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**Case Identifier:** 56a6d0a9-e936-5cd7-bda0-e3c90998f947
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-09-16
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 16.09.2010 B 2010/38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2010-38_2010-09-16.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2010/38

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 16.09.2010

Entscheiddatum: 16.09.2010

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. September 2010
Baurecht, Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP (sGS 951.1), 
Art. 5 der kommunalen Schutzverordnung. Legitimation eines Eigentümers 
im Geltungsbereich einer Schutzverordnung zur Rüge von Verletzung 
privater Rechte an Gewässern verneint, zur Rüge der Verletzung öffentlich-
rechtlicher Gewässerschutzvorschriften sowie zur Rüge der Verletzung der 
Schutzvorschriften für ein Einzelobjekt und für ein geschütztes Ortsbild 
bejaht. Materiell wurde die Beschwerde gegen die Verletzung des 
Ortsbildschutzes durch den Ersatzbau für ein ehemaliges Bauernhaus mit 
Scheune abgewiesen (Verwaltungsgericht, B 2010/38).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber lic. iur. 

Th. Vögeli

_______________

 

In Sachen

W.,  

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr.B.,

gegen

 

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Baudepartement des Kantons St. Gallen,Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

 

R. und E.,  

Beschwerdegegner,

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. K.

sowie

 

Politische Gemeinde A.,

Beschwerdebeteiligte,

 

betreffend

Baubewilligung; Ersatzbau Wohnhaus

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ R. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 293 im Weiler S. in der Politischen 

Gemeinde A. Seine Mutter M. ist Eigentümerin des benachbarten Grundstücks Nr. 292. 

Dieses misst rund 10'800 m  und ist mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 252 sowie der daran 

angebauten Scheune Vers.-Nr. 253 überbaut. Auf dem Grundstück Nr. 293, welches 

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290 m  misst, steht das Wohnhaus Vers.-Nr. 254, welches an der Grundstücksgrenze 

mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 252 zusammengebaut ist.

Westlich der erwähnten Grundstücke befindet sich der Landwirtschaftsbetrieb von W. 

mit dem Grundstück Nr. 169 sowie dem Wohnhaus Vers.-Nr. 249 und der angebauten 

Scheune Vers.-Nr. 677 sowie zwei weiteren Ökonomiegebäuden.

Die genannten Grundstücke sind allesamt der Landwirtschaftszone zugeordnet. 

Ausserdem sind die überbauten Teile der den Weiler S. bildenden Grundstücke, 

einschliesslich der Gebäude auf den Grundstücken Nrn. 169, 292 und 293, gemäss der 

Schutzverordnung der Gemeinde A. vom 18. Mai 1989 (abgekürzt SV) dem 

schützenswerten Ortsbild zugeordnet. Auf der Westseite der Scheune Vers.-Nr. 253 

befindet sich ein Einzelbaum, der als schutzwürdiges Naturobjekt ausgeschieden ist.

Am 3. September 2007 stellten R. sowie E. bei der Gemeinde A. ein Baugesuch für den 

Abbruch der Wohnhäuser Vers.-Nrn. 252 und 254 sowie der Scheune Vers.-Nr. 253 

und den Wiederaufbau der Wohnhäuser. Während der Auflagefrist erhob W. durch 

seinen Rechtsvertreter Einsprache gegen das Bauvorhaben und verlangte die 

Ablehnung des Baugesuchs.

Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 1. Juli 2008 erteilte das Amt für 

Raumentwicklung und Geoinformation die Zustimmung zur Baubewilligung im Sinn der 

Erwägungen. Es erwog, es sei hinreichend belegt, dass die landwirtschaftliche Nutzung 

des Wohnhauses Vers.-Nr. 252 vor dem 1. Juli 1972 aufgegeben worden und das 

Wohnhaus am Stichtag zonenfremd genutzt gewesen sei. In bezug auf das 

Bauvorhaben habe dies die Konsequenz, dass das rechtliche Schicksal der 

Wohnbauten Vers.-Nrn. 252 und 254 identisch sei und sich nach Art. 24c des 

Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) richte. Daher seien Änderungen an 

Bauten zulässig, wenn die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den 

wesentlichen Zügen gewahrt bleibe. Verbesserungen gestalterischer Art seien zulässig. 

Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität sei der Zustand, in 

dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Erlass- oder Planänderung befunden 

habe. Ob die Identität der Baute oder Anlage im wesentlichen gewahrt bleibe, sei unter 

Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Das Amt für Raumentwicklung und 

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Geoinformation nahm einen Vergleich der früheren und der geplanten 

Bruttogeschossflächen und Nebenflächen vor. Es hielt fest, es verlange bei Umbauten, 

Erweiterungen und Wiederaufbauten ausdrücklich keine Kopie des bestehenden 

Gebäudes. Neben der Flächenerweiterung werde in erster Linie die 

Volumenerweiterung und die Dachgestaltung beurteilt. Diesen beiden Kriterien komme 

für die Beurteilung der Wesensgleichheit besondere Bedeutung zu. Anstelle der beiden 

aneinandergebauten Wohnbauten mit wiederum angebauter Scheune solle ein 

Einfamilienhaus mit ähnlichem Grundriss und leichter Verschiebung um die Achse 

(Rücksichtnahme auf Strassenabstand und geschützte Linde) erstellt werden. Im 

Gegensatz zu den beiden Wohnhäusern mit zwei Vollgeschossen und einem 

Dachgeschoss bei geringen Raumhöhen präsentiere sich das Bauvorhaben mit zwei 

Vollgeschossen, wobei eines zumindest optisch als Dachgeschoss ausgestaltet sei. 

Aus der Sicht der kantonalen Denkmalpflege werde das Projekt dem Schutzgedanken 

des Ortes in keiner Weise gerecht. Es liege aber in der Natur der Sache, dass ein 

Vergleich zwischen dem Ersatzobjekt in Form eines Einfamilienhauses gegenüber zwei 

älteren kleineren Wohnbauten mit grosser Scheune hinken müsse. Unter 

Berücksichtigung der bisherigen Praxis des Amts für Raumentwicklung und 

Geoinformation erscheine das Projekt bezüglich des Kriteriums der Identität angesichts 

der bisherigen Stellung (im Ortsbild), des Volumens und der Dachgestaltung der zu 

ersetzenden Objekte zustimmungsfähig.

Die Baukommission A. erteilte mit Beschluss vom 31. Oktober 2008 die Baubewilligung 

und wies die Einsprache von W. ab.

B./ Gegen die Baubewilligung und den ablehnenden Einspracheentscheid erhob W. 

durch seinen Rechtsvertreter mit Eingabe vom 17. November 2008 Rekurs beim 

Baudepartement. In der Folge wurden Vergleichsgespräche geführt. Nachdem diese 

gescheitert waren, reichte W. durch seinen Vertreter am 15. Juni 2009 die 

Rekursergänzung ein. Darin rügte er eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. 

Ausserdem machte er geltend, das Wohnhaus Vers.-Nr. 252 sei am 1. Juli 1972 nach 

wie vor landwirtschaftlich genutzt worden, weshalb Art. 24c RPG nicht zur Anwendung 

komme. Sodann habe die kantonale Denkmalpflege als Fachinstanz das Bauvorhaben 

ablehnend beurteilt; dieses verstosse gegen Art. 5 der Schutzverordnung. Das 

Bauvorhaben gefährde zudem die geschützte Linde, und aus den 

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Baugesuchsunterlagen sei nicht ersichtlich, mit welchen Massnahmen dieser 

Gefährdung begegnet werden solle. Weiter sei zu bezweifeln, ob der Mindestabstand 

zu dem nördlich des geplanten Neubaus verlaufenden eingedolten Gewässer 

eingehalten sei. Sodann brachte er vor, die auf dem Grundstück Nr. 292 befindlichen 

Quellen seien in der Gewässerschutzkarte eingetragen und im kantonalen 

Quellenkataster aufgeführt. Es sei zu befürchten, dass durch die für den geplanten 

Neubau erforderlichen Bauarbeiten und die Terrainveränderungen die Quellen 

beschädigt würden. Es sei nicht ersichtlich, welche Schutzmassnahmen die 

Baugesuchsteller zu treffen gewillt seien.

Das Baudepartement führte am 17. November 2009 einen Augenschein durch.

Mit Entscheid vom 19. Januar 2010 wies das Baudepartement den Rekurs von W. ab, 

soweit es darauf eintrat. Es erwog, im Nachgang zum Augenschein seien dem Vertreter 

des Rekurrenten sämtliche von seiten des Amts für Raumentwicklung und 

Geoinformation eingereichten Vorakten zugestellt und Gelegenheit eingeräumt worden, 

dazu Stellung zu nehmen. Damit sei eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geheilt 

worden. Weiter hielt das Baudepartement fest, die beiden Miteigentümerinnen des 

Grundstücks Nr. 292 hätten vor dem 1. Juli 1972 die Milchwirtschaft und damit die 

Viehhaltung aufgegeben. Anderweitige landwirtschaftliche Nutzungen am 

massgebenden Stichtag seien nicht nachgewiesen. Das Amt für Raumentwicklung und 

Geoinformation habe daher in seiner Verfügung vom 1. Juli 2008 zu Recht festgestellt, 

dass das Wohnhaus Vers.-Nr. 252 auf dem Grundstück Nr. 292 vor dem 1. Juli 1972 

nicht mehr landwirtschaftlich genutzt gewesen sei und das Bauvorhaben nach Art. 24c 

RPG, der einen Abbruch und Wiederaufbau zulasse, beurteilt. Weiter hielt das 

Baudepartement fest, das Bauvorhaben stehe im Einklang mit Art. 5 der kommunalen 

Schutzverordnung. Soweit der Rekurrent eine Gefährdung der auf dem Grundstück 

Nr. 292 gelegenen Quellen geltend mache, bestehe an diesen beiden Quellen kein 

öffentliches Interesse, und deren Schutz sei daher ausschliesslich auf dem Weg des 

Zivilrechts durchzusetzen. Soweit der Beschwerdeführer geltend mache, aus den 

Baugesuchsunterlagen seien die Schutzmassnahmen für die Linde nicht ersichtlich, 

nehme der Rekurrent keine eigenen Interessen, sondern Interessen der Allgemeinheit 

wahr, wozu er nicht legitimiert sei. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern er in den 

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genannten Punkten mehr oder anders betroffen sein sollte als irgendein Dritter oder die 

Allgemeinheit.

C./ Mit Eingaben vom 3. und 24. Februar 2010 erhob W. Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Entscheid des Baudepartements vom 

19. Januar 2010 sowie der Entscheid der Baukommission A. vom 31. Oktober 2008 

seien aufzuheben und das Baugesuch sei abzuweisen, eventuell sei die Streitsache zur 

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge. Der Beschwerdeführer rügt im wesentlichen eine Verletzung der 

Schutzverordnung, eine Gefährdung der als Einzelbaum geschützten Linde und eine 

Verletzung des Mindestabstands gegenüber einem eingedolten Gewässer. Nicht mehr 

angefochten wird die Feststellung, dass das Gebäude Vers.-Nr. 252 am Stichtag 1. Juli 

1972 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt war.

Die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 15. März 2010 die Abweisung 

der Beschwerde.

Die Baukommission A. teilte in ihrer Stellungnahme vom 31. März 2010 mit, sie 

verzichte auf eine Vernehmlassung und halte an der Erteilung der Baubewilligung 

ausdrücklich fest.

Der Beschwerdegegner beantragt in seiner Vernehmlassung vom 20. April 2010 die 

Abweisung der Beschwerde.

Der Beschwerdeführer erhielt Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen der Vorinstanz 

und den Verfahrensbeteiligten Stellung zu nehmen. Er äusserte sich dazu aber nicht 

mehr.

Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle 

durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen, daran teilzunehmen 

und sich zu äussern. Auf die Feststellungen anlässlich des Augenscheins wird, soweit 

wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

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1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der 

Beschwerdeführer ist grundsätzlich zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 

Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingaben vom 3. und 

24. Februar 2010 entsprechen zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 

VRP). Auf die Beschwerde ist im Grundsatz einzutreten.

2. Der Beschwerdeführer rügt zunächst, die Vorinstanz sei auf seinen Rekurs zu 

Unrecht nicht eingetreten, soweit er den ungenügenden Schutz der Linde und die Rüge 

des Nichteinhaltens eines Mindestabstands gegenüber einem eingedolten Gewässer 

gerügt habe.

2.1. Die Legitimation eines Nachbarn zur Beschwerde in Bausachen ist nach ständiger 

Rechtsprechung zu Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP davon 

abhängig, ob bei ihm erstens räumlich die erforderliche enge nachbarliche Beziehung 

zum Baugrundstück gegeben ist und ob er zweitens durch den Bewilligungsentscheid 

unmittelbar und in höherem Masse als irgend jemand oder die Allgemeinheit in eigenen 

Interessen beeinträchtigt ist. Das schutzwürdige Interesse besteht dabei im praktischen 

Nutzen, den ein erfolgreich geführtes Rechtsmittel dem Betroffenen in seiner 

rechtlichen oder tatsächlichen Situation einträgt bzw. in der Abwendung materieller, 

ideeller oder sonstiger Nachteile, die ein Bestand der angefochtenen Verfügung oder 

des Entscheids mit sich bringen würde (vgl. GVP 1996 Nr. 59, 1993 Nr. 49; Cavelti/

Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 386 ff. 

mit Hinweisen; B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 934 f.; 

VerwGE B 2009/131 vom 3. Dezember 2009 i.S. H., in: www.gerichte.sg.ch).

2.2. Die Vorinstanz erwog, soweit der Beschwerdeführer eine Gefährdung der auf dem 

Grundstück Nr. 292 gelegenen Quellen geltend mache und er die Befürchtung äussere, 

dass die Quellen mit den für den Neubau erforderlichen Bauarbeiten und 

Terrainveränderungen beschädigt würden, habe der Gemeinderat A. mit Beschluss 

vom 18. März 2008 das vom Beschwerdeführer gestellte Begehren um Ausscheidung 

einer Grundwasserschutzzone um die beiden Quellen aufgrund eines fehlenden 

öffentlichen Interesses abgewiesen. Dieser Beschluss sei nach dem Rückzug des vom 

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Rekurrenten dagegen erhobenen Rekurses rechtskräftig geworden. Mit dem Amt für 

Umwelt und Energie (AfU) sei davon auszugehen, dass an den beiden Quellen S. West 

und Ost kein öffentliches Interesse bestehe und deren Schutz daher ausschliesslich 

gestützt auf das Zivilrecht bzw. auf dem Zivilrechtsweg durchzusetzen sei. Dafür sei 

das Baudepartement nicht zuständig, und diesbezüglich sei auf den Rekurs nicht 

einzutreten. Soweit der Beschwerdeführer rüge, die Gemeinde habe es versäumt, in 

ihrem Bewilligungsentscheid die nach dem Bundesgesetz über den Schutz der 

Gewässer erforderlichen Schutzmassnahmen zu verfügen, nehme der 

Beschwerdeführer keine eigenen Interessen, sondern solche der Allgemeinheit wahr, 

wozu er nicht legitimiert sei. Es sei nicht ersichtlich und werde von seiten des 

Beschwerdeführers auch nicht dargetan, inwiefern er in den genannten Punkten mehr 

oder anders betroffen sei als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit.

Das AfU hielt in einer gewässerschutzrechtlichen Verfügung vom 2. Juli 2007, die im 

Zusammenhang mit der Erstellung einer Remise erging, gegenüber dem 

Beschwerdeführer fest, dass Vorkehrungen zum Schutz allfälliger privater Quell- oder 

Grundwasserfassungen sowie allfällige Entschädigungsfragen zwischen Bauherrschaft 

und Nutzungsberechtigten auf privatrechtlicher Ebene zu regeln seien. Die 

Baukommission A. erklärte u.a. diese Verfügung zum integralen Bestandteil ihrer 

Baubewilligung. Der Beschwerdeführer rügt weder diesen Vermerk noch das Fehlen 

eines solchen in der vorliegend streitigen Baubewilligung als Rechtsverletzung. Es ist 

allerdings nachvollziehbar, dass sich der Beschwerdeführer fragt, weshalb kantonale 

Ämter in solchen Bereichen eine unterschiedliche Praxis anwenden. Der Hinweis auf 

die Möglichkeit einer privatrechtlichen Regelung ist allerdings zutreffend und im 

übrigen in öffentlich-rechtlicher Hinsicht ohne Verbindlichkeit. Es handelte sich dabei 

um einen Hinweis, der im Sinne eines Entgegenkommens angebracht wurde. Es 

besteht in diesem Punkt auch kein Grund zur Annahme, dass mit zweierlei Ellen 

gemessen wird. Insbesondere handelt es sich nicht um eine rechtlich massgebende 

Ungleichbehandlung.

In diesem Punkt ist die Vorinstanz somit zu Recht auf den Rekurs nicht eingetreten.

2.3. Im folgenden ist zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht auf die Rüge nicht 

eingetreten ist, der Mindestabstand zu einem öffentlichen Gewässer sei nicht 

eingehalten.

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2.3.1. In der Beschwerde wird geltend gemacht, nördlich des geplanten Neubaus 

verlaufe ein eingedoltes Gewässer. Gemäss Art. 16 Abs. 2 der kommunalen 

Bauordnung sei gegenüber eingedolten Gewässern ein Mindestabstand von 5,0 m 

einzuhalten. Der Beschwerdeführer bezweifle, dass dieser Mindestabstand eingehalten 

worden sei. Anlässlich des Augenscheins vom 9. Januar 2008 sei vereinbart worden, 

dass die Lage dieses eingedolten Gewässers durch das Bauamt A. ermittelt werde. 

Dies sei nie erfolgt. Es könne keine Rede davon sein, dass der Abstand rund 

20 m betrage, wie im Entscheid des Gemeinderates vom 31. Oktober 2008 behauptet 

werde. Das eingedolte Gewässer verlaufe nördlich des geplanten Neubaus und gehöre 

zum Einzugsgebiet des Arneggerbaches. Das eingedolte Gewässer führe durch das 

Grundstück des Beschwerdeführers. Werde dieses infolge der Nichteinhaltung des 

Abstands verunreinigt, sei er mehr betroffen als irgendein Dritter oder die 

Allgemeinheit.

2.3.2. Gemäss Art. 16 Abs. 2 des Baureglements beträgt der Mindestabstand von 

Bauten gegenüber öffentlichen uneingedolten Gewässern 10 m. Gegenüber 

eingedolten Gewässern ist ein Mindestabstand von 5,0 m einzuhalten.

Der Mindestabstand von Bauten zu Gewässern ist eine öffentlich-rechtliche Vorschrift. 

Der Beschwerdeführer ist grundsätzlich befugt, die Verletzung dieser öffentlich-

rechtlichen Bestimmung zu rügen. Würde er mit dieser Rüge durchdringen, trüge ihm 

das erfolgreiche Rechtsmittel einen unmittelbaren Nutzen ein, indem die Bewilligung für 

die streitige Baute verweigert werden müsste. Die Rüge ist daher materiell zu prüfen. 

Soweit die Vorinstanz nicht darauf eingetreten ist, wird der Verfahrensmangel damit 

geheilt.

2.3.3. Nach der Stellungnahme des Tiefbauamts vom 1. September 2009 handelt es 

sich beim heute offenen Graben um ein öffentliches Gewässer. Dieser Graben sei in ein 

Bachsanierungskonzept aufgenommen worden. Weitere Untersuchungen seien nicht 

durchgeführt worden, da das Gewässer ausserhalb der Bauzone liege und für den 

Wasserbau nicht bedeutend sei. Ein Augenschein habe ergeben, dass im Gebiet 

oberhalb der offenen Strecke verschiedene Brunnen, Einläufe und Schachtanlagen 

vorhanden seien. Die genaue Funktion der Anlagen und des Wasserflusses hätten aber 

nicht eruiert werden können. Ob eine Leitung längs der bestehenden Gebäude Assek.-

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Nrn. 252, 253 und 254 Richtung Osten verlaufe und ob es sich dabei um ein Gewässer 

oder um eine Meteorwasserleitung (Strassenentwässerung) handle, könne nicht 

beurteilt werden.

2.3.4. Nach dem eingereichten Plan bzw. dem Plan, der Grundlage für die Beurteilung 

des Tiefbauamts war, ist der Abstand von 20 m zu dem als öffentliches Gewässer 

eingestuften offenen Graben bzw. Bachlauf eingehalten. Im Bereich des bestehenden 

Gebäudes ist das Gewässer im Plan nicht eingezeichnet. Das Tiefbauamt stuft das 

Gewässer offensichtlich in jenem Bereich, in dem es nicht in einem offenen Graben 

verläuft, nicht als öffentlich ein. Auch auf dem vom Beschwerdeführer eingereichten 

Plan (act. 4) ist das Gewässer mit demselben Verlauf eingezeichnet wie im Plan des 

Tiefbauamts. Dem Gebäude entlang ist es nicht als öffentliches Gewässer 

gekennzeichnet. Der Nachweis, dass der eingedolte Teil des Gewässers als 

öffentliches Gewässer zu qualifizieren ist, ist nicht erbracht. Bei dieser Sachlage ist die 

Rüge der Verletzung der Gewässerabstandsvorschriften unbegründet.

2.4. Weiter rügt der Beschwerdeführer eine Gefährdung der als Einzelbaum 

geschützten Linde auf dem Grundstück Nr. 292. Gemäss Art. 12 Abs. 2 der 

Schutzverordnung dürften geschützte Einzelbäume nur beseitigt werden, wenn 

besondere Umstände dies rechtfertigen. Solche Umstände seien nicht gegeben; es sei 

offenkundig, dass durch die Bauarbeiten die Linde Schaden nehmen würde und nicht 

erhalten werden könnte.

Die Vorinstanz ist auf die entsprechende Rüge nicht eingetreten. Der Beschwerdeführer 

ist aber grundsätzlich berechtigt, die Verletzung eines durch einen öffentlich-

rechtlichen Erlass geschützten Objekts zu rügen. Es ist nicht entscheidend, ob er durch 

die Beeinträchtigung des Baumes in seinen Interessen mehr als Dritte oder die 

Allgemeinheit betroffen ist. Vielmehr ist er als Eigentümer des benachbarten 

Grundstücks stärker als irgendwelche Dritte betroffen. Die Rüge ist daher materiell zu 

prüfen. Soweit die Vorinstanz nicht darauf eingetreten ist, wird der Verfahrensmangel 

damit geheilt.

Der Neubau wird gegenüber der Linde einen Abstand von rund 8 m aufweisen und 

damit weiter entfernt sein als die bestehende Scheune mit rund 5 m. Die 

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Beschwerdegegner sind verpflichtet, beim Abbruch und Neubau auf die Linde 

Rücksicht zu nehmen und die geeigneten Massnahmen zum Schutz des Baumes zu 

treffen. Bei den Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach die Linde aufgrund der 

Neubauarbeiten und Terrainveränderungen Schaden nehmen wird, handelt es sich im 

wesentlichen um nicht näher substantiierte Behauptungen. Die Beschwerde erweist 

sich in diesem Punkt als unbegründet.

3. Weiter rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 5 der Schutzverordnung. 

Nach dieser Bestimmung sind die geschützten Ortsbilder zu erhalten, soweit nicht 

andere öffentliche Interessen überwiegen. Nach Art. 5 Abs. 2 der Schutzverordnung 

sind Bauten und Anlagen der bestehenden Baustruktur (Firstrichtung, Dachform, Höhe 

usw.), dem Charakter des Ortsbildes (Proportionen, Fassadengestaltung, 

Baumaterialien, Farbgebung usw.) und ihrer Umgebung anzupassen.

3.1. Bezüglich der Frage, ob sich ein geplantes Wohnhaus gut in das Landschaftsbild 

einfügt, hat die Vorinstanz in ihrer Praxis Eigentümer von Grundstücken im Gebiet einer 

Schutzverordnung als rechtsmittellegitimiert betrachtet, ohne dass geprüft wurde, ob 

deren konkrete eigene Interessen intensiver beeinträchtigt wurden als die Interessen 

irgendwelcher Dritter. Dies entspricht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Das 

Bundesgericht hat im Rahmen eines staatsrechtlichen Beschwerdeverfahrens 

entschieden, dass sich die Eigentümerin einer von einer Schutzverordnung erfassten 

Baute im Schutzbereich der besagten Norm befindet und daher deren Verletzung im 

Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde geltend machen kann (vgl. VerwGE B 

2009/25 vom 15. Oktober 2009, in: www.gerichte.sg.ch, mit Hinweis auf ZBl 2006 

S. 422 ff.). Im vorliegenden Fall befindet sich die Liegenschaft des Beschwerdeführers 

im Geltungsbereich der Schutzverordnung. Der Beschwerdeführer ist daher nach der 

Praxis befugt, Verletzungen dieser Schutzverordnung, insbesondere die fehlende 

Einordnung, zu rügen. Im übrigen umschreibt die Vorinstanz in der 

Beschwerdevernehmlassung die Legitimation des im Bereich einer Schutzverordnung 

liegenden Eigentümers zu restriktiv; die Legitimation ist nicht nur für solche Rügen zu 

bejahen, mit denen die Verletzung von Normen mit nachbarschützendem Zweck 

geltend gemacht wird (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 389).

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3.2. Nach der Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege vom 13. November 2007 

kann das Projekt in keiner Weise dem Schutzgedanken des Ortes gerecht werden. 

Einerseits solle ein "exemplarisches Gebäude" im Weiler S. entfernt werden, und 

anderseits vermöge das Ersatzobjekt den erhöhten Anforderungen des Ortes nicht zu 

genügen. Die Typologie der Baute wie auch deren architektonische Ausformung und 

Konstruktion entsprächen weder dem Ursprungsbau noch der ortsüblichen Bauweise. 

Aus denkmalpflegerischer Sicht sei das Projekt nicht bewilligungsfähig.

3.3. Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation nahm in seiner 

raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 1. Juli 2008 ausführlich zum Bericht der 

Denkmalpflege Stellung. Es hielt fest, es liege in der Natur der Sache, dass ein 

Vergleich zwischen dem Ersatzobjekt in Form eines Einfamilienhauses gegenüber zwei 

älteren kleineren Wohnbauten mit grosser Scheune hinken müsse. Unter 

Berücksichtigung seiner bisherigen Praxis erscheine das Projekt bezüglich des 

Kriteriums der Identität nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 der 

Raumplanungsverordnung (SR 700.1, abgekürzt RPV) angesichts der bisherigen 

Stellung im Ortsbild, des Volumens und der Dachgestaltung der zu ersetzenden 

Objekte zustimmungsfähig. Es werde Sache der Gemeinde A. sein, die 

Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den eigenen Schutzvorschriften zu prüfen 

und die Einwände der Einsprecher und der kantonalen Denkmalpflege zu gewichten.

Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation hatte nicht die Anwendung der 

Schutzverordnung, sondern die Identität der Baute nach Art. 42 RPV zu prüfen. Die 

Baukommission A. übernahm die Beurteilung der Planungsbehörde. Sie erwog, der 

Ersatzbau stelle lediglich einen Teil des geschützten Ortsbildes S. dar. Das Projekt 

stimme in den wesentlichen Punkten mit den Anforderungen an die Erhaltung der 

geschützten Ortsbilder überein. Anstelle der beiden aneinandergebauten Wohnbauten 

mit angebauter Scheune solle ein Einfamilienhaus mit ähnlichem Grundriss und leichter 

Verschiebung um die Achse (Rücksichtnahme auf Strassenabstand und geschützte 

Linde) erstellt werden. Wie die beiden Wohnhäuser werde das Einfamilienhaus von 

Dachaufbauten geprägt. Übernommen werde ebenfalls das Giebeldach. Anstelle des 

bisherigen Balkons sei neu ein pergola-überdeckter Sitzplatz geplant. Das vorhandene 

Volumen reduziere sich nicht zuletzt durch den Wegfall der Scheune. Das Projekt 

entspreche einem in ländlichen Gebieten vertretenen konservativen Baustil. Zudem 

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werde dem Raumplanungsgedanken in erster Güte Rechnung getragen, indem nämlich 

aus bisher zwei Wohneinheiten nur noch eine Wohneinheit entstehe.

3.4. Die Vorinstanz erwog, im Weiler S. würden die Firstrichtungen praktisch sämtlicher 

Gebäude unterschiedliche Ausrichtungen aufweisen. Die Dachformen der Gebäude 

seien nicht einheitlich; die Wohnhäuser wiesen teils Zwerchdächer auf, teils mit 

Schleppgauben ausgestaltete Satteldächer mit jeweils unterschiedlicher Steilheit. Die 

meisten landwirtschaftlichen Ökonomiebauten würden indessen Satteldächer 

aufweisen, allerdings auch diese mit uneinheitlichen Neigungen. Bei einer neueren 

kleinen Anbaute bestehe gar ein Pultdach. Die Fassadengestaltung und insbesondere 

die Fenster der einzelnen Bauten würden stark voneinander abweichen. Es seien 

Fenster im Hoch- und Querformat vorhanden wie auch solche mit und ohne Sprossen. 

Während die meisten Gebäude Schlagläden hätten, seien auch Lamellenstoren 

vorhanden; auch bezüglich der Balkone könne keine durchgehende Identität 

festgestellt werden. An den Gebäuden seien zudem die unterschiedlichsten 

Baumaterialien festgestellt worden: Eternit, Wellblech, Holzschindeln, verputztes und 

unverputztes Mauerwerk und Holztäfelung. Sämtliche Wohnhäuser wiesen 

unterschiedliche Farbgebungen auf; auch die landwirtschaftlichen Ökonomiebauten 

seien farblich nicht einheitlich gestaltet. Zudem habe ein farblich grell gestaltetes 

Graffiti auf einer von unterhalb der Baugrundstücke gut einsehbaren Mistplatte 

festgestellt werden können. Insgesamt habe keine Einheitlichkeit der bestehenden 

Baustruktur festgestellt werden können. Diese erweise sich bezüglich der in Art. 5 

Abs. 2 der Schutzverordnung festgelegten baulichen Merkmale vielmehr als durchwegs 

inhomogen, ohne dass irgendwelche prägenden Charakteristika oder eine spezielle 

Qualität hätten festgestellt werden können. Art. 5 Abs. 3 der Schutzverordnung lasse 

ausdrücklich Ersatzbauten am gleichen Standort zu. Weitere Bereiche des geschützten 

Ortsbildes seien durch das Bauvorhaben nicht betroffen. Wie die beiden bestehenden 

Wohnhäuser werde das Einfamilienhaus von Dachaufbauten geprägt. Es weise auf der 

Südseite ein Zwerchdach, der angebaute Garagentrakt eine Giebelgaube auf. 

Übernommen werde ebenfalls das Satteldach mit Firstrichtung Südwest-Nordost. Das 

bestehende Wohnhaus weise auf der Südseite einen Balkon auf. Beim neuen 

Wohnhaus sei dort ein pergolaüberdeckter Sitzplatz geplant. Das bestehende Volumen 

reduziere sich nicht zuletzt durch den Wegfall der Scheune. Das Dach solle mit 

dunkelgrauen Ziegeln eingedeckt, die Fassade weiss verputzt werden. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/18

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Zusammenfassend ergebe sich damit, dass das Bauvorhaben in der Umgebung bereits 

vorhandene bauliche Merkmale übernehme. Es entspreche einem in ländlichen 

Gebieten vertretenen konservativen Baustil, der sich jedenfalls nicht wesentlich von 

demjenigen der vorhandenen Bebauungsstruktur unterscheide. Wegen deren 

Uneinheitlichkeit dürften an die verlangte Anpassung an die Umgebung keine 

übersteigerten Anforderungen gestellt werden. Insbesondere deshalb sei es umso 

weniger nachvollziehbar, dass und aus welchen Gründen die kantonale Denkmalpflege 

in ihrer Stellungnahme zum Schluss gelangt sei, der Neubau sei unter 

denkmalpflegerischen Aspekten nicht bewilligungsfähig. Die Begründung der 

Baukommission bezüglich der Vereinbarkeit mit den Anforderungen von Art. 5 der 

Schutzverordnung sei sachlich und nachvollziehbar.

3.5. Der Beschwerdeführer rügt, nach seiner Auffassung entspreche das 

Neubauvorhaben den Vorgaben der Schutzverordnung nicht, und zwar schon deshalb, 

weil es sich betreffend Geschosszahl, Dachform und Firstrichtung, Gebäudehöhe und 

Grundfläche von der Altbaute erheblich unterscheide. Die Verschiebung der Situierung 

und die vorgesehenen beträchtlichen Terrainveränderungen würden jedenfalls gegen 

die Schutzverordnung verstossen. Zum Beweis beruft sich der Beschwerdeführer auf 

eine Expertise. Weiter beruft er sich auf die Stellungnahme der kantonalen 

Denkmalpflege. Deren Schlussfolgerung sei eindeutig. Es könne nicht von einem 

blossen Stimmungsbild die Rede sein. Es werde festgehalten, dass die Typologie der 

Baute wie auch deren architektonische Ausformung und Konstruktion weder dem 

Ursprungsbau noch der ortsüblichen Bauweise entsprächen. Selbst wenn es zuträfe, 

dass die Stellungnahme der Denkmalpflege unvollständig sei, hätte grundsätzlich in 

einem ersten Schritt eine Ergänzung der Stellungnahme eingeholt werden müssen. Ein 

unvollständiges oder nicht gehörig begründetes Gutachten sei von Amtes wegen zu 

ergänzen oder erläutern zu lassen. Es lägen keine offensichtlichen Mängel oder 

Widersprüche vor, die ein Abweichen von der Stellungnahme der kantonalen 

Denkmalpflege rechtfertigen. Es handle sich um eine Fachinstanz, über deren 

Auffassung sich die Vorinstanz nicht einfach hätte hinwegsetzen dürfen.

3.6. Das Verwaltungsgericht weicht nicht ohne Not von Amtsberichten fachkundiger 

Verwaltungsstellen ab

(Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 978 mit Hinweis). Bei offensichtlichen Mängeln und 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/18

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Widersprüchen darf allerdings von Amtsberichten oder sachkundigen Auskünften der 

Verwaltung abgewichen werden (vgl. GVP 2001 Nr. 12 mit Hinweisen). Dies gilt ebenso, 

wenn ein Bericht kaum fachspezifische Aussagen enthält und im wesentlichen 

unumstrittene Tatsachen würdigt und inhaltlich einem Stimmungsbild gleichkommt (vgl. 

GVP 1997 Nr. 16). Der Bericht der Denkmalpflege entspricht einem solchen 

Stimmungsbild. Anlässlich des Augenscheins konnte das Gericht feststellen, dass die 

Vorinstanz die massgebenden Tatsachen zutreffend festgestellt und gewürdigt hat. Die 

Dachformen der Gebäude sind nicht einheitlich; es sind verschiedene Typen zu finden. 

Auch weichen die Fassadengestaltungen und insbesondere die Art der Fenster bzw. 

die Läden bzw. Storen der einzelnen Bauten stark voneinander ab. Im übrigen können 

zahlreiche unterschiedliche Baumaterialien und Aussenfarben festgestellt worden, 

namentlich Eternit, Wellblech, Holzschindeln, verputztes und unverputztes Mauerwerk 

und Täfer. Es besteht keine Einheitlichkeit der Baustruktur.

Hinzu kommt, dass das Gebäude der Beschwerdegegner nicht als Einzelobjekt 

geschützt ist. Schutzobjekt ist das Ortsbild. Dieses wird durch die bestehenden Bauten 

geprägt und nicht durch jene, welche im Zeitpunkt der Unterschutzstellung bestanden. 

Es verhält sich so, dass das Gebäude der Beschwerdegegner wohl eine der letzten 

Bauten ist, welche seit Jahrzehnten weitgehend unverändert belassen wurden. 

Prägend für das Ortsbild ist sie im heutigen Zeitpunkt nicht. Die Rüge des 

Beschwerdeführers, der Amtsbericht der Denkmalpflege hätte ergänzt werden müssen, 

ist unbegründet. Wo nichts Schützenswertes vorhanden ist, erscheint eine Ergänzung 

eines Amtsberichtes oder die Einholung einer weiteren Expertise zwecklos. 

Unbegründet ist auch der Einwand des Beschwerdeführers, frühere Verletzungen der 

Schutzverordnung würden eine erneute Missachtung nicht rechtfertigen. Der Charakter 

eines Ortsbildes kann sich ändern, ohne dass bei Eingriffen an einzelnen Bauten 

bereits von einem Verstoss gegen die Schutzverordnung gesprochen werden kann. 

Massgebend ist ausschliesslich, ob das Vorhaben der Beschwerdegegner der 

Schutzverordnung entspricht. Im vorliegenden Fall erfüllt das projektierte Gebäude das 

Erfordernis einer guten Einfügung in das Ortsbild.

3.7. Die nichtlandwirtschaftliche Nutzung des Wohnhauses Vers-Nr. 252 am 1. Juli 

1972 wird in der Beschwerde nicht mehr bestritten. Auf diesen Punkt ist daher nicht 

weiter einzugehen.

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4. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die 

Beschwerde abzuweisen ist.

4.1. In materieller Hinsicht ist der Beschwerdeführer mit seinen Anträgen unterlegen. 

Daher ist er grundsätzlich kostenpflichtig (Art. 95 Abs. 1 VRP). Allerdings sind die 

amtlichen Kosten teilweise der Vorinstanz aufzuerlegen, da diese auf einzelne Rügen zu 

Unrecht nicht eingetreten ist (Art. 95 Abs. 2 VRP). Eine Entscheidgebühr in der Höhe 

von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 13 Ziff. 622 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). 

Davon ist ein Anteil von Fr. 2'000.-- dem Beschwerdeführer, unter Verrechnung mit 

dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'000.--, und ein Anteil von Fr. 1'000.-- dem 

Staat aufzuerlegen. Auf die Erhebung des Anteils des Staates ist zu verzichten (Art. 95 

Abs. 3 VRP). Dem Beschwerdeführer ist der Rest des Kostenvorschusses von 

Fr. 1'000.-- zurückzuerstatten.

Die Beschwerdegegner haben Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 

(Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP). Der Vertreter der Beschwerdegegners hat keine 

Kostennote eingereicht, weshalb die Entschädigung ermessensweise festzusetzen ist 

(Art. 6 der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, 

abgekürzt HonO). Eine Entschädigung von Fr. 2'500.-- zuzügl. MWSt erscheint 

angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b HonO). Sie geht zulasten des Beschwerdeführers.  

 

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

 

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- werden zu zwei 

Dritteln dem Beschwerdeführer, unter Verrechnung mit dem geleisteten 

Kostenvorschuss von Fr. 3'000.--, und zu einem Drittel dem Staat auferlegt. Auf die 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/18

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Erhebung des Anteils des Staates wird verzichtet. Dem Beschwerdeführer wird der 

Rest des Kostenvorschusses von Fr. 1'000.-- zurückerstattet.

3./ Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren mit 

Fr. 2'500.-- zuzügl. MWSt ausseramtlich zu entschädigen.

 

V.          R.           W.

 

Der Präsident:                       Der Gerichtsschreiber:

 

 

Versand dieses Entscheides an:

-   den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt Dr. B.)

-   die Vorinstanz

-   die Beschwerdegegner (durch Rechtsanwalt Dr. K.)

-   die Beschwerdebeteiligte

 

am:

 

 

Rechtsmittelbelehrung:

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Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. September 2010
	Baurecht, Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP (sGS 951.1), Art. 5 der kommunalen Schutzverordnung. Legitimation eines Eigentümers im Geltungsbereich einer Schutzverordnung zur Rüge von Verletzung privater Rechte an Gewässern verneint, zur Rüge der Verletzung öffentlich-rechtlicher Gewässerschutzvorschriften sowie zur Rüge der Verletzung der Schutzvorschriften für ein Einzelobjekt und für ein geschütztes Ortsbild bejaht. Materiell wurde die Beschwerde gegen die Verletzung des Ortsbildschutzes durch den Ersatzbau für ein ehemaliges Bauernhaus mit Scheune abgewiesen (Verwaltungsgericht, B 2010/38).

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		2025-07-19T13:24:34+0200
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