# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 78e1d6c7-5ba5-5c85-a99d-43b4719de11b
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.08.2025 III 2024 189
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2024-189_2025-08-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2024 189

Entscheid vom 27. August 2025

Besetzung Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt E.________,

5. Korporation F.________,
Beigeladene,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Die D.________AG ist Eigentümerin des selbständigen und dauernden Bau-
rechts Nr. 001.________, das auf dem Grundstück KTN 002.________ in Freien-
bach lastet. Letzteres steht im Eigentum der Korporation F.________.

Das Grundstück befindet sich gemäss dem Zonenplan der Gemeinde Freienbach 
weitgehend in der Gewerbezone (G). Die D.________AG betreibt auf dem Grund-
stück einen Gewerbe- bzw. Industriebetrieb (....).

Am 27. Juni 2023 (Posteingang) hat die D.________AG dem Gemeinderat Frei-
enbach das Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Gewerbegebäudes und 
den Neubau eines Wohn- und Gewerbegebäudes auf dem Grundstück 
KTN 002.________ eingereicht. Das Baugesuch wurde publiziert und öffentlich 
aufgelegt. Dagegen erhob A.________ am 20. Juli 2023 öffentlich-rechtliche Ein-
sprache beim Gemeinderat Freienbach.

Aufgrund von Rückmeldungen des Amts für Raumentwicklung (ARE) und der 
Hochbaukommission Freienbach unterbreitete die D.________AG am 25. Januar 
2024 ergänzende und überarbeitete Gesuchsunterlagen. A.________ reichte dazu 
am 13. März 2024 eine Stellungnahme ein.

Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 14. Mai 2024 entschied der Ge-
meinderat Freienbach mit Beschluss Nr. 178 vom 29. Mai 2024 (Versand: 
5.6.2024 [GRB Nr. 178]) über das Baugesuch und die Einsprache wie folgt:

1. Die Einsprache von A.________ wird abgewiesen.

2. Die Bewilligung für den Abbruch des Gewerbegebäudes sowie für den Neubau 
des Wohn- und Gewerbegebäudes, 002.________, Freienbach, wird im Sinne 
der Erwägungen erteilt.

3. Für die Unterschreitung des Waldabstands, die Unterschreitung des Strassen-
abstands und für das Parkplatzdefizit wird je eine Ausnahmebewilligung erteilt.

[4.-10. Nebenbestimmungen und Auflagen, Eröffnung des Gesamtentscheids, Ab-
bruchbewilligung, Baufreigabe, Beiträge und Gebühren, Rechtsmittelbeleh-
rung, Zustellung].

B. A.________ erhob dagegen Beschwerde an den Regierungsrat des Kantons 
Schwyz. Er liess folgende Rechtsbegehren stellen:

1. Der Gemeinderatsbeschluss Nr. 178 vom 29.05.2024 sei inkl. Gesamtent-
scheid des Amts für Raumentwicklung vom 14.05.2024 vollumfänglich aufzu-
heben, und die Baubewilligung für das Bauprojekt: Abbruch Gewerbegebäude 
und Neubau Wohn- und Gewerbegebäude, (…), Freienbach, KTN 
002.________ sei zu verweigern, soweit darauf einzutreten ist.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner.

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Aufgrund dieser Beschwerde eröffnete der Regierungsrat das Verfahren 
VB 144/2024. Er lud die Korporation F.________ als Eigentümerin des Grunds-
tücks KTN 002.________ in das Beschwerdeverfahren bei und entschied mit Be-
schluss (RRB) Nr. 776/2024 vom 22. Oktober 2024 (Versand: 29.10.2024) wie 
folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- wer-
den dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dessen Kostenvorschuss 
(Fr. 1500.--) verrechnet.

[3.-6. Kosten- und Entschädigungen, Rechtsmittelbelehrung, Zustellungen].

C. Mit Eingabe vom 26. November 2024 (Postaufgabe: gleichentags) reicht 
A.________ dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz eine Verwaltungsge-
richtsbeschwerde gegen den RRB-Nr. 776/2024 vom 22. Oktober 2024 ein (VG-
act. 1). Er stellt folgende Anträge:

1. Der regierungsrätliche Beschluss Nr. 776/2024 (Beschwerdeentscheid VB 
144/2024) vom 22.10.2024 sei vollumfänglich aufzuheben, und die Baubewilli-
gung für das Bauprojekt: Abbruch Gewerbegebäude und Neubau Wohn- und 
Gewerbegebäude, (…), Freienbach, KTN 002.________ sei zu verweigern, so-
weit überhaupt darauf einzutreten ist.

2. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanzen zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor Verwaltungsgericht und Regie-
rungsrat zu Lasten der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanzen.

Der Regierungsrat (VG-act. 6), das ARE (VG-act. 5) und die D.________AG (Be-
schwerdegegnerin; VG-act. 13) beantragen die Abweisung der Beschwerde. Der 
Gemeinderat Freienbach schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 
einzutreten ist (VG-act. 11). Soweit sie sich im weiteren Verfahrenslauf nochmals 
äussern, halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Anträgen in der Replik (VG-
act. 19), der Duplik (VG-act. 22 [Beschwerdegegnerin]; VG-act. 23 [Gemeinderat 
Freienbach]) bzw. der Triplik (VG-act. 28) fest. Die Korporation F.________ (Bei-
geladene) liess sich im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nicht vernehmen.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Beschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks KTN 
Nr. 003.________ in Freienbach. Als Eigentümer dieses Grundstücks ist er zudem 
Berechtigter eines dinglichen Fuss- und Fahrwegrechts auf dem Strassengrunds-
tück KTN 004.________ in Freienbach, das entlang des Baugrundstücks der Be-
schwerdegegnerin führt und der Erschliessung seines Grundstücks dient. Vor die-
sem Hintergrund ist der Beschwerdeführer - als im vorinstanzlichen Verfahren un-

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terlegen Partei - zur Beschwerde an das Verwaltungsgericht berechtigt (vgl. § 82 
Abs. 1 Planungs- und Baugesetz [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987 i.V.m. § 37 
Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Die 
übrigen Sachurteilsvoraussetzungen (vgl. § 27 Abs. 1 VRP) geben zu keinen Be-
merkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Der Beschwerdeführer rügt in verschiedener Hinsicht eine Verletzung seines 
rechtlichen Gehörs im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV bzw. § 21 Abs. 2 VRP (vgl. 
Beschwerde vom 26.11.2024, S. 6 Rz. 15, S. 8 Rz. 23, S. 14 Rz. 45, S. 16 Rz. 55 
und S. 20 Rz. 67). Er macht im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz habe sich 
nicht mit sämtlichen seiner Vorbringen auseinandergesetzt. Die Rüge einer Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs ist formeller Natur und ist vorab zu beurteilen (vgl. 
BGE 137 I 195 E. 2.2; Urteil BGer 1C_697/2021 vom 11.6.2024 E. 4).

1.2.1 Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schwei-
zerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom 18. April 1999 bzw. § 21 Abs. 2 
VRP verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechts-
stellung betroffenen Person tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung 
berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu be-
gründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistand-
punkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich 
widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte 
beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene 
Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller 
Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne 
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die 
Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. VGE III 2025 3 
vom 28.7.2025 E. 3.2 m.H. auf BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236).

1.2.2 Mit seinen Vorbringen überspannt der Beschwerdeführer die Anforderungen, 
die der Anspruch auf rechtliches Gehör an die Rechtsmittelinstanzen stellt. Dass 
sich der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid nicht mit jedem einzelnen sei-
ner Kritikpunkte ausdrücklich befasst hat, mag zutreffen. Allerdings hat sich der 
Regierungsrat ausführlich zu den Gründen geäussert, die ihn zur Abweisung der 
Beschwerde im vorinstanzlichen Verfahren bewogen haben. Seine Entscheid-
gründe gehen aus dem angefochtenen Entscheid in hinreichender Deutlichkeit und 
Ausführlichkeit hervor. Gestützt auf die Begründung des angefochtenen Ent-
scheids war es dem Beschwerdeführer sodann ohne weiteres möglich, dessen 
Tragweite zu erkennen und sich in sachgerechter Weise beim Verwaltungsgericht 
zu beschweren. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt nicht vor.

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1.3 Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins, um 
die aktuellen Verkehrsverhältnisse auf dem G.________weg und die drohenden 
Gefahren aufzuzeigen, die seiner Auffassung nach durch das Bauprojekt drohen. 

1.3.1 Das Verwaltungsgericht ermittelt den für den Entscheid erheblichen Sach-
verhalt von Amtes wegen und erhebt die erforderlichen Beweise (vgl. § 18 Abs. 1 
VRP). Als Beweismittel kommt auch ein Augenschein in Frage (vgl. § 24 Abs. 1 
lit. d VRP). Ein Augenschein ist namentlich geboten, wenn die tatsächlichen Ver-
hältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Dar-
legungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen 
des Rechtsstreites beizutragen. Der Verzicht auf die Durchführung eines Augen-
scheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidungsgrundlage 
darstellen. Erscheint der Sachverhalt hinreichend ermittelt, auch wenn nicht alle 
Möglichkeiten der Beweisführung ausgeschöpft wurden, und versprechen zusätz-
liche Abklärungen keine wesentlichen neuen Erkenntnisse, so rechtfertigt es sich, 
auf weitere Untersuchungen zu verzichten (sog. antizipierte Beweiswürdigung, vgl. 
VGE III 2021 130 vom 28.7.2021 E. 2.2). Daher liegt weder eine Verletzung des 
Untersuchungsgrundsatzes (vgl. § 18 VRP) noch des rechtlichen Gehörs vor, 
wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es auf 
Grund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und 
annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht 
geändert würde (vgl. VGE III 2021 130 vom 28.7.2021 E. 2.2 m.H. auf BGE 136 I 
229 E. 5.3).

1.3.2 Vorliegend stellen die aktenkundigen Unterlagen sowie die im webGIS öf-
fentlich zugänglichen Geobasisdaten des Kantons (vgl. BGE 149 I 91 E. 3.4) eine 
hinreichende Entscheidungsgrundlage dar. Allenfalls relevante metrische Anga-
ben lassen sich den Plänen und den Geobasisdaten entnehmen. Tatsächliche Ver-
hältnisse, welche eine erst geplante Baute betreffen, lassen sich zudem nicht bes-
ser erstellen als sich diese aus den Planunterlagen (sowie allfälligen Visualisierun-
gen) ergeben. Von einem Augenschein ist daher abzusehen.

2. Das geplante Wohn- und Gewerbegebäude unterschreitet den Waldabstand. 
Dafür hat der Gemeinderat mit Zustimmung des Amts für Wald und Natur (AWN) 
die erforderliche Ausnahmebewilligung erteilt (vgl. § 73 i.V.m. § 76 Abs. 3 PBG 
i.V.m. § 47 Abs. 3 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz [PBV; 
SRSZ 400.111] vom 2.12.1997). Der Beschwerdeführer rügt in diesem Zusam-
menhang eine Verletzung von verschiedenen materiellrechtlichen Bestimmungen 
(insbesondere Art. 30 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Freienbach 
[BauR] vom 28.11.1993 [genehmigt mit RRB-Nr. 557 vom 29.3.1994] sowie § 67 
Abs. 1, § 72 und § 73 PBG).

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2.1 Gemäss Art. 17 des Bundesgesetzes über den Wald (Waldgesetz, WaG; 
SR 921.0) vom 4. Oktober 1991 sind Bauten und Anlagen in Waldesnähe nur 
zulässig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeinträch-
tigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der 
Bauten und Anlagen vom Waldrand vor. Sie berücksichtigen dabei die Lage und 
die zu erwartende Höhe des Bestandes (Abs. 2). Aus wichtigen Gründen können 
die zuständigen Behörden die Unterschreitung des Mindestabstands unter Aufla-
gen und Bedingungen bewilligen (Abs. 3). Die ausnahmsweise Unterschreitung 
des Waldabstands setzt überwiegende öffentliche Interessen voraus (vgl. Bot-
schaft vom 21.5.2014 zur Änderung des Bundesgesetzes über den Wald, 
BBl 2014, S. 4909 ff. S. 4924 [Botschaft Änderung WaG]; VGE III 2022 49 E. 4.1; 
III 2017 60 E. 2.1; Urteil BGer 1C_587/2023 vom 24.4.2025 E. 3.2 [Gestaltungs-
plan "I.________", Wollerau]).

2.1.1 Der Regelung von Art. 17 WaG liegen sowohl baupolizeiliche als auch forst-
rechtliche Überlegungen zugrunde. Der Waldabstand hat zum Ziel, den Wald vor 
natürlicher oder menschlicher Zerstörung zu bewahren. Zudem soll der Waldab-
stand eine zweckmässige Bewirtschaftung und Erschliessung des Walds ermögli-
chen, den Wald vor Feuer schützen, sowie dem hohen ökologischen Wert des 
Waldrands Rechnung tragen (Schutz-, Wohlfahrts- und Nutzfunktion des Waldes; 
vgl. Art. 1 lit. c WaG; BGE 119 Ia 113 E. 5; Norer, Kommentar zum Waldgesetz, 
Art. 1 WaG N 24 ff.). Wegen ihres landschaftlichen, biologischen und ästhetischen 
Werts und angesichts ihrer vermehrten Gefährdung besonders zu schützen sind 
Waldränder. Zu erhalten ist nicht allein die Quantität, sondern auch die Qualität 
des Waldes. Dabei ist der Waldrand für die Qualität des Waldes wesentlich (BGE 
135 II 30 [nicht publ. E. 2.4]; 113 Ib 403 E. 4c/aa; Urteile BGer 1C_587/2023 vom 
24.4.2025 E. 3.2 [Gestaltungsplan "I.________", Wollerau]; VGE III 2022 49 vom 
11.8.2022 E. 4.1; III 2017 60 vom 28.8.2017 E. 2.1). Das Interesse an der Walder-
haltung (mitsamt Waldrand) besteht dabei abstrakt, d.h. ohne Rücksicht auf Zu-
stand, Wert und Funktion des konkret in Frage stehenden Waldes (vgl. BGE 117 
Ib 325 E. 2; Urteile BGer 1C_587/2023 vom 24.4.2025 E. 5.3 [Gestaltungsplan 
"I.________", Wollerau]; 1C_153/2021 vom 12.4.2022 E. 4.5).

2.1.2 Im Sinne von Art. 17 Abs. 2 WaG angemessen ist der Mindestabstand von 
Bauten und Anlagen zum Waldrand, wenn er den Schutz der im öffentlichen Inter-
esse liegenden Zwecke gewährleistet, die durch eine zu enge Nachbarschaft von 
Bauten und Anlagen zum Wald beeinträchtigt würden (vgl. Urteile BGer 1C_587/202 
vom 24.4.2025 E. 3.2 [Gestaltungsplan "I.________", Wollerau]; 1C_620/2023 
vom 17.1.2025 E. 5.1.1; VGE III 2022 49 vom 11.8.2022 E. 4.1; III 2017 60 vom 
28.8.2017 E. 2.1). Der bundesrechtliche Minimalabstand nach Art. 17 Abs. 1 WaG 

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wird unterschritten, wenn ein Bauvorhaben erhebliche Auswirkungen auf die Wald-
funktionen zeitigt. Ob der Waldabstand angemessen ist, hängt dabei wesentlich 
von den konkreten Verhältnissen im Einzelfall ab (Art der Waldvegetation, Exposi-
tion, Topografie). Da die kantonalen Bestimmungen über einen minimalen Waldab-
stand von Bauten und Anlagen variieren, wurde auf eine bundesrechtliche Rege-
lung zum Mindestabstand verzichtet. In der Regel sollte dieser allerdings 15 m 
nicht unterschreiten (vgl. BGE 135 II 30 [nicht publ. E. 2.4]; Urteile BGer 
1C_415/2014 vom 1.10.2015 E. 2.1; 1C_288/2012 vom 24.6.2013 E. 6.2; VGE III 
2022 49 vom 11.8.2022 E. 4.1; III 2017 60 vom 28.8.2017 E. 2.1; zum Ganzen 
auch Botschaft vom 29.6.1998 zum Waldgesetz, BBl 1998 III S. 173 ff., S. 198).

2.1.3 Im kantonalen Recht bestimmt § 67 Abs. 1 PBG, dass Bauten und Anlagen 
gegenüber Wäldern einen Mindestabstand von 15 m ab Waldgrenze einzuhalten 
haben. Erschliessungsstrassen sowie landwirtschaftliche Güter- und Forststrassen 
sind im Abstandsbereich zulässig (Abs. 2). Die Waldgrenze verläuft 2 m ausser-
halb der Stockgrenze, die im Waldfeststellungsverfahren vermessen wurde (§ 35 
Abs. 2 PBV). Die zuständige Bewilligungsbehörde kann für Bauten oder Anlagen 
innerhalb der Bauzonen Ausnahmen von den im PBG oder in den Bauvorschriften 
der Gemeinde festgelegten Bestimmungen bewilligen, wenn und soweit beson-
dere Verhältnisse es rechtfertigen (§ 73 Abs. 1 PBG), insbesondere wenn sonst 
eine unzumutbare Härte einträte (lit. a), dank der Abweichung wegen der örtlichen 
Gegebenheiten eine bessere Lösung erzielt werden kann (lit. b), Art, Zweckbe-
stimmung oder Dauer des Gebäudes eine Abweichung nahelegen (lit. c) oder da-
durch ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes besser geschützt werden kann 
(lit. d). Eine Ausnahmebewilligung muss mit den öffentlichen Interessen vereinbar 
sein und darf keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzen (§ 73 Abs. 2 
PBG). Bewilligungsbehörde ist grundsätzlich der Gemeinderat (§ 76 Abs. 1 PBG). 
Ausnahmen von kantonalen Abstandsvorschriften, zu deren Erteilung die Bewilli-
gungsbehörde der Gemeinde zuständig ist, bedürfen der vorgängigen Zustim-
mung des zuständigen Amtes (§ 76 Abs. 3 PBG). Gemäss § 47 Abs. 2 PBV wird 
über die Zustimmung zu Ausnahmen im Sinne von § 76 Abs. 3 PBG mit der kan-
tonalen Baubewilligung entschieden. Zu Ausnahmen vom Waldabstand nimmt das 
AWN Stellung (vgl. § 47 Abs. 3 PBV; vgl. zum Ganzen VGE III 2022 49 vom 
11.8.2022 E. 4.3.1; III 2017 60 vom 28.8.2017 E. 2.2 und E. 2.3.1).

2.1.4 Unter dem Vorbehalt abweichender kantonaler Bestimmungen gelten die 
kantonalen Bauvorschriften in allen Gemeinden als Mindestvorschriften (§ 52 
Abs. 1 PBG). Die Gemeinden können grössere Masse als in den kantonalen Min-
destvorschriften vorschreiben (§ 52 Abs. 2 PBG). In Art. 30 Abs. 1 BauR hat die 
Gemeinde Freienbach den kantonalen Mindestabstand von § 67 Abs. 1 PBG so-

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wie die Ausnahmen gemäss § 67 Abs. 2 PBG übernommen. Die Abstandsvor-
schriften der Gemeinde Freienbach gehen mithin nicht über jene des Kantons hin-
aus. Entsprechend richtet sich die Zulässigkeit von Ausnahmebewilligungen nach 
den kantonalen Mindestvorschriften (vgl. § 52 Abs. 1 PBG), die ihrerseits den Rah-
men des Bundesrechts zu beachten haben (vgl. Art. 49 Abs. 1 BV; § 26 Abs. 2 
VRP; Urteil BGer 1C_18/2018 vom 20.11.2018 E. 2.2).

2.2 Die Standpunkte der Parteien können, soweit hier interessierend, wie folgt 
zusammengefasst werden.

2.2.1 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid, dass 

- das geplante Gebäude oberirdisch einen Waldabstand von lediglich vier bis 
acht Metern einhalte und die Rampe der Tiefgarage direkt an die Waldgrenze 
geführt werde, sich aber bereits das heute bestehende Gebäude praktisch kom-
plett innerhalb des Waldabstands befinde (vgl. angefochtener Entscheid, 
E. 5.2);

- die bestehenden Bauten Bestandesschutz geniessen würden, im bisherigen 
Umfang sowie an gleicher Stelle abgebrochen und wiederaufgebaut werden 
könnten und das Baugesuch unter diesem Blickwinkel zu beurteilen sei (vgl. 
angefochtener Entscheid, E. 5.2);

- das bestehende Gebäude auf dem Grundstück KTN 002.________ eine Fläche 
von 515m2 und das projektierte Gebäude einen "Fussabdruck" von ca. 555m2 
aufweise, mithin bloss eine massvolle Erweiterung vorliege;

- das geplante Gebäude die Situation mit Bezug auf den Waldabstand im Südos-
ten und Osten verbessern, im Westen hingegen eher eine Verschärfung eintre-
ten würde und entsprechend eine Ausnahmebewilligung erforderlich sei (vgl. 
angefochtener Entscheid, E. 5.3); 

- die Gewerbe- bzw. Wohn- und Gewerbezone am J.________berg und beim 
Steinbruch in Freienbach eng mit der Waldgrenze verzahnt sei, die asphaltier-
ten Flächen bei sämtlichen Grundstücken im hier interessierenden Bereich fast 
bis an die Stockgrenze reichen würden, dem Waldabstand insoweit keine mass-
gebliche Bedeutung mehr zukomme und das Baugrundstück ohne eine Aus-
nahmebewilligung nicht zweckmässig überbaut werden könne (vgl. angefoch-
tener Entscheid, E. 5.4);

- das AWN die Zustimmung zur Unterschreitung des Waldabstands mit ausser-
ordentlichen örtlichen Verhältnisse begründe, der Tiefgaragenzufahrt die Funk-
tion einer Erschliessung zukomme und der Wald zwar als Schutzwald kategori-
siert sei, er diese Funktion aufgrund der topographischen Gegebenheiten (Steil-

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wände des ehemaligen Steinbruchs) jedoch nicht erfüllen könne (vgl. angefoch-
tener Entscheid, E. 5.5);

- dem Waldabstand im hier interessierenden Bereich keine massgebliche Bedeu-
tung mehr zukomme und die Auswirkungen des Bauvorhabens auf den Wald 
mit Blick auf die bestehenden grossflächigen Überbauungen daher von unter-
geordneter Bedeutung seien und die Situation im Vergleich zum heutigen Zu-
stand insgesamt verbessert werde (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.7);

- der Erteilung der Ausnahmebewilligung keine gewichtigen öffentlichen oder 
nachbarlichen Interessen entgegenstünden, bei Verweigerung der Ausnahme-
bewilligung aber eine unzumutbare Härte für die Beschwerdegegnerin resultie-
ren würde (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.7); und

- die Verweigerung einer Ausnahmebewilligung nicht nur aus forstrechtlicher 
Sicht keinen Sinn machen, sondern mit Blick auf die Situation auf den Nachbar-
grundstücken wohl auch gegen das Gleichbehandlungsgebot verstossen würde 
(vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.7).

2.2.2 Der Beschwerdeführer wendet dagegen im Wesentlichen ein, dass

- der Regierungsrat das Baugesuch unter dem Blickwinkel der Bestandes-garan-
tie beurteilt habe und dies nicht zulässig sei, weil der geplante Neubau einen 
deutlich grösseren Umfang als der Altbau habe. Entsprechend hätte der Regie-
rungsrat prüfen müssen, ob eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne 
(Beschwerde, Rz. 32 ff.);

- die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht erfüllt 
seien; insbesondere seien weder Abklärungen zu Alternativvarianten noch ein 
Bedarfsnachweis für die Vergrösserung der bisherigen Fläche oder des Gebäu-
deumfangs eingereicht worden (vgl. Beschwerde, Rz. 37 ff.);

- die Richtlinie des AWN über den Waldabstand einer Erteilung der Baubewilli-
gung entgegenstünden. Insbesondere würden einzelne Anbauten ohne Bewilli-
gung geduldet, weshalb kein Rechtsanspruch auf fortdauernde Rechtsverlet-
zung bestehe, und diene die Ausnahmebewilligung nur dazu, für die Bauherr-
schaft das Optimum herauszuholen (vgl. Beschwerde, Rz. 41 ff.);

- die Erteilung der Ausnahmebewilligung mit öffentlichen Interessen unvereinbar 
sei, selbst wenn von besonderen Verhältnissen im Sinne von § 73 PBG auszu-
gehen wäre. Die Ausführungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid 
seien völlig unzureichend. Weder sei der Nachweis durch die Bauherrschaft er-
bracht, dass sie auf ein massiv grösseres Volumen angewiesen sei, noch hätten 
sich die Bewilligungs- bzw. Rechtsmittelinstanzen substanziiert mit den Grün-

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den für die Verletzung der Abstandsvorschriften auseinandergesetzt (vgl. Be-
schwerde, Rz. 42 ff.);

- die Bauherrschaft nicht begründe, aus welchen Gründen man sich aus mehre-
ren Alternativen für die streitgegenständliche Projektvariante entschieden habe, 
wobei eine Prüfung verschiedener Projektvarianten ohnehin nicht belegt sei 
(vgl. Replik, Rz. 12 ff.);

- auf die Anwendung der Richtlinie Waldabstand hier offensichtlich komplett ver-
zichtet worden sei, was einen krassen Verstoss gegen das Gleichbehandlungs-
gebot darstelle. Sinn und Zweck der Waldabstandslinie würden völlig verloren 
gehen, wenn wie hier Ausnahmen gewährt würden, die über die Mindestvorga-
ben des AWN für Ausnahmebewilligungen hinausgingen (vgl. Replik, Rz. 15 ff.);

- die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid nicht nach den verschiedenen Ge-
bäudeseiten differenziere, obwohl diese für unterschiedliche Nutzungen vorge-
sehen und unterschiedliche Abstände zum Waldrand vorsehen würden (vgl. 
Replik, Rz. 15 ff.).

2.3 Der massgebliche Sachverhalt bezüglich des Baugrundstücks präsentiert 
sich dem Verwaltungsgericht wie folgt:

- Das Grundstück KTN 002.________ im Halte von 1'719 m2 umfasst im Wesent-
lichen die Sohle eines ehemaligen Steinbruchs am nordöstlichen Hang des 
J.________bergs. Der J.________berg fällt von der südwestlichen Ecke (Ober-
kante [OK]) des ehemaligen Steinbruchs von ca. 455 m.ü.M. auf ca. 410 m.ü.M. 
ab, in nordwestlicher Richtung auf einer Distanz von ca. 80 m und in nordöstli-
cher Richtung auf einer Distanz von ca. 115 m. Bis auf einen kleinen Fortsatz 
im Nordwesten hat das Grundstück im Wesentlichen die Form eines Vierecks. 
Die westlichen, südlichen und östlichen Seiten des Grundstücks sind von den 
Steilwänden des ehemaligen Steinbruchs eingefasst (vgl. auch Sachverhalt, 
lit. A).

- Eine Fläche von 1'403 m2 des Grundstücks ist der Gewerbezone (G) zugewie-
sen (vgl. webGIS, Geokategorie "Nutzungsplanung kommunal"). Die Gewerbe-
zone ist für höchstens mässig störende Betriebe des Gewerbes, der Kleinindus-
trie sowie der Handels- und Dienstleistungsbranchen bestimmt (vgl. Art. 43 
Abs. 1 BauR).

- Die Waldgrenze verläuft an der westlichen Seite des Grundstücks im Abstand 
von rund 3 m parallel zur Grundstückgrenze. Im südlichen und östlichen Bereich 
des Grundstücks verläuft die Waldgrenze teilweise auf dem Grundstück oder 
unmittelbar entlang der Grundstückgrenze. Der Bereich des Grundstücks, in 
dem der Normalabstand zur Waldgrenze unterschritten wird, weist eine Fläche 

11

von insgesamt 1'214m2 auf, was einem Anteil von 70.6% der gesamten Grund-
stückfläche entspricht.

- Durch die steilen und felsigen Abschlüsse des Baugrundstücks ist der Wald im 
Westen und Osten klar abgegrenzt. Dabei liegt der Wald oberhalb des Bau-
grunds. Dies gilt im Grundsatz auch für den Wald im Süden. Zusätzlich ist dort 
zu berücksichtigen, dass sich am Fuss der dortigen Felswand eine mindestens 
zwei Meter breite, künstlich geschaffene und mit Gestrüpp bewachsene Berme 
befindet. In nördlicher Richtung angrenzend folgt eine rund 10 m breite Bö-
schung mit Jungwuchs bis Stangenholz, an die eine ebene Fläche von rund 5-
8 m Breite anschliesst (vgl. GRB Nr. 178, E. 6 S. 13; RR-act. II/Fachbericht gra-
vitative Naturgefahren vom 12.1.2024, Ziff. 2 S. 5, Ziff. 3.4.1 S. 8 f.). Der Boden 
ist geringmächtig; darunter folgt unmittelbar der Fels (vgl. RR-act. II/ Fachbe-
richt gravitative Naturgefahren vom 12.1.2024, Ziff. 3.4.1 S. 8). Die Bewirtschaf-
tung des Waldes muss aufgrund der Steilwände von der Waldseite her erfolgen 
(vgl. GRB Nr. 178, E. 6 S. 13;).

Gemäss dem regionalen Waldplan erfüllt der Wald im Westen, Süden und Os-
ten des Baugrundstücks vornehmlich eine Schutzfunktion. Im übrigen Bereich 
der Bewaldung auf dem J.________berg steht die Holzproduktion im Vorder-
grund. Beim regionalen Waldplan handelt es sich um ein behördenverbindliches 
Planungsinstrument im Sinne von Art. 20 Abs. 2 WaG (vgl. § 9 Abs. 1 und 
Abs. 2 des Kantonalen Waldgesetzes [KWaG; SRSZ 313.110] vom 
21.10.1998). Der regionale Waldplan zeigt nach Massgabe von Art. 20 Abs. 2 
WaG die Waldfunktionen und deren Gewichtung sowie die langfristigen Zielset-
zungen für die Waldentwicklung auf.

- Der südliche Bereich des Grundstücks ist durch Sturzprozesse erheblich ge-
fährdet (Gefahrenzone rot). Diese Gefahrenzone geht in nördlicher Richtung in 
einen Bereich mittlerer Gefährdung (Gefahrenzone blau) und alsdann in einen 
Bereich mit geringer sowie einen Bereich mit Restgefährdung (Gefahrenzone 
gelb/schraffiert) über.

Bezüglich der bestehenden Bauten und Anlagen auf dem Baugrundstück zeigt sich 
folgende Situation:

- Die bestehende Hauptbaute auf dem Grundstück KTN 002.________ weist 
eine Fläche ("Fussabdruck") von rund 516m2 auf (vgl. angefochtener Entscheid, 
E. 5.3). Darin nicht berücksichtigt ist soweit ersichtlich die Fläche von Neben-
bauten. Einzelne Anbauten werden heute ohne Bewilligung geduldet (vgl. GRB 
Nr. 178, Sachverhalt lit. A).

12

- Die bestehenden Gebäude befinden sich weitgehend innerhalb des Waldab-
stands. Die bestehende Hauptbaute hält gegen Süden einen Waldabstand von 
knapp 5 m ein. Im Südwesten und Westen sind es rund 10 bis 11 m (vgl. ange-
fochtener Entscheid, E. 5.3). Im Süden und Osten befinden sich die Nebenbau-
ten teilweise innerhalb der Wald- bzw. punktuell sogar innerhalb der Stock-
grenze (vgl. Abbildung 2 unten).

- Massnahmen zum Schutz vor Naturgefahren bestehen heute nicht. Der Zugang 
zum südlichen Bereich, der sich in der roten Gefahrenzone befindet, ist unge-
hindert möglich (vgl. GRB Nr. 178, Sachverhalt lit. A).

- Im heutigen Zustand finden teilweise lärmintensive Arbeiten im Aussenraum 
statt (vgl. GRB Nr. 178, E. 6 S. 13). Zudem werden teilweise Gegenstände im 
Aussenraum gelagert (vgl. RR-act. II/Fachbericht gravitative Naturgefahren 
vom 12.1.2024, Ziff. 2 S. 5, Ziff. 3.3 S. 7 und Ziff. 3.4 S. 7 ff.).

In Bezug auf den geplanten Neubau geht das Verwaltungsgericht, soweit hier in-
teressierend, von folgendem Sachverhalt aus:

- Das projektierte Wohn- und Gewerbegebäude weist eine Fläche ("Fussab-
druck") von 555 m2 auf. Dies entspricht rund 40% der gesamten Grundstück-
fläche (vgl. GRB Nr. 178 E. 6 S. 13). Im Süden und Westen hält das geplante 
Gebäude bis auf punktuelle Unterschreitungen einen Waldabstand von 8m ein. 
Mit Ausnahme der Rampe für die Tiefgarage, die an die Waldgrenze herange-
führt wird, beträgt der Abstand des Wohn- und Gewerbegebäudes zur Wald-
grenze im Osten 4 m (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.3).

- Vor der Baufreigabe müssen die Objektschutzmassnahmen (insbesondere 
Steinschlagschutznetze, Schutznetzabdeckung im Westteil) getroffen werden. 
Diese schützen das Gebäudeinnere und die sich darin befindenden Personen 
bis zu einem 300-jährlichen Ereignis gegen Sturzprozesse (vgl. RR-act. II/Fach-
bericht gravitative Naturgefahren vom 12.1.2024, Ziff. 5 S. 13).

- Die Bauherrschaft ist verpflichtet, im Süden und Osten des Baugrundstücks 
eine Renaturierung auszuführen, wobei die bestehenden Bauten sowie Beläge 
entfernt werden und eine Begrünung erfolgen muss (vgl. GRB Nr. 178 E. 6 
S. 13). Dies ist mittels Auflage sichergestellt (vgl. GRB Nr. 178, Beschluss-
Ziff. 4.2).

- Aufgrund der Topografie schränkt das geplante Wohn- und Gewerbegebäude 
die Besonnung des umliegenden Waldes nicht ein. Weiter zu beachten ist, dass 
heute im Freien stattfindende, teilweise lärmintensive Arbeiten künftig im Ge-
bäudeinnern vorgenommen werden können (vgl. GRB Nr. 178 E. 6 S. 12).

13

2.4 Umstritten ist, ob der Beschwerdegegnerin für die Unterschreitung des 
Waldabstands zu Recht eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 17 Abs. 3 
WaG und § 73 PBG erteilt wurde. 

2.4.1 Das kantonale Recht setzt für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung be-
sondere Verhältnisse voraus (vgl. § 73 Abs. 1 PBG sowie oben, E. 2.1.3). Die Aus-
nahmebewilligung stellt dabei im öffentlichen Baurecht ein allgemeines Rechtsin-
stitut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Unzweckmässig-
keiten zu vermeiden (vgl. BGE 112 Ib 51 E. 5; Urteile BGer 1C_603/2018 vom 
13.1.2020 E. 4.3; 1C_147/2019 vom 1.11.2019 E. 6.2; VGE III 2024 81 vom 
23.5.2025 E. 5.4.1; III 2019 242 vom 18.6.2020 E. 3.6.5; Hänni, Planungs-, Bau- 
und besonderes Umweltrecht, 7. Aufl. 2022, S. 383). Derartige Härtefälle können 
als Folge besonderer Umstände auftreten, auf welche die notwendigerweise ge-
neralisierenden und schematisierenden Normen nicht zugeschnitten sind. Ein Här-
tefall liegt vor, wenn die strikte Anwendung einer Norm zu einem offensichtlich un-
gewollten Ergebnis führen würde. Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnah-
mebewilligung ist daher immer, dass besondere Umstände vorliegen. Ob dies im 
konkreten Fall zutrifft, ist sorgfältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von 
Ausnahmebewilligungen die verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit 
der Verwaltung und der rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde 
(vgl. BGE 112 Ib 51 E. 5; Urteile BGer 1C_603/2018 vom 13.1.2020 E. 4.3; 
1C_147/2019 vom 1.11.2019 E. 6.2; VGE III 2024 81 vom 23.5.2025 E. 5.4.1; 
III 2019 242 vom 18.6.2020 E. 3.6.5).

2.4.2 Ob besondere Voraussetzungen vorliegen, die eine Ausnahmebewilligung 
rechtfertigen, ist eine Rechtsfrage, die der freien Überprüfung des Verwaltungsge-
richts unterliegt (vgl. VGE III 2024 81 vom 23.5.2025 E. 5.4.1; III 2019 242 vom 
18.6.2020 E. 3.6.5). Der unbestimmte Rechtsbegriff der besonderen Verhältnisse 
im Sinne von § 73 Abs. 1 PBG ist dabei mit der Einschränkung "wenn und soweit" 
verknüpft. Die Umschreibung der Ausnahmesituation enthält mithin auch ein be-
grenzendes Moment. Somit ist anhand des konkreten Projektes und allenfalls wei-
terer Umstände zu prüfen, ob eine unzumutbare Härte oder eine Ausnahmesitua-
tion gegeben ist (VGE III 2024 81 vom 23.5.2025 E. 5.4.1; III 2019 242 vom 
18.6.2020 E. 3.6.5 m.w.H.). Auf jeden Fall muss die Ausnahmeregelung dem Ge-
setz oder zumindest den vom Gesetz verfolgten Zielen dienen: Die Ausnahmebe-
willigung muss es ermöglichen, eine Lösung zu finden, die der mutmasslichen Ab-
sicht des Gesetzgebers entspricht, wenn er mit dem konkreten Fall konfrontiert 
worden wäre. Die Gewährung einer Ausnahmeregelung impliziert eine Ausnahme-
situation und kann nicht zur Regel werden, andernfalls würde die für die Erteilung 
von Baubewilligungen zuständige Behörde den kantonalen oder kommunalen Ge-

14

setzgeber durch ihre abweichende Praxis ersetzen. Es geht um ein Gleichgewicht 
zwischen den öffentlichen und privaten Interessen Dritter an der Einhaltung der 
Bestimmungen, von denen abzuweichen wäre, und den Interessen des privaten 
Eigentümers an der Gewährung einer Ausnahmeregelung. Rein wirtschaftliche 
Gründe oder die Absicht, die beste architektonische Lösung oder eine optimale 
Landnutzung zu erreichen, reichen für sich allein nicht aus, um eine Ausnahmere-
gelung zu rechtfertigen (vgl. zum Ganzen: BGE 117 Ia 141 E. 4; 112 Ib 51 E. 5; 
Urteile BGer 1C_603/2018 vom 13.1.2020 E. 4.3; 1C_147/2019 vom 1.11.2019 
E. 6.2; 1C_279/2018 vom 17.12.2018 E. 4.1.3; je mit Hinweisen). Der Zweck einer 
Ausnahmebewilligung besteht demnach nicht darin, einem Bauherrn zu einer op-
timalen Lösung zu verhelfen oder eine maximale Ausnützung zu ermöglichen. Es 
sollen weder Idealvorstellungen noch Maximalwünsche ermöglicht werden (vgl. 
VGE III 2024 81 vom 23.5.2025 E. 5.4.1; III 2019 242 vom 18.6.2020 E. 3.6.5).

2.4.3 Ist das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zu be-
jahen, so ist bei deren Erteilung weiter abzuklären, von welchen gesetzlichen Be-
stimmungen abzuweichen ist, um der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen 
(vgl. VGE III 2024 81 vom 23.5.2025 E. 5.4.1; EGV-SZ 2010 B 8.10 E. 3.1.5). Bei 
der Beurteilung der von einer Vorinstanz getroffenen Ausnahmeregelung auferle-
gen sich Regierungsrat und Verwaltungsgericht praxisgemäss eine gewisse 
Zurückhaltung. Das Verwaltungsgericht darf sodann im Unterschied zum Regie-
rungsrat nur einschreiten, wenn das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt wurde 
(vgl. VGE III 2024 81 vom 23.5.2025 E. 5.4.1; EGV-SZ 2010 B 8.10 E. 3.1.5). 
Rechtsfehlerhaft ist ein nicht pflichtgemäss ausgeübtes Ermessen, d.h. ein in Miss-
achtung des Gleichbehandlungsgebots, des Willkürverbots und des Verhältnis-
mässigkeitsprinzips zustande gekommenes Ermessen (VGE III 2024 81 vom 
23.5.2025 E. 5.4.1; III 2019 242 vom 18.6.2020 E. 3.6.5 m.w.H.).

2.5 Nach dem Dargelegten ist hier vorab zu prüfen, ob besondere Verhältnisse 
im Sinne von § 73 Abs. 1 PBG vorliegen. Soweit das zutrifft, ist weiter der Frage 
nachzugehen, ob und inwieweit die öffentlichen und privaten Interessen an einer 
Realisierung des strittigen Bauprojekts von grösserem Gewicht sind als das wald-
rechtliche Anliegen an einer Einhaltung des gesetzlichen Mindestabstands (vgl. 
dazu unten, E. 2.6).

2.5.1 Im Hinblick auf das Vorliegen besonderer Verhältnisse betonte der Gemein-
derat, dass sich das Baugrundstück weitgehend innerhalb des Waldabstands be-
finde. Eine zweckmässige Bebauung sei daher nicht möglich, ohne den Waldab-
stand zu unterschreiten (vgl. GRB Nr. 178/2024 E. 6 S. 13). Mit dieser Begründung 
stimmte auch das AWN dem Beschluss des Gemeinderats zu (vgl. Gesamtent-
scheid ARE, Ziff. II.4 S. 5 f. und Ziff. III.2 lit. c). Der Regierungsrat machte sich die-

15

sen Standpunkt im angefochtenen Entscheid zu eigen (vgl. angefochtener Ent-
scheid, E. 5.1) und erwog zudem, am J.________berg und beim Steinbruch in 
Freienbach seien die Gewerbe- bzw. die Wohn- und Gewerbezone generell eng 
mit der Waldgrenze verzahnt. Für die Beschwerdegegnerin würde eine unzumut-
bare Härte resultieren, "wenn lediglich auf ihrem Grundstück der Waldabstand ein-
gehalten werden müsste" (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.4 und E. 5.7). Aus-
serdem könne sich die Baugesuchstellerin für die bestehenden Bauten auf die Be-
sitzstandsgarantie gemäss § 72 PBG berufen. Der Neubau würde im Vergleich 
zum heutigen Zustand eine Verbesserung der Situation herbeiführen (vgl. ange-
fochtener Entscheid, E. 5.2 und E. 5.7).

2.5.2 Die Kritik des Beschwerdeführers an diesen Erwägungen ist nicht durchwegs 
unbegründet: Dass der Waldabstand im Gebiet am J.________berg nach der Dar-
stellung der Vorinstanz generell nicht vollständig eingehalten werde, vermag für 
das Baugrundstück nicht ohne Weiteres besondere Verhältnisse im Sinne von § 73 
PBG zu begründen (vgl. Beschwerde, Rz. 44). Eine besondere Härte zum Nachteil 
der Beschwerdegegnerin könnte auf dieser Grundlage allenfalls resultieren, wenn 
die generelle Unterschreitung der Waldabstände auf den benachbarten Grundstü-
cken auf rechtmässigen Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 17 Abs. 3 WaG 
i.V.m. § 73 PBG beruht und auf dem Baugrundstück eine in allen Teilen vergleich-
bare Situation herrschen würde. Hier ist indes weder das eine noch das andere 
geltend gemacht oder ersichtlich. Das Vorliegen einer Baulücke, die nach der Pra-
xis des AWN besondere Verhältnisse im Sinne von § 73 PBG begründen kann, ist 
damit ebenfalls nicht erstellt (vgl. AWN, Richtlinie Waldabstand, Version 9.11.2023 
[Richtlinie Waldabstand], Ziff. 4.1). Insoweit greift die Begründung im angefochte-
nen Entscheid zu kurz.

2.5.3 Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist das Vorliegen beson-
derer Verhältnisse im Sinne von § 73 Abs. 1 PBG aber gleichwohl zu bejahen. 
Nach der Praxis des AWN, die vom Beschwerdeführer nicht grundsätzlich in Frage 
gestellt wird, können besondere Verhältnisse vorliegen, wenn die angemessene 
Überbauung eines eingezonten und bereits parzellierten Grundstücks nicht mehr 
möglich ist, falls die Waldabstandsvorschriften in vollem Umfang eingehalten wer-
den müssen. Hier befindet sich das Baugrundstück gemäss dem rechtskräftigen 
Zonenplan der Gemeinde Freienbach zum grössten Teil in der Gewerbezone (G). 
Gründe, die eine vorfrageweise Überprüfung dieser nutzungsplanerischen Festle-
gung im vorliegenden Verfahren zulassen würden (vgl. BGE 148 II 417 E. 3.3, 
VGE III 2023 21 vom 4.7.2023 E. 4.1.5), sind weder geltend gemacht noch ersicht-
lich. Die Zuweisung des Baugrundstücks zur Gewerbezone ist im verwaltungsge-
richtlichen Verfahren daher nicht in Frage zu stellen. Sie bildet entsprechend 

16

Massstab zur Beurteilung, ob besondere Verhältnisse im Sinne von § 73 Abs. 1 
PBG vorliegen. Dies ist hier der Fall: Von der in der Gewerbezone (G) liegenden 
Fläche des Baugrundstücks von 1'403 m2 könnte bei einer vollumfänglichen Be-
achtung des gesetzlichen Normalabstands zum Wald (vgl. § 67 Abs. 1 PBG) eine 
Fläche von rund 190 m2 überbaut werden. Eine zonenkonforme Nutzung des 
Grundstücks wäre bei dieser Ausgangslage offenkundig nicht in sinnvoller Weise 
möglich. Zudem zeigen die nachstehenden Erwägungen, dass das Bauvorhaben 
im Verhältnis zum gegenwärtigen Zustand eine bessere Lösung darstellt (vgl. un-
ten, E. 2.6.4 f.). Somit liegen besondere Verhältnisse im Sinne von § 73 Abs. 1 
lit. a PBG vor (vgl. VGE III 2022 49 vom 11.8.2022 E. 4.4.4; Urteil BGer 
1C_603/2018 vom 13.1.2020 E. 4.4) und ist zu prüfen, ob die weiteren Vorausset-
zungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von den Waldabstandsvor-
schriften erfüllt sind.

2.6 Neben besonderen Verhältnissen setzt die Erteilung einer Ausnahmebewil-
ligung von den waldrechtlichen Normalabständen wichtige Gründe voraus, die mit 
den öffentlichen Interessen vereinbar sind und keine wesentlichen Interessen von 
Nachbarn verletzen (vgl. Art. 17 Abs. 3 WaG; § 73 Abs. 2 PBG; E. 2.1 und E. 2.1.3 
hiervor).

2.6.1 Dass die Unterschreitung des Mindestabstands wichtige Gründe voraus-
setzt, ergibt sich aus dem Wortlaut von Art. 17 Abs. 3 WaG klar (vgl. auch Urteil 
1C_282/2021 vom 10.6.2022 E. 6.2 und E. 6.4). Insofern greift die Begründung im 
angefochtenen Entscheid zu kurz, wonach der Ausnahmebewilligung "keine ge-
wichtigen öffentlichen Interessen" entgegenstünden und "wesentliche nachbarli-
che Interessen" nicht verletzt würden (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.7). Ne-
ben wichtigen Gründen setzt eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 17 Abs. 3 
WaG i.V.m. § 73 Abs. 2 PBG ausserdem eine Abwägung der betroffenen öffentli-
chen und privaten Interessen voraus (vgl. E. 2.4.2 hiervor; BGE 99 Ia 126 E. 7a; 
Urteil BGer 1C_603/2018 vom 13.1.2020 E. 4.3; Botschaft Änderung WaG, BBl 
2014 4909 ff. S. 4924; Kaufmann, in: BR 2024 S. 248, Nr. 477). Die gegen eine 
Erteilung der Ausnahmebewilligung in Betracht fallenden Interessen sind dabei im 
Wesentlichen anhand der Zielsetzungen jener Bestimmung zu ermitteln, von der 
ausnahmsweise abgewichen werden soll (vgl. Lanter, in: FHB Öffentliches Bau-
recht, S. 254 Rz. 3.509; Zaugg/Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar, 
Art. 26-27 N. 7a).

2.6.2 Mit der hier umstrittenen Ausnahmebewilligung soll vom Mindestabstand 
i.S.v. Art. 17 Abs. 2 WaG bzw. § 67 Abs. 1 PBG abgewichen werden. Die Bestim-
mungen dienen der Erhaltung der Waldfunktionen, d.h. der Schutz-, Wohlfahrts- 
und Nutzfunktion des Waldes (vgl. Art. 1 lit. c WaG; E. 2.1 hiervor). Ein öffentliches 

17

Interesse an der Erhaltung dieser Waldfunktionen besteht dabei grundsätzlich abs-
trakt (vgl. E. 2.1.1 hiervor) und spricht gegen die Erteilung der fraglichen Ausnah-
mebewilligung zur Unterschreitung des Waldabstands (vgl. VGE III 2016 28 vom 
21.12.2016 E. 11.6). Zur Gewichtung dieses öffentlichen Interesses an der Einhal-
tung des Mindestabstands gemäss § 67 Abs. 1 PBG ist jedoch auf die konkreten 
Verhältnisse abzustellen (vgl. E. 2.1.2 hiervor). Dabei zeigt sich folgendes Bild:

- Schutzfunktion

Laut dem regionalen Waldplan erfüllt der Wald im Westen, Süden und Osten 
des Baugrundstücks vorrangig eine Schutzfunktion. Dies bedeutet, dass die 
Schutzfunktion in diesem Bereich die Nutz- und Wohlfahrtsfunktion des Waldes 
überwiegt. Über die tatsächliche Schutzwirkung des Waldes ist damit indes 
noch nichts gesagt. Nach Einschätzung des AWN kann der Wald aufgrund der 
topografischen Gegebenheiten (Steilwände des ehemaligen Steinbruchs, 
Felsüberhänge), des felsigen Untergrunds und der geringen Stammdurchmes-
ser keine bzw. bloss eine geringfügige Schutzwirkung entfalten (vgl. Stellung-
nahme ARE vom 29.11.2024 [VG-act. 5]; Stellungnahme ARE vom 19.7.2024 
[RR-act. III/1). Diese Einschätzung wird bestätigt durch den Fachbericht gravi-
tative Naturgefahren (vgl. RR-act. II/Fachbericht gravitative Naturgefahren vom 
12.1.2024, Ziff. 3.4.1 S. 7 ff.). Eine massgebliche Schutzfunktion kommt dem 
Wald im hier betroffenen Bereich demnach nicht zu. Dass der Schutzfunktion 
gemäss dem regionalen Waldplan gleichwohl der Vorrang vor seiner Nutz- und 
Wohlfahrtsfunktion zukommt, deutet darauf hin, dass der Wald im fraglichen 
Perimeter auch bezüglich dieser weiteren Funktionen keine grosse Wirkung 
entfaltet.

Unter dem Titel der Schutzfunktion ist weiter zu berücksichtigen, inwieweit der 
Waldabstand den Schutz des Menschen und von Sachwerten vor negativen 
Auswirkungen, die vom Wald selbst ausgehen, zu bewirken vermag (vgl. Richt-
linie Waldabstand, S. 3). Auch diesbezüglich zeigt sich bloss eine geringe 
Schutzwirkung: Im Süden des Baugrundstücks ist lediglich Jungwuchs bis Stan-
genholz vorhanden. Eine massgebliche Gefährdung für Menschen oder Sach-
werte geht davon nicht aus. Da der Boden eine geringe Mächtigkeit aufweist, 
ist auch nicht davon auszugehen, dass der Bewuchs stark zunehmen könnte. 
Eine im Vergleich dazu grössere Gefährdung dürfte demgegenüber vom Be-
wuchs oberhalb der Steilwände ausgehen. Diese wird bis zu einem gewissen 
Grad auch durch die vorgesehenen Objektschutzmassnahmen verringert.

- Nutzfunktion

Die Nutzfunktion des Waldes bezieht sich auf die Nutzung des Rohstoffes Holz 
(vgl. Norer, Kommentar zum Waldgesetz, Art. 1 WaG N. 36; Richtlinie Wald-

18

abstand, S. 3). Dem Waldabstand kommt auf dem Baugrundstück diesbezüg-
lich keine Bedeutung zu: Aufgrund der Steilwände befindet sich der Wald über 
weite Strecken deutlich oberhalb des Baugrundstücks und ist vom Baugrunds-
tück nicht zugänglich. Auch die Bewirtschaftung muss von der Waldseite her 
erfolgen. Einzig im Süden des Baugrundstücks befindet sich auf der Sohle des 
früheren Steinbruchs eine als Wald klassifizierte Fläche, die vom Baugrunds-
tück her zugänglich ist. Eine Nutzfunktion kommt dieser Fläche soweit ersicht-
lich indes nicht zu, zumal es sich lediglich um Jungwuchs bis Stangenholz auf 
geringmächtigem Boden handelt. Zudem wird diese Fläche auch bei einer Re-
alisierung des Bauprojekts für allfällige Nutzungen zugänglich bleiben.

- Wohlfahrtsfunktion

Mit der Wohlfahrtsfunktion des Waldes ist seine Bedeutung für den Menschen 
als Erholungsraum, die Landschaft sowie den Schutz vor Umwelteinflüssen, 
von Wasservorräten und wildlebende Tiere sowie einheimische Pflanzen ange-
sprochen (vgl. Norer, a.a.O., Art. 1 WaG N 31, m.H. auf BGE 124 II 85 E. 3d/bb; 
Urteil BGer 1C_118/2019 vom 19.7.2019 E. 9.5). Dass der Wohlfahrtsfunktion 
des Waldes im hier fraglichen Perimeter eine mehr als durchschnittliche Bedeu-
tung zukommen könnte, ist weder dargetan noch ersichtlich. Dabei fällt insbe-
sondere ins Gewicht, dass dem Wald gemäss dem regionalen Waldplan vor-
rangig eine Nutzfunktion zukommt, soweit er nicht unmittelbar den früheren 
Steinbruch umschliesst. Die Wohlfahrtsfunktion des Waldes steht mithin auch 
ausserhalb der direkten Umgebung des Baugrundstücks nicht im Vordergrund. 
Sodann bilden die Felswände jedenfalls im Osten und Westen im Sinne eines 
vorbestehenden Zustands einen natürlichen Bruch zum Waldrand bzw. zum 
Waldsaum, dessen Ökologie das Bauprojekt aufgrund der Höhendifferenz 
kaum beeinflusst. Der Alois-Suter-Weg, der dem Wald eine gewisse Bedeutung 
als Erholungsraum verleiht, führt sodann südlich auf dem Bergrücken im Ab-
stand von rund 70 m am Baugrundstück vorbei, wobei aufgrund der topographi-
schen Verhältnisse weder das Baugrundstück noch die geplante Baute optisch 
wahrnehmbar sein dürften.

Nach dem Dargelegten kommt dem Wald im hier fraglichen Perimeter kaum eine 
Schutzfunktion und mit Blick auf die Nutz- und Wohlfahrtsfunktion allenfalls eine 
durchschnittliche Bedeutung zu. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung des 
Waldabstands ist höchstens von mittlerem Gewicht. Dabei ist weiter zu beachten, 
dass das Bauprojekt dieses öffentliche Interesse aufgrund der topographischen 
Verhältnisse bloss geringfügig betrifft und kaum einschränkt: Die geplante Baute 
soll auf der Sohle des früheren Steinbruchs realisiert werden. Die Nutz- und Wohl-
fahrtsfunktion des Waldes geht hier aber im Wesentlichen von der Bestockung 
aus, die sich deutlich oberhalb des Baugrundstücks, d.h. auf den Kanten der Steil-

19

wände befindet und sich vom Baugrundstück weg über die Hänge des 
J.________berg erstreckt. Vom Bauprojekt sind demnach bloss geringfügige Aus-
wirkungen auf den Wald zu erwarten.

2.6.3 Zu prüfen ist weiter, ob private Interessen gegen die Ausnahmebewilligung 
sprechen. Der Beschwerdeführer macht dazu pauschal eine Beeinträchtigung sei-
nes Fuss- und Fahrwegrechts auf KTN 004.________ geltend (vgl. Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde vom 26.11.2024, Rz. 5). Inwieweit sein Fuss- und Fahrweg-
recht von der Erteilung einer Ausnahmebewilligung betroffen sein könnte, ist indes 
nicht ersichtlich, zumal die gesetzlichen Bestimmungen zum Waldabstand ande-
ren Zwecken als den Schutz seines Fuss- und Fahrwegrechts dienen. Anderwei-
tige private Interessen, die der Erteilung einer Ausnahmebewilligung entgegenste-
hen könnten, sind nicht ersichtlich.

2.6.4 Hingegen bestehen gewichtige Interessen an einer Erteilung der Ausnahme-
bewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands. Wie bereits erwähnt ist das 
Baugrundstück rechtskräftig der Gewerbezone (G) zugewiesen. Dass diese Zo-
nenzuweisung das Ergebnis eines Planungsvorgangs ist, der den bundesrechtli-
chen oder kantonalen Planungsgrundsätzen widerspricht (vgl. Art. 3 RPG; § 1 
Abs. 2 PBG), ist weder dargetan noch ersichtlich (vgl. auch E. 2.5.3 hiervor). An 
einer sinnvollen und zweckmässigen Nutzung des Baugrundstücks besteht daher 
sowohl ein gewichtiges privates Interesse der Beschwerdegegnerin als auch ein 
öffentliches Interesse. Eine sinnvolle und zweckmässige Nutzung des Baugrund-
stücks setzt aufgrund der konkreten Situation indes voraus, dass der Waldabstand 
nicht in allen Teilen eingehalten werden muss.

2.6.5 Zu berücksichtigen ist weiter, dass eine Realisierung des Bauprojekts in ver-
schiedener Hinsicht zu einer Verbesserung der bestehenden Situation führt. Unter 
diesem Blickwinkel fällt entgegen dem Beschwerdeführer durchaus ins Gewicht, 
dass die bestehenden Bauten und Anlagen - bis auf einzelne Anbauten, für die 
keine Bewilligung vorliegt und die lediglich geduldet werden - im Rahmen von § 72 
PBG im Bestand geschützt sind. Dabei trifft wohl zu, dass für das geplante Bau-
projekt als solches kaum die Bestandesgarantie gemäss § 72 Abs. 2 oder Abs. 3 
PBG beansprucht werden kann (vgl. VGE III 2023 154 vom 8.1.2024 E. 2.2; 
ebenso angefochtener Entscheid, E. 5.3). Im Hinblick auf die Erteilung einer Aus-
nahmebewilligung ohne Beanspruchung der Bestandesgarantie ist im Rahmen der 
Interessenabwägung aber durchaus von Bedeutung, ob eine Verbesserung im 
Verhältnis zum im Bestand geschützten 'status quo' erzielt werden kann (vgl. VGE 
III 2016 28 vom 21.12.2016 E. 11.6). Dies ist hier in mehrfacher Hinsicht der Fall, 
wovon im Übrigen auch das AWN ausgeht (vgl. RR-act. III/1, S. 5):

20

- Während im Nordosten mit Bezug auf den Waldabstand jedenfalls keine 
Verschlechterung eintritt, ist im Südwesten und (in geringerem Ausmass) 
im Westen ein kleinerer Abstand zum Wald geplant. Hingegen soll im Sü-
den und Südosten im Unterschied zum heutigen Abstand von 5 m künftig 
ein Waldabstand von 8 m eingehalten werden, was eine Verbesserung mit 
sich bringt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 5.3). Im Unterschied zur Si-
tuation im Nordosten, Südwesten und Westen findet diese Verbesserung 
in einem Bereich statt, in dem das Baugrundstück nicht direkt von Steilwän-
den des ehemaligen Steinbruchs eingefasst ist, sondern eine ebene Fläche 
in eine Böschung mit Jungwuchs und Stangenholz übergeht.

- Lagerung und Produktion des Betriebs auf dem Grundstück KTN 
002.________ finden teilweise im Freien statt. Auch lärmintensive Arbeiten 
werden heute im Freien vorgenommen, was mit entsprechenden Immissi-
onen auf den Wald einhergeht. Diese Belastungen werden künftig wegfal-
len, da das geplante Gebäude die Produktion und Lagerung des Betriebs 
vollständig aufnehmen kann.

- Im Süden und Osten wird die Bauherrschaft eine Renaturierung ausführen 
müssen, wobei die bestehenden Bodenbeläge entfernt werden und eine 
Begrünung erfolgt.

Nicht als relevante Verbesserungen zu berücksichtigen sind hier demgegenüber 
die geplanten Objektschutzmassnahmen: Diese führen zwar zu einer Verminde-
rung der Risikosituation, hätten aber unter Umständen ohnehin getroffen werden 
müssen. Unter Berücksichtigung der bestehenden, im Bestand geschützten Situa-
tion führt das Bauvorhaben unter einem waldrechtlichen Blickwinkel zu einer klaren 
Verbesserung, was für die Erteilung der beantragten Ausnahmebewilligung 
spricht.

2.7 Zusammenfassend ergibt sich, dass das öffentliche Interesse an der Einhal-
tung des Waldabstands hier höchstens von mittlerem Gewicht ist. Unter Berück-
sichtigung der konkreten Verhältnisse, insbesondere der Topografie, wird es vom 
Bauprojekt bloss geringfügig betroffen und kaum eingeschränkt (vgl. E. 2.6.2 hier-
vor). Private Interessen werden mit einer Unterschreitung des Waldabstands nicht 
tangiert (vgl. E. 2.6.3 hiervor). Demgegenüber bestehen wichtige private und auch 
öffentliche Interessen an der Erteilung einer Ausnahmebewilligung (vgl. E. 2.6.4 
hiervor), für die im Übrigen auch spricht, dass mit dem projektierten Vorhaben im 
Verhältnis zum heutigen und im Bestand geschützten Zustand eine Verbesserung 
eintritt (vgl. E. 2.6.5 hiervor).

21

2.8 Der Beschwerdeführer wendet sich nicht nur gegen die Erteilung der Aus-
nahmebewilligung als solche, sondern auch gegen das Mass, in dem die Unter-
schreitung des gesetzlichen Waldabstands bewilligt wurde. Zudem rügt er, dass 
keine Alternativprojekte geprüft worden seien, kein Bedarfsnachweis vorliege und 
die Wohnhygiene keine Berücksichtigung gefunden habe.

2.8.1 In seinen Vorbringen bezieht sich der Beschwerdeführer unter anderem auf 
die Richtlinie Waldabstand des AWN. Aus dieser geht im Sinne einer Praxiserläu-
terung (vgl. Richtlinie Waldabstand, Ziff. 5 S. 6) hervor, dass Hauptbauten einen 
Freihaltestreifen von mindestens 10 m ab Stockgrenze einhalten müssten (vgl. 
Richtlinie Waldabstand, Ziff. 5.2 S. 6), was einem Abstand von 8 m zur Wald-
grenze entspricht (vgl. § 35 Abs. 2 PBV). Nebenbauten und unterirdische Bauten 
müssten demnach einen Abstand von 6 m ab Stockgrenze bzw. 4 m ab Wald-
grenze einhalten (vgl. Richtlinie Waldabstand, Ziff. 5.3 S. 7). Im Osten beträgt der 
Abstand gegenüber der Waldgrenze im Osten teilweise 4 m, wobei die Ein- und 
Ausfahrt zur Tiefgarage nach Massgabe von § 67 Abs. 2 PBG unberücksichtigt 
bleibt, was der Beschwerdeführer nicht in Frage stellt. Punktuell unterschreitet das 
Bauprojekt auch im Süden den Abstand um rund 1.2 m.

2.8.2 Die Richtlinie Waldabstand wurde vom AWN erarbeitet, das der Ausnahme-
bewilligung einer Gemeinde zur Unterschreitung des Waldabstands vorgängig zu-
stimmen muss (vgl. oben, E. 2.1.3). Die Richtlinie Waldabstand soll die Rechtspra-
xis abbilden und den beteiligten Personen und Behörden als Planungs- bzw. Ent-
scheidungsgrundlage dienen (vgl. Richtlinie Waldabstand, Ziff. 1 S. 3). Bei der 
Richtlinie handelt es sich um eine Verwaltungsweisung, die sich in erster Linie an 
die zuständigen Behörden richtet. Für die Beschwerdeinstanzen ist sie nicht ver-
bindlich. Die Richtlinie soll aber Berücksichtigung finden, sofern sie eine dem Ein-
zelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzli-
chen Bestimmungen zulassen. Das Gericht weicht also nicht ohne triftigen Grund 
von Verwaltungsweisungen ab, wenn diese eine überzeugende Konkretisierung 
der rechtlichen Vorgaben darstellen. Dem Bestreben der Verwaltung, durch interne 
Weisungen eine rechtsgleiche Gesetzesanwendung zu gewährleisten, wird inso-
fern Rechnung getragen (vgl. BGE 144 V 195 E. 4.2; VGE III 2020 153 vom 
23.10.2020 E. 3.1.3).

2.8.3 Das AWN darf von der eigenen Verwaltungspraxis nicht leichthin abweichen, 
zumal die Verwaltungsbehörden eine rechtsgleiche Gesetzesanwendung sicher-
stellen müssen. Eine rechtsgleiche Gesetzesanwendung kann im Einzelfall aber 
verlangen, von der üblichen Praxis abzuweichen, sofern nur so eine den anwend-
baren gesetzlichen Bestimmungen gerecht werdende Lösung getroffen werden 
kann. Im vorliegenden Fall geht das AWN davon aus, dass die in der Richtlinie 

22

genannten Abstände den Umständen des Einzelfalls nicht gerecht werden, jeden-
falls soweit es um den Waldabstand im Osten geht (vgl. RR.-act. III/1; oben 
E. 2.6.4). Im konkreten Einzelfall erscheint dieses Vorgehen aufgrund der 
annähernd singulären Umstände vertretbar, da hier kein ausgeprägtes Interesse 
an der Einhaltung des Waldabstands besteht, sich die möglichen Auswirkungen 
auf den Wald aufgrund der besonderen Topografie in engen Grenzen halten und 
die geplante Lösung selbst bei Abweichung von der geübten Praxis zu einer Ver-
besserung der gegenwärtigen Situation führt.

2.8.4 Auch die weiteren Einwände des Beschwerdeführers verfangen nicht: So-
weit ersichtlich trifft zwar zu, dass keine detaillierten Alternativprojekte erstellt wur-
den. Allerdings macht das ARE in seiner Vernehmlassung ans Verwaltungsgericht 
wie bereits im regierungsrätlichen Verfahren geltend, dem AWN seien im Vorfeld 
verschiedene Projektvarianten vorgestellt und das vorliegende Projekt anhand ei-
ner Begehung vor Ort als Bestvariante eingestuft worden (vgl. VG-act. 5; RR-
act. III/1). Das Verwaltungsgericht hat keine Veranlassung, an dieser Darstellung 
zu zweifeln. Zu berücksichtigen ist weiter, dass die Auswirkungen des Bauvorha-
bens auf den Wald trotz der Unterschreitung des Waldabstands aufgrund der kon-
kreten Umstände geringfügig sind (vgl. oben, E. 2.6.4). Bei dieser Ausgangslage 
wäre es unverhältnismässig, von der Beschwerdegegnerin im Detail ausgearbei-
tete Projektvarianten zu verlangen, zumal feststeht, dass eine sinnvolle und 
zweckmässige Nutzung des Baugrundstücks ohne eine Unterschreitung des 
Waldabstands nicht möglich ist. Unberechtigt ist schliesslich die Forderung des 
Beschwerdeführers, die Beschwerdegegnerin müsse einen Bedarfsnachweis für 
das Bauprojekt einreichen. Der Fussabdruck des geplanten Gebäudes soll um ca. 
39m2 vergrössert werden, was 7.5% der bestehenden Grundfläche entspricht und 
nicht übermässig erscheint. Zudem ist der Flächenbedarf ausgewiesen, nachdem 
derzeit gewisse Produktionsschritte im Aussenraum erfolgen und die Beschwer-
degegnerin dort auch (Zwischen-) Produkte lagert. Eine Beeinträchtigung des Wal-
des durch das Volumen des Baukörpers ist insofern ausgeschlossen, als er die 
Besonnung nicht einschränkt. Dass die Wohnhygiene im geplanten Gebäude un-
genügend sein könnte, ist sodann nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer 
auch gar nicht konkret geltend gemacht.

2.9 Nach dem Dargelegten erweist sich die Erteilung der Ausnahmebewilligung 
für die Unterschreitung des Waldabstands als mit Bundes- und kantonalem Recht 
vereinbar.

3. Der Beschwerdeführer rügt, die strassenmässige Erschliessung sei mangels 
hinreichender Pläne nicht überprüfbar.

23

3.1 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid, der G.________weg 
sei eine private Fernerschliessungsstrasse und weise keinen Durchgangsverkehr 
auf. Im Bereich der Grundstücke KTN 005.________ und KTN 002.________ 
(Baugrundstück) habe der G.________weg eine Breite von fünf Metern. Bereits im 
Zusammenhang mit einem Bauvorhaben auf KTN 005.________ habe der Ge-
meinderat von der Bauherrschaft gefordert, den G.________weg auf der nördli-
chen Strassenseite auf sechs Meter zu verbreitern. Hier sei nun auch eine Ver-
breiterung an der südlichen Strassenseite auf der Höhe der Einfahrt zu 
KTN 002.________ bis zur Tiefgaragenausfahrt an der Ostgrenze von 
KTN 002.________ geplant. Nach dem Ausbau werde der G.________weg ab der 
Kantonsstrasse bis zur östlichen Grenze durchgehend sechs Meter breit sein. 
Dass das für die vorgesehene Nutzungsintensivierung nicht ausreiche, sei weder 
geltend gemacht noch ersichtlich. Zu beachten sei ausserdem, dass der Gemein-
derat Freienbach die Beschwerdegegnerin verpflichtet habe, die geplante Fahr-
bahnverbreiterung auf KTN 005.________ und KTN 002.________ auszuführen. 
Der Bezug der ersten Einheit werde erst nach Vornahme des Ausbaus freigegeben 
(vgl. GRB Nr. 178, Disp.-Ziff. 4.1). Die bereinigte Strassenführung mit Materialan-
gaben sei spätestens bis Rohbauende zur Beurteilung und Genehmigung vorzu-
legen (GRB Nr. 178, Disp.-Ziff. 4.2).

3.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, der G.________weg sei aufgrund der 
Nutzungsänderung und -intensivierung auf KTN 002.________ unabhängig von 
einem allfälligen Bauprojekt auf KTN 005.________ auszubauen, was der Regie-
rungsrat zutreffend erkannt habe. Das Vorgehen des Gemeinderats, den Bezug 
der ersten Einheit erst nach der Vornahme des Ausbaus freizugeben (vgl. GRB 
Nr. 178, Disp.-Ziff. 4.1) und die bereinigte Strassenführung erst bis Rohbauende 
zur Beurteilung und Genehmigung vorzulegen (vgl. GRB Nr. 178, Disp.-Ziff. 4.2), 
sei allerdings widersprüchlich und willkürlich. Die Frage der genügenden Erschlies-
sung werde in die Zukunft vertagt. Ausserdem rage der Wendebereich für Lastwa-
gen auf KTN 002.________ bis in den für den G.________weg reservierten Strei-
fen; ebenso drei Aussenparkplätze, der Gebäudeeingang und die Tiefgaragenein-
fahrt. Der Regierungsrat habe sich bloss zur Frage geäussert, ob der Ausbau der 
Strasse bereits vor Baubeginn verlangt werden könne. Unter Berücksichtigung ei-
ner potenziell intensiveren Nutzung der nördlich vom Baugrundstück gelegenen, 
über den G.________weg erschlossenen Grundstücke liege eine ungenügende 
Erschliessung vor.

3.3 Bauten und Anlagen dürfen nur auf erschlossenen Grundstücken errichtet 
werden (vgl. § 53 PBG, Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b Bundesgesetz über 
die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979). Gemäss 

24

§ 37 Abs. 1 PBG ist Land erschlossen, wenn es unter anderem für die betreffende 
Nutzung genügend zugänglich ist. Genügende Zugänglichkeit setzt eine rechtlich 
gesicherte und technisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen Zu-
gang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher und 
so beschaffen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benützer 
und öffentliche Dienste gewachsen ist (vgl. § 37 Abs. 3 PBG). Das Gesetz unter-
scheidet zwischen Grob- und Feinerschliessung (vgl. § 37 Abs. 4 und Abs. 5 
PBG). Die Feinerschliessung verbindet die einzelnen Baugrundstücke mit den An-
lagen der Groberschliessung. Sie obliegt den Grundeigentümern, soweit sie nicht 
nach den einschlägigen Gemeindevorschriften oder durch Ersatzvornahme von 
der Gemeinde besorgt wird (§ 40 Abs. 1 PBG).

3.3.1 Die Gemeinde Freienbach sieht in Art. 9 Abs. 1 BauR vor, dass entlang von 
Strassen und Wegen sowohl die Sicherheit aller Verkehrsteilnehmer als auch der 
Wohnlichkeit die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt werden muss. Über die 
Breite von Verkehrs- und Trottoirflächen kann der Gemeinderat namentlich auf-
grund der bisherigen Erfahrungen, der zu erwartenden Verkehrsbelastung und der 
topografischen Verhältnisse Richtlinien erlassen (Art. 9 Abs. 3 BauR). Dieser Be-
fugnis ist der Gemeinderat nachgekommen (vgl. Anhang D zum BauR). Danach 
beträgt die Ausbaugrösse für die Fahrbahnen aller Zonen bis 80 Personenwagen 
(PW) 4.5 m, bei Wohn- und Geschäftsverkehr ab 80 PW 4.5 m sowie 1.8 m Trottoir 
und für Gewerbezonen mindestens 6 m (Fahrbahn) oder 5.4 m (Fahrbahn) und 
1.8 m (Trottoir). Die Anzahl PW entspricht dabei der Anzahl Motorfahrzeugabstell-
plätze gemäss Art. 19 BauR.

3.3.2 Damit ein Grundstück im Sinne von Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und § 37 Abs. 2 
PBG als erschlossen gilt, muss die Zufahrt spätestens im Zeitpunkt der Realisie-
rung des Bauvorhabens tatsächlich und rechtlich gewährleistet sein (vgl. BGE 127 
I 103 E. 7d; Urteil BGer 1C_181/2024 vom 22.5.2025 E. 3.4; VGE III 2023 166 vom 
22.4.2024 E. 3.3.2 m.H.). Diesem Erfordernis ist Genüge getan, wenn eine Bau-
bewilligung mit der Bedingung versehen wird, dass die Baubewilligung erst mit der 
Sicherstellung der strassenmässigen Erschliessung rechtswirksam wird (vgl. Ur-
teile BGer 1C_287/2021 vom 25.7.2022 E. 4.2; VGE III 2023 166 vom 22.4.2024 
E. 3.3.2; je mit Hinweisen). Die Gefahr einer verpönten Baubewilligung "auf Vorrat" 
besteht in diesem Fall nicht, weil spätestens innert zwei bzw. drei Jahren nach 
Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung mit dem Bau begonnen werden muss, 
andernfalls die Baubewilligung verfällt (§ 86 PBG; vgl. VGE III 2023 166 vom 
22.4.2024 E. 3.3.2 m.H.; EGV-SZ 2008 B. 8.2 E. 3.3). Eine rechtliche Sicherstel-
lung von Erschliessungsanlagen liegt vor, wenn deren dauernde und jederzeitige 
Benutzung sichergestellt ist. Soweit der Bauherr nicht selbst Eigentümer ist, und 

25

es sich nicht um öffentliche Anlagen handelt, muss die Benützung mittels eines 
Dienstbarkeitsvertrages und dem entsprechenden Grundbucheintrag abgesichert 
sein. Die rein obligatorische oder prekaristische Gestattung der Benutzung reicht 
nicht aus (VGE III 2020 132 vom 9.12.2020 E. 3.2.3; III 2019 232 vom 27.5.2020 
E. 1.3; je mit Hinweisen).

3.3.3 Der Gemeinderat hat die Beschwerdegegnerin verpflichtet, die geplante 
Fahrbahnverbreiterung auf KTN 005.________ und KTN 002.________ auszu-
führen. Weiter legte er fest, dass der Bezug der ersten Einheit erst nach der Vor-
nahme des Ausbaus freigegeben werde (vgl. GRB Nr. 178, Disp.-Ziff. 4.1). Damit 
ist sichergestellt, dass die mit dem strittigen Bauprojekt bewilligte Nutzung auf dem 
Grundstück der Beschwerdegegnerin nicht stattfindet, bevor der G.________weg 
von der östlichen Grenze von KTN 002.________ bis zum Anschluss an die Kan-
tonsstrasse auf eine Breite von sechs Metern ausgebaut wurde. Nicht gewährleis-
tet ist hingegen, dass die Realisierung des Bauvorhabens auf KTN 002.________ 
erfolgt, nachdem die Benützung der verbreiterten Fahrspur auf KTN 005.________ 
durch die Beschwerdegegnerin auch rechtlich gesichert ist. Dies widerspricht der 
vorstehend dargelegten Rechtsprechung zu Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG und § 37 
Abs. 2 PBG. Dass die Beschwerdegegnerin nach eigener Darstellung das Stras-
sengrundstück KTN 004.________ zwischenzeitlich zu Eigentum erworben hat 
(vgl. VG-act. 13/1), mit der Eigentümerin von KTN 005.________ (H.________AG) 
wirtschaftlich verbunden ist und ihr von der Eigentümerin des Grundstücks KTN 
005.________ das Fuss- und Fahrwegrecht eingeräumt werde (vgl. Beschwerde-
antwort vom 15.1.2025, S. 7 Rz. 16 [VG-act. 13]), ändert daran nichts. Insofern 
erweist sich die Beschwerde teilweise als begründet und ist die Rechtswirksamkeit 
der Baubewilligung unter die (Suspensiv-) Bedingung zu stellen, dass der Eigentü-
merin des Baugrundstücks das Fuss- und Fahrwegrecht auf dem zusätzlichen 
Fahrbahnstreifen auf KTN 005.________ eingeräumt und dieses grundbuchlich 
gesichert wird.

3.4 Unbegründet ist demgegenüber der Einwand des Beschwerdeführers, die 
konkrete Linienführung der zu verbreiternden Strasse sei nicht ersichtlich und die 
Pläne liessen die Beurteilung nicht zu, ob die geplante Zufahrt technisch hinrei-
chend ist. Aus den genehmigten Bauplänen (vgl. RR-act. III/Plan Nr. 32.2.2_r [Erd-
geschoss] vom 16.1.2024) geht verbindlich hervor, dass der G.________weg auf 
KTN 002.________ ab rund einem halben Meter nach dem Grenzpunkt 14604 bis 
zur östlichen Grenze um 1 m verbreitert werden soll. Die Verpflichtung gemäss 
Disp.-Ziff. 4.2 von GRB-Nr. 178, wonach der Umgebungsplan mit der bereinigten 
Strassenführung und Materialangaben spätestens bis zum Rohbauende zur Beur-
teilung und Genehmigung vorzulegen ist, steht im Zusammenhang mit E. 1.1.3 von 

26

GRB-Nr. 178. Demnach muss die Materialisierung der Oberflächen und der Ab-
schlüsse noch zur Genehmigung unterbreitet werden. Ausserdem verlangt der Ge-
meinderat einen "harmonischen Strassenverlauf", d.h. dass der bisherige Stras-
senverlauf nicht im rechten Winkel in die verbreiterten Stellen übergeht. Mithin 
steht die konkrete Linienführung bis auf diesen untergeordneten Punkt fest. Ge-
stützt auf die genehmigten Baupläne ist auch nicht nachvollziehbar, inwieweit der 
für den G.________weg reservierte Streifen von Manövrierflächen, Abstellflächen 
oder geplanten Bauteilen tangiert werden soll (vgl. RR-act. III/Plan Nr. 32.2.2_r 
[Erdgeschoss] vom 1.1.2024).

3.5 Bezüglich der Erschliessung macht der Beschwerdeführer ferner geltend, die 
vorgesehene Verbreiterung des G.________wegs lasse die künftige Gesamtbe-
anspruchung unter Einschluss der Nachbarschaft und der Allgemeinheit ausser 
Acht. Der Gemeinderat rechne mit insgesamt 105 PW, die über den östlichen Teil 
des G.________wegs theoretisch erschlossen werden müssten, halte diese Zahl 
aufgrund des Gewässerraums und des Gewässerabstandsbereichs aber für unre-
alistisch. Einer rechtlichen Überprüfung halte dies nicht stand. Gemäss Anhang D 
zum BauR sei mindestens eine Strassenbreite von 4.5 m (Fahrbahn) plus 1.8 m 
(Trottoir) erforderlich.

3.5.1 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt eine hinreichende Zufahrt voraus. 
Hinreichend ist eine Zufahrt unter anderem, wenn sie der zu erwartenden Bean-
spruchung gewachsen ist (vgl. § 37 Abs. 3 PBG). Was als hinreichende Zufahrt 
gilt, hängt von den massgeblichen (namentlich örtlichen) Umständen des Einzel-
falls ab. Bei deren Beurteilung steht den kantonalen und kommunalen Behörden 
ein erhebliches Ermessen zu (vgl. VGE III 2017 72 vom 27.9.2017 E. 2.2.3; m.H. 
auf Urteil BGer 1C_273/2014 vom 13.11.20114 E. 4.3.2). Dabei ist eine hinrei-
chende Erschliessung grundsätzlich an der Nutzung bzw. Gesamtbeanspruchung 
der betreffenden Zone zu messen (vgl. VGE III 2017 72 vom 27.9.2017 E. 2.2.4, 
m.H. auf BGE 136 III 135 E. 3.3.2). Zonenkonforme Baugesuche darf die Behörde 
allerdings nicht mit dem Argument ablehnen, sie würden mit dem Verkehr keinen 
Raum für andere Bauvorhaben lassen. Vielmehr obliegt dem Planungsträger die 
Aufgabe, sein Baugebiet hinreichend zu erschliessen und die nötigen Massnah-
men vorzukehren, wobei auch ein besonderes Verkehrsregime mit Temporedukti-
onen, Einbahnverkehr, Steuerung durch Lichtsignalanlagen etc. in Betracht kom-
men (vgl. VGE III 2017 72 vom 27.9.2017 E. 2.2.5 m.H. auf Urteil BGer 
1C_178/2014 vom 2.5.2016 E. 4.3 f.).

3.5.2 Zur Begründung seiner Rüge stützt sich der Beschwerdeführer auf den Be-
schluss des Gemeinderats Freienbach Nr. 135 vom 16. April 2025 (GRB-Nr. 135; 
VG-act. 29/5), mit dem das Baugesuch der (mit der Beschwerdegegnerin wirt-

27

schaftlich verbundenen; vgl. E. 3.3.3) H.________AG für den Neubau eines Wohn- 
und Geschäftsgebäudes auf KTN 005.________ bewilligt wurde. Der Gemeinderat 
erwog darin, die Liegenschaften nördlich des Bahntrasses lägen allesamt in der 
Landhauszone L2. Für diese Zone gelte eine Ausnützungsziffer von 0.3. Eine 
vollständige Überbauung sei jedoch nahezu ausgeschlossen, weil gewisse Grund-
stücke praktisch vollständig oder zu grossen Teilen im Gewässerraum und im Ge-
wässerabstandsbereich des Zürichsees lägen. Dass die aufgrund der zulässigen 
Bruttogeschossflächen errechnete Maximalzahl von 105 Parkplätzen erreicht 
werde, sei unrealistisch und praktisch ausgeschlossen. Der Schwellenwert von 80 
Parkplätzen, ab dem gemäss Anhang D zum BauR eine Fahrbahnbreite von 4.5 m 
und ein Trottoir mit einer Breite von 1.8 m verlangt sei, werde nicht überschritten 
(vgl. GRB-Nr. 135, E. 2.1.4).

3.5.3 Dass die Beurteilung des Gemeinderats, wonach der G.________weg mit 
der Verbreiterung auf 6 m eine hinreichende Zufahrt im Sinne von Art. 22 Abs. 2 
lit. b RPG und § 37 Abs. 2 PBG sicherstellt, einer Korrektur bedürfte, vermag der 
Beschwerdeführer mit seinen Ausführungen nicht darzutun. Insbesondere zieht er 
aufgrund des Gewässerraums und des Gewässerabstands von der maximal er-
wartbaren Anzahl Parkplätze pauschal 15% ab, ohne die konkrete Lage und Situ-
ierung der Grundstücke zu berücksichtigen. So weist namentlich das Grundstück 
des Beschwerdeführers eine Landzunge mit einer Fläche von rund 1'600 m2 auf, 
die sich überwiegend innerhalb des Gewässerraums bzw. des Gewässerabstands 
befinden dürfte. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass sich die nördlich der 
Bahnlinie liegenden und über den G.________weg erschlossenen Grundstücke in 
der Landhauszone L2 befinden, die für Ferienhäuser, Einfamilienhäuser, Zweifa-
milienhäuser und Doppeleinfamilienhäuser bestimmt ist (vgl. Art. 38 Abs. 1 BauR). 
Einer Landhauszone ist es eigen, dass (Einfamilien-) Häuser mit einer teils weit 
überdurchschnittlichen Wohnfläche gegenüber dem üblichen Standard von Einfa-
milienhäusern erstellt werden, was eine entsprechend höhere Anzahl notwendiger 
Abstellplätze und in der Regel auch eine entsprechend hohe Anzahl von Fahrzeu-
gen nach sich zieht, ohne dass damit auch zwangsläufig eine entsprechend hohe 
Anzahl von Fahrbewegungen einhergehen muss (vgl. VGE III 2021 219 vom 
22.7.2022 E. 4.5.1). In die nachvollziehbaren Überlegungen des Gemeinderats zur 
Erschliessungssituation einzugreifen, besteht bei dieser Ausgangslage für das 
Verwaltungsgericht keine Veranlassung.

4. Der Beschwerdeführer trägt weiter vor, gemäss den einschlägigen Bestim-
mungen erfordere das Bauprojekt 28 Parkplätze. Demgegenüber seien die Vor-
instanzen von einem Bedarf von 27 Parkplätzen ausgegangen. Davon seien ledig-

28

lich 23 ausgewiesen. Für die vier nach Auffassung der Vorinstanz fehlenden Park-
plätze sei zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung erteilt worden.

4.1 Während der Gemeinderat noch von einem Bedarf an 26.97 Motorfahrzeu-
gabstellplätzen ausging, erwog die Vorinstanz unter zusätzlicher Berücksichtigung 
von Kellerräumen, das Bauprojekt ziehe einen Bedarf von 27.27 (recte wohl 27.22) 
Motorfahrzeugabstellplätzen nach sich. Abgerundet ergebe dies 27 Plätze. Da die 
Bebaubarkeit des Grundstücks aufgrund der Wald- und Strassenabstandsbestim-
mungen stark eingeschränkt sei, ein Untergeschoss für die ausschliessliche Un-
terbringung von Motorfahrzeugen geplant werde, das Erdgeschoss dem Produkti-
onsbetrieb und der Aussenbereich als Manövrierfläche zur Verfügung stehen 
müsse, könne nach Massgabe von Art. 19 Abs. 4 BauR und § 58 PBG eine Aus-
nahmebewilligung unter Erhebung einer Ersatzabgabe erteilt werden.

4.2 Im Einzelnen macht der Beschwerdeführer demgegenüber geltend, gestützt 
auf die Flächennachweise der Beschwerdegegnerin erfordere das Bauvorhaben 
27.28 Pflichtparkplätze. Nach langjähriger Praxis seien "angebrochene Park-
plätze" immer aufzurunden. Das gegenteilige Vorgehen des Gemeinderats sei 
nicht nur unbegründet und willkürlich, sondern verstosse auch gegen die Gemein-
deautonomie. Darüber hinaus seien die Voraussetzungen für den Verzicht auf die 
volle Anzahl Pflichtparkplätze nicht gegeben. Eine diesbezügliche Erleichterung 
sei nur statthaft, wenn die Errichtung der nötigen Anzahl Pflichtparkplätze auf pri-
vatem Grund nicht möglich oder zumutbar ist. Hier sei eine oberirdische Erweite-
rung der Grundfläche um 40 m2 geplant. Die Bauherrschaft könne ohne Not auf 
diese Erweiterung verzichten und so die nötige Anzahl Parkplätze sicherstellen.

4.3 Die Beschwerdegegnerin wendet ein, dass nach Massgabe von Art. 19 
BauR insgesamt 26.95 Pflichtparkplätze erforderlich seien und also 27 Parkplätze 
erstellt werden müssten. Auf dem Baugrundstück könnten lediglich 23 Parkplätze 
errichtet werden. Massgebend zur Beurteilung, ob Parkplätze erstellt werden könn-
ten, sei einzig der eigene private Grund der Bauherrschaft. Die Grenze dieser Re-
alerfüllungspflicht sei deren Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit. Die Ausmasse 
der geplanten Baute seien betriebsnotwendig. Zu berücksichtigen sei ausserdem, 
dass die Werkhallen aus betriebsspezifischen Gründen weniger Verkehr verursa-
chen würden, als dies die Bruttogeschossfläche ([BGF] als Grundlage zur Berech-
nung der nötigen Anzahl Pflichtparkplätze) erwarten liesse. Die Erstellung weiterer 
Parkplätze auf dem Baugrundstück sei wirtschaftlich nicht tragbar. Sodann könne 
von der Bauherrschaft nicht verlangt werden, die Grundeigentümer in der Nach-
barschaft zu kontaktieren, um die Bereitschaft abzuklären, Flächen für Parkplätze 
zur Verfügung zu stellen, zumal auch dies mit unverhältnismässigen Kosten ver-
bunden wäre.

29

4.4 Gemäss § 58 Abs. 1 PBG sind bei neuen Bauten und Anlagen in angemes-
sener Nähe genügend Abstellflächen für Motorfahrzeuge auf privatem Grund zu 
schaffen und dauernd zu diesem Zweck zu erhalten. Bei Umbauten, Erweiterun-
gen oder Zweckänderungen bestehender Bauten und Anlagen besteht die Pflicht 
zur Schaffung von Abstellflächen im Umfang des durch die baulichen Vorkehren 
geschaffenen Mehrbedarfs. Ist die Erstellung der erforderlichen Anzahl Abstell-
flächen auf privatem Grund nicht möglich oder nicht zumutbar, so hat der Bauherr 
eine Ersatzabgabe an die Gemeinde zu leisten, die zweckgebunden für den Bau 
und Betrieb öffentlicher Parkierungsanlagen zu verwenden ist (§ 58 Abs. 2 PBG).

4.4.1 Die kantonalrechtliche Vorgabe von § 58 Abs. 1 PBG wird in Art. 19 Abs. 1 
BauR wörtlich wiedergegeben. Gemäss Art. 19 Abs. 2 BauR sind bei Wohnbauten 
1½ Abstell- oder Garagenplätze pro Wohnung bzw. pro 100 m2 Bruttogeschoss-
fläche (BGF) zu erstellen (lit. a); bei Geschäftsbauten ein Abstell- oder Garagen-
platz pro 50 m2 BGF, mindestens aber ein Abstellplatz pro vier Sitzplätze in Cafés 
und Restaurants (lit. b); bei speziellen Nutzungen und besonderen Standorten legt 
der Gemeinderat die Anforderungen aufgrund anerkannter Richtlinien fest. Er kann 
die Unterschreitung der geforderten Anzahl Abstellplätze im Rahmen der Luftrein-
halteverordnung (LRV, SR 814.318.142.1) bewilligen (lit. c). Garagenvorplätze und 
Zufahrten dürfen nur in die Berechnung der Abstellplätze einbezogen werden, 
wenn deren Belegung mit parkierten Fahrzeugen die Zufahrt zu den übrigen Park-
plätzen bzw. Garagen nicht behindert (Art. 19 Abs. 3 BauR). Ist die Errichtung von 
Abstellplätzen auf privatem Grund nicht möglich oder nicht zumutbar, so kann der 
Gemeinderat Ausnahmebewilligungen erteilen unter der Bedingung, dass diese 
von der Leistung einer angemessenen, zweckgebundenen Ablösungssumme zu-
gunsten öffentlicher Abstellplätze abhängig werden (Art. 19 Abs. 4 BauR).

4.4.2 Soweit der Beschwerdeführer rügt, das Bauvorhaben benötige 28 und nicht 
27 Parkfelder, kann ihm nicht gefolgt werden: Bis auf ein rechnerisches Versehen, 
das sich nicht zugunsten des Beschwerdeführers auswirkt, erscheint die Berech-
nung der Vorinstanz korrekt und schlüssig. Demnach sind gestützt auf die Brutto-
geschossfläche 27.27 bzw. recte 27.22 Parkfelder nötig. Mit dem angefochtenen 
Entscheid hat der Regierungsrat seine Berechnung zu den Pflichtparkplätzen an 
die Stelle jener des Gemeinderats gesetzt. Ein Anspruch darauf, bei der Auf-/Ab-
rundung der nötigen Zahl an Pflichtparkplätzen zwingend einer behaupteten Praxis 
des Gemeinderats zu folgen, kommt dem Beschwerdeführer gegenüber dem Re-
gierungsrat als Rechtsmittelinstanz nicht zu, zumal der Gemeinderat seinerseits 
im Vorgehen des Regierungsrats offenkundig keine Verletzung seiner Gemein-
deautonomie erblickt. Hinzu kommt, dass der Bedarf an Parkplätzen aufgrund der 
vorgesehenen Nutzung des Grundstücks gemäss den nachvollziehbaren Darle-

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gungen der Beschwerdegegnerin tendenziell tiefer ausfällt, als dies die Bruttoge-
schossfläche vermuten liesse (vgl. Beschwerdeantwort vom 15.1.2025, Rz. 57 
[VG-act. 13]). Das Projekt sieht 23 Parkplätze vor, womit entgegen der Auffassung 
des Beschwerdeführers ein Defizit von vier Parkplätzen verbleibt.

4.4.3 Zutreffend ist hingegen der Einwand des Beschwerdeführers, wonach es an 
den Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinne von 
§ 58 Abs. 2 PBG fehlt. Der Verzicht auf die Erstellung von Abstellplätzen setzt vor-
aus, dass sie der Bauherrschaft aufgrund der örtlichen Verhältnisse nicht möglich 
ist. Unmöglichkeit bedeutet objektive Unmöglichkeit, die sowohl auf tatsächlichen 
(Grundstücksgrössen) als auch auf rechtlichen Umständen beruhen kann (vgl. 
VGE III 2024 47 vom 29.8.2024 E. 4.1.3 m.H.; EGV-SZ 1999 Nr. 45 E. 4.2.2; EGV-
SZ 1993 Nr. 11 E. 2.a). Beim privaten Grund, auf dem die Pflichtparkplätze 
gemäss § 58 Abs. 2 PBG zu erstellen sind, muss es sich nicht um das Baugrund-
stück handeln. Immerhin sind die nötigen rechtlichen Sicherungsmassnahmen zu 
treffen, damit die Abstellplätze ihrer Zweckbestimmung erhalten bleiben (Mit-/Ge-
samteigentum; Erwerb eines Baurechts; Errichtung einer Dienstbarkeit mit grund-
buchlicher Sicherstellung). Bei Pflichtparkplätzen ordnen die Behörden ausserdem 
regelmässig an, dass die entsprechende Dienstbarkeit nicht ohne Zustimmung der 
Bewilligungsbehörde gelöscht werden darf (vgl. VGE III 2024 47 vom 29.8.2024 
E. 4.1.2; VGE III 2023 31+35 vom 25.8.2023 E. 5.1.4).

4.4.4 Gemäss dem vom Beschwerdeführer ins Recht gelegten GRB Nr. 135 wurde 
der H.________AG die Baubewilligung für den Abbruch und Neubau eines Wohn- 
und Geschäftsgebäudes mit Werkstatt und Motel auf KTN 005.________ erteilt 
(vgl. VG-act. 29/5). Laut dem Baubeschrieb unterscheidet sich das bewilligte Pro-
jekt vom alten Vorhaben (vgl. dazu VGE III 2024 47 vom 29.8.2024) unter anderem 
"im erhöhten Parkplatzangebot" (vgl. GRB-Nr. 135, Sachverhalt lit. A). Nach den 
Berechnungen des Gemeinderats sind für das Bauprojekt insgesamt 46 Abstell-
plätze für Motorfahrzeuge verlangt. Ausgewiesen würden deren 50 (vgl. GRB-
Nr. 135, E. 5.1). Mithin sollen auf dem Grundstück KTN 005.________ vier Park-
plätze mehr erstellt werden, als gesetzlich gefordert ist.

4.4.5 Das Grundstück KTN 005.________ befindet sich in unmittelbarer Nähe zum 
hier betroffenen Baugrundstück KTN 002.________. Die Eigentümerin von 
KTN 005.________ (H.________AG) ist nach den Ausführungen in der Beschwer-
deantwort ausserdem wirtschaftlich mit der Beschwerdegegnerin verbunden und 
derselben Familie zuzurechnen (vgl. Beschwerdeantwort vom 15.1.2025, S. 7 
Rz. 16). Die zu Erschliessungszwecken erforderliche Verbreiterung des 
G.________wegs soll koordiniert entlang der Grundstücke KTN 002.________ 
und KTN 005.________ erfolgen. Mithin musste die Beschwerdegegnerin das hier 

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strittige Bauprojekt bereits heute mit jenem der Eigentümerin von 
KTN 005.________ abstimmen. Bei dieser Ausgangslage ist nicht ersichtlich, in-
wieweit es der Beschwerdegegnerin im Sinne von § 58 Abs. 2 PBG objektiv un-
möglich sein soll, die vier mangelnden Pflichtparkplätze realiter zu erstellen, zumal 
das Minimum an Pflichtparkplätzen auf dem Grundstück KTN 005.________ 
gemäss dem GRB-Nr. 135 genau um diese Zahl überschritten wird. Aufgrund der 
wirtschaftlichen Verbundenheit der Bauherrschaften der beiden Bauprojekte, die 
von der Beschwerdegegnerin selbst eingeräumt wird, braucht im Übrigen auch auf 
den unzutreffenden Einwand der Beschwerdegegnerin nicht weiter eingegangen 
werden, wonach die Realerfüllung der Parkplatzpflicht gemäss § 58 PBG nur auf 
eigenen Grundstücken erfolgen können soll (vgl. VGE III 2024 47 vom 29.8.2024 
E. 4.1.2 m.w.H.).

4.4.6 Die Beschwerde ist in dem Sinne teilweise gutzuheissen, als die Ausnahme-
bewilligung für das Parkplatzdefizit aufgehoben und die Baubewilligung zusätzlich 
von der (Suspensiv-) Bedingung abhängig gemacht wird, dass die Beschwerde-
gegnerin den Nachweis einer dauerhaften rechtlichen Sicherung von vier zusätzli-
chen Parkfeldern für das Baugrundstück in angemessener Nähe auf privatem 
Grund erbringt, wobei die entsprechende Abgabepflicht entfällt. Bis die zusätzli-
chen Parkfelder erstellt sind, ist die Freigabe des neuen Wohn- und Geschäftsge-
bäudes zur Nutzung im entsprechenden Umfang aufzuschieben. Sollte es der Be-
schwerdegegnerin wider Erwarten nicht gelingen, in angemessener Nähe die nöti-
gen Pflichtparkplätze dauerhaft rechtlich zu sichern, steht es ihr frei, unter Nach-
weis der entsprechenden Bemühungen beim Gemeinderat ein (erneutes) Gesuch 
um Ausnahmebewilligung im Sinne von § 58 Abs. 2 PBG zu stellen.

5. Der Beschwerdeführer erachtet in Bezug auf das geplante Untergeschoss 
die Bestimmungen über den Strassenabstand als verletzt. Zudem rügt er eine Un-
terschreitung der zulässigen Sichtweiten.

5.1 Auf den Abstand zum G.________weg als private Feinerschliessungs-
strasse anwendbar ist nach Auffassung des Regierungsrats Art. 21 Abs. 1 lit. c 
BauR. Demnach gilt bei Neubauten in der Gewerbezone ab Fahrbahn- bzw. Trot-
toirrand eine Abstandsbestimmung von 5 m. Oberirdisch sei dieser Abstand ein-
gehalten. Das Untergeschoss weise zum Strassengrundstück KTN 004.________ 
hingegen lediglich einen Abstand von 2.47 m auf. Gestützt auf § 73 PBG habe der 
Gemeinderat dafür zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt. Der Strassenab-
stand bezwecke die sichere und ungehinderte Verkehrsabwicklung sowie die Er-
haltung des Freiraums für die Bedürfnisse eines künftigen Strassenausbaus. Die 
Beschwerdegegnerin baue den G.________weg auf die grösste Ausbaustufe aus. 
Ein künftiger, weitergehender Ausbaubedarf könne praktisch ausgeschlossen wer-

32

den. Ausserdem werde der Strassenabstand lediglich unterirdisch überschritten; 
für einen allfälligen weiteren Strassenausbau verbleibe immer noch Raum. Sodann 
werde die oberirdische Situation verbessert. Der Abstand von heute 3.63 m werde 
auf 5 m vergrössert.

5.1.1 Der Beschwerdeführer wendet ein, entgegen der Darstellung des Regie-
rungsrats sei der Abstand vom Fahrbahnrand und nicht von der Grundstücks-
grenze zu messen. Demnach werde der Abstand von 5 m gemäss Art. 21 Abs. 1 
BauR unterirdisch um 3.53 m und nicht um 2.53 m unterschritten. Mangels Nach-
weis der konkreten Linienführung könne auch gar nicht beurteilt werden, ob die 
Verkehrssicherheit tangiert sei. Ohnehin seien die Voraussetzungen zur Erteilung 
einer Ausnahmebewilligung gemäss § 73 PBG nicht erfüllt.

5.1.2 Der Strassenabstand gemäss Art. 21 BauR bestimmt sich ausgehend vom 
Fahrbahnrand (vgl. VGE III 2021 176 vom 5.5.2022 E. 4). Insofern trifft es zu, dass 
der unterirdische Abstand zum G.________weg nach der Verbreiterung um 1 m 
nicht mindestens 2.47 m, sondern noch mindestens 1.47 m betragen wird (vgl. 
auch RR-act. III/Plan Nr. 32.2.1_r [Untergeschoss] vom 16.1.2024). Dies stellt eine 
Unterschreitung um 3.53 m vom Normalabstand von 5 m gemäss Art. 21 Abs. 1 
lit. c BauR dar und erfordert eine Ausnahmebewilligung im Sinne von § 73 PBG. 
Die entsprechenden Voraussetzungen wurden bereits dargelegt (vgl. oben, 
E. 2.4).

5.1.3 Dass im vorliegenden Fall besondere Verhältnisse im Sinne von § 73 Abs. 1 
PBG gegeben sind, geht aus den vorstehenden Erwägungen hervor (vgl. oben, 
E. 2.5.3). Die entsprechenden Überlegungen gelten im Zusammenhang mit Art. 21 
BauR i.V.m. § 73 PBG sinngemäss. Zu beachten ist weiter, dass die Unterschrei-
tung des Strassenabstands kaum negative Auswirkungen auf die mit Art. 21 BauR 
verfolgten, öffentlichen Interessen erwarten lässt (vgl. dazu VGE III 2021 176 vom 
5.5.2022 E. 4.4.3). Mit einem weiteren Ausbau des G.________wegs und dem da-
mit einhergehenden Platzbedarf ist nach den plausiblen Darlegungen der Vorin-
stanz in absehbarer Zukunft nicht zu rechnen (vgl. auch oben, E. 3.5). Inwieweit 
die hier fragliche Unterschreitung des Strassenabstands eine künftige Verlegung 
von Infrastrukturleitungen verhindern oder erschweren könnte, ist angesichts der 
künftigen Fahrbahnbreite von 6m sodann nicht nachvollziehbar. Auch eine Beein-
trächtigung der Verkehrssicherheit ist durch die unterirdische Baute nicht zu er-
warten, was sich entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers gestützt auf 
die bewilligten Pläne beurteilen lässt (vgl. oben, E. 3.4). Ins Gewicht fällt weiter, 
dass mit dem geplanten Neubau oberirdisch eine im Verhältnis zum heutigen und 
im Bestand geschützten Zustand bessere Lösung erzielt werden kann, indem der 
Abstand von der Strasse deutlich vergrössert wird. Bei dieser Ausgangslage be-

33

steht für das Verwaltungsgericht keine Veranlassung, korrigierend einzugreifen, 
zumal es sich bei der von einer Vorinstanz getroffenen Ausnahmeregelung eine 
gewisse Zurückhaltung auferlegt (vgl. oben, E. 2.4.3).

5.2 Bezüglich der Sichtweiten hielt der Regierungsrat im angefochtenen Ent-
scheid fest, das Verkehrsaufkommen auf dem G.________weg sei äusserst ge-
ring. Aufgrund seiner kurvigen Anlage und der lediglich rund 3m breiten Unter-
führung unter der Kantonsstrasse sowie der SBB-Linie sei es nachvollziehbar und 
sachgerecht, wenn die Vorinstanz von einer niedrigen Zufahrtsgeschwindigkeit 
von 30 km/h ausgehe. Eine Beobachtungsdistanz von 20 m erfülle das Minimum 
der VSS-Norm 40 273a, was zulässig sei, zumal eine grössere Beobachtungsdi-
stanz von 50 m bis 70 m wegen des Strassenverlaufs gar nicht möglich sei. In 
Bezug auf die Senkrechtparkfelder verlange die VSS-Norm 40 291a (Ziff. 8.3) nur 
bei starkem Verkehr einen Sicherheitsabstand von 1 m zum Parkfeldrand. Ohne-
hin komme den VSS-Normen lediglich Richtlinien, nicht aber Gesetzescharakter 
zu.

5.2.1 Gemäss § 37 Abs. 3 PBG müssen Zufahrten verkehrssicher sein. Weiter 
sieht Art. 20 Abs. 1 BauR vor, dass Ausfahrten auf öffentliche und private Strassen 
und Wege nach Weisung der Aufsichtsbehörde übersichtlich zu erstellen sind; die 
den Verkehrsverhältnissen angemessene, ausreichende Sicht darf weder durch 
Bauten, Mauern, Einfriedungen noch andere Anlagen sowie Pflanzen behindert 
werden. Den VSS-Normen kommt in diesem Rahmen hauptsächlich Richtschnur-
charakter zu. Sie sind nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und 
unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden, wobei den zustän-
digen Behörden auch insoweit ein erheblicher Spielraum zusteht (vgl. VGE III 2024 
164 vom 17.1.2025 E. 5.2 m.H. auf Urteil BGer 1C_153/2021 vom 12.4.2022 
E. 2.28; BGE 136 III 130 E. 3.2).

5.2.2 Soweit der Beschwerdeführer auf seinem Standpunkt beharrt, wonach die 
Linienführung des G.________wegs noch nicht feststehe und das Verkehrsauf-
kommen alles andere als geringfügig sei, kann auf die vorstehenden Erwägungen 
verwiesen werden (vgl. oben, E. 3.4 und E. 3.5.3). Die entsprechenden Rügen sind 
unbegründet. Auch ist nachvollziehbar, wenn die Vorinstanzen aufgrund der kon-
kreten Lage und der Linienführung des G.________wegs von einer Zufahrtsge-
schwindigkeit von 30 km/h ausgehen. Nebst den bereits von den Vorinstanzen an-
geführten Gesichtspunkten ist dabei zusätzlich zu berücksichtigen, dass Perso-
nenwagen, die den G.________weg ab der Kantonsstrasse befahren, die Ge-
schwindigkeit bereits aufgrund des dafür erforderlichen Abbiegemanövers deutlich 
verlangsamen müssen. Eine Beschleunigung über 30km/h ist aufgrund der Linien-
führung nicht zu erwarten. Dass der Regierungsrat von einer Zufahrtsgeschwin-

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digkeit von 30 km/h und einem geringfügigen Verkehrsaufkommen ausgeht, ist vor 
diesem Hintergrund nicht zu beanstanden. Nichts anderes ergibt sich gestützt auf 
diese zutreffenden Erwägungen mit Bezug auf die geforderte Beobachtungsdi-
stanz von 20 m.

5.2.3 Der Beschwerdeführer macht geltend, selbst wenn eine Beobachtungsdi-
stanz von 20m genügen würde, sei diese in den Plandokumenten falsch einge-
zeichnet. Westlich der Zufahrt vom Baugrundstück auf den G.________weg werde 
sich der Fahrbahnrand um 1 m auf das Baugrundstück verschieben, was das 
Sichtfeld in dieser Richtung verringere. In den Planunterlagen würden die Sicht-
weiten mit dem bisherigen Fahrbahnrand ausgewiesen. Dass die Planunterlagen 
die Sichtweite nach Westen unter Berücksichtigung des heutigen und nicht des 
künftigen Fahrbahnrands ausweisen, trifft zu (vgl. RR-act. III/Plan Nr. 32.2.2_r 
[Erdgeschoss] vom 16.1.2024; Beschwerde vom 26.11.2024 S. 19 Rz. 64 [VG-
act. 1]). Eine Sichtweite von 20 m lässt sich indes selbst bei einer Verbreiterung 
der Fahrbahn um 1 m sicherstellen, wie sich im Übrigen auch anhand des vom 

Beschwerdeführer selbst eingereichten Planausschnitts zeigt (Beschwerde vom 

26.11.2024 S. 19 Rz. 64 [VG-act. 1]): Durch die Parkfelder wird das Sichtfeld nicht 
tangiert. Fraglich ist höchstens, ob die Sichtweite durch eine Mauer zur westlichen 
Begrenzung der Tiefgarageneinfahrt eingeschränkt wird.

Aus den Plänen ergibt sich nicht eindeutig, ob es sich beim entsprechenden Bau-
teil um eine Mauer oder bloss einen Randstein handelt (vgl. RR-act. III/Plan 
Nr. 32.3.1_r [Schnitt A-A & B-B] vom 16.1.2024; Plan Nr. 32.2.2._r [Erdgeschoss] 
vom 16.1.2024; Plan Nr. 32.2.1_r [Untergeschoss] vom 16.1.2024). Die Freihal-
tung der Sichtweite ist daher mittels Auflage sicherzustellen. Die Beschwerde ist 
auch insoweit teilweise gutzuheissen.

5.2.4 Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann der Beschwerdeführer schliesslich, 
soweit er einen Abstand der Parkfelder von 1 m zum Fahrbahnrand verlangt. Zu-
treffend ist zwar, dass die Parkfelder nicht (durchgehend) einen Abstand von 1 m 

Sichtweite nach Westen unter Berücksichtigung einer um 1m verbreiterten Fahrbahn (rot); 
Auszug aus RR-act. III/Plan Nr. 32.2.2_r [Erdgeschoss] vom 16.1.2024

35

zum Fahrbahnrand aufweisen. Der Einschätzung der Vorinstanzen, wonach die 
Verkehrssicherheit nur bei starkem Verkehr einen Abstand von 1m zum Parkfeld-
rand verlangt, setzt der Beschwerdeführer keine zwingenden Gründe entgegen. 
Das Verwaltungsgericht hat bei dieser Ausgangslage keine Veranlassung, in den 
Beurteilungsspielraum der Vorinstanzen einzugreifen.

6. Im Ergebnis ist die Beschwerde im Sinne der Erwägungen teilweise gutzu-
heissen und

- die Baubewilligung unter die zusätzliche (Suspensiv-) Bedingung zu stellen, 
dass der Eigentümerin des Baugrundstücks KTN 002.________ das Fuss- und 
Fahrwegrecht auf dem zusätzlichen Fahrbahnstreifen auf KTN 005.________ 
eingeräumt und grundbuchlich gesichert wird;

- die Ausnahmebewilligung für das Parkplatzdefizit von vier Motorfahrzeugab-
stellplätzen sowie die entsprechende Abgeltungspflicht aufzuheben, die Baube-
willigung unter die zusätzliche (Suspensiv-) Bedingung zu stellen, dass der 
Nachweis einer dauerhaften rechtlichen Sicherung von vier zusätzlichen, in an-
gemessener Nähe liegender Motorfahrzeugabstellplätze zugunsten der Ei-
gentümerin des Baugrundstücks KTN 002.________ erbracht wird und die Frei-
gabe des neuen Wohn- und Geschäftsgebäudes zur Nutzung im entsprechen-
den Umfang aufzuschieben ist, bis die zusätzlichen Motorfahrzeugabstellplätze 
erstellt sind; sowie

- als Auflage zu verfügen, dass das Sichtfeld nach Westen bei der Ausfahrt aus 
der Tiefgarage auch unter Berücksichtigung einer Verbreiterung der Fahrbahn 
freigehalten wird.

Im Übrigen erweist sich die Beschwerde als unbegründet; sie ist abzuweisen.

6.1 Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
werden auf Fr. 3'500.-- festgesetzt. Sie werden im Betrag von Fr. 2'000.-- dem Be-
schwerdeführer und zu je Fr. 500.-- der Beschwerdegegnerin, der Gemeinde Frei-
enbach und dem Kanton Schwyz auferlegt (vgl. § 72 Abs. 2 VRP). Der Beschwer-
deführer hat am 4. Dezember 2024 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, 
sodass ihm Fr. 500.-- zurückzuerstatten sind.

6.2 Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Frei-
enbach eine - unter Berücksichtigung seines teilweisen Obsiegens - reduzierte 
Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 2'000.-- bzw. Fr. 500.-- auszurichten.

6.3 Ob der vorliegende Entscheid mit Blick auf die relative Unbestimmtheit der 
Anordnung zur rechtlichen Sicherung von vier zusätzlichen Parkfeldern als En-
dentscheid im Sinne von Art. 90 BGG gilt oder nur unter den Voraussetzungen von 

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Art. 93 BGG angefochten werden kann, obliegt der Beurteilung des Bundesge-
richts (vgl. BGE 150 II 566; 149 II 170). Gleichwohl wird der vorliegende Entscheid 
mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen, aus der die Parteien indes zu ihren 
Gunsten nichts ableiten können.

37

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen.

1.1 Die Ausübung der Baubewilligung wird unter die zusätzliche (Suspensiv-
) Bedingung gestellt, dass der Eigentümerin des Baugrundstücks KTN 
002.________ das Fuss- und Fahrwegrecht auf dem zusätzlichen 
Fahrbahnstreifen auf KTN 005.________ eingeräumt und grundbuch-
lich gesichert wird.

1.2 Die Ausnahmebewilligung für das Parkplatzdefizit von vier Motorfahr-
zeugabstellplätzen (GRB-Nr. 178, Disp.-Ziff. 3) sowie die entspre-
chende Abgeltungspflicht (GRB-Nr. 178, Disp.-Ziff. 8.2) werden aufge-
hoben.

Die Ausübung der Baubewilligung wird unter die zusätzliche (Suspensiv-
) Bedingung gestellt, dass der Nachweis einer dauerhaften rechtlichen 
Sicherung von vier zusätzlichen, in angemessener Nähe liegender Mo-
torfahrzeugabstellplätze zugunsten der Eigentümerin des Baugrunds-
tücks KTN 002.________ erbracht wird. Bis die zusätzlichen Motor-
fahrzeugabstellplätze erstellt sind, wird die Freigabe des neuen Wohn- 
und Geschäftsgebäudes zur Nutzung im entsprechenden Umfang auf-
geschoben.

1.3 Im Sinne einer Auflage ist das Sichtfeld nach Westen bei der Ausfahrt 
aus der Tiefgarage auch unter Berücksichtigung einer Verbreiterung 
der Fahrbahn freizuhalten.

Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
werden auf Fr. 3'500.-- festgesetzt. Sie werden im Betrag von Fr. 2'000.-- 
dem Beschwerdeführer und zu je Fr. 500.-- der Beschwerdegegnerin, der 
Gemeinde Freienbach und dem Kanton Schwyz auferlegt.

Der Beschwerdeführer hat am 4. Dezember 2024 einen Kostenvorschuss 
von Fr. 2'500.-- bezahlt, sodass ihm Fr. 500.-- zurückzuerstatten sind. Die 
Beschwerdegegnerin und die Gemeinde Freienbach haben ihre Betreffnisse 
innert 30 Tage seit Zustellung des Entscheids auf das Postfinancekonto 
IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. 
Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädi-
gung in der Höhe von Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) und der Ge-

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meinde Freienbach eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 500.-- 
(inkl. Barauslagen und MwSt) auszurichten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R)
- den Rechtsvertreter der Gemeinde Freienbach (2/R)
- die Beigeladene (R)
- das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- und das Bundesamt für Umwelt, Abteilung Wald, 3003 Bern (gemäss 

Art. 1 lit. c der Verordnung vom 8.11.2006 [SR 173.110.47] i.V.m. Art. 46 
Abs. 2 WaG).

Schwyz, 27. August 2025

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 4. September 2025