# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f6246445-0726-5fa0-8961-de0b93178d36
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 29.04.2025 12.2024.172
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2024-172_2025-04-29.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2024.172

  	
  Lugano

  29 aprile 2025

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Stefani
  e Grisanti

  

 

	
  cancelliere:

  	
  Bettelini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. n. CA.2024.394 della Pretura del Distretto di
Lugano, sezione 3, promossa con istanza 25 settembre 2024 da

 

	
   

  	
  AP1, M______ 

  (patrocinata dagli avvocati
  PA1 

  e PA2, L______)

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
   avv. AO3, L______ 

   

   AO2, M______ 

   AO1, M______ 

   (questi ultimi patrocinati
  dall'avv. PA3, L______) 

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui AP1 ha chiesto, in via supercautelare e
cautelare, di ordinare – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – al notaio avv. AO3
di trattenere presso il suo conto notarile fiduciario la somma di fr.
956'848.65 in attesa di istruzioni congiunte delle parti contraenti di cui al
rogito n. ___ dell'8 marzo 2021 o di una decisione definitiva di cui all'inc.
OR.2023.104 della medesima Pretura;

 

richiesta accolta il giorno stesso dal Pretore
aggiunto in via supercautelare e che i convenuti AO2 e AO1 hanno avversato
mentre il notaio si è rimesso al giudizio pretorile;

 

vista la decisione 5/6 dicembre 2024 con cui il Pretore
aggiunto ha respinto l'istanza cautelare e ha revocato l'ordine supercautelare
25 settembre 2024, ponendo la tassa di giustizia di fr. 10'000.- (oltre a
quella di fr. 500.- di cui alla decisione supercautelare) a carico
dell'istante, tenuta inoltre a rifondere a AO2 e AO1 fr. 20'000.- per
ripetibili;

 

appellante AP1
che, con appello 11 dicembre 2024 (integrato dal reclamo 19 dicembre 2024
contro il giudizio sulle spese), chiede, previo conferimento dell'effetto
sospensivo, di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere
l'istanza cautelare 25 settembre 2024 o almeno di ridurre la tassa di giustizia
(a fr. 5'000.-, oltre a fr. 500.- relativi alla decisione supercautelare) e le
ripetibili (pure a fr. 5'000.-) a suo carico;

 

richiamata la decisione 11 dicembre 2024 del giudice
delegato di questa Camera che ha accolto l'istanza di conferimento dell'effetto
sospensivo contestuale all'appello nel senso che ha provvisoriamente
ripristinato, in pendenza di appello, la decisione supercautelare 25 settembre
2024 del Pretore aggiunto;

 

preso atto della risposta 16 gennaio 2025 di AO2 e AO1
che postulano il rigetto in ordine o nel merito dell'appello (e dell'integrato
reclamo) e della lettera 17 gennaio 2025 del notaio AO3 che si rimette al
giudizio di questa Camera; 

 

richiamata l'istanza di assunzione di nuovo mezzo di
prova presentata da AO2 e AO1 l'11 marzo 2025 e avversata dall'appellante il 7
aprile 2025; 

 

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

 

ritenuto

 

in fatto:

 

                                  A.   Con
pubblico istrumento 8 marzo 2021 del notaio AO3 (doc. B) AO1 e AO2 (venditori)
hanno concesso a AP1 (acquirente) un diritto di compera immobiliare, scadente
il 30 giugno 2023, sulle particelle n. 1375 e 1487 RFD di Co______
d______-M______. Nell’atto pubblico le parti contraenti hanno tra le altre cose
concordato che il relativo prezzo di compravendita, fissato in 

fr. 16'260'000.-, avrebbe dovuto essere soluto secondo le modalità indicate al
punto 2.1. 

                                         Al punto 2.2 esse hanno
poi stabilito che “attingendo dall’importo di fr. 1'530'000.- (…) di cui al
punto 2.1.i (…), il notaio è irrevocabilmente incaricato e autorizzato
congiuntamente dalle parti di procedere alle seguenti formalità: a) pagare
eventuali imposte cantonali e comunali scoperte ed ogni altro onere oggetto di
ipoteca legale …; b) versare sul conto (…) intestato all’Ufficio esazione e
condoni … l’importo di fr. 650'400.- (…); c) pagare la provvigione di
intermediazione come da punto 2.6 (…) che segue; d) versare il saldo alla parte
venditrice secondo sue istruzioni”. Il punto 2.3 prevedeva inoltre che “qualora
la parte acquirente dovesse esercitare il (…) diritto di compera prima del 30 (…)
giugno 2023 (…), essa dovrà versare sul conto del notaio rogante il saldo del
prezzo, dedotti gli acconti già versati fino a quel momento; il notaio sarà
incaricato di procedere con le incombenze di cui al punto 2.2 (…) nonché, se
del caso, a trattenere e pagare l’importo necessario per l’estinzione del
debito ipotecario, comprensivo di capitale e interessi, esistente presso Banca
R______ C______ d______ C______ (…)”. 

                                         Nelle disposizioni finali,
la parte concedente confermava dipoi, al punto 5.2, che "i beni
immobili oggetto del presente atto sono stati edificati conformemente alla
relativa licenza edilizia rilasciata dal Municipio di C______ d______ e che la
parte di immobile attualmente utilizzata è al beneficio del relativo certificato
di abitabilità. In caso si riscontrassero delle irregolarità, le stesse
dovranno essere sanate a carico della parte concedente", precisando
altresì al punto 5.3 che "i lavori di costruzione sono stati effettuati
a regola d'arte (..)" e che "Eventuali difetti relativi a
parti strutturali o difformità rispetto a quanto precede dovranno essere
messi in conformità a spese di parte concedente". 

 

                                  B.   Avendo ricevuto sul
suo conto, il 30 novembre 2022, l’importo di fr. 5'920'000.- necessario per
l’esercizio del diritto di compera e il trapasso a registro fondiario (avvenuto
il 9 dicembre 2022), il notaio AO3, con riferimento a quanto previsto nel punto
2.3 dell’atto pubblico, il 30 dicembre 2022 ha provveduto a estinguere
il debito ipotecario esistente presso Banca R______ C______ d______ C______
(fr. 3'850'879.90) e in seguito, nei primi giorni di gennaio 2023, ha versato all’Ufficio
esazione e condoni il deposito TUI (fr. 650'400.-) e ha pagato la provvigione
di intermediazione (fr. 461'871.45). Il 9 gennaio 2023, prima che il saldo del
prezzo di compravendita ancora in suo possesso (fr. 956'848.65) potesse essere
versato a AO1 e AO2, AP1, ritenendo che, contrariamente a quanto a lei promesso
nei punti 5.2 e 5.3 dell’atto pubblico, i fondi compravenduti fossero difettosi
e i costi di eliminazione dei difetti di cui nel frattempo aveva chiesto il
pagamento alla controparte a titolo di minor valore ammontassero a fr.
2'329'617.17 (somma successivamente aumentata a fr. 3'329'617.17), ha diffidato
il notaio dal provvedere a qualsiasi versamento (IICCA del 28 agosto 2023, inc.
12.2023.50, consid. 2). 

 

                                  C.   Sollecitato dai
venditori a versare il saldo, con istanza 12 gennaio 2023 il notaio AO3,
sostenendo che fosse controverso a chi spettava il credito e che tale
incertezza sulla persona del creditore non le fosse imputabile, ha adito la
Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, chiedendo di essere autorizzato a
depositarvi giudizialmente la somma di fr. 956'648.65 (recte: fr.
956'848.65). Con decisione 6 aprile 2023 (inc. SO.2023.144) il Pretore ha
respinto l'istanza di deposito giudiziale, rilevando in sostanza che nell’atto
pubblico il notaio era stato autorizzato a trattenere gli importi depositati
sul suo conto al solo scopo di garantire il pagamento degli impegni descritti
nel punto 2.2 con il chiaro e incondizionato impegno di versare poi ai
venditori il residuo del prezzo di vendita ma non era stato obbligato a
trattenere quegli importi a dipendenza della difettosità dei fondi
compravenduti o di altre inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro
promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto. In tali circostanze l’istante non
poteva dunque pretendere di trovarsi in uno stato di incertezza non colposa sulla
persona del creditore. Tale decisione è stata poi confermata da questa Camera
che con sentenza del 28 agosto 2023 (inc. 12.2023.50) ha respinto l'appello del
notaio nei limiti della sua ricevibilità. 

 

                                  D.   Considerato il
mancato versamento del saldo ai venditori, AO1 e AO2 hanno segnalato il notaio
alla Commissione di disciplina notarile che ha sanzionato il 1° dicembre 2023
l'avv. AO3 per violazione delle norme deontologiche (doc. 8). Tale decisione –
di cui non sono stati precisati i dettagli – è stata confermata dal Tribunale
cantonale amministrativo (TRAM) ed è passata in giudicato (doc. I). 

 

                                  E.   Dopo alcuni scritti
interlocutori con l'acquirente (doc. I - O), il notaio ha prospettato il 25
settembre 2024 a AP1 che – in difetto di ulteriore riscontro – l'indomani
avrebbe proceduto a versare il saldo in favore dei venditori (doc. P). 

 

                                  F.   Quello stesso 25
settembre 2024, con istanza supercautelare e cautelare AP1 ha perciò convenuto in
giudizio il notaio AO3 innanzi alla predetta Pretura chiedendo di ordinarle –
sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di trattenere presso il suo conto
notarile fiduciario la somma di fr. 956'848.65 in attesa di istruzioni
congiunte delle parti contraenti di cui al rogito n. ___ dell'8 marzo 2021 o di
una decisione definitiva nella procedura di merito nel frattempo avviata, l'11
luglio 2023, dinanzi alla medesima Pretura (inc. OR.2023.104), in cui ella
postulava la condanna dei venditori al pagamento di fr. 3'792'817.17 a titolo
di minor valore dell'immobile in questione. 

 

                                  G.   Sempre il 25
settembre 2024 il Pretore aggiunto ha accolto l'istanza supercautelare e ha
impartito al notaio come pure a AO1 e AO2 un termine di 20 giorni per
determinarsi sull'istanza cautelare. 

 

                                  H.   Con osservazioni del
10 ottobre 2024 AO1 e AO2 si sono opposti all'istanza, proponendo di respingerla
in ordine e nel merito. Dal canto suo, il notaio AO3 si è rimesso al giudizio
pretorile. 

 

                                    I.   Con replica
spontanea 4 novembre 2024 e duplica spontanea 13 novembre 2024 l'istante e i
convenuti AO1 e AO2 hanno ribadito le proprie posizioni e contestato quelle
della controparte. 

 

                                  L.   Con decisione 5/6
dicembre 2024 il Pretore aggiunto ha respinto l'istanza cautelare e ha revocato
l'ordine emesso inaudita parte il 25 settembre 2024, ponendo la tassa di giustizia
di fr. 10'000.- (oltre a quella di fr. 500.- di cui alla decisione
supercautelare) a carico dell'istante, tenuta inoltre a rifondere a AO2 e AO1
fr. 20'000.- per ripetibili.

 

                                  M.   Contro la decisione
appena citata AP1 è insorta a questa Camera con un appello dell'11 dicembre
2024 per ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, la riforma del
giudizio impugnato nel senso di accogliere l'istanza cautelare, con seguito di
spese e ripetibili di entrambe le sedi a carico dei convenuti.

 

                                  N.   Sempre l'11 dicembre
2024 AO2 e AO1 hanno presentato una memoria difensiva chiedendo di respingere o
dichiarare inammissibile ogni richiesta supercautelare o di effetto sospensivo da
parte di AP1.

 

                                  O.   Quello stesso giorno
il giudice delegato di questa Camera ha accolto l'istanza di conferimento
dell'effetto sospensivo contestuale all'appello nel senso che ha
provvisoriamente ripristinato, in pendenza di appello, la decisione
supercautelare 25 settembre 2024, senza addebitare spese né assegnare
ripetibili. 

 

                                  P.   Con reclamo 19
dicembre 2024 AP1 ha chiesto, nell'ipotesi in cui il suo appello fosse
respinto, di riformare il giudizio sulle spese della decisione impugnata e di
ridurre la tassa di giustizia (a fr. 5'000.-, più fr. 500.- per la decisione
supercautelare) e le ripetibili (pure a fr. 5'000.-) a suo carico. 

 

                                  Q.   Invitati a esprimersi
sull'appello e sul reclamo (trattato come integrazione all'appello), con
risposta 16 gennaio 2025 AO2 e AO1 hanno proposto di respingere in ordine o
almeno nel merito il gravame, protestando spese e ripetibili di secondo grado.
Dal canto suo, il 17 gennaio 2025 il notaio AO3 si è rimesso al giudizio di
questa Camera.

 

                                  R.   L'11 marzo 2025 AO2 e
AO1 hanno presentato un'istanza di assunzione di nuovo mezzo di prova per
acquisire agli atti la sentenza con cui il presidente della Camera di
esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d'appello ha accolto il 26 febbraio
2025 un loro reclamo e ha rigettato, in via provvisoria e per fr. 956'648.65 oltre
agli interessi del 5% dal 21 gennaio 2023, l'opposizione interposta dal notaio
AO3 al precetto esecutivo n. _______ emesso nei suoi confronti dall'Ufficio
d'esecuzione di Lugano su loro richiesta. Il notaio AO3 si è nuovamente rimesso
al giudizio della Camera mentre AP1 si è opposta il 7 aprile 2025 all'istanza
11 marzo 2025.

 

Considerando 

 

in diritto:

 

                                   1.   L’art.
308 cpv. 1 lett. b CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le
decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari, posto che in
caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima
conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2).
Nella fattispecie, la presente procedura cautelare verte sul blocco di una
somma di fr. 956'848.65. Il valore litigioso supera pertanto ampiamente la
soglia testé menzionata. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico,
trattandosi di procedura sommaria (art. 248 lett. d CPC), i termini di
impugnazione e risposta sono di 10 giorni (art. 314 cpv. 1 CPC). Nel caso
specifico, la decisione impugnata è stata notificata ai patrocinatori di AP1 il
9 dicembre 2024 (tracciamento dell'invio n. __.__.______.________, agli atti),
di modo che l'appello depositato l'11 dicembre 2024 come pure il reclamo 19
dicembre 2024 (cfr. timbro sulla busta d'invio) contro il dispositivo sulle
spese si rivelano, sotto questo profilo, ricevibili. Tempestiva è inoltre pure
la risposta all'appello 16 gennaio 2025. 

 

                                   2.   Con l'istanza di assunzione
di nuovo mezzo di prova 11 marzo 2025 AO2 e AO1 chiedono di acquisire agli atti
la sentenza della CEF del 26 febbraio 2025 (inc. 14.2024.135). Successivo alla
decisione cautelare impugnata (oltre che alla propria risposta all'appello) e
immediatamente addotto – tenuto conto della notifica della sentenza CEF,
avvenuta il 4 marzo 2025 (tracciamento dell'invio n. __.__.______.________,
agli atti) – il nuovo mezzo di prova è ammissibile nel senso dell'art. 317 cpv.
1 CPC. Nulla muta al riguardo il fatto – eccepito dall'appellante nelle sue
osservazioni del 7 aprile 2025 – che AO2 e AO1 non abbiano accennato in prima
sede all'avvio della procedura esecutiva nei confronti del notaio, tale
circostanza essendo a quel momento senza rilievo, al contrario di quanto accertato
ora dalla CEF in relazione agli obblighi del medesimo dedotti dal noto atto di
costituzione del diritto di compera e in particolare all'argomentazione addotta
in via abbondanziale e ipotetica da questa Camera nella sentenza 12.2023.50
consid. 9 sulla quale si fonda l'appellante per giustificare la propria tesi. Ciò
posto, non occorre interrogarsi sulla eventuale proponibilità di tale documento
– anche – quale fatto notorio (art. 151 CPC).  

 

                                   3.   Nella decisione
impugnata il Pretore aggiunto, ricordati i criteri – cumulativi – che
presiedono alla emanazione di un provvedimento cautelare nel senso dell'art.
261 cpv. 1 CPC (parvenza di buon diritto della richiesta di tutela
giurisdizionale di merito [fumus boni iuris], lesione o minaccia del
diritto dell'istante, rischio di un pregiudizio difficilmente riparabile,
urgenza e proporzionalità) come pure il contenuto (art. 262 CPC) e lo scopo di
tali provvedimenti (mantenimento dell'oggetto del litigio nello stato in cui si
trova durante la durata della procedura giudiziaria), ha precisato che in virtù
della riserva dell'art. 269 lett. a CPC la LEF regola in maniera esaustiva la
garanzia e l'esecuzione dei crediti pecuniari, sicché il CPC non consente
l'adozione di provvedimenti cautelari (quali un divieto di pagamento o di
disporre di un importo in denaro) a tutela di un credito pecuniario, una simile
misura costituendo un "sequestro camuffato" (loc. cit., pag. 5
seg.). Ciò posto, egli ha accertato che, per chiara ammissione dell'istante, il
chiesto provvedimento mirava a "impedire la liberazione della somma da parte
del notaio" (istanza, ad 25) in favore dei venditori per evitare il
"rischio di non poter incassare quanto di sua spettanza"
(istanza, ad 24) in caso di accoglimento della causa per garanzia dei difetti
ed era dunque volto a ottenere una garanzia per il pagamento dell'importo che
le fosse eventualmente riconosciuto in quella vertenza a titolo di minor
valore. E siccome la misura cautelare invocata era finalizzata a garantire un
generico diritto di natura pecuniaria, essa configurava un inammissibile "sequestro
camuffato". (loc. cit., pag. 6). 

 

                                         Per abbondanza il Pretore
aggiunto ha precisato che – comunque sia – mancava la necessaria connessione
con il processo di merito e quindi l'interesse degno di protezione all'adozione
della chiesta misura come pure il "parallelismo delle parti"
nelle due procedure. Carente risultava inoltre a suo giudizio anche il fumus
boni iuris. L'istante medesima aveva infatti riconosciuto che il notaio
aveva dato seguito a tutte le incombenze previste dall'atto pubblico di modo che
in esecuzione del contratto venuto in essere egli era tenuto a liberare senza
indugio il saldo del prezzo a favore dei venditori. Che il notaio non fosse
autorizzato a trattenere il denaro sul suo conto in virtù degli art. 96/168 CO
era del resto già stato stabilito – anche da questa Camera – nella nota
procedura di deposito e la sua condotta era già stata sanzionata dalle autorità
disciplinari (Commissione di disciplina notarile e TRAM) (loc. cit., pag. 6 a
8). Quanto all'obiezione sollevata dall'istante secondo cui l'invocato provvedimento
riprendeva alla lettera il contenuto della sentenza del 28 agosto 2023 di
questa Camera (inc. 12.2023.50, consid. 9), e più precisamente l'invito a
"trattenere quell'importo presso di sé in attesa di istruzioni congiunte
delle parti contraenti o di una decisione giudiziaria", il Pretore
aggiunto l'ha scartata rilevando che la sentenza in questione non aveva
obbligato il notaio a trattenere il saldo del prezzo ma aveva anzi confermato
la decisione di primo grado che aveva respinto l'istanza del medesimo di
deposito giudiziale, con conseguente obbligo di liberare il denaro ai
venditori. A parte ciò, il passaggio invocato dall'istante era già stato
qualificato come mero obiter dictum dal TRAM (doc. I) (loc. cit., pag.
8).

 

                                         In ogni caso per il primo
giudice non si realizzava neanche un pregiudizio difficilmente riparabile, non
essendovi motivo di ritenere che in caso di loro eventuale soccombenza nella
causa per difetti i venditori non avrebbero pagato il dovuto alla controparte
la quale in tal caso avrebbe oltretutto potuto avvalersi – ove necessario – degli
strumenti offerti dalla LEF. Infine la misura richiesta neppure era
proporzionata. A prescindere dall'esito della causa di merito, il saldo del
prezzo spettava infatti in virtù del contratto di costituzione del diritto di
compera ai soli venditori i quali – con il provvedimento invocato – si
sarebbero visti privare del diritto di disporre del denaro per la durata
dell'intera causa di merito che si prospettava lunga e complessa. Onde l'infondatezza
della domanda (pag. 8 seg.).   

 

                                   4.   L'appellante deplora
che il Pretore aggiunto ha considerato che il provvedimento cautelare aveva lo
scopo di "impedire la liberazione della somma da parte del notaio".
Per l'istante, questa valutazione non terrebbe conto di quanto lei stessa aveva
chiarito nel corso del procedimento, ovvero che la misura richiesta non era
finalizzata a bloccare il denaro per un generico scopo di garanzia, bensì a
garantire la corretta esecuzione degli obblighi contrattuali tra le parti.
Questi ultimi prevedevano, nello specifico, la consegna dell'immobile in uno
stato conforme agli accordi sanciti nelle clausole 5.2 e 5.3 del rogito n. ___
(doc. B; sopra, lett. A) le quali regolavano aspetti essenziali della
compravendita ed erano al centro della controversia oggetto della causa di
merito (inc. OR.2023.104) pendente presso la medesima Pretura. Il che rendeva
evidente – contrariamente all'opinione del Pretore aggiunto – la stretta connessione
tra la procedura di merito e la richiesta cautelare che era volta a preservare
l'equilibrio contrattuale e sinallagmatico definito nel contratto di
compravendita. Il blocco del saldo del prezzo era infatti direttamente connesso
all'accertamento di eventuali inadempienze contrattuali, esse potendo incidere
sul diritto a ottenere una riduzione del prezzo. Il provvedimento cautelare non
era dunque volto a tutelare un generico diritto pecuniario, bensì costituiva
una forma di tutela della corretta esecuzione del contratto con particolare
riguardo alle clausole 5.2 e 5.3. La fondatezza di questa impostazione sarebbe
del resto confermata dalla sentenza 28 agosto 2023 (inc. 12.2023.50) in cui questa
Camera ha precisato che nel caso in cui fosse emersa l'eventualità di un saldo negativo,
quindi in favore dell'acquirente, a seguito della difettosità dell'immobile da
lei fatta valere con la lettera 9 novembre 2023 (doc. C), il notaio avrebbe
avuto il diritto e il dovere di trattenere l'importo contestato fino a
istruzioni congiunte delle parti o a una decisione giudiziaria definitiva.
Questa pronuncia riconosceva quindi esplicitamente che il versamento della
somma poteva essere subordinato all'esito della causa di merito (memoriale,
pag. 5 a 7). 

 

                                4.1   Per quel che è
dell'obiezione secondo cui il Pretore aggiunto, a sostegno della sua
conclusione, ha considerato che il provvedimento cautelare aveva lo scopo di
"impedire la liberazione della somma da parte del notaio"
senza tenere conto di quanto da lei stessa chiarito nel corso del procedimento,
l'appellante perde di vista che tale accertamento si riconduceva alla "chiara
ammissione dell'istante" (ad 25) e all'indicazione anch'essa addotta
(ad 24) nell'istanza secondo cui lo scopo era evitare "il rischio di
non poter incassare quanto di sua spettanza" e ottenere una garanzia
per il pagamento dell'importo che le fosse eventualmente riconosciuto in quella
vertenza a titolo di minor valore (decisione impugnata, pag. 6). Ora, con
questa constatazione l'istante non si confronta, sicché al riguardo l'appello
si rivela finanche di dubbia ricevibilità. 

 

                                4.2   Ma quand'anche si
facesse astrazione da questa riserva di ordine formale, l'appello non sarebbe
destinato a miglior sorte. Nella misura in cui l'appellante ribadisce che l’intervento
richiesto non era destinato a bloccare il denaro per un generico scopo di
garanzia bensì a tutelare la corretta esecuzione degli obblighi contrattuali
tra le parti, compresi quelli derivanti dalle clausole 5.2 e 5.3, l'appellante
allude alla possibilità di chiedere il blocco cautelare di beni
sufficientemente individualizzati che costituiscono l'oggetto medesimo del
litigio. Giova al riguardo riepilogare alcuni concetti che disciplinano la
questione.

 

                             4.2.1   Le misure cautelari degli
art. 261 segg. CPC mirano a prevenire il rischio che i diritti fatti valere in
una procedura giudiziaria non possano più essere riconosciuti o tutelati a
causa della lentezza del procedimento, salvaguardando immediatamente
l'esistenza o il fine di tali diritti, ovvero servono ad assicurare una certa
pretesa di merito. Segnatamente, le misure conservative hanno per scopo di
mantenere l’oggetto del litigio nello stato in cui si trova durante tutta la
durata della procedura giudiziaria. Pertanto, per l’emanazione di un
provvedimento cautelare è necessario che fra esso e la procedura di merito vi
sia una sufficiente connessione. L’esistenza di questa simbiosi costituisce un
presupposto processuale, ed è espressione dell’interesse degno di protezione ai
sensi dell’art. 59 cpv. 2 lett. a CPC (da ultimo IICCA del 2 maggio 2024, inc.
12.2024.6, consid. 8.1 con riferimenti).

 

                             4.2.2   Giusta l’art. 262 lett.
a CPC, il provvedimento cautelare può consistere in qualsivoglia disposizione
giudiziale atta a evitare il pregiudizio incombente e segnatamente può
consistere in un divieto, rispettivamente in una misura di blocco. Tuttavia,
secondo l’art. 269 lett. a CPC, sono fatte salve le disposizioni della LEF
sulle misure conservative in caso di esecuzione di crediti pecuniari, e in
special modo sul sequestro. Ciò significa, secondo la dottrina, che la LEF
regola in maniera esaustiva la garanzia e l’esecuzione dei crediti pecuniari, e
che pertanto a tal fine non è di principio possibile ottenere sequestri e
divieti di pagamento sulla base di un provvedimento cautelare ai sensi degli
art. 261 seg. CPC (Hohl, Procédure
civile, Tome II, 2a ed., n. 1748 p. 320, Trezzini,
Provvedimenti cautelari in base al CPC, 2015, n. 108). Ovvero, una misura
cautelare non può servire a garantire un generico diritto di natura pecuniaria
e condurre in tal modo a un “sequestro camuffato”. Se invece i beni di
cui viene richiesto il blocco sono sufficientemente individualizzati e/o
costituiscono l’oggetto medesimo del litigio, la misura cautelare può essere
ammissibile. La conservazione, tramite blocco provvisorio, di un bene o di un
credito rivendicato quale proprietà in una causa di merito, sufficientemente
individualizzato e oggetto del litigio, non è contraria al diritto federale (IICCA
del 2 maggio 2024, inc. 12.2024.6, consid. 8.1 con riferimenti). 

 

                             4.2.3   Determinare se la parte
istante persegua una misura cautelare (inammissibile) nel senso degli art. 261
segg. CPC a garanzia di un credito pecuniario (ovvero un “sequestro
camuffato”) oppure intenda ottenere una (ammissibile) garanzia di un
credito reale non è sempre evidente (Bühler/Trachsel,
Der "verkappte" Arrest in: Catelli/Sunaric [curatori], Vorsorgliche
Massnahmen – Fallstricke in der Praxis, Zurigo 2023, pag. 88 seg.). Dovendosi
distinguere tra la rivendicazione di un generico credito pecuniario – soggetto
esclusivamente alle misure conservative della LEF (eccezion fatta per i casi
speciali determinati dalla legge [art. 262 lett. e CPC] che pacificamente non
ricorrono nella fattispecie), come ha in sostanza ritenuto il primo giudice –
oppure di una pretesa individualizzata di valore pecuniario (accessibile a una
misura conservativa nel senso degli art. 261 segg. CPC, come pretende
l'appellante), v'è da considerare – come ha rilevato la CEF nella nota sentenza
del 26 febbraio 2025 (inc. 14.2024.135, consid. 5.1 in fine con riferimento
alla DTF 118 Ib 314 consid. 2c) – che i fondi depositati sul conto clienti di
un notaio non sono individualizzati, a differenza di quanto avviene per le
banconote poste in una busta sigillata oppure per i marenghi d'oro inseriti in
una cassetta di sicurezza (Sprecher
in: Basler Kommentar, ZPO, 4a edizione, n. 6 ad art. 269 CPC; Trezzini in: Commentario pratico al
Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 2, n. 7
ad art. 269). Anche se i soldi sono stati accreditati su di un determinato
conto, ciò non significa che possano essere connessi allo stesso in virtù di un
legame (per così dire) di natura reale (Trezzini
in: Commentario, loc. cit. con riferimento a STF 5A_853/2013 del 23
maggio 2014 consid. 3.3). Non si disconosce che in passato il Tribunale
federale ha già avuto modo di tutelare il blocco di conti bancari in virtù di
misure cautelari fondate sul diritto processuale cantonale (v. SJ 2001 I pag.
4). Se ciò sia ancora possibile sotto l'egida del CPC (federale) è tuttavia
dubbio alla luce della chiara riserva dell'art. 269 lett. a. E quand'anche ciò
fosse possibile, tale facoltà sarebbe, comunque sia, limitata al caso in cui il
denaro o i titoli bloccati sul conto in questione abbiano un legame diretto con
l'oggetto della lite, ovvero laddove il richiedente pretende esserne il proprietario/titolare
o disporre di un diritto reale su di essi (come era stato il caso nella
ricordata sentenza del Tribunale federale pubblicata nella SJ 2001 I pag. 4, in
cui le parti si contendevano la proprietà/titolarità del conto in questione,
oppure in quella [STF 4A_634/2012 del 15 gennaio 2013] citata da Trezzini [in: Commentario, loc. cit.] in
cui la banca aveva ottenuto il blocco del conto di un suo ex dipendente sul
quale disponeva di un diritto di pegno e di cui l'interessato aveva chiesto lo
sblocco mediante un'azione possessoria nel senso dell'art. 927 CC]). Solo in eventualità
– eccezionali – del genere il blocco dei beni non serve infatti a garantire
l'esecuzione di un credito pecuniario ma mira a preservare l'oggetto del
litigio nel senso tradizionale delle misure provvisionali conservative (così
espressamente: Kessler, Le droit
de suite et sa reconnaissance selon la Convention de La Haye sur les trusts,
Zurigo 2011, pag. 294 segg.). Ciò che, già a prima vista, non si avvera per i
fondi depositati presso il notaio AO3. 

 

                                         Nulla di diverso si evince
del resto dalla giurisprudenza cantonale (cfr. ad esempio le sentenze del
Tribunale cantonale friborghese 101 2019 335 del 13 gennaio 2020 consid. 2.2 e
2.3 [concernente proprio una richiesta – negata – di blocco cautelare di fondi
sul conto clienti di un notaio a garanzia del minor valore di un immobile difettoso],
dell'Obergericht del Canton Turgovia del 28 maggio 2021, pubblicata in:
RBOG 2021 pag. 50, e dell'Obergericht del Canton Zurigo LF 150028 del 3
settembre 2015 consid. 2.3) e dalla dottrina in materia (cfr. in particolare Sprecher, op. cit., n. 4a ad art. 269
CPC, secondo cui ogni misura cautelare volta – come in concreto – a garantire
l'incasso di un credito pecuniario riguarda la procedura esecutiva e soggiace
alle disposizioni della LEF; v. pure Abt/Bleskie,
Sicherung und Durchsetzung von Vermächtnisansprüchen: ZGB, ZPO und/oder SchKG?
in: AJP 2020 pag. 857). Né può entrare in linea di conto la soluzione prevista nella
sentenza del 2 maggio 2024 (inc. 12.2024.6) di questa Camera, decisivo in
quella particolare vertenza essendo stato il comportamento abusivo (art. 2 CC)
del venditore che da un lato intendeva svincolarsi – per un presunto vizio
della volontà – da un diritto di compera da lui concesso e continuava a
occupare i fondi in questione ma dall'altro rivendicava il saldo del prezzo di
vendita bloccato sul conto del notaio. 

 

                             4.2.4   Ne segue, a un sommario
esame, che la decisione impugnata che ha reputato che la misura cautelare in
rassegna mirava a garantire un generico diritto di natura pecuniaria e a
ottenere così un inammissibile sequestro camuffato, resiste alla critica. 

 

                                4.3   Quanto all'obiezione secondo
cui il chiesto provvedimento cautelare costituiva una forma di tutela della
corretta esecuzione del contratto con particolare riguardo alle clausole 5.2 e
5.3 e questa Camera avrebbe confermato tale impostazione nella sentenza del 28
agosto 2023 (inc. 12.2023.50) nella misura in cui aveva precisato che, fosse
emerso un saldo favorevole all'acquirente a seguito della difettosità
dell'immobile, il notaio avrebbe avuto il diritto e il dovere di trattenere
l'importo contestato fino a istruzioni congiunte delle parti o a una decisione
giudiziaria definitiva, l'appellante perde di vista un elemento fondamentale.
L'obiter dictum in questione era stato formulato nell'esclusivo contesto
della richiesta di deposito giudiziale avanzata dal notaio AO3 che sia il
Pretore aggiunto sia questa Camera (inc. 12.2023.50) – che è entrata nel merito
dell'appello a mero titolo abbondanziale dopo averne rilevato l'irricevibilità
per carenza di motivazione (loc. cit., consid. 7) – hanno respinto in quanto
l'istante non poteva trovarsi in uno stato di incertezza non colposa sulla
persona del creditore e non poteva fare capo quindi a tale istituto giuridico.  

 

                                         A parte ciò, se il
passaggio menzionato dall'appellante poteva fors'anche dare adito a qualche interrogativo
(loc. cit., consid. 9: "In effetti, se a seguito dell’espletamento
delle formalità di sua competenza [e ciò, ma solo a titolo di ipotesi, anche a
seguito della presunta difettosità dei fondi compravenduti o di presunte altre
inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro promesso nei punti 5.2 e
5.3 nell’atto pubblico], fosse risultato un saldo positivo [ossia a favore dei
venditori], l’istante avrebbe senz’altro potuto e dovuto corrisponderlo ai
venditori; se, invece, a seguito dell’espletamento di quelle medesime formalità
fosse risultato un saldo negativo [ossia a favore dell’acquirente], essa, in
assenza di un’esplicita pattuizione tra le parti in tal senso, non avrebbe
potuto e dovuto versare nulla a nessuno, ma semmai solo trattenere
quell’importo presso di sé [ciò che l’acquirente le aveva chiesto di fare con
il doc. B] in attesa di istruzioni congiunte delle parti contraenti o di una
decisione giudiziaria"), ogni dubbio residuo era fugato dalla
conclusione – omessa dall'appellante nel suo memoriale – di quello stesso
considerando, stando al quale "In definitiva, in assenza nell’atto
pubblico di un’esplicita clausola contrattuale che permetteva e imponeva
all’istante di corrispondere all’acquirente un eventuale saldo a suo favore,
essa, che oltretutto era una notaia per cui poteva prevalersi dell’istituto del
deposito giudiziale solo in casi eccezionali, avrebbe dovuto rilevare che al
momento attuale le uniche persone a cui avrebbe eventualmente potuto
corrispondere il saldo, e che dunque eventualmente potevano essere i suoi
creditori, sia pure per un importo non certo, erano i venditori". Nessuna
pattuizione incaricava o autorizzava il notaio a trattenere il saldo del prezzo
di compravendita a garanzia di eventuali difetti o inadempienze contrattuali
dei venditori. Come rettamente rilevato dalla CEF (inc. 14.2024.135, consid.
6.3), infatti, l'incarico affidato al notaio congiuntamente dalle parti al
punto 2.2 non si riferiva ai punti 5.2 e 5.3 né prevedeva che dal saldo da
versare ai venditori andassero dedotte o trattenute somme a garanzia di
eventuali pretese risarcitorie dell'acquirente o di indennizzo di un eventuale minor
valore dei fondi venduti in ragione della loro difettosità. Anche sotto questo
aspetto, dunque, l'appello è destinato all'insuccesso. 

 

                                   5.   Dovendosi concludere
che la misura richiesta costituiva, a un esame di verosimiglianza, un inammissibile
"sequestro camuffato" e che l'istante non poteva desumere
nulla in suo favore dalla ricordata decisione di questa Camera in materia di
deposito giudiziale, l'esame circa l'adempimento dei presupposti – cumulativi -
dell'art. 261 CPC si rivela a questo punto superfluo. Non occorre dunque
vagliare oltre le censure ricorsuali sollevate a questo proposito a pag. 7 seg.
dell'appello. Basti – ad ogni buon conto – il rilievo che l'istante prospetta
un pregiudizio patrimoniale normalmente risarcibile in denaro, il quale per
apparire "difficilmente riparabile" nel senso dell'art. 261
cpv. 1 lett. b CPC deve risultare di complessa quantificazione, di ardua
dimostrazione o di incerta riscossione (RtiD II-2016 pag. 642 consid. 2; cfr.
al riguardo pure Sprecher, op.
cit., n. 34 ad art. 261 CPC). Estremi che l'appellante non fa valere e che
tanto meno risultano, a un sommario esame, verosimili.

 

                                   6.   Nell'ipotesi – che
si realizza in concreto – del rigetto dell'appello, l'istante chiede almeno di
riformare il giudizio sulle spese di primo grado, nel senso di ridurre la tassa
di giustizia da fr. 10'000.- a fr. 5'000.- (oltre a fr. 500.-, non contestati,
per la decisione supercautelare) e di moderare le ripetibili a suo carico da
fr. 20'000.- a fr. 5'000.-. 

 

                                6.1   Nel giudizio impugnato
il Pretore aggiunto ha fissato gli importi indicati in ragione dell'elevato
valore di causa e della manifesta infondatezza dell'istanza ch'egli ha finanche
dichiarato temeraria a fronte di una situazione giuridica da lui reputata
"lampante" e accertata da svariate autorità con decisioni
passate in giudicato. Egli ha considerato l'istanza "palesemente
sprovvista di buon diritto" e fondata su una urgenza apparentemente di
sola facciata che aveva costretto i convenuti a difendersi e generato lavoro
inutile alla Pretura (loc. cit., pag. 9). 

 

                                6.2   AP1 contesta la
temerarietà della sua iniziativa processuale che a suo avviso si fondava sulla
possibilità riconosciuta dal notaio rogante di trattenere una parte
dell'importo contestato fino al raggiungimento di un accordo fra le parti o di
una decisione giudiziaria definitiva, era stata finanche enunciata nel noto
considerando 9 della decisione di questa Camera in materia di deposito
giudiziale ed era pure stata inizialmente accolta nell'ambito della presente
procedura cautelare dal Pretore aggiunto in via supercautelare e dal giudice
delegato di questa Camera con la decisione sull'effetto sospensivo. L'aver
attribuito un peso eccessivo a una insussistente temerarietà dell'istanza per
determinare l'importo delle spese giudiziarie rende quindi a suo parere
manifestamente sproporzionata la decisione impugnata. Per quel che concerne poi
il dispendio causato, l'interessata fa valere che in poco più di due mesi di
durata della procedura di prima istanza le parti hanno effettuato un unico
scambio sostanziale di scritti e che l'oggetto della procedura non denotava
elementi tali da richiedere approfondimenti complessi né competenze specifiche.
Onde la necessità di moderare le spese giudiziarie nei limiti richiesti
(memoriale, pag. 4 a 6). 

 

                                6.3   Per giurisprudenza
invalsa, nella fissazione degli oneri processuali e delle spese ripetibili il Pretore
(aggiunto) gode di un ampio potere di apprezzamento, censurabile solo in caso
di eccesso o di abuso, ciò che di regola non è il caso se gli importi
attribuiti rientrano tra i minimi e i massimi delle tariffe applicabili. Addirittura,
quando esiste una tariffa o una norma legale che ne fissa il minimo e il
massimo, il giudice è tenuto a motivare la sua decisione unicamente se non si
attiene a tali limiti, se la parte interessata invoca degli elementi
straordinari o qualora (per quanto riguarda le ripetibili) il giudice si scosti
dalla nota d’onorario prodotta e conceda un importo inferiore o superiore a
quelli abituali (DTF 139 V 496 consid. 5.1; STF 4A_361/2015 del 14 settembre
2016 consid. 8; più recentemente: IICCA del 17 aprile 2023, inc. 12.2023.16
consid. 18 con rinvii).

 

                                6.4   Ciò posto, quand'anche
il giudizio del Pretore aggiunto sulla temerarietà dell'istanza cautelare possa
apparire severo, nel suo esito la determinazione delle spese giudiziarie
risulta sostenibile. Per quel che è della tassa di giustizia giova ricordare
che, trattandosi di provvedimenti cautelari, essa è fissata tra fr. 100.- e fr.
20'000.- (art. 10 LTG). Ora, considerato l'ingente valore di causa (fr.
956'848.65) come pure la complessità media della medesima (cfr. sopra, consid.
4.2.3) e uno scambio di allegati composto da un'istanza di 8 pagine e da una
risposta di 18 pagine, cui è seguita una replica spontanea di 8 pagine e una
duplica spontanea di 2 pagine, l'apprezzamento del primo giudice non appare
eccessivo. Fra il minimo e il massimo della tariffa soccorre, per altro, come
parametro di riferimento, il valore litigioso su cui si fonda l'art. 9 cpv. 1
LTG per definire la tassa di giustizia nelle procedure sommarie (ICCA del 17
aprile 2019, inc. 11.2017.85, consid. 9). Dandosi un valore litigioso di fr.
956'848.65, la tassa di giustizia sarebbe stata compresa tra fr. 7'500.- e fr.
20'000.- (la metà di quella prevista per le procedure ordinarie di identico
valore: art. 7 cpv. 1 LTG). Ne discende che una tassa di giustizia di fr.
10'000.- si situa nella fascia medio-bassa mentre una tassa di fr. 5'000.-,
come quella invocata dall'appellante, sarebbe finanche inferiore al minimo previsto
per le procedure sommarie, come fanno notare a ragione AO2 e AO1 (risposta
all'appello, pag. 15). Al riguardo l'appello cade dunque nel vuoto.  

 

                                6.5   Per quanto attiene
alle ripetibili, dandosi un valore di causa di fr. 956'848.65, l'indennità
varia dal 4 al 6% del medesimo (art. 11 cpv. 1 RTar), fermo restando – come
rilevano AO2 e AO1 (loc. cit.) – che “nelle procedure speciali civili e di
esecuzione e fallimenti” – tra le quali rientra il rito sommario dei
provvedimenti cautelari secondo la terminologia del vecchio Codice di procedura
civile ticinese (ICCA dell'8 novembre 2019, inc. 11.2018.132, consid. 11c) – le
ripetibili sono fissate tra il 20 e il 70% dell'importo calcolato secondo il
cpv. 1 (art. 11 cpv. 2 lett. b RTar). Ciò posto, l'indennità riconosciuta dal
Pretore aggiunto, ancorché di importo cospicuo, si situa nella fascia
medio-bassa dei parametri così fissati (circa il 5% secondo l'art. 11 cpv. 1 e
il 40% secondo l'art. 11 cpv. 2 lett. b RTar). Senza contare che essa dovrebbe
comprendere anche le spese (art. 6 RTar) e l'IVA (art. 14 RTar). Considerate
anche la difficoltà (media) della lite e l'ampiezza del lavoro originato
(sopra, consid. 6.4), l'indennità assegnata dal primo giudice non può pertanto
dirsi esagerata. 

 

                                   7.   Ne segue che
l'appello vede la sua sorte segnata. Le spese seguono la soccombenza
dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC) che rifonderà a AO2 e AO1 – ma non al
notaio AO3 che non ha formulato proprie richieste ma si è rimesso al giudizio
di questa Camera – un'adeguata indennità per ripetibili. Il valore litigioso,
determinante per un eventuale ricorso al Tribunale federale, supera agevolmente
i fr. 30'000.- previsti dall’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

 

                                   8.   Con la conferma
della decisione cautelare di prima sede decade la decisione 11 dicembre 2024
con cui questa Camera ha ripristinato provvisoriamente, in pendenza di appello,
la decisione supercautelare 25 settembre 2024 del Pretore aggiunto. 

 

 

 

Per questi motivi,

 

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar,

 

 

 

decide: 

 

 

                                   1.   Nella misura in cui
è ricevibile, l’appello 11 dicembre 2024 (con il reclamo integrato 19 dicembre
2024) di AP1 è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali
della procedura d’appello, di fr. 8'000.-, sono a carico dell’appellante che
rifonderà a AO2 e AO1 complessivi fr. 8’000.- per ripetibili di seconda sede.

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  - avvocati PA1 e PA2 ; 

  - ;

  - .

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 3.

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          Il
cancelliere

                       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne
una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale
prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Il ricorso è
ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF).
Esso è pure ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune
conclusioni, se queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre,
o che pone fine al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art.
91 LTF), oppure ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate
separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92
cpv. 1 LTF). In presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il
ricorso è ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio
irreparabile o se l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una
decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o
dispendiosa (art. 93 LTF).

Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Contro
le decisioni in materia di misure cautelari il ricorrente può far valere
soltanto la violazione di diritti costituzionali (art. 98 LTF). Il termine di
ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non
nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure
provvisionali.