# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 102cbace-fb35-5fa7-90c1-98b721a44ec4
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-02
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 02.04.2024 100 2023 16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2023-16_2024-04-02.pdf

## Full Text

100.2023.16U
HAT/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 2. April 2024

Verwaltungsrichter Häberli, präsidierendes Mitglied
Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Corazza

A.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe 
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdeführerin

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern
Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern
Beschwerdegegnerin

und

Steuerrekurskommission des Kantons Bern
Nordring 8, 3013 Bern

betreffend amtliche Bewertung ab 2020; Grundstück B.________ 
Gbbl. Nr. 1________ (Entscheid der Steuerrekurskommission des 
Kantons Bern vom 14. Dezember 2022; 100 21 314)   

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.16U 
Seite 2

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

– Mit Entscheid vom 14. Dezember 2022 wies die Steuerrekurskommis-
sion des Kantons Bern (StRK) den Rekurs ab, den die A.________ AG 
gegen den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung des Kantons 
Bern vom 28. Juli 2021 eingereicht hatte. Sie erwog, im Rahmen der 
allgemeinen Neubewertung 2020 habe die Steuerverwaltung des 
Kantons Bern den amtlichen Wert des Grundstücks B.________ 
Gbbl. Nr. 1________, auf dem die Mehrfamilienhäuser …weg … und 
… stehen, ohne Rechtsverletzung auf Fr. 5'670'160.-- bestimmt.

– Hiergegen ist die A.________ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) 
am 10. Januar 2023 an das Verwaltungsgericht gelangt. Sie beantragt 
sinngemäss die Aufhebung des Entscheids vom 14. Dezember 2022 
und, eventuell unter Rückweisung der Sache an die Vorinstanz, die 
Festsetzung des amtlichen Werts des Grundstücks in einem Bereich 
zwischen Fr. 3'654'516.-- und Fr. 3'959'060.--. StRK und Steuerverwal-
tung beantragen mit Vernehmlassung vom 8. Februar 2023 bzw. Be-
schwerdeantwort vom 9. März 2023 je die Abweisung der Beschwerde.

– Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge-
setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzli-
chen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid 
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen 
über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 des Steuergesetzes 
vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 
VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

– Gemäss Art. 181 Abs. 3 StG gilt der amtliche Wert eines Grundstücks 
nach seiner Festsetzung bis zur nächsten allgemeinen oder ausseror-
dentlichen Neubewertung. Eine ausserordentliche Neubewertung des 
Grundstücks wird insbesondere aufgrund von baulichen Veränderun-
gen oder bei einer Nutzungsänderung vorgenommen (Art. 183 Abs. 1 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.16U, 
Seite 3

Bst. a und b StG). Zu einer allgemeinen Neubewertung kommt es, 
wenn sich seit der letzten allgemeinen Neubewertung zumindest im 
Grossteil des Kantons die Verkehrs- oder Ertragswerte erheblich ver-
ändert haben; diesfalls ordnet der Grosse Rat durch Dekret eine allge-
meine Neubewertung der Grundstücke an (Art. 182 Abs. 1 StG). Um 
den Bedarf für eine allgemeine Neubewertung erkennen zu können, 
überwacht die Steuerverwaltung das Verhältnis von Kaufpreisen und 
amtlichen Werten nach Grundstücksart in allen Regionen und führt ent-
sprechende Jahresstatistiken (vgl. Annik Bärtschi, in Leuch/Kästli/
Langenegger [Hrsg.], Praxiskommentar zum bernischen Steuerrecht, 
Band 2, Art. 126 bis 293, 2011, Art. 182 N. 3 ff.). Im Frühjahr 2017 hat 
der Grosse Rat beschlossen, per 31. Dezember 2020 werde eine all-
gemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke 
und Wasserkräfte durchgeführt (Art. 2 Abs. 1 des Dekrets vom 
21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]).

– Nach Überbauung des Grundstücks Nr. 1________ im Jahr 2009 
wurde dessen amtlicher Wert auf gut 3,6 Mio. Franken bestimmt und 
dann im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung ab 2018 auf 
Fr. 3'625'660.-- festgesetzt (Verfügung vom 4.11.2019; act. 4A 
pag. 53). Die allgemeine Neubewertung 2020 führte in der Folge zu 
einer deutlichen Erhöhung des amtlichen Werts auf Fr. 5'670'160.-- 
(Verfügung vom 28.7.2020; act. 4A pag. 32).

– Die Vorinstanz hat die massgebenden Schatzungen und Berechnun-
gen der Steuerverwaltung überprüft, obwohl die Beschwerdeführerin 
insoweit keine Rügen erhoben hatte. Dabei kam sie zum Schluss, das 
Vorgehen der Steuerverwaltung sei nicht zu beanstanden (angefoch-
tener Entscheid E. 3.1). Da die Beschwerdeführerin diesbezüglich 
auch vor Verwaltungsgericht keine Einwände erhebt (vgl. insb. Be-
schwerde Bst. D Rz. 9), braucht im Folgenden auf die Handhabung der 
Bewertungsnormen (vgl. Art. 182 Abs. 3 StG) nicht weiter eingegan-
gen zu werden.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.16U 
Seite 4

– Im angefochtenen Entscheid hat die Vorinstanz auch den Einwand der 
Beschwerdeführerin verworfen, der amtliche Wert des Grundstücks 
dürfe bloss 70 % von dessen Verkehrswert betragen. Sie hat erwogen, 
zum einen handle es sich bei dieser Verhältniszahl bloss um den Ziel-
wert, den der Grosse Rat ursprünglich als Median für alle der allgemei-
nen Neubewertung unterliegenden Grundstücke bestimmt habe. Zum 
andern sei der einschlägige Art. 2 aAbs. 3 AND (BAG 17-017) vom 
Bundesgericht am 9. August 2019 aufgehoben worden 
(BGer 2C_463/2017 und 2C_466/2017; vgl. auch BAG 19-054). Weiter 
habe das Bundesgericht zwischenzeitlich entschieden, eine 
Bewertung des unbeweglichen Vermögens anzustreben, die generell 
deutlich unter dem realen Marktwert liege, sei unzulässig 
(angefochtener Entscheid E. 3.2).

– Die Beschwerdeführerin setzt sich mit dieser Begründung nicht näher 
auseinander, sondern insistiert einfach, im Kanton Bern habe der amt-
liche Wert von Grundstücken 70 % von deren Verkehrswert zu ent-
sprechen (Beschwerde Bst. D Rz. 5 und 13 f.); für das Grundstück 
Nr. 1________ scheint sie diesen (ohne Herleitung) auf einen Betrag 
zwischen Fr. 5'220'738.-- und Fr. 5'655'800.-- zu bestimmen (vgl. Be-
schwerde Bst. D Rz. 5 und 15). 

– Insoweit kann grundsätzlich auf die zutreffenden Ausführungen der 
Vorinstanz verwiesen werden. Im Übrigen könnte die Beschwerdefüh-
rerin selbst dann aus der Vorgabe eines Medians von 70 % des Ver-
kehrswerts nichts für sich ableiten, wenn die entsprechende Dekrets-
bestimmung nicht aufgehoben worden wäre. Wird ein Median als Ziel-
wert bestimmt, so liegt begriffsnotwendig die Hälfte aller amtlichen 
Werte unter und die andere Hälfte über der vorgegebenen Grösse. An-
spruch darauf, dass der eigene amtliche Wert genau 70 % des Ver-
kehrswerts beträgt, vermittelt eine solche Vorgabe mithin von vornhe-
rein nicht. Deshalb ist unerheblich, dass der Grosse Rat sich mit dem 
später vom Bundesgericht ebenfalls aufgehobenen Art. 2 aAbs. 4 AND 
(in der Fassung vom 10.3.2020 [BAG 20-021]) für die Festsetzung der 
amtlichen Werte erneut an einem Median von 70 % des Verkehrswerts 
orientiert hat (vgl. BGE 148 I 210). So oder anders lässt sich nicht 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.16U, 
Seite 5

sagen, im Kanton Bern habe der amtliche Wert jedes einzelnen Grund-
stücks 70 % des Verkehrswerts zu betragen. Damit ist auch der Rüge, 
es sei das Gebot von Treu und Glauben nach Art. 5 Abs. 3 der Bun-
desverfassung verletzt (Beschwerde Bst. D Rz. 14), die Grundlage 
entzogen. 

– Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, der streitige amtliche 
Wert sei überhöht, weil nur neun Monate vor seiner Festsetzung eine 
ausserordentliche Neubewertung des Grundstücks einen wesentlich 
tieferen Wert ergeben habe. Eine Wertsteigerung innert neun Monaten 
um 56 % bzw. gut 2 Mio. Franken sei nicht möglich (Beschwerde Bst. C 
Rz. 4, Bst. D Rz. 6 und 9).

– Mit diesem Einwand übersieht die Beschwerdeführerin die unter-
schiedlichen Voraussetzungen für ordentliche und ausserordentliche 
Neubewertungen. Bei einer ausserordentlichen Neubewertung werden 
nur tatsächliche oder rechtliche Veränderungen berücksichtigt, die seit 
der letzten Neubewertung eines einzelnen Grundstücks eingetreten 
sind (vgl. VGE 2016/36 vom 29.8.2017 E. 5.4). Darunter fallen bauliche 
Veränderungen wie der Neubau, Umbau und Abbruch von Gebäuden 
und Anlagen, Sanierungen oder grössere Renovationen, Änderungen 
in der Benützungsart oder im Bestand von Grundstücken und Gebäu-
den oder eine Veränderung bezüglich Fläche, Zone oder Erschlies-
sung, sofern dadurch der amtliche Wert massgeblich beeinflusst wird 
(Art. 183 Abs. 1 Bst. a, b und f StG). Die ausserordentliche Neubewer-
tung beschlägt also nur jene den amtlichen Wert beeinflussenden 
Aspekte des Grundstücks, die eine genügend erhebliche Veränderung 
erfahren, um eine Neubewertung auszulösen. Demgegenüber führt die 
allgemeine Neubewertung zu einer gänzlichen Neubewertung des 
Grundstücks und soll dabei die gesamte Wertsteigerung seit der letz-
ten allgemeinen Neubewertung erfassen. Mit der allgemeinen Neube-
wertung 2020 werden dementsprechend die seit der letzten allgemei-
nen Neubewertung per 1. Januar 1999 (vgl. Art. 32 Abs. 1 des alten 
Dekrets vom 22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grund-
stücke und Wasserkräfte [BAG 97-025]; in Kraft bis 31.12.2019) mas-

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.16U 
Seite 6

siv gestiegenen Immobilienpreise in den amtlichen Werten aller Grund-
stücke des Kantons abgebildet.

– Das Grundstück Nr. 1________ wurde im Jahr 2009 neu überbaut und 
sein amtlicher Wert anhand der damals geltenden Bewertungsnormen 
auf Fr. 3'652'040.-- bestimmt (Einspracheentscheid vom 14.7.2010; 
act. 4B1 pag. 61). Die spätere ausserordentliche Neubewertung mit 
Geltung ab Steuerjahr 2018 führte nicht zu einer Erhöhung des amtli-
chen Werts, sondern vielmehr zu einer geringen Reduktion auf 
Fr. 3'625'660.--. Anlass zu dieser Neubewertung gaben denn auch 
keine baulichen Veränderungen am Grundstück Nr. 1________, 
sondern eine Herabsetzung des amtlichen Werts des 
Miteigentumsanteils am Grundstück Nr. 2________ an der …, auf dem 
sich ein Gemeinschaftsraum befindet (Verfügung vom 4.11.2019; 
act. 4A pag. 53). Die Annahme der Beschwerdeführerin, die Erhöhung 
des amtlichen Werts des Grundstücks Nr. 1________ im Rahmen der 
allgemeinen Neubewertung 2020 um gut 2 Mio. Franken sei in nur 
neun Monaten eingetreten, ist daher offensichtlich unrichtig. Vielmehr 
wurde damit die gesamte Wertsteigerung seit Errichtung der 
Mehrfamilienhäuser im Jahr 2009 erfasst. Hinzu kommt, dass die 
Bewertungsnormen, die bei der ursprünglichen Festsetzung des 
amtlichen Werts ab 2009 zur Anwendung kamen, die Preisentwicklung 
seit der allgemeinen Neubewertung 1999 noch nicht enthielten. 
Letztlich ist also auch im Fall der Beschwerdeführerin die gesamte 
(massive) Erhöhung der Immobilienpreise über die letzten zwanzig 
Jahre zum Tragen gekommen. Ihr Einwand, eine Wertsteigerung innert 
nur neun Monaten um 56 % sei unmöglich, geht mithin an der Sache 
vorbei.

– Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich un-
begründet und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche 
Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 
11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der 
Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.16U, 
Seite 7

– Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die unterliegende Beschwer-
deführerin kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). 
Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 
Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG). 

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden der Beschwerdeführerin 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom-
men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird der Beschwerdeführerin nach 
Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführerin
- Beschwerdegegnerin
- Steuerrekurskommission des Kantons Bern

Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.16U 
Seite 8

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen-
heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 
über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.