# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 64cb0c3c-2e06-557b-a4d3-2ee98cc6e663
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-04
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 04.05.2017  VB.2016.00784
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2016-00784_2017-05-04.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2016.00784	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 04.05.2017
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 05.09.2018 teilweise gutgeheissen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Kognition des Baurekursgerichts; Ausnützungsübertragung; befriedigende Einordnung.

Das Baurekursgericht muss bei der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden die von der Baubehörde angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen (E. 3.2).

Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, welche den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen (E. 4.2). Die örtliche Umgebung des Bauvorhabens wird durch grössere, dominante Mehrfamilien- und Terrassenhäuser geprägt. In diese Umgebung ordnet sich das Bauprojekt trotz einer erheblichen Erhöhung der Baumassenziffer befriedigend ein (E. 4.4). Auch der Zonencharakter wird durch das Bauvorhaben nicht verletzt (E. 4.6.1).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ÄSTHETIKVORSCHRIFT
AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG
BAUBEWILLIGUNG
EINORDNUNG
KOGNITION
ZONENCHARAKTER

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. I PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2016.00784

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 4. Mai 2017

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Gerichtsschreiberin Isabella Maag.   

 

 

 

In Sachen

 

 

Baubehörde Meilen, vertreten durch RA A, 

Beschwerdeführerin, 

 

 

gegen

 

 

B AG, vertreten durch RA C, 

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Baubewilligung,

 

 

 

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 5. April 2015 (richtig: 2016)
verweigerte die Baubehörde Meilen der B AG die Baubewilligung für den
Abbruch mehrerer Gebäude und den Neubau zweier Mehrfamilienhäuser auf den Grundstücken
Kat.-Nrn. 01 und 02 am D-Weg 03/04 in Meilen. Gleichzeitig wurde die
von der Baudirektion des Kantons Zürich mit Verfügung vom 21. März 2016
erteilte forstrechtliche, wasserpolizeiliche und gewässerschutzrechtliche
Bewilligung eröffnet.

II.  

Dagegen rekurrierte die B AG am 13. Mai 2016 an
das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses hiess ihr Rechtsmittel mit
Entscheid vom 15. November 2016 gut. Das Baurekursgericht hob den
Beschluss der Baubehörde Meilen auf und wies die Sache zum Neuentscheid zurück.

III.  

Am 13. Dezember 2016 führte die Gemeinde Meilen Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts
aufzuheben und damit den Beschluss der Baubehörde Meilen zu bestätigen sowie
einen Augenschein durchzuführen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zuzüglich 8 % Mehrwehrsteuer) für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren
zulasten der B AG. Das Baurekursgericht liess sich am 10. Januar 2017
mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die B AG beantragte
am 26. Januar 2017, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Gemeinde Meilen abzuweisen, woraufhin die Gemeinde Meilen am
23. Februar 2017 ihre Anträge bestätigte. Hierzu nahm die B AG mit
Eingabe vom 8. März 2017 Stellung. Die Gemeinde Meilen verzichtete in der
Folge stillschweigend auf eine weitere Stellungnahme.

Die Kammer erwägt:

1.
 

In verfahrensrechtlicher Hinsicht
beantragt die Beschwerdeführerin einen Augenschein, da der Bezug des
Bauvorhabens zu seiner landschaftlichen und baulichen Umgebung im vor­instanzlichen
Augenscheinprotokoll nur ungenügend dokumentiert worden sei. Ein Augenschein
dient der Feststellung des entscheidrelevanten Sachverhalts und erübrigt sich,
wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die Durchführung eines Augenscheins
ist somit nur dann geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und
anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort
Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar Plüss in: Alain
Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 79). Im vorliegenden
Fall hat das Baurekursgericht am 19. August 2016 einen Augenschein
durchgeführt. Es ist der Beschwerdeführerin insofern zuzustimmen, als dass die
anlässlich des Augenscheins getätigten Fotografien in erster Linie die
Baugrundstücke und weniger deren bauliche und landschaftliche Umgebung zeigen.
Allerdings liegen dem Verwaltungsgericht daneben noch die von der
Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin eingereichten Fotografien sowie
Pläne vor. Sodann ist die streitgegenständliche Umgebung auch auf Google
Maps/Street View abgebildet (https://maps.google.ch, zuletzt besucht am 25. April
2017). Aus der Gesamtheit dieser Unterlagen ergibt sich die bauliche und landschaftliche
Umgebung des Bauprojekts mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf einen
Augenschein verzichtet werden kann.

2.
 

2.1 Die
Beschwerdegegnerin plant, die sich auf den Baugrundstücken Kat.-Nrn. 01
und 02 bestehenden Bauten – ein ehemaliger Bauernhof mit Doppelwohnhaus,
Scheune und Waschhaus – abzubrechen und durch zwei Mehrfamilienhäuser mit je
zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss zu ersetzen. Die Bauparzellen
liegen in der Wohnzone W 1.4, wobei das nördliche Grundstück (Kat.-Nr. 02)
im Westen an Wald anstösst und im Übrigen von der Wohnzone W 1.4 umgeben
ist. Die ebenfalls an drei Seiten an die Wohnzone W 1.4 anstossende
südliche Bauparzelle (Kat.-Nr. 01) ist im westlichen Teil mit Wald
bepflanzt und grenzt dort direkt an den E-Bach.

2.2 Um das Bauvorhaben
im geplanten Umfang realisieren zu können, möchte die Beschwerdegegnerin einen Baumassentransfer
zulasten der im Norden unmittelbar an die nördliche Bauparzelle angrenzenden
Geber-Parzelle Kat-Nr. 05 vornehmen. Die Geber-Parzelle ist ein schmales,
L-förmiges Grundstück, welches teilweise entlang des Waldrandes verläuft und
sich unbestrittenermassen nicht für eine Überbauung eignet. Aus Sicht der
Empfängergrundstücke würde die Ausnützungsübertragung die zulässige Baumasse
für Hauptbauten um rund 25 % erhöhen.

3.
 

3.1 Die
Beschwerdeführerin bringt gegen den Rekursentscheid vor, das Bauvorhaben
erfülle die Anforderungen von § 238 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) nicht. Der örtlichen Baubehörde
komme bei der Anwendung dieser Bestimmung eine besondere Entscheidungs- und
Ermessensfreiheit zu und die Rekursinstanz habe daher einen kommunalen
Entscheid, der auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände
beruhe, zu respektieren. Diese Zurückhaltung habe sich die Vor­instanz
vorliegend nicht auferlegt und den kommunalen Bauentscheid damit zu Unrecht
aufgehoben.

3.2 Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten,
Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu
gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Grundsätzlich obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG
und die darin verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren.
Dennoch ist das Baurekursgericht gemäss der seit 2013 geltenden Praxis des
Verwaltungsgerichts berechtigt und verpflichtet, kommunale
Einordnungsentscheide auf ihre Angemessenheit hin zu überprüfen. Das
Baurekursgericht muss dabei allerdings die von der Baubehörde angeführten
Entscheidgründe gebührend berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen,
welche von der Behörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der
Einordnungsvorschrift ent­wickelt wurden. Abgesehen von der insofern gebotenen
Rücksichtnahme besteht jedoch keine weitergehende Einschränkung der vollen
Prüfungsbefugnis des Baurekursgerichts (VGr, 17. Dezember 2013,
VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; vgl. auch die zutreffenden Ausführungen im
angefochtenen Entscheid). Die Beschwerdeführerin kann in diesem Zusammenhang
aus dem Hinweis auf einen einzelnen seit der Praxisänderung ergangenen
Entscheid des Verwaltungsgerichts, in welchem noch die frühere Rechtsprechung
zur baurekursgerichtlichen Kognition wiedergegeben wird, nichts zu ihren
Gunsten ableiten. Die zitierte Erwägung entspricht nicht der inzwischen
gefestigten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. z.B. VGr,
21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2; 19. Novem­ber 2015,
VB.2015.00532, E. 3.3; 15. September 2016, VB.2016.00079, E. 3.3).

3.3 Die
Baubehörde Meilen begründete ihre Bauverweigerung zusammengefasst damit, dass
die Ausnützungsübertragung zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden
Konzentration der Bausubstanz führe, wodurch der Zonencharakter nicht mehr
gewahrt werde. Es entspreche sodann der Praxis der Baubehörde Meilen,
Ausnützungstransfers von über 20 % (aus Sicht der Geber-Parzelle) nicht zu
bewilligen. Das Bauareal erweise sich damit als übernutzt.

3.4 Das
Baurekursgericht führte hierzu aus, die bauliche Umgebung des Bauvorhabens
werde durch grössere und markante Gebäudegruppen geprägt und die geplanten
Mehrfamilienhäuser würden sich dort durchaus zureichend einordnen. Die
gesteigerte Baumasse vermöge daran nichts zu ändern, falle doch vor Ort mehr
ins Gewicht, dass das Bauvorhaben deutlich tiefer zu liegen komme als die
dominant wirkenden Gebäude am D-Weg 06/07. Da die Baumkronen des
angrenzenden Waldes die projektierten Mehrfamilienhäuser deutlich überragten,
würden sich diese auch nicht nachteilig auf die den E-Bach säumende Waldung
auswirken. Die geplanten Wohnhäuser würden im gesamten örtlichen Kontext daher
– trotz der Baumassenerhöhung – keine störende Zäsur bilden.

3.5 Insgesamt
zeigt sich, dass sich die Vorinstanz mit den massgebenden Argumenten der
Beschwerdeführerin auseinandergesetzt hat und aus dem Rekursentscheid mit
hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, weshalb sie die gestalterische
Einschätzung der Beschwerdeführerin nicht teilt (vgl. VGr, 21. August
2014, VB.2014.00295, E. 3.3). Die Vorinstanz hat somit die kommunalen
Entscheidgründe gebührend berücksichtigt. Eine Rechtsverletzung – insbesondere
eine Ermessensüberschreitung – kann im Vorgehen der Vorinstanz damit nicht
erblickt werden.

4.
 

4.1 Anders als die Beschwerdeführerin hat die
Vorinstanz dem Bauvorhaben eine befriedigende Einordnung im Sinn von § 238
Abs. 1 PBG zugesprochen und es bleibt nachfolgend zu prüfen, ob sich diese
Beurteilung als rechtmässig erweist. Das
Verwaltungsgericht verfügt bei dieser Überprüfung über eine Rechtskontrolle; es
kann die Angemessenheit des vorinstanzlichen Entscheids nicht überprüfen
(§ 50 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 [VRG]).

4.2 Aus
§ 238 PBG folgt, dass ein Gebäude, dessen Volumen sich aus der Umgebung
heraushebt, besonders sorgfältig zu gestalten ist. Das bedeutet jedoch nicht,
dass in solchen Fällen mehr als eine befriedigende Einordnung verlangt werden
kann (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 mit
Hinweisen). Ist zur Realisierung eines Bauvorhabens eine
Ausnützungsübertragung notwendig, darf diese ausserdem nicht zu einer
unerwünschten, § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der
Bausubstanz führen. Dabei ist im jeweiligen
Einzelfall zu prüfen, ob die Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, welche
den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung
geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend
in die bauliche Umgebung einordnen (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A.,
Zürich 2011, S. 661; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127,
E. 4.4.2).

Die Beschwerdegegnerin wendet
hiergegen vorab ein, es sei zu beachten, dass sich die Geber-Parzelle nun
ebenfalls in ihrem Eigentum befinde und bei einer Vereinigung der Grundstücke
gar keine Baumassenübertragung mehr erforderlich wäre. Dieses Argument verfängt
nicht. Die Beschwerdegegnerin muss sich bei den rechtlichen Gegebenheiten
behaften lassen, die sie geschaffen bzw. die sie ihrem Baugesuch zu Grunde
gelegt hat (BGr, 9. Februar 2005, 1P.459/2004, E. 4.2.4).

4.3 Die
Beschwerdeführerin macht zur Einhaltung von § 238 Abs. 1 PBG geltend,
das Bauvorhaben sei keineswegs besonders gut gestaltet. So überrage und
dominiere es die sich östlich und südlich der Bauparzelle befindenden Ein- und
Zweifamilienhäuser klar. Ausserdem seien die beiden projektierten Gebäude so
stark zusammengerückt, dass sie wie ein einziges Gebäude wahrgenommen würden.
Ausserdem bewirke das Bauprojekt eine riegelartige Trennung des
Siedlungsgebietes vom Bacheinschnitt.

4.4 Dieser Argumentation kann nicht gefolgt
werden, und es kann bezüglich der Einordnung grundsätzlich auf die zutreffenden
Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70
in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).

4.4.1
Das Bauprojekt besteht aus zwei je rund 18 m langen
Mehrfamilienhäusern, die durch einen über 4 m langen Durchgang getrennt
werden. Die Länge des Durchgangs beträgt damit rund ein Fünftel der
Gebäudelänge eines Baukörpers. Zwar ist bei einer solchen Dimensionierung davon
auszugehen, dass der Durchgang selber je nach Blickwinkel des Betrachters nicht
immer gleich gut sichtbar sein wird. Dies ändert aber nichts daran, dass von
aussen klar erkennbar ist, dass auf der Bauparzelle zwei voneinander getrennte
Baukörper stehen. Die geplanten Baukuben werden damit – entgegen der
Beschwerdeführerin – nicht als ein einziges Gebäude wahrgenommen. Vielmehr trägt
gerade die Aufteilung der Baumasse auf zwei voneinander unabhängige Gebäude
entscheidend zur Auflockerung des Erscheinungsbildes des Bauvorhabens bei. Im
Übrigen sind in der Wohnzone W 1.4 Gebäude mit einer Länge bis zu 50 m
zulässig (Art. 18 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom
25. März 1997 [BZO Meilen]). Damit könnte dem Bauvorhaben die von der
Beschwerdeführerin behauptete Wahrnehmung als ein 41 m langes Gebäude
ohnehin nicht negativ angelastet werden.

4.4.2
Die Bauparzellen liegen an einem nach
Süden abfallenden Hang. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführt,
befindet sich das Bauareal an einer – gegenüber dem E-Bach und dem östlichen
Siedlungsgebiet – leicht erhöhten Lage. Mit rund 13 m mit Abstand
am grössten ist die Höhendifferenz zwischen den Bauparzellen und dem Flussbett
des E-Bachs. Diese fällt jedoch aufgrund des sich davor befindenden Waldes optisch
nicht (stark) ins Gewicht. Zwischen der südlichen Bauparzelle und den davon
südöstlich liegenden Häusern an der F-Strasse 25/23 (Kat.-Nrn. 10 und 11)
beträgt der Höhenunterschied sodann gerade einmal 1,5 m. Und das Gebäude
östlich der nördlichen Bauparzelle (D-Weg 14, Kat.-Nr. 13) ist
gegenüber dieser sogar über 1 m erhöht. Von einer "exponierten
Lage" des Bauareals kann unter diesen Umständen keine Rede sein.

4.4.3 Wie die Vorinstanz treffend festgehalten
hat, ergibt sich aus den aktenkundigen Fotografien, Plänen und Google
Maps/Street View, dass sich zwar südlich der Bauparzellen einige wenig
auffällige Ein- und Zweifamilienhäuser befinden, der Ortsteil insgesamt aber
von den im Norden liegenden grösseren Mehrfamilien- und Terrassenhäuser geprägt
wird. Zu dieser Gruppe markanter Gebäude gehört auch das nordöstlich direkt an
die Bauparzellen angrenzende dreigliedrige Haus am D-Weg 06/07, welches
über zwei Vollgeschosse verfügt und zusammen mit dem gleich gestalteten
Mehrfamilienhaus am D-Weg 14/15 die Arealüberbauung G bildet. Es
rechtfertigt sich vor diesem Hintergrund nicht, das Bauvorhaben einzig bzw.
hauptsächlich mit den kleineren, weniger auffälligen Gebäude südlich des D-Wegs
zu vergleichen, wie es die Beschwerdeführerin tut. Aufgrund der beschriebenen
Hanglage liegt es vielmehr auf der Hand, dass die sich im Süden befindenden
kleineren Häuser bei der optischen Beurteilung des Bauvorhabens weniger ins
Gewicht fallen als die nördlich und damit erhöht gelegenen Gebäude. Es ist
daher nachvollziehbar, dass die Vorinstanz die beiden geplanten Baukörper
gerade auch aufgrund des Gebäudes D-Weg 06/07 als dem örtlichen
Gesamtkontext angepasst und damit als nicht zu wuchtig bzw. dominant
beurteilt hat. Damit ist gleichzeitig gesagt, dass der Vorwurf der
Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe mit dem D-Weg 06/07 ein einzelnes
Gebäude herausgepickt und zur einzigen Referenz erklärt, unberechtigt ist.
Schliesslich ist anzumerken, dass die Aufnahme der in der weiteren baulichen
Umgebung vorherrschenden modernen Architektursprache dazu führt, dass sich die
projektierten Baukuben in harmonischer Weise in das bestehende Siedlungsgebiet
eingliedern und als natürlichen Abschluss desselben wahrgenommen werden. Das
Bauvorhaben bildet damit keine "Stadtmauer über der Schlucht", wie
sie die Beschwerdeführerin erkennt.

4.4.4
Ebenfalls unbehelflich ist der Einwand der Beschwerdeführerin, dass eine
weniger konzentrierte Bauweise für die den E-Bach säumende Waldung ökologisch
vorteilhaft wäre und die Einhaltung von § 238 PBG fördern würde. Wie die
Beschwerdeführerin selbst ausführt, setzte der lokale Gesetzgeber einen relativ
geringen Waldabstand von 15 m fest, um eine "vernünftige
Überbaubarkeit zu gewährleisten". Sodann kann weder aus dem PBG noch aus
der BZO Meilen abgleitet werden, dass Baumassentransfers in Waldrandgebieten
ausgeschlossen oder nur in beschränktem Ausmass zulässig wären. Da mit dem
Bauvorhaben der Waldabstand sowie etwa die Vorschriften über die Gebäudehöhe
und -länge eingehalten werden, ist im Übrigen ohnehin nicht ersichtlich,
inwiefern sich die Baukörper bloss aufgrund ihrer erhöhten Baumasse nachteilig
auf die Besonnung des Waldes auswirken oder mehr Immissionen für die
Waldrandfauna hervorrufen würden.

4.5 Zusammenfassend
ist die ästhetische Würdigung der Vorinstanz, wonach sich das Bauvorhaben
befriedigend in seine Umgebung einordnet, damit nicht zu beanstanden. Folglich
kann auch vor Verwaltungsgericht offenbleiben, was die Beschwerdegegnerin aus
dem in dieser Sache ergangenen Vorentscheid vom 27. August 2013 ableiten
könnte.

4.6 Die
Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde sodann grundsätzliche Ausführungen
zur Bauverweigerung und den Verweigerungsgründen, welche sie in praktisch
unveränderter Form bereits vor dem Baurekursgericht vorgebracht hat und mit
denen sie sich nicht mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzt. Der
Vollständigkeit halber ist zu diesen Folgendes auszuführen:

4.6.1
Die Beschwerdeführerin bringt zum einen vor, der Ausnützungstransfer führe
zu einer Verletzung des Zonencharakters. Mit der Erhöhung der Baumassenziffer
von 1,4 auf 1,75 erreiche diese nahezu die maximal zulässige Baumasse der
Wohnzone mit der nächsthöheren Baumassenziffer. Die Beschwerdeführerin hat
weder in der Bauverweigerung noch im nachfolgenden Rechtsmittelverfahren
ausgeführt, worin der von ihr als verletzt gerügte Zonencharakter besteht. Klar
erscheint aber, dass es zu kurz greifen würde, den Charakter der Wohnzone
W 1.4 allein über die Baumassenziffer zu definieren. Dies hätte nämlich
eine starre, ziffernmässige Beschränkung von Ausnützungsübertragungen zur
Folge, welche in der BZO Meilen keine gesetzliche Grundlage findet. Mit dem Verzicht
auf eine fixe Obergrenze für Baumassentransfers hat der lokale Gesetzgeber
vielmehr in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen gewisse
punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten. Definiert man daher den
Charakter der Zone W 1.4 nicht nur über die Baumassenziffer, sondern auch
über die weiteren in dieser Zone anwendbaren primären Bauvorschriften sowie die
Parzellenanordnung (vgl. VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127,
E. 4.4.2), ist nicht erkennbar, inwiefern das vorliegende Bauprojekt,
welche diese übrigen Vorschriften einhält, den Zonencharakter verletzt.

4.6.2
Schliesslich zielt auch das beschwerdeführerische Vorbringen, es entspreche
der Praxis der lokalen Baubehörde, Baumassentransfers von über 20 % aus
Sicht des Empfänger-Grundstückes nicht zuzulassen, ins Leere. Zum einen
relativiert die Beschwerdeführerin die behauptete Baubehördenpraxis gleich
selbst, führt sie doch an anderer Stelle aus, dass bei jedem Transfer eine
Einzelfallprüfung vorzunehmen sei. Zum anderen steht die geltend gemachte
Praxis im Widerspruch zu der im Streit liegenden Bauverweigerung: So führte die
lokale Baubehörde darin aus, gemäss ihrer Praxis seien Baumassentransfers von
über 20 % aus Sicht des Geber-Grundstücks nicht zulässig. Aus einer
Praxis, welche scheinbar ihrer eigenen Baubehörde unbekannt ist bzw. von dieser
falsch verstanden wird, kann die Beschwerdeführerin aber von vornherein nichts
zu ihren Gunsten ableiten.

5.
 

Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.

6.
 

Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung § 13 Abs. 2 VRG) und es ist der
Beschwerdegegnerin antragsgemäss eine Parteientschädigung zuzusprechen
(§ 17 Abs. 2 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  13'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       120.--   Zustellkosten,

Fr.  13'120.--   Total der Kosten.

3.       
Die Kosten werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.       
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin
eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.- zu bezahlen.

5.       
Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des
Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.       
Mitteilung an …