# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bbda4c78-15c0-53bf-939f-66426fcf4051
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2009-06-26
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 26.06.2009 A-1564/2006
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-1564-2006_2009-06-26.pdf

## Full Text

Abtei lung I
A-1564/2006
{T 0/2}

U r t e i l  v o m  2 6 .  J u n i  2 0 0 9

Richter Michael Beusch (Vorsitz), Richter Daniel Riedo, 
Richter Pascal Mollard, 
Gerichtsschreiberin Sonja Bossart.

Baugesellschaft X._______ (einfache Gesellschaft ...)
vertreten durch ...,
Beschwerdeführerin,

gegen

Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV,
Hauptabteilung Mehrwertsteuer, Schwarztorstrasse 50, 
3003 Bern,
Vorinstanz.

Mehrwertsteuer (2. Quartal 1996 bis 2. Quartal 2000).
Abgrenzung zwischen Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a 
MWSTV und Eigenverbrauch nach Art. 8 Abs. 2 Bst. a 
MWSTV.

B u n d e s v e r w a l t u n g s g e r i c h t

T r i b u n a l  a d m i n i s t r a t i f  f é d é r a l

T r i b u n a l e  a m m i n i s t r a t i v o  f e d e r a l e

T r i b u n a l  a d m i n i s t r a t i v  f e d e r a l

Besetzung

Gegenstand

Parteien

A-1564/2006

Sachverhalt:

A.
Die Baugesellschaft X._______, bestehend aus ..., wurde gestützt auf 
ihre  Anmeldung  per  1.  April  1996  im  Register  der  Mehrwertsteuer-
pflichtigen  der  Eidgenössischen  Steuerverwaltung  (ESTV)  einge-
tragen. Als  Zweck gab sie die Erstellung von zwei  Mehrfamilienhäu-
sern  als  Generalbauunternehmung an. Nach  einer  Kontrolle  vor  Ort 
machte  die  ESTV mit  Ergänzungsabrechnung  (EA)  Nr. 102463  vom 
5. Oktober  2000  eine  Steuernachforderung  von  Fr.  ...-  zuzüglich 
Verzugszins geltend. Unter anderem betraf dies eine Umsatzkorrektur 
infolge Eigenverbrauchs statt der deklarierten Steuer auf Lieferungen 
(Ziff. 1 EA). Die diesbezügliche Forderung von Fr. ... ergab sich aus der 
von der ESTV errechneten Eigenverbrauchssteuer von Fr. ... abzüglich 
der  von  der  Steuerpflichtigen  in  der  Abrechnung  für  die  Periode  1. 
April  1996  bis  31.  Dezember  1996  deklarierten  (Lieferungs-)Steuer 
von Fr. ...  Mit  Entscheid vom 15. März 2001 bestätigte die ESTV die 
Forderung über Fr. ... nebst Verzugszins betreffend die Steuerperioden 
2. Quartal  1996  bis  2.  Quartal  2000.  Dagegen  erhob  die 
Baugesellschaft  X._______  am  17.  April  2001  Einsprache  mit  dem 
Antrag,  die  Steuerforderung  sei  um  Fr.  ...,  also  im  Umfang  der 
Nachforderung betreffend Eigenverbrauch, zu reduzieren.

B.
Mit Einspracheentscheid vom 7. Februar 2006 wies die ESTV die Ein-
sprache ab und bestätigte  die  Steuerforderung von Fr. ...-  zuzüglich 
Verzugszins.  Die  namentlich  genannten  einfachen  Gesellschafter 
hafteten solidarisch für die Steuerschuld. Zum Sachverhalt  erläuterte 
sie,  mit  aus  dem Jahr  1994  datierendem Werkvertrag  zwischen  der 
Einsprecherin (als Generalunternehmerin) und der A._______ (...) sei 
die  Erstellung von zwei  Mehrfamilienhäusern  plus  einer  Einstellhalle 
auf  der  der  Einsprecherin  gehörenden  Parzelle  Nr.  6...  vereinbart 
worden.  Dieses  Bauvorhaben  sei  aber  nicht  realisiert  worden.  Eine 
noch auf der Parzelle Nr. 6... stehende Fabrik sei sodann abgerissen 
worden.  Darauf  habe  im  Frühjahr  1996  eine  Abparzellierung 
stattgefunden. Die neue Parzelle Nr. 2... sei gleichzeitig der A._______ 
verkauft worden. Die Stammparzelle Nr. 6... sei mit bereits begonnener 
Baute  am 15. August  1996  an  eine  neu  gegründete  B._______  (...) 
verkauft worden. In rechtlicher Hinsicht hielt die ESTV im Wesentlichen 
dafür, die Bauten der Einsprecherin auf den Parzellen Nr. 6... und 2... 
stellten keine steuerbaren Lieferungen nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a der 

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Verordnung vom 22. Juni 1994 über die Mehrwertsteuer (MWSTV, AS 
1994 1464)  dar, sondern seien im Eigenverbrauch nach Art. 8 Abs. 2 
Bst. a MWSTV abzurechnen. Sie erachtete mit dem Abbruch der noch 
auf den fraglichen Parzellen stehenden alten Fabrik, der auch Erdar-
beiten umfasst habe, den Beginn der Bautätigkeit als gegeben. Da in 
diesem Zeitpunkt  aber  kein  Vertrag auf  Übertragung  des Eigentums 
bzw. kein Werkvertrag vorgelegen habe, sei der Tatbestand des Eigen-
verbrauchs (Baute auf  eigene Rechnung) erfüllt. Dem aus dem Jahr 
1994  datierenden  Werkvertrag  könne nicht  die  Bindungswirkung  auf 
Übertragung der Verfügungsmacht zugesprochen werden und das sei-
nerzeitige Bauprojekt sei nicht realisiert worden. Weiter habe im Zeit-
punkt  des  Vertragsabschlusses  die  Baubewilligung  nicht  vorgelegen 
und  die  Finanzierung  noch  nicht  festgestanden.  Was  die  Parzelle 
Nr. 6... anbelange, so sei  sie  erst  am 15. August  1996 verkauft  wor-
den,  als  bereits  eine  angefangene Baute darauf  gestanden habe. In 
der Einsprache werde nicht ausgeführt, weshalb diese Baute nicht auf 
eigene Rechnung errichtet worden sei. Für die Berechnung der Eigen-
verbrauchssteuer  sei  auf  den  Gebäudeversicherungswert  von  total 
Fr. ...  abzustellen,  der  wesentlich  über  den  gemäss  Buchhaltung 
zusammengestellten Anlagekosten von Fr. ... liege.

C.
Mit Beschwerde vom 10. März 2006 an die  Eidgenössische Steuerre-
kurskommission (SRK) lässt die aus den drei genannten Gesellschaf-
tern bestehende Baugesellschaft X._______ (Beschwerdeführerin) die 
Aufhebung des Einspracheentscheids  (Ziff. 2-4)  beantragen. Sie  ver-
tritt,  Eigenverbrauch sei nicht gegeben. Das für die Abgrenzung zwi-
schen Lieferung und Eigenverbrauch relevante Verpflichtungsgeschäft 
sei mit dem Werkvertrag mit der A._______ vom 16. Dezember 1994, 
also  vor  Baubeginn  (ab  Ende  März  1996),  abgeschlossen  worden. 
Damit liege eine Bautätigkeit auf fremde Rechnung vor. Die Annahme 
der ESTV, dass das mit dem Werkvertrag geplante Bauvorhaben nicht 
realisiert  worden  sei,  sei  unzutreffend.  Es  habe  zwar  eine  Par-
zellierung mit separaten Bauträgern stattgefunden und die A._______ 
habe auf dem (abparzellierten) Grundstück Nr. 2... nicht zwei, sondern 
nur ein Mehrfamilienhaus errichten lassen. Abgesehen davon sei der 
Werkvertrag aber wie vereinbart  erfüllt  worden. Er sei  nur  geändert, 
nicht aber aufgehoben worden. Weiter wird bestritten, dass der Bau-
beginn mit den Abbrucharbeiten betreffend die alte Fabrik zusammen-
falle.  Das  alte  Gebäude  sei  nicht  unterkellert  und  der  Abbruch  nur 
ebenerdig gewesen, es sei kein Aushub vorgenommen worden. Weiter 

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sei  (sofern  Eigenverbrauch  bejaht  würde)  das  Heranziehen  des 
Gebäudeversicherungswertes als Bemessungsgrundlage rechtswidrig. 
Es sei auf die Anlagekosten (Fr. ...) abzustellen.

D.
Mit Vernehmlassung vom 19. Mai 2006 beantragt die ESTV die Abwei-
sung der  Beschwerde,  bekräftigt  ihren zuvor  vertretenen Standpunkt 
und nimmt Stellung zu verschiedenen Vorbringen in der Beschwerde. 
Auf Antrag gewährt die SRK der Beschwerdeführerin die Gelegenheit 
zur Stellungnahme zur Vernehmlassung, welche diese am 15. August 
2006 einreichte. Sie widerspricht darin erneut der Ansicht der ESTV, 
dass bereits vor dem Datum des Kaufvertrags bauliche Arbeiten am 
Grundstück ausgeführt worden seien. Am 11. September 2006 teilt die 
ESTV mit, sie verzichte auf eine Stellungnahme zur Replik.

E.
Auf die weiteren Begründungen der Parteien wird – soweit entscheid-
relevant – in den folgenden Erwägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

1.1 Auf dem Gebiet der Mehrwertsteuer konnten Einspracheentschei-
de der ESTV nach Art. 65  des Mehrwertsteuergesetzes vom 2. Sep-
tember  1999  (MWSTG,  SR  641.20)  bzw.  Art.  53  MWSTV  mit  Be-
schwerde bei der SRK angefochten werden. Die SRK ist per 31. De-
zember 2006 aufgelöst worden und das Bundesverwaltungsgericht hat 
am 1. Januar 2007 seine Tätigkeit aufgenommen. Gemäss Art. 31 des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni  2005 über das Bundesverwaltungsge-
richt (VGG, SR 173.32) beurteilt dieses Beschwerden gegen Verfügun-
gen nach Art. 5  des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über 
das Verwaltungsverfahren (VwVG, SR 172.021), sofern keine Ausnah-
me nach Art. 32 VGG gegeben ist. Im Bereich der Mehrwertsteuer liegt 
eine solche Ausnahme nicht vor. Das Bundesverwaltungsgericht ist für 
die  Beurteilung  der  vorliegenden  Beschwerde  zuständig. Es  wendet 
das neue Verfahrensrecht an (Art. 53 Abs. 2 VGG). Auf die Beschwer-
de ist einzutreten. 

1.2 Am 1. Januar 2001 sind das MWSTG sowie die zugehörige Ver-
ordnung  in  Kraft  getreten.  Der  zu  beurteilende  Sachverhalt bezieht 

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sich auf die Jahre 1996 bis 2000, so dass vorliegend noch die MWSTV 
anwendbar ist (Art. 93 Abs. 1 MWSTG). 

2.

2.1 Der Mehrwertsteuer unterliegen gegen Entgelt erbrachte Lieferun-
gen und Dienstleistungen (Art. 4 Bst. a und b MWSTV). Sie fallen nur 
in  den  Geltungsbereich  der  Steuer,  wenn  Entgeltlichkeit  vorliegt.  Es 
muss  ein  Leistungsaustausch  zwischen  dem  steuerpflichtigen  Leis-
tungserbringer  und  dem  Empfänger  bestehen.  Typischerweise,  aber 
nicht  notwendigerweise,  beruht  der  Leistungsaustausch  auf  einem 
zweiseitigen Vertrag (statt vieler: BGE 126 II 443 E. 6; 126 II 249 E. 4a; 
Urteil  des  Bundesgerichts  vom  25. August  2000,  veröffentlicht  in 
Steuer-Revue [StR] 1/2001 S. 55 ff. E. 6). Dem ebenfalls der Steuer 
unterliegenden Eigenverbrauch (Art. 4 Bst. c MWSTV) fehlt es demge-
genüber naturgemäss an einem Leistungsaustausch (vgl. etwa Urteil 
des Bundesgerichts  vom 30. März 2001,  Archiv  für  Schweizerisches 
Abgaberecht [ASA] 72 668 E. 2c/dd).

Die Beurteilung, ob ein Leistungsaustausch besteht, hat in erster Linie 
nach  wirtschaftlichen,  tatsächlichen  Kriterien  zu  erfolgen  (sog.  wirt-
schaftliche Betrachtungsweise). Die zivil- bzw. vertragsrechtliche Sicht 
ist nicht entscheidend, hat aber immerhin Indizwirkung (statt vieler: Ur-
teil des Bundesgerichts 2A.304/2003 vom 14. November 2003 E. 3.6.1; 
Urteil  des  Bundesverwaltungsgerichts  [BVGer]  A-1342/2006  vom 
3. Mai  2007 E. 2.3.2; Entscheid  der  SRK vom 5. Juli  2005,  Verwal-
tungspraxis der Bundesbehörden [VPB] 70.7 E. 2a).

2.2

2.2.1 Eine Lieferung liegt vor, wenn die Befähigung verschafft wird, im 
eigenen  Namen  über  einen  Gegenstand  wirtschaftlich  zu  verfügen 
(Art.  5  Abs.  1  MWSTV).  Dieser  Lieferungstatbestand  bedingt  die 
Verschaffung  der  wirtschaftlichen  Verfügungsmacht.  Sie  kommt  dem 
Abnehmer dann zu, wenn er wie ein Eigentümer über den Gegenstand 
verfügen  kann.  Der  Übergang  des  zivilrechtlichen  Eigentums  und 
Besitzes ist dabei nicht (allein) entscheidend (BGE 118 Ib 308; Urteil 
des Bundesgerichts vom 1. April 2004, ASA 74 761 E. 3.1; Entscheid 
der SRK vom 4. Dezember 2003, VPB 68.71 E. 2a).

2.2.2 Gemäss Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV liegt eine Lieferung auch 
vor, wenn ein Gegenstand, an dem Arbeiten besorgt worden sind (z.B. 

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gestützt auf einen Werkvertrag nach Art. 363 ff. des Obligationenrechts 
vom 30. März 1911 [OR, SR 220] oder einen Auftrag nach Art. 394 ff. 
OR),  abgeliefert  wird. Dieser  Tatbestand betrifft  also  die  Herstellung 
oder Bearbeitung eines Gegenstandes auf  fremde Rechnung,  in  der 
Regel  beruhend  auf  einem  Werkvertrag  oder  einem  Auftrag  (ALOIS 
CAMENZIND/NIKLAUS HONAUER/KLAUS A. VALLENDER,  Handbuch  zum  Mehr-
wertsteuergesetz [MWSTG], Bern 2003, 2. Aufl., Rz. 214 ff.).

Diese  Konzeption  des  Lieferungstatbestandes  ist  auf  die  Warenum-
satzsteuer (WUST) zurückzuführen, mit welcher "reine" Dienstleistun-
gen nicht besteuert wurden, aber dennoch gewisse Arbeitsleistungen 
an Waren als steuerbare Lieferungen erfasst werden sollten (Urteil des 
BVGer A-1536/2006  vom  16.  Juni  2008  E.  2.2.1;  vgl.  hierzu  DIETER 
METZGER,  Handbuch der  Warenumsatzsteuer,  Bern  1983,  Rz. 32,  64, 
293 ff.). Als Warenlieferung galt  die Ablieferung der auf Grund eines 
Werkvertrags  oder  Auftrags  hergestellten  Ware  (Art.  15  Abs.  2  des 
Bundesratsbeschlusses  vom  29. Juli  1941  über  die  Warenumsatz-
steuer [WUB, BS 6 173 und nachträgliche Änderungen]) und die Her-
stellung  von  Bauwerken  für  fremde Rechnung  (sog.  baugewerbliche 
Lieferung; Art. 15bis WUB; s.a. Urteil des Bundesgerichts 2A.277/2002 
vom 4. November 2002 E. 3.1).

Unter Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV können Fälle blosser Bearbeitung 
subsumiert werden, in denen – anders als beim Tatbestand von Art. 5 
Abs.  1  MWSTV  –  die  Übertragung  der  wirtschaftlichen  Verfügungs-
macht  am bearbeiteten Gegenstand nicht  erforderlich  ist,  weil  diese 
bereits  beim Besteller  liegt  (vgl. Urteil  des BVGer A-1536/2006 vom 
16. Juni 2008 E. 2.2.1 mit Hinweis; CAMENZIND/HONAUER/VALLENDER, a.a.O., 
Rz. 221).  Anders verhält es sich bei der ebenfalls unter Art. 5 Abs. 2 
Bst.  a  MWSTV  fallenden  Werklieferung  (zum  Begriff:  CAMENZIND/ 
HONAUER/VALLENDER, a.a.O., Rz. 217; vgl. auch Entscheid der SRK vom 
28. September 2001 [SRK 2001-017] E. 3a, 4b), wie sie etwa bei Bau-
arbeiten gestützt auf auf einen Werkvertrag vorliegt. Bei der Werkliefe-
rung hat der Unternehmer die Verfügungsmacht über den zu bearbei-
tenden und abzuliefernden Gegenstand, und die Lieferung im Sinn von 
Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV bedingt deren Übertragung auf den Be-
steller. Diese Ablieferung erfolgt mit Übergabe und Abnahme des fer-
tiggestellten Werks (zum Ganzen  CAMENZIND/HONAUER/VALLENDER, a.a.O., 
Rz. 217, 220, 226). 

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2.3 Art. 8 Abs. 2 MWSTV enthält zwei als Herstellungs- und Bearbei-
tungseigenverbrauch bezeichnete Tatbestände. Nach Bst. a ist Eigen-
verbrauch gegeben, wenn der Mehrwertsteuerpflichtige an bestehen-
den oder neu zu erstellenden Bauwerken, die zur entgeltlichen Veräus-
serung oder entgeltlichen Überlassung zum Gebrauch oder zur Nut-
zung bestimmt sind  (Art.  14  Ziff. 16  und 17  MWSTV),  Arbeiten  vor-
nimmt oder vornehmen lässt und hierfür nicht für die Versteuerung op-
tiert.  Abzugsberechtigt  sind im Gegenzug die Vorsteuern  im Zusam-
menhang mit Arbeiten an Gegenständen, die in einen solchen Eigen-
verbrauch nach Art. 8 Abs. 2 MWSTV münden (Art. 29 Abs. 2 Bst. d 
MWSTV).

Art.  8  Abs.  2  Bst.  a  MWSTV  erfasst  keinen  eigentlichen  Eigenver-
brauch und namentlich keinen Endverbrauch, denn die Bauwerke sind 
vom Steuerpflichtigen für die Erbringung von Leistungen – wenn auch 
von der Steuer ausgenommenen – bestimmt. Dieser Eigenverbrauchs-
tatbestand,  welcher  hauptsächlich  die  Wertschöpfung des Unterneh-
mers  miterfassen  will,  dient  der  Gleichstellung  mit  steuerpflichtigen 
Unternehmen, die für diese Arbeiten Drittunternehmen beiziehen und 
betreffend diese bezogenen Leistungen mit der Mehrwertsteuer belas-
tet sind. Die von Art. 8 Abs. 2 MWSTV vorgesehende Lösung wurde 
entsprechend  vom Bundesgericht  als  gerechtfertigt  erachtet  (Urteile 
des  Bundesgerichts  vom 30. März  2001,  ASA 72  159  E. 2,  3; vom 
10. September 2003, ASA 73 668 E. 3.1; vom 7. März 2003, ASA 73 
493 E. 2.1; 2A.129/2005 vom 16. März 2006 E. 3; Urteil  des BVGer 
A-1420/2006 vom 10. April  2008 E. 2.1.1; Entscheide der  SRK vom 
14. Juli 2005, VPB 70.6 E. 3c/aa; vom 29. Juli 1998, ASA 72 159 E. 4; 
DANIEL RIEDO,  Vom  Wesen  der  Mehrwertsteuer  als  allgemeine  Ver-
brauchsteuer und von den entsprechenden Wirkungen auf das schwei-
zerische Recht, Bern 1999, S. 163 f.).

Schon unter dem Regime der WUST galt die Herstellung von Bauwer-
ken für eigene Rechnung als Eigenverbrauch, wobei – anders als für 
die  Mehrwertsteuer  –  zusätzlich  Gewerbsmässigkeit  verlangt  war 
(Art. 16 Abs. 2 WUB; s.a. BGE 108 Ib 39; 100 Ib 56; ASA 60 59).

2.4 Bei der Erstellung von Bauwerken spielt demnach die Abgrenzung 
zwischen Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV und Eigenver-
brauch nach Art. 8 Abs. 2 Bst. a MWSTV eine entscheidende Rolle. 

Eine Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV bedingt einen Leis-
tungsaustausch (vgl. E. 2.1) in Bezug auf die Bauarbeiten, indem der 

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Unternehmer die Baute für einen Dritten, also auf dessen Rechnung, 
erstellt.  Dies  geschieht  regelmässig  gestützt  auf  einen  Werkvertrag 
oder einen Auftrag (E. 2.2.2). Eigenverbrauch nach Art. 8 Abs. 2 Bst. a 
MWSTV kommt demgegenüber nur in Betracht, wenn die Ausführung 
der Bauarbeiten nicht auf einem solchen Leistungsaustauschverhältnis 
beruht (vgl. E. 2.1), sie also ohne Bestellung durch einen Dritten und 
damit  auf  eigene  Rechnung  des  Unternehmers  vorgenommen  wird 
(vorn E. 2.3 in fine; zur selben Abgrenzung bei der WUST: BGE 108 Ib 
39). Zu einem Leistungsaustausch und einer Lieferung kommt es im 
Anwendungsfall von Art. 8 Abs. 2 Bst. a MWSTV erst später anlässlich 
der – nach Art. 14 Ziff. 16 bzw. 17 MWSTV ausgenommenen – Vermie-
tung (Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. b MWSTV) oder Veräusserung 
(Lieferung  nach  Art.  5  Abs.  1  MWSTV)  des  Grundstücks  inklusive 
bereits erstellter Bauten. 

Die besagte Abgrenzung macht auch die ESTV in ihrer Praxis, sie un-
terscheidet danach, ob die Baute auf  fremde oder auf  eigene Rech-
nung des Unternehmers erstellt wird (Branchenbroschüre Baugewerbe 
vom Dezember 1994 [BB Baugewerbe] S. 14; Spezialbroschüre Eigen-
verbrauch vom November 1996 [SB Eigenverbrauch 1996] Ziff. 4.1.1; 
s.a. SB Eigenverbrauch zum MWSTG gültig ab 2008 Ziff. 7.1; vgl. auch 
CAMENZIND/HONAUER/VALLENDER, a.a.O., Rz. 224, 399). 

3.

3.1 Die ESTV nimmt an, die beiden hier fraglichen Mehrfamilienhäu-
ser  (MFH) auf  Parzelle  Nr. 2... und Nr. 6... seien im Eigenverbrauch 
nach Art. 8 Abs. 2 Bst. a MWSTV erstellt worden. Es handle sich – an-
ders als  von der  Beschwerdeführerin  deklariert  –  nicht  um Lieferun-
gen. Sie  begründet  die  Annahme einer  Baute  auf  eigene Rechnung 
damit, dass zum Zeitpunkt des Baubeginns kein Vertrag auf Übertra-
gung  des  Eigentums  bzw.  kein  Werkvertrag  vorgelegen  habe.  Die 
Beschwerdeführerin  hält  dafür,  es liege eine Bautätigkeit  auf  fremde 
Rechnung vor. Relevantes Verpflichtungsgeschäft sei der Werkvertrag 
vom 16. Dezember 1994. 

3.2 Der Sachverhalt präsentiert sich – soweit unbestritten – wie folgt: 
Die Beschwerdeführerin bzw. die an ihr beteiligten Gesellschafter war 
Eigentümerin  der  (noch  unparzellierten)  Liegenschaft  Nr.  6....  Am 
16. Dezember  1994  hat  sie  als  Generalunternehmerin  mit  der 
A._______ als Bestellerin einen Werkvertrag betreffend Erstellung von 
zwei MFH (inklusive einer Einstellhalle) auf diesem Grundstück abge-

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schlossen. Am 6. Februar 1995 wurde dafür die Baubewilligung erteilt. 
Auf  dem  Grundstück  stand  noch  ein  altes  Fabrikgebäude,  welches 
Ende 1995/Anfang 1996 abgerissen wurde. Am 27. März 1996 wurde 
die Parzelle Nr. 2... von der bisherigen Nr. 6... abparzelliert. Mit nota-
rieller Beurkundung vom gleichen Tag verkaufte die Beschwerdeführe-
rin  die  Parzelle  Nr. 2...  an  die  A._______.  Die  Restparzelle  Nr. 6... 
verkaufte sie am 15. August 1996 (notarielle Beurkundung) mit bereits 
begonnener Baute an die B._______.

Die  Parteien  sind  sich  in  sachverhaltlicher  Hinsicht  nicht  einig  über 
den Zeitpunkt des Baubeginns. Die ESTV ist der Auffassung, die Ab-
brucharbeiten  betreffend  die  alte  Fabrik  hätten  bereits  Aushub-  und 
Erdarbeiten im Hinblick auf den Neubau der beiden MFH umfasst und 
somit  den  Baubeginn  markiert.  Dem kann  nicht  gefolgt  werden. Die 
Rechnung vom 14. Februar 1996 betreffend die Abbrucharbeiten (vgl. 
act.  4),  auf  welche  sich  die  ESTV  beruft,  lässt  diese  Interpretation 
nicht  zu. Die  darin  enthaltene Umschreibung "Abbrechen ...  bis  UK. 
Fundamente" bedeutet nur, dass der Abbruch bis zur Unterkante des 
Fundaments  erfolgte. Selbst  wenn,  was  die  Beschwerdeführerin  be-
streitet,  Kellerräume  bestanden  hätten  und  damit  ebenfalls  entfernt 
worden wären, könnte noch nicht geschlossen werden, dass die fragli-
che Firma auch den Aushub für die zwei neu – und offensichtlich nicht 
genau am durch den Abbruch "ausgehobenen" Platz der alten Fabrik – 
zu erstellenden MFH vorgenommen hat. Auch andere Hinweise auf die 
Richtigkeit  der  Annahme  der  ESTV  enthalten  die  Akten  nicht.  Im 
Gegenteil  wurden die Erdarbeiten,  namentlich der Aushub, von einer 
anderen  Firma  (Baumeister)  offeriert  (vgl.  Beschwerdebeilage  14, 
2. Teil S. 2 ff.). Daran, dass der Baubeginn nicht mit den Abbrucharbei-
ten betreffend die alte Fabrik zusammenfällt, vermag auch die von der 
ESTV (Vernehmlassung S. 4) erwähnte Rechnung vom 22. März 1996, 
wonach am 15. März 1996 Einbaukellerfenster geliefert worden seien, 
nichts zu ändern. Nicht abschliessend geprüft zu werden braucht die 
Angabe in der Replik, es habe sich um eine Falschlieferung gehandelt. 
Zu  erwähnen  ist  immerhin,  dass  die  Rechnung  vom 22. März  1996 
kein  Vermerk  "bezahlt"  enthält  und  sich  in  den  Akten  eine  spätere 
Rechnung  vom 16.  Juli  1996  mit  späterem  Lieferdatum  vom  5.  Juli 
1996  über  eine  ähnliche  Lieferung  Einbaukellerfenster  findet.  Insge-
samt  kann  entsprechend  der  Angabe  der  Beschwerdeführerin  ge-
schlossen werden, dass der Baubeginn erst Ende März 1996 stattfand.

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3.3 Die beiden Bauten auf Parzelle Nr. 2... bzw. 6... werden nachfol-
gend separat auf ihre Steuerbarkeit hin geprüft. Als Erstes wird bezüg-
lich des auf  Parzelle Nr. 2... gebauten MFH untersucht, ob – wie die 
Beschwerdeführerin vertritt – eine Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a 
MWSTV an die A._______ angenommen werden kann. 

3.3.1 Von der ESTV wird nicht in Abrede gestellt,  dass für das Bau-
werk ein Entgelt geleistet und das fertige Werk auch abgeliefert wurde. 
Die  entsprechenden  Voraussetzungen  für  eine  steuerbare  Lieferung 
nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV, also die Entgeltlichkeit (E. 2.1) und 
die Ablieferung bzw. die Übertragung der Verfügungsmacht (E. 2.2.2), 
sind damit nicht umstritten. Diese Elemente allein führen jedoch noch 
nicht zur Bejahung einer Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV, 
denn sie liegen im Prinzip auch dann vor, wenn es im Anschluss an 
einen Eigenverbrauch nach Art. 8 Abs. 2 Bst. a MWSTV zur – nach 
Art. 14  Ziff.  16  MWSTV  ausgenommenen  –  Lieferung  des  fertigen 
Gebäudes im Sinn von Art. 5 Abs. 1 MWSTV kommt (vorn E. 2.4).

3.3.2 Entscheidend  ist  für  eine  Lieferung  nach  Art.  5  Abs. 2  Bst.  a 
MWSTV – und für die Abgrenzung vom Eigenverbrauch – das Beste-
hen  eines  Leistungsaustauschs  in  Bezug  auf  die  besorgten  Bauar-
beiten. Vorliegend ist  zu prüfen,  ob sich die Beschwerdeführerin  der 
A._______ gegenüber zur Erstellung des Baus verpflichtet hat und von 
einem  Bau  auf  deren  Rechnung  ausgegangen  werden  kann  (siehe 
vorn E. 2.2.2, 2.4). 

Der Werkvertrag vom 16. Dezember 1994 enthielt  die Erstellung von 
zwei  MFH  auf  dem  noch  nicht  parzellierten  Grundstück  Nr.  6.... 
Danach kam es aber zu einer Aufteilung in zwei Parzellen Nr. 6... und 
2....  Letztere  wurde  von  der  A._______  gekauft  und  darauf  wurde 
eines der beiden im Werkvertrag vorgesehenen MFH gebaut. Dieses 
entsprach soweit  ersichtlich dem bereits  anlässlich  des Abschlusses 
des  Werkvertrags  geplanten  (anders  als  beim  zweiten  MFH;  vgl. 
Beiblatt  zum Kontrollbericht).  Entgegen der  Ansicht  der  ESTV  ist  es 
plausibel, wenn die Beschwerdeführerin angibt, der Werkvertrag sei – 
was im Übrigen ohne Weiteres auch mündlich möglich war (Art. 6 des 
Werkvertrags bezieht sich im Übrigen nicht auf diese Konstellation) – 
zwar  geändert  (also  auf  ein  MFH  und  auf  die  Parzelle  Nr. 2...  be-
schränkt), nicht aber aufgehoben worden und er sei insoweit wie ver-
einbart erfüllt worden. Nicht erheblich ist unter diesen Umständen das 
von der ESTV vorgebrachte Argument, im Zeitpunkt des Werkvertrags 

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habe noch keine Baubewilligung vorgelegen und sei die Finanzierung 
noch nicht  gesichert  gewesen. Die Angaben der Beschwerdeführerin 
werden  insbesondere  auch  gestützt  durch  die  Tatsache,  dass  die 
A._______  die  Parzelle  Nr. 2...  am  27.  März  1996,  also  kurz  vor 
Baubeginn (hierzu oben E. 3.2), gekauft hat. Der Kaufvertrag, welcher 
nur das Grundstück und nicht die zu erstellende Baute beinhaltete, ist 
zwar für den Entscheid, ob in Bezug auf die Baute eine Lieferung nach 
Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV vorliegt, nicht allein entscheidend (hierzu 
auch unten E. 3.3.3.1). Zusammen mit dem bestehenden Werkvertrag 
führt  die Tatsache des Kaufs des Grundstücks durch die  A._______ 
noch  vor  Baubeginn  aber  zum  Schluss,  dass  ein  Bau  auf  deren 
Rechnung vorliegt; unter diesen Umständen kann nicht ernsthaft ange-
nommen werden, der Bau sei von der Beschwerdeführerin auf eigene 
Rechnung erstellt  und erst  dann (im Sinn einer nach Art. 14 Ziff. 16 
MWSTV ausgenommenen Lieferung nach Art. 5  Abs. 1 MWSTV) an 
die  A._______  geliefert  worden. Ein weiteres  Indiz  für  den  Bau  auf 
fremde Rechnung ergibt sich ferner aus der Bewilligung des Baukre-
dits  ...  (Beschwerdebeilage 17),  wonach das 6-Familienhaus "für  die 
A._______" erstellt werde. 

Insgesamt  ist  genügend  dokumentiert,  dass  die  Beschwerdeführerin 
von  der  A._______  mit  der  Ausführung  der  Bauarbeiten  beauftragt 
war, und ein Leistungsaustausch im Sinn einer Lieferung nach Art. 5 
Abs.  2  Bst.  a  MWSTV  vorliegt.  Nach  dem  Gesagten  ist  auch  nicht 
zweifelhaft, dass die Ausführung der  Bauarbeiten auf  Rechnung der 
A._______ bereits vor Baubeginn vereinbart worden ist. 

3.3.3 Die  ESTV  beruft  sich  auf  die  Verwaltungspraxis  zur  MWSTV, 
wonach ein Bau für fremde Rechnung (also eine Lieferung nach Art. 5 
Abs. 2 Bst. a MWSTV) bejaht wird, wenn der Unternehmer vor Baube-
ginn Dritten gegenüber eine Verpflichtung zur Übertragung des Eigen-
tums  am  ganzen  Bauwerk  bzw.  (bei  Überbauungen  mit  mehreren 
Bauten) an sämtlichen Bauten eingeht. Wenn eine solche Verpflichtung 
bei Baubeginn nicht gegeben ist, wird nach dieser Praxis hingegen ein 
Bau auf eigene Rechnung (Eigenverbrauch nach Art. 8 Abs. 2 Bst. a 
MWSTV)  angenommen  (BB  Baugewerbe  S.  14;  SB  Eigenverbrauch 
1996 Ziff. 4.1.1). 

Gestützt auf diese Praxis wurde etwa in der EA erläutert, damit bei der 
Erstellung von Bauten die Umsätze als Lieferungssteuer abgerechnet 
werden könnten, müssten sämtliche Objekte vor Baubeginn "verkauft" 

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sein, was hier nicht gegeben sei. In der Vernehmlassung (S. 3) sodann 
wird  argumentiert,  es  müsste  beim  Werkvertrag  vom 16.  Dezember 
1994 (wenn man sich auf diesen abstützen wollte) von einem Gesamt-
überbauungsprojekt  ausgegangen  werden  (betreffend  beide  Parzel-
len), und auch dann wäre die Eigenverbrauchssteuer geschuldet, weil 
nicht sämtliche Wohneinheiten "vor Baubeginn verkauft" worden seien. 
Auch  im  Einspracheentscheid  wird  auf  die  erwähnte  Praxis  Bezug 
genommen (Ziff. 2.3, 3.2 in fine, ferner Ziff. 3.6). Diese Argumentation 
ist in zweierlei Hinsicht nicht stichhaltig:

3.3.3.1 Ausschlaggebend für die Annahme einer Lieferung nach Art. 5 
Abs. 2 Bst. a MWSTV (und den Ausschluss eines Eigenverbrauchs) ist 
nach  dem  Gesagten,  dass  die  Bauarbeiten  im  Rahmen  eines  Leis-
tungsaustauschs ausgeführt werden (vorn E. 2.2.2, 2.4, 3.3.2). Die Art 
der Vereinbarung, mit welcher die Ausführung von Bauarbeiten für den 
Besteller verabredet wird, ist  mehrwertsteuerlich irrelevant. Sollte die 
ESTV, wenn sie in der Praxis zur MWSTV für die Annahme einer Lie-
ferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV eine vor Baubeginn bestehen-
de  "Verpflichtung  zur  Übertragung  des  Eigentums"  am Bauwerk  zur 
Bedingung  machte,  einen  öffentlich  zu  verurkundenden  Kauf-  oder 
Vorvertrag nach Art. 216  OR gemeint haben, so scheint dies ein un-
taugliches Kriterium. Dies gilt zumal in der vorliegenden Konstellation, 
in  welcher  nicht  etwa  ein  einziger  gemischter  Vertrag  mit  Kauf  des 
Grundstücks  und  gleichzeitigem  Werkvertrag,  sondern  zuerst  (vor 
Baubeginn) ein separater Werkvertrag geschlossen wird und erst spä-
ter ein Verkauf des Grundstücks stattfindet. Der Werkvertrag verpflich-
tet den Unternehmer zur Erstellung der Baute auf Rechnung des Be-
stellers und nach Fertigstellung zu deren Ablieferung (hierzu: GAUDENZ 
G. ZINDEL/URS PULVER, Basler Kommentar zum Schweizerischen Privat-
recht, Obligationenrecht I, 4. Aufl. 2007, Rz. 2 zu Art. 363), womit eine 
Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV nicht angezweifelt werden 
kann. Die bei Werklieferungen nötige Verschaffung der wirtschaftlichen 
Verfügungsmacht (Ablieferung, vorn E. 2.2.2) wird zwar, sofern der Un-
ternehmer  Eigentümer  ist,  im  Normalfall  auch  die  Übertragung  des 
zivilrechtlichen  Eigentums  am  Grundstück  bedingen  (CAMENZIND/ 
HONAUER/VALLENDER, a.a.O., Rz. 211). Die zivilrechtliche Eigentumsüber-
tragung oder eine Verpflichtung hierzu im Sinn von Art. 216 OR ist je-
doch nicht  vor Ablieferung des (fertigen) Werks und schon gar nicht 
vor Baubeginn erforderlich. Entsprechend geht die ESTV in der Praxis 
zum MWSTG neu  davon aus,  dass  eine  Lieferung anzunehmen ist, 
wenn für das Bauwerk "vor Baubeginn Werkverträge nach Art. 363 OR 

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und/oder  rechtsgültig  abgeschlossene  Kauf-  oder  Vorverträge  nach 
OR 216 Abs. 1 und 2 vorliegen" (SB Eigenverbrauch gültig ab 2001 
bzw. 2008 Ziff. 7.1.1; BB Baugewerbe gültig ab 2008 Ziff. 15.1 a). 

Nicht zu beurteilen ist nach dem Gesagten (E. 3.3.2), wie es sich ver-
hielte, wenn ein Werk- oder ein anderer Vertrag erst nach Baubeginn 
abgeschlossen würde (vgl. die alte Praxis: BB Baugewerbe S. 14; SB 
Eigenverbrauch  1996  Ziff.  4.1.1  und  die  neue  Praxis:  Ziff.  7.1.1  SB 
Eigenverbrauch 2001 und 2008 mit der Möglichkeit der Aufteilung nach 
Bauetappen).

3.3.3.2 Das in der Vernehmlassung (S. 3) vorgebrachte Argument, es 
liege eine Überbauung vor und in diesem Fall müsse betreffend sämtli-
che Bauten vor Baubeginn ein Vertrag bestehen (wobei nach dem so-
eben Gesagten ein Werkvertrag genügte), dringt ebensowenig durch. 
Wie erläutert  erfolgte noch vor Baubeginn die  Parzellierung und der 
Verkauf nur der einen Parzelle Nr. 2... an die A._______. Ebenso wur-
de der Werkvertrag mit dieser auf ein MFH beschränkt (hierzu oben E. 
3.3.2).  Unter  diesen  Umständen  ist  die  Frage,  ob  bezüglich  dieser 
einen Baute eine Lieferung oder vielmehr ein Eigenverbrauch vorliegt, 
unabhängig vom Schicksal des Baus auf der anderen Parzelle Nr. 6... 
zu  beurteilen.  Ob  diese  (alte)  Verwaltungspraxis  zur  MWSTV  in 
anderen Fällen zulässig sein kann, braucht hier nicht geprüft zu wer-
den (neu ist gemäss Ziff. 7.1.1 der SB Eigenverbrauch 2001 und 2008 
eine Aufteilung nach Objekten möglich).

3.3.4 Schliesslich ist zum Argument der ESTV, es sei fraglich, ob die 
A._______  als  von  der  Beschwerdeführerin  unabhängiges  Rechts-
subjekt  angesehen  werden  könne,  da  die  beteiligten  Teilhaber  zum 
überwiegenden  Teil  identisch  seien  (vgl.  Vernehmlassung  S.  3), 
Folgendes festzuhalten: 

Juristische Personen werden – unabhängig von allfälligen Abhängig-
keitsverhältnissen und den dahinter stehenden natürlichen Personen – 
grundsätzlich als selbständige Steuersubjekte qualifiziert. Ebenso bil-
den rechtlich selbständige, bloss wirtschaftlich eng verbundene Unter-
nehmungen  je  für  sich  selbständige  Steuersubjekte  (vgl.  statt  vieler 
BGE 126 I 122 E. 5b; 110 Ib 222 E. 3b). Bei der Mehrwertsteuer gilt 
dies  für  alle  gemäss  Art.  17  Abs. 2  MWSTV als  Steuerpflichtige  in 
Frage kommenden Personengesamtheiten (Urteil des Bundesgerichts 
2C_742/2008 vom 11. Februar 2009 E. 5.2). Die von den Steuerpflich-
tigen gewählte zivilrechtliche Gestaltung wird von den Steuerbehörden 

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grundsätzlich  respektiert.  Vorbehalten  bleibt  (einzig)  die  Annahme 
einer  Steuerumgehung (für  die Mehrwertsteuer:  Urteile  des Bundes-
gerichts 2C_742/2008 vom 11. Februar 2009 E. 5.6 f.; 2A.61/2006 vom 
29. November 2006, E. 3.1, 3.2; im Allgemeinen [statt vieler]: BGE 131 
II 627 E. 5.2; 98 Ib 314 E. 3d).

Auch  vorliegend  ist  die  zivilrechtliche  Gestaltung  und  das  Bestehen 
verschiedener juristischer Personen zu respektieren. Es ist von unter-
schiedlichen,  selbständigen  Steuersubjekten  auszugehen,  solange 
nicht eine Steuerumgehung zu bejahen ist. Eine solche wird von der 
ESTV jedoch nicht behauptet und ist auch nicht ersichtlich. 

3.3.5 Insgesamt  ist  erstellt,  dass  der  Bau  auf  Parzelle  Nr.  2...  auf 
Rechnung der A._______ ausgeführt wurde. Es handelt sich um eine 
Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV. Ein Eigenverbrauch nach 
Art.  8  Abs.  2  Bst.  a  MWSTV  steht  damit  nicht  zur  Debatte.  Die 
Beschwerde ist insofern gutzuheissen. Die Beschwerdeführerin hat zu 
Recht  die  Lieferungssteuer  deklariert  (die  Höhe  der  Bemessungs-
grundlage im Fall der Lieferung ist hier nicht Streitgegenstand) und die 
Aufrechnung der Eigenverbrauchssteuer erfolgte zu Unrecht.

3.4 Als Nächstes ist auf die Zulässigkeit der Erhebung der Eigenver-
brauchssteuer auf dem Bau auf Parzelle Nr. 6... einzugehen.

3.4.1 Die Beschwerdeführerin ficht gemäss Beschwerdeantrag die ge-
samte Steuerforderung von Fr. ... an, also die Eigenverbrauchssteuer 
auf den beiden MFH auf Parzelle Nr. 2... sowie 6.... Trotzdem befassen 
sich sämtliche Ausführungen in  der Beschwerde (und ebenso in der 
Einsprache)  zur  Unbegründetheit  der  Eigenverbrauchssteuer  (Bst.  A 
und B der Beschwerde) ausschliesslich mit dem Bau auf Parzelle Nr. 
2...  und  den  entsprechenden  Verträgen  mit  der  A._______,  nämlich 
dem  Werkvertrag  und  dem  Kaufvertrag  vom  27.  März  1996.  Eine 
Begründung,  weswegen  der  Bau  auf  Parzelle  Nr. 6...  nicht  im 
Eigenverbrauch  erfolgt  sei,  fehlt  gänzlich.  Das  Bestehen  einer 
Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV wird nicht einmal (explizit) 
behauptet  und  schon  gar  nicht  begründet.  Abgesehen  von  der  Er-
wähnung des Kaufvertrags vom August 1996 mit der B._______ fehlen 
zudem  jegliche  Angaben  zum  Sachverhalt  betreffend  des  Baus  auf 
dieser Parzelle. Es ist nicht Aufgabe des Bundesverwaltungsgerichts, 
den  Sachverhalt  für  die  Beschwerdeführerin  vollkommen  neu  zu 
erforschen (ANDRÉ MOSER/ MICHAEL BEUSCH/LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessie-
ren vor dem Bundesverwaltungsgericht,  Basel  2008,  Rz. 1.52),  wes-

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halb auf die Ausführungen der ESTV abgestellt  werden kann, soweit 
sie nicht aktenwidrig sind. 

3.4.2 Mangels  Begründung  durch  die  Beschwerdeführerin  ist  schon 
nicht bekannt,  wer überhaupt Besteller einer – allfälligen – Lieferung 
nach  Art. 5  Abs. 2  Bst.  a  MWSTV sein  sollte.  Nachdem bereits  vor 
Baubeginn  (hierzu  vorn  E.  3.2)  die  Parzellierung  stattfand  und  die 
A._______ gleichzeitig nur die Parzelle Nr. 2... kaufte, kann von vorn-
herein nicht angenommen werden, auch das zweite MFH auf Parzelle 
Nr. 6... sei auf deren Rechnung erstellt worden. Vielmehr käme – wenn 
schon  –  als  Bestellerin  nur  die  B._______  in  Betracht,  welche  die 
Parzelle  Nr. 6... am 15. August  1996 gekauft  hat. Dieser Kaufvertrag 
beinhaltete sodann nur die zu diesem Zeitpunkt bereits angefangene 
Baute (vgl. Vertrag in act. 2, Ziff. 1 S. 3) und nicht auch den noch zu 
erstellenden  Teil,  womit  er  von  vornherein  keine  Vereinbarung  über 
eine Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV enthält. 

Der  Werkvertrag  von  Ende  1995,  an  dem  die  zu  diesem  Zeitpunkt 
noch gar  nicht  bestehende  (vgl.  Beiblatt  zum Kontrollbericht,  act.  4; 
Handelsregisterauszug) B._______ nicht Vertragspartei  war, kann für 
den Bau auf  Parzelle  6... keine Bestellung von Bauarbeiten  im Sinn 
von  Art.  5  Abs.  2  Bst.  a  MWSTV  begründen.  Dass  die  B._______ 
diesen  Werkvertrag  (beschränkt  auf  das  zweite  MFH)  übernommen 
hätte, wird nicht geltend gemacht und ergibt sich aus den Akten nicht. 
Hinzu kommt,  dass das auf  Parzelle  Nr. 6... erstellte MFH nach den 
unbestrittenen  Angaben  der  ESTV  nicht  mehr  mit  dem  gemäss 
Werkvertrag projektierten MFH übereinstimmt; statt 12 fasst es nur 9 
Wohnungen  (vgl.  Beiblatt  zum  Kontrollbericht).  Auch  sonst  ist  kein 
Vertrag  aktenkundig,  der  eine  Lieferung  nach  Art.  5  Abs.  2  Bst.  a 
MWSTV an die B._______ zu belegen vermöchte. 

Entgegen der Aktenlage wurde  allerdings im Beiblatt zum Kontrollbe-
richt (act. 4) bemerkt, es sei betreffend die Parzelle 6... gleichzeitig mit 
dem Kaufvertrag  ein  Werkvertrag  mit  der  B._______  abgeschlossen 
worden. Ferner  wird  auch  in  Ziff.  4  (S. 4)  des  Kaufvertrags  mit  der 
B._______ vom 15. August 1996 festgehalten, über die Fertigstellung 
der  angefangenen  Bauten  bzw.  die  Übernahme  der  bestehenden 
Werkverträge  einigten  sich  die  Parteien  ausserhalb  dieses 
Kaufertrags.  Es  wäre  jedoch  an  der  Beschwerdeführerin  gewesen, 
einen solchen Vertrag zum Beweis einzureichen. Nachdem dies unter-
lassen wurde und das Bestehen eines Werkvertrags überdies gar nicht 

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(explizit)  behauptet  wurde,  bleibt  daran festzuhalten,  dass eine Aus-
führung von Bauarbeiten auf Rechnung der B._______ und eine Lie-
ferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV nicht als erstellt gelten kann. 
Die Annahme der ESTV, die Beschwerdeführerin habe die Baute auf 
eigene Rechnung erstellt, ist nicht zu beanstanden. 

Unter diesen Umständen kann wiederum (vgl. schon vorn E. 3.3.3.1 in 
fine) offen bleiben, welche Konsequenzen sich aus der Tatsache ergä-
ben,  dass  ein  –  allfälliger  –  Vertrag  ohnehin  erst  nach  Baubeginn 
abgeschlossen worden sein könnte, weil die B._______ erst im August 
1996 gegründet wurde.

3.4.3 Nur am Rand ist schliesslich festzuhalten, dass selbst wenn ein 
solcher Werkvertrag existiert  hätte, eine Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 
Bst. a MWSTV zu verneinen wäre. Gemäss den – unwidersprochenen 
– Angaben im Kontrollbericht (Beiblatt, act. 4) hat die B._______ nie 
ein  Entgelt  an  die  Beschwerdeführerin  bezahlt. Weiter  habe die  Be-
schwerdeführerin auch die Mieteinnahmen (zu jenem Zeitpunkt) immer 
noch  vereinnahmt.  Letzteres  lässt  darauf  schliessen,  dass  die  wirt-
schaftliche  Verfügungsmacht  nicht  an  die  B._______  übergegangen 
ist. Damit  wäre es – trotz  allenfalls bestehendem Vertrag – mangels 
Entgeltlichkeit  (hierzu  E. 2.1)  und  mangels  Ablieferung  des  Werks 
(hierzu E. 2.2.2) zu keinem mehrwertsteuerlichen Leistungsaustausch 
im Sinn einer Lieferung nach Art. 5 Abs. 2 Bst. a MWSTV gekommen. 

3.4.4 Die  übrigen  Voraussetzungen  für  einen  Eigenverbrauch  nach 
Art.  8  Abs. 2  Bst.  a  MWSTV sind  nicht  bestritten  und  ebenfalls  als 
erfüllt zu betrachten. Namentlich wurde die Baute für die Veräusserung 
oder die Vermietung nach Art. 14 Ziff. 16 bzw. Ziff. 17 MWSTV erstellt. 
Die  ESTV  hat  folglich  die  Eigenverbrauchssteuer  auf  dem  Bau  auf 
Parzelle  Nr. 6...  zu  Recht  erhoben.  Zu  prüfen  bleibt  im  Folgenden 
deren Bemessung. 

4.

4.1 Beim  Eigenverbrauch  gemäss  Art.  8  Abs.  2  MWSTV  wird  die 
Steuer vom Preis (ohne den Wert des Bodens) berechnet, der im Fall 
der Lieferung einem unabhängigen Dritten in Rechnung gestellt würde 
(Art. 26 Abs. 3 Bst. c MWSTV). 

4.1.1 Massgebend ist  der Preis (ohne Wert  des Bodens),  der einem 
unabhängigen Käufer in Rechnung gestellt würde, wäre das Gebäude 

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oder Grundstück diesem geliefert  statt  im Eigenverbrauch verwendet 
worden. Damit  wird auch die Wertschöpfung des Herstellers  Teil  der 
Bemessungsgrundlage (vgl. Bericht der Kommission für Wirtschaft und 
Abgaben [WAK] des Nationalrates vom 28. August 1996 zur Parlamen-
tarischen Initiative Bundesgesetz  über  die Mehrwertsteuer  [Dettling], 
Bundesblatt  [BBl]  1996 V 769).  Art. 26 Abs. 3 Bst. c MWSTV knüpft 
also an den Verkehrs- bzw. Veräusserungswert an. Als solcher gilt der 
Erlös, der am Stichtag bei einem Verkauf an einen unabhängigen Drit-
ten, unter normalen Verhältnissen und im gewöhnlichen Geschäftsver-
kehr  hätte  erzielt  werden  können. Es  handelt  sich  in  der  Regel  um 
einen  Schätz-  bzw. Vergleichswert  (Urteile  des  BVGer  A-1370/2006 
vom 8. Juli  2008 E. 2.2.1; A-1348/2006 vom 30. Mai  2007 E. 5.3.2, 
6.3.1;  A-1364/2006 vom 30. Mai  2007,  E. 3.2.1;  Entscheid  der  SRK 
vom 10. Januar 2006, VPB 70.56 E. 2c, d, 3a, je mit Hinweisen). 

4.1.2 Nach  der  Verwaltungspraxis  entspricht  der  Drittpreis  nach 
Art. 26  Abs.  3  Bst.  c  MWSTV  den  Anlagekosten  ohne  Wert  des 
Bodens, mindestens aber dem Schatzungswert für Feuerschaden der 
Gebäudeversicherung zuzüglich Aufwendungen für allfällige Abbruch-
arbeiten, Wert der Umgebungsarbeiten, Bauzinsen (Fremd- und Eigen-
kapitalzinsen)  und  Gebühren  jeder  Art  im  Zusammenhang  mit  der 
Erstellung der Baute (SB Eigenverbrauch 1996 Ziff. 4.1.2). 

4.1.3 Diese Praxis vermag nichts daran zu ändern, dass der Drittpreis 
bzw. der Veräusserungspreis (immer ohne Wert des Bodens), auf den 
Art.  26  Abs.  3  Bst.  c  MWSTV  explizit  abstellt,  primär  massgeblich 
bleibt.  Könnte  ein  effektiver  Drittpreis  vom  Steuerpflichtigen  belegt 
werden, hätte sich die Bemessung an diesen zu halten. Erfolgt ein sol-
cher Nachweis nicht, muss der Drittpreis als Schätz- bzw. Vergleichs-
wert  (E.  4.1.1)  annäherungsweise  bestimmt  werden  (vgl.  Urteil  des 
BVGer A-1370/2006 vom 8. Juli 2008 E. 2.2.3, 3.2.1). 

4.1.4 Jede Schätzung, und namentlich jene des Verkehrswerts eines 
Grundstücks,  ist  mit  einer  gewissen  Ungenauigkeit  verbunden  (vgl. 
etwa BGE 128 I 240 E. 3.2.1 f.). Im Fall einer Schätzung hat die ESTV 
eine Methode zu wählen, die auf plausiblen Angaben beruht und deren 
Ergebnis  der  wirklichen  Situation  möglichst  nahe  kommt.  Existieren 
keine konkreten Vergleichswerte, die herangezogen werden könnten, 
muss auf  andere  geeignete  Methoden Rückgriff  genommen werden. 
Zulässig ist dann auch die schematische Bestimmung nach objektiven 
Kriterien  (statt  vieler:  Urteile  des  BVGer  A-1364/2006  vom  30.  Mai 

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2007,  E.  3.2,  4.4  [betr.  Marktwert  gemäss  Art.  83  Abs. 3  MWSTV]; 
A-1376/2006  vom  20.  November  2007  E.  4.4  [betr.  Drittpreis  nach 
Art. 26 Abs. 2 Satz 3 MWSTV] mit Hinweisen). 

4.1.5 Bereits geschützt wurde von der Rechtsprechung, dass bei einer 
solchen annäherungsweisen Ermittlung des Werts nach Art. 26 Abs. 3 
Bst. c MWSTV praxisgemäss (E. 4.1.2) auf die Anlagekosten abgestellt 
wird (Urteil des BVGer A-1370/2006 vom 8. Juli 2008 E. 2.2.3, E. 3.2.1; 
ferner Entscheide der SRK vom 14. Juli 2005, VPB 70.6 E. 3c/bb und 
5b; vom 12. August 2002, VPB 67.18 E. 5a/cc und E. 5b/bb-dd).

4.1.6 Neben der Frage, ob die ESTV überhaupt  zu einer Schätzung 
befugt  war,  wird  –  zumal  ausserhalb  der  Schätzung  aufgrund  einer 
Verletzung der Mitwirkungspflicht bzw. des Selbstveranlagungsprinzips 
wie  insbesondere  im  Fall  der  Ermessensveranlagung  nach  Art.  48 
MWSTV – auch jene nach der Übereinstimmung einer Schätzungsme-
thode bzw. -grundlage mit den gesetzlichen Grundlagen grundsätzlich 
frei überprüft und die Beweislast dafür darf nicht dem Steuerpflichtigen 
auferlegt werden (vgl. etwa betreffend Schätzung des Verkehrswerts: 
Entscheid der SRK vom 14. Dezember 2004 [SRK 2002-042]  E. 2f). 
Durfte die ESTV die Schätzung vornehmen und hat sie sich auf eine 
zulässige  Schätzungsmethode  abgestützt,  so  obliegt  es  hingegen  – 
analog  zur  Rechtslage  bei  den  Ermessenseinschätzungen  –  dem 
Steuerpflichtigen, die Schätzung zu erschüttern und etwa nachzuwei-
sen,  dass  das  Ergebnis  mit  den  tatsächlichen  Gegebenheiten  nicht 
vereinbar ist (so für eine Schätzung des Drittpreises: Urteil des BVGer 
A-1376/2006  vom  20. November  2007  E.  4.3  mit  Hinweisen;  zur 
Ermessenseinschätzung statt  vieler  mit  Hinweisen: Urteil  des BVGer 
1578/2006 vom 2. Oktober 2008 E. 5). 

4.2 Im vorliegenden Fall stützte sich die ESTV bei der Berechnung der 
Eigenverbrauchssteuer auf den Schätzungswert der Gebäudeversiche-
rung, welcher gemäss Praxis (E. 4.1.2) um verschiedene Posten korri-
giert  wurde  (vgl.  Anhang  zur  EA  "Ermittlung  der  Eigenverbrauchs-
steuer", act. 4). Sie begründet dies damit, dass die Erstellungskosten 
von Fr. ... unter  dem Gebäudeversicherungswert  von Fr. ... (Werte  je 
für  beide  MFH plus  Einstellhalle)  lägen und die  Beschwerdeführerin 
einen  Grund  für  diese  Differenz  nicht  habe  nennen  können.  Die 
Beschwerdeführerin verlangt das Heranziehen der Gestehungskosten 
(Anlagekosten). Für das Abstellen auf den Gebäudeversicherungswert 
fehle es an einer gesetzlichen Grundlage. Weiter sei dieser Wert auch 

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kein  geeigneter  Ersatzwert  für  den  Marktwert.  Er  sei  rein 
substanzorientiert und berücksichtige die Ertragsfaktoren (Mieterträge) 
nicht.  Er  sei  auch  untauglich,  weil  er  ein  kantonaler,  nach 
unterschiedlichen  Gesichtspunkten  erstellter  Wert  sei,  was  zu 
Rechtsungleichheiten führen könne. Die Gestehungskosten hätten zu-
dem entgegen der (sinngemässen) Unterstellung der ESTV den Markt-
bedingungen entsprochen. Die Arbeitsvergabe sei in eine Phase sin-
kender  Preise  im  Baugewerbe  gefallen,  weswegen  die  Leistungen 
günstig hätten eingekauft werden können. 

4.3 Gesetzliche Bemessungsgrundlage der Eigenverbrauchssteuer ist 
nach Art. 26 Abs. 3 Bst. c MWSTV der Drittpreis bzw. Veräusserungs-
wert (E. 4.1.1). Ein solcher wird von der Beschwerdeführerin nicht gel-
tend gemacht. Für  die Baute auf  Parzelle Nr. 6... kam es soweit  er-
sichtlich  zudem zu keinem Verkauf  (hierzu vorn  E. 3.4.3),  womit  ein 
effektiver  Vergleichswert  nicht  existiert.  Damit  war  die  annäherungs-
weise Bestimmung des Drittpreises ohne Weiteres zulässig (E. 4.1.3). 
Es versteht sich von selbst, dass die ESTV bei einer solchen Schät-
zung  auf  zur  Verfügung  stehende  Grundlagen  zurückgreifen  muss. 
Dass  die  gewählte  Schätzungsgrundlage  eine  explizite  gesetzliche 
Grundlage hat, ist – entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin – 
nicht  erforderlich. Zu prüfen ist  aber,  ob der  Gebäudeversicherungs-
wert  als  Ersatzwert  geeignet ist,  d.h. ob  damit  im Allgemeinen  eine 
Annäherung  an  den  gesetzlich  vorgesehenen  Drittpreis  möglich  ist 
(E. 4.1.4). Selbst wenn dies zu bejahen wäre, bliebe zu prüfen, ob die 
Beschwerdeführerin aufzuzeigen vermochte, dass diese Grundlage in 
ihrem  konkreten  Fall  nicht  zu  einem  richtigen  Ergebnis  führt  (vgl. 
hierzu E. 4.1.6).

4.4 Zur  generellen  Eignung  des  Gebäudeversicherungswerts  als 
Schätzungsgrundlage kann Folgendes festgehalten werden:

4.4.1 Nicht durchzudringen vermag die Beschwerdeführerin vorab mit 
ihrem Einwand, der Gebäudeversicherungswert berücksichtige die Er-
tragsfaktoren (Mieterträge) nicht. Art. 26 Abs. 3 Bst. c MWSTV stellt 
auf  den Verkehrswert  und nicht  auf  den – von diesem unterschiedli-
chen – Ertragswert  ab. Insbesondere sieht  diese Bestimmung –  an-
ders als etwa Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 
1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und 
Gemeinden (StHG, SR 642.14) nicht  einen besonderen "Steuerwert" 

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vor,  der  neben dem Verkehrswert  (Substanzwert)  auch den  Ertrags-
wert berücksichtigen würde.

4.4.2 Der Gebäudeversicherungswert (Neubauwert) soll grundsätzlich 
den  Wiederbeschaffungswert  repräsentieren.  Er  umfasst  sämtliche 
Planungs-  und Baukosten,  die  für  die  Erstellung eines  Gebäudes in 
gleicher Art und mit gleichem Ausbau erforderlich sind (BB Baugewer-
be Ziff. 4.1.2; Art. 9 des Dekrets über die Gebäudeversicherung vom 
3. Februar 1971 des Kantons Bern). Gemeint ist dabei der Preis, der 
für die Erstellung eines gleichwertigen Objekts durch einen Dritten be-
zahlt werden müsste, mithin der Drittpreis bzw. Marktwert für die Wie-
derbeschaffung (siehe Art. 9 Abs. 1 des Gesetzes über die Gebäude-
versicherung des Kantons Bern vom 6. Juni 1971; vgl. auch etwa BGE 
113 Ib 41 E. 2a).  Grundsätzlich ist der Wiederbeschaffungswert nicht 
identisch mit der in Art. 26 Abs. 3 Bst. c MWSTV vorgesehenen Be-
messungsgrundlage des Veräusserungspreises, also des Preises,  der 
im Fall des Verkaufs (Lieferung) durch den Steuerpflichtigen an einen 
Dritten verlangt würde (oben E. 4.1.1). Es ist zu prüfen, ob der Gebäu-
deversicherungswert trotzdem als Ersatzwert im Rahmen einer Schät-
zung herangezogen werden kann.

4.4.3 Vorab soll  der Gebäudeversicherungswert  nach dem Gesagten 
wie der von Art. 26 Abs. 3 Bst. c MWSTV vorgesehene Veräusserungs-
wert den Drittpreis wiedergeben und insbesondere die Wertschöpfung 
auf  den Bauleistungen enthalten. Damit  erfüllt  er  das Ziel  von Art. 8 
Abs. 2  Bst. a  MWSTV, die  Wertschöpfung des selbst  bauenden  Un-
ternehmers zu erfassen, ihn also gleich zu stellen, wie ein Unterneh-
men, das diese Arbeiten von Dritten bezieht (hierzu vorn E. 2.3, 4.1.1). 

4.4.4 Die  Verwaltungspraxis  zählt  sodann  verschiedene  –  im  Ge-
bäudeversicherungswert als Wiederbeschaffungswert nicht enthaltene 
– Aufwendungen hinzu (vgl. vorn E. 4.1.2). Damit erfolgt eine weitere 
Annäherung an den Verkehrswert  im Sinn von Art. 26  Abs. 3 Bst. c 
MWSTV (vgl. hierzu auch Vernehmlassung S. 5 f.).  

4.4.5 Zwischen dem aus Gebäudeversicherungswert plus verschiede-
ne  Aufwendungen zusammengesetzten  Wert  und  dem Drittverkaufs-
preis  nach  Art.  26  Abs.  3  Bst.  c  MWSTV  verbleibt  –  immer  in  der 
Theorie – ein weiterer  Unterschied. Letzterer  würde im Prinzip auch 
einen allfälligen (Veräusserungs-)Verlust bzw. Gewinn im Sinn der Dif-
ferenz  zwischen  Gestehungskosten  und  erzielbarem  Marktwert  bei 
Veräusserung  beinhalten.  Massgeblich  wäre  dabei  der  Verkehrswert 

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zum Zeitpunkt  des Eintritts  des Eigenverbrauchs (vgl. Art. 34 Bst. b 
MWSTV), also in der Regel bei Fertigstellung der Baute. Demgegen-
über umfasst der Gebäudeversicherungswert als Wiederbeschaffungs-
wert (plus von der Praxis hinzugerechneten Kosten) diesen Veräusse-
rungsgewinn bzw. -verlust nicht. Diese – allfällige – Diskrepanz kann 
aber im Rahmen einer mangels Bekanntsein eines effektiven Veräus-
serungswerts vorzunehmenden Schätzung (hierzu E. 4.1.4) grundsätz-
lich  hingenommen werden. Zudem stellt  auch der  Gebäudeversiche-
rungswert  als  Neubauwert  auf  den Wert  im Zeitpunkt  der  Fertigstel-
lung der Baute ab. In diesem Moment sollte sich die besagte aus Wert-
veränderungen  resultierende  Differenz  noch  in  Grenzen  halten.  Ein 
nach Fertigstellung der  Baute noch eintretender  Gewinn/Verlust  auf-
grund von Veränderungen des Marktwerts ist im Übrigen auch im Wert 
nach Art. 26 Abs. 3 Bst. c MWSTV nicht enthalten. 

4.4.6 Der  Gebäudeversicherungswert  als  Wiederbeschaffungswert 
stimmt  zudem (wiederum  zumindest  theoretisch)  mit  den  –  von der 
Rechtsprechung als zulässige Schätzungsgrundlage erachteten (vorn 
E. 4.1.5)  – Anlagekosten,  wie sie die ESTV in ihrer  Praxis  versteht, 
überein  (so  auch Einspracheentscheid S. 9). Auch die Anlagekosten 
reflektieren die  Kosten für  die Erstellung des Bauwerks durch einen 
Dritten, denn im Fall von Eigenleistungen des Steuerpflichtigen ist ein 
Drittpreis einzusetzen (vgl. Bsp. in Ziff. 4.1.2 der SB Eigenverbrauch 
1996;  ebenso  SB  Eigenverbrauch  2001  und  2008  Ziff. 7.3.5  bzw. 
Ziff. 7.3.4 f.). Sodann sind gemäss Praxis in beiden Fällen die gleichen 
weiteren Aufwände hinzuzuzählen  (vorn  E. 4.1.2). Entsprechend  be-
steht  die  soeben  festgestellte  Diskrepanz  (E.  4.4.5)  auch  beim  Ab-
stellen auf die gemäss Verwaltungspraxis berechneten Anlagekosten. 

Trotzdem werden im konkreten Fall  die Anlagekosten gemäss Praxis 
und  der  Gebäudeversicherungswert  regelmässig  auseinanderfallen. 
Letzterer beruht grundsätzlich auf einer reinen, schematischen Schät-
zung anhand von Erfahrungswerten (vgl. hierzu etwa BGE 109 Ia 325 
E.  6a),  wobei  –  wie  auch  die  Beschwerdeführerin  bemängelt  –  die 
Praxis in den Kantonen unterschiedlich ausgestaltet sein dürfte. Dem-
gegenüber berücksichtigen die Anlagekosten im Sinn der Praxis abge-
sehen vom Drittpreis bei Eigenleistungen die effektiven Aufwendungen 
für die Erstellung des Gebäudes. Sie werden den individuellen Gege-
benheiten grundsätzlich besser entsprechen und sich zur Schätzung 
deswegen  besser  eignen  (s.a.  E.  4.1.4)  als  der  Gebäudeversiche-
rungswert. Aus diesen Gründen ist es fraglich, ob es sachgerecht ist, 

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wenn die Praxis diesen immer dann heranzieht, wenn er höher ist als 
die  Anlagenkosten  (E.  4.1.2).  Die Abstützung  auf  den  Gebäudever-
sicherungswert  ist  jedenfalls  dann  nicht  zu  beanstanden,  wenn  die 
(praxisgemäss eruierten) Anlagekosten im Einzelfall als nicht sachge-
recht anzusehen sind. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Gebäu-
deversicherungswert  (massgeblich) höher ist  als diese und die Diffe-
renz nicht erklärbar ist  bzw. wenn anzunehmen ist,  dass von Dritten 
bezogene  Bauleistungen  nicht  zu  Drittpreisen  fakturiert  wurden  (in 
diesem Sinn auch die von jener zur MWSTV abweichende Praxis zum 
MWSTG gemäss SB Eigenverbrauch 2001 Ziff. 7.3.3 i.V.m. Ziff. 7.3.7). 

4.4.7 Zusammenfassend erlaubt das Abstellen auf den Gebäudeversi-
cherungswert  zuzüglich  der  nach  der  Praxis  hinzuzuzählenden  Auf-
wände  eine  Annäherung  an  den  Verkehrswert  im  Sinn  von  Art.  26 
Abs. 3 Bst. c MWSTV. Im Rahmen einer Schätzung darf die ESTV auf 
bestehende Grundlagen zurückgreifen (vorn E. 4.1.4) und es kann von 
der ESTV nicht verlangt werden, dass sie eigene, aufwändige Grund-
stückschätzungen durchführt,  wenn bereits  bestehende Schätzungen 
existieren.  Die  Gebäudeversicherungssumme  weckt  aber  Bedenken, 
weil sie eine reine Schätzung aufgrund von Erfahrungswerten ist und 
zudem kantonal allenfalls unterschiedlich festgelegt wird. Den Anlage-
kosten  ist  deswegen  tendenziell  Vorrang zu  geben. Nur  wenn  diese 
aus einem rechtserheblichen Grund im konkreten Fall nicht als geeig-
net anzusehen sind, sollte der Gebäudeversicherungswert herangezo-
gen werden. So oder so muss im Übrigen dem Steuerpflichtigen immer 
der Nachweis offen bleiben, dass die gewählte Schätzungsgrundlage 
bzw. das daraus resultierende Ergebnis seinem Fall nicht gerecht wird 
(vorn E. 4.1.4, 4.1.6).

4.5 Vorliegend lagen die Anlagekosten gemäss Buchhaltung beträcht-
lich unter den Gebäudeversicherungswerten (oben E. 4.2). Der ESTV 
ist darin zuzustimmen, dass die Beschwerdeführerin diese Diskrepanz 
nicht genügend zu erklären vermochte. Insbesondere ist, trotz der Be-
hauptung der Beschwerdeführerin, sie habe die Arbeiten zu marktkon-
formen  Preisen  bezogen,  nicht  auszuschliessen,  dass  die  von  den 
Gesellschaftern erbrachten Bauleistungen nicht  zu Marktpreisen ver-
rechnet wurden. Weiter vermag die Beschwerdeführerin insbesondere 
nicht  nachvollziehbar  zu  erläutern,  weswegen  die  Gebäudeversiche-
rungswerte  zu  hoch  ausgefallen  sein  sollen.  Sie  stellt  deren  Höhe 
grundsätzlich gar nicht in Frage; sie macht einzig geltend, die Arbeits-
vergebungen  seien  in  eine  Phase  sinkender  Preise  im  Baugewerbe 

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gefallen,  wodurch  sie  die  Leistungen  günstig  einkaufen konnte,  und 
diese negative Preisentwicklung werde durch den "langfristig orientier-
ten"  Gebäudeversicherungswert  offenbar  nicht  reflektiert. Dies dringt 
insofern nicht durch, als der Gebäudeversicherungswert den Wieder-
beschaffungswert  bei  Fertigstellung  der  Baute  und  zu  in  diesem 
Moment auf dem Markt zu bezahlenden Drittpreisen darstellen sollte 
(E. 4.4.2). Dass dies vorliegend nicht der Fall  ist,  vermochte die Be-
schwerdeführerin nicht darzutun. Nachdem begründete Zweifel beste-
hen, ob die Anlagekosten gemäss Buchhaltung zu einem sachgerech-
ten  Ersatzwert  führen  würden,  ist  das  Heranziehen  des  Gebäude-
versicherungswerts nicht zu beanstanden (hierzu vorn E. 4.4.2 ff.).

Auf die Abnahme der angebotenen Beweismittel wie Zeugenbefragun-
gen und Gutachten kann verzichtet werden, da in antizipierter Beweis-
würdigung  angenommen  werden  kann,  dass  sie  nichts  am 
vorstehenden Ergebnis zu ändern vermöchten (hierzu statt vieler: BGE 
131 I 153 E. 3; 124 I 208 E. 4a; 122 II 464 E. 4a, je mit Hinweisen; 
Urteil des Bundesgerichts 2C_115/2007 vom 11. Februar 2008 E. 2.2).

4.6 Die weitere Berechnung der Eigenverbrauchssteuer wird von der 
Beschwerdeführerin nicht explizit beanstandet, so insbesondere, dass 
zum Schatzungswert gemäss der Praxis zur MWSTV (E. 4.1.2) weitere 
Posten, namentlich Kosten für Abbrucharbeiten, Umgebungsarbeiten, 
Bauzinsen und Gebühren im Zusammenhang mit  dem Erstellen des 
Bauwerks hinzugezählt wurden (vgl. Anhang zur EA, act. 4). Die neue 
Praxis  der  ESTV zum MWSTG enthält  nun aber  eine  neue Berech-
nungsweise, indem verschiedene Aufwendungen (namentlich etwa die 
Bauzinsen und verschiedene Gebühren) nicht mehr zu den Anlagekos-
ten  bzw. zum Gebäudeversicherungswert  hinzugezählt  werden  (Bro-
schüre "Praxisänderungen ab 1. Januar 2005" Ziff. 2.2.2; ebenso SB 
Eigenverbrauch 2008 Ziff. 7.3.5.2). Das Bundesverwaltungsgericht hat 
diese neue, sich zu Gunsten der Steuerpflichtigen auswirkende Praxis 
bereits  rückwirkend auf einen der MWSTV unterstehenden Fall ange-
wendet (Urteil des BVGer A-1370/2006 vom 8. Juli 2008 E. 3.2.2). Dies 
kann auch vorliegend geschehen. Eine Stellungnahme der ESTV ein-
zuholen  ist  nicht  erforderlich,  da  die  ESTV  im  zitierten  Fall  bereits 
kundgetan hat, eine solche Rückwirkung sei ihrer Ansicht nach mög-
lich. Betreffend  die  Berechnung  der  Eigenverbrauchssteuer  auf  dem 
Bau  auf  Parzelle  Nr. 6...  ist  die  Beschwerde  entsprechend  teilweise 
gutzuheissen und die Sache zur neuen Berechnung unter Berücksich-
tigung der genannten neuen Praxis zurückzuweisen.

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5.
Die Beschwerde ist  demnach betreffend die Aufrechnung der Eigen-
verbrauchssteuer  auf  dem  Bau  auf  Parzelle  Nr.  2...  gutzuheissen 
(E. 3.3).  Betreffend  die  Eigenverbrauchsbesteuerung  auf  Parzelle 
Nr. 6... wird die Beschwerde teilweise (in Bezug auf die Bemessung, E. 
4.6)  gutgeheissen,  ansonsten  aber  abgewiesen.  Die  Sache  ist  zur 
Neuberechnung  der  noch  geschuldeten  Steuer  und  zu  neuem  Ent-
scheid an die ESTV zurückzuweisen. 

Angesichts  der  teilweisen Gutheissung werden die Verfahrenskosten 
von  Fr. 4'000.--  der  Beschwerdeführerin  im reduzierten  Umfang  von 
Fr. 2'000.-- auferlegt (Art. 63 Abs. 1 VwVG). Die ESTV hat zudem der 
teilweise  obsiegenden  und  vertretenen  Beschwerdeführerin  eine 
reduzierte  Parteientschädigung  zu  entrichten  (Art.  64  Abs.  1  und  2 
VwVG). Diese wird in  Anwendung von Art. 14  des Reglements  vom 
21. Februar  2008  über  die  Kosten  und  Entschädigungen  vor  dem 
Bundesverwaltungsgericht (VGKE, SR 173.320.2) auf Fr. 3'000.-- (inkl. 
Auslagen und Mehrwertsteuer) festgesetzt. 

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:

1.
Die Beschwerde wird im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen 
und die Sache zur Neuberechnung der noch geschuldeten Steuer und 
zur  Fällung  eines  neuen  Einspracheentscheids  an  die  ESTV 
zurückgewiesen.

2.
Die Verfahrenskosten werden in  reduziertem Umfang von Fr. 2'000.--
der  Beschwerdeführerin  auferlegt.  Sie  werden  mit  dem  geleisteten 
Kostenvorschuss  von  Fr. 4'000.--  verrechnet.  Der  Überschuss  von 
Fr. 2'000.-- wird der Beschwerdeführerin nach Eintritt  der Rechtskraft 
zurückerstattet.

3.
Die ESTV hat der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von 
Fr. 3'000.-- zu entrichten.

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4.
Dieses Urteil geht an: 

- die Beschwerdeführerin (Gerichtsurkunde)
- die Vorinstanz (Ref-Nr. ESTV ...; Gerichtsurkunde)

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin:

Michael Beusch Sonja Bossart

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Entscheid kann innert  30 Tagen nach Eröffnung beim 
Bundesgericht,  1000  Lausanne  14,  Beschwerde  in  öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG, SR 173.110]). 
Die  Rechtsschrift  ist  in  einer  Amtssprache  abzufassen  und  hat  die 
Begehren,  deren  Begründung  mit  Angabe  der  Beweismittel  und  die 
Unterschrift  zu  enthalten.  Der  angefochtene  Entscheid  und  die 
Beweismittel  sind,  soweit  sie  die  beschwerdeführende  Partei  in 
Händen hat, beizulegen (vgl. Art. 42 BGG).

Versand:

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