# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b9bcbd7d-51cf-5d40-831c-13f2a48208d2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.06.2024  VB.2022.00568
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00568_2024-06-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00568	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.06.2024
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung für Mehrfamilienhaus

Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein Grundstück, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Unter dem Titel der Erschliessung ist verlangt, dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (E. 3). Die genügende Zugänglichkeit respektive die Verkehrssicherheit ist gewahrt und die Zufahrt ist für den bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert (E. 4 f.). Demgegenüber fehlt jedoch ein im Grundbuch eingetragenes Leitungsrecht für die Wasserversorgung. Da der Erschliessungsmangel nicht untergeordneter Natur ist, fällt eine Behebung mittels Auflage ausser Betracht (E. 6). Die Baubewilligung ist aufzuheben (E. 7.1).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG
BAUREIFE
DIENSTBARKEIT
ERSCHLIESSUNG
WASSERLEITUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 233 Abs. I PBG
§ 234 PBG
§ 236 Abs. I PBG
§ 237 PBG
§ 321 Abs. I PBG
Art. 3 VErV
Art. 4 VErV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00568

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 13. Juni 2024

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter José Krause, Gerichtsschreiberin Regina Meier.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

1.1  D, 

 

1.2  E, 

 

beide vertreten durch RA F,

 

2.    Baukommission der Gemeinde Dürnten, 

vertreten durch RA G,

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 16. November 2021 erteilte die
Baukommission Dürnten E und D die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung
eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02
in Oberdürnten.

II.  

Den gegen diese Baubewilligung am 21. Dezember 2021
erhobenen Rekurs von A und B wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 24. August
2022 ab.

III.  

A und B gelangten mit Beschwerde vom 26. September
2022 an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen
Rekursentscheids vom 24. August 2022; eventualiter sei die Streitsache mit
den entsprechenden Weisungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer)
zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Mit Eingabe vom 18. Oktober 2022 beantragte das
Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde ohne weitere Bemerkungen. Die
Baukommission Dürnten beantragte am 20. Oktober 2022 die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. Die Bauherrschaft stellte
am 20. Oktober 2022 ebenfalls den Antrag, die Beschwerde sei
vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und der
Rekursentscheid vom 24. August 2022 sei zu bestätigen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdeführer. Mit
Replik vom 25. November 2022 hielten die Beschwerdeführer an ihren
Anträgen fest. Am 1. Dezember 2022 hielt auch die Baubewilligungsbehörde
an ihren Anträgen fest, ohne zu den Ausführungen der Beschwerdeführer in der
Replik Stellung zu nehmen. Die Bauherrschaft verzichtete in ihrer Eingabe vom 2. Dezember
2022 unter Festhaltung an ihren Anträgen ausdrücklich auf die Erstattung einer
Duplik.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemäss § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch
die übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.
 

2.1 Das
Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W/1.9 und ist mit einem
Einfamilienhaus überstellt. Dieses soll abgebrochen und durch ein
Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen ersetzt werden. Die Baubewilligung erging
noch unter der bisherigen Bau- und Zonenordnung aus dem Jahre 1994. Inzwischen
ist die teilrevidierte BZO vom 3. Juni 2021 per 18. März 2022 in
Kraft getreten.

2.2 Die
Beschwerdeführer sind Eigentümer der beiden Parzellen Kat.-Nrn. 03 und 04.
Während die Erstere in ihrer südöstlichen Grundstücksecke an das Baugrundstück
anstösst, grenzt die Parzelle Kat.-Nr. 04 im Süden an das Baugrundstück.
Das Baugrundstück sowie die diesem westlich benachbarte Parzelle Kat.-Nr. 05
werden über eine ab der H-Strasse führende Stichstrasse erschlossen. Diese
verläuft hälftig über die beiden Parzellen der Beschwerdeführer. Die
Beschwerdeführer beanstanden die Erschliessung des Baugrundstücks in
verschiedener Hinsicht. Sie rügen den Ausbaustandard sowie die rechtliche
Sicherung der Zufahrt einerseits sowie die ungenügende rechtliche Sicherung der
Frischwasserzufuhr andererseits.

3.
Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf
Grundstücken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die
Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den
Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein Grundstück, wenn es erschlossen
ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den
Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig
beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter
dem Titel "Erschliessung", dass ein Grundstück für die darauf
vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, ausreichend mit Wasser
und Energie versorgt werden kann und die einwandfreie Behandlung von Abwässern,
Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist.

4.
 

4.1 Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten
sollen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1
PBG).

4.2 Die
Beschwerdeführer machen vorab geltend, die Stichstrasse, welche dem
Baugrundstück als Zufahrt diene, sei nicht den gesetzlichen Anforderungen der
Verkehrserschliessungsverordnung (VErV) entsprechend ausgebaut. Die
Verkehrssicherheit sei nicht gewährleistet. Die Begründung der Vorinstanz,
weshalb die Verkehrssicherheit trotz Abweichen von den gesetzlichen Vorgaben
gewährleistet sein solle, überzeuge nicht. Ausserdem gingen die Vorinstanzen zu
Unrecht von einer ausreichenden rechtlichen Sicherung der Zufahrt aus. Sie
gingen insbesondere zu Unrecht davon aus, der Inhalt der Dienstbarkeit sei
leicht feststellbar und es liege ein unzweifelhaftes Ergebnis vor. Die
Vorinstanzen seien lediglich vom Grundbucheintrag ausgegangen. Aufgrund der
Einwendungen der belasteten Grund­eigentümer hätten sie zwingend den
Erwerbsgrund bzw. die entsprechenden Belege beiziehen müssen.

4.3 Die
technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der
Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als
Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der
Grundstücksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b
VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfüllen und der
vollständigen Nutzung der Grundstücke genügen und die Verkehrssicherheit für
alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewährleistet ist
(§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der öffentlichen Dienste,
insbesondere für Notfalleinsätze, muss jederzeit gewährleistet sein (§ 4 lit. c
VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den Anhängen
1–6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).

Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV
können in Einzelfällen in Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen
an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem
Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV).

4.4 Bei der Beurteilung der hinreichenden
strassenmässigen Erschliessung und insbesondere der Gewährung von
Erleichterungen von den technischen Anforderungen der
Verkehrserschliessungsverordnung kommt den Gemeinden ein von der Rekursinstanz
zu beachtender Ermessensspielraum zu. Geprüft wird daher nur, ob der
angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollständigen Feststellung des
massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte  Erschliessungslösung
verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der Zweckmässigkeit vertretbar
erscheint. Vor Verwaltungsgericht können gemäss § 50 in Verbindung mit § 20
Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn
dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September 2019,
VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004,
VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).

4.5 Was den
geforderten Ausbaustandard in tatsächlicher Hinsicht anbelangt, so kann vorab
auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Die
Verkehrserschliessungs­verordnung verlangt für einen Zufahrtsweg, welcher bis
zu 50 Wohneinheiten erschliessen darf, eine Fahrbahnbreite von 3,00 bis
4,00 m. Hinzu kommen seitliche Bankette von mindestens 0,3 m und/oder
ein Trottoir (Typ 1 und 3 gemäss Anhang 1 VErV). Wie das Baurekursgericht
anlässlich des durchgeführten Augenscheins ermittelt hat, weist die fragliche
Stichstrasse eine Breite von 3,70 bis 3,80 m auf, verfügt aber weder über
zusätzliche Bankette noch über ein Trottoir.

4.6 Die
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz sind unbestritten geblieben und
decken sich mit den anlässlich des Augenscheins aufgenommenen Fotos. Das
Baurekursgericht weist zu Recht darauf hin, dass es sich bei der
Zufahrtsstrasse um eine lediglich 30 m lange Stichstrasse handelt. Diese
verläuft gerade und ist sehr übersichtlich. Sie ist im Lichte der gesetzlichen
Vorgaben, welche für eine Zufahrtsstrasse ausgelegt sind, die bis zu 50 Wohneinheiten
erschliessen kann, als schwach befahren zu qualifizieren. Daran ändert auch der
Umstand nichts, dass auf dem Baugrundstück neu 5 Wohneinheiten entstehen
werden. Schliesslich weist die Strasse eine Breite auf, die die
Mindestanforderungen um 70 bis 80 cm überschreitet. Die Schlussfolgerung der
Rekursinstanz, die Verkehrssicherheit sei unter diesen Umständen zweifellos
gewährleistet, ist daher nicht zu beanstanden.

5.
 

5.1 Zufahrten müssen für den
bestimmungsgemässen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 =
BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster
Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft über die dauernden und für die
vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden
Benützungsrechte an der Zufahrt verfügt. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht
Eigentümerin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genügt es, wenn auf dem
fremden Zufahrtsgrundstück zugunsten des Baugrundstücks eine Dienstbarkeit
lastet (vgl. VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7, sowie 11. Juli
2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2 [mit Hinweisen]). Werden Zugänge zu
Grundstücken privatrechtlich geordnet, so muss dadurch somit die dauernde und
jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die
zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat
die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs vorfrageweise zu
prüfen. Zivilrechtliche Vorfragen werden vom Verwaltungsgericht im Interesse
der klaren Kompetenzausscheidung zwischen den zuständigen Organen nur mit
Zurückhaltung geprüft. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit
nicht leicht feststellbar und ergibt
die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu
verweigern, bis sich die Bauherrschaft – nötigenfalls mithilfe des
Zivilgerichts – einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück
verschafft hat (VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00402, E. 5.7.3, und
12. Januar 2017, VB.2016.00347, E. 2.3).

5.2 Die
Beschwerdeführer machen geltend, die Vorinstanz habe sich zu Unrecht nur auf
den Grundbucheintrag und den ihrer Meinung nach nicht relevanten Vertrag vom 24. Februar
1979 abgestützt. Zur Beurteilung des konkreten Inhalts und Umfangs der
Grunddienstbarkeit hätte aber aufgrund der Einwendungen der Beschwerdeführer
der Erwerbsgrund bzw. der entsprechende Beleg 159 (Dienstbarkeitsvertrag
vom 12. Mai 1972) beigezogen werden müssen. Indem die Vorinstanzen dies
unterlassen hätten, hätten sie den Sachverhalt ungenügend festgestellt. Bereits
aus diesem Grund sei die angefochtene Baubewilligung aufzuheben und die Sache
für den Fall, dass dem Hauptbegehren nicht stattgegeben werde, zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Aus dem Beleg 159 ergebe sich klar die Absicht der
Parteien, dass lediglich die im Dienstbarkeitsvertrag genannten vier
natürlichen Personen durch den Vertrag berechtigt und belastet werden sollten
und es sich daher um eine Personaldienstbarkeit handle. Allenfalls könne die
Vereinbarung zwischen den Parteien auch so verstanden werden, dass zumindest
der Kreis der Berechtigten strikte auf die im Grundbuch genannten vier
Grundeigentümer beschränkt werden solle, und es sich damit um eine strikte
bemessene Dienstbarkeit handle. Die Tatsache, dass die Dienstbarkeit einzig im
Hinblick auf die Erstellung der beiden Einfamilienhäuser auf Kat.-Nr. 05
und 01 errichtet worden sei, spreche klar für eine projektbezogene bzw. auf die
Nutzung als Einfamilienhaus beschränkte Erschliessung mittels des kleinen
Stichsträsschens. Es war damals aufgrund der zulässigen Ausnützung von 20 %
nicht erlaubt, etwas anderes als Einfamilienhäuser zu bauen, und es musste auch
nicht damit gerechnet werden, dass jemals Mehrfamilienhäuser gebaut werden
könnten. Es sei daher von einer beschränkten Dienstbarkeit bzw. einem
entsprechenden Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten des einstigen Eigentümers der
Bauparzelle auszugehen. Der Inhalt der Dienstbarkeit lasse sich im vorliegenden
Fall nicht leicht feststellen. Die Auslegung, welche die Vorinstanz gar nicht
vorgenommen habe, ergebe kein eindeutiges Ergebnis. Die Baubewilligung hätte
daher verweigert werden müssen. Die Bauherrschaft habe notfalls über den
Zivilrichter feststellen zu lassen, dass das beanspruchte Fuss- und
Fahrwegrecht als Grunddienstbarkeit und diesfalls als ungemessene Dienstbarkeit
zu verstehen sei.

5.3 Für die
Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB
eine Stufenordnung vor (vgl. BGE 130 III S. 557 ff.). Ausgangspunkt
ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag
deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738
Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des
Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2
ZGB), d. h. auf den
Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird und einen
Bestandteil des Grundbuchs bildet. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig,
kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art
ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben
ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB).

5.4 Gemäss den
bei den Akten liegenden Grundbuchauszügen lastet sowohl auf Parzelle Kat.-Nr. 03
als auch auf Kat.-Nr. 04 ein "Fuss- und Fahrwegrecht" zugunsten
der Grundstücke Kat.-Nrn. 05 bzw. 01. Es besteht aufgrund dieses klaren
Wortlauts keinerlei Unklarheit hinsichtlich des Bestands eines Fuss- und
Fahrwegrechts. Insbesondere erweist sich die Auffassung der Beschwerdeführer,
es liege eine Personaldienstbarkeit vor, als offensichtlich unbegründet, wird
doch das Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch ausdrücklich als
Grunddienstbarkeit aufgeführt. Doch selbst unter Beizug des von den Beschwerdeführern
eingereichten Dienstbarkeitsvertrages vom 12. Mai 1972 ergibt sich keine
andere Auffassung. Auch darin wird ausdrücklich von Grunddienstbarkeit
gesprochen und das Fuss- und Fahrwegrecht wird zugunsten und zulasten der
betroffenen Grundstücke eingeräumt. Es sind insbesondere auch keinerlei
Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Absicht bestanden hätte, eine
Personaldienstbarkeit einzuräumen. Keinerlei Anhaltspunkte bestehen
schliesslich dafür, dass das Fuss- und Fahrwegrecht lediglich für eine Einfamilienhausnutzung
des Grundstücks eingeräumt werden sollte.

Die vom Beschwerdeführer angeführten Beweggründe, welche
zwischen den ursprünglichen Parteien bei Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages
vorgelegen hätten, sind im vorliegenden Fall nicht weiter relevant. Die
allgemeinen Auslegungsgrundsätze gemäss Art. 18 OR, wonach sich der Inhalt
eines Vertrags nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien
ergibt, gelten vorbehaltlos nur unter den ursprünglichen Vertragsparteien. Im
Verhältnis zu Dritten haben sie dagegen nur mit einer Einschränkung Geltung, die
sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs ergibt. Bei der Auslegung des
Dienstbarkeitsvertrages können gegenüber Dritten, die an der Errichtung der
Dienstbarkeit nicht beteiligt waren und im Vertrauen auf das Grundbuch das
dingliche Recht erworben haben, individuelle persönliche Umstände und Motive
nicht berücksichtigt werden, auch wenn sie für die Willensbildung der
ursprünglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsvertrag
selbst aber nicht hervorgehen und für unbeteiligte Dritte nicht erkennbar waren
(vgl. zum Ganzen Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz: Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1534 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche
Rechtsprechung). Am vorliegenden Rechtsstreit sind offensichtlich keine der
ursprünglichen Vertragsparteien, sondern deren Rechtsnachfolger beteiligt.
Insbesondere die Bauherrschaft hat das Baugrundstück gestützt auf den
öffentlichen Glauben des Grundbuchs und die daraus ersichtlichen Rechte und
Lasten erworben.

5.5 Das
ursprüngliche Einfamilienhaus soll durch ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen
ersetzt werden. Diesbezüglich ist in Übereinstimmung mit der Rekursinstanz auf
die gefestigte Rechtsprechung hinzuweisen, wonach es grundsätzlich keine
Mehrbelastung darstellt, wenn die Gebäude auf dem herrschenden Grundstück
vergrössert oder vermehrt werden, sodass der Dienstbarkeitsweg stärker begangen
und befahren wird. So muss beispielsweise der aus einer Erhöhung von zwei auf fünf Wohneinheiten
resultierende Mehrverkehr von der Eigentümerschaft des belasteten Grundstücks
geduldet werden (vgl. VB.2016.00347 vom
12. Januar 2017, E. 2.5 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche
Rechtsprechung). Das Argument, die ursprünglichen Vertragsparteien hätten nur
mit einer Einfamilienhausnutzung gerechnet und nicht mit einer späteren
Mehrfamilienhausnutzung rechnen müssen, verfängt nicht. Das Bundesgericht hat
ausdrücklich darauf hingewiesen, dass angesichts der offenen Umschreibung der
Dienstbarkeit als Fuss- und Fahrwegrecht vernünftigerweise mit einer gewissen
künftigen Mehrbelastung gerechnet werden muss (BGE 122 III 358, S. 359).

6.
 

6.1 Die
Beschwerdeführer beanstanden im Weiteren die ausreichende Versorgung des
Baugrundstücks mit Wasser. Sie machen geltend, es bestehe zwar eine alte
Wasserleitung, diese sei aber nicht rechtlich gesichert. Es sei keinerlei
Leitungsdienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Die Bauherrschaft verfüge daher
über keine Berechtigung, das Wasser für ihr Bauvorhaben über die umliegenden
Parzellen auf ihre Parzelle durchzuleiten. Sie müsse sich dies zivilrechtlich
erstreiten.

6.2 Die rechtliche Sicherung einer
Erschliessungsanlage umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die
Bauherrschaft über die dauernden und für die vorgesehene Zweckbestimmung der
Anlage ausreichenden Benützungsrechte verfügt. Eine obligatorische Berechtigung
ist nicht ausreichend. Vielmehr ist mindestens ein im Grundbuch eingetragenes
dingliches Recht erforderlich.

Heute wird das bestehende Einfamilienhaus auf dem
Baugrundstück durch eine Frischwasserleitung erschlossen, welche ab der H-Strasse
über die Parzelle Kat.-Nr. 03 verläuft. Die Leitung ist in den
Werkleitungskataster der Gemeinde eingezeichnet. Dass die Dimensionierung der
bestehenden Wasserleitung heute nicht mehr genüge, wird von den
Beschwerdeführern nicht substanziiert geltend gemacht. Laut Auskunft des kommunalen
Tiefbauamts kann von einem genügenden Durchmesser der Leitung ausgegangen
werden. Das Baugrundstück ist demzufolge faktisch mit Frischwasser erschlossen.
Die bestehende Wasserleitung seinerzeit wurde im Rahmen des Vollzugs der
privaten Erschliessung des Quartiers H basierend auf einem Vertrag vom 24. Februar
1979 erstellt. Ein im Grundbuch eingetragenes Leitungsrecht fehlt. Der Einwand der Beschwerdeführer der
mangelnden rechtlichen Sicherung erweist sich diesbezüglich – entgegen der
Auffassung der Rekursinstanz – als berechtigt und die angefochtene
Baubewilligung als mangelhaft.

6.3 Die Behebung des vorliegenden Mangels
mittels Auflage im Sinn von § 321 Abs. 2 PBG fällt ausser Betracht.
Der Erschliessungsmangel ist nicht untergeordneter Natur. Es kann ausserdem in
der vorliegenden Konstellation nicht davon ausgegangen werden, dass die
Bauherrschaft die rechtliche Sicherung der Zuleitung ohne besondere Schwierigkeiten
erreichen kann, sondern diese vielmehr auf dem Zivilweg erstreiten muss. Eine
anderweitige Möglichkeit der Erschliessung des Baugrundstücks mit Frischwasser
wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Nichts daran zu
ändern vermag der Umstand, dass sich die Bauherrschaft in einer
zivilprozessualen Ausauseinandersetzung auf Art. 15 der Verordnung über
die Wasserversorgung der politischen Gemeinde Dürnten vom 5. Dezember 2013
wird berufen können, wonach jeder Grundeigentümer angehalten ist,
Leitungsbaurechte für Leitungen zu gewähren. Dieser Anspruch ersetzt ein im
Grundbuch eingetragenes Durchleitungsrecht nicht.

7.
 

7.1 Zusammenfassend
erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführer als teilweise begründet
(fehlende rechtliche Sicherung der Frischwassererschliessung). Dies führt zur
Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des Rekursentscheids und der
angefochtenen Baubewilligung. Eine Überprüfung der Frage der Rechtzeitigkeit
der Rüge der Überschreitung der Gebäudehöhe durch das Bauvorhaben erübrigt sich
unter diesen Umständen.

Die Rekurskosten in der Höhe von Fr. 5'180.- sind der
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung je zur Hälfte
aufzuerlegen.

7.2 Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten der Bauherrschaft aufzuerlegen (§§ 70 und 65a Abs. 2
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihr bei diesem Ausgang des Verfahrens nicht zu. Sie
ist vielmehr zu verpflichten, den Beschwerdeführern eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3
VRG). Die Gemeinde ist in der vorliegenden Konstellation grundsätzlich nicht
entschädigungsberechtigt (§ 17 Abs. 3 VRG; Kaspar Plüss, in:
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. A.,
Zürich 2014, § 17 N. 100).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom
24. August 2022 sowie der Beschluss der Baukommission Dürnten vom 16. November
2021 werden aufgehoben.

       Die
Rekurskosten in der Höhe von Fr. 5'180.- werden der Beschwerdegegnerschaft
1.1 und 1.2 unter solidarsicher Haftung je zur Hälfte auferlegt.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.--     Zustellkosten,

Fr. 4'180.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter
solidarischer Haftung je zur Hälfte auferlegt.

4.    Die
Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird zu gleichen Teilen und solidarisch
verpflichtet, den Beschwerdeführern 1 und 2 für das Rekurs- und das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je Fr. 2'500.- (insgesamt
Fr. 5'000.-; inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.