# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13fb8789-14a9-50bf-9488-9ad2985be57f
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-21-34
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-21-34_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer A. 

 

 

Vorinstanz Departement Finanzen, Regierungsgebäude, 9102 Herisau 

 

 

Verfügende Behörde Grundstückschätzungskommission, c/o Grundstückschät-

zungsbehörde, Obstmarkt 1, 9102 Herisau 

 

 

Gegenstand Grundstückschätzung  

Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Departements  

Finanzen vom 26. August 2021 

 

 

 

  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden  
4. Abteilung 

 

Urteil vom 23. Juni 2022  
 

Mitwirkende Obergerichtspräsident W. Kobler 

Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer  

Oberrichter E. Graf, P. Louis 

Obergerichtsschreiber D. Hofmann 

 

 

Verfahren Nr. O4V 21 34 

 

 

Sitzungsort Trogen 

 

 

 

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Rechtsbegehren 

 

a) des Beschwerdeführers  

 1. Es gelten die Anträge nach unseren Ausführungen, nach unseren eingereichten Unter-

lagen.  

 2. Der Verkehrswert ist ohne Zuschlag zu setzen. Verkehrswert Wohnung max. Fr. 60'000, 

Mietwert pro Jahr Fr. 3'900, Kapitalisierung 6.5%. Der Verkehrswert ist total auf 

Fr. 120'000 zu setzen.  

 3. Es sind uns die gesamten Berechnungsformulare zu senden, bestehend aus Form. 360, 

Wohnhaus 8, Wohnhaus Detail, Verkehrslage etc., Wohnhaus Berechnung, Scheune, 

Boden, Verkehrslage Betrieb, Wald. Die vollständige Mietwertstatistik AR 2021-2019 von 

allen Gemeinden.  

 4. Die Schätzung von 2019-11-11 ist vollständig aufzuheben. Es ist eine neue Schätzung 

mit Berücksichtigung unserer Ausführungen und Anträge zu erstellen. Mit einvernehm-

licher Besprechung mit uns.  

 5. Wir machen vom mündlichen Anhörungsrecht Gebrauch. (Es können von uns auch 

weitere Personen beigezogen werden). Wir verlangen eine Mediation.  

 6. Fehlende Unterlagen sind uns in Kopie zu senden. Wir verlangen Akteneinsicht in alle 

Akten und der kostenlosen Abgabe der notwendigen Kopien. Zustellung der Akten an 

unsere Adresse. Die Eingaben der Gegenseite mit Aktenverzeichnis und eingereichten 

Akten ist an unsere Adresse zuzustellen. Für unsere Antworten ist uns eine Mindestfrist 

von 60 Tagen zu gewähren. Fristen für Besprechungen, Ortstermine, Verhandlungen 

ect., sind uns mindestens 60 Tage im Voraus bekannt zu geben. 

 7. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Wir werden die Kosten nach Abschluss in 

einer entsprechenden Rechnung stellen. Zusätzlich ist uns eine Parteientschädigung 

zuzusprechen.  

 8. Wir behalten uns die Ergänzung unserer Rechtsbegehren und Begründung vor. 

 9. Im Weiteren sind die beteiligten Instanzen, Mitarbeiter anzuweisen, Schreiben, Unter-

lagen, ect., die bei einem Verfahren eingereicht werden müssen, dem Beschwerdeführer 

im Doppel zu senden. Oder dem Gericht im Doppel einzureichen. Damit für die 

Beschwerdeführer keine teuren zusätzlichen Kopierkosten entstehen.  

 10. Für eine neutrale Schätzung beantragen wir den Beizug von B. Treuhand. 

 

 

b) der Vorinstanz: 

 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 

 2. Unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. 

 

 

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c) der verfügenden Behörde 

 Die Beschwerde sei abzuweisen.  

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. A. ist Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0001, Gemeinde C. Die Parzelle liegt in der 

Landwirtschaftszone und ist u.a. mit dem nicht landwirtschaftlich genutzten Wohnhaus 

Assek. Nr. 0002 überbaut, welches vom Sohn von A. bewohnt wird. Die letzte rechtskräftige 

amtliche Bewertung der Parzelle Nr. 0001 geht auf das Jahr 1993 zurück.  

 

Auszug aus dem Geoportal GIS AR, Orthofoto mit amtlicher Vermessung, Juni 2022 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

B. Mit Urteil vom 25. April 2019 (act. 9.1) hob das Obergericht die damals angefochtene Grund-

stückschätzung vom 12. Dezember 2003 auf. Gleichzeitig wies es das Grundbuchamt an, 

unverzüglich eine aktuelle Neuschätzung der Liegenschaft Parzelle Nr. 0001 anzuordnen. 

Auf eine gegen dieses Urteil gerichtete Beschwerde trat das Bundesgericht am 11. Juni 2019 

nicht ein (act. 9.3).  

 

 

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C. Am 14. November 2019 eröffnete das Grundbuchamt C. folgende Grundstückschätzung für 

die Parzelle Nr. 0001 (act. 9.4):  

 

  Verkehrswert:     Fr. 258'000.-- 

   Landwirtschaftl. Ertragswert:  Fr.   17'000.-- 

  Verkehrswert (VW)-Zuschläge  Fr. 199'000.-- 

  Ertragswert inkl. VW-Zuschläge:  Fr. 216'000.-- 

  Belastungsgrenze BGBB   Fr. 189'000.-- 

 

D. Dagegen erhob A. mit Eingabe vom 11. Dezember 2019 (act. 9.5) Einsprache beim 

Grundbuchamt C., welches diese zur Behandlung an die Grundstückschätzungsbehörde 

weiterleitete.  

 

E. Mit Entscheid vom 22. Januar 2021 (act. 9.10) wies die Grundstückschätzungsbehörde die 

Einsprache ab.  

 

F. Gegen den Einspracheentscheid erhob A. mit Eingabe vom 12. Februar 2021 (act. 9.11) 

Rekurs beim Departement Finanzen.  

 

G. Mit Entscheid vom 26. August 2021 (act. 2.2) wies das Departement Finanzen den Rekurs 

ab. 

 

H. Dagegen erhob A. (im Folgenden: Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 25. September 2021 

(act. 1) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren Beschwerde beim Obergericht. 

 

I. Mit Eingaben vom 23. November 2021 (act. 6) und 24. November 2021 (act. 8) liessen sich 

die Grundstückschätzungsbehörde (im Folgenden: verfügende Behörde) und das Departe-

ment Finanzen (im Folgenden: Vorinstanz) mit eingangs erwähnten Rechtsbegehren zur 

Beschwerde vernehmen.  

 

J. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 1. Dezember 2021 (act. 10) teilte die Verfahrenslei-

tung mit, dass von einer mündlichen Verhandlung abgesehen werde. Gleichzeitig wurde dem 

Beschwerdeführer eine Frist von 20 Tagen gewährt, um schriftlich zu den Vernehmlassungen 

Stellung zu nehmen (Replik). Dieser wurde darauf hingewiesen, dass angenommen werde, 

es werde auf eine Replik verzichtet, wenn innert dieser Frist keine Replik eingehe.  

 

 

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K. Mit Schreiben vom 10. Dezember 2021 (act. 11) beantragte der Beschwerdeführer, die Frist 

zur Replik bis zum 28. Februar 2022 zu erstrecken. Diese Erstreckung wurde am 15. Dezem-

ber 2021 mit dem Vermerk "Letztmals" gewährt.  

 

L. Mit Eingabe vom 7. Januar 2022 (act. 12) ersuchte der Beschwerdeführer, ihm die Ver-

fahrensakten zur Einsicht zuzusenden. Die Akten wurden ihm am 14. Januar 2022 (act. 12) 

in Kopie zugestellt.  

 

M. Mit Schreiben vom 26. Februar 2022 (act. 14), eingegangen am 3. März 2022, beantragte 

der Beschwerdeführer eine weitere Fristerstreckung zur Einreichung der Replik bis zum  

15. März 2022. Die Verfahrensleitung teilte dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 

8. März 2022 (act. 15) mit, dass dem Fristerstreckungsgesuch nicht stattgegeben werde und 

dass der Schriftenwechsel damit abgeschlossen sei. 

 

N. Mit Schreiben vom 15. März 2022 reichte der Beschwerdeführer eine Stellungnahme ein.  

 

O. Auf die Begründung der gestellten Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen 

näher eingegangen. 

 

 

 

Erwägungen 

 

1. Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der Prozessvoraussetzungen ergibt, dass 

diese sowohl hinsichtlich der Beschwerdeberechtigung als auch hinsichtlich der Form- und 

Fristerfordernisse erfüllt sind. Die sachliche bzw. funktionale Zuständigkeit des Obergerichts 

ergibt sich aus Art. 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 

143.1) und Art. 25 Abs. 2 der Verordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen (GSV, 

bGS 621.21). Der Beschwerdeführer ist als Grundeigentümer der Parzelle Nr. 0001 und 

Adressat des angefochtenen Rekursentscheids, mit dem seine Begehren abgewiesen 

wurden, beschwert. Auf die Beschwerde ist unter folgendem Vorbehalt einzutreten: Nicht 

einzutreten ist auf die bei den Vorinstanzen erhobenen Ausführungen und Rügen, an denen 

der Beschwerdeführer zwar ausdrücklich festhält, aber diese nicht in der Beschwerdeschrift 

selber vorträgt, sondern dafür auf die bei den Vorinstanzen eingereichten Eingaben verweist. 

Nach der publizierten Praxis des Obergerichts (AR GVP 24/2012 Nr. 3586) bzw. ehemaligen 

Verwaltungsgerichts (AR GVP 10/1998 Nr. 2168) genügt ein pauschaler Verweis auf frühere 

Rechtsschriften der Begründungspflicht nicht. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, in früheren 

Rechtsschriften nach allfälligen Rügen zu suchen. Nachfolgend wird deshalb einzig auf 

 

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Rügen und Ausführungen eingetreten, welche in Auseinandersetzung mit dem angefochte-

nen Rekursentscheid vom 26. August 2021 in der Beschwerdebegründung selber enthalten 

sind. Nur insofern ist die Begründungspflicht als Formerfordernis der Beschwerde erfüllt.  

 

2. Der Beschwerdeführer hat am 15. März 2022 nach dem Abschluss des Schriftenwechsels 

eine Stellungnahme (Replik) eingereicht, welche beim Obergericht am 16. März 2022 einge-

gangen ist. Wie in der Sachverhaltsfeststellung ausgeführt, wurde ihm am 15. Dezember 

2021 eine grosszügige Fristerstreckung zur Einreichung der Replik von mehr als 6 Wochen 

bis zum 28. Februar 2022 mit dem ausdrücklichen Vermerk "Letztmals" gewährt. Für die 

Einreichung einer allfälligen Replik hatte der Beschwerdeführer damit insgesamt beinahe 

3 Monate Zeit, womit seinem Antrag einer Mindestfrist von 60 Tagen entsprochen und ihm 

sogar ausnahmsweise die Kopien der Vorakten zugestellt wurden (Rechtsbegehren 6). 

Durch den Vermerk "Letztmals" wurde dem prozesserfahrenen Beschwerdeführer aufge-

zeigt, dass keine weiteren Fristerstreckungen gewährt würden. Dessen zweites Fristerstre-

ckungsgesuch vom 26. Februar 2022 ging zudem erst am 3. März 2022 und damit nach 

Ablauf der gewährten Fristerstreckung ein, was in der Verantwortung des Beschwerdeführers 

liegt. Da keine Säumnisgründe geltend gemacht werden und auch keine solche ersichtlich 

sind (Art. 6 Abs. 2 VRPG) ist die Stellungnahme vom 15. März 2022 im Lichte der bundes-

gerichtlichen Rechtsprechung und herrschenden Lehre aus dem Recht zu weisen (Urteil des 

Bundesgerichts 5A_280/2018 vom 21. September 2018 E. 4.1; WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis 

des öffentlichen Verfahrensrechts, 2020, Rz. 3570). Dies gilt umso mehr, als dass die Replik 

nicht dazu dienen kann, Anträge und Rügen vorzutragen, die bereits mit der Beschwerde 

gestellt oder vorgebracht werden können (Urteil des Bundesgerichts 2C_1000 vom 19. Juni 

2012 E. 2). Im Folgenden wird zunächst auf weitere Verfahrensanträge eingegangen. 

 

3. Der Beschwerdeführer beantragt, persönlich angehört zu werden sowie eine Mediation. Der 

Anspruch auf rechtliches Gehör im Sinne von Art. 29 Abs. 2 BV und Art. 12 VRPG räumt 

keinen Anspruch auf eine mündliche Anhörung ein (BGE 134 I 140 E. 5.3; 130 II 425 E. 2.1 

= Pra 2005 Nr. 71). Art. 6 EMRK, welcher einen Anspruch auf eine öffentliche mündliche 

Verhandlung gewährleistet, ist nicht anwendbar in Steuerverfahren, die nicht strafrechtlicher 

Art sind (BGE 140 I 68 E. 9.2 = Pra 103/2014 Nr. 45; BGE 132 I 140 E. 2.1 = Pra 2007 

Nr. 40), was somit auch bei der strittigen schätzungsweisen Bewertung einer Liegenschaft 

der Fall ist. Im vorliegenden Fall sind zudem keine persönlichkeitsbezogenen Verhältnisse 

zu beurteilen, d.h. der persönliche Eindruck des Beschwerdeführers ist für die Entscheid-

findung nicht von Bedeutung, womit eine mündliche Anhörung nicht als notwendig erscheint 

(vgl. dazu BGE 142 I 188 E. 3.2 und 3.3). Weder aus dem Bundesrecht noch dem kantonalen 

Recht lässt sich zudem ein Anspruch auf Mediation ableiten. Demzufolge ist dieser Antrag 

abzuweisen.  

 

Seite 7 

4. 

4.1 Der Beschwerdeführer beantragt, ihm die gesamten Berechnungsformulare zu senden, 

bestehend aus Form 360, Wohnhaus 8, Wohnhaus Detail, Verkehrslage etc., Wohnhaus 

Berechnung, Scheune, Boden, Verkehrslage Betrieb, Wald sowie die vollständige 

Mietwertstatistik AR 2021-2019 von allen Gemeinden. Im vorinstanzlichen Verfahren habe 

er zusätzliche Auskünfte und Unterlagen eingefordert. Das Akteneinsichtsrecht und eine 

abschliessende Stellungnahme seien vollständig verweigert worden.  

 

4.2 Gemäss Art. 18 Abs. 3 GSV und Art. 2 Abs. 4 der Verordnung über das bäuerliche Boden-

recht (SR 211.412.110, VBB) wird über die Schätzung ein Protokoll erstellt. Dieses enthält 

alle erforderlichen Angaben über die Bewertung des Grundstücks sowie die Berechnung der 

Schätzwerte und nennt die Beteiligten. Ein solches Protokoll mit den erforderlichen Angaben 

bildet Bestandteil der Verfahrensakten (act. 9.4.1) und wurde dem Beschwerdeführer zuge-

stellt. Wie die Vorinstanz und die verfügende Behörde vernehmlassungsweise zutreffend 

ausführen, ergibt sich weder aus Bundesrecht noch kantonalem Recht ein Anspruch auf die 

Zustellung von internen Berechnungsunterlagen. Im vorliegenden Fall wurden dem Be-

schwerdeführer im Einspracheverfahren von der verfügenden Behörde mit Schreiben vom 

9. Dezember 2020 (act. 9.9) dennoch weitere Unterlagen zur Berechnung der Schätzung 

zugestellt und ihm mehrmals ein persönliches Gespräch angeboten (act. 9.7). Der Beschwer-

deführer hätte es damit in der Hand gehabt, sich die nötigen Informationen im Einsprache-

verfahren zu verschaffen, indem er der Einladung der verfügenden Behörde gefolgt wäre. 

Der Beschwerdeführer belegt diesbezüglich nicht, inwiefern ihn die mehrfach erwähnte "aus-

serordentliche Seuchenlage" bspw. von einer telefonischen Besprechung abhielt. Bei dieser 

Sachlage kann sich der Beschwerdeführer nicht darüber beschweren, dass ihm Unterlagen 

vorenthalten worden seien. Die Rüge wegen Verletzung des Akteneinsichtsrechts ist dem-

zufolge unbegründet. 

 

4.3 Wie die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung ausführt, wurde dem Beschwerdeführer die 

Stellungnahme der verfügenden Behörde vom 5. März 2021 (act. 9.16) nicht zugestellt, was 

auf einem Versehen beruhe. Da die Stellungnahme vom 5. März 2021 keine neuen und 

erheblichen Gesichtspunkte aufgewiesen habe, sei auf einen weiteren Schriftenwechsel 

verzichtet worden.  

 

 Mit der Vorinstanz ist darin übereinzugehen, dass die verfahrensleitende Behörde im 

Rekursverfahren entscheiden kann, ob eine Eingabe zur Stellungnahme zugestellt wird. 

Kann die Behörde davon ausgehen, dass die Eingabe am Ergebnis in materieller Hinsicht 

nicht ändern vermag, kann sie den Schriftenwechsel schliessen (BGE 138 I 154 E. 2.3.2; 

WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O., Rz. 433). Nach Art. 13 Abs. 1 VRPG hätte der Abschluss des 

 

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Schriftenwechsels dem Beschwerdeführer allerdings formell angezeigt werden und diesem 

die Stellungnahme zumindest zur Kenntnisnahme unterbreitet werden müssen. Dass ihm 

daraus irgendein Nachteil erwachsen wäre, legt er jedoch nicht dar und ist im Übrigen auch 

nicht erkennbar. Dieser Verfahrensfehler wiegt daher nicht schwer und konnte im Beschwer-

deverfahren geheilt werden, da dem Beschwerdeführer vollumfängliche Akteneinsicht 

gewährt wurde. 

 

5. Bei der materiellen Beurteilung der hier vorliegenden Beschwerde ist die Kognition des Ober-

gerichts gemäss Art. 56 Abs. 1 VRPG darauf beschränkt, den angefochtenen Entscheid 

hinsichtlich allfälliger Rechtsverletzungen zu überprüfen, wozu auch eine rechtsfehlerhafte 

Ausübung des Ermessens zählt. Im Weiteren kann beurteilt werden, ob die Vorinstanzen den 

Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt haben. Die Überprüfung der Angemes-

senheit ist dem Obergericht jedoch verwehrt (Art. 56 Abs. 1 VRPG e contrario). Eine im 

Gesetz vorgesehene annäherungsweise Ermittlung des Sachverhalts durch Schätzung gilt 

grundsätzlich auch als Ermessensfrage, weshalb die Kognition dementsprechend 

beschränkt ist. Schätzungen können demzufolge durch das Obergericht nur überprüft 

werden, soweit sie Elemente enthalten, die einer Überprüfung nach hinreichend sicher er-

kennbaren Massstäben zugänglich sind, insbesondere soweit es um die anwendbaren 

Rechtsgrundlagen und Schätzungsmethoden geht (BGE 138 II 77 E. 6.3 ff., Urteil des Bun-

desgerichts 2C_556/2015 vom 13. Juni 2016 E. 2.2; MARKUS JOOS, in: Glaus/Honsell [Hrsg.], 

Gebäudeversicherung, 2009, S. 408; MARCO DONATSCH, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar 

zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl. 2014, N. 64 zu § 50 VRG). 

In Fragen, die besondere Fachkenntnisse und einschlägige Erfahrung voraussetzen, greift 

das Obergericht nur dann korrigierend in die Beurteilung ein, wenn in einzelnen Bereichen 

der Schätzung von unrichtigen Voraussetzungen ausgegangen worden ist oder wenn aus 

der Verletzung von Schätzungsnormen oder allgemein anerkannten Schätzungsmethoden 

ein gesamthaft unrichtiges Schätzungsergebnis resultiert (RUTH HERZOG, in: Herzog/Daum 

[Hrsg.], Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 

2020, N. 17 zu Art. 80 VRPG).  

 

5.1 Der Beschwerdeführer rügt, dass der angewandte Marktwert Art. 108 und 27 BV widerspre-

che. Ein Mietzins von Fr. 900.-- sei eindeutig zu hoch. Auch das Berechnen mit einem Durch-

schnittspreis sei falsch. Diese Berechnungsart treibe die Mietpreise immer weiter in die Höhe. 

Mit solchen Schätzungen werde es den einfachen Menschen verunmöglicht, Wohneigentum 

zu besitzen. Es werde einfach geschrieben, die Minderwerte würden berücksichtigt, jedoch 

lägen keine Formulare vor, die dies belegen würden. Im Vergleich zur gültigen Schätzung 

seien der Ertragswert um 490 % und der Verkehrswert um 269 % höher, was in keiner Weise 

stimmen und rechtens sein könne. So sei der Ertragswert inkl. Zuschlag in 10 Jahren bei  

 

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Fr. 555'000.-- und der Verkehrswert bei Fr. 663'000.--. Nach der SBV Schätzungsabteilung 

würden die Steigerungen knapp 14 % betragen. Damit gelte heute ein Ertragswert von  

Fr. 95'000 und ein Verkehrswert von Fr. 110'000.--. Durch das Obergericht sei die Schätzung 

aus dem Jahr 2003 aufgehoben worden, womit die neue Schätzung nicht noch wesentlich 

höher sein könne. Die Praxis des Verkehrswertzuschlags werde nicht als rechtens erachtet.  

 

5.2 Gemäss Art. 12 Abs. 1 GSV werden landwirtschaftliche Grundstücke nach den Bestimmun-

gen der Bundesgesetzgebung über das bäuerliche Bodenrecht bewertet. Die Bestimmungen 

für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts (Schätzungsanleitung) sind im 

Anhang der VBB geregelt. Dabei gelten u.a. folgende Grundsätze: Zusätzliche Wohnungen 

zur Betriebsleiterwohnung werden nach nichtlandwirtschaftlichen Bestimmungen geschätzt 

(Art. 2 Abs. 1 lit. a VBB). Die in der Schätzungsanleitung enthaltenen Bestimmungen und 

Ansätze sind für die Schätzungsbehörden und Schätzungsexpertinnen und -experten 

verbindlich (Art. 2 Abs. 2 VBB). Nach Kapitel 4.1 der Schätzungsanleitung vom 31. Januar 

2018 (abrufbar unter: <https://www.swissmintshop.admin.ch/cshop_mimes_bbl/8C/8CDCD 

4590EE41ED8A4F744D49064ACDD.pdf>, zuletzt besucht am 23. Juni 2022) werden 

andere Wohnungen als die Betriebsleiterwohnung ausgehend vom auf dem ortsüblichen 

Wohnungsmarkt effektiv erzielbaren Mietzins geschätzt. Dabei wird der langfristig erzielbare 

Mietzins kapitalisiert. Es ist von Mietzinsen ohne Nebenkosten auszugehen. Auskünfte über 

das örtliche Mietzinsniveau sind bei den Gemeindeverwaltungen oder auf entsprechenden 

Immobilien-Plattformen erhältlich. Diese Werte sind jedoch je nach Lage, Lärm- und 

Geruchsimmissionen sowie dem Ausbaustandard zu korrigieren. Die Höhe des Kapita-

lisierungssatzes bestimmt sich aus dem Basiszinssatz anerkannter Bewertungsnormen und 

einem Zuschlag für Bewirtschaftungskosten. Zur Berücksichtigung der Bewirtschaftungs-

kosten wird der Kapitalisierungssatz in der Regel um 1% bis 3% höher angesetzt als der 

Basiszinssatz. Die untere Grenze gilt für massive Neubauten (wirtschaftliches Gebäudealter 

unter 30 Jahren) mit guter Ausbauqualität, die obere Grenze für ältere, leicht gebaute 

Gebäude (wirtschaftliches Gebäudealter über 50 Jahren) mit schlechter Ausbauqualität 

(Kapitel 4.6 der Schätzungsanleitung).  

 

Diese Bestimmungen verpflichten die Schätzungsbehörden, sachgerechte Differenzierungen 

bei der Bewertung von Liegenschaften vorzunehmen, soweit sich solche aufgrund der kon-

kreten Verhältnisse aufdrängen.  

 

5.3 Die Vorinstanz und die verfügende Behörde haben im angefochtenen Entscheid und den 

Vernehmlassungen nachvollziehbar dargelegt, dass bei der Schätzung des Grundstücks 

Nr. 0001 nach der für die Schätzungsbehörden verbindlichen Schätzungsanleitung vorge-

 

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gangen wurde. So wurde zur Ermittlung des langfristig erzielbaren Mietzinses die Mietwert-

statistik Appenzell Ausserrhoden 2015 der Gemeinde C. herangezogen. Gemäss dieser 

betrug der Mietwert für Einfamilienhäuser in den Jahren 2015 bis 2019 im Mittel Fr. 154.-- 

pro m2 (act. 9.9.2). Aufgrund der Wohnlage, Besonnung, öffentlicher Verkehr, Alter und 

Ausbaustandard wurde der Mietwert auf Fr. 110.-- pro m2 reduziert. Durch die Multiplikation 

der Hauptnutzfläche mit dem korrigiertem Mietwert ergibt sich eine Jahresmiete von 

Fr. 10'800.--, was einem Mietzins von Fr. 900.-- pro Monat entspricht. Diese Bewertung ent-

spricht der verbindlichen Schätzungsanleitung. Dies gilt ebenso für die Festlegung des 

Kapitalisierungssatzes (vgl. dazu S. 3 der Vernehmlassung der verfügenden Behörde vom 

23. November 2021).  

 

 Der Beschwerdeführer verkennt im Weiteren, dass nach Art. 12 Abs. 2 GSV der Ertragswert 

zwingend um Verkehrswertzuschläge für anders genutzte Teile des Grundstücks zu erhöhen 

ist. Nach Erwägung 2.11 des angefochtenen Entscheids erfolgt die Verkehrswertberechnung 

analog dem Kanton St. Gallen, wobei die Verkehrswertzuschläge abhängig vom Minderwert 

in Prozent sind. Die Minderwerte wurden bei der Schätzung mit 30 % (Haus) und 40 % (Stall 

und Remise) festgelegt, da alle Objekte in einem mittleren Zustand seien. Die Zuschläge sind 

auf S. 19 der Anleitung des Kantons St. Gallen ersichtlich (abrufbar auf: <https://www. 

gvsg.ch/fileadmin/downloadcenter/web/versichern/Richtlinien_und_Weisungen_Schaetzung

_V_1.00.pdf>, zuletzt besucht am 23. Juni 2022). Nur bei Abbruchobjekten wird kein Ver-

kehrswertzuschlag gemacht (vgl. dazu S. 3 der Vernehmlassung der verfügenden Behörde 

vom 23. November 2021). Auch die Berechnung der Verkehrswertzuschläge erweist sich als 

nachvollziehbar und ist mit keinen ersichtlichen Rechtsmängeln behaftet.  

 

5.4 Die verfügende Behörde hat die Liegenschaft Nr. 0001 gemäss den geltenden Ermittlungs-

kriterien nach GSV, VBB und der Schätzungsanleitung bewertet. Es ist keine Verletzung von 

Schätzungsnormen oder allgemein anerkannten Schätzungsmethoden ersichtlich, aus 

welchen ein gesamthaft unrichtiges Schätzungsergebnis resultieren könnte. Aus der Be-

schwerde geht nicht hervor, inwiefern die Schätzung der Liegenschaft des Beschwerdefüh-

rers diesen Schätzungsanforderungen nicht genügt. Eine Überbewertung der Liegenschaft 

des Beschwerdeführers ist damit zu verneinen, womit kein Verstoss gegen verfassungs-

mässige Rechte auszumachen ist. Damit gelangt das Obergericht zum Schluss, dass der 

verfügenden Behörde keine fehlerhafte Grundstückschätzung vorgehalten werden kann. 

Diese bewegt sich im Rahmen des zustehenden Ermessens, in welches das Obergericht 

nicht eingreift. 

 

 

Seite 11 

5.5 Da Schätzungen nach Art. 15 GSV durch die Grundstückschätzungsbehörde vorzunehmen 

sind und die strittige Schätzung gemäss den verbindlichen und anerkannten Vorgaben durch-

geführt wurde, kann dem Antrag um eine externe Schätzung durch die B. Treuhand nicht 

stattgegeben werden. Es wäre dem Beschwerdeführer freigestanden, die B. Treuhand 

während der mehrjährigen Verfahrensdauer selbständig zu konsultieren und ein 

Parteigutachten in Auftrag zu geben. Schlussendlich ist darauf hinzuweisen, dass das 

Obergericht die Schätzung vom 12. Dezember 2003 mit Urteil vom 25. April 2019 nur auf-

grund der langen Verfahrensdauer und dem Umstand, dass die angefochtene Schätzung aus 

dem Jahr 2003 längst überholt war, aufgehoben hat und nicht etwa, weil die Bewertung aus 

dem Jahr 2003 als zu hoch eingestuft wurde. Vielmehr ist aufgrund der Sachlage davon aus-

zugehen, dass der Beschwerdeführer jahrzehntelang von einer zu tiefen Bewertung der 

Liegenschaft Nr. 0001 profitiert hat, liegt die letzte rechtskräftige amtliche Bewertung der 

Parzelle Nr. 0001 doch beinahe 30 Jahre zurück.  

 

6. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird. Ge-

mäss Art. 19 Abs. 3 i.V.m. mit Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor Ober-

gericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen 

Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Dem Beschwerdeführer ist ausgangsgemäss eine Ent-

scheidgebühr aufzuerlegen, wobei eine Gebühr von Fr. 1‘500.-- als angemessen erscheint 

(Art. 4a des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen, bGS 233.2). Der Kosten-

vorschuss von Fr. 1‘500.-- ist anzurechnen. Auf die Zusprechung einer Parteientschädigung 

besteht bei diesem Verfahrensausgang kein Anspruch (Art. 53 Abs. 3 VRPG).  

 

 

 

Seite 12 

Das Obergericht erkennt: 

 
 
1. Die Beschwerde von A. wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
 
 
2. Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1500.-- auferlegt. Der Kosten-

vorschuss von Fr. 1500.-- wird angerechnet.  
 
 
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
 
 
4. Rechtsmittel: 
 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-recht-

lichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet 
sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim 
Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schrift-
lich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe 
der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid sowie die als 
Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die 
Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 

 
 
5. Zustellung an den Beschwerdeführer, die Vorinstanz sowie die verfügende Behörde.  
 
 
 

Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
 
Der Obergerichtspräsident:  

 

 

lic. iur. Walter Kobler 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Daniel Hofmann 

 
 
 
 
 
 
versandt am: 28. Juni 2022