# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a8fc719e-eff7-5054-857e-46c156ae329a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-25
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 25.08.2015 I/I-2014/279
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-I-2014-279_2015-08-25.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/I-2014/279

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 25.08.2015

Entscheiddatum: 25.08.2015

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 25.08.2015
Art. 139 Abs. 1 und Art. 141 StG (sGS 811.1). Grundstückgewinnsteuer. Der 
Eigentümer trennte von seiner Liegenschaft mit Wohnhaus rund 2‘000 m2 
unüberbautes Bauland ab und verkaufte dieses. Die letzte nicht 
steueraufschiebende Handänderung lag über 50 Jahre zurück. Damals war 
der Umschwung noch kein Bauland und dementsprechend in den alten 
Schätzungen niedrig bewertet. Diese alten Schätzungen sind aber für die 
Ermittlung der Anlagekosten massgebend, und es kann kein prozentual 
höherer Anteil des früheren Wertes auf das abgetrennte Land übertragen 
werden. – Es ist der Haltedauerrabatt für nicht selbst bewohnte Grundstücke 
zu gewähren, obwohl das frühere Grundstück auch das abgetrennte Bauland 
umfasste und es bei einem Verkauf als Gesamtheit als selbstbewohnt 
gegolten hätte (Urteil der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 25. 
August 2015, I/1-2014/279).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Urs Gmünder und Fritz Buchschacher, 

Gerichtsschreiberin Susanne Schmid Etter

X, Rekurrent,

vertreten durch lic.iur. Jörg Frei, Rechtsanwalt, Kreuzackerstrasse 9, 9000 St. Gallen,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Grundstückgewinnsteuer (Ref.Nr. 131711)

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Sachverhalt:

A.- Im Rahmen einer Erbteilung aus dem Erbgang seines 1967 verstorbenen Vaters 

erwarb X am 00.00.1978 das Grundstück Nr. 1 in A mit einer Fläche von 2'940m  und 

einem Zweifamilienhaus zu Alleineigentum. Das Land lag teilweise in der Kernzone und 

teilweise in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. Fortan bewohnte er die eine 

Wohnung bis in das Jahr 2008 selbst. Am 13. Dezember 2013 nahm X eine 

Abparzellierung von 1'981m  unbebauten Landes vor. Die neue Parzelle erhielt die Nr. 

2 und wurde noch gleichentags zum Preis von Fr. 668'140.– an die B AG mit Sitz in C 

veräussert.

Das kantonale Steueramt veranlagte X für die Veräusserung des Grundstücks Nr. 2 am 

13. August 2014 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 625'934.– und 

einem Steuerbetrag von Fr. 146'773.– bei einem Rabatt für die Haltedauer von 30%. 

Das kantonale Steueramt ging von anrechenbaren Anlagekosten von Fr. 42'206.– aus 

(Erwerbspreis von Fr. 19'200.– und Nebenkosten von Fr. 23'006.–).

B.- Gegen die Veranlagung erhob der Pflichtige Einsprache mit dem Antrag, es seien 

Anlagekosten von Fr. 83'006.– zu berücksichtigen sowie ein Rabatt für die Haltedauer 

von 40,5% zu gewähren. Das kantonale Steueramt wies die Einsprache mit Entscheid 

vom 12. November 2014 ab.

C.- Mit Eingabe seines Vertreters vom 12. Dezember 2014 und Ergänzung vom 31. 

Januar 2015 erhob X Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag auf 

Aufhebung des angefochtenen Einsprache-Entscheids und Festsetzung der 

Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 129'537.–; eventualiter sei die Angelegenheit zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge. Die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 27. 

Februar 2015 die Abweisung des Rekurses. Dazu nahm der Rekurrent mit Schreiben 

vom 20. März 2015 Stellung.

Auf die von den Beteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten Ausführungen 

wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

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1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 12. Dezember 2014 ist rechtzeitig 

eingereicht worden. Die Eingabe erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 31. Januar 

2015 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 

Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.- a) Gemäss Art. 134 StG entspricht der Grundstückgewinn dem Betrag, um den der 

Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Dabei gilt nach 

Art. 135 Abs. 1 StG als Erlös der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des 

Erwerbers. Als Erwerbspreis gilt nach Art. 136 Abs. 1 StG der durch die 

Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des 

Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte niedrigere Preis. Liegt kein Kaufpreis vor, wird 

der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt. Wird nur 

ein Teil eines Grundstücks veräussert, berechnen sich die Anlagekosten gemäss Art. 

139 Abs. 1 StG nach seinem wertmässigen Anteil am Erwerbspreis und an den 

Aufwendungen. Der Erwerbspreis wird in einem solchen Fall nach dem Wertverhältnis 

im Zeitpunkt des Erwerbs aufgeteilt, wobei in der Regel die amtliche 

Verkehrswertschätzung massgebend ist (GVP 1976 Nr. 17; StB 139 Nr. 1; Zigerlig/

Oertli/Hofmann, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 355). Liegt der 

massgebende Erwerb mehr als 50 Jahre zurück, kann der Steuerpflichtige anstelle der 

tatsächlichen Kosten den amtlichen Verkehrswert oder bei land- und 

forstwirtschaftlichen Grundstücken den amtlichen Ertragswert vor 50 Jahren als 

Anlagekosten geltend machen (Art. 139 Abs. 3 StG).

b) Der Rekurrent macht geltend, massgebend für die Ermittlung des Erwerbspreises sei 

der Verkehrswert vor 50 Jahren, welcher annäherungsweise zu ermitteln sei. Im 

Erbteilungsvertrag vom 21. August 1978 sei der Übernahmepreis für die gesamte 

Liegenschaft mit Fr. 179'000.– beziffert worden. Das Gebäude sei auf Fr. 77'800.– und 

der Landanteil auf Fr. 101'200.– geschätzt worden. Folglich belaufe sich der auf den 

veräusserten Landanteil entfallende Kaufpreis auf Fr. 68'210.–. Beziehe man die 

Entwicklung der Kaufpreise in den Jahren 1963 bis 1978 ein, sei von einem anteiligen 

Verkehrswert des Landes vor 50 Jahren von rund Fr. 60'000.– auszugehen.

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Dem hält die Vorinstanz entgegen, für die Ermittlung des Erwerbspreises des nun 

verkauften Landes sei die Schätzung vom 29. November 1968 heranzuziehen. Der 

Verkehrswert für das Wiesland von 2'400m  sei damals auf Fr. 19'200.– veranschlagt 

worden. Entgegenkommenderweise sei dieser Wert für die nunmehr kleinere 

abparzellierte Fläche von 1'981m  als Erwerbspreis herangezogen worden.

c) Die Beteiligten sind sich nicht einig über das Wertverhältnis, in welchem der 

Erwerbspreis bzw. der massgebende Verkehrswert auf das veräusserte Grundstück Nr. 

2 (1'981m  Bauland) und auf das zurückbehaltene Grundstück Nr. 1 (Wohnhaus und 

Gebäudegrundfläche 959m ) aufzuteilen ist. Das gesetzlich vorgeschriebene Vorgehen 

erfordert, dass bei parzellenweiser Veräusserung eines Grundstücks der 

Gesamterwerbspreis nach dem Verkehrswertverhältnis im Zeitpunkt des Erwerbs auf 

die veräusserte Parzelle einerseits und die zurückbehaltene Parzelle anderseits 

aufgeteilt wird. Diese Aufteilung hat nach objektiven Grundsätzen zu erfolgen. 

Abzustellen ist grundsätzlich auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der letzten 

steuerauslösenden Veräusserung, welcher sich in der Regel aus der in diesem 

Zeitpunkt geltenden amtlichen Schätzung ergibt (vgl. GVP 1976 Nr. 17). Unter 

Umständen gibt jedoch eine nach dem Erwerb durchgeführte amtliche Schätzung die 

objektiven Wertverhältnisse besser wieder (VRKE I/1 vom 23. September 1997 in 

Sachen B.R. S. 9).

Der Erwerbspreis des Grundstücks Nr. 2 wurde von der Vorinstanz auf Fr. 19'200.– 

festgesetzt, was dem Verkehrswert des Wieslandes gemäss Schätzung vom 29. 

November 1968 entspricht. Nachdem der Erwerb des Grundstücks Nr. 1 durch den 

Vater des Rekurrenten mehr als 50 Jahre zurückliegt, erscheint es sachgerecht, auf die 

Schätzung aus dem Jahr 1968 abzustellen. Würde man auf die noch frühere Schätzung 

von 1958 zurückgreifen, ergäbe sich ein noch tieferer Verkehrswert des Wieslandes, 

was dem Rekurrenten zum Nachteil gereichen würde. Nachdem der Zeitpunkt der 

Erbteilung im Jahr 1978 für die Ermittlung des Erwerbspreises nicht massgebend ist, 

kann entgegen der Ansicht des Rekurrenten nicht auf den Erbteilungsvertrag vom 21. 

August 1978 abgestellt werden. Im Übrigen sagt jener Vertrag, worin der damals 

gültige amtliche Verkehrswert des Gebäudes gemäss Schätzung vom 29. November 

1968 mit Fr. 77'800.– angegeben, der amtliche Verkehrswert von Gebäudegrundfläche 

und Wiesland aber nicht erwähnt und der Übernahmepreis für die gesamte 

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Liegenschaft auf Fr. 179'000.– veranschlagt wurde, nichts über die Aufteilung des 

damals geleisteten Preises auf Gebäude und Land aus. Die auf die Erbteilung folgende 

Schätzung vom 14. Dezember 1978 zeigt vielmehr auf, dass der amtliche Verkehrswert 

von Fr. 195'000.– sich wie folgt aufteilte: Wohnhaus Fr. 134'000.–, 

Gebäudegrundfläche Fr. 40'000.– und Wiesland (damals 2'140m ) Fr. 21'000.–. Auch 

im Jahr 1978 war der im Jahr 2014 verkaufte Boden deshalb nicht mehr als rund 

Fr. 20'000.– wert.

d) Die Ermittlung des Erwerbspreises für das Grundstück Nr. 2 durch die Vorinstanz 

erweist sich demzufolge als korrekt. Nachdem die verkaufte Landfläche lediglich 

1'981m  betrug, ist die Vorinstanz dem Rekurrenten mit der Gleichsetzung mit dem 

damaligen Verkehrswert des Wieslandes von Fr. 19'200.– für 2'400m  sogar 

entgegengekommen. In diesem Punkt ist der Rekurs somit abzuweisen.

3.- a) War das Grundstück während mehr als 15 Jahren im Eigentum des Veräusserers, 

wird der Steuerbetrag gemäss Art. 141 Abs. 2 lit. a StG für jedes weitere volle Jahr auf 

einem Gewinnanteil von höchstens Fr. 500‘000.– um 1,5%, höchstens aber um 40,5% 

ermässigt, wenn der Veräusserer das Grundstück wenigstens 15 Jahre selbst bewohnt 

hat. Der Eigentumsdauerrabatt beträgt für alle Gewinne ab dem 16. bis 35. Jahr 1,5% 

pro Jahr, maximal 30% (Art. 141 Abs. 2 lit. a StG). Für Gewinne bis höchstens 

Fr. 500‘000.– läuft der Rabatt mit 1,5% pro Jahr während weiterer sieben Jahre weiter, 

bis maximal 40,5%, unter der Voraussetzung, dass bei der Veräusserung das 

Grundstück während mindestens 15 Jahren selbst bewohnt worden ist. Damit wird die 

Selbstvorsorge in Form von selbst bewohntem Grundeigentum in betraglich 

begrenztem Umfang steuerlich privilegiert (vgl. Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 358). 

Beim Erwerb des Grundstücks aus steueraufschiebender Veräusserung wird für die 

Berechnung der Eigentumsdauer und der Selbstnutzung durch den Veräusserer oder 

dessen Ehegatten auf die letzte steuerbegründende Veräusserung abgestellt (Art. 141 

Abs. 3 StG).

b) Der Rekurrent bringt vor, ihm sei der maximale Haltedauerrabatt von 40,5% zu 

gewähren. Beim verkauften Grundstück handle es sich um einen Teil der zuvor 

während mehr als 15 Jahren selbst bewohnten Liegenschaft. Es sei stossend, wenn 

der abparzellierte Teil steuerlich anders behandelt werde als der Rest des Grundstücks. 

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Im umgekehrten Fall, bei zu verschiedenen Zeiten erworbenen Teilflächen, werde der 

Steuerbetrag auch gesondert ermittelt und im Ausmass der gesondert berechneten 

Eigentumsdauer ermässigt. Vorliegend sei das besagte Grundstück als Teil der 

Stammparzelle selbst genutzt und unmittelbar nach der Abparzellierung veräussert 

worden. Wäre die Stammparzelle verkauft und erst anschliessend abparzelliert worden, 

hätte der Haltedauerrabatt für das selbstgenutzte Grundstück Anwendung gefunden. 

Zudem liege ein nicht spekulativer Verkauf vor.

Die Vorinstanz macht geltend, der zusätzliche Rabatt von 10,5% solle von Gesetzes 

wegen jenen Eigentümern zu Gute kommen, die ihre Mittel in selbstgenutztes 

Wohneigentum investierten. Werde nun aber lediglich Bauland veräussert, könne nicht 

von selbstgenutztem Wohneigentum gesprochen werden. Die Begrenzung des Rabatts 

sei auf Fr. 500'000.– festgesetzt worden, um die Ermässigung bei der Veräusserung 

einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft mit aussergewöhnlich grossem Bauland-

Umschwung nicht voll gewähren zu müssen.

c) Das Gesetz gewährt Veräusserern, welche das Grundstück wenigstens 15 Jahre 

selbst bewohnt haben, einen höheren Rabatt von 40,5% auf einem Gewinnanteil von 

höchstens 500'000.–. Mit der Verwendung des Begriffs "bewohnen" wird deutlich, dass 

es sich um ein Grundstück mit einem Wohnhaus handeln muss. Dies war auch der 

erklärte Wille der vorberatenden Kommission, welche den Vorschlag eines höheren 

Rabatts für selbst bewohnte Liegenschaften bei der Totalrevision des Steuergesetzes 

abweichend vom ursprünglichen Vorschlag der Regierung einbrachte. Die 

Beschränkung der Privilegierung auf einen maximalen Gewinnanteil wurde dabei 

gewählt, um die Ermässigung nicht in vollem Umfang für die Veräusserung eines 

Grundstücks mit überbaubarem Umschwung und damit für eine nicht mehr der 

Selbstvorsorge dienende Kapitalanlage gewähren zu müssen (vgl. dazu Protokoll zur 

Sitzung der Grossrätlichen Kommission betr. Totalrevision des Steuergesetzes vom 17. 

September 1997, Vorbemerkung zu Variante 3). Für die Veräusserung reinen Bau- oder 

Landwirtschaftslandes kann dieser Rabatt daher nicht gewährt werden. Der Rekurrent 

hat das Grundstück Nr. 1 mehr als 15 Jahre lang zumindest teilweise (eine von zwei 

Wohnungen) selbst bewohnt. Nach der Abparzellierung befindet sich jener Teil, auf 

welchem das Wohnhaus steht, nach wie vor in seinem Eigentum. Bei einem künftigen 

Verkauf dieses Grundstücks steht ihm die Ermässigung von 40,5% gestützt auf Art. 

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141 Abs. 2 lit. a StG dereinst zu. Würde nun derselbe Rabatt auch auf den Verkauf der 

neu abparzellierten Landparzelle angewendet werden, profitierte der Rekurrent ein 

weiteres Mal, was nicht Sinn dieser Bestimmung sein kann. Auch wenn der Rekurrent 

das ursprüngliche Grundstück Nr. 1 verkauft und es erst anschliessend abparzelliert 

worden wäre, hätte ihm die maximale Ermässigung von 40,5% auf einem Gewinnanteil 

von höchstens 500'000.– nur einmal zugestanden. Aus der Nichtgewährung des 

maximalen Rabatts für den Verkauf der neuen Parzelle Nr. 2 erwächst dem Rekurrenten 

daher kein Nachteil. Es besteht auch kein Widerspruch zur Gewinnberechnung bei 

einer Gesamtveräusserung von zu verschiedenen Zeiten erworbenen Teilflächen. Das 

Prinzip der gesonderten Eigentumsdauerberechnung wird bei einer Teilveräusserung 

ebenfalls angewendet.

Dieselbe Praxis gilt sodann auch beim Steueraufschub für dauernd und ausschliesslich 

selbstgenutztes Wohneigentum nach Art. 132 Abs. 1 lit. f StG. Eine vom Wohnhaus 

abgetrennte separate Baulandparzelle fällt nicht unter den Begriff des selbstgenutzten 

Wohneigentums. Die Verwaltungsrekurskommission erwog in einem Entscheid vom 17. 

April 2012, dass das Veräusserungsobjekt bei einer solchen Konstellation nicht 

identisch mit dem selbstgenutzten Eigenheim sei. Weder wirtschaftlich noch 

sachenrechtlich bestehe nach der Teilung ein enger Sachzusammenhang. Das 

veräusserte Objekt sei von der ursprünglichen Wohnliegenschaft faktisch und rechtlich 

abgetrennt worden, weshalb beim abgetrennten Grundstück die gesetzlichen 

Voraussetzungen für die Gewährung des Steueraufschubs nicht erfüllt seien (Urteil I/

1-2011/190 vom 17. April 2012, zu finden unter: www.gerichte.ch).

d) Die Berechnung des Grundstückgewinns mit der Gewährung eines Rabatts von 30% 

auf dem gesamten Steuerbetrag erweist sich damit als rechtmässig; der Rekurs ist 

auch diesbezüglich abzuweisen.

4.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Rekurrenten 

aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 

951.1). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.– ist angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist zu 

verrechnen.

http://www.gerichte.ch

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Bei diesem Ausgang des Verfahrens besteht kein Anspruch auf eine ausseramtliche 

Entschädigung (Art. 98  VRP).

Entscheid:

1.   Der Rekurs wird abgewiesen.

2.   Der Rekurrent bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'000.– unter Verrechnung

      des Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

bis

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		2025-07-19T08:50:54+0200
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