# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 94a2b7c6-48f6-5963-ad82-1b7218480dbf
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-12-13
**Language:** de
**Title:** Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Bedingte Feststellung der Nichtbewilligungspflicht zufolge (noch) fehlender Aufenthaltsbewilligung.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0185/2013
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0185_2013_246.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0185/2013 vom 13. Dezember 2013 in BEZ 2014 Nr. 26 

2. Der private Rekursgegner ist ägyptischer Staatsbürger und lebt mit einer
bis Ende Januar 2014 befristeten Kurzaufenthaltsbewilligung (L) gemäss Art. 32 
Bundesgesetz über die Ausländerinnen und Ausländer (Ausländergesetz; AuG) 
in  der  Schweiz.  Seit  1.  Februar  2012  steht  er  in  einem  unbefristeten 
Arbeitsverhältnis  als  Projektingenieur.  Er  beabsichtigt,  eine  Stockwerk-
eigentumseinheit zu erwerben, in welcher er selbst wohnen will. Die Vorinstanz 
hat  im  angefochtenen  Beschluss  festgestellt,  dass  dieser  Grunderwerb  keiner 
Bewilligung  im  Sinne  des  Bewilligungsgesetzes  bedürfe,  da  die  Stockwerk-
einheit  dem  privaten  Rekursgegner  als  Hauptwohnung  am  Ort  seines  Wohn-
sitzes diene (Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG) und zudem beim privaten Rekursgegner 
keine  beherrschende  Stellung  von  Personen  im  Ausland  festzustellen  oder  zu 
vermuten  sei  (Art.  6  Abs.  1  BewG).  Auf  Aufforderung  der  Rekurrentin  hin 
ergänzte  sie  ihren  Entscheid  mit  der  Aufforderung,  der  private  Rekursgegner 
habe nach Erhalt eine Kopie der Aufenthaltsbewilligung nachzureichen, welche 
er gemäss eigenen Aussagen ab Januar 2014 erhalten werde.  

3. Die  rekurrierende  Volkswirtschaftsdirektion  des  Kantons  Zürich  bringt
zur  Begründung  ihres  Rekurses  zusammengefasst  vor,  es  bedürfe  keiner 
Bewilligung für einen Grundstückserwerb, wenn das Grundstück dem Erwerber 
als  natürlicher  Person  als  Hauptwohnung  an  seinem  rechtmässigen  und 
tatsächlichen Wohnsitz diene. Diese Vorgaben seien vorliegend nicht erfüllt, da 
der private Rekursgegner nur über eine Kurzaufenthaltsbewilligung anstatt über 
eine  Aufenthaltsbewilligung  verfüge.  Damit  verletze  der  angefochtene 
Beschluss  klares  Bundesrecht,  weshalb  er  vollständig  aufzuheben  sei.  Der 
Grundstückserwerb  durch  den  privaten  Rekursgegner  sei  bewilligungspflichtig, 
es sei keine Ausnahme von der Bewilligungspflicht i.S.v. Art. 7 BewG gegeben, 
und  auch  ein  Bewilligungsgrund  (Art.  8  und  9  BewG)  liege  nicht  vor,  weshalb 
die Bewilligung zu verweigern sei. Daran ändere auch Dispositiv-Ziffer II. b des 
angefochtenen  Beschlusses  nichts.  Selbst  wenn  man  darin  eine  Auflage 
erkennen  wollte,  bliebe  sie  unverbindlich,  da  kein  Grundbucheintrag  verlangt 
werde.  

Dem hält die Vorinstanz entgegen, dass die Kurzaufenthaltsbewilligung für 
den  bewilligungsfreien  Erwerb  durchaus  ausreiche,  habe  der  private  Rekurs-
gegner seinen tatsächlichen Wohnsitz doch zweifelsohne in der Schweiz. 

4. Der  Erwerb  von  Grundeigentum  durch  Personen  im  Ausland  ist
grundsätzlich bewilligungspflichtig (Art. 2 Abs. 1 BewG), wobei als Personen im 
Ausland  Staatsangehörige  von  anderen  Staaten  als  Mitgliedsstaaten  der 
Europäischen  Gemeinschaft  und  der  Europäischen  Freihandelsassoziation 

- 2 - 

gelten,  die  nicht  das  Recht  haben,  sich  in  der  Schweiz  niederzulassen  (Art.  5 
Abs.  1  lit.  abis  BewG).  Gemäss  Absatz  2  lit.  b  von  Art.  2  BewG  bedarf  der 
Erwerb unter anderem keiner Bewilligung, wenn das Grundstück dem Erwerber 
als  natürlicher  Person  als  Hauptwohnung  am  Ort  seines  rechtmässigen  und 
tatsächlichen Wohnsitzes dient. Dabei bestimmt sich der tatsächliche Wohnsitz 
nach den Art. 23 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) (Art. 5 Abs. 
1  der  Verordnung  zum  Bewilligungsgesetz  [BewV]).  Die  Rechtmässigkeit  des 
Wohnsitzes  setzt  gemäss  Art.  5  Abs.  2  BewV  ausserdem  die  gültige  Aufent-
haltsbewilligung  zur  Wohnsitznahme  (Art.  33  des  Ausländergesetzes  [AuG]) 
oder  eine  andere  entsprechende  Berechtigung  voraus.  Eine  andere 
Berechtigung steht zu, wenn im Übrigen die Voraussetzungen des Wohnsitzes 
vorliegen, den Personen im Dienste (a) institutioneller Begünstigter nach Art. 2 
Abs.  1  des  Gaststaatgesetzes  (…)  und  (b)  von  Betriebsstellen  ausländischer 
Bahn-, Post- und Zollverwaltungen mit Sitz in der Schweiz (Art. 5 Abs. 3 BewV). 

Als  ägyptischer  Staatsbürger  ohne  Niederlassungsbewilligung  in  der 
Schweiz qualifiziert sich der private Rekursgegner ohne weiteres als Person im 
Ausland gemäss Bewilligungsgesetz.  

Aufgrund  der  Aktenlage  darf  mit  der  Vorinstanz  davon  ausgegangen 
werden, dass sich der tatsächliche Wohnsitz des privaten Rekursgegners in der 
Schweiz befindet. Dies bestreitet auch die Rekurrentin nicht. 

Nicht  gegeben  ist  demgegenüber  der  notwendige  rechtmässige  Wohnsitz 
in  der  Schweiz  gemäss  Bewilligungsgesetz.  Der  private  Rekursgegner  verfügt 
über  eine  Kurzaufenthaltsbewilligung  i.S.v.  Art.  32  AuG  und  nicht  über  die 
vorausgesetzte  Aufenthaltsbewilligung  gemäss  Art.  33  AuG.  Eine  andere 
entsprechende Berechtigung, wie sie in Art. 5 Abs. 3 BewV umschrieben ist, ist 
offensichtlich nicht gegeben.  

Demgemäss  ist  die  Feststellung  der  Nichtbewilligungspflicht  des  Grund-

erwerbs durch den privaten Rekursgegner zu Unrecht erfolgt. 

innert  Frist 

5. Die Rekurrentin hat im Laufe des vorinstanzlichen Verfahrens angeregt, 
dass die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht unter der Bedingung erfolgen 
könne,  dass  der  private  Rekursgegner 
im  Besitze  einer 
Aufenthaltsbewilligung  gemäss  Art.  33  AuG  sei.  Dies  wäre  an  sich  eine 
gegenüber der Verweigerung der Feststellung mildere Massnahme; sie erweist 
sich  jedoch  nicht  als  tauglich  zur  Erreichung  der  Ziele  des  Bewilligungs-
gesetzes. Die Rückabwicklung solcher Grunderwerbsgeschäfte erweist sich als 
aufwändig  und  wenig  wünschenswert,  zumal  nicht  gewährleistet  ist,  dass  die 
Nichterfüllung  unmittelbar  entdeckt  würde  und  jede  zeitliche  Verzögerung  die 
Sachlage unnötig komplizieren würde. Auf die Formulierung einer Bedingung in 
der vorgeschlagenen Art ist daher zu verzichten.