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**Case Identifier:** f46d18f7-9905-5876-897b-0f26471d620c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 19.04.2021 NG210002
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG210002_2021-04-19.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG210002-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Ersatzrichterin lic. iur. N. Jeker 

sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili 

Urteil vom 19. April 2021 

in Sachen 

 

1. A._____,  
2. B._____, Dr., 
Kläger und Berufungskläger 

 

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X1._____ und / oder Rechtsanwältin 

MLaw X2._____, 

 

gegen 

 

1. C._____,  
2. D._____,  
Beklagte und Berufungsbeklagte 

 

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____,  

 

  

- 2 - 

betreffend 

Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietverhältnis 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Winterthur vom 

18. Dezember 2020 (MJ200007) 

 
Rechtsbegehren: 

"1. Die Kündigung der Beklagten vom 11. Juni 2019 des zwischen den Parteien 
betreffend Einfamilienhaus an der E._____-strasse ..., ... F._____, beste-
henden Mietverhältnisses sei für ungültig zu erklären, d.h. aufzuheben. 

 
 2. Eventualiter sei das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über 

das Einfamilienhaus an der E._____-strasse ..., ... F._____ (Mietvertrag vom 
24. April 2010), um die maximale Dauer von vier Jahren zu erstrecken. 

 
 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zu Lasten der Be-

klagten." 
 
 

Urteil des Mietgerichtes: 

"1. Das Kündigungsschutz- und Erstreckungsbegehren der Kläger wird abge-
wiesen. 

 
 2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 9'500.-- festgesetzt. 
 
 3. Die Gerichtskosten werden den Klägern unter solidarischer Haftung aufer-

legt und mit dem geleisteten Vorschuss verrechnet. 
 
 4. Die Kläger werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beklagten 

eine Parteientschädigung von Fr. 11'660.-- zuzüglich 7.7 % MwSt zu bezah-
len. 

 
 5./6. [Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittelbelehrung]" 
 
 
  

- 3 - 

Berufungsanträge: 

der Berufungskläger (act. 42): 
 
"1. Es sei der Entscheid der Vorinstanz vom 18. Dezember 2020 (Geschäfts-Nr. 

MJ200007) aufzuheben und  
 

(a) die Kündigung der BERUFUNGSBEKLAGTEN vom 11. Juni 2019 des zwi-
schen den PARTEIEN betreffend Einfamilienhaus an der E._____-
strasse ..., ... F._____, bestehenden Mietverhältnisses für ungültig zu 
erklären, d.h. aufzuheben; 

 
(b) eventualiter sei das zwischen den PARTEIEN bestehende Mietverhältnis 

über das Einfamilienhaus an der E._____-strasse ..., ... F._____ (Miet-
vertag vom 24. April 2010), um die maximale Dauer von vier Jahren zu 
erstrecken. 

 
 2. Eventualiter zu Rechtsbegehren 1 sei der Entscheid der Vorinstanz vom 

18. Dezember 2020 (Geschäfts-Nr. MJ200007) aufzuheben und die Sache 
zur rechtskonformen Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. 

 
 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zu Lasten der BE-

RUFUNGSBEKLAGTEN." 
 
 

Erwägungen: 

1. 

1.1. A._____ und B._____ (Kläger und Berufungskläger, nachfolgend Beru-

fungskläger) mieteten mit Vertrag vom 24. April 2010 von C._____ und D._____ 

(Beklagte und Berufungsbeklagte, nachfolgend Berufungsbeklagte) bzw. deren 

Eltern ein 6-Zimmer-Einfamilienhaus an der E._____-strasse ... in ... F._____ zu 

einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'300.-- (act. 1 S. 6, act. 17 S. 4, act. 4/2). Die 

Berufungsbeklagten kündigten das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem For-

mular vom 11. Juni 2019 per 30. Juni 2020 mit der Begründung "Eigenbedarf 

C._____ und Familie" (act. 4/4).  

1.2. Nach dem durch die Berufungskläger eingeleiteten, erfolglosen Schlich-

tungsversuch der Schlichtungsbehörde Winterthur erhoben die Berufungskläger 

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am 2. März 2020 (Datum Poststempel) Klage beim Mietgericht Winterthur und 

beantragten in der Sache die Ungültigerklärung bzw. Aufhebung der Kündigung 

und eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre (act. 1 und 

act. 3). Nach Durchführung des Verfahrens wies das Mietgericht Winterthur mit 

Urteil vom 18. Dezember 2020 das Kündigungs- und Erstreckungsbegehren ab, 

unter Kosten- und Entschädigungspflicht zu Lasten der Berufungskläger (act. 38 = 

act. 41). Für die Einzelheiten des vorinstanzlichen Verfahrens kann auf die im an-

gefochtenen Entscheid ausführlich dargestellte Prozessgeschichte verwiesen 

werden (act. 41 S. 2 ff.). 

1.3. Gegen dieses Urteil erhoben die Berufungskläger mit Eingabe vom 

1. Februar 2021 Berufung bei der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons 

Zürich mit den eingangs genannten Anträgen (act. 42). Die vorinstanzlichen Akten 

wurden beigezogen (act. 1-39). Der den Berufungsklägern mit Verfügung vom 

11. Februar 2021 auferlegte Kostenvorschuss von Fr. 8'100.-- wurde rechtzeitig 

geleistet (act. 46-48). Auf weitere prozessleitende Anordnungen wurde verzichtet. 

Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 

2. 

2.1. Erstinstanzliche Entscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheit mit  

einem Streitwert über Fr. 10'000.-- sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 

und 2 ZPO). Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die 

Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist schriftlich und 

begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aus der Obliegenheit, das 

Rechtsmittel zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO), ergibt sich zudem, dass die Be-

rufung Rechtsmittelanträge zu enthalten hat.  

2.2. Die vorliegende Berufung vom 1. Februar 2021 wurde innert der Rechtsmit-

telfrist schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet bei der Kammer als der 

zuständigen Rechtsmittelinstanz eingereicht. Die Berufungskläger sind durch den 

angefochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert, weshalb auf die 

Berufung einzutreten ist. 

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2.3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige 

Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue 

Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Ver-

zug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In-

stanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsinstanz 

wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO). Sie ist daher weder an die 

Argumente der Parteien noch an die Begründung des vorinstanzlichen Entschei-

des gebunden (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.1). Die Begründungspflicht (Art. 53 

ZPO) verpflichtet das Gericht nicht dazu, sich mit jedem einzelnen rechtlichen  

oder sachverhaltlichen Einwand der Parteien eingehend auseinanderzusetzen. 

Vielmehr darf sich das Gericht in der Begründung seines Entscheids auf die we-

sentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen es sich hat leiten lassen und 

auf die sich sein Entscheid stützt (vgl. statt vieler: BK ZPO-Hurni, Art. 53 N 60 f.). 

2.4. Die Berufungskläger rügen mit der Berufung einerseits die unrichtige An-

wendung der Art. 271/271a OR, Art. 272 OR, Art. 152 ZPO sowie Art. 53 ZPO 

und andererseits die unrichtige Feststellung des Sachverhalts. Zudem enthält die 

Berufung Noven. Auf die Vorbringen der Berufungskläger und insbesondere auf 

die Zulässigkeit der Noven wird in den nachfolgenden Erwägungen soweit einge-

gangen, als dies für die Entscheidfindung erforderlich ist.  

3.  

3.1. Die Berufungskläger machten bei der Vorinstanz im Rahmen des Kündi-

gungsschutzes die Treuwidrigkeit der Kündigung gemäss Art. 271 und 

Art. 271a OR, im Besonderen die Vergeltungs- und Änderungskündigung 

(Art. 271a Abs. 1 lit. a und b OR), geltend (act. 41 S. 7). Die Vorinstanz hat die 

rechtlichen Grundlagen sowie die Voraussetzungen der Anfechtbarkeit einer Kün-

digung ausführlich und zutreffend dargestellt. Es kann grundsätzlich darauf ver-

wiesen werden (vgl. act. 41 S. 6 f.). Allgemein gilt das Folgende: 

3.1.1. Unbefristete Mietverträge können und dürfen von beiden Parteien unter 

Wahrung der vertraglichen oder, wenn keine solchen vereinbart wurden, gesetzli-

chen Fristen und Termine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Eine andere 

- 6 - 

regelhafte Möglichkeit, ein unbefristetes Mietverhältnis aufzulösen, besteht nicht. 

Die Möglichkeit der ordentlichen, also regelhaften Auflösung des Mietvertrages 

kommt beiden Parteien gleichermassen zu. Die Kündigung ist daher grundsätzlich 

an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft und jede Partei kann das Miet-

verhältnis ohne anderweitig gerechtfertigten Grund kündigen (vgl. BGer 

4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1, in: MRA 1/14, S. 41, mit Verweis 

auf BGE 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009, E. 3.1 und BGer 4A_327/2015 

vom 9. Februar 2016, E. 3.2.1). Es gilt somit der Grundsatz, dass eine Kündigung 

stets zulässig ist, wenn sie nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben 

verstösst. Art. 271 Abs. 1 OR verpflichtet die Parteien eines Mietvertrages weder 

zu Treue noch zu einem Verzicht auf ihr vertragliches oder gesetzliches Kündi-

gungsrecht, sondern verlangt lediglich Anstand bei der Vertragsauflösung (vgl. ZK 

OR-HIGI, Zürich 1996, Art. 271 OR N 59). Es gilt daher im jeweils konkreten Ein-

zelfall zu prüfen, ob die in Frage stehende Kündigung gegen Treu und Glauben 

verstösst. 

3.1.2. Eine Kündigung gilt dann als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaf-

tes und schützenswertes Interesse des Vermieters und damit aus reiner Schikane 

erfolgt, sich auf einen vorgeschobenen Grund stützt oder Interessen der Parteien 

tangiert, welche in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Massgebend 

für die Frage, ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, ist dabei die 

Situation im Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (beispielhaft: BGE 140 

III 496, E. 4.1; BGE 138 III 59, E. 2.1; je mit weiteren Hinweisen). 

3.2. Vergeltungskündigung 

3.2.1. Insbesondere ist nach Art. 271a Abs. 1 lit. a OR eine Kündigung dann an-

fechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben 

Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Ansprüche aus dem Mietver-

hältnis sind die sich aus dem Vertrag und den zwingenden gesetzlichen Bestim-

mungen ergebenden Ansprüche des Mieters, unter anderem auch die Mängel-

rechte (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 271/271a N 10). Vorausgesetzt wird 

ein Kausalzusammenhang zwischen dem Verhalten des Mieters und der Kündi-

gung. Zu berücksichtigen ist etwa ein (naher) zeitlicher Zusammenhang oder 

- 7 - 

auch die Plausibilität der Begründung der Kündigung. Ergibt sich, dass auch ein 

loyaler Vermieter unter den gleichen Umständen eine Kündigung ausgesprochen 

hätte, so ist die Kündigung gültig (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 271/271a 

N 12). 

3.2.2. Die Vorinstanz erachtete die Voraussetzungen für eine sog. Rachekündi-

gung als nicht gegeben und bezeichnete die E-Mail des Berufungsbeklagten 2 an 

die Berufungsklägerin 1 vom 26. September 2016 als Kernpunkt der klägerischen 

Argumentation (act. 41 S. 9).  

Diese E-Mail enthält folgende einschlägigen Textpassagen (act. 4/16): 

"Betreffend die Uebernahme der Kosten: wir werden die Rechnung für den Service 

/ die Reparatur der Heizung in den nächsten Tagen begleichen. 

Nach Rücksprache mit unserem Verwandten und Chef einer Liegenschaftenverwal-

tungsfirma hat sich folgendes ergeben: eigentlich wäre ein Serviceabo abzuschlies-

sen und durch den Mieter zu bezahlen, dies hätte aber bei Mietantritt abgeschlos-

sen werden müssen. Da unsere Eltern dies nicht mit Euch vereinbart hatten, kön-

nen wir nachträglich keinen Servicevertrag verlangen. Da unsere Eltern aber die 

Miete günstig angeboten haben, in der Erwartung, dass es bei anderen anfallenden 

Kosten (damit sind nicht Reparaturen gemeint) keine Diskussionen gibt. 

Die Enkalkung des Boilers wäre aber Sache des Mieters gewesen, ebenso die Rei-

nigung des Fallstrangs; die nächste Entkalkung sowie allfällig eine Verstopfung des 

Fallstrangs werden wir also Euch in Rechnung stellen. 

Wir werden den für 10 Jahre gültigen Vertrag auf Ende der Vertragslaufzeit kündi-

gen, was wir mit einem eingeschriebenen Brief tun werden. Momentan ist noch un-

klar, ob wir Euch einen weiteren neuen Vertrag anbieten können, falls Ihr überhaupt 

einen wünscht. Ich bitte Euch, uns baldmöglichst über ein allfälliges Interesse zu in-

formieren, danke. Eventuell werden wir Eigenbedarf anmelden und/oder das Haus 

komplett kernsanieren. Wir werden aber sicherlich den jetzigen Vertrag rechtzeitig 

kündigen, um zukünftig weitere Missverständnisse betreffend der Service-, Be-

triebs- und Unterhaltskosten zu vermeiden." 

- 8 - 

Die Vorinstanz erwog sodann, nach Ansicht der Berufungskläger hätten die Beru-

fungsbeklagten ihnen mit dieser E-Mail gedroht, den Mietvertrag zu kündigen, 

wenn sie (die Berufungskläger) weiterhin Rechte aus dem Mietverhältnis geltend 

machen würden, wobei es darum gegangen sei, Diskussionen über Mängelrechte 

inskünftig zu vermeiden. Einerseits seien damit die (nicht näher substantiierten 

und bestrittenen) "Diskussionen" vor dem 26. September 2016 nach der eigenen 

Darstellung der Berufungskläger für die Kündigung nicht kausal. Andererseits hät-

ten es die Berufungskläger unterlassen, rechtsgenügend darzulegen, wann nach 

dem 26. September 2016 sie weiterhin welche konkreten Rechte aus dem Miet-

vertrag geltend gemacht hätten, die dann zum endgültigen Kündigungsschluss 

der Berufungsbeklagten geführt hätten. Im Gegenteil sei davon auszugehen, dass 

zwischen 2016 und der Kündigung keine "Diskussionen" stattgefunden hätten, 

weil die Berufungskläger ausführen würden, "die Diskussion um die Mängelbesei-

tigung aus dem Jahr 2016" habe nach der Kündigung "wieder aufgenommen wer-

den müssen". Sei nun nicht davon auszugehen, dass es zwischen der E-Mail vom 

26. September 2016 und der Kündigung zu weiteren "Diskussionen" bezüglich der 

Heizung bzw. Unterhaltspflichten gekommen sei, so falle die Behauptung der 

deswegen ausgesprochenen Rachekündigung in sich zusammen. Denn die Beru-

fungskläger hätten ausgeführt, die Berufungsbeklagten hätten das Mietverhältnis 

nur darum gekündigt, weil ihnen die Diskussionen lästig gewesen seien und sie 

diese nicht mehr gewollt hätten. Auch aus der E-Mail-Korrespondenz ab dem 

4. Juni 2019 lasse sich nichts für die Argumentation der Berufungskläger gewin-

nen. Einerseits sei es gemäss Betreff um den Boiler gegangen, was die Darstel-

lung der Berufungsbeklagten stütze. Andererseits ergebe sich, dass die Sache für 

die Berufungskläger offensichtlich nicht dringend gewesen sei und die Berufungs-

klägerin 1 darum ersucht habe, den Termin vom 7. Juni 2019 auf eine Woche 

später zu verschieben. Dass die Berufungskläger nach der Kündigung mit Schrei-

ben vom 19. September 2019 diverse Mängel gerügt hätten, begründe von vorn-

herein nicht, dass es vor der Kündigung zu "Diskussionen" über Mängel gekom-

men sei (act. 41 S. 10 ff.).  

3.2.3. Die Berufungskläger machen zunächst geltend, die Vorinstanz habe das 

Recht auf Beweisabnahme gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO verletzt, indem sie es un-

- 9 - 

terlassen habe, die von ihr form- und fristgerecht beantragte Parteibefragung der 

Berufungskläger zum Thema Verhältnis zwischen den Parteien, zu den Diskussi-

onen betreffend Mängelbehebung und auch zu den bis heute nicht behobenen 

Mängeln abzunehmen und zu würdigen. Nach Ansicht der Vorinstanz sei die Dis-

kussion um die Mängelbehebung am Mietobjekt nicht belegt. Notorisch hätten 

sich viele dieser Diskussionen mündlich abgespielt, womit die Abnahme der Zeu-

genbefragung zur Feststellung der tatsächlichen Situation unabdingbar gewesen 

sei (act. 42 S. 19 ff.). Die Kausalität zwischen der mit E-Mail vom 

26. September 2016 ausgesprochenen Kündigungsandrohung und der Kündigung 

vom 11. Juni 2019 sei gegeben. Die erwähnte, an die Berufungsklägerin 1 adres-

sierte Rechnung der G._____ AG vom 4. August 2016 hätte bis zum 

3. September 2016 bezahlt werden müssen. Die Berufungsbeklagten hätten die 

fristgemässe Bezahlung ganz offensichtlich verweigert und damit die Berufungs-

klägerin 1 ganz bewusst dem Risiko einer Betreibung ausgesetzt. Die Berufungs-

klägerin 1 sei deshalb nervös gewesen und habe mehrfach mündlich bei den Be-

rufungsbeklagten interveniert, worauf diese mit E-Mail vom 26. September 2016 

eingelenkt und die Bezahlung schliesslich doch übernommen hätten. Wäre die 

Berufungsklägerin 1 befragt worden, so wäre dieser Sachverhalt richtig festge-

stellt worden (act. 42 S. 25 f.).  

Weiter machen die Berufungskläger geltend, das Wort Missverständnis in der E-

Mail vom 26. September 2016 bringe mehr als deutlich zum Ausdruck, dass es 

zwischen den Parteien Diskussionen und Meinungsverschiedenheiten gegeben 

habe, und zwar insbesondere betreffend die Bezahlung der Rechnung der 

G._____ AG vom 4. August 2016. Zudem hätten die im E-Mail genannte defekte 

Heizung und defekten Poollampen mit Schreiben vom 26. September 2019 noch 

einmal gerügt werden müssen. Deshalb seien die Mängel aus dem Jahr 2016 au-

genscheinlich nicht behoben worden. Die Rechnungen der G._____ AG vom 

4. August 2016 seien an die Berufungskläger als Mieter adressiert worden, was 

die Tatsache untermauere, dass die Berufungsbeklagten ihren Vermieterpflichten 

betreffend Unterhalt und Mängelbeseitigung nicht rechtsgenüglich nachgekom-

men seien. Auch seien nur Service-Leistungen und nicht der Ersatz des Hei-

zungssystems aufgeführt und im Nachgang habe die G._____ AG gemäss den 

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als act. 18/18, 18/19 und act. 18/22-25 eingereichten Rechnungen diverse Male 

aufgeboten werden müssen. Die Probleme hinsichtlich der Heizung seien offen-

bar im Zeitraum von 2016 bis heute nicht gelöst. Sinn und Zweck des Handwer-

kertermins, welcher auf den 13. Juni 2019 angesetzt und von den Berufungsbe-

klagten wieder abgesagt worden sei, sei die dauerhafte Reparatur der Heizung 

gewesen. Aus dem Umstand, dass im Betreff der E-Mail-Korrespondenz vom 4. 

bis 12. Juni 2019 "Boiler" aufgeführt werde, lasse sich nichts Gegenteiliges ablei-

ten. So führe der Berufungsbeklagte 2 die Begriffe "Heizungsmensch", "Heizungs- 

und Sanitärmensch" und "Heizungs- und Sanitärler" auf. Auch die Berufungsbe-

klagten hätten bei der Vorinstanz ursprünglich die Ansicht vertreten, das Einfami-

lienhaus müsse kernsaniert werden. Eine dauerhafte Behebung des Mangels 

könne demnach nur über das Ersetzen der Heizung sichergestellt werden (act. 42 

S. 26 ff.).  

3.2.4. Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristge-

recht angebotenen tauglichen Beweismittel abnimmt (Art. 152 Abs. 1 ZPO). Ein 

zulässiges Beweismittel ist nebst anderen die Parteibefragung (Art. 168 Abs. 1 

lit. f ZPO), bei welcher das Gericht eine (oder beide) Parteien zu den rechtserheb-

lichen Tatsachen befragt (Art. 191 ZPO). Der Beweisanspruch einer Partei setzt 

indes einen Beweisgegenstand nach Art. 150 Abs. 1 ZPO, also rechtserhebliche 

und streitige Tatsachen, voraus. Im ordentlichen Verfahren (mit Verhandlungs-

grundsatz) haben die Parteien dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begeh-

ren stützen, darzulegen und die Beweismittel zu nennen (Art. 55 Abs. 1 ZPO). 

Das bedeutet einerseits, dass jede Partei eine Behauptungs-, Substantiierungs- 

und Beweisführungslast trifft. Der Tatsachenvortrag muss schlüssig, also wider-

spruchsfrei und vollständig sein, die behaupteten Tatsachen müssen in einer de-

taillierten Art und Weise geschildert werden, so dass darüber (der offerierte) Be-

weis abgenommen werden kann (ZK ZPO-SUTTER-SOMM/SCHRANK, 3. Aufl. 2016, 

Art. 55 N 21, N 23 und N 31b). Das Gericht ist an die Tatsachen gebunden, wel-

che die Parteien vorbringen, und darf keine über die Parteibehauptungen hinaus-

gehenden Ermittlungen vornehmen. Wird eine prozessrelevante Tatsache nicht 

dargelegt bzw. behauptet und im Bestreitungsfall mit Beweismitteln erhärtet, so 

darf sie vom Gericht bei der Entscheidfindung auch nicht berücksichtigt werden 

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(ZK ZPO-SUTTER-SOMM/SCHRANK, 3. Aufl. 2016, Art. 55 N 11 ff.). Sind die Ausfüh-

rungen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder unvollständig, gibt 

das Gericht im Rahmen der materiellen Prozessleitung den Parteien durch ent-

sprechende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung oder Ergänzung ihrer Vorbringen 

(Art. 56 ZPO; ZK ZPO-SUTTER-SOMM/GRIEDER, 3. Aufl. 2016, Art. 56 N 3). Wie 

weit das Gericht eingreifen soll, hängt indes von den Umständen des Einzelfalls, 

namentlich von der Unbeholfenheit der betroffenen Partei, ab (BGer 4A_444/2013 

vom 05.02.2014 E. 6.3.3). Ist eine Partei anwaltlich vertreten, hat das Gericht die 

Fragepflicht mit grosser Zurückhaltung vor allem dann auszuüben, wenn Irrtum 

oder unverschuldetes Versehen zu vermuten sind (ZK ZPO-SUTTER-

SOMM/GRIEDER, 3. Aufl. 2016, Art. 56 N 40). Die gerichtliche Fragepflicht dient 

hingegen nicht dazu, Unsorgfalt oder prozessuale Nachlässigkeiten der Parteien 

auszugleichen (BGer 5A_921/2014 vom 11.03.2015, BGer 4A_444/2013 vom 

05.02.2014 E. 6.3.3). Gegenüber Anwälten besteht eine allgemeine Erwartung an 

ihre Befähigung zur Prozessführung und sie haben sich an einem objektiven 

Sorgfaltsmassstab messen zu lassen (BK ZPO-HURNI, Art. 56 N 29; OFK ZPO-

SARBACH, 2. Aufl. 2015, Art. 56 N 2). 

Handelt es sich um eine Streitigkeit im vereinfachten Verfahren aus Miete und 

Pacht betreffend Kündigungsschutz oder Erstreckung, stellt das Gericht den 

Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 

lit. c ZPO). Auch die geltende Untersuchungsmaxime entbindet die Parteien aber 

nicht von ihrer Mitwirkungspflicht und das Gericht beschränkt sich auf die Mitwir-

kung an der Feststellung des Sachverhalt und der Beweiserhebung (BRUN-

NER/STEININGER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 247 N 6). Es bleibt auch 

diesfalls grundsätzlich Sache der Parteien, das Tatsächliche des Streites vorzu-

tragen sowie die allenfalls zu erhebenden Beweismittel nach Möglichkeit zu be-

nennen. Die Beteiligung des Gerichts tritt lediglich ergänzend dazu, wobei sich 

das Ausmass der Hilfestellung auch hier individuell nach den intellektuellen Fä-

higkeiten der Parteien, der Schwierigkeit der Materie, dem Machtgefälle zwischen 

den Parteien sowie anhand des Umstandes, ob eine Partei anwaltlich vertreten ist 

oder nicht, richtet. Sind beide Parteien anwaltlich vertreten, so soll sich das Ge-

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richt genauso zurückhalten, wie im ordentlichen Verfahren (BRUNNER/STEININGER, 

DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 247 N 10 und N 12).  

3.2.5. Im vorliegenden Verfahren sind beide Parteien anwaltlich vertreten, so dass 

es nach dem Gesagten trotz der hier geltenden Untersuchungsmaxime den Par-

teien obliegt, die rechtserheblichen Tatsachen in einer detaillierten Art und Weise 

zu benennen. Anderes machen die Berufungskläger auch nicht geltend. Fehlt es 

an einer rechtsgenüglichen Behauptung, so ist darüber auch kein Beweis abzu-

nehmen. Soweit die Berufungskläger eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

bzw. eine unterlassene Beweisabnahme rügen, ist festzuhalten, dass sie bei der 

Vorinstanz weder in der Klage noch anlässlich der Hauptverhandlung konkret be-

hauptet haben, sie hätten die Berufungsbeklagten mehrfach zur Zahlung der 

Rechnung der G._____ AG vom 4. August 2016 aufgefordert. Wie bereits die Vor-

instanz zutreffend festgehalten hat, erwähnten die Berufungskläger wiederholt 

"Diskussionen" zwischen den Parteien um die Beseitigung von Mängeln, ohne 

aber diese näher zu beschreiben und mithin zu substantiieren. Ebenso fehlten 

konkrete Ausführungen zum "angespannten Verhältnis zwischen den Parteien" 

(vgl. act. 1 S. 10 ff., act. 34 S. 5 f., S. 11 f. und S. 19 f. und Prot. VI S. 8 ff.). Die 

Berufungskläger bringen mit der Berufung im Übrigen auch nicht vor und zeigen 

nicht auf, in diesem Zusammenhang die Tatsachen nicht bloss pauschal behaup-

tet, sondern derart detailliert geschildert zu haben, dass darüber die dazu offerier-

te Parteibefragung hätte abgenommen werden können und sollen. Folglich ist 

keine Verletzung von Art. 152 Abs. 1 ZPO durch die Vorinstanz zu erkennen.  

3.2.6. Entgegen der Ansicht der Berufungskläger lässt sich sodann aus der E-Mail 

des Berufungsbeklagten 2 an die Berufungsklägerin 1 vom 26. September 2016 

nichts zu Gunsten ihrer Argumentation ableiten. Das darin enthaltene Wort "Miss-

verständnis" bezeichnet aus etymologischer Sicht die (unbeabsichtigte) falsche 

Deutung einer Aussage oder Handlung. Daraus, wie auch aus dem Umstand, 

dass die Rechnung der G._____ AG vom 4. September 2016 an die Berufungs-

kläger adressiert war, kann jedenfalls nicht zwangsläufig geschlossen werden, 

dass sich die Berufungsbeklagten vor der E-Mail vom 26. September 2016 ge-

weigert hätten, die Rechnung oder auch andere von ihr zu tragende Kosten zu 

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bezahlen bzw. es unterlassen hätten, Mängel zu beseitigen, oder dass die Beru-

fungskläger überhaupt Mängelrechte geltend gemacht hätten. Dass nach der Re-

paratur der Heizung gemäss Rechnung der G._____ AG vom 4. September 2016 

bis zum Zeitpunkt der Kündigung am 11. Juni 2019 Mängel an der Heizung oder 

aber auch andere Mängel bestanden hätten, deren Beseitigung die Berufungsklä-

ger geltend gemacht hätten, wurde weder substantiiert behauptet noch belegt. 

Insbesondere datieren die weiteren im Recht liegenden Rechnungen der G._____ 

AG von Oktober 2019 bis April 2020 (vgl. act. 18/18, act. 18/19 und act. 18/22-

25). Einerseits erfolgten sie also, wie auch die Mängelrüge vom 26. Septem-

ber 2019, nach der Kündigung, weshalb sie von vornherein nicht kausal für den 

Kündigungsentschluss der Berufungsbeklagten sein konnten. Andererseits lässt 

sich aus der Tatsache, dass zu einem deutlich späteren Zeitpunkt (nach der Kün-

digung) offenbar weitere Reparaturen vorgenommen werden mussten und eine 

Mängelrüge erfolgte – selbst wenn es sich um dasselbe Problem bei der Heizung 

gehandelt hätte – nicht ableiten, dass schon während der vorangegangenen Jah-

re Probleme bestanden hätten, die die Tauglichkeit des Mietobjekts zum voraus-

gesetzten Gebrauch tangiert hätten, geschweige denn, dass dies zur Geltendma-

chung von Mieterrechten geführt hätte. Infolgedessen ist auch nicht weiter darauf 

einzugehen, welchem Zweck der Handwerkertermin vom 13. Juni 2019 gedient 

hätte. Die Vorinstanz hat demnach das Vorliegen einer Vergeltungskündigung zu 

Recht verneint.  

3.3. Kündigung während Sperrfrist 

3.3.1. Art. 271a Abs. 1 lit. e und Abs. 2 OR erklären auch diejenige Kündigung als 

anfechtbar, die vor Ablauf von drei Jahren ausgesprochen wird, nachdem sich der 

Mieter mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens 

über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. Von einer Einigung 

kann nur gesprochen werden, wenn die Parteien eine Ungewissheit unter gegen-

seitigen Zugeständnissen abschliessend bereinigen. Entscheidend sind vorab die 

Zugeständnisse des Vermieters. Vorausgesetzt ist dabei, dass der Vermieter sei-

nen Standpunkt erst nach längeren Diskussionen aufgibt. Keine Einigung liegt 

hingegen vor, wenn es zu keiner Auseinandersetzung kommt, weil insbesondere 

- 14 - 

der Vermieter sofort einlenkt, oder wenn der Streit nicht (definitiv) bereinigt wird 

und die Differenz zwischen den Parteien in der Schwebe bleibt. Keine Sperrfrist 

läuft auch dann, wenn eine aussergerichtliche Einigung nicht durch gegenseitiges 

Nachgeben der Parteien in einer unklaren Rechtssituation zustande kommt oder 

wenn die Einigung Bagatellstreitigkeiten betrifft (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, 

Art. 271/271a N 26 f.; SVIT-Kommentar/FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271a OR 

N 79 ff.). 

3.3.2. Die Vorinstanz erwog der Vollständigkeit halber, aus der E-Mail des Beru-

fungsbeklagten 2 an die Berufungsklägerin 1 vom 26. September 2016 lasse sich 

weder direkt noch indirekt entnehmen, dass sich die Berufungsbeklagten vorher 

geweigert hätten, "Mängel" am Mietobjekt zu beheben und/oder dass es diesbe-

züglich zu "Diskussionen" gekommen sei. Vielmehr sei an der Heizung ein Ser-

vice/eine Reparatur erfolgt und die Berufungsbeklagten hätten die Übernahme der 

an die Berufungsklägerin 1 adressierten Rechnung der Firma G._____ vom 

4. August 2016 erklärt. Mit der Übernahme dieser Rechnung durch die Beru-

fungsbeklagten auf erste Aufforderung liege keine aussergerichtliche Einigung im 

Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e und Abs. 2 ZPO vor. Ausserdem habe sich die 

Rechnung auf Fr. 607.-- belaufen, weshalb es sich um einen Bagatellfall handle, 

der von vornherein keine Sperrfrist auslösen könne (act. 41 S. 10).  

3.3.3. Die Berufungskläger bringen dagegen vor, die Rechnung der G._____ AG 

vom 4. August 2016 über Fr. 607.-- sei nicht als Bagatellfall einzustufen, sofern 

betreffend die Auslösung der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 2 OR überhaupt zwi-

schen Bagatellfällen und anderen Fällen zu unterscheiden sei. Die Berufungsbe-

klagten hätten die Rechnung auch nicht auf erste Aufforderung hin bezahlt, weil 

sie dies nicht bis zum 4. September 2016 getan hätten. Die Berufungsbeklagten 

hätten erst am 26. September 2016 in die Übernahme der Rechnung eingewilligt. 

Bis zu diesem Zeitpunkt hätten sie die Bezahlung offensichtlich verweigert, wes-

halb die Einigung am 26. September 2016 eine Sperrfrist ausgelöst habe, innert 

welcher die Kündigung erfolgt sei (act. 42 S. 34 f.).  

3.3.4. Den Berufungsklägern ist beizupflichten, dass nach der bundesgerichtli-

chen Rechtsprechung eine Bagatellstreitigkeit etwa bei Beträgen von Fr. 6.50  

- 15 - 

oder Fr. 57.40, nicht aber im Falle einer Nebenkostenabrechnung von Fr. 675.-- 

anzunehmen ist (vgl. BGE 130 III 563 E. 2.1; BGer 4A_38/2010 vom 1.4.2010 

E. 6.2; vgl. auch BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 271/271a N 27). Die Frage, 

ob im vorliegenden Fall die Rechnung der G._____ AG über Fr. 607.-- (vgl. 

act. 18/14) als eine Bagatelle bezeichnet werden kann, ist vorliegend indessen 

ohne Belang, weil die Vorinstanz die für die Auslösung einer Sperrfrist vorausge-

setzte Einigung der Parteien bereits zu Recht verneinte. Wie vorstehend in 

E. 3.2.5. ausgeführt, haben die Berufungskläger bei der Vorinstanz weder be-

hauptet noch belegt, die Berufungsbeklagten vor der E-Mail vom 

26. September 2016 mehrmals zur (fristgerechten) Bezahlung der Rechnung der 

G._____ AG vom 4. August 2016 aufgefordert zu haben. Sodann behaupteten 

und belegten die Berufungskläger auch nicht, wann die Berufungsbeklagten von 

der an die Berufungskläger adressierten Rechnung Kenntnis erhielten und von 

ihnen zur Zahlung aufgefordert wurden, oder dass sich die Berufungsbeklagten 

auf die angeblichen Aufforderungen hin geweigert hätten, zu bezahlen. Damit 

wurde nicht dargelegt, dass betreffend die Übernahme der Rechnung eine (länge-

re) Auseinandersetzung zwischen den Parteien stattgefunden hatte und die Beru-

fungsbeklagten mit der Zusicherung einen zuvor eingenommenen Standpunkt 

nach längeren Diskussionen unter Zugeständnissen aufgegeben hätten. Daher 

verneinte die Vorinstanz ebenfalls zu Recht das Vorliegen einer Kündigung wäh-

rend einer Sperrfrist.  

3.4. Änderungskündigung 

3.4.1. Art. 271a Abs. 1 lit. b OR erklärt eine ausgesprochene Kündigung als an-

fechtbar, wenn der Vermieter dadurch eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten 

des Mieters durchsetzen will. Zweck ist, zu verhindern, dass der Mieter vor die 

Wahl gestellt ist, entweder die Forderung des Vermieters anzunehmen, oder aber 

auszuziehen. Vorausgesetzt wird ein Kausalzusammenhang zwischen der Kündi-

gung und der Vertragsänderung, wobei keine Rolle spielt, in welcher zeitlichen 

Abfolge Änderungsbegehren und Kündigung zueinander stehen (BSK OR I-

WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 271/271a N 15 m.H.; SVIT-Kommentar/FUTTERLIEB, 

4. Aufl. 2018, Art. 271a OR N 23). 

- 16 - 

3.4.2. Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen einer Änderungskündigung mit der 

Begründung, der E-Mail vom 16. September 2016 lasse sich nicht entnehmen, 

dass die Berufungsbeklagten den Berufungsklägern damit eine Vertragsänderung 

angezeigt hätten. Vielmehr hätten die Berufungsbeklagten höchstens in Aussicht 

gestellt, mit den Berufungsklägern "allenfalls" – sollten diese interessiert sein – 

Vertragsverhandlungen für die Zeit nach Beendigung der festen Vertragsdauer 

aufzunehmen. Entgegen den Behauptungen der Berufungskläger sei auch den 

Ausführungen der Berufungsbeklagten [im vorinstanzlichen Verfahren] nicht zu 

entnehmen, dass (im oder bis im Herbst 2018) ein Abschluss eines Mietvertrages 

zu für die Berufungskläger ungünstigeren Konditionen diskutiert worden sei, son-

dern lediglich, dass im Herbst 2018 der Abschluss eines neuen Mietvertrages ein 

Thema gewesen sei. Die Behauptung der Berufungskläger werde auch nicht 

durch die E-Mail vom 31. August 2019 gestützt. Es sei unerfindlich, wie die Beru-

fungsbeklagten mit der am 11. Juni 2019 ausgesprochenen Kündigung auf einen 

im Herbst 2018 (also sechs Monate früher) thematisierten Vertrag hätten einwir-

ken können. Ein Zwang zum Abschluss eines neuen Mietvertrages hätte von den 

Berufungsbeklagten nur aufgebaut werden können, wenn den Berufungsklägern 

effektiv ein neuer Vertrag (zu ungünstigeren Konditionen) angeboten worden wä-

re. Das hätten aber selbst die Berufungskläger nicht behauptet (act. 41 S. 12 ff.). 

3.4.3. Die Berufungskläger halten diesbezüglich an ihrer vorinstanzlichen Argu-

mentation fest und führen aus, mit Blick auf die E-Mail vom 26. September 2016 

sei das Motiv klar. Die angedrohte Kündigung habe dazu gedient, das Mietver-

hältnis zu den noch mit den Eltern ausgehandelten Konditionen zu beenden und 

das Terrain für den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit für die Berufungsklä-

ger ungünstigeren Konditionen zu ebnen. Zu weiteren Verhandlungen und zum 

Abschluss eines neuen Mietvertrages sei es deshalb nicht gekommen, weil sie 

sich eine solche Änderungskündigung nicht hätten bieten lassen und die Kündi-

gung angefochten hätten. Bis im Herbst 2018 sei ein neuer Mietvertrag bespro-

chen worden. Dass im Nachhinein kein neuer Mietvertrag zustande gekommen 

sei, sei irrelevant (act. 42 S. 30 f.).  

- 17 - 

3.4.4. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, lässt sich der E-Mail 

vom 26. September 2016 keine konkrete Vertragsänderung entnehmen. Auch 

wenn die Formulierung "um zukünftig weitere Missverständnisse betreffend der 

Service, Betriebs- und Unterhaltungskosten" im Gesamtkontext so verstanden 

werden kann, dass ein neuer Mietvertrag eine Verpflichtung der Mieter zum Ab-

schluss eines Serviceabos enthalten würde, kann daraus nicht geschlossen wer-

den, dass sich die Konditionen des Mietvertrags insgesamt zu Ungunsten der Be-

rufungskläger geändert hätten. Sodann ist unbestritten, dass den Berufungsklä-

gern bis zum Herbst 2018 ein neues Mietverhältnis in Aussicht gestellt worden 

war. Dass dabei Verhandlungen über einen konkreten Mietvertrag (zu für die Be-

rufungskläger ungünstigeren Konditionen) geführt wurde, wurde von den Beru-

fungsklägern lediglich pauschal behauptet und von den Berufungsbeklagten be-

stritten. Die Berufungskläger machten weder Angaben zum konkreten Inhalt noch 

reichten sie dafür Belege ein. Damit wurde weder eine Vertragsänderung, noch 

ein entsprechender Kausalzusammenhang rechtsgenügend geltend gemacht, 

weshalb die Vorinstanz das Vorliegen einer unzulässigen Änderungskündigung 

ebenfalls zu Recht verneint hat.  

3.5. Eigenbedarf 

3.5.1. Schliesslich führt unter dem Aspekt von Treu und Glauben gemäss Art. 271 

Abs. 1 OR auch ein erhebliches Interessenmissverhältnis zwischen einem Mieter 

und Vermieter zur Anfechtbarkeit der Kündigung. Ob ein erhebliches Interessen-

missverhältnis besteht, ist im Einzelfall zu entscheiden, aber jedenfalls nicht 

leichthin anzunehmen. Eine Kündigung verstösst nicht bereits deshalb gegen den 

Grundsatz von Treu und Glauben, weil sie für den Mieter eine Härte darstellt 

(BGE 140 III 496 E. 4.1). Auch ist es grundsätzlich mit Treu und Glauben verein-

bar, dass der Kündigende geringere Eigeninteressen über die gewichtigeren Inte-

ressen des Vertragspartners stellt (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 271/271a 

N 6; BGer 4A_297/2010 vom 6.10.2010, E. 2.2; BGer 4A_322/2007 vom 

12.11.2007, E. 6). Eine Interessensabwägung zwischen dem Interesse des Ver-

mieters, über sein Eigentum zu verfügen, und demjenigen des Mieters, in den 

Mieträumlichkeiten zu verbleiben, darf bei der Prüfung der Missbräuchlichkeit 

- 18 - 

bzw. Gültigkeit der Kündigung gerade nicht vorgenommen werden. Es sind allein 

die Vermieterinteressen auf ihre Legitimität hin zu überprüfen (vgl. OGer ZH 

NG180011 vom 3.10.2019, E. III.1.3.1; BGer 4A_18/2016 vom 26.8.2016, E. 3.2; 

BGer 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013, E. 2.3.1 und E. 2.3.3 mit Hinweis auf 

BGE 136 III 190 E. 2; BGer 4A_19/2016, E. 2.2, m.w.H.). Ein legitimes Interesse 

an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn die Kündigung einem 

objektiv ernsthaften und schutzwürdigen Motiv, wie beispielsweise der Verwen-

dung für eigene Bedürfnisse, entspricht (SVIT-Kommentar/FUTTERLIEB, 

4. Aufl. 2018, Art. 271 OR N 28 und N 35).  

3.5.2. Die Vorinstanz erachtete den zulässigen Kündigungsgrund des Eigenbe-

darfs als gegeben und führte aus, für die Beurteilung, ob der als Kündigungsgrund 

geltend gemachte Eigenbedarf des Berufungsbeklagten 1 effektiv vorliege, sei ir-

relevant, ob er in einem ungekündigten Mietverhältnis lebe oder nicht und die An-

erkennung dieser Tatsache sei entgegen der Berufungskläger offensichtlich nicht 

damit gleichzusetzen, dass der Berufungsbeklagte 1 anerkannt hätte haben sol-

len, keinen Eigenbedarf an der Liegenschaft zu haben. Auch die Ausführungen 

der Berufungskläger hinsichtlich der Leistungsfähigkeit des Berufungsbeklagten 1 

sowie zur Anzahl möglicher anderer Objekte könnten keinen Zweifel an der 

Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs wecken. Die von den Berufungsbeklagten do-

kumentierten Bemühungen für den Erwerb anderer Liegenschaften durch den Be-

rufungsbeklagten 1 würden klar dafür sprechen, dass dieser seit spätestens Ju-

ni 2017 auf der Suche sei. Die Berufungskläger hätten auch nicht bestritten, dass 

der Berufungsbeklagte 1 mit seiner Familie effektiv in ein Einfamilienhaus ziehen 

wolle. Auch würden die Berufungskläger selber davon ausgehen, dass die Aus-

führungen der Berufungsbeklagten, wonach es für den Berufungsbeklagten 1 ein-

facher sei die streitgegenständliche Liegenschaft zu finanzieren als eine Drittlie-

genschaft, weil er mit dem Berufungsbeklagten 2 bereits Eigentümer sei, nach-

vollziehbar und plausibel seien. Es erscheine sodann als nachvollziehbar und 

plausibel, dass der Berufungsbeklagte 1 mit seiner Familie möglichst bald umzie-

hen möchte, um einen Schulwechsel des Sohnes H._____ in der Unterstufe (1. 

bis 3. Klasse) wenn immer möglich zu vermeiden. Da es nach wie vor dem allge-

meinen Sprachgebrauch entspreche, mit "Schulbeginn" die erste Klasse und nicht 

- 19 - 

bereits den Eintritt in den Kindergarten zu meinen, lasse sich aus der Wortwahl im 

E-Mail vom 31. August 2019 nichts Anderes ableiten. Es liege in der Natur der 

Sache, dass bis zum Auszug der Berufungskläger ein Einzug des Berufungsbe-

klagten 1 nicht erfolgen könne. Wenn sich der Auszug aufgrund des vorliegenden 

Verfahrens näher an den Schulbeginn von H._____ verschiebe, so sei klar, dass 

der Berufungsbeklagte 1 aus tatsächlichen Gründen keinen vollumfänglichen 

Umbau der Liegenschaft vor dem Umzug realisieren könne. Wenn die Berufungs-

kläger aus diesen Umständen abzuleiten versuchen, der Eigenbedarf sei vorge-

schoben, so sei dies offensichtlich haltlos. Sodann treffe zwar zu, dass der erste 

ordentliche Kündigungstermin nach der E-Mail vom 26. September 2016 gemäss 

Mietvertrag der 31. Mai 2020 gewesen wäre. Aus dem Wortlaut der E-Mail lasse 

sich indes nicht ableiten, dass die Berufungsbeklagten Eigenbedarf "vorschieben" 

würden. Vielmehr zeige die E-Mail mögliche Alternativen auf. Es ergebe sich 

nicht, dass bei einer künftigen Kündigung Eigenbedarf vorgeschoben würde, son-

dern dass möglicherweise eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen 

werde (act. 41 S. 15 ff.). 

3.5.3. Die Berufungskläger bestreiten das Vorliegen eines tatsächlichen Eigenbe-

darfs des Berufungsbeklagten 1 und bringen wie bereits bei der Vorinstanz vor, 

der Berufungsbeklagte 1 lebe derzeit noch immer in einem ungekündigten Miet-

verhältnis, weshalb der Eigenbedarf von vornherein nicht dringlich sei. Überdies 

seien die Suchbemühungen für ein alternatives Kaufobjekt nicht belegt. So gingen 

aus den Belegen teilweise keine Angaben über das avisierte Kaufobjekt hervor. 

Auch sei der vorgelegte Abtretungsvertrag im Entwurfsstadium stecken geblieben 

und weder unterzeichnet noch öffentlich beurkundet worden. Das ungekündigte 

Mietverhältnis, die Tatsache, dass der Sohn H._____ im Kündigungszeitpunkt be-

reits in Winterthur in den Kindergarten gegangen sei und das zweite Kind im Tee-

nageralter fest verwurzelt sein dürfte, und dass der Berufungsbeklagte 2 die um-

fassenden Umbaupläne bislang nie belegt habe, würden am Eigenbedarf doch 

erhebliche Zweifel wecken (act. 42 S. 31 ff.).  

3.5.4. Entgegen der Ansicht der Berufungskläger setzt die Kündigung mit der Be-

gründung des Eigenbedarfs im vorliegenden Kontext keine Dringlichkeit voraus, 

- 20 - 

weil nach dem vorstehend Ausgeführten keine Kündigungssperrfrist nach 

Art. 271a Abs. 1 lit. e und Abs. 2 OR besteht (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Nach-

dem die Berufungskläger einen Missbrauchstatbestand gemäss Art. 271a Abs. 1 

und 2 OR nicht darzulegen vermochten (siehe E. 3.2-3.4 vorstehend), haben die 

Berufungsbeklagten ihren Eigenbedarf auch nicht im Sinne eines Gegenbeweises 

zu belegen (SVIT-Kommentar/FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2018, Art. 271a OR N 15, N 25 

und N 83). Es genügt, dass die Berufungsbeklagten ihr legitimes Interesse, also 

hier den Eigenbedarf, schlüssig behaupten. Demzufolge haben die Berufungsbe-

klagten die Suchbemühungen des Berufungsbeklagten 1 nicht lückenlos zu bele-

gen. Mit den eingereichten Unterlagen des Berufungsbeklagten 1 betreffend die 

Finanzierung von drei Häusern im Zeitraum von 2017 bis 2019 (vgl. act. 18/27-29) 

vermag er sein Interesse an einem Umzug in ein Haus zu untermauern. Insge-

samt erscheint das Interesse des Berufungsbeklagten 1 an einem Umzug in ein 

Haus nachvollziehbar und plausibel, wie es bereits die Vorinstanz zutreffend fest-

gestellt hat. Ebenso verhält es sich mit dem vorgelegten Abtretungsvertrag betref-

fend die streitgegenständliche Liegenschaft, womit die Berufungsbeklagten das 

Interesse des Berufungsbeklagten 1 an der streitgegenständlichen Liegenschaft 

bekunden (vgl. act. 18/30). Dass der Vertrag nicht unterzeichnet ist und es sich 

um einen Entwurf handeln dürfte, lässt den Eigenbedarf nicht als vorgeschoben 

und die Kündigung als missbräuchlich erscheinen. Auch lässt die Tatsache, dass 

das gegenwärtige Mietverhältnis des Berufungsbeklagten 1 nicht gekündigt ist, 

nicht an einem begründeten Interesse zweifeln. Im Gegenteil kann der Vermieter 

auf Grund des sozialen Mieterschutzes nicht damit rechnen, umgehend nach Ab-

lauf der Kündigungsfrist über sein Eigentum verfügen zu können. Wie auch das 

vorliegende Verfahren zeigt, kann sich eine mögliche Verwendung während un-

bestimmter Zeit verzögern, weshalb es geradezu vernünftig erscheint, mit der 

Aufgabe der aktuellen Wohngelegenheit zuzuwarten. 

3.5.5. Mit der Vorinstanz ist demnach festzustellen, dass die Berufungskläger die 

Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht darzulegen vermögen und die Kündigung 

wegen Eigenbedarfs der Berufungsbeklagten daher zulässig ist.  

- 21 - 

4.  

4.1. Der Mieter kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn 

die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, 

die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 

Abs. 1 OR). Keine Berücksichtigung findet grundsätzlich die Härte für einen Drit-

ten (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 272 N 4a; SVIT-Kommentar/HULLIGER, 

4. Aufl. 2018, Art. 272 OR N 27). Als Härte fallen Umstände in Betracht, die es 

dem Mieter verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden 

Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen. Darunter fallen von vornherein nur Schwie-

rigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietver-

hältnisses abwenden oder vermindern lassen. Die gewöhnlichen mit einer Kündi-

gung verbundenen, allenfalls unangenehmen oder gar harten Umstände rechtfer-

tigen eine Erstreckung dagegen nicht (BGer 4A_552/2019 vom 21.4.2020 E. 5.2.2 

m.H.a. BGer 4A_639/2018 vom 21.11.2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3.5.2016 

E. 4.2; je mit Hinweisen).  

Nur wenn eine Härte vorliegt, erfolgt eine Interessenabwägung mit den Interessen 

des Vermieters (SVIT-Kommentar/HULLIGER, 4. Aufl. 2018, Art. 272 OR N 16; 

BGer 4A_552/2019 vom 21.4.2020 E. 5.2.1), wobei – anders als bei der Kündi-

gung – stets die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erstreckungsentscheides massge-

bend sind (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 272 N 3c und N 5). Als Vermieter-

interesse kommt in erster Linie der Kündigungsgrund in Betracht (BSK OR I-

WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 272 N 5). Bei der Interessenabwägung sind nach 

Art. 272 Abs. 2 OR unter anderem die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die 

persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren 

Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters und die Dringlich-

keit dieses Bedarfs (lit. d) sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für 

Wohn- und Geschäftsräume (lit. e) zu beachten.  

4.2. Die Vorinstanz verweigerte eine Erstreckung des Mietverhältnisses wegen 

fehlender Härte für die Berufungskläger und verzichtete in der Folge auf eine Inte-

ressenabwägung. Sie erwog zusammengefasst, die effektive Dauer des Mietver-

hältnisses allein sei nicht härtebegründend und es liege keine anderweitige Orts-

- 22 - 

gebundenheit vor. Die Berufungskläger würden nicht behaupten, dass einer oder 

beide ein politisches Amt mit Wohnsitzpflicht in der Gemeinde ausüben würden. 

Die Mitgliedschaft im Tennisclub F._____ sei mit dem Ausdruck einer E-Mail vom 

7. Februar 2020, der das Jahresprogramm und das Protokoll der Generalver-

sammlung angehängt seien, belegt. Die Berufungskläger seien darin aber nicht 

namentlich erwähnt und sie würden auch nicht behaupten, dass sie bei einem 

Wohnsitzwechsel die Mitgliedschaft verlieren würden. Die Pflege der nicht näher 

bekannten Freundschaften dürfte ohne Weiteres auch von einer Nachbargemein-

de aus möglich sein. Die Unterstützung des ebenfalls in F._____ wohnenden On-

kels, I._____, sei ein Drittinteresse, das für die Beurteilung der Erstreckung nicht 

massgeblich sei. Damit erübrige sich eine Prüfung der bestrittenen Hilfsbedürftig-

keit von I._____. Und der enge Kontakt zu ihm als einzige Person im Dorf, lasse 

keine relevante Ortsgebundenheit entstehen (act. 41 S. 22 ff.). Auch die Verle-

gung des Firmensitzes der J._____ am 6. Oktober 2017 nach K._____ könne kei-

ne Verwurzelung der Berufungskläger an F._____, sondern höchstens an die von 

dort aus ungefähr in derselben Zeit erreichbaren anderen Gemeinden im Umkreis 

begründen (act. 41 S. 24 f.). Zudem befinde sich der Berufungskläger 2, nicht 

aber die Berufungsklägerin 1 in einem vorgerückten Alter, so dass weniger Er-

satzobjekte zur Verfügung stünden. Eine Einschränkung bei den möglichen Er-

satzräumen sei auf Grund des Alters nicht ersichtlich (act. 41 S. 25 f.). Sodann 

würden die Berufungskläger nur eine Absage eines Vermieters belegen und es 

gehe aus den vorgelegten E-Mails hervor, dass die Berufungskläger ein Angebot 

abgesagt hatten, weil das Haus zu viele Treppen gehabt habe. Unbestritten müs-

se in der Liegenschaft in F._____ auch eine Treppe überwunden werden, wes-

halb die Berufungskläger ihre Suche nicht auf Einfamilienhäuser ohne Treppe be-

schränken könnten. Mit der Anmeldung bei Homegate, drei Bewerbungen vor 

Klageeinleitung und einer Anfrage bei einem Vermieter während des Verfahrens 

würden die Suchbemühungen auch mengenmässig weit unter den Anforderungen 

an genügende Bemühungen liegen. Die Suche nach einem Einfamilienhaus habe 

zwischen Juni und September 2019 auf Homegate über 20 Treffer ergeben, wo-

bei sich die Berufungskläger nur zu einem Einfamilienhaus geäussert hätten. Aus 

welchen Gründen alle anderen für sie nicht in Frage kämen, hätten sie nicht dar-

- 23 - 

gelegt. Auf Grund der ungenügenden Suchbemühungen sei die Erstreckung zwar 

nicht ausgeschlossen, aber es werde auch keine Härte auf dem Wohnungsmarkt 

dokumentiert. Nachdem die Berufungskläger selbst nicht nach Wohnungen ge-

sucht hätten und sie mit dem bisherigen Mietzins von Fr. 3'300.-- im gehobenen 

Preissegment suchen könnten, sei ohne Weiteres davon auszugehen, dass sie 

innert kurzer Frist eine solche Wohnung finden könnten (act. 41 S. 27 f.). Dabei 

sei eine Einschränkung auf der administrativen Seite der Suche auf Grund ge-

sundheitlicher Beeinträchtigung grundsätzlich auszuschliessen, da die Berufungs-

kläger mit der J._____ noch berufstätig seien, sie nach den vorgelegten Arzt-

zeugnissen im Zeitraum zwischen dem Empfang der Kündigung am 13. Juni 2019 

und der Hauptverhandlung vom 20. Oktober 2020 nur während 12 Tagen gleich-

zeitig krankgeschrieben gewesen seien und die Zugehörigkeit zu einer Risiko-

gruppe die Suche nach einem Ersatzobjekt nicht erschwere (act. 41 S. 29 f.).  

Schliesslich hielt die Vorinstanz im Rahmen einer Eventualbegründung fest, 

selbst wenn auf Grund des Alters des Berufungsklägers 2 auf eine Härte zu 

schliessen sei, sei das Erstreckungsbegehren auf Grund eines überwiegenden In-

teresses der Berufungsbeklagten abzuweisen. Der Eigenbedarf sei ausgewiesen 

und auch die Dringlichkeit sei gegeben. Das Interesse des Berufungsbeklagten 1 

an einem baldigen Umzug, damit der Sohn spätestens ab dem ersten Schultag 

der 1. Klasse (im Sommer 2021) die Schule in F._____ besuchen könne, erschei-

ne plausibel. Je eher der Einzug erfolge, desto einfacher könnten die mit einem 

Orts- und Schulwechsel verbundenen Schwierigkeiten überwunden werden, wäh-

rend sich ein Umzug für die Berufungskläger auch mit einer Mieterstreckung oh-

nehin nicht vermeiden liesse. Es sei unbestritten, dass am Mietobjekt vor dem 

Einzug des Berufungsbeklagten 1 noch bauliche Massnahmen erforderlich seien, 

womit sich sein Interesse an einem möglichst raschen Auszug der Berufungsklä-

ger nochmals erhöhe. Je früher die Berufungskläger ausziehen würden, desto 

mehr Zeit stehe dem Berufungsbeklagten 1 für Umbau- und/oder Renovationsar-

beiten zur Verfügung (act. 41 S. 30 ff.).  

4.3. Die Berufungskläger bringen dagegen vor, die Vorinstanz habe es unterlas-

sen, eine Interessenabwägung vorzunehmen und dabei das langjährige Mietver-

- 24 - 

hältnis, im Rahmen der persönlichen Verhältnisse der Mieter ihr Alter, die ge-

sundheitlichen Probleme, die Sitzverlegung der J._____ und die Beziehung zu 

I._____ sowie die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt zu berücksichtigen 

(act. 42 S. 38 f.). Im Wesentlichen führen die Berufungskläger aus, das Mietver-

hältnis habe bis zum Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses und demnach 

über zehn Jahre gedauert, womit von einem langen Mietverhältnis auszugehen 

sei, was bereits eine besondere Härte begründe (act. 42 S. 39 f.). Zur Mitglied-

schaft im TC F._____ sei zudem auch die Parteibefragung der Berufungskläger 

als Beweis offeriert worden. Durch das Stellen entsprechender Fragen, hätte die 

Vorinstanz Zweifel an der Mitgliedschaft im TC F._____ und in der SVP F._____ 

ausräumen können. Hinzu komme, dass sie die Mitgliedschaften auch für das 

Jahr 2021 verlängert hätten, wie aus den entsprechenden neu eingereichten E-

Mails vom 19. Januar 2021 und 12. Januar 2021 hervorgehe. Die Ausübung eines 

politischen Amtes mit Wohnsitzpflicht sei nicht notwendig. Bereits eine Mitglied-

schaft begründe eine vertiefte Verbundenheit mit dem Wohnort (act. 42 S. 40 f.). 

Der Umstand, dass Herr I._____ in Gehdistanz wohne und er und die Berufungs-

kläger sich gegenseitig unterstützen würden, sei unter dem Aspekt des Alters und 

der persönlichen Verhältnisse der Berufungskläger zu würdigen. Gerade jetzt sei-

en sie auf Grund von Unfällen, Alter und Krankheit auf die Hilfe von Herrn I._____ 

angewiesen. Mit der Kündigung und der damit allenfalls verbundenen räumlichen 

Distanzierung werde diese Hilfe gekappt oder zumindest erschwert, was sehr 

wohl eine Härte darstelle (act. 42 S. 41). Als Beweis für den engen Kontakt, seien 

die Zeugenaussage von I._____ und die Parteibefragung angeboten und durch 

die Vorinstanz ebenfalls nicht abgenommen worden (act. 42 S. 21 und S. 23). 

Ferner sei die Behauptung der Berufungsbeklagten, dass sie mit diversen Nach-

barn im Konflikt stehen würden, unsubstantiiert und unbelegt. Wie die neu einge-

reichte Korrespondenz um die Weihnachtstage zeige, würden sie viele Freund-

schaften am Wohnort pflegen. Ebenfalls für die Ortsgebundenheit spreche der 

Sitz der J._____ in K._____, weil es ihnen möglich sein müsse, ihren Wohnort in 

einer relativ kurzen Distanz zum Arbeitsort beizubehalten (act. 42 S. 42). Zudem 

begründe ein hohes Alter, wie dasjenige des Berufungsklägers 2, regelmässig ei-

ne extreme Härte. Er könne ein neues, ungewohntes und mehrstöckiges Einfami-

- 25 - 

lienhaus auf Grund seines Gesundheitszustandes nicht bewohnen. Derzeit be-

wohne er ein Zimmer im Erdgeschoss und halte sich vorwiegend im EG der Lie-

genschaft auf (act. 42 S. 42 f.). Suchbemühungen würden im Rahmen einer ers-

ten Erstreckung keine Voraussetzungen darstellen und seien vorliegend auch 

nicht zur Beurteilung einer Härte auf dem Wohnungsmarkt heranzuziehen. Nach 

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGer 4A_15/2014 vom 26.5.2014 

E. 4.1) würde bei Mietern, die sich wie vorliegend in gesundheitlich angeschlage-

nem Zustand und im fortgeschrittenen Alter befänden, nur eingeschränkte bzw. 

gar keine Suchbemühungen verlangt. Selbst wenn sie zu berücksichtigen wären, 

wäre vorliegend ein Einfamilienhaus mit mindestens 6 Zimmern, welches durch 

die Berufungskläger trotz ihres Alters und Gesundheitszustandes bewohnt wer-

den könne und im Raum F._____ gelegen sei, vergleichbar. Die Vorinstanz werfe 

den Berufungsklägern sodann vor, nur eine Absage vorweisen zu können. Sie 

habe die Berufungskläger aber nicht wie beantragt persönlich befragt. Das wäre 

wichtig gewesen, weil die Absagen in der Praxis oft mündlich mitgeteilt würden 

(act. 42 S. 45 f.). Die Vorinstanz habe schliesslich im Zusammenhang mit der Su-

che eines zumutbaren Ersatzobjekts gänzlich die erschwerten Umstände auf 

Grund des Alters, des Gesundheitszustandes und der Covid-19-Pandemie unbe-

rücksichtigt gelassen. Neu sei auch zu beachten, dass der Berufungskläger 2 im 

Januar 2021 aus gesundheitlichen Gründen erneut habe hospitalisiert werden 

müssen, was kräftemässig auch viel von der Berufungsklägerin 1 fordere. Die Vo-

rinstanz habe eine Erschwerung des Umzuges durch die gesundheitlichen Beein-

trächtigungen verneint. Die Berufungskläger hätten mehrere Arztzeugnisse vorge-

legt und zum Beweis ihrer gesundheitlichen Probleme die Parteibefragung und 

die Befragung der Hausarztes der Berufungskläger beantragt. Es sei nicht nach-

vollziehbar, wie die Vorinstanz unter Berücksichtigung der Arztzeugnisse und ei-

ner unvollständigen Beweisabnahme zum Schluss komme, die gesundheitlichen 

Beeinträchtigungen würden nicht ins Gewicht fallen (act. 42 S. 46 f.). Zu guter 

Letzt fehle in der vorinstanzlichen Auseinandersetzung eine Gesamtbetrachtung 

sämtlicher Umstände. Selbst wenn die langjährige Mietdauer, die Ortsgebunden-

heit, die Sitzverlegung der J._____, das Alter, die Suchbemühungen und der Ge-

sundheitszustand für sich allein nicht härtebegründend seien, so hätte eventuali-

- 26 - 

ter zumindest eine Gesamtbetrachtung der Situation stattfinden und als eine Här-

te begründend erkannt werden müssen (act. 42 S. 48).  

4.4 Vorab ist unter Hinweis auf E. 3.2.4. f. vorstehend festzuhalten, dass die  

Vorinstanz auch im Rahmen der Prüfung einer Erstreckung keine Parteibefragun-

gen und Zeugenbefragungen durchzuführen hatte, weil es die Berufungskläger 

hier ebenfalls versäumt haben, die den Beweisofferten zugrunde liegenden Be-

hauptungen konkret und substantiiert aufzustellen. Es genügt nicht, lediglich pau-

schal die Absage von mehreren Vermietern oder allgemein einen über die mit den 

eingereichten Arztzeugnissen belegte gesundheitliche Einschränkung hinausge-

henden schlechten Gesundheitszustand zu behaupten. Zudem würde der Beweis, 

dass sich die Berufungskläger und I._____ gegenseitig unterstützen, und dass die 

Berufungskläger Mitglieder in der SVP und im Tennisclub F._____ sind, nichts am 

Ergebnis ändern, wie nachfolgend zu zeigen sein wird (vgl. E. 4.9.). Zudem 

scheinen die Berufungskläger zu verkennen, dass eine Interessenabwägung erst 

dann zu erfolgen hat, wenn die Kündigung für die Mieter eine Härte darstellt.  

4.5. Vor diesem Hintergrund hat sich die Vorinstanz zu Recht zunächst auf die 

Prüfung der Frage, ob eine Härte vorliegt, beschränkt und die Suchbemühungen 

der Berufungskläger gewürdigt, weil im Rahmen der Beurteilung der Härte auch 

die Suchbemühungen des Mieters zu würdigen sind (SVIT-Kommentar/HULLIGER, 

4. Aufl. 2018, Art. 272 OR N 16). Es wird vorausgesetzt, dass der Mieter sich so-

fort nach Erhalt einer Kündigung ernsthaft um andere Räume bemüht. Dies gilt 

schon in einem Ersterstreckungsverfahren und nicht erst in einem allfälligen Zwei-

terstreckungsverfahren (SVIT-Kommentar/HULLIGER, 4. Aufl. 2018, Art. 272 OR 

N 37 f. mit Hinweis auf BGE 102 II 256; BGE 110 II 249; BGer 4A_106/2014 vom 

28.4.2014 E. 4.1; BGer 4A_577/2009 vom 4.3.2010 und BGer 4A_452/2010 vom 

22.11.2010; ZK OR-HIGI, 4. Aufl. 1996, Art. 272 N 215). Denn umfassend belegte 

und ernsthafte Suchbemühungen bilden das beste Beweismittel für eine konkrete 

Härte. Dabei darf der Mieter im Rahmen einer ersten Erstreckung nach einem 

gleichwertigen Mietobjekt punkto Preis, Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung 

suchen. Allerdings sind die Anforderungen an die Suchbemühungen von Perso-

- 27 - 

nen die infolge Alter, Krankheit oder Invalidität hilflos sind, tiefer (BSK OR I-

WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 272 N 13). 

4.6. Wie aus den bei der Vorinstanz eingereichten Unterlagen ersichtlich ist, gab 

es auf dem Mietmarkt in F._____ und Umgebung ohne Weiteres Objekte, die mit 

der streitgegenständlichen Liegenschaft hinsichtlich Lage, Preis, Grösse, Zustand 

und Ausstattung vergleichbar waren (act. 41 S. 28; act. 4/32, act. 37/1 und 

act. 37/3). Nach der unbestrittenen Feststellung der Vorinstanz haben die Beru-

fungskläger bis zum vorinstanzlichen Entscheid aber nur eine Anmeldung bei 

Homegate, drei Bewerbungen und eine Anfrage bzw. davon nur eine Absage 

durch einen Vermieter (Haus in L._____) dargelegt. Ein einziges weiteres Objekt 

(Haus in M._____) haben die Berufungskläger selber ausgeschlossen. Diesbe-

züglich ist darauf hinzuweisen, dass die Berufungskläger widersprüchlich argu-

mentieren, wenn sie in erster Linie den Verbleib in der streitgegenständlichen Lie-

genschaft priorisieren (vgl. E. 3 vorstehend), und nach eigenen Angaben nach 

gleichwertigen Mietobjekten suchen. Gleichzeitig lehnen die Berufungskläger aber 

ein Einfamilienhaus, das wie das derzeitige Mietobjekt auch mehrstöckig ist, unter 

Hinweis auf den Gesundheitszustand des Berufungsklägers 2 als nicht gleichwer-

tig ab, mit der Begründung, es würde über drei Stockwerke und damit zu viele 

Treppen verfügen, obwohl sie selber ausführen, der Berufungskläger 2 bewohne 

in der streitgegenständlichen Liegenschaft vorwiegend auch nur das Erdge-

schoss. Im Übrigen behaupten die Berufungskläger, wie bereits ausgeführt, ihren 

schlechten Gesundheitszustand lediglich pauschal, ohne aber aufzuzeigen und 

nachzuweisen, inwiefern er sie konkret bei der Suche nach einem Ersatzobjekt 

eingeschränkt hätte. Insbesondere legen sie nicht dar, dass einer daraus resultie-

renden allfälligen Härte mit einer Erstreckung begegnet werden könnte, wie etwa 

bei einer bloss vorübergehenden gesundheitlichen Einschränkung. Die Beru-

fungskläger machten auch keine konkreten Besonderheiten bzw. Schwierigkeiten 

bei der Ersatzlösung, wie beispielsweise ein bevorstehender Übertritt in eine Al-

terswohnung oder eine behindertengerechte Wohnung, geltend. Auch diesbezüg-

lich genügt der lediglich pauschale Hinweis auf Schwierigkeiten im Zusammen-

hang mit dem Alter, der Gesundheit oder der aktuellen Covid-19-Pandemie we-

gen nicht.  

- 28 - 

4.7. Hinzu kommt, dass die Berufungsbeklagten das Mietverhältnis nicht unter 

Einhaltung der vertraglich vereinbarten Frist von drei Monaten per 30. Juni 2020 

gekündigt haben, sondern die Kündigung bereits vom 11. Juni 2019 datiert (vgl. 

act. 4/2 und act. 4/4). Die Berufungskläger hatten also bis zum vorinstanzlichen 

Entscheid für die Suche nach einem Ersatzobjekt über zwölf Monate und damit 

das Vierfache der vertraglichen und auch üblichen Zeit zur Verfügung. Unter Be-

rücksichtigung dieses Umstandes vermögen die in dieser Zeit getätigten bzw. be-

legten Suchbemühungen den Anforderungen für die Begründung einer Härte bei 

Weitem nicht zu genügen. Daran ändert nichts, dass die Berufungskläger die 

Suchbemühungen in der Zwischenzeit seit dem vorinstanzlichen Entscheid, also 

eineinhalb Jahre nach Erhalt der Kündigung, intensiviert haben, wie sie behaup-

ten. Damit wird einerseits eine Auseinandersetzung mit den im Berufungsverfah-

ren neu gemachten Ausführungen und eingereichten Belegen zu den Suchbemü-

hungen, die grundsätzlich zulässige Noven darstellen, obsolet (vgl. act. 42 

S. 12 ff. und act. 45/24-32). Andererseits kann auch eine Auseinandersetzung mit 

den sich auf die Zeit nach dem vorinstanzlichen Entscheid beziehenden neuen 

Ausführungen und Belegen zum aktuellen Gesundheitszustand der Berufungsklä-

ger (vgl. act. 42 S. 16 ff. und act. 45/35-38) unterbleiben, zumal sich aus diesen 

nichts Wesentliches für die Zeit vor dem vorinstanzlichen Entscheid ableiten lässt. 

4.8. Die Berufungskläger haben unbestrittenermassen ein gewisses Alter. Dieses 

lässt sie nach den Umständen in Bezug auf die Suchbemühungen aber nicht als 

derart hilflos erscheinen, dass die Anforderungen an die zu belegenden Such-

bemühungen tiefer wären. Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgestellt hat, 

ist nur das Alter des Berufungsklägers 2 mit über 80 Jahren als hoch zu qualifizie-

ren, während sich das Alter der Berufungsklägerin 1 von beinahe 64 Jahren auf 

die Suchbemühungen nicht massgeblich auswirkt. Da die Berufungskläger unbe-

strittenermassen gemeinsam eine Wohnung suchen, ist hier insbesondere auf die 

Fähigkeiten der Berufungsklägerin 1 abzustellen. Weiter sind beide Berufungsklä-

ger nach eigenen Angaben noch immer berufstätig. Dementsprechend machen 

die Berufungskläger gerade auch geltend, in der Nähe des Arbeitsortes wohnen 

zu müssen. Zwar reichten die Berufungskläger bei der Vorinstanz Arztzeugnisse 

ein (vgl. act. 35/35-41), aus welchen ersichtlich ist, dass die Berufungskläger an 

- 29 - 

zwei einzelnen Tagen (am 5. November 2019 und 20. Oktober 2020) nicht ver-

handlungsfähig waren und die Berufungsklägerin 1 während 27 Tagen bzw. der 

Berufungskläger 2 während 12 Tagen zu 100 % arbeitsunfähig waren. Die Beru-

fungskläger waren folglich in den massgebenden rund 18 Monaten bis zum vo-

rinstanzlichen Entscheid nur vorübergehend und – abgesehen von ein paar Ta-

gen – nicht zu 100 % arbeitsunfähig. Hinzu kommt, dass die Berufungskläger 

nicht ausgeführt haben, aus welchem Grund sie arbeitsunfähig gewesen seien 

bzw. inwiefern diese Arbeitsunfähigkeit bzw. der Gesundheitszustand sie konkret 

daran gehindert hätte, Suchbemühungen zu tätigen. Dasselbe gilt für die pau-

schalen Ausführungen zu Einschränkungen durch die Covid-19-Pandemie. Alleine 

der Umstand, dass der Berufungskläger 2 und allenfalls auch die Berufungskläge-

rin 1 einer Risikogruppe angehören, begründet keine persönliche Einschränkung 

bei der Suche nach einem Ersatzobjekt. Infolgedessen ist nicht von einer alters- 

oder gesundheitlich bedingten Hilflosigkeit der Berufungskläger auszugehen, die 

die wenigen Suchbemühungen während den ersten 18 Monaten nach der Kündi-

gung zu rechtfertigen vermöchte.  

4.9. Weisen die Berufungskläger nicht nach, dass sie für die Suche nach einem 

Ersatzobjekt bzw. einer Ersatzlösung mehr Zeit benötigen, fällt die Erstreckung 

aus diesem Grund von Vornherein ausser Betracht (vgl. ZK OR -HIGI, 

4. Aufl. 1996, Art. 272 N 86). Abgesehen davon ist mit Bezug auf die einzelnen 

Argumente der Berufungskläger zu den persönlichen Verhältnissen und der Orts-

verbundenheit auf das Folgende hinzuweisen: Auch die im Berufungsverfahren 

neu eingereichten und grundsätzlich als zulässige Noven zu berücksichtigenden 

E-Mails vom 12. und 19. Januar 2021 (vgl. act. 45/13-14) ändern nichts daran, 

dass der Umstand der blossen Mitgliedschaft im Tennisclub F._____ und in der 

SVP F._____ keine Härte begründen würde, der mit einer Erstreckung begegnet 

werden könnte. Zu Recht verzichtete die Vorinstanz deshalb auf die Parteibefra-

gung und fügte in der Begründung an, eine Härte wäre unter Umständen anzu-

nehmen, wenn die Mitgliedschaft bzw. ein damit verbundenes Amt eine Wohn-

sitzpflicht (verbunden mit einem Mangel an Ersatzobjekten in F._____) vorausset-

zen würde, was die Berufungskläger aber nicht behaupteten. Zweitens reichen die 

Berufungskläger mit der Berufung neue E-Mail-Korrespondenzen mit den Nach-

- 30 - 

barn vom 25.-28. Dezember 2020 ein (act. 45/52). Sie sind als echte Noven eben-

falls zu berücksichtigen und vermögen nunmehr die Behauptung der Berufungs-

kläger, sich mit den Nachbarn in F._____ gut zu verstehen, zu untermauern. Die 

durch Freundschaften und nachbarschaftliche Beziehungen entstehende Ortsver-

bundenheit wäre allenfalls im Rahmen einer Interessenabwägung zu berücksich-

tigen, sie begründet grundsätzlich aber noch keine Härte. Denn die Pflege solcher 

Beziehungen setzt nicht zwingend einen Wohnsitz in F._____ voraus. Dass es im 

vorliegenden Fall anders wäre, behaupten die Berufungskläger nicht. Eine Erstre-

ckung würde die durch den Wegzug entstehenden Nachteile nicht mildern, son-

dern nur zeitlich verzögern. Und es gilt auch hier, dass die Berufungskläger einen 

Mangel an Ersatzobjekten in F._____ und Umgebung nicht nachgewiesen haben. 

Drittens führt die Vorinstanz zutreffend an, dass eine allfällige Härte für I._____ 

als Dritter nicht zu berücksichtigen ist. Eine räumliche Distanzierung von Herrn 

I._____ könnte für die Berufungskläger dann eine Härte darstellen, wenn sie im 

Alltag auf seine Unterstützung angewiesen wären und auch ihn unterstützen. Ob 

das so ist, kann hier allerdings offen bleiben, und die Vorinstanz verzichtete dem-

entsprechend auch diesbezüglich zu Recht auf eine Beweisabnahme, weil die Be-

rufungskläger nur pauschal behaupteten, durch einen Wegzug würde die gegen-

seitige Unterstützung gekappt. Sie behaupten auch in der Berufungsschrift nicht, 

konkret ausgeführt zu haben, worin die gegenseitige Unterstützung bestehe und 

warum sie nicht auch von einem anderen Ort in der Umgebung aus geleistet wer-

den könne bzw. dass die gegenseitige Erreichbarkeit notwendigerweise Gehdis-

tanz voraussetze. Selbst wenn dies so wäre, vermögen die Berufungskläger aber 

mangels Nachweises von erfolglosen Suchbemühungen nicht aufzuzeigen, dass 

sie mittels Erstreckung mehr Zeit für die Suche einer Ersatzlösung in der unmit-

telbaren Umgebung benötigen. Viertens begründet auch der Umstand der Sitzver-

legung der J._____ keine härtebegründende Ortsverbundenheit, weil der Arbeits-

ort in K._____ (in der ungefähr gleichen Zeit) nicht nur aus F._____ erreichbar ist. 

Das hat ebenfalls bereits die Vorinstanz zutreffend festgestellt.  

4.10. Schliesslich kann ein jahrzehntealtes Mietverhältnis im engeren Zusammen-

hang mit weiteren Gründen, wie beispielsweise der Ortsverbundenheit oder dem 

Alter des Mieters, zu einer Härtesituation führen (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, 

- 31 - 

Art. 272 N 8 m.H.; ZK OR -HIGI, 4. Aufl. 1996, Art. 272 N 146 f.). Eine lange Miet-

dauer allein begründet hingegen noch keine besondere Verwurzelung des Mieters 

im Quartier (OGer ZH NG010019 vom 22.2.2002, in: MRA 4/02 S. 152 ff.), ge-

schweige denn eine Härte. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien dauerte 

nicht (mehrere) Jahrzehnte, sondern gerade zehn Jahre und einen Monat, und die 

Kündigung wurde den Berufungsklägern bereits nach neun Jahren zugestellt, so 

dass ihnen (somit auch dem sich im hohen Alter befindenden Berufungsbeklagten 

2) genügend Zeit zur Verfügung stand, um sich mit der neuen Situation auseinan-

derzusetzen. Unter Berücksichtigung dieser Umstände und den vorstehenden 

Ausführungen zu den weiteren geltend gemachten Härtegründen, insbesondere 

zur Ortsverbundenheit und den persönlichen Verhältnissen, ist auch in einer Ge-

samtbetrachtung von keiner Härte auszugehen.  

4.11. Vor diesem Hintergrund erübrigt sich grundsätzlich eine Abwägung mit den 

Interessen der Berufungsbeklagten und dementsprechend eine Auseinanderset-

zung mit den diesbezüglichen Eventualerwägungen der Vorinstanz und den ent-

sprechenden Ausführungen in der Berufungsschrift. Der Vollständigkeit halber ist 

zu den überwiegenden Interessen der Berufungsbeklagten lediglich Folgendes zu 

bemerken:  

Wie in E. 3.5 vorstehend ausgeführt, ist vom Eigenbedarf des Berufungsbeklag-

ten 1 auszugehen. Während es bei der Prüfung der Anfechtbarkeit der Kündigung 

nicht darauf ankommt, ob der Eigenbedarf dringlich ist, wird im Rahmen der Inte-

ressenabwägung bei der Erstreckung die Unzumutbarkeit des Zuwartens mit der 

Selbstnutzung vorausgesetzt (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 272 N 11; 

BGE 118 II 50). Die Dringlichkeit des Eigenbedarfs ist zeitlich und sachlich zu 

verstehen, wobei die Gründe von gewisser Bedeutung sein müssen, und sie ist 

immer dann anzunehmen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er das 

Mietobjekt auf einen bestimmten Zeitpunkt hin benötigt. Eine Zwangs- oder gar 

Notlage des Vermieters wird aber nicht vorausgesetzt (SVIT-

Kommentar/HULLIGER, 4. Aufl. 2018, Art. 272 OR N 60 ff.). Auch hier ändert also 

nichts, dass der Berufungsbeklagte 1 in einem ungekündigten Mietverhältnis lebt 

und die Eigentumsabtretung noch nicht vollzogen wurde, sich der Berufungsbe-

- 32 - 

klagte 1 mithin nicht in einer Zwangslage befindet. Mit dem (unbestrittenen) Um-

stand, dass der Sohn des Berufungsbeklagten 1 planmässig ab Sommer 2021 

neu die Schule (1. Klasse) besucht, legten die Berufungsbeklagten hingegen eine 

Dringlichkeit dar. Dabei hielt die Vorinstanz zutreffend fest, die für ein Kind mit ei-

nem Ortswechsel und Schuleintritt verbundenen Schwierigkeiten können einfa-

cher überwunden werden, je eher der Einzug erfolgt. Dadurch besteht für das 

Kind die Möglichkeit, sich bereits vorher an die Umgebung und möglicherweise an 

die künftigen Mitschüler zu gewöhnen. Weiter ist der Vorinstanz beizupflichten, 

dass die streitgegenständliche Liegenschaft unbestrittenermassen vor dem Ein-

zug des Berufungsbeklagten 1 bauliche Massnahmen erfordert, was insbesonde-

re im heutigen Zeitpunkt für einen möglichst raschen Auszug der Berufungskläger 

spricht. 

4.12. Demzufolge ist die Abweisung des Erstreckungsbegehrens durch die Vor-

instanz ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Berufung erweist sich insgesamt als 

unbegründet und ist abzuweisen.  

  

- 33 - 

5.  

5.1. Die Prozesskosten für das Berufungsverfahren setzen sich aus den Ge-

richtskosten (Entscheidgebühr) und der Parteientschädigung zusammen (Art. 95 

Abs. 1 ZPO). Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei 

auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger 

für das Berufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig. 

5.2. Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren-

verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-

vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles 

streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Dem 

tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Ausgehend von einem 

Streitwert in Höhe von rund Fr. 125'000.-- (vgl. act. 46) ist die Entscheidgebühr in 

Anwendung von § 4 Abs. 1-3, § 7 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf 

Fr. 8'100.-- festzusetzen und den Berufungsklägern in solidarischer Haftung auf-

zuerlegen. Eine Parteientschädigung ist den Berufungsbeklagten mangels Um-

trieben, die zu entschädigen wären, nicht zuzusprechen. 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksge-

richtes Winterthur vom 18. Dezember 2020 wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'100.-- festgesetzt, den 

Berufungsklägern in solidarischer Haftung auferlegt und mit dem von ihnen 

geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.  

3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 

  

- 34 - 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Bei-

lage des Doppels der Berufungsschrift samt Beilagen (act. 42 und act. 45), 

sowie an das Mietgericht des Bezirksgerichtes Winterthur, je gegen Emp-

fangsschein, und an die Obergerichtskasse. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 125'000.--. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

i.V. Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

MLaw R. Jenny 
 
 
versandt am: 
20. April 2021 
 
 
 

	Urteil vom 19. April 2021
	Rechtsbegehren:
	Urteil des Mietgerichtes:
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	2.1. Erstinstanzliche Entscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheit mit  einem Streitwert über Fr. 10'000.-- sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 und 2 ZPO). Das Berufungsverfahren richtet sich nach den Art. 308 ff. ZPO. Die Berufung ist b...

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Winterthur vom 18. Dezember 2020 wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'100.-- festgesetzt, den Berufungsklägern in solidarischer Haftung auferlegt und mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
	3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsbeklagten unter Beilage des Doppels der Berufungsschrift samt Beilagen (act. 42 und act. 45), sowie an das Mietgericht des Bezirksgerichtes Winterthur, je gegen Empfangsschein, und an die Obe...
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...