# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 04cf13b6-4866-5572-87ba-79b36d58e385
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-27
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 27.12.2017 11.2016.38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2016-38_2017-12-27.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2016.38

  	
  Lugano

  27 dicembre 2017/rn

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G.
  A. Bernasconi, presidente,

  Giani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Chietti
  Soldati 

  

 

 

sedente
per statuire nella causa OR.2015.2 (proprietà per piani: contestazione di risoluzioni
assembleari) della Pretura della
giurisdizione di Locarno Città promossa con petizione del 16 febbraio 2015 da

 

	
   

  	
   AO 1, e

   AO 2 

   (patrocinati dall'avv. PA 2)

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  Comunione
  dei comproprietari 

  del
  “Condominio AP 1”, 

  (patrocinata
  dall'avv. PA 1),

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

giudicando sull'appello
dell'11 maggio 2016 presentato dalla Comunione dei comproprietari del “Condominio
AP 1” contro la sentenza emessa dal Pretore il 13 aprile 2016;

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   Sulla particella n.
110 RFD di __________ sorge una proprietà per piani (“Condominio AP 1”) composta
di 129 appartamenti suddivisi in due edifici contigui. L'unità n. 1271 (pari a 35/1000), con diritto esclusivo
sull'appartamento n. 61 al sesto piano del “blocco sub. A”, appartiene per metà
a AO 1 e per l'altra metà al marito A__________ __________ (cui sono succeduti
quali eredi la stessa moglie AO 1 e il figlio AO 2). A tale unità, situata al piano
attico, sono attribuite in uso “esclusivo” due porzioni del tetto piano
(“balconi”) nel quale sono integrate alcune fioriere con un sistema di
irrigazione e di illuminazione.

 

                                  B.   All'assemblea
generale del 29 marzo 2013 i comproprietari hanno discusso un piano di
investimento e di finanziamento per gli anni dal 2013 al 2017, approvando a
maggioranza lavori di risanamento del tetto a terrazza e delle fioriere per una
spesa massima di fr. 235 000.–.
L'amministrazione è stata incaricata di commissionare un parere giuridico per
chiarire la ripartizione dei costi fra i contitolari dell'unità n. 1271 e la
comunione dei comproprietari. In un parere del 15 maggio 2013, rettificato il
19 di­cembre successivo, l'avv. __________ __________ ha proposto di addebitare
il costo dell'intervento, di complessivi fr. 241 293.30,
nella misura di fr. 170 622.40 ai
condomini in ragione delle rispettive quote di comproprietà e nella misura di
fr. 70 670.90 ai contitolari della proprietà
per piani n. 1271. A un'assemblea generale straordinaria del 17 ottobre 2014 i comproprietari
hanno poi deciso, con 55 voti favorevoli, 17 contrari e 1 astenuto (punto n.
3.1 al­l'ordine del giorno) di ripartire i costi delle citate opere di
risanamento seguendo la proposta del parere giuridico. La decisione è stata
confermata in una seconda votazione con 64 voti favorevoli, 8 contrari e 1
astenuto (punto n. 3.3 all'ordine del giorno).

 

                                  C.   Decaduto infruttuoso
il tentativo di conciliazione il 19 gennaio 2015 (inc. CM.2014.109), il 16
febbraio 2015 AO 1 e AO 2 hanno convenuto la Comunione dei comproprietari del
“Condominio AP 1” davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Città per
ottenere l'annullamento della risoluzione n. 3.1 adottata all'assemblea straordinaria
del 17 ottobre 2014, chiedendo di ripartire tutta la spesa del risanamento “in
ragione delle quote di comproprietà di ogni singola unità condominiale”. Nella
sua risposta del 18 marzo 2015 la convenuta ha proposto di respingere la petizione
e di confermare le risoluzioni impugnate. Gli attori hanno replicato il 21
aprile 2015, confermando le loro domande. La convenuta ha ribadito il suo punto
di vista con duplica del 20 maggio 2015. Le prime arringhe si sono tenute il 14 settembre
2015 e l'istruttoria, cominciata quello stesso giorno, si è chiusa il 26
gennaio 2016. Alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a
conclusioni scritte del 21 e del 31 marzo 2016 in cui ognuna ha confermato le
proprie posizioni.

 

                                  D.   Statuendo con
sentenza del 13 aprile 2016, il Pretore ha accolto la petizione e ha annullato
le risoluzioni n. 3.1 e 3.3 adottate al­l'assemblea straordinaria dei comproprietari
del 17 ottobre 2014, rilevando che agli attori non potevano essere addebitati
più di fr. 10 179.20 (ripristino
dell'illuminazione delle fioriere), il resto della spesa dovendo essere assunto
dai comproprietari nel loro insieme. Le spese processuali di fr. 5000.– e
quelle della procedura di conciliazione di fr. 800.– sono state poste per un settimo
a carico degli attori e per il resto a carico della convenuta, con obbligo di rifondere agli attori fr. 4600.–
per ripetibili ridotte.

                                      

                                  E.   Contro la decisione
appena citata la Comunione dei comproprietari del “Condominio AP 1” è insorta a
questa Camera con un appello dell'11 maggio 2016 in cui chiede di respingere la
petizione e di riformare conseguentemente il giudizio impugnato. Nelle loro
osservazioni del 27 giugno 2016 AO 1 e AO 2 concludono per la reiezione dell'appello.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Le sentenze emanate
dai Pretori con la procedura ordinaria sono appellabili entro 30 giorni (art.
311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali,
il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–
“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). La contestazione di una risoluzione assembleare ha, per principio,
indole pecu­niaria e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione
comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse
del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004
pag. 610 n. 118c). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso in
fr. 60 500.70, non contestati dalle parti. In realtà, il valore litigioso consisteva nella
dif­ferenza tra quanto la comunione dei comproprietari chiedeva 

                                         agli attori di
pagare (fr. 70 670.90) e quanto gli attori
offrivano (fr. 8445.25, cioè 35/1000 di
fr. 241 293.30). Comunque sia, il valore
minimo di fr. 10 000.– è ampiamente raggiunto. Quanto alla tempestività del rimedio
giuridico, la sentenza impugnata è pervenuta al patrocinatore della convenuta
il 14 aprile 2016 (tracciamento dell'invio n. 98.46.101801.11039315, agli
atti). Presentato l'11 maggio 2016, l'appello in esame è dunque ricevibile.

 

                                    2.  Nelle
osservazioni all'appello gli attori sollevano dubbi sulla legittimazione dell'amministratore
del condominio, cui rimproverano di avere incaricato l'avv. PA 1 di impugnare
la decisione del Pretore senza preventiva autorizzazione dell'assemblea dei
comproprietari, svariati comproprietari essendo – a loro avviso – del­l'opinione
che l'inoltro dell'appello non sia nell'interesse della proprietà per piani. Dagli
atti risulta però che all'assemblea generale straordinaria del 17 ottobre 2014
l'amministratore è stato incaricato di rappresentare la comunione dei comproprietari
in ogni eventuale procedura giudiziaria (punto n. 3.4 all'ordine del giorno: “bei
allfälligen gerichtlichen Verfahren”: doc. 2, secondo foglio). E il potere di
rappresentanza conferito all'amministratore non è stato limitato al primo grado
di giurisdizione. I dubbi degli attori si rivelano quindi infondati.

 

                                    3.  Ogni
comproprietario ha la facoltà di contestare davanti al giudice, entro un mese
da quando ne ha avuto conoscenza, le risoluzioni assembleari cui egli non abbia
consentito (art. 712m cpv. 2 combinato con l'art. 75 CC). La
comunione dei comproprietari è libera nella formazione della sua volontà e non
spetta al giudice limitarne l'autonomia, se non per far rispettare norme legali
o regolamentari. Una risoluzione dell'assemblea incorre nell'annullamento, di
conseguenza, solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali,
disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o
dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione
della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la
proprietà per pia­ni (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione
e l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione
ecc.). Che una risoluzione sia inadeguata, insoddisfacente, inopportuna o
finanche iniqua non basta ancora, invece, per giustificarne l'annullamento. Non
tocca al giudice sostituirsi, in simili casi, alla volontà della comunione dei
comproprietari (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii).

 

                                    4.  Nella
sentenza impugnata il Pretore ha constatato anzitutto che il verbale dell'assemblea
non indica il nome dei condomini contrari alla risoluzione litigiosa, ma che in
ogni modo la convenuta nulla eccepiva al riguardo. Premesso ciò, egli ha rilevato
che quantunque al momento della costituzione della proprietà per piani il tetto
a terrazza fosse stato destinato in diritto esclusivo alla proprietà per piani
n. 1271, esso costituisce imperativamente una parte comune, la quale può essere
concessa a un comproprietario, se mai, in uso “preclusivo”. Ciò vale anche –
egli ha soggiunto – per le fioriere integrate strutturalmente nel tetto piano,
tanto più che esse determinano la forma esteriore e l'aspetto dell'edificio. Il
Pretore ha poi passato in rassegna i costi delle opere previste per il risanamento
del tetto a terrazza, rilevando che la rimozione e la posa del lastricato, lo
svuotamento e il nuovo riempimento delle fioriere, come pure il ripristino dell'impianto
d'irrigazione costituiscono lavori resi necessari dal rifacimento dall'impermeabilizzazione
e dell'isolazione della copertura, di modo che la relativa spesa (fr. 231 123.10) deve andare a carico di tutti i comproprietari
in ragione dei rispettivi millesimi. Per contro, egli ha ritenuto che il
ripristino delle prese elettriche e dell'illuminazione delle vasche da fiori non
siano di alcuna utilità agli altri condomini, sicché ha ritenuto che tali costi
(fr. 10 170.20) vadano assunti dagli
attori. Onde, in definitiva, l'accoglimento della petizione e l'annullamento di
entrambe le deliberazioni contestate.

 

                                    5.  La
comunione dei comproprietari fa valere in primo luogo, nel­l'appello, che gli
attori non hanno contestato la delibera adottata il 29 marzo 2013, riconoscendo
così di dover contribuire in misura maggiore degli altri condomini alla spesa
per il risanamento del tetto. In realtà dagli atti si evince che all'assemblea
generale del 29 marzo 2013 i comproprietari hanno approvato i lavori di risanamento
del tetto a terrazza e delle fioriere per una spesa massima di fr. 235 000.–,
ma che il problema legato alla ripartizione dei costi fra i titolari della
proprietà per piani n. 1271 e la comunione dei comproprietari era ancora in
discussione. Dal relativo verbale si desume, in particolare, che secondo un comproprietario
i titolari dell'attico avrebbero dovuto assumere la spesa complessiva per almeno
fr. 80 000.–. Sta di fatto che in mancanza
di accordo l'amministrazione è stata incaricata di commissionare un parere
giuridico (doc. 10, pag. 3: discussione e delibera al punto n. 6.1
dell'ordine del giorno). Non si può affermare pertanto che in quella occasione sia
stato deciso di mettere a carico degli attori una parte della spesa delle opere
di risanamento. E in difetto di aggravio, non è dato a divedere quale interesse
gli attori avrebbero avuto a impugnare la delibera. In proposito l'appello
manca perciò di consistenza.

 

                                    6.  La
comunione dei comproprietari sottolinea che secondo il parere dell'avv. __________
__________ i comproprietari dell'unità n. 1271 avrebbero dovuto assumere i
costi delle opere a loro esclusivo beneficio (svuotatura e nuovo riempimento delle
fioriere con ripristino dell'irrigazione e dell'illuminazione), i costi delle
opere che essi avrebbero dovuto in ogni modo sostenere (nuove piastrelle della
terrazza), come pure contribuire alle spese di direzione lavori e di pulizia
finale. Essa rammenta altresì che il tetto a terrazza, unitamente alle
fioriere, è stato attribuito in diritto esclusivo all'unità n. 1271 sin dalla
costituzione della proprietà per piani e che, essendo di godimento riservato a quell'appartamento,
non è di nessuna utilità per gli altri comproprietari. Per di più, essa soggiunge,
il regolamento per l'uso e l'amministrazione della proprietà per piani prevede
che ogni condomino sopporta le spese di manutenzione delle terrazze, di modo
che nulla sarebbe mutato in concreto neppure se il tetto a terrazza fosse stato
assegnato agli attori in uso preclusivo. In ultima analisi, essa ritiene corrette
le risoluzioni assembleari. Chiede così di respingere la petizione. 

 

                                         a)   Per quanto riguarda la qualifica del tetto a terrazza e delle vasche da fiori, l'atto
costituivo della proprietà per piani li attribuisce in diritto “esclusivo” all'unità
n. 1271 (doc. N; doc. 4, pag. 2; doc. II richiamato dall'Ufficio del registro
fondiario di Locarno, piano di ripartizione dell'appartamento n. 61 al 6° piano
sub. A, annesso all'atto costitutivo d.g. __________). Ora, in passato la
prassi e taluni autori ammettevano una simile
intavolazione nel registro fon­diario (v. Meier-Hayoz/Rey
in: Berner Kommentar, edizio­ne 1988, n. 31 ad art. 712b CC; v.
anche Rep. 1990 pag. 194 consid. 3). Sta di fatto che il tetto a terrazza
di una proprietà per piani costituisce imperativamente, come qualsiasi tetto, una
parte comune nel senso dell'art. 712b cpv. 2 n. 2 CC. Non può
quindi essere oggetto di un diritto esclusivo
(art. 712a cpv. 1 CC), ma – se mai – di un diritto d'uso riservato
(o preclusivo, secondo la terminologia dell'art. 712g cpv. 4
CC: DTF 141 III 360 consid. 3.2; RtiD I-2007 pag. 769 consid. 4a con
rimandi; I CCA, sentenza inc. 11.2015.85 del 7 marzo 2017, consid. 5; v. anche Wermelinger, La propriété par étages, 3ª edizione, n. 160, 161 e 181 ad art. 712b;
Bösch in: Basler Kommentar, ZGB
II, 5ª edizione, n. 5 e 12 ad art. 712b con rinvii).
Un'attribuzione in uso esclusivo è fuori questione.

 

                                         b)   In
concreto la circostanza che il tetto a terrazza sia accessibile solo attraverso
l'appartamento degli attori, come fa notare la convenuta, non è determinante. Essenziale
è che esso determina la forma esteriore e l'aspetto dell'edificio (Meier-Hayoz/Rey, loc. cit.; nel caso di un tetto “a gradoni”: sentenza del Tribunale
federale 5A_116/2011 del 14 marzo 2011, consid. 5 con rimandi). Ciò vale anche
per le vasche da fiori che, nella fattispecie, sono “incavate strutturalmente
nello stesso tetto a terrazza”, a differenza di quelle integrate nei balconi, la cui parte
interna può essere oggetto di diritto esclusivo (RtiD I-2004 pag. 610 n. 117c).
E l'art. 712b cpv. 2 CC è di natura imperativa (Rep. 1997 pag. 157
consid. 5b con rimandi; Wermelinger,
op. cit., n. 138 ad art. 712b CC). Che al
momento della costituzione della proprietà per piani tali elementi siano stati attribuiti in uso esclusivo
all'appartamento degli attori nulla muta.

 

                                         c)   Ciò
premesso, secondo l'art. 712h cpv. 1 CC i
comproprietari devono contribuire agli oneri
comuni e alle spese di amministrazione co­muni propor­zionalmente al valore
delle loro quote. Il che vale, segnatamente, per le riparazioni e le rinnovazioni
di parti comuni del­l'edificio, delle opere e degli impianti comuni (art. 712h
cpv. 2 n. 1 CC). Ove si tratti nondimeno di parti del­l'edificio, di opere o di
impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, se ne
deve tenere conto nella ripartizione delle spese (art. 712h cpv. 3
CC). L'art. 712h cpv. 1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che una
diversa chiave di riparto può risultare dall'atto costitutivo della proprietà
per piani, dal regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (art.
712g cpv. 3 CC) o da una risoluzione del­l'assemblea (art. 712m
cpv. 1 n. 4 CC), purché tale chiave di riparto rispetti l'art. 712h cpv.
3 CC, il quale ha natura imperativa (I CCA, sentenza inc. 11.2014.16 dell'11
maggio 2016, consid. 6 con rinvii).

 

                                         d)   Nel caso
in rassegna l'appellante si vale di quanto prevede l'art. 3.3 cpv. 1 del regolamento
per l'uso e l'amministra­zione del condominio, il quale al capitolo “spese di
amministrazione delle parti oggetto del diritto esclusivo” dispone che ogni con­domino
“sopporta direttamente le spese di manutenzione
e riparazione di tutti gli oggetti che stanno nel suo diritto esclusivo, come
pure per quanto concerne le finestre, terrazze, balconi, rolladen, lamelle per
il sole, porte nell'appartamento, bucalettere e vano per le bevande” (doc. II
richiamato dall'Ufficio del registro fondiario di Locarno, d.g. __________ e le
precedenti versioni d.g. __________ e d.g. __________).
L'art. 3.3 cpv. 2 del regolamento estende analoga regolamentazione anche
a determinate parti comuni della proprietà per piani, prescrivendo che “in caso
di lavori di rinnovo a parti comuni i condomini devono scegliere materiali e
colori omogenei”. Ora, un regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio
può prevedere che un condomino sopporti le spese relative alle parti comuni a
lui attribuite in uso, sempre che una simile disciplina non appaia
insostenibile, immotivata o abusiva (Wermelinger
in: Zürcher Kommentar, edizione 2010, n. 205 ad art. 712a–712t
CC). Resta da valutare se la citata norma del
regolamento autorizzi nella fattispecie la comunione dei comproprietari ad addebitare ai soli attori, in
deroga al­l'art. 712h cpv. 1 CC, parte dei costi di risanamento
del tetto a terrazza e delle vasche da fiori che vi sono integrate. Le voci di
spesa ancora litigiose vanno esaminate singolarmente.

 

                                    7.  Relativamente
alla sostituzione delle piastrelle, l'appellante allega anzitutto che rispetto
alla spesa complessiva di fr. 47 220.– sono
stati posti a carico degli attori solo fr. 25 581.70. Essa fa
valere inoltre che la sentenza citata dal Pretore (Rep. 1990 pag. 195) non
esclude la possibilità di differenziare tra piastrelle e isolazione con
betoncino né impedisce che al titolare di un diritto d'uso riservato sul tetto
a terrazza siano addebitati i costi del lastricato, giacché quel
comproprietario è tenuto ad assumere gli oneri connessi con l'uso della parte
comune. Tale suddivisione è, a parere della convenuta, perfettamente logica,
poiché in tal caso la copertura è usata esclusivamente dal comproprietario
interessato, mentre “il condominio non ha alcun
influsso né potere d'intervento su tale parte di edificio”. Essa ribadisce poi che con le delibere litigiose si è tenuto
conto della particolarità della fattispecie, ponendo a carico degli attori solo
il costo del materiale, per un importo finanche inferiore a quello delle
piastrelle da loro scelte, ma non le spese per la rimozione del vecchio
lastricato né per la posa del nuovo. Anzi, per l'appellante gli attori si
trovano addirittura arricchiti, poiché la comunione dei comproprietari avrebbe potuto
scegliere una pavimentazione più economica. Al riguardo le deliberazioni
impugnate si rivelano dunque eque e corrette. 

 

                                         a)   I costi del risanamento di un tetto a terrazza
non possono essere messi esclusivamente a carico del comproprietario che fa uso
di tale parte comune, segnatamente in virtù di un diritto d'uso riservato (Wer­me­lin­ger in: Zürcher Kommentar,
op. cit., n. 207 ad art. 712a–712t CC; La propriété par étages,
op. cit., n. 110 ad art. 712h CC con riferimento anche a Rep. 1997 pag.
154 e 1990 pag. 194). Anche se il regolamento per l'am­mi­ni­strazione e l'uso della
proprietà per piani prevede in concreto che ciascun condomino è tenuto a sopportare
direttamente “le spese di manutenzione e riparazione”
delle “terrazze” (sopra, consid. 6d). Il che non impedisce di addebitare
a quel comproprietario i costi legati all'uso della parte
comune, in particolare per quanto concerne il lastricato di una terrazza a lui
riservata (v. DTF 141 III 361 consid. 3.3 con rinvii; Werme­linger,
La propriété par étages, op. cit., n. 111
ad art. 712h CC).

 

                                         b)   Nella fattispecie,
come ha accertato il Pretore, i lavori sul tetto a terrazza si sono resi
necessari per rimediare alle infiltrazioni d'acqua nell'appartamento sottostante,
riconducibili a difetti di impermeabilizzazione. Di per sé non sarebbe stato
necessario intervenire invece sul pavimento piastrellato, sebbene questo denotasse
fessurazioni nelle fughe (deposizione 16 novembre 2015 di __________ C__________:
verbali, pag. 4 a metà). La convenuta ha riconosciuto, per altro, che la pavimentazione
non doveva essere sostituita per altri motivi 

                                               (duplica, pag. 6), come gli attori hanno sempre assicurato (doc. A,
pag. 2) e come conferma anche il parere giuridico dell'avvocato __________
(doc. 11, pag. 6). In simili circostanze la spesa per la rimozione e la posa
della pavimentazione si deve non alla “manutenzione e riparazione delle terrazze”
nel senso dell'art. 3.3 del regolamento per l'amministrazione e l'uso
del condominio, bensì alla manutenzione e riparazione del tetto, i cui costi vanno
assunti per principio da tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote,
come stabilisce l'art. 712h cpv. 1 CC. E per
eseguire i lavori di impermeabilizzazione è stato necessario nella fattispecie togliere
il lastricato. Che le vecchie piastrelle fossero riutilizzabili la convenuta
non pretende, né gli atti consentono di appurare se la nuova pavimentazione sia
più pregiata della precedente e in quale misura la vecchia fosse ormai
deprezzata, sicché gli attori vedrebbero rivalutare la loro proprietà. Nemmeno
risulta che la scelta della ditta e del materiale sia stata preventivamente oggetto
di discussione. Al proposito l'appello manca perciò di consistenza.

 

                                    8.  Quanto
alle vasche da fiori, l'appellante rammenta che sono anch'esse attribuite
in diritto esclusivo alla proprietà per piani degli attori, sicché i costi per il
loro svuotamento e il nuovo riempimento vanno a carico degli attori medesimi. Essa
ribadisce che in ogni caso le fioriere servono unicamente all'appartamento del
piano attico e non sono di alcuna utilità per gli altri condomini, tant'è che
la loro manutenzione corrente è sempre stata assunta dagli appellati. Inoltre –
essa adduce – le fioriere non sono visibili dall'esterno e non influiscono
sull'aspetto dell'edificio. Analoghe
considerazioni valgono, secondo la convenuta, per l'impianto di irrigazione,
che a suo dire non è coevo alla costruzione del palazzo, ma è stato installato successivamente
dal proprietario del piano attico ed era ormai obsoleto, se non in disuso, talché
in seguito al suo ripristino gli attori si trovano indebitamente arricchiti. 

 

                                         a)   Nella fattispecie le fioriere sono integrate nel tetto
e costituiscono anch'esse quindi, imperativamente, una parte comune della
proprietà per piani. Del resto esse risalgono alla costruzione dell'edificio,
tant'è che figurano negli atti costitutivi della proprietà per piani (doc. II richiamato dall'Ufficio del registro fondiario di
Locarno, piano di ripartizione dell'appartamento n. 61 al 6° piano sub. A,
annesso all'atto costitutivo d.g. __________) e sono sempre state “viste così
come sono” anche dall'amministratore del condominio (deposizione 16 novembre
2015 di __________ T__________: verbali, pag. 2). Il loro svuotamento,
lo sgombero del terriccio, così come il nuovo riempimento si sono resi necessari – come la rimozione del lastricato – non
per risanare le vasche in sé, ma per impermeabilizzare
il tetto a terrazza, dovendosi rimediare a infiltrazione d'acqua
(deposizione di __________ C__________ del 16 novembre
2015, verbali pag. 4). E il risanamento del
tetto va a carico della comunione dei comproprietari, ciò che nemmeno
l'appellante contesta (analogamente: Rep. 1990 pag. 195 consid. 4).

 

                                         b)   Riguardo
all'impianto di irrigazione, l'appellante sostiene che esso è stato installato a
suo tempo dal titolare dell'attico. Essa medesima ha ammesso tuttavia che le condotte
correvano sotto il lastricato della terrazza (duplica, pag. 5) e ciò non indizia
sicuramente una posa in tempi successivi. Che la ma­nutenzione dell'impianto
sia a carico degli attori, come la manutenzione delle vasche, nulla muta. La
rimozione dei tubi si è resa necessaria, a sua volta, per la riparazione del
tetto, non per la riparazione dell'impianto. L'appellante asserisce che l'installazione
su cui si è dovuti intervenire era vetusta, se non in disuso, ma l'allegazione
è formulata per la prima volta in appello (ed è pertanto irricevibile: art. 317
cpv. 1 CC). Inoltre le fotografie agli atti che essa menziona (doc. 31,
42, 43 e 45) nulla dimostrano circa l'efficienza del sistema. Che gli attori
abbiano dichiarato di avere ignorato l'esistenza del dispositivo di irrigazione
fino all'inizio dei lavori (replica, pag. 4) ancora non significa che questo
non funzionasse. È possibile invece che l'impianto fosse deprezzato (come deprezzate
potevano essere le piastrelle originali del lastricato), sicché la comunione
dei comproprietari dovesse partecipare, ma non assumere interamente il costo del
ripristino. Il problema è che, una volta di più, mancano dati per quantificare l'intervenuto
deprezzamento. E ancora una volta l'appello si rivela così privo di
consistenza.

 

                                    9.  Le
spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante
rifonderà inoltre agli attori, che hanno formulato osservazioni per il tramite
di un legale, un'equa indennità per ripetibili commisurata alla stringatezza
del memoriale (5 pagine, compresi il frontespizio e le richieste di giudizio).

 

                                 10.  Circa i rimedi giuridici esperibili sul piano federale contro la
presente sentenza (art. 112 cpv. 1 lett. d
LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).

 

Per questi motivi,

 

decide:                     1.   L'appello
è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Le spese processuali
di fr. 2500.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà agli attori fr.
2000.– complessivi per ripetibili.

 

                                   3.   Notificazione a:

	
   

  	
  –;

  –.

  

                                         Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici

 

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario il ricorso in
materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno
30 000
franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in
materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di
diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile
il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per 

i
motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al
Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei
procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali
(art. 46 cpv. 2 LTF).