# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e2902945-4c5b-552f-9a61-d9bd072273e9
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-08-29
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 29.08.2019 III 2019 73
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-73_2019-08-29.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 73 
III 2019 78

Entscheid vom 29. August 2019 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien 1. Gemeinde Altendorf, vertreten durch den Gemeinderat, 
Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Altendorf,
Beschwerdeführerin (Verfahren III 2019 73), 

2. A.________AG,
3. B.________,

Beschwerdeführer (Verfahren III 2019 78),
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

gegen

1. Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Alten-
dorf,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen (Verfahren III 2019 73+78),

4. D.________,

5. E.________,

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6. F.________,

7. G.________,
Beschwerdegegner (Verfahren III 2018 73+78),
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. H.________,

8. A.________AG,
9. B.________,

Mitbeteiligte (Verfahren III 2019 73),
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Am 31. Oktober 2012 reichten B.________ bei der Gemeinde Altendorf ein 
Baugesuch für den Abbruch und den Neubau eines Einfamilienhauses auf 
KTN (…) (885 m2, im Eigentum der Gütergemeinschaft I.________/B.________) 
am J.________, in Altendorf ein. Der Gemeinderat Altendorf erteilte am 11. März 
2013 gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) 
vom 20. Februar 2013 die Baubewilligung. Auf Beschwerde von D.________, 
E.________, F.________ und G.________ hin hob der Regierungsrat diese 
Baubewilligung mit Beschluss (RRB) Nr. 101 vom 4. Februar 2014 auf. Dieser 
RRB ist in Rechtskraft erwachsen. 

Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 9. September 2014 bewilligte 
der Gemeinderat Altendorf am 26. September 2014 das von B.________ am 
13. Mai 2014 eingereichte neue Baugesuch für den Abbruch des bestehenden 
Wohnhauses sowie einen Neubau. Die hiergegen erhobene Verwaltungsbe-
schwerde von D.________, E.________, F.________ und G.________ wurde 
vom Regierungsrat mit RRB Nr. 321 vom 14. April 2015 abgewiesen. Das Bun-
desgericht hob den diesen RRB bestätigenden verwaltungsgerichtlichen Ent-
scheid VGE III 2015 81 vom 26. August 2015 in Gutheissung der Beschwerde 
von D.________, E.________, F.________ und G.________ mit dem Urteil 
1C_558/2015 vom 30. November 2016 (= BGE 143 II 77 = URP 2017 S. 276 ff.) 
auf und wies das Baugesuch vom 13. Mai 2014 ab. 

B. Am 3. Juli 2017 reichte die A.________AG dem Gemeinderat Altendorf ein 
neues Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und einen 
Neubau auf KTN (…) ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. (…) publiziert 
und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben D.________, E.________, 
F.________ und G.________ wiederum öffentlich-rechtliche Baueinsprache. 

Mit Gesamtentscheid vom 5. Dezember 2017 erteilte das ARE die kantonale 
Baubewilligung im Sinne der Erwägungen und unter Auflagen und Nebenbe-
stimmungen. Auf die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht nicht eingetreten 
(Disp.-Ziff. 1 und 2). Die Gemeinde wurde eingeladen, die Empfehlung des Am-
tes für Kultur (Denkmalpflege und Ortsbildschutz), ein Gutachten der Eidgenössi-
schen Natur- und Heimatschutzkommission einzuholen, zu prüfen und dieser 
nachzukommen (vgl. Disp.-Ziff. 3). 

Mit Beschluss (GRB) Nr. 688 vom 18. Dezember 2017 erteilte der Gemeinderat 
die Baubewilligung wie folgt:

Die baurechtliche Bewilligung für Abbruch Wohnhaus und Neubau Einfamilienhaus 
auf Grundstück KTN (…) am J.________ in Altendorf wird gemäss den 

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eingereichten Unterlagen im Sinne der Erwägungen unter folgenden Auflagen und 
Nebenbestimmungen erteilt:

1. Die Einsprache von D.________, E.________, F.________ und G.________, 
wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2.-39.  (Gesamtentscheid des ARE; Auflagen; Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; 
Mitteilung). 

C. Mit Eingabe vom 11. Januar 2018 erhoben D.________, E.________, 
F.________ und G.________ Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons 
Schwyz gegen die Beschlüsse des ARE und des Gemeinderates vom 5. bzw. 
18. Dezember 2017 mit den folgenden Anträgen:

1. Die angefochtenen Entscheide seien aufzuheben und es sei der 
Bauherrschaft für das Baugesuch-Nr. 2017-0051.00/B2017-0893 der 
Bauabschlag zu erteilen sowie der Abbruch der bestehenden Liegenschaft 
KTN (…), J.________, Altendorf, zu verweigern. 

2. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur 
Entscheidung im Sinne der Erwägungen. 

3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer von 7.7 % 
(bis 31. Dezember 2017: 8 %) zu Gunsten der Beschwerdeführer. 

D. Mit RRB Nr. 202/2019 vom 20. März 2019 (Versand am 26.3.2019) ent-
schied der Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen, der Beschluss 
Nr. 688 des Gemeinderates Altendorf vom 18. Dezember 2017 sowie der 
Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 5. Dezember 2017 
werden aufgehoben und die Sache wird zur Einholung eines Gutachtens bei 
der ENHK und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz 1 zurückgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit) und der 
Gemeinde Altendorf je zur Hälfte (je Fr. 750.--) auferlegt. (…).

3. Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von insgesamt 
Fr. 1600.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte (Fr. 800.--) von der Gemeinde 
Altendorf und den Beschwerdegegnern (diese unter solidarischer Haftbarkeit) 
zu tragen ist. 

4.-6.  (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E.1 Gegen diesen RRB erhebt die Gemeinde Altendorf mit Eingabe vom 
15. April 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen (Verfahren 
III 2019 73):

1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 202/2019 vom 
20. März 2019 sei aufzuheben.

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2. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz (Abl 2017, […]) für das Grundstück 
KTN (…), J.________ in 8852 Altendorf, publizierte Baugesuch sei zu 
bewilligen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates und der 
Beschwerdegegner vor allen Rechtsmittelinstanzen.

4. Die Mitbeteiligten seien in das Verfahren einzubeziehen. 

E.2 Mit Eingabe vom 16. April 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) erheben 
auch die A.________AG sowie B.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit 
den folgenden Anträgen (Verfahren III 2019 78): 

1. Der Beschluss Nr. 202/2019 des Regierungsrates vom 20. März 2019 sei 
aufzuheben.

2. Der Beschluss Nr. 688 des Gemeinderates Altendorf vom 18.12.2018 und der 
Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 05.12.2018 seien zu 
bestätigen, wobei von der Einholung eines Gutachtens bei der ENHK 
abzusehen ist. 

3. Eventuell sei die Sache an den Regierungsrat zurückzuweisen. 

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der 
Beschwerdegegner und des Kantons Schwyz.  

F. Mit einer gemeinsamen Vernehmlassung für die beiden Beschwerden vom 
30. April 2019 beantragen die Beschwerdegegner, die beiden Beschwerden sei-
en vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüg-
lich Mehrwertsteuer zu 7.7 %. 

Das Sicherheitsdepartement beantragt mit separaten Vernehmlassungen vom 
6. Mai 2019 im Verfahren III 2019 73, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zu-
lasten der Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten 
werden könne, und im Verfahren III 2019 78, die Beschwerde sei unter Kosten-
folge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen. 

Die Mitbeteiligten im Verfahren III 2019 73 beantragen mit Vernehmlassung vom 
9. Mai 2019, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Gemeinde sei gutzuheis-
sen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner 
und des Kantons Schwyz. 

Das ARE beantragt mit einer gemeinsamen Vernehmlassung für beide Verfahren 
vom 21. Mai 2019 sowie unter Beilage einer Stellungnahme des Amtes für Kultur 
vom 20. Mai 2019, die beiden Verwaltungsgerichtsbeschwerden seien zu verei-
nigen und aus kantonaler Sicht abzuweisen. 

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Die Voraussetzungen für die im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege 
(VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 nicht geregelte Verfahrensvereinigung 
(Zuständigkeit des Gerichts für zwei oder mehrere Verfahren in der gleichen Ver-
fahrensart; die verschiedenen Beschwerden stützen sich im Wesentlichen auf die 
gleichen Tatsachen [Sachverhalt] und die gleichen Rechtsgründe [Rechtsfragen]) 
sind vorliegend gegeben (vgl. statt vieler VGE III 2011 151 + 155 vom 18.1.2012, 
Erw. 1; VGE 603 + 606/92 vom 23.9.1992 Erw. 1). 

2.1.1  Das Baugrundstück befindet sich am nordwestlichen Rand des Weilers 
K.________, der zur Gemeinde Altendorf gehört und eine eigene Zone 
("K.________zone") bildet; es stösst an den Zürichsee an und liegt vollständig im 
Gewässerschutzbereich Au. Der östliche Teil des Grundstücks, wo sich die be-
stehende Baute befindet, gehört dem Kern der K.________ an, welche gemäss 
dem kommunalen Zonenplan ein ISOS-Objekt, d.h. ein im (Bundes-)Inventar der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) verzeichnetes Objekt, darstellt. 
Die bestehende und abzubrechende Baute ist nicht als Einzelobjekt im ISOS 
enthalten. 

2.1.2  Das geplante Gebäude übernimmt im Wesentlichen den Grundriss, das 
Volumen und die Gestaltung des bestehenden Hauses (vgl. Planunterlagen). 
Seine Grundrisse betragen beim Ostteil rund 12 m (Nord-Süd-Richtung) x 8 m 
(West-Ost-Richtung), im Westteil rund 7 m x 7.5 m; die mehr oder weniger bün-
dige Nordseite misst mithin rund 15.5 m. Das Gebäude weist drei Geschosse auf: 
ein (das gewachsene Terrain überragendes) Untergeschoss (UG; recte gemäss 
angefochtenem RRB Erw. 5.4 "Erdgeschoss mit Garage"), ein Hochparterre (HP) 
und ein Obergeschoss (OG). Das OG nimmt den östlichen Teil des HP (Haupt-
bau, vgl. angefochtener RRB Erw. 5.4) ein, während das Dach des westlichen 
Teils des HP als Terrasse dient (Anbau, vgl. angefochtener RRB Erw. 5.4). Die 
Gebäudehöhe der bestehenden Baute von 417.72 m.ü.M. wird geringfügig auf 
417.46 m.ü.M. verringert; der Anbau, der im bestehenden Zustand ein sich leicht 
neigendes (Flach-)Dach aufweist, wird infolge Erhöhung der lichten Raumhöhe 
des HP auf 2.40 m von (minimal) 412.62 m.ü.M. um (maximal 55 cm) auf 
413.17 m.ü.M. erhöht. Zudem wird die Wohnfläche im HP des Anbaus in Rich-
tung Süden leicht erweitert, hält sich indes immer noch innerhalb des bestehen-
den Gebäudes (vgl. Plan Nr. 077-005 Grundrisse Obergeschosse Schnitt 2, 
Massstab 1:100, vom 15.6.2017). 

2.2 Der Regierungsrat erachtete im angefochtenen Beschluss einen Augen-
schein nicht für erforderlich, zumal der instruierende Rechts- und Beschwerde-

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dienst bereits am 3. März 2015 im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens für 
das Vorgängerprojekt einen Augenschein vor Ort durchgeführt hatte (Erw. 2). Im 
Wesentlichen erwog der Regierungsrat, gemäss Art. 41c Abs. 2 der Gewässer-
schutzverordnung (GSchV; SR 814.201) vom 28. Oktober 1998 seien Anlagen im 
Gewässerraum in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt, sofern sie rechtmässig 
erstellt worden und bestimmungsgemäss nutzbar seien (Erw. 5.1). Die beste-
hende Baute falle unter die Bestandesgarantie bzw. das Wiederaufbaurecht 
gemäss § 72 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. 
Mai 1987 (Erw. 5.2 ff.); das Neubauprojekt könne vom Recht der alten Baustelle 
profitieren. Zur Unterschreitung des Gewässerabstandes sei keine Ausnahme-
bewilligung erforderlich (Erw. 5.8). Die Erhöhung des Anbaus auf der Südseite 
habe jedoch eine zusätzliche Verkleinerung des bereits unterschrittenen Grenz-
abstandes zur Folge. Im Rahmen der bereits anderweitig begründeten Rückwei-
sung habe der Gemeinderat zu prüfen, ob deswegen zusätzlich noch eine Aus-
nahmebewilligung nötig sei (Erw. 5.7). Der mittlere Grundwasserspiegel liege 
beim Baugrundstück auf rund 406 m.ü.M. Das geplante Erdgeschoss soll 
gemäss dem Schnittplan auf 407.325 m.ü.M. und somit deutlich darüber zu lie-
gen kommen. Eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung nach An-
hang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV sei daher nicht erforderlich. Eine Bewilligung nach 
Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässer-
schutzgesetz, GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 i.V.m. Art. 32 Abs. 2 
lit. b GSchV stelle weder eine (von Bundesrecht geregelte) Spezialbewilligung 
dar noch betreffe sie den spezifischen Gewässerschutz, womit eine Bundesauf-
gabe gegeben wäre (Erw. 6.2 mit Hinweis auf Urteil BGer 1C_482/2012 vom 
14.5.2014 Erw. 3.4 f.). Bei der Erteilung der nachgesuchten Bewilligung handle 
es sich nicht um eine Bundesaufgabe. Es bestehe daher gestützt auf die Natur- 
und Heimatschutzgesetzgebung für das umstrittene Bauvorhaben keine Begut-
achtungspflicht (Erw. 7). Indessen gelangte der Regierungsrat namentlich in 
Würdigung des Bundesgerichtsentscheides 1C_558/2015 vom 30. November 
2016 (vgl. vorstehend Ingress lit. A) und der Empfehlung des kantonalen Amtes 
für Kultur (kantonalen Denkmalpflege) zum Ergebnis, dass vom Gemeinderat in 
Zusammenarbeit mit dem ARE ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und 
Heimatschutzkommission (ENHK) einzuholen ist (Erw. 9.2 ff.). 

2.3.1  Der Gemeinderat macht geltend, die vom Regierungsrat befürwortete 
Notwendigkeit eines Gutachtens der ENHK stehe im Widerspruch zur Beurteilung 
der Baugesuche vom 31. Oktober 2012 und 13. Mai 2014 durch das ARE, das 
Amt für Kultur und den Regierungsrat (Beschwerde S. 2 f. Ziff. III.1 ff.). Das Bun-
desgericht habe seine Ausführungen zu einem Gutachten der ENHK angesichts 
seiner Qualifikation des Bauvorhabens als Bundesaufgabe infolge der Lage der 

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Baute im Gewässerraum gemacht (Beschwerde S. 3. Ziff. 7). Nachdem keine 
gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung mehr erforderlich sei, was der 
Regierungsrat im angefochtenen RRB bestätigt habe, habe der Gemeinderat ge-
stützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 5. Dezember 2017 auf die Einho-
lung eines Gutachtens der ENHK verzichtet (Beschwerde S. 4 Ziff. 9 ff.). Der Re-
gierungsrat habe auch dargelegt, dass das ISOS kantonal durch den Richtplan 
und kommunal durch die Bestimmungen des kommunalen Baureglements 
(BauR) vom 2. Dezember 1990 (teilrevidiert am 9.6.1996) zur Spezialzone 
K.________ und zur kommunalen Schutzverordnung (SchutzVO) umgesetzt sei. 
Diese Bestimmungen seien laut Regierungsrat für die Beurteilung der Einord-
nung des Bauvorhabens massgebend; hierfür zuständig sei in erster Linie die 
ortskundige Behörde. Der Regierungsrat habe sich auch positiv zu den gemein-
derätlichen Grundsätzen für die Weiterentwicklung der K.________ geäussert 
(Beschwerde S. 4 f. Ziff. 12 f.). Die kantonale Denkmalpflege habe sich mittler-
weile mehrfach geäussert (Beschwerde S. 5 Ziff. 14). Der Eingriff in die Gemein-
deautonomie sei ungeheuerlich (Beschwerde S. 5 f. Ziff. 17). 

2.3.2  Die Beschwerdeführer Ziff. 2 und Ziff. 3 machen ebenfalls geltend, das 
Neubauprojekt werde von allen Vorinstanzen richtigerweise als Ersatzbau im 
Sinne von Art. 41c Abs. 2 GSchV und § 72 PBG qualifiziert und bedürfe keiner 
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Gewässerraumes mehr. Somit 
liege keine Bundesaufgabe vor und bestehe auch keine Begutachtungspflicht 
seitens der ENHK (Beschwerde S. 3 f. Ziff. III.1 und S. 6 Ziff. 3). Der Regierungs-
rat habe in Erw. 7 des angefochtenen Beschlusses eine Begutachtungspflicht 
verneint. Betreffend die allfällige Verkleinerung des bereits unterschrittenen 
Grenzabstandes an der Südfassade hätte der Regierungsrat selber entscheiden 
können. Ein Ausnahmegrund wäre infolge der gerechtfertigten Raumerhöhung 
zwecks Gewährleistung heutiger wohnhygienischer Verhältnisse zweifelsohne 
gegeben (Beschwerde S. 4). Der Regierungsrat habe sich durch das Bundesge-
richtsurteil 1C_558/2015 vom 30. November 2016 verunsichern lassen. Der an-
gefochtene Beschluss sei nicht rechtskonform und verletzte die Gemeindeauto-
nomie. Das Bundesgerichtsurteil basiere auf einem anderen Sachverhalt und ei-
ner anderen rechtlichen Ausgangslage (Beschwerde S. 5 f. Ziff. 2 f.; S. 9 Ziff. 6). 
Vom Amt für Kultur und vom ARE sei das bestehende Wohnhaus nicht als erhal-
tenswert taxiert worden. Die jeweiligen Neubauprojekte seien mit der kantonalen 
Denkmalpflege besprochen worden. Es sei daher nicht nachvollziehbar, dass die 
kantonale Denkmalpflege auf einmal nicht mehr in der Lage sein soll bzw. sich 
nicht mehr zutrauen soll, dass Bauvorhaben selber beurteilen zu können. Wenn 
die kantonale Denkmalpflege aber auch der Regierungsrat ihre Beurteilungs-
kompetenzen nicht mehr wahrnehmen wollten, unterschritten sie ihr Ermessen in 

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schwerwiegender Weise (Beschwerde S. 6 f. Ziff. 4). Da keine Bundesaufgabe 
vorliege, lebe der Entscheid VGE III 2015 81 vom 26. August 2015 (insbesonde-
re S. 24 Erw. 4.11) diesbezüglich wieder auf, was der Regierungsrat beachten 
müsse. Ein Abbruchverbot würde die Eigentumsgarantie verletzen; der Schutz-
würdigkeit des Ortsbildes der K.________ werde durch die Gestaltung des Neu-
bauprojektes Rechnung getragen (Beschwerde S. 7 f. Ziff. 5). Der Regierungsrat 
habe die Ausführungen des Gemeinderates in der Baubewilligung vom 18. De-
zember 2017 nicht rechtsgenüglich beachtet. Das Gebäude figuriere nicht im 
Kantonalen Inventar der geschützten und schützenswerten Bauten (KIGBO) und 
sei somit weder historisch noch schutzwürdig. Es werde auch nicht aufgrund des 
Erhaltungsziels A gemäss ISOS schutzwürdig (Beschwerde S. 8 f. Ziff. 6). Ein 
Rechtsfehler liege auch darin, dass sich die kantonale Denkmalpflege und mit ihr 
der Regierungsrat für die denkmalpflegerische Beurteilung nicht mehr für zustän-
dig erachte; dies komme einer Rechtsverweigerung gleich. Die Beschwerdefüh-
rer Ziff. 2 und Ziff. 3 würden auch rechtsungleich behandelt, da in zwei anderen 
Fällen im gleichen ISOS-Bereich keine Begutachtungen durch die ENHK verlangt 
worden seien (S. 10 Ziff. 7). 

2.4.1  Das Sicherheitsdepartement wirft vernehmlassend im Verfahren III 2019 
73 namentlich die Frage der Beschwerdelegitimation der Gemeinde auf. In bei-
den Vernehmlassungen gibt das Sicherheitsdepartement seiner Auffassung Aus-
druck, dass im konkreten Fall das öffentliche Interesse am Erhalt der bestehen-
den Baute aus denkmalpflegerischen Gründen noch unzureichend abgeklärt 
worden sei. 

2.4.2  Die Beschwerdegegner machen vernehmlassend unter anderem geltend, 
da der baurechtswidrige Zustand (Unterschreitung des Grenzabstandes) durch 
die Erhöhung der Raumhöhen im Anbau an der Südfassade verschärft werde, 
hätte der Ersatzneubau nicht vom Recht der alten Baustelle profitieren dürfen. 
Unabhängig davon sei eine Bundesaufgabe zu bejahen. Gebaut werde nach wie 
vor im Gewässerraum; hieran ändere die Besitzstandsgarantie nichts. Die ge-
setzlichen Grundlagen für ein Gutachten der ENHK seien mit Art. 17a des Bun-
desgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) vom 1. Juli 1966 
und Art. 25 Abs. 1 lit. e der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV; 
SR 451.1) vom 16. Januar 1991 so oder anders vorhanden (Vernehmlassung 
S. 5 und S. 8). Die Eingabe des BAK vom 27. April 2016 ans Bundesgericht und 
der BGE 143 II 77 (Erw. 3.3) seien massgebend (Vernehmlassung S. 7). Die in 
den bisherigen Verfahren gemachten Aussagen zur Schutzwürdigkeit der Baute 
hätten keine Gültigkeit mehr. Der Regierungsrat habe nur das Bundesgerichtsur-
teil umgesetzt; über einen Ermessensspielraum habe weder die kantonale 

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Denkmalpflege noch der Regierungsrat verfügt; eine Ermessensunterschreitung 
könne konsequenterweise nicht vorliegen (Vernehmlassung S. 8). Der VGE III 
2015 81 sei vom Bundesgericht aufgehoben und nie in Rechtskraft erwachsen. 
Aus diesem Entscheid könnten die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten 
ableiten (Vernehmlassung S. 9). Die Gemeinde mache in der Baubewilligung 
vom 18. Dezember 2017 zwei wesentliche Fehler. Zum einen stelle sie auf vom 
Bundesgericht aufgehobene Entscheide ab. Zum andern nehme sie eine isolierte 
Betrachtungsweise vor, obwohl die Schutzwürdigkeit im Kontext der umliegenden 
Bauten und des gesamten ISOS-Schutzperimeters beurteilt werden müsse. Un-
begründet sei auch die Rüge der rechtsungleichen Behandlung (Vernehmlas-
sung S. 9 f.). Die Gemeindeautonomie werde nicht verletzt (Vernehmlassung 
S. 12). 

2.4.3  Die Beschwerdeführer Ziff. 2 und Ziff. 3 äussern sich vernehmlassend im 
Verfahren III 2019 73 namentlich zur Autonomie der Gemeinde. Diese werde 
eklatant verletzt, zumal wenn man die vorangegangenen Prüfungen und Beurtei-
lungen der kantonalen Denkmalpflege, des Gemeinderates sowie selbst des Re-
gierungsrates und auch des Verwaltungsgerichts berücksichtige (Vernehmlas-
sung S. 4 Ziff. 3). Nachdem es nicht mehr um die Erfüllung einer Bundesaufgabe 
gehe, fehle die Grundlage für die Einholung eines ENHK-Gutachtens. Ein sol-
ches lasse sich auch nicht mit dem erheblichen Gewicht rechtfertigen, das der 
Empfehlung des Amtes für Kultur zugeschrieben werde (Vernehmlassung S. 5 
Ziff. 3). 

3.1.1  Die Bezirke und Gemeinden sind im Rahmen des übergeordneten Rechts 
autonom (§ 69 Abs. 2 zweiter Satzteil der Verfassung des Kantons Schwyz [KV; 
SRSZ 100.100] vom 24.11.2010). Eine Gemeinde ist in einem Sachbereich auto-
nom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn 
ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine re-
lativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (vgl. BGE 126 I 136 Erw. 2 mit 
Hinweisen). Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum 
Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen ent-
sprechenden Spielraum bei der Anwendung des kantonalen oder eidgenössi-
schen Rechts betreffen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche 
nicht in einem ganzen Aufgabengebiet, sondern lediglich im streitigen Bereich 
voraus (vgl. VGE 1023/01 vom 14.3.2002 Erw. 1c). Nach konstanter Rechtspre-
chung steht der kommunalen Baubewilligungsbehörde beispielsweise in Fragen 
des Ortsbildschutzes ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu (vgl. VGE III 2007 
38 vom 24.5.2007 Erw. 1.2 mit Hinweisen auf VGE 1031/00 vom 22.12.2000 
Erw. 3b; VGE 1044/00 vom 22.12.2000 Erw. 3d; VGE 1004/02 vom 28.6.2002 

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Erw. 1; VGE III 2010 73 vom 18.8.2010 Erw. 2.1, 2.2). Der Gemeinderat hat 
gemäss § 3 Abs. 1 des Gesetzes über den Natur- und Heimatschutz und die Er-
haltung von Altertümern und Kunstdenkmälern (KNHG; SRSZ 720.110) vom 
29. November 1927 i.V.m. § 1 Abs. 2 lit. c KNHG unter anderem auch für den 
Schutz der Orts- und Landschaftsbilder zu sorgen. 

Ob ein kantonales Vorgehen rechtens und mit der Gemeindeautonomie verein-
bar ist, ist nicht bei der Eintretensfrage, sondern im Rahmen der materiellen Be-
urteilung zu prüfen (zum Ganzen vgl. VGE III 2014 116+129 vom 25.11.2014 
Erw. 2.4 mit Hinweisen, u.a. auf EGV-SZ 2007, Nr. B 8.2 [= VGE III 2007 25 vom 
19.4.2007 Erw. 1.3]; VGE III 2010 73 vom 18.8.2010 Erw. 2.1 f.; VGE III 2007 38 
vom 24.5.2007 Erw. 1.2; VGE 1031/00 vom 22.12.2000 Erw. 3b). Kein schutz-
würdiges Interesse ist hingegen dann gegeben, wenn die Gemeinde nicht ihr ei-
genes, sondern kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat, und es ihr einzig 
um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (vgl. VGE III 2007 38 
vom 24.5.2007 Erw. 1.1 mit Hinweisen auf VGE 1023/01 vom 14.3.2002 Erw. 1b; 
ZBl 2001, S. 527 Erw. 2a in fine und BGE 125 II 192 Erw. 2a/aa). Mit anderen 
Worten ist nach ständiger Praxis eine von der Rechtsmittelinstanz desavouierte 
Vorinstanz grundsätzlich nicht befugt, den Entscheid der Rechtsmittelinstanz wei-
terzuziehen (vgl. VGE III 2018 150 vom 12.2.2019 Erw. 2.3.1; VGE III 2009 50 
vom 24.2.2010 Erw. 1.2; VGE III 2009 7 vom 8.4.2009 Erw. 1.3 mit Hinweisen).

3.1.2  Auch Private können sich auf die Gemeindeautonomie berufen, soweit 
diese Garantie eine Auswirkung auf ihre rechtliche oder tatsächliche Stellung ha-
ben kann. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass die Gemeinde hoheitlich ge-
handelt hat bzw. in ihrer Stellung als Hoheitsträger berührt ist; ob ihr im fragli-
chen Bereich Autonomie zusteht und ob diese verletzt worden ist, ist eine Frage 
der materiellen Beurteilung (BGE 135 I 43 Erw. 1.2; Urteile BGer 1C_53/2013 
vom 7.5.2013 Erw. 1.1; 1C_43/2013 vom 22.10.2013 Erw. 1.3). 

3.2 Die Gemeinde beruft sich auf Art. 40 BauR i.V.m. der kommunalen 
SchutzVO, welche den Gemeinderat in Art. 15 als zuständig für Bewilligungen im 
Rahmen der SchutzVO bezeichne, wobei der Gemeinderat auch die kantonale 
Denkmalpflege als beratende Instanz beiziehen könne. Die Beschwerdeführer 
Ziff. 2 und Ziff. 3 berufen sich auf die Autonomie der Gemeinde im Bereich des 
Ortsbildschutzes. 

Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde ist zu bejahen. Ob die Gemeindeauto-
nomie durch den Regierungsrat verletzt wurde, ist Gegenstand der materiellen 
Beurteilung. 

12

3.3 Die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer Ziff. 2 und Ziff. 3 als 
Bauherrschaft (und Grundeigentümer) ist unbestrittenermassen gegeben.  

4.1.1  Der Weiler K.________ ist im ISOS verzeichnet als "kompakte Altbebau-
ung mit Gasthöfen und Fischerhäusern". Der Name "K.________" rührt von der 
Funktion des Weilers als Landstelle am Pilgerweg nach Einsiedeln her. Hier lan-
deten die Fährschiffe von Schmerikon her; von hier wanderten die Pilger weiter 
auf den Etzel. Bis zu Beginn der 1970er Jahre blieb die kleine Ufersiedlung fast 
unverändert. Erst nach dieser Zeit wurden die Nahumgebungen des Ortes und 
das Seeufer teils mit neuen Einfamilienhäusern überbaut. Das ISOS nimmt fol-
gende Bewertung des Ortsbildes im regionalen Vergleich vor: 

Weiler mit aussergewöhnlichen Lagequalitäten dank seiner prachtvollen Situierung 
auf einer schwach ausgebildeten Landzunge am oberen Zürichsee, mit 
eindrücklichem Ausblick auf See, Voralpen und auf die prägnanten Ortsbilder von 
Hurden, Rapperswil und Lachen. Beeinträchtigung der Lagequalitäten durch 
partielle Neuüberbauung der Umgebungen.

Hohe räumliche Qualitäten dank der ausserordentlich dichten Bebauung, welche 
geschlossene und vergleichsweise ursprünglich wirkende Gassenräume 
umschliesst.

Besondere architekturhistorische Qualitäten dank mehreren interessanten 
Einzelbauten, insbesondere aber als typologisch klar ausgeprägter Hafenort an 
einem alten Pilgerort. 

Der im ISOS planerisch festgelegte Kern der K.________, in welchem der be-
baute Teil des Baugrundstücks liegt, ist der Aufnahmekategorie A (höchste Auf-
nahmekategorie: "ursprüngliche Substanz von Bauten und Freiräumen mit aus-
geprägten epochenspezifischen oder regionaltypischen Merkmalen als Ganzheit 
vorhanden") sowie dem Erhaltungsziel A ("Erhalten der Substanz: Integrales Er-
halten aller Bauten, Anlageteile und Freiräume, Beseitigung störender Eingriffe") 
zugeordnet, wofür folgende generelle Erhaltungshinweise formuliert werden: "Ab-
bruchverbot, keine Neubauten, Detailvorschriften für Veränderungen; obligatori-
sche Beaufsichtigung durch die Denkmalpflege, offizielle Fachinstanzen oder an-
dere Fachleute" (vgl. Erläuterungen zum ISOS, einsehbar unter https://www.bak. 
admin.ch/bak/de/home/kulturerbe/heimatschutz-und-denkmal-pflege/isos/das-
isos-in-kuerze.html).

Ergänzend zu den kategorisierten Erhaltungszielen sind gemäss dem ISOS fol-
gende spezielle Erhaltungshinweise zu beachten:

- Auf ein weiteres Überbauen der Umgebungen von K.________ ist dringend zu 
verzichten.

- Der grosse Reichtum an typologisch verschiedenen Bauten, insbesondere von 
Gasthöfen und Fischerhäusern, legt das Erstellen eines detaillierten 
Einzelbauinventars nahe.

https://www.bak

13

- Die Umwandlung des L.________ in ein Immobilienverwaltungsgebäude und 
das Erstellen neuer Villen zeigen eine gefährliche Entwicklung für das Ortsbild 
auf, nämlich die Tendenz, zu einer vornehmen kleinen Residenz für Personen 
und Firmen zu werden. Für den Erhalt der kulturellen Traditionen von 
K.________ als gastfreundlichem Ort täte hier eine Gegensteuerung not.  

4.1.2  Der Richtplan des Kantons Schwyz (vom Regierungsrat erlassen mit RRB 
Nr. 209 vom 8.3.2016 und vom Bundesrat genehmigt am 24.5.2017) weist die 
K.________ im Richtplantext beim Richtplangeschäft B-12 ("Ortsbilder und Kul-
turdenkmäler") als national eingestuftes Ortsbild aus. Die Ortsbilder von nationa-
ler Bedeutung sind bei der Planung einzubeziehen und in der Interessenabwä-
gung entsprechend zu berücksichtigen (insbesondere die schutzwürdigen Berei-
che mit dem höchsten Erhaltungsziel; B-12.1). 

Gemäss Art. 40 Abs. 1 BauR sind in der K.________zone Wohnhäuser und den 
örtlichen Verhältnissen entsprechende, nicht störende Gewerbebetriebe gestat-
tet. Die bauliche Einheit und die Eigenart sind zu erhalten. Neu- und Umbauten 
haben sich dem Landschafts- und Ortsbild einzufügen; insbesondere sind die 
Giebeldächer zu erhalten und bei Neubauten wieder zu erstellen. Vorbehalten 
bleibt für bauliche Änderungen innerhalb des Seeabstandes von 20 m die Ge-
nehmigung des zuständigen kantonalen Departementes (Art. 40 Abs. 2 BauR). 
Der historische Kern ist als besonders wertvolles Ortsbild von nationaler Bedeu-
tung ausgeschieden. Innerhalb dieses Kerns gilt die kommunale Schutzverord-
nung (SchutzVO) zur Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes der Gemeinde 
Altendorf (Art. 40 Abs. 3 BauR). 

Unter Schutz gestellt ist gemäss Art. 6 Abs. 1 zweites Lemma SchutzVO unter 
anderem der historische Kern der K.________, der im ISOS als besonders wert-
volles Ortsbild von nationaler Bedeutung ausgeschieden ist. Der Abbruch von 
Gebäuden oder Gebäudeteilen ist nur zulässig (Art. 6 Abs. 2 SchutzVO), wenn a) 
keine Beeinträchtigung von historisch oder künstlerisch wertvoller Substanz ein-
tritt oder ausnahmsweise deren Rekonstruktion gewährleistet ist und b) wenn 
überwiegende öffentliche Interessen den Abbruch erfordern. Zuständig für Bewil-
ligungen im Rahmen der SchutzVO ist der Gemeinderat, der auch die Aufsicht 
über die Einhaltung der Vorschriften ausübt. Er kann die kantonale Denkmalpfle-
ge als beratende Instanz beiziehen (Art. 15 SchutzVO).  

4.2.1  Für den Natur- und Heimatschutz sind gemäss Art. 78 Abs. 1 BV die Kan-
tone zuständig. Die im Kanton Schwyz massgebenden Vorschriften finden sich 
im KNHG sowie im PBG (§ 56). Gemäss § 2 Abs. 1 KNHG ist es untersagt, die in 
§ 1 KNHG genannten Schutzobjekte ohne Bewilligung der zuständigen Behörde 
zu beseitigen, zu verunstalten, in ihrer Wirkung zu beeinträchtigen oder sie der 

14

Allgemeinheit zu entziehen. Demgemäss sind insbesondere die Errichtung oder 
Veränderung von Hoch- und Tiefbauten dann zu untersagen, wenn dadurch die 
Schutzobjekte in ihrem Bestande bedroht, verunstaltet, in ihrer Erscheinung be-
einträchtigt, oder der Allgemeinheit entzogen würden (vgl. § 2 Abs. 2 KNHG). 
Gemäss § 3 Abs. 1 KNHG sorgt der Gemeinderat für den Schutz der in § 1 
KNHG genannten Objekte und trifft die erforderlichen Verfügungen (vgl. vorste-
hend Erw. 2.1). Unterlässt ein Gemeinderat die erforderlichen Massnahmen, so 
schreitet der Regierungsrat von sich aus ein (§ 3 Abs. 2 KNHG). Wird die 
Schutzbedürftigkeit eines Objektes bestritten oder ergeben sich Differenzen über 
den Umfang des Schutzes, so kann der Regierungsrat Sachverständige beizie-
hen (§ 4 KNHG). Der Schutz von Kultur- bzw. Baudenkmälern wird in § 6 Abs. 1 
KNHG geregelt. Danach ist es untersagt, Bauwerke, an die sich wichtige ge-
schichtliche Ereignisse knüpfen oder denen ein erheblicher kunsthistorischer 
Wert zukommt, zu verunstalten, in ihrer Wirkung zu beeinträchtigen, der Allge-
meinheit zu entziehen oder ohne Bewilligung des Regierungsrates zu beseitigen. 
§ 6 Abs. 2 KNHG verweist im Übrigen auf die Bestimmungen von §§ 3 - 5 KNHG. 
Gemäss § 9 KNHG ist der Regierungsrat ermächtigt, einen Fachmann zu be-
zeichnen, der der im Vertragsverhältnis das Inventar der zu schützenden Ge-
genstände usw. führt, Gutachten verfasst und Ratschläge erteilt.

4.2.2  Für den im KNHG vorgesehenen Objektschutz wird weder eine förmliche 
Unterschutzstellung noch eine Inventaraufnahme vorausgesetzt. Vielmehr 
genügt es, dass sich die Schutzwürdigkeit aus objektiven Anhaltspunkten ergibt 
(vgl. Urteil des BGer 1C_270/2008 vom 6.2.2009 Erw. 3.3.1); dabei stellt die Auf-
nahme eines Objektes in das Inventar jeweils einen solchen objektiven Anhalts-
punkt dar und dem KIGBO-Eintrag kommt Weisungscharakter gegenüber der 
Baubewilligungsbehörde zu (vgl. VGE III 2017 115+117 vom 24.11.2017 
Erw. 4.9.3; VGE III 2015 81 vom 26.8.2015 Erw. 4.8; VGE III 2009 46 vom 
27.10.2009 Erw. 4.3.2 mit Hinweisen). Eine Ausschlusswirkung bezüglich 
nichtinventarisierter Objekte kommt dem KIGBO jedoch nicht zu (VGE III 2014 
116 vom 25.11.2014 Erw. 6.5 mit Hinweisen [= EGV-SZ 2014 B 8.7]; vgl. BGE 
118 Ia 384 Erw. 3). 

4.3.1  Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein In-
ventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die unge-
schmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- 
oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient 
(Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sin-
ne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezo-
gen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von eben-

15

falls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Ist für die Erfül-
lung einer Bundesaufgabe der Bund zuständig, so beurteilt gemäss Art. 7 Abs. 1 
NHG je nach Zuständigkeit das Bundesamt für Umwelt (BAFU), das Bundesamt 
für Kultur oder das Bundesamt für Strassen, ob ein Gutachten durch eine Kom-
mission nach Art. 25 Abs. 1 NHG erforderlich ist. Ist der Kanton zuständig, so ob-
liegt diese Beurteilung der kantonalen Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG. Kann 
bei der Erfüllung der Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bun-
des nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich beeinträchtigt werden oder stellen 
sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so verfasst die Kommis-
sion zuhanden der Entscheidbehörde ein Gutachten. Die Kommission gibt darin 
an, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (Art. 7 
Abs. 2 NHG). Art. 7 NHG ist keine blosse Ordnungsvorschrift, von deren Einhal-
tung allenfalls ohne Rechtsfolge abgesehen werden dürfte (Leimbacher, in: Kel-
ler/Zufferey/Fahrländer, Kommentar NHG, 2. Aufl., Zürich 2019, Art. 7 Rz. 10). 
Bei der Kommission nach Art. 25 Abs. 1 NHG handelt es sich entweder um die 
Eidgenössische Heimatschutzkommission (ENHK) oder um die Eidgenössische 
Kommission für Denkmalpflege (EKD) (Leimbacher, a.a.O., Art. 7 Rz. 9). 

4.3.2  Die Schutzbestimmung gemäss Art. 6 NHG gilt lediglich bei der Erfüllung 
von Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der 
Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben wird der Schutz von 
Ortsbildern - wie vorstehend dargelegt (Erw. 4.2.1 f.) - durch kantonales und 
kommunales Recht gewährleistet. Auch bei der Erfüllung von kantonalen und 
kommunalen Aufgaben sind indessen gemäss bundesgerichtlicher 
Rechtsprechung Bundes-inventare wie das ISOS von Bedeutung (vgl. auch VGE 
III 2012 76 vom 18.10.2012 Erw. 4.4). Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen 
und Konzepten im Sinne von Art. 13 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz; RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 gleich. Im Rahmen der 
allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die 
Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und 
berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und 
Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der 
Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen 
des Bundesinventars auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 
ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 
RPG) und in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 
RPG). Die derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer 
verbindlich. Insoweit besteht eine Pflicht zur Berücksichtigung von 
Bundesinventaren (vgl. zum Ganzen BGE 135 II 209 Erw. 2.1 mit Hinweisen, u.a. 
auf Marti, Bundesinventare - eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente 

16

des Natur- und Heimatschutzes, URP 2005 S. 634 ff.; vgl. auch VGE III 2012 76 
vom 18.10.2012 Erw. 4.4).

4.3.3  Gemäss Art. 17a NHG umschreibt der Bundesrat die Fälle, in denen eine 
Kommission mit Zustimmung des Kantons von sich aus oder auf Ersuchen Dritter 
Gutachten erstellen kann. Die ENHK und die EKD können gemäss Art. 25 Abs. 1 
lit. e NHV solche Gutachten erstellen, sofern ein Vorhaben, das keine Bundes-
aufgabe nach Art. 2 NHG darstellt, ein Objekt beeinträchtigen könnte, das in ei-
nem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt oder anderweitig von be-
sonderer Bedeutung ist. Diese Gutachten sollen dazu beitragen, die Kontroverse 
um ein Objekt zu schlichten. Welche kantonale Behörde die Zustimmung erteilen 
darf, bestimmt sich nach kantonalem Recht (Leimbacher, a.a.O., Art. 17a NHG 
Rz. 10). 

5.1.1  Zum einen ist, soweit ersichtlich, unbestritten, dass vorliegend - im Gegen-
satz zum Vorprojekt - keine Bundesaufgabe betroffen ist. Zum andern kann den 
vorangegangenen Entscheiden des Regierungsrates wie auch des Verwaltungs-
gerichts keine präjudizierende Bedeutung zukommen, weil sie vom Bundesge-
richt aufgehoben und somit nicht rechtskräftig wurden; zudem bezogen sie sich 
auf ein anderes Bauvorhaben, welches zudem eine Bundesaufgabe betraf. Mit 
Vorbehalt sind entsprechend auch die vormaligen Beurteilungen des Amtes für 
Kultur bzw. der kantonalen Denkmalpflege zu würdigen.  

5.1.2  Richtig ist, dass grundsätzlich die Gemeinden bzw. die Gemeinderäte für 
ortsbildschützerische Angelegenheiten zuständig sind und die erforderlichen Ver-
fügungen zu treffen haben. Indes ist der Regierungsrat befugt, von sich aus ein-
zuschreiten. Dies drängt sich aufgrund von § 4 KNHG namentlich dann auf, wenn 
die Schutzbedürftigkeit eines Objektes grundsätzlich bestritten wird oder sich Dif-
ferenzen über den Umfang des Schutzes ergeben. Mithin wird die Gemeindeau-
tonomie der Gemeinde namentlich bei Uneinigkeit über die Schutzbedürftigkeit 
und den Schutzumfang eingeschränkt. Eine solche Uneinigkeit besteht vorlie-
gend. Eine Verletzung der Gemeindeautonomie kann daher nicht ohne weiteres 
erkannt werden, wenn der Regierungsrat in einem solchen Fall Sachverständige 
beizieht; einem Beizug von Sachverständigen ist dabei auch die Verpflichtung 
der Bewilligungsbehörde, einen Sachverständigen bzw. eine Fachkommission 
beizuziehen, gleichzusetzen. 

Eine gleiche Einschränkung ergibt sich bundesrechtlich aus Art. 17a NHG i.V.m. 
Art. 25 Abs. 1 lit. e NHV (vgl. vorstehend Erw. 4.3.3). Es ist davon auszugehen, 
dass die Kompetenz für die erforderliche (kantonale) Zustimmung gestützt auf 
§ 9 KNHG beim Regierungsrat liegt. 

17

5.2.1  Dem Verwaltungsgericht steht keine Prüfung der richtigen Handhabung 
des Ermessens zu (vgl. § 55 Abs. 2 lit. a VRP), wenn sich eine Beschwerde ge-
gen eine Verfügung bzw. einen Entscheid des Regierungsrates richtet. Gemäss 
ständiger Rechtsprechung auferlegt sich das Gericht zudem (selbst bei voller 
Kognition) Zurückhaltung bei der Überprüfung der Ermessensausübung, wenn 
bei der Ermessensausübung ein Fachgremium mitwirkte, bei welchem das 
Fachwissen ausgeprägter vorhanden ist als beim Verwaltungsgericht (VGE III 
2018 160 + III 2019 36 vom 27.5.2019 Erw. 4.4.3 [betr. Denkmalpflege]; VGE III 
2014 137 vom 29.10.2014 Erw. 4.3.1 [betr. Tiefbauamt]; VGE III 2013 113 vom 
27.11.2013 Erw. 4.3.3 [betr. Denkmalpflege]; VGE III 2011 202 vom 23.5.2012 
Erw. 6.2 [betr. Tiefbauamt]; VGE 614/03 vom 14.11.2003 Erw. 5a mit weiteren 
Hinweisen; VGE 1058/98 vom 29.1.1999 Erw. 3e [Baudepartement]).

5.2.2  Das Amt für Kultur erachtete 2011/2012 einen Ersatzbau für das beste-
hende Wohnhaus als "durchaus denkbar". Dieser müsse sich jedoch in die be-
stehenden Strukturen einfügen, was insbesondere bedeute, dass die Gassen-
situation aufgenommen werde. Mit dem (damals vorgesehenen) Bauprojekt, das 
sich kaum auf den gewachsenen Boden abgestützt hatte, scheine dieser Bezug 
nicht möglich. Das Projekt sei zu überprüfen und anzupassen (Gesamtentscheid 
des ARE vom 17.2.2012 S. 7 Ziff. 5). Ein überarbeitetes Bauprojekt beurteilte das 
Amt für Kultur als bewilligungsfähig. Das zu ersetzende ältere Bauernhaus wurde 
als nicht erhaltenswert erachtet. Eine rekonstruierende Gestaltung oder architek-
tonische Anlehnung am Altbau wurde nicht als sinnvoll erachtet (Gesamtent-
scheid des ARE vom 20.2.2013 S. 8 f. Ziff. 4). Die vergleichbare Beurteilung 
nahm das Amt für Kultur gemäss Gesamtentscheid des ARE vom 9. September 
2014 (S. 8 Ziff. 4) vor; es erachtete das bestehende Bauernhaus erneut nicht als 
schützenswert. Der historische Kern der K.________ werde durch den (damals 
geplanten, indessen infolge des Bundesgerichtsurteils nicht bewilligungsfähigen) 
Neubau nicht in seiner Wirkung beeinträchtigt (vgl. auch die Äusserungen des 
kantonalen Denkmalpflegers anlässlich des Augenscheins vom 3.3.2015 [Proto-
koll vom 9.3.2015 S. 3 ff.]). 

5.2.3  Das BAK äusserte sich im bundesgerichtlichen Verfahren 1C_558/2015 
mit Stellungnahme vom 27. April 2016 (RR-act. I/07/Beilage). Es führte aus, das 
Ortsbild sei in der Richtplankarte des Kantons Schwyz (Stand 2004; zum gelten-
den kantonalen Richtplan vgl. vorstehend Erw. 4.1.2) als Ortsbildschutzzone von 
nationaler Bedeutung vermerkt mit Hinweis auf das ISOS. Art. 40 Abs. 3 BauR 
und Art. 6 Abs. 1 SchutzVO verwiesen ebenfalls explizit auf das ISOS. Der hohe 
denkmalpflegerische Wert des Ortsbildes K.________ werde sowohl auf nationa-
ler, kantonaler wie auf kommunaler Ebene unterstrichen. Das zum Abbruch vor-

18

gesehene Gebäude mit seinen verschindelten Fassaden gehöre zu den histori-
schen Bauten des Weilers. Obwohl es nicht ins KIGBO aufgenommen worden 
sei, sei es Teil des im ISOS als besonders wertvoll vermerkten Gebietes, für wel-
ches die integrale Erhaltung sämtlicher Bauten, Anlageteile und Freiräume emp-
fohlen werde. Im Fachbericht der kantonalen Denkmalpflege vom 23. Mai 2014 
werde der Wert des Einfamilienhauses hauptsächlich im Zusammenhang mit 
dem KIGBO, nicht jedoch in Bezug auf das Ortsbild als Gesamtes beurteilt. Dies 
werde der hohen Bedeutung der als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuf-
ten K.________ nicht gerecht. Dass in der Vergangenheit im strittigen Perimeter 
offenbar bereits andere Bauten abgebrochen und durch neuere Gebäude ersetzt 
worden seien, ändere hieran nichts - im Gegenteil: gerade deshalb sollte in die-
sem Bereich besonders vorsichtig umgegangen werden und nicht eine weitere 
Beeinträchtigung in Kauf genommen werden.  

Am 25. Mai 2016 äusserte sich der kantonale Denkmalpfleger zu dieser Ver-
nehmlassung des BAK im bundesgerichtlichen Verfahren 1C_558/2015. Die Fra-
ge der Unterschutzstellung und damit des Abbruchs sei nicht mehr Teil der Fra-
gestellung. Ein Erhalt werde als unverhältnismässig und als schwierig durchsetz-
bar beurteilt. Es gehe um die Frage der Einfügung des Ersatzbaus ins Ortsbild 
(vgl. Verfahren III 2019 78 Bf-act. 2-6).  

5.2.4  Das Bundesgericht führte im Urteil 1C_558/2015 vom 30. November 2016 
namentlich aus (Erw. 3.3), das Neubauprojekt setze den Abbruch des im Gebiet 
G1 mit Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) gelegenen Altbaus voraus und wider-
spreche damit klar den Schutzzielen des ISOS. Zudem rage es weiter in die 
gemäss ISOS freizuhaltende Umgebungszone (Erhaltungsziel a) hinein als der 
bisherige Anbau und widerspreche daher auch dem Ziel, die Kultur- und Frei-
flächen um den Weiler herum zu erhalten. Das BAK qualifiziere das Projekt als 
massive Beeinträchtigung des Ortsbildes als Ganzes, das wesentliche Eigen-
schaften des Ortsbildes der K.________ und damit dessen nationale Bedeutung 
gefährde.  

Bei den (von den Fachbehörden) aufgeworfenen Fragen handle es sich um 
Grundsatzfragen im Zusammenhang mit dem ISOS-Schutzobjekt. Diese könnten 
gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG von der Entscheidbehörde nicht allein entschieden 
werden, sondern setzten ein Gutachten der EDK bzw. ENHK voraus. 

5.2.5  Das ARE beantragte mit dem Gesamtentscheid vom 5. Dezember 2017 
gestützt auf den Fachbericht des Amtes für Kultur (Denkmalpflege und Ortsbild-
schutz) die Einholung eines Gutachtens der ENHK. Begründet wurde dieser An-

19

trag mit dem erwähnten Bundesgerichtsurteil und der dortigen Beurteilung des 
BAK. 

5.2.6  Das ARE reicht mit Vernehmlassung vom 21. Mai 2019 auch einen Mitbe-
richt des Amtes für Kultur, Abteilung Denkmalpflege, vom 20. Mai 2019 ein. Die 
kantonale Denkmalpflege führt unter anderem aus, nachdem keine gewässer-
rechtliche Ausnahmebewilligung mehr erforderlich sei, handle es sich nicht mehr 
um eine Bundesaufgabe. Die kantonale Denkmalpflege habe sich zur Schutz-
würdigkeit des strittigen Wohnhauses schon mehrfach geäussert. Da ein Erhalt, 
der nur durch die Aufnahme ins Kantonale Inventar der geschützten und schüt-
zenswerten Bauten (KIGBO) durchzusetzen sei, als unverhältnismässig und 
schwierig beurteilt werde, sei es in den Stellungnahmen um die angemessene In-
tegration eines Ersatzbaus ins Ortsbild gegangen. Das Bundesgerichtsurteil 
1C_558/2015 kläre die Frage nicht, ob der Erhalt zwingend zu verlangen sei oder 
ob eine Rekonstruktion die Anforderungen in Bezug auf das Ortsbild erfüllen 
könne. Zur Klärung dieser Frage habe die kantonale Denkmalpflege bereits mit 
Fachbericht vom 12. September 2017 empfohlen, ein Gutachten der ENHK ein-
zuholen, wie dies nach Art. 7 Abs. 2 NHG für grundsätzliche Fragen möglich sei. 
Die kantonale Denkmalpflege empfehle weiterhin, ein Gutachten der ENHK ein-
zuholen. 

Dieser Mitbericht der kantonalen Denkmalpflege entspricht im Wesentlichen der 
im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren eingereichten Stellungnahme vom 
20. Dezember 2018 (RR-act. IV/02). 

5.3.1  Es ist nicht zu verkennen, dass das Bundesgericht seine Beurteilung mit 
Bezug auf das Vorprojekt, welches infolge des Erfordernisses einer gewässer-
schutzrechtlichen Ausnahmebewilligung als Bundesaufgabe zu qualifizieren war, 
vornahm. Die Beurteilung des BAK erfolgte jedoch unbesehen der Qualifikation 
als Bundesaufgabe oder als kantonale oder kommunale Aufgabe. Es wäre denn 
auch nicht einzusehen, weshalb das BAK als Fachbehörde bei der Beurteilung 
der Frage der Notwendigkeit einer allfälligen Begutachtung eines in einem ISOS-
Perimeter liegenden Gebäudes abhängig von dieser Qualifikation einen anderen 
Massstab anwenden sollte. Abgesehen läge es auch nicht am BAK, eine ent-
sprechende Qualifikation im Rahmen einer fachlichen Beurteilung vorzunehmen. 

Die kantonale Fachbehörde (Amt für Kultur bzw. Denkmalpflege) hat die Beurtei-
lung des BAK im vorliegenden Verfahren übernommen und entsprechend eine 
Begutachtung durch die ENHK beantragt. Der Widerspruch zur früheren Beurtei-
lung des Amtes für Kultur ist zwar offensichtlich, indes muss eine solche Ände-
rung der Beurteilung bzw. Neubeurteilung dank besserer Erkenntnis auch zuläs-

20

sig sein. Dies gilt namentlich, wenn sich die Korrektur der Beurteilung wie vorlie-
gend auf die Einschätzung einer Fachbehörde des Bundes berufen kann, die ih-
rem Fachurteil die vergleichende Kenntnis der ISOS-Schutzobjekte aller und 
nicht nur einzelner Kantone zugrunde legen kann. 

5.3.2  Der Regierungsrat hat angesichts der dargelegten fachlichen Empfeh-
lung(en) zu Recht gefolgert, um die für einen Eingriff in ein ISOS-Schutzobjekt 
verlangte Interessenabwägung nach Art. 3 RPG sowie nach Art. 6 SchutzVO 
vornehmen zu können, müsse vorab einwandfrei geklärt werden, wie hoch das 
denkmalpflegerische Interesse am Erhalt der bestehenden und zum Abbruch 
vorgesehenen Baute einzustufen sei. Da diesbezüglich Unklarheit herrsche, sei 
es auch dem Regierungsrat nicht möglich, diese Interessenabwägung vorzu-
nehmen. Vielmehr sei es angezeigt, dass zur Klärung dieser Frage, wie vom Amt 
für Kultur verlangt, ein Gutachten der ENHK eingeholt werden soll. 

Für das Verwaltungsgericht besteht unter Beachtung der gebotenen Zurückhal-
tung (vgl. vorstehend Erw. 4.2.1) angesichts der Tatsache, dass sich der Regie-
rungsrat auf Beurteilungen des BAK wie auch - diesem folgend - des kantonalen 
Amtes für Kultur abstützen kann, kein Grund, von dieser überzeugenden und 
schlüssigen regierungsrätlichen Beurteilung abzuweichen. Hierin kann auch kei-
ne Ermessensverletzung (Ermessensunterschreitung) seitens des Regierungsra-
tes gesehen werden. Vielmehr drängt sich eine solche Begutachtung auch sach-
lich auf, nachdem bereits das ISOS eine bauliche Entwicklung feststellte, welche 
sich mit seinen Zielsetzungen schlecht verträgt (vgl. vorstehend Erw. 4.1.1), und 
das BAK unter Verweis auf neuere Gebäude einen besonders vorsichtigen Um-
gang bei der baulichen Gestaltung in der K.________ angeraten hat (vgl. vorste-
hend Erw. 5.2.3). 

5.4 Der Gemeinderat hat in der Baubewilligung vom 18. Dezember 2017 den 
Abbruch unter Bezugnahme auf Art. 6 Abs. 2 SchutzVO, die frühere Beurteilung 
des Amtes für Kultur und den VGE III 2015 81 vom 26. August 2015 damit be-
gründet, dass das bestehende Gebäude nicht mehr erhaltenswert sei (Erw. 23). 
An der bestehenden Baute bestehe kein öffentliches Interesse mehr; ein Ab-
bruchverbot würde eine unzulässige Verletzung der Eigentumsgarantie bedeuten 
(Erw. 28). Die bestehende Baute sei nicht mehr geeignet für eine zeitgemässe 
Nutzung. Die K.________ solle kein Museum werden, sondern als Lebensraum 
dienen. Es bestehe ein übergeordnetes Interesse an einem Ersatzbau (Erw. 29). 
Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid unter anderem, wie erwähnt, 
erwogen (Erw. 9.6), das öffentliche Interesse am Erhalt der bestehenden Baute 
aus denkmalpflegerischen Aspekten sei noch unzureichend abgeklärt worden. 

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Zur diesen Argumentationen ist festzuhalten, dass Art. 6 Abs. 2 SchutzVO vor-
sieht, dass "überwiegende öffentliche Interessen den Abbruch erfordern". Hierauf 
ist der Fokus bei der Interessenabwägung zu richten; das öffentliche Interesse an 
einem Erhalt ergibt sich grundsätzlich ohne weiteres aus dem ISOS (vgl. vorste-
hend Erw. 4.1). Wenn das ISOS für allfällige Veränderungen Detailvorschriften 
vorsieht, so kommt auch ein Gutachten der ENHK nicht umhin, sich auch diesbe-
züglich zu äussern für den Fall, dass ein Abbruch als gerechtfertigt erachtet wer-
den kann. Ob oder allenfalls inwieweit eine Verletzung der Eigentumsfreiheit vor-
liegt, kann bei dieser Sachlage im Übrigen im jetzigen Zeitpunkt nicht, jedenfalls 
nicht abschliessend, beurteilt werden. 

5.5.1  Angesichts des vorliegenden Ergebnisses mit Bestätigung des angefoch-
tenen Entscheides ist es auch nicht zu beanstanden, wenn der Regierungsrat die 
Baubewilligungsbehörde verpflichtet hat, im Rahmen der Rückweisung auch zu 
prüfen, ob für die zusätzliche Verkleinerung des Grenzabstandes an der Südseite 
(infolge der Anpassung der Raumhöhen an heutige Wohnbedürfnisse) eine Aus-
nahmebewilligung erforderlich ist. 

5.5.2  Da das Erfordernis und die Rechtmässigkeit der Anordnung eines Gutach-
tens primär eine Rechtsfrage betrifft, bedurfte es hierfür gleich wie im regierungs-
rätlichen Verfahren auch keines Augenscheines. Weder der Untersuchungs-
grundsatz noch das rechtliche Gehör der Verfahrensparteien wurde hierdurch 
verletzt. 

5.6 Zusammenfassend hat der Regierungsrat die Gemeindeautonomie nicht 
verletzt, wenn er die Gemeinde verpflichtet hat, zur Klärung des denkmalpflegeri-
schen Interesses am Erhalt der auf der Bauliegenschaft bestehenden Baute in 
Zusammenarbeit mit dem ARE ein Gutachten der ENHK einzuholen. Diese Ver-
pflichtung erweist sich auch inhaltlich als gerechtfertigt. Die Beschwerde ist im 
Sinne der vorstehenden Erwägungen unbegründet und daher abzuweisen. 

6.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten der (vereinigten) 
verwaltungsgerichtlichen Verfahren (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Baraus-
lagen) von je Fr. 2'000.-- einerseits der Gemeinde und anderseits den Beschwer-
deführern Ziff. 2 und Ziff. 3, diesen unter solidarischer Haftbarkeit, aufzuerlegen 
(§ 72 Abs. 2 VRP). 

6.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben einerseits die Ge-
meinde und anderseits die Beschwerdeführer Ziff. 2 und Ziff. 3, diese unter soli-
darischer Haftbarkeit, den beanwalteten Beschwerdegegnern eine Parteien-
tschädigung zu entrichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührenta-

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rifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der or-
dentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 
einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemes-
sungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je 
Fr. 1'000.--, insgesamt also Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt. 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerden werden im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von je Fr. 2'000.-- werden der Gemeinde sowie den Beschwerdeführern 
Ziff. 2 und Ziff. 3 (diesen unter solidarischer Haftbarkeit) auferlegt. 

Die Gemeinde hat ihr Betreffnis von Fr. 2'000.-- innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsge-
richts zu überweisen. 

Die Beschwerdeführer Ziff. 2 und Ziff. 3 haben am 23. April 2019 einen 
Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, so dass ihnen Fr. 500.-- aus der 
Gerichtskasse zurückzubezahlen sind. 

3. Die Gemeinde sowie die Beschwerdeführer Ziff. 2 und Ziff. 3 (diese unter 
solidarischer Haftbarkeit) haben den Beschwerdegegnern eine Parteien-
tschädigung von je Fr. 1'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt), insgesamt al-
so Fr. 2'000.--, zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Gemeinderat Altendorf (R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer Ziff. 2 und Ziff. 3 (3/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)
- den Regierungsrat 

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- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst
- das Amt für Raumentwicklung ARE
- und das Bundesamt für Kultur, 3003 Bern (A).

Schwyz, 29. August 2019

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

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Versand: 23. September 2019