# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 21f12930-09c1-5110-b373-0ae992047b2d
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 19.01.2023  VB.2022.00240
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00240_2023-01-19.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00240	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 19.01.2023
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
[Umbau einer baurechtswidrigen Baute mit einem Mansardwalmdach und Errichtung eines Neubaus inklusive Tiefgarage]

Die erweiterte Besitzstandsgarantie nach § 357 Abs. 1 PBG schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, solange diese nicht auf eine sogenannte "neubauähnliche Umgestaltung" hinauslaufen (E. 3.1). Letzteres ist hier nicht der Fall, handelt es sich bei dem zur Beurteilung stehenden Bauprojekt doch in erster Linie um eine Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen und führt der geplante Umbau auch nicht dazu, dass die Baurechtswidrigkeit massgeblich verstärkt würde (E. 3.3 f.).
Das Verwaltungsgericht leitet aus § 292 PBG in konstanter Rechtsprechung ab, dass auskragende Terrassen bei Attikageschossen generell unzulässig seien. Bei Schräg- bzw. Steildachgebäuden stellte das Gericht dagegen für die Beurteilung der Zulässigkeit auskragender Terrassen zuletzt jeweils auf die Wirkung des auskragenden Bauteils im Einzelfall ab, das heisst darauf, ob es dem Dachbereich ein Übergewicht verleihe (E. 4.2). Gelangt die Vorinstanz zum Schluss, der unter diesem Titel beurteilte Balkon auf Höhe des 1. Dachgeschosses des Altbaus vermöchte die charakteristische Erscheinungsweise eines Dachgeschosses unter einem Mansardwalmdach nicht zu verunklären und sei insofern als baurechtskonform einzustufen, ist dies im Licht der eingeschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts nicht zu beanstanden (E. 4.3 f.). Gleiches gilt für die Einschätzung der Vorinstanz, wonach das streitgegenständliche Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreiche (E. 5).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSKRAGENDE DACHTERRASSE
BAUSUBSTANZ
BESTANDESSCHUTZ
DACHAUFBAUTE
ENERGETISCHE SANIERUNG
GESAMTWIRKUNG
MANSARDWALMDACH
MAUER
NEUBAUÄHNLICHE UMGESTALTUNG
ÜBERGESCHOSSIGKEIT
VORGARTENÖFFNUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. 1 PBG
§ 292 PBG
§ 357 Abs. 1 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00240

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 19. Januar 2023

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiberin Sonja Güntert.

 

 

In Sachen

 

 

A, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    B AG, vertreten durch RA C, 

2.    Baukommission Kilchberg, vertreten durch RA E, 

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben:

I.  

Die Baukommission der Gemeinde Kilchberg erteilte der B AG
mit Beschluss vom 12. Juli 2021 die baurechtliche Bewilligung für die
Sanierung des bestehenden Mehrfamilienhauses und den Neubau eines
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02
in Kilchberg.

II.  

Hiergegen rekurrierte A beim Baurekursgericht des Kantons
Zürich, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 1. März 2022 teilweise
guthiess und den Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 12. Juli 2021
um folgende Auflage ergänzte: "Vor Baufreigabe sind der Abteilung
Hochbau/Liegenschaften (allenfalls korrigierte) Pläne einzureichen und
bewilligen zu lassen, mit denen die Einhaltung der Vorschrift von Art. 12.5
BZO betreffend Terrainveränderungen nachgewiesen wird"; im Übrigen wurde
der Rekurs abgewiesen.

III.  

Am 25. April 2022 erhob A Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte, unter Entschädigungsfolge (inklusive
Mehrwertsteuer) seien der Rekursentscheid vom 1. März 2022 und der
Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 12. Juli 2021 aufzuheben,
eventualiter sei der Rekursentscheid vom 1. März 2022 aufzuheben, die
Angelegenheit zum Neuentscheid an das Baurekursgericht zurückzuweisen und ein
Augenschein durchzuführen.

Am 11. Mai 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne
weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom
30. Mai 2022 schloss die B AG auf Abweisung der Beschwerde unter
Entschädigungsfolge. Die Baukommission Kilchberg verlangte mit gleichzeitiger
separater Eingabe Entsprechendes. Mit Replik vom 23. Juni 2022 hielt A an
seinen Rechtsbegehren fest. Hierzu äusserte sich die B AG am 8. Juli
2022, während sich die Baukommission Kilchberg nicht mehr vernehmen liess.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Der vor
Vorinstanz unterlegene Beschwerdeführer ist als Eigentümer des auf der
gegenüberliegenden Strassenseite des Baugrundstücks befindlichen Grundstücks Kat.-Nr. 03
ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). 

Da die weiteren Prozessvoraussetzungen
ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
 

Soweit der Beschwerdeführer (eventualiter) um Durchführung
eines gerichtlichen Augenscheins ersucht, ist festzuhalten, dass die Anordnung
eines Augenscheins im pflichtgemässen Ermessen der zuständigen Behörde steht.
Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf
andere Weise nicht abgeklärt werden können (BGr, 23. Dezember 2019,
1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung
der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulässig, dass
eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich
der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den
übrigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (BGr, 9. Juni
2020, 1C_368/2019, E. 2 mit Hinweis; VGr, 5. Mai 2022, VB.2021.00432,
E. 3, und 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1). 

Die Vorinstanz hat am 2. Februar 2022 im Beisein der
Parteien einen Abteilungsaugenschein durchgeführt und diesen mittels Protokoll
und Fotografien dokumentiert. Daraus sowie aus den übrigen Akten geht der
Sachverhalt hinreichend hervor; auf einen Augenschein ist zu verzichten.

3.
 

3.1 Das
streitgegenständliche Baugrundstück ist nach der geltenden Bau- und
Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg (von der Gemeindeversammlung festgesetzt am
23. Mai 2012; im Folgenden: BZO) der zweigeschossigen Wohnzone W2B
zugeteilt, in welcher gemäss Ziff. 2.1 – bei Schrägdächern – zwei
Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares
Untergeschoss zulässig sind und die Gebäudehöhe maximal 8,10 m betragen
darf.

Die Beschwerdegegnerin 1 plant laut ihrem Baugesuch
vom 12. Mai 2021, das auf dem Grundstück bereits bestehende, mit einem
Mansardwalmdach versehene Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1914 bauphysikalisch zu
sanieren und daneben bzw. darunter einen Neubau (Einfamilienhaus) inklusive
Tiefgarage zu errichten. Unbestritten ist dabei, dass der Altbau (jedenfalls)
die zulässige Gebäudehöhe gemäss Ziff. 2.1 BZO überschreitet und dieser
Rechtsverstoss auf Rechtsänderungen zurückzuführen ist. Damit stellt sich vorab
die Frage, ob das Bauvorhaben unter dem Gesichtspunkt von § 357 Abs. 1
PBG bewilligungsfähig sei.

3.2 Gemäss § 357
Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugeführt werden,
sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen (Satz
1); für neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (Satz 2). Diese
sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die
Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der
Bauzonen, Zürich 2003, S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht
errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lässt neben
Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, solange diese nicht auf eine
sogenannte "neubauähnliche Umgestaltung" hinauslaufen (vgl. VGr,
16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.1.2 mit Hinweisen, auch zum
Folgenden). 

Neubauähnliche
Umgestaltungen sind nach der langjährigen, bestätigten Rechtsprechung allerdings
nur anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das
heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem
Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 31. August 2017, VB.2017.00057,
E. 6.1.2 mit Hinweisen, und 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1
= BEZ 2006 Nr. 32). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten
trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf
die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende
Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum
geht, die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern.
Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt sich nach dem Gesagten nicht allein
nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den Umständen des
Einzelfalls ab (zum Ganzen VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00157, E. 3.1.3,
19. März 2020, VB.2019.00660, E. 2.2, 31. August 2017,
VB.2017.00057, E. 6.1.2).

3.3 Bezüglich
des Umbaus des bestehenden Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02
in Kilchberg geht die Vorinstanz zunächst mit dem Beschwerdeführer darin einig,
dass das Gebäudeinnere umfassend umgestaltet werde, einschliesslich innerer
Erschliessung und Raumstruktur; insofern ist im Rekursentscheid denn auch die
Rede von "sehr weitgehend[en]" baulichen Eingriffen in den Altbau.
Gleichzeitig weist die Vorinstanz aber zu Recht darauf hin, dass die
Grundkonstruktion des Gebäudes und dessen Erscheinungsbild (im Wesentlichen) erhalten
blieben. So fällt bei Betrachtung der der Baueingabe beiliegenden Pläne auf,
dass das Aussenmauerwerk des Altbaus, ein Teil der Innenwände im Unter- und im
Erdgeschoss sowie sämtliche Böden/Decken und die Dachkonstruktion bestehen
bleiben bzw. lediglich insofern abgeändert werden sollen, als das
Aussenmauerwerk und das Dach im Rahmen der geplanten energetischen Sanierung
eine Wärmedämmung erhalten und die Böden aus lärmschutzrechtlichen Gründen
aufgedoppelt werden. Das Fensterbild verändert sich – entgegen dem
Beschwerdeführer – ebenfalls nicht wesentlich; zu eigentlichen baulichen
Veränderungen kommt es lediglich an der strassenabgewandten Westfassade, ansonsten
beschränken sich die Anpassungen darauf, dass neu französische Fenster
angebracht und die Fensteröffnungen leicht vergrössert werden sollen. Das vom
Beschwerdeführer beanstandete neue Treppenhaus hinter dem Haus (hangseitig) wiederum
ist von der Strasse und den Nachbargrundstücken aus praktisch nicht zu sehen.

Mit dem geplanten Umbau der Liegenschaft geht mit anderen Worten
weder ein übermässiger Eingriff in die Bausubstanz einher noch führt er dazu,
dass die Baurechtswidrigkeit massgeblich verstärkt würde. Namentlich lassen die
vorgesehenen Massnahmen zur energetischen und lärmtechnischen Sanierung das
Gebäude nicht wesentlich höher erscheinen. Auch ist mit dem Umbau kein neuer
oder – sollte davon ausgegangen werden, dass der bestehende Bau auch
diesbezüglich baurechtswidrig sei – weitergehender Verstoss gegen die
Geschosszahlvorschriften verbunden und findet keine Nutzungsänderung bzw.
-intensivierung statt. Die Liegenschaft soll nach wie vor in drei Wohnungen eingeteilt
werden und ein Untergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie zwei
Dachgeschosse umfassen. Der Beschwerdeführer macht denn auch nicht geltend,
dass bzw. inwiefern dem Umbauvorhaben überwiegende nachbarliche Interessen
entgegenstünden, etwa, weil es sich merklich auf die nachbarliche Aussicht oder
die Belichtung der benachbarten Wohnhäuser auswirkte (vgl. zum Ganzen BGr,
1. März 2018, 1C_231/2017, E. 4.5 ff.; VGr, 4. Oktober
2018, VB.2018.00242, E. 3; siehe ferner VGr, 12. Oktober 2016,
VB.2016.00215, E. 3.2.2 mit Hinweisen).

3.4 Folglich
handelt es sich bei dem hier unter dem Titel von § 357 PBG betrachteten
Bauprojekt in erster Linie um eine Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen und
ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz davon ausgeht, dass für die
private Bauherrschaft der Schutz bestehender Investitionen und namentlich der
Schutz des Villencharakters der bestehenden Baute im Vordergrund steht.

Wohl mag die Beschwerdegegnerin 1 – wie der
Beschwerdeführer einwendet – daraus einen Vorteil ziehen, dass "das
attraktiv hoch gelegene zweifache Dachgeschoss mit den beinahe senkrechten
Aussenwänden im 1. Dachgeschoss" so heute nicht mehr
bewilligungsfähig wäre; dass es der privaten Bauherrschaft bei der Berufung auf
die Besitzstandsgarantie ausschliesslich oder vorwiegend darum ginge, die
Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern, lässt sich
allerdings allein daraus nicht schliessen, zumal bei einem Neubauvorhaben ein
vergleichbares bauliches Volumen realisiert werden könnte, bei ungleich
grösserem Projektierungsspielraum. So werden die gemäss BZO zulässigen Baumasse
durch das infrage stehende Projekt nicht komplett ausgenützt und käme das erste
Dachgeschoss eines Neubaus – den insofern unwidersprochen gebliebenen Angaben
der Beschwerdegegnerin 2 zufolge – lediglich circa 1,0 m tiefer zu liegen
als das heutige.

4.
 

4.1 Der
Beschwerdeführer macht im Weiteren geltend, dass auf der Strassenseite des
bestehenden Mehrfamilienhauses (Ostfassade) auf Höhe des 1. Dachgeschosses
neu ein Balkon geplant sei, der massiv über die darunterliegende Fassade hinaus
auskrage und damit gegen § 292 PBG verstosse.

4.2 Nach § 292
PBG in der hier massgeblichen, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden
Fassung (vgl. Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 14. September 2015, Abs. 2)
dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie
und kleinere technisch bedingte Aufbauten, wo – wie im Fall der Gemeinde Kilchberg
– nichts anderes bestimmt ist, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der
betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie bei Schrägdächern über die
tatsächliche Dachebene hinausragen (lit. a) oder bei Flachdächern die für
ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (lit. b).

§ 292 PBG
ist bauästhetisch motiviert und soll gewährleisten, dass Dachgeschosse
noch als solche erkennbar sind und nicht den Eindruck von Vollgeschossen
vermitteln. Dach und Dachaufbauten sollen in einem abgerundeten harmonischen
Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen
überdimensionierte, dem Dachbereich ein Übergewicht verleihende Aufbauten
verhindert werden (VGr, 14. Januar 2021, VB.2020.00613, E. 4.2, 9. Mai
2019, VB.2018.00530, E. 4.1, 20. August 2018, VB.2018.00240, E. 6.1).
Das Verwaltungsgericht leitet aus der genannten Bestimmung daher in konstanter
Rechtsprechung ab, dass auskragende Terrassen bei Attikageschossen generell
unzulässig seien (VGr, 25. August 2016, VB.2016.00182, 12. Juli 2006,
VB.2006.00150, 24. November 2004, VB.2004.00203). 

Bei Schräg-
bzw. Steildachgebäuden besteht keine entsprechende gefestigte
verwaltungsgerichtliche Praxis, welche auskragende Terrassen in jedem Fall
verbieten würde (vgl. VGr, 25. August 2016, VB.2016.00182, E. 3.2, wo
die Anwendbarkeit der vorzitierten Rechtsprechung auch auf Terrassen bei
solchen Dächern offengelassen wurde; anders noch VGr, 21. März 2012,
VB.2011.00539, E. 3.4, wo erwogen wurde, dass es generell nicht mit § 292
PBG vereinbar sei, dass den Dachgeschossen über die Fassaden hinausragende Terrassen
vorgelagert würden; VGr, 18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 3.2.2, wo
erwogen wurde, dass bei Gebäuden mit Schrägdach keine Gefahr bestehe, dass
wegen einer auskragenden Terrasse das Dachgeschoss nicht mehr als solches zu
erkennen sei). Vielmehr stellte das Verwaltungsgericht für die Beurteilung der
Zulässigkeit auskragender Terrassen bei Schräg- bzw. Steildachgebäuden zuletzt
jeweils auf die Wirkung des auskragenden Bauteils im Einzelfall ab, das heisst
darauf, ob es dem Dachbereich ein Übergewicht verleihe (vgl. VGr, 9. Mai
2019, VB.2018.00530, E. 4.5; ferner VGr, 12. Januar 2017,
VB.2016.00347, E. 7.3). Der Baubehörde kommt in diesem Zusammenhang ein
gewisser von der Rekursinstanz zu respektierender Beurteilungsspielraum zu.
Das Verwaltungsgericht wiederum kann
den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung
begangen hat (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00530,
E. 4.2 mit Hinweisen).

4.3 Das
bestehende Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02
in Kilchberg verfügt über ein Mansardwalmdach, das heisst ein Schrägdach,
welches keine "Giebelseite" aufweist und auf allen vier Dachseiten im
unteren Bereich abgeknickt ist, sodass die unteren Dachflächen über eine
wesentlich steilere Neigung verfügen als die oberen und der Anschein erweckt
wird, dass die Dachflächen beinahe senkrecht auf der Gebäudefassade stehen. An
der Ostfassade (Strassenseite) befindet sich zudem (mittig) eine auffällige
Dachaufbaute (Gaube), die etwas mehr als einen Drittel der Fassadenlänge einnimmt
und direkt auf der Traufe bzw. dem das gesamte Gebäude umschliessenden
Dachvorsprung endet, wobei den bodentiefen Fenstern der Gaube bereits heute
eine abgerundete Balkonbrüstung vorgelagert ist. Gemäss den eingereichten
Bauplänen sollen Dachvorsprung und Balkonbrüstung im fraglichen, der Gaube
vorgelagerten Bereich um gut 1,0 m über den bestehenden abgerundeten
erkerartigen Vorsprung in der Ostfassade des Erd- und des Obergeschosses hinausgezogen
werden. 

Es liesse sich diskutieren, ob mit dem solcherart
geschaffenen (kleinen) Balkon dem darunterliegenden gerundeten Erker
tatsächlich gleichsam eine Krone aufgesetzt und insofern ein stimmiges
Gesamtbild geschaffen werde, wie die Beschwerdegegnerin 1 und die
Vorinstanz argumentieren; jedenfalls ist der ästhetischen Würdigung Letzterer
insofern zuzustimmen, als sie dafürhält, dass die geschilderte bauliche
Massnahme die charakteristische Erscheinungsweise eines Dachgeschosses unter
einem Mansardwalmdach nicht verunkläre. So gilt es in diesem Zusammenhang zu
beachten, dass dem ersten Dachgeschoss bei Dächern dieser Art stets eine
gewisse Dominanz inhärent ist und oftmals der Eindruck entsteht, als bestünde
ein zusätzliches, nahezu komplettes Vollgeschoss. Dieser Eindruck wird
vorliegend durch die bereits bestehende hochaufragende Dachgaube zusätzlich
verstärkt. Gleichzeitig grenzt die Dacheindeckung bzw. grenzen die
heruntergezogenen Dachflächen das Dachgeschoss aber auch klar von den
darunterliegenden Vollgeschossen ab, welcher Effekt hier wiederum auf der
betrachteten Ostseite durch die geplante Verlängerung des Dachvorsprungs eine
zusätzliche Verstärkung erfährt. Die Dachgeschosse werden deshalb auch nach der
Realisierung des Bauprojekts ohne Weiteres als solche erkennbar sein und der
strittige Balkon vom objektiven Betrachter eher als (weiteres) schmückendes
Zierwerk des 1. Dachgeschosses denn als massive untere Abgrenzung eines
neuen Vollgeschosses aufgefasst werden. 

4.4 Im Licht
der eingeschränkten verwaltungsgerichtlichen Kognition ist der Entscheid der
Vorinstanz, den betrachteten Balkon unter dem Gesichtspunkt von § 292 PBG
als baurechtskonform einzustufen, somit nicht zu beanstanden.

5.
 

5.1 Schliesslich
beanstandet der Beschwerdeführer die gestalterische Beurteilung der beiden
geplanten (Um-)Bauten und macht geltend, das Bauvorhaben erfülle die
Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 1
PBG nicht. Er rügt insbesondere, dass die projektierte Öffnung des gesamten
Vorgartenbereichs unter Einordnungsaspekten in einem Wohnquartier in keinem
Fall als befriedigend hingenommen werden könne. Gleiches gelte für die zwischen
dem Altbau und dem Einfamilienhaus geplante "massive Mauer in der Stärke
einer Lawinenverbauung und mit einer wahrnehmbaren Höhe von 6.5 m".

5.2 Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben diese Voraussetzungen
erfüllt, hat dabei nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven
Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen. Vorzunehmen ist
eine umfassende Würdigung aller massgebenden Gesichtspunkte wie etwa der
Beziehung der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und
landschaftlichen Umgebung. Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines
konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die
entsprechende Baute oder Anlage gegenüber der Ausgestaltung von Gebäuden,
Häusergruppen oder Strassenzügen in störenden Widerspruch tritt oder sonst
einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prägenden Merkmalen oder zum
Quartiercharakter bildet (vgl. zum Ganzen VGr, 27. Oktober 2022, VB.2021.00740,
E. 4.6.2, und 19. Mai 2022, VB.2021.00732, E. 5.2.2 [jeweils mit
weiterem Hinweis bzw. weiteren Hinweisen]).

Das Verwaltungsgericht darf (auch) einen solchen
Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf
Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung
und -unterschreitung hin überprüfen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1
VRG; vgl. VGr, 27. Oktober 2022, VB.2021.00740, E. 4.6.2, und
19. Mai 2022, VB.2021.00732, E. 5.2.3 [jeweils mit weiterem Hinweis
bzw. weiteren Hinweisen]).

5.3
 

5.3.1
Das streitgegenständliche Grundstück befindet sich an einer Hanglage. Auf
der hangabgewandten Seite (Ostseite) grenzt es an die F-Strasse an, wobei auf
rund 2/3 der Anstosslänge direkt an die Grenze eine Mauer errichtet wurde und
auf circa 1/3 der Anstosslänge (eine Wagenlänge zurückversetzt) eine
Dreifachgarage mit einem gepflasterten Vorplatz. Die Bauherrschaft
beabsichtigt, die strassenbündige Stützmauer und die bestehende Garage
entfernen und stattdessen – deutlich zurückversetzt von der Strasse – eine neue
Stützmauer errichten zu lassen, mit zwei Einfahrten für die ebenfalls zu
erstellende Tiefgarage sowie einem geschwungenen Treppenaufgang. 

Entgegen der Beschwerde ist die
auf diese Weise bewirkte Öffnung des Vorgartenbereichs nicht zu beanstanden. Im
Gegenteil ist in gestalterischer Hinsicht eher zu begrüssen, dass der Aussen-
bzw. Anstossbereich durch die Entfernung der strassenbündigen (massiven)
Stützmauern und die vorgesehene neue natürlichere Bepflanzung der Böschung
aufgelockert wird und das Grundstück seinen Festungscharakter verliert. Die vom
Beschwerdeführer geäusserte Befürchtung, mit der geplanten Gestaltung werde der
öffentliche Strassenraum okkupiert, erscheint ebenfalls unbegründet, zumal die
vorgesehene Pflästerung des Vorplatzes diesen optisch klar vom Strassenraum
trennt. 

Bei der streitbetroffenen Liegenschaft handelt es sich
sodann unstreitig weder um ein Schutzobjekt noch liegt sie im Bereich eines
schützenswerten Ortsbilds oder in einer Quartiererhaltungs- oder einer Kernzone,
sodass grundsätzlich kein Anspruch der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer
auf Erhaltung einer einheitlichen Überbauungsstruktur bzw. einer einheitlichen (Vor-)Gartengestaltung
besteht. Die Vorinstanz gelangte zudem gestützt auf den von ihr durchgeführten
Augenschein zu Recht zum Schluss, dass sich die im fraglichen Abschnitt der F-Strasse
hangseitig gelegenen Grundstücke ohnehin nicht (mehr) durch eine einheitliche
Gestaltung des Anstossbereichs mit strassenbündigen Stützmauern auszeichneten.
So ergibt denn auch bereits die Konsultation von Google Maps und der
GIS-Datenbank, dass allein bei den Liegenschaften an der F-Strasse 04, 05,
06, 07, 08, 09, 010 und 011 der Vorgartenbereich ganz oder doch weitgehend
geöffnet wurde. Der Verzicht auf die herkömmliche strassenbündige Stützmauer
auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin 1 ist daher nicht zu
beanstanden. 

5.3.2
Was die vom Beschwerdeführer beanstandete Mauer (Natursteinwand) zwischen
dem Alt- und dem Neubau anbelangt, soll diese gleich mehrere Aufgaben erfüllen.
Zunächst handelt es sich hierbei um einen Teil der südlichen Aussenwand des
geplanten Neubaus. Gleichzeitig soll die Mauer aber auch als Dachterrassenbrüstung
bzw. Sichtschutz des Einfamilienhauses fungieren, indem das Mauerwerk vertikal
circa 1,0 m und horizontal circa 1,2 m über die Fassade bzw. das Dach
des Neubaus hinausgezogen wird. Sie soll ausserdem der Erstellung einer Treppe
zwischen dem Neu- und dem Altbau dienen. 

Die umstrittene Mauer steht insofern nicht frei und schirmt
das Baugrundstück bzw. die Bauten darauf nicht von den Nachbargrundstücken bzw.
der Strasse ab. Entsprechend ist sie von dort aus auch primär in der Breite und
nicht in ihrer ganzen Länge zu sehen, zumal sich ihre sichtbare Höhe aufgrund
der Hanglage des Baugrundstücks ohnehin innerhalb einer Distanz von circa 5,5 m
(von Osten nach Westen) von rund 4,0 m (strassenseitig) auf rund 1,0 m
(hangseitig) reduziert. Durch ihre Höhe sowie dadurch, dass sich das für die
Mauer verwendete Material einzig in der weiteren Gestaltung der Umgebung des
Neubaus wiederfindet, wird der Neubauteil freilich noch stärker vom bestehenden
Altbau abgegrenzt als dies aufgrund der unterschiedlichen Baustile ohnehin der
Fall ist. Auf das Gesamtbild wirkt sich die betrachtete Mauer daher eher
störend aus. Es lässt sich allerdings nicht sagen, dass allein deshalb mit dem
Bauprojekt keine befriedigende Gesamtwirkung mehr erzielt würde, schaffen doch
zumindest die Vorgartengestaltung und die Gestaltung des Treppenhauses eine
Verbindung zwischen den beiden Bauten und vermag der Neubau inklusive Mauer die
bestehende Villa in ihrem imposanten Erscheinungsbild nicht zu beeinträchtigen,
sondern trägt die optische Abgrenzung der beiden Gebäude voneinander im
Gegenteil dazu bei, dass der Altbau weiterhin als das Grundstück dominierender
Solitär wahrgenommen wird. 

5.4 Demnach
erweist sich die Beurteilung der Vorinstanz, wonach das streitgegenständliche Bauvorhaben
eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG
erreiche, jedenfalls nicht als rechtsfehlerhaft.

6.
 

Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.

7.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten dem
Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13
Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht diesem keine Parteienschädigung zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Vielmehr ist er zu
einer angemessenen Parteientschädigung an die private Bauherrschaft zu
verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Der öffentlichen Beschwerdegegnerin 2
steht in der vorliegenden Konstellation praxisgemäss keine Parteientschädigung
zu (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 5).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.--     Zustellkosten,

Fr. 4'180.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der
privaten Beschwerdegegnerin 1 für das Beschwerdeverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu
bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht.