# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f0b8168d-af98-55c2-a3f2-a472a68d5a1e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-06
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 06.05.2022 PS220072
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PS220072_2022-05-06.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde 
über Schuldbetreibung und Konkurs  
 
 

Geschäfts-Nr.: PS220072-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichts-

schreiberin lic. iur. A. Götschi 

Beschluss und Urteil vom 6. Mai 2022 

in Sachen 

 

A._____,  
Beschwerdeführer, 

 

gegen 

 

B._____,  
Beschwerdegegnerin, 

 
betreffend 

Nichtigkeit der Kaufverträge und des Lastenverzeichnisses usw. 
(Beschwerde gegen das Betreibungsamt Uster) 

 
 
Beschwerde gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Uster vom 6. April 2022 
(CB220019) 
 
  

- 2 - 

Erwägungen: 

1. Sachverhalt / Prozessgeschichte 

1.1 Ausgangspunkt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist ein Grund-

pfandverwertungsverfahren betreffend die Liegenschaft an der C._____-strasse 

… in D._____, GB-Blatt 1, Kat. Nr. 2 sowie GB-Blatt 3, Kat. Nr. 4 (Betreibung Nr. 

5 des Betreibungsamtes Uster [nachfolgend: Betreibungsamt] gegen E._____ 

[Schuldnerin]).  

 Vor der Versteigerung ermittelte das Betreibungsamt die auf dem Grund-

stück ruhenden Lasten. Es stellte den Beteiligten das Lastenverzeichnis zu und 

setzte ihnen eine Bestreitungsfrist an (vgl. Art. 140 SchKG). Im Rahmen einer 

Klage auf Aberkennung eines Anspruchs im Lastenverzeichnis stellte das Be-

zirksgericht Uster mit Urteil vom 30. Oktober 2020 (Geschäfts-Nr. FO170077) 

fest, dass die in das Lastenverzeichnis der erwähnten Liegenschaft aufgenom-

menen vertraglichen Pfandrechte Nr. 11-16 (2. Pfandstelle [Schuldbrief vom 17. 

Juli 2009 = Pfandrechte Nr. 11-13] und 3. Pfandstelle [Schuldbrief vom 23. Mai 

2012 = Pfandrechte Nr. 14-16], vgl. act. 2/9 E. 5), lautend auf die A._____, nicht 

bestehen. Es wies das Betreibungsamt an, nach Eintritt der Rechtskraft dieses 

Urteils die Ansprüche der A._____ und die vertraglichen Pfandrechte Nr. 11-16 

(2. und 3. Pfandstelle) im Lastenverzeichnis zu streichen (vgl. act. 2/9). Dieses 

Urteil des Bezirksgerichtes Uster vom 30. Oktober 2020 blieb unangefochten. 

 Am 19. Januar 2022 wurde die erwähnte Liegenschaft zwangsrechtlich ver-

wertet (vgl. act. 1, act. 2/1 und act. 3 E. 1.1 m.w.H.).  

1.2 Am 3. Februar 2022 gelangte der Beschwerdeführer an das Betreibungsamt 

und verlangte (als angeblicher Gläubiger von auf der genannten Liegenschaft las-

tenden Schuldbriefen), dass er im Lastenverzeichnis einzutragen sei und dass die 

Einträge Nr. 9 und Nr. 10 einer gewissen F._____ AG und G._____ A. G. als 

Pfandgläubiger zu streichen seien. Das Betreibungsamt kam dem nicht nach und 

entsprach diesen Begehren am 15. Februar 2022 nicht. Mit Eingabe vom 20. Feb-

ruar 2022 erhob der Beschwerdeführer dagegen beim Bezirksgericht Uster als un-

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tere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs (nachfol-

gend: Vorinstanz) Beschwerde (Geschäfts-Nr. CB220011) und verlangte, es sei 

das Betreibungsamt anzuweisen, ihn als Gläubiger von Schuldbriefen 2. und 

3. Ranges lastend auf der genannten Liegenschaft ins Lastenverzeichnis vom 

23. November 2021 einzutragen und die nichtigen Einträge Nr. 9 und 10 im ge-

nannten Lastenverzeichnis der F._____ A.G. und G._____ A. G. als Pfandgläubi-

ger zu streichen. Die Vorinstanz trat mit Beschluss vom 15. März 2022 auf die 

Beschwerde nicht ein (vgl. act. 3). Dies im Wesentlichen mit der Begründung, der 

Beschwerdeführer sei zwar als angeblicher Gläubiger von an besagter Liegen-

schaft lastenden Schuldbriefen grundsätzlich betroffen. Seine Vorbringen würden 

jedoch allesamt auf eine materielle Abänderung des Lastenverzeichnisses (Ein-

tragung und Streichung) abzielen. Über die materielle Begründetheit der Ansprü-

che habe das Gericht und nicht die Aufsichtsbehörde zu entscheiden. Rechtsver-

letzungen seien keine erkennbar und auch ein Einschreiten von Amtes wegen 

dränge sich nicht auf (a.a.O., E. 2.2.3 und 2.3). Im Übrigen wies die Vorinstanz 

den Beschwerdeführer darauf hin, dass ein nachträgliches Bereinigungsverfahren 

noch möglich sei, wenn nach Eintreten der Rechtskraft neue Tatsachen aufgetre-

ten seien und sich bestimmte Rechte und erhebliche Interessen nur so in genü-

gender Weise wahren liessen oder das Verzeichnis unter Mängeln leide, welche 

Nichtigkeit zur Folge hätten. Solches – so die Vorinstanz – mache der Beschwer-

deführer aber nicht geltend (a.a.O., E. 2.2.4). Dieser Beschluss blieb unangefoch-

ten.  

1.3 Am 22. Februar 2022 gelangte der Beschwerdeführer erneut an das Betrei-

bungsamt. Diesmal mit dem Antrag, es sei die Nichtigkeit der Kaufverträge zwi-

schen der "A._____ AG" und "E._____" und des Lastenverzeichnisses festzustel-

len (vgl. act. 2/1; act. 1). Das Betreibungsamt kam dem (teils zuständigkeitshal-

ber) nicht nach und entsprach diesen Begehren am 18. März 2022 nicht (act. 2/1). 

Gleichzeitig forderte es den Beschwerdeführer auf, die zwei sich in seinem Besit-

ze befindlichen Papier-Inhaberschuldbriefe, lastend an 2. und 3. Pfandstelle, im 

Sinne von Art. 69 Abs. 1 VZG i.V.m. Art. 102 VZG bis spätestens 11. April 2022 

zur Löschung einzureichen (a.a.O.). Mit elektronischer Eingabe vom 28. März 

2022 erhob der Beschwerdeführer bei der Vorinstanz Beschwerde (act. 1). Er be-

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antragte im Wesentlichen, es sei festzustellen, dass die Kaufverträge vom 3. Mai 

2010 und vom 30. September 2010 zwischen "A._____ AG" und "E._____" betref-

fend die genannte Liegenschaft und das Lastenverzeichnis vom 23. November 

2021 nichtig seien und das Betreibungsamt anzuweisen sei, die Pfandtitel 2. und 

3. Ranges im Grundbuch nicht zu löschen. Dies im Wesentlichen mit der Begrün-

dung, nach der Streichung der Pfandstelle 2. Ranges hätten sich die Rechtsver-

hältnisse geändert. Der Schuldbrief 2. Ranges sei für die Deckung des Kaufprei-

ses der STWE bestimmt worden und da die erwähnten Kaufverträge aufgrund 

mangelhaften Willens der Parteien nichtig seien, seien die Eigentumsrechte bei 

ihm verblieben. Deshalb könne das Betreibungsamt über diese Liegenschaft nicht 

"verfügen" (act. 1 S. 1).  

1.4 Mit Urteil vom 6. April 2022 (act. 4 = act. 7 [Aktenexemplar] = act. 9) wies die 

Vorinstanz die Beschwerde des Beschwerdeführers vom 28. März 2022 ab, so-

weit sie darauf eintrat. 

1.5 Gegen dieses Urteil erhebt der Beschwerdeführer mit (elektronischer) Ein-

gabe vom 11. April 2022 Beschwerde (act. 8 bis 13) mit folgenden Anträgen: 

"1. Es sei festzustellen, dass das erneute Lastenverzeichnis vom 
23.11.2021 zu Lasten im Grundbuch Blatt 1 und 3 (Miteigen-
tumsanteil) Stockwerkeigentum, an der C._____-strasse …, 
D._____ nichtig ist. 

2. Es sei festzustellen, dass die Kaufverträge vom 03.05.2010 zwi-
schen dem Beschwerdeführer und der A._____ AG sowie vom 
30.9.2010 zwischen A._____ AG und E._____ betr. Grundbuch 
Blatt 1, und 3 (Miteigentumsanteil) Stockwerkeigentum, an der 
C._____-strasse …, D._____ nichtig sind. 

3. Es sei dem Betreibungsamt anzuweisen, die Pfandtitel 2. Ranges 
und 3. Ranges zu Lasten im Grundbuch Blatt 1 und 3 (Miteigen-
tumsanteil) Stockwerkeigentum, an der C._____-strasse …, 
D._____ im Grundbuch nicht zu löschen." 

 Mit (elektronischer) Eingabe vom 13. April 2022 (act. 14 - act. 15/2) bean-

tragt der Beschwerdeführer sodann was folgt: 

"1. Für jegliche Kraftloserklärung der Schuldbriefe 1. Ranges 2. Ran-
ges und 3. Ranges sei aufschiebende Wirkung zu erteilen. 

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2. Für die jegliche Grundbuchübertrag sei aufschiebende Wirkung 
zu erteilen." 

1.6 Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (vgl. 

act. 1-5). Auf das Einholen einer Stellungnahme bzw. einer Vernehmlassung kann 

verzichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 sowie Art. 324 ZPO i.V.m. Art. 20a Abs. 3 

SchKG bzw. § 83 Abs. 2 GOG). Das Verfahren ist spruchreif.  

1.7 Mit dem vorliegenden Urteil ist der Antrag des Beschwerdeführers auf Ertei-

lung der aufschiebenden Wirkung als gegenstandslos abzuschreiben. Im Übrigen 

kommt eine solche ohnehin nur gegen eingreifende Rechtsakte in Frage, was 

nicht der Fall ist bei einem Entscheid, welcher ein Begehren abweist oder darauf 

nicht eintritt – wie der hier angefochtene der Vorinstanz.  

1.8 Im Rahmen der Entscheidbegründung ist zwar auf die durch die Parteien er-

hobenen Einwände einzugehen. Doch verpflichtet die Begründungspflicht das Ge-

richt nicht dazu, sich mit jedem einzelnen rechtlichen oder sachverhaltlichen Ein-

wand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen. Vielmehr darf sich das Ge-

richt in der Begründung auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von 

welchen es sich hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt (vgl. 

BGE 142 III 433 ff., E. 4.3.2 m.w.H.). Nachfolgend sind daher nur die wesentli-

chen Überlegungen darzulegen. 

2. Prozessuales 

2.1 Das Verfahren der Aufsichtsbeschwerde in Schuldbetreibungs- und Kon-

kurssachen richtet sich nach den Bestimmungen von Art. 20a Abs. 2 SchKG. So-

weit Art. 20a Abs. 2 SchKG keine Bestimmungen enthält, regeln die Kantone das 

Verfahren (vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG; BSK SchKG I-COMETTA/MÖCKLI, 

3. Aufl. 2021, Art. 20a N 38). Im Kanton Zürich richtet sich das Beschwerdever-

fahren gemäss § 18 EG SchKG nach § 83 f. GOG. Dabei ist der Sachverhalt von 

Amtes wegen zu untersuchen und es sind die Bestimmungen der ZPO sinnge-

mäss anwendbar (§ 83 Abs. 3 GOG). Für den Weiterzug an das Obergericht gel-

ten insbesondere die Bestimmungen über die Beschwerde gemäss 

Art. 319 ff. ZPO (§ 84 GOG). 

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2.2 Die Beschwerde ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist 

schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet einzureichen (Art. 321 

Abs. 1 ZPO). Die Beschwerde hat konkrete Beschwerdeanträge zu enthalten, 

welche bei Gutheissung der Beschwerde zum Entscheid erhoben werden können. 

Die gestellten Anträge sind sodann zu begründen. Die Beschwerde führende Par-

tei hat sich hierbei mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheides einläss-

lich auseinanderzusetzen und anzugeben, an welchen Mängeln der angefochtene 

Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (Art. 321 ZPO; vgl. im Einzelnen BK ZPO-

STERCHI, Bern 2012, Art. 321 N 15 ff.).  

2.3 Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-

sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden 

(Art. 320 ZPO).  

2.4 Neue Tatsachen und Beweismittel sind im zweitinstanzlichen Beschwerde-

verfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO, vgl. OGer ZH PS110019 vom 

21. Februar 2011, E. 3.4; PS180175 vom 18. Dezember 2018, E. 4.3). 

3. Materielles 

3.1 Der Beschwerdeführer focht die seine Anträge abweisende Verfügung des 

Betreibungsamtes vom 18. März 2022 (Anfechtungsobjekt) vor Vorinstanz an und 

verlangte in der Hauptsache die Feststellung sowohl der Nichtigkeit der Kaufver-

träge vom 3. Mai 2010 und vom 30. September 2010 zwischen der "A._____ AG" 

und "E._____" betreffend die erwähnte Liegenschaft (Antrag 1) als auch die Nich-

tigkeit des diese Liegenschaft betreffenden Lastenverzeichnisses vom 

23. November 2021 (Antrag 2). Gleichzeitig beantragte er, das Betreibungsamt 

sei anzuweisen, die Pfandtitel 2. und 3. Ranges zu Lasten der erwähnten Liegen-

schaft im Grundbuch nicht zu löschen (Antrag 3) (vgl. auch oben E. 1.3).  

3.2 Die Vorinstanz wies die Beschwerde des Beschwerdeführers ab, soweit sie 

darauf eintrat. 

 Zum Lastenverzeichnis erwog die Vorinstanz im Wesentlichen, es sei – wie 

bereits im Beschluss vom 15. März 2022 ausgeführt – davon auszugehen, dass 

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zum Zeitpunkt der Grundstückverwertung am 19. Januar 2022 bereits ein rechts-

kräftiges bereinigtes Lastenverzeichnis vorgelegen habe und auch die Steige-

rungsbedingungen, deren Grundlage das Lastenverzeichnis bilde, korrekt aufge-

legen hätten. Ein rechtskräftiges Lastenverzeichnis dürfe zu einem späteren Zeit-

punkt (grundsätzlich) nicht mehr abgeändert werden. Ein nachträgliches Bereini-

gungsverfahren sei nur dann noch möglich, wenn nach Eintreten der Rechtskraft 

neue Tatsachen auftreten würden und sich bestimmte Rechte und erhebliche In-

teressen nur so in genügender Weise wahren liessen oder das Verzeichnis unter 

Mängeln leide, welche Nichtigkeit zur Folge hätten (act. 7 E. 2.1.2). Zum einen 

bringe der Beschwerdeführer nichts derart Substantielles vor, was das durchge-

führte Lastenbereinigungsverfahren bzw. das rechtskräftige Lastenverzeichnis in 

Frage stellen könnte (a.a.O., E. 2.1.3). Auch die sonstigen zahlreichen Vorbringen 

vermöchten ein nachträgliches Lastenbereinigungsverfahren nicht zu rechtferti-

gen, zumal die Liegenschaft bereits verwertet sei. Bei den Vorbringen handle es 

sich weder um neue Tatsachen noch um Ausführungen, die auf bestimmte Rech-

te und erhebliche Interessen Beteiligter abzielen würden, welche sich nur so in 

genügender Weise wahren liessen. Zum anderen mache der Beschwerdeführer 

nicht geltend und lege auch nicht schlüssig dar, inwiefern die kumulativen Vo-

raussetzungen für eine Anpassung des Lastenverzeichnisses vorliegen würden. 

Im Übrigen seien solche Vorbringen ohnehin verspätet, nachdem die Liegenschaft 

bereits verwertet worden sei. Der Antrag 2 des Beschwerdeführers sei abzuwei-

sen und für den Antrag 3 sei kein Raum, weshalb darauf nicht einzutreten sei 

(a.a.O., E. 2.1.4). 

 Zur geltend gemachten Nichtigkeit der Kaufverträge erwog die Vorinstanz im 

Wesentlichen, die Feststellung von allfällig nichtigen Kaufverträgen zwischen der 

"A._____ AG" und "E._____" betreffe letztlich eine Frage des materiellen Rechts, 

deren Beantwortung nicht der Aufsichtsbehörde sondern dem Sachgericht obliege 

(a.a.O., E. 2.1.3). Daher trat die Vorinstanz auf den Antrag 1 des Beschwerdefüh-

rers nicht ein. 

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 Im Ergebnis erkannte die Vorinstanz keine Rechtsverletzungen seitens des 

Betreibungsamtes und sah auch keinen Anlass für ein Einschreiten von Amtes 

wegen (a.a.O., E. 2.2). 

3.3 Der mittlerweile nicht mehr prozessunerfahrene Beschwerdeführer macht 

(teilweise nur sinngemäss) in Bezug auf das angefochtene Urteil der Vorinstanz –

 soweit dies aufgrund seiner schwer verständlichen Ausführungen erkennbar ist – 

im Wesentlichen geltend, die Verwertung der erwähnten Liegenschaft falle dahin 

und die Liegenschaft müsse unbelastet an ihn zurückübertragen werden. Das 

Lastenverzeichnis sei nichtig, weil sich nach der Streichung der Pfandstelle 2. 

Ranges mit Urteil vom 30. Oktober 2021 die "Rechtsverhältnisse geändert" hät-

ten. Es sei so, dass sich das Betreibungsamt nach dieser Streichung "ohne Ge-

genleistung bereichert" habe, um den Schuldbrief 2. Ranges "Dritten zur Verfü-

gung zu stellen", was die Nichtigkeit des Lastenverzeichnisses zur Folge habe 

(vgl. act. 8 S. 1). Das Betreibungsamt habe sich "ohne Gegenleistung bereichert", 

weil mit den "neuen Tatsachen" im Urteil FO170007 erstellt sei, dass die Kaufver-

träge vom 3. Mai 2010 und vom 30. September 2010 eine "Simulation" nachwei-

sen würden bzw. diese simuliert worden seien. Weil keine übereinstimmende Wil-

lensäusserung vorgelegen habe, seien diese Verträge nichtig, weshalb er Eigen-

tümer der Liegenschaft (geblieben) sei (a.a.O., S. 3 f. und S. 5). Weiter sei das 

Lastenverzeichnis nicht rechtskräftig geworden, weil er "nach Streichung der 

Pfandstelle 2. Ranges Eigentümer des Schuldbriefes 2. Ranges" geblieben sei 

(a.a.O., S. 4). 

 Zudem bringt er vor, diese Liegenschaft sei eine Familienwohnung gewesen 

und sei dies heute noch. Dies ergibt sich seiner Ansicht nach aus dem eingereich-

ten Kaufvertrag vom 3. Mai 2010 (vgl. act. 8 S. 9 i.V.m. act. 10 Ziffer 18). Damit 

macht er geltend, die Liegenschaft sei zumindest seit dem 3. Mai 2010 eine Fami-

lienwohnung. Weiter scheint er daraus ableiten zu wollen, dass Darlehen, die Be-

lastung mit Schuldbriefen im 1. und 2. Rang und die Übertragung des Schuldbrie-

fes 2. Ranges "an H._____ GmbH" der Zustimmung der Ehegatten bedurft hätte 

bzw. diese Rechtsgeschäfte mangels Vorliegens einer solchen Zustimmung nich-

tig seien (vgl. act. 8 S. 3, 5 und 6).  

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 Im Ergebnis scheint der Beschwerdeführer daher der Ansicht zu sein, es 

habe sich nach der Stellung des Verwertungsbegehrens ergeben, dass das ver-

pfändete Grundstück als Familienwohnung gedient habe und diene und im Eigen-

tum eines Dritten, nämlich in seinem Eigentum, sei. Ihm sei im Sinne von Art. 100 

VZG nachträglich ein Zahlungsbefehl zuzustellen und die Verwertung dürfe erst 

vorgenommen werden, sobald der letztere rechtskräftig und die sechsmonatige 

Frist seit dessen Zustellung abgelaufen sei (vgl. act. 8 S. 5).  

3.4 Ergibt sich erst im Laufe des Verwertungsverfahrens, dass das Pfand im Ei-

gentum eines Dritten steht oder als Familienwohnung bzw. gemeinsame Woh-

nung genutzt wird, so ist die Zustellung des Zahlungsbefehls nachzuholen. Die 

Verwertung darf erst erfolgen, wenn der nachträglich zugestellte Zahlungsbefehl 

rechtskräftig geworden und die sechsmonatige Verwertungsfrist gemäss Art. 154 

SchKG abgelaufen ist. Ist die Verwertung erfolgt, obwohl dem Dritteigentümer  

oder dem Ehegatten bzw. eingetragenen Partner kein Zahlungsbefehl zugestellt 

worden ist, liegt diesem gegenüber eine Betreibungshandlung ohne (rechtskräfti-

gen) Zahlungsbefehl vor; dies hat die Nichtigkeit der Verwertung zur Folge (vgl. 

KUKO VZG-KREN KOSTKIEWICZ, 2011, Art. 100 N 1 mit Verweis auf 

BGer 7B.141/2004 vom 24. November 2004, E. 6.2.2). 

 Ob die Vorbringen des Beschwerdeführers in novenrechtlicher Hinsicht (vgl. 

oben E. 2.4) zulässig sind, braucht nicht überprüft zu werden. Denn selbst wenn 

sie es wären, wäre die Beschwerde aus folgenden Gründen abzuweisen: 

3.4.1  Grundsätzlich sind materiellrechtliche Fragen vom Sachgericht zu prüfen 

und zu entscheiden, nicht von den Aufsichtsbehörden (vgl. BSK SchKG I-

COMETTA/MÖCKLI, 3. Aufl. 2021, Art. 17 N 8 ff.). Darauf hat bereits die Vorinstanz 

zutreffend hingewiesen (vgl. act. 7 E. 2.1.3). Insbesondere fällt die Feststellung 

der Eigentümerschaft am Pfandobjekt und die Feststellung des materiellen Be-

standes eines Pfandes nicht in die Zuständigkeit der Aufsichtsbehörden, sondern 

ist zum Gegenstand eines Widerspruchsprozesses zu machen (vgl. BGE 127 III 

115 ff.; BGer 5A_68/2014 vom 23. Mai 2014, E. 2.3.2). In betreibungsrechtlicher 

Hinsicht sind diesbezüglich – wie sogleich darzulegen sein wird – jedenfalls keine 

Mängel ersichtlich: 

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 Der Zahlungsbefehl in der Betreibung Nr. 5 auf Grundpfandverwertung wur-

de E._____ am 5. August 2013 auf dem Rechtshilfeweg (nach Schweden) zuge-

stellt (vgl. OGer ZH PS130160 vom 1. Oktober 2013). Der von dreieinhalb Jahre 

vorher datierende, vom Beschwerdeführer eingereichte Kaufvertrag vom 3. Mai 

2010 (act. 10 = act. 2/8) betreffend Grundbuch Blatt 1 hält zwar fest, dass 

E._____ ihre Zustimmung im Sinne von Art. 169 ZGB zur Veräusserung der Fami-

lienwohnung erteile (a.a.O., Ziff. 18). Dieser Kaufvertrag kann jedoch zum einen 

von vornherein kein Beleg für eine zukünftige Nutzung als Familienwohnung sein 

und wurde zum anderen nach den Angaben des Beschwerdeführers auch bloss 

simuliert (sic!). Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer in einem Rechtsmittel-

verfahren bei der II. Zivilkammer im Jahr 2012 selber behauptete, seit September 

2010 Wohnsitz in Schweden zu haben (vgl. OGer ZH PS120078 vom 24. Mai 

2012). Er gab denn auch in sämtlichen der zahlreichen von ihm seither bei der 

II. Zivilkammer zwischen 2012 und 2022 geführten Rechtsmittelverfahren aus-

schliesslich Adressen in Schweden als seine Adresse an ("I._____-vägen …, 

J._____" und "K._____-vägen 2, J._____", vgl. OGer ZH RH110003 vom 1. März 

2012, PS120046 vom 2. April 2012, PS120078 vom 24. Mai 2012, PS120101 vom 

20. Juni 2012, PS120167 vom 28. September 2012, RU130016 vom 29. April 

2013, PS130093 und PS130096 je vom 14. Juni 2013, PS130116 vom 15. Juli 

2013, RB130030 vom 8. Oktober 2013, LB140001 vom 23. Januar 2014, 

LB150001 vom 22. Januar 2015, RU170013 vom 16. Mai 2017, RU170036 vom 

7. August 2017, NP180010 vom 3. Mai 2018, RB190012 vom 24. Juni 2019, 

RB190032 vom 13. November 2019, RB190037 und PS190172 je vom 6. De-

zember 2019, PS190167 vom 12. Dezember 2019, PS210031 vom 28. April 

2021, RB210007 vom 14. Mai 2021, RB210024 vom 18. Oktober 2021, LB210045 

und LB2100046 je vom 23. Februar 2022). Die in seiner aktuellen Beschwerde 

vorgebrachte Behauptung des Beschwerdeführers, "die Familie" sei bloss vo-

rübergehend geschäftlich auslandabwesend gewesen (vgl. act. 8 S. 5, 6 und 9), 

erscheint vor diesem Hintergrund vorgeschoben zu sein. Es bleibt festzuhalten, 

dass der Beschwerdeführer insbesondere weder vorbringt, E._____ habe in der 

Liegenschaft in D._____ gewohnt und er habe mit ihr in faktisch getrennter Ehe 

(in Schweden) gelebt, noch, die Nutzung als Familienwohnung bzw. gemeinsame 

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Wohnung durch Umnutzung des Pfandgrundstücks habe erst während des lau-

fenden Betreibungsverfahrens begonnen. Würde der Beschwerdeführer entspre-

chende Behauptungen in einer weiteren Eingabe noch nachholen, stünden diese 

in Widerspruch zu den hier aufgestellten Behauptungen, wonach die Liegenschaft 

zumindest seit 3. Mai 2010 als Familienwohnung genutzt werde und "die Familie" 

bloss vorübergehend geschäftlich auslandabwesend gewesen sei. Somit beste-

hen keinerlei Hinweise darauf, dass die Liegenschaft seit September 2010 als 

Familienwohnung genutzt worden und die Verwertung der Liegenschaft aus die-

sem Grunde nichtig sein könnte.  

 Im Übrigen mutet die erst im jetzigen Stadium der Betreibung gegen 

E._____ – nach der Verwertung – vorgebrachte Behauptung, diese Liegenschaft 

sei als Familienwohnung genutzt worden und werde als solche genutzt, rechts-

missbräuchlich an. Dasselbe gilt für die Behauptung, der Verkauf der Liegen-

schaft von ihm (dem Beschwerdeführer) – so der Beschwerdeführer selbst – an 

die "A._____ AG" und von der "A._____ AG" an die Schuldnerin E._____ sei nur 

simuliert worden, weshalb er Eigentümer der Liegenschaft (geblieben) sei. Denn 

der Kammer ist bekannt, dass der Beschwerdeführer bereits seit langem Kenntnis 

von der Existenz dieser seit 2013 laufenden Betreibung auf Pfandverwertung ge-

gen E._____ hat (vgl. act. 2/9). Weshalb er erst jetzt – nach deren Verwertung – 

geltend macht, der (wahre) Eigentümer der Liegenschaft zu sein, erschliesst sich 

daher nicht. Zudem verdient keinen Rechtsschutz, wer sich auf einen Formman-

gel beruft, um ein vom Formerfordernis nicht gedecktes Ziel zu verfolgen; umso 

weniger noch, wenn er diesen selber herbeigeführt hat. Sich unter diesen Um-

ständen auf die Nichtigkeit zu berufen, verstiesse jedenfalls gegen Treu und 

Glauben. 

3.4.2  Soweit der Beschwerdeführer darüber hinaus geltend machen will, das 

Lastenverzeichnis sei nicht rechtskräftig und die "Rechtsverhältnisse" hätten sich 

aufgrund "neuer Tatsachen" geändert, weshalb dieses nachträglich zu bereinigen 

sei, ist seine Begründung nicht nachvollziehbar. Zum einen blieb das Urteil des 

Bezirksgerichts Uster vom 30. Oktober 2020 (Geschäfts-Nr. FO170007) im Las-

tenbereinigungsprozess unangefochten; etwas anderes macht der Beschwerde-

- 12 - 

führer auch nicht geltend. Zum anderen legt der mittlerweile nicht mehr prozess-

unerfahrene Beschwerdeführer weder dar noch ist aufgrund seiner Beschwerde-

schrift erkennbar, welche angeblich "neuen Tatsachen" sich aus dem Urteil des 

Bezirksgerichts Uster vom 30. Oktober 2020 (Geschäfts-Nr. FO170007) ergeben 

und inwiefern sich aufgrund dessen die "Rechtsverhältnisse geändert" haben sol-

len, sodass eine Nachbereinigung des Lastenverzeichnisses gerechtfertigt wäre. 

Auf diese Vorbringen des Beschwerdeführers kann somit nicht weiter eingegan-

gen werden.   

 Soweit der Beschwerdeführer konkret vorbringt, das Lastenverzeichnis habe 

nicht in Rechtskraft erwachsen können, weil die Änderung des Lastenverzeichnis-

ses mit Urteil vom 30. Oktober 2020 ihm als "Beteiligtem" nicht nach Art. 40 VZG 

mitgeteilt worden sei (vgl. act. 8 S. 4 und 7), übersieht er zudem, dass dieses von 

vornherein nicht infolge einer Beschwerde durch die Aufsichtsbehörde ergänzt  

oder berichtigt wurde, sondern auf Klage hin vom Gericht im ordentlichen Verfah-

ren (vgl. Art. 140 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 ff. SchKG). Die Änderung des Lastenver-

zeichnisses entsprechend dem Ausgang des Lastenbereinigungsprozesses stellt 

nur die Abwicklung dieses Urteils dar (vgl. Art. 109 Abs. 4 i.V.m. Art. 140 Abs. 2 

SchKG, Art. 45 Abs. 2 VZG), ohne materiell weitere Bedeutung zu haben, wes-

halb es auch nicht mehr erneut hätte angefochten werden können. Es ist somit 

von vornherein nicht ersichtlich, was der Beschwerdeführer aus einer angeblichen 

Verletzung von Art. 40 VZG für sich ableiten können soll. Im Übrigen war auch 

nicht er persönlich an jenem Verfahren beteiligt, sondern die A._____. 

3.4.3  Nach dem Gesagten ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass kei-

ne Rechtsverletzungen erkennbar sind, sich ein nachträgliches Bereinigungsver-

fahren nicht rechtfertigt und sich auch ein Einschreiten von Amtes wegen nicht 

aufdrängt. Dies, sofern das Zurückkommen auf ein rechtskräftiges Lastenver-

zeichnis überhaupt als zulässig anzusehen wäre, was nach dem Gesagten offen 

gelassen werden kann. 

3.5 Die Beschwerde des Beschwerdeführers ist abzuweisen, soweit darauf ein-

zutreten ist. 

- 13 - 

4. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

4.1 Das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-

bungs- und Konkurssachen ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 

SchKG). Bei bös- oder mutwilliger Prozessführung können indes Bussen bis zu 

Fr. 1'500.– sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden (Art. 20a Abs. 2 

Ziff. 5 SchKG). Der Tatbestand der Mutwilligkeit kann insbesondere dann erfüllt 

sein, wenn eine Partei Tatsachen wider besseres Wissen als wahr behauptet, 

wenn sie ihre Stellungnahme auf einen Sachverhalt abstützt, von dem sie bei der 

ihr zumutbaren Sorgfalt wissen müsste, dass er unrichtig ist, oder wenn sie an ei-

ner offensichtlich gesetzeswidrigen Auffassung festhält. Daran ist der Beschwer-

deführer im Hinblick auf allfällige ähnliche Beschwerden in der gleichen Sache zu 

erinnern (vgl. auch OGer ZH PS210031 vom 28. April 2021). 

4.2 Parteientschädigungen sind nicht auszurichten (Art. 62 Abs. 2 GebV 

SchKG). 

Es wird beschlossen: 

1. Der Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben. 

2. Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Urteil. 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Es werden keine Kosten erhoben. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

  

- 14 - 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 

Beilage eines Doppels der Beschwerdeschrift (act. 8 und act. 14), – unter 

Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an die Vorinstanz sowie an das 

Betreibungsamt Uster, je gegen Empfangsschein. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.  

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

i.V. Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. K. Würsch 
 
versandt am: 
6. Mai 2022 
 
 

	Beschluss und Urteil vom 6. Mai 2022
	Erwägungen:
	1. Sachverhalt / Prozessgeschichte
	1.1 Ausgangspunkt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist ein Grundpfandverwertungsverfahren betreffend die Liegenschaft an der C._____-strasse … in D._____, GB-Blatt 1, Kat. Nr. 2 sowie GB-Blatt 3, Kat. Nr. 4 (Betreibung Nr. 5 des Betreibungsamtes ...
	Vor der Versteigerung ermittelte das Betreibungsamt die auf dem Grundstück ruhenden Lasten. Es stellte den Beteiligten das Lastenverzeichnis zu und setzte ihnen eine Bestreitungsfrist an (vgl. Art. 140 SchKG). Im Rahmen einer Klage auf Aberkennung ei...
	Am 19. Januar 2022 wurde die erwähnte Liegenschaft zwangsrechtlich verwertet (vgl. act. 1, act. 2/1 und act. 3 E. 1.1 m.w.H.).
	1.2 Am 3. Februar 2022 gelangte der Beschwerdeführer an das Betreibungsamt und verlangte (als angeblicher Gläubiger von auf der genannten Liegenschaft lastenden Schuldbriefen), dass er im Lastenverzeichnis einzutragen sei und dass die Einträge Nr. 9 u...
	1.3 Am 22. Februar 2022 gelangte der Beschwerdeführer erneut an das Betreibungsamt. Diesmal mit dem Antrag, es sei die Nichtigkeit der Kaufverträge zwischen der "A._____ AG" und "E._____" und des Lastenverzeichnisses festzustellen (vgl. act. 2/1; act....

	Es wird beschlossen:
	1. Der Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird abgeschrieben.
	2. Mitteilung und Rechtsmittelbelehrung mit nachfolgendem Urteil.
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
	2. Es werden keine Kosten erhoben.
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels der Beschwerdeschrift (act. 8 und act. 14), – unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten – an die Vorinstanz sowie an das Betreibungsamt Uster, je geg...
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...