# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 620c3bd1-fd05-5d21-aaad-01b1caeaf601
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.01.2024 III 2023 112
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2023-112_2024-01-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2023 112

Entscheid vom 25. Januar 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin, 

gegen

Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 
8808 Pfäffikon,
Vorinstanz,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Abbruch eines Rohbaus: Ersatzvornahme)

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Sachverhalt:

A.1 Mit Beschlüssen (GRB) Nr. 195 vom 2. April 2009, Nr. 534 vom 23. Sep-
tember 2010 sowie Nr. 594 vom 21. Oktober 2010 erteilte der Gemeinderat Frei-
enbach C.________ sel. (Bauherrin [nachstehend auch für die Beschwerdeführe-
rin als ihre Rechtsnachfolgerin verwendet]) die Baubewilligung für den Abbruch 
des Wohnhauses und den Neubau eines Zweifamilienhauses mit Gartenhalle 
und Garagen an der D.________-strasse __01 (KTN __02), für den Abbruch und 
Wiederaufbau des Schopfes und des Badehauses an der D.________-strasse 
__03/__04 (KTN __02 und KTN __05) sowie für den Abbruch des Ferienhauses 
und den Neubau eines Zweifamilienhauses an der D.________-strasse __04 
(KTN __05) in F.________.

A.2 Mit GRB Nr. 198 vom 24. März 2011 verlängerte der Gemeinderat die Gül-
tigkeitsdauer der Baubewilligung GRB Nr. 195 vom 2. April 2009 bis zum 9. April 
2012. Die Baufreigaben erfolgten am 8. März 2012. Daraufhin wurden die Bauar-
beiten aufgenommen, kurze Zeit später wieder unterbrochen. Ab dem 31. Juli 
2013 standen die Baustellen still.

B. Infolge des mehrjährigen Stillstandes ordnete der Gemeinderat mit GRB 
Nr. 282 vom 16. August 2018 die Fortsetzung bzw. Fertigstellung des Äusseren 
der Bauten sowie der Umgebungsarbeiten auf den Grundstücken KTN __02 und 
KTN __05 bis spätestens 30. September 2019 an (Disp.-Ziff. 1); gleichzeitig 
ordnete er eine Ordnungsbusse von Fr. 250.-- für jeden Tag der Nichterfüllung an 
(Disp.-Ziff. 2). Auf die dagegen erhobene Beschwerde ist der Regierungsrat des 
Kantons Schwyz mit RRB Nr. 206 vom 20. März 2019 nicht eingetreten.

C.1 Am 30. September 2019 reichte die Bauherrin (und ihre Mutter sel.) beim 
Bauamt drei Baugesuche (Nr. 2008-6124, Nr. 2009-6211 und Nr. 2019-0129) für 
den Ersatz Rohbau auf KTN __02, für den Fenstereinbau beim Schopf auf KTN 
__02 und für die Änderung der Fassadenöffnung beim Wohnhaus auf KTN __05 
in F.________ ein; es handle sich um Projektänderungen zu den bereits bewillig-
ten Baugesuchen.

C.2 Mit Schreiben vom 10. Oktober 2019 verlangte das kommunale Bauamt 
den Miteinbezug kantonaler Fachstellen sowie die Einreichung fünf vollständiger 
Plansätze. Ebenso wurden Planergänzungen zum Baugesuch betreffend Fens-
tereinbau im Dachgeschoss des Schopfes verlangt (Grundrisse in zweifacher 
Ausführung). 

Des Weiteren wurde darauf hingewiesen, dass diese Baugesuche keinen Ein-
fluss auf die Fristansetzung (30.9.2019) gemäss GRB Nr. 282 vom 16. August 

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2018 und die für den Fall der Zuwiderhandlung angedrohte Ordnungsbusse habe 
(erwähnte Akten in: Baumappe Nr. 2019-0129).

D. Mit Beschluss Nr. 400 vom 7. November 2019 ordnete der Gemeinderat 
Freienbach die Vollstreckung der am 16. August 2018 angedrohten 
Ordnungsbusse an (30 Tage für die Zeit vom 1.10.2019 bis 30.10.2019 zu je 
Fr. 250.--, entsprechend total Fr. 7'500.--). 

Hiergegen erhob die Bauherrin mit Eingabe vom 2. Dezember 2019 (Postaufga-
be am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-
tons Schwyz. Dieses wies die Beschwerde mit VGE III 2019 223 vom 27. Mai 
2020 ab. Dieser Entscheid ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. 

E. Mit Schreiben vom 7. September 2020 wies der Leiter des kommunalen 
Bauamtes die Bauherrin daraufhin, dass ab dem 1. September 2020 nochmals 
für jeden Tag der Nichterfüllung der Fertigstellungsverfügung gemäss dem GRB 
Nr. 282 vom 16. August 2018 eine Ordnungsbusse von Fr. 250.-- pro Tag verfügt 
werde. Mit einem weiteren Schreiben vom 7. Oktober 2020 teilte er der Bauherrin 
mit, die Gesuchsunterlagen seien nicht, wie mit Schreiben vom 10. Oktober 2019 
verlangt, ergänzt worden. Ohne Gegenbericht werde das Gesuch von der Ge-
schäftskontrolle gestrichen. Hierauf informierte die Bauherrin das Bauamt am 
27. Oktober 2020 über ihr Festhalten am Baugesuch. Mit Schreiben vom 3. No-
vember 2020 eröffnete der Bauamtsleiter der Bauherrin eine 30-tägige Frist zur 
vorgesehenen Verfahrensabschreibung und zur verlangten Ergänzung der Bau-
gesuchsunterlagen. 

F. Mit unangefochten in Rechtskraft erwachsenen GRB Nr. 391 vom 5. No-
vember 2020 und GRB Nr. 412 vom 19. November 2020 belegte der Gemeinde-
rat die Bauherrin androhungsgemäss je mit einer Ordnungsbusse von Fr. 7'500.-- 
für die Zeiten vom 1. September bis 30. September 2020 bzw. 1. Oktober 2020 
bis 31. Oktober 2020, nachdem festgestellt worden war, dass die Bauarbeiten 
unverändert stillstanden. 

Mit dem GRB Nr. 412 vom 19. November 2020 wurde der Bauherrin zudem er-
neut die Ersatzvornahme der mit GRB Nr. 282 vom 16. August 2018 angedroh-
ten Fertigstellung angedroht. 

G.1 Mit Schreiben vom 22. Februar 2021 reichte die Bauherrin zum einen einen 
selbst verfassten "Baubeschrieb" und zum andern verschiedene Planunterlagen 
mit dem Hinweis "unverändert" ein (in: Baumappe 2008-6124). 

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G.2 Mit GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 erteilte der Gemeinderat unter Eröffnung 
des kantonalen Gesamtentscheides vom 1. Juni 2021 die Bewilligung wie folgt:

1. Die Bewilligung für den Abbruch und Ersatz des Rohbaus des bewilligten 
Zweifamilienhauses mit Gartenhalle und Garagen, KTN __02 (…) wird mit 
nachfolgenden Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten erteilt:

1.1 Die mit Gemeinderatsbeschluss Nr. 195 vom 2. April 2009 (BG-Nr. 2008-
0124) erlassenen Auflagen, Bedingungen und Vorbehalte sowie die damit 
bewilligten PIäne bleiben unverändert in Rechtskraft, soweit sie nicht durch 
diesen Beschluss ersetzt oder aufgehoben werden.

2. Die vorliegende Bewilligung wird mit der Pflicht verbunden, den heute 
bestehenden Rohbau des bewilligten Zweifamilienhauses mit Gartenhalle und 
Garagen auf dem Grundstück KTN __02 (…) bis auf die Bodenplatte 
abzubrechen. Die Bauherrschaft hat dem Bauamt innert zwei Monaten seit 
Rechtskraft dieses Beschlusses die Planunterlagen für die 
Bauplatzinstallation, den Umschlagplatz, die Unternehmerparkplätze und den 
gefahrlosen Rückbau aufzuzeigen sowie das Entsorgungskonzept 
einzureichen. Spätestens drei Monate nach Erteilung der Abbruchfreigabe 
muss die Baute bis zur Bodenplatte abgebrochen sein.

3. Für den Fall, dass die Bauherrschaft die Pflichten gemäss Dispositivziffer 2 
nicht oder nicht fristgerecht erfüllt, werden ihr folgende 
Vollstreckungsmassnahmen angedroht:
a) Für jeden Tag der Nichterfüllung eine Ordnungsbusse von Fr. 300.00 

(§ 78 Abs. 1 lit. d VRP);
b) Ersatzvornahme auf ihre Kosten durch die Gemeinde (§ 78 Abs. 1 lit. b 

VRP);
c) Bestrafung gemäss Art. 292 StGB (…). 

Diese Baubewilligung wurde von der Bauherrin nicht angefochten. 

H. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2021 reichte die Bauherrin einen Plan betr. 
die Bauplatzinstallation, den Umschlagsplatz und die Unternehmerparkplätze ein. 
Das kommunale Bauamt nahm dieses Schreiben samt Plan als Gesuch um Bau-
freigabe entgegen und erteilte diese mit Schreiben vom 21. Oktober 2021. Unter 
Hinweis auf den GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 wurde die Bauherrin gleichzeitig 
daran erinnert, dass die Abbrucharbeiten innert drei Monaten, d.h. spätestens bis 
21. Januar 2022 abgeschlossen sein müssen. 

I.1 Mit Schreiben vom 14. Januar 2021 (recte 2022) informierte das kommuna-
le Bauamt die Bauherrin, dass die Abbrucharbeiten noch nicht in Angriff genom-
men worden seien, und wies sie auf die für den Unterlassungsfall angedrohte 
Ordnungsbusse hin. Auf Ersuchen der Bauherrin vom 21. Januar 2022 um eine - 
Covid-Pandemie bedingte - Fristerstreckung bis 30. Juni 2022 gewährte ihr der 
Gemeinderat mit GRB Nr. 53 vom 10. Februar 2022 eine einmalige und nicht er-
streckbare Fristerstreckung bis längstens zum 30. April 2022. Die Auflagen, Be-

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dingungen und Vorbehalte gemäss dem GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 wurden 
für unverändert gültig erklärt. 

Die Bauherrin kam diesem GRB Nr. 53 vom 10. Februar 2022 nicht nach. 

I.2 Nachdem anfangs Juli 2022 festgestellt wurde, dass keinerlei Bauarbeiten 
aufgenommen worden waren bzw. diese unverändert stillstanden, belegte der 
Gemeinderat die Bauherrin mit GRB Nr. 244 vom 3. August 2022 für die Zeit vom 
1. Juli bis 30. Juli 2022 wegen Nichtumsetzung der Abbruchverpflichtung mit ei-
ner Ordnungsbusse von Fr. 9'000.-- (30 Tage zu Fr. 300.--). 

Da die Bauherrin ihrer Pflicht gleichwohl nicht nachkam, wurde sie vom Gemein-
derat mit GRB Nr. 297 vom 15. September 2022 für die Zeit vom 31. Juli 2022 bis 
29. August 2022 mit einer weiteren Ordnungsbusse von Fr. 9'000.-- (30 Tage zu 
Fr. 300.--) belegt. 

Mit GRB Nr. 340 vom 20. Oktober 2022 sprach der Gemeinderat zum dritten Mal 
eine Ordnungsbusse von Fr. 9'000.-- (30 Tage zu Fr. 300.--) für die Zeit vom 
1. September 2022 bis 30. September 2022 aus. Gleichzeitig wies er darauf hin, 
dass mit der dritten Ordnungsbusse die Möglichkeit, weitere Ordnungsbussen 
auszufällen, von Gesetzes wegen ausgeschöpft sei (Erw. 2), und er drohte der 
Bauherrin die Ersatzvornahme der mit dem GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 ge-
setzten Pflicht zum Abbruch des bestehenden Rohbaus des bewilligten Zweifa-
milienhauses mit Gartenhalle und Garagen auf dem Baugrundstück bis auf die 
Bodenplatte durch den Gemeinderat auf Kosten der Bauherrin an (Disp.-Ziff. 3). 

I.3 Da die Bauherrin ihrer Abbruchverpflichtung weiterhin nicht nachkam, ge-
währte ihr der Leiter des Bauamtes mit Schreiben vom 18. Januar 2023 das 
rechtliche Gehör zur Umsetzung der angedrohten kostenpflichtigen Ersatzvor-
nahme. Hiervon machte die Bauherrin mit Schreiben vom 1. Februar 2023 Ge-
brauch. Sie machte namentlich geltend, für eine Ersatzvornahme fehlten die Vor-
aussetzungen und eine solche läge nicht im Interesse der Gemeinde. Zudem 
wolle sie sich mit dem Leiter Raum und Umwelt unterhalten. Dieser teilte ihr mit 
Schreiben vom 7. Februar 2023 unter anderem mit, eine gemeinsame Bespre-
chung scheine nicht zielführend, zumal eine solche in der Vergangenheit keine 
Fortschritte ergeben habe (Akten in: Baumappe Nr. 2008-6124). 

J. Mit GRB Nr. 182 vom 15. Juni 2023 beschloss der Gemeinderat was folgt:

1. Der Abbruch des Rohbaus des Zweifamilienhauses mit Gartenhalle und 
Garagen bis auf die Bodenplatte auf dem Grundstück KTN __02 (…) und die 
Entsorgung des Abbruchmaterials, das Auffüllen der Baugrube und die 
Begrünung des Baubereichs wird im Sinne der Erwägungen als 

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Ersatzvornahme durch die Gemeinde Freienbach vorgenommen und sind von 
der Grundeigentümerschaft zu dulden.

2. Das Bauamt der Gemeinde Freienbach wird beauftragt, bei drei 
Unternehmern Offerten für den bis auf die Bodenplatte vorzunehmenden 
Abbruch des Rohbaus des Zweifamilienhauses mit Gartenhalle und Garagen 
auf dem Grundstück KTN __02 (…) sowie für die Entsorgung des 
Abbruchmaterials, das Auffüllen der Baugrube und die Begrünung des 
Baubereichs einzuholen. Die Arbeiten sind dem Unternehmer mit dem 
günstigsten Angebot zu vergeben.

3. Das Bauamt der Gemeinde Freienbach wird beauftragt, bei drei 
Unternehmern Offerten für die Demontage des Dachstuhls sowie der 
Dachziegel des Rohbaus des Zweifamilienhauses mit Gartenhalle und 
Garagen auf dem Grundstück KTN __02 (…) und deren Lagerung einzuholen. 
Zudem ist eine Offerte für einen Neubau des Dachstuhls sowie der 
Dachziegel einzuholen. Es ist die günstigere Variante auszuführen (Abbruch 
und Entsorgung oder Demontage mit Lagerung). Die Arbeiten sind dem 
Unternehmer mit dem günstigsten Angebot zu vergeben.

4. Das Bauamt der Gemeinde Freienbach wird mit der Überwachung der 
Abbruch- und Entsorgungsarbeiten beauftragt.

5. Die Kosten der Ersatzvornahme werden A.________ überbunden und ihr 
nach Abschluss dieser Massnahme in Rechnung gestellt.

6. Gemeinde- bzw. Vizepräsident und Gemeindeschreiber werden ermächtigt 
und beauftragt, erforderlichenfalls fristgerecht das gesetzliche Pfandrecht für 
die der Gemeinde durch die Ersatzvornahme entstandenen Kosten zu Lasten 
des Grundstücks KTN __02 (…) im Grundbuch eintragen zu lassen.

7. Die Kosten dieses Beschlusses betragen Fr. 200.00 und sind von A.________ 
innert 30 Tagen der Gemeinde Freienbach zu bezahlen.

8.-9. (Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung). 

K. Gegen diesen GRB Nr. 182 (Versand am 21.6.2023; Zustellung am 
4.7.2023) erhebt die Bauherrin mit Eingabe vom Montag, 10. Juli 2023 (Postauf-
gabe am gleichen Tag), fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 
Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Es sei der Beschluss Nr. 182 des Gemeinderates Freienbach vom 15. Juni 
2023 aufzuheben.

2. Eventuell sei der Beschluss Nr. 182 des Gemeinderates Freienbach vom 15. 
Juni 2023 vom 15. Juni 2022 [sic] aufzuheben und die Angelegenheit zur 
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde 
Freienbach.

L. Mit GRB Nr. 283 vom 31. August 2023 verlängerte der Gemeinderat die 
Gültigkeitsdauer der Baubewilligung GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 für den Ersatz 

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des Rohbaus des bewilligten Zweifamilienhauses mit Gartenhalle und Garagen 
um ein Jahr, d.h. bis zum 7. Juli 2024. 

M. Mit Vernehmlassung vom 1. September 2023 beantragt die Vorinstanz die 
Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. 

N. Die Beschwerdeführerin repliziert am 25. Oktober 2023 und ersucht, an-
tragsgemäss zu verfahren. Die Vorinstanz dupliziert am 30. November 2023. 
Hierzu lässt sich die Beschwerdeführerin nicht mehr vernehmen. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Es besteht eine Funktionsteilung zwischen Entscheidungs- und Vollstre-
ckungsverfahren. Im Entscheidungsverfahren (oder Erkenntnisverfahren) wird 
über den Bestand oder Nichtbestand öffentlicher Rechte und Pflichten, im Voll-
streckungsverfahren über die Art und Weise der Durchsetzung entschieden. Er-
gebnis des Entscheidungsverfahrens ist die Sachverfügung, jenes des Vollstre-
ckungsverfahrens die Vollstreckungsverfügung (vgl. VGE III 2017 185 vom 
20.12.2017 Erw. 1.1; VGE III 2017 40 vom 25.4.2017 Erw. 2.1; VGE 1008/01 
vom 29.5.2001 Erw. 1a m.H.; Jaag, in: Komm VRPG-ZH, Vorbem. zu §§ 29-31 N 
15 f.). 

1.2 Die Vollstreckung rechtskräftiger Baubewilligungsentscheide bzw. der Ab-
bruchverpflichtung gemäss dem GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 ist weder im Pla-
nungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 noch in den 
Ausführungserlassen geregelt. Auf das Baubewilligungsverfahren finden indes 
generell die Vorschriften des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (SRSZ 234.110; 
VRP) vom 6. Juni 1974 Anwendung. Für die Vollstreckung von Verfügungen und 
Entscheiden sind die §§ 76 bis 79a VRP massgebend (vgl. Hagenbuch, Kontrol-
le, Vollstreckung und Vollzug von Verfügungen im Baurecht, in: EGV-SZ 1998, 
S. 203; VGE III 2008 85 vom 20.8.2008 Erw. 3.1).

1.3 Das VRP unterscheidet zwischen selbständigen und unselbständigen Voll-
streckungsverfügungen (vgl. § 51 lit. g VRP). Die unselbständige Vollstreckungs-
verfügung erfolgt zeitgleich mit der Sachverfügung und ergeht in aller Regel zu-
sammen mit der Sachverfügung in einem einzigen Beschluss (Verwaltungsakt). 
Hier gilt hinsichtlich des Rechtsmittelverfahrens die übliche Zuständigkeitsord-
nung: erste Beschwerdeinstanz ist der Regierungsrat; die Beschwerdefrist be-
trägt 20 Tage. 

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Demgegenüber wird die selbständige Vollstreckungsverfügung zeitlich nach der 
Sachverfügung erlassen. Der Vollzug der selbständigen Vollstreckungsverfügung 
setzt die Vollstreckbarkeit der Sachverfügung voraus. In der Regel ist dies erst 
(aber immer) der Fall, wenn die Sachverfügung nicht mehr durch ein ordentliches 
Rechtsmittel angefochten werden kann (vgl. VGE III 2020 207 vom 8.3.2021 
Erw. 1.3.2 m.H. u.a. auf VGE III 2008 82 vom 29.5.2008 Erw. 1.2 mit weiteren 
Hinweisen; siehe auch § 76 lit. a VRP). Selbständige Vollstreckungsandrohungen 
und Vollstreckungsverfügungen können nach § 51 lit. g VRP mit Verwaltungsge-
richtsbeschwerde direkt beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Die Be-
schwerdefrist beträgt nach § 56 Abs. 2 lit. e VRP 10 Tage. 

1.4 Im Beschwerdeverfahren gegen eine (selbständige) Vollstreckungsverfü-
gung kann der zu Grunde liegende Sachentscheid nicht mehr angefochten wer-
den. In der Beschwerde gegen die zu vollstreckende Verfügung können 
grundsätzlich nur Mängel vorgebracht werden, die in der Vollstreckungsverfü-
gung selber begründet sind (z.B. Unverhältnismässigkeit, Widerspruch zur Sach-
verfügung), es sei denn, der Beschwerdeführer mache geltend, die Sachverfü-
gung sei nichtig oder verstosse gegen ein unverjährbares und unverzichtbares 
Grundrecht (vgl. VGE III 2017 40 vom 25.4.2017 Erw. 2.4; VGE III 2008 82 vom 
29.5.2008 Erw. 1.3; VGE 1053/99 vom 11.1.2000 Erw. 2 mit Hinweisen, u.a. auf 
VGE 579/92 vom 23.9.1992; BGE 129 I 410 Erw. 1.1; Bundesgerichtsurteile 
2C_1/2012 vom 18.9.2012 Erw. 4.3; 8C_300/2008 vom 28.11.2008 Erw. 3; 
Tschannen/Müller/Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., § 32 Rz. 959 f.). 
Die Beschwerdeführerin kann demnach bei der Anfechtung von Vollstreckungs-
verfügungen nur geltend machen, es liege keine vollstreckbare Verfügung vor, 
die Vollstreckungsmodalitäten seien unverhältnismässig bzw. rechtswidrig, die 
Vollstreckung gehe über die zu vollstreckende Sachverfügung hinaus oder die 
Sachverfügung sei mangelhaft eröffnet worden (vgl. zum Ganzen VGE III 2017 
185 vom 20.12.2017 Erw. 1.5; III 2008 122 vom 10.9.2008 Erw. 1.3). 

1.5.1 Im Verwaltungsverfahren stehen gemäss § 78 Abs. 1 VRP als Vollstre-
ckungsmassnahmen unter anderem die Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichti-
gen (lit. b) sowie die Ordnungsbusse für jeden Tag bis zur Erfüllung (lit. d) zur 
Verfügung. Die Behörde beachtet bei der Wahl der Vollstreckungsmassnahme 
den Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Sie kann nötigenfalls polizeiliche Hilfe 
beanspruchen (§ 78 Abs. 4 VRP). 

1.5.2 Vor Anordnung der in § 78 Abs. 1 lit. b, c und d VRP bezeichneten Vollstre-
ckungsmassnahmen wird der Pflichtige unter Ansetzung einer Frist zur Erfüllung 
aufgefordert, wenn nicht Gefahr in Verzug ist (§ 79 Abs. 1 VRP). Die angedrohte 

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Ordnungsbusse für jeden Tag der Nichterfüllung ist periodisch, längstens in 
Zeitabständen von 30 Tagen festzusetzen und einzutreiben. Zeigt sich spätes-
tens nach 90 Tagen, dass ein Fortbestand der Ordnungsbussenandrohung den 
Pflichtigen nicht zur Erfüllung anzuhalten vermag, so sind vollstreckbare Ent-
scheide und Verfügungen mittels Ersatzvornahme oder unmittelbarem Zwang 
durchzusetzen (§ 79 Abs. 3 VRP; vgl. auch EVG-SZ 1999 Nr. 15; EVG-SZ 2001 
B 17.1).

2.1.1 Mit dem GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 erteilte der Gemeinderat einerseits 
die Baubewilligung für den Ersatz des Rohbaus des bewilligten Zweifamilienhau-
ses mit Gartenhalle und Garagen. Anderseits verpflichtete er die Beschwerdefüh-
rerin, den bestehenden Rohbau des (im Jahr 2009) bewilligten Zweifamilienhau-
ses samt Gartenhalle und Garagen bis auf die Bodenplatte abzubrechen. Dies 
begründete er damit, dass die Bauherrschaft der gemeinderätlichen Anordnung 
zur Fertigstellung der Bauten zwecks Vermeidung des Fortbestandes eines un-
fertigen Zweifamilienhauses (samt Gartenhalle und Garagen) trotz Bussen und 
Androhung von Ersatzvornahmen nicht nachgekommen war (Erw. 2.). Diese 
Verpflichtung wurde explizit auf das Zweifamilienhaus samt Gartenhalle und Ga-
ragen beschränkt, während für die weiteren sich auf den Grundstücken 
KTN __02 und KTN __05 befindenden Rohbauten nach wie vor die Pflicht zur 
Fortsetzung und Beendigung der Bauten gemäss dem GRB Nr. 282 vom 16. Au-
gust 2018 sowie die Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherr-
schaft durch die Gemeinde (GRB Nr. 412 vom 19.11.2020) für gültig erklärt wur-
de (Erw. 3). 

2.1.2 Auch wenn in Disp.-Ziff. 2 des GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 formuliert 
wird, "die vorliegende Bewilligung wird mit der Pflicht verbunden, den heute be-
stehenden Rohbau (…) bis auf die Bodenplatte abzubrechen", kommt dieser 
Verpflichtung neben der Erteilung der Baubewilligung in Disp.-Ziff. 1 eine ei-
genständige Bedeutung zu (vgl. auch Vernehmlassung des Gemeinderates S. 5 
Ziff. 3). Dies geht zum einen aus den Erwägungen (vgl. vorstehend Erw. 2.1.1) 
hervor. Zum andern werden die "Auflagen, Bedingungen und Vorbehalte", d.h. 
die Nebenbestimmungen zur Baubewilligung, in Disp.-Ziff. 1 aufgezählt, mithin 
zeigt diese Systematik des Dispositivs, dass der Abbruchpflicht kein irgendwie 
gearteter Charakter als Nebenbestimmung zugesprochen werden kann. Mit an-
deren Worten wird die Abbruchverpflichtung nicht davon abhängig gemacht, ob 
die Beschwerdeführerin von der Bewilligung für den Ersatz des Rohbaus Ge-
brauch machen will oder nicht. Hieran kann auch die zeitliche Verknüp-
fung/Fristenbestimmung der Abbruchpflicht mit der Baustelleninstallation und der 
Baufreigabe nichts ändern. Wenn diese zeitlichen Vorgaben in Disp.-Ziff. 2 inte-

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griert wurden (und nicht in Disp.-Ziff. 1 oder eine eigene Disp.-Ziffer), so kann 
hieraus allenfalls abgeleitet werden, dass für die Bewilligungsbehörde vielmehr 
die Abbruchverpflichtung als die Bewilligung für den Ersatzbau im Vordergrund 
stand. 

Der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden, wenn sie es als unzulässig 
erachtet (Beschwerde S. 3 Ziff. 3), in einer Baubewilligung eine Abbruchpflicht, 
die als selbständige und von der Baubewilligung abzugrenzende Verfügung zu 
qualifizieren ist, zu statuieren. Im Übrigen musste der Beschwerdeführerin auf-
grund der ganzen Vorgeschichte bewusst sein (hierzu vgl. vorstehender Ingress 
sowie VGE III 2019 223 vom 27.5.2022 Erw. 4.2.1 [Verfahrenschronologie vom 
1.2.2016 bis 25.7.2018]), dass sie früher oder später mit einer entsprechenden 
Abbruchverpflichtung zu rechnen hatte. 

Inwiefern die Integration einerseits einer Baubewilligung und anderseits einer 
Abbruchverpflichtung in einen (einzigen) Gemeinderatsbeschluss Nichtigkeit der 
Abbruchverpflichtung begründen sollte, ist nicht erkennbar (zu den Vorausset-
zungen der Nichtigkeit vgl. BGE 142 II 182 Erw. 2.2.3; BGE 139 II 243 Erw. 11.2 
mit Hinweisen; BGE 138 II 501 Erw. 3.1). Mit dem Argument der Nichtigkeit setzt 
sich die rechtskundige Beschwerdeführerin ohnehin in Widerspruch zu ihrem 
bisherigen Verhalten, nachdem sie die Ordnungsbussenverfügungen über insge-
samt Fr. 27'000.-- nicht angefochten hat bzw. nicht hiergegen mit dem Argument 
der Nichtigkeit der Sachverfügung opponiert hat. 

2.1.3 Die Abbruchverpflichtung ist auch sachlich gerechtfertigt. Der Regierungs-
rat hat mit RRB Nr. 206/2019 vom 20. März 2019 unter anderem erwogen 
(Erw. 2.2), die fraglichen Rohbauten (mit fehlenden Türen und Fenstern, mit 
Plastik provisorisch abgeklebten Fenstersimsen) verletzten das kantonale wie 
das kommunale Einordnungsgebot (§ 56 PBG; Art. 11 Abs. 1 des kommunalen 
Baureglements vom 28.11.1993 mit seitherigen Änderungen) und seien auch ei-
ne Gefahr für die Allgemeinheit. Zudem träten die Grundstücke aufgrund der seit 
längerer Zeit verlassenen Baustelle und an gewissen Stellen in die Strasse wu-
chernder Pflanzen und verwitterter Bauabschrankungen als verwildert in Er-
scheinung. Der Gemeinderat weist vernehmlassend (S. 4 Ziff. 2) zudem darauf 
hin, dass sich der zu einer Bauruine verkommene Rohbau in einer landschaftlich 
empfindlichen Gegend am Seeufer befindet. 

Das Verwaltungsgericht hielt mit VGE III 2019 223 vom 27. Mai 2020 (Erw. 4.2.6) 
fest, dass die Rohbauten im derzeitigen Zustand der Situierung in einer Landh-
auszone und zudem am Seeufer unwürdig seien. 

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Die Beschwerdeführerin steht mit ihrer Auffassung, der Rohbau sei nicht störend 
(Beschwerde S. 3 Ziff. 4; Replik S. 3 Ziff. 4), allein. Das öffentliche Interesse an 
einem Abbruch ist zu bejahen. 

Die erwähnte regierungsrätliche und verwaltungsgerichtliche Beurteilung ist indes 
vorliegend grundsätzlich nicht (mehr) relevant, nachdem die Beschwerdeführerin 
den GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 nicht angefochten hat, auch nicht betreffend 
die Abbruchverpflichtung. Die Beschwerdeführerin kann sich auch nicht auf den 
Weiterbestand der ursprünglichen Bewilligung aus dem Jahre 2009 berufen (Be-
schwerde S. 3 Ziff. 2; Replik S. 2 Ziff. II.2). In Disp.-Ziff. 1.1 des angefochtenen 
GRB wird explizit festgehalten, dass unter anderem die damals bewilligten Pläne 
unverändert in Rechtskraft bleiben, soweit sie nicht durch den GRB Nr. 246 vom 
1. Juli 2021 ersetzt oder aufgehoben werden. Letzteres ist mit Blick auf die Ab-
bruchverpflichtung offenkundig der Fall. 

2.1.4 Mit dem Baubeschrieb vom 22. Februar 2021 (vgl. vorstehend Ingress 
lit. G.1), den die Beschwerdeführerin erst eineinhalb Jahre nach Einreichen des 
rudimentären Baugesuchs Ende September 2019 und nach entsprechenden 
Mahnungen der Baubehörden einreichte (vgl. vorstehend Ingress lit. C.1 und E) - 
was sich nicht allein mit der erst im März 2020 ausgebrochenen Covid-Pandemie 
erklären lässt -, führte die Beschwerdeführerin Folgendes aus: 

Das mit Gemeinderatsbeschluss vom 3. Dezember 2008 rechtskräftig bewilligte 
Bauprojekt wurde im Rohbau realisiert und weist derart viele Baumängel auf, 
welche wenn überhaupt nur mit grossem finanziellen Aufwand behoben werden 
können. Das bautechnische wie auch das finanzielle Risiko sind gemäss 
eingehenden Abklärungen derart hoch, dass sich ein Abbruch des bestehenden 
Gebäudes mit Nebenbauten bis auf die Bodenplatte aufdrängt. Die rechtskräftig 
bewilligte Baute einschliesslich Nebenbauten werden im bewilligten Umfang auf 
der bestehenden Bodenplatte wieder aufgebaut. 

Wenn sich die Beschwerdeführerin, nachdem sie den GRB Nr. 246 vom 1. Juli 
2021 nicht angefochten hat, im Nachhinein gegen den Abbruch verwehrt, setzt 
sie sich inhaltlich in Widerspruch zu ihrem eigenen Baubeschrieb/Baugesuch 
vom 30. September 2019/22. Februar 2021 und bestätigt damit die Feststellung, 
dass ihr Vorgehen auf Verfahrensverschleppung und Zeitgewinn ausgerichtet ist 
(vgl. VGE III 2019 223 vom 27.5.2020 Erw. 4.2.3). Aus dem am 6. Juli 2023 ein-
gereichten Gesuch um Verlängerung der Gültigkeit der Baubewilligung (vgl. Be-
schwerde S. 4 Ziff. 2 mit Beilage 2; Replik S. 2 Ziff. 2 mit Beilage 4) sowie der 
vom Gemeinderat mit GRB Nr. 283 vom 31. August 2023 gewährten Gutheis-
sung dieses Gesuchs (Verlängerung um ein Jahr bis 7.7.2024) kann die Be-
schwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten herleiten. Dem Gemeinderat ist zum 
einen beizupflichten (Vernehmlassung S. 3 Ziff. III.1), dass sich die von der Be-

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schwerdeführerin geltend gemachten Mängel des Rohbaus mit ernsthaften 
Bemühungen in den seit dem Baustillstand (vgl. vorstehend Ingress lit. A.2) ver-
gangenen rund zehn Jahren hätten beheben lassen. Zum andern betrifft die Ver-
längerung gemäss GRB Nr. 283 vom 31. August 2023 nur die Bewilligung für den 
Ersatz des Rohbaus des bewilligten Zweifamilienhauses mit Gartenhalle und Ga-
ragen, nicht aber die Abbruchverpflichtung; diese erfährt keine Modifikation. Der 
Abbruch wird nicht unverhältnismässig (Replik S. 2 Ziff. II.2), wenn und/oder weil 
mit der Ersatzbaute aus konjunkturellen Gründen noch etwas zugewartet werden 
soll. 

Vom Beizug der von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang zur Edi-
tion beantragten Korrespondenz (Replik S. 2 Ziff. II.1) kann ohne Verletzung des 
Untersuchungsgrundsatzes und des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin 
abgesehen werden, zumal nicht einzusehen ist, weshalb sie diese Korrespon-
denz nicht gleich selber mit Beschwerde und Replik eingereicht hat.

2.1.5 Im vorliegenden Verfahren kann die Abbruchverpflichtung gemäss dem als 
Sachentscheid zu qualifizierenden GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 nicht mehr an-
gefochten werden. Dass diese Sachverfügung gegen ein unverjährbares und un-
verzichtbares Grundrecht verstösst (vgl. vorstehend Erw. 1.4), wird von der Be-
schwerdeführerin nicht, jedenfalls nicht substantiiert, geltend gemacht. 

2.2 Der Beschwerdeführerin wurde mit der Sachverfügung (GRB Nr. 246 vom 
1.7.2021) neben der Ordnungsbussenandrohung die Ersatzvornahme für den 
Unterlassungsfall angedroht. 

Die Ordnungsbussen konnten ihren Zweck nicht erfüllen. Nach Ausschöpfen der 
maximal zulässigen Ordnungsbussendauer (3x30 Tage mit einem Betrag von 
insgesamt Fr. 27'000.--) ist von Gesetzes wegen zur Ersatzvornahme (oder un-
mittelbarem Zwang) zu schreiten (vgl. vorstehend Erw. 1.5.2). Mit der Anordnung 
der dritten Ordnungsbussen-Tranche (GRB Nr. 340 vom 20.10.2022 für die Zeit 
vom 1.9.2022 bis 30.9.2022) drohte der Gemeinderat der Beschwerdeführerin 
erneut die Ersatzvornahme an. Am 18. Januar 2023 gewährte ihr der Bauamtslei-
ter das rechtliche Gehör zur Umsetzung der angedrohten kostenpflichtigen Er-
satzvornahme (vgl. vorstehend Ingress lit. I.3). 

Zwischen der erstmaligen Anordnung einer Ordnungsbusse mit GRB Nr. 244 
vom 3. August 2022 (vgl. vorstehend Ingress lit. I.2) bzw. der Gewährung des 
rechtlichen Gehörs am 18. Januar 2023 und der vorliegend angefochtenen Voll-
streckungsverfügung vom 15. Juni 2023 liegen somit zehn bzw. fünf Monate; seit 
dem vom Gemeinderat gestützt auf den GRB Nr. 246 vom 1. Juli 2021 vorgege-

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benen Termin (21.2.2022) für den Abschluss der Abbrucharbeiten (vgl. vorste-
hend Ingress lit. H) sind sogar rund eineinhalb Jahre verstrichen. 

Auch wenn der Beschwerdeführerin nicht eine konkrete Frist angesetzt wurde, 
wurde ihr jedenfalls im Sinne einer angemessenen Frist eine hinreichende Zeit-
dauer belassen, um einer Ersatzvornahme durch einen selbstveranlassten Ab-
bruch zuvorzukommen. Im Lichte der gesamten Vorgeschichte ist es auch nicht 
zu beanstanden, wenn das kommunale Bauamt das Ersuchen der Beschwerde-
führerin um ein Gespräch ausschlug. 

2.3 Die angefochtene Anordnung der Ersatzvornahme steht im Einklang mit 
der Sachverfügung (GRB Nr. 246 vom 7.7.2021), die wie gesagt nicht nichtig ist. 
Das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin wurde gewahrt. Sie hatte im Sinne 
einer angemessenen Frist hinreichend Zeit, einer Ersatzvornahme zuvorzukom-
men. Die Ersatzvornahme kann auch nicht als unverhältnismässig betrachtet 
werden. Ein Verstoss gegen ein unverjährbares und unverzichtbares Grundrecht 
der Beschwerdeführerin ist - wie gesagt - nicht erkennbar und wird von ihr auch 
nicht behauptet. Nachdem hohe Ordnungsbussen nicht fruchteten, bliebt dem 
Gemeinderat keine andere Wahl als zur Ersatzvornahme zu schreiten. Da die 
Abbrucharbeiten dem Unternehmer mit dem günstigsten Angebot zu vergeben 
sind, werden auch die ökonomischen Interessen der Beschwerdeführerin ge-
wahrt. Soweit es keine Baugrube aufzufüllen gilt, was sich erst im Rahmen des 
Abbruchs bis auf die Bodenplatte definitiv zeigen wird, wird die Beschwerdefüh-
rerin insoweit (auch) keinen Nachteil erleiden. 

2.4 Mit dem Abbruch auf dem Weg einer Ersatzvornahme wird nicht gegen die 
Eigentumsgarantie verstossen (Replik S. 5 Ziff. 5). Die Ersatzvornahme beruht 
auf einer gesetzlichen Grundlage (VRP) und stützt sich auf eine unangefochtene 
Sachverfügung ab, liegt im öffentlichen Interesse und ist verhältnismässig. In der 
Nutzung des Grundstücks bleibt die Beschwerdeführerin weiterhin frei. Zudem 
entspricht der Abbruch den Intentionen der Beschwerdeführerin (vgl. vorstehend 
Erw. 2.1.4). 

3.1 Der Gemeinderat hat im angefochtenen Beschluss auch dargelegt (Erw. 1), 
dass dem für die Vollstreckung zuständigen Gemeinwesen gemäss § 79a VRP 
für die Kosten von Vollstreckungsmassnahmen an Grundstücken, für die der 
Grundeigentümer haftet, ein gesetzliches Grundpfandrecht gemäss §§ 77a des 
Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB; SRSZ 
210.100) vom 14. September 1978 zusteht. Gesetzliche Pfandrechte bedürften 
zu ihrer Entstehung keiner Eintragung im Grundbuch (§ 77a Abs. 1 EGzZGB). 
Die gesetzlichen Pfandrechte entstünden mit der Forderung, deren Sicherung sie 

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dienten. Sie gingen allen übrigen Pfandrechten vor und stünden untereinander im 
gleichen Rang (§ 77a Abs. 2 EGzZGB). Gesetzliche Pfandrechte im Betrag über 
Fr. 1'000.-- erlöschen, wenn sie nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der 
zugrundeliegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der 
Entstehung der Forderung im Grundbuch eingetragen würden (§ 77a Abs. 3 
EGzZGB). Vorbehalten blieben abweichende Regelungen betreffend Entstehung 
und Erlöschen (§ 77a Abs. 4 EGzZGB). 

Die Rüge der fehlenden gesetzlichen Grundlage für die Eintragung eines gesetz-
lichen Pfandrechts (Replik S. 3 Ziff. 3; vgl. angefochtener GRB Disp.-Ziff. 6) für 
die Kosten der Ersatzvornahme, welche zweifelsfrei und trotz Wiederverwertung 
von Dachstuhl und Ziegeln Kosten von Fr. 1'000.-- übersteigen werden, ist unbe-
gründet. 

3.2 Soweit die Beschwerdeführerin unbewilligte Bauten/bauliche Veränderun-
gen auf benachbarten Grundstücken geltend macht (Replik S. 4 Ziff. 5), kann sie 
hieraus nichts zu ihren Gunsten herleiten. Vorliegend ist der Abbruch (der, was 
noch einmal zu wiederholen ist, den eigenen [Baugesuchs-]Intentionen der Be-
schwerdeführerin entspricht) eines seit rund zehn Jahren stillstehenden und vor-
mals bewilligten Rohbaus betroffen, womit es an der Vergleichbarkeit der Sach-
verhalte fehlt. Soweit auf dem Gemeindebann unbewilligte Bauten bestehen, darf 
ansonsten davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde, sobald sie hiervon 
Kenntnis hat, die erforderlichen Abklärung in die Wege leiten und wo erforderlich 
nachträgliche Baubewilligungsverfahren verlangen wird. 

4.1 Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist gestützt auf die 
vorstehenden Erwägungen abzuweisen. 

4.2 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'500.-- sind der Beschwer-
deführerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).

4.3 Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde ebenfalls dem 
Verfahrensausgang entsprechend eine Parteientschädigung auszurichten. Diese 
wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; 
SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1’500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
festgelegt.

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'500.-- werden der 
Beschwerdeführerin auferlegt. Sie hat am 19. Juli 2023 einen Kostenvor-
schuss in gleicher Höhe geleistet, so dass die Rechnung ausgeglichen ist. 

3. Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde für das verwal-
tungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1’500.-- (inkl. 
Barauslagen und MwSt) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Beschwerdeführerin (R)
- und den Rechtsvertreter der Vorinstanz (2/R).

Schwyz, 25. Januar 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 5. Februar 2024