# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f793d68f-9e2a-5153-93f3-92a5f37116b8
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-02-27
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 27.02.2007 B  2006/192
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B--2006-192_2007-02-27.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2006/192

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 27.02.2007

Entscheiddatum: 27.02.2007

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 27. Februar 2007
Bau- und Planungsrecht, Art. 22 Abs. 1 und Art. 16a Abs. 1 RPG (SR 700), Art. 
34 Abs. 3 und 4 RPV (SR 700.1), Art. 130 Abs. 2 BauG (sGS 731.1). Die in eine 
Scheune eingebaute Wohnung in einer Landwirtschaftszone ist nicht 
zonenkonform, wenn sie weder betriebsnotwendig ist noch als Wohnraum 
für die abtretende Generation bewilligt werden kann. Künftige Vorschriften 
des RPG stehen dem angeordneten Rückbau nicht entgegen 
(Verwaltungsgericht, B 2006/192).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Gerichtsschreiberin lic. iur. R. 

Haltinner-Schillig

_______________

In Sachen

S.H.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C,

gegen

 

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

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und

 

Politische Gemeinde R.,

Beschwerdebeteiligte,

 

betreffend

Baubewilligung und Rückbau

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ S.H. ist Eigentümer eines Landwirtschaftsbetriebs in R., der eine landwirtschaftliche 

Nutzfläche von rund 13 ha umfasst. Existenzgrundlage des Betriebs sind Obst- und 

Spezialkulturen. Zum Betrieb gehören ein Wohnhaus auf Parzelle Nr. 0000 (Vers. Nr. 

1098) und eine Scheune (Vers. Nr. 466) auf der gegenüberliegenden Parzelle Nr. 1333. 

Das Wohnhaus war bis zum 30. September 2006 an Dritte vermietet. Gemäss 

Zonenplan der Politischen Gemeinde R. vom 30. August 1995 liegen beide Gebäude in 

der Landwirtschaftszone.

Am 14. Juni 2004 reichte S.H. ein Baugesuch für den Umbau des Ober- und 

Dachgeschosses im Westteil der Scheune in eine 2-1/2-Zimmer-Wohnung ein. Am 23. 

Juli 2004 stellte die Bauverwaltung R. fest, dass mit den Umbauarbeiten bereits 

begonnen worden war, worauf S.H. am 23. August 2004 aufgefordert wurde, sämtliche 

nicht bewilligten Bauarbeiten unverzüglich einzustellen.

B./ Am 8. September 2004 wurde einem Baugesuch S.H.s für den Ausbau der Scheune 

mit Räumlichkeiten zur Erdbeerverarbeitung sowie für Degustations- und 

Verkaufszwecke entsprochen. Des weiteren erteilte das Amt für Raumentwicklung 

(ARE) am 4. Mai 2005 die Zustimmung für den Bau einer Remise mit 

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Wasserspeicherbecken und stimmte der Bwilligung von 50 Aren bodenunabhängiger 

Erdbeerkulturen mit Folientunnels zu. Die Baubewilligung für dieses Vorhaben wurde 

am 24. Mai 2006 erteilt, in der Folge jedoch von einem benachbarten Grundeigentümer 

mit Rekurs angefochten. Der Rekursentscheid steht noch aus.

C./ Am 9. Dezember 2005 stellte die Bauverwaltung R. fest, dass die Wohnung trotz 

Baustopp in die Scheune eingebaut worden war und von S.H. bewohnt wurde.

D./ Am 20. Januar 2006 verweigerte das ARE die Zustimmung zur Baubewilligung für 

die neu erstellte Wohnung und wies die zuständige Gemeindebehörde an, die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes anzuordnen. Die Verfügung wird 

damit begründet, der zusätzliche Wohnraum bzw. der Einbau einer 2-½-Zimmer-

Wohnung mit einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 133 m2 sei nicht 

betriebsnotwendig.

Am 10. Februar 2006 verweigerte die Baukommission R. die Baubewilligung für den 

Scheunenumbau und ordnete an, der rechtmässige Zustand sei wiederherzustellen, 

indem sämtliche dem Wohnen dienenden Einrichtungen wie Küche, Bad, Dusche, 

Fenster, Installationen (Heizung, Strom, Wasser) im Obergeschoss der Scheune bis 

spätestens vier Monate nach Rechtskraft des Entscheids zu entfernen seien. 

Gleichzeitig eröffnete sie die Verfügung des ARE vom 20. Januar 2006 und erklärte sie 

zum integrierenden Bestandteil ihres Entscheids.

E./ Am 23. Februar 2006 erhob S.H. gegen die Verfügung des ARE vom 20. Januar 

2006 und gegen den Entscheid der Baukommission R. vom 10. Februar 2006 Rekurs 

beim Baudepartement. Er beantragte, die Entscheide seien aufzuheben und die 

Angelegenheit sei zur Neubeurteilung und zur Erteilung der Baubewilligung an die 

Vorinstanzen zurückzuweisen.

Nachdem ein Augenschein durchgeführt worden war, wies das Baudepartement den 

Rekurs S.H.s am 22. September 2006 ab.

F./ Am 10. Oktober 2006 erhob S.H. gegen den Entscheid des Baudepartements vom 

22. September 2006 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er stellte die 

Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben (Ziff. 1) und die 

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Angelegenheit sei zur Neubeurteilung und zur Erteilung der Baubewilligung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen (Ziff. 2).

Am 23. Oktober 2006 nahm das Baudepartement Stellung und beantragte, die 

Beschwerde sei abzuweisen. Die Baukommission R. beantragte am 26. Oktober 2006 

ebenfalls, der Beschwerde sei keine Folge zu geben und verzichtete darauf, sich 

vernehmen zu lassen.

Nachdem S.H. am 2. November 2006 die Möglichkeit eingeräumt worden war, sich zu 

neu vorgebrachten tatsächlichen und rechtlichen Argumenten zu äussern, stellte er am 

4. Dezember 2006 den Antrag, für den Fall, dass die Beschwerde aufgrund der 

aktuellen Rechtslage nicht geschützt werden könne, sei das Verfahren zu sistieren.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). S.H. ist zur Beschwerde 

legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die 

Beschwerdeeingabe vom 10. Oktober 2006 entspricht zeitlich, formal und inhaltlich 

den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und 

Art. 48 Abs. 1 VRP).

Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Der Beschwerdeführer stellt das Rechtsbegehren, falls die Beschwerde aufgrund der 

heutigen Rechtslage wider Erwarten nicht geschützt werden könne, sei das Verfahren 

zu sistieren, bis über sein Gesuch vom 7. Juli 2006, das Gebiet B., insbesondere die 

Parzellen Nrn. 1333 und 2232, seien in eine Weilerzone umzuzonen, entschieden 

worden sei. Er begründet dies damit, falls dem Gesuch entsprochen

werde, sei die Einliegerwohnung in der Scheune in jedem Fall zonenkonform.

2.1. Als Sistierung wird die vorübergehende Einstellung bzw. das "Ruhenlassen" eines 

hängigen Verfahrens bezeichnet (vgl. Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, 2. Aufl., St. Gallen 2003, Rz. 1092 mit Hinweis auf Kölz/Bosshart/

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Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., 

Zürich 1999, §§ 4-31 N 27). Die Sistierung bedeutet eine Abweichung vom Grundsatz 

einer möglichst beförderlichen Fortführung und Erledigung des Verfahrens und bedarf 

deshalb einer Rechtfertigung. Eine Sistierung ist anzuordnen, wenn sie gesetzlich 

vorgeschrieben ist oder wenn ein anderes Verfahren anhängig ist, dessen Ausgang von 

präjudizieller Bedeutung ist. Zulässig ist die Verfahrenssistierung ausserdem, wenn sie 

aus wichtigen Gründen geboten erscheint und ihr keine überwiegenden öffentlichen 

oder privaten Interessen entgegenstehen (vgl. Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 1093). Steht 

eine Rechtsänderung bevor, die für den Verfahrensausgang wesentlich ist, ist eine 

Sistierung lediglich angebracht, wenn die neuen Vorschriften bereits beschlossen oder 

zumindest aufgelegt sind. Vage Aussichten auf eine Rechtsänderung oder eine 

beschlossene Rechtsänderung mit unbestimmtem Inhalt genügen nicht (vgl. Kölz/

Bosshart/Röhl, a.a.O., §§ 4-31 N 29 mit Hinweis auf Imboden/Rhinow, Schweizerische 

Verwaltungsrechtsprechung, Band I, Basel und Frankfurt am Main 1986, Nr. 17 B I und 

Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege 

im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 38 N. 6).

2.2. Nach Art. 16bis des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) dienen 

Weilerzonen der Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen. Sie 

sind zulässig, wenn sie im kantonalen Richtplan vorgesehen sind (vgl. auch Art. 8 und 

Art. 18 des Raumplanungsgesetzes, SR 700, abgekürzt RPG, und Art. 33 der 

Raumplanungsverordnung, SR 700.1, abgekürzt RPV). Die politische Gemeinde legt 

nach Art. 16bis Abs. 2 BauG die zulässigen Nutzungen im Baureglement entsprechend 

den jeweiligen Bedürfnissen fest. Bezüglich der in Weilerzonen zugelassenen 

Nutzungen steht den politischen Gemeinden ein weiter Ermessensspielraum offen (vgl. 

B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 131).

2.3. Für B. ist im kantonalen Richtplan eine

Weilerzone vorgesehen, und der Beschwerdeführer hat am 7. Juli 2006, während der 

Dauer des Rekursverfahrens, beim Gemeinderat R. ein Gesuch um Umzonung der 

Kleinsiedlung in eine Weilerzone eingereicht. Fest steht weiter, dass er im Anschluss 

daran, am 10. August 2006, erfolglos den Antrag gestellt hat, das Rekursverfahren sei 

bis zum Entscheid über dieses Gesuch zu sistieren. Auch zum jetzigen Zeitpunkt sind 

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keine Gründe ersichtlich, die es rechtfertigen würden, das hängige Verfahren 

auszusetzen. Es ist nach wie vor ungewiss, ob das Umzonungsgesuch Aussichten auf 

Erfolg hat, zumal der Beschwerdeführer nicht behauptet, die von ihm gewünschte 

Änderung des Zonenplans sei mit dem Auflageverfahren eingeleitet worden (vgl. Art. 29 

ff. BauG). Hinzu kommt, dass der Vertreter der Beschwerdebeteiligten anlässlich des 

vorinstanzlichen Augenscheins am 29. Juni 2006 zum Ausdruck gebracht hat, trotz 

bevorstehender Revision der Ortplanung werde nicht beabsichtigt, das Gebiet einer 

Weilerzone zuzuordnen. Auch ist die Einschätzung der Vorinstanz vom 17. August 2006 

unbestritten geblieben, wonach mit einer rechtskräftigen Umzonung im Sinn des 

Beschwerdeführers bestenfalls im Jahr 2008 gerechnet werden könnte. Schliesslich 

kann entgegen der Annahme des Beschwerdeführers nicht davon ausgegangen 

werden, die in die Scheune eingebaute Wohnung wäre in einer Weilerzone in jedem Fall 

rechtskonform. Demzufolge besteht kein begründeter Anlass, dem Sistierungsgesuch 

zu entsprechen, und es erübrigt sich, dem Antrag des Beschwerdeführers 

stattzugeben, es seien die Gesuchsakten beizuziehen, es sei ein Amtsbericht des 

Gemeinderats R. einzuholen und es sei ein Augenschein durchzuführen.

3. Der Beschwerdeführer beantragt, es sei ein Augenschein durchzuführen, nicht 

zuletzt auch um festzustellen, dass der Einbau einer Einliegerwohnung im 

Untergeschoss des Wohnhauses weder unzweckmässig noch wirtschaftlich 

unvernünftig sei. Sodann sei ein Gutachten einer Fachstelle für Gemüse- und 

Beerenbau bezüglich der Frage einzuholen, ob Wohnraum auf dem 

Landwirtschaftsbetrieb sowohl für den Betriebsleiter und seinen Stellvertreter als auch 

für die Mutter des Betriebsleiters, Praktikanten und Lehrlinge zwingend erforderlich sei. 

Weiter sei durch ein Gutachten zu klären, ob es unter ökonomischen und ästhetischen 

Gesichtspunkten sinnvoller sei, Erntehelfer im bestehenden Wohnhaus unterzubringen 

als in zwischenzeitlich aufgestellten Wohncontainern.

Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet, dass rechtzeitig und formrichtig 

angebotene Beweismittel abzunehmen sind, es sei denn, diese betreffen eine nicht 

erhebliche Tatsache oder seien offensichtlich untauglich, über die streitige Tatsache 

Beweis zu erbringen (vgl. BGE 124 I 242E. 2; 117 Ia 268 E. 4b).

Im vorliegenden Fall ergeben sich die rechtserheblichen Tatsachen aus den Akten, 

weshalb auf die Abnahme der Beweise verzichtet werden kann.

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4. Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher 

Bewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung für eine Bewilligung ist 

nach Art. 22 Abs. 2 RPG, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone 

entsprechen (lit. a) und dass das Land erschlossen ist (lit. b). In der 

Landwirtschaftszone zonenkonform sind nach Art. 16a Abs. 1 RPG Bauten und 

Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung nötig sind (vgl. auch Art. 20 Abs. 

2 BauG). Nach Art. 34 Abs. 4 RPV darf die Bewilligung nur erteilt werden, wenn die 

Baute

oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a); der Baute oder 

Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen 

(lit. b) und der Betrieb voraussichtlich länger bestehen kann (lit. c).

4.1. Mit Art. 16a RPG sollte an den strengen Kriterien, welche die bundesgerichtliche 

Rechtsprechung für die Zonenkonformität aufgestellt hatte, festgehalten werden (vgl. 

ZBl 2002/585 mit Hinweis u.a. auf Botschaft des

Bundesrats zu einer Teilrevision des RPG vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 533). Davon 

ging auch der Verordnungsgeber beim Erlass der konkretisierenden Norm von Art. 34 

Abs. 3 RPV aus. Danach sind Bauten für den Wohnbedarf zonenkonform, wenn der 

Wohnbedarf für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes 

unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation (vgl. 

Heer, a.a.O., Rz. 405 mit Hinweis auf ZBl 2002/585 und Pra 2001 Nr. 143, S. 858).

Die Unentbehrlichkeit richtet sich weder nach den subjektiven Vorstellungen und 

Wünschen des Gesuchstellers noch nach der persönlichen Zweckmässigkeit und 

Bequemlichkeit. Vielmehr ist in jedem einzelnen Fall anhand objektiver Kriterien zu 

prüfen, ob eine betriebliche Notwendigkeit besteht, ausserhalb der Bauzonen Wohnsitz 

zu nehmen. Dabei ist zu unterscheiden, in welchem Umfang eine ständige Anwesenheit 

des Bewirtschafters und der betrieblich benötigten Arbeitskräfte notwendig ist. Diese 

Beurteilung hängt insbesondere von Art und Umfang der betriebsnotwendigen 

Überwachungsaufgaben, von der Distanz zur nächsten Wohnzone sowie von der Frage 

ab, ob das Gewerbe hauptberuflich ausgeübt wird. Ist die Betriebsführung auch von 

der Wohnzone aus möglich oder verlangen die betrieblichen Verhältnisse keine 

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dauernde Anwesenheit, fehlt es am erforderlichen sachlichen Bezug des Bauvorhabens 

zur landwirtschaftlichen Produktion (vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar zum 

Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 16a N 14). In der Landwirtschaftszone sind 

somit nur solche Wohngebäude zonenkonform, die in ihrer konkreten Ausgestaltung für 

eine zweckmässige Bewirtschaftung des Bodens am vorgesehenen Standort 

notwendig und nicht überdimensioniert sind. Der landwirtschaftliche Zweck darf nicht 

bloss Vorwand sein, um ein Bauvorhaben zu verwirklichen, das für die Bewirtschaftung 

des Bodens nicht erforderlich ist. Das Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, 

bleibt daher einem relativ engen Personenkreis vorbehalten. Dazu zählen nur Leute, die 

als Betriebsinhaber oder Hilfskraft unmittelbar in der Landwirtschaft tätig sind, ihre 

Familienangehörigen sowie die abtretende Generation, welche ein Leben lang in der 

Landwirtschaft tätig war (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 405 mit Hinweis auf BGE 121 II 310 Erw. 

3b; ZBl 1995/378 f. Erw. 3a und BGE 121 II 68 f. Erw. 3a mit Hinweisen; vgl. auch P. 

Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2002, S. 

175 mit Hinweisen).

Allein aus dem Bestand des Gebäudes lässt sich kein Anspruch auf Erteilung einer 

Bewilligung ableiten (vgl. ZBl 1995/378 mit Hinweis auf BGE 112 Ib 277 Erw. 6b). Was 

das Personal anbetrifft, ist ferner zu berücksichtigen, wie weit das zu bewirtschaftende 

Land von der nächsten Bauzone entfernt liegt. Soweit betrieblich eine ständige 

Anwesenheit des Personals nicht erforderlich ist, gilt dessen Wohnraum nur dann als 

zonenkonform, wenn die nächste Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist. 

Letzteres ist nicht anzunehmen, wenn ein Fussmarsch von 20-30 Minuten erforderlich 

ist, um an den Betriebsort zu gelangen (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 405 mit Hinweis auf BGE 

116 Ib 230 Erw. 3a, 113 Ib 142 Erw. 5a, 121 II 69 Erw. 3a und 117 Ib 268 Erw. 2b; vgl. 

auch ZBl 1995/378 mit Hinweisen).

4.2. Unbestritten geblieben ist die Feststellung der Vorinstanz, wonach zum Betrieb 

des Beschwerdeführers ein Wohnhaus mit sechs Zimmern und mit einer Wohnfläche 

von schätzungsweise 180 m2 gehört. Nicht in Frage gestellt wird weiter, dass sich im 

Untergeschoss dieses Hauses, welches allerdings nur als Kellergeschoss bewilligt 

worden ist, drei weitere Zimmer befinden, dass es mit einer neuen

Küchenkombination sowie mit Dusche/WC ausgestattet ist und dass es über einen 

eigenen Hauseingang verfügt.

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4.3. Beschwerdeführer und Vorinstanz gehen davon aus, dass sich der 

Landwirtschaftbetrieb im Aufbau befindet und dass ein Betriebsleiter erforderlich ist, 

der dort Wohnsitz nimmt. Nicht in Frage gestellt wird weiter, dass die Bewirtschaftung 

der Obstkulturen inkl. der bodenunabhängigen Erdbeerkulturen mit Folientunnels 

19'157 Stunden Arbeitskraft beansprucht und dass für die Betriebsleitung zusätzlich 

mit rund 5'000 Stunden Arbeitskraft zu rechnen ist. Auch nach Auffassung der 

Vorinstanz ist für die Bewirtschaftung des Betriebs nach Abschluss der Aufbauphase 

deshalb eine zweite Arbeitskraft mit Fachausbildung erforderlich, wobei diese nicht auf 

dem Hof leben muss.

4.3.1. Der Beschwerdeführer vertritt den Standpunkt, die gegenseitige Stellvertretung 

bei der Überwachung der Düngungsanlagen, der Folientunnels und anderer 

Einrichtungen bedinge, dass nicht nur der Betriebsleiter auf dem Hof lebe, sondern 

auch der künftige Betriebsleiter-Stellvertreter. Er verzichtet indessen darauf, näher zu 

begründen, warum Kontrollarbeiten die dauernde Anwesenheit einer zweiten Person 

unabdingbar machen. Hinzu kommt, dass der Betrieb des Beschwerdeführers nur rund 

1,3 km von der nächstgelegenen Wohnzone entfernt liegt und dass er deshalb selbst 

zu Fuss innert nützlicher Frist ohne weiteres erreichbar ist. Somit besteht kein Grund 

zur Annahme, der künftige Angestellte des Beschwerdeführers müsse dereinst aus 

betrieblichen Gründen am Arbeitsort leben. Selbst wenn dies der Fall wäre, würde 

dessen Unterbringung überdies keinen zusätzlichen Wohnraum erfordern, weil im 

Wohnhaus des Beschwerdeführers, der keine Familie hat, unbestrittenermassen 

genügend Raum vorhanden ist. Dieser beabsichtigt selber, das Wohnhaus zusammen 

mit seinem künftigen Angestellten und Praktikanten zu bewohnen.

4.3.2. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, im Gegensatz zur Auffassung der 

Vorinstanz erfordere sein Betrieb mehr als zwei qualifizierte Arbeitskräfte, insbesondere 

auch, weil die Erzeugnisse vermarktet werden müssten. Seine Mutter übernehme 

bereits heute bei Bedarf (Arbeitsspitzen, Abwesenheiten, personelle Engpässe) 

verschiedene Führungsaufgaben und unterstütze ihn mit Rat und Tat. Sodann sei sie 

für das leibliche Wohl der Personen besorgt, die auf dem Betrieb arbeiteten. Sie müsse 

deshalb dauernd anwesend sein und für ihre Unterbringung sei zusätzlicher Wohnraum 

unabdingbar. Es sei beabsichtigt, dass seine Mutter in der 2-1/2-Zimmer-Wohnung in 

der Scheune Wohnsitz nehme. Zum Beweis legt er die Mitteilung der Kündigung der 

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Mietwohnung seiner Mutter in R. ins Recht, sowie einen Mietvertrag, wonach er ihr ab 

1. Oktober 2006 ein "Stöckli über Degustationsraum" vermietet.

Es ist nicht ersichtlich, warum es für die

ordnungsgemässe Bewirtschaftung des Betriebs des Beschwerdeführers unabdingbar 

sein soll, dass seine Mutter, die bei Bedarf mithilft, dort Wohnsitz nimmt. Hinzu kommt, 

dass die Feststellung der Vorinstanz unbestritten geblieben ist, dass sie im Umfang 

eines Arbeitspensums von 80 Prozent als Kindergärtnerin tätig ist. Ihre gelegentliche 

Mitarbeit auf dem Betrieb rechtfertigt es deshalb nicht, zusätzlichen Wohnraum zu 

bewilligen.

4.3.3. Auch für den Fall, dass der Beschwerdeführer jeweils einen Lehrling ausbilden 

oder zwei Praktikanten beschäftigen sollte, besteht kein Bedarf nach zusätzlichem 

Wohnraum auf dem Betrieb. Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass er mangels 

Qualifikation zum heutigen Zeitpunkt keine Lehrlinge ausbilden darf und dass auf dem 

Betrieb keine Praktikanten arbeiten. Auch wenn er zu einem späteren Zeitpunkt 

auszubildende Personen beschäftigen sollte, wäre ihre dauernde Anwesenheit aus 

betrieblichen Gründen nicht erforderlich. Zudem könnten sie im Wohnhaus des 

Beschwerdeführers untergebracht werden, zumal Lehrlinge und Praktikanten lediglich 

je ein Einzelzimmer benötigen und Praktikanten gemäss seinen eigenen Angaben 

zudem nicht das ganze Jahr über, sondern nur saisonal auf dem Betrieb beschäftigt 

würden. Dementsprechend führt der Beschwerdeführer selber aus, er beabsichtige, 

zusammen mit den Praktikanten im Wohnhaus zu wohnen. Auch Erntehelfer werden 

wie Praktikanten jeweils nur für eine zeitlich begrenzte Dauer und zudem für die 

Verrichtung bestimmter Arbeiten eingesetzt, weshalb sie ebenfalls nicht dauernd auf 

dem Betrieb anwesend sein müssen. Diese Hilfskräfte können ebenfalls in der nahe 

gelegenen Wohnzone untergebracht werden oder aber in Wohncontainern, die gemäss 

Angaben der Vorinstanz während der Erntezeit jeweils aufgestellt werden dürfen. An 

dieser Beurteilung ändert nichts, dass es der Beschwerdeführer aus ökonomischen 

und ästhetischen Gründen vorziehen würde, die Erntehelfer jeweils im Wohnhaus zu 

beherbergen.

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4.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Vorwurf des Beschwerdeführers, der 

angefochtene Entscheid sei willkürlich, weil die Vorinstanz weiteren Wohnraum unter 

dem Gesichtspunkt des Raumplanungsrechts als nicht betriebs-notwendig erachte, 

unbegründet ist. Deshalb ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.

5. Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, der angefochtene Entscheid sei 

aufzuheben, weil der Scheunenumbau zu Wohnzwecken als Altenteil für seine Mutter 

hätte bewilligt werden müssen.

5.1. Wohnraum für die abtretende Generation gilt nach Art. 34 Abs. 3 RPV nur als 

zonenkonform, wenn es sich um Personen handelt, die den betreffenden Betrieb 

geführt haben und ein Leben lang in der Landwirtschaft tätig waren (vgl. Heer, a.a.O. 

Rz. 406 mit Hinweis auf ein Urteil des Bundesgerichts vom 22. August 2001, 1A.

19/2001, publiziert in ZBl 2002/586 f.). Die Voraussetzung, dass die abtretende 

Generation vor dem Rückzug aus dem Berufsleben den Hof selber bewirtschaftet und 

dort gelebt haben muss, folgt aus dem Zweck des Altenteilsrechts. Dieses soll dem 

Bewirtschafter sein Vorrecht, ausserhalb der Bauzonen zu wohnen, auch im Ruhestand 

sichern. Es wäre aus sozialen Gründen unbillig, den Bauern, der ein Leben lang den 

Hof geführt hat, nach der Übergabe des Betriebs zum Verlassen seiner vertrauten 

Umgebung zu zwingen. Sein Verbleiben auf dem Hof erleichtert zudem die 

landwirtschaftliche Generationenfolge. Der bisherige Betriebsinhaber kann den 

Nachfolger mit Rat und Tat unterstützen und bei Bedarf gelegentlich einspringen. Das 

Altenteilsrecht trägt auch dazu bei, dass die Leitung von Landwirtschaftsbetrieben 

rechtzeitig in jüngere Hände gelegt wird. Diese Zielsetzungen schliessen es aus, das 

Altenteilsrecht auch auf ehemalige Landwirte auszudehnen, die den Betrieb bisher 

nicht geführt und nicht auf ihm gelebt haben. Ihnen fehlt die soziale und betriebliche 

Verwurzelung, welche die Aufrechterhaltung des Vorrechts, in der Landwirtschaftszone 

wohnen zu dürfen, rechtfertigen würde. Das Altenteilsrecht ist daher aufgrund seines 

Zwecks dem Landwirt vorbehalten, der bisher den Betrieb geführt und auf dem Hof 

gelebt hat (vgl. ZBl 2002/586 f.). Ausserdem muss der Bedarf aktuell sein. Daran fehlt 

es, wenn eine Hofübergabe an die nächste Generation ungewiss ist. Im übrigen muss 

der für die abtretende Generation benötigte Wohnraum vorab innerhalb bestehender 

Gebäudevolumen befriedigt werden (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 16a RPG N 14 

mit Hinweisen).

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5.2. Unbestritten geblieben sind die Feststellungen der Vorinstanz, wonach die Mutter 

des Beschwerdeführers den Betrieb im Jahr 1996 aus familiären Gründen (Trennung 

vom Ehemann) verlassen hat, nachdem sie ihn bis dahin zusammen mit ihrem 

damaligen Ehemann bewirtschaftet hatte. Der Vater des Beschwerdeführers blieb 

zwecks Einarbeitung des Sohnes weiterhin dort wohnen. Im Jahr 2000 erfolgte die 

Hofübergabe, und der Vater zog weg. Der Generationenwechsel hat somit bereits vor 

rund sechs Jahren stattgefunden, und die Mutter des Beschwerdeführers hat während 

rund 10 Jahren nicht auf dem Betrieb gelebt, bis sie sich im Herbst 2006 entschloss, 

wieder dorthin zurückzukehren. Aktenkundig ist, dass sie bis zum 30. September 2006 

Mieterin einer Wohnung im nahen R. war. Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer 

nicht behauptet, seine Mutter wolle sich aus dem Berufsleben zurückziehen und nicht 

mehr als Kindergärtnerin tätig sein. Bei dieser Sachlage ging die Vorinstanz zu Recht 

davon aus, die Voraussetzungen für die Einräumung eines Altenteilsrechts seien nicht 

erfüllt. Der Beschwerdeführer wendet zwar ein, es wäre seiner Mutter zufolge der 

familiären Probleme, die zur Scheidung geführt hätten, nicht zumutbar gewesen, 

zwecks Erhaltung ihres Altenteilsrechts weiterhin auf dem Hof zu verbleiben. Sie sei 

dort indessen nach wie vor sozial und betrieblich verwurzelt. Auch wenn die Mutter des 

Beschwerdeführers ihr früheres Zuhause im Jahr 1996 nicht freiwillig verlassen haben 

sollte, steht fest, dass ihr geschiedener Ehemann im Jahr 2000, nach der Hofübergabe 

an den Sohn, von dort weggezogen ist. Dennoch hat die Mutter des 

Beschwerdeführers mit der Rückkehr auf den Betrieb ihres Sohnes bis zum Herbst 

2006 zugewartet. Die Behauptung, sie sei mit ihrem früheren Zuhause nach wie vor 

derart verwurzelt, dass ihr eine Wohnung zugebilligt werden müsse, erscheint deshalb 

nicht glaubwürdig. Hätte sie eine vertiefte soziale und betriebliche Bindung zum Betrieb 

ihres Sohnes bewahrt, hätte sie eine Rückkehr wesentlich früher angestrebt, zumal das 

Wohnhaus des Beschwerdeführers genügend Raum bietet, um zwei Personen 

dauerhaft zu beherbergen.

5.3. Es ergibt sich somit, dass die in der Scheune erstellte Wohnung auch als Altenteil 

für die Mutter des Beschwerdeführers nicht bewilligt werden kann und dass der 

Beschwerde deshalb auch in dieser Hinsicht keine Folge zu geben ist.

6. Soweit der Beschwerdeführer geltend machen will, nach künftigen 

Rechtsgrundlagen im RPG sei die 2-1/2-Zimmer-Wohnung zulässig, ist ihm 

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entgegenzuhalten, dass die "positive" Vorwirkung von Erlassen, d.h. die Anwendung 

von noch nicht in Vollzug stehendem Recht verfassungswidrig und damit unzulässig ist 

(vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 

2006, Rz. 347 f.). Demgegenüber sind künftige Rechtsgrundlagen im Zusammenhang 

mit der Frage, ob die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verhältnismässig 

ist, zu prüfen (vgl. M. Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, Zürich 1999, S. 

165 mit Hinweis; im folgenden Ziff. 7).

7. Zu prüfen ist weiter, ob sich die Anordnung, wonach der rechtmässige Zustand 

wiederherzustellen ist, indem sämtliche dem Wohnen dienende Einrichtungen im 

Obergeschoss der Scheune zu entfernen sind, als verhältnismässig erweist. Der 

Beschwerdeführer beruft sich in diesem Zusammenhang auf sein Gesuch um 

Umzonung der Kleinsiedlung B. in eine Weilerzone und darauf, es stehe eine Revision 

des RPG an, die es ermöglichen werde, bestehende Gebäude ausserhalb der Bauzone 

besser zu nutzen.

7.1. Nach Art. 130 Abs. 2 BauG kann der Gemeinderat die Entfernung oder die 

Abänderung der rechtswidrig ausgeführten Baute sowie die Wiederherstellung des 

früheren Zustandes verfügen. Können Bauten und Anlagen aufgrund materieller 

Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus somit noch 

nicht notwendigerweise, dass sie abgebrochen werden müssen. Vielmehr sind in jedem 

Fall die allgemeinen verfassungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts, insbesondere 

die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens, zu 

berücksichtigen (vgl. BGE 132 II 35 mit Hinweis; Heer, a.a.O., Rz. 1210 mit Hinweis auf 

Hänni, a.a.O., S. 327 ff.; Chr. Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, 

Rz. 660 ff. und VerwGE vom 24. April 2003 i.S. T. und A. B.).

Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit besagt, dass eine Abbruchverfügung nur 

erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung als die einzig 

geeignete erscheint, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Sie 

hat zu unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig ist, 

wenn der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten 

öffentlichen Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch 

erwächst, nicht zu rechtfertigen vermag (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 1211 mit Hinweis auf 

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Hänni, a.a.O., S. 328 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung; GVP 1982 Nr. 17 mit 

weiteren Hinweisen). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch der 

bösgläubige Bauherr berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus 

grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 

baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 

Zustandes erhöhtes Gewicht beilegen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden 

Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (vgl. BGE 132 II 40 und 

VerwGE vom 14. September 2006 i.S. O.N. und S. AG mit Hinweis auf BGE 123 II 255, 

111 Ib 224 und GVP 1982 Nr. 17; vgl. auch VerwGE vom 24. April 2003 i.S. T. und S.H. 

mit Hinweis auf Heer, a.a.O., Rz. 1212).

7.2. Der Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet gehört zu den 

wichtigsten Prinzipien des Raumplanungsrechts des Bundes (vgl. BGE 132 II 40 mit 

Hinweis). Die vom Beschwerdeführer vorgenommene Nutzungsänderung, die darin 

besteht, dass er in eine bestehende Scheune eine 2-1/2-Zimmer-Wohnung mit einer 

Bruttogeschossfläche von 133 m2 eingebaut und diesen Teil der Scheune der 

Wohnnutzung zugeführt hat, stellt eine schwere Verletzung dieses Grundsatzes dar. 

Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer bösgläubig war. Er beruft sich zu Recht 

nicht darauf, er habe in guten Treuen davon ausgehen dürfen, er könne mit den 

Umbauarbeiten in der Scheune beginnen, ohne über die entsprechende 

Baubewilligung zu verfügen, und es sei ihm gestattet, die Wohnung ungeachtet des 

angeordneten Baustopps fertig zu erstellen und dort einzuziehen. Es ist deshalb 

verhältnismässig, zu verlangen, dass der Beschwerdeführer alle dem Wohnen 

dienenden Einrichtungen wie Küche, Bad, Dusche, Fenster und Installationen (Heizung, 

Strom, Wasser) entfernt, damit die Räumlichkeiten nicht mehr zu Wohnzwecken 

genutzt werden können, zumal er nicht geltend macht, der materielle Schaden, der ihm 

dadurch erwachse, falle entscheidend ins Gewicht. Eine mildere Massnahme ist nicht 

ersichtlich. Überdies ist der Vorinstanz beizupflichten, dass am Rückbau baulicher 

Vorkehren insbesondere aus präjudiziellen Gründen ein erhebliches öffentliches 

Interesse besteht.

7.3. An dieser Beurteilung ändert nichts, dass der Beschwerdeführer vorbringt, künftige 

Vorschriften des RPG und das pendente Gesuch um Umzonung des fraglichen Gebiets 

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in eine Weilerzone würden die Wohnung demnächst bewilligungsfähig machen, wenn 

sie es heute nicht bereits sei.

Gemäss Botschaft des Bundesrates vom 2. Dezember 2005 (BBl 2005, S. 7097 ff.) soll 

Art. 24b RPG revidiert werden. Danach soll die Einrichtung eines betriebsnahen 

nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebes oder eines Nebenbetriebes mit einem engen 

sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe erlaubt sein. Gegenstand von Art. 

24b nRPG sind Nebenbetriebe, das heisst nichtlandwirtschaftliche Zusatzaktivitäten 

bzw. entsprechende bauliche Massnahmen, nicht aber der Wohnraum, für solche 

Nebenbetriebe. Die Praxis spricht bei den nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieben 

von der "kleingewerblichen Aufstockung". Gemäss Art. 24b Abs. 2 2. Satz nRPG darf 

Personal, das überwiegend oder ausschliesslich für den Nebenbetrieb tätig ist, nur für 

Nebenbetriebe gemäss Art. 1bis (Nebenbetriebe mit einem engen sachlichen Bezug 

zum landwirtschaftlichen Gewerbe) angestellt werden. Mit dieser Revision geht es 

somit lediglich um die Erweiterung dieser Anstellungsmöglichkeiten für Personal, nicht 

aber um den Wohnraum für diese Angestellten. Die Vorlage des Bundesrates zu Art. 

24b nRPG wurde vom Nationalrat und vom Ständerat angenommen. Der Nationalrat 

fügte einen Absatz 1quater ein mit folgendem Wortlaut: "Um Wettbewerbsverzerrung 

zu vermeiden, müssen nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe den gleichen 

gesetzlichen Anforderungen und Rahmenbedingungen genügen wie Gewerbebetriebe 

in vergleichbaren Situationen in den Bauzonen." Auch diese vom Ständerat ebenfalls 

beschlossene Ergänzung zeigt, dass es bei der neuen Bestimmung um die Errichtung 

von Gewerbebetrieben geht und nicht um Wohnraum.

Die Teilrevision des RPG wird somit nicht dazu führen, dass der streitige Wohnraum in 

der Scheune bewilligungsfähig würde. Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit steht 

somit der Wiederherstellungsverfügung nicht entgegen.

7.4. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Vorinstanz nicht vorgeworfen werden 

kann, sie habe eine Rechtsverletzung begangen, weil sie die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes durch Entfernen sämtlicher dem

Wohnen dienenden Einrichtungen als verhältnismässig erachtet hat. Demzufolge ist die 

Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen.

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8. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 4'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs, 

sGS 941.12). Sie wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe 

verrechnet.

Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 98bis VRP).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Das Gesuch um Sistierung des Verfahrens wird abgewiesen.

2./Die Beschwerde wird abgewiesen.

3./ Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 4'000.-- bezahlt der 

Beschwerdeführer unter Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss in

gleicher Höhe.

4./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V. R. W.

 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

 

Versand dieses Entscheides an:

den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt lic. iur. C.D.)–

die Vorinstanz–

die Beschwerdebeteiligte–

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am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 27. Februar 2007
	Bau- und Planungsrecht, Art. 22 Abs. 1 und Art. 16a Abs. 1 RPG (SR 700), Art. 34 Abs. 3 und 4 RPV (SR 700.1), Art. 130 Abs. 2 BauG (sGS 731.1). Die in eine Scheune eingebaute Wohnung in einer Landwirtschaftszone ist nicht zonenkonform, wenn sie weder betriebsnotwendig ist noch als Wohnraum für die abtretende Generation bewilligt werden kann. Künftige Vorschriften des RPG stehen dem angeordneten Rückbau nicht entgegen (Verwaltungsgericht, B 2006/192).

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