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**Case Identifier:** beb03111-207c-59a1-9aef-8c57fb378b07
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-31
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 31.01.2024 A/1116/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-1116-2023_2024-01-31.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E  E T  

 

C A N T O N  D E  G E N E V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1116/2023 LCI JTAPI/84/2024 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 31 janvier 2024 

 

dans la cause 

 

Monsieur A______, représenté par Me Diane SCHASCA, avocate, avec élection de 
domicile 

 

contre 

 

B______ 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 

 

- 2/14 - 

A/1116/2023 

EN FAIT 

1. Les copropriétaires de la parcelle n° 1______ de la commune de C______, qui 

abrite un bâtiment destiné à l’habitation disposant d’un garage souterrain et ayant 
pour adresse ______[GE], ont constitué la propriété par étages « B______ » (ci-

après : PPE). 

2. Monsieur A______ est titulaire de dix servitudes personnelles et cessibles de 

jouissance exclusive portant sur onze places de parking sises au sein de cette 

parcelle. 

Elles consistent en l’usage de places de stationnement en sous-sol qui s’exercent 
dans les limites de l’assiette représentée par la trame de couleur bleue (chiffres nos 
8 à 17), une servitude de passage à pied et pour tous véhicules partiellement 

exclusive qui s’exerce dans les limites de l’assiette représentée par la trame n° C02 
de couleur verte, une servitude de passage à pied partiellement exclusive qui 

s’exerce dans les limites de l’assiette représentée par la trame n° C02 de couleur 
jaune, lettre A, et une servitude de passage à pied partiellement exclusive qui 

s’exerce dans les limites de l’assiette représentée par la trame n° C02 de couleur 
jaune, lettre B, du plan de servitude établi par Monsieur D______, ingénieur 

géomètre officiel, le 17 novembre 2016, modifié le 18 avril 2017, et inscrites au 

registre foncier le ______ 2017 sous 2______. 

3. Le 14 septembre 2021, suite à une dénonciation, un dossier d’infraction (I-3______) 
a été ouvert par le département du territoire (ci-après : le département) à l’encontre 
de M. A______. 

4. Par décision du 1er juillet 2022, le département lui a interdit d’utiliser les locaux sis 
au sous-sol de la PPE (places de parkings) jusqu’au rétablissement d’une situation 
conforme au droit et de libérer ces derniers de tout matériel entreposé, le tout avec 

effet immédiat. 

5. Par acte du 15 juillet 2022, M. A______ a interjeté recours contre cette décision 

auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), 

concluant, notamment, à son annulation. 

Ce recours, accompagné d’un chargé de trente-deux pièces, a été ouvert sous le 
numéro de cause A/4______. 

6. Par décisions des 25 août 2022 (DITAI/5______) et 9 octobre 2023 

(DITAI/6______), le tribunal a, d’accord entre les parties, suspendu cette 
procédure. 

7. Le 1er septembre 2022, par l’entremise de son architecte, le recourant a déposé une 
requête en régularisation de la situation ayant mené à l’ouverture du dossier I-
3______ auprès du département ; il a ainsi requis un changement d’affectation d’un 
garage en dépôt de vin. 

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Il a désigné son architecte en tant que mandataire, a indiqué être le requérant et la 

PPE être le propriétaire. Il a notamment produit le formulaire A08, soit le registre 

des signatures ; sa signature et celle de son mandataire figuraient sur ce formulaire, 

mais aucune signature n’y était apposée pour le compte du propriétaire. 

8. Lors de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence APA 7______, 
les préavis usuels ont été requis et émis. 

En particulier, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a requis, 

en date du 12 septembre 2022, la modification du projet et la production de pièces 

complémentaires, dont le formulaire A08. Le 7 novembre 2022, la DAC a une 

nouvelle fois demandé que le projet soit modifié et que des pièces complémentaires 

soient fournies, notamment le formulaire A08. Le 19 décembre 2022, après que le 

recourant ait indiqué le 29 novembre 2022 ne pas pouvoir fournir le formulaire A08 

du fait que les copropriétaires refusaient, à son sens injustement et sans donner de 

raison valable, de donner leur accord au changement d’affectation, la DAC a 
préavisé défavorablement dans la mesure où la requête n’était pas signée par le 
propriétaire adéquat. 

9. Le 22 février 2023, le département a refusé de délivrer l’autorisation de construire 
APA 7______, considérant que le projet n’était pas conforme à l’at. 11 al. 4 du 
règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses 
du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01). 

10. Par acte du 24 mars 2023, le recourant a interjeté recours contre cette décision 

auprès du tribunal, concluant à ce que soit ordonné, avant tout acte d’instruction, la 
suspension de l’instruction du recours jusqu’à droit jugé au civil dans la procédure 
C/8______. En cas de reprise de l’instruction et préalablement, il a requis un 
transport sur place, en présence de son architecte et de Monsieur E______, chef de 

service de la police du feu, ainsi que sa comparution personnelle et l’audition de 
son architecte, de son épouse et de Madame F______, administratrice de la PPE 

pour le compte de la régie en charge. Principalement, il a conclu à l’annulation de 
la décision entreprise. 

Œnologue et vigneron genevois, il était l’exploitant de l’entreprise viticole du 
domaine « G______ », à C______. La mise en bouteille du vin issu de son 

exploitation et la vente s’effectuaient dans des locaux sis ______[GE], tandis que 
le dépôt, l’étiquetage et la mise en carton des bouteilles de vin avait lieu dans un 
local sis dans le garage souterrain situé sur la parcelle n° 1______. Ce local offrait 

une place de surface de travail et de stockage de presque 300 m2, conservait une 

température de stockage idéale variant entre 12 et 16° selon les saisons ainsi qu’une 
humidité constante ; cela permettait de conserver toutes les qualités et propriétés du 

vin qui y était stocké, à savoir entre entre 25’000 et 75’000 bouteilles, le fruit de 
trois années de vendange. Il se trouvait aussi à moins de 40 m du point de vente et 

à seulement 343 m du lieu de mise en bouteille. 

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Depuis le 13 juin 2018, il était titulaire de dix servitudes personnelles et cessibles 

de jouissance exclusive portant sur onze places de parking nos 8 à 17 sur 23 dans le 

garage souterrain. Au moment de l’acquisition de ces places, leur configuration était 
déjà celle d’aujourd’hui, à savoir un local fermé par une porte « coupe-feu ». Au 
moment de la cession, il avait dûment informé les vendeurs que la servitude ne 

serait pas utilisée en tant que parking, mais pour le dépôt, l’étiquetage et la mise en 
carton des bouteilles de vin de sa production viticole. Peu après la cession de ces 

servitudes, Mme F______ et trois représentants des copropriétaires s’y étaient 
rendus pour faire le tour des locaux et des installations et constater leur usage ; ils 

n’avaient fait aucun commentaire particulier. Ainsi, depuis qu’il était titulaire des 
servitudes de parking et d’un commun accord avec la PPE, il y avait entreposé et 
stocké des bouteilles de vin ainsi que des machines nécessaires à l’étiquetage des 
bouteilles et à la gestion du stock. 

En mars 2021, alors qu’une convention pour formaliser l’utilisation des locaux avait 
été établie en 2020, il avait été informé que les copropriétaires avaient, à 

l’unanimité, décidé que les servitudes devaient retrouver leur destination d’origine. 
Un très court délai lui avait été imparti pour vider l’ensemble de l’espace afin que 
ce dernier retrouve sa destination d’origine. En outre, lors de l’assemblée générale 
ordinaire du 4 avril 2022 (ci-après : AGO), les copropriétaires avaient décidé de 

s’opposer à l’APA 7______. Il avait déposé une action en annulation de cette 
décision, qui était notamment constitutive d’un abus de droit manifeste ; cette 
procédure civile (cause C/8______) venait d’être introduite par devant le Tribunal 
de première instance (ci-après : TPI). 

Malgré de nombreuses recherches, il n’avait pas trouvé un local privé offrant autant 
d’espace de stockage et les mêmes propriétés de conservation du vin. De plus, 
aucune des solutions alternatives recherchées n’était réalisable. S’il devait libérer 
les locaux, les milliers de bouteilles stockées s’altéreraient irrémédiablement et 
deviendraient impropres à la consommation et à la vente, tout le stock de matière 

sèche personnalisée (capsules de surbouchage pour les bouteilles, cartons pour les 

bouteilles, étuis et étiquettes notamment) serait perdu dans la mesure où celui-ci ne 

pouvait pas être vendu/cédé à d’autres exploitants et la production complète devrait 
être arrêtée, faute de disposer d’un endroit où stocker le vin. 

Au demeurant, il s’était vu attribuer par sa défunte mère, à titre de partage, les 
parcelles faisant partie de l’exploitation agricole, au regard notamment de sa qualité 
d’exploitant. Cette succession avait toutefois fait l’objet d’une contestation devant 
le TPI par sa sœur, qui était également l’une des copropriétaires de la PPE. 

Dans la procédure connexe pendante sous A/4______, le département avait accepté 

de suspendre l’instruction dans la mesure où le résultat de la procédure civile en 
cours était déterminant pour l’issue de la cause. Tel était aussi le cas en l’espèce, 
seul le refus abusif de la part de la PPE de signer le registre des signatures nécessaire 

à la forme pour valider la requête empêchait le département de délivrer 

l’autorisation de changement d’affectation, tous les services ayant donné des 

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préavis positifs. La décision querellée procéderait d’un formalisme excessif, ne 
reposerait sur aucun intérêt public et violerait le principe de la proportionnalité. 

11. Ce recours, accompagné d’un chargé de quarante-trois pièces, a été ouvert sous le 
numéro de cause A/9______. 

12. Dans leurs observations du 5 avril 2023, les copropriétaires ont conclu à ce que 

l’ensemble des demandes du recourant soit rejeté, qu’il lui soit ordonné d’utiliser 
sa servitude de parking comme un parking et qu’il soit condamné à assumer tous 
les frais inhérents avec cette procédure, tels que l’avis de droit et les éventuels frais 
supplémentaires de leur régie. 

Sans leur accord, le recourant stockait du vin en quantité industrielle dans le garage 

et y faisait des activités d’étiquetage. Il avait effectué des modifications non 
conformes et non autorisées au bâtiment (comme obstruer les aérations du parking 

par exemple), sans jamais apporter les preuves que celles-ci ne nuisaient pas au 

bâtiment à long terme ; son argument de réversibilité ne démontrait pas l’absence 
de conséquences sur le bâtiment. L’exploitation et les modifications non conformes 
étaient intolérables étant donné que le recourant ne possédait qu’une servitude de 
parking, la seule qui avait fait l’objet d’un accord de leur part. Les promoteurs du 
projet n’étaient d’ailleurs pas en mesure de vendre légalement au recourant autre 
chose qu’un parking. Ils refusaient de transformer une partie de leur PPE en local 
commercial, refus confirmé lors de l’AGO, lequel avait été validé par le TPI. Leur 
décision avait été prise sur une base légale solide, à savoir un avis de droit, ce qui 

démontrait qu’elle n’avait rien d’émotionnel. Il était choquant de lire qu’ils auraient 
été manipulés par une des copropriétaires de la PPE. 

Un chargé de dix pièces a été produit en annexe de ces observations. 

13. Le 11 avril 2023, le département a donné son accord à la suspension de la présente 

procédure. 

14. Le 27 avril 2023, faisant suite à une demande du tribunal, le recourant a produit 

copie de l’action en contestation de la décision de AGO qu’il avait introduite devant 
le TPI le 22 mars 2023. 

15. Le 11 mai 2023, le recourant a fait valoir qu’aucune décision en force n’avait été 
rendue, dans la procédure civile, en faveur des copropriétaires, qui validerait la 

décision prise lors de l’AGO. Leur conclusion concernant la mise à sa charge de ses 
frais antérieurs à la procédure administrative et sans aucun lien avec celle-ci était 

infondée et irrecevable. Il persistait dans sa demande de suspension de la présente 

procédure administrative. 

16. Le 25 mai 2023, les copropriétaires ont informé le tribunal qu’ils étaient opposés 
au projet que le recourant tentait de leur imposer et que la décision négative avait 

été rendue de manière conforme au droit, le département n’ayant pas à se mêler du 
litige civil opposant les parties, lequel ne saurait nullement différer l’instruction de 
la procédure de recours. Le recourant se plaignait en vain d’un prétendu formalisme 
excessif puisque la stricte application des règles de procédure se justifiait par leur 

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intérêt digne de protection et la cohérence dans l’application du droit. Ils priaient le 
tribunal de se prononcer sans délai et de ne pas différer le rétablissement d’une 
situation conforme au droit : s’il ne tenait pas compte de leur refus de suspendre la 
procédure, le procédé visant à déposer une autorisation en faisant fi de l’opposition 
explicite des propriétaires, pour ensuite gagner du temps de manière procédurière, 

serait validé. 

17. Dans ses observations du 30 mai 2023, le département a conclu au rejet du recours. 

Le dossier présentait tous les éléments nécessaires - ainsi qu’ils ressortaient des 
écritures des parties, des pièces que celles-ci avaient produites et de son dossier - à 

l’établissement des faits pertinents pour traiter les griefs soulevés par le recourant 
et statuer sur le litige. Il n’y avait dès lors pas lieu de procéder au transport sur place, 
ni à l’audition des parties citées. 

Le refus de régulariser le changement d’affectation n’était ni disproportionné ni 
constitutif de formalisme excessif. Les copropriétaires s’étaient clairement opposés 
au projet de changement d’affectation d’un garage en dépôt de vin, si bien que leur 
refus de signer la requête en autorisation de construire constituait à lui seul un motif 

valable pour refuser le projet. En effet, dans ces conditions, l’exigence imposée par 
l’art. 11 al. 4 RCI ne pouvait être remplie. Alors qu’il était en droit de refuser la 
requête en changement d’affectation pour ce seul motif, il avait néanmoins instruit 
la requête, allant au-delà des exigences des art. 11 al. 4 et 13 al 1 RCI ; aucune 

violation du principe de la proportionnalité ne saurait donc être retenue en lien avec 

la décision litigieuse. Il n’appartenait ni au département ni au tribunal de s’immiscer 
dans les conflits de droit privé existants entre copropriétaires, si bien que les 

éventuels motifs ayant amené la PPE à refuser le projet ne pouvaient être pris en 

considération. La législation genevoise en matière de police des constructions 

n’avait pas pour objet de veiller au respect des droits réels, notamment des 
servitudes. 

18. Par réplique du 31 juillet 2023, dans le délai prolongé octroyé par le tribunal, le 

recourant a persisté dans ses conclusions. 

Au bénéfice d’une servitude personnelle et cessible de jouissance exclusive des 
onze places de parkings, il avait bien la maîtrise juridique du fonds. 

Les copropriétaires ne donnaient aucune justification à leur opposition à sa 

demande de régularisation et ne justifiaient d’aucun intérêt digne de protection, 
étant noté que l’usage actuel qu’il faisait de ses servitudes était moins dangereux et 
moins nuisible que l’affectation originelle des parkings et la situation était aisément 
réversible. 

Dans ce sens, les mesures d’instruction sollicitées étaient de nature à éclairer le 
tribunal sur le caractère abusif de la position des copropriétaires. Leur refus de 

suspendre la présente procédure alors que son sort dépendait de la décision du TPI 

civil - puisque si la décision de l’AGO venait à être annulée, le refus de signer la 

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demande d’autorisation de construire n’aurait plus de fondement -constituait l’abus 
manifeste d’un droit procédural. 

19. Par duplique du 16 août 2023, les copropriétaires ont persisté dans leurs 

conclusions. 

Le recourant semble oublier que la maîtrise juridique du fonds couvrait non 

seulement la jouissance et l’usage, mais également le droit de disposer du fonds qui 
n’appartenait manifestement pas au titulaire de la servitude. Par ses affirmations, il 
confirmait se comporter comme le propriétaire des lieux, faisant fi des intérêts et de 

leur volonté. 

L’usage d’un parking et l’exploitation d’une entreprise n’étaient évidemment pas 
de même nature et leur choix de refuser un tel changement d’affectation ne saurait 
en aucun cas être considéré comme abusif de leur part. Ils ne souhaitaient pas 

transformer ou réaffecter le garage souterrain et n’avaient aucune autre justification 
à donner ; ils s’étaient longuement exprimés à ce sujet dans le cadre de la procédure 
civile. 

Les mesures d’instruction, sans aucune pertinence puisqu’ils étaient libres de 
refuser les travaux, étaient uniquement dilatoires. En tout état, Mme F______ 

n’était pas mandatée pour les représenter dans ce litige. 

La décision querellée ne prêtait aucunement flanc à la critique au moment de son 

prononcé puisqu’ils s’opposaient aux travaux souhaités par M. A______. De plus, 
les autorités administratives n’étaient pas concernées par les éventuels litiges civils. 

20. Par duplique du 4 octobre 2023, dans le délai prolongé octroyé par le tribunal, le 

département a persisté dans les développements et conclusions de ces observations 

du 30 mai 2023. 

Le recourant réitérait sa demande de transport sur place, alléguant que cette mesure 

d’instruction permettrait d’avoir une vue d’ensemble des modifications apportées 
aux servitudes et de constater que l’usage de celles-ci serait moins dangereux que 
l’affectation originelle du parking. Ces éléments n’étaient toutefois pas pertinents 
pour la résolution du présent litige et le dossier contenait tous les éléments 

permettant au tribunal de statuer, étant réitéré que l’abus de droit invoqué relevait 
d’un conflit de droit privé entre les parties dans lequel il n’appartenait ni au 
département ni au tribunal de s’immiscer. 

Le recourant tentait de sous-entendre qu’en tant que bénéficiaire d’une servitude, il 
aurait une maîtrise juridique de la parcelle excédant celle de la PPE. Cet argument, 

étayé par aucune base légale ou jurisprudentielle, devait être écarté, jouissance ne 

valant pas maîtrise. 

21. Dans des écritures du 17 octobre 2023, le recourant s’est encore prononcé sur les 
dupliques des copropriétaires et du département. 

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22. Les griefs et arguments formulés par les parties, ainsi que les éléments résultant des 

pièces versées à la procédure, seront repris et discutés, en tant que de besoin, dans 

la partie « en droit » ci-dessous. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 

en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 

(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la 

procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

Le recourant est effectivement destinataire de la décision querellée. 

3. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions 

administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision 
attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 

l’espèce. 

Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur 
des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 

dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit 
tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3 ; arrêt du 

Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3 ; Thierry 

TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 

4. Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives 
seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du 

Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références 

citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et 
que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les 
motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique 

(ATA/84/2022 du 1er février 2022 consid. 3). 

5. En tout premier lieu, le recourant sollicite la suspension de la présente cause dans 

l’attente du jugement du TPI dans la cause C/8______, alléguant que si la décision 
de l’AGO venait à être annulée, le refus de signer la demande d’autorisation de 
construire n’aurait plus de fondement. Les copropriétaires s’y opposent. 

6. Selon l’art. 14 al. 1 LPA lorsque le sort d’une procédure administrative dépend de 
la solution d’une question de nature civile, pénale ou administrative relevant de la 

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compétence d’une autre autorité et faisant l’objet d’une procédure pendante devant 
ladite autorité, la suspension de la procédure administrative peut, le cas échéant, 

être prononcée jusqu’à droit connu sur ces questions. Cette disposition est une 
norme potestative et son texte clair ne prévoit pas la suspension systématique de la 

procédure chaque fois qu’une autorité civile, pénale ou administrative est 
parallèlement saisie (ATA/444/2023 du 26 avril 2023 consid. 3.1). 

La suspension de la procédure ne peut pas être ordonnée chaque fois que la 

connaissance du jugement ou de la décision d’une autre autorité serait utile à 
l’autorité saisie, mais seulement lorsque cette connaissance est nécessaire parce que 
le sort de la procédure en dépend (ATA/630/2008 du 16 décembre 2008 consid. 5). 

Une procédure ne saurait dès lors être suspendue sans que l’autorité saisie ait 
examiné les moyens de droit qui justifieraient une solution du litige sans attendre la 

fin d’une autre procédure. Il serait en effet contraire à la plus élémentaire économie 
de procédure et à l’interdiction du déni de justice formel fondée sur l’art. 29 al. 1 
de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 

101) d’attendre la décision d’une autre autorité, même si celle-ci est susceptible de 
fournir une solution au litige, si ledit litige peut être tranché sans délai sur la base 

d’autres motifs (ATA/812/2021 du 10 août 2021 consid. 2a). 

7. En l’espèce, le recourant ne rend pas vraisemblable que le sort de la procédure civile 
aurait une influence concrète sur le litige à trancher dans la mesure où l’annulation 
de la décision de l’AGO, pour autant qu’elle soit effectivement prononcée par le 
TPI, n’impliquerait pas forcément que les copropriétaires se prononcent en faveur 
du changement d’affectation que le recourant souhaite obtenir par le biais de sa 
demande de construire et qu’ils signent ainsi le formulaire A08. 

Le tribunal n’accédera donc pas à sa demande de suspension de la procédure, étant 
rappelé la formulation potestative de l’art. 14 LPA. 

8. Préalablement, le recourant sollicite un transport sur place et son audition ainsi que 

celle de diverses personnes. 

9. Le droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 Cst. comprend, classiquement, le 
droit, pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une 
décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de 
produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à 
tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 149 I 91 consid. 3.2 ; 145 I 167 consid. 4.1 ; 142 II 218 

consid. 2.3). 

Ce droit ne s’étend toutefois qu’aux éléments pertinents pour décider de l’issue du 
litige et le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas le juge de renoncer 
à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation 
anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne 
l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/444/2023
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/630/2008
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/812/2021

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constatations ressortant du dossier (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1 ; arrêt du Tribunal 

fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 2.2.1). 

En revanche, le droit d’être entendu ne confère pas celui de l’être oralement, ni celui 
d’obtenir l’audition de témoins (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 8C_392/2022 du 26 octobre 2022 consid. 4.2 ; cf. aussi art. 41 in fine LPA). 

Dans la règle, l’audition d’un membre d’une instance spécialisée ne se justifie pas 
lorsque cette instance a émis un préavis versé à la procédure (ATA/1279/2023 du 

28 novembre 2023 consid. 2.1 ; ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 2, confirmé 

par arrêt du Tribunal fédéral 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1 et 3.2). 

Enfin, ce droit ne confère pas le droit à la tenue d’une inspection locale, en l’absence 
d’une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, ce qui 
n’est pas le cas à Genève (ATF 120 Ib 224 consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1). 

10. En l’espèce, le tribunal estime que le dossier contient les éléments suffisants et 
nécessaires à l’établissement des faits pertinents permettant au tribunal de statuer 
sur le recours en connaissance de cause, étant rappelé que le motif fondant le refus 

de l’autorisation querellée est l’absence d’un accord des copropriétaires au projet 
litigieux. Dans ces circonstances et dans la mesure où il n’existe pas un droit à 
l’accomplissement de tels actes d’instruction, il ne sera ni procédé à un transport 
sur place, ni à la comparution personnelle du recourant, ni à l’audition de Mme 
F______, de l’épouse du recourant et de l’architecte de ce dernier. Ces actes ne 
peuvent en effet apporter des éléments pertinents pour décider de l’issue du litige. 

11. En substance, le recourant est d’avis que le refus des copropriétaires de signer la 
requête de son autorisation de construire constitue un abus de droit et qu’une 
violation de l’art. 11 al. 4 RCI ne peut ainsi être invoquée. Dans ce contexte, la 
décision querellée procéderait en outre d’un formalisme excessif, ne reposerait sur 
aucun intérêt public et violerait le principe de la proportionnalité. 

12. Conformément à l’art. 2 LCI, les demandes d’autorisation sont adressées au 
département (al. 1). Le règlement d’application détermine les pièces qui doivent 
être déposées par le demandeur et les indications que celui-ci doit fournir 

concernant les objets destinés à occuper le sous-sol de façon permanente (al. 2). 

En application de l’art. 2 al. 2 LCI, le Conseil d’État a prévu, à l’art. 11 al. 4 RCI, 
que toutes les demandes d’autorisations de construire devaient être datées et signées 
par le propriétaire de l’immeuble intéressé, ainsi que par le requérant ou l’éventuel 
mandataire professionnellement qualifié. 

Les demandes ne sont valablement déposées et, partant, l’autorité saisie, que si les 
prescriptions concernant les documents et pièces à joindre ont été respectées et si 

l’émolument d’enregistrement a été acquitté. Les dossiers incomplets sont retournés 
pour complément. Ils ne sont pas enregistrés (art. 13 al. 1 RCI). 

13. Selon la jurisprudence, une requête déposée en vue de la délivrance d’une 
autorisation de construire doit émaner, ou du moins avoir l’assentiment préalable et 

https://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=%22Le+droit+d%27%EAtre+entendu+d%E9coulant+de+l%27art.+29+al.+2+Cst.+ne+comprend+pas+le+droit+d%27%EAtre+entendu+oralement+ni+celui+d%27obtenir+l%27audition+de+t%E9moins%22&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F145-I-167%3Afr&number_of_ranks=0#page167
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/934/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_355/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/120%20Ib%20224
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_243/2013

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sans équivoque, du propriétaire de la parcelle concernée. Il ne s’agit pas d’une 
simple prescription de forme, car elle permet de s’assurer que les travaux prévus ne 
sont pas d’emblée exclus et que le propriétaire qui n’entend pas réaliser lui-même 
l’ouvrage y donne à tout le moins son assentiment de principe (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_7/2009 du 20 août 2009 consid. 5.2 ; ATA/1459/2019 du 1er octobre 

2019 consid. 2 ; ATA/1157/2018 du 30 octobre 2018 consid. 5g ; ATA/321/2018 

du 10 avril 2018 consid. 3b et l’arrêt cité). Ainsi, la signature du propriétaire du 
fonds a également comme but d’obtenir l’assurance que celui qui a la maîtrise 
juridique du fonds consent aux travaux et à tous les effets de droit public qui en 

découlent (arrêt du Tribunal fédéral 1C_846/2013 du 24 juin 2014 consid. 7.2 ; 

ATA/85/2022 du 1er février 2022 consid. 11 b). 

14. La procédure d’autorisation de construire a en principe pour seul but de déterminer 
si le projet de construction est conforme aux prescriptions de droit public. En 

revanche, la personne du demandeur de permis de construire, notamment son droit 

civil de construire, n’est pas au premier plan. Les autorités de la construction ne 
sont donc pas habilitées à suspendre le traitement des demandes de permis de 

construire simplement parce qu’elles ont des doutes sur le droit de construire du 
requérant. Elles peuvent toutefois refuser d’examiner des demandes de permis de 
construire lorsque le droit civil de construire du requérant fait manifestement défaut 

ou que le projet de construction viole manifestement les droits de propriété de tiers 

(cf. arrêts 1C_455/2022 du 5 juin 2023 consid. 5.3 ; 1C_393/2021 du 20 mai 2022 

consid. 2.5 ; 1C_13/2020 du 13 octobre 2020 consid. 3.1 ; 1C_116/2013 du 11 

octobre 2013 consid. 5.2 ; chaque fois avec renvois). 

15. Dans le système juridique suisse, le droit réel confère à son titulaire la maîtrise d’un 
bien, c’est-à-dire la possibilité d’obtenir directement (sans l’intervention de tiers) 
les utilités que ce bien peut procurer. Selon que la maîtrise conférée est totale ou 

partielle, on distingue la propriété et les autres droits réels ou droits réels limités 

(Paul-Henri STEINAUER, Les droits réels, Tome I, 2019, n. 28 p. 58). 

La propriété est le droit conférant la maîtrise totale et exclusive d’une chose ou d’un 
animal, dans les limites de l’ordre juridique. Le droit de propriété comporte la 
faculté d’user de l’objet du droit, c’est-à-dire de s’en servir, de jouir de cet objet, 
c’est-à-dire d’en percevoir les fruits, et d’en disposer, juridiquement (aliénation) ou 
matériellement (destruction, transformation). On distingue, selon que la propriété a 

un ou plusieurs titulaires, la propriété individuelle et la propriété collective, laquelle 

peut notamment revêtir la forme de la copropriété, dont la copropriété par étages 

constitue un cas particulier (Paul-Henri STEINAUER, op. cit., n. 29-31 p. 58-59). 

Les droits réels limités sont les droits qui confèrent une maîtrise partielle sur une 

chose ou un animal (qui en général appartient à autrui). La maîtrise conférée peut 

permettre d’avoir l’usage et/ou la jouissance de l’objet du droit, ou de bénéficier de 
la garantie représentée par la valeur de cet objet. Les servitudes, qui procurent à 

leur titulaire l’usage et/ou la jouissance de l’objet du droit, sont l’un des trois types 
de droits réels limités (Paul-Henri STEINAUER, op. cit., n. 34-36 p. 59-60). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_7/2009
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1459/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1157/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/321/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/85/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_455/2022
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_393/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_13/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_116/2013

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16. Le droit de superficie constitue un cas particulier. Il s’agit en effet d’une servitude 
en vertu de laquelle une personne a la faculté d’avoir ou de faire des constructions, 
soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. Il donne ainsi le moyen de dissocier la 

propriété du fonds de la propriété des constructions qui s’y trouvent au moment de 
la constitution ou qui sont édifiées par la suite: en dérogation au principe de 

l’accession énoncé à l’art. 667 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 
210), ces constructions sont la propriété du titulaire du droit de superficie, 

conformément à l’art. 675 al. 1 CC (ATF 141 II 326 consid. 6.1; arrêt du Tribunal 
fédéral 5A_985/2022 du 28 septembre 2023 consid. 3.3.3.1). 

17. L’on est en présence d’un formalisme excessif lorsque la stricte application des 
règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une 

fin en soi et complique de manière insoutenable l’application du droit matériel ou 
entraîne une sanction sévère et disproportionnée (ATF 149 IV 9 consid. 7.2 ; 149 

III 12 consid. 3.3.1 ; ATA/561/2003 du 23 juillet 2003). 

18. Le principe de la proportionnalité, garanti par l’art. 5 al. 2 Cst., exige qu’une mesure 
restrictive soit apte à produire les résultats escomptés et que ceux-ci ne puissent pas 

être atteints par une mesure moins incisive. En outre, ce principe interdit toute 

limitation allant au-delà du but visé et exige un rapport raisonnable entre celui-ci et 

les intérêts publics ou privés compromis (ATF 145 I 297 consid. 2.4.3.1 et les 

références citées). 

19. La législation cantonale en matière de police des constructions a pour but d’assurer 
la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de constructions et 

d’aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des installations. Elle 
réserve expressément le droit des tiers. Selon les principes généraux du droit, il 

n’appartient donc pas à l’administration de s’immiscer dans les conflits de droit 
privé pouvant s’élever entre le requérant d’une autorisation de construire et un 
opposant, celle-ci n’ayant pas pour objet de veiller au respect des droits réels et 
notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI ; ATA/439/2021 du 20 avril 2021 consid. 

8a ; ATA/307/2021 du 9 mars 2021 consid. 4a ; ATA/1334/ 2019 du 3 septembre 

2019 consid. 3b). 

20. En l’espèce, force est pour le tribunal de constater que les servitudes acquises en 
juin 2018 par le recourant ne constituent pas, ainsi qu’il résulte de leur libellé, de 
droits de superficie, mais de simples servitudes d’usage de places de stationnement 
et de passage à pied été/ou pour tous véhicules. Il s’agit donc de droits réels limités. 

Partant, le recourant nécessite l’accord des propriétaires de la parcelle, à savoir en 
l’espèce celui des copropriétaires, pour déposer valablement une autorisation de 
construire, ainsi qu’il résulte de l’art. 11 al. 4 RCI et de la jurisprudence précitée. 
Or, ceux-ci ont refusé de consentir au changement d’affectation en cause, de sorte 
que le département n’avait pas d’autre choix, dans la mesure où une des conditions 
légales n’étaient pas réalisées, de refuser d’octroyer l’autorisation de construire 
sollicitée. Ce faisant, il n’a manifestement pas versé dans un formalisme excessif 
ni violé le principe de la proportionnalité, mais a simplement respecté le texte légal 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=01.01.2022&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=pus&query_words=steinauer+%22servitude%22&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-II-326%3Afr&number_of_ranks=0#page326
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/561/2003
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/145%20I%20297
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/439/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/307/2021

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en vigueur. Il sied de préciser que les motifs ayant mené les copropriétaires à refuser 

d’accorder au recourant leur assentiment pour le changement d’affectation requis 
n’a pas trait au droit des constructions, mais à un conflit de droit privé entre le 
recourant et les copropriétaires, lequel ne relève pas de la compétence du tribunal 

de céans et dans lequel il ne lui appartient donc pas de s’immiscer. 

Dans ces circonstances, c’est à juste titre que le département a rendu la décision 
litigieuse, de sorte que les places de stationnement ne peuvent être utilisées que 

dans leur affectation initiale. 

21. Mal fondé, le recours sera rejeté. 

22. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 

et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 

le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s’élevant à 
CHF 900.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 

23. Les intimés n'étant pas représentés par un avocat, aucune indemnité de procédure 

ne leur sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 24 mars 2023 par Monsieur A______ contre 

la décision du département du territoire du 22 février 2023 ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge du recourant un émolument de CHF 900.-, lequel est couvert par 

l’avance de frais ; 

4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 

jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 

Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 

jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Gwénaëlle GATTONI, présidente, Oleg CALAME et Aurèle MULLER, juges 

assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Gwénaëlle GATTONI 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

 

Genève, le  La greffière