# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c1b94b14-1f4e-591f-8b98-ad0b3c4b1827
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-08
**Language:** de
**Title:** Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010
**Docket/Reference:** ST.2016.74
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-st.2016.74.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 ST.2016.74 

Entscheid 

 8. September 2017 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichterin 
Barbara Collet und Gerichtsschreiberin Andrea Schmid 

E r b i n   d e r   A ,    
gestorben am …,  
wohnhaft gewesen in B, nämlich:  

C ,    

vertreten durch RA Dr.iur. D,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Dienstabteilung Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 2 - 

hat sich ergeben: 

A. A war zur einen Hälfte Miteigentümerin und zur anderen Hälfte Nutzniesse-

rin an einem Stockwerkeigentumsanteil von 571/1000 am Gewerbehaus …strasse 12a 

in B. Nachdem sie am … verstorben war, erbte ihre Tochter C (nachfolgend die Pflich-

tige)  das  Grundstück.  In  der  Steuererklärung  2008  wurde  für  diese  Liegenschaft  ein 

Vermögenssteuerwert von Fr. 5'107'362.- deklariert. Demgegenüber setzte der Steuer-

kommissär  denselben 

im  Einschätzungsentscheid  vom  18. Februar 2011  auf 

Fr. 6'844'984.- fest. Mit Einspracheentscheid vom 7. Februar 2012 erhöhte das kanto-

nale  Steueramt  diesen Wert  auf Fr.  8'113'000.-.  Im  anschliessenden  Rekursverfahren 

schätzte der vom Steuerrekursgericht beigezogene Experte Prof. Dr. Donato Scogna-

miglio  den  Verkehrswert  des  streitbetroffenen  Grundstücks  auf  Fr.  9'297'000.-.  Am 

21. März 2014 wies der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts den Rekurs ab. Zur Be-

gründung  hielt  er  im  Wesentlichen  fest,  dass  aufgrund  der  schlüssigen  Bewertung 

durch den Sachverständigen der dem Einspracheentscheid zugrundeliegende Formel-

wert rund 87% des Verkehrswerts betrage und somit innerhalb der gesetzlichen Band-

breite von 70% und 100% des Verkehrswerts liege. Dieses Urteil erwuchs unangefoch-

ten in Rechtskraft. 

B.  Mit  Einschätzungsentscheiden  vom  23.  Januar  2015  für  die  Staats-  und 

Gemeindesteuern 2009 und 2010 bemass der Steuerkommissär den Vermögenssteu-

erwert  des  Stockwerkeigentumsanteils  …strasse  12a  auf  Fr.  7'886'000.-  (2009)  bzw. 

Fr. 7'782'000.- (2010). Auf Einsprache hin ermässigte das kantonale Steueramt diesen 

Wert am 19. Februar 2016 auf je Fr. 7'700'000.-.  

C. Mit Rekurs vom 20. März 2016 liess die Pflichtige dem Steuerrekursgericht 

beantragen: 

"1.  Für  das  Steuerjahr  2009  sei  der  Vermögensbesteuerung  unterworfene  Verkehrs-
wert  der  Liegenschaft  …strasse  12a,  B  (Stockwerkeigentum)  auf  Fr.  5'156'284.-, 
eventuell auf Fr. 6'600'000.- festzusetzen. 

 2.  Für  das  Steuerjahr  2010  sei  der  Vermögensbesteuerung  unterworfene  Verkehrs-
wert  der  Liegenschaft  …strasse  12a,  B  (Stockwerkeigentum)  auf  Fr.  5'042'241.-, 
eventuell auf Fr. 6'600'000.- festzusetzen; 

2 ST.2016.74 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 3 - 

 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Rekursgegners." 

In seiner Rekursantwort vom 15. April 2016 schloss das kantonale Steueramt 

auf Abweisung der Rechtsmittel. 

D. Mit Verfügung vom 8. Juni 2016 ordnete das Steuerrekursgericht ein Gut-

achten  über  den  Verkehrswert  des  streitbetroffenen  Grundstücks  per  31.  Dezem-

ber 2009 bzw. 31. Dezember 2010 an und nahm als Experten wiederum Prof. Dr. Do-

nato  Scognamiglio  in  Aussicht.  Daraufhin  beantragte  die  Pflichtige  mit  Eingabe  vom 

30. Juni 2016, dass vom Beizug des genannten Sachverständigen abzusehen sei; so-

weit  es  ein  Gutachten  überhaupt  brauche,  sei  ein  anderer  Experte  zu  ernennen.  Das 

Steuerrekursgericht  gab  diesem  Begehren  nicht  statt  und  ernannte  Prof.  Dr.  Donato 

Scognamiglio mit Verfügung vom 27. Juli 2016 zum Experten. 

Daraufhin  stellte  die  Pflichtige  am  7.  August  2016  ein  Wiedererwägungsge-

such, worin sie beantragte, auf den Beizug von Prof. Dr. Donato Scognamiglio sei we-

gen  dessen  Voreingenommenheit  zu  verzichten.  Nachdem  der  Rekursgegner  am  

19. August 2016 beantragt hatte, dieses Begehren abzuweisen, und sich die Pflichtige 

am 3./4. September 2016 zu dieser Stellungnahme geäussert hatte, lehnte das Steuer-

rekursgericht  das Ausstandsbegehren mit Beschluss vom 7. Oktober 2016 ab. Dieser 

Zwischenentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 

Am  19.  Juni  2017  erstattete  der  Sachverständige  sein  Gutachten.  Während 

der Rekursgegner am 5. Juli 2017 den Verzicht auf eine Stellungnahme erklärte, äus-

serte  sich  die  Pflichtige  am  10.  Juli  2017  hierzu.  Dabei  lehnte  sie  das  Ergebnis  der 

Schätzung ab und hielt sinngemäss an ihren Rekursanträgen fest. 

Auf die Erwägungen der Einspracheentscheide, die Parteivorbringen, das Ex-

pertengutachten  sowie  die  Stellungnahme  der  Pflichtigen  hierzu  wird,  soweit  wesent-

lich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

2 ST.2016.74 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 4 - 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Streitgegenstand  bildet  einzig  der  –  vom  Rekursgegner  formelmässig  

ermittelte  –  Vermögenssteuerwert  des  Stockwerkeigentumsanteils  der  Pflichtigen 

(inkl. Nutzniessung) am Geschäftshaus …strasse 12a in B. Dabei geht es im Wesentli-

chen  um  die  Frage,  welcher Mietertrag mit  der  im  Jahr 2009  und 2010  teilweise  leer-

stehenden Liegenschaft hätte erzielt werden können. 

2. a) Das Vermögen wird gemäss § 39 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Ju-

ni 1997  (StG)  –  von  hier  nicht  interessierenden  Ausnahmefällen  abgesehen  –  grund-

sätzlich  zum  Verkehrswert  bewertet.  Der  Verkehrswert  eines  Vermögensrechts  ent-

spricht  dem  Preis,  der  dafür  im  gewöhnlichen  Geschäftsverkehr  am  massgebenden 

Bewertungsstichtag  mutmasslich  zu  erzielen  gewesen  bzw.  den  ein  Käufer  unter  

normalen  Umständen  zu  zahlen  bereit  wäre 

(RB 1984  Nr. 65;  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3. A.,  2013,  § 39  N 5; 

Dzamko-Locher/Teuscher,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen  Steuerrecht,  3.  A., 

2017,  Art.  14  N  4  StHG).  Der  Grundsatz  der  Bewertung  zum  Verkehrswert  gilt  dabei 

insbesondere auch für das unbewegliche Vermögen. Nachdem das Bundesgericht eine 

frühere  Version  von  § 39  Abs. 3  StG,  wonach  unbewegliches  Vermögen  in  der  Regel 

zu  lediglich  60%  des  Marktwerts  zu  bewerten  sei,  für  verfassungswidrig  erklärt  hatte 

(BGE 124 I 145 = ZStP 1998, 221 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1), bestimmt die daraufhin am 

8. Januar 2001 revidierte Fassung von § 39 StG: 

"(Abs. 1 und 2 unverändert) 

3Der  Regierungsrat  erlässt  die für eine gleichmässige  Bewertung  von Grund-
stücken notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schematische, formelmässige 
Bewertung  vorgesehen  werden,  wobei  jedoch  den  Qualitätsmerkmalen  der  Grundstü-
cke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen wür-
den,  angemessen  Rechnung  zu  tragen  ist.  Die Formel ist so  zu  wählen,  dass  die  am 
oberen Rand der Bandbreite liegenden Schätzungen nicht über dem effektiven Markt-
wert liegen. 

4Führt  in  Einzelfällen  die formelmässige  Bewertung  dennoch  zu  einem  höhe-
ren Vermögenssteuerwert, ist eine individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein 
Wert von 90 Prozent des effektiven Marktwerts anzustreben." 

2 ST.2016.74 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 5 - 

b)  Gestützt  auf  §§ 21  Abs. 2,  39  Abs. 3  und  4  sowie  40  StG  hat  der  Regie-

rungsrat am 12. August 2009 die Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung 

von  Liegenschaften  und  die  Festsetzung  der  Eigenmietwerte  ab  Steuerperiode  2009 

(nachfolgend  Weisung;  LS  631.32;  ZStB  I  Nr.  15/502)  erlassen.  Der  Ertragswert  von 

Geschäftshäusern  ist  nach  Rz  43  der  Weisung  anhand  der  (mit  7.05%  [Rz  42  Wei-

sung])  kapitalisierten  Mietzinsen  festzulegen.  Sodann  bestimmt  Rz  40  i.V.m.  Rz  44: 

"Bei nicht-, nur teilweise  vermieteten Objekten oder bei offenkundig zu Vorzugsbedin-

gungen  vermieteten  Objekten  ist  der  erzielbare  Ertrag  in  die  Berechnung  einzubezie-

hen."  Wird  der  Verkehrswert  aufgrund  einer  individuellen  Schätzung  ermittelt,  ist  der 

Vermögenssteuerwert  auf  70%  des  ermittelten  Verkehrswerts  festzusetzen,  wenn  der 

Formelwert  weniger  als 70%  des  Verkehrswerts beträgt,  hingegen  ist  er auf  90%  des 

ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 100% des Ver-

kehrswerts beträgt (Rz 82). 

3. a) In den Einspracheentscheiden verwies das kantonale Steueramt auf den 

per  Ende  2008  gutachterlich  ermittelten  Verkehrswert,  der  grundsätzlich  auch  für  die 

Jahre  2009  und  2010  berücksichtigt  werden  könne.  Der  formelmässig  ermittelte Wert 

liege nach wie  vor innerhalb der gesetzlichen Bandbreite. Es rechtfertige sich jedoch, 

den  Vermögenssteuerwert  zugunsten  der  Pflichtigen  von  Fr.  7'886'000.-  (2009)  bzw. 

Fr. 7'782'000.- (2010) auf Fr. 7'700'000.- abzurunden. An diesem Standpunkt hielt die 

Amtsstelle auch in der Rekursantwort fest.  

b) Die Pflichtige bringt zur Rekursbegründung vor, dass das im Jahr 1990 er-

stellte  Gebäude  bis  im  Jahr  2002  vollständig  vermietet  gewesen  sei.  Nach  dem  Zu-

sammenbruch  der  E  sei  die  Vermietung  schwieriger  geworden.  Per  30.  September 

2007 habe ein Vertragsverhältnis geendet; einige der leerstehenden Räume im ersten 

Obergeschoss hätten sich trotz Bemühungen der Pflichtigen erst im Jahr 2011 wieder 

vermieten  lassen. Im gleichen  Jahr  sei  aber  das ganze  zweite  Obergeschoss frei ge-

worden;  der  Zustand  der  Nichtvermietbarkeit  habe  fortbestanden.  Der  vom  Experten 

ermittelte  Verkehrswert  per  Ende  2008  lasse  sich  entgegen  der  Auffassung  des  Re-

kursgegners nicht auf die beiden Folgejahre übertragen, weil die künftige Entwicklung 

viel zu optimistisch dargestellt worden sei. Dem habe das kantonale Steueramt später 

Rechnung getragen und für die fragliche Liegenschaft in den rechtskräftigen Einschät-

zungen 

für  2011,  2012  und  2013  Verkehrswerte  von  Fr.  4'991'739.-  bzw.  

Fr.  3'834'406.-  und  Fr.  4'059'688.-  zugrunde  gelegt.  Es  bestehe  kein  Grund,  weshalb 

2 ST.2016.74 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 6 - 

das  kantonale  Steueramt  nicht  schon  für  die  Jahre  2009  und  2010  den  Vermögens-

steuerwert  anhand  der mit  7.05%  kapitalisierten  Mieterträge  ermittelt  habe.  Die  Sicht-

weise des Rekursgegners führe zum stossenden Ergebnis, dass die Verkehrswerte für 

2009 und 2010 um über Fr. 1'100'000.- über jenem für 2014 mit Vollvermietung lägen. 

4. a) In beiden Gutachten vom 19. Juni 2017 bezifferte der Experte den Ver-

kehrswert  des  Stockwerkeigentumsanteils  von  571/1000  an  der  Liegenschaft 

…strasse 12a per 31. Dezember 2009 auf Fr. 8'949'000.- und per 31. Dezember 2010 

auf  Fr.  8'824'000.-.  Der  Sachverständige  beschrieb  zunächst  das  streitbetroffene 

Grundstück  und  dessen  Standort,  stellte  danach  Überlegungen  zum  Mietpotential  an, 

nahm eine Mietzinsprognose vor, berücksichtigte Kosten der künftigen Instandstellung 

und  nahm  schliesslich  eine  Verkehrswertschätzung  nach  der  DCF-Methode  vor.  Ab-

schliessend plausibilisierte er das Ergebnis anhand von Kontrollvergleichen.  

In  seiner  Stellungnahme  vom  5.  Juli  2017  schliesst  sich  der  Rekursgegner 

sinngemäss  der  Auffassung  des  Experten  an.  Die  Pflichtige  führt  demgegenüber  mit 

Eingabe vom 10. Juli 2017 aus, dass sie den Experten nach wie vor ablehne. Die bei-

den Gutachten möchten "akademisch interessant sein, (gingen) aber leider meilenweit 

an den Fakten vorbei". So würden die Finanzkrise von 2008 ausgeblendet, die lokalen 

Verhältnisse übergangen und anstelle einer negativen Teuerung für die Jahre ab 2010 

eine  solche  von  1%  angenommen.  Die  im  Gutachten  angenommenen  Sollerträge  lä-

gen  weit  über  den  tatsächlich  erzielten.  Der  Experte  gehe  von  einer  realisierbaren 

Marktmiete  von  Fr.  225.-/m²  aus,  welche  sich  aus  den  publizierten  Inseraten  ergebe; 

tatsächlich liessen sich solche Erträge jedoch nicht erzielen. Vielmehr liege der durch-

schnittliche Mietzins für diese Liegenschaft seit 2014 bei Fr. 156.-/m². 

b)  aa)  Mit  Beschluss  vom  7.  Oktober  2016  hat  das  Steuerrekursgericht  das 

Ausstandsbegehren  der  Pflichtigen  gegen  den 

vorgeschlagenen  Experten 

Prof. Dr. Donato Scognamiglio abgewiesen. In E. 3 hat das Gericht festgehalten, dass 

der  Beschluss  einen  Zwischenentscheid  darstelle,  der  kraft  §  119  Abs.  4  StG  selbst-

ständig  mit  Beschwerde  beim  Verwaltungsgericht  angefochten  werden  könne.  Nach-

dem die Pflichtige auf einen Weiterzug verzichtet hat, ist die von der Pflichtigen erneu-

erte Ablehnung des Experten nicht mehr zu hören. 

2 ST.2016.74 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 7 - 

bb)  Wie  vorne  in  E.  1  festgehalten,  liegen  nur  die  Steuerperioden  2009  und 

2010 im Streit. Die Vorbringen der Pflichtigen mit Bezug auf die rechtskräftig beurteilte 

Steuerperiode  2008  tun  daher  nichts  zur  Sache.  Ebenso  wenig  ist  auf  die  Kritik  der 

Pflichtigen an den Einschätzungen ab der Steuerperiode 2011 einzugehen. Hinsichtlich 

der  Entwicklung  des  Verkehrswerts  ab  2011  lässt  sich  vertreten,  dass  der  Sachver-

ständige  bei  der  Mietzinsprognose  eine Teuerung  von  1% jährlich  annimmt,  denn  die 

durchschnittliche Teuerung der den strittigen Steuerperioden vorangehenden 10 Jahre 

lag  bei  rund  1%  (Statistisches  Jahrbuch  des  Kantons  Zürich,  2011,  S.  168).  Hinzu 

kommt,  dass  sowohl  der  Schweizer  Mietpreisindex  als  auch  der  Zürcher  Städteindex 

der Mietpreise in diesem Zeitraum einen stetigen, über der allgemeinen Teuerung lie-

genden  Zuwachs  verzeichnete  (Statistisches  Jahrbuch  des  Kantons  Zürich,  S.  174). 

Sodann  lässt  sich  nicht  beanstanden,  dass  der  Sachverständige  für  seine  Schätzung 

auf  Daten  aus  Inseraten  zurückgreift.  Zum  einen  wäre  die  Erhebung  von  tatsächlich 

bezahlten  Mieten  kaum  möglich  und  mit  unverhältnismässigem  Aufwand  verbunden. 

Zum  anderen  kann  nicht  gesagt  werden,  dass  sie  den  Marktverhältnissen  widersprä-

chen;  vielmehr  kann  die  vertraglich  vereinbarte  Miete  im  Einzelfall  höher  oder  tiefer 

sein als die in einem Inserat ersichtliche Offerte. Dass ein Vermieter "künftigen Mietern 

Reservationen  zugestehen"  müsse,  was  sich  ertragsmindernd  auswirken  würde,  lässt 

sich nicht allgemein sagen. Schliesslich ist der Vorwurf unbegründet, der Experte habe 

der  Pflichtigen  unterstellt,  dass  diese  in  den  Jahren  2008–2010  die  leerstehenden 

Räumlichkeiten hätte vermieten können, wenn sie dies gewollte hätte. Wie sich aus der 

DCF-Bewertung per Ende 2009 und 2010 sowie  aus dem Kommentar zu den Bewer-

tungen ergibt, hat der Experte den Leerstand berücksichtigt, und zwar als solchen wie 

auch durch Senkung des erzielbaren Mietertrags. 

cc)  Angesichts  der  Funktion  des  Gutachtens,  der  Behörde  fachspezifische 

Informationen  (über  den  Verkehrswert  eines Grundstücks)  zu  liefern,  darf  sie sich  bei 

der Beweiswürdigung auf die Prüfung beschränken,  ob die Expertise vollständig, klar, 

gehörig  begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächli-

chen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die 

erforderliche  Unabhängigkeit  gehabt  hat.  Diese  Voraussetzungen  sind  vorliegend  un-

bestrittenermassen erfüllt: Das Gutachten beruht auf einer sorgfältigen und umfassen-

den  Sachverhaltsermittlung.  Die  Bewertung  aufgrund  der  DCF-Methode  ist  im Grund-

satzentscheid BGE 134 II 49 E. 16 höchstrichterlich anerkannt worden. 

2 ST.2016.74 

 
 
 
 
 
 
 
- 8 - 

dd)  Die  Gerichtspraxis  betrachtet  die  Verkehrswertschätzung  einer  Liegen-

schaft  als  Einheit  (RB  2001  Nr.  111  [Leitsatz]  =  ZStP  2003,  179).  Unter  diesen  Um-

ständen kommt der Kritik der Pflichtigen an einzelnen Bewertungsfaktoren von vornhe-

rein  ein  geringes  Gewicht  zu.  Im  Übrigen  sind  ihre  pauschalen  und  nicht  näher 

belegten Einwände nicht geeignet, das Gutachten zu erschüttern. Dies gilt insbesonde-

re für die Rüge, dass der Experte einer Segmentierung des Markts für Geschäfts- und 

Büroräume  in  der  Stadt  B  keine  Beachtung  geschenkt  habe.  Zu  Recht  bezeichnet  er 

das  Grundstück  …strasse  12a  als  mit  dem  privaten  und  öffentlichen  Verkehr  gut  er-

schlossen. 

ee)  Dementsprechend  ist  der  Verkehrswert  des  Stockwerkeigentumsanteils 

von  571/1000  an  der  Liegenschaft  …strasse  12a  mit  dem  Experten  per  31.  Dezem-

ber 2009 auf Fr. 8'949'000.- und per 31. Dezember 2010 auf Fr. 8'824'000.- zu schät-

zen.  Demgegenüber  beziffern  die  Einspracheentscheide  den  Vermögenssteuerwert 

dieses Anteils für beide Stichtage auf Fr. 7'700'000.-. Wie in lit. A der Prozessgeschich-

te  aufgeführt,  war  A  an  den  Stichtagen  des  31.  Dezember  2009  und  31.  Dezem-

ber 2010 zur Hälfte Miteigentümerin und zur Hälfte Nutzniesserin des streitbetroffenen 

Stockwerkeigentumsanteils. Das Nutzniessungsvermögen ist gemäss § 38 Abs. 2 StG 

dem Nutzniesser zuzurechnen. Somit hat die individuelle Bewertung durch das Exper-

tengutachten  ergeben,  dass  der  den  Einspracheentscheiden  zugrunde  liegende  For-

melwert rund 86% bzw. 87% des Verkehrswerts beträgt. Weil er daher innerhalb der in 

E. 2b erwähnten gesetzlichen Bandbreite von 70% und 100% des Verkehrswerts liegt 

(vgl. auch Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 39 N 53), erweist sich der Formelwert als 

gesetzmässig und ist der Einspracheentscheid zu bestätigen.  

Diese Erwägungen führen zur Abweisung des Rekurses. 

5. Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten der Pflichtigen aufzu-

erlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und muss dieser eine Parteientschädigung versagt bleiben 

(§ 152  StG  i.V.m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24. Mai 

1959/6. September 1987). 

2 ST.2016.74 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 9 - 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

2 ST.2016.74