# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a309da92-8140-55ee-8a8a-cf080aa566e9
**Source:** Schaffhausen (SH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-02-16
**Language:** de
**Title:** Schaffhausen Obergericht 16.02.2021 (publiziert) 40/2007/6°
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SH_OG/SH_OG_001_40-2007-6-_2021-02-16.pdf

## Full Text

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Keine Veröffentlichung im Amtsbericht 

 

Art. 730 und Art. 738 ZGB; Art. 292 StGB; Art. 69 Abs. 5 BauG; Art. 

297 Ziff. 1 und Ziff. 2 sowie Art. 298 lit. b ZPO. Bauverbotsdienstbarkeit; 

privatrechtliche Baueinsprache; Sachlegitimation; Ermittlung von Inhalt 
und Umfang der Dienstbarkeit (OGE 40/2007/6 vom 9. November 2007) 

 

 Zusammenfassung der Möglichkeiten des Befehlsverfahrens bei privat-
rechtlichen Baueinsprachen (E. 4). 

 Nur der Eigentümer des berechtigten Grundstücks ist befugt, die spezifi-

schen Rechte aus der Grunddienstbarkeit zivilprozessual durchzusetzen. Dem 

bloss faktisch betroffenen Nachbarn fehlt die Sachlegitimation (E. 5b). 

 Bedeutung der gesetzlichen Stufenordnung bei der Ermittlung von Inhalt 

und Umfang einer Grunddienstbarkeit. Ist der Wortlaut des Grundbuchein-

trags oder des Erwerbstitels klar, besteht kein Grund zu einer einschränken-

den Auslegung in dem Sinn, dass die Dienstbarkeit nur im Rahmen eines be-

stimmten Bedürfnisses des herrschenden Grundstücks bestehe. Massgebend 

ist insbesondere nicht, ob das Bauvorhaben mit übermässigen Einwirkungen 

verbunden sei (E. 5d). 

 Beurteilung der konkret in Frage stehenden Bauverbotsdienstbarkeit 

 (E. 5e und f). 

 Ein richterliches Bauverbot ist von Amts wegen, auch ohne ausdrück-

lichen Antrag der Gegenpartei mit der Androhung von Ungehorsamsstrafe für 

den Fall der Zuwiderhandlung zu verbinden (E. 5g). 

 

Aus den Erwägungen: 

 

 4.–  Privatrechtlich begründete Einsprachen gegen ein Bauvorhaben (Art. 
69 Abs. 5 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht 
im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 [Baugesetz, BauG, SHR 
700.100]) werden grundsätzlich im summarischen Verfahren bzw. im Be-
fehlsverfahren beurteilt. Dem Richter stehen somit sämtliche Möglichkeiten 
des Befehlsverfahrens offen. Bei Gutheissung einer Baueinsprache wird in 
der Regel als blosse vorsorgliche Massnahme ein provisorisches Bauverbot 
erlassen und Frist angesetzt, um die Sache im ordentlichen Verfahren prüfen 
zu lassen (Art. 297 Ziff. 2 i.V.m. Art. 298 lit. b Ziff. 2 der Zivilprozessord-
nung für den Kanton Schaffhausen vom 3. September 1951 [ZPO, SHR 

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273.100]). Doch kann direkt ein definitives Bauverbot erlassen werden, wenn 
klares Recht und unbestrittene oder sofort feststellbare tatsächliche Verhält-
nisse vorliegen (Art. 297 Ziff. 1 i.V.m. Art. 298 lit. b Ziff. 1 ZPO; OGE vom 
1. Juli 1988 i.S. Z. gegen B., E. 3, Amtsbericht 1988, S. 74, mit Hinweisen). 
Sind dagegen die Verhältnisse insoweit liquid, dass die Voraussetzungen auch 
nur für ein provisorisches Bauverbot nicht erfüllt sind, so ist die Einsprache 
abzuweisen. Es fragt sich, in welche dieser Kategorien der vorliegende Sach-
verhalt falle. 

 5.–  a)  Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstücks in 
der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des 
Eigentümers dieses andern Grundstücks gefallen lassen muss oder zu dessen 
Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf 
(Art. 730 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 
[ZGB, SR 210]). 

 Die Rekurrenten berufen sich auf folgende … gegenseitige Bauverbots-
dienstbarkeit auf den Grundstücken GB Nr. A. (mit dem Gebäude BK Nr. X.) 
und Nr. B. (mit dem Gebäude BK Nr. Y.): 

Um den beiden Häusern BK. Nr. X. und Y. den Zutritt von Licht, Luft und Sonnen-
schein zu sichern, wird hiermit auf die Hofräume beider Liegenschaften ein Bauver-
bot gelegt. 

Dieses Bauverbot ist insoweit nur ein teilweises, als die bereits im Hofraum auf GB. 
Nr. A. und B. bestehenden niederen Bauten im bisherigen Umfange belassen bleiben 
dürfen. Im Falle, dass einzelne Gebäude durch Feuer oder sonstwie zerstört werden 
sollten, so besteht das Recht des Wiederaufbaues auf gleicher Grundfläche und in 
gleicher Höhe. 

 b)  Die aus der Grunddienstbarkeit fliessenden dinglichen Rechte stehen 
ausschliesslich dem Eigentümer des berechtigten Grundstücks zu (Etienne 
Petitpierre im Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. A., Ba-
sel/Genf/München 2003, Art. 730 N. 5, S. 1336). Zur entsprechenden Legiti-
mation haben sich die Parteien im ordentlichen Schriftenwechsel nicht geäus-
sert. Sie ist von Amts wegen zu prüfen (BGE 126 III 63 E. 1a mit Hinweisen). 

 Das Grundbuch ist öffentlich (vgl. im Einzelnen Art. 970 ZGB). Die 
konkreten Eigentumsverhältnisse an einem bestimmten Grundstück haben da-
her als allgemein bekannt zu gelten. 

 Alleiniger Eigentümer des Grundstücks GB Nr. B. ist gemäss Grundbuch 
der Rekurrent 1. Die Rekurrentin 2 ist lediglich zusammen mit dem Rekurren-
ten 1 Miteigentümerin des angrenzenden Grundstücks GB Nr. C. Sie war da-
mit zwar befugt, als (mit-)betroffene Nachbarin öffentlichrechtlich gegen das 
Bauvorhaben der Rekursgegner vorzugehen, und hätte – bei rechtzeitiger Gel-
tendmachung (…) – auch privatrechtlich wegen übermässiger Einwirkungen 

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im Sinn von Art. 684 ZGB gegen das Bauvorhaben vorgehen können. Da sie 
nicht auch Eigentümerin des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks ist, fehlt 
ihr aber die Legitimation, die spezifischen Rechte aus der Dienstbarkeit zivil-
prozessual durchzusetzen (vgl. Petitpierre, Art. 730 N. 6, S. 1336 f.). Die Re-
kurrenten behaupten im Übrigen nicht, dass – etwa nach einer Parzellierung – 
die Dienstbarkeit in der Zwischenzeit auch auf das Grundstück GB Nr. C.  
übertragen worden wäre (vgl. Art. 743 ZGB).  

 … 

 Fehlt aber der Rekurrentin 2 die Sachlegitimation zur Geltendmachung 
von Rechten aus der Grunddienstbarkeit, so hat die Einzelrichterin die privat-
rechtliche Baueinsprache, soweit es sie betrifft, im Ergebnis zu Recht abge-
wiesen (vgl. Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. A., Bern 
2006, 7 N. 90, S. 206). Damit erweist sich auch ihr Rekurs als unbegründet, 
soweit darauf eingetreten werden kann (…). Es ist lediglich noch der An-
spruch des Rekurrenten 1 zu prüfen. 

 c)  Die Einzelrichterin hat ausgeführt, ausgehend vom Zweck des Bau-
verbots (Schutz der jeweiligen Nachbarliegenschaft durch Bauten im Hof-
raum vor zusätzlichem Schattenwurf und Licht- bzw. Luftentzug) sei einzig 
zu prüfen, ob das Bauvorhaben eine übermässige und unzumutbare Einwir-
kung auf die Rekurrenten darstelle; dabei sei von den heutigen örtlichen Ver-
hältnissen und den vorherrschenden normalen Immissionen auszugehen. [Sie 
ist zum Schluss gelangt, das Bauvorhaben habe keine erhöhte Einwirkung auf 
das Grundstück der Rekurrenten.] 

 Die Rekurrenten machen dagegen geltend, geplant sei eine bauliche Er-
weiterung der Laubengänge Richtung Hof. Jegliche Vergrösserung der be-
stehenden Bauten, d.h. eine Vergrösserung der Grundfläche dieser Bauten, 
verletze aber klarerweise den Wortlaut des Bauverbots; insoweit bestehe kein 
Interpretationsspielraum. Da einzig auf den Wortlaut des Grundbucheintrags 
abzustellen sei, bestehe kein Anlass für eine teleologische Auslegung. ...  

 Die Rekursgegner sind der Auffassung, eingetragen sei nur ein teilweises 
Bauverbot. Demnach sollte die Innenhoffläche möglichst von neuen Bauten 
freigehalten werden. Es sei aber nicht die Meinung gewesen, dass jegliche 
kleine Erweiterung der Hauptgebäude in den Hofraum unzulässig sei. Seit 
dem Grundbucheintrag hätten sich die Verhältnisse geändert. Der anliegende 
Innenhof auf den Grundstücken GB Nr. D. und Nr. C. sei vollständig frei, das 
Nebengebäude auf dem Grundstück Nr. A. bestehe nicht mehr, und ein da-
mals freier Bereich des Innenhofs sei von einem Vorgänger der Rekurrenten 
in massiver Bauweise überbaut worden. Wenn eine solche Erweiterung mit 
dem Bauverbot vereinbar sei, müsse es erst recht das Bauvorhaben der Re-
kursgegner sein; die bisherige Handhabung des Bauverbots sei ein Indiz, wie 

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es zu verstehen sei, und bei der Auslegung zu berücksichtigen. Die Situation 
habe sich betreffend Zutritt von Licht und Luft … erheblich verbessert. Die 
vorgesehene Erneuerung und geringfügige Erweiterung der Laubengänge in 
Balkone leichterer Bauart bringe diesbezüglich jedenfalls keine Verschlechte-
rung, und die Hoffläche werde dadurch nicht tangiert. Das Bauvorhaben ver-
stosse nicht gegen Sinn und Zweck des Bauverbots.  

 d)  Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt 
Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Massgebend ist der Grundbucheintrag, 
soweit sich Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben (Abs. 1). Nur wenn 
sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund 
zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich 
der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art ergeben, 
wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt 
worden ist (Abs. 2; BGE 131 III 347 E. 1.1 mit Hinweisen). Führen diese Er-
kenntnisquellen nicht zum Ziel, so ist auf den Zweck abzustellen, welcher der 
Dienstbarkeit unter Berücksichtigung der Interessen und Bedürfnisse des 
herrschenden Grundstücks vernünftigerweise beizulegen ist (Hans Michael 
Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte, 2. A., Bern 2000, § 12 N. 9, S. 
69). 

 Ist der Wortlaut des Grundbucheintrags oder des Erwerbstitels klar, be-
steht demnach angesichts der einschlägigen Stufenordnung kein Grund zu ei-
ner einschränkenden Auslegung in dem Sinn, dass die Dienstbarkeit nur im 
Rahmen eines bestimmten Bedürfnisses des herrschenden Grundstücks beste-
he. Wer eine Dienstbarkeit mit einem klar definierten Bauverbot eingeht oder 
übernimmt, muss sich bewusst sein, dass er nicht abweichend davon doch 
bauen kann, sofern der Dienstbarkeitsvertrag keine Ausnahmen vorsieht. Es 
entspricht – vor allem auch mit Blick auf die Rechtssicherheit – regelmässig 
nicht dem Willen und dem Interesse der Parteien, dass in jedem konkreten 
Anwendungsfall noch geprüft werden muss, ob die Bedürfnisse der herr-
schenden Liegenschaft durch das Bauvorhaben tatsächlich geschmälert wer-
den (vgl. BGE 115 II 437 E. 2c [Bauhöhenbegrenzung]). Das vereinbarte 
Bauverbot gilt somit grundsätzlich auch dann, wenn Aussicht, Licht- und 
Luftzugang etc. durch das Bauvorhaben nicht oder nicht wesentlich tangiert 
würden (vgl. Petitpierre, Art. 738 N. 10, S. 1365). Massgebend ist demnach 
nicht, ob das Bauvorhaben mit übermässigen Einwirkungen verbunden sei, 
wie dies in Fällen ohne Dienstbarkeit gegebenenfalls zu prüfen wäre (vgl. Art. 
684 ZGB). 

 e)  Eine Dienstbarkeit ist im Hauptbuchblatt des Grundbuchs nur mit ei-
nem Stichwort zu bezeichnen. Zudem ist aber auf den Beleg hinzuweisen 
(Art. 35 Abs. 2 lit. c und lit. g der Verordnung betreffend das Grundbuch vom 
22. Februar 1910 [GBV, SR 211.432.1]). Die Belege sind ihrerseits Bestand-

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teil des Grundbuchs (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Sie umfassen unter anderem den 
Rechtsgrundausweis und geben bei den beschränkten dinglichen Rechten – 
wie der hier in Frage stehenden Grunddienstbarkeit – Auskunft über den In-
halt des Rechts in Ergänzung zum Eintrag im Hauptbuch (Jürg Schmid im 
Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. A., Basel/Genf/München 2003, Art. 
942 N. 10, S. 2181).  

 Der Rekurrent 1 beruft sich auf den Eintrag im Servitutenregister. Darin 
wurde die Dienstbarkeit in ihrem vollständigen Wortlaut eingetragen (vgl. 
heute § 13 der kantonalen Grundbuchverordnung vom 30. März 1999 [SHR 
211.431]). Es handelt sich um den "Text laut Beleg". Der Text entspricht da-
mit unbestrittenermassen wenn nicht dem Grundbucheintrag im engern Sinn, 
so doch dem Eintrag im Erwerbstitel gemäss Art. 738 Abs. 2 erster Teil ZGB. 

 Gemäss Eintrag sieht die Dienstbarkeit generell ein Bauverbot für die 
Hofräume der Liegenschaften vor. Es ist nur insoweit beschränkt, dass die 
seinerzeit bestehenden niederen Bauten im bisherigen Umfang belassen und 
allfällige zerstörte Gebäude auf gleicher Grundfläche und in gleicher Höhe 
wiederaufgebaut werden dürften. Eine bauliche Erweiterung der Grundfläche 
der Hauptgebäude ist demnach ausgeschlossen. Insoweit besteht klarerweise 
ein absolutes Bauverbot. Diesbezüglich gibt es angesichts des Wortlauts kei-
nen zusätzlichen Auslegungsbedarf. In dieser Situation darf das Bauverbot 
insbesondere nicht etwa im Rahmen einer allgemeinen Interessenabwägung 
am zugrundeliegenden Zweck gemessen und insoweit allenfalls relativiert 
werden.  

 Zu beurteilen ist hier nur das Bauvorhaben der Rekursgegner. Ob deren 
Rechtsvorgänger auf dem Grundstück des Rekurrenten 1 bauliche Massnah-
men toleriert haben, die mit der Dienstbarkeit an sich nicht vereinbar gewesen 
wären, ist in diesem Zusammenhang nicht massgebend. Insbesondere kann 
daraus auch nicht wegen langdauernder, unangefochtener Ausübung der 
Dienstbarkeit in einem bestimmten Sinn etwas zugunsten des Standpunkts der 
Rekursgegner abgeleitet werden. Für dieses Auslegungskriterium bliebe an-
gesichts der gesetzlichen Stufenordnung neben dem klaren Wortlaut des 
Grundbucheintrags bzw. des dafür massgeblichen Titels kein Raum. 

 Das Bauverbot kann auch nicht wegen veränderter Verhältnisse relati-
viert werden. Es ist ungeachtet der zwischenzeitlichen baulichen Veränder-
ungen bis heute in seiner ursprünglichen, bezüglich der Hauptgebäude absolu-
ten Form bestehen geblieben. Während eine weitere gegenseitige Dienstbar-
keit auf den Grundstücken GB Nr. A. und Nr. B. (Jauchegrube-
Benützungsrecht) … gelöscht wurde, nahmen die Grundeigentümer diese Be-
reinigung trotz der Veränderungen im Innenhof, insbesondere auch auf den 
Nachbargrundstücken GB Nr. D. und Nr. C., nicht zum Anlass, auch die strit-

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tige Bauverbotsdienstbarkeit zu löschen oder wenigstens inhaltlich zu ändern. 
Sie gilt somit nach wie vor. 

 f)  Auch die Rekursgegner gehen davon aus, dass ihr Bauvorhaben eine 
Erweiterung der bestehenden, als Teil des Hauptgebäudes zu betrachtenden 
Laubengänge darstelle. Damit verbunden ist aber auch eine Vergrösserung 
der Grundfläche des Gebäudes. Die aufgrund des Regierungsratsentscheids … 
geänderten Grundrisspläne … ("Verbreiterung der bestehenden 2 Laubengän-
ge") zeigen, dass die Laubengänge bzw. Balkone ungefähr doppelt so weit in 
den Hof hinein reichen sollen wie im Vorzustand; sie sollen zudem mit der 
vorgesehenen Wendeltreppe über die ganze Länge der Fassade verlängert 
werden. 

 Die geplante Vergrösserung der Grundfläche der Balkone und damit des 
Gebäudes als solchen widerspricht – wie auch die Einzelrichterin festgestellt 
hat – dem Wortlaut des Bauverbots. Der insoweit eindeutige Wortlaut ist aber 
nach dem Gesagten massgeblich. Es kann nicht unter Verweis auf den allge-
meinen Zweck der Dienstbarkeit davon abgewichen werden. Daher ist auch 
nicht entscheidend, ob das Bauvorhaben bei objektiver Betrachtung mit ü-
bermässigen Einwirkungen auf das Grundstück des Rekurrenten 1 verbunden 
sei oder nicht.  

 Es kann im Übrigen nicht gesagt werden, die Erweiterung der Lauben-
gänge auf der ganzen Breite des Grundstücks bis zum Abstand von 2,5 m zur 
Grenze des Grundstücks des Rekurrenten 1 (vgl. Art. 32 Abs. 1 BauG) habe 
überhaupt keinen Einfluss auf den Zutritt von Licht und Luft. Der Hofraum 
wird jedenfalls verkleinert; das Gebäude der Rekursgegner rückt näher an 
dasjenige des Rekurrenten 1 heran mit dem entsprechenden optischen Ein-
druck einer gewissen Einengung. In dieser Situation kann dem Rekurrenten 1 
nicht vorgeworfen werden, seine Einsprache sei rechtsmissbräuchlich; dies ist 
zumindest nicht offensichtlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB). 

 Es liegen demnach insoweit liquide Verhältnisse vor, dass die Erweite-
rung der Laubengänge mit der Bauverbotsdienstbarkeit nicht vereinbar ist. 

 g)  Der Rekurs des Rekurrenten 1 erweist sich aufgrund der vorstehenden 
Erwägungen als begründet. Die angefochtene Verfügung ist somit aufzuhe-
ben, soweit es ihn betrifft; dies umfasst insbesondere auch die erstinstanzliche 
Kostenregelung. Den Rekursgegnern ist sodann in Gutheissung der Einspra-
che des Rekurrenten 1 zu verbieten, die bestehenden Laubengänge gemäss 
Baubewilligung … bzw. Regierungsratsentscheid … baulich zu erweitern. 
Dies ist von Amts wegen – d.h. auch ohne ausdrücklichen Antrag des Rekur-
renten 1 (vgl. Barbara Merz, Die Praxis zur thurgauischen Zivilprozessord-
nung, 2. A., Bern 2007, § 165 N. 1, S. 401) – mit der Androhung von Unge-
horsamsstrafe für den Fall der Zuwiderhandlung zu verbinden (Überweisung 

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an den Strafrichter zur Bestrafung mit Busse wegen Ungehorsams im Sinn 
von Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuchs vom 21. Dezember 1937 
[StGB, SR 311.0]; Art. 298 lit. b Ziff. 1 ZPO).