# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cc90f343-e06a-5126-879f-2a07e5701faf
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-05-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.05.2024 C/1952/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-1952-2020_2024-05-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par pli recommandé du 22 mai 2024 

______________________________________________________________________ 

  

 

 

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/1952/2020 ACJC/625/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU MERCREDI 22 MAI 2024 

 

Entre 

 

Monsieur A______ et Monsieur B______, p.a. C______ SA, ______, appelants d’un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 29 août 2023, représentés par  

Me Pascal PETROZ, avocat, rue du Mont-Blanc 3, 1201 Genève, 

 

et 

 

1) Madame D______, domiciliée ______, intimée, représentée par l’ASLOCA, rue du 
Lac 12, 1207 Genève, 

2) VILLE DE GENEVE, sise rue de l’Hôtel-de-Ville 4, case postale 3984, 1211 Genève 
3, dénoncée, représentée par Madame Katia FABBRI RATCLIFF, secrétaire-juriste au 

sein de l’Unité juridique de la direction du Département des constructions et de 
l’aménagement, 

3) CHEMINS DE FER FEDEREAUX SUISSES CFF SA, sis Hochschulstrasse 6 à 

Berne, dénoncés, représentés par Me Julien BLANC, avocat, rue des Alpes 15, case 

postale 1592, 1211 Genève 1. 

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C/1952/2020 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/701/2023 du 29 août 2023, expédié pour notification aux 
parties le 31 août 2023, le Tribunal des baux et loyers a, préalablement, donné 

acte aux CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES et à la VILLE DE 

GENEVE de ce qu’ils avaient accepté les dénonciations d’instance (chiffre 1 du 
dispositif) et a dit que le jugement est opposable aux précités (ch. 2). Au fond, le 

Tribunal a réduit de 15 % le loyer de l’appartement de huit pièces situé au rez-
de-chaussée de l’immeuble sis ______[GE] no. ______ du 17 septembre 2018 au 
31 décembre 2019 (ch. 3), a condamné A______ et B______ à verser à D______ 

le trop-perçu qui en découle, soit 12'180 fr. (ch. 4), a débouté les parties de 

toutes autres conclusions (ch. 5) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 6). 

B. a. Par acte reçu par la greffe de la Cour de justice le 6 octobre 2023, A______ et 
B______ ont formé appel contre ce jugement. Ils ont conclu à la confirmation de 

ses chiffres 1, 2 et 6 et à l’annulation des chiffres 3 à 5 dudit jugement. 

 Ils ont produit une nouvelle pièce.   

 b. Dans sa réponse du 8 novembre 2023, D______ a conclu à la confirmation du 
jugement entrepris.     

c. Dans leurs réponses respectives du 8 novembre 2023, la VILLE DE GENEVE 
et les CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES ont soutenu les conclusions 

prises par A______ et B______.  

d. A______ et B______ ont répliqué le 15 décembre 2023, persistant dans leurs 
conclusions. 

 e. La VILLE DE GENEVE a dupliqué le 9 janvier 2024, adhérant à la réplique 
de A______ et B______ et persistant dans ses conclusions. 

 f. D______ a dupliqué le 22 janvier 2024, persistant dans ses conclusions. 

 g. Les CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES ont renoncé à dupliquer par 
courrier du 31 janvier 2024. 

 h. Les parties ont été avisées le 1er février 2024 par le greffe de la Cour de ce que 
la cause était gardée à juger.  

C. Les éléments suivants résultent de la procédure :  

 a.  En date du 20 septembre 2016, D______, locataire, et A______ et B______, 
bailleurs, ont signé un contrat de bail portant sur la location d’un appartement de 
______ pièces au ______ étage de l’immeuble sis ______[GE] no. ______ à 
Genève. 

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C/1952/2020 

 Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1er octobre 2016 au 

30 septembre 2021, renouvelable ensuite tacitement d’année en année, sauf 
résiliation respectant un préavis de trois mois. 

 Le loyer annuel a été fixé à 63'000 fr., hors charges. L’avis de fixation du loyer 
initial précise que le loyer se situe dans les limites usuelles dans la localité ou 

dans le quartier, l’ancien loyer étant quant à lui de 32'664 fr., depuis le 1er juillet 
2005. 

 L’article 1 des clauses particulières du bail mentionne ce qui suit : "L’attention 
du locataire est attirée sur le fait que les travaux du CEVA sont actuellement en 

cours dans le quartier de Champel et que ces derniers peuvent engendrer des 

nuisances importantes. Dès lors, le locataire ne pourra prétendre à aucune 

réduction ou indemnité à ce sujet." 

 L’article 18 des clauses particulières précise quant à lui que la locataire a la 
jouissance de la partie privative du terrain se trouvant devant son appartement.  

 La gérance de l’immeuble a été confiée à E______ (ci-après la régie). 

b.  L’appartement de la locataire est traversant, sa chambre, le bureau, le salon et la 
salle à manger donnant côté ______ et la chambre de son fils et le jardin côté 

avenue 1______.  

 c.  Les travaux de construction du CEVA ont démarré en décembre 2011 et se sont 
déroulés en plusieurs étapes. 

 La première étape a consisté à dévier les réseaux souterrains (eau, gaz, 
électricité, téléphone…) pour libérer l’espace indispensable à la construction de 
la halte. Ces travaux ont été entrepris en 2012. 

 L’enceinte extérieure a ensuite été construite, avec notamment l’installation de 
parois moulées sur la halte. Les travaux de parois moulées ont débuté le 

18 février 2013 et se sont terminés le 23 janvier 2014. 

 Une fois l’enceinte achevée, l’étape suivante de gros-œuvre a consisté à creuser 
en taupe dans l’enceinte construite et à réaliser les dalles intérieures 
(intermédiaires et radier). Ensuite, une dalle en béton d’une épaisseur de 1m20 à 
2m00 a été coulée. 

 Les travaux de gros-œuvre se sont terminés le 29 janvier 2016, étant précisé que 
la centrale à béton a été démontée le 2 juillet 2015 et la grue le 16 décembre 

2015. Des engins de grande taille et l’installation d’une grue ont été nécessaires 
pour accomplir ces travaux. La centrale à béton et les engins permettant de 

dresser les parois moulées ont notamment créé des nuisances durant cette phase, 

avec des périodes plus intenses que d’autres. 

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d.  De début 2016 à fin 2017, les travaux de second œuvre, qui ont consisté en 
l’installation de la charpente métallique de la gare avec ses modules de briques 
de verre et en la réalisation des systèmes de chauffage, ventilation, sanitaires et 

électrique, ont eu lieu. Les pièces étaient assemblées sur place sans choc. Les 

travaux électriques ont été entrepris en sous-sol et à la main. Pendant cette 

période, des équipements sont restés présents en surface mais les travaux ont été 

effectués en sous-sol.  

 e.  En parallèle, le tunnel de Champel a été creusé entre mars 2014 et le 8 juin 2017. 
Les travaux ont consisté dans le percement du tunnel depuis les deux extrémités, 

à l’aide de pelles mécaniques, la consolidation de la future voûte du tunnel, 
réalisée à l’aide de tube métalliques insérés dans le terrain sur environ un mètre, 
le soutènement, avec du béton projeté sur la paroi de la voûte au fur et à mesure 

de l’avancement du perçage, le revêtement du tunnel (travaux d’étanchéité) et la 
création des sorties de secours. 

 f.  De juin 2017 à mai 2018, après la fin des opérations les plus bruyantes, les 
travaux de revêtement intérieur ont été réalisés, soit le bétonnage de la voûte, du 

radier et des banquettes ainsi que la construction des dalles flottantes, de même 

que l’installation des équipements ferroviaires. 

 Des campagnes de mesurage de vibrations et bruit solidien ont été effectuées, le 
5 mars 2016, à l’intérieur de la halte Champel-Hôpital et les 1er, 2 avril 2017, 10, 
11, 16, 17 et 18 mars 2018 entre le portail du Val d’Arve et la halte de Champel-
Hôpital, ainsi qu’entre la halte Champel-Hôpital et l’Avenue Théodore-Weber. 
Les tests, effectués entre 9h00 et 17h00, ont consisté en une trentaine de 

périodes de vibrations (30 secondes). 

 A cinq reprises, les 14, 19 et 30 novembre 2018, le 16 avril 2019 et le 27 août 

2019, la ventilation et le dispositif de désenfumage de la gare ont été testés. 

 g.  En septembre 2018, la VILLE DE GENEVE a avisé les riverains qu’elle allait 
réaménager les espaces publics autour de la gare du futur Léman Express sur le 

plateau de Champel, conformément à l’autorisation de construire qu’elle avait 
obtenue le 23 novembre 2017. 

 Ces travaux devaient se faire en parallèle du chantier du CEVA, qui se 
poursuivait en sous-sol. 

 Le chantier devait débuter le 17 septembre 2018 et durerait jusqu’au printemps 
2020. Cependant, la plus grande partie des aménagements serait terminée pour la 

mise en service du Léman Express en décembre 2019. 

 Les travaux devaient avoir lieu en plusieurs étapes. Les premières semaines, ils 

devaient se dérouler dans le périmètre du chantier alors en cours, ainsi que sur la 

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parcelle située de l’autre côté de l’avenue de Champel (devant les numéros 35 à 
41). Ultérieurement, des interventions auraient lieu également sur les avenues 

Alfred-Bertrand et de Champel et feraient l’objet d’autres feuilles d’information. 

 Etaient prévus des travaux de terrassement et de remblayage, la réalisation de 

canalisations pour la récolte des eaux de pluie, la réalisation des différents 

réseaux d’arrosage pour les futurs arbres, la réalisation des réseaux pour 
l’éclairage public, la réalisation d’îlots végétalisés et, enfin, la mise en place 
d’enrobés bitumeux. 

 La VILLE DE GENEVE, consciente des désagréments occasionnés par ces 

travaux, remerciait le public et les riverains de leur patience et de leur 

compréhension.  

h.  Les travaux précités ont débuté le 17 septembre 2018. 

 Le chantier s’est déroulé en plusieurs étapes. Les travaux bruyants ont duré entre 
une heure et une heure et demie par jour, pratiquement tous les jours, jusqu’en 
novembre 2019. A partir de ce moment, le bitume a été posé et les arbres 

plantés. 

 Des travaux de canalisations et de mise en place d’un réseau souterrain pour 
l’arrosage des arbres et pour l’éclairage public le long de la rue du Plateau de 
Champel ont également été entrepris. Des tranchées d’environ 3m50 de 
profondeur ont dû être creusées pour les canalisations d’eau et de 1m00 de 
profondeur pour les autres réseaux. Ces travaux ont duré environ trois mois et 

demi entre la creuse, la pose des tuyaux, le remblaiement et le compactage. 

 Des pelles mécaniques, des plaques vibrantes pour compresser le sol et, par 

moments, des marteaux-piqueurs ont été utilisés durant la durée du chantier. Les 

plaques vibrantes ont causé de la poussière, raison pour laquelle le terrain a été 

arrosé et des bâches posées le long des clôtures de chantier sur une hauteur de 

2m00 lors de l’utilisation de ces machines. 

 Durant toute la durée du chantier, l’accès à l’immeuble a été garanti, par 
l’installation de passerelles métalliques provisoires d’une largeur d’1m50 et de 
planches en bois. 

i.  La VILLE DE GENEVE a fait parvenir plusieurs bulletins d’informations aux 
riverains au cours du chantier : 

 - En janvier 2019, elle a informé les riverains que le chantier s’étendrait sur 
l’avenue Alfred-Bertrand, sur le tronçon situé entre l’avenue Peschier et le 
temple de Champel, pour la rénovation de la chaussée et des trottoirs, du 

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14 janvier 2019 jusqu’à fin février 2019, sous réserve de conditions 
météorologiques favorables. 

  - En février 2019, les riverains ont été avisés que les travaux se poursuivaient sur 
le deuxième tronçon de l’avenue Alfred-Bertrand situé entre le temple de 
Champel et l’avenue Dumas, du 4 mars 2019 jusqu’à fin avril 2019, sous réserve 
de conditions météorologiques favorables. 

 - En avril 2019, les riverains ont été avisés que les travaux se poursuivraient sur 

le troisième tronçon de l’avenue Alfred-Bertrand situé entre l’avenue Dumas et 
l’avenue de Miremont, du 8 avril 2019 jusqu’à fin juin 2019, sous réserve de 
conditions météorologiques favorables. 

 j.  Des coupures d’eau ont eu lieu dans le bâtiment des locataires les vendredis 
29 mars 2019 de 08h00 à 12h00, mercredi 3 avril 2019 de 13h00 à 17h00 et 

jeudi 4 avril 2019 de 9h00 à 16h00. 

k.  Durant les nuits du 4 au 7 juin 2019, des travaux sur les lignes aériennes des 
TPG ont eu lieu à l’avenue de Champel. 

 Selon l’information donnée aux riverains, les travaux pouvaient occasionner des 
nuisances sonores. 

l.  Les travaux ont eu lieu à deux reprises le samedi, à savoir le samedi 9 novembre 
2019, de 07h00 à 19h00 pour la pose de bitume le long de l’avenue de Champel, 
et le samedi 23 novembre 2019 de 07h00 à 17h00 pour la réalisation des 

escaliers sur le Plateau de Champel. 

m.  Les 9 et 10 novembre 2019, un revêtement phonoabsorbant a été posé sur 
l’avenue de Champel entre l’avenue de Miremont et l’avenue Peschier. 

n.  Les travaux sur le grand plateau se sont terminés en décembre 2019, lors de 
l’inauguration du CEVA, et les travaux sur le petit plateau situé en face se sont 
poursuivis en 2020. 

o.  Par courrier du 12 février 2019, des résidents de l’immeuble sis ______ no. 
______ se sont plaints auprès de la régie des nuisances liées au bruit, aux 

émissions de carburant et à la poussière dues aux travaux ayant cours en face et à 

côté de leur bâtiment. Par ailleurs, depuis quatre semaines, la rue était 

impraticable. La plupart des résidents s’étaient consultés et une personne avait 
déjà reçu une réduction de loyer en raison des nombreux inconvénients. Une 

réduction de loyer de 30 % avec effet rétroactif au 17 septembre 2018 était 

demandée. 

p.  Par requête déposée le 30 janvier 2020 par-devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l’audience de 

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conciliation du 19 mai 2020 et portée devant le Tribunal le 22 mai 2020, la 

locataire a conclu à l’octroi d’une réduction de loyer de 10 % du 1er octobre 
2016 au 16 septembre 2018 et de 30 % du 17 septembre 2018 au 31 décembre 

2019, et au remboursement du trop-perçu de loyer perçu depuis le 17 septembre 

2018. 

q.  Par mémoire réponse et dénonciation d’instance du 1er juillet 2020, les bailleurs 
ont conclu, préalablement, à ce qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils avaient 
dénoncé l’instance à la VILLE DE GENEVE et aux CHEMINS DE FER 
FEDERAUX SUISSES CFF SA, principalement, au déboutement de la locataire 

de ses conclusions et, subsidiairement, à ce qu’il leur soit donné acte de ce que le 
loyer était réduit de 15 % du 17 septembre 2018 au 31 décembre 2019. 

 Ils ont notamment produit un contrat de bail d’un appartement de ______ pièces 
au ______ étage du même immeuble fixant un loyer annuel de 60'000 fr. du 

1er novembre 2013 au 31 décembre 2015 puis de 74'400 fr. dès le 1er janvier 

2016, le loyer ayant été réduit de 2013 à 2015 en raison des travaux du CEVA en 

cours lors de la signature du contrat. 

r.  Le 30 septembre 2020, la VILLE DE GENEVE a conclu au déboutement de la 
locataire de ses conclusions. 

s.  Le 2 mars 2021, les CHEMINS DE FER FEDERAUX SUISSES CFF SA ont 
conclu préalablement à ce qu’il leur soit donné acte qu’ils déclarent agir en 
faveur des bailleurs, et, principalement, au déboutement de la locataire de ses 

conclusions. 

t.  A l’occasion des audiences de débats tenues par le Tribunal, la locataire a 
déposé des photos et des vidéos du chantier de la VILLE DE GENEVE, sur 

lesquelles on peut constater la proximité des machines stockées dans l’enceinte 
du chantier au pied de l’immeuble, l’accès difficile à ce dernier et l’ampleur des 
travaux sur le plateau de Champel. 

 La locataire a déclaré qu’avant d’emménager à Champel, elle habitait aux Pays-
Bas et n’était ainsi pas familière avec le CEVA. Elle avait visité l’appartement 
avant de signer le bail et elle avait constaté des travaux, des barrières et des 

machines étant présentes sur le plateau. Toutefois, ces travaux se déroulaient en 

sous-sol et aucune activité n’avait lieu sur le plateau. Elle avait pensé que le 
chantier touchait à sa fin, ce que le représentant de l’agence de relocation lui 
avait confirmé, elle n’avait pas imaginé qu’une gare extérieure allait être 
construite. Lors de son emménagement, les nuisances étaient acceptables, à 

savoir des grondements un peu sourds venant du sous-terrain. Dès septembre 

2018, les nuisances avaient réellement débuté, étaient constante et journalières, 

parfois même le week-end, et avaient duré jusqu’à l’ouverture de la gare en 
décembre 2019. 

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 Le gérant de la régie a déclaré que chaque demande de réduction de loyer en lien 

avec le CEVA avait été traitée au cas pas cas, à savoir que certaines fois une 

réduction était accordée et d’autres fois non. Dans le cas présent, la clause 
contenue dans le contrat était une clause type qui n’avait pas été adaptée et 
attirait l’attention de la locataire sur le fait que les travaux étaient en cours. 

u.  Lors de l’audience du 7 février 2023, la locataire a amplifié ses conclusions, 
sollicitant une réduction de loyer de 10 % du 1er octobre 2016 au 16 septembre 

2018 et de 30 % du 17 septembre 2018 au 30 avril 2020, ainsi qu’au 
remboursement du trop-perçu de loyer de 41'000 fr. 

 Elle a produit le jugement JTBL/702/2022 du 26 septembre 2022 rendu par le 
Tribunal dans une affaire ayant opposé les bailleurs à d’autres locataires de 
l’immeuble, leur accordant une réduction de loyer de 15 % du 17 septembre 
2018 au 12 décembre 2019 et de 5 % du 13 décembre 2019 au 30 avril 2020. 

 Elle a finalement produit des déclarations d’autres locataires de l’immeuble, 
faites dans le cadre de procédures parallèles, lesquelles confirmaient que lors de 

la signature de leur bail, la régie leur avait dit que les travaux touchaient à leur 

fin. Concernant les travaux du CEVA, les déclarations précitées indiquaient que 

les nuisances s’étaient calmées de janvier à septembre 2018. 

 Concernant les travaux de la VILLE DE GENEVE, les témoins ont décrit du 

bruit toute la journée, (parfois, mais rarement, le weekend et la nuit), de la 

poussière, certains ayant développé des allergies qui ont disparu lors de leur 

déménagement, des vibrations et tremblements, des coupures d’eau, des odeurs 
de carburants et un accès restreint et difficile à l’immeuble. Ils ont également fait 
état de beaucoup de camions et de machines de chantier stockées à proximité 

immédiate de l’immeuble. 

v.  Lors de l’audience du 2 mai 2023, les parties ont procédé aux plaidoiries finales, 
les bailleurs plaidant notamment la prescription de toute prétention antérieure à 

janvier 2015, ainsi qu’à l’irrecevabilité des pièces produites par la locataire lors 
de l’audience du 7 février 2023. 

 La cause a été gardée à juger à l’issue de l’audience. 

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EN DROIT 

1.         1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes 
de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant 

sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Commentaire Romand, Code de procédure 

civile 2ème éd., 2019, n. 13 ad art. 308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_594/2012 du 28 février 2013). 

1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse s'élève à 41’000 fr., soit la somme à laquelle 
a conclu en dernier lieu la locataire devant le Tribunal. Elle est donc supérieure à 

10'000 fr. 

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, 

laquelle doit être jointe au dossier. 

L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 

(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; 
HOHL, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 

Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 

p. 349 ss, n. 121). 

2.  2.1 Les appelants ont produit à l'appui de leur appel, comme pièce nouvelle, le 
jugement JTBL/835/2021 rendu par le Tribunal le 5 octobre 2021. 

2.2 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne 
sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 

Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 

commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_594/2012
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=JTBL/835/2021

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C/1952/2020 

Les faits notoires sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la 

conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public 

ou seulement du juge et qui ne doivent pas être prouvés (art. 151 CPC). 

2.3 En l'espèce, le jugement du Tribunal JTBL/835/2021 concernant d'autres 
parties n'est pas notoire, de sorte qu'il aurait dû être produit devant le Tribunal. 

En outre, les appelants ne soutiennent pas qu'ils n'auraient pas été en mesure de 

le produire auparavant. Ce jugement est donc irrecevable, ainsi que les faits qu'il 

contient. 

3.  Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière 
inexacte et d'avoir violé les art. 9 Cst, 256, 259a et 259d CO. 

3.1 Aux termes de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose 
louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est 

louée, et l'entretenir dans cet état. 

La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le 

bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le 

locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage 

convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 

Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables même en cas 

de méconnaissance ou de comportement irréprochable, puisqu'il assume une 

obligation de garantie (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2011, ad 

art. 256 CO n. 1). 

De manière générale, les parties peuvent convenir, pour autant qu'elles le fassent 

expressément, d'un usage inférieur à la norme. Dans un tel cas, la chose ne 

disposera pas, au moment de sa remise, de toutes les propriétés requises pour un 

usage "normal". Mais alors le loyer doit tenir compte de cet élément 

(BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 19, ad art. 256 CO). 

Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière 

reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul 

d'une indemnité à charge du bailleur (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand 

du Code des obligations I, ad art. 256, §10). 

La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur 

connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en 

déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la 

conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, 

SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 

2003, Cahier du bail 2004, p. 58). 

https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=JTBL/835/2021
https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20III%20345

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La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la 

connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait 

décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la 

signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction 

de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en 

réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de 

constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). 

Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément 

qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction 

de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties 

aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., 

n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin 

qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue 

des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui 

correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors 

concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait 

l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 

2009, consid. 2.1). 

3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que l’intimée 
était en droit de réclamer une réduction de loyer, considérant qu’au moment de 
la signature du contrat de bail, l’intimée était certes consciente que le chantier 
n’était pas terminé mais qu’elle pouvait légitimement penser que les travaux 
touchaient à leur fin et ne pouvait s’attendre aux nuisances qu’elle a subies. Les 
appelants n’ont en outre pas prouvé que l’ampleur des travaux avait été 
expliquée à la locataire, arrivant des Pays-Bas et ne connaissant pas le projet du 

CEVA.   

Par ailleurs, il ne peut pas être déduit de l'article 1 des clauses particulières du 

bail l'acceptation par l’intimée d'un usage des locaux inférieur à la norme en ce 
qui concerne les travaux, ni une réduction de loyer en conséquence. La locataire 

n’a pas été suffisamment informée au moment de la conclusion du contrat et 
ladite clause ne peut pas être interprétée comme une renonciation de sa part à se 

prévaloir d'une réduction de loyer s'agissant des travaux de la VILLE DE 

GENEVE, ladite clause ne portant au demeurant que sur les travaux du CEVA. 

Partant, la locataire est fondée à obtenir une réduction de loyer en raison du 

défaut de la chose louée. 

3.3 La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires 
(LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 316). Pour le calcul de la réduction 

du loyer, on procède en principe selon la méthode dite "proportionnelle". On 

compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, avec son usage conforme 

au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer 

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dans un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage des locaux, de 

rétablir l'équilibre de prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 

126 III 388 consid. 11c; LACHAT, op. cit. p. 315). 

Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut 

n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se 

prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des 

nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le 

tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience 

générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 

ACJC/1016/2017 du 28 août 2017 consid. 3.1; BURKHALTER/MARTINEZ FAVRE, 

Le droit suisse du bail à loyer, 2011, p. 244; arrêt du Tribunal fédéral 

4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). 

A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage 

convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, 

au nombre desquelles la destination des locaux prévus dans le contrat joue un 

rôle important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 

3.2 et 3.3). 

3.4 En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux 
de réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 

25%. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 

5% à 10% sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, 

n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a 

également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un 

complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de 

la poussière, des trépidations engendrées par ce type de travaux, ce qui 

représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et 

celles plus calmes (ACJC/550/2015 du 11 mai 2015 consid. 4.1; ACJC/202/2013 

du 18 février 2013 consid. 6.1). 

En matière de baux d'habitation, la Cour a confirmé une diminution de loyer à 

hauteur de 20%, pris en tant que taux moyen, pendant une année et demie à 

l'occasion d'importants travaux entrepris sur des voies et ses quais situés à 

30 mètres du logement de la locataire et effectués momentanément 24 heures sur 

24 ou le week-end. S'y étaient ajouté le chantier du CEVA et la construction 

d'une nouvelle ligne de tramway également à proximité de l'immeuble. La Cour 

a notamment retenu que le bruit généré par les chantiers était sensiblement plus 

gênant que celui de la circulation routière et ferroviaire auquel l'appartement 

était exposé. Durant la période concernée, le repos des habitants du quartier avait 

été particulièrement affecté par des travaux effectués pendant la nuit ou le week-

end (ACJC/578/2009 du 11 mai 2009 consid. 4.2). 

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Dans un arrêt du 2 avril 2007 (ACJC/377/2007), la Cour a accordé une réduction 

du loyer de 15% durant 18 mois, en lien avec la construction de la troisième voie 

de chemin de fer entre Genève et Coppet, à des locataires occupant une villa 

située en bordure de cette voie de chemin de fer. Elle a retenu l'importance du 

chantier, comportant des travaux de nuit, ainsi qu'un loyer relativement élevé, 

mais aussi les nuisances préexistantes inhérentes à une habitation en bordure 

d'une voie ferrée très fréquentée. 

Dans un arrêt du 3 octobre 2022 (ACJC/1277/2022) relatif au chantier du 

CEVA, la Cour a considéré que ne violait pas le droit la fixation de la réduction 

de loyer faite par le Tribunal fixée en équité à 15%, face à l'impossibilité de 

déterminer précisément l'ampleur de chaque nuisance et la temporalité de celles-

ci et en particulier s'agissant de locaux dans lesquels était exercée une activité 

professionnelle. 

Enfin, dans quatre arrêts rendus le ______ décembre 2023 

(ACJC/2______/2023, ACJC/3______/2023, ACJC/4______/2023, 

ACJC/5______/2023), la Cour a confirmé une réduction de 15% accordée par le 

Tribunal pour des nuisances subies dans le cadre des travaux de la VILLE DE 

GENEVE réalisés à la suite du CEVA entre le 17 décembre 2018 et le mois de 

décembre 2019, lesquels ont créé des nuisances dépassant ce qui est tolérable en 

milieu urbain.  

3.5 En l'espèce, le Tribunal a accordé à juste titre une réduction de 15% du 
17 septembre 2018 au 31 décembre 2019. 

Cette réduction correspond à la durée des travaux d'aménagement extérieur de la 

gare réalisés par la VILLE DE GENEVE, dont les premiers juges ont considéré 

qu’il avait été prouvé qu’ils avaient provoqué des nuisances au-delà de ce qui 
était tolérable en milieu urbain. L’intimée a d’ailleurs admis en audience que les 
nuisances avaient duré jusqu’à l’ouverture de la gare en décembre 2019. 

Les premiers juges ont retenu à raison que ces travaux ont généré beaucoup de 

bruit entre 07h00/07h30 et 17h00 à raison de plusieurs heures par jour. De 

nombreux engins de chantier ont été utilisés et des tranchées de trois ou quatre 

mètres de profondeur creusées en vue des travaux de canalisations, générant des 

nuisances, notamment sonores. 

Les témoins habitant l'immeuble ont déclaré que ces travaux avaient généré de la 

poussière, les forçant à fermer les fenêtres en permanence, les empêchant de 

jouir de leur balcon en semaine. Ils ont également ressenti de fortes vibrations et 

tremblements et subi plusieurs coupures d'eau pendant le chantier. 

Certains travaux ont eu lieu à proximité immédiate de l'immeuble de l’intimée 
créant une impression d'enfermement, avec la présence de machines, barrières de 

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chantier et mouvements de camions, étant précisé que le salon, la chambre de 

l’intimée, le bureau et la salle à manger étaient situés du côté du chantier et que 
l’appartement est situé au rez-de-chaussée. Enfin, l'accès à l'immeuble se faisait 
par des planches provisoires et étroites. 

Cela étant, les nuisances n'ont pas été constantes, les travaux n'ayant pas toujours 

lieu au même endroit et pas toujours à proximité immédiate de l'immeuble. Les 

machines causant des vibrations n'ont pas été utilisées tous les jours et 

uniquement quelques heures dans la journée. Elles étaient conçues spécialement 

pour fonctionner en milieu urbain. Les nuisances ont été atténuées dans la 

mesure du possible, en arrosant par exemple la terre. Enfin, les travaux n'ont pas 

eu lieu la nuit et durant quelques samedis mais pas de manière constante les 

week-ends. 

Contrairement aux allégations des appelants, les premiers juges n'ont pas 

constaté inexactement les faits, ni violé les dispositions légales sur les défauts de 

la chose louée.  

3.6 Le jugement entrepris sera ainsi confirmé.  

4.  A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

 
A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 4 octobre 2023 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/701/2023 rendu le 29 août 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/1952/2020. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur  

Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF ; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15’000 fr. (consid. 1.2)