# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d0d83eed-cc87-5a94-9f41-a92a638575fd
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-04-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.04.2015  VB.2014.00307
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2014-00307_2015-04-16.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2014.00307	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.04.2015
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 10.08.2016 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Bau eines ringförmigen Mehrfamilienhauses mit rund 277 Wohnungen in Zürich-Höngg: fehlende Koordinationspflicht gemäss Art. 25a Abs. 1 RPG bei Baurechtsverträgen, Zulässigkeit der sog. "Lüftungsfensterpraxis", fehlende Pflicht zur Ausdohlung eines Baches, Anforderungen an eine Arealüberbauung.

Der Abschluss eines Baurechtsvertrages bildet keine von der Baubewilligungsbehörde zu prüfende Voraussetzung, um ein Grundstück in einer bestimmten Weise überbauen zu dürfen, folglich besteht auch keine Koordinationspflicht im Sinn von Art. 25a Abs. 1 RPG (E. 8.2). Für eine akzessorische Überprüfung von Art. 8 BZO-Zürich besteht kein Raum (E. 10.3). Nach der im Kanton Zürich üblichen sog. "Lüftungsfensterpraxis" braucht der Lärmgrenzwert nicht bei jedem Fenster, das geöffnet werden kann, eingehalten zu werden. Vielmehr genügt es nach dieser Praxis, wenn bei jedem lärmempfindlichen Raum ein Fenster geöffnet werden kann, ohne dass im jeweiligen Raum eine über der Grenze zur Schädlichkeit oder Lästigkeit liegende Belästigung eintritt. An dieser Praxis ist trotz Kritik in der Lehre festzuhalten (E. 11). Ist kein Eingriff in die bestehende Eindolung eines Baches vorgesehen, besteht keine Pflicht zur Offenlegung des überdeckten Gewässers (E. 12.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ABFALLENTSORGUNGSKONZEPT
AREALÜBERBAUUNG
AUGENSCHEIN
BEGRÜNDUNGSDICHTE
FREILEGUNGSPFLICHT
GEWÄSSERRAUM
GROSSPROJEKT
GUTACHTEN
KOORDINATIONSPFLICHT
LÜFTUNGSFENSTERPRAXIS
QUARTIERPLAN
SCHATTENWURF

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 30 ABV
Art. 36a Abs. I GSchG
Art. 38 Abs. I GSchG
Art. 41c Abs. I GSchV
Art. 31 LSV
Art. 39 Abs. I LSV
§ 71 PBG
§ 284 Abs. IV PBG
§ 302 Abs. I PBG
Art. 25a Abs. I RPG
§ 5a VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2014.00307

VB.2014.00309

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 16. April 2015

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiber Martin Tanner.   

 

 

In Sachen

 

 

1.–10. vertreten durch
RA A, 

 

11.–64. vertreten durch den
Beschwerdeführer 5.2,

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

1.    Baugenossenschaft Sonnengarten, 

 

2.    GBMZ Gemeinnützige Bau- und 

Mietergenossenschaft, 

 

3.    Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich SAW, 

 

alle vertreten durch RA C,

 

4.    Bausektion der Stadt Zürich, 

 

5.    Baudirektion Kanton Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich
ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 8. Januar 2013 erteilte die
Bausektion der Stadt Zürich der Baugenossenschaft Sonnengarten, der
Gemeinnützigen Bau- und Mietergenossenschaft sowie der Stiftung Alterswohnungen
der Stadt Zürich die Bewilligung für die Errichtung der Wohnüberbauung Grünwald
auf dem Grundstück Kat.-Nr. HG7471 in Zürich-Höngg. Zusammen mit der
Baubewilligung wurde der Bauherrschaft die gewässerschutzrechtliche Bewilligung
der Baudirektion des Kantons Zürich vom 1. November 2012 eröffnet.

II.  

Dagegen rekurrierten die Interessengemeinschaft pro
Rütihof – contra Ringling sowie die weiteren in der Rekursschrift vom 14. Februar
2013 aufgeführten Personen an das Baurekursgericht des Kantons Zürich.
Ebenfalls Rekurs erhoben der Beschwerdeführer 1.2 und die weiteren in der
Rekursschrift vom 15. Februar 2013 genannten Personen. Mit Entscheid vom
28. März 2014 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und
wies die Rechtsmittel in der Hauptsache – nämlich soweit es darauf eintrat –
ab.

III.  

A. Die
Interessengemeinschaft pro Rütihof – contra Ringling sowie die weiteren in der
Beschwerdeschrift vom 15. Mai 2014 genannten Personen führten dagegen
Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende Anträge:

"1.   Der Entscheid vom
28. März 2014 des Baurekursgerichts des Kantons Zürich […] ist aufzuheben.

  2.  Die
Baubewilligung für die Erstellung einer Wohnüberbauung […] ist aufzuheben.

       eventualiter:

       zur
Neuentscheidung zurückzuweisen, dies unter Auftrag zur Erstellung von vier
Gutachten

       a) über die Erfüllung der
Anforderungen an eine Arealüberbauung gemäss § 71 PBG,
"besonders gute Einordnung in das Ortsbild", namentlich auch die
Gestaltung der Aussen-Fassaden mit dem auf 2-Meter Höhe zugemauerten, mit einem
Guckloch versehenen Patio-Balkonen,

       b) über die
Erfüllung der Anforderungen gemäss § 236 PBG, "Bauten im Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung so zu gestalten, dass eine
befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird",

       c) über den
vom Neubau RINGLING zu erwartenden Schattenwurf auf die Nachbarliegenschaften,

       d) über die
Windverhältnisse im Innenhof, namentlich aber in den
6 Durchgangs-"Höhlen" der Gebäude-Ecken, insbesondere zu den Aus­wirkungen
für den öffentlichen Zugang und die Nutzung des Innenhofes (grüne Insel), wenn
diese Hofdurchgänge mit Windschutz-Toren verschlossen werden sollten (Vorschlag
des Baurekursgerichtes)

  3.  Das
Verwaltungsgericht soll an Ort und Stelle einen Augenschein vornehmen, wozu die
Beschwerdeführenden nochmals zur mündlichen Argumentation einzuladen sind.

  4.  Unter
gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt. auf der
Parteientschädigung)."

 

Das Baurekursgericht beantragte am 19. Juni 2014 die
Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss liess sich am 19. August
2014 die Bausektion des Stadtrates vernehmen. Am 22. August 2014 reichten
die Baugenossenschaft Sonnengarten, der Gemeinnützigen Bau- und
Mietergenossenschaft sowie der Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich eine
Beschwerdeantwort ein. Darin beantragten sie die Beschwerde abzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die Replik dazu datiert vom
24. September 2014. Am 4. und 18. November 2014 reichten die Bausektion
und die drei Baugenossenschaften eine Duplik ein. Die Interessengemeinschaft
pro Rütihof – contra Ringling sowie die weiteren in der Beschwerdeschrift vom
15. Mai 2014 genannten Personen verzichteten stillschweigend auf eine
weitere Vernehmlassung dazu.

B. Ebenfalls
Beschwerde führten der Beschwerdeführer 1.2 und die weiteren in der Beschwerdeschrift
vom 16. Mai 2014 genannten Personen. Sie stellten folgende Anträge:

"1.   Der Entscheid vom
28. März 2014 des Baurekursgerichts des Kantons Zürich […] sei aufzuheben.

       Die
Baubewilligung für die Wohnüberbauung Grünwald […] sei aufzuheben, eventuell
sei die Angelegenheit zur Neuentscheidung an das Baurekursgericht zurückzuweisen.

       Es sei den
Beschwerdeführenden für das Verfahren vor Baurekursgericht eine Parteientschädigung
zuzusprechen.

  2.  Unter
gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt. auf der
Parteientschädigung).

 

In
verfahrensmässiger Hinsicht stellten sie folgende Anträge:

"1.   Es sei ein Augenschein
vorzunehmen.

  2.  Es sei ein
Gutachten über die Erfüllung der Anforderungen an eine Arealüberbauung
(§ 71 PBG) einzuholen.

  3.  Es seien die
Baugesuchsakten samt dem Modell zum Projekt 'Ringling' zu den Gerichtsakten zu
nehmen.

  4.  Es sei ein
Schattendiagramm über die Überbauung Ringling II einzuholen.

  5.  Weitere
Beweisanträge bleiben vorbehalten."

 

Das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft sowie die
Baudirektion des Kantons Zürich beantragten am 10. bzw. 18. Juni 2014
die Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss liessen sich am
19. Juni und am 19. August 2014 das Baurekursgericht und die
Bausektion des Stadtrates vernehmen. Am 22. August 2014 reichten die Baugenossenschaft
Sonnengarten, der Gemeinnützigen Bau- und Mietergenossenschaft sowie der Stiftung
Alterswohnungen der Stadt Zürich eine Beschwerdeantwort ein. Darin beantragten
sie die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Die
Replik dazu datiert vom 14. Oktober 2014. Am 4. und 18 November 2014
reichten die Bausektion und die Baugenossenschaft Sonnengarten, der
Gemeinnützigen Bau- und Mietergenossenschaft sowie der Stiftung Alterswohnungen
der Stadt Zürich eine Duplik ein. Am 1. Dezember 2014 erklärten der Beschwerdeführer 1.2
und die weiteren in der Beschwerdeschrift vom 16. Mai 2014 genannten
Personen Verzicht auf Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessökonomischen
Gründen zulässig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und
dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit Art. 125 lit. c der
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]). Eine Vereinigung ist
insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere Rechtsmittelbegehren
eines Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe Verfügung richten (Martin
Bertschi/Kaspar Plüss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014
[Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4–31 N. 50–60). Vorliegend richten
sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid vom 28. März
2014. Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren VB.2014.00307 und
VB.2014.00309 zu vereinigen.

2.
 

Die Stadt Zürich ist Eigentümerin der rund 30'000 Quadratmeter
grossen Parzelle Kat.-Nr. 7471. Diese liegt am Rande von Zürich-Höngg und
wurde den Beschwerdegegnerinnen im Baurecht übertragen. Die Beschwerdegegnerinnen
möchten darauf eine blockrandartige Wohnsiedlung mit einem grossen Innenhof
errichten. In dem als "Ringling" bezeichneten Gebäude sollen
277 Wohnungen, eine Tiefgarage mit 212 Autoabstell­plätzen, ein
Quartier- und Jugendtreff, ein Kindergarten und -hort sowie ein Laden und ein
Café untergebracht werden.

3.
 

3.1 In
verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die Beschwerdeführenden, das Verwaltungsgericht
habe einen Augenschein durchzuführen. Ein Augenschein dient der Feststellung
des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erübrigt sich, wenn sich dieser aus
den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur
dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen
ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur
Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995
Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Plüss, § 7 N. 79). Im
Beschwerdeverfahren können auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz
berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Wie die nachfolgenden
Ausführungen zeigen, ist der Sachverhalt ausreichend erstellt. Auf die Durchführung
eines Augenscheins kann deshalb verzichtet werden.

3.2 Die
Beschwerdeführenden verlangen den Beizug verschiedener Akten. Sie legten indessen
nicht substanziiert dar, inwiefern diese Akten entscheidrelevant sein könnten.
Auf den Beizug ist daher zu verzichten.

4.
 

4.1 Die
Beschwerdeführenden machen geltend, sie hätten im Rekursverfahren die Einholung
eines Gutachtens zur Vereinbarkeit des strittigen Projekts mit den in
§ 71 PBG umschriebenen Arealüberbauungsvoraussetzungen beantragt. In
der Folge habe sich die Vorinstanz geweigert, ein solches Gutachten einzuholen.
Dies sei zu Unrecht geschehen, denn die Vorinstanz verfüge nicht über die
erforderliche Fachkompetenz, um ein derart komplexes Grossprojekt korrekt zu
beurteilen.

4.2 Gemäss
§ 7 Abs. 1 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen, unter
anderem durch den Beizug von Sachverständigen, abzuklären. Gutachten von
Sachverständigen sind immer dann anzuordnen, wenn der Behörde die zur
Feststellung des Tatsächlichen erforderlichen Sachkenntnisse fehlen (Kaspar
Plüss, Kommentar VRG, § 7 N. 66). Die sachverständige Person hat sich
in ihrem Gutachten auf Aussagen zu ihrem Fachgebiet zu beschränken und darf dem
Gericht insbesondere die rechtliche Würdigung und Subsumption nicht abnehmen
(Unzulässigkeit der sogenannten "démission du juge"; Alfred Bühler, Erwartungen
des Richters an den Sachverständigen, in: AJP 5/99, S. 567 ff.,
574). Auskünfte und Gutachten von Sachverständigen dürfen mithin einzig zu
Sachverhaltsfragen, nicht aber zu Rechtsfragen eingeholt werden (Plüss,
§ 7 N. 68). Nach Auffassung der Beschwerdeführenden hätte sich die
sachverständige Person "zur Vereinbarkeit des Projektes mit § 71 PBG"
und damit zu einer Rechtsfrage äussern sollen. Da die Anwendung dieser Norm zur
ureigenen Aufgabe der Vorinstanz zählt, ist ein solches Gutachten unzulässig.

4.3 Die
Beschwerdeführenden rügen diesbezüglich ferner, die Vorinstanz sei nicht auf
ihre Argumente eingegangen und habe sich insbesondere nicht mit den einzelnen
Anforderungen von § 71 PBG auseinandergesetzt. Die Begründung eines
Entscheides muss so abgefasst werden, dass sich der Betroffene über dessen
Tragweite Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere
Instanz weiterziehen kann. Sie muss zumindest kurz die wesentlichen
Überlegungen nennen, von denen sich die Entscheidinstanz hat leiten lassen und
auf die sie ihren Entscheid stützt, und es muss grundsätzlich ersichtlich
werden, wieso die Behörde vorgebrachte Äusserungen für unerheblich, unrichtig
oder unzulässig hielt. Dabei darf sich die Begründung auf jene Aspekte
beschränken, die die Behörde aus sachlich haltbaren Gründen als wesentlich
betrachtet. Nicht erforderlich ist deshalb, dass sich die Begründung mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt (Plüss, § 10 N. 25 mit Verweis auf BGE 137 II
266 E. 3.2). Die Vorinstanz hat sich mit den Argumenten der Beschwerdeführenden
zu § 71 PBG ausreichend auseinandergesetzt. Im Übrigen kann diesbezüglich
auf die Erwägung 14 verwiesen werden.

5.
 

5.1 Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, für eine gewissenhafte Beurteilung der
kubischen Gliederung und des architektonischen Ausdrucks des Gebäudes sei ein detailliertes,
dreidimensionales Modell unerlässlich. Ein solches Modell dränge sich besonders
wegen der aussergewöhnlichen Dimensionen des Projektes auf, die selbst für Fach­leute
nur schwer zu erfassen seien. Es sei nicht einzusehen, weshalb bei diesem
besonderen Projekt nicht auf ein solches Hilfsmittel zurückgegriffen werde.

5.2 Bei den
Akten befindet sich ein Gipsmodell im Massstab 1:500. Dieses Modell erlaubt es,
die Dimensionen des Projektes und seine Wirkung auf die unmittelbare Umgebung abzuschätzen.
Unter diesen Umständen besteht keine Notwendigkeit, ein weiteres Modell
anfertigen zu lassen. Die Beschwerdeführenden legen nicht dar, weshalb ein
detaillierteres Modell als das bereits vorhandene notwendig sein soll.

6.
 

6.1 Die
Beschwerdeführenden machen sodann geltend, sie hätten im Rekurs die Einholung eines
Schattendiagramms verlangt, was von der Vorinstanz indessen zu Unrecht
abgelehnt worden sei. Entgegen der Vorinstanz sei der Schattenwurf nicht nur
bei Hochhäusern, sondern überall dort von Bedeutung, wo ein Gebäude von der
Regelbauweise abweiche.

6.2 Nach
§ 284 Abs. 4 PBG in Verbindung mit § 30 der Allgemeinen
Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) darf die Nachbarschaft nicht
wesentlich durch Schattenwurf beeinträchtigt werden. Diese Bestimmungen
beziehen sich nach ihrem klaren Wortlaut lediglich auf den Spezialfall der
Hochhäuser. Unter den Begriff des Hochhauses fallen gemäss § 282 PBG
Gebäude, die höher als 25 m sind. Demgegenüber bestimmen bei allen anderen
Gebäuden die Abstandsvorschriften und weiteren
Baubegrenzungsnormen abschliessend, welche Auswirkungen durch Lichtentzug
und Schattenwurf auf ein Nachbargrundstück zulässig sind (VGr, 19. August
2005, VB.2005.00321, E. 2.2; VGr, 2. Juni 2010, VB.2010.00001,
E. 6.2). Das projektierte Bauvorhaben überschreitet an keiner Stelle die
Grenze von 25 m und ist folglich nicht als Hochhaus zu qualifizieren.
Entsprechend brauchte die Vorinstanz den von der Überbauung ausgehenden
Schatten nicht gesondert zu ermitteln.

7.
 

7.1 Die
Beschwerdeführenden führen weiter aus, bereits beim Studienauftrag, aus welchem
das Projekt "Ringling" als Sieger hervorgegangen sei, habe das Amt
für Baubewilligungen, vertreten durch D, mitgewirkt. Ein weiterer Sachzwang sei
ferner dadurch geschaffen worden, dass sich die Stadt Zürich verpflichtet habe,
die Wettbewerbs- und Projektkosten bis zu einem Betrag von Fr. 800'000.-
zu übernehmen, sollte das Projekt "Ringling" nicht realisiert werden.

7.2 Gemäss
§ 5a Abs. 1 VRG haben Personen, die eine Anordnung zu treffen,
dabei mitzuwirken oder sie vorzubereiten haben, in den Ausstand zu treten, wenn
sie in der Sache persönlich befangen erscheinen, insbesondere, weil sie in der
Sache ein persönliches Interesse haben. Der frühere Kreisarchitekt D war weder
in die Vorbereitungen noch in den Erlass der strittigen Baubewilligung involviert;
er hat die Stadt Zürich vielmehr bereits zu einem früheren Zeitpunkt verlassen.
Die Verpflichtung der Stadt Zürich zur Bezahlung von Fr. 800'000.-
begründet sodann kein persönliches Interesse der einzelnen Mitglieder
der Baubewilligungsbehörde am Verfahrensausgang. In diesem Sinn darf eine
Baubehörde unbestrittenermassen auch die Projekte ihres eigenen Gemeinwesens
bewilligen und braucht nicht in den Ausstand zu treten, nur weil dieses
Vorhaben finanzielle oder sonstige Auswirkungen haben könnte. Die Zugehörigkeit
zum Gemeinwesen, welches selbst zu bauen beabsichtigt, begründet mithin keine
Ausstandspflicht. Umso weniger kann dies für den genossenschaftlichen
Wohnungsbau gelten – selbst wenn dieser durch staatliche Mittel gefördert sein
sollte. Von einem Anschein der Befangenheit der Baubewilligungsbehörde ist
deshalb vorliegend nicht auszugehen. Im Übrigen kann diesbezüglich auf die
Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

8.
 

8.1 Weiter
rügen die Beschwerdeführenden, die Stadt Zürich subventioniere das Projekt
"Ringling" in ihren Baurechtsverträgen. Diesen Verträgen komme
demnach auch eine Projektgenehmigungsfunktion zu, weshalb ihr Abschluss mit dem
Baubewilligungsverfahren hätte koordiniert werden müssen. Da dies nicht
geschehen sei, liege ein Verstoss gegen Art. 25a des Raumplanungsgesetzes
vom 22. Juni 1979 (RPG) vor.

8.2 Art. 25a
Abs. 1 RPG sieht eine Koordinationspflicht bloss dann vor, wenn die
Errichtung einer Baute Verfügungen mehrerer Behörden erfordert. Darunter sind
öffentlich-rechtliche Baubewilligungsvoraussetzungen zu verstehen. Der
Abschluss eines Baurechtsvertrages bildet keine von der Baubewilligungsbehörde
zu prüfende Voraussetzung, um ein Grundstück in einer bestimmten Weise
überbauen zu dürfen. Eine dahin gehende gesetzliche Bestimmung ist nicht
ersichtlich. Da der Baurechtsvertrag keinen Einfluss auf die öffentlich-rechtliche
Bewilligungsfähigkeit hat, besteht auch keine Koordinationspflicht im Sinn von
Art. 25a Abs. 1 RPG.

9.
 

9.1 Die
Beschwerdeführenden machen sodann geltend, gemäss Quartierplan vom
11. Juni 1975 dürfe auf der Bauparzelle eine Bruttogeschossfläche von
maximal 22'738 m2
realisiert werden. Dieser Quartierplan sei auch heute noch gültig. Die mit
Bauentscheid bewilligte Ausnützung betrage 36'155,6 m2, was einer Mehrausnützung
von 13'417,6 m2
entspreche. Es sei nicht einzusehen, weshalb der Quartierplan nun ausgerechnet
bei der letzten unüberbauten Parzelle nicht mehr gelten solle. Die Vorinstanz
berufe sich diesbezüglich auf einen Vorbehalt der Rechtsänderung im
Quartierplanfestsetzungsbeschluss vom 11. Juni 1975. Dieser Vorbehalt
beziehe sich richtigerweise aber nicht auf die grundlegenden Festlegungen wie
"Landeinteilung", "Erschliessung" und "Bruttogeschossflächen".
Gerade die Zuordnung von Bruttogeschossflächen auf die einzelnen Parzellen sei
ein planerischer Akt, der das Abweichen von der Regelbauweise rechtfertige. Es
sei zudem nicht erklärbar, weshalb in einem Quartierplan Festsetzungen von
derart zentraler Bedeutung gemacht werden, welche dann unter den Vorbehalt
einer kurz vor dem Inkrafttreten stehenden Rechtsänderung gestellt werde.
Tatsächlich habe denn auch die Bausektion des Stadtrates Zürich dies bis anhin
ebenso beurteilt. Sämtliche anderen Grundstücke innerhalb des Quartierplanperimeters
seien denn auch in Bezug auf die Bruttogeschossflächen nach den Vorgaben des
Quartierplanes überbaut worden.

9.2 Mit
Beschluss vom 11. Juni 1975 setzte der Stadtrat von Zürich den
Quartierplan Rütihof fest. In den entsprechenden Erwägungen hielt er unter
anderem Folgendes fest: 

"Mit der
Genehmigung des Quartierplanes stimmt der Stadtrat dem Plan lediglich unter
quartierplanrechtlichen Gesichtspunkten zu. Die Ueberprüfung der einzelnen
Bauprojekte unter baupolizeilichen Aspekten erfolgt dagegen nicht im
Quartierplanverfahren, sondern erst später im baupolizeirechtlichen Bewilligungsverfahren.
Die baupolizeilichen Vorschriften bleiben somit vorbehalten. In diesem Zusammenhang
sei darauf hingewiesen, dass sich dieser Vorbehalt nicht nur auf das geltende
Baupolizeirecht bezieht. Das Planungs- und Baurecht ist heute allgemein im
Umbruch begriffen. Dies trifft insbesondere für den Kanton Zürich zu, dessen
geltendes Baugesetz durch ein neues und umfassenderes Planungs- und Baugesetz
abgelöst werden soll. Das neue Gesetz wird auf baupolizeilicher Ebene verschiedene
Rechtsänderungen mit sich bringen, die für künftige Bauvorhaben in Rechnung zu
stellen sind."

 

Zu den Baupolizeivorschriften zählen unter anderem die
Nutzungsziffern und die damit zusammenhängenden Regeln über das Verhältnis von
anrechenbaren Landflächen und überbautem Raum (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 313). Beim
Ausnützungsmass handelt es sich folglich um eine solche baupolizeiliche Vorschrift,
deren Änderung der Stadtrat von Zürich bei der Quartierplanfestsetzung ausdrücklich
vorbehalten hat. Seit der Festsetzung des Quartierplans wurden die
Ausnützungsvorschriften mehrfach geändert. Entsprechend können sich die Beschwerdeführenden
nicht (mehr) darauf berufen, dass der Quartierplan ursprünglich einmal eine
maximal zulässige Bruttogeschossfläche von lediglich 22'738 Quadratmeter
vorgesehen hatte. Vielmehr ist das Bauprojekt nach den aktuell geltenden
Vorschriften zu beurteilen. Dies gilt umso mehr, als eine Abänderung der
Bauvorschriften durch den Quartierplan grundsätzlich nicht zulässig ist (vgl.
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
Band 1, 5. A., Zürich 2011, S. 176). Seit Inkrafttreten der Bau-
und Zonenordnung der Stadt Zürich vom 23. Oktober 1991 (BZO) per
2. September 2000 berechnet sich die Ausnützungsziffer bei
Arealüberbauungen nach der in Art. 8 Abs. 5 BZO umschriebenen Formel.
Die vorliegend maximal zulässigen 41'077,4 m2 werden mit den projektierten 36'155,6 m2 nicht ausgeschöpft. 

9.3 Zwar hat
die Stadt Zürich im damaligen Vertrag offensichtlich einen geringen Teil der
ihr zustehenden Ausnützung auf andere Grundstücke übertragen; daraus liesse
sich allenfalls der Schluss ziehen, sie dürfe ihr Grundstück – auch heute –
nicht voll ausnützen. Wie soeben erwähnt wird aber mit dem vorliegenden Projekt
nicht die volle gesetzlich zulässige Ausnützung beansprucht. Jedenfalls
bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass das aktuelle Projekt die seinerzeit
auf andere Grundstücke übertragene Ausnützung wieder beanspruchen würde. Die
Beschwerdeführenden vermögen zu ihren Gunsten auch nichts Entscheidendes aus
dem Umstand abzuleiten, dass die anderen Grundstücke des Perimeters nach der
gemäss dem Quartierplan zulässigen Ausnützung überbaut wurden: Die entsprechenden
Baubewilligungen aus den Jahren 1979–1990 wurden vor Inkrafttreten der
BZO-Änderungen erteilt, mithin zu einem Zeitpunkt, als die Vorgaben des Quartierplanes
noch galten. Angesichts der unterschiedlichen Bewilligungsgrundlagen liegt
keine verpönte Ungleichbehandlung oder unzulässige Praxisänderung vor. Dabei
fällt auch ins Gewicht, dass es allen vom Quartierplan betroffenen
Grundeigentümern offensteht, mittels Ersatzneubauten von der zwischenzeitlich
zulässigen erhöhten Ausnützungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Wenn sich die Vorinstanz
hier nicht mit allen Argumenten der Beschwerde ausdrücklich auseinandergesetzt
hat, so liegt darin noch keine Gehörsverletzung. Die Vorinstanz hat sich mit
der sich hier stellenden Grundproblematik ausreichend befasst.

10.
 

10.1 Die
Beschwerdeführenden machen weiter geltend, den Beschwerdegegnerinnen sei zu
Unrecht erlaubt worden, in Abweichung von der Regelbauweise ein Gebäude mit
sieben Geschossen zu errichten. Art. 8 Abs. 4 BZO, der diese
Möglichkeit vorsehe, verstosse gegen das Legalitätsprinzip. In Art. 8
Abs. 4 BZO finde eine unzulässige Delegation von Entscheidkompetenzen
von der Legislative an die Exekutive statt. Die Exekutive könne nach eigenem
Ermessen bestimmen, ob sie ein drei- oder siebengeschossiges Gebäude bewillige.
Diese Freiheit der Exekutive im Umfang von vier Geschossen überschreite das
dreigeschossige Mass, welches die Legislative als Regel festgelegt habe.
Insgesamt habe die Legislative der Exekutive einen zu grossen Spielraum
eingeräumt. Es müsse im vorliegenden Fall möglich sein, Art. 8
Abs. 4 BZO akzessorisch zu überprüfen. Die Beschwerdeführenden hätten
nicht damit rechnen müssen, dass auf der Parzelle Kat.-Nr. HG 7471,
welche in der Wohnzone W3 liege, plötzlich eine Überbauung mit sieben
Geschossen bewilligt werde.

10.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Nutzungsplan
grundsätzlich im Anschluss an seinen Erlass anzufechten. Seine akzessorische
Überprüfung im Zusammenhang mit einem späteren Anwendungsakt, insbesondere im
Baubewilligungsverfahren, ist nur möglich, wenn sich der Betroffene bei
Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten Beschränkungen Rechenschaft
geben konnte, er im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine
Interessen zu verteidigen oder sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse
seit Planerlass grundlegend verändert haben. Die gleichen Regeln gelten auch
für Bauvorschriften, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der in einem
solchen Plan graphisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben, d. h.
die an Stelle einer Planlegende stehen und mit dem Nutzungsplan ein
untrennbares Ganzes bilden. Sie legen für bestimmte, kartographisch
ausgewiesene Parzellen konkret und verbindlich die bauliche Nutzbarkeit fest
(BGr, 22. Dezember 2000, 1P.495/2000, E. 1b mit zahlreichen Hinweisen
auf die Rechtsprechung). Zudem hat das Verwaltungsgericht eine akzessorische
Prüfung von Art. 8 Abs. 1 BZO bereits im Urteil vom
27. Januar 2015 (VB.2009.00596, E. 4) abgelehnt.

10.3 Nach
Art. 8 Abs. 1 BZO sind Arealüberbauungen in allen Wohnzonen,
ausgenommen W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen für öffentliche Bauten
zulässig. Voraussetzung ist allerdings, dass die Arealfläche mindestens
6'000 Quadratmeter beträgt (Art. 8 Abs. 2 BZO). Gemäss
Art. 8 Abs. 4 BZO darf bei Arealüberbauungen die zonenmässige
Vollgeschosszahl in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in den übrigen
Zonen auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Die Bauparzelle misst rund
30'000 Quadratmeter und überschreitet damit die Minimalgrösse für
Arealüberbauungen um ein mehrfaches. Angesichts der Grundstücksgrösse mussten
die Eigentümer der Nachbarparzellen mit einer erhöhten Wahrscheinlichkeit damit
rechnen, dass die streitbetroffene Parzelle dereinst nach Massgabe von
Art. 8 BZO überbaut werde. Es trifft somit nicht zu, dass sich die Beschwerdeführenden
im Zeitpunkt des Erlasses von Art. 8 BZO keine Rechenschaft über
dessen Tragweite geben konnten. Für eine akzessorische Überprüfung dieser
Bestimmung besteht somit kein Raum. Im Übrigen kann diesbezüglich auf die
Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

11.
 

11.1 Zwischen
den Parteien ist strittig, ob die Baubewilligung aus lärmschutzrechtlichen
Gründen zu verweigern ist oder nicht. Die Beschwerdeführenden rügen vorab, die
Vorinstanz habe sich nicht im gebotenen Mass mit ihrer Kritik an der
sogenannten "Lüftungsfensterpraxis" auseinandergesetzt. Damit habe
die Vorinstanz die Beschwerdeführenden in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör
verletzt. Wie bereits dargelegt, verlangt der Anspruch auf rechtliches Gehör
nicht, dass sich die Rechtsmittelinstanz mit sämtlichen Argumenten der Parteien
ausdrücklich auseinandersetzt. Aus der Begründung der Vorinstanz wird deutlich,
weshalb sie an ihrer bisherigen Praxis festhalten will. Auch wenn eine vertiefte
Auseinandersetzung mit den Vorbringen der Beschwerdeführenden möglich gewesen wäre,
hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör nicht verletzt.

11.2 Die
Bauherrschaft liess ein Gutachten erstellen, welches sich zur Lärmbelastung wie
folgt äussert:

"An den stark verkehrslärmbelasteten Expositionen sind die
Wohnungsgrundrisse grundsätzlich so ausgelegt, dass lärmempfindliche Räume
grösstenteils zum ruhigen Innenhof hin belüftet werden können. In Einzelfällen
wo eine lärmabgewandte Anordnung aus wohnhygienischen Gründen nicht möglich
ist, werden Lüftungsfenster durch baulich-gestalterische Massnahmen geschützt.
Je nach Lärmbelastung sind Patiobalkone (vollständig umschlossen),
Loggiabalkone (seitlich abgeschlossen, schallharter Brüstung) oder Abschirmelemente
(L-förmige Winkelelemente) vorgesehen. […] Die Untersuchungen haben gezeigt,
dass die Anforderungen der Lärmschutzverordnung sowohl bezüglich
Strassenverkehrslärm […] als auch bezüglich Industrie- und Gewerbelärm […]
eingehalten werden."

 

Dieses Gutachten wurde von keiner Partei angezweifelt.
Entsprechend ist davon auszugehen, dass die ihm zugrunde liegenden akustischen
Berechnungen korrekt sind. Es beruht auf der im Kanton Zürich üblichen
Lärmermittlungspraxis. Danach gilt als massgeblicher Beurteilungsort das am
wenigsten lärmexponierte Fenster eines Raumes, sofern die entsprechende
Fensterfläche mindestens 5 % der Bodenfläche entspricht (vgl. Die
Broschüre "Bauen im Lärm" der Fachstelle Lärmschutz des Tiefbauamtes,
S. 6 [abrufbar unter www.tba.zh.ch]). Die Beschwerdeführenden sind der
Auffassung, diese Praxis verstosse gegen die Lärmschutzverordnung vom
15. Dezember 1986 (LSV). Art. 39 Abs. 1 LSV sehe nämlich
vor, dass der Lärm in der Mitte der offenen Fester lärmempfindlicher Räume zu
ermitteln sei. Als bundesrechtswidrig erweise sich demgegenüber die von der
Vorinstanz geschützte "Lüftungsfenster-Praxis", wonach es genüge,
dass der Lärmgrenzwert lediglich an dem am wenigsten lärmexponierten Fenster
eingehalten werde. Vielmehr dürfe die Baubewilligung für ein lärmempfindliches
Gebäude nur dann erteilt werden, wenn der Grenzwert an sämtlichen Fenstern der
lärmempfindlichen Räume eingehalten werde. Abgesehen davon sei es unzulässig,
mittels sogenannter Patio-Balkone den Lärm zu reduzieren.

11.3 Art. 39
Abs. 1 LSV, der sich mit dem Ort der Ermittlung der Lärmimmissionen befasst,
hält Folgendes fest: "Bei Gebäuden werden die Lärmimmissionen in der Mitte
der offenen Fenster lärmempfindlicher Räume ermittelt." Nach der im Kanton
Zürich üblichen sogenannten "Lüftungsfensterpraxis" braucht der
Lärmgrenzwert nicht bei jedem Fenster, das geöffnet werden kann, eingehalten
werden. Vielmehr genügt es nach dieser Praxis, wenn bei jedem lärmempfindlichen
Raum ein Fenster geöffnet werden kann, ohne dass im jeweiligen Raum eine über
der Grenze zur Schädlichkeit oder Lästigkeit liegende Belästigung eintritt. 

11.4 In der
Literatur ist diese Praxis vereinzelt auf Kritik gestossen. So wird sie etwa
von Christoph Jäger für bundesrechtswidrig gehalten. Er begründet seinen
ablehnenden Standpunkt im Wesentlichen mit teleologischen Überlegungen:
Art. 31 LSV ziele auf den Schutz der Menschen vor schädlichem Lärm
ab. Die Vorschrift diene in erster Linie dem Gesundheitsschutz. Für den Fall,
dass die Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten seien, verankere der Gesetzgeber
im Grundsatz ein Bauverbot für lärmempfindliche Gebäude und gewichte damit den
Gesundheitsschutz klar höher als die Interessen an der Errichtung einer Baute.
Die gesetzliche Ordnung sei sehr restriktiv, was auch die Vollzugspraxis prägen
müsse. Als Folge der Lüftungsfensterpraxis konzentriere sich die
Projektgestaltung auf die Abschirmung dieses einen Fensters, während die
anderen Fenster vernachlässigt würden. Dies schmälere in unzulässiger Weise den
Gesundheitsschutz und senke letztlich die bundesrechtlichen Anforderungen an
das ausnahmsweise Bauen im lärmbelasteten Gebiet (Christoph Jäger, Bauen im
lärmbelasteten Gebiet, Interessenabwägung nach Art. 31
Abs. 2 LSV, in: Raum & Umwelt, 4/2009, S. 10–13). Auch im
Kommentar zum Umweltschutzgesetz wird diese Messweise unter Verweis auf den
klaren Wortlaut von Art. 39 Abs. 1 LSV sowie den vorstehend erwähnten
Aufsatz von Christoph Jäger als offensichtlich bundesrechtswidrig beurteilt
(Alain Griffel/Heribert Rausch, Kommentar zum Umweltschutzgesetz:
Ergänzungsband zur 2. Auflage, Zürich 2011, Art. 22 USG
Rz. 5).

11.5 Die
neuere bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen Methodenpluralismus
und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer
hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit
Hinweisen). Auslegungselemente sind insbesondere der Wortlaut der Norm, ihr
Sinn und Zweck, ihre Entstehungsgeschichte sowie die Bedeutung, die der Norm im
Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Auslegung ist daher auf die
sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1,
mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit
erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b).
Davon ist bei der Auslegung von Art. 31 LSV auszugehen.

11.6 Entgegen
der Beschwerde kann aus dem Umstand, dass Art. 39 Abs. 1 LSV von
Fenstern (Mehrzahl) spricht, nicht geschlossen werden, dass die Lärmimmissionen
bei sämtlichen Fenstern zu ermitteln sei. Der Fenster-Plural ist bloss
grammatikalische Folge des Umstandes sein, dass in der Bestimmung von Räumen
(Mehrzahl) die Rede ist. Die im Kanton Zürich übliche Praxis der Lärmmessung
lässt sich somit mit dem Wortlaut von Art. 39 Abs. 1 LSV
vereinen. Auch der in der Beschwerde erwähnte Bundesgerichtsentscheid vom
30. November 2011 (1C_331/2011 E. 7) ändert an dieser Einschätzung
nichts: Darin hält das Bundesgericht bloss fest, dass Komfortlüftungen nicht
als bauliche Massnahmen im Sinn von Art. 29–31 LSV anerkannt werden
können. Vorliegend stehen indessen keine solchen lüftungstechnischen Massnahmen
als Mittel zur Lärmreduktion zur Diskussion.

11.7 Ein
Verbot der bisherigen Lüftungsfensterpraxis hätte zur Folge, dass an stark lärmbelasteten
Strassenfassaden keine Fenster mehr angebracht werden dürften, die sich öffnen
lassen. Zudem beruht die Forderung nach einem Verbot auf der zu engen Annahme,
dass ein Fenster primär der Belüftung von Räumen diene. Diese Funktion kommt
einem Fenster zwar unbestrittenermassen auch zu. Der Hauptzweck eines Fensters
besteht indessen darin, den dahinter liegenden Raum mit ausreichend Sonnenlicht
zu versehen. Entsprechend lässt es § 302 Abs. 2 PBG genügen,
wenn Fenster bloss "in ausreichendem Masse geöffnet werden können".
Die Möglichkeit der Belüftung von Räumen wird vom (kantonalen) Gesetzgeber
bloss als sekundäre Fensterfunktion verstanden und bildet folglich kein
konstitutives Element des Fensterbegriffs. Ihren Hauptzweck der Belichtung
erfüllen Fenster auch in geschlossenem Zustand. Insofern ist nicht
nachvollziehbar, weshalb der Lärmgrenzwert an sämtlichen Fenstern gemessen
werden muss, wenn es auch Fenster gibt, die sich gar nicht öffnen lassen. Bei
diesen Fenstern ist eine Lärmmessung ausgeschlossen. Eine Ungleichbehandlung
von Fenstern, die sich öffnen lassen und solchen, bei denen dies konstruktiv
ausgeschlossen ist, erscheint wenig sachgerecht. Denn eine solche
Unterscheidung hätte im Ergebnis bloss zur Folge, dass der Bauherr die Anzahl
der Fenster, welche sich öffnen lassen, reduziert. Dass dies nicht im Interesse
der Wohnhygiene und damit der Bewohner ist, bedarf keiner näheren Begründung.
Man könnte dagegen einwenden, es liege nicht am kantonalen Gesetzgeber, den
lärmschutzrechtlichen Fensterbegriff zu definieren; das Bundesrecht sehe
zwingend vor, dass sich sämtliche Fenster öffnen lassen müssen, um als solche
gelten zu dürfen. Eine solche Forderung hätte indessen erhebliche architektonische
Konsequenzen: So liessen sich etwa vollverglaste Hochhäuser überhaupt nicht
mehr realisieren. Denn bei dieser Art von Gebäuden ist es aus baustatischen
Gründen unumgänglich, dass ein grosser Teil der Glasfassade bzw. der
Fensterfläche geschlossen bleibt. Hätte der Bundesgesetzgeber tatsächlich ein
solches umfassendes Verbot von geschlossenen Fenstern beabsichtigt gehabt,
hätte er dies in einem formellen Bundesgesetz verankern müssen. Auch die in der
Beschwerde angeführten teleologischen Überlegungen vermögen an dieser Tatsache
nichts zu ändern: Dem Lärmschutz wird gebührend Rechnung getragen, wenn die
akustischen Messungen an einem für die Lüftung geeigneten Fenster erfolgen. Es
ist nicht erforderlich, dass eine lärmgeschützte Lüftung über sämtliche Fenster
möglich sein muss. Abgesehen davon will der Bundesgesetzgeber gemäss
Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG kompakte Siedlungen schaffen,
mithin die Siedlungsentwicklung nach innen lenken. Mit diesem Gebot der
Verdichtung sind weit grössere Strassenabstände, wie sie Folge der von den Beschwerdeführenden
propagierten Messweise sind, nicht zu vereinbaren.

11.8 Es ist
entgegen der Beschwerde auch nicht nachvollziehbar, weshalb Patio-Balkone zur
Schallreduktion unzulässig sein sollen. Die Rechtsordnung enthält keine Bestimmung,
die es einem Bauherrn verbieten würde, zu solchen Schallschutzmassnahmen zu
greifen. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall: Art. 31 Abs. 1
lit. b LSV sieht ausdrücklich vor, dass Gebäude durch bauliche oder
gestalterische Massnahmen gegen Lärm abgeschirmt werden können. Bei den
Patio-Balkonen handelt es sich nicht um verpönte Schallblenden oder ähnliche
Schutzmassnahmen ohne Zusatznutzen. Vielmehr lassen sich die Balkone bestimmungsgemäss
zum Aufenthalt im Freien oder als Abstellflächen nutzen. Es trifft sodann auch
nicht zu, dass aufgrund der Patio-Balkone der gemäss § 302
Abs. 1 PBG erforderliche Aussenbezug nicht mehr gegeben ist: Die mit
einem Patio-Balkon versehenen Räume verfügen zusätzlich über Fenster, welche
direkt ins Freie führen. Zudem führen die Türen zu den Patio-Balkonen insofern
ins Freie, als sie sich normal öffnen lassen und aufgrund der offenen
Gestaltung der Balkone deshalb eine genügende Belüftung der Wohnräume erlauben.

12.
 

12.1 Die
Beschwerdeführenden machen weiter geltend, es sei unbestritten, dass der Fürtlibach
freigelegt werden müsse; umstritten sei bloss, ob dies im Rahmen der
vorliegenden Überbauung zu geschehen habe. Der eingedolte Fürtlibach verlaufe
zumindest teilweise deutlich innerhalb der Bauparzelle. In diesem Bereich sei
ein Zugang zur projektierten Überbauung Ringling vorgesehen. Zudem würden in
diesem Bereich hochstämmige Bäume unmittelbar auf der Bachdole gepflanzt. Für
die Beschwerdeführenden sei klar, dass mit der Baugrube und deren Sicherung
bzw. den Bäumen zwangsläufig in die Eindolung eingegriffen werde. Dies löse die
Freilegungspflicht nach Art. 38 Abs. 1 des Gewässerschutzgesetzes vom
24. Januar 1991 (GschG) aus. Abgesehen davon sei die Bachöffnung vom
Stadtrat schon längst beschlossen worden. Im Rahmen der Baurechtsverträge habe
er nämlich die Beschwerdegegnerinnen zur Bachöffnung verpflichtet.

12.2 Art. 38
Abs. 1 GschG erklärt das Überdecken und Eindolen von Fliessgewässern für
unzulässig. Dieses Verbot gilt nicht nur für neue Eindolungen, sondern auch für
den Ersatz bestehender Eindolungen. Diese können daher grundsätzlich nur noch unterhalten,
nicht aber mehr erneuert werden (Art. 38 Abs. 2
lit. e GschG). Ist demgegenüber kein solcher Eingriff in die
bestehende Eindolung vorgesehen, besteht keine Pflicht zur Offenlegung des
überdeckten Gewässers. Vorliegend sind keine Bauarbeiten an der bestehenden
Eindolung geplant. Entsprechend besteht auch keine Offenlegungspflicht. Nicht
entscheidend ist in diesem Zusammenhang, dass infolge des Baugrubenaushubs oder
durch das Setzen der Bäume die bestehende Eindolung beschädigt werden könnte.
Die theoretische denkbare Möglichkeit eines Schadens an einer bestehenden
Eindolung begründet noch keine Offenlegungspflicht. Sodann können die
Beschwerdeführenden auch aus den Baurechtsverträgen, die eine Offenlegung des
Baches vorsehen, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie sind nicht als Parteien
an diesen Verträgen beteiligt. Abgesehen davon ist es nicht Aufgabe des
Verwaltungsgerichts über privatrechtliche Ansprüche zu befinden
(§ 1 VRG). Die Beschwerdeführenden können im Baubewilligungsverfahren
nicht die Durchsetzung einer vertraglichen Verpflichtung zugunsten Dritter
erreichen.

13.
 

13.1 Weiter
machen die Beschwerdeführenden geltend, das Projekt Ringling schliesse eine
künftige Offenlegung des Fürtlibachs aus. Für eine nachhaltige Revitalisierung
der Gewässer seien gemäss Art. 41b Abs. 2 lit. b der Gewässerschutzverordnung
vom 28. Oktober 1998 (GSchV) Gewässerräume nötig. Es gehe deshalb nicht
an, für den Fürtlibach einen Korridor von lediglich 11 Metern vorzusehen
bzw. diesen zwischen die Strasse "Im oberen Boden" und die
Überbauung "Ringling" einzuzwängen. Abgesehen davon seien drei Zugangsbereiche
zur geplanten Überbauung im Uferstreifen des eingedolten Fürtlibachs gelegen.
Der Bau derartiger Anlagen sei nur gestützt auf Ausnahmebewilligungen zulässig.
Solche Ausnahmebewilligungen dürften gemäss Art. 41c
Abs. 1 GSchV lediglich dann erteilt werden, wenn es sich bei der fraglichen
Parzelle um dicht überbautes Gebiet handeln würde. Die Bauparzelle weise eine
Grundfläche von über 30'000 Quadratmeter auf und könne deshalb weder als
raumplanungsrechtliche Baulücke noch als ein gewässerschutzrechtlich dicht
überbautes Gebiet qualifiziert werden.

13.2 Gemäss Art. 36a Abs. 1 GSchG müssen die Kantone den
Raumbedarf der oberirdischen Gewässer festlegen, der erforderlich ist für die
Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor
Hochwasser und der Gewässernutzung (Gewässerraum). Die Kantone sorgen dafür,
dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie
extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Art. 36a Abs. 3 GSchG).
Ziff. 1 der Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverordnung
vom 4. Mai 2011 (ÜbBst GSchV) verpflichtet die Kantone, die in
Art. 41a f. GschV vorgesehenen Gewässerräume bis zum
31. Dezember 2018 festzulegen. Solange die Kantone diese Gewässerräume
nicht festgelegt haben, sind die Voraussetzungen von Art. 41c
Abs. 1 f. GSchV für den Bau von Anlagen entlang von Gewässern
wie folgt einzuhalten (Ziff. 2 lit. a ÜbBst GSchV): Bei
Fliessgewässern mit einer Gerinnsohle von bis zu 12 Metern sind beidseitig
der Gewässer Uferstreifen von je 8 Metern zuzüglich der Breite der
bestehenden Gerinnsohle einzuhalten. Die Bachdole des Fürtlibachs weist einen
Durchmesser von 0,2 bis 0,25 Meter auf. Als Folge davon muss auf beiden
Seiten des Bachs ein Uferstreifen von mindestens 8,25 Meter freigehalten
werden. Zwischen der Bachdole und der Hausfassade verläuft ein 11 Meter
breiter Grünkorridor. An drei Stellen dieses Korridors wird der vorgenannte Mindestabstand
von 8,25 Metern unterschritten: Zunächst ist an der Kreuzung
Geeringstrasse/Im Oberen Boden ein asphaltierter Quartierplatz geplant, dessen
Belagsoberfläche direkt an die bestehenden Fussgängerüberwege anschliessen
soll. Dadurch befindet sich ein Teil des Quartierplatzes innerhalb des Uferstreifens
des Fürtlibachs. Sodann ist an der Kreuzung Im Oberen Boden/Im Stelzenacker der
Zugang zum Siedlungsinnenhof vorgesehen. Als Folge davon wird ein Teil der
Fläche über der Röhre des Fürtlibachs asphaltiert. Schliesslich unterschreitet
die Zufahrt zur Tiefgarage den Abstand zur Bachröhre. Nachstehend ist zu
prüfen, ob für diese drei Mindestabstandsunterschreitungen eine genügende
Rechtsgrundlage besteht.

13.3 Im
Gewässerraum dürfen nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende
Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden
(Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV). Weder der Quartierplatz noch der
Zugang zum Innenhof oder die Tiefgarageneinfahrt sind aufgrund ihrer
Zweckbestimmung auf einen Standort in unmittelbarer Nähe des Fürtlibachs
angewiesen. Damit scheidet Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV als
Grundlage für den Bau dieser Anlagen aus. Gemäss Art. 41c Abs. 1
Satz 2 GSchV kann die Behörde in dicht überbauten Gebieten für
zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV).
Zwischen den Parteien ist strittig, ob die Bauparzelle in einem "dicht
überbauten Gebiet" liegt. In diese Kategorie fallen insbesondere Städte
und Dorfzentren. Weitere Indizien für das Vorliegen eines dicht überbauten
Gebietes sind zum Beispiel: baulich weitgehend ausgenützte Grundstücke in der
Umgebung, angrenzende Bauten und Anlagen, welche den entsprechenden
Gewässerraum bereits beanspruchen sowie eine Baulücke auf dem zur Überbauung
vorgesehenen Grundstück (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 791). Die Bauparzelle
befindet sich in Zürich-Höngg. Auch wenn Höngg zu den peripheren Quartieren von
Zürich zählt, weist dieser Stadtteil doch einen klar erkennbaren urbanen Charakter
auf: Das streitbetroffene Grundstück grenzt auf vier von fünf Seiten an
Parzellen an, welche durchgehend mit grösseren Mehrfamilienhäusern überstellt
sind. Angesichts dieser grossmasstäblich gehaltenen Siedlungsstruktur ist von
einem dicht überbauten Gebiet auszugehen (vgl. BGE 140 II 437
E. 5). Nicht entscheidend ins Gewicht fällt dabei, dass das Baugrundstück
mit rund 30'000 Quadratmetern verhältnismässig gross ist. Die von den
Beschwerdeführenden in diesem Zusammenhang angerufenen Urteile (BGE 132 II 218,
121 II 417) sind nicht einschlägig. Sie beziehen sich auf den Baulückenbegriff,
wie er vom Bundesgericht in Bezug auf die raumplanungsrechtliche
(Nicht-)Einzonung von Grundstücken entwickelt wurde. Vorliegend geht es nicht
um eine Beschränkung des Baugebiets, wie dies der restriktive Baulückenbegriff
bezweckt. Vielmehr soll mit Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV
eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung
erwünschte städtebauliche Verdichtung ermöglicht werden (Erläuternder Bericht
vom 20. April 2011 des Bundesamts für Umwelt [BAFU] zur parlamentarischen
Initiative Schutz und Nutzung der Gewässer [nachstehend als Erläuternder
Bericht zitiert], S. 15). Es sind keine öffentlichen Interessen
ersichtlich, welche der beantragten Ausnahmebewilligung entgegenstehen würden.
So befinden sich auf der Bauparzelle weder Objekte des Natur- und
Heimatschutzes noch stellen sich unlösbare Hochwasserschutzprobleme.

14.
 

14.1 Die
Beschwerdeführenden rügen, die Baubewilligungsbehörde habe nicht geprüft, ob
die Anforderungen von § 71 PBG erfüllt seien. Aus diesem Grund
bestehe die Aufgabe des Baurekursgerichts darin, die Einhaltung von
§ 71 PBG frei zu überprüfen, ohne der Bausektion des Stadtrats Zürich
einen Entscheidungsspielraum zu gewähren. Nach der neueren Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichts genüge es nicht mehr, dass sich die Vorinstanz mit oberflächlichen
Erwägungen hinter die Baubewilligungsbehörde stelle.

14.2 Die
Vorinstanz hat die jüngere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Kognition
des Baurekursgerichts korrekt zusammengefasst. Dabei liess sie es nicht bei
theoretischen Ausführungen bewenden, sondern setzte sich vertieft auch mit den
Eigenheiten des konkreten Bauprojekts auseinander. Nicht zu beanstanden ist
dabei, dass die Vorinstanz nicht auf sämtliche einzelnen Rügen der
Beschwerdeführenden eingegangen ist. Wie oben dargelegt, ist es mit
Art. 29 Abs. 2 BV zu vereinbaren, wenn der angefochtene Entscheid
bloss die wesentlichen Überlegungen nennt, von denen sich die Entscheidinstanz
hat leiten lassen.

15.
 

15.1 Die
Beschwerdeführenden machen geltend, das Projekt Ringling werde den Anforderungen
von § 71 PBG in keiner Weise gerecht. Die Vorinstanz habe den Fehler
gemacht, dass sie bei jeden einzelnen Kritikpunkt geprüft habe, ob er einer
Baubewilligung entgegenstehe. Richtigerweise hätte sie die negativen Punkte
gesamthaft in die Interessenabwägung einfliessen lassen müssen. In diesem Sinn
hätte die Vorinstanz nicht bloss untersuchen dürfen, ob der Lärmgrenzwert
eingehalten werde. Vielmehr hätte sie zum Schluss kommen müssen, dass die Lage
des Bauvorhabens an einer stark befahrenen Kantonsstrasse zu einer insgesamt
"schlechten" Lärmsituation führe und deshalb nicht mit
§ 71 PBG zu vereinbaren sei.

15.2 § 71 PBG
regelt die Anforderungen, denen eine Arealüberbauung genügen muss, wie folgt:
Die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung müssen besonders gut gestaltet
sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der
Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum
Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung, kubische Gliederung
und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und
Gestaltung der Freiflächen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und
Entsorgungslösung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Entgegen der
Beschwerde genügt es, wenn eine Arealüberbauung die bundesrechtlichen
Lärmschutzvorgaben erfüllt. § 71 PBG stellt diesbezüglich keine weitergehenden
Anforderungen auf.

16.
 

16.1 Weiter
rügen die Beschwerdeführenden, das Bauvorhaben missachte die übergeordneten
Planungsziele. Seit dem 25. März 2010 verfüge die Stadt Zürich über eine
behördenverbindliche "Räumliche Entwicklungsstrategie" (RES). Diese
unterteile das Siedlungsgebiet in einen "urbanen, kompakten
Stadtkörper" und einen "durchgrünten Stadtkörper". Das Quartier
Rütihof liege im "durchgrünten Stadtkörper", welcher wie folgt
spezifiziert werde: "Geringe bis mittlere bauliche Dichte, Bebauung
losgelöst vom Strassenraum, offene Anordnung, markante Durchgrünung, Gärten und
Bäume, mehrheitlich ausgedehnte Wohngebiete". Der regionale Richtplan,
welcher am 1. September 2013 öffentlich aufgelegt worden sei, übernehme
den Begriff des "durchgrünten Stadtkörpers" gemäss der RES. Das Baurekursgericht
hätte erkennen müssen, dass die räumliche Entwicklungsstrategie und der
regionale Richtplan die Anforderungen an eine Arealüberbauung gemäss
§ 71 PBG konkretisiere. Das Projekt Ringling verlaufe unmittelbar
entlang des Strassenraums und sei somit alles andere als "losgelöst vom
Strassenraum". Ebenso wenig erfülle das Bauvorhaben die Anforderung
"offene Anordnung", handle es sich doch um eine geschlossene, ringförmige
Überbauung. Von einer "markanten Durchgrünung" könne ebenfalls keine
Rede sein.

16.2 Vorab ist
darauf hinzuweisen, dass es sich bei den Ausführungen im Zusammenhang mit der
RES um neue, erstmals im Beschwerdeverfahren vorgebrachte und damit unzulässige
Rügen handelt. Abgesehen davon vermögen die entsprechenden Ausführungen auch
inhaltlich nicht zu überzeugen. Die RES der Stadt Zürich ist ein
"Wegweiser und wichtiges Arbeitsinstrument für die künftige
Stadtplanung". Weiter soll die RES "Grundlage für die […] Überarbeitung
des Regionalen Richtplanes" bilden und "starke Signale [geben], wie
die Bau- und Zonenordnungen in Teilbereichen revidiert werden müsste"
(Vorwort der RES). Die RES bewegt sich mit anderen Worten auf einer höheren
Abstraktionsebene als der städtische Richtplan. Richtpläne sind bloss
behördenverbindlich (§ 19 Abs. 1 PBG) und begründen gegenüber
dem Einzelnen keine Rechte und Pflichten. Sie stellen mit anderen Worten keine
Rechtssätze dar, auf welche sich Nachbarn berufen können (Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 114 mit Verweis auf RB 1999 Nr. 96). Wenn nun aber bereits
ein Richtplan keine baubeschränkende Wirkung entfaltet, kann dies umso weniger
für ein blosses Strategiepapier gelten. Nach dem Gesagten erübrigt es sich zu
prüfen, ob das Bauvorhaben mit der RES und dem städtischen Richtplan zu
vereinbaren ist. Es trifft auch nicht zu, dass die RES die in
§ 71 PBG genannten Anforderungen an eine Arealüberbauung
konkretisieren würde. Zu einer solchen näheren Umschreibung einer
kantonalrechtlichen Bestimmung wäre die stadtzürcher Exekutive ohnehin nicht
berechtigt.

17.
 

17.1 Die
Beschwerdeführenden monieren sodann, das Bauvorhaben nehme keine Rücksicht auf
das Ortsbild sowie die bauliche und landschaftliche Umgebung, insbesondere die
kleinteilige Siedlungsstruktur. Die bestehende Bebauung im Rütihof weise eine
offene Anordnung auf und sei durchgrünt. Die bewaldeten Wälle entlang der
Regensdorfer- und Frankentalerstrasse bildeten einen wichtigen Bestandteil des
Quartierplangebietes. Das Projekt "Ringling" halte sich nicht an
diese vorgegebene Ordnung, sondern stelle im harten Gegensatz dazu riesige
Baukörper direkt an die Strasse. Der architektonische Ausdruck werde durch
riesige Fassaden bestimmt, aus denen 80 ummauerte "Patio-Balkone"
hervorstechen. Der Baukörper bilde eine Marke, die weitherum sichtbar sei.
Zudem verletze das Projekt die Praxis des Stadtrates Zürich zur
Vorgartengestaltung. Im Interesse eines besonders guten Erscheinungsbildes
dürfe das Vorgartengebiet in der Regel zu nicht mehr als einem Dritten für
Hauszugänge, Garagenzufahrt, Parkplätze, Containerstellplätze usw. befestigt
werden. Vorliegend werde diese Drittelsregelung missachtet.

17.2 Was die
Kritik an der Gestaltung des Bauvorhabens anbelangt, kann zunächst auf die
Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ergänzend ist Folgendes
festzuhalten: Gemäss § 71 Abs. 1 PBG muss eine Arealüberbauung
qualifizierten ästhetischen Anforderungen gerecht werden. Zu berücksichtigen
sind diesbezüglich unter anderem die Beziehung der Baute zum Ortsbild sowie zur
baulichen und landschaftlichen Umgebung (§ 71 Abs. 2 PBG). Auch
wenn das Gesetz den Umgebungsbezug ausdrücklich als massgebliches
Beurteilungskriterium nennt, bedeutet dies nicht, dass die Bauherrschaft
zwingend den im Quartier vorherrschenden Architekturstil übernehmen müsste.
Eine solche Orientierung an der vorhandenen Architektur bzw. an bereits
vorhandenen Bauformen drängt sich bloss dann auf, wenn auf Objekte des Natur-
oder Heimatschutzes Rücksicht genommen werden muss. Abgesehen von solchen Situationen
ist der Bauherr in der künstlerisch-architektonischen Gestaltung seiner Baute und
deren Umschwung grundsätzlich frei (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 134). 

17.3 Die
Bauparzelle liegt in Zürich-Höngg am Rand des städtischen Siedlungsgebiets. Auf
den angrenzenden Parzellen stehen Mehrfamilienhäuser aus den 1960er- bis
2000er-Jahren. Ein Grossteil dieser Häuser weist Flachdächer auf, die teils
begrünt sind und auf denen vereinzelt Fotovoltaik-Anlagen stehen. Daneben
findet sich im Quartier aber auch eine Reihe neuerer Steildachbauten. Die
Gebäude sind zeilenförmig, schräg versetzt oder u-förmig angeordnet. Sie weisen
weisse, rötliche oder gelb-bräunliche Tafel- bzw. Verputzfassaden auf. Ein
einheitliches Bebauungskonzept ist nicht erkennbar. Angesichts dieser Vielfalt
von Gebäudeformen und Materialisierungen braucht das Projekt
"Ringling" nicht auf eine vorbestehende Siedlungsstruktur Rücksicht
zu nehmen. Vielmehr durfte sich das Bauvorhaben einer eigenständigen,
zeitgemässen Architektursprache bedienen. Dazu zählen auch die Patio-Balkone,
welche die Fassaden auflockern und der Siedlung ein unverwechselbares Gesicht
verleihen. Dass das Projekt "Ringling" keinen begrünten Vorgartenbereich
aufweist, liegt in der Natur der als Blockrandbebauung ausgestalteten Siedlung.
Darin ist kein Nachteil zu erblicken. Die Grünflächen befinden sich stattdessen
im grosszügig bemessenen Innenhof, mithin auf den lärmabgewandten Seiten des
Gebäudekomplexes. Die mit Bäumen bepflanzten Wälle entlang der Regensdorfer-
und Frankentalerstrasse sind demgegenüber als blosses
"Strassenabstandsgrün" konzipiert. Im Unterschied zum
Ringling-Innenhof können solche Grünstreifen weder von spielenden Kindern noch
von Erholung suchenden Erwachsenen sinnvoll genutzt werden. Damit weisen sie
keine besonderen städtebaulichen Qualitäten auf.

18.
 

18.1 In Bezug
auf die Wohnlichkeit und Wohnhygiene des Bauvorhabens machen die Beschwerdeführenden
Folgendes geltend: In dem parallel zur Frankentalstrasse ausgerichteten
Gebäudeteil seien viele lärmempfindliche Räume untergebracht. Darin liege ein wesentlicher
konzeptioneller Fehler des vorliegenden Projekts. Es sei nicht nachvollziehbar,
weshalb die Lärmsituation bei der Beurteilung gemäss § 71 PBG nicht
zu einem vernichtenden Resultat geführt habe. Die Vorinstanz lasse ausser Acht,
dass die bis zu 16 Meter hohen Zugangstore zum Innenhof als Schalltrichter
wirkten und den Lärm von den nahen Kantonsstrassen in den Innenhof eindringen
liessen. Zudem würden die im Quartier Rütihof herrschenden Westwinde auf die
hohen Fassaden entlang der Strasse "Im Oberen Boden" und der
"Geeringstrasse" aufprallen, was zu starken Windströmen führe. Zum
Thema "Wohnlichkeit" gehöre ferner, dass rund sechzig Wohnungen in
der projektierten Überbauung schiefe Ecken aufwiesen. Dies erschwere die
Möblierung und Benutzung, weshalb die Überbauung als unzweckmässig einzustufen
sei.

18.2 Wie oben
dargelegt, erfüllt das Projekt Ringling die bundesrechtlichen Lärmschutzvorgaben.
§ 71 PBG bildet keine Grundlage, um diesbezüglich strengere
Anforderungen aufzustellen. Damit erübrigt es sich auf die Ausführungen zur
angeblichen Schalltrichterwirkung der Tore einzugehen. Auch die Grundrisse der
geplanten Wohnungen lassen keine Verletzung von § 71 PBG erkennen.

19.
 

19.1 Die
Beschwerdeführenden rügen sodann, die vorgesehene Abfallentsorgungslösung
überzeuge nicht. Für die Bewohner der 277 Wohnungen sei es nämlich überhaupt
nicht komfortabel, den Abfall zentral über lediglich vier Unterflurcontainer
entsorgen zu müssen. Gleiches gelte für den 150 Meter langen Weg, den die
Bewohner vom Hauszugang bis zu ihren Parkplätzen in der Autoabstellhalle
zurücklegen müssen.

19.2 Sämtliche
Abfallentsorgungskonzepte weisen technisch bedingte Vor- und Nachteile auf;
diese gilt es im Einzelfall gegeneinander abzuwägen. Vorliegend hat sich die
Bauherrschaft im Interesse einer reduzierten Lärm- und Geruchsbelastung
entschieden, den Abfall zentral in Unterflurcontainern zu sammeln. Zwar müssen
die Anwohner bei dieser Lösung mit ihren Kehrrichtsäcken im Vergleich zu einer
dezentralen Sammlung in Rollcontainern längere Wege zurücklegen. Dieser
Nachteil vermag indessen die mit Unterflurcontainern verbundenen Vorteile nicht
aufzuwiegen: So gehen von solchen unterirdischen Sammelbehältern bedeutend
weniger Lärm- und Geruchsemissionen aus. Zudem vermögen sie auch in
ästhetischer Hinsicht mehr zu befriedigen als 28 vor den Hauseingängen platzierte
Rollcontainer, wie sie für die vorliegende Siedlung erforderlich wären. Dies
liegt letztlich auch im Interesse der Nachbarn. Insgesamt ist somit von einer
zweckmässigen Entsorgungslösung im Sinn von § 71
Abs. 1 f. PBG auszugehen. Was schliesslich die Parkplatzsituation
und die Erschliessung der Siedlung betrifft, so lässt es die Beschwerde bei der
nicht näher begründeten Behauptung bewenden, diese sei ungenügend und mit
§ 71 PBG nicht zu vereinbaren. Entsprechend kann diesbezüglich auf
die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

20.
 

20.1 Die
Beschwerdeführenden machen sodann geltend, bei einer Arealüberbauung dürfe die
Vollgeschosszahl auf sieben Vollgeschosse erhöht werden. Das Projekt Ringling
weise jedoch an der südöstlichen Ecke acht Geschosse auf und sei deshalb nicht
bewilligungsfähig.

20.2 § 275 PBG
unterscheidet zwischen Voll-, Dach- und Untergeschossen. Diese Bestimmung
definiert die einzelnen Geschossarten wie folgt: Vollgeschosse sind horziontale
Gebäudeabschnitte, die über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie
zwischen Fassade und Dachfläche liegen (Abs. 1). Als Untergeschosse gelten
demgegenüber Gebäudeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen
Boden hineinragen (Abs. 3). Arealüberbauungen dürfen maximal sieben
Vollgeschosse (Art. 8 Abs. 4 Satz 1 BZO) und ein einzelnes
Untergeschoss (Art. 13 Abs. 1 BZO) aufweisen. Das von den
Beschwerdeführenden als unzulässig gerügte Geschoss ragt teilweise in den
gewachsenen Boden hinein. Entsprechend ist es als Untergeschoss zu
qualifizieren, welches gemäss Art. 8 Abs. 4 in Verbindung mit
Art. 13 Abs. 1 BZO erlaubt ist.

21.
 

21.1 Weiter
monieren die Beschwerdeführenden, die Überbauung halte gegenüber der Strasse
"Im Stelzenacker" den gesetzlichen Grenzabstand von 11 Metern
nicht ein.

21.2 Sieht man
von hier nicht einschlägigen Ausnahmen ab, müssen Gebäude gegenüber Strassen,
Plätzen und Wegen grundsätzlich keinen Grenzabstand im Sinn von
Art. 13–15 BZO einhalten. Vielmehr bestimmt sich der in solchen
Fällen zu beachtende Abstand ausschliesslich nach Art. 12
Abs. 1 BZO. Der Strassenabstand tritt mit anderen Worten an die
Stelle des Grenzabstandes (vgl. VGr, 1. Juni 2005, VB.2005.00017,
E. 3). Gemäss Art. 12 Abs. 1 BZO beträgt der Strassenabstand
6 Meter. Das Bauvorhaben hält diesen 6-Meter-Abstand ein, wie selbst die Beschwerdeführenden
anerkennen.

22.
 

Weiter machen die Beschwerdeführenden geltend, die
verfehlte Gebäudeabwinklung bewirke, dass nicht behinderungsgerecht gebaut
werden könne. Im Beschwerdeverfahren dürfen sich die Parteien nicht damit
begnügen, pauschale Behauptungen aufzustellen. Die Beschwerdeführenden
missachten dieses Substanziierungserfordernis, wenn sie das Bauprojekt in
genereller Weise als nicht behinderungsgerecht bezeichnen.

23.
 

Sodann machen die Beschwerdeführenden geltend, die Zufahrt
zur Tiefgarage missachte die Zugangsnormalien. Auf diese Rügen braucht nicht
näher eingegangen zu werden, handelt es sich doch hierbei um eine erstmals in
der Beschwerdereplik vorgebrachte neue Tatsachenbehauptung; ein solches Novum
ist gemäss § 52 Abs. 2 VRG unzulässig.

24.
 

24.1 Dies
führt zur Abweisung der Beschwerde. 

24.2 Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und
§ 14 VRG).

Im Einzelnen sind die die Kosten den Beschwerdeführenden 3,
4, 6, 7, 8, 9 und 10 je zu einem 1/64 sowie den Beschwerdeführenden 1.1,
1.2, 2.1, 2.2, 5.1 und 5.2 je zu einem 1/128 aufzuerlegen, jeweils unter solidarischer
Haftung für 10/64 der Kosten. 

Sodann sind die Kosten den Beschwerdeführenden 13,
14, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 34, 39, 41, 43, 44, 45, 48, 49, 50,
51, 53, 54, 55, 57, 58, 60, 61 sowie 64 je zu 1/64 sowie den
Beschwerdeführenden 11.1, 11.2, 12.1, 12.2, 15.1, 15.2, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2,
20.1, 20.2, 21.1, 21.2, 28.1, 28.2, 31.1, 31.2, 32.1, 32.2, 33.1, 33.2, 35.1,
35.2, 36.1, 36.2, 37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 40.1, 40.2, 42.1, 42.2, 46.1, 46.2,
47.1, 47.2, 52.1, 52.2, 56.1, 56.2, 59.1, 59.2, 62.1, 62.2, 63.1 sowie 63.2 je
zu einem 1/128 aufzuerlegen, jeweils unter solidarischer Haftung für 54/64 der
Kosten. 

24.3 Eine
Parteientschädigung steht den unterliegenden Beschwerdeführenden nicht zu. 

Hingegen ist eine solche Entschädigung antragsgemäss der
privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).
Der Baudirektion (bzw. dem Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft) ist durch
die Beantwortung der vorliegenden Beschwerde kein besonderer Aufwand
entstanden, welcher die Zusprechung einer Parteientschädigung rechtfertigen
würde.

Im Einzelnen sind die Beschwerdeführenden 1.1, 1.2,
2.1, 2.2, 3, 4, 5.1, 5.2, 6, 7, 8, 9 und 10 unter solidarischer Haftung zu
verpflichten, den Beschwerdegegnerinnen 1, 2 und 3 eine
Parteientschädigung von je Fr. 250.- (total Fr. 750.-, nämlich die
Beschwerdeführenden 3, 4, 6, 7, 8, 9 und 10 je Fr. 75.- und die
Beschwerdeführenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 5.1 und 5.2 je Fr. 37.50) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

Sodann sind die Beschwerdeführenden 11.1, 11.2, 12.1,
12.2, 13, 14, 15.1, 15.2, 16, 17, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2, 20.1, 20.2, 21.1,
21.2, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28.1, 28.2, 29, 30, 31.1, 31.2, 32.1, 32.2, 33.1,
33.2, 34, 35.1, 35.2, 36.1, 36.2, 37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 39, 40.1, 40.2, 41,
42.1, 42.2, 43, 44, 45, 46.1, 46.2, 47.1, 47.2, 48, 49, 50, 51, 52.1, 52.2, 53,
54, 55, 56.1, 56.2, 57, 58, 59.1, 59.2, 60, 61, 62.1, 62.2, 63.1, 63.2 und 64
unter solidarischer Haftung zu verpflichten, den Beschwerdegegnerinnen 1,
2 und 3 eine Parteientschädigung von je Fr. 1'350.- (total Fr. 4'050.-, nämlich
die Beschwerdeführenden 13, 14, 16, 17, 14, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29,
30, 34, 39, 41, 43, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 53, 54, 55, 57, 58, 60, 61 sowie 64
je Fr. 75.- und die Beschwerdeführenden 11.1, 11.2, 12.1, 12.2, 15.1,
15.2, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2, 20.1, 20.2, 21.1, 21.2, 28.1, 28.2, 31.1, 31.2,
32.1, 32.2, 33.1, 33.2, 35.1, 35.2, 36.1, 36.2, 37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 40.1,
40.2, 42.1, 42.2, 46.1, 46.2, 47.1, 47.2, 52.1, 52.2, 56.1, 56.2, 59.1, 59.2,
62.1, 62.2, 63.1 sowie 63.2 je Fr. 37.50) zu bezahlen, zahlbar innert 30
Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

Damit erhalten die Beschwerdegegnerinnen 1-3 je eine Parteientschädigung
von total Fr. 1'600.- und beläuft sich die gesamte für das
Beschwerdeverfahren geschuldete Entschädigung auf Fr. 4'800.-.

Demgemäss beschliesst die Kammer:

Die Verfahren VB.2014.00307 und
VB.2014.00309 werden vereinigt;

und erkennt:

1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  30'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.      500.--    Zustellkosten,

Fr.  30'500.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden 3, 4, 6, 7, 8, 9 und 10 je
zu einem 1/64 sowie den Beschwerdeführenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 5.1 und
5.2 je zu einem 1/128 auferlegt, jeweils unter solidarischer Haftung für 10/64
der Kosten. 

Weiter werden die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden 13,
14, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 34, 39, 41, 43, 44, 45, 48, 49, 50,
51, 53, 54, 55, 57, 58, 60, 61 sowie 64 je zu 1/64 sowie den Beschwerdeführenden
11.1, 11.2, 12.1, 12.2, 15.1, 15.2, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2, 20.1, 20.2, 21.1,
21.2, 28.1, 28.2, 31.1, 31.2, 32.1, 32.2, 33.1, 33.2, 35.1, 35.2, 36.1, 36.2,
37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 40.1, 40.2, 42.1, 42.2, 46.1, 46.2, 47.1, 47.2, 52.1,
52.2, 56.1, 56.2, 59.1, 59.2, 62.1, 62.2, 63.1 sowie 63.2 je zu einem 1/128
auferlegt, jeweils unter solidarischer Haftung für 54/64 der Kosten.

4.    Die
Beschwerdeführenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3, 4, 5.1, 5.2, 6, 7, 8, 9 und 10
werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den
Beschwerdegegnerinnen 1, 2 und 3 eine Parteientschädigung von je
Fr. 250.- (total Fr. 750.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Entscheids.

Die Beschwerdeführenden 11.1, 11.2, 12.1, 12.2, 13, 14,
15.1, 15.2, 16, 17, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2, 20.1, 20.2, 21.1, 21.2, 22, 23, 24,
25, 26, 27, 28.1, 28.2, 29, 30, 31.1, 31.2, 32.1, 32.2, 33.1, 33.2, 34, 35.1,
35.2, 36.1, 36.2, 37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 39, 40.1, 40.2, 41, 42.1, 42.2, 43,
44, 45, 46.1, 46.2, 47.1, 47.2, 48, 49, 50, 51, 52.1, 52.2, 53, 54, 55, 56.1,
56.2, 57, 58, 59.1, 59.2, 60, 61, 62.1, 62.2, 63.1, 63.2 und 64 unter
solidarischer Haftung verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen 1, 2 und 3
eine Parteientschädigung von je Fr. 1'350.- (total Fr. 4'050.-) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …