# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a53baec1-e006-5284-8a90-226d3bc257fd
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-20
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Verwaltungsgerichtshöfe 20.02.2024 602 2022 235
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_007_602-2022-235_2024-02-20.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

602 2022 235
602 2022 237

Arrêt du 20 février 2024

IIe Cour administrative

Composition Président : Johannes Frölicher 
Juges : Cornelia Thalmann El Bachary

Vanessa Thalmann 
Greffier-stagiaire : Simon Waeber

Parties 1. A.________ et B.________, et C.________ et D.________,  
recourants, 

2. E.________, recourante, 

contre

PRÉFECTURE DU DISTRICT DE LA GRUYÈRE, autorité intimée,

COMMUNE DE F.________, autorité intimée,

G.________, intimé 

 

Objet Aménagement du territoire et constructions – Permis de construire – 
Vice de forme de l’avis de mise à l’enquête

Recours des 10 et 14 novembre 2022 contre les décisions des 
13 octobre 2022 et 29 novembre 2021 

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considérant en fait

A. Le 22 juillet 2021, après avoir formulé une demande préalable, G.________ a déposé une 
demande de permis de construire pour un bâtiment de 8 logements avec un parking souterrain sur 
l’article hhh du Registre foncier (RF) de la Commune de F.________ (secteur I.________), avec 
demandes de dérogation aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds des balcons Ouest 
et à la distance à la route communale des places de parc extérieures. Selon le plan d’aménagement 
local (PAL), cette parcelle se situe dans la zone centre village et dans un périmètre de protection du 
site construit.

Cette demande a été mise à l’enquête publique en 2021.

B. Le projet a fait l’objet de plusieurs oppositions, dont une formulée conjointement par 
C.________ et D.________ (propriétaires de l’article jjj RF) avec A.________ et B.________ 
(propriétaires des articles kkk et lll RF), ainsi qu’une autre formée par l’Association E.________. 

Le 29 novembre 2021, la commune a préavisé favorablement le projet. Le même jour, elle a accordé 
une dérogation aux prescriptions à la distance à la route communale, estimant que les constructions 
situées à l’intérieur des limites de constructions n’entravaient ni la visibilité ni la sécurité routière et 
que le plan transmis au Service de la mobilité (SMo) le 14 septembre 2021 par le requérant semblait 
ainsi admissible.

Dans le cadre de la consultation des services de l’Etat concernés, le SMo a préavisé négativement 
le projet le 23 décembre 2021, aux motifs que les visibilités n’étaient ni démontrées ni garanties, que 
les cases de stationnement vélos devaient se trouver à proximité immédiate de l’entrée de 
l’immeuble, que les art. 57 et 73 du règlement fribourgeois du 1er décembre 2009 d’exécution de la 
loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (ReLATeC; RSF 710.11) n’étaient pas 
respectés et que certains plans et documents manquaient au dossier; il a par ailleurs recommandé 
de revoir l’implantation des cases de stationnement extérieures et s’est déterminé sur les 
oppositions. Le 11 février 2022, le Service des biens culturels (SBC) a rendu un préavis défavorable. 
Il a relevé que le dossier devait être complété et le respect des hauteurs contextuelles démontré, 
que l’emplacement du projet et son ampleur méritaient plus d’attention portée aux aménagements 
extérieurs – précisant notamment que ces aménagements devaient être traités avec plus de 
sensibilité par rapport au lieu en renonçant au parking dans l’angle Est, face aux maisons anciennes 
du village –, que les mesures paysagères devaient être complétées sur un plan, que les coupes et 
les élévations devaient être étendues à l’entier de la parcelle, que la taille de la superstructure 
(lucarne) devait être réduite et que l’expression ainsi que la qualité architecturale des deux lucarnes 
devaient être améliorées.

S’appuyant sur les différents préavis négatifs émis et pour ses propres motifs – notamment quant 
aux façades, aux modifications de terrain, aux règles de salubrité et à la place de jeux –, le Service 
des constructions et de l’aménagement (SeCA) a émis un préavis défavorable le 17 février 2022.

Suite à ces préavis défavorables, le requérant a produit des documents et des plans modifiés.

Les services de l’Etat qui avaient préavisé négativement le projet ont émis des nouveaux préavis 
favorables avec conditions, notamment le SBC et le SMo le 13 mai 2022.

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Le SeCA a également rendu un préavis favorable avec conditions le 18 mai 2022.

C. Par décision du 13 octobre 2022, le Préfet du district de la Gruyère a accordé le permis de 
construire pour un bâtiment de 8 logements avec un abri PC de 20 places et un parking souterrain 
de 14 places, l’installation de panneaux solaires photovoltaïques en toiture, la démolition du bâtiment 
existant et ses annexes, l’implantation de sonde(s) terrestre(s) verticale(s) et l’aménagement des 
murs de soutènement, ainsi qu’une place pour vélos et deux places de parc ouvertes pour voitures, 
avec dérogations aux prescriptions sur les distances aux limites de fonds et à la distance à la route 
communale.

Par décision du même jour, le Préfet a rejeté les oppositions dans la mesure de leur recevabilité. Il 
a pour l’essentiel considéré que le droit d’être entendu des opposants n’avait pas été violé. Il a en 
particulier relevé que, malgré l’absence de mention de la démolition du bâtiment existant dans l’avis 
d’enquête publique, les opposants avaient parfaitement compris le projet et pu le contester en toute 
connaissance de cause. En outre, concernant la distance non conforme des balcons Ouest par 
rapport aux fonds voisins, une convention dûment signée par les propriétaires concernés a été 
versée au dossier. S’agissant des places de parc extérieures, il a déclaré les oppositions 
irrecevables, dès lors que la compétence pour l’octroi d’une dérogation à la distance d’une route 
communale revient à la commune et que, lorsqu’une décision communale d’octroi de dérogation aux 
prescriptions à la distance à la route est notifiée simultanément à une décision préfectorale sur une 
demande de permis de construire, elle est sujette à recours devant le Tribunal cantonal. Quant à la 
distance du bâtiment par rapport à l’axe de la chaussée (10 m pour la route de I.________ et 7 m 
pour le chemin public de dévestiture), il a considéré que celle-ci était bien conforme aux prescriptions 
légales. Il a également affirmé que le projet respectait les prescriptions du règlement communal 
d’urbanisme (RCU) relatives au périmètre de protection du site construit. Il a souligné que le projet 
avait fait l’objet d’une demande préalable et qu’il avait été finalisé avec le concours du SBC. En ce 
qui concerne la démolition du bâtiment existant, le Préfet a estimé que le SBC et le SeCA avaient 
constaté dans le cadre de la demande préalable que la vétusté du bâtiment n’avait pas été 
démontrée et qu’il y avait partant lieu de comprendre implicitement que la démolition avait finalement 
été admise. S’agissant du respect de la hauteur et du caractère architectural, il a relevé que le projet 
avait été modifié et complété en tenant suffisamment compte des conditions qui avaient été émises 
par le SBC. Par ailleurs, il a expliqué – en se référant aux préavis de la commune et du SBC – que 
le projet était en tout point conforme aux exigences fixées dans la réglementation communale. 
Finalement, s’agissant des questions de visibilités, d’accès, de stationnement et de trafic, le Préfet 
s’est référé au préavis favorable du SMo et a considéré que le projet était conforme aux dispositions 
topiques en la matière. 

D. Recours de A.________ et B.________ et de C.________ et D.________ (602 2022 235)

D.a. Par mémoire du 9 novembre 2022, A.________ et B.________ ainsi que C.________ et 
D.________ recourent conjointement auprès du Tribunal cantonal contre les décisions préfectorales 
du 13 octobre 2022 et la décision communale du 29 novembre 2021, en concluant à leur annulation.

A l’appui de leurs conclusions, ils invoquent en substance un vice de forme lors de la mise à 
l’enquête, dès lors que la démolition du bâtiment existant n’y était pas mentionnée, et une violation 
de leur droit d’être entendus, motifs pris que les différentes modifications du projet ainsi que des 
déterminations du requérant ne leur ont pas été communiquées et que la décision sur opposition 
contient des erreurs. Quant au fond, ils soutiennent que la dérogation communale a été octroyée 
sur la base d’informations erronées dès lors que le projet a été modifié, notamment concernant le 

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stationnement, après son obtention. Ils font de plus valoir que le projet ne respecte pas les 
prescriptions s’agissant du périmètre de protection du site construit. En particulier, les recourants se 
plaignent du volume trop imposant et de l’orientation du toit, de sorte que le bâtiment projeté ne 
s’intégrerait pas dans le milieu bâti. Ils estiment que la hauteur n’est pas conforme à la zone, dès 
lors qu’elle est la même que celle du bâtiment voisin (article kkk RF), qui lui est construit au-dessus 
d’un talus de 2 m; ils critiquent les relevés du bureau de géomètres, qui sont selon eux inexacts ou 
ont été interprétés de manière erronée. Enfin, de l’avis des recourants, le bâtiment existant ne peut 
pas être "totalement" considéré comme vétuste, l’impression de vétusté étant la conséquence de 
l’abandon fait par le propriétaire.

D.b. Dans sa détermination du 9 janvier 2023, l’intimé conclut implicitement au rejet du recours. Il 
indique que la vétusté du bâtiment existant a été constatée et validée lors d’une vision locale avec 
un représentant du SBC le 19 avril 2019. S’agissant de l’intégration du bâtiment dans le site, il 
explique que le projet a été développé en relation régulière avec le SBC, précisant que cinq variantes 
successives ont été élaborées afin d’aboutir au projet présenté dans le cadre de ce permis de 
construire. Il expose qu’un certain nombre de paramètres ont été pris en compte, notamment une 
architecture de style "ferme", une volumétrie globale s’apparentant à celle des grandes fermes du 
centre du village, ainsi qu’une implantation parallèle à la route et perpendiculaire à la pente Nord-
Ouest (direction F.________). Il soutient que la hauteur respecte les prescriptions communales dès 
lors que le rapport topographique indique que les deux bâtiments voisins (articles kkk et mmm RF) 
ont une hauteur de 10.04 m et 9.31 m.

Dans ses observations du 10 janvier 2023, le Préfet conclut au rejet du recours. Il indique qu’il n’a 
pas de remarque particulière à formuler en se référant à ses décisions du 13 octobre 2022. Il ajoute 
néanmoins que les différentes erreurs relevées par les recourants – notamment la date de 
publication de la Feuille officielle (FO) ou l’absence de transmission d’une détermination – restent 
manifestement sans conséquence, de sorte que leur droit d’être entendus n’a nullement été violé. 

Dans ses observations du 19 janvier 2023, communes aux affaires 602 2022 235 et 237, la 
commune explique que le critère de la volumétrie n’est pas quantifiable et que d’autres bâtiments 
du périmètre de protection du site construit ont également un volume imposant. S’agissant de 
l’intégration au paysage, elle indique s’être basée sur les préavis cantonaux du dossier préalable et 
relève que les points négatifs ont été traités pour répondre aux demandes du SBC. Elle souligne en 
outre que des constructions similaires, avec deux orientations de toiture, existent dans la zone de 
protection du site construit et mentionne notamment les articles jjj, nnn et ooo RF. Finalement, elle 
affirme que la hauteur du bâtiment projeté ne dépasse pas celle du bâtiment sis sur les articles kkk 
et lll RF.

Dans leur détermination spontanée du 25 janvier 2023, les recourants réitèrent essentiellement les 
arguments invoqués dans leur recours et produisent notamment des copies de plans de façades 
des articles kkk et lll RF. Ils soulignent par ailleurs que l’immeuble situé sur l’article mmm RF auquel 
se réfère l’intimé ne se situe pas dans la zone de protection ISOS.

Dans ses observations du 31 janvier 2023, le SBC explique en particulier que la longueur et le 
gabarit du bâtiment projeté se réfèrent aux plus grandes fermes du noyau villageois et que la 
longueur de l’immeuble dépasse celle prévue initialement lors de la demande préalable. Il souligne 
que les variantes proposées avec un faîte perpendiculaire aux courbes de niveau n’ont pas 
convaincu et que le projet se réfère à deux fermes protégées situées dans le voisinage et présentant 
une double orientation (toit en T). Concernant la hauteur, il indique s’être référé aux chiffres 

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présentés dans le dossier de demande de permis de construire, à savoir une hauteur de 10.04 m 
pour la ferme située en amont sur la parcelle lll RF, sans contrôle sur place pour en vérifier la 
véracité. Il relève également que le bâtiment existant, destiné à être démoli, n’est ni relevé comme 
bâtiment caractéristique, ni recensé par le SBC, ni protégé par le PAL. S’agissant enfin des espaces 
et vues caractéristiques à préserver, le SBC souligne que le PAL n’est manifestement pas conforme 
au plan directeur cantonal (PDCant) dès lors qu’il ne désigne pas les espaces non constructibles.

Les recourants se sont une nouvelle fois déterminés spontanément le 15 mai 2023, en particulier 
sur les aspects relatifs aux volumétrie et hauteur du bâtiment projeté, à son intégration au paysage 
et à l’orientation des pans de toiture. 

E. Recours de E.________ (602 2022 237)

E.a. Le 10 novembre 2022, l’Association E.________ recourt contre les décisions préfectorales du 
13 octobre 2022 auprès du Tribunal cantonal, en concluant implicitement à leur annulation.

A l’appui de ses conclusions, elle invoque en substance une violation de son droit d’être entendue 
dès lors que, n’ayant pas reçu les déterminations de l’intimé sur les oppositions, elle n’a pas eu la 
possibilité de se prononcer sur celles-ci ni sur les nombreuses modifications du projet. Sur le fond, 
elle estime que le projet ne s’intègre pas au paysage et au site bâti par son volume et sa longueur, 
qu’il altère les vues caractéristiques sur le site construit (en particulier la vue depuis l’aval), qu’il 
interfère dans le site par son orientation non perpendiculaire aux courbes de niveau, qu’il ne tient 
pas compte de la composition originelle du site et qu’il s’impose de manière brutale. Elle soutient en 
outre que la hauteur du bâtiment projeté étant de 9.86 m, elle dépasse celle des deux bâtiments 
voisins (7.40 m et 8.70 m), violant ainsi la règlementation communale.

E.b. Dans sa détermination du 9 janvier 2023, l’intimé conclut implicitement au rejet du recours. Il 
explique que les modifications apportées au projet durant la mise à l’enquête consistent uniquement 
en des compléments de réponses données suite aux demandes des services cantonaux lors de la 
première analyse. S’agissant de l’intégration du bâtiment dans le site, il reprend la même 
argumentation que celle développée dans le cadre de ses observations sur le recours 602 2022 235 
(cf. D.b ci-dessus).

Dans ses observations du 10 janvier 2023, le Préfet conclut au rejet du recours, en se référant 
entièrement à ses décisions du 13 octobre 2022. Il souligne par ailleurs qu’une éventuelle violation 
du droit d’être entendu peut être considérée comme réparée dès lors que le Tribunal cantonal 
dispose du même pouvoir de cognition. 

La commune a déposé une détermination, commune aux affaires 602 2022 235 et 237, le 19 janvier 
2023 (cf. D.b ci-dessus).

Dans ses observations du 31 janvier 2023, le SBC apporte des explications en particulier sur la 
longueur, le gabarit et le volume du bâtiment projeté, sur sa hauteur, ainsi que sur les espaces et 
les vues caractéristiques à préserver (cf. D.b ci-dessus).

F. Il sera fait état des arguments, développés par les parties à l’appui de leurs conclusions, 
dans les considérants en droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige. 

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En droit

1.

1.1. Conformément à l’art. 42 al. 1 let. b du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de 
juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1), il y a lieu d’ordonner la jonction des causes 602 2022 
235 et 602 2022 237 – qui concernent le même état de fait et dont les griefs soulevés sont 
similaires – et de statuer sur l’ensemble du litige dans un seul et même arrêt.

1.2. Selon la jurisprudence, il est admis que, lorsqu’en application du principe de coordination, le 
préfet notifie en même temps une décision de permis de construire, relevant de sa compétence, et 
une décision de dérogation à la distance d’une route communale, qui est du ressort du conseil 
communal, il existe une voie de recours unique auprès du Tribunal cantonal contre ces deux 
décisions, quand bien même le prononcé communal devrait faire en principe l’objet d’un recours 
préalable au préfet (arrêts TC FR 602 2017 146 du 3 mai 2018 consid. 1.1; 602 2013 71 du 26 février 
2014 consid. 2b). Il n’est pas concevable que le recours concernant la dérogation soit traité par le 
préfet, alors que cette autorité a déjà tenu compte de la décision communale pour accorder en 
première instance le permis de construire, qui est lui-même contesté devant le Tribunal cantonal. 
Dans une telle situation, le Tribunal cantonal est également compétent pour connaître du recours 
contre la dérogation communale, ce d’autant plus qu’il dispose du même pouvoir de cognition que 
le préfet (art. 156 de la loi fribourgeoise du 25 septembre 1980 sur les communes [LCo; RSF 140.1] 
et art. 77 CPJA).

1.3. Déposés dans le délai et les formes prescrits – et les avances des frais de procédure ayant 
été versées en temps utile – les recours sont recevables quant à la forme. 

En tant que voisins et opposants au projet, A.________ et B.________ ainsi que C.________ et 
D.________ ont qualité pour recourir dès lors qu’ils sont atteints par les décisions attaquées et ont 
un intérêt digne de protection à ce qu’elles soient annulées ou modifiées (art. 76 let. a CPJA).

L’Association E.________ – section de P.________, association d’importance nationale – a 
également la qualité pour recourir (cf. art. 76 al. 1 let. b CPJA en lien avec l’art. 62 de la loi 
fribourgeoise du 7 novembre 1991 sur la protection des biens culturels [LPBC; RSF 482.1]).

Le Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur le mérite des recours.

1.4. Selon l’art. 77 al. 1 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation 
du droit, y compris l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a) et pour constatation inexacte 
ou incomplète des faits pertinents (let. b). Aucune question d’opportunité ne se pose en l’espèce.

2.

2.1. Par le permis de construire, l’Etat vérifie la conformité du projet à l’affectation de la zone et 
aux règles de construction qui régissent celle-ci. Il garantit la sécurité, la salubrité et la fonctionnalité 
des constructions (art. 1 let. j de la loi fribourgeoise du 2 décembre 2008 sur l’aménagement du 
territoire et les constructions, LATeC; RSF 710.1). Il s’agit d’une autorisation ordinaire dont le 
requérant a droit à l’obtention s’il satisfait aux conditions légales. L’objet d’un permis de construire 
est de constater que le projet de construction respecte le droit public (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; 
arrêt TF 1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4). Cela signifie que, lorsqu’elle statue sur une 

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requête de permis de construire, l’autorité compétente ne peut examiner que la légalité du projet, et 
non pas son opportunité. L’autorité n’a pas la compétence de refuser le permis de construire qui lui 
est demandé sous prétexte qu’une autre solution plus judicieuse à ses yeux ou ceux du voisin peut 
entrer en considération (arrêts TC FR 602 2018 21 du 28 novembre 2018 consid. 3.1; TA FR 2A 
2003 61 du 11 février 2004). La possibilité de construire sur un bien-fonds est une faculté essentielle 
découlant du droit de propriété garanti par l’art. 26 Cst. Son exercice se fait à la guise du propriétaire 
dans les limites du droit de l’aménagement du territoire et du droit de la police des constructions.

2.2. Dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis de construire, les dossiers sont 
soumis aux différents services de l’Etat. Selon la jurisprudence, les avis des services spécialisés de 
l’Etat constituent des rapports officiels au sens de l’art. 46 al. 1 let. b CPJA. Le rapport officiel est un 
document écrit ou une déclaration orale d’une autorité ou de l’administration qui possède des 
connaissances spécifiques en raison de son activité à l’attention d’une autre autorité à propos de 
faits et circonstances précis. Il se distingue d’un rapport d’experts en ce sens qu’il est un acte de 
souveraineté administrative. Lorsqu’il présente des résultats concluant, pleine force probante peut 
lui être reconnue. Il peut alors remplacer une expertise, dans la mesure toutefois où il n’existe pas 
d’indices concrets et sérieux qui en diminuent la valeur probante (ATF 132 II 257 consid. 4; arrêt 
TF 1C_338/2010 du 23 mai 2013 consid. 5; arrêts TC FR du 30 mars 2001, in RFJ 2001 p. 224; 1A 
2003 61 du 12 septembre 2007).

3.

Dans un premier temps, les recourants se plaignent d’une violation de leur droit d’être entendus.

3.1. Le droit d’être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne en 
principe l’annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours 
sur le fond (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 135 I 187 consid. 2.2). Garanti à l’art. 29 al. 2 Cst., le droit 
d’être entendu comprend notamment le droit pour l’intéressé de se prononcer et d’offrir des preuves 
pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes et de participer à 
l’administration des preuves essentielles lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre 
(ATF 145 I 73 consid. 7.2.2.1 et les références citées).

Une violation du droit d’être entendu peut être réparée lorsque l’autorité de recours dispose d’un 
pouvoir de cognition aussi étendu, en fait et en droit, que celui de l’autorité inférieure et qu’il n’en 
résulte aucun désavantage pour le recourant. En principe, la guérison d’une violation d’une 
disposition de procédure est cependant exclue lorsqu’il s’agit d’une violation particulièrement 
importante et elle doit rester l’exception (ATF 126 I 68 consid. 2). Une réparation de la violation du 
droit d’être entendu par l’autorité de recours peut néanmoins se justifier en présence d’un vice grave 
lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la 
procédure (ATF 133 I 201 consid. 2.2; arrêt TF 1C_265/2009 du 7 octobre 2009).

3.2. En l’espèce, il est d’emblée souligné que les différentes erreurs relevées par les recourants 1 
dans certaines écritures de la commune et de la préfecture – en particulier la date de la publication 
de la mise à l’enquête ou celle de l’opposition de la recourante 2 – n’ont à l’évidence eu aucune 
conséquence sur la procédure de permis de construire.

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Les recourants se plaignent en outre du fait que, depuis sa mise à l’enquête, le projet a subi plusieurs 
modifications qui ne leur ont jamais été communiquées et que, contrairement à ce qui est indiqué 
dans la décision sur opposition, les déterminations du requérant intimé ne leur ont jamais été 
transmises non plus.

Dans une jurisprudence récente (cf. arrêts TC FR 602 2022 108 du 12 octobre 2022 consid. 2.2 et 
les références citées; 602 2022 161 du 22 novembre 2022 consid. 2.3), le Tribunal cantonal a 
considéré que la préfecture devait, sans toutefois devoir communiquer à l’opposant les préavis et 
autres éléments du dossier en lui ouvrant formellement un droit de répliquer, l’aviser de la 
complétude de son dossier et que les pièces déterminantes sont consultables sur FRIAC pour une 
période donnée. In casu, un tel avis fait manifestement défaut. Le droit d’être entendu des recourants 
a ainsi été violé.

La question de savoir si la violation du droit d’être entendu constatée a été guérie devant l’instance 
de céans, comme le soutient la préfecture, peut être laissée ouverte, attendu que le recours doit de 
toute manière être admis pour le motif qui suit.

4. 

Les recourants estiment que le projet ne respecte pas l’art. 10 RCU.

4.1. L'article hhh RF, destinée à accueillir le projet de construction, se situe en zone centre village 
et dans un périmètre de protection du site construit selon le PAL. 

La zone centre village est réglementée à l’art. 16 RCU. Quant au périmètre de protection du site 
construit, il est régi par l’art. 10 RCU, dont la teneur est la suivante :

"Le plan d’affectation des zones distingue différents périmètres de protection du site construits. L’inventaire 
des sites construits à protéger en Suisse (ISOS) classe le village de Q.________ comme site d’importance 
nationale et les villages de I.________ et de R.________ comme sites d’importance régionale. Le village de 
F.________ est classé d’importance locale et, de ce fait, aucune mesure particulière de protection du site n’est 
requise.

Dans ces périmètres, les prescriptions ordinaires des zones ne s’appliquent que sous réserve du respect des 
prescriptions qui suivent.

a. Objectif
La conservation de l’ancien noyau des villages en raison de leur valeur architecturale et historique.

b. Mesures générales

Les constructions et installations doivent s’intégrer au paysage et au site bâti par leur architecture, la forme 
de leur toit, leur volume, les matériaux et les teintes utilisées. Il en va de même de leurs abords. 
L’implantation des nouvelles constructions ne doit pas altérer les vues caractéristiques sur le site construit. 
La démolition / reconstruction de bâtiments n’est autorisée que si elle est rendue nécessaire en raison de 
l’état vétuste du bâtiment. Les agrandissements de minime importance peuvent être effectués s’ils sont 
nécessaires à l’exploitation. Dans tous les cas, les prescriptions figurant au point c. ci-dessous doivent être 
appliquées.

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c. Prescriptions particulières de construction et d’aménagement valable pour les nouvelles constructions et 
les transformations / agrandissements

1. Hauteur totale et hauteur de façade à la gouttière
La hauteur totale et la hauteur de façade à la gouttière des nouvelles constructions ne peuvent excéder 
celles des deux bâtiments voisins les plus proches, protégés ou caractéristiques pour le site. 

2. Caractère architectural
Le caractère architectural des nouvelles constructions doit être adapté à celui des bâtiments voisins 
protégés ou caractéristiques pour le site, en ce qui concerne en particulier les dimensions, proportions 
et dispositions des ouvertures, les proportions entre les pleins et les vides.

3. Constructions ou agrandissement de peu d’importance
(…)

4. Matériaux et teintes 
Les matériaux et teintes en façades et en toiture pour les nouvelles constructions seront adaptés à ceux 
des bâtiments voisins protégés ou caractéristiques pour le site.

5. Aménagements extérieurs 
Les murs, les jardins potagers et les vergers sont des composantes de la structure et du caractère du 
site construit et doivent à ce titre être conservés. L’aménagement de haies denses n’est pas autorisé, 
les aménagements seront réalisés avec des essences locales traditionnelles. La différence entre le 
niveau du terrain aménagé et le terrain naturel ne peut excéder 0,50 mètre. 

6. Ajouts gênants (aménagements altérant le caractère du site)
(…)

7. Demande préalable
Toute demande de permis est précédée d’une demande préalable au sens de l’article 137 LATeC."

Le village de I.________ est recensé comme site d’importance régionale à l’ISOS. La parcelle 
art. hhh RF se situe partiellement dans le périmètre construit 1 – défini comme une agglomération 
agricole dirigée perpendiculairement au coteau – avec un objectif de sauvegarde A et partiellement 
dans l’échappée dans l’environnement I – définie comme des terrains agricoles inclinés en pente 
douce et régulière – avec un objectif de sauvegarde a. Le secteur dans lequel se situe 
l’article hhh RF appartient en partie à la catégorie 2 des périmètres construits à protéger et en partie 
à la catégorie 2 des périmètres environnants au sens du PDCant. Outre les objectifs généraux de 
sauvegarde, la fiche ISOS formule quelques suggestions à observer, parmi lesquelles celle de porter 
une grande attention aux transformations et reconstructions en maintenant impérativement 
l’authenticité de la substance historique, à savoir le respect du volume, de la structure porteuse, de 
la forme de la toiture, du caractère et du décor des façades. Par ailleurs, parmi les mesures de 
conservation à appliquer selon le PDCant pour les périmètres construits et environnants de catégorie 
2, figure l’adaptation des nouvelles constructions (implantations, dimensions, matériaux, expression 
architecturale et aspect) au caractère du site (cf. T115. Sites construits protégés et chemins 
historiques).

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4.2. Comme mentionné ci-dessus (cf. consid. 4.1), l’art. 10 RCU dispose, sous la let. b "Mesures 
générales", que la démolition / reconstruction de bâtiments n’est autorisée que si elle est rendue 
nécessaire en raison de l’état vétuste du bâtiment. 

4.2.1. Les recourants 1 relèvent que le bâtiment existant ne peut pas être "totalement" considéré 
comme vétuste puisqu’il est équipé d’une pompe à chaleur, d’un circuit de radiateurs, d’une salle de 
bain, d’une cuisine agencée, d’un toit neuf d’une quinzaine d’années et d’un garage avec portes 
automatiques. Selon eux, l’impression de vétusté résulte de l’abandon total du bâtiment par le 
propriétaire actuel.

L’intimé soutient pour sa part que la vétusté du bâtiment existant a été constatée et validée lors 
d’une vision locale avec un collaborateur du SBC le 19 avril 2019 et qu’elle ne découle pas "d’un 
abandon d’entretien".

Quant à la préfecture, elle a retenu ce qui suit: "S’agissant de la nécessité de démolir le bâtiment 
existant, l’Autorité de céans relève encore que dans le cadre de la demande préalable, tant le SBC 
que le SeCA avaient constaté que la vétusté du bâtiment n’avait pas été démontrée et qu’il y a lieu 
de comprendre implicitement que cette question a été analysée par lesdits Services qui ont 
finalement admis la démolition."

4.2.2. Il ressort du dossier de demande préalable que le projet portait sur la construction d’un 
immeuble d’habitation avec parking souterrain, l’installation de panneaux photovoltaïques et de 
sondes géothermique, avec dérogation à l’axe de la route, et la démolition du bâtiment existant et 
de ses annexes (cf. formulaire de requête du 7 décembre 2018). Dans le cadre de cette demande 
préalable, le SBC avait rendu un préavis défavorable le 23 mars 2019. Il y indiquait que le projet ne 
répondait pas aux objectifs et prescriptions du RCU définis pour le périmètre de protection du site 
construit et que le bâtiment existant était a priori à maintenir. Dans son rapport du 20 mars 2019, le 
SBC précisait que, dans le dossier, rien n’indiquait que le bâtiment existant ne pouvait pas être 
maintenu. Il ajoutait que, a priori, le projet devrait être adapté en conservant le bâtiment existant. Le 
SeCA avait également émis un préavis défavorable le 4 avril 2019, relevant en particulier que l’état 
vétuste du bâtiment existant n’était pas démontré.

Alors que la demande préalable indiquait clairement dans la partie "description de l’ouvrage" du 
formulaire que le projet incluait la démolition du bâtiment existant et de ses annexes, il sied d’emblée 
de constater que tel n’est pas le cas du formulaire déposé le 31 août 2021 pour la demande ordinaire 
de permis de construire. L’avis de mise à l’enquête publié dans la FO ppp ne mentionne également 
pas la démolition du bâtiment existant et de ses annexes. Dans le contexte du présent cas, où le 
bâtiment existant bénéficie d’une certaine protection selon les prescriptions du RCU relatives au 
périmètre de protection du site construit puisqu’il ne peut être démoli que s’il se trouve dans un état 
vétuste (cf. art. 10 let. b), l’absence d’indication de la démolition dans l’avis de mise à l’enquête 
s’avère hautement problématique. En effet, selon l’art. 92 al. 2 ReLATeC, l’avis de mise à l’enquête 
mentionne en particulier l’objet et la nature des travaux. Un permis de démolir doit ainsi mentionner 
l’objet, soit la démolition. Ce procédé a manifestement pour but de permettre aux personnes 
intéressées, respectivement touchées par le projet, de pouvoir faire valoir leur droit de partie et ainsi 
de garantir leur droit d’être entendu. Certes, comme le relève l’autorité intimée dans sa décision sur 
opposition, la demande de permis de construire est composée non seulement de la fiche de requête, 
mais également des plans et des éventuels rapports selon l’art. 89 al. 4 ReLATeC et les directives 
édictées par la Direction du développement territorial, des infrastructures, de la mobilité et de 
l’environnement, si bien que c’est l’ensemble desdits documents qui définit l’objet de la demande de 

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permis. Cela étant, la situation du cas d'espèce diffère fondamentalement de celle qui prévalait dans 
la cause TC FR 602 2016 108 du 25 juillet 2017 (cf. consid. 5b) à laquelle se réfère la préfecture. 
En effet, dans cette affaire, il s'agissait d'une modification de permis de construire dont l'avis de mise 
à l'enquête n'annonçait pas certaines modifications (notamment les niveaux des dalles de la villa et 
du garage, la forme des fondations de la villa et du garage, l’emplacement de la pompe à chaleur, 
les dimensions des panneaux solaires, les dimensions de l’escalier d’accès à la porte d’entrée et la 
structure sous le toit). Or, contrairement aux modifications non annoncées dans l'affaire 602 2016 
108 précitée, l'absence d'indication de la démolition du bâtiment existant dans l’avis d’enquête 
publique de la présente cause a manifestement une incidence par rapport à la législation 
communale, comme il le sera démontré ci-après, et un effet sur le voisinage. Si l’absence de mention 
de la démolition du bâtiment existant n’a certes pas eu d’influence sur les droits des recourants, qui 
ont pu former opposition à temps, le but de la publication a été manifestement contrarié et les droits 
d’éventuels autres intéressés gravement violés. Pour ce motif déjà, il se justifie d’admettre le recours 
et d’annuler toute la procédure afin de procéder à une nouvelle mise à l’enquête publique.

4.2.3. Par économie de procédure, il convient encore de préciser ce qui suit s’agissant de la 
démolition du bâtiment existant.

Dans le cadre de la procédure ordinaire, le SBC n’a fait aucune mention de la démolition du bâtiment 
existant ou de son état vétuste ou non, ni dans son préavis défavorable du 11 février 2022 ni dans 
celui favorable avec conditions du 13 mai 2022. Pour sa part, le SeCA a constaté dans ses préavis 
défavorable du 17 février 2022 et favorable avec conditions du 18 mai 2022 que la démolition ne 
figurait pas dans la description de l’ouvrage mais qu’elle ressortait des documents joints au dossier. 
Dans son préavis du 18 mai 2022, il s’en est référé à la préfecture quant à un éventuel vice de forme 
lors de la mise à l’enquête. Pour le reste, il n’a rien indiqué quant à la démolition du bâtiment existant 
ni quant à son éventuel état de vétusté.

En l’occurrence, alors même que, dans le cadre de la demande préalable, le SBC et le SeCA avaient 
relevé que le dossier ne permettait pas de démontrer l’état vétuste du bâtiment existant, force est 
de constater qu’aucune pièce n’a été versée au dossier de la demande ordinaire tendant à 
démontrer son état vétuste. Or, ce dernier est une condition nécessaire à l’obtention de l’autorisation 
de démolition d’un bâtiment existant dans le périmètre de protection du site construit défini par la 
commune. Dans ces circonstances, la position du Préfet, qui estime que le silence du SBC et du 
SeCA relatif à la question de la nécessité de démolir le bâtiment devait être implicitement compris 
en ce sens que les deux services avaient analysé et admis cette nécessité, ne peut être suivie. Cela 
vaut d’autant plus en l’espèce que, comme exposé ci-dessus, la démolition du bâtiment existant 
n’était pas mentionnée dans la description de l’ouvrage.

Dans le cadre de la présente procédure de recours, l’intimé avance certes que la vétusté du bâtiment 
existant aurait été constatée et validée lors d’une vision locale avec un collaborateur du SBC le 
19 avril 2019. Cela étant, il n’apporte aucune preuve à l’appui de son allégation et aucune pièce du 
dossier ne vient explicitement confirmer ce fait.

En outre, invité à se prononcer sur les recours, le SBC ne se prononce pas directement sur l’état 
vétuste du bâtiment. Il indique uniquement que le bâtiment a fait l’objet de transformations au cours 
du XXème siècle et qu’il n’est ni relevé comme bâtiment caractéristique, ni recensé par le SBC, ni 
protégé au PAL. Il n’indique pas qu’il s’oppose à la démolition. Cela étant, si le bâtiment existant 
n’est certes pas protégé ou recensé, il n’en demeure pas moins que le RCU en vigueur formule de 
manière claire que la condition à la démolition d’un bâtiment présent dans le périmètre de protection 

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du site construit, comme dans le cas d’espèce, est la vétusté dudit bâtiment. Celle-ci n’est de toute 
évidence pas démontrée en l’occurrence. Partant, l’instruction s’avère lacunaire sur cet aspect, 
lequel devra cas échéant être documenté dans le cadre de la nouvelle mise à l’enquête.

5. 

Enfin, il peut encore être souligné que ce n’est que si l’état vétuste du bâtiment existant est établi 
que sa démolition pourra être autorisée.  

Toutefois, toujours par économie de procédure, il est constaté que plusieurs aspects critiqués du 
projet de construction n’ont pas fait l’objet d’une appréciation circonstanciée et qu’ils nécessitent des 
compléments d’instruction, cas échéant, en sollicitant l’avis des services spécialisés. Il en va ainsi 
principalement des points litigieux suivants.

En ce qui concerne la dérogation à la distance à la route communale, force est de constater que la 
décision communale du 29 novembre 2021 porte sur les quatre places de parc extérieures qui 
étaient prévues à l’Est selon le plan de situation du 14 septembre 2021. Or, le projet a été modifié 
sur cet aspect par la suite. En effet, selon le plan de situation modifié au 23 mars 2022, l’implantation 
des places de parc extérieures a été revue; elles sont dorénavant au nombre de 2 et se situent au 
Nord-Ouest. Situées à une distance comprise entre 2.88 m et 6.19 m de l’axe de la route (chemin 
public de dévestiture), ces places semblent également nécessiter une dérogation à la distance à la 
route. Les cases de stationnement pour les vélos ont également été déplacées à l’Est, à proximité 
de l’entrée de l’immeuble; la distance par rapport à l’axe de la route ne figurant pas sur les plans de 
situation, elles pourraient également devoir nécessiter une dérogation.

Par ailleurs, le respect des hauteurs contextuelles des bâtiments de référence s’avère difficilement 
vérifiable sur la base des documents figurant au dossier. Enfin, les explications du SBC dans ses 
observations sur les recours laissent perplexe quant au caractère architectural du bâtiment projeté, 
plus particulièrement quant à ses dimensions (cf. art. 10 sous let. c ch. 2 RCU); en effet, le service 
spécialisé indique que la longueur du bâtiment projeté dépasse celle prévue initialement lors de la 
demande préalable – étant rappelé que le projet avait alors été préavisé négativement, considérant 
notamment que le bâtiment projeté dérogeait nettement au contexte bâti par rapport à son échelle 
– ainsi que celle des deux fermes anciennes ou protégées les plus proches.

6.

Il résulte de ce qui précède que les recours doivent être admis. Partant, les décisions préfectorales 
délivrées le 13 octobre 2022 ainsi que la décision communale concernant la dérogation aux 
prescriptions à la distance à la route du 29 novembre 2021 sont annulées. Il devra être procédé à 
une nouvelle mise à l’enquête publique, mentionnant explicitement la démolition du bâtiment 
existant.

7.

Il appartient à l’intimé qui succombe (art. 131 al. 1 et 132 al. 1 CPJA) de supporter les 3/4 des frais 
de procédure. L’Etat de Fribourg, agissant par le Préfet, est exonéré de sa part aux frais (art. 133 
CPJA). Les avances de frais versées par les recourants leur sont restituées.

N’ayant pas fait appel à un avocat pour défendre leurs intérêts, les recourants n’ont pas droit à une 
indemnité de partie.

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la Cour arrête :

I. Les causes 602 2022 235 et 602 2022 237 sont jointes.

II. Les recours 602 2022 235 et 602 2022 237 sont admis.

Partant, les décisions du Préfet de la Gruyère du 13 octobre 2022 et la décision de la 
Commune de F.________ du 29 novembre 2021 sont annulées. 

III. a) Les frais de la procédure 602 2022 235 sont mis à raison de 3/4, soit CHF 1’500.-, à la 
charge de l’intimé. 

b) Les frais de la procédure 602 2022 237 sont mis à raison de 3/4, soit CHF 1’500.-, à la 
charge de l’intimé. 

IV. a) L’avance de frais de CHF 2’000.- versée dans la procédure 602 2022 235 est restituée aux 
recourants.

b) L’avance de frais de CHF 2’000.- versée dans la procédure 602 2022 237 est restituée à la 
recourante.

V. Il n’est pas alloué d’indemnité de partie.

VI. Notification.

Cette décision peut faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 
30 jours dès sa notification.

La fixation du montant des frais de procédure peut, dans un délai de 30 jours, faire l’objet d’une 
réclamation auprès de l’autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée 
(art. 148 CPJA).

Fribourg, le 20 février 2024/vth/swa

Le Président  Le Greffier-stagiaire