# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 433b1eb9-2ba6-5bd4-a700-3ad3082b92d8
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-11-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 19.11.2008 BRKE III Nr. 0166/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-III-Nr--0166-20_2008-11-19.pdf

## Full Text

BRK III Nr. 0166/2008 vom 19. November 2008 in BEZ 2009 Nr. 12

1. Das gegen Süden leicht abfallende Baugrundstück im Halte von 490 m² liegt
in der Wohnzone 1.3 (m3/m2) A und ist unüberbaut. Im Osten stösst es an die V-
Strasse. Das Grundstück weist in etwa die Form eines Rechtecks auf, das sich von 
Westen nach Osten aufweitet. Es ist rund 26 bis 30 m lang und 12,5 bis 21 m breit. 
Das darauf geplante Einfamilienhaus ist 15,59 m lang (Gebäudelänge) und zwischen 
3,46 und 7,55 m breit. Die zulässige Gebäudehöhe von 4,8 m wird praktisch allseits 
ausgeschöpft. Die erlaubte Gesamthöhe von 9,8 m wird mit einer grössten Höhe von 
7,4 m nicht beansprucht. Unter einem schwach geneigten Satteldach liegen drei, 
teilweise versetzt angeordnete Geschossebenen. Neben einem Keller-
/Garagengeschoss finden sich auf den darüber liegenden anderthalb Geschossebe-
nen drei zwischen 13,4 und 17,4 m2 messende Zimmer, ein 23,1 m2 einnehmender 
Salon, eine 21,7 m2 grosse Wohnküche und zwei kleinere Bad/Dusche/WC-Räume. 
Ostseitig wird der Strassenabstand von 6 m (§ 265 PBG) respektiert bzw. teilweise 
leicht überschritten, nord- und westseitig wird der kleine Grundabstand von 5 m 
ebenfalls eingehalten bzw. partiell leicht überschritten. Die abgewinkelte Südfassade 
ist 6 m von der Grenze entfernt (10,05 m langer Westteil) bzw. verläuft in einer Dis-
tanz von 6 bis 8 m von der Grenze (6,42 m langer Ostteil). Der grosse Grundabstand 
von 8 m wird mithin über weite Strecken um 2 m unterschritten.

Die Baubehörde hat hierfür eine Ausnahmebewilligung mit der Begründung er-
teilt, das Grundstück lasse sich ansonsten nicht sinnvoll überbauen. Die ungünstige 
Grundstücksform bewirke, dass die Rücknahme der Südfassade auf das reguläre 
Abstandsmass eine überbaubare Fläche von zwar 73 m2 belasse, diese aber west-
seitig bis auf 1,13 m zusammenlaufe und für ein Wohngebäude völlig ungeeignet 
sei. Bei einer Einhaltung des grossen Grundabstandes mittels einer Baute mit einem 
rechteckförmigen Grundriss und einer nach Westen orientierten Gebäudelängsseite 
verbleibe eine überbaubare Fläche von nur rund 60 m2, was angesichts der übrigen 
Parameter auch kein heutigen Ansprüchen genügendes Wohngebäude zulasse. Ei-
ne unzumutbare Benachteiligung der Nachbarn sei sodann nicht zu erblicken.

2. Die Rekurrenten machen im Wesentlichen geltend, dass das Baugrundstück
im Rahmen eines Quartierplanes arrondiert worden sei. Auf einen Auskauf sei ent-
gegen dem Antrag des Rekurrenten G verzichtet worden. Die Quartierplan- und die 
Genehmigungsbehörde seien davon ausgegangen, dass das Grundstück ohne Son-
derregelungen in angemessener Weise überbaut werden könne. Grösse und Form 
der Bauparzelle stellten daher keine besonderen Verhältnisse dar, welche die 
Durchsetzung des grossen Grundabstandes von 8 m als unverhältnismässig er-
scheinen liessen, zumal dieser seinerzeit noch 9 m betragen habe. Das Grundstück 
könne mit einer Baute mit einem Grundriss von 60 m2 ohne weiteres sinnvoll über-

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baut werden. Dass dabei unter Einhaltung der zonengemässen Abstände die 
Baumasse nicht voll ausgeschöpft werden könne, sei irrelevant. Die Nachbarn hät-
ten auf die Überbauungsmöglichkeiten gemäss der im Quartierplan hervorgegange-
nen Parzellarordnung unter Beachtung aller Bauvorschriften vertraut und hätten es 
in dieser exklusiven Wohnlage auch nicht hinzunehmen, dass eine Baute näher an 
ihre Grenze rücke.

3. Der Grenzabstand bestimmt die nötige Entfernung zwischen Fassade und 
massgebender Grenzlinie (§ 260 Abs. 1 Halbsatz 1 PBG). In der fraglichen Wohn-
zone W/1.3 A beträgt der kleine Grundabstand 5 m, der grosse 8 m (Art. 4 Ziff.1 
BZO). Der grosse Grundabstand gilt gegenüber der stärker nach Süden gerichteten 
Gebäudelängsseite, der kleine Grundabstand gegenüber den übrigen 
Gebäudeseiten (Art. 34 BZO).

4. Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn 
besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften un-
verhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen den 
Sinn und Zweck der Vorschriften verstossen, von der sie befreien, und auch sonst 
keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die Erfüllung einer 
dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmöglicht oder übermässig 
erschwert (Abs. 2). Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschrif-
ten, die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewil-
ligungen dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht 
werden (Abs. 3).

Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen «besonderer Verhältnisse» 
voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den tatsächli-
chen Verhältnissen abweichen, welche der Gesetzgeber im Auge gehabt hat. Es 
handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraussicht anders 
normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung nicht mehr gerecht zu werden 
vermag. Besondere Verhältnisse können namentlich in der Topographie, Form oder 
Lage des Baugrundstückes liegen.

Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahmebewilli-
gung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, so besteht keine Aus-
nahmesituation. Entsprechende Dispense zielen auf eine Änderung der gesetzlichen 
Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen Ausnahmegrund bildet in der Regel 
der Umstand, dass die aus der Allgemeinordnung folgende Ablehnung der Baubewil-
ligung für den Gesuchsteller Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten 
mit sich bringt. Persönliche Verhältnisse und Anliegen vermögen regelmässig keine 
Dispenssituation zu begründen.

Schliesslich darf selbst beim Vorliegen besonderer Verhältnisse dann keine 
Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negative Dispensvoraussetzungen (Abs. 
2 und 3) erfüllt sind. Soweit die Verletzung öffentlicher Interessen in Frage steht, 
sind diese stets mit den entgegenstehenden privaten Interessen abzuwägen.

Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvoraus-
setzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht abschliessend, weshalb vo-
rinstanzliche Entscheide in diesen Punkten von den Baurekurskommissionen frei 

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überprüft werden können. Durch welche Abweichungen vom Gesetz einer Ausnah-
mesituation Rechnung zu tragen ist, liegt demgegenüber vorab im Ermessen der 
Gemeinde, sodass die Baurekurskommissionen nur gegen klar unvertretbare Lö-
sungen einschreiten.

5. Sinn und Zweck des grossen Grundabstandes ist die Gewährleistung optima-
ler Besonnungs- und Belichtungsverhältnisse auf dem Baugrundstück. In den kom-
munalen Bauordnungen finden sich diesbezüglich diverse Regelungsvarianten, 
wenn überhaupt unterschiedliche Abstände bestimmt werden. Zumeist wird – wie 
vorliegend – eine längere gegen Süden (bzw. Süden oder Westen) exponierte Ge-
bäudeseite bestimmt, vor welcher der grosse Grundabstand zu respektieren ist.

Dabei kann bei rechteckförmigen Grundstücken mit grösserer Differenz zwi-
schen Breit- und Längsseiten die Platzierung eines Baukörpers in vielen Fällen mit 
gewissen Schwierigkeiten verbunden sein, insbesondere wenn aufgrund der übrigen 
massgeblichen Prämissen auf dem Baugrundstück nur ein Gebäude erstellt werden 
soll oder kann. 

Vorliegend ist zu untersuchen, in welchem Mass die Grundstücksform die regu-
lären Baumöglichkeiten einschränkt. Auf einem 490 m2 grossen Grundstück lässt 
eine Baumassenziffer von 1.3 m3/m2 die Erstellung eines 637 m3 aufweisenden Ge-
bäudes zu. Bei einer optimalen Rechteckform von 20 x 24.5 m (Längsseiten Süd und 
Nord) ergäbe sich bei den hier massgebenden Abstandsnormen ein Grundriss von 9 
x 11,5 m (Strassenabstand Ost: 6 m, kleiner Grundabstand West und Nord: 5 m, 
grosser Grundabstand Süd: 8 m). Bei einer Gebäudehöhe von 4,8 m und einer Ge-
samthöhe von 9,8 m wären mit einer Schrägdachbaute theoretisch rund 750 m3
Baumasse realisierbar. Die unter Gewährung eines Dispenses von der Einhaltung 
des grossen Grundabstandes auf dem offensichtlich nicht optimal geformten Bau-
grundstück geplante Baumasse beträgt 569 m3, d.h. es muss bereits auf rund 10 
Prozent der erlaubten Baumasse verzichtet werden. Bei einem unbestrittenermassen 
möglichen, die Abstandsvorschriften einhaltenden Grundriss von 60 m2 ergäbe sich
mit einem Dachgeschoss unter einem Schrägdach eine optimierte Baumasse von ca. 
438 m3 (8 x 7,5 x 4,8 + 8 x 7 x 5 : 2). Bei der Realisierung eines Attikageschosses 
würde die Baumasse deutlich tiefer ausfallen. Hinzu käme in beiden Fällen die 
Baumasse von allfälligen Anbauten und Aufbauten. In Verhältniszahlen ausgedrückt 
bedeutete dies, dass nur etwa zwei Drittel der zulässigen Baumasse erstellt werden 
könnten, was einer Baumassenziffer von 0.9 statt der erlaubten 1.3 m3/m2 entsprä-
che.

Die besondere Grundstücksform ist vorliegend die eine Sache. Verschärft wird 
die Problematik durch die Grundstücksgrösse. Der Verzicht auf einen Drittel der 
prinzipiell möglichen Baumasse fällt umso schwerer, je tiefer diese in absoluten Zah-
len ausfällt. Verbleibt eine für ein durchschnittliches Einfamilienhaus ausreichende 
Baumasse (700 - 900 m3) ist der Eingriff weniger einschneidend, als wenn wie hier 
nur gerade ein Gebäude mit rund 400 - 450 m3 Baumasse möglich bleibt – immer 
unter gebührender Berücksichtigung, dass der Eigentümer eines kleineren Grund-
stücks selbstredend keinen Anspruch auf die Realisierung einer grosszügigen Baute 
erheben kann. Bei einem Grundriss von 60 m2 lässt sich im Normalfall durchaus ein 
kleineres Einfamilienhaus bauen. Unabdingbar für eine sinnvolle Dimensionierung 
bzw. ausreichend Nutzfläche ist allerdings die Möglichkeit der Erstellung von zwei 

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Vollgeschossen. Die hier massgebende Wohnzone der Gemeinde Wetzikon ist nun 
aber diejenige, welche wegen der exponierten Lage die geringsten Baumöglichkei-
ten zugesteht. Bei einer Gebäudehöhe von bloss 4.8 m kann nur ein Vollgeschoss 
realisiert werden. Hinzu käme ein angesichts der leichten Hanglage teilweise frei-
legbares Untergeschoss (Art. 39 BZO) sowie ein Dachgeschoss mit einer eher klei-
nen nutzbaren Fläche. Es ist also nur eine Geschossfläche möglich, die für eine 
kleinere Mietwohnung genügen würde, aber für die Erstellung selbst eines beschei-
deneren Einfamilienhauses nicht ausreicht bzw. auch wirtschaftlich keinen Sinn 
macht.

Die von keiner Partei ernsthaft verfolgte Variante mit der Rücknahme der Süd-
fassade des geplanten Baukörpers ergäbe zwar einen Grundriss von 73 m2, in einer 
Form allerdings, welche die Erstellung einer «vernünftigen» Baute offensichtlich 
ausschliesst.

Unter Würdigung der Parzellarordnung und der aufgezeigten regulären Bau-
möglichkeiten ist es gerechtfertigt, besondere Verhältnisse anzunehmen.

6. Daran ändert der Umstand nichts, dass das ursprünglich unüberbaubare 
Grundstück seine Form in einem Quartierplanverfahren erhalten hat. Gemäss § 126 
Abs. 1 PBG ist das Quartierplangebiet so einzuteilen, dass alle Grundstücke ohne 
Ausnahmebewilligung und nachbarliche Zustimmung in einer den örtlichen Verhält-
nissen und der Bauzone angemessenen Weise überbaut werden können; ist dies 
nicht möglich, sind die erforderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu 
begründen. 

Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, bei der Quartierplanfestsetzung sei 
bewusst in Kauf genommen worden dass das Baugrundstück nur sehr eingeschränkt 
überbaut werden könnte. Auch hat sich das Grundstück voll an den Quartierplankos-
ten beteiligt. Es muss davon ausgegangen werden, dass der Frage der Überbau-
ungsmöglichkeiten zu wenig Beachtung geschenkt worden ist.

Käme der Festsetzung eines Quartierplanes die ihr von den Rekurrenten bei-
gemessene absolute Bedeutung zu, wäre die Erteilung von Ausnahmebewilligungen 
nach der Durchführung eines Quartierplanes regelmässig von vornherein ausge-
schlossen bzw. bliebe nur eine allfällige Revision des Quartierplanes. Eine solche 
Einschränkung ist der Dispensnorm von § 220 PBG indessen nicht zu entnehmen.

7. Die Baubehörde hat sich dafür entschieden, die Verbesserung der einge-
schränkten regulären Überbauungsmöglichkeiten mit einer Dispensierung von der 
Einhaltung des grossen Grundabstandes zu schaffen. Damit wird von einer Vor-
schrift befreit, die einerseits einen geringen Eingriff in den Normzweck darstellt und 
die Nachbarn auch nicht unzumutbar benachteiligt.

Die Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse auf dem Baugrundstück sind 
auch bei einem Abstand von minimal 6 m zur südlichen Grenze klar gewährleistet, 
zumal das Gelände abfällt und auf dem tiefer liegenden Grundstück aufgrund der 
geltenden Vorschriften keine hohen Bauten erstellt werden können. Zudem wird 
nicht vollumfänglich auf die Einhaltung des grossen Grundabstandes verzichtet. Der 
gewährte Abstand von zwischen 6 und 8 m überschreitet das Mass des kleinen 
Grundabstandes von 5 m überall. Auch die Tatsache, dass die Gesamthöhe nicht 

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ausgeschöpft wird, ist bei der Würdigung des kommunalen Ermessensentscheides, 
mit welchen Massnahmen den besonderen Verhältnissen Rechnung zu tragen ist, zu 
berücksichtigen. 

Der Rekurrent G wird durch das Heranrücken der Baute auf 6 m zwar tangiert, 
aber nicht in unzumutbarer Weise. Zum einen handelt es sich um die wenig empfind-
liche Nordseite seines Grundstücks und zum anderen hätte er bei einer anderen 
Konfiguration eine zwar weniger lange, aber aufgrund des kleinen Grundabstandes 
nur 5 m entfernte Baute zu tolerieren.

Nicht zu übersehen ist, dass der Rekurrent F einer schönen Aussicht verlustig 
geht. Dies liegt aber primär daran, dass das anstossende Grundstück in der Bauzo-
ne liegt und demzufolge überbaut werden kann. Geschützt ist er nur durch die Ab-
standsvorschrift gegenüber seiner im Norden angrenzenden Parzelle (kleiner Grund-
abstand von 5 m) und die Höhenvorschriften, welche klar eingehalten bzw. nicht 
vollumfänglich in Anspruch genommen werden. Die Einhaltung des grossen Grund-
abstandes auf der gegenüberliegenden Seite entzieht sich seinem Schutz- bzw. Ein-
flussbereich, zumal mittels Einräumung von Näherbaurechten (§ 270 Abs. 3 PBG) 
ohnehin davon abgewichen werden könnte.

Aus diesem Grund (Möglichkeit von Näherbaurechten) kann im Übrigen auch 
nicht gesagt werden, mit dem Quartierplan sei ein Vertrauenstatbestand in dem Sin-
ne geschaffen worden, dass eine reduzierte Baumöglichkeit unabänderlich festge-
schrieben worden wäre.

8. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist.