# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0bc702d3-21a4-5564-98bd-281d62321bf3
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-11-17
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 17.11.2015 A 2015 40
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2015-40_2015-11-17.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 15 40

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
Richter Stecher, Meisser 

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 17. November 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 

vertreten durch B._____, 

Beschwerdeführerin

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Grundstückgewinnsteuer

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1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. April 2013 erwarb die 

C._____ von A._____ die in der Gemeinde X._____ gelegene 3.5-

Zimmerwohnung für Fr. 1'350'000.--. Der Kaufpreis setzte sich gemäss 

Kaufvertrag aus Fr. 50'000.-- für Inventar und Mobiliar und Fr. 1'300'000.-- 

für die Wohnung zusammen. In Ergänzung des Kaufvertrags vom 9. April 

2013 vereinbarten A._____ und die C._____ ebenfalls am 9. April 2013 

ein befristetes Nutzungsrecht zugunsten von A._____ an der verkauften 

Liegenschaft. Das Nutzungsrecht hat eine Dauer von 10 Jahren, während 

denen A._____ und ihr ebenfalls berechtigter Ehegatte die verkaufte 

Wohnung jährlich während neun Wochen (sowie den Separatkeller im 

Haus C ganzjährig und ausschliesslich) unentgeltlich nutzen dürfen.

2. Mit definitiver Veranlagungsverfügung vom 27. März 2015 veranlagte die 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden eine kantonale und kommu-

nale Grundstückgewinnsteuer von gesamthaft Fr. 162'883.80. Dabei 

brachte die kantonale Steuerverwaltung vom beurkundeten Kaufpreis von 

Fr. 1'350'000.-- das Mobiliar von Fr. 50'000.-- in Abzug und rechnete das 

Nutzungsrecht im ermittelten Betrag von Fr. 30'600.-- als zusätzliche Leis-

tung zum Erlös auf. Die dagegen erhobene Einsprache von A._____ vom 

24. April 2015 wies die kantonale Steuerverwaltung mit Einspracheent-

scheid vom 13. Juli 2015 ab.

3. Dagegen erhob die durch den Ehegatten vertretene A._____ (nachfol-

gend Beschwerdeführerin) am 26. August 2015 (Poststempel) Beschwer-

de an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den sinn-

gemässen Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen Einspracheent-

scheids und Verzicht auf die von der kantonalen Steuerverwaltung beim 

Kaufpreis vorgenommene Aufrechnung in der Höhe des Wertes des Nut-

zungsrechts von Fr. 30‘600.--. Begründend führte die Beschwerdeführerin 

im Wesentlichen aus, dass sich die Beschwerde gegen die zweifache 

Bewertung des Nutzungsrechts richte, welches einerseits im Betrag von 

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Fr. 50‘000.-- im pauschalen Veräusserungspreis der Liegenschaft von 

Fr. 1‘300‘000.-- enthalten und anderseits im Betrag von Fr. 30‘600.-- von 

der kantonalen Steuerverwaltung aufgerechnet worden sei. Da das Nut-

zungsrecht bereits im Verkaufspreis von Fr. 1‘300‘000.-- enthalten sei, sei 

es nicht korrekt, wenn dieses von der kantonalen Steuerverwaltung zu-

sätzlich mit Fr. 30’600.-- aufgerechnet werde. Sollte das Gericht zur Auf-

fassung gelangen, dass das Nutzungsrecht im Verkaufspreis von 

Fr. 1‘300‘000.-- nicht enthalten sei, sei dieses mit Fr. 12‘860.-- zu bewer-

ten.

4. Die kantonale Steuerverwaltung (nachfolgend Beschwerdegegnerin) be-

antragte in ihrer Vernehmlassung vom 10. September 2015 die Abwei-

sung der Beschwerde. Begründend führte sie aus, dass sich aus den Ver-

tragsunterlagen ergebe, dass die C._____ die Summe von Fr. 1'350'000.-

- (Fr. 1'300'000.-- für das Grundstück und Fr. 50'000.-- für das Mobiliar) 

tatsächlich geleistet habe. Darüber hinaus stehe der Beschwerdeführerin 

das Nutzungsrecht zu. Der Erlös für das Grundstück bestehe somit in 

Form des beurkundeten Kaufpreises von Fr. 1'300'000.-- sowie des zu-

sätzlichen Nutzungsrechts. Diese Leistungen habe die Beschwerdeführe-

rin erhalten und diese habe sie auch zu versteuern. Das beschwerdefüh-

rerische Argument, wonach das Nutzungsrecht im Veräusserungspreis 

enthalten und folglich nicht aufzurechnen sei, träfe nur zu, wenn die 

C._____ eine um das Nutzungsrecht verminderte Zahlung geleistet hätte, 

was aber nicht der Fall gewesen sei. Vielmehr habe die Beschwerdefüh-

rerin eine Überweisung von gesamthaft Fr. 1'350'000.-- erhalten. 

Schliesslich sei auch der aufgerechnete Wert des Nutzungsrechts von 

Fr. 30'600.-- korrekt. Es bestehe keine Veranlassung, diese Bewertung 

wegen des Alters und möglicher gesundheitlicher Beeinträchtigungen der 

Nutzungsberechtigten nach unten zu korrigieren. 

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5. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren Anträgen 

fest und vertieften ihre Argumentation. Am 12. Oktober 2015 (Poststem-

pel) reichte die Beschwerdeführerin dem Gericht nochmals eine Stellung-

nahme ein, ohne wesentliche neue Argumente vorzubringen.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in 

den nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der 

Einspracheentscheid vom 13. Juli 2015 betreffend kantonale und kom-

munale Grundstückgewinnsteuer, mit welchem die Beschwerdegegnerin 

die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin abgewiesen und gleich-

zeitig die im Rahmen der Steuerveranlagung vorgenommene Aufrech-

nung des Nutzungsrechts im Betrag von Fr. 30'600.-- als zusätzliche Leis-

tung zum Erlös bestätigt hat. Solche Entscheide können gemäss Art. 139 

Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 

720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Ver-

waltungsgerichtes ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über 

die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwal-

tungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kan-

tonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen 

Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vor-

sieht, was hier − wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) − der Fall ist. 

Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zu-

ständigkeit des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden. Die Be-

schwerdeführerin ist als formelle und materielle Adressatin des angefoch-

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tenen Einspracheentscheids berührt und weist ein schutzwürdiges Inter-

esse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- 

und formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach einzutreten. 

2. a) Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der 

Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, 

sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des 

Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks 

sowie von Anteilen daran, ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die 

Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) 

übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Damit müssen die Kantone zwingend die 

Veräusserung von im Gesamteigentum oder Miteigentum stehenden An-

teilen an Grundstücken der Grundstückgewinnsteuer unterwerfen (vgl. 

ZWAHLEN in: ZWEIFEL/ATHANAS [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen 

Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl., Basel 2008, Art. 12 StHG Rz. 26). Von 

dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausge-

nommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer 

abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (Erbgang, 

Erbvorbezug, Schenkung, Begründung oder Aufhebung der ehelichen 

Gütergemeinschaft, bestimmte Arten von Landumlegungen, Ersatzbe-

schaffung von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Eigen-

heimen; vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). Dementsprechend wird die Steuer-

pflicht nach Art. 42 Abs. 1 StG durch jede Veräusserung begründet, mit 

welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird. Gemäss Art. 6 

des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 

720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG erheben auch die Bündner Gemeinden eine 

Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer.

b) Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, 

d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 

Aufwendungen) übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die 

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letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 

StG). Als Erlös gelten alle Leistungen des Erwerbers (Art. 47 Abs. 1 StG). 

Darunter fallen neben dem Veräusserungspreis auch alle weiteren Leis-

tungen des Erwerbers, welche mit der Handänderung in kausalem Zu-

sammenhang stehen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum 

Züricher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 220 Rz. 2 und 23), wie 

insbesondere die im Zusammenhang mit der Veräusserung von Grunds-

tücken stehende Errichtung von Nutzungsrechten (insbesondere von 

Nutzniessungen oder Wohnrechten). In diesen Fällen stellt das Nutzungs-

recht eine Kaufpreisleistung dar; der Barwert des Nutzungsrechts ist Teil 

des Erlöses (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 220 Rz. 40; vgl. 

auch VON RECHENBERG/VON RECHENBERG, Handkommentar, Bündner 

Grundstückgewinnsteuern, Chur 1999, Art. 47 N1). 

3. a) Vorliegend hat die Beschwerdeführerin am 21. Juni 2013 die in X._____ 

gelegene 3.5-Zimmerwohnung für Fr. 1'350'000.-- an die C._____ ver-

kauft, wobei sich der Kaufpreis gemäss Kaufvertrag vom 9. April 2013 aus 

Fr. 1'300'000.-- "für die Eigentumswohnung, den Autoeinstellplatz Nr. 231, 

die Rechte am zusätzlichen Kellerabteil sowie unter Anrechnung eines 

der Verkäuferin eingeräumten befristeten Nutzungsrechts total pauschal" 

und Fr. 50'000.-- für Inventar und Mobiliar zusammensetzte. In der eben-

falls am 9. April 2013 abgeschlossenen Nutzungsvereinbarung wurde der 

Beschwerdeführerin das Recht eingeräumt, die Wohnung (einschliesslich 

Inventar und Zusatzeinrichtungen) für die Dauer von zehn Jahren jährlich 

während neun Wochen unentgeltlich für sich, Familie, Haustochter und 

geladene Gäste zu nutzen. Für den Fall des vorzeitigen Weiterverkaufs 

der Liegenschaft ohne Überbindung des Nutzungsrechts an den neuen 

Eigentümer kann die C._____ das Nutzungsrecht durch Entschädigung 

von Fr. 10'000.-- pro Restjahr ablösen. Folglich besteht der Erlös des ver-

kauften Grundstücks aus dem beurkundeten Kaufpreis von Fr. 1'300'000.-

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- (= Fr. 1'350'000.-- abzüglich Fr. 50'000.-- für Inventar und Mobilien) und 

dem zusätzlich vereinbarten Nutzungsrecht. 

b) Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, vermag nicht zu über-

zeugen. Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Wert des Nutzungs-

rechts sei im Kaufpreis enthalten. Der eigentliche Kaufpreis habe 

Fr. 1'250'000.-- betragen, welcher um Fr. 50'000.-- erhöht worden sei, um 

die mutmasslichen Kosten des Nutzungsrechts (namentlich Steuern) aus-

zugleichen. Da aber das eingeräumte Nutzungsrecht der Beschwerdefüh-

rerin keine Kosten verursacht, ging diese offensichtlich von falschen Tat-

sachen aus. Fakt ist, dass die Beschwerdeführerin aus dem Verkauf ihrer 

3.5-Zimmerwohnung Fr. 1'300'000.-- und zusätzlich ein beschränktes 

Nutzungsrecht erhalten hat. Der Erlös im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG 

setzt sich somit aus dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und dem Nut-

zungsrecht zusammen. Dies ist einleuchtend, resultiert doch aus dem 

Verkauf einer unbelasteten Wohnung regelmässig ein höherer Verkaufs-

preis als aus dem Verkauf einer mit einem Nutzungsrecht belasteten 

Wohnung. Die Beschwerdeführerin macht aber das Gegenteil geltend, in-

dem sie ausführt, dass der Kaufpreis durch das befristete Nutzungsrecht 

höher sei als ohne das Nutzungsrecht. Dies ist einerseits weltfremd und 

entspricht anderseits auch nicht dem Wortlaut des Kaufvertrags vom 

9. April 2013, worin explizit vereinbart wurde, dass die Käuferin 

Fr. 1'300'000.-- für die Wohnung unter Berücksichtigung des Nutzungs-

rechts (als Wertminderungsgrund) zu bezahlen hat. Vor diesem Hinter-

grund hat die Beschwerdegegnerin das Nutzungsrecht zu Recht zum 

Veräusserungserlös aufgerechnet. In diesem Sinne erweist sich die Be-

schwerde als unbegründet und ist abzuweisen. 

c) An diesem Ergebnis vermag das Schreiben der C._____ vom 12. April 

2015 (vgl. beschwerdegegnerische Beilage [Bg-act.] 10 Beilage 1), wo-

nach zum Kaufpreis von Fr. 1'250'000.-- (ohne Inventar) mit Rücksicht auf 

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die mutmasslichen Kosten des vereinbarten Nutzungsrechts (wie nament-

lich Steuern) ein Betrag von Fr. 50'000.-- zugeschlagen worden sei, nichts 

zu ändern. Denn diese Bestätigung steht einerseits diametral im Wider-

spruch zum Kaufvertrag vom 9. April 2013, aus welchem − wie gesehen − 

hervorgeht, dass die C._____ Fr. 1'300'000.-- für die Wohnung unter 

Berücksichtigung des Nutzungsrechts (als Wertminderungsgrund) bezahlt 

hat. Anderseits wird der Mietwert der erworbenen Liegenschaft nach er-

folgter Handänderung bei der C._____ besteuert, weshalb die Beschwer-

deführerin durch das Nutzungsrecht steuerlich nicht belastet wird. Auch 

vor diesem Hintergrund erweist sich die Argumentation der Beschwerde-

führerin als verwirrlich und unbegründet. 

4. a) Zu prüfen bleibt die Bewertung des vereinbarten Nutzungsrechts. In der 

definitiven Veranlagungsverfügung vom 27. März 2015 (vgl. Bg-act. 9) 

wurde das Nutzungsrechts mit Fr. 30'600.-- (= Fr. 17'670.-- [Eigenmiet-

wert] : 52 [Wochen] x 9 [Wochen] x 10 [Jahre]) bewertet. Entsprechend 

wurde dieser Betrag als zusätzliche Leistung zum Erlös aufgerechnet. Im 

Schriftenwechsel vor Erlass des Einspracheentscheids führte die Be-

schwerdegegnerin am 11. Juni 2015 (vgl. Bg-act. 12) zunächst aus, dass 

auf die in der Veranlagung vorgenommene Aufrechnung des Wertes des 

vereinbarten Nutzungsrechts zum Erlös zu verzichten sei, da das vorbe-

haltene Nutzungsrecht im pauschalierten Veräusserungspreis enthalten 

sei. Mit Schreiben vom 16. Juni 2015 (Bg-act. 13) teilte die Beschwerde-

gegnerin der Beschwerdeführerin sodann mit, dass das Nutzungsrecht 

zusätzlich zum effektiv bezahlten Kaufpreis von Fr. 1'300'000.-- ein-

geräumt worden sei, weshalb eben doch eine entsprechende Aufrech-

nung zum Erlös zu erfolgen habe. Unter der Prämisse, dass der gewöhn-

liche Unterhalt anteilig von den Berechtigten übernommen werde, betrage 

der Wert des Nutzungsrechts Fr. 24'460.-- (= Fr. 14'136.-- [= 80 % des 

Eigenmietwerts von Fr. 17'670.--; gewöhnlicher Unterhalt zulasten Be-

rechtigte] : 52 [Wochen] x 9 [Wochen] x 10 [Jahre]). Im angefochtenen 

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Einspracheentscheid vom 13. Juli 2015 (Bg-act. 16) wurde das Nutzungs-

recht schliesslich wiederum mit Fr. 30'600.-- bewertet, da die Beschwer-

deführerin wegen des bloss beschränkten Nutzungsrechts keine Unter-

haltskosten am Objekt zu tragen habe und überdies keine Veranlassung 

bestehe, die Bewertung wegen des Alters oder möglicher gesundheitli-

cher Beeinträchtigungen der Nutzniessungsberechtigten nach unten zu 

korrigieren, zumal das Nutzungsrecht im Todesfall übertragbar sei. 

b) Dagegen bringt die Beschwerdeführerin zunächst vor, dass die neun Wo-

chen in einer Zeitspanne bezogen werden müssten, welche wenig attrak-

tiv sei (vier Wochen zwischen ca. Mitte Januar und Mitte Februar bzw. 

zwischen Mitte September und Mitte Oktober sowie eine Woche nach 

freier Wahl). Daher sei die Berechnung des Nutzungsrechts (neun Wo-

chen des Eigenmietwerts für zehn Jahre [Eigenmietwert : 52 x 9 x 10]) 

falsch. 

Diese Rüge der Beschwerdeführerin zielt − wie nachfolgend dargestellt − 

ins Leere. Einerseits ist die Einteilung in attraktive und weniger attraktive 

Monate rein subjektiv und abhängig von den persönlichen Interessen der 

Berechtigten. Zudem sind die acht "fixen" Wochen in typischen Ferienzei-

ten, mithin während den Winter- bzw. den Herbstferien, zu beziehen. An-

derseits gilt es auch zu beachten, dass die Bewertung des Nutzungs-

rechts vorliegend anhand des Eigenmietwerts erfolgte und dieser Wert in 

den meisten Fällen eine unter dem effektiven Marktwert liegende Basis 

darstellt. Unter Berücksichtigung der effektiv erzielbaren Miete würde 

dementsprechend ein deutlich höherer Wert des Nutzungsrechts resultie-

ren. Des Weiteren hat die Beschwerdegegnerin bei der Bewertung des 

Nutzungsrechts die kostenlose ausschliessliche Nutzung des Separatkel-

lers im Haus C komplett ausgeklammert. Auch wenn die entsprechende 

Miete tief sein dürfte, ergäbe sich bei einer Miete von monatlich bloss 

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Fr. 10.-- auf zehn Jahre bereits eine Erhöhung des Wertes des Nutzungs-

rechts um Fr. 1'200.-- (= Fr. 10.-- x 12 [Monate] x 10 [Jahre]). 

c) Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der 

Bewertung des Nutzungsrechts geltend, dass die Berechnung auf Basis 

der neun Wochen pro Jahr nicht korrekt sei. Falls die Berechtigten die 

Wohnung aus persönlichen Gründen nicht mehr selber nutzen könnten, 

würden zwei Wochen im Februar und die Woche nach freier Wahl zu-

gunsten der C._____ verfallen, was faktisch eine Reduktion von neun 

Wochen auf sechs Wochen bedeute. Aufgrund des Alters der Beschwer-

deführerin sowie des mitberechtigten Ehegatten würde die Nutzung statis-

tisch gesehen nicht zehn Jahre lang neun Wochen dauern. Vielmehr sei 

von einer durchschnittlichen Nutzung von sieben Wochen pro Jahr aus-

zugehen. 

Wie nachfolgend dargestellt schlägt auch diese Rüge der Beschwerdefüh-

rerin fehl. Zutreffend ist, dass die Beschwerdeführerin und die C._____ in 

der Nutzungsvereinbarung vom 9. April 2013 (Bg-act. 3) vertraglich ver-

einbart haben, dass − falls beide Nutzungsberechtigten aus persönlichen 

Gründen (wie Krankheit, Tod) das Nutzungsrecht nicht mehr selber ausü-

ben können − die Nutzung von neun Wochen auf sechs Wochen pro Jahr 

reduziert wird. Des Weiteren wurde vereinbart, dass − falls die berechtig-

ten Ehegatten innert der Dauer des Nutzungsrechts (10 Jahre) versterben 

− die Nutzungsbestimmungen automatisch auf die Tochter und die "Haus-

tochter" übertragen werden. Bei einem allfälligen Verkauf der Wohnung 

hat die C._____ die Nutzung auf den Käufer zu übertragen. Alternativ 

kann sie sich mit einer Zahlung von Fr. 10'000.-- pro Restjahr freikaufen. 

Die Beschwerdegegnerin ging nun bei der Bewertung des Nutzungsrechts 

− entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung − davon aus, dass 

die Beschwerdeführerin das Nutzungsrecht die vollen zehn Jahre wird 

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ausüben können. Dies ist angesichts der nachstehenden Ausführungen 

nicht zu beanstanden. Die Bewertung einer lebenslänglichen Nutznies-

sungen erfolgt anhand statistischer Informationen zur Lebenserwartungen 

und bemisst sich nach der mittleren Lebensdauer der Berechtigten (vgl. 

RICHNER/FREI/KAUFMANN/ MEUTER, a.a.O., § 220 Rz. 44). Im Zeitpunkt der 

Vertragsunterzeichnung, mithin im April 2013, war die Beschwerdeführe-

rin 80.5 Jahre alt. Gemäss Bundesamt für Statistik hatte sie zu diesem 

Zeitpunkt noch eine Lebenserwartung von genau zehn Jahren (vgl. 

http://www.bfs.admin.ch/bfs/portal/de/index/themen/01/06/blank/key/04/04

.html; zuletzt besucht am 14. Januar 2016). Die Steuerverwaltung durfte 

daher anlässlich der Berechnung des Wertes des Nutzungsrechts auf-

grund der statistischen Lebenserwartung der Beschwerdeführerin davon 

ausgehen, dass sie das Nutzungsrecht die vollen zehn Jahre wird ausü-

ben können. Vor diesem Hintergrund erübrigt sich die Prüfung, ob der 

ebenfalls berechtigte Ehegatte der Beschwerdeführerin allenfalls eine 

noch längere Lebenserwartung gehabt hätte, da bereits aufgrund der sta-

tistischen Lebenserwartung der Beschwerdeführerin − statistisch gesehen 

− das Nutzungsrecht für die gesamten zehn Jahre neun Wochen pro Jahr 

dauern wird. Folglich erweist sich auch der von der Beschwerdegegnerin 

berechnete Wert des Nutzungsrechts als korrekt, weshalb die Beschwer-

de auch diesbezüglich abzuweisen ist. 

5. Unschön ist im Zusammenhang mit der Aufrechnung des Wertes des 

Nutzungsrechts zum Erlös bzw. mit der Bewertung des Nutzungsrechts 

einzig die Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin während des Einspra-

cheverfahrens − nachdem das Nutzungsrecht in der definitiven Veranla-

gungsverfügung vom 27. März 2015 noch korrekt mit Fr. 30'600.-- bewer-

tet und als zusätzliche Leistung zum Erlös aufgerechnet wurde − 

zunächst mit Schreiben vom 11. Juni 2015 auf die in der Veranlagung 

noch vorgenommene Aufrechnung des Wertes des vereinbarten Nut-

zungsrechts gänzlich verzichtet hat und fünf Tage später mit Schreiben 

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vom 16. Juni 2015 ausgeführt hat, dass nun doch eine reduzierte Auf-

rechnung in der Höhe von Fr. 24'460.-- zum Erlös zu erfolgen habe. Im 

angefochtenen Einspracheentscheid vom 13. Juli 2015 wurde das Nut-

zungsrecht schliesslich − korrekterweise − wieder mit Fr. 30'600.-- bewer-

tet und dieser Betrag zum Erlös aufgerechnet (vgl. dazu vorstehend 

E.4a). Aus dieser unglücklichen Kommunikation der Beschwerdegegnerin 

kann die Beschwerdeführerin aber nichts zu ihren Gunsten ableiten und 

auch hinsichtlich der Verteilung der Gerichtskosten kann dies keinen Ein-

fluss haben, zumal die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspra-

cheentscheid vom 13. Juli 2015 ausführlich erläutert hat, weshalb die in 

der definitiven Veranlagungsverfügung vom 27. März 2015 vorgenomme-

ne Bewertung des Nutzungsrechts in der Höhe von Fr. 30'600.-- korrekt 

ist bzw. weshalb vorliegend eben doch eine Aufrechnung in dieser Höhe 

zum Erlös zu erfolgen hat. 

6. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, 

dass die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Aufrechnung des 

Wertes des Nutzungsrechts in der Höhe von Fr. 30'600.-- zum Erlös zu 

Recht erfolgt ist. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 13. Juli 

2015 erweist sich demnach als rechtens, was zur vollumfänglichen 

Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Be-

schwerde führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton 

und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or-

ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei-

entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.

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Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 284.--

zusammen Fr. 2'284.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]