# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 418cccbb-0184-5e14-ae7a-7c8f2af04ef6
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-04-21
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 21.04.2017 52.2016.158
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2016-158_2017-04-21.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2016.158

   

  	
  Lugano

  21 aprile 2017

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Flavia
  Verzasconi, presidente,

  Matea Pessina, Sarah Socchi

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Barbara
  Maspoli

  

 

 

statuendo
sul ricorso 30 marzo 2016 di

 

 

	
   

  	
  RI
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 23 marzo 2016 (n. 20.2015.2) con cui la Commissione di disciplina
  notarile gli ha inflitto un ammonimento, a titolo di sanzione disciplinare;

  

 

 

ritenuto,                          in
fatto

 

                                  A.   a. Il 19 maggio 2011 il
notaio RI 1 ha rogato l'atto con il quale l'ing. __________ ha concesso a __________
un diritto di compera sulla quota di PPP __________ (pari a 294/1000) del fondo
base part. __________ di Muzzano. La PPP era in corso di edificazione da parte di
una società, la __________ di __________, riconducibile al venditore. 

                                         Il punto n. 2 del rogito
prevedeva un prezzo di fr. 2'800'000.- e stabiliva che, una volta ricevuta
l'intera somma sul proprio conto clienti, il notaio avrebbe trattenuto: 

·  
l'importo necessario per la garanzia del pagamento TUI,

·  
l'importo necessario per la liberazione da eventuali mutui ottenuti
dal promotore-venditore, 

·  
fr. 300'000.- (trecentomila) a tutela della parte acquirente
da eventuali ipoteche legali degli artigiani e dell'eventuale completazione
delle parti comuni, ritenuto che la stessa potrà essere sostituita dalla
dichiarazione degli artigiani che sono stati interamente tacitati, 

·  
l'importo necessario per il pagamento di eventuali altri
scoperti fiscali.

                                         Il diritto di compera è
stato tempestivamente esercitato dal beneficiario mediante il pagamento
dell'importo previsto sul conto del notaio. Il passaggio di proprietà è stato
iscritto a registro fondiario in data 30 aprile 2013. 

 

                                         b.
Con scritto 10 giugno 2013 il venditore ha invitato il notaio RI 1 a svincolare a suo favore il capitale
trattenuto a garanzia per le ipoteche legali e liberazione mutui, autorizzandolo
a trattenere fr. 100'000.- a garanzia del pagamento della TUI.

                                         Il notaio RI 1, con delle motivazioni di cui si dirà in seguito, si è
rifiutato di dare seguito alla suddetta richiesta (cfr. scritto 12 giugno
2013).

 

                                         c. Su insistenza del
venditore e raccolto l'assenso dell'acquirente, il 19 giugno 2013 il notaio RI
1 ha bonificato l'importo di fr. 500'000.- a favore dell'ing. __________,
riducendo così l'importo della trattenuta a fr. 115'000.-.

 

                                         d. Il 30 settembre 2014 il
venditore ha chiesto al notaio RI 1 - che aveva frattanto corrisposto per suo
conto la TUI (pari a fr. 43'169.50) prelevandola dalla somma trattenuta - di svincolare
il saldo di fr. 71'830.50 che ancora teneva in deposito. 

                                         Questi si è nuovamente
opposto alla richiesta, spiegando di essere stato invitato dal patrocinatore
della vedova dell'acquirente, nel frattempo deceduto, a non liberare alcun
importo se non dopo avere chiarito la questione dei difetti riscontrati
nella costruzione (cfr. e-mail 7 ottobre
2014). Ha mantenuto la sua posizione anche quando, il 14 ottobre successivo, è
stato formalmente messo in mora dall'avv. __________, cui il venditore
si era nel frattempo rivolto per la tutela dei suoi interessi (cfr. scritto 20
ottobre 2014). 

 

                                         e. Il 23 ottobre 2014
l'ing. __________ ha promosso davanti alla Pretura di Lugano una procedura
civile volta ad ottenere la condanna del notaio RI 1 alla liberazione dell'importo
trattenuto, oltre interessi (cfr. istanza di tutela giurisdizionale nei casi
manifesti ex art. 257 del codice di diritto processuale civile svizzero del 19
dicembre 2008; CPC; RS 272). 

 

                                         f. Il 16 dicembre 2014 il
venditore ha fatto notificare al notaio RI 1 un precetto esecutivo per
l'importo trattenuto, al quale quest'ultimo ha sollevato tempestiva opposizione,
prima di inoltrare una causa di accertamento dell'inesistenza del debito e
della nullità dell'esecuzione (istanza di conciliazione 18 dicembre 2014 e
azione 9 marzo 2015).

 

                                         g.
Con sentenza 11 giugno 2015, la Pretura di Lugano (sezione 2) - rilevato che
l'importo ancora depositato presso il notaio RI 1 altro non era se non
il saldo della trattenuta operata a garanzia del pagamento della TUI - ha
sostanzialmente accolto l'istanza dell'ing. __________, condannando il notaio a
versare tale somma (oltre interessi) alla controparte. 

 

 

                                  B.   a. Nel frattempo, il 2 marzo
2015 l'avv. __________ (collega di studio dell'avv. __________) ha segnalato il
comportamento a suo dire scorretto del notaio RI 1 all'allora Consiglio di disciplina
notarile. 

                                         Il denunciante ha in
particolare rimproverato al notaio di essersi opposto allo svincolo a favore
del venditore del saldo della trattenuta effettuata a garanzia del pagamento
della TUI modificandone spontaneamente lo scopo (ora considerato di garanzia
per la completazione delle parti comuni), costringendo il venditore ad adire la
giustizia civile e favorendo così la controparte, in violazione del suo obbligo
di imparzialità. 

 

                                         b. Chiamato a pronunciarsi
in merito, l'interessato ha contestato ogni addebito mosso nei suoi confronti. La
trattenuta in questione costituirebbe un suo preciso impegno contrattuale:
a fronte dei difetti riscontrati alle parti
comuni e della potenziale necessità di procedere ad ulteriori lavori in caso di
reiezione della domanda di costruzione in sanatoria presentata al
municipio per delle opere eseguite in contrasto con il piano regolatore
comunale, il venditore non risultava infatti ancora avere soddisfatto tutte le
condizioni contrattuali poste alla liberazione dell'intera somma versata
dall'acquirente. 

 

                                         c. Dopo un ulteriore scambio di allegati e dopo aver preso atto della
suddetta sentenza pretorile dell'11 giugno 2015, che il notaio RI 1 aveva nel
frattempo eseguito, con scritto 14 settembre 2015 l'avv. __________ ha
ritirato la segnalazione, chiedendo lo stralcio della procedura disciplinare. 

 

 

                                  D.   Con decisione 23 marzo 2016,
la Commissione di disciplina notarile (subentrata al Consiglio di disciplina
notarile a far tempo dal 1° luglio 2015; di seguito: Commissione) ha
pronunciato nei confronti del notaio RI 1 un ammonimento. 

                                         Premesso che né l'avvenuto pagamento né il ritiro della segnalazione
implicavano lo stralcio del procedimento disciplinare, la Commissione -
allineandosi alle conclusioni cui era giunta la Pretura di Lugano - ha ritenuto che la somma pattuita a garanzia di eventuali
ipoteche legali e per l'eventuale completazione delle parti comuni era quella
di fr. 300'000.- liberata (unitamente ad un ulteriore importo di fr.
200'000.-) il 19 giugno 2013 e che quindi il notaio,
non dando seguito alle richieste del venditore benché non sussistesse più alcun
motivo previsto dal contratto che lo autorizzasse a trattenere il
residuo deposito, aveva palesemente violato il proprio dovere di diligenza e
di imparzialità. La sanzione è stata commisurata tenendo conto della media
gravità dell'infrazione (all'origine di procedimenti giudiziari che altrimenti
non sarebbero stati promossi) e dell'assenza di precedenti. La tassa di
giustizia - fissata in fr. 2'500.- - è stata posta a carico del condannato. 

 

 

                                  E.   Avverso la predetta
decisione, il notaio RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento. 

                                         Eccepita preliminarmente l'incostituzionalità
della nuova legge notarile e l'irregolarità della Commissione da essa
istituita, nel merito l'insorgente rileva che è proprio in ossequio al suo
dovere di imparzialità che nelle concrete circostanze - in cui sussisteva ancora
il rischio che degli artigiani potessero far iscrivere delle ipoteche legali (per
dei lavori realizzati o che ancora dovevano eseguire a seguito di opere non
autorizzate dal municipio) - egli ha preferito trattenere a tutela della parte
acquirente il denaro che ancora aveva in deposito, nell'attesa che un giudice
si pronunciasse. Dichiarandosi convinto di avere agito correttamente, ritiene
ingiusto sanzionare un notaio che è forse stato troppo prudente (e che peraltro
ha poi immediatamente dato esecuzione alla sentenza pretorile che lo condannava
al pagamento). La decisione impugnata sarebbe in ogni caso sproporzionata (poiché
in quasi trent'anni di attività il suo operato non avrebbe mai dato adito a
dubbi) e, alla luce di un analogo precedente conclusosi senza l'adozione di provvedimenti
nei confronti del notaio, discriminatoria. Pure fuori misura rispetto alla
prassi sarebbe l'entità della tassa di giustizia posta a suo carico.

 

 

                                  F.   In sede di risposta la
Commissione ha rinunciato a formulare osservazioni di merito. Riconfermandosi
nel provvedimento impugnato, si è limitata a spiegare di avere stabilito l'entità
degli oneri processuali in conformità con le norme applicabili e nel rispetto
del principio della copertura dei costi, considerando peraltro unicamente il
tempo (complessivamente 25 ore) impiegato dai suoi tre membri e dal segretario,
al netto delle ulteriori spese occasionate dall'evasione dell'incarto. 

 

 

                                  G.   Con la replica, il ricorrente
ribadisce le proprie conclusioni e domande di giudizio.

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

1.   1.1. La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 102 cpv. 1
della legge sul notariato del 26 novembre 2013 (LN; RL 3.2.2.1). Certa è la
legittimazione attiva del ricorrente, personalmente e direttamente toccato
dalla decisione impugnata, di cui è destinatario (art. 104 LN e 65 cpv. 1 legge
sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1). Il gravame, tempestivo (art. 104 LN e
68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine. 

 

                                         1.2. Il ricorso può essere
evaso sulla base degli atti, senza istruttoria
(art. 25 cpv. 1 LPAmm). Le prove sollecitate dall'insorgente (richiamo dal
municipio di Muzzano dell'incarto edilizio relativo alla domanda di costruzione a posteriori, audizione
dell'avv. __________) non appaiono idonee ad apportare ulteriori elementi rilevanti
ai fini del presente giudizio. 

 

 

                                   2.   2.1. Il ricorrente
eccepisce innanzitutto l'irregolarità dell'autorità di prime cure e
l'incostituzionalità della nuova legge notarile, che l'ha istituita. A suo
avviso, la Commissione - composta unicamente da notai - non costituirebbe
infatti un'autorità giudicante indipendente e imparziale ai sensi degli art. 30
e 191c della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile
1999 (Cost.; RS 101) e dell'art. 6 n. 1 della Convenzione per la salvaguardia
dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali del 4 novembre 1950 (CEDU;
RS 0.101). 

 

                                         2.2. Contrariamente a
quanto preteso nell'impugnativa, la Commissione non è un tribunale che deve
adempiere i requisiti d'indipendenza e imparzialità posti dagli art. 30 cpv. 1 e
191c Cost. nonché 6 n. 1 CEDU. Tanto in base al diritto federale (art. 29a e
191b Cost., 86 cpv. 2 legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110), quanto secondo l'art. 6 CEDU - laddove applicabile poiché la misura
disciplinare si potrebbe configurare come una sanzione civile o
penale (ciò che non è peraltro il caso per l'ammonimento inflitto al
ricorrente; cfr. al riguardo, per analogia, François
Bohnet/Vincent Martenet, Droit de la profession d'avocat, Berna 2009, n.
1967 e 2219 segg.) - basta infatti che le sue decisioni possano essere
impugnate dinnanzi a un tribunale superiore - qual è il Tribunale cantonale
amministrativo - che dispone di pieno potere cognitivo in fatto e in diritto
(cfr. art. 110 LTF e 69 LPAmm) e che soddisfa i requisiti di imparzialità e
indipendenza di cui agli art. 30 cpv. 1 (e 191c) Cost. nonché 6 CEDU (DTF 126 I
228 consid. 2 e 3; 123 I 87 consid. 2a, 3 e 4; STF 2C_150/2008 del 10 luglio
2008 consid. 5.3 e 5.4; Michel Mooser, Le
droit notarial en Suisse, II ed., Berna 2014, pag. 234, n. 355a; cfr., per
analogia, Bohnet/Martenet, op.
cit., n. 1966 segg., in particolare n. 1977). La tesi ricorsuale non merita
dunque tutela.

 

 

                                   3.   Il notaio è un pubblico ufficiale che adempie una funzione
statale quale organo della giurisdizione volontaria (DTF 124 I 297
consid. 4a; RDAT II-1997 n. 10 consid. 3b; Mooser, op. cit.,
pag. 2, n. 4 e pag. 33, n. 53; Mario Postizzi, L'attività ministeriale
del notaio, Una lettura "a quadrifoglio", vol. 20 collana gialla
CFPG, Bellinzona 2016, pag. 14, n. 14). Incaricato
di ricevere e conservare tutti gli atti per i quali la legge o la
volontà delle parti richiedono la forma autentica, egli deve primariamente
vegliare affinché una parte inesperta negli affari, non cognita della legge o
facilmente influenzabile non venga sorpresa
nella sua buona fede e non sia di conseguenza indotta a stipulare diversamente
da quanto realmente voluto. Al notaio è quindi affidato il compito
estremamente delicato di attento vigile della
moralità contrattuale, del rispetto delle leggi e dei buoni costumi e dell'ordine
pubblico (STA 52.2016.427 del 17 ottobre 2016 consid. 3.1 con
riferimenti; Rep. 1986, pag. 299; Fernando
Gaja, Il notaio e la sanzione penale, in: RDAT 1978, pag. 252). Le
mansioni di particolare fiducia che è chiamato a svolgere quale detentore di
una parte del potere pubblico gli impongono di mantenere sempre una linea di condotta
compatibile con la dignità della sua funzione e con l'interesse generale dello
Stato (DTF 124 I 297 consid. 4b; STA
52.2016.427 citata, consid. 3.1 e riferimenti; Rep. 1986, pag. 299; Gaja, op. cit., pag. 251 seg.; Peter Ruf, Notariatsrecht, Langenthal
1995, pag. 298, n. 1133). 

 

 

                                   4.   4.1. La violazione dei
doveri che incombono al notaio è sanzionata a livello disciplinare, sia che essa
si verifichi nell'esercizio della sua attività ministeriale, sia che essa avvenga
nello svolgimento delle sue attività accessorie (ma anche al di fuori dell'ambito
professionale, se è in gioco la dignità della funzione; cfr. RDAT II-2001 n. 11
consid. 3c; Adrian Glatthard in:
Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna
2009, n. 14 e 15 ad art. 45 NG). 

                                         Corollario della vigilanza assicurata dallo Stato al fine di
garantire l'esercizio irreprensibile della professione e di preservare la fiducia
del pubblico, la responsabilità
disciplinare del notaio è regolata esaustivamente dal diritto cantonale (cfr.
DTF 133 II 468 consid. 2; Mooser, op.
cit., pag. 71 segg., n. 122 segg. e pag. 216, n. 330; Bohnet/Martenet, op. cit., n. 3632). 

 

                                         4.2. In Ticino la materia
è attualmente disciplinata nella legge sul notariato del 26 novembre 2013 (LN;
RL 3.2.2.1), che ha sostituito la previgente legge sul notariato del 23
febbraio 1983 (vLN; BU 1985, 217) con effetto al 1° luglio 2015. 

                                         In virtù dei principi
della sicurezza del diritto e della non retroattività delle leggi, le norme
applicabili ad una determinata fattispecie sono di regola quelle in vigore al
momento in cui essa si è prodotta; resta riservato, in analogia con il
principio del diritto penale della lex mitior (cfr. art. 2 cpv. 2 del
codice penale svizzero del 21 dicembre 1973; CP; RS 311.0), il caso in cui il
nuovo diritto in vigore al momento in cui l'autorità statuisce sia più favorevole all'interessato (cfr. DTF 138 I 189 consid.
3.4; 134 IV 82 consid. 6; 130 II 270 consid. 1.2 e 3; STF 6B_1076/2009 del 22 marzo 2010
consid. 7.3.2;
Pierre
Moor, Droit administratif,
Vol. I: Les fondements, III ed., Berna 2012, n. 2.4.2.3, 2.4.3.1 e 2.4.3.3; Andreas Auer/Giorgio
Malinverni/Michel Hottelier, Droit constitutionnel suisse, Vol. II: Les
droits fondamentaux, III ed., Berna 2013, n. 1427; cfr. pure Glatthard, op. cit., n. 48 ad art. 45
NG).

                                         In
concreto ne discende che, risalendo essenzialmente a prima dell'entrata in vigore
delle attuali disposizioni e non costituendo queste ultime (come si vedrà
meglio in seguito) una lex mitior, i fatti oggetto del presente
procedimento devono essere vagliati alla luce della previgente normativa. 

 

                                         4.3. L'art. 126 n. 1 vLN
prevede la repressione in via disciplinare di tutti gli atti commessi dal
notaio in violazione dei suoi doveri o tali da compromettere in qualunque modo
la sua reputazione professionale, il suo onore o la fiducia che in lui ripone
il pubblico. 

                                         La suddetta clausola
disciplinare - di natura generale - non precisa quali siano i doveri del
notaio. Benché le disposizioni materiali della vLN si limitino a sancire i
doveri legati all'esercizio della funzione pubblica (senza segnalare
l'esistenza di norme deontologiche, né tanto meno rinviare alle medesime), il
Tribunale federale ha già avuto modo di precisare che non è arbitrario ritenere
che con l'art. 126 n. 1 vLN si sia inteso - validamente dal profilo del
rispetto del principio della legalità - sancire come doveri non solo quelli
attinenti all'esercizio della professione, bensì anche quelli deontologici. Ha
infatti reputato perlomeno non arbitrario ritenere che anche il notaio (così
come l'avvocato) sia assoggettato alla deontologia professionale e chiamato ad
ossequiarne le regole, scritte o anche non scritte, purché abbiano una valenza
generalmente riconosciuta. Ha pertanto considerato lecito far capo, per
l'interpretazione del concetto di doveri del notaio, alle norme deontologiche
emanate dal rispettivo Ordine, come il codice professionale per quanto attiene
al notariato ticinese (RDAT II-2001 n. 11 consid. 3b e riferimenti ivi citati;
cfr. anche Denis Piotet, Deontologie
notariale et droit suisse, in: SJ 2002 II 275, in particolare pag. 279; cfr.
pure art. 2 statuto dell'Ordine dei notai del Cantone Ticino del 17 giugno
1972, in vigore all'epoca dei fatti, che tra gli scopi dell'Ordine dei notai
annovera proprio quello di favorire la corretta interpretazione e applicazione
della legislazione notarile nonché quello di tutelare la dignità della professione).

 

                                         4.3.1. In concreto occorre
far riferimento al codice professionale approvato dall'Assemblea dell'Ordine
dei notai del Cantone Ticino il 21 novembre 1970. 

                                         Secondo tale normativa -
abrogata e sostituita, con effetto al 29 settembre 2015, dall'attuale versione
del 18 giugno 2015 (RL 3.2.2.4) - nell'esercizio della sua attività il notaio
deve comportarsi in modo tale da meritare piena fiducia da parte del pubblico e
delle autorità (art. 2), esaminare ed eseguire i compiti affidatigli secondo la
scienza e la coscienza e con la dovuta sollecitudine (art. 3 prima frase)
nonché evitare tutto ciò che potrebbe intaccare la dignità della sua
professione (art. 4). Gli corre in particolare l'obbligo di amministrare
diligentemente i beni affidatigli, tenendo su un conto separato i depositi
effettuati dai clienti o gli anticipi destinati a solvere le tasse agli uffici
dei registri o all'archivio notarile e di provvedere con la massima
sollecitudine al pagamento delle tasse anticipategli dai clienti, nonché al
pagamento a terzi di cui sia stato incaricato previo deposito (art. 13). Il
dovere di conservare debitamente le somme di denaro e gli altri valori che gli
vengono affidati deriva dall'obbligo del notaio di tutelare al meglio gli
interessi delle parti, rispettivamente da quello di esercitare la professione
in modo irreprensibile (cfr. Mooser, op.
cit., pag. 187, n. 279; Klaus Bürgi in:
Stephan Wolf [curatore], Kom-mentar zum Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna
2009, n. 2 ad art. 28 NV e n. 3 ad art. 29 NV). Salvo accordo contrario, la
restituzione di tali averi deve intervenire dopo la conclusione dell'affare (immediatamente
o, tutt'al più, entro un determinato termine). Il notaio deve perciò tenere a
disposizione (di principio sotto forma di liquidità) ed essere in grado in ogni
momento di restituire i valori in questione e non può in nessun caso, neppure a
titolo passeggero, impiegarli per scopi personali o mischiarli ai suoi propri
averi (cfr. Mooser, op. cit., pag.
187 segg., n. 279 segg.; Bürgi, op.
cit., n. 1 ad art. 30 NV; Ruf, op.
cit., pag. 270, n. 1018).

Il notaio ha inoltre l'obbligo - discendente direttamente dal diritto di rango
federale, in particolare dalla nozione federale di forma autentica e dal principio dell'uguaglianza davanti
alla giurisdizione volontaria - di salvaguardare in modo imparziale ed equo gli
interessi delle parti (cfr. Mooser,
op. cit., pag. 36, n. 53d e pag. 160, n. 241; Aron
Pfammatter in: Stephan Wolf [curatore], Kommentar zum
Notariatsrecht des Kantons Bern, Berna 2009, n. 1 ad art. 37 NG). Sia nell'assisterle
prima della stesura dell'atto, sia durante la stesura, come pure dopo la
stessa, il notaio - che deve informarle tutte allo stesso modo - non può consigliare
né favorire una di esse a discapito dell'altra (sentenza CAN 18.2009.83 del 19
maggio 2009 consid. 1, confermata dal Tribunale federale in STF 2C_427/2009 del
25 marzo 2010; cfr. pure RNRF 92/2011 pag. 127 consid. 8.3; Mooser, op. cit., pag. 160, n. 242).
Proprio perché il dovere di imparzialità perdura anche dopo la conclusione del
contratto, il notaio che svolge pure l'attività di avvocato non può patrocinare
una parte in un contenzioso se ha precedentemente funto da pubblico ufficiale
nella medesima pratica (cfr. RNRF 92/2011 pag. 127 consid. 3.1 e riferimenti giurisprudenziali
e dottrinali ivi citati; STF 2C_427/2009 del 25 marzo 2010 consid. 2.3, che
conferma la sentenza CAN 18.2009.83 citata, consid. 1; RtiD II-2011 n. 68
consid. 8; Moo-ser, op. cit., pag.
162, n. 243a e dottrina citata alla nota n. 895). 

                                         4.3.2. Per quanto qui
interessa, i doveri del notaio sotto l'egida del vecchio diritto corrispondono
essenzialmente a quelli previsti dal diritto attualmente in vigore (art. 11, 12
e 14 LN; art. 4, 5 e 10 del codice professionale del 18 giugno 2015). 

 

                                         4.4. In concreto, il punto
n. 2 del rogito alla base della presente fattispecie prevedeva che, dal prezzo corrisposto
dall'acquirente sul suo conto clienti, il notaio RI 1 avrebbe dovuto trattenere
gli importi necessari al pagamento della TUI, alla liberazione da eventuali
mutui ottenuti dal venditore nonché al pagamento di possibili altri scoperti
fiscali. Un ulteriore importo, quantificato in fr. 300'000.-, avrebbe dovuto
essere trattenuto per coprire eventuali ipoteche legali degli artigiani nonché
l'eventuale completazione delle parti comuni. Sulla base di questa
stipula, il ricorrente ha tenuto in deposito un importo pari a fr. 615'000.-
dal prezzo versato da __________ (contestualmente all'esercizio del diritto di
compera). 

                                         Il 10 giugno 2013 il
venditore ha sollecitato il notaio RI 1 a liberare a suo favore tutto il denaro
bloccato, ad eccezione di un importo di fr. 100'000.-, a garanzia del
pagamento della TUI. Il ricorrente si è tuttavia opposto, spiegando (1) di non
potere ridurre unilateralmente l'importo a garanzia dell'imposta sull'utile immobiliare,
né (2) di poter liberare la trattenuta di fr. 300'000.- sino allo scadere di 4 mesi dopo il completamento dei
lavori (osservando pure che la
dichiarazione di tacitazione degli artigiani non proveniva da questi ultimi, ma
dalla sua società, __________, e certificava solo un pagamento secondo
lo stato di avanzamento dei lavori, cfr. scritto 12 giugno 2013).
Preso atto dell'ennesima richiesta dell'alienante e delle spiegazioni da
esso fornite - e poiché anche l'acquirente si era dichiarato d'accordo -, il 19
giugno successivo egli ha bonificato a favore del venditore l'importo di fr.
500'000.-, riducendo così la somma trattenuta a fr. 115'000.-. 

Corrisposta la TUI (fr. 43'169.50) imposta dall'Ufficio circondariale di
tassazione di Lugano (con decisione 26 agosto 2014), il 7 ottobre 2014
l'insorgente si è quindi nuovamente rifiutato di dar seguito alla richiesta del
venditore di liberare a suo favore il saldo restante (fr. 71'830.50), la
trattenuta giustificandosi a suo dire a fronte dei difetti riscontrati dalla
vedova dell'acquirente. Saldo che, per questo stesso motivo, il notaio ha
quindi trattenuto per ulteriori otto mesi, fino alla decisione del Pretore del
Distretto di Lugano che gli ha ingiunto di versare l'importo all'ing. __________.

4.5. Ora, così facendo il ricorrente ha tuttavia disatteso i suoi doveri di
diligenza e di imparzialità. Come rettamente dedotto dalla precedente istanza,
dall'esame degli atti emerge infatti che, dopo lo svincolo dei fr. 500'000.-, la trattenuta restante (fr. 115'000.-) riguardava
unicamente il pagamento della TUI. Ne ha espressamente dato atto il ricorrente
quando, nel corso della causa civile promossa dal venditore (cfr. osservazioni
12 novembre 2014, punto n. 4), così come nell'istanza di conciliazione
da lui presentata in Pretura (cfr. istanza 18 dicembre 2014, punto n. 6), ha
precisato che la trattenuta concretamente operata ammontava a fr. 615'000.- e
si componeva di fr. 115'000.- a garanzia del pagamento della TUI, fr.
300'000.- a tutela della parte acquirente da eventuali ipoteche legali degli
artigiani e per l'eventuale completazione delle parti comuni nonché
fr. 200'000.- per la liberazione da eventuali mutui o eventuali altri
scoperti fiscali. La somma a garanzia dell'esecuzione delle opere
(fr. 300'000.-) era quindi stata liberata a favore del venditore (unitamente ad
un ulteriore importo di fr. 200'000.-), già il 19 giugno 2013, con il consenso
dell'acquirente. E ciò a prescindere dallo stato di avanzamento dei lavori
rispettivamente del pagamento degli artigiani (a quel momento tacitati per il
95%; cfr. osservazioni 12 novembre 2014, punto n. 5; istanza 18 dicembre 2014,
punto n. 7 e replica 25 novembre 2014 dell'avv. __________). 

La causale della somma depositata - ribadita ancora in questa sede (sul
conto terzi del notaio rimanevano quindi fr. 115'000.- teoricamente per la
garanzia del pagamento TUI, cfr. ricorso, pag. 3) - era del resto nota non
solo al pubblico ufficiale, ma anche alla parte acquirente, cui erano frattanto
subentrati gli eredi: lo attesta chiaramente lo scritto 2 ottobre 2014 del
patrocinatore della vedova dell'acquirente, laddove - riferendosi espressamente
allo sblocco deposito garanzia TUI PPP (cfr. titolo a margine) - pregava
il notaio di trattenere il saldo in tuo deposito (TUI), ma per un
motivo evidentemente diverso da quello che lo giustificava. 

Sennonché una volta corrisposta la TUI, il notaio non era più legittimato a
continuare a trattenere il denaro depositato presso di lui, modificando
unilateralmente la causale della somma depositata. Né richiamandosi al
contratto di costituzione del diritto di compera, né alle sollecitazioni degli
eredi della parte acquirente per asserite questioni relative a difetti di
costruzione, emersi dopo il 19 giugno 2013. Svincolando - con l'accordo di __________
- la somma (fr. 300'000.-) riservata a pretese connesse all'esecuzione dei
lavori, al ricorrente era insomma venuta meno la possibilità di far rinascere
questa causale per trattenere il denaro depositato sul suo conto clienti. 

                                         Ad identica conclusione è del
resto pervenuto anche il giudice civile che si è dovuto chinare sull'istanza
del venditore tendente alla condanna del notaio alla liberazione dei fondi
trattenuti. Nella sua decisione - resa, è vero, in procedura sommaria, ma passata
incontestata in giudicato - il Pretore ha infatti concluso che, dopo avere
riversato all'istante l'importo di fr. 500'000.- ed avere precisato che il
rimanente importo di fr. 115'000.- corrispondeva alla trattenuta per il pagamento
della TUI, il notaio, saldata tale imposta, non aveva più alcun valido
motivo per continuare a trattenere il saldo rivendicato dall'istante, non
potendo ora modificare la causale che lui stesso ha in precedenza
indicato per giustificare la trattenuta dell'importo di fr. 115'000.-. 

                                         Da tutto quanto sopra
discende che, una volta pagata la TUI, il ricorrente era obbligato, ai sensi
dell'art. 13 del codice professionale dell'Ordine dei notai e delle
considerazioni sopraesposte (consid. 4.3.1), a dar seguito alla richiesta 30 settembre 2014 (ed ai
successivi solleciti) del venditore e, conformemente anche all'incarico che gli
era stato affidato (art. 3 del citato codice), a sbloccare senza indugio
a suo favore il denaro che ancora teneva in deposito. Non avendolo fatto ed
avendo costretto il venditore ad adire
la giustizia civile per ottenere il denaro che gli spettava, egli ha quindi
manifestamente violato i suoi doveri di diligenza e di imparzialità, come
giustamente concluso dalla Commissione. A maggior ragione s'impone tale
deduzione se si considera che la sua iniziativa non appariva dettata, così come
afferma, da motivi di prudenza, ma più che altro da una maggior propensione
a tutelare gli interessi della parte acquirente, cui era frattanto subentrata
la comunione ereditaria fu __________. Dal profilo dell'imparzialità (ma anche
della dignità professionale) cui è tenuto il notaio, censurabile è in effetti
il mandato assunto dal ricorrente da parte di due delle eredi di __________
(cfr. osservazioni 17 marzo 2015 del ricorrente, punto n. 7 e replica 7 aprile 2015 dell'avv. __________, pag. 4).
Patrocinio che, ancorché iscritto nel contesto della vertenza di
scioglimento e liquidazione del patrimonio del defunto __________ (cfr.
citate osservazioni 17 marzo 2015, punto n. 7), non poteva in quella situazione
apparire come indice di neutralità, ove solo si consideri che i membri della
comunione ereditaria - subentrata nei diritti del de cujus - non erano
evidentemente disinteressati alle problematiche inerenti alla PPP ereditata
(difetti e/o eventuali opere ancora da compiere) e alle possibili garanzie
derivanti dal suo acquisto, a quel momento
oggetto di discussione (cfr. scritto 20 ottobre 2014 dell'avv. RI 1, punto n. 5;
cfr. inoltre e-mail 8 ottobre 2014 del patrocinatore della vedova dell'acquirente,
avv. __________, all'avv. __________, laddove spiega che il collega RI 1
rappresenta pure due eredi del signor __________ ed è pure lui interessato a
che i difetti vengano risolti in base alle regole dell'arte). 

 

 

                                   5.   Ferme queste premesse, resta
da statuire in merito all'eventuale sanzione da infliggere al ricorrente. 

 

                                         5.1. In caso di violazione
della legge notarile, l'art. 127 cpv. 1 vLN prevede - in un catalogo esaustivo
(Mooser, op. cit., pag. 231, n.
350) - le pene disciplinari seguenti, a dipendenza della gravità della colpa e
delle conseguenze possibili: 

                                         1. l'ammonizione; 

                                         2. l'ammenda sino a fr.
5'000.-

                                         3. la sospensione
dall'esercizio fino ad un anno; 

                                         4. la proposta al
Tribunale d'appello di revoca dall'esercizio. 

 

                                         La Commissione gode di un certo margine di apprezzamento nella
scelta della misura disciplinare, nella fissazione dell'importo di un'eventuale
multa o della durata della sospensione dall'esercizio della professione.
L'autorità deve tuttavia attenersi al rispetto dei principi della
proporzionalità e della parità di trattamento e, in generale, la sanzione deve
rispondere a un interesse pubblico. Occorre considerare lo scopo che la
sanzione disciplinare deve raggiungere - che di principio non è tanto quello di punire il trasgressore, quanto piuttosto quello di garantire che in futuro questi eserciti in maniera
ineccepibile la sua funzione - e scegliere il provvedimento adatto,
necessario e proporzionato a tale fine. 

La sanzione deve essere fissata in maniera appropriata in funzione della natura
e della gravità della violazione dei doveri legati all'esercizio della pubblica
funzione. L'autorità terrà in particolare conto della colpa
del trasgressore, degli interessi minacciati o lesi, del modo in cui il notaio ha
svolto la sua funzione in precedenza, così come del comportamento da lui
tenuto durante la procedura disciplinare (cfr. RNRF
91/2010 pag. 48 consid. 3.3; Mooser, op.
cit., pag. 230, n. 349; Adrian Glatthard,
Disziplinarrecht im Berner Notariat - Praxisübersicht 2009 bis 2015 in: BN
2016, pag. 313 seg.; cfr. inoltre, per analogia, Bohnet/Mar-tenet, op. cit., n. 2178 segg.; Tomas Poledna in: Walter Fellmann/Gaudenz
G. Zindel [curatori], Kommentar zum Anwaltsgesetz, Zurigo 2011, n. 30 ad 23
segg. ad art. 17). 

                                         5.2. In concreto, la
Commissione, fondandosi sull'art. 97 LN, ha inflitto al ricorrente un
ammonimento, precisando che si tratta di una sanzione corrispondente
all'ammonizione prevista dal vecchio diritto: di fatto, gli ha dunque applicato
un'ammonizione ai sensi dell'art. 127 cpv. 1 n. 1 vLN

                                         Ora, l'insorgente è
incorso in una disattenzione dei suoi doveri deontologici che deve essere
considerata di media gravità. Non avendo esercitato in modo diligente i compiti
che gli erano stati affidati, non rendendo al venditore la somma trattenuta con
la dovuta sollecitudine e disattendo nel contempo il suo obbligo d'imparzialità,
il suo agire non può essere ritenuto trascurabile dal profilo disciplinare. Va
poi tenuto conto del fatto che il suo comportamento ha provocato dei procedimenti
giudiziari che altrimenti non avrebbero avuto ragione di essere (con conseguente
dispendio di tempo e relativi costi; cfr. STA 52.2014.390-391 del 22 novembre
2016 consid. 6.3), come pure dell'ammontare ragguardevole
della somma (fr. 71'830.50) in gioco. Se a favore del ricorrente depongono
l'immediata esecuzione data alla sentenza pretorile di condanna al versamento
del citato importo all'ing. __________ nonché l'assenza di precedenti
disciplinari, non gli giova il fatto di non avere mostrato segni di autocritica
e di ravvedimento, continuando ancora in questa sede a contestare la sua
colpevolezza. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la sanzione
irrogatagli - che corrisponde alla più blanda delle pene previste dall'art. 127
cpv. 1 vLN in concreto applicabile - appare quindi tutt'altro che sproporzionata
e va pertanto confermata. L'avvertimento introdotto dall'art. 97 cpv. 1 della
nuova LN non potrebbe invece in ogni caso entrare in considerazione, in quanto
riservato alle sole violazioni deontologiche più lievi (cfr., per analogia, Poledna, op. cit., n. 30 ad art. 17).

 

                                         5.3. Non soccorre il ricorrente l'appello al principio della parità di
trattamento. Il precedente a cui si è richiamato (e che egli pretende essersi
concluso senza l'adozione di provvedimenti nei confronti del notaio segnalato)
presenta infatti delle caratteristiche che lo distinguono chiaramente
dalla presente fattispecie. In quel caso non era stato dato seguito alla
segnalazione in quanto l'interessato aveva provveduto alla restituzione della trattenuta (pari a poco meno di fr. 18'000.-) più
volte sollecitata (nell'arco di cinque mesi al massimo) dall'avente diritto
ancor prima che detta segnalazione pervenisse all'autorità decidente, ragion
per cui era venuto a mancare il motivo della richiesta di apertura di un
procedimento disciplinare nei suo confronti, ovvero
l'indebita trattenuta da parte sua di denaro di spettanza del venditore. 

                                         Al contrario, nella
presente fattispecie il ricorrente, richiesto già il 30 settembre 2014 e
ripetutamente sollecitato in tal senso nel corso del successivo mese di ottobre,
pur essendo stato segnalato all'autorità disciplinare il 2 marzo 2015, ha atteso
fino al luglio di quell'anno per liberare i fondi di spettanza del venditore, dopo
che il giudice civile, che questi era stato costretto ad adire, lo aveva condannato
a farlo con sentenza 11 giugno 2015. Tutto ciò, mentre si trovava in una situazione
conflittuale, in cui la sua neutralità è stata seriamente messa in discussione
dal mandato assunto successivamente e di cui si è detto.

                                         Già queste divergenze
bastano per escludere una violazione del principio della parità di trattamento
(cfr. DTF 141 I 153 consid. 5.1; 140 I 77 consid. 5.1; 136 II 120 consid.
3.3.2).

 

                                         5.4. Alla luce di tutto
quanto esposto, si giustifica pertanto di confermare l'ammonimento pronunciato
dalla Commissione. La sanzione così commisurata, situata al limite inferiore di
quanto prescritto dalla norma, risulta adeguatamente ragguagliata alle circostanze
del caso concreto e senz'altro rispettosa del principio della proporzionalità.
Tiene adeguatamente conto dell'incensuratezza del ricorrente e appare
sufficiente a richiamarlo al rispetto dei principi deontologici che sono stati
in concreto disattesi. 

 

 

                                   6.   Neppure la censura relativa
all'entità della tassa di giustizia merita accoglimento. 

 

                                         6.1. La tassa di giustizia
deve rispettare i principi della copertura dei costi e dell'equivalenza (STA
52.2015.18 del 29 aprile 2015; Marco
Borghi/Guido Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese,
Lugano 1997, n. 2 ad art. 28). Il principio della copertura dei costi
(menzionato espressamente all'art. 50 LN del regolamento sul notariato del 25
marzo 2015; RN; RL 3.2.2.1.1) postula l'esistenza di una ragionevole
correlazione fra il gettito globale delle tasse e l'ammontare complessivo dei
costi anticipati dall'ente pubblico, incluse
le spese generali; esso non è generalmente rilevante in materia di oneri
giudiziari, ritenuto come l'esperienza
insegni che le tasse applicate dai tribunali sono di gran lunga insufficienti a coprire i costi della
giustizia. Il principio dell'equivalenza dispone, invece, che
l'ammontare della singola tassa deve rimanere in un rapporto adeguato con il
valore economico della prestazione fornita dall'ente pubblico: la tassa - che
può eventualmente essere calcolata secondo criteri schematici - non deve
trovarsi in evidente sproporzione con il valore oggettivo della prestazione e deve
contenersi entro limiti ragionevoli (DTF 141 I 105 consid.
3.3.2 e riferimenti ivi citati; 120 Ia 171
consid. 2a e 3; STA 52.2013.383 dell'11 novembre 2013 con rimandi).
Entro questi limiti, l'autorità amministrativa o giudiziaria dispone comunque
di un ampio potere di apprezzamento, che può essere censurato solo in caso di
eccesso o abuso (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm; cfr. STA 52.2007.4 del 9 gennaio
2012 consid. 2.1 con rimandi; Borghi/Corti,
op. cit., n. 2 ad art. 28).

 

6.2. Nel caso concreto,
l'ammontare della tassa applicata dalla Commissione (fr. 2'500.-), oltre che
rientrare nella forchetta compresa tra fr. 100.- e fr. 5'000.- prevista
tanto dalla previgente (art. 131b cpv. 1 vLN) quanto dall'attuale legge
notarile (art. 109 cpv. 1 LN), appare del tutto rispettoso dei principi della copertura
dei costi e dell'equivalenza. Seppur non particolarmente modico, esso non
appare ancora sproporzionato, a fronte dell'effettivo dispendio di tempo (stimato
in 25 ore complessive) occasionato alla Commissione dall'evasione della pratica
(che, contrariamente a quanto preteso nel gravame, non appare affatto eccessivo)
e tenuto conto anche delle ulteriori attività non considerate dalla precedente
istanza (cfr. risposta 22 aprile 2016 a questa Corte), tra cui quella svolta all'inizio del procedimento dall'allora Consiglio
di disciplina notarile. La commisurazione della controversa tassa di giustizia
da parte dell'autorità inferiore non procede dunque da un esercizio
scorretto, in quanto abusivo, del suo potere di apprezzamento e deve quindi
essere tutelata. 

 

 

                                   7.   7.1. Stante quanto precede,
il ricorso deve pertanto essere respinto. 

 

                                         7.2. La tassa di giustizia
è posta a carico dell'insorgente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). 

 

 

 

Per
questi motivi,

 

 

dichiara e pronuncia:

 

1.   Il ricorso è
respinto.

 

 

2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.-, già anticipata dal ricorrente in ragione di fr.
1'200.-, è posta interamente a suo carico. 

 

 

3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

 

 

	
  4.   Intimazione
  a:

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                            La
vicecancelliera