# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cbfa6b62-c61c-5739-98c4-63ab81c701a5
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-25
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 25.06.2020 B 2019/277
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2019-277_2020-06-25.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2019/277

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 18.08.2020

Entscheiddatum: 25.06.2020

Entscheid Verwaltungsgericht, 25.06.2020
Grundstückschätzung. Verkehrswert eines EFH. Art. 3 Abs. 1 und Art. 6 
Abs. 1 lit. a GGS (sGS 814.1). Art. 57 Abs. 2 StG (sGS 811.1). Art. 30bis Abs. 1 
StV (sGS 811.11). Art. 8 lit. a und Art. 9 Abs. 1 VGS (sGS 814.11). Der 2017 von 
den Beschwerdeführern bezahlte Preis für das Grundstück mit EHF lag rund 
45 Prozent über dem im Jahr 2014 geschätzten Verkehrswert des 
Grundstücks. Streitig war, ob bei diesen Gegebenheiten von einer Ausnahme 
vom Zehnjahresturnus gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS auszugehen ist, 
welche eine Neuschätzung rechtfertigt. Das Verwaltungsgericht bejahte 
dies. Es hielt unter anderem fest, Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS sehe den 
Zehnjahresturnus explizit als Regel vor, lasse jedoch offen, unter welchen 
Bedingungen eine Ausnahme hiervon in Betracht komme. Was als 
Ausnahme zu gelten hat, sei durch Auslegung zu ermitteln. Dabei sei sowohl 
aufgrund des Wortlauts von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS als auch mit Blick auf die 
Definition des Verkehrswerts klargestellt, dass ein Grundeigentümer nicht 
darauf vertrauen könne, mit seinem Grundstück in jedem Fall erst nach zehn 
Jahren wieder neu eingeschätzt zu werden. Wenn der Verkehrswert dem 
Preis entspreche, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 
zu erzielen sei, dann schaffe die tatsächliche Erzielung eines massgeblich 
über dem amtlichen Verkehrswert liegenden Preises die Voraussetzungen 
für eine Neuschätzung. Indem eine solche Neuschätzung auf den formell-
gesetzlichen Grundlagen von Art. 17 StHG bzw. Art. 68 Abs. 1 StG, Art. 57 
StG und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS beruhe, verletze sie das Legalitätsprinzip 
nicht. Generell sei eine Anpassung der Schätzwerte als gerechtfertigt zu 
erachten, wenn ein bezahlter Kaufpreis mehr als 25 Prozent und mindestens 
CHF 100'000 von der letzten Verkehrswertschätzung abweiche. In diesem 
Sinn sei - zur Gewährleistung der Vorhersehbarkeit und Überprüfbarkeit von 
Neuschätzungen vor Ablauf der Zehnjahresfrist von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS - 
die bisherige Rechtsprechung zu präzisieren (Verwaltungsgericht, 
B 2019/277). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans 

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Bundesgericht wurde mit Urteil vom 25. Juni 2021 abgewiesen (Verfahren 
2C_681/2020).

Entscheid vom 25. Juni 2020

Besetzung

Vizepräsident Eugster; Präsident Zürn, Verwaltungsrichterin Bietenharder, 

Verwaltungsrichter Engeler und Steiner; Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdeführer,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

A.__,

B.__,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. David Brunner, Advokaturbureau Brunner & Dudli, 

Hinterlauben 12, 9000 St. Gallen,

Gegenstand

Schätzung der Grundstückwerte (Grundstück Nr. 00, St. Gallen)

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Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

B.  

Das Ehepaar A.__ und B.__ erwarb am 17. Juli 2017 die in der Zone W2a gelegenen 

Grundstücke Nrn. 00 (320 m  mit EFH) und 01 (Garage), Grundbuch C.__, zu je 

hälftigem Miteigentum. Der Kaufpreis einschliesslich Inventar betrug CHF 1'330'000. 

Das Grundstück Nr. 00 war am 9. Mai 2014 mit einem Mietwert von CHF 30'800 und 

einem Verkehrswert von CHF 879'000 geschätzt worden (act. G 6/6/1). Das kantonale 

Steueramt beantragte beim Grundbuchamt aufgrund des bezahlten Kaufpreises eine 

Neuschätzung. Diese fand am 6. Juni 2018 statt und ergab einen Mietwert von 

CHF 30'000 und einen Verkehrswert von CHF 1'070'000 (act. G 6/6/3). Die gegen diese 

Schätzung vom Ehepaar A.__ und B.__ erhobene Einsprache wies das kantonale 

Steueramt mit Entscheid vom 8. Januar 2019 ab (act. G 6/6/8).

A.a. 

2

Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs vom 8. Februar 2019 (act. G 6/1) hiess 

die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 

3. Dezember 2019 gut und hob den Einspracheentscheid sowie die ihm zugrunde 

liegende Schätzung vom 6. Juni 2018 auf. 

A.b. 

Gegen diesen Entscheid erhob das kantonale Steueramt mit Eingabe vom 

20. Dezember 2019 Beschwerde mit dem Antrag, der Entscheid sei aufzuheben, und 

es sei der Einspracheentscheid vom 8. Januar 2019 zu bestätigen (act. G 1).

B.a. 

In der Vernehmlassung vom 7. Januar 2020 beantragte die Vorinstanz Abweisung der 

Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid und 

äusserte sich ergänzend zu den Vorbringen in der Beschwerde (act. G 5). Die 

Beschwerdegegner beantragten in ihrer Vernehmlassung vom 17. Februar 2020 

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (act. G 12).

B.b. 

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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung 

des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingabe vom 20. 

Dezember 2019 wurde rechtzeitig eingereicht und genügt formal und inhaltlich den 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 161 StG sowie 

Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten. Die 

Rechtsprechung erfolgt auf Anordnung des Abteilungspräsidenten in Fünferbesetzung, 

weil eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vom Verwaltungsgericht zu 

beurteilen ist (Art. 18 Abs. 3 lit. b Ziff. 4 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1).

2.  

Der Beschwerdeführer nahm mit Eingabe vom 2. März 2020 Stellung zu den 

Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegner (act. G 14).

B.c. 

Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den 

Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

B.d. 

Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung 

(sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die 

politischen Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines 

Objektes nach den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, unter 

anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (GGV, 

sGS 873.1). Nach Art. 57 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem 

mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und 

Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden. Im Übrigen regelt die 

Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). 

Art. 30  Abs. 1 Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) verweist für die 

Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die Durchführung der 

Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über 

die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, VGS). Nach Art. 8 lit. a VGS 

werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte 

2.1. 

bis

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der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der 

Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den 

massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis 

wird das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler 

Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer 

sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung 

von Immobilien angewendet. Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Schätzung war das 

Schätzerhandbuch 2012 massgebend; eine Neuauflage erfolgte 2019.

Verkehrs- und Ertragswert sowie der Mietwert von selbstgenutzten Grundstücken 

werden ohne Neubeurteilung der Schätzung im Sinn des GGS an die Entwicklung der 

Marktpreise angepasst, wenn sich diese im Vergleich zum Stand der letzten 

Wertermittlung um mehr als 10 Prozent verändert haben (Art. 14 und 30  Abs. 1 Satz 

2 StV). Eine Neubeurteilung der Schätzung erfolgt in der Regel alle zehn Jahre (Art. 6 

Abs. 1 lit. a GGS), auf Antrag des Eigentümers (Art. 6 Abs. 1 lit. b GGS) oder nach einer 

wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes (Art. 6 

Abs. 1 lit. c GGS).

bis

Materiell streitig und zu prüfen ist, ob die Vorinstanz den vom Beschwerdeführer auf 

CHF 1'070'000 festgesetzten Verkehrswert der Liegenschaft der Beschwerdegegner zu 

Recht als nicht gesetzeskonform erachtete bzw. weiterhin den früheren Verkehrswert 

von CHF 879'000 (Schätzung vom 9. Mai 2014) als massgebend bezeichnete. Der 

anlässlich der Neuschätzung von CHF 30'800 (Schätzung vom 9. Mai 2014) auf 

CHF 30'000 gesenkte Mietwert ist insofern in die Überprüfung mit einzubeziehen, als 

der für den Verkehrswert massgebende Ertragswert dem kapitalisierten Mietwert (vgl. 

Schätzerhandbuch, S. 82 f.) entspricht. Im Beschwerdeverfahren vor 

Verwaltungsgericht können unrichtige oder unvollständige Sachverhaltsfeststellungen 

oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt werden (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP). 

Nicht zulässig ist dagegen die Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht 

ein Missbrauch oder eine Überschreitung des Ermessens geltend gemacht wird 

(Looser/Looser-Herzog, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege [VRP], Praxiskommentar, St. Gallen 2020, N. 5 zu Art. 61 

VRP). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi, 

Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl. 1983, S. 279). Sie führen zu 

annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber 

Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen 

Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis 

2.2. 

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3.  

offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursinstanz offenkundige Fehler 

oder Irrtümer unterlaufen sind bzw. sie bei der Schätzung wesentliche Gesichtspunkte 

übergangen oder falsch gewürdigt hat (VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.2 

m.H. auf VerwGE B 2013/196 vom 16. September 2014, VerwGE B 2008/185 vom 

21. April 2009 und VerwGE B 2006/8 vom 8. Juni 2006). Demgegenüber hat nach der 

Rechtsprechung die Rekursinstanz ihre Befugnis zur Ermessensüberprüfung auch dann 

auszuschöpfen, wenn die Korrektur einer Schätzung relativ geringfügig ist (GVP 1995 

Nr. 27). Eine Zurückhaltung im Sinn einer Beschränkung auf die Rechtskontrolle darf 

sich die Rekursinstanz aufgrund ihrer umfassenden Kognitionsbefugnis nicht 

auferlegen (GVP 1995 Nr. 27 E. 2b am Schluss und E. 2c).

Das Schätzerhandbuch sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände, 

soweit sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den 

Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um Kommentierungen, welche 

festlegen, wie Rechtsnormen im Einzelfall anzuwenden und auszulegen sind. Für die 

Gerichte haben solche Richtlinien keine bindende Wirkung. Im Interesse einer 

einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch sie die verschiedenen unbestimmten 

Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie haben schon aus 

Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen daher nicht unbeachtet 

bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen von den Bestimmungen 

der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE B 2006/8 vom 8. Juni 2006 

E. 3b mit Hinweisen). Im Weiteren wohnt jeder Schätzung eine gewisse 

Pauschalisierung und "Ungenauigkeit" inne; eine mathematisch exakte Bewertung von 

Liegenschaften ist nicht möglich. Die im Kanton St. Gallen angewendete 

Praktikermethode beruht auf gesamtschweizerisch anerkannten, von 

Expertenverbänden herausgegebenen Schätzungsregeln. Zu berücksichtigen ist auch, 

dass im Kanton St. Gallen die Schätzungsobjekte stets von Fachpersonen besichtigt 

werden, was selbst bei der Anwendung der Praktikermethode eine zumindest ebenso 

geringe Fehlerquote ergibt wie bei einer "Berechnung" von Grundstückswerten, welche 

eine mathematische Genauigkeit vorspiegelt, sich aber ebenfalls auf eine Vielzahl von 

Parametern stützt, welche wiederum auf Annahmen und Schätzungen beruhen (vgl. 

VerwGE B 2015/190 a.a.O. E. 2.3 m.H. auf VerwGE B 2003/159 vom 1. April 2004 E. 

3a).

2.3. 

Im angefochtenen Entscheid bestätigte die Vorinstanz, dass Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS 

3.1. 

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vorliegend nicht zur Anwendung komme, denn die wertbestimmenden Eigenschaften 

des Grundstücks hätten sich nicht verändert. Auch Art. 14 und Art. 30  Abs. 1 und 2 

StV fänden keine Anwendung (act. G 2 S. 4). Von diesen unbestritten gebliebenen 

Feststellungen ist, nachdem es an der für eine (generelle) Anwendung von Art. 14 und 

Art. 30  Abs. 1 und 2 StV erforderlichen jährlichen Verkehrswertstatistik nach wie vor 

fehlt (vgl. act. G 1 S. 4 Ziff. 3), nachstehend auszugehen. Offen bleiben muss somit, wie 

die vorliegende Streitfrage zu entscheiden wäre, wenn diese Verkehrswertstatistik 

vorläge und Art. 30  StV zum Tragen käme.

Der im Juli 2017 von den Beschwerdeführern bezahlte Preis für das Grundstück 00 mit 

EHF lag gemäss den belegten Angaben im Rekursentscheid (CHF 1'330'000 abzüglich 

Garage von CHF 35'000 und Inventar von CHF 21'000; act. G 2 S. 4; act. G 6/9/2) rund 

45 Prozent über dem im Jahr 2014 mit CHF 879'000 geschätzten Verkehrswert des 

Grundstücks (act. G 6/6/1). Streitig ist, ob bei diesen Gegebenheiten von einer 

Ausnahme vom Zehnjahresturnus gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS auszugehen ist, 

welche eine Neuschätzung rechtfertigt. Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen 

Entscheid, dass eine beträchtliche Differenz zwischen Schätzwert und tatsächlich 

bezahltem Kaufpreis ein sachliches Kriterium darstelle, um von dem in Art. 6 lit. a GGS 

vorgesehenen Zehnjahresturnus abzuweichen (act. G 2 S. 4 mit Hinweis unter anderen 

auf SGE 2012 Nr. 10). Indes müssten aufgrund des verfassungsrechtlichen 

Legalitätsprinzips Steuer- und Abgabepflichten voraussehbar und rechtsgleich sein. Als 

Folge davon dürfe nur in begründeten Ausnahmefällen vom gesetzlichen Regelfall 

(Zehnjahresturnus für Neuschätzungen) abgewichen werden. Mit einer zu niedrigen 

Schwelle für die Annahme einer Ausnahme werde der gesetzliche Regelfall 

ausgehebelt. Hätte der Gesetzgeber bereits bei geringen Abweichungen eine 

Neuschätzung gewollt, hätte er dies ausdrücklich regeln müssen. Da er dies nicht 

getan habe, sei bei der Annahme von Ausnahmefällen Zurückhaltung geboten. Eine 

Abweichung des Kaufpreises von deutlich unter 50 Prozent des geschätzten 

Verkehrswerts erscheine weder offenkundig noch beträchtlich und rechtfertige damit 

keine Ausnahme. Dass es innerhalb von zehn Jahren zu grösseren Preisschwankungen 

auf dem Liegenschaftsmarkt kommen könne, sei nichts absolut Aussergewöhnliches 

(act. G 2 S. 5).

bis

bis

bis

Der Beschwerdeführer wendet ein, wenn die Vorinstanz ihre einschränkende Auslegung 

von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS mit dem Legalitätsprinzip (Festlegung von Steuern und 

Abgaben in rechtssatzmässiger Form) begründe, übersehe sie, dass mit der erwähnten 

Bestimmung gar keine Steuer- und Abgabepflichten begründet würden. Aufgrund des 

3.2. 

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Stichtags der Vermögensbewertung (Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht) sei 

es eigentlich gar nicht erlaubt, das Vermögen in grösseren Intervallen als einem Jahr zu 

bewerten. Bereits das Harmonisierungsrecht ermögliche eine periodische 

Neubewertung und gebiete die Vornahme einer solchen zumindest dann, wenn sich 

aufgrund einer Handänderung unter unabhängigen Dritten zeige, dass der bezahlte 

Kaufpreis massgeblich über dem Schätzwert liege. Es leuchte auch nicht ein, weshalb 

beim unbeweglichen Vermögen etwas (völlig) anderes gelten solle als z.B. bei 

Wertpapieren. Sachliche Gründe für eine wesentlich tiefere vermögenssteuerrechtliche 

Erfassung von unbeweglichem gegenüber beweglichem Vermögen seien nicht 

erkennbar. Das kantonale Steueramt sei jederzeit berechtigt, eine Neuschätzung 

anzuordnen. Das Gesetz knüpfe auch nicht an die Erreichung eines Schwellenwerts an, 

zumindest nicht in der Höhe, wie ihn die Vorinstanz annehme. Auch wenn die für die 

Anwendung von Art. 30  StV erforderliche jährliche Verkehrswertstatistik fehle, bringe 

diese Bestimmung zum Ausdruck, dass eine Angleichung an die Marktgegebenheiten 

erfolgen könne und müsse, sofern der Schätzwert von diesem Niveau abweiche. In den 

Materialien zur Neuordnung des Schätzungswesens (ABl 2000, 527 und 529) sei keine 

Rede davon, dass das Recht, eine Neuschätzung zu verlangen, nur dem 

Grundeigentümer zukommen solle. Eine Neuschätzung könne jederzeit unter der 

Voraussetzung verlangt werden, dass der Verkehrswert vom objektiven Marktwert 

abweiche. Weshalb es der Steuerbehörde verwehrt sein solle, ausserhalb des 

zehnjährigen Schätzungsintervalls eine Neubeurteilung zu verlangen, sei nicht 

erkennbar. Im Weiteren werde bei einer Neuschätzung möglichen Preisschwankungen 

und der Marktsituation Rechnung getragen. Es werde nicht einfach der Kaufpreis als 

neuer Verkehrswert festgelegt, was sich auch in der vorliegenden Neuschätzung zeige. 

Dass ein Verkehrswert den objektiven Marktwert eines Grundstücks unterschreite, 

lasse sich nicht einfach feststellen. In der Regel falle dies erst bei einer Handänderung 

unter unabhängigen Dritten auf. Vor rund zehn Jahren habe der Beschwerdeführer eine 

neue Praxis für Neuschätzungen festgelegt, wonach der Auftrag zur Neubeurteilung 

erfolge, wenn sich bei einem Grundstücksverkauf eine Differenz zwischen dem 

Verkehrswert und dem Erwerbspreis von mehr als 25 Prozent und mindestens 

CHF 100'000 ergebe. Der Umstand, dass (aus Ressourcen- und Kostengründen) in 

aller Regel nur alle zehn Jahre eine Neuschätzung vorgenommen werde, könne nicht 

dazu führen, dass eine Neuschätzung vor Ablauf des Schätzungsintervalls auf absolute 

Ausnahmefälle beschränkt werde. Ein solches Verständnis von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS 

widerspreche dem übergeordneten Recht, halte vor dem Gleichbehandlungsgrundsatz 

nicht stand und entspreche nicht dem Willen des historischen Gesetzgebers (act. G 1). 

Das Gesetz sehe die steuerliche Erfassung des Vermögens zum Verkehrswert vor, und 

es sei nicht erkennbar, inwiefern ein berechtigtes Vertrauen auf den Weiterbestand 

bis

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einer Schätzung bestehen könne, wenn ein Grundstück verkauft und ein Preis bezahlt 

werde, der mehrere Hunderttausend Franken über dem Schätzwert liege (act. G 14).

 3.3. 

Zum Einwand des Beschwerdeführers, dass mit Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS gar keine 

Steuer- und Abgabepflichten begründet würden (act. G 1 S. 3 Ziff. 2), ist vorweg 

festzuhalten, dass dies nur formal-vordergründig zutrifft; inhaltlich hat die Bestimmung 

jedoch im Wesentlichen einen steuerlichen Hintergrund. Von daher erscheint der 

Hinweis der Vorinstanz auf das Legalitätsprinzip berechtigt. Nach Art. 14 des 

Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG; SR 642.14) und Art. 54 StG wird das Vermögen 

zum Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen berücksichtigt 

werden (Art. 14 Abs. 1 StHG). Die Kantone verfügen über einen erheblichen 

Gestaltungsspielraum bei der Anwendung und Umsetzung der Vorgaben von Art. 14 

Abs. 1 StHG; dieser Gestaltungsspielraum betrifft sowohl die Wahl der 

Bewertungsmethode wie auch die Frage, in welchem Umfang der Ertragswert bei der 

Bewertung des Vermögens zu berücksichtigen ist (vgl. BGer 2C_632/2018 vom 29. 

August 2019 E. 2.2 mit Hinweisen). Das StHG gestattet es den Kantonen indessen 

nicht, das Vermögen nur in grösseren zeitlichen Abständen zu bewerten bzw. die 

ermittelten Vermögenswerte zu aktualisieren. Alle paar Jahre ist zu überprüfen, ob die 

festgelegten Werte den aktuellen Werten noch annähernd entsprechen (vgl. BGer 2A.

384/2004 vom 21. April 2005 E. 3.3). Das steuerbare Vermögen bemisst sich sodann 

gemäss Art. 17 StHG und Art. 68 Abs. 1 StG nach dem Stand am Ende der 

Steuerperiode. Wenn im Weiteren in Art. 57 StG festgehalten wird, dass der 

Verkehrswert von Grundstücken (im Sinn von Art. 54 StG) dem mittleren Preis

entspreche, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und 

Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden, so soll bei der 

Festlegung des Preises bzw. Verkehrswerts einer Liegenschaft nach dem Wortlaut der 

Bestimmung eine Objektivierung in dem Sinn zum Tragen kommen, dass nicht (nur) die 

betreffende Liegenschaft, sondern andere vergleichbare Objekte betrachtet werden 

(vgl. dazu VerwGE B 2013/196 a.a.O. E. 5.4.2). Beim Verkehrswert handelt es sich 

m.a.W. um den Preis, der für einen Vermögenswert bei einer Veräusserung im 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. 

gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, II./Rz. 736).

3.3.1. 

Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS sieht den Zehnjahresturnus explizit als Regel vor, lässt jedoch 

3.3.2. 

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offen, unter welchen Bedingungen eine Ausnahme hiervon in Betracht kommt. Was als 

Ausnahme zu gelten hat, ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist sowohl aufgrund 

des Wortlauts von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS als auch mit Blick auf die vorerwähnte 

Definition des Verkehrswerts klargestellt, dass ein Grundeigentümer nicht darauf 

vertrauen kann, mit seinem Grundstück in jedem Fall erst nach zehn Jahren wieder neu 

eingeschätzt zu werden. Von daher kann auch nicht von einer fehlenden 

Voraussehbarkeit einer Neuschätzung vor Ablauf der zehn Jahre gesprochen werden. 

Wenn der Verkehrswert dem Preis entspricht, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen 

Geschäftsverkehr zu erzielen ist, dann schafft die tatsächliche Erzielung eines 

massgeblich über dem amtlichen Verkehrswert liegenden Preises die Voraussetzungen 

für eine Neuschätzung. Indem eine solche Neuschätzung auf den formell-gesetzlichen 

Grundlagen von Art. 17 StHG bzw. Art. 68 Abs. 1 StG, Art. 57 StG und Art. 6 Abs. 1 lit. 

a GGS beruht, verletzt sie das Legalitätsprinzip nicht. In der Rechtsprechung wurden 

Ausnahmen vom Zehnjahresturnus etwa in Fällen bejaht, in denen der bezahlte Preis 

mehr als das Doppelte (SGE 2012 Nr. 10 a.a.O.) des geschätzten Verkehrswertes 

betrug bzw. knapp drei Viertel darüber lag (VerwGE B 2015/190 a.a.O E. 3.2). 

Vorliegend deuten nicht nur der konkret bezahlte Kaufpreis für das Grundstück auf 

erheblich geänderte Wertverhältnisse seit der letzten Schätzung von 2014 hin. Auch die 

vom Beschwerdeführer angeführten Indizes (act. G 3) weisen auf ein erheblich 

gestiegenes Preisniveau von vergleichbaren Objekten hin.

Offen bleiben kann in diesem Zusammenhang, ob die vom Beschwerdeführer mit 

Hinweis auf Zigerlig/Oertli/Hofmann a.a.O. II. Rz. 742 vertretene Auffassung zutrifft, 

wonach das kantonale Steueramt - gleich wie die Grundeigentümer (vgl. Art. 6 Abs. 1 

lit. b GGS) - jederzeit berechtigt sei, eine Neuschätzung zu verlangen (act. G 1 S. 4 Ziff. 

3; act. G 14 Ziff. 2). Denn auch wenn diese - einzig den zeitlichen Aspekt ("jederzeit") 

betreffende - Auffassung als richtig erachtet würde, hätte dies noch nicht zur Folge, 

dass der Beschwerdeführer eine (jederzeitige) Neuschätzung voraussetzungslos bzw. 

ohne sachlich-triftigen Grund in die Wege leiten könnte. Solches ergibt sich 

insbesondere nicht aus den vom Beschwerdeführer (act. G 1 S. 4) zur Stützung seines 

Standpunktes angeführten Gesetzesmaterialien zu der im Jahr 2001 erfolgten 

Neuordnung des Schätzungswesens (ABl 2000, 527 ff.) und liesse sich auch nicht 

damit begründen, dass Beschwerdeführer und Grundeigentümer hinsichtlich des 

Antragsrechts auf Neuschätzung gleich zu behandeln seien (vgl. act. G 1 S. 4 f.). Wenn 

Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS als Regelfall einen zehnjährigen Schätzturnus vorsieht, so muss 

die Ausnahme hiervon an qualifizierte Veränderungen anknüpfen können, um 

überhaupt als Ausnahme in Erscheinung zu treten. Die rechtsgleiche Anwendung von 

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Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS erfordert es m.a.W., für die Annahme eines Ausnahmefalls eine 

Untergrenze festzulegen in dem Sinn, dass nicht jede (geringe bzw. im Zufallsbereich 

liegende) Abweichung eines effektiv erzielten Kaufpreises vom früher festgelegten 

Verkehrswert eine Neuschätzung soll auslösen können. Der Beschwerdeführer verweist 

denn auch in diesem Zusammenhang selber auf eine von ihm vor rund zehn Jahren 

festgelegte (nicht publizierte) Praxis für Neuschätzungen, wonach der Auftrag zur 

Neubeurteilung erfolge, wenn sich bei einem Grundstücksverkauf eine Differenz 

zwischen dem Verkehrswert und dem Erwerbspreis von mehr als 25 % ergebe und 

diese mindestens CHF 100'000 betrage (act. G 1 S. 5 Ziff. 6). Diese Faustregel 

erscheint angemessen und praktikabel und steht mit den Art. 17 StHG bzw. Art. 68 

Abs. 1 StG, Art. 57 StG und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS in Einklang. Die Anmerkung der 

Vorinstanz mit Hinweis auf ein Rekursschreiben, wonach nach Aussagen eines 

Fachschätzers eine Neuschätzung erfolge, wenn der Verkaufspreis den Schätzwert um 

10 % übersteige (act. G 5 und G 7 S. 2), stellt der Beschwerdeführer als unzutreffend in 

Abrede (act. G 14 Ziff. 3). Die Vorinstanz weist indes zu Recht darauf hin, dass eine 

Neuschätzung nach transparenten Regeln und entsprechend den Anforderungen der 

rechtsgleichen Behandlung erfolgen muss (act. G 5). Generell ist somit eine Anpassung 

der Schätzwerte als gerechtfertigt zu erachten, wenn ein bezahlter Kaufpreis mehr als 

25 % und mindestens CHF 100'000 von der letzten Verkehrswertschätzung abweicht. 

In diesem Sinn ist - zur Gewährleistung der Vorhersehbarkeit und Überprüfbarkeit von 

Neuschätzungen vor Ablauf der Zehnjahresfrist von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS - die 

bisherige Rechtsprechung zu präzisieren. Damit ist im konkreten Fall von der 

Berechtigung des Beschwerdeführers zur Vornahme einer Neubeurteilung im Jahr 2018 

auszugehen.

 

Die Beschwerdegegner fochten im Rekursverfahren die Schätzung als solche bzw. die 

Höhe des Verkehrswerts und des Mietwerts nicht an, sondern stellten ausschliesslich 

die Berechtigung des Beschwerdeführers zur Vornahme einer Neuschätzung bzw. das 

Vorliegen eines Neuschätzungsgrundes in Abrede (act. G 6/1). Auch im vorliegenden 

Verfahren äusserten sie sich nicht zum Inhalt der Neuschätzung. Es ist kein Anlass 

erkennbar, aufgrund dessen im vorliegenden Verfahren die Schätzung als solche zu 

überprüfen wäre. Es ist demgemäss davon auszugehen, dass der vom 

Beschwerdeführer mit CHF 1'070'000 veranschlagte Verkehrswert den "mittleren Preis" 

im Sinn von Art. 57 StG angemessen abbildet. Der angefochtene Entscheid lässt sich 

daher nicht aufrechterhalten.

3.4. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/13

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4.  

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Rekursentscheid vom 3. Dezember 2019 

aufgehoben.

2.

Die Beschwerdegegner tragen die amtlichen Kosten des vorliegenden Verfahrens von 

CHF 2'000 sowie des Rekursverfahrens von CHF 1'000. Der für das Rekursverfahren 

von ihnen geleistete Kostenvorschuss von CHF 1'500 wird angerechnet und der 

verbleibende Betrag an sie zurückerstattet.

3.

Es werden keine ausseramtlichen Kosten entschädigt.

In Gutheissung der Beschwerde ist der angefochtene Entscheid vom 3. Dezember 

2019 aufzuheben. Die im Einspracheentscheid vom 8. Januar 2019 bestätigte 

Schätzung ist zu bestätigen.

4.1. 

In Streitigkeiten hat jener Beteiligte die amtlichen Kosten zu tragen, dessen Begehren 

ganz oder teilweise abgewiesen werden (Art. 95 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdegegner 

werden somit kostenpflichtig. Eine Gebühr von CHF 2'000 erscheint für das 

vorliegende Verfahren angemessen (Art. 7 Ziff. 222 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). 

Die amtlichen Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens (CHF 1'000) sind bei diesem 

Verfahrensausgang neu zu verlegen und ebenfalls den Beschwerdegegnern 

aufzuerlegen; der für jenes Verfahren geleistete Kostenvorschuss von CHF 1'500 ist 

anzurechnen und der verbleibende Betrag von CHF 500 an die Beschwerdegegner 

zurückzuerstatten.

Eine ausseramtliche Entschädigung ist nicht zuzusprechen (Art. 98  VRP). Die 

Beschwerdegegner sind unterlegen, und der Beschwerdeführer hat keinen Anspruch 

auf Kostenersatz (vgl. R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem 

Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 176); letzterer stellte auch keinen 

entsprechenden Antrag.

4.2. 

bis

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 25.06.2020
	Grundstückschätzung. Verkehrswert eines EFH. Art. 3 Abs. 1 und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS (sGS 814.1). Art. 57 Abs. 2 StG (sGS 811.1). Art. 30bis Abs. 1 StV (sGS 811.11). Art. 8 lit. a und Art. 9 Abs. 1 VGS (sGS 814.11). Der 2017 von den Beschwerdeführern bezahlte Preis für das Grundstück mit EHF lag rund 45 Prozent über dem im Jahr 2014 geschätzten Verkehrswert des Grundstücks. Streitig war, ob bei diesen Gegebenheiten von einer Ausnahme vom Zehnjahresturnus gemäss Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS auszugehen ist, welche eine Neuschätzung rechtfertigt. Das Verwaltungsgericht bejahte dies. Es hielt unter anderem fest, Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS sehe den Zehnjahresturnus explizit als Regel vor, lasse jedoch offen, unter welchen Bedingungen eine Ausnahme hiervon in Betracht komme. Was als Ausnahme zu gelten hat, sei durch Auslegung zu ermitteln. Dabei sei sowohl aufgrund des Wortlauts von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS als auch mit Blick auf die Definition des Verkehrswerts klargestellt, dass ein Grundeigentümer nicht darauf vertrauen könne, mit seinem Grundstück in jedem Fall erst nach zehn Jahren wieder neu eingeschätzt zu werden. Wenn der Verkehrswert dem Preis entspreche, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen sei, dann schaffe die tatsächliche Erzielung eines massgeblich über dem amtlichen Verkehrswert liegenden Preises die Voraussetzungen für eine Neuschätzung. Indem eine solche Neuschätzung auf den formell-gesetzlichen Grundlagen von Art. 17 StHG bzw. Art. 68 Abs. 1 StG, Art. 57 StG und Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS beruhe, verletze sie das Legalitätsprinzip nicht. Generell sei eine Anpassung der Schätzwerte als gerechtfertigt zu erachten, wenn ein bezahlter Kaufpreis mehr als 25 Prozent und mindestens CHF 100'000 von der letzten Verkehrswertschätzung abweiche. In diesem Sinn sei - zur Gewährleistung der Vorhersehbarkeit und Überprüfbarkeit von Neuschätzungen vor Ablauf der Zehnjahresfrist von Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS - die bisherige Rechtsprechung zu präzisieren (Verwaltungsgericht, B 2019/277). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans

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	Bundesgericht wurde mit Urteil vom 25. Juni 2021 abgewiesen (Verfahren 2C_681/2020).

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		2025-07-19T03:46:15+0200
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