# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 41a1e459-d550-51e6-ad72-9948c8e0f535
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 13.07.2018 110 2018 19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2018-19_2018-07-13.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2018/19 Bern, 16. Juli 2018

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn A.________
Beschwerdeführer 1

Herrn B.________
Beschwerdeführer 2

Frau C.________
Beschwerdeführerin 3

alle vertreten durch Herrn Fürsprecher D.________

Herrn E.________
Beschwerdeführer 4

vertreten durch Frau Rechtsanwältin F.________

Herrn G.________
Beschwerdeführer 5

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt H.________

und

I.________, bestehend aus Beschwerdegegnerinnen 1 bis 3

alle vertreten durch Herrn Fürsprecher J.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 
3792 Saanen

RA Nr. 110/2018/19 2

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen vom 
22. Dezember 2017 (Bauentscheid Nr. 2016-006 und 2016-006.001; Ersatz Poststelle 
durch Neubau)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerinnen planen den Ersatz der bestehenden Poststelle durch 

einen Neubau. Das im Jahr 2014 eingereichte Baugesuch ist inzwischen abgeschrieben. 

Am 4. Januar 2016 reichten sie bei der Gemeinde Saanen ein neues Baugesuch ein 

(datiert vom 4. Januar 2016). Im Erdgeschoss sind eine Poststelle und ein Ladengeschäft 

geplant, darüber sollen zwei getrennte Chaletbauten mit Wohnungen errichtet werden. Die 

Parzellen Saanen Grundbuchblatt Nr. K.________ und L.________ liegen in der 

Dorfkernzone DK 9 und im Ortsbildgestaltungsbereich Gstaad. Gegen das Bauvorhaben 

erhoben die Beschwerdeführenden Einsprachen. Am 28. April 2016 reichten die 

Beschwerdegegnerinnen eine Projektänderung ein (datiert vom 27. April 2016). 

Vorgesehen sind nun insgesamt fünf Wohnungen, davon vier mit Erstwohnungsnutzung 

und eine Zweitwohnung. Die Projektänderung wurde publiziert. Die Beschwerdeführenden 

erhoben wiederum Einsprachen.

Mit Bauentscheid vom 22. Dezember 2017 wies die Gemeinde Saanen die Einsprachen ab 

und erteilte die Baubewilligung sowie Ausnahmebewilligungen für das Unterschreiten des 

Strassenabstandes durch Balkone und Vordächer und für das Erstellen eines Flachdachs 

als ortsfremde Dachform. 

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden 1 bis 3 am 2. Februar 2018 Beschwerde 

bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie beantragen 

die Aufhebung des Bauentscheides vom 22. Dezember 2017 und Erteilung des 

Bauabschlags. Eventualiter sei die Baubewilligung aufzuheben und die Sache zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Am 1. Februar 2018 reichte der Beschwerdeführer 4 Beschwerde bei der BVE ein. Er 

beantragt, der angefochtene Bauentscheid sei aufzuheben und dem Bauvorhaben sei der 

RA Nr. 110/2018/19 3

Bauabschlag zur erteilen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Eventualiter 

sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

Mit Beschwerde vom 8. Februar 2018 gelangte der Beschwerdeführer 5 an die BVE. Er 

beantragt die Aufhebung des Bauentscheids und Erteilung des Bauabschlags. Eventualiter 

beantragt er ebenfalls eine Rückweisung an die Vorinstanz.

 

Die Beschwerdeführenden 1-3 und 5 beantragen ausserdem die Vormerkung ihrer 

Rechtsverwahrungen und der Lastenausgleichsbegehren, die im angefochtenen Entscheid 

unberücksichtigt geblieben seien. 

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, vereinigte die 

Verfahren unter der RA Nr. 110/2018/19. Es holte die Vorakten ein, edierte sämtliche 

Baubewilligungsakten des bestehenden Postgebäudes und führte den Schriftenwechsel 

durch. Die Gemeinde Saanen schliesst mit Stellungnahme vom 12. März 2018 auf 

Abweisung der Beschwerden. Mit Beschwerdeantworten vom 12. März 2018 und 15. März 

2018 beantragen die Beschwerdegegnerinnen, die Beschwerden seien abzuweisen, soweit 

darauf einzutreten sei. 

 

Die Gemeinde reichte am 21. März 2018 die Baubewilligungen (von 1954 bis 1982) für das 

bestehende Postgebäude ein. Mit Zustellung des Begleitschreibens der Gemeinde zeigte 

das Rechtsamt den Parteien diesen Akteneingang an. Das Rechtsamt holte noch fehlende 

Vorakten ein und gab den Beteiligten Gelegenheit, eine Stellungnahme und 

Schlussbemerkungen einzureichen. Die Beschwerdeführenden 1-3 sowie der 

Beschwerdeführer 4 machten davon mit Eingaben vom 18. Juni 2018 Gebrauch und 

hielten je an ihren Rechtsbegehren fest. Der Beschwerdeführer 5 bestätigte mit 

Stellungnahme vom 19. Juni 2018 seine Rechtsbegehren.

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

RA Nr. 110/2018/19 4

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG2 mit Baubeschwerde bei der BVE 

angefochten werden. Die BVE ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den 

Gesamtentscheid zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 

Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 

Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden 1-3, der 

Beschwerdeführer 4 und der Beschwerdeführer 5 haben zulässigerweise als 

Einsprechende am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Sie sind durch den 

vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 

legitimiert. Die Beschwerden wurden form- und fristgerecht eingereicht.

b) Die Beschwerdegegnerinnen bezweifeln, dass die Beschwerdeführenden an jeder 

Rüge ein schützenswertes Interesse haben. Das Baugesuch wurde noch vor der Revision 

von Art. 35c BauG eingereicht, die am 1. April 2017 in Kraft trat. Das Baugesuch ist daher 

grundsätzlich nach altem Recht zu beurteilen (Art. 36 BauG). Gemäss aArt. 35c Abs. 1 

BauG mussten Einsprecher an jeder Rüge ein eigenes schützenswertes Interesse haben. 

Diese Bestimmung erwies sich als bundesrechtswidrig und wurde mit der BauG-Revision 

aufgehoben. Bereits unter altem Recht genügte es nach der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung jedoch, dass den Beschwerdeführenden im Falle ihres Obsiegens ein 

praktischer Nutzen entsteht, der darin bestehen kann, dass das Bauvorhaben nicht 

verwirklicht werden kann. Die Beschwerdeführenden sind daher mit allen Rügen zum 

Verfahren zugelassen.3 

c) Auf die Beschwerden ist daher einzutreten.

d) Streitgegenstand bildet nur das von der Vorinstanz beurteilte Bauvorhaben gemäss 

Baugesuch vom 4. Januar 2016 und der Projektänderung vom 28. April 2016. Frühere 

Projekte sind für das vorliegende Verfahren nicht von Belang. Die Editionsanträge für die 

Baubewilligungsakten 2014-112 werden abgewiesen.

2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)
3 Vgl. BGE 137 II 30 ff., E.2.; BVR 2011 S. 259 E. 2.3; 2011 S. 498 E. 4.5; Vortrag (gemeinsamer Antrag des 
Regierungsrates und der Kommission) zur BauG-Änderung vom 9. Juni 2016, S. 19 Ziff. 3.14.2

RA Nr. 110/2018/19 5

2. Rechtliches Gehör

a) Die Beschwerdeführenden rügen mehrere Verletzungen des rechtlichen Gehörs. Sie 

bringen insbesondere vor, die Vorinstanz habe die Begehung des Dachgeschosses im 

Postgebäude unter Ausschluss der Einsprecher vorgenommen und damit ihr 

Teilnahmerecht an dieser Beweismassnahme verletzt. Es sei ihnen auch keine 

Dokumentation dieser Begehung zugestellt worden. Die eingeholten Amts- und 

Fachberichte seien ihnen nicht eröffnet worden. Die Beweisanträge seien ohne 

Begründung nicht behandelt worden. Die Vorinstanz habe sich im Entscheid nicht 

genügend mit ihren Einwänden zur Verkehrssicherheit und Ästhetik auseinandergesetzt 

und auf Beurteilungen von Fachbehörden abgestellt, die ihnen nicht bekannt seien. Die 

Gemeinde habe damit die Begründungspflicht verletzt. 

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den Parteien das 

Recht, Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen 

Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder 

mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Die Parteien sind 

berechtigt, an Instruktionsverhandlungen und amtlichen Augenscheinen teilzunehmen 

(Art. 22 VRPG). Aus dem Grundsatz der Schriftlichkeit des Verfahrens (Art. 31 VRPG) 

ergibt sich sodann die Pflicht der Verwaltung zur vollständigen Aktenführung. In den Akten 

ist alles festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann.5 Aus dem 

Gehörsanspruch fliesst weiter das Recht der Parteien, von allen Eingaben, Amts- und 

Fachberichten, Gutachten etc. Kenntnis zu erhalten und dazu Stellung zu nehmen 

(Replikrecht). Dies bedeutet, dass die Behörde den Beteiligten jede eingereichte 

Stellungnahme zur Kenntnis bringen muss.6 

 

Die Gemeinde hat im Dezember 2017 im Postgebäude einen Augenschein vorgenommen, 

ohne die Parteien dazu einzuladen. Nach Angaben der Gemeinde fand diese Begehung im 

Rahmen der materiellen Prüfung des Baugesuchs statt. Die Besichtigung der umstrittenen 

Dachgeschosswohnung stellte demnach eine offizielle Beweismassnahme dar, an der die 

Parteien grundsätzlich teilnahmeberechtigt gewesen wären. Entgegenstehende private 

Interessen der Grundeigentümerin oder Mieterin wurden keine geltend gemacht und sind 

4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
5 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 23 N. 10; BVR 2015 S. 557 E. 3.1
6 BGE 138 I 484 E. 2.1; VGE 2013/143 vom 20.01.2014 E. 2.2; BVR 2009 S. 328 E. 2.4

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nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass die Begehung offenbar auch dazu diente, die durch 

das Bauvorhaben veränderte Zufahrtssituation zur Liegenschaft der Beschwerdeführenden 

abzuklären (vgl. angefochtener Entscheid Erwägung Ziff. 12 g). Das Teilnahmerecht der 

Beschwerdeführenden wurde somit verletzt. Erst im Beschwerdeverfahren wurde den 

Parteien nachträglich eine Fotodokumentation dieser Besichtigung zugestellt. Eine 

Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt auch darin, dass den Einsprechern die eingeholten 

Fachberichte nicht zur Kenntnis gebracht wurden. Die Gemeinde macht geltend, dass 

diese gemäss ihrer Praxis mit dem Entscheid eröffnet worden seien. Aus dem 

angefochtenen Entscheid ist nicht ersichtlich, ob die Zustellung der Fachberichte erfolgt ist. 

Auch damit wäre der Anspruch auf rechtliches Gehör aber nicht gewahrt, da die Parteien 

im Rahmen ihres Replikrechts vor Erlass des Entscheids Gelegenheit haben müssen, zu 

den eingegangenen Berichten Stellung zu nehmen. 

c) Nach Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG muss eine Verfügung eine Begründung enthalten, 

die es den Betroffenen erlaubt, die Verfügung oder den Entscheid sachgerecht 

anzufechten. Es müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen 

sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die 

Entscheidbehörde darf anstelle einer eigenen ausführlichen Begründung im Entscheid 

auch auf ein anderes Dokument verweisen, beispielsweise auf ein Sitzungsprotokoll oder 

auf einen Bericht.7 

 

Die Gemeinde begründete die Ausnahmen für das Unterschreiten des Strassenabstands 

und für das Erstellen eines Flachdachs als ortsfremde Dachform im Entscheid ausführlich. 

Dabei äusserte sie sich punktuell auch zur Verkehrssicherheit und zur Gestaltung des 

Bauvorhabens. Die Verkehrssicherheit wurde zudem in Zusammenhang mit der 

Erschliessung und verschmälerten Zufahrt zur Liegenschaft der Beschwerdeführenden 

beurteilt (Erwägung 12 g). Die Gemeinde nannte die für sie entscheidenden 

Gesichtspunkte, auch wenn die Erwägungen zur Verkehrssicherheit und Gestaltung knapp 

ausgefallen sind. In diesem Zusammenhang stützte sie sich auf die Beurteilung des 

Fachbereichs Infrastruktur und auf die ästhetische Beurteilung durch die Bau- und 

Planungskommission. Damit gab sie implizit zu erkennen, dass sie weitere 

Beweismassnahmen nicht als erforderlich erachtete. Eine antizipierte Beweiswürdigung ist 

zulässig und stellt grundsätzlich keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Ein Verweis 

7 Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 52 N 5 am Schluss; Entscheide der BVE vom 21. August 2013 
(RA Nr. 110/2013/270) E. 2.c und vom 3. Dezember 2014 (RA Nr. 110/2014/89) E. 2.d

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auf andere Dokumente genügt den Anforderungen an die Begründungspflicht aber nur 

dann, wenn das Dokument, auf das verwiesen wird, den Parteien bekannt ist und eine 

Begründung enthält, die den Entscheid nachvollziehbar macht und den Betroffenen erlaubt, 

die Verfügung sachgerecht anzufechten. Die Beurteilungen des Fachbereichs Infrastruktur 

und der Bau- und Planungskommission waren den Beschwerdeführenden jedoch nicht 

bekannt. Hinzu kommt, dass diese Dokumente8 keine konkreten Beurteilungen, sondern 

lediglich ein Fazit bzw. offene Fragen enthalten. Insofern genügt der angefochtene 

Entscheid der Begründungspflicht nicht. 

d) Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des 

rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechts-

mittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden 

Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst.9 Wie die nachfolgenden Erwägungen 

zeigen, ist der angefochtene Entscheid aus materiellen Gründen aufzuheben. Die 

Gehörsverletzungen wirken sich daher nicht auf den Ausgang des Verfahrens aus. Zudem 

traten sie nicht im Zusammenhang mit den nachstehend beurteilten Themen auf. Die 

Gehörsverletzungen werden daher bei der Kostenverlegung nicht zu berücksichtigen sein. 

3. Maximal überbaute Fläche 

a) Die Beschwerdeführenden rügen, die maximal überbaute Fläche von 300 m2 sei 

überschritten. Sie machen zusammengefasst geltend, das Sockelgeschoss verbinde alle 

Teile des Gebäudes fest miteinander, so dass es mit den darüber befindlichen Chalets ein 

einheitliches Gebäude darstelle. Der Verbindungsbau enthalte im Erdgeschoss 

Geschäftslokale und sei damit Teil der kommerziell nutzbaren Fläche. Andererseits diene 

dessen Flachdach den Wohnungen im Obergeschoss als Terrassen. Dem Verbindungsbau 

komme für die Post und die Wohnungen eine wesentliche Funktion zu, er sei daher nicht 

von untergeordneter Bedeutung. Auch auf dem Situationsplan sei ein einheitliches 

Gebäude dargestellt. 

  

8 Stellungnahme des Fachbereichs Infrastruktur vom 12.01.2016 (Beilage zur Eingabe der Gemeinde vom 
23. April 2018; Auszug aus dem Protokoll der BauPlaKo-Sitzung vom 4.01.2016, Vorakten pag. 31
9 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 N. 16

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Die Beschwerdegegnerinnen bringen dagegen vor, die 300 m2 überbaute Fläche gälten pro 

Hauptgebäude, daher dürften unabhängig von der Parzellengrösse mehr als 300 m2 

überbaut werden. In Frage stehe nicht eine Überbauungsziffer gemäss Art. 29 Ziff. 1 

GBR10, welche in den Dorfkernzonen ohnehin nicht gelte. Der Verbindungsbau sei 

eingeschossig und in Bezug auf die beiden Hauptgebäude klar untergeordnet und 

unauffällig. Unterordnung bedeute nicht, dass keine Nutzung zulässig wäre. Andernfalls 

dürfte kein Verbindungsbau überhaupt je genutzt werden. 

b) In der DK 9 ist die maximal überbaute Fläche auf 300 m2 pro Hauptgebäude limitiert 

(Art. 15 Ziff. 4 GBR). Gemäss Art. 29 Ziff. 3 GBR gilt für die Berechnung der überbauten 

Fläche die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung. Art. 29 

Ziff. 3 zählt die Bauteile und Bauten auf, die nicht zur überbauten Fläche gerechnet 

werden, so beispielsweise Dachvorsprünge, offene Balkone, unbewohnte, eingeschossige 

An- und Nebenbauten bis zur einer bestimmten Grösse oder Flachdachgaragen, welche in 

über 15° geneigtem Terrain um mindestens 6 m von der Hauptfassade vorspringen und 

optisch vom Hauptgebäude getrennt erscheinen (Art. 29 Ziff. 3 GBR). 

Vorliegend ist streitig, ob es sich um ein zusammengebautes, einheitliches Gebäude oder 

um zwei Hauptgebäude mit einem Verbindungsbau handelt. Nach Art. 28 Ziff. 1 GBR gilt 

grundsätzlich die offene Bauweise. In der DK 9 ist die annähernd geschlossene oder 

offene Bauweise vorgeschrieben (Art. 15 Ziff. 4 GBR). Gemäss Art. 28 Ziff. 2 GBR ist das 

Zusammenbauen von zwei Hauptgebäuden gestattet, wenn sie als Einheit in Erscheinung 

treten und eine ästhetisch gute Gesamtwirkung erzielt wird. Die Nutzungsvorschriften 

(überbaute Fläche, Überbauungsprozente, Wohnungseinheiten) sind für die Einzelgebäude 

einzuhalten, wenn der vorgeschriebene Gebäudeabstand zwischen ihnen gewahrt ist und 

der Verbindungsbau nur aus einer eingeschossigen, untergeordneten Baute besteht. 

c) Das Bauvorhaben besteht aus einem durchlaufenden Sockelgeschoss, auf dem sich 

zwei Chaletbauten mit Wohnungen erheben. Der Abstand zwischen den Fassaden der 

Chalets beträgt 6 m. Der dazwischen liegende Bereich ("Verbindungsbau") ist als 

eingeschossiger Bauteil mit Flachdach ausgebildet. Als eingeschossiger Bauteil erfüllt er 

eine der beiden Voraussetzungen von Art. 28 Abs. 2 GBR. Weitere Voraussetzung ist, 

dass es sich um eine "untergeordnete Baute" handeln muss. Nach welchen Kriterien sich 

10 Einwohnergemeinde Saanen, Baureglement, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung genehmigt am 
16. Februar 2012, Stand 8. Dezember 2017

RA Nr. 110/2018/19 9

dies beurteilt, wird in der Bestimmung nicht konkretisiert. Hinweise ergeben sich aus 

anderen Reglementsbestimmungen. 

Die maximale überbaute Fläche muss nach dem Wortlaut von Art. 15 Ziff. 4 GBR pro 

Hauptbaute eingehalten werden. Art. 28 Ziff. 2 GBR spricht von Einzelgebäuden. Daraus 

lässt sich ableiten, dass diese Hauptbauten eigenständige Gebäude sein müssen, von 

denen der Verbindungsbau ‒ ähnlich wie ein Anbau ‒ abgetrennt werden könnte, ohne 

dass die Hauptbauten dadurch konstruktiv verändert werden. Typische Verbindungsbauten 

sind wohl Garagen oder überdachte oder sogar geschlossene Zugänge zwischen 

Gebäuden, wie sie häufig bei Schulhäusern vorkommen. 

Im Baureglement wird der Begriff "untergeordnet" auch in Zusammenhang mit der 

Anrechnung von vorspringenden Flachdachanbauten verwendet (Art. 31 Ziff. 3 und Art. 32 

Ziff. 2 GBR). Solche Flachdachanbauten werden an die Geschosszahl und Gebäudehöhe 

nicht angerechnet, wenn sie u.a. maximal eingeschossig sind, mindestens 6 m von der 

Gebäudefassade vorspringen, optisch vom Hauptgebäude getrennt und untergeordnet 

erscheinen, wenn maximal eine Fassade freigelegt ist und wenn ihre Breite 2/3 höchstens 

jedoch 12 m der Breite der Gebäudefassade beträgt. Demnach beurteilt sich die Frage des 

Untergeordnetseins auch nach dem Grössenverhältnis und dem optischen Eindruck. 

 

d) Auf dem Situationsplan ist die Gesamtfläche des Neubaus mit 552,46 m2 angegeben. 

Diese Fläche umfasst richtigerweise auch den streitigen "Verbindungsbau", da er eine 

gewerbliche Nutzung enthält und deshalb kein unbewohnter Anbau ist. Aus der 

senkrechten Projektion erscheint das Bauvorhaben als langes Gebäude mit einheitlicher 

Breite. Im Grunde ist damit schon klar, dass das Bauvorhaben als einheitliches Gebäude 

zu betrachten ist. Die fehlende Unterordnung des "Verbindungsbaus" zeigt sich aber auch 

an weiteren Merkmalen.

  

e) Der "Verbindungsbau" ist auf keiner Seite zurückversetzt, sondern weist die gleiche 

Breite auf wie die Gebäudefassaden, an die er anschliesst. Im Grössenverhältnis ist keine 

Unterordnung zu erkennen. Der Umstand, dass der "Verbindungsbau" nur eingeschossig 

und damit viel weniger hoch ist als die Chaletbauten, ist für die Frage der Unterordnung 

nicht relevant, da die Eingeschossigkeit ohnehin Voraussetzung ist. Das Flachdach des 

"Verbindungsbaus" dient den Wohnungen des 1. Obergeschosses zugleich als Terrasse; 

dementsprechend verläuft das durchgehende Balkongeländer auch über den 

RA Nr. 110/2018/19 10

"Verbindungsbau". Der "Verbindungsbau" erscheint nicht als Bauteil, der in 

untergeordneter Weise zwei Chalets verbindet, sondern als Teil des Sockelgeschosses. Je 

nach Perspektive wird der Zwischenraum gar nicht mehr wahrgenommen. Optisch wirkt 

das Bauvorhaben als ein einziges grosses Gebäude, das aus drei Teilen besteht: einem 

Sockelgeschoss mit zwei Chaletaufbauten. Auch das bewilligte Bauvorhaben ist im 

Übrigen umschrieben als "Ersatz der bestehenden Poststelle durch einen Neubau, unter 

Einbezug einer Poststelle und Laden (EG) und vier [neu fünf] Wohnungen als aufgesetzte 

Doppelchaletbauten". Zudem spricht die Vorinstanz in Erwägung 9 des angefochtenen 

Entscheids von einem "durchlaufenden Erdgeschoss".

 

f) In konstruktiver Hinsicht handelt es sich beim "Verbindungsbau" um den Mittelteil des 

Sockelgeschosses. Gemäss dem Grundrissplan Erdgeschoss besteht das Sockelgeschoss 

im Wesentlichen aus zwei grossen Räumen (westlich "Post", östlich "Verkauf") mit je 

eigenen Sanitäranlagen und eigenem Zugang. Der grosse Raum "Verkauf" im östlichen 

Gebäudeteil erstreckt sich bis unter den Bereich der Terrassen (auf dem Plan gut ablesbar 

an den Oberlichtern). Der sogenannte "Verbindungsbau" könnte daher nicht ohne weiteres 

entfernt werden. Im Gegenteil hätte dies erhebliche bauliche und konstruktive 

Veränderungen beim Ladenbereich des östlichen Gebäudeteils zur Folge, zumal auch eine 

Aussenmauer gegen Westen erstellt werden müsste. Zum andern würden in diesem Fall 

das WC und Büro entfallen, die sich im Bereich des "Verbindungsbaus" befinden. Hinzu 

käme der bauliche Anpassungsbedarf bei den Chaletaufbauten, wenn deren Terrassen 

wegfallen würden. Der "Verbindungsbau" steht ganz im Dienst der gewerblichen Nutzung 

des Erdgeschosses und der Wohnnutzung im Obergeschoss: Der Ladenbereich im 

Erdgeschoss erstreckt sich auf gleicher Breite und nahtlos in den "Verbindungsbau"; auf 

dem Dach des "Verbindungsbaus" befinden sich die Terrassen der Wohnungen. 

Funktionell, konstruktiv und optisch bildet das ganze Erdgeschoss eine Einheit und dient 

als Sockel für die beiden Chalets.

g) Zusammenfassend ist das Bauvorhaben als ein einziges Gebäude zu betrachten. Die 

beiden aufgesetzten Chalets sind auch nicht ausschlaggebend für die Beurteilung der 

überbauten Fläche: Selbst wenn die Wohngeschosse nicht erstellt würden, würde das 

Erdgeschoss mit der Poststelle und dem Laden die überbaute Fläche von 300 m2 

überschreiten. Das zulässige Mass der überbauten Fläche ist beim Bauvorhaben demnach 

deutlich überschritten. Das Bauvorhaben erweist sich bereits aus diesem Grund nicht als 

RA Nr. 110/2018/19 11

bewilligungsfähig. Damit erübrigt es sich, die Rügen betreffend Ausnahmebewilligung für 

das Flachdach zu beurteilen. 

 

h) Die überbaute Fläche von 300 m2 wird auch durch das bestehende Postgebäude 

überschritten; gemäss den Angaben im GRUDIS11 weist dieses eine Gesamtfläche von 

474 m2 auf. Sofern die Gemeinde an diesem Standort (wiederum) eine durchgehende 

Ladenzone befürwortet (vgl. angefochtener Entscheid, Erwägung 9), wäre eine 

planungsrechtliche Änderung erforderlich. 

4. Ausnahme für das Unterschreiten des Strassenabstands 

a) Die Vorinstanz erteilte eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des 

Strassenabstandes durch Balkone und Vordächer. Zur Begründung führte sie an, die 

besonderen Verhältnisse lägen in der Parzellenform, die im Bereich der Unterschreitung 

des Strassenabstands schräg verlaufe, so dass die traditionelle Rechteckform massiv 

kleiner würde oder durch eine ortsunübliche Staffelung aufgefangen werden müsste. Dies 

widerspreche Art. 2 RPG12, wonach eine haushälterische Bodennutzung anzustreben sei 

und würde ausserdem in Widerspruch zu den Gestaltungsvorschriften stehen. Angesichts 

der örtlichen Gegebenheiten seien besondere Verhältnisse gegeben. Öffentliche oder 

private Interessen stünden der Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht entgegen. Der 

Fachbereich Infrastruktur habe das Ausnahmegesuch beurteilt und keine 

verkehrstechnische Hindernisse festgestellt. Die Balkone und Vordächer beeinträchtigten 

die Verkehrsübersicht nicht. Die Gemeinde beabsichtige nicht, die Strasse zu erweitern. 

Auch eine eventuelle Umgestaltung des Bahnhofsplatzes im Zuge der Erschliessung des 

Projekts "R.________" würde durch das vorliegende Vorhaben nicht betroffen.

b) Die Beschwerdeführenden rügen, die Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten 

des Strassenabstands durch Balkone und Vordächer sei zu Unrecht erteilt worden. Es 

lägen keine Besonderheiten des Grundstücks oder des Bauvorhabens vor. Die beantragte 

Ausnahme diene vielmehr wirtschaftlichen Interessen, dem Wunsch nach einer Ideallösung 

und einer maximale Ausnützung des Grundstücks. Das Gebot der haushälterischen 

Bodennutzung sei ein allgemeiner Grundsatz. Dieser müsste durch die Planungsbehörden 

11 Grundstückdaten-Informationssystem
12 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700)

RA Nr. 110/2018/19 12

und nicht durch die Baubewilligungsbehörden mittels Ausnahmebewilligungen umgesetzt 

werden. Auf den Bauparzellen sei auch ohne Ausnahme vom Strassenabstand eine 

angemessen dichte und ästhetisch befriedigende Überbauung möglich. Hinzu komme, 

dass die Abweichung vom Erlaubten erheblich sei, werde doch der geltende 

Strassenabstand um über drei Meter unterschritten. Die Parzelle verlaufe gerade in jenem 

Bereich schräg, wo die N.________strasse den verkehrsintensiven Bahnhofplatz 

erschliesse und wo die Postfächer und der Postomat vorgesehen seien. Einer Ausnahme 

stünden Interessen der Verkehrssicherheit entgegen. Die Einhaltung der Strassenabstände 

sei gerade in diesem Bereich angezeigt. 

Die Beschwerdegegnerinnen bringen dagegen vor, der Strassenabstand werde gemäss 

Praxis der Gemeinde am Baukörper und nicht an den Balkonen gemessen. Er werde nur 

minimal in der südwestlichen Ecke auf einer Fläche von 2 - 3 m2 durch die Ecken der 

Balkone und Vordächer überschritten. Die Überschreitung durch Balkone und Vordächer 

im Ober- und Dachgeschoss beeinträchtige die Verkehrssicherheit in keiner Weise. Eine 

einwandfreie Sicht bleibe gewährleistet. Es würden auch keine anderen öffentlichen oder 

privaten Interessen tangiert. Die Ausnahme diene im Gegenteil öffentlichen Interessen, 

denn es würde dem Ortsbild schaden, wenn keine oder abgeschrägte Balkone erstellt 

würden.

 

c) Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. b SG13 gilt für Bauten und Anlagen an Gemeindestrassen 

ein Strassenabstand von 3,60 m ab Fahrbahnrand, soweit die Gemeinde keine anderen 

Abstände festlegt. Gemäss Art. 39 GBR ist von Strassen der Basiserschliessung ein 

Bauabstand von 5 m und von solchen der Detailerschliessung ein Abstand von 3,60 m ab 

Fahrbahnrand einzuhalten. Das Bauvorhaben grenzt an die N.________strasse. 

Nordwestlich des Bauvorhabens (Strassenparzelle Nr. M.________) und im Bereich, in 

dem die N.________strasse über die Bauparzellen Nr. L.________ und K.________ 

verläuft, ist sie als Basiserschliessung eingestuft.14 Im weiteren Verlauf gegen Südosten 

(Bahnhofplatz) stellt die N.________strasse eine Detailerschliessungsstrasse dar.

 

Die von der Vorinstanz beurteilte Unterschreitung des Strassenabstands durch Vordächer 

und Balkone besteht beim nordwestlichen Teil des Gebäudes, d.h. beim Strassenabschnitt, 

der als Basiserschliessung eingestuft ist. In diesem Abschnitt muss ein Strassenabstand 

13 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
14 Zonenplan mit Richtplan Nr. 13 Gstaad - Saanen, vom AGR genehmigt am 16. Februar 2012

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von 5 m eingehalten werden. Es trifft nicht zu, dass die Gemeinde den Strassenabstand 

vom Baukörper (Aussenwand) aus misst. Die Gemeinde hat im angefochtenen Entscheid 

festgehalten, der im 1. Obergeschoss umlaufende Balkon unterschreite den 

Strassenabstand zweimal "auf einen Abstand von ca. 2,25 m resp. ca. 3,20 m. Die darüber 

liegenden Vordächer ragen bis ca. 2,10 resp. ca. 3,05 m an den Strassenrand heran." 

Diese Werte entsprechen dem Abstand zwischen dem Fahrbahnrand und dem Balkon 

bzw. dem Vordach. Das heisst, dass der Strassenabstand durch den Balkon im 1. 

Obergeschoss um bis zu ca. 2,75 m und durch das Vordach um bis zu ca. 2,90 m 

unterschritten wird. Dies stellt keine geringfügige Normabweichung dar, auch wenn sie nur 

bei den Ecken besteht. 

     

d) Nach Art. 81 Abs. 1 SG kann das zuständige Gemeinwesen Ausnahmen von den 

gesetzlichen Strassenabständen bewilligen, wenn besondere Verhältnisse, insbesondere 

des Ortsbilds, es rechtfertigen und wenn dadurch weder öffentliche Interessen noch 

wesentliche nachbarliche Interessen beeinträchtigt werden. Diese Voraussetzungen 

müssen kumulativ erfüllt sein. Die Ausnahmeregelung von Art. 81 Abs. 1 SG ist jener von 

Art. 26 BauG nachgebildet.15 Zur Konkretisierung von Art. 81 Abs. 1 SG kann daher die 

Rechtsprechung zu Art. 26 BauG herangezogen werden.16 Das Vorliegen besonderer 

Verhältnisse ist dabei – gleich wie bei Art. 26 BauG – unverzichtbare Grundlage für die 

Gewährung einer Ausnahme. 

e) Die Ausnahmegründe müssen mit den Besonderheiten des Baugrundstücks oder des 

Bauvorhabens zusammenhängen. Ob ein Sachverhalt als Ausnahmegrund genügen kann, 

hängt von drei Komponenten ab: vom Interesse des Bauherrn an der Ausnahme, von der 

Bedeutung der Vorschrift, von der abgewichen werden soll, und von Art und Mass der 

verlangten Abweichung. Rein finanzielle Interessen, der Wunsch nach einer Ideallösung 

oder intensives Ausnützungsstreben rechtfertigen aber keine Ausnahmebewilligung. Es 

geht vielmehr darum, ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzweckmässigkeiten zu 

vermeiden, die die strikte Anwendung der Vorschrift für die Bauwilligen zur Folge hätte.17

15 Siehe dazu Vortrag des Regierungsrates an den Grossen Rat zum Strassengesetz, in Tagblatt des Grossen 
Rates des Kantons Bern Januarsession 2008, Beilage 2, Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen 
Artikel 77, S. 24
16 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 12, 
N. 18
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, 
Art. 26-27 N. 4

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Zur Begründung ihres Ausnahmegesuchs führten die Beschwerdegegnerinnen den Verlauf 

der Strasse an, welche entlang der Süd- und Westfassade des Gebäudes eine Kurve 

vollziehe, was eine minime Unterschreitung des Strassenabstands durch die Balkone zur 

Folge habe. Zudem führten sie Interessen des Ortsbildschutzes an. Sie machten geltend, 

dass ein Weglassen oder ein Abschrägen der Balkone auf den genannten Fassaden den 

hohen architektonischen Anforderungen an diesem prominenten Standort nicht gerecht 

würde und im Ortsbild als störend empfunden würde. 

 

f) Die N.________strasse verläuft quer über die Parzelle Nr. L.________, was 

mindestens die Hälfte des Grundstücks beansprucht. Diese Parzelle eignet sich für eine 

Überbauung ohnehin nicht. Auf der Parzelle Nr. L.________ ist denn auch nur die Zufahrt 

zur Einstellhalle des Bauvorhabens vorgesehen. Das neue Gebäude soll auf der Parzelle 

Nr. K.________ erstellt werden. Die N.________strasse schneidet diese Parzelle nur am 

Rande bei der westlichen Parzellenecke. Darin liegen keine besonderen Verhältnisse. Zum 

einen verlaufen etliche Strassen über private Grundstücke. Zum anderen weist die Parzelle 

Nr. K.________ gemäss GRUDIS eine Totalfläche von 958 m2 auf; davon beansprucht die 

Strasse lediglich eine Fläche von rund 8 m2. Die rechteckige Parzelle ist auf der Restfläche 

von rund 950 m2 problemlos überbaubar. Der Wunsch nach einer möglichst hohen, 

gewinnbringenden Ausnützung des Grundstücks stellt keinen Ausnahmegrund dar. 

g) Anders als bei der allgemeinen Ausnahmeregelung von Art. 26 nennt Art. 81 SG 

explizit das Ortsbild als mögliche besondere Verhältnisse. Eine solche Konstellation kann 

beispielsweise bei geschützten Ortsbildern vorliegen, wo die räumliche Situation im 

Strassenraum beibehalten werden soll.18 Vorliegend handelt es sich nicht um einen 

derartigen Fall; das Bauvorhaben muss sich nicht in eine bestehende, historische 

Häuserzeile einfügen. Eine ästhetisch bessere Lösung kann dann eine Ausnahme 

rechtfertigen, wenn ohne die Ausnahme keine architektonisch befriedigend Lösung erzielt 

werden kann. Besondere Zurückhaltung ist jedoch geboten, wenn die ästhetische 

Verbesserung gleichzeitig eine grössere Ausnützung des Bodens zur Folge hat. Die 

Gewährung von Ausnahmen aus ästhetischen Gründen ist zudem in der Regel auf 

Umbauprojekte beschränkt. Bei einem Neubau sind die Gestaltungsmöglichkeiten im 

Allgemeinen wesentlich grösser, weshalb es nur in sehr speziellen Fällen vorkommen 

18 Vgl. BDE vom 25. August 2014 E. 3 (RA Nr. 110/2014/6)

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dürfte, dass ohne die Ausnahme keine architektonisch befriedigende Variante erreicht 

werden kann.19 Vorliegend haben nicht Empfehlungen einer ästhetischen Fachbehörde 

dazu geführt, dass das Bauvorhaben in dieser Form und mit diesen Abmessungen 

gestaltet wurde. Eine entsprechende Empfehlung würde im Übrigen nicht automatisch eine 

Ausnahmebewilligung rechtfertigen. Auch in diesem Fall wäre zu überprüfen, ob eine 

ästhetisch befriedigende Lösung tatsächlich nur mit einer Ausnahmebewilligung zur 

Unterschreitung des Strassenabstands erreicht werden kann. Beim Bauvorhaben sind im 

1. Obergeschoss Balkone vorgesehen, die auf den drei besonnten Seiten durchgehend um 

das Gebäude laufen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern derart grosszügige Balkone im 

Interesse des Ortsbilds geboten sein sollten, zumal Art. 26 GBR ausdrücklich verlangt, 

dass Balkone dem bestehenden Ortsbild entsprechend zurückhaltend zu planen sind.20 

Angesichts der unproblematischen Bebaubarkeit der Parzelle Nr. K.________ sind auch 

anders gestaltete Bauprojekte denkbar.

h) Da keine besonderen Verhältnisse gegeben sind, brauchen die beiden anderen 

Voraussetzungen (keine Beeinträchtigung öffentlicher Interessen, keine Beeinträchtigung 

wesentlicher nachbarlicher Interessen) nicht mehr geprüft zu werden. Die 

Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands kann mangels 

besonderer Verhältnisse nicht erteilt werden. Das Bauvorhaben erweist sich auch aus 

diesem Grund nicht als bewilligungsfähig.

5. Unterschreitung Grenzabstand durch Anbaute

a) Der Beschwerdeführer 4 rügt, das Dach der Rampe mit der Brüstung bei der 

Einstellhalle überrage das gewachsene Terrain teilweise um mehr als 1,20 m. Es handle 

sich nicht um eine unterirdische Baute, sondern um eine An- oder Nebenbaute, die den 

Grenzabstand von 3 m einhalten müsse. Im angefochtenen Entscheid beurteilte die 

Gemeinde die gesamte Einstellhalle als unterirdische Baute.

 

b) Für oberirdische An- und Nebenbauten gelten in den Dorfkernzonen die gleichen 

Abstände wie für Hauptbauten (Art. 45 Ziff. 1 zweiter Satz GBR). Unterirdische Bauten 

dürfen bis 1 m an die Grundstücksgrenze, mit Zustimmung des Nachbarn bis zur 

19 BVR 2006 S. 145 E. 5.1.2
20 Vgl. auch Bericht zur Ortsplanungsrevision 2005 - 2008/11, Ziff. 7.4.4, S. 93

RA Nr. 110/2018/19 16

Grundstücksgrenze, heranreichen (Art. 46 Ziff. 2 GBR). Gemäss Art. 46 Ziff. 1 GBR sind 

unterirdische Bauten und Bauteile solche, welche das gewachsene Terrain an keiner Stelle 

um mehr als 1,20 m überragen, bei denen höchstens eine Fassade freigelegt oder mit 

einem Zugang oder einer Zufahrt versehen ist. 

c) Die Einstellhallenzufahrt liegt an der Parzellengrenze zu den Grundstücken 

Nr. O.________ und P.________. Auf der Parzelle Nr. K.________ ist ein Teil der 

Einstellhalle oberirdisch sichtbar. Das Dach der Einfahrt dient zugleich als Zugangsbereich 

zum Haus 1. Für die Frage, ob es sich um einen unterirdischen Bauteil handelt, ist das 

gewachsene Terrain massgebend. Dieses fällt von Westen gegen Nordosten ab.21 Auf dem 

Plan Ansicht "Nordwest Haus 1" ist die Höhe zwischen dem gewachsenen Terrain bis zum 

Dach der Einstellhallenzufahrt mit 2,60 m vermasst. Gemäss der Ansicht "Nordost"22 

beträgt die Höhendifferenz zwischen dem gewachsenen Terrain bei der Hausfassade und 

der Oberkante der Einstellhallenzufahrt zwischen ca. 1,70 m und 2,50 m. Der Plan "Ansicht 

entlang Rampe"23 zeigt die Einstellhalle auf der Höhe der Grenze zum Grundstück Nr. 

P.________. Auf dieser Ansicht ist das gewachsene Terrain im fraglichen Bereich nicht 

mehr eingezeichnet. Da der Terrainverlauf im Bereich der Einstellhallenbaute von Westen 

gegen Nordosten etwa auf gleicher Höhe bleibt, kann davon ausgegangen werden, dass 

die Einstellhallenbaute das gewachsene Terrain dort etwa im gleichen Umfang überragt 

wie bei der Hausfassade. Wie es sich genau verhält, braucht nicht weiter geklärt zu 

werden, da eine unterirdische Baute das gewachsene Terrain an keiner Stelle um mehr als 

1,20 m überragen darf. Vorliegend überragt die Einstellhalle das gewachsene Terrain an 

mehreren Stellen um bis zu ca. 2,50 m und stellt daher keine unterirdische Baute im Sinne 

von Art. 46 Ziff. 1 GBR dar. Als oberirdischer Bauteil müsste sie den Grenzabstand 

gemäss Art. 15 Ziff. 4 GBR einhalten. 

d) Die Unterschreitung des reglementarischen Grenzabstands durch oberirdische und 

unterirdische Bauten und Bauteile ist zulässig, wenn ein Näherbaurecht besteht (vgl. 

Art. 47 GBR). Vorliegend würde ein Näherbaurecht der Grundeigentümerin der Parzelle 

Nr. P.________ jedoch nicht genügen, zusätzlich bedarf es auch eines Überbaurechts. Auf 

dem Situationsplan sowie den Plänen Erdgeschoss und Untergeschoss ist nämlich 

21 Plan "Nordwest-ost & Südostfassade Haus 1", 1:100, Ba.06, rev. 05.02.2016
22 Plan "Südwest- & Nordfassade", 1:100, Ba.05, rev. 20.05.2016
23 Plan "Nordwest-ost & Südostfassade Haus 1", 1:100, Ba.06, rev. 05.02.2016 

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ersichtlich, dass die Einstellhalle mit dem oberirdischen Zugang zum Haus 1 sogar auf das 

Nachbargrundstück Nr. P.________ hinüberragt. 

e) Im Kaufvertrag vom 18. Dezember 2009 betreffend das Grundstück Nr. P.________ 

erklärte die Beschwerdegegnerin 1 als Verkäuferin, dass sie beabsichtige, die 

angrenzende Parzelle Nr. K.________ von der Schweizerischen Post zu erwerben. Im 

Hinblick auf die Überbauung der Parzelle Nr. K.________ werde die Abtretung eines 

Landstreifens von der Parzelle Nr. P.________ benötigt. Im Kaufvertrag schloss sie mit der 

Käuferin der Parzelle Nr. P.________ eine obligatorische Vereinbarung ab, wonach die 

Käuferin mit der Abtretung eines definierten Landstreifens und der Einräumung eines 

unterirdischen Grenzanbaurechts einverstanden ist, sofern ihr im Gegenzug von der 

Verkäuferin oder deren Rechtsnachfolger unentgeltlich ein "Durchfahrtsrecht über die 

entsprechende Zufahrtsrampe", ein unterirdisches Grenzanbaurecht und die Erstellung 

einer unterirdischen Autoeinstellhalle gewährt werden. Diese Vereinbarung wurde bis 

heute nicht umgesetzt. Die Q.________ ist heute Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 

K.________. Sie war nicht Vertragspartei des obgenannten Kaufvertrags und ist daher 

nicht an die erwähnte Vereinbarung gebunden. Die Vereinbarung hat für das vorliegende 

Bauvorhaben somit lediglich den Charakter einer Absichtserklärung. Da zum heutigen 

Zeitpunkt weder eine Landabtretung erfolgt ist noch ein Näherbaurecht und ein 

Überbaurecht bestehen, unterschreitet die Einstellhalle den reglementarischen 

Grenzabstand unzulässigerweise.

 

6. Fazit 

a) Die Baubewilligung setzt voraus, dass sämtliche anwendbaren Bestimmungen 

eingehalten sind (vgl. Art. 2 BauG). Beim Bauvorhaben ist dies nicht der Fall. Wie gezeigt 

überschreitet das Bauvorhaben die maximal überbaute Fläche, und es liegen keine 

besonderen Verhältnisse vor, die eine Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des 

Strassenabstands rechtfertigen. Hinzu kommt, dass der Grenzabstand zur Parzelle Nr. 

P.________ durch die Einstellhalle unterschritten ist. Weil das Bauvorhaben in der 

vorliegenden Form nicht bewilligt werden kann, brauchen die anderen Rügen nicht mehr 

beurteilt zu werden. 

RA Nr. 110/2018/19 18

b) Gemäss Art. 18 VRPG stellen die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen fest. 

Sie bestimmen Art und Umfang der Ermittlungen, ohne an die Beweisanträge der Parteien 

gebunden zu sein. Erscheint die Sachlage umfassend abgeklärt und versprechen 

zusätzliche Erhebungen keine wesentlich neuen Erkenntnisse, so brauchen keine weiteren 

Untersuchungen angestellt zu werden, selbst wenn nicht alle denkbaren Möglichkeiten der 

Beweisführung ausgeschöpft sind.24 Für die Beurteilung der maximal überbauten Fläche, 

des Grenzabstands und die Ausnahmebewilligung betreffend Strassenabstand waren 

keine weiteren Beweismassnahmen erforderlich. Die in diesem Zusammenhang gestellten 

Beweisanträge (Fachbericht zur Verkehrssicherheit, Bericht der OLK25, Augenschein) 

werden abgewiesen. 

7. Kosten

a) Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das 

prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen 

Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Bei 

diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdegegnerinnen. Die Verletzung 

des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz hat sich auf den Verfahrensausgang nicht 

ausgewirkt und bleibt daher ohne Kostenfolge. Die Beschwerdegegnerinnen haben somit 

die Verfahrenskosten zu tragen. 

Vorliegend waren drei Beschwerden zu behandeln, die zu einem Verfahren vereinigt 

wurden. Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'400.– 

(Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und 21 Abs. 3 GebV26). 

b) Die Beschwerdegegnerinnen haben zudem den Beschwerdeführenden die 

Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

24 Vgl. Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., Art. 18 N. 10; vgl. auch BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen
25 Kommission zur Pflege von Orts- und Landschaftsbilder (OLK)
26 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2018/19 19

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 

Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV27 beträgt das Honorar in 

verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. 

Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 

gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des 

Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG28). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als 

durchschnittlich zu werten, da kein Beweisverfahren durchgeführt wurde. Als 

durchschnittlich zu werten sind auch die umstrittenen Rechtsfragen und die Schwierigkeit 

des Prozesses. Angesichts der Baukosten von rund Fr. 11 Mio. (gemäss Baugesuch) ist 

die Bedeutung der Streitsache als leicht überdurchschnittlich einzustufen. Daher erscheint 

ein Honorar von Fr. 7'300.– als angemessen. 

Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführenden 1 bis 3 im Betrag von 

Fr. 8'164.50 (inkl. Auslagen und MWSt) gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die 

Parteikosten des Beschwerdeführers 4 werden festgesetzt auf Fr. 7'300.‒ zuzüglich 

Auslagen von Fr. 257.30 und 7,7 % MWSt, ausmachend total Fr. 8'139.20. Die 

Parteikosten des Beschwerdeführers 5 werden festgesetzt auf Fr. 7'300.‒ zuzüglich 

Auslagen von Fr. 91.60 und 7,7 % MWSt, ausmachend total Fr. 7'960.75.

c) Die erstinstanzlichen Baubewilligungskosten bleiben den Beschwerdegegnerinnen 

als Baugesuchstellerinnen auferlegt (Art. 52 Abs. 1 BewD29). Die Gemeinde hat eine 

Gebühr von Fr. 8'127.65 erhoben. Darin enthalten sind auch Gebühren, die noch nicht 

entstanden sind und die bei einem Bauabschlag nicht mehr anfallen ("weitere, z.B. 

Anmerkung im Grundbuch" Fr. 300; "weitere, z.B. Nachführung Geometer" Fr. 180.‒). 

Diese Beträge werden daher vom Total abgezogen. Die Kosten des erstinstanzlichen 

Baubewilligungsverfahrens werden somit neu festgesetzt auf Fr. 7'647.65.

III. Entscheid

27 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811)
28 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)
29 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Der Bauentscheid der Gemeinde Saanen 

vom 22. Dezember 2017 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 4. Januar 2016 mit 

Projektänderung vom 28. April 2016 wird der Bauabschlag erteilt.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'400.– werden den Beschwerdegegnerinnen zur 

Bezahlung auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine separate 

Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 7'647.65 werden 

den Beschwerdegegnerinnen zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser 

Kosten ist die Gemeinde zuständig.

4. Die Beschwerdegegnerinnen haben den Beschwerdeführenden die Parteikosten wie 

folgt zu ersetzen: den Beschwerdeführenden 1 bis 3 der Betrag von Fr. 8'164.50, 

dem Beschwerdeführer 4 der Betrag von  8'139.20 und dem Beschwerdeführer 5 der 

Betrag von Fr. 7'960.75, jeweils inkl. Auslagen und MWSt. Die 

Beschwerdegegnerinnen haften solidarisch für die gesamten Beträge.

IV. Eröffnung

- Herrn Fürsprecher D.________, eingeschrieben

- Frau Rechtsanwältin F.________, eingeschrieben

- Herrn Rechtsanwalt H.________, eingeschrieben

- Herrn Fürsprecher J.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Saanen, Bauverwaltung, eingeschrieben

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungspräsident

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