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**Case Identifier:** 4e2c43b0-3295-58fd-8004-1979706995a0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-11-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 10.11.2010 ST.2010.194
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_ST-2010-194_2010-11-10.pdf

## Full Text

STEUERREKURSKOMMISSION I 
 DES KANTONS ZÜRICH 
 
 

 
1 ST.2010.194 
1 DB.2010.140 
 
 
 

Entscheid 
 
 

10. November 2010 
 
 
 

Mitwirkend: 

Vizepräsident Michael Ochsner, Mitglied Anton Tobler, Ersatzmitglied Marcus Thalmann 
und Sekretärin Nadja Obreschkow 
 
 
 

In Sachen 
 
 
A,   
 
 Rekurrentin/ 
 Beschwerdeführerin,  
vertreten durch Hans-Peter Bruderer,  
Steuerberatung,  
Niederwiesstrasse 16, 8832 Wollerau,  

 
 

gegen 
 
 
1. Staa t  Zür ich ,   
 Rekursgegner,  
2. Schw e ize r ische  E idgenossenscha f t ,   
 Beschwerdegegnerin,  
vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Konsum,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

 
 
 

betreffend 

Einschätzung für die Steuerperiode 1.1. - 31.12.2007 und  
Direkte Bundessteuer für die Steuerperiode 1.1. - 31.12.2007 

 
 

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hat sich ergeben: 
 

 

 A. Die A (nachfolgend die Pflichtige) betreibt die Fabrikation und den Vertrieb von 

Waren im gehobenen Preissegment und war Mieterin eines Ladenlokals an der strasse, 

d.h. in zentraler Lage, in C. Sie stand im Eigentum ihrer Geschäftsführerin D. Die E, in F, 

war an diesen Verkaufsräumlichkeiten interessiert. Die Vermieterin der Räumlichkeiten, die 

G, in C, erklärte sich zum Abschluss eines neuen Mietvertrags bereit unter der Vorausset-

zung, dass die Pflichtige von ihrem Vertrag zurücktrete. Zu diesem Zweck kamen die E und 

D 2007 überein, dass diese die Pflichtige zu einem Preis von Fr. 4'410'000.- an die E ver-

kauft. Anschliessend, aber noch am gleichen Tag, unterzeichnete die Pflichtige eine Ver-

einbarung über die Aufhebung des Mietvertrags mit der Vermieterin per Mitte 2008 und 

schloss zusätzlich einen Untermietevertrag mit der E ab für die erste Jahreshälfte 2008 für 

einen Mietzins von Fr. 40'000.- pro Monat. Ebenfalls 2007 verkaufte die E die Pflichtige zu 

einem Preis von Fr. 400'000.- an H. Mitte 2008 übernahm die E die Verkaufsräumlichkeiten 

gestützt auf einen eigenen Mietvertrag.  

 

 Für die Steuerperiode 1.1. - 31.12.2007 deklarierte die Pflichtige einen Verlust von 

Fr. 554'169.- und ein Eigenkapital von Fr. 971'725.-. Das kantonale Steueramt verlangte mit 

Auflage vom 12. Oktober 2009 von der Pflichtigen eine Begründung mit substanziiertem 

Nachweis, weshalb ihr im Zusammenhang mit der Auflösung des Mietvertrags mit der G 

keine Entschädigung im Umfang von Fr. 4 Mio. zustehen soll. Die Pflichtige antwortete dar-

auf, dass keine Veranlassung für ein solches so genanntes "Schlüsselgeld" bestanden ha-

be. Am 3. Dezember 2009 wurde ein steueramtlicher Revisionsbericht in Bezug auf die 

Einschätzungen 1.1. - 31.12.2006 und 2007 erstattet. Gestützt darauf rechnete der Steuer-

kommissär im Entscheid bzw. Hinweis vom 16. März 2010 – neben einer im Folgenden 

nicht mehr streitigen Position – eine Entschädigungszahlung für die vorzeitige Mietver-

tragsauflösung (Gewinnvorwegnahme "Schlüsselgeld") von Fr. 4'010'000.- auf und gelang-

te zu einer Einschätzung mit einem steuerbaren Reingewinn von je Fr. 2'419'900.- (Staats- 

und Gemeindesteuern sowie direkte Bundessteuer) bzw. steuerbaren Eigenkapital von 

Fr. 971'000.- (Staats- und Gemeindesteuern) bzw. Eigenkapital von Fr. 971'725.- (direkte 

Bundessteuer). Die Schlussrechnung/Veranlagungsverfügung für die direkte Bundessteuer 

wurde am 29. März 2010 versandt.  

 

 

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 B. Mit Einsprachen vom 16. April 2010 beantragte die Pflichtige, sie je mit einem 

steuerbaren Reingewinn von Fr. 0.- und einem steuerbaren Kapital/Eigenkapital von 

Fr. 971'000.- einzuschätzen. Das kantonale Steueramt habe den Nachweis für die behaup-

tete Gewinnvorwegnahme nicht erbracht.  

 

 Das kantonale Steueramt wies die Einsprachen am 28. Mai 2010 ab.  

 

 

 C. Hiergegen erhob die Pflichtige am 29. Juni 2010 Rekurs bzw. Beschwerde, un-

ter Wiederholung der Einspracheanträge. Sie habe sich aufgrund der näher dargelegten 

konkreten Umstände nicht auf einen langfristigen Mietvertrag berufen können. Es sei daher 

wirklichkeitsfremd, anzunehmen, dass die Mietinteressentin ihr hätte ein "Schlüsselgeld" 

bezahlen sollen. Vielmehr habe sie selber aus wirtschaftlichen Gründen ohnehin ein güns-

tigeres Ladenlokal gesucht. Der an die Alleinaktionärin bezahlte Kaufpreis für die Aktien der 

Pflichtigen könne deshalb keinesfalls als "Schlüsselgeld" an die Pflichtige umqualifiziert 

werden.  

 

 Das kantonale Steueramt schloss am 22. Juli 2010 auf Abweisung der Rechtsmit-

tel. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen. 

 

 

 

Die Rekurskommission zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Der steuerbare Reingewinn einer juristischen Person setzt sich gemäss Art. 58 

Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 (DBG) bzw. § 64 Abs. 1 des Steuer-

gesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zusammen aus dem Saldo der Erfolgsrechnung, unter 

Berücksichtigung des Saldovortrags des Vorjahres (lit. a bzw. Ziff. 1) und (unter anderem) 

den der Erfolgsrechnung nicht gutgeschriebenen Erträgen (lit. c bzw. Ziff. 3).  

 

 Zu den nicht gutgeschriebenen Erträgen gehören auch die Gewinnvorwegnahmen, 

welche einen Anwendungsfall der verdeckten Gewinnausschüttung darstellen. Auf eine 

verdeckte Gewinnausschüttung ist zu schliessen, wenn eine juristische Person, sich entrei-

chernd, ihren Gesellschaftern oder ihr sonst nahestehenden Personen, diese bereichernd, 

bewusst geldwerte Vorteile zuwendet, die sie unbeteiligten Dritten nicht einräumen würde 

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(RB 1985 Nr. 42 = StE 1985 B 72.13.22 Nr. 4). Nach ihrer buchmässigen Erscheinung las-

sen sich zwei Hauptformen verdeckter Gewinnausschüttungen unterscheiden: Die verdeck-

te Gewinnausschüttung im engern Sinn kennzeichnet sich dadurch, dass die Gesellschaft 

übersetzte Gewinnungs- oder Anschaffungskosten aufwendet, was zu einer überhöhten 

Belastung eines Erfolgs- oder eines Bestandeskontos führt. Bei der Gewinnvorwegnahme 

liegt die Vorteilszuwendung darin, dass die Gesellschaft auf Gewinn, d.h. auf ein markt-

mässiges Entgelt für die von ihr erbrachten Leistungen oder veräusserten Aktiven zu Guns-

ten des Aktionärs oder einer ihm nahestehenden Person verzichtet (Markus Reich, Ver-

deckte Vorteilszuwendungen zwischen verbundenen Unternehmern, ASA 54, 613 ff.).  

 

 Solche Ertragsverzichte liegen vor, wenn die Gesellschaft auf ihr zustehende Ein-

nahmen ganz oder teilweise verzichtet und die entsprechenden Erträge direkt dem Aktionär 

oder diesem nahestehenden Personen zufliessen bzw. wenn diese nicht jene Gegenleis-

tung erbringen, welche die Gesellschaft von einem unbeteiligten Dritten fordern würde 

(BGr, 19. November 2003, 2A.263/2003 Erw. 2.2; BGr, 23. Juli 2003, 2A.602/2002 Erw. 2 

und BGr, 22. Mai 2003, 2A.590/2002 Erw. 2, je mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Bei 

diesem Drittvergleich (so genannter Grundsatz des "dealing at arm's length") wird bei Ver-

mögensgegenständen auf den Verkehrswert und bei Dienstleistungen auf deren Marktwert 

abgestellt. Ein Ertragsverzicht liegt beispielsweise vor, wenn die Mietzinsen für eine der 

Kapitalgesellschaft gehörende Liegenschaft auf ein dem Aktionär zustehendes Konto ein-

bezahlt und in der Kapitalgesellschaft nicht verbucht werden, bei Rückvergütungen oder 

Verzicht auf Provisionseinkünfte zu Gunsten des Aktionärs (Peter Locher, Kommentar zum 

DBG, II. Teil, 2004, Art. 58 N 136; Brülisauer/Poltera, in: Kommentar zum Schweizerischen 

Steuerrecht, Band I/2 a, 2. A., 2008, Art. 58 N 163 ff. DBG).  

 

 Die Steuerbehörde trägt die Beweislast für steuerbegründende und -erhöhende 

und die steuerpflichtige Person für steueraufhebende oder -mindernde Tatsachen 

(BGE 121 II 257 Erw. 4 c/aa; VGr, 14. Juli 1999 = StE 1999 B 72.14.2 Nr. 23; Martin Zwei-

fel, Die Sachverhaltsermittlung im Steuerveranlagungsverfahren, 1989, S. 111 f., auch zum 

Folgenden). Ist streitig, ob einer Leistung der steuerpflichtigen Aktiengesellschaft überhaupt 

eine Gegenleistung des Aktionärs gegenüberstehe, tragen die Steuerbehörden die Beweis-

last für die Leistung, die Gesellschaft die Beweislast für das Vorhandensein einer solchen 

Gegenleistung. Ist umstritten, ob zwischen den gegenseitigen Leistungen ein offensichtli-

ches Missverhältnis bestehe und ob deshalb auf eine verdeckte Gewinnausschüttung ge-

schlossen werden müsse, hat die Steuerbehörde aufgrund ihrer Untersuchungen den steu-

erbegründenden Umstand des offensichtlichen Missverhältnisses zwischen Leistung und 

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Gegenleistung aufzuzeigen, mithin darzutun, dass eine Leistung der Gesellschaft ganz 

oder teilweise nicht geschäftsmässig begründet sein kann (vgl. StE 1990 B 24.4. Nr. 25). 

Handelt es sich bei der verdeckten Gewinnausschüttung um eine Gewinnvorwegnahme, 

indem die Gesellschaft für gegenüber den Anteilseignern erbrachte Leistungen auf ein 

marktmässiges Entgelt verzichtet, ist die Höhe dieses Entgelts nach pflichtgemässem Er-

messen zu schätzen, wenn die Gesellschaft bei dessen Ermittlung trotz Auflage und Mah-

nung nicht gehörig mitwirkt bzw. der Sachverhalt trotz durchgeführter Untersuchung unge-

wiss bleibt.  

 

 

 2. Die Vorinstanz erkennt vorliegend die Gewinnvorwegnahme darin, dass die 

Pflichtige mit der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrags einverstanden war, ohne hierfür 

eine Entschädigung zu erhalten. In der Geschäftswelt sei es üblich, dass ein Mietinteres-

sent einen Mieter für dessen Aufgabe eines Mietobjekts an begehrter Lage entschädige.  

 

 a) Nicht streitig ist, dass die E allein an den Geschäftsräumen der Pflichtigen inte-

ressiert und bereit war, hierfür eine erhebliche Summe zu bezahlen. Weiter kann vorausge-

setzt werden, dass die Vermieterin den Mieterwechsel wegen des höheren Mietzinses be-

grüsste, und dass die Mietnachfolge zwischen der E und der Vermieterin bereits im Vorfeld 

vertraglich abgesichert war. In dieser Situation wäre es der E an sich freigestanden, gegen 

Entrichtung einer Entschädigung, dem so genannten Schlüsselgeld, an die Pflichtige in 

deren Mietvertrag einzutreten und diesen mit der Vermieterin neu auszuhandeln; diesfalls 

wäre das Schlüsselgeld klarerweise der Pflichtigen zugestanden und hätte von ihr als Er-

trag versteuert werden müssen. Die Parteien haben indessen nicht diesen Weg gewählt, 

sondern sind so vorgegangen, dass die E die Pflichtige erwarb, darauf der Mietvertrag ein-

vernehmlich aufgelöst und die Pflichtige anschliessend an einen Dritten verkauft wurde.  

 

 Formell betrachtet handelt es sich beim Erlös aus dem Verkauf der Pflichtigen um 

einen privaten Kapitalgewinn der Alleinaktionärin. Daran ändert nichts, dass die Werthaltig-

keit des Verkaufsobjekts in hohem Mass durch den Mietvertrag bedingt war, noch dass 

auch ein anderes Vorgehen möglich gewesen wäre, welches zu einer Steuerbarkeit der 

Leistung geführt hätte. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn die Pflichtige über rechtliche 

Ansprüche, vor allem aus dem Mietvertrag, verfügte, welche sie bei diesem Vorgehen ent-

schädigungslos aufgab, was unter unbeteiligten Dritten nicht möglich gewesen wäre. Es ist 

deshalb die Mietsituation der Pflichtigen im Zeitpunkt der massgebenden Handlungen zu 

analysieren.  

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 b) Der Mietvertrag zwischen der Pflichtigen und der damaligen AG I (heute: G) ist 

1990 abgeschlossen worden und ersetzte einen früheren Mietvertrag zwischen denselben 

Parteien. Zu dieser Zeit war die J die Muttergesellschaft der Pflichtigen; 1995 haben die 

beiden Gesellschaften fusioniert. Aus dem Mietvertrag geht hervor:  

 

 "2.2. Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 15 Jahren fest abgeschlossen und 

endet frühestens am 31. März 2005. Falls der Mietvertrag nicht mindestens zwölf Monate 

vor Ablauf der festen Mietdauer gekündigt wird, so verlängert er sich jeweils auf unbe-

stimmte Dauer bei einjähriger Kündigungsfrist.  

 

 2.3. Die Vermieterin kann den Mietvertrag nach Einhaltung einer ergebnislosen 

Mahnfrist von 60 Tagen – andere gesetzliche Bestimmungen vorbehalten – mit sofortiger 

Wirkung insbesondere dann auflösen, wenn  

a) die Mieterin mit der Bezahlung der fälligen Mietrate bzw. Nebenkostenpauschale 

im Rückstand ist;  

b) die Mieterin den Mietgegenstand vertragswidrig zur unbefugten Nutzung über-

lässt oder selbst vertragswidrig nutzt; 

c) über die Mieterin der Konkurs oder ein Nachlassverfahren eröffnet wird; 

d) die Mieterin ein gerichtliches Nachlassverfahren eingeht.  

 

(…) 

 

 18.3. Eine massgebende Veränderung im Aktienbesitz an der J und/oder an der A 

ist der Vermieterin mitzuteilen. In einem solchen Fall ist die Vermieterin berechtigt, den Ver-

trag unbeachtet obiger Ziff. 3 (sic!) auf das nächste Kündigungsziel zu kündigen, es sei 

denn, Fräulein D, bzw. im Falle ihres Ablebens deren Erben, als heutige Alleinaktionärin 

der J, welche wiederum die A zu 100% hält, könne a) für die Veräusserung der Aktien wich-

tige Gründe geltend machen (Krankheit, Alter, Nachfolge innerhalb der Familie, Erbgang, 

etc.) und b) es bestehe trotz der Veränderung im Aktienbesitz wenigstens gleiche Gewähr 

für die Erfüllung der vertraglichen Pflichten. Wird der Mietvertrag aufgrund der vorstehen-

den Bestimmungen gekündigt, so ist die A als Mieterin berechtigt, den Abschluss eines 

neuen Mietvertrags zu verlangen, der den veränderten Aktionärs- und Risikoverhältnissen 

Rechnung trägt, im übrigen ungefähr dem heutigen Mietvertrag wirtschaftlich gleichkommt, 

alles unter der Voraussetzung, dass solches der Vermieterin billigerweise zugemutet wer-

den kann." 

 

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 Am 17. September 1997 schlossen die Vertragsparteien einen Zusatz III zum 

Mietvertrag, welcher integrierender Bestandteil des Hauptmietvertrags sowie der – hier 

nicht interessierenden – Zusätze I und II darstellt, und per 31. März 1997 in Kraft trat. Die-

ser sah vor:  

 

 "2. In Ergänzung von Ziff. 2.2 des Hauptmietvertrages wird der Mietvertrag um fünf 

Jahre ab dem 31. März 2005 fest verlängert. Er endet somit frühestens am 31. März 2010. 

Nach Beendigung der festen Vertragsdauer am 31. März 2010 ist die Mieterin berechtigt, 

die bis dann innegehabten Räumlichkeiten für weitere fünf Jahre anzumieten zu Bedingun-

gen, die dannzumal innerhalb eines marktgerechten Rahmens neu festzulegen sind. Will 

die Mieterin von ihrem Recht auf Vertragserneuerung Gebrauch machen, hat sie dies der 

Vermieterin mindestens zwölf Monate vor Ablauf des Mietvertrags, d.h. bis spätestens 

31. März 2009 schriftlich mitzuteilen. Die Parteien werden gegebenenfalls alsdann Ver-

handlungen über die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufnehmen und so fördern, dass 

sechs Monate vor Vertragsablauf eine Entscheidung hierüber getroffen ist. Dies gilt jedoch 

nur, solange Frau D die aktive und/oder leitende Geschäftstätigkeit in den Mieträumen aus-

übt. Bei Hinfall derselben gilt auch die feste Vertragsdauer als per sofort erloschen und es 

gelten bezüglich Mietdauer und Kündigung die allgemeinen Vertragsbestimmungen." 

 

 

 3. Im Folgenden ist zu unterscheiden zwischen der Herbeiführung der vorzeitigen 

Kündbarkeit des Mietvertrags an sich einerseits und der effektiven Abwicklung der Ver-

tragsauflösung (Erwägung 4.) andrerseits.  

 

 a) Vor dem Verkauf der Pflichtigen im Jahr 2007 befand sich diese gemäss Ziff. 2 

von Zusatz III in einem ungekündigten Mietverhältnis mit einer festen Mietdauer bis 31. 

März 2010 und einer Option zur Verlängerung um weitere fünf Jahre, unter Anpassung des 

Mietzinses. Eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags war demnach – abgesehen von den 

Fällen gemäss Ziff. 2.3 des Hauptmietvertrags – nur im Einverständnis mit der Pflichtigen 

möglich. Die Unkündbarkeit entfiel indessen unter der Voraussetzung, dass D die aktive 

und/oder leitende Geschäftstätigkeit in den Mieträumen nicht mehr ausübt. Ziff. 2 von Zu-

satz III verweist in diesem Fall auf die Regelung der Kündigung in den allgemeinen Be-

stimmungen. Damit gilt Ziff. 2 des Hauptmietvertrags, welche vorschreibt, dass eine Kündi-

gung jederzeit ausgesprochen werden kann, und zwar unter Beachtung einer einjährigen 

Kündigungsfrist.  

 

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 Der Verkauf der Pflichtigen durch D ist als Kündigungsfall gemäss Ziff. 2 des Zu-

satzes III zu betrachten. Zwar war D auch nach dem Verkauf weiterhin als Mitglied des 

Verwaltungsrats der Pflichtigen mit Einzelunterschrift im Handelsregister eingetragen. In-

dessen ist gemäss den Akten zu schliessen, dass sie sich mit dem Verkauf von der Ge-

schäftstätigkeit zurückziehen wollte und die Beibehaltung der Geschäftsleitung lediglich 

formal war. Die 194X geborene D war im Zeitpunkt des Verkaufs nämlich bereits über 60 

Jahre alt und krankheitshalber nicht mehr arbeitsfähig (Revisionsbericht S. 4 und 5). Schon 

bald nach den einschlägigen Vertragsabschlüssen Ende 2007 ist D verstorben (Revisions-

bericht, S. 2), kurz nach dem Tod von D wurde der neue Eigentümer H als Verwaltungsrat 

im Handelsregister eingetragen. Zudem waren die bereits Ende November getroffenen 

Vereinbarungen Ergebnis von vorangehenden Verhandlungen zwischen den Parteien, in 

denen sie sich über das Vorgehen nach dem Verkauf geeinigt hatten, und war sich die 

neue Eigentümerin der Pflichtigen mit der Vermieterin über die Mietnachfolge einig. Bei 

einer gesamthaften Beurteilung der Verhandlungspositionen zu diesem Zeitpunkt ist des-

halb zu schliessen, dass beim Verkauf der Pflichtigen im Jahr 2007 der Mietvertrag kündbar 

geworden war. Dieser hätte demnach unter Beachtung der einjährigen Frist frühestens im 

Laufe des Jahres 2008 gekündigt werden können. Die Pflichtige hatte keinerlei Möglichkei-

ten, eine solche ordentliche Kündigung abzuwehren, noch hatte sie in Bezug auf die Aus-

wahl der Nachmieterschaft irgendwelche Einflussmöglichkeiten, sondern stand dies im al-

leinigen Ermessen der Vermieterin.  

 

 b) Aus diesen Vorgängen sind keine rechtlichen Grundlagen für irgendwelche Ent-

schädigungsansprüche der Pflichtigen ersichtlich:  

 

 Die Kündbarkeit des Mietvertrags war gemäss Ziff. 2 des Zusatzes III allein von 

der Ausübung der aktiven bzw. leitenden Geschäftstätigkeit von D abhängig. Offenkundig 

sollten bei einer Geschäftsaufgabe von D, etwa aus Altersgründen, beide Mietvertragspar-

teien nicht mehr länger an die feste Mietdauer gebunden sein. Damit enthält der Vertrag ein 

personalisiertes Element, indem die Weiterführung des Mietverhältnisses letztlich vom Wil-

len von D als Privatperson abhing. Entschädigungsansprüche der Pflichtigen konnten in 

dieser Situation nur dann entstehen, wenn sie von D verlangen durfte, dass diese die Ge-

schäftsleitung wegen der negativen Folgen für die Pflichtige nicht oder nur unter Abgeltung 

der Nachteile aufgab.  

 

 Eine rechtliche Grundlage dafür lässt sich indessen nicht finden. Irgendwelche 

vertragliche Abmachungen, worin D sich gegenüber der Pflichtigen gebunden hätte, den 

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Mietvertrag unkündbar zu belassen, liegen nicht vor und werden von der Vorinstanz auch 

nicht geltend gemacht. Auch auf die aktienrechtliche Sorgfalts- und Treuepflicht (Marginalie 

zu Art. 717 OR) lässt sich keine Entschädigungspflicht abstützen. Diese verpflichtet die 

Mitglieder des Verwaltungsrats sowie Dritte, die mit der Geschäftsführung befasst sind, ihre 

Aufgaben mit aller Sorgfalt zu erfüllen und die Interessen der Gesellschaft in guten Treuen 

zu wahren. Die Pflicht, die Gesellschaftsinteressen zu wahren, gilt auch für den als Verwal-

tungsrat tätigen Einmannaktionär. Auch er hat die selbstständigen Interessen der Gesell-

schaft zu achten und insbesondere dazu Sorge zu tragen, dass ihr Vermögen erhalten 

bleibt (Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, Schweizerisches Aktienrecht, 1996, § 28 N 30). 

Immerhin lässt die Wahrung der Gesellschaftsinteressen einen weiten Ermessensbereich 

zu, und im so abgesteckten Rahmen darf das Verwaltungsratsmitglied durchaus bestimmte 

Interessen wahrnehmen. Die Treuepflicht kann aber nicht so weit gehen, dass es der Al-

leinaktionärin und Geschäftsführerin im vorliegenden Fall nicht mehr frei gestanden wäre, 

ihre Stellung bei der Pflichtigen aufzugeben, nur um den Eintritt der Kündbarkeit des Miet-

vertrags zu verhindern, zumal sie aufgrund ihres Alters und ihres Gesundheitszustands 

gute Gründe für ihren Entscheid anführen konnte, und dieser Fall der Beendigung im Miet-

vertrag (Ziff. 18.3) ja ausdrücklich vorgesehen war. Ganz allgemein kann jedenfalls die 

Treuepflicht nicht beinhalten, dass eine Gesellschaft gegenüber ihrer Eigentümerschaft 

einen Anspruch darauf erheben kann, nicht liquidiert oder verkauft zu werden. Daran ändert 

nichts, dass sich der E dadurch die Möglichkeit eröffnete, an die Geschäftsräume der 

Pflichtigen an bester Lage heranzukommen, und dies im Kaufpreis für die Pflichtige seinen 

Ausdruck fand. Wenn D aufgrund der konkreten Gestaltung des Mietvertrags die Gelegen-

heit erwuchs, ihre Rücktrittserklärung zusätzlich mit einem höheren Verkaufspreis für die 

Pflichtige "vergolden" zu lassen, so hat Letztere diese Entscheidung ihrer Alleinaktionärin 

hinzunehmen.  

 

 Fragen könnte man sich allerdings, ob nicht in der Ausgestaltung des Mietvertrags 

auf eine Weise, welche D eine derart starke Position einräumt, eine Bevorzugung liegt, 

welche einer unbeteiligten Drittperson nicht gewährt worden wäre. Dies wird indessen von 

der Vorinstanz weder substanziiert behauptet noch belegt. Die Motive der Vertragsparteien 

im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Jahr 1990 gehen auch aus den Akten nicht her-

vor; denkbar ist jedenfalls auch, dass die Pflichtige ohne D als Alleinaktionärin und Ge-

schäftsführerin gar nicht in den Genuss eines langfristig unkündbaren Mietvertrags ge-

kommen wäre. Für die Steuerrekurskommission besteht unter diesen Umständen keine 

Veranlassung, bereits in der Aufnahme der Klausel in den Mietvertrag einen Verstoss ge-

gen das Gebot des Drittvergleichs zu erkennen.  

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 c) Anzufügen ist, dass durchaus auch Fallkonstellationen denkbar sind, welche zu 

einer Zurechnung des Schlüsselgelds bei der Pflichtigen mit der Folge der Besteuerung als 

Ertrag führen. Dies wäre etwa der Fall, wenn die Pflichtige auch nach den Transaktionen im 

Jahr  2007 rechtlich oder wirtschaftlich weiterhin im Eigentum der bisherigen Alleineigentü-

merin bzw. ihrer Erben geblieben wäre und der neue Eigentümer lediglich treuhänderisch 

auftrat. Diesfalls hätte der Verkauf und "Rückkauf" der Pflichtigen am selben Tag – falls die 

Transaktionen überhaupt effektiv durchgeführt wurden – wohl keinem anderen Zweck ge-

dient als der steuerfreien Realisierung der Entschädigung für die Aufgabe des Mietvertrags. 

Das kantonale Steueramt macht indessen keine solchen Vorgänge geltend, und diese sind 

auch aus den Akten nicht ersichtlich. Zwar war der Käufer H zu dieser Zeit bei der Bera-

tungsgesellschaft tätig, welche die Nachmieterin vertrat, und hatte er auch schon steuer-

rechtliche Artikel veröffentlicht, sodass sein berufliches Interesse an einem Verkaufsbetrieb 

für die spzifischen Waren nicht unmittelbar einleuchtet. Für die Steuerrekurskommission 

sind der Name des Käufers und seine Berufstätigkeit allein indessen noch kein genügend 

starker Hinweis darauf, dass sich eine weitere Untersuchung in diese Richtung aufdrängt.  

 

 

 4. In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob aus der konkreten Abwicklung der Ver-

tragsauflösung entschädigungspflichtige Ansprüche der Pflichtigen erwuchsen.  

 

 a) Nach dem Gesagten hätte der Mietvertrag frühestens im Laufe des Jahres 2008 

gekündigt werden können. Effektiv aufgehoben wurde er indessen bereits früher im 

Jahr 2008; das Entgegenkommen der Pflichtigen gegenüber der E als ihrer neuen Eigen-

tümerin und Nachmieterin bestand demnach in einer Verkürzung der Mietdauer um mehre-

re Monate. Weiter schloss sie 2007 einen Untermietvertrag ab, gemäss welchem die E die 

Mieträumlichkeiten bereits früh im Jahr 2008 für einen monatlichen Zins von Fr. 40'000.- 

übernahm. Diese Verträge wurden gemäss unbestrittener Sachdarstellung alle am selben 

Tag, aber nach Abschluss des Kaufvertrags über die Aktien der Pflichtigen geschlossen, 

mithin zu einem Zeitpunkt, als die E bereits – für kurze Zeit – Eigentümerin der Pflichtigen 

war. Wie bereits festgehalten, ist die Pflichtige anschliessend, aber ebenfalls 2007 an einen 

Dritten weiterverkauft worden; im ersten Quartal 2008 übte sie ihre Geschäftstätigkeit nicht 

mehr an der strasse aus, sondern an der K in C, wo sie gemäss Handelsregister seit 2008 

auch ihren Sitz hat. In den Räumlichkeiten an der strasse ist ab Frühjahr 2008 die E tätig.  

 

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 Ein Verstoss gegen den Grundsatz des Drittvergleichs liegt unter diesen Umstän-

den dann vor, wenn der von der E bezahlte Mietzins für die Untermiete nicht marktgerecht 

war, sowie insoweit, als die Pflichtige auf einen allfälligen Gewinn aus der Weitervermie-

tung zwischen der Auflösung des Mietverhältnisses 2008 und dem ordentlichen Kündi-

gungsdatum später in demselben Jahr verzichtete. Weiter stellt sich die Frage, ob der E 

allein der Umstand, dass sie bereits im ersten anstatt erst im dritten Quartal 2008 in das 

Geschäftslokal an der strasse einziehen konnte, eine zusätzliche Entschädigung wert war.  

 

 b) Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz, wenn sie allein aus der Differenz zwi-

schen dem Kauf- und Verkaufspreis der Pflichtigen, somit Fr. 4'010'000.-, einen Anspruch 

der Pflichtigen auf Entschädigung begründet und auch der Höhe nach bestimmt. Die kon-

krete Abwicklung der Mietvertragsauflösung bedurfte nach dem Kauf der Pflichtigen durch 

die E nicht mehr der Mitwirkung von D als Aktionärin. Es ist deshalb nicht einzusehen, 

weshalb die E dieser eine Abgeltung dafür hätte zukommen lassen sollen. Zwischen der 

Zahlung an D und allfälligen Entschädigungsansprüchen der Pflichtigen für von ihr erbrach-

te Leistungen bei der Abwicklung der Mietvertragsauflösung kann daher kein direkter Zu-

sammenhang hergestellt werden. Massgebend ist einzig, welche Entschädigung die Pflich-

tige unter unabhängigen Dritten für ihr Entgegenkommen hätte verlangen können.  

 

 Die Miete der Pflichtigen für das Geschäft an der strasse betrug Fr. 337'300.- pro 

Jahr bzw. Fr. 28'108.- pro Monat (Revisionsbericht S. 6). Demnach erzielte sie aus der Un-

tervermietung mit Fr. 40'000.- pro Monat einen monatlichen Gewinn von Fr. 11'892.-, auf 

welchen sie mit der vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses verzichtete, ohne dass sie 

dafür eine Gegenleistung erhielt. Dabei ist unbestritten und kann als erstellt gelten, dass 

der Mietzins von Fr. 40'000.- pro Monat nicht über dem Marktzins lag und damit nicht indi-

rekt eine Abgeltung für die vorzeitige Aufgabe des Mietobjekts enthielt. Dies ergibt für 

knapp 5 Monate insgesamt einen entgangen Gewinn von Fr. 55'494.-. In diesem Umfang 

hält das Vorgehen der Parteien dem Drittvergleich nicht stand.  

 

 Offen ist zudem, ob nicht sogar ein höherer Mietzins als Fr. 40'000.- pro Monat 

erzielbar gewesen wäre. Nachdem die Pflichtige selbst einräumt, dass die Nachmieterin 

"einen dem Vernehmen nach exorbitanten" Mietzins bezahlt, und dass sie selber nie in der 

Lage gewesen wäre, eine Miete in der heute üblichen Höhe zu entrichten, liegen entspre-

chende Anhaltspunkte vor. Genaue Schlüsse sind aufgrund der Akten indessen nicht mög-

lich, da keine Vergleichszahlen über die marktüblichen Mietzinse (Quadratmeterpreise) 

2007 vorliegen. Immerhin ist erstellt, dass der bezahlte Mietzins von Fr. 337'300.- noch 

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immer dem ursprünglich vereinbarten Betreffnis entspricht (Ziff. 4 sowie Zusatz I und II zum 

Mietvertrag). Quantitativ am meisten ins Gewicht fallen dabei die Räume im Erdgeschoss 

von 71 m
2
 mit Fr. 2'300.- pro m

2
; gemäss einem bei den Akten liegenden Zeitungsartikel 

vom 29. März 2010 werden für solche Flächen mittlerweile Fr. 6'500.- bis Fr. 7'000.- pro m
2
 

bezahlt, was etwa eine Verdreifachung des von der Pflichtigen bezahlten Mietzinses bedeu-

ten würde. Wie weit dies aber auch bereits für 2007 gegolten hat, geht aus den Akten nicht 

hervor. Umgekehrt ist aber fraglich, ob die Pflichtige gegenüber einer Untermieterin über-

haupt in der Lage gewesen wäre, eine höhere Marktmiete durchzusetzen: Gemäss Ziff. 

18.1. des Hauptmietvertrags ist die Untermiete nämlich nur mit schriftlicher Zustimmung der 

Vermieterin gestattet. Es ist kaum anzunehmen, dass diese ihr Einverständnis zu einer 

Untermiete mit einem erheblich höheren Mietzins erteilt hätte ohne selbst einen Anteil da-

von zu fordern. Ob und unter welchen Bedingungen die Pflichtige die Zustimmung der 

Vermieterin zur Untermiete erhalten hat, ist im Übrigen nicht bekannt. Die Akten lassen 

demnach zur Frage des marktüblichen Mietzinses generell und des bei der Untervermie-

tung erzielbaren Mietzinses im konkreten Fall keine abschliessende Beurteilung zu.  

 

 Noch unklarer ist die Antwort auf die Frage, ob die E bereit gewesen wäre, darüber 

hinaus eine weitere Entschädigung für das Privileg zu bezahlen, ihr Geschäft an der stras-

se bereits am im ersten Quartal statt erst im November 2008 eröffnen zu können.  

 

 b) Der Umfang der unter unbeteiligten Dritten insgesamt geleisteten Entschädi-

gung kann aber ohnehin offen gelassen werden, da diese mit Sicherheit nie eine Höhe  

erreicht hätte, dass sie die Einschätzung der Pflichtigen für die Steuerperiode 1.1. - 

31.12.2007 zu beeinflussen vermöchte. Per 31. Dezember 2007 bestanden verrechenbare 

Vorjahresverluste von Fr. 1'045'889.- und im Geschäftsjahr 1.1. - 31.12.2007 kam ein er-

neuter Verlust von Fr. 544'169.- dazu. Diese Werte wurden in der steueramtlichen Revision 

jeweils bestätigt. Mitunter hätte die fragliche Entschädigung mehr als Fr. 1'590'058.- an 

kumulierten Verlusten übersteigen müssen, damit sie sich überhaupt auf die Einschätzung 

ausgewirkt hätte. Es kann ohne Weiteres ausgeschlossen werden, dass die E bereit gewe-

sen wäre, der Pflichtigen zusätzlich zu den bereits angefallenen Mietkosten der Untermiete 

von Fr. 200'000.- weitere Fr. 1'590'058.- zu bezahlen.  

 

 c) Hinzu kommt, dass es sich bei den entgangenen Mietzinsen aus der Unterver-

mietung um Zuflüsse handelt, welche dem Geschäftsjahr 1.1. - 31.12.2008 zuzuweisen und 

damit ohnehin nicht im Rahmen der Einschätzung für die Steuerperiode 1.1. - 31.12.2007 

steuerlich zu erfassen wären: 

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 In Lehre und Praxis besteht Einigkeit darüber, dass für die Gewinnermittlung einer 

Kapitalgesellschaft an die Jahresrechnung (Bilanz und Erfolgsrechnung) anzuknüpfen ist 

(so genanntes Massgeblichkeitsprinzip, vgl. dazu statt vieler Peter Locher, Kommentar zum 

DBG, I. Teil, 2001, Art. 18 N 174 sowie Art. 58 N 2, je mit Nachweisen). Erträge, welche 

zeitraumbezogen anfallen (z.B. Zinsen, Miete), sind auch entsprechend abzugrenzen und 

zu erfassen (Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, Band 1, 2009, S. 11; Markus 

Weidmann, Einkommensbegriff und Realisation, 1995, S. 156). Bei verdeckten Gewinnaus-

schüttungen durch Ertragsverzicht ist grundsätzlich davon auszugehen, dass diese dann 

zufliessen, wenn der fehlende Durchsetzungswille der Gesellschaft auf Einforderung der 

Leistung zum Ausdruck kommt. Dieser Zeitpunkt tritt in der Regel mit der Genehmigung der 

Bilanz oder Erfolgsrechnung ein, in der weder die zurückbehaltenen Einnahmen noch eine 

entsprechende Ersatzforderung enthalten sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar 

zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A, 2006, Art. 210 N 74; Weidmann, S. 179). 

Mithin wären die Forderungen auf die entgangenen Mietzinsen aus der Untervermietung 

sukzessive mit Überlassung des Mietobjekts entstanden und hätten damit auch erst in der 

Erfolgrechnung 1.1. - 31.12.2008 erfasst werden müssen und nicht vorher. Ob der Ertrags-

verzicht dann auch eine verdeckte Gewinnausschüttung zur Folge gehabt hat, ist anhand 

des genehmigten Jahresabschlusses 1.1. - 31.12.2008 abzuklären. Damit bildet diese Fra-

ge erst Gegenstand der Einschätzung für letztere Steuerperiode, und wäre eine steuerliche 

Erfassung in der hier streitigen Einschätzung 1.1. - 31.12.2007 noch verfrüht.  

 

 

 5. Gestützt auf diese Erwägungen ist der Rekurs bzw. die Beschwerde gutzuheis-

sen. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Rekursgegner bzw. der Beschwer-

degegnerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG und § 151 Abs. 1 StG).  

 

 Die Pflichtige hat keine Parteientschädigung verlangt, sodass ihr hinsichtlich des 

Rekursverfahrens eine solche versagt bleiben muss (vgl. RB 1968 Nr. 4). Für das Be-

schwerdeverfahren ist ihr jedoch gleichwohl eine angemessene Parteientschädigung zuzu-

sprechen, da sie darauf von Amts wegen Anspruch hat (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 

Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968). 

 

 

Demgemäss erkennt die Rekurskommission: 

 

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1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Die Rekurrentin wird für die Staats- und Gemeindesteu-

ern, Steuerperiode 1.1. - 31.12.2007, mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 0.- und 

einem steuerbaren Eigenkapital von Fr. 971'000.- (Kapitalsteuersatz 0,75‰) einge-

schätzt. 

 

2. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Beschwerdeführerin wird für die direkte Bun-

dessteuer, Steuerperiode 1.1. - 31.12.2007, mit einem steuerbaren Gewinn von Fr. 0.- 

veranlagt. 

 

[…]