# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5b7c6ff8-c52c-591f-af8b-3bfe91ba4b1d
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-04-30
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 30.04.1997 11.1996.76
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1996-76_1997-04-30.html

## Full Text

Incarto n.

  11.96.00076

  	
  Lugano,

  30 aprile 1997/cs

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d’appello

  
	
   

  
	
   

  
	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  G. Bernasconi e Giani

  
						

 

	
  segretario:

  	
  Romanzini,
  vicecancelliere

  

 

sedente
per statuire nella causa n. __________ __________ (azione negatoria) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con
petizione del 6 aprile 1994 da

 

	
   

  	
  __________
  __________, __________

  __________
  __________, __________

  __________
  __________, __________

  __________
  __________, __________

  __________
  __________, __________

  (patrocinati
  dall’avv. __________ __________, __________) 

   

  __________
  __________, __________, e

  __________
  __________, __________

  (già
  patrocinati dall’avv. __________ __________, __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________
  __________, __________

  (patrocinata
  dall’avv. __________ __________, __________) e

   

  __________
  __________, __________

  (patrocinato
  dall’avv. __________ __________, __________);

  

 

esaminati gli atti,

 

posti  i seguenti

 

punti di
questione:     1.   Se dev’essere accolto l’appello del 6 maggio 1996
presentato da __________ __________ contro la sentenza emessa il 9 aprile 1996
dal Pretore del Distretto di Bellinzona;

                                      

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   __________ __________ e
__________ __________ possiedono, un mezzo ciascuno, la proprietà per piani n.
__________pari a 51/1000 del fondo base n. __________RFD di __________ (con diritto
esclusivo sull’appar-tamento n. 19), __________ __________ possiede la n.
__________pari a 42/1000 (con diritto esclusivo sull’appartamento n.
__________), __________ __________ la n. __________pari a 42/1000 (con diritto
esclusivo sull’appar-tamento n. __________) e la n. __________pari a 5/1000
(con diritto esclusivo sul garage n. __________), __________ __________ la n.
__________pari a 96/1000 (con diritto esclusivo sull’appartamento n.
__________), __________ __________ la n. __________pari a 5/1000 (con diritto
esclusivo sul garage n. __________), la n. __________pari a 5/1000 (con diritto
esclusivo sul garage n. __________) e la n. __________pari a 54/1000 (con
diritto esclusivo sull’appartamento n. __________), __________ __________ la n.
__________pari a 5/1000 (con diritto esclusivo sul garage n. __________) e la
n. __________pari a 42/1000 (con diritto esclusivo sull’appar-tamento n.
__________), __________ __________ la n. __________pari a 51/1000 (con diritto
esclusivo sull’appartamento n. __________), __________ __________– infine – la
n. __________pari a 62/1000 (con diritto esclusivo sull’appartamento n.
__________) e la n. __________pari a 5/1000 (con diritto esclusivo sul garage
n. __________). Il palazzo è denominato condominio “__________ __________ ”.

 

                                  B.   Nel 1991 __________
__________ ha modificato il proprio appartamento, integrandovi il balcone alla
stregua di una veranda. A tale scopo essa ha installato finestre sopra il
parapetto in muratura del balcone, ha trasformato in un ampio arco quello che
era il muro divisorio tra balcone e sala, spostando anche un calorifero. Oltre
a ciò, essa ha praticato una finestra apribile fino al pavimento nel muro che
dal suo appartamento dà sul tetto piano di un ristorante, corpo avanzato del
condominio. Adibito quel tetto a terrazzo, essa ha posato un tappeto verde
sintetico, ha messo vasche da fiori lungo il perimetro del tetto stesso e ha
creato un manufatto decorativo nel punto in cui si trovava il camino del
ristorante. Un altro condomino, __________ __________, ha chiuso a sua volta
circa un terzo del proprio balcone con la posa di una finestra a tre ante
scorrevoli sopra il parapetto e la formazione di un’apertura ad arco (larga
circa 80 cm), munita di tenda, tra le due parti del balcone.

 

                                  C.   Il 3 maggio 1991 nove
comproprietari su dodici, rappresentanti una quota di valore di 778/1000 del
condominio, hanno partecipato a un’assemblea ordinaria durante la quale hanno
approvato all’unanimità i descritti interventi edilizi e hanno incaricato l’amministratore
di modificare il regolamento condominiale, nel senso di conferire al titolare
della proprietà per piani n. __________ (____________________, appunto) un
“diritto d’uso privilegiato” sul tetto del ristorante. Tale proprietario, da
parte sua, si sarebbe assunto le spese di manutenzione e di riparazione del
terrazzo. La menzione dell’aggiunta al regolamento condominiale (art. 6 

                                         lett. e) è stata iscritta
nel registro fondiario il 13 novembre 1991.

 

                                  D.   Con petizione del 6
aprile 1994 __________ __________, __________ __________, __________
__________, __________ e __________ __________, __________ __________ e
__________ __________ hanno adito il Pretore del Distretto di Bellinzona,
instando perché fosse ordinato a __________ __________ e __________ __________
di eliminare a loro spese tutte le modifiche apportate allo stabile e di ripristinare
la situazione originale; subordinatamente hanno chiesto che fosse ordinato a
entrambi di procedere all’ isolazione a regola d’arte dei loro appartamenti,
con invito all’ufficiale del registro fondiario di iscrivere a spese dei
convenuti nuove quote di valore corrispondenti all’entità delle modifiche.
__________ __________ si è opposto alla petizione, facendo valere che la lite
soggiaceva a procedura arbitrale, come prevedeva il regolamento del condominio;
in subordine egli ha sollecitato un indennizzo dei costi e il ripristino di
tutte le modifiche apportate da altri condomini agli appartamenti e agli spazi
comuni. __________ __________ __________ si è opposta alla petizione, di cui ha
postulato il rigetto. In sede di replica gli attori hanno esteso la loro
domanda principale, proponendo che fosse ordinato all’ufficiale del registro
fondiario di cancellare la menzione del regolamento condominiale iscritta il 13
novembre 1991. Nella duplica i convenuti hanno mantenuto le loro posizioni.
Esperita l’istruttoria, ogni parte ha ribadito il proprio punto di vista in un
memoriale scritto, rinunciando al dibattimento finale.

 

                                  E.   Il Pretore ha
statuito il 9 aprile 1996 e ha respinto la petizione nei confronti di
__________ __________. La tassa di giustizia di fr. 450.– e le spese di fr.
200.– sono state poste a carico degli attori in solido, tenuti a rifondere al
convenuto fr. 1500.– per ripetibili. Con sentenza dello stesso giorno il
Pretore ha accolto invece la petizione nei confronti di __________ __________,
facendo ordine a quest’ultima di eliminare tutte le modifiche apportate alla
proprietà per piani (compreso il noto terrazzo) e ordinando all’uffi-ciale del
registro fondiario di cancellare la relativa menzione. La tassa di giustizia di
fr. 1500.– e le spese di fr. 350.– sono state addebitate alla convenuta, con
obbligo di versare agli attori un’ indennità di fr. 4000.– complessivi per
ripetibili.

 

                                  F.   Contro la sentenza
pretorile __________ __________ è insorta con un appello del 6 maggio 1996
volto al rigetto integrale della petizione e alla conseguente riforma del
giudizio impugnato. Gli attori non hanno presentato osservazioni. La sentenza riguardante
__________ __________ è passata nel frattempo in giudicato.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Il Pretore ha accolto in
concreto un’azione negatoria, esplicitamente dichiarata tale nell’atto
introduttivo della lite e fondata sull’art. 641 cpv. 2 CC. Si tratta di una causa
che il proprietario intenta per ottenere la cessazione di una turbativa del
proprio dominio sulla cosa, di una turbativa cioè che pregiudichi il suo
diritto di proprietà (Steinauer,
Les droits réels, vol. I, 2ª edizione, pag. 283 n. 1028; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 5ª
edizione, nota 89 ad art. 641 CC con richiami). L’azione spetta anche a un
comproprietario contro un altro comproprietario (Steinauer, loc. cit., n. 1030a; Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, vol.
I, Berna 1990, pag. 439 n. 2057 con riferimenti; Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, Berna 1988, nota 105 ad
art. 712g CC). Trattandosi di proprietà per piani, nondimeno, l’azione
può essere diretta solo contro chi disturbi direttamente la proprietà
dell’attore, ovvero contro il condomino che eserciti prerogative legate al suo
proprio diritto esclusivo su locali che – per regolamento – sono conferiti in diritto
esclusivo all’attore. Sotto il profilo dell’art. 641 cpv. 2 CC non basta, in
altri termini, che il convenuto trascenda le facoltà inerenti al suo diritto
d’uso esclusivo: occorre ch’egli leda senza ambagi la proprietà per piani
dell’attore, ad esempio introducendosi in un locale dell’abitazione, abusando
del campanello e così via (Steinauer,
op. cit., vol. II, 2ª edizione, pag. 175 n. 1896; Wermerlinger-de Gottrau, L’utilisation de l’unité d’étage
dans un immeuble en propriété par étages, Friburgo 1992, pag. 345 in alto e
pag. 346 nel mezzo con rinvii di dottrina).

 

                                   2.   In concreto non
risulta che la convenuta abbia interferito direttamente nei diritti esclusivi
degli attori. Essa ha modificato la sua proprietà per piani trasformando un
balcone in veranda e creando un terrazzo sul tetto di un corpo avanzato dello
stabile, ma non consta che sia intervenuta in un modo o nell’altro su parti
dell’edificio in diritto esclusivo degli attori. Questi ultimi le rimproverano,
in effetti, di avere deteriorato l’aspetto del palazzo (violando l’art. 712a
cpv. 2 in fine CC), di avere ecceduto manifestamente il suo diritto esclusivo
(trasgredendo l’art. 712b 

                                         cpv. 2 CC) e di essersi
accaparrata di fatto quote di valore (eludendo l’art. 712e cpv. 2 CC),
ma non pretendono di essere stati lesi direttamente. Solo __________ __________
e __________ __________, cui appartiene l’appartamento n. __________, lamentano
una dispersione di calore nel soggiorno della loro abitazione dovuta –
affermano – ai lavori intrapresi dalla convenuta (petizione, pag. 7 in fondo),
tuttavia la questione non ha fatto oggetto di alcuna istruttoria, tant’è che nemmeno
nel memoriale conclusivo gli interessati indicano con un minimo di concretezza
quali isolazioni dovrebbe eseguire la convenuta. Ne segue che, in quanto
fondata sull’art. 641 cpv. 2 CC, la petizione promossa dai sette condomini
avrebbe dovuto essere respinta già per mancanza dei presupposti sostanziali che
disciplinano l’azione negatoria.

 

                                   3.   Un altro problema è
sapere se l’azione potesse essere intentata non da singoli condomini, ma dalla
comunione dei comproprietari in quanto titolare del dominio – cioè del diritto
di disporre – sulle parti comuni (art. 712l cpv. 2 CC). Contrariamente a
quel che l’appellante asserisce, per vero, l’integrazione del balcone nella
superficie abitabile dell’appartamento ha senz’altro implicato interventi su
parti comuni (art. 712b cpv. 2 n. 2 CC). Ammesso e non concesso che la
convenuta potesse procedere alla modifica descritta, solo la parte interna del
balcone può essere oggetto di diritto esclusivo (Wermerlinger-de Gottrau, op. cit., pag. 48 in basso), non i
muri perimetrali in cui la convenuta ha infisso le nuove finestre. Parte comune
è anche il tetto del ristorante su cui la convenuta ha ricavato il terrazzo,
dichiarato tale finanche dal regolamento per l’uso e l’amministrazione del condominio
(art. 4 lett. a). Certo, la convenuta invoca la legittimità del suo operato, ma
tale questione riguarda il merito del litigio, non la legittimazione attiva del
soggetto abilitato a promuovere un’azione negatoria a tutela dell’integrità e
dell’aspetto delle parti comuni. Sia come sia, il quesito di sapere se la causa
potesse essere introdotta dalla comunione dei comproprietari non merita
approfondimento. Nel quadro della presente lite, in effetti, la comunione non è
mai stata parte in causa e nemmeno risulta essere stata autorizzata a procedere
in tal senso dall’assemblea dei comproprietari.

 

                                   4.   A prescindere
dall’art. 641 cpv. 2 CC, l’art. 679 CC abilita chi è leso nel suo diritto di
proprietà da turbative provenienti da un fondo altrui a chiedere la cessazione
della molestia. In tal caso non occorre che il convenuto intervenga sulla
proprietà dell’atto-re (come nell’ipotesi dell’art. 641 cpv. 2 CC); una
turbativa indiretta basta, purché configuri un eccesso pregiudizievole nel senso
dell’art. 684 CC (Stenauer, op.
cit., vol. II, pag. 175 n. 1896). La legittimazione attiva spetta anche al
condomino di una proprietà per piani che intenda procedere contro un altro
condomino, l’art. 679 CC costituendo una lex specialis dell’art. 641
cpv. 2 CC (Steinauer, op. cit.,
vol. I, pag. 338 n. 1234 con rinvio al n. 1035 di pag. 284; Wermerlinger-de Gottrau, op. cit., pag.
334 segg.; Meier-Hayoz/Rey, op.
cit., nota 105 ad art. 712g CC). L’azione è data invece alla comunione
dei comproprietari se la turbativa lede una parte comune (Baurecht 2/1994 pag.
56 n. 109), rispettivamente contro la comunione se la turbativa proviene da
parti comuni (ZBGR 72/1991 pag. 94). Il fatto è che in concreto l’appellante
non risulta provocare alcuna immissione a danno delle proprietà per piani degli
attori. Questi ultimi si sono rivolti al giudice non perché la convenuta li
disturbasse con fumi, rumori o altri eccessi pregiudizievoli, ma perché essa ha
eseguito interventi edilizi su parti comuni. L’art. 679 CC – per altro nemmeno
evocato dagli attori – non avrebbe quindi giovato alla causa.

 

                                   5.   Gli attori hanno
concluso non solo perché fosse ingiunto alla convenuta di rimettere il balcone
e il tetto del ristorante come si trovavano prima dell’intervento, ma anche
perché fosse ordinato all’ufficiale del registro fondiario di cancellare la
menzione eseguita il 13 novembre 1991 (assegnazione del tetto in uso
“privi-legiato” alla proprietà per piani della convenuta). Il Pretore ha
ritenuto che quest’ultima domanda fosse “la necessaria conseguenza della
domanda di ripristino della situazione originale”. A torto. La cancellazione di
quanto iscritto nel registro fondiario il 13 novembre 1991 non presuppone
l’accoglimento dell’azione negatoria, bensì che sia accertata la nullità della
deliberazione assembleare con cui il 3 maggio 1991 è stato inserito nel regolamento
per l’amministrazione e l’uso del condominio l’art. 6 

                                         lett. e, il quale
conferisce al titolare della proprietà per piani 

                                         n. 677 l’uso
“privilegiato” del tetto (art. 712g cpv. 3 CC). Gli attori non hanno mai
promosso una simile azione di accertamento (sulla proponibilità: Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 146
segg. ad art. 712m CC), di modo che non sussistono le premesse per far
cancellare la menzione nel registro fondiario.

 

                                         È vero che la nullità di
una deliberazione assembleare può essere fatta valere anche a titolo
pregiudiziale, nell’ambito di un altro processo, ove costituisca un presupposto
necessario per statuire – appunto – in tale causa (Meier-Hayoz/Rey, loc. cit.). Si potrebbe ritenere quindi che,
nella misura in cui chiedono di ordinare all’ufficiale del registro fondiario
lo stralcio della citata menzione, gli attori facciano valere pregiudizialmente
la nullità della risoluzione assembleare adottata il 3 maggio 1991. In realtà
la costruzione giuridica non sarebbe loro di alcun vantaggio. La richiesta di
ordinare all’ufficiale del registro fondiario la cancellazione litigiosa è
stata presentata, infatti, con la replica. Ora, l’art. 74 lett. a CPC consente
bensì – seguendo la procedura dell’art. 76 CPC (in concreto disattesa) – di
formulare nuove domande ancorate al medesimo complesso di fatti, purché tali
domande siano rivolte contro la stessa parte convenuta, non contro terzi. Per
ottenere che fosse impartito il predetto ordine all’ufficiale del registro
fondiario, gli attori avrebbero dovuto citare in giudizio non la convenuta, ma
la comunione dei comproprietari: l’azione intesa a far accertare la nullità di
una deliberazione assembleare va promossa infatti contro la comunione dei
comproprietari, non contro singoli condomini (alla stessa stregua dell’azione
intesa alla contestazione di delibere assembleari: Meier-Hayoz/Rey , op. cit., nota 139 ad art. 712m CC; Steinauer, op. cit, vol. I, pag. 363 n.
1322). Nella fattispecie solo l’appellante era convenuta in giudizio, non la
comunione, di modo che la nuova domanda formulata in sede di replica appariva
inammissibile già per questo motivo.

 

                                   6.   In subordine gli
attori hanno chiesto al primo giudice – che ha accolto la domanda principale e
non ha quindi esaminato le subordinate – di ordinare alla convenuta “di
procedere all’isolazio-ne a regola d’arte” del suo appartamento e di invitare
l’ufficiale del registro fondiario a iscrivere nuove quote di valore. La prima
richiesta, seppure di per sé proponibile (sopra, consid. 2), manca di qualunque
concretazione pratica, tant’è che a tutt’oggi si ignora quali opere isolanti
dovrebbe eseguire la convenuta (e dove precisamente), sicché un dispositivo
come quello propugnato dagli attori non potrebbe trovare esecuzione effettiva.
La seconda domanda, intesa a ridefinire le quote di valore fissate nell’atto
costitutivo della proprietà per piani, è giuridicamente prospettabile (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., note 27
segg. e 55 ad art. 712e CC; Steinauer,
op. cit, vol. I, pag. 315 n. 1153c), ma v’è da domandarsi se non andasse
introdotta contro tutti i condomini non attori (interrogativo lasciato irrisolto
in DTF 116 II 58 consid. 4). Comunque sia, nalla fattispecie manca qualsiasi elemento
sul contenuto della modifica che dovrebbe essere ordinata all’ufficiale del
registro fondiario. Neanche nel memoriale conclusivo, in effetti, gli attori
hanno spiegato in che modo le quote di valore dovrebbero essere ridefinite; al
contrario: l’entità della modifica non risulta essere stata oggetto di
istruttoria né di discussione. Neppure l’accoglimento della seconda domanda
subordinata può quindi, per finire, entrare in linea di conto.

 

                                   7.   Gli oneri
processuali di appello sono a carico degli attori, che soccombono su tutta la
linea, anche se per questioni giuridiche esaminate d’ufficio e non per quanto addotto
dall’appellante (art. 148 cpv. 1 CPC). Essi non hanno formulato osservazioni al
ricorso, ma ciò non li solleva dalle loro responsabilità, avendo essi piatito
fino all’ultimo – davanti al Pretore – per l’accoglimento delle loro domande
(analogamente: I CCA, sentenza del 14 giugno 1993 nella causa C. contro C.,
consid. 4).  L’esito dell’attuale giudizio implica anche la riforma del
dispositivo sulle spese di prima sede, che vanno addebitate agli attori in
solido, con obbligo di rifondere alla convenuta un’adeguata indennità a titolo
di ripetibili (art. 150 CPC).

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa
giudiziaria,

 

pronuncia:               I.   L’appello è accolto e la
sentenza impugnata è riformata come segue:

 

1.  La petizione è respinta.

 

2.  La tassa di giustizia di fr. 1500.– e le spese di
fr. 350.– sono poste a carico degli attori in solido, che rifonderanno alla
convenuta fr. 4000.– complessivi per ripetibili.

 

                                   II.   Gli oneri processuali di
appello, consistenti in:

                                         a) tassa di
giustizia      fr. 750.–

                                         b) spese                         fr.  
50.–

                                                                                fr.
800.–

                                         da
anticipare dall'appellante, sono posti a carico degli attori in solido, che
rifonderanno alla convenuta fr. 1500.– per ripetibili di appello.

 

                                   III.   Intimazione a:

                                         – avv. __________
__________, __________;

                                         – avv. __________
__________, __________;

                                         – __________ __________,
__________;

                                         – __________ __________,
__________.

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Bellinzona.

 

Per
la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente                                                        Il
segretario: