# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 15ed8657-ffe0-5b53-a12c-83d8506a18d8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-16
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 16.04.2024 R 2024 4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2024-4_2024-04-16.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 24 4

5. Kammer 

Vorsitz Brun

RichterInnen Audétat und Pedretti

Aktuarin Lanfranchi

URTEIL

vom 16. April 2024

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und A.B._____, 

Beschwerdeführer 1 und 2

B._____, 

Beschwerdeführer 3

alle vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli, 

gegen

Gemeinde C._____, 

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vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Erstwohnungspflicht

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I. Sachverhalt:

1. A._____ und A.B._____ sind hälftige Miteigentümer der Wohnung StWE-

Einheit D._____, EG, E._____, Parzelle Nr. 2504, F._____, in C._____. 

Diese Wohnung (nachfolgend: Wohnung an der F._____) ist mit einer 

kommunalen Erstwohnungspflicht belegt. Die Eigentumsbeschränkung ist 

seit dem 13. November 2003 im Grundbuch angemerkt.

2. Mit Verfügung vom 13. Dezember 2022 wies die Gemeinde C._____ 

(nachfolgend: die Gemeinde) das Gesuch um vorzeitige Entlassung der 

Wohnung aus der Erstwohnungspflicht ab. Zudem wurden A._____ und 

A.B._____ unter Androhung der Ersatzvornahme i.S.v. Art. 94 KRG und 

der Strafe nach Art. 95 KRG dazu verpflichtet, die Wohnung bis 

spätestens Ende April 2023 einer Erstwohnungsnutzung i.S.v. Art. 2 

Abs. 2 und 3 ZWG zuzuführen. Die dagegen erhobene Beschwerde wurde 

mit Urteil des Verwaltungsgerichts vom 6. Februar 2024 abgewiesen 

(Verfahren R 23 8).

3. Nachdem der Instruktionsrichter im Verfahren R 23 8 der Beschwerde 

keine aufschiebende Wirkung erteilt hatte, forderte die Gemeinde A._____ 

und A.B._____ auf, ihre Wohnung als Erstwohnung zu vermieten und 

entsprechende Nachweise zu erbringen. Die Eheleute A._____ liessen mit 

E-Mail vom 21. Juni 2023 durch ihre Rechtsvertreterin mitteilen, sie seien 

ihrer Pflicht nachgekommen und hätten ihre Wohnung dem in C._____ 

wohnhaften B._____ überlassen. Auf Anfrage der Gemeinde wurde ihr der 

(rückwirkend aufgesetzte) schriftliche Gebrauchsüberlassungsvertrag am 

30. Juni 2023 zugestellt.

4. Mit je einem Schreiben vom 25. Juli 2023 informierte die Gemeinde 

A._____ und A.B._____ sowie B._____, dass erhebliche Zweifel an der 

gesetzeskonformen Nutzung der fraglichen Wohnung bestehen würden, 

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zumal die Ehefrau von B._____ nach wie vor in der ehelichen Wohnung 

an der G._____ wohne, die Besteuerung des Ehepaares trotz getrennter 

Wohnsitze weiterhin gemeinsam erfolge, B._____ die Wohnung an der 

F._____ unentgeltlich nutze, sich der Wert der Wohnung auf CHF 4 Mio. 

belaufe, die Unterhaltskosten für die Wohnung über CHF 25'000 pro Jahr 

betragen würden, A._____ und A.B._____ aus diesem Grund die 

Vermietung der Wohnung als Erstwohnung gegen angemessenes Entgelt 

bisher als unrealistisch erachtet hätten und die dauernde Erhaltung der 

Baute ihrer Ansicht nach angeblich nicht anders als durch die Nutzung als 

Zweitwohnung sichergestellt werden könne. Unter Verweis auf die oben 

genannten Gründe teilte die Gemeinde ihnen mit, dass vermutet werde, 

dass mit der unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an 

B._____ die Pflicht zur Erstwohnungsnutzung umgangen und die zur 

Diskussion stehende Wohnung nicht als Erstwohnung, sondern nach wie 

vor als Zweitwohnung genutzt werde. Gleichzeitig räumte die Gemeinde 

ihnen die Möglichkeit ein, sich zu den obigen Ausführungen zu äussern.

5. Mit zwei separaten Schreiben vom 15. September 2023 äusserten sich 

A._____ und A.B._____ einerseits sowie B._____ andererseits über ihre 

gemeinsame Rechtsvertreterin zu den Vorwürfen der Gemeinde. Dabei 

machten sie im Wesentlichen geltend, dass sich A._____ und A.B._____ 

im Januar 2023 entschieden hätten, die Wohnung an B._____, mit 

welchem sie seit vielen Jahren befreundet seien, zu überlassen. B._____ 

hätte dort Wohnsitz genommen, würde sich seither nahezu täglich in der 

Wohnung aufhalten, verbringe dort einen wesentlichen Teil seiner Freizeit, 

absolviere seine Sporteinheiten und übernachte meistens auch dort. Es 

treffe zu, dass das Ehepaar B.A._____ einen separaten Wohnsitz habe 

und B._____ an der F._____ wohne. Die daran geäusserten Zweifel seien 

unberechtigt und die Vermutung in Bezug auf die Umgehung der 

Erstwohnungsnutzung sei falsch. Dass A._____ und A.B._____ sich als 

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Besucher von B._____ zuweilen auch in der Wohnung aufhalten, sei nicht 

zu beanstanden und könne ihnen nicht verboten werden. Als Beweis 

reichten sie Fotos der Beatmungsmaschine und des Hometrainers ein.

6. Die Gemeinde verfügte am 21. November 2023, die behauptete 

Gebrauchsüberlassung der Wohnung, StWE-Einheit D._____, EG/UG, an 

B._____ werde nicht als Erstwohnungsnutzung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 

und 3 ZWG anerkannt. Gleichzeitig wies sie A._____ und A.B._____ – 

unter Androhung der Versiegelung im Unterlassungsfall – an, die 

Wohnung bis zum 29. Februar 2024 einer Erstwohnnutzung im Sinne von 

Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG zuzuführen.

7. Gegen diese Verfügung reichten A._____ und A.B._____ (nachfolgend: 

Beschwerdeführer 1 und 2) und B._____ (nachfolgend: 

Beschwerdeführer 3) am 8. Januar 2024 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein. In materieller Hinsicht 

beantragen sie, die Verfügung des Gemeindevorstands C._____ vom 

21. November 2023 sei aufzuheben.

Zum Sachverhalt brachten sie vor, sie hätten bereits im Januar 2023 die 

Wohnung dem in C._____ wohnhaften Beschwerdeführer 3 überlassen. 

Der Gebrauchsüberlassungsvertrag sei mündlich abgeschlossen worden, 

was zulässig sei. Der schriftliche Gebrauchsüberlassungsvertrag sei erst 

später, auf Wunsch der Gemeinde, erstellt worden. Der 

Beschwerdeführer 3 habe sich per 1. Januar 2023 bei der Gemeinde 

umgemeldet, was seitens der Gemeinde akzeptiert worden sei. Seither 

würde er sich dort nahezu täglich aufhalten, einen wesentlichen Teil seiner 

Freizeit verbringen und nahezu täglich dort übernachten. Er sei zwar noch 

mit seiner Ehefrau zusammen, doch wäre ein weiteres Zusammenleben in 

der bisherigen gemeinsamen Wohnung sehr schwierig gewesen bzw. 

hätte die Ehe gefährdet. Denn der Beschwerdeführer 3 hätte 

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bedauerlicherweise im Jahr 2021 einen sehr schlimmen Verlauf einer 

Covid-19-Erkrankung gehabt, wobei er unter den Nachfolgen bis heute 

physisch und psychisch leide. Er habe starke Rückenschmerzen, 

Muskelschwäche, Muskelschmerzen, Konzentrations- und 

Gedächtnisprobleme, Schlafstörungen, depressive Symptome sowie 

Angstzustände. Insbesondere müsse er in der Nacht eine 

Beatmungsmaschine nutzen, welche zu einer erheblichen Lärmbelastung 

führe. Dies verunmögliche, dass die Eheleute regelmässig im gleichen 

Zimmer schlafen können. Zudem würden sich Dampfbadgänge und die 

sportliche Betätigung, die er in der Wohnung an der F._____ durchführen 

könne, positiv auf die Gesundheit des Beschwerdeführers 3 auswirken. 

Schliesslich liege die Wohnung nur zwei Gehminuten von seinem 

Arbeitsort entfernt, sodass er jederzeit die Möglichkeit habe, kurz nach 

Hause zu gehen. Aufgrund dieser – im Übrigen sehr privaten – Umstände, 

habe sich der Beschwerdeführer für den Umzug entschieden. Beim 

Vergleich der Stromrechnung für das erste Halbjahr 2022 mit dem ersten 

Halbjahr 2023 sei ersichtlich, dass die Wohnung nun wesentlich intensiver 

genutzt werde – der Stromverbrauch sei um über 41 % angestiegen. Dies 

obwohl der Beschwerdeführer 3 die Wohnung nur als Einzelperson nutze. 

Die Mehrnutzung werde auch durch den Vergleich der Wasserrechnungen 

bestätigt. Der Wasserverbrauch vom 1. Oktober 2022 bis 30. September 

2023 sei im Vergleich zum Vorjahr um über 30 % angestiegen. Die 

Beschwerdeführer 1 und 2 seien im Jahr 2023 lediglich zweimal für einen 

kurzen Zeitraum auf Besuch beim Beschwerdeführer 3 in ihrer Wohnung 

gewesen. Genau während des zweiten Aufenthalts (eine Nacht) am 

11. August 2023 sei – nota bene um 16.00 Uhr, also während der 

Arbeitszeit des Beschwerdeführers 3 – eine Polizeikontrolle durchgeführt 

worden.

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In rechtlicher Hinsicht machen die Beschwerdeführer im Wesentlichen 

geltend, die Gemeinde umgehe vorliegend die Untersuchungsmaxime, 

indem sie die Beweispflicht in Bezug auf die Erstwohnungsnutzung den 

Beschwerdeführern zuschiebe. Die Gemeinde könne sich nicht damit 

begnügen, die Nachweise der Beschwerdeführer als ungenügend 

abzutun. Es spiele keine Rolle, welche Partei beweisbelastet sei, denn die 

Beweislast besage einzig, welche Partei die Folgen der Beweislosigkeit zu 

tragen habe. Dies wiederum sei nur relevant, wenn der massgebende 

Sachverhalt – unter Mitwirkung der Beteiligten – nicht festgestellt werden 

könne. Vorliegend seien die Parteien, abgesehen von der Gewährung des 

rechtlichen Gehörs und der Anfrage betreffend den Vertrag, nicht zur 

Mitwirkung aufgefordert worden bzw. es sei ihnen nicht erläutert worden, 

welche Unterlagen seitens der Gemeinde noch benötigt würden. Die 

Gemeinde habe vorliegend den rechtserheblichen Sachverhalt nicht 

hinreichend abgeklärt. Die Sachverhaltsfeststellung erweise sich daher als 

unvollständig und unrichtig. Abgesehen davon erfülle der 

Beschwerdeführer 3 die Erstwohnungspflicht im Sinne der 

Zweitwohnungsgesetzgebung. Anknüpfungspunkt sei nämlich der Begriff 

der Niederlassungsgemeinde gemäss dem RHG. Entscheidend für die 

Erfüllung der Erstwohnungspflicht bzw. die Erstwohnungsnutzung sei 

nach dem Gesetz die Niederlassung in der betreffenden Gemeinde. Die 

Voraussetzung der Niederlassung in der Gemeinde C._____ erfülle der 

Beschwerdeführer 3 unbestrittenermassen. Und selbst wenn sich der 

Niederlassungsbegriff im Sinne von Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG auf eine 

bestimmte Wohnung beziehen würde – was bestritten werde – so würde 

der Beschwerdeführer 3 diese Voraussetzung erfüllen. Mit der 

Ummeldung an die F._____, habe die Gemeinde C._____ die neue 

Wohnadresse des Beschwerdeführers 3 akzeptiert. Diese Wohnung sei 

sein Zuhause und er halte sich mit der Absicht des dauernden Verbleibs 

dort auf. Viel wahrscheinlicher als ein Rückzug in die Wohnung, die seine 

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Ehefrau bewohne, sei im Übrigen ein Umzug seiner Ehefrau in die 

Wohnung an der F._____.

In beweisrechtlicher Hinsicht beantragen sie die Einvernahme von 

diversen Zeugen sowie die Durchführung eines Augenscheins, in formeller 

Hinsicht, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

8. In der Vernehmlassung vom 22. Januar 2024 beantragt die Gemeinde 

(nachfolgend: die Beschwerdegegnerin), das Gesuch um aufschiebende 

Wirkung sei abzuweisen.

9. In der Stellungnahme im Rahmen des allgemeinen Replikrechts vom 

2. Februar 20224 hielten die Beschwerdeführer ausdrücklich an ihren 

Ausführungen in der Beschwerde fest und bekräftigten die in der 

Beschwerde vorgebrachten Argumente betreffend aufschiebende 

Wirkung.

10. In der Vernehmlassung vom 6. Februar 2024 zur Sache beantragt die 

Beschwerdegegnerin, die Beschwerde sei abzuweisen; unter Kostenfolge 

zulasten der Beschwerdeführer. Dabei hielt sie fest, dass der Wohnsitz 

des Beschwerdeführers 3 in C._____ nicht bestritten werde. Es verstehe 

sich allerdings von selbst, dass das Einwohneramt bei einer Ummeldung 

nicht überprüfe, ob mit der Adressänderung innerhalb von C._____ eine 

Erstwohnungspflicht umgangen werden könnte. Die eingereichte 

Wohnsitzbescheinigung habe deshalb für die vorliegende Frage keinerlei 

Beweiswert. Dem Registereintrag komme sodann nur deklaratorische 

Wirkung zu. Es obliege der Baubehörde zu überprüfen, ob der 

vorgenommene Registereintrag auch mit den tatsächlichen Verhältnissen 

übereinstimme, insbesondere, ob tatsächlich eine Erstwohnnutzung im 

Sinne des ZWG gegeben oder ob sie nur vorgeschoben sei. Sodann habe 

der rückwirkend per Januar 2023 abgeschlossene 

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Gebrauchsüberlassungsvertrag vom 29. Juni 2023 im Gegensatz zu 

einem Mietvertrag weder für die Beschwerdeführer 1 und 2 noch für den 

Beschwerdeführer 3 irgendwelche weitergehenden Konsequenzen. An 

der Verlegung des Lebensmittelpunktes des Beschwerdeführers 3 an die 

F._____ hätten die Beschwerdeführer 1 und 2 denn auch kein Interesse 

und hätten wiederum deswegen keinen Mietvertrag abgeschlossen, um 

sich nicht mit den mietrechtlichen Belastungen und Einschränkungen 

(Kündigungsanfechtung, Erstreckung usw.) herumschlagen zu müssen. 

Wenn allerdings jemand eine Wohnung im Sinne einer 

lebensmittelpunktbegründenden Wohnung nutze, dann sei diese Person 

auf den für die Vermieter als belastend und einschränkend empfundenen 

Mieterschutz angewiesen. Es sei vorliegend offensichtlich, dass von 

keiner der Parteien je die Absicht bestanden habe, dass der 

Beschwerdeführer 3 seinen Lebensmittelpunkt an der F._____ verlege. 

Damit sei klar, dass es sich bei der Nutzung der Wohnung an der F._____ 

durch den Beschwerdeführer 3 nicht um eine gesetzeskonforme 

Erstwohnungsnutzung handle. Zu den Austrittsberichten der H._____ 

betreffend den Beschwerdeführer 3 hält die Beschwerdegegnerin fest, 

dass diese keine Relevanz hätten, zumal die Covid-Erkrankung im Jahr 

2021 nicht bestritten werde. Es sei aber darauf hinzuweisen, dass 

zwischen der Entlassung aus der Reha und der Gebrauchsüberlassung 

der Wohnung per 1. Januar 2023, also zufälligerweise gerade kurz 

nachdem die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 13. Dezember 

2022 das Gesuch der Beschwerdeführer 1 und 2 abgewiesen und die 

korrekte Erstwohnnutzung angeordnet hatte, aber doch viel Zeit 

vergangen sei. Ausserdem könne dem eigereichten Austrittsbericht vom 

17. März 2021 immerhin entnommen werden, dass der 

Beschwerdeführer 3 seit einer Woche nicht mehr sauerstoffbedürftig sei 

und dass die Sättigungswerte im Normbereich seien. Die 

Beschwerdegegnerin wolle sich mit diesem Hinweis in keiner Weise ein 

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Urteil über die gesundheitliche Situation des Beschwerdeführers 3 

erlauben, sondern einzig darauf hinweisen, dass aus den eingereichten 

Berichten nichts zugunsten einer tatsächlichen Erstwohnnutzung 

abgeleitet werden könne. Zudem sei nicht nachvollziehbar, was mit den 

eingereichten Fotos eines Beatmungsgerätes bzw. eines kleinen 

Velohometrainers bewiesen werden solle. Zu erwähnen sei, dass 

Beatmungsgeräte heute sehr leise seien und davon ausgegangen werden 

dürfe, dass der auf dem Bild dargestellte Hometrainer ohne Weiteres auch 

in der ehelichen 4-Zimmerwohnung Platz fände. Beide Bilder hätten im 

Zusammenhang mit der Erstwohnungsnutzung offensichtlich keinerlei 

Beweiskraft. Schliesslich seien auch die von den Beschwerdeführern 

eingereichten Strom- und Wasserrechnungen nicht geeignet, die 

Erstwohnnutzung durch den Beschwerdeführer 3 zu belegen. Dies weil 

sie, auch dank moderner Technik, zu einfach manipuliert werden können. 

Vorliegend sei dies umso wahrscheinlicher, zumal die Beschwerdeführer 

bereits Anfang 2023 genau gewusst hätten, dass der Beweis einer 

Erstwohnnutzung anstehe. Im Übrigen könne mit einem gestiegenen 

Strom- und Wasserverbrauch nicht nachgewiesen werden, dass die 

Ursache der höheren Kosten in einer Erstwohnnutzung liege. Es wäre 

genauso gut möglich, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 oder andere 

Gäste die Wohnung vermehrt genutzt hätten. Dem Polizeibericht vom 

11. August 2023 könne sodann entnommen werden, dass die Polizei am 

11. August 2023 bei der E._____ geklingelt hat und darauf nicht etwa der 

Beschwerdeführer 3, sondern der Beschwerdeführer 1 die Tür geöffnet 

habe. Die Angabe die Beschwerdeführer 1 und 2 seien im Jahr 2023 

lediglich zweimal für einen kurzen Besuch in ihrer Wohnung gewesen, 

erscheine auch deshalb wenig glaubhaft.

Neben der Anfrage beim Steueramt habe die Beschwerdegegnerin die 

Beschwerdeführer um das Einreichen eines Mietvertrages ersucht und die 

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Polizei damit beauftragt, bei der Wohnung der F._____ einen 

Kontrollbesuch abzustatten. Weitere zielführende und gleichzeitig 

verhältnismässige Massnahmen, um den vorliegenden Sachverhalt 

abzuklären, seien damals und auch heute nicht ersichtlich, zumal die 

Observation der Wohnung an der F._____ resp. der ehelichen Wohnung 

an der G._____ über einen längeren Zeitraum und bei der jedes Hinein- 

und Hinausgehen protokolliert würde, zwar effektiv aber zum Vornherein 

unverhältnismässig erscheine. Die Beschwerdegegnerin habe den 

Sachverhalt im Rahmen des Zulässigen und Möglichen vollständig und 

richtig abgeklärt. Sämtliche Abklärungen hätten den Verdacht, dass die 

Wohnung an der F._____ nicht als Erstwohnung, sondern als 

Zweitwohnung genutzt werde, bestätigt. Sowohl der Kontrollbesuch durch 

die Polizei als auch die Tatsache, dass der Beschwerdeführer 3 den 

eingeschriebenen Brief nicht abgeholt habe, habe dies deutlich gezeigt. 

Im Ergebnis sei also festzuhalten, dass aufgrund des von den 

Beschwerdeführern gewählten Konstrukts, die Umgehung des ZWG zwar 

nicht durch direkte Beweise, aber immerhin durch klare Indizien belegt 

werden könne. Des Weiteren könne der Auffassung der 

Beschwerdeführer, wonach für die Erfüllung der Erstwohnungspflicht 

lediglich die Niederlassungsgemeinde (nicht aber der Lebensmittelpunkt 

in einer bestimmten Wohnung) ausschlaggebend sei, nicht gefolgt 

werden. Die Pflicht der Erstwohnnutzung werde über den 

Lebensmittelpunkt definiert und könne nicht mittels einer blossen 

Nebennutzung oder irgendwie gearteten Nutzung (Ausübung von 

Sporteinheiten, Dampfbadgängen, teilweise Übernachtungen) erfüllt 

werden. Massgebend sei der Ort, an dem sich die Person mit der Absicht 

dauernden Verbleibens aufhalte, um dort den Mittelpunkt ihres Lebens zu 

begründen, welcher für Dritte erkennbar sein müsse. Aus der Botschaft 

zum ZWG gehe klar hervor, dass eine Person in einer Gemeinde nur eine 

Wohnadresse bzw. nur eine Erstwohnung haben könne. Dass der 

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Beschwerdeführer 3 in der entsprechend den Bedürfnissen der 

Beschwerdeführer 1 und 2 eingerichteten Wohnung seinen 

Lebensmittelpunkt habe und er sich dort mit der Absicht dauernden 

Verbleibs aufhalte, sei unter Berücksichtigung der konkreten Umstände 

schlicht nicht glaubhaft. Der Beschwerdeführer 3 sei Mieter einer 4-

Zimmerwohnung an der G._____, in der er seit dem Jahr 2002 lebe und 

wo er auch seinen Hausrat habe. Zusammen mit seiner Ehefrau, von der 

er nach eigenen Angaben weder faktisch noch rechtlich getrennt sei, habe 

er in dieser Wohnung – für Dritte erkennbar – den Mittelpunkt seines 

Lebens. Bei mehreren Wohnungen sei diejenige massgebend, in der die 

Person effektiv wohne, wo ihr Zuhause sei, wobei es sich nicht um eine 

verkappte Zweitwohnung handeln dürfe, welche die Person 

gegebenenfalls auch noch nutze, nämlich sporadisch und wenn die 

Wohnung nicht gerade von den auswertigen Eigentümern als 

Zweitwohnung genutzt werde bzw. um damit vermeintlich der 

Erstwohnnutzung im Sinne des ZWG gerecht zu werden.

Schliesslich würde die Rechtsauffassung der Beschwerdeführer Tür und 

Tor für die Umgehung des ZWG öffnen. Folgte man jener Auffassung, 

könnte sich nämlich von jedem "Erstwohnungshaushalt", in welchem 

mindestens zwei erwachsene Personen leben, eine von ihnen im Rahmen 

eines Freundschaftsdienstes oder gegen ein kleines Entgelt von den 

auswertigen Eigentümern, sporadisch in deren Wohnung aufhalten (bspw. 

für einen Saunagang) und sich gegebenenfalls sogar an die erwähnte 

Adresse ummelden, und schon stünde diese Wohnung den Eigentümern 

weiter als Zweitwohnung zur Verfügung. Der Gemeinde selbst sowie der 

Polizei fehlten offensichtlich die Kapazitäten, um in solchen Fällen die 

notwendigen Abklärungen zu tätigen, um die Umgehung schliesslich im 

Einzelfall offenlegen zu können. Vor allem aber liege es auf der Hand, 

dass dies nicht im Sinne des Gesetzgebers sein könne. 

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Zusammenfassend genüge für das Vorliegen einer Erstwohnung im Sinne 

von Art. 4 des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes (kZWG) i.V.m. Art. 2 

Abs. 2 und 3 ZWG weder, dass eine Person im Einwohnerregister als 

"niedergelassen" eingetragen sei, noch, dass die Wohnung in irgendeiner 

Form von einer in der Gemeinde niedergelassenen Person genutzt werde. 

Um als Erstwohnung zu gelten, müsse eine Wohnung vielmehr in der 

Weise als Hauptwohnung genutzt bzw. bewohnt werden, dass sich in 

dieser Wohnung der von aussen erkennbare Mittelpunkt des Lebens der 

in der Gemeinde niedergelassenen Person befinde. Dieser 

Lebensmittelpunkt liege beim Beschwerdeführer 3 in der ehelichen 

Wohnung.

11. Mit Verfügung vom 19. Februar 2024 wies die Instruktionsrichterin den 

Antrag um Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung ab, verfügte aber 

im Sinne einer vorsorglichen Massnahme, dass die in Ziff. 2 der 

angefochtenen Verfügung angesetzte Frist zur Zuführung der Wohnung 

zur Erstwohnnutzung bis zum Vorliegen des Entscheids in der Hauptsache 

R 24 4 ausgesetzt wird. Zudem wurde der Beschwerdegegnerin die 

Vornahme allfälliger Vollstreckungsmassnahmen bis zum Vorliegen des 

Entscheids in der Hauptsache R 24 4 untersagt. Das Verfahren wurde für 

dringlich erklärt.

12. In der Replik vom 21. Februar 2024 bestätigten die Beschwerdeführer ihre 

Anträge gemäss Beschwerde vom 8. Januar 2024 und führten im 

Wesentlichen aus, die einmalige Polizeikontrolle sei völlig ungenügend, 

um den Sachverhalt korrekt ermitteln zu können. Der 

Beschwerdegegnerin gehe es nicht um eine objektive 

Sachverhaltsfeststellung, sondern um das Finden von Hinweisen für die 

behauptete Verletzung der Erstwohnungspflicht durch die 

Beschwerdeführer 1 und 2. In Bezug auf die Strom- und 

Wasserrechnungen sei festzuhalten, dass sich ein solcher Anstieg des 

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Verbrauchs nicht mit einer leicht erhöhten Zweitwohnungsnutzung 

erklären lasse und dass diese Dokumente sehr wohl beweiskräftig seien. 

Als Beweis reichten sie die Stromrechnungen für das zweite Halbjahr 2022 

und 2023 nach. Sodann hielten sie daran fest, dass sich der Begriff der 

Niederlassung bzw. des Wohnsitzes auf einen Ort bzw. eine Gemeinde 

und nicht auf eine bestimmte Wohnung beziehe. Dass die 

Beschwerdeführer ihre Wohnung lieber einem langjährigen Freund im 

Rahmen einer Gebrauchsüberlassung als Erstwohnung zur Verfügung 

stellen, als sie nicht kostendeckend an Fremde zu vermieten, womit 

zudem alle mietrechtlichen Konsequenzen einhergehen würden, sei 

nachvollziehbar und stelle keinen Missbrauch oder eine Umgehung dar.

13. Mit Schreiben vom 27. Februar 2024 teilte die Beschwerdegegnerin mit, 

dass sie auf die Einreichung einer Replik verzichte.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Angefochten ist die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 

21. November 2023. Diese ist weder endgültig noch kann sie bei einer 

anderen Instanz angefochten werden. Die Zuständigkeit des 

Verwaltungsgerichts ist somit gegeben (Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; BR 370.100). Als Adressaten der 

Verfügung sind die Beschwerdeführer 1 bis 3 zur Beschwerde legitimiert 

(Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte 

Beschwerde ist somit einzutreten (Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 52 Abs. 

1 VRG).

2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Frage, ob die auf der Wohnung 

lastende kommunale Erstwohnungsverpflichtung aufgrund der Nutzung 

durch den Beschwerdeführer 3 erfüllt wird oder nicht. Unbestritten ist, dass 

der Beschwerdeführer 3 in der Gemeinde C._____ seinen Wohnsitz hat. 

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3. Uneinig sind sich die Parteien zunächst darüber, wie der in Art. 2 Abs. 2 

des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, 

ZWG; SR 702) aufgeführte Begriff der "Niederlassung" i.S.v. Art. 3 lit. b 

des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der Einwohnerregister und 

anderer amtlicher Personenregister (Registerharmonisierungsgesetz, 

RHG; SR 431.02) zu verstehen ist.

3.1. Die Beschwerdeführer sind diesbezüglich der Auffassung, der relevante 

Anknüpfungspunkt für die Erfüllung der Erstwohnungspflicht i.S.v. Art. 2 

Abs. 2 ZWG sei der Begriff der Niederlassungsgemeinde gemäss RHG, 

d.h. die Gemeinde, in der sich eine Person in der Absicht dauernden 

Verbleibens aufhalte, um dort den Mittelpunkt ihres Lebens zu begründen, 

welcher für Dritte erkennbar sein müsse; eine Person werde in derjenigen 

Gemeinde als niedergelassen betrachtet, in der sie das erforderliche 

Dokument hinterlegt habe, und könne nur eine Niederlassungsgemeinde 

haben. Entscheidend für die Erfüllung der Erstwohnungspflicht bzw. die 

Erstwohnungsnutzung sei daher nach dem klaren Wortlaut die 

Niederlassung in der betreffenden Gemeinde. Die Voraussetzung der 

Niederlassung in der Gemeinde C._____ erfülle der Beschwerdeführer 3 

unbestrittenermassen.

3.2. Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, dass für die Erfüllung der 

Erstwohnungspflicht i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZWG die Niederlassung in der 

entsprechenden Gemeinde nicht genüge. Die Pflicht der Erstwohnnutzung 

werde über den Lebensmittelpunkt definiert und könne nicht mittels einer 

blossen Nebennutzung oder irgendwie gearteten Nutzung (Ausübung von 

Sporteinheiten, Dampfbadgängen, teilweise Übernachtungen) erfüllt 

werden. Massgebend sei der Ort, an dem sich die Person mit der Absicht 

dauernden Verbleibens aufhalte, um dort den Mittelpunkt ihres Lebens zu 

begründen, welcher für Dritte erkennbar sein müsse. Aus der Botschaft 

zum ZWG gehe klar hervor, dass eine Person in einer Gemeinde nur eine 

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Wohnadresse bzw. nur eine Erstwohnung haben könne. Der 

Lebensmittelpunkt müsse sich daher auf eine bestimmte Wohnung 

beziehen. 

3.3. Der Begriff der Niederlassung i.S.v. Art. 3 lit. b RHG berücksichtigt 

ausdrücklich die Rechtspraxis zum zivilrechtlichen Wohnsitz nach Art. 23 

ZGB. Eine handlungsfähige Person kann ihren zivilrechtlichen Wohnsitz 

grundsätzlich frei wählen. Er befindet sich am Ort, wo sich die Person mit 

der Absicht dauernden Verbleibens aufhält und ist nach Art. 23 Abs. 2 

ZGB nicht teilbar. Zur Begründung des Wohnsitzes sind der objektive 

physische Aufenthalt und die subjektive Absicht des dauernden 

Verbleibens notwendig. Aus welchen Gründen eine Person ihren 

Lebensmittelpunkt verlegt, spielt keine Rolle. Die innere Absicht des 

dauernden Verbleibens ist nur soweit massgebend, wie sie nach aussen 

erkennbar geworden ist. Entscheidend ist deshalb, wo der Mittelpunkt der 

Lebensbeziehungen liegt (vgl. hierzu auch VGU R 2022 36 vom 

23. Februar 2023 E.3.1, wonach grundsätzlich der Lebensmittelpunkt der 

betroffenen Person ausschlaggebend ist). Dieser befindet sich 

normalerweise am Wohnort, wo man schläft, die Freizeit verbringt und die 

persönlichen Effekten aufbewahrt. Hält sich eine Person abwechselnd an 

zwei Orten auf, so ist für die Ermittlung des Wohnsitzes ausschlaggebend, 

zu welchem Ort die stärkere Beziehung besteht. Der Lebensmittelpunkt 

bestimmt sich nach den gesamten objektiven, äusseren Umständen, nicht 

nach den erklärten Wünschen der Person. Eine Person kann in ihrer 

Wohngemeinde selbstverständlich nicht mehrere Wohnungen als 

Erstwohnungen nutzen, weil sich der Wohnsitz nach Art. 23 Abs. 2 ZGB 

nur an einem einzigen Ort befinden kann (vgl. Botschaft zum ZWG, 

S. 2298; siehe zum Ganzen auch MÖSCHING, in: Wolf/Pfammatter [Hrsg.], 

Zweitwohnungsgesetz (ZWG) – unter Einbezug der 

Zweitwohnungsverordnung (ZWV), Bern 2017, Art. 2 Rz. 10 ff.).

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3.4. Nach dem Gesagten erhellt, dass sich die Niederlassung im Sinne des 

RHG und damit des ZWG ganz klar auf eine bestimmte Wohnung 

beziehen muss. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer genügt 

die Niederlassung in der entsprechenden Gemeinde nicht. Für den 

vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Beschwerdeführer 3, um die 

Erstwohnungspflicht zu erfüllen, seinen Lebensmittelpunkt in der 

Wohnung an der F._____ haben muss.

4. Die Beschwerdeführer werfen der Beschwerdegegnerin vor, in Verletzung 

des Untersuchungsgrundsatzes, den Sachverhalt nicht hinreichend 

abgeklärt zu haben. In diesem Zusammenhang machen sie insbesondere 

geltend, dass sich die Beschwerdegegnerin lediglich damit begnügt habe, 

die Vorbringen der Beschwerdeführer als ungenügend abzutun. Im 

Übrigen genüge eine einzige Polizeikontrolle im Lichte der 

Untersuchungsmaxime nicht, um eine gesetzeswidrige Nutzung der 

Erstwohnung nachzuweisen.

4.1. Im Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es in 

erster Linie Sache der Behörde ist, den Sachverhalt abzuklären (Art. 11 

Abs. 1 VRG). Dazu gehört auch die ("subjektive") Beweisführungslast, d.h. 

die Obliegenheit, den erforderlichen Beweis zu führen. Der 

Untersuchungsgrundsatz wird allerdings durch die Mitwirkungspflicht der 

Parteien relativiert (vgl. Art. 11 Abs. 2 VRG). Die Mitwirkungspflicht gilt 

naturgemäss gerade für solche Tatsachen, die eine Partei besser kennt 

als die Behörden und welche diese ohne die Mitwirkung der Partei gar 

nicht oder nicht mit vernünftigem Aufwand erheben könnten (vgl. BGE 124 

II 361 E.2b; Urteil des Bundesgerichts 2C_165/2018 vom 19. September 

2018 E.2.2.2). Dabei trifft die Behörde aber eine Aufklärungspflicht, d.h. 

sie muss die Verfahrensbeteiligten geeignet auf die zu beweisenden 

Tatsachen hinweisen. Hat die Behörde ihre Aufklärungspflicht erfüllt, darf 

sie im Gegenzug von den Parteien erwarten, dass diese ihren 

- 18 -

Mitwirkungspflichten nachkommen. Vor diesem Hintergrund erscheint es 

treuwidrig, wenn eine die eigene Mitwirkung unterlassende Partei in einem 

späteren Beschwerdeverfahren der Behörde vorwirft, sie habe den 

Sachverhalt unvollständig abgeklärt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 

2A.505/1999 vom 28. Februar 2002 E.4b und A-4263/2017 vom 

27. August 2018 E.2.2.1 mit weiteren Hinweisen).

Untersuchungsgrundsatz und Mitwirkungspflicht ändern jedoch an der 

objektiven Beweislast nichts, wonach grundsätzlich diejenige Partei die 

Folgen der Beweislosigkeit eines Sachumstands zu tragen hat, die daraus 

Vorteile ableitet (vgl. zur Anwendbarkeit von Art. 8 ZGB auf öffentlich-

rechtliche Verfahren BGE 140 I 285 E. 6.3.1; siehe auch MÖSCHING, 

a.a.O., Art. 2 ZWG Rz. 12-15). Allerdings kann die Behörde nicht gestützt 

auf die objektive Beweislastverteilung geringere Gewissenhaftigkeit bei 

der Abklärung von Tatsachen walten lassen, die sich zugunsten der 

Verfahrenspartei auswirken. Aus der objektiven Beweislastverteilung 

dürfen mithin nicht Mitwirkungspflichten ("subjektive 

Beweisführungspflichten") abgeleitet werden (vgl. zum Ganzen: Urteil des 

Bundesgerichts 2C_165/2018 vom 19. September 2018 E.2.2.2).

4.2. Die Niederlassung des Beschwerdeführers 3 in der Gemeinde C._____ ist 

in casu unbestritten. Einigkeit besteht auch dahingehend, dass er von 

2002 bis 2022 an der G._____ wohnhaft war. Es besteht die gesetzliche 

Vermutung, dass ein einmal begründeter Wohnsitz bestehen bleibt bis 

zum Erwerb eines neuen Wohnsitzes (Art. 24 Abs. 1 ZGB). Fraglich ist, ob 

der Beschwerdeführer 3 per Januar 2023 an der F._____ tatsächlich einen 

neuen Wohnsitz begründet hat, wobei hinsichtlich dieser Tatsache die 

Beschwerdegegnerin die "subjektive" Beweisführungslast trägt und die 

Beschwerdeführer die Folgen einer allfälligen Beweislosigkeit zu tragen 

haben.

- 19 -

4.3. In diesem Zusammenhang ist vorab zu erwähnen, dass die 

Beschwerdeführer nicht offen gewesen sind für entsprechende 

Abklärungen seitens der Beschwerdegegnerin. Als sich nämlich die 

Beschwerdegegnerin, namentlich die Baubehörde, vom Steueramt 

bestätigen liess, dass das Ehepaar B.A._____ trotz der Ummeldung des 

Beschwerdeführers 3 die gemeinsame Besteuerung wünsche, haben die 

Beschwerdeführer daraufhin mit rechtlichen Schritten und indirekt auch mit 

Strafanzeigen wegen Verletzung des Amtsgeheimnisses gedroht (vgl. Bf-

act. 17). Die Beschwerdeführer verhalten sich demnach treuwidrig, wenn 

sie sich gegen die von Amtes wegen getätigten Abklärungen wehren, resp. 

der Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang mit Drohungen 

begegnen, dann aber im Beschwerdeverfahren eine ungenügende 

Sachverhaltsabklärung geltend machen.

4.4. Abgesehen davon ist die Beschwerdegegnerin in casu, wie nachfolgend 

aufgezeigt wird, ihrer "subjektiven" Beweisführungslast sehr wohl 

nachgekommen, sodass im Ergebnis auch keine Verletzung der 

Untersuchungsmaxime vorliegt.

4.4.1. Die Beschwerdegegnerin wusste bereits aufgrund der Vorgeschichte 

(Beschwerdeverfahren R 23 8), dass in Bezug auf die Wohnung an der 

F._____ potentiell eine rechtswidrige Nutzung vorliegen könnte. Als sie 

erfuhr, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 die fragliche Wohnung an den 

in der Gemeinde wohnhaften Beschwerdeführer 3 überlassen hatten, 

forderte sie, um der Sache nachzugehen und die Umstände genauer 

abzuklären, zunächst den entsprechenden 

Gebrauchsüberlassungsvertrag ein. Mit je einem Schreiben vom 25. Juli 

2023 hat sie die Beschwerdeführer 1 und 2 sowie den Beschwerdeführer 3 

sodann darauf aufmerksam gemacht, dass aus verschiedenen Gründen 

(Wohnsitz der Ehefrau an der G._____, gemeinsame Besteuerung der 

Ehegatten B.A._____, unentgeltliche Gebrauchsüberlassung trotz Höhe 

- 20 -

der Unterhaltskosten, usw.) weiterhin erhebliche Zweifel an der 

gesetzeskonformen Nutzung der Wohnung an der F._____ bestehen 

würden und vermutet werde, dass mit der unentgeltlichen 

Gebrauchsüberlassung der Wohnung an den Beschwerdeführer 3 die 

Pflicht zur Erstwohnungsnutzung umgangen und die zur Diskussion 

stehende Wohnung nicht als Erstwohnung, sondern nach wie vor als 

Zweitwohnung genutzt werde. Mit diesen Hinweisen ist die 

Beschwerdegegnerin ihrer Aufklärungspflicht in Bezug auf die zu 

beweisenden Tatsachen nachgekommen. Gleichzeitig räumte die 

Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführern die Möglichkeit ein, sich zu 

den genannten Vorwürfen zu äussern, was als klare Aufforderung zur 

Mitwirkung zu verstehen ist, zumal die Beschwerdegegnerin auch den 

Erlass einer Verfügung bzw. die Einleitung weiterer Schritte im Sinne von 

Ziff. 2 der Verfügung vom 13. Dezember 2022 (Ersatzvornahme und 

Strafe i.S.v. Art. 94 und Art. 95 des Raumplanungsgesetzes für den 

Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]) in Aussicht stellte (vgl. Bf-act. 15 

und 16).

4.4.2. Hinsichtlich der geltenden Mitwirkungspflicht gilt es noch zu präzisieren, 

dass es im vorliegenden Fall darum geht, die Stärke der Beziehung zur 

jeweiligen Wohnung bzw. den Lebensmittelpunkt des 

Beschwerdeführers 3 zu ermitteln, wobei die Absicht des dauernden 

Verbleibens, als sogenannte innere Tatsache, einer direkten 

Beweisführung nicht zugänglich ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

6B_226/2021 vom 9. Januar 2023 E.2.2.1). Obschon die innere Absicht 

des dauernden Verbleibens rechtsprechungsgemäss nur soweit 

massgebend ist, wie sie nach aussen erkennbar geworden ist, handelt es 

sich dennoch um einen Umstand, den die betroffene Partei besser kennt 

und die Behörde (anders als in Fällen, wo sie bspw. im eigenen Archiv 

noch irgendwelche Urkunden finden könnte [vgl. Urteil des Bundesgerichts 

- 21 -

1C_22/2019, 1C_476/2019 vom 6. April 2020 E.6.2.2]) nicht bzw. nicht mit 

vernünftigem Aufwand erheben kann. Dies gilt vorliegend umso mehr, 

zumal sich beide Wohnungen in derselben Gemeinde befinden und die 

Abgrenzung des Lebensmittelpunktes damit umso schwieriger ist. Vor 

diesem Hintergrund und aufgrund der Tatsache, dass die 

Beschwerdegegnerin im Schreiben vom 25. Juli 2023 ihrer 

Aufklärungspflicht nachgekommen ist, darf in casu eine erhöhte 

Mitwirkungspflicht erwartet werden.

4.4.3. Die Tatsache, dass der Beschwerdeführer 3 den an die F._____ 

verschickten (eingeschriebenen) Brief vom 25. Juli 2023 nicht abgeholt 

hat, durfte die Beschwerdegegnerin im Rahmen der 

Untersuchungsmaxime als weiteres relevantes Indiz werten (vgl. dazu 

ausführlich E.5.6 nachstehend).

4.4.4. Die Beschwerdegegnerin ist im Übrigen seit dem Versand der Schreiben 

vom 25. Juli 2023 nicht untätig geblieben, sondern hat die 

Gemeindepolizei beauftragt, der Wohnung an der F._____ einen 

Kontrollbesuch abzustatten. Die Polizeikontrolle ist in dieser Konstellation 

ein geeignetes Beweismittel, zumal diese unangekündigt und somit 

überraschend erfolgt. Dieses Überraschungsmoment ist bei der ersten 

Polizeikontrolle am grössten. Danach sind die Betroffenen vorgewarnt und 

können ihr Verhalten, wenn nötig, entsprechend anpassen, sodass 

zusätzliche Polizeikontrollen nicht zwingend neue oder bessere 

Erkenntnisse bringen. Der Beweiswert dieser (wenn auch einmaligen) 

Polizeikontrolle ist im Ergebnis also als hoch zu werten. Im Übrigen kann 

der Auffassung der Beschwerdegegnerin gefolgt werden, wonach es von 

Vornherein nicht verhältnismässig und für die Beschwerdegegnerin auch 

nicht zumutbar wäre, täglich zu protokollieren, in welcher Wohnung und 

wann genau der Beschwerdeführer 3 ein und aus geht. Tatsächlich würde 

eine solche Vorgehensweise praktisch einer Observation gleichkommen, 

- 22 -

was einen schweren Eingriff in das grundrechtlich geschützte Privatleben 

des Beschwerdeführers 3 darstellen würde. Hierfür gibt es aber 

(ausserhalb des Sozialversicherungsrechts [Art. 43a ATSG] bzw. 

ausserhalb von Strafverfahren [Art. 282 STPO]) keine gesetzliche 

Grundlage, womit der Eingriff unrechtmässig wäre.

4.4.5. Soweit die Beschwerdeführer bemängeln, dass die Beschwerdegegnerin 

die Strom- und Wasserrechnungen damals nicht einverlangt habe, so ist 

ihnen entgegenzuhalten, dass es ihnen freigestanden hätte, im Rahmen 

ihrer Mitwirkung, diese Rechnungen von sich aus einzureichen, statt diese 

erst im vorliegenden Beschwerdeverfahren einzubringen. Des Weiteren 

sieht Art. 11 Abs. 3 VRG vor, dass die Behörde die notwendigen Beweise 

erhebt, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht 

gebunden ist. Daraus ergibt sich, dass die zuständige Behörde selber 

darüber entscheidet, welche Beweise sie für notwendig hält. Es ist daher 

nicht zu beanstanden, wenn sich die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf 

den zu klärenden Sachverhalt für die Erhebung anderer tauglicher 

Beweise als die Edition der Strom- und Wasserrechnungen entschieden 

hat. 

4.4.6. Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände (vgl. zur Würdigung der 

erhobenen bzw. eingereichten Beweise E.5 nachstehend), ist das 

streitberufene Gericht der Auffassung, dass die Beschwerdegegnerin die 

rechtsrelevanten Tatsachen hinreichend abgeklärt hat und dabei – 

unabhängig von der erhöhten Mitwirkungspflicht der Parteien – die 

erforderliche Gewissenhaftigkeit hat walten lassen. Die Rüge der 

Verletzung der Untersuchungsmaxime erweist sich somit als unbegründet.

5. Zu prüfen bleibt damit, ob die Beschwerdegegnerin – unter 

Berücksichtigung aller rechtsrelevanten Sachumstände – zu Recht zum 

Schluss gekommen ist, dass der Beschwerdeführer 3 an der F._____ 

- 23 -

keinen neuen (tatsächlichen) Wohnsitz begründet hat und somit die 

behauptete Gebrauchsüberlassung dieser Wohnung an den 

Beschwerdeführer 3 nicht als Erstwohnungsnutzung im Sinne von Art. 2 

Abs. 2 und 3 ZWG anerkannt werden kann.

5.1. Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, dass der Beschwerdeführer 3 

die Voraussetzungen der Erstwohnungspflicht erfüllt und dass die 

Erstwohnnutzung durch den Gebrauchsüberlassungsvertrag sowie durch 

die Wasser- und Stromrechnungen nachgewiesen sei. Zudem habe sich 

der Beschwerdeführer 3 per 1. Januar 2023 bei der Gemeinde 

umgemeldet, was seitens der Gemeinde akzeptiert worden sei. Die 

einmalige Polizeikontrolle sei völlig unzureichend und könne nichts 

beweisen.

5.2. Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, dass der 

Beschwerdeführer 3 den eingeschriebenen Brief nicht abgeholt habe, was 

dafürspreche, dass er sich nicht dauernd, im Sinne einer 

Erstwohnungsnutzung, in der Wohnung an der F._____ aufhalte, dass die 

Strom- und Wasserrechnungen nicht beweiskräftig seien, zumal diese 

dank moderner Technik ("smarte Systeme") einfach manipuliert werden 

können und dass die Ummeldung alleine noch kein Beweis für den 

tatsächlichen Wohnsitz begründe. Vielmehr obliege es der Baubehörde zu 

überprüfen, ob der vorgenommene Registereintrag auch mit den 

tatsächlichen Verhältnissen übereinstimme, insbesondere, ob tatsächlich 

eine Erstwohnnutzung im Sinne des ZWG gegeben oder ob diese nur 

vorgeschoben sei.

5.3. Hält sich eine Person, wie vorliegend, abwechselnd an zwei Orten auf, so 

ist für die Ermittlung des Wohnsitzes ausschlaggebend, zu welchem Ort 

die stärkere Beziehung besteht. In der Literatur wird diesbezüglich auf die 

Praxis zum steuerrechtlichen Wohnsitz verwiesen (vgl. MÖSCHING, a.a.O., 

- 24 -

Art. 2 Rz. 13 mit Verweis auf BGE 125 I 54). Ausgangspunkt für die 

Bestimmung des (steuerrechtlichen) Wohnsitzes ist demnach der 

gewöhnliche Aufenthaltsort der betroffenen Person. Die persönlichen, 

familiären, beruflichen und gesellschaftlichen Interessen einer Person 

können sie aber so eng mit einem anderen Ort verbinden, dass dieser als 

Lebensmittelpunkt erscheint, obschon die betroffene Person dort weniger 

Zeit verbringt. Relevant sind in diesem Zusammenhang etwa der 

gewöhnliche Aufenthaltsort der Familienmitglieder (Ehegatten, Kinder, 

Eltern und Geschwister), die ausserfamiliären sozialen Beziehungen (z.B. 

Teilnahme am Vereinsleben), die berufliche Stellung des Steuerpflichtigen 

und die Wohnverhältnisse an den verschiedenen Orten. Keine 

entscheidende Bedeutung kommt hingegen dem polizeilichen Domizil zu; 

das Hinterlegen der Schriften und das Ausüben der politischen Rechte 

bilden – zusammen mit dem übrigen Verhalten der betreffenden Person – 

blosse Indizien für den Wohnsitz. Die verschiedenen Kriterien sind in 

Abhängigkeit der persönlichen Situation der betroffenen Person (z.B. 

Alter) zu gewichten und im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung 

gegeneinander abzuwägen. Für die Gewichtung der einzelnen Kriterien im 

Rahmen der erforderlichen Gesamtbetrachtung gelten grundsätzlich 

folgende Regeln: Verheiratete Steuerpflichtige, Steuerpflichtige in 

eingetragener Partnerschaft sowie Personen in eheähnlichen 

Konkubinaten haben ihren Wohnsitz grundsätzlich am Ort der 

gemeinsamen Familienwohnung (Familienort). Selbst wenn solche 

Personen unter der Woche an einem anderen Ort einer unselbständigen 

Erwerbstätigkeit nachgehen, werden die durch persönliche und familiäre 

Bande begründeten Beziehungen in der Regel für stärker erachtet als jene 

zum Arbeitsort, solange sie täglich (Pendler) oder an den Wochenenden 

und an freien Tagen (Wochenaufenthalter) regelmässig zu ihrer Familie 

zurückkehren (BGE 132 I 29 E.4.2, 125 I 54 E.2b/aa; Urteil des 

Bundesgerichts 2C_994/2019 vom 8. Juni 2020 E.6.2; vgl. zum Ganzen 

- 25 -

Urteil des Bundesgerichts 2C_398/2021 vom 23. Dezember 2021 E.3.2.2 

f. und E.3.3 ff.).

5.4. In prozessualer Hinsicht kann auf die vorstehende Erwägung 4.2 

verwiesen werden, wonach die gesetzliche Vermutung besteht, dass ein 

einmal begründeter Wohnsitz bestehen bleibt bis zum Erwerb eines neuen 

Wohnsitzes (Art. 24 Abs. 1 ZGB).

5.5.1. Vorliegend bestätigte der Beschwerdeführer 3, weder faktisch noch 

rechtlich von seiner Ehefrau getrennt zu sein. Die Ehefrau wohnt aber in 

der Wohnung an der G._____, was in Anwendung der oben zitierten 

Regeln grundsätzlich für den Wohnsitz in der ehelichen Wohnung spricht. 

Der Arbeitsort des Beschwerdeführers 3 befindet sich in C._____, womit 

sich aus diesem Kriterium kein Hinweis für den Wohnsitz in der einen oder 

anderen Wohnung ziehen lässt. Hinsichtlich der Wohnverhältnisse ist 

festzuhalten, dass die Wohnung an der F._____ (zumindest gemäss den 

unbestritten gebliebenen Ausführungen der Beschwerdegegnerin) 

entsprechend den Bedürfnissen der Beschwerdeführer 1 und 2 

eingerichtet ist. Der Beschwerdeführer 3 benutzt zwar das Dampfbad 

sowie den Hometrainer und schläft offenbar zeitweise auch dort. Diese 

Tatsachen vermögen aber keine stärkere Beziehung als diejenige zur 

Ehefrau und damit zur Wohnung an der G._____ zu begründen.

5.5.2. Sodann ist der Umstand, dass anlässlich der Polizeikontrolle vom 

11. August 2023 der Beschwerdeführer 1 die Tür an der F._____ geöffnet 

hat, ein eindeutiger Hinweis, dass diese Wohnung nicht gesetzeskonform 

genutzt wird. Der vom Beschwerdeführer 1 vorgebrachte Vorwand, dass 

er lediglich zu Besuch hier sei, ist nicht glaubhaft und muss daher als reine 

Schutzbehauptung gewertet werden. Selbst die Tatsache, dass diese 

Kontrolle um 16.00 Uhr und damit während der Arbeitszeit des 

Beschwerdeführers 3 durchgeführt wurde, ist dem Beweiswert der 

- 26 -

Polizeikontrolle nicht abträglich. Wenn niemand die Tür geöffnet hätte, 

hätte dies unter Verweis auf die Arbeitszeit des Beschwerdeführers 3 

tatsächlich eine überzeugende Begründung sein können. So aber liegt der 

Schluss nahe, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 die Wohnung weiterhin 

selber als ihre Ferienwohnung und damit unrechtmässig als 

Zweitwohnung nutzen.

5.5.3. Die Tatsache, dass der Beschwerdeführer 3 den an die F._____ 

adressierten, eingeschriebenen Brief nicht abgeholt hat, ist zwar isoliert 

betrachtet nicht ausreichend, um die fehlende Erstwohnungsnutzung 

nachzuweisen. Im Lichte der übrigen Beweislage bestätigt dieser Umstand 

jedoch den Gesamteindruck, wonach sich der Lebensmittelpunkt des 

Beschwerdeführers 3 nicht in der Wohnung an der F._____, sondern 

vielmehr in der ehelichen Wohnung an der G._____ befindet.

5.5.4. Schliesslich ist der Beschwerdegegnerin auch dahingehend 

beizupflichten, dass es schon etwas seltsam anmutet, wenn die 

Beschwerdeführer zunächst geltend machen, dass es nicht realistisch sei, 

die Wohnung kostendeckend zu vermieten und die dauernde Erhaltung 

der Baute ihrer Ansicht nach angeblich nicht anders als durch die Nutzung 

als Zweitwohnung sichergestellt werden könne, sich dann aber dafür 

entscheiden diese unentgeltlich dem Beschwerdeführer 3 zur Verfügung 

zu stellen. Gerade in der Gemeinde C._____, wo die Leerwohnungsziffer 

0.39 % beträgt (vgl. die Erhebung des Bundesamts für Statistik, abrufbar 

unter: https://www.I._____) und demzufolge gerichtsnotorisch eine 

Wohnungsnot herrscht (vgl. hierzu auch den Bericht in der NZZ vom 

10. Februar 2024, wonach die Leerwohnungsziffer zurzeit weniger als 

0.5 % beträgt; abrufbar unter: https://J._____), müsste es möglich sein, 

die Wohnung an Ortsansässige zu vermieten, womit auch entsprechend 

Einnahmen generiert werden könnten. Dass sich die Beschwerdeführer 1 

und 2 mit der Gebrauchsüberlassung zudem dem mietrechtlichen 

- 27 -

Kündigungsschutz entziehen wollen, spricht im Hinblick auf die 

Begründung einer (lebensmittelpunktbegründenden) Erstwohnnutzung 

nicht für eine solide Basis und stellt damit auch die Ernsthaftigkeit dieser 

Absicht in Frage.

5.6. Zu den von den Beschwerdeführern vorgebrachten Gegenargumenten ist 

Folgendes festzuhalten:

5.6.1. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer, prüft das Einwohneramt 

bei einer Ummeldung nicht, ob mit der Adressänderung innerhalb einer 

Gemeinde eine Erstwohnungspflicht umgangen werden könnte, sondern 

meldet die entsprechende Adressänderung der Baubehörde (siehe zur 

Meldepflicht Art. 16 ZWG). Ziel dieser Meldungen ist, dass eine Kontrolle 

über die rechtmässige Nutzung der Wohnungen gemacht werden kann 

(vgl. Vollzugshilfe zum ZWG, herausgegeben vom Departement für 

Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Version 2 vom März 2019, 

S. 44). Es obliegt also der Baubehörde zu überprüfen, ob der 

vorgenommene Registereintrag auch mit den tatsächlichen Verhältnissen 

übereinstimmt, insbesondere, ob tatsächlich eine Erstwohnnutzung im 

Sinne des ZWG gegeben oder ob sie nur vorgeschoben ist, was die 

Baubehörde in casu ja auch gemacht hat. Aus der Tatsache, dass sich der 

Beschwerdeführer 3 an die Adresse "F._____" umgemeldet und die 

Gemeinde, namentlich das Einwohneramt, diese Ummeldung akzeptiert 

hat, können die Beschwerdeführer also nichts zu ihren Gunsten ableiten. 

Das polizeiliche Domizil (gemäss Einwohnerregister) stellt 

rechtsprechungsgemäss ohnehin nur ein Indiz dar.

5.6.2. Die Covid-Erkrankung des Beschwedeführers 3 ist vorliegend 

unbestritten. Das Vorliegen dieser Erkrankung ist jedoch kein Beweis für 

die tatsächliche Erstwohnungsnutzung seitens des Beschwerdeführers 3. 

Aus den Austrittsberichten sowie aus den Fotos der Beatmungsmaschine 

- 28 -

können die Beschwerdeführer also auch nichts für sich ableiten, zumal 

diese Fotos allein – nach den zuvor gemachten Ausführungen – weder die 

tatsächliche Anwesenheit noch den Lebensmittelpunkt des 

Beschwerdeführers 3 in der fraglichen Wohnung zu belegen vermögen.

5.6.3. Soweit die Beschwerdeführer sodann unter Verweis auf die erst im 

vorliegenden Beschwerdeverfahren eingereichten Strom- und 

Wasserrechnungen vorbringen, dass sich ein solcher Anstieg des 

Verbrauchs nicht mit einer leicht erhöhten Zweitwohnungsnutzung 

erklären lasse und diese daher geeignet seien, die Erstwohnnutzung 

durch den Beschwerdeführer 3 zu belegen, kann ihnen ebenfalls nicht 

gefolgt werden.

Grundsätzlich ist den Beschwerdeführern zuzustimmen, dass Strom- und 

Wasserrechnungen durchaus Rückschlüsse auf die Nutzung einer 

Wohnung zulassen. Dass diese Daten aufgrund moderner Technik 

("smarte Systeme") relativ einfach manipuliert werden können, genügt 

nicht, um deren Beweistauglichkeit von Vornherein in Frage zu stellen. Die 

eingereichten Rechnungen sind also nachfolgend näher zu prüfen.

Die behauptete Erhöhung des Wasserverbrauchs von über 30 %, die auf 

den ersten Blick erstaunen mag, ist dahingehend zu relativieren, als es 

sich um eine Erhöhung von lediglich 14 m3 handelt (nämlich von 46 m3 für 

den Zeitraum vom 1. Oktober 2021 bis zum 30. September 2022 auf 60 m3 

für den Zeitraum vom 1. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 [Bf-

act. 12 und 13]). In der Schweiz liegt der mittlere jährliche 

Wasserverbrauch pro Person bei 58 m3 und der maximale bei 88 m3 (vgl. 

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/raum-

umwelt/umweltindikatoren/alle-indikatoren/nutzung-natuerliche-

ressourcen/trinkwasserverbrauch.assetdetail.30645386.html). Der totale 

jährliche Wasserverbrauch beträgt in casu 60 m3 und bewegt sich somit 

- 29 -

im unteren Rahmen. Angesichts der Nutzungsmöglichkeiten (Dampfbad) 

und dem Umstand, dass die Beschwerdeführer 1 und 2 die Wohnung 

zugegebenermassen auch noch selber benutzen, müsste der 

Wasserverbrauch indes nach Auffassung des Gerichts deutlich höher 

ausfallen. Dies gilt selbst dann, wenn man berücksichtigt, dass die 

Wohnnutzung durch den Beschwerdeführer 3 erst ab Januar 2023 und 

damit erst 3 Monate nach Beginn der Bemessungsperiode begonnen hat.

Der durchschnittliche jährliche Stromverbrauch für einen 1-

Personenhaushalt in einer MFH-Wohnung beträgt 1'731.5 kWh (vgl. 

Stromverbrauch eines typischen Haushalts, Faktenblatt, August 2021, 

herausgegeben vom Bundesamt für Energie, Tabelle 1, abrufbar unter: 

https://www.bfe.admin.ch/bfe/de/home/news-und-

medien/publikationen.exturl.html/aHR0cHM6Ly9wdWJkYi5iZmUuYWRta

W4uY2gvZGUvc3VjaGU=.html?keywords=&q=Stromverbrauch&from=&t

o=&nr=). In casu betrug der Stromverbrauch im Jahr 2022, d.h. ohne 

Erstwohnnutzung, insgesamt 1'746 kWh, während für das Jahr 2023 (mit 

behaupteter Erstwohnnutzung, wobei die Beschwerdeführer die Wohnung 

weiterhin auch selber nutzten) ein Stromverbrauch von total 2'953 kWh 

resultierte (Bf-act. 10, 11, 19 und 20). Der ausgewiesene Stromverbrauch 

könnte zwar ein Indiz für eine Erstwohnnutzung sein. Allerdings wird 

dieses Indiz bereits durch den (vergleichsweise tief ausfallenden) 

Wasserverbrauch wieder relativiert. Abgesehen davon vermag der 

erhöhte Stromverbrauch nicht den tatsächlichen Aufenthalt des 

Beschwerdeführers 3 in der fraglichen Wohnung nachzuweisen. Die 

ausgewiesene Erhöhung könnte auch auf eine erhöhte Nutzung durch die 

Beschwerdeführer 1 und 2 oder andere Benützer zurückzuführen sein.

In der Gesamtbetrachtung bzw. angesichts der übrigen Beweislage, die 

klar gegen eine Erstwohnnutzung der Wohnung an der F._____ durch den 

Beschwerdeführer 3 spricht, vermögen die Beschwerdeführer aus den 

- 30 -

eingereichten Strom- und Wasserrechnungen somit nichts zu ihren 

Gunsten abzuleiten.

5.6.4. Schliesslich ist auch der Vorwurf, wonach dieses Verfahren konkret dazu 

führe, dass der Beschwerdeführer 3 aus seinem Zuhause hinausgeworfen 

würde, nicht zu hören. Vorliegend kann nämlich davon ausgegangen 

werden, dass der Beschwerdeführer 3 nicht zwingend auf eine Wohnung 

ausserhalb der ehelichen Wohnung an der G._____ angewiesen ist. Denn 

selbst wenn er und seine Ehefrau in getrennten Schlafzimmern schlafen 

möchten, so wäre in der ehelichen 4-Zimmerwohnung sicher genug Platz 

vorhanden, um in einem anderen Zimmer noch ein Bett einzurichten. Der 

Beschwerdeführer 3 wird also dadurch, dass er die Wohnung an der 

F._____ zukünftig nicht mehr nutzen darf, weder aus seinem Zuhause 

hinausgeworfen noch sonst in eine missliche Lage versetzt.

5.7. Auf die obigen Ausführungen bezugnehmend ist somit festzuhalten, dass 

angesichts der aktenkundigen Tatsachen, dass der Beschwerdeführer 3 

nach wie vor in einer ungetrennten Ehe lebt, seine Ehefrau weiterhin in der 

ehelichen Wohnung an der G._____ wohnt, die Wohnung an der F._____ 

nach den Bedürfnissen der Beschwerdeführer 1 und 2 eingerichtet ist und 

der Beschwerdeführer 3 sie lediglich in dem Ausmass nutzt, als er 

gelegentlich das Dampfbad oder den Hometrainer benutzt und zeitweise 

dort übernachtet, jedoch soweit ersichtlich keinerlei persönliche Effekte in 

dieser Wohnung aufbewahrt, sein Lebensmittelpunkt in der ehelichen 

Wohnung an der G._____ zu verorten ist. Die Tatsache, dass der 

Beschwerdeführer 3 an der F._____ keinen neuen (tatsächlichen) 

Wohnsitz begründet hat, bestätigt also letztendlich die gesetzliche 

Vermutung, wonach der im Jahr 2002 begründete Wohnsitz in der 

ehelichen Wohnung an der G._____ noch weiterbesteht. Daraus folgt, 

dass die hier in Frage stehende Gebrauchsüberlassung der Wohnung an 

- 31 -

der F._____ an den Beschwerdeführer 3 nicht als Erstwohnnutzung im 

Sinne der Zweitwohnungsgesetzgebung anerkannt werden kann.

5.8. Abschliessend sei noch auf Folgendes hingewiesen:

5.8.1. Die Konstellation, wonach sich entweder der Ehegatte oder die Ehegattin 

in der Wohnung mit Erstwohnungspflicht (die tatsächlich jedoch als 

Zweitwohnung genutzt wird) anmeldet, wurde in der Praxis bereits als 

Problem identifiziert (vgl. Wirkungsanalyse Zweitwohnungsgesetz: 

Evaluation des Vollzugs, herausgegeben vom Bundesamt für 

Raumentwicklung [ARE], September 2020, S. 24, 31, 39). Solche 

"Scheinanmeldungen" stellen eine Umgehung des ZWG dar, zumal der 

"scheinbar" angemeldete Ehegatte am gemeldeten Ort resp. an der 

gemeldeten Wohnadresse in Wahrheit gar keinen Lebensmittelpunkt und 

damit auch keinen (tatsächlichen) Wohnsitz hat.

Eine solche "Scheinanmeldung" liegt auch im vorliegenden Fall vor. 

Jedoch mit dem Unterschied, dass sich in casu nicht einer der 

Zweitwohnungseigentümer selbst (Beschwerdeführer 1 oder 2) in der 

Wohnung mit Erstwohnungspflicht angemeldet hat, sondern hierfür ein 

Dritter (nämlich der Beschwerdeführer 3, der aber seinerseits in einer 

ungetrennten Ehe lebt) herbeigezogen wurde. Dieses "Konstrukt" ändert 

nichts an der Tatsache, dass es sich dabei um eine unzulässige 

Umgehung des ZWG handelt.

5.8.2. Diese Schlussfolgerung drängt sich umso mehr auf, wenn man das 

vorliegende "Konstrukt" in einem grösseren Kontext betrachtet: Wenn sich 

nämlich von jedem ortsansässigen Erstwohnungshaushalt, in welchem 

mindestens zwei erwachsene Personen leben, eine von ihnen (formell) an 

die Adresse einer Erstwohnung von auswertigen Eigentümern ummelden 

könnte, ohne diese tatsächlich als solche zu nutzen, so stünde diese 

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Wohnung den auswertigen Eigentümern faktisch weiterhin als 

Zweitwohnung zur Verfügung. Dies wiederum läuft dem Ziel der 

Zweitwohnungsgesetzgebung, das grundsätzlich darin besteht "kalte 

Betten" zu verhindern, zuwider und vereitelt zudem auch die kommunale 

Erstwohnungsverpflichtung, deren Zweck es ist, die betroffenen 

Wohnungen für die Mindestdauer von 20 Jahren für Einheimische zur 

Verfügung zu halten (vgl. hierzu auch die Ausführungen in VGU R 23 8 

E.3.3.3). Vor diesem Hintergrund überzeugt daher auch die Argumentation 

der Beschwerdegegnerin, wonach durch die generelle Anerkennung eines 

solchen Konstrukts, der Umgehung des ZWG Tür und Tor geöffnet würde.

6. Nach dem Gesagten sind von den beantragten Zeugeneinvernahmen 

keine weiteren entscheidrelevanten Erkenntnisse mehr zu erwarten, 

weshalb in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtet wird. Sodann 

ist nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführer mit einem (vorgängig 

angekündigten) Augenschein beweisen wollen. Aufgrund des Gesagten 

kann, in antizipierter Beweiswürdigung, auch auf den Augenschein 

verzichtet werden (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung BGE 131 I 153 

E.3).

7. Zusammenfassend ist die Beschwerdegegnerin aufgrund der 

Gesamtumstände zu Recht zum Schluss gelangt, dass die 

Gebrauchsüberlassung der Wohnung an den Beschwerdeführer 3 nicht 

als Erstwohnungsnutzung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 ZWG 

anerkannt werden kann. Ziff. 1 der Verfügung vom 21. November 2023 ist 

daher rechtens und wird hiermit bestätigt.

In Bezug auf Ziff. 2 der angefochtenen Verfügung sei an dieser Stelle 

nochmals darauf hingewiesen, dass die darin aufgeführte Frist bis zum 

Vorliegen dieses Entscheids ausgesetzt wurde, ansonsten aber nicht zu 

beanstanden ist.

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Die in Ziff. 3 der angefochtenen Verfügung angedrohte Versiegelung ist 

angesichts der Tatsache, dass in casu in Bezug auf die fragliche Wohnung 

keine (anerkennungsfähige) Erstwohnnutzung vorliegt, eine zulässige 

Massnahme nach Art. 17 ZWG und damit auch ein zulässiger 

Verfügungsinhalt. Die von der Gemeinde in Ziff. 4 der angefochtenen 

Verfügung eingeräumte Möglichkeit zur Stellungnahme in Bezug auf diese 

Massnahme ist nicht nur zulässig, sondern zur Wahrung des rechtlichen 

Gehörs (Art. 29 der Bundesverfassung [BV; SR 101]) zwingend nötig. Die 

Dispositivziffern 3 und 4 der angefochtenen Verfügung sind somit rechtens 

und werden hiermit ebenfalls bestätigt.

Gemäss Art. 96 Abs. 1 KRG erheben die Gemeinden für ihren Aufwand in 

baupolizeilichen Verfahren Gebühren (Satz 1). Auslagen für Leistungen 

Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie Grundbuchkosten sind der 

Gemeinde zusätzlich zu vergüten (Satz 2). Ziff. 5 der angefochtenen 

Verfügung, wonach den Beschwerdeführern 1 und 2 gestützt auf die 

erwähnte Bestimmung sowie der kommunalen Gebührenordnung zum 

Baugesetz eine Behandlungsgebühr von CHF 500.00 und die Kosten für 

die externe Rechtsberatung von CHF 2'092.25 als Verfahrenskosten 

auferlegt werden, ist somit ebenfalls nicht zu beanstanden.

Die Beschwerde ist daher vollumfänglich abzuweisen.

8.1. Die Verfahrenskosten, bestehend aus den Kanzleiauslagen und einer 

Staatsgebühr, welche vorliegend – unter Mitberücksichtigung des 

Aufwands für die vorsorgliche Verfügung vom 19. Februar 2024 – auf 

CHF 4'000.00 festgelegt wird, werden den unterliegenden 

Beschwerdeführern in solidarischer Haftbarkeit auferlegt (vgl. Art. 73 Abs. 

1 sowie Art. 72 Abs. 2 VRG).

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8.2. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der anwaltlich vertretenen 

Beschwerdegegnerin nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).

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III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00

- und den Kanzleiauslagen von CHF 694.00

zusammen CHF 4'694.00

gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____ und A.B._____ 

sowie B._____.

3. Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht 
hängig (1C_313/2024).]