# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 61b921f4-cef1-5c99-816c-9dff556e27a1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 21.10.2015 BRGE III Nr. 0167/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-III-Nr--0167-20_2015-10-21.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R3.2014.00180 
BRGE III Nr. 0167/2015 

 

 
  Entscheid vom 21. Oktober 2015 
 
 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Ersatz-
richter Reinhold Schätzle, Gerichtsschreiber Roland Blaser     

 
 
 

in Sachen Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Eichstrasse 29, 8045 Zürich  

 

gegen Rekursgegner 

1. Stadtrat Illnau-Effretikon, 8307 Illnau-Effretikon  

Mitbeteiligte 

2. Politische Gemeinde Illnau-Effretikon, 8307 Illnau-Effretikon  

 

 

 
betreffend Stadtratsbeschluss vom 2. Oktober 2014; Entlassung des Objektes 

Assek.-Nr. 975 aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen 
Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung, Kat.-Nr. 4378, Usterstrasse 
23, Illnau-Effretikon 
______________________________________________________ 

 

 

R3.2014.00180 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A.  

Mit Beschluss vom 2. Oktober 2014 verzichtete der Stadtrat Illnau-

Effretikon auf eine Unterschutzstellung des Gebäudes Usterstrasse 23 auf 

dem Grundstück Kat.-Nr. 4378 in Unterillnau und entliess es aus dem In-

ventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte von kommunaler Bedeu-

tung. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zürich erfolgte am 24. Ok-

tober 2014. 

B.  

Dagegen rekurrierte der Zürcher Heimatschutz (ZHV) mit Eingabe vom 24. 

November 2014 binnen gesetzlicher Frist an das Baurekursgericht des 

Kantons Zürich und beantragte:  

"1. Es sei der Beschluss des Rekursgegners vom 2. Oktober 2014 aufzuhe-
ben und der Rekursgegner sei einzuladen, das Wohnhaus Assek.-Nr. 
975, Kat.-Nr. 4378, Usterstrasse 23, 8308 Illnau, unter Schutz zu stellen, 
und zwar unter Durchführung eines Augenscheins des Kollegialgerich-
tes; 

 2. eventualiter sei der Beschluss des Rekursgegners vom 2. Oktober 2014 
aufzuheben und die Angelegenheit zum Neuentscheid an den Rekurs-
gegner zurückzuweisen, und zwar unter Durchführung eines Augen-
scheins des Kollegialgerichtes; 

  alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen und zusätzlichem Mehr-
wertsteuerzusatz." 

C.  

Mit Verfügung vom 25. November 2014 wurde der Eingang des Rekurses 

vorgemerkt, diesem die aufschiebende Wirkung zuerkannt und das 

Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D.  

In seiner Rekursantwort vom 20. Januar 2015 beantragte die Vorinstanz die 

Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-

ten des Rekurrenten.  

E.  

Die rekurrentische Replik datiert vom 16. Februar 2015; die Duplik der Vor-

instanz vom 6. März 2015. 

 

 

R3.2014.00180 Seite 3 

F.  

Am 10. April 2015 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. Im Anschluss an den Au-

genschein wurde das Verfahren auf Antrag der Vorinstanz informell sistiert, 

um abzuklären, ob allenfalls eine Wiedererwägung des streitbetroffenen 

Beschlusses in Frage komme. In der Folge teilte diese aber dem Baure-

kursgericht mit, dass ein Entscheid in dieser Angelegenheit erwünscht sei.  

G. 

Auf die Darlegungen der Parteien sowie die Ergebnisse des Augenscheins 

wird, soweit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Es kommt in Betracht:  

1. 

Der Rekurrent ist gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes 

(PBG) zur Erhebung des vorliegenden Rekurses legitimiert. Da die übrigen 

Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutre-

ten. 

2.1.  

Das streitbetroffene Geschäfts- und Wohngebäude an der Usterstrasse 23 

(auch als "alter Konsum" oder "Landi-Haus" bekannt) wurde 1928 von der 

Landwirtschaftlichen Genossenschaft Illnau im Zentrum von Unterillnau er-

stellt und befindet sich in der Kernzone. Im Erdgeschoss betrieb diese Ge-

nossenschaft und in späteren Jahren der VOLG einen Laden. Heute befin-

det sich dort ein Blumengeschäft. Die darüber liegenden Geschosse sind 

bewohnt. Das oberste Dachgeschoss wird als Estrich genutzt. 

Das markante fünfgeschossige (inkl. Dachgeschosse) verputzte Gebäude, 

das einen guten baulichen Zustand aufweist, steht ziemlich exponiert gie-

belständig direkt an der Usterstrasse und grenzt an den Dorfplatz, an wel-

chem sich u.a. auch die neue VOLG-Überbauung befindet. Mit Ausnahme 

 

 

R3.2014.00180 Seite 4 

der Ladenzone im Erdgeschoss hat das repräsentative Gebäude, welches 

ausgeprägte Stilelemente des Expressionismus aufweist, seit seiner Erstel-

lung kaum wesentliche Veränderungen erfahren. Das Streitobjekt sowie der 

1949 erstellte Annexbau (Usterstrasse 25) stehen seit 2005 im Eigentum 

der Stadt Illnau-Effretikon. 

Im Jahre 2009 wurde das Gebäude ins Inventar der kunst- und kulturhisto-

rischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen. Das In-

ventarblatt hält dazu im Sinne eines Resümees zusammengefasst fest: 

"Der stattliche Bau [….] ist sorgfältig bis ins Detail gearbeitet. Besonders 

auffallend ist die grosse fünfgeschossige symmetrisch gegliederte Giebel-

fassade zur Usterstrasse mit dem erhöht gelegenen Ladeneingang und der 

Schaufensterzone im Erdgeschoss. Zum Dorfplatz mit Brunnen ist ein 

ebenfalls symmetrisch gegliederter Quergiebel gerichtet. Hier befindet sich 

auch ein kleiner Nebeneingang mit historischer Tür. Die rückwärtige Giebel-

fassade wird bestimmt durch einen auskragenden dreieckigen Erker und 

die reiche Durchfensterung mit den jeweils den Räumlichkeiten angepass-

ten Fensterformaten. Die meisten Fenster sind mit Jalousieläden versehen. 

Die Dachuntersicht des grossen steilen Satteldachs ist auf den Traufseiten 

kastenartig mit Holz verschalt, auf der nordwestlichen Giebelseite ermög-

licht eine Flugsparrenkonstruktion den Dachüberstand. Wichtige Zierele-

mente sind beispielsweise die Sägeschnittverzierung der Ortgangbretter, 

die geschnitzten Bügen der Flugsparrenkonstruktion und die profilierten 

Fenstereinfassungen mit angedeuteter Verdachung. 

Als repräsentativer, architektonisch wertvoller Bau des frühen 20. Jahrhun-

derts, aufgrund seiner sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung 

und als Ortsbild und Strassenraum prägender Bau ist das Gebäude schüt-

zenswert und integral in Gestaltung, Form und Struktur sowie dem dazuge-

hörigen Umfeld zu erhalten. Dabei sollte auch auf einen behutsamen Um-

gang mit dem angebauten Lager- und Bürogebäude von 1949 Wert gelegt 

werden." 

Diese Schutzwürdigkeit im Sinne von § 203 PBG ist denn auch unbestritten 

und wird von der Vorinstanz nicht in Frage gestellt. Die angefochtene In-

ventarentlassung erfolgte vielmehr im Zusammenhang mit der geplanten 

Neugestaltung des Dorfplatzes.  

2.2. 

Aufgrund der so genannten gesetzlichen Selbstbindung (§ 204 PBG) der 

Stadt Illnau-Effretikon, vor allem auch als Grundeigentümerin der streitbe-

troffenen Liegenschaft, steht letzere faktisch selbst ohne formelle Verfü-

gung bereits unter Schutz (BRKE II Nr. 0214/1982 in BEZ 1984 Nr. 18, E. 

 

 

R3.2014.00180 Seite 5 

2). Gemäss § 204 Abs. 1 PBG haben nämlich u.a. Gemeinden in ihrer Tä-

tigkeit dafür zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das öffentli-

che Interesse an diesen überwiegt, ungeschmälert erhalten bleiben. Damit 

kann sich die Selbstbindung sogar auf Grundstücke Privater erstrecken 

(Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und 

Baurecht, Band 1, 5. Aufl., Zürich 2011, S. 221). 

3.1.  

Die Vorinstanz hält bezüglich der strittigen Inventarentlassung und dem 

Verzicht auf Schutzmassnahmen zusammengefasst fest, wohl sei der "alte 

Konsum" ein grundsätzlich schützenswertes Gebäude und deshalb seiner-

zeit zu Recht ins kommunale Inventar aufgenommen worden. Der Grad der 

Schutzwürdigkeit und seine Bedeutung für das Ortsbild würden jedoch re-

kurrentischerseits deutlich überschätzt. Die Schutzwürdigkeit eines Objekts 

führe, das zeige u.a. die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, nicht 

zwingend zu entsprechenden Schutzmassnahmen. Dies treffe nur dann zu, 

wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher 

zu werten sei als entgegenstehende öffentliche und private Interessen. In 

casu treffe dies nun aber gerade nicht zu. Es bestehe ein grosser politi-

scher Wille an der Realisierung eines attraktiven Dorfzentrums mit einem 

neugestalteten und vergrösserten Dorfplatz. Dies sei mit einer blossen Sa-

nierung des streitbetroffenen Gebäudes kaum möglich; die angestrebte und 

auch von der in den letzten Jahren stark angestiegenen Bevölkerung ge-

wünschte Platzvergrösserung lasse sich nur auf Kosten der Liegenschaft 

Usterstrasse 23 vernünftig umsetzen. Die gegenteilige Auffassung bzw. 

Empfehlung in der Konzeptstudie der ZHAW sei lediglich eine subjektive 

Gewichtung der Autoren. Für eine Inventarentlassung und gegen eine Un-

terschutzstellung sprächen zudem künftige Sanierungskosten sowie die 

eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten bei einem Fortbestand des Ge-

bäudes. Insgesamt falle die Interessenabwägung deutlich zugunsten der 

Inventarentlassung aus. Schliesslich sei nicht beabsichtigt, den Abbruch zu 

vollziehen, bevor gesichert sei, dass die neue Dorfplatzgestaltung im Rah-

men des künftigen Gestaltungsplans dereinst tatsächlich realisiert werde. 

3.2. 

Der Rekurrent moniert dagegen zur Hauptsache, die Liegenschaft Us-

terstrasse 23 sei ein sehr wichtiger ortsbaulicher, sozialgeschichtlicher und 

 

 

R3.2014.00180 Seite 6 

baukünstlersicher Zeuge, der zudem ausgezeichnet und authentisch erhal-

ten sei. Zudem würde das Ortsbild im Zentrum von Illnau bei einem Ab-

bruch erheblich beeinträchtigt. Die in den letzten Jahren erstellten Fachgut-

achten qualifizierten die streitbetroffene Baute allesamt als schutzwürdig. 

Folglich bestehe ein überwiegendes öffentliches Interesse an deren Erhalt. 

Der rechtsgültige Gestaltungsplan Dorfplatz Unterillnau gehe ebenfalls vom 

Weiterbestand dieses ehemaligen VOLG-Gebäudes aus. Es gebe keine 

höherwertigen und objektiven Interessen, welche für eine Inventarentlas-

sung sprächen. Diese sei vielmehr eine willkürliche Ermessensüberschrei-

tung der Vorinstanz, welche rechtsmittelweise zu korrigieren sei. 

4.1.  

Die Verfahrensakten zeigen, dass erste konkrete denkmalschützerische 

Abklärungen über die Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft 

bereits im Jahre 2003 vorgenommen wurden, damals im Zusammenhang 

mit "allgemeinen Planungsfragen" und einer Überbauungsstudie im Orts-

kern von Unterillnau, welcher im Übrigen im Inventar der schützenswerten 

Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgelistet ist. Bereits das Gutachten von 

Pierrot Hans vom 30. September 2003 empfahl die Erhaltung des "alten 

Konsums" in seiner originalen Bausubstanz und architektonischen Gestal-

tung. Ebenso ging der vom Grossen Gemeinderat am 9. März 2006 festge-

setzte öffentliche Gestaltungsplan "Dorfplatz Unterillnau" von einem Erhalt 

des Streitobjekts (im Gestaltungsplan als Bereich K2 definiert) aus. Am 28. 

Mai 2009 erfolgte dann die bereits im Detail erläuterte Inventaraufnahme. 

Im Rahmen des geplanten Umbaus dieser Liegenschaft (es wurde u.a. er-

wogen, dort eine neue Gemeindebibliothek einzurichten) sowie des Annex-

baus Usterstrasse 25 erstellte das Büro DENKMALaktiv Winterthur im Auf-

trag der Vorinstanz am 8. Juli 2009 bzw. 28. Februar 2011 zwei weitere 

Gutachten. Sie attestierten dem Streitobjekt "aufgrund seiner bedeutenden 

ortsbaulichen Markanz, seinem sozialgeschichtlichem Wert (Repräsentant 

der aufstrebenden Genossenschaftsentwicklung) und als sehr wichtigem, 

raren als auch aussagekräftigem baukünstlerischem Dokument des Art 

déco resp. Expressionismus der 1920er Jahre" erneut hohen Zeugenwert 

im Sinne von § 203 PBG. Unter Wahrung der Gebäudecharakteristik und 

seines Bautyps seien, mit Ausnahme von authentisch zu erhaltenden 

schützenswerten Baustrukturen und Elementen, jedoch bauliche Verände-

rungen uneingeschränkt möglich. Ein grosses Umbaupotential liege vorab 

 

 

R3.2014.00180 Seite 7 

im Bereich des Erdgeschosses. Das 1949 erstellte Annexgebäude Us-

terstrasse 25 könne jedoch unter Umständen abgebrochen werden.  

4.2.  

In einem dringlichen Postulat forderten verschiedene Gemeinderäte am 7. 

September 2009 eine Vergrösserung des Dorfplatzes Unterillnau (GGR-

Geschäft-Nr. 119/09; Postulat Wespi und Mitunterzeichnende). In Beant-

wortung dieses Postulats arbeitete der Stadtrat mit Datum vom 13. Dezem-

ber 2010 zwei separate Vorlagen aus. Einerseits ging es um die von der 

Legislative angestrebte Vergrösserung des Dorfplatzes; andererseits um 

den Umbau der streitbetroffenen Liegenschaft Usterstrasse 23. Der Grosse 

Gemeinderat wies die Vorlagen am 23. Juni 2011 zurück mit dem Auftrag, 

eine ganzheitliche Lösung zu erarbeiten. 

Im Sommer/Herbst 2012 erstellte die Zürcher Hochschule ZHAW, Abteilung 

Architektur, Gestaltung und Ingenieurwesen, in Zusammenarbeit mit dem 

Stadtrat eine detaillierte Konzeptstudie mit drei Varianten für die "Aufwer-

tung des Dorfzentrums Illnau", wobei auch hier vor allem eine neue Dorf-

platzgestaltung im Fokus stand. Dabei empfahlen die Verfasser die Reali-

sierung einer der drei Varianten des Konzepts 2, welches von einem Erhalt 

des inventarisierten Streitobjekts, jedoch dem Abbruch der Annexbaute Us-

terstrasse 25. Am 4. April 2013 schlug der Stadtrat dem Grossen Gemein-

derat diese Variante zur Genehmigung vor. Letzteres trat auf dieses Ge-

schäft am 30. Januar 2014 aber nicht ein, sondern wies das Geschäft mit 

dem Auftrag an den Stadtrat zurück, die aktuelle Nutzung der Liegenschaf-

ten Usterstrasse 23 und 25 vorläufig beizubehalten. 

Am 19. Juni 2014 beauftragte der Grosse Gemeinderat den Stadtrat im 

Rahmen einer dringlichen Motion namens "Attraktives Dorfzentrum Illnau" 

einen neuen öffentlichen Gestaltungsplan für einen erweiterten Dorfplatz 

unter Einbezug eines Abbruchs der Liegenschaften Usterstrasse 23 und 25 

vorzulegen. In Beantwortung einer Interpellation sprach sich der Stadtrat 

Illnau-Effretikon am 4. September 2014 dafür aus, vor der Weiterverfolgung 

der Idee eines Gestaltungsplans (der den rechtskräftigen Gestaltungsplan 

"Dorfplatz Unterillnau" aus dem Jahre 2006 ersetzen würde) vorab aus fi-

nanzpolitischen Gründen vorerst über das denkmalschützerische Schicksal 

der streitbetroffenen Liegenschaft zu entscheiden. Als Folge davon be-

schloss die Vorinstanz am 2. Oktober 2014 die vorliegend strittige Inventar-

entlassung.   

 

 

R3.2014.00180 Seite 8 

5.1. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundes-

verfassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt somit im kon-

kreten Fall eine Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen. 

Schutzmassnahmen sind für die betroffene Grundeigentümerschaft nur 

dann zumutbar, wenn sie das private Interesse an einer möglichst freien 

Grundstücksnutzung überwiegen (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhl-

mann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 

613 ff.; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 223). Die Qualifikation eines Gebäudes als 

"wichtiger Zeuge" oder "die Umgebung wesentlich mitprägendes Element" 

führt also nicht per se zwingend zu Anordnung von Schutzmassnahmen im 

Sinne von §§ 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche 

Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts stärker zu gewichten ist als 

entgegenstehende öffentliche und private Interessen (VB.2008.00481 in 

BEZ 2009 Nr. 23, E. 2.2).  

Im Rahmen dieser Interessenabwägung vermögen finanzielle Grundeigen-

tümerinteressen an einer möglichst gewinnbringenden Nutzung für sich al-

lein in der Regel das öffentliche Interesse an Denkmalschutzmassnahmen 

grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Die Frage 

der Verhältnismässigkeit darf somit nicht isoliert nur anhand der zu erwar-

tenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-

men der Interessenabwägung ebenso das Mass des öffentlichen Interesses 

an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu be-

rücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute 

ist, desto geringer die Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten sind (BGr 

1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996 366 ff.).  

Die Interessenabwägung hat ausschliesslich nach objektiven Kriterien zu 

erfolgen. Politisch motivierte Präferenzen von Parteien bzw. politischen 

Gruppierungen die, aus welchen Gründen auch immer, den Abbruch einer 

Liegenschaft zum Ziel haben, spielen bei dieser Interessenabwägung 

ebenso wenig eine Rolle wie das Engagement von lokalen Interessengrup-

pen am Erhalt einer Liegenschaft bzw. an der Anordnung entsprechender 

Schutzmassnahmen.  

 

 

R3.2014.00180 Seite 9 

5.2. 

Bei sich auf § 203 Abs. 1 lit. c PBG stützenden Schutzentscheiden kommt 

den kommunalen und kantonalen Denkmalpflegebehörden eine gewisse 

Entscheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation 

eines Objektes als Schutzobjekt, auf den konkreten Umfang einer Schutz-

massnahme, allenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-

den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. 

Insoweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurück-

haltung aufzuerlegen.  

Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage, 

was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-

stehen ist, kann die Rekursinstanz frei beantworten. Auch steht ihr in der 

Regel eine freie Würdigung der örtlichen Verhältnisse zu, soweit ihr diese 

hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich 

um solche der vollständigen oder partiellen Erhaltungs- und Renovations-

fähigkeit von Schutzobjekten, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in 

Bausachen zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmal-

pflegebehörden.  

Schliesslich ist die Entscheidungsfreiheit der Denkmalpflegebehörde stets 

gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen (Art. 77 der 

Kantonsverfassung [KV] und Art. 29a der Bundesverfassung [BV]; Marco 

Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 

64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schweren Eingriff in 

das Grundeigentum bilden. 

5.3. 

Das im Eigentum der Stadt Illnau-Effretikon stehende Streitobjekt unter-

steht, wie bereits vorgängig unter Ziffer 2.2 dargelegt, der gesetzlichen 

Selbstbindung von § 204 PBG, weswegen es von Amtes wegen zu scho-

nen und zu erhalten ist. Damit ist hier im Unterschied zu Schutzobjekten im 

Eigentum Privater nicht zwischen dem öffentlichen Schutzinteresse und 

privaten Eigentümerinteressen abzuwägen, sondern zwischen gegenläufi-

gen öffentlichen Interessen zu gewichten (VB.96.00024 vom 27. September 

1996 in BEZ 1996 Nr. 23). Die soeben dargelegten Grundsätze bei der ge-

botenen Interessen- bzw. Güterabwägung sind aber auch hier grundsätz-

lich relevant (BRKE II Nr. 214/1982 vom 19. Oktober 1982 in BEZ 1984 Nr. 

 

 

R3.2014.00180 Seite 10 

18; Jürg Hess, Der Denkmalschutz im zürcherischen Planungs- und Bau-

gesetz, Zürich, 1986, S. 150 f.). 

6.1.  

Bei der Liegenschaft Usterstrasse 23 handelt es sich, wie voranstehend be-

reits umfassend dargelegt, um ein qualitativ hochwertiges Denkmalschutz-

objekt, das sich überdies – wie auch der Augenschein des Baurekursge-

richts gezeigt hat – in einem guten baulichen bzw. bautechnischen (stati-

schen) Zustand befindet. Der "alte Konsum" ist einerseits als das Ortsbild 

und das Strassenbild prägender Bau und andererseits aufgrund seines Ei-

genwerts in hohem Mass erhaltenswert.  

6.2. 

Dieses gewichtige Ortsbild- und Denkmalschutzinteresse konkurriert mit 

dem Interesse an einer Neugestaltung des im jetzigen Zustand unbestritte-

nermassen wenig attraktiven Dorfplatzes Unterillnau, der – was am Augen-

schein festgestellt werden konnte – vor allem als Autoparkplatz sowie als 

Standort für zahlreiche Werbeträger dient. Der bestehende Dorfbrunnen 

wird dadurch beinahe erdrückt. Die Auffassung der Vorinstanz, es bestehe 

hier ein gestalterischer und ortsbaulicher Handlungsbedarf, ist also durch-

aus objektiv nachvollziehbar. 

Aus dem jahrelangen Hin und Her in den kommunalen Planungsbemühun-

gen, politischen Vorstössen jeglicher Art und Absichtserklärungen von örtli-

chen Interessengruppen hat sich bisher auf die Dauer jedoch keine klare 

ortsplanerische Stossrichtung über die künftige Dorfplatzgestaltung heraus-

kristallisiert, was die vorgängig unter Ziffer 4.1. – 4.2. aufgeführte planeri-

sche "Leidensgeschichte" exemplarisch aufzeigt. Die Umsetzung der dring-

lichen Motion "Attraktives Dorfzentrum Illnau" vom 19. Juni 2014, welche 

vor allem auch auf den Abbruch der Gebäude Usterstrasse 23 und 25 ab-

zielt, würde bereits wieder zur Aufhebung des erst im Jahre 2006 festge-

setzten öffentlichen Gestaltungsplans "Dorfplatz Unterillnau" führen, wel-

cher – wie erwähnt – vom Erhalt des Streitobjekts ausgeht. Dies stünde im 

Widerspruch zu den Grundsätzen der Rechtssicherheit und der Planbe-

ständigkeit. 

Die im Sommer/Herbst 2012 erstellte ZHAW-Studie für die "Aufwertung des 

Dorfzentrums Illnau" zeigt, dass eine ortsbaulich gelungene und grosszügi-

 

 

R3.2014.00180 Seite 11 

ge Dorfplatzgestaltung selbst bei einem Fortbestand des "alten Konsums" – 

aber unter Abbruch der nicht schützenswerten Annexbaute Usterstrasse 25 

– nicht nur möglich wäre, sondern von den Verfassern der Studie sogar als 

ortsbaulich beste Lösung zur Realisierung empfohlen wird (Konzept 2 mit 

drei verschiedenen Varianten). Im Detail wird dazu u.a. festgehalten (act. 

12.25, S. 106): 

"Das Konzept 2 ist ein ausgewogenes Konzept, welches sich für den Erhalt 

der bäuerlichen Reminiszenz in Form der Usterstrasse 23 (Landi-Haus) 

entscheidet und doch klare strukturelle Verbesserungen zur bestehenden 

Situation aufweist. So ist der Verlust der doch sehr geschlossenen Liegen-

schaft Usterstrasse 25 nötig, um einen Befreiungsschlag zu machen und 

die Nutzungsüberschneidungen auf den Plätzen zu entflechten. Durch den 

Abbruch der Liegenschaft Usterstrasse 25 entstehen drei Plätze: Der be-

stehende Platz Nord, der bestehende Platz Süd und der neue Platz bei der 

ehemaligen Usterstrasse 25. [….] Im Vergleich zum Konzept 1 (Erhalt bei-

der Liegenschaften) können somit die Nutzungsüberschneidungen, bei Er-

halt der Anzahl Parkplätze, klar entflochten und eine grössere Vielfalt an 

Aussenraumnutzungen angeboten werden. Im Vergleich zur Variante 3 

bleibt das Landi-Haus erhalten. So kann die Identität des bestehenden 

Dorfplatzes erhalten werden." 

Die vorinstanzliche Argumentation, eine gute und grosszügige ortsbauliche 

Lösung sei einzig bei einem Abbruch des Streitobjekts möglich, erweist sich 

bereits aufgrund dieser Konzeptstudie als unhaltbar. 

Ohnehin ist die beabsichtigte Neugestaltung des Dorfplatzes nicht eine 

Frage der Quantität, sondern der Qualität. Es kann also nicht darum gehen, 

dort eine möglichst grosse zusammenhängende Fläche zu schaffen, son-

dern eine ortsbaulich passende und ausbalancierte Dorfplatzgestaltung zu 

realisieren. Das Baurekursgericht konnte sich anlässlich seines Augen-

scheins ebenfalls davon überzeugen, dass der Abbruch des streitbetroffe-

nen Gebäudes für die Schaffung eines neuen attraktiven und grosszügigen 

Dorfplatzes zwar eine Option wäre, aber keineswegs mehr und schon gar 

nicht eine conditio sine qua non.  

Überdies ist die Finanzierung einer umfassenden Platzneugestaltung im 

Rahmen des von den Motionären angestrebten öffentlichen Gestaltungs-

plans "Attraktives Dorfzentrum Illnau" noch völlig offen bzw. in keiner Weise 

gesichert. Dies gilt nicht nur bezüglich der eigentlichen Platzgestaltung, 

sondern ebenso hinsichtlich der Ersatzbauten für die Gebäude Usterstras-

se 23 und 25, welche bekanntlich im Eigentum der Stadt Illnau-Effretikon 

stehen. Der Verkauf dieser Liegenschaften und der Einstieg eines privaten 

 

 

R3.2014.00180 Seite 12 

Investors ist damit ein realistisches künftiges Szenario. Jedenfalls steht ein 

Realisierungszeitpunkt einer Platzneugestaltung im Sinne der Motionäre 

auch aus finanzpolitischen Gründen noch in weiter Ferne.  

Bei dieser Ausgangslage entfällt schliesslich auch die Möglichkeit, die In-

ventarentlassung – im Sinne des vorinstanzlichen Standpunktes im vorlie-

genden Rekursverfahren – unter der aufschiebenden Bedingung der Bau-

freigabe für eine die Beseitigung des Gebäudes mit beinhaltender neuer 

Platzgestaltung zu ergänzen.   

6.3. 

Insgesamt fällt die Interessenabwägung klar zugunsten der Erhaltung des 

unbestrittenermassen schutzwürdigen Gebäudes Usterstrasse 23 aus, 

weshalb die strittige Inventarentlassung als nicht sachgerecht und rechts-

widrig in Gutheissung des Rekurses aufzuheben ist. Eine formelle Unter-

schutzstellung im Sinne des rekurrentischen Hauptantrags ist aufgrund der 

Selbstbindung der Vorinstanz im jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht geboten. 

Jedenfalls solange, als das streitbetroffene Gebäude nicht verändert wer-

den soll, sondern es nur um seinen Bestand geht, ist eine förmliche Unter-

schutzstellung, mit der sowohl der Schutzumfang wie auch allfällige Verän-

derungsmöglichkeiten näher umschrieben würden, nicht erforderlich.  

Folglich ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen.  

[….]