# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5caa697d-5aeb-5ca0-8329-e31032e3abd0
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-10-27
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 27.10.1995 80.1995.165
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-165_1995-10-27.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00165

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 11 agosto 1995

 

in
materia di:                 IMVI

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

   

  
	
   

  	
   

  	 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il 14 aprile 1994
veniva costituito a favore della ditta __________ __________ un diritto di
compera, per un prezzo di fr. 510'000.--, sui mappali n. __________ e
__________ di __________, di proprietà della __________ __________, che nel
frattempo è fallita. Il diritto di compra ha però potuto essere esercitato solo
con il consenso di tutti i creditori e dietro pagamento, dopo una perizia
ordinata dall'Ufficio fallimenti di Bellinzona, di un prezzo di fr. 538'000.--,
soluto in ragione di fr. 510'000.-- mediante assunzione dell'ipoteca e con un
versamento di ulteriori fr. 28/30'000.--, di cui circa 8/10'000.-- per spese,
alla massa fallimentare.

                                         L' Ufficio dei registri ha
imposto l'alienazione, deducendo dal valore dell'alienazione, stabilito in fr.
510'000.--, quello del precedente acquisto, maggiorandolo del 5% e delle spese
di miglioria (cfr. decisione del 26 gennaio 1995, confermata in sede di reclamo
con decisione del 24 febbraio 1995).

 

                                   2.   La ditta __________
__________ presentava ricorso al Dipartimento delle istituzioni, chiedendo
l'esenzione dall'imposta sul maggior valore immobiliare.

                                         Con decisione del 19
luglio 1995 il Dipartimento respingeva il ricorso argomentando che la cessione
non è avvenuta nei modi previsti dal diritto esecutivo, vale a dire che non si
è trattato di un'aggiudicazione in senso tecnico, cioè di una realizzazione di
beni del debitore ad opera dell'Ufficio fallimenti o degli organi del
fallimento o del concordato secondo la procedura regolata dalla LEF (CDT n. 16
del 9 marzo 1990). Avverte che con la dichiarazione del fallimento  le
particelle sono entrate a far parte della massa e non potevano essere tolte per
atto unilaterale di un terzo, ovvero degli aventi diritto all'esercizio del
diritto di compera. Dopo l'annotazione della facoltà di disporre, né la
cessione né l'esercizio del diritto di compera potevano essere iscritti prima
che l'Ufficio fallimenti avesse presentato istanza di cancellazione, avesse, in
altre parole concesso il nullaosta. L'esercizio del diritto di compera ha
quindi potuto avvenire solo dopo che l' Ufficio, ottenuto il consenso di tutti
i creditori, ha autorizzato la cancellazione della restrizione della facoltà di
disporre.

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso la ditta __________ ripropone invece, in questa sede, il
riconoscimento del beneficio dell'esenzione, rilevando come l'esercizio del
diritto di compera sia stato vincolato al fallimento e come la massa
fallimentare abbia partecipato direttamente alla realizzazione.

 

                                   4.   4.1.

                                         L'art. 3 cpv. 1 lett. c
LIMVI dichiara esenti dall'imposta sul maggior valore immobiliare "le
aggiudicazioni di fondi in procedure di esecuzione, di realizzazione di pegno o
di fallimento, come pure le alienazioni nella procedura concordataria, quando i
creditori non siano stati interamente pagati".

                                         Tale disposizione tiene
dunque conto delle ristrettezze in cui si trova il proprietario dell'immobile
aggiudicato e delle perdite che subiscono i suoi creditori, introducendo
un'apposita rinuncia all'esazione dell'imposta (Ochsner, Die Besteuerung
der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 113; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 196; Mettler,
Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 132; Rumo,
Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo
1993, p. 159 s.).

 

 

                                         4.2.

                                         La dottrina interpreta la
nozione di "alienazione in procedure esecutive" in modo
estensivo, nel senso cioè della realizzazione forzata di un immobile in una
delle forme previste dalla legge federale sulla esecuzione e sul fallimento
(LEF). Vi rientra pertanto, in primo luogo, l’aggiudicazione in un procedimento
in via di pignoramento (art. 88 ss. LEF), in via di realizzazione del pegno (art.
151 ss. LEF) o in una procedura di fallimento (art. 159 ss. LEF). Ma a queste
forme di aggiudicazione gli autori assimilano la vendita a trattative private (art.
130 ed art. 256 LEF) ed anche il concordato giudiziale (Guhl, Die
Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 153; Locher,
Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer, Berna 1976, p. 216; Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 197; Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das
st. gallische Steuerrecht, IV ediz., Berna 1987, p. 157; Rumo,
op. cit., p. 160). La dottrina nega invece che si possa rinunciare all’esazione
dell’imposta anche nel caso del concordato extragiudiziale, per il fatto che
non vi è alcuna garanzia circa lo svolgimento successivo del concordato (Reimann/Zuppinger/Schärrer,
op. cit., p. 197; Rumo, p. 160), il quale, d’altronde, è un
semplice contratto di diritto privato fra debitore e creditori. 

 

                                         4.3.

                                         Ci si potrebbe, certo,
domandare se un'interpretazione tanto estensiva da comprendere anche la vendita
a trattative private non contrasti con la lettera della legge ticinese, che non
contiene un generico riferimento alle "alienazioni in procedure esecutive",
bensì elenca in modo apparentemente esaustivo gli atti che beneficiano dell'eccezione,
precisando trattarsi delle "aggiudicazioni di fondi in procedure di esecuzione,
di realizzazione di pegno o di fallimento" e delle "alienazioni
nella procedura concordataria". Ora, è evidente che la vendita a
trattative private non può essere fatta rientrare nel novero delle
aggiudicazioni, per il fatto che con essa si mira proprio ad evitare l'aggiudicazione.

                                         Si ricordi, però, che,
nell'interpretazione di una norma giuridica, si devono prendere in
considerazione ed esaminare insieme tutti i punti di vista e criteri rilevanti
(Höhn, Steuerrecht, VII ediz., Berna 1993, p. 93). È vero,
d'altra parte, che l'interpretazione parte dalla lettera della norma e le
autorità che la applicano sono essenzialmente vincolate ad un chiaro ed univoco
tenore letterale (DTF 116 II 662, 114 II 406). Però lo stesso
Tribunale federale ha precisato che è possibile che la lettera di una legge non
ne renda il vero senso. A tale conclusione si può pervenire alla luce della
genesi della norma, del suo scopo e della sua relazione con altre prescrizioni
giuridiche (DTF 101 Ia 320, 99 Ia 575); in particolare, in materia
fiscale si tratta di verificare se la decisione in base alla lettera della
legge non sia in contrasto con gli elementari principi della giustizia fiscale
(DTF 103 Ia 117).

                                         Tali considerazioni
impongono di sottolineare che sarebbe indubbiamente arbitraria una distinzione,
quanto alle conseguenze fiscali, fra aggiudicazione e vendita a trattative
private, non essendovi fra le due fattispecie alcuna differenza tale da giustificare
un diverso trattamento impositivo. Se si ammettesse una discriminazione simile,
il solo effetto pratico sarebbe verosimilmente di disincentivare le trattative
private nell'ambito delle procedure esecutive, con ripercussioni dannose in
primo luogo sui creditori. 

                                         In tal senso deve essere
precisata la precedente giurisprudenza di questa Camera (CDT n.
16 del 9 marzo 1990, in RDAT I-1992 p. 270 ss.).

 

                                         4.4.

                                         Non vi è dunque ragione di
negare l'esenzione dall'imposta sul maggior valore ogniqualvolta vi sia una
alienazione nell'ambito della procedura esecutiva o di fallimento, ivi compresa
quindi la vendita a trattative private.

 

                                   5.   Per stabilire se il
trasferimento delle part. n. __________ e __________ di __________ benefici
dell'esenzione prevista per le alienazioni menzionate all'art. 3 cpv. 1 lett. c
LIMVI, si tratta dunque di verificare se nella fattispecie possa parlarsi
di vendita a trattative private avvenuta nell'ambito della procedura di
fallimento.

 

                                         5.1.

                                         Con decisione del 23
febbraio 1976, il Tribunale federale ha deciso che il diritto di compera
annotato nel RF è opponibile a un pignoramento operato posteriormente
all'annotazione (DTF 102 III 20). Il patto di compera infatti è
una vendita sottoposta a condizione sospensiva: concludendolo, il proprietario
ha disposto dell'oggetto. Perché la vendita sia perfetta, manca solo una
dichiarazione del beneficiario che esprima unilateralmente la sua volontà di
far eseguire il patto. Lo stesso discorso vale anche nel caso in cui il diritto
di compera sia esercitato nel corso di un'esecuzione per realizzazione del
pegno immobiliare (DTF 114 III 18). Ciò indurrebbe a concludere
che, nella fattispecie, non si sia in presenza di una vendita a trattative
private, per il fatto che, dipendendo solo dalla dichiarazione unilaterale
dell'acquirente la conclusione del contratto, gli altri creditori non avrebbero
neppure dovuto essere interpellati. 

 

                                         5.2.

                                         Tale conclusione è
peraltro contraddetta dallo svolgimento complessivo dei fatti. La circostanza
che l'amministrazione del fallimento abbia indirizzato a tutti i creditori lo
scritto del 29 settembre 1994, con cui invita chi volesse presentare una
migliore offerta o presentare un'opposizione motivata a farlo entro dieci
giorni, indica infatti inequivocabilmente la presenza di una vendita a
trattative private, tanto più che si parla di "cancellare la
restrizione a suo tempo iscritta". Infatti, la vendita a trattative
private "n'est... possible que si les créanciers, réunis en assemblée ou
consultés par circulaire, ont pu se déterminer sur une offre précise et qu'ils aient
eu eux-mêmes l'occasion de faire des offres supérieures" (cfr. Gilliéron,
Poursuite pour dettes, faillite et concordat, III ediz., Losanna 1993, p. 344).

                                         Si osservi che
l'amministrazione del fallimento non poteva agire diversamente; il diritto di
compera annotato nel Registro fondiario è ovviamente opponibile solo ai pignoramenti
successivi all'annotazione. Nel caso in esame, invece, nel patto di compera del
14 aprile 1994, le parti hanno preso atto che i fondi in questione erano gravati
da una serie di restrizioni della facoltà di disporre (v. punti 2 e 3 dell'atto
pubblico del notaio __________ __________). Senza il consenso di tutti i
creditori, il ricorrente non avrebbe dunque potuto esercitare il diritto di
compera. 

                                         D'altronde, l'amministrazione
ha posto ben precise condizioni per l'esercizio del diritto di compera; non si
è infatti limitata a consentire la cancellazione della restrizione della
facoltà di disporre, ma ha preteso dal ricorrente il pagamento, oltre
all'importo di fr. 510'000.- concordato nel patto di compera, di ulteriori fr.
20'000.- a favore della massa nonché delle spese. Non solo: sarebbe poi stato
sufficiente che uno dei creditori offrisse un importo superiore a quello
suddetto, perché al ricorrente non fosse consentito di esercitare il diritto di
compera. 

 

                                         5.3.

                                         Prevalgono quindi gli
argomenti favorevoli all'esenzione della suddetta alienazione dall'IMVI,
nonostante l'insolito modo di procedere, caratterizzato dall'annotazione del
diritto di compera all'immediata vigilia del fallimento e dal suo esercizio nel
corso della procedura di fallimento, previo assenso di tutti i creditori, ed
alla condizione del pagamento di ulteriori fr. 28'000.-- / 30'000.--.

 

 

                                         5.4.

                                         Si deve ancora aggiungere
che, alla luce della descritta conclusione, il valore dell'alienazione deve,
nonostante la rinuncia all'esazione, essere corretto da fr. 510'000.- a fr.
538'000.-. Il prezzo pattuito con la società __________ __________ è stato infatti
integrato dall'importo di fr. 28'000.-, determinato dall'amministrazione del
fallimento.

                                         Quest'ultimo rilievo non
ha alcuna conseguenza sulla tassazione oggetto del presente ricorso, giacché
l'alienazione in esame è esente. 

                                         Il valore accertato
nell'ambito dell'imposizione del maggior valore relativo a tale trasferimento
esente varrà peraltro quale valore di acquisto ai fini del calcolo dell'utile
immobiliare imponibile (cfr. art. 130 LT 1994), al momento in cui il nuovo
proprietario alienerà a sua volta i fondi.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185
LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su ricorso del 19 luglio 1995 è riformata nel senso
che il valore dell'alienazione è elevato a fr. 538'000.-, ma l'alienazione
oggetto della tassazione in questione è dichiarata esente da imposta sul
maggior valore.

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
né tassa di giudizio.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: