# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 636812ea-0a1d-5e4b-9dca-e348259ef6ce
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-19
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 19.02.2025 110 2023 127
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2023-127_2025-02-19.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2023/127

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 19. Februar 2025

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

und 6 weitere Beschwerdeführende

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

E.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt F.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, 3800 Interlaken

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Matten bei Interlaken, Bauverwaltung, 
Baumgartenstrasse 14, 3800 Matten

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 11. Juli 2023 
(eBau Nummer A.________; Neubau Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer Ein-
stellhalle)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin ist Grundeigentümerin der Parzelle Matten bei Interlaken Grund-
buchblatt Nr. H.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Bis anhin befindet sich ein 
Einfamilienhaus auf der Parzelle. Die Parzelle wird über eine bestehende Zufahrtsstrasse er-
schlossen, die an der östlichen Parzellenecke beginnt und anschliessend über die Parzellen 
Nrn. B.________, G.________ und I.________ in südöstlicher Richtung verläuft. Zwischen der 
Parzelle Nr. I.________ und der dieser nördlich gegenüberliegenden Parzelle Nr. K.________ 
mündet die Strasse rechtwinklig in die J.________strasse. Im Bereich der Einmündung befinden 

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sich auf der Parzelle Nr. I.________ eine befestigte Fläche und auf der Parzelle Nr. K.________ 
eine Hecke.

Die Beschwerdegegnerin reichte am 21. Dezember 2021 bei der Gemeinde Matten bei Interlaken 
ein Baugesuch ein für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und einer Einstellhalle auf der 
Parzelle Nr. H.________.1 Vorgesehen waren zwei 4.5-Zimmer-Wohnungen und vier 3.5-Zimmer-
Wohnungen.2 Zudem hätte das Bauvorhaben eine Einstellhallenrampe entlang der Ostfassade 
umfassen sollen.3 Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden 
Einsprache.4 Die Beschwerdegegnerin reichte im Baubewilligungsverfahren mehrere Projektän-
derungen ein (15. Juni 2022, 8. Dezember 2022 und 21. März 2023). Mit Gesamtentscheid vom 
11. Juli 2023 erteilte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli die Baubewilligung.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 11. August 2023 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des Gesam-
tentscheids vom 11. Juli 2023. Zur Begründung führen sie insbesondere aus, die Erschliessung 
sei ungenügend. Die Verkehrssicherheit sei nicht gewährleistet, da die Sichtweiten bei der Ein-
mündung in die J.________strasse ungenügend seien.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet5, führte den Schriftenwech-
sel durch und holte die Vorakten ein. Das Regierungsstatthalteramt beantragte mit Stellungnahme 
vom 22. August 2023 die Abweisung der Beschwerde und verwies auf die Erwägungen im ange-
fochtenen Gesamtentscheid. Die Gemeinde verzichtete mit Schreiben vom 15. September 2023 
auf eine Stellungnahme und verwies auf ihren Amtsbericht vom 15. Mai 2023. Die Beschwerde-
gegnerin reichte mit ihrer Beschwerdeantwort vom 15. September 2023 eine Projektänderung (da-
tiert 12. September 2023) ein und beantragte, die Beschwerde sei – soweit nicht gegenstandslos 
geworden – abzuweisen und das Bauvorhaben sei zu bewilligen. Mit der Projektänderung verzich-
tet sie auf die Einstellhallenrampe und sieht stattdessen einen gebäudeinternen Autolift vor. Zu-
dem umfasst die Projektänderung gebäudeinterne Grundrissänderungen, womit das Bauvorhaben 
neu zwei 4.5-Zimmer-Wohnungen, eine 3.5-Zimmer-Wohnung und drei 2.5-Zimmer-Wohnungen 
umfasst. Weiter beinhaltet die Projektänderung auch eine Neuanordnung des Kinderspielplatzes, 
der Aufenthaltsbereiche und der Veloabstellplätze.6

Mit Verfügung vom 30. Oktober 2023 nahm das Rechtsamt die neuen Pläne als Projektänderung 
im Sinne von Art. 43 BewD7 entgegen und erteilte den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit zur Stel-
lungnahme. Weiter bat es die Beschwerdegegnerin, einen Plan mit den Sichtbermen einzureichen. 
In Zusammenhang mit den Sichtverhältnissen lud das Rechtsamt die Gemeinde ein mitzuteilen, 
ob auf der Ostseite der Parzelle Nr. I.________ allenfalls Parkplätze bewilligt seien oder ob es 
sich bei der befestigten Fläche entlang der bestehenden Strasse um eine Ausweichstelle handle.

Das Regierungsstatthalteramt verzichtete am 1. November 2023 auf eine Stellungnahme. Die Be-
schwerdegegnerin reichte am 17. November 2023 einen Plan mit den Sichtbermen (datiert 9. No-
vember 2023), ein Schreiben der Planverfasserin vom 10. November 2023 sowie ein Luftbild vom 
11. April 1988 ein. Zudem führte sie aus, die Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ sei 

1 Pag. 1 ff. der Vorakten
2 Pag. 209 der Vorakten
3 Plan «Grundrisse UG; EG / Fassaden Süd; Nord» bewilligt am 11. Juli 2023
4 Pag. 44 ff., 49 ff., 57 ff. und 75 ff. der Vorakten
5 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
6 Plan «Grundrisse UG; EG / Fassaden Süd; Nord» vom 12. September 2023 und Plan «Grundrisse OG; DG; Galerie / 
Schnitt mit Rampendach / Fassaden Ost; West» vom 12. September 2023
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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gestützt auf die Strassengesetzgebung verpflichtet, die Hecke so zurückzuschneiden, dass die 
Sichtverhältnisse genügend seien. Die Gemeinde erklärte mit Eingabe vom 20. November 2023, 
sie stimme der Projektänderung zu. Die Beschwerdeführenden reichten am 10. Januar 2024 eine 
Stellungnahme ein.

Mit Instruktionsverfügung vom 17. Januar 2024 holte das Rechtsamt eine Stellungnahme beim 
Tiefbauamt des Kantons Bern (TBA), Oberingenieurkreis I (OIK I), ein. Zudem erteilte das Rechts-
amt der Beschwerdegegnerin Gelegenheit, mit der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ 
eine Vereinbarung betreffend Freihaltung der Sichtfelder in einem Höhenbereich zwischen 0.60 
und 3.00 m über der Fahrbahn sowohl in Bezug auf bestehende als auch zukünftige Beeinträch-
tigungen zu schliessen (Dienstbarkeitsvertrag). Das TBA äusserte sich mit Stellungnahme vom 
8. Februar 2024 zum Bauvorhaben. Die Beschwerdegegnerin teilte am 8. Februar 2024 mit, die 
Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ sei gestützt auf die Strassengesetzgebung und die 
Baubewilligung aus dem Jahr 1999 verpflichtet, im Einmündungsbereich der bestehenden Strasse 
in die J.________strasse die bestehende Hecke zurückzuschneiden. Ein Dienstbarkeitsvertrag 
erübrige sich. Weiter erklärte sie, bei ungenügenden Sichtverhältnissen bei bestehenden Knoten 
sei auch ein Verkehrsspiegel möglich. Die Eigentümerschaft der gegenüber der Einmündung ge-
legenen Parzelle Nr. L.________ sei einverstanden mit einem Verkehrsspiegel.

Das Rechtsamt konsultierte in der Folge die historischen Luftbilder des Bundesamtes für Landes-
topografie swisstopo8 und holte die Baubewilligungsakten vom 28. Juli 1999 betreffend die Par-
zelle Nr. K.________ ein. Mit Verfügung vom 20. März 2024 kam das Rechtsamt aufgrund einer 
summarischen Beurteilung zum Schluss, dass es sich bei der bestehenden Zufahrtsstrasse um 
eine altrechtliche private Detailerschliessungsstrasse zu handeln scheine und die Eigentümer-
schaft der Parzelle Nr. K.________ nicht gestützt auf die Strassengesetzgebung oder die Baube-
willigung vom 28. Juli 1999 zum Zurückschneiden der Hecke verpflichtet werden könne. Die Be-
schwerdegegnerin erhielt deshalb erneut Gelegenheit, mit der Eigentümerschaft der Parzelle 
Nr. K.________ eine Vereinbarung betreffend Freihaltung der Sichtfelder zu treffen. Ausserdem 
erhielten die Parteien Gelegenheit, allfällige Schlussbemerkungen zum Verfahren einzureichen.

Die Gemeinde reichte am 15. April 2024 Schlussbemerkungen ein. Die Beschwerdeführenden und 
die Beschwerdegegnerin beantragten mehrmals Fristverlängerungen. Am 26. Juni 2024 teilte die 
Beschwerdegegnerin mit, sie sei mit der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ in Kon-
takt. Ein Entscheid der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ über den Abschluss eines 
Dienstbarkeitsvertrages stehe noch aus. Sie beantragte deshalb, das Beschwerdeverfahren zu 
sistieren. Mit Verfügung vom 28. Juni 2024 teilte das Rechtsamt den Verfahrensbeteiligten mit, es 
beabsichtige das Verfahren bis Ende September 2024 zu sistieren. Die Verfahrensbeteiligten er-
hielten Gelegenheit zur Stellungnahme. Am 28. Juni 2024 teilten die Beschwerdeführenden mit, 
die Schwierigkeiten der Beschwerdegegnerin, eine Dienstbarkeit zu erhalten, stelle keinen Sistie-
rungsgrund dar. Das Sistierungsgesuch sei abzuweisen. Mit Zwischenverfügung vom 17. Juli 
2024 sistierte das Rechtsamt das Beschwerdeverfahren bis zum 30. September 2024.

Die Beschwerdegegnerin teilte am 30. September 2024 mit, es sei nach ersten Kontaktaufnahmen 
nicht mehr möglich gewesen, mit der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ in weiteren 
Kontakt zu treten. Briefe und E-Mails seien unbeantwortet und auf dem Anrufbeantworter gespro-
chene Bitten um Rückrufe unerwidert geblieben. Der Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages sei 
gescheitert. Sie beabsichtige nun die Installation eines Verkehrsspiegels auf der Parzelle 
Nr. L.________. Das Verfahren sei wieder aufzunehmen und es seien bei der Gemeinde und dem 
TBA OIK I Stellungnahmen zum Verkehrsspiegel einzuholen. Mit Verfügung vom 21. Oktober 
2024 nahm das Rechtsamt das Verfahren wieder auf und holte eine Stellungnahme beim TBA OIK 

8 Abrufbar unter https://www.swisstopo.admin.ch/de/zeitreise-kartenwerke

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I zum Verkehrsspiegel ein. Das TBA OIK I nahm am 8. November 2024 Stellung. Anschliessend 
erhielten die Verfahrensbeteiligten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Die Be-
schwerdegegnerin reichte am 5. Dezember 2024 Schlussbemerkungen und ihre Kostennote ein. 
Die Beschwerdeführenden reichten am 24. Januar 2025 Schlussbemerkungen sowie ihre Kosten-
note ein. Von der Gemeinde und dem Regierungsstatthalteramt gingen keine Schlussbemerkun-
gen ein. 

4. Auf die Rechtsschriften, die Vorakten, und die Stellungnahmen des TBA wird, soweit für den 
Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG9. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er 
– unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG10 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den 
vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf 
die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Vorinstanz habe sich mit ihren Einspracherügen 
nur ungenügend auseinandergesetzt. Insbesondere habe sie sich hinsichtlich der Spielfläche und 
Aufenthaltsbereiche unkritisch auf die Angaben der Beschwerdegegnerin gestützt und ihre Ein-
wände nicht berücksichtigt. Betreffend die Erschliessung habe die Vorinstanz keine Abklärungen 
zur Verkehrssicherheit vorgenommen und dadurch ihre Prüfungspflicht verletzt.

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG11 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und 
beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu be-
gründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betrof-
fenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegun-
gen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid 

9 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
10 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
11 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

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stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn 
sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.12

c) Der Beschwerdeführer 4 und die Beschwerdeführerin 5 rügten in ihrer Einsprache vom 
20. März 2022 in Zusammenhang mit der Erschliessung, aufgrund der Grösse des Bauvorhabens 
sei mit massiven Lärmemissionen zu rechnen.13 In ihrer Einsprache vom 23. März 2022 rügten 
der Beschwerdeführer 2 und die Beschwerdeführerin 3, das Bauvorhaben führe zu einer Belas-
tung der privaten Strasse, da Kreuzen nicht möglich und keine Ausweichmöglichkeiten vorhanden 
seien.14 Die Beschwerdeführenden 1 bis 3 brachten dies auch in ihrer Kollektiveinsprache vom 
28. März 2022 vor. Zudem rügten sie, dass die Erschliessung über die Parzellen Nrn. B.________, 
G.________ und I.________ führe und mit Dienstbarkeitsverträgen geregelt sei. Ursprünglich 
seien über die 3 m breite Zufahrt vier Einfamilienhäuser erschlossen worden. Mit dem Neubau 
entstünden mehr als doppelt so viele Wohneinheiten, womit sich auch das Verkehrsaufkommen 
mehr als verdoppele. Zudem sei die Erschliessungsstrasse nur einspurig und es bestehe keine 
Ausweichmöglichkeit zum Kreuzen. Inwiefern die bestehende Erschliessung und die bestehende 
Ausfahrt auf die J.________strasse unter Berücksichtigung der Mehrbelastung den Vorschriften 
entspreche, müsse von Amtes wegen geprüft werden. Sinngemäss brachten die Beschwerde-
führenden 1 bis 3 zudem vor, dass die Erschliessung für den Baustellenverkehr nicht genügend 
sei.15

Das Regierungsstatthalteramt hat bei der Gemeinde mit Verfügung vom 8. November 2022 unter 
anderem eine Stellungnahme zur Verkehrssicherheit eingeholt.16 Mit Stellungnahme vom 28. No-
vember 2022 führte die Gemeinde aus, nach Rücksprache mit dem TBA OIK I verweise sie auf 
Art. 7 Abs. 3 i.V.m. Art. 6 Abs. 3 BauV17.18 Art. 7 Abs. 3 BauV regelt, wann die Fahrbahnbreite für 
Strassen mit Gegenverkehr bis auf 3 m herabgesetzt werden kann. Sinngemäss hat die Gemeinde 
damit ausgeführt, dass die Verkehrssicherheit gewährleistet ist. Im angefochtenen Entscheid hat 
das Regierungsstatthalteramt unter E. II.6 die Erschliessung geprüft und unter Verweis auf die 
Stellungnahme der Gemeinde erwogen, dass die Verkehrssicherheit nicht gefährdet werde. Das 
Regierungsstatthalteramt hat damit Abklärungen zur Verkehrssicherheit getroffen und die Ein-
wände der Beschwerdeführenden im angefochtenen Entscheid berücksichtigt.

d) Der Beschwerdeführer 6 und die Beschwerdeführerin 7 brachten in ihrer Einsprache vom 
28. März 2022 vor, die Berechnung über den Aufenthaltsbereich und den Kinderspielplatz ent-
spreche nicht den Vorgaben der Bauverordnung. Die Fläche des Aufenthaltsbereichs und des 
Kinderspielplatzes sei kleiner als rechnerisch nachgewiesen.19 Das Regierungsstatthalteramt 
wies mit Verfügungen vom 14. Dezember 2022 und 24. Januar 2023 darauf hin, dass die Vorga-
ben gemäss Art. 44 ff. BauV nicht eingehalten seien und erteilte der Beschwerdegegnerin Gele-
genheit zur Projektänderung.20 Gemäss E. II.11 des angefochtenen Entscheids kam das Regie-
rungsstatthalteramt zum Schluss, dass die Baugesuchsunterlagen nachvollziehbar und die Min-
destvorgaben gemäss Art. 45 BauV eingehalten seien. Das Regierungsstatthalteramt nahm unter 
E. II.14.2 des angefochtenen Entscheids die Einwände der Beschwerdeführenden hinsichtlich der 
Flächen für Kinderspielplatz und Aufenthaltsbereich zur Kenntnis und verwies auf die Erwägung 
12 (gemeint E. II.11). Das Regierungsstatthalteramt hat sich mit den Vorbringen der Beschwerde-

12 BGE 140 II 262 E. 6.2; BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7
13 Pag. 44 ff. der Vorakten
14 Pag. 49 der Vorakten
15 Pag. 75 ff. der Vorakten
16 Pag. 221 ff. der Vorakten
17 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
18 Pag. 226 der Vorakten
19 Pag. 57 ff. der Vorakten
20 Pag. 257 und 266 der Vorakten

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führenden auseinandergesetzt und die Einwände nicht unberücksichtigt gelassen. Zusammenge-
fasst hat das Regierungsstatthalteramt das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden nicht ver-
letzt.

3. Projektänderung, Verfahrensgegenstand

a) Die Beschwerdegegnerin reichte mit Beschwerdeantwort vom 15. September 2023 eine 
Projektänderung ein (datiert 12. September 2023). Sie verzichtet damit auf die Einstellhallen-
rampe entlang der Ostfassade und sieht neu einen gebäudeinternen Autolift im östlichen Erd- und 
Untergeschoss vor. Aufgrund dieser und weiteren gebäudeinternen Grundrissänderungen bein-
haltet das Bauvorhaben neu zwei 4.5-Zimmer-Wohnungen, eine 3.5-Zimmer-Wohnung und drei 
2.5-Zimmer-Wohnungen. Zudem umfasst die Projektänderung eine Neuanordnung des Kinder-
spielplatzes, der Aufenthaltsbereiche und der Veloabstellplätze.21

Die Beschwerdeführenden erklären, die Projektänderung trage ihren Einwänden bezüglich Über-
schreitung der Fassadenhöhe und Verletzung des Grenz- und Gebäudeabstandes durch die Ein-
stellhallenrampe sowie Nichteinhaltung der (flächenmässigen) Vorgaben über die Spielplätze und 
Aufenthaltsbereiche Rechnung. Es würden indessen nicht alle Bewilligungshindernisse beseitigt. 
Aufgrund der Neuanordnung der Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche würden ausserdem 
nicht in das Verfahren einbezogene Nachbarn neu bzw. zusätzlich betroffen (insbesondere die 
Eigentümerschaften der Parzellen Nrn. M.________, N.________ und O.________). Diesen Par-
teien sei – sofern die Projektänderung nicht publiziert werde – Gelegenheit zur Stellungnahme 
einzuräumen.

b) Gemäss Art. 43 BewD kann die Bauherrschaft während des Beschwerdeverfahrens vor der 
BVD eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren 
eingeleitet werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen Grund-
zügen gleich bleibt (Art. 43 Abs. 1 BewD). Ein Bauvorhaben ist in den Grundzügen verändert, 
wenn ein Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, Geschoss-
einteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder wenn eine Mehrzahl geringer 
Änderungen dem Bau oder der Anlage eine gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte 
Identität verleiht. Eine blosse Reduktion der Abmessungen, auch wenn sie beträchtlich ist, bedeu-
tet in der Regel noch keine grundlegende Änderung. Dasselbe gilt für den blossen Verzicht auf 
einen Teil des Projekts.22 Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Ge-
meinde, die Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören (Art. 43 
Abs. 3 BewD). Gemäss dem im Beschwerdeverfahren sinngemäss anwendbaren Art. 43 Abs. 2 
BewD kann die Beschwerdeinstanz das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung fortsetzen bzw. 
die Änderung des bewilligten Projekts ohne neues Baugesuchsverfahren gestatten, wenn öffent-
liche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich betroffen sind. Das geänderte Pro-
jekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauprojekts. Mit der Vorlage der Projektänderung gilt das 
ursprüngliche Gesuch im Umfang der Änderung als zurückgezogen.23

c) Das Rechtsamt der BVD nahm die Pläne vom 12. September 2023 mit Verfügung vom 
30. Oktober 2023 als Projektänderung im Sinne von Art. 43 Abs. 3 BewD entgegen. Die Projek-

21 Vgl. die Pläne «Grundrisse UG; EG mit Rampendach / Fassaden Süd; Nord» bewilligt am 11. Juli 2023; «Grundrisse 
OG; DG; Galerie / Schnitt mit Rampendach / Fassaden Ost; West» bewilligt am 11. Juli 2023; «Grundrisse UG; EG / 
Fassaden Süd; Nord» vom 12. September 2023 und «Grundrisse OG; DG; Galerie / Schnitt mit Rampendach / Fassa-
den Ost; West» vom 12. September 2023
22 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d 
N. 12a
23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 13c

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tänderung wurde den Verfahrensbeteiligten zur Stellungnahme zugestellt. Es blieb in der Folge 
zu Recht unbestritten, dass das Bauvorhaben trotz den Anpassungen in seinen Grundzügen 
gleich geblieben ist und als Projektänderung behandelt werden kann. Die Beschwerdegegnerin 
verzichtet im Vergleich zum am 11. Juli 2023 bewilligten Projekt auf die Einstellhallenrampe und 
sieht neu einen Autolift im Gebäudeinnern vor. Dadurch ändert sich das Erscheinungsbild der 
Ostfassade nur geringfügig. Anstelle der überdachten Einstellhallenrampe sind neu zwölf Veloab-
stellplätze (davon sechs überdacht mit einer Leichtkonstruktion) und der Containerplatz vorgese-
hen. Bei den Grundrissänderungen der Wohnungen handelt es sich um geringfügige, gebäudein-
terne Änderungen. Die äusseren Masse und die Lage des Gebäudes werden nicht verändert. 
Dementsprechend sprengen die Änderungen bei der Umgebungsgestaltung (Neuanordnung der 
Aufenthalts- und Kinderspielplätze sowie des Container- und Veloabstellplatzes) den Rahmen ei-
ner zulässigen Projektänderung nicht.24 Die Projektänderung führt hinsichtlich der Neuanordnung 
der Kinderspielplätze und Aufenthaltsbereiche auch nicht dazu, dass Dritte neu oder zusätzlich 
betroffen sind. Ebenso wenig sind öffentliche Interessen zusätzlich betroffen. In der westlichen 
Parzellenecke war gemäss dem am 11. Juli 2023 bewilligten Projekt ein «Sandplätzli» geplant. In 
der südwestlichen Parzellenecke sollte sich ein Aufenthaltsbereich und ein Kinderspielplatz mit 
Kinderhaus befinden. An der Westfassade war ein Aufenthaltsbereich mit einem Tisch und Sitz-
bänken («Ruheplätzli») vorgesehen. Bereits beim bewilligten Projekt hätte damit gerechnet wer-
den müssen, dass sich im südlichen und westlichen Parzellenbereich Kinder sowie Erwachsene 
aufhalten und dadurch Lärm entsteht. Mit der neu geplanten Verschiebung des «Ruheplätzli» in 
die westliche Parzellenecke und der neuen Grünfläche entlang der südwestlichen Parzellenecke 
ändert sich daran nichts. Das gilt auch für die südliche Parzellenecke. Sowohl das bewilligte als 
auch das neue Projekt sehen an dieser Stelle einen Baumhügel, der Kinder zum Spielen einlädt, 
vor. Schliesslich führen auch die Änderungen in der nördlichen Parzellenecke nicht zu einer neuen 
oder zusätzlichen Betroffenheit von Dritten. Ursprünglich waren dort ein befestigter Weg, die Ve-
loabstellplätze, der Containerplatz und ein Baum vorgesehen. Vom Velo- und Containerplatz wäre 
ein gewisser Lärm zu erwarten gewesen (Befüllen und Verschieben der Container, Gespräche 
beim Abstellen der Velos etc.). Zudem dürfte der Baum und der befestigte Weg die Kinder zum 
Spielen eingeladen haben («Versteckerle», Strassenmalereien, Hin- und Herfahren mit Trottinetts 
etc.). Dass in der nördlichen Parzellenecke neu ein Kinderspielplatz mit Kinderhaus und «Sand-
plätzli» vorgesehen sind, ist daher nicht entscheidend.25 Insgesamt ist nicht ersichtlich, dass Dritte 
und insbesondere die Eigentümerschaften der nördlich der Bauparzelle gelegenen Parzellen 
Nrn. M.________, N.________ und O.________ durch die Änderungen neu bzw. zusätzlich be-
troffen wären. Hinsichtlich der Parzelle Nr. O.________ kommt hinzu, dass diese durch die Par-
zelle Nr. N.________ von der Bauparzelle abgetrennt ist. Folglich ist weder eine Publikation der 
Projektänderung vom 12. September 2023 noch eine Anhörung der Eigentümerschaften der Par-
zellen Nrn. M.________, N.________ und O.________ erforderlich. Die Projektänderungspläne 
vom 12. September 2023 haben die mit Gesamtentscheid vom 11. Juli 2023 bewilligten Pläne 
ersetzt. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nur noch das Bauvorhaben gemäss der Pro-
jektänderung vom 12. September 2023.

24 Vgl. die Pläne «Grundrisse UG; EG mit Rampendach / Fassaden Süd; Nord» bewilligt am 11. Juli 2023; «Grundrisse 
OG; DG; Galerie / Schnitt mit Rampendach / Fassaden Ost; West» bewilligt am 11. Juli 2023; «Grundrisse UG; EG / 
Fassaden Süd; Nord» vom 12. September 2023 und «Grundrisse OG; DG; Galerie / Schnitt mit Rampendach / Fassa-
den Ost; West» vom 12. September 2023
25 Vgl. zum Ganzen die Pläne «Grundrisse UG; EG mit Rampendach / Fassaden Süd; Nord» bewilligt am 11. Juli 
2023; «Grundrisse OG; DG; Galerie / Schnitt mit Rampendach / Fassaden Ost; West» bewilligt am 11. Juli 2023; 
«Grundrisse UG; EG / Fassaden Süd; Nord» vom 12. September 2023 und «Grundrisse OG; DG; Galerie / Schnitt mit 
Rampendach / Fassaden Ost; West» vom 12. September 2023

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4. Ausgangslage, Rechtsnatur der bestehenden Zufahrtsstrasse

a) Die Bauparzelle wird über eine bestehende Zufahrtsstrasse erschlossen, die an der östli-
chen Parzellenecke beginnt und anschliessend über die Parzellen Nrn. B.________, G.________ 
und I.________ in südöstlicher Richtung verläuft. Nach ca. 70 m mündet die Zufahrtsstrasse zwi-
schen der Parzelle Nr. I.________ und der dieser nördlich gegenüberliegenden Parzelle 
Nr. K.________ rechtwinklig zunächst auf das Trottoir und anschliessend auf die Fahrbahn der 
J.________strasse.26 Die Rechtsnatur der bestehenden Zufahrtsstrasse ist umstritten.

b) Das geltende Recht unterscheidet zwischen öffentlichen Erschliessungsstrassen (Basiser-
schliessung und Detailerschliessung) und den privaten Hauszufahrten. Eine Basiserschliessungs-
strasse besteht aus den Hauptsträngen des Erschliessungsnetzes und den zugehörigen Einrich-
tungen (vgl. Art. 106 Abs. 2 Bst. a BauG). Als Basiserschliessungsanlagen gelten die in den Richt-
plänen oder Überbauungsordnungen der Gemeinde als solche bezeichneten Anlagen (vgl. 
Art. 107 Abs. 1 BauG). Eine Detailerschliessungsstrasse verbindet mehrere Grundstücke mit den 
Anlagen der Basiserschliessung (vgl. Art. 106 Abs. 2 Bst. b BauG). Als Detailerschliessung gilt 
beispielsweise eine Strasse, die vier Doppeleinfamilienhäuser erschliesst oder eine Zufahrt, die 
zu unterschiedlichen Zeiten bewilligte freistehende Einfamilienhäuser mit eigenen Parkierungs-
möglichkeiten erschliesst.27 Eine Erschliessung mehrerer freistehender Häuser gilt in der Regel 
auch dann als Detailerschliessung, wenn die Strasse eine Sackgasse bildet oder die Hausgrund-
stücke vor der Überbauung eine einzige Parzelle umfassen.28 Die Hauszufahrt verbindet ein Ge-
bäude oder eine zusammengehörige Gebäudegruppe mit dem Erschliessungsnetz (Art. 106 
Abs. 3 BauG). Unter Zufahrt wird die Strassenverbindung zwischen dem Baugrundstück und dem 
allgemeinen Strassennetz verstanden. Sie umfasst die Hauszufahrt, den anschliessenden Stras-
senabschnitt, soweit darauf der Ziel- und Quellverkehr des erschlossenen Gebiets überwiegt, und 
dessen Anschluss an eine Strasse mit vorwiegendem Allgemeinverkehr (Art. 6 Abs. 1 BauV). 
Hauszufahrten bleiben immer privat, während Detailerschliessungsstrassen nach ordnungs-
gemässer Erstellung von Gesetzes wegen an die Gemeinde zu Eigentum und Unterhalt überge-
hen, auch wenn sie von Privaten erstellt wurden (Art. 107 Abs. 3 und Art. 109 Abs. 1 und 2 BauG). 
Für Erschliessungsanlagen, die vor dem 1. Januar 1971 durch Private erstellt worden sind, gilt 
dies aber nicht, da für den Übergang an die Gemeinde noch keine gesetzliche Grundlage bestand. 
Altrechtliche private Detailerschliessungsstrassen sind auch unter neuem Recht Privatstrassen 
geblieben.29 Der Umstand allein, dass eine altrechtliche Strasse allenfalls Detailerschliessungs-
funktion erfüllt, macht sie somit noch nicht zur Gemeindestrasse.

c) Die bestehende Zufahrtsstrasse erschliesst ab der J.________strasse derzeit vier Liegen-
schaften (J.________strasse Nrn. 13, 15, 17 und 19 bzw. Parzellen Nrn. I.________, 
G.________, B.________ und H.________). Die Zufahrtsstrasse verläuft über drei verschiedene 
Parzellen (Nrn. I.________, G.________ und B.________), die im Eigentum von verschiedenen 
Privatpersonen sind. Eine Strassenparzelle ist nicht ausgeschieden. Die Parzellen 
Nrn. I.________, G.________, B.________ und H.________ wurden etappenweise und von ver-
schiedenen Bauherrschaften überbaut.30 Auf dem Luftbild von 1960 des Bundesamtes für Lan-
destopografie swisstopo ist ersichtlich, dass die Häuser auf den heutigen Parzellen 
Nrn. H.________, B.________, G.________ und I.________ sowie die Zufahrtsstrasse zu diesem 
Zeitpunkt bereits bestanden und ab der J.________strasse erschlossen wurden.31 Die Zufahrts-

26 Vgl. pag. 89 der Vorakten
27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 5. Aufl., Bern 2024, Art. 106/107 
N. 10
28 VGE 2023/177 vom 3. Dezember 2024 E. 4.2 mit weiteren Hinweisen
29 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 109/110 N. 3 mit weiteren Hinweisen
30 Vgl. die Auszüge aus dem Grundbuch auf pag. 4 ff. der Vorakten
31 Abrufbar unter https://www.swisstopo.admin.ch/de/zeitreise-luftbilder

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strasse erfüllt damit eine Detailerschliessungsfunktion und es handelt sich um eine altrechtliche 
Detailerschliessungstrasse in Privateigentum.

d) Strassen im Privateigentum werden zu öffentlichen Strassen, wenn sie nach Art. 9 SG32 
dem Gemeingebrauch gewidmet sind und damit in das öffentliche Strassennetz überführt 
werden.33 Privatstrassen werden dem Gemeingebrauch gewidmet durch Verfügung der Ge-
meinde, wenn die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer zugestimmt hat (Art. 13 Abs. 3 
Bst. a SG), durch Errichtung einer Wegdienstbarkeit zugunsten der Öffentlichkeit (Art. 13 Abs. 3 
Bst. b SG) oder durch Übertragung der Unterhaltspflicht an einer dem allgemeinen Verkehr offe-
nen Strasse an die Gemeinde (Art. 13 Abs. 3 Bst. c SG). Vorliegend gibt es keine Hinweise darauf, 
dass die bestehende Zufahrtsstrasse mittels Verfügung, Wegdienstbarkeit oder durch Unterhalt 
dem Gemeingebrauch gewidmet wurde. Dies hat die Gemeinde in ihrem Amtsbericht vom 26. April 
2022 ausdrücklich bestätigt:

Es handelt sich um eine Erschliessungsstrasse im Privateigentum. Es besteht weder ein öffentliches Wege-
recht noch ein Unterhaltsvertrag noch eine Unterhaltsinvestition der Gemeinde. Eine Widmung zum Ge-
meingebrauch liegt ebenfalls nicht vor. Der Unterhalt dieser Strasse obliegt der Grundeigentümerin bzw. 
dem Grundeigentümer. Die öffentlichen Vorschriften (Strassenabstand, Sicherheit, usw.) sind nicht anwend-
bar. Diese Strasse kann durch die Allgemeinheit nicht genutzt werden.34

Auch in ihren Stellungnahmen vom 26. April 2022 und 20. November 2023 hat die Gemeinde wie-
derholt, dass es sich um eine Erschliessungsstrasse im Privateigentum handle und die Erschlies-
sungsfragen Sache der Privateigentümerschaft seien.35 In dem Sinne ist stimmig, dass die Be-
schwerdeführenden 1 bis 3 in ihrer Einsprache vom 28. März 2022 erklärten, die Schneeräumung 
werde nicht durch die Gemeinde, sondern durch die jeweiligen Grundeigentümer erledigt.36 Eine 
Widmung zum Gemeingebrauch gemäss Art. 13 Abs. 3 SG lässt sich im Übrigen auch nicht dar-
aus ableiten, dass die bestehende Zufahrtsstrasse auf dem Richtplan Verkehr der Gemeinde Mat-
ten bei Interlaken vom 14. Oktober 2008, genehmigt durch das AGR am 11. Januar 2010, als 
Detailerschliessungsstrasse bezeichnet ist. Bei der bestehenden Zufahrtsstrasse handelt es sich 
nach dem Gesagten um eine altrechtliche private Detailerschliessungsstrasse, die (noch) nicht 
dem Gemeingebrauch gewidmet wurde.

5. Zivilrechtliche Sicherstellung der Erschliessung

a) Im Grundbuch ist zugunsten der Bauparzelle ein Zu- und Vonfahrtsrecht über die Parzellen 
Nrn. B.________, G.________ und I.________ eingetragen.37

Die Beschwerdeführenden bringen vor, die Wegdienstbarkeit zu Gunsten der Bauparzelle und zu 
Lasten der Grundstücke der Beschwerdeführenden 1 bis 3 sei in den 1940er-Jahren für ein Ein-
familienhaus erteilt worden. Der Mehrverkehr aufgrund des geplanten Sechsfamilienhauses sei 
beträchtlich und sprenge den Rahmen der eingeräumten Dienstbarkeit. Die Erschliessung für ein 
Sechsfamilienhaus sei zivilrechtlich nicht sichergestellt.

Die Beschwerdegegnerin erklärt, beim Zu- und Vonfahrtsrecht zugunsten der Bauparzelle handle 
es sich um eine ungemessene Dienstbarkeit. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung liege 

32 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
33 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 109/110 N. 3; BVR 2011 S. 341 E. 4.1, 2008 S. 332 E. 5
34 Pag. 96 der Vorakten
35 Pag. 197 der Vorakten
36 Pag. 75 ff. der Vorakten
37 Vgl. pag. 2 f. der Vorakten

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keine unzulässige Mehrbelastung der dienstbarkeitsbelasteten Grundstücke vor. Die bisherige 
Zweckbestimmung des Wegrechts, den Bewohnern eines Gebäudes auf der Bauparzelle den Zu-
gang zur J.________strasse zu ermöglichen, werde nicht geändert. Aus der Mehrbelastung ergä-
ben sich keine Einschränkungen der belasteten Grundeigentümer in der Benützung ihrer Grund-
stücke. Das Bauvorhaben sei zonenkonform und die sich daraus ergebende Belastung der Dienst-
barkeit sei auch unter diesem Gesichtswinkel nicht unzulässig. Die Erschliessung sei rechtlich 
sichergestellt.

b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück 
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, 
genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG; vgl. Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG38). Die Anfor-
derungen an eine genügende Erschliessung sind in den Art. 3 ff. BauV näher umschrieben. Die 
Erschliessungsanlagen müssen insbesondere rechtlich sichergestellt sein (Art. 3 Abs. 1 BauV). 
Bei Anlagen auf fremdem Grund gilt die Erschliessung als sichergestellt, wenn entweder ein für 
die Grundeigentümer verbindlicher Plan (Überbauungsplan, Strassenplan) besteht oder das Recht 
zu ihrer Erstellung und Erhaltung vor dem Bauentscheid vereinbart ist. Die benötigten Rechte 
müssen bei Baubeginn erworben sein (Art. 4 Abs. 1 Bst. c BauV).

Die Frage, ob bestehende Dienstbarkeiten wie zum Beispiel Wegrechte die Erschliessung des 
Bauvorhabens zulassen, ist vorfrageweise zu prüfen.39 Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang 
einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB40 eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grund-
bucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für 
den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar 
ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund, das heisst den Begründungsakt, zurück-
gegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit 
im Rahmen des Eintrags aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und 
in gutem Glauben ausgeübt worden ist (vgl. Art. 738 Abs. 2 ZGB).41 Die Auslegung des Begrün-
dungsakts (zweite Stufe der Auslegungsordnung gemäss Art. 738 ZGB) erfolgt in gleicher Weise 
wie diejenige sonstiger Willenserklärungen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR42 bestimmt sich der Inhalt 
des Vertrags nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien. Nur wenn eine tatsäch-
liche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, ist der Vertrag nach dem Vertrauensgrundsatz 
auszulegen. Die empirische oder subjektive hat gegenüber der normativen oder objektivierten Ver-
tragsauslegung den Vorrang. Stehen sich jedoch im Streit um den Inhalt und Umfang einer Dienst-
barkeit nicht mehr die ursprünglichen Vertragsparteien gegenüber, werden die allgemeinen 
Grundsätze der Vertragsauslegung durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973 
Abs. 1 ZGB) begrenzt.43 Ergeben sich Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit auch aus dem Er-
werbsgrund nicht schlüssig, liegt eine sogenannte ungemessene Dienstbarkeit vor, d.h. Inhalt und 
Umfang werden durch die Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks bestimmt.44 Zwar kann sich 
der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags auch aus der Art ergeben, wie sie während 
längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). 
Zur Bestimmung eines ungemessenen und uneingeschränkten Fuss- und Fahrwegrechts taugt 
aber die Art der Ausübung während längerer Zeit nur bedingt. Sie kann ein Beleg dafür sein, dass 
die Dienstbarkeit nicht einen enger begrenzten Inhalt und einen geringeren Umfang hat. Dagegen 

38 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)
39 BVR 2004 S. 412 E. 3.2; VGE 2021/117 vom 9. September 2022 E. 4.2.1; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 2 
N. 4a
40 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
41 BGE 137 III 145 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen
42 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: 
Obligationenrecht, OR; SR 220)
43 BGE 139 III 404 E. 7.1, 137 III 145 E. 3.2 je mit weiteren Hinweisen
44 BGE 139 III 404 E. 7.3; BGer 5A_714/2021 vom 8. März 2022 E. 4.1; BVR 2004 S. 412 E. 3.3 f.; VGE 2021/117 vom 
9. September 2022 E. 4.2.2

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kann die Dienstbarkeit sehr wohl einen umfassenderen Inhalt und einen grösseren Umfang 
haben.45

Ändern sich die Bedürfnisse des berechtigten Grundstücks, darf dem Verpflichteten zwar eine 
Mehrbelastung nicht zugemutet werden (Art. 739 ZGB). Bei der ungemessenen Dienstbarkeit ist 
dem Dienstbarkeitsbelasteten aber diejenige Mehrbelastung grundsätzlich zumutbar, die auf eine 
objektive Veränderung der Verhältnisse, wie etwa die Entwicklung der Technik, zurückgeht und 
nicht auf willentlicher Änderung der bisherigen Zweckbestimmung beruht und die die zweckent-
sprechende Benützung des belasteten Grundstücks nicht behindert oder wesentlich mehr als bis-
her einschränkt. Führt die Befriedigung von gesteigerten, aber gleichartigen Bedürfnissen des 
herrschenden Grundstücks zu einer vermehrten Inanspruchnahme des dienenden Grundstückes, 
liegt im Grundsatz keine unzulässige Mehrbelastung vor. Wird beispielsweise das berechtigte 
Grundstück dem auch von der Dienstbarkeit abgedeckten Zweck entsprechend weiter überbaut 
und hat die Vergrösserung oder Vermehrung der Gebäude auf dem herrschenden Grundstück zur 
Folge, dass auf diesem mehr Menschen wohnen und deshalb der Weg stärker begangen und 
befahren wird, ist die darauf zurückzuführende Steigerung der Inanspruchnahme des belasteten 
Grundstücks zulässig, d.h. sie kann nicht als Überschreitung eines (ungemessenen) Fahrweg-
rechts angesehen werden. Erst wenn die verglichen mit dem früheren Zustand gesteigerte Inan-
spruchnahme des belasteten Grundstücks zur Befriedigung der Bedürfnisse des herrschenden 
Grundstücks eine erhebliche Überschreitung der ungemessenen Dienstbarkeit bedeutet, liegt eine 
unzumutbare Mehrbelastung vor. Diesfalls muss die Zunahme aber derart stark sein, dass mit 
Sicherheit angenommen werden kann, sie überschreite die Grenze dessen, was bei der Begrün-
dung der Dienstbarkeit vernünftigerweise in Betracht gezogen worden sein könnte.46

c) Im Grundbuch wurde am 4. Oktober 1941, 27. April 1942 und 2. April 1947 etappenweise 
ein «Zu- und Vonfahrtsrecht» zu Gunsten der Bauparzelle und zu Lasten der Parzellen 
Nrn. B.________, G.________ und I.________ eingetragen.47 Die entsprechenden Dienstbar-
keitsverträge (Belege IV/2508, IV/2898 und IV/6995) sind auszugsweise aktenkundig.48 Damit 
erübrigt sich eine Edition der Belege beim Grundbuchamt und der entsprechende Beweisantrag 
der Beschwerdegegnerin wird abgewiesen.

Gemäss Vertrag vom 4. Oktober 1941 (Beleg IV/2508) wurden entlang der nördlichen Parzellen-
grenze in einer Breite von 3 Metern ein Fahrweg sowie zu Gunsten der Restparzelle 
Nr. B.________ und zu Lasten der Parzelle Nr. I.________ ein dingliches Zu- und Vonfahrtsrecht 
für «Gebäude irgendwelcher Art» errichtet.49 Aus dem Dienstbarkeitsvertrag vom 27. April 1942 
(Beleg IV/2898) folgt, dass entlang der nördlichen Parzellengrenze der neuen Parzelle 
Nr. G.________ zu Lasten dieser und zu Gunsten der Restparzelle Nr. B.________ wiederum ein 
Zu- und Vonfahrtsrecht in einer Breite von 3 Metern eingeräumt wurde. Im Übrigen verweist der 
Dienstbarkeitsvertrag auf den Beleg IV/2508. Gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 2. April 1947 
(Beleg IV/6995) wurde schliesslich zu Gunsten der Bauparzelle und zu Lasten der Parzelle 
Nr. B.________ ein Zu- und Vonfahrtsrecht eingeräumt, «in genau gleicher Weise, wie die Rechte 
schon z.L. der Grundbuchblätter Nrn. G.________ und I.________ bestehen».50

Der Begriff «Zu- und Vonfahrtsrecht» sagt nichts zum Umfang der Grunddienstbarkeit aus. Es 
handelt sich um eine ungemessene Dienstbarkeit. Aus dem Vertrag vom 4. Oktober 1941 folgt 

45 BVR 2004 S. 412 E. 3.4.3; VGE 2013/431 vom 1. Oktober 2014 E. 4.3.1
46 BGE 139 III 404 E. 7.3; BGer 5A_714/2021 vom 8. März 2022 E. 4.1, 5A_361/2017 vom 1. März 2018 E. 4.3.3 je mit 
weiteren Hinweisen
47 Pag. 2 der Vorakten
48 Pag. 4 ff. und pag. 6 ff. der Vorakten
49 Pag. 14 der Vorakten
50 Pag. 4 der Vorakten

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lediglich, dass das Zu- und Vonfahrtsrecht für «Gebäude irgendwelcher Art» gelten sollte, wobei 
jedoch offen gelassen wurde, was die Beteiligten genau darunter verstanden. Im Zeitpunkt der 
Errichtung der Dienstbarkeit vom 4. Oktober 1941 bestanden weder die heutige Zufahrtsstrasse 
noch die Gebäude auf den Parzellen Nrn. I.________, G.________, B.________ und 
H.________. Aus dem Plan zum Dienstbarkeitsvertrag vom 27. April 1942 geht hervor, dass die 
Parzellen Nrn. I.________ und G.________ zu diesem Zeitpunkt bereits mit Gebäuden belegt wa-
ren und die neuen Parzellen Nrn. B.________ und H.________ Eigentum einer Wohnbaugenos-
senschaft waren. Mit Blick auf die kurze Zeitspanne zwischen dem ersten und zweiten Dienstbar-
keitsvertrag kann davon ausgegangen werden, dass das Zu- und Vonfahrtsrecht wohl für eine 
unbestimmte Anzahl Wohnbauten auf den Parzellen Nrn. G.________, B.________ und 
H.________ eingeräumt werden sollte. Ob sich die Vertragsparteien auf Einfamilien- oder Mehr-
familienhäuser beziehen wollten, kann offen gelassen werden. Relevant ist einzig, dass das Zu- 
und Vonfahrtsrecht von Anfang an für eine unbestimmte Anzahl Wohnbauten bestimmt war. Das 
vorliegend umstrittene Bauvorhaben sieht wiederum eine Wohnnutzung vor. Es findet keine Än-
derung der Zweckbestimmung des Zu- und Vonfahrtsrechtes statt. Gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung ist eine Steigerung der Inanspruchnahme des berechtigten Grundstücks 
grundsätzlich zulässig. Hinzu kommt, dass sich die heutige Interessenlage im Vergleich zu derje-
nigen im Zeitpunkt der Errichtung der Dienstbarkeit nicht erheblich verändert hat. Dem Interesse 
der Beschwerdegegnerin an einer baurechtskonformen Nutzung ihrer Liegenschaft stehen nur 
geringfügige Auswirkungen auf die Beschwerdeführenden (hinsichtlich der Erschliessung) ge-
genüber. Mit der gesteigerten Nutzung der Zufahrtsstrasse durch das Bauvorhaben wird die Be-
nutzung der belasteten Grundstücke der Beschwerdeführenden nicht behindert. Aus diesen Grün-
den liegt keine unzulässige erhebliche Mehrbelastung der Grundstücke der Beschwerdeführeren-
den im Sinne von Art. 739 ZGB vor. Die Erschliessung des Bauvorhabens ist durch das beste-
hende Zu- und Vonfahrtsrecht rechtlich genügend sichergestellt.

6. Erweiterte Strassenanschlussbewilligung

a) Das derzeit auf der Bauparzelle bestehende Einfamilienhaus scheint über einen bis zwei 
Autoabstellplätze zu verfügen.51 Mit der Projektänderung vom 12. September 2023 plant die Be-
schwerdegegnerin eine Einstellhalle mit neun Autoabstellplätzen.52 Der bestehende Strassenan-
schluss von der bestehenden, privaten Zufahrtsstrasse über die Parzellen Nrn. B.________, 
G.________ und I.________ auf die öffentliche J.________strasse erfährt durch das Bauvorha-
ben somit eine Erweiterung bzw. gesteigerte Benutzung. Gemäss Art. 85 Abs. 1 SG bedürfen die 
Erweiterung und gesteigerte Benutzung von Zugängen, Zufahrten, Weganschlüssen und Einmün-
dungen aller Art auf öffentliche Strassen der Bewilligung des zuständigen Gemeinwesens (sog. 
erweiterte Strassenanschlussbewilligung).

b) Sinn und Zweck der Strassenanschlussbewilligung ist es, sicherzustellen, dass Zugänge, 
Zufahrten, Weganschlüsse und Einmündungen aller Art den Verkehr auf der öffentlichen Strasse 
weder gefährden noch wesentlich behindern.53 Der Strassenanschluss ist zu gestatten, wenn 
keine triftigen Gründe (insbesondere der Verkehrssicherheit und des Gebots der Abstimmung be-
nachbarter Erschliessungen [Art. 7 Abs. 4 BauG]) entgegenstehen.54 Voraussetzung für die (er-
weiterte) Strassenanschlussbewilligung ist, dass die öffentliche Strasse nicht beeinträchtigt wird 
(Art. 73 Abs. 1 SG) und die allgemeinen baurechtlichen Sicherheitsanforderungen gewährleistet 
sind (Art. 21 Abs. 1 BauG und Art. 57 Abs. 1 und 2 BauV). Dabei können die einschlägigen VSS-

51 Vgl. pag. 89 f. der Vorakten
52 Plan «Grundrisse UG; EG / Fassaden Süd; Nord» vom 12. September 2023
53 Anita Horisberger Jecklin, Strassenanschluss, in KPG-Bulletin 2019 S. 102 ff., S. 105
54 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 7/8 N. 18; Anita Horisberger Jecklin, a.a.O., S. 109

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Normen als Entscheidhilfe beigezogen werden.55 Bei den VSS-Normen handelt es sich nicht um 
Rechtsnormen, sondern lediglich um Richtlinien, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemei-
nen Rechtsgrundsätzen, insbesondere vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit, standhalten 
muss. Die VSS-Normen dürfen daher nicht unbesehen der konkreten Verhältnisse der Entschei-
dung zugrunde gelegt werden.56

Bezüglich der Sichtweiten für Strassen mit Knoten in einer Ebene sowie für Knoten mit Grunds-
tückzufahrten ist die VSS-Norm 40 273 (Knoten, Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene) rele-
vant.57 Die VSS-Norm 40 273 legt die Abmessungen der Sichtfelder fest, die in Knoten vorhanden 
sein müssen, damit ein vortrittsbelastetes Fahrzeug den vortrittsberechtigten Verkehr rechtzeitig 
erkennen und kreuzen oder in diesen einbiegen kann (Ziff. 2 VSS-Norm 40 273). Grundsätzlich 
ist das Sichtfeld in einem Höhenbereich zwischen 0.6 m und 3 m über der Fahrbahn von allen 
Hindernissen freizuhalten, die andere Verkehrsteilnehmer verdecken. Diese Anforderung gilt auch 
für Pflanzenwuchs, Bäume, Kandelaber, Schnee, Werbeplakate, parkierte Fahrzeuge usw. und, 
wenn immer möglich, Signale und Wegweiser (vgl. Ziff. 11 VSS-Norm 40 273). Als Beobachtungs-
distanz wird innerorts ein Wert von 3.0 m empfohlen (vgl. Ziff. 12 VSS-Norm 40 273). Bei einer 
Zufahrtsgeschwindigkeit von 30 km/h beträgt die minimal erforderliche Knotensichtweite zwischen 
20 und 35 m (vgl. Ziff. 13.1 VSS-Norm 40 273). Wenn das Fahrzeug ein Trottoir überqueren muss, 
um auf die Strasse mit Vortritt zu gelangen, darf es bis zum Fahrbahnrand vorfahren, wenn das 
Trottoir frei von Hindernissen ist (vgl. Ziff. 13.1 VSS-Norm 40 273). Fahrzeuglenker, die ein Trottoir 
überqueren (z.B. bei Trottoirüberfahrten oder Grundstückzufahrten mit Trottoir), müssen immer 
einen Überblick des Verkehrs auf dem Trottoir haben, insbesondere hinsichtlich der fahrzeugähn-
lichen Geräte und Fussgänger. Sinngemäss beträgt die Beobachtungsdistanz 3 m ab Trottoirhin-
terkante. Bei einer Längsneigung von 0% beträgt die minimal erforderliche Sichtweite auf das 
Trottoir 15 m (vgl. Ziff. 13.2 VSS-Norm 40 273).

c) Bei der Ausfahrt von der bestehenden Zufahrtsstrasse auf die J.________strasse wird 
zunächst das Trottoir überfahren. Es ist daher erforderlich, dass die Sichtweite auf das Trottoir 
und anschliessend ab dem Trottoir auch die Sichtweite auf die J.________strasse eingehalten 
werden. Im Bereich der Einmündung befinden sich auf der Parzelle Nr. I.________ eine befestigte 
Fläche und auf der Parzelle Nr. K.________ eine Hecke.58

In Richtung Südwesten sind die Sichtweiten sowohl auf den Gehweg als auch auf die öffentliche 
J.________strasse eingehalten. Auf dem Situationsplan Sichtweiten vom 9. November 2023 wird 
zwar von einer Beobachtungsdistanz von 2.50 m ausgegangen. Aus dem Plan lässt sich aber 
herleiten, dass selbst bei einer grösseren Beobachtungsdistanz von 3 m gemäss VSS-Norm 40 
273 die Sichtweite in Richtung Südwesten auf den Gehweg und die J.________strasse eingehal-
ten ist. Auf der Parzelle Nr. I.________ befindet sich unmittelbar bei der Einmündung auf den 
Gehweg und die J.________strasse eine befestigte Fläche. Die Gemeinde teilte mit Eingabe vom 
20. November 2023 mit, es gebe keine Hinweise für einen bewilligten Parkplatz auf der befestigten 
Fläche im Osten der Parzelle Nr. I.________. Aus den Bauakten aus dem Jahr 1979 gehe nur 
hervor, dass es Parkplätze auf der Parzelle Nr. I.________ gebe, allerdings nicht an welchem 
Standort genau und in welcher Anzahl. Es erscheint daher plausibel, dass auf der befestigten 
Fläche im Osten der Parzelle Nr. I.________ kein Parkplatz baubewilligt wurde. So geht insbe-
sondere aus der Luftbildaufnahme vom 11. April 1988 hervor, dass sich auf der Ostseite der Par-

55 VGE 2022/116 vom 30. Dezember 2022 E. 2.7; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 21 N. 7; Anita Horisberger 
Jecklin, a.a.O., S. 110 m.w.H.
56 VGE 2022/196 vom 27. Juni 2024 E. 6.3 mit weiteren Hinweisen (insbesondere auf die bundesgerichtliche Recht-
sprechung)
57 Norm 40 273 des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) «Knoten / Sichtverhält-
nisse in Knoten in einer Ebene (ohne Kreisel)» vom 30. September 2024
58 Vgl. pag. 89 f. der Vorakten

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zelle Nr. I.________ im Einmündungsbereich ein begrünter bzw. bepflanzter Bereich befand.59 
Auch die von der Gemeinde eingereichten Kopien der Baugesuchsunterlagen betreffend die Par-
zelle Nr. I.________ lassen keinen anderen Schluss zu.60

Hingegen als problematisch erweisen sich die von den Beschwerdeführenden gerügten Sichtwei-
ten in Richtung Nordosten auf das Trottoir und die J.________strasse. Bei einer Beobachtungs-
distanz von 3 m gemäss VSS-Norm 40 273 ist die Sicht auf das Trottoir gemäss Situationsplan 
vom 9. November 2023 durch die Hecke auf der Parzelle Nr. K.________ verdeckt. Auch die 
Sichtweite auf die J.________strasse dürfte – wenn auch nur knapp – von der Hecke verdeckt 
sein. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass die Sichtweite auf den Gehweg 
nur eingehalten wäre, wenn die Hecke auf der Parzelle Nr. K.________ auf eine Höhe von 0.6 m 
ab Fahrbahn zurückgeschnitten wird. Die Beschwerdegegnerin konnte mit der Eigentümerschaft 
der Parzelle Nr. K.________ keine Dienstbarkeit zum Zurückschneiden der Hecke vereinbaren.

d) Es ist umstritten, ob die Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ auch ohne Dienst-
barkeit gestützt auf die Strassengesetzgebung zum Zurückschneiden der Hecke verpflichtet wer-
den kann.

Die Beschwerdeführenden verneinen dies mit Verweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtspre-
chung (BVR 1991 S. 271 E. 3a und VGE 2021/282 vom 24. Oktober 2022 E. 4.4 und 4.8.4).

Die Beschwerdegegnerin erklärt demgegenüber, die Eigentümerschaft der Parzelle 
Nr. K.________ sei gestützt auf die Strassengesetzgebung und die Baubewilligung von 1999 be-
treffend die Parzelle Nr. K.________ zum Zurückschneiden der Hecke verpflichtet. Im Einmün-
dungsbereich privater Detailerschliessungsstrassen in öffentliche Strassen sei das Strassenge-
setz anwendbar (vgl. zum Beispiel den Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion [BVE] 
120/2015/22 vom 17. September 2015). Ungenügende Sichtverhältnisse bei Anschlüssen von De-
tailerschliessungsstrassen an eine öffentliche Strasse beträfen die Verkehrssicherheit der öffent-
lichen Strasse und fielen unter Art. 73 SG bzw. Art. 55 ff. SV. Genügende Sichtverhältnisse im 
Einmündungsbereich der Zufahrtsstrasse in die J.________strasse könnten von der Gemeinde 
angeordnet und durchgesetzt werden. Der Entscheid BVR 1991 S. 271 sei hier nicht relevant, da 
es dort um den Anschluss einer Hauszufahrt gegangen sei. Die Sichtverhältnisse seien daher 
genügend und die Strassenanschlussbewilligung zu erteilen.

e) Wie aufgezeigt, handelt es sich bei der bestehenden Zufahrtsstrasse um eine Privatstrasse, 
die nicht dem Gemeingebrauch gewidmet worden ist (altrechtliche, private Detailerschliessungs-
strasse). In BVR 1991 S. 271 ff. hatte das Verwaltungsgericht des Kantons Bern zu beurteilen, ob 
ein Zurückschneiden von Pflanzungen längs eines Privatweges gestützt auf die öffentlich-rechtli-
chen Bestimmungen des damals geltenden SBG61 angeordnet und durchgesetzt werden kann. 
Das Verwaltungsgericht hatte insbesondere auch die Frage zu beantworten, wie es sich verhält, 
wenn es um den Einmündungsbereich einer Privatstrasse oder Privatausfahrt in eine öffentliche 
Strasse geht. Es kam zum Schluss, die verkehrssichere Ausgestaltung des privaten Strassenan-
schlusses sei Sache des betreffenden Anschliessers. Sie habe auf dessen eigenem Land und auf 
dessen eigene Kosten zu geschehen und nicht zulasten eines Nachbarn. Eine Mitwirkung des 
Nachbarn könne nur im Überbauungsplanverfahren (für eine Detailerschliessungsstrasse) oder 
allenfalls privatrechtlich (Notweg i.S.v. Art. 694 ZGB) zwangsweise durchgesetzt werden.62 An-
ders als die Beschwerdegegnerin geltend macht, bezieht sich BVR 1991 S. 271 nicht nur auf 

59 Beilage zur Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 17. November 2023
60 Vgl. die Beilagen zur Stellungnahme der Gemeinde vom 20. November 2023
61 Gesetz vom 2. Februar 1964 über Bau und Unterhalt der Strassen (Strassenbaugesetz, SBG)
62 BVR 1991 S. 271 E. 3a

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Hauszufahrten, sondern auch auf altrechtliche, private Detailerschliessungsstrassen. Mit 
VGE 2021/282 vom 24. Oktober 2022 E. 4.4 hat das Verwaltungsgericht ausdrücklich bestätigt, 
dass diese unter dem SBG entwickelte Rechtsprechung nach dem aktuellen Strassenrecht mass-
gebend bleibt. In diesem Fall ging es um die Ausfahrt auf eine Kantonsstrasse.63 Nach dem Ge-
sagten muss, wer ein Grundstück an eine öffentliche Strasse anschliessen will bzw. einen beste-
henden privaten Strassenanschluss einer gesteigerten Benutzung zuführen will (vgl. Art. 85 Abs. 1 
SG), selber und auf eigene Kosten für das Genügen des Strassenanschlusses sorgen, sei es auf 
eigenem Land oder gestützt auf eine entsprechende Dienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück. 
Es ist Sache der jeweiligen Grundeigentümerschaft, den privaten Strassenanschluss verkehrssi-
cher auszugestalten. Das entspricht im Übrigen auch der ständigen Praxis der BVD,64 woran der 
von der Beschwerdegegnerin erwähnte Entscheid der BVE 120/2015/22 vom 17. September 2015 
nichts ändert. 

Dementsprechend kann die Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ nicht gestützt auf die 
Strassengesetzgebung, insbesondere gestützt auf Art. 73 SG bzw. Art. 56 Abs. 3 SV, zum Zurück-
schneiden der Hecke entlang der bestehenden privaten Zufahrtsstrasse verpflichtet werden. Die 
Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ kann auch nicht gestützt auf die Strassengesetz-
gebung zum Zurückschneiden der Hecke entlang des Trottoirs der J.________strasse (im Südos-
ten der Parzelle Nr. K.________) verpflichtet werden. Zwar befindet sich die Hecke innerhalb der 
Baulinie gemäss dem «Baulinienplan 2008» vom 27. Mai 2009, genehmigt durch das AGR am 
11. Januar 2010, und Baulinien gehen den allgemeinen Abstandsvorschriften vor (Art. 96a Abs. 2 
BauG). Baulinien gelten aber nur für Haupt- und Nebengebäude.65 Zudem wird vorliegend nicht 
geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich, dass die öffentliche J.________strasse selbst 
durch die Hecke im Sinne von Art. 73 Abs. 1 SG beeinträchtigt wäre. Sodann folgt aus Art. 57 
Abs. 2 SV einzig, dass für Hecken und Sträucher Art. 56 SV greift. Gemäss Art. 56 Abs. 1 SV gilt 
bis zu einer Höhe von 1.2 m ein Strassenabstand von 0.5 m ab Fahrbahnrand. Weil sich zwischen 
der umstrittenen Hecke und der öffentlichen J.________strasse ein Trottoir befindet, ist der Stras-
senabstand zum Fahrbahnrand bei weitem eingehalten. Im Übrigen würde ein Zurückschneiden 
der Hecke entlang des Trottoirs ohnehin nicht genügen. Zumindest die Sichtweite auf das Trottoir 
wäre aufgrund der Hecke entlang der südöstlichen Grenze der Parzelle Nr. K.________ nach wie 
vor ungenügend. Des Weiteren kann die Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ auch 
nicht gestützt auf die Baubewilligung vom 28. Juli 1999 zum Zurückschneiden der Hecke ange-
halten werden. Laut dem baubewilligten Grundriss- und Schnittplan vom 7. Juli 1999 wurden ent-
lang der Zufahrtsstrasse und entlang des Trottoirs der öffentlichen J.________strasse Bepflan-
zungen bewilligt. Die Baubewilligung vom 28. Juli 1999 enthält keine Auflage zur Freihaltung der 
Sichtweiten bzw. zur Niedrighaltung der Bepflanzung. Im Bereich der Einmündung der Zufahrts-
strasse ist gemäss dem baubewilligten Grundriss- und Schnittplan vom 7. Juli 1999 eine Baulinie 
ersichtlich.66 Gemäss aArt. 90 Abs. 1 BauG, der bis am 31. März 2017 in Kraft war, konnte mit 
Baulinien in Überbauungsplänen der gegenüber Strassen einzuhaltende Bauabstand bestimmt 
werden und Baulinien gingen den allgemeinen Abstandsvorschriften vor. Die Baulinien galten aber 
nur für Haupt- und Nebengebäude,67 nicht jedoch für Pflanzungen. In Zusammenhang mit der 
Baubewilligung vom 28. Juli 1999 kann die Beschwerdegegnerin ebenso wenig etwas aus dem 
SBG zu ihren Gunsten ableiten. Das SBG fand grundsätzlich nur Anwendung auf die dem Ge-
meingebrauch gewidmeten Strassen (vgl. Art. 1 Abs. 1 Bst. a SBG). Längs gegenüber den Ge-
meindestrassen galt grundsätzlich ein Strassenabstand von mindestens 3.60 m (vgl. Art. 63 
Abs. 1 Bst. b SBG). Innerhalb dieser sogenannten Bauverbotszone waren zwar unter anderen die 

63 Vgl. VGE 2021/282 vom 24. Oktober 2022 E. 4.8.3
64 Vgl. z.B. BDE 110/2024/18 vom 13. Mai 2024 E. 2e, 110/2020/211 vom 18. August 2021 E. 2e und 110/2020/31 vom 
4. Juni 2020 E. 4c
65 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 96a-96d N. 2
66 Vgl. auch die Beilagen 2 bis 5 zur Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 8. Februar 2024
67 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 3. Aufl., Bern 2010, aArt. 90 N. 2

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Sicht behindernden Bepflanzungen und Einfriedungen untersagt (vgl. Art. 58 Abs. 2 SBG). Aus 
dem baubewilligten Grundriss- und Schnittplan vom 7. Juli 1999 geht aber hervor, dass innerhalb 
der Bauverbotszone von 3.60 m ab Fahrbahnrand sowie innerhalb der kommunalen Baulinie Be-
pflanzungen bewilligt wurden. Zusammengefasst kann das erforderliche Zurückschneiden der He-
cke auf der Parzelle Nr. K.________ nicht gestützt auf öffentliches Recht (Baupolizeirecht, Stras-
sengesetzgebung) durchgesetzt werden. Daran ändert mangels gesetzlicher Grundlage auch 
nichts, dass die Gemeinde Matten die Eigentümerschaft der Parzelle Nr. K.________ offenbar mit 
Schreiben vom 11. September 2023 aufgefordert hat, die Hecke bei der Ausfahrt vorschrifts-
gemäss zurückzuschneiden.68

f) Die Beschwerdegegnerin macht geltend, die Strassenanschlussbewilligung sei auch dann 
zu erteilen, wenn die Sichtverhältnisse nicht hoheitlich angeordnet und durchgesetzt werden könn-
ten. Einzig wegen der eingeschränkten Sicht auf das Trottoir nordseitig die Strassenanschlussbe-
willigung zu verweigern, sei unverhältnismässig. Die Zufahrtsstrasse sei eine Sackgasse. Sie 
werde im Wesentlichen von Bewohnerinnen und Bewohner der durch sie erschlossenen Grunds-
tücke befahren. Die geschätzte Verkehrsbelastung unter Berücksichtigung des Bauvorhabens 
liege bei 40 Fahrten pro Tag, d.h. rund 20 Ausfahrten pro Tag. Die Benutzer der Zufahrt würden 
die Verhältnisse kennen und seien dementsprechend vorsichtig. Es handle sich um einen seit 
langem bestehenden Anschluss mit einer sehr tiefen Verkehrsbelastung. Seit mehr als 20 Jahren 
seien keine Unfallereignisse mit Fussgängerbeteiligung bekannt. Der Anschluss werde unabhän-
gig vom Bauvorhaben von den Bewohnerinnen und Bewohnern der bestehenden Bauten genutzt. 
Mit der Verweigerung der Strassenanschlussbewilligung könne kein normkonformer Zustand her-
gestellt werden. Die VSS-Norm sehe bei ungenügenden Sichtverhältnissen bei bestehenden Kno-
ten die Möglichkeit eines Verkehrsspiegels vor. Auf der gegenüber der Ausfahrt liegenden Parzelle 
Nr. L.________ könne ein Verkehrsspiegel angebracht werden. Die Eigentümerschaft der Par-
zelle Nr. L.________ sei damit einverstanden. Mittels Verkehrsspiegel könnten aus der Zufahrts-
strasse wegfahrende Fahrzeuge das Trottoir nordseitig überblicken. Soweit ein Verkehrsspiegel 
als Ersatzmassnahme in Betracht komme, sei eine Frist zur Einreichung eines Dienstbarkeitsver-
trages mit der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. L.________ anzusetzen oder eine entspre-
chende Auflage zu verfügen. Das TBA OIK I habe der Beschwerdegegnerin mit E-Mail vom 26. Au-
gust 2024 mitgeteilt, dass nichts gegen einen Verkehrsspiegel spreche. Die in der Stellungnahme 
des TBA OIK I vom 8. November 2024 im Beschwerdeverfahren benannte Problematik des 
schlechten Erkennens von schnellen Objekten (Fahrzeugen und Velos) im Spiegel bestehe nicht. 
Fussgängerinnen und Fussgänger würden sich dem Knoten nicht mit hohen Geschwindigkeiten 
nähern. Sie seien wegen der Strassenbeleuchtung für ausfahrende Fahrzeuge auch bei Dunkel-
heit erkennbar. Der Stellungnahme des TBA OIK I lasse sich nicht entnehmen, dass der Verkehrs-
spiegel nicht verkehrssicher sein solle. Der Verkehrsspiegel nütze zudem auch den anderen, 
durch die Zufahrtsstrasse erschlossenen Grundstücken.

68 Vgl. die Beilage 1 zur Eingabe der Beschwerdegegnerin vom 8. Februar 2024

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In ihren Schlussbemerkungen vom 15. April 2024 begrüsst die Gemeinde das Anbringen eines 
beheizten Verkehrsspiegels.

Die Beschwerdeführenden sind gemäss ihren Schlussbemerkungen vom 24. Januar 2025 dem-
gegenüber der Ansicht, die Voraussetzungen für einen Verkehrsspiegel seien nicht erfüllt. Ein 
Verkehrsspiegel könne die Verkehrssicherheit nicht gewährleisten (verzerrtes Bild, ungenügende 
Erkennbarkeit von Fussgängern und weiteren [schnellen] Trottoirbenützern bei Nacht).

g) Ziff. 14 der VSS-Norm 40 273 sieht Massnahmen bei ungenügenden Knotensichtweiten vor. 
Demzufolge sind in erster Priorität verhältnismässige Massnahmen zu treffen, um direkte Sicht 
mit den angegebenen Beobachtungsdistanzen und den Knotensichtweiten zu erreichen. Als ver-
hältnismässige Massnahme gilt zum Beispiel das Zurückschneiden oder Entfernen der Bepflan-
zung, der Ersatz von sichtundurchlässigen Einfriedungen durch sichtdurchlässige, das Aufheben 
von Parkfeldern oder Böschungsabtrag. Ist dies mit verhältnismässigem Aufwand nicht möglich, 
können verschiedene Massnahmen (einzeln oder in Kombination) in Betracht gezogen werden, 
die jedoch bei Neuanlagen nicht zulässig sind. Zum Verkehrsspiegel hält Ziff. 14 der VSS-Norm 
40 273 folgendes fest:

Aufstellen eines Spiegels nur als Notbehelf und unter folgenden Bedingungen
- falls die direkte Sicht nur bei einer Beobachtungsdistanz von weniger als 1,50 m erreicht wird
- nur zusammen mit «Stop»-Signalisation oder bei Grundstückzufahrten
- Abstand zwischen Haltelinie und Spiegel kleiner als 15 m
- schwacher Verkehr auf vortrittsbelasteter Strasse
- zulässige Höchstgeschwindigkeit auf vortrittsberechtigter Strasse ≤ 60 km/h
- Standort des Spiegels rechtlich gesichert
- die Funktionstüchtigkeit eines Spiegels muss auch während der Wintermonate gewährleistet sein

Ein Verkehrsspiegel ist also lediglich als «Notbehelf» zulässig. Auch das Verwaltungsgericht geht 
davon aus, dass ein Verkehrsspiegel nur ausnahmsweise und als letzte Rückfallebene vorzuse-
hen ist. Andere Massnahmen wie das Zurückschneiden der Vegetation oder das Zurückversetzen 
von Hecken seien vorzuziehen. Es erscheine vorteilhafter, wenn herannahende Verkehrsteilneh-
mende – darunter auch velofahrende Kinder auf dem Trottoir – direkt gesehen würden und nicht 
über ein verzerrtes und verkleinertes Bild durch einen Verkehrsspiegel.69

h) Die Beschwerdegegnerin hat sich ausserhalb des Beschwerdeverfahrens an eine Mitarbei-
terin des TBA OIK I gewendet. Die Beschwerdegegnerin erkundigte sich nach der Möglichkeit 
eines Verkehrsspiegels und ob ein solcher zu einem positiven Bericht seitens des TBA OIK I 
führen würde. Die Mitarbeiterin des TBA OIK I hat der Beschwerdegegnerin mit E-Mail vom 26. Au-
gust 2024 offenbar mittgeteilt, bezüglich des Verkehrsspiegels liege die Zuständigkeit bei der Ge-
meinde (Gemeindestrasse). Es spreche aber nichts gegen einen Verkehrsspiegel.70 Aus dem E-
Mailverlauf ist nicht ersichtlich, ob der Mitarbeiterin des TBA OIK I bewusst war, dass vorliegend 
ein Neubau mit neun Autoabstellplätzen zur Diskussion steht. Weiter ist fraglich, ob die Mitarbei-
terin des TBA OIK I überhaupt zuständig war. Für das vorliegende Beschwerdeverfahren mass-
gebend ist daher einzig die offizielle schriftliche Stellungnahme des TBA OIK I, verfasst von der 
zuständigen Person.

i) In seiner Stellungnahme vom 8. November 2024 führt das TBA OIK I gegenüber dem 
Rechtsamt der BVD aus, ein Spiegel werde im Strassenverkehr deshalb als Notbehelf bezeichnet, 
weil auf Grund der Bombierung des Spiegels ein verzerrtes Bild entstehe. Durch die Verzerrung 

69 Vgl. VGE 2022/74 vom 16. März 2023 E. 5
70 Vgl. die Beilage zu den Schlussbemerkungen der Beschwerdegegnerin vom 5. Dezember 2024

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könnten weder Standort noch Geschwindigkeit von Fahrzeugen zuverlässig abgeschätzt werden. 
Zudem würden die Abschätzungen durch die spiegelbildliche Abbildung erschwert. Bei Nacht und 
Dunkelheit ergäben sich zusätzliche Schwierigkeiten, die vortrittsberechtigten Fahrzeuge zu er-
kennen. Die vorliegenden Unterlagen zeigten, dass die normgeforderte Sicht auf den Gehweg 
durch bauliche Massnahmen auf der Parzelle Nr. K.________ erreicht und die Verkehrssicherheit 
gewährleistet werden könne. In dieser Situation das Problem mit einem Notbehelf zu lösen, er-
achte es nicht als zielführend.

j) Die Ausführungen des TBA OIK I in der Stellungnahme vom 8. November 2024 sind über-
zeugend. Die erforderliche Sichtweite auf den Gehweg und die J.________strasse könnte durch 
ein Zurückschneiden oder Versetzen der Hecke auf der Parzelle Nr. K.________ hergestellt wer-
den. Dass die Beschwerdegegnerin keine entsprechende Dienstbarkeit der Eigentümerschaft der 
Parzelle Nr. K.________ einholen konnte, genügt nicht, um im Sinne von Ziff. 14 der VSS-Norm 
40 273 einen Verkehrsspiegel als Notbehelf zuzulassen. Auch die konkreten Verhältnisse spre-
chen dagegen. Zwar handelt es sich um eine seit langem bestehende Ausfahrt, in deren Bereich 
bisher keine Unfallereignisse, insbesondere nicht mit Fussgängerbeteiligung, bekannt sind.71 
Dennoch ist die Verkehrssicherheit bei der Ausfahrt bereits heute wegen der ungenügenden Sicht-
weite in Richtung Nordosten auf das Trottoir ungenügend (vgl. den Plan Situationen Sichtweite 
vom 9. November 2023). Es ist davon auszugehen, dass sich die Fahrzeuge schon im jetzigen 
Zeitpunkt dem Trottoir schleichend nähern und über den Beobachtungspunkt hinaus bis auf das 
Trottoir fahren müssen, um aufgrund der Hecke auf der Parzelle Nr. K.________ überhaupt etwas 
sehen zu können. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführt, kann mit der Verweigerung 
der Strassenanschlussbewilligung kein normkonformer Zustand hergestellt werden. Bei der heu-
tigen Situation ohne das Bauvorhaben ist aber eher von einer tiefen Verkehrsbelastung auszuge-
hen. Bis anhin befinden sich an der bestehenden Zufahrtsstrasse vier Liegenschaften. Wenn pro 
Liegenschaft ca. zwei Autoabstellplätze über die bestehende Zufahrtsstrasse erschlossen wer-
den, nutzen derzeit nur ca. acht Fahrzeuge die Ausfahrt. Das Bauvorhaben sieht neun Autoab-
stellplätze vor. Dadurch käme es zu einer Verdoppelung des Verkehrs und das Verkehrssicher-
heitsdefizit bei der Ausfahrt würde sich massiv verschärfen. Das Argument der Beschwerdegeg-
nerin, dass es sich bei der bestehenden Zufahrtsstrasse um eine Sackgasse handelt, die vorwie-
gend von den Anwohnerinnen und Anwohnern befahren werde, welche die Verhältnisse kennen, 
ist unbeachtlich. Auch wenn den Fahrzeuglenkenden die heikle Situation bekannt ist, müssen sie 
über den Beobachtungspunkt hinaus bis auf das Trottoir fahren, um dieses sowie die 
J.________strasse in Richtung Norden überhaupt überblicken zu können. Die Gefährdung der 
Fussgängerinnen und Fussgänger auf dem Trottoir besteht dementsprechend nach wie vor. Be-
reits aus diesem Grund ist ein Verkehrsspiegel nicht als Notbehelf zuzulassen.

Ein Verkehrsspiegel ist darüber hinaus ohnehin nicht geeignet, die Ausfahrt verkehrssicher(er) zu 
machen. Ein Verkehrsspiegel auf der gegenüber der Ausfahrt liegenden Parzelle Nr. L.________ 
würde sich von den aus der bestehenden Zufahrtsstrasse ausfahrenden Fahrzeuglenkern aus 
gesehen auf der linken Seite befinden. Es erscheint deshalb fraglich, ob der Verkehrsspiegel über-
haupt so exakt ausgerichtet werden könnte, dass der nordseitige Gehweg überblickt werden kann. 
Zudem müssten die Fahrzeuglenker genau wissen, an welcher Stelle sie in den Verkehrsspiegel 
blicken müssen. Weiter müssten sich die Fahrzeuglenker auch bewusst sein, dass der Spiegel 
der Sicht auf das Trottoir dient. Intuitiv dürfte der Spiegel wohl eher für die Ausfahrt auf die 
J.________strasse denn für die Ausfahrt auf das Trottoir genutzt werden. Insbesondere für Besu-
cherinnen und Besucher oder Lieferfahrzeuge stellt das eine nicht zu vernachlässigende Fehler-
quelle bei der Handhabung des Spiegels dar. Ferner ist der Verkehrsspiegel auch nicht geeignet, 
bei Dunkelheit die sich auf dem Trottoir nähernden Fussgängerinnen und Fussgänger zu erken-

71 Vgl. die Unfallkarte im Geoportal des Bundes (abrufbar unter www.astra.admin.ch [Rubriken Dokumentation < Daten 
und Informationsprodukte < Unfalldaten der Schweiz < Geografische Auswertungen < interaktive Karte])

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nen. Selbst mit einer Strassenbeleuchtung sind Fussgängerinnen und Fussgänger bei Dunkelheit 
häufig schlecht zu erkennen. Dementsprechend ist unbeachtlich, dass sich die Fussgängerinnen 
und Fussgänger mit Gehgeschwindigkeit der Ausfahrt nur langsam nähern. Hinzu kommt, dass 
sich auf dem Trottoir auch Kinder mit Trottinetts oder ähnlichen fahrenden Spielgeräten befinden 
können, die sich der Ausfahrt wesentlich schneller nähern. Ebenso ist nicht von der Hand zu wei-
sen, dass ein Verkehrsspiegel das Abschätzen von Distanzen aufgrund der Verzerrung erschwert. 
Ein Verkehrsspiegel auf der Parzelle Nr. L.________ fällt daher ausser Betracht. Es erübrigt sich, 
der Beschwerdegegnerin eine Frist zur Einreichung eines entsprechenden Dienstbarkeitsvertra-
ges mit der Eigentümerschaft der Parzelle Nr. L.________ anzusetzen.

Nach dem Gesagten kann die erweiterte Strassenanschlussbewilligung wegen der ungenügenden 
Verkehrssicherheit nicht erteilt werden. Zur Herstellung der Verkehrssicherheit verbleibt der Be-
schwerdegegnerin somit lediglich die Möglichkeit, zivilrechtlich gegen die Eigentümerschaft der 
Parzelle Nr. K.________ vorzugehen und sie zur Freihaltung der Sichtweite zu verpflichten (mit-
tels Notwegrecht, Art. 694 ZGB). Die Gemeinde ihrerseits hätte die Möglichkeit, im Bereich der 
Ausfahrt der bestehenden Zufahrtsstrasse auf den Gehweg und die J.________strasse eine Über-
bauungsordnung zu erlassen oder die bestehende Zufahrtsstrasse zu übernehmen. Diesfalls 
könnte die Gemeinde die Freihaltung der Sichtberme gestützt auf die Strassengesetzgebung 
durchsetzen.72

k) Zusammengefasst ist dem Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen und die Beschwerde 
ist gutzuheissen. Von einem Augenschein wären keine neuen Erkenntnisse zu erwarten gewesen. 
Ausserdem erübrigen sich bei diesem Verfahrensausgang die Einholung eines Gutachtens bei der 
kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) und die Aufnahme des 
natürlich gewachsenen Terrainverlaufs durch einen unabhängigen Geometer. Die entsprechen-
den Beweisanträge der Beschwerdeführenden werden abgewiesen.

7. Kosten

a) Bei der Kostenverlegung gilt zu berücksichtigen, dass die Kosten der Sistierungsverfügung 
vom 17. Juli 2024 zu den Kosten des Hauptverfahrens geschlagen wurden. Für das Hauptverfah-
ren erscheinen Verfahrenskosten im Umfang von CHF 3000.– angemessen und für die Sistie-
rungsverfügung solche im Betrag von CHF 200.–. Die Verfahrenskosten des Beschwerdeverfah-
rens betragen demnach gesamthaft CHF 3200.– (vgl. Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 
GebV73). Gemäss Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 
auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebietet eine andere Verlegung 
oder die besonderen Umstände rechtfertigen, keine Verfahrenskosten zu erheben.

Die Beschwerdeführenden sind mit ihrem Antrag vom 15. Juli 2024, das Sistierungsgesuch sei 
abzuweisen, unterlegen und tragen die dafür angefallenen Verfahrenskosten von CHF 200.–.

Im Hauptverfahren unterliegt die Beschwerdegegnerin vollumfänglich. Sie hat somit die Verfah-
renskosten von CHF 3000.– für das Hauptverfahren zu tragen.

b) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-

72 Vgl. zum Ganzen BVR 1991 S. 271 E. 3a; VGE 2021/282 vom 24. Oktober 2022 E. 4.4
73 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG).

In Zusammenhang mit der Sistierungsverfügung hat die Beschwerdegegnerin als obsiegende Par-
tei Anspruch auf Ersatz ihrer Parteikosten. Der Kostennote vom 5. Dezember 2024 der Beschwer-
degegnerin lässt sich der konkrete Aufwand für die Sistierung nicht entnehmen. Der (zeitliche) 
Aufwand zur Begründung des Sistierungsgesuchs vom 26. Juni 2024 dürfte im Vergleich zu dem 
mit Kostennote vom 5. Dezember 2024 geltend gemachten Honorar von CHF 8400.– für das ge-
samte Beschwerdeverfahren kaum ins Gewicht gefallen sein. Es erscheint daher angemessen, 
die ersatzfähigen Parteikosten auf CHF 300.– (inkl. Auslagen) festzusetzen. Die Beschwerde-
führenden haben der Beschwerdegegnerin somit Parteikosten in der Höhe von CHF 300.– zu er-
setzen.

In der Hauptsache haben die obsiegenden Beschwerdeführenden Anspruch auf Ersatz ihrer Par-
teikosten. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden macht mit seiner Kostennote vom 
24. Januar 2025 Parteikosten in der Höhe von CHF 9883.65 geltend (Honorar 2023 CHF 4500.–, 
Honorar 2024/2025 CHF 4500.–, Auslagen 2023 CHF 80.–, Auslagen 2024/2025 CHF 80.–, Mehr-
wertsteuer 2023 CHF 352.65, Mehrwertsteuer 2024/2025 CHF 371.–).

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden Aufwand 
(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV74 beträgt das Honorar in verwaltungsrechtlichen 
Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb des Rahmentarifs be-
misst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitaufwand sowie der Be-
deutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG75). Im vorlie-
genden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als leicht überdurchschnittlich zu werten. Angesichts 
der Baukosten gemäss Baugesuch von rund CHF 2.6 Mio. und den umstrittenen Rechtsfragen 
sind die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als leicht 
überdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint eine Ausschöpfung des Gebührenrahmens von 
60% und damit ein Honorar von CHF 7240.– als angemessen. Die ersatzfähigen Parteikosten 
belaufen sich damit insgesamt auf CHF 7984.60 (Honorar 2023 CHF 3620.–, Honorar 2024/2025 
CHF 3620.–, Auslagen 2023 CHF 80.–, Auslagen 2024/2025 CHF 80.–, Mehrwertsteuer 2023 
CHF 284.90, Mehrwertsteuer 2024/2025 CHF 299.70). Die Beschwerdegegnerin hat somit den 
Beschwerdeführenden Parteikosten in der Höhe von CHF 7984.60 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes 
Interlaken-Oberhasli vom 11. Juli 2023 wird aufgehoben. Dem Bauvorhaben mit Projektän-
derung vom 12. September 2023 wird der Bauabschlag erteilt.

2. Den Beschwerdeführenden werden Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 200.– zur Be-
zahlung auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. 
Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist.

74 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; 
BSG 168.811)
75 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

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Der Beschwerdegegnerin werden Verfahrenskosten in der Höhe CHF 3000.– zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Betrag von 
CHF 300.– (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden 
haften solidarisch für den gesamten Betrag.

Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von 
CHF 7984.60 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
- Herrn Rechtsanwalt F.________, eingeschrieben
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, per E-Mail
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Matten bei Interlaken, Bauverwaltung, eingeschrie-

ben
- TBA OIK I, zur Kenntnis
- AWA, zur Kenntnis, im Haus

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.