# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a64bb4ce-d13f-58f8-863f-32d43e32ef50
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-10-04
**Language:** de
**Title:** § 357 Abs. 1 PBG, § 238 Abs. 2 PBG. Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes (Schutzobjekt). Einordnung.
**Docket/Reference:** BRGE I Nr. 0127/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_i_nr._0127-2019_vom_4._oktober_2019_1.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
1. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE I Nr. 

R1S.2019.05045 
0127/2019 

Entscheid vom 4. Oktober 2019 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Claude Reinhardt, Baurichter 
Christian Hurter, Gerichtsschreiberin Martina Hemerka Bonetti     

in Sachen 

Rekurrentin 

G. K., […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen,  

Rechtsabteilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich  

2.  U. R., […] 

Nr. 2 vertreten durch […]  

betreffend 

Bausektionsbeschluss  vom  27.  März  2019  (Bauentscheid  Nr.  521/19); 
Baubewilligung für Umbau Wohnhaus, […]  
______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 27. März 2019 erteilte die  Bausektion der Stadt Zürich 

U.  R.  unter  Nebenbestimmungen  die  baurechtliche  Bewilligung  für  den 

Umbau des Wohnhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B.-Strasse 

1 in Zürich.  

B. 

Hiergegen erhob G. K. mit Eingabe vom 7. Mai 2019 beim Baurekursgericht 

des Kantons Zürich Rekurs und beantragte die Aufhebung des angefochte-

nen  Beschlusses,  soweit  damit  der  Ausbau  des  Dachgeschosses  bewilligt 

worden  sei,  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  der  Re-

kursgegnerschaft.  

C. 

Mit  Präsidialverfügung  vom  9.  Mai  2019  wurde  vom  Rekurseingang  Vor-

merk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Die Vorinstanz schloss in ihrer Rekursantwort vom 5. Juni 2019 fristgerecht 

auf Abweisung des Rekurses. 

Auch der private Rekursgegner beantragte in seiner Vernehmlassung vom 

11. Juni 2019 die Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei; 

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer) 

zu Lasten der Rekurrentin.  

E. 

In ihrer Replik vom 8. Juli 2019 resp. Duplik vom 31. Juli 2019 bzw. 2. Au-
gust 2019 hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest. 

R1S.2019.05045 

Seite 2 

 
 
 
F. 

Am 20. August 2019 führte die 1. Abteilung im Beisein der Parteien einen 

Augenschein durch. 

G. 

Mit Präsidialverfügung vom 18. September 2019 wurde die aufschiebende 

Wirkung  des  Rekurses  auf  Ersuchen  der  Bauherrschaft  auf  den  Dachge-

schossausbau beschränkt.  

H. 

Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidfindung erfor-

derlich, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen.  

Es kommt in Betracht: 

1. 

Das Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung (BZO) 

der  Stadt  Zürich  in  der  Quartiererhaltungszone  QIII4b  und  ist  mit  einem 

Mehrfamilienhaus überstellt. Das Gebäude verstösst in verschiedener Hin-

sicht gegen die Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften (im Detail siehe 

E.  A.  d  des  angefochtenen  Entscheides  sowie  nachfolgend  E.  6.3.).  Die 

Bauherrschaft  beabsichtigt  den  Umbau des Wohnhauses,  wobei  unter  an-

derem das Dachgeschoss erweitert werden soll. So sollen der rückwärtige 

Gebäudeteil, wo sich  heute eine Terrasse befindet, um ein Geschoss auf-

gestockt  sowie  zwei  Lukarnen  westseitig  sowie  eine  Lukarne  und  ein 

Dacheinschnitt  mit  Balkon  ostseitig  angebracht  werden.  Im  rückwärtigen 

Bereich ist des Weiteren eine Solaranlage mit sechs Solarpanels vorgese-

hen.  Der  Rekurs  richtet  sich  lediglich  gegen  den  Ausbau  des  Dachge-

schosses.  

R1S.2019.05045 

Seite 3 

 
 
Die  rekursbetroffene  Liegenschaft  sowie  die  benachbarten  Gebäude  B.-

Strasse 2 und 3 (Grundstück Kat.-Nr. 2) wurden mit Beschluss des Zürcher 

Stadtrates  vom  2.  Dezember  2009  unter  Schutz  gestellt.  Am  7. Februar 

2019  erfolgte  die  öffentliche  Beurkundung  eines  Dienstbarkeitsvertrages, 

mit  welchem  der  mit  Beschluss  vom  9.  Dezember  2009  definierte  Schutz-

umfang angepasst und der Beschluss ersetzt wurde. Der Vertrag wurde am 

15. Mai 2019 vom Zürcher Stadtrat genehmigt […]. Er ist unangefochten in 

Rechtskraft erwachsen.  

2.1. 

Die private Rekursgegnerin beantragt, auf den Rekurs sei nicht einzutreten. 

Als Mieterin könne die Rekurrentin keine Reduktion des "Wohnwertes" "ih-

rer" Wohnung geltend machen. Im Übrigen kenne das öffentliche Baurecht 

keinen Licht- und/oder Aussichtsschutz.  

2.2. 

Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt 

ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat 

(§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

Mit  dieser  Umschreibung  verlangt  das  Gesetz  zunächst,  dass  der  Rekur-

rent  über  eine  hinreichend  enge  nachbarliche  Raumbeziehung  zum  Bau-

grundstück  verfügt,  kraft  derer  er  stärker  als  beliebige  Dritte  oder  die  All-

gemeinheit  von  der  angefochtenen  Anordnung  betroffen  ist.  Das  vom  Ge-

setz  alsdann  verlangte  schutzwürdige  Interesse  (Anfechtungsinteresse) 

setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechtsmittels ei-

nen Nutzen erlangt bzw. einen Nachteil abwendet. Der angestrebte Nutzen 

muss  stets  ein  eigener  sein.  Der  Rekurrent  muss  zudem  von  der  Anord-
nung  unmittelbar  betroffen  sein.  Mithin  ist  zu  prüfen,  ob  die  Gutheissung 

des Rechtsmittels  für sich betrachtet  ausreicht,  um  den  angestrebten Nut-

zen herbeizuführen. Schliesslich ist zu verlangen, dass das Anfechtungsin-

teresse  aktuell  ist  (Martin  Bertschi,  in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff.). 

Besagte  Legitimationsvoraussetzungen  können  nicht  nur  bei  einem  dem 

Streitobjekt  benachbarten  Grundeigentümer,  sondern  auch  beim  benach-

barten Mieter erfüllt sein. Wie der Rekurrent am Grundstück berechtigt ist, 

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Seite 4 

 
 
spielt nur insofern eine Rolle, als dieses zivilrechtliche Verhältnis geeignet 

sein  muss,  den  Zusammenhang  zwischen  der  Beeinträchtigung  des 

Grundstücks und der besonderen Betroffenheit des Rekurrenten herzustel-

len.  Mithin  kann  auch  ein  Mieter  durch  ein  benachbartes  Bauvorhaben 

mehr  als  die  Allgemeinheit  oder  Dritte  unmittelbar  in  seinen  eigenen 

schutzwürdigen Interessen betroffen sein. Zu verlangen ist allerdings stets, 

dass  das  Mietverhältnis  unbefristet  oder  jedenfalls  auf  lange  Dauer  ange-

legt und nicht gekündigt ist (Bertschi, § 21 Rz. 66 ff.). 

Die  Rekurrentin  ist  langjährige,  in  einem  ungekündigten  und  unbefristeten 

Mietverhältnis  lebende  Mieterin  einer  1-  Zimmer-Wohnung  im  2.  Oberge-

schoss  (oberstes  Vollgeschoss)  der  östlich  an  das  Baugrundstück  gren-

zenden  Liegenschaft  B.-Strasse  4,  Grundstück  Kat.-Nr.  3.  Eines  ihrer  bei-

den Wohnungsfenster ist gegen das Baugrundstück gerichtet. Aufgrund der 

engen  räumlichen  Beziehung  ist  die  Rekurrentin  vom  angefochtenen  Be-

schluss mehr als Dritte betroffen und verfügt über ein schutzwürdiges Inte-

resse  an  dessen  Aufhebung  bzw.  Änderung  (§ 338a  des  Planungs-  und 

Baugesetzes  [PBG]).  Der  zitierte  "Wohnwert"  ist  offensichtlich  nicht  in 

geldwerter  Hinsicht  zu  verstehen,  sondern  -  im  Zusammenhang  mit  dem 

gerügten Entzug von Aussicht und Besonnung - als Ausdruck einer vermin-

derten Wohnqualität.  

Auf  den  Rekurs  ist  deshalb  –  zumal  auch  die  weiteren  prozessualen  Vo-

raussetzungen erfüllt sind – einzutreten. Insbesondere erfolgte die Rekurs-

erhebung  rechtzeitig:  Nachdem  die  Rekurrentin  den  baurechtlichen  Ent-

scheid nicht innerhalb der siebentägigen Abholfrist auf der Poststelle abge-

holt hatte (act. 25), wurde der Rekurs innert 30 Tagen nach Ablauf der Ab-

holfrist eingereicht.  

3. 

Die Rekurrrentin erachtet das Koordinationsgebot von Art. 25a Abs. 2 lit. d 

des Raumplanungsgesetzes (RPG) als verletzt, nachdem die angefochtene 

Baubewilligung schon vor der Genehmigung des geänderten Schutzvertra-

ges erteilt worden sei. Die für die Koordination verantwortliche Behörde ha-

be  für  eine  inhaltliche  Abstimmung  sowie  möglichst  für  eine  gemeinsame 

oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen zu sorgen.  

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Wie  das  Bundesgericht  kürzlich  in  seinem  Entscheid  BGr  1C_617/2017 

vom  25.  Mai  2018  festgehalten  hat,  verlangen  die  Regeln  von  Art.  25a 

Abs. 1  und  2  RPG  nicht  eine  maximale,  sondern  bloss  eine  ausreichende 

Koordination.  Erforderlich  sei,  dass  die  Spezialbewilligungen  auch  erstin-

stanzlich  erteilt  seien,  damit  sie  im  Rechtsmittelverfahren  zusammen  mit 

der  Baubewilligung  beurteilt  werden  könnten.  Es  verstosse  nicht  in  jedem 

Fall  gegen  Art.  25a  Abs.  2  lit.  d  RPG,  wenn  zwei  koordinationspflichtige 

Verfügungen  zeitlich  so  weit  auseinander  eröffnet  würden,  dass  die 

Rechtsmittelfristen  sich  nicht  überlappten.  Ausnahmsweise  könne  es  mit 

dieser Bestimmung vereinbar sein, dass die Behörde die zeitlich erste Ver-

fügung ohne Abwarten der nachfolgenden Verfügung der anderen Behörde 

eröffne,  wenn  die  materielle  Koordination  in  hinreichendem  Masse  sicher-

gestellt  sei,  insbesondere  keine  Gefahr  widersprüchlicher  Entscheide  be-

stehe.  Ebenso  müsse  sichergestellt  sein,  dass  die  Parteirechte  der  Be-

troffenen insgesamt ausreichend gewahrt seien (E. 2.2.).  

Die Baubewilligung vom 27. März 2019 wurde nicht in unbestimmter Weise 

von  künftigen  Denkmalschutzmassnahmen  abhängig  gemacht.  Vielmehr 

wurde in den Erwägungen zur Baubewilligung auf den am 7. Februar 2019 

öffentlich beurkundeten Schutzvertrag in Abänderung der Schutzverfügung 

vom  2.  Dezember  2009  hingewiesen  (E.  D.b).  Der  genaue  Umfang  der 

Denkmalschutzmassnahmen  war  somit  mit  dem  öffentlich  beurkundeten 

Schutzvertrag  grundeigentümerverbindlich  geregelt  worden  und  auch  der 

Rekurrentin  bekannt.  Bei  der  Genehmigung  dieses  Schutzvertrags  durch 

den Stadtrat, welche als Schutzentscheid anfechtbar war, handelte es sich 

bloss noch um eine formelle Bestätigung. Bei diesem Vorgehen der Behör-

den  bestand  keine  Gefahr  widersprüchlicher  Entscheide  und  erweist  sich 

das vorinstanzliche Vorgehen als zulässig (vgl. BGr 1C_617/2017, E. 2.4).  

4. 

Soweit  die  Rekurrentin  anlässlich  des  Augenscheins  bemängelt  hat,  die 

Aussteckung der ostseitigen Lukarne am Lokaltermin entspreche nicht der-

jenigen während der Auflagefrist, da damals die Aussteckung näher an den 

Dachabschluss gerückt gewesen sei, ist dem Folgendes entgegenzuhalten:  

Vor  der  öffentlichen  Bekanntmachung  sind  im  Baubewilligungsverfahren 

darstellbare  Bauvorhaben  auszustecken  (§ 311  PBG).  Das  Baugespann 

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soll Personen, die in ihren Interessen beeinträchtigt sein könnten, ermögli-

chen,  sich  über  das  Projekt  informieren  zu  können.  Über  die  genaue  Ge-

stalt der Baute hat sich der Nachbar indes anhand der öffentlich aufliegen-

den Pläne zu orientieren, die in erster Linie massgebend sind (vgl. Carmen 

Walker Späh, in: PBG aktuell 4/2010, S. 5 ff.). Dass eine genaue Beurtei-

lung der Auswirkungen auf die rekurrentische Wohnung verunmöglicht oder 

zumindest  erheblich  erschwert  worden  sei,  wird  von  der  Rekurrentin  nicht 

vorgebracht und ist angesichts der geringfügigen Abweichungen auch nicht 

anzunehmen. Die Rüge erweist sich folglich als unbegründet.  

5.1. 

Die Rekurrentin hält dafür, dass der geplante Ausbau des Dachgeschosses 

gegen  §  357  Abs.  1  Satz  2  PBG  verstosse.  Der  Argumentation  der  Vo-

rinstanz, wonach der Dachgeschossausbau nicht zu einer Verstärkung der 

Abstandsverletzung  führe,  könne  nicht  gefolgt  werden.  Gemäss  der  neue-

ren  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  sei  bei  Aufstockungen  eine  "ma-

terielle  Sichtweise"  geboten.  Zwar  beziehe  sich  das  Urteil  des  Bundesge-

richts  BGr 1C_231/2017 vom  1. März  2018 auf  ein mit  Bezug auf  die Ge-

bäudehöhe  baurechtswidriges  Gebäude.  Dieselben  Überlegungen  würden 

jedoch zweifellos analog für die Aufstockung eines hinsichtlich Grenz- und 

Gebäudeabstand baurechtswidrigen Gebäudes gelten. Richtigerweise hätte 

der strittige Dachgeschossausbau als "weitergehender Verstoss" gegen die 

(bereits verletzten) Abstandsvorschriften im Sinne von § 357 Abs. 1 Satz 2 

(und nicht Satz 1) eingestuft werden müssen.  

5.2. 

Die  Vorinstanz  verneint,  dass  die  neuere  bundesgerichtliche  Rechtspre-

chung  zur  Aufstockung  analog  auf  den  vorliegenden  Fall  anwendbar  sei. 
Indem  das  Gebäudevolumen  im  Dachbereich  neu  bis  an  die  bestehende 

Fassadenflucht  herangeführt  und  nicht  darüber  hinausreichen  werde,  ent-

stehe kein Eindruck einer weitergehenden Verletzung des Grenz- und Ge-

bäudeabstandes  (in  der  horizontalen  Richtung),  sondern  derjenige  einer 

zusätzlichen Kubatur im Umfang des bereits unterschrittenen Abstandsbe-

reichs.  Dabei  handle  es  sich  nach  der  Rechtsprechung  um  einen  Anwen-

dungsfall  von  §  357  Abs.  1  Satz  1  PBG.  Zudem  resultiere  bei  einer  ge-

samthaften  Betrachtung  kein  "unhaltbares"  oder  geradezu  "stossendes" 

Ergebnis, wie es das Bundesgericht im erwähnten Entscheid angenommen 

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habe.  Das  streitbetroffene  Gebäude  weise  zwei  Geschosse  weniger  auf, 

als nach der Regelbauweise in der Quartiererhaltungszone QIII4b gestattet 

und unterschreite die erlaubte Gebäudehöhe von 14,70 m markant.  

5.3. 

Die  Vorbringen  des  privaten  Rekursgegners  decken  sich  weitgehend  mit 

denjenigen der Vorinstanz. Er weist zudem darauf hin, dass nicht von einer 

weitergehenden Abweichung im Sinne von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG aus-

gegangen werden könne, da ansonsten die in § 357 Abs. 1 PBG gewähr-

leistete kantonale Bestandesgarantie unterlaufen und der Bestimmung ihre 

Anwendung  versagt  würde.  Im  Übrigen  ist  der  private  Rekursgegner  der 

Ansicht,  dass  ansonsten  aufgrund  des  vorliegenden  Unterschutzstellungs-

vertrags  von  besonderen  Verhältnissen  auszugehen  und  eine  Bewilligung 

nach § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG für die strittige Dachgeschosserweiterung zu 

erteilen wäre.  

5.4. 

Gemäss  §  357  Abs.  1  PBG  dürfen  bestehende  Bauten  und  Anlagen,  die 

Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für 

eine  zonengemässe  Nutzung  nicht  eignen,  anderen  Nutzungen  zugeführt 

werden,  wenn  keine  überwiegenden  öffentlichen  oder  nachbarlichen  Inte-

ressen entgegenstehen.  Für  neue oder  weitergehende Abweichungen von 

Vorschriften  bleiben  die  erforderlichen  Ausnahmebewilligungen  vorbehal-

ten.  

Im von der Rekurrentin zitierten Entscheid BGr 1C_231/2017 vom 1. März 

2018 erwog das Bundesgericht in Bezug auf die Aufstockung eines infolge 

einer  Gesetzesänderung  im  Zusammenhang  mit  der  Gebäudehöhe  nach-

träglich  baurechtswidrig  gewordenen  Gebäudes,  dass  sich  die  Gebäude-
höhe des zu hohen Gebäudes mit der geplanten Aufstockung um ein Atti-

kageschoss zwar im rechtlichen Sinne nicht ändere. Diese rein formelle Be-

trachtungsweise  führe  vorliegend  jedoch  zu  einem  stossenden  Ergebnis 

und erweise sich deshalb als unhaltbar. Es sei offenkundig, dass eine Bau-

te  mit  zusätzlichem  Attikageschoss  viel  höher  wirke  und  auch  effektiv  er-

hebliche  negative  Auswirkungen  für  die  Nachbarn  habe.  Der  bestehende 

Gebäudekomplex  überschreite  bereits  heute  mit  einer  Gebäudehöhe  von 

bis  zu  14  Metern  die  maximal  zulässige  Gebäudehöhe  von  11,50  Metern 

sehr deutlich und würde bei  Bewilligung der Aufstockung um ein Attikage-

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Seite 8 

 
 
schoss  als  17  Meter  hohes  Gebäude  in  Erscheinung  treten,  welches  die 

Aussicht  des  Beschwerdeführers  beeinträchtigen  und  zu  vermehrtem 

Schattenwurf führen würde. Das geplante Attikageschoss verstärke mit Be-

zug  auf  die  äussere  Erscheinung  bzw.  den  optischen  Eindruck  die  beste-

hende Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe massiv. Auf Grundla-

ge dieser - zwingend gebotenen - materiellen Sichtweise führe die geplante 

Aufstockung  in  Bezug  auf  die  tatsächlich  in  Erscheinung  tretende  Gebäu-

dehöhe  zu  einer  weitergehenden  Abweichung  im  Sinne  von  §  357  Abs.  1 

Satz 2 PBG (E. 4.5 f.).  

Zu  prüfen  ist  nachfolgend,  ob  die  obige  Änderung  der  Rechtsprechung 

auch auf die Aufstockung einer grenzabstandswidrigen Baute anzuwenden 

ist.  Bis  anhin  gingen  die  zürcherischen  Rechtsmittelbehörden  davon  aus, 

dass  die  Aufstockung  einer  abstandswidrigen  Baute  im  Abstandsbereich 

keinen  zusätzlichen  Rechtsverstoss  bewirkt,  wenn  der  Abstand  nicht  zu-

sätzlich unterschritten wird:  

Die Vorschrift von § 357 PBG hatte in der PBG-Revision vom 1. September 

1991  eine  weitreichende  Umgestaltung  erfahren.  Ersatzlos  aufgehoben 

wurde  unter  anderem  die  Einschränkung,  dass  durch  bauliche  Massnah-

men  oder  Nutzungsänderungen  "keine  weitere  Verschlechterung  eintritt". 

Eine verpönte "Verschlechterung" hatte die Rechtsprechung nicht nur dann 

bejaht,  wenn  durch  die  Änderung  zusätzlich  gegen  eine  bereits  verletzte 

Bauvorschrift  verstossen wurde,  sondern  schon dann,  wenn die  Änderung 

dazu führte, dass die durch diese Norm geschützten Rechtsgüter zusätzlich 

beeinträchtigt  wurden.  Als  Beispiel  wurde  in  der  damaligen  Gerichtspraxis 

etwa  der  Fall  einer  Aufstockung  einer  grenzabstandswidrigen  Baute  er-

wähnt, durch die zwar die Abstandsvorschrift selber nicht zusätzlich verletzt 

wird, aber eine Verschlechterung in Bezug auf die durch Abstandsvorschrif-
ten verfolgten Interessen der Wohnhygiene, insbesondere der genügenden 

Besonnung und Belichtung, eintritt. In einem Urteil vom 10. April 2002 hatte 

sich  das  Verwaltungsgericht  mit  der  Zulässigkeit  der  Aufstockung  eines 

durch  Rechtsänderung  abstandswidrig  gewordenen  Gebäudes  zu  befas-

sen.  Das  Gericht  erwog,  dass  nach  der  PBG-Revision  vom  1.  September 

1991 an der früheren Praxis, wonach eine Änderung bereits dann als unzu-

lässig  gelte,  wenn  zwar  nicht  weitergehend  gegen  die  verletzte  Bauvor-

schrift  verstossen  werde,  jedoch  die  durch  diese  Norm  geschützten 

Rechtsgüter  zusätzlich  beeinträchtigt  würden,  nicht  weiter  festgehalten 

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könne. Entscheidend sei vielmehr, ob der Änderung nicht überwiegende öf-

fentliche  oder  nachbarliche  Interesse  entgegenstünden.  Deshalb  stellt  für 

das Verwaltungsgericht die Aufstockung eines abstandswidrigen Gebäudes 

gemäss  dem  geltenden  Recht  keine  zusätzliche  Abstandsunterschreitung 

dar,  sondern  im  Licht  der  durch  die  Abstandsvorschriften  geschützten 

wohnhygienischen  und  feuerpolizeilichen  Interessen  betrachtet  eine  Ver-

schlechterung, die der um grössere Flexibilität bemühte Gesetzgeber nicht 

länger generell habe ausschliessen wollen, sondern nur auf Grund einer im 

Einzelfall gegen das Bauvorhaben sprechenden Interessenabwägung (Kon-

rad  Willi,  Erweiterte  Besitzstandsgarantie  -  Einschränkungen  des  Spiel-

raums für Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen gemäss 

§ 357 Abs. 1 PBG, PBG aktuell 2/2018, S. 42 ff.; VB.2001.000375, Erw. 2 

c).  

Die Rechtsprechungsänderung durch das Bundesgericht wurde im Hinblick 

auf die Entstehungsgeschichte von § 357 PBG zu Recht kritisiert. Die vom 

Bundesgericht  im  erwähnten  Urteil  als  zwingend  erachtete  "materielle 

Sichtweise"  könnte  nämlich  je  nach  den  Verhältnissen  im  Einzelfall  (Um-

fang  der  Änderungen,  Ausmass  der  Abstandsverletzung)  durchaus  gebie-

ten,  solche  Änderungen  als  weitergehenden Verstoss auch  gegen  die Ab-

standsvorschriften einzustufen (so Konrad Willi, a.a.O., S. 49). Es lässt sich 

indes  klar  nachweisen,  dass  einzig  eine  formelle  Betrachtungsweise  der 

gesetzgeberischen  Intention  der  Revision  des  PBG  vom  1.  September 

1991  entspricht.  Die  vom  Bundesgericht  geforderte  materielle  Betrach-

tungsweise  kommt  faktisch  einer  Prüfung  der  "weiteren  Verschlechterung" 

gleich, welche vom zürcherischen Gesetzgeber mit der besagten Gesetzes-

revision  bewusst  abgeschafft  wurde.  Sie  auf  dem  Wege  der  Rechtspre-

chung  wiedereinzuführen,  ist  nach  hier  vertretener  Auffassung  unzulässig. 

Zu  bemerken  ist  jedoch,  dass  das  Verwaltungsgericht  die  materielle  Be-
trachtungsweise  im  Entscheid  VB.2018.00242  (publiziert  in  BEZ  2018 

Nr. 31) im Grundsatz übernommen hat. Indes ergab sich im konkreten Fall 

selbst  bei  materieller  Betrachtungsweise  kein  Anwendungsfall  von  §  357 

Abs. 1 Satz 2 PBG: Die vorbestehende Überschreitung der Gebäudehöhe 

betrug bei jenem strittigen Mehrfamilienhaus geringfügige 0,30 m.  

Wie nachfolgend zu zeigen ist, führt eine formelle Betrachtungsweise - d.h. 

die folglich gemäss § 357 Abs. 1 Satz 1 PBG vorzunehmende Interessen-

abwägung - zur Bewilligungsfähigkeit der strittigen Aufstockung.  

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Seite 10 

 
 
6.1. 

Nach  Auffassung  der  Rekurrentin  erfolgte  die  Interessenabwägung  i.S.v. 

§ 357 Abs. 1 Satz 1 PBG durch die Baubehörde fehlerhaft. So habe die Vo-

rinstanz die entgegenstehenden nachbarlichen Interessen mit dem falschen 

Hinweis  auf  ein  angeblich  "gegenüber  liegendes  Treppenhaus"  gänzlich 

ausser  Acht  gelassen.  Tatsache  sei  indessen,  dass  vier  Wohnungen  des 

rekurrentischen Hauses auf ihrer Westseite (und damit zum strittigen Bau-

vorhaben hin) ein Fenster aufwiesen. Im Dachgeschoss gehöre das einzige 

Fenster  auf  der  Westseite  zur  Dachgeschosswohnung,  im  Erdgeschoss 

das einzige westseitige Fenster zur Erdgeschosswohnung. Das 2. und das 

3.  Obergeschoss  wiesen  auf  der  Westseite  je  zwei  Fenster  auf,  wobei  je-

weils  eines  zum  Treppenhaus  und  das  zweite  Fenster  zu  einer  Wohnung 

gehörten. Auch die Wohnung der Rekurrentin weise auf der Westseite ein 

Fenster  mit  direktem  Blick  auf  das  auf  gleicher  Höhe  liegende  geplante 

Dachgeschoss  auf.  Durch  die  vorgesehene  Aufstockung  werde  den  Be-

wohnern dieser Wohnungen auf der mit Bezug auf die Belichtung wichtigen 

Westseite  sowohl  das  Licht  als  auch  die  Aussicht  genommen.  Von  der 

neuen  Dachwohnung  aus  werde  man  auch  direkt  in  die  rekurrentische 

Wohnung  blicken  können.  Damit  werde  die  Wohnqualität  ganz  erheblich 

beeinträchtigt.  

6.2. 

Zur Interessenabwägung führt die Vorinstanz aus, dass sich im rekurrenti-

schen Gebäude direkt gegenüber der geplanten Aufstockung das Treppen-

haus  und  die  Korridorfenster  befänden.  Das  Schlafzimmer  im  Dachge-

schoss  weise  keine  nordwestseitig  orientierten  Fenster  auf.  Die  Wohnräu-

me im Erdgeschoss und in den beiden Obergeschossen wiesen zwar nord-

ostseitige  Fenster  auf,  verfügten  aber  auch  über  solche  auf  der  Südwest-

seite,  über  die  sie  hauptsächlich  belichtet  würden.  Ein  relevanter  Entzug 
von  Besonnung  durch  das  Bauvorhaben  sei  zu  verneinen,  da  selbst  im 

Sommer der Sonnenuntergang im Nordwesten anzusetzen sei, weshalb die 

nordöstliche  Erweiterung  des  Dachgeschosses  keine  Verringerung  der 

Sonneneinstrahlung für den westlichen Teil des rekurrentischen Gebäudes 

bewirken werde. Die geplante zusätzliche Lukarne werde aufgrund des am 

Abend tieferen Sonnenstandes und des bestehenden Dachfirstes keine er-

hebliche  Auswirkung  betreffend  Schattenwurf  auf  das  rekurrentische  Ge-

bäude haben. Der monierte Aussichtsentszug werde nur seitlich und in ei-

nem entsprechend schmalen Sektor wahrnehmbar sein. Schliesslich sei zu 

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Seite 11 

 
 
berücksichtigen,  dass  das  rekursbetroffene  Gebäude  nur  zwei  Vollge-

schosse  aufweise  und  die  zulässige  Gebäudehöhe  von  14,70  m  im  stritti-

gen Bereich sogar mit dem Dachfirst noch unterschritten werde. 

Zu  den  öffentlichen  Interessen  gelte  es  festzuhalten,  dass  der  Schutzum-

fang des rekursbetroffenen Gebäudes inhaltlich auf das streitige Bauvorha-

ben  abgestimmt  worden  sei.  Die  Veränderung  finde  am  für  die  Öffentlich-

keit am  wenigsten einsehbaren  Gebäudeteil  statt und  füge sich gut  in  das 

Gesamtensemble  der  unter  Denkmalschutz  stehenden  Bauten  B.-

Strasse 1, 2 und 3 sowie der übrigen Nachbargebäude ein. Die diesbezüg-

liche Abwägung der öffentlichen Interessen sei im Stadtratsbeschluss vom 

15.  Mai 2019 ausführlich dargelegt  und  dem  angefochtenen Bauentscheid 

zugrunde gelegt worden.  

Die  diesbezüglichen  Ausführungen  der  privaten  Rekursgegnerschaft  de-

cken sich inhaltlich weitgehend mit denjenigen der Vorinstanz. Für den pri-

vaten Rekursgegner ist nicht nachvollziehbar, weshalb ein Einfluss auf die 

Belichtung und Aussicht von Wohnungen gegeben sein solle, deren Niveau 

klar  unterhalb  des  bereits  bestehenden  Gebäudevolumens  der  Liegen-

schaft des Rekursgegners seien. Bestritten werde, dass das Schlafzimmer 

der  Rekurrentin  im  Dachgeschoss  nordwestseitig  orientierte  Fenster  auf-

weise.  Der  seitens  der  Rekurrentin  geltend  gemachte  Aussichtsentzug 

werde  -  wenn  überhaupt  -  marginal  und  unbedenklich  in  Erscheinung  tre-

ten. Das Interesse des privaten Rekursgegners sei durch die massiv unter-

schrittene  Ausnützung  und  die  lediglich  zwei  vorhandenen  Vollgeschosse 

klar  höher  zu  gewichten,  ebenso  das  Interesse  der  Stadt  nach  baulicher 

Entwicklung  und  Erneuerung  der  Quartiere  und  einer  qualitätsvollen  inne-

ren Verdichtung. 

6.3. 

Die bestehende Baute verstösst gegen die Grenz- und Gebäudeabstands-

vorschriften,  indem  die  Grenzabstände  zu  den  Grundstücken  Kat.-Nrn. 3 

(B.-Strasse 4,  rekurrentische  Wohnung)  bzw.  2  (B-Strasse  2  und  3)  nur 

1,75 m bzw. 1,40 m statt 3,50 m (Art. 24o Abs. 2 BZO) und die Gebäude-

abstände  zu  den  Gebäuden  B.-Strasse  4  und  2  auf  den  Grundstücken  3 

bzw. 2 nur 3,45 m bzw. 3,60 m statt 7,00 m betragen (Art. 24o Abs. 3 BZO; 

§ 271 PBG). 

R1S.2019.05045 

Seite 12 

 
 
Baulichen  Änderungen  an  Bauten  und  Anlagen,  die  den  Bauvorschriften 

widersprechen,  dürfen  keine  überwiegenden  öffentlichen  oder  nachbarli-

chen  Interessen  entgegenstehen  (§  357  Abs.  1  PBG).  Ob  dies  zutrifft,  ist 

auf Grund einer einzelfallbezogenen Interessenabwägung zu beurteilen, mit 

welcher  die  Interessen  der  Bauherrschaft  gegen  die  entgegenstehenden 

privaten und/oder öffentlichen Interessen abgewogen werden. Zur Beurtei-

lung  des  Gewichtes  der  nachbarlichen  Interessen  sind  die  Auswirkungen 

der geplanten baulichen Änderungen im Verein mit der bestehenden Bau-

rechtswidrigkeit den Auswirkungen einer neuen, baurechtskonformen Baute 

auf  das  Nachbargrundstück  entgegenzustellen  (Konrad  Willi,  Die  Besitz-

standsgarantie  für  vorschriftswidrige  Bauten  und  Anlagen  innerhalb  der 

Bauzonen, Zürich 2003, S. 120 ff.).  

Bei der Abwägung der gemäss § 357 Abs. 1 PBG im Spiel stehenden Inte-
ressen  hat  die  Baubewilligungsbehörde  alle  durch  das  Bauprojekt  berühr-
ten  nachbarlichen  Interessen  einzubeziehen  und  nicht  nur  jene  der  später 

rekurrierenden  oder  den  Baurechtsentscheid  verlangenden  Nachbarn.  Bei 

der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG steht den Gemeinden ein von den 

Rechtsmittelinstanzen  zu  berücksichtigender  Ermessens-  und  Entschei-

dungsspielraum zu.  

6.4. 

Soweit  die  Rekurrentin  rügt,  dass  die  Überlegungen,  welche  zu  einer  An-

passung  des  Schutzvertrages  geführt  hätten,  sich  dem  Vertrag  nicht  ent-

nehmen  liessen,  weshalb  es  auch  der  Vorinstanz  nicht  möglich  gewesen 

sei,  mit  Bezug  auf  das  Schutzobjekt  die  notwendige  Interessenabwägung 

rechtskonform vorzunehmen, und ebenso die Rekurrentin nicht in der Lage 

gewesen sei, sich ein Bild zu machen über die Beweggründe des Stadtra-

tes, die zu einer Lockerung des Schutzumfangs geführt hätten, ist dem ent-
gegenzuhalten,  dass  schriftliche  Anordnungen  gemäss  §  10  Abs  .1  des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  zwar  begründet  werden  müssen. 

Der  Mangel  der  ungenügenden  Begründung  einer  Anordnung  kann  nach 

der verwaltungsgerichtlichen Praxis unter Umständen durch spätere Nach-

reichung einer genügenden Begründung geheilt werden. Demnach kann es 

zulässig sein, die ungenügende Begründung im Rahmen der Rechtsmittel-

beantwortung  -  nicht  mehr  aber  im  Rahmen  eines  zweiten  Schriftenwech-

sels  -  nachzuholen  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 10 Rz. 36). Vorliegend hält Erwägung E lit. b) des 

R1S.2019.05045 

Seite 13 

 
 
angefochtenen  Entscheides  pauschal  fest,  dass  dem  Bauvorhaben  keine 

überwiegenden  öffentlichen  oder  nachbarlichen  Interessen  entgegenstün-

den. Im öffentlich beurkundeten Vertrag betreffend Anpassung des Schutz-

umfangs  vom  7.  Februar  2019  wird  einerseits  auf  die  Erweiterung  des 

Schutzumfangs im Gebäudeinneren verwiesen, andererseits auf die beab-

sichtigte Aufstockung sowie zwischenzeitlich gemachte neue Erkenntnisse. 

Im Rahmen der Rekursvernehmlassung hat die Vorinstanz zudem die Be-

weggründe für die Vertragsanpassung ausführlich dargelegt (act. 9 Ziff. 3), 

wozu sich die Rekurrentin im Rahmen der Replik vernehmen lassen konn-

te, so dass ein allfälliger Begründungsmangel damit geheilt wäre. 

6.5. 

Wie sich anlässlich des Augenscheins ergeben hat (vgl. Fotos-Nrn. 10-13, 

Prot.  S.  11  f.),  bewohnt  die  Rekurrentin  eine  1-Zimmer-Wohnung  mit  zwei 

Fenstern  im  obersten  Vollgeschoss  (2.  Obergeschoss,  vgl.  Prot.  S.  4  und 

Foto-Nr. 10, Prot. S. 11). Eines der Fenster geht auf die B.-Strasse hinaus, 

das andere befindet sich gegenüber der geplanten Dachlukarne (vgl. Fotos-

Nrn. 10-13, Prot. S. 11 f. und act. 10.8). Weitere Fenster, die gegen das re-

kursbetroffene Gebäude ausgerichtet sind (vgl. act. 10.8), sind ein Korridor-

fenster  der  Dachgeschosswohnung,  je  ein  Wohnungsfenster  im  1. Ober- 

und im Erdgeschoss sowie je ein Treppenhaus-Fenster im 1. und 2. Ober-

geschoss  (vgl.  Prot.  S.  8  und  16).  Im  Erdgeschoss  befindet  sich  überdies 

die Eingangstüre.  

Das  Korridorfenster  im  Dachgeschoss  wird  weder  durch  die  Aufstockung 

noch durch die Dachaufbaute in der Aussicht/Belichtung tangiert, da es sich 

oberhalb des Dachfirstes des Nachbargebäudes befindet. Die beiden Woh-

nungsfenster im Erdgeschoss bzw. 1. Obergeschoss werden durch die ge-

planten  Massnahmen  ebenfalls  nicht  beeinträchtigt.  Die  (Aus-)Sicht  aus 
diesen  beiden  Fenstern  erfolgt  bereits  heute  auf  die  Fassade  des  rekurs-

gegnerischen Gebäudes. Die neue Dachaufbaute nimmt diesen Fensteröff-

nungen  deshalb  kein  Licht  weg,  ebenso  wenig  die  Aufstockung,  welche 

sich  überdies  seitlich  versetzt  im  hinteren  Teil  des  Grundstücks  abspielt. 

Was  die  beiden  Treppenhausfenster  angeht,  ist  von  vorneherein  kein 

überwiegendes entgegenstehendes privates Interesse feststellbar, da diese 

Öffnungen nicht zu dauernd bewohnten Räumen führen. Es bleiben allfälli-

ge überwiegende negative Auswirkungen des Bauvorhabens auf das eine, 

gegen  das  Bauvorhaben  gerichtete  rekurrentische  Wohnungsfenster.  Mit 

R1S.2019.05045 

Seite 14 

 
 
der Vorinstanz ist festzuhalten, dass die rekurrentische Wohnung in erster 

Linie über das - deutlich grössere (1,50 m Breite, vgl. act. 10.8; Foto-Nr. 10, 

Prot.-S. 11) - zur Strasse gerichtete Fenster belichtet wird. Auch kann ver-

nünftigerweise  einzig  hier  von  "Aussicht"  gesprochen  werden,  führt  doch 

der  Blick  durch  das  kleinere  Fenster  (0,90  m  Breite)  der  rekurrentischen 

Wohnung  bereits  heute  bloss  gegen  das  rekursgegnerische  Satteldach, 

welches  daselbst  die  strittige  Dachaufbaute  aufnehmen  soll  (vgl.  Fotos-

Nrn. 11  und  13,  Prot.  S.  11  f.).  Die  Aufstockung  hingegen  ist  nur  seitlich 

wahrnehmbar (vgl. Foto Nr. 12, Prot. S. 12). Auch kann darin keine wesent-

liche Beeinträchtigung der Belichtung erblickt werden. Die strittige Lukarne 

verläuft zunächst einmal bündig mit dem Dachfirst. Nachdem das rekurren-

tische  Fenster  gegen  Nordwesten  gerichtet  ist,  steht  die  Belichtung  durch 

die Abendsonne zur Debatte. Die im Westen untergehende Sonne steht in-

des  ohnehin  bereits  zu  tief,  als  dass  die  geplanten  Massnahmen  zu  einer 

wesentlichen  Beeinträchtigung  der  Belichtung  führen  könnten.  Dies  wäre 

auch nicht anders, wenn der Gebäudeabstand zwar 7 m betrüge, aber das 

rekursgegnerische  Gebäude  die  gemäss  Bauordnung  zulässige  Gebäude-

höhe  von  14,70  m  aufweisen  würde  (Art.  24o  Abs.  2  BZO).  Nicht  von  der 

Hand  zu  weisen  ist  indes,  dass  die  projektierte  Lukarne  zu  gewissen  Ein-

sichtsmöglichkeiten in die rekurrentische Wohnung führt, insbesondere, da 

der  Gebäudeabstand  statt  der  erforderlichen  7  m  lediglich  ca.  3,45  m  be-

trägt. Betroffen ist dabei jedoch lediglich das kleinere, seitliche der beiden 

Fenster.  Die  hauptsächliche  Aussicht  und  Belichtung  erfolgen  zudem  wie 

erwähnt über das strassenseitige grosse Fenster. Selbst wenn der Gebäu-

deabstand  7  m  betrüge,  würde  dies  die  Einsichtsmöglichkeit  im  Übrigen 

nicht  wesentlich  ändern,  da  auch  ein  solcher  (Minimal-)Gebäudeabstand 

noch zu klein ist, um bei direkt gegenüberliegenden Fensteröffnungen Ein-

sichtsmöglichkeiten zu vermeiden.  

Daraus folgt, dass von sechs gegen das Baugrundstück gerichteten Fens-

tern  durch  die  im  Dachgeschoss  geplanten  Massnahmen  keines  in  Bezug 

auf  Belichtung  oder  Aussicht  wesentlich  tangiert  wird,  und  lediglich  eine 

gewisse Einsichtsmöglichkeit in ein einziges - das rekurrentische - Fenster 

und eine entsprechende teilweise Beeinträchtigung der nachbarlichen Inte-

ressen feststellbar  ist.  Die Auswirkungen auf  die Belichtung  bzw. Aussicht 

wären sodann auch bei einem Neubau mit möglichen 14,70 m Gebäudehö-

he  zumindest  vergleichbar  mit  denjenigen  des  strittigen  Bauvorhabens. 

Dem  gegenüberzustellen  sind  das  Interesse  des  Grundeigentümers,  sein 

R1S.2019.05045 

Seite 15 

 
 
Eigentum  im  Rahmen des gemäss  angepasstem  Schutzvertrag Möglichen 

auch  im  Dachbereich  zu  nutzen  sowie  das  öffentliche  Interesse am  Erhalt 

bzw.  Unterhalt  des  schutzwürdigen  Ensembles  und  der  Verdichtung  auch 

im Bereich von Schutzobjekten.  

Kommt die Vorinstanz in ihrer Abwägung der jeweiligen Interessen deshalb 

zum  Schluss,  dass  dem  Bauvorhaben  keine  überwiegenden  privaten  Inte-

ressen  entgegenstehen  und  folglich  die  Interessen  des  Grundeigentümers 

resp. das öffentliche Interesse überwiegen, hat sie im Rahmen des ihr zu-

stehenden Ermessens gehandelt und erweist sich die rekurrentische Rüge 

als unbegründet.  

7.1. 

Des  Weiteren  moniert  die  Rekurrentin,  die  Bausektion  habe  nicht  geprüft, 

ob die erhöhten gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG resp. 

Art. 24d BZO betreffend Dachgestaltung von Schrägdächern in Quartierer-

haltungszonen erfüllt seien, sondern bloss allgemein auf § 238 Abs. 2 PBG 

verwiesen  und  festgehalten,  dass  "die  geplanten  Massnahmen  mit  dem 

Schutz des Gebäudes vereinbar" seien. Der Charakter des Schutzobjektes 

mit seiner einfachen Baumeisterarchitektur werde indes massiv beeinträch-

tigt.  Aufgrund  ihrer  Anzahl  und  Ausmasse  bewirkten  die  vorgesehenen 

Elemente  eine  Überladung  und  Verunklärung  des  Daches  und  des 

Schutzobjektes  als  Ganzes.  Auch  das  von  der  Strasse  zurückversetzte 

Haus  B.-Strasse  2  sowie  das  Schutzobjekt  B.-Strasse  3  würden  in  ihrer 

ortsbildprägenden  Wirkung  geschmälert.  Die  in  der  Schutzverfügung  vom 

2. Dezember 2009 festgestellte "seltene Stimmigkeit als ortsbildwirksames 

Ensemble" werde durch das Bauvorhaben in unzulässiger Weise herabge-

setzt. 

7.2. 

Laut Vorinstanz findet die Veränderung am für die Öffentlichkeit am wenigs-

ten  einsehbaren  Gebäudeteil  statt.  Durch  die  Weiterführung  resp.  Vervoll-

ständigung  des  bestehenden  Dachs  und  dessen  Ergänzung  mit  den  im 

Quartier sehr typischen Lukarnen füge sich das neue Gesamtvolumen gut 

in  die  Dachlandschaft  ein  und  führe  zu  einer  guten  Gesamtwirkung.  We-

sentlich erscheine, dass die gewählte Lukarnenform quartiertypisch sei und 

sich der Dacheinschnitt sowie die Solarpaneele auf einem von der öffentli-

R1S.2019.05045 

Seite 16 

 
 
chen  Einsichtnahme  abgewandten  Bereich  befänden.  Gesamthaft  werde 

das  Dachbild  ausgewogen  und  harmonisch  in  Erscheinung  treten.  Bei  der 

vorliegenden  Gebäudegruppe  komme  der  stimmigen  Wirkung  des  hofarti-

gen  Gartenraums  zwischen  den  Häusern  und  der  Strasse  die  grösste  Be-

deutung zu, weshalb ein Konzept gewählt worden sei, in dem die Wirkung 

für diesen Hof nicht beeinträchtigt werde. Die Solarpaneele und der Dach-

einschnitt  würden  im  rückwärtig  liegenden  und  nicht  geschützten  Bereich 

der Dachflächen positioniert.  

7.3. 

Der private Rekursgegner unterstreicht, dass die Erweiterung des Dachge-

schosses  samt  der  vorgesehenen  Lukarnen  nicht  nur  zu  einer  besseren 

Gesamtwirkung führe, sondern auch dem Charakter der Schutzobjekte zu-

träglich  sei.  Die  Vervollständigung  des  bestehenden  Daches  mit  den  im 

Quartier äusserst typischen Lukarnen füge sich stimmig und gut passend in 

die Dachlandschaft ein. Auch die beiden Schutzobjekte B.-Strasse 2 und 3 

würden durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt. Die in der Schutzver-

fügung vom 2. Dezember 2009 scheinbar festgestellte seltene Stimmigkeit 

als ortsbildwirksames Ensemble werde durch die sorgfältige und massvolle 

Erweiterung unter vollständiger Wahrung des Charakters der Schutzobjekte 

wie auch des Quartiers gerade noch gefördert. Ergänzend sei hervorzuhe-

ben, dass der Dacheinschnitt im nicht geschützten Bereich positioniert sei, 

was  auch  für  die  -  bundesrechtlich  geförderten  (weitgehend)  bewilligungs-

freien - Solarpaneele gelte.  

7.4. 

Wie bereits in Erwägung 6.4. ausgeführt, kann der Mangel der ungenügen-

den Begründung einer Anordnung nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis 

durch  spätere  Nachreichung  einer  genügenden  Begründung  geheilt  wer-
den.  Auch  eine  allfällig  ungenügende  Begründung  der  Einordnung  des 

Bauvorhabens  wäre  folglich  mit  den  vorinstanzlichen  Darlegungen  in  der 

Rekursvernehmlassung geheilt.  

7.5 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

R1S.2019.05045 

Seite 17 

 
 
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-

tung")  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die 

Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte 

wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere 

Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine  befriedigende  Gesamt-

wirkung  erreicht  wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien 

zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Ei-

gentum. 

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten 

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende  Gesamtwirkung  zu  verlangen.  Was  als  Objekt  des  Natur-  und  Hei-

matschutzes  zu  betrachten  ist,  ergibt  sich  aus  der  Aufzählung  in  §  203 

Abs. 1  PBG.  Eine  förmliche  Unterschutzstellung  wird  für  die  Anwendung 

von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich 

die  Schutzwürdigkeit  aus  der  Aufnahme  des  Objektes  in  ein  Inventar  im 

Sinne von § 203 Abs. 2 PBG ergibt. 

Sorgfältig  in  Dach-  und  Fassadenfläche  integrierte  Solaranlagen  werden 

gemäss § 238 Abs. 4 PBG bewilligt, sofern nicht überwiegende öffentliche 

Interessen entgegenstehen.  

Laut Art. 24d BZO sind in Quartiererhaltungszonen Dachaufbauten, Dach-

einschnitte  und  Dachflächenfenster  nur  gestattet,  wenn  sie  sich  gut  in  die 

Dachlandschaft  einordnen  (Abs.  1).  Dacheinschnitte  und  Dachaufbauten 

sind  nur  im  ersten  Dachgeschoss  zulässig  (Abs.  2).  Im  zweiten  Dachge-

schoss  sind  nur  Dachflächenfenster  sowie  Kamine,  Anlagen  zur  Nutzung 

von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten erlaubt. Die 

gesamte  Fensterfläche  darf  höchstens  einen  Achtel  der  Bodenfläche  des 

zugehörigen Raumes betragen (Abs. 3).  

R1S.2019.05045 

Seite 18 

 
 
In  Nachachtung  der  neueren  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  (BGE 

145 I 52, E. 3.6) darf die Rechtsmittelinstanz den Einordnungsentscheid der 

kommunalen Baubehörde nur dann aufheben, wenn diese bei der Anwen-

dung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten 

Beurteilungs- und Ermessensspielraum überschritten hat. 

7.6. 

Der  Protokollauszug  des  Stadtrates  von  Zürich  vom  15.  Mai  2019  betref-

fend Genehmigung des angepassten Schutzvertrags verweist in seiner Be-

schreibung  des  schutzwürdigen  Ensembles  B.-Strasse  1,  2  und  3  auf  die 

Ausführungen der Unterschutzstellung im Beschluss Nr. 1589/2009: 

"Die  drei  Wohnhäuser  zusammen  mit  ihren  Gärten  haben  eine  hohe  orts-
bildprägende Wirkung.  In  der  Nachbarschaft  zum  betont  städtisch gepräg-
ten  L.-Quartier  mit  seinen  Blockrandbauten  bilden  sie  eine  vorstädtische 
"Idylle". Das (…) aus vorfabrizierten Teilen zusammengebaute "Châlet" ist 
als  Gebäudetyp  in  der  Stadt  Zürich  einzigartig.  Es  existiert  kein  zweites 
vergleichbares  Gebäude.  Die  anderen  beiden  sind  sehr  typische,  in  einfa-
cher  Baumeisterarchitektur  gehaltene  Handwerker-  und  Proletarierwohn-
häuser, wie sie in der Phase des ersten vorstädtischen Ausbaus von Y un-
ter dem  Einfluss der schnell wachsenden Stadt Zürich erstellt wurden, um 
den  vielen  Zuwandernden  Unterkunft  zu  bieten.  (…)  Bauten  dieses  Typs, 
die  einst  (zwischen  der  dörflich-agrarischen  Epoche  und  der  Eingemein-
dung) das Bild der aufstrebenden Aussengemeinden prägten, sind im Lauf 
der  Jahrzehnte  immer  weniger  geworden.  (…)  Unter  sozial-  und  wirt-
schaftsgeschichtlichem  Aspekt,  der  nach  Informationen  zur  Lebensweise 
und  zu  den  Lebensbedingungen  in  einer  bestimmten  Epoche  fragt,  haben 
diese  Handwerker-  und  Proletarierwohnhäuser  einen  bedeutenden  Stel-
lenwert für die Epoche der frühen Verstädterung. (…) [Alle] drei Bauten an 
der B.-Strasse 1, 2 und 3 [wurden] bereits 1986 ins Inventar der kunst- und 
kulturhistorischen  Schutzobjekte  von  kommunaler  Bedeutung  aufgenom-
men.  Sie  bilden  ein  ortsbildprägendes  Ensemble  und  sind  sowohl  in  ihrer 
äusseren Erscheinung als auch mit ihrer einfachen Ausstattung und Grund-
rissaufteilung  wichtige  Zeugen  des  Wachstums  von  Y  vom  Dorf  (bis  ca. 
1830)  zum  Stadtquartier  (ab  1893),  welches  zu  einem  ganz  erheblichen 
Teil  von  Handwerker-  und  Arbeiterfamilien  getragen  wurde.  (…)  Die  drei 
Wohnhäuser  sind  daher  samt  Teilen  ihrer  Umgebung  wichtige  Zeugen  ei-
ner  wirtschaftlichen,  politischen,  sozialen  und  baukünstlerischen  Epoche, 
welche das Ortsbild wesentlich mitprägen (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG)." 

Entgegen  der  rekurrentischen  Auffassung  hat  sich  die  Vorinstanz  intensiv 

mit  der  Frage  der  Einordnung  -  sowohl  in  Bezug  auf  das  streitbetroffene 

Gebäude  allein  als  auch  auf  das  geschützte  Ensemble  -  auseinanderge-

setzt. Bereits im Dienstbarkeitsvertrag vom 7. Februar 2019 wird ausdrück-

lich  erwähnt,  dass  auf  dem  streitbetroffenen  Gebäude  eine  gut  in  die  be-

R1S.2019.05045 

Seite 19 

 
 
stehende  Architektursprache  eingefügte  Aufstockung  um  ein  Dachge-

schoss im rückwärtigen Gebäudedrittel als Verlängerung des bestehenden 

Daches möglich sei. Zudem seien in den von der Strasse zurückversetzten 

zwei  Dritteln  des  gesamten  Daches  Lukarnenaufbauten,  auf  der  Ostseite 

auch  Solarpaneele  und  ein  Dacheinschnitt  möglich  (Ziff.  2).  Ziffer  5  hält 

fest, aus denkmalpflegerischer Sicht werde festgestellt, dass die ordnungs-

gemässe Ausführung der  Bau-  und  Renovationsarbeiten gemäss den  Plä-

nen Nrn. 1788/2 vom 11. Oktober 2018, 1788/102 vom 27. November 2018 

sowie  1788/1  und  1788/101  vom  10.  Dezember  2018  mit  dem  kunst-  und 

kulturhistorischen Charakter des Schutzobjektes zu vereinbaren seien. Der 

erst- und drittgenannte Plan bilden Teil der Baugesuchsakten (act. 10.3 und 

10.4).  Die  stadträtliche  Genehmigung  des  angepassten  Schutzvertrages 

vom  15.  Mai  2019  erwähnt  die  neuen  Baumöglichkeiten  im  rückwärtigen 

Teil des Gebäudes denn auch ausdrücklich.  

Mit  der  Vorinstanz  ist  sodann  festzuhalten,  dass  die  baulichen  Massnah-

men am für die Öffentlichkeit am wenigsten einsehbaren Gebäudeteil statt-

finden.  Mit  der  Weiterführung  resp.  Vervollständigung  des  bestehenden 

Dachs  und  dessen  Ergänzung  mit  den  im  Quartier  typischen  Lukarnen 

(vgl. Fotos Nrn. 7 und 8, Prot. S. 9 f.) fügt sich das neue Gesamtvolumen in 

der  Tat  gut  in  die  Dachlandschaft  ein  und  führt  zu  einer  guten,  gleichsam 

vervollständigten  Gesamtwirkung.  Die  geplante  westseitige  Dachaufbaute 

spiegelt  die  ostseitige  Lukarne  am  Schutzobjekt  B.-Strasse  3.  Das  ge-

schützte Chalet wird  nunmehr symmetrisch "eingerahmt", was die Ensem-

blewirkung noch verstärkt. Der Dacheinschnitt und die Solarpaneele befin-

den sich auf einem von der öffentlichen Einsichtnahme und von den beiden 

übrigen Schutzobjekten abgewandten Bereich.  

Gesamthaft  wird  das  Dachbild  ausgewogen  und  harmonisch  in  Erschei-
nung treten. Das Ensemble aus den drei Schutzobjekten wirkt in sich har-

monisch und vollständig, und die stimmige Wirkung des hofartigen Garten-

raums zwischen den drei Gebäuden wird durch die "Einrahmung" verstärkt 

und  hervorgehoben.  Es ist  deshalb nachvollziehbar,  dass ein Konzept  ge-

wählt wurde, mit dem die Wirkung für diesen Hof nicht beeinträchtigt wird.  

Die Vorinstanz hat das Bauvorhaben mithin auch unter ästhetischen Aspek-

ten  in  rechtskonformer  Weise  beurteilt  und  ist  die  Einordnungsrüge  unbe-

gründet.  

R1S.2019.05045 

Seite 20 

 
 
8. 

Soweit die Rekurrentin (erst) am Augenschein moniert hat, das Bauvorha-

ben  verletze  die  Baulinien  auf  beiden  Seiten  des  rekursgegnerischen  Ge-

bäudes, erweist sich ihre Rüge als verspätet und ist darauf nicht einzutre-

ten  (§  23  Abs.  1  VRG;  Alain  Griffel,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 23 Rz. 23).  

9.1. 

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Rekurs abzuweisen ist.  

9.2. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Rekurrentin aufzuerlegen 

(§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs.  2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 

9.3. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 
vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  o-

der  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung  der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

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16.  Oktober  2003,  E.  3.1.).  Demnach  ist  vorliegend  dem  privaten  Rekurs-

gegner  zulasten  der  Rekurrentin  eine  Umtriebsentschädigung  zuzuspre-

chen.  Angemessen erscheint  ein  Betrag von Fr.  2'000.--  Da  die Umtriebs-

entschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines 

Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein 

(BRKE 

II  Nrn.  0247  und 

0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

Die Vorinstanz hat keinen Antrag auf Zusprechung einer Umtriebsentschä-

digung gestellt.  

Der  Rekurrentin  steht  bei  diesem  Ausgang  des  Verfahrens  die  beantragte 

Prozessentschädigung von vornherein nicht zu.  

[…] 

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