# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b1715f65-b993-53de-b99c-8ab40eabbaea
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-08-19
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 19.08.2021 11.2020.60
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2020-60_2021-08-19.html

## Full Text

Incarto n.

  11.2020.60

  	
  Lugano

  19 agosto 2021/jh          

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G.
  A. Bernasconi, presidente,

  Giani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Fiscalini
  

  

 

 

sedente
per statuire nella causa SO.2016.1222 (ipoteca
legale degli artigiani e imprenditori: iscrizione provvisoria) della Pretura
del Distretto di Bellinzona promossa con istanza del 27 dicembre 2016
dalla

 

	
   

  	
  AP 1  (Bolzano)

  (patrocinata
  dall'avv.  PA 1 )

   

  
	
   

  	
  contro

   

  M__________
  B__________, ora in 

  (patrocinato
  dall'avv.   )

   

  al
  quale è subentrata in pendenza di causa

  	 

 

	
   

  	
   AO
  1 

  (patrocinata
  dall'avv.  PA 2 ),

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

giudicando sull'appello del 5 giugno
2020 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 25
maggio 2020;

 

Ritenuto 

 

in fatto:                   A.   Il 27 settembre 2013 M__________
B__________ ha stipulato con la AP 1 di __________ (Bolzano) un contratto di
appalto per la fornitura e il montaggio “al grezzo
avanzato” di due edifici prefabbricati del modello “R__________”
(dimensione/tipo: “309 + 373 + 373hM-piano”): l'uno composto di tre
appartamenti sulla particella n. 380 RFD di __________ e l'altro di otto
appartamenti sulla contigua particella n. 6536, entrambe di proprietà del
committen­te. Il costo delle opere era stabilito in
€ 1 538 000.– complessivi più
IVA. Nel­l'autun­no del 2015 entrambi i fondi sono stati costituiti in
proprietà per piani. La particella n. 380 consta
di tre unità (dalla n. 7415 alla n. 7417), la
particella n. 6536 di otto unità (dalla n. 7438 alla n. 7445). In corso d'opera M__________
B__________ ha commissionato modifiche e interventi
supplementari. Terminati i lavori nel settembre del 2016, la AP 1 ha emesso fatture per complessivi € 1 770 741.–, IVA inclusa.
Dedotti acconti per € 1 624 128.–, il saldo di € 146 613.– è rimasto scoperto. Il 18
ottobre 2016 M__________ B__________ ha
trasferito la proprietà per piani n. 7442 a C__________ L__________ in ossequio
all'esercizio di un diritto di compera.

 

                                  B.   Il
27 dicembre 2016 la AP 1 si è rivolta al Pretore del Distretto di Bellinzona, postulando
l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale ‟collettivaˮ degli
artigiani e imprenditori a carico delle proprietà per piani dalla n. 7438 alla
n. 7441 e dalla n. 7443 alla n. 7445 per fr.
114 460.35 (pari a € 107 414.–) con interes­si al 5% dal 27 dicembre 2016, come
pure a carico delle proprietà per piani dalla n. 7415 alla n. 7417 per fr. 34 266.80 (pa­ri a € 32 157.28) con interessi al 5% dallo stesso 27 dicembre 2016.
Con decreto cautelare di quel medesimo giorno, emesso senza contraddittorio, il
Pretore aggiunto ha ordinato le iscrizioni richieste e ha citato le parti al contraddittorio.
L'addebito delle spese processuali (fr. 2000.–) e delle ripetibili è stato
rinviato alla decisione che sarebbe stata presa dopo l'udienza. Il 2 gennaio
2017 M__________ B__________ ha venduto le proprietà per piani dalla n. 7415
alla n. 7417, dalla n. 7438 alla n. 7441 e dalla n. 7443 alla n. 7445 a AO 1. Il 2 gennaio 2017 quest'ultima ha acquistato da C__________ L__________ anche la proprietà per piani n. 7442.

 

                                  C.   La
procedura è rimasta sospesa, su richiesta delle parti, dal 15 maggio 2017
al 28 gennaio 2020 e il 13 febbraio 2020 AO 1 è subentrata nel processo a M__________
B__________. All'udienza del 5 marzo 2020, destinata al contraddittorio,
l'istante ha confermato la propria domanda, mentre la convenuta ha proposto di
respingere l'istanza. L'impresa ha replicato, seduta stante, modificando la propria
richiesta nel senso che, in subordine, si iscrivesse un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori di complessivi
fr. 114 460.35
così suddivisi:

–  fr. 14 707.20 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7438 (115/1000 della particella n. 6536),

–  fr. 14 707.20 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7439 (115/1000 della particella n. 6536),

–  fr. 14 707.20 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7440 (115/1000 della particella n. 6536),

–  fr. 15 986.10 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7441 (125/1000 della particella n. 6536),

–  fr. 17 904.40 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7443 (140/1000 della particella n. 6536),

–  fr. 17 904.40 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7444 (140/1000 della particella n. 6536) e 

–  fr. 18 543.85 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7445 (145/1000 della particella n. 6536)

                                         e
un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori di complessivi fr. 34 266.80 così suddivisi:

–  fr. 11 650.70 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7415 (340/1000 della particella n. 380),

–  fr. 11 136.70 con interessi al 5% dal 27
dicembre 2016 sulla proprietà per piani n. 7416 (325/1000 della particella n. 380) e

–  fr. 11 479.40
con interessi al 5% dal 27 dicembre 2016
sulla proprietà per piani n. 7417
(335/1000 della particella n. 380).

 

                                         L'istante
ha chiesto altresì di assegnarle un termine per
promuovere la causa volta all'iscrizione definitiva dell'ipoteca legale. La
convenuta ha duplicato, proponendo una volta ancora di respingere l'istanza. Non
dovendosi assumere prove oltre ai documenti prodotti, l'istruttoria è stata
chiusa quello stesso giorno. Al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte
del 31 marzo e del 30 aprile 2020 nelle quali hanno riaffermato le loro
posizioni.

 

                                  D.   Statuendo con
sentenza del 25 maggio 2020, il Pretore aggiunto ha respinto l'istanza e ha ordinato la cancellazione delle
iscrizioni provvisorie decretate il 27 dicembre 2016 senza contraddittorio.
Le spese processuali di fr. 2200.– (comprese
quelle del decreto cautelare emesso inaudita parte) sono state poste a carico
del-l'istante, tenuta a rifondere alla convenuta fr. 3000.– per ripetibili.

 

                                  E.   Contro la sentenza
appena citata la AP 1 è insor­ta a questa
Camera con un appello del 5 giugno 2020 per otte-

                                         nere che la decisione impugnata sia riformata nel
senso di acco-gliere la sua istanza così come precisata nel memoriale di repli­ca.
Nelle sue osservazioni del 6 luglio 2020 AO 1 propone
di respingere l'appello. 

 

Considerando

 

In diritto:                 1.   L'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale degli
artigiani e imprenditori è
trattata con la procedura sommaria degli art. 248 segg. CPC (art. 249 lett. d
n. 5 CPC). Le relative decisioni dei Pretori (o dei Pretori aggiunti) sono
appellabili perciò entro dieci giorni dalla notifica (art. 314 cpv. 1 CPC),
sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10 000.–
“secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. 308
cpv. 2 CPC). In concreto tale presupposto è dato, ove si consideri l'ammontare
dell'ipoteca controverso in prima sede (fr.
148 727.15
complessivi). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è giunta alla
patrocinatrice dell'istan­te il 26 maggio
2020 (traccia dell'invio n. 98.__________, agli atti). Inoltrato il 5 giugno
2020 (timbro sulla busta d'invio), ultimo giorno utile, l'appello in esame è
pertanto ricevibile.

 

                                   2.   Un
appello diretto contro una decisione in materia di provvedimenti cautelari,
alla cui stregua va assimilata la decisione in esa­me (DTF 137 III 567), non
sospende l'esecutività della sentenza impugnata (art. 315 cpv. 4 lett. b CPC).
In concreto il Pretore aggiunto ha disposto nondimeno che l'invito
all'ufficiale del registro fondiario perché cancellasse le iscrizioni
provvisorie delle ipoteche legali decretate senza
contraddittorio il 27 dicembre 2016 sarebbe stato fatto seguire solo
dopo il passaggio in giudicato della decisione. Le iscrizioni provvisorie figurano tuttora, di conseguen­za,
nel registro fondiario. In condizioni del genere l'appello continua a essere
provvisto di interesse pratico e attuale (da ultimo: I CCA, sentenza inc.
11.2017.70 del 18 giugno 2019 consid. 2 con rifermenti).

 

                                   3.   All'appello
l'istante acclude un “preprogetto viste 3D” con annotazioni a mano
del 25 settembre 2014 (doc. B di appello), i piani firmati dalle parti il 27
settembre 2019 del lotto 1 (tre appartamenti sulla particella n. 380) e dei
lotti 2 e 3 (otto appartamenti sulla particella n. 6536: doc. C e D di appello),
come pure una copia dell'offerta dettagliata che la ditta ha allestito il 27
settembre 2013 per M__________ B__________ (doc. E di appello). Ora, nuovi mezzi di prova sono proponibili in
appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione
inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile,
tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). Spetta alla parte che
intende valersi di simile facoltà indicare i motivi che le hanno impedito di
sottoporre tali elementi al primo giudice nonostante la diligenza che si poteva esigere da lei (DTF 143 III 42 consid. 4.1).

 

                                         Nella
fattispecie i documenti esibiti in appello precedono ampiamente il giudizio
impugnato, senza che l'appellante spieghi quali motivi le avrebbero impedito di
sottoporli al Pretore aggiunto nonostante la diligenza che si poteva esigere da
essa. La ricevibilità dei documenti in questione appare quindi più che dubbia e
poco importa, sotto questo profilo, che a parere dell'istante i documen­ti
prodotti in prima sede sarebbero sufficienti per confermare l'iscrizione dell'ipoteca
legale in via provvisoria. Comunque sia, e come si vedrà in appresso (consid.
8), i documenti in questione non sussidiano ai fini del presente giudizio. Senza
fondamento è poi l'impossibilità – lamentata dall'istante – di valersi davanti
al primo giudice del­l'audizione di tecnici residenti in Italia. Questa Camera
ha già avuto modo di rilevare, proprio nell'ambito di una procedura come quella
in rassegna, che nulla impedisce di domiciliare un testimone residente
all'estero presso una parte o presso il suo patrocinatore oppure di farsi
autorizzare dal giudice a comparire in aula insieme con i testimoni residenti
all'estero (RtiD II-2019 pag. 690 consid. d).

 

                                   4.   Nella
sentenza impugnata il Pretore aggiunto, appurato che l'osservanza del termine
di quattro mesi per l'iscrizione provvisoria delle ipoteche legali degli
artigiani e imprenditori non era in discussione, ha verificato il riparto
dell'aggravio ipotecario sui due fondi e, all'interno dei medesimi, sulle varie
proprietà per piani (pag. 5). Riepilogati i
presupposti per l'iscrizione di un'ipoteca legale in caso di lavori su più
immobili (art. 798 cpv. 2 CC), come pure per l'iscrizione di un'ipoteca legale
collettiva, egli ha accertato che nessuna fattura prodotta dall'istante distingue
fra le ope­re che hanno riguardato il prefabbricato sulla particella n. 380 e
quelle che hanno interessato la particella n. 6536. Nulla consen­te nemmeno di
differenziare, all'interno dei due fondi, tra i lavori eseguiti sulle parti
comuni e sulle singole proprietà per piani (pag. 6). L'istante – ha continuato
il Pretore aggiunto – ha allestito un'analisi del 22 dicembre 2016 (doc. L) che
stabilisce in € 1126.42 il costo per metro quadrato delle opere eseguite
(costo totale € 1 770 741.–) diviso per la ‟superficie
utile lordaˮ costruita, di 1572 m², e su tale base astratta ha ripartito
il credito tra i due fondi. Ciò contravviene
tuttavia all'obbligo di conteggiare e fatturare separatamente i lavori per ogni
singola particella.

                                         La
mancata specifica delle prestazioni fornite per ciascun fondo e l'omessa
produzione della ‟descrizione tecnicaˮ menzionata nel contratto di
appalto (doc. A) – ha soggiunto il primo giudice –ostano all'accoglimento dell'istanza.
Anche perché, trattandosi di case prefabbricate, le varie componenti
(perimetro, pareti divisorie, scale, porte, pavimenti ecc.) non sono in alcun
rapporto con la “superficie utile lordaˮ, ma richiedono una distinta (pag.
6 seg.). Ciò posto, neppure la ripartizione millesimale proposta dal­l'istante in
subordine può entrare in linea di conto. Analoghe considerazioni valgono a
maggior ragione, secondo il Pretore aggiunto, con riferimento alle opere
supplementari fatturate per complessivi € 100 975.40 più IVA, le quali non sono attribuibili ai due fondi né ai singoli appartamenti. E
siccome – egli ha epilogato – la ripartizione del credito complessivo tra le
due particelle operata (in via principale o subordinata) era sin dall'inizio
inammissibile, non occorre vagliare oltre la possibilità – respinta dalla
convenuta – di ‟un'ipoteca legale collettiva concomitante ad una
parzialeˮ (pag. 7).

 

                                   5.   Ripercorsa
la cronistoria della fattispecie, l'appellante definisce notorio che le case da
essa costruite sono
prefabbricate, in legno, sono concepite in modo standardizzato, seppure con
varie opzioni di rifiniture, e sono composte di superfici e pannelli da
montare. L'‟analisi-verificaˮ del 22 dicembre 2016 (doc. L) non è
quindi – essa adduce – un documento confezionato a posteriori per i bisogni di
causa, ma è proprio quel “conteggio
separato dei costi per ogni fondo richiesto da dottrina e giurisprudenza (…)”. Già
davanti al Pretore aggiunto l'appellante allega inoltre di avere precisato che
i costi di costruzione dei suoi fabbricati sono determinati sostanzialmente in
funzione delle superfici (in metri quadrati) e che il costo di ogni abitazione
corrisponde a una quota del costo complessivo ‟in proporzione a tali superficiˮ. Ciò non
costituisce, a mente sua, un calcolo astratto, senza contare che per la natura
stessa delle sue costruzioni essa non potrebbe fare altre distinzioni ‟al
di là dei metri lineari o m²ˮ.
A suo parere, i conteggi presentati consentono una ‟precisa individualizzazione del fondo come garanzia
del plusvalore portato dai suoi lavori”. 

 

                                         In
difetto di competenze tecniche – prosegue l'istante – il Pretore aggiunto non
poteva per altro mettere in discussione il suo metodo di calcolo. Men che meno
ove si consideri che egli neppure avrebbe potuto sentire i tecnici residenti in
Italia senza ritardare eccessivamente il corso della procedura e che in caso di
dubbio doveva ordinare l'iscrizione provvisoria e rinviare l'esame di merito alla
procedura di iscrizione definitiva, nel cui ambito sarebbe stato possibile escutere
testimoni e assumere una perizia. Ad ogni buon conto – prosegue l'appellante – i
nuovi documenti indicano la superficie netta delle abitazioni e precisano le
modalità di calcolo, confermando i dati (lordi) riportati negli altri documenti
agli atti. Ribadita la concretezza del calcolo presentato, l'appellante sottolinea
che la giurisprudenza ammette pur sempre deroghe al principio della specialità.
E quand'anche i conteggi esibiti non ossequiassero tale precetto, le
particolarità delle costruzioni non permettono in concreto di esigere conteggi
più particolareggiati.

 

                                         Per
quel che è dell'ipoteca legale collettiva concomitante a una parziale,
questione che il Pretore aggiunto non ha dovuto esaminare per avere respinto la
suddivisione del credito complessivo tra i due fondi, l'appellante ribadisce gli
argomenti addotti in pri­mo grado. Ritiene che l'aggravio ipotecario richiesto
vada accol­to, poiché tutte le proprietà per piani oggetto della procedura
appartengono tuttora al medesimo titolare. Poco importa che la proprietà per
piani n. 7442 sia stata venduta inizialmente a un'altra persona, giacché il
plusvalore relativo a tale unità è stato considerato separatamente in un'altra
causa (inc. SO.2016.1221). Non entrasse in linea di conto un'ipoteca collettiva
– conclude l'appellante – nulla osta a un'annotazione su ogni proprietà per
piani proporzionale ai millesimi, come essa ha postulato in subordine nella
replica. Non da ultimo perché ciò condurrebbe a una riduzione dell'aggravio in
proporzione ai millesimi anziché per l'intero credito su ogni proprietà per
piani.

 

                                   6.   A norma dell'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC l'iscrizione di
un'ipoteca legale può avvenire solo per materiali e lavoro, o lavoro soltanto,
destinati a un'opera eseguita su un determinato fondo. Il privilegio degli
artigiani e imprenditori può quindi sussistere unicamen­te per prestazioni
eseguite su uno specifico immobile in relazio­ne a un concreto progetto di
costruzione (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a con riferimenti). Ciò integra il cosiddetto
principio della specialità, secondo cui occorre precisare individualmente
l'ogget­to messo a pegno in garanzia del plusvalore generato dall'artigiano o
imprenditore sull'immobile (DTF 146 III 9 consid. 2.1.1). In caso di lavori su più particelle l'ipoteca
legale dev'essere chiesta sotto forma di pegno parziale, gravante ogni singolo
fondo per la frazione del credito di cui il proprietario risponde (art. 798
cpv. 2 CC), e ciò a prescindere dal fatto che l'artigiano o imprenditore abbia eseguito
il lavoro sulla base di uno o più contratti (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4a). Incombe
all'artigiano o imprenditore allestire un conteggio preciso per ogni fondo e
fattu-rare i lavori separatamente, tanto
riguardo all'ammontare del credito quanto all'entità della relativa garanzia
(DTF 146 III 9 consid. 2.1.2; RtiD
I-2019 pag. 546 consid. 4b).

 

                                         Ne
segue che, per principio, l'artigiano o imprenditore non può suddividere il costo del proprio intervento
in modo astratto tra la superficie dei vari fondi, né ripartire l'insieme delle
sue prestazio­ni secondo la volumetria delle eventuali costruzioni, ma deve
specificare quali prestazioni (materiali e lavoro, o lavoro soltanto) sono
state effettuate per un determinato fondo e a quale prezzo. La pattuizione di
costi globali o forfettari non lo esonera da tale obbligo. E non spetta al
giudice suddividere per apprezzamento su più fondi una pretesa indeterminata (RtiD I-2019 pag. 546 consid. 4b). L'ipoteca
legale può unicamente gravare l'entità giuridica (fondo base o quota di
comproprietà) che ha beneficiato dei lavori (DTF 146 III 9 seg. consid. 2.1.2).
Un'eccezione
va ammessa solo con gran­de prudenza e soltanto in condizioni tali da far
apparire contabilizzazione e fatturazione separate come non fattibili: situazioni
che, in quanto premesse per un'eccezione alla regola, vanno allegate e dimostrate
dall'artigiano o imprenditore che le invoca (DTF 146 III 12 consid. 4.1.1).

 

                                         I
precetti testé enunciati si applicano non solo alle iscrizioni definitive, ma
anche alle iscrizioni provvisorie, sebbene cifrare l'ammontare del pegno per
queste ultime possa apparire arduo, vista l'esigenza di ottenere l'iscrizione
entro quattro mesi e l'impossibilità di aumentare in seguito l'ammontare della
garanzia iscrit­ta. In tali casi si
ammette nondimeno un'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale a carico dei
singoli per un importo approssimativo, con un ‟margine di sicurezzaˮ del
10-20% (RtiD I-2019 pag. 546 seg. consid.
4b e 4d con rinvii). Applicati alla
proprietà per piani, simili regole fanno sì che per lavori eseguiti su una determinata
proprietà per piani un'eventuale ipoteca legale deve gravare soltanto quella
determinata unità. Se più unità hanno beneficiato di lavori, l'ipoteca legale riveste
la forma di un pegno parziale, gravante ogni singola unità per l'importo di cui
è debitore il relativo proprietario; un pegno collettivo su tutte le unità per
la totalità del credito da garantire è possibile solo eccezionalmente, alle
condizioni dell'art. 798 cpv. 1 CC. Qualora i lavori abbiano per oggetto parti
comuni di una proprietà per piani, il pegno grava l'oggetto in comproprietà e
l'artigiano o imprenditore deve ripartire la sua spettanza sui proprietari
delle varie unità in funzione delle loro quote, in modo che si possano
iscrivere pegni parziali nel senso del­l'art. 798 cpv. 2 CC (DTF 146 III
10 consid. 2.1.3 con rinvii; sul tema v. anche
RtiD I-2011 pag. 668 n. 21c con numerosi richia­mi).

 

                                   7.   In concreto è
pacifico che la ditta istante ha eseguito lavori edili sulla particella n. 380
e sulla particella n. 6536, ragion per cui spettava alla ditta medesima rendere
verosimile in che misura la sua pretesa si riferisse all'una o all'altra e in
che misura tale pretesa riguardasse l'una o l'altra proprietà per piani oppure
avesse per oggetto le parti comuni. L'appellante sostiene di avere sufficientemente
reso verosimile il costo di ogni unità abitativa. Sta

                                         di fatto che il
calcolo da essa presentato il 22 dicembre 2016 (doc. L) non distingue le prestazioni fornite (e i costi
fatturati) per ogni singolo fondo, co­me impone il principio della specialità
(DTF 146 III 12 consid. 4.1.1). Quand'anche non sia stato confeziona­to per esigenze
di causa, il conteggio si esaurisce in un calcolo aritmetico. Suddiviso
il costo totale delle costruzioni (complessivi € 1 770 741.–) per la
superficie degli 11 appartamenti (1572 m²), l'appellante quantifica l'aggravio
ipotecario in € 1126.42 per

                                         metro quadrato, ottenendo per la particella n. 380 un importo di € 391 996.50
a fronte di una superficie di 348 m² e per la particella n. 6536 un importo di €
1 378 744.50 per rapporto a una superficie di 1224 m², di cui € 81 440.17 e 72.30 m² riferiti alla proprietà per piani n. 7442 (doc. L). L'aggravio della particella n. 380
ammontando al 22.137% del totale e quello della particella n. 6536 al
77.863% (di cui il 5.907% riferito alla proprietà per piani n. 7442 e il
94.093% alle altre sette unità), l'istante ha suddiviso il credito residuo (dedotta
la quota a carico della proprietà per piani n. 7442)
sui due fondi in base a tali percentuali e ha postulato nella stes­sa misura
l'iscrizione provvisoria dei pegni (istanza, pag. 4). 

 

                                         Contrariamente
all'opinione dell'appellante, l'‟analisiˮ del 22 dicembre 2016 non
consente pertanto di stabilire, fosse solo approssimativamente, su quale fondo (e
al suo interno per quale proprietà per piani) siano stati svolti i lavori e per
quale ammontare. Che i costi di costruzione possano dipendere anche
dalle superfici edificate è possibile. Il problema è che la ripartizione non
può avvenire unicamente sulla scorta di tale parametro. Pretendendo il
contrario, l'istante trascura che le singole unità abitative si distinguono nella
fattispecie anche per la diversa struttura e che per le varie componenti
(pareti interne ed esterne, porte e finestre [doc. N] ecc.) il criterio della
superficie (netta o lorda che sia, l'interessata non illustrandone la
differenza) è inidoneo per concretare le prestazioni fornite e il relativo
prezzo. In proposito la sentenza impugnata resiste dunque alla critica.

 

                                   8.   Obietta
l'appellante che per la natura stessa delle sue costruzioni non è possibile operare
altre distinzioni ‟al di là dei metri lineari o m²ˮ e che
l'allestimento di conteggi più dettagliati per ogni fondo non sarebbe esigibile
né fattibile. Ma a prescindere dalla circostanza che la tesi è fatta valere per
la prima volta in appello,

                                         l'istante si limita a reiterare un'opinione che non può
essere condivisa. La documentazione da essa esibita in questa sede dimostra se
mai il contrario. Intanto la ditta non contesta la mancata produzione, davanti
al Pretore aggiunto, della ‟descrizione tecnicaˮ menzionata nel
contratto di appalto (doc. A). Oltre a ciò, l'offerta datata 27 settembre 2013
elenca nei particolari, oltre ai metri e ai metri quadrati, tutti i componenti
necessari per l'edificazione dei due complessi residenziali (doc. E di appello).
Lo stes­so documento addotto dall'appellante dimostra pertanto che nulla impediva
in concreto di tenere una contabilità separata per ogni fondo e per ogni unità
abitativa. Senza contare che non si intravede perché la costruzione di case
prefabbricate e standardizzate, che a un giudizio di apparenza dovrebbe
agevolare il compito dell'imprenditore, giustificherebbe di derogare dall'impostazione
di una contabilità distinta. Tanto meno vi sarebbe ragione di privilegiare nella
fattispecie la ditta istante, che vanta una notorietà a livello europeo e che
dispone pertanto di strutture adeguate, rispetto a qualsiasi altro artigiano o
imprenditore. Anche al riguar­do l'appello manca così di consistenza.

 

                                   9.   È
vero che l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale è un procedimento di natura sommaria, sicché il giudice non pone esigenze troppo
severe al riguardo e in caso di dubbio ordina l'iscrizione, rinviando la
decisione sulla legittimità dell'ipoteca legale alla sentenza sull'iscrizione
definitiva. Ma ciò non esonera l'artigiano o l'imprenditore, dandosi più fondi,
dal rendere almeno verosimile l'entità delle prestazioni effettivamente eseguite
sull'uno o sull'altro, in modo da ripartire la
pretesa fra le varie proprietà secondo i lavori concretamente eseguiti su
ciascuna particella. Una ripartizione astratta dei costi
proporzionalmente alla superficie coinvolta nei lavori di costruzione come
quella proposta dal-l'istante, contestata sin dall'inizio dalla convenuta, rimane
del tutto empirica e, quindi, insufficiente (analogamente:
RtiD I-2019 pag. 548 consid. 4e). A
maggior ragione ove si pensi che nel caso specifico la ditta non postulava, per
l'importo complessivo del credito, l'iscrizione di un pegno collettivo (cfr. I CCA,
senten­za inc. 11.2018.21 del 28 maggio 2019 consid. 5a). 

 

                                10.   Si aggiunga che l'istante
non discute l'impossibilità di ricondurre le opere supplementari di € 100
975.40 più IVA a lavori
sull'uno o sull'altro fondo. Né essa fa valere, per ipotesi, di avere
fornito prestazioni tanto embricate da formare nel loro insieme un'unità dal
profilo economico e materiale, suscettibile di giustificare un'eccezione
all'onere di una contabilità e di una fatturazione separata (cfr. DTF 146 III
12 consid. 4.1.1). Trattandosi di due case distinte, in realtà, i due fondi non
sembrano nemmeno formare, a un sommario esame, un'unità funzionale (cfr. I CCA,
sentenza inc. 11.2017.70 del 18 giugno 2019, consid. 7e). Mancando indicazioni attendibili
su quanto l'impresa ha eseguito sulle particelle n. 380 e 6536 (e all'interno
delle medesime sulle singole proprie­tà per piani), in definitiva l'appello è
destinato all'insuccesso. Ciò rende superfluo una volta ancora esaminare se sia
lecito combinare un pegno parziale, come quello che l'istante ha chiesto per il
saldo e che ha suddiviso sui due fondi, con un pegno collettivo, come quello
che essa ha chiesto per i rispettivi crediti all'interno delle due particelle sulle
singole proprietà per piani. 

 

                                11.   In ultima analisi
l'appello vede dunque la sua sorte segnata. La conferma della sentenza
impugnata non esime tuttavia da una precisazione d'ordine. Il Pretore aggiunto ha
invitato l'ufficiale del registro fondiario a cancellare le iscrizioni provvisorie decretate il 27
dicembre 2016 senza contraddittorio, operazione da eseguire “dopo il
passaggio in giudicato dell'odier­no giudizio”. Se non che, “il passaggio in giudicato dell'odierno
giudizio” avviene già, secondo la più recente prassi del Tribunale federale,
con la notificazione dell'attuale sentenza (DTF 146 III 287 consid. 2.3.4). E
siccome una decisione riguardante l'iscrizione provvisoria di

                                         un'ipoteca legale degli artigiani e
imprenditori non ha indole costitutiva (seppure vi sia chi la auspichi: Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht,
3ª edizione, pag. 530 n. 1446) e potreb­be quindi essere eseguita
immediatamente, conviene lascia­re alla ditta attrice il tempo necessario per
postulare il conferimento dell'effetto sospensivo a un eventuale ricorso in
materia civile al Tribunale federale, evitando che nel frattempo l'ufficiale
del registro fondiario cancelli le iscrizioni provvisorie (analogamente: I CCA,
sentenza inc. 11.2020.9 del 29 marzo 2021 consid. 7c).

 

                                12.   Le
spese del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1
CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla convenuta, che ha presentato
osservazioni tramite un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili.

 

                                13.   Circa i rimedi giuridici esperibili contro
la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il
valore litigioso raggiunge la soglia di
fr. 30 000.– nella prospettiva dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF
(sopra, consid. 1). Le iscrizioni
provvisorie di ipoteche legali di artigiani e imprenditori essendo equiparate
tuttavia a provvedimenti cautelari (DTF 137 III 567), il ricorrente può far
valere contro di esse soltanto la violazione di diritti costituzionali (art. 98
LTF). 

 

Per questi motivi,

 

decide:                     1.   L'appello è respinto e la
sentenza impugnata è confermata nel senso che l'ufficiale del registro
fondiario eseguirà l'ordine del Pretore aggiunto una volta decorso infruttuoso
il termine per ricorrere al Tribunale federale oppure, in caso di ricorso, dopo
una decisione negativa da parte del Tribunale federale.

 

                                   2.   Le spese processuali di fr.
2500.– sono poste a carico
dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2500.– per
ripetibili.

 

                                   3.   Notificazione a:

	
   

  	
  – avv.   ;
  

  – avv.   ;

  – Ufficio del registro fondiario del
  Distretto di Bellinzona.

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici

 

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali,
pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi
enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della
decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso
in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad
almeno 30 000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il
ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione
di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia
ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia
costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116
LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso
durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto
sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).