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**Case Identifier:** 2eab852c-240d-5ef0-8ff7-1b30026ad939
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-31
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 31.05.2024 C/9805/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-9805-2022_2024-05-31.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 3 juin 2024 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/9805/2022 ACJC/703/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU VENDREDI 31 MAI 2024 

Entre 

La "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______", soit toutes 

les personnes physiques et morales mentionnées sur l'extrait du Registre foncier 

concernant l'immeuble sis no. ______ route 2______, [code postal] Genève, sise 

c/o B______ SA, ______ [GE], appelante de deux jugements rendus par le Tribunal des 

baux et loyers le 22 août 2023, représentée par Me Olivier ADLER, avocat, BM 

Avocats, quai Gustave-Ador 26, case postale 6253, 1211 Genève 6, 

et 

C______/3______ SA, sise ______ (ZH), intimée, représentée par Me Gérard 

BRUTSCH, avocat, rue Prévost-Martin 5, case postale 60, 1211 Genève 4. 

 

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C/9805/2022 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/684/2023 du 22 août 2023, reçu le 31 août 2023 par la 
"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______", le Tribunal 

des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a déclaré recevables "les conclusions de 

la demande portant sur l’annulation de la résiliation de bail relatif au local 
technique, respectivement la prolongation du bail en question" (ch. 1 du 

dispositif), déclaré irrecevables "les conclusions de la demande portant sur 

l'annulation de la résiliation des baux relatifs aux deux places de parc extérieures 

et au bureau, respectivement la prolongation des baux en question" (ch. 2), 

ordonné la rectification de la partie demanderesse en ce sens qu'il s'agissait de 

C______/3______ SA (ch. 3), réservé la suite de la procédure (ch. 4) et dit que la 

procédure était gratuite (ch. 5). 

 b. Le 2 octobre 2023, la "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 
A______/1______", soit toutes les personnes physiques et morales mentionnées 

sur l'extrait du Registre foncier (cf. pièce 1)" à teneur de l'acte d'appel (ci-après la 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______"), a formé 

appel contre les chiffres 1 et 3 du dispositif du jugement précité, concluant 

principalement à ce que la Cour de justice les annule, déclare irrecevables les 

conclusions de la demande portant sur l'annulation de la résiliation de bail relatif 

au local technique, respectivement la prolongation du bail en question et confirme 

le jugement querellé pour le surplus. 

 c. Le 2 novembre 2023, C______/3______ SA a conclu à la confirmation du 
jugement querellé. 

 d. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions. 

 e. Elles ont été informées le 8 avril 2024 de ce que la cause était gardée à juger. 

B. a. Par jugement JTBL/751/2023 du 25 septembre 2023, reçu par les parties le 
28 septembre 2023, le Tribunal a rectifié le chiffre 1 du dispositif du jugement 

JTBL/684/2023 du 22 août 2023 de la manière suivante : "Déclare recevables les 

conclusions de la demande portant sur l'annulation de la résiliation des baux 

relatifs au local technique et au [sic] 70 places de parking, respectivement la 

prolongation des baux en question". 

 b. Le 30 octobre 2023, la "COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES 
A______/1______" a formé appel de ce jugement, concluant principalement à ce 

que la Cour constate sa nullité, voir l'annule. 

 c. C______/3______ SA a conclu à la confirmation du jugement du 25 septembre 
2023. 

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C/9805/2022 

 d. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions.  

 e. Elles ont été informées le 8 avril 2024 de ce que la cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier. 

 a.a C______/3______ SA, inscrite au Registre du commerce de Zurich, sise no. 
______ rue 4______ à D______ [ZH], a notamment pour but social différentes 

activités dans le domaine du commerce et de la location de véhicules et 

l'exploitation de parkings et de stations-service. Selon l'extrait du Registre du 

commerce, E______ et F______ sont habilités à représenter cette société, avec 

signature collective à deux. 

 a.b C______/5______ SA, inscrite au Registre du commerce de Zoug, sise rue 
6______ no. ______ à G______ (ZG), a notamment pour but social la fourniture 

de services, notamment dans le domaine de la gestion immobilière.  

 a.c Le "A______" se compose de deux immeubles offrant notamment des bureaux 
à la location. 

 L'un de ces immeubles est situé au no. ______, route 2______, [code postal] 
H______ [GE], et désigné comme "A______/1______" (immeuble n° 7______ de 

la Commune de I______). L'autre se trouve au no. ______, route 8______, [code 

postal] H______, et est désigné comme "A______/9______" (immeuble 

n° 10______ de la Commune de I______). 

 La parcelle sur laquelle est bâti le "A______/1______" est la propriété de ______ 

personnes physiques et morales dont les noms ou raisons sociales figurent sur 

l'extrait du Registre foncier de l'immeuble n° 7______ susvisé et qui composent la 

COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______. 

 La parcelle sur laquelle est bâti le "A______/9______" est la propriété de ______ 

autres personnes physiques et morales dont les noms ou raisons sociales figurent 

sur l'extrait du Registre foncier de l'immeuble n° 10______ susvisé et qui 

composent la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/9______. 

b. En date du 18 mai 2000, la "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 
A______/9______", en tant que bailleresse, et "J______/11______ AG", sise 

no. ______ rue 12______ à Genève, en tant que locataire, ont conclu un contrat de 

bail à loyer portant sur la location de 20 emplacements de parking situés au 3ème 

sous-sol de l'immeuble sis route 8______ no. ______ à Genève. 

Il ne résulte pas du dossier que cette dernière société aurait été inscrite au Registre 

du commerce. 

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C/9805/2022 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 3 ans et 9 mois, du 1er avril 2000 

au 31 décembre 2003, renouvelable tacitement de 5 ans en 5 ans. Le préavis de 

résiliation était de 12 mois. 

Par avenant n° 1 du 21 mars 2003, la "COMMUNAUTE DES 

COPROPRIETAIRES A______/9______" et "J______ C______/3______ SA", 

sise no. ______ rue 4______ à D______, sont convenues d'ajouter au bail 

50 emplacements de parking supplémentaires. 

Il ne résulte pas du dossier que cette dernière société aurait été inscrite au Registre 

du commerce. 

Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 160'212 fr. dès 

le 1er janvier 2020. 

Par avis du 13 avril 2022 adressé à "J______ C______/3______ SA", la 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/9______" a résilié le 

bail des 70 emplacements de parking pour le 31 décembre 2023. 

c. En date du 23 décembre 2003, la "COMMUNAUTE DES 
COPROPRIETAIRES A______/1______", en tant que bailleresse, et 

"J______ C______/3______ SA", en tant que locataire, ont conclu un contrat de 

bail à loyer portant sur la location d'un local technique avec office situé au rez-de-

chaussée de l'immeuble "A______/1______", sis route 2______ no. ______ à 

Genève, destiné à l'usage d'une station de lavage et de bureaux. 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 5 ans, du 1er janvier 2004 au 

31 décembre 2008, renouvelable tacitement de 5 ans en 5 ans. Le préavis de 

résiliation était de 12 mois. 

Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé en dernier lieu à 59'784 fr. dès 

le 1er janvier 2022. 

Par avis du 13 avril 2022, adressé à "J______ C______/3______ SA", la 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______" a résilié le 

bail du local précité pour le 31 décembre 2023. 

d. En date du 11 juin 2019, "A______/1______", bailleresse, et 
"J______ C______/3______ SA", locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer 

portant sur la location de deux places de parc extérieures sises route 2______ 

no. ______ à Genève. 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de deux mois et 15 jours, du 16 mai 

2019 au 31 juillet 2019, renouvelable tacitement de mois en mois. Le préavis de 

résiliation était d'un mois. 

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C/9805/2022 

Le loyer annuel a été fixé à 6'462 fr. 

Par avis du 13 avril 2022, adressé à "J______ C______/3______ SA", La 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______" a résilié le 

bail des deux places de parking extérieures pour le 31 décembre 2023. 

e. En date du 21 mai 2019, "A______/1______", bailleresse, et 
"J______ C______/3______ SA", locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer 

portant sur la location d'un bureau d'environ 75 m2 situé au rez-de-chaussée de 

l'immeuble "A______/1______" sis route 2______ no. ______ à Genève. 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 5 ans et 15 jours, du 16 mai 

2019 au 31 mai 2024, renouvelable tacitement de 5 ans en 5 ans. Le préavis de 

résiliation était de 12 mois. 

Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à 23'256 fr. 

Par avis du 13 avril 2022, adressé à "J______ C______/3______ SA", la 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______" a résilié le 

bail du bureau pour le 31 mai 2024. 

f. Par courrier du 11 mai 2022, F______ et E______, signant en qualité de 
"Managing Director" et de "CFO Services, Parking & First", ont adressé à la 

Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après: la Commission 

de conciliation) un courrier indiquant ce qui suit : "En référence à la résiliation ci-

jointe ainsi qu'aux contrats de location (voir au titre) également joints, nous 

contestons la résiliation et demandons une prolongation des baux conformément à 

CO 272." 

Ce courrier est rédigé sur un papier à en-tête portant la mention "C______". Il a 

été expédié de G______ (ZG) et la société requérante est désignée comme suit 

"C______/5______ AG, (…) rue 6______ no. ______, [code postal] G______." 

Sous la rubrique "objet" figurent les mentions suivantes "Contestation de la 

résiliation A______/1______ & 9______, Genève", "local technique avec office – 
bail à loyer du 23.12.2003" et "70 places de parking – bail à loyer du 18.05.2000". 

Etaient joints à cet envoi copie des baux des 18 mai 2000 et 23 décembre 2003, 

ainsi que divers documents y relatifs (avis de majoration de loyer et de 

résiliation). 

g. Les causes ont été portées au rôle de la Commission de conciliation sous les 
n° C/9805/2022 (local technique, bureaux et station de lavage) et 

C/13______/2022 (places de parking). 

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C/9805/2022 

h. Le 14 juillet 2022, la Commission de conciliation a convoqué les parties à ces 
deux causes, à savoir "J______ C______/3______ SA" en tant que partie 

demanderesse, et "COMMUNAUTE DES PROPRIETAIRES A______/1______" 

en tant que partie défenderesse, à une audience de conciliation fixée au 

5 septembre 2022. 

Une copie de la requête du 11 mai 2022 a en outre été adressée à la partie 

défenderesse. 

i. Le 26 août 2022, K______, agissant en tant que "Regional Manager Romandie" 
au nom de C______/3______ SA à D______, sur papier à en-tête portant la 

mention "J______", a adressé à la Commission de conciliation un document 

intitulé "motivations de contestation". Ce document indique que la demande en 

conciliation oppose "C______/3______ SA-J______", sise à D______, à la 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______". La première 

de ces sociétés concluait à "une prolongation de 10 ans des baux relatifs au tunnel 

de lavage et son annexe ainsi que celui des places de parc au A______/9______", 

à la "prolongation du bail des places de parc au A______/9______ selon usage" et 

à la "libération immédiate (sans remplacement) des locaux concernés par le bail 

Bureau A______/1______ ainsi que des deux places de stationnement y 

attenantes".  

Elle a produit un nouveau chargé de pièces. 

Figurait en pièce 2 de ce chargé un tableau récapitulatif des baux et avenants 

indiquant que les résiliations des baux relatifs aux deux places de parking 

extérieures et au bureau n'avaient pas été contestées. 

j. Les causes n'ayant pas été conciliées, deux autorisations de procéder ont été 
délivrées à "J______ C______/3______ SA" le 5 septembre 2022, l'une pour la 

cause C/9805/2022, l'autre pour la cause C/13______/2022. Dans les deux cas, 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______" était 

mentionnée comme partie défenderesse. L'objet du litige était désigné comme 

étant "une contestation de congé ordinaire (locataire)". 

k. En date du 4 octobre 2022, C______/3______ SA, agissant par l'entremise d'un 
avocat, a déposé une demande par-devant le Tribunal, prenant les conclusions 

suivantes à la forme : "Déclarer recevable la requête en contestation des congés et 

prolongation de bail relative aux résiliations de bail notifiées à la locataire par la 

Communauté des copropriétaires A______/1______ et 9______ et datées du 

13 avril 2022, requête adressée à la Commission de conciliation en matière de 

baux et loyers le 11 mai 2022, soit dans le délai de 30 jours prévu par la loi." 

Sur le fond, elle a conclu à ce que le Tribunal annule les congés suivants : 

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C/9805/2022 

- Celui donné par la "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 

A______/1______" pour le 31 décembre 2023 relatif à un local technique avec 

office à usage de station de lavage, selon avis de résiliation du bail du 13 avril 

2022. 

- Celui donné par la "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 

A______/1______" pour le 31 décembre 2023 concernant les places de parking 

extérieures, selon avis de résiliation du bail du 13 avril 2022.  

- Celui donné par la "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 

A______/9______" pour le 31 décembre 2023 concernant les places de parking 

souterrain (soit les 70 places de parking en sous-sol), selon avis de résiliation du 

bail du 13 avril 2022. 

- Celui donné par la "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 

A______/1______" pour le 31 mai 2024 concernant des bureaux, selon avis de 

résiliation du bail du 13 avril 2022. 

Elle a en outre requis pour tous les baux concernés une prolongation de bail de 

six ans.  

Ces conclusions se référaient aux causes C/9805/2022 et C/13______/2022. 

La demanderesse précisait que sa raison sociale était C______/3______ SA et non 

pas "J______ C______/3______ SA". Elle s'occupait bien des intérêts de 

J______, notamment au chapitre des locaux litigieux, mais cette dernière mention 

ne figurait pas dans sa raison sociale. 

Cette écriture, qui comporte 4 pages, ne comprend pas d'état de fait; elle n'expose 

en particulier pas précisément quels sont les contrats concernés, qui les a conclus, 

quel est le montant du loyer et quel est le lieu de situation exact de chaque objet 

litigieux. 

l. Dans sa réponse du 11 janvier 2023, la "COMMUNAUTE DES 
COPROPRIETAIRES A______/1______" a conclu principalement à 

l'irrecevabilité des conclusions formulées tant à son encontre qu'à celle de la 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/9______", 

subsidiairement au rejet de ces dernières. 

Elle a relevé que la Commission de conciliation avait été saisie d'une demande 

émanant de C______/5______ SA, laquelle était une entité distincte de 

C______/3______ SA et n'était donc pas légitimée à contester les congés. Les 

autorisations de procéder avaient toutefois été délivrées à C______/3______ SA, 

alors que C______/5______ SA n'avait pas comparu à l'audience de conciliation. 

Par ailleurs, la demande déposée par-devant le Tribunal comportait deux 

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C/9805/2022 

conclusions nouvelles en rapport avec les deux places de parking extérieures et le 

bureau, lesquelles étaient irrecevables, les résiliations des baux en question 

n'ayant pas été contestées dans le délai de 30 jours et n'ayant pas fait l'objet de la 

requête en conciliation. Enfin, les conclusions prises à l'encontre de la 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/9______" étaient 

irrecevables. 

La réponse du 11 janvier 2023 était libellée au nom de la "COMMUNAUTE DES 

COPROPRIETAIRES A______/1______, soit toutes les personnes physiques et 

morales mentionnées sur l'extrait du Registre foncier (pièce 1)", "partie 

défenderesse". Etait annexé à la réponse un extrait du Registre foncier daté du 

4 janvier 2023 listant les noms des ______ copropriétaires de la parcelle 

n° 7______ de la Commune de I______, d'une part, ainsi que ceux des ______ 

copropriétaires de la parcelle n° 10______ de la Commune de I______, d'autre 

part (pièce 1 déf.). 

m. Par ordonnance du 7 février 2023, le Tribunal a ordonné la jonction des causes 
C/9805/2022 et C/13______/2022 sous le numéro de cause C/9805/2022 et a 

limité la procédure à la question de la recevabilité de la demande. 

n. Par conclusions motivées du 3 mars 2023, C______/3______ SA a conclu à la 
recevabilité de la demande. 

Elle a fait valoir que son but social consistait notamment dans la location 

d'automobiles, en Suisse et à l'étranger, alors que la société C______/5______ SA 

déployait son activité dans les services de toutes sortes, notamment 

l'administration d'immeubles. Dans ce contexte, lorsque des baux étaient résiliés, 

les courriers correspondants étaient transmis à C______/5______ SA. Il s'agissait 

toutefois, à l'instar de C______/3______ SA, d'une société du groupe C______. 

Or, le courrier du 11 mai 2022 avait été adressé à la Commission de conciliation à 

l'entête de C______. Les baux ne liaient pas C______/5______ SA, mais 

C______/3______ SA, et il n'y avait jamais eu de doute quant à la personne de la 

demanderesse, ni sur sa légitimité à agir. 

Les signataires de la demande du 11 mai 2022, soit E______ et F______, 

disposaient tous deux de la signature collective à deux pour la société 

C______/3______ SA, alors qu'ils ne disposaient pas d'une telle signature au sein 

de la société C______/5______ SA, de sorte qu'ils ne pouvaient engager que la 

première nommée. 

o. Lors de l'audience du Tribunal du 25 avril 2023, les parties ont plaidé et 
persisté dans leurs conclusions. 

La cause a été gardée à juger par le Tribunal sur la question de la recevabilité à 

l'issue de l'audience. 

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C/9805/2022 

p. Par ordonnance du 16 août 2023, le Tribunal a ordonné la "disjonction de la 
cause C/9805/2022 en les causes C/9805/2022 (local technique) et 

C/13______/2022 (70 places de parking)". 

Il a notamment relevé que "la Commission de conciliation aurait dû inscrire 

COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/9______ comme 

défenderesse dans la cause C/13______/2022 et délivrer l'autorisation de procéder 

à l'encontre de cette dernière". 

La demande devait dès lors être déclarée irrecevable (art. 60 CPC) "en tant qu'elle 

concerne les 70 places de parkings précédemment inscrites sous le n° de cause 

C/13______/2022 et la cause renvoyée à la Commission de conciliation en 

matière de baux et loyers, afin qu'elle inscrive et reconvoque valablement toutes 

les parties et délivre en cas d'échec de la conciliation une autorisation de procéder 

valable." 

q. Le 4 septembre 2023, C______/3______ SA a sollicité la rectification du 
dispositif du jugement du Tribunal JTBL/684/2023 du 22 août 2023 en ce sens 

que celui-ci devait mentionner que les conclusions concernant les 70 places de 

parking étaient déclarées recevables. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés 

des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la 

période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 

prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389; 136 III 196 consid. 1.1). 

1.2 En l'espèce, en prenant en compte les loyers des objets litigieux durant trois 
ans, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie 

de l'appel est ouverte. 

Les appels contre les jugements du Tribunal des 22 août et 25 septembre 2023 ont 

de plus été interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 311 

al. 1 CPC), de sorte qu'ils sont recevables. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20III%20389
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/136%20III%20196

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C/9805/2022 

1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416). 

2. Dans le jugement du 22 août 2023, le Tribunal a retenu que, bien que l'adresse 
figurant sur la requête de conciliation du 11 mai 2022 mentionnait 

C______/5______ SA, il ne faisait aucun doute que l'identité réelle de la 

demanderesse était C______/3______ SA, puisque le contrat de bail objet de la 

procédure liait celle-ci à la défenderesse. Les signataires de la demande du 11 mai 

2022 pouvaient par ailleurs agir au nom de C______/3______ SA. Afin d'éviter 

tout formalisme excessif, il convenait de retenir que la demande avait bien été 

déposée par cette dernière. La rectification de la qualité de la partie demanderesse 

devait en outre être ordonnée, puisqu'il s'agissait non pas de 

"J______ C______/3______ SA", qui n'avait pas d'existence propre, mais de 

C______/3______ SA. La demande déposée le 4 octobre 2022 par cette dernière 

devait par contre être déclarée irrecevable en tant qu'elle visait "les congés relatifs 

aux deux places de parc extérieures et au bureau" car ces congés n'avaient pas été 

contestés dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al.1 CO. 

 L'appelante fait valoir que la requête de contestation de congé du 11 mai 2022 
émane de C______/5______ SA qui n'a jamais été partie aux contrats de baux 

litigieux, ceux-ci ayant été conclus avec "J______ C______/3______ SA". 

C______/5______ SA n'avait ainsi pas la légitimation active pour contester les 

congés. Cette erreur n'était pas mineure et ne pouvait pas être rectifiée par le 

Tribunal. Les autorisations de procéder avaient été délivrées à tort à 

"J______ C______/3______ SA". La demande de l'intimée était irrecevable dans 

son entier, et non seulement en partie, puisque la résiliation du bail n'avait pas été 

contestée en temps utile par l'entité légitimée à le faire. 

 Aucune des parties ne conteste à ce stade l'irrecevabilité de la demande déposée 

par l'intimée le 4 octobre 2022 en tant qu'elle vise la contestation de la résiliation 

des baux relatifs aux deux places extérieures et au bureau situés dans le 

"A______/1______", sis au no. ______, route 2______. 

2.1.1 En principe, la procédure au fond est précédée d'une tentative de conciliation 
devant une autorité de conciliation (art. 197 CPC). Tel est le cas de l'action en 

constatation de la nullité du congé, ainsi que des actions en annulation du congé et 

en prolongation du bail; pour ces deux actions-ci, l'autorité de conciliation doit 

être saisie dans le délai de péremption de 30 jours à partir de la réception du congé 

(art. 273 al. 1 et al. 2 let. a CO). 

Lorsque la conciliation est un préalable nécessaire à l'introduction de la demande, 

la litispendance débute au moment du dépôt de la requête de conciliation (art. 62 

CPC) et a notamment pour effet de fixer les parties au procès, des modifications 

n'étant ensuite possibles qu'à des conditions restrictives. C'est pourquoi la requête 

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de conciliation doit désigner le manière précise les parties au procès, en particulier 

la partie adverse, à qui la requête est notifiée sans retard avec la citation à 

l'audience (art. 202 al. 2 et 3 CPC). Lorsque la tentative de conciliation n'aboutit 

pas, l'autorité de conciliation délivre au demandeur l'autorisation de procéder, 

laquelle comporte notamment les noms et adresses des parties désignées dans la 

requête de conciliation (cf. art. 209 al. 1 let. b et al. 2 let. a CPC) (arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_482/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.1 et les références 

citées; 4A_560/2015 du 20 mai 2016 consid. 4). 

 Dans le cadre d'une action en contestation de congé dirigée contre l'hoirie d'un 

bailleur, le Tribunal fédéral a retenu qu'il appartenait au locataire de désigner 

précisément la ou les parties défenderesses dans sa requête de conciliation. En 

effet, l'autorité de conciliation avait uniquement pour tâche de tenter de concilier 

les parties et de délivrer, si la conciliation échouait, l'autorisation de procéder 

contre la partie désignée par le demandeur (i.e. le locataire) dans sa requête, sans 

avoir à procéder à d'autres démarches ni, en particulier, à vérifier la composition 

de l'hoirie du bailleur. Certes, tenu par le délai légal pour saisir l'autorité de 

conciliation, le locataire n'avait peut-être pas été en mesure d'établir à temps qui 

étaient les héritiers du bailleur défunt. Cela ne l'empêchait toutefois pas de diriger 

sa requête contre l'hoirie du bailleur, en se réservant la faculté d'en préciser la 

composition dans les meilleurs délais. En l'occurrence, le locataire n'avait pas 

demandé, lors de l'audience de conciliation, à pouvoir compléter sa requête, 

laquelle ne mentionnait qu'un seul des trois héritiers du bailleur. Le locataire avait 

ensuite introduit sa demande en la dirigeant contre les trois membres de l'hoirie. 

Or, l'autorisation de procéder délivrée, qui ne désignait pas deux des parties 

défenderesses citées dans la demande, ne permettait pas au locataire d'ouvrir 

action contre celles-ci, de sorte qu'une condition de recevabilité de la demande 

faisait défaut (arrêt du Tribunal fédéral 4A_482/2015 précité consid. 2.2) 

Les conclusions de la demande doivent correspondre à celles mentionnées dans 

l'autorisation de procéder. Elles ne peuvent s'en écarter qu'aux conditions de 

l'art. 227 CPC, à savoir si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même 

procédure (art. 227 CPC al. 1 CPC) et si elle présente un lien de connexité avec la 

dernière prétention (art. 227 al. 1 lit. a CPC) ou si la partie adverse consent à la 

modification (art. 227 al. lit. b CPC). Si ces conditions ne sont pas réunies, les 

conclusions différant de celles formulées dans l'autorisation de procéder 

sont irrecevables, faute d’autorisation valable de procéder, à l’exception de 
conclusions restreintes, évidemment admissibles (art. 227 al. 3 CPC par analogie) 

(arrêt du Tribunal fédéral 5A_588/2015 du 9 février 2016 consid. 4.3.1 et 4.3.2).  

La conciliation préalable est une condition de recevabilité qui est vérifiée d’office 
par le juge (art. 60 CPC). Il n’y a ni formalisme excessif à déclarer irrecevable la 
demande non précédée de la conciliation obligatoire, ni abus de droit à se 

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C/9805/2022 

prévaloir de ce manquement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_413/2012 du 14 janvier 

2013 consid. 7). 

Le tribunal vérifiera également que l'autorisation de procéder porte sur le même 

objet du litige et les mêmes parties que la demande (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_482/2015 du 7 janvier 2016 consid. 2.1 et 2.2). 

2.1.2 La désignation inexacte d'une partie - que ce soit de son nom ou de son siège 
- ne vise que l'inexactitude purement formelle, qui affecte sa capacité d'être partie, 

même si la désignation erronée correspond à un tiers qui existe réellement. Elle 

peut être rectifiée lorsqu'il n'existe dans l'esprit du juge et des parties aucun doute 

raisonnable sur l'identité de la partie, notamment lorsque l'identité résulte de 

l'objet du litige. Il faut encore, pour que la désignation inexacte soit susceptible 

d'être rectifiée dans la procédure pendante (par exemple devant le tribunal saisi de 

la demande), que la partie demanderesse inexactement désignée ait comparu 

personnellement à l'audience de conciliation (art. 204 CPC), à défaut de quoi 

l'autorisation de procéder délivrée n'est pas valable et la demande déposée doit 

être déclarée irrecevable, une condition de recevabilité faisant défaut (ATF  

142 III 782 consid. 3). 

2.1.3 L'art. 70 al. 1 CPC prévoit que plusieurs personnes doivent être poursuivies 
ensemble si elles sont parties à un rapport de droit sur lequel il ne peut être statué 

qu’avec un unique effet pour toutes. Dans le régime de la copropriété, les 
copropriétaires forment une consorité passive nécessaire en cas de prétentions de 

tiers portant sur l'ensemble de la chose (arrêt du Tribunal fédéral 
5A_1014/2018 du 9 février 2022 consid. 4.1.2; 4A_599/2015 du 15 juin 2016 

consid. 2).  

2.2 En l'espèce, la requête de conciliation déposée par l'intimée le 11 mai 2022 est 
viciée à plusieurs égards et diverge sur nombre de points essentiels de la demande 

introduite par-devant le Tribunal le 4 octobre 2022. 

Tout d'abord, la requête de conciliation, déposée par la société 

C______/5______ SA, sise dans le canton de Zoug, ne mentionne pas le nom des 

parties défenderesses, ni a fortiori leurs adresses, et ne contient aucune description 

de l'objet du litige, contrairement à ce que prévoit l'art. 202 al. 2 CPC et la 

jurisprudence précitée.  

Elle se réfère à la résiliation d'un bail à loyer du 18 mai 2000. Il ressort des pièces, 

produites avec la requête que ledit bail a été conclu entre la "COMMUNAUTE 

DES PROPRIETAIRES A______/9______" et "J______/11______ AG", sise à 

Genève. L'autre bail concerné par cette requête de conciliation, date du 

23 décembre 2003 et, toujours selon les pièces annexées à la requête, a été conclu 

entre la "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______" et 

une société "J______ C______/3______", sise à D______. 

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C/9805/2022 

La demande introduite devant le Tribunal, pourtant rédigée par un avocat, ne 

contient pas non plus de description précise du litige ni d'allégués circonstanciés. 

Elle se réfère notamment à quatre congés, sans indiquer concrètement les dates de 

conclusion de l'ensemble des contrats de baux concernés, ni les parties auxdits 

contrat, ni le montant des loyers convenus.  

La partie mentionnée comme "requérante" dans la demande déposée devant le 

Tribunal, à savoir C______/3______ SA, sise dans le canton de Zurich, n'est pas 

la même que celle qui a déposé la requête en conciliation, à savoir 

C______/5______ SA, sise dans le canton de Zoug.  

Contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, l'on ne saurait considérer que cette 

divergence n'est qu'une simple informalité, susceptible d'être rectifiée. En effet, 

les deux entités précitées existent et seraient en soi susceptibles d'intervenir dans 

un litige en lien avec des immeubles, puisque C______/5______ SA est 

précisément chargée de la gestion des immeubles du groupe C______. 

A cela s'ajoute qu'aucune de ces entités n'est la même que celles figurant sur les 

baux mentionnés dans la requête de conciliation. A teneur desdits baux, la 

locataire des 20 places de parking remises à bail le 18 mai 2000 était initialement 

"J______/11______ AG", sise à Genève, et celle du local technique/station de 

lavage "J______ C______/3______ SA", sise à D______. 

De plus, la "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/9______", 

bailleresse selon le contrat du 18 mai 2000, n'a pas été convoquée à l'audience de 

conciliation et n'y a dès lors pas participé. Cette omission, due au fait que 

l'intimée n'a pas indiqué dans sa demande de conciliation l'identité et l'adresse de 

la partie défenderesse, n'est pas anodine et n'est pas susceptible d'être réparée. En 

effet, les personnes composant la communauté précitée ne sont pas les mêmes que 

celles composant la "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES 

A______/1______", qui a pour sa part été convoquée à l'audience de conciliation. 

L'on rappellera à cet égard que les copropriétaires d'un bien immobilier remis à 

bail forment une consorité passive nécessaire au sens de l'art. 70 CPC dans le 

cadre de l'action en contestation de la résiliation du bail. Même si la jurisprudence 

admet parfois des tempéraments à ce principe (cf. not. ACJC/1061/2022 du 

22 août 2022 consid. 3), la requête de conciliation doit dès lors en règle générale 

viser chaque copropriétaire séparément, puisque leur "communauté" n'a pas de 

personnalité juridique (cf. not. ACJC/1605/2022 du 6 décembre 2022 consid. 4.12 

et les référence citées).  

Il résulte de ce qui précède que les parties figurant dans la requête de conciliation 

ne sont pas les mêmes que celles mentionnées dans la demande introduite par-

devant le Tribunal et que l'objet du litige n'est pas non plus présenté de manière 

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C/9805/2022 

identique dans ces deux actes. Une des parties contractantes aux contrats litigieux 

n'a de plus pas participé à l'audience de conciliation. 

L'on ne saurait ainsi retenir qu'il n'existe dans l'esprit du juge et des parties aucun 

doute raisonnable sur l'identité des parties au litige, que ce soit les parties 

demanderesse ou défenderesse. L'objet du litige n'étant pas du tout décrit dans la 

requête de conciliation et à peine esquissé dans la demande déposée devant le 

Tribunal, il n'est pas possible de considérer que l'identité des parties résulte sans 

doute possible de l'objet du litige. 

Contrairement à ce que fait valoir l'intimée, le fait que la requête de conciliation a 

été rédigée sur un papier à lettre portant la mention générale "C______", n'est pas 

déterminant. Le fait que F______ et E______ ne sont pas inscrits au Registre du 

commerce en tant que signataires autorisés de C______/5______ SA ne permet 

pas de remédier au fait que la requête n'a pas été déposée au nom de l'entité 

effectivement partie au rapport de droit faisant l'objet du litige. L'on relèvera 

d'ailleurs que la personne qui a signé pour le compte de l'intimée le document 

adressé au Tribunal le 26 août 2022 n'est pas non plus autorisée à représenter 

celle-ci, à teneur de l'extrait du Registre du commerce de l'intimée. 

L'intimée admet que la situation est confuse, mais fait valoir en vain que cela est 

dû à l'attitude de l'appelante, qui serait responsable des libellés erronés des baux et 

qui aurait commis une faute en adressant "simultanément quatre avis de résiliation 

de bail à une locataire alors qu'il existe deux bailleurs distincts". Aucun élément 

du dossier ne permet cependant de retenir que la désignation erronée de la 

locataire sur les baux litigieux est imputable à l'appelante. Il incombait au 

contraire à l'intimée, qui fait partie d'un important groupe de sociétés disposant 

certainement de conseillers juridiques, de veiller à ce que les documents 

contractuels la concernant soient rédigés de manière correcte et, si tel n'était pas le 

cas, d'en informer ses co-contractants. Il lui incombait également, avant 

d'introduire action devant les tribunaux, de s'assurer que ses actes contenaient les 

éléments essentiels prévus par la loi. Le cas échéant, il lui incombait de solliciter 

un délai auprès de la Commission de conciliation pour compléter sa requête de 

façon à préciser la composition des communautés copropriétaires bailleresses. 

Au regard de ce qui précède, il y a lieu de retenir que la demande déposée par 

l'intimée le 4 octobre 2022 est entièrement irrecevable, et non uniquement 

partiellement irrecevable, comme l'a jugé le Tribunal. Les vices relevés ci-dessus 

affectent également les conclusions de l'intimée relatives aux congés signifiés en 

lien avec les locaux techniques/station de lavage, sis route 2______ no. ______ 

dans le "A______/1______" et les 70 places de parking sises route 8______ 

no. ______ dans le "A______/9______". 

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C/9805/2022 

Par souci de clarté, le dispositif du jugement querellé sera entièrement annulé et la 

demande précitée sera déclarée irrecevable.  

3. Par jugement JTBL/751/2023 du 25 septembre 2023, le Tribunal a rectifié le ch. 1 
du dispositif du jugement du 22 août 2023 en ce sens que la demande de l'intimée 

était déclarée recevable également en tant qu'elle portait sur la contestation de la 

résiliation de bail relative aux 70 places de parking.  

 L'appelante fait valoir que cette modification excède le cadre d'une rectification 
d'erreur matérielle au sens de l'art. 334 CPC et que son droit d'être entendue a été 

violé car le Tribunal ne lui a pas donné l'occasion de se déterminer, contrairement 

à ce que prévoit l'art. 334 al. 2 CPC. 

 Il a été jugé ci-dessus que la demande déposée par l'intimée le 4 octobre 2022 était 

entièrement irrecevable. Le jugement du 25 septembre 2023 doit par conséquent 

être annulé, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les griefs relatifs à la violation du 

droit d'être entendue de l'appelante et à la mauvaise application de l'art. 334 CPC. 

4. Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la 
juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

- 16/16 - 

 

C/9805/2022 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables les appels interjetés respectivement les 2 et 30 octobre 2023 par la 

"COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES A______/1______", soit toutes les 
personnes physiques et morales mentionnées sur l'extrait du Registre foncier, contre les 

jugements JTBL/684/2023 et JTBL/751/2023 rendus respectivement les 22 août et 

25 septembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/9805/2022. 

Au fond : 

Annule les jugements précités et, statuant à nouveau : 

Déclare irrecevable la demande déposée par C______/3______ SA le 4 octobre 2022. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame  

Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et 

Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, 

greffière. 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.