# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 58be0877-9c76-594a-992b-680814a863e0
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-03-26
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 26.03.1996 A/884/1995
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-884-1995_1996-03-26.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

 _____________ 

 

A/884/1995-FIN  

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 26 mars 1996 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur et Madame G______ 

 

 

 

 

 contre 

 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE D'IMPOTS 

 

et 

 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/884/1995-FIN  

 EN FAIT 

 

 

1.  Monsieur et Madame G______ (ci-après : les 

contribuables) ont acquis en 1989 une villa contiguë sise 

5 chemin X______ à Lully, dans le canton de Genève, pour 

le prix de 865'000.-- Frs. 

 

  Ils y ont établi leur domicile. 

 

2.  Dans leur déclaration pour l'impôt cantonal 1992, 

les contribuables ont estimé la valeur de la villa à 

616'000.-- Frs, après abattement de 12%, et sa valeur 

locative à 18'480 Frs. 

 

3.  Le 21 décembre 1992, l'administration fiscale 

cantonale (AFC) a notifié aux contribuables un bordereau 

pour l'impôt 1992 au montant de 22'338,35 Frs. 

 

  L'AFC a fixé la valeur locative de la villa à 

22'493 Frs au terme du calcul suivant : 

 

  valeur fiscale : 865'000.-- Frs 

   

  valeur après 

  abattement de 12% : 761'000.-- Frs 

 

  valeur déterminante 

  pour valeur locative : 749'760.-- Frs 

 

  valeur locative  

  (3% de 749'760) :  22'493.-- Frs. 

 

4.  Les contribuables ont élevé réclamation contre ce 

bordereau le 16 janvier 1993. 

 

  Ils contestaient la valeur fiscale retenue par 

l'AFC pour leur villa et, partant, la valeur locative en 

découlant. 

 

  Depuis qu'ils avaient acquis leur maison, au plus 

fort de la spéculation foncière, les prix avaient 

largement chuté, de sorte que la valeur de leur immeuble 

pouvait sans autre être ramenée à 700'000.-- Frs, cela en 

vertu des articles 56 chiffre 5 et 48 de la loi générale 

sur les contributions publiques du 9 novembre 1887 (LCP - 

D/3/1). 

 

  - 3 - 

 

 

 

  Il serait arbitraire que des impôts soient perçus 

sur la base d'un chiffre ne correspondant pas à la valeur 

réelle d'un immeuble, mais lui étant largement supérieur. 

Le Conseil d'Etat avait d'ailleurs reconnu, dans une 

circulaire de février 1992, que des changements 

importants étaient intervenus au cours des deux dernières 

années dans la valeur des immeubles. 

 

  Ils demandaient à l'AFC de donner à leur 

réclamation la suite qu'elle comportait. 

 

5.  L'AFC a rejeté la réclamation par décision du 20 

avril 1993 au motif que l'article 56 alinéa 5 LCP 

exigeait un changement objectif, matériel, du bien 

concerné, ce qui ne permettait pas de prendre en 

considération l'évolution du marché. Quant à la 

circulaire de février 1992, elle ne concernait que les 

ventes d'immeubles pour un prix inférieur à la valeur 

d'acquisition. 

 

6.  Les contribuables ont recouru contre cette 

décision auprès de la commission cantonale de recours en 

matière d'impôts (ci-après : la commission) par acte du 

21 mai 1993. 

 

  Ils ont repris en substance leur argumentation 

précédente, ajoutant qu'une villa strictement identique à 

la leur, avec un terrain plus grand, avait été vendue 

deux ans après leur propre achat, à un prix inférieur de 

80'000.-- Frs à celui qu'ils avaient payé. Ils ont 

également invoqué l'article 56 alinéa 6 LCP. 

 

  Ils ont conclu principalement à ce que la décision 

de l'AFC soit annulée et à ce que le dossier soit 

transmis par l'AFC à la commission d'experts afin que 

celle-ci procède à une nouvelle estimation de leur 

immeuble conformément à l'article 56 alinéa 5 LCP. 

Subsidiairement, le chiffre de 700'000 Frs devait servir 

de base de calcul à leur impositon 1992. 

 

7.  Vingt-trois mois plus tard, l'AFC s'est opposée au 

recours en persistant dans ses précédents arguments et en 

contestant l'éventuelle application de l'article 56 

alinéa 6 LCP.  

  

8.  Par décision du 22 juin 1995, la commission a 

rejeté le recours des contribuables. 

 

  Elle a retenu que l'évolution du marché immobilier 

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ne saurait en principe constituer un changement important 

au sens de l'article 56 alinéa 5 LCP, dont les recourants 

pourraient se prévaloir pour justifier une nouvelle 

estimation globale de leur bien immobilier. Par ailleurs, 

le Tribunal administratif avait jugé qu'en cas 

d'aliénation d'un immeuble à une valeur supérieure à 

l'estimation fiscale, la valeur d'aliénation devenait 

impérativement la nouvelle valeur fiscale, en application 

de l'article 56 alinéa 2 LCP, une estimation selon 

l'article 56 alinéa 5 LCP étant exclue. 

 

9.  Les contribuables ont recouru contre cette 

décision auprès du Tribunal administratif par acte du 24 

juillet 1995 en reprenant les conclusions et arguments 

présentés devant la commission. 

 

10.  L'AFC s'est opposée au recours en persistant dans 

son argumentation. 

 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 8 al. 1 ch. 18 

de la loi sur le Tribunal administratif et le Tribunal 

des conflits du 29 mai 1970 - LTA - E/3,5/1; art. 63 al. 

1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 

septembre 1985 - LPA - E/3,5/3). 

 

2. a. Les villas sont estimées en tenant compte du coût 

de leur construction, de leur état de vétusté, de leur 

situation, des servitudes et autres charges foncières les 

grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution 

ensuite de succession et des prix obtenus pour d'autres 

propriétés de même nature qui se trouvent dans des 

conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées 

à des prix de caractère spéculatif (art. 48 litt. e 

premier paragraphe LCP). 

 

 b. L'article 56 LCP, qui traite de la durée et de la 

modification de l'estimation des immeubles, a la teneur 

suivante : 

 

  Les estimations faites par la commission d'experts 

sont valables pour une durée de 10 ans (al. 1). 

 

  Lorsque, pendant cette durée, un immeuble est 

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aliéné ou dévolu pour cause de mort à une valeur 

supérieure à l'estimation, celle-ci est immédiatement 

portée, pour le reste de la période décennale, au prix de 

l'aliénation ou à la valeur fixée par le département pour 

la perception des droits de succession (al. 2). 

 

  L'adaptation de la valeur d'estimation selon 

l'alinéa 2 est suspendue : 

 

 a) pour les propriétés rurales, tant qu'elles sont 

exploitées à des fins exclusivement agricoles par le 

propriétaire; 

 

 b) en cas de succession, pour le logement principal de la 

personne décédée, s'il est attribué en propriété ou en 

usufruit à un héritier qui faisait ménage commun avec 

elle, tant que cet héritier continue à occuper 

personnellement le logement comme résidence principale; 

 

 c) en cas de liquidation du régime matrimonial, pour le 

logement principal du couple attribué en propriété ou en 

usufruit à l'un des conjoints, tant que celui-ci continue 

à l'occuper personnellement comme résidence principale 

(al. 3 ); 

 

  Le Conseil d'Etat a la faculté de faire procéder à 

de nouvelles estimations si des changements importants 

dans la valeur des immeubles le justifient (al. 4); 

 

  Tout contribuable a, en tout temps, le droit de 

provoquer une nouvelle estimation de sa propriété et de 

son revenu agricole, s'il justifie, au préalable, que des 

changements importants sont survenus en ce qui concerne 

la valeur de sa propriété ou de son revenu (al. 5). 

 

  Pendant la période décennale, les nouvelles 

constructions peuvent être évaluées par experts, tant à 

la demande de leur propriétaire qu'à celle du département 

(al. 6). 

 

3.  En l'espèce, les recourants ne contestent pas que 

l'article 56 alinéa 2 LCP devait s'appliquer lorsqu'ils 

ont acheté leur villa. Ils considèrent plutôt que la 

situation a changé depuis lors, ce qui justifierait une 

nouvelle estimation au sens de l'article 56 alinéa 5 LCP. 

 

  Les parties sont cependant divisées sur 

l'interprétation de cette dernière disposition, les 

recourants considérant qu'une chute générale des cours de 

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l'immobilier constitue un changement important concernant 

la valeur de leur propriété, au sens de cette 

disposition, l'AFC estimant au contraire que seuls des 

changements objectifs, matériels, peuvent entrer en 

considération. 

 

  Cette question peut cependant rester ouverte en 

l'espèce pour les raisons qui suivent. 

 

4.  Le Tribunal administratif a déjà jugé qu'en 

matière d'estimation des immeubles, le contribuable n'a 

pas la faculté de substituer sa propre appréciation à 

celle de l'administration ou de la commission d'experts. 

S'il veut faire usage de la possibilité offerte par 

l'article 56 alinéa 5 LCP, il doit inviter expressément 

l'administration à saisir la commission d'experts. Il est 

tenu de motiver sa requête et d'indiquer en quoi 

consistent le ou les changements survenus dans la valeur 

de sa propriété. Une expertise ne peut être requise pour 

la première fois devant la commission de recours, car la 

demande en ce sens doit être présentée préalablement à 

l'administration. De plus, pour avoir une incidence sur 

l'impôt d'une année déterminée, la demande d'expertise 

doit avoir été formée avant le 1er janvier de ladite 

année, date déterminante pour la situation du 

contribuable et la fixation de la matière imposable (RDAF 

1977 p. 271; 1981 p. 37). Il n'y a pas lieu de revenir 

sur cette jurisprudence qui découle du texte clair de la 

loi et du principe de l'étanchéité des exercices fiscaux 

en relation avec les principes régissant, de 

jurisprudence constante, la naissance de la créance 

fiscale. 

 

5.  En l'espèce, les recourants ont réclamé pour la 

première fois expressément une expertise de leur villa 

dans leur recours à la commission du 21 mai 1993. Cette 

demande était manifestement trop tardive pour avoir une 

quelconque influence sur l'impôt 1992, calculé en 

fonction de la valeur de la villa au 1er janvier 1992. La 

même conclusion s'imposerait si l'on voulait considérer 

la réclamation du 16 janvier 1993 comme une demande 

implicite d'expertise valablement formée. 

 

6.  Conformément à la jurisprudence susmentionnée, 

c'est donc à juste titre que l'AFC n'est pas entrée en 

matière sur la valeur fiscale de la villa indiquée par 

les recourants dans leur déclaration pour l'impôt 1992. 

Comme une éventuelle expertise, au sens de l'article 56 

alinéa 5 LPC, ne pourrait en tout état de cause 

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influencer l'impôt 1992, la décision attaquée ne peut 

être que confirmée et le recours rejeté. 

 

7.  Vu l'issue du litige, un émolument de 1'000.-- Frs 

sera mis à la charge des recourants. 

   

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 24 juillet 1995 par Monsieur et Madame 

G______ contre la décision de la commission cantonale de 

recours en matière d'impôts du 22 juin 1995; 

 

   au fond : 

 

   le rejette ; 

 

   met à la charge des recourants un 

émolument de 1'000.- Frs; 

   

   communique le présent arrêt à 

Monsieur et Madame G______ ainsi qu'à la commission 

cantonale de recours en matière d'impôts et à 

l'administration fiscale cantonale. 

 

Siégeants : Mme Bonnefemme-Hurni, présidente,  

 MM. Tanquerel, Schucani, Grandjean, Mme Bovy, 

juges. 

 

      Au nom du Tribunal administratif : 

      la greffière-juriste :  la présidente : 

 

       V. Montani    E. Bonnefemme-Hurni 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   p.o. la greffière : 

 

   Mme J. Rossier-Ischi