# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 26f5eee6-02db-57a3-b2a2-f7b35a26593b
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-07-05
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 05.07.2002 52.2002.128
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2002-128_2002-07-05.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2002.00128

   

  	
  Lugano

  5 luglio 2002

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo Anastasi, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Werner Walser

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo Crivelli

  

 

 

statuendo sul ricorso 28 marzo 2002 di

 

 

	
   

  	
  __________

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione 12 marzo 2002 del Consiglio di Stato
  (n. 1175), che annulla le decisioni 23 novembre 2001 e 28 novembre 2001 con
  cui il municipio di __________ ha rilasciato all'insorgente la licenza edilizia
  per un piano di quartiere sulle part. __________ e __________ RF,
  rispettivamente la licenza edilizia per la costruzione di appartamenti a
  pigione moderata sulla part. n. __________ RF

  

 

 

viste le risposte:

-    17 aprile 2002 del Consiglio
di Stato;

-    24 aprile 2002 del
Municipio di __________;

-    13 maggio 2002 di
__________, __________, __________ e __________;

 

 

letti ed esaminati gli atti;

 

 

ritenuto,                           in
fatto

 

                                  A.   Il 15
maggio 2001, la __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di
costruire uno stabile di quattro appartamenti a pigione moderata in località
__________, su un fondo di sua proprietà (part. n. __________ RF di 553 mq),
che il PR include in una zona AP/EP riservata a questo genere d'insediamenti. 

L’edificio, a pianta rettangolare (m 13.70 x
9.55), sarebbe alto 14 m e verrebbe strutturato su sei livelli; quattro
riservati all'abitazione, il più basso (seminterrato), adibito ad autorimessa e
quello più alto, destinato invece a terrazza (solarium). 

Alla domanda si sono opposti __________,
__________ ed __________, proprietari di fondi contermini, obiettando in particolare
che l'intervento non era stato preceduto dall'approvazione del piano di
quartiere (PQ), imposto dall'art. 37 cpv. 6 NAPR a titolo di condizione
preliminare per l'edificazione di questo terreno e del fondo contermine (part.
n. __________ RF di 522 mq), di proprietà del comune. 

 

 

B.     Il 29 agosto 2001, la __________ ed il comune di __________ hanno
inoltrato al municipio un’ulteriore domanda, volta ad ottenere il permesso per
realizzare un PQ contemplante l'edificazione di due stabili a pigione moderata
di quattro appartamenti l'uno sui fondi in questione. Sul fondo della
ricorrente il piano prevede l'edificazione di uno stabile a base rettangolare
(m 13.70 x 9.85) alto 14 m, al quale verrebbe addossato, verso monte, un corpo
scale (m 2.90 x 8.35) alto 15 m. Sul fondo del comune è invece prospettata la
costruzione di un edificio analogo, di dimensioni leggermente inferiori (m
13.20 x 9.85). 

Alla domanda si sono opposti i vicini
summenzionati, che assieme ad un'altra vicina (__________) hanno eccepito la
sufficienza del PQ. 

 

 

C.    Raccolti i preavvisi favorevoli del Dipartimento del territorio, con
decisioni del 23, rispettivamente del 28 novembre 2001, il municipio ha
rilasciato la licenza edilizia per il piano di quartiere e quella per il primo
stabile d’appartamenti (part. n. __________ RF), respingendo le opposizioni dei
vicini. 

 

 

D.    Con giudizio 12 marzo 2001 il Consiglio di Stato ha annullato entrambi
i provvedimenti, accogliendo le impugnative contro di essi inoltrate dagli
opponenti. 

Il Governo ha in sostanza ritenuto che il
piano di quartiere, prevedendo la costruzione di due edifici indipendenti, con
accessi e spazi esterni separati, non presentasse le caratteristiche qualitative
richieste da questo particolare strumento. A suo avviso, si tratterebbe di
edifici privi di particolare pregio, che potrebbero essere realizzati in
qualsiasi zona residenziale intensiva. 

La licenza edilizia è stata invece annullata
perché non sorretta da un piano di quartiere approvato. 

 

 

                                  E.   Contro il
predetto giudizio governativo, la soccombente insorge davanti al Tribunale
cantonale amministrativo, chiedendo il ripristino delle licenze annullate. 

L'insorgente contesta le deduzioni del
Consiglio di Stato, rilevando come il PQ rispetti tanto le esigenze poste
dall'art. 56 LALPT, quanto i requisiti fissati dall'art. 37 NAPR. Sottolinea
l'impellente necessità di costruire alloggi a pigione moderata. Pone in risalto
gli aspetti pregevoli dell'insediamento, negando che l'organizzazione interna
degli edifici, le autorimesse separate, gli accessi e gli spazi verdi previsti
dal PQ costituiscano validi motivi per rifiutarne l'approvazione. Conclude
evidenziando come il progetto risponda alle condizioni poste dalla legislazione
federale sulle costruzioni a pigione moderata.

 

 

                                  F.   All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato che non presenta osservazioni. 

Il municipio di __________ condivide invece
l'impugnativa postulando il ripristino delle licenze annullate, manifestando
l'intenzione di costruire in un secondo tempo uno stabile d'appartamenti a
pigione moderata anche sul terreno di proprietà del comune. 

A favore della conferma del giudizio
impugnato si pronunciano infine gli opponenti. A loro avviso, si tratterebbe di
un'operazione di speculazione immobiliare, concepita con la connivenza del
municipio e volta esclusivamente a beneficiare delle facilitazioni previste
dall'art. 37 NAPR. Il comune non avrebbe alcuna seria intenzione di edificare
il suo fondo. L'edificio previsto non rientrerebbe inoltre nei parametri della
legislazione sulle abitazioni a pigione moderata. Per contenere i costi nei
limiti prescritti dalla legislazione sulle abitazioni a pigione moderata,
l'unica soluzione praticabile per edificare abitazioni a pigione moderata su un
sedime di appena 1000 mq sarebbe quella di costruire un unico immobile. 

 

 

Considerato,                  in
diritto

 

                                   1.   La
competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. Certa
ed incontestata è la legittimazione attiva della ricorrente, beneficiaria delle
licenze edilizie annullate dal Consiglio di Stato. Il ricorso, tempestivo, è
dunque ricevibile in ordine. 

Il giudizio può essere reso sulla base degli
atti senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi emerge
chiaramente dagli atti ed è sufficientemente nota a questo tribunale. Il sopralluogo
sollecitato dall'insorgente non appare quindi idoneo a procurare la conoscenza
di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. 

 

 

                                   2.   Piano di
quartiere

 

2.1. L'art. 56 cpv. 1 LALPT definisce il PQ
come un progetto planovolumetrico per un insieme di edifici, inteso a favorire
la promozione urbanistica quando sussiste un interesse generale derivante dalla
realizzazione degli obbiettivi urbanistici qualitativi fissati dal PR. Il PR,
precisa il cpv. 2 della norma in esame, stabilisce se il PQ è obbligatorio o
facoltativo, fissando inoltre (a) la superficie minima dei fondi, (b) i requisiti
qualitativi minimi e (c) i parametri minimi e massimi. 

Il PQ è elaborato dai proprietari dei fondi
interessati ed è approvato secondo la procedura di rilascio del permesso di
costruzione (art. 56 cpv. 3 LALPT; art. 21 RLALPT). 

In sostanza, il PQ si configura come una
licenza generale, simile alla licenza preliminare, mediante la quale l'autorità
accerta che, in linea di massima, nessun impedimento di diritto pubblico si
oppone alla realizzazione di un complesso formato da un insieme organico e
funzionale di singole opere edilizie (STA 2.5.99 in re C. SA; Scolari,
Commentario, II ed., ad art. 56 LALPT n. 418 seg.). 

 

2.2. Il piano delle attrezzature e degli
edifici di interesse pubblico riserva le part. 2499 di proprietà della
ricorrente e 2904 di proprietà del comune alla costruzione di alloggi a pigione
moderata secondo le disposizioni della legislazione federale e cantonale in
materia. A tale scopo i fondi, compresi nella zona di costruzione estensiva
(ZCE), sono gravati da un vincolo AP/EP e posti al beneficio di facilitazioni
sull'i.s. e sull'altezza massima (art. 37 cpv. 4 NAPR). L'i.s. della zona
circostante è aumentato da 0.6 ad 1.0, mentre l'altezza massima è aumentata da
10 a 15 m. 

L'edificazione di questi fondi, dispone
l'art. 37 cpv. 6 NAPR, "è subordinata alla presentazione di un PQ
secondo l'art. 56 LALPT, che attraverso la realizzazione di un progetto planovolumetrico
indichi le modalità di sistemazione dell'intero sedime". 

Benché sommario, il quadro pianificatorio
sancito dall'art. 37 cpv. 6 NAPR risponde alle condizioni poste dall'art. 56
cpv. 2 LALPT. La superficie minima dei fondi e i parametri edilizi sono chiaramente
definiti, mentre i requisiti qualitativi minimi sono fissati attraverso
l'esigenza di presentare un progetto planovolumetrico che indichi l'assetto
dell'intero sedime. 

 

2.3. In concreto, la __________ ha elaborato
un progetto di PQ che prospetta di realizzare sui fondi in questione due
edifici a pianta rettangolare, di dimensioni pressoché identiche, insistenti su
due autorimesse seminterrate e strutturati su quattro livelli abitabili, ai
quali si può accedere attraverso un corpo scale addossato alla facciata rivolta
verso monte. 

Il progetto fornisce indicazioni esaurienti
sulle dimensioni e sui contenuti architettonici e funzionali degli stabili, definendo
con sufficiente precisione le volumetrie, l'organizzazione degli spazi, la
sistemazione esterna e gli aspetti urbanistici (accessi). 

Il municipio ha rilasciato la licenza di PQ,
ritenendo soddisfatte le condizioni poste dall'art. 37 NAPR. 

Contrariamente a quanto assume il Consiglio
di Stato, nella controversa licenza di PQ non è ravvisabile alcuna violazione
del diritto. Essa rispetta invero pienamente le condizioni poste dall'art. 37
NAPR. L'altezza (m 15) è contenuta nel limite fissato dall'art. 37 cpv. 4 NAPR.
Le distanze da confine (m 3), quelle tra gli edifici (m 7) e quelle verso gli
edifici situati sui fondi degli opponenti (m 6) rientrano nei limiti sanciti
dagli art. 4 cpv. 1 lett. c e 3 cpv. 1 lett. d, richiamati dall'art. 36 cpv. 3
NAPR. 

Il progetto di PQ risponde inoltre
all'esigenza di indicare le modalità di sistemazione dell'intero sedime, che
l'art. 37 cpv. 6 NAPR pone quale unica condizione. 

A torto il Consiglio di Stato ha ritenuto
che le scelte architettoniche non potessero essere condivise perché
insufficienti dal profilo qualitativo. Reputandole adeguate, il municipio non
ha certamente abusato dell'ampio margine d'apprezzamento che gli deriva dalla
natura sommaria dell'art. 37 NAPR. La decisione non procede certamente da considerazioni
illogiche od estranee alla materia ed è perfettamente sostenibile. Intervenendo
a censurarla, il Consiglio di Stato ha palesemente disatteso i limiti del
potere di cognizione che l'autonomia comunale gli impone di rispettare. 

Invano sostengono i resistenti che l'unica
soluzione possibile per costruire stabili d'appartamenti a pigione moderata su
quei fondi sarebbe quella di realizzare un solo immobile. Se potranno o meno
essere realizzati appartamenti di questo genere sulla base del PQ in oggetto è
questione che dovrà essere esaminata nell'ambito del rilascio delle successive
licenze edilizie sulla base di progetti definitivi. In mancanza di tali
progetti, quest'aspetto non può essere verificato nell'ambito dell'approvazione
del PQ. 

Né giova agli opponenti obiettare che il
comune non è per il momento intenzionato a realizzare uno stabile
d'appartamenti a pigione moderata sul suo fondo. L'art. 37 NAPR si limita ad
esigere che il PQ indichi la sistemazione finale dei fondi. Non subordina
l'approvazione del piano all'indicazione delle fasi di realizzazione. Le particolari
caratteristiche del PQ in esame, imposto all'unico scopo di conseguire un'edificazione
uniforme, permettono inoltre di escludere che le finalità del piano risultino
disattese fintanto che il comune non realizzerà il secondo edificio. 

 

2.4. Nella misura in cui è riferita alla
licenza di PQ, la decisione governativa impugnata, va quindi annullata siccome
lesiva del diritto. 

 

 

                                   3.   Licenza
edilizia

 

3.1. L'art. 37 cpv. 2 NAPR concede al fondo
della ricorrente ed a quello del comune importanti agevolazioni sull'i.s e
sull'altezza. Quale corrispettivo, la norma li vincola alla costruzione di
alloggi a pigione moderata secondo le disposizioni della legislazione federale
e cantonale in materia. 

È quindi evidente che qualsiasi licenza
interessante questi fondi può essere rilasciata soltanto dopo aver accertato
che la costruzione adempie i requisiti posti dalla LF per promuovere la costruzione
d'abitazioni del 19 marzo 1965 (RS 842) e dalle relative ordinanze
d'applicazione, rispettivamente dalla Legge cantonale sull'abitazione del 22
ottobre 1985 (RL 6.4.10.1) e dal relativo regolamento d'applicazione. Siffatto
accertamento deve necessariamente essere esperito da parte dell'Ufficio
dell'abitazione del DOS, unica istanza abilitata a pronunciarsi sulla conformità
del progetto per rapporto alle disposizioni succitate. La semplice
dichiarazione (autocertificazione) del promotore non può essere considerata
sufficiente. Non occorre che la costruzione sia sussidiata. Basta che venga
dimostrato in modo inequivocabile che risponde alle condizioni poste dalla
legge per beneficiare di un sussidio. 

Accertato che la domanda di costruzione
rispetta tali condizioni, la licenza non può essere rilasciata senza vincoli di
sorta. Affinché sia assicurato l'ossequio dell'art. 37 NAPR, la licenza deve
necessariamente essere subordinata a condizioni che definiscano in termini
vincolanti le pigioni ammissibili ed un efficace metodo di controllo. 

 

3.2. Nell'evenienza concreta, il progetto
dello stabile previsto sul fondo della ricorrente risponde alle indicazioni
planovolumetriche del PQ approvato con licenza del 23 novembre 2001. L'i.s. rientra
a sua volta nei limiti ammessi dall'art. 37 cpv. 4 NAPR. Da questo profilo,
nulla osta al rilascio del permesso di costruzione. 

La licenza impugnata non è tuttavia stata
preceduta dal necessario accertamento che la costruzione adempie i requisiti
posti dalla legislazione disciplinante la realizzazione di abitazioni a pigione
moderata. La domanda di costruzione, del tutto silente in merito alle pigioni
previste, non è stata sottoposta all'Ufficio dell'abitazione. La scarsa
documentazione prodotta dall'istante non permette di trarre alcuna conclusione
utile al riguardo. 

Non essendo dimostrato l'adempimento della
più importante delle condizioni che legittimano le facilitazioni previste
dall'art. 37 NAPR, l'annullamento della licenza s'impone quindi come una
conseguenza inevitabile. 

 

 

                                   4.   Sulla
scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va parzialmente accolto,
annullando il giudizio governativo impugnato nella misura in cui ha per oggetto
la licenza di PQ e confermandolo invece, seppur per altri motivi, nella misura
in cui è riferito alla licenza rilasciata alla ricorrente per l'edificazione
della part. n. __________. 

La tassa di giustizia è suddivisa in parti
uguali fra la ricorrente e gli opponenti. Le ripetibili, commisurate al grado
di soccombenza, sono invece poste a carico della ricorrente. 

 

 

 

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 56 LALPT; 3, 4, 29, 36, 37 NAPR
di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm; 

 

 

dichiara
e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso
è parzialmente accolto.

§.  Di conseguenza, la decisione 12 marzo 2002 del
Consiglio di Stato (n. 1175) è: 

1.1.   annullata limitatamente al dispositivo n. 1
che è riformato nel senso che la licenza di PQ 23 novembre 2001 è confermata. 

1.2.   confermata limitatamente al dispositivo n.
2. 

                                   2.   La tassa di
giustizia di fr. 1'200.- è a carico della ricorrente nella misura di fr. 600.-
e dei resistenti in solido per la differenza. 

 

 

                                   3.   La
ricorrente rifonderà fr. 600.- ai resistenti a titolo di ripetibili. 

 

	
   

                                      4.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  	 

	
   

  	
   

  

 

 

 

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente                                                             Il
segretario