# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6e267eaf-7f93-56a3-be62-b509ce2fce74
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-04
**Language:** de
**Title:** Schwyz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 04.11.2025 ZK1 2025 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Gerichte/SZ_KG_001_ZK1-2025-8_2025-11-04.pdf

## Full Text

Kantonsgericht Schwyz

Urteil vom 4. November 2025
ZK1 2025 8

Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Jonas Rüegg,
Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin,
Jeannette Soro und Veronika Bürgler Trutmann,
Gerichtsschreiber Mathis Bösch.

In Sachen A.________ AG,
Beklagte und Berufungsführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________,
Kläger und Berufungsgegner,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend Forderung
(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 19. November 2024, 
ZGO 2024 7);-

hat die 1. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:

1. Die „Nachzahlungs-/Mehrerlösklausel bei Weiterveräusserung“ von § 4 
des Kaufvertrags vom 12. Juni 2017 zwischen den Parteien über den Erwerb 
von zwei Grundstücken zum Preis von EUR 1’497’435.00 regelt die Weiter-
veräusserung im unbebauten Zustand in folgenden zwei Absätzen (Vi-KB 4):

Veräussert der Erwerber das von ihm erworbene Baugrundstück in un-
bebautem Zustand vor dem 31.12.2020 an einen Dritten, so ist der erziel-
te Mehrerlös zu 75 % an den Veräusserer herauszugeben. Der Erwerbs- 
bzw. Veräusserungsaufwand (z.B. Notar- und Grundbuchkosten, Grun-
derwerbsteuer) ist hierbei nicht mindernd zu berücksichtigen.

Veräussert der Erwerber das von ihm erworbene Baugrundstück in un-
bebautem Zustand im Zeitraum vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2025 an 
einen Dritten, so ist der erzielte Mehrerlös nur noch zu 25 % an den Ver-
äusserer herauszugeben. Bei einer Veräusserung nach dem 31.12.2025 
ist kein Mehrerlös zu bezahlen.

Die Beklagte verkaufte am 19. März 2021 die unbebauten Grundstücke zum 
Preis von EUR 2’300’000.00 weiter (Vi-KB 5). Das Bezirksgericht Höfe ver-
pflichtete sie im Urteil vom 19. November 2024 gestützt auf die zitierte Klau-
sel, dem Kläger EUR 200’641.25 nebst Zins zu 5 % seit 26. April 2022 zu be-
zahlen (angef. Urteil, Dispositivziffer 1) und beseitigte im Umfang von 
Fr. 200’996.39 nebst Zins zu 5 % seit 26. April 2022 den Rechtsvorschlag in 
der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Höfe (angef. Urteil, Dispositivzif-
fer 2). 

Gegen dieses Urteil reicht die Beklagte am 27. Februar 2025 rechtzeitig beim 
Kantonsgericht die Berufung ein. Sie beantragt unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen eine Reduktion der Zahlungsverpflichtung auf maximal 
EUR 36’595.23 zuzüglich Zins und Beseitigung des Rechtsvorschlags in der 
Betreibung Nr. xx im entsprechenden Umfang, eventualiter die vollumfängli-
che Aufhebung des angefochtenen Urteils und Rückweisung des Verfahrens 

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zur Vervollständigung des Beweisverfahrens bzw. Ergänzung des Sachver-
halts und erneuter Entscheidung an die Vorinstanz (KG-act. 1). Der Kläger 
beantragt in seiner Berufungsantwort vom 1. April 2025, die Berufung sei un-
ter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen und der Entscheid des 
Bezirksgerichts zu bestätigen (KG-act. 6).

2. Strittig ist im Berufungsverfahren einzig die Berechnung des Mehrerlö-
ses, insbesondere ob und in welchem Umfang die Beklagte ihren Erwerbs- 
bzw. Veräusserungsaufwand und weitere Kosten mindernd berücksichtigten 
durfte (KG-act. 1 Rz 16). 

a) Den Eventualantrag der vollumfänglichen Aufhebung des angefochtenen 
Urteils und Rückweisung des Verfahrens zur Vervollständigung des Beweis-
verfahrens bzw. Sachverhaltsergänzung an die Vorinstanz begründet die Be-
klagte in der Berufung nicht. Darauf ist nicht einzutreten. 

b) Die Beklagte stellt sich im Berufungsverfahren auf den Standpunkt, vor-
instanzlich „zumindest implizit“ vorgebracht zu haben, nicht nur den Erwerbs- 
bzw. Veräusserungserlös, sondern auch weitere Kosten von insgesamt 
EUR 146’380.90 mindernd geltend gemacht zu haben, woraus sich eine Meh-
rerlösbeteiligung des Klägers von EUR 36’595.23 ergebe (KG-act. 1 Rz 21 
m.H. auf die Klageantwort S. 28 f. sowie Vi-BB 12). Dem hält der Kläger im 
Berufungsverfahren entgegen, vor der Vorinstanz habe die Beklagte zu kei-
nem Zeitpunkt die Auffassung vertreten, dass unter „Mehrerlös“ ein Nettomeh-
rerlös zu verstehen sei (KG-act. 6 Rz 9). In der Klageantwort zur rechtlichen 
Auslegung der Mehrerlösvereinbarung (Vi-act. A/II S. 27 ff.) machte die Be-
klagte geltend, dass im Unterschied zu der im ersten Absatz der Mehrerlös-
klausel vereinbarten 75 %-Beteiligung bei der 25 %-Beteiligung des zweiten 
Absatzes der Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand mindernd zu berücksich-
tigen sei. Die Einreichung einer Zusammenstellung über „Projektierungskos-

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ten“ (Vi-BB 12) gilt indes nicht als Behauptung eines über den in der strittigen 
Klausel erwähnten und von den Parteien nur bezüglich der Abzugsfähigkeit 
von Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand diskutierten „Mehrerlös“ hinausge-
henden Begriffs eines „Nettomehrerlöses“. Die Rechtsschrift bezog ihre Unter-
scheidung der beiden Absätze der Mehrerlösklausel nicht auf weitere Kosten. 
Der Kläger replizierte den Standpunkt der Beklagten nur in Bezug auf die Ab-
zugsfähigkeit von Erwerbs- und Veräusserungsaufwand (Vi-act. A/III Rz 37), 
was die Beklagte in ihrer Duplik nicht in Abrede stellte, sondern sie bekräftigte 
vielmehr, dass es nur um einen zufolge des Wegfalls der Einschränkung des 
ersten Absatzes der Mehrerlösklausel zwingenden Umkehrschluss auf eine 
Abzugsfähigkeit des Erwerbs- und Veräusserungsaufwands gehe (Vi-
act. A/IVa S. 16 ff.). Dass weitere Kosten abzugsfähig seien und unter deren 
Einberechnung ein Nettomehrerlös zu berücksichtigen sei, ist mithin eine im 
Berufungsverfahren neu aufgestellte Tatsachenbehauptung, ohne dass die 
Beklagte ihre Novenberechtigung darlegen würde. Diese neue Tatsachenbe-
hauptung ist daher gestützt auf Art. 317 Abs. 1 ZPO im Berufungsverfahren 
unzulässig. Auch insoweit ist auf die Berufung nicht einzutreten. Abgesehen 
davon ist ohnehin der Erlös, der sich auf die Gegenleistung beim Verkauf ei-
nes Gegenstands bezieht, beispielsweise vom Gewinn, der sich aus dem Er-
trag nach Abzug der Kosten (Aufwand) berechnet, abzugrenzen (vgl. dazu 
unten E. 3b).

3. Die Parteien stimmen darin überein, dass die Beklagte die Grundstücke, 
die sie für EUR 1’497’435.00 vom Kläger erworben hatte, am 19. März 2021 in 
unbebautem Zustand zum Preis von EUR 2’300’000.00 an einen Dritten wei-
terveräusserte (vgl. angef. Urteil E. 3.3).

a) Laut der Vorinstanz könne systematisch betrachtet die Mehrerlösklausel 
(vgl. oben E. 1) trotz der Nichtaufnahme des Satzes betreffend die abzugs-
fähigen Aufwendungen des ersten Absatzes in den zweiten Absatz nur so 

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verstanden werden, dass auch in einem Fall des zweiten Absatzes der Er-
werbs- und Veräusserungsaufwand nicht mindernd zu berücksichtigen sei. Im 
zweiten Absatz sei einzig eine abweichende quotale Beteiligung am Mehrerlös 
geregelt worden, ohne dabei die weiteren Berechnungsgrundlagen zu modifi-
zieren. Bauprojektierungskosten habe ohnehin die Beklagte zu tragen. Auf-
grund der Vertragsauslegung erübrige sich jedoch eine detaillierte Auseinan-
dersetzung mit den einzelnen Positionen der geltend gemachten Auflistung in 
Vi-BB 12 (angef. Urteil E. 3.3). 

b) Auf den Kaufvertrag vom 12. Juni 2017 ist unbestrittenermassen deut-
sches Recht anwendbar (angef. Urteil E. 1.2). Die Vorinstanz gab im ange-
fochtenen Urteil die Grundsätze korrekt wieder, gemäss denen Verträge nach 
dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auszulegen sind (angef. Ur-
teil E. 3.3). Darauf kann verwiesen werden (§ 45 Abs. 5 JG).

Nachdem auf die Abzugsfähigkeit weiterer Kosten nicht einzutreten ist 
(vgl. oben E. 2b), stellt sich die Frage, ob der zweite Satz des ersten Absatzes 
der strittigen Vertragsklausel auch für den zweiten Absatz gilt, obwohl er dort 
nicht mehr wiedergegeben wird. Die Beklagte macht geltend, bereits aus dem 
Wortlaut von § 4 Abs. 2 des Grundstückkaufvertrags, der den Zusatz „Der 
Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwand (z.B. Notar- und Grundbuchkosten, 
Grunderwerbsteuer) ist hierbei nicht mindernd zu berücksichtigen“ nicht ent-
halte, ergebe sich ein starkes Indiz, dass die Parteien im Falle einer 
(Weiter-)Veräusserung im Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezem-
ber 2025 den „Erwerbs- und Veräusserungsaufwand“ tatsächlich hätten min-
dernd berücksichtigen wollen (KG-act. 1 Rz. 28). Die Nichtberücksichtigung 
des Erwerbs- bzw. Veräusserungsaufwands in Abs. 1 der strittigen Klausel sei 
nach naheliegender Auslegung der Willenserklärungen als zusätzliche Pönale 
für eine rasche Wiederveräusserung der Grundstücke zu betrachten, die bei 
einer späteren Wiederveräusserung (ab dem 1. Januar 2021) entfalle, so dass 

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der Erwerbs- und Veräusserungsaufwand bei der Berechnung des Mehrerlö-
ses mindernd zu berücksichtigen sei (KG-act. 1 Rz 29). Indes bedeutet ein 
Erlös nichts weiter als die Gegenleistung bei der Veräusserung eines Gegen-
standes, der an die Stelle der verkauften Sache tritt. So ist gemäss Duden 
unter „Erlös“ der beim Verkauf einer Sache oder für eine Dienstleistung einge-
nommene Geldbetrag zu verstehen (htt-
ps://www.duden.de/rechtschreibung/Erloes; zuletzt besucht am 23. Oktober 
2025). Daher berechnet sich der gemäss beiden Absätzen der strittigen Klau-
sel massgebende Mehrerlös grundsätzlich als Differenz zwischen dem Er-
werbspreis und dem Weiterverkaufspreis ohne Nebenkosten. Demnach fügt 
der zweite Satz der Regelung des ersten Absatzes dem hinreichend klaren 
Wort „Mehrerlös“ nichts hinzu, was vom allgemeinen Sprachgebrauch ab-
weicht. Eine Beteiligung an der blossen Differenz zwischen dem Erwerbspreis 
und dem Wiederveräusserungspreis als vereinbart zu betrachten, ist die logi-
sche Folge der Verwendung des Wortes „Mehrerlös“. Dieses Verständnis wird 
in der Vertragsklausel zusätzlich dadurch herausgehoben, dass in beiden Ab-
sätzen vom „erzielten“ Mehrerlös die Rede und im zweiten Absatz der Pro-
zentsatz mit „nur noch zu 25 %“ umschrieben ist, was ebenfalls nur eine An-
passung der quotalen Beteiligung, aber nicht eine Veränderung deren Be-
rechnungsweise indiziert. Daher ändert die Weglassung des im ersten Absatz 
zusätzlich angeführten Satzes, wonach der Erwerbs- und Veräusserungsauf-
wand nicht mindernd zu berücksichtigen sei, im zweiten Absatz nichts daran, 
dass einzig die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Weiterver-
kaufspreis massgebend ist. Die Kosten, die der Beklagten im Rahmen des 
Kaufs und der Weiterveräusserung der Grundstücke sowie dazwischen ange-
fallen sind, spielen mithin keine Rolle, selbst wenn sie den erzielten Mehrerlös 
übersteigen bzw. einen Verlust bewirken würden. Die angefochtene Berech-
nung des Mehrerlöses von EUR 802’565.00 als Differenz zwischen dem Er-
werbspreis von EUR 1’497’435.00 und dem Wiederveräusserungspreis von 

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EUR 2’300’000.00 und damit des vereinbarten 25 %-Anteils des Klägers von 
EUR 200’641.25 ist daher nicht zu beanstanden. 

4. Die Berufung ist folglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die 
unterliegende Berufungsführerin wird daher prozesskostenpflichtig (Art. 106 
Abs. 1 i.V.m. 95 Abs. 1 ZPO). Die vom Rechtsvertreter des Berufungsgegners 
eingereichte Kostennote (KG-act. 8 und 8/1) hält sich an den Gebührentarif 
von § 8 Abs. 2 i.V.m. § 11 GebTRA und erscheint angemessen, weshalb die 
Entschädigung auf Fr. 4’032.85 (inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen ist 
(§ 6 GebTRA);-

erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist. 

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 10’000.00 werden der Be-
rufungsführerin auferlegt und aus dem von ihr geleisteten Kostenvor-
schuss von Fr. 12’500.00 gedeckt. Der Berufungsführerin werden 
Fr. 2’500.00 aus der Kantonsgerichtskasse zurückbezahlt.

3. Die Berufungsführerin wird verpflichtet, den Berufungsgegner für das 
Berufungsverfahren mit Fr. 4’032.85 (inkl. Auslagen und MWST) zu ent-
schädigen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach 
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa-
chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be-

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schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. 
Der Streitwert beträgt Fr. 200’996.39.

5. Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie 
nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R mit den Akten) und 
die Kantonsgerichtskasse (1/ü im Dispositiv). 

Namens der 1. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtsvizepräsident Der Gerichtsschreiber

Versand 7. November 2025  amu