# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 938fd7cf-dfc4-5b37-ae22-4d491ebfb303
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-12-01
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 01.12.2008 ZF 2008 47
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2008-47_2008-12-01.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

____________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 1. Dezember 2008 Schriftlich mitgeteilt am: 

ZF 08 47

Urteil
Zivilkammer

Vorsitz Präsident Brunner

RichterInnen Rehli, Sutter-Ambühl, Tomaschett-Murer und Giger 

Aktuarin ad hoc Strässler

——————

In der zivilrechtlichen Berufung

des K a n t o n s  G r a u b ü n d e n , Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt 

lic. iur. Ilario Bondolfi, Postfach 74, Poststrasse 43, 7002 Chur, mit Streitverkündung an die 

B . _ _ _ _ _ , Eingerufene (klägerseits),

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Plessur vom 6. März 2008, mitgeteilt am 19. Mai 2008, in Sachen der 

C . _ _ _ _ _ , Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann 

Just, Postfach 414, Masanserstrasse 35, 7001 Chur, gegen den Beklagten und Berufungskläger, 

betreffend Schadenersatz (Art. 5 SchKG),

hat sich ergeben:

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A.1. Die C._____ ersteigerte am 4. April 2003 die vormals im Eigentum der D._____ ste-

hende Liegenschaft Nr. Z.1._____ im Grundbuch der Gemeinde O.1._____ zu einem Preis von Fr. 

420'000.00. Die Versteigerung erfolgte aufgrund der Betreibung auf Grundpfandverwertung der 

Grundpfandgläubigerin im ersten Rang, der B._____. Gemäss betreibungsamtlicher Schätzung wies 

die Liegenschaft zum damaligen Zeitpunkt einen Wert von Fr. 1'135'000.00 auf. 

2. In Ziff. 11 der Steigerungsbedingungen wurde folgende Regelung getroffen: 

11. Ohne Abrechnung am Zuschlagspreis hat der Ersteigerer/die Ersteigerin zu 
übernehmen bzw. bar zu bezahlen: 

a) die Verwertungskosten sowie die Kosten der Eigentumsübertragung und der 
in bezug auf Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten usw. erforderlichen Löschun-
gen und Änderungen im Grundbuch und in den Pfandtiteln. (...)

b) die im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht fälligen und deshalb im Lasten-
verzeichnis nicht aufgeführten Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht 
(Brandassekuranzsteuern, Liegenschaftssteuern), ferner die laufenden öffent-
lich-rechtlichen Abgaben für Wasser, Elektrizität, Abfuhrwesen usw."

3. Der durch die Ersteigerung erzielte Wertzuwachs der D._____ wurde von der Kanto-

nalen Steuerverwaltung Graubünden mit Verfügung vom 15. Dezember 2004 nach Ermessen ver-

anlagt. Am 26. November 2004 war über die D._____ der Konkurs eröffnet worden, welcher am 20. 

Dezember 2004 mangels Aktiven wieder eingestellt wurde. Mit Pfandrechtsverfügung vom 23. Fe-

bruar 2005 machte die Kantonale Steuerverwaltung Graubünden daher im Umfang von Fr. 

24'430.00 (Grundstückgewinnsteuer Fr. 23'770.00, Zinsen Fr. 660.00) ein gesetzliches Pfandrecht, 

lastend auf der ersteigerten Liegenschaft, geltend. Das Grundbuchamt E._____ wurde angewiesen, 

das gesetzliche Steuerpfandrecht auf dem nun im Eigentum der C._____ stehenden Grundstück 

vorzumerken. Die von der C._____ dagegen erhobene Einsprache wurde mit Einspracheentscheid 

der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 21. Juni 2005 abgewiesen. 

4. Mit Schreiben vom 19. September 2005 machte die C._____ gegenüber dem Betrei-

bungsamt O.1._____ eine Ersatzforderung im Umfang von Fr. 24'430.00 geltend. Die Haftpflicht-

versicherung des Kantons Graubünden, die F._____ Versicherungen, lehnte die Haftung mit Brief 

vom 29. Dezember 2005 ab. Nachdem die C._____ erneut an die Haftpflichtversicherung gelangt 

war, forderte das Finanz- und Militärdepartement Graubünden die B._____ auf, dem Betreibungs-

amt den Steuerbetrag samt Zins, also Fr. 24'430.00 zu erstatten. Zur Begründung wurde geltend 

gemacht, der Betrag sei vom Betreibungsamt irrtümlich ausbezahlt worden. Das Betreibungsamt 

erliess am 3. Mai 2006 eine neue Steigerungsabrechnung, in welcher die Grundstückgewinnsteuer 

vom Pfanderlös vor dessen Verteilung an die Gläubigerinnen und Gläubiger in Abzug gebracht 

wurde. Die B._____ wurde aufgefordert, den ihr irrtümlich zuviel ausbezahlten Betrag von Fr. 

24'430.00 zu erstatten. Dagegen erhob die B._____ am 11. Mai 2006 Einsprache bei der Aufsichts-

behörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Mit Entscheid des Kantonsgerichtsausschusses 

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Graubünden als Aufsichtsbehörde über SchKG vom 4. Juli 2006 wurde die Beschwerde dahin gut-

geheissen, dass die neue Steigerungsabrechnung aufgehoben wurde. 

B. Da die Haftpflichtversicherung eine Haftung des Kantons weiterhin ablehnte (vgl. 

KB 19), reichte die C._____ am 22. März 2007 gegen den Kanton Graubünden beim Vermittleramt 

des Kreises Chur Klage ein. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhandlung vom 16. Mai 2007 wurde 

am 20. Mai 2007 der Leitschein ausgestellt mit folgenden Rechtsbegehren: 

1. Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Fr. 24'430.00 nebst Zins zu 5 % seit 
dem 21. Juni 2005 zu bezahlen

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 7.6% Mehrwertsteuer zu Las-
ten des Beklagten. 

Der Beklagte beantragte die kostenfällige Abweisung der Klage. 

Die Klage wurde mit Prozesseingabe vom 11. Juli 2007 frist- und formgerecht beim Bezirks-

gericht Plessur eingereicht. Das Rechtsbegehren wurde insofern abgeändert, als in Ziff. 1 Zins seit 

dem 21. Juli 2005 beantragt wurde. Die Rechtsbegehren in der Prozessantwort vom 24. September 

2007 blieben unverändert gemäss Leitschein. Zudem verkündete der Beklagte der B._____ den 

Streit und beantragte, es sei im Falle der Gutheissung der Klage über den Rückgriffsanspruch im 

Sinne von Art. 32 ZPO zu entscheiden. 

Die B._____ erklärte mit Schreiben vom 31. Oktober 2007, dass sie sich am Verfahren nicht 

beteilige. 

C. Mit Urteil vom 6. März 2008, mitgeteilt am 19. Mai 2008, entschied das Bezirksge-

richt Plessur was folgt: 

1. Die Klage wird gutgeheissen. Der Kanton Graubünden wird verpflichtet, der 
C._____ Fr. 24'430.00 zuzüglich Zins seit dem 21. Juli 2005 zu bezahlen. 

2. Die Kosten des Kreisamtes Chur von Fr. 300.00 sowie die Kosten des Bezirksge-
richtes Plessur von Fr. 6'830.85 (Gerichtsgebühren Fr. 5'500.00, Schreibge-
bühren Fr. 548.00, Bargebühren Fr. 293.85, Streitwertzuschlag Fr. 498.00) ge-
hen zu Lasten des Kantons Graubünden. Nach Verrechnung mit dem geleiste-
ten Kostenvorschuss verbleibt ein offener Restbetrag von Fr. 830.85, der innert 
30 Tagen auf das PC-Konto Z.2._____ des Bezirksgerichts Plessur zu überwei-
sen ist.

Der Kanton Graubünden hat die C._____ zudem ausseramtlich mit Fr. 
12'440.65 (inkl. Spesen und MwSt) zu entschädigen. 

3. Mitteilung

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Das Bezirksgericht erwog, dass die in den Steigerungsbedingungen enthaltene Regelung, 

wonach die Verwertungskosten ohne Abrechnung an den Zuschlagspreis und damit zusätzlich vom 

Ersteigerer zu zahlen seien, von der klaren bundesgerichtlichen Rechtsprechung abweiche und da-

her bundesrechtswidrig sei. Ein Nichtigkeitsgrund gemäss Art. 22 Abs. 1 SchKG sei nicht ersichtlich. 

Zu prüfen sei, ob die Voraussetzungen für eine Haftung nach Art. 5 Abs. 1 SchKG gegeben seien. 

Den Schaden im Umfang von Fr. 24'430.00 zuzüglich Zins erachtete die Vorinstanz als bewiesen. Sie 

ging davon aus, dass die C._____ unabängig davon, ob sie Kenntnis davon hatte oder hätte haben 

können, dass die Grundstückgewinnsteuern unter die Verwertungskosten fallen, davon ausgehen 

durfte, dass das Betreibungsamt die Steigerungsbedingungen bundesrechtskonform anwenden 

würde. Es könne ihr entsprechend keine Verletzung der Schadenminderungspflicht zur Last gelegt 

werden, weil sie sich nicht gegen die Steigerungsbedingungen zur Wehr gesetzt und diese nicht 

angefochten hatte. Auch bei der Abrechnung habe die C._____ auf die Fachkenntnis und das rich-

tige Vorgehen des Betreibungsamtes vertrauen dürfen. Der Schaden wurde gemäss dem Urteil des 

Bezirksgerichts Plessur durch den Betreibungsbeamten als Vollstreckungsorgan widerrechtlich ver-

ursacht, nämlich in Verletzung von Art. 157 SchKG, welcher die Interessen sämtlicher direkt Betei-

ligter schütze. Ebenfalls bejaht wurde der adäquate Kausalzusammenhang, womit sämtliche Vor-

aussetzungen für die Haftung des Kantons als gegeben erachtet wurden. Nach der Auffassung der 

Vorinstanz hätte sich zudem die berechtigte Frage stellen lassen, ob nicht von einer sinngemässen 

Klageanerkennung durch den Kanton Graubünden auszugehen sei. Aus den Akten ergebe sich näm-

lich, dass sowohl die Haftpflichtversicherung als auch das Finanz- und Militärdepartement Graubün-

den mit einem offensichtlichen Irrtum des Betreibungsbeamten argumentiert hätten (Editionen, 

act. 27 und act. 28). 

D.1. Gegen diesen Entscheid liess der Kanton Graubünden am 30. Mai 2008 frist- und 

formgerecht Berufung erklären mit folgenden Anträgen: 

1. Das angefochtene Urteil sei aufzuheben. 

2. Die Klage der Berufungsbeklagten sei vollumfänglich abzuweisen. 

3. Unter vollumfänglicher Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich gesetzli-
che Mehrwertsteuer) für beide Instanzen zu Lasten der Berufungsbeklagten. 

2. Mit Verfügung vom 5. Juni 2008 ordnete der Kantonsgerichtspräsident das schrift-

liche Verfahren gemäss Art. 224 Abs. 2 ZPO an. 

3. In der Berufungsbegründung vom 14. August 2008 wurden die Rechtsbegehren 

gemäss Berufungserklärung bestätigt. Zur Begründung wird unter Hinweis auf Art. 49 Abs. 2 VZG 

und BGE 123 III 53 E.4a ausgeführt, dass eine Bedingung, wie sie in Ziff. 11 lit. a der Steigerungsbe-

dingungen formuliert worden sei, zwar unüblich sein möge, aber entgegen der Auffassung des Be-

zirksgerichts Plessur zweifellos zulässig sei. Indem die C._____ gegen die Steigerungsbedingungen 

keine Beschwerde gemäss Art. 17 SchKG gemacht habe, habe sie diese zudem akzeptiert. Sie habe 

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die in der Abrechnung aufgeführten Verwertungskosten auch bezahlt, ohne dass diese in den Stei-

gerungsbedingungen konkret genannt worden seien. Der Schadensbeweis sei nicht rechtsgenüglich 

erbracht worden. Dem Betreibungsamt O.1._____ könne kein Fehlverhalten vorgeworfen werden. 

Es gebe anders als für Urkundspersonen im Sinne von Art. 17 EGzZGB keine gesetzliche Bestim-

mung, welche vorschreiben würde, dass der Betreibungsbeamte in den Steigerungsbedingungen 

einen Hinweis auf den Bestand eines gesetzlichen Pfandrechtes für Wertzuwachssteuern aufzu-

führen habe. Das Betreibungsamt O.1._____ sei bewusst und zulässigerweise von Art. 157 SchKG 

abgewichen, indem es die Verwertungskosten gemäss den Steigerungsbedingungen zusätzlich dem 

Ersteigerer überbunden habe. Der Begriff Verwertungskosten sei in den Steigerungsbedingungen 

fett hervorgehoben worden. Selbst wenn das Betreibungsamt die Grundstückgewinnsteuern ent-

gegen den Steigerungsbedingungen vom Erlös hätte abziehen müssen, entfalte Art. 157 SchKG 

keine Schutzwirkung zugunsten der Ersteigererin, sondern diene einzig dem Betreibungsamt. Da es 

an einer wesentlichen Amtspflichtsverletzung fehle, entfalle die Haftung des Kantons auch wegen 

Fehlens der Widerrechtlichkeit. 

4. Die C._____ beantragte in ihrer schriftlichen Berufungsantwort vom 29. September 

2008 die kostenfällige Abweisung der Berufung. Zur Begründung wird ausgeführt, dass sich aus den 

edierten Akten ergebe, dass der Kanton Graubünden die Rechtsauffassung der Gegenpartei vorpro-

zessual anerkannt habe. Aus der Tatsache, dass die B._____ aufgefordert worden sei, den einge-

klagten Betrag von Fr. 24'430.00 zu erstatten, ergebe sich eindeutig, dass die C._____ diesen Betrag 

bezahlt habe. In der Korrespondenz - und zwar bis zum Entscheid des Kantonsgerichtsausschusses 

- habe der Kanton Graubünden bzw. dessen Haftpflichtversicherung anerkannt, dass die Grunds-

tückgewinnsteuer vom Verwertungserlös in Abzug zu bringen und nur der Restsaldo der Pfandgläu-

bigerin auszuzahlen gewesen wäre. Zwar sei es gemäss der klaren, revidierten Fassung von Art. 49 

Abs. 2 VZG zulässig, der Ersteigererin weitere Kosten zu überbinden. Voraussetzung dafür sei aber, 

dass dies klar und unmissverständlich erfolge (BGE 123 III 53 ff.). Ein ausdrücklicher Hinweis auf die 

Grundstückgewinnsteuern sei in den Steigerungsbedingungen nicht zu finden. Der allgemeine Hin-

weis auf die Verwertungskosten ohne Konkretisierung, was alles darunter zu subsumieren sei, 

genüge nicht. Zudem könnten gemäss herrschender Rechtsprechung nur bereits vor der Versteige-

rung bestehende, nicht fällige Kosten zusätzlich überbunden werden. Die Grundstückgewinnsteu-

ern seien deshalb der Ersteigererin nicht rechtsgenüglich überbunden worden. Die Berufungsbe-

klagte habe daher in guten Treuen davon ausgehen dürfen, dass die Grundstückgewinnsteuern 

bundesrechtskonform vom Steigerungserlös abgezogen würden. Der Inhalt der Steigerungsbedin-

gungen sei in Art. 135 SchKG und Art. 45 bis 52 VZG nicht abschliessend festgelegt. Art. 160 Abs. 3 

StG schreibe vor, dass die Parteien im Veräusserungsvertrag auf den Bestand des gesetzlichen 

Pfandrechts aufmerksam zu machen seien. Auch im Rahmen der Zwangsversteigerung bestehe das 

gesetzliche Pfandrecht, weshalb ein Hinweis darauf in den an Stelle des Veräusserungsvertrags tre-

tenden Steigerungsbedingungen anzubringen sei. Da die Steigerungsbedingungen vom Betrei-

bungsbeamten aufzusetzen seien, habe dieser im vorliegenden Fall gegen diese Verpflichtung ver-

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stossen. In der Steigerungsabrechnung habe das Betreibungsamt unter der Rubrik "Verwertungs-

kosten" ausdrücklich nur die Kosten gemäss eidgenössischem Gebührentarif (GebVzSchKG) abge-

rechnet. Es sei somit selbst nicht der Auffassung gewesen, dass die Grundstückgewinnsteuern ge-

stützt auf Ziff. 11 lit. a der Steigerungsbedingungen von der Ersteigererin zu tragen seien. Anfänglich 

habe es sich auf die bundesrechtswidrige Auffassung gestützt, dass die Grundstückgewinnsteuern 

als Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht im Sinne von Ziff. 11 lit. b der Steigerungsbedingun-

gen zu qualifizieren sei. Dies zeige deutlich, dass selbst das Betreibungsamt die Steigerungsbedin-

gungen nicht so ausgelegt habe, wie sie heute vom Kanton Graubünden verstanden würden. Da in 

den Steigerungsbedingungen ein ausdrücklicher Hinweis auf die Grundstückgewinnsteuern fehle, 

sei es auch nicht zu beanstanden, dass die Berufungsbeklagte die Steigerungsbedingungen nicht 

angefochten habe. Art. 157 Abs. 1 SchKG entfalte eine Schutzwirkung zu Gunsten der Ersteigererin. 

Wenn die Grundstückgewinnsteuern in bundesrechtskonformer Anwendung der Bestimmung vom 

Verwertungserlös in Abzug zu bringen seien, führe dies dazu, dass die Erwerberin nicht nachträglich 

mit dem gesetzlichen Pfandrecht für die Grundstückgewinnsteuer in Anspruch genommen werden 

könne. Der Abzug bzw. die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuern bewirke gerade die Ver-

hinderung einer solchen Schädigung. Der Betreibungsbeamte habe eine Amtspflichtverletzung be-

gangen, indem er weder auf das gesetzliche Pfandrecht hingewiesen noch die Grundstückgewinn-

steuern vom Bruttoerlös abgezogen habe. Ein überwiegendes Selbstverschulden liege nicht vor. 

Weder der Kanton noch seine Haftpflichtversicherung habe erkannt, dass die Grundstückgewinn-

steuern nicht unter Ziff. 11 lit. b, d.h., nicht fällige Forderungen, für welche ein gesetzliches Pfand-

recht bestehe, subsumiert werden könnten. Dieser Umstand zeige mit aller Deutlichkeit, dass der 

Begriff der Verwertungskosten gemäss Ziff. 11 lit. a keineswegs derart klar für jedermann erkennt-

lich die Überbindung der Grundstückgewinnsteuer enthalte. 

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, nachste-

hend eingegangen. 

Die Zivilkammer zieht in Erwägung :

1.a) Gegen Urteile des Bezirksgerichts betreffend vermögensrechtliche Streitigkeiten 

kann gemäss Art. 218 ZPO in Verbindung mit Art. 19 ZPO Berufung ergriffen werden. Die Berufung 

ist innert 20 Tagen von der schriftlichen Mitteilung des Urteils an zu erklären. Sie hat die formulier-

ten Anträge auf Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und der Beiurteile sowie neue Einreden, 

soweit solche noch zulässig sind, zu enthalten (Art. 219 ZPO). 

b) Die formgerechte Berufungserklärung vom 30. Mai 2008 richtet sich gegen das Ur-

teil des Bezirksgerichts Plessur vom 6. März 2008, welches am 19. Mai 2008 mitgeteilt worden war. 

Auf das rechtzeitig eingereichte Rechtsmittel wird eingetreten, zumal der Streitwert gemäss Art. 19 

ZPO bei einer Forderungssumme von Fr. 24'430.00 zuzüglich Zins erreicht ist. 

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c) Zu Recht unbestritten geblieben ist, dass die ordentlichen Zivilgerichte zur Beurtei-

lung des gegenüber dem Kanton Graubünden geltend gemachten Anspruchs auf Schadenersatz 

gemäss Art. 5 SchKG zuständig sind. Diesbezüglich kann auf die zutreffenden Ausführungen des 

Bezirksgerichtes Plessur verwiesen werden (E. 1, S. 5f. ; Art. 229 Abs. 3 ZPO). 

2.a) Nach Art. 157 Abs. 1 SchKG werden aus dem Pfanderlös vorweg die Kosten für die 

Verwaltung, die Verwertung und für die Verteilung bezahlt. Ohne Abrechnung am Zuschlagspreis 

sind dem Ersteigerer nach Art. 49 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsver-

wertung von Grundstücken (VZG, SR. 281.42) zur Zahlung zu überbinden: 

a) die Kosten der Eigentumsübertragung und der in bezug auf die Grundpfand-
rechte, Dienstbarkeiten usw. erforderlichen Löschungen und Änderungen im 
Grundbuch und in den Pfandtiteln (...)sowie die Handänderungsabgaben;

b) die im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht fälligen und daher im Lastenver-
zeichnis nicht aufgeführten Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht (Art. 
836 ZGB, Brandassekuranzsteuern, Liegenschaftensteuern usw.) ferner die 
laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl.

Zu weiteren Zahlungen über den Zuschlagpreis hinaus kann der Ersteigerer nicht verpflich-

tet werden, ausser es sei in den Steigerungsbedingungen vorgesehen (Art. 49 Abs. 2 VZG). 

b) Unter den Begriff der Verwertungskosten gemäss Art. 157 Abs. 1 SchKG fallen nach 

der ständigen bundesgerichtlichen Praxis auch die Grundstückgewinnsteuern (BGE 122 III 248; 120 

III 156 E. 2b; Bernheim/Känzig im Basler Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und 

Konkurs, SchKG II; Basel/Genf/München 1998, N. 13 zu Art. 157 SchKG). In BGE 120 III 153 E. 2 b 

(mit Hinweisen) war die Rechtsprechung bestätigt worden, wonach zu den Masseverbindlichkeiten 

im Sinne von Art. 262 Abs. 1 SchKG ausser den eigentlichen Konkurskosten auch die öffentlich-

rechtlichen Schulden gehören, welche erst nach der Konkurseröffnung entstanden sind, so insbe-

sondere die Grundstückgewinnsteuern. Diese seien bei genauerer Betrachtung als Kosten der Ver-

wertung im Sinne von Art. 262 Abs. 2 SchKG und Art. 157 Abs. 1 SchKG zu betrachten. Nach BGE 

122 III 246 sind die Grundstückgewinnsteuern auch bei der Betreibung auf Grundpfandverwertung 

in gleicher Weise als Verwertungskosten vom Bruttoerlös abzuziehen. Die Grundstückgewinnsteu-

ern entstehen bei Zwangsverwertung mit dem Zuschlag, fallen also nicht unter die Forderungen 

gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG, welche bereits vor der Versteigerung bestehen müssen (Häuser-

mann/Stöckli/Feuz im Basler Kommentar, a.a.O., N. 20 zu Art. 135 SchKG mit Hinweisen). 

c) Hätte das Betreibungsamt die Steigerungsbedingungen entsprechend dem Regel-

fall gemäss Gesetz aufgestellt, wären die Grundstückgewinnsteuern vor der Verteilung des Erlöses 

als Verwertungskosten abzuziehen gewesen. 

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3.a) Ziff. 11 der Steigerungsbedingungen in der Betreibung Nr. Z.3._____ des Betrei-

bungsamtes O.1._____ lautete wie folgt: 

Ohne Abrechnung am Zuschlagspreis hat der Ersteigerer/die Ersteigerin zu über-
nehmen bzw. bar zu bezahlen: 

a) die Verwertungskosten sowie die Kosten der Eigentumsübertragung und der 
in bezug auf Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten usw. erforderlichen Löschun-
gen und Änderungen im Grundbuch und in den Pfandtiteln. (...)

b) die im Zeitpunkt der Versteigerung noch nicht fälligen und deshalb im Lasten-
verzeichnis nicht aufgeführten Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht 
(Brandassekuranzsteuern, Liegenschaftssteuern), ferner die laufenden öffent-
lich-rechtlichen Abgaben für Wasser, Elektrizität, Abfuhrwesen usw."

Die Grundstückgewinnsteuern als Verwertungskosten wurden damit entgegen der gesetz-

lichen Regelung von Art. 157 Abs. 1 SchKG in Ziff. 11 lit. a) der Steigerungsbedingungen der Erstei-

gererin überbunden. Ziff. 11 lit. b), welcher analog Art. 49 Abs. 1 lit. b VZG formuliert wurde, findet 

auf die Grundstückgewinnsteuern keine Anwendung, da diese erst mit dem Zuschlag entstehen und 

vor der Versteigerung noch keinen Bestand haben (ebenso die Vorinstanz in E. 4a) und b) S. 7f.; 

anders die Erwägungen in SKA 06 11, in welchem aber nur die Frage der Gültigkeit der nachträglich 

zu Lasten der B._____ abgeänderten Betreibungsabrechnung zu prüfen war). Hierüber sind sich 

auch die Parteien einig (Berufungsantwort S. 5). Es stellt sich die Frage, ob die zusätzliche Überbin-

dung der Verwertungskosten in den Steigerungsbedingungen zulässig ist. 

b) Der notwendige Inhalt der Steigerungsbedingungen ist in Art. 135 SchKG und in den 

Art. 45 - 51 VZG geregelt. Die Steigerungsbedingungen legen gemäss Art. 135 Abs. 2 SchKG insbe-

sondere fest, welche Kosten dem Erwerber überbunden werden. Art. 48 und Art. 49 VZG sind Aus-

führungsbestimmung zu dieser Bestimmung - und nicht etwa zu Art. 157 SchKG, welcher die Ver-

teilung regelt (vgl. Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8. Aufl., 

Bern 2008, § 28, Rz. 51, S. 276; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizeri-

schem Recht, Bd. I, Zürich 1984, § 32, Rz. 6 und Anm. 6, S. 457; Ausführungsbestimmungen zu Art. 

157 SchKG sind Art. 112 ff. VZG). Dass die Art. 48 ff. VZG Ausführungsbestimmungen zu Art 135 

SchKG und entsprechend vor diesem Hintergrund auszulegen sind, ergibt sich sowohl aus dem In-

halt als auch aus der Systematik. In Art. 48 VZG wird unter den Titeln "C. Steigerungsbedingungen, 

A. Inhalt, III. Überbindung, 1. auf Abrechnung am Zuschlagspreis" festgehalten, dass dem Ersteige-

rer die laufenden Zinsen der überbundenen Pfandforderungen auf Abrechnung an den Zuschlags-

preis überbunden werden, sofern die Steigerungsbedingungen nicht etwas anderes bestimmen. 

Unter "2. ohne Abrechnung am Zuschlagspreis" sind in Art. 49 Abs. 1 VZG diejenigen Kosten aufge-

führt, welche den Erwerbenden ohne Anrechnung an den Zuschlagspreis überbunden werden. In 

Art. 49 Abs. 2 VZG wird festgehalten, dass der Erwerber zu weiteren Zahlungen über den Zuschlag-

preis hinaus nicht verpflichtet werden kann, ausser es sei in den Steigerungsbedingungen vorgese-

hen. Ebenso wie Art. 48 VZG die übliche Regelung enthält unter dem Vorbehalt, dass die Steige-

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rungsbedingungen etwas anderes bestimmen, ist nach der Rechtsprechung und der Lehre in Art. 

49 Ziff. 1 VZG der regelmässige Inhalt von Steigerungsbedingungen festgelegt. Gestützt auf Art. 49 

Ziff. 2 VZG können dem Erwerber aber dann zusätzliche Kosten auferlegt werden, wenn dies in den 

Steigerungsbedingungen klar und unzweideutig vorgesehen ist. Die Steigerungsbedingungen gehen 

diesfalls vor (BGE 60 II 34; BGE 123 III 58 mit Verweis auf die klarere neue Fassung dieser Bestim-

mung; vgl. Fritzsche/Walder, a.a.O., § 32 Rz. 6 und Anm. 6, S. 457). Als Zwischenergebnis ergibt sich, 

dass es wegen des Vorrangs der Steigerungsbedingungen nicht bundesrechtswidrig ist, einem Er-

werber weitere Kosten zusätzlich zu überbinden, auch wenn eine solche Regelung von den 

Grundsätzen der Verteilung gemäss Art. 157 SchKG abweicht. Ziff. 11 lit. a der Steigerungsbedin-

gungen, in welchen der Erwerberin die Grundstückgewinnsteuern zusätzlich auferlegt wurden, hält 

nach der Auffassung des Kantonsgerichts grundsätzlich vor Bundesrecht stand. 

4.a) Zu prüfen bleibt, ob der Hinweis auf diese aussergewöhnlichen Zusatzkosten im 

konkreten Fall ausreichend war. Das Bundesgericht verlangte in BGE 60 III 34 eine "klare und un-

zweideutige" Regelung; in BGE 123 II 58 spricht es von zusätzlichen Kosten, welche "clairement 

prévus par les conditions de vente" sein müssen. 

b) Dass die Verwertungskosten im zu beurteilenden Fall ohne Abrechnung am Zu-

schlagspreis zusätzlich zu übernehmen sind, ist aus den Steigerungsbedingungen optisch klar er-

sichtlich. Der Begriff wurde in Ziff. 1 lit. a der Steigerungsbedingungen fett hervorgehoben. Es stellt 

sich jedoch die Frage, ob der Be-griff "Verwertungskosten" für sich allein klar und unzweideutig ist 

oder ob in den Steigerungsbedingungen vielmehr anzugeben gewesen wäre, welche Kosten im De-

tail unter diesen Begriff fallen. 

Wird der Begriff der Verwertungskosten in den Steigerungsbedingungen eines Verwer-

tungsverfahrens im Rahmen des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts verwendet, ist ohne weite-

res davon auszugehen, dass er im Sinne des SchKG und der einschlägigen ständigen Rechtsprechung 

dazu verwendet wird und zu verstehen ist. Die Aufzählung bestimmter Verwertungskosten würde 

eher Verwirrung stiften, indem es zu Unklarheiten kommen könnte, ob nur die ausdrücklich ge-

nannten Kosten gemeint sind oder ob - wie in Ziff. 11 lit. b der Steigerungsbedingungen - lediglich 

eine beispielhafte Aufzählung erfolgt. Näher zu spezifizieren gewesen wären die Verwertungskos-

ten nach der Auffassung des Kantonsgerichts nur dann, wenn der Begriff abweichend vom üblichen 

Inhalt verwendet worden wäre. Eine über den mit dem Gesetz und der Rechtsprechung überein-

stimmenden Begriff hinausgehende Klarstellung der Verwertungskosten kann nicht verlangt wer-

den. Dies folgt schon daraus, dass es überspitzt formalistisch wäre, zu fordern, dass Steigerungsbe-

dingungen detaillierter und ausführlicher wären als das Gesetz selbst. Wie auch die Vorinstanz in E. 

4 a) ausführt, entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass die Grundstückgewinnsteuern zu den 

Verwertungskosten gehören. Es ist Sache der Ersteigererin, sich rechtzeitig zu erkundigen, wie die 

in den Steigerungsbedingungen verwendeten Fachausdrücke zu verstehen sind. Sie kann sich nicht 

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im Nachhinein darauf berufen, sie habe den Begriff anders interpretiert, wenn dieser gemäss Ge-

setz und Praxis verwendet wurde. 

c) Gemäss Art. 160 Abs. 3 des kantonalen Steuergesetzes macht die Urkundsperson 

die Parteien ausdrücklich auf den Bestand des gesetzlichen Pfandrechts für Wertzuwachssteuern 

aus der aktuellen und aus früheren Handänderungen gemäss Art. 130 ff. EGzZGB aufmerksam. Dies 

ist im Veräusserungsvertrag festzuhalten. Diese Bestimmung gilt, wie sich bereits aus dem Wortlaut 

des Art. 160 StG ergibt, für den vertraglichen Eigentumsübergang. Art. 160 Abs. 3 StG richtet sich 

an die Urkundsperson, also an die Notarin oder den Notar bzw. an den Grundbuchverwalter gemäss 

Art. 1 des Notariatsgesetzes. Die Steigerung ist demgegenüber ein eigenständiger Eigentumser-

werb, welcher den Bestimmungen des SchKG unterliegt. Einen Veräusserungsvertrag gibt es nicht. 

Der Zuschlag stellt vielmehr eine betreibungsamtliche Verfügung im Sinne von Art. 17 SchKG dar. 

Er bewirkt unmittelbar den Übergang des Eigentums des verwerteten Grundstückes auf die Erwer-

berin (vgl. Häusermann/Stöckli/Feuz, Basler Kommentar zum SchKG, SchKG II, Basel/Genf/Mün-

chen 1998, N. 2 zu Art. 142a SchKG; Art. 656 Abs. 2 ZGB, Art. 18 Abs. 2 lit. c GBV). Die Bedingungen 

für den Erwerb werden in den Steigerungsbedingungen festgelegt. Weder Art. 135 SchKG noch die 

detaillierten Ausführungsbestimmungen in Art. 45 bis 52 VZG schreiben vor, dass die Betreibungs-

beamtin oder der Betreibungsbeamte eine Belehrungspflicht bezüglich der Grundstückgewinn-

steuer hat. Aus Art. 160 StG analog hergeleitet werden kann eine solche Pflicht entgegen der Auf-

fassung der Berufungsbeklagten nicht; dies umso mehr als Art. 160 StG eine kantonalrechtliche Be-

stimmung darstellt, während die betreibungsrechtliche Grundstücksteigerung nach eidgenössi-

schem Recht erfolgt, das in der ganzen Schweiz einheitlich anzuwenden ist. 

d) Die Steigerung fand am 4. April 2003 statt (KB 4). Das Betreibungsamt O.1._____ 

hat in seiner Abrechnung vom 15. April 2003 explizit lediglich die Verwertungskosten gemäss der 

Gebührenverordnung zum SchKG abgerechnet (act. 18 der Editionen). Daraus kann entgegen der 

Auffassung der C._____ nicht geschlossen werden, dass unter dem Begriff "Verwertungskosten" 

gemäss den Steigerungsbedingungen lediglich diese Kosten gemeint waren. Zum Zeitpunkt der Ab-

rechnung konnte nämlich noch davon ausgegangen werden, dass die primäre Schuldnerin, die 

D._____, die Grundstückgewinnsteuern bezahlen würde. Der Konkurs über diese Gesellschaft 

wurde erst am 26. November 2004 eröffnet (KB 6), die Pfandrechtsverfügung wurde am 23. Februar 

2005 erlassen (KB 5). Das Betreibungsamt hat am 15. April 2003 somit diejenigen Kosten abgerech-

net, die zu diesem Zeitpunkt bekannt waren; es war nicht verpflichtet, einen Vorbehalt bezüglich 

allfälliger weiterer Kosten aufzunehmen. 

e) Die D._____ blieb bis zur Verwertung Eigentümerin der Liegenschaft und erzielte selbst 

den aus der Verwertung resultierenden Grundstückgewinn, indem ihre Schuld gegenüber der 

Grundpfandgläubigerin im Umfang des Verwertungserlöses reduziert wurde. Bernhard/Känzig 

(a.a.O., SchKG II, N. 13 zu Art. 157 SchKG) erachten es bei dieser Konstellation als sachgerecht, die 

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Grundstückgewinnsteuer ebenfalls der Eigentümerin des Grundstücks aufzuerlegen. Die C._____ 

wurde erst belangt, als über die D._____ der Konkurs eröffnet wurde, indem die Steuerverwaltung 

Gebrauch machte von der Möglichkeit des gesetzlichen Pfandrechts. Diesem Risiko unterliegen 

aber alle Liegenschaftskäuferinnen und -käufer, sofern keine Sicherung der Grundstückgewinnsteu-

ern erfolgt, was nicht unbedingt üblich ist. Das durch das Mitbieten kundgetane Einverständnis der 

Ersteigererin mit den vorliegenden Steigerungsbedingungen ist gleichzusetzen einem Verzicht des 

Käufers auf die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuern im Grundstückkaufvertrag (vgl. BGE 

60 III 34, E. 2). Dass die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer nach dem Konkurs der veräussern-

den Gesellschaft an der Ersteigererin hängen bleibt, ist mithin nicht derart aussergewöhnlich, dass 

jemand, der ein Grundstück erwirbt, nicht im Entferntesten damit rechnen muss. Auch aus diesem 

Grund erscheint die Überbindung der Grundstückgewinnsteuer in den Steigerungsbedingungen an 

die Erwerberin nicht unbillig. 

5.a) An der Auslegung der Steigerungsbedingungen vermag auch das spätere Verhalten 

des Betreibungsamtes nichts zu ändern. Der Versuch, mit einer korrigierten Steigerungsabrechnung 

die Grundstückgewinnsteuer bei der B._____ einzutreiben, geschah offensichtlich auf Druck des 

Rechtsvertreters der C._____ und beruhte auf einer falschen Einschätzung der Rechtslage. Am In-

halt und der Verbindlichkeit der unangefochten gebliebenen Steigerungsbedingungen ändert dies 

nichts. 

b) Die C._____ wirft mit der Vorinstanz die Frage auf, ob nicht von einer sinngemässen 

Klageanerkennung durch den Kanton Graubünden auszugehen sei (vgl. E. 6, S. 17 des vorinstanzli-

chen Urteils). Wer eine Klage anerkennt, will die der Klage entsprechenden Verpflichtungen auf sich 

nehmen (Max Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Zürich 1979, S. 400). Zwar vertraten 

vorprozessual sowohl die Haftpflichtversicherung als auch das Finanz- und Militärdepartement die 

unzutreffende Auffassung, dass das Betreibungsamt die Grundstückgewinnsteuer offensichtlich irr-

tümlich und bundesrechtswidrig nicht vor der Auszahlung an die Pfandgläubigerin vom Verwer-

tungserlös abgezogen habe (act. 27 und 28 der Editionen des Betreibungsamtes). Selbst wenn der 

Kanton Graubünden von einem Fehler des Betreibungsbeamten ausging, bedeutet dies noch nicht, 

dass er die Haftungsvoraussetzungen gemäss Art. 5 SchKG als gegeben erachtete und sich verpflich-

ten wollte, der Klägerin die verlangten Fr. 24'430.00 zu bezahlen. Die entsprechenden Forderungen 

wurden im Gegenteil immer bestritten (KB 11, KB 17, KB 19). Von einer Klageanerkennung kann 

damit nicht die Rede sein. 

c) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Grundstückgewinnsteuern der Ersteigererin 

in den vorgehenden Steigerungsbedingungen rechtsgültig überbunden wurden. Das Betreibungs-

amt hatte sich an diese Steigerungsbedingungen zu halten. Anders als im Regelfall gemäss Art. 157 

SchKG waren die Grundstückgewinnsteuern im konkreten Einzelfall vor der Verteilung vom Brutto-

erlös nicht abzuziehen. Die Auszahlung an die B._____ war korrekt. Dass die C._____ anschliessend 

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über die Pfandrechtsverfügung für die Steuer in Anspruch genommen wurde, beruht nicht auf ei-

nem Fehler des Betreibungsamtes, so dass die Schadenersatzpflicht des Kantons entfällt. Für ge-

setzmässiges Vorgehen im Rahmen der Amtspflicht kann niemand haftbar gemacht werden (vgl. 

Amonn/Walther, a.a.O., 8. Aufl., § 5, Rz. 14, S. 45). Die Berufung wird daher gutgeheissen, das an-

gefochtene Urteil aufgehoben und die Klage der C._____ gegen den Kanton Graubünden abgewie-

sen. 

6. Die Kosten des Verfahrens vor dem Vermittleramt und dem Bezirksgericht Plessur 

sowie die Kosten des Berufungsverfahrens gehen gemäss dem Ausgang des Prozesses zu Lasten der 

C._____, welche den Kanton Graubünden für beide Verfahren zu entschädigen hat (Art. 122 Abs. 1 

und 2 ZPO). Für das Verfahren vor dem Bezirksgericht Plessur macht der Rechtsvertreter des Kan-

tons Graubünden unter Einlage einer detaillierten Honorarnote eine Entschädigung von Fr. 

10'976.70 inkl. MwSt. geltend. Dieser Betrag, welcher unter demjenigen der Gegenpartei liegt, er-

scheint angemessen und wird zugesprochen. Für das schriftliche Berufungsverfahren wird eine Ent-

schädigung von Fr. 3'500.00 inkl. MwSt. zugesprochen. 

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Demnach erkennt die Zivilkammer :

1. Die Berufung wird gutgeheissen, das angefochtene Urteil wird aufgehoben und es wird die 

Klage der C._____ gegen den Kanton Graubünden abgewiesen. 

2. Die Kosten des Kreisamtes Chur von Fr. 300.00 sowie die Kosten des Bezirksgerichts Plessur 

von Fr. 6'830.85 (Gerichtsgebühren Fr. 5'500.00, Schreibgebühren Fr. 548.00, Bargebühren 

Fr. 293.85, Streitwertzuschlag Fr. 489.00) gehen zu Lasten der Klägerin und Berufungsbe-

klagten, welche zudem verpflichtet wird, den Beklagten und Berufungskläger für das erst-

instanzliche Verfahren mit Fr. 10'976.70 (inkl. MwSt) zu entschädigen. 

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 5'500.00 

und einer Schreibgebühr von Fr. 256.00, total somit Fr. 5'756.00, gehen zu Lasten der Klä-

gerin und Berufungsbeklagten, welche den Beklagten und Berufungskläger für das Beru-

fungsverfahren ausseramtlich mit Fr. 3'500.00 inkl. MwSt. zu entschädigen hat. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]  

5. [Mitteilung an:]