# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2ec7c67b-4f69-5f1c-8be2-3468c2b63211
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.06.2024 III 2024 22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2024-22_2024-06-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2024 22

Entscheid vom 27. Juni 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur., Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin, 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,

2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

3. B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________ und/oder Rechtsan-
wältin D.________,

4. E.________ AG,
Beigeladene,
vertreten durch Rechtsanwalt F.________ und/oder Rechtsan-
walt G.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Mit Beschluss (RRB) Nr. 986/2016 vom 6. Dezember 2016 genehmigte der 
Regierungsrat des Kantons Schwyz den Gestaltungsplan (GP) "H.________" inkl. 
Sonderbauvorschriften (SBV), welcher die damaligen Grundstücke 
KTN 001.________, KTN 002.________ (teils) und KTN 003.________ (heute 
KTN 001.________, 004.________, 005.________, 006.________, 
007.________, 008.________ und 003.________) umfasst.

Mit Beschluss (GRB) Nr. 2016 vom 11. Oktober 2016 erteilte der Gemeinderat 
Wollerau der E.________ AG die Baubewilligung für den Ausbau der Erschlies-
sungsstrasse und mit GRB Nr. 2017.59 vom 18. April 2017 eine Projektänderung 
an der Strasse. Mit GRB Nr. 2017.180 vom 14. August 2017 erteilte der Gemein-
derat die Baubewilligung für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (MFH), ein 
Einfamilienhaus (EFH) sowie eine Tiefgarage. Es folgten weitere Baubewilligun-
gen für eine Projektänderung bei der Tiefgarage (GRB Nr. 2018.4 vom 9.1.2018), 
für eine Gebäudeschutzleitung und eine Erdsonden-Wärmepumpenanlage (GRB 
Nr. 2018.143 und GRB Nr. 2018.145, beide vom 14.5.2018) sowie für eine weitere 
Projektänderung (GRB Nr. 2019.154 vom 29.10.2019). 

Mit GRB Nr. 2022.323 vom 10. Oktober 2022 erteilte der Gemeinderat die Bau-
bewilligung für das nachträgliche Baugesuch für "Umgebung, Zaun, Stützmauer, 
UFC [Unterflurcontainer]" unter Auflagen. Eine dagegen von einer Nachbarin ein-
gereichte Beschwerde wies der Regierungsrat mit RRB Nr. 322/2023 vom 25. April 
2023 ab. Eine hiergegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht des 
Kantons Schwyz mit VGE III 2023 77 vom 28. September 2023 im Sinne der Er-
wägungen teilweise gut; im Übrigen wies es die Beschwerde im Sinne der Erwä-
gungen ab, soweit darauf einzutreten war. Eine dagegen erhobene Beschwerde 
ist beim Bundesgericht anhängig.

B. A.________, Eigentümerin einer 3.5-Zimmerwohnung im Haus 
"I.________", H.________weg 10 in Wollerau (KTN 001.________) in der zwi-
schenzeitlich realisierten Wohnüberbauung im Gestaltungsplangebiet 
"H.________", monierte mit einer Eingabe vom 13. September 2021 beim Gemein-
derat, es seien gewisse Keller- bzw. Nebenräume im Haus "I.________" wider-
rechtlich zu Wohnräumen aus- bzw. umgebaut worden und sie forderte das Bau-
amt auf, sämtliche Keller- und Nebenräume in der Überbauung "H.________" zu 
kontrollieren (Vi-act. II.-01 Beilage 22). 

C. Am 13./14. Dezember 2021 führte die Abteilung Hochbau der Gemeinde 
Wollerau Baukontrollen bei insgesamt 14 Keller- und Hobbyräumen in der Über-
bauung "H.________" durch und stellte gewisse Abweichungen vom bewilligten 

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Zustand fest (vgl. Vi-act. II.-01 Beilage 21). Mit GRB Nr. 2022.233 vom 20. Juni 
2022 beurteilte der Gemeinderat die Einwände von A.________ bezüglich Umnut-
zung als nicht zutreffend und wies diese als erledigt ab (Vi-act. II.-01 Beilage 21).

D. Der Regierungsrat hiess eine von A.________ dagegen erhobene Be-
schwerde mit RRB Nr. 862/2022 vom 8. November 2022 gut und wies die Sache 
zur Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens für die festge-
stellten Abweichungen an den Gemeinderat zurück (Vi-act. II.-01 Beilage 19).

E. Am 24. Mai 2023 beschwerte sich A.________ beim Hochbauamt der Ge-
meinde Wollerau darüber, dass für die klimatisierten Weinkeller in den Häusern 
"J.________" (H.________weg 6) und "K.________" (H.________weg 4) keine 
nachträglichen Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden seien (Vi-act. II.-01 
Beilage 18).

F. Mit GRB Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 (Versand am 21.6. 2023) entschied 
der Gemeinderat (Vi-act. II.-01 Beilage 17):

1. Im Zusammenhang mit den drei Gegenstand der Einsprache/Klage von 
A.________ vom 24.5.2023 bildenden Räumen wird im Sinne der Erwägungen 
weder ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren noch ein nochmaliger 
Augenschein durchgeführt.

2.-3.  (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung). 

G. Dagegen erhob A.________ am 27. Juni 2023 fristgerecht 
Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat und beantragte (Vi-act. I.-01):

1. Gemeinderatsbeschluss Nr. 2023.129: Beschluss Ziffer 1, Seite 3 sei 
aufzuheben.

2. Der Gemeinderat sei aufzufordern, beim Bauamt ein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren sowie einen Augenschein der Nebenräume Haus 
J.________ zu erzwingen (mit Fokus auf Waschen/Keller).

3. Es gilt, das fragwürdige Dokument «Baubewilligung vom 29.10.19 durch das 
Bauamt/Regierungsrat prüfen zu lassen (Zweck, inhaltliche Themen, 
Richtigkeit, Legalität, Nutzen, Echtheit). Das Bauamt muss dem Regierungsrat 
die Richtigkeit, Gültigkeit der Baubewilligung beweisen.

4. Der Weinkeller muss in die Legalität geführt werden, um den gesetzlichen 
Aspekten zu entsprechen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen der Bauherrschaft bzw. die Vorinstanz. 

H. Mit RRB Nr. 60/2024 vom 30. Januar 2024 (Versand am 6.2.2024) entschied 
der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der angefochtene Beschluss 
Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 wird aufgehoben und die Sache zur 
Durchführung einer Baukontrolle und eines nachträglichen 

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Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz 
zurückgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1600.-- 
werden zur Hälfte der Beschwerdeführerin auferlegt (Fr. 800.--) und mit ihrem 
Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet. Je ein Viertel der Verfahrenskosten 
werden der Gemeinde Wollerau (Fr. 400.--) und dem Beschwerdegegner 
(Fr. 400.--) auferlegt. (…).

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

4.-6.  (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

I. Gegen diesen RRB Nr. 60/2024 erhebt A.________ mit Eingabe vom 24. Fe-
bruar 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwal-
tungsgericht mit den folgenden Anträgen

1. Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 60/2024 vom 
30. Januar 2024 sei aufzuheben und die gegen den Beschluss Nr. 2023.129 
des Gemeinderates Wollerau vom 19. Juni 2023 eingereichte Beschwerde sei 
gutzuheissen. Die Klage VB139/2022 wurde vom Regierungsrat am 8. 
November 2022 in allen Punkten gutgeheissen.

2. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu Lasten der 
Beschwerdegegnerin und der Vorinstanzen.

J. Das Sicherheitsdepartement erklärt am 29. Februar 2024 an den Erwägun-
gen des angefochtenen RRB Nr. 60/2024 festzuhalten und auf die Einreichung 
einer Vernehmlassung zu verzichten. Die Beigeladene beantragt mit 
Vernehmlassung vom 25. März 2024, die Beschwerde sei vollumfänglich 
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen (inkl. 8.1% MwSt) zulasten der Beschwerdeführerin. Die 
Gemeinde ersucht mit Stellungnahme vom 17. April 2024 um Abweisung der 
Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beschwerdeführerin. Der Beschwerdegegner beantragt mit Vernehmlassung vom 
29. April 2024:

1. Auf die Beschwerde sei nicht einzutreten.

2. Eventualiter: Auf die Beschwerde sei insoweit nicht einzutreten, als der 
Regierungsrat den Beschluss des Gemeinderats Wollerau Nr. 2023.129 vom 
19. Juni 2023 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A.________ 
aufgehoben und die Sache zur Durchführung einer Baukontrolle und eines 
nachträglichen Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die 
Vorinstanz (den Gemeinderat Wollerau) zurückgewiesen hat (Dispositiv-Ziffer 
1 des Beschlusses des Regierungsrats). Im Übrigen sei die Beschwerde 
abzuweisen.

3. Subeventualiter: Die Beschwerde sei abzuweisen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (letzteres zzgl. 8.1 % MwSt.) zulasten 
der Beschwerdeführerin. 

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K. Mit Replik vom 16. Mai 2024 ersucht die Beschwerdeführerin um 
Gutheissung ihrer Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Beschwerdegegner.

L. Die Beigeladene ersucht mit Duplik vom 21. Mai 2024 um antragsgemässen 
Entscheid, sofern darauf eingetreten werden könne und sie erklärt, sämtliche 
Ausführungen in der Replik vom 16. Mai 2024 zu bestreiten und - unter Verweis 
auf die bisherigen Eingaben - auf eine Duplik zu verzichten.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Nach § 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 
6. Juni 1974 kann eine Drittperson auf ihr Gesuch hin, auf Antrag einer Partei oder 
von Amtes wegen als Nebenpartei in das Verfahren einbezogen werden, wenn sie 
durch eine Verfügung oder einen Entscheid voraussichtlich in ihren schützenswer-
ten Interessen betroffen ist (Abs. 1). Die beigeladene Person kann im Verfahren 
Parteirechte ausüben; sie kann Anträge nur zu Gunsten oder zu Lasten der Haupt-
parteien stellen (Abs. 2). Die Verfügung oder der Entscheid wird auch gegenüber 
der beigeladenen Person rechtswirksam (Abs. 3).

1.2 Die von der Beschwerdeführerin als Beschwerdegegnerin aufgeführte 
E.________ AG ist als ursprüngliche Bauherrschaft der Wohnüberbauung im Ge-
staltungsplangebiet "H.________" in Wollerau voraussichtlich in ihren schützens-
werten Interessen betroffen (vgl. dazu auch RRB Nr. 862/2022 vom 8.11.2022 
[= Vi-act. II.-01 Beilage 19] E. 5.1). Daher wurde sie mit Verfügung vom 17. Fe-
bruar 2024 ins vorliegende Verfahren einbezogen.

2.1 Vor Erlass einer Verfügung oder eines Entscheides prüft die Behörde von 
Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Sie 
prüft u.a. insbesondere die Rechtsmittelbefugnis (§ 27 Abs. 1 lit. d VRP). Zur Ein-
reichung eines Rechtsmittels ist gemäss § 37 Abs. 1 VRP berechtigt, wer vor der 
Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme 
erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid oder die angefochtene 
Verfügung besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an der 
Aufhebung oder Änderung des Entscheides oder der Verfügung hat (lit. c). 

2.2 Den Anforderungen von § 37 Abs. 1 lit. b und c VRP kommt dann eine be-
sondere Bedeutung zu, wenn ein Dritter (z.B. Nachbar) den Entscheid anficht. Ist 
in einem solchen Fall durch ein unmittelbares Berührtsein eine spezifische Bezie-

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hungsnähe gegeben, hat der Beschwerdeführer ein ausreichendes Rechtsschut-
zinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben wird. Dieses In-
teresse besteht im praktischen Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde dem Be-
schwerdeführer eintragen würde, d.h. in der Abwendung eines Nachteils wirt-
schaftlicher, ideeller, materieller oder anderweitiger Natur, den der angefochtene 
Entscheid für ihn zur Folge hätte (vgl. Aemisegger/Haag, in: Praxiskommentar RPG: 
Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020 Art. 33 N 64; Hensler, Die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 37 ff.; EGV-SZ 
1998 Nr. 2 E. 2d).

2.3 Der Umfang der Tätigkeit des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz 
wird durch den Anfechtungsgegenstand abgegrenzt. Es kann grundsätzlich nur 
das Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein, was auch Gegenstand der zu-
grunde liegenden Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte 
sein müssen. Gegenstände, über welche die erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu 
Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich des Verwal-
tungsgerichts als Beschwerdeinstanz (vgl. statt vieler VGE III 2020 175 vom 
22.2.2021 E. 1.1; VGE III 2016 5 vom 26.10.2016 E. 2.1, je m.H.; Bertschi, in: 
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons 
Zürich [kurz: Kommentar VRG], 3. Aufl. 2014, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz. 44-49; 
Kölz/ Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des 
Bundes, 3. Aufl. 2013, Rz. 685 ff.; EGV-SZ 1979, S. 122).

2.4 Anfechtungsgegenstand bzw. Streitgegenstand ist das Dispositiv, nicht je-
doch einzelne Elemente der Begründung (Müller, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], 
Kommentar VwVG, 2. Aufl. 2019, Art. 44 Rz. 5; Hensler, a.a.O., S. 58). Die Be-
gründung nimmt grundsätzlich nicht an der Rechtskraft teil. Nur das Dispositiv er-
wächst in (formelle) Rechtskraft sodass auch nur das Dispositiv anfechtbar ist 
(BGE 140 I 144 E. 2.4.2 mit m.w.H.). Ausführungen, die allein in den Erwägungen 
enthalten sind, haben keine rechtliche Verbindlichkeit. Sie sind aber insoweit für 
die Rechtsverbindlichkeit des Dispositivs unerlässlich, als sie dessen Inhalt ver-
deutlichen (vgl. Camprubi, in: Auer/Müller/Schindler, a.a.O., Art. 61 Rz. 24). Aller-
dings können auch die Erwägungen an der Rechtskraft teilhaben, namentlich 
dann, wenn das Dispositiv mit der Formulierung "im Sinne der Erwägungen" aus-
drücklich auf sie verweist (vgl. Griffel, in: Kommentar VRG, § 28 N 7; Hirzel, in: 
Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 3. Aufl. 2023, Art. 61 
Rz. 43; BGE 144 V 418 E. 4.2 m.H.; Urteil BGer 1C_126/2008 vom 17.11.2008 
E. 3.2; 1P.563/2004 + 1P.611/2003 vom 17.5.2005 E. 3.4.2, je m.w.H.).

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2.5.1  Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. 
Als Eigentümerin einer 3.5-Zimmerwohnung im Haus "I.________" welches sich in 
unmittelbarer Nachbarschaft zu den Häusern "J.________" und "K.________" be-
findet und zur selben Wohnüberbauung im Gestaltungsplangebiet "H.________" 
in Wollerau gehört, ist eine spezifische Beziehungsnähe gegeben (vgl. E. 2.2 hier-
vor). 

2.5.2  Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 60/2024 (Disp.-Ziff. 1) die 
Beschwerde teilweise gutgeheissen, den angefochtenen GRB Nr. 2023.129 vom 
19. Juni 2023 (Vi-act. II.-01 Beilage 17) aufgehoben und die Sache zur Durch-
führung einer Baukontrolle und eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens 
im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. In E. 6 hat er seine 
voranstehende Beurteilung ("nach dem Gesagten") dahingehend zusammenge-
fasst, dass der Gemeinderat unverzüglich eine Baukontrolle in dem als "Waschen, 
Keller" bezeichneten Raum vorzunehmen und diese Baukontrolle ausführlich mit 
diversen Fotografien zu belegen habe. Entsprechend der dabei angetroffenen Si-
tuation habe er anschliessend in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren 
einerseits über die Bewilligungsfähigkeit der Bodenheizung und allfälliger sanitärer 
Einrichtungen oder Anschlüsse in diesem als "Waschen, Keller" bezeichneten 
Raum und andererseits über die Klimatisierung in dem als "Keller" bezeichneten 
Raum zu entscheiden.

Für den als "Weinkeller 1" bezeichneten Raum hat der Regierungsrat kein Erfor-
dernis für eine Baukontrolle mit anschliessendem nachträglichen Baubewilligungs-
verfahren erkannt. Bei diesem Raum lägen keine Abweichungen von der Baube-
willigung vor. Insbesondere dürfe bei einem speziell als Weinkeller konzipierten 
und als solchen bezeichneten Raum davon ausgegangen werden, dass eine ent-
sprechende Klimatisierung bzw. Kühlung des Raumes auf eine für die Weinlage-
rung optimale Temperatur vorhanden sei bzw. von der Bewilligung des Weinkellers 
mitumfasst werde. Ausser dem edlen Ausbau und der Präsentation dieses Wein-
kellers seien keine weiteren Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass dieser (als 
Showroom) gewerblich genutzt werde (E. 4.2). Bezüglich der gewerblichen Nut-
zung des als "Keller" bezeichneten Raums hat der Regierungsrat anschliessend 
auf die Ausführungen zum "Weinkeller 1" verwiesen (E. 4.3). 

2.5.3  Somit wurde der GRB Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 mit dem angefoch-
tenen RRB Nr. 60/2024 nicht vollumfänglich aufgehoben. Mit der Rückweisung der 
Sache an die Vorinstanz "im Sinne der Erwägungen" wurden Gegenstand und Um-
fang der mit diesem Entscheid angeordneten Baukontrolle und des durchzuführen-
den nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (zusammengefasst in E. 6) in 
verbindlicher Weise definiert.

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Soweit das Erfordernis einer Baukontrolle und eines nachträglichen Baubewilli-
gungsverfahrens in den Erwägungen des angefochtenen RRB Nr. 60/2024 - auf 
welche im Dispositiv verwiesen wurde - damit zugleich verbindlich verneint wurde, 
hat der Regierungsrat - ungeachtet der formellen Aufhebung des GRB Nr. 
2023.129 - die vom Gemeinderat darin vertretene Position geschützt. Diesbezüg-
lich hat der vorinstanzliche Rückweisungsentscheid als instanzabschliessender, 
ordentlich anfechtbarer Endentscheid im Sinne der Rechtsprechung zu gelten (vgl. 
VGE III 2018 121 vom 18.12.2018 E. 1.4 m.H.). Insoweit hat die Beschwerdefüh-
rerin als im vorinstanzlichen Verfahren unterlegene Partei und als Eigentümerin 
einer 3.5-Zimmerwohnung im Haus "I.________" (innerhalb des Gestaltungsplan-
gebiets "H.________" in Wollerau) ein hinreichendes, aktuelles und praktisches 
Rechtsschutzinteresse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids (vgl. 
auch RRB Nr. 862/2022 vom 8.11.2022 [= Vi-act. II.-01 Beilage 19] E. 2.3). Die 
sich stellenden Fragen, ob Baukontrollen und ein nachträgliches Baubewilligungs-
verfahren auch hinsichtlich der als "Keller" resp. "Weinkeller 1" bezeichneten 
Räume erforderlich sind, beschlagen u.a. die Ausnützungsziffer und das Minergie-
Zertifikat, welche im Gestaltungsplangebiet "H.________" insgesamt eingehalten 
werden müssen (vgl. E. 2.2 hiervor; BGE 135 II 172 E. 2.1 m.H.). In diesem Um-
fang ist auf die Beschwerde einzutreten. 

2.6 Nach § 38 Abs. 2 VRP muss eine Eingabe im Rechtsmittelverfahren einen 
Antrag und eine Begründung enthalten. Aus dem Antrag muss ersichtlich sein, in-
wiefern nach Meinung der rekurrierenden Partei das Dispositiv der angefochtenen 
Verfügung abzuändern ist, sofern nicht deren gänzliche Aufhebung verlangt wird. 
Allerdings ist die Praxis diesbezüglich nicht allzu streng (vgl. Griffel, in: Kommentar 
VRG, § 23 N 12; Daum, in: Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum Gesetz über 
die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N 18, je 
m.w.H.). Namentlich an Laienbeschwerden werden praxisgemäss weniger hohe 
Anforderungen gestellt als an solche anwaltlich vertretener Parteien (vgl. VGE III 
2022 66 vom 19.9.2022 E. 1.2.2; VGE III 2019 212 vom 19.2.2020 E. 1.2.1; VGE 
99/04 vom 13.4.2005 E. 1.2). Es genügt, wenn aus dem Zusammenhang heraus 
und unter Zuhilfenahme der Begründung zumindest sinngemäss erkennbar ist, 
was der Beschwerdeführer will. Wegleitend ist dabei der Grundsatz von Treu und 
Glauben (VGE III 2022 63 + 64 vom 19.9.2022 E. 1.2.1; VGE III 2014 72 vom 
22.5.2014 E. 1.1, je m.H.). 

Mit den Anträgen in Ziff. 1 der Beschwerde vom 24. April 2024, wird der Streitge-
genstand im Sinne der zitierten Lehrmeinungen hinreichend umschrieben. Aus 
dem Zusammenhang heraus und unter Zuhilfenahme der Begründung wird - trotz 
Polemik und unstrukturierten Abschweifungen und Wiederholungen - zumindest 

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sinngemäss erkennbar, an welchen Mängeln der angefochtene RRB Nr. 60/2024 
nach Ansicht der Beschwerdeführerin leidet. Auf die Beschwerde ist auch unter 
diesem Gesichtspunkt einzutreten.

3.1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder 
geändert werden (Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979; § 75 Abs. 1 Satz 1 des Pla-
nungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Bauten und An-
lagen werden namentlich dann geändert, wenn sie äusserlich umgestaltet, erwei-
tert, erheblich umgebaut oder einer neuen, baupolizeilich bedeutsamen Zweckbe-
stimmung zugeführt werden (§ 75 Abs. 2 PBG). Eine Nutzungsänderung ist auch 
dann bewilligungspflichtig, wenn sie nicht äusserlich wahrnehmbar ist bzw. keine 
baulichen Veränderungen mit ihr einhergehen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zür-
cher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, Bd. 1, S. 356). 

Ist ein baurechtserhebliches Verhalten trotz bestehender Bewilligungspflicht nicht 
vollumfänglich durch eine formell einwandfreie Bewilligung gedeckt, ist es formell 
rechtswidrig. Materielle Baurechtswidrigkeit liegt demgegenüber vor, wenn ein bau-
rechtlich bedeutsames Verhalten gegen irgendwelches materielles Recht ver-
stösst, das auf ein Bauvorhaben anwendbar ist (vgl. statt vieler VGE III 2019 67 
vom 24.10.2019 E. 4.1 m.H.; Hagenbuch, Kontrolle, Vollstreckung und Vollzug von 
Verfügungen im Baurecht, in: EGV-SZ 1998, S. 191; Mäder, Das Baubewilligungs-
verfahren, Zürich 1991, Rz. 614 ff.; Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1984, 
S. 39). 

3.2 Unregelmässigkeiten im Baugeschehen - auch ausserhalb eines ordentli-
chen Baubewilligungsverfahren, an dessen Ende die Bauabnahme durch die Bau-
kontrolle steht (vgl. § 88 PBG) - können der Kontrollbehörde auf verschiedene Ar-
ten zur Kenntnis gebracht werden, u.a. durch Anzeige von Nachbarn (vgl. Beeler, 
a.a.O., S. 51 f.; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 1, S. 492; Waldmann, in: 
Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht [kurz: FHB Öffentliches 
Baurecht], 2016, Rz. 6.6).

Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell rechts-
widriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie von Amtes wegen ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Im nachträglichen Bau-
bewilligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die 
Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (vgl. statt vie-
ler VGE III 2019 75 vom 21.11.2019 E. 1.5; VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 E. 4c, 
je m.H. u.a. auf Beeler, a.a.O., S. 62 f.). Sofern die Abweichung gegenüber den 

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Bauvorschriften nicht bedeutungslos ist, verfügt die Bewilligungsbehörde auf Kos-
ten des Bauherrn die Abänderung oder Entfernung von widerrechtlichen Bauten 
und Anlagen (§ 87 Abs. 2 PBG). Nach konstanter Praxis ist das Vorliegen formeller 
und materieller Rechtswidrigkeit unabdingbare Voraussetzung für eine Abbruch- 
bzw. Entfernungsmassnahme im Baurecht (statt vieler VGE III 2021 160 vom 
26.9.2022 E. 1.2 m.H. u.a. auf Beeler, a.a.O., S. 75 f.).

3.3 Das nachträgliche Baubewilligungsverfahren wird wie ein gewöhnliches Ver-
fahren eingeleitet und durchgeführt. Auch im nachträglichen Bewilligungsverfahren 
liegt die Verfahrensherrschaft beim Bauherrn. Gegenüber dem ursprünglichen 
Baubewilligungsverfahren besteht im nachträglichen eine faktisch wie rechtlich ge-
steigerte Mitwirkungspflicht des Bauherrn. (vgl. Mäder, a.a.O., Rz. 649 ff.; Beeler, 
a.a.O., S. 63; Berner, Luzerner Bau- und Planungsrecht, 2012, Rz. 1077 f.; Wald-
mann, in: Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht 2016, Rz. 6.8).

3.4 Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens bildet der Um-
fang der tatsächlich ausgeführten Arbeiten und nicht die von der Bauherrschaft 
nachträglich eingereichten Pläne und Unterlagen (Baumann et al., Kommentar 
zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 Rz. 124). Die Zweckbestim-
mung eines Gebäudes bestimmt sich nicht nach den erklärten Nutzungsabsichten 
oder Bezeichnung in den Plänen; massgebend ist vielmehr die objektive Eignung 
bzw. Verwendbarkeit eines Raumes aufgrund seiner baulichen Ausstattung (vgl. 
Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, S. 1107; Huber, Die Ausnützungsziffer, 
Zürich 1986, S. 51, 68 f.; Urteil BGer 1C_446/2017 vom 20.12.2017 E. 3.2; EGV-
SZ 2008 B 8.9 E. 3.2.2 in fine). Als Grundlage für ein ordnungsgemässes und ef-
fizientes nachträgliches Baubewilligungsverfahren erweist es sich daher als unab-
dingbar, den Ist-Zustand der bereits erstellten Baute gesamthaft, zumindest aber 
in den von sämtlichen nachträglichen baulichen Änderungen betroffenen Berei-
chen vollständig zu erfassen und in einer Weise zu dokumentieren, welche den 
Vergleich mit den bewilligten Plänen (bzw. Bauten/Anlagen) ohne weiteres ermög-
licht (vgl. VGE III 2017 233 vom 27.7.2018 E. 2.2.3).

3.5 Die Kantone dürfen für bestimmte Bauvorhaben ein vereinfachtes Verfahren 
vorsehen (sog. kleine Baubewilligung) sowie Kleinstbauten einer blossen Anzei-
gepflicht unterstellen oder überhaupt von der Bewilligungspflicht ausnehmen, so-
fern sie keine nennenswerten Einflüsse auf Raum, Erschliessung und Umwelt be-
wirken (vgl. Urteil BGer 1C_157/2011 vom 21.7.2011 E. 3.1 m.H.; VGE III 2022 89 
vom 29.3.2023 E. 1.2.2). In Art. 87 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Wol-
lerau (BauR) wird zur Durchführung des Meldeverfahrens zudem vorausgesetzt, 

11

dass durch das Bauvorhaben offensichtlich keine öffentlichen oder privaten Inter-
essen berührt werden und keine Nebenbestimmungen oder Ausnahmebewilligun-
gen notwendig sind.

Gemäss § 79 PGB bewilligt die Bewilligungsbehörde kleinere Bauvorhaben oder 
Änderungen bewilligter Bauvorhaben im vereinfachten Verfahren - ohne Auflage 
und Publikation -, wenn das schriftliche Einverständnis der direkten Anstösser und 
der zuständigen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks vorliegt 
(Abs. 1 Satz 1). Sie zeigt die Bewilligung den direkten Anstössern und den zustän-
digen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks an (Abs. 2). Fehlt das 
schriftliche Einverständnis eines direkten Anstössers, so wird diesem mit der 
schriftlichen Anzeige eine Frist von 20 Tagen angesetzt mit dem Hinweis, dass 
innert dieser Frist Einsprache erhoben werden kann (Abs. 3).

4.1 Gemäss § 24 Abs. 2 PBG und Art. 15 der vom Regierungsrat am 6. Dezem-
ber 2016 genehmigten Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan "H.________" 
(SBV H.________) muss die Überbauung im Minergie-Standard ausgeführt wer-
den, wobei die Anforderungen dem aktuellen Stand der Technik im jeweiligen Bau-
jahr entsprechen müssen.

Entsprechend muss in der Überbauung "H.________" in Wollerau der Minergie-
Standard eingehalten werden, womit das Minergie-Zertifikat eine Bewilligungs-
voraussetzung darstellt (vgl. angefochtener RRB Nr. 60/2024 E. 4.4 und E. 5.3). 
Folglich müssen energetisch relevante Projektänderungen, welche einen wesent-
lichen Einfluss auf die Charakteristik der Bauten bezogen auf den Minergie-Stan-
dard haben können, im Baubewilligungsverfahren auf ihre Vereinbarkeit mit dem 
Minergie-Zertifikat überprüft werden (§ 17 Abs. 1 des kantonalen Energiegesetzes 
[KEnG; SRSZ 420.100] vom 16.9.2008 i.V.m. § 3 Abs. 1 der kantonalen Energie-
verordnung [KEnV; SRSZ 420.111 vom 16.2.2010). Daher sind minergie-relevante 
Projektänderungen vom Antragssteller mit der Baubestätigung der Zertifizierungs-
stelle mit allen notwendigen Unterlagen zu melden und die nötigen Anpassungen 
im Nachweis vorzunehmen (vgl. Anwendungshilfe zu den Gebäudestandards 
MINERGIE®/MINERGIE-P®/MINERGIE-A®, Version 2020.1, Ziff. 3.1 ff.; vgl. das 
Schreiben des Amts für Umwelt und Energie [AUE] vom 18.5.2022 [= Vi-act. II.-01 
Beilagen 20, Anhang]). 

4.2 In den aktenkundigen Unterlagen zu den mit GRB Nr. 2019.154 vom 29. Ok-
tober 2019 bewilligten Projektänderungen (vgl. Vi-act. II.-01 Beilagen 3 - 16) findet 
sich kein Hinweis darauf, dass mit der - neben zahlreichen weiteren Änderungen -
unter anderem beabsichtigten Eliminierung von 10 Autoabstellplätzen zu Gunsten 

12

von Hobby- und (Wein)Kellerräumen auch minergie-relevante Änderungen ge-
genüber dem mit GRB Nr. 2017.180 vom 14. August 2017 bewilligten Bauvorha-
ben im Gestaltungsplangebiet "H.________" vorgesehen waren. Mögliche miner-
gie-
relevante energetische Auswirkungen aufgrund der neu projektierten Hobby- und 
(Wein)Kellerräume wurden weder im GRB Nr. 2019.154 vom 29. Oktober 2019 
noch im Gesamtentscheid des ARE vom 4. Oktober 2019 (Vi-act. II.-01 Beilagen 
1 und 2) thematisiert oder gar konkret bewilligt. Aus dem Schreiben des AUE vom 
18. Mai 2022 (Vi-act. II.-01 Beilagen 20, Anhang) ergibt sich ferner, dass der Zer-
tifizierungsstelle mit der Baubestätigung keine energetisch relevanten Auswirkun-
gen aufgrund der neu projektierten und mit GRB Nr. 2019.154 bewilligten Hobby- 
und (Wein)Kellerräume gemeldet und im Minergie-Zertifikat entsprechend keine 
Anpassungen vorgenommen wurden.

4.3.1  Im Revisionseingabeplan Nr. R02 vom 6. August 2019 (Grundriss Level 0 
= Vi-act. II.-01 Beilage 7) ist ein als "Weinkeller 1" bezeichneter, 48.16 m2 grosser 
Raum eingezeichnet, welcher mit GRB Nr. 2019.154 vom 29. Oktober 2019 (Vi-
act. II.-01 Beilage 1) genehmigt wurde.

4.3.2  Bei einem Weinkeller handelt es sich nicht per definitionem um einen aktiv 
klimatisierten Raum. Alleine aus der blossen Bezeichnung eines Raumes als 
"Weinkeller 1" in einem revidierten Grundrissplan lässt sich mit anderen Worten 
nicht - quasi begriffsimmanent - davon ausgehen, dass die Regulierung von Tem-
peratur und Feuchtigkeit dieses so benannten Raumes mittels einer Klimaanlage 
geplant sei. Die Baubewilligungsbehörde muss sich im Klaren darüber sein, wel-
ches Bauprojekt sie bewilligt, resp. welche konkrete Änderungen an einem bereits 
bewilligten Projekt sie genehmigt. Daher muss aus Gründen der Rechtssicherheit 
vorausgesetzt werden, dass aus einer Revisionseingabe (Pläne und Baube-
schrieb) unzweideutig hervorgeht resp. klar deklariert wird, welche spezifischen 
Änderungen an einem bereits bewilligten Projekt vorgenommen werden sollen. 
Darunter fällt - insbesondere in Konstellationen wie der vorliegenden, bei welcher 
das Minergie-Zertifikat eine Bewilligungsvoraussetzung darstellt (vgl. E. 4.1 hier-
vor) - auch, wenn bisher ungeheizte oder ungekühlte Räume neu beheizt oder 
gekühlt resp. klimatisiert werden sollen. Die blosse Verwendung von interpretati-
onsfähigen Raumbezeichnungen (wie "Weinkeller 1") bei abzuändernden Räumen 
nach neuer Raumaufteilung in einem revidierten Grundrissplan vermag dies nicht 
zu leisten, denn damit wird in nicht mit der vorauszusetzenden Bestimmtheit de-
klariert, dass die in diesem Plan dokumentierten Raum-Umgestaltungen auch 
energetisch relevante Änderungen gegenüber der ursprünglichen Baueingabe mit-
umfassen sollen. 

13

4.3.3  Dass es sich bei der Klimatisierung eines Raumes mit einer Grundfläche 
von rund 48 m2 und einer Höhe von ca. 2.5 m (vgl. Höhenangaben Vi-act. II.-01 
Beilagen 7 und 13), - welche ihrem Zweck entsprechend wohl permanent (24/7) 
erfolgen soll - um eine Änderung mit potentiell wesentlichen Einfluss auf die Ein-
haltung des Minergie-Standards handelt, kann resp. muss sowohl a priori als auch 
aufgrund des Berichts des AUE vom 18. Mai 2022 (Vi-act. II.-01 Beilagen 20, An-
hang) angenommen werden (vgl. auch RRB Nr. 862/2022 [= Vi-act. II.-01 Beilage 
19] E. 4.5 in fine).

4.4 Nachdem in den Revisionsunterlagen vom August/September 2019 keine 
Projektänderungen mit Bezug auf den zwingend einzuhaltenden Minergie-Stan-
dard deklariert wurden und in den einschlägigen kommunalen und kantonalen Be-
willigungsentscheiden offensichtlich auch nicht davon ausgegangen wurde, dass 
die angestrebten Raumoptimierungen energetisch relevante Änderungen mitbein-
halten könnten (vgl. E. 4.1 f. hiervor), kann dem Regierungsrat nicht gefolgt wer-
den, dass die vom Gesuchsteller nicht konkret beantragte und im Baubewilligungs-
verfahren überhaupt nicht thematisierte Klimatisierung des 48.16 m2 grossen, als 
"Weinkeller" bezeichneten Kellerraums mit GRB Nr. 2019.154 vom 29. Oktober 
2019 bewilligt, resp. von dieser Bewilligung mitumfasst wurde. 

Im Ergebnis verhält es sich diesbezüglich beim "Weinkeller 1" nicht anders, als bei 
dem angrenzenden 45.34 m2 grossen "Keller", bei welchem der Regierungsrat im 
angefochtenen RRB Nr. 60/2024 E. 4.4 zu Recht festgehalten hat, dass die bei der 
Baukontrolle vom 13./14. Dezember 2021 vorgefundene Klimatisierung durch die 
Baubewilligung vom 29. Oktober 2019 nicht abdeckt sei, und dass diese Klimati-
sierung - ähnlich wie der nachträgliche Einbau einer Bodenheizung - Auswirkun-
gen auf das Minergie-Zertifikat habe. Dementsprechend muss die formell bau-
rechtswidrige Raumklimatisierung des "Weinkeller 1", wie jene des "Keller", in 
einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren auf ihre Bewilligungsfähigkeit 
bzw. Vereinbarkeit mit dem Minergie-Zertifikat überprüft werden. 

5.1 Im Protokoll zur Baukontrolle vom 13./14. Dezember 2021 findet sich zum 
"Weinkeller 1" ein einziges, ungünstig belichtetes, ausserhalb des Raumes (im 
Korridor/Vorraum) aufgenommenes Foto, welches diesen Raum lediglich sche-
menhaft abbildet. Im Beschrieb dazu wird festgehalten (Vi-act. II.-01 Beilage 21):

Der Weinkeller wird über einen wohnungsinternen unbeheizten Korridor vom Haus 
J.________ erschlossen. Der Zugang erfolgt über eine Glasfront.

Der Weinkeller ist mit einem Bodenbelag aus Parkett ausgestattet. Die Decke und 
die Wände sind mit Sichtmauerwerk ausgestattet. Es sind diverse Einbauten 
(Weinregale und Schränke) vorhanden. Die Beleuchtung erfolgt über Einbauspots. 
Der Raum ist klimatisiert.

14

Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 60/2024 (E. 4.2) dazu im 
Wesentlichen ausgeführt, trotz des edlen Ausbaus und der Präsentation des 
"Weinkellers 1" seien keine weiteren Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass dieser 
gewerblich (als Showroom) genutzt werde. Auch die Beschwerdeführerin bringe 
diesbezüglich keine Indizien oder Beweise vor. 

5.2 Es erscheint aufgrund des dekorativen Ausbaus dieses "Weinkeller 
1"naheliegend, dass dessen Nutzung nicht auf eine blosse Einlagerung von 
Weinen ausgelegt sein kann, sondern insbesondere auch auf deren Präsentation. 
Damit aber bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass dieser 'edel ausgebaute' 
und offenbar optimal gekühlte und befeuchtete "Weinkeller 1" objektiv für eine 
gewerbliche Nutzung (als Showroom) geeignet ist (vgl. E. 3.4 hiervor; Art. 28 Abs. 
2 lit. a BauR). Die bloss oberflächlich erfasste und dokumentierte Baukontrolle die-
ses Raumes vom 13./14. Dezember 2021 erlaubt diesbezüglich jedoch keine (ab-
schliessende) Beurteilung.

Für die Zweckbestimmung dieses Raumes ist nicht ausschlaggebend, ob und wel-
che (weiteren) Indizien oder gar Beweise die Beschwerdeführerin hierzu beizubrin-
gen vermag. Auch scheint a priori fraglich, ob sich aus dem Fehlen einer auffälligen 
Laufkundschaft im Gestaltungsplangebiet "H.________" auf eine nicht vorhan-
dene gewerbliche Nutzung dieses Raumes als Showroom für exklusive Weine 
schliessen lässt, zumal sich das Gestaltungsplangebiet "H.________" nicht im Ein-
zugsbereich einer Einkaufsstrasse befindet, und im Segment ausgewählter Exklu-
sivweine wohl eher eine - allenfalls auch kleine - Stammkundschaft zu erwarten 
wäre. Im Übrigen wird der "Weinkeller 1" - entgegen der Darstellung in der Bau-
kontrolle vom 13./14. Dezember 2021 - nicht nur über einen Korridor vom Haus 
J.________ her erschlossen; der dem "Weinkeller 1" vorgelagerte Vorraum ist 
auch von der Doppelgaragenbox (PP 51 und 52) aus zugänglich (vgl. Vi-act. II.-01 
Beilage 7).

Daher erscheint es unter dem Aspekt der möglichen Anrechenbarkeit an die Brut-
togeschossfläche sachlich geboten, dass anhand einer Baukontrolle, bei welcher 
der Ist-Zustand vollständig zu erfassen und zu dokumentieren ist, beim "Weinkeller 
1" - und gleichermassen auch bei dem über denselben Korridor/Vorraum erschlos-
senen, ebenfalls als Lagerraum für Weine genutzten "Keller" - in einem nachträg-
lichen Baubewilligungsverfahren geprüft wird, ob es sich um publikumsoffene 
Show- resp. Lagerräume (Art. 28 Abs. 2 lit. h BauR) handelt.

6.1 Indem die Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift vom 24. Februar 
2024 und in der Replik vom 16. Mai 2024 verschiedene Aspekte ausgiebig wieder-
holt und kommentiert, welche auch im angefochtenen RRB Nr. 60/2024 (E. 5.2 ff.) 

15

zum mit "Waschen, Keller" bezeichneten Raum festgestellt wurden, wie der Einbau 
einer Bodenheizung, Belichtung und Belüftung über Glastüren ins Freie, direkter 
Zugang über das Entrée des Einfamilienhauses und getroffener Vorbereitungen 
für eine zukünftige Installation verschiedener sanitärer Einrichtungen, ergeben 
sich daraus keine andere als die bereits vom Regierungsrat getroffenen Folgerun-
gen, dass diese Umstände als Indizien für eine Verwendbarkeit dieses Raumes 
als Wohnraum zu werten sind. 

Dies führt sowohl unter dem Aspekt, dass ganz oder teilweise als Wohn- oder Ar-
beitsräume verwendbare, zu Wohnungen gehörende Kellerräume i.S.v. Art. 28 
Abs. 2 lit. a BauR als anrechenbare Bruttogeschossflächen gelten (vgl. E. 3.4 hier-
vor), als auch der möglichen Auswirkungen auf das Minergie-Zertifikat (vgl. dazu 
E. 4.1 f. hiervor) dazu, dass der Ist-Zustand des Raumes "Waschen, Keller" im 
Rahmen einer Baukontrolle vollständig zu erfassen und zu dokumentieren ist (vgl. 
angefochtener RRB Nr. 60/2024 E. 6; E. 2.5.2 hiervor) und anschliessend in einem 
nachträglichen Baubewilligungsverfahren die Bewilligungsfähigkeit der vorgenom-
menen Änderungen genau zu klären und zu beurteilen sind (vgl. dazu auch E. 3.1 
ff. hiervor). 

6.2 Das kommunale Baureglement setzt einzig für Veranden, Vorbauten, Bal-
kone und Terrassen mit Windschutzverglasungen das Fehlen von heiztechnischen 
Installationen voraus, damit diese nicht an die Bruttogeschossfläche angerechnet 
werden müssen (Art. 28 Abs. 2 lit. e BauR), nicht aber bei den weiteren, in Art. 28 
Abs. 2 lit. a-d und f-i BauR aufgeführten Räumen und Flächen. Mithin führt die Be-
heizung oder Klimatisierung solcher Räume entgegen der Ansicht der Beschwer-
deführerin nicht zwangsläufig zu deren Anrechenbarkeit an die Bruttogeschoss-
fläche.

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren sind daher keine Beweise über die (ur-
sprünglichen oder aktuellen) Ausbaupläne der streitgegenständlichen Räume ab-
zunehmen und es ist auch kein Augenschein durchzuführen. Ebensowenig ist vor-
liegend darüber zu befinden, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Erteilung 
einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann oder ob Abänderungs-/ 
Entfernungsmassnahme erforderlich sind. Dies ist, wie erwähnt, anhand eines ord-
nungsgemäss erhobenen Ist-Zustandes, im Rahmen eines nachträglichen Baube-
willigungsverfahrens zu eruieren.

6.3 Anzufügen ist, dass sämtliche potentiell Betroffene in das nachträgliche Bau-
bewilligungsverfahren miteinzubeziehen sind (vgl. RRB Nr. 862/2022 vom 
8.11.2022 [= (Vi-act. II.-01 Beilage 19] E. 5, 5.1) und - im Falle der Durchführung 
im vereinfachten Verfahren - der verbindliche Verfahrensablauf von § 79 PGB ein-

16

zuhalten ist (vgl. E. 3.5 hiervor). Eine Rechtsmittelfrist beginnt erst im Zeitpunkt zu 
laufen, in welchem die Betroffenen von der Verfügung Kenntnis nehmen konnten. 
Beschwerdeberechtigten, denen die Verfügung nicht eröffnet wird, kann der Frist-
ablauf - unter Vorbehalt von Treu und Glauben - grundsätzlich nicht entgegenge-
halten werden (vgl. Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., Rz. 642; Häfelin/Müller/Uhlmann, 
Allgemeines Verfahrensrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1079 m.H.), weswegen eine la-
tente Rechtsunsicherheit geschaffen wird, wenn potentiell Betroffene und/oder Be-
schwerdeberechtigte nicht gesetzeskonform ins Verfahren einbezogen werden.

7.1 Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde insoweit als begründet und 
ist entsprechend gutzuheissen, als die Sache an den Gemeinderat zurückzuwei-
sen ist, damit dieser einerseits auch über die Bewilligungsfähigkeit der Klimatisie-
rung des mit "Weinkeller 1" bezeichneten Raumes in einem nachträglichen Bau-
bewilligungsverfahren zu entscheiden hat (vgl. E. 4.4 hiervor). Andererseits wird 
er auf der Grundlage einer Baukontrolle, bei welcher der Ist-Zustand (auch) der als 
"Weinkeller 1" und "Keller" bezeichneten Räume vollständig zu erfassen und zu 
dokumentieren ist, im Rahmen des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens die 
Bewilligungsfähigkeit dieser Räume unter dem Aspekt der Anrechenbarkeit an die 
Bruttogeschossfläche (vgl. E. 5.2. hiervor) zu prüfen haben.

Die vom Regierungsrat im angefochtenen RRB Nr. 60/2024 (E. 6) angeordnete 
Baukontrolle in dem als "Waschen, Keller" bezeichneten Raum und die anschlies-
sende Klärung der Bewilligungsfähigkeit der vorgenommenen Änderungen in die-
sem Raum wie auch der Klimatisierung im als "Keller" bezeichneten Raum in ei-
nem nachträglichen Baubewilligungsverfahren bleiben davon unberührt.

7.2 Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten wer-
den kann (vgl. E. 2.5.3 und E. 6.2 hiervor). Im vorliegenden Verfahrens ist nicht 
über den möglichen Ausgang des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu 
spekulieren (vgl. E. 3.3 f. sowie E. 6.1 hiervor), weswegen auf die Ausführungen 
der Beschwerdeführerin, wie die einzelnen der streitgegenständlichen Räume 
nach ihrer Ansicht baurechtlich zu bewerten sind, nicht weiter einzugehen ist. 

Ebensowenig bilden die Modalitäten der Zertifizierung des Minergie-Standards 
und die Überarbeitung des Minergie-Zertifikats Gegenstand des vorliegenden Be-
schwerdeverfahrens.

8.1.1 Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des vorliegenden Verwal-
tungsgerichtsverfahren von Fr. 2'500.-- im Verhältnis von einem Fünftel zu vier 
Fünftel der Beschwerdeführerin einerseits und den übrigen Verfahrensbeteiligten 
anderseits aufzuerlegen, d.h. auf den Beschwerdegegner, die Beigeladene, die 

17

Gemeinde Freienbach, den Kanton Schwyz sowie die Beschwerdeführerin entfal-
len je Fr. 500.--. 

Bei dieser Kostenverlegung wird berücksichtigt, dass die Beschwerdeführerin zwar 
bezüglich der Durchführung einer Baukontrolle und eines nachträglichen Baube-
willigungsverfahren durchgedrungen ist (E. 7.1 hiervor), sich aber die zahlreichen 
weiteren Rügen als unbegründet erwiesen haben, soweit darauf eingetreten wer-
den konnte (E. 7.2). 

8.1.2 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'600.-- 
sind aufgrund des Teilobsiegens im vorliegenden Verfahren neu zu 1/4 (Fr. 400.-) 
von der Beschwerdeführerin und zu je 3/8 (je Fr. 600.--) vom Beschwerdegegner 
und der Gemeinde Wollerau zu tragen. Auch nach der teilweisen Gutheissung der 
vorliegenden Beschwerde ist die Beschwerdeführerin mit ihren Anträgen im vor-
instanzlichen Verfahren nicht vollständig durchgedrungen.

8.2.1 Eine Parteientschädigung wird nicht beanwalteten Verfahrensbeteiligten 
trotz ganzem oder teilweisem Obsiegen praxisgemäss nicht zugesprochen (vgl. 
VGE III 2019 33 vom 25.9.2019 E. 8.3). Die Beschwerdeführerin hat daher keinen 
Anspruch auf eine Parteientschädigung (die allenfalls mit einer Parteientschädi-
gung zu Gunsten der ebenfalls teils obsiegenden beanwalteten Verfahrensbetei-
ligten verrechnet werden könnte, vgl. nachstehend E. 8.2.2). 

8.2.2 Einen Anspruch auf eine dem Verfahrensausgang entsprechend reduzierte 
Parteientschädigung haben hingegen der beanwaltete Beschwerdegegner sowie 
die beanwaltete Beigeladene. Diese Parteientschädigung wird in Beachtung des 
kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 
27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht 
und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen 
Ermessens auf total je Fr. 1'200.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt. 
Hiervon entfallen also je ein Drittel (je Fr. 400.--) auf die Beschwerdeführerin, die 
Gemeinde sowie den Kanton. 

8.2.3 Im regierungsrätlichen Verfahren waren weder die Beschwerdeführerin noch 
der Beschwerdegegner beanwaltet, womit für das regierungsrätliche Verfahren 
nach wie vor keine Parteientschädigungen zuzusprechen sind. 

18

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden der angefochtene 
RRB Nr. 60/2024 vom 30. Januar 2024 sowie der mitangefochtene GRB 
Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 aufgehoben und die Sache wird zur Durch-
führung einer Baukontrolle und eines nachträglichen Baubewilligungsverfah-
rens im Sinne der Erwägungen (zusammengefasst in E. 7.1) an den Gemein-
derat zurückgewiesen. Im Übrigen (E. 7.2) wird die Beschwerde abgewiesen, 
soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Verfahrenskosten für das regierungsrätliche Verfahren von insgesamt 
Fr. 1'600.-- gehen neu je zu 1/4 (Fr. 400.--) zu Lasten der Beschwerdeführe-
rin und zu je 3/8 (je Fr. 600.--) zu Lasten des Beschwerdegegners und der 
Gemeinde Wollerau.

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanz-
leikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden zu je 1/5 (je Fr. 500.--) 
der Beschwerdeführerin, dem Beschwerdegegner, der Beigeladenen, der 
Gemeinde Wollerau sowie dem Kanton Schwyz auferlegt. 

Die Beschwerdeführerin hat am 7. März 2024 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- geleistet, so dass ihr Fr. 2'000.-- aus der Gerichtskasse zurück-
zuerstatten ist.

Der Beschwerdegegner, die Beigeladene und die Gemeinde Wollerau haben 
ihre Betreffnisse von je Fr. 500.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Ent-
scheids auf das Postkonto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwal-
tungsgerichts zu überweisen. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird ver-
zichtet.

4. Die Beschwerdeführerin, die Gemeinde Wollerau und der Kanton Schwyz 
haben dem beanwalteten Beschwerdegegner und ebenso der beanwalteten 
Beigeladenen für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschä-
digung von je Fr. 400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zuläs-
sig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* 

19

erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt wer-
den (Art. 113 ff. BGG). 

6. Zustellung an:
- die Beschwerdeführerin (samt Eingabe der Beigeladenen vom 21.5.2024) (R)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (samt Eingabe der Beigeladenen 

vom 21.5.2024) (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beigeladenen (2/R)
- den Gemeinderat Wollerau (samt Eingabe der Beigeladenen vom 21.5.2024) (R)
- den Regierungsrat (EB)
- und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (samt 

Eingabe der Beigeladenen vom 21.5.2024) (EB).

Schwyz, 27. Juni 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 30. Juli 2024