou a pour effet une atteinte manifeste à des intérêts légitimes. Ainsi, 

l'indépendance juridique entre l'actionnaire unique et la société anonyme ne peut 

pas être invoquée dans un but qui ne mérite pas la protection de la loi, comme par 

exemple pour éluder un contrat, une prohibition de concurrence ou encore pour 

contourner une interdiction (arrêts du Tribunal fédéral 4A_417/2011 du 

30 novembre 2011 consid. 2.3; 4A_58/2011 du 17 juin 2011 consid. 2.4.1; 

4A_384/2008 du 9 décembre 2008 consid. 4.1 in SJ 2009 I p. 424; 5A_175/2010 

du 25 mai 2010 consid. 3.3.4; 4C.15/2004 du 12 mai 2004 consid. 5.2; ATF 112 II 

503 consid. 3b). 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=7&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=durchgriff&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F112-II-503%3Afr&number_of_ranks=0#page503
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C/13953/2016 

 L'application du principe de la transparence suppose donc, tout d'abord, qu'il y ait 

identité des personnes, conformément à la réalité économique, ou, en tout cas, la 

domination économique d'un sujet de droit sur l'autre. Il faut ensuite que la dualité 

soit invoquée de manière abusive, c'est-à-dire pour en tirer un avantage injustifié 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_417/2011 du 30 novembre 2011 consid. 2.3; 

4A_58/2011 du 17 juin 2011 consid. 2.4.1; 4C.231/1997 du 15 septembre 1998 

consid. 2b). 

 La mainmise d'une personne juridique sur une société anonyme ne se traduit pas 

nécessairement par la possession de l'ensemble ou de la majorité des actions de 

cette société. D'autres formes de dépendance sont envisageables, notamment au 

travers de relations familiales ou amicales (arrêt du Tribunal fédéral 5P.127/2003 

du 4 juillet 2003 consid. 2.2; SJ 2009 I p. 425). 

 Il convient encore de préciser que le principe de la transparence ne peut avoir 

d'effet que dans un cas particulier, mettant en jeu une norme juridique spécifique; 

il ne conduit pas à une suppression générale de la personnalité (DRUEY/VOGEL, 

Das Schweizerische Konzernrecht in der Praxis der Gerichte, 1999, p. 75; SJ 2009 

I p. 425). 

 4.4 En l'espèce, le Tribunal a considéré à raison que le principe de "Durchgriff" 
invoqué par les appelants n'était pas applicable dans ce cas d'espèce, aucun indice 

ne permettant de conclure à une dépendance juridique et/ou économique, voire à 

une identité de personne entre l'intimée et la société D______ INC. 

 En effet, comme relevé à juste titre par les premiers juges, l'intimée n'a pas de 

fonction ni dans cette société, ni auprès de son actionnaire majoritaire, la 

fondation F______.  

 Cela étant, le fait que le père de l'intimée, président de la fondation F______, a 

procédé à des actes d'administration relatifs à l'immeuble de celle-ci, ne permet 

pas à lui seul d'arriver à la conclusion que l'intimée exerce une domination 

économique sur la société D______ INC. Il en est de même de la production par 

l'intimée des documents fiscaux relatifs à cette dernière société. Les relations 

familiales de l'intimée ne sous-entendent pas non plus que le loyer versé par les 

appelants reviendrait directement en faveur de l'intimée, contrairement à ce que 

ces derniers soutiennent.   

 Les appelants ont également échoué à démontrer l'existence, dans le cas d'espèce, 

d'un abus de droit, notamment dans l'utilisation de l'instrument juridique de la 

sous-location. 

 En conclusion et dans ce cas, les appelants n'ont pas établi que l'intimée et la 

société D______ INC ne font qu'un, ni que l'intimé contrôle celle-ci juridiquement 

et/ou économiquement, comme ils le soutiennent.  

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C/13953/2016 

 Ce grief des appelants est donc infondé.  

 4.5 En conséquence, le jugement querellé sera confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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C/13953/2016 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 28 avril 2017 par A______ et B______ Sàrl contre 

le jugement JTBL/241/2017 rendu le 14 mars 2017 par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/13953/2016-9-OSL. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Monsieur Thierry 

STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr. cf. consid. 1.2.