# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2b3af89a-b9f8-5f25-b7f8-ba17a8961249
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-01-10
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 10.01.2022 110 2021 164
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2021-164_2022-01-10.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

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3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2021/164

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 10. Januar 2022

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer 1

Frau D.________
Beschwerdeführerin 2

und

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Heimenhausen, Gemeindeverwaltung, 
Dorfstrasse 20, 3373 Heimenhausen

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Heimenhausen vom 
26. August 2021 (Baugesuch-Nr. 2021-0002; Umnutzung E.________ in Landwirtschaftsschopf 
mit Imkerei, Auflage)

I. Sachverhalt

1. Die Gemeinde Heimenhausen stellte fest, dass im ehemaligen E.________ auf Parzelle 
Heimenhausen (Röthenbach) Grundbuchblatt Nr. F.________ mit Umbauarbeiten begonnen 
worden war. Sie forderte die Beschwerdeführenden mit Schreiben vom 6. Juli 2020 zur 
Einreichung eines Baugesuchs auf. Die Parzelle liegt in der Landwirtschaftszone. Die 
Beschwerdeführenden antworteten am 23. Juli 2020, es würden nur geringfügige Arbeiten ohne 
Fassadenveränderung ausgeführt, die nicht baubewilligungspflichtig seien. Die Gemeinde wies 
mit Schreiben vom 13. August 2020 darauf hin, dass der Einbau neuer Fenster eine 
Fassadenveränderung darstelle. Zudem werde die Liegenschaft umgenutzt. Das Vorhaben sei 
baubewilligungspflichtig. In der Folge gewährte die Gemeinde mehrere Fristverlängerungen zur 
Einreichung des Baugesuches.

Am 28. Januar 2021 reichten die Beschwerdeführenden bei der Gemeinde ein Baugesuch ein für 
die Umnutzung des ehemaligen E.________ in einen Landwirtschaftsschopf mit Imkerei. Nach 
einer Mängelmitteilung der Gemeinde ergänzten sie die fehlenden Unterlagen und Angaben. 

Gegen das Bauvorhaben ging eine Rechtsverwahrung von Nachbarn ein. Diese befürchteten, 
dass die Liegenschaft auch als Partyraum für private Feste und dergleichen benutzt werde.

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Mit Verfügung vom 2. Juni 2021 erklärte das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) das 
Bauvorhaben als zonenkonform. Die Beschwerdeführenden erhielten Gelegenheit zur 
Stellungnahme zur Verfügung des AGR, zu den eingeholten Amts- und Fachberichten und zur 
Rechtsverwahrung. Mit Eingabe vom 12. Juli 2021 teilten die Beschwerdeführenden mit, es sei 
nicht vorgesehen, die Liegenschaft als öffentlichen bzw. vermieteten Partyraum zu nutzen.

Mit Entscheid vom 26. August 2021 erteilte die Gemeinde Heimenhausen die Baubewilligung. Sie 
verknüpfte diese im Entscheiddispositiv, Ziffer 4.5.1 mit der Auflage, dass die Liegenschaft nicht 
für öffentliche und private Anlässe (Partys, Feste u.ä.) genutzt werden dürfe.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden am 22. September 2021 Beschwerde bei der 
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung der 
Auflage gemäss Dispositivziffer 4.5.1 des Entscheids vom 26. August 2021. Sie rügen, die 
Gemeinde habe die streitige Auflage eigenmächtig in den angefochtenen Entscheid 
aufgenommen und nicht begründet. Für ein generelles Verbot von privaten Zusammenkünften 
bestehe keine gesetzliche Grundlage. Dispositivziffer 4.5.1 des angefochtenen Entscheids sei zu 
streichen.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Es holte auch beim AGR eine Stellungnahme ein.

Die Gemeinde beantragt mit Stellungnahme vom 25. Oktober 2021 die Abweisung der 
Beschwerde. Das AGR erklärt mit Stellungnahme vom 25. Oktober 2021, aus seiner Sicht stehe 
der gelegentlichen Nutzung des Gebäudes für private Zusammenkünfte (Familienfeste u.ä.) nichts 
entgegen. Hingegen wären öffentliche Anlässe mit Konsumation und Ausschank als neue (Um-) 
Nutzung bewilligungspflichtig.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Die Beschwerdeführenden fechten eine Auflage im Bauentscheid der Gemeinde vom 
26. August 2021 an. Die Verfügung des AGR vom 2. Juni 2021, welche die Zonenkonformität des 
Bauvorhabens (Umnutzung zu Landwirtschaftsschopf mit Imkerei) bejaht, ist unangefochten 
geblieben und folglich nicht zu überprüfen.

b) Bauentscheide können nach Art. 40 BauG2 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 
Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit für die Beurteilung der 
Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 
Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde 
(Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, die als Bauherrschaft von der angefochtenen 
Auflage betroffen sind, sind durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und daher zur 
Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 
einzutreten.

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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2. Rechtliches Gehör

a) Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der 
Betroffenen sorgfältig prüft und beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der 
Behörde, ihre Verfügung zu begründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG3). Die Begründung muss so 
abgefasst sein, dass die Betroffenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen 
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der 
Parteien eingehen; es genügt, wenn sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten 
auseinandergesetzt hat.4

Dem angefochtenen Entscheid lässt sich sinngemäss entnehmen, dass die Auflage, wonach auch 
private Anlässe (Partys, Feste u.ä.) in der Liegenschaft auf Parzelle Nr. F.________ untersagt 
sind, aufgrund der diesbezüglichen Rechtsverwahrung der Nachbarn in den Bauentscheid 
aufgenommen wurde. Damit war – unabhängig von der inhaltlichen Richtigkeit – erkennbar, von 
welchen Überlegungen die Gemeinde sich hat leiten lassen. Den Beschwerdeführenden war eine 
sachgerechte Anfechtung möglich. Insoweit liegt keine Gehörsverletzung vor.

b) Die Behörde muss die Parteien anhören, bevor sie verfügt oder entscheidet (Art. 21 Abs. 1 
VRPG). Die Beschwerdeführenden beanstanden sinngemäss eine Verletzung dieser Vorschrift, 
weil die Gemeinde die streitige Auflage in den Bauentscheid aufgenommen hat, obwohl das AGR 
die Zonenkonformität ohne entsprechenden Vorbehalt bejaht hatte. 

Die Gemeinde gewährte den Beschwerdeführenden mit Verfügung vom 17. Juni 20215 zwar das 
rechtliche Gehör u.a. zur eingegangenen Rechtsverwahrung, welche sich gegen eine Nutzung der 
Liegenschaft für private Feste und dergleichen aussprach. Mit einer Rechtsverwahrung können 
Einwände und Ansprüche privatrechtlicher Natur angemeldet werden (Art. 32 Abs. 1 BewD6). 
Dadurch wird die Bauherrschaft in die Lage versetzt, diesen allenfalls durch eine Projektänderung 
Rechnung zu tragen. Auf Rechtverwahrungen ist im Bauentscheid hinzuweisen (Art. 36 Abs. 3 
Bst. f BewD). Sie beeinflussen den Bauentscheid aber nicht, da in diesem über privatrechtliche 
Einwände und Ansprüche nicht zu befinden ist. Diese können nur auf dem Zivilrechtsweg 
weiterverfolgt werden.7

Die Mitteilung der Rechtsverwahrung mit Gelegenheit zur Stellungnahme gab daher den 
Beschwerdeführenden keinen Anlass, mit der streitigen Nebenbestimmung betreffend private 
Anlässe zu rechnen. Zu einer Nutzung für öffentliche Anlässe haben sie sich geäussert und erklärt, 
dass sie solche nicht durchführen wollen. Soweit die Gemeinde die Durchführung öffentlicher 
Anlässe auf der fraglichen Liegenschaft untersagt hat, werden die Beschwerdeführenden 
demnach nicht belastet. Wenn die Gemeinde aber zusätzlich auch ein Verbot privater Anlässe 
aus öffentlich-rechtlichen Gründen als nötig betrachtete, hätte sie den Beschwerdeführenden eine 
entsprechende Auflage in Aussicht stellen und ihnen Gelegenheit geben müssen, sich dazu (also 
zur in Aussicht gestellten Auflage, nicht nur zur Rechtsverwahrung) zu äussern.

Indem sie dies unterliess und die streitige Auflage machte, ohne die Beschwerdeführenden 
vorgängig dazu angehört zu haben, hat die Gemeinde den Anspruch der Beschwerdeführenden 

3 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
4 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen 
VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7
5 Vorakten pag. 20
6 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
7 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-
35c N. 3 und 5

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auf rechtliches Gehör verletzt. Ob die entsprechende Gehörsverletzung im Beschwerdeverfahren 
geheilt werden kann, kann offen bleiben. Wie zu zeigen sein wird, leidet die streitige Auflage auch 
an materiellen Mängeln.

3. Auflage

a) Die Beschwerdeführenden weisen darauf hin, dass gemäss Dispositivziffer 4.4 des 
angefochtenen Entscheids die Bedingungen und Auflagen gemäss der Verfügung des AGR und 
der Stellungnahme Stromanschluss der A.________ AG in den Bauentscheid übernommen 
würden. Die streitige Auflage in Dispositivziffer 4.5.1 sei aber weder in der Verfügung des AGR 
noch in der Stellungnahme der A.________ AG aufgeführt.

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden ist darin kein Grund zur Beanstandung zu 
erblicken. Die Systematik der Bezifferung stellt klar, dass die streitige Auflage zusätzlich zu 
(allfälligen) Auflagen gemäss der Verfügung des AGR und der Stellungnahme der A.________ 
AG verfügt wird. Es ist im Grundsatz zulässig, dass die Gemeinde gestützt auf die eigene 
Beurteilungskompetenz zusätzliche Nebenbestimmungen verfügt.

b) Die Beschwerdeführenden erklärten bereits vor erster Instanz, dass sie die Liegenschaft 
nicht als öffentlichen bzw. vermieteten Partyraum nutzen wollen. In ihrer Beschwerdebegründung 
beanstanden sie das Verbot, die Liegenschaft für private Zusammenkünfte zu nutzen. Sie wollen 
dort ein paar Mal im Jahr Familienfeste (privat im Familienkreis, ohne Verkauf und dgl.) 
durchführen können. 

Nach dem Gesagten sind die Privatrechte, welche Gegenstand der Rechtsverwahrung bilden, 
durch die Baubewilligungsbehörde nicht zu beurteilen; geschweige denn sind die Anliegen der 
Rechtsverwahrenden ungeprüft in den Bauentscheid zu übernehmen. Die Rechtsverwahrung 
bildet entgegen Erwägung 3.1 des angefochtenen Entscheids keinen integrierenden Bestandteil 
des Bauentscheids. Im Entscheid ist lediglich auf die Rechtsverwahrung hinzuweisen. Der Inhalt 
des Bauentscheids bleibt dadurch unbeeinflusst. Der Hinweis im Bauentscheid auf die 
Rechtsverwahrung kann im Hinblick auf die Durchsetzung allfälliger privatrechtlicher Ansprüche 
bedeutsam werden. Diese findet aber ausserhalb des Baubewilligungsverfahrens auf dem 
Zivilrechtsweg statt.

Die Gemeinde führt in ihrer Stellungnahme vom 25. Oktober 2021 aus, aufgrund des Fehlens von 
Parkplätzen sei die streitige Auflage im Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn geboten. 
Sinngemäss macht sie damit geltend, dass auch öffentlich-rechtliche Gründe für die Auflage 
sprächen.

c) Die Beschwerdeführenden berufen sich auf die Eigentumsgarantie. Beschränkungen der 
Eigentumsgarantie (Art. 26 BV8) setzen eine gesetzliche Grundlage und ein öffentliches Interesse 
voraus und müssen verhältnismässig sein. Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass ihr 
Vorhaben auch dann gesetzeskonform sei, wenn es eine Nutzung für private Anlässe ein paar 
Mal im Jahr umfasse. Für die mit der diesbezüglichen Auflage verbundene 
Eigentumsbeschränkung fehle daher eine gesetzliche Grundlage.

Nebenbestimmungen zu Ausnahme- und Baubewilligungen (Art. 29 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 3 
BauG) sind zulässig, wenn sie in einem engen sachlichen Zusammenhang zur erteilten Bau- oder 
Ausnahmebewilligung stehen und verhältnismässig sind. Die Verhältnismässigkeit ist zu bejahen, 

8 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)

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wenn die Nebenbestimmung zum Erreichen des angestrebten Ziels erforderlich, geeignet und der 
Bauherrschaft zumutbar ist.

Ein Gesuch für ein Bauvorhaben, das den gesetzlichen Anforderungen entspricht, ist 
grundsätzlich unbefristet, bedingungslos und unbelastet zu bewilligen. Die Ausübung der 
Bewilligung unterliegt lediglich den Beschränkungen, die von Gesetzes wegen allgemein für 
solche Bewilligungen gelten.

Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen klar nicht entspricht, kann der Mangel 
nicht mit Bedingungen oder Auflagen geheilt werden. Bedingungen und Auflagen zu einer 
Baubewilligung kommen daher nur bei Bauvorhaben in Betracht, die je nach ihrer Gestaltung oder 
Einrichtung oder je nach der Art der Nutzung oder Betriebsführung gesetzeskonform oder 
gesetzwidrig sein können. Bedingungen und Auflagen sind in solchen Fällen das Mittel dazu, die 
gesetzwidrigen Auswirkungen zu verhindern. Insoweit sind sie gegenüber der Alternative des 
Bauabschlags das mildere Mittel.9

d) Die hauptsächliche Nutzung der Liegenschaft als Landwirtschaftsschopf mit Imkerei ist 
gemäss der unangefochtenen Verfügung des AGR vom 2. Juni 2021 zonenkonform. Umstritten 
ist die Relevanz gelegentlicher privater Veranstaltungen wie Familienfeste u.ä. im Hinblick auf die 
Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens. Entscheidend ist, ob sie baurechtlich relevante 
Auswirkungen auf Raum und Umwelt haben (Art. 1a Abs. 1 BauG). Gemäss der Stellungnahme 
des AGR vom 25. Oktober 2021 steht der gelegentlichen Nutzung des Gebäudes für private 
Zusammenkünfte (Familienfeste u.ä.) im Hinblick auf die Zonenkonformität nichts entgegen. 
Anderes gälte für öffentliche Anlässe mit Konsumation und Ausschank, diese würden gemäss der 
Stellungnahme des AGR eine bewilligungspflichtige Umnutzung darstellen. Die Ansicht des AGR 
überzeugt. Die Auswirkungen gelegentlicher privater Veranstaltungen sind im Hinblick auf die 
Zonenkonformität des Vorhabens in der Landwirtschaftszone vernachlässigbar.

e) Die Gemeinde weist in ihrer Stellungnahme vom 25. Oktober 2021 darauf hin, dass die 
Liegenschaft der Beschwerdeführenden über keine Parkplätze verfüge. Die unmittelbar daneben 
liegende Parzelle Nr. B.________, auf welcher sich Parkplätze befinden10, gehört einer anderen 
Eigentümerschaft. Das Fehlen von Parkplätzen auf der Bauparzelle rechtfertigt aber keine 
Untersagung privater Anlässe. Die Liegenschaft der Beschwerdeführenden kann auch mit 
öffentlichen Verkehrsmitteln erreicht werden. In unmittelbarer Nähe befindet sich die 
Bushaltestelle «E.________» (Buslinie 51 der Aare Seeland Mobil), in ca. 650 m Entfernung 
zudem die Station «Röthenbach b.H., Rest. Post» (Buslinie 7 des Busbetriebs Solothurn und 
Umgebung BSU). Gäste einer privaten Feier könnten demnach anreisen, ohne sich – durch 
Wildparkieren – gesetzeswidrig zu verhalten. Es muss daher nicht mit gesetzwidrigen 
Auswirkungen des Bauvorhabens gerechnet werden, wenn dieses auch für gelegentliche private 
Zusammenkünfte genutzt wird. Dies gilt auch im Hinblick auf Immissionen in der auf der anderen 
Strassenseite gelegenen Dorfzone (wo die Rechtsverwahrenden wohnen). Dort sind gemäss 
Art. 3 GBR11 die Wohnnutzung sowie stille und mässig störende Gewerbe inkl. Gastgewerbe 
zulässig. Es gilt die Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) III. Dass bei privaten Feiern in der 
Liegenschaft der Beschwerdeführenden die massgebenden Belastungsgrenzwerte in der 
gegenüberliegenden Dorfzone überschritten werden, ist sehr unwahrscheinlich und rechtfertigt die 
streitige Auflage nicht. Sollte es im Einzelfall zu Belästigungen der Nachbarschaft durch Lärm oder 
Wildparkieren o.ä. kommen, wäre es Sache der Ortspolizei, dagegen vorzugehen. 

9 Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 38-39 N. 15a
10 Gemäss Orthofoto auf www.be.ch/geoportal
11 Baureglement der Gemeinde Heimenhausen vom 27. November 2019, vom AGR genehmigt am 26. August 2020

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4. Ergebnis und Kosten

a) Nach dem Gesagten hat die Gemeinde den Anspruch der Beschwerdeführenden auf 
rechtliches Gehör verletzt, indem sie ihnen nicht die Gelegenheit gab, sich zur Auflage, wonach 
die Durchführung (auch) privater Anlässe im Gebäude auf Parzelle Nr. F.________ untersagt ist, 
vorgängig zu äussern. Diese Auflage hat sich auch materiell als unzulässig erwiesen. Sie ist daher 
in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben bzw. der Wortlaut von Dispositivziffer 4.5.1 des 
Entscheids vom 26. August 2021 ist entsprechend anzupassen.

b) Die Verfahrenskosten werden bestimmt auf eine Pauschalgebühr von CHF 800.– (Art. 103 
Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV12). Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die 
Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten 
einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine 
Verfahrenskosten zu erheben. Die Beschwerdeführenden dringen mit ihrer Beschwerde durch; sie 
haben als obsiegende Partei keine Verfahrenskosten zu tragen. Unterliegende Partei ist die 
Gemeinde. Gemeinden werden gemäss Art. 108 Abs. 2 VRPG Verfahrenskosten nur auferlegt, 
wenn sie in ihren Vermögensinteressen betroffen sind. Dies ist hier nicht der Fall. Die 
Verfahrenskosten werden daher vom Kanton getragen.

c) Ersatzfähige Parteikosten (Art. 104 VRPG) sind nicht angefallen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositivziffer 4.5.1 des Bauentscheids der Gemeinde 
Heimenhausen vom 26. August 2021 wird wie folgt angepasst:
«Auflage bezüglich Nutzung: Die Liegenschaft darf nicht für öffentliche Anlässe (Partys, 
Feste u.ä.) genutzt werden.»

2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

12 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

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IV. Eröffnung

- Frau D.________ und Herrn C.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Heimenhausen, Gemeindeverwaltung, 

eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in 3 Exemplaren einzureichen ist, muss 
einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.