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**Case Identifier:** 4dff5e2e-7ec6-5444-8174-d16754ed0493
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-11-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.11.2018 C/643/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-643-2017_2018-11-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13.11.2018. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/643/2017 ACJC/1544/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 12 NOVEMBRE 2018 

 

Entre 

A______ SA, sise c/o B______ SA, ______ (SO), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 27 octobre 2017, comparant par Me Olivier CARRARD, 

avocat, rue Bovy-Lysberg 2, case postale 5824, 1211 Genève 11, en l'étude duquel elle 

fait élection de domicile,  

et 

C______ SA, sise ______ (GE), intimée, comparant par Me Dominique BURGER, 
avocate, avenue Léon-Gaud 5, 1206 Genève, en l'étude de laquelle elle fait élection de 

domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/977/2017 du 27 octobre 2017, expédié pour notification  
aux parties le même jour, le Tribunal des baux et loyers a dit et constaté que 

C______ SA (ci-après : la locataire) ne devait pas les sommes de 150'079 fr. 65 

avec intérêts à 5% l’an dès le 6 décembre 2015 et de 19'440 fr. avec intérêts à 5% 
l’an dès le 19 décembre 2015 (ch. 1), a dit en conséquence que la poursuite  
n° 1______ n’irait pas sa voie (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 3) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 En substance, les premiers juges ont retenu que C______ SA n’avait pas été 
libérée de ses obligations au sens de l’art. 263 CO, D______ SA n’étant pas prête 
à reprendre le bail aux mêmes conditions. Par ailleurs, le Tribunal a conclu que le 

refus de B______ SA concernant D______ SA était dénué de motifs valables et 

que celle-là avait de surcroît adopté un comportement contradictoire en relouant 

les locaux à un tiers aux mêmes conditions que celles souhaitées par D______ SA 

alors qu’elle n’avait entre autre jamais émis de réserve quant à la solvabilité  
de D______ SA. Par conséquent, C______ SA ne devait pas les montants de 

150'079 fr. 65 avec intérêts à 5% l’an dès le 6 décembre 2015 et de 19'440 fr. avec 
intérêts à 5% l’an dès le 19 décembre 2015. 

B. a. Par acte déposé le 1er décembre 2017 au greffe de la Cour de justice, 
A______ SA (ci-après : la bailleresse ou A______ SA) a formé appel contre ce 

jugement.  

 Elle a conclu à l’annulation des chiffres 1 à 4 de son dispositif, à ce qu’il soit dit 
que la mainlevée provisoire de l’opposition formée par C______ SA à la poursuite 
n° 1______, prononcée par le Tribunal de première instance par jugement 

JTPI/14803/2016 du 2 décembre 2016 à concurrence de 150'079 fr. 65 avec 

intérêts à 5% l’an dès le 6 décembre 2015 et 19'440 fr. avec intérêts à 5% l’an dès 
le 19 décembre 2015 devienne définitive, à ce qu’il soit dit qu’en conséquence la 
poursuite n° 1______ irait sa voie et à ce que C______ SA soit déboutée de toutes 

autres ou contraires conclusions. 

 Elle soutient que les premiers juges ont procédé à une constatation inexacte des 

faits et ont omis des éléments importants du dossier en retenant que A______ SA 

n’avait pas fait valoir d’intérêt particulier à vouloir garder l’échéance du bail, les 
projets de travaux allégués étant flous, ainsi qu'elle avait adopté un comportement 

contradictoire en relouant les locaux à un tiers aux mêmes conditions que celles 

qu’elle avait refusées à D______ SA.  

 Elle fait valoir que le Tribunal a violé la maxime des débats au sens de 

l’art. 55 CPC, car seule l’audition des parties et d’un témoin avait décidé le 
Tribunal à se prononcer en faveur de C______ SA, le Tribunal s’étant en outre 
basé sur des faits non allégués par C______ SA en retenant l’absence d’intérêt de 

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A______ SA au maintien du bail jusqu’à son échéance, constituant également une 
violation de son droit d’être entendue, au sens des art. 29 al. 2 Cst et 53 CPC.  

 Enfin, les premiers juges ont à son sens violé l’art. 2 al. 2 CC en lien avec 
l’art. 264 CO, en retenant à tort que le refus de transfert de bail à D______ SA 
était constitutif d’un abus de droit. 

 b. Par réponse du 22 janvier 2018, C______ SA a conclu à la confirmation du 
jugement, ainsi qu’au déboutement de A______ SA de toutes autres ou contraires 
conclusions. 

 Soulignant que le Tribunal a correctement constaté les faits, elle considère qu’il a 
retenu à juste titre que la relocation des locaux pour une durée supérieure à celle 

qui avait été refusée à D______ SA, relevait d’une attitude contradictoire 
constitutive d’un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC.  

 Concernant le grief de la violation de la maxime des débats, elle a indiqué que 

même s’il devait être considéré qu’elle n’avait pas allégué l’absence d’intérêts de 
A______ SA au maintien de l’échéance du bail, il fallait admettre que ce fait 
découlait de l’administration des preuves qui avait permis de démontrer que le 
projet de travaux était vague et flou, et que ces travaux n’avaient d’ailleurs 
toujours pas débuté. Par conséquent, le Tribunal était fondé à retenir, sur la base 

des faits allégués et de l’administration des preuves, que A______ SA n’avait pas 
d’intérêt au maintien de l’échéance du bail. 

 Dans la mesure où, d’une part, A______ SA avait exercé son droit de réponse à 
son action intentée et que, d’autre part, tant E______ que F______ s’étaient 
exprimés sur la relocation à un fitness, le droit d’être entendue de la bailleresse 
n’avait pas été violé. 

 Par ailleurs, le comportement de A______ SA relevait de l’abus de droit au sens 
de l’art. 2 al. 2 CC, non seulement parce qu’il était contradictoire, mais également 
parce que A______ SA n’avait pas d’intérêt au maintien de l’échéance du bail au 
31 juillet 2016. 

 En outre, dès lors que A______ SA n’avait aucun juste motif au refus du transfert 
de bail aux conditions promises, le transfert devait être valablement admis et que 

C______ SA devait se trouver libérée de toutes ses obligations. Subsidiairement, 

si le raisonnement sur la base de l’art. 264 CO devait être retenu, C______ SA 
avait été valablement libérée dans la mesure où elle avait présenté un locataire de 

remplacement qui a été refusé sans aucun juste motif, étant précisé que cette 

notion se recoupe avec celle de l’art. 263 CO. 

 c. Par réplique du 13 février 2018, A______ SA a persisté dans ses conclusions.  

 d. Par duplique du 2 mars 2018, C______ SA a persisté dans les conclusions.  

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 e. Par courrier du 5 mars 2018, la Cour de justice a informé les parties de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

 a. Le 15 juillet 2015, G______ SA, propriétaire, et H______ SA, locataire, 
représentée par I______, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la 

location d’une surface commerciale de 934.20 m2 environ, située au 1er étage du 
[centre commercial] sis ______ à J_____ (GE). 

 Le bail a été conclu pour une durée de deux ans, du 1
er

 août 2008 au 31 juillet 

2010, renouvelable tacitement de deux ans en deux ans, sauf résiliation donnée au 

moins six mois avant son échéance. 

 Le loyer mensuel, charges non comprises, a été fixé à 15'959 fr. 25 HT, 

respectivement 19'851 fr. 75 HT, charges comprises.  

 b. Les parties ont également conclu deux contrats de bail portant sur la location de 
vingt-deux places de parking situées sur le parking public extérieur du Centre. 

 Le loyer annuel pour les vingt-deux places de parking a été fixé en dernier lieu à 

36’000 fr. dès le 1er janvier 2011. 

 Les contrats indiquaient qu’il s’agissait d’une location conjointe avec le bail 
portant sur les locaux commerciaux, de sorte que la résiliation des locaux 

entrainait automatiquement celle des abonnements de parking. 

 c. Suite à diverses fusions impliquant la reprise des actifs et passifs, G______ SA 
est devenue A______ SA en juin 2010; elle est représentée par K______ SA (ci-

après : la régie). 

 d. Lors d’une séance du 16 janvier 2015, H______ SA a fait part à A______ SA 
de son souhait de transférer le bail à D______ SA, également présente à cette 

séance et qui a fait part de son souhait d’obtenir un bail de plus longue durée, soit 
de cinq ans, ou une prorogation de l’échéance de 2016 à 2018.  

 e. Par courrier du 28 janvier 2015, co-signé par D______ SA, H______ SA a 
formellement informé la régie de son intention de transférer le bail à D______ 

SA, en raison du transfert de ses activités sur un seul et même site, et a pris note 

de l’accord de A______ SA pour une prorogation de l’échéance du bail de 2016 à 
2018. 

 f. Sans nouvelle de la régie à la suite dudit courrier, la locataire l’a relancée par 
courrier du 24 février 2015, en indiquant que le déménagement était prévu pour la 

semaine du 2 au 8 mars 2015. 

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 g. Par courrier du 27 février 2015, la régie a indiqué accepter le transfert de bail à 
D______ SA avec effet au 1

er
 mars 2015, mais non la prorogation de l’échéance 

du bail de 2016 à 2018. 

 h. Par courrier du 2 septembre 2015, la locataire a informé la régie que D______ 
SA avait accepté de reprendre le bail, ainsi que les installations des locaux, pour 

un montant de 200'000 fr., et qu’il lui avait été confirmé, lors de la réunion du  
16 janvier 2015, qu’elle pourrait reprendre les locaux aux mêmes conditions 
qu’elle, tout en prorogeant l’échéance du bail à 2018. 

 En raison de la volte-face de la régie, quant à l’échéance du bail, D______ SA 
avait refusé le transfert convenu. De ce fait, la locataire avait non seulement été 

privée des 200'000 fr. que D______ SA s’était engagée à lui verser et contrainte 
d’assumer le coût d’enlèvement de ces installations, mais avait également payé 
des nouvelles installations pour ses nouveaux locaux. Par ailleurs, il avait été 

indiqué à D______ SA que la bailleresse avait l’intention de récupérer les locaux 
à l’échéance pour y établir une rocade en vue des travaux dans l’immeuble. 

 La locataire a encore relevé que les représentants de la régie avaient indiqué, lors 

d’une séance du 10 juin 2015, qu’une proposition lui serait présentée à la fin du 
mois d’août 2015 au plus tard, en vue de la libération anticipée du bail. 
Puisqu’aucune réponse n’avait été donnée, la locataire se considérait libérée au  
31 août 2015. 

 i. Le 19 octobre 2015, la bailleresse a indiqué que la question de la conclusion 
d’un bail de cinq ans avait bien été discutée, mais n'avait jamais été acceptée par 
elle.  

 j. Par courrier du 25 novembre 2015, la locataire a expliqué à la bailleresse qu’elle 
se considérait libérée de ses obligations depuis fin août 2015, puisque les locaux 

n’avaient pu être remis en raison de sa volte-face. 

 A toutes fins utiles, elle résiliait le contrat avec effet immédiat et remettait la 

totalité des clés et des badges relatifs aux locaux. 

 k. Par réponse du 1er décembre 2015, la bailleresse a contesté toute libération de la 
locataire de ses obligations puisqu’elle n’avait pas proposé de locataire de 
remplacement prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions. Elle exposait en 

outre que la résiliation immédiate n’avait aucun fondement légal. 

 l. Par courrier du 11 décembre 2015, la locataire a souligné que les places de 
parking restituées étaient déjà occupées par des tiers, de sorte que la bailleresse ne 

pouvait pas contester qu’elle était libérée de ses obligations. 

 Par courrier du 17 février 2016, la bailleresse a contesté la teneur de ce courrier  
et a indiqué que l’arriéré de loyer des bureaux et des parkings s’élevait à  

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151'645 fr. 90 à fin février 2016. La locataire était dès lors mise en demeure de 

verser cette somme d’ici au 29 février 2016. 

 Par courrier du 3 mars 2016, la locataire a répondu que même si la résiliation 
immédiate avait été contestée, il n’en demeurait pas moins que la bailleresse avait 
récupéré les locaux et les parkings, de sorte que dès la fin du mois de novembre 

2015, elle avait l’obligation de réduire son dommage. 

 m. Le 18 mars 2016, la locataire était à nouveau mise en demeure de verser, dans 
un délai de dix jours, les montants de l’arriéré de loyer de 156'885 fr. 85 et de 
19'440 fr. 

 Etaient également annexées au courrier des copies des annonces publiées sur le 

site «______» à une date indéterminée et dans [le journal] «______» en janvier 

2016, en vue de trouver un locataire de remplacement. 

 n. Ayant appris en mai 2016 que la bailleresse avait proposé les locaux à la 
location pour une durée de cinq ans, avec une option de renouvellement de cinq 

ans, la locataire a indiqué à la bailleresse que le motif invoqué à l’appui du refus 
qu’elle avait opposé était manifestement faux, puisque la qualité du locataire de 
remplacement n’avait jamais été remise en question. 

 o. Par contrat de fusion du 23 juin 2016, C______ SA a repris les actifs et passifs 
de H______ SA, laquelle a été radiée du Registre du commerce. 

 p. Le 13 juillet 2016, la bailleresse a fait notifier à C______ SA un 
commandement de payer, poursuite n° 1______, portant sur les montants de 

156'885 fr. 85 avec intérêts à 5% dès le 6 décembre 2015, relatif à l’arriéré de 
loyer des locaux depuis le 1

er
 septembre 2015, et de 19'440 fr. avec intérêts à 5% 

dès le 6 décembre 2015, relatif à l’arriéré de loyer des parkings du 1er octobre 
2015 au 31 mars 2016. 

 Ce commandement de payer a été frappé d’opposition. 

 q. Par jugement du 2 décembre 2016 (JTPI/14803/2016), le Tribunal de première 
instance a prononcé la mainlevée provisoire de l’opposition formée à concurrence 
de 150'079 fr. 65 avec intérêts à 5% l’an dès le 6 décembre 2015 et de 19'440 fr. 
avec intérêts à 5% l’an dès le 19 décembre 2015. 

 r. Les locaux ont été reloués dès octobre-novembre 2016 à un fitness, pour une 
durée de dix ans. 

 s. Par action en libération de dette déposée le 29 décembre 2016 par devant le 
Tribunal des baux et loyers, la locataire a conclu à ce qu’il soit dit et constaté 
qu’elle ne devait pas les montants de 150'079 fr. 65 avec intérêts à 5% l’an dès le 
6 décembre 2015 et de 19'440 fr. avec intérêts à 5% l’an dès le 19 décembre 2015, 

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et à ce qu’il soit dit que la poursuite n° 1______n’irait pas sa voie. 
Subsidiairement, elle a conclu à ce qu’il soit dit et constaté que le bail entre les 
parties avait pris fin le 31 août 2015. 

 t. Dans sa réponse du 27 février 2017, la bailleresse a conclu au déboutement de 
la locataire à ce qu’il soit en conséquence dit que la mainlevée provisoire à la 
poursuite n° 1______ prononcée par le Tribunal de première instance devienne 

définitive. 

 u. Lors de l’audience du 24 avril 2017 devant le Tribunal, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions. Le locataire a précisé que la première rencontre avec 

D______ SA et la régie avait eu lieu en novembre 2014 et non en janvier 2015. 

S’agissant des places de parking, il s’agissait d’un parking public, de sorte 
qu’après avoir rendu les badges, n’importe qui pouvait s’y parquer. Enfin, elle 
avait renoncé à demander 200'000 fr. de dédommagement car K______ SA avait 

démontré que les installations faisaient partie intégrante des locaux. 

 La bailleresse a confirmé qu’elle n’avait pas souhaité proroger le bail au-delà de 
l’échéance du 31 juillet 2016. Lorsque la régie l’avait sollicitée, elle avait 
effectivement répondu qu’il ne lui semblait pas opportun de proroger le bail, 
sachant que les locaux se trouvaient à l’étage des commerces de détails et qu’il y 
avait des travaux d’assainissement et de rénovation prévus. Il n’y avait jamais eu 
de volonté de A______ SA de reprendre les locaux pour son propre usage mais 

elle avait avancé qu’elle voulait réserver ces locaux dans le cadre d’éventuelles 
rocades pendant les travaux. Les travaux en question étaient en planification et 

n’avaient pas encore été effectués. La régie avait trouvé un locataire de 
remplacement, à savoir un fitness, qui avait tout à fait sa place dans ce centre 

commercial, entré en octobre ou novembre 2016. 

 La locataire a souligné qu’elle n’avait pas proposé d’autre locataire de 
remplacement que D______ SA, car elle était convaincue que le transfert de bail 

était acquis.  

 v. Cinq témoins ont été entendus. 

 L_____ a confirmé avoir été intéressé à reprendre les locaux litigieux et avoir eu à 

ce propos trois entrevues avec K______ SA, notamment avec F_____. Il a déclaré 

qu'il s'était mis d'accord oralement avec I______ pour reprendre les locaux et le 

matériel qu'il y avait dans ceux-ci, quelques mois avant le premier rendez-vous 

avec la régie. Lors de sa première entrevue avec F______ en novembre ou 

décembre 2014, il avait demandé un bail de dix ans, ce qui lui avait été refusé. 

F______ lui avait alors proposé un bail de cinq ans, reconductible. Il s'agissait 

d'un premier contact, de sorte qu'il n'avait pas encore remis de dossier, ce qu'il 

avait fait au deuxième rendez-vous. Le dossier avait été accepté car il n'y avait 

aucun problème de solvabilité et l'aménagement des locaux avait été discuté. Il 

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avait mandaté un architecte pour un montant de 10'000 fr., qui lui avait établi les 

plans d'aménagement qu'il avait présentés à F______ et ses collaborateurs et que 

ceux-ci avaient validé lors d'un troisième rendez-vous. Pour lui, tout était en ordre 

et il attendait son bail. En février 2015, il avait reçu un appel téléphonique de 

M______, l'un de ses conseillers ayant participé à une ou deux réunions, qui 

l'avait informé que K______ SA avait revu sa position et ne souhaitait plus 

conclure un bail de cinq ans, mais uniquement aller jusqu'à l'échéance du bail, ce 

qui représentait une durée résiduelle d'environ deux ans. A partir du moment où il 

avait reçu le feu vert de F______ et que ses bilans avaient été acceptés, il était sûr 

de pouvoir déménager et avait donc tout préparé pour ce faire. L'explication qu'il 

avait eue au téléphone concernant le revirement de K______ SA était que cette 

dernière envisageait de faire des travaux au rez-de-chaussée et voulait garder les 

locaux en question vides pour faire des rocades avec les locaux qui seraient 

touchés par lesdits travaux. Il avait refusé de reprendre le bail pour deux ans car à 

l'époque il avait une quarantaine de collaborateurs à déménager et un devis de 

l'ordre de 500'000 fr. pour effectuer des travaux dans les locaux. Suite au refus de 

la bailleresse, il avait contacté I______ pour lui dire qu'il n'était pas intéressé à 

reprendre le bail pour deux ans. Le témoin a précisé qu'il avait des repreneurs 

pour ses propres locaux, mais n'avait heureusement pas encore résilié son bail.  

 N_____, employé de K______ SA en charge de l’immeuble, a déclaré avoir 
rencontré à plusieurs reprises L_____ depuis début 2015, dans le cadre de la 

reprise des locaux par D______ SA. Il était en charge uniquement du domaine 

technique et n’était pas concerné par tout ce qui touchait aux baux. Il n’avait pas 
souvenir d’avoir vu des plans puisque, sauf erreur, les aménagements étaient les 
mêmes que ceux de C______ SA. Techniquement, l’installation de D______ SA 
ne posait pas de problème. Ces locaux avaient finalement été reloués. Il avait 

entendu qu’il y avait un projet de travaux avec des rocades, mais n’en savait pas 
plus. Toutes les décisions étaient très protocolées : K______ SA soumettait les 

propositions au propriétaire et c’était ce dernier qui décidait. Il y avait 
effectivement eu plusieurs rendez-vous mais d’un point de vue technique il n’y 
avait rien de très compliqué. 

 O_____, employée de C______ SA, a indiqué avoir elle-même participé à 

quelques réunions avec K______ SA. Lors de celles-ci, il était question de 

présenter leur repreneur, qui était de surcroît dans le même domaine d'activité que 

le leur. L'accord qui avait été conclu entre C______ SA et D______ SA dépendait 

de cette reprise de bail. Elle se souvenait que L______, du fait que son activité 

demandait un énorme investissement au niveau des locaux, avait déclaré être prêt 

à signer pour dix ans. Les représentants de la régie lui avaient alors répondu que 

dix ans étaient trop longs, mais qu'ils pouvaient discuter pour cinq ans. Lors de ce 

rendez-vous, il avait été convenu que L_____ remette son dossier notamment 

concernant sa solvabilité. Il lui était apparu qu'il s'agissait d'une simple formalité 

et que si la solvabilité était bonne, un bail serait conclu. Il n'y avait pas de doute 

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possible concernant le transfert pour une durée de cinq ans, hormis la question de 

la solvabilité. Il y avait eu par la suite d'autres séances pour discuter de l'aspect 

technique, et il était tout à fait clair que le transfert de bail avait été accepté pour 

une durée de cinq ans. C'était D______ SA qui les avait informés du revirement 

de situation. Lors des discussions qu'elle avait eues par la suite avec des 

représentants de la régie, ces derniers étaient clairement mal à l'aise et avaient 

invoqué des raisons floues relatives à la réorganisation des locaux et du centre 

commercial. Ils devaient leur revenir avec des informations plus claires, mais ne 

l'avaient jamais fait. Il était évident pour eux qu'ils devaient restituer les locaux fin 

février-début mars 2015 et lorsqu'ils avaient eu l'information que D______ SA ne 

reprenait pas le bail, ils attendaient la marche à suivre pour restituer les locaux. Ils 

les avaient relancés plusieurs fois dont la dernière fois au mois de juillet 2015. 

Elle s’était elle-même rendue dans les locaux de K______ SA. K______ SA 
devait revenir vers eux à la fin de l'été 2015, mais ne l'avait jamais fait. 

Concernant les places de parking, elles se situaient dans le parking du centre 

commercial accessible au public. Du moment que les locaux avaient été restitués, 

ces places pouvaient être utilisées par des clients du centre, ce qui avait fort 

probablement été le cas. Certains employés de C______ SA avaient continué à 

utiliser ces places un certain temps et avaient constaté que ces places étaient 

parfois occupées.  

 M______ a confirmé avoir conseillé D______ SA concernant la reprise des 

locaux, mais n'en avoir que de vagues souvenirs. De mémoire, il avait assisté à 

une séance avec K______ SA lors de laquelle D______ SA était disposée à 

reprendre les locaux, mais il fallait encore voir ce qui allait être conservé ou repris 

au niveau de l'aménagement. Il se souvenait qu'il y avait un besoin d’un bail d’une 
certaine durée compte tenu de l’investissement, mais il ne se souvenait plus quelle 
durée avait été discutée. Il connaissait l’architecte de L______. Ses souvenirs 
étaient troubles, mais il se souvenait également qu'il y avait une problématique 

concernant la position de K______ SA sur la question de la durée du bail. 

D______ SA avait pour finir renoncé au transfert, mais puisqu'il n'avait pas été 

officiellement mandaté, il n'était pas au courant du dossier. Il connaissait bien 

F_____, E______ et l'architecte depuis un certain nombre d'années. Il s'était 

retrouvé coincé comme intermédiaire entre toutes ces personnes qu'il connaissait, 

était sorti assez rapidement de cette histoire car il ne défendait aucun intérêt. 

 F______ a déclaré que le processus pour un transfert de bail était global chez 

K______ SA, soit obtenir l'accord du propriétaire. Il n'avait participé qu'à la 

séance de janvier 2015 où deux questions se posaient. Premièrement, le principe 

du transfert de bail aux mêmes conditions, qui était de fait quasiment acquis. 

Deuxièmement, la demande unilatérale de C______ SA de modifier l'échéance du 

bail pour le repreneur. Sauf erreur, ils demandaient une prolongation de deux ans. 

Dès qu'il y avait une demande de modification du bail, l'accord du propriétaire 

était nécessaire. Il avait répondu que ce point devait être examiné et était donc 

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resté ouvert lors de cette séance. Il s'est souvenu s'être rendu très rapidement chez 

la bailleresse, sauf erreur le jour même ou le lendemain. Le principe du transfert 

de bail aux mêmes conditions était possible, mais pas la question de la 

modification de l'échéance. La raison qui avait justifié le refus de modifier 

l'échéance résidait dans le souhait de la bailleresse de trouver une activité avec le 

centre commercial et complémentaire de son "mix locataires". Il n'avait jamais été 

question que la bailleresse reprenne les locaux pour elle. Il avait en premier 

téléphoné à M______ pour l'avertir et ce dernier en avait pris acte. Ensuite, une 

réponse écrite avait été faite. Le centre faisait effectivement l'objet d'un projet de 

travaux, mais il s'agissait d'un projet futur, ce qui avait peut-être été évoqué à 

l'époque. O_____ s'était déplacée à deux reprises dans les locaux de la régie début 

avril 2015 et mi-juin 2015 dans le but de faire changer la bailleresse de position. 

A aucun moment une réponse positive ne lui avait été donnée. Il était arrivé que 

des personnes non autorisées se parquent sur les places réservées aux abonnés. 

Dans ce cas-là, le locataire le signalait et il y avait un service technique qui faisait 

le nécessaire. Sans le signalement du locataire, il ne pouvait pas savoir si le 

véhicule garé appartenait ou non à la société abonnée. Il en découlait que quand 

C______ SA était partie, il n'avait pas surveillé si d'autres personnes occupaient 

les places, car il n'avait pas à le faire. L_____ avait effectivement dû lui parler de 

faire un nouveau bail sur une période de longue durée, ce à quoi il avait tout de 

suite répondu par la négative sans en référer à la propriétaire car il connaissait ses 

intentions. Il ne se souvenait plus s'il avait justifié son refus ou non. Les locaux 

avaient finalement été loués à un ______ pour une durée de dix ans car il s'agissait 

d'une activité complémentaire du centre. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 

 En l'occurrence, l'appelante a conclu à ce que les montants de 150'079 fr. 65 ainsi 

que de 19'440 fr., ne soient pas dus. Ainsi, la valeur litigieuse est supérieure à 

10'000 fr. La voie de l'appel est dès lors ouverte.  

 1.2 Selon l’art. 311 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance 
d’appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d’appel. L’appel a été interjeté dans le délai et suivant la 
forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. a, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi 

recevable.  

- 11/17 - 

 

C/643/2017 

 1.3 L’appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L’instance d’appel dispose 
ainsi d’un plein pouvoir d’examen de la cause en fait et en droit. En particulier, le 
juge d’appel contrôle librement l’appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l’art. 310 let. b CPC) et vérifie si 
celui-ci pouvait admettre les faits qu’il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2. L'appelante se plaint d'une constatation inexacte des faits, les premiers juges ayant 
retenu que l’appelante n’avait pas fait valoir d’intérêt particulier à vouloir garder 
l’échéance du bail, les projets de travaux allégués étant flous, d’une part, et 
qu’elle aurait adopté un comportement contradictoire en relouant les locaux à un 
tiers aux mêmes conditions que celles qu’elle avait refusées à D______ SA, 
d’autre part. 

 2.1 La constatation inexacte des faits, mentionnée à l’art. 310 let. b CPC, habilite 
l’instance supérieure à revoir les faits sans restriction, ce qui découle de la nature 
ordinaire de la voie de l’appel en vertu de laquelle le litige se continue pour ainsi 
dire devant l’instance supérieure. En d’autres termes, l’instance d’appel - sous 
réserve de ce que lui impose la maxime des débats lorsqu’elle s’applique  
(art. 55) - n’est nullement liée par l’appréciation des faits à laquelle s’est livré le 
juge de première instance; elle peut administrer les preuves comme le prévoit 

l’art. 316 al. 3 CPC (JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 2011, 
n. 6 ad art. 310 CPC). 

 2.2 En l'occurrence, les juges ont retenu que l’appelante n’avait pas fait valoir 
d’intérêt particulier à vouloir garder l’échéance du bail au 31 juillet 2016, les 
projets de travaux allégués étant flous et n’ayant pas été mis en œuvre. Ils ont 
également considéré que l’appelante avait adopté un comportement contradictoire 
en relouant les locaux à un tiers aux mêmes conditions que celles qu’elle avait 
refusées à D______ SA. 

 F______ a déclaré que le Centre commercial faisait effectivement l'objet d'un 

projet de travaux, mais il s'agissait d'un projet futur et E______ a expliqué que des 

travaux d’assainissement et de rénovation étaient prévus, en planification mais 
non encore effectués. 

 Les travaux évoqués sont restés au stade de projet, sans que celui-ci soit concret, 

défini ou sans qu’il se concrétise. Aucune précision n’a été apportée quant au type 
de projet, son envergure ou à sa durée.  

 Par conséquent, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que les projets 
de travaux allégués étaient non seulement flous, mais que la mise en œuvre de 
ceux-ci n’avait pas été établie.  

- 12/17 - 

 

C/643/2017 

 L’appelante a-t-elle adopté un comportement contradictoire en relouant les locaux 
à un tiers aux mêmes conditions que celles qu’elle avait refusées à D______ SA ? 
Cette question peut souffrir de demeurer indécise, pour les motifs qui vont suivre. 

 C’est donc à tort que les premiers juges ont retenu que l’appelante avait eu un 
comportement contradictoire en accordant à un fitness ce qu’elle avait refusé à 
une entreprise de sertissage. Il n’en résulte toutefois aucune conséquence sur 
l’issue du litige, compte tenu de l’ensemble des éléments à prendre en compte 
(cf. infra). 

3. L'appelante se plaint de ce que les premiers juges n’ont pas respecté la maxime 
des débats au sens de l’art. 55 CPC en se basant sur des faits non allégués par 
l'intimée en retenant l’absence d’intérêt au maintien du bail jusqu’à son échéance. 
Par ailleurs, elle se plaint de ce que le Tribunal a violé son droit d’être entendue 
au sens des art. 29 al. 2 Cst et 53 CPC, car l’existence d’un abus de droit au sens 
de l’art. 264 CO au motif qu'elle aurait perdu son intérêt au maintien du bail 
jusqu’à son échéance n’aurait pas été alléguée par l'intimée. 

 3.1 Aux termes de l’art. 55 al. 1 CPC, les parties allèguent les faits sur lesquels 
elles fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s’y rapportent. Selon 
l’art. 55 al. 2 CPC, les dispositions prévoyant l’établissement des faits et 
l’administration des preuves d’office sont réservées.  

 La conséquence et la sanction de l’obligation qui découle de l’art. 55 al. 1 CPC 
résident dans le fait que le tribunal ne pourra pas tenir compte dans son jugement 

des faits qui ne sont pas allégués et prouvés (JEANDIN, Code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 3 ad art. 55 CPC). 

 Le fardeau de l’allégation d’un fait négatif est moins rigoureux lorsque le fait 
positif allégué par la partie adverse l’est de façon vague et que le fait négatif 
résulte indirectement d’autres allégations. Le tribunal qui exige une allégation 
spécifique du fait négatif en cause verse dans le formalisme excessif (arrêt du 

Tribunal fédéral 4D_123/2008 du 9 décembre 2008, RSPC 2009 137). 

 Selon les art. 29 al. 2 Cst et 53 CPC, les parties ont le droit d’être entendues. 

 3.2 En l’occurrence, les premiers juges ont considéré qu’il résultait de 
l’instruction que la bailleresse n’avait fait valoir aucun intérêt particulier à vouloir 
garder l’échéance du bail au 31 juillet 2016. Il s’agit d’une appréciation apportée 
par le Tribunal qui résulte de l’ensemble des preuves versées à la procédure. 
L'appelante était libre de démontrer qu’elle avait un intérêt à vouloir garder 
l’échéance du bail au 31 juillet 2016. Elle a d’ailleurs tenté de le démontrer en 
alléguant que des travaux devaient avoir lieu et que son souhait était de trouver 

une activité avec le centre commercial qui soit complémentaire de son 

"mix locataires". Le but de la procédure, pour la bailleresse, était de démontrer 

- 13/17 - 

 

C/643/2017 

qu’elle avait un intérêt à vouloir garder l’échéance du bail au 31 juillet 2016. Elle 
a eu tout loisir de le faire devant les premiers juges. Pour sa part, la locataire a 

indiqué, dans son «action en libération de dette» du 29 décembre 2016 que le 

motif invoqué à l’appui du refus de proroger l’échéance du bail était faux 
(allégué 46, p. 11) et elle a mis en évidence dans ses plaidoiries finales de 

première instance, que le motif de refus de report de l’échéance, à savoir disposer 
des locaux pour pouvoir procéder à des rocades pendant les travaux prévus, n’était 
pas avéré, puisque ces locaux avaient été reloués.  

 Par conséquent, le Tribunal n’a violé ni la maxime des débats, ni le droit d’être 
entendue de l'appelante. 

4. L'appelante soutient que le Tribunal aurait violé l’art. 2 al. 2 CC en lien avec 
l’art. 264 CO. 

 4.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans 
observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le 

bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le 

bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être 

disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. 

 A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du 

bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). 

 Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une 

question à résoudre de cas en cas, en fonction de l'ensemble des circonstances 

propres à la cause litigieuse. En règle générale, un locataire de remplacement est 

acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues 

appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une 

certaine catégorie de personnes ne constituent pas une raison suffisante; en 

revanche, constituent de tels motifs une inimitié entre le bailleur et le candidat, 

une rivalité commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou 

des doutes fondés quant à la solvabilité de l'intéressé (ATF 119 II 36, consid. 3d; 

arrêt du Tribunal fédéral 4C_15/2001 du 22 mai 2001 consid. 3a). 

 L'idée sous-jacente de l'art. 264 al. 1 CO est que le bailleur doit se trouver dans la 

situation qui serait la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même preneur. 

Ainsi, le candidat doit accepter les modalités du bail relatives à la durée du 

contrat; lorsque la période résiduelle du bail est courte, il doit également s'en 

contenter. Tel est par exemple le cas d'un bail prévoyant une durée résiduelle de 

cinq mois, au terme de laquelle l'immeuble doit être vendu (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2, in CdB n. 1 2017, p. 5). 

 De son côté, le bailleur doit examiner sérieusement et, le cas échéant, accepter les 

candidatures qui lui sont soumises (BISE/PLANAS, CPra Bail, n. 84-85 

ad art. 264 CO). 

- 14/17 - 

 

C/643/2017 

 L'art. 264 CO est relativement impératif, en ce sens qu'on ne peut y déroger au 

détriment du locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 

consid. 3.1.1). 

 Comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur 

le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que les profits qu'il a 

retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. 

 Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par 

analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit 

s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, 

il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la 

recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer 

de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les 

rôles : s’agissant d’une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une 
atteinte au principe "pacta sunt servanda", c'est à celui qui entend se libérer 

prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient 

au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse 

le moins possible les conséquences. L'adverbe "intentionnellement", utilisé à 

dessein par le législateur fédéral, indique du reste clairement que seul un 

comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être imputé au 

bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4C_171/2005 du 31 août 2005; ATF 117 II 156; 

ACJC/389/2007 du 2 avril 2007). 

 Lorsque la partie bailleresse examine les dossiers des locataires de remplacement 

qui lui sont proposés, elle doit le faire dans les limites de l'art. 2 al. 2 CC, à savoir 

dans le respect des principes de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit. 

A teneur de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. 

La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi 

dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. 

L'existence d'un abus de droit se détermine selon les circonstances concrètes du 

cas, en s'inspirant des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence 

et la doctrine. Les cas typiques d'abus de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice 

d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la 

disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 

ménagement ou l'attitude contradictoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_332/2016 

du 20 septembre 2016 consid. 3.5.1 et 3.5.2). 

 A teneur de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la 

loi. La règle prohibant l'abus de droit permet au juge de corriger les effets de la loi 

dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste 

(ATF 134 III 52 consid. 2.1 et les réf.). L'existence d'un abus de droit se 

détermine selon les circonstances concrètes du cas, en s'inspirant des diverses 

catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine (ATF 129 III 493 

consid. 5.1 et les arrêts cités). L'emploi dans le texte légal du qualificatif 

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- 15/17 - 

 

C/643/2017 

"manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas 

typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une 

institution juridique contrairement à son but, la disproportion manifeste des 

intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude 

contradictoire (ATF 129 III 493 consid. 5.1; ATF 127 III 357 consid. 4c/bb). 

Dans cette dernière catégorie, le comportement de celui qui accepte d'abord de 

conclure une convention et qui, par la suite, en considération de règles 

impératives, excipe de l'invalidité de cette même convention, n'est toutefois 

constitutif d'abus de droit que si des conditions particulières sont réalisées 

(ATF 133 III 61 consid. 4.1; ATF 129 III 493 consid. 5.1). 

 4.2 En l’occurrence, par courrier du 27 février 2015, l'appelante a indiqué accepter 
le transfert de bail à D______ SA avec effet au 1

er
 mars 2015, mais non la 

prorogation de l’échéance du bail de 2016 à 2018. Dans ce pli, elle fait suite aux 
courriers des 28 janvier et 24 février 2015. Toutefois, dans ce même courrier, elle 

ne conteste pas le fait que, comme indiqué dans le courrier du 28 janvier 2015, il 

avait été convenu que les locaux seraient repris aux mêmes conditions par une 

poursuite du bail actuel, la locataire prenant note de l’accord de l'appelante pour 
une prorogation de l’échéance de 2016 à 2018, toutes les autres clauses et 
conditions restant inchangées. Lors des discussions précédant ce courrier, 

D______ SA avait constamment indiqué qu’elle souhaitait alternativement un 
report de l’échéance du bail ou une durée plus longue de celui-ci.  

 Il ressort du témoignage de L_____ qu’il n’était pas intéressé par une reprise de 
bail pour deux ans, puisqu’il avait une quarantaine de collaborateurs à déménager 
et un devis de l'ordre de 500'000 fr. pour effectuer des travaux dans les locaux. 

Suite au refus de la bailleresse, il avait contacté I______ pour lui dire qu'il n'était 

pas intéressé à reprendre le bail pour deux ans.  

 Il ressort de ce témoignage que si la position de la bailleresse avait été claire dès 

le départ sur la question de la durée du bail et s’il n’y a avait pas eu de discussion 
sur une prorogation de bail, D______ SA n’aurait pas accepté plusieurs rencontres 
avec la bailleresse et des discussions avec la régie sur des questions techniques 

telles que le niveau de bruit en décibels d’un compresseur. 

 Si C______ SA avait connu initialement la position de l'appelante et si 

celle-ci ne lui avait pas assuré qu’une solution amiable serait trouvée en vue de la 
libération anticipée du bail, elle aurait été en mesure de prendre d’autres 
dispositions en cherchant un autre repreneur. 

 Il ressort du témoignage de F______ que la raison qui avait justifié le refus de 

modifier l'échéance résidait dans le souhait de la bailleresse de trouver une activité 

avec le centre commercial et complémentaire de son "mix locataires". Les locaux 

avaient finalement été loués à un ______ pour une durée de dix ans car il s'agissait 

d'une activité complémentaire du centre. 

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- 16/17 - 

 

C/643/2017 

 Dans son courriel du 9 mai 2016, adressé à P______, la bailleresse a indiqué les 

conditions locatives pour les locaux litigieux, mentionnant le fait que la durée du 

bail était de cinq ans terme fixe. Toutefois, dans ce même courriel, aucune 

référence n’est faite quant à la destination des locaux qui, selon les propos 
recueillis par F_____, a été la raison pour refuser D______ SA en qualité de 

nouveau locataire. La destination des locaux ne semblait dès lors pas être d’une 
importance cruciale. 

 Par ailleurs, il ressort du témoignage de E______ qu’il ne leur semblait pas 
opportun de proroger le bail, sachant que les locaux se trouvaient à l’étage des 
commerces de détails et qu’il y avait des travaux d’assainissement et de 
rénovation prévus. L'appelante avait avancé qu’elle voulait réserver ces locaux 
dans le cadre d’éventuelles rocades pendant les travaux. Les travaux en question 
étaient en planification et n’avaient pas encore été effectués. La régie avait trouvé 
un locataire de remplacement, à savoir un fitness, qui trouvait tout à fait sa place 

dans ce centre commercial, entré en octobre ou novembre 2016. 

 Il ressort de l’instruction que les travaux évoqués sont restés au stade de projet, 
sans que celui-ci soit concret, défini ou sans qu’il se concrétise. Aucune précision 
n’a été apportée quant au type de projet, à l’envergure ou à la durée.  

 L'appelante, l'intimée et D______ SA se sont rencontrées à plusieurs reprises. A 

l’évidence, ces multiples rencontres n’auraient pas eu lieu si la bailleresse avait 
d’emblée refusé une quelconque prolongation du bail, sollicitée d’entrée de cause. 
D______ SA et l'appelante ont même eu des échanges concernant des détails 

techniques. Raisonnablement, ces discussions n’auraient pas eu lieu si les parties 
ne s’étaient pas d’abord mises d’accord sur la durée du bail. Par ailleurs, alléguer 
a posteriori comme motif de refus de proroger le bail le fait que des travaux sont 

prévus ne convainc pas, puisque, non seulement la réalité de ces travaux n’est pas 
avérée, mais encore les locaux litigieux ont été ultérieurement reloués pendant la 

période prévue pour ces travaux.  

 C’est donc de manière contraire à la bonne foi, et en violation de son obligation de 
réduire son propre dommage que la bailleresse a refusé la candidature de 

D______ SA.    

 Par conséquent, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que l'intimée ne devait 

pas verser les montants requis par l'appelante. 

 Le jugement sera, partant, confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid 2.6).  

- 17/17 - 

 

C/643/2017 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté le 1er décembre 2017 par A______ SA contre le 
jugement JTBL/977/2017 du 27 octobre 2017 rendu par le Tribunal des baux et loyers 

dans la cause C/643/2017. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Laurence MIZRAHI et Monsieur Bertrand 

REICH, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 
 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.