# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5d6871e2-7f25-5832-8523-70b9ce3d3184
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 22.07.2020  SB.2019.00099
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2019-00099_2020-07-22.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2019.00099	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 22.07.2020
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Direkte Bundessteuer 2016

	
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel

[Der Pflichtige führt eine Einzelfirma als Metallbauer und kaufte im Jahr 2004 zusammen mit einem gelernten Maurer eine Liegenschaft im Rahmen einer einfachen Gesellschaft, welche sie zuerst u.a. mit ihren beiden Unternehmen renovierten und seither vermieten. 2016 verkaufte der Pflichtige seinen Anteil an der Liegenschaft an den anderen Gesamteigentümer.] 

Im Unterschied zu den Kollektiv- und Kommanditgesellschaften, die gesetzlich auf den Betrieb eines Gewerbes ausgerichtet sind, existiert bei der einfachen Gesellschaft keine Vermutung, wonach diese einen Erwerbszweck verfolgt. Ob eine einfache Gesellschaft eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit entfaltet, ist deshalb aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalls zu entscheiden (E. 4.4.1). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann die Gründung einer einfachen Gesellschaft für sich allein ein Indiz für Liegenschaftenhandel sein. Erwerbstätigkeit ist dann zu vermuten, wenn sich für ein bestimmtes Grundstücksgeschäft mehrere Personen in einem Baukonsortium verbinden und darunter auch solche sind, welche sich im Rahmen ihres Berufs beteiligen und die Geschäftsführung für gemeinsame Rechnung im Einvernehmen mit den anderen besorgen (E. 4.4.1). Bejahung des Erwerbszwecks der einfachen Gesellschaft (E. 4.4.2), sodass sich die Liegenschaft von Beginn weg im Geschäftsvermögen befunden hat. Prüfung der weiteren Kriterien (E. 4.5). Bejahung des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels. 

Abweisung. 

			 	
				Stichworte:
	
						ARBEITSBESCHAFFUNG
EINFACHE GESELLSCHAFT
FREMDFINANZIERUNG
GEWERBSMÄSSIGKEIT
LIEGENSCHAFTENHANDEL
RECHTLICHES GEHÖR

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. II BV
Art. 16 Abs. III DBG
Art. 18 Abs. I DBG
Art. 18 Abs. II DBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

SB.2019.00099

 

 

 

Urteil

 

 

der 2. Kammer

 

 

vom
22. Juli 2020

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel,
Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Gerichtsschreiberin Corinna Bigler.   

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

 

       Nr. 2 vertreten durch Nr. 1,

dieser
vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Schweizerische Eidgenossenschaft, 

vertreten durch das
kantonale Steueramt, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend
Direkte Bundessteuer 2016,

hat
sich ergeben: 

I.  

A und B (nachfolgend: der/die Pflichtige bzw. die
Pflichtigen) sind Eigentümer verschiedener Liegenschaften in D. Der Pflichtige
ist als … tätig und betreibt zu diesem Zweck die im Jahr 2001 von seinem Vater
übernommene Einzelfirma "Firma E" in D. Neben seiner selbständigen
Erwerbstätigkeit ist er Mitglied der Verwaltung der Baugenossenschaft F-Strasse.
Im Jahr 2004 kaufte der Pflichtige zusammen mit G ein Mehrfamilienhaus an der H-Strasse 01
in D. Sie hielten die Liegenschaft als Gesamteigentümer im Rahmen einer einfachen
Gesellschaft (nachfolgend: einfache Gesellschaft G/A). Am 30. März 2016
veräusserte der Pflichtige seinen hälftigen Anteil an dieser Liegenschaft an G,
womit auch die einfache Gesellschaft aufgelöst wurde. In der Steuererklärung
2016 deklarierten die Pflichtigen für die direkte Bundessteuer ein steuerbares
Einkommen von Fr. …. Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit
deklarierten sie keine. 

Mit Veranlagungsvorschlag vom 7. September 2018
qualifizierte das kantonale Steueramt den Pflichtigen als gewerbsmässigen
Liegenschaftenhändler und rechnete hierfür Einkünfte aus dem Verkauf der
Liegenschaft in D im Umfang von Fr. … (Verkaufserlös von Fr. …
abzüglich Anlagekosten von Fr. … sowie Rückstellungen AHV von Fr. …)
auf. Für die direkte Bundessteuer ergab sich somit ein steuerbares Einkommen
von Fr. …. Mit Stellungnahme vom 8. November 2018 liessen die
Pflichtigen erklären, mit dem Veranlagungsvorschlag nicht einverstanden zu
sein. Mit Verfügung vom 22. Januar 2019 veranlagte das kantonale Steueramt
die Pflichtigen für die direkte Bundessteuer 2016 entsprechend dem
Veranlagungsvorschlag. Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale
Steueramt am 5. April 2019 ab. 

II.
 

Dagegen erhoben die Pflichtigen Beschwerde an das
Steuerrekursgericht. Das Steuerrekursgericht wies die Beschwerde mit Entscheid
vom 5. September 2019 ab. 

III.
 

Mit Beschwerde vom 17. Oktober 2019 liessen die
Pflichtigen beantragen, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom
5. September 2019 betreffend die direkte Bundessteuer 2016 sei aufzuheben
und die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Es sei
festzustellen, dass der Beschwerdegegner das rechtliche Gehör des
Beschwerdeführers verletzt habe. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen seien von
der Vorinstanz zu tragen. Eventualiter (1a) sei das steuerbare Einkommen für
die Bemessung der direkten Bundessteuer auf Fr. … festzusetzen.
Eventualiter (1b) seien die Kosten- und Entschädigungsfolgen dem
Beschwerdegegner zu belasten. 

Mit Präsidialverfügung vom 27. Februar 2020 setzte
das Verwaltungsgericht den Parteien eine Frist von 20 Tagen um zur Frage
Stellung zu nehmen, ob der Anteil an der einfachen Gesellschaft G/A zum
Geschäftsvermögen der Einzelfirma Firma E gehörte. Mit Stellungnahme vom
10. März 2020 äusserte sich das kantonale Steueramt dahingehend, dass es
nach wie vor die Ansicht vertrete, dass es sich bei der einfachen Gesellschaft G/A
um eine selbständige Erwerbstätigkeit resp. um Geschäftsvermögen handle. Die
Pflichtigen führten in ihrer Stellungnahme vom 6. April 2020 aus, sie
würden an der über viele Jahre vertretenen Meinung, wonach die Anteile an der
einfachen Gesellschaft im Privatvermögen gehalten werden, festhalten. 

Mit Präsidialverfügung vom 3. Juni 2020 stellte das
Verwaltungsgericht den Pflichtigen die beim kantonalen Steueramt einverlangten
Steuererklärungen der Jahre 2004 bis 2014 zu und räumte ihnen die Möglichkeit
ein, dazu Stellung zu nehmen. Die Pflichtigen verzichteten auf eine
Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.  

Für die Beschwerde an das Verwaltungsgericht als weitere
verwaltungsunabhängige kantonale Instanz im Bereich der direkten Bundessteuer
gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember
1990 über die direkte Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von Art. 140 bis
144 DBG über das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission
"sinngemäss". 

Die nur sinngemässe Anwendung der Bestimmungen über das
Verfahren vor der Rekurskommission gestattet unterschiedliche Regelungen, die
sich aus der Natur eines zweistufigen gerichtlichen Instanzenzugs ergeben. Bei
einem solchen System liegt eine Verengung der Kognition mit Beschränkung des
Novenrechts für die zweite Instanz aber nahe. Sie liegt im Interesse der
Verfahrensökonomie und ist geeignet, einer missbräuchlichen Prozessführung entgegenzuwirken
(BGE 131 II 548 E. 2.2.2). Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der
Rekurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf
Angemessenheit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der
Rekurskommission zu setzen (vgl. RB 1999 Nr. 147).

2.  

2.1 Die
Pflichtigen rügen, sowohl das kantonale Steueramt als auch das
Steuerrekursgericht hätten ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. 

2.2 Der
Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) ist formeller Natur und seine
Verletzung führt grundsätzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde
in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Aus diesem
Grund rechtfertigt es sich, die Rüge der Gehörsverletzung vorweg zu prüfen (BGE
124 V 389 E. 1; BGE 117 Ia 5 E. 1a; VGr, 4. Dezember 2019,
SB.2019.00087, E. 2.2). Werden Verfahrensrechte beeinträchtigt,
liegt regelmässig eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor. Der
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Teilgehalt die Pflicht der Behörden,
Vorbringen der Beteiligten tatsächlich zu hören, zu prüfen und bei der
Entscheidfindung zu berücksichtigen. Dazu hat die Behörde ihren Entscheid zu
begründen, wobei sie wenigstens kurz die wesentlichen Überlegungen nennen muss,
von denen sie sich hat leiten lassen (vgl. BGE 142 I 135 E. 2.1; BGE 138 I
232 E. 5.1; BGr, 21. Februar 2018, 2C_961/2017, E. 3.1). Ein Entscheid muss, um dem
verfassungsmässigen Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV) Genüge zu tun,
dergestalt abgefasst sein, dass sich der Betroffene über seine Tragweite
Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Tatsache an die höhere
Instanz weiterziehen kann (BGE 143 IV 40 E. 3.4.3). Nicht notwendig ist
hingegen, dass die Begründung eine Auseinandersetzung mit allen
Parteierörterungen enthält; es genügt, wenn sich aus den Erwägungen die
Unerheblichkeit oder Unrichtigkeit des Vorbringens mittelbar ergibt und die
Begründung sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte
beschränkt (Richner et al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A.,
Zürich 2013, § 142 StG N. 10 mit Verweis auf RB 1968 Nr. 24). Der
Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV beinhaltet
auch die Pflicht der Behörde, rechtzeitig und formrichtig angebotene Beweise
abzunehmen, die eine erhebliche Tatsache betreffen und nicht völlig untauglich
erscheinen (BGE 134 I 140 E. 5.3). In der Regel ist die Heilung von
Gehörsmängeln möglich, wenn die Überprüfungsbefugnis (Kognition) der
Rechtsmittelbehörde gegenüber der Vorinstanz nicht eingeschränkt ist und dem
Betroffenen keinen Nachteil erwächst (BGE 129 I 129 E. 2.2.3). Selbst bei
einer schwerwiegenden Verletzung ist gemäss Bundesgericht von einer Rückweisung
an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die
mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an
einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137
I 195 E. 2.3.2). Ausgeschlossen ist eine Heilung aber dann, wenn es sich
um eine besonders schwerwiegende Verletzung handelt (BGE 134 I 331
E. 3.1; Martin Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht
Direkte Steuern, 2. A., Zürich etc. 2018, § 15 N. 9 mit weiteren
Hinweisen). 

2.3
 

2.3.1
Die Pflichtigen machen geltend, das kantonale Steueramt habe am
22. Januar 2019 eine Veranlagungsverfügung erlassen, ohne dabei auf die im
Schreiben der Teuhand I AG vom 8. November 2018 dargelegten
Argumente einzugehen. Erst im Einspracheentscheid vom 5. April 2019 sei
das kantonale Steueramt auf diese Argumente eingegangen. Andererseits habe das
kantonale Steueramt im Einspracheentscheid geltend gemacht, der Pflichtige habe
im Jahr 2010 die Anteile an der Baugenossenschaft F-Strasse verkauft und den
darauf erzielten Erlös für den Erwerb der Lagerhalle in D verwendet. Damit habe
das kantonale Steueramt eine angeblich rechtserhebliche Tatsache erst im
Einspracheverfahren geltend gemacht, die sich auch noch als falsch erwiesen
habe. Da gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts unter Umständen bereits ein
einziges Indiz für die Qualifikation der Gewerbsmässigkeit genügen könne, sei
es umso entscheidender, dass der Steuerpflichtige zu allen von den
Steuerbehörden vorgebrachten Tatsachen Stellung nehmen könne. Als Folge der
Verletzung des rechtlichen Gehörs sei ihm faktisch ein ganzer Instanzenzug
entzogen worden. 

2.3.2
Aus den Akten ergibt sich folgendes Bild: Das kantonale Steueramt eröffnete
den Pflichtigen am 7. September 2018 einen Veranlagungsvorschlag, wozu die
damalige Vertreterin der Pflichtigen, die Teuhand I AG, mit Schreiben
vom 8. November 2018 Stellung nahm. Diese machte darin geltend, die
Merkmale der kurzen Haltedauer sowie der Häufigkeit der Transaktionen seien
nicht gegeben. Weiter bestritt sie das Vorliegen von speziellen Fachkenntnissen
und eine Arbeitsbeschaffung. Daraufhin erliess das kantonale Steueramt am
22. Januar 2019 die Veranlagungsverfügung betreffend die direkte
Bundessteuer sowie den Einschätzungsentscheid betreffend die Staats- und
Gemeindesteuern. Es führte dazu als Begründung für die Abweichung bei
Ziff. 2.2 (Einkünfte aus selbständigem Nebenerwerb P1) aus, der
Kapitalgewinn aus dem Verkauf des hälftigen Anteils des Mehrfamilienhauses an
der H-Strasse 01 in D unterliege der Einkommenssteuer aus selbständiger
Erwerbstätigkeit (gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel). Die folgenden Merkmale
würden für gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel sprechen: Einsatz erheblicher
fremder Mittel im Zeitpunkt des Erwerbs (88 %), Vorliegen einer einfachen
Gesellschaft sowie enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit
(Baugewerbe). Für selbständig Erwerbende des Bauhaupterwerbs sei der enge
Zusammenhang mit der Berufstätigkeit in der Regel gegeben, da die Geschäfte
meist der Arbeitsbeschaffung dienten. Aus den Unterlagen sei ersichtlich, dass
an der Liegenschaft H-Strasse 01 in D immer wieder Arbeiten durch die Firma E
oder Herrn P. G ausgeführt worden seien. Es folgte die Berechnung des
steuerbaren Gewinns. 

2.3.3
Mit den Ausführungen in der Veranlagungsverfügung vom 22. Januar 2019
hat das kantonale Steueramt die wesentlichen Überlegungen, von denen es sich
hat leiten lassen, dargelegt. Es nahm dabei zu den Kriterien Stellung, welche
seiner Ansicht nach die gewerbsmässige Tätigkeit begründeten. Dass es zu den
von der Teuhand I AG bestrittenen Merkmale der kurzen Haltedauer und
der Häufigkeit der Transaktionen nicht Stellung nahm, begründet keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs, zumal das Nichtvorliegen dieser beiden
Merkmale eine Gewerbsmässigkeit nicht ausschliesst und es den Pflichtigen, auch
ohne die diesbezüglichen Ausführungen möglich war, Einsprache zu erheben. 

2.3.4
Dass das kantonale Steueramt den Verkauf der Anteile an der
Baugenossenschaft F-Strasse erst im Einspracheverfahren vorgebracht hat, ist
zulässig, dürfen doch Tatsachen und Beweismittel von beiden Parteien bis
spätestens im Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt
oder angerufen werden (Richner et al., § 147 N. 37 sowie Richner et
al., Handkommentar zum DBG,
3. A., Zürich 2016, Art. 140 N. 38). Dass die Anteile nicht
verkauft, sondern nur ins Privatvermögen überführt wurden, wurde bereits durch
das Steuerrekursgericht richtiggestellt.  

2.4
 

2.4.1
Die Pflichtigen gründeten am 16. Januar 2018 die J AG, welche den
Erwerb und die Veräusserung sowie die Vermittlung von Grundstücken und
Immobilien sowie deren Vermietung, Verwaltung und Überbauung und die Erbringung
von damit zusammenhängenden Beratungsdienstleistungen, insbesondere auf dem
Gebiet von Immobiliengeschäften aller Art, bezweckt. Im Rahmen der Gründung
haben die Pflichtigen sämtliche von ihnen gehaltenen Liegenschaften (mit
Ausnahme des selbstbewohnten Eigenheims am K-Weg 02) als Sacheinlage in
die J AG eingebracht. In diesem Zusammenhang rügen die Pflichtigen, es sei
unzulässig auf einen Sachverhalt abzustellen, der sich nach der zu
beurteilenden Steuerperiode ereignet habe. Dafür bestehe keine rechtliche
Grundlage und das Steuerrekursgericht habe sein Vorgehen auch nicht begründet.
Ferner habe das Steuerrekursgericht, indem es die angebliche Tätigkeit der J AG
rückwirkend als Beweis für eine bereits langjährige Tätigkeit als
Liegenschaftshändler angesehen habe, den Anspruch auf rechtliches Gehör der
Pflichtigen verletzt, weil diese erst im Entscheid des Steuerrekursgerichts mit
dieser Tatsachenbehauptung konfrontiert worden seien. 

2.4.2
Aus den Akten geht hervor, dass die Pflichtigen am 29. September 2017
beim kantonalen Steueramt einen verbindlichen Vorbescheid hinsichtlich der
Steuerfolgen der Einbringung von verschiedenen Liegenschaften in eine zu
gründende Immobilien AG eingereicht hatten, welcher vom kantonalem Steueramt –
mit gewissen Präzisierungen – bestätigt wurde. Die Gründung der J AG erfolgte
sodann am 16. Januar 2018. Dass die Gründung einer Immobilien AG schon zu
einem früheren Zeitpunkt geplant war, ergibt sich damit nicht aus den Akten. Ob
das Steuerrekursgericht die Gründung der J AG nicht als Indiz für
gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel hätte heranziehen dürfen, da sowohl die
Planung als auch die effektive Gründung der Gesellschaft erst nach Ablauf der
vorliegend zu beurteilenden Steuerperiode 2016 stattfanden, kann offenbleiben.
Jedenfalls wurde die Gründung der J AG bereits im Einspracheentscheid vom
5. April 2019 erwähnt und war somit aktenkundig, wenn auch vom kantonalen
Steueramt nicht als Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit herangezogen.
Ob der Umstand, dass das Steuerrekursgericht die Gründung der J AG als
Indiz herangezogen hat, ohne den Parteien dazu die Gelegenheit zu geben, eine
Gehörsverletzung darstellt, kann dahingestellt bleiben. Denn das
Verwaltungsgericht kommt - wie
nachfolgend zu zeigen sein wird - auch
ohne Berücksichtigung der Gründung der J AG zum gleichen Ergebnis wie das
Steuerrekursgericht. Vor diesem Hintergrund würde eine Rückweisung der Sache an
das Steuerrekursgericht zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu
unnötigen Verzögerungen führen, ohne dass sich im Ergebnis etwas ändern würde.
Ebenso wenig vermag eine allfällige Gehörsverletzung eine Verletzung des
Anspruchs auf einen unabhängigen und unparteiischen Richter i. S. v. Art. 30 Abs. 1 BV zu
begründen. Verfahrensmassnahmen eines Richters als solche, seien sie richtig
oder falsch, vermögen im Allgemeinen keinen objektiven Verdacht der
Befangenheit des Richters zu erregen, der sie verfügt hat (BGE 114 Ia 153
E. 3b/bb). Dasselbe gilt für einen allenfalls materiell falschen Entscheid
(BGr, 27. Mai 2013, 2C_219/2013, E. 2.1; BGE 115 Ia 400 E. 3b).
Prozessuale Fehler oder ein möglicherweise falscher materieller Entscheid sind
vielmehr in dem dafür vorgesehenen Rechtsmittelverfahren zu korrigieren.

Der Hauptantrag der Pflichtigen auf Rückweisung an das
Steuerrekursgericht zur Neubeurteilung ist damit abzuweisen. 

3.  

Eventualiter beantragen die Pflichtigen, das steuerbare
Einkommen für die Bemessung der direkten Bundessteuer auf Fr. …
festzusetzen. Zu prüfen ist daher, ob der mit dem Verkauf des hälftigen Anteils
der Liegenschaft an der H-Strasse 01 in D erzielte Erlös als Einkunft aus
selbständiger Erwerbstätigkeit (Art. 18 Abs. 1 DBG) zu qualifizieren
ist oder ob die Pflichtigen dabei einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn
(Art. 16 Abs. 3 DBG) erzielt haben. 

3.1
 

3.1.1
Als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit steuerbar sind gemäss
Art. 18 Abs. 1 DBG alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-,
Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus
jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit. Zu den Einkünften aus selbständiger
Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung
oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen (Art. 18 Abs. 2
Satz 1 DBG). Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz
oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen (Art. 18
Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz DBG). Demgegenüber sind
Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Privatvermögen steuerfrei (Art. 16
Abs. 3 DBG).

3.1.2
Die Rechtsprechung versteht unter selbständiger Erwerbstätigkeit jede
Tätigkeit, bei der eine natürliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und
Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmässig, anhaltend und nach
aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr
teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018,
E. 2.1). 

3.1.3
Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmässiger
Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbständigen Erwerbstätigkeit immer dann
vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften nicht
nur im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bei sich zufällig bietender
Gelegenheit tätigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der
Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische
bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes
Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der
offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn
weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte,
der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruflichen Tätigkeit der
steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze
Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der
Geschäfte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft
(BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018,
E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser
Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch
auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von
Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der
selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch
andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen.
Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet
ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018,
E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4). 

3.1.4
Auf eine gewerbsmässige Tätigkeit lässt sich
weiter schliessen, wenn die Bautätigkeit zu einem hohen Grad fremdfinanziert
wird, da der steuerpflichtigen Person die eigenen Mittel zur Finanzierung
fehlen (BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 3.5). Wenngleich die
Häufigkeit von Liegenschaftentransaktionen auf eine gewerbsmässige Tätigkeit
hindeutet, schliesst dies umgekehrt nicht aus, dass ein
(Quasi-)Liegenschaftenhändler sein kann, wer sich in diesem Feld lediglich
einmalig betätigt (BGr, 25. August 2014, 1C_1048/2013, E. 2.2). Keine
selbständige Erwerbstätigkeit liegt aber vor, wenn bloss das eigene Vermögen
verwaltet wird, insbesondere wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Dies
gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet
wird und kaufmännische Bücher geführt werden (BGr, 25. Juli 2017,
2C_966/2016, E. 3.4; BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 2.4;
BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). 

4.  

4.1
 

4.1.1
Der heute 54-jährige Pflichtige ist … und führt die im Jahr 2001 von seinem
Vater übernommene Einzelfirma Firma E in D. Seit 2005 ist er Mitglied der
Verwaltung der Baugenossenschaft F-Strasse. Der Pflichtige und G kauften die
vorliegend streitbetroffene Liegenschaft im Jahr 2004 für Fr. … und wurden
am 30. Juni 2004 im Grundbuch als Gesamteigentümer zufolge einfacher
Gesellschaft eingetragen. Zu diesem Zweck nahmen sie zwei Hypothekarkredite im
Gesamtbetrag von Fr. … auf. In den Jahren 2004 und 2005 wurden
Renovationsarbeiten in Höhe von Fr. … vorgenommen, wovon Fr. … (ca.
50 %) als wertvermehrend für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer
anerkannt wurden. Die Einzelfirma des Pflichtigen (Firma E) leistete
Fr. … der gesamten Renovationskosten. G ist
gelernter ... und führte im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft ein eigenes
Bauunternehmen, welches auf An- und Umbauten sowie Renovationen spezialisiert
war. Er leistete mit seinem Betrieb Fr. … der Renovationskosten.
Die streitbetroffene Liegenschaft besteht aus drei Wohnungen und einem
Ladenlokal. Der Gewinn aus der Liegenschaftsvermietung wurde jeweils hälftig
geteilt. Am 30. März 2016 verkaufte der Pflichtige seinen Anteil an der
Liegenschaft an G zu einem Preis von Fr. …, wodurch auch die einfache
Gesellschaft aufgelöst wurde. 

4.1.2
Im Jahr 2006 erwarb der Pflichtige von seinem Vater die Betriebsliegenschaft
der Firma E (Werkstatt und Büro) an der L-Strasse 03–04,
Kat. Nr. 05, in D, die trotz Geschäftsübernahme des Pflichtigen
bereits im Jahr 2001, im Eigentum des Vaters geblieben war. In demselben Jahr
erwarb der Pflichtige das Mehrfamilienhaus an der M-Strasse 08,
Kat. Nr. 06, in D von der "Erbengemeinschaft N" zu
einem Preis von Fr. …. Nach dem Erwerb liess der Pflichtige das alte
Gebäude abreissen und für Baukosten von rund Fr. … ein neues
Mehrfamilienhaus erstellen. Im Jahr 2010 erwarb der Pflichtige sodann eine
Lagerhalle an der L-Strasse in D (Kat. Nr. 07) zu einem Preis von
Fr. …, die er für die betrieblichen Zwecke seiner Einzelfirma einsetzte.
Im Rahmen eines Erbvorbezugs erhielten die Pflichtigen 2013 das Einfamilienhaus
am K-Weg 02 in D, welches sie heute selbst bewohnen.  

4.2 Das
Steuerrekursgericht ist zum Schluss gekommen, insgesamt seien vorliegend
wesentliche, vom Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung als massgeblich
erachtete Kriterien für die Annahme eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels
erfüllt. Die beinahe vollständige Fremdfinanzierung des Kaufs, die berufliche
Nähe des Pflichtigen zur Baubranche und der Einsatz von entsprechendem
Fachwissen, der Einsatz der Liegenschaft für die Arbeitsbeschaffung eigener
unternehmerischer Tätigkeit, das systematische und planmässige Vorgehen sowie
das Vorliegen einer einfachen Gesellschaft. Weiter deute auch das Einbringen
sämtlicher Liegenschaften in die J AG im Jahr 2018 klar auf eine bereits
bestehende Geschäftstätigkeit der Pflichtigen hin. Es spiele daher keine Rolle,
wenn andere, ebenso massgebliche Kriterien der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung nicht erfüllt seien, so die Häufigkeit von Verkäufen oder die
kurze Besitzesdauer. 

4.3
 

4.3.1
Vorab ist zu prüfen, ob der Pflichtige das Merkmal des liegenschaftsnahen
Berufs erfüllt. Die Pflichtigen wenden dagegen ein, aus dem Umstand, dass der
Pflichtige mit einer Einzelfirma in der Baubranche tätig sei, könne nicht
abgeleitet werden, er sei ein Immobilienspezialist. Ein Liegenschaftshändler
müsse besondere Kenntnisse des Liegenschaftenmarkts haben, worunter etwa die
Bewertung von Objekten, die Preisentwicklung, die Finanzierungsmöglichkeiten
etc. fallen würden. Für die Ausübung der Tätigkeit im Rahmen seiner Einzelfirma
seien diese Kenntnisse nicht erforderlich, weshalb im vorliegenden Fall kein
enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des Pflichtigen bestehe. 

4.3.2
Das Bundesgericht hat bei einem Schreiner mit eigener Schreinerei die
Berufsnähe verneint. Zwar verfüge dieser über gewisse Kenntnisse der
Baubranche, eine derartige Berufsnähe sei indessen jeder berufstätigen Person
eigen, die in irgendeiner Form mit Liegenschaften zu tun habe resp. Zulieferer
des Baugewerbes sei (BGr, 21. März 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4).
Diese Rechtsprechung kann grundsätzlich auch auf die Tätigkeit des Pflichtigen
als … angewendet werden. Vorliegend ist jedoch weiter zu berücksichtigen, dass
der Pflichtige neben seiner hauptberuflichen Erwerbstätigkeit als … seit 2005
Mitglied der Verwaltung der Baugenossenschaft F-Strasse ist; derzeit Vizepräsident
des Vorstands. Gemäss Leitbild bezweckt diese durch die Erstellung von
qualitativ gutem Wohnraum, welcher dauerhaft der Spekulation entzogen ist, der
Gesellschaft einen Beitrag zu leisten. Aufgrund dieser Tätigkeit kann der
Pflichtige nicht bloss als Zulieferer des Baugewerbes betrachtet werden und es
darf angenommen werden, dass der Pflichtige über ausreichend Fachkenntnisse im
Bereich des Liegenschaftenmarkts verfügt. Daran ändert auch nichts, dass der
Zweck der Baugenossenschaft vorwiegend in der Vermietung von Wohnungen liegt.
Unter Berücksichtigung der Tätigkeit als Vorstandsmitglied der
Baugenossenschaft F-Strasse erfüllt der Pflichtige das Merkmal des
liegenschaftsnahen Berufs.  

4.4
 

Weiter ist das vorliegend zentralste Kriterium, die
Beteiligung an einer einfachen Gesellschaft, zu würdigen. 

4.4.1
Im Unterschied zu den Kollektiv- und
Kommanditgesellschaften, die gesetzlich auf den Betrieb eines Gewerbes
ausgerichtet sind (vgl. BGE 136 V 258 E. 2.2.3 und E. 4), existiert
bei der einfachen Gesellschaft keine Vermutung, wonach diese einen Erwerbszweck
verfolgt (vgl. BGr, 24. März 2011, 9C_1057/2010, E. 3.3; BGr,
5. November 2008, 9C_455/2008, E. 5). Ob eine einfache Gesellschaft
eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit entfaltet, ist deshalb aufgrund der
gesamten Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung trifft dies allerdings bereits zu, wenn sich wenigstens ein
Gesellschafter in Ausübung eines Berufs an der Gesellschaft beteiligt und die
Geschäftsführung für gemeinsame Rechnung besorgt hat. In diesem Fall stellt der
den anderen Gesellschaftern zufliessende Anteil am Reingewinn Einkommen aus
selbständiger Erwerbstätigkeit dar, und zwar selbst dann, wenn sich die übrigen
Gesellschafter nicht persönlich an der Geschäftsführung beteiligt haben (vgl.
BGE 125 II 113 E. 3c mit weiteren Hinweisen). Gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann die Gründung einer einfachen
Gesellschaft für sich allein ein Indiz für Liegenschaftenhandel sein (BGr,
31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 3.1.1, auch zum Folgenden; BGr,
13. April 2005, 2A.433/2004, E. 3.3).
Erwerbstätigkeit ist dann zu vermuten, wenn sich für ein bestimmtes
Grundstücksgeschäft mehrere Personen in einem Baukonsortium verbinden und
darunter auch solche sind, welche sich im Rahmen ihres Berufs beteiligen und
die Geschäftsführung für gemeinsame Rechnung im Einvernehmen mit den anderen
besorgen. 

4.4.2
Die Frage, ob die einfache
Gesellschaft G/A einen Erwerbszweck verfolgt, ist aufgrund der gesamten
Umstände zu entscheiden. Der Pflichtige und G haben die renovationsbedürftige
Liegenschaft im Jahr 2004 als Gesamteigentümer gekauft. G ist gelernter ... und
führte im Zeitpunkt des Erwerbs ein eigenes Bauunternehmen, welches auf An- und
Umbauten und Renovationen spezialisiert war (vgl. E. 4.1.1). Der
Pflichtige hatte im Zeitpunkt des Erwerbs die Einzelfirma Firma E bereits
von seinem Vater übernommen und war demzufolge als selbständiger … tätig. Im
Anschluss an den Kauf haben sowohl der Pflichtige als auch G umfangreiche
Renovationsarbeiten an der Liegenschaft erbracht. Die sich in der
streitbetroffenen Liegenschaft befindenden zwei Wohnungen und das Ladenlokal
werden seither an Dritte vermietet und wurde nie von den Gesellschaftern selbst
bewohnt. Mithin haben sich vorliegend zwei Handwerker aus unterschiedlichen
Bereichen für die gemeinsame Renovation einer Liegenschaft und die
anschliessende Vermietung zusammengeschlossen. Aufgrund der Tatsache, dass
beide Gesamteigentümer im Baugewerbe tätig sind und auch erhebliche
Renovationsarbeiten selbst vorgenommen haben, ist im Erwerb und insbesondere in
der gemeinsamen Renovation der Liegenschaft eine auf Erwerb gerichtete
Tätigkeit zu sehen. Beim Kauf und der Renovation wurden die beiden
Gesellschafter auf eigenes Risiko, unter Einsatz von Kapital und Arbeit, in
einer frei gewählten Organisation und mit der Absicht der Gewinnerzielung
(aufgrund der Mieterträge, der Arbeitsaufträge für die beiden Unternehmungen
der Gesellschafter sowie eines allfälligen Verkaufserlöses) tätig. Daraus
folgt, dass die streitbetroffene Liegenschaft zumindest zu Beginn und während
laufender Renovation Geschäftsvermögen bildete. Dies zeigt sich auch dadurch,
dass die Liegenschaft von den Pflichtigen in den Jahren 2004 bis 2008 in der
Buchhaltung der einfachen Gesellschaft aktiviert war und in den
Steuererklärungen zu diesen Jahren nicht selbst, sondern als Bestandteil des
Vermögens der einfachen Gesellschaft deklariert war. Erst 2009, als der
Pflichtige und Herr G keine Buchhaltung zur einfachen Gesellschaft mehr
führten, deklarierten die Pflichtigen die Liegenschaft direkt im Liegenschaftsverzeichnis.
Alleine durch Zeitablauf ändert sich an der Zuordnung eines Vermögenswerts zum
Geschäfts- bzw. Privatvermögen nichts (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010,
E. 4.1). Dass zu einem späteren Zeitpunkt eine Überführung der
Liegenschaft ins Privatvermögen stattgefunden habe, ergibt sich weder aus den
Akten noch wird dies geltend gemacht. Auch der Einwand, dass die Liegenschaft
vom kantonalen Steueramt bislang nicht explizit als Geschäftsvermögen
qualifiziert wurde, führt nicht zu einem anderen Ergebnis, da das kantonale
Steueramt bislang keinen Anlass hatte, die Qualifikation vorzunehmen. Die
Liegenschaft bzw. der hälftige Anteil daran befindet sich deshalb nach wie vor
im Geschäftsvermögen des Pflichtigen. 

4.4.3
Im Zusammenhang mit der einfachen Gesellschaft ist auf das Indiz der
Arbeitsbeschaffung einzugehen. So liegt gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel nicht nur bei einer
Handelstätigkeit im engeren Sinn (Kauf und Verkauf) vor, sondern auch dann,
wenn Liegenschaften als Arbeitsbeschaffung für ein Architektur- oder
Bauunternehmen oder einen Handwerksbetrieb erworben und eingesetzt werden (BGr,
22. April 2005, 2A.547/2004, E. 3.2; VGr, 21. Februar 2018,
SB.2017.00073 und SB.2017.00074, E. 2.4). Von den gesamthaften
Renovationskosten von Fr. …  haben die beiden Gesellschafter Fr. …
selbst erbracht, d. h.
rund 45 %. Vor diesem Hintergrund ist das Steuerrekursgericht davon
ausgegangen, dass die Liegenschaft den beiden Gesellschaftern bzw. dem
jeweiligen Handwerksbetrieb der Arbeitsbeschaffung diente. Die Pflichtigen
wenden dagegen ein, die vorgenommenen Renovationsarbeiten hätten im Jahr 2004
bloss 4,7 % und im Jahr 2005 2,8 % des Umsatzes der Einzelfirma
ausgemacht. Daraus leitete bereits das Steuerrekursgericht zu Recht ab, dass
die Arbeitsbeschaffung beim Kauf der Liegenschaft wohl nicht primäres
Erwerbsmotiv dargestellt habe. Die Feststellung des Steuerrekursgerichts, die
vorgenommenen Arbeiten seien jedoch für eine Einzelfirma keineswegs
vernachlässigbar, scheint missglückt. Wie die Pflichtigen zu Recht vorbringen,
ist die Rechtsform für die Frage ob eine Arbeitsbeschaffung vorliegt oder
nicht, nicht entscheidend. Entscheidend ist hingegen, dass eine
Arbeitsbeschaffung in einem gewissen Umfang stattgefunden hat, was als Indiz
für eine gewerbsmässige Tätigkeit zu würdigen ist. Daran ändert auch nichts,
wie das Steuerrekursgericht zutreffend ausführte, dass der Pflichtige für seine
erbrachten Leistungen erst im Rahmen des Verkaufs entschädigt wurde. Ferner
machen die Pflichtigen geltend, es müsse zulässig sein, gewisse Arbeiten durch
sein eigenes Unternehmen durchführen zu lassen, ansonsten sei der
Betriebsinhaber faktisch verpflichtet, einen Konkurrenten zu beauftragen.
Vorliegend wurden nicht nur gewisse Arbeiten von den beiden Gesamteigentümern
bzw. deren Unternehmen erbracht, sondern 45 % der gesamten
Renovationsarbeiten, weshalb diese Argumentation vorliegend nicht zu überzeugen
vermag. 

Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass der Erwerb und
die Renovation der streitbetroffenen Liegenschaft über eine einfache
Gesellschaft bestehend aus zwei im Baugewerbe tätige Gesellschafter, ein
starkes Indiz für eine gewerbsmässige Tätigkeit darstellt. Es ist nachfolgend
zu prüfen, ob die weiteren Kriterien der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die
Qualifikation als nebenberufliche selbständige Erwerbstätigkeit umzustossen
vermögen. 

4.5 Die
streitbetroffene Liegenschaft wurde 2004 gekauft und 2016 verkauft. Es ist
daher unbestritten, dass nicht von einer kurzen Haltedauer auszugehen ist. Das
Bundesgericht hat bereits mehrfach erwogen, eine kurze Besitzesdauer stelle oft
ein deutliches Indiz für Geschäftsvermögen und Erwerbstätigkeit dar, eine lange
Haltedauer spreche aber nicht zwingend für die blosse Verwaltung von
Privatvermögen (BGr, 31. Oktober 2011,
2C_948/2010, E. 4.2). Dass der Steuerpflichtige eine Liegenschaft
allein mit der Absicht eines möglichst raschen Weiterverkaufs erwerbe, sei
nicht erforderlich, da der Handel mit Liegenschaften kein Tagesgeschäft sei.
Vielmehr sei eine langfristige Perspektive typisch (BGr, 11. Juni 2019,
2C_551/2018, E. 2.2.1). Vor diesem Hintergrund schliesst die lange
Haltedauer die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel nicht
aus. 

4.6 Weiter ist
das Finanzierungsverhältnis zu prüfen. 

4.6.1
Der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein Indiz für eine selbständige
Erwerbstätigkeit sein, sofern er über das hinausgeht, was in der privaten
Vermögensverwaltung üblich ist, wie z. B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek.
Bei Mehrfamilienhäusern beträgt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3
des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des
Verkehrswerts (VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1 mit
weiteren Hinweisen; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8).
Eine darüberhinausgehende Fremdfinanzierung indiziert Gewerbsmässigkeit (VGr,
21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 5. Dezember 2018,
SB.2018.00073, E. 3.3).

4.6.2
Die Pflichtigen machen diesbezüglich geltend, es sei für die Berechnung der
Fremdkapitalquote auf das gesamthafte Investitionsvolumen (Erwerbspreis der
Liegenschaft, Erwerbsnebenkosten und Renovationskosten) abzustellen, welches
Fr. … betragen habe. Aus den Akten ergibt sich ein Erwerbpreis von
Fr. … sowie gesamthafte Renovationskosten von Fr. …, wovon Fr. …
vom Pflichtigen und G erbracht wurden. Dass der fehlende Betrag von Fr. …
(Fr. …abzüglich Fr. …-). für Erwerbsnebenkosten aufgewendet wurde,
ist plausibel. Weiter kann den Akten entnommen werden, dass zwei
Hypothekarkredite von gesamthaft Fr. … aufgenommen wurden. Berücksichtigt
man für die Berechnung des Fremdfinanzierungsgrades einzig den Erwerbspreis,
wie dies das Steuerrekursgericht tat, resultiert ein Fremdfinanzierungsgrad von
98,28 %. Die Pflichtigen machen geltend, das Fremdkapital müsse mit dem
gesamten Investitionsvolumen in Relation gesetzt werden, wodurch sich ein
Fremdfinanzierungsgrad von 64 % ergäbe. Für die vorliegend zu prüfende
Frage, ob die Investition in die Liegenschaft im Rahmen einer gewerbsmässigen
Tätigkeit oder im Rahmen der Verwaltung des eigenen Vermögens erfolgte, ist
entscheidend, wie viele eigene flüssige Mittel im Zeitpunkt des Erwerbs
investiert wurden bzw. wie hoch das Fremdkapital im Zeitpunkt des Erwerbs war.
Dass die Gesamteigentümer nicht nur Kapital, sondern – zu einem späteren
Zeitpunkt – auch eigene Arbeit investiert hatten, muss für den vorliegenden
Zweck unberücksichtigt bleiben. Das Steuerrekursgericht hat damit das
aufgenommene Fremdkapital zu Recht lediglich in Relation zum Erwerbspreis
gesetzt und auf einen Fremdfinanzierungsgrad von 98,28 % geschlossen.
Dieser Fremdfinanzierungsgrad stellt ein weiteres Indiz für eine selbständige
Erwerbstätigkeit dar. 

4.7 Weiter
weisen die Pflichtigen darauf hin, der Pflichtige habe bis dato einzig seinen
Gesamteigentumsanteil an der streitbetroffenen Liegenschaft verkauft. Die
Tätigkeit eines Liegenschaftenhändlers bestehe im Kauf und Verkauf von
Liegenschaften, weshalb der Erwerb alleine nicht schädlich sein könne. Sodann
stünde der Erwerb der Lagerhalle und der väterlichen Betriebsliegenschaften an
der L-Strasse ausschliesslich im Zusammenhang mit der betrieblichen Tätigkeit
der Einzelfirma. Der Erwerb des Mehrfamilienhauses an der M-Strasse 08
stelle eine Kapitalanlage dar. Dass der Pflichtige bislang keine weiteren
Liegenschaften verkauft hat, ist unbestritten. Die Anzahl Transaktionen spricht
vorliegend gegen eine gewerbsmässige Tätigkeit, schliesst eine solche jedoch
nicht aus. 

4.8
 

4.8.1
Die Pflichtigen machen weiter geltend, es liege mangels relevantem Verkauf
keine gewerbsmässige Tätigkeit vor. Der Pflichtige habe seinen Anteil an der
streitbetroffenen Liegenschaft nicht an einen Dritten verkauft, sondern an
einen anderen Gesamteigentümer. Bei einem Verkauf an einen Gesamteigentümer
gehe es, entgegen der Behauptung des Steuerrekursgerichts, gerade nicht um die
Ausnützung der Marktentwicklung zwecks Erzielung eines Gewinns. Zudem würde der
Umstand, dass der Anteil an der Liegenschaft nun vom anderen Gesamteigentümer
übernommen worden sei, bestätigen, dass das damalige Ziel des Erwerbs nicht die
Weiterveräusserung, sondern eine Kapitalanlage war. Im vorliegenden Fall handle
es sich um eine interne Bereinigung zwischen zwei Gesamteigentümern und gerade
nicht um einen geplanten Verkauf mit der Absicht der Gewinnerzielung. Dies sei
ein klares Indiz, welches gegen eine Gewerbsmässigkeit spreche.

4.8.2
Den Pflichtigen kann mit dieser
Argumentation nicht gefolgt werden. Wie sie selbst einräumen, wollten sie dem
anderen Gesamteigentümer nichts schenken. Demzufolge haben sich die Gesamteigentümer
für den Preis auf den Verkehrswert der Liegenschaft geeinigt. Die
Pflichtigen konnten damit den auf dem Markt erzielbaren Preis lösen; ob der
Verkehrswert nun von einem anderen Gesamteigentümer oder einem unabhängigen
Dritten bezahlt wurde, ist unbeachtlich. Dass der Verkauf an den anderen
Gesamteigentümer erfolgte, schliesst die Gewinnabsicht und die Ausnützung der
Marktentwicklung nicht aus. 

4.9 Neben der
einfachen Gesellschaft ist ein systematisch und planmässiges Vorgehen auch
darin zu sehen, dass der Pflichtige nur zwei Jahre nach dem Erwerb der
streitbetroffenen Liegenschaft eine weitere renovationsbedürftige Liegenschaft
an der M-Strasse 08 in D für Fr. … erworben hatte. Nach Abriss des
alten Gebäudes liess er darauf für Fr. … ein Mehrfamilienhaus erstellen.
Die Wohnungen werden seither vermietet. 

Zusammenfassend
ist festzuhalten, dass der Zusammenschluss des Pflichtigen mit G zu einer
einfachen Gesellschaft, im Rahmen dessen die streitbetroffene Liegenschaft
erworben und renoviert wurde, auf eine selbständige Erwerbstätigkeit schliessen
lässt. Die streitbetroffene Liegenschaft stellte daher von Beginn weg
Geschäftsvermögen dar. Für die gewerbsmässige Tätigkeit spricht sodann auch die
hohe Fremdfinanzierung im Zeitpunkt des Erwerbs. Dass die Liegenschaft zwölf
Jahre gehalten wurde und die Tatsache, dass es sich beim vorliegenden Verkauf
um den ersten Liegenschaftsverkauf des Pflichtigen handelte, sprechen zwar
vorliegend gegen eine gewerbsmässige Tätigkeit, vermögen diese aber nicht
umzustossen. Nach dem Gesagten liegt bezüglich der Liegenschaft an der H-Strasse 01
steuerbarer Liegenschaftshandel vor. 

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. 

5.  

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145
Abs. 2 DBG) und es steht ihnen keine Parteientschädigung zu. Der
Beschwerdegegnerin ist von Amtes wegen keine Parteientschädigung zuzusprechen,
da nicht ersichtlich ist, dass ihr notwendige und verhältnismässig hohe Kosten
erwachsen sind (Art. 64 Abs. 1–3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes
vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4
und Art. 145 Abs. 2 DBG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.    4'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.      105.--   Zustellkosten,

Fr.    4'105.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 

5.    Gegen dieses Urteil kann Beschwerde
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an
…