# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2ffc8a47-39a4-5050-825b-09ec5accb6ab
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-07
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 07.05.2013  VB.2012.00299
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2012-00299_2013-05-07.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2012.00299	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 07.05.2013
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 21.02.2014 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung/Inventarentlassung

	
Baubewilligung / Denkmal- und Ortsbildschutz.

Pflicht zur Koordination verschiedener Entscheide, welche die bauliche Entwicklung desselben Areals betreffen sowie einer Bachverlegung im fraglichen Gebiet (E. 6 f.).

An der Prüfung der ortsbildschutzrechtlichen Bewilligung besteht kein Interesse mehr, nachdem die Baubewilligung zu Recht aufgehoben wurde und die Baudirektion ein neues Projekt umfassend wird beurteilen müssen (E. 8). 

Von den Gutachten der KDK und der NHK wäre nur abzuweichen, wenn es etwa Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthielte. Solche Mängel vermochten weder die kommunalen Behörden noch die Bauherrschaft aufzuzeigen (E. 9.4-7). 

Da der Stadtrat die Inventarentlassungen unter den Vorbehalt stellte, dass für die beschriebenen Neubauprojekte die erforderlichen Bewilligungen erteilt werden können, wären auch die Entlassungen in Bezug auf die übrigen Objekte aufzuheben gewesen, nachdem die entsprechenden Baubewilligungen aufgehoben worden waren bzw. noch nicht vorlagen (E. 9.9-10).

Die Vorinstanz hat die Möglichkeit, für die Überstellung der im Gestaltungsplan vorgegebenen Baubereiche eine Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG zu erteilen, zu Recht verneint (E. 11).

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AKTENFÜHRUNGSPFLICHT
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BACHVERLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DENKMALPFLEGE
FABRIKBAUTE
GEGENSTANDSLOSIGKEIT
GESTALTUNGSPLAN
GUTACHTEN
INVENTARENTLASSUNG
KOORDINATIONSGEBOT
KOORDINATIONSPFLICHT
ORTSBILDSCHUTZ
SCHUTZENTSCHEID
SCHUTZOBJEKT
VORBEFASSUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 7 BauVV
§ 203 Abs. II PBG
§ 211 Abs. II PBG
§ 220 PBG
§ 338a Abs. II PBG
Art. 25a RPG
§ 8 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2012.00299

VB.2012.00300

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 7. Mai 2013

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl,
Verwaltungsrichter Robert Wolf, Gerichtsschreiber Markus Lanter.

 

 

 

In Sachen

 

 

Aus VB.2012.00299

 

1.    Schweizer Heimatschutz SHS, 

vertreten durch
Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, 

 

2.    Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH), 

 

beide vertreten durch RA A, 

 

 

 

Aus VB.2012.00300

 

3.    B AG, 

 

4.    C AG c/o B AG, 

 

beide vertreten durch
RA D,

 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

Aus VB.2012.00299

 

1.    B AG, vertreten durch RA D, 

 

2.    Baukommission Wädenswil, 

 

3.    Stadtrat Wädenswil, 

 

2–3 vertreten durch
RA E,

 

4.    Baudirektion Kanton Zürich, 

 

 

 

Aus VB.2012.00300

 

5.    F, 

 

6.    G, 

 

7.1  H, 

 

7.2  I, 

 

8.    J, 

 

9.    K, 

 

10.  L, 

 

11.  M, 

 

12.  N, 

 

5–12 vertreten durch
RA O,

 

13.  Schweizer Heimatschutz SHS, 

vertreten durch
Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz,

 

14.  Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH), 

 

13–14 vertreten durch RA A,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

und

 

Aus VB.2012.00299

 

1.    C AG, c/o B AG, vertreten durch RA D,

 

 

 

Aus VB.2012.00300

 

2.    Baukommission Wädenswil, 

 

3.    Stadtrat Wädenswil, 

 

beide vertreten durch
RA E,

 

4.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend
Baubewilligung/Inventarentlassung,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Baukommission der Stadt Wädenswil erteilte der
B AG mit Beschluss vom 12. Oktober 2010 die baurechtliche Bewilligung
für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern und den Umbau eines Fabrikkomplexes
auf den Grundstücken Kat.-Nr. 7340, 7341, 13022 und 13023 auf dem Areal
der Halbinsel Giessen in Wädenswil.

Zusammen mit diesem Beschluss wurde die
Verfügung der Baudirektion des Kantons Zürich vom 12. August 2010
eröffnet, mit der diese die strassenpolizeiliche Bewilligung, die Bewilligung
in Bezug auf den überkommunalen Ortsbildschutz, die aufgrund der
Landanlagekonzession erforderliche Bewilligung sowie die
gewässerschutzrechtliche Bewilligung – zum Teil unter Auflagen – erteilt hatte.

Ebenfalls zusammen mit der
Baubewilligung wurde der Beschluss des Stadtrats Wädenswil vom 11. Januar
2010 eröffnet, mit dem sechs Gebäude aus dem kommunalen Inventar der kunst- und
kulturhistorischen Schutzobjekte entlassen worden waren. 

II.  

Gegen diese Entscheide erhoben der
Schweizer Heimatschutz (SHS) und die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz
(ZVH) sowie F und weitere Nachbarn Rekurs bei der Baurekurskommission II
(seit. 1. Januar 2011: Baurekursgericht). 

Mit Entscheid vom 20. März 2012 vereinigte
das Baurekursgericht die gegen die genannten Entscheide erhobenen Rekurse
(G.-Nrn. R2.2010.00302–00307; Disp.-Ziff. II Abs. 1). Den Antrag auf gemeinsame Behandlung der Rekurse mit jenen in den
Verfahren G.-Nrn. R2.2011.00066 betreffend den Umbau der Fabrikantenvilla
(Gebäude Giessen 6, Assek.-Nr. 18, Kat.-Nr. 13022; wegen
geplanter Projektänderung sistiertes Rekursverfahren) und R2.2011.00125
betreffend die Verlegung und Sanierung des das Bauareal durchfliessenden
Reidbachs wies das Baurekursgericht ab (Disp.-Ziff. II Abs. 2). Es
hiess die Rekurse gegen die Baubewilligung vom 12. Oktober 2010 (G.-Nrn. R2.2010.00302
und 00306) gut und hob diese auf (Disp.-Ziff. IV). Die
Rekurse gegen die Verfügung der Baudirektion vom 12. August 2010 (G.-Nrn. R2.2010.00303
und 00307) schrieb das Baurekursgericht als infolge Aufhebung
der Baubewilligung gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. V). Die Rekurse
gegen den Stadtratsbeschluss vom 11. Januar 2010 (G.-Nrn. R2.2010.00304
und 00305) hiess das Baurekursgericht teilweise gut
(Disp.-Ziff. III Abs. 1). Es hob diesen insoweit auf, als damit die
Entlassung des Wohnhauses "Giessenau", Assek.-Nr. 25,
Giessen 9, und des Waschhauses (ehemaliges Walchegebäude), Assek.-Nr. 20,
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 13023 verfügt worden war. Der Stadtrat wurde
eingeladen, diese beiden Gebäude unter Schutz zu stellen (Disp.-Ziff. III
Abs. 2). Im Übrigen wies es die Rekurse gegen den Stadtratsbeschluss vom
11. Januar 2010 ab (Disp.-Ziff. III Abs. 3).

III.  

Mit Eingabe vom 7. Mai 2012 erhoben
der SHS und die ZVH mit gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht
mit folgenden Anträgen (VB.2012.00299):

"1.   Es
sei in Gutheissung der Beschwerde der angefochtene Entscheid BRGE II
Nrn. 0037/2012-0042/2012 vom 20. März 2012 in folgenden Punkten
aufzuheben:

       1.1. Dispositivziffer II
Abs. 2.

       1.2. Dispositivziffer III
insoweit, als damit der Rekurs der Beschwerdeführenden im Verfahren
G.-Nr. R2.2010.00305 abgewiesen wurde.

       1.3. Dispositivziffer V.

       1.4. Ausgangsgemäss
Dispositivziffer VI [Kosten] und VII [Parteientschädigungen].

2.    Es sei der
Stadtratsbeschluss vom 11. Januar 2010 […] auch insoweit aufzuheben als
damit die Entlassung der Gebäude

       2.1. AOI-Inv.
Nr. 463, Fabrikkomplex Assek.-Nr. 22, Kat.-Nr. 13023,
Giessen 8,

       2.2. AOI-Inv.
Nrn. 466–468, Arbeiterwohnhäuser/Kosthäuser Assek.-Nr. 11, 14 und 15,
Kat.-Nr. 13021, Giessen 1–5,

       aus dem
kommunalen Inventar der schutzwürdigen Objekte verfügt wurde und es sei [der
Stadtrat] einzuladen, diese vier Gebäude unter Schutz zu stellen.

3.    Es sei die
Verfügung der [Baudirektion] vom 12. August 2010 (BVV 10-0015) aufzuheben.

4.    Eventualiter
sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen direkt an die beiden
Erstinstanzen, subeventualiter an die Vorinstanz zurückzuweisen.

5.    Es sei
festzustellen, dass auch das Verfahren G.-Nr. R2.2011.00066 betreffend
Umbau der Fabrikantenvilla mit den anderen hängigen Verfahren, insbesondere den
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildenden, koordinationsbedürftig ist
und es sei die Sache diesbezüglich zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen
an die Vorinstanz zurückzuweisen.

6.    Es sei das
vorliegende Beschwerdeverfahren mit dem Beschwerdeverfahren der Beschwerdeführenden
gegen den Entscheid BRGE II Nr. 0043/2012 betreffend Verlegung und
hochwassersicherer Ausbau Reidbach, Gebiet Giessen, Wädenswil, zu vereinigen.

7.    Es sei das
vorliegende Beschwerdeverfahren zu sistieren, bis der Regierungsrat über den
Rekurs der Beschwerdeführenden im Verfahren Geschäfts-Nrn. 64/2012
betreffend Denkmalpflege, Unterschutzstellung der Objekte Fabrikantenvilla,
Kölla, Maillart (Kat.-Nr. 13022 und 13023), Halbinsel Giessen in
Wädenswil, gemäss Verfügung der Baudirektion vom 29. November 2011
entschieden hat und entweder dieser Entscheid rechtskräftig geworden ist oder
eine dagegen erhobene Beschwerde mit dem vorliegenden Beschwerdeverfahren
vereinigt werden kann, was bereits jetzt gegebenenfalls beantragt wird.

8.    Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft."

Ebenfalls mit Eingabe vom 7. Mai
2012 erhoben die B AG (Bauherrschaft) und die
C AG (Grundeigentümerin) mit gemeinsamer Eingabe
beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts
vom 20. März 2012 (VB.2012.00300). Sie beantragten, dieser sei aufzuheben,
soweit damit die Rekurse gutgeheissen worden seien, und die Baubewilligungen
seien vollumfänglich zu bestätigen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht
beantragten sie die Durchführung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdegegnerschaft und der Vorinstanz.

Mit Präsidialverfügung vom 11. Mai
2012 wurden die Verfahren VB.2012.00299 und VB.2012.00300 vereinigt (wo
nicht anders vermerkt, beziehen sich die Aktenzitate im Folgenden auf das
Verfahren VB.2012.00299). Mit Präsidialverfügung vom
21. Juni 2012 wurde das Sistierungsbegehren des SHS und der ZVH
abgewiesen. 

Die Vorinstanz schloss am 8. August
2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die B AG und
die C AG beantragten am 7. September 2012, die Beschwerde des SHS und der SVH sei unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des SHS und der SVH abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Die Baudirektion beantragte am 14. September 2012 die
Abweisung der Beschwerde des SHS und der SVH. Der SHS und die ZVH stellten am
17. September 2012 den Antrag, die Beschwerde der B AG und der
C AG sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten derselben
abzuweisen. F und die weiteren bereits im Rekursverfahren beteiligten Nachbarn
(vgl. Rubrum) liessen am 14. September 2012 beantragen, die Verfahren
VB.2012.00299 und VB.2012.00300 seien separat zu führen. Die Beschwerde der
B AG und der C AG sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten
derselben abzuweisen. Der Stadtrat Wädenswil beantragte am 27. September
2012, die Beschwerde des SHS und der ZVH sei abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführenden. In Bezug
auf die Beschwerde der B AG und der C AG verzichtete der Stadtrat Wädenswil
auf das Stellen von Anträgen. 

Mit ihren weiteren Eingaben hielten die
Parteien an ihren Anträgen fest. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der
Vorinstanz zuständig.

1.2 Gegen den
Entscheid der Vorinstanz haben sowohl der SHS und die ZVH (Beschwerdeführende 1
und 2; im Folgenden: "Verbände") als auch die Bauherrin und die
Grundeigentümerin (Beschwerdeführende 3 und 4; im Folgenden:
"Bauherrschaft") Beschwerde erhoben. Erstere sind gemäss § 338a
Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur
Beschwerde legitimiert. Für Letztere ergibt sich die Beschwerdelegitimation aus
§ 338a Abs. 1 PBG.

1.3 Auf die
form- und fristgereicht erhobenen Beschwerden ist einzutreten.

2.
 

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet der
Entscheid der Vorinstanz vom 20. März 2012, mit dem diese den
Inventarentlassungsbeschluss des Stadtrats vom 11. Januar 2010, die
Baubewilligung der Baukommission vom 12. Oktober 2010 für den
Baubereich A sowie die dieses Bauprojekt betreffende Bewilligung der
Baudirektion vom 12. August 2010 beurteilte. Dabei hob die Vorinstanz den
Inventarentlassungsbeschluss teilweise, die Baubewilligung vollständig auf. Die
Rekurse gegen die Baudirektionsverfügung schrieb die Vorinstanz als infolge
Aufhebung der Baubewilligung gegenstandslos geworden ab. 

Im Zusammenhang mit der baulichen Entwicklung des
Giessenareals sind weitere Entscheide ergangen, die ebenfalls noch nicht
rechtskräftig geworden sind und die ebenfalls durch das Verwaltungsgericht zu
beurteilen sind. Es handelt sich dabei zum einen um das Projekt der Verlegung
des Reidbachs (VB.2012.00298), zum anderen um die Baubewilligung vom
29. November 2011 für die Ersatzneubauten von drei Kosthäusern, die
ebenfalls mit Beschluss vom 11. Januar 2010 aus dem kommunalen Inventar
der schutzwürdigen Bauten entlassen worden waren (VB.2012.00618). 

Auch gegen die Bewilligung des Umbauprojekts für die
Fabrikantenvilla rekurrierten der SHS und die ZVH an das Baurekursgericht.
Dieses Verfahren (R2.2011.00066) ist – soweit ersichtlich – nach wie vor bei
der Vorinstanz pendent. Hingegen wurde die diesbezügliche Schutzverfügung der
Baudirektion vom 29. November 2011 (betreffend Fabrikantenvilla,
Kölla-Anbau und Maillart-Bau) vom Regierungsrat mit Rekursentscheid vom
27. März 2013 bestätigt. SHS und ZVH haben mit Eingabe vom 19. April
2013 angekündigt, auch gegen diesen Entscheid Beschwerde zu erheben. Die
Beschwerde ging heute am Verwaltungsgericht ein (VB.2013.00337).

3.
 

Die Vorinstanz war einerseits von den Verbänden,
andererseits von F und weiteren
Nachbarn (im Folgenden "Nachbarn") angerufen worden. Letztere
haben gegen den Rekursentscheid keine Beschwerde erhoben. Sie sind hingegen
insofern als Beschwerdegegner am Verfahren beteiligt, als die
Bauherrschaft Beschwerde führt. Dies wird bei
der Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen zu berücksichtigten sein.

4.
 

Zur tatsächlichen Ausgangslage kann
weitgehend auf E. 5 des vorinstanzlichen Entscheids verwiesen werden
(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Auf der
Halbinsel Giessen befinden sich zahlreiche Bauten, die im Inventar der kunst-
und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung der Stadt Wädenswil
verzeichnet sind. Es handelt sich um eine Industrieanlage mit dazugehörigem
Fabrikantenwohnhaus, Kost­häusern und Nebengebäuden,
die sich im 19. Jahrhundert entwickelt hatte. 

Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt
Wädenswil ist das Baugrundstück Kat.-Nr. 13023 der Industriezone IA und im
Ufergrünbereich der Freihaltezone zugeschieden. Im Übrigen gehört die Halbinsel
der zwei- bzw. dreigeschossigen Wohnzone an, im Ufergrünbereich ebenfalls der
Freihaltezone. Zudem liegt das Baugrundstück im Perimeter des 1997 erlassenen
öffentlichen Gestaltungsplans Giessen. Dieser sollte die Entwicklung der
Bebauung auf der Halbinsel zu einer gemischten Nutzung mit hoher baulicher
Dichte ermöglichen. Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 13023 sieht dieser
einen Baubereich A vor, der mit verschiedenen,
zum Teil inventarisierten Gebäuden überstellt ist. Dabei handelt es sich
insbesondere um das Wohnhaus Giessen 9 im Westen, das Waschhaus im Osten
sowie den dazwischenliegenden Fabrikkomplex Giessen 8, an den der
sogenannte, selber ausserhalb des Baubereichs liegende Kölla-Bau angebaut ist. Für weitere inventarisierte Gebäude ausserhalb des
Baubereichs A sind Ersatzbauten im Rahmen des bestehenden Gebäude­profils und Erscheinungsbilds zulässig.

Hinzu kommt, dass die Halbinsel Giessen
als Ortsbild von regionaler Bedeutung inventarisiert ist. 

5.  

Die Bauherrschaft
beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher
angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten
Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung
eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen
vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein
beruhenden Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren
berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).

Die lokalen
Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten genügend ersichtlich.
Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb
sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den
beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb
auf dessen Durchführung verzichten.

6.
 

Die Verbände begründen ihren Antrag, Disp.-Ziff. 2
des angefochtenen Entscheids sei aufzuheben und es seien die vorliegenden
Verfahren mit dem Verfahren VB.2012.00298 betreffend die Verlegung des
Reidbachs zu vereinigen, mit dem Koordinationsgebot (Art. 25a des
Raumplanungsgesetztes vom 22. Juni 1979 [RPG]).

6.1 Erfordert
die Errichtung oder Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer
Behörden, ist nach Art. 25a Abs. 1 RPG eine Behörde zu bezeichnen,
die eine ausreichende Koordination sicherstellt. Diese
Behörde hat für eine gemeinsame öffentliche Auflage aller Gesuchsunterlagen und
für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst für eine gemeinsame oder
gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen zu sorgen (Abs. 2 lit. b und
d). Die zu koordinierenden Entscheide dürfen keine Widersprüche enthalten
(Abs. 3; vgl. auch §§ 7 ff. der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember
1997; zum Umfang der Koordinationspflicht: Walter Haller/Peter Karlen,
Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 792;
Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 25a
N. 63 ff.). Dabei liegt eine Verletzung der
materiellen Koordinationspflicht nicht nur dann vor, wenn einzelne Entscheide
oder deren Begründung gleiche Fragen unterschiedlich beantworten, sondern
insbesondere auch dann, wenn rechtlich erforderliche Abstimmungen – etwa im
Rahmen von Interessenabwägungen – nicht oder ungenügend erfolgt sind (Arnold
Marti, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die
Raumplanung, Zürich etc. 2010, Art. 25a N. 39 mit Hinweisen).

6.2 Die
Vorinstanz wies den Vereinigungsantrag ab. Sie führte aus (Entscheid der Vorinstanz,
E. 3.2), die Verfahrensvereinigung erfolge durch die Rechtsmittelinstanz
aus prozessökonomischen Gründen; sie diene nicht der inhaltlichen Abstimmung
von Entscheiden. Es bestehe kein Anspruch auf die Zusammenlegung von Verfahren.
Vorliegend seien keine entscheidenden prozessökonomischen Vorteile ersichtlich,
die eine Vereinigung der Verfahren nahelegen würden. Die Bachverlegung könne
unabhängig von Bauvorhaben auf den streitbetroffenen Grundstücken erfolgen.
Umgekehrt müsse die Verlegung des Reidbachs vor Baubeginn rechtlich und
finanziell gesichert sein, womit gewährleistet sei, dass allenfalls
erforderliche alternative Lösungen für den hochwassersicheren Ausbau des
Reidbachs nicht präjudiziert würden.

6.3 Das zu
beurteilende Bauvorhaben für den Baubereich A bedarf einer Verlegung des
Reidbachs. Die Umweltverbände vertreten zudem die Auffassung, diese
Bachverlegung setzte ihrerseits einen Schutzentscheid voraus (vgl. dazu
VB.2012.00298).

Hinsichtlich der
notwendigen Verlegung des Reidbachs sieht die baurechtliche Bewilligung vom
12. Oktober 2010 vor, dass vor Baubeginn die Verlegung des Reidbachs rechtlich
und finanziell gesichert sein müsse. 

6.3.1
Dass das vorliegend zu beurteilende Vorhaben von einem Entscheid betreffend
die Bachumlegung abhängig ist, hat nicht zwingend zur Folge, dass das
Koordinationsgebot verletzt wurde, da – auch wenn grundsätzlich ein
Koordinationsbedarf besteht – nur eine ausreichende Koordination zu
gewährleisten ist (dazu sogleich, E. 6.3.2). Ebenso wenig ergibt sich aus
der Abhängigkeit des Bauvorhabens von der Bachverlegung automatisch, dass
letztere als solche ihrerseits der Koordination mit einem dieses Grundstück
betreffenden Baugesuch bedarf, und dass daher die Aufhebung der Baubewilligung
auch zur Aufhebung der Bachverlegung führen muss. Dies ist vorliegend nicht der
Fall (vgl. VB.2012.00298). Die Gefahr widersprüchlicher Entscheide besteht
nicht, wenn erst nach dem Entscheid über die Bachverlegung über ein
Baugesuch entschieden wird (vgl. [eine Fusswegverlegung betreffend] VGr,
5. Dezember 2012, VB.2012.00445, E. 2.3).

6.3.2 Mit der gebotenen ausreichenden
Koordination ist es vereinbar, Spezialbewilligungen von untergeordneter
Bedeutung separat zu erteilen, wenn feststeht, dass sie mit den übrigen
Entscheiden nicht abgestimmt werden müssen, die Rechte des Baugesuchstellers
und der Drittbetroffenen nicht tangiert werden und soweit die Abtrennung auf
Grund des kantonalen Rechts zulässig ist (vgl. Marti, Art. 25a N. 17;
Waldmann/Hänni, Art. 25a N. 26). Bei der vorbehaltenen Bewilligung
für die Bachverlegung handelt es sich nicht um eine derartige
Spezialbewilligung von untergeordneter Bedeutung. Vielmehr ist die Bewilligung
Voraussetzung für die Zulässigkeit des Bauvorhabens (vgl. VGr, 25. Januar
2001, VB.2000.00356, E. 4a/bb = BEZ 2001 Nr. 7; BGr, 12. Oktober
2012, 1C_156/2012, E. 6.2.2; vgl. auch Verwaltungsgericht des Kantons
St. Gallen, 31. Mai 2012, B 2011/213, E. 3.2). 

6.3.3
Die Vorinstanz erwog, die Bachverlegung könne unabhängig von Bauvorhaben
auf den streitbetroffenen Grundstücken erfolgen und der Ausgang dieses
Verfahrens habe insofern keinen Einfluss auf das Bachprojekt (Entscheid der
Vorinstanz, E. 3.2). Dies ist insofern zutreffend, als eine Aufhebung der
Baubewilligung die Bachverlegung nicht tangiert. Dies liegt daran, dass die
Beurteilung der Bachverlegung von der bestehenden Überbauung ausgehen
muss. Sollen hingegen beide Projekte verwirklicht werden, muss auch in Bezug
auf die neue (geplante) Überbauung geprüft werden, ob sie mit den
gewässerschutzrechtlichen Vorgaben vereinbar ist. Diese Prüfung bildete nicht
Gegenstand des die Bachverlegung betreffenden Verfahrens.

Soweit sich die Baudirektion in Bezug
auf die Einhaltung der gewässerschutzrechtlichen Anforderungen auch zum
projektierten Bauvorhaben äusserte, erscheint fraglich, ob damit hinreichend geprüft wurde, ob das geplante
Bauprojekt mit dem neuen Bachlauf vereinbar ist. Die Frage kann jedoch
offenbleiben. Diese Prüfung wäre jedenfalls im vorliegenden
Verfahren vorzunehmen oder mit diesem zu koordinieren gewesen. Der
angebrachte Vorbehalt genügte dazu nicht.

6.3.4
Nach dem Gesagten fehlt in Bezug auf das strittige Bauprojekt eine
umfassende gewässerschutzrechtliche Beurteilung und Bewilligung. Nachdem die
Vorinstanz die Baubewilligung jedoch – zu Recht, wie sich zeigen wird –
aufgehoben hat und das Projekt anzupassen sein wird, erübrigt es sich, darauf
weiter einzugehen. Die Vorinstanz erwog insofern zutreffend, auf die weiteren
Rügen müsse nicht mehr eingegangen werden (Entscheid der Vorinstanz,
E. 8.5.4). Auf eine Vereinigung der Verfahren durfte sie dementsprechend
verzichten, und eine solche ist auch im Beschwerdeverfahren nicht angezeigt.

7.
 

Auch in Bezug auf das
Verfahren R2.2011.00066 (Umbau der Fabrikantenvilla, Giessen 6) machen die
Verbände geltend, die Vorinstanz hätte es zur Gewährleistung der notwendigen
Koordination mit dem vorliegenden Verfahren vereinigen müssen. Sie begründen
diese Rüge vorab damit, dass es in beiden Verfahren an einer umfassenden
Schutzverfügung fehle. 

7.1 Sollte es
im vorliegenden Verfahren an einer solchen Schutzverfügung fehlen (dazu
nachfolgend, E. 8), hätten dies die erstinstanzlichen Behörden
nachzuholen. Die Frage, ob (auch) in Bezug auf das die Fabrikantenvilla betreffende
Projekt eine Schutzverfügung fehlt, kann das Verwaltungsgericht im vorliegenden
Verfahren hingegen – mit oder ohne Beizug der Akten des Rekursverfahrens
R2.2011.00066 – nicht beurteilen. Dazu bleibt das Baurekursgericht zuständig. 

7.2 Eine
Koordinationspflicht der Gegenstand des Rekursverfahrens R2.2011.00066 bildenden
Entscheide mit den vorliegend angefochtenen Entscheiden liegt schliesslich
nicht vor. Letztere sind nicht von der Bewilligung des Projekts
"Fabrikantenvilla" abhängig. Ebenso wenig rechtfertigt es der
Verdacht, es fehle (auch) dort an einer hinreichenden Schutzverfügung, die
vorliegenden Verfahren mit dem Verfahren VB.2013.00337 zu koordinieren.

Die Vorinstanz durfte nach dem Gesagten
auch auf eine gemeinsame Behandlung mit dem Rekursverfahren R2.2011.00066
verzichten. Auf einen Beizug der entsprechenden Verfahrensakten kann verzichtet
werden. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass es im vorliegenden oder in
beiden Verfahren an einer umfassenden Schutzverfügung fehlen
könnte.

8.  

Die Verbände rügen, die Vorinstanz habe
das Rekursverfahren R2.2010.00307 zu Unrecht als gegenstandslos geworden
abgeschrieben. Sie machen geltend, in einem Fall wie dem vorliegenden sei es
unverzichtbar, dass ein auf einer Schutzabklärung basierender begründeter
Entscheid über die Schutzwürdigkeit und gegebenenfalls anzuordnende
Schutzmassnahmen vorliege, bevor über die Inventarentlassung einzelner Objekte
entschieden und ein eingereichtes Baugesuch allenfalls bewilligt werde. 

8.1 Die
Bauherrschaft ist der Auffassung, es sei kein förmlicher Schutzentscheid nötig,
da die Baudirektion sowohl für diesen als auch für die Bewilligung zuständig
sei. Die Baudirektion verweist auf ihre Ausführungen im Rekursverfahren. Dort
finden sich allerdings kaum substanziierte Ausführungen zu dieser Frage.
Sinngemäss scheint die Baudirektion der Auffassung zu sein, in zulässiger Weise
auf einen formellen Schutzentscheid verzichtet, indessen einen materiellen
Schutzentscheid gefällt zu haben. Die Gemeinde vertritt die Auffassung, auf die
Beschwerde sei diesbezüglich nicht einzutreten. Da die Baubewilligung
aufgehoben worden sei, bestehe im Moment keine Gefahr, dass potenzielle Schutzobjekte
gefährdet würden.

8.2 Die
Gemeinde weist zu Recht darauf hin, dass die Baubewilligung für den Baubereich A
von der Vorinstanz aufgehoben worden ist, weshalb es den Verbänden diesbezüglich
an einem schutzwürdigen Anfechtungsinteresse fehlt. Die Rekursverfahren
R2.2010.00303 und R2.2010.00307 betrafen – entsprechend dem Gegenstand der angefochtenen
Verfügung der Baudirektion vom 12. August 2010 – das konkrete Bauvorhaben
auf dem Baubereich A. Nachdem die Baubewilligung für dieses Bauvorhaben –
zu Recht, wie sich zeigen wird – aufgehoben wurde, besteht kein Interesse mehr
an der Prüfung der Rechtmässigkeit der angefochtenen Baudirektionsverfügung. Da
die Baudirektion unbestrittenermassen keine formelle Schutzverfügung erlassen
hat, wird sie ein neues Projekt erneut umfassend beurteilen müssen.

8.3 Da sich
die Verfügung der Baudirektion vom 12. August 2010 nicht auf die von der
Vorinstanz bestätigten Inventarentlassungen bezieht, besteht insofern –
entgegen der Auffassung der Verbände – auch nicht die Gefahr widersprüchlicher
Entscheide. Der Entscheid über die Entlassung aus dem kommunalen Inventar der
schutzwürdigen Objekte bedarf hier keines Entscheids betreffend den überkommunalen
Ortsbildschutz.

Den Verbänden entsteht aus der
Abschreibung des Rekursverfahrens R2.2010.00307 nach dem Gesagten kein
Nachteil. Da sich die Bewilligung der Baudirektion in Bezug auf den
Ortsbildschutz und den Denkmalschutz vom 12. August 2010 ausdrücklich nur
auf das konkrete Bauvorhaben bezog, besteht an der Prüfung ihrer
Rechtmässigkeit kein Interesse mehr, nachdem die Baubewilligung aufgehoben worden
ist. Die Bewilligung der Baudirektion enthält weder einen
formellen Schutzentscheid, der rechtskräftig werden könnte, noch ist sie bei
der Beurteilung des kommunalen Inventarentlassungsentscheids von Bedeutung. Die
Vorinstanz hat das Rekursverfahren R2.2010.00307 zu Recht als gegenstandslos
geworden abgeschrieben. 

9.  

Die Vorinstanz
hob den Inventarentlassungsbeschluss in Bezug auf das
Wohnhaus Giessen 9 und das Waschhaus auf und lud den Stadtrat ein, diese
beiden Gebäude unter Schutz zu stellen (Entscheid der Vorinstanz,
Disp.-Ziff. III Abs. 2). 

9.1 Gemäss
§ 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen
Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht
fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die
Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz (VGr, 19. August
2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen). Das
Inventar begründet jedoch die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten
Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung
auseinanderzusetzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber,
ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid
entweder in einer definitiven Unterschutzstellung oder in einer Entlassung aus
dem Inventar bestehen (RB 1990 Nr. 13; VGr, 19. Mai 2010,
VB.2009.00662, E. 3.3). Wie die Inventarentlassung
kann dabei auch der materielle Schutzentscheid in einer Baubewilligung
mitenthalten sein, soweit für beide Entscheide die gleiche Behörde zuständig
ist und sich diese darin vorfrageweise mit der Schutzzweckverträglichkeit der
geplanten Eingriffe auseinandersetzt. Ein solcher projektbezogener
Schutzentscheid ist mitunter zweckmässiger als eine vom Bewilligungsentscheid
separierte formelle Unterschutzstellung, der von Natur aus eine gewisse
Starrheit anhaftet (VGr, 27. März 2013, VB.2012.00373, E. 3.1.1).

9.2 Die
Vorinstanz führte aus, die Begründung, mit welcher der Stadtrat sich in Bezug
auf das Wohnhaus Giessen 9 über die beiden Gutachten der KDK und der NHK
hinweggesetzt habe, verfange nicht und sei teilweise aktenwidrig. So habe sich
die NHK entgegen den Ausführungen des Stadtrats auch zum Wohnhaus geäussert und
sei das Gebäude gemäss KDK nicht nur äusserlich, sondern integral zu erhalten.
Es sei angesichts des am Augenschein gewonnenen Eindrucks nicht
nachvollziehbar, weshalb die Zeugenschaft äusserlich nicht mehr gewährleistet
sein solle. Der Stadtrat habe übersehen, dass die Besonderheit der Anlage in
der lockeren Durchmischung von Fabrik- und Wohnbauten liege und das Wohnhaus
Giessen 9 in diesem Sinn zur Industrieanlage gehöre. Darüber hinaus lege
es für sich Zeugenschaft für die Bau- und Wohnkultur Mitte des
19. Jahrhunderts ab.

In Bezug auf das Waschhaus erwog die
Vorinstanz, auch diesbezüglich verneine der Stadtrat die Zeugeneigenschaft
entgegen den Gutachten der KDK und der NHK. Dieser verkenne den Zusammenhang
des Waschhauses mit der Fabrikanlage und ihren einstmaligen Bauherren. Die KDK
habe ausführlich dargelegt, wie die ausgefallene Architektur des Waschhauses zu
erklären und kulturgeschichtlich einzuordnen sei. Daraus werde klar, dass es
sich nicht bloss um die Marotte eines damaligen Industriellen handle. Die
Eigenschaft als "Kuriosum", mithin als spezielles Phänomen und etwas
Aussergewöhnliches, spreche für und nicht gegen die Erhaltung des Waschhauses.
Sodann bilde das Waschhaus zusammen mit der Fabrikantenvilla und dem Bootshaus
eine ortsbaulich wichtige Einheit (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.5.7).

9.3 Die
Bauherrschaft hält dem zunächst entgegen, die Vorinstanz habe die fachkundige
Beurteilung der örtlichen Natur- und Heimatschutzkommission übergangen, ohne
darzulegen, weshalb es diese als irrelevant beurteile. Die Vorinstanz habe sich
somit über die von der örtlichen NHK vorgenommene Interessenabwägung
hinweggesetzt, ohne dafür triftige Gründe anführen zu können. Damit habe sie zu
Unrecht in den Spielraum eingegriffen, der den kommunalen Behörden zustehe. 

9.4 Der Einwand der Bauherrschaft ist unbegründet. 

9.4.1 Den Gutachten der KDK und der NHK, auf die
sich die Vorinstanz stützte, kommt nach der Rechtsprechung erhebliche Bedeutung
zu. Von den ihnen zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen darf nur aus
triftigen Gründen abgewichen werden, etwa wenn das Gutachten Irrtümer, Lücken
oder Widersprüche enthält (vgl. VGr, 4. Mai 2005, VB.2005.00009,
E. 2.1 mit Hinweisen = RB 2005 Nr. 61 = BEZ 2005 Nr. 27;
10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2). 

9.4.2
Die beiden Gutachten können daher nicht einfach mit dem Hinweis auf eine
anders lautende Einschätzung der örtlichen NHK entkräftet werden. Vielmehr
müsste deren Beurteilung aufzeigen, inwiefern die Gutachten der KDK und der NHK
Irrtümer, Lücken oder Widersprüche enthalten. 

9.4.3 Die Befassung mit dem Projekt sowie die
Würdigung der kantonalen Gutachten und die Abwägung der infrage stehenden Interessen
durch die örtliche NHK sind nicht dokumentiert. In den Akten findet sich weder
ein Protokoll des vorgenommenen Augenscheins noch ein begründeter Antrag an den
Stadtrat. Die im angefochtenen Stadtratsbeschluss wiedergegebene Beurteilung
vermag die Gutachten der NHK und der KDK nicht infrage zu stellen, zumal
jeweils nur auf das KDK-Gutachten und dabei nur auf die Anträge der KDK unter
Ziff. 3.2 hingewiesen wurde. Mangels anderweitiger Hinweise ist davon auszugehen,
dass die einlässliche Begründung dieses Antrags unter Ziff. 4.3,
insbesondere S. 22 f. (Waschhaus) und S. 24 (Giessen 9),
ebenso unberücksichtigt blieb wie das Gutachten der NHK. 

9.4.4
Sodann trifft es nicht zu, dass sich die Vorinstanz mit der Auffassung der
örtlichen NHK nicht auseinandergesetzt hätte. Vielmehr legte sie überzeugend
dar, weshalb sie deren Auffassung, der sich der Stadtrat mit Beschluss vom
11. Januar 2010 angeschlossen hatte, nicht zu folgen vermochte (Entscheid
der Vorinstanz, E. 7.5.6 ff.). Auf diese Ausführungen kann verwiesen
werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). 

Die Vorinstanz nahm
dabei eine Interessenabwägung vor (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.5.10).
In der schlichten Feststellung, die "Interessen an der unter
ortsbildschützerischen und denkmalpflegerischen Gesichtspunkten optimierten
Gesamtlösung" würden die Interessen am Erhalt der verschiedenen Objekte
überwiegen, kann demgegenüber – entgegen der Auffassung der Bauherrschaft –
keine hinreichend begründete Interessenabwägung erblickt werden, an welche die
Rekursinstanz gebunden gewesen wäre. 

9.4.5 Zudem ist in diesem Zusammenhang – auch im
Hinblick auf die weiteren Planungsarbeiten – festzuhalten, dass nicht ohne
Weiteres davon ausgegangen werden kann, die Ergebnisse der Testplanung würden
eine derart optimierte Gesamtlösung darstellen. Erstens bietet der Einbezug der
Baudirektion in diese Arbeiten dafür keine Gewähr. Zweitens konnten sich weder
die NHK noch die KDK zum Ergebnis der Testplanung äussern. Drittens scheint
zweifelhaft, ob die Testplanung den Anliegen des Ortsbildschutzes hinreichend
Rechnung trug. So dienten dabei die Dokumentation der Bauherrschaft
von September 2008, der Gestaltungsplan, die Inventarblätter der
Arbeitsgemeinschaft für Ortsbildpflege und Inventarisation sowie das Gutachten
der KDK, nicht aber das Gutachten der NHK als Grundlagen. Zudem betonte die
Testplanung die Respektierung der "bestehenden, ortsbaulich wichtigen drei
Elemente" Maillart mit Heizzentrale, Kölla-Bau und Fabrikantenvilla.

Die Testplanung und
gestützt auf diese die nachfolgend ergangenen Entscheide fokussieren damit zu
Unrecht allein auf die selbständigen Schutzobjekte Maillart, Kölla und
Fabrikantenvilla. So betonen auch die örtliche NHK und mit ihr der Stadtrat im
angefochtenen Inventarentlassungsbeschluss, die Inventarentlassungen seien
Voraussetzung, damit "die historisch bedeutenden Gebäude
(Fabrikantenvilla, Kölla-Bau und Maillart-Gebäude inkl. Kesselhaus und
Hochkamin) freigestellt und ihrer Bedeutung entsprechend aufgewertet
werden" können. Damit werden der Aspekt des Ortsbildschutzes an sich sowie
die ortsbildprägende Wirkung der sich zwischen den Fabrikgebäuden und der
Fabrikantenvilla einfügenden kleineren Bauten zu Unrecht in den Hintergrund
gerückt. So liegt eine Qualität des Giessenareals gerade darin, dass sich auf
dem locker überbauten Areal neben den Fabrikgebäuden und der Fabrikantenvilla
auch Wohn- und Kosthäuser sowie weitere Bauten in einem stimmigen Ensemble
zusammenfinden. Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat (Entscheid der
Vorinstanz, E. 7.5.6), kommt dies auch im kommunalen Inventar klar zum
Ausdruck, wenn bei den einzelnen Objekten auf dem Giessenareal jeweils darauf
hingewiesen wird, die Besonderheit der Anlage bestehe in der "lockeren
Durchmischung von Fabrik- und Wohnbauten und in der geschlossenen Situation
direkt am See". 

9.5 Die
Ausführungen der Vorinstanz zum Wohnhaus Giessen 9 sind zutreffend und können
sich auf die beiden Gutachten der NHK und der KDK stützen. So führte die NHK
aus, es sei zu hinterfragen, ob die bestehenden Gebäude Giessen 9 und
Walchegebäude (Waschhaus) nicht besser erhalten bleiben müssten. Aus Sicht der
NHK müssten diese zwei Zeitzeugen unbedingt erhalten bleiben. Die KDK führte
aus, der Bau sei in seiner äusseren Erscheinung ohne angebauten Schuppen zu
erhalten. Im Innern seien die Tragstruktur und die bestehende Raumausstattung
zu erhalten. Das Wohnhaus besitze eine intakte und schutzwürdige
Innenausstattung aus der Zeit zwischen 1849 und dem frühen
20. Jahrhundert. Die gesamte Primärstruktur der Bauzeit sei intakt. Ein
Teil der Innenausstattung stamme aus der Zeit, als das Haus im Besitz der
Familie Pfenninger war. Sie zeige in ihrer stilistischen Ausgestaltung Elemente
des Heimatstils. Das Wohnhaus "Giessenau" sei ein wichtiger Zeuge für
die Bau- und Wohnkultur Mitte des 19. Jahrhunderts. Als einziges noch
intakt erhaltenes Wohnhaus auf dem Areal habe es einen hohen Stellenwert. Seine
ungeschmälerte Erhaltung sei daher wichtig.

9.5.1
Die Ausführungen der Bauherrschaft vermögen diese zutreffenden Erwägungen
nicht infrage zu stellen. Insbesondere vermögen sie die Einschätzung der Vorinstanz,
dem Wohnhaus Giessen 9 komme als Baute an der Seefront eine wesentliche,
das Ortsbild prägende Bedeutung zu, nicht in Zweifel zu ziehen. Aus dem
Umstand, dass der Situationswert – neben dem Eigenwert – im Inventar als
"erhaltenswert" qualifiziert wird, kann nicht geschlossen werden, das
Gebäude sei gerade nicht zu erhalten. 

9.5.2
Von Irrtümern, Lücken oder Widersprüchen in den Gutachten der KDK und der
NHK (vgl. vorstehend, E. 9.4.1) kann keine Rede sein. Die Ausführungen der
NHK in ihrem Gutachten waren – entgegen der Auffassung der Bauherrschaft und
des Stadtrats – nicht unklar. Im Rahmen der Beantwortung der gestellten Frage,
die sich nicht auf die Schutzwürdigkeit bestehender Objekte, sondern auf die
Ortsbild- und Landschaftsverträglichkeit des damals vorgesehenen Neubaus
richtete, wies die NHK darauf hin, die Entwicklungsstudie der Bauherrschaft
mache ortsbaulich keinen Sinn. Es seien verschiedene Massenstudien
durchzuführen, wobei zu hinterfragen sei, ob das Wohnhaus Giessen 9 nicht
besser erhalten bleiben müsste. Dieses müsse aus Sicht der NHK "unbedingt
erhalten bleiben". Auch das Gutachten der KDK wurde vom Stadtrat – wie
erwähnt (E. 9.4.3; Entscheid der Vorinstanz, E. 7.5.6) – nicht
korrekt gewürdigt. Dies kommt schon dadurch zum Ausdruck, dass der Stadtrat im
angefochtenen Beschluss vom 11. Januar 2010 nur auf S. 9 des
KDK-Gutachtens hinwies. Die eingehenden Ausführungen, mit denen die KDK darlegte,
dass es sich beim Wohnhaus Giessen 9 um einen wichtigen Zeugen für die
Bau- und Wohnkultur Mitte des 19. Jahrhunderts handle, dessen
ungeschmälerte Erhaltung wichtig sei, blieben vom Stadtrat unbeachtet.

9.6 Es besteht
nach dem Gesagten keine Veranlassung, von den beiden Gutachten der KDK und der
NHK abzuweichen. Die anders lautende Beurteilung der örtlichen NHK vermag die
beiden Gutachten nicht in Zweifel zu ziehen und ist nicht nachvollziehbar. Die
Vorinstanz hat die Entlassung des Wohnhauses Giessen 9 aus dem kommunalen
Inventar daher zu Recht aufgehoben.

9.7 Dasselbe
gilt mit Bezug auf das Waschhaus. Auch hier fokussiert der Inventarentlassungsbeschluss
zu Unrecht allein auf den Eigenwert des Objekts und auf die vermeintliche
"unter ortsbildschützerischen und denkmalpflegerischen Gesichtspunkten
optimierte Gesamtlösung" (vgl. vorstehend, E. 9.4). Die Beurteilung
der örtlichen NHK, der sich der Stadtrat angeschlossen hat, vermag nicht zu
überzeugen. Sie übergeht insbesondere vollständig die Bedeutung des Waschhauses
für das Ortsbild und als Teil einer ortsbaulichen Einheit zusammen mit der
Fabrikantenvilla und dem Bootshaus. Es trifft denn auch – entgegen der
Auffassung der Bauherrschaft – nicht zu, dass der Grund für die fehlende Begründung
im NHK-Gutachten darin läge, dass dem Waschhaus unter Gesichtspunkt des Ortsbildschutzes
keine wesentliche Bedeutung zukäme. Vielmehr wies die NHK darauf hin, dass das
damals zu beurteilende Vorhaben "kein befriedigendes Resultat in Bezug auf
das Ortsbild" erziele (NHK-Gutachten). Ferner setzte sich die örtliche NHK
und mit ihr der Stadtrat nicht mit den einlässlichen Ausführungen der KDK auf
S. 22 f. ihres Gutachtens auseinander. Der Entscheid der Vorinstanz
ist daher auch in Bezug auf das Waschhaus nicht zu beanstanden. 

9.8 Die Vorinstanz hob den angefochtenen
Inventarentlassungsbeschluss – wie sich gezeigt hat, zu Recht – insoweit auf,
als damit die Entlassung des Wohnhauses Giessen 9 und des Waschhauses aus
dem kommunalen Inventar beschlossen worden war (Entscheid der Vorinstanz,
E. 7.5.10, S. 25). Sodann wies die Vorinstanz zutreffend darauf hin,
dass damit das Bauvorhaben nicht mehr realisiert werden könne, was – neben
anderen Gründen – zur Aufhebung der Baubewilligung führe (Entscheid der
Vorinstanz, E. 7.5.11). 

9.9 Die Inventarentlassung des Fabrikkomplexes
Giessen 8 erachtete die Vorinstanz hingegen – gleich wie jene der Kosthäuser
(Entscheid der Vorinstanz, E. 7.5.5; dazu nachfolgend, E. 9.10) – als
zulässig. Dabei ging sie allerdings nicht auf die im Inventarentlassungsbeschluss
enthaltene Anordnung ein, wonach die Inventarentlassung unter dem Vorbehalt
stehe, "dass für die beschriebenen Neubauprojekte die erforderlichen
Bewilligungen erteilt werden können".

9.9.1 Dieser Vorbehalt zeigt, dass der Stadtrat
nicht zum Schluss kam, es könne auf Schutzmassnahmen gänzlich verzichtet und
gleichzeitig der Grundeigentümerschaft überlassen werden, wie sie die Vorgaben
des Gestaltungsplans umsetze. Vielmehr wollte der Stadtrat sicherstellen, dass
die bestehende Bebauung nur durch "die beschriebenen Neubauprojekte"
ersetzt werden kann. Die Inventarentlassung kommt damit praktisch einem materiellen
Schutzentscheid gleich, der zwar keine Erhaltung der bestehenden Situation
verlangt, jedoch insbesondere der ortsbildprägenden Bedeutung der einzelnen
Gebäude Rechnung tragen will. 

Die gewählte Formulierung, die auf die rechtskräftige
Erteilung der erforderlichen Bewilligungen abstellt, vermag die Erreichung
dieses Ziels allerdings nur bedingt zu gewährleisten. Zum einen bedeutet die
rechtskräftige Erteilung von Bewilligungen nicht, dass das fragliche Vorhaben
auch so umgesetzt wird. Zum anderen bietet dieses Vorgehen nicht Gewähr dafür,
dass der prägenden Bedeutung auch in Zukunft derselbe Stellenwert beigemessen
wird. Anders als bei einem materiellen Schutzentscheid soll der Inventareintrag
vorliegend nicht bestehen bleiben. 

9.9.2
Der Stadtrat wollte die einzelnen Gebäude nach dem Gesagten nicht
unabhängig von konkreten Überbauungsprojekten aus dem Inventar entlassen.
Vielmehr machte er die Inventarentlassung von den Bauabsichten der Bauherrschaft
abhängig, was insbesondere unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit
grundsätzlich sinnvoll erscheint. Der gewählte Weg über den erwähnten Vorbehalt
ist jedoch nicht zielführend. Die Aufhebung der Baubewilligung führt nämlich
dazu, dass die Entlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8 von der
Realisierung eines Projekts abhängig macht, das nicht verwirklicht werden kann.
Dem kann nur mit der Aufhebung der Inventarentlassung Rechnung getragen werden.
Im Übrigen führt die Aufhebung der Baubewilligung und die Notwendigkeit der
Erarbeitung eines neuen Projekts dazu, dass eine wesentliche Bewilligung
vorbehalten wird, was dem Koordinationsgebot widerspricht. Die Vorinstanz hätte
den Inventarentlassungsbeschluss daher auch insoweit aufheben müssen als er den
Fabrikkomplex Giessen 8 betraf.

9.10 Auch die
Entlassung der Kosthäuser (Giessen 1, 2 sowie 3–5) aus dem kommunalen
Inventar steht gemäss Disp.-Ziff. 1 und 2 des Stadtratsbeschlusses vom
11. Januar 2010 unter dem Vorbehalt, dass für die beschriebenen
Neubauprojekte die erforderlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt werden können.
Die Bewilligung für das diesbezügliche Bauprojekt bildete aber nicht Gegenstand
des Rekursverfahrens.

9.10.1
Der Umstand, dass – im Unterschied zum Baubereich A – zusammen mit der
Inventarentlassung noch keine Baubewilligung erteilt wurde, verstärkt die erwähnten
Bedenken gegen den mit der Inventarentlassung verbundenen Vorbehalt
(vorstehend, E. 9.9). War der Stadtrat nämlich der Auffassung, eine
Inventarentlassung könne nur erfolgen, wenn die Neubauprojekte verwirklicht
würden, so handelt es sich bei der entsprechenden Baubewilligung nicht um eine
Spezialbewilligung von untergeordneter Bedeutung (vgl. vorstehend,
E. 6.3.2). Der Vorbehalt verletzt daher das Koordinationsgebot gemäss
Art. 25a RPG. Die Vorinstanz hätte die Inventarentlassung der Kosthäuser
deshalb aufheben müssen.

9.10.2
Durch den erwähnten Vorbehalt hat sich der Stadtrat zudem insofern seiner
Zuständigkeit gemäss § 211 Abs. 2 PBG entäussert, als er nicht mehr
selber prüfen konnte, ob es sich beim bewilligten Bauvorhaben um das "beschriebene
Neubauprojekt" im Sinn von Disp.-Ziff. 2 des
Inventarentlassungsbeschlusses handelt. Inwieweit das mittlerweile von der
Baukommission bewilligte Projekt mit dem übereinstimmt, das dem Inventarentlassungsbeschluss
zugrunde liegt, lässt sich aufgrund der vorliegenden Akten nicht abschliessend
beurteilen. Klar ist jedoch, dass das Projekt bis zur Baueingabe am
30. Juni 2011 noch Änderungen erfuhr. Die eingereichten Pläne datieren vom
27. Juni 2011. Nicht als unwesentlich erscheint jedenfalls, dass die
geplante Verschiebung der Neubauten gegenüber den Standorten der bestehenden
Kosthäuser nicht mit jener gemäss Studienauftrag vom Dezember 2009
übereinstimmt. 

9.10.3
Eine Heilung des Koordinationsmangels im Beschwerdeverfahren kommt unter
diesen Umständen nicht in Betracht. Der Stadtrat wird sich mit dem zurzeit
vorliegenden Projekt auseinandersetzen müssen.

9.11 Die
Entlassung der Kosthäuser aus dem kommunalen Inventar ist nach dem Gesagten
aufzuheben, ohne dass ihre Rechtmässigkeit materiell zu prüfen ist.
Dementsprechend ist diesbezüglich davon abzusehen, die kommunalen Behörden
anzuweisen, die Gebäude unter Schutz zu stellen. Vielmehr bleibt es vorderhand
schlicht beim Inventareintrag.

Einzugehen ist im Folgenden jedoch auf die von den
Verbänden in diesem Zusammenhang erhobenen Rügen der mangelhaften Aktenführung
und der verfassungswidrigen Vorbefassung der Bewilligungsbehörden.

9.11.1
Die Verbände beanstanden die Aktenführung durch den Stadtrat und die
Baudirektion. Diese verletze § 8 VRG. Der Stadtrat habe nie ein
Aktenverzeichnis eingereicht, das den Stand der Akten vor dem Entscheid und damit
dessen Entscheidgrundlage wiedergebe. 

Es trifft zu, dass die Aktenführung
durch die erstinstanzlichen Behörden, insbesondere das Aktenverzeichnis der
Gemeindebehörden, mit Blick auf § 8 VRG nicht zu genügen vermag. Die
Verbände legen jedoch nicht dar, inwiefern ihnen dadurch ein Nachteil
entstanden wäre. Die im Rechtsmittelverfahren eingereichten Akten standen ihnen
zur Einsicht offen. Soweit diese unvollständig sein sollten bzw. keine
nachvollziehbare Grundlage für die angefochtenen Entscheide bestünde, würde
dies zur Gutheissung der Anträge der Verbände oder allenfalls zu einer Rückweisung führen. 

9.11.2
Die enge Zusammenarbeit zwischen der Bauherrschaft und den kommunalen und
kantonalen Behörden bei der Ausarbeitung des vorliegend strittigen Bauvorhabens
ist aus praktischer Sicht zu begrüssen und rechtlich nicht zu beanstanden. Eine
verfassungswidrige Vorbefassung ist darin – entgegen der Auffassung der
Verbände – nicht zu erblicken. Die Umstände stellen sich in tatsächlicher und
rechtlicher Hinsicht entscheidend anders dar als im Entscheid 1C_150/2009 des
Bundesgerichts, auf den sich die Verbände berufen. Die Ausführungen des
Bundesgerichts in diesem Entscheid sprechen denn auch eher gegen eine verfassungswidrige
Vorbefassung im vorliegenden Fall. Bei einem derart komplexen Vorhaben, wie dem
vorliegend zu beurteilenden, besteht ein grosses Bedürfnis nach Vorverhandlungen
und Vorabklärungen. Diese vorgängige amtliche Befassung mit dem Projekt ist im
Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung "systembedingt" (BGr,
8. September 2009, 1C_150/2009, E. 3.5 mit Hinweisen). Im Kanton
Zürich, der im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren kennt, in dem
Dritte ihre Argumente darlegen können, ist es zudem weit weniger problematisch,
wenn sich die Baubehörde eine Meinung bildet, ohne diese Argumente zu kennen
(vgl. BGr, 8. September 2009, 1C_150/2009, E. 3.5.5).

9.12 Der
Entscheid der Vorinstanz erweist sich damit hinsichtlich der beurteilten
Inventarentlassungen nur zum Teil als rechtmässig. Die Entlassung des
Wohnhauses Giessen 9 und des Waschhauses aus dem kommunalen Inventar der
schutzwürdigen Bauten hat die Vorinstanz zu Recht aufgehoben. Die dagegen
gerichtete Beschwerde der Bauherrschaft ist unbegründet.

Die Entlassung der
Kosthäuser und des Fabrikkomplexes Giessen 8 aus dem Inventar bestätigte
die Vorinstanz zu Unrecht. Der Inventarentlassungsbeschluss ist, wie von den Verbänden
beantragt, auch diesbezüglich aufzuheben. Eine Pflicht, die Gebäude unter Schutz
zu stellen, ergibt sich daraus jedoch – anders als beim Wohnhaus Giessen 9
und beim Waschhaus – nicht. Diese Frage bleibt offen.

10.
 

Die Verbände machen
geltend, die angefochtenen Entscheide würden die neuen gewässerschutzrechtlichen
Bestimmungen des Bundes verletzen. Die vom Koordinationsprinzip geforderte
umfassende Interessenabwägung beeinflusse auch die Inventarentlassungen des
Fabrikkomplexes Giessen 8 und der Kosthäuser. Dies sei umso bedeutsamer,
als unter gewässerschutzrechtlichen Gesichtspunkten nur die bestehenden Gebäude
Bestandesschutz genössen, nicht jedoch an deren Stelle tretende
Ersatzneubauten. 

Ferner vertreten die
Verbände in konzessionsrechtlicher Hinsicht die Auffassung, die Landanlage
müsse an den Staat heimfallen. Dadurch entstehe eine neue Ausgangslage, woraus
auch eine stärkere Gewichtung der öffentlichen Interessen bei der Frage der
Inventarentlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8 folge. Die Vorinstanz
habe diese Rüge daher zu Unrecht nicht behandelt.

10.1 Die
Verbände verkennen, dass auch die Inventarentlassung des Fabrikkomplexes Giessen 8
nicht wirksam wird, da die erforderlichen Bewilligungen im Sinn von
Disp.-Ziff. 2 des Beschlusses des Stadtrats Wädenswil vom 11. Januar
2010 nicht rechtskräftig erteilt werden können (vorstehend, E. 9.9). Es
besteht daher auch in Bezug auf dieses Gebäude kein Interesse an der Prüfung
der aufgeworfenen gewässerschutz- und konzessionsrechtlichen Fragen. Auf die
diesbezüglichen umfangreichen Ausführungen der Verbände ist daher nicht weiter
einzugehen.

10.2 In Bezug
auf die Kosthäuser stellt sich die Situation allerdings anders dar. Zum einen
lag hier im Zeitpunkt der Inventarentlassung noch kein Baugesuch vor. Auch der
Entscheid der Vorinstanz erging, ohne dass gleichzeitig ein Baugesuch zu
beurteilen gewesen wäre. Dies stellt – wie erwähnt (E. 9.10) – eine
Verletzung des Koordinationsprinzips dar, die im vorliegenden Verfahren nicht
zu heilen ist. Die Entlassung der Kosthäuser aus dem Inventar ist demzufolge
aufzuheben. Damit entfällt auch hier das Interesse an einer Prüfung der
gewässerschutz- und konzessionsrechtlichen Fragen. 

10.3 Hinzu
kommt, dass im Bereich der Kosthäuser der neue Bachlauf des Reidbachs zu liegen
kommen wird.

Dieser neue Bachverlauf war
im Inventarentlassungsverfahren zu berücksichtigen, zumal die koordiniert mit
der Inventarentlassung ergangene Baubewilligung für den Baubereich A
ausdrücklich festhielt, vor Baubeginn müsse die Verlegung des Reidbachs rechtlich
und finanziell gesichert sein. 

Es ist nicht
ersichtlich, dass dem Umstand, dass Ersatzneubauten auf eine gewässerschutzrechtliche
Ausnahmebewilligung angewiesen sein würden, beim Inventarentlassungsentscheid
Bedeutung beigemessen worden wäre. Insofern ist die Kritik der Verbände gerechtfertigt.
Dem könnte allenfalls entgegengehalten werden, die Inventarentlassung stehe gemäss
Disp.-Ziff. 2 des Stadtratsbeschlusses vom 11. Januar 2010 unter dem
Vorbehalt, dass für die Neubauprojekte "die erforderlichen Bewilligungen
rechtskräftig erteilt werden können", zu denen auch eine allfällige
Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 41c Abs. 1 der
Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) gehöre. Ob damit die
Gefahr widersprüchlicher Entscheide gebannt ist, erscheint jedoch fraglich,
braucht hier aber nicht abschliessend geklärt zu werden, nachdem bereits
festgestellt wurde, dass der erwähnte Vorbehalt das Koordinationsgebot verletzt
(vorstehend, E. 9.10).

10.4 Die
Vorinstanz durfte nach dem Gesagten auf eine Prüfung der gewässerschutz- und
konzessionsrechtlichen Rügen der Verbände verzichten. Eine solche hat daher
auch das Verwaltungsgericht als Beschwerdeinstanz nicht vorzunehmen.

11.  

Die Bauherrschaft macht – neben der
Rüge, die Vorinstanz habe die Inventarentlassungen in Bezug auf das Waschhaus
und das Wohnhaus Giessen 9 zu Unrecht aufgehoben – geltend, entgegen der
Auffassung der Vorinstanz könne für die Überstellung der im Gestaltungsplan
vorgegebenen Baubereiche eine Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG
erteilt werden. Diese Bestimmung sei auch auf Gestaltungspläne anwendbar. Die
Bauherrschaft sei mit ihrem Projekt, das den bestehenden Fabrikbauten,
insbesondere dem Kölla-Anbau mehr Spielraum einräume, den Anliegen der Behörden
gefolgt und habe die gemäss Gestaltungsplan zulässige Ausnützung wesentlich
zurückgenommen. Die gefundene Lösung erlaube die Realisierung der Erlebbarkeit
des Kölla-Anbaus. Ebenso könnten zahlreiche weitere Vorteile, die für die
städtische Bevölkerung einen Mehrwert bedeuten würden, erreicht werden. Diese
bestünden vor allem darin, dass der Bevölkerung eine fast dreimal so grosse
Fläche zur Verfügung stehen solle und dies vor allem der Einsehbarkeit des
Kölla-Anbaus, aber auch der Erlebbarkeit des Industrieareals insgesamt diene.
Es gehe somit nicht nur um eine optimierte Einordnung, sondern um die
Schutzobjekte als solche. Damit rechtfertige sich die Annahme besonderer
Verhältnisse. 

11.1 Die
Vorinstanz erwog dazu (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.5.3), der
Baubereich A sei unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse auf dem
Giessenareal festgesetzt worden und komme damit einer individuell-konkreten
Festlegung gleich. Es liege damit gerade keine generell-abstrakte Regel vor,
deren Anwendung im Einzelfall zu Ergebnissen führen könnte, die als vom
Gesetzgeber nicht gewollt zu betrachten wären. Somit fehle es für die Anwendbarkeit
von § 220 PBG an einer grundlegenden Voraussetzung. Es lägen zudem keine
Umstände vor, die der Plangeber auch bei sorgfältiger Prüfung der
grundstücksspezifischen Gegebenheiten nicht habe ersehen können und deren
Berücksichtigung ihn wohl zu einer anderen Festsetzung veranlasst hätte, zumal
davon auszugehen sei, dass die Bedeutung der denkmalpflegerischen Bedeutung des
Giessenareals bei Planerlass bekannt gewesen sein musste.

11.2 Die
Vorbringen der Bauherrschaft vermögen diese Erwägungen nicht zu entkräften. Es
ist mit der Vorinstanz darauf hinzuweisen, dass die behauptete bessere
gestalterische Lösung keine Ausnahmebewilligung zu rechtfertigen vermag (VGr,
23. Februar 2005, VB.2004.00255, E. 6.2.2). Auch in der notwendigen
Rücksichtnahme auf Schutzobjekte, die bereits bei Planerlass inventarisiert
waren, kann kein Ausnahmegrund erblickt werden, zumal die angestrebte
Freistellung des Kölla-Anbaus keinesfalls zwingend ist, handelt es sich doch
bei diesem seit jeher eben um einen Anbau, der nicht von allen Seiten einsehbar
ist und der vor allem vom See her prägend in Erscheinung tritt. 

Auch in diesem Zusammenhang ist
schliesslich darauf hinzuweisen, dass die Testplanung, in der die Baudirektion
und die Baukommission Wädenswil eine optimale Berücksichtigung der Anliegen des
Ortsbildschutzes und der Denkmalpflege erblickten, womit sie die Gewährung
einer Ausnahmebewilligung begründeten, zu Unrecht
allein auf die selbständigen Schutzobjekte Maillart, Kölla und Fabrikantenvilla fokussieren (vgl. E. 9.4.5).

Die Vorinstanz hat die Zulässigkeit der
erteilten Ausnahmebewilligung somit zu Recht verneint. Die Baubewilligung
erweist sich auch aus diesem Grund als fehlerhaft. 

12.
 

12.1 Zusammenfassend
ergibt sich, dass neben dem Wohnhaus Giessen 9 und dem Waschhaus auch die
Kosthäuser nicht aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten zu
entlassen sind. Dasselbe gilt für den Fabrikkomplex Giessen 8, nachdem die
Baubewilligung (zu Recht) aufgehoben worden ist. Die Beschwerde der Verbände in
Bezug auf die kommunalen Inventarentlassungen ist damit begründet. Die
Beschwerde der Bauherrschaft ist hingegen unbegründet und abzuweisen. 

In Bezug auf den
überkommunalen Ortsbildschutz hat die Vorinstanz das Rekursverfahren zu Recht
als gegenstandslos geworden abgeschrieben. Diesbezüglich ist die Beschwerde der
Verbände abzuweisen. Allerdings ist zuhanden der weiteren Planung darauf
hinzuweisen, dass Zweifel an der hinreichenden Begründung der ortsbildschutzrechtlichen
Bewilligung bestehen. Dem wird bei der Prüfung eines angepassten Projekts
Beachtung zu schenken sein. 

Die Baubewilligung für den
Baubereich A wurde von der Vorinstanz zu Recht aufgehoben. Die
entsprechende Beschwerde der Bauherrschaft ist abzuweisen. 

12.2 Damit
ist die Beschwerde der Verbände teilweise gutzuheissen. Jene der Bauherrschaft
ist abzuweisen.

12.3 Entsprechend
dem Verfahrensausgang ist auch die Kosten- und Entschädigungsregelung des
vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren, soweit sie die Parteien der
jeweiligen Beschwerdeverfahren betreffen. So ist dem Umstand Rechnung zu
tragen, dass der Rekurs der Verbände gegen den Inventarentlassungsbeschluss
vollumfänglich hätte gutgeheissen werden müssen. Entsprechend ist
Disp.-Ziff. VI lit. b des Rekursentscheids dahingehend abzuändern,
dass den Verbänden keine Kosten zu auferlegen sind. Stattdessen sind dem
Stadtrat 4/9 der Kosten von Fr. 19'870.- aufzuerlegen. Zudem ist der
Stadtrat zu verpflichten, den Verbänden für das Rekursverfahren betreffend die
Inventarentlassungen eine – neben die gemäss Disp.-Ziff. VII des
Rekursentscheids durch die Baukommission und die Bauherrschaft zu bezahlenden
Entschädigungen tretende – Parteientschädigung von je Fr. 1'000.- (insgesamt
Fr. 2'000.-) zu bezahlen. Disp.-Ziff. VII des Rekursentscheids ist
dahingehend zu ergänzen.

13.
 

13.1 Die
festzusetzende Gerichtsgebühr bemisst sich gemäss § 2 der
Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr)
nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falls und – da es sich
vorliegend um ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert handelt – dem
tatsächlichen Streitinteresse. Die Gebühr beträgt in der Regel Fr. 1'000.-
bis Fr. 50'000.- (§ 3 Abs. 3 GebV VGr) und kann in besonders aufwendigen
Verfahren verdoppelt werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr).

Vorliegend wird die Gerichtsgebühr in erster Linie durch
das hohe Streitinteresse an der Verwirklichung des Bauvorhabens bestimmt. Hinzu
kommen die von den Verbänden vertretenen Interessen grundsätzlicher Natur. Zu berücksichtigen
ist ferner, dass es sich um mehrere Verfahren handelt, deren Behandlung einen
Mehraufwand verursacht hat. Für die vereinigten Verfahren VB.2012.00299 und
VB.2012.00300 ist daher eine Gerichtsgebühr von Fr. 25'000.- festzusetzen.

13.2 Bei der
Verteilung der Gerichtskosten ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass das
Streitinteresse im Verfahren VB.2012.00300 deutlich grösser war als jenes im
Verfahren VB.2012.00299. Streitgegenstand des Letzteren bildeten im
Wesentlichen noch die Inventarentlassungen in Bezug auf den Fabrikkomplex
Giessen 8 und die Kosthäuser sowie die Frage, ob die Vorinstanz den Rekurs
hinsichtlich der ortsbildrechtlichen Beurteilung durch die Baudirektion zu
Recht als gegenstandslos geworden abgeschrieben hat. Im Verfahren VB.2012.00300
bildete hingegen neben den durch die Vorinstanz aufgehobenen Inventarentlassungen
auch die gesamte baurechtliche Bewilligung noch Streitgegenstand. Demgemäss
entfallen die Kosten zu drei Vierteln auf das Verfahren VB.2012.00300, zu einem
Viertel auf das Verfahren VB.2012.00299.

13.3 Die
Kosten des Verfahrens VB.2012.00299 sind ausgangsgemäss je zur Hälfte den
Verbänden (Beschwerdeführende 1 und 2) einerseits sowie der Bauherrschaft
(Beschwerdeführende 3 und 4) und dem Stadtrat Wädenswil andererseits
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
Satz 1 VRG). Parteientschädigungen sind mangels überwiegenden Obsiegens
keine zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).

Die Kosten des
Verfahrens VB.2012.00300 sind der Bauherrschaft aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem ist
diese zu verpflichten, den Verbänden und den Nachbarn eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

13.4 Insgesamt
sind die Kosten der vereinigten Verfahren somit zu 13/16 der Bauherrschaft, zu
je 1/16 unter solidarischer Haftung für 1/8 den beiden Verbänden und zu 1/16
dem Stadtrat Wädenswil aufzuerlegen. Zudem ist die Bauherrschaft zu
verpflichten, den Verbänden und den Nachbarn eine Parteientschädigung von je
Fr. 3'000.- zu bezahlen.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    a)
Die Beschwerde VB.2012.00299 wird teilweise gutgeheissen. In Abänderung von
Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids vom 20. März 2012 wird der
Stadtratsbeschluss vom 11. Januar 2010 auch insofern aufgehoben, als damit
die Inventarentlassung des Fabriktrakts (Giessen 8) und der drei Kosthäuser
(Giesen 1, 2 sowie 3–5) angeordnet wurde.

       Im
Übrigen wird die Beschwerde VB.2012.00299 abgewiesen.

       b)
Die Beschwerde VB.2012.00300 wird abgewiesen.

2.    a)
Disp.-Ziff. VI lit. b des Rekursentscheids wird insofern abgeändert,
als die Kosten von Fr. 19'870.- zu 2/9 (unverändert) den
Nachbarrekurrierenden, zu 4/9 dem Stadtrat Wädenswil sowie je zu 1/6
(unverändert) der Baukommission Wädenswil und der Bauherrschaft auferlegt
werden. 

       b)
Disp.-Ziff. VII des Rekursentscheids wird dahingehend ergänzt, dass der
Stadtrat Wädenswil verpflichtet wird, den beiden Heimatschutzverbänden eine
zusätzliche Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids. 

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  25'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.      530.--   Zustellkosten,

Fr.  25'530.--   Total der Kosten.

4.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden zu je 13/32 den Beschwerdeführenden 3
und 4 unter solidarischer Haftung für 13/16, zu je 1/16 den Beschwerdeführenden 1
und 2 unter solidarischer Haftung für 1/8 und zu 1/16 dem Stadtrat Wädenswil
auferlegt.

5.    Die
Beschwerdeführenden 3 und 4 werden je zur Hälfte, unter solidarischer Haftung
für den Gesamtbetrag, verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 5–12 einerseits
sowie den Beschwerdeführenden 1 und 2 anderseits für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 3'000.- (total
Fr. 6'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft
dieses Urteils.

6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an…