# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6e7773e3-d77d-5d07-81eb-1a8c5475fbe5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 18.06.2024 B 2023/207
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2023-207_2024-06-18.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/207

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 09.09.2024

Entscheiddatum: 18.06.2024

Entscheid Verwaltungsgericht, 18.06.2024
Enteignungsrecht, Art. 15-17 EntG SG. Streitig war die Bemessung der 
enteignungsrechtlichen Entschädigung für die Abtretung des Eigentums an 
eine neu zu schaffende Wegparzelle. Da das Restgrundstück neu einen 
Grenz- oder Strassenabstand gegenüber der Wegparzelle einzuhalten hat, 
wird die Nutzbarkeit des Restgrundstücks durch die Abtretung an die 
Wegparzelle geschmälert, selbst wenn die von der Enteignung betroffene 
Fläche zuvor innerhalb des kleinen Grenzabstands von 5,0 m lag. Der 
Schluss der Vorinstanz, die Voraussetzungen für eine Landwert-Kürzung 
seien nicht gegeben, war deshalb nicht zu beanstanden (E. 5), 
(Verwaltungsgericht, B 2023/207). Die gegen dieses Urteil erhobene 
Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 19. September 2025 
gutgeheissen (Verfahren 1C_469/2024)

Entscheid vom 18. Juni 2024

Besetzung

Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter 

Steiner; Gerichtsschreiber Bischofberge

Verfahrensbeteiligte

Politische Gemeinde Z.__, vertreten durch den Stadtrat,

Beschwerdeführerin,

gegen

Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons St. Gallen,  

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Vorinstanz,

A.__ AG,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andreas Dudli,

Advokaturbureau Brunner & Dudli, Hinterlauben 12, 9000 St. Gallen,

Gegenstand

enteignungsrechtliche Entschädigung

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

Die A.__ AG (nachfolgend: U-AG) ist Eigentümerin der mit den Mehrfamilienhäusern 

Assek.-Nrn. 0000_ und 0001_ mit Tiefgarage (Assek.-Nr. 0002_) überbauten Parzelle 

Nr. 0003_, Grundbuchkreis Y.__, im Halte von 3508 m , welche im Südosten an die 

B.__-strasse (Parzelle Nr. 0004_, Gemeindestrasse zweiter Klasse) anstösst. Gemäss 

dem Zonenplan der Stadt Z.__ ist das Grundstück Nr. 0003_ der Wohn-Gewerbe-Zone 

WG3 zugewiesen. Am 20. Januar 2015 erliess der Stadtrat Z.__ den Teilstrassenplan 

"C.__-weg, Fuss- und Radwegverbindung D.__-strasse bis E.__-strasse" mit 

zugehörigem Strassenbauprojekt (nachfolgend: Projekt). Danach soll die bestehende, 

mit einem Fahrverbot versehene, ca. 1,50 m breite (private) Fusswegverbindung über 

die Grundstücke Nrn. 0003_, 0005_ und 0006_ zwischen der B.__- und der E.__-

strasse (Parzelle Nr. 0007_, Gemeindestrasse zweiter Klasse) – der Zugang zu den 

Grundstücken Nrn. 0005_ und 0006_ über die Parzelle Nr. 0003_ ist mittels 

Dienstbarkeiten gesichert – als Weg zweiter Klasse gewidmet und baulich zu einem 

Fuss- und Veloweg ausgebaut (neu 3,0 m breit mit beidseitigen, je 0,30 m breiten 

Bankett) und mit einer Beleuchtung ausgestattet werden. Für dieses Vorhaben hat die 

U-AG am südöstlichen Rand der Parzelle Nr. 0003_ 109 m  Boden dauernd (Erwerb 

durch die Stadt Z.__) und 103 oder 88 m  vorübergehend abzutreten. Der bauliche und 

betriebliche Unterhalt des neuen Weges zweiter Klasse soll vollumfänglich zu Lasten 

der Stadt Z.__ gehen. Die gegen das Projekt sowie die damit verbundene Enteignung 

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von der U-AG erhobenen Rechtsmittel blieben erfolglos. Zuletzt wies das 

Bundesgericht mit Urteil 1C_486/2019 vom 16. Oktober 2020 eine gegen den 

abweisenden Entscheid des Verwaltungsgerichts B 2018/153 vom 9. August 2019 

erhobene Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat (act. 2, S. 7 E. 9, act. 5, Ziff. II/1, 

act. 9/2.1 Ziff. 2a, act. 9/2.2-2.4, 14 Ziff. I/1 und 2 und Rz. 4, act. 13, S. 8 Rz. 25, 

B 2018/153, act. 2 Sachverhalt lit. A/a, act. 25, act. 26, S. 3 f., https://

www.geoportal.ch, Stand: 24. April 2024).

B.

Am 25. August 2021 verlangte der Stadtrat Z.__ beim Präsidenten der 

Schätzungskommission für Enteignungen (nachfolgend: SchäKo) die Durchführung 

eines Schätzungsverfahrens. Am 18. November 2021 stellte der Stadtrat Z.__ bei der 

SchäKo folgende Begehren:

"1. Entschädigung für den Boden von CHF 450 pro m .

 2. Inkonvenienzen in zu bestimmender Höhe

 3. Allfällige Übernahme von amtlichen und / oder ausseramtlichen Kosten".

Am 28. Januar 2022, geändert am 30. Juni 2023, beantragte die U-AG, sie sei für den 

vom Grundstück Nr. 0003_ enteigneten Boden von ca. 109 m  mit CHF 2'428 pro 

Quadratmeter, somit total mit CHF 264'652, nebst Zins zu 5% seit 17. Oktober 2020 zu 

entschädigen, unter Kostenfolge zulasten der Stadt Z.__ (Antrag-Ziff. I/1 und 4). Für 

Inkonvenienzen während der Bauphase (darin eingeschlossen die zeitweise 

Inanspruchnahme des Bodens auf Grundstück Nr. 0003_ von 88 m ) sei sie mit 

pauschal CHF 5'000 zu entschädigen (Ziff. I/2). Für die Anwaltskosten sei sie 

ausseramtlich mit pauschal CHF 8'000 (inkl. Spesen und Mehrwertsteuer) zu 

entschädigen (Ziff. I/3). Am 28. Juni 2022 führte die SchäKo einen Augenschein durch. 

Auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtete sie. Mit Entscheid vom 

13. September 2023 setzte die SchäKo den Wert für den dauernd abzutretenden 

Boden ab Grundstück Nr. 0003_ auf CHF 1'170 pro m  fest (Ziff. 1). Zudem behaftete 

sie die Stadt Z.__ bei der Zusage, eine allfällig behördlich bewilligte Mietzinsreduktion 

aufgrund der Bauarbeiten zu entschädigen (Ziff. 2), und wies diese an, der U-AG eine 

pauschale Entschädigung unter dem Titel Inkonvenienzen von CHF 2'000 zu bezahlen 

(Ziff. 3). Die amtlichen Kosten von CHF 4'000 auferlegte sie der Stadt Z.__ und 

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verpflichtete diese, die U-AG ausseramtlich mit CHF 4'480.30 (inklusive 

Mehrwertsteuer) zu entschädigen (Ziff. 4 f., act. 2, 9/1, 2.1, 10, 14, 23, 61).

C.

Gegen den Entscheid der SchäKo (Vorinstanz) vom 13. September 2023 erhob die 

Politische Gemeinde Z.__ (Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 26. September 2023 

und Ergänzung vom 31. Oktober 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem 

Rechtsbegehren, es sei der angefochtene Entscheid unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge aufzuheben. Am 28. November 2023 verzichtete die Vorinstanz 

auf eine Vernehmlassung. Am 5. Februar 2024 beantragte die U-AG 

(Beschwerdegegnerin), die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge, 

zuzüglich 8,1% Mehrwertsteuer, abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Am 

26. Februar 2024 liess sich die Beschwerdeführerin abschliessend vernehmen (act. 1, 

5, 8, 13, 15).

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 48 Abs. 2 des 

Strassengesetzes, sGS 732.1, StrG, in Verbindung mit Art. 3  des 

Enteignungsgesetzes des Kantons St. Gallen, sGS 735.1, EntG SG). Als Schuldnerin 

einer Enteignungsentschädigung (vgl. dazu Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101, BV; Art. 48 StrG in Verbindung mit Art. 7 

Abs. 1 sowie Art. 14 Abs. 1 EntG SG) ist die beschwerdeführende Gemeinde in Bezug 

auf den Schutz ihres Verwaltungs- und Finanzvermögens wie ein Privater betroffen, 

weshalb sie zur Beschwerdeerhebung befugt ist (vgl. dazu Art. 64 in Verbindung mit 

Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP; 

BGE 141 II 161 E. 2.3, mit Hinweisen). Entgegen der Auffassung der 

Beschwerdegegnerin (act. 13, S. 3 Rz. 4) gilt dies auch, soweit die Beschwerdeführerin 

geltend macht (act. 5, S. 3 Ziff. III/1c, act. 15 Ziff. II), die Frage der vor-übergehenden 

Mietzinsreduktion während der Bauarbeiten (Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen 

Entscheids) könne nicht Gegenstand des Schätzungsverfahrens gebildet haben (vgl. 

dazu E. 4 hiernach). Die Beschwerdeeingabe vom 26. September 2023 erfolgte 

rechtzeitig und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 31. Oktober 2023 formell und 

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inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und 

Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP).

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.

Die Begründung in Erwägung C/2-9 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 4-7) war 

so abgefasst, dass sich die Beschwerdeführerin über dessen Tragweite Rechenschaft 

geben und ihn, wie sich der Beschwerdeergänzung vom 31. Oktober 2023 entnehmen 

lässt, in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen konnte. Trotz 

gegenteiliger Auffassung der Beschwerdeführerin (act. 5, S. 2-6 Ziff. III/1, 2a, 5a, 6 f., 

act. 15 Ziff. III/1, 3) liegt somit keine Verletzung der Begründungspflicht (vgl. dazu Art. 4 

Ingress und lit. c der Verfassung des Kantons St. Gallen, sGS 111.1, KV, in Verbindung 

mit Art. 29 Abs. 1 BV; Art. 58 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 24 Abs. 1 lit. a VRP und 

BGE 148 III 30 E. 3.1 mit Hinweisen) vor. Ob sich die Argumentationen der Vorinstanz 

inhaltlich halten lassen, bleibt im Folgenden zu prüfen.

3.

Mit dem Strassenbau kann unter anderem dann begonnen werden, wenn das Projekt 

und damit auch die Zulässigkeit der Enteignung, wie hier, rechtskräftig sind und die 

Abtretung privater Rechte geregelt ist (vgl. dazu Art. 45 Abs. 1 Ingress und lit. b; Art. 49 

Abs. 3; Art. 50 Ingress sowie lit. a und b StrG). Laut Art. 48 Abs. 2 StrG in Verbindung 

mit Art. 40 Abs. 1 EntG SG erwirbt der Enteigner das Recht (vgl. zum Gegenstand der 

Enteignung Art. 26 Abs. 1 BV, Art. 2 lit. t KV und Art. 8 EntG SG in Verbindung mit 

Art. 655 ff., 730 ff., 679 und 681 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, SR 210, 

ZGB, sowie Art. 184 ff. und Art. 253 ff. des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung 

des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht], SR 220, OR) 

erst mit der Leistung der vollen Entschädigung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV. Der 

Enteignete hat Anspruch auf Entschädigung in Geld (Art. 14 Abs. 1 EntG SG), soweit 

nicht ein Anspruch auf Realersatz besteht (Art. 14 Abs. 3 EntG SG).        

Nach dem Prinzip der vollen Entschädigung soll der Enteignete durch die Enteignung 

weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzielen; wirtschaftlich ist er gleich zu 

stellen wie ohne den Eintritt der Enteignung (vgl. dazu BGer 1C_16/2018 vom 

18. Januar 2019 E. 3.2, mit Hinweisen, in: ZBl 2019, S. 688 ff.). Der Umfang der vollen 

Enteignungsentschädigung setzt sich gemäss Art. 15 Abs. 1 EntG SG gesamthaft (vgl. 

zur Einheit der Entschädigung BGE 121 II 350 E. 5d, mit Hinweisen) zusammen aus 

dem Marktwert des enteigneten Rechts (lit. a, vgl. dazu R. Germann, Entschädigung 

und Schätzung, in: Das neue st. gallische Enteignungsrecht, 1985, S. 31 ff., S. 36; 

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H. P. Galluser, Das Enteignungsrecht des Kantons St. Gallen, 1952, S. 91 ff.; BGer 

1C_414/2016 vom 27. März 2017 E. 5.3, mit Hinweis auf BGE 112 Ib 531 E. 4, und zu 

den Schätzungsmethoden BGE 122 I 168 E. 3a, mit Hinweisen; P. Hänni, Planungs-, 

Bau- und besonderes Umweltrecht, 7. Aufl. 2022, S. 716-719; F. Kessler Coendet, in: 

Biaggini/Häner/Saxer/Schott [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, 2015, 

Rz. 26.157 ff.; A. Gossweiler, Entschädigungen für Lärm von öffentlichen 

Verkehrsanlagen, 2014, Rz. 400; Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 

Band I, 1986, S. 263 ff.); dem Minderwert des – bei einer räumlichen bzw. körperlichen 

oder rechtlichen Teilenteignung – verbleibenden Teils (lit. b, vgl. dazu BGE 141 I 113 

E. 6.5.1, mit Hinweisen, allerdings in Bezug auf Art. 23 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

die Enteignung des Kantons Freiburg, SGF 76.1, EntG FR; zur Differenzmethode 

BGE 142 II 136 E. 7.7, 131 II 458 E. 3.3, je mit Hinweisen, und zur Vorteilsanrechnung 

Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Enteignung, SR 711, EntG, und P. Karlen, 

Das Enteignungsrecht zwischen Beständigkeit und Wandel, in: ZBl 2019, S. 647 ff., 

S. 663; A. Ruch, Umwelt - Boden - Raum, SBVR, Band VI, 2010, N 2100 ff.) und den 

weiteren geldwerten Nachteilen, die sich als Folge der Enteignung voraussehen lassen 

(sog. Inkonvenienzen, lit. c, vgl. dazu BGE 141 I 113 E. 6.4, mit Hinweisen, allerdings in 

Bezug auf Art. 23 Abs. 1 lit. c EntG FR). Da Art. 15 Abs. 1 EntG SG weitgehend den 

Regelungen von Art. 19 lit. a, b und c sowie Art. 22 EntG entspricht, kann die dazu 

ergangene Praxis und Literatur sachgerecht berücksichtigt werden (vgl. dazu VerwGE 

B 2022/82 vom 20. Oktober 2022 E. 2.1, mit Hinweis auf R. Germann, a.a.O., S. 35). 

Nicht entschädigt werden Nachteile, die der Enteignete verschuldet hat (Art. 15 

Abs. 2 EntG SG, vgl. dazu BGE 134 II 172 E. 6.2, mit Hinweis auf BGE 110 Ib 43 E. 4 in 

fine). Im Gegensatz zu allgemeinen Wertveränderungen, die durch das Werk des 

Enteigners entstehen (vgl. dazu Art. 16 Abs. 2 EntG SG), sind bei der Bemessung der 

Entschädigung gemäss Art. 16 Abs. 1 EntG SG der Verlust der Möglichkeit besserer 

Verwendung des Grundstücks (lit. a, vgl. dazu BGer 1C_322/2017 vom 25. April 2018 

E. 2.1, mit Hinweisen, erläutert in BGer 1G_3/2018 vom 15. Juni 2018; R. Merker, Der 

Grundsatz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, 1975, S. 15 ff.) sowie die 

Sondervorteile, die durch das Werk des Enteigners entstehen und zu deren Abgeltung 

kein Beitrag erhoben wird (lit. b, siehe dazu auch BGE 134 II 49 E. 12, mit Hinweisen), 

zu berücksichtigen. Massgebend sind in der Regel die Verhältnisse im Zeitpunkt der 

erstinstanzlichen Schätzungsverhandlung (Art. 17 EntG SG).

Das Verwaltungsgericht übt gegenüber Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie 

gegenüber Ermessensentscheiden aus und schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im 

Ergebnis offensichtlich unrichtig erscheint oder wenn die Vorinstanz bei der Schätzung 

wesentliche Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (vgl. dazu 

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B 2023/130 vom 18. Dezember 2023 E. 2.3; B 2022/82 vom 20. Oktober 2022 E. 2.5.1; 

B 2014/71 vom 24. März 2015, E. 4.2.2; B 2013/52 vom 11. Juni 2014 E. 3.1, je mit 

Hinweis[en]).

4.

Soweit die Beschwerdeführerin vorweg beiläufig geltend macht (act. 5, S. 3 Ziff. III/1c, 

act. 15 Ziff. II), die Frage der vorübergehenden Mietzinsreduktion während der 

Bauarbeiten (Ziffer 2 des Entscheiddispositivs) habe nicht Gegenstand des 

Schätzungsverfahrens gebildet, weshalb der angefochtene Entscheid von vornherein 

gegen das Willkürverbot verstosse, kann ihr nicht gefolgt werden. Inhalt und Tragweite 

einer Verfügung ergeben sich in erster Linie aus dem Dispositiv. Ist das 

Verfügungsdispositiv unklar, unvollständig, zweideutig oder widersprüchlich, so muss 

die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die 

Begründung der Verfügung bzw. des Entscheids zurückgegriffen werden (vgl. dazu 

BGer 2D_13/2023 vom 7. August 2023 E. 3.2, mit Hinweisen). Aus dem Dispositiv des 

angefochtenen Entscheids ergibt sich nicht eindeutig, wie sich die Dispositiv-Ziffer 2 

und 3 zueinander verhalten. Demgegenüber geht aus Erwägung C/9 des 

angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 7) klar hervor, dass die Vorinstanz der 

Beschwerdegegnerin in Dispositiv-Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids eine 

Inkonvenienzpauschale (Art. 15 Abs. 1 lit. c EntG SG) in der Höhe von CHF 2'000 und 

nicht, wie von der Beschwerdegegnerin beantragt, von CHF 5'000 (act. 9/14 Antrag 

Ziff. I/2 und act. 9/61, S. 3 Antrag Ziff. 2) zusprach, weil die Beschwerdeführerin in ihrer 

Eingabe vom 21. Februar 2022 (act. 9/17, S. 2 Ziff. 5) zugesichert hatte, dass sie bereit 

sei, der Beschwerdegegnerin eine allfällige behördlich bewilligte Mietzinsreduktion 

aufgrund der Bauarbeiten zu entschädigen (vgl. dazu Art. 259d OR; Art. 45 Abs. 2 des 

Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes, SR 843, WEG; BGE 132 II 427 E. 6.3, 

mit Hinweisen, in: Pra 2007 Nr. 76, und B. Wagner Pfeiffer, Entschädigung für 

übermässige Einwirkungen durch Bauarbeiten, in: BR 2016, S. 5 ff., S. 7 f., Wagner 

Pfeiffer/Gebhardt, Enteignungsrechtliche Entschädigungsansprüche beim Bau der 

Nordtangente, in: BJM 2000, S. 1 ff., S. 19 f.). Auch hielt die Vorinstanz fest, dass die 

Beschwerdeführerin bei dieser Zusage zu behaften sei. Wenngleich sich nicht 

erschliesst, inwiefern im vorinstanzlichen Verfahren ein schutzwürdiges Interesse der 

Beschwerdegegnerin bestanden habe sollte, um diese Begründung für die Kürzung der 

beantragten Inkonvenienzentschädigung als Feststellung unter der separaten Ziffer 2 

zum Bestandteil des Dispositivs zu erheben, kann bei dieser Ausgangslage nicht 

gesagt werden, die Frage einer allfälligen vorübergehenden Mietzinsreduktion während 

der Bauarbeiten habe nicht Gegenstand der Inkonvenienzentschädigung im 

vorinstanzlichen Schätzungsverfahren gebildet (vgl. dazu auch act. 13 Rz. 2 f.). 

Entgegen anderslautender Auffassung der Beschwerdeführerin kann daher in dieser 

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Hinsicht keine willkürliche Rechtsanwendung (vgl. dazu Art. 9 BV und BGer 

8C_45/2023 vom 7. Juli 2023 E. 1.2, mit Hinweisen) vorliegen. Im Übrigen hat die 

Beschwerdeführerin weder die Höhe der unter Dispositiv-Ziffer 3 des angefochtenen 

Entscheids festgesetzten pauschalen Inkonvenienzentschädigung beanstandet noch 

ihre von der Vorinstanz aufgegriffene Zusicherung vom 21. Februar 2022 bestritten, 

weshalb es damit sein Bewenden hat.

5.

Nicht umstritten ist weiter, dass der Beschwerdegegnerin die Abtretung des Eigentums 

an der Fläche ihres Privatwegs für den Ausbau zu einem Gemeindeweg zweiter Klasse 

zu entschädigen ist (vgl. dazu Antrag-Ziffer I/1 der Beschwerdeführerin vom 

18. November 2021, act. 9/10, und P. Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 

1966, S. 48, wonach dafür vielfach keine Entschädigung ausbezahlt wird). Im Rahmen 

der in der Beschwerde vorgebrachten Kritik zu untersuchen bleibt, ob die Vorinstanz in 

Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids den von ihr unbestrittenermassen 

methodisch richtig ermittelten vollen Marktwert von CHF 1'170 pro m  (vgl. dazu E. 3-6 

des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 5 f.) für den dauernd abzutretenden Boden ab 

Grundstück Nr. 0003_ im Halte von 109 m  ungekürzt als enteignungsrechtliche 

Entschädigung zusprechen durfte. Diesbezüglich vertritt die Beschwerdeführerin die 

Ansicht (act. 5, S. 3-6 Ziff. III/2-7, act. 15 Ziff. III, IV), im vorliegenden Fall seien die 

Voraussetzungen für eine Landwertkürzung für eine Randfläche erfüllt. Das 

abzutretende Land werde bereits heute als private und mit einer Dienstbarkeit 

(Fusswegrecht) zugunsten benachbarter Liegenschaften belastete Fusswegverbindung 

genutzt. An dieser Nutzung werde sich auch in Zukunft mit dem Strassenprojekt für 

einen Fuss- und Radweg nichts ändern. Der neue Weg gemäss Strassenprojekt werde 

sogar etwas weiter entfernt vom Gebäude der Beschwerdegegnerin zu liegen kommen. 

Der abzutretende Landstreifen verlaufe entlang der gemeinsamen Grenze zu den 

südlich anschliessenden Wohnparzellen Nrn. 0008_, 0009_ und 0010_, gegenüber 

welchen vor der Umsetzung des Strassenprojekts in der dreigeschossigen Wohn-

Gewerbe-Zone der grosse Grenzabstand von 10 m, zumindest aber der kleine 

Grenzabstand von 5 m einzuhalten gewesen wäre. Dieser Landstreifen hätte somit 

auch aufgrund der Abstandsvorschriften bisher nicht überbaut werden dürfen. Das 

Strassenbauprojekt habe zur Folge, dass die Grenzabstands- durch die 

Strassenabstandsvorschriften ersetzt würden, wobei bei Gemeindewegen zweiter 

Klasse ihrer Ansicht nach kein Strassenabstand vorgeschrieben sei, was für die 

Beschwerdegegnerin grundsätzlich von Vorteil sei, da danach bis an die Wegparzelle 

gebaut werden dürfe. Auch habe ihr Tiefbauamt der Beschwerdegegnerin, 

vorbehältlich einer anderslautenden Beurteilung ihrer Baubewilligungskommission, die 

Zustimmung zu allfälligen Abstandsunterschreitungen in Aussicht gestellt, um die 

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bestehende Abstandssituation zwischen Gebäude und alter Grundstücksgrenze zu 

gewährleisten. Im Weiteren stelle die vollständige Übernahme eines bisher privaten und 

mit einem Fusswegrecht zulasten benachbarter Liegenschaften belasteten Fussweges 

in ihren baulichen und betrieblichen Unterhalt ohne Auslösungssumme einen 

Sondervorteil dar, der bei der Festsetzung der Entschädigung hätte berücksichtigt 

werden müssen. Dasselbe gelte für ihren Verzicht auf die Erhebung von Bau- und 

Unterhaltsbeiträgen.

 5.1. 

Wird von einem Grundstück lediglich ein am Rand liegender Landstreifen beansprucht, 

weist dieses sogenannte Vorgartenland keine bauliche Nutzung auf und wird durch 

seine Abtretung die Nutzung des Restgrundstücks nicht geschmälert, verkörpert es 

keinen Baulandwert. In solchen Fällen wird oft der durchschnittliche Landpreis des 

Gesamtgrundstücks als Basis genommen und davon ein Abzug gemacht, weil das 

Vorgartenland einen geringeren Wert aufweist als der überbaubare Teil des 

Grundstücks (vgl. dazu Ludwig/Stadler, in: Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches 

Verwaltungsrecht, 2. Aufl. 2013, S. 553 f. Rz. 48, in Bezug auf Art. 14 und Art. 16 des 

Gesetzes über die Enteignung des Kantons Bern, BSG 711.0). Das Bundesgericht 

spricht in erster Linie von Vorgartenland, soweit innerhalb einer Baulinie gelegenes 

Land einer überbauten Parzelle enteignet wird (vgl. dazu die von der 

Beschwerdeführerin zitierten Bundesgerichtsurteile 1C_681/2019 vom 19. Mai 2021 

E. 3.3; 1C_339/2013 vom 27. August 2013 E. 2.4; 1C_361/2009 vom 

14. Dezember 2009 E. 2 ff., je mit Hinweisen, allerdings in Bezug auf § 13 Abs. 1 

Satz 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten des Kantons Zürich, 

LS 781, siehe dazu auch Hess/Weibel, a.a.O., S. 275 f.). Im Entscheid B 2022/82 vom 

20. Oktober 2022 führte das Verwaltungsgericht aus (E. 2.5.2, mit Hinweisen), die 

Bestätigung der kantonalzürcherischen Praxis betreffend Vorgartenland durch das 

Bundesgericht habe nicht automatisch die Verbindlichkeit dieser Praxis für andere 

Kantone zur Folge. Überdies gab es zu bedenken, dass sich dem EntG SG selbst keine 

Antwort auf die Frage entnehmen lasse, ob im Fall von Teilenteignungen von 

Grundstücken der Wert des zu enteignenden Teils losgelöst und abweichend vom 

verbleibenden Teil des Grundstücks bemessen werden dürfe oder nicht. Eine 

Auslegung von Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG SG im Sinn eines Verzichts auf eine 

Preisdifferenzierung innerhalb des Grundstücks falle insofern in Betracht, als auch bei 

einem Verkauf eines zum grossen Teil überbauten und ausgenützten Grundstücks für 

die Festlegung des Quadratmeterpreises für das jeweilige Land in aller Regel nicht 

5.1.1. 

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zwischen einzelnen Abschnitten des Grundstücks unterschieden werde. Vielmehr 

erfolge die Landpreisfestlegung in aller Regel einheitlich für das ganze Grundstück. 

Auch lasse sich nicht von der Hand weisen, dass eine sachliche Differenzierung, 

welcher Teil des Grundstücks dem vollen Wert entspreche und bei welchem Teil dies 

nicht der Fall sei, nur schwierig umzusetzen sei. Es müssten diesfalls eine Vielzahl 

möglicher Kriterien (Belichtung, Neigung und grössere Nähe oder Entfernung der 

Teilfläche zu allfälligen Lärm-, Geruchs- und Bestrahlungsquellen, mögliche Nutzung 

der Teilfläche als Veloparkplatz/Abstellplatz/Briefkastenplatzierung/Blumenbeet, 

potentielle unterirdische Nutzung der Teilfläche [Tiefgarage] usw.) für die 

Differenzierung des Quadratmeterpreises für Teilflächen innerhalb desselben 

Grundstücks zur Diskussion gestellt und gewertet werden. Würde ein Abzug für 

Vorgartenland als zulässig erachtet, wären bei der Festlegung der 

Enteignungsentschädigung für diese Teilfläche auch sämtliche anderen 

wertmindernden und werterhöhenden Aspekte gleichrangig in die Prüfung 

miteinzubeziehen. Allerdings schloss das Verwaltungsgericht letztlich nicht aus, dass 

es Fälle geben möge, in denen ein Abzug für Vorgartenland in Betracht zu ziehen sei, 

soweit eine Abtretung die bauliche Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtige.

Im vorliegenden Fall lässt sich aus der nicht massstabsgetreuen Kopie des 

Landerwerbsplans vom 7. April 2021 (act. 9/2.3) erkennen, dass es sich bei dem vom 

überbauten Grundstück Nr. 0003_ für den C.__-weg dauernd abzutretenden 

Landstreifen (gestalterisch) um eine Randfläche entlang der Grenze zu den Parzellen 

Nrn. 0008_, 0009_ und 0010_ handelt (vgl. dazu auch E. 7 des angefochtenen 

Entscheids, act. 2, S. 6). Anders als in den Sachverhalten, welche den von der 

Beschwerdeführerin angerufenen Bundesgerichtsurteilen zugrunde lagen, befand sich 

diese Randfläche bis zur Rechtskraft des Projekts nicht an einer öffentlichen Strasse 

(Art. 1 Abs. 1 StrG) bzw. zwischen einer solchen und einer Baulinie im Sinne von Art. 40 

lit. c und Art. 102  StrG in Verbindung mit Art. 29 ff. des Planungs- und Baugesetzes 

(sGS 731.1, PBG). Hingegen lag sie innerhalb des in der Wohn-Gewerbe-Zone WG3 für 

Gebäude vorgeschriebenen, hier aufgrund der Ausrichtung der Längsfassaden des 

Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 0001_ auf Parzelle Nr. 0003_ nach Südwesten 

zweifellos massgebenden kleinen Grenzabstands von 5,0 m gegenüber den südöstlich 

gelegenen Parzellen Nrn. 0008_, 0009_ und 0010_ (vgl. dazu Art. 56 Abs. 1 des bis 

30. September 2017 gültig gewesenen, in einem allfälligen Baubewilligungsverfahren 

betreffend die Parzelle Nr. 0003_ derzeit noch anwendbaren Gesetzes über die 

Raumplanung und das öffentliche Baurecht, Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der 

5.1.2. 

bis

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Fassung vom 1. Januar 2015 [vgl. zum übergangsrecht VerwGE B 2023/22 vom 

18. Januar 2024 E. 2, mit Hinweisen], in Verbindung mit Art. 13 Abs. 1, Anhang sowie 

Art. 23 der Bauordnung der Beschwerdeführerin, SRS 731.1, BO). Insoweit war diese 

mit der bestehenden Fusswegverbindung überbaute Fläche bereits vor der Rechtskraft 

des Projekts nur eingeschränkt, d.h. nicht mit Hauptbauten, sondern nur mit Vorbauten 

und Dachvorsprüngen, kleinen An- und Nebenbauten sowie unterirdischen Bauten (vgl. 

dazu Art. 29 Abs. 1 Ingress und lit. a BO; Art. 30 Abs. 2 BO; Art. 56 Abs. 5 BauG in 

Verbindung mit Art. 31 BO) überbaubar (vgl. dazu auch das von der 

Beschwerdeführerin angerufene Urteil BGer 1C_681/2019 vom 19. Mai 2021 E. 3.2, mit 

Hinweisen). Nachdem das Projekt rechtskräftig geworden ist, sind gegenüber der 

daraus resultierenden, neu zu schaffenden Strassen- bzw. Wegparzelle (Erwerb dieser 

Randfläche durch die Beschwerdeführerin, vgl. dazu act. 9/2.1 Ziff. 2b) grundsätzlich 

die (Abstands-)Vorschriften des StrG anwendbar (Art. 1 Abs. 1 und 2, Art. 101 Abs. 1 

sowie Art. 104 bis Art. 108 StrG). Gegenüber Gemeindewegen zweiter Klasse resp. 

Gemeindestrassen dritter Klasse (vgl. dazu Art. 9 Abs. 1 und Abs. 3 Ingress und lit. b in 

Verbindung mit Art. 8 Abs. 3 StrG) normiert allerdings weder die BO in Art. 26 noch das 

StrG in Art. 104 für Gebäude – im Unterschied zu Lebhägen, Zierbäumen und 

Sträuchern sowie Einfriedungen (Art. 104 Ingress und lit. c und d StrG) – einen 

Strassen- bzw. Wegabstand. 

Bezüglich dieser Nichtregelung ging die Beschwerdeführerin von einer echten 

Gesetzeslücke aus, welche vom Gericht zu füllen ist (vgl. dazu BGE 149 V 156 E. 7.2.1, 

mit Hinweisen), weshalb sie die Abstände im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 

gestützt auf Art. 102 Abs. 1 Ingress und lit. e StrG (vgl. zur Bewilligung von Ausnahmen 

von Strassenabstandsvorschriften auch Art. 108 Abs. 2 StrG) einzelfallspezifisch unter 

Berücksichtigung von Art. 100 StrG bestimmte (vgl. dazu Entscheid des 

Baudepartements [BD, seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement] 

Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 [Verfahrensnr. 20-728] E. 6.2). Demgegenüber 

stellte sich das BD in seinem Entscheid BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 – die 

diesbezügliche Beschwerde B 2020/217 wies das Verwaltungsgericht mit Entscheid 

vom 29. September 2021 ab, ohne sich allerdings zur fraglichen Nichtregelung äussern 

zu müssen – auf den Standpunkt, es liege keine Gesetzeslücke vor. Vielmehr gelangten 

wegen der fehlenden strassenrechtlichen Spezialbestimmungen die 

Grenzabstandsbestimmungen zur Anwendung (E. 6.2.3-6.2.5, teilweise mit 

Hinweis[en]). Wie es sich damit letztlich verhält, braucht im vorliegenden 

enteignungsrechtlichen Verfahren nicht abschliessend erörtert zu werden. Sowohl 

gemäss der bis zum Entscheid des BD vom 13. Oktober 2020 von der 

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Beschwerdeführerin ausgeübten Praxis als auch gemäss der Einschätzung des BD 

muss gegenüber dem vorliegend relevanten Gemeindeweg zweiter Klasse in der Regel 

ein Strassen- oder Grenzabstand eingehalten werden, wovon ohne Weiteres 

auszugehen ist. Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Nutzbarkeit des 

Restgrundstücks Nr. 0003_ durch die Abtretung des Randstreifens so oder anders 

geschmälert wird, sofern die Beschwerdegegnerin künftig einen Neubau anstelle einer 

Renovation der bestehenden Mehrfamilienhäuser in Betracht ziehen würde.

Nach dem Gesagten rechtfertigt sich ein Vorgarten-Abzug vom Marktwert, wie ihn die 

Beschwerdeführerin verlangt, im konkreten Fall nicht. Daran ändert nichts, dass diese 

Randfläche nach Art. 61 Abs. 3 BauG auch nach der Abtretung an die 

Beschwerdegegnerin zur anrechenbaren Parzellenfläche zählt (vgl. zur 

Ausnützungsziffer Art. 61 in Verbindung mit Art. 67 Abs. 1 Ingress und lit. g BauG), das 

Tiefbauamt der Beschwerdeführerin – ohne Absprache mit der 

Baubewilligungskommission – der Beschwerdegegnerin die Zustimmung zu allfälligen 

Strassenabstandsunterschreitungen in Aussicht gestellt haben mag und das 

abzutretende Land ursprünglich bereits als private und mit einer Dienstbarkeit 

(Fusswegrecht) zugunsten benachbarter Liegenschaften belastete Fusswegverbindung 

genutzt wurde. Dasselbe gilt für den Umstand, dass der Verlauf des im Geoportal 

braun schraffierten, rechtskräftig genehmigten C.__-wegs (Strassennummer 001_) in 

den Ausführungsplänen (vgl. dazu die nicht massstäblichen Kopien des Situations- und 

Landerwerbsplans je vom 7. April 2021, act. 9/2.2 und 2.3) – offenbar ohne 

Durchführung eines Projektänderungsverfahrens (Art. 47 Abs. 2 StrG) – insoweit 

geändert worden ist, als der Gemeindeweg im Bereich des Mehrfamilienhauses Assek.-

Nr. 0001_ nicht mehr über den nordwestlichen Rand des bestehenden Privatweges 

hinaus, sondern weiter südöstlich, d.h. näher zur Grenze zu den Parzellen Nrn. 0008_ 

und 0009_ – die Beschwerdeführerin spricht von einer Verschiebung der Wegführung 

direkt an die Verteilkästen (act. 15 Ziff. III/4) – verlaufen soll (vgl. dazu Bilder 2 und 3 im 

Protokoll zum Augenschein des Verwaltungsgerichts vom 8. Mai 2019 im Verfahren 

B 2018/153, act. 26, S. 3). Demzufolge ist der Schluss der Vorinstanz in Erwägung 7 

des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 6 f.) nicht zu beanstanden, wonach die 

Voraussetzungen für eine Landwert-Kürzung vorliegend nicht gegeben seien.

5.1.3. 

Im Weiteren steht ausser Frage, dass die Beschwerdegegnerin mangels Durchführung 

eines Kostenverlegungsverfahrens weder für die Baukosten noch für den Unterhalt des 

C.__-wegs (Gemeindeweg zweiter Klasse) beitragspflichtig ist (vgl. dazu Art. 9 Abs. 1 

5.2. 

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sowie Abs. 3 Ingress und lit. b in Verbindung mit Art. 55 Abs. 1, Art. 73 Abs. 1 und 3, 

Art. 74 StrG, siehe zur nachträglichen Erhebung von Baubeiträgen auch Art. 85 StrG). 

Zu prüfen ist, ob ihrem Grundstück Nr. 0003_ durch den Bau und Unterhalt des FC.__-

wegs durch die Beschwerdeführerin ein Sondervorteil im Sinne von Art. 16 Abs. 1 

Ingress und lit. b EntG SG erwachsen ist, was die Vorinstanz in Erwägung 7 des 

angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 6 f.) implizit verneint hat.   

Unter einem Sondervorteil ist eine objektive Wertvermehrung eines Grundstücks im 

Sinne eines besonderen Nutzens aus der Einrichtung zu verstehen. Der 

Nutzungsmehrwert entsteht nur für jenen beschränkten Kreis von Personen, deren 

Situation durch die betreffende Massnahme eine Verbesserung erfährt bzw. deren 

Werte und Nutzungsmöglichkeiten dadurch eine Steigerung erfahren. Der durch die 

öffentliche Einrichtung geschaffene Vorteil darf nicht nur theoretischer Natur sein, 

sondern muss – zumindest objektiv betrachtet – einen Mehrwert darstellen (vgl. dazu 

VerwGE B 2019/101 vom 27. Februar 2020 E. 2.1; B 2017/24 vom 20. Oktober 2018 

E. 2.3, je mit Hinweisen).    

Zunächst kann – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin – aufgrund ihres 

Verzichts auf die Beitragserhebung selbstredend nicht auf einen durch die öffentliche 

Einrichtung geschaffenen Vorteil geschlossen werden. Vielmehr deutet dieser Umstand 

zumindest in strassengesetzlicher Hinsicht eher auf das Fehlen eines Sondervorteils 

hin. Darüber hinaus mag sich die Verkehrslage auf dem bestehenden, mutmasslich von 

der Beschwerdegegnerin oder deren Rechtsvorgängerinnen erstellten Weg durch die 

im Projekt vorgesehene Verbreiterung und Beleuchtung verbessern. Diese 

Verbesserung dient aber in erster Linie dem durchgehenden Langsamverkehr (vgl. dazu 

BGer 1C_486/2019 vom 16. Oktober 2020 E. 3.3 f.) und damit der Allgemeinheit (vgl. 

dazu Art. 16 Abs. 2 EntG SG und BGE 122 II 246 E. 4c in fine, mit Hinweis). Eine 

objektive Wertvermehrung bzw. eine verbesserte wirtschaftliche Nutzung des 

teilenteigneten, bereits überbauten Grundstücks Nr. 0003_ wird durch die dadurch 

angestrebte Zuleitung vermehrten durchgehenden Langsamverkehrs nicht erzeugt, 

selbst wenn sich die grundstücksinterne Zugänglichkeit für den Langsamverkehr 

dadurch auch teilweise verbessern sollte. Ferner ist nicht einzusehen, inwiefern der 

bauliche und betriebliche Unterhalt (Reinigung, Winterdienst, Unterhalts- und 

Reparaturarbeiten) des C.__-weges durch die Beschwerdeführerin zu einer objektiv 

bezifferbaren Wertvermehrung des Grundstücks Nr. 0003_ führen sollte. Bei dieser 

Sachlage war die Vorinstanz im Rahmen des ihr zustehenden Ermessensspielraums 

nicht gehalten, bei der Bemessung der strittigen enteignungsrechtlichen 

Entschädigung Sondervorteile in Abzug zu bringen.

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6.

Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten der unterliegenden, 

überwiegend finanzielle Interessen verfolgenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen 

(Art. 49 EntG SG in Verbindung mit Art. 95 Abs. 1 und 3 VRP). Eine Entscheidgebühr 

von CHF 3'000 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, 

sGS 941.12, GKV). Entsprechend der Verlegung der amtlichen Kosten hat die 

Beschwerdeführerin die Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren 

antragsgemäss ausseramtlich zu entschädigen (Art. 49 EntG SG in Verbindung mit 

Art. 98 Abs. 1 und Art. 98  VRP). Die Entschädigung ist ermessensweise pauschal auf 

insgesamt CHF 2'500 zuzüglich CHF 100 Barauslagen (vier Prozent von CHF 2'500) 

und Mehrwertsteuer festzulegen (Art. 30 Ingress und lit. b Ziff. 1 sowie Art. 31 Abs. 1 

und 2 AnwG; Art. 6, Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. b, Art. 28 , Art. 29 der 

Honorarordnung, sGS 963.5, HonO, vgl. dazu auch VerwGE B 2020/94 vom 

17. Februar 2021 E. 8 mit Hinweis; https://www.uid.admin.ch, Stand: 24. April 2024).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die von der Vorinstanz ermessensweise auf 

CHF 1'170.00 pro m  festgesetzte Entschädigung für den vom Grundstück Nr. 0003_ 

im Eigentum der Beschwerdegegnerin dauernd abzutretenden Boden im Umfang von 

109 m , zuzüglich der Inkonvenienzentschädigung von pauschal CHF 2'000, in sachlich 

nachvollziehbarer Weise bemessen wurde. Anlass für eine Ermessenskorrektur durch 

das Verwaltungsgericht besteht nicht. Im Übrigen ist nicht ersichtlich und wird von der 

Beschwerdeführerin auch nicht dargetan, dass der Kostenspruch der Vorinstanz für 

das enteignungsrechtliche Schätzungsverfahren (Dispositiv-Ziff. 4 und 5 des 

angefochtenen Entscheids) betragsmässig rechtsfehlerhaft wäre (vgl. dazu Art. 47 

Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 EntG SG sowie Art. 100 VRP in Verbindung mit Art. 3 und 

Art. 11 der Verordnung über Kosten und Entschädigungen im Verwaltungsverfahren, 

Verwaltungsgebührenverordnung; sGS 821.1, VGV, sowie Ziff. 10.01 des 

Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5, GebT). 

Die Beschwerde ist abzuweisen.

5.3. 

2

2

bis

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2.

Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 3'000.

3.

Die Beschwerdeführerin entschädigt die Beschwerdegegnerin für das 

Beschwerdeverfahren mit CHF 2'600 (einschliesslich Barauslagen), zuzüglich 

Mehrwertsteuer.

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 18.06.2024
	Enteignungsrecht, Art. 15-17 EntG SG. Streitig war die Bemessung der enteignungsrechtlichen Entschädigung für die Abtretung des Eigentums an eine neu zu schaffende Wegparzelle. Da das Restgrundstück neu einen Grenz- oder Strassenabstand gegenüber der Wegparzelle einzuhalten hat, wird die Nutzbarkeit des Restgrundstücks durch die Abtretung an die Wegparzelle geschmälert, selbst wenn die von der Enteignung betroffene Fläche zuvor innerhalb des kleinen Grenzabstands von 5,0 m lag. Der Schluss der Vorinstanz, die Voraussetzungen für eine Landwert-Kürzung seien nicht gegeben, war deshalb nicht zu beanstanden (E. 5), (Verwaltungsgericht, B 2023/207). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 19. September 2025 gutgeheissen (Verfahren 1C_469/2024)

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