# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e8cb5ecf-ca81-50f7-b87b-f6419f2a71c9
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-10-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.10.2016 C/21833/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-21833-2014_2016-10-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19 octobre 2016. 

 
 

R É P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENÈVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/21833/2014 ACJC/1354/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 17 OCTOBRE 2016 

 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, Genève, appelants d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 18 décembre 2015, représentés par 
l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 
laquelle ils font élection de domicile, 

et 

C______AG, sise ______, (ZH), intimée, comparant par Me Serge PATEK, avocat, 
boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement du 18 décembre 2015, communiqué par pli du 22 décembre 2015, le 
Tribunal des baux et loyers a débouté B______ et A______ de leurs conclusions 
(ch. 1 du dispositif), a fixé à 34'320 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 
2014, le loyer annuel de l'appartement de six pièces situé au rez-de-chaussée de 
l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 2), a fixé à 2'400 fr. par année, dès le 
1er octobre 2014, le loyer de la place de parking située au rez-de-chaussée du 
parking sis 1_____ à Genève (ch. 3), a débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 4) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 5). 

 Selon les premiers juges, un calcul de rendement pouvait être exigé. Il ne 
s'agissait pas d'un immeuble qualifié d'ancien au sens de la jurisprudence; il 
existait un indice de rendement abusif, la bailleresse s'étant abstenue sans motif 
pertinent de fournir les pièces utiles au calcul de rendement. 

 Il incombait dès lors au Tribunal de déterminer le montant du loyer admissible. 
Après examen des statistiques cantonales et des particularités de l'appartement 
litigieux, le Tribunal est arrivé à la conclusion que le loyer querellé n'était pas 
abusif. 

B. a. Par acte déposé le 13 janvier 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ et 
B______ (ci-après également : les locataires) forment appel contre ce jugement, 
dont ils sollicitent l'annulation. 

 Ils concluent, principalement, au renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers 
(ci-après : le Tribunal), afin d'interpeler la bailleresse s'agissant des coordonnées 
de l'employé de celle-ci à même de renseigner le Tribunal sur l'existence ou les 
circonstances de la disparition des pièces pertinentes pour effectuer un calcul de 
rendement, en particulier celles relatives au financement de l'acquisition de 
l'immeuble sis 1______, et à ce qu'il soit ordonné l'audition de cet employé.  

 Subsidiairement, ils concluent à la fixation du loyer annuel de l'appartement 
concerné à 21'948 fr. charges non comprises dès le 1er octobre 2014 et de 
l'emplacement de parking à 1'200 fr., les deux montants sous réserve 
d'amplification suite au calcul de rendement, au remboursement par l'intimée du 
trop-perçu de loyer et à la réduction de la garantie de loyer à trois mois du loyer 
de l'appartement nouvellement fixé.  

 Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir violé leur droit à la preuve et 
d'être entendu, en n'ordonnant pas les mesures d'instruction supplémentaires qu'ils 
avaient requises et en ne leur donnant pas l'occasion de s'exprimer sur le courrier 
de la bailleresse du 21 septembre 2015.  

 Enfin, les appelants font grief aux premiers juges d'avoir violé les articles 269 et 
269 let. a CO, en ayant refusé de diminuer le loyer initial. 

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 b. C______AG (ci-après également : la bailleresse) conclut au rejet de l'appel et à 
la confirmation du jugement querellé.  

 Elle soutient qu'il lui est pratiquement impossible de retrouver les personnes dont 
l'audition est requise par les appelants. Même si ces personnes pouvaient être 
identifiées, leur témoignage ne permettrait pas pour autant de réaliser le calcul de 
rendement. Les premiers juges n'avaient pas donné suite aux réquisitions de 
preuves des appelants, ayant déjà forgé leur conviction sur la base d'une 
appréciation anticipée des preuves. 

 Le droit d'être entendu des appelants avait été respecté, ces derniers ayant 
bénéficié de plusieurs jours pour se prononcer sur leur courrier du 21 septembre 
2015 et l'ayant fait dans leurs plaidoiries finales.  

 Les documents permettant d'effectuer le calcul de rendement datant de plusieurs 
décennies, il ne pouvait pas être fait grief à l'intimée de ne pas les avoir produits. 

 Le loyer litigieux était inférieur aux loyers pratiqués dans le quartier pour des 
objets comparables. 

 c. Par réplique du 8 mars 2016 et duplique du 14 avril 2016, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions.  

 d. Les parties ont été avisées le 18 avril 2016 par le greffe de la Cour de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 

 a. B______ et A______, locataires, et C______AG, bailleresse, sont liés par un 
contrat de bail portant sur la location d'un appartement de six pièces situé au 
rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ à Genève. 

 Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, dès le 1er octobre 2014, 
avec clause de renouvellement tacite de cinq ans en cinq ans. 

 Le loyer annuel, hors charges, a été fixé à 34'320 fr., avec clause d'indexation. 

 b. A teneur de l'avis de fixation du loyer initial du 26 septembre 2014, le loyer 
annuel du précédent locataire s'élevait à 24'384 fr., hors charges, à compter du 
1er mai 2008.  

 La différence de loyer était motivée par l'adaptation aux loyers usuels du quartier. 

 c. Les parties sont également liées par un contrat de bail portant sur une place de 
parking située au 1______ à Genève.  

 Le bail a été conclu pour une durée d'une année, dès le 1er octobre 2014, 
renouvelable d'année en année, sauf résiliation respectant un préavis de trois mois.  

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 Le loyer annuel initial du parking a été fixé à 2'400 fr. 

 d. L'immeuble dans lequel se trouve l'appartement date de 1984 et est situé dans le 
quartier de _______ à Genève. Il est équipé du téléréseau collectif, d'une 
buanderie et d'un ascenseur et l'accès à l'immeuble est protégé par un code. 

 e. Lors de l'emménagement des locataires, l'état de l'immeuble était bon. La 
façade avait été assainie en 2008 et des travaux avaient été réalisés dans la 
buanderie et dans les couloirs des 1er et 2ème sous-sols. Les murs, plafonds, la 
porte d'accès au garage et la porte de l'ascenseur avaient été peints et nettoyés en 
2012. 

 f. L'appartement loué mesure environ 132 m2, composé d'un hall d'entrée, de 
quatre chambres à coucher, d'une cuisine, d'un salon, d'une salle de bains/WC, 
d'une salle de douche et d'un WC séparé. Il dispose également d'une terrasse et 
d'un jardin. Il était en bon état lors de l'emménagement des locataires, des travaux 
d'entretien ayant été entrepris, notamment de peinture et de vitrification des 
parquets. Il dispose des doubles vitrages. 

 g. Par requête déposée le 23 octobre 2014 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience de 
conciliation du 3 février 2015 et portée devant le Tribunal le 5 février 2015, les 
locataires ont conclu à ce que le Tribunal fixe le loyer annuel de l'appartement à 
21'948 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 2014, et celui de la place de 
parking à 1'200 fr. par année, les deux montants sous réserve d'amplification suite 
au calcul de rendement, au remboursement du trop-perçu de loyer et à la réduction 
de la garantie de loyer à trois mois du loyer de l'appartement ainsi fixé.  

 Les locataires ont notamment produit des photos de l'appartement. 

 h. Par mémoire réponse du 13 avril 2015, la bailleresse a conclu à ce que le 
Tribunal fixe le loyer annuel de l'appartement, charges non comprises, à 34'320 fr. 
et de la place de parking à 2'400 fr., dès le 1er octobre 2014. 

 La bailleresse a produit des extraits des statistiques cantonales et deux exemples 
de loyers comparatifs. Le premier portait sur un appartement de six pièces situé au 
5ème étage de l'immeuble sis 2______ à Genève et le second sur un appartement de 
six pièces situé au 14ème étage de l'immeuble sis 3______ à Genève. 

 i. Lors de l'audience du 20 mai 2015, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 

 La bailleresse s'est opposée à un calcul de rendement, dans la mesure où 
l'immeuble était sa propriété depuis 1984, à savoir depuis sa construction, il y 
avait plus de 30 ans. L'augmentation de loyer par rapport au loyer du précédent 
locataire était justifiée par les travaux effectués et l'adaptation aux loyers usuels 
du quartier. 

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 B______ a confirmé que des travaux avaient été effectués lors de son 
emménagement, mais a précisé que l'ancien locataire était resté longtemps dans 
l'appartement, si bien qu'il était normal que des travaux aient été exécutés. Il 
s'agissait donc de travaux d'entretien. 

 j. Par ordonnance du 20 mai 2015, le Tribunal a ordonné à la bailleresse la 
production de pièces permettant un calcul de rendement, estimant qu'il ne 
s'agissait pas, au sens de la jurisprudence récente, d'un immeuble pouvant être 
qualifié d'ancien. 

 Malgré deux prolongations de délai, la bailleresse a informé le Tribunal par 
courrier du 21 septembre 2015 qu'elle ne parviendrait pas à produire les pièces 
permettant un calcul de rendement au motif que la plupart des documents avaient 
plus de dix ans, de sorte qu'ils n'avaient pas tous été conservés. Ce courrier a été 
communiqué aux locataires par le Tribunal en date du 8 octobre 2015. 

 Par ordonnance du 12 octobre 2015 communiquée aux parties le même jour, le 
Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves, ordonné l'ouverture des 
plaidoiries finales et fixé aux parties un délai au 9 novembre 2015 pour le dépôt 
des plaidoiries écrites. 

 k. Par mémoire du 9 novembre 2015, les locataires ont conclu à ce qu'il soit 
ordonné à la bailleresse de communiquer les nom, prénom et adresse exacts de 
l'employé de celle-ci à même de renseigner le Tribunal sur l'existence ou non des 
pièces pertinentes pour effectuer un calcul de rendement, ainsi que l'audition de 
cette personne. Ils ont persisté, pour le surplus, dans leurs conclusions.  

 Par mémoire du même jour, la bailleresse a persisté dans ses conclusions. 

 Par réplique du 14 décembre 2015, les locataires ont persisté dans leurs 
conclusions. 

 La cause a ensuite été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 
l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 
10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 
l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 
instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 
2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 

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 La valeur litigieuse correspond à la différence entre le montant annuel du loyer 
initial tel que fixé dans le contrat de bail et le montant requis par l'appelant, sans 
les charges, multipliée par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 

 1.2 En l'espèce, le montant annuel du loyer initial fixé dans le contrat de bail entre 
les parties s'élève à 34'320 fr. charges non comprises pour l'appartement et à 2'400 
fr. pour l'emplacement de parking. Le montant requis par les appelants s'élève à 
21'948 fr. hors charges pour l'appartement et à 1'200 fr. pour l'emplacement de 
parking. 

 La différence multipliée par vingt s'élève à 271'440 fr. (12'372 fr. + 1'200 fr. x 20 
= 271'440 fr.). La valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. 

 La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

 1.3 Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les trente jours à compter de la notification de la décision, laquelle 
doit être jointe au dossier d'appel. 

 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 
131, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : 
Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, 
p. 349 ss, n. 121). 

2. 2.1 Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir violé leur droit d'être 
entendus, en les ayant empêchés de s'exprimer sur le courrier de la bailleresse du 
21 septembre 2015, dans la mesure où l'ordonnance du Tribunal clôturant la phase 
d'administration des preuves et fixant un délai au parties pour le dépôt des 
plaidoiries finales écrites, a été notifiée à peine trois jours ouvrables plus tard.  

 2.2 Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable au 
sens des art. 29 ss Cst., le droit d'être entendu garantit notamment le droit pour 
une partie à un procès de prendre connaissance de toute argumentation présentée 
au tribunal et de se déterminer à son propos, que celle-ci contienne ou non des 
nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement 
susceptible d'influer sur le jugement à rendre. Il appartient en effet aux parties, et 
non au juge, de décider si une prise de position ou une pièce nouvellement versée 
au dossier contient des éléments déterminants qui appellent des observations de 
leur part. Toute prise de position ou pièce nouvelle versée au dossier doit ainsi 
être communiquée aux parties pour leur permettre de décider si elles veulent ou 
non faire usage de leur faculté de se déterminer (ATF 137 I 195 consid. 1 p. 197 
et les références citées). Dans les procédures judiciaires, ce droit existe que la 

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cause soit ou non soumise à l'art. 6 § 1 CEDH, l'art. 29 Cst. devant, sous cet angle, 
être interprété de la même manière (ATF 138 I 154 consid. 2.3.3 p. 157; 133 I 100 
consid. 4.4 à 4.6 p. 103 ss et les arrêts cités). 

 La dénomination "droit à la réplique" ou "droit de répliquer" doit être comprise 
largement. Elle vise le droit conféré à la partie de se déterminer sur "toute prise de 
position" versée au dossier, quelle que soit sa dénomination procédurale (réponse, 
réplique, prise de position, etc.); même si le juge a renoncé à ordonner un nouvel 
échange d'écritures, il doit néanmoins transmettre cette prise de position aux 
autres parties (arrêts du Tribunal fédéral 5A_535/2012 du 6 décembre 2012 
consid. 2.3; 8C_104/2012 du 26 juin 2012 consid. 3.1). Il appartient au tribunal de 
garantir dans tous les cas que le droit de répliquer puisse être effectivement exercé 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_142/2012 du 18 décembre 2012 consid. 2.4). 

 Lorsque la partie est représentée par un avocat, la jurisprudence du Tribunal 
fédéral considère que le droit de répliquer n'impose pas à l'autorité judiciaire 
l'obligation de fixer un délai à la partie pour déposer d'éventuelles observations. 
On peut attendre de l'avocat à qui une détermination ou une pièce est envoyée 
pour information qu'il connaisse la pratique selon laquelle, s'il entend prendre 
position, il le fasse directement ou demande à l'autorité de lui fixer un délai pour 
ce faire; sinon, il est réputé avoir renoncé à se prononcer (cf. ATF 133 I 100 
consid. 4.8 p. 105 et les arrêts cités, confirmé notamment par l'arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_142/2012 du 18 décembre 2012 consid. 2.2). Pour que le droit à la 
réplique soit garanti, il faut toutefois que le tribunal laisse un laps de temps 
suffisant à l'avocat, entre la remise des documents et le prononcé de sa décision, 
pour que le mandataire ait la possibilité de déposer des observations s'il l'estime 
nécessaire à la défense des intérêts de son client. Cette pratique peut certes 
engendrer une certaine incertitude, dès lors que la partie ignore de combien de 
temps elle dispose pour formuler une éventuelle prise de position. La CEDH a 
toutefois admis la conformité de ce procédé avec l'art. 6 § 1 CEDH, dès lors qu'il 
suffit à la partie de demander à l'autorité de pouvoir prendre position et de requérir 
la fixation d'un délai (arrêt de la Cour EDH Joos c/ Suisse du 15 novembre 2012, 
§ 27 ss, en particulier § 30-32). Dans cette affaire, un délai de trois semaines entre 
la transmission de la prise de position et le prononcé de l'arrêt a été jugé comme 
suffisamment long pour permettre au mandataire de la partie de formuler des 
observations ou à tout le moins de demander à l'autorité qu'elle lui fixe un délai 
pour ce faire (arrêt Joos précité § 32). Dans une affaire similaire, un délai d'un 
mois, bien qu'incluant les fêtes de fin d'année, a été également considéré comme 
suffisant (arrêt du Tribunal fédéral 1C_142/2012 du 18 décembre 2012 
consid. 2.5). Au contraire, dans l'arrêt publié aux ATF 137 I 195 ss, le Tribunal 
fédéral a estimé qu'un délai de dix jours ne suffisait pas à garantir l'exercice du 
droit de répliquer (arrêt précité, consid. 2.6 p. 199). 

 2.3 Les ordonnances d'instruction se rapportent à la préparation et à la conduite 
des débats. Elles statuent en particulier sur l'opportunité et les modalités de 

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l'administration des preuves, ne déploient ni autorité ni force de chose jugée et 
peuvent en conséquence être modifiées ou complétées en tout temps (JEANDIN, 
op. cit., n. 14 ad art. 319 CPC). 

 2.4 En l'espèce, le courrier du 21 septembre 2015 a été communiqué aux appelants 
par le Tribunal le 8 octobre 2015 et l'ordonnance du 12 octobre 2015 le jour de 
son prononcé. Dès lors, comme le soutiennent les appelants, le temps laissé à 
ceux-ci pour réagir le cas échéant au courrier du 21 septembre 2015 avant l'envoi 
de l'ordonnance du 12 octobre 2015 était effectivement très bref. 

 Cela étant, les appelants, assistés d'un Conseil, n'avaient aucune nécessité de se 
prononcer dans ce délai. Même après la réception de l'ordonnance du 12 octobre 
2015, les appelants pouvaient tout à fait se déterminer spontanément sur le 
courrier du 21 septembre 2015 pour réclamer les mesures d'instruction 
supplémentaires qu'ils souhaitaient, les premiers juges pouvant modifier en tout 
temps cette ordonnance d'instruction s'ils l'avaient jugé opportun. 

 Les appelants ont bénéficié d'un laps de temps suffisant pour se déterminer sur le 
courrier du 21 septembre 2015, dans la mesure où ils ont déposé le 9 novembre 
2015 leurs plaidoiries écrites et que le jugement querellé a été rendu le 
18 décembre 2015, après que la cause ait été gardée à juger à réception de la 
réplique des appelants du 14 décembre 2015 sur les plaidoiries écrites de 
l'intimée. 

 Le grief des appelants sur ce point sera donc rejeté. 

3. 3.1 Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir commis un déni de justice 
(art. 29 al. 1 Cst.) et violé leur droit à la preuve (art. 8 CC) et d'être entendus 
(art. 29 al. 2 Cst). 

 Selon eux, les premiers juges ont omis de statuer sur leur conclusion visant à 
l'audition de l'employé de la bailleresse pouvant indiquer si les pièces permettant 
d'établir le calcul de rendement existaient ou non.  

 3.2 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 
Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 
proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 CPC). 

 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst), en particulier, 
le droit pour le justiciable de fournir des preuves quant aux faits de nature à 
influer sur le sort de la décision (ATF 132 V 368 consid. 3.1 et les références). 
L'autorité a l'obligation, sous l'angle du droit d'être entendu, de donner suite aux 
offres de preuves présentées en temps utile et dans les formes requises, à moins 
qu'elles ne soient manifestement inaptes à apporter la preuve ou qu'il s'agisse de 
prouver un fait sans pertinence (cf. ATF 131 I 153 consid. 3; 124 I 241 consid. 2, 
JdT 2000 I 130; 121 I 306 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 5A_403/2007 du 
25 octobre 2007 consid. 3.1). 

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 Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 
manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 
ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid. 3.1 et réf. citées). 

 3.3 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) le devoir 
pour le juge de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse la comprendre, la 
contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de recours à bon escient. Pour 
répondre à ces exigences, le juge doit mentionner, au moins brièvement, les 
motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que 
l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 
connaissance de cause (ATF 135 III 513 consid. 3.6.5 et 134 I 83 consid. 4.1). 
L'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits mais peut se 
limiter à ceux qui, sans arbitraire, apparaissent pertinents (ATF 124 II 146 
consid. 2 p. 149). Ainsi, les parties doivent pouvoir connaître les éléments de fait 
et de droit retenus par le juge pour arriver au dispositif (TAPPY, op. cit., n. 7 
ad art. 238 CPC). 

 Une motivation insuffisante constitue une violation du droit d'être entendu, que la 
juridiction supérieure peut librement examiner aussi bien en appel que dans le 
cadre d'un recours au sens des art. 319 ss CPC (TAPPY, op. cit., n. 18 ad art. 239 
CPC). 

 Toute violation du devoir de motivation ne justifie pas une annulation d'une 
décision inférieure. Lorsqu'elle applique librement et d'office le droit, la 
juridiction supérieure peut parfois simplement la corriger en substituant une autre 
motivation à celle, manquante ou déficiente, du premier juge (TAPPY, op. cit., 
n. 18 ad art. 239 CPC). 

 3.4 En l'espèce, les premiers juges ont indiqué que les appelants avaient déposé un 
mémoire le 9 novembre 2015, de sorte qu'ils ont bel et bien tenu compte de cette 
écriture dans leur jugement, contrairement à ce que soutiennent à tort les 
appelants. 

 En ne mentionnant pas expressément les nouvelles mesures d'instruction requises 
par les appelants dans leur écriture, les premiers juges n'ont pas pour autant violé 
le droit d'être entendu de ceux-ci, ni commis un déni de justice. 

 La procédure avait en effet déjà permis d'établir de manière complète les faits 
pertinents concernant le refus par la bailleresse de produire le calcul de rendement 
requis par le Tribunal et la conséquence en découlant. 

 Même succincte, la motivation du jugement concernant le fait que l'intimée n'avait 
pas donné suite à l'ordonnance de produire un calcul de rendement et la sanction 
en découlant, est suffisante. Le rejet d'ordonner les mesures d'instruction requises 
par les appelants n'appelait pas plus d'explications et ces derniers étaient en 

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mesure de comprendre ce rejet et le motif de celui-ci pour, le cas échéant, les 
contester utilement, comme ils l'ont d'ailleurs fait dans leur appel. 

 Quoi qu'il en soit, même si la Cour de céans était arrivée à la conclusion que le 
droit d'être entendu des appelants avait été violé, elle serait en mesure de réparer 
ce vice dans la procédure d'appel et arriverait à la même conclusion que le 
Tribunal. 

 L'audition d'un employé de la bailleresse n'aurait en effet pas permis d'effectuer 
un calcul de rendement, puisque les pièces nécessaires, dont certaines dataient de 
plus de dix ans, n'ont pas été conservées. L'appréciation des premiers juges à ce 
sujet ne prête donc pas le flanc à la critique. 

 Il n'y a dès lors pas lieu de renvoyer la cause au Tribunal. 

4. 4.1 Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir violé les art. 269 et 269 
let. a CO, en tant qu'ils ont retenu, dans un premier temps, un indice de rendement 
abusif du fait du refus injustifié de l'intimée de produire les pièces permettant 
d'effectuer un calcul de rendement, puis, dans un second temps, en refusant de 
diminuer le loyer initial, au motif que celui-ci n'était pas abusif. 

 Selon les appelants, les statistiques appliquées par les premiers juges ne sont pas 
suffisamment détaillées pour être prises en considération autrement qu'à titre 
d'indice, de sorte que ces statistiques n'étaient pas à même à elles seules de 
renverser la présomption d'un rendement abusif. 

 Les appelants soutiennent qu'il fallait considérer le loyer du précédent locataire, 
diminué de 10% compte tenu de l'évolution des critères relatifs depuis le mois de 
mai 2008, date de la dernière modification de celui-ci. Selon eux, il n'était pas 
possible de fixer un loyer supérieur à celui du précédent locataire compte tenu de 
l'incapacité de la bailleresse à démontrer une augmentation. 

 4.2 Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer appartient au locataire. Il 
doit ainsi être admis à prouver que le loyer procure au bailleur un rendement 
excessif sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus (ATF 124 III 310 
consid. 2b). Dès lors que le bailleur détient seul les documents permettant un 
calcul de rendement, on peut attendre de lui qu'il les produise, la maxime 
inquisitoriale sociale instaurée par l'ancien art. 274d al. 3 aCO – et toujours 
applicable sous l'égide du CPC (ACJC/1307/2011 du 17 octobre 2011; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n° 1397 ss) – impliquant un devoir de 
collaboration active des parties à l'établissement des faits (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 4). 

 Le refus du bailleur sans motif justifié de produire les pièces qu'il détient pour la 
détermination du rendement net conduit à empêcher fautivement sa partie adverse 
à administrer sa preuve. A l'inverse, s'il y a lieu de procéder à un examen du 

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rendement dans le cadre de la contestation du loyer initial, le locataire doit 
supporter les conséquences de l'absence de preuve, pour autant que le bailleur ne 
puisse plus fournir les documents y relatifs pour des motifs valables (MAAG, 
Commentaire de l'ATF 4A_129/2008, in MRA 2008 p. 147 ss). 

 La sanction du refus du bailleur de produire ces documents relève de 
l'appréciation des preuves (arrêt du Tribunal fédéral 4A_576/2008 du 19 février 
2009 consid. 2.4; ACJC/458/2009 du 20 avril 2009). 

 Selon la jurisprudence applicable sous l'égide de l'ancien droit de procédure civile 
(art. 186 aLPC) et toujours applicable sous le CPC, la conséquence qui peut être 
tirée du refus injustifié du bailleur de produire les pièces nécessaires au calcul de 
rendement est que la chose louée lui procurait selon toute vraisemblance un 
rendement abusif, faute de quoi il aurait déféré à la demande de production des 
pièces (arrêt du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 4; 
ACJC/802/2011 du 20 juin 2011 et réf. citées). 

 4.3 Lorsque le loyer initial convenu dans le bail est considéré comme abusif, il 
appartient au tribunal de réduire le montant du loyer dans la mesure admissible au 
regard des principes jurisprudentiels en la matière (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.3). Lorsqu'il doit fixer le loyer initial, le 
juge dispose d'une grande marge d'appréciation (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 64; 
arrêt du Tribunal fédéral 4C.274/1997 du 27 avril 1998 consid. 4a, in SJ 1998 
p. 718). 

 Certains auteurs sont d'avis que le juge peut alors réduire le loyer initial convenu 
au montant faisant l'objet des conclusions - non déraisonnables - du locataire 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.3). De 
jurisprudence constante, la Cour de justice privilégie les statistiques éditées par 
l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT), tout en tenant compte de leurs 
lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les 
particularités de l'objet loué. En outre, eu égard à la marge d'appréciation dont le 
juge dispose en la matière, elle considère qu'il est possible de se référer à une 
valeur moyenne. En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux 
logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne 
tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des 
caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de compléter l'élément statistique 
résultant des baux plus récents en procédant à une pondération avec les chiffres 
statistiques des baux en cours (ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 et arrêts cités). 

 Le Tribunal fédéral a confirmé que cette pondération des statistiques genevoises 
n'était pas arbitraire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_3/2011 du 28 février 2011 
consid. 5.2). 

 4.4 En l'espèce, les premiers juges ont correctement appliqué la sanction 
découlant du refus par l'intimée de produire le calcul de rendement, à savoir 

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l'existence d'un indice de rendement abusif engendrant la nullité du loyer fixé par 
le contrat entre les parties et la fixation du loyer par le Tribunal. 

 Ils ont calculé la moyenne des deux loyers mensuels résultant des statistiques 
cantonales relatives au "loyer mensuel moyen des logements loués à des nouveaux 
locataires au cours des douze derniers mois selon le nombre de pièces, la nature 
du logement et la commune, en 2014" (T 05.04.2.04) et au loyer moyen d'un 
appartement de six pièces dans un immeuble construit entre 1981 et 1985 situé en 
ville de Genève (Le niveau des loyers à Genève, statistique des loyers en mai 
2014, p. 90, tableau 1.0.1), soit 3'625 fr. 50. Ils ont retenu à raison que ce montant 
était supérieur à hauteur de 765 fr. 50 au loyer fixé dans le contrat de bail à loyer 
entre les parties.  

 Les premiers juges ont ensuite à juste titre tenu compte des particularités de l'objet 
loué et de l'immeuble dans lequel celui-ci se situait. L'immeuble et l'appartement 
en question correspondent au standing moyen reflété par les statistiques. 
L'immeuble se situe dans une zone calme, à proximité de commerces et des 
transports publics et est sécurisé par un code. Sa façade a été rénovée en 2008 et 
des travaux avaient eu lieu dans les parties communes en 2012. L'appartement 
quant à lui avait fait l'objet de travaux de peinture et de vitrification des parquets 
lors de l'emménagement des appelants. 

 Le calcul établi par les premiers juges et les éléments pris en considération, qui 
découlent d'une jurisprudence constante, ne prêtent pas le flanc à la critique.  

 S'agissant du loyer mensuel du parking à hauteur de 200 fr., il n'apparait pas 
abusif non plus. Les appelants n'ont d'ailleurs pas allégué le contraire, ni apporté 
aucune preuve allant dans ce sens, comme l'ont retenu à juste titre les premiers 
juges. 

 Au vu de ce qui précède et le Tribunal disposant d'un large pouvoir d'appréciation 
en la matière, la Cour arrive à la conclusion, à l'instar des premiers juges, que 
loyer fixé par l'avis officiel du 26 septembre 2014 n'est pas abusif, de sorte qu'il 
ne doit pas être réduit. 

 La contradiction alléguée par les appelants, selon laquelle les premiers juges ont 
retenu, dans un premier temps, un indice de rendement abusif avant de refuser, 
dans un second temps, de diminuer le loyer initial, n'est pas fondée. Le refus 
injustifié de l'intimée de produire les pièces nécessaires au calcul de rendement ne 
constitue en effet qu'un indice de rendement abusif et non une preuve irréfragable 
de celui-ci.  

 En conclusion, les griefs des appelants seront rejetés et le jugement querellé 
confirmé.  

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

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autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 13 janvier 2016 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/1356/2015 rendu le 18 décembre 2015 par le Tribunal des baux et 
loyers dans la cause C/21833/2014-6 OSL. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD 
et Monsieur Ivo BUETTI, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Nicolas 
DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 1.2).