# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5a68b4b6-3f0d-53b2-be2d-50c056095fae
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-02-20
**Language:** de
**Title:** Unterschutzstellung. Prüfung der Verhältnismässigkeit bei der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Verfahrensablauf.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0024/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0024-2019_vom_20._februar_2019.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2018.00140 
0024/2019 

Entscheid vom 20. Februar 2019 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Kaspar Plüss, Baurichter Mar-
tin Farner, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert 

in Sachen 

Rekurrierende 

F. und S. R., [….]  

gegen 

Rekursgegner 

Gemeinderat X, [….] 

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  vom  29. August 2018;  Unterschutzstellung  eines 
Bauernhauses 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 29. August 2018 stellte der Gemeinderat X das Gebäu-

de A.-Strasse 00 unter Schutz. 

B. 

Hiergegen  rekurrierten  F.  und  S.R.  mit  gemeinsamer  Eingabe  vom 

12. September  2018  und  beantragten  sinngemäss  die  Aufhebung  des  an-

gefochtenen Beschlusses. 

C. 

Vom  Rekurseingang  wurde  mit  Präsidialverfügung  vom  14. September 

2018 Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

Die  Stellungnahme  der  Vorinstanz  ging  am  17. Oktober  2018  ein.  Sie 

schloss  darin  auf  Abweisung  des  Rekurses  soweit  darauf  einzutreten  sei 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden.  

D. 

Das Baurekursgericht führte am 20. Dezember 2018 im Beisein der Partei-

en einen Abteilungsaugenschein auf dem Lokal durch. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Der Rekurs wurde von F. und S.R. erhoben. Versehentlich wurde die Ehe-
gattin  nicht  als  Rekurrentin  ins  Verfahren  aufgenommen.  Das  Rubrum  ist 

entsprechend zu korrigieren. 

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Seite 2 

 
 
 
2. 

Der  Rekurrent  ist  als  Verfügungsadressat  und  Grundeigentümer  zur  Re-

kurserhebung  legitimiert  (§ 338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  [PBG]). 

Dasselbe  trifft  auf  die  Rekurrentin  als  dessen  Ehegattin  zu.  Da  auch  die 

weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutre-

ten. 

3. 

Der Y-berg befindet sich auf rund 900 m.ü.M. Die Siedlung, zu welcher die 

streitbetroffene  Liegenschaft  gehört,  besteht  aus  14  Gebäuden  und  ist  in 

der  Landwirtschaftszone  gelegen.  Die  zur  Siedlung  führende  A.-Strasse 

endet etwas weiter nördlich im Weiler Z. 

Die Gebäude A.-Strasse 00 und 01 bilden zusammen ein parallel zum First 

geteiltes  Doppelbauernhaus.  Es  weist  einen  rechteckigen  Grundriss  (ca. 

15 m  x  16 m)  auf  und  tritt  mit  zwei  Voll-  und  einem  Dachgeschoss  in  Er-

scheinung. Dessen Südfassade ist gegen das Tal gerichtet. Das Gebäude 

A.-Strasse 01  nimmt  einen  Teil  der  West-  und  Südfassade  ein.  Das  vom 

Beschluss einzig erfasste rekurrentische Gebäude (A.-Strasse 00) ist eben-

falls  gegen  Süden  und  Westen  sowie  auch  gegen  Osten  und  Norden  ge-

richtet.  Das  Gebäude  weist  einen  L-förmigen  Grundriss  auf.  Es  wies  ur-

sprünglich  einen  Wohn-,  Tenn-,  Scheunen-  und  Stallbereich  auf  und  war 

bis anhin inventarisiert.   

Am 15. März 2016 reichte der Rekurrent ein Baugesuch für die Fassaden-

erneuerung  des  Ökonomieteils  sowie  für  den  Einbau  von  sechs  Fenstern 

und einer Eingangstüre anstelle des bestehenden Scheunentores beim be-

sagten  Gebäudeteil  ein.  Am  6. April 2016  wurde  ein  Schutzgutachten  in 

Auftrag  gegeben,  welches  bei  den  Akten  liegt.  In  der  Folge  wurden  Ge-

spräche  hinsichtlich  eines  verwaltungsrechtlichen  Vertrags  aufgenommen, 

welche  aber  offenkundig scheiterten.  In  einem  an den  Rekurrenten adres-

sierten Brief vom 22. Dezember 2016 hielt die Baubehörde fest, der Rekur-

rent habe eigenmächtig mit der Fassadensanierung bereits begonnen. Die 

Vornahme  weiterer  baulicher  Massnahmen  wurde  ihm  mit  besagtem 

Schreiben untersagt. Der Rekurrent reagierte daraufhin mit Schreiben vom 

6. Februar  2017  und  beantragte  darin  u.a.  die  Entlassung  des  Gebäudes 

aus dem Inventar. Die Vorinstanz teilte dem Rekurrenten am 17. März 2017 

wiederum  in  Briefform  die  Abweisung  seines  Gesuches  mit.  Die  typische 

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Gliederung des Ökonomieteils in Tenn, Heuboden und Stall müsse zudem 

wiederhergestellt  werden.  Auch  die  Scheunenfassade  mit  dem  grossen 

Tor,  dem  Würfelfries  und  den  Beschlägen  müsse  rekonstruiert  werden. 

Ebenso  sei  die  Fassade  des  Wohnteils  verändert  worden.  Auch  die  dort 

angebrachte Aussenisolation müsse rückgebaut werden. Falls bis Ende Ap-

ril 2017 keine entsprechenden Pläne eingereicht würden, werde das einge-

reichte Baugesuch kostenpflichtig verweigert.  

Der Rekurrent richtete daraufhin mit Eingabe vom 21. März 2017 mehrere 

Fragen an das Bauamt. Mit Beschluss vom 3. Juli 2017 beurteilte die Bau-

behörde  das  rekurrentische  Baugesuch  abschlägig.  Die  raumplanungs-

rechtliche  Bewilligung  vom  19. Oktober  2016  wurde  koordiniert  eröffnet. 

Der  hiergegen  vom  Rekurrenten  erhobene  Rekurs  wurde  mit  Entscheid 

vom  7. Dezember  2017  (BRGE III  Nr. 0169/2017)  teilweise  gutgeheissen 

und die Sache zum Neuentscheid an die Baubehörde zurückgewiesen. Das 

Baurekursgericht  erwog,  die Bauverweigerung sei ausschliesslich  aus hei-

matschutzrechtlichen Gründen erfolgt. Es müsse daher vorgängig über die 

Schutzwürdigkeit  des  Gebäudes  befunden  werden.  Zwar  habe  der  Ge-

meinderat mit Schreiben vom 6. Februar 2017 auf das Provokationsbegeh-

ren reagiert, doch könne darin keine in Verfügungsform zu ergehende An-

ordnung  erblickt  werden.  In  der  Folge  erging  der  nun  angefochtene  Be-

schluss.  

4. 

Obwohl  in  Dispositiv-Ziffer 2  des  angefochtenen  Beschlusses  die  Aufnah-

me  des  rekurrentischen  Gebäudes  "in  das  Inventar  der  schützenswerten 

kunst-  und  kulturhistorischen  Objekte"  verfügt  wird,  ergibt  sich  aus  dem 

hernach verfügten Schutzumfang, dass damit nicht eine Inventaraufnahme, 
sondern vielmehr eine Unterschutzstellung angeordnet wurde.  

Dem angefochtenen Beschluss zufolge sind folgende Teile geschützt: 

"Aussen:  Die  Fassade  (Wohn-  und  Ökonomieteil)  in  ihrer  Gliederung  und 
Materialisierung,  die  Anordnung  von  Tür-  und  Fensteröffnungen  inklusive 
Fenster- und Türeinfassungen sowie das Scheunentor mit dem Würfelfries, 
ferner die Dachflächen mit der Ziegeleindeckung. 

Innen:  Die  konstruktive  Gebäudestruktur  umfassend  Trag-  und  Decken-
struktur  sowie  der  Dachstuhl  (Wohn-  und  Ökonomieteil),  im  Wohnteil  das 
Treppenhaus  sowie  die  originalen  Türen,  das  Täfer,  die  Kassettendecke, 

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der  Kachelofen  in  der  Stube,  die  originalen  Kassettendecken,  Türen  und 
Einbauschränke im OG." 

Die  Unterschutzstellung  wird  im  angefochtenen  Beschluss  unter  Verweis 

auf  das Gutachten sinngemäss  damit  begründet,  dass das Doppelbauern-

haus einen wichtigen Zeugen der Streusiedlung auf dem Y-Berg bilde und 

damit auch in sozial- und wirtschaftsgeschichtlicher Hinsicht wichtig für die 

Gemeinde sei. Zudem stelle es wegen der Firstteilung auch in bautypologi-

scher Hinsicht einen wichtigen Zeugen dar.  

5. 

Die  Rekurrierenden  bringen  hiergegen  vor,  die  Gebäude  A.-Strasse 00 

und 01  seien  durch  bewilligte  Umbauten  derart  stark  verändert  worden, 

dass  sie  keinen  Zeugenwert  mehr  hätten.  Dreiviertel  des  Doppelbauern-

hauses seien davon betroffen. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb infolge 

des im Jahre 2016 eingereichten Baugesuchs nun eine Unterschutzstellung 

erfolgt sei. Hätte das Gebäude Zeugenwert, hätten die zuvor erteilten Bau-

bewilligungen  nicht  ergehen  dürfen.  Es  habe  keine  gründliche  Auseinan-

dersetzung  vor  Ort  mit  dem  Doppelbauernhaus  stattgefunden.  Die  Fach-

kompetenz  der  Gutachterin  sei  nicht  ausgewiesen.  Es  sei  vielmehr  ein 

Zweitgutachten einzuholen.  

Die Gemeinde hält dem entgegen, das kommunale Inventar sei in den Jah-

ren  1987/1988  nur  als  provisorischer  Entwurf  vorgelegen.  Es  sei  daher 

nicht verwunderlich, dass einst mehr bewilligt worden sei, als heute zuläs-

sig erachtet werde. Daraus könne aber nicht ein Freipass für alle denkba-

ren  baulichen  Veränderungen  abgeleitet  werden.  Mit  der  beigezogenen 

Gutachterin  sei  eine  ausgewiesene  Fachkraft  mit  der  Ausarbeitung  des 

Gutachtens betraut worden. Das Einholen eines Obergutachtens sei daher 

nicht  angebracht.  Die  Liegenschaft  stelle  trotz  der  bewilligten  Umbauten 

nach  wie  vor  einen  wichtigen  Zeugen  der  Streusiedlung  auf  dem  Y-Berg 

dar.  Sofern die Schutzwürdigkeit  des rekurrentischen  Gebäudes  durch die 

Rekursinstanz  bejaht  werde,  werde  im  Rahmen  des  noch  durchzuführen-

den  Baubewilligungsverfahrens  der  Rückbau  der  eigenmächtig  vorgenom-

menen baulichen Massnahmen geprüft werden.  

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Seite 5 

 
 
6. 

Vorgängig  einer  Unterschutzstellung hat  eine fachkundige Beurteilung  des 

Objekts zu erfolgen (vgl. § 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). 

Die  Vorinstanz  hat  U.  S.  (lic. phil. I/Historikerin/Kunsthistorikerin)  mit  der 

Ausarbeitung  eines  Gutachtens  beauftragt.  Eine  Ergänzung  des  Gutach-

tens erfolgte, nachdem die eigenmächtigen Veränderungen an der Fassade 

des Ökonomieteils festgestellt worden waren.  

Erscheint  ein  Gutachten  in  wesentlichen  Punkten  zweifelhaft,  hat  die  Ent-

scheidinstanz weitere Beweise zu erheben. Vor der Einholung eines weite-

ren  Gutachtens  ist  jedoch  stets  zu  prüfen,  ob  sich  die  Unklarheiten  durch 

ein  Ergänzungsgutachten  oder  die  Befragung  des  beigezogenen  Gutach-

ters  beseitigen  lassen.  Ist  dies  nicht  möglich  oder  erscheint  die  begutach-

tende  Person  befangen,  ist  ein  Zweitgutachten  einzuholen  (vgl.  hierzu 

Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 7 

Rz. 69 ff).  

Die  Rekurrierenden  bringen  pauschalisierend  vor,  dass  sich  aufgrund  der 

Website  nicht  eruieren  lasse,  inwiefern  der  beigezogenen  Gutachterin  in 

baulicher  Hinsicht  Fachkompetenz  zukomme.  Die  Gutachterin  weist  als 

promovierte  Historikerin/Kunsthistorikerin  zweifelsohne  ein  genügendes 

Fachwissen  auf,  um  das  Gebäude  auf  seinen  historischen  Kontext  hin  zu 

untersuchen. Bautechnische Kenntnisse sind im vorliegenden Verfahren für 

das  Verfassen  eines  rechtsgenügenden  Gutachtens  nicht  zwingend  erfor-

derlich. Die Gutachterin begutachtete das Gebäude am 26. Juni 2016 innen 

und aussen. Die Ausführungen sind anhand der dem Gutachten beiliegen-

den  Aufnahmen  und  aufgrund  des  Gerichtsaugenscheins  nachvollziehbar. 

Die  Rekurrierenden  machen  denn  auch  nicht  geltend,  inwiefern  das  Gut-

achten  zweifelhaft  sein  soll.  Es  bestand  mithin  kein  Anlass,  ein  Zweitgut-

achten einzuholen.  

7.1. 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

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Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass  ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sol-

len,  namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstat-

tungsmässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h. 

die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-

che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-

schaft  noch  nicht  ausreichend.  Zudem  lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen,  hier  nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein 

wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 

Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen  kaum  als  "Epochen"  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 

verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder  Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  bezweckt  § 203  Abs. 1  lit. c  PBG 

anders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher  Epochen,  sondern  die  Erhaltung  qualifizierter  Landschafts- 

und  Siedlungsbilder.  In  der  Praxis  wird  hierbei  oftmals  auch  vom  Situati-

onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-

zungen  für  eine  Unterschutzstellung  -  Zeugeneigenschaft  oder  prägende 

Wirkung  -  alternativ  aufzählt,  lässt  sich  auch  allein  schon  mit  letzterer  die 

Anordnung  von  Schutzmassnahmen  an  Gebäuden  oder  Gebäudegruppen 

begründen.  Allerdings  rechtfertigt  nicht  jede  Optimierung  von  Siedlungs- 

oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-

tiv  prägende  Wirkung  muss  vielmehr  objektiv  ausgewiesen  und  begründet 

sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten 

der Fall sein kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

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Bei  sich  auf  § 203  PBG  stützenden  denkmalpflegerischen  Anordnungen 

kommt  den  Denkmalpflegebehörden  eine  gewisse  Entscheidungsfreiheit 

zu. Solche Anordnungen sind namentlich dann mit einer gewissen Zurück-

haltung  zu  überprüfen,  wenn  es  um  die  Frage  der  Qualifikation  eines  Ob-

jekts als wichtiger Zeuge, um die Bestimmung des Umfangs einer Schutz-

massnahme  oder  um  die  Auswahl  unter  mehreren  Schutzobjekten  geht. 

Diesbezügliche  Beurteilungen  sind  mit  einem  spezifisch  denkmalpflegeri-

schen  Fachwissen  verbunden.  Unerheblich  ist,  ob  es  um  Anordnungen 

kommunaler oder kantonaler Denkmalpflegebehörden geht. 

Besagte  Zurückhaltung  führt  allerdings  nicht  etwa  dazu,  dass  das  Baure-

kursgericht gleich wie das Verwaltungsgericht auf eine reine Rechtskontrol-

le beschränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 des Verwaltungsrechtspflegege-

setzes  [VRG]).  Konsequenz  ist  vielmehr,  dass  das  Baurekursgericht  den 

angefochtenen  Entscheid  unter  gebührender  Berücksichtigung  der  Ent-

scheidgründe  der  Denkmalpflegebehörde  und  in  sorgfältiger,  einlässlicher 

Auseinandersetzung mit diesen zu überprüfen hat. Dergestalt ist zwischen 

der  Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebehörde  einerseits  und  dem 

Anspruch  auf  wirksamen  Rechtsschutz  andererseits  (Art. 77  der  Kantons-

verfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]) praktische Kon-

kordanz  herzustellen  (Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 64 ff.). 

Im Übrigen kommt dem Baurekursgericht bei der Überprüfung von sich auf 

§ 203  PBG  stützenden  denkmalpflegerischen  Anordnungen  in  der  Regel 

volle  Kognition  zu  (§ 20  Abs. 1  VRG).  Die  Frage,  was  unter  einem 

Schutzobjekt  im  Sinne  von  § 203  Abs. 1  lit. c  PBG  zu  verstehen  ist,  kann 

das Baurekursgericht frei beantworten. Soweit ihm die örtlichen Verhältnis-

se  hinreichend  bekannt  sind,  kann  es  diese  in  der  Regel  frei  würdigen. 

Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um solche der  Erhaltungs- 

und  Renovationsfähigkeit  von  Schutzobjekten  oder  von  Teilen  hiervon,  ist 

das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen zu deren Beantwortung 

nicht  weniger  berufen  als  die  Denkmalpflegebehörden,  womit  auch  in  die-

ser Hinsicht eine Kognitionseinschränkung nicht begründet wäre. 

7.2. 
Aufgrund  der  bewilligten  und  eigenmächtig  vorgenommenen  baulichen 

Veränderungen präsentiert sich das Gebäude heute wie folgt: 

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Auf  der  strassenseitigen  Front  (Westfassade)  befinden  sich  im  einstigen 

Ökonomieteil  zwei  Garagen  und  darüber  zwei  Kalträume  (Baubewilligung 

vom 26. August 1987). Auf der östlichen Dachfläche thront eine Schlepplu-

karne,  welche  auf  eine  Baubewilligung  aus  dem  Jahre  1988)  zurückgeht. 

An der Ostfassade ist die Unterteilung in Wohn- und Ökonomieteil noch ab-

lesbar. Der Wohnteil ist verputzt, jedoch ist über dem ursprünglichen Mau-

erwerk eine dicke Aussenisolation angebracht worden, so dass die Fenster 

tief in der Fassade sitzen. Dasselbe trifft auf die Südfassade zu, wobei hier 

wiederum über der Isolation die ursprünglichen, gelblichen Eternitschindeln 

angebracht  worden  sind.  Für  die  Isolationsmassnahmen  wurde  um  keine 

Baubewilligung nachgesucht. Beim Ökonomieteil war vor den eigenmächtig 

vorgenommenen  baulichen  Veränderungen  im  Tennbereich  (Ostfassade) 

ein grosses Scheunentor, welches mit einem Zahnschnittfries verziert war, 

vorhanden. Der daran anschliessende Stall war gemauert und der darüber 

gelegene  Heuboden gleich wie  das Tenn mit einer Holzfassade versehen. 

Heute  ist  der  Ökonomieteil  an  der  Ostfassade  –  abgesehen  von  einem 

schmalen  Sockelbereich  –  durchgehend  verbrettert.  Anstelle  des  grossen 

Scheunentores und des Zahnfrieses wurde eine Türe der üblichen Grösse 

eingebaut.  Die  Nordfassade  ist  nach  wie  vor  wie  der  einstige  Stallbereich 

teilweise gemauert und teilweise in Holzbauweise gehalten.  

Im  Innern  wurden  der  Stall  und  das  Tenn  im  Rahmen  der  im  Jahre  2016 

aufgenommenen Arbeiten vollständig umgebaut. So wurde zwischen Tenn 

und Stall neu eine Holzwand eingezogen, wobei das Tenn wie schon zuvor 

als Zugang zum Wohnbereich dient. Im Tenn wurde zudem eine neue höl-

zerne Geschossdecke eingezogen; dasselbe trifft auf den Stallbereich zu.  

Die  Wände  der  im  Erdgeschoss  des  Wohnteils  angesiedelten  Stube  sind 

durchgehend vertäfert. Die Decke ist als Kassettendecke ausgebildet. Wei-

ter  befindet  sich  in  diesem  Raum  ein  Kachelofen,  der  zu  einem  sich  aus 

den Akten nicht ergebenden Zeitpunkt vom Rekurrenten umgebaut worden 

ist.  Im  ersten  Obergeschoss  befinden  sich  zwei  Schlafzimmer,  in  welchen 

noch  ein  ursprünglicher,  die  Zimmer  unterteilender  Wandschrank  vorhan-

den ist. Unter dem in diesen Zimmern verlegten Teppichboden ist gemäss 

rekurrentischer Ausführung noch der originale Riemenboden vorhanden. Im 

Übrigen wurde hier wie auch im Erdgeschoss ein neuer Bodenbelag einge-

baut. Das Dachgeschoss wurde gestützt auf eine Baubewilligung aus dem 

Jahre 1988 ausgebaut. Der Dachstuhl wurde ebenfalls in zwei Etappen neu 

gebaut, ob hierfür eine Baubewilligung vorlag, ist unter den Parteien strittig. 

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Seite 9 

 
 
7.3. 

Hinsichtlich  der  siedlungs-,  wirtschafts-  und  sozialgeschichtlichen  Entwick-

lung auf dem Y-Berg wird im Gutachten zusammenfassend ausgeführt, das 

charakteristische Streusiedlungsgebiet sei auf die Heimarbeit zurückzufüh-

ren. Diese habe es Tagelöhnern und Kleinbauern ermöglicht, ohne eigenen 

wirtschaftlich tragfähigen Hof eine Existenz aufzubauen, die auf der Heim-

spinnerei und -weberei beruht habe. Die Bauerngüter hätten sich dabei we-

gen  der  Realteilung  immer  mehr  verkleinert.  Die  Siedlungsform  sei  des 

Weiteren durch das Bevölkerungswachstum und die gleichzeitig rückgängi-

ge Auswanderung aus den Heimindustriegebieten begünstigt worden. Das 

Zürcher Oberland sei mit der Zeit auch in Grenzlagen besiedelt worden, in 

welchen zuvor keine ganzjährigen bäuerlichen Siedlungen lebensfähig ge-

wesen wären. In dieser Zeit habe sich die heute noch sichtbare Siedlungs-

landschaft  vollendet.  Dabei  seien  viele  ältere  Einzelhöfe  und  Hofgruppen 

durch  Realteilung  zu  grösseren  Weilern  angewachsen.  Die  Siedlung  Y-

Berg sei ein typischer Zeuge für das Siedeln in höheren Lagen, aber auch 

für  eine  Zeit,  in  welcher  neben  dem  Bauern  auch  Heimarbeit  betrieben 

worden  sei.  Das  mächtige  Doppelvielzweckbauernhaus  nehme  als  mitten 

im Weiler gelegenes Gebäude einen markanten Stellenwert ein. Es throne 

giebelständig über dem Tal. Auch sei es typischerweise in Wohnteil, Tenn 

und Stall unterteilt. Die Materialisierung sei ebenfalls typisch mit einem ge-

mauerten  Wohnteil  sowie  einem  Ökonomieteil  in  Holzkonstruktion  und  ei-

nem gemauerten Stall. Ebenso sei es wegen seiner Firstteilung in bautypo-

logischer  Hinsicht  ein  wichtiger  Zeuge,  handle  es  sich  doch  wegen  dieser 

unüblichen Teilung nicht um ein einfaches Vielzweckbauernhaus. Häufiger 

anzutreffen  sei  im  Zürcher  Oberland  nämlich  die  Aneinanderreihung  von 

zwei  Wohnteilen quer  zum  First  mit  Ökonomieteil.  Typisch für  Bauernhäu-

ser sei sodann die zweiraumtiefe Aufteilung und die Lage der Schlafzimmer 

im Obergeschoss. Ebenso sei charakteristisch, dass die Stube repräsenta-
tiv ausgestattet sei (Kachelofen, Täfer, Kassettendecke). Die Türen, Täfer, 

Kassettendecken und Einbauschränke seien im Original erhalten. Der Öko-

nomieteil  werde als  kalter  Lagerraum  benutzt.  Im Übrigen  beschränkt  sich 

das  Gutachten  hinsichtlich  des  Ökonomieteils  auf  die  Wiedergabe  der  im 

Juni  2016  –  also  vor  Vornahme  der  eigenmächtigen  Baumassnahmen  – 

angetroffenen  Situation.  Der  Bauzustand  wird  im  Gutachten  als  gut  be-

zeichnet. Als störend wird indes die dicke Aussenisolation genannt, da die 

dadurch tief sitzenden Fenster dem Gebäude ein anderes Aussehen verlei-

hen würden.  

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Seite 10 

 
 
Weiter zeigt das Gutachten die Baugeschichte des Gebäudes auf. Demzu-

folge  ist  im  Jahre  1813  erstmals  ein  firstgeteiltes  Doppelwohnhaus  mit 

Scheune  versichert  worden  und  erfolgte  im  Jahre  1879  der  Einbau  eines 

Kachelofens.  Sodann  sind  in  den  Jahren  1920  und  1924  Umbauten  beim 

Wohnhausteil und beim Stall vorgenommen worden, welche einen grösse-

ren  Umfang  angenommen  haben  müssen,  da  der  Versicherungswert  des 

Gebäudes in der Folge stark gestiegen ist. Im Jahre 1957 ist sodann eine 

weitere  Volumenvergrösserung  des  Wohnteils  erfolgt.  Umbauten,  die  von 

den Rekurrierenden durchgeführt wurden, wurden im Wesentlichen bereits 

oben wiedergegeben.  

Im Ergänzungsgutachten wird hinsichtlich der mittlerweile vorgenommenen 

baulichen Massnahmen am Ökonomieteil ausgeführt, dass dadurch die bis 

ins  Jahre 2016 vorhandene charakteristische  Unterteilung verloren gegan-

gen  sei.  Unter  Hinweis  auf  die  Baudirektionsverfügung  vom  19. Oktober 

2016 (raumplanungsrechtliche Bewilligung) wird daher der Rückbau gefor-

dert.  

7.4.1. 

Wie die Vorinstanz anlässlich des Lokaltermins ausführte und sich teilweise 

auch aus dem angefochtenen Beschluss ergibt, soll das Gebäude nicht in 

seinem heutigen, sondern in jenem Zustand geschützt werden, in welchem 

es  sich  vor  den  Fassadenarbeiten  an  der  Süd-  und  Ostfassade  befunden 

hat. Ob dasselbe auch auf den ihrer Auffassung nach ebenfalls eigenmäch-

tig  neu  erstellten  Dachstuhl  zutrifft,  ist  unklar.  Als  erhaltens-  und  schüt-

zenswert wird also von der Vorinstanz – zumindest was die besagten Fas-

saden  betrifft  –  nicht  der  Istzustand,  sondern  eine  nicht  mehr  vorhandene 

Situation erachtet. Die Vorinstanz geht damit davon aus, dass dem Gebäu-

de in seinem vor den besagten Arbeiten herrschenden Gestalt Zeugenwert 
zukommt. Dies ist zunächst zu prüfen.  

Wie anlässlich des Lokaltermins festgestellt werden konnte, ist das Doppel-

vielzweckbauernhaus  im  Vergleich  zu  den  unmittelbar  benachbarten  Ge-

bäuden leicht von der A.-Strasse zurückversetzt und bildet dadurch mit den 

Nachbargebäuden 

eine 

Hofsituation 

(vgl. 

hierzu 

auch 

www.google.ch/maps).  Mit  seiner  Südseite  thront  das  Gebäude  über  dem 
Tal und tritt imposant in Erscheinung. Aufgrund seiner nicht unerheblichen 

Kubatur,  welche  grösstenteils  durch  das  rekurrentische  Gebäude  gebildet 

wird, und seiner prominenten Lage prägt es das Erscheinungsbild des klei-

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nen  Weilers  in  entscheidender  Weise.  Dem  rekurrentischen  Gebäude  ist 

mithin ein Situationswert zuzusprechen.  

Wie  dem  Gutachten  entnommen  werden  kann  und  unwidersprochen  ge-

blieben  ist,  fällt  das  Gebäude  in  die  Zeit,  in  welcher  sich  auch  in  höheren 

Lagen die Landwirtschaft ausbreitete und die Heimarbeit Einzug hielt. Zwar 

trifft  es  zu,  dass  beim  Gebäude  bereits  mehrfach  bewilligte  Umbauten 

stattgefunden  haben,  indes  vermag  dieser  Umstand  für  sich  alleine  –  ent-

gegen  rekurrentischer  Auffassung  –  nicht  gegen  eine  Unterschutzstellung 

sprechen  (vgl.  VB.2010.00676,  E. 7.4.1.,  www.vgr.zh.ch).  Wie  den  gut-

achterlichen  Fotoaufnahmen  entnommen  werden  kann,  liess  sich  an  der 

Ostfassade  bis  Mitte  des  Jahres  2016  die  Unterteilung  in  Tenn,  Stall  und 

Wohnteil  deutlich  ablesen.  Das  mächtige  Scheunentor  war  zudem  mit  ei-

nem  kunstvollen  Zahnfries  dekoriert.  Wie  sich  das  Mauerwerk  des 

Wohnteils  vor  Anbringung  der  Isolation  präsentierte,  ist  nicht  aktenkundig. 

Trotz der an der Westfassade bewilligten Umbauten (Garage und Kalträu-

me)  und  der  auf  der  östlichen  Dachfläche  angebrachten  Schlepplukarne 

wies das  Gebäude  vor  Vornahme  der  Fassadenrenovationen  einen  klaren 

bäuerlichen Charakter auf und liess es die einstige Nutzweise klar erleben.  

Wie sich sodann anlässlich des Lokaltermins zeigte, ist die Raumeinteilung 

im Erd- und Obergeschoss des Wohnteils unverändert geblieben. Grössere 

Veränderungen fanden wie bereits ausgeführt im Dach- und im Ökonomie-

teil  statt.  Die  Stube  stellt  dank  ihrer  äusserst  gut  erhaltenen  Vertäferung 

und  der  Kassettendecke  weiterhin  einen  repräsentativen  Raum  dar.  Auch 

der  hier  situierte  Kachelofen,  welcher  teilweise  umgebaut  wurde,  trägt  zu 

diesem Erscheinungsbild bei. Der Ofen – welcher nach wie vor als einzige 

fest  installierte  Heizanlage  dient  –  wird  zudem  wie  zu  dessen  Anfangszei-

ten  über  die  dahinter  gelegene  Küche  eingefeuert  und  vermag  auch 

dadurch  die  einstige  Lebensweise  nachzuzeichnen.  Die  im  Obergeschoss 

gelegenen Zimmer weisen wie bereits ausgeführt ebenfalls mehrfach Origi-

nalsubstanz  auf.  Zu nennen  ist  dabei namentlich  der  ursprüngliche,  raum-

teilende Wandschrank.  

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass das Gebäude aufgrund 

der bis ins Jahre 2016 vorhandenen Fassadengestaltung und der im Innern 

erhaltenen Originalteile die bäuerliche Lebensweise in diesem höher gele-

genen Weiler auch für einen nicht fachkundigen Betrachter eindrücklich zu 

dokumentieren vermochte. Dass es sich beim Gebäude sodann um ein sel-

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tenes Beispiel eines firstgeteilten Gebäudes handelt, blieb unbestritten. Am 

Gebäude lässt sich damit nicht nur die im Gutachten genannte Realteilung 

nachvollziehen,  sondern  es  vermag  auch  eine  seltene  Form  derselben  zu 

bezeugen.  Wenn  die  Vorinstanz  aufgrund  dieser  Gegebenheiten  dem  Ge-

bäude auch einen Eigenwert zugesprochen hat, ist dies nicht zu beanstan-

den.  

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass dem Gebäude in seinem Zustand, 

in  welchem  es  sich  vor  den  eigenmächtigen  Fassadenarbeiten  befunden 

hat, Zeugenwert zuzusprechen ist.  

7.4.2. 

Ob  sich  eine  Unterschutzstellung  des  Gebäudes  in  jenem  Zustand  jedoch 

als verhältnismässig erweist, hängt massgeblich davon ab, ob die Wieder-

herstellung  des  ursprünglichen,  vor  den  Fassadenarbeiten  bestehenden 

Zustandes  angeordnet  werden  kann.  Die  Vorinstanz  hätte  diese  Frage 

deshalb zwingend mit der Schutzanordnung untersuchen und bejahenden-

falls  eine  Rekonstruktion  anordnen  müssen.  Entsprechend  hat  die  Vo-

rinstanz  die  Prüfung  der  Verhältnismässigkeit  eines  Rückbaus  nachzuho-

len.  Sie  kann  entgegen  vorinstanzlicher  Auffassung  nicht  einem  nachge-

ordneten Baubewilligungsverfahren vorbehalten werden. 

Dass  eine  Gebäuderekonstruktion  zwecks  Erhalt  des  Situationswertes  ge-

stützt  auf  § 25  der  Natur-  und  Heimatschutzverordnung  (NHV)  und  § 204 

PBG  zulässig  sein  kann,  wurde  vom  Baurekursgericht  bereits  mit  seinem 

Entscheid vom 18. Februar 2016 (BRGE IV Nr. 0020/2016 und 0021/2016, 

in  BEZ 2016  Nr. 10)  bejaht.  Das  Verwaltungsgericht  seinerseits  erwog  in 

einem 

jüngeren  Entscheid 

vom  12. Juli  2018 

(VB.2018.00066, 

www.vgr.zh.ch),  in  welchem  der  Wiederaufbau  eines  gänzlich  beseitigten 

Kachelofens zur Beurteilung stand, dass eine Wiederherstellung selbst auf-

grund des Eigenwerts des Objekts zulässig sei. Im vorliegenden Fall steht 

nicht  eine  vollständige  Rekonstruktion,  sondern  eine  teilweise  Wiederher-

stellung  zur  Diskussion,  weshalb  eine  solche  gestützt  auf  die  genannten 

Entscheide umso mehr grundsätzlich zulässig sein kann.  

Die  Anordnung  einer  Wiederherstellung  der  Fassade  in  den  einstigen  Zu-

stand setzt voraus, dass sich eine derartige Wiederherstellung als verhält-

nismässig  erweist.  Das  Gebot  der  Verhältnismässigkeit  verlangt  dabei, 

dass  eine  behördliche  Massnahme  zur  Verwirklichung  des  im  öffentlichen 

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Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist; ausserdem muss ein 

vernünftiges  Verhältnis  zwischen  dem  öffentlichen  Interesse  und  den  Be-

lastungen für die Betroffenen gewahrt werden (BGE 135 I 176 E. 8.1; Ulrich 

Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht,  7. A., 

Zürich/St. Gallen 2016, S. 118 ff).  

Die Vorinstanz wird daher auch die finanziellen Interessen der Rekurrieren-

den zu berücksichtigen haben, wobei diese umso weniger ins Gewicht fal-

len, je grösser die Schutzwürdigkeit des Gebäudes ist. Im Rahmen der vor-

zunehmenden  Interessenabwägung  wird  zudem  gleich  wie  bei  Wiederher-

stellungsbefehlen im Rahmen eines nachträglichen Baubewilligungsverfah-

rens auch der Gut- bzw. Bösgläubigkeit der Rekurrierenden Rechnung ge-

tragen  werden  müssen.  Hierbei  kann  sich  derjenige  nicht  auf  den  guten 

Glauben  berufen,  der  bei  der  Aufmerksamkeit,  wie  sie  nach  den  Umstän-

den von ihm verlangt werden durfte, nicht gutgläubig sein konnte (Art. 3 des 

Zivilgesetzbuches  [ZGB]).  Diesfalls  ist  somit  Bösgläubigkeit  anzunehmen. 

Zwar kann sich auch der Bösgläubige auf das Verhältnismässigkeitsprinzip 

berufen;  dem  bösen  Glauben  ist  jedoch  in  adäquater  Weise  Rechnung zu 

tragen. Der Bösgläubige muss es somit weitaus eher hinnehmen, dass die 

Behörde  aus  grundsätzlichen  Erwägungen,  d.h.  zum  Schutz  der  Rechts-

gleichheit  und  der  baurechtlichen  Ordnung,  dem  öffentlichen  Interesse  an 

der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ein erhöhtes Gewicht 

beilegt  und  die  dem  Bauherrn  erwachsenden  Nachteile  nicht  oder  nur  in 

verringertem  Masse  berücksichtigt.  Dies  muss  umso  mehr  dann  gelten, 

wenn ein absichtlicher Verstoss gegen Bauvorschriften vorliegt. 

Sollte  die  Verhältnismässigkeitsprüfung  eine  Wiederherstellung  nicht  oder 

nur teilweise rechtfertigen, so liesse sich eine Unterschutzstellung  – bezo-

gen  auf  den  Gebäudezustand  vor  den  Fassadenarbeiten  –  nicht  bzw.  nur 

im  Umfang  der  angeordneten  Wiederherstellung  rechtfertigen.  Diesfalls 

müsste  die  Vorinstanz  in  einem  zweiten  Schritt  prüfen,  ob  und  inwieweit 

sich  eine  Unterschutzstellung  des  Gebäudes  aufgrund  des  heutigen  Zu-

stands rechtfertigen lässt.  

7.5. 

Zusammenfassend  ist  festzuhalten,  dass  der  angefochtene  Beschluss  in 
teilweiser Gutheissung des Rekurses aufzuheben und die Sache zum Neu-

entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen ist. 

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Die  Vorinstanz  wird  hierbei  die  Frist  gemäss  § 203  PBG  zu  beachten  ha-

ben, welche sie bereits einmal im Sinne von Abs. 3 verlängert hat. 

8.1. 

Da  eine  Rückweisung  an  die  Vorinstanz  zur  erneuten  Abklärung  kosten- 

und  entschädigungsmässig  als  volles  Obsiegen  gilt  (vgl.  VB.2015.00243; 

BGE 132 V 215 E. 6.6; BGr 2C_846/2013 vom 28. April 2014, E.3.2 f.), sind 

die Verfahrenskosten der Vorinstanz aufzuerlegen.  

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; 

§ 3  Abs.  3  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der 

Rekursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in: 

Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'000.-- festzusetzen. 

8.2. 

Der  Vorinstanz steht  bei  diesem  Verfahrensausgang  von vornherein  keine 

Umtriebsentschädigung zu. 

[….] 

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