# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ed0edcf1-c15e-5839-94c7-a7cba400f74c
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-09
**Language:** de
**Title:** Solothurn Obergericht Zivilkammer 09.11.2023 ZKBER.2023.52
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_OG_004_ZKBER-2023-52_2023-11-09.html

## Full Text

Obergericht

Zivilkammer

 

Urteil vom 9. November 2023
       

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler 

Oberrichterin Kofmel 

Oberrichter Müller    

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Advokat Dieter Roth, 

 

 

Berufungsklägerin 

 

gegen

 

 

B.___ GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Simon
Bloch,

 

Berufungsbeklagte 

 

 

 

betreffend Ausweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in Erwägung:

I.

1. Die B.___ GmbH als Vermieterin
einerseits sowie die A.___ AG andererseits unterzeichneten am 1. resp. 3.
Dezember 2021 Mietverträge über folgende Mietobjekte an der [...] in [...]

-       Lagerraum ca. 122 m2
(Lagerraum Süd, 1. Stock), Bruttomietzins monatlich CHF 950.00

-      
Produktions / Lagerraum im
Parterre (ca. 375 m2), Bruttomietzins monatlich CHF 2'575.00

-      
Parkplätze Nr. 10, 11, 12,
13, 17, 18, Bruttomietzins monatlich CHF 150.00

-      
1. Raum ca. 300 m2
+ 2. Raum ca. 135 m2 (1. Stock, Raum West + Raum Nord), Bruttomietzins
monatlich CHF 3'150.00

-       Büroräume (ca. 200 m2),
Bruttomietzins monatlich CHF 2'765.00

2. Am 23. Mai 2023
kündigte die B.___ GmbH die Mietverhältnisse betreffend «Lagerraum ca. 122 m2
(Lagerraum Süd, 1. Stock)», «Produktions / Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2)»,
«Parkplätze Nr. 10, 11, 12, 13, 17, 18» sowie «1. Raum ca. 300 m2
+ 2. Raum ca. 135 m2 (1. Stock, Raum West + Raum Nord)» per 30. Juni
2023 zufolge Zahlungsverzugs. 

3. Am 19. Juli 2023 liess
die B.___ GmbH (nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt
Dorneck-Thierstein ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257
der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) betreffend Ausweisung und
Vollstreckung gegen die A.___ AG (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) mit folgenden
Rechtsbegehren stellen:

1.   
Es sei die
Gesuchsgegnerin zu verpflichten, die folgenden Mietobjekte unverzüglich zu
räumen und zu verlassen, unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel an die
Gesuchstellerin.

a.    Mietvertrag vom 01. / 03.12.2021:
Lagerraum ca. 122 m2 (Lagerraum Süd, 1. Stock)

b.    Mietvertrag vom 01. / 03.12.2021:
Produktions- / Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2)

c.     Mietvertrag vom 01. / 03.12.2021:
Parkplätze Nr. 10, 11, 12, 13, 17, 18

d.    Mietvertrag vom 01. / 03.12.2021: 1.
Raum ca. 300 m2 + 2. Raum ca. 135 m2 (1. Stock, Raum West
+ Raum Nord)

2.   
Im
Unterlassungsfalle sei das Oberamt Dorneck-Thierstein richterlich anzuweisen,
umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen, nötigenfalls unter
Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung von Zugang in
die Liegenschaft.

3.   
Es sei der
Gesuchsgegnerin bzw. deren Organe die Ungehorsamstrafe nach Art. 292 StGB
anzudrohen für den Fall, dass die Mietobjekte innert der gesetzten Frist nicht
ordnungsgemäss geräumt und verlassen werden. Diese lautet: «Wer der von einer
zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die
Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet,
wird mit Busse bestraft.»

4.   
Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zzgl. 7.7 % MwSt zu Lasten der Gesuchsgegnerin.

4. Die Gesuchsgegnerin
beantragte mit Stellungnahme vom 18. August 2023 die vollumfängliche Abweisung
des Ausweisungs- und Vollstreckungsbegehrens der Gesuchstellerin vom 19. Juli
2023, soweit darauf einzutreten sei. Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der
Gesuchstellerin.

5. Mit Entscheid vom 13.
September 2023 hiess die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein das
Ausweisungsbegehren gut und wies die Gesuchsgegnerin, unter Androhung der
Strafe nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an,
die Mietobjekte «Lagerraum ca. 122 m2 (Lagerraum Süd, 1. Stock)»,
«Produktions- / Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2)», «Parkplätze Nr.
10, 11, 12, 13, 17, 18» und «1. Raum ca. 300 m2 + 2. Raum ca. 135 m2
(1. Stock, Raum West + Raum Nord)» an der [...], in [...], bis spätestens
Freitag, 27. Oktober 2023, 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen, und der
Gesuchstellerin in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand unter Rückgabe sämtlicher
Schlüssel zu übergeben. Die Gesuchsgegnerin wurde ferner verpflichtet, die
Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. allfällige Vollstreckungskosten) zu
tragen und der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 1’731.80 zu
bezahlen.

6. Dagegen liess die
Gesuchsgegnerin (nachfolgend auch: Berufungsklägerin) am 28. September
2023 Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn einreichen. Sie stellt
folgende Begehren:

1.    Es seien die Dispositiv-Ziffern 2-8 des
Urteils des Richteramts Dorneck-Thierstein vom 13. September 2023 aufzuheben.

2.    Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der
Berufungsbeklagten.

7. Die Gesuchstellerin
(nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) beantragt in ihrer Berufungsantwort vom
16. Oktober 2023 die vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf
einzutreten ist. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 7.7 % MwSt.

8. Gestützt auf Art. 316
ZPO kann über die Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der
Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der
Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. 

II.

1.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257
Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.
b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der
gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die
anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich
die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre
und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem
eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des
Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen
sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht
erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist
diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S.
265). 

 

1.2 Die Vorderrichterin erwog
zusammenfassend und im Wesentlichen, die Parteien hätten am 1. resp. 3. Dezember
2021 die in Erwägung I. 2 aufgeführten Mietverträge betreffend die im Eigentum
der Berufungsbeklagten stehenden Mietobjekte unterzeichnet. Die Berufungsbeklagte
habe mit den Kündigungsandrohungen vom 12. April 2023 Mietzinsausstände
von insgesamt CHF 23'995.55 eingefordert und dazu jeweils eine Frist von 30
Tagen gesetzt sowie im Falle der Nichtbezahlung die Kündigungen im Sinne von
Art. 257d Obligationenrecht (OR, SR 220) angedroht. Die Berufungsklägerin habe
keine Mietzinszahlungen geleistet, weshalb die Berufungsbeklagte am 23. Mai
2023 mittels den offiziellen vom Kanton Solothurn genehmigten
Kündigungsformularen die Mietverträge per 30. Juni 2023 gekündigt habe. Die
Kündigungen betreffend «1. Raum + 2. Raum (1. Stock, Raum West + Raum Nord)»
und «Parkplätze Nr. 10, 11, 12, 13, 17 und 18» seien angefochten worden.
Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 21. August 2023 sei der
Berufungsklägerin die Klagebewilligung erteilt worden. Über ein
Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen
gemäss Art. 257 ZPO dürfe das Ausweisungsgericht auch dann entscheiden, wenn
die vorangehende ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands von der
Mieterin angefochten worden und das resultierende mietrechtliche Verfahren noch
nicht rechtskräftig erledigt sei (vgl. BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 263). Zudem
habe die Berufungsklägerin die weiteren Kündigungen vom 23. Mai 2023 betreffend
«Lagerraum ca. 122 m2 (Lagerraum Süd, 1. Stock)» sowie «Produktions-
/ Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2)» wegen Zahlungsverzugs der
Berufungsklägerin nicht angefochten. Sämtliche Kündigungen seien gültig und die
Berufungsklägerin habe folglich seit dem 30. Juni 2023 keinen Rechtsgrund mehr,
sich in den genannten Räumlichkeiten an der [...] in [...] aufzuhalten. Demnach
sei sowohl der Sachverhalt als auch die Rechtslage genügend liquid, um dem
Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO zu
entsprechen. 

 

1.3 Die Berufungsklägerin bringt dagegen
vor, dass die Gültigkeit der Kündigungen weiterhin bestritten werde, weshalb
diese auch als missbräuchlich angefochten worden seien. Insbesondere seien
vorliegend Stromnebenkosten strittig, wobei die Kündigung betreffend «1. Raum
ca. 300 qm + 2. Raum ca. 135 qm (1. Stock, Raum West + Raum Nord» ausschliesslich
damit begründet worden sei, dass die Stromnebenkosten nicht bezahlt würden. Bereits
vor der Vorinstanz sei geltend gemacht worden, dass die Berufungsbeklagte die
Stromnebenkosten einseitig und vertragswidrig erhöht habe, weshalb weiterhin
die Höhe der Stromnebenkosten bestritten werde. Da der Berufungsbeklagten kein
Gegenbeweis gelungen sei, sei der Sachverhalt nicht liquid, weshalb die Voraussetzungen
des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht erfüllt seien. Auch das Bundesgericht
gehe davon aus, dass die Sachlage bei strittigen Nebenkosten oft komplexer sei
und nicht von einer klaren Sachlage ausgegangen werden könne (vgl. Sutter-Somm
/ Hasenböhler / Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
3. Aufl., Art. 257 N 38). Ausserdem seien die Kündigungen nicht unterzeichnet
worden, obschon es sich dabei um eine Gültigkeitsvoraussetzung handle und
gemäss Art. 266o i.V.m. Art. 14 Abs. 1 OR zur Nichtigkeit der Kündigungen
führe. Die Berufungsklägerin sei für die Fortführung ihres Geschäfts darauf
angewiesen, in der gemieteten Liegenschaft mindestens noch ein Jahr lang verbleiben
zu können. Zudem habe sie an die Berufungsbeklagte in den letzten Wochen grosse
Beträge an Miete und Nebenkosten beglichen, darunter auch etliche der in der
Höhe strittigen Stromkostenrechnungen. Diese Zahlungen würden aufzeigen, dass
die Berufungsklägerin willens und in der Lage sei, das Mietverhältnis
weiterzuführen und für die Mietkosten aufzukommen.

 

1.4 Vorliegend ist unbestritten, dass
die Berufungsklägerin gegenüber der Berufungsbeklagten finanzielle Ausstände
hatte, diese abgemahnt wurden und ihr deswegen gekündigt wurde (vgl. Stellungnahme
zur Klage vom 18. August 2023). Nach Art. 257d OR kann der Vermieter, wenn
der Mieter nach Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder
Nebenkosten im Rückstand ist, schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm
androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt
werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei
Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende
eines Monats kündigen. Den Mietverträgen betreffend «Lagerraum, ca. 122 m2
(Lagerraum Süd, 1. Stock)», «1. Raum ca. 300 m2 + 2. Raum ca. 135 m2
(1. Stock, Raum West + Raum Nord)» und «Produktions / Lagerraum im Parterre
(ca. 375 m2)» zufolge, wird der Strom nach Aufwand monatlich in
Rechnung gestellt. Mit Schreiben vom 12. April 2023 wurde die Berufungsklägerin
für ausstehende Stromnebenkosten und Mietzinse gemahnt und zugleich eine
Zahlungsfrist gesetzt und die Kündigung angedroht. Die Stromnebenkosten wurden,
wie in den Mietverträgen vorgesehen, nach Aufwand in Rechnung gestellt, aber in
der Folge durch die Berufungsklägerin nicht bezahlt. Gegen die Stromnebenkosten
opponierte die Berufungsklägerin zunächst nicht und wollte diese bezahlen, was
aus dem Whatsapp-Verkehr der Parteien, welcher nach dem 12. April 2023
stattgefunden hat, hervorgeht (vgl. Urkunde Nr. 35 zur Klage). Auch in der
Berufung bringt die Berufungsklägerin keine stichhaltigen Argumente vor,
weshalb die Stromnebenkosten «einseitig und vertragswidrig» hätten erhöht
worden sein sollen und weshalb die Höhe der Stromnebenkosten bestritten werde.
Die Berufungsbeklagte zeigte dagegen die offenen Stromrechnungen mittels
Urkunden Nrn. 16 ff. zur Klage ausführlich auf. Daran vermag auch die
nachstehend zitierte, von der Berufungsklägerin vorgebrachte Rechtsprechung,
nichts zu ändern: «Auch das Bundesgericht geht im Übrigen davon aus, dass die
Sachlage bei strittigen Nebenkosten oft komplexer ist und nicht von einer
klaren Sachlage ausgegangen werden kann (vgl. Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Art. 257 N 38)».
Denn der genaue Wortlaut der angerufenen Lehre und Rechtsprechung lautet wie
folgt: «Befindet sich der Mieter mit der Zahlung von Nebenkosten im Verzug, so
berechtigt dies gem. Art. 257d Abs. 1 OR zwar ebenfalls zu einer
ausserordentlichen Kündigung. Allerdings präsentiert sich in solchen Fällen die
Sachlage oft komplexer, weshalb sich ein Vorgehen im Verfahren nach Art. 257
ZPO als risikoreich erweist (vgl. etwa BGer. 4A_127/2014 E. 5 und 6) (Thomas
Sutter-Somm / Cordula Lötscher in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), Zürich / Basel / Genf 2016, Art.
257 N 38)». Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin ist im Fall strittiger
Nebenkosten nicht per se von einer nicht klaren Sachlage auszugehen. Die
Rechtsprechung des Bundesgerichts lässt es durchaus zu, dass sich die Sachlage
auch bei strittigen Nebenkosten als klar erweisen und zu einer
ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257d Abs. 1 OR berechtigen kann, wie
dies vorliegend der Fall war. Die Sachlage erweist sich aufgrund der
ausgewiesenen Stromrechnungen als klar. Anzumerken bleibt, dass die
ausstehenden Mietzinse betreffend «Parkplätze (Nr. 10, 11, 12, 13, 17,
18)» nie bestritten wurden.

 

1.5 In seiner mietrechtlichen
Rechtsprechung ist das Bundesgericht wiederholt davon ausgegangen, dass über
ein Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren
Fällen gemäss Art. 257 ZPO auch dann entschieden werden darf, wenn die
vorangehende ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d OR)
vom Mieter gerichtlich angefochten wurde und das resultierende mietrechtliche
Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt ist (vgl. BGE 141 III 262 E. 3.2 S.
263, mit Verweis auf Urteile des Bundesgerichts 4A_252/2014 E. 3 und 4;
4A_265/2013 E. 6; 4A_187/2012 E. 3; 4A_7/2012 E. 2; 4A_585/2011 E. 3). Die
Auffassung der Vorinstanz, wonach über die Zahlungsverzugskündigungen
vorfrageweise entschieden werden durfte, kann folglich nicht beanstandet
werden. Zu Recht stellte die Vorderrichterin zudem fest, dass die
Zahlungsverzugskündigungen gültig sind und die Berufungsklägerin seit dem 30.
Juni 2023 keinen Rechtsgrund mehr hat, sich in den genannten Räumlichkeiten an
der [...] in [...] aufzuhalten.

 

1.6 Neue Tatsachen und Beweismittel
werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor
erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Dass die Kündigungen nicht
unterzeichnet worden sein sollen, bringt die Berufungsklägerin erstmals im
Berufungsverfahren vor und begründet dieses verspätete Vorbringen nicht. Das
Vorbringen ist daher unzulässig und unbeachtlich. Anzumerken bleibt, dass aus
Urkunde 6 zur Berufungsantwort ohne Weiteres hervorgeht, dass die der
Berufungsklägerin zugestellten Kündigungen unterzeichnet waren. 

 

1.7 Die Rügen der Berufungsklägerin
gehen nach dem Gesagten ins Leere. Die Berufung erweist sich folglich als
unbegründet und ist abzuweisen.

 

1.8 Bei diesem Ausgang des Verfahrens
ist die Frist zur Ausweisung neu festzulegen. Die Berufungsklägerin hat das
Mietobjekt bis spätestens am 8. Dezember 2023, mittags 12:00 Uhr, zu räumen und
zu verlassen. Sie wird auf diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen.

 

2.1 Dem Ausgang des Berufungsverfahrens
entsprechend sind die Prozesskosten der unterliegenden Berufungsklägerin
aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das
Berufungsverfahren auf CHF 1'500.00 festgesetzt. Sie werden mit dem von der
Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

 

2.2 Mit Honorarnote vom 27. Oktober 2023
macht der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten eine Entschädigung von
insgesamt CHF 1'346.25 (Honorar: 4.84 Stunden à CHF 250.00, Auslagen: CHF
40.00, MwSt.: CHF 96.25) geltend, was keinen Anlass zu Bemerkungen gibt. Die
Entschädigung von Rechtsanwalt Simon Bloch ist demnach auf CHF 1'346.25
festzusetzen und von der Berufungsklägerin zu bezahlen. 

Demnach wird erkannt:

1.    Die Berufung wird abgewiesen.

2.    Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 2 des
Urteils der Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein vom 13. September
2023 wird neu auf den 8. Dezember 2023, 12:00 Uhr, festgesetzt. Die A.___ AG
hat den Lagerraum ca. 122 m2 (Lagerraum Süd, 1. Stock), Produktions-
/ Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2), Parkplätze Nr. 10, 11, 12, 13,
17, 18 und 1. Raum ca. 300 m2 + 2. Raum ca. 135 m2 (1.
Stock, Raum West + Raum Nord) an der [...] in [...], bis spätestens 8.
Dezember 2023, 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen, und der B.___ GmbH in
ordnungsgemässem, geräumtem Zustand unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu
übergeben.

3.    Die A.___ AG hat die Kosten des
Berufungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von
ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4.    Die A.___ AG hat der B.___ GmbH eine
Parteientschädigung für das Berufungsverfahren von insgesamt CHF 1'346.25 zu
bezahlen. 

 

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt über
CHF 15'000.00. 

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Zimmermann