# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 67ececa5-c7b1-584f-af0a-d2e6ef0bb58f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** LF250055-O2
**Docket/Reference:** LF250055-O2
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/LF250055-O2.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: LF250055-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. M. Stammbach so-

wie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi

Beschluss und Urteil vom 6. August 2025

in Sachen

1.

2.

3.

4.

A._____,

B._____,

...,

...,

Gesuchsgegner und Berufungskläger

gegen

C._____,

Gesuchsteller und Berufungsbeklagter

betreffend Ausweisung

Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren 

des Bezirksgerichtes Uster vom 30. April 2025 (ER240059)

- 2 -

Erwägungen:

1.

Sachverhalt und Prozessgeschichte

1.1 Der Gesuchsteller und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) 

schloss mit den Gesuchsgegnern 1 bis 4 am 20. und 24. April 2023 einen Mietver-

trag für die 4.5-Zimmerwohnung inkl. Kellerabteil und zwei Garagenparkplätze an 

der D._____-strasse 1, E._____ [Ortschaft] mit Mietbeginn am 1. Mai 2023 ab 

(vgl. act. 8/1 S. 3 i.V.m. act. 8/2/1).

Mit Schreiben vom 31. Juli 2024 (act. 8/2/2) forderte der Berufungsbeklagte 

die Gesuchsgegner 1 bis 4 dazu auf, die ausstehenden Mietzinsen der Monate 

März bis August 2024 innert 30 Tagen zu begleichen; gleichzeitig drohte der Be-

rufungsbeklagte bei Nichtbezahlung die ausserordentliche Kündigung im Sinne 

von Art. 257d OR (sog. Kündigung wegen Zahlungsrückstand oder Zahlungsver-

zugskündigung) an (a.a.O.). Dieses Schreiben wurde den Gesuchsgegenern 1 

und 2 (nachfolgend: Berufungskläger) am 2. August 2024 zugestellt (vgl. 

act. 8/2/3). Am 8. Oktober 2024 erfolgte die Kündigung per 30. November 2024 

mit amtlichem Formular (vgl. act. 8/20/1 und 8/20/2).

Seit Mietbeginn waren einzig die Berufungskläger im Mietobjekt wohnhaft 

und die Gesuchsgegner 3 und 4 waren lediglich zur Sicherstellung der Bezahlung 

des Mietzinses durch die Berufungskläger in den Vertrag aufgenommen worden. 

Dies ist unbestritten (vgl. act. 7 E. 5.1.9; s.a. act. 2).

1.2 Mit Eingabe vom 16. Dezember 2024 (act. 8/1 und 8/2/1-6) stellte der Beru-

fungsbeklagte ein Ausweisungsbegehren beim Einzelgericht im summarischen 

Verfahren des Bezirksgerichts Uster (nachfolgend: Vorinstanz) in Bezug auf die 

4.5 Zimmerwohnung inkl. Kellerabteil und zwei Garagenparkplätze an der 

D._____-strasse 1, E._____. Während die Gesuchsgegner 3 und 4 zum Auswei-

sungsgesuch innert Frist nicht Stellung nahmen, reichten die Berufungskläger 

dazu mit Eingaben vom 3. Februar 2025 (act. 8/10 und 8/11/1-19) und vom 

30. März 2025 (act. 8/16 und 8/17/A-E) Stellungnahmen ein (vgl. zur gesamten 

Prozessgeschichte act. 7 E. 1).

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1.3 Mit Verfügung vom 6. Januar 2025 (act. 8/3) sistierte die Schlichtungsbe-

hörde in Mietsachen des Bezirkes Uster das von den Berufungsklägern mit Ein-

gabe vom 15. November 2024 (Datum des Poststempels) rechtzeitig (vgl. act. 8/3 

E. 1.1 i.V.m. act. 8/2/4 i.V.m. act. 8/2/5) dort eingeleitete Verfahren betreffend An-

fechtung der ausserordentlichen Kündigung (vgl. act. 7 E. 1.1).

1.4 Nach der mündlichen Verhandlung vom 28. April 2025 (Prot. Vi. S. 7 ff.) trat 

die Vorinstanz mit Urteil vom 30. April 2025 (act. 8/27 [begründete Ausfertigung] = 

act. 3 = act. 7 [Aktenexemplar]) auf das Ausweisungsbegehren des Berufungsbe-

klagten gegenüber den Gesuchsgegnern 3 und 4 mangels Rechtsschutzinteres-

ses nicht ein (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 1). In Bezug auf die Berufungskläger hinge-

gen hiess die Vorinstanz das Ausweisungsgesuch gut und verpflichtete diese, die 

4.5-Zimmerwohnung und die zwei Garagenplätze an der D._____-strasse 1, 

E._____, inklusive Kellerabteil, unverzüglich zu räumen und dem Berufungsbe-

klagten ordnungsgemäss zu übergeben, ansonsten die Zwangsvollstreckung im 

Sinne von Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO (Räumung) drohe (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 2). 

Weiter wies die Vorinstanz das Stadtammannamt E._____ an, die Zwangsmass-

nahme der Räumung auf erstes Verlangen des Berufungsbeklagten zu vollstre-

cken (vgl. a.a.O. Dispositiv-Ziffer 3). Die auf Fr. 1'220.– festgesetzte Entscheidge-

bühr auferlegte sie zur Hälfte dem Berufungsbeklagten und zur Hälfte den Beru-

fungsklägern unter solidarischer Haftbarkeit, und verpflichtete diese unter solidari-

scher Haftbarkeit, dem Berufungsbeklagten eine reduzierte Parteientschädigung 

von Fr. 50.– zu bezahlen (vgl. a.a.O. Dispositiv-Ziffern 4 bis 6). Als Rechtsmittel 

belehrte die Vorinstanz – ausgehend von einem Streitwert von Fr. 17'100.– (vgl. 

a.a.O. E. 7.2 und 8) – die Berufung (a.a.O. Dispositiv-Ziffer 8).

1.5 Mit Eingabe vom 20. Juni 2025 (act. 2) erheben die Berufungskläger "Be-

schwerde" gegen dieses Urteil und reichen Beilagen ein (act. 4/2-6). Den Nicht-

eintretensentscheid der Vorinstanz (act. 7 Dispositiv-Ziffer 1) fechten sie jedoch 

nicht an. In prozessualer Hinsicht stellen sie ein Gesuch um Erteilung der auf-

schiebenden Wirkung und um Bewilligung der unentgeltliche Rechtspflege (vgl. 

act. 2 S. 3).

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1.6 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl. 

act. 8/1-29). Mit Beschluss vom 25. Juni 2025 (act. 5) trat die Kammer auf das 

Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung nicht ein, weil es sich bei der 

eingereichten "Beschwerde" um eine Berufung handelt, der die aufschiebende 

Wirkung von Gesetzes wegen zukommt. Auf das Einholen einer Berufungsantwort 

ist zu verzichten (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Das Verfahren ist spruchreif. Mit dem 

vorliegenden Entscheid ist dem Berufungsbeklagten ein Doppel der Berufungs-

schrift (act. 2) zuzustellen.

2.

Prozessuales

2.1 Erstinstanzliche Endentscheide – wie hier der angefochtene Entscheid der 

Vorinstanz – sind grundsätzlich mit Berufung anfechtbar (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a 

ZPO); in vermögensrechtlichen Angelegenheiten muss der Streitwert der zuletzt 

aufrechterhaltenen Rechtsbegehren jedoch mindestens Fr. 10'000.– betragen 

(vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO). Wie mit Beschluss vom 25. Juni 2025 festgestellt, ist 

diese Voraussetzung erfüllt und das als Beschwerde bezeichnete Rechtsmittel 

daher als Berufung entgegen zu nehmen (act. 5 E. 2.2). 

2.2 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist 

schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im 

Sinn dieser Bestimmung bedeutet aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Ent-

scheid fehlerhaft sein soll (vgl. BGE 142 I 93 E. 8.2). Es genügt nicht, wenn ein 

Berufungskläger lediglich den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Hinsicht 

kritisiert (vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.3 = Pra 105 [2016] Nr. 99; 138 III 374 

E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4). Aus der Berufung als einer Rechtsmittelschrift 

muss hervorgehen, dass und weshalb die rechtsuchende Partei einen Entscheid 

anficht und inwieweit dieser geändert oder aufgehoben werden soll (vgl. BGE 137 

III 617 E. 4.2.2; 134 II 244 E. 2.4.2). Auch wenn an Rechtsmitteleingaben von ju-

ristischen Laien nach der Praxis der Kammer nur minimale Anforderungen gestellt 

werden, reicht eine Begründung nicht aus, wenn darin nicht (auch nicht rudimen-

tär) zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid lei-

den bzw. weshalb dieser in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll (vgl. 

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zuletzt OGer ZH LF240104 vom 7. November 2024 E. II./1 und LF240101 vom 

30. Oktober 2024 E. 3a je m.w.H.).

2.3 Grundsätzlich sind alle Tatsachen und Beweismittel in erster Instanz vorzu-

bringen und der Prozess ist vor dem erstinstanzlichen Gericht abschliessend zu 

führen. Das Berufungsverfahren dient insbesondere nicht der Vervollständigung 

des vorinstanzlichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des 

erstinstanzlichen Entscheids (BGE 142 III 413 E. 2.2.2). Neue Tatsachen und Be-

weismittel sind im Berufungsverfahren demnach nur noch zu berücksichtigen, 

wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht 

schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO). 

Im vorliegenden summarischen Ausweisungsverfahren hat die Berufungsinstanz 

den Sachverhalt nicht von Amtes wegen zu erforschen, weshalb die Ausnahme-

bestimmung – wonach in solchen Fällen neue Tatsachen und Beweismittel bis zur 

Urteilsberatung zu berücksichtigen sind – nicht gilt (vgl. Art. 317 Abs. 1bis i.V.m. 

Art. 257 Abs. 1 i.V.m. Art. 255 ZPO).

2.4 Vorab ist auf die Beanstandung der Berufungskläger einzugehen, wonach 

die Vorinstanz ihren Anspruch auf rechtliches Gehör bzw. die Begründungspflicht 

verletzt habe. Sie sind der Ansicht, im angefochtenen Urteil werde nicht transpa-

rent dargelegt, wie die Entscheidung unter Berücksichtigung ihrer Zahlungsbereit-

schaft sowie ihrer sozialen und wirtschaftlichen Lage getroffen worden sei. Insbe-

sondere sei nicht berücksichtigt worden, dass ihr Vermieter eine Form von Druck 

und Nötigung auf sie ausgeübt habe, indem er den Hausschlüssel zurückbehalten 

und Zettel mit der Aufschrift "Polizeiliche Ausweisung" im Treppenhaus aufge-

hängt habe. Auch hätten sie nicht einfach über längere Zeit hinweg nicht vollstän-

dig gezahlt, sondern stets offen mit dem Vermieter kommuniziert, der ihre Situa-

tion faktisch geduldet und keine rechtlichen Schritte unternommen habe (vgl. act. 

2 S. 1 unten).

2.4.1 Die Begründungspflicht des Gerichts ist ein Teilgehalt des Anspruchs auf 

rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV). Um den Vorgaben von Art. 29 Abs. 2 BV zu 

genügen, muss die Begründung so abgefasst sein, dass sich die betroffene Per-

son über die Tragweite des angefochtenen Entscheids Rechenschaft geben und 

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ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Dabei 

ist es nicht erforderlich, dass sich das Gericht mit allen Parteistandpunkten ein-

lässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. 

Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschrän-

ken (vgl. BGE 148 III 30 E. 3.1; 146 II 335 E. 5.1). 

2.4.2 Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid über die – hier angefochtene (vgl. 

oben E. 1.5) – Ausweisung der Berufungskläger entschieden und die Vollstre-

ckung angeordnet, wie dies vom Berufungsbeklagten beantragt worden war. In 

der Begründung hat die Vorinstanz dargelegt, weshalb sie das Mietverhältnis als 

per 30. November 2024 aufgelöst ansehe (vgl. act. 7 insb. E. 5.1.3, 5.1.5 bis 5.1.8 

und E. 5.1.11) und die Kündigung vom 8. Oktober 2024 – entgegen dem Einwand 

der Berufungskläger, der Berufungsbeklagte habe in den Mietzinsrückstand still-

schweigend eingewilligt – nicht als treuwidrig zu qualifizieren sei (vgl. act. 7 insb. 

E. 5.2). Damit konnten sich die von diesem Entscheid betroffenen Berufungsklä-

ger über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller 

Kenntnis der Sache an die II. Zivilkammer weiterziehen. Die Kritik der Berufungs-

kläger ist daher unbegründet. Eine Verletzung der Begründungspflicht bzw. des 

Anspruchs der Berufungskläger auf rechtliches Gehör liegt nicht vor.

Die Berufungskläger übersehen in diesem Zusammenhang zum einen, dass 

die von ihnen erwähnten Aspekte (nachträgliche Zahlungsbereitschaft und -bemü-

hungen, soziale und wirtschaftliche Situation sowie allenfalls Druck ausübendes 

Verhalten des Berufungsbeklagten) bei der rechtlichen Beurteilung des Rückga-

beanspruchs des Berufungsbeklagten nach Art. 267 OR nicht berücksichtigt wer-

den können. Deshalb musste sich die Vorinstanz mit entsprechenden Vorbringen 

der Berufungskläger in der Urteilsbegründung auch nicht auseinandersetzen. Zum 

anderen würde das Vollstreckungsinteresse des Berufungsbeklagten – entgegen 

der Annahme der Berufungskläger (vgl. act. 2 S. 2 Ziff. 5) – auch mit einer voll-

ständigen Bezahlung der Mietzinsausstände nicht entfallen. Denn eine nachträgli-

che bzw. verspätete vollständige Bezahlung der Ausstände würde nichts an einer 

wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses ändern (vgl. dazu nachfolgende 

E. 3).

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3. Materielles

3.1 Die Vorinstanz hielt im Wesentlichen fest, das Mietverhältnis sei per 30. No-

vember 2024 aufgelöst worden (vgl. act. 7 E. 5.1.3, 5.1.5 bis 5.1.8 und 5.1.11) 

und die Kündigung vom 8. Oktober 2024 sei – entgegen dem Einwand der Beru-

fungskläger – nicht treuwidrig (vgl. act. 7 insb. E. 5.2). Der Berufungsbeklagte be-

streite, den Zahlungsverzug der Berufungskläger jemals akzeptiert zu haben bzw. 

einem Verzicht auf die ausstehenden Mietzinse zugestimmt zu haben. Und die 

Berufungskläger hätten keinen Beleg für die von ihnen behauptete und von der 

vertraglichen Regelung abweichende Zusicherung vorgelegt, wonach der Zah-

lungsrückstand vom Berufungsbeklagten akzeptiert werde und somit entgegen 

dem schriftlichen Mietvertrag nicht monatlich geschuldet sei. Des Weiteren hätten 

die Berufungskläger spätestens seit der Zahlungsaufforderung mit Schreiben vom 

31. Juli 2024 gewusst, dass der Berufungsbeklagte die Zahlung der ausstehen-

den Mietzinse vereinbarungsgemäss verlange. Aufgrund des Verhaltens des Be-

rufungsbeklagten könne insgesamt somit auch nicht von einer stillschweigenden 

Zusicherung ausgegangen werden, nach welcher der Berufungsbeklagte auf die 

Mietzinszahlungen sowie auf sein Kündigungsrecht verzichtet habe. Zudem er-

weise sich hierdurch auch die anschliessende Kündigung aufgrund Zahlungsrück-

stands der Mieter nicht als treuwidrig im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR und stelle 

insbesondere kein widersprüchliches Verhalten des Berufungsbeklagten dar 

(vgl. act. 7 E. 5.2.3).

3.2.1 Die Berufungskläger bringen in ihrer Berufung demgegenüber erneut (vgl. 

act. 8/10 S. 1 und act. 8/16 S. 2) vor, die Ausweisung widerspreche dem Grund-

satz von Treu und Glauben, weil der Berufungsbeklagte trotz Kenntnis der Miet-

zinsrückstände über einen "längeren Zeitraum" keine rechtlichen Schritte unter-

nommen habe und sie deshalb darauf hätten vertrauen dürfen, dass eine einver-

nehmliche Lösung möglich sei (vgl. act. 2 S. 2 Ziff. 7). Dabei setzen sie sich mit 

den entsprechenden Erwägungen der Vorinstanz (vgl. act. 7 E. 5.2) nicht ausein-

ander und legen nicht dar, weshalb die der Ausweisung zugrunde liegende Kündi-

gung – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – treuwidrig sein soll.

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Dies ist im Übrigen auch nicht erkennbar. Wie bereits die Vorinstanz aus-

führte (act. 7 E. 5.2.2), verstösst eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand der 

mietenden Partei nach Art. 257d OR nur in wenigen Ausnahmefällen gegen den 

Grundsatz von Treu und Glauben bzw. ist gemäss der Rechtsprechung nur unter 

aussergewöhnlichen Umständen anfechtbar (vgl. BGer 4A_367/2022 vom 10. No-

vember 2022 E. 5.2.1; BGE 140 III 591 E. 1). Eine Fallgruppe anfechtbarer Kündi-

gungen wegen Zahlungsrückstand liegt vor, wenn die vermietende Partei die Kün-

digung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist ausspricht. Dies kann unter Um-

ständen missbräuchlich sein, wobei eine derartige Treuwidrigkeit allerdings nur 

dann in Betracht kommt, wenn die vermietende Partei in der Zwischenzeit voll-

ständige Mietzinszahlungen der mietenden Partei vorbehaltlos entgegengenom-

men hat (vgl. etwa BGer 4A_198/2025 vom 16. Juni 2025 E. 2.2; 4A_507/2024 

vom 4. Februar 2025 E. 5.2; 4A_158/2024 vom 5. November 2024 E. 9.2; 

4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.1 f.; 4A_550/2020 vom 29. April 

2021 E. 8.2; 4A_436/2018 vom 17. Januar 2019 E. 5.1 je m.w.H.). Ab welcher 

Dauer des Zuwartens mit der Kündigung eine solche als treuwidrig erscheint, 

hängt zudem wie gesagt von den konkreten Umständen ab. Wenn beispielsweise 

auch nach Ablauf der Zahlungsfrist keine vollständige Mietzinszahlung erfolgte, 

erscheint nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung selbst ein 2 ½- resp. 3 ½-mo-

natiges Zuwarten mit der Kündigung nicht als missbräuchlich (vgl. BGer 

4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.2). Das Ausweisungsgericht kann 

die Gültigkeit der Kündigung im Übrigen nur dann (vorfrageweise) prüfen, wenn 

diese – wie hier (vgl. oben E. 1.2) – rechtzeitig angefochten bzw. darüber ein 

mietrechtliches Verfahren eingeleitet wurde; ansonsten kann diese Rüge mangels 

Einhaltung der Verwirkungsfrist von Art. 273 OR im Ausweisungsverfahren nicht 

mehr erhoben werden (vgl. BGE 133 III 175 E. 3; BGer 4A_333/2022 vom 9. No-

vember 2022 E. 6; 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.1).

Dass der Berufungsbeklagte in der Zwischenzeit (bzw. noch vor dem Aus-

sprechen der Kündigung) vollständige Mietzinszahlungen vorbehaltlos entgegen-

genommen haben soll, hatten die Berufungskläger vor Vorinstanz von vornherein 

nicht vorgebracht. Abgesehen davon hat der Berufungsbeklagte nach Ablauf der 

angesetzten Zahlungsfrist mit dem Aussprechen der Kündigung auch nicht acht 

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Monate zugewartet, sondern lediglich ein paar Wochen (vgl. oben E. 1.1). Damit 

ein Zuwarten mit der Mahnung eines Ausstandes als Verstoss gegen Treu und 

Glauben gelten könnte, müssten ebenfalls weitere Umstände hinzutreten (vgl. 

BGer 4C.40/2004 vom 25. Juni 2004 E. 3). 

3.2.2 Weiter machen die Berufungskläger in ihrer Berufung unter dem Titel "Un-

verhältnismässigkeit der Räumung" geltend, die Mietdauer sei angesichts ihres 

fortgeschrittenen Alters sowie der über zweieinhalb Jahre bestehenden Mietdauer 

zu "staffeln" bzw. angemessen zu verlängern (vgl. act. 2 S. 3 Ziff. 9). Die Vollstre-

ckung sei zu sistieren, weil zu erwarten sei, dass sie bei einem sofortigen Woh-

nungsverlust auf Sozialhilfe angewiesen seien. Die Vollstreckung sei daher um 

mindestens ein halbes Jahr "bis zur erneuten Prüfung" aufzuschieben (vgl. a.a.O. 

Ziff. 10). Es sei die existenzielle, gesundheitliche und soziale Härte gemäss 

Art. 271a OR (gemeint ist wohl Art. 272 OR) zu prüfen und zu berücksichtigen 

(vgl. a.a.O. S. 3 unten). Sinngemäss verlangen die Berufungskläger damit, es sei 

das Mietverhältnis zu erstrecken und ihnen eine Schonfrist von mindestens einem 

halben Jahr zum Auszug einzuräumen.

Die Berufungskläger übersehen dabei, dass die Vorinstanz eine allfällige 

Härte im Sinne von Art. 272 OR bei ihrer Beurteilung von vornherein nicht berück-

sichtigen konnte, weil bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters 

nach Art. 257d OR eine Erstreckung des Mietverhältnisses von Gesetzes wegen 

ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).

Auch ist die Einräumung einer sog. Schonfrist im Gerichtsverfahren bei der 

Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen nicht vorgesehen. In der Praxis wird 

allerdings eine kurze – faktische – Schonfrist bereits aus den behördlichen Bear-

beitungsfristen resultieren (z.B. für die Ausstellung einer Vollstreckbarkeitsbe-

scheinigung). Ebenso kann im Einzelfall der Grundsatz der Verhältnismässigkeit 

(Art. 5 Abs. 2 BV) gebieten, eine kurze Frist zum freiwilligen Vollzug einzuräumen 

(vgl. BK ZPO-KELLERHALS, Bern 2012, Art. 338 N 3 und Art. 343 N 59; BSK ZPO-

DROESE, 4. Aufl. 2024, Art. 338 N 8; BSK ZPO-ZINSLI, 4. Aufl. 2024, Art. 343 N 6). 

Bei Ausweisungen aus Wohnbauten gilt es zu verhindern, dass die betroffenen 

Personen unvermittelt jeder Unterkunft beraubt sind. Die Anordnung der Auswei-

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sung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn hu-

manitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür 

bestehen, dass der Schuldner innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt 

verlassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur 

kurz sein und darf nicht auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen 

(vgl. BGE 117 Ia 336 E. 2b; BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 8 

m.w.H.). Ein Aufschub bis zum Zeitpunkt, in dem die Mieterin eine neue Wohnung 

gefunden hat, und damit auf unbestimmte Zeit ist unzulässig (vgl. BGE 117 Ia 336 

E. 3). Die Dauer der Schonfrist liegt im Ermessen des Gerichts (vgl. 

BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013 E. 7).

Die Vorinstanz hat die Ausweisung unverzüglich angeordnet und den Beru-

fungsklägern damit keine Schonfrist eingeräumt. Bis heute profitierten die Beru-

fungskläger jedoch aufgrund des Ausweisungsverfahrens von einer faktischen 

Schonfrist von gut acht Monaten, weil sie das Mietobjekt bereits am 30. Novem-

ber 2024 hätte verlassen müssen. Die Einräumung einer Schonfrist käme daher 

einer Erstreckung gleich, die – wie bereits erwähnt – bei Kündigungen wegen 

Zahlungsrückstand ausgeschlossen ist. 

Nach dem Gesagten ist der Entscheid der Vorinstanz auch diesbezüglich 

nicht zu beanstanden.

3.2.3

Zudem bringen die Berufungskläger in ihrer Berufung (erneut) sinnge-

mäss vor, der Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, die entsprechenden Betrei-

bungen zurückzuziehen bzw. löschen zu lassen, sobald die offenen Mietbeträge 

vollständig beglichen seien (vgl. act. 2 S. 2 Ziff. 6). 

Sie stellen zwar in Aussicht, die entsprechenden Bankbelege nach Zahlung 

einzureichen (vgl. a.a.O. Ziff. 5). Nachgereicht haben sie diese bis heute jeden-

falls nicht. Entsprechende, erst im Berufungsverfahren eingereichte Zahlungsbe-

lege könnten im Übrigen bereits aus prozessualen Gründen nicht berücksichtigt 

werden, denn sie hätten diese Zahlungsbelege mit zumutbarer Sorgfalt bereits vor 

Vorinstanz einreichen können, da sie die offenen Mietzinse schon längst hätten 

bezahlen müssen (vgl. oben E. 2.3). Darauf ist somit nicht weiter einzugehen.

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3.3 Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und das Urteil des 

Einzelgerichts im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Uster vom 

30. April 2025 ist vollumfänglich zu bestätigen.

4.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

4.1 Da die Berufungskläger mit ihrer Berufung unterliegen, werden sie kosten-

pflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie stellen ein Gesuch um unentgeltliche 

Rechtspflege (vgl. act. 2 i.V.m. act. 4/3-6). Eine Person hat Anspruch auf unent-

geltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr 

Rechtsbegehren bzw. ihre Anträge nicht aussichtslos erscheinen (vgl. Art. 117 

ZPO). Wie gesehen (vgl. oben E. 3) erscheint die Berufung der Berufungskläger 

jedoch aussichtslos. Deshalb ist ihr Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege be-

reits deshalb abzuweisen. Ob sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügen, ist 

deshalb nicht mehr zu prüfen.

4.2 Ausgehend von einem Streitwert von rund Fr. 100'000.– (36 x Fr. 2'850.–; 

vgl. act. 5 E. 2.2) ist die zweitinstanzliche Entscheidgebühr mit Blick auf den Auf-

wand des Gerichts auf Fr. 800.– festzusetzen (vgl. § 12 i.V.m. § 4 und § 8 Abs. 1 

GebV OG) und den Berufungsklägern je zur Hälfte aufzuerlegen (vgl. Art. 106 

Abs. 3 ZPO).

4.3 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: den Berufungsklägern 

nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegen, und dem Berufungsbeklagten nicht, 

weil ihm keine Aufwendungen entstanden sind, die zu entschädigen wären.

Es wird beschlossen:

1.

Das Gesuch der Berufungskläger um unentgeltliche Rechtspflege wird abge-

wiesen.

2. Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Erkenntnis.

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Es wird erkannt:

1.

Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Einzelgerichts im 

summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Uster vom 30. April 2025 wird 

bestätigt.

2.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt und 

den Berufungsklägern je zur Hälfte auferlegt.

3.

4.

Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter 

Beilage eines Doppels der Berufungsschrift (act. 2), sowie – unter 

Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an das Einzelgericht im 

summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Uster, je gegen Empfangs-

schein.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert liegt über 
Fr. 15'000.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

i. V. Der Gerichtsschreiber:

versandt am:

MLaw S. Widmer