# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b63fdcc9-f2a8-559a-956f-03a397cb7acf
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-11-20
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 20.11.1997 11.1997.81
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1997-81_1997-11-20.html

## Full Text

Incarto n.

  11.97.00081

  	
  Lugano

  20 novembre 1997/cs

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d’appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  G. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretario:

  	
  Romanzini,
  vicecancelliere

  

 

 

sedente
per statuire sul ricorso del 25 aprile 1977 nella causa n.
__________.__________ (amministra-zione della tutela: vendita di un fondo del
tutelato) della Divisione degli interni,
Sezione degli enti locali quale autorità di vigilanza sulle tutele e curatele,
presentato da

 

 

	
   

  	
  __________
  __________, __________ 

  (patrocinato
  dall’avv. __________ __________, __________)  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione del 26 marzo 1997 con cui la Divisione degli interni, Sezione degli
  enti locali quale autorità di vigilanza sulle tutele e curatele, ha negato
  l’autorizzazione di vendere a trattative private un fondo in proprietà della
  tutelata __________ __________;  

   

  

 

esaminati
gli atti,

 

posti
i seguenti

 

punti di questione:     1.   Se dev’essere accolta l’appellazione
presentate il 25 aprile 1997 da __________ __________ contro la decisione emessa
il 26 marzo 1997 dalla Divisione degli interni, Sezione degli enti locali quale
autorità di vigilanza sulle tutele e curatele;

 

                                         2.
  Il giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   Il 23 maggio 1977
__________ __________ (1922) ha chiesto di essere sottoposta a tutela. Con
decisione del 6 giugno 1977 la Delegazione tutoria di __________ ha deciso
l’apertura della tutela, ratificata dall’autorità di vigilanza. Dal 14
settembre 1982 __________ __________ è tutore della sorella __________,
attualmente ospite della casa di riposo “__________ __________ ” ad __________.

 

                                  B.   In seguito a
difficoltà economiche della tutelata, __________ __________ si è rivolto l’11
marzo 1996 alla Delegazione tutoria di __________, chiedendo l’autorizzazione
di vendere a trattative private il fondo n. __________RFD di quel Comune,
proprietà di __________ __________, per il quale __________ __________ offriva
fr. 110’000.–.

 

                                  C.   Con risoluzione del
17 gennaio 1997 la Delegazione tutoria di __________ ha autorizzato
l’alienazione dell’immobile a trattative private. Il 26 marzo 1997 la Sezione
degli enti locali, autorità di vigilanza sulle tutele, ha respinto invece
l’istanza di vendita a trattative private, poiché il prezzo offerto non
superava il 30% del valore dell’immobile stabilito dal perito dipartimentale.

 

                                  D.   __________ __________
è insorto contro la decisione dell’autorità di vigilanza con un ricorso (recte:
appello) del 25 aprile 1997 in cui postula la riforma del giudizio impugnato
nel senso di autorizzare la vendita a trattative private. Vista l’incapacità di
__________ __________ di presentare osservazioni, il 22 maggio 1997 il tutore
ha comunicato a questa Camera di assumersi la responsabilità di quanto esposto
nell’appello. 

 

                                  E.   Con ordinanza dell’11
agosto 1997 il giudice delegato di questa Camera ha disposto un accertamento
peritale della particella n. __________RFD di __________. Nel referto del 15
ottobre 1997 l’arch. __________ __________ ha stimato in fr. 104’000.– il
valore del fondo. Le parti hanno avuto la possibilità di esprimersi sulle
risultanze della perizia. 

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Le decisioni dell’autorità
di vigilanza sulle tutele e curatele sono appellabili entro venti giorni alla
Camera civile del Tribunale di appello (art. 54a LAC). Tempestivo, il gravame è
quindi ricevibile.

 

                                   2.   L’autorità di
vigilanza ha respinto l’istanza di vendita a trattative private poiché – come
si è accennato – l’offerta di fr. 110’000.– presentata da __________ __________
risultava inferiore al valore di 

                                         fr. 120 000.– fissato dal
perito dipartimentale, mentre la prassi amministrativa esige che l’offerta sia
superiore almeno del 30% al valore peritale. L’appellante censura tale
decisione, criticando la citata prassi, a suo avviso priva di base legale. Egli
critica anche il rapporto del perito, definito inattendibile e lacunoso, e
sottolinea le difficoltà legate all’attuale crisi del mercato immobiliare.

 

                                   3.   Per l’art. 404 cpv.
1 CC i fondi non possono essere alienati se non nel caso che gli interessi del
tutelato lo esigano e secondo le istruzioni dell’autorità tutoria; la vendita
ha luogo agli incanti pubblici e l’aggiudicazione dev’essere approvata
dall’autorità tutoria, la quale deciderà sollecitamente (cpv. 2); eccezionalmente
può essere fatta a trattative private, con l’autorizzazione dell’autorità di
vigilanza (cpv. 3). In concreto non è in discussione il principio della vendita
dell’immobile, la tutelata dovendo far fronte al pagamento delle rette della
casa di riposo. Contestata è la possibilità di vendita a trattative private
invece che agli incanti pubblici (art. 404 cpv. 3 CC). 

 

                                   4.   Scopo del pubblico
incanto è quello di salvaguardare nel miglior modo gli interessi del tutelato
poiché, favorendo la concorrenza, l’asta pubblica garantisce l’ottenimento del
prezzo che meglio risponde al valore venale del fondo (Meier, Le consentement des autorités de tutelle aux actes du tuteur,
Friburgo 1994, pag. 320 segg.). Il Tribunale federale ha avuto modo di
stabilire che la vendita a trattative private è ammissibile solo in casi
speciali e che l’eccezione non deve diventare la regola (DTF 63 I 107, 74 II
76). Secondo dottrina l’autorizzazione può essere eccezionalmente concessa se
giustificata da motivi particolari, nell’inte-resse del tutelato (Egger, Zürcher Kommentar, 2a
edizione, nota 8 ad art. 404 CC; Kaufmann,
Berner Kommentar, Berna 1924, n. 14 ad art. 420 CC), oppure se si può presumere
con sufficiente certezza che il prezzo offerto sia più elevato di quello
conseguibile all’asta pubblica (DTF 74 II 79 consid. 3; Deschenaux/ Steinauer, Personnes physiques et tutelle, 2a
edizione, n. 950; RDT 1975 117 n. 2).

 

                                   5.   La natura
eccezionale della vendita a trattative private è criticata da alcuni autori (Meier, op. cit., pag. 323 segg.; Schumacher, Beistandschaft in der AG,
tesi, Zurigo 1981, pag. 189; Spitzer,
Der Freihandverkauf von Mündelgrundstücken in: RDT 1950 pagg. 113 seg.; Stöckli, Die Pflichten des Vormundes
bei Übernahme seines Amtes, tesi, Friburgo 1986, pag. 147; Zellweger, Die Verantwortlichkeit der vormundschaftlichen
Organe aus der Vermögensverwaltung, tesi, Berna 1938, pag. 59). Essi sono
dell’avviso che i due modi di alienazione dovrebbero essere per lo meno
equiparati e la scelta avvenire sulla base delle particolarità del caso. Meier (op. cit., pag. 324) ritiene che
il pubblico incanto susciti oggi poco interesse: il risultato dipende spesso
dal caso (o quanto meno dagli astanti) e rileva che qualora la prima asta non
dia un risultato soddisfacente, non vi è certezza di ottenere un prezzo più
elevato in seguito. Tale modo di alienazione presenta anche altri
inconvenienti: sentimento di vendita forzata, rischio di aggiudicazione a
prezzo inadeguato, inopportunità di costringere un interessato che ha già
formulato un’offerta spontanea a ripresentare la stessa offerta durante l’asta,
impossibilità di negoziare i termini del contratto (vedi anche Spitzer, op. cit., pag. 113 seg.). Il
pubblico incanto dovrebbe essere riservato alle ipotesi in cui la stima dei
beni è problematica (come ad esempio per esercizi artigianali o industriali),
mentre nelle situazioni normali si dovrebbe presumere un’offerta privata,
valutata da un perito, come idonea a conseguire un prezzo di vendita
corrispondente al valore venale dell’oggetto
(v. anche Schumacher, op.
cit., pag. 189). L’autorità dovrebbe quindi poter scegliere di caso in caso tra
i due modi di alienazione, tenendo conto dell’interesse del tutelato, come la
legge prevede espressamente per i beni mobili (art. 400 cpv. 1 CC). Inoltre lo
scopo dell’incanto pubblico potrebbe essere raggiunto già apprezzando una serie
di offerte oppure con una perizia sullo stato e il valore dell’immobile (Spitzer, op. cit., pag. 117 seg.); la
possibilità di vendere a trattative private potrebbe essere applicata più
largamente, infine, anche senza violare la legge e senza fare dell’eccezione la
regola (Meier, op. cit., pag.
325).

 

                                         Si aggiunga che la
giurisprudenza di taluni Cantoni tende già oggi a porre i due modi di
alienazione sullo stesso piano (AJP 1992 pag. 1567 n. 2.2.3; Meier, op. cit., pag. 363 con
riferimenti alla nota 135). Recentemente la camera tutelare del Tribunale
superiore del Canton Argovia ha stabilito che l’autorizzazione di vendita a
trattative private può essere eccezionalmente concessa se con ciò si ottiene un
uguale ricavo (RDT 1997 pag. 131).

 

                                   6.   Nella fattispecie
l’appellante critica il valore di fr. 130 000.–, ridotto poi a fr. 120 000.–,
stabilito dal perito del Dipartimento delle istituzioni poiché sarebbe di molto
superiore al valore venale della proprietà. Il tutore sostiene che lo stabile,
situato in luogo poco favorevole, non sarebbe nemmeno stato visitato
all’interno e rileva che la nuova stima ufficiale, entrata in vigore il 1°
gennaio 1997, è di fr. 76 000.– (fr. 60 880.– dopo la riduzione del 20% per i
Comuni oggetto di revisione negli ultimi anni). La censura è fondata. Dalla
perizia fatta allestire da questa Camera risulta che il fondo ha un valore
venale di fr. 104’000.–. Nulla induce a scostarsi da tale accertamento. Rimane
pertanto da verificare se la vendita a trattative private sia favorevole alla
tutelata.

 

                                   7.   Dal fascicolo
processuale emerge che il fondo è stato offerto a vari interessati e che
__________ __________ ha dichiarato di essere disposto ad acquistarlo per fr.
110’000.– (doc. 4). Dalle perizie si evince inoltre che l’immobile è situato
nel nucleo tradizionale di __________, fra la strada cantonale e la ferrovia.
Il perito incaricato da questa Camera ha esaminato fin nei particolari tutti
gli elementi che possono incidere sul valore venale, rilevando che la presenza
di un onere di sporgenza a favore della particella 

                                         n. __________ comporta la
diminuzione a poco più della metà della disponibilità del piano terreno,
circostanza questa penalizzante in caso di riattazione (perizia __________ pag.
1). Per di più la manutenzione del fabbricato è scadente (perizia __________,
pag. 3), l’immobile necessita di importanti e onerose opere di manutenzione
(decisione impugnata, pag. 2 in alto), a fini residenziali la zona appare
compromessa per il forte rumore, l’importanza commerciale del terreno è modesta
e quella artigianale limitata a causa dell’esigua superficie disponibile (perizia
__________, pag. 2). Tutto ciò posto, si può ragionevolmente concludere che il
prezzo offerto è favorevole alla tutelata e verosimilmente non sarebbe
inferiore a quello ottenibile con un pubblico incanto. Del resto il perito
incaricato da questa Camera ha precisato che l’attuale grande offerta di
stabili e la scarsa attrattività abitativa e commerciale dell’immobile potrebbe
tradursi in un insuccesso per l’asta pubblica e che dovendosi vendere in tempi
ristretti il valore determinato peritalmente potrebbe anche subire una
consistente diminuzione (perizia, pag. 6). L’asta pubblica richiederebbe
inoltre, per la tutelata, spese non indifferenti, e il fatto che l’incanto potrebbe
andare deserto per mancanza di una valida offerta o di un’offerta sufficiente
contrasta con l’urgenza della tutelata di onorare i propri impegni verso la
“__________ __________ ”. Se ne desume, in ultima analisi, la prassi dell’auto-rità
di vigilanza sulle tutele di autorizzare la vendita a trattative private solo
nel caso di offerte superiori del 30% al valore peritale (circolare n. 24 del
febbraio 1997) non torna in concreto a vantaggio della tutelata. Si impone
perciò di autorizzare la vendita a trattative private e di riformare la
decisione impugnata di conseguenza.

 

                                   8.   Gli oneri
processuali di appello seguono la soccombenza (art. 148 CPC). __________
__________, che si è rivolto a un avvocato per la stesura dell’appello, ha
diritto a un’equa indennità per ripetibili.

 

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:               I.   L’appello è accolto e la
decisione impugnata è così riformata:

 

                                         1.  L’istanza di vendita a trattative private della
particella n. __________RFD di __________ intestata a __________ __________ è
accolta.

                                         

                                         2.  Non si
riscuotono tasse né spese.

 

                                   II.   Gli oneri processuali,
consistenti in:

                                         a) tassa di
giustizia      fr.    100.—

                                         b) spese                         fr.     
50.—

                                         c) perizia                        fr.
1’205.20

                                                                                fr.
1’355.20

                                         sono
posti a carico dello Stato del Canton Ticino, che rifonderà ad __________ __________
fr. 500.– per ripetibili di appello.

 

                                   III.   Intimazione a:

                                         – avv. __________
__________, __________;

                                         – Divisione degli interni,
Sezione degli enti locali quale autorità 

                                            di vigilanza sulle
tutele e curatele;

                                         – __________ __________,
__________;

                                         Comunicazione
alla Delegazione tutoria di __________.

 

 

Per
la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente                                                        Il segretario