# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4b7aaf02-f4ca-56cc-b8ed-a974ef0bee9c
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-01
**Language:** de
**Title:** Glarus Verwaltungsgericht 01.06.2017 VG.2017.00017 (VG.2017.528)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_VG_001_VG-2017-00017_2017-06-01.html

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil vom 1. Juni 2017

  
	
   

  
	
   

  
	
  I. Kammer

  
	
   

  
	
   

  
	
  in Sachen

  
	
  VG.2017.00017

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    A.______

    	
    Beschwerdeführer

    
	
     

    	
     

    	
     

    
	
    2.

    	
    B.______

    
	
     

    	
     

    

  

  
	
  	
    beide vertreten durch Rechtsanwalt C.______

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    D.______AG

    	
    Beschwerdegegner

    

  

  
	
   

  
	
  	
    2.

    	
    Gemeinde Glarus Nord

    	
     

    

  

  
	
   

  
	
  	
    3.

    	
    Departement Bau und Umwelt des Kantons
    Glarus

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
   

  
	
  Baubewilligung

  
	
   

  
	
  Die Kammer zieht in Erwägung:

  
	
  I.

  
	
  1.

  
	
  Am 10. September 2015
  reichte die D.______AG bei der Gemeinde Glarus Nord ein Gesuch für den Bau
  von zwei Mehrfamilienhäusern auf der in der Wohnzone W2 gelegenen Parz.-Nr.
  01, Grundbuch […], ein, nachdem sie ein bereits früher eingereichtes
  Baugesuch zurückgezogen hatte. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt vom […] publiziert und lag bis zum […]
  öffentlich bei der Gemeinde Glarus Nord auf. Am 20. Oktober 2015 erhoben
  A.______ und B.______ gegen das Baugesuch Einsprache. Am 27. Januar 2016
  erteilte die Gemeinde Glarus Nord die baurechtliche Bewilligung unter verschiedenen
  Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprache ab.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 Gegen die Verfügung der Gemeinde Glarus Nord vom
  27. Januar 2016 erhoben A.______ und B.______ am 18. Februar 2016 Beschwerde
  beim Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) und beantragten
  deren Aufhebung. Die Gemeinde Glarus Nord sei anzuweisen, die Baubewilligung
  nicht zu erteilen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
  D.______AG.

  
	
   

  
	
  2.2 Das DBU führte am 20. Juni 2016 einen Augenschein
  vor Ort durch. Nachdem zwischen den Parteien keine Einigung hatte erzielt
  werden können, hiess das DBU die Beschwerde von A.______ und B.______ am 26.
  Januar 2017 teilweise gut und ergänzte die Verfügung der Gemeinde Glarus Nord
  vom 27. Januar 2016 mit der Auflage, dass der als Wasch- und Abstellraum
  bezeichnete Raum in der 4 ½-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss des
  Mehrfamilienhauses 2 ohne das projektierte Fenster sowie ohne die geplante
  Balkontür zu erstellen sei (Disp.-Ziff. 1). Im Übrigen wies es die Beschwerde
  ab.

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  Am 22. Februar 2017
  gelangten A.______ und B.______ mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht und
  beantragten die Aufhebung des Entscheids des DBU vom 26. Januar 2017
  sowie der Verfügung der Gemeinde Glarus Nord vom 27. Januar 2016. Die Baubewilligung
  sei nicht zu erteilen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
  der D.______AG. In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Erteilung der
  aufschiebenden Wirkung der Beschwerde sowie die Durchführung eines
  Augenscheins vor Ort. 

  
	
   

  
	
  Die D.______AG beantragte
  am 9. März 2017 die Abweisung der Beschwerde; alles unter Kosten- und
  Entschädigungsfolgen zu Lasten von A.______ und B.______. Nämliches
  beantragte das DBU am 21. März 2017; unter Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus
  Nord liess sich am 22. März 2017 vernehmen und beantragte ebenfalls die
  Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
  von A.______ und B.______.

  
	
   

  
	
  II.

  
	
  1.

  
	
  1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79
  Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG)
  i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
  vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

  
	
   

  
	
  1.2 Soweit die Beschwerdeführer die Wiederherstellung
  der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde beantragen, sind sie darauf
  hinzuweisen, dass der Beschwerde in baurechtlichen Belangen von Gesetzes
  wegen aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m.
  Art. 93 Abs. 1 VRG). Daraus folgt, dass auf den Antrag mangels eines
  rechtlich geschützten Interesses der Beschwerdeführer nicht einzutreten ist.
  Im Übrigen ist auf die Beschwerde einzutreten, da die diesbezüglichen
  Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.

  
	
   

  
	
  1.3 Gemäss Art. 107 Abs. 1 und 2 VRG können mit der
  Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung
  des rechtserheblichen Sachverhalts sowie die unrichtige Rechtsanwendung
  einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens geltend gemacht werden.
  Mangels Vorliegens eines Ausnahmetatbestands bleibt dem Verwaltungsgericht
  hingegen die Überprüfung der Angemessenheit des vorinstanzlichen Entscheids
  verwehrt.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  Soweit die
  Beschwerdeführer in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Durchführung eines
  Augenscheins vor Ort beantragen, ergibt sich aus den Akten, dass bereits eine
  Delegation der Vorinstanz am 20. Juni 2016 einen solchen durchgeführt hat.
  Das Protokoll dieses Augenscheins und die sechs getätigten Fotografien liegen
  dem Verwaltungsgericht vor. Im Recht liegen zudem die Pläne des Bauvorhabens.
  Aus diesen Dokumenten sowie der Gesamtheit der übrigen Akten ergibt sich der
  massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die
  Durchführung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann (vgl. Kaspar
  Plüss, in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
  des Kantons Zürich, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 N. 81).

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  3.1 

  
	
  3.1.1 Die Beschwerdeführer rügen, die beiden geplanten
  Mehrfamilienhäuser würden sich wegen ihrer Dimensionierung nur mangelhaft in
  das Einfamilienhausquartier einfügen. Dies habe die Beschwerdegegnerin 2
  nicht geprüft. Sie habe lediglich darauf verwiesen, dass der Überbauungsplan
  […] eine entsprechende Dimensionierung zulasse. Dieser Umkehrschluss reiche
  für sich alleine aber nicht aus, um die genügende Einordnung des Bauprojekts
  als positiv beurteilen zu können. Demgegenüber habe der Beschwerdegegner 3
  das Einordnungserfordernis zwar geprüft, sei aber von falschen Voraussetzungen
  ausgegangen. Er habe auf ein zu grosses Prüfungsgebiet abgestellt, wodurch
  die Beurteilung verfälscht worden sei. Das relevante Gebiet müsse auf die
  unmittelbare Umgebung der streitbetroffenen Parzelle beschränkt werden, worin
  keine Gebäude mit einer vergleichbaren Dimensionierung zu finden seien.
  Selbst wenn aber von einer genügenden Einordnung des Bauvorhabens in die
  massgebende Umgebung ausgegangen würde, sei das strittige Bauprojekt nicht
  bewilligungsfähig. Die beiden projektierten Mehrfamilienhäuser würden nämlich
  wegen ihrer Grösse und Beschaffenheit nicht in das Einfamilienhausquartier
  passen. Sie würden ungemein stören und die umliegenden Einfamilienhäuser
  massiv entwerten. Damit werde die vom Gesetzgeber geforderte gute
  Gesamtwirkung nicht erreicht.

  
	
   

  
	
  3.1.2 Die Beschwerdegegnerin 1 bringt demgegenüber vor,
  die Überprüfung der Einordnung des Bauprojekts liege im pflichtgemässen
  Ermessen der Baubewilligungsbehörde, welches vom Verwaltungsgericht nicht
  nochmals überprüft werden könne. Ferner seien die Argumente der
  Beschwerdeführer nicht stichhaltig. Bereits mit Blick auf das Geoportal
  erkenne man, dass nahegelegene Parzellen mit Mehrfamilienhäuser überbaut
  worden oder solche Überbauungen geplant seien. Hinzu komme, dass über die
  Frage der Eingliederungsfähigkeit von Mehrfamilienhäusern im streitbetroffenen
  Gebiet bereits mittels Überbauungsplan […] entschieden worden sei. Da das
  Bauvorhaben nicht über das darin Festgelegte hinausgehe, sei die
  Baubewilligung rechtmässig erteilt worden.

  
	
   

  
	
  3.1.3 Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Ansicht, im
  Überbauungsplan sei die Lage der Bauten, die Bauart, die Bauweise, die
  Erschliessung sowie die Parzellierung bereits festgelegt worden. Aus diesem
  ergebe sich folglich bereits, dass der Bau von Mehrfamilienhäusern auf der
  streitbetroffenen Parzelle möglich sei. Dies unter der Voraussetzung, dass
  die im Überbauungsplan […] festgehaltenen Gebäudemasse eingehalten würden,
  was vorliegend der Fall sei.

  
	
   

  
	
  3.1.4 Der Beschwerdegegner 3 führt aus, dass für die
  Beurteilung der guten Gesamtwirkung nicht nur die unmittelbare Umgebung des
  Baugrundstücks zu berücksichtigen, sondern ein weiterer Blickwinkel geboten
  sei. So könne man vom Grundstück der Beschwerdeführer in östlicher Richtung
  zunächst das streitbetroffene Baugrundstück erkennen. Unmittelbar dahinter,
  auf der anderen Seite der X-Strasse befänden sich bereits jetzt
  Mehrfamilienhäuser mit Flachdächern, welche ebenfalls in die Beurteilung der
  guten Gesamtwirkung miteinzubeziehen seien.

  
	
   

  
	
  3.2 Bauten und Anlagen sind so in ihre bauliche und
  landwirtschaftliche Umgebung einzufügen, dass eine gute Gesamtwirkung
  entsteht (Art. 47 Abs. 1 RBG, vgl. auch Art. 24 Abs. 1 BO). Dies wird
  gemäss Art. 67 Abs. 1 BauV insbesondere dann erreicht, wenn Stellung, Form,
  Abmessungen, Proportionen, Materialisierung, Farbgebung, Funktionen und Konstruktion
  gut aufeinander abgestimmt sind (lit. a) und die Bauten, Freiräume und
  Anlagen eine gute Beziehung zur Umgebung aufweisen beziehungsweise herstellen
  durch Formgebung, Farbgestaltung und Materialwahl sowie Sichtbezügen,
  Raumabfolgen und Wegführungen (lit. b). Bei der Prüfung der guten
  Gesamtwirkung ist nicht nur auf die unmittelbare Umgebung abzustellen.
  Vielmehr ist eine umfassende Würdigung aller massgeblichen Gesichtspunkte unter
  Einbezug der weiteren Umgebung und der optischen Fernwirkung vorzunehmen
  (vgl. Christoph Fritzsche/Peter Bösch/ Thomas Wipf, Zürcher Planungs-
  und Baurecht, Bd. 2, Bau- und Umweltrecht, 5. A., Zürich 2011, S. 655.
  f.).

  
	
   

  
	
  3.3

  
	
  3.3.1 Die streitbetroffene Parzelle liegt in der Wohnzone
  W2. Gemäss Art. 65 BO sind darin Bauten mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von
  0,5, einer Gebäudehöhe von 7,5 m, einer Firsthöhe von 11,5 m und einer
  Gebäudelänge von 30 m erlaubt, soweit nicht im Rahmen eines
  Überbauungsplan Abweichungen davon bewilligt wurden. Vorliegend bildet das
  streitbetroffene Baugrundstück Teil des Überbauungsplans […] (nachfolgend:
  Überbauungsplan), welcher am 28. August 2000 in Kraft gesetzt wurde und
  als Bestandteile die besonderen Vorschriften, den Gestaltungsplan, den
  Erschliessungsplan, die Nutzungs- und Bauvorschriften der Gemeinde […] sowie
  die kantonalen Gesetze und Verordnungen umfasst. Gemäss dem revidierten und
  am 22. Januar 2008 vom Gemeinderat […] in Kraft gesetzten
  Gestaltungsplan […] (nachfolgend: Gestaltungsplan) erstreckt sich das Überbauungsplangebiet
  über die Baugebiete A bis E beziehungsweise in östlicher Richtung bis zum Y-Weg,
  südlich einen Parzellenstreifen über die X-Strasse hinaus, westlich bis zur
  Grundstücksgrenze zwischen der Liegenschaft der Beschwerdeführer und der
  streitbetroffenen Parzelle sowie nördlich beinahe bis zur Z-Strasse. Das
  streitbetroffene Baugrundstück ist dem Baugebiet A zugeordnet, in welchem
  Gebäude mit einer Firsthöhe von 11 m und einer Gebäudehöhe von
  7,5 m erlaubt sind. Diese maximal zulässigen Masse entsprechen
  denjenigen der Baugebiete C bis E.

  
	
   

  
	
  3.3.2 Das strittige Bauprojekt umfasst den Bau zweier
  Mehrfamilienhäuser, wobei im ersten Mehrfamilienhaus (MFH 1) zwei 4 ½
  Zimmerwohnungen und im zweiten Mehrfamilienhaus (MFH 2) eine 3 ½ sowie zwei 4
  ½ Zimmerwohnungen geplant sind. Daneben sind für die beiden Gebäude
  Nebenräume, elf Autoabstellplätze im Untergeschoss und zwei Autoabstellplätze
  im Freien projektiert. Aus den Bauplänen ergibt sich weiter, dass das MFH 1
  eine Gebäudehöhe von 6,53 m sowie eine Firsthöhe von 7,18 m und das MFH
  2 eine Gebäudehöhe von 6,63 m sowie eine Firsthöhe von 7,23 m erreichen
  soll. Weiter ist dem Situationsplan eine maximale Länge der beiden geplanten
  Gebäude von 18,7 m zu entnehmen.

  
	
   

  
	
  3.3.3 Insgesamt ergibt sich aufgrund der im Recht
  liegenden Akten, dass das strittige Bauprojekt hinsichtlich Gebäude-,
  Firsthöhe und Gebäudelänge weder gegen die kantonal- oder die
  kommunalrechtlichen Vorschriften noch gegen den Gestaltungsplan verstösst.
  Sodann verbietet weder die Bauordnung noch der Überbauungsplan samt seiner
  Bestandteile den Bau von Mehrfamilienhäusern im zur Diskussion stehenden
  Gebiet. Die streitbetroffene Parzelle liegt in der Wohnzone W2, in welcher
  gemäss Art. 50 BO ruhige und gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet
  werden sollen, wobei Dienstleistungs- sowie Gewerbebetriebe mit nicht
  störenden Emissionen nur in Verbindung mit Wohnbauten oder Wohnungen
  zugelassen sind. Folglich entspricht das strittige Bauvorhaben ohne Weiteres
  dem Zonenzweck gemäss Art. 50 BO.

  
	
   

  
	
  3.4 Die Beschwerdegegner 2 und 3 gelangten weiter zu
  Recht zum Schluss, dass sich das relevante Gebiet für die Prüfung der guten
  Gesamtwirkung nicht nur auf die streitbetroffene sowie deren direkt
  angrenzende Liegenschaften erstreckt. Vielmehr ist, nicht zuletzt wegen des
  Zwecks des Überbauungsplans, eine einheitliche und der Wohnzone W2
  entsprechende Bauweise im Plangebiet zu gewährleisten, die weitere Umgebung
  sowie die optische Fernwirkung ebenfalls massgebend (vgl. dazu vorstehende
  E. II/4.2). Darüber hinaus würde es nicht sachgerecht erscheinen, wenn
  man beispielsweise die bereits erstellten oder noch in Planung befindlichen
  Gebäude östlich der X-Strasse nicht in die Beurteilung miteinbeziehen würde.
  So unterscheidet sich deren räumliche Nähe zum geplanten Bauvorhaben nur unmassgeblich
  von derjenigen zur Liegenschaft der Beschwerdeführer. Des Weiteren nimmt ein
  objektiver Betrachter die beiden Baugebiete A und C wohl als homogenes
  Quartier wahr. Bereits Foto Nr. 2 des Augenscheinprotokolls erhellt, dass die
  östlich der X-Strasse befindlichen oder geplanten Gebäude auf dem Baugebiet C
  aufgrund der Homogenität des Gebiets in die Beurteilung der guten
  Gesamtwirkung miteinzubeziehen sind. Im Übrigen liegt die Festlegung des
  relevanten Prüfungsgebiets im pflichtgemässen Ermessen der Beschwerdegegnerin
  2, in welches die Rechtsmittelinstanz nicht ohne Not eingreift. Da vorliegend
  keine Hinweise für einen Ermessensmissbrauch bestehen, ist die Festlegung des
  Prüfungsgebiets nicht zu beanstanden.

  
	
   

  
	
  3.5 Sodann weisen die Beschwerdeführer zwar
  richtigerweise daraufhin, dass die beiden Gebäude voluminöser als die südlich
  und westlich angrenzenden Einfamilienhäuser ausfallen. Aus diesem Umstand
  alleine kann jedoch nicht auf eine mangelhafte Einordnung des Bauprojekts
  aufgrund seiner "Wuchtigkeit" geschlossen werden, zumal auch die
  weiteren umliegenden Häuser und bereits im Aufbau befindlichen Vorhaben mitzuberücksichtigen
  sind. Dabei gilt es insbesondere die östlich entlang der X-Strasse gelegenen
  oder geplanten Immobilien zu beachten, welche ähnliche Volumina aufweisen,
  worauf die Vorinstanz zu Recht hinweist. Durch die Erstellung dieser Gebäude
  wirkt Baugebiet A zusammen mit Baugebiet C wie dargelegt als homogenes
  Quartier, was insbesondere von der X-Strasse her gesehen erkennbar ist. Des
  Weiteren weisen die östlich der X-Strasse gelegenen Gebäude ähnliche
  Bauweisen wie die vorliegend strittigen Mehrfamilienhäuser auf. Zudem hat das
  massgebende Gebiet aufgrund der Gebäudeabstände eine insgesamt gute Körnung,
  wobei sich die strittigen Bauten nicht als Fremdkörper einfügen. Sodann
  harmonieren die beiden Mehrfamilienhäuser aufgrund ihrer Architektur gut mit
  der massgeblichen baulichen Umgebung. Die identische Bauweise der beiden Gebäude,
  namentlich ein kubischer Bau mit leicht geneigten Dächern wurde so gewählt,
  dass sie sich nicht störend auf die nähere Umgebung auswirkt. Auch die etwas
  grösser als üblich ausfallenden Balkone wirken in der massgeblichen Umgebung
  nicht störend, zumal östlich der X-Strasse eine ähnliche Bauweise gewählt
  wurde. Sodann wurde die harmonische Wirkung der Bauvorhaben offensichtlich
  auch bei der Farb- und Materialwahl beachtet und gesichert, indem die Beschwerdegegnerin 2
  in ihrem Baubewilligungsentscheid eine entsprechende Auflage verfügte (vgl.
  Disp. Ziff. 1.8). Schliesslich kommt der kommunalen Baubehörde bei der
  Anwendung der baurechtlichen Vorschriften ein besonderer Ermessensspielraum
  zu, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist (VGer-Urteil VG.2015.00120
  vom 14. Januar 2016 E. 3.1). Da die erfolgte Prüfung der guten Gesamtwirkung
  im Sinne von Art. 47 Abs. 1 RBG und Art. 24 Abs. 1 BO nicht willkürlich
  erscheint und die Beschwerdegegnerin 2 den Entscheid im Rahmen des ihr
  zustehenden Ermessens gefällt hat, ist kein Eingriff durch das
  Verwaltungsgericht angezeigt und der Schluss auf eine genügende Einordnung
  des Bauprojekts im Ergebnis nicht zu beanstanden.

  
	
   

  
	
  3.6 Schliesslich erweist sich die Rüge der
  Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin 2 habe die Einordnung des
  Bauprojekts nicht oder nur ungenügend geprüft, als unbegründet. Sowohl die
  Baubewilligungsverfügung als auch der vorinstanzliche Entscheid setzen sich
  rechtsgenüglich mit der Thematik der guten Gesamtwirkung auseinander. Sie
  begründen ausreichend, weshalb sich das strittige Bauprojekt gut in die
  massgebende Umgebung einordnet. Der Baubewilligungsentscheid der Beschwerdegegnerin 2
  bezieht sich zwar vorwiegend auf die Anforderungen gemäss Überbauungsplan.
  Darin kann jedoch nicht ohne Weiteres eine Verletzung der Prüfungspflicht
  erblickt werden, nicht zuletzt weil die Beschwerdegegnerin 2 sämtliche
  Stellungnahmen der kantonalen und kommunalen Fachstellen miteinbezog. Sie
  zeigte den Beschwerdeführern sodann die für sie relevanten Punkte auf, welche
  zu ihrem Baubewilligungsentscheid führten. Im Übrigen ergibt sich eine genügende
  Einordnungsprüfung auch aus dem Umstand, dass sie hinsichtlich der
  Materialwahl und der Detailgestaltung des Bauvorhabens eine entsprechende Auflage
  im Dispositiv verfügte. Demgemäss ist ihr keine Verletzung der Prüfungs- oder
  Begründungspflicht vorzuwerfen.

  
	
   

  
	
  4.

  
	
  4.1

  
	
  4.1.1 Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, das
  Bauvorhaben überschreite die zulässige Ausnützungsziffer, da die als Wasch-
  und Abstellräume bezeichneten Zimmer entgegen der Ansicht der
  Beschwerdegegner anzurechnen seien. Es sei unzutreffend, dass ein Raum die
  wohnhygienischen Anforderungen erfüllen müsse, um angerechnet zu werden.
  Dadurch werde Sinn und Zweck der Ausnützungsziffer massiv verletzt und führe
  im Ergebnis dazu, dass ein Raum nur ausnahmsweise angerechnet werde. Ferner
  seien die Waschräume mit einer Heizung ausgestattet und seien auf der
  gleichen Etage wie die dazugehörige Wohneinheit gelegen, weshalb keine
  Ausnahme im Sinne von Art. 66 Abs. 5 BO vorliege. Des Weiteren seien die
  Räumlichkeiten grösser geplant, als für die Nutzung eines Waschraumes notwendig
  sei. Sie seien in einzelnen Fällen gar grösser als die Badezimmer der jeweiligen
  Wohnungen konzipiert. Es sei damit offensichtlich, dass sie beispielsweise
  als Abstellraum im Sinne eines Reduits genutzt werden könnten. Folglich stehe
  fest, dass die Räume dem für die Ausnützungsziffer massgebenden Wohnzweck
  dienen würden, wobei es irrelevant sei, dass sie nicht für den Aufenthalt
  gedacht seien. Es genüge, dass Raum geschaffen werde, welcher in den Wohnräumen
  nicht mehr freigehalten werden müsse. Folglich seien die Waschräume bei der
  Ausnützungsziffer anzurechnen, wofür auch der Umstand spreche, dass Lifte,
  Treppenhäuser, Abstellräume sowie Einbauschränke ebenfalls anzurechnen seien.
  Dagegen seien solche Räume nicht anrechenbar, welche sich im Untergeschoss
  befänden. Dies sei vorliegend nicht der Fall, weshalb selbst gestützt auf die
  Bauordnung nicht von einer Ausnahme der Anrechnungspflicht ausgegangen werden
  könne. Damit sei das strittige Bauprojekt nicht bewilligungsfähig.

  
	
   

  
	
  4.1.2 Die Beschwerdegegner vertreten die Ansicht, die
  Waschräume seien nicht anzurechnen. Die Beschwerdeführer hätten verkannt,
  dass mittels Ausnützungsziffer die Ausnützung und nicht das Volumen der Baute
  beschränkt werde. Zudem halte Art. 66 Abs. 5 lit. b BO eindeutig fest,
  dass Waschräume nicht anzurechnen seien. Dabei sei unerheblich, auf welchem
  Geschoss sich der jeweilige Raum befinde. Ebenfalls sei unbeachtlich, ob die
  Räume beheizt würden und wie gross sie geplant seien. Diesbezüglich mache die
  Bauordnung keine Vorgaben. Ferner befänden sich die Installationen für das
  Waschen und das Trocknen in den strittigen Räumen, weshalb von keiner anderen
  Nutzung als dem Waschen und Trocknen auszugehen sei. Gleichzeitig würden sie
  als Abstellkammern dienen, weshalb sie insgesamt weder für Wohnzwecke noch
  als gewerbliche Arbeitsräume verwendbar seien. Folglich seien die Räume nicht
  anrechenbar und das Bauprojekt halte die maximal zulässige Ausnützungsziffer
  ein.

  
	
   

  
	
  4.2

  
	
  4.2.1 Die Ausnützungsziffer ist sowohl in Art. 63 BauV
  als auch in Art. 66 BO geregelt, weshalb vorab zu prüfen ist, welche
  Bestimmung massgebend ist. Gemäss Art. 88 Abs. 1 BauV sind kommunale
  Regelungen, die den unmittelbar anwendbaren Bestimmungen der Bauverordnung
  widersprechen, mit deren Inkrafttreten aufgehoben. Unmittelbar anwendbar sind
  dabei die Bestimmungen gemäss Art. 88 Abs. 2 BauV, wobei Art. 63 BauV nicht
  darunter fällt. Folglich ging der Beschwerdegegner 3 zu Recht davon aus, dass
  bei der Beurteilung der Ausnützungsziffer die kommunale Bauordnung anwendbar
  ist und folglich die Voraussetzungen von Art. 66 BO zu prüfen sind.

  
	
   

  
	
  4.2.2 Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt nach
  Art. 66 Abs. 3 BO die Summe aller oberirdischen und unterirdischen
  Geschossflächen im Ausmass in Haupt-, An- und Nebenbauten einschliesslich
  Aussentreppen und Zwischengeschosse mit Ausnahme des Mehrmasses von
  Aussenmauern mit Wandstärken über 30 cm. Nicht mehr als oberirdisch
  gelten jene Geschossflächen, deren Fussboden im Mittel aller Fassaden gemessen
  mindestens 1,6 m unter dem gewachsenen Terrain liegt. Nicht angerechnet
  werden gemäss Art. 66 Abs. 5 lit. b BO Tank-, Wasch-, Trocken- und Kellerräume,
  soweit diese ohne äusserliche Veränderung nicht als Wohn- und gewerbliche
  Arbeitsräume verwendbar sind.

  
	
   

  
	
  4.2.3 Ein Raum gilt als anrechenbare
  Bruttogeschossfläche, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfüllt, sondern für
  die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den Aufenthalt von
  Personen bestimmt ist. Für die Beurteilung, ob ein Raum dem Wohnen, Arbeiten
  oder sonst wie dem dauernden Aufenthalt dient, ist nicht entscheidend, ob
  eine solche Nutzungsart von Anfang an vorgesehen ist oder nicht. Es genügt,
  dass eine solche Verwendung ohne wesentliche bauliche Änderungen
  herbeigeführt werden kann. Ausser Betracht fallen subjektive Gesichtspunkte
  wie die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung. Auf die Bezeichnung eines Raums
  in den Plänen, also auf den blossen Parteiwillen, kann es nicht ankommen. Entscheidend
  ist vielmehr die objektive Eignung des Raums. Genügt ein Raum sämtlichen
  Anforderungen, die an Wohn- und Arbeitsräume gestellt werden, so ist er ohne
  Weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Massgebend ist damit, ob ein Gebäudeteil
  aufgrund seines Ausbaus bewohnt werden beziehungsweise als Arbeitsraum dienen
  könnte (VGer-Urteil VG.2015.00029 vom 6. August 2015 E. II/5.4).

  
	
   

  
	
  4.3
  Die strittigen fünf Räumlichkeiten
  sind im Erd- oder im Obergeschoss der beiden Mehrfamilienhäuser verortet und
  weisen eine Bruttofläche zwischen 6,6 und 12,3 m2 auf, wovon
  etwa 1 m2 als Funktionsfläche eingeplant ist. Die Funktionsfläche
  bildet gemäss den im Recht liegenden Bauplänen den Platz für die Waschmaschine
  und ein Lavabo, wofür entsprechende Anschlüsse eingeplant sind. Nachdem die
  Baubewilligung von der Vorinstanz nur unter der Auflage erteilt wurde, dass
  der als Wasch- und Abstellraum bezeichnete Raum in der 4 ½-Zimmerwohnung im
  ersten Obergeschoss des MFH 2 ohne das projektierte Fenster und ohne die
  geplante Balkontür zu erstellen sei, weisen die Räumlichkeiten nunmehr keine
  Fenster oder Zugänge zum Aussenbereich auf.

  
	
   

  
	
  4.4

  
	
  4.4.1 Die strittigen Räume sind in den Bauplänen als
  Wasch- und Abstellräume benannt. Aus dieser Bezeichnung kann jedoch nicht
  bereits auf die Nichtanrechenbarkeit der Räume geschlossen werden, wovon die
  Beschwerdegegner zu Unrecht ausgehen. So ist nämlich nicht die Bezeichnung
  des Bauherrn oder der Parteiwille sondern die objektive Eignung des Raums für
  die Anrechnung eines Raums massgebend (vgl. vorstehende E. II/4.2.3).
  Demgegenüber bilden die strittigen Räume aber auch nicht bereits anrechenbare
  Bruttogeschossfläche, weil sie sich auf der Ebene der Wohneinheiten befinden.
  So kann der Bauordnung nicht entnommen werden, dass die unter Art. 66
  Abs. 5 lit. b genannten Wasch- und Abstellräume im Untergeschoss verortet
  sein müssen beziehungsweise nicht auf der gleichen Ebene wie die
  entsprechende Wohneinheit sein dürfen. Gegen diese Auffassung spricht
  bereits, dass die Planung eines Wasch- und Abstellraumes im Untergeschoss
  nicht mehr dem heutigen Standard entspricht. Vielmehr werden die Wasch- und
  Abstellräume bei Neubauten zumeist in die jeweiligen Wohneinheiten
  integriert. Es erscheint daher als sachgerecht, auch Wasch- und Abstellräume,
  welche auf der gleichen Etage wie die entsprechenden Wohneinheiten sind, unter
  dem Blickwinkel von Art. 66 Abs. 5 lit. c BO zu prüfen.

  
	
   

  
	
  4.4.2 Die Beschwerdeführer bemerken zu Recht, dass
  mittels eines Abbruchs der Wände zwischen den strittigen Räumen und den
  Wohnräumen die gesamte zum Wohnzweck nutzbare Fläche vergrössert werden
  könnte. Allerdings lässt Art. 66 Abs. 5 lit. b BO einen solchen Ausbau gerade
  nicht zu, weshalb die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführer ins Leere
  zielt. Sodann sind die Räume zwar mit einer Heizung ausgestattet, dies ist
  bei der heutigen Bauweise jedoch meistens der Fall, zumal Wasch- und
  Abstellräume vielfach auch als Trocknungsräume genutzt werden und mittels
  einer Heizung der Feuchtigkeitsentwicklung entgegengewirkt werden soll. Des
  Weiteren ist in den strittigen Räumen nur künstliches Licht vorhanden, womit
  sie für den Wohn- oder Arbeitszwecke als ungeeignet erscheinen. Darauf
  stützte sich im Übrigen der vorinstanzliche Entscheid, indem die Baubewilligung
  nur unter der Auflage erteilt wurde, dass in den als Wasch- und Abstellräumen
  bezeichneten Zimmern keine Fenster und keine Balkontüren projektiert würden.
  Gegen die Anrechnung spricht weiter, dass die meisten der strittigen Räume
  nicht übermässig gross ausfallen. Demgegenüber bemerken die Beschwerdeführer
  zu Recht, dass die Räumlichkeit im Obergeschoss des MFH 2 flächenmässig über
  das hinausgeht, was bei Standardwaschräumen üblich ist. Dies erscheint jedoch
  nachvollziehbar. Zum einen handelt es sich bei der dazugehörigen Wohnung um
  die grösste und wohl auch teuerste Wohnung, weshalb diesem Umstand platzmässig
  auch im Wasch- und Abstellraum angemessen Rechnung getragen wurde. Zum
  anderen wollte man trotz des Trocknungsraums im Untergeschoss den Bewohnern
  im Obergeschoss wohl die Möglichkeit bieten, die Wäsche im eigenen Waschraum
  zu trocknen, um so zahlreiche Gänge ins Untergeschoss zu vermeiden. Schliesslich
  steht der Beschwerdegegnerin 2 auch bei der Prüfung von Art. 66 Abs. 5 lit. b
  BO ein nicht unerhebliches Ermessen zu, sofern die bundes-, kantonal- und kommunalrechtlichen
  Vorgaben erfüllt sind, was wie dargelegt der Fall ist. Da der Beschwerdegegnerin
  2 auch bei diesem Entscheid keine Willkür vorzuwerfen ist und sie ihr
  Ermessen offensichtlich nicht missbrauchte, ist die Nichtanrechenbarkeit der
  fünf strittigen Räume im Rahmen von Art. 66 Abs. 5 lit. b BO nicht zu
  beanstanden. Daran ändert auch nichts, dass die strittigen Räume nicht nur
  als Wasch- und Trocknungsräume, sondern gemäss den Ausführungen der Beschwerdegegnerin
  1 auch als Abstellräume dienen sollen. Der Beschwerdegegnerin 2 kommt
  bei der Auslegung ihres kommunalen Rechts ein weiter Ermessenspielraum zu.
  Dabei erscheint es nicht als willkürlich, wenn sie vorliegend auch die
  Nutzung als Abstellraum unter Art. 66 Abs. 5 BO subsumierte, weil sich der
  Raum, unabhängig davon, ob er nur als Wasch- und Trocknungsraum oder
  zusätzlich auch als Abstellraum genutzt wird, nicht zu Wohn- oder
  Arbeitszwecken eignet.

  
	
   

  
	
  4.4.3 Schliesslich lassen sich dem vorinstanzlichen
  Entscheid keine weiteren Hinweise für eine fehlerhafte Berechnung der
  Ausnützungsziffer beziehungsweise der Festlegung der anrechenbaren
  Bruttogeschossfläche entnehmen, was von den Parteien zu Recht nicht
  vorgebracht wird. Gestützt auf die im Recht liegenden Baupläne und Berechnungen
  gelangte der Beschwerdegegner 3 bei einer unbestritten gebliebenen
  anrechenbaren Landfläche von 1'511 m2 und einer anrechenbaren
  Bruttogeschossfläche von etwa 754,5 m2 zu Recht auf eine
  Ausnützungsziffer unter 0,5, was im Lichte von Art. 65 BO nicht zu
  beanstanden ist.

  
	
   

  
	
  Dies führt zur Abweisung
  der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.

  
	
   

  
	
  III.

  
	
  1.

  
	
  Die Gerichtskosten von
  pauschal Fr. 2'000.- sind ausgangsgemäss den unterliegenden
  Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG) und mit dem von
  ihnen geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen. 

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  Mangels Obsiegens steht
  den Beschwerdeführern keine Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 3 lit.
  a VRG e contrario). Da die Beschwerdegegnerin 1 nicht anwaltlich
  vertreten war, hat sie ebenfalls keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung
  (Art. 138 Abs. 2 i.V.m. Art. 138 Abs. 1 VRG). Soweit die
  Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung beantragt, ist sie darauf
  hinzuweisen, dass die Beantwortung von Rechtsmitteln zum angestammten
  Aufgabenbereich eines Gemeinwesens gehört, weshalb Behörden in der Regel
  keine Entschädigung ausgerichtet wird, ausgenommen im Klageverfahren oder
  wenn besondere Umstände dies rechtfertigen (Art. 138 Abs. 4 VRG). Die
  Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zusprechung einer Parteientschädigung
  an die Beschwerdegegnerin 2 sind vorliegend nicht erfüllt.

  
	
  Demgemäss erkennt die Kammer:

  
	
  	
    1.

    	
    Die
    Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

    
	
    2.

    	
    Die
    Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden den Beschwerdeführern auferlegt
    und mit dem von ihnen bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
    verrechnet.

    
	
    3.

    	
    Es
    werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

    
	
    4.

    	
    Schriftliche
    Eröffnung und Mitteilung an:

    
	
     

    	
    […]