# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4ac8f6d2-2fe9-5fab-b4cd-9a1a912245ad
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-10-25
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 25.10.1999 12.1999.159
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-159_1999-10-25.html

## Full Text

Incarto n.

  12.1999.00159

  	
  Lugano

  25 ottobre 1999/kc

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente, 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per giudicare nella causa in procedura accelerata ex art. 85a LEF inc. OA.99.36
della Pretura di Locarno-Campagna, promossa con petizione 5 marzo 1999 da

 

	
   

  	
  __________

  (rappr.
  dall'avv. __________

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  (rappr.
  dall'avv. __________

  

 

 

con cui
l’attore ha chiesto l’accertamento dell’inesistenza del debito di fr. 41’938.50
oltre accessori di cui all’esecuzione n. __________ dell’UE di Locarno, contro
di lui promossa dalla convenuta;

 

 

Domanda respinta
dal Pretore con sentenza 23 agosto 1999;

 

 

Appellante
l’attore, che con atto di appello dell’1 settembre 1999 chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di ammettere l’azione;

 

 

Appello cui la
convenuta si oppone con osservazioni 1 ottobre 1999;

 

 

Richiamato
il decreto 4 ottobre 1999 del Presidente di questa Camera che ha respinto la
domanda della convenuta volta ad ottenere la revoca della sospensione
provvisionale dell’esecuzione, a suo tempo decisa dal Pretore;

 

 

Letti ed esaminati
gli atti e i documenti prodotti,

 

 

Ritenuto

 

 

in fatto:                 A.      Con
la petizione l’attore chiede l’accertamento dell’inesistenza di un debito di
fr. 41’938.50 oltre interessi, e perciò anche l’annul-lamento della relativa
esecuzione giunta allo stadio della domanda di realizzazione, sostenendo di
vantare una contropretesa di fr. 104’064.40 relativa ad interessi ipotecari che
egli avrebbe pagato ancorché gli stessi fossero a carico della convenuta nel
contesto dell’acquisto da parte sua di una quota di 2/8 del fondo n. __________
di __________.

 

 

                                B.      La
convenuta si è opposta alla petizione rilevando che il fondo venduto non
sarebbe stato dichiarato definitivamente edificabile entro il 31 dicembre 1996,
di modo che la convenuta avrebbe perso ogni interesse all’acquisto, ed avrebbe
perciò omesso di chiedere l’iscrizione del trapasso di proprietà a registro
fondiario. Non vi sarebbe pertanto alcun debito per interessi, ma sarebbe
invece l’attore ad essere debitore della convenuta di complessivi fr.
107’622.25 per restituzione di parte del prezzo della compravendita fornitagli
con l'esecuzione dei lavori.

 

 

                                C.      Con
il giudizio qui impugnato il Pretore ha constatato che il contratto di 
compravendita immobiliare in questione avrebbe contenuto una pattuizione in
virtù della quale i venditori avrebbero dovuto riacquistare il fondo dalla 
convenuta, rifondendole altresì tutte le spese sopportate e gli interessi
ipotecari pagati, qualora il fondo non fosse stato dichiarato definitivamente
edificabile entro il 31 dicembre 1996. Non essendosi la circostanza verificata,
non potrebbe essere ammessa l’esistenza di un credito dell’attore, dal che la reiezione
della petizione.

 

 

                                D.      Con
l’appello l’attore postula la riforma del querelato giudizio chiedendo che sia
ammessa la petizione. Riassunta la propria personale versione dei fatti, egli contesta
l’interpretazione fatta dal Pretore della clausola 1§ del contratto di vendita
immobiliare, dovendosi ammettere, contrariamente a quanto ritenuto dal primo
giudice, che la condizione dell’edificabilità fosse da intendere nel senso
dell’inserimento del fondo in zona edificabile, tesi peraltro avvalorata dal
fatto che erano pendenti dei ricorsi al proposito, il che era il motivo per cui
la condizione era stata posta. Dovendosi così ascrivere alla convenuta il
mancato adempimento del contratto, questa dovrebbe di conseguenza rimborsare all’at-tore
gli interessi da lui pagati successivamente alla stipula.

 

 

                                E.      Delle
osservazioni all’appello 1 ottobre 1999 della resistente, che ne chiede la reiezione
protestando spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi
considerandi.

 

 

Considerato

 

 

in diritto:               1.      Il
credito della convenuta dedotto in esecuzione non è in quanto tale  oggetto di
contestazione in questa procedura, né potrebbe esserlo, rilevando da una
sentenza giudiziaria di merito regolarmente cresciuta in giudicato (doc. 1).
L’esito della causa dipende pertanto unicamente dalla decisione sul fondamento
dell'eccezione compensatoria dell’attore, relativa all’asserito pagamento da
parte sua di interessi ipotecari che sarebbero invece stati (a mente sua) a
carico della convenuta.

 

 

                                2.      La
convenuta con l’atto di acquisto ha validamente promesso per fr. 425’000.-- “assunzione
da oggi, solidalmente con i venditori, della rispettiva quota parte del debito
ipotecario di complessivi fr. 1’700’000.--” (punto 2, pag. 3).

                                          L’attore
sostiene che nel periodo compreso tra il giugno del 1994 e il giugno del 1998
egli avrebbe “assunto” (petizione, punto 4, pag. 4) e “pagato” (petizione,
punto 4, pag. 5) alla creditrice ipotecaria __________ complessivi fr.
104’065.40 di interessi ipotecari sulla parte di fr. 425’000.-- del debito
ipotecario di fr. 1’700’000.-- assunta dalla convenuta con la firma dell’atto
notarile doc. C, così come risulterebbe dal conteggio di cui al punto 4 della
petizione (pag. 5) e al punto 5 dell’appello (pag. 5).

                                          L’affermazione
dell’avvenuto pagamento di fr. 104’065.40 non è stata contestata dalla
convenuta nel proprio allegato responsivo del 18 marzo 1999, e deve pertanto
valere quale circostanza ammessa ai sensi dell’art. 170 cpv. 2 CPC, e questo a
dispetto delle tardive affermazioni della resistente secondo cui l’attore non
avrebbe in realtà effettuato gli asseriti pagamenti (conclusioni, punto 3, pag.
3; punto 6, pag. 6; osservazioni all’appello, punto 5, pag. 4 e 5; punto 12,
pag. 8 e 9).

                                          D’altronde,
la questione dell’effettivo pagamento degli importi in questione da parte
dell’attore non è realmente determinante: avendo __________ rifiutato la
parziale assunzione di debito offerta dalla convenuta (doc. H), lo stesso è necessariamente
rimasto a carico dei venditori, ed è pertanto pacifico che -prima dell’avve-nuto
pagamento ed indipendentemente dallo stesso- __________ abbia addebitato ai
venditori la corrispondente obbligazione, che nei rapporti interni tra le parti
dell’atto doc. C era stata assunta dalla convenuta.

                                          Essendo
incontestato, se non l’avvenuto pagamento, almeno l’addebito all’attore
dell’importo di cui trattasi (ma anche se si trattasse anche solo di una quota
di ½ si tratterebbe comunque di importo superiore a quello posto in
esecuzione), ne deve conseguire comunque l’ammissibilità di principio -fatte
salve altre eccezioni, di cui si dirà più avanti- della richiesta alla
convenuta del risarcimento dell’onere causatogli dalla mancata assunzione del
debito ipotecario, e quindi dell’adduzione  dell’eccezione di compensazione.

 

 

                                3.      La
convenuta, a prescindere dalla questione dell’avvenuto pagamento degli
interessi da parte dell’attore, contesta il proprio obbligo all’assunzione del
debito, o ritiene comunque di non dovere sopportare conseguenze per la sua
mancata assunzione.

 

                              3.1      Essa
ha dapprima addotto di non essere obbligata all’assun-zione del debito per il
motivo che essa non avrebbe potuto divenire proprietaria del fondo in
conseguenza di inadempienze dei venditori, ed in particolare degli eredi di
__________, deceduto poco dopo la vendita, che si sarebbero rifiutati di
chiedere l’iscrizione del trapasso di proprietà, costringendo la convenuta ad
introdurre un’azione giudiziaria in tal senso (doc. E).

                                          L’argomentazione
è manifestamente priva di pertinenza: nulla impediva infatti alla resistente di
chiedere il trasferimento di proprietà della quota dell’attore, al quale non è
quindi senz’altro opponibile il comportamento degli eredi di __________. Inoltre
la pretestuosità dell’argomento rileva dal fatto che il problema è comunque
stato risolto già nel luglio 1996, e che lo stesso non si è in definitiva
rivelato causale nel mancato acquisto della proprietà da parte della convenuta,
dovuto invece ad evidenti problemi di finanziamento dell’acquisto (cfr. consid.
3.2; doc. G, H). 

 

                              3.2      La
convenuta sostiene anche che il contratto di compravendita sarebbe stato condizionato
all’accettazione da parte di __________, che non vi avrebbe consentito,
dell’assunzione solidale da parte sua della prevista quota di fr. 425’000.--
del debito ipotecario.

                                          La
tesi è manifestamente infondata: l’assunzione del debito ipotecario costituiva
infatti unicamente una modalità di pagamento di una parte di fr. 425’000.-- del
prezzo complessivo di vendita di fr. 537’250.--.

                                          Dall’impossibilità
di procedere in tal senso non deriva pertanto la caducità del contratto, e
neppure la liberazione della convenuta dall’obbligazione, ma solamente l’ovvia
conseguenza che quella parte del prezzo andava pagata in altra forma ossia, in
assenza di pattuizione differente, mediante il pagamento in denaro.

 

                              3.3      Nessun
diritto può ovviamente essere dedotto dalla convenuta per il motivo del rifiuto
dell’iscrizione del trapasso di proprietà determinato dal mancato compimento delle
formalità previste a carico di una società anonima acquirente dalla LAFE (doc.
G).

 

 

                                4.      Ammesso
perciò l’obbligo della convenuta di corrispondere interessi ipotecari su fr.
425’000.-- dal momento della firma dell’atto notarile doc. C, ed ammessa per
l’attore la possibilità di rivalersi sulla convenuta per quanto addebitatogli a
tal titolo dalla creditrice ipotecaria, diviene decisiva ai fini della causa la
questione dell’applicabilità o meno alla fattispecie della clausola 1§ dell’atto
di vendita che recita:

                                          “il
compratore dichiara in particolare di essere a conoscenza che dal profilo
pianificatorio il mappale non può ancora essere considerato edificabile.
Qualora entro il 31 (trentuno) dicembre 1996 (millenovecentonovantasei) il
fondo non fosse ancora stato dichiarato definitivamente edificabile, i
venditori s’impegnano a ricomprare la quota di comproprietà in oggetto,
rifondendo altresì alla compratrice tutti i costi (interessi ipotecari, costi
notarili, ecc.) sino allora sostenuti”

 

                                          Il
Pretore ha ritenuto che la nozione di “definitivamente edificabile” ai sensi
della suddetta clausola includesse non solo l’eva-sione da parte del Tribunale
della pianificazione del territorio (avvenuta il 29 novembre 1994) dei ricorsi
presentati contro il piano regolatore del comune di __________ concernente il
__________, zona di situazione del fondo in questione, ma anche l’esecuzione
delle opere di urbanizzazione necessarie richieste dalla legge affinché sul
fondo -inserito un una zona pianificatoria edificabile- si possa effettivamente
costruire, il che non sarebbe il caso nella specie.

                                          L’attore
nel proprio gravame contesta questa interpretazione del contratto.

                                          Il
testo della clausola farebbe riferimento ad una “dichiarazione di edificabilità”,
inteso con ciò con ogni evidenza il pronunciato del Tribunale della
pianificazione al riguardo dell’inserimento del fondo in zona industriale, e
non invece il problema dell’urbaniz-zazione, che all’epoca nemmeno si poneva.
Questa tesi sarebbe del resto stata confermata dal notaio rogante nella propria
deposizione, e la medesima attrice avrebbe del resto richiesto al notaio
rogante l’iscrizione del trasferimento della proprietà in epoca successiva
all’evasione dei ricorsi.

 

 

                                5.      Per
l’art. 1 CO un contratto non è perfetto se non quando i contraenti abbiano concordemente
manifestato, in modo espresso oppure tacito, la loro reciproca volontà e,
secondo l’art. 18 cpv. 1 CO, un contratto va interpretato, sia per la forma che
per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti.

                                          Quando
la concordanza delle volontà delle parti non è evidente, le disposizioni contrattuali
sono da interpretare in base al principio dell’affidamento, per il quale è determinante
il senso che, secondo le regole della buona fede, ogni contraente poteva e doveva
ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell’altro (DTF 119
II 451, 118 II 132).

                                          Ne
consegue in particolare che se il destinatario di una dichiarazione scritta la
interpreta erroneamente perché non la esamina nel dovuto modo o omette di
considerare particolari che non avrebbero dovuto sfuggirgli, non può avvalersi
di tale negligenza e la dichiarazione vale per come avrebbe dovuto essere ragionevolmente
intesa (DTF 111 II 457; Von Thur/Peter, Allgemeiner Teil des
Schweizerischen Obligationenrechts, 3. edizione, Zurigo, 1974, vol. 1, pag.
290).

                                          Se
applicando questo principio il giudice può dare un senso chiaro e conferire un
effetto giuridico alle dichiarazioni di volontà, un’interpretazione più
approfondita è superflua (DTF 119 II 372, 111 II 287; II CCA 4
maggio 1994 in re B./Q.).

                                          In
caso contrario occorre esaminare, sempre alla luce del medesimo principio,
tutte le circostanze relative alla conclusione del contratto (DTF 113 II
51).

                                          In
quest’ambito, sono in particolare da considerare lo scopo del contratto, avuto
riguardo agli interessi delle parti al momento della stipula (DTF 100 II
155; Jäggi/Gauch, Zürcher Kommentar, n. 362, 363, 370 e segg. ad art. 18
CO; Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar, n. 35 ad art. 18 CO), le loro
condizioni personali, specie l’attività professionale, le conoscenze e l’espe-rienza
(DTF 118 Ia 297; Jäggi/Gauch, opera citata, n. 364 ad art. 18 CO
e riferimenti), se del caso i preliminari della contrattazione e anche il
comportamento successivo dei contraenti (I CCA 22 giugno 1988 in re H. e
llcc./B.; Jäggi/Gauch, opera citata, n. 357 e segg. ad art. 18 CO) ed in
particolare il tipo di adempimento effettuato (II CCA 29 settembre 1993
in re F.M./S. SA; Kramer/Schmidlin, opera citata, n. 28 ad art. 18 CO),
il quale permette di risalire alla reale volontà delle parti al momento della
stipulazione (DTF 107 II 417).

                                          I
suddetti principi sono evidentemente validi anche allorché le parti hanno
inteso esplicitare un contenuto contrattuale simulato, allo scopo di nascondere
la vera natura del contratto (art. 18 cpv. 1 CO e titolo marginale all’art. 18
CO; II CCA 24 marzo 1994 in re C./C. e llcc.).

 

 

                                6.      Alla
luce dei suddetti principi l’interpretazione resa dal Pretore della clausola
contrattuale litigiosa non può essere condivisa.

                                          Già
il solo criterio di interpretazione letterale conduce al risultato contrario
rispetto a quello del giudizio impugnato.

                                          Quale
premessa alla pattuizione di cui alla clausola litigiosa è infatti esplicitamente
stato indicato che “dal profilo pianificatorio il mappale non può ancora essere
considerato edificabile”, laddove è manifesta la connessione della nozione di
edificabilità all’aspetto pianificatorio, cioè all’inserimento del fondo in una
zona del piano regolatore in cui sia lecito costruire. 

                                          Di
conseguenza anche la pattuizione conseguente a tale premessa, ossia l’impegno
al riacquisto della quota in caso di mancata edificabilità entro il 31 dicembre
1996, è necessariamente formulata in funzione di tale nozione del concetto di
edificabilità, ed è quindi solo a titolo abbondanziale che si rileva che il
riferimento ad una declaratoria di edificabilità (“dichiarato definitivamente
edificabile”) pare riferirsi al pronunciato di un’autorità esecutiva o
giudiziaria -in concreto all’attesa sentenza del Tribunale della
pianificazione- e non invece al compimento di opere di urbanizzazione.

                                          Se
ciò non bastasse, anche tutti gli altri elementi di giudizio in atti consentono
di ritenere corretta questa interpretazione.

                                          Il
notaio rogante, la cui partecipazione all’atto consente di attribuire di regola
alla sua deposizione un peso determinante nell’identificazione della reale
volontà delle parti, ha chiaramente indicato che “questa clausola fu inserita unicamente
per il fatto che a quel momento era pendente uno o più ricorsi presso il Tribunale
della pianificazione contro la zona industriale nella quale appunto era
inserito il fondo in oggetto questa clausola è stata iscritta appunto in attesa
della decisione su questi ricorsi, che è poi arrivata nel novembre 1994, e con
cui venivano respinti i ricorsi e quindi risultava così chiaro che il fondo in
discussione risultava edificabile”.

                                          Inoltre,
lo stesso comportamento della parte convenuta fornisce la migliore riprova del
fatto che la nozione di “dichiarato definitivamente edificabile” intesa delle
parti era unicamente quella legata all’inserimento del fondo nella zona di
pianificazione corrispondente, risultando con ogni evidenza che dopo
l’emanazione della sentenza del Tribunale della pianificazione, ma prima della
soluzione dei problemi di urbanizzazione -che perciò a quel momento
sussistevano e che la convenuta, persona del mestiere, non poteva ignorare- la
convenuta medesima si adoperò per il trasferimento in proprio favore della
proprietà del fondo, promuovendo a tal scopo azione nei confronti degli eredi
di __________ (doc. E), e sollecitando il notaio rogante a procedura terminata
a voler procedere in quel senso (doc. F).

 

 

                                7.      Da
siffatta interpretazione della clausola contrattuale discende l’accertamento
del fatto che essa non è divenuta operativa, essendosi verificata l’ivi
prevista condizione della definitiva edificabilità del fondo nell’accezione
data dalle parti a quella locuzione entro il termine stabilito.

                                          L’attore
è pertanto titolare del credito compensatorio con il quale estingue validamente
il debito oggetto dell’esecuzione, e questo indipendentemente dall’esistenza di
eventuali crediti della convenuta nei confronti dell’attore (cfr. la  risposta,
punto 4, pag. 3 e 4, in cui la convenuta si professa creditrice di ulteriori
fr. 107’622.25), non essendo avvenuta la dichiarazione della convenuta di
compensare tali crediti con quello dell’attore prima che questi nella presente
causa estinguesse il credito dedotto in esecuzione con il proprio credito (art.
124 cpv. 1 CO).

 

                                          Ne
deve conseguire, ai sensi dei considerandi, l’accoglimento del gravame

 

                                          Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art.
148 CPC).

 

 

Per i quali
motivi, visti gli art. 85a LEF, 148 CPC e la TG

 

dichiara e
pronuncia:

 

 

                                  I.      L’appello
1 settembre 1999 __________ è accolto.

 

                                          Di
conseguenza la sentenza 23 agosto 1999 della Pretura di Locarno-Campagna è
riformata nel modo seguente:

 

                                                  1.       La
petizione è accolta.

                                                           Di
conseguenza è accertata l’inesistenza del debito di fr. 41’938.50 oltre
interessi di cui all’esecuzione n. __________ dell’Ufficio Esecuzione di
Locarno, promossa __________ nei confronti di __________.

                                                  2.       La
tassa di giustizia di fr. 1’000.-- e le spese, da anticipare dall’attore, sono
a carico della convenuta, che gli rifonderà l’importo di fr. 5’000.-- per
ripetibili. 

                                    

 

                                 II.      Le
spese della procedura di appello, consistenti in:

                                          a)
tassa di giustizia          fr. 480.--

                                          b)
spese                            fr.   20.--

                                          Totale                                 fr.
500.--

                                          già
anticipati dall’appellante, sono a carico della convenuta, che rifonderà
all’attore fr. 1’500.-- per ripetibili di appello.

 

 

                                III.      Intimazione:

                                          –
__________

                                          Comunicazione
alla Pretura di Locarno-Campagna.

 

 

 

Per la seconda
Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                        
Il segretario