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**Case Identifier:** ce3f055d-69ed-558f-bc93-a9bd7a960a61
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-09-02
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 02.09.2019 C/26230/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-26230-2017_2019-09-02.pdf

## Full Text

_____________________________________________________________________________________ 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/26230/2017 ACJC/1259/2019 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 2 SEPTEMBRE 2019 

 

Entre 

1) Monsieur A______, domicilié ______, Genève,  
2) Monsieur B______, p.a. M. C______, rue ______, ______ (GE), appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 juin 2018, comparant en 

personne, 

et 

Monsieur D______, domicilié ______, Genève, intimé, comparant par Me Raphaël 
ROUX, avocat, boulevard Saint-Georges 72, 1205 Genève, en l'étude duquel il fait 

élection de domicile. 

 

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 03.09.2019. 

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C/26230/2017 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/598/2018 du 26 juin 2018, communiqué aux parties par plis 
du 27 juin 2018, le Tribunal des baux et loyers a notamment déclaré irrecevable la 

requête en constatation de droit déposée par A______ et B______ contre 

D______ (ch. 1 du dispositif) et a débouté les parties de toutes autres conclusions 

(ch. 2). 

 b. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 30 juillet 2018, A______ et 
B______ (ci-après : les sous-locataires) forment appel de ce jugement, concluant 

préalablement à son annulation et, en substance, à la constatation qu'ils occupent 

l'arcade commerciale située au rez-de-chaussée de l'immeuble du 1______ 

(adresse) à Genève «en conformité avec la constatation de droit déposée au 

Tribunal de première instance sous le n° C/26230/2017» et à la condamnation de 

D______ à leur verser 70'970 fr. «pour des loyers abusifs perçus du 1
er

 mars 2009 

au 30 juin 2018», et 35'000 fr. à titre de dommages et intérêts. 

 c. Par courrier daté du 14 septembre 2018, D______ (ci-après : le locataire 
principal) a conclu à la confirmation du jugement de première instance. 

 d. Par écriture déposée au greffe de la Cour de justice le 8 octobre 2018, A______ 
et B______ ont répliqué, persistant dans leurs précédentes conclusions. 

 e. Par avis du 5 novembre 2018 du greffe, les parties ont été informées de ce que 
la cause était gardée à juger, D______ n'ayant pas fait usage de son droit de 

duplique.  

B. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

 a. Depuis janvier 2006, D______ et E______ ont été les locataires principaux 
d'une arcade commerciale située au rez-de-chaussée de l'immeuble 1______ 

(adresse) à Genève. 

 b. Le 1er mars 2009, ils ont signé avec A______ un contrat de gérance libre 
portant sur l'exploitation de l'arcade commerciale susvisée, selon lequel un droit 

de gérance de 3'200 fr. par mois devait leur être payé. Ce «droit de gérance-loyer» 

comprenait la jouissance des locaux, l'usage des appareils, des machines et des 

installations selon inventaire. 

 c. L'arcade a été exploitée sous l'enseigne «F______», d'abord par A______, puis 
ensuite par B______, son fils. 

 d. Le 11 juin 2015, D______ a signé avec B______ une convention de cession du 
fonds de commerce, pour le prix de 140'000 fr. Ladite convention impliquait le 

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transfert du bail en faveur de B______, après acceptation par la représentante de 

la propriétaire de l'immeuble.  

 e. Par requêtes déposées les 13 et 20 novembre 2017 auprès de la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers, A______ et B______ ont formulé des 

conclusions, à l'encontre de D______, tendant à obtenir un bail en leur faveur, à 

faire constater leur droit de sous-louer l'arcade susmentionnée en vertu de 

l'autorisation tacite donnée par la propriétaire de l'immeuble, et à déclarer nulles et 

non avenues les conclusions d'accord passées entre la propriétaire de l'immeuble 

et les locataires principaux. 

 f. Faute d'accord lors de l'audience de conciliation du 29 janvier 2018, A______ et 
B______ ont porté l'affaire devant le Tribunal, en date du 5 février 2018. 

Reprenant en substance les mêmes conclusions que devant l'autorité de 

conciliation, ils ont notamment allégué que les locataires principaux avaient signé 

un accord avec la propriétaire impliquant une résiliation du bail principal pour le 

31 décembre 2017. Selon les sous-locataires, la propriétaire ne pouvait pas ignorer 

la sous-location, notamment en raison de la présence d'une publicité, d'une 

enseigne lumineuse et du nom de l'exploitant figurant sur la porte d'entrée. De 

plus, le technicien de la régie s'était rendu à plusieurs reprises dans les locaux. 

 g. Les sous-locataires ont déposé une nouvelle écriture le 27 février 2018, 
comportant une conclusion supplémentaire ainsi rédigée : «le sous-locataire 

gérant actuellement en activité dans cette arcade est en droit de recevoir à titre de 

remboursement pour les loyers régularisés abusivement pendant 12 années de 

gérance de l'arcade 1______ (adresse)» et le locataire principal «doit payer à 

Monsieur B______ la somme de CHF 70'970 à titre de remboursement du loyer 

abusif reçu depuis mars 2009 au 31.12 2017 et une somme de goodwill en 

relation avec la perte de la clientèle durant une période commerciale de 

12 années de sous-location, soit un montant de CHF 35'000 de dommages et 

intérêts. Total final de remboursement, la somme de CHF 105'970». En 

substance, ils ont allégué avoir payé depuis 2009 un sous-loyer trop élevé et 

demandaient le remboursement du trop-perçu par le locataire principal. Ils ont 

également produit des conclusions d'accord datées du 22 mars 2016 rédigées sous 

les réserves d'usage et contresignées par les locataires principaux et la propriétaire 

de l'immeuble, dont il ressort que les locataires principaux s'engageaient à résilier 

le contrat de sous-location au plus tard pour le 31 décembre 2017. 

 h. Le locataire principal a répondu par une écriture du 26 mars 2018 concluant, 
préalablement, à ce que le Tribunal limite la procédure à la question de la 

recevabilité de la demande, celle-ci devant être déclarée irrecevable et, 

subsidiairement, à ce qu'un délai supplémentaire lui soit octroyé pour se 

prononcer sur le fond.  

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 A l'appui de ses conclusions, le locataire principal a soutenu que les écritures des 

sous-locataires étaient incompréhensibles et illisibles. De plus, les conclusions en 

paiement n'avaient pas été soumises à la conciliation et ne relevaient pas de la 

même procédure, compte tenu de l'importance du montant réclamé. 

 i. Par jugement du 26 juin 2018, le Tribunal des baux et loyers a considéré que les 
conclusions des sous-locataires étaient irrecevables, en raison de l'absence d'un 

intérêt digne de protection, ou du fait que la propriétaire de l'immeuble n'était pas 

partie à la procédure. Les conclusions visant au paiement, en leur faveur, des 

sommes de 70'970 fr. et 35'000 fr., étaient également irrecevables car elles 

n'avaient pas préalablement été soumises à la phase de conciliation et ne 

remplissaient pas les exigences de l'art. 227 al. 1 CPC.  

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC). En l'occurrence, les sous-locataires ont notamment 

conclu au paiement de 109'790 fr. à titre de remboursement des sous-loyers selon 

eux perçus abusivement. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

 1.2 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 

être jointe au dossier d'appel. 

 En l'espèce, l'appel déposé le 30 juillet 2018 a été interjeté dans le délai et suivant 

la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable 

sous cet angle. 

2. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir déclaré irrecevables leurs 
conclusions des 5 et 27 février 2018, qui n'avaient pas été préalablement soumises 

à la phase de conciliation. En substance, ils soutiennent que les juges de première 

instance auraient dû admettre leurs prétentions en remboursement d'un prétendu 

trop-perçu, et en versement de 35'000 fr. à titre de dommages et intérêts, ainsi que 

leur conclusion relative au constat que les sous-locataires seraient en droit de 

sous-louer leur arcade en vertu d'une autorisation donnée tacitement, selon eux, 

par la propriétaire de l'immeuble.  

 2.1 La procédure au fond est précédée d'une tentative de conciliation devant une 
autorité de conciliation (art. 197 CPC), dont la tâche consiste avant tout à tenter de 

trouver un accord entre les parties de manière informelle (art. 201 al. 1 CPC). La 

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procédure est introduite par la requête de conciliation, laquelle contient la 

désignation de la partie adverse, les conclusions et la description de l'objet du 

litige (art. 202 al. 1 et 2 CPC). Ces deux dernières exigences permettent de 

circonscrire le litige et d'assurer une certaine prévisibilité au processus de 

conciliation et à ses éventuelles suites procédurales (arrêt du Tribunal fédéral 

5A_588/2015 du 9 février 2016 consid. 4.3.1). 

 Les conclusions de la demande doivent en principe correspondre à celles 

reproduites dans l'autorisation de procéder (SCHWEIZER, in Code de procédure 

civile commenté, 2011, n° 12 ad art. 227 CPC). Elles peuvent s'en écarter aux 

conditions de l'art. 227 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 5A_588/2015 du 9 février 

2016 consid. 4.3.1; SCHWEIZER, op. cit., n° 13 ad art. 227 CPC ). Il y a 

modification de la demande au sens des art. 227 et 230 CPC soit lorsqu'une 

prétention jusqu'alors invoquée est modifiée, soit lorsqu'une nouvelle prétention 

est invoquée. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le contenu d'une 

prétention ressort des conclusions et de l'ensemble des allégués de fait sur lesquels 

elles sont fondées (arrêt du Tribunal fédéral 4A_439/2014 du 16 février 2015 

consid. 5.4.3.1; ATF 139 III 126 consid. 3.2.3 et réf.). 

 La litispendance - qui, le cas échéant, intervient lors du dépôt de la requête de 

conciliation (cf. art. 62 CPC) - fixe l'objet du litige, mais le CPC apporte 

d'importantes exceptions à ce principe. A certaines conditions qui dépendront du 

stade du procès, les conclusions peuvent ainsi être modifiées après la création de 

la litispendance - avec ou sans modification de l'objet du litige - par la production 

d'une prétention nouvelle ou amplifiée. La réduction des conclusions est toujours 

possible (HOHL, Procédure civile, tome I, 2ème éd. 2016, n° 458 p. 87,  

n° 560-562 p. 104). 

 Avant les débats principaux, l'art. 227 al. 1 CPC autorise ainsi la modification de 

la demande si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même procédure et 

présente un lien de connexité avec la dernière prétention ou, à défaut d'un tel lien, 

si la partie adverse consent à la modification de la demande.  

 Un lien de connexité au sens de l'art. 227 al. 1 let. a CPC n'existe pas seulement 

lorsque la prétention est fondée sur un même contrat ou un même état de fait, mais 

aussi lorsqu'elle se base sur un même complexe de faits ou un complexe voisin. Il 

s'agit de procéder à une balance entre l'intérêt du défendeur à ce que sa défense ne 

soit pas entravée de manière excessive et les motifs d'économie de procédure et de 

recherche de la vérité matérielle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_255/2015 du 

1
er

 octobre 2015 consid. 2.2, RSPC 2016 p. 111). 

 Pour examiner le lien de connexité entre la conclusion nouvelle et la demande 

initiale, le contenu de la prétention juridique se détermine, selon la jurisprudence, 

au regard de l'action ouverte, des conclusions de la demande et des faits invoqués 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/4A_439/2014
http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/139%20III%20126

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à l'appui de celle-ci, autrement dit par le complexe de faits sur lequel les 

conclusions se fondent (arrêt du Tribunal fédéral 5A_16/2016 du 26 mai 2016 

consid. 5.1, RSPC 2016 p. 415). La connexité est une notion juridique 

indéterminée qui recouvre différentes hypothèses, qui fait appel au pouvoir 

d'appréciation du juge (ATF 134 III 80 consid. 7.1). 

 Si ces conditions ne sont pas réunies, les conclusions différant de celles formulées 

dans l'autorisation de procéder sont irrecevables, faute d'autorisation valable de 

procéder, à l'exception de conclusions restreintes, évidemment admissibles 

(art. 227 al. 3 CPC par analogie) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_588/2015 du 

9 février 2016 consid. 4.3.1 et 4.3.2). 

 2.2 Observant que les conclusions supplémentaires formulées avec les écritures 
des appelants du 27 février 2018 n'avaient pas préalablement été soumises à la 

conciliation, le Tribunal a considéré qu'elles étaient irrecevables. Selon lui, 

lesdites conclusions ne présentaient pas un lien de connexité suffisant avec les 

prétentions formulées au stade de la conciliation, ce qui contrevient à l'art. 227 

al. 1 CPC. Les premiers juges ont par ailleurs relevé que la conclusion nouvelle 

n'est pas soumise à la même procédure, puisqu'elle porte sur un montant supérieur 

à 30'000 fr. 

 Dans leurs écritures d'appel, les appelants ne contestent pas avoir présenté devant 
le Tribunal une conclusion en paiement qui n'avait pas préalablement été soumise 

à l'autorité de conciliation. Ils ne prétendent pas davantage que leur conclusion 

nouvelle du 27 février 2018 présenterait un lien avec leur requête de conciliation 

déposée les 13 et 20 novembre 2017, dans le sens exigé par la disposition 

susvisée. 

 A l'examen, les conclusions tendant au versement, en faveur des appelants, de 

montants prétendument dus par l'intimé, se basent sur un même rapport 

contractuel, à savoir le contrat de sous-location conclu avec l'intimé, ainsi que sur 

un complexe de faits unifié. Pour examiner dans le cas d'espèce la réalité du lien 

de connexité, au sens visé par l'art. 227 al. 1 let. a CPC, il convient toutefois de 

tenir compte également de l'action ouverte devant l'autorité de conciliation, et en 

particulier de la nature des conclusions prises durant cette phase, en gardant à 

l'esprit que, dans le système mis en place par le CPC, le règlement à l'amiable visé 

par la conciliation doit avoir la priorité sur l'action judiciaire, qui ne doit être que 

l'ultime moyen de pacifier une situation litigieuse (BOHNET, Commentaire 

romand, Code de procédure civile, Bâle, 2019, n. 5 ad art. 197 CPC). 

 En l'occurrence, les conclusions initiales soumises par les appelants durant la 

phase de conciliation visaient en substance à démontrer l'admissibilité, ainsi que le 

maintien dans le futur, du contrat de sous-location compte tenu d'une prétendue 

autorisation tacite donnée par la propriétaire de l'immeuble. A l'inverse, les 

http://ge.ch/justice/donnees/perl/decis/5A_588/2015

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conclusions en paiement formulées pour la première fois devant le Tribunal sont 

basées sur le caractère prétendument abusif et, partant, éventuellement illicite, de 

ce même contrat de sous-location. Les prétentions des appelants sont dès lors 

fondées sur des éléments au moins partiellement contradictoires, selon que 

lesdites prétentions ont été présentées en conciliation ou uniquement après que 

l'action a été portée devant le Tribunal. Dans un tel contexte, et au vu de la 

contradiction (partielle) relevée ici, le préalable de la conciliation n'a pas porté, 

sur l'ensemble des prétentions des appelants, telles que ceux-ci les ont soumises 

au Tribunal. L'intimé n'a pas été en mesure de se déterminer de façon 

satisfaisante, au moment de la tentative de conciliation. Ainsi, bien que l'ensemble 

des conclusions repose sur un même complexe de faits, le rapport de connexité 

entre les conclusions soumises à la conciliation et celles formulées plus tard 

devant le Tribunal n'apparaît pas comme suffisant. Sous cet angle, c'est à juste 

titre que les premiers juges ont retenu l'irrecevabilité des nouvelles conclusions 

déposées le 27 février 2018. 

 Il en est de même des conclusions formulées dans la requête déposée les 13 et 
20 novembre 2017 auprès de l'autorité de conciliation. En effet, la conclusion 

visant à l'obtention d'un contrat de bail directement avec la propriétaire de 

l'immeuble ne pourrait être recevable que dans l'hypothèse où elle serait dirigée 

contre cette dernière, ce qui n'est pas le cas dans la présente cause. Dans la mesure 

où la procédure a été déposée contre l'intimé uniquement, cette conclusion est 

manifestement irrecevable. Ensuite, la prétention visant les conclusions d'accord 

conclues entre la propriétaire de l'immeuble et l'intimé est également irrecevable, 

pour le même motif. Par ailleurs, et comme l'ont retenu les premiers juges, les 

appelants n'ont aucun intérêt digne de protection à invoquer la nullité d'un accord 

conclu entre l'intimé et la bailleresse principale, faute de faire partie de cette 

relation contractuelle. 

 Enfin, la conclusion tendant à faire reconnaître l'existence d'un droit de sous-louer 

les locaux n'a logiquement de sens que pour autant que le bail principal soit 

toujours en vigueur. Or, comme l'ont constaté les premiers juges, ledit bail 

principal a pris fin au 31 décembre 2017. Ainsi, lorsqu'ils ont saisi le Tribunal 

d'une demande au fond, en date du 5 février 2018, cette conclusion ne pouvait 

matériellement plus être suivie d'effet, l'intimé n'étant plus titulaire d'aucun droit 

d'usage sur la chose louée. Dans ce contexte, c'est également à juste titre que les 

juges de première instance ont retenu que les appelants ne disposaient plus, depuis 

le début de la procédure au fond et jusqu'au jour du jugement, d'aucun intérêt 

digne de protection, au sens visé par l'art. 59 al. 2 let. a CPC. De son côté, l'intimé 

ne possédait pas de légitimation passive concernant cette conclusion, puisqu'il 

n'est, depuis le 1
er

 janvier 2018, plus titulaire d'aucun droit d'usage sur l'arcade 

commerciale. 

 Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé. 

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3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 

soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 20.6). 

* * * * * 

  

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 30 juillet 2018 par A______ et B______ contre le 

jugement JTBL/598/2018 rendu le 26 juin 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/26230/2017-1-OSD. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.