# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9212e9e1-461e-546f-95b9-4da5ca931e38
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-15
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 15.12.2023 23-4432
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_23-4432_2023-12-15.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/18

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 23-4432

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 15.01.2024

Entscheiddatum: 15.12.2023

BUDE 2023 Nr. 111
Allg. Verwaltungsrecht, Baurecht, Art. 16 Abs. 1 VRP, Art. 684 ZGB. Es 
besteht kein Akteneinsichtsrecht in Beratungsprotokolle der 
Baubewilligungsbehörde. Diese Protokolle sind rein verwaltungsinterne 
Dokumente, die nicht der Sachverhaltsfeststellung dienen, sondern nur die 
Meinungsbildung der Behörde wiedergeben (Erw. 3.4 f.). Aus dem Wortlaut 
der Einsprache muss einerseits hervorgehen, dass eine privatrechtliche 
Immissionseinsprache nach Art. 684 ZGB erhoben wird, und aus der 
Begründung muss sich andererseits ergeben, dass eine privatrechtliche 
Beurteilung der behaupteten Einwirkungen nach Art. 684 ZGB verlangt wird 
(Erw. 4.1 f.). Gegenüber einem in der Landwirtschaftszone gelegenen 
Grundstück gilt in der Regel der Grundsatz des Verbots des interzonalen 
Nutzungstransfers, weil der Grenzabstand – ohne gleichzeitigem Vorliegen 
einer Nutzungsziffer – immer entscheidende Bedeutung für die zulässige 
Nutzungsdichte auf einem in der Bauzone gelegenen Grundstück hat (Erw. 
5.4). Im vorliegenden Fall wurde die Verweigerung einer Baubewilligung 
bestätigt, weil der grosse Grenzabstand mit einer 
Grenzabstandsvereinbarung in die Landwirtschaftszone verlagert werden 
sollte, was infolge Fehlens einer (zusätzlichen) Vorschrift über die 
Ausnützungsziffer nicht zulässig ist. Abweisung des Rekurses. // (Gegen 
diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)

BUDE 2023 Nr. 111 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.

Kanton St.Gallen 

Bau- und Umweltdepartement 

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

23-4432 

 

Entscheid Nr. 111/2023 vom 15. Dezember 2023 

Rekurrentin   A.___ 

vertreten durch lic.iur. Manfred Dähler, Rechtsanwalt, Kreuzacker-

strasse 9, 9000 St.Gallen 

 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Baubewilligungskommission der Z.___ (Entscheid vom 12. Mai 

2023) 

 

 

Rekursgegnerinnen und 

Rekursgegner 

 

 B.___ 

C.___ 

D.___ 

alle vertreten durch lic.iur. Werner Rechsteiner, Rechtsanwalt, Un-

terer Graben 1, 9001 St.Gallen 

 

 

Betreff  Baugesuch (Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage, Errichtung und 

Betrieb Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonden, Installation 

Photovoltaikanlage sowie Gebäudeabbruch) 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 2/17 

 

Sachverhalt 

A.  

a) Die A.___, Z.___, ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, 

Grundbuchkreis Z.___, an der M.___strasse in Z.___. Das Grundstück 

liegt gemäss geltendem Zonenplan der Z.___ vom 6. November 2001 

in der Wohnzone 2a und ist mit dem Einfamilienhaus Vers.-Nr. 002 

überbaut.  

 

b) Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze verläuft die 

M.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse). Im Osten befindet sich 

eine Grünzone (Naturschutz), durch die der N.___weg (Weg 

1. Klasse) verläuft. Unmittelbar südlich liegt das Grundstück Nr. 003, 

welches sich im Eigentum der Ortsbürgergemeinde Z.___ befindet und 

der Landwirtschaftszone zugewiesen ist.  

 

c) Das Grundstück Nr. 001 liegt gemäss Zonenplan Schutzgebiete 

der Z.___ vom 9. August 2002 bzw. Art. 50 der Bauordnung der Z.___ 

(abgekürzt BO) vom 9. August 2002/1. Oktober 2006 zudem in einem 

Gebiet mit besonderem baulichem Erscheinungsbild (EB Nr. 26 

«O.___ – M.___strasse») sowie nach dem Bundesinventar der schüt-

zenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) in einem geschützten Orts-

bild mit Erhaltungsziel A (Substanzschutz). 

 

d) Die A.___ plant seit längerer Zeit, das Einfamilienhaus Vers.-

Nr. 002 auf Grundstück Nr. 001 abzubrechen und ein Mehrfamilien-

haus zu errichten. Hierzu reichte sie am 6. November 2018 ein erstes 

Baugesuch bei der Z.___ ein. Das Baubewilligungsverfahren wurde 

nach einem abschlägigen Vorbescheid der Baubewilligungskommis-

sion der Z.___ auf Wunsch der Gesuchstellerin erstinstanzlich sistiert. 

 

e) Am 12. Juni 2019 reichte die A.___ ein zweites, überarbeitetes 

Baugesuch ein. Geplant war ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnein-

heiten und einer Tiefgarage. Mit Entscheid vom 15. November 2019 

bewilligte die Baubewilligungskommission der Z.___ das Baugesuch 

und wies die dagegen erhobenen Einsprachen ab. Gegen den Bau-

entscheid erhoben die Einsprecher am 20. Januar 2020 Rekurs (Ver-

fahren-Nr. 20-573) beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- 

und Umweltdepartement). Nach erfolgtem Schriftenwechsel, in wel-

chem sich das kantonale Hochbauamt in seinem Amtsbericht deutlich 

gegen das Bauvorhaben aussprach, wurde das Rekursverfahren am 

31. August 2020 auf Begehren der A.___ sistiert. 

 

B.  

a) In der Folge überarbeitete die A.___ das Baugesuch ein weite-

res Mal. Mit geändertem Baugesuch vom 1. Februar 2022 beantragte 

die A.___bei der Baubewilligungskommission der Z.___ erneut die 

Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf 

Grundstück Nr. 001. Wie bereits beim vorangegangenen Projekt wa-

ren fünf Wohneinheiten und eine Tiefgarage mit zehn Einstellplätzen 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 3/17 

 

geplant. Das Vorhaben wies gegenüber der nördlichen Grenze (zur 

M.___strasse hin) einen Strassenabstand von rund 10 m und Richtung 

Süden einen Grenzabstand von rund 5 m zum Grundstück Nr. 003 auf.  

 

b) Innert der Auflagefrist vom 3. bis 16. Februar 2022 erhoben 

B.___, C.___ sowie D.___, alle Z.___, und alle vertreten durch lic.iur. 

Werner Rechsteiner, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache gegen das 

Bauvorhaben. Sie rügten, dass sich das Bauprojekt kaum vom 

vorangegangenen Projekt unterscheide. Das Vorhaben weise erneut 

ein übergrosses Gebäudevolumen auf und erfülle die gemäss EB und 

ISOS geltenden erhöhten gestalterischen Anforderungen nicht. Die 

maximale Gebäudetiefe werde überschritten und der südliche 

Grenzabstand werde ebenfalls nicht eingehalten. Zudem seien die 

Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht 

gegeben. Im Weiteren resultierten aus dem geplanten Neubau für die 

Nachbarliegenschaften eine übermässige Beschattung sowie 

übermässige Lärm- und Staubimmissionen wegen des Felsabbaus für 

die geplante Tiefgarage. 

 

c) Am 3. sowie 23. März 2023 reichte die A.___weitere Unterlagen 

bei der Baubewilligungskommission der Z.___ ein. Unter anderem 

wurde am 23. März 2023 eine Grenzabstandsvereinbarung für ein 

Näherbaurecht zu Gunsten des Baugrundstücks Nr. 001 und zu 

Lasten des südlich angrenzenden Grundstücks Nr. 003 eingereicht. 

Die Gesuchstellerin, vertreten durch lic.iur. Manfred Dähler, 

Rechtsanwalt, St.Gallen, ersuchte gestützt auf diese Vereinbarung um 

Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des südlich 

einzuhaltenden grossen Grenzabstands. 

 

d) Mit Beschluss vom 12. Mai 2023 (Versanddatum: 30. Mai 2023) 

verweigerte die Baubewilligungskommission der Z.___ die Baubewilli-

gung für den Neubau des Mehrfamilienhauses und schützte die öffent-

lich-rechtlichen Einsprache gegen das Bauvorhaben. Die privatrechtli-

che Einsprache gemäss Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbu-

ches (SR 210; abgekürzt ZGB) wurde ebenfalls gutgeheissen. Die 

restlichen privatrechtlichen Einsprachen wurden auf den Zivilrechts-

weg verwiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der vorgese-

hene Strassenabstand von 10 m nach Art. 26 Abs. 2 BO gegenüber 

der M.___strasse richtig und erforderlich sei. Diesbezüglich füge sich 

das Vorhaben gut in das EB «O.___ – N.___strasse» ein. Hingegen 

resultiere aufgrund der geplanten Grenzabstandsverlagerung des süd-

lichen, grossen Grenzabstands in die Landwirtschaftszone eine Mehr-

ausnützung des Baugrundstücks von ca. 82,5 m2, was eine interzonal 

unzulässige Nutzungserhöhung darstelle. Für die Unterschreitung des 

grossen Grenzabstands könne auch keine Ausnahmebewilligung er-

teilt werden. Es lägen keine besonderen Verhältnisse vor, und im Fall 

einer Ausnahme wäre aufgrund des grösseren Bauvolumens auch mit 

übermässigen Einwirkungen im Sinn von Art. 684 ZGB auf die Nach-

barschaft zu rechnen. 

  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 4/17 

 

C.  

Gegen diesen Beschluss erhob die A.___ durch ihren Rechtsvertreter 

mit Schreiben vom 15. Juni 2023 Rekurs beim Bau- und Umweltde-

partement. Mit Rekursergänzung vom 16. August 2023 werden fol-

gende Anträge gestellt:  

 

Zum Verfahren: 

 
1. Es seien die Verhandlungsprotokolle der Baubewilli-

gungskommission in deren Baubewilligungssache 
59128 zu den Akten zu nehmen und den Parteien zur 
Einsicht zu geben. 

2. Zusammen mit der Einsichtgabe in die Akten sei der 
Rekurrentin eine angemessene Zeit zur Rekursergän-
zung einzuräumen. 

In der Hauptsache: 

 
3. Die Verfügung der Baubewilligungskommission vom 

12.05.2023 (Baugesuch 59128) sei in den Ziffern 1, 2, 
3 und 7 (letztere Ziffer soweit die Parteientschädigung 
für RA Dähler betroffen ist) aufzuheben. 

4. Die Baubewilligung sei zu erteilen; eventuell sei die 
Vorinstanz anzuweisen, die Baubewilligung im Bauge-
such 59128 der Z.___ zu erteilen und die privatrechtli-
chen Einsprachen neu zu beurteilen. 

5. Unter Kosten und Entschädigungsfolge (zuzüglich 
MwSt-Zuschlag) zu Lasten der Vorinstanz und/oder 
der Einsprecher.  

Zur Begründung wird in formeller Hinsicht geltend gemacht, dass kein 

genügender Antrag für eine privatrechtliche Beurteilung des Bauge-

suchs vorgelegen habe, weder nach Art. 684 ZGB noch nach Art. 154 

des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG). Zudem 

fehle es an einer hinreichenden Begründung und erst recht am Beweis 

für übermässige Immissionen nach Art. 684 ZGB. Im Übrigen habe es 

aber ohnehin keinen Grund gegeben, die privatrechtliche Einsprache 

zu beurteilen, nachdem die Baubewilligung schon aus öffentlich-recht-

lichen Gründen verweigert worden sei. Weil die Vorinstanz sich im an-

gefochtenen Entscheid nicht ausreichend mit den in der Ergänzung 

zum Baugesuch vorgebrachten Argumenten auseinandergesetzt 

habe, sei sie auch ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen und 

habe dadurch – und infolge Nichtgewährung der geforderten Akten-

einsicht – den Anspruch der Rekurrentin auf rechtliches Gehör ver-

letzt. In materieller Hinsicht wird vorgebracht, die Vorinstanz habe die 

vorherige Projektvariante mit gleichem Grundriss und gleicher Lage 

mit Baubewilligung Nr. 56714 noch gutgeheissen. Erst am 19. Dezem-

ber 2022, lange nach Einreichung des vorliegenden Projekts, sei der 

Rekurrentin mitgeteilt worden, dass der ordentliche, grosse Grenzab-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 5/17 

 

stand Richtung Süden eingehalten werden müsse und die Grenzab-

standsvereinbarung nicht zulässig sei. Es werde mit Verweis auf die 

bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 119 Ia 113) sowie den Ver-

waltungsgerichtsentscheid B 2009/34 vom 3. Dezember 2009 bestrit-

ten, dass aus einer Grenzabstandsverschiebung gegenüber einer 

Nichtbauzone ein unzulässiger, interzonaler Nutzungstransfer resul-

tiere. Insbesondere werde das Baufeld auf Grundstück Nr. 001 durch 

die Grenzabstandsvereinbarung nicht erweitert, da aufgrund des ver-

grösserten Strassenabstands von 10 m zur M.___strasse lediglich 

eine Verschiebung des zulässigen Baufelds Richtung Süden stattge-

funden habe. Es resultiere daraus keine unzulässige Erhöhung der 

Baudichte auf dem Baugrundstück. Folglich liege auch kein unzuläs-

siger interzonaler Nutzungstransfer vor, weshalb eine Ausnahmebe-

willigung gar nicht erforderlich sei. Allerdings wären vorliegend sogar 

die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zur Unterschrei-

tung des Richtung Süden einzuhaltenden grossen Grenzabstands er-

füllt.  

 

D.  

Am 29. August 2023 zog die A.___ das zweite, überarbeitete Bauge-

such bei der Baubewilligungskommission der Z.___ zurück. Am 

1. September 2023 wurde deshalb der Rekurs (Verfahren-Nr. 20-573) 

als in der Sache gegenstandslos geworden von der Geschäftsliste des 

Bau- und Umweltdepartementes abgeschrieben. 

 

E.  

a) Mit Vernehmlassung vom 5. Oktober 2023 beantragt die  

Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird unter an-

derem geltend gemacht, dass bezüglich der internen Protokolle der 

Baubewilligungskommission kein Akteneinsichtsrecht bestehe. Das 

Amt für Baubewilligungen habe die heutige Rekurrentin bereits im Jahr 

2019 auf die Risiken der Unterschreitung des Grenzabstands hinge-

wiesen. Die Rekurrentin habe gleichwohl und von sich aus ein Projekt 

mit maximalem Volumen eingereicht.  

 

b) Mit Vernehmlassung vom 11. Oktober 2023 beantragen die 

Rekursgegnerinnen und Rekursgegner durch ihren Rechtsvertreter, 

den Rekurs unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentin abzuweisen. 

Zur Begründung wird geltend gemacht, dass die Erhebung einer pri-

vatrechtlichen Immissionseinsprache nach Art. 684 ZGB genügend 

klar aus der Einspracheschrift hervorgegangen sei. Zu Recht habe die 

Vorinstanz übermässige Einwirkungen aus der Nichteinhaltung der öf-

fentlich-rechtlichen Vorgaben abgeleitet. In der Hauptsache wird vor-

gebracht, dass das von der Vorinstanz bewilligte Vorgängerprojekt 

(Baugesuch Nr. 56714) kein Präjudiz für dieses Bauvorhaben darstel-

len könne. Das Bauprojekt sei in der Zwischenzeit überarbeitet wor-

den. Die geplante Unterschreitung des südlichen Grenzabstands 

würde zu einer interzonal unzulässigen Nutzungserhöhung auf dem 

Baugrundstück führen. Es könne nicht von einer maximal zulässigen 

Baufeldgrösse ausgegangen werden – wie das die Rekurrentin vor-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 6/17 

 

bringe –, da sowohl der Strassenabstand, als auch der grosse Grenz-

abstand eingehalten werden müssten und namentlich die Einhaltung 

des infolge des einheitlichen Strassenbilds nötigen vergrösserten 

Strassenabstands nicht freiwillig erfolge. Das Baufeld könne nicht 

nach eigenem Belieben unter Verletzung des grossen Grenzabstands 

nach Süden verschoben werden. Es bestünden keine Gründe für eine 

Ausnahmebewilligung, weshalb die Vorinstanz eine solche zu Recht 

verweigert habe. 

 

c) Mit Schreiben vom 31. Oktober 2023 nehmen die Rekursgegne-

rinnen und Rekursgegner durch ihren Rechtsvertreter zur Vernehm-

lassung der Vorinstanz vom 5. Oktober 2023 Stellung. 

 

d) Mit Replik vom 13. November 2023 teilt die Rekurrentin mit, 

dass sie an ihren Anträgen festhalte. Zusätzlich ergänzt sie diese wie 

folgt: 

 

Zum Verfahren 

 
3. (Neu:) Es sei dringlich durch Teilentscheid über die so-

fortige Aufhebung von Ziff. I/3 der Verfügung der Bau-
bewilligungskommission vom 12.05.2023 zu entschei-
den oder eventuell festzustellen, dass im öffentlich-
rechtlichen Verfahrensweg über die einsprecheri-
schen Immissionseinreden nach ZGB 684 materiell 
noch entschieden werden wird und diese Frage daher 
noch rechtshängig ist. 

Zur Begründung des neuen Antrags bringt die Rekurrentin durch ihren 

Rechtsvertreter vor, dass die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner 

am 30. Juni 2023 ein Schlichtungsgesuch beim Vermittlungsamt Z.___ 

eingereicht hätten und die Schlichtungsverhandlung am 19. Dezember 

2023 stattfinde. Die Rechtshängigkeit der Immissionsklage nach 

Art. 684 ZGB im vorliegenden Verfahren würde jedoch einer Behand-

lung auf dem Zivilrechtsweg entgegenstehen. Deshalb sei im vorlie-

genden Rekursverfahren festzustellen, dass die Einwände der Re-

kursgegnerinnen und Rekursgegner nach Art. 684 ZGB derzeit im öf-

fentlich-rechtlichen Verfahren hängig seien und eine anderweitige zi-

vilgerichtliche Befassung bis zur rechtskräftigen Beurteilung im öffent-

lich-rechtlichen Verfahren unzulässig sei. Weiter führt die Rekurrentin 

aus, dass vom Neubau keine übermässige Beschattung ausgehe. 

 

e) Mit Duplik vom 23. November 2023 teilte der Vertreter der Re-

kursgegnerinnen und Rekursgegner mit, dass die Begründung des 

neuen Verfahrensantrags nicht stichhaltig sei. Die Rekursgegnerinnen 

und Rekursgegner hätten bereits im Schlichtungsgesuch beantragt, 

dass das zivilrechtliche Verfahren bis zum rechtskräftigen Abschluss 

des öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens sistiert werden 

solle. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 7/17 

 

Erwägungen 

1.  

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 

sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(sGS 951.1; abgekürzt VRP).  

 

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf den Rekurs ist einzutreten.  

 

2.  

Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz 

vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden 

(Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil-

ligungsentscheid erging am 12. Mai 2023. Mithin sind vorliegend 

grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie ge-

mäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmun-

gen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mit-

teilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Üb-

rigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bau-

reglement zur Anwendung.  

 

3.  

Die Rekurrentin macht geltend, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei 

im erstinstanzlichen Verfahren verletzt worden. Die Vorinstanz habe 

sich im angefochtenen Entscheid nicht ausreichend mit den in der Er-

gänzung zum Baugesuch vorgebrachten Argumenten (Verneinung in-

terzonaler Nutzungstransfer) materiell auseinandergesetzt und somit 

ihre Begründungspflicht verletzt. Zudem habe die Vorinstanz zu Un-

recht die Akteneinsicht in die massgeblichen Protokolle der Baubewil-

ligungskommission verweigert. 

 

3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Verfahrensrecht und 

setzt ein hängiges Verwaltungsverfahren voraus (M. ALBERTINI, Der 

verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungs-

verfahren des modernen Staates, Abhandlungen zum schweizeri-

schen Recht, Heft 637, Bern 2000, S. 206 f.). Er dient einerseits der 

Sachaufklärung und stellt andererseits ein persönliches Mitwirkungs-

recht der Parteien dar. Sein Umfang richtet sich primär nach 

kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der Bundes-

verfassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen Inhalten 

gehören die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung vor Erlass 

einer Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf 

Teilnahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf 

einen begründeten Entscheid (STEINMANN/SCHINDLER/WYSS, in: 

Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, 

4. Auflage, Zürich/St.Gallen 2023, Art. 29 Rz. 60 ff.). 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 8/17 

 

3.2 Nach Art. 24 Abs. 1 VRP soll ein Entscheid unter anderem die 

Tatsachen, die Vorschriften und die Gründe enthalten, auf die er sich 

stützt (Bst. a), sowie den Rechtsspruch der Behörde (Bst. b). Der An-

spruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die 

Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung 

Betroffenen auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in 

der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche 

Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung 

eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn ge-

gebenenfalls sachgerecht anfechten kann (BGE 125 II 369 Erw. 2c). 

Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz 

sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In 

diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer-

den, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr 

Entscheid stützt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich diese aus-

drücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtli-

chen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf 

die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken 

(vgl. VerwGE B 2018/52 vom 27. Februar 2019 Erw. 2.2; BGE 134 I 

83 Erw. 4.1).  

 

3.3 Am 23. März 2023 ergänzte die heutige Rekurrentin durch ihren 

Rechtsvertreter das Baugesuch mit der Vereinbarung über ein Näher-

baurecht mit der Ortsbürgergemeinde Z.___. Weiter wurde gestützt 

darauf eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des südlichen 

Grenzabstands beantragt und darüber hinaus ausgeführt, weshalb 

eine Verlagerung des Grenzabstands in die Landwirtschaftszone mög-

lich sei. Die nachgereichten Unterlagen werden im angefochtenen Be-

schluss der Vorinstanz vom 12. Mai 2023 ausdrücklich im Sachverhalt 

aufgeführt (Ziff. II Erw. 9). In der Folge setzt sich die Vorinstanz mit der 

oben erwähnten Eingabe der Rekurrentin auch ausführlich 

auseinander (Ziff. III, Erw. 4 f.). Dabei werden die Argumente der 

Rekurrentin aufgeführt und die eigenen Überlegungen und 

Entscheidgrundlagen offengelegt. Die Vorinstanz hat ihren Entscheid 

somit unter Berücksichtigung der Argumente der Rekurrentin 

genügend begründet. Der Rekurrentin war es sodann auch ohne 

Weiteres möglich, von der Tragweite des Entscheids Kenntnis zu 

nehmen und ihn anzufechten. Damit ist die Begründung des angefoch-

tenen Entscheids ausreichend und der Rekurs erweist sich in diesem 

Punkt als unbegründet. 

 

3.4 Nach Art. 16 Abs. 1 VRP haben die Beteiligten Anspruch auf 

Einsicht in die Akten, soweit nicht wichtige öffentliche oder 

schutzwürdige private Interessen entgegenstehen. Das Akten-

einsichtsrecht erstreckt sich auf alle für den Entscheid wesentlichen 

Akten, d.h. all jene Akten, die Grundlage einer Anordnung bilden. 

Abzustellen ist dabei ausschliesslich auf die objektive Bedeutung 

eines Schriftstücks für die entscheidwesentliche Sachverhalts-

feststellung. Keine Einsicht muss in Akten gewährt werden, die nicht 

der Stützung einer behördlichen Anordnung dienen. Dazu gehören vor 

allem auch die Akten des internen amtlichen Verkehrs, etwa 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 9/17 

 

Vorbereitungsunterlagen (Referat) usw. Als interne Akten gelten 

Unterlagen, denen kein Beweischarakter zukommt, welche vielmehr 

ausschliesslich der internen Meinungsbildung dienen, also namentlich 

Entwürfe, Anträge, Notizen, Mitberichte, Hilfsbelege usw. Mit dem 

Ausschluss des Einsichtsrechts in diese Akten soll verhindert werden, 

dass die interne Meinungsbildung über die entscheidenden 

Aktenstücke und die erlassenen begründeten Verfügungen hinaus 

vollständig vor der Öffentlichkeit ausgebreitet wird. Ob ein Aktenstück 

als intern zu qualifizieren ist, muss nach objektiven Gesichtspunkten 

geprüft werden. Wenn ein Aktenstück objektiv betrachtet von 

Bedeutung für die Sachverhaltsfeststellung ist, so unterliegt es 

ungeachtet einer allfälligen Bezeichnung als internes Dokument der 

Einsicht. Einsicht ist somit in alle Akten zu gewähren, welche geeignet 

sind, Grundlage der späteren Verfügung bzw. des späteren 

Entscheids zu bilden (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfahren vor Verwaltungs-

gericht, St.Gallen 2003, Rz. 1131 mit Hinweisen). Allerdings sind 

Aktendossiers nicht vor der Gewährung der Akteneinsicht zu 

durchkämmen und in erhebliche und unerhebliche Akten aufzuteilen. 

Werden interne Vernehmlassungen als förmliche Stellungnahmen zu 

einzelnen Aspekten eines Baugesuchs eingeholt, besteht kein Grund, 

diese gegenüber dem Baugesuchsteller oder dem Einsprecher nicht 

offen zu legen (VerwGE B 2009/139 vom 20. September 2011 

Erw. 4.2.2). 

 

3.5 Mit Schreiben vom 20. Juni sowie 31. Juli 2023 an die  

Vorinstanz und den Vorsteher der Direktion Planung und Bau der 

Z.___ ersuchte die Rekurrentin um Akteneinsicht in die internen Be-

schlussprotokolle der Vorinstanz. Diese verweigerte die Akteneinsicht 

mit Schreiben vom 27. Juni und 28. August 2023 und teilte mit, dass 

kein Anspruch auf Einsicht in diese verwaltungsinternen Akten be-

stehe und verwies zusätzlich auf Art. 7 Abs. 1 Bst. b des Öffentlich-

keitsgesetzes (sGS 140.2; abgekürzt OeffG). Vorab ist festzuhalten, 

dass das OeffG im Verfahren der Verwaltungsrechtspflege nach dem 

klaren Wortlaut der Bestimmung keine Anwendung findet (Art. 2 Abs. 1 

OeffG). Dennoch hat die Vorinstanz die Akteneinsicht in ihre Bera-

tungsprotokolle unter Berücksichtigung von Art. 16 Abs. 1 VRP zurecht 

verweigert. Diese Protokolle sind rein verwaltungsinterne Dokumente, 

die nicht der Sachverhaltsfeststellung dienten, sondern einzig die Mei-

nungsbildung der Vorinstanz wiedergeben. Nach dem oben unter 

Erw. 3.4 Ausgeführten besteht in solche Dokumente ausdrücklich kein 

Einsichtsrecht. Der Rekurs ist somit auch bezüglich der Rüge der un-

gerechtfertigten Verweigerung der Akteneinsicht unbegründet. 

 

4.  

Die Rekurrentin rügt ferner, dass kein genügender Antrag der Einspre-

cherinnen und Einsprecher für eine privatrechtliche Behandlung der 

Einsprache vorgelegen habe, weder nach Art. 684 ZGB noch nach 

Art. 154 PBG. Auch hätte es keinen Grund gegeben, über die privat-

rechtlichen Einsprachen zu entscheiden, nachdem die Baubewilligung 

ja schon aus öffentlich-rechtlichen Gründen verweigert worden sei. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 10/17 

 

 

4.1 Während der Auflagefrist kann neben der öffentlich-rechtlichen 

Einsprache (Art. 153 Abs. 1 PBG) auch schriftlich privatrechtliche Ein-

sprache nach Art. 684 ZGB erhoben und geltend gemacht werden, 

dass das Bauvorhaben übermässige Einwirkungen auf fremdes Eigen-

tum bewirke (Art. 154 Abs. 1 PBG). Über die privatrechtlichen Einspra-

chen nach Art. 684 ZGB wird – wie über die öffentlich-rechtlichen Ein-

sprachen – im öffentlich-rechtlichen Verfahren entschieden (Art. 154 

Abs. 2 PBG). Eine Verpflichtung, diese Einsprache im Einsprachever-

fahren vorzubringen, besteht nicht. Art. 154 Abs. 1 PBG kann die bun-

desrechtlichen Abwehrrechte nicht einschränken. Einsprechende 

müssen sich aber entscheiden, ob sie die zivilrechtlichen Ansprüche 

nach Art. 684 ZGB im Verwaltungsverfahren (Einspracheverfahren)  

oder direkt vor dem Zivilgericht geltend machen wollen. Wird der ver-

waltungsrechtliche Weg gewählt, muss die privatrechtliche Einsprache 

nach Art. 684 ZGB schriftlich während der Auflagefrist erhoben wer-

den. Es muss aus der Einsprache erkennbar sein, dass (allenfalls zu-

sätzlich zur öffentlich-rechtlichen Einsprache) privatrechtliche Einspra-

che nach Art. 684 ZGB erhoben wird. Die Einsprache muss bei Einrei-

chung in Bezug auf die privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB 

einen Antrag und eine Begründung enthalten. Aus dem Wortlaut der 

Einsprache muss einerseits hervorgehen, dass eine privatrechtliche 

Immissionseinsprache nach Art. 684 ZGB erhoben wird, und aus der 

Begründung muss sich andererseits ergeben, dass eine privatrechtli-

che Beurteilung der behaupteten Einwirkungen nach Art. 684 ZGB ver-

langt wird. Eine bloss allgemein gehaltene Formulierung im Rahmen 

der Einsprachebegründung, wonach das Vorhaben unzulässige Im-

missionen bewirke, genügt indessen nicht, um eine Einsprache als pri-

vatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB betrachten und beurteilen 

zu können (M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum 

Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, 

Art. 154 N 16 ff.). 

 

4.2 Die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner beantragten mit Ein-

sprachebegründung vom 2. März 2022 lediglich die Abweisung des 

Baugesuchs sowie den Schutz der Einsprache. Im Rahmen der Be-

gründung machten sie vorsorglich geltend, dass im Fall der Erteilung 

der Baubewilligung wegen der geplanten Tiefgarage Auflagen für den 

Felsabbau zu machen seien (Ziff. 52). Zudem befürchteten sie auf-

grund des geplanten, grösseren Gebäudevolumens einen übermässi-

gen Entzug von Licht und Sonne für das benachbarte Grundstück 

Nr. 004. Dabei wurde nicht präzisiert, dass es sich bei diesen Einwän-

den um eine privatrechtliche Immissionseinsprache nach Art. 684 ZGB 

handeln soll. Weder aus den Anträgen noch aus der Einsprachebe-

gründung ergibt sich somit, dass die Rekursgegnerinnen und Rekurs-

gegner eine privatrechtliche Immissionseinsprache nach Art. 684 ZGB 

erhoben hätten. Aus der Formulierung von Ziff. 54 der Einsprachebe-

gründung kann dies nicht hergeleitet werden, da der Entzug von Licht 

und Sonne auch im Rahmen einer öffentlich-rechtlichen Einsprache 

gerügt werden kann. Die Vorinstanz hätte somit tatsächlich keinen Ein-

spracheentscheid im Hinblick auf eine privatrechtliche Einsprache 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 11/17 

 

nach Art. 684 ZGB fällen dürfen, da weder ein diesbezüglicher Antrag 

noch eine genügende Begründung dafür vorgelegen haben. Der Re-

kurs ist in diesem Punkt somit begründet und Ziff. 3 des vorinstanzli-

chen Beschlusses vom 12. Mai 2023 dementsprechend aufzuheben.  

 

4.3 Lediglich der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, 

dass – entgegen der Ansicht der Rekurrentin – bei Vorliegen einer pri-

vatrechtlichen Immissionseinsprache, auch bei Verweigerung der 

Baubewilligung aus öffentlich-rechtlichen Gründen von der Vorinstanz 

über geltend gemachte übermässige Immissionen nach Art. 684 ZGB 

hätte entschieden werden müssen. Eine Nichtbehandlung der privat-

rechtlichen Einsprache nach Art. 684 ZGB hätte diesfalls eine Verlet-

zung des rechtlichen Gehörsanspruchs (Begründungspflicht) der pri-

vatrechtlich Einsprache erhebenden Partei dargestellt (VerwGE 

B 2021/226 vom 7. Juni 2022 Erw. 6.2). 

 

5.  

Die Rekurrentin macht weiter geltend, es liege kein unzulässiger inter-

zonaler Nutzungstransfer vor; folglich sei die Baubewilligung von der 

Vorinstanz zu Unrecht verweigert worden.  

 

5.1 Gemäss Art. 7 Abs. 1 und Abs. 2 PBG haben die politischen Ge-

meinden ihr Gebiet in Zonen unterschiedlicher Nutzungsart, Nutzungs-

intensität und Immissionstoleranz zu unterteilen. Sie erlassen im Bau-

reglement die dazu gehörenden öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. 

Aus diesen ergibt sich die maximal zulässige bauliche Nutzung eines 

Baugrundstücks, die sogenannte Baudichte. Die Baudichte kann allein 

durch Vorschriften zu Grenz- und Gebäudeabstand, Strassenabstand, 

Gebäudehöhe, -länge und -tiefe oder zusätzlich auch durch die Vor-

gabe einer Ausnützungs- oder Baumassenziffer bestimmt werden. Die 

Politische Gemeinde Z.___ sieht in ihrer Bauordnung keine Ausnüt-

zungsziffer vor. Sie legt aber in Art. 13 BO fest, dass die zulässigen 

Grundmasse der Bauten in den einzelnen Zonen durch Vorgabe von 

Geschosszahl, Gebäudehöhe, -länge und -tiefe sowie durch den gros-

sen und kleinen Grenzabstand bestimmt werden. Diese stellen damit 

vorliegend die massgeblichen Kriterien für die Bestimmung der zuläs-

sigen Baudichte dar. 

 

5.2 Die Rekurrentin plant aufgrund einer Grenzabstandsvereinba-

rung eine Verlagerung des grossen Grenzabstands um 5 m in die süd-

lich angrenzende Landwirtschaftszone. Das Bundesgericht hat die Zu-

lässigkeit der Nutzungsübertragung von einer Zone in eine solche mit 

anderen Nutzungsvorschriften in ständiger Rechtsprechung verneint 

(BGE 109 Ia 109 Erw. 3). Wird die Baudichte, wie in der Politischen 

Gemeinde Z.___, u.a. über den Grenzabstand (und nicht gleichzeitig 

auch über Nutzungsziffern) definiert, führt eine Unterschreitung des 

Grenzabstands stets zu einer Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten 

auf dem Baugrundstück. Das Bundesgericht erwog, wenn die Unter-

schreitung des Grenzabstands eine Erhöhung des zulässigen Bauvo-

lumens auf dem berechtigten Grundstück bewirke, sei dies raumpla-

nerisch nur dann nicht von besonderer Bedeutung, wenn dadurch auf 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 12/17 

 

dem Nachbargrundstück eine entsprechende Mindernutzung in Kauf 

genommen werden müsse und dort zudem die gleiche Nutzungsart 

betroffen sei. Innerhalb derselben Nutzungszone oder gegenüber ei-

ner gleichartigen Zone mit grösseren Ausnützungsmöglichkeiten sei 

diese Voraussetzung erfüllt. Anders verhalte es sich jedoch bei Nach-

barzonen mit geringeren Ausnützungsmöglichkeiten, wodurch ge-

samthaft betrachtet bei einem Transfer – ohne die Möglichkeit einer 

gleichwertigen Mindernutzung – eine Mehrausnützung resultiere, die 

so in der Zonenordnung nicht vorgesehen sei (BGE 119 Ia 113 

Erw. 3e; VerwGE B 2009/34 vom 3. Dezember 2009 Erw. 2.5). 

 

5.3 Die Rekurrentin bringt mit Verweis auf BGE 119 Ia 113 sowie 

VerwGE B 2009/34 vom 3. Dezember 2009 vor, dass aus einer Grenz-

abstandsverschiebung gegenüber einer Nichtbauzone kein unzulässi-

ger interzonaler Nutzungstransfer resultieren könne. Das Bundesge-

richt setzte sich im BGE 119 Ia 113 neben der allgemeinen Problema-

tik des interzonalen Nutzungstransfers u.a. auch mit der Frage ausei-

nander, ob die Ausführungen zum interzonalen Nutzungstransfer auch 

auf den Waldabstand (bzw. dessen Unterschreitung) übertragen wer-

den können. Dies vor dem Hintergrund, dass die Beschwerdeführerin 

behauptet hatte, dass eine Unterschreitung des Waldabstands unter 

Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum interzona-

len Nutzungstransfer zukünftig nicht mehr möglich sei (BGE 119 Ia 113 

Erw. 5). Dazu führte das Bundesgericht aus, die Funktion des Wald-

abstands sei eine andere als diejenige des Grenzabstands. Mit dem 

Waldabstand würden insbesondere gesundheits- und forstpolizeiliche 

Ziele verfolgt, und der Waldabstand diene dem Schutz waldnaher Bau-

ten und ihrer Bewohnerinnen und Bewohner gegen Schädigung durch 

Windwurf sowie gegen Schatten und Feuchtigkeit. Im Gegensatz zum 

Grenzabstand regle der Waldabstand jedoch nicht die zulässige bau-

liche Nutzung eines Grundstücks. Gleiches gelte auch für andere Ab-

standsvorschriften gegenüber Nichtbaugebieten, wie Grün- oder 

Landschaftsschutzzonen. Das Verwaltungsgericht leitete aus diesem 

Urteil in einem Folgefall, der eine Grenzabstandsverschiebung zulas-

ten einer Grünzone betraf, ab, dass aus einer Grenzabstandsverschie-

bung gegenüber Nichtbauzonen ganz generell kein unzulässiger inter-

zonaler Nutzungstransfer resultieren könne (VerwGE B 2009/34 vom 

3. Dezember 2009 Erw. 2.5).  

 

5.4 Im vorliegenden Fall handelt es sich in Abweichung zu der zitier-

ten Rechtsprechung nicht um eine Unterschreitung des Waldabstands 

oder einer Abstandsvorschrift mit ähnlicher (Schutz-)Funktion, wie sie 

dem Waldabstand immanent ist. Mit der zu beurteilenden Grenzab-

standsvereinbarung zu Gunsten des Baugrundstücks Nr. 001 und zu 

Lasten des südlich angrenzenden (landwirtschaftlichen) Grundstücks 

Nr. 003 soll eine Verlagerung des baureglementarisch geltenden gros-

sen Grenzabstands in die Landwirtschaftszone vorgenommen wer-

den. Dem grossen Grenzabstand kommt – im Unterschied zum Wald-

abstand – nun aber eine nutzungsbeschränkende Funktion zu, welche 

die zulässige Baudichte auf einem Baugrundstück entscheidend be-

einflusst. Würde ein Teil dieses Abstands in die Landwirtschaftszone 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 13/17 

 

verlagert, führte das auf dem Baugrundstück unweigerlich zu einer 

Mehrausnützung, die in der Landwirtschaftszone, in welcher ohnehin 

grundsätzlich ein Bauverbot gilt, nicht mit einer entsprechenden Min-

dernutzung aufgewogen werden könnte. Die Erwägungen des Bun-

desgerichtes in BGE 119 Ia 113 können deshalb nicht so verstanden 

werden, dass künftig sämtliche Abstandsunterschreitungen gegen-

über Nichtbaugebieten gleich behandelt werden wie jene zur Unter-

schreitung des Waldabstands. Gegenüber einem in der Landwirt-

schaftszone gelegenen Grundstück gilt – zumindest wenn nicht gleich-

zeitig ein spezieller Umstand, wie beispielsweise ein Waldareal oder 

ein Gewässer, vorhanden ist – weiterhin stets der Grundsatz des Ver-

bots des interzonalen Nutzungstransfers, weil der Grenzabstand – 

ohne gleichzeitigem Vorliegen einer Nutzungsziffer – immer entschei-

dende Bedeutung für die zulässige Nutzungsdichte auf einem in der 

Bauzone gelegenen Grundstück hat. 

 

5.5 Die Rekurrentin bringt sinngemäss vor, die Verlagerung des 

grossen Grenzabstands in die Landwirtschaftszone führe zu keiner 

Vergrösserung des überbaubaren Bereichs auf ihrem Baugrundstück, 

weil im Gegenzug – auf Wunsch der Vorinstanz – zur «Wahrung der 

Strassenflucht» ein erweiterter Strassenabstand von rund 10 m einge-

halten werde. Wäre das genau gleich grosse Baufeld mit (normalem) 

Strassenabstand von 3 m an der M.___strasse platziert worden, 

könnte dadurch der grosse Grenzabstand Richtung Süden problemlos 

eingehalten werden. Folglich wäre damit dieselbe Baudichte erreicht, 

wie mit der Situierung des flächengleichen Baufelds im unterschritte-

nen südlichen Grenzabstand. Daraus folge, dass die Grenzabstands-

vereinbarung zu Grundstück Nr. 003 keinen unzulässigen interzonalen 

Nutzungstransfer zur Folge habe, da die ursprüngliche Baudichte bei-

behalten werde. 

 

5.6 Nach Art. 26 Abs. 1 BO haben Bauten gegenüber Staatsstras-

sen einen Strassenabstand von 4 m (Bst. a) und gegenüber Gemein-

destrassen erster und zweiter Klasse sowie gegenüber Gemeindewe-

gen erster Klasse einen solchen von 3 m (Bst. b) einzuhalten. Wenn 

die durch bestehende Gebäude vorgezeichnete Bauflucht vom or-

dentlichen Strassenabstand abweicht, ist allerdings die Bauflucht für 

die Bestimmung des Strassenabstands massgebend (vgl. Art. 26 

Abs. 2 BO). Die Vorinstanz stellte im Beschluss vom 12. Mai 2023 fest, 

dass für das in Frage stehende Gebiet freistehende Wohnbauten 

(meist Einfamilienhäuser oder kleinere Mehrfamilienhäuser), welche 

zum nördlich liegenden Strassenkörper einen erweiterten und ähnlich 

grossen Abstand einhielten, charakteristisch seien. Der durchschnittli-

che Abstand der Gebäude zur M.___strasse und somit die vorherr-

schende Bauflucht betrage rund 10 m. Der geplante Neubau weise 

von der M.___strasse einen Abstand von 10,14 m auf und halte damit 

den nach Art. 26 Abs. 2 BO erforderlichen Strassenabstand, der sich 

aus der bestehenden Bauflucht ergebe, ein. Die Rekurrentin hatte die-

sen Umstand, dass der Strassenabstand vorliegend nicht 3 m beträgt, 

sondern sich aus der Bauflucht der Nachbarliegenschaften ergibt, be-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 14/17 

 

reits im vorangegangenen Baubewilligungsverfahren (Rekursverfah-

ren-Nr. 20-573) anerkannt und nun auch bei dieser Projektanpassung 

wieder berücksichtigt. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin hält sie 

mit dem umstrittenen Bauvorhaben den Strassenabstand von rund 

10 m zur M.___strasse hin aber nicht freiwillig ein, sondern sie ist nach 

Art. 26 Abs. 2 BO aufgrund der in diesem Quartier vorherrschenden 

Bauflucht der bestehenden Bauten gezwungen, einen gegenüber der 

Regelung von Art. 26 Abs. 1 BO deutlich erhöhten Strassenabstand 

einzuhalten. Das mögliche Baufeld auf Grundstück Nr. 001 bemisst 

sich somit anhand des kleinen Grenzabstands auf der Ost- und West-

seite (je 5 m), des grossen Grenzabstands auf der Südseite (10 m) 

sowie des Strassenabstands (rund 10 m) zur nördlich gelegenen 

M.___strasse. Mit der gewünschten Grenzabstandsverlagerung in das 

(landwirtschaftliche) Grundstück Nr. 003 verlängerte sich folglich das 

Baufeld auf Grundstück Nr. 001 um rund 5 m, woraus – wie die  

Vorinstanz richtig festgestellt hat – ein unzulässiger interzonaler Nut-

zungstransfer resultierte. 

 

6.  

Die Rekurrentin bringt weiter vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht die 

Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des grossen Grenzab-

stands verweigert. Sie habe nach Art. 108 PBG einen Anspruch auf 

eine Ausnahmebewilligung, da sie den von der Vorinstanz angestreb-

ten vergrösserten Strassenabstand zur M.___strasse freiwillig unter-

stütze. Dies sei jedoch ohne Verlust am geplanten Bauvolumen nur 

möglich, wenn das Baufeld nach Süden verschoben werden könne. 

 

6.1 Die Baubehörde kann im Einzelfall mit Erteilung einer Ausnah-

mebewilligung von Vorschriften des PBG, des Rahmennutzungsplans 

oder von Sondernutzungsplänen abweichen, wenn besondere Ver-

hältnisse vorliegen oder die Durchsetzung der Vorschrift unzweckmäs-

sig und unbillig wäre (Art. 108 Abs. 1 PBG). Die Ausnahmebewilligung 

ist nach Art. 108 Abs. 2 PBG zulässig, wenn sie nicht gegen den Sinn 

und Zweck der Vorschrift verstösst (Bst. a), keine überwiegenden öf-

fentlichen Interessen verletzt (Bst. b) und die Nachbarschaft nicht un-

zumutbar benachteiligt (Bst. c). 

 

6.2 Art. 108 PBG ist vorliegend unmittelbar anwendbar (vgl. dazu 

obige Erw. 2 mit Verweis auf Baudepartement SG, Juristische Mittei-

lungen 2017/I/1), weshalb die bisherige Bestimmung von Art. 77 BauG 

nicht mehr zur Anwendung gelangt. Im Wesentlichen entspricht die 

neue Bestimmung jedoch der früheren Praxis zu Art. 77 BauG. Für die 

Erteilung einer Ausnahmebewilligung sind besondere Verhältnisse – 

was einer «Ausnahmesituation» gleichbedeutend ist – erforderlich. All-

gemeine Gründe, die sich praktisch immer anführen lassen, stellen 

keine besonderen Verhältnisse dar und sind nicht zu berücksichtigen. 

Gefordert ist ein positives öffentliches Interesse (z.B. Gründe der Hy-

giene, des Verkehrs, der Feuersicherheit oder der architektonischen 

und ortsplanerischen Gestaltung), welches geradezu die Realisierung 

des Bauvorhabens in der nicht regelkonformen Ausgestaltung ver-

langt. In der Botschaft zum PBG (Botschaft und Entwurf der Regierung 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 15/17 

 

zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, in: ABl 2015, 

S. 2496) wird denn auch festgehalten, dass Härten, Unbilligkeiten und 

Unzulänglichkeiten vermieden werden sollen, die sich daraus erge-

ben, dass die Anwendung der Allgemeinordnung aussergewöhnlichen 

Gegebenheiten nicht Rechnung trägt. Es geht um offensichtlich unge-

wollte Wirkungen einer Vorschrift. Erweist sich die Durchsetzung einer 

Vorschrift als unzweckmässig oder unbillig, so muss wohl immer auch 

von besonderen Verhältnissen gesprochen werden. Die Ausnahmebe-

willigung darf nicht dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu be-

rücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen. Auf diesem 

Weg würde ansonsten materiell das Gesetz geändert werden (BDE 

Nr. 43/2021 vom 11. Juni 2021 Erw. 5.2 mit Hinweisen; BUDE 

Nr. 16/2022 vom 23. Februar 2022 Erw. 3.1). Vielmehr soll die Anwen-

dung der Ausnahmebestimmung eine Ausnahme bleiben, weswegen 

besondere Verhältnisse eher restriktiv anzunehmen sind (M. LOOSER, 

in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Bau-

gesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 108 N 6). 

 

6.3 Die Rekurrentin begründet ihren angeblichen Anspruch auf Er-

teilung einer Ausnahmebewilligung mehrfach mit dem Umstand, dass 

sie zur M.___strasse hin freiwillig einen Strassenabstand von 10 m 

einhalte und sie ohne die Grenzabstandsunterschreitung nur ein ein-

geschränktes Baufeld zur Verfügung hätte. Wie unter Erw. 5.6 ausge-

führt, hält die Rekurrentin den Strassenabstand von rund 10 m zur 

M.___strasse nicht freiwillig ein, sondern sie ist nach Art. 26 Abs. 2 BO 

aufgrund der in diesem Quartier vorherrschenden Bauflucht gezwun-

gen, einen gegenüber der Regelung von Art. 26 Abs. 1 BO erhöhten 

Strassenabstand einzuhalten. Unter Berücksichtigung dieses Stras-

senabstands von 10 m sowie den massgeblichen Grenzabständen ge-

genüber Westen, Osten und Süden ergibt sich für die Rekurrentin auf 

dem nahezu quadratischen Baugrundstück mit einer Gesamtfläche 

von 811 m2 ein Baufeld von knapp 170 m2. Wie die Vorinstanz bereits 

festgehalten hat, könnte die Rekurrentin theoretisch ein Haus mit einer 

Länge von 17 m und einer Breite von etwa 10 m erstellen. Das Grund-

stück Nr. 001 ist somit ohne Weiteres ordentlich überbaubar, wobei im 

Vergleich zum bestehenden Gebäude Vers.-Nr. 002 (Grundmass ca. 

120 m2) sogar ein Erweiterungspotenzial besteht. Die Rekurrentin ist 

einzig dahingehend eingeschränkt, dass sie das Grundstück aus ihrer 

Sicht nicht noch besser ausnützen kann. Dabei handelt es sich jedoch 

um ein rein finanzielles Interesse, welches bei jeder baulichen Ein-

schränkung aufgrund von öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften gel-

tend gemacht werden kann (LOOSER, a.a.O., Art. 108 N 8). Aus diesen 

Gründen sind vorliegend keine besonderen Verhältnisse erkennbar, 

weshalb die Vorinstanz eine Ausnahmebewilligung nach Art. 108 PBG 

zu Recht verweigert hat. 

 

7.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Verlagerung des grossen 

Grenzabstands in die Landwirtschaftszone einen unzulässigen inter-

zonalen Nutzungstransfer zur Folge gehabt hätte. Eine Ausnahmebe-

willigung zur Unterschreitung des grossen Grenzabstands ist von der 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 16/17 

 

Vorinstanz richtigerweise ebenfalls nicht erteilt worden. Der Rekurs er-

weist sich deshalb im Wesentlichen als unbegründet und ist abzuwei-

sen. Teilweise gutzuheissen ist er einzig hinsichtlich der Rüge der un-

gerechtfertigten Gutheissung der angeblich erhobenen privatrechtli-

chen Einsprache.  

 

8.  

8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 

Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 

werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 

Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, 

sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 

amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden, die mit ihren Anträ-

gen nur in einem untergeordneten Punkt obsiegt, in der Hauptsache 

aber unterliegt.  

 

8.2 Der von der Rekurrentin am 21. Juni 2023 geleistete Kostenvor-

schuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 

 

9.  

Rekurrentin sowie Rekursgegnerinnen und Rekursgegner stellen Be-

gehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 

 

9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP).  

 

9.2 Die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner obsiegen mit ihren 

Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher 

Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters 

rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche 

Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die 

ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung 

mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermes-

sensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von der Rekurrentin zu 

bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwert-

steuer gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 ge-

änderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet.  

 

9.3 Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen in der Hauptsache 

unterliegt, hat sie keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä-

digung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 

  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 111/2023), Seite 17/17 

 

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs der A.___, Z.___, wird teilweise gutgeheissen, im 

Übrigen abgewiesen. 

 

b) Dispositiv-Ziffer 3 des Beschlusses der Baubewilligungskom-

mission der Z.___ vom 12. Mai 2023 wird aufgehoben. 

 

2.  

a) Der A.___ wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt. 

 

b) Der am 21. Juni 2023 von der A.___ geleistete Kostenvorschuss 

von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 

 

3.  

a) Das Begehren von B.___, C.___, D.___, alle Z.___, um Ersatz 

der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die A.___ entschädigt 

die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner ausseramtlich mit 

Fr. 2'750.–. 

 

b) Das Begehren der A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 

wird abgewiesen.   

 

 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BUDE 2023 Nr. 111
	Allg. Verwaltungsrecht, Baurecht, Art. 16 Abs. 1 VRP, Art. 684 ZGB. Es besteht kein Akteneinsichtsrecht in Beratungsprotokolle der Baubewilligungsbehörde. Diese Protokolle sind rein verwaltungsinterne Dokumente, die nicht der Sachverhaltsfeststellung dienen, sondern nur die Meinungsbildung der Behörde wiedergeben (Erw. 3.4 f.). Aus dem Wortlaut der Einsprache muss einerseits hervorgehen, dass eine privatrechtliche Immissionseinsprache nach Art. 684 ZGB erhoben wird, und aus der Begründung muss sich andererseits ergeben, dass eine privatrechtliche Beurteilung der behaupteten Einwirkungen nach Art. 684 ZGB verlangt wird (Erw. 4.1 f.). Gegenüber einem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück gilt in der Regel der Grundsatz des Verbots des interzonalen Nutzungstransfers, weil der Grenzabstand – ohne gleichzeitigem Vorliegen einer Nutzungsziffer – immer entscheidende Bedeutung für die zulässige Nutzungsdichte auf einem in der Bauzone gelegenen Grundstück hat (Erw. 5.4). Im vorliegenden Fall wurde die Verweigerung einer Baubewilligung bestätigt, weil der grosse Grenzabstand mit einer Grenzabstandsvereinbarung in die Landwirtschaftszone verlagert werden sollte, was infolge Fehlens einer (zusätzlichen) Vorschrift über die Ausnützungsziffer nicht zulässig ist. Abweisung des Rekurses. // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)

		2024-05-26T20:15:08+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen