# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c362b487-62d6-5427-b244-f39a34a02b87
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Steuerrekursgericht 18.01.2012 GR.2011.37
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Steuerrekurs/ZH_SRK_001_GR-2011-37_2012-01-18.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2011.37 
 
 
 

Entscheid 
 
 

 18. Januar 2012 
 
 
 

Mitwirkend: 

Einzelrichter Alexander Widl und Gerichtsschreiberin Barbara Müller 
 
 
 
 

In Sachen 
 
 
A,   
 
 Rekurrentin,  
vertreten durch B,  
 

 
 
 

gegen 
 
 
 
Gem einde  C,   
 Rekursgegnerin,  
vertreten durch den Finanzausschuss,  
 

 
 
 
 

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 
 
 
 

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2 GR.2011.37 

hat sich ergeben: 
 

 

  A. Gemäss öffentlicher, im Amtsblatt Nr. .. vom … 2003 publizierter 

Planauflage hatte A (nachfolgend die Pflichtige) von ihrem Grundstück Kat.Nr. … eine 

Fläche von rund 210 m
2
 an den Kanton Zürich abzutreten. Dieser benötige das Land 

für den Ausbau der …strasse. Mit Zustimmung der Pflichtigen erfolgte die vorzeitige 

Besitzergreifung durch den Enteigner am … 2003. Über die Höhe der Entschädigung 

konnte keine Einigung erzielt werden. Im Juni 2005 ordnete deshalb das Statthalteramt 

des Bezirks D das Schätzungsverfahren an. Mit Entscheid vom 6. Dezember 2005 

setzte die Schätzungskommission II des Kantons Zürich die Entschädigung für das 

abzutretende Land, dessen definitives Ausmass zu diesem Zeitpunkt noch nicht 

feststand, auf Fr. 675.-/m
2
 fest und verpflichtete den Kanton, die Entschädigung vom 

Zeitpunkt der vorzeitigen Besitzergreifung bis zum Tag der Auszahlung mit 5% p.a. zu 

verzinsen. Die definitive Abrechnung über die Entschädigung erfolgte im Juli 2008. Die 

Pflichtige erhielt für die definitiv abzutretende Fläche von 229 m
2
 eine Verkehrswert-

entschädigung von Fr. 154‘575.- (229 m
2
 à Fr. 675.-) sowie einen Zins von 

Fr. 37‘269.80 für die Zeit vom 22. September 2003 bis 18. Juli 2008. Der Grundbuch-

eintrag der erfolgten Handänderung fand am … 2008 statt. 

 

 Mit Veranlagungsentscheid vom 26. August 2009 auferlegte der Finanzaus-

schuss der Gemeinde C der Pflichtigen eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 5‘920.- 

bei einem steuerbaren Gewinn von Fr. 49‘800.- (Erlös inkl. Zins Fr. 191‘844.80 abzüg-

lich Anlagekosten Fr. 141‘980.-). Dabei ging er davon aus, dass sich die Handände-

rung am … 2008 ereignet habe. Dementsprechend setzte er den Verkehrswert vor 20 

Jahren auf Fr. 141‘980.- (Fr. 620.-/m
2
) fest. 

 

 

 B. Eine dagegen erhobene Einsprache wies der Finanzausschuss am 7. Ju-

ni 2011 ab und erhöhte die Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 17‘400.-. Im Unterschied 

zum Veranlagungsentscheid setzte der Finanzausschuss den Zeitpunkt der Handände-

rung auf den … 2003 fest. Dementsprechend bemass er den Verkehrswert vor 20 Jah-

ren auf Fr. 60‘685.- (229 m
2
 à Fr. 265.-) und berücksichtigte wertvermehrende Aufwen-

dungen von Fr. 17‘580.-. 

 

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 C. Mit Rekurs vom 14. Juli 2011 liess die Pflichtige dem Steuerrekursgericht 

beantragen, den Einspracheentscheid aufzuheben. Vorab sei abzuklären, an welchem 

der in Frage kommenden Zeitpunkte (… 2003 oder … 2008) sich die Handänderung 

ereignet habe. Falls die Handänderung am … 2003 stattgefunden habe, sei festzustel-

len, dass das Recht, Grundsteuern zu veranlagen, verjährt sei. Eventualiter sei der 

Verkehrswert vor 20 Jahren (per … 1983) auf Fr. 80‘150.- (229 m
2
 à Fr. 350.-) festzu-

setzen. Falls sich die Handänderung am … 2008 ereignet habe, sei beim Erlös nur die 

Verkehrswertentschädigung von Fr. 154‘575.- ohne Zins zu berücksichtigen. Zudem 

sei der Verkehrswert vor 20 Jahren entsprechend dem Veranlagungsentscheid vom 

26. August 2009 auf Fr. 141‘980.- zu bemessen. Ferner beantragte sie eine Parteient-

schädigung. 

 

 In der Rekursantwort vom 23. August 2011 beantragte die Rekursgegnerin 

Abweisung des Rekurses.  

 

 Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

 

 

 

Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 

 

 

 1. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Zu den steuerbaren Handände-

rungen gehören auch Eigentumsübertragungen, die ihren Rechtsgrund in einer Enteig-

nung haben (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher 

Steuergesetz, 2. A., 2006, § 216 N 37). Besonderheiten ergeben sich diesbezüglich 

einzig daraus, dass einerseits der Handänderungszeitpunkt nicht mit dem formellen 

Grundbucheintrag zusammenfällt (vgl. Art. 656 Abs. 2 ZGB) und andererseits der 

grundsteuerlich massgebende Erlös nicht immer der effektiv bezahlten Enteignungs-

entschädigung entspricht.  

 

 Im vorliegenden Fall ist in erster Linie der Zeitpunkt der Handänderung strei-

tig. Diese Frage ist vorweg zu entscheiden, weil davon die Beantwortung der weiteren 

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aufgeworfenen Fragen (Veranlagungsverjährung, massgebender Erlös und Verkehrs-

wert vor 20 Jahren) abhängt. 

 

 

 2. a) Die vorliegenden Handänderung hat ihre Grundlage im Gesetz über den 

Bau und den Unterhalt der öffentlichen Strassen vom 27. September 1981 (Strassen-

gesetz; LS 722.1), welches bezüglich der enteignungsrechtlichen Aspekte auf das Ge-

setz betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG, 

LS 781) verweist. Gemäss der Steuerpraxis ist bei Enteignungen, die sich auf das kan-

tonale Abtretungsgesetz stützen, hinsichtlich des Handänderungszeitpunkts zu unter-

scheiden zwischen Enteignungen mit vorzeitiger Besitzeseinweisung gemäss § 54 

Abs. 1 AbtrG und solchen ohne vorzeitige Besitzergreifung. Bei den Letzteren be-

stimmt § 56 AbtrG, dass mit der Bezahlung der Entschädigung die abzutretenden 

Rechte ohne weiteres an den Exproprianten übergehen. Die Steuerpraxis hat daraus 

abgeleitet, dass in diesem Fall die Handänderung im Zeitpunkt der Bezahlung der Ent-

eignungsentschädigung erfolgt. Anders verhält es sich, wenn der Enteigner gemäss 

§ 54 Abs. 1 AbtrG ausnahmsweise berechtigt ist, die sofortige Abtretung der Rechte, 

d.h. im Regelfall des Eigentums, zu verlangen. In diesem besonderen Fall erwirbt der 

Enteigner das Eigentum – abweichend von der Regelung im eidgenössischen Enteig-

nungsrecht (Art. 91 i.V. mit Art. 19
bis

 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 

über die Enteignung [EntG]) – nicht erst mit der Bezahlung der Entschädigungssumme, 

sondern bereits vorzeitig mit der sogenannten Besitzeseinweisung. Denn Besitzesein-

weisung bedeutet im zürcherischen Abtretungsrecht Eigentumserwerb (RB 1967 

Nr. 86; VGr, 29. August 1969, SR 17/1969).  

 

 b) Im vorliegenden Fall stimmte die Pflichtige am … 2003 einer vorzeitigen 

Besitzeinweisung ausdrücklich zu. Folgedessen erfolgte die Handänderung bereits mit 

dem Besitzesantritt des Enteigners. Dieser hat am … 2003 stattgefunden. Dies hat zur 

Folge, dass der Zins ab Händerung bis zur Bezahlung der Entschädigung nicht zum 

Erlös gehört. Denn leistet die Veräusserin vor, indem sie Recht und Nutzung überträgt, 

das Entgelt ohne Zins aber erst später empfängt, so ist dieses steuerlich minderwertig. 

Zur Bestimmung des Erlöses im Sinn von § 222 StG wäre ein Einschlag vorzunehmen. 

Dieser wird bei der sofortigen Abtretung durch den in § 54 Abs. 1 AbtrG vorgeschrie-

benen Zins von 5% wettgeschlagen. Somit ist dieser Zins aus grundsteuerlicher Sicht 

Ausgleich für den Minderwert des Erlöses (RB 1976 Nr. 82) und ist deshalb mit der 

Einkommenssteuer zu erfassen. Als unzutreffend erweist sich die auf einem Verwal-

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tungsgerichtsentscheid vom 19. Dezember 1970 (ZR 69 Nr. 131) abgestützte gegentei-

lige Auffassung der Kommentatoren Richner/Frei/Kaufmann/Meuter (§ 220 N 80). 

Denn das genannte Präjudiz bezieht sich auf einen Enteignungstatbestand, bei wel-

chem der Steuertatbestand (Handänderung) erst mit der rechtskräftigen Festsetzung 

der Entschädigung und nicht, wie im Kommentar angegeben, bereits mit dem Nut-

zungsantritt erfolgte. 

 

 

 3. Aufgrund dieser Rechtslage stellt sich die Frage, ob die kommunale Steu-

erbehörde nach über fünf Jahren seit der Handänderung noch befugt war, eine Grund-

stückgewinnsteuerveranlagung vorzunehmen. 

 

 a) Gemäss § 215 Abs. 1 StG verjährt das Recht, Grundsteuern zu veranlagen, 

fünf Jahre nach Ablauf des Jahres, indem die Handänderung stattfand. Vorbehalten 

bleibt die Erhebung von Nachsteuern und Bussen. Die Frist von fünf Jahren kann still 

stehen oder unterbrochen werden (§ 130 Abs. 2 und 3 StG in Verbindung mit § 215 

Abs. 2 StG) und erweist sich somit als eine relative Frist. Als Unterbrechungsgründe 

kommen gemäss § 130 Abs. 3 lit. a – d StG folgende vier Tatbestände in Betracht: 

 

 jede auf Feststellung oder Geltendmachung der Steuerforderung gerichtete 

Amtshandlung, die einem Steuerpflichtigen oder Mithaftenden zur Kenntnis 

gebracht wird (lit. a), worunter grundsätzlich alle Veranlagungs-, aber auch 

Bezugshandlungen fallen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 130 N 12); 

 jede ausdrückliche Anerkennung der Steuerforderung durch den Steuerpflich-

tigen oder den Mithaftenden (lit. b); 

 die Einreichung eines Erlassgesuchs (lit. c) und 

 die Einleitung einer Strafverfolgung wegen vollendeter Steuerhinterziehung 

oder wegen Steuervergehens (lit. d). 

 

 Diese Unterbrechungsgründe bewirken, dass die relative Verjährungsfrist von 

fünf Jahren mit jeder Unterbrechungshandlung wieder neu zu laufen beginnt (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 130 N 25).  

 

 b) Im vorliegenden Fall hat das Gemeindesteueramt innert der fünfjährigen 

Frist seit der Handänderung vom … 2003 am 23. August 2006 lediglich eine schriftliche 

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Auskunft erteilt, nachdem sich die Vertreterin der Pflichtigen am … 2006 unter Beilage 

der Vereinbarung über die vorzeitige Besitzeseinweisung vom … 2003 und des Ent-

scheids der Schätzungskommission II vom 6. Dezember 2005 über die Grundsteuer-

folgen bezüglich der grundbuchlich noch nicht vollzogenen Landabtretung erkundigt 

hatte. Konkret teilte das Gemeindesteueramt der Gesuchstellerin mit, dass die Hand-

änderung bezüglich der enteigneten Landfläche bereits am … 2003 stattgefunden ha-

be, der Landwert vor 20 Jahren (2003) Fr. 225 pro m
2
 betrage und der Zins, welcher 

der Pflichtigen ab Besitzeseinweisung bis zur Auszahlung der Entschädigung zu vergü-

ten sei, zum Erlös gehöre. Dieses Schreiben hat aber lediglich den Stellenwert einer 

behördlichen Auskunft zu verschiedenen Fragen der Pflichtigen. Dagegen sind hiermit 

noch keine eigentlichen Amtshandlungen erfolgt, die auf Feststellung oder Geltendma-

chung der Steuerforderung gerichtet waren. Hierzu wären weitere Handlungen erfor-

derlich gewesen wie etwa die Zustellung des Steuererklärungsformulars bzw. die Auf-

forderung zur Einreichung der Steuererklärung, die Zustellung einer provisorischen 

Steuerrechnung oder die Mitteilung, dass die Veranlagung zu einem späteren Zeit-

punkt vorgenommen werde (Michael Beusch, in: Kommentar zum Schweizerischen 

Steuerrecht, Band I/2b, 2. A., 2008, Art. 120 N 46 DBG; Richner/Frei/-

Kaufmann/Meuter, § 130 N 19). Obwohl das Gemeindesteueramt von der Handände-

rung Kenntnis hatte, unterblieben solche Amtshandlungen bis zum Ablauf des fünften 

Kalenderjahres (2008), in dem die Handänderung stattfand. Die erstmalige Aufforde-

rung zur Einreichung der Steuererklärung und weitere Amtshandlungen, die geeignet 

gewesen wären, die Verjährung zu unterbrechen, erfolgten erst ab 27. Mai 2009. Zu 

diesem Zeitpunkt ist jedoch die Veranlagungsverjährung bereits eingetreten.  

 

 c) Ausgenommen von der fünfjährigen Verjährungsfrist nach § 215 StG sind 

Nachsteuern und Bussen. Diesbezüglich erlischt das Recht, ein Nachsteuerverfahren 

einzuleiten, erst zehn Jahre nach Ablauf des Kalenderjahrs, in dem eine Handände-

rung stattfand (§ 161 Abs. 1 StG; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 215 N 6). Im vor-

liegenden Fall sind allerdings die Voraussetzungen nicht gegeben, um die Grundsteu-

erveranlagung im Nachsteuerverfahren vorzunehmen. Denn das Gemeindesteueramt 

C hatte bereits im August 2006 Kenntnis vom Steuertatbestand. Ferner wurde es vom 

Grundbuchamt C am 21. Juli 2008 ein weiteres Mal auf die erfolgte Eintragung dieser 

Handänderung im Grundbuch hingewiesen. Gleichzeitig erfuhr es am 14. August 2008, 

d.h. mit dem Eingang der Handänderungsanzeige, dass das Notariat der Pflichtigen 

kein Steuererklärungsformular für die Grundstückgewinnsteuer abgegeben habe. Unter 

diesen Umständen hätte es am Gemeindesteueramt gelegen, der Pflichtigen unverzüg-

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lich ein Steuererklärungsformular für die Grundstückgewinnsteuer auszuhändigen und 

sie aufzufordern, dieses innert einer bestimmten Frist und mit allen Angaben und Bei-

lagen versehen unterzeichnet einzureichen. Dies hätte genügt, um die Veranlagungs-

verjährung zu unterbrechen und die Grundstückgewinnsteuerveranlagung im ordentli-

chen Verfahren vorzunehmen. 

 

 Somit ist der Rekurs gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid 

vom 7. Juni 2011 ersatzlos aufzuheben. 

 

 

 3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der Rekursgegne-

rin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der obsiegenden Pflichtigen ist für das Rekursver-

fahren eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen, da sich ihre Vorbringen zur 

Hauptsache auf Ausführungen beschränkten, die bereits im Einspracheverfahren vor-

gebracht wurden (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). Für Umtriebe und Auslagen, die der Pflichtigen im 

Einschätzungs- und Einspracheverfahren erwachsen sind, steht ihr keine Parteient-

schädigung zu. 

 

 

 

Demgemäss erkennt der Einzelrichter: 

 

 

1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid des Finanzausschusses 

C vom 7. Juni 2011 (GR 2008/0160 A) wird aufgehoben. 

 

[…]