# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7bd25f78-8432-5efc-ad85-3755c798c311
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-05
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 05.09.2018 110 2018 6
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2018-6_2018-09-05.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2018/6 Bern, 5. September 2018

in der Beschwerdesache zwischen

Frau A.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn B.________
Beschwerdeführer 2

Herrn C.________
Beschwerdeführer 3

Herrn D.________
Beschwerdeführer 4

alle vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

Herrn F.________
Beschwerdeführer 5

Herrn G.________
Beschwerdeführer 6

Herrn H.________
Beschwerdeführer 7

alle vertreten durch Herrn Fürsprecher I.________

und

Herrn J.________
Beschwerdegegner 1

Herrn K.________
Beschwerdegegner 2

sowie

RA Nr. 110/2018/6 2

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, 3800 Interlaken

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Matten bei Interlaken, Bauverwaltung, 
Baumgartenstrasse 14, 3800 Matten

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 11. De-
zember 2017 (bbew 100/2017; O.________)

I. Sachverhalt

1. Am 6. August 2015 erwarben die Beschwerdegegner die Liegenschaft am 

L.________weg 21, Parzelle Matten bei Interlaken (nachfolgend: Matten) Grundbuchblatt 

Nr. M.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2. Seit Dezember 2015 nutzen die 

Beschwerdegegner die Liegenschaft als Gästeunterkunft mit dem Namen 'O.________'. Im 

Winter 2016 / 2017 bauten sie insbesondere verschiedene sanitäre Anlagen ein und 

veränderten zum Teil die inneren Raumstrukturen. Am 16. Februar 2017 fand auf dem 

Regierungsstatthalteramt eine Besprechung mit den Beschwerdegegnern und Vertretern 

der Gemeinde statt. In diesem Zusammenhang erläuterte der Regierungsstatthalter, seines 

Erachtens sei die (Um-) Nutzung der Liegenschaft als Gästeunterkunft 

baubewilligungspflichtig. Am 3. April 2017 reichten die Beschwerdegegner daraufhin ein 

Baugesuch, datierend vom 31. März 2017, für die Umnutzung des Einfamilienhauses in ein 

Gästehaus mit 8 Doppelzimmern resp. 19 Betten, für 16 Sitzplätze im Innern und 16 

Sitzplätze auf der Terrasse, für den Anschluss an die N.________ sowie für eine 

Betriebsbewilligung nach Gastgewerbegesetz1 ein. Im Mai 2017 publizierte das 

Regierungsstatthalteramt das Bauvorhaben. Gegen dieses Baugesuch gingen mehrere 

Einsprachen ein. Die Beschwerdeführenden 1 und 2 reichten zudem beim 

Regierungsstatthalteramt als Aufsichtsbehörde eine baupolizeiliche Anzeige ein. Im Juni 

2017 legte die Gemeinde die Überbauungsordnung "P.________" auf. Diese sah vor, dass 

die Liegenschaft L.________weg 21 als Beherbergungsbetrieb oder mit maximal vier 

Familienwohnungen genutzt werden kann.2 Mit Schreiben vom 16. Oktober 2017 

bemängelten die Beschwerdeführenden 1 und 2 insbesondere weiterhin, dass bisher keine 

baupolizeilichen Massnahmen ergriffen worden waren. Mit Verfügung vom 20. Oktober 

1 Gastgewerbegesetz vom 11.11.1993 (BSG 935.11; GGG).
2 Vgl. Auflage Überbauungsordnung "P.________" vom Juni 2017, Vorakten pag. 26.

RA Nr. 110/2018/6 3

2017 forderte das Regierungsstatthalteramt die Baupolizeibehörde Matten auf, eine 

baupolizeiliche Verfügung zu erlassen. Die Baupolizeibehörde teilte den 

Beschwerdegegnern daraufhin mit, sie beabsichtige, den Betrieb auf zehn Betten zu 

reduzieren, bis eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Am 7. Dezember 2017 lehnten 

die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger die Überbauungsordnung "P.________" ab. Mit 

Gesamtentscheid vom 11. Dezember 2017 bewilligte das Regierungsstatthalteramt das 

Bauvorhaben.

2. Gegen diese Verfügung erhoben die Beschwerdeführenden 1 – 4 am 11. Januar 

2018 gemeinsam und die Beschwerdeführer 5 – 7, alle vertreten durch denselben Anwalt, 

separat Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern 

(BVE). Die Beschwerdeführenden machen insbesondere geltend, dem Baugesuch für die 

Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft seien 

(baubewilligungspflichtige) bauliche Massnahmen vorausgegangen und die Unterkunft sei 

in der Wohnzone nicht zonenkonform.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet,3 vereinigte die 

verschiedenen Beschwerdeverfahren. Den Antrag der Beschwerdeführer 5 – 7 um Erlass 

eines sofortigen Betriebsverbots wies es ab, soweit es darauf eintrat und entzog den 

Beschwerden gegen den Entscheid des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli 

vom 11. Dezember 2017 superprovisorisch die aufschiebende Wirkung. Die Beschwerden 

stellte es den Beschwerdegegnern sowie der Gemeinde und dem Regierungsstatthalteramt 

zu, gab ihnen Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen und holte die Vorakten ein. Zudem 

räumte es den Beschwerdegegnern die Möglichkeit ein, ein Gesuch um Entzug der 

aufschiebenden Wirkung der Beschwerden zu stellen. Mit Schreiben vom 24. Januar 2018 

stellten die Beschwerdegegner ein Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung und 

teilten mit, seit einem Schreiben der Gemeinde vom 1. November 2017 führten sie den 

Betrieb mit maximal fünf Zimmern oder vermieteten das Gebäude als Ferienhaus. Mit 

Verfügung vom 7. März 2018 hielt das Rechtsamt fest, den Beschwerden vom 11. Januar 

2018 bleibe die aufschiebende Wirkung für die Dauer des Beschwerdeverfahrens vor der 

BVE teilweise entzogen. Die Beschwerdegegner dürften vorläufig das Gebäude auf der 

3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (Organisationsverordnung BVE, OrV BVE; BSG 152.221.191).

RA Nr. 110/2018/6 4

Parzelle Matten Grundbuchblatt Nr. M.________ weiter als Bed & Breakfast mit maximal 5 

Zimmern (10 Betten, d.h. 10 Schlafgelegenheiten für 10 Personen) oder als Ferienhaus 

betreiben. Die Nachtruhezeiten seien einzuhalten. Im Übrigen stellte es die aufschiebende 

Wirkung der Baubeschwerden vom 11. Januar 2018 wieder her. Die Gemeinde und das 

Regierungsstatthalteramt beantragen mit Stellungnahmen vom 19. Januar 2018 und 12. 

Februar 2018, die Beschwerden seien abzuweisen. Auch die Beschwerdegegner machen 

in der Stellungnahme vom 13. Februar 2018 geltend, das Bauvorhaben sei mit den 

öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar. 

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG4. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –

unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel 

angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im 

vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide 

können nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei 

der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen 

den Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, 

die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 

Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, 

deren Einsprachen abgewiesen wurden, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid 

beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht 

eingereichten Beschwerden ist einzutreten.

4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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RA Nr. 110/2018/6 6

2. Bauliche Massnahmen

a) Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Gesuchsunterlagen seien 

unzulänglich; die Bauherrschaft habe im Rahmen der Umnutzung des Einfamilienhauses in 

ein Gästehaus bauliche Änderungen vorgenommen, die in das nachträgliche 

Baubewilligungsverfahren bezüglich der Umnutzung ebenfalls hätten einbezogen werden 

müssen. In den Baugesuchsplänen seien die Veränderungen als bestehend eingezeichnet, 

damit werde versucht, die widerrechtlich eingebauten Nasszellen zu genehmigen. Bereits 

aus diesem Grund sei der Entscheid aufzuheben.

b) Das Regierungsstatthalteramt hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, allfällige 

bauliche Massnahmen seien nicht Gegenstand des zu beurteilenden 

Baubewilligungsverfahrens. Es stehe den Einsprechern offen, mit einer baupolizeilichen 

Anzeige an die Gemeindebaupolizeibehörde zu gelangen. Demgegenüber hat die 

Gemeinde Matten in ihrer Eingabe vom 30. Mai 2018 darauf hingewiesen, der Einbau von 

sanitären Anlagen sei Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens. Die 

Beschwerdegegner machen in ihrer Eingabe vom 13. Februar 2018 geltend, die Um- und 

Einbauten seien nicht baubewilligungspflichtig.

c) Es ist unbestritten, dass die Beschwerdegegner seit der Übernahme der Liegenschaft 

insbesondere im Gebäudeinnern bauliche Massnahmen ergriffen haben; ursprünglich 

verfügte das Gebäude über drei Toiletten, eine Badewanne sowie eine Dusche.6 Heute 

weist es insgesamt neun Toiletten, acht Duschen und eine Badewanne auf.7 Zudem befand 

sich im Erdgeschoss des Gebäudes ein zweiter Eingangsbereich, der mit einem Büroraum 

zusammengelegt und in ein grosses Schlafzimmer umgewandelt wurde. Diese baulichen 

Massnahmen veränderten die Raumstrukturen sowie das äussere Erscheinungsbild der 

Liegenschaft und wären daher baubewilligungspflichtig gewesen (Art. 1a BauG). Aber auch 

bereits die baulichen Veränderungen im Gebäudeinnern bedürften einer (nachträglichen) 

Baubewilligung, da sie mit einer baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung verbunden 

sind und die Liegenschaft ein Baudenkmal ist (Art. 6 Abs. 1 bst. d  und Art. 7 Abs. 2 

BewD8). 

6 Vgl. Grundrisspläne aus der Verkaufsdokumentation, Beschwerdebeilage 4 der Beschwerdeführenden 5 – 7. 
7 Vgl. Baugesuchspläne vom 31. März 2017.
8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

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d) Für die Benutzung einer Liegenschaft als Einfamilienhaus wären diese baulichen 

Massnahmen nicht erforderlich gewesen. Diese baulichen Massnahmen erfolgten im 

Hinblick auf die Umnutzung der Liegenschaft als Gästeunterkunft. Die Nutzung des 

Gebäudes als Gästeunterkunft in dem Umfang, wie es das Konzept der 

Beschwerdegegner vorsieht, ist nur dank diesen baulichen Massnahmen möglich. Der 

Koordinationsgrundsatz würde daher gebieten, die Umnutzung und die baulichen 

Massnahmen zusammen in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren zu beurteilen. 

Die Bauherrschaft hat jedoch nur ein Baugesuch für die Umnutzung sowie für den Einbau 

einer Heizung eingereicht und fälschlicherweise hat die Baubewilligungsbehörde für die 

baulichen Massnahmen kein nachträgliches Baugesuch verlangt. Gegenstand des 

vorinstanzlichen Entscheids und daher auch des vorliegenden Verfahrens bilden 

dementsprechend nur der Einbau der Heizung sowie die Umnutzung des 

Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft. Die Auswirkungen dieses Verfahrensmangels 

können mit Blick auf den Ausgang des Verfahrens offen gelassen werden. Die 

Baupolizeibehörde der Gemeinde Matten hat jedoch bezüglich den baulichen Massnahmen 

unverzüglich ein baupolizeiliches Verfahren einzuleiten. 

3. Zonenkonformität

a) Das Regierungsstatthalteramt führte in seinem Entscheid aus, bei der Gemeinde 

seien seit der Anpassung des Betriebskonzepts am 20. September 2017 keine 

Reklamationen mehr eingegangen. Es sei daher davon auszugehen, dass vom Betrieb 

keine Immissionen ausgehen, die mit der Wohnzone nicht vereinbar seien. Im Gegensatz 

zu einem herkömmlichen Hotelbetrieb mit öffentlicher Gastwirtschaft sei nicht mit einem 

ständigen Kommen und Gehen zu rechnen. Zudem seien Hotels in der Wohnzone 

zonenkonform, soweit die Nutzungsvorschriften eine nicht störende gewerbliche Nutzung 

zuliessen (BVR 1983, S. 68, E. 4). Dementsprechend erachtet das 

Regierungsstatthalteramt die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft 

als zonenkonform. Die Gemeinde Matten beantragt die Bestätigung des angefochtenen 

Entscheids. Gemäss ihrer Aktennotiz vom 30. Mai 2018 gingen bei der Kantonspolizei 

zuletzt im Sommer 2016 Lärmklagen ein.

Demgegenüber machen die Beschwerdeführenden geltend, stilles Gewerbe werde nur 

tagsüber und während der Woche betrieben. Der Beherbergungsbetrieb mit täglichen 

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Öffnungszeiten von 05.00 – 00.30 könne nicht als stilles Gewerbe bezeichnet werden. Der 

Betrieb der Terrasse bis 22.00 Uhr sei zudem nicht kontrollierbar, da sich die Betreiber 

gemäss Betriebskonzept nicht dauernd im Gebäude aufhalten würden. Schliesslich habe 

die Gemeinde selber ausgeführt, ein Bed & Breakfast Angebot sei erst auf Grund der 

Überbauungsordnung "P.________" bewilligungsfähig. Da diese Überbauungsordnung 

abgelehnt worden sei und der Betrieb somit in der Wohnzone liege, sei er nicht 

zonenkonform. In ihren Eingaben vom 31. Juli 2018 und 9. August 2018 betonen sie, es sei 

auch nach dem Sommer 2016 zu wiederholten Lärmexzessen gekommen. 

b) Die Nutzungsordnung der Gemeinde Matten unterscheidet zwischen Wohnzonen, 

Mischzonen, Hotelzone und Arbeitszonen. In den Wohnzonen sind "Wohnen" und "stilles 

Gewerbe" zulässig. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II (vgl. Art. 211 GBR9 Wohnzone W). 

Gemäss dem Kommentar des GBR wirken stille Gewerbe wie z.B. Quartierläden, Coiffeur, 

Schneider- und Künstleratelier, Arztpraxen in der Regel weder durch ihren Betrieb noch 

durch den verursachten Verkehr störend.10 Je nach Wohnzone sind unterschiedliche 

Nutzungsmasse möglich (vgl. Art. 212 GBR). In der Hotelzone sind Hotel und andere 

Beherbergungsbetriebe, touristisch orientierte Verkaufsläden und andere im 

Zusammenhang mit einem Hotelbetrieb stehende Nutzungen wie Dependencen, 

Ökonomiegebäude, Wohnungen und Zimmer für Direktion und Personal, Sportanlagen und 

Einstellräume für Autos zonenkonform. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe III (vgl. Art. 211 

GBR Hotelzone H). Gemäss dem Kommentar des kommunalen Baureglements ist die 

Hotelzone der gastgewerblichen Nutzung vorbehalten. Sie bezweckt die Erhaltung, 

Erneuerung und Erweiterung des bestehenden Beherbergungsangebotes mit den 

dazugehörigen Nebennutzungen. Da der klassischen Hotellerie den Vorzug zu geben ist, 

sind Appartementwohnungen grundsätzlich ausgeschlossen und dürfen nur als 

hotelmässig bewirtschafteter Wohnraum aufgrund einer Überbauungsordnung erstellt 

werden.11 In der Mischzone (M) sind Wohnen, stille bis mässig störende Gewerbe, 

Gastgewerbe, Verkaufsgeschäfte bis 500 m2 Verkaufsfläche und Dienstleistungen 

zonenkonform. Diese Zone ist der Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet. Die Mischzonen 2 

und 3 unterscheiden zudem bezüglich der möglichen Nutzungsmasse (vgl. Art. 212 GBR). 

Demgegenüber ist die Mischzone Dorf (MD) dem Wohnen, stillem Gewerbe und dem 

9 Baureglement der Gemeinde Matten vom Januar 2010, amtliche genehmigt durch das Amt für Gemeinden 
und Raumordnung am 11. Januar 2010 (GBR).
10 Vgl. Art. 211 GBR Wohnzone W, Kommentar.
11 Vgl. Art. 211 GBR Hotelzone H, Kommentar.

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Detailhandel vorbehalten. Es gilt die Empfindlichkeitsstufe II. In der Mischzone Kern (MK) 

sind Wohnen, stilles bis mässig störendes Gewerbe, Gastgewerbe, Verkaufsgeschäfte 

ohne Einschränkung der Verkaufsfläche und Dienstleistungen zulässig. Es gilt wiederum 

die Empfindlichkeitsstufe III.

Bei der Auslegung der Nutzungsordnung ist zu beachten, dass den Gemeinden bei der 

Anwendung ihrer eigenen Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht und die 

Rechtsmittelinstanzen sich entsprechend gegenüber der Auffassung der Gemeinde eine 

gewisse Zurückhaltung auferlegen. Beurteilungsspielraum geniessen die Gemeinden 

allerdings nur bei der Wahl zwischen mehreren rechtlich haltbaren Auslegungen einer 

Norm.12

c) Die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft würde die 

Unterbringung von bis zu 19 Gästen ermöglichen. Zudem sollen sowohl im Innenbereich im 

Zeitraum von 05.00 – 00.30 Uhr als auch auf der Terrasse bis maximal 22.00 Uhr 16 

Sitzplätze als nichtöffentlicher Gastgewerbebetrieb mit Alkoholausschank bewilligt werden. 

Die Beschwerdegegner bezeichnen das Bauvorhaben als "Gästehaus". Es verfügt über 

acht Doppelzimmer (zum Teil mit Zusatzbetten), die an einzelne Parteien vermietet 

werden. Während den Weihnachtsferien kann die Unterkunft nur als ganzes und während 

mindestens fünf Tagen gemietet werden.13 Die Gäste können in der Unterkunft 

frühstücken. Zudem besteht für sie die Möglichkeit, ganztägig Getränke zu beziehen. Die 

Gäste können in der Unterkunft aber weder zu Mittag noch zu Abend essen. Zudem ist die 

Rezeption nicht ständig besetzt. Diese letzten beiden Punkte sowie die Tatsache, dass das 

Haus über die Weihnachtszeit nur als Ganzes gemietet werden kann, unterscheiden den 

Betrieb von der klassischen Hotellerie. Das Konzept ist allerdings während der 

überwiegenden Zeit im Jahr auf die Unterbringung von einzelnen Gästen ausgerichtet. Im 

Gegensatz zu einem Bed & Breakfast, bei welchem die Eigentümer oder die Betreiber 

häufig in demselben Haus wohnen und vor Ort anwesend sind, wird die Liegenschaft nur 

für die Beherbergung und Bewirtung von Personen genutzt. Die Liegenschaft wird von 

niemandem bewohnt. Das Gästehaus stellt damit insgesamt einen hotelähnlichen 

Beherbergungsbetrieb dar. 

12 Vgl. VGE 2014/257 vom 21. Juli 2015, E. 4.6.; VGE 2015/98 vom 20. Januar 2016 E. 3.1.
13 Vgl. https://www.Q.________.ch/rooms.html, letztmals besucht am 09.08.2018.

https://www.maisonbergdorf.ch/rooms.html
https://www.maisonbergdorf.ch/rooms.html
https://www.maisonbergdorf.ch/rooms.html

RA Nr. 110/2018/6 10

d) Die Gemeinde Matten hat auf ihrem Gemeindegebiet an fünf verschiedenen 

Standorten eine Hotelzone ausgeschieden. Sie plante zudem in der UeO "P.________" im 

Bereich des Bauvorhabens ebenfalls speziell festzulegen, dass hier ein 

Beherbergungsbetrieb zonenkonform ist. Die Gemeinde legt damit klar fest, wo in ihrem 

Gebiet sie Hotels sowie Beherbergungsbetriebe und damit den Tourismus fördern will. 

Demgegenüber kennt das Baureglement vier verschiedene Wohnzonen (WE, W2, W3, 

W4), in welchen Wohnen und stilles Gewerbe zugelassen sind. Zudem kennt es 

verschiedene Misch- und Arbeitszonen und zählt im Einzelnen auf, welche Nutzungen in 

welchen Zonen zulässig sind. Insbesondere ist beispielsweise Gastgewerbe nur in zwei der 

drei Mischzonen zulässig. Das Baureglement der Gemeinde Matten legt damit detailliert 

fest, was in welcher Zone und in welchem Mass zulässig ist. 

Das Gästehaus wäre als hotelähnlicher Beherbergungsbetrieb in der Hotelzone 

zonenkonform. Ob es allenfalls auch unter den Begriff "Gastgewerbe" subsumiert werden 

könnte und damit in der Mischzone (M) oder in der Mischzone (MK) zulässig wäre, kann 

offen bleiben. Dafür spräche immerhin, dass diese Zonen auch derselben 

Empfindlichkeitsstufe wie die Hotelzone zugeordnet sind. Den hotelähnlichen Betrieb aber 

auch in der Wohnzone, die dem Wohnen und dem stillen Gewerbe vorbehalten und der 

Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet ist, als zonenkonform zu betrachten, torpedierte die 

differenzierte Zonenplanung der Gemeinde Matten. Die entsprechende Auslegung der 

Gemeinde und der Vorinstanz ist rechtlich nicht haltbar. Zumal die Gemeinde Matten 

selber beabsichtigte, mit der UeO "P.________" die Nutzungsvorschriften für das 

Grundstück  zu ändern. Die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft in 

der Wohnzone der Gemeinde Matten erweist sich bereits aus diesem Grund als nicht 

zonenkonform und daher als nicht bewilligungsfähig.   

e) Wohngebiete sollen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie 

Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen möglichst verschont werden (vgl. Art. 3 

Abs. 3 Bst. b RPG14). Daher dürfen in der Wohnzone nur stille Gewerbe bewilligt werden, 

die weder durch ihren Betrieb noch durch den verursachten Verkehr störend wirken können 

(Art. 90 BauV15). Grundsätzlich verlangt der Schutz des Wohnens keine 

14 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
15 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1). 

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Quartierbezogenheit von stillem Gewerbe.16 Der Kommentar zur Wohnzone des 

Baureglements der Gemeinde Matten nennt als Beispiele für stilles Gewerbe jedoch 

ausschliesslich Betriebe, welche einen Quartierbezug aufweisen und als Kleingewerbe 

geführt werden. Mit der Mischzone Dorf (MD) kennt das Baureglement zudem eine Zone, 

die zwar ebenfalls dem Wohnen und dem ruhigen Gewerbe vorbehalten ist, aber explizit 

Detailhandel im Generellen zulässt und damit keinen Quartierbezug verlangt. Demzufolge 

ist in der Wohnzone der Gemeinde Matten neben dem Wohnen nur stilles Gewerbe mit 

Quartierbezug zonenkonform. "Nicht störend" bedeutet schliesslich zwar nicht, dass 

überhaupt kein Konfliktpotential zwischen den verschiedenen Nutzungen möglich ist, 

sondern es ist eine Gesamtbetrachtung unter Einbezug des geplanten Vorhabens und der 

bestehenden Überbauung vorzunehmen.17 Gemäss dem kommunalen Baureglement soll 

aber nur Gewerbe zugelassen sein, das in der Regel nicht stört.

Die Liegenschaft L.________weg 21 befindet sich in der Wohnzone W2. Sie ist umgeben 

von Ein- und Mehrfamilienhäusern. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich unter 

anderem eine Arztpraxis sowie ein Nähatelier. Im Gegensatz zu diesen und den im 

Baureglement exemplarisch aufgezählten Betrieben, weist das Gästehaus keine 

Quartierbezogenheit auf. Im Gegenteil; es ist auf auswärtige Gäste ausgerichtet. Es 

generiert damit insbesondere auch quartierfremden Verkehr. Das Gästehaus bietet zudem 

mit 19 Betten relativ vielen Gästen eine Übernachtungsmöglichkeit an. Auf Grund dieser 

Grösse, aber insbesondere auch da es keinen Bezug zu den Quartierbewohnerinnen und 

Quartierbewohnern aufweist, handelt es sich beim Gästehaus nicht um stilles Gewerbe im 

Sinne des kommunalen Baureglements der Gemeinde Matten. 

Der Betrieb weist zudem lange Öffnungszeiten auf. Einerseits ist er ganzjährig an sieben 

Tagen und insbesondere auch am Wochenende geöffnet. Die Gäste können täglich an- 

und abreisen. Bereits aus diesem Grund ist der Betrieb geeignet, im Vergleich zu einer 

Arztpraxis oder einem Coiffuresalon mit deutlich mehr Lärmemissionen verbunden zu sein. 

Andererseits können die Gäste von 05.00 Uhr morgens bis um 22.00 Uhr (draussen) resp. 

bis um 00.30 Uhr im Innern (alkoholhaltige) Getränke konsumieren. Im Vergleich zu einem 

Bed & Breakfast ermöglicht das Konzept des Gästehauses den Gästen, in geselligen 

Runden die Liegenschaft mit ihren Aussenräumen zu geniessen. Die Betreiber sind zudem 

16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 24 
N. 29a.
17 BGE 136 I 395 E. 4.3.3.

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nicht vor Ort, um gegebenenfalls für die nötige Ruhe zu sorgen. Zwar dürfte es sich bei den 

Immissionen in erster Linie um von Menschen verursachten Lärm handeln, der auch bei 

der Wohnnutzung entsteht. Im Gegensatz dazu wechseln allerdings die sich in dieser 

Liegenschaft befindenden Personen regelmässig und sie befinden sich mehrheitlich in 

Ferienstimmung. Zudem halten sich insbesondere während der Hochsaison (im Sommer) 

und entsprechend guter Auslastung deutlich mehr Personen auf der Terrasse oder den 

Verandas auf, als dies bei der klassischen Wohnnutzung der Fall wäre. Auch wenn die 

damit verbundenen Immissionen stark von den Gästen und ihrem Verhalten resp. ihrer 

Stimmung abhängen, kann sich der Betrieb auf die Wohnqualität störend auswirken. Es ist 

damit insgesamt mit mehr Immissionen zu rechnen, als dies bei der Wohnnutzung oder 

stillem Gewerbe mit Quartierbezug zu erwarten ist. Die Gästeunterkunft ist daher auch 

unter Berücksichtigung der konkreten zu erwartenden Immissionen weder mit einem stillen 

Gewerbe mit Quartierbezug noch mit dem Wohnen gleichzustellen. 

Damit erweist sich die beantragte Umnutzung des Einfamilienhauses in eine 

Gästeunterkunft mit bis zu 19 Betten in der Wohnzone der Gemeinde Matten als nicht 

zonenkonform. Das Vorhaben kann entsprechend nicht bewilligt werden, sondern der 

Umnutzung ist mangels Zonenkonformität der Bauabschlag zu erteilen. Es besteht in 

diesem Zusammenhang kein Beurteilungsspielraum. Eine andere Auslegung ist rechtlich 

nicht haltbar.

f) Die Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft ist bereits realisiert. 

Gemäss Art. 46 Abs. 2 Bst. c BauG ist im nachträglichen Baubewilligungsverfahren 

gegebenenfalls zu prüfen, ob das Bauvorhaben wenigstens teilweise bewilligt werden 

kann. Im Gegensatz zur hotelmässigen Vermietung von 8 Zimmern, kann das Anbieten von 

einzelnen Zimmern oder von Ferienwohnungen in der Wohnzone unter Umständen 

zonenkonform sein. 

Das vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben ist mit einem gesamtheitlichen Konzept 

verbunden und die Umnutzung umfasst die ganze Liegenschaft. Ob und wie eine teilweise 

Umnutzung des Einfamilienhauses in eine Gästeunterkunft mit weniger Betten und 

eingeschränkten Öffnungszeiten, soweit überhaupt rechtlich zulässig, möglich und im 

Sinne der Bauherrschaft wäre, kann auf Grund der vorhandenen Akten nicht beurteilt 

werden. In diesem Zusammenhang wäre insbesondere klar zu definieren, welche Zimmer 

resp. Bereiche der Liegenschaft umgenutzt werden sollten. Allenfalls wäre die Umnutzung 

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auch (erneut) mit baulichen Massnahmen verbunden. Daher besteht keine Möglichkeit, das 

Vorhaben teilweise zu bewilligen.

Demgegenüber widerspricht der Anschluss an die N.________ keinen öffentlich- 

rechtlichen Vorschriften. Die Baubewilligung für den Einbau dieser Heizung kann 

entsprechend bestätigt werden. 

4. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 

a) Bei der Beurteilung eines nachträglichen Baugesuchs entscheidet die 

Baubewilligungsbehörde im Falle des Bauabschlags zugleich, ob und inwieweit der 

rechtmässige Zustand wiederherzustellen ist (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). Die 

Wiederherstellungsmassnahme muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig 

sein und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen (Art. 47 Abs. 6 BewD). Eine 

Wiederherstellungsmassnahme ist verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das 

angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter geht, als zur Herstellung des rechtmässigen 

Zustands nötig ist und die Belastung für die pflichtige Person in einem vernünftigen 

Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.18

b) Die Wiederherstellung ist die Regel, wobei sie bei gutem Glauben unterbleiben kann, 

sofern keine öffentlichen oder privaten Interessen sie gebieten.19 Jedoch kann sich auf den 

guten Glauben nicht berufen, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen 

von ihm oder ihr verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein kann (Art. 3 Abs. 2 ZGB20). Es 

wird allgemein vorausgesetzt, die Bewilligungspflicht für Bauvorhaben sei bekannt und 

Bauarbeiten, welche nicht aus genehmigten Plänen oder der Baubewilligung hervorgehen, 

seien nicht bewilligt.21 Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Bauherrschaft 

zumindest gehalten, sich bei der zuständigen Behörde bezüglich baulicher Massnahmen 

zu erkundigen, insbesondere auch in Bezug auf eine mögliche gewerbliche Nutzung.22 

18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1.
19 VGE 2012/419 vom 03. Juli 2012, E. 5.1.
20 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 201).
21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9b.
22 BGE 132 II 21, E. 2.1.

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Die Beschwerdegegner machen geltend, ihres Erachtens seien die erfolgten Um- und 

Erneuerungsarbeiten nicht bewilligungspflichtig. Damit machen sie sinngemäss geltend, sie 

hätten auch die damit verbundene Umnutzung der Liegenschaft in gutem Glauben 

vorgenommen. Die Beschwerdegegner weisen in ihrer Eingabe vom 13. Februar 2018 

auch darauf hin, dass sie schon mehrere historische Liegenschaften renoviert haben und 

sie beschäftigen sich gemäss eigenen Angaben seit Jahren mit deren Um- und 

Neunutzung. 

Die Beschwerdegegner hätten bei der Anwendung der gehörigen Sorgfalt grundsätzlich 

wissen müssen, dass die baulichen Massnahmen aber insbesondere auch die Umnutzung 

eines Einfamilienhauses in ein gewerbsmässig betriebenes Gästehaus bewilligungspflichtig 

ist, resp. sein könnte. Es wäre ihnen insbesondere zuzumuten gewesen, sich bei der 

zuständigen Behörde nach der Bewilligungspflicht zu erkundigen. Aus den Akten ist dies 

jedoch nicht ersichtlich. Vielmehr haben sie erst auf Aufforderung des 

Regierungsstatthalteramts ein Baugesuch eingereicht. Die Beschwerdegegner gelten damit 

als bösgläubig im baurechtlichen Sinn. 

c) Auch eine Bauherrschaft, die nicht gutgläubig gehandelt hat, kann sich auf den 

Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die 

Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich dem Schutz der Rechtsgleichheit und 

der baurechtlichen Ordnung, den Interessen an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 

Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die Nachteile der Wiederherstellung nicht 

oder nur in verringertem Masse berücksichtigen. Wirtschaftliche Interessen können in 

solchen Fällen kaum je ausschlaggebendes Gewicht beanspruchen. Andernfalls würde die 

baurechtliche Ordnung weitgehend in Frage gestellt.23 Unabhängig davon müssen die 

Massnahmen aber immer einem öffentlichen Interesse dienen und zur Wahrung der 

Verhältnismässigkeit geeignet sein, die gewünschte Wirkung zu erzielen. Die Massnahme 

muss überdies zumutbar und erforderlich sein. Es darf somit keine für den Zweck ebenso 

geeignete mildere Massnahme ersichtlich sein. Es besteht ein grundsätzliches öffentliches 

Interesse an der konsequenten Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen. Dieses fehlt 

nur, wenn das angestrebte Ziel mit der Wiederherstellung nicht erzielt werden kann.24

23 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9c Bst. c; BVR 1995 S. 522 E. 3a.
24 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Art. 46 N. 9a.

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Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bedeutet im vorliegenden Fall, dass 

die Liegenschaft nur zu Wohnzwecken und insbesondere nicht als Beherbergungsbetrieb 

genutzt werden darf. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands setzt daher ein 

Verbot der entsprechenden Nutzung voraus. Dieses Verbot liegt im öffentlichen Interesse, 

denn es besteht ein grundsätzliches Interesse an der Durchsetzung der baurechtlichen 

Grundordnung. Zudem dient es dem Schutz des gesunden Wohnens. Das Verbot ist 

geeignet, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen; es führt dazu, dass die 

Liegenschaft nicht mehr zonenfremd genutzt wird. Es gibt auch keine mildere Massnahme, 

denn das Ziel kann im vorliegenden Fall nicht mit einer zeitlichen oder räumlichen 

Einschränkung erreicht werden (vgl. E. 3f.). Schliesslich erweist sich die Wiederherstellung 

des rechtmässigen Zustands auch als zumutbar; die Interessen der Beschwerdegegner 

fallen nicht stark ins Gewicht, den sie gelten als bösgläubig im baurechtlichen Sinn. Zudem 

betrifft die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur ihre finanziellen Interessen. 

Wie gross der allfällige Schaden tatsächlich ist, kann nicht beziffert werden, denn es 

besteht weiterhin die Möglichkeit, die Liegenschaft zu Wohnzwecken zu nutzen. Damit 

erweist sich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands insgesamt als 

verhältnismässig. 

Für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist eine angemessene Frist zu 

setzen (Art. 46 Abs. 2 BauG). Als angemessen erscheint eine Frist bis am 30. November 

2018. Dies ermöglicht den Beschwerdegegnern die bereits getätigten Buchungen zu 

stornieren und die davon betroffenen Gäste frühzeitig zu informieren.

5. Kosten

a) Zwar erweist sich der Anschluss an die Fernwärme als bewilligungsfähig, dieser war 

aber im Beschwerdeverfahren nicht umstritten und hat entsprechend kaum Aufwand 

generiert. Demgegenüber unterliegen die Beschwerdegegner in der Hauptsache. Sie 

haben daher die Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in 

einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalgebühr von Fr. 200.00 bis Fr. 4'000.00 je 

Beschwerde erhoben (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 4 Abs. 2 GebV25). Vorliegend wurden 

gegen den Entscheid des Regierungsstatthalteramts insgesamt vier Beschwerden 

25 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).

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eingereicht. Drei Beschwerden umfassten beinahe identische Rügen. Daher werden die 

Verfahrenskosten der vier Beschwerden von je Fr. 2'100.00 um je 2/3 reduziert. Damit 

betragen die Verfahrenskosten insgesamt Fr. 2'800.00.

b) Die Beschwerdegegner haben zudem den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu 

ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Die Höhe der Kostennoten der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden gibt 

grundsätzlich zu keinen Bemerkungen Anlass. Allerdings hat der Rechtsvertreter der 

Beschwerdeführer 5 – 7 die unterschiedliche Mehrwertsteuer für die Jahre 2017 und 2018 

nicht separat ausgeschieden. Da die Beschwerden vom 11. Januar 2018 datieren, 

rechtfertigt es sich, für den gesamten Aufwand den Mehrwertsteuersatz von 7.7 % 

einzusetzen. Die Parteientschädigung des Anwalts der Beschwerdeführer 5 – 7 wird daher 

auf Fr. 5'823.90 festgesetzt. Die Beschwerdegegner haben somit den 

Beschwerdeführenden 1 – 4 die Parteikosten von Fr. 7'894.40 und den Beschwerdeführern 

5 – 7  die Parteikosten von Fr. 5'823.90 zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des 

Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 11. Dezember 2017 wird in 

Bezug auf die Erteilung der Baubewilligung für den Anschluss an die N.________ 

bestätigt. Soweit weitergehend wird der Entscheid aufgehoben und dem Baugesuch 

vom 31. März 2017 wird der Bauabschlag erteilt. 

2. Die Beschwerdegegner werden verpflichtet, den rechtmässigen Zustand insofern 

wiederherzustellen, als die Liegenschaft Matten b. Interlaken Grundbuchblatt 

Nr. M.________ ab dem 30. November 2018 nicht mehr als Beherbergungsbetrieb 

benutzt werden darf.

3. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'800.– werden den Beschwerdegegnern zur 

Bezahlung auferlegt. Die Beschwerdegegner haften solidarisch für den gesamten 

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Betrag. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist.

Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 4'123.20 bleiben 

den Beschwerdegegnern zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist 

das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli zuständig.

4. Die Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführenden 1 – 4 die Parteikosten im 

Betrag von Fr. 7'894.40 (inkl. Mehrwertsteuer) und den Beschwerdeführern 5 – 7 die 

Parteikosten im Betrag von Fr. 5'823.90 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die 

Beschwerdegegner haften solidarisch für die gesamten Beträge.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben

- Herrn Fürsprecher I.________, eingeschrieben

- Herrn J.________, eingeschrieben

- Herrn K.________, eingeschrieben

- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, A-Post

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Matten bei Interlaken, Bauverwaltung, 

eingeschrieben

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungspräsident