# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 459fc673-050e-552a-9844-5f48f8752640
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-04-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.04.2005  SB.2004.00066
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2004-00066_2005-04-20.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2004.00066	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.04.2005
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	

Grundstückgewinnsteuer

Die vom mehrwertsteuerpflichtigen Veräusserer entrichtete Mehrwertsteuer bzw. Eigenverbrauchsteuer ist erlösmindernd anzurechnen. Die an Dritte bezahlten Mehrwertsteuern, welche der Veräusserer als Vorsteuer geltend machen kann, sind hingegen kostenmindernd bei den Anlagekosten zu berücksichtigen. Nichts spricht gegen die Anwendung dieser "Netto/Netto-Methode". Es sind jedoch hohe Anforderungen an die Substanziierung zu stellen. Das erstmalige Einreichen der Kontoblätter "Mehrwertsteuer" beim Verwaltungsgericht scheitert am Novenverbot. Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANLAGEKOSTEN
EIGENVERBRAUCHSTEUER
ERLÖS
MEHRWERTSTEUER
NETTO/NETTO-LÖSUNG
NOVENVERBOT
SUBSTANZIIERUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 222 StG

					
	
	Publikationen:
	
						RB 2005 Nr. 105 S. 214

					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Die A AG erwarb 1995 zwei an der L-Strasse in X gelegene
Grundstücke (aKat. Nrn. 01 und 02). Während die Pflichtige das Grundstück aKat.
Nr. 01 im gleichen Jahr wieder veräusserte, realisierte sie als
Totalunternehmerin auf dem Grundstück aKat. Nr. 02 sowie einer im Jahre
1997 zugekauften Parzelle eine Überbauung mit 7 Reiheneinfamilienhäusern, 6
Eigentumswohnungen und einer Unterniveaugarage. Die Veräusserung der Überbauung
fand zwischen Juni 1997 und August 2001 statt.

Anlässlich dieser Handänderungen auferlegte der Ausschuss
für Grundsteuern der Gemeinde X der Pflichtigen mit Einschätzungsentscheid vom
28. März 2002 Grundstückgewinnsteuern von insgesamt Fr. …. Eine
dagegen erhobene Einsprache hiess der Ausschuss für Grundsteuern der Gemeinde X
am 26. November 2003 teilweise gut und reduzierte den steuerbaren Gewinn
auf Fr. … und demzufolge die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. ... Er
berücksichtigte dabei neu einen Anteil "allgemeine Verwaltungs- und
Vertriebsaufwendungen", im Laufe des Verfahrens neu nachgewiesene (Unter-)Mäklerprovisionen
und korrigierte den für die Bemessung der anrechenbaren Mehrwertsteuer
relevanten Eigenverbrauchswert. 

II.  

Gegen diesen Entscheid erhob die Pflichtige am 20. Januar
2004 Rekurs und beantragte eine Reduktion des steuerbaren Grundstückgewinns auf
Fr. ... Im Wesentlichen verlangte sie eine Erhöhung der massgebenden
Anlagekosten hinsichtlich des anrechenbaren Generalunternehmerhonorars, der zu
berücksichtigenden Aufwendungen für die Mehrwertsteuer sowie der
Mäklerprovisionen.

Mit Entscheid vom 15. Juni 2004 wies die
Steuerrekurskommission III das Rechtsmittel der Pflichtigen ab. 

III.  

Mit Beschwerde vom 24. August 2004 gelangte die
Pflichtige an das Verwaltungsgericht, dem sie beantragte, der Gesamtgewinn
gemäss Entscheid der Vorinstanz(en) sei zufolge einer entsprechenden Erhöhung
der Aufwendungen für Mehrwertsteuer von Fr. … auf Fr. … zu senken,
unter Zusprechung einer angemessenen Parteientschädigung. 

Während die Vorinstanz am 6. September 2004 auf
Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin mit am 29. September
2004 der Post übergebenen Stellungnahme die Abweisung des Rechtsmittels.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können laut § 213 in Verbindung
mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle
Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermes­sens,
und die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sach­ver­halts
geltend gemacht werden (RB 1999 Nr. 147).

1.2 Im
Steuerbeschwerdeverfahren gilt das Novenverbot, wonach neue tatsächliche Vorbringen
oder Beweismittel vor Verwaltungsgericht ausgeschlossen sind. Für das Verwaltungsgericht
ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie für die Rekurskommission. Tatsachen
oder Beweismittel, die nicht spätestens im Rekursverfahren – und zwar grundsätzlich
während der Rekursfrist – behauptet bzw. vorgelegt oder an­ge­rufen worden
sind, dürfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren nicht nachgebracht werden.
Ausgenommen sind einzig echte Noven, namentlich neue Behauptungen oder
Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160
StG analog) beruhen oder der Stützung von geltend gemachten Rechtsverletzungen
dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsächlicher Vorbringen oder Beweismittel
bedürfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind
schliesslich allgemein zulässig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen oder
Beweismittel stützen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).

Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor
Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemäss Art. 105
Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die
Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche
Behörde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig,
unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen
festgestellt hat, woraus sich in solchen Fällen die Unzulässigkeit neuer
Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 125 II 217 E. 3a; BGr,
2. Mai 2000, 2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred Kölz/Isabelle
Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A.,
Zürich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem Zürcher
Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in
Übereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG.

 

2.  

2.1  Die
Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen
erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen
ergeben haben. Der zu besteuernde Gewinn ist dabei laut § 219 Abs. 1
StG der Betrag, um welchen der Erlös (§ 222 StG) die Anlagekosten
übersteigt.

Die Pflichtige wirft der Vorinstanz zusammenfassend vor, sie
habe ihre Mehrwertsteueraufwendungen bei der Bestimmung des massgebenden
Erlöses im Sinn von § 222 StG falsch berücksichtigt. Die Vorinstanz habe
zu Unrecht nicht die für sie günstigere "Netto/Netto-Lösung" gewählt
(Abzug der Vorsteuer bei den Anlagekosten und Zurechnung einer
Eigenverbrauchsteuer und dementsprechend Abzug der Umsatzsteuer bei der Erlösbemessung).

2.2 Die
Vorinstanz hat die massgebenden gesetzlichen Bestimmungen im Zusammenhang mit
der Bestimmung des Grundstückgewinns im Grundsteuerrecht wie auch die hierzu
ergangene Rechtsprechung zutreffend dargelegt. Hierauf ist in analoger
Anwendung von § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976
(GVG) zu verweisen. Dementsprechend gilt als Erwerbspreis im Zürcher
Grundsteuerrecht bei allen Arten von Handänderungen der Kaufpreis mit
Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Alle Leistungen, welche in
kausalem Verhältnis zur Handänderung standen, bilden den Erwerbspreis (VGr,
8.3.1994, SR 93/0057; RB 1978 Nr. 83). Zur Bestimmung des Gewinns
sind vom Erlös neben dem Kaufpreis bzw. dem Verkehrswert die Aufwendungen des
Eigentümers in Abzug zu bringen, die er für das veräusserte Grundstück gemacht hat
(RB 1992 Nr. 45). Ist eine Aufwendung aufgrund ihrer Natur
anrechenbar, so ist regelmässig der effektiv bezahlte Betrag in Abzug zu
bringen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum
harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999; § 221 N. 5). 

Der Steuerrekurskommission ist grundsätzlich auch darin
zuzustimmen, dass die vom mehrwertsteuerpflichtigen Veräusserer entrichtete
Mehrwertsteuer bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise
Kostencharakter hat. Umgekehrt kommt den rückforderbaren, an Dritte bezahlten
Mehrwertsteuern, welche vom mehrwertsteuerpflichtigen Veräusserer als Vorsteuer
geltend gemacht werden können, im Resultat hinsichtlich der grundsteuerlich
relevanten Anlagekosten tatsächlich kostenmindernder Charakter zu. Es spricht
damit nichts dagegen, dem Pflichtigen im Sinn einer "Netto/Netto-Lösung"
die bezahlten und als Vorsteuern geltend gemachten Mehrwertsteuerbeträge
kostenmindernd bei den Anlagekosten zu berücksichtigen. Im Gegenzug ist jedoch
die den entsprechenden Erlös betreffende, verbuchte und bezahlte Mehrwertsteuer
bzw. Eigenverbrauchssteuer ebenfalls erlösmindernd anzurechnen. Aus der
gesetzlichen Vorschrift allein lässt sich eben nicht ableiten, nur die "Brutto/Brutto-Lösung"
sei zulässig, zu welcher Auffassung Richner/Frei/Kaufmann, allerdings ohne
Begründung, tendieren (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., § 221 N. 5). 

Indessen führt die Steuerrekurskommission ebenso zutreffend
an, dass diesfalls an die Substanziierung durch den Pflichtigen hohe
Anforderungen zu stellen sind. Insbesondere hinsichtlich der bezahlten
Umsatzsteuern hat der Pflichtige im Detail zu behaupten und nachzuweisen, auf
welchen Erlösen welche Mehrwertsteuerbetreffnisse abgerechnet und bezahlt
wurden.

2.3 Erstmals
hat die Pflichtige mit der Beschwerdeerhebung an das Verwaltungsgericht Kopien
der Kontoblätter "Mehrwertsteuer" eingereicht und in der Beschwerde
selbst die bezahlte Umsatzsteuer substanziiert. Demgegenüber ist der
Pflichtigen bereits mit dem Einspracheentscheid dargelegt worden, dass die von
ihr behauptete Sachdarstellung um die anzurechnenden Mehrwertsteuerbetreffnisse
unsubstanziiert und aus den Akten nicht nachvollziehbar sei, ja teilweise mit
diesen im Widerspruch stehe. Im Rekursverfahren hat die Pflichtige diese Mängel
ihrer Sachdarstellung nicht behoben. Im Gegenteil bestätigt die Pflichtige in
der Beschwerdeschrift die vorinstanzliche Feststellung, wonach die auf den
eigenen Umsätzen geschuldete Mehrwertsteuer im Dunkeln geblieben sei. Anders
kann ihre Bemerkung, wonach sie "nachstehend und mittels Beilagen"
die Substanziierung der bezahlten Umsatzsteuer leiste, nicht verstanden werden.
Die Berücksichtigung dieser neuen Vorbringen im Beschwerdeverfahren scheitert
indessen am Novenverbot (vgl. Ziff. 1.2 vorstehend). 

Die Beschwerdegegnerin hat im
Einspracheverfahren die Mehrwertsteuer bzw. die Eigenverbrauchsteuer der
Pflichtigen aufgrund ihrer Sachdarstellung und der vorhandenen Akten
näherungsweise geschätzt. Im Licht des Aktenstandes im Rekursverfahren ist es
nicht zu beanstanden, wenn die Steuerrekurskommission diese Berechnung geschützt
hat, waren doch die von der Pflichtigen vorgebrachten Berechnungen tatsächlich
nicht nachvollziehbar. Es muss daher bei den bereits berücksichtigten Beträgen
sein Bewenden haben. 

Die Beschwerde ist damit vollumfänglich abzuweisen.

3.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der
Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4
und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr keine Parteientschädigung zu (§ 17
Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung
mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'060.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten
werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.

6.    Mitteilung
an …