# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9cb17bee-5a80-50a7-a7f6-c08cbf213773
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-28
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 28.11.2023 110 2023 84
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2023-84_2023-11-28.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

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3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2023/84

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 28. November 2023

in der Beschwerdesache zwischen

Baugesellschaft «A.________», bestehend aus

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt E.________

und

Stockwerkeigentümergemeinschaft der Liegenschaft "B.________" Parzelle Nr. 
F.________, 3825 Mürren
Beschwerdegegnerin 1

Stockwerkeigentümergemeinschaft der Liegenschaft "G.________" Parzelle Nr. 
K.________, 3825 Mürren
Beschwerdegegnerin 2

Herrn H.________
Beschwerdegegner 3

Herrn I.________
Beschwerdegegner 4

alle vertreten durch Herrn Fürsprecher J.________

sowie

Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, Schloss 1, 3800 Interlaken

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lauterbrunnen, Gemeindeverwaltung, 
Gemeindehaus Adler, 3822 Lauterbrunnen

Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), Nydeggasse 11/13, 3011 Bern

betreffend die Verfügung des Regierungsstatthalteramts Interlaken-Oberhasli vom 26. April 2023 
(eBau Nr. 2021-6182 / 70375; Mehrfamilienhaus "A.________") 

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I. Sachverhalt

1. Im Jahr 2011 reichten die Beschwerdeführerin 1 und ihr Ehegatte ein Baugesuch ein für den 
Neubau eines Wohnhauses mit sechs Ferienwohnungen auf Parzelle Lauterbrunnen 
Grundbuchblatt Nr. L.________ in der Wohnzone von Mürren. Mit Gesamtentscheid vom 5. 
Dezember 2012 – und damit bereits nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative vom 11. März 
2012 – erteilte das Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli die Baubewilligung. Gegen 
diesen Entscheid erhoben diverse Nachbarn Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (BVE, heute Bau- und Verkehrsdirektion BVD). Nachdem die 
Beschwerdeführerin 1 und ihr Ehegatte im Beschwerdeverfahren schriftlich bestätigten, dass die 
Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnungen genutzt würden, bewilligte die BVE diese 
Projektänderung (Erstwohnungen statt Ferienwohnungen) mit der Auflage, wonach die 
Wohnungen nur als Erstwohnungen genutzt werden dürfen (BVE 110/2013/9). Eine dagegen 
erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 25. 
August 2014 ab (VGE 2014/68-73). Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. In 
der Folge machten die Beschwerdeführerin 1 und ihr Ehegatte von dieser Baubewilligung keinen 
Gebrauch, weshalb diese ungenutzt erlosch. 

2. Nach einiger Zeit gründete die Beschwerdeführerin 1 mit dem Beschwerdeführer 2 die 
Bauherrengemeinschaft «A.________». Am 23. August 2021 reichten die Beschwerdeführenden 
bei der Gemeinde Lauterbrunnen ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses 
mit sieben Wohnungen mit Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung und einem Containerstandort 
sowie einer Baustellenerschliessung mit Installationsplatz. Mit einer Projektänderung vom 8. 
September 2022 verschoben sie den Containerstandort. Das geplante Mehrfamilienhaus befindet 
sich auf Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. N.________, der Containerstandort auf 
Parzelle Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. O.________. Diese beiden Parzellen liegen in der 
Wohnzone. Die Baustellenzufahrt führt über die Parzellen Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nrn. 
M.________ und P.________, welche sich in der Landwirtschaftszone befinden. Gegen das 
Bauvorhaben gingen mehrere Einsprachen ein, darunter auch diejenige der 
Beschwerdegegnerschaft. Mit Gesamtentscheid vom 26. April 2023 erteilte das 
Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli den Bauabschlag.

3. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 26. Mai 2023 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung des 
Bauabschlags vom 26. April 2023 und die Erteilung der Baubewilligung. Eventualiter sei der 
Bauabschlag vom 26. April 2023 aufzuheben und die Sache sei zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen.

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, führte den 
Schriftenwechsel durch und holte die Vorakten ein. Dabei gab es den Einsprechenden 
Gelegenheit, sich als Partei am Beschwerdeverfahren zu beteiligen. Mit Stellungnahme vom 5. 
Juni 2023 verwies die Gemeinde auf die bisherigen Akten, ohne einen Antrag zu stellen. Das 
Regierungsstatthalteramt beantragt mit Stellungnahme vom 9. Juni 2023 die Abweisung der 
Beschwerde. Das AGR verzichtete mit Eingabe vom 26. Juni 2023 auf einen Antrag und führte 
aus, seine Verfügung vom 1. März 2022 betreffe ausschliesslich die Baustellenerschliessung. Der 
Bauabschlag begründe sich in den Bestimmungen der Zweitwohnungsgesetzgebung, weshalb 
man auf eine Stellungnahme verzichte. Mit Beschwerdeantwort vom 7. Juli 2023 beantragt die 
Beschwerdegegnerschaft die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten werden 
könne. Zudem seien die vorinstanzlich angemeldeten Rechtsverwahrungen sowie 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

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Lastenausgleichsbegehren vorzumerken. Die weiteren Einsprechenden haben keine 
Beschwerdeantwort eingereicht und damit auf die Beteiligung am weiteren Verfahren verzichtet.

5. Mit Stellungnahme vom 16. August 2023 beantwortete die Gemeinde verschiedene Fragen 
des Rechtsamts. Die Beschwerdegegnerschaft reichte zudem auf Verlangen des Rechtsamts mit 
Eingabe vom 18. August 2023 die Ermächtigungen der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 für ihre 
Vertreterin / ihren Vertreter nach.

Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit zur Einreichung von Schlussbemerkungen. 
Nachdem die Frist zweimal verlängert wurde, nahmen die Beschwerdegegnerschaft diese 
Gelegenheit mit Eingabe vom 16. Oktober 2023 und die Beschwerdeführenden mit Eingabe vom 
1. November 2023 wahr. Die Beschwerdegegnerschaft reichte schliesslich am 9. November 2023 
eine weitere Stellungnahme ein. 

6. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
 unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Baugesuch abgewiesen wurde, sind 
durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Nutzung zu Erstwohnungszwecken, Grundlagen

a) Es ist streitig, ob das Bauvorhaben eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des 
Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV4 und Art. 6 Abs. 1 ZWG5 darstellt.

b) Seit dem 1. Januar 2016 ist das ZWG in Kraft. Dieses regelt die Zulässigkeit des Baus neuer 
Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen Änderung bestehender Wohnungen in 
Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent (Art. 1 ZWG). Es ist unbestritten, 
dass die Gemeinde Lauterbrunnen einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent aufweist und 
damit in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes fällt. Gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG ist dieses 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
4 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101).
5 Bundesgesetz vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702).

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Gesetz anwendbar auf Baugesuche, über die nach seinem Inkrafttreten erstinstanzlich oder in 
einem Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist. Dies ist vorliegend der Fall.

Nach Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent 
liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Neue Wohnungen dürfen nur noch bewilligt 
werden, wenn sie als Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen genutzt 
werden (Art. 7 Abs. 1 ZWG). Die Baubewilligungsbehörde ordnet in der Baubewilligung mittels 
Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung an (Art. 7 Abs. 3 ZWG). 

c) Eine Erstwohnung im Sinne des ZWG ist eine Wohnung, die von mindestens einer Person 
genutzt wird, die gemäss Art. 3 Bst b RHG6 in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, 
niedergelassen ist (Art. 2 Abs. 2 ZWG). Das ZWG knüpft damit an den Begriff der «Niederlassung» 
an. Art. 3 Bst. b RHG definiert den Begriff der «Niederlassungsgemeinde» wie folgt: Gemeinde, in 
der sich eine Person in der Absicht dauernden Verbleibens aufhält, um dort den Mittelpunkt ihres 
Lebens zu begründen, welcher für Dritte erkennbar sein muss; eine Person wird in derjenigen 
Gemeinde als niedergelassen betrachtet, in der sie das erforderliche Dokument hinterlegt hat, und 
kann nur eine Niederlassungsgemeinde haben.

Der Begriff «Niederlassung» nach Art. 3 Bst. b RHG berücksichtigt die Rechtspraxis zum 
zivilrechtlichen Wohnsitz nach Art. 23 ZGB7. Auch danach befindet sich dieser am Ort, wo sich 
die Person mit der Absicht des dauernden Verbleibens aufhält. Entscheidend ist, wo der 
Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Dieser befindet sich normalerweise am Wohnort, wo 
man schläft, die Freizeit verbringt und die persönlichen Effekten aufbewahrt. Der 
Lebensmittelpunkt bestimmt sich nach den gesamten objektiven, äusseren Umständen, nicht nach 
den erklärten Wünschen der Person. Nicht alleine massgebend sind die Hinterlegung der Schriften 
und die Ausübung der politischen Rechte. Das polizeiliche Domizil ist blosses Indiz für den 
Wohnsitz, gemeinsam mit dem sonstigen Verhalten der Person.8 

d) Wird in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen, ein 
Baugesuch für Erstwohnungen gestellt, kann eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und 
damit ein Rechtsmissbrauch beabsichtigt sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist 
deshalb von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die 
Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. 
Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 Bst. b ZWG zu sistieren, 
erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) 
von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b 
BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich 
nie als Erstwohnungen genutzt werden können.9 

Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Rechtsinstitut zweckwidrig zur Verwirklichung von 
Interessen verwendet wird, die dieses Rechtsinstitut nicht schützen will. Ein Rechtsmissbrauch 
muss offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Norm 
angewendet wird, muss sie den Rechtsmissbrauch nachweisen oder zumindest ernsthaft 
diesbezügliche Hinweise aufzeigen. In gewissen Fällen ist es nicht einfach, die Umgehung von 
der geschickten Nutzung einer vom Gesetz nicht ausgeschlossenen Möglichkeit abzugrenzen. 
Dies zu entscheiden, erfordert eine Würdigung des Einzelfalls aufgrund der gesamten 

6 Bundesgesetz vom 23. Juni 2006 über die Harmonisierung der Einwohnerregister und anderer amtlicher 
Personenregister (Registerharmonisierungsgesetz, RHG, SR 531.20).
7 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210).
8 Handkommentar Zweitwohnungsgesetz, Fabian Mösching, Art. 2 ZWG, N. 10 ff. mit weiteren Hinweisen.
9 BGer 1C_302/2022 vom 3. Februar 2023 E. 4, sowie BGer 1C_402/2021 vom 6. März 2023 E. 3.1, beide mit 
Verweisen auf BGE 145 II 99 E. 3.

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Umstände.10 Zu berücksichtigen sind dabei (je nach den Umständen des Falls) die Lage der 
Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche 
Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die 
Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, 
Umzugsabsichten). Wenn die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht bekannt sind, ist die 
Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium. Diesfalls muss glaubhaft 
gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht. 
In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur 
erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige 
Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen. Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn 
die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnung zu vermarkten. Ist diese 
Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. 
Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko 
trage.11 

3. Nutzung zu Erstwohnungszwecken, Beurteilung

a) Das Bauvorhaben sieht den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sieben Wohnungen vor. 
Gemäss den massgebenden Plänen sind im Erdgeschoss zwei 2.5-Zimmerwohnungen 
(Nettowohnfläche NWF von 64.3 m2 und 63.4 m2) mit jeweils einer Terrasse, im ersten 
Obergeschoss eine 2.5-Zimmerwohnung (NWF von 68 m2) mit zwei Balkonen und eine 3.5-
Zimmerwohnung (NWF von 79.4 m2) mit einem Balkon und einer Terrasse, im zweiten 
Obergeschoss eine 2.5-Zimmerwohnung (NWF von 63.6 m2)  mit zwei Balkonen und eine 3.5-
Zimmerwohnung (NWF von 80.3 m2) mit zwei Balkonen und schliesslich im Dachgeschoss eine 
4.5-Zimmerwohnung (NWF von 146.7 m2) mit einem Balkon und einer Terrasse vorgesehen. Die 
beiden Wohnungen im Erdgeschoss verfügen über ein Badezimmer mit WC und Dusche, die 
Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss über ein Badezimmer mit WC und Dusche 
sowie einen zusätzlichen WC-Raum. Bei der Wohnung im Dachgeschoss schliesslich ist ein 
Badezimmer mit WC und Badewanne sowie ein Badezimmer mit WC und Dusche geplant. Alle 
Wohnungen verfügen über eine eigene Waschmaschine mit Trockner, wobei sich diese in den 
Wohnungen im Erd- und in den Obergeschossen im Badezimmer und in der Wohnung im 
Dachgeschoss in einer eigenen Waschküche befinden. Die Erschliessung erfolgt über ein 
Treppenhaus und einen Lift. Im gemeinsamen Untergeschoss befindet sich ein Velokeller mit 
vierzehn Veloabstellplätzen und ein Raum für die Haustechnik, auf Höhe des Erdgeschosses sind 
nordostseitig sieben Kellerräume sowie ein Ski-raum geplant. Die Baukosten sollen sich gemäss 
Baugesuch auf 3.5 Millionen Franken belaufen. Das geplante Mehrfamilienhaus befindet sich am 
südostseitigen Rand der Wohnzone von Mürren. Die Bergstation der Gondelbahn Mürren-
Stechelberg ist über einen Fussweg von rund 500 m in knapp 10 Minuten zu erreichen, der 
Bahnhof von Mürren liegt in einer Entfernung von knapp einem Kilometer.  

b) Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus (II. «Erwägungen», Ziff. 14), die 
Gesuchsteller hätten eine Interessentenliste mit insgesamt 36 Personen und insgesamt sechs 
unterzeichnete «Erklärungen betreffend Interesse am Erwerb einer Erstwohnung im projektierten 
Mehrfamilienhaus A.________ Mürren» eingereicht. Auch wenn die Interessenerklärungen darauf 
hindeuten würden, dass die Unterzeichnenden grundsätzlich daran interessiert sind, eine der 
sieben geplanten Erstwohnungen zu erwerben, ändere dies nichts daran, dass diese Erklärungen 
ebenso wie die Interessentenliste mit 36 Personen letztlich als rechtlich unverbindlich und deshalb 

10 BGE 144 II 49 E. 2.2, BGer 1C_302/2022 vom 3. Februar 2023 E. 4.1, VGE 2021/64/66 vom 6. April 2022 E. 2.3. 
11 BGE 145 II 99 E. 3.1, BGE 144 ll 49 E. 2.2 ff., BGer 1C_402/2021 vom 6. März 2023 E. 3.1, VGE 2021/64/66 vom 
6. April 2022 E. 2.3. 

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nicht als «ernsthafte und konkrete Zusicherungen» im Sinne der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung zu bewerten seien. Die eingereichten Unterlagen würden nicht genügen, um den 
Nachweis zu erbringen, dass eine genügende Nachfrage nach den konkret geplanten sieben 
Erstwohnungen bestehe. Die Gemeinde Lauterbrunnen bringe in ihrer Stellungnahme vom 4. 
August 2022 zwar vor, die Nachfrage nach bezahlbaren Erstwohnungen in der Gemeinde sei 
hoch. Für die Arbeitnehmenden im Gastgewerbe, im Tourismus und bei den Bahnbetrieben sei es 
sehr schwierig, in Mürren für sie bezahlbare Wohnungen zu finden. Die Gemeinde bezweifle beim 
vorliegenden Projekt jedoch, dass die Wohnungen für Arbeitnehmende zu zahlbaren Mieten 
vermietet werden könnten. Die Gesuchsteller würden demgegenüber davon ausgehen, dass sich 
die Wohnungspreise in einem vernünftigen, marktkonformen Rahmen bewegen und auch für in 
Mürren arbeitstätige Personen bezahlbar sein würden. In deren Stellungnahme vom 8. September 
2022 würden sie den Mietpreis (ohne Nebenkosten) ausgehend von einem Landpreis von 
CHF 600.00/m2, Baukosten von CHF 1661.00/m3 und einer Rendite von 3 % auf knapp unter 
CHF 1600.00 für die 2.5-Zimmerwohnungen und auf ca. CHF 2000.00 für die 3.5-
Zimmerwohnungen schätzen bzw. von einem Kaufpreis von ca. CHF 630 000.00 für die 2.5-
Zimmerwohnungen und ca. CHF 800 000.00 für die 3.5-Zimmerwohnungen ausgehen. Die 
Einsprechenden würden auf deutlich höhere Zahlen kommen. Gestützt auf die Baugesuchsakten 
sei es schwierig zu beurteilen, welche Zahlen als realistischer zu bewerten seien. Auch wenn 
keine Luxuswohnungen geplant seien und selbst wenn man den tieferen Mietzinsen bzw. 
Kaufpreisen der Gesuchsteller ausgehe, erscheine es in Übereinstimmung mit der Beurteilung der 
Gemeinde, welche die konkreten Verhältnisse vor Ort am besten kenne, jedenfalls wenig 
wahrscheinlich, dass die geplanten Wohnungen in Mürren grundsätzlich die bestehende 
Nachfrage nach Erstwohnungen von Mitarbeitenden im Gastgewerbe, Tourismus oder Bahnen 
decken könnten. Gerade die eingereichte Interessentenliste deute im Gegenteil darauf hin, dass 
sich das neu zu schaffende Erstwohnungsangebot weniger an die zahlenmässig kleine 
ortsansässige Bevölkerung oder an in Mürren arbeitende Wochenaufenthalterinnen und 
Wochenaufenthalter, sondern in erster Linie an Personen aus dem Unterland richte. Die geplanten 
Wohnungen dürften mit hoher Wahrscheinlichkeit von Personen erworben werden, die ihren 
tatsächlichen Lebensmittelpunkt auch künftig kaum in Mürren haben werden. Vielmehr würden 
sich diese damit behelfen, dass mindestens eine Person als Eigentümer bzw. Mieterin ihren 
Wohnsitz formal in die Gemeinde Lauterbrunnen verlege, damit die zweitwohnungsrechtliche 
Nutzungsauflage eingehalten sei. Wenn wie vorliegend mit erheblicher Wahrscheinlichkeit davon 
auszugehen sei, dass die geplanten Wohnungen künftig kaum von der einheimischen oder der in 
Mürren arbeitenden Bevölkerung bewohnt sondern vielmehr von Personen genutzt werden 
dürften, die daran interessiert seien, eine Wohnung in Mürren zu einem einigermassen 
erschwinglichen Preis zu erwerben und wahrscheinlich lediglich während eines Teils des Jahres 
(z.B. im Sommer und im Winter) darin leben würden, entspreche dies nach dem Verständnis des 
Regierungsstatthalters nicht dem Sinn und Zweck des Zweitwohnungsgesetzes bzw. sei der 
Nachweis nicht erbracht, dass für die Nutzung der geplanten Wohnungen eine genügende 
Nachfrage durch Personen bestehe, die ihren Wohnsitz und ihren Lebensmittelpunkt aktuell oder 
künftig in Mürren haben oder in Mürren arbeiten werden. Es sei daher der Bauabschlag zu erteilen.

c) Die Beschwerdeführenden verweisen in ihrer Beschwerde zunächst auf das Urteil des 
Verwaltungsgerichts vom 25. August 2014 (ihr erstes Projekt betreffend), worin dieses die 
Bewilligung des damaligen Neubaus trotz des bereits damals erhobenen Vorwurfs der Umgehung 
des Zweitwohnungsverbots bestätigte. Ihnen sei von Anfang an bewusst gewesen, dass die 
sieben Wohnungen ausschliesslich als Erstwohnungen genutzt werden dürfen. Da das 
interessierende Bauland seit langer Zeit im Besitz der Beschwerdeführerin 1 bzw. ihrer Familie 
sei, müsse sie dieses nicht teuer erwerben, was es ihnen ermögliche, günstig zu kalkulieren und 
entsprechend preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Die Vorinstanz gehe ohne jegliche 
Befragungen oder andere Abklärungen davon aus, dass die Personen gemäss Interessentenliste 
Falscherklärungen abgebeben hätten und das Zweitwohnungsgesetz umgehen wollten. Entgegen 

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den unbelegten Behauptungen der Vorinstanz würden diese Personen ernsthaft beabsichtigen, 
ihren Wohnsitz und Lebensmittelpunkt nach Mürren zu verlegen. Exemplarisch sei Herr Prof. Dr. 
Q.________ erwähnt, welcher die (teuerste) 4.5-Zimmerwohnung im Dachgeschoss erwerben 
möchte. Dieser habe, um die Ernsthaftigkeit seiner Kaufabsicht zu bekräftigen, eine zusätzliche 
Erklärung abgegeben, in welcher er bestätige, dass er seinen Lebensmittelpunkt nach Mürren 
verlegen wolle. Indem die Vorinstanz allein aufgrund der Tatsache, dass Herr Q.________ aktuell 
in Deutschland lebe, dessen Zusicherung als unglaubwürdig und unbeachtlich abtat, ohne weitere 
Abklärungen vorzunehmen, verletze sie ihre Pflicht, den Sachverhalt von Amtes wegen vollständig 
und richtig zu erheben. Die Weigerung der Vorinstanz, die vorgelegten Beweise korrekt zu 
würdigen und weitere Abklärungen vorzunehmen, bedeute zudem eine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs. Entsprechendes gelte hinsichtlich der weiteren Interessenten, die ihre ernsthaften 
Absichten zum Erwerb einer Erstwohnung und der Verlegung ihres Wohnsitzes nach Mürren 
bekundet hätten. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung müsse ein Rechtsmissbrauch 
offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz sei es 
keineswegs offensichtlich, dass Herr Q.________ und die weiteren Interessenten Unwahrheiten 
betätigen und das Gesetz umgehen würden. Es sei nicht erforderlich, dass die Zusicherung der 
Kaufinteressenten bereits in einer rechtlich verbindlichen und durchsetzbaren Art erfolgen würden. 
Gerade in Fällen wie dem vorliegenden, wo bei welchen noch ungewiss sei, ob und wann die 
Baubewilligung rechtskräftig vorliegen werde, sei es ausgeschlossen und mit Blick auf Art. 27 
ZGB12 auch sittenwidrig, verbindliche und durchsetzbare Vereinbarungen abzuschliessen. Wenn 
die Vorinstanz mit Hinweis auf die Darlegung der Gemeinde weiter die Auffassung vertrete, Mürren 
sei kein geeigneter Ort für ältere Menschen, so verletze dies das Diskriminierungsverbot in 
schwerwiegender Weise und verstosse gegen die Niederlassungsfreiheit. Im Ergebnis würde 
diese Haltung auf ein Wohnungs-Erwerbsverbot für pensionierte Menschen in Mürren 
hinauslaufen, was offensichtlich unhaltbar sei. Es sei weiter festzuhalten, dass die Nachfrage nach 
Erstwohnungen in Mürren unbestritten gross sei, solche jedoch schlicht nicht vorhanden seien. 
Dies scheinen auch die Vorinstanz und die Gemeinde nicht zu bestreiten. Die Vermutung, wonach 
Käuferinnen und Käufer aus dem Unterland zum Vornherein eine Gesetzesumgehung 
beabsichtigen würden, sei sodann rechtlich nicht haltbar. Das Bundesgericht gehe weiter nur von 
einem Missbrauch aus, wenn die Vermarktung oder Vermietung unrealistisch sei. Im vorliegenden 
Fall sei es sehr wohl realistisch, dass die sieben Wohnungen als Erstwohnungen genutzt würden. 
Hinsichtlich der Lage sei die Liegenschaft ganzjährig zugänglich und eigne sich ideal für 
Erstwohnungen. Die bauliche Gestaltung der Wohnungen sei ebenfalls auf eine ganzjährige 
Nutzung ausgerichtet. Die von ihnen im vorinstanzlichen Verfahren errechneten Preise seien mit 
Blick auf die Toplage günstig und für Menschen, die ihren festen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt 
in Mürren haben – auch für solche, die hier arbeiten – erschwinglich. Da in Mürren selber gar 
keine Erstwohnungen verfügbar seien, könnten dazu keine Vergleichsunterlagen vorgelegt 
werden. Ein Vergleich mit den Wohnungspreisen in der Region Lauterbrunnen/Grindelwald/Bödeli 
zeige jedoch, dass die vorliegend geplanten Wohnungen äusserst preiswert seien. 

Die Beschwerdegegnerschaft führt aus, die Entscheide der BVE vom 12. Februar 2014 und des 
Verwaltungsgerichts vom 4. Dezember 2015 seien vorliegend irrelevant, zumal damals noch keine 
gefestigte Judikatur zu den Rechtsmissbrauchs- und Gesetzumgehungstatbeständen gegeben 
habe. Es sei alles andere als glaubwürdig, dass bei einer der letzten nicht überbauten 
Baulandparzellen in Mürren Eigentumswohnungen unterpreisig verkauft oder zur Marktmiete statt 
zur Kostenmiete vermietet werden solle, also nicht gewinnorientiert. Bei richtiger Berechnung 
anhand eines realistischen Landpreises von CHF 1200.00/m2 sei bei den sieben Wohnungen von 
Endverkaufspreisen von durchschnittlich einer Million Franken auszugehen (ohne noch 
vorzunehmende Umrechnung auf die verschiedenen Wohnungsgrössen). Selbst wenn die 
Nachfrage nach bezahlbaren Erstwohnungen in der Gemeinde Lauterbrunnen bzw. im Bezirk 

12 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210).

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Mürren hoch sein sollte, was im Übrigen fraglich sei, bestehe absolut keine Nachfrage nach 
käuflich zu erwerbenden Erstwohnungen mit diesen Preisen oder nach Mietwohnungen, wenn mit 
kostentragenden Mieten gerechnet werde. Die Nachfrage nach Wohnraum beschränke sich in 
Mürren auf Personalwohnungen für Mitarbeitende der Hotelerie, des Gastgewerbes, des 
Tourismus und der beiden Bahnbetriebem welche mit ihren Einkommens- und 
Vermögensverhältnissen weder den käuflichen Erwerb noch die Mietzinslast stemmen können. Im 
ehemaligen Personalhaus des Hotels Palace würden derzeit 18 Studio-Wohnungen bereitgestellt, 
bei welchen sich die Miete offenbar in der Bandbreite von CHF 850.00 bis CHF 900.00 bewegen 
würden und so die Nachfrage nach Personalwohnungen in Mürren völlig abdecken würden. 
Weitere sieben Erstwohnungen seien auf Grundstück Lauterbrunnen Grundbuchblatt Nr. 
R.________ geplant. Auch sei die Nachfrage nach Wohnraum von Einheimischen eigentlich 
inexistent bzw. jedenfalls nicht nachgewiesen. Die Interessentenlisten seien nicht von Relevanz. 
Die Anonymisierung und mangelnde Dokumentation zeige auf, dass es sich wohl ausschliesslich 
oder zumindest mehrheitlich um Gefälligkeitserklärungen handelt. Die sog. Interessenten hätten 
ihre Erklärungen offenbar rein blankomässig abgegeben, offensichtlich ohne jede Kenntnis eines 
Baubeschriebs und einer Verkaufsdokumentation mit den erforderlichen Eckdaten und Eckzahlen. 
Dementsprechend sei auch davon auszugehen, dass diese weder einen Finanzierungsausweis 
bzw. Eigenmittelausweis noch die Finanzierungszusicherung der Bank vorgelegt haben. Ohne 
Mitwirkung der Bank könne man auch keine ernsthaften und konkreten Zusicherungen abgeben. 
Der Interessentenliste lasse sich keine konkrete Zusicherung entnehmen. Indem die 
Beschwerdeführenden es unterlassen hätten, trotz wiederholter Abmahnung und Aufforderung 
ernsthafte und konkrete Erwerbszusicherungen von ganzjährigen Bewohnern vorzulegen, hätten 
sie ihre Mitwirkungspflicht verletzt. Auch das von den Beschwerdeführenden mit der Beschwerde 
eingereichte Schreiben von Herrn Q.________ sei nicht als ernsthafte und konkrete Zusicherung 
zu qualifizieren. Es sei sodann nicht die Obliegenheit der Vorinstanz, den sog. Interessenten 
nachzurennen, deren Zusicherungen als «ernsthaft und konkret» zu erforschen und ihnen 
Eigenmittelnachweise und Finanzierungsnachweise abzufordern, ausserdem die familiären 
Verhältnisse abzuklären. Solches sei strikte Obliegenheit der Baugesuchsteller. Die Lage der 
Liegenschaft (Zugänglichkeit, Distanz zu Einkaufsmöglichkeiten und zur Bergstation, 
hangaufwärts) sei weiter für die älteren Menschen, die von den Beschwerdeführenden als 
Erstwohnungskäufer angepeilt würden, denkbar schlecht. Bei der Preisgestaltung könne zudem 
nicht auf die Kalkulation der Beschwerdeführenden abgestellt werden, welche sich völlig 
verspekulieren würden. Beim zur Debatte stehenden Preisniveau hätten Ortsansässige und 
Auswärtige (Rentner und Kleinfamilien) kein Interesse am käuflichen Erwerb oder an der Miete 
von kleinsträumigen Wohnungen mit Nettowohnflächen zwischen 64 und 80 m2. Solche 
Wohnungen würden definitiv und ausschliesslich die Bedürfnisse von Zweitwohnungsnutzern 
abdecken. 

d) Nachdem die Gemeinde mit Stellungnahme vom 16. August 2023 verschiedene Fragen des 
Rechtsamts beantwortete und dabei ihre kritische Haltung in Bezug auf die Nachfrage nach 
Erstwohnung des geplanten Typs bestätigte, reagierten die Beschwerdeführenden auf diese 
Ausführungen mit den Schlussbemerkungen vom 1. November 2023. Zur Nachfrage nach 
Erstwohnungen im betreffenden Segment führten sie – in Ergänzung zur Beschwerde – Folgendes 
aus: Die Zweifel der Gemeinde an der Nachfrage würden nicht genügen, um eine Baubewilligung 
zu verweigern; hierfür müsse eine Rechtsumgehung offensichtlich sein. Für 2.5- und 3.5-
Zimmerwohnungen würde eine Nachfrage bestehen. Dies zeige sich auch darin, dass gemäss 
Angaben des Bundesamts für Statistik in der Gemeinde Lauterbrunnen die meisten Menschen in 
Zweipersonen-Haushalten leben würden. Eine Nachfrage sei auch deshalb erstellt, weil in Mürren 
derzeit lediglich 12 gesicherte Erstwohnungen mit entsprechendem Grundbucheintrag bestünden. 
Weiter sei zu beachten, dass die Nachfrage nach Erstwohnungen in Mürren keineswegs rückläufig 
sei, sondern in den nächsten Jahren weiter zunehmen dürfte, vorab wegen der Schafffung neuer 
Tourismusangebote und -infrastrukturen sowie der Realisierung des Neubaus der Schilthornbahn 

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9/16

mit der direkten Luftseilbahn ATW Stechelberg-Mürren. Damit werde sich die Fahrzeit von Mürren 
nach Stechelberg auf wenige Minuten verkürzen. Wenn die Gemeinde sodann die Attraktivität von 
Mürren als Wohnort wegen der Erreichbarkeit, des schulischen Angebots, der medizinischen 
Versorgung und der Freizeitangebote anzweifle, so sei ihr die eigene Einwohnerbefragung aus 
dem Jahr 2022 entgegenzuhalten. Danach seien die Umfrageteilnehmenden mit der 
gesundheitlichen Versorgung, der Lebensqualität und den Angeboten der Gemeinde zufrieden. 
Die Beschwerdeführenden reichten sodann eine E-Mail vom 22. Juni 2023 des Vereins 
S.________ zu den Ergebnissen einer inoffiziellen Umfrage bei ihren Mitgliedern zur Nachfrage 
nach Erstwohnungen ein. Daraus ergebe sich Folgendes: Der Bedarf an Mietwohnungen 
(Erstwohnungen) werde von allen Umfrageteilnehmenden als sehr hoch eingeschätzt. Zahlreiche 
Unternehmen hätten sodann Mühe, ihre Stellen aufgrund fehlender Unterkünfte zu besetzen. 
Auch Personen mit Ganzjahresstellen in Mürren müssten zudem wegen des mangelhaften 
Wohnungsangebots in andere Dörfer ausweichen. Durch mehrere Grossprojekte werde weiter ein 
wirtschaftlicher Aufschwung erwartet, was die Nachfrage nach Erstwohnungen zusätzlich beleben 
werde. Mietpreise von CHF 1600.00 bis CHF 2000.00 würden schliesslich trotz des preissensitiven 
Mietermarkts als realistisch beurteilt. Es sei weiter zu beachten, dass es sich um eine der letzten 
Baulandparzellen in Mürren handle, auf welcher Erstwohnungen erstellt werden könnten. Wenn 
sich die Gemeinde kritisch äussere, so dürfte dies möglicherweise auch damit zusammenhängen, 
dass sie selbst den Erstwohnungsmarkt aktiv bewirtschafte und insofern Eigeninteressen habe. 

e) Mit der Beschwerdegegnerschaft ist vorab festzuhalten, dass sich die massgebende 
Rechtsprechung zu den Rechtsmissbrauchs- und Gesetzumgehungstatbeständen im 
Zusammenhang mit dem Zweitwohnungsverbot erst im Verlaufe der Jahre nach Annahme der 
Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 entwickelt hat und diese im Zeitpunkt der ersten 
Beschwerdeentscheide in dieser Angelegenheit (Entscheid der BVE vom12. Februar 2014 und 
des Verwaltungsgerichts vom 4. Dezember 2015) noch nicht bestand bzw. gefestigt war. Die 
Beschwerdeführenden können aus der damaligen von den Beschwerdeinstanzen bestätigten 
Baubewilligung nichts zu ihren Gunsten ableiten; vielmehr ist das Vorhaben nach der aktuellen 
Rechtsprechung (vgl. E. 2) zu beurteilen.   

f) Es ist vorliegend unbestritten, dass die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner der 
strittigen Wohnungen noch nicht bekannt sind (daran ändern auch die Absichtserklärungen und 
Interessentenlisten nichts), weshalb für die Beurteilung einer allfälligen Umgehung die Nachfrage 
nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium darstellt (vgl. E. 2d). Es ist daher 
vorab näher zu untersuchen, ob im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für 
Erstwohnungen besteht bzw. ob diese Nachfrage offensichtlich unzureichend ist: 

Das strittige Projekt sieht insgesamt vier 2.5-Zimmerwohnungen, zwei 3.5-Zimmerwohnungen und 
eine 4.5-Zimmerwohnung vor. Die Beschwerdeführenden gehen gestützt auf ihre Berechnungen13 
bei den 2.5-Zimmerwohnungen von einem Verkaufspreis von CHF 630 000.00 und einem 
Mietpreis von CHF 1600.00 und bei den 3.5-Zimmerwohnungen von einem Verkaufspreis von ca. 
CHF 800 000.00 und einem Mietpreis von knapp CHF 2000.00 aus (vgl. S. 12 der Beschwerde). 
Für die 4.5-Zimmerwohnung fehlt eine Berechnung; für diese Wohnung ist gemäss Angaben der 
Beschwerdeführenden keine Vermietung vorgesehen.14 Grundsätzlich sei beabsichtigt, die 
Mehrheit der Wohnungen zu verkaufen; einzelne Wohneinheiten (insbesondere die 2.5-
Zimmerwohnungen) könnten jedoch auch vermietet werden.15 Ausgehend von diesen (von der 
Beschwerdegegnerschaft als zu tief erachteten) Preisen und angesichts des durchschnittlichen 
Ausbaustandards der Wohnungen (weder Luxuswohnungen noch Billigwohnungen) sind die 

13 Beilage 3 zur Eingabe vom 8. September 2022, Vorakten pag. 332.
14 Vorakten pag. 332.
15 Schlussbemerkungen der Beschwerdeführenden vom 1. November 2023, Rz. 5.

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10/16

strittigen Wohnungen im mittleren Segment anzuordnen, welche sich – was die Ausstattung und 
Grösse anbelangt – grundsätzlich sowohl als Erst- als auch als Zweitwohnungen eignen.   

Bei der Beurteilung der Nachfrage nach Wohnungen des geplanten Typs (Erstwohnungen im 
mittleren Segment) ist zunächst von Bedeutung, dass Mürren nur mit der Bahn und/oder mit der 
Luftseilbahn erreichbar und autofrei ist. Wie die Gemeinde bereits im vorinstanzlichen Verfahren 
ausführte und in der Stellungnahme vom 16. August 2023 nochmals betonte, schränkt dieser 
Umstand die Attraktivität von Mürren in Bezug auf einen längerfristigen Verbleib bereits stark ein. 
Daran vermag auch der von den Beschwerdeführenden erwähnte Neubau der Schilthornbahn mit 
der direkten Luftseilbahn Stechelberg - Mürren nichts zu ändern. Dazu kommt, dass Mürren 
gemäss den Ausführungen der Gemeinde praktisch ausschliesslich vom Tourismus lebt und die 
meisten Arbeitsstellen entsprechen im Tourismussektor (Hotel, Restaurant, Bergbahnen) zu 
finden sind. Da es sich – den plausiblen Ausführungen der Gemeinde folgend – bei diesen 
Arbeitsstellen um nicht hoch entlöhnte Arbeitsstellen handelt, sind für die vor Ort tätigen 
Arbeitnehmenden vor allem Erstwohnungen im niedrigen Preissegment gefragt. Überdies schätzt 
die Gemeinde die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bei Arbeitnehmenden im 
Tourismussektor als eher gering ein, werden doch die Stellen im Tourismussektor oft mit 
Saisonniers besetzt, deren Absicht grundsätzlich nicht der langfristige Verbleib in Mürren ist. 
Wenn die Gemeinde daher zum Schluss kommt, dass sich die vor Ort tätigen Arbeitnehmenden 
Wohnungen im mittleren Preissegment, wie die vorliegend zu beurteilen sind, in der Regel nicht 
leisten können und die Nachfrage bei diesen Bevölkerungskreisen als gering einzustufen ist, so 
ist dies nachvollziehbar bzw. muss aus Sicht der BVD für diese Personengruppe gar von einer 
nicht vorhandenen Nachfrage nach den strittigen Wohnungen ausgegangen werden. Etwas 
Anderes lässt sich – entgegen den sinngemässen Ausführungen der Beschwerdeführenden – 
auch nicht aus den von ihnen mit den Schlussbemerkungen eingereichten E-Mail vom Verein 
S.________ ableiten. Nach dessen Einschätzung bestehe für die vor Ort tätigen Arbeitnehmenden 
aktuell zwar ein sehr hoher Bedarf an Wohnraum. Den Ausführungen lässt sich aber erstens 
entnehmen, dass es dabei um einen Bedarf nach Mietwohnungen geht, und nicht um die von den 
Beschwerdeführenden in erster Linie angestrebten Eigentumswohnungen. Zweitens wird 
festgehalten, dass sich dieser Bedarf auf «bezahlbaren Wohnraum» bezieht. Die Beurteilung der 
Gemeinde, wonach sich die vor Ort tätigen Arbeitnehmenden die hier strittigen Wohnungen im 
mittleren Preissegment nicht leisten können und es sich hier damit gerade nicht um den von diesen 
Kreisen gesuchten «bezahlbaren Wohnraum» handelt, vermögen die Ausführungen des Vereins 
S.________ nicht in Frage zu stellen. Vielmehr wird darin vorab bestätigt, dass das Lohnniveau 
in der Tourismusbranche tief ist. Die darin enthaltenen Überlegungen, wonach Mietpreise von 
CHF 1600.00 bis CHF 2000.00 bezahlbar seien, beziehen sich sodann gemäss diesen 
Ausführungen explizit auf 4.5-Zimmerwohnungen für Familien, und damit gerade nicht auf die hier 
angebotenen 2.5- und 3.5-Zimmerwohnungen, welche sich gemäss den Beschwerdeführenden in 
diesem Mietpreisspektrum bewegen sollen und bei welchen auch eine Miete in Betracht gezogen 
wird (im Unterschied zur einzigen 4.5-Zimmerwohnung im Dachgeschoss). Diese sind, so auch 
ausdrücklich in diesen Ausführungen festgehalten, für eine Familie heutzutage zu klein, weshalb 
auch einheimische Familien vor allem grosse Wohnungen suchen würden (ab 4.5 Zimmer). Die 
angebotenen 2.5- und 3.5-Zimmerwohnungen mit Mietpreisen von CHF 1600.00 bis CHF 2000.00 
sind damit für die (einheimischen) Familien zu klein; für weitere vor Ort tätige Arbeitnehmende, 
welche alleine oder als Paar leben, dagegen sind diese Wohnungen aufgrund des tiefen Lohns im 
Tourismussektor – der Einschätzung der Gemeinde folgend – zu teuer. Kommt dazu, dass sich 
aufgrund der starken Fluktuation in dieser Branche auch ungeeignet sind, da gemäss 
Ausführungen des Vereins S.________ vielmehr bereits möblierte Wohnungen beliebt seien.  
Ebenso plausibel ist der Standpunkt der Gemeinde, wonach bei der einheimischen und vor allem 
jüngeren Generation, welche in Mürren aufgewachsen und dort schon länger ansässig ist, die 
Tendenz festzustellen sei, dass diese eher Einfamilienhäuser erwerben als eine Wohnung in 
einem Mehrfamilienhaus. Bei der älteren, einheimischen Bevölkerung, welche teilweise ihr Leben 

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lang in Mürren verbracht hat, beobachtet die Gemeinde schliesslich einen Trend, das Tal zu 
verlassen und Richtung Interlaken zu ziehen, da die medizinische Versorgung und die 
Erreichbarkeit sie zu diesem Schritt zwinge (Stellungnahme der Gemeinde vom 4. August 2022). 
Dieser Teil der einheimischen Bevölkerung dürfte daher – wenn sie in diesem Alter überhaupt 
noch einen Umzug in Erwägung ziehen – ebenso wenig Interesse an einer Erstwohnung in Mürren 
haben. Insgesamt ist damit die Nachfrage nach den hier zu beurteilenden Erstwohnungen bei der 
einheimischen Bevölkerung und den vor Ort tätigen Arbeitnehmenden als äusserst gering und ein 
Kauf oder eine Miete bei den von den Beschwerdeführenden angegebenen Richtwerten durch 
diese Bevölkerungskreise aufgrund zu hoher Preise als unrealistisch einzustufen. 

g) Damit stellt sich weiter die Frage, ob bei nach Mürren zuziehenden Bevölkerungskreisen, 
welche ihren Erstwohnsitz in Mürren damit neu begründen wollen, von einer Nachfrage nach den 
strittigen Wohnungen im mittleren Preissegment auszugehen ist. Auch diese Nachfrage beurteilt 
die Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 16. August 2023 angesichts der beschränkten 
Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Arzt, Schule, auf sportliche Aktivitäten beschränktes 
Freizeitangebot, usw.) und aufgrund der Lage ohne Strassenanschluss als sehr bescheiden. 
Dabei ist zunächst festzustellen, dass sich die Einwohnerzahl von Mürren in den letzten zehn 
Jahren kaum verändert und jedenfalls nicht zugenommen hat, wie die von der Gemeinde 
eingereichte Übersicht (Beilage 1 zur Stellungnahme vom 16. August 2023) zeigt. Daraus ist zu 
schliessen, dass die hier interessierende Gruppe der Zuzügerinnen und Zuzüger in der 
Vergangenheit grundsätzlich nicht allzu gross zu sein schien. Es bestehen keine Anzeichen, dass 
sich dies in naher Zukunft ändert, auch wenn weiter in den touristischen Ausbau investiert wird, 
womit diese Gruppe und damit die aus diesen Kreisen generierte Nachfrage nach Erstwohnungen 
in Mürren bereits grundsätzlich eher klein sein dürfte. In nachvollziehbarer Weise führt die 
Gemeinde in ihrer Stellungnahme vom 16. August 2023 zu den verschiedenen Zielgruppen an 
zuziehenden Personen sodann Folgendes aus: Für Familien werde die Attraktivität von Mürren 
als klein beurteilt. Die Schule von Mürren habe aufgrund von zu wenig Kindern bereits ein Jahr 
geschlossen werden müssen. Zurzeit könne eine Basisstufe (erste bis dritte Klasse) angeboten 
werden. Kinder ab dem vierten Schuljahr müssten in Lauterbrunnen zur Schule. Weitere 
Einrichtungen für Kinder wie Spielgruppen oder KITA’s seien in Mürren nicht vorhanden. Die 
Nachfrage nach Erstwohnungen der geplanten Wohnungstypen werde als sehr gering eingestuft, 
da eine 2.5- oder eine 3.5-Zimmerwohnung für eine Familie nicht geeignet sei (was – wie bereits 
ausgeführt – auch vom Verein S.________ bestätigt wird). Für kinderlose und erwerbstätige Paare 
werde die Attraktivität von Mürren am grössten beurteilt. Hier sei jedoch zu berücksichtigen, dass 
Mürren kein grosses Angebot an Arbeitsplätzen mit hoher Entlöhnung habe. Es sei deshalb 
fraglich, ob sich kinderlose, erwerbstätige Paare mit entsprechend hoher Ausbildung in Mürren 
niederlassen würden, das das Arbeitsstellenangebot eher bescheiden sei. Zudem sei das Pendeln 
von Mürren mit gewissem Zeitaufwand verbunden, da Mürren nur per Bahn erreichbar sei. 
Grundsätzlich bestehe zwar eine Nachfrage für 2.5- und 3.5-Zimmerwohnungen in dieser 
Zielgruppe. Aufgrund der von den Beschwerdeführenden angegebenen Mietpreisen und den 
vorhandenen Arbeitsstellen in Mürren werde jedoch bezweifelt, dass die Wohnungen effektiv 
vermietet werden könnten. Für Rentnerinnen und Rentner werde die Attraktivität schliesslich als 
klein beurteilt. So sei die medizinische Versorgung in Mürren eingeschränkt. Die Arztpraxis werde 
nur saisonal betrieben und Fach- und Spezialärzte seien praktisch nur in Interlaken vorhanden. 
Die Topographie von Mürren bringe für ältere Personen je nach Standort grössere Hürden mit 
sich. Die Bahn oder Einkaufsmöglichkeiten seien ab dem Standort des geplanten Neubaus nur 
mit einem mindestens 10-minütigen steilen Fussmarsch erreichbar. Bei den Rentnerinnen und 
Rentnern bestehe aus ihrer Sicht eine sehr geringe Nachfrage nach den zu beurteilenden 
Wohnungen. Diesen Einschätzungen der Gemeinde ist beizupflichten und die BVD sieht keinen 
Anlass, diese Beurteilung der kommunalen Behörde in Frage zu stellen. Vielmehr kommt deren 
Einschätzung aufgrund ihrer Ortskenntnisse grosses Gewicht zu. Dass die Gemeinde ein eigenes 
Interesse an der Verhinderung der Schaffung von Erstwohnungen im strittigen Vorhaben haben 

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12/16

sollte und daher eine kritische Haltung einnimmt, ist nicht erkennbar. Dies lässt sich auch nicht 
aus dem blossen Umstand ableiten, dass die Gemeinde selber auf dem Erstwohnungsmarkt aktiv 
ist, wie dies die Beschwerdeführenden vorbringen. Es ist damit auch für zuziehende Personen 
von keiner nennenswerten Nachfrage an Erstwohnungen im angebotenen, mittleren Preissegment 
auszugehen, zumal die beschränkte Infrastruktur (insb. was die medizinische Versorgung 
anbelangt) und die abgelegene Lage von Mürren ohne Autoanbindung die ohnehin schon 
bescheidene Nachfrage nach Erstwohnungen des geplanten Typs nicht nur bei Familien und 
Rentnerinnen/Rentnern deutlich reduziert, sondern auch bei kinderlosen, erwerbstätigen Paaren. 
Letztere dürften in Besonderem – selbst wenn sie keine Stelle in Mürren suchen, sondern sich 
entscheiden, ganz oder grossmehrheitlich von Zuhause zu arbeiten – gewisse Erwartungen an 
Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung, Freizeitangebote) und 
Erreichbarkeit haben, welche Mürren nicht erfüllen kann. Dass die ungenügende Infrastruktur und 
medizinische Versorgung in Mürren ein Problem darstellt, wird von der Gemeinde glaubhaft und 
nachvollziehbar dargelegt und lässt sich auch nicht durch die von den Beschwerdeführenden ins 
Feld geführte Einwohnerbefragung aus dem Jahr 2022 anhand von rund 500 ausgefüllten 
Fragebögen von Teilnehmenden aus dem ganzen Gemeindegebiet von Lauterbrunnen entkräften. 
Zudem dürften jedenfalls die vier 2.5-Zimmerwohnungen mit Nettowohnflächen zwischen 63,4 und 
68 m2, wohl aber auch die zwei 3.5-Zimmerwohnungen mit Nettowohnflächen zwischen von 79,4 
m2 und 80,3 m2 für solche Paare nicht ihren Ansprüchen an Grösse und Komfort entsprechen. 
Damit besteht auch bei dieser Zielgruppe, bei welcher die Gemeinde die Attraktivität von Mürren 
noch am grössten beurteilt, kaum eine Nachfrage nach den hier zu beurteilenden Wohnungen. 
Insgesamt bestehen nach dem Gesagten diverse Indizien, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit 
einer Erstwohnungsnutzung von Wohnungen des geplanten Typs als unrealistisch erscheinen 
lassen. Selbst wenn aus den Ausführungen der Gemeinde in der Stellungnahme vom 16. August 
2023 (S. 3 unten) zu schliessen ist, dass der Leerbestand an vorhandenen Erstwohnungen in 
Mürren nicht allzu gross sein dürfte und der Gemeinde aktuell keine weiteren Projekte für 
Wohnungsbauten im gleichen Preissegment bekannt sind, so ist gestützt auf das Ausgeführte und 
der Einschätzung der Gemeinde folgend von einer offensichtlich unzureichenden Nachfrage nach 
den geplanten Erstwohnungen im mittleren Preissegment in Mürren und am vorgesehenen 
Standort auszugehen, und zwar sowohl bei der einheimischen Bevölkerung als auch bei 
zuziehenden Personengruppen. Wenn die Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang 
ausführen, die Auffassung der Vorinstanz, wonach kein geeigneter Ort für ältere Menschen sei, 
verletze das Diskriminierungsverbot in schwerwiegender Weise und verstosse gegen die 
Niederlassungsfreiheit, so kann ihr nicht gefolgt werden. So geht es vorliegend lediglich um eine 
Beurteilung, ob in diesen Bevölkerungskreisen überhaupt eine Nachfrage nach Erstwohnungen 
des geplanten Typs in Mürren besteht. Von einem Verbot der Niederlassung (etwa in bereits 
vorhandenen Wohnungen, in welchen eine Erstwohnungsnutzung zulässig ist) und damit einer 
Diskriminierung einzelner Bevölkerungsgruppen kann keine Rede sein. 

Bei diesem Ergebnis kann offen bleiben, ob die von den Beschwerdeführenden angegebenen 
Verkaufs- und Mietpreise zu tief sind, wie dies die Beschwerdegegnerschaft vorbringt, ist doch 
auch ausgehend von den Preisen gemäss den Beschwerdeführenden von einer offensichtlich 
unzureichenden Nachfrage nach den strittigen Wohnungen auszugehen. 

h) Nach dem Gesagten steht fest, dass die Nachfrage nach Erstwohnungen im betreffenden 
Marktsegment und nach Wohnungen der von den Beschwerdeführenden geplanten Art in Mürren 
– der Einschätzung der Gemeinde folgend – offensichtlich unzureichend ist. Aus diesem Grund 
ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb 
der strittigen Wohnungen durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen (vgl. E. 2d):

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13/16

Die Beschwerdeführenden reichten vorliegend einerseits eine Interessentenliste mit 36 
Kaufinteressenten16 ein, welche sich gemäss ihren Ausführungen auf ein Inserat hin meldeten, 
welches in der Altjahreswoche am Dorfanschlag von Mürren angebracht wurde. Darin wird der 
Verkauf von neuen Erstwohnungen mit 2.5, 3.5 und 4.5 Zimmern in Mürren an schönster 
Aussichtslage angeboten (vgl. Beschwerdebeilage 7). Andererseits reichten die 
Beschwerdeführenden zusätzlich sechs schriftliche Bestätigungen17 ein. Darin bestätigen diese 
sechs Interessenten, dass sie am Erwerb einer Erstwohnung im projektierten Mehrfamilienhaus 
«A.________» interessiert seien und dass ihnen bewusst sei, dass im projektierten 
Mehrfamilienhaus Erstwohnungen realisiert würden und die künftigen Erwerber die 
entsprechenden Voraussetzungen bezüglich Wohnort und Lebensmittelpunkt erfüllen müssten, 
um Wohneigentum erwerben zu können. Auch sei ihnen bewusst, dass allfällige Mieter die obigen 
Voraussetzungen erfüllen müssten. Von einem Interessenten reichten die Beschwerdeführenden 
sodann mit der Beschwerde eine «Erklärung und Zusicherung über den Erwerb einer 4.5-Zimmer-
Wohnung vom 24. Mai 2023 ein (Beschwerdebeilage 8), in welcher er dies nochmals bestätigte 
und zudem ausführte, sie seien über die Kaufrichtpreise informiert worden. Mit den 
Schlussbemerkungen vom 1. November 2023 schliesslich reichten die Beschwerdeführenden ein 
Schreiben einer dreiköpfigen Familie aus Mürren ein, welche Interesse an einer Wohnung 
(Wohnung 1. Stock West oder Wohnung 1. Stock Ost) im geplanten Wohnprojekt bekundet 
(Beilage 11), sowie ein Plakatanschlag einer Grossfamilie, welche «ein Haus oder Bauland» zum 
Kauf sucht (Beilage 12). 

Gefordert sind nach Rechtsprechung «ernsthafte und konkrete Zusicherungen» für den Erwerb 
der strittigen Wohnungen durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner. Es mag zwar 
zutreffen, dass in diesem Zusammenhang keine rechtlich verbindlichen Vorverträge verlangt 
werden können, zumal der Abschluss solcher vor dem Vorhandensein einer rechtskräftigen 
Baubewilligung kaum realistisch sein dürfte. Eine ernsthafte und konkrete Zusicherung setzt 
jedoch zumindest voraus, dass sich die betreffenden Personen schriftlich verpflichten, eine 
konkrete Wohnung des Projekts zu einem festgelegten Kaufpreis zu kaufen, falls das Vorhaben 
realisiert wird. Die blosse Interessenbekundung – auch wenn diese schriftlich erfolgt – reicht hierzu 
nicht aus. Die im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Interessentenlisten und schriftlichen 
Bestätigungen stellen blosse Interessenbekundungen aus; der verpflichtende Charakter fehlt den 
schriftlichen Bestätigungen und erst Recht der Interessentenliste. Überdies sind diese 
Interessenbekundungen bloss genereller Art ohne konkreten Bezug zu einer bestimmten 
Wohnung unter Festlegung eines konkreten Preises. Von einer konkreten Zusicherung kann auch 
aus diesem Grund nicht gesprochen werden. Erst Recht zu gelten hat dies für die Grossfamilie, 
welche per Plakatanschlag ein Haus oder Bauland kaufen will, ohne Bezug zum hier strittigen 
Neubau zu nehmen; kommt dazu, dass vorliegend einzelne Wohnungen und nicht ein ganzes 
Haus angeboten werden und sich die geplanten Wohnungen für eine Grossfamilie zu klein sind. 
Die genannten Voraussetzungen einer ernsthaften und konkreten Zusicherung erfüllen auch das 
Schreiben des Interessenten der 4.5-Zimmerwohnung vom 24. Mai 2023 und das Schreiben der 
dreiköpfigen Familie für eine Wohnung im Obergeschoss nicht, stellen doch auch diese Schreiben 
blosse Interessenbekundung dar, ohne verpflichtenden Charakter für den Kauf dieser Wohnungen 
im Fall der Realisierung des Projekts zu einem festgelegten Preis. Die eingereichten Unterlagen 
erfüllen damit die Anforderungen an eine ernsthafte und konkrete Zusicherung nicht, und zwar 
unabhängig von der Frage, ob die betreffenden Interessenten ihre Absichtsbekundung zur 
Begründung eines Erstwohnsitzes in Mürren ernst meinen. Dieses subjektive Element lässt sich 
ohnehin nicht abschliessend klären, selbst wenn man die betreffenden Personen befragen würde. 
Es muss und musste nach dem Gesagten vorliegend auch nicht näher geklärt werden, womit der 
Verzicht auf weitere Abklärungen – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden – weder eine 

16 Vorakten pag. 278 ff.
17 Vorakten pag. 281 ff.

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14/16

Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes noch einer Verletzung des rechtlichen Gehörs 
darstellt. Mangels Relevanz einer Befragung der Interessenten oder der Parteien ist der 
entsprechende Beweisantrag vorliegend abzulehnen. Schliesslich wird der 
Untersuchungsgrundsatz nach Art. 18 Abs. 1 VRPG18 durch die Pflicht der Parteien begrenzt, an 
der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken, wenn sie aus einem Begehren eigene Rechte 
ableiten (sog. Mitwirkungspflicht; Art. 20 Abs. 1 VRPG).19 Es wäre daher an den 
Beschwerdeführenden gewesen, die nötigen «ernsthaften und konkreten Zusicherungen» 
einzureichen, zumal sie im vorinstanzlichen Verfahren vom Regierungsstatthalteramt darauf 
aufmerksam gemacht wurden, dass die eingereichten Interessentenlisten und schriftlichen 
Bestätigungen nach vorläufiger Beurteilung nicht als solche zu bewerten seien.20 Auch aus diesem 
Grund konnten und können sie nicht verlangen, dass die Behörden in diesem Zusammenhang 
weitere Abklärungen zum Hintergrund der Interessenten bzw. Befragungen mit diesen 
durchzuführen haben. 

i) Damit steht zusammenfassend fest, dass die Nachfrage nach den geplanten Wohnungen 
im mittleren Segment in Mürren offensichtlich unzureichend ist und es an den in diesem Fall 
benötigten «ernsthaften und konkreten Zusicherungen» für den Erwerb der strittigen Wohnungen 
durch ganzjährige Bewohnerinnen und Bewohner fehlt, weshalb von einer Umgehung der 
gesetzlichen Regelung bzw. des Zweitwohnungsverbots auszugehen ist. Daran vermag auch die 
von den Beschwerdeführenden in den Schlussbemerkungen von 1. November 2023 gemachte 
Zusicherung, kein Sistierungsgesuch im Sinne von Art. 14 ZWG zu stellen, nichts zu ändern, 
zumal eine solche Zusicherung die gesetzlich vorgesehene Sistierungsmöglichkeit nicht 
wegzubedingen vermag und daher keine absolute Garantie bestehen kann, dass von dieser 
Möglichkeit in Zukunft nie Gebrauch gemacht werden würde.    

4. Ergebnis, Beweismittel und Kosten

a) Im Ergebnis ist die Beschwerde abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid ist zu 
bestätigen. Aufgrund der Bestätigung des vorinstanzlichen Bauabschlags, erübrigt es sich, die 
vorinstanzlich angemeldeten Rechtsverwahrungen sowie Lastenausgleichsbegehren 
vorzumerken, wie dies die Beschwerdegegnerschaft mit ihrem Rechtsbegehren 2 beantragt. 

b) Die massgeblichen Sachverhaltselemente konnten anhand der zur Verfügung stehenden 
Akten genügend überprüft bzw. festgestellt werden. Auf die von den Beschwerdeführenden 
beantragten Beweismittel (Parteibefragung, Befragung der Interessenten) konnte daher – wie 
bereits erwähnt (E. 3f) – verzichtet werden, da von diesen Beweismitteln keine relevanten 
Erkenntnisse zu erwarten waren. Diese sogenannte antizipierte Beweiswürdigung verletzt den 
Anspruch auf rechtliches Gehör nicht.21 

c) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegen die Beschwerdeführenden. Sie haben die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 2200.00 (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV22).

d) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht 
deren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder 

18 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
19 Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 20 N. 1.  
20 Verfügung des Regierungsstatthalteramts vom 11. Januar 2023 Ziff. 5, Vorakten pag. 366.
21 BVR 2012 S. 252 E. 3.3.3, mit Hinweisen.
22 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

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15/16

Wettschlagung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt 
erscheint (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Beschwerdeführenden haben daher der 
Beschwerdegegnerschaft die Parteikosten zu ersetzen. Die Kostennote des Rechtsvertreters der 
Beschwerdegegnerschaft beträgt CHF 9115.50 (Honorar CHF 8850.00, Auslagen pauschal 3 %: 
CHF 265.50). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung 
anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV23 beträgt das Honorar in 
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb 
des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen 
Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 
Abs. 3 KAG24). Im vorliegenden Fall ist der gebotene Zeitaufwand als durchschnittlich zu werten, 
da sich das Beweisverfahren nach Durchführung des Schriftenwechsels auf das Stellen von 
einigen Fragen an die Gemeinde beschränkte, zu deren Antworten sich die Verfahrensbeteiligten 
im Rahmen der Schlussbemerkungen äussern konnten. Angesichts der Baukosten gemäss 
Baugesuch von rund CHF 3 500 000.00 und den umstrittenen Rechtsfragen sind auch die 
Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit des Prozesses insgesamt als durchschnittlich 
einzustufen. Daher erscheint ein Honorar von CHF 6000.00 als angemessen. Die von den 
Beschwerdeführenden zu tragenden Parteikosten der Beschwerdegegnerschaft belaufen sich 
damit auf CHF 6180.00 (Honorar CHF 6000.00, Auslagen pauschal 3 %: CHF 180.00).

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, der Gesamtentscheid des Regierungsstatthalteramtes 
Interlaken-Oberhasli vom 26. April 2023 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2200.00 werden den Beschwerdeführenden zur Bezahlung 
auferlegt. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 
separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerschaft Parteikosten im Betrag von 
CHF 6180.00 zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für den gesamten 
Betrag.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt E.________, eingeschrieben
- Herrn Fürsprecher J.________, eingeschrieben
- Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli, per Mail
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lauterbrunnen, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben
- Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR), per Mail

23 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 
168.811).
24 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).

BVD 110/2023/84 

16/16

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 6 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.