# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9126a4e4-cf57-5002-b8e5-9ae932aaa57c
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 29.08.2018 110 2018 12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2018-12_2018-08-29.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2018/12 Bern, 29. August 2018

in der Beschwerdesache zwischen

Frau A.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn B.________
Beschwerdeführer 2

beide vertreten durch C.________

und

D.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch E.________

und

Herrn F.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 1

Frau G.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 2

Herrn H.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligter 3

Frau I.________
von Amtes wegen am Verfahren Beteiligte 4

alle vertreten durch J.________

RA Nr. 110/2018/12 2

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Hilterfingen, Bauverwaltung, 
Staatsstrasse 18, Postfach 36, 3652 Hilterfingen

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Hilterfingen vom 
15. Dezember 2017 (929/2015-0054; Neubau Doppeleinfamilienhaus, Projektänderung)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 23. Oktober 2015 bei der Gemeinde Hilterfingen 

ein Baugesuch ein für den Neubau eines Doppeleinfamilienhauses auf Parzelle Hilterfingen 

Grundbuchblatt Nr. L.________. Die Parzelle liegt in der Wohnzone E1 Holz und ist 

gemäss Art. 211 Abs. 1 GBR1 der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeordnet. Gegen das 

Bauvorhaben erhoben unter anderen die Beschwerdeführenden Einsprache. Mit 

Gesamtentscheid vom 19. Mai 2016 erteilte das Regierungsstatthalteramt Thun die 

Baubewilligung. Die Beschwerdeführenden führten dagegen Beschwerde bei der Bau-, 

Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Im Beschwerdeverfahren reichte 

die Bauherrschaft bezüglich des Standorts der Luft-Wasser-Wärmepumpe eine 

Projektänderung ein. Neu war die Luft-Wasser-Wärmepumpe im Kellerraum innerhalb des 

Gebäudes vorgesehen. Die BVE bewilligte die Projektänderung mit Entscheid vom 19. 

Oktober 2016 und bestätigte im Übrigen die erstinstanzlich erteilte Baubewilligung.2

2. Auf Anzeige der Beschwerdeführenden hin leitete die Gemeinde Hilterfingen ein 

Baupolizeiverfahren ein. Sie forderte die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 20. Juni 

2017 auf, "den südseitigen Balkon sowie die Fassadengestaltung, beziehungsweise 

Einteilung, Anzahl und Grösse der Fenster und Ausgänge, soweit zurückzubauen und 

abzuändern, dass diese der Baubewilligung vom 19. Mai 2016 entsprechen".3 Gleichzeitig 

wies sie auf die Möglichkeit eines nachträglichen Baugesuchs hin und drohte für den Fall 

1 Gemeindebaureglement vom 4. September 2013 der Gemeinde Hilterfingen (genehmigt durch das Amt für 
Gemeinden und Raumordnung am 9. Oktober 2014)
2 BDE 110/2016/87
3 Vorakten, pag. 88

RA Nr. 110/2018/12 3

der Nichtbefolgung die Ersatzvornahme an. Gleichentags verfügte die Gemeinde einen 

Baustopp. Gegen die Wiederherstellungsverfügung reichten die Beschwerdeführenden am 

26. Juli 2017 Beschwerde bei der BVE ein. Nachdem die Beschwerdegegnerin am 20. Juli 

2017 ein nachträgliches Baugesuch (Projektänderung) eingereicht hatte, schrieb die BVE 

dieses Beschwerdeverfahren ab.4

3. Die nachträgliche Projektänderung gemäss Baugesuch vom 20. Juli 2017 bezieht 

sich nebst Parzelle Nr. L.________ auch auf das inzwischen davon abparzellierte 

Grundstück Nr. M.________. Sie umfasst die Vergrösserung des südseitigen Balkons im 

Erdgeschoss um 0,80 m, die Erhöhung der First Nord um 0,225 m und 

Fassadenveränderungen (Fenster) aufgrund von Anpassungen der inneren Strukturen. 

Gemäss Baupublikation vom 14. September 2017 betrifft sie zudem das "Aufstellen einer 

Inhouse-Luft-Wasser-Wärmepumpe je Wohnteil".5 Die Beschwerdeführenden legten gegen 

die nachträgliche Projektänderung Einsprache ein.

Mit Bauentscheid vom 15. Dezember 2017 bewilligte die Gemeinde Hilterfingen die 

nachträgliche Projektänderung unter folgender Bedingung:
"Das Projekt ist in Bezug auf den Balkon zu überarbeiten und der Bauverwaltung Hilterfingen 

zur Genehmigung vorzulegen. Folgende Optionen stehen dem Projektverfasser zur 

Verfügung: 1) Verkleinerung des Balkons in der Länge (ev. Unterbrechung) um 1.98 m, damit 

die bedeckte Fassadenfläche das maximale Mass von 50% der Gesamtfassade einhält. Oder: 

2) Verkleinerung des Balkons in der Tiefe um bis zu 0.70 m, damit der Strassenabstand von 

8.00 m (ab Vorderkante Balkon gemessen) eingehalten wird."

Sie verweigerte die beantragte Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des 

Strassenabstandes. Die Einsprache der Beschwerdeführenden wies sie ab.

4. Gegen diesen Entscheid reichten die Beschwerdeführenden am 15. Januar 2018 

Beschwerde bei der BVE ein. Sie beantragen die Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids. Das Bauobjekt sei korrekt zu vermessen und es sei die Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands zu verfügen.

4 BDE 120/2017/38
5 Vgl. auch Vorakten, Hängemappe nach pag. 235, Projektplan "Baueingabe Grundrisse und Schnitt" vom 
19.5.2016, von der Gemeinde Hilterfingen gestempelt am 14. Dezember 2017, Grundriss Untergeschoss; dort 
ist im Haus West eine "WP Luft/Wasser" als neu (rot) markiert

RA Nr. 110/2018/12 4

5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet6, holte die 

Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Gemeinde Hilterfingen verzichtete 

auf eine Stellungnahme zur Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragte mit 

Beschwerdeantwort vom 9. Februar 2018 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 

einzutreten sei. Zudem stellte sie den Antrag, dass der Beschwerde die aufschiebende 

Wirkung zu entziehen sei.

6. Mit Verfügung vom 5. März 2018 beteiligte das Rechtsamt die Eigentümerinnen und 

Eigentümer der Baugrundstücke von Amtes wegen am Verfahren und gab ihnen 

Gelegenheit zur Einreichung einer Beschwerdeantwort. Gleichzeitig stellte das Rechtsamt 

den Beschwerdeführenden im Zusammenhang mit von diesen gerügten 

Gehörsverletzungen Pläne, Unterlagen und Fachberichte aus den Vorakten zu. Dabei wies 

es darauf hin, dass es ohne anderslautenden Gegenbericht davon ausgehe, dass den 

Beschwerdeführenden damit die Akteneinsicht im geforderten Umfang gewährt wurde.

In seiner Verfügung vom 5. März 2018 führte das Rechtsamt zudem aus, dass gemäss 

einer ersten Einschätzung die Gemeinde das Baubewilligungsverfahren nicht hätte 

abschliessen dürfen, ohne auch über den Balkon verbindlich zu entscheiden. Soweit die 

Gemeinde das Bauvorhaben gemäss Baugesuch als nicht bewilligungsfähig erachtete und 

keine entsprechende Projektänderung eingereicht wurde, hätte demnach die Gemeinde 

den Bauabschlag erteilen und zugleich über die Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands entscheiden müssen. Die Verfahrensbeteiligten erhielten Gelegenheit zur 

Stellungnahme; die Beschwerdegegnerin erhielt zudem Gelegenheit, eine Projektänderung 

einzureichen.

Zudem hielt das Rechtsamt in seiner Verfügung vom 5. März 2018 fest, dass dem Gesuch 

um Entzug der aufschiebenden Wirkung in dieser Form gemäss einer ersten Einschätzung 

wohl nicht stattgegeben werden könnte. Denkbar sei jedoch, im Sinne einer vorsorglichen 

Massnahme – insbesondere zum Zweck des Witterungsschutzes – die Ausführung von 

Bautätigkeiten zu erlauben, die von der Baubewilligung gemäss Entscheid der BVE vom 

19. Oktober 2016 umfasst würden und vom Projektänderungsgesuch vom 20. Juli 2017 

6 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

RA Nr. 110/2018/12 5

nicht betroffen seien. Die Beschwerdegegnerin erhielt Gelegenheit, entsprechende Anträge 

zu stellen und zu begründen.

7. Mit Eingabe vom 4. März 2018 beantragten die Beschwerdeführenden den Erlass 

eines sofortigen Baustopps. Das Rechtsamt wies die Verfahrensbeteiligten mit Verfügung 

vom 8. März 2018 auf die aufschiebende Wirkung der Beschwerde hin. Die Baubewilligung 

dürfe vorläufig nicht ausgeübt werden. Es sei jegliche Bautätigkeit zu unterlassen, welche 

den Ausgang des hängigen Beschwerdeverfahrens präjudizieren könnte. Das Rechtsamt 

gab den Beteiligten Gelegenheit, zum Gesuch um Erlass eines sofortigen Baustopps 

Stellung zu nehmen. Es kündigte an, dass über dieses Gesuch und den Antrag der 

Beschwerdegegnerin um Entzug der aufschiebenden Wirkung, mit allfälligen 

Präzisierungen betreffend vorsorgliche Massnahmen zum Zweck des Witterungsschutzes, 

in einer nächsten Verfügung entschieden werde.

8. Am 23. März 2018 ersuchte die Beschwerdegegnerin um Erlaubnis zur Vornahme 

bestimmter Massnahmen zwecks Witterungsschutz. Sie erklärte zudem, dass sie mit den 

von Amtes wegen am Verfahren beteiligten Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern 

über die Rückabwicklung der Kauf- und Totalunternehmerverträge verhandle.

Die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten reichten am 26. März 2018 ihre 

Beschwerdeantwort mit Stellungnahme ein. Sie schlossen auf Abweisung der Beschwerde, 

soweit darauf einzutreten sei. Zudem beantragten sie, dass der Beschwerde die 

aufschiebende Wirkung zu entziehen und die von der Beschwerdegegnerin anbegehrten 

vorsorglichen Massnahmen anzuordnen seien. Sie bestätigten, dass sie mit der 

Beschwerdegegnerin über die Rückabwicklung der Vertragsverhältnisse, d.h. über die 

Rückübereignung der Baugrundstücke an die Beschwerdegegnerin verhandelten. Ihre 

Eingabe erfolge vorsorglich für den Fall, dass die Rückabwicklung nicht stattfinde.

Am 9. April 2018 nahmen die inzwischen anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden 

Stellung betreffend Entzug der aufschiebenden Wirkung, vorsorgliche Massnahmen und 

Baustopp. Die Beschwerdegegnerin replizierte darauf am 13. April 2018. Die von Amtes 

wegen am Verfahren Beteiligten schlossen sich dieser Stellungnahme mit Schreiben vom 

16. April 2018 an.

RA Nr. 110/2018/12 6

Mit Verfügung vom 19. April 2018 wies das Rechtsamt das Gesuch um Entzug der 

aufschiebenden Wirkung ab. Gleichzeitig präzisierte es, dass unter Vorbehalt der 

Anordnung vorsorglicher Massnahmen keine Baumassnahmen vorgenommen werden 

dürften in der inneren Raumaufteilung, betreffend Installation einer zweiten Wärmepumpe, 

an den Fassaden inkl. Befensterung und Türen, am Balkon im Erdgeschoss und am Dach 

einschliesslich Lukarnen mit Balkonen sowie Kaminen. Im Sinne einer vorsorglichen 

Massnahme wurde der Beschwerdegegnerin und den von Amtes wegen am Verfahren 

Beteiligten die Vornahme bestimmter Arbeiten zum Zweck des Witterungsschutzes erlaubt.

9. Am 17. April 2018 reichte die Beschwerdegegnerin eine Projektänderung ein. Diese 

sah vor, dass der Balkon im Erdgeschoss auf seiner gesamten Länge in der Tiefe um 

0,70 m reduziert werden soll. Das Rechtsamt gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit 

zur Stellungnahme. Die Gemeinde und die von Amtes wegen Beteiligten liessen sich innert 

der angesetzten Frist nicht vernehmen. Die Beschwerdeführenden haben am 17. Mai 2018 

eine Stellungnahme eingereicht. Darin stellen sie keinen Antrag zur Projektänderung, 

verlangen aber, dass im Falle der Bewilligung der Projektänderung die Wiederherstellung 

des Balkons im Sinne des Rückbaus auf das bewilligte Mass angeordnet werde. Zudem 

beantragen sie sinngemäss, es sei im Falle der Bewilligung des Bauvorhabens 

einschliesslich der Projektänderung mittels Auflage sicherzustellen, dass in den 

Fortluftschächten der Wärmepumpe eine Dämpfung angebracht werde.

10. Das Rechtsamt bat die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 31. Mai 2018 um 

detaillierte Angaben darüber, welche lärmmindernden Massnahmen an den 

Fortluftschächten der Wärmepumpe vom Bauvorhaben umfasst würden, und in welchem 

Umfang damit eine Lärmreduktion erreicht werden könne. Zudem gewährte es den 

Beteiligten das rechtliche Gehör zur beabsichtigten Anordnung, dass der Balkon, welcher 

gemäss Projektänderung vom 17. April 2018 gegenüber dem Vorhaben gemäss 

Baugesuch vom 20. Juli 2017 reduziert werden solle, innert drei Monaten ab Rechtskraft 

des Entscheids auf das bewilligte Mass zurückgebaut werden muss.

Mit Stellungnahme vom 8. Juni 2018 befürworteten die Beschwerdeführenden die 

beabsichtigte Wiederherstellungsanordnung. Am 19. Juni 2018 reichten sie ein Schreiben 

der N.________ vom 7. Juni 2018 mit Planbeilage ein. Gemäss diesem habe der Ingenieur 

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der N.________ den Bau der Beschwerdegegnerin vermessen. Er habe dabei das fremde 

Terrain nicht betreten, weshalb die Vermessung mit Unsicherheiten behaftet sei. Nach den 

Messungen wichen die Höhen des Gebäudes deutlich von den Plänen ab. Die 

Beschwerdeführenden bezweifelten daher, dass das Gebäude den 

Projektänderungsplänen entspreche und dass die maximalen Fassaden- und Firsthöhen 

eingehalten seien. Sie beantragten daher eine Messung der Höhen, sofern nicht direkt auf 

die Erkenntnisse der N.________ abgestellt werden könne.

Die Beschwerdegegnerin teilte mit Schreiben vom 22. Juni 2018 mit, dass als lärm-

mindernde Massnahme an der Wärmepumpe nebst dem gedämpften Wetterschutzgitter   

(-3 dB) der Einbau im tief liegenden Lichtschacht auf einer Tiefe von 1,5 m (-5 dB) 

vorgesehen sei. Hinsichtlich der beabsichtigten Wiederherstellungsanordnung kündigte sie 

an, dass der Rückbau des Balkons nach Beendigung des Baustopps vorgenommen werde. 

Im weiteren bestritt sie, dass die Baute die in den Plänen vermerkten Höhen überschreite. 

Vielmehr würden diese genau eingehalten.

11. Das Rechtsamt gab den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit zur Einreichung von 

Schlussbemerkungen.

Die Beschwerdeführenden halten mit Schreiben vom 12. Juli 2018 fest, die mit ihrer 

Beschwerde gerügte Gehörsverletzung sei mit der Zustellung der fraglichen Unterlagen im 

Beschwerdeverfahren geheilt worden. Dies sei bei den Kostenfolgen zu berücksichtigen. 

Die Beschwerdegegnerin habe sich bereit erklärt, weitere Lärmminderungsmassnahmen 

an der Wärmepumpe umzusetzen, womit sie dem diesbezüglichen Anliegen der 

Beschwerdeführenden entspreche. Weiter hätten die Beschwerdeführenden die Grösse 

des Balkons im Erdgeschoss beanstandet und verlangt, dass dieser auf das zulässige 

Mass zurückgebaut werden müsse; diesem Anliegen hätte die Beschwerdegegnerin mit 

der Projektänderung vom 17. April 2018 Rechnung getragen. Es sei die entsprechende 

Wiederherstellung anzuordnen. Die Beschwerdegegnerin habe sodann der Rüge 

betreffend Bepflanzung mit der Einreichung eines neuen Umgebungsplans Rechnung 

getragen. Die Einhaltung der Höhenvorschriften sei von Amtes wegen zu kontrollieren. Die 

Rüge betreffend Gebäudebreite werde zurückgezogen, ebenso die Rüge betreffend die 

Baustellenorganisation. Zusammenfassend habe die Beschwerdegegnerin mit Ausnahme 

der Einhaltung der Fassaden- und Firsthöhen, welche noch überprüft werden müssten, mit 

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der Projektänderung vom 17. April 2018 und dem neuen Umgebungsgestaltungsplan dafür 

gesorgt, dass die massgeblichen Vorschriften eingehalten würden. Die Beschwerde sei 

gutzuheissen; der angefochtene Entscheid sei aufzuheben oder anzupassen, indem die 

Projektänderung und der neue Umgebungsgestaltungsplan bewilligt, Nebenbestimmungen 

betreffend die Wärmepumpe angeordnet und die Wiederherstellung des Balkons verfügt 

würden. Den Beschwerdeführenden seien keine Verfahrenskosten aufzuerlegen und es sei 

ihnen ein Parteikostenersatz zuzusprechen.

Die Beschwerdegegnerin hat auf Schlussbemerkungen verzichtet.

Die vom Amtes wegen am Verfahren Beteiligten haben am 3. August 2018 mitgeteilt, dass 

der Kauf- und Werkvertrag zwischen ihnen und der Beschwerdegegnerin rückabgewickelt 

worden sei. Die Rückübertragung des Eigentums an den Bauparzellen auf die 

Beschwerdegegnerin sei beim Grundbuch angemeldet worden. Damit seien die Parteien 

F.________, G.________, H.________ und I.________ nicht weiter als Grundeigentümer 

am Verfahren zu beteiligen.

II. Erwägungen

1. Formelles

a) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG7 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 

Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 

Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprache 

abgewiesen wurde, sind durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid formell und als 

Nachbarn auch materiell beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die 

form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

7 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721)

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b) Das Rechtsamt hat F.________, G.________, H.________ und I.________ aufgrund 

ihrer Eigenschaft als Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer der Bauparzellen am 

Verfahren beteiligt. Mit Schreiben vom 3. August 2018 erklärten diese, dass der Kauf- und 

Werkvertrag mit der Beschwerdegegnerin rückabgewickelt worden sei und die 

Rückübertragung des Eigentums auf die Beschwerdegegnerin beim Grundbuchamt 

angemeldet worden sei. Sie seien daher nicht weiter als Grundeigentümer am Verfahren 

zu beteiligen.

Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens bildet die Rechtmässigkeit der 

angefochtenen Baubewilligung. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens ist 

gegebenenfalls auch über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu 

entscheiden (Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG). Gemäss Art. 46 Abs. 2 BauG richten sich 

Wiederherstellungsanordnungen an die jeweilige Grundeigentümerschaft. Ist die 

Grundeigentümerschaft nicht identisch mit der Bauherrschaft, kann letztere zusätzlich als 

Verhaltensstörerin ins Recht gefasst werden. Im vorliegenden Fall ist mit der 

Rückübertragung des Eigentums an den Bauparzellen auf die Beschwerdegegnerin die 

Identität von Grundeigentümerschaft und Verhaltensstörerin wieder hergestellt. Somit ist 

die Beschwerdegegnerin alleinige Adressatin des Entscheids über das Bauvorhaben und 

allfälliger Wiederherstellungsanordnungen. In Bezug auf die von Amtes wegen Beteiligten 

kann das Verfahren abgeschrieben werden.

2. Baugesuchsunterlagen / Rechtliches Gehör

a) Nach Ansicht der Beschwerdeführenden sind die Baugesuchsunterlagen teils 

mangelhaft oder wurden den Beschwerdeführenden nicht umfassend bekannt gegeben.

b) Die Unterlagen, die mit dem Baugesuch eingereicht werden müssen, sind in 

Art. 10 ff. BewD8 umschrieben. Erforderlich sind demnach insbesondere ein Situationsplan 

sowie detaillierte Projektpläne mit Grundrissen, Schnitten und Fassaden. Bei Bauvorhaben, 

die der Energie- oder Umweltschutzgesetzgebung unterstehen, sind die dort verlangten 

Unterlagen beizulegen (Art. 10 Abs. 5 BewD). Unter Umständen müssen weitere 

Unterlagen eingereicht werden (bspw. ein Umgebungsplan gemäss Art. 14 Abs. 1 Bst. d 

8 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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BewD) oder können von der Behörde zwecks besseren Verständnisses des Bauvorhabens 

eingefordert werden (Art. 15 BewD).

Die Parteien eines Baubewilligungsverfahrens haben nach Art. 21 ff. VRPG9 das Recht, 

sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu 

nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung 

wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu 

äussern. Es handelt sich um einen formellen Anspruch; die Verletzung des rechtlichen 

Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine 

Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe 

Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung 

kein Nachteil erwächst. Bei besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen schliesst die 

Rechtsprechung jedoch eine Heilung grundsätzlich aus.10 Die Heilung des rechtlichen 

Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.11

c) Die Beschwerdeführenden kritisieren, dass auf den Plänen die Gebäudeabstände 

nicht eingezeichnet seien. Nach Art. 13 Bst. f BewD muss der Situationsplan u.a. 

Aufschluss geben über den Abstand des Bauvorhabens von benachbarten Gebäuden, und 

zwar nicht nur darstellerisch, sondern grundsätzlich auch in Zahlen. Die 

Beschwerdegegnerin hat mit ihrem Bau- bzw. Projektänderungsgesuch vom 20. Juli 2017 

und mit der Projektänderung vom 17. April 2018 korrekt vermasste Situationspläne 

eingereicht. Die Gebäudeabstände werden darin nicht in Zahlen angegeben. Die Pläne 

ermöglichen es aber, die Gebäudeabstände zu messen und somit die Einhaltung der 

Vorschriften zu überprüfen. Damit war es auch den Beschwerdeführenden möglich, ihre 

Rechte zu wahren. Das Fehlen der Gebäudeabstände in Zahlen beeinträchtigte sie nicht in 

ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör.

d) Die Beschwerdeführenden rügten in ihrer Beschwerde, die Gemeinde habe ihnen 

keine Kenntnis von den Fachberichten zum Baugesuch vom 20. Juli 2017 gegeben. Zudem 

habe keine Möglichkeit bestanden, zusätzlich zu den Gesuchsunterlagen vom 20. Juli 2017 

Einsicht in die Pläne des ursprünglichen Projekts zu nehmen, um Vergleiche anzustellen. 

Die Gemeinde hat sich in ihrer Stellungnahme vom 23. Januar 2018 dazu nicht geäussert. 

9 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
10 BVR 2012 S. 28 E. 2.3.5; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 21 
N. 16
11 Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 108 N. 9

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Aus den Vorakten ist nicht ersichtlich, dass die Beschwerdeführenden im erstinstanzlichen 

Verfahren Kenntnis von den fraglichen Unterlagen erhielten. Als Verfahrenspartei hätten 

sie Anspruch auf Bekanntgabe der entscheidwesentlichen Unterlagen gehabt. Zu diesen 

zählen nebst den Fachberichten auch die Pläne des ursprünglichen Projekts.12 Die 

Beschwerdeführenden hätten vor dem Entscheid Gelegenheit erhalten müssen, sich zu 

diesen Unterlagen zu äussern. Diese Rechte konnten sie im erstinstanzlichen Verfahren 

nicht umfassend wahrnehmen; damit wurde ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

Das Rechtsamt hat den Beschwerdeführenden mit Verfügung vom 5. März 2018 Kopien 

der Pläne zum Baugesuch vom 23. Oktober 2015 zugestellt und die Beschwerdeführenden 

gleichzeitig daran erinnert, dass mit der Projektänderung gemäss Entscheid der BVE vom 

19. Oktober 2016 teils geänderte Pläne bewilligt wurden. Weiter liess das Rechtsamt den 

Beschwerdeführenden folgende Unterlagen zukommen:

- Lärmschutznachweis für Luft / Wasser-Wärmepumpen, verfasst von der 

O.________, mit Eingangsstempel der Bauverwaltung Hilterfingen vom 

15. November 2017

- Erläuterungen "Schalldämmung von der Heizung zu lärmempfindlichen Räumen 

des Nachbarhauses" der O.________ vom 14. November 2017

- Fachbericht Immissionsschutz des beco vom 21. November 2017

- Fachbericht Brandschutz vom 5. Oktober 2017

- Kurzbrief der P.________ betreffend Grundstücksentwässerung vom 21. 

September 2017, mit Beilagen

- Fachbericht Kontrolle Energietechnischer Massnahmennachweis EMN vom 

2. Oktober 2017

- Fachbericht Wasseranschluss vom 19. September 2017

Das Rechtsamt wies die Beschwerdeführenden darauf hin, dass es ohne anderslautenden 

Gegenbericht davon ausgehe, dass ihnen damit die Akteneinsicht im geforderten Umfang 

gewährt wurde. Mit Verfügung vom 25. April 2018 lud es die Beschwerdeführenden ein, 

allfällige Bemerkungen zu den zugestellten Unterlagen einzureichen. Die 

Beschwerdeführenden äusserten sich dazu mit Stellungnahme vom 17. Mai 2018.

e) In ihrer Beschwerde hatten die Beschwerdeführenden vorgebracht, dass der 

erforderliche Lärmschutznachweis für die gemäss Baugesuch (nachträgliche 

12 Heidi Walther Zbinden, Projektänderungen, KPG-Bulletin 1/2005, S. 2 ff., S. 10

RA Nr. 110/2018/12 12

Projektänderung) vom 20. Juli 2017 neu vorgesehene Luft-/Wasser-Wärmepumpe fehle. 

Gemäss dem Projektplan "Baueingabe Grundrisse und Schnitt" vom 13.7.201713 ist im 

"Grundriss Untergeschoss" im Haus West eine Luft-/Wasser-Wärmepumpe als neu (rot) 

eingetragen, im Haus Ost eine ebensolche als bereits bewilligt (schwarz). Die Gemeinde 

hat für die neue Wärmepumpe einen Fachbericht Immissionsschutz des beco eingeholt.14 

Gemäss angefochtenem Entscheid werden noch (nicht näher definierte) ergänzende 

Unterlagen zu diesem Fachbericht erwartet. Im Zeitpunkt des Entscheids muss eine 

Beurteilung möglich sein, d.h. die Unterlagen, welche eine Beurteilung der 

Lärmimmissionen erlauben, müssen vor dem Entscheid vorliegen und die 

Verfahrensbeteiligten müssen Gelegenheit zur Stellungnahme haben. Es ist aber nicht 

ersichtlich, dass entscheidrelevante Unterlagen noch fehlen. Der Fachbericht des beco 

liegt vor; dieser stützt sich auf den Lärmschutznachweis für Luft-/Wasser-Wärmepumpen 

gemäss Formular des Cercle bruit, verfasst von der O.________15, und auf Erläuterungen 

der O.________ zur Schalldämmung16. Letztere Unterlagen wurden den 

Beschwerdeführenden im Beschwerdeverfahren zur Kenntnis gebracht. Die 

Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass der Lärmschutznachweis durch die 

unterzeichnende Person nicht datiert worden sei und daher nicht ganz klar sei, dass er sich 

auf das Baugesuch vom 20. Juli 2017 beziehe. Die Gemeinde hat auf dem 

Lärmschutznachweis den Eingangsstempel vom 15. November 2017 sowie die 

Verfahrensnummer des Baubewilligungsverfahrens (2015-0054) angebracht, so dass sich 

der Lärmschutznachweis eindeutig auf das Baugesuch vom 20. Juli 2017 bezieht. Der 

Hinweis "Rev. 2, 28. Mai 2015", welche die Beschwerdeführenden zum Zweifel veranlasst, 

bezieht sich auf das Formular von Cercle bruit (revidierte Formular-Version vom 28. Mai 

2015), nicht auf dessen Inhalt.

f) Die Beschwerdeführenden hatten in ihrer Beschwerde ferner geltend gemacht, dass 

aufgrund der Änderung von Raumaufteilung und Fassaden gegenüber dem ursprünglichen 

Projekt im Baubewilligungsverfahren zum Baugesuch vom 20. Juli 2017 neue Fachberichte 

insbesondere durch die EMN-Kontrollstelle sowie durch das BSM17 betreffend 

13 Bewilligungsstempel der Gemeinde Hilterfingen vom 14. Dezember 2017; Vorakten, Hängemappe zwischen 
pag. 235 und 236
14 Fachbericht Immissionsschutz des beco vom 21. November 2017, Vorakten, pag. 236
15 Vorakten, pag. 483
16 Vorakten, pag. 475 f.
17 Amt für Bevölkerungsschutz, Sport und Militär

RA Nr. 110/2018/12 13

Schutzraumbaupflicht hätten eingeholt werden sollen. Aufgrund der Änderung der 

sanitären Anlagen müsse ein neuer Fachbericht zum Gewässerschutz eingeholt werden. 

Nach den Vorakten wurden ein Fachbericht der EMN-Kontrollstelle, ein Fachbericht der 

Gemeindebetriebekommission betreffend Wasseranschluss sowie eine Bestätigung der 

P.________, wonach die Projektänderung auf die Gewässerschutzbewilligung keine 

Auswirkungen hat, eingeholt. Diese wurden den Beschwerdeführenden im 

Beschwerdeverfahren zugestellt. Sie haben dazu in ihrer Stellungnahme keine 

Bemerkungen angebracht. Bezüglich der Schutzraumbaupflicht hat die Gemeinde zum 

ursprünglichen Baugesuch einen Fachbericht des BSM eingeholt. Danach wurde die 

Bauherrschaft von der Schutzraumbaupflicht befreit, weil das Bauvorhaben weniger als 38 

Zimmer fasst. Für die Berechnung des Ersatzbeitrags ging das BSM von einem 

Bauvorhaben mit 10 Zimmern aus.18 Im Rahmen der nachträglichen Projektänderung 

gemäss Baugesuch vom 20. Juli 2017 wurden, bei gleich bleibendem Bauvolumen, die 

Raumaufteilungen des Bauvorhabens teilweise geändert. Diese Änderungen berühren die 

grundsätzliche Befreiung von der Schutzraumbaupflicht nicht. Sie können sich auf die 

Höhe der Ersatzabgabe auswirken, welche der Beschwerdegegnerin auferlegt wurde. Die 

Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens wird davon nicht betroffen.19

g) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Anspruch der Beschwerdeführenden, 

von den entscheidwesentlichen Akten Kenntnis zu erhalten und sich dazu äussern zu 

können, im erstinstanzlichen Verfahren nicht umfassend gewahrt wurde. Ihr Anspruch auf 

rechtliches Gehör wurde damit verletzt. Im Beschwerdeverfahren wurde die 

Gehörsgewährung nachgeholt. Die Verletzung des Gehörsanspruchs wurde damit geheilt. 

Bei der Kostenverlegung ist aber zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführenden 

aufgrund der Verletzung des rechtlichen Gehörs Anlass zur Beschwerdeführung hatten.

Die Rügen der Beschwerdeführenden betreffend mangelhafte Baugesuchsunterlagen 

haben sich mit der Bekanntgabe der Unterlagen gemäss Ziffer 2 d) hiervor teilweise 

erledigt. Zum anderen Teil erweisen sie sich als unbegründet.

3. Gebäudehöhe

18 Vorakten, pag. 309
19 Vgl. BDE 110/2002/94 E. 3

RA Nr. 110/2018/12 14

a) Die Beschwerdeführenden befürchten, dass die tatsächliche Höhe des Gebäudes 

nicht den Angaben in den Plänen entspreche bzw. die zulässige Gebäudehöhe 

überschreite. Sie verlangen, dass die Einhaltung der Vorschriften über die Fassaden- und 

Firsthöhen nachgeprüft werde.

b) Die Gemeinde erwog im angefochtenen Entscheid, das Gemeindebaureglement 

regle in Art. 212 Abs. 1 GBR die zulässige Fassadenhöhe und in Art. 414 GBR die 

Dachgestaltung. Damit werde zugleich die zulässige Gebäudehöhe geregelt. Es bestehe 

kein Anlass, diesbezüglich das Normalbaureglement20 heranzuziehen. Die maximale 

traufseitige Fassadenhöhe in der Wohnzone E1 Holz betrage 4,50 m (Art. 212 Abs. 1 

GBR). Hinzu komme der Hangzuschlag von 1,00 m. Der Dachaufbau dürfe bis zu 3,30 m 

betragen. Die maximale Gebäudehöhe betrage somit 8,80 m ab dem massgebenden 

Terrain.

Diese Ausführungen sind nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Der Hangzuschlag 

von 1,00 m ist gemäss Art. 212 Abs. 3 GBR bei Hauptbauten am Hang gestattet. Als Hang 

gilt eine Neigung des massgebenden Terrains, die in der Falllinie gemessen innerhalb des 

Gebäudegrundrisses wenigstens 10 % beträgt. Eine solche Hanglage ist vorliegend 

gegeben. Zur Berechnung der traufseitigen Fassadenhöhe verweist Art. 212 Abs. 1 GBR 

auf Art. 15 BMBV21. Danach gilt als Fassadenhöhe der grösste Höhenunterschied 

zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und 

der dazugehörigen Fassadenlinie. Als Fassadenlinie gilt die Schnittlinie von Fassadenflucht 

und massgebendem Terrain (Art. 8 BMBV). In Anhang A113 GBR wird die Ermittlung der 

traufseitigen Fassadenhöhe grafisch dargestellt. Zudem findet sich dort eine Erläuterung, 

wie "oberkant Dachkonstruktion" zu verstehen sei, nämlich als "Traggerüst des Dachs 

ohne Dachhaut; d.h. bei Giebeldächern inkl. Isolation und Konterlattung (…)". Gemäss Art. 

414 Abs. 2 GBR darf der höchste Punkt des Daches (oberkant Dachkonstruktion) 

höchstens 3,30 m über der zulässigen traufseitigen Fassadenhöhe liegen. Das 

massgebende Terrain bestimmt sich nach Art. 1 BMBV. Soweit das Terrain nicht im 

Hinblick auf das Bauvorhaben abgegraben wird, gilt der natürlich gewachsene 

Geländeverlauf als massgebendes Terrain. Folglich darf der grösste Höhenunterschied 

zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und 

mit dem natürlich gewachsenen Terrain nicht mehr als 8,80 m betragen. Gemäss dem mit 

20 Dekret vom 10. Februar 1970 über das Normalbaureglement (NBRD; BSG 723.13)
21 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3)

RA Nr. 110/2018/12 15

der Projektänderung vom 17. April 2018 eingereichten Projektplan22 wird das gewachsene 

Terrain an der nördöstlichen Gebäudeecke abgetragen, im Bereich senkrecht unter den 

Giebeln jedoch aufgeschüttet. Demnach ist die bergseitige Fassadenhöhe (ohne 

Hangzuschlag, vgl. Art. 212 Abs. 3 GBR) vom abgetragenen Terrain aus zu messen. An 

den übrigen Fassaden ist vom gewachsenen Terrain aus zu messen.

Die Höhenangaben auf dem Projektplan entsprechen diesen Vorgaben. Umstritten ist vor 

allem die Einhaltung der Gesamthöhe (Fassadenhöhe, Hangzuschlag und 

Dachkonstruktion) von 8,80 m beim südlichen Giebel. Nach dem Projektplan befindet sich 

der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der 

Oberkante der Dachkonstruktion und mit dem natürlich gewachsenen Terrain beim 

südlichen Giebel an der Westfassade und beträgt 8,80 m. Die Oberkante des Firsts 

befindet sich gemäss Projektplan bei 674,44 m.ü.M. (Nullpunkt OK EG bei 668.56 m.ü.M., 

Gebäudehöhe OK First + 5,88 m). Dies blieb bei der Projektänderung vom 17. April 2018 

unverändert gegenüber dem mit dem angefochtenen Entscheid bewilligten Plan 

"Baueingabe Ansichten"23.

c) Die Beschwerdeführenden haben am 19. Juni 2018 einen Vermessungsbericht der 

N.________ vom 7. Juni 2018 eingereicht. Nach diesem stimmen die Höhen oberkant EG 

und oberkant OG mit dem Projekt überein. Jedoch sei die Höhe oberkant (OK) First 

gemäss der Messung bei 674,64 m.ü.M., also 0,20 m zu hoch. Diese Höhe sei schwer 

messbar und die Angabe sei daher mit Vorsicht zu behandeln. Die Beschwerdeführenden 

erläutern dazu, dass die Vermessung insoweit mit Unsicherheiten behaftet sei, als der 

vermessende Ingenieur die Bauparzellen nicht betreten habe. 

Die Gemeinde hat im Baubewilligungsverfahren einen Vermessungsbericht der 

K.________ eingeholt.24 Nach diesem wurde für beide Giebel (Nord und Süd) für oberkant 

First eine Höhe von 674,44 m.ü.M. ermittelt, wie die Gemeinde den Beteiligten mit 

Verfügung vom 25. August 2017, berichtigt mit Verfügung vom 29. August 2017, mitteilte.25 

Diese Vermessung wurde ohne Einschränkungen, welche zu Unsicherheiten führen 

könnten, durchgeführt. Unbesehen der Berichtigung stand fest, dass beide Giebel bei 

22 Plan "Baueingabe Ansichten" im Mst. 1:100 vom 16. April 2018
23 Mit Bewilligungsstempel der Gemeinde Hilterfingen vom 14. Dezember 2017
24 Vorakten, pag. 590 ff.
25 Vorakten, pag. 31 f. und 29 f.

RA Nr. 110/2018/12 16

oberkant First 674,44 m.ü.M. hoch sind. Auf S. 1 des Vermessungsberichts wird mittels 

Fotografien aufgezeigt, dass der Vermessungspunkt H10 (672,16 m.ü.M.) am Schnittpunkt 

der Südfassade mit dem Dach gemessen wurde und die Vermessungspunkte H11 und 

H12 (beide 668,48 m.ü.M.) oberkant Balkon im Erdgeschoss. Auf einer Fotografie auf S. 2 

des Vermessungsberichts wird irrtümlich der Vermessungspunkt H11 (statt H10) am 

Schnittpunkt der Südfassade mit dem Dach angezeigt. Dies führt jedoch nicht dazu, dass 

die Zuverlässigkeit der gemessenen Höhenangaben in Zweifel gezogen werden muss. Im 

Zusammenhang mit den übrigen Teilen des Vermessungsberichts, namentlich auch mit der 

Angabe der Vermessungspunkte auf dem Situationsplan26, wird der Irrtum geklärt. Nach 

dem Gesagten ist es zudem korrekt, dass im Vermessungsbericht die Gebäudehöhe bis 

oberkant Dachkonstruktion (ohne Dachhaut) gemessen wird. Demnach ist davon 

auszugehen, dass die Vermessung gemäss dem Bericht der K.________ die tatsächlichen 

Verhältnisse wiedergibt und sich oberkant First beim Nord- und beim Südgiebel, wie auf 

den Projektplänen angegeben, auf einer Höhe von 674,44 m.ü.M. befindet. Die 

Vorschriften über die zulässige Gebäudehöhe sind damit eingehalten.

Die Beschwerdeführenden stützen ihre Befürchtung, das Fundament des Hauses sei höher 

erstellt worden als im Projektplan angegeben, auf ihren Eindruck, dass die Garageneinfahrt 

steiler aussehe als im Projektplan verzeichnet. Gemäss Vermessung durch die 

K.________ befindet sich die Höhe von oberkant Balkon im Erdgeschoss bei 668,48 

m.ü.M.; auf dem Projektplan ist die Höhe von oberkant Erdgeschoss mit 668,56 m.ü.M. 

angegeben. Nach dem Vermessungsbericht der N.________, den die 

Beschwerdeführenden eingereicht haben, ist die Höhe des Erdgeschosses korrekt. Die 

Beschwerdegegnerin weist in ihrer Beschwerdeantwort darauf hin, dass sich die Strasse im 

Gefälle befinde. Der Niveauunterschied zwischen Gebäude und Strasse sei daher nicht an 

allen Stellen der Garagenausfahrt gleich. Der Umgebungsplan27 zeigt auf der 

Garageneinfahrt ein Gefälle von zwischen 9 % und 16 %. Wie gezeigt, ist auf Grundlage 

der Vermessungen davon auszugehen, dass die Höhen von Erdgeschoss und 

darüberliegenden Gebäudeteilen plangemäss erstellt wurden, d.h. entsprechend dem im 

angefochtenen Entscheid bewilligten Projektplan "Baueingabe Ansichten" sowie im 

entsprechenden Plan der Projektänderung vom 17. April 2018. Es besteht kein Anlass für 

Zweifel an der korrekten Erstellung des Fundaments.

26 Vorakten, pag. 594
27 "Plangrundlage Var. 3 Umgebungsarbeiten DEFH Tannenbühl" vom 19. Juli 2017, mit Bewilligungsstempel 
der Gemeinde Hilterfingen vom 14. Dezember 2017

RA Nr. 110/2018/12 17

RA Nr. 110/2018/12 18

4. Balkon im Erdgeschoss, Projektänderung

a) Die Gemeinde hat das Bauvorhaben unter der Bedingung bewilligt, dass der Balkon 

im Erdgeschoss verkleinert wird, wofür zwei Optionen (Unterbrechung in der Länge oder 

Reduktion der Tiefe) zur Verfügung stünden.

b) Der angefochtene Entscheid krankt daran, dass offen bleibt, welche Ausgestaltung 

des Bauvorhabens bewilligt wird. Es handelt sich um ein nachträgliches 

Baubewilligungsverfahren. Der Balkon ist bereits im Rohbau erstellt worden. Gleichzeitig 

mit dem Entscheid über das Baugesuch war daher auch über die Notwendigkeit und den 

Umfang von Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu 

entscheiden (Art. 46 Abs. 2 Bst. d und e BauG). Dies setzte voraus, dass der rechtmässige 

Zustand definiert und mit der bereits erstellten Baute verglichen wird. Eine Baubewilligung, 

die der Bauherrschaft verschiedene Optionen gewährt, legt den rechtmässigen Zustand 

nicht fest und ermöglicht damit keinen Entscheid über eine allfällige Wiederherstellung. 

Daher war es nicht statthaft, die Baubewilligung unter die Bedingung zu stellen, dass eine 

von zwei Optionen gewählt wird. Eine Baubewilligung muss sich zudem immer auf ein 

konkretes Baugesuch beziehen.28 Die Bauherrschaft hatte in ihrem Baugesuch keine der 

von der Gemeinde gutgeheissenen Optionen beantragt. Die Gemeinde hätte der 

Beschwerdegegnerin im Verlauf des Baubewilligungsverfahrens Gelegenheit zur 

Projektänderung geben können. Die Beurteilung einer Projektänderung von Amtes wegen 

ist hingegen ausgeschlossen.29

c) Das Rechtsamt hat der Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 5. März 2018 die 

Möglichkeit eingeräumt, eine Projektänderung einzureichen. Diese machte davon mit 

Eingabe vom 17. April 2018 Gebrauch. Gemäss dieser Projektänderung wird der 

südseitige Balkon im Erdgeschoss des Gebäudes auf seiner gesamten Länge um 0,70 m 

in der Tiefe reduziert, so dass er neu 2,30 m (statt 3 m gemäss Baugesuch vom 20. Juli 

2017) tief ist. Damit wird der Strassenabstand gemäss Art. 612 Abs. 1 i.V.m. Art. 212 Abs. 

1 GBR30 nunmehr eingehalten. Weitere Änderungen werden in den Plänen des 

Projektänderungsgesuchs vom 17. April 2018 nicht dargestellt.

28 Vgl. VGE 2016/82, E. 3.3
29 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 32-32d N. 15
30 Baureglement der Einwohnergemeinde Hilterfingen vom 9. Oktober 2014, vom Amt für Gemeinden und 
Raumordnung (AGR) genehmigt am 9. Oktober 2014

RA Nr. 110/2018/12 19

Die Beschwerdeführenden zeigen sich in ihrer Stellungnahme vom 17. Mai 2018 erstaunt, 

dass die neu eingereichten Pläne von den mit Entscheid der BVE vom 19. Oktober 2016 

rechtskräftig bewilligten Plänen, z.B. bezüglich Abstände oder Höhenmasse, abwichen, 

obwohl dies nicht Gegenstand der Projektänderung gewesen sei. Die Einhaltung der 

entsprechenden Bestimmungen sei zu prüfen.

Auf den Plänen der Projektänderung vom 17. April 2018, namentlich auf dem 

Situationsplan vom 16. April 2018, werden für die Massangaben teilweise andere 

Referenzpunkte verwendet als auf früheren Plänen. Die Pläne der Projektänderung vom 

17. April 2018 zeigen jedoch nicht, dass die Grenz- und Gebäudeabstände oder (mit 

Ausnahme des Balkons) die äusseren Masse des Gebäudes (namentlich die 

Gebäudehöhe) gegenüber den mit Entscheid der BVE vom 19. Oktober 2016 bewilligten 

Pläne mehr geändert hätten, als in den Baugesuchsunterlagen vom 20. Juli 2017 als 

Änderung dargestellt wird.

d) Laut Art. 43 BewD kann der Baugesuchsteller während der Hängigkeit eines 

Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVE 

eine Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren 
eingeleitet werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen 

Grundzügen gleich bleibt. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt, da einzig der Balkon im 

Erdgeschoss in der Tiefe reduziert wird.

Erfolgt die Projektänderung im Baubeschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die 

Gegenpartei und die von der Projektänderung berührten Dritten anzuhören. Die 

Beschwerdeinstanz kann das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung fortsetzen, wenn 

öffentliche oder wesentliche nachbarliche Interessen nicht zusätzlich betroffen sind. Sie 

kann die Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückweisen oder selbst über die 

Projektänderung entscheiden (Art. 43 Abs. 2 und 3 BewD). Vorliegend sind die 

Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Verfahrens ohne erneute Veröffentlichung 

erfüllt; die Anhörungsberechtigten erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme. Der 

Sachverhalt ist zudem genügend abgeklärt, so dass die BVE selbst über die 

Projektänderung entscheiden kann.

RA Nr. 110/2018/12 20

e) Mit der Projektänderung vom 17. April 2018 wird der erforderliche Strassenabstand 

nunmehr eingehalten. Das Bauvorhaben erfordert damit keine Ausnahmebewilligung mehr. 

Die Projektänderung entspricht den anwendbaren Vorschriften und kann bewilligt werden.

5. Bepflanzung

a) Die Beschwerdeführenden hatten im erstinstanzlichen Verfahren vorgebracht, auf der 

Nordseite des Grundstücks seien hochstämmige Bäume geplant, welche den dafür in 

Anhang A153 GBR vorgesehenen Grenzabstand nicht einhielten.31 Nach Anhang A153 

GBR müssen hochstämmige Zierbäume einen Grenzabstand von 5 m einhalten, 

hochstämmige Obstbäume einen solchen von 3 m. Die Gemeinde erwog im angefochtenen 

Entscheid, gemäss Nachfrage der Bauverwaltung seien hochstämmige Obstbäume 

gemeint, so dass ein Grenzabstand von 3 m genügt. Die Beschwerdeführenden 

bemängeln, aus den Plänen gehe nicht hervor, dass Obstbäume gemeint seien. Die 

Beschwerdegegnerin hat mit ihrer Beschwerdeantwort die Kopie eines 

Umgebungsgestaltungsplans vom 19. Juli 2017 / rev. 16. August 2017 eingereicht. Auf 

diesem sind auf der Nordseite des Grundstücks zwei Bäume eingezeichnet, welche mit der 

Legende "Hochstamm Obstbaum (nach Wahl BH) Grenzabstand 3 m" versehen sind. Das 

Baugesuch sei entsprechend zu korrigieren. Die Beschwerdeführenden beantragen in 

ihren Schlussbemerkungen vom 12. Juli 2018 sinngemäss, dass die Baubewilligung, 

soweit sie erteilt bzw. bestätigt wird, diesbezüglich präzisiert werde.

b) Der mit dem angefochtenen Entscheid bewilligte Umgebungsgestaltungsplan ist 

insoweit unklar, als die auf der Nordseite des Grundstücks vorgesehenen zwei Bäume 

lediglich als "Hochstamm" bezeichnet sind, ohne Erläuterung, ob Zier- oder Obstbäume 

gemeint sind. Die Beschwerdegegnerin wie auch die Beschwerdeführenden beantragen 

eine Präzisierung, wonach die vorgesehene Bepflanzung mit zwei hochstämmigen 

Bäumen auf der Nordseite des Grundstücks mit Obstbäumen (nicht Zierbäumen) 

vorzunehmen ist und dabei ein Grenzabstand von 3 m gewahrt werden muss. Bei 

Bauvorhaben, die je nach ihrer Gestaltung gesetzeskonform oder gesetzwidrig sein 

können, kann mittels Nebenbestimmungen (Bedingungen oder Auflagen) die Einhaltung 

der Vorschriften sichergestellt werden (Art. 29 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 BauG). Unter 

Auflagen werden Pflichten verstanden, die mit einer Baubewilligung verbunden sind. Die 

31 Vgl. "Plangrundlage Var. 3 Umgebungsarbeiten DEFH Q.________" vom 19. Juli 2017, mit 
Bewilligungsstempel der Gemeinde Hilterfingen vom 14. Dezember 2017

RA Nr. 110/2018/12 21

Nichterfüllung einer Auflage berührt die Geltung der Baubewilligung nicht, kann aber 

baupolizeiliche Massnahmen – insbesondere die Ersatzvornahme – und eine Bestrafung 

nach sich ziehen.32 Vorliegend kommt eine Auflage mit den erwähnten Präzisierungen zur 

Bepflanzung in Betracht. Auflagen müssen in einem engen sachlichen Zusammenhang zur 

erteilten Baubewilligung stehen und verhältnismässig sein. Verhältnismässig ist eine 

Nebenbestimmung nur dann, wenn sie zum Erreichen des angestrebten Ziels erforderlich, 

geeignet und für den Bauherrn zumutbar ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die 

Baubewilligung ist demnach mit einer Auflage zu ergänzen, wonach die vorgesehene 

Bepflanzung mit zwei hochstämmigen Bäumen auf der Nordseite des Grundstücks mit 

Obstbäumen (nicht Zierbäumen) vorzunehmen ist und dabei ein Grenzabstand von 

mindestens 3 m gewahrt werden muss.

6. Gebäudebreite

In ihrer Beschwerde hatten die Beschwerdeführenden moniert, das Haus sei 16 m breit 

und müsste daher gemäss Art. 212 Abs. 3 GBR gestaffelt sein. Die Gebäudebreite bildete 

nicht Gegenstand der nachträglichen Projektänderung gemäss Baugesuch vom 20. Juli 

2017. In ihren Schlussbemerkungen haben die Beschwerdeführenden diese Rüge 

zurückgezogen.

7. Lärm

a) Die nachträgliche Projektänderung gemäss Baugesuch vom 20. Juli 2017 umfasst 

den Einbau einer zweiten Wärmepumpe im Untergeschoss von Haus West.33 Nach dem 

angefochtenen Entscheid müssen die diesbezüglichen Auflagen im Fachbericht 

Immissionsschutz des beco vom 21. November 2017 eingehalten werden. Danach dürfen 

die von der Wärmepumpe allein erzeugten Lärmimmissionen die Vorsorgewerte des beco 

nicht überschreiten. Diese betragen bei der hier massgebenden Empflindlichkeitsstufe II 

tagsüber (07.00 bis 19.00 Uhr) 43 dB(A) und nachts (19.00 bis 07.00 Uhr) 33 dB(A).34

32 Zaugg/ Ludwig, a.a.O., Art. 29 N. 1
33 Vgl. Plan "Baueingabe Grundrisse und Schnitt" vom 19. Mai 2016 / rev. 13. Juli 2017, mit 
Bewilligungsstempel der Gemeinde Hilterfingen vom 14. Dezember 2017
34 Vorakten, pag. 236 ff.

RA Nr. 110/2018/12 22

Die Beschwerdeführenden rügten in ihrer Beschwerde zunächst, der erforderliche 

Lärmschutznachweis fehle in den Baugesuchsunterlagen. Mit Verfügung vom 5. März 2018 

stellte das Rechtsamt den Beschwerdeführenden Kopien verschiedener Unterlagen aus 

den Vorakten zu, darunter den Lärmschutznachweis der O.________ mit Eingangsstempel 

der Bauverwaltung Hilterfingen vom 15. November 2017, sowie die Erläuterungen 

"Schalldämmung von der Heizung zu lärmempfindlichen Räumen des Nachbarhauses" der 

O.________ vom 14. November 2017. Mit Stellungnahme vom 17. Mai 2018 hielten die 

Beschwerdeführenden fest, dass gemäss den erwähnten Erläuterungen im Sinne der 

Vorsorge eine Bedämpfung der Fortluftschächte vorgesehen sei. Die 

Beschwerdeführenden beantragen, dass diese Massnahme verbindlich angeordnet werde.

b) Als neue ortsfeste Anlage muss die Wärmepumpe die Planungswerte gemäss Art. 25 

Abs. 1 USG35 i.V.m. Art. 7 Abs. 1 Bst. b und Anhang 6 LSV36 einhalten. Darüber hinaus 

müssen die Lärmimmissionen im Rahmen der Vorsorge so weit begrenzt werden, als dies 

technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG i.V.m. 

Art. 7 Abs. 1 Bst. a LSV). Auch wenn die Planungswerte eingehalten sind, ist somit stets 

anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 Bst. a LSV genannten Kriterien im 

Einzelfall zu prüfen, ob im Rahmen des Vorsorgeprinzips zusätzliche 

Emissionsbegrenzungen erforderlich sind. Als verhältnismässig gelten weitergehende 

Emissionsbeschränkungen dabei, wenn mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche 

Reduktion der Emissionen erreicht werden kann. Das gilt auch, wenn es sich um 

geringfügige Emissionen handelt.

Nach der Praxis des beco wird dem Vorsorgeprinzip genügend Rechnung getragen, wenn 

die von ihm festgelegten, unterhalb der Planungswerte liegenden sogenannten 

Vorsorgewerte eingehalten sind. Nach der neueren Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichts greift die Schlussfolgerung, dass damit dem Vorsorgeprinzip Genüge 

getan ist, aber jedenfalls dann zu kurz, wenn weder Alternativstandorte noch 

Schallschutzmassnahmen am gewählten Standort auf ihre technische und betriebliche 

Umsetzbarkeit sowie ihre wirtschaftliche Tragbarkeit hin geprüft worden sind. Eine 

Einzelfallprüfung darf nicht gänzlich unterbleiben.37

35 Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)
36 Lärmschutz-Verordnung des Bundesrates vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41)
37 VGE 2016/82 vom 6. April 2017, E. 3.4 und 3.5

RA Nr. 110/2018/12 23

c) Gemäss dem Lärmschutznachweis der O.________38 ist von einem 

Beurteilungspegel von 32,4 dB(A) auszugehen. Dabei ist berücksichtigt, dass als 

Lärmschutzmassnahme ein "Wetterschutzgitter schallgedämmt" angebracht werden soll, 

welches den Beurteilungspegel um ca. 3 dB(A) reduziert. Weitere Lärmschutzmassnahmen 

sind auf dem Lärmschutznachweis nicht aufgeführt.

Mit dem errechneten Beurteilungspegel von 32,4 dB(A) werden sowohl die Planungswerte 

(55 dB(A) zur akustischen Tageszeit und 45 dB(A) zur akustischen Nachtzeit)39 eingehalten 

als auch die Vorsorgewerte des beco (43 dB(A) tagsüber und 33 dB(A) nachts). Bei der 

Einzelfallprüfung drängen sich keine Überlegungen zu möglichen Alternativstandorten auf, 

da sich der vorgesehene Standort im Gebäudeinneren befindet, also an einem günstigen 

Standort im Hinblick auf die Reduktion von Lärmimmissionen. Bei Wärmepumpen im 

Gebäudeinneren sind gemäss den Ausführungen auf der einschlägigen Internetseite des 

Cercle bruit40 verschiedene Massnahmen zur Dämpfung des Luftschalls möglich, 

namentlich Schallschutzhauben, Schalldämpfer an Schächten, Lüftungskanälen und 

Wetterschutzgittern, tiefe Lichtschächte oder die Abschirmung von Lichtschächten.

d) Mit Verfügung vom 31. Mai 2018 bat das Rechtsamt die Beschwerdegegnerin um 

Mitteilung, welche lärmmindernden Massnahmen an den Fortluftschächten vom 

Bauvorhaben umfasst würden, und in welchem Umfang damit eine Lärmreduktion erreicht 

werden könne. Die Beschwerdegegnerin teilte mit Schreiben vom 22. Juni 2018 mit, nebst 

dem gedämpften Wetterschutzgitter sei der Einbau im tief liegenden Lichtschacht auf einer 

Tiefe von 1,5 m geplant. Gemäss dem Formular Lärmschutznachweis des Cercle bruit 

kann damit eine Reduktion um weitere 5 dB(A) erreicht werden.

Mit dem gewählten Standort, dem Einbau im tief liegenden Lichtschacht und dem 

gedämpften Wetterschutzgitter sorgt die Beschwerdegegnerin nicht nur für die Einhaltung 

der Planungswerte, sondern sie setzt damit auch im konkreten Einzelfall sinnvolle 

Massnahmen zur Lärmminderung um, die eine Reduktion des Lärms bis unter die vom 

38 Vorakten, pag. 483
39 Anhang 6 LSV, bei der massgebenden Empfindlichkeitsstufe II
40 http://www.laerm.ch/de/laermsorgen/laermquellen-und-beurteilung/energie-und-versorgung/waermepumpen/
waermepumpen.html

RA Nr. 110/2018/12 24

beco definierten Vorsorgewerte bewirken. Unter Berücksichtigung des 

Verhältnismässigkeitsgrundsatzes wird damit dem Vorsorgeprinzip Genüge getan.

Aus den Baugesuchsunterlagen geht nicht hervor, dass der Einbau im 1,5 m tiefen 

Lichtschacht erfolgen soll. Auf dem Lärmschutznachweis ist die Lärmschutzmassnahme 

"Lichtschacht klein (ca. 1,5 m tief, ca. -5 dB)" nicht markiert. Die Umsetzung dieser 

lärmmindernden Massnahme ist daher mittels einer entsprechenden Auflage 

sicherzustellen.

8. Baustellenorganisation

In ihrer Beschwerde äusserten die Beschwerdeführenden die Befürchtung, dass der 

Baustellenverkehr zu längeren Wartezeiten beim Wegfahren führen könnte und dass ihr 

Parkplatz ohne Erlaubnis als Wendeplatz verwendet werde. In ihren Schlussbemerkungen 

vom 12. Juli 2018 ziehen sie diese Rüge zurück, da die Baustellenorganisation nicht 

Gegenstand des Bauvorhabens bilde. Die Rüge muss daher nicht geprüft werden. Sofern 

es zu Störungen der öffentlichen Ordnung oder zur Verletzung baurechtlicher Vorschriften 

(insbesondere Art. 75 ff. BauV41) kommt, ist es an der zuständigen Gemeindebehörde, 

baupolizeilich einzuschreiten (Art. 45 Abs. 1 und 2 BauG).

9. Wiederherstellung

a) Nach dem Gesagten kann das nachträgliche Baugesuch vom 20. Juli 2017 mit der 

Projektänderung vom 17. April 2018 mit Auflagen betreffend die Bepflanzung und 

betreffend Massnahmen zur Minderung der Lärmimmissionen von der Wärmepumpe 

bewilligt werden. Gemäss der Projektänderung vom 17. April 2018 wird der bereits im 

Rohbau erstellte Balkon im Erdgeschoss um 0,70 m verkürzt.

b) Soweit ein bereits ausgeführtes Bauvorhaben im nachträglichen 

Baubewilligungsverfahren nicht bewilligt wird, ist nach Art. 46 Abs. 2 Bst. e BauG über die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu entscheiden. Die 

41 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 

RA Nr. 110/2018/12 25

Wiederherstellungsverfügung muss im öffentlichen Interesse liegen, verhältnismässig sein 

und darf den Vertrauensgrundsatz nicht verletzen. Eine Wiederherstellungsmassnahme ist 

verhältnismässig, wenn sie geeignet ist, das angestrebte Ziel zu erreichen, nicht weiter 

geht, als zur Herstellung des rechtmässigen Zustands nötig ist und die Belastung für die 

pflichtige Person in einem vernünftigen Verhältnis zum verfolgten Ziel steht.42

Das Rechtsamt hat den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 31. Mai 2018 mitgeteilt, 

es werde in Betracht gezogen, dass bei Bewilligung der Projektänderung der Rückbau des 

Balkons auf das bewilligte Mass innert drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids 

angeordnet werden solle. Es gewährte den Verfahrensbeteiligten dazu das rechtliche 

Gehör.

Die Beschwerdeführenden vertreten mit Stellungnahme vom 8. Juni 2018 den Standpunkt, 

mit der Projektänderung sei der Aufschub des Wiederherstellungsverfahrens für den nicht 

bewilligungsfähigen Teil des Balkons wieder entfallen, so dass diesbezüglich die 

Wiederherstellungsanordnung der Gemeinde vom 20. Juni 2018 (recte: 2017) in 

Rechtskraft erwachse. Jedenfalls seien die Voraussetzungen für eine Wiederherstellung 

gegeben. Die Beschwerdegegnerin erklärt mit Stellungnahme vom 22. Juni 2018 ihre 

Absicht, im Falle der Bewilligung der Projektänderung den Balkon auf das bewilligte Mass 

zurückzubauen, sobald der Baustopp durch die Gemeinde aufgehoben worden sei.

c) Nach Art. 46 Abs. 2 Bst. b BauG43 wird die Wiederherstellungsverfügung 

aufgeschoben, wenn der Pflichtige innert 30 Tagen seit ihrer Eröffnung ein Gesuch um 

nachträgliche Baubewilligung einreicht. Nach konstanter Praxis des Rechtsamtes ist diese 

Bestimmung so zu verstehen, dass die Wiederherstellungsverfügung von Gesetzes wegen 

dahinfällt, wenn das Gesuch innert dieser Frist eingereicht wird.44 Erweist sich das im 

Baugesuch formulierte Vorhaben als nicht oder nur teilweise bewilligungsfähig, ist im 

Bauentscheid (ggf. erneut) über die Wiederherstellung zu befinden (Art. 46 Abs. 2 Bst. e 

BauG). Dieses Vorgehen liegt im Interesse der Rechtssicherheit. Auch die 

Beschwerdeführenden sprechen sich letztlich dafür aus, dass die Wiederherstellung im 

Beschwerdeentscheid verfügt wird.

42 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 46 
N. 9; BVR 2013 S. 85 E. 5.1
43 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)
44 Rolf Zürcher, Verfahren zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren, in: KPG-Bulletin 6/1990 S. 18 ff. mit Hinweis auf BVR 1990 S. 396

RA Nr. 110/2018/12 26

d) Ein öffentliches Interesse an der Wiederherstellung ist gegeben, da mit dieser die 

Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften durchgesetzt wird. Die angeordneten 

Wiederherstellungsmassnahmen einschliesslich der dreimonatigen Umsetzungsfrist sind 

zur Erreichung dieses Ziels geeignet und erforderlich. Der Verhältnismässigkeitsgrundsatz 

und das Vertrauensprinzip sind gewahrt. Damit sind die Voraussetzungen einer 

Wiederherstellungsanordnung erfüllt. Dies wird von keiner Seite bestritten.

e) Mit dem Beschwerdeentscheid wird verbindlich festgelegt, in welchem Umfang das 

Bauvorhaben bewilligt wird und welche Massnahmen zur Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands zu treffen sind. Für die Dauer des Verfahrens geltende Regeln 

(Baustopp bzw. aufschiebende Wirkung nach Art. 68 Abs. 1 VRPG) entfallen mit dem 

Endentscheid. Mit dessen Rechtskraft werden die angeordneten Massnahmen vollziehbar.

10. Kosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

Diese wird festgesetzt auf Fr. 2'800.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 und 

Art. 20 Abs. 1 GebV45). Darin eingeschlossen sind die Kosten der Verfügung vom 19. April 

2018.

Gemäss Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 

auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 

Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 

erheben.

Mit der Projektänderung vom 17. April 2018 hat die Beschwerdegegnerin die 

Voraussetzungen dafür geschaffen, dass der Balkon bewilligt und die entsprechende 

Wiederherstellung bzw. der Rückbau auf das bewilligte Mass angeordnet werden kann. 

Damit wurde dem diesbezüglichen Antrag der Beschwerdeführenden entsprochen. 

Bezüglich Bepflanzung und Lärmminderung bei der Wärmepumpe hat die 

Beschwerdegegnerin im Beschwerdeverfahren Zusagen gemacht. Die entsprechenden 

45 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

RA Nr. 110/2018/12 27

Auflagen tragen den in der Beschwerde geäusserte Anliegen Rechnung. Insoweit gilt die 

Beschwerdegegnerin als unterliegende Partei.

Die Beschwerdeführenden dringen sodann mit der Rüge durch, dass im erstinstanzlichen 

Verfahren ihr rechtliches Gehör verletzt worden sei. Die Gehörsverletzung konnte im 

Beschwerdeverfahren geheilt werden. Sie ist jedoch bei der Kostenverlegung zu 

berücksichtigen. Die durch die Gehörsverletzung entstandenen Verfahrenskosten sind 

durch die Gemeinde als Vorinstanz verursacht worden. Dieser sind gemäss Art. 108 Abs. 2 

VRPG keine Kosten zu auferlegen; die entsprechenden Kosten trägt daher der Kanton. Die 

Beschwerdeführenden haben ihre Rügen betreffend die Gebäudebreite und die 

Baustellenorganisation im Rahmen ihrer Schlussbemerkungen zurückgezogen. Die Rüge 

betreffend die Gebäudehöhe hat sich als unbegründet erwiesen. Insoweit gelten die 

Beschwerdeführenden als unterliegend.

Hinsichtlich der Verfügung vom 19. April 2018 ist die Beschwerdegegnerin mit ihrem 

Begehren um Entzug der aufschiebenden Wirkung unterlegen. Das Rechtsamt bewilligte 

ihr jedoch vorsorgliche Massnahmen zum Zweck des Witterungsschutzes. Die 

Beschwerdeführenden haben ihr Gesuch um Erlass eines Baustopps mit Eingabe vom 9. 

April 2018 als Gesuch um Präzisierung, welche Bauarbeiten vom Baustopp umfasst 

würden, aufrechterhalten. Mit Verfügung vom 19. April 2018, Ziffer 2 präzisierte das 

Rechtsamt den Umfang der aufschiebenden Wirkung. 

Gestützt auf diese Erwägungen sind die Verfahrenskosten im Umfang von drei Vierteln 

(ausmachend Fr. 2'100.–) der Beschwerdegegnerin und im Umfang von einem Achtel 

(ausmachend Fr. 350.–) den Beschwerdeführenden aufzuerlegen. Die restlichen 

Verfahrenskosten von Fr. 350.– trägt der Kanton.

F.________, G.________, H.________ sowie I.________ wurden mit Verfügung vom 

5. März 2018 als damalige Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer der Bauparzellen 

von Amtes wegen am Verfahren beteiligt. Sie teilten am 26. März 2018 mit, dass sie mit 

der Beschwerdegegnerin über die Rückabwicklung der Grundstückskaufverträge 

verhandelten und ihre Eingaben vorsorglich für den Fall erfolgten, dass die 

Rückabwicklung nicht zustande kommen sollte. Am 3. August 2018 erklärten sie das 

definitive Zustandekommen der Rückabwicklung und ihren Rückzug als Parteien des 

Verfahrens. Die von ihnen im Verlauf des Verfahrens vorgebrachten Anträge und 

RA Nr. 110/2018/12 28

Ausführungen haben keinen Zusatzaufwand verursacht. Ihnen sind keine 

Verfahrenskosten aufzuerlegen.

b) Gemäss Art. 108 Abs. 3 VRPG hat die unterliegende Partei der Gegenpartei die 

Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht deren prozessuales Verhalten oder die besonderen 

Umstände eine andere Teilung oder Wettschlagung gebieten oder die Auflage der 

Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint. Entsprechend dem oben 

Ausgeführten hat die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführenden drei Viertel ihrer 

Parteikosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin ein 

Achtel ihrer Parteikosten zu ersetzen. Die Gemeinde hat den Beschwerdeführenden ein 

Achtel ihrer Parteikosten zu ersetzen.

Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung anfallenden 

Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV46 beträgt das Honorar in 

verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren Fr. 400.– bis Fr. 11'800.– pro Instanz. 

Innerhalb des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache 

gebotenen Zeitaufwand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des 

Prozesses (Art. 41 Abs. 3 KAG47). Aufgrund der beantragten Zwischenverfügung und der 

Projektänderung vom 17. April 2018 waren im Verlauf des Beschwerdeverfahrens mehrere 

Rechtsschriften zu verfassen. Der gebotene Zeitaufwand bewegte sich damit im Rahmen 

des Durchschnittlichen. Auch die Bedeutung der Streitsache und die Schwierigkeit sind als 

durchschnittlich zu werten.

Die Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden machen Parteikosten im Umfang von 

Fr. 8'628.45 (Honorar Fr. 7'778.20, Auslagen Fr. 233.35, Mehrwertsteuer Fr. 616.90) 

geltend. Sie haben die Vertretung der Beschwerdeführenden erst im Verlauf des 

Beschwerdeverfahrens übernommen. Die Beschwerdeschrift vom 15. Januar 2018 hatten 

die Beschwerdeführenden noch persönlich verfasst. In Anbetracht dieses Umstandes und 

der obigen Ausführungen zur Bemessung des Honorars erscheint ein Honorar von 

Fr. 6'000.– als angemessen. Mit den Auslagen von Fr. 233.35 und der Mehrwertsteuer von 

Fr. 479.95 ergeben sich massgebende Parteikosten der Beschwerdeführenden von 

Fr. 6'713.30. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden drei Viertel dieser 

46 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung; 
PKV; BSG 168.811)
47 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11)

RA Nr. 110/2018/12 29

Kosten, ausmachen Fr. 5'035.–, zu ersetzen. Die Gemeinde Hilterfingen hat den 

Beschwerdeführenden ein Achtel dieser Kosten, ausmachend 839.15, zu ersetzen.

Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin macht Parteikosten im Umfang von 

Fr. 6'628.95 (Honorar Fr. 6'100.–, Auslagen Fr. 55.–, Mehrwertsteuer Fr. 473.95) geltend. 

Honorar und Auslagen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin ist 

mehrwertsteuerpflichtig48 und kann somit die von ihrem Rechtsvertreter auf sie überwälzte 

Mehrwertsteuer in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung als Vorsteuer abziehen. Ihr 

fällt daher betreffend Mehrwertsteuer kein Aufwand an und eine Abgeltung der 

Mehrwertsteuer käme einer mit Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 VRPG unvereinbaren 

Überentschädigung gleich. Die in der Kostennote aufgeführte Mehrwertsteuer ist daher bei 

der Bestimmung des Parteikostenersatzes nicht zu berücksichtigen.49 Es ist daher von 

massgebenden Parteikosten der Beschwerdegegnerin von Fr. 6'155.– auszugehen. Die 

Beschwerdeführenden haben ihr ein Achtel dieser Kosten, ausmachend Fr. 769.40, zu 

erstatten.

III. Entscheid

1. In Bezug auf die von Amtes wegen am Verfahren Beteiligten wird das Verfahren 

abgeschrieben.

2. Die Projektänderung vom 17. April 2018 wird bewilligt gemäss folgenden Plänen:

- Situationsplan im Mst. 1:500 vom 16. April 2018

- Plan "Projektänderung, Grundriss Erdgeschoss und Schnitt" im Mst. 1:100 vom 

16. April 2018

- Plan "Baueingabe Ansichten" im Mst. 1:100 vom 16. April 2018

alle gestempelt vom Rechtsamt der BVE am 18. April 2018. 

Insofern ist die Beschwerde gegenstandslos geworden.

48 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>
49 BVR 2014 S. 484 E. 6

RA Nr. 110/2018/12 30

Die Bedingung gemäss Ziffer 5.1.1 des angefochtenen Bauentscheids der Gemeinde 

Hilterfingen vom 15. Dezember 2017 wird aufgehoben. 

Unter Vorbehalt von Ziffern 3 und 4 hiernach wird im Übrigen der Bauentscheid der 

Gemeinde Hilterfingen vom 15. Dezember 2017 bestätigt. Insofern wird die 

Beschwerde abgewiesen.

Die Gemeinde Hilterfingen, die Beschwerdeführenden und die Beschwerdegegnerin 

erhalten je einen Satz der gestempelten Pläne.

3. Die vorgesehene Bepflanzung mit zwei hochstämmigen Bäumen auf der Nordseite 

des Grundstücks ist mit Obstbäumen (nicht Zierbäumen) vorzunehmen. Dabei ist ein 

Grenzabstand von mindestens 3 m zu wahren.

4. Zur Minderung von Lärmimmissionen von der Wärmepumpe im Untergeschoss von 

Haus West ist ein 1,5 m tiefer Lichtschacht zu erstellen.

5. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den Balkon im Erdgeschoss innert drei 

Monaten ab Rechtskraft dieses Entscheids auf das bewilligte Mass zurückzubauen.

6. Die Beschwerdeführenden haben Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 350.– zu 

bezahlen. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für diesen Betrag. Die 

Beschwerdegegnerin hat Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'100.– zu bezahlen. 

Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 

erwachsen ist.

7. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin Parteikosten im Betrag 

von Fr. 769.40 zu ersetzen. Die Beschwerdeführenden haften solidarisch für diesen 

Betrag. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im 

Betrag von Fr. 5'035.– (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen. Die Gemeinde Hilterfingen 

hat den Beschwerdeführenden Parteikosten im Betrag von Fr. 839.15 (inkl. 

Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

RA Nr. 110/2018/12 31

RA Nr. 110/2018/12 32

IV. Eröffnung

- C.________, mit Beilage gemäss Ziffer 2, eingeschrieben

- E.________, mit Beilage gemäss Ziffer 2, eingeschrieben

- J.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Hilterfingen, Bauverwaltung, mit Beilage 

gemäss Ziffer 2, eingeschrieben

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungspräsident