# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e8785017-c33d-5f7c-ae39-648c75735aae
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2022 PVG 2022 13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2022-13_2022-12-31.pdf

## Full Text

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Grundstückgewinnsteuer. Zeitpunkt, ab welchem die 
Geldwertveränderung im Sinne von Art. 50 StG gewährt 
werden muss, wenn Liegenschaften verkauft werden, die 
früher zum betriebsnotwendigen Geschäftsvermögen ge- 
mäss Art. 18 Abs. 3 aStG gehörten, inzwischen aber in das 
Privatvermögen überführt worden sind
– Überführungen von früheren betriebsnotwendigen Lie- 

genschaften in das Privatvermögen geniessen das Pri- 
vileg des Steueraufschubs gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG 
(E.5.1).

– Die Überführung von Grundstücken vom Geschäfts- in 
das Privatvermögen stellt keinen Grundstückgewinn- 
steuertatbestand bzw. eine steuerbegründende Ver- 
äusserung gemäss Art. 42 StG dar; der im Zeitpunkt 
der Überführung massgebende Überführungswert wird 
für die Grundstückgewinnsteuer als Erwerbspreis ge- 
mäss Art. 48 Abs. 3 StG anerkannt; der Grundstückge- 
winnsteuer unterliegt ausschliesslich der Wertzuwachs, 
welcher während der Dauer entstanden ist, als sich das 
Grundstück im Privatvermögen befunden hat (E.5.2).

– Die Geldentwertung gemäss Art. 50 StG beschränkt 
sich auf die Eigentumsdauer im Privatvermögen; der 
Gesetzgeber hat im Rahmen der Steuerbemessung eine 
ausdrückliche Regelung vorgesehen, wonach bei einer 
Überführung des Grundstückes vom Geschäftsvermö- 
gen in das Privatvermögen gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG 
die Eigentumsdauer ab dem Zeitpunkt der Überführung 
massgebend ist; Art. 50 StG enthält – im Gegensatz zu 
Art. 53 Abs. 3 StG – keine analoge Regelung, wonach es 
bei der Geldwertveränderung bzw. der Steuerberech- 
nung zufolge einer privilegierten Überführung gemäss 
Art. 18 Abs. 3 aStG auf die Eigentumsdauer ab dem Er- 
werbszeitpunkt des Grundstückes ankommt (E.5.3, 5.4).

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Momen- to 
a partire dal quale deve essere concessa la variazio- ne 
del valore monetario ai sensi dell’art. 50 LIG in caso di 
vendita di immobili, in precedenza appartenenti alla 
sostanza commerciale necessaria all’azienda ai sensi de- 
ll’art. 18 cpv. 3 vLIG, nel frattempo però trasferiti alla sost- 
anza privata.
– I trasferimenti di immobili, in precedenza necessari all’azi-

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enda, nella sostanza privata godono del privilegio della 
dilazione fiscale ai sensi del vecchio art. 18 cpv. 3 LIG 
(consid. 5.1.)

– Il trasferimento di fondi dalla sostanza commerciale nel- la 
sostanza privata non configura la fattispecie dell’im- 
posta sugli utili da sostanza immobiliare risp. un’aliena- 
zione causante l’imposizione ai sensi dell’art. 42 LIG; il 
valore di trasferimento determinante al momento del 
trasferimento è riconosciuto, per l’imposta sugli utili da 
sostanza immobiliare, come prezzo d’acquisto ai sensi 
dell’art. 48 cpv. 3 LIG; solo l’aumento del valore verifi- 
catosi durante il periodo in cui il fondo apparteneva alla 
sostanza privata, è soggetto all›imposta sugli utili da 
sostanza immobiliare (consid. 5.2).

– La svalutazione monetaria ai sensi dell’art. 50 LIG è limi- 
tata alla durata della proprietà nella sostanza privata; il 
legislatore ha previsto una normativa esplicita nell’am- 
bito del computo dell’imposta, secondo la quale, in caso di 
trasferimento del fondo dalla sostanza commerciale in 
quella privata ai sensi del vecchio art. 18 cpv. 3 LIG, è de- 
terminante la durata della proprietà a partire dal momen- to 
del trasferimento; a differenza dell’art. 53 cpv. 3 LIG, 
l’art. 50 LIG non contiene una disposizione analoga, se- 
condo cui per la variazione del valore monetario o per il 
calcolo dell’imposta a seguito di un trasferimento privi- 
legiato ai sensi del vecchio art. 18 cpv. 3 LIG, è determi- 
nante la durata della proprietà dal momento dell’acqui- sto 
del fondo (consid. 5.3, 5.4).

Sachverhalt:
1. Die Erben von A. , namentlich B. , D.  

und C. , verkauften am 7. Juni 2019 die Grundstücke Nrn. 
F.  und G.  in der Stadt H.  zum Preis von insge- 
samt CHF 3‘000‘000.– an die R.  AG. Diese Grundstücke wa- 
ren am 1. Januar 1999 zum Buchwert per 31. Dezember 1998 von 
CHF 1‘670‘000.– zuzüglich im Rahmen der Überführung besteuerte 
Abschreibungen von CHF 36‘339.–, insgesamt also zum Anlage- 
wert von CHF 1‘706‘339.–, vom Geschäftsvermögen in das Privat- 
vermögen von A.  überführt worden.

3. Am 12. August 2020 erliess die Steuerverwaltung des 
Kantons Graubünden (nachfolgend Steuerverwaltung) gegenüber 
den Erben die (separaten) definitiven Veranlagungsverfügungen

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für die kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer. Da- 
bei setzte die Steuerverwaltung den Anlagewert von insgesamt 
CHF 1‘706‘339.– als Erwerbspreis ein. Für diesen Wert wurde eine 
Geldentwertung von 5% (= CHF 85‘317.–) für den Zeitraum zwi- 
schen der Überführung und Veräusserung (1999 bis 2019) veran- 
schlagt, womit veranlagungsgemäss Anlagekosten von insge- 
samt CHF 1‘791‘656.– resultierten. Unter Berücksichtigung eines 
Veräusserungspreises von CHF 3‘000.000.– ergab sich ein Grund- 
stückgewinn von CHF 1‘208‘344.–. Im Rahmen der Steuerbemes- 
sung wurde die Zeitspanne zwischen dem Erwerbszeitpunkt der 
Grundstücke ins Geschäftsvermögen (25. September 1929) und 
dem Veräusserungszeitpunkt (7. Juni 2019) berücksichtigt, was bei 
einer Eigentumsdauer von rund 90 Jahren eine reduzierte kantona- 
le und kommunale Grundstückgewinnsteuer von insgesamt CHF 
59‘208.20 pro Erbe ergab.

Erwägungen:
5.1. Vorliegend ist unbestrittenen, dass die zum be- 

triebsnotwendigen  Anlagevermögen  gehörenden  Grundstü- 
cke Nrn. F.    und G.    am 1. Januar 1999 zum Buchwert 
per 31. Dezember 1998 von CHF 1‘670‘000.– zuzüglich der im 
Rahmen  der  Überführung  besteuerten  Abschreibungen  von 
CHF  36‘339.–,  also  zum  (massgebenden)  Überführungswert 
von insgesamt CHF 1‘706‘339.–, vom Geschäftsvermögen in 
das Privatvermögen von A.   überführt worden waren. Da- 
bei handelte es sich um eine privilegierte Überführung ge- 
mäss Art. 18 Abs. 3 aStG. Diese Bestimmung ist im Rahmen 
der Unternehmenssteuerreform II zufolge Bundesrechtswid- 
rigkeit per 1. Januar 2011 aufgehoben worden (vgl. Botschaft 
der  Regierung  an  den  Grossen  Rat,  Heft  Nr.  21/2008-2009,
S. 1629). Privilegiert war diese Überführung insofern, als ge- 
mäss Art. 18 Abs. 3 aStG ausschliesslich die früher zugelasse- 
nen Abschreibungen in der Höhe von insgesamt CHF 36‘338.– als 
Einkommen besteuert wurden und die Besteuerung des Wert- 
zuwachses unterblieb; schliesslich entsprach die Absteuerung 
wieder hereingeholter Abschreibungen nicht der Besteuerung 
des Wertzuwachses. In diesem Sinne genoss die Überführung 
der betriebsnotwendigen Grundstücke Nrn. F.    und G.    
in das Privatvermögen gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG das Privileg 
des Steueraufschubs (vgl. Peter v. rechenberg/AndreA v. rechenberg, 
Handkommentar, Bündner Grundstückgewinnsteuern, Chur 1999, 
N12 zu Art. 48 StG und N 6 zu Art. 53 StG).

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5.2. Die Überführung von Grundstücken vom Geschäfts- 
vermögen in das Privatvermögen stellt nun keinen Grundstückge- 
winnsteuertatbestand bzw. eine steuerbegründende Veräusserung 
gemäss Art. 42 StG dar (vgl. Steuerverwaltung Graubünden: Pra- 
xisfestlegung vom 11. Oktober 1999 zu Art. 53 StG, S. 2). Es verhält 
sich nämlich so, dass der Grundstückgewinnsteuer ausschliesslich 
Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatver- 
mögens unterliegen (vgl. Art. 41 Abs. 1 lit. a StG). Entsprechend 
wird bei der Berechnung der Anlagekosten und damit des «Erwerb- 
spreises» nicht auf die letzte steuerbegründende Veräusserung 
(vgl. Art. 46 Abs. 2 StG) – diese wäre gemäss Art. 41 Abs. 1 lit. a
i.V.m. Art. 42 Abs. 1 StG am 25. September 1929 erfolgt – abgestellt, 
sondern auf den bei der Überführung vom Geschäftsvermögen in 
das Privatvermögen massgebenden Buchwert zuzüglich der bei 
der Überführung versteuerten Gewinne (vgl. Art. 48 Abs. 3 StG). 
Damit wird – auch wenn die Überführung vom Geschäftsvermögen 
in das Privatvermögen keinen Grundstückgewinnsteuertatbestand 
darstellt – der im Zeitpunkt der Überführung massgebende Über- 
führungswert für die Grundstückgewinnsteuer als Erwerbspreis 
anerkannt (vgl. Art. 48 Abs. 3 StGB; Steuerverwaltung Graubün- 
den: Praxisfestlegung vom 11. Oktober 1999 zu Art. 53 StG, S. 2). 
Das Dargelegte hat zur Konsequenz, dass ausschliesslich der Wert- 
zuwachs, welcher während der Dauer entstanden ist, als sich das 
Grundstück im Privatvermögen befunden hat, der Grundstückge- 
winnsteuern unterliegt (vgl. Art. 48 Abs. 3 StG i.V.m. Art. 46 Abs. 1 
StG). Mit anderen Worten hat der Gesetzgeber die Bestimmungen 
über die Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 41 ff. StG und damit 
auch die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Geldentwertung im Sin- 
ne von Art. 50 StG gewährt werden muss, auf die Eigentumsdau- 
er der Grundstücke im Privatvermögen beschränkt. Dies zu Recht. 
Es verhält sich nämlich so, dass das Privat- und das Geschäfts- 
vermögen nach unterschiedlichen Regeln besteuert werden. So 
können Gegenstände des Geschäftsvermögens abgeschrieben 
werden und die Veräusserungsgewinne unterliegen der Einkom- 
menssteuer. Im Privatvermögen sind Abschreibungen indes nicht 
zugelassen und die Veräusserungsgewinne sind – mit Ausnahme 
der Grundstückgewinne, welche in Kanton und Gemeinde mit der 
Grundstückgewinnsteuer erfasst werden – grundsätzlich steuerfrei 
(vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 21/2008- 
2009, S 1616). Für die Berücksichtigung der Geldentwertung ab 
dem Überführungszeitpunkt spricht zudem auch Art. 50 Abs. 2 StG. 
Danach erfolgt die Geldwertkorrektur nach dem Indexstand per

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1. Januar des Anlagejahres und des Veräusserungsjahres. Bei ei- 
ner Überführung vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen 
gilt als «Erwerbspreis», welcher zu den Anlagekosten gehört (vgl. 
Art. 48 Abs. 3 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 StG), der massgebende steuer- 
liche Überführungswert (CHF 1‘706‘339.–). Das Anlagejahr gemäss 
Art. 50 Abs. 2 StG muss bei einer Überführung somit das Jahr sein, 
in welchem das Grundstück vom Geschäftsvermögen in das Pri- 
vatvermögen überführt worden ist. Hier also das Jahr 1999.

5.3. Daran, dass die Geldwertveränderung gemäss Art. 50 
StG auf die Eigentumsdauer im Privatvermögen beschränkt ist, än- 
dert auch Art. 53 Abs. 3 StG nichts. Gemäss dieser Bestimmung 
ist bei Erwerb des Grundstückes zufolge steueraufschiebenden 
Eigentumswechsels für die Berechnung der Eigentumsdauer auf 
die letzte steuerbegründende Veräusserung abzustellen. Diesem 
Eigentumswechsel wird die Überführung vom Geschäftsvermö- 
gen in das Privatvermögen gleichgestellt. Als Erwerbszeitpunkt 
gilt somit grundsätzlich die letzte steuerbegründende Veräusse- 
rung. Dieser Grundsatz gilt indes nicht, wenn die Grundstücke 
– wie vorliegend – gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG zum Anlagewert 
überführt worden sind. Diesfalls wird die Überführung im Sinne 
von Art. 53 Abs. 3 StG als Steueraufschub behandelt und es wird 
auf den davorliegenden steuerbegründenden Erwerb in das Ge- 
schäftsvermögen (25. September 1929) abgestellt (vgl. Steuerver- 
waltung Graubünden: Praxisfestlegung vom 11. Oktober 1999 zu 
Art. 53 StG, S. 2). Damit hat der Gesetzgeber im Rahmen der Steu- 
erbemessung eine ausdrückliche Regelung vorgesehen, wonach 
bei einer Überführung des Grundstückes vom Geschäftsvermögen 
in das Privatvermögen gemäss Art. 18 Abs. 3 aStG die Eigentums- 
dauer ab dem Zeitpunkt des Erwerbs massgebend ist. Art. 50 StG 
enthält nun – im Gegensatz zu Art. 53 Abs. 3 StG – keine analoge 
Regelung, wonach es bei der Geldwertveränderung bzw. der Steu- 
erberechnung zufolge einer privilegierten Überführung gemäss 
Art. 18 Abs. 3 aStG auf die Eigentumsdauer ab dem Erwerbszeit- 
punkt des Grundstückes ankommt. Diese unterschiedlichen Re- 
gelungen sind darauf zurückzuführen, dass die Steuerpflichtigen 
eine Begünstigung dahingehend erfahren sollen, als der Steuerbe- 
trag im Rahmen der Steuerberechnung ermässigt wird, sofern das 
Grundstück über eine längere Dauer im Eigentum gehalten wird 
und damit nicht zu Spekulationszwecken erworben wurde (vgl. Art. 
53 Abs. 1 StG). Demgegenüber erhöht sich der Steuerbetrag für 
jeden Monat, um den die Eigentumsdauer kürzer als zwei Jahre 
ist, um 2% (vgl. Art. 53 Abs. 2 StG; vgl. Peter v. rechenberg/AndreA v.

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rechenberg, a.a.O., N3 zu Art. 53 StG). Dieser in Art. 53 Abs. 2 StG 
enthaltene Spekulationszuschlag auf kurzfristig erzielten Grund- 
stückgewinnen soll die Grundstückspekulationen bekämpfen. Eine 
Spekulationsabsicht ist aber keineswegs Voraussetzung dafür, 
dass ein Zuschlag erhoben werden darf. Aus welchen Gründen 
die Eigentumsdauer die zweijährige Frist unterschreitet, ist somit 
unerheblich (vgl. Peter christen, Die Grundstückgewinnsteuer des 
Kantons Basel-Landschaft, Liestal 1998, S. 207 f., ermo ZimmermAnn 
in: Basellandschaftliche Steuerpraxis [BLStPr], Bd. IV, S. 279 f.; Fe- 
lix richner/WAlter Frei/steFAn KAuFmAnn, Kommentar zum harmo- 
nisierten Züricher Steuergesetz, Zürich 1999, N. 7 zu § 225). Bei 
der Geldentwertung gemäss Art. 50 StG geht es im Unterschied 
zu Art. 53 StG indes nicht um die Steuerberechnung, sondern um 
die Ermittlung des Steuerobjekts, also um die Bemessung der 
Steuer. Das Objekt der Grundstückgewinnsteuer ist die Differenz 
zwischen Veräusserungserlös und Anlagewert. Der Anlagewert 
entspricht dem im Zeitpunkt der Überführung steuerlich massge- 
benden Buchwert zuzüglich der bei der Überführung versteuerten 
Gewinne (vgl. Art. 48 Abs. 3 StG). In diesem Zusammenhang greift 
Art. 50 StG als Teil der Steuerberechnung ausschliesslich dahinge- 
hend, dass der im Zeitpunkt der Überführung massgebende Anla- 
gewert (CHF 1‘706‘339.–) an die Geldentwertung angepasst wird; 
schliesslich sollen gemäss dieser Bestimmung nominelle Gewin- 
ne, welche im Zeitraum zwischen Überführung und Veräusserung 
entstanden sind, ausgeschaltet werden. Daraus ergibt sich, dass 
im Rahmen von Art. 50 StG nicht von Relevanz sein kann, ob ein 
Grundstück zu Spekulationszwecken erworben worden ist oder 
nicht. Vielmehr geht es dabei ausschliesslich um die Berechnung 
des zwischen Überführung und Veräusserung erzielten Wertzu- 
wachses und zwar unter Ausklammerung nomineller Gewinne. 
Vor diesem Hintergrund ist die Tatsache, dass Art. 50 StG – im Ge- 
gensatz zu Art. 53 Abs. 3 StG – keine ausdrückliche (analoge) Re- 
gelung enthält, wonach bei der Überführung eines Grundstückes 
vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen auf den davorlie- 
genden steuerbegründenden Erwerb in das Geschäftsvermögen 
(25. September 1929) abgestellt wird, als qualifiziertes Schweigen 
zu qualifizieren. Damit besteht kein Platz für Lückenfüllung und 
damit für eine gemäss Art. 53 Abs. 3 StG analoge Regelung, wo- 
nach die Geldwertveränderung bereits ab dem Erwerbszeitpunkt 
gewährt werden müsste.

5.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwer- 
degegnerin die Geldwertveränderung gemäss Art. 50 StG zu Recht

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ab dem Überführungszeitpunkt der Grundstücke Nrn. F.    und 
G.    vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (1. Janu- 
ar 1999) gewährt hat. Auch hat sie im Rahmen der Steuerbemes- 
sung gemäss Art. 53 Abs. 3 StG zu Recht auf den Erwerbszeitpunkt 
(25. September 1929) abgestellt, was keinen Widerspruch zu Art. 
50 StG darstellt; schliesslich spielt die Frage, ob ein Grundstück zu 
Spekulationszwecken erworben worden ist oder nicht, ausschliess- 
lich im Rahmen der Bemessung der Grundstückgewinnsteuer eine 
Rolle. Die im Urteil des Verwaltungsgerichts A 06 20 vom 9. Juni 
2006 enthaltene Rechtsprechung erweist sich damit als falsch, 
weshalb sie zu ändern ist. Der Hauptantrag der Beschwerdeführer 
erweist sich somit als unbegründet, weshalb er abzuweisen ist.
A 21 44, A 21 45, A 21 46 Urteil vom 21. April 2022