# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3ebe1fb1-2de2-5e5c-a4be-f7e7fb07d907
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-04
**Language:** de
**Title:** Stadt Zürich. Teilrevision der BZO. Reduktion des Wohnanteils und Festsetzung eines Baubereichs für eine private Schule in der Kernzone. Zweckmässigkeit. Verhältnismässigkeit.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0121/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nr._0121-2020_vom_4._september_2020.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2019.05070 
0121/2020  

Entscheid vom 4. September 2020 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichter Christi-
an Hurter, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrierende 

1.  B. S. […] 
2.  Be. S. […] 
3.  H.-P. S. […] 
4.  R. W. und C. H.-W. […] 
5.  S. P. […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Stadt Zürich, Gemeinderat, Das Büro, Stadthausquai 17, Postfach, 

8022 Zürich  

vertreten durch Stadtrat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich  

vertreten durch Hochbaudepartement der Stadt Zürich, Rechtsabteilung, Lin-
denhofstrasse 19, Postfach, 8021 Zürich  

2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich  

Mitbeteiligte 

3. 

I.-Stiftung […] 

vertreten durch […] 

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss vom 30. November 2016 und Genehmigungsverfügung 
der Baudirektion Kanton Zürich BDV Nr. 0432/17 vom 5. Juli 2017; Teilrevision 
Bau- und Zonenordnung, Zuweisung zur Kernzone P.; 
Abteilungsentscheid BRGE I Nr. 52/2018 und 53/2019 vom 18. Mai 2018; Rück-
weisung zum Neuentscheid mit VB.2018.00370 vom 27. März 2019 
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit  Beschluss  vom  30.  November  2016  setzte  der  Gemeinderat  der  Stadt 

Zürich eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung fest. Die Baudi-

rektion  Kanton  Zürich  genehmigte  die  Festsetzung  mit  Verfügung  vom 

5. Juli  2017.  Die  Bekanntmachung  der  kommunalen  Festsetzung  und  der 

kantonalen Genehmigung erfolgte im Amtsblatt vom 1. September 2017. 

B. 
Gegen  diese  Entscheide  erhoben  B.  S.,  Be.  S.  und  H.-P.  S.  (nachfolgend 

Rekurrentschaft 1)  mit  Eingabe  vom  29. September  2017  fristgerecht  Re-

kurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  stellten  folgende  An-

träge: 

"1.  Der  Festsetzungsbeschluss  des  Gemeinderates  vom  30.  November 
2016 zur Teilrevision der BZO Zürich sei im nachbezeichneten Umfang 
aufzuheben respektive anzupassen: 

I.  Der  Ergänzungsplan  Kernzone  P.  (Kreis  X)  sei  mit  Bezug  auf  die 
Festlegungen  auf  den  Grundstücken  Kat.-Nr.  01  und  02  aufzuhe-
ben.  Eventuell  sei  der  Baubereich  auf  Kat.-Nr.  01  so  festzulegen, 
wie es im Entwurf des Ergänzungsplans Kernzone P. (Kreis X) vom 
30. August 2013 vorgesehen war. 

II.  Die  in  der  Teilrevision  vom  30.  November  2016  der  Bau-  und  Zo-
nenordnung der Stadt Zürich auf den Grundstücken Kat.-Nr. 01 und 
02  im  Zonenplan  vorgenommene  Herabsetzung  des  vorgeschrie-
benen Wohnanteils von 90 auf 0 Prozent sei aufzuheben. Der heute 
bestehende Wohnanteil von 90 Prozent sei zu bestätigen. 

2.  Der Genehmigungsentscheid vom 5. Juli 2017 der Baudirektion sei in-
soweit  aufzuheben,  als  die  in  Anhang  1  gerügten  Festlegungen  ge-
nehmigt werden. 

3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegne-

rin." 

Mit Eingabe vom 2. Oktober 2017 erhoben sodann R. W., C. H.-W., D. M.-

S., S. P. und T. G. (nachfolgend Rekurrentschaft 2) Rekurs gegen die frag-

lichen Entscheide mit folgenden materiellen Rechtsbegehren: 

R1S.2019.05070 

Seite 2 

 
 
 
"I.  Der  Festsetzungsbeschluss  des  Gemeinderats  vom  30.  November 
2016 zur Teilrevision der BZO Stadt Zürich sei aufzuheben im nachbe-
zeichneten Umfang wie folgt: 

A.  Der Ergänzungsplan Kernzone P. (Kreis X) sei mit Bezug auf die Fest-
legungen  auf  den  Grundstücken  Kat.-Nr.  03  (Rekurrenten),  1  und  2 
(Mitbeteiligte) aufzuheben wie folgt: 

1.  Der  auf  Kat.-Nrn.  01  und  02  festgesetzte  Zusatz-Baubereich  in  der  2. 
Bautiefe – Aufzonierung K4/450 statt W3 – [..] sei aufzuheben und die 
Vorinstanz  sei  einzuladen,  den  Baubereich  so  festzulegen,  wie  es  die 
erste  Auflage  des  Teilrevisionsentwurfs  im  Ergänzungsplan  Kernzone 
P. (Kreis X) gemäss Beschluss des Stadtrates Zürich vom 18. Septem-
ber 2013 vorsah. 

2.  Der auf Kat.-Nr. 03 festgesetzte Baubereich sei aufzuheben; 

eventuell  sei  er  an  der  Ostecke  zu  erweitern  dergestalt,  dass  er  das 
bestehende Gebäude nicht durchschneidet. 

B.  Die  mit  dem  Festsetzungsbeschluss  gleichzeitig  vorgenommene 

Wohnanteilplan-Festsetzung sei wie folgt aufzuheben: 

Die auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 erfolgte Herabsetzung des vorge-
schriebenen Wohnanteils von 90 % auf 0 % sei aufzuheben; unter Be-
stätigung des heute bestehenden Wohnanteils von 90 %. 

C.  Die per Festsetzungsbeschluss teilrevidierte Bauordnung der Stadt Zü-
rich  sei  hinsichtlich  den  Kernzonenbestimmungen  –  jedenfalls  für  die 
Kernzone P. – aufzuheben, als damit der raumplanerische Wohnschutz 
von Art. 41 Abs. 1 aBauO gestrichen wurde; 

unter  Einladung  an  die  Vorinstanz,  diesen  an  geeigneter  Stelle,  even-
tuell  für  die  Kernzone  P.,  subeventuell  für  ihr  Gebiet  zwischen  Z.-
Strasse und H.-Strasse/G.-Strasse, beizubehalten. 

Dies beispielsweise mit einer Ergänzung .... z.B. [..] 

II.  Der Genehmigungsentscheid vom 5. Juli 2017 der Baudirektion sei in-
soweit aufzuheben, als die mit den Anträgen Ziff. I gerügten Festlegun-
gen genehmigt worden sind. 

III. Zum Verfahren 

[..] 

6.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegne-

rin." 

In  prozessualer  Hinsicht  beantragte  die  Rekurrentschaft  2  die  Sistierung 

des Verfahrens, bis die Vorlage "BZO-Teilrevision Hochschulgebiet Zürich-

Zentrum,  öffentliche  Auflage  bis  12.  Juni  2017,"  genehmigt  und  publiziert 

R1S.2019.05070 

Seite 3 

 
 
 
 
 
 
 
worden sei. Weiter beantragte die Rekurrentschaft 2 die Herausgabe sämt-

licher Akten, Protokolle und Untersuchungsergebnisse zur hier angefochte-

nen BZO-Teilrevision bezüglich der beanstandeten Festsetzungen und der 

unterbliebenen  Rückführung  des  Grundstücks  Kat.-Nr.  02  in  einen  Wohn-

anteil  von  90  %.  Ausserdem  sei  eine  Parteianhörung  und  öffentliche  Ver-

handlung durchzuführen. 

C. 
Mit Verfügungen vom 18. Oktober 2017 wurden die Rekurseingänge unter 

den  Geschäfts-Nrn.  R1S.2017.05131 

(S.,  Rekurrentschaft 1)  und 

R1S.2017.05138  (W.  etc.,  Rekurrentschaft  2)  vorgemerkt  und  das  Ver-

nehmlassungsverfahren  eröffnet.  Die  I.-Stiftung  wurde  als  Mitbeteiligte  in 

das Rekursverfahren beigeladen. 

D. 
Mit Eingaben vom 20. November 2017 beantragte die Stadt Zürich die Ab-

weisung der Rekurse unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 

Rekurrierenden.  Die  Baudirektion  beantragte  mit  Eingaben  vom  15.  bzw. 

16. November 2017 ebenfalls die Abweisung der Rekurse. 

Die Mitbeteiligte beantragte mit Eingabe vom 20. November 2017, die Re-

kurse seien – soweit Festlegungen für die Grundstücke Kat.-Nrn. 01 und 02 

in  Frage  stünden,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  der 

Rekurrierenden abzuweisen. 

E. 
Mit Eingabe vom 30. November 2017 stellte der Rechtsvertreter der Rekur-

rentschaft 2 unter Bezugnahme auf die Fristansetzung zur Replik folgende 

Anträge: 

"1.  Es seien mir die von den Rekursgegnern eingereichten Beilagen zuzu-

stellen. 

2.  Es  sei  mir  die  Frist  für  die  Replik  neu  ab  Zustellung  dieser  Akten  auf 

30 Tage, nicht letztmals anzusetzen; 

R1S.2019.05070 

Seite 4 

 
 
 
eventuell: Es sei mir die Frist unter Zustellung der Beilagen um 20 Ta-
ge zu erstrecken." 

Mit Verfügung vom 4. Dezember 2017 wurden die Anträge abgewiesen. 

F. 
Mit Eingaben vom 19. Dezember 2017 erstatteten die Rekurrierenden ihre 

Repliken.  Die  Rekurrentschaft  1  hielt  an  ihren  materiellen  Anträgen  fest, 

ebenso  die  Rekurrentschaft  2  "mit  Ausnahme  von  Ziff.  A.  2  (Baubereich 

Kat.-Nr. 03): am Hauptantrag wird nicht mehr festgehalten, und Ziff. C (Er-

neuerung  raumplanerischer  Wohnschutz)".  In  prozessualer  Hinsicht  ver-

langte die Rekurrentschaft 1 die Herausgabe weiterer Akten. 

Sodann ersuchte die Rekurrentschaft 2 um Zustellung der Akten des paral-

lelen Rekursverfahrens und um Ansetzung einer Vernehmlassungsfrist. Mit 

Verfügung vom 21. Dezember 2017 wurde dieser Antrag abgewiesen. 

G. 
Mit  Verfügung  vom  4.  Januar  2018  wurde  das  Sistierungsgesuch  der  Re-

kurrentschaft 2 abgewiesen. 

H. 
Mit Eingaben vom 1. und 2. Februar 2018 erstatteten die Stadt Zürich und 

die Mitbeteiligte ihre Dupliken unter Festhalten an ihren Anträgen. Mit Ein-

gaben vom 12. bzw. 15. Februar 2018 nahmen die Rekurrentschaften dazu 

Stellung. 

I. 
Am  29.  März  2018  führte  die  1.  Abteilung  des  Baurekursgerichtes  im  Bei-

sein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

Mit Datum vom 29. März 2018 und 4. April 2018 erfolgten weitere Eingaben 

der Rekurrentschaft 2. 

R1S.2019.05070 

Seite 5 

 
 
J. 
Mit  Entscheid  BRGE  Nrn.  0052/2018  und  0053/2018  vom  18.  Mai  2018 

wurden die Rekurse abgewiesen. Abgewiesen wurden namentlich auch die 

verschiedenen Begehren um Aktenherausgabe und auf Durchführung einer 

öffentlichen Verhandlung. 

Die hiergegen von B. S., Be. S., H.-P. S., R. W., C. H.-W. und S. P. erho-

bene  Beschwerde  hiess  das  Verwaltungsgericht  mit  Urteil  vom  27.  März 

2019  (VB.2018.00370)  teilweise  gut,  soweit  es  auf  sie  eintrat.  Der  Ent-

scheid des Baurekursgerichts vom 18. Mai 2018 wurde aufgehoben und die 

Sache  zur  Gewährleistung  der  Akteneinsicht,  zur  Durchführung  einer  öf-

fentlichen  Verhandlung  und  zum  anschliessenden  Neuentscheid  an  das 

Baurekursgericht zurückgewiesen.  

K. 
Mit  Verfügung  vom  18.  Juni  2019  wurde  von  der  Rückweisung  der  Akten 

durch  das  Verwaltungsgericht  Vormerk  genommen  und  die  Rekursverfah-

ren  unter  der  neuen  G.-Nr.  R1S.2019.05070  fortgesetzt.  Die  Stadt  Zürich 

wurde aufgefordert, dem Baurekursgericht die von den Rekurrierenden ver-

langten Akten und Aufzeichnungen vorzulegen. 

L. 
Mit Schreiben vom 8. Juli 2019 reichte die Stadt Zürich Akten ein. Mit Ver-

fügung  vom  11.  Juli  2019  wurden  die  Rekurrierenden  eingeladen,  dazu 

Stellung zu nehmen. 

M. 
Mit Eingabe vom 15. Juli 2019 brachten die Rekurrierenden vor, die Stadt 

Zürich  habe  die  verlangten  Akten  bezüglich  dem  Objekt  der  Einwendung 

Nr. 04 nicht herausgegeben. Die Stadt Zürich sei zur Edition aufzufordern. 

Mit Verfügung vom 24. Juli 2019 wurde dieser Antrag abgewiesen. 

R1S.2019.05070 

Seite 6 

 
 
N. 
Mit  Eingabe  vom  5.  August  2019  beantragten  die  Rekurrierenden,  es  sei 

ihnen die Einsicht in die geschwärzten Bereiche des Protokolls vom 6. De-

zember 2013 (act. 7.12) zu ermöglichen. Nach Durchführung eines Schrif-

tenwechsels  wurde  dieser  Antrag  mit  Verfügung  vom  4.  September  2019 

abgewiesen. 

O. 
Mit Eingabe vom 16. September 2019 nahmen die Rekurrierenden zu den 

edierten  Akten  Stellung.  Die  Vernehmlassungen  der  Stadt  Zürich  und  der 

Mitbeteiligten dazu datieren vom 2. bzw. 9. Oktober 2019. 

P. 
Mit Eingabe vom 2. Oktober 2019 erhoben die Rekurrierenden Beschwerde 

beim  Verwaltungsgericht  gegen  die  Präsidialverfügung  vom  4.  September 

2019 betreffend Akteneinsicht. Mit Verfügung vom 11. Oktober 2019 wurde 

das  Rekursverfahren  bis  zur  rechtskräftigen  Erledigung  der  Beschwerde 

sistiert. 

Mit  Eingabe  vom  1.  November  2019  reichte  die  Mitbeteiligte  ein  unge-

schwärztes Exemplar des Protokolls vom 6. Dezember 2013 zu den Akten 

(Kopie der Eingabe an das Verwaltungsgericht samt Beilage). 

Q. 
Mit  Beschluss  vom  20.  Februar  2020  trat  das  Verwaltungsgericht  auf  die 

Beschwerde  nicht  ein  (VB.2019.00658).  Mit  Verfügung  vom  13.  Mai  2020 
wurde das Rekursverfahren fortgesetzt. 

R. 
Am 25. Juni 2020 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts eine öffent-

liche Verhandlung durch. 

R1S.2019.05070 

Seite 7 

 
 
S. 
Mit  Eingabe  vom  7.  Juli  2020  reichten  die  Rekurrierenden  eine  an  der  öf-

fentlichen Verhandlung von ihnen gezeigte Folie zu den Akten. 

T. 
Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochte-

ne Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhe-

bung  oder  Änderung  hat.  Dasselbe  gilt  für  die  Anfechtung  von  Erlassen 

(§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

Das  Erfordernis  des  Berührtseins  beinhaltet,  dass  der  Rekurrent  in  einer 

besonderen,  beachtenswerten,  nahen  Beziehung  zum  Streitgegenstand 

stehen  und  stärker  als  beliebige  Dritte  oder  die  Allgemeinheit  von  diesem 

betroffen sein muss. Das vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige In-

teresse  (Anfechtungsinteresse)  setzt  voraus,  dass  der  Rekurrent  mit  der 

Gutheissung  des  Rekurses  einen  Nutzen  erlangt  bzw.  einen  Nachteil  ab-

wendet.  

Die  Rekurrierenden  B.  S.,  Be.  S.  und  H.-P.  S.  sind  Miteigentümer  am 

Grundstück Kat.-Nr. 04, welches unmittelbar an das streitbetroffene Grund-

stück Kat.-Nr. 01 anstösst. R. W., C. H.-W. und S. P. sind Stockwerkeigen-

tümer  des  direkt  an  die  streitbetroffenen  Parzellen  anstossenden  Grund-

stücks Kat.-Nr. 03. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vor-

gebrachten Rügen sind sie zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a PBG 

R1S.2019.05070 

Seite 8 

 
 
legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist 

auf die Rekurse einzutreten. 

2. 
Das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. 02 (P.-Strasse 1) ist überstellt mit 

einem  ehemaligen  Mehrfamilienhaus,  welches  seit  Jahrzehnten  als  Schul-

haus genutzt wird, heute von der A. Schule. Das Baumeisterhaus ist im In-

ventar  der  kunst-  und  kulturhistorischen  Schutzobjekte  von  kommunaler 

Bedeutung  enthalten.  Der  dazugehörige  Garten  ist  im  Inventar  der  schüt-

zenswerten  Gärten  und  Anlagen  von  kommunaler  Bedeutung  aufgeführt. 

Das  Mehrfamilienhaus  auf  dem  benachbarten  Grundstück  Kat.-Nr.  01  (P.-

Strasse 2), ebenfalls ein Baumeisterhaus, ist nicht inventarisiert. 

Das  Grundstück  Kat.-Nr.  01  liegt  teilweise  in  der  Wohnzone  W4  und  teil-

weise in der Wohnzone W3 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zü-

rich  (BZO)  und  es  gilt  ein  Wohnanteil  (s.  Art.  6  BZO)  von  90  %.  Das  an-

grenzende  Grundstück  Kat.-Nr.  02  liegt  in  der  Wohnzone  W4  mit  einem 

Wohnanteil von 0 %. Mit der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung sol-

len  die  Grundstücke  neu  der  Kernzone  zugewiesen  werden.  Für  das  Ge-

bäude auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 soll die Profilerhaltung vorgeschrie-

ben sein (Art. 28 BZO), während auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 ein Bau-

bereich (vgl. Art. 27 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 30 BZO) mit der Bezeich-

nung  4/450  festgesetzt  werden  soll.  Demgemäss  sind  dort  vier  Vollge-
schosse und eine Gebäudegrundfläche von 450 m2 zulässig (Art. 30 Abs. 2 
lit. c und d BZO). Sodann soll der Wohnanteil auf dem Grundstück Kat.-Nr. 

01 auf 0 % gesenkt werden. Grund dafür ist der von der Mitbeteiligten auf 

den  fraglichen  Grundstücken  geplante  Neubau  eines  Schulhauses.  Die 

Bausektion  erteilte  dafür  am  19.  April  2016  die  baurechtliche  Bewilligung, 
wobei sie die Bauherrschaft für die Schulnutzung mit einer Ausnahmebewil-

ligung nach § 220 PBG von den Vorschriften über den Wohnanteil befreite. 

Die  hiergegen  von  den  Rekurrentschaften  erhobenen  Rekurse  hiess  das 

Baurekursgericht  mit  Entscheid  vom  25.  November  2016  gut  und  hob  die 

Baubewilligung  auf  (BRGE  I  Nrn.  0170/2016,  0171/2016  und  0172/2016, 

bestätigt  mit  VB.2017.00019  vom  20. Dezember  2017).  Die  Rekurs-  wie 

auch die Beschwerdeinstanz kamen zum Schluss, dass die Voraussetzun-

gen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht gegeben seien. 

R1S.2019.05070 

Seite 9 

 
 
3.1. 
Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, die strittige Teilrevision habe beim Grund-

stück  Kat.-Nr.  01  eine  Umzonung  und  Aufzonung  mit  beinahe  einer  Ver-

doppelung der baurechtlich zulässigen Ausnützung zur Folge. Zudem wer-

de  mit  der  Senkung  des  Wohnanteils  eine  gewerbliche  Nutzung  möglich. 

Damit solle der geplante Mittelschulbau der Mitbeteiligten sanktioniert wer-

den.  Die  Spezifikationen  jenes  Bauwerks  würden  zeigen,  dass  der  beson-

dere  Baubereich  Bauten  ermögliche,  die  den  Kernzonengrundsätzen 

(Art. 25  BZO,  §  50  PBG,  Art.  70c  BZO)  widersprechen  würden  (Bauent-

scheid  Nr.  571/2016  vom  19.  April  2016,  aufgehoben  mit  Entscheid  des 

Baurekursgerichts vom 25. November 2016). Der Gebietscharakter P. wer-

de  bestimmt  durch  "einfache,  kleinmassstäbliche  Baumeisterhäuser  im 

Biedermeierstil  der  frühen  Siedlungsverdichtung  ab  etwa  1850"  (Art.  70c 

Abs. 1  BZO).  Das  Haus  P.-Strasse  2  (Kat.-Nr.  01)  bilde  exakt  eine  Baute, 

die diesen Gebietscharakter präge. Der geplante Schulhausneubau weiche 

in sehr starker Weise vom bestehenden Gebäude und vom verlangten Ge-

bietscharakter  ab;  er  ordne  sich  nicht  in  die  umgebende  Baustruktur  ein 

und  bilde  einen  störenden  Fremdkörper.  Insbesondere  werde  die  südseiti-

ge,  mit  den  Nachbargebäuden  übereinstimmende  Fassadenlinie  des  Alt-

baus  durchbrochen.  Zudem  würde  mit  dem  weit  nach  hinten  in  den  rück-

wärtigen Garten reichenden Neubau auch das Gebot von Art. 25 BZO zur 

Erhaltung der Grünsubstanz missachtet und gegen die ISOS-Vorgaben zur 

Erhaltung der baulichen Struktur verstossen.  

Zudem  liege  es  im  Interesse  des  Schutzziels  des  inventarisierten  Gartens 

auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  02,  auch  den  parkähnlichen  Garten  auf  der 

Nachbarparzelle  Kat.-Nr.  01  zu  erhalten,  insbesondere  als  Pufferbereich 

und  Umgebungsschutz.  Der  Ergänzungsplan  sei  betreffend  die  Grundstü-

cke Kat.-Nrn. 01 und 02 nach den Wünschen der Mitbeteiligten für ihr Mit-
telschulhausprojekt  und  nicht  anhand  von  raumplanerischen  oder  sachli-

chen Kriterien erstellt worden. 

Des Weiteren verstosse die Beseitigung des Wohnanteils gegen die soziale 

Zielsetzung  der  Wohnanteilsvorschriften  und  lasse  sich  raumplanerisch 

nicht  begründen.  Es  bestehe  dafür  keine  Notwendigkeit,  denn  eine  Mittel-

schule  im  Quartier  P.  sei  nicht  standortgebunden,  sie  habe  keinen  Quar-

tierversorgungscharakter  und  sei  ein  Fremdkörper  im  Quartier.  Schulnut-

zungen  seien  mittels  einer  ordentlichen  Planung  festzulegen  (Zone  für  öf-

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Seite 10 

 
 
fentliche  Bauten).  Die  angefochtene  Festlegung  sei  nicht  sachgerecht,  zu-

mal  sie  der  Mitbeteiligten  sogar  ermögliche,  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 

01  ein  Bürogebäude  oder  einen  anderen  Gewerbebau  zu  erstellen,  denn 

die  Streichung  des  Wohnanteils  sei  nicht  an  einen  Schulhausneubau  ge-

bunden. Die Herabsetzung des Wohnanteils widerspreche auch dem Gebot 

der  umfassenden  Interessenabwägung  nach  Art.  3  Raumplanungsverord-

nung (RPV). Es würden sehr starke öffentliche Interessen für den Erhalt der 

Wohnnutzung  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  01  sprechen,  während  höchs-

tens private Interessen der Mitbeteiligten für die Herabsetzung  des Wohn-

anteils sprächen. Es sei der Mitbeteiligten gelungen, Behördenmitglieder für 

ihre  eigenen  geschäftlichen  Interessen  einzuspannen.  Es  handle  sich  um 

eine  verpönte  "individuell-konkrete"  Planung  zu  Gunsten  einer  juristischen 

Einzelperson  mit  vielen  hunderttausend  Franken  Planungsgewinn.  Darin 

liege eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots, denn anderen Grundei-

gentümern lasse die Rekursgegnerin 1 keine solche "Planungswohltat" zu-

kommen.  Das  Motiv  der  Rekursgegnerin  1,  der  Mitbeteiligten  einen  nicht 

standortgebundenen  Mittelschulbau  im  Wohngebiet  zu  ermöglichen,  bilde 

keinen ernsten sachlichen Grund für die angefochtenen Festlegungen. 

3.2. 
Die  Rekurrentschaft  2  führt  aus,  die  Mitbeteiligte  plane  auf  den  Grundstü-

cken Kat.-Nrn. 01 und 02 die Errichtung eines Schulhauskomplexes für ei-

nen  privaten  Mittelschulbetrieb.  Mit  dem  geltenden  Wohnanteil  von  90 % 

sei dies nicht möglich, weshalb die Vorinstanz die Zonenplanung und Bau-

ordnung  dem  Wunsch  der  Mitbeteiligten  individuell-konkret  entsprechend 

angepasst  habe.  Auf  den  genannten  Grundstücken  bestehe  heute  ein  in-

ventarisiertes  Baumeisterensemble  mit  einem  schützenswerten  Garten- 

bzw. Baumbestand. 

Bisher hätten im fraglichen Quartier nur die vom Kanton seit der inzwischen 

aufgehobenen  "Sondernutzungsplanung  Hochschule"  der  Wohnnutzung 

entzogene Grundstücke einen Wohnanteil von 0 % aufgewiesen; sie sollten 

gemäss Versicherungen des Kantons im Rahmen des Hochschulplanungs-

prozesses der Wohnnutzung zurückgegeben werden. Die Parzelle Kat.-Nr. 

02  mit  einem  heute  geltenden  Wohnanteil  von  0  %  habe  bis  kürzlich  dem 

Kanton gehört und öffentlichen Aufgaben gedient. Die vom Kanton zugesi-

cherte  Wohnnutzungs-Rückführung  sei  dem  geplanten  Mittelschulbetrieb 

ebenfalls im Wege gestanden. Deshalb sei diese Rückführung bislang aus-

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Seite 11 

 
 
geblieben und es sei zu befürchten, dass auch dieses öffentliche Interesse 

dem privaten Vorhaben geopfert werden soll. Die Festsetzung der Planung 

Hochschulgebiet sei aber noch ausstehend. 

Mit der Herabsetzung des Wohnanteils auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 auf 

0 % werde sogar noch ein zusätzliches Grundstück vom Wohnanteil befreit. 

Dies sei ein Verstoss gegen erstrangige planungsrechtliche öffentliche Inte-

ressen  und  gegen  die  Planungsgrundsätze  von  Art.  1  Abs.  2  und  Art.  3 

Abs. 3  lit.  a  und  b  sowie  Abs.  4  des  Raumplanungsgesetzes  (RPG).  Der 

raumplanerische Wohnungsschutz werde preisgegeben. Die Herabsetzung 

widerspreche  der  sozialen  Zielsetzung  der  Wohnanteilsvorschriften  und 

dem  künftigen  Wohnraumbedarf.  Die  Herabsetzung  des  Wohnanteils  auf 

einzelnen  Grundstücken  im  Interesse  von  neuen  Nutzungen,  mithin  nicht 

zur  Sicherung  von  bestehenden  Nutzungen,  sei  unzulässig.  Dies  ergebe 

sich  aus  der  Weisung  des  Stadtrates  zur  BZO-Teilrevision.  Auch  würden 

damit die Zonierungsanforderungen des RPG umgangen. Nur in der Zone 

für  öffentliche  Bauten  sei  eine  verhältnismässige  Dimensionierung  und 

Festsetzung  unter  raumplanungsrechtlichen  Hintergründen  mit  allen  Inte-

ressenabwägungen möglich. 

Die von der Mitbeteiligten geplante "[…]-Nutzung" habe keinen Schülerbe-

zug  zum  Quartier  und  könne  an  beliebigen  anderen  Orten  der  gesamten 

Deutschschweiz  betrieben  werden.  Es  bestehe  daher  kein  gewichtiges  öf-

fentliches Interesse, im Wohnquartier den Wohnanteil von 90 % zu zerstö-

ren. Die heute bereits bestehende Durchlöcherung des Wohnanteils durch 

den  Schulbetrieb  der  Mitbeteiligten  sei  mittels  Ausnahmen  vom  Wohnan-

teilsplan herbeigeführt worden. Es bestehe ein wesentliches öffentliches In-

teresse  am  Schutz  vor  einer  weiteren  zonenwidrigen  Expansion  in  bisher 

intakt  genutzte  Wohnbereiche.  Das  Wohnquartier  sei  bedrängt  durch  die 
umliegenden  Schulen  in  den  Zonen  für  öffentliche  Bauten.  Im  Hochschul-

gebiet würden zigtausend Quadratmeter potentieller Wohnraum der Ausbil-

dung und der spitalärztlichen Versorgung geopfert. Im kantonalen Richtplan 

sei festgelegt worden, dass man im Gegenzug zu dieser massiven Bevor-

zugung  von  Nicht-Wohnnutzungsinteressen  im  Perimeter  Hochschulgebiet 

Nicht-Wohnnutzungen  durch  den  Kanton  und  andere  Institute  zurückge-

winnen  solle.  Aus  dem  kantonalen  Richtplan  ergebe  sich  somit,  dass  im 

fraglichen Gebiet Nicht-Wohnnutzungen keinen Vorrang hätten. Den Wohn-

interessen  sei  hier  klar  der  Vorzug  gegeben.  In  der  Kernzone  P.  sei  nicht 

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Seite 12 

 
 
nur  der  Wohnschutz  vorrangig,  sondern  es  sei  sogar  die  Rückführung  zu 

Wohnnutzung angesagt.  

Die  Festsetzung  des  "Zusatz-Baubereichs  mit  Aufzonung"  auf  den  Parzel-

len Kat.-Nrn. 01 und 02 mit Befreiung vom Wohnanteil wiederspreche Art. 1 

Abs. 2 und Art. 3 Abs. 3 lit. a und b sowie Abs. 4 RPG. Sie stehe auch im 

Widerspruch zu § 50 PBG und zu Art. 70c Abs. 1, 2, 5 und 6 BZO und stel-

le  eine  willkürliche  Begünstigung  einer  einzelnen  Grundeigentümerin  dar. 

Damit  verletze  die  Vorinstanz  auch  ihre  Selbstbindungs-Verpflichtung  (§ 

204 PBG), desavouiere ihre eigenen Denkmalschutzinteressen und verhin-

dere den mit der Kernzone angestrebten Ortsbildschutz. Es würden Inven-

tarobjekte zerstört. Der im rückwärtigen Bereich der Parzellen Kat.-Nrn. 01 

und  02  festgesetzte  Baubereich  missachte  den  inventarisierten  Gartenbe-

reich  (Baumbestand)  als  Bestandteil  des  gesamten  Baumeisterensembles 

und  das  charakteristische,  herkömmliche  Überbauungsbild  der  offenen,  in 

den strassenabgewandten Bereichen intensiv begrünten Bebauung. Er wi-

derspreche  den  aufgrund  der  Inventarisierung  des  Ensembles  auf  dem 

Grundstück Kat.-Nr. 02 zu beachtenden Schutzinteressen und beeinträchti-

ge das "Tschulok"-Objekt an sich. 

Der  Gebietscharakter  P.  werde  insbesondere  bestimmt  durch  einfache, 

kleinmassstäbliche  Baumeisterhäuser  im  Biedermeierstil  der  frühen  Sied-

lungsverdichtung  ab  etwa  1850  (Art.  70c  Abs.  1  BZO).  Das  bestehende 

Gebäude  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  01  bilde  exakt  eine  Baute  ab,  die 

diesen  Gebietscharakter  präge.  Das  inventarisierte  Nachbargebäude  auf 

der  Parzelle  Kat.-Nr.  02  sei  ebenfalls  ein  Zeuge  der  frühen  Siedlungsver-

dichtung.  Beide  Gebäude  würden  die  südlich  vorherrschende  offene  Be-

bauung mit schutzwürdigem Baumbestand im offenen Hinterhofbereich bis 

zu  deren  nördlichem  Abschluss  fortsetzen  und  seien  charakteristisch  für 
das Kernzonenbild. Der durch den fraglichen Baubereich ermöglichte Bau-

körper  weiche  vom  prägenden  Gebietscharakter  völlig  ab  und  breite  sich 

grossvolumig  und  in  geschlossener  Bauweise  in  die  zweite  Bautiefe  aus. 

Der Zusatzbereich sei ein riesiger kubischer Pfropf, der die ganze Typolo-

gie,  wie  sie  gewachsen  sei,  zerstöre,  namentlich  den  Übergang  zu  den 

durchgrünten Bereichen. 

Die  angefochtenen  Festsetzungen  würden  auch  gegen  die  Pflichten 

verstossen,  die  aufgrund  der  Einstufung  gemäss  ISOS  (Erhaltungsziel  B: 

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Seite 13 

 
 
Strukturerhaltung)  zu  beachten  seien,  indem  strukturbildende  Elemente 

zerstört würden. 

Die Aufzonierung (Anmerkung: gemeint ist der Baubereich in der 2. Bautie-

fe) widerspreche ebenfalls den obigen Rechtsgrundsätzen, speziell mit dem 

Zusatz-Baubereich,  denn  sie  ermögliche  dort  eine  höhere  und  intensivere 

Bebauung. Die geltende Zonenordnung erlaube auf dem Grundstück Kat.-
Nr. 01 eine anrechenbare Fläche von 889 m2, die revidierte Zonenordnung 
eine solche von 1'800 m2 (Gebäudegrundfläche 450 m2 x 4 Vollgeschosse).   

Insgesamt  gehöre  die  von  der  Mitbeteiligten  angestrebte  Nutzung  nicht  in 

ein ausgesprochenes Wohnquartier und schon gar nicht in den Bereich ei-

nes schützenswerten Ortsbildes. Schon heute staue sich wegen des beste-

henden  Schulbetriebs  der  Mitbeteiligten  regelmässig  der  Verkehr  im  ent-

sprechenden Abschnitt der P.-Strasse wegen der vielen aus diversen Regi-

onen herangefahrenen Schülerinnen und Schüler. Der Trottoirbereich wer-

de  als  "Schulhausplatz"  vereinnahmt  und  die  Aufteilung  des  Unterrichts 

längs  der  P.-Strasse  und  über  die  Strasse  hinweg  führe  zu  einer  eigentli-

chen Integration des öffentlichen Strassenraums in den Schulbetrieb. Durch 

die strittige Festsetzung werde dies noch potenziert und ein Chaos an Ver-

kehrsstörungen und -gefährdungen produziert, da es auch an genügenden 

Parkierungsflächen fehle. Der Standort sei für die private Schule unzweck-

mässig  (im  Kontext  der  Baumeisterhäuser  sonderbare  Schulhausbau-

Architektur, unzureichend ausgestatteter Schulbetrieb, Einbezug der öffent-

lichen Strasse, Immissionen). Die in Frage stehende Schulnutzung mit Zu-

strom  nicht  nur  aus  dem  Kanton  Zürich  sondern  aus  der  ganzen  Ost-

schweiz  sei  kein  nichtstörender  Betrieb.  An  der  betrieblichen  Nutzung  im 

betroffenen  Gebiet  mit  einem  vorgeschriebenen  Wohnanteil  von  90  %  be-

stehe  kein  überwiegendes  öffentliches  Interesse,  zumal  der  Anteil  Mittel-
schüler, der die Schule der Mitbeteiligten besuche, nur ca. 1 % betrage und 

sich  das  Einzugsgebiet  bis  in  die  Zentral-  und  Ostschweiz  erstrecke.  Für 

die Zukunft sei der Ausbau der Schule zu einem ost- und zentralschweize-

rischen Schulzentrum für alle A. Schulen geplant, v.a. was die Mittelschule 

anbelange.  Das  sei  nicht  zonenkonform.  Es  bestehe  kein  funktionaler  Be-

zug  zur  Wohnnutzung.  Laut  Art.  41  BZO  seien  in  "Gebieten"  mit  90  % 

Wohnanteil nur nichtstörende Betriebe zulässig. Bei der Kernzone P. hand-

le  es  sich  um  ein  WAP-90%-Gebiet,  mit  0%-Ausnahmen,  bei  denen  die 

Stadt einzelne Grundstücke von der WAP-Verpflichtung ausgenommen ha-

R1S.2019.05070 

Seite 14 

 
 
be. Das mache das Gebiet an sich aber nicht zu einem Nicht-90%-Gebiet. 

Die Zonenkonformität nach Art. 41 BZO sei damit nicht gegeben.  

Das Quartier sei planungsrechtlich als Wohnquartier konzipiert und ausge-

staltet worden und heute als solches von hoher Qualität. Dem Vorhaben sei 

mit einer richtplangestützten Zuweisung zu  einer Zone für öffentliche Bau-

ten  oder  einer  An-/Umsiedlung  der  Schulnutzung  in  eine  Quartiererhal-

tungs- oder Zentrumszone oder in die mittelfristig freiwerdende Zone für öf-

fentliche Bauten des Kinderspitals zu begegnen. Sodann fehle es den strit-

tigen Festsetzungen angesichts der massiven Begünstigung der Mitbeteilig-

ten  an  jeglicher  grundstücksbezogenen  Sicherung.  Dies  verstosse  gegen 

öffentliche Interessen. 

Die Lobby der Mitbeteiligten habe mit persönlichen Gesprächen beim Bau-

vorstand  interveniert  (Anmerkung:  Im  Einwendungsverfahren  nach  §  7 

Abs. 2  PBG),  der  das  Bauprojekt  dann  persönlich  unterstützt  habe  (act. 

7.16). Die Stadt Zürich schütze Geschäftsinteressen der Mitbeteiligten. Die 

nach  dem  Rückweisungsentscheid  des  Verwaltungsgerichts  von  der  Stadt 

Zürich  zusätzlich  herausgegebenen  Akten  würden  zeigen,  dass  für  die 

streitbetroffene  Festsetzung  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  01  (zusätzlicher 

Baubereich,  Herabsetzung  des  Wohnanteils)  keine  planungsrechtlich  kon-

forme  Interessenabwägung  vorgenommen  worden  sei.  Der  Planungsent-

scheid sei lediglich vor dem Hintergrund der konkreten Projektabsichten der 

Privatschule  zu  sehen.  Er  sei  keinen  planungsrechtlichen  Abwägungen 

über  den  gesamten  Betriebscharakter,  über  dessen  Auswirkungen  und 

Platzierung,  über  die  Zonenkonformität  desselben  resp.  eines  bezweckten 

Gesamtbetriebs  und/oder  eines  "Bauabsichten"-erweiterten  Betriebs  der 

Mitbeteiligten  entsprungen.  Die  übergeordnete  planungsrechtliche  Interes-

senlage  und  die  nutzungsplanerische  Konstellation  der  Umgebung  (Kern-
zone,  ungenügend  erschlossener,  zonenfremder  Standort  in  WAP-90%-

Gebiet) würden den relevanten Interessen des privaten Schulhausprojektes 

entgegenstehen.  Bei  den  Bauabsichten  der  Mitbeteiligten  auf  dem  Grund-

stück Kat.-Nr. 01 handle es sich nur um eine von weiteren, künftigen Aus-

bauetappen.  Ziel  sei  die  Errichtung  eines  zentral-  und  ostschweizerischen 

Schulstandorts  mit  einer  neuen  Turnhalle  und  weiteren  Ausbildungsräu-

men. 

R1S.2019.05070 

Seite 15 

 
 
3.3. 
Die  Rekursgegnerin  1  führt  aus,  ein  konkretes  Bauvorhaben  sei  nicht  Ge-

genstand  des  vorliegenden  Verfahrens.  Zum  Zweck  des  Ortsbildschutzes 

seien  in  den  Kernzonen  sehr  detaillierte  Vorschriften  über  die  Lage  und 

Gestaltung  der  Bauten  möglich.  Diese  müssten  der  Erhaltung  des  spezifi-

schen  Ortsbildes  dienen,  wie  es  sich  aus  dem  Gebietscharakter  ergebe. 

Die Beschreibung des Gebietscharakters der Kernzone P. gemäss Art. 70c 

BZO trage den verschiedenen Ausprägungen der Kernzone Rechnung. Für 

den  streitbetroffenen  Bereich,  welcher  nicht  in  einem  der  drei  dörflichen 

Kerne der Kernzone, sondern in einem Verbindungsgebiet liege, sei mithin 

nicht  Absatz  1  dieser  Bestimmung  zu  berücksichtigen.  Im  Verbindungsge-

biet  zwischen  den  Dorfkernen  herrsche  eine  engstehende,  grossvolumige, 

meist  viergeschossige  Architektur  vor,  welche  unter  Absatz  2  beschrieben 

werde.  Die  Gebäude  seien  zumeist  freistehend,  weshalb  von  offener  Be-

bauung, im Gegensatz zur Blockrandbebauung etwa an der Z.-strasse ge-

sprochen werde. 

Die Liegenschaft P.-Strasse 2 sei im Rahmen der Prüfung der Baumeister-

häuser nie zur Aufnahme ins Inventar vorgesehen gewesen und präsentie-

re  sich  gegenüber  dem  Gebäude  P.-Strasse  1  eigenständig  und  in  unter-

schiedlicher Ausgestaltung. Das Volumen des bestehenden Gebäudes so-

wie  dessen  Geschossigkeit  würden  mit  dem  nun  in  der  Breite  verkürzten 

und  nach  Südwesten  verlängerten,  rückwärtig  versetzten  Baubereich  auf-

genommen.  Dabei  seien  auch  die  vorbestandenen  baulichen  Entwick-

lungsmöglichkeiten  auf  den  Grundstücken  Kat.-Nrn.  01  und  02  mitberück-

sichtigt  worden.  Der  Gartenbereich  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  01  sei 

nicht  im  Inventar  enthalten,  womit  er  auch  unter  alter  Grundordnung 

W3/W4 hätte frei überbaut werden können.  

Das Gebäude P.-Strasse 1 und der Garten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 

seien  inventarisiert.  Im  Zusammenhang  mit  dem  rechtskräftigen  Bauent-

scheid Nr. 791/16 betreffend Umbau Schulhaus mit Abbruch Nebengebäu-

de und Änderung der Gartengestaltung habe der Stadtrat die Gartenanlage 

und das Gebäude beurteilt (Feststellungsbeschlüsse vom 9. bzw. 23. März 

2016 in act. 4.13.3/4.13.4). Demgemäss weise der Garten keine herausra-

genden  Qualitäten  auf.  Als  schutzwürdig  zu  erhalten  sei  der  rückwärtige 

Bereich – lediglich – als ein zum Baumeisterensemble P.-Strasse 1, 3 und 

4 passender Garten. Weiter sollen der Mammutbaum und die Hängebuche 

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Seite 16 

 
 
erhalten  werden.  Die  Festlegung  des  angefochtenen  Baubereichs  berück-

sichtige  diese  Vorgaben  und  sei  in  Übereinstimmung  mit  dem  Schutzziel 

festgelegt  worden.  Insbesondere  tangiere  die  leichte  Überstellung  des 

Baubereichs  im  nördlichen  Randbereich  die  Erhaltungsziele  gemäss  Fest-

stellungsbeschluss nicht. 

Die  rekurrentischen  Berechnungen  zu  den  Nutzungsmöglichkeiten  seien 

unvollständig  und  teilweise  nicht  korrekt.  Ein  direkter  Vergleich  der  Nut-

zungsmöglichkeiten zwischen zwei Grundordnungen sei nicht ohne Weite-

res  möglich.  Die  Grundstücke  Kat.-Nr.  01  und  02  seien  diesbezüglich  ge-

meinsam zu betrachten. Das nicht Streitgegenstand bildende Bauvorhaben 
habe rund 1'200 m2 Ausnützung nach Wohnzonenvorschriften beansprucht 
und habe sich bereits nach dem streitigen Kernzonenbaubereich gerichtet. 

Ob  ein  Mehrwert  entstanden  sei  und  inwiefern  ein  solcher  ausgeglichen 

werden müsse, sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. 

Der  festgelegte  Baubereich  sei  hinsichtlich  Volumen  und  Grösse  mit  dem 

Kernzonencharakter vereinbar und entspreche anderen Volumen in der na-

hen  Umgebung.  Die  Ausrichtung  des  Bauvolumens  erfolge  strassenseitig 

nach Möglichkeit auf einer Flucht, entsprechend dem orthogonalen Charak-

ter der Bebauung. Im rückwärtigen Bereich seien die Bauvolumen verzahnt 

zueinander ausgerichtet. Dies zeige gerade auch der Bestand der rekurren-

tischen  Liegenschaft.  Der  rückwärtige,  heute  nicht  überbaute  Bereich  der 

Parzelle Kat.-Nr. 01 beschlage etwa die gleiche Grundfläche wie das rekur-

rentische  Grundstück  in  der  zweiten  Bautiefe  und  hätte  bisher  überbaut 

werden können. Der Baubereich sei orthogonal ausgerichtet und schliesse 

die Bebauung in der zweiten Bautiefe zum inventarisierten Gartenensemble 

im  Südosten  ab.  Durch  die  Reduktion  der  Breite  würden  die  Durchgänge 

mit den seitlich befensterten Fassaden der Baumeisterhäuser entlastet. Die 
rückwärtige  Fassadenlinie  sei  nicht  ortsbildprägend.  Die  Gebäude  in  der 

zweiten  Bautiefe  seien  engstehend  zueinander  verzahnt  aufgereiht.  Auch 

die  Inventarobjekte  P.-Strasse  5/6  verfügten  demgemäss  nicht  über  einen 

rückwärtigen  Gartenbereich.  Mit  der  Ausscheidung  von  Baubereichen  und 

Profilerhaltungslinien  seien  diejenigen  Gartenanlagen  bestimmt  worden, 

welche inskünftig nach Art. 25 BZO zu erhalten seien. 

Zur Wohnanteilsfestlegung hält die Rekursgegnerin 1 fest, Kernzonen seien 

keine  reinen  Wohnzonen.  Zweck  der  Kernzone  sei  der  Erhalt  oder  die  Er-

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Seite 17 

 
 
weiterung schutzwürdiger Ortsbilder in ihrer Eigenart. Die bauliche Eigenart 

sei  mit  der  Nutzung  verknüpft  und  beides  zusammen  mache  die  Eigenart 

des  Ortsbildes  aus.  Die  Kernzone  P.  sei  um  die  Mittelschule  R.  angelegt 

und  liege  in  unmittelbarer  Nähe  zu  den  Hochschulen.  Das  Gebäude  P.-

Strasse  1  sei  bereits  im  Jahr  1931  eine  Privatschule  gewesen  und  die 

Schule der Mitbeteiligten sei seit nahezu 100 Jahren am heutigen Standort 

ansässig und für das Geviert P. von prägender Bedeutung. An ihrem Fort-

bestand  und  an  der  zeitgemässen  Weiterentwicklung  bestehe  ein  erhebli-

ches öffentliches Interesse. Mit einem Bildungsangebot von der Spielgrup-

pe  bis  zur  integrativen  Mittelschule  ergänze  und  entlaste  die  anthroposo-

phisch  geführte  Schule  das  öffentliche  Schulangebot  (vgl.  Art.  117  Kan-

tonsverfassung [KV] und §§ 1 und 68 ff. Volksschulgesetz). Die Atelierschu-

le  am  Standort  P.-Strasse  sei  im  Jahr  2003  mit  verschiedenen  Bildungs-

gängen  gegründet  worden  und  führe  seit  2008  auch  einen  Maturitätsab-

schluss. Insofern sei es nicht sachgerecht, von einer isolierten "neuen Mit-

telschule"  auszugehen,  welche  keinen  Bezug  zum  Standort  habe.  Ebenso 

wenig liege eine "weit überkantonal ausgerichtete Betriebsnutzung" vor. 

Das öffentliche Interesse zur Festlegung von Wohnanteilsvorschriften habe 

hauptsächlich in der Bekämpfung der Verödung der Innenstadt bestanden. 

Die von den Rekurrierenden genannte soziale Zielsetzung von preisgünsti-

gem  Wohnraum  werde  nicht  primär  über  den  Wohnanteilsplan  erreicht, 

sondern  mit  anderen  Instrumenten,  etwa  über  den  neuen  §  49b  PBG.  Mit 

Hilfe  der  Festlegung  verschiedener  Wohnanteile  werde  die  Schulnutzung 

planerisch gesichert und ebendieser Eigenart des streitbetroffenen Gebiets 

Rechnung  getragen.  Schulnutzungen  seien  sowohl  in  Kern-  als  auch  in 

Wohnzonen  grundsätzlich  zonenkonform.  Das  Nebeneinander  von  Schul-

standort und Wohngebiet habe das Geviert geprägt und solle weiterhin er-

halten  bleiben.  Schulen  soll  sodann  für  ihren  Fortbestand  auch  eine  zeit-
gemässe  Entwicklung  ermöglicht  werden.  Für  alle  Grundstücke  der  A. 

Schule, bei welchen noch ein Wohnanteil festgelegt gewesen sei, habe der 

Gemeinderat  den  Wohnanteil  auf  0 %  gesetzt.  Dies  entspreche  dem  ge-

setzgeberischen Willen, den Fortbestand und die angemessene Weiterent-

wicklung  der  Schule  an  diesem  Standort  nutzungsplanerisch  zu  sichern. 

Dieselbe Regelung werde mit der aktuellen BZO-Revision auch für andere 

Privatschulen  in  der  Stadt  Zürich  getroffen.  Die  streitbetroffene  Reduktion 

des  Wohnanteils  beruhe  auf  einer  umfassenden  Interessenabwägung  zwi-

schen dem Ziel, die Verödung eines Quartiers zu verhindern, und dem Inte-

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Seite 18 

 
 
resse  am  Standort  der  historisch  gewachsenen  und  im  Quartier  veranker-

ten Schule. Letzterem sei ein höheres Gewicht beigemessen worden, denn 

die Gefahr einer Verödung des Quartiers wegen der Reduktion des Wohn-

anteils  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  01  könne  nahezu  ausgeschlossen 

werden.  Die  privaten  Interessen  der  Rekurrierenden  vermöchten  das  Er-

gebnis nicht zu entkräften.  

Im Rahmen der BZO-Revision 91/99 habe man für einige Grundstücke der 

Hochschulen  im  Umfeld  des  Perimeters  Hochschule  den  Wohnanteil  auf 

null gesetzt, weil dort entsprechende Nutzungen bestanden hätten. Mit der 

Umsetzung  der  Gebietsplanung  Hochschulen  würden  diese  Nutzungsbe-

dürfnisse  wieder  innerhalb  des  Perimeters  Hochschulgebiet  konzentriert. 

Darum könnten Grundstücke ausserhalb wieder dem Wohnraum zugeführt 

werden, weil sie nicht mehr durch die Hochschulen oder die Universität ge-

nutzt würden. Im Bereich der Kernzone P. seien es drei Grundstücke. Die 

vorliegend im Streit stehenden Grundstücke gehörten nicht dazu.  

Der  geltend  gemachten  Verletzung  der  Rechtsgleichheit  hält  die  Rekurs-

gegnerin  1  entgegen,  die  Festlegung  sei  sachlich  begründet  und  entspre-

che  den  gebietsspezifischen  Anforderungen.  Die  Rekurrentschaft  1  nutze 

ihre Liegenschaft zu privaten Wohnzwecken, die Mitbeteiligte betreibe eine 

Schule.  Beide  Nutzungen  seien  in  der  Kernzone  zonenkonform. Die  Diffe-

renzierung  der  Wohnanteile  sei  sachgerecht  und  beruhe  auf  den  unter-

schiedlichen  Nutzungsarten.  Auch  die  Festlegung  von  Baubereichen  oder 

Profilerhaltungslinien  erfolge  in  Kernzonen  grundstücksspezifisch  entspre-

chend dem schützenswerten Ortsbild und Gebietscharakter. 

3.4.1. 
Im  Feststellungsbeschluss  vom  9.  März  2016  betreffend  die  Festsetzung 
des  Inventarblattes  erwog  der  Stadtrat,  der  rückwärtige  Garten  auf  dem 

Grundstück Kat.-Nr. 02 weise nur noch wenig Originalsubstanz auf und sei 

von  keiner  herausragenden  Qualität.  Er  sei  aber  prägender  Teil  eines 

schützenswerten  Baumeisterhaus-Ensembles  aus  dem  19.  Jahrhundert. 

Ebenso sei er Teil einer schützenswerten Gruppe von Haus- und Villengär-

ten des Quartiers. Der rückwärtige Bereich sei als ein zum Ensemble pas-

sender Garten zu erhalten, ebenso wie der Mammutbaum und die Hänge-

buche, zwei das Quartierbild prägende Bäume. 

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Seite 19 

 
 
Nach § 203 Abs. 1 lit. c letzter Halbsatz PBG gehört zu den Schutzobjekten 

auch  die  "für  ihre  Wirkung  wesentliche  Umgebung",  also  die  Umgebung, 

die wesentlich für das "eigentliche" Schutzobjekt bzw. dessen optische Wir-

kung ist. Darunter fallen bei Gebäuden etwa eine Park- oder Gartenanlage, 

ohne dass diese ihrerseits schutzwürdig sein müsste, ein Rebberg, der mit 

dem geschützten Landsitz ein Ganzes bildet, oder im Falle einer wegen ih-

res  Situationswertes  geschützten  Villa  Teile  der  sie  umgebenden  Fläche 

zur  Freihaltung  eines  Sichtbereichs.  Damit  von  "Umgebung"  gesprochen 

werden  kann,  ist  stets  ein  entsprechender  räumlicher  Bezug  zum  eigentli-

chen  Schutzobjekt  vorauszusetzen  (BRGE  I  Nrn.  0165-0167/2012,  E.  7.1, 

in BEZ 2013 Nr. 26). Mit dem Umgebungsschutz soll der Schutzzweck ge-

währleistet werden (vgl. VB.2012.00579 vom 21. November 2012, E. 5.1). 

Zu schützen ist der gebaute und natürliche entwicklungsgeschichtliche Be-

zugsraum  von  Baudenkmälern.  Notwendig  ist  ein  Schutz  der  Umgebung 

dann, wenn dieser zum Verständnis und zur Erhaltung des Einzel- oder Si-

tuationswertes eines geschützten Baudenkmals unerlässlich ist (Walter En-

geler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, St. Galler Schriften zur 

Rechtswissenschaft Band/Nr. 15, 2008, S. 170 f.). 

Somit stellt sich die Frage, ob vorliegend der an den inventarisierten Garten 

angrenzende  Garten  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  01  im  Sinne  von  § 203 

Abs. 1 lit. c letzter Halbsatz PBG zu der für die Wirkung des Schutzobjektes 

wesentlichen  Umgebung  zu  zählen  ist.  Dies  ist  zu  verneinen.  Der  Gel-

tungsbereich  einer  der  Denkmalpflege  zuzurechnenden  Schutzverfügung 

reicht  in  aller  Regel  bis  zur  Grundstücksgrenze  der  als  schutzwürdig  er-

kannten Liegenschaft, die aus einem oder (wohl seltener) mehreren Grund-

stücken (mit Hauptgebäude, Nebengebäuden, Vorgarten, Garten, Wegfüh-

rungen etc.) bestehen kann. Darüber hinaus geht der Geltungsbereich nur 

dann, wenn mit der Schutzverfügung explizit auch Nachbargrundstücke er-
fasst werden, die freigehalten werden oder nur beschränkt überbaubar sein 

sollen (BRKE II Nrn. 0051 und 0052/2009, E. 8, in BEZ 2009 Nr. 65). Ana-

loges  muss  auch  für  den  Geltungsbereich  eines  Inventareintrags  gelten. 

Der fragliche Garten ist Teil des Ensembles P.-Strasse 1, 3 und 4. Das Ge-

bäude  auf  dem  streitbetroffenen  Grundstück  Kat.-Nr.  01  gehört  nicht  zu 

diesem Ensemble. Die Schutzwürdigkeit beschränkt sich auf die betreffen-

den Grundstücke. Im Feststellungsbeschluss über die Festsetzung des In-

ventars wird wie erwähnt erwogen, der rückwärtige Bereich sei als ein zum 

Ensemble passender Garten zu erhalten; vom rückwärtigen Raum auf dem 

R1S.2019.05070 

Seite 20 

 
 
angrenzenden  Grundstück  Kat.-Nr.  01  ist  nicht  die  Rede.  Wäre  dieser  für 

das  Ensemble  von  Bedeutung,  etwa  als  "Puffer"  zwischen  den  Schutzob-

jekten und der Überbauung nordwestlich der Parzelle Kat.-Nr. 01, wäre das 

Inventar  entsprechend  festgesetzt  worden.  Es  ist  unter  den  gegebenen 

Umständen  auch  nicht  davon  auszugehen,  dass  die  Denkmalpflegebehör-

de  hier  etwas  übersehen  hat.  Somit  begründet  der  Inventareintrag  keine 

Vermutung,  der  Schutzumfang  umfasse  das  Nachbargrundstück  Kat.-Nr. 

01  als  eine  für  die  Wirkung  "wesentliche  Umgebung"  im  Sinne  von  §  203 

Abs. 1 lit. c PBG. 

3.4.2. 
Der  beanstandete  Baubereich  erstreckt  sich  um  bis  zu  ca.  2,5  m  in  das 

Grundstück  Kat.-Nr.  02  mit  dem  inventarisierten  Garten  hinein.  Zu  prüfen 

ist,  ob  der  Bebauung  des  Baubereichs  von  vornherein  denkmalschützeri-

sche  Interessen  entgegenstehen,  womit  sich  die  planerische  Festsetzung 

als unzweckmässig herausstellen würde. Dies ist nicht der Fall. Die zu er-

haltenden  beiden  Bäume  werden  nicht  tangiert.  Auch  das  Schutzziel,  den 

rückwärtigen Bereich als ein zum Ensemble passender Garten zu erhalten, 

bleibt grundsätzlich gewahrt, da der Baubereich nur geringfügig am Rand in 

den  potentiell  schützenswerten  Garten  hineinreicht.  Letztlich  wird  aber  in 

einem  Baubewilligungsverfahren  zu  beurteilen  sein,  ob  das  konkrete  Bau-

vorhaben das Schutzobjekt beeinträchtigt. Gegebenenfalls ist eine Schutz-

abklärung  vorzunehmen.  In  Bezug  auf  das  inventarisierte  Baumeisterhaus 

P.-Strasse  1  ist  festzuhalten,  dass  der  fragliche  Baubereich  genügend 

Raum lässt, um einen Neubau mit der gebotenen Rücksichtnahme auf das 

Schutzobjekt (§ 238 Abs. 2 PBG) zu platzieren. 

3.4.3. 
Die  Rekurrierenden  monieren,  der  fragliche  Baubereich  stehe  im  Wider-
spruch  zum  schützenswerten  Ortsbild,  wobei  sich  ihre  Kritik  gegen  den 

Baubereich richtet, soweit er sich in den rückwärtigen Teil der Grundstücke 

erstreckt. Die Form des Baubereichs ergibt sich vom Grundprinzip her aus 

zwei versetzt zueinander angeordneten Rechtecken und zielt auf zwei ent-

sprechend angeordnete, allenfalls zusammengebaute Bauvolumen ab. Das 

strassenseitig mögliche Volumen entspricht weitgehend dem heute vorhan-

denen Gebäude, wobei es gegenüber diesem rückwärtig ausgedehnt wer-

den  kann.  Das  rückwärtige,  zusätzlich  erlaubte  Bauvolumen  entspricht  in 

seiner Grössenordnung der vorhandenen Bebauung östlich bis südwestlich 

R1S.2019.05070 

Seite 21 

 
 
davon.  Dies  sowohl  was  die  Körnigkeit,  als  auch  was  die  Geschossigkeit 

angeht.  Mit  dem  Baubereich  wird  die  nordwestlich  zwischen  P.-  und  F.-

strasse  in  der  zweiten  Bautiefe  vorhandene,  engstehende  Bebauung  fort-

gesetzt.  Auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  01  wird  zwar  eine  relativ  dichte  Be-

bauung ermöglicht, die aber ihre Entsprechung in den umliegenden Parzel-

len  findet.  Nur  südöstlich  schliesst  eine  lockerere  Baustruktur  mit  grossen 

Haus- und Villengärten an. Anzumerken ist, dass sich in der zweite Bautie-

fe  der  Grundstücke  Kat.-Nrn.  01  und  02  schon  heute  ein  eingeschossiges 

Gebäude befindet. Der nordöstliche Teil des Baubereichs orientiert sich am 

bestehenden Gebäude P.-Strasse 2 und verläuft entlang von dessen Süd-

ost-,  Nordost-  und,  etwas  versetzt,  der  Nordwestfassade.  Damit  bleibt  die 

ortsbildprägende  Flucht  der  Häuserzeile  entlang  der  P.-Strasse  erhalten. 

Die rückwärtige Fassadenlinie wird demgegenüber von der Stadt Zürich zu 

Recht nicht als ortsbildprägend betrachtet.  

3.4.4. 
Das Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) gilt ledig-

lich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittel-

barer Weise. Bei der Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben – und 

damit insbesondere im Bereich der Nutzungsplanung – wird der Schutz von 

Ortsbildern demgegenüber in erster Linie durch kantonales und kommuna-

les  Recht  sichergestellt.  Das  ISOS  ist  für  die  kantonale  und  kommunale 

Raumplanung indes nicht bedeutungslos. Das Bundesgericht misst ihm die 

gleiche Bedeutung zu wie Sachplänen und Konzepten im Sinn von Art. 13 

RPG; ein Eintrag im ISOS ist deshalb nach Art. 6 Abs. 4 RPG im Rahmen 

der kantonalen Richtplanung und damit aufgrund der Behördenverbindlich-

keit von Richtplänen (Art. 9 Abs. 1 RPG) auch im Rahmen der kommunalen 

Nutzungsplanung  zu  berücksichtigen  (AN.2016.00001  vom  13.  Juli  2017, 

E. 2.4.3; zum Ganzen BGE 135 II 209, E. 2.1). Die Gemeinden werden im 
Richtplan ausdrücklich verpflichtet, dem ISOS Rechnung zu tragen (Kanto-

naler Richtplan, Richtplantext, Stand 18. September 2015, Ziff. 2.4.3 lit. c). 

3.4.5. 
Das  Gebiet  "P.",  in  dem  die  streitbetroffenen  Grundstücke  gelegen  sind, 

wird im ISOS, soweit hier wesentlich, wie folgt umschrieben: "Durchmisch-

te,  meist  offene  Bebauung  auf  orthogonalem  Strassenmuster  auf  ebener 

Hangterrasse;  hinter  schmalen  Gartenstreifen  und  niederen  Mauern  zu-

rückgesetzte,  eng  gereihte  oder  zu  Blöcken  zusammengebaute,  zwei-  bis 

R1S.2019.05070 

Seite 22 

 
 
viergeschossige Geschäftshäuser und Wohnbauten mit flachen Walm- oder 

Satteldächern  und  meist  von  Gurtgesimsen  gegliederten  Fassaden,  [..]". 

Das  Erhaltungsziel  ist  der  Erhalt  der  wesentlichen  strukturbildenden  Ele-

mente. 

Das Gebiet P. soll mit der Teilrevision der BZO neu der Kernzone zugewie-

sen werden, womit der Schutz dieses schutzwürdigen Ortsbildes bezweckt 

wird (§ 205 lit. a und 50 Abs. 1 PBG in Verbindung mit § 24 Kantonale Na-

tur- und Heimatschutzverordnung [KNHV]). Für den überwiegenden Teil der 

Gebäude  ist  die  Profilerhaltung  vorgeschrieben  oder  wurden  Baubereiche 

um  die  bestehenden  Liegenschaften  gelegt.  Auf  diese  Weise  schlägt  sich 

das  Erhaltungsziel  des  ISOS  in  der  kommunalen  Nutzungsplanung  nieder 

und  ist  der  Erhalt  zumindest  der  wesentlichen  strukturbildenden  Elemente 

im Sinne des ISOS gesichert. Die Festsetzung des vorliegend beanstande-

ten Baubereichs steht nicht im Widerspruch dazu, weil die gegebene Bau-

struktur  nur  ganz  lokal  und  in  einem  untergeordneten  Ausmass  verändert 

wird und keine wesentlichen strukturbildenden Elemente verloren gehen. 

3.4.6. 
Auch  der  Gebietscharakter,  wie  er  in  Art.  70c  Abs.  1  BZO  umschrieben 

wird, steht dem Baubereich nicht entgegen: "Anschliessend an die ehema-

ligen  dörflichen  Siedlungskerne  P.  (F.),  B.-H.-Strasse  (H.)  und  W.  (H.)  ist 

das  Gebiet  geprägt  durch  in  der  Regel  einfache,  kleinmassstäbliche  Bau-

meisterhäuser im Biedermeierstil der frühen Siedlungsverdichtung ab etwa 

1850."  Der  Baubereich  übernimmt  strassenseitig  im  Wesentlichen  den 

Grundriss  des  Baumeisterhauses  P.-Strasse  2,  womit  der  Abfolge  der  in-

ventarisierten Baumeisterhäuser nördlich und südlich (P.-Strasse Nrn. 5, 6, 

7) und der für das Ortsbild wesentlichen Strassenfront Rechnung getragen 

wird. Die rückwärtige Ausdehnung des Baubereichs beeinträchtigt den Ge-
bietscharakter nicht. Damit entspricht der Baubereich auch dem Zweck der 

Kernzonenvorschriften gemäss Art. 25 BZO, nämlich der Wahrung des Ge-

bietscharakters.  Dass  dies  laut  dieser  Vorschrift  "durch  Pflege  der  beste-

henden  Bau-  und  Grünsubstanz  und  deren  eingepasste  Ergänzung  durch 

Bauten und Anlagen" erfolgen soll, bedeutet nicht, dass Neubauten auf be-

grünten  Flächen  ausgeschlossen  sind,  zumal  die  "eingepasste  Ergänzung 

durch Bauten und Anlagen" ausdrücklich erwähnt ist.  

R1S.2019.05070 

Seite 23 

 
 
Ein  Widerspruch  zu  den  Bestimmungen  in  Art.  70c  Abs.  2,  5  und  6  BZO 

besteht  nicht.  Absatz  2  beschreibt  "Villen  des  späten  19.  und  frühen 

20. Jahrhunderts mit baumbestandenen, eingezäunten Gärten", die die drei 

dörflichen Gebiete verbinden würden. Dies trifft nicht auf die vorliegend be-

troffenen  Grundstücke  zu,  sondern  u.a.  auf die  südlich  angrenzenden  Lie-

genschaften  P.-Strasse  3  und  4.  Absatz  5  beschreibt  das  Gebiet  C.-

Strasse-/W.-Strasse  und  dasjenige  beim  ehemaligen  Dorfkern  P..  Die 

streitbetroffenen  Grundstücke  befinden  sich  nicht  dort.  Absatz  6  hält  fest, 

im  Gebiet  P.  herrsche  die  offene  Bebauung  vor;  die  Blockrandbauweise 

finde  sich  im  Einzugsbereich  der  Z.-Strasse.  Auch  diesbezüglich  ist  kein 

Widerspruch auszumachen; der in Frage stehende Baubereich sieht keine 

geschlossene Bebauung vor. 

3.4.7. 
Eine  angemessene  Wohnqualität  im  Sinn  von  Art.  1  Abs.  2  lit.  abis  RPG 
bleibt  offensichtlich  gewährleistet.  Insbesondere  beträgt  der  Gebäudeab-

stand  zu  den  benachbarten  Liegenschaften  im  rückwärtigen  Bereich  weit 

mehr als das kantonalrechtliche Minimum von 7 m (§§ 270 f. PBG), womit 

einwandfreie wohnhygienische Verhältnisse gegeben sind.  

Sodann  ist  es  unbehelflich,  die  Einordnung  des  geplanten  Schulhausneu-

baus zu kritisieren. Dieser ist nicht Gegenstand der vorliegend angefochte-

nen  Festsetzung.  Aus  den  obigen  Ausführungen  geht  hervor,  dass  der 

streitbetroffene Baubereich nicht im Widerspruch zu den Gestaltungsanfor-

derungen steht, welches ein konkretes Bauvorhaben erfüllen muss. Insge-

samt ist die Festsetzung des Baubereichs nicht zu beanstanden. 

3.4.8. 
Eine  parzellenweise  Festlegung  bzw.  Herabsetzung  des  Mindestwohnan-
teils ist zulässig, nicht nur zum planerischen Nachvollzug tatsächlich bereits 

vorhandener Nutzungen, sondern auch für künftige Nutzungen. Dies ergibt 

sich zunächst aus Art. 3 Abs. 6 BZO, der die einzelfallweise Senkung des 

Wohnanteils  (bzw.  die  Abweichung  von  dem  im  Zonenplan  festgelegten 

Wohnanteil) explizit vorsieht: "Der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnete Ge-

biete  behalten  diese  Zuordnung,  auch  wenn  der  Wohnanteil  im  Einzelfall 

gestützt auf Vorschriften der Bauordnung oder des übergeordneten Rechts 

gesenkt  wird."  Eine  Einzelfallweise  Herabsetzung  des  Wohnanteils  sehen 

auch die Bestimmungen von Art. 6 Abs. 5 BZO und Art. 6a Abs. 3 BZO vor. 

R1S.2019.05070 

Seite 24 

 
 
Ferner  darf  in  Kernzonen  gemäss  Art.  40  Abs.  4  BZO  in  Gebieten  mit  ei-

nem  vorgeschriebenen  Wohnanteil  von  90  %  der  Wohnanteil  zugunsten 

von Betrieben und Einrichtungen, welche vorwiegend die in einem näheren 

Umkreis wohnende Bevölkerung mit Dingen oder Dienstleistungen des all-

täglichen  Bedarfs  versorgen,  herabgesetzt  werden.  Auch  diese  Bestim-

mung  zielt  offensichtlich  auf  eine  grundstücksweise  Herabsetzung  ab.  Die 

genannten  Vorschriften  sind  zwar  nur  im  Baubewilligungsverfahren  an-

wendbar, jedoch lässt sich daraus ableiten, dass nichts gegen eine parzel-

lenweise Festlegung im Planungsverfahren spricht. Im Ergebnis läuft es auf 

dasselbe hinaus. 

Dass  die  Nutzungsplanung  die  Durchmischung  von  Wohnnutzungen  mit 

nicht  störenden  und  mässig  störenden  Gewerbe-  und  Dienstleistungsbe-

trieben  erlaubt,  ergibt  sich  aus  Art.  41  BZO.  Demgemäss  sind  je  nach 

Wohnanteil nicht störende oder mässig störende Gewerbe- und Dienstleis-

tungsbetriebe  zulässig.  Mit  diesen  planerischen  Vorgaben  wird  bestimmt, 

inwieweit  ein  Konfliktpotenzial  zwischen  den  verschiedenen  Nutzweisen 

hinzunehmen ist. Die Einhaltung der umweltschutzrechtlichen, insbesonde-

re  der  lärmrechtlichen  Vorschriften,  bleibt  aber  in  jedem  Fall  vorbehalten. 

Auch daraus lässt sich ableiten, dass aus nutzungsplanerischer Sicht nichts 

dagegen spricht, auf einem Grundstück den Wohnanteil auf null zu setzen, 

während er auf den benachbarten Parzellen 90 % beträgt. Auch in Gebie-

ten  mit  einem  Mindestwohnanteil  von  weniger  als  90  %,  in  denen  mässig 

störende Betriebe zulässig sind (Art. 41 Abs. 2 BZO), kommt es zu einem 

Nebeneinander von Wohnen und mässig störenden Betrieben. Sodann er-

möglicht  die  Bauordnung  eine  Übertragung  des  Wohnanteils  auf  benach-

barte Grundstücke, womit Gebäude möglich sind, die vollständig oder vor-

wiegend gewerblich genutzt werden (Art. 6 Abs. 3 BZO).  

Darin,  dass  in  den  Vorschriften  der  BZO  teils  von  "Gebieten  mit  einem 

Wohnanteil  von  90  %"  die  Rede  ist,  ergibt  sich  kein  Widerspruch  zu  den 

obigen Ausführungen, zumal dieser Begriff in Art. 41 Abs. 2 BZO nicht ver-

wendet wird. Schliesslich steht die parzellenweise Festlegung auch nicht im 

Widerspruch zu den Zielsetzungen des minimalen Wohnanteils (s. nachfol-

gende Ausführungen). 

R1S.2019.05070 

Seite 25 

 
 
3.4.9. 
Die Festsetzung eines minimalen Wohnanteils kann durch unterschiedliche 

Zielsetzungen motiviert sein. In den 1970er- und 1980er-Jahren wurde der 

seinerzeitige  Wohnanteilsplan  (WAP)  als  planungsrechtliches  Mittel  einge-

setzt, um den damaligen Bevölkerungsrückgang in der Stadt Zürich aufzu-

halten, indem er dem Verdrängungsdruck auf die Wohnnutzung entgegen-

wirken  sollte.  Durch  Wohnanteilsvorschriften  soll  die  Verödung  der  Innen-

stadt  bekämpft  sowie  die  Durchmischung  von  Arbeits-  und  Wohnplätzen 

und  die  Erhaltung  von  günstigem  Wohnraum  gefördert  werden  (s.  RRB 

Nr. 4210/1983 in BEZ 1984 Nr. 7, VB.2009.00324 vom 18. November 2009, 

E.  5.5).  Die  Zahl  der  Einwohnerinnen  und  Einwohner  in  der  Stadt  Zürich 

ging nach einem Höchststand von etwa 440 000 Personen im Jahr 1962 bis 

in die 1990er-Jahre auf weniger als 360 000 Personen zurück. Der Prozess 

der Entstädterung endete in den späten 1990er-Jahren. Seither verzeichnet 

die  Stadt  Zürich  wieder  jährlich  steigende  Bevölkerungszahlen.  Die  Fest-

setzung von Mindestwohnanteilen dient – nebst weiteren planerischen Nut-

zungsvorgaben  –  dazu,  dass  für  das  erwartete  bzw.  planerisch  avisierte 

Bevölkerungswachstum genügend Wohnfläche zur Verfügung steht (Teilre-

vision  der  Bau-  und  Zonenordnung  der  Stadt  Zürich,  BZO  2014,  Erläute-

rungsbericht  nach  Art.  47  RPV,  Ziff.  3.1.  ff.).  Im  vorliegenden  Fall  geht  es 

darum, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 eine bauliche Erweiterung der seit 

langem ortsansässigen A. Schule zu ermöglichen. Die Senkung des Wohn-

anteils ist dazu eine erforderliche und geeignete Massnahme. Die Stadt Zü-

rich  bekundet  ein  erhebliches  öffentliches  Interesse  am  Fortbestand  der 

anthroposophisch  geführten  Schule  und  an  deren  zeitgemässen  Weiter-

entwicklung,  weil  sie  das  Bildungsangebot  ergänze  und  die  öffentlichen 

Schulen  entlaste.  Dem  ist  zuzustimmen,  zumal  die  A.  Schule  seit  den 

1920er-Jahren an der P.-Strasse ansässig ist und es sich um eine etablier-

te  Institution  handelt.  Am  öffentlichen  Interesse  ändert  auch  ein  künftiger 
Ausbau des Areals an der P.-Strasse 8-14 nichts (s. dazu das Protokoll des 

Amtes für Städtebau vom 6. Dezember 2013, act. 33.2 und 38), zumal der 

auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 geplante Neubau davon unabhängig reali-

siert werden kann. 

Der rekurrentische Einwand, die Mittelschule sei nicht auf einen Standort im 

Quartier  P.  angewiesen  und  habe  keinen  Quartierversorgungscharakter, 

verfängt  nicht.  Die  Mitbeteiligte  ist  Eigentümerin  des  Grundstücks  Kat.-Nr. 

01 und hat dort die konkrete Möglichkeit, in unmittelbarer Nachbarschaft zu 

R1S.2019.05070 

Seite 26 

 
 
ihren  bestehenden  Schulgebäuden  einen  Neubau  zu  errichten.  Massge-

bend ist das öffentliche Interesse an diesem spezifischen Vorhaben. Hypo-

thetische  Alternativstandorte  stehen  nicht  zur  Diskussion.  Solche  wären 

gegebenenfalls bei der Gewichtung der privaten Interessen der Mitbeteilig-

ten zu berücksichtigen, sind indes nicht ersichtlich. Es liegt nur schon aus 

betrieblichen  Gründen  auf  der  Hand,  dass  an  der  Realisierung  des  Neu-

baus auf dem Grundstück, welches an ein bestehendes Schulgebäude der 

A. Schule angrenzt und das sich bereits im Besitz der Mitbeteiligten befin-

det, ein sehr erhebliches privates Interesse besteht. 

Das  öffentliche  Interesse  der  Stadt  Zürich  an  der  Schule  beschränkt  sich 

sodann nicht auf eine aus dem Quartier stammende Schülerschaft ("Quar-

tierversorgung"),  sondern  liegt  darin,  dass  Kindern  und  Jugendlichen  aus 

einem weiteren städtischen Umkreis dieses Angebot offensteht. In die Inte-

ressenabwägung einzubeziehen sind auf der anderen Seite öffentliche Inte-

ressen  und  private  nachbarliche  Interessen,  die  der  Reduktion  des  Wohn-

anteils  entgegenstehen.  Entgegenstehende  Interessen  sind  die  Erhaltung 

der Wohnnutzung und einer angemessenen Wohnqualität (vgl. Art. 1 Abs. 2 
lit. abis RPG) sowie der Schutz des Wohngebietes vor schädlichen oder läs-
tigen Einwirkungen (vgl. Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG). Aus einer städtischen Ge-

samtsicht kommt dem Erhalt der Wohnnutzung als solches auf dem einzel-

nen  Grundstück  Kat.-Nr.  01  keine  erhebliche  Bedeutung  zu,  namentlich 
nicht bezüglich des Erhalts preisgünstiger Wohnungen (vgl. Art. 2quater Abs. 
1  der  Gemeindeordnung  der  Stadt  Zürich).  Auch  wenn  dort  zurzeit  preis-

günstiger Wohnraum vorhanden sein sollte, ist mit der beantragten Beibe-

haltung  eines  Wohnanteils  von  90  %  nicht  gewährleistet,  dass  dies  so 

bleibt. Es steht der privaten Eigentümerschaft jederzeit frei, Wohnungen in 

einem höheren Preissegment anzubieten. Sodann zeichnet sich das Quar-

tier durch eine durchmischte Nutzung aus und ist kein reines Wohnquartier. 
Ein  in  der  Kernzone  P.  insgesamt  zu  niedriger  Wohnanteil  wird  nicht  gel-

tend gemacht.  

Im Rahmen der BZO-Revision 1991/1999 wurde auf einigen Grundstücken 

der  Institutionen  (ETHZ,  Universität,  Universitätsspital)  im  nahen  Umfeld 

des Hochschulgebiets der Wohnanteil auf 0 % festgesetzt. Gemäss kanto-

nalem  Richtplan  sollen  die  baulichen  Entwicklungsbedürfnisse  für  Bildung, 

Forschung, Gesundheit und Kultur nunmehr innerhalb des im Richtplan de-

finierten  Perimeters  Hochschulgebiet  Zürich-Zentrum  Priorität  haben.  Im 

R1S.2019.05070 

Seite 27 

 
 
Gegenzug soll der durch die Institutionen zweckentfremdete Wohnraum in 

den an das Hochschulgebiet angrenzenden Quartieren für eine zonenkon-

forme Nutzung wieder freigeben werden. Über diese Nutzungsänderungen 

soll im Rahmen des Gebietsmanagements zu den Hochschulen Bilanz ge-

führt  werden.  Mit  der  BZO-Teilrevision  Hochschulgebiet  Zürich-Zentrum 

sollen  die  für  die  Wohnraumrückführung  geeigneten  Objekte,  auf  deren 

Liegenschaften  heute  ein  Wohnanteil  von  0%  besteht,  zur  Unterstützung 

der  angestrebten  Wohnraumrückführung  auf  nutzungsplanerischer  Ebene 

angepasst werden, indem der Wohnanteil auf das Mass der an das Grund-

stück  angrenzenden  Wohnanteilsfestlegung  hochgesetzt  wird.  Im  Bereich 

der Kernzone P. sind von der Wohnraumrückführung drei Grundstücke be-

troffen,  die  vorliegend  streitbetroffenen  gehören  nicht  dazu  (Kantonaler 

Richtplan  Zürich, Richtplantext, Stand 28. Oktober 2019, Ziff. 6.2.1.; BZO-

Teilrevision  Hochschulgebiet  Zürich-Zentrum,  Erläuterungsbericht  nach 

Art. 47  RPV  vom  14.  März  2017,  Ziffn.  3.1.4.  und  4.6,  www.stadt-

zuerich.ch). 

Die  Wohnraumrückführung  bezweckt  somit  die  zumindest  teilweise  Kom-

pensation  von  Wohnraum,  der  innerhalb  des  Perimeters  Hochschulgebiet 

Zürich-Zentrum für die Entwicklungsbedürfnisse der Hochschulen, Universi-

tätskliniken  und  Kulturinstitute  verlustig  geht  bzw.  sie  stellt  die  Umsetzung 

der im Richtplan angestrebten Konzentration der Nutzungen dieser Institu-

tionen  dar.  Aus  der  im  Richtplan  festgesetzten  Priorisierung  der  baulichen 

Entwicklungsbedürfnisse  Bildung,  Forschung,  Gesundheit  und  Kultur  im 

Perimeter Hochschulgebiet Zürich-Zentrum kann nicht e contrario auf eine 

Priorisierung der Wohnnutzung in den angrenzenden Gebieten, namentlich 

in  der  Kernzone  P.  geschlossen  werden.  Aus  der  Wohnraumrückführung 

ergibt sich daher für die Kernzone P. weder ein erhöhtes öffentliches Inte-

resse an der Erhaltung von Wohnraum noch der Auftrag zur Schaffung von 
zusätzlichem Wohnraum.  

3.4.10. 
Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG müssen Bauten und Anlagen dem Zweck der 

Nutzungszone entsprechen. Wohnzonen sind in erster Linie für Wohnbau-

ten bestimmt (§ 52 Abs. 1 PBG). Die kommunale Bau- und Zonenordnung 

kann gemäss § 52 Abs. 1 PBG auch gemischte Nutzungen zulassen und in 

Wohnzonen  mässig  störende  (oder  auch  nur  nicht  störende)  Betriebe  er-

lauben.  Werden  mässig  störende  Betriebe  in  einer  Wohnzone  mit  Gewer-

R1S.2019.05070 

Seite 28 

 
 
beerleichterung  gestattet,  ist  ein  deutlich  höheres  Konfliktpotenzial  hinzu-

nehmen als in reinen Wohnzonen. Ausgeschlossen sind hingegen Betriebe, 

die  gegenüber  der  Wohnnutzung  ein  so  erhebliches  Konfliktpotenzial  auf-

weisen,  dass  sie  nach  allgemeiner  Erfahrung  ein  erträgliches  Wohnen 

weitgehend verunmöglichen und deshalb in der Regel nur in reinen Gewer-

be- oder Industriezonen zugelassen sind. Stark störende Betriebe und sol-

che, die einen unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind hingegen nach 

§ 52 Abs. 3 PBG nicht zulässig. 

Bezüglich der im Hinblick auf die erlaubten Lärmeinwirkungen üblichen und 

seit je getroffenen (typisierten) Differenzierung zwischen nicht, mässig und 

stark störendem Gewerbe kommt seit dem Inkrafttreten des Umweltschutz-

gesetzes  vom  7. Oktober  1983  und  der  Lärmschutz-Verordnung  vom 

15. Dezember  1986  dem  kantonalen  und  kommunalen  Recht  keine  selb-

ständige  Bedeutung  mehr  zu.  Die  Zulässigkeit  von  Betrieben  richtet  sich 

heute  unter  lärmschutzrechtlichen  Aspekten  ausschliesslich  nach  dem 

Umweltschutzgesetz und seinen Ausführungsbestimmungen. 

Soweit es um raum- und ortsplanerische Anliegen geht, haben die erwähn-

ten  Kategorien  von  Betrieben  ihre  Bedeutung  indessen  nicht  verloren.  Zu 

den nicht vom Bundesumweltrecht erfassten Auswirkungen von Betrieben, 

welche  die  Wohnnutzung  beinträchtigen  können,  zählen  in  der  Praxis  ne-

ben  den  Gefahren  eines  ungewöhnlich  intensiven  Fahrzeugverkehrs 

(RB 1994  Nr. 73)  oder  ideellen  Immissionen  (BRKE III  Nr. 0104/2009  in 

BEZ 2010  Nr. 46;  www.baurekursgericht-zh.ch)  auch  ästhetische  Beein-

trächtigungen, so etwa durch eine in der Wohnzone situierte Verkaufsfläche 

für Occasionsfahrzeuge (BGE 117 Ib 147). 

Enthält die Bau- und Zonenordnung keine nähere Umschreibung der zuläs-
sigen Nutzungen, verlangt das Verwaltungsgericht in ständiger Praxis, dass 

Bauvorhaben  nicht  nur  hinsichtlich  der  mit  ihr  verbundenen  Immissionen, 

sondern auch von der raumplanerischen Zweckbestimmung her in eine be-

stimmte Zone passen (funktionale Betrachtungsweise). Selbst Betriebe, die 

nicht  gegen  das  Umweltschutzgesetz  und  seine  Ausführungsbestimmun-

gen verstossen, können deshalb zonenwidrig sein, wenn sie ihrem Charak-

ter nach nicht in eine Zone passen.  

R1S.2019.05070 

Seite 29 

 
 
Als  mässig  störend  gelten  beispielsweise  übliche  Handwerks-  und  Gewer-

bebetriebe,  aber  auch  schon  kleinere  industrielle  Betriebe,  Schreinereien, 

Schlossereien, das Autogewerbe usw., insgesamt Betriebe mit Auswirkun-

gen,  die  im  Rahmen  herkömmlicher  Handwerks-  und  Gewerbebetriebe 

bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind 

und  nur  vorübergehend  auftreten.  Die  Vorschrift  dient  u.a.  dazu,  die  Eig-

nung des Gebiets zu Wohnzwecken zu erhalten. Sie dient einem Ruhebe-

dürfnis  der  Wohnbevölkerung,  dem  die  Zuordnung  zu  den  massgeblichen 

Empfindlichkeitsstufen  nicht  gerecht  wird.  So  verlangt  der  Wohnzweck  am 

Wochenende und an Feiertagen nach Ruhepausen, die sich nicht auf den 

Lärm beschränken, sondern etwa auch den Mehrverkehr betreffen. 

3.4.11. 
Zonenvorschriften sind grundsätzlich generell und abstrakt formuliert. Wel-

che Arten von Nutzungen nach ihrer Immissionsstärke in einer bestimmten 

Zone  zugelassen  bzw.  verboten  sind,  wird  in  typisierten,  der  allgemeinen 

Erfahrung  entsprechenden  Umschreibungen  ausgesagt.  Die  Beurteilung 

der  Zonenkonformität  erfolgt  daher  abstrakt,  losgelöst  von  den  konkreten 

Einwirkungen in der Nachbarschaft. Entscheidend ist, ob mit der betreffen-

den  Nutzung  typischerweise  Belästigungen  verbunden  sind,  die  über  das 

hinausgehen,  was  normalerweise  mit  dem  Wohnen  verbunden  ist.  Erst  in 

einer zweiten Beurteilungsstufe ist – gestützt auf das Umweltschutzgesetz 

und  seine  Ausführungen  –  zu  prüfen,  ob  der  Betrieb  auch  hinsichtlich  der 

konkreten, für die Umgebung resultierenden Immissionen mit der Wohnnut-

zung  vereinbar  ist  (BGr  1C_538/2011  vom  25. Juni  2012,  E. 5.1.1).  Ent-

sprechend  ist  bei  der  Beurteilung  der  Bewilligungsfähigkeit  einer  gewerbli-

chen Nutzung zwischen den raumplanerischen und den umweltrechtlichen 

Aspekten zu unterscheiden.  

3.4.12. 
Mit den streitigen planerischen Festsetzungen auf dem Grundstück Kat.-Nr. 

01  soll  die  Erweiterung  des  Schulbetriebs  der  Mitbeteiligten  ermöglicht 

werden.  Es  stellt  sich  die  Frage,  ob  diese  Nutzung  zonenkonform  ist.  Art. 

41 Abs. 2 BZO lässt mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetrie-

be zu, wenn ein Wohnanteil von weniger als 90 % vorgeschrieben ist. Hier-

bei kommt es auf den Wohnanteil an, der auf dem betroffenen Grundstück 

gilt, und nicht – wie die Rekurrierenden vorbringen – auf den Wohnanteil im 

"Gebiet", mithin im weiteren Umfeld. Es tut somit nichts zur Sache, dass in 

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der  Kernzone  P.  ein Mindestwohnanteil  von  90  %  vorherrscht  und  es  sich 

insoweit um ein "Gebiet mit einem Wohnanteil von 90 %" im Sinne von Art. 

41  Abs.  1  BZO  handeln  mag.  Die  grundstücksweise  Festsetzung  des 

Wohnanteils ist – wie bereits ausgeführt – zulässig. 

Es  liegt  nichts  Ungewöhnliches  darin,  dass  Schulanlagen  inmitten  von 

Wohngebieten liegen. Von einem Fremdkörper kann nicht gesprochen wer-

den, insbesondere nicht im Zusammenhang mit der seit Jahrzehnten an der 

P.-Strasse ansässigen A. Schule. Typischerweise passt eine Schule dieser 

Art und Grössenordnung hinsichtlich der mit ihr verbundenen Immissionen 

und  von  der  raumplanerischen  Zweckbestimmung  her  in  eine  Kernzone, 

was  im  Übrigen  auch  für  Kindertagesstätten  zutrifft  (s.  Art.  40  Abs.  4bis 

BZO). Davon ist vorliegend im Rahmen der Interessenabwägung auszuge-

hen. Nicht zu verlangen ist, dass die Schule den Quartierbewohnern dient, 

da  es  sich  nicht  um  eine  reine  Wohnzone  handelt  und  die  Zonenordnung 

dies nicht verlangt (vgl. VB.2009.00324 vom 18. November 2009, E. 4.3).  

Hinsichtlich  der  Lärmimmissionen  ist  ein  gewisses  Konfliktpotenzial  zwar 

vorhanden, ein in lärmrechtlicher Hinsicht zulässiger Betrieb ohne "schädli-

che  oder  lästige  Einwirkungen"  im  Sinne  von  Art.  3  Abs.  3  lit.  b  RPG  ist 

aber grundsätzlich möglich. Neue Anlagen müssen den Anforderungen von 

Art. 23 in Verbindung mit Art. 15 und 13 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes 

(USG) genügen, wonach die Lärmbelastung – spürbar – unter dem Niveau 

liegen  muss,  das  die  Bevölkerung  in  ihrem  Wohlbefinden  erheblich  stören 

würde  (Art.  25  Abs.  1  USG).  Vorliegend  wird  keine  Verletzung  lärmrechtli-

cher Vorschriften geltend gemacht.  

Weiter steht auch die verkehrsmässige Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 

01 deren Nutzung zu Schulzwecken nicht entgegen, zumal es sich nicht um 
eine  verkehrsintensive  Nutzung  handelt  und  das  Grundstück  mit  öffentli-

chen  Verkehrsmitteln  sehr  gut  erschlossen  ist  (ÖV-Güteklasse  A,  s.  GIS 

Kanton Zürich, Karte ÖV-Güteklassen). Dies gilt auch für die weiteren Ge-

bäude  der  Schule  an  der  P.-Strasse  8-14.  Die  in  Art.  3  Abs.  4  lit.  b  RPG 

verlangte gute Erreichbarkeit von Schulen ist sichergestellt. Allfällige heute 

bestehende  Missstände,  wie  die  angebliche  Behinderung  und  Gefährdung 

des  Strassenverkehrs  durch  Privatfahrzeuge,  mit  denen  Schüler  gebracht 

oder abgeholt werden, sind kein Grund, die Zonenkonformität zu verneinen. 

Solchen  Missständen  wäre  mit  polizeilichen  oder  betrieblichen  Massnah-

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Seite 31 

 
 
men  zu  begegnen,  die  aber  nicht  die  Nutzungsplanung  beschlagen.  Dies 

gilt auch in Bezug auf die behauptete Integration des öffentlichen Strassen-

raums in den Schulbetrieb, soweit damit ein gesteigerter Gemeingebrauch 

moniert werden soll. Mehr als mässig störende Auswirkungen sind vom hier 

in Frage stehenden Schulbetrieb nicht zu erwarten, zumal dieser nur tags-

über stattfindet. Er kann darum als mässig störender Betrieb im Sinne von 

Art.  41  Abs.  2  BZO  gelten.  Soweit  ergibt  sich,  dass  die  Festsetzung  des 

Wohnanteils  von  0  %  nicht  gegen  raumplanerische  Ziele  oder  Planungs-

grundsätze  (Art.  1  und  3  RPG)  verstösst.  Insbesondere  bleibt  eine  ange-
messene Wohnqualität gewährleistet (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 
lit. a und b RPG). 

Nachdem  sich  die  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  01  vorgesehene  betriebli-

che Nutzung als zonenkonform herausstellt, kann offen bleiben, ob die frag-

liche  Nutzung  auch  in  einer  Zone  für  öffentliche  Bauten  (Art.  24a  BZO) 

möglich  wäre.  Die  Bauordnung  schreibt  nicht  vor,  dass  Schulbedürfnisse 

ausschliesslich  in  einer  Zone  für  öffentliche  Bauten  untergebracht  werden 

müssen.  Die  Beachtung  der  planungsrechtlichen  Grundsätze  und  Verfah-

rensvorschriften  sowie  der  im  Spiel  stehenden  Interessen  ist  auch  bei  der 

vorliegend getroffenen Lösung gewährleistet. 

Im  Ergebnis  ist  nachvollziehbar  und  liegt  es  im  Ermessen  der  Rekursgeg-

nerin  1,  das  Interesse,  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  01  eine  Nutzung  zu 

Schulzwecken  zuzulassen,  stärker  zu  gewichten,  als  die  entgegenstehen-

den  Interessen.  Die  Reduktion  des  Wohnanteils  auf  0  %  ist  somit  eine 

zweckmässige wie auch verhältnismässige planerische Festsetzung. 

3.4.13. 
Die Rekurrentschaft 1 verlangt, auch auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 sei die im 
Zonenplan  vorgenommene  Herabsetzung  des  vorgeschriebenen  Wohnan-

teils von 90 auf 0 % aufzuheben. Der heute bestehende Wohnanteil von 90 

% sei zu bestätigen. 

Auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  02  ist  nach  geltender  Zonenordnung  kein 

Mindestwohnanteil vorgeschrieben, was mit der angefochtenen Teilrevision 

so  bleiben  soll.  Die  Nutzung  des  dort  bestehenden  Gebäudes  zu  Schul-

zwecken  wurde  lange  vor  Inkraftsetzung  von  Wohnanteilsvorschriften  be-

willigt  (s.  act.  7.23).  Somit  entspricht  die  Wohnanteilsvorschrift  der  seit 

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Seite 32 

 
 
Jahrzehnten  bewilligten  und  tatsächlich  gelebten  Nutzung.  Die  beantragte 

Heraufsetzung des Mindestwohnanteils auf 90 % wäre offensichtlich weder 

zweckmässig noch verhältnismässig, weshalb der Antrag abzuweisen ist. 

4. 
Die  Rekurrierenden  kritisieren,  die  Rekursgegnerin  1  habe  die  Zonenord-

nung  dem  Wunsch  der  Mitbeteiligten  entsprechend  individuell-konkret  an-

gepasst. Gemäss Art. 4 Abs. 2 RPG sorgen die mit den Planungsaufgaben 

betrauten Behörden dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigne-

ter  Weise  mitwirken  kann.  Dementsprechend  sind  Nutzungspläne  vor  der 

Festsetzung öffentlich aufzulegen. Innert 60 Tagen nach Bekanntmachung 

kann sich jedermann bei der die Auflage verfügenden Instanz zum Planin-

halt äussern (§ 7 Abs. 2 PBG). Anders als im Rechtsmittelverfahren können 

im  Einwendungsverfahren  nicht  nur  Rechtsverletzungen,  die  unrichtige  o-

der  ungenügende  Feststellung  des  Sachverhaltes  oder  die  Unangemes-

senheit der Festsetzung vorgebracht werden (vgl. § 20 Abs. 1 VRG). Ande-

rerseits  können  Einwendende  aus  dem  Mitwirkungs-  bzw.  Anhörungsver-

fahren  keine  spezifischen  Rechte  ableiten.  Es  genügt,  wenn  sich  die  Pla-

nungsbehörde materiell mit den Anliegen befasst.  

Die  Mitbeteiligte  hat  von  ihrem  Mitwirkungsrecht  Gebrauch  gemacht, 

wodurch  die  Planungsbehörde  Kenntnis  von  den  Entwicklungsabsichten 

der  Mitbeteiligten  erhalten  hatte  und  diese  fortan  in  ihre  nutzungsplaneri-

schen Überlegungen einbeziehen konnte. Daran ist nichts auszusetzen. Es 

ist nachgerade Zweck der öffentlichen Planauflage und des Einwendungs-

verfahrens,  dass  interessierte  Personen  ihre  Vorschläge  und  Einwendun-

gen  rechtzeitig  in  den  Planungsprozess  einbringen  und  so  allenfalls  den 

Planungsentscheid  (noch)  beeinflussen  können.  In  der  Berücksichtigung 
der  Einwendungen  der  Mitbeteiligten  liegt  auch  keine  rechtsungleiche  Be-

handlung der Rekurrentschaft 1. Die tatsächlichen Gegebenheiten auf den 

betreffenden Grundstücken sind nicht identisch, ebenso wenig die Interes-

senlage bezüglich der Schulnutzung, weshalb die unterschiedlichen plane-

rischen Festsetzungen gerechtfertigt sind.  

Sodann trifft es zwar zu, dass die von der Mitbeteiligten beabsichtigte Nut-

zung des Grundstücks Kat.-Nr. 01 planerisch nicht gesichert ist. Die grund-

stücksbezogene  Festlegung  einer  bestimmten  Nutzweise  ist  der  Bau-  und 

R1S.2019.05070 

Seite 33 

 
 
Zonenordnung  fremd,  dies  im  Unterschied  zum  Gestaltungsplan  (s.  § 83 

Abs. 1 PBG). Auf eine dahingehende Sicherung kann vorliegend indes ver-

zichtet  werden.  Das  Grundstück  befindet  sich  im  Eigentum  der  I.-Stiftung. 

Diese plant wie erwähnt auf dem Grundstück den Neubau eines Schulhau-

ses.  Es  erfolgte  bereits  die  Baueingabe  für  ein  konkretes  Projekt  und  es 

wurde  eine  Baubewilligung  erteilt,  welche  jedoch  im  Rechtsmittelverfahren 

aufgehoben werden musste, weil der Wohnanteil von 90 % dem Vorhaben 

entgegenstand. Weiter hat sich die Mitbeteiligte im Planungsprozess dafür 

verwendet, dass mit der Senkung des Wohnanteils die planungsrechtlichen 

Voraussetzungen  für  ihr  Vorhaben  geschaffen  werden.  Unter  diesen  Um-

ständen und mit Blick auf den Stiftungszweck der Mitbeteiligten kann nach 

Treu und Glauben faktisch ausgeschlossen werden, dass die Parzelle Kat.-

Nr. 01, soweit sie nicht weiterhin der Wohnnutzung dient, nicht für den Be-

trieb eines Schulhauses der A. Schule genutzt wird. 

5.1. 
In ihrer Triplik machte die Rekurrentschaft 1 erstmals geltend, die Rekurs-

gegnerin 1 habe weder zur Aufhebung des Wohnanteils noch zur massiven 

Erweiterung  des  Baubereichs  und  der  Verdoppelung  der  Ausnützung  auf 

dem Grundstück Kat.-Nr. 01 ein Mitwirkungsverfahren nach § 7 Abs. 2 PBG 

und Art. 4 RPG durchgeführt. Dies gehe nicht an, da es sich um gewichtige 

nachträgliche Änderungen handle. 

5.2. 
Weil  die  Rekursfrist  von  §  22  VRG  eine  gesetzliche  Verwirkungsfrist  ist, 

entfalten  nach  Fristablauf  vorgenommene  Prozesshandlungen  grundsätz-

lich  keine  Rechtswirkungen  mehr.  Wie  der  Antrag  kann  auch  die  Begrün-

dung  des  Rekurses  nach  Ablauf  der  Rekursfrist  grundsätzlich  nicht  mehr 
erweitert werden. Im Rahmen des Replikrechts darf die Rekursbegründung 

nur  hinsichtlich  des  von  der  Rekursgegnerschaft  (einschliesslich  allfälliger 

Mitbeteiligter)  neu  Vorgebrachten  erweitert  werden,  und  im  Übrigen  auch 

mit  Bezug  auf  Akten,  die  innert  der  Rekursfrist  aus  objektiven  Gründen 

nicht eingesehen werden konnten. 

Als Folge der behördlichen Untersuchungspflicht (§ 7 Abs. 1 VRG) steht es 

indes im Ermessen der Rekursinstanz, auch verspätete Parteivorbringen zu 

berücksichtigen (RB 1994 Nr. 16; zum Ganzen Alain Griffel, in: Kommentar 

R1S.2019.05070 

Seite 34 

 
 
VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 16 und 23). Dieser Spiel-

raum  lässt  sich  auch  daran  erkennen,  dass  die  Rekursinstanz  auch  nicht 

gerügte  Aspekte  in  die  Beurteilung  einer  angefochtenen  Anordnung  mit 

einbeziehen kann; dies vor allem dann, wenn offensichtliche Rechtsmängel 

vorliegen  oder  wenn  nicht  gerügte  Rechtsmängel  in  einem  (engen)  Zu-

sammenhang mit den Parteivorbringen stehen (VB.2014.00245 vom 4. De-

zember 2014, E. 3.3, und dort zitierte Lehre). 

Vorliegend  besteht  kein  Anlass,  auf  die  verspätete  Rüge  einzugehen,  zu-

mal kein offensichtlicher Rechtsmangel erkennbar ist. Bei der Berücksichti-

gung  von  Einwendungen  ist  keine  neue  Planauflage  vorgesehen  und  der 

Rechtsschutz betroffener Dritter ist gewährleistet. 

6. 
An  dieser  Stelle  ist  zusammenfassend  festzuhalten,  dass  die  Rekurse  in 

Bezug  auf  die  beanstandeten  Festsetzungen  auf  den  Grundstücken  Kat.-

Nrn. 01 und 02 abzuweisen sind. 

7.1. 
In  Bezug  auf  die  Festsetzung  des  Baubereichs  auf  dem  Grundstück  Kat.-

Nr. 03 der Rekurrentschaft 2 wird von dieser beanstandet, diese widerspre-

che  der  Eigentumsgarantie,  da  diesem  Eingriff  nur  unzureichende  öffentli-

che  Interessen  zukommen  würden  im  Vergleich  zu  den  öffentlichen  und 

privaten Interessen am Fortbestand der Rechtmässigkeit der bestehend ge-

regelten  Wohnhygiene,  Überbauung  und  Bebaubarkeit  des  Grundstücks, 

alles  bei  seit  der  letzten  Zonenplanrevision  unverändert  gebliebenen  Ver-
hältnissen.  Die  Festsetzung  widerspreche  auch  Art.  1  Abs.  2  lit  abis  RPG. 
Die  Wohnqualität  solle  nicht  zu  Gunsten  einer  Kulissen-Zonierung  beein-

trächtigt  werden,  welche  auf  einer  2013  entstandenen  Auffassung  eines 

Stadtplanungsamtes  beruhe.  Die  Festsetzung  ignoriere  aber  auch  die  Be-

dürfnisse der Wohnbevölkerung noch weiter (Art. 3 Abs. 3 RPG). Das heute 

auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  03  bestehende  und  ein  künftiges  Gebäude 

würden  zu  Gunsten  des  neuen  zusätzlichen  Baubereichs  auf  der  Parzelle 

Kat.-Nr.  01  zurückgedrängt.  Gleichzeitig  reiche  der  Baubereich  bis  ca.  3,7 

m  an  das  Nachbargrundstück  Kat.-Nr.  04  heran,  was  Gebäudeabstände 

zum profilgeschützten Gebäude auf Kat.-Nr. 04 von etwa 4 m ergebe. Dies 

R1S.2019.05070 

Seite 35 

 
 
sei  wohnhygienisch  nicht  sinnvoll  und  könne  auf  15  Jahre  nicht  als  realis-

tisch  umsetzbar  bezeichnet  werden.  Der  Baubereich  beruhe  auf  der  Vor-

stellung, es sei nun für alle Zukunft "Ortsbild-mässig" sicherzustellen, dass 

das  Quartier  hier  mehr  oder  weniger  sanft  oder  rauh  (Profillinie)  in  eine 

durchgängig  rechtwinklige  Ausrichtung  der  Gebäudekuben  gezwungen 

werden müsse. Solches sei aus dem gewachsenen Überbauungsbild nicht 

abzuleiten.  Die  Gebäude  würden  sich  an  den  historischen  Grundstücks-

grenzen orientieren und es gehe nicht an, diese nach den in der Baumeis-

terepoche  erstellten  Gebäuden  auszurichten.  Auf  dem  benachbarten 

Grundstück  Kat.-Nr.  05,  auf  dem  ebenfalls  ein  zeitgenössisches  Haus  mit 

einem  nicht  orthogonalen  rückwärtigen  Fassadenbereich  stehe,  sei  der 

Baubereich nicht orthogonal festgesetzt worden. Im weiteren sei heute eine 
anrechenbare  Geschossfläche  von  rund  420  m2  und  eine  Gebäudegrund-
fläche  von  rund  440  m2  realisiert.  Mit  dem  neuen  Baubereich  würden  die 
bisherigen Ausnützungsmöglichkeiten beschränkt. 

7.2. 
Die  Rekursgegnerin  1  führt  aus,  mit  der  Festsetzung  der  Kernzone  sollen 

bestehende Baustrukturen bewahrt werden. Zudem sollen die Baubereiche 

möglichst so angelegt werden, dass die bestehenden Nutzungsmöglichkei-

ten erhalten werden könnten. Vorliegend habe man im nördlichen Bereich, 

vom rekurrentischen Grundstück her gesehen, die Baubereiche rechtwink-

lig  festgelegt,  weil  sie  keine  wesentlichen  Nutzungseinschränkungen  be-

wirkt  hätten.  Im  südlichen  Bereich  jedoch  hätte  die  Begradigung  zu  über-

mässigen Nutzungseinschränkungen auf den Parzellen geführt. 

Die  Gebäude  im  Geviert  seien  orthogonal  zu  den  Strassenzügen  ausge-

richtet.  Diese  Struktur  präge  die  Kernzone  P.  und  die  Baubereiche  an  der 
F.-Strasse würden sich daran orientieren. Sie seien rechtwinklig festgelegt 

worden, soweit dadurch nicht eine wesentliche Nutzungseinschränkung re-

sultiere. Deshalb folge der Baubereich auf der rekurrentischen Parzelle an 

der nordöstlichen Seite nicht der bestehenden Fassade. Im Geviert würden 

sich die Baubereiche an der F.-Strasse zudem rückversetzt an den Gebäu-

devolumen  in  der  zweiten  Bautiefe  zur  P.-Strasse  orientieren.  Hier  zeige 

sich, dass sich die bestehende Bebauung in der zweiten Bautiefe nicht an 

der westlich diagonal verlaufenden Grundstücksgrenze, sondern am ortho-

gonalen  Muster  der  Strassenzüge  ausrichte.  Das  Hauptgebäude  auf  dem 

R1S.2019.05070 

Seite 36 

 
 
Grundstück Kat.-Nr. 04 halte sodann einen Grenzabstand von rund 5 m ein. 

Lediglich  das  eingeschossige  Nebengebäude  stehe  näher  an  der  Grenze. 

Durch diese Ausrichtung der Bauten werde der zitierten Wohnhygiene ohne 

weiteres Rechnung getragen. Der Baubereich auf dem Grundstück Kat.-Nr. 

03  bilde  den  Abschluss  zum  Ensemble  der  inventarisierten  südöstlichen 

Gartenbereiche. Die beanstandete "Begradigung" liege im wesentlichen öf-

fentlichen  Interesse  des  Ortsbildschutzes.  Die  orthogonale  Ausrichtung 

werde gerade auch im ISOS als prägendes Element aufgeführt. Im Interes-

se des Ortsbildschutzes lasse es sich nicht immer vermeiden, dass einzel-

ne  Gebäude  teilweise  baurechtswidrig  würden.  Das  dabei  geringfügig  im 

östlichen Bereich durch den Baubereich angeschnittene Gebäude geniesse 

in diesem untergeordneten Mass Bestandesschutz nach § 357 Abs. 1 PBG.  

7.3. 
Mit  ihrer  Replik  zog  die  Rekurrentschaft  2  ihren  Hauptantrag  gemäss  Ziff. 

A. 2 (Aufhebung des Baubereichs auf dem Grundstück Kat.-Nr. 03) zurück. 

Zu prüfen bleibt der Eventualantrag, wonach der Baubereich an der Oste-

cke  dergestalt  zu  erweitern  sei,  dass  er  das  bestehende  Gebäude  nicht 

durchschneide. Dazu führen die Rekurrierenden in der Replik aus, die be-

stehende  Bausubstanz  werde  als  rechtswidrig  festgesetzt  (Art.  27  Abs.  1 

BZO)  und  auf  die  Bestandesgarantie  (§  357  PBG)  reduziert.  Dafür  fehlten 

ein  hinreichendes  konkretes  öffentliches  Interesse  und  die  Zweckmässig-

keit. Die mit dem Baubereich angestrebte Orientierung leite die Rekursgeg-

nerin 1 aus den Verläufen der P.- und F.-Strasse ab sowie aus den ortho-

gonal verlaufenden Fassadenfluchten, verbunden mit den Gebäudeverläu-

fen der Gebäuderückseiten an der P.-Strasse. Wenn die Rekursgegnerin 1 

vorbringe,  die  Planung  (eines  Neubaus)  solle  stimmig  und  entsprechend 

dem  Ortsbildcharakter  erfolgen,  sei  ihr  entgegenzuhalten,  dass  das  Ge-

bäude  der  Rekurrentschaft  2  den  Ortsbildcharakter  im  Geviert  mitbestim-
me.  Dessen  Eigenart  werde  nicht  zuletzt  bestimmt  durch  den  sich  ver-

schmälernden  Verlauf  der  P.-  und  der  F.-Strasse,  was  wiederum  einen 

Übergang von drei zu zwei Bautiefen verursacht habe. Es könne nicht das 

Ziel  sein,  ein  rückwärtig  durchzusetzendes  Rastersystem  zu  erzwingen, 

welches  weder  allgemein  wahrgenommen  werde,  noch  dem  heutigen,  ge-

rade  historisch  zum  Kernzonenstandart  gewachsenen  Geviertsbild  imma-

nent  sei.  Eine  künftige  "Stimmigkeit"  genüge  nicht  als  Grundlage  für  den 

Eigentumseingriff  längs  des  Ostbereichs.  Dazu  genügten  der  in  der  BZO 

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Seite 37 

 
 
beschriebene  Gebietscharakter,  die  Bestimmung  von  §  238  Abs.  2  PBG 

und die Schutzziele der Schutzobjekte in der Nachbarschaft. 

7.4. 
In  ihrer  Duplik  fügt  die  Rekursgegnerin  1  an,  das  rekurrentische  Gebäude 

sei für das Ortsbild nicht prägend, weshalb ein Baubereich und nicht etwa 

eine  Profilerhaltungslinie  festgesetzt  worden  sei.  Dem  orthogonalen  Cha-

rakter der Kernzone folgend stünden die Gebäude an den Strassen auf ei-

ner  Linie.  Dementsprechend  seien  auch  Baubereiche  etwa  an  der  Pe.-

Strasse,  an  der  F.-Strasse  und  an  der  P.-Strasse  strassenseitig  auf  einer 

Linie  festgelegt  worden.  Im  rückwärtigen  Bereich  würden  sowohl  die  Bau-

ten  mit  Profilerhaltung  als  auch  die  Baubereiche  verschiedene  Bautiefen 

aufweisen.  Entsprechend  dem  Charakter  des  Gevierts  sei  rückwärtig  der 

parallele Fassadenverlauf angestrebt worden. Dieser befinde sich vielerorts 

nicht auf gleicher Höhe. 

7.5. 
Im Perimeter der Kernzone P. wurden für die ganz überwiegende Zahl der 

Gebäude Profillinien festgesetzt und bei den übrigen Grundstücken vorwie-

gend  Baubereiche.  Der  vorliegend  in  Frage  stehende  Baubereich  auf  der 

Parzelle  Kat.-Nr.  03  ist  auch  im  Gesamtkontext  des  Instrumentariums  zu 

beurteilen,  mit  dem  die  zonengemässe  Nutzweise  bestimmt  wird.  Die  von 

der  Rekursgegnerin  1  beschriebene  Bebauungsstruktur  ist  zutreffend;  auf 

ihre diesbezüglichen Ausführungen kann verwiesen werden.  

Zwar  verlaufen  die  rückwärtigen  Grundstücksgrenzen  im  Bereich  der  Par-

zelle Kat.-Nr. 03 – der historischen Gemeindegrenze folgend – schräg zur 

Achse P.- und F.-Strasse. Die Ausrichtung der Gebäude auf den betreffen-

den  Grundstücken,  namentlich  auf  der  an  das  Grundstück  Kat.-Nr.  03  an-
grenzenden Parzelle Kat.-Nr. 04 und auf dem Grundstück nordwestlich da-

von,  folgt  aber  grossmehrheitlich  nicht  dieser  schrägen  Linie  sondern  den 

Strassenzügen.  Die  Ausrichtung  des  beanstandeten  Baubereichs  auf  dem 

Grundstück  Kat.-Nr.  03  orientiert  sich  an  dieser  Struktur  und  erscheint  für 

deren  Erhalt,  der  mit der  Festsetzung  der  Kernzone  angestrebt  wird  (§  50 

Abs.  1  PBG),  als  zweckdienlich.  Dies  in  Verbund  mit  der  allgemeinen  Ge-

staltungsvorschrift  von  §  238  Abs.  2  PBG.  Demgegenüber  lässt  sich  aus 

der Beschreibung des Gebietscharakters in Art. 70c BZO für das in Frage 

stehende  Grundstück  keine  bestimmte  Bebauungsweise  ableiten,  zumal 

R1S.2019.05070 

Seite 38 

 
 
die  Orthogonalität  der  Bebauung  keine  Erwähnung  findet.  Anzufügen  ist 

sodann, dass mit dem Baubereich auch die Anzahl der zulässigen Vollge-

schosse  und  die  maximal  zulässige  Gebäudegrundfläche  bestimmt  wird 

(Art. 30 Abs. 2 lit. c und d BZO).  

Die gegenüber der Achse der F.-Strasse teilweise schräge Stellung des re-

kurrentischen Gebäudes ist in der vorherrschenden Struktur untypisch und 

in diesem Sinne entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft 2 nicht prä-

gend. Es trifft auch nicht zu, dass der sich laut der Rekurrentschaft 2 ver-

schmälernde  Verlauf  der  P.-  und  der  F.-Strasse  einen  Übergang  von  drei 

zu  zwei  Bautiefen  verursacht  hat.  Im  Bereich  des  rekurrentischen  Grund-

stücks und bis zur Z.-Strasse verlaufen die beiden Strassen parallel. Gegen 

die  S.-Strasse  und  die  G.-Strasse  nimmt  der  Abstand  etwas  ab.  Ein  Zu-

sammenhang zwischen den Abständen und der Anzahl Bautiefen ist indes 

nicht erkennbar.  

Für  das  Gebäude  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  04  wurde  eine  Profilerhal-

tungslinie festgesetzt. Damit ist sichergestellt, dass kein grösseres Bauvo-

lumen  als  das  heute  bestehende  eingeschossige  Nebengebäude  nahe  an 

die Grenze zum Grundstück der Rekurrentschaft 2 gestellt werden darf. Die 
wohnhygienischen  Verhältnisse  und  die  Wohnqualität  (Art.  1  Abs.  2  lit  abis 
RPG) bleiben einwandfrei. Gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG sind die Siedlungen 

nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdeh-

nung zu begrenzen. Inwiefern dies in anderer Hinsicht als der Wohnhygie-

ne  und  der  Wohnqualität,  die  wie  gesagt  gewährleistet  sind,  nicht  der  Fall 

sein soll, wird nicht begründet und ist auch nicht ersichtlich.  

Der  Baubereich  auf  dem  südöstlich  angrenzenden  Grundstück  Kat.-Nr.  05 

weicht namentlich mit seiner nordöstlichen (rückwärtigen) Begrenzung von 
der  orthogonalen  Struktur  ab,  weil  sich  hier  wegen  der  Grösse  und  Form 

der  Parzelle  andernfalls  unverhältnismässige  Einschränkungen  in  der 

Grundstücksnutzung ergeben hätten. 

Insoweit ist festzuhalten, dass die Festlegung des Baubereichs auf der re-

kurrentischen Parzelle Kat.-Nr. 03 als zweckmässig erscheint und den Zie-

len und Grundsätzen der Raumplanung entspricht. Ein öffentliches Interes-

se daran ist zu bejahen. Die eventualiter beantragte marginale Erweiterung 

des Baubereichs in der östlichen Ecke, was grundsätzlich auf eine Umfah-

R1S.2019.05070 

Seite 39 

 
 
rung  des  bestehenden  Gebäudegrundrisses  hinausläuft,  würde  nichts  an 

den  Ausnützungsmöglichkeiten  bezüglich  der  im  Baubereich  maximal  zu-

lässigen  Vollgeschosse  und  der  maximal  zulässigen  Gebäudegrundfläche 

ändern.  Eine  erhebliche  Beschränkung  künftiger  Bebauungsmöglichkeiten 

ist  ebenfalls  nicht  auszumachen,  insbesondere  was  die  Ausschöpfung  der 
maximal zulässigen Gebäudegrundfläche von 430 m2 anbetrifft. Soweit das 
bestehende  Gebäude  mit  einer  Grundfläche  von  ca.  436  m2  den  streitbe-
troffenen  Baubereich  mit  einer  Fläche  von  ca.  5  m2  überstellt,  geniesst  es 
Bestandesgarantie  (§  357  Abs.  1  PBG).  Es  wird  nicht  dargelegt  und  ist 

auch  nicht  ersichtlich,  inwiefern  dies  unzumutbar  sein  soll.  Insbesondere 

wäre es weder nach den Grundsätzen der Bestandesgarantie noch mit der 

beantragten  Erweiterung  des  Baubereichs  möglich,  das  Gebäudevolumen 

im  Bereich  der  östlichen  Gebäudeecke  im  Rahmen  eines  Umbaus  auszu-

dehnen. Damit erweist sich die Festlegung des Baubereichs als verhältnis-

mässig. 

Nach dem Gesagten ist der Rekurs der Rekurrentschaft 2 auch in diesem 

Punkt abzuweisen. 

8. 
Zusammengefasst sind die Rekurse abzuweisen. 

9.1. 
Ausgangsgemäss  und  unter  Berücksichtigung  des  jeweils  verursachten 

Verfahrensaufwands  (namentlich  drei  verfahrensleitende  Zwischenverfü-

gungen  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2017.05138)  sind  die  Verfahrenskosten 

zu je 1/5 den Rekurrierenden 1 bis 5 aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungs-
rechtspflegegesetzes [VRG]). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; 

§ 3  Abs.  3  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der 

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Rekursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in: 

Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit den 

Planungsmassnahmen  verbundene  Eingriffe  in  das  Eigentum  bzw.  damit 

verbundene  Interessen),  des  getätigten  Verfahrensaufwandes  (im  ersten 

Verfahrensgang  zweiter  Schriftenwechsel,  Durchführung  eines  Abteilungs-

augenscheins  und  zahlreiche  zu  behandelnde  prozessuale  Anträge;  im 

zweiten Verfahrensgang ein weiterer Schriftenwechsel, mehrere Zwischen-

entscheide  und  Durchführung  einer  öffentlichen  Verhandlung),  des  Um-

fangs  des  vorliegenden  Urteils  und  der  Vereinigung  mehrerer  Rekursver-

fahren 

ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr.  15'000.-- 

festzusetzen 

(BGr 1C_566/2015  vom  18.  Februar  2016,  E.  2;  BGr  1C_244/2013  vom 

4. Juli  2013,  E.  4;  BRGE  II  Nrn.  0162  und  0163/2012  vom  23.  Oktober 

2012,  E.  16,  in  BEZ  2014  Nr.  36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774 

vom  22.  August  2013,  dieser  bestätigt  mit  BGr  1C_810/2013  vom  14.  Juli 

2014; www.baurekursgericht-zh.ch). Davon in Abzug zu bringen ist die Ge-

richtsgebühr im Betrag von Fr. 3'600.--, welche von den im ersten Verfah-

rensgang Rekurrierenden D. M.-S. und T. G. im ersten Verfahrensgang (G.-

Nr.  R1S.2017.05138)  bezahlt  wurde,  die  auf  eine  Beschwerde  gegen  das 

Rekursurteil  vom  18.  Mai  2018  verzichteten.  Damit  resultiert  eine  von  den 

im  Verfahren  verbliebenen  Rekurrierenden  zu  bezahlende  Gerichtsgebühr 

von Fr. 11'400.--. Bei den Zustellkosten wird der von D. M.-S. und T. G. be-

reits bezahlte Anteil ebenfalls berücksichtigt. 

9.2.1. 
Die  unterliegende  Partei  kann  zu  einer  angemessenen  Entschädigung  für 

die  Umtriebe  der  Gegenpartei  verpflichtet  werden,  wenn  die  rechtsgenü-

gende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen 
besonderen  Aufwand  erforderte  oder  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes 

rechtfertigte (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Vorliegend sind die Voraussetzungen 

für die Ausrichtung einer Umtriebsentschädigung erfüllt. Deren Bemessung 

richtet  sich  nach  §  8  GebV  VGr.  Zu  berücksichtigen  ist,  dass  der  Rekurs-

entscheid vom 18. Mai 2018 bezüglich der Entschädigungsfolgen für D. M.-

S. und T. G. in Rechtskraft erwachsen ist. Der gestützt auf jenen Entscheid 

auf sie entfallende Anteil betrug insgesamt Fr. 1'000.--. Demnach ist im vor-

liegenden  Verfahren  der  anwaltlich  vertretenen  Mitbeteiligten  zulasten  der 

im  Verfahren  verbliebenen  Rekurrierenden  eine  Umtriebsentschädigung  in 

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der  Höhe  von  insgesamt  Fr.  4'000.--  zuzusprechen.  Da  die  Umtriebsent-

schädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehr-

wertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE  II  Nrn.  0247  und  0248/2007  in 

BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).  

9.2.2. 
Die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung. 

Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen un-

geachtet  hatte  die  Behörde  im  Rechtsmittelverfahren  keinen  besonderen, 

über die Bearbeitung im Planungsverfahren erheblich hinausgehenden Zu-

satzaufwand  zu  treiben.  Die  Voraussetzungen  von  §  17  Abs.  2  lit.  a  VRG 

sind  daher  nicht  erfüllt,  so  dass  von  der  Zusprechung  einer  Umtriebsent-

schädigung an die Vorinstanz abzusehen ist. 

[…] 

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