# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 78f17e9c-47d2-5363-bcb2-054c3d569deb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-12-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.12.2010  VB.2010.00468
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00468_2010-12-15.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00468	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.12.2010
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung für ein Fertighaus in einer Hanglage: Einordnung, Behebung des Mangels durch eine Nebenbestimmung. 

Für das in einer Hanglage zu errichtende Fertighaus soll das Terrain um bis zu 3,4 m aufgeschüttet werden (E. 4.2). Damit wirkt das als Eckhaus einer bestehenden Häuserzeile geplante Gebäude gegenüber dem westseitigen Nachbarhaus künstlich erhöht. Das Übermass der Landveränderung zeigt sich auch daran, dass selbst bergseitig eine Aufschüttung von bis zu 80 cm vorgesehen ist. Im Grundsatz hat sich das Gebäude seiner Umgebung anzupassen und nicht umgekehrt die Umgebung an das Gebäude (E. 4.3). Demzufolge hat die Vorinstanz die Einordnung des Bauvorhabens gemäss § 238 Abs. 1 PBG zu Recht und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie für ungenügend befunden (E. 5).

Da der Einordnungsmangel nur durch eine Tieferlegung des Gebäudes behoben werden kann, ist er nicht mehr untergeordneter Natur im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG (E. 6).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUFSCHÜTTUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
FERTIGHAUS
GESTALTUNG UND EINORDNUNG
HANGLAGE
NEBENBESTIMMUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 238 Abs. 1 PBG
§ 321 Abs. 1 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00468

 

 

Entscheid

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 15. Dezember 2010

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär
Robert Lauko.

 

 

In Sachen

 

1.1  A, 

1.2  B, 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

1.    D, 

2.    E, 

beide vertreten durch RA F, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

und

Gemeinderat Oberembrach, vertreten durch RA G, 

Mitbeteiligter, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 8. Dezember 2009 erteilte der
Gemeinderat Oberembrach B und A die baurechtliche Bewilligung für die
Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse
in Oberembrach.

II.  

Den dagegen von D und E geführten Rekurs hiess die
Baurekurskommission IV am 1. Juli 2010 gut und hob den Beschluss des
Gemeinderates Oberembrach vom 8. Dezember 2009 auf. 

III.  

Am 15. September 2010 gelangten B und A mit
Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des
Rekursentscheids unter Bestätigung der Baubewilligung vom 8. Dezember 2009
mit Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerschaft.
Überdies verlangten sie die Durchführung eines Augenscheins.

Dieselben Anträge stellte auch der Gemeinderat Oberembrach
in seiner Stellungnahme vom 12. Oktober 2010, ergänzt mit einem
Eventualantrag auf Zurückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur
Auferlegung einer entsprechenden Auflage.

D und Marti-Reymond schlossen mit Eingabe vom 22. November
2010 auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten der Beschwerdeführenden.

Die Baurekurskommission IV nahm am 30. September 2009
in kurzer Form Stellung zur Beschwerde.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig zur
Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der
Baurekurskommission.

2.
 

Die Beschwerdeführenden sowie der Mitbeteiligte beantragen
die Durchführung eines Augenscheins. Eine Delegation der Vorinstanz hat am 21. Mai
2010 im Beisein der Parteien bereits einen Augenschein durchgeführt. Auf die
bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren
abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche
Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, der übrigen Akten und der Pläne mit
ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12
= BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).

3.
 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Vorinstanz
habe mit der Aufhebung der Baubewilligung unzulässigerweise ihr eigenes
Ermessen an die Stelle derjenigen der mitbeteiligten kommunalen Baubehörde
gesetzt und dabei deren Autonomie verletzt. Es sei unverständlich, wenn die
Vorinstanz finde, der Mitbeteiligte habe keine nachvollziehbare Begründung für
die im Rahmen des Bauvorhabens geplanten Aufschüttungen angeführt, denn eine solche
sei gar nicht erforderlich. Dieser habe ausserdem im Rekursverfahren
aufgezeigt, dass er sich eingehend mit den Terrainveränderungen auseinandergesetzt
hatte. Anstatt selber zu begründen, weshalb der Mitbeteiligte einen in einordnungsmässiger
Hinsicht nicht vertretbaren Entscheid gefällt habe, mache die
Baurekurskommission nicht relevante und unhaltbare Mutmassungen über die
Vorgehensweise bei der Planung des Gebäudes. Auch habe die Vorinstanz selbst
die Quartierüblichkeit von zum Teil kräftigen Aufschüttungen im betreffenden
Gebiet bestätigt. 

Mit der beanstandeten Aufschüttung soll nicht ein
möglichst hohes Niveau für das Erdgeschoss erzielt, sondern sichergestellt
werden, dass das Gebäude inklusive nicht anrechenbarem Untergeschoss ohne
erforderliche Pumpeinrichtung an die Abwasserleitungen in der H-Strasse
angeschlossen werden kann. Falsch sei im Übrigen die Behauptung der Vorinstanz,
das Untergeschoss liege 80 cm über dem dortigen Strassenniveau der H-Strasse,
da dies nur im südlichsten Teil des Untergeschosses zutreffe. 

Der Mitbeteiligte führt überdies aus, er habe sich in
seiner Rekursvernehmlassung eingehend mit der Einordnung des Gebäudes
auseinandergesetzt und sich dabei insbesondere mit den Höhenkurven des
vorhandenen Terrains und der möglichen Gestaltung der Aufschüttung befasst.
Selbst wenn die Auffassung der Vorinstanz, dass sich die Baute nicht genügend
einordne, zuträfe, hätte sie sich mit einer diesbezüglichen Auflage oder einer
Rückweisung der Angelegenheit zur Neubeurteilung begnügen müssen. Denn vorliegend
gehe es nur um eine eventuelle Anpassung der Aufschüttungen, was keine
Umprojektierung erfordere und daher als Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1
des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 angeordnet werden
könnte.

4.
 

4.1 Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang
mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren
einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird. Die Bestimmung verbietet nicht nur eigentliche Verunstaltungen,
sondern verlangt positiv eine zumindest befriedigende Gestaltung (VGr, 15. Juni
2005, VB.2005.0023, E. 2.2, www.vgrzh.ch; BGE 114
Ia 343 E. 4b; Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 10-3).

Die Beurteilung, ob
mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird,
hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven Massstäben und
mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997,
BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002,
1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende Würdigung
aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000,
BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,
Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., Zürich 1999, Rz. 654).

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der
Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 KV eingeräumten
Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten
Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw.
qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober
2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher
Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November
2006, BEZ 2006 Nr. 55 E. 3.1; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl,
Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A.,
Zürich 1999,  § 20 N. 19). Bei der Überprüfung kommunaler Einordnungsentscheide
haben sich deshalb die Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits-
als auch der Rechtskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf
einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände beruht, hat die Rekursinstanz
ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle
derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. Auch die Baurekurskommission darf
– trotz umfassender Überprüfungsbefugnis – nur dann einschreiten,
wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr
vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare ästhetische Würdigung nicht
einfach durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005,
ZBl 107/2006, S. 430 E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold
Marti).

4.2 Das
südlich an die I-Strasse und im Osten an die H-Strasse angrenzende Baugrundstück
Kat.-Nr. 01 befindet sich in der Wohnzone W2/30 % und in einer ausgeprägten
Hanglage. Es ist das einzige noch unbebaute Grundstück an der I-Strasse, sodass
mit dem Bauprojekt die bestehende Häuserzeile nach Osten hin abgeschlossen
würde. Ausgehend von ihrer Nordgrenze fällt die Parzelle über eine Gesamtlänge
von 27,5 m relativ gleichmässig um bis zu 5,6 Höhenmeter ab und weist
lediglich im Anstossbereich zur I-Strasse eine Böschung von maximal 1,5 m
auf. Ein leichteres Gefälle besteht auch von Osten nach Westen, wobei das
Gelände zum grössten Teil nur sacht und erst im östlichsten Viertel relativ
abrupt zur H-Strasse hin absinkt. Während die Meereskote der I-Strasse im
Bereich des Baugrundstücks rund 467,4 m beträgt, ist der Erdgeschossboden
des zu erstellenden Fertighauses auf einer Höhe von 472,38 m über Meer
geplant. Zwecks Anlegung eines südlich anstossenden Vorplatzes ist angesichts
dieser Höhenlage eine erhebliche Anböschung des Geländes vorgesehen. Hierfür
soll das Terrain auf allen vier Seiten des geplanten Gebäudes (unterschiedlich
stark) angehoben werden. Die mit 3,4 m grösste Anhebung müsste auf der
Südseite des Grundstücks erfolgen. An den beiden gegen Osten und Westen
ausgerichteten Giebelseiten würde das Terrain jeweils um ca. 2–2,5 m
aufgeschüttet, womit das Gebäude – von der I-Strasse aus betrachtet – praktisch
auf einer trapezförmigen Anhöhe zu liegen käme. 

4.3 Unabhängig
von der genauen Ausgestaltung des Übergangs zum westlichen Nachbargrundstück
stellt das Bauvorhaben schon deswegen einen offensichtlichen Bruch zur bestehenden
baulichen Umgebung dar, weil der Erdgeschossboden um 1,73 m höher angesetzt
ist als die auf 470,65 m liegende Erdgeschossfläche des dem Beschwerdegegner
1 gehörenden Nachbarhauses. Durch diesen mehr als ein halbes Stockwerk
betragenden Niveauunterschied in einem Abstand von weniger als 17 m zum
westlich angrenzenden Nachbarhaus wirkt das geplante Gebäude auf den an der I-Strasse
stehenden Betrachter künstlich erhöht, zumal der nach Osten abfallende natürliche
Geländeverlauf das Gegenteil nahe legen würde. Das Übermass der Landaufschüttung
zeigt sich auch daran, dass das Gelände selbst an der Nordgrenze des Baugrundstücks,
also bergseitig, um bis zu 80 cm angehoben werden soll. Mithin ist ein
erheblicher und in ästhetischer Hinsicht nicht mehr zu vertretender Eingriff in
die natürlich vorgegebene Terrainsituation geplant. So müsste etwa der
westseitige Geländeabfall nicht zuletzt wegen des geplanten Gartenhauses ziemlich
steil ausfallen, was den optischen Gesamteindruck der Häuserzeile an der I-Strasse
stark beeinträchtigen würde. Markant wäre auch die Böschung zur H-Strasse hin,
namentlich im Bereich der Kreuzung mit der I-Strasse, wo der unnatürliche
Terrainverlauf besonders augenfällig wäre. 

Den negativen
Eindruck, der durch die Erhebung des Hauses entstünde, könnte die von den
Beschwerdeführenden geplante Bepflanzung der Böschungen wenn überhaupt etwas mildern,
aber nicht aus der Welt schaffen.

4.4 Der
Umstand, dass in der näheren Umgebung des Baugrundstücks und im ganzen Quartier
zum Teil erhebliche Geländeveränderungen vorgenommen wurden (siehe Rekursentscheid
E. 6.4), fällt vorliegend ausser Betracht, zumal diese, soweit aus dem
vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll ersichtlich ist, nicht zur selektiven
Höherlegung einzelner Häuser erfolgt sind. Zudem befinden sich die angeführten
Vergleichsobjekte entweder nicht an der I-Strasse oder aber östlich der
Kreuzung mit der H-Strasse, sodass sie nur einen geringen einordnungsmässigen
Bezug zum Baugrundstück aufweisen. Denn für die Einordnung der geplanten
Terraingestaltung kommt es aufgrund der örtlichen Situation der zu erstellenden
Baute als Eckhaus an der I-Strasse in erster Linie auf deren Abschnitt westlich
der Kreuzung mit der H-Strasse an.

Von einer befriedigenden Gesamtwirkung des geplanten
Einfamilienhauses und insbesondere seines Umschwungs im Sinn von § 238 Abs. 1
PBG kann demzufolge keine Rede sein. Das Bauvorhaben leidet vielmehr an einem
klaren Einordnungsmangel. 

Ob im Hinblick auf
die im Bereich des Baugrundstücks südlich an die I-Strasse angrenzende, jedoch
noch unbebaute Kernzonenparzelle die strengere Einordnungsvorschrift von § 238
Abs. 2 PBG anwendbar ist, kann offenbleiben. Ebenfalls keine Rolle spielt
es, ob die Baubehörde eine nachvollziehbare Begründung für die Aufschüttungen (nach-)liefern
konnte und inwiefern eine solche zur Ermessensausübung erforderlich war. Selbst
wenn die geplante Höhenlage des Gebäudes und die dafür benötigten
Aufschüttungen aufgrund des gewählten Fertighauskonzepts unabdingbar wären,
könnte deswegen nicht auf eine genügende optische Einordnung der Baute
verzichtet werden. Im Grundsatz hat sich das Gebäude seiner Umgebung anzupassen
und nicht umgekehrt die Umgebung an das Gebäude.

5.
 

Da sich die am 8. Dezember 2009 erteilte
Baubewilligung als rechtsfehlerhaft erweist (§ 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG), liegt in der dahin gehenden
Feststellung der Vorinstanz keine Verletzung der Gemeindeautonomie. 

Demgegenüber ist die
Tatsache, dass bei Landaufschüttungen das neue Gelände bezüglich späterer Neubauvorhaben
nach Ablauf von zehn Jahren zum gewachsenen Terrain wird, nicht im Rahmen der
Einordnungsfrage zu würdigen.

6.
 

Der Mitbeteiligte beantragt eventualiter, die
Angelegenheit an ihn selbst zur Neubeurteilung der Aufschüttungen und zur
Auferlegung einer entsprechenden Auflage zurückzuweisen. Zur Begründung führt
er an, die Vorinstanz hätte die Baubewilligung ihm Rahmen des
Verhältnismässigkeitsprinzips mit einer Nebenbestimmung gemäss § 321 Abs. 1
PBG verknüpfen sollen, anstatt sie gänzlich aufzuheben.

Können inhaltliche oder formale
Mängel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird
die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die
zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die Mängel des
Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen
Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden
(RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian Mäder, Das
Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991, S. 241 f.; Fritzsche/Bösch,
S. 21-15 f.).

Entgegen der Andeutung des Mitbeteiligten geht es
vorliegend nicht nur um eine Anpassung der geplanten Aufschüttung, sondern auch
um die künstlich erhöhte Lage des Fertighauses. Eine Tieferlegung des Gebäudes
bedingt aber eine völlig neue Geländegestaltung und erfordert umfassende
Planänderungen. Nach der Behauptung der Beschwerdeführenden drängt sich
überdies ein neues Abwasserkonzept auf. Der Einordnungsmangel ist somit weder
untergeordneter Natur noch leicht behebbar, weshalb die Anordnung einer Nebenbestimmung
zur Heilung des Mangels ausscheidet. Wie die Vorinstanz ausserdem zu Recht
erwogen hat, ist es vorab Sache der Bauherrschaft zu entscheiden, ob und wie
sie den festgestellten Mangel korrigieren will (siehe Rekursentscheid E. 6.4
unten).

7.
 

Aus diesen Gründen erweist sich die Beschwerde als
unbegründet und ist abzuweisen. Ausgangsgemäss sind
die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2
in Verbindung mit § 70 VRG) und steht ihnen von vornherein keine
Parteientschädigung zu. Hingegen ist eine solche der Beschwerdegegnerschaft
zuzusprechen; angemessen erscheinen Fr. 1'000.-.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      90.--     Zustellungskosten,

Fr. 3'090.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden
auferlegt.

4.    Die Beschwerdeführenden 1.1 und 1.2 werden je hälftig und
unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an…