# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ecbe3324-158d-5660-baf3-febd8c654c16
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 23.05.2007  VB.2006.00278
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2006-00278_2007-05-23.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2006.00278	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 23.05.2007
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung für ein Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage.

Zonenkonformität. Einordnung. Verletzung des Grenzabstands. Grenzbaute.

Die Vereinbarkeit eines Betriebes mit dem Zonenzweck muss zusätzlich aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise geprüft werden. Ein Betrieb muss daher auch von seiner raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passen (E. 4.3).

Was das Volumen der geplanten Baute sowie die Ausnützung des Baugrundstücks anbelangt, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens nur in Ausnahmefällen verlangt werden, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist (E. 5.3). 

Die baulichen Erleichterungen für Besondere Gebäude sind primär nur anwendbar, wenn ein selbständiges, freistehendes Gebäude in Frage steht. Ist ein solches Gebäude an ein Hauptgebäude angebaut, muss es optisch und funktionell als selbständig wahrnehmbar sein (E. 9.2). 

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG
BESONDERES GEBÄUDE
EINORDNUNG
GRENZABSTAND
GRENZBAU
RAMPE
RAMPENNEIGUNG
ZONENKONFORMITÄT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 49 Abs. III PBG
§ 52 Abs. I PBG
§ 238 PBG
§ 269 PBG
§ 273 PBG
§ 287 PBG
§ 321 PBG
Art./§ 31 BZO Uster
Art./§ 50 BZO Uster

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2006.00278

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 23. Mai 2007

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Ersatzrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtssekretär Martin Knüsel   

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A,  

 

1.2  B,  

 

2.1  C,  

 

2.2  D,  

 

3.1  E,  

 

3.2  F,  

 

4.1  G,  

 

4.2  H,  

 

alle vertreten durch RA I,

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

1.    J, vertreten durch RA K,

 

2.    Stadtrat Uster, vertreten
durch RA L, 

Beschwerdegegner,

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Mit Beschluss vom 13. Dezember 2005 erteilte der
Stadtrat Uster J die Baubewilligung für die Erstellung eines Wohn- und
Geschäftshauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der N-Strasse in Uster.

II.  

Den gegen diese Bewilligung erhobenen Rekurs der Nachbarn
A und B, C und D, E und F sowie G und H wies die Baurekurskommission III am
24. Mai 2006 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 28. Juni 2006 beantragten die
obengenannten Nachbarn dem Verwaltungsgericht, es seien der Rekursentscheid
sowie die Baubewilligung aufzuheben; eventuell sei die Baubewilligung mit der
Auflage zu ergänzen, wonach das Abbiegen vom Baugrundstück nach Südosten in die
N-Strasse untersagt ist; subeventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Bauherrschaft. In formeller Hinsicht stellten die Beschwerdeführenden den
Antrag auf Durchführung eines Augenscheins.

Die Vorinstanz stellte am 14. Juli 2006 den Antrag,
es sei die Beschwerde abzuweisen. Der Bauherr (Beschwerdegegner 1) beantragte
mit Eingabe vom 14. September 2006 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.
Schliesslich schloss auch der Stadtrat Uster (Beschwerdegegner 2) mit Eingabe
vom 15. September 2006 auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter
Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer.

Mit Eingabe vom 27. Oktober 2006 liessen sich die
Beschwerdeführenden unaufgefordert zur Beschwerdeantwort der Bauherrschaft
vernehmen.

Nach Beizug des Protokolls des Rekursverfahrens
R3.2004.00040 wurde den Parteien mit Präsidialverfügung vom 23. November
2006 Gelegenheit gegeben, zur Aktenergänzung Stellung zu nehmen. Die
Stellungnahme des Bauherrn erfolgte am 22. Dezember 2006, diejenige der
Beschwerdeführenden am 16. Januar 2007.

Auf die Vorbringen der Parteien und die Ausführungen der
Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug
genommen.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) für die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen
zuständig. Die im Rekursverfahren unterlegenen Beschwerdeführenden sind als
Eigentümer von unmittelbar an das Baugrundstück angrenzenden oder sich in
rechtsgenügender räumlicher Beziehungsnähe zum Baugrundstück befindenden
Parzellen unbestrittenermassen zur Beschwerde berechtigt. Auf das form- und
fristgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.

2.  

Das in der Wohnzone W2/40 gemäss Art. 31 der Bauordnung der
Stadt Uster vom 9. März 1998 (BZO) liegende Baugrundstück Kat.-Nr. 5358
soll mit einem Wohn- und Geschäftshaus mit Unterniveaugarage für 6
Personenwagen überbaut werden. Die geplante Neubaute soll neben der Tiefgarage
im Untergeschoss ein Ladenlokal im Erdgeschoss (mit dazugehörigen Lagerräumen)
sowie zwei Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss beinhalten. Im
Baugesuch ist die Nutzung des Ladenlokals noch nicht konkretisiert. Wie den Erwägungen
der Baubewilligung zu entnehmen ist, sind die kommunale Baubehörde sowie auch die
Vorinstanz und die Parteien davon ausgegangen, dass im Erdgeschoss ein Blumenladen
realisiert werden soll. Die Beschwerdeführenden bemängeln neben der Zonenkonformität
des geplanten Blumenladens die Einordnung des Gebäudes in die bauliche
Umgebung. Ihre Einwände richten sich im Weiteren gegen die Ausfahrt aus der
Unterniveaugarage in die N-Strasse (Verletzung der
Verkehrssicherheitsverordnung), das Gefälle der Zufahrtsrampe, die Qualifikation
des als "Anlieferung/Lager" bezeichneten Raums als Besonderes Gebäude
sowie schliesslich gegen den als Grenzbaute bewilligten Gebäudeteil an der
südöstlichen Grenze des Baugrundstücks.

3.  

3.1  In
formeller Hinsicht machen die Beschwerdeführenden vorab geltend, die Vorinstanz
habe unzulässigerweise auf einen Augenschein verzichtet und damit den massgeblichen
Sachverhalt, insbesondere hinsichtlich der Frage der befriedigenden Einordnung
des Bauvorhabens in die Umgebung sowie der Verkehrssicherheit, unzureichend geklärt.
Sie beantragen aus diesem Grunde die Durchführung eines Augenscheins durch das
Gericht.

Die Vorinstanz hat den Antrag auf Durchführung eines
Augenscheins mit der Begründung abgewiesen, die massgeblichen örtlichen
Verhältnisse seien ihr aus dem in den vorhergegangenen, dasselbe Bauvorhaben
betreffenden Rekursverfahren durchgeführten Augenschein der Kommission bestens
bekannt.

3.2  Nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts können die bei einem ordnungsgemäss
durchgeführten Augenschein gewonnenen Kenntnisse der Örtlichkeiten auch bei
einem späteren Rechtsgang verwendet werden; ein zweiter Augenschein vor dem
Neuentscheid ist nicht notwendig (RB 1981 Nr. 2). Dies setzt allerdings voraus,
dass sich alle wesentlichen, anlässlich des Augenscheins gewonnenen Eindrücke
und gemachten Feststellungen aus den Akten ergeben (Alfred Kölz/Jürg
Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 2.A., Zürich 1999, § 7 N. 45).

3.3  Die
Baurekurskommission III hat im Rahmen der Rekursverfahren R3.2004.00040,
R3.2004.00042, R3.2004.00045, R3.2004.00049, R3.2004.00050, R3.2004.00051,
R3.2004.00053 und R3.2004.00054, welche die im vorliegenden Verfahren Beschwerdeführenden
sowie ein praktisch identisches Bauvorhaben auf dem streitbetroffenen Grundstück
betrafen, am 11. November 2004 einen Augenschein durchgeführt. Dass sich
die bauliche Umgebung seither entscheidend geändert habe, wird nicht geltend
gemacht, und die Gestaltung der Neubaute ergibt sich ohnehin nur aus den bei
den Akten liegenden Plänen. Die Baurekurskommission hat deshalb im Grundsatz
zulässigerweise auf einen erneuten Augenschein verzichtet, der nur eine
formelle Wiederholung bedeutet und nichts Neues zur Feststellung des
massgeblichen Sachverhalts hätte beitragen können.

Allerdings hätte der Verzicht auf einen Augenschein im
neuen Rekursverfahren den Beizug mindestens des Protokolls des früheren
Verfahrens erfordert, was unterblieben ist. Das Verwaltungsgericht hat den
Mangel durch den Beizug dieses Protokolls behoben und den Parteien Gelegenheit
gegeben, zu dieser Aktenergänzung Stellung zu nehmen. Eine Rückweisung der
Sache an die Vorinstanz aufgrund dieses Verfahrensfehlers ist daher nicht erforderlich.

4.  

4.1  Die
Beschwerdeführenden bemängeln zunächst die Zonenkonformität des geplanten
Ladenlokals (Blumenladen). Wie bereits im Rekursverfahren machen sie im Wesentlichen
geltend, bei der Wohnzone W2 handle es sich um eine Wohnzone ohne
Gewerbeerleichterung. Gemäss Art. 31 BZO seien daher nur nicht störende
Nutzungen für Arbeitszwecke zulässig. Im Umkreis von 200 m befänden sich
ausschliesslich zweigeschossige Wohnliegenschaften. Es handle sich um ein
absolut ruhiges Quartier ohne Gewerbebetriebe. § 52 Abs. 1 PBG
verlange, dass Arbeitsräume in Wohnzonen in einem angemessenen Verhältnis zur
Wohnfläche auf dem Baugrundstück stünden. Dieses – parzellenbezogen zu betrachtende
– Verhältnis sei vorliegend nicht gewahrt. (Die Beschwerdeführenden errechnen
ein Verhältnis von 165 m2 gewerblich genutzter Fläche gegenüber 120
m2 Wohnfläche.) Ausserdem handle es sich beim projektierten
Blumenladen um einen störenden Betrieb, welcher dem Quartierzweck widerspreche.
Es bestehe kein Bedürfnis der Quartierbewohner, an der N-Strasse Blumen
einkaufen zu können, zumal in einer Entfernung von rund 200 m bereits seit
Jahren ein Blumenladen bestehe. Es handle sich ausserdem nicht um ein stilles
Gewerbe. Es sei einerseits mit Kundenverkehr zu rechnen. Ausserdem sei die geplante
Zufahrt zu "Anlieferung/Lager" so dimensioniert, dass An- und
Auslieferungen mit Lastwagen möglich seien. Betrachte man die gewerbliche
Fläche unter Berücksichtigung des Anlieferungsraumes, so müsse davon
ausgegangen werden, dass nicht ein kleiner Blumenladen, sondern ein
überregionaler Grosshandel betrieben werden solle, welcher entsprechende
Immissionen hervorrufen werde.

4.2  Wohnzonen
sind in erster Linie für Wohnbauten bestimmt; dieser Nutzweise zugerechnet
werden Arbeitsräume, die mit einer Wohnung zusammenhängen und in einem angemessenen
Verhältnis zur eigentlichen Wohnfläche stehen (§ 52 Abs. 1 PBG). Andere
Nutzungsweisen können durch die Bau- und Zonenordnung beschränkt oder ganz
untersagt werden. Gemäss Art. 31 BZO sind in Wohnzonen nicht störende
Nutzungen für Arbeitszwecke zulässig. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt,
will der kommunale Gesetzgeber den Begriff "Nutzungen für
Arbeitszwecke" umfassend verstanden haben; jede Art von
Arbeitsplatznutzung (Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe, etc.)
soll grundsätzlich zulässig sein (vgl. Bemerkung zu Art. 31 resp. Art. 33
BZO). Der Vorinstanz ist ferner darin beizupflichten, dass sich die Auffassung
der Beschwerdeführenden, wonach in den einzelnen Gebäuden die Wohnfläche
gegenüber der gewerblich genutzten Fläche in einem angemessenen Verhältnis
stehen, d.h. die Wohnfläche deutlich überwiegen müsse, weder aus dem Planungs-
und Baugesetz noch aus der kommunalen Bauordnung ergibt oder ableiten lässt. In
§ 52 Abs. 1 PBG wird festgelegt, welche Nutzungsarten als Wohnnutzung
gelten. Lediglich in diesem Zusammenhang wird auf das Verhältnis Wohn- zu
Arbeitsfläche abgestellt. Dass das Ladenlokal und die damit verbundenen
Räumlichkeiten keine Wohnnutzung darstellen und auch nicht als solche gelten
können, ist unbestritten. Art. 31 BZO lässt nicht störende Nutzungen für
Arbeitszwecke in Wohnzonen ausdrücklich zu. Dass für die Zulässigkeit ein
bestimmtes Verhältnis zwischen Wohn- und Arbeitsfläche bestehen müsse, dafür
enthält die Bauordnungsbestimmung keinerlei Anhaltspunkte. Damit ist der
Baurekurskommission darin beizupflichten, dass dem Ladenlokal und insbesondere
dem Blumenladen die Zonenkonformität nicht zum vornherein abgesprochen werden
kann.

4.3  Die
Vereinbarkeit eines Betriebes mit dem Zonenzweck muss zusätzlich aufgrund einer
funktionalen Betrachtungsweise geprüft werden. Ein Betrieb muss daher auch von
seiner raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine bestimmte Zone passen (BEZ
1997 Nr. 1, Erw. 4; RB 1994 Nr. 73 mit weiteren Hinweisen). Auch
diesbezüglich ist den zutreffenden Erwägungen der Baurekurskommission III
beizupflichten. Es kann nicht gesagt werden, dass ein Blumenladen dem Zweck
einer Wohnzone widerspreche. Ein Blumenladen erscheint geradezu als klassischer
Anwendungsfall eines mit der Wohnnutzung vereinbaren Detailhandelsbetriebes,
selbst wenn einzuräumen ist, dass bei einer Fläche des Ladenlokals von 82 m2
bereits ein etwas grösserer Laden betrieben werden kann. Die Angst vor einem "industriellen"
Blumengrosshandel, einer Nutzung, die klarerweise über die Deckung der
Bedürfnisse der ansässigen Wohnbevölkerung hinausgehen würde, erscheint jedoch
in der Tat als übertrieben. Ebenso die Befürchtung, mit einem Blumenladen sei
ein übermässiger Kunden- sowie Zu- und Auslieferverkehr verbunden. Zwar löst
ein Blumenladen sicherlich einen gewissen Kundenverkehr aus. Dieser ist jedoch
noch vergleichbar mit dem heute mit Wohnnutzung untrennbar verbundenen Privatverkehr.
Dass die Blumen mit Lastwagen angeliefert werden, erscheint nicht wahrscheinlich.
Mit der Vorinstanz ist jedoch darauf hinzuweisen, dass Anlieferungen mit jedem
Detailhandelsbetrieb verbunden sind und den Zweck einer Wohnzone nicht gefährden,
soweit es sich nicht um mehr als vereinzelte Lastwagenfahrten handelt.

Wie der Vertreter der örtlichen Baubehörde anlässlich des von
der Vorinstanz durchgeführten Augenscheins ausführte, wird ein Verkaufsladen
entsprechend dem vorliegenden strittigen Blumenladen gemäss langjähriger Praxis
der Baubewilligungsbehörde des Beschwerdegegners 2 in einer Wohnzone als
zonenkonform beurteilt. Nach dem Gesagten erscheint diese Praxis als zulässig.

5.  

5.1  Gemäss § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung und in ihren einzelnen
Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Nach
Absatz 2 derselben Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes
besondere Rücksicht zu nehmen.

Die Baurekurskommission hat die zu § 238 PBG
entwickelte Praxis grundsätzlich zutreffend dargestellt, sodass auf diese
Ausführungen verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28
Abs. 1 VRG). Bei der Anwendung dieser Bestimmung steht der kommunalen
Baubehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition
(§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der Überprüfung
eines Einordnungsentscheids der kommunalen Baubehörde Zurückhaltung
aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden
Sachumstände, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht
ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen Behörde setzen.
Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche
Ermessensausübung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20;
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, § 20 N. 19).

Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie eine für den
Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung des Sachverhalts
gerügt werden (§ 51 VRG). Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid
der kommunalen Behörde bestätigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend
gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der
erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der örtlichen Baubehörde
zustehenden Ermessensspielraums. Das Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich,
ob die Rekursinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als
vertretbar hat beurteilen dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende
Beurteilung der Gestaltung und Einordnung des Bauvorhabens vor, so
überschreitet es seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die
Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, Erw. 4, www.bger.ch).

5.2  Wie
bereits im Rekursverfahren bezeichnen die Beschwerdeführenden den geplanten
Baukörper als dominant und voluminös sowie als Fremdkörper in dem als homogen
zu beurteilenden baulichen Umfeld. Bemängelt werden insbesondere die
Dachgestaltung, welche eine stark störende Unruhe aufweise, die in Glas
gehaltene Nordwestfassade sowie die Erkeranbaute, welche das harmonische
Erscheinungsbild störe. Das geplante Gebäude stehe in einem krassen Missklang
zu den Einfamilienhäusern in der Umgebung. Das Baugrundstück wirke überlastet.

5.3  Was das
Volumen der geplanten Baute sowie die Ausnützung des Baugrundstücks anbelangt,
so hat die Baurekurskommission zutreffend erwogen, dass ein Verzicht auf die
Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens nur in Ausnahmefällen
verlangt werden kann, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar
und krass ist. Erforderlich ist in diesem Fall das Vorliegen wichtiger Gründe,
wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum
zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaftliche
Empfindlichkeit (vgl. VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, www.vgrzh.ch und
VB.2001.00273 in BEZ 2002 Nr. 18). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die
bestehende Überbauung erweckt zwar auf den ersten Blick den Eindruck einer
gewissen Einheitlichkeit. Deren Ursache ist allerdings einzig darin zu sehen,
dass die Häuser in derselben Zeitepoche errichtet wurden. Bei genauerer Betrachtung
zeigt sich, dass sehr wohl verschiedene Baustile vorhanden sind. Dass die
bestehende Bausubstanz von besonderer architektonischer Qualität sei, wird
nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Ebenso wenig kann von
landschaftlicher Empfindlichkeit gesprochen werden. Zutreffend ist lediglich,
dass einige Grundstücke in der Umgebung baulich unternutzt sind. Dies ist
allerdings nicht bei allen Parzellen der Fall. Einige Grundstücke sind deutlich
kleiner als das Baugrundstück, sodass auch die Bauten kleineren Volumens sind.

Die Gestaltung der geplanten Neubaute im Einzelnen mag von
der Architektur der baulichen Umgebung abweichen. Wie die Augenscheinfotos der
Vorinstanz deutlich machen, finden sich bei den umliegenden Häusern jedoch
ebenfalls verschiedene Dachformen sowie teilweise Dachaufbauten, so
insbesondere auch bei den Gebäuden O-Strasse 02 und 03. Der Umstand, dass die
älteren Wohnhäuser der Umgebung entsprechend dem damaligen Baustil keine
grösseren Verglasungen aufweisen, rechtfertigt es nicht, von der Bauherrschaft
den Verzicht auf eine grosszügige Glasfläche zu verlangen. Teilweise oder ganz
verglaste Fassaden sind heute ein gängiges Gestaltungsmittel. Mit der
Vorinstanz ist ausserdem zu berücksichtigen, dass sich der verglaste Teil der
Nordwestfassade im Bereich des Ladenlokals befindet und damit – zumindest
teilweise – durch die geplante Nutzung bedingt ist. Ausserdem ist die
Nordwestfassade auf die O-Strasse ausgerichtet und vom dahinter liegenden
Quartier abgewandt.

5.4  Zusammenfassend
ist einzuräumen, dass das geplante Gebäude von seinem Volumen und seiner
architektonischen Gestaltung her auffallen wird. Letzteres ist bei der Neuüberbauung
einzelner Parzellen in einem gewachsenen Quartier jedoch häufig der Fall. Zu berücksichtigen
ist ferner, dass die geplante Neubaute nicht mitten in das gewachsene Quartier
rund um die N-Strasse, sondern an dessen Rand platziert werden soll. Angesichts
dieser Umstände hat die Vorinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde
auf jeden Fall als vertretbar beurteilen dürfen und damit nicht
rechtsverletzend entschieden.

6.  

6.1  Die
Beschwerdeführenden machen im Weiteren geltend, die geplante Ausfahrt aus der
Unterniveaugarage in die N-Strasse sei nicht bewilligungsfähig, da ein Einlenkerradius
von 4 m verbunden mit einer ausreichenden Sichtweite nicht realisierbar
sei.

Der Baurekurskommission ist darin beizupflichten, dass sich
ein entsprechender Mangel mit einer Auflage (Rechtsabbiegeverbot) beheben
liesse und die Baubewilligung als solches nicht in Frage zu stellen vermöchte.
Dass eine entsprechende Auflage allerdings bedeutungslos für die
Beschwerdeführenden wäre, kann nicht gesagt werden. Vielmehr ist durchaus ein
Interesse zumindest derjenigen Beschwerdeführenden, deren Grundstücke an der N-Strasse
liegen, daran auszumachen, dass das geplante Wohn- und Geschäftshaus keinen
zusätzlichen Verkehr auf der N-Strasse in das Wohnquartier hinein generiert. Die
Baurekurskommission hätte diesen Einwand daher beurteilen müssen und ist zu
Unrecht in diesem Punkt auf den Rekurs nicht eingetreten. Ein schützenswertes
Interesse der Beschwerdeführenden an der Beurteilung dieses Einwandes ist zu
bejahen. Im Sinne eines Eventualantrages fordern sie denn im
Beschwerdeverfahren auch ausdrücklich die Statuierung einer Auflage, wonach aus
der Unterniveaugarage ausfahrende Fahrzeuge nicht nach Südosten in die N-Strasse
einbiegen dürfen.

6.2  In
materieller Hinsicht ist der Einwand jedoch unbegründet. Es ist nicht
ersichtlich, warum es dem aus der geplanten Unterniveaugarage ausfahrenden
Fahrzeuglenker nicht möglich sein sollte, auf dem Vorplatz zwischen der
Nordostfassade und der Grundstücksgrenze, welcher eine Breite von 10,50 m sowie
eine Tiefe von 7,50 m aufweist, zur Strasse auszuholen, um entsprechend in die N-Strasse
einzulenken. Dies wäre selbst dann noch möglich, wenn vor dem Raum "Anlieferung/Lager"
ein Liefer- oder gar Lastwagen abgestellt sein sollte. Die Beschwerdeführenden
legen ausserdem nicht genauer dar, weshalb bzw. wodurch die Sicht in Richtung
Fahrstreifenmitte der N-Strasse bei der Ausfahrt in die Quartierstrasse
beeinträchtigt sein sollte. Die N-Strasse verläuft zumindest in diesem Bereich
geradlinig. Sollte die Sicht durch Bepflanzungen oder Einzäunungseinrichtungen
auf dem Nachbargrundstück behindert sein, so ist auf die Verordnung über den Abstand
von Mauern, Einfriedungen und Pflanzen von Strassen vom 19. April 1978
(Strassenabstandsverordnung) und insbesondere auf deren § 16 hinzuweisen.
Danach sind bei Ausfahrten sog. Sichtbereiche freizuhalten, innerhalb derer
Pflanzen eine Höhe von 0,8 m nicht überschreiten dürfen. Bei Ausfahrten im
Grenzbereich eines Grundstücks muss zwar der gesamte Einlenkbereich auf dem
Baugrundstück liegen, der Sichtbereich jedoch kann in ein Nachbargrundstück
hineinragen. In diesem Fall sind auch Pflanzen auf einem Nachbargrundstück von
der Vorschrift von § 16 der Strassenabstandsverordnung betroffen und
müssen ständig auf eine Höhe von 0,8 m zurück geschnitten werden. Mauern
und geschlossene Einfriedungen dürfen ohnehin nur bis zu einer Höhe von 0,8 m
an die Strassengrenze gestellt werden (vgl. § 7 der Strassenabstandsverordnung).
Angesichts dieser Rechtslage kann die erforderliche Sichtweite im vorliegenden
Fall erreicht werden. Die Statuierung eines Rechtsabbiegeverbots ist daher
nicht zwingend erforderlich.

7.  

7.1  Die Beschwerdeführenden
beanstanden im Weiteren die Neigung der Tiefgaragenrampe. Die Rampe dürfe ein
Gefälle von höchstens 10 % aufweisen, da vom Typus I der anwendbaren VSS-Norm
auszugehen sei. Es sei nämlich davon auszugehen, dass die Abstellplätze in der
Unterniveaugarage von Kunden des Blumenladens benützt werden würden. Es lägen
keine Umstände vor, welche ein Abweichen vom Regelfall rechtfertigen würden.

7.2  Geplant
war ursprünglich offenbar eine Rampe mit einem Gefälle von rund 24 %. Die
Baubewilligungsbehörde hatte im Rahmen der ersten Baubewilligung auflageweise
ein maximales Gefälle von 10 % verlangt. Sie war dabei von den Anforderungen
des Typus I der VSS-Norm 640 291 (öffentlich zugängliche oder Wohnbauten
dienende Abstellplätze) ausgegangen. Die Baurekurskommission III hatte im
Rahmen des vom Bauherrn erhobenen Rekurses die Auffassung vertreten, es rechtfertige
sich, vom Typus III der VSS-Norm und damit von einer maximal zulässigen Neigung
von 15 % im nicht überdeckten Teil der Rampe auszugehen. Zur Begründung
hatte die Baurekurskommission angeführt, dass die Abstellplätze in der Unterniveaugarage
nur von den Bewohnern des Gebäudes und den Beschäftigten des Ladenlokals
benutzt würden und somit nicht öffentlich zugänglich seien. Ausserdem müsse die
Rampe das Gefälle zwischen dem Baugrundstück und der N-Strasse von rund 1,5 m
ausgleichen. Die kommunale Baubehörde passte die diesbezügliche Auflage in der
Baubewilligung im Anschluss an das erste Rekursverfahren entsprechend an. Im
angefochtenen Entscheid verweist die Rekursinstanz auf ihre Ausführungen im
ersten Rekursentscheid und macht geltend, dass sich an den tatsächlichen
Verhältnissen nichts geändert habe.

7.3  Unbestritten
ist grundsätzlich die Anwendung der VSS-Norm 640 291 über die Anordnung und
Geometrie von Parkierungsanlagen. Gemäss dieser Richtlinie müssen Unterniveaugaragen,
die öffentlich zugänglich sind oder Wohnbauten dienen, die Anforderungen des
Typ I erfüllen, d.h. deren Zufahrtsrampen dürfen im Freien eine Neigung von maximal
10 % aufweisen. Unterniveaugaragen des Typs II müssen generell
grosszügigere Abmessungen aufweisen, weil entweder hohe Umschlagsziffern zu
erwarten sind oder überwiegend Fahrzeuge mit grösseren Abmessungen abgestellt
werden. Schliesslich sieht die Richtlinie den Typ III vor. Dort sind aufgrund
der kleinen Umschlagsziffer schwierige Manöver und enge Verhältnisse
tolerierbar. Dementsprechend darf eine Zufahrtsrampe im Freien eine Neigung von
15 % aufweisen. (Gemäss der auf 1. Februar 2006 in Kraft gesetzten
neuen Nachfolgerichtlinie 640 291a haben Abstellplätze in nicht öffentlich
zugänglichen Bereichen die Anforderungen der Komfortstufe A einzuhalten. Die
maximale Neigung für ungedeckte Rampen beträgt bei dieser Stufe 15 % und
für gedeckte Rampen 18 %.)

7.4  Es
handelt sich bei diesen VSS-Normen nicht um Rechtssätze, sondern um Empfehlungen
von Fachleuten, welche als Hilfsmittel zur Beurteilung herangezogen werden können.
Dementsprechend verfügen die rechtsanwendenden Behörden über ein gewisses Ermessen;
insbesondere besteht Raum für die Berücksichtigung besonderer Verhältnisse im
Einzelfall. Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine kleine
Unterniveaugarage mit lediglich 6 Abstellplätzen. Es ist unbestritten, dass
diese Abstellplätze mehrheitlich von den Mietern der Wohnungen im Obergeschoss
sowie im Dachgeschoss benutzt werden sollen. Ebenfalls nicht strittig ist, dass
ein Abstellplatz den im Ladenlokal im Erdgeschoss Beschäftigten zur Verfügung
stehen soll. Es handelt sich damit um eine Unterniveaugarage mit kleiner Umschlagsziffer.
Dies gilt selbst dann, wenn davon ausgegangen würde, dass in der
Unterniveaugarage ein Abstellplatz für Kunden des Ladenlokals bereitgestellt werden
sollte, was jedoch eher unwahrscheinlich ist, da immerhin drei oberirdische
Abstellplätze geplant sind. Auch in diesem Fall dürfte noch von einer
grundsätzlich nicht öffentlich zugänglichen Unterniveaugarage gesprochen
werden. Es kann wohl davon ausgegangen werden, dass Kunden des Blumenladens
lieber die oberirdischen Abstellplätze belegen, sodass der Abstellplatz in der
Unterniveaugarage ohnehin nur in Einzelfällen benutzt würde. Angesichts dieser
Verhältnisse erscheint es als nachvollziehbar und damit vertretbar, dass die
Baurekurskommission die Anforderungen des Typs III als ausreichend betrachtet
hat. Auf jeden Fall liegt keine Rechtsverletzung vor.

8.  

8.1  Die Beschwerdeführenden
wenden sich im Weiteren gegen die Qualifikation des mit
"Anlieferung/Lager" bezeichneten Raumes im Erdgeschoss als Besonderes
Gebäude im Sinne von § 49 PBG. Sie machen geltend, die von der
Bewilligungsbehörde verlangte Nutzungsbeschränkung könne die Nutzung des Raumes
als Arbeitsraum nicht wirkungsvoll verhindern. Der Raum sei aufgrund seiner
Ausmasse und der direkten Verbindung zum Ladenlokal geradezu prädestiniert, als
Arbeitsraum genutzt zu werden. Dies gerade deshalb, weil der Blumenladen keinen
separaten Rüstraum aufweise. Ausserdem sei aufgrund der Fenster sowie des Tores
zu befürchten, dass Gerüche auf die Nachbarschaft einwirken würden.
Schliesslich passe ein Lagerraum im Erdgeschoss auch aus ästhetischen Gründen
nicht in ein Wohnquartier. Ein Lager gehöre ins Untergeschoss. Erfülle der
streitbetroffene Gebäudeteil die Anforderungen an ein Besonderes Gebäude nicht,
so verletze er den Grenzabstand von 5 m. Ausserdem sei er an die
Ausnützung anzurechnen. Da das Hauptgebäude die maximal zulässige Ausnützung
bereits ausschöpfe, resultiere eine Ausnützungsüberschreitung. Die Auflage
hinsichtlich der Nutzungsbeschränkung sei ausserdem nicht präzis genug, da lediglich
von "Lagerräumen im Erdgeschoss" die Rede sei. Der Bauherr könne sich
so auf den Standpunkt stellen, beim streitbetroffenen Raum handle es sich nur
um einen Raum für Anlieferung, weshalb er nicht unter die Nutzungsbeschränkung
falle.

8.2  Für
Gebäude oder Gebäudeteile, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen
bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht
übersteigt, kann von den kantonalen Mindestabständen abgewichen und der
Grenzbau erleichtert werden (§ 49 Abs. 3 PBG). Gemäss § 273 PBG
dürfen solche Besonderen Gebäude dort, wo die Bau- und Zonenordnung nichts
anderes bestimmt, in einem Abstand von 3,5 m von anderen Gebäuden
errichtet werden.

Feststeht, dass der streitbetroffene Raum die äusseren
Beschränkungen von § 49 Abs. 3 PBG einhält. Strittig ist hingegen, ob
er für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sei. Die Bauherrschaft
ersucht um Bewilligung des streitbetroffenen Raumes als Anlieferung und Lager.
Dass ein Ladenlokal eine Anlieferung benötigt, ist unbestritten. Deren
missbräuchliche Nutzung als Arbeitsraum liegt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
nicht auf der Hand. Einerseits ist das Ladenlokal selber grosszügig bemessen.
Zusätzlicher Arbeitsraum erscheint daher nicht erforderlich. Anderseits deutet
die gewählte Befensterung, welche eher einer Garage entspricht, nicht auf eine
Nutzung als Arbeitsraum hin. Einzuräumen ist, dass der streitbetroffene Raum
von seiner Grösse her grundsätzlich als Arbeitsraum geeignet wäre.

8.3  Zur
Verhinderung einer missbräuchlichen Nutzung kann gestützt auf § 321 PBG
mit der Baubewilligung eine entsprechende Nebenbestimmung verknüpft werden.
Dabei steht der kommunalen Baubehörde ein gewisses Ermessen zu, ob sie eine
unerlaubte Nutzung des Raumes als Arbeitsraum durch einen
Nutzungsbeschränkungsrevers oder durch bauliche Massnahmen verhindern will
(vgl. VB 89/0185 in RB 1990 Nr. 84). Angesichts des Umstandes, dass eine
missbräuchliche Nutzung vorliegend zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist,
aber immerhin nicht als besonders nahe liegend erscheint, ist die Statuierung
einer Nutzungsbeschränkung vertretbar. Hinzu kommt, dass keine bauliche
Massnahme ersichtlich ist, welche die Nutzung des als Anlieferung und Lager
geplanten Raumes als Arbeitsraum wirksamer verhindern könnte. Die Formulierung
der Nebenbestimmung ist in Übereinstimmung mit der Baurekurskommission nicht
unklar. Vielmehr umfasst die Bezeichnung "Waschküchen und Lagerräume im Erdgeschoss"
klarerweise auch den als "Anlieferung/Lager" bezeichneten Raum. Die
diesbezüglichen Einwände der Beschwerdeführenden erscheinen daher als
unbegründet.

8.4  Nicht
ersichtlich ist, weshalb der streitbetroffene Raum unter ästhetischen Gesichtspunkten
nicht bewilligungsfähig sein sollte. Die Nutzung als "Lagerraum"
tritt optisch nach aussen gar nicht in Erscheinung. Sichtbar ist lediglich das
Tor für die Anlieferung, welches sich ohne weiteres in das Erscheinungsbild der
Fassade einfügt. Nicht nachvollziehbar ist schliesslich der Einwand, die
Nutzung des Raumes könnte Geruchsimmissionen verursachen. Insbesondere ist
nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht, welche Gerüche zu
befürchten wären.

9.  

9.1  Die
entlang der Südostgrenze des Baugrundstücks geplante Grenzbaute bezeichnen die
Beschwerdeführenden als eigentlichen "Neidbau", welcher in
schikanöser Weise unmittelbar vor den Wohn- und Schlafzimmerfenstern der Beschwerdeführenden
1 errichtet werden solle und keinerlei funktionelle Bedeutung für das
Bauvorhaben habe. Es bestehe kein nachvollziehbarer Grund, weshalb in diesem
Bereich eine Grenzbaute errichtet werden müsse. Ausserdem verletze das
Bauvorhaben in diesem Bereich die Bestimmung von § 287 Abs. 1
lit. b PBG, wonach eine Grenzbaute nur bis zu einer Bautiefe von 14 m zulässig
sei. Diese Vorschrift komme nämlich nur dann nicht zur Anwendung, wenn die kommunale
Bauordnung die zulässige Bautiefe bestimmt habe. Dies sei vorliegend nicht der
Fall; Art. 50 BZO enthalte keine Bautiefenbeschränkung. Schliesslich
stelle die Überdeckung der Tiefgaragenrampe eine eigentliche Hofunterkellerung
dar und bilde damit einen Bestandteil des Untergeschosses. Diese dürfe daher
lediglich 0,5 m über das gewachsene Terrain herausragen, andernfalls der
ordentliche Grenzabstand einzuhalten sei. Die Hofunterkellerung erreiche
indessen eine Höhe von 3 bis 3,45 m. Da dieser Gebäudeteil die Voraussetzungen
für eine Grenzbaute im Sinne von Art. 50 BZO nicht erfülle, könne er weder
als Grenzbaute noch als abstandsfreies Gebäude im Sinne von § 269 PBG
bewilligt werden.

9.2 Was
Besondere Gebäude betrifft, so räumt § 49 Abs. 3 PBG den Gemeinden
hinsichtlich Abstandsvorschriften und insbesondere der Grenzbauweise eine
umfassende Regelungskompetenz ein. Dies im Gegensatz zum Grenzbau eines Hauptgebäudes,
welcher die Voraussetzungen von § 287 PBG erfüllen muss. Gemäss
Art. 50 Abs. 2 BZO dürfen Besondere Gebäude, deren gesamte
Grundfläche 36 m2 und grösste Höhe 3,0 m nicht übersteigen,
an die Grenze gestellt werden, wenn sie gleichzeitig gebaut werden oder an ein
bestehendes Gebäude anlehnen oder nicht mehr als einen Drittel der
nachbarlichen Grenze beanspruchen (a) und überdies den Mindestgebäudeabstand
wahren (b). Dass diese Voraussetzungen vorliegend erfüllt sind, ergibt sich aus
den Plänen.

Die oben umschriebenen Erleichterungen für Besondere Gebäude
sind allerdings primär nur anwendbar, wenn ein selbständiges, freistehendes
Gebäude in Frage steht. Ist ein solches Gebäude an ein Hauptgebäude angebaut,
muss es optisch und funktionell selbständig sein. Unter dieser Voraussetzung
darf das Dach übergreifend sein (Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 12‑59). Vorliegend ist die Grenzbaute an das
Hauptgebäude angebaut. Neben einem Lagerraum enthält es die Heizung für das
Hauptgebäude. Die Heizung ist Bestandteil des Hauptgebäudes. Die Grenzbaute ist
somit funktionell nicht selbständig, sondern gehört zum Hauptgebäude. Als
Bestandteil des Hauptgebäudes hat der Grenzbau die Voraussetzungen von
§ 287 PBG zu erfüllen, wonach ohne nachbarliche Zustimmung auch die nach
der jeweiligen kommunalen Bauordnung zulässige Bautiefe nicht überschritten
werden darf (vgl. Maja Schüpbach Schmid, Das Näherbaurecht in der zürcherischen
baurechtlichen Praxis, S. 141). Diese Voraussetzungen sind vorliegend
nicht erfüllt, weshalb die projektierte Grenzbaute nicht bewilligungsfähig ist.

Zudem ist aus den Bauplänen ersichtlich, dass die zum
Hauptgebäude gehörende Einhausung der Rampe zur Tiefgarage – auch ohne die darüber
projektierte "Grenzbaute" – den gewachsenen Boden um mehr als einen
halben Meter überragt, weshalb gestützt auf § 269 PBG entweder die
Abstandsvorschriften einzuhalten sind oder die Einhausung zur Tiefgarage entsprechend
abgesenkt werden muss. Um die zulässige Höhe von 50 cm über dem gewachsenen
Boden einzuhalten, müsste die Rampeneinhausung zurückversetzt werden. Dadurch
wird der nicht überdeckte Teil der Rampe, wo höchstens eine Steigung von 15 %
möglich ist, länger, was weitere Änderungen im Untergeschoss und insbesondere
bei den bisher projektierten Parkplätzen erfordert. Die erforderlichen
Projektänderungen halten sich jedoch noch in einem Rahmen, der eine
auflageweise Heilung der festgestellten Mängel im Sinne von § 321 PBG zulässt.

Die Baubewilligung wird somit bezüglich der Einhausung der
Rampe mit Lager- und Heizungsraum aufgehoben und die Bauherrschaft zur
Einreichung von Bauplänen im Sinne der vorstehenden Erwägungen zur Bewilligung
durch die Baubehörde verpflichtet.

10.  

Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Verfahrens den Beschwerdeführenden zu je 3/32, unter
solidarischer Haftung eines jeden für 3/4 sowie dem Beschwerdegegner Nr. 1 zu
1/4 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1
VRG).

Die Kosten des Rekursverfahrens werden den privaten
Parteien im nämlichen Verhältnis auferlegt wie diejenigen des Beschwerdeverfahrens.

Gestützt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG werden
die Beschwerdeführenden verpflichtet, dem Beschwerdegegner Nr. 1 für die
Verfahren vor beiden Instanzen eine reduzierte Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 1'600.- zu bezahlen, unter solidarischer Haftung eines jeden
für den gesamten Betrag.

Demgemäss
entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Baubewilligung
wird bezüglich der Einhausung der Rampe mit Lager- und Heizungsraum aufgehoben
und die Bauherrschaft zur Einreichung von im Sinne der Erwägungen geänderten Bauplänen
zur Bewilligung durch die Baubehörde verpflichtet. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellungskosten,

Fr. 4'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden zu je 3/32, unter solidarischer
Haftung eines jeden für 3/4, sowie dem Beschwerdegegner Nr. 1 zu 1/4 auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner Nr. 1 für
die Verfahren vor beiden Instanzen eine reduzierte Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 1'600.-- zu bezahlen.

5.    Die Kosten
des Rekursverfahrens werden den privaten Parteien im nämlichen Verhältnis
auferlegt wie diejenigen des Beschwerdeverfahrens.

6.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die
Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an …