# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 534d52e1-46d9-56f3-ae2b-daf9be5a595b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-07-04
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 04.07.2000 80.2000.81
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2000-81_2000-07-04.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2000.00081

  	
  Lugano

  4 luglio 2000

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il
  presidente della Camera di diritto tributario 

  del Tribunale d'appello

  
	
  giudice Alessandro Soldini

  
	
   

  
	
  segretario:

  	
  Andrea Pedroli

  
						

 

statuendo sul ricorso del 3 maggio 2000

 

in materia di:                   imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ __________ -__________, __________ __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   Il
10 luglio 1979 __________ __________ __________ in __________ acquistava da Immobiliare
__________ __________.__________. il foglio PPP n. __________, quota di
comproprietà di 35 millesimi del fondo n__________ __________ del Comune di
__________ __________, con diritto esclusivo sull'appartamento n. __________,
unitamente a 1/16 della quota di PPP di 35,20 millesimi, foglio n. __________,
con diritto esclusivo sul posteggio “i”; l’alienazione globale veniva
effettuata al prezzo di fr. 300'000.-.

                                         Il
10 agosto 1998 __________ __________ -__________ stipulava a favore di
__________ __________ e __________ __________ __________ -__________ la costituzione
di un diritto di compera cedibile sul fondo base part. N. __________ sito in
territorio di __________ per la PPP Fol. __________ in ragione di 35 millesimi
e su 1/16 della PPP Fol. __________ in ragione di 35,2 millesimi; il prezzo
dell’operazione veniva fissato a fr. 490'000.-

                                         Il
12 ottobre 1998 il trasferimento di proprietà veniva iscritto al Registro
fondiario con acquirenti i coniugi __________.

                                         Il
28 dicembre 1998 l'Ufficio di tassazione di __________ notificava all’alienante
__________ -__________ la decisione di tassazione sull'utile immobiliare, per
un importo d’imposta dovuta di fr. 9'200.-; secondo il calcolo dell’imponibile,
dal valore di alienazione di fr. 490'000.- erano stati dedotti come valore
d’investimento fr. 300'000.- relativi al valore d’acquisto e fr. 6'000.-
relativi ai costi d’acquisto e vendita; non erano invece stati accettati,
poiché non provati, i costi di costruzione e di miglioria di fr. 38'400.-.

 

                                   2.   Con
reclamo del 12 gennaio 1999 la contribuente chiedeva la deduzione dal valore
d'alienazione dell'importo di fr. 30'000.- come spese di miglioria pattuite
secondo “contratto di compravendita immobiliare” allegato al reclamo. 

                                         Con
decisione del 27 marzo 2000 l'Ufficio di tassazione confermava con decisione su
reclamo l’importo dell’imposta dovuta (fr. 9'200.-) e respingeva il reclamo,
poiché “i costi di costruzione/miglioria di fr. 38'400.- non sarebbero stati
comprovati con documentazione specifica (copie fatture, ecc.) anche malgrado la
convocazione della contribuente”.

 

 

                                   3.   Con
il presente ricorso la ricorrente ribadisce la richiesta di dedurre l'importo
relativo alle spese di miglioria, nel prezzo d’alienazione dell’appartamento di
fr. 490'000.- essendo inclusi i mobili fissi per un importo di fr. 20'000.- per
cui il prezzo effettivo di alienazione sarebbe di fr. 470'000.-.

                                         Alla
richiesta del giudice di precisare l'esatta portata del rogito il notaio con
lettera del 19 giugno 2000 precisava: "quanto previsto nel contratto di
diritto di compera immobiliare corrisponde alla volontà delle parti. Le parti
cioè hanno venduto rispettivamente acquistato l’appartamento al prezzo di fr.
490'000, come indicato nel rogito. Confermo per il resto che i signori
__________ hanno pagato un prezzo complessivo di fr. 500'000.-, comprensivo dei
mobili usati acquistati.”

 

 

                                   4.   Conformemente
all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24
novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario
decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone
questioni di principio e non è di rilevante importanza.

 

 

                                   5.   5.1.

                                         Lo
Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è
rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di
immobili o di parti di esso (art. 123 LT 1994).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,
L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140
LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         5.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento.

 

                                         5.2.1.    Il
valore d'alienazione non comprende i valori non immobiliari che possono esservi
compresi. La necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente
dal principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal
principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione
in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere
quali costi di investimento.

                                         Valori
non immobiliari sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate
condizioni, i progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si
obbliga ad effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento
della proprietà fondiaria (p. es. si impegna costruire una strada). La
valutazione di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base
degli accordi contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito
un prezzo complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla
ripartizione del prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr.
Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.).

 

                                         5.2.2.    Il
valore d'investimento si compone del valore di acquisto e dei costi di
investimento (art. 128 cpv. 1 LT 1994). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono
considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi che hanno aumentato
il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria.

 

 

                                   6.                Secondo quanto affermato
dal notaio, risulta che la ricorrente non ha voluto includere nel prezzo di fr.
490'000.-, indicato nel rogito, l’ammontare di fr. 10'000.- relativo ai “mobili
usati”, pagati separatamente dai coniugi __________. Parallelamente, ella non
fa menzione, nello stesso, di un importo specifico di fr. 20'000.-, per “mobili
fissi”, che porterebbe il prezzo di alienazione effettivo a fr. 470'000.-.

 

                                         Ora,
la stessa ricorrente riduce in corso di procedura la propria domanda di
deduzione per costi di miglioria: da fr. 38'400.- indicati nella dichiarazione
per l’imposta sugli utili immobiliari dell'11 novembre 1998, a fr. 30'000.-
menzionati nel reclamo del 12 gennaio 1999, a fr. 20'000.- invocati nel gravame
sottoposto a questa Camera.

                                         Malgrado
questa Camera non sia limitata, nel suo potere di cognizione, dal principio del
“ne eat iudex ultra petita partium” (art. 228 cpv. 1, art. 213 e art. 196 LT),
essa non può prescindere dai dubbi scaturenti dal modo di procedere della
contribuente; ragion per cui essa si soffermerà ad analizzare la domanda
ricorsuale limitatamente all’importo di fr. 20'000.-

 

 

                                   7.   7.1.

                                         Giusta
l’art. 200 LT, applicabile per analogia alla procedura di tassazione in materia
di imposizione degli utili immobiliari (art. 213 LT), il contribuente deve fare
tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta. Deve
segnatamente fornire, a domanda dell’autorità di tassazione, informazioni orali
e scritte e presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati.      

                                         Qualora
contestasse una decisione, incombe al contribuente tenere presente che il reclamo
deve essere motivato in fatto e in diritto, indicare le prove e contenere una
proposta. Se un reclamo non soddisfa questi requisiti, un termine ragionevole é
impartito al reclamante per adeguarvisi, con la comminatoria d'irricevibilità
(cfr. art. 176 cpv. 1 LT).

                                         Secondo
una sentenza del TF, il ricorrente che vuole ottenere una deduzione non può accontentarsi
di affermare genericamente che ha avuto altre spese; egli deve comprovare tale
affermazione. Se la legge impone al contribuente di documentare in determinati
modi le sue allegazioni, egli non può sottrarsi a questo obbligo. In simili
casi l’autorità di tassazione deve invece partire dal principio che i fatti
addotti dal contribuente, ma non documentati, non sono presi in considerazione.
Presecindere da questa esigenza significherebbe infatti non già correggere una
presunta inesattezza ma sostituire l’obbligo posto a carico del contribuente di
documentare e provare determinati fatti con l’apprezzamento dell’autorità (DTF
3.12.1990 N. 2A. 344/89, in RDAT II-1991; DTF 107 Ib 218).

                                      

                                         7.2.

                                         Si
tenga inoltre presente che giurisprudenza e dottrina tendono a distinguere,
all'interno della collaborazione che il contribuente deve prestare alla propria
tassazione esatta e completa, quelli che sono dei veri e propri obblighi
procedurali di collaborazione e quelli che invece sono dei semplici diritti
procedurali (cfr. Zweifel, Die Verfahrenspflichten des
Steuerpflichtigen im Steuereinschätzungsverfahren, in ASA 49, pp. 513 - 547; Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz,
Ergänzungsband, II ediz.,
Berna 1983, num. 11-14 all'art. 72 StG ZH, p. 340, con riferimenti alla
giurisprudenza zurighese; Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im
Steuerveranlagungsverfahren,
Zurigo 1989, p. 48 ss.); in questo quadro, le norme concernenti l'onere di
provare circostanze che diminuiscono l'onere fiscale o ne provocano la
cessazione appartengono ai diritti procedurali del contribuente e non agli
obblighi (cfr. Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen im
Steuereinschätzungsverfahren, cit., p. 520, in particolare p. 533 con riferimento
all'elenco dei debiti; inoltre Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, op.
cit., num. 11-14 all'art. 72 StG ZH, p. 340). I diritti procedurali, a
differenza degli obblighi, costituiscono una facoltà del contribuente, della
quale l'autorità fiscale non può obbligarlo a fare uso, ma deve unicamente
limitarsi ad avvertirlo che in caso di mancato uso del diritto procedurale in
questione le circostanze che diminuiscono l'onere fiscale (debiti, interessi,
spese di manutenzione, ecc.) non verranno prese in considerazione (cfr. Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, num. 11-14 all'art. 72 StG ZH, p. 340 e
giurisprudenza citata).

                                         È
chiaro allora che un contribuente non potrebbe in alcun modo rimproverare
all'autorità fiscale la mancata deduzione di determinati oneri, quando tale
omissione sia riconducibile esclusivamente al fatto di non averne dichiarata
l'esistenza, sia pure per una dimenticanza o per negligenza.

 

                                         7.3.

                                         Nella
fattispecie, la ricorrente non ha allegato al reclamo del 12 gennaio 1999 alcun
giustificativo a sostegno della domanda di deduzione per costi di miglioria; in
particolare, ella si è  limitata a far riferimento a un testo, tale “contratto
di compravendita immobiliare”. Ora, non solo tale documento non è paragonabile,
in quanto a forza probatoria, ai documenti pubblici di cui all’art. 9 CC
(disposizione di diritto civile applicabile come principio in materia
probatoria anche al diritto pubblico) ma pure il notaio del rogito del 10
agosto 1998, avv. __________, ha confermato, interpellato da questa Camera, che
il prezzo di alienazione indicato nel contratto di diritto di compera, fr.
490'000.-, era il prezzo effettivo.  L’alienante non ha dunque espresso, e non
ha sufficientemente comprovato, la propria volontà di includere nel prezzo
stipulato fr. 20'000.- a titolo di mobili fissi.

 

                                         7.4.

                                         Così
stando le cose, questa Camera non può che confermare la decisione su reclamo
dell’Ufficio di tassazione di __________. Valore del precedente acquisto e
durata del possesso sono infatti quelli determinati dal trasferimento di
proprietà da __________ __________ __________ ad __________ __________ e
__________ __________ __________ -__________ il 12 ottobre 1998. Le spese di
miglioria non possono essere considerate in quanto non assodate.

 

 

                                   8.   A
titolo meramente abbondanziale si rileva che, quand'anche la ricorrente fosse
stata in grado di produrre le fatture della asserite migliorie, l'esito del
ricorso non sarebbe verosimilmente stato diverso.

 

                                         8.1.

                                         Infatti,
secondo l'art. 642 CC, "chi è proprietario di una cosa lo è di tutte le
sue parti costitutive", cioè tutto ciò che "si immedesima"
con la cosa e "non ne può essere separato senza distruggerla, alterarla o
deteriorarla". Le parti costitutive di un immobile condividono quindi
normalmente il destino giuridico - e dunque anche fiscale - del fondo.

                                         Perché
un'opera possa essere considerata parte costitutiva dell'immobile, occorre un
triplice nesso:

                                         -     un
legame esteriore, cioè che appare esternamente, tra la parte principale e le
parti secondarie;

                                         -     un
legame interiore, cioè un'intima unità funzionale, di finalità, tra la parte
principale e le parti secondarie, al punto che la parte principale può
adempiere il suo fine economico solo unitamente alle parti secondarie;

                                         -     un
legame duraturo.

                                         Le
parti costitutive devono essere distinte dai meri accessori, che sono
invece cose mobili, durevolmente destinate all'uso, al godimento od alla
conservazione della cosa principale e che vi sono state annesse, connesse od
altrimenti poste per servire alla cosa stessa. Gli accessori dunque, a
differenza delle parti costitutive, non seguono necessariamente le vicende
dell’immobile.

                                         In
dottrina vi è chi si interroga se anche gli accessori debbano essere
considerati alla stregua di parti costitutive quando sono trasferiti assieme ad
un immobile (cfr. Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari,
Lugano 1996, pp. 62-64).

                                         Secondo
la giurisprudenza di questa Camera, si deve ritenere che siano compresi nel
valore di alienazione tutti quei beni mobili che presentano un nesso economico
con l’immobile e che si può presumere siano destinati al suo servizio per farne
parte in modo durevole, a prescindere dal fatto che, civilisticamente, siano
qualificabili come accessori o parti costitutive (cfr. Soldini/Pedroli,
loc. cit.). Sono così state considerate parti integranti di un immobile, e
hanno quindi rilevanza ai fini della determinazione dell'utile, i pavimenti, la
cucina americana, gli armadi a muro, la moquette, ma non gli altri elementi
dell'arredamento (CDT n. 213 del 14 luglio 1986, inedita; CDT n.
236 del 29 luglio 1988, inedita).

 

                                         8.2.

                                         Non
appena si scorra la lista dei "beni mobili" ceduti, ci si avvede che
la maggior parte degli stessi dovrebbe essere considerata parte costitutiva o
quanto meno parte accessoria economicamente connessa con l'immobile ceduto.

                                         È
indubbiamente il caso dell'armadio fissato al muro, della porta blindata e
degli specchi del bagno, che con ogni probabilità sono ancorati alla parete.

                                         La
stessa sorte potrebbero seguire con una certa probabilità anche la libreria,
che sembrerebbe, in considerazione delle sue dimensioni, definite grandi nel
contratto aggiuntivo, formare un tutt'uno con la sala, ma anche i
copricaloriferi, qualora fossero fissati, come parrebbe probabile, a parete.

                                         Anche
da questo punto di vista, quindi, il ricorso si avvererebbe privo di fondamento.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art.
231 LT

 

dichiara
e pronuncia

 

 

                                   1.   Il
ricorso è respinto .

 

                                   2.   Le
spese processuali consistenti:

                                         a.
nella tassa di giustizia di                                     fr.     500.–

                                         b.
nelle spese di cancelleria di complessivi            fr.       80.–

                                         per
un totale di                                                         fr.     580.–

                                         sono
a carico della ricorrente.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Per
l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale
d’appello

Il presidente:                                                      Il
segretario: