# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a2f64a3b-df3c-5af2-816e-da4d743977e8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 12.12.2017 A/897/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-897-2016_2017-12-12.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/897/2016-LDTR ATA/1586/2017  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 12 décembre 2017 

 

   dans la cause 

 

CAISSE DE PENSIONS A______ 
représentée par Me Louis Waltenspühl, avocat  

contre 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L'ÉNERGIE - OAC 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
10 janvier 2017 (JTAPI/24/2017) 

- 2/13 - 

A/897/2016 

EN FAIT 

1)  La Caisse de pensions A______ (ci-après : la caisse) est propriétaire de la 
parcelle n° 1______ de la commune de Chêne-Bourg, sise avenue B______, sur 
laquelle est érigé un immeuble destiné à l’habitation. 

2)  La construction de ce bâtiment, qui s’est achevée en 1981, a été permise par 
l’arrêté du Conseil d’État du 16 mai 1979 ayant autorisé l’application des normes 
de la troisième zone. 

  La date d’entrée moyenne des locataires remonte au 1er août 1981. 

3)  Par arrêté non daté, vraisemblablement rendu en 1983, le Conseil d’État a 
approuvé le plan financier et l’état locatif nominatif détaillé de l’immeuble du 
24 janvier 1983, sur la base de ses arrêtés des 24 juin 1981 et 28 juillet 1982 
fixant l’état locatif provisoire de l’immeuble. Il retenait un état locatif pour 
l’habitation de dix-sept logements, représentant un total de quatre-vingt-sept 
pièces et demie. En application de l’art. 5 al. 2 de la loi générale sur les zones de 
développement du 29 juin 1957 (LGZD – L 1 35), il a fixé les loyers que la caisse 
était autorisée à percevoir, en instaurant un contrôle pour une période de dix ans, 
soit du 1er août 1981 au 31 juillet 1991, selon les modalités prévues au chapitre VI 
de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 
1977 (LGL – I 4 05).  

4)  Par pli du 21 octobre 2015, la régie immobilière C______ (ci-après : la 
régie), gérante de l’immeuble concerné, a adressé au département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : DALE) une requête en 
autorisation de construire (APA ______) portant sur « la rénovation de la cuisine, 
de la salle de bain et de la salle de douche » de l’appartement n° 31 sis au 
3ème étage, d’une surface brut de plancher de 116 m2 et comprenant six pièces, à 
savoir trois chambres (14,24 m2, 10,10 m2, 14,01 m2), un séjour (22,22 m2), une 
salle à manger (15,34 m2) et une cuisine (13,56 m2), offert à la location. 

  Selon le plan financier joint, le coût des travaux s’élèverait à CHF 70'000.-. 
Le loyer actuel de l’appartement dépassait le loyer maximum selon la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de 
soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996  
(LDTR – L 5 20), de sorte qu’il demeurerait inchangé après travaux. 

5)  Le 27 octobre 2015, le DALE a transmis à la régie une copie du préavis 
LDTR établi le 26 octobre 2015, requérant la production de pièces 
complémentaires, à savoir un état locatif futur après travaux mentionnant le 
nombre de pièces selon le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement 

- 3/13 - 

A/897/2016 

et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL – I 4 05.01), soit cinq pièces 
et demie au lieu de six pièces, ainsi qu'une copie du contrat de bail à loyer et du 
dernier avis de majoration du loyer.  

6)  Le 3 novembre 2015, la régie a donné suite à ce courrier en remettant au 
DALE une copie du contrat de bail à loyer portant sur le logement en question, 
valable du 16 février 2014 au 28 février 2019. Il faisait état d’un loyer annuel de 
CHF 30'600.-, auquel s’ajoutaient CHF 3'936.- pour les charges et le téléréseau, ce 
qui correspondait à un loyer mensuel brut de CHF 2'878.-. Elle contestait le fait 
que cet appartement ait été considéré comme comprenant cinq pièces et demie au 
lieu de six pièces.  

7)  Le 1er décembre 2015, le DALE a derechef transmis à la régie copie d'un 
second préavis LDTR du 27 novembre 2015, demandant à nouveau les mêmes 
documents avec des précisions. 

8)  Le 14 janvier 2016, le service LDTR a émis un préavis favorable, sous 
conditions.  

  En particulier, les dispositions de la LDTR devaient être respectées. Ainsi, 
« le loyer de l’appartement de 5,5 pièces situé au troisième étage n’excéder[ait] 
pas après travaux CHF 30'600.- l’an, soit CHF 5'564.- la pièce l’an. Ce loyer 
ser[ait] appliqué pour une durée de trois ans à dater de la remise en location après 
la fin des travaux ». Dans le cadre du calcul de la hausse de loyer, 70 % du coût 
des travaux annoncé en CHF 68'518.- étaient pris en compte, en se basant sur un 
loyer avant travaux de CHF 30'600.- l’an. En outre, « le comptage des pièces 
sui[vait] le RGL. L’espace communautaire (séjour – coin à manger – cuisine) 
totalis[ait] plus de 50 m2, il [était] donc considéré comme un 2,5 pièces. La 
première chambre [était] supérieure à 12 m2 et les deux autres supérieures à  
2 x 9 m2, elles [étaient] donc considérées comme 3 pièces ».  

9)  Par décision du 11 février 2016, le DALE a délivré l’autorisation de 
construire APA 43'624, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République 
et canton de Genève (ci-après : FAO) le 19 janvier 2016.  

  Il était précisé en son chiffre 4 que les conditions figurant dans le préavis du 
service LDTR du 14 janvier 2016 devaient être strictement respectées et qu’elles 
faisaient partie intégrante de ladite autorisation. Selon le plan de l’appartement, 
visé ne varietur le 11 février 2016, les pièces du séjour, de la salle à manger et de 
la cuisine étaient accolées les unes aux autres dans cet ordre. Les deux premières 
communiquaient par une large ouverture. 

10)  Par acte du 16 mars 2016, la caisse a recouru auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision précitée, 
concluant principalement à sa modification afin qu’il soit indiqué que 

- 4/13 - 

A/897/2016 

l’appartement n° 31 était composé de six pièces et à l’adaptation du calcul du 
loyer du service LDTR en fonction de ce nombre. Subsidiairement, elle demandait 
l’annulation de la décision litigieuse et le renvoi du dossier au DALE pour 
nouvelle décision fondée sur un nombre de six pièces pour l’appartement en 
question. 

  L’application d’une réglementation adoptée en 1992, soit le RGL, à un 
immeuble construit en 1979 violait le principe de non-rétroactivité des lois. À 
l’époque de la construction, tant les plans d’architecte que l’état locatif et les plans 
financiers de l’immeuble mentionnaient un appartement de six pièces. Le Conseil 
d’État avait approuvé en 1983 cet état locatif nominatif détaillé. Le RGL ne 
pouvait prévoir sa propre application rétroactive alors que la LGL n’en disposait 
pas expressément. 

  Dans l’hypothèse où le RGL dût néanmoins trouver à s’appliquer, le DALE 
avait excédé son pouvoir d’appréciation de manière négative. L’application stricte 
du RGL à des bâtiments anciens ne répondant pas à ces normes, conduisait à des 
résultats insatisfaisants dans le calcul des pièces et faisait l’objet de critiques dans 
la doctrine. Cette dernière préconisait en effet l’application d’un calcul 
dérogatoire du nombre de pièces, selon l’art. 1 al. 8 RGL. Ce processus permettait 
d’aboutir à un loyer après travaux admissible au regard des caractéristiques de 
l’appartement, sans décourager son propriétaire de l’entretenir face aux coûts 
élevés d’entretien. Ce mode de calcul était également conforme au but visé par le 
législateur, soit une application raisonnable de la loi et avec discernement du 
règlement. Dès lors que depuis plus de trente-cinq ans, les plans d’architecte, 
l’état locatif et les plans financiers de l’immeuble mentionnaient un appartement 
de six pièces, le DALE avait commis un excès dans son pouvoir d’appréciation, 
en retenant qu’il s’agissait d’un logement de cinq pièces et demie.  

  Jusqu’aux environs de l’été 2015, le service LDTR faisait régulièrement 
usage de l’art. 1 al. 8 RGL pour décompter le nombre de pièces des immeubles 
construits avant l’entrée en vigueur du RGL en 1992. Tel n’était désormais plus le 
cas, alors qu’il n’existait aucun motif objectif justifiant ce changement de pratique 
administrative. Au contraire, une application excessivement schématique du RGL 
allait à l’encontre de l’intention du législateur qui en souhaitait une application 
souple. Elle devait donc bénéficier de la pratique administrative antérieure.  

  À l’appui de ses écritures, la caisse a notamment produit les états locatifs de 
son immeuble au 30 octobre 1981, 31 décembre 1991, 31 décembre 2001 et 
15 mars 2016, précisant que l’appartement n° 31 au 3ème étage comportait 
six pièces. Hormis les indications relatives au nombre de pièces par appartement, 
les autres données de ces documents étaient caviardées. 

11)  Dans ses observations du 20 mai 2016, le DALE a conclu au rejet du 
recours. 

- 5/13 - 

A/897/2016 

  Selon l’art. 88 RGL, ce règlement était applicable au bâtiment en question. 
Le fait que celui-là avait été construit en 1979 ne constituait pas un motif de 
dérogation au sens de l’art. 1 al. 8 RGL. Le RGL avait d’ailleurs déjà été appliqué 
par analogie à un immeuble construit dans les années 60, plus ancien que celui en 
cause (ATA/645/2012). En se fondant sur les plans du dossier et les données 
fournies par la caisse, il apparaissait clairement que l’appartement comportait 
cinq pièces et demie selon l’art. 1 al. 5 et 6 RGL. Trois pièces avaient été retenues 
pour les chambres. Le coin séjour-cuisine, d’une surface supérieure à 29 m2, 
équivalait à deux pièces. Selon la pratique du DALE, sa superficie s’élevant au 
total à 51,12 m2, une demi-pièce avait été ajoutée. De plus, l’habitabilité de la 
salle à manger était mauvaise, en raison de sa configuration relativement étroite et 
de la large ouverture donnant sur le séjour. Par ailleurs, la propriétaire n’avait fait 
part d’aucun calcul de rendement, indiquant une difficulté liée aux montants 
retenus par le service LDTR. Au contraire, il découlait du préavis que les travaux 
effectués, au vu de leur nature, avaient été validés. Aucune circonstance 
particulière justifiant l’octroi d’une dérogation n’avait donc été établie. Le 
prétendu changement de pratique administrative était erroné, vu les exemples 
cités, antérieurs à 2015, faisant application des mêmes principes de calcul et 
d’appréciation du nombre de pièces déterminantes au sens du RGL et de la LDTR.  

12)  Le 22 juin 2016, la caisse a répliqué, en persistant dans son argumentation 
qu’elle a étayée. 

  Lorsqu’un loyer était fixé ou réduit par voie judiciaire, le juge se basait 
notamment sur les statistiques des loyers publiées par l’office cantonal de la 
statistique, établissant un loyer mensuel moyen en fonction du nombre de pièces. 
Ainsi, le nombre de pièces retenu par le DALE avait un impact manifeste sur le 
rendement d’un immeuble, particulièrement lorsque des travaux substantiels 
d’entretien ou de rénovation étaient effectués sur l’ensemble du bâtiment. 

13)  Le DALE a dupliqué le 22 juillet 2016, en précisant que la caisse avait 
sciemment enlevé toute information relative au calcul du rendement du bâtiment 
et au plan financier de celui-ci, de sorte qu’aucune difficulté budgétaire liée aux 
montants retenus par le service LDTR ne pouvait être retenue.  

14)  La caisse a adressé une écriture spontanée le 8 août 2016, persistant dans sa 
position. 

15)  Par jugement du 10 janvier 2017, le TAPI a rejeté le recours interjeté par la 
caisse contre la décision du 11 février 2016. 

  L’applicabilité du RGL aux situations semblables à celle de l’immeuble de 
la caisse était consacrée par une jurisprudence constante, à laquelle il convenait de 
se référer. Le séjour et le coin à manger formant un tout sans être séparés par une 
cloison, le logement devait être considéré comme comportant cinq pièces. Une 

- 6/13 - 

A/897/2016 

demi-pièce avait néanmoins été ajoutée par le DALE pour tenir compte de sa 
pratique lorsque la surface de l’espace communautaire était supérieure aux 29 m2 
requis. Le DALE avait opéré une correcte application des art. 52 al. 1 de la loi sur 
les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI – L 5 05) et  
1 al. 5 et 6 RGL in casu. La caisse ne pouvait se prévaloir du seul fait que 
l’immeuble dont elle était propriétaire avait été construit avant l’entrée en vigueur 
du RGL pour bénéficier d’une dérogation au sens de l’art. 1 al. 8 RGL. De plus, 
elle ne démontrait aucunement en quoi l’appartement concerné, sis dans un 
immeuble construit entre 1979 et 1981, soit à peine dix ans avant l’entrée en 
vigueur du RGL, aurait concrètement des caractéristiques telles qu’il ne pouvait 
pas être comparé aux constructions plus récentes pour le calcul du nombre de 
pièces. S’il n’était pas contesté que l’arrêté du Conseil d’État de 1983 eût 
approuvé le plan financier et l’état locatif fournis à l’époque par la caisse, il ne 
pouvait être retenu qu’il avait entériné, en tant que tel, le fait que l’appartement 
litigieux disposait de six pièces. Il ne s’agissait pas d’une décision individuelle et 
concrète portant sur un élément particulier, de façon définitive et valant quelle que 
soit l’évolution de la situation, notamment sous l’angle législatif. Le fait que la 
caisse avait elle-même toujours considéré et pris en compte, en particulier dans 
l’établissement des baux, de ses états locatifs et de ses plans financiers, une 
composition de six pièces pour cet appartement ne pouvait constituer un motif 
ayant pu ou dû conduire le DALE à la faire bénéficier d’une dérogation. Le DALE 
n’avait donc pas excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation. Aucun élément 
ne venait corroborer un éventuel changement de pratique. 

16)  Par acte du 13 février 2017, la caisse a recouru auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre 
le jugement précité, en concluant principalement à son annulation, à la 
modification de l’autorisation de construire APA ______ afin qu’il soit mentionné 
que l’appartement n° 31 au 3ème étage de l’immeuble sis avenue  
B______ à Chêne-Bourg était composé de six pièces et à l’adaptation du loyer du 
service LDTR sur la base de ce nombre de pièces, « sous suite de frais et 
dépens », comprenant une indemnité équitable. Subsidiairement, elle demandait 
que la cause soit renvoyée au TAPI pour nouvelle décision après avoir procédé à 
des enquêtes complémentaires sur le changement de pratique du service LDTR 
quant à l’application de l’art. 1 al. 8 RGL. 

  Elle reprenait ses arguments précédents, en précisant qu’il ne pouvait être 
soutenu que le Conseil d’État s’était contenté de valider les états locatifs qu’elle 
avait fournis, puisque ceux-ci étaient scrupuleusement contrôlés par ses services 
compétents avant leur approbation. Toute suppression de pièces avait une 
incidence manifeste sur l’équilibre financier des opérations immobilières. 
S’agissant du changement de pratique administrative, le premier juge avait ignoré 
les informations qu’elle avait transmises, sans procéder à l’audition des membres 
anciens et actuels du service LDTR et des responsables du service juridique de la 

- 7/13 - 

A/897/2016 

régie. Comme le décompte des six pièces de l’appartement, entériné par l’arrêté 
du Conseil d’État de 1983, était conforme aux normes alors en vigueur, ce nombre 
pouvait légitimement être tenu pour acquis par la propriétaire, sans craindre de 
voir cette situation soudainement modifiée en 2016. En appliquant à une 
construction de 1979 un règlement de 1992, l’autorisation de construire 
APA ______ violait les principes de l’interdiction de la rétroactivité, de la sécurité 
et de la prévisibilité du droit et portait ainsi atteinte aux droits acquis de la 
propriétaire. 

17)  Le 15 février 2017, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler 
d’observations. 

18)  Dans ses écritures responsives du 14 mars 2017, le DALE a conclu au rejet 
du recours et à la confirmation du jugement attaqué, en maintenant sa position. 
Son argumentation sera reprise dans la mesure utile dans la partie en droit.  

19)  La caisse n’ayant formulé aucune requête complémentaire, ni exercé son 
droit à la réplique dans le délai imparti au 26 avril 2017, les parties ont été 
informées le 2 mai 2017 que la cause était gardée à juger.  

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 – 
LOJ – E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 – LPA – E 5 10). 

2)  Le litige porte principalement sur le calcul du nombre de pièces de 
l’appartement faisant l’objet de l’autorisation de construire APA ______ du 
11 février 2016. 

  À cet égard, la recourante soutient que, en appliquant à ce logement édifié il 
y a plusieurs dizaines d’années la méthode de comptage des pièces instaurée par la 
LGL et le RGL, le département et le TAPI auraient violé l’interdiction de la 
rétroactivité des lois, de même que les principes de sécurité et de prévisibilité du 
droit et ainsi porté atteinte à ses droits acquis. 

3) a.  Selon l’art. 52 LCI, toute pièce pouvant servir à l’habitation doit avoir en 
principe 9 m2, mais au minimum 6 m2 de surface (al. 1). Elle doit être aérée et 
éclairée par un jour vertical ouvrant sur l’extérieur (al. 2). 

 b.  L’art. 1 RGL définit la façon de calculer le nombre de pièces des logements 
soumis à la LGL, sauf des logements d’utilité publique.  

- 8/13 - 

A/897/2016 

 c. En règle générale, s'appliquent aux faits dont les conséquences juridiques 
sont en cause, les normes en vigueur au moment où ces faits se produisent 
(ATA/1097/2017 du 18 juillet 2017 ; ATA/412/2017 du 11 avril 2017 consid. 6 et 
les références citées ; Pierre MOOR/Alexandre FLÜCKIGER/Vincent 
MARTENET, Droit administratif, 3ème éd., 2012, vol. 1, p. 184).  

  Liée aux principes de sécurité du droit et de prévisibilité, l'interdiction de la 
rétroactivité des lois résulte du droit à l'égalité de l'art. 8 de la Constitution 
fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. – RS 101), ainsi que de 
l'interdiction de l'arbitraire et de la protection de la bonne foi garanties par les 
art. 5 et 9 Cst. 

  L'interdiction de la rétroactivité (proprement dite) fait obstacle à 
l'application d'une norme à des faits entièrement révolus avant son entrée en 
vigueur, car les personnes concernées ne pouvaient, au moment où ces faits se 
sont déroulés, connaître les conséquences juridiques découlant de ces faits et se 
déterminer en connaissance de cause. Une exception à cette règle n'est possible 
qu'à des conditions strictes, soit en présence d'une base légale suffisamment claire, 
d'un intérêt public prépondérant, et moyennant le respect de l'égalité de traitement 
et des droits acquis (ATF 138 I 189 consid. 3.4 ; 119 Ia 254 consid. 3b et la 
jurisprudence citée). La rétroactivité doit en outre être raisonnablement limitée 
dans le temps (ATF 125 I 182 consid. 2b/cc ; ATF 122 V 405 consid. 3b/aa ; 
arrêts du Tribunal fédéral 1C_366/2016 du 13 février 2017 consid. 2.1 ; 
2C_273/2014 du 23 juillet 2014 consid. 4.1 ; ATA/412/2017 précité consid. 6). 

 d. De jurisprudence déjà ancienne et constante, appliquée également dans des 
cas d’immeubles anciens (ATA/645/2012 du 25 septembre 2012 consid. 7, 
concernant un immeuble construit en 1964-1965 ; ATA/567/2005 du 16 août 2005 
consid. 21, relatif à un immeuble datant de 1962), la chambre de céans a toujours 
considéré qu’il était possible d’appliquer l’art. 1 RGL, par analogie, au calcul du 
nombre de pièces selon la LDTR, les buts poursuivis par la LDTR et la LGL 
relevant d’un même souci de préserver l’habitat et de lutter contre la pénurie de 
logements à Genève (ATA/334/2014 du 13 mai 2014 consid. 7c ; ATA/641/2013 
du 1er octobre 2013 consid. 5c ; ATA/826/2012 du 11 décembre 2012 consid. 4c ; 
ATA/322/2008 du 17 juin 2008 consid. 3). 

  Cette jurisprudence a été confirmée par le Tribunal fédéral (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_323/2014 du 10 octobre 2014 consid. 7.2) et a encore été 
appliquée dans des arrêts récents de la chambre de céans dans des cas 
d’immeubles construits respectivement en 1898 (ATA/673/2017 du 20 juin 2017 
consid. 3 et 4), en 1974 (ATA/1097/2017 du 18 juillet 2017 consid. 3) et en 1976 
(ATA/1440/2017 du 31 octobre 2017). 

 e.  Pour calculer le nombre de pièces au sens de la LDTR, il faut ainsi se référer 
à l’art. 1 RGL, selon lequel toute chambre d’une surface inférieure à 9 m2 compte 

- 9/13 - 

A/897/2016 

pour une demi-pièce (art. 1 al. 5 let. a RGL). En outre, selon l’art. 1 al. 5  
let. c RGL, si l’espace communautaire qui regroupe le séjour, le coin à manger et 
la cuisine est égal ou supérieur à 25 m2 (art. 1 al. 6 RGL), il compte pour deux 
pièces. S’il est inférieur à cette surface, il compte pour une pièce et demie. Des 
dérogations ne peuvent être accordées que pour des immeubles existants 
transformés ou rénovés (art. 1 al. 8 RGL). 

 f.  Selon la jurisprudence, les assurances ou les renseignements erronés donnés 
par les autorités confèrent des droits aux justiciables lorsque les cinq conditions 
cumulatives suivantes sont remplies. Tout d’abord, une promesse concrète doit 
avoir été émise à l’égard d’une personne déterminée. Il faut ensuite que l’autorité 
ait agi dans le cadre et dans les limites de sa compétence, que la personne 
concernée n’ait pas été en mesure de se rendre compte immédiatement de 
l’inexactitude du renseignement fourni, qu’elle se soit fondée sur ce 
renseignement pour prendre des dispositions qu’elle ne peut ensuite modifier sans 
subir de préjudice (ATF 129 II 361 consid. 7.1) et, enfin, que la loi n’ait pas subi 
de changement depuis le moment où la promesse a été faite  
(ATF 141 V 530 consid. 6.2 ; ATA/17/2017 précité). Le principe de la bonne foi, 
exprimé aux art. 5 al. 3 et 9 Cst., n’empêche pas ainsi les changements de loi ; il 
lie également le législateur, en particulier s’il a promis dans la loi que celle-ci ne 
serait pas modifiée ou serait maintenue telle quelle pendant un certain temps, 
créant ainsi un droit acquis (ATF 128 II 112 consid. 10b.aa ; ATA/509/2006 du 
19 septembre 2006). 

  À cet égard, les droits acquis ne peuvent se fonder que sur une loi, un acte 
administratif ou un contrat de droit administratif ; l’autorité doit avoir voulu 
exclure toute suppression ou restriction ultérieure du droit par une modification 
législative (ATA/509/2016 précité ; SJ 1999 I 129, p. 141). 

4)  En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme la recourante, le fait que 
l’immeuble ait été construit dans les années 1970-1980, soit avant l’entrée en 
vigueur tant de la LDTR que du RGL, n’empêche aucunement l’application 
analogique de l’art. 1 RGL, conformément à la jurisprudence susmentionnée. En 
effet, il ne s'agit pas d'appliquer rétroactivement la LGL et le RGL, mais d'utiliser, 
par analogie, les règles prévues par ces textes pour fixer le nombre de pièces du 
logement concerné. Le résultat obtenu ne saurait dès lors violer d'une quelconque 
manière le principe susrappelé (ATA/1097/2017 précité consid. 6b).  

  Le recourante ne peut pas davantage faire valoir en l’occurrence de droits 
acquis, les conditions précitées, nécessaires et cumulatives, n'étant pas remplies. 
En particulier, force est de constater que la loi a changé depuis l'édification du 
bâtiment concerné. La recourante n'a jamais reçu l'assurance que l'appartement 
concerné serait toujours considéré comme un six pièces (ATA/673/2017 précité 
consid. 9b). 

- 10/13 - 

A/897/2016 

  En outre, selon le plan visé ne varietur le 11 février 2016, compris dans le 
dossier de l’autorisation de construire APA ______, l’appartement est composé 
de trois chambres de 14,24 m2, 10,10 m2 et 14,01 m2, d’un séjour de 22,22 m2, 
d’une salle à manger de 15,34 m2 et d’une cuisine de 13,56 m2. L’espace 
communautaire totalise en conséquence une surface de 51,12 m2. 

  Ainsi, les trois chambres dont la surface respective est supérieure à 9 m2 
représentent effectivement trois pièces. Quant à l’espace communautaire, dont la 
surface est supérieure à 29 m2, celui-ci doit compter pour deux pièces. Dans la 
mesure où le séjour et la salle à manger communiquent par une large ouverture, 
de sorte que ces deux pièces ne sont pas totalement séparées par une cloison, 
celles-ci ne sauraient être comptées comme telles. Toutefois, conformément à sa 
pratique et afin de tenir compte de la superficie de ces espaces et de leur 
disposition, l’autorité intimée a considéré qu’il y avait lieu d’ajouter une 
demi-pièce supplémentaire. Compte tenu de la surface totale de l’appartement 
concerné, certes spacieux mais ne comportant aucune pièce aux dimensions 
exceptionnelles, et de la disposition de celles-ci, le logement en question totalise 
manifestement cinq pièces et demie, et non pas six pièces. 

  Tant l’autorité intimée que le TAPI ont par conséquent appliqué à bon droit 
les dispositions susmentionnées en se référant à la jurisprudence pertinente. 

5)  La recourante reproche cependant au DALE un excès négatif dans l’exercice 
de son pouvoir d’appréciation, ce dernier ayant appliqué selon elle une solution 
trop schématique ne tenant pas compte des particularités du cas d’espèce, soit le 
fait que, depuis près de trente-cinq ans, le logement en question a été considéré 
comme un six pièces. 

 a. Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité, tout en restant dans 
les limites du pouvoir d'appréciation qui est le sien, se fonde sur des 
considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les 
dispositions légales applicables, ou viole des principes généraux du droit tels que 
l'interdiction de l'arbitraire et de l'inégalité de traitement, le principe de la bonne 
foi et le principe de la proportionnalité (ATF 123 V 150 consid. 2 p. 152 et les 
références citées). Constitue un excès négatif du pouvoir d’appréciation le fait que 
l’administration se considère comme liée, alors que la loi l’autorise à statuer selon 
son appréciation ou encore qu’elle renonce d’emblée en tout ou partie à exercer ce 
pouvoir (ATA/473/2016 du 7 juin 2016). 

  Selon l’art. 1 al. 8 RGL, des dérogations ne peuvent être accordées que pour 
des immeubles existants transformés ou rénovés. 

 b. Ce grief ne peut être retenu. La recourante n'indique pas en quoi l'ancienneté 
de l'immeuble impliquerait forcément que le calcul des pièces tel qu'opéré par 
l'intimé se fonderait sur des éléments qui manqueraient de pertinence et seraient 

- 11/13 - 

A/897/2016 

étrangers au but visé par les dispositions légales applicables (ATA/673/2017 
précité consid. 5b). La date de construction du bâtiment dans lequel se trouve 
l’appartement objet de la présente procédure n’apparaît pas constituer un élément 
suffisamment particulier pour justifier l’octroi d’une dérogation. À cela s’ajoute 
que la recourante ne fait valoir aucune caractéristique particulière permettant de 
considérer qu’il s’agit d’un immeuble dénotant d’une situation particulière. La 
seule allégation des implications économiques d’un changement du nombre de 
pièces par rapport à l’établissement de baux à loyer ne saurait constituer une 
justification suffisante, sans preuve. Par ailleurs, tel qu'indiqué précédemment, 
une simple consultation du plan des logements en question démontre qu’il n’est 
pas constitué de six pièces réellement distinctes. La salle à manger est ouverte sur 
le séjour, sans qu’il ne soit possible de fermer chacun de ces espaces. 

  Au vu de ces considérations, les arguments mis en avant par la recourante, 
principalement le nombre de pièces retenu par les autorités pour l’appartement 
concerné depuis l’édification du bâtiment, sont inaptes à en modifier le décompte 
qui vient d’être exposé. 

  L’autorité intimée n’a donc pas excédé son pouvoir d’appréciation.  

6)  Finalement, la recourante estime que le DALE et les premiers juges, en 
retenant que l’appartement concerné est constitué de cinq pièces et demie et non 
de six pièces, ont procédé à un changement de pratique administrative 
inadmissible. 

 a.  La notion de pratique administrative désigne la répétition constante et 
régulière dans l’application d’une norme par les autorités administratives. De cette 
répétition peuvent apparaître, comme en ce qui concerne la jurisprudence, des 
règles sur la manière d’interpréter la loi ou de faire usage d’une liberté 
d’appréciation. Elle vise notamment à résoudre de manière uniforme des questions 
de fait, d’opportunité ou d’efficacité. Cette pratique ne peut être source de droit et 
ne lie donc pas le juge, mais peut néanmoins avoir indirectement un effet 
juridique par le biais du principe de l’égalité de traitement (ATA/596/2015 du 
9 juin 2015 ; ATA/20/2015 du 6 janvier 2015). 

 b. En l’espèce, le DALE n’a pas procédé à un changement de pratique. Ainsi 
que rappelé ci-dessus, les règles de calcul du nombre de pièces prévues par la 
LGL et le RGL sont régulièrement utilisées dans le cadre de la LDTR à tous le 
moins depuis dix ans (ATA/567/2005 du 16 août 2005). Dès lors, aucune mesure 
d’instruction supplémentaire à cet égard ne se justifie. En ces circonstances, 
l’éventuelle validation des états locatifs antérieurs du bâtiment visé en rapport 
avec des prétendues autres demandes d’autorisation de construire, dont la preuve 
n’a pas été apportée, devrait être considérée comme erronée et contraire aux règles 
qui auraient dû être appliquées. De surcroît, cette perspective n’implique pas 

- 12/13 - 

A/897/2016 

nécessairement que la situation de l’appartement concerné ait fait l’objet d’un 
examen particulier, comme c’est le cas en l’espèce. 

  Ce grief doit en conséquence aussi être écarté. 

7)  Au vu de ce qui précède, le recours sera rejeté. 

  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 800.- sera mis à la charge de la 
recourante qui succombe (art. 87 al. 1 LPA). Aucune indemnité de procédure ne 
sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 13 février 2017 par la Caisse de pensions 
A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 10 
janvier 2017 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de la Caisse de pensions A______ un émolument de CHF 800.- ; 

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Louis Waltenspühl, avocat de la recourante, au 
département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 

- 13/13 - 

A/897/2016 

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mmes Krauskopf et Junod, 
MM. Pagan et Verniory, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

F. Cichocki 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Payot Zen-Ruffinen 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :