# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 08297a05-5550-5e95-9793-c50edb0c5ef8
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-17
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 17.12.2018 2018.JGK.1824
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2018-JGK-1824_2018-12-17.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern 

 Direction de la justice,  
des affaires communales et  
des affaires ecclésiastiques  
du canton de Berne 

  

     

Münstergasse 2 
Postfach 
3000 Bern 8 
Telefon 031 633 76 78 

Telefax 031 634 51 54 

    

 

2018.JGK.1824 
(alt 32.13-18.16) 
 

    

 

Beschwerdeentscheid vom 17. Dezember 2018 

 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

a Ein Gesuch um Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbegründung nach Art. 11b 

Abs. 2 HG muss vor Ablauf der Frist gestellt werden. Dies ergibt sich aus den 

Verfahrensgrundsätzen des VRPG, die nach Art. 26 Abs. 1 HG auch im Verfah-

ren betreffend Handänderungssteuer zur Anwendung kommen. (E. 2.3 f.) 

b Bei Unverschulden besteht die Möglichkeit, eine verpasste Frist wieder herzu-

stellen (vgl. Art. 43 Abs. 2 VRPG). Der vorgebrachte Grund der Arbeitsauslas-

tung infolge eines Liegenschaftsumbaus stellt keinen entschuldbaren Grund 

dar. Auch Unwissenheit hinsichtlich der Verfahrensgrundsätze (vgl. hiervor Bst. 

a) stellt keinen ausreichenden Grund für eine Wiederherstellung der Frist dar. 

(E. 2.3 f.) 

 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la 

propriétaire 

a Une demande de prolongation du délai pour élire domicile au sens de l’article 

11b, alinéa 2 LIMu doit être déposée avant l’expiration du délai. C’est ce qui 

découle des principes de procédure de la LPJA qui, selon l’article 26, alinéa 1 

LIMu, régissent aussi la procédure relative à l’impôt sur les mutations (c. 2.3 s.) 

  

 

 

  

2 

b En l’absence de faute, il existe la possibilité de restituer un délai qui a été dé-

passé (voir art. 43, al. 2 LPJA). L’argument invoqué de la charge de travail due 

à la transformation d’un bien-fonds n’est pas un motif excusable. Même l’igno-

rance quant aux principes de procédure (voir lit. a supra) ne constitue pas un 

motif suffisant de restitution du délai (c. 2.3 s.). 

 

 

Sachverhalt 

 

A. 

Gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 21. Dezember 2016 er-

warb A.______ das Grundstück B.______ Gbbl. Nr. 1000. Gleichzeitig mit der 

Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt vom 29. Dezember 2016 stellte 

A.______ ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung der Han-

dänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 30. 

März 2017 veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungssteuer in der Höhe 

von Fr. 4‘050.– und stundete diese für die Dauer von drei Jahren ab Datum des 

Grundstückserwerbs. 

B. 

Mit Schreiben vom 4. März 2018 stellte A.______ beim Grundbuchamt ein Gesuch 

um Erstreckung der Frist für die Stundung der Handänderungssteuer um ein Jahr. 

Das Grundbuchamt entsprach diesem Gesuch um Fristerstreckung mit Verfügung 

vom 6. März 2018 nicht, wies das Gesuch vom 29. Dezember 2016 um nachträg-

liche Steuerbefreiung ab und hob die Stundungsverfügung vom 30. März 2017 auf. 

C.  

Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 6. März 2018 führt A.______ 

(nachfolgend der Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 18. März 2018 Beschwerde 

bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK). Er beantragt, dass ihm die 

Fristerstreckung zu bewilligen und die Stundungsverfügung wieder in Kraft zu set-

zen sei.  

In ihrer Vernehmlassung vom 6. April 2018 beantragt das Grundbuchamt die Ab-

weisung der Beschwerde unter Auferlegung der Kosten an den Beschwerdeführer 

und die Bestätigung der angefochtenen Verfügung.  

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nach-

folgenden Erwägungen näher eingegangen. 

  

3 

 

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han-

dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren 

nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grund-

buchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmun-

gen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die JGK Beschwerden 

gegen Verfügungen der Grundbuchämter. Die JGK ist damit für die Beurteilung der 

vorliegenden Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 6. März 

2018 zuständig. 

1.2 Zur Beschwerde ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom-

men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutz-

würdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). 

Der Beschwerdeführer ist durch die angefochtene Verfügung als Verfügungsad-

ressat beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt.  

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.  

2. 

2.1 Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde sinngemäss geltend, 

das Grundbuchamt habe sein Gesuch um Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbe-

gründung zu Unrecht abgelehnt. Direkt nach dem Kauf des Hauses habe er mit 

dessen Umbau begonnen. Nach kurzem Nachfragen sei ihm von seinem Notar 

mitgeteilt worden, dass er bis Ende 2017 in das Haus eingezogen sein müsse, um 

die Handänderungssteuer nicht bezahlen zu müssen, er aber auch die Möglichkeit 

habe, eine Fristerstreckung zu beantragen. Im Oktober 2017 habe er dann festge-

stellt, dass die von ihm selbst vorgenommenen Umbauarbeiten und die Wohnung 

bis Ende 2017 nicht fertig sein werden. Aus diesem Grund habe er damit begon-

nen, Abklärungen bezüglich der Fristerstreckung für die Stundung der Handände-

rungssteuer zu tätigen und im Zuge dessen auch beim Grundbuchamt angerufen. 

Durch dieses Telefongespräch habe er erfahren, dass er bereits von Anfang an 

die Möglichkeit gehabt hätte, eine Frist von vier Jahren zu beantragen. Ausserdem 

sei ihm bestätigt worden, dass er mit einem eingeschriebenen Brief ein Gesuch 

um Fristerstreckung einreichen könne. Weil er mit den Umbauarbeiten am Haus 

aber noch viel zu tun gehabt habe und ihm wissentlich nie mitgeteilt worden sei, 

dass er sein Gesuch um Fristerstreckung bis spätestens Ende 2017 einreichen 

  

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müsse, habe er die Angelegenheit zur Seite gelegt und sein Gesuch erst Anfangs 

März 2018 gestellt. Der Beschwerdeführer führt weiter aus, dass er sich mit bes-

tem Wissen und den ihm zur Verfügung gestandenen Möglichkeiten informiert 

habe, dabei aber trotz seines Nachfragens entweder zu spät, falsch oder gar nicht 

informiert worden sei. 

Das Grundbuchamt stellt sich seinerseits auf den Standpunkt, dass das vom Be-

schwerdeführer am 4. März 2018 gestellte Gesuch um Fristerstreckung nach Ab-

lauf der Frist zur Wohnsitzbegründung bis zum 29. Dezember 2017 und somit ver-

spätet gestellt worden sei. Es führt weiter sinngemäss aus, dass auch einem juris-

tischen Laien bekannt und für diesen verständlich sei, dass, wenn eine Frist nicht 

eingehalten werden könne, vor deren Ablauf gehandelt und gegebenenfalls um 

Erstreckung ersucht werden müsse. Ausserdem habe der Beschwerdeführer sel-

ber zugegeben, dass ihm bewusst gewesen sei, dass die Einzugsfrist per Ende 

2017 ablief und er bis zu diesem Datum seinen Wohnsitz auf dem fraglichen 

Grundstück hätte begründet haben müssen. Von Seiten des Grundbuchamts habe 

keine Verpflichtung bestanden, den Beschwerdeführer auf die Notwendigkeit des 

Handelns vor Ablauf der Frist hinzuweisen. Ausserdem sei die Verfügung vom 30. 

März 2017, mit der die Handänderungssteuer für die Dauer von drei Jahren ge-

stundet und damit die Einzugsfrist auf ein Jahr festgesetzt worden sei, in Rechts-

kraft erwachsen, so dass es unerheblich sei, ob vorliegend eine vierjährige Stun-

dung bzw. zweijährige Einzugsfrist möglich gewesen wäre. 

2.2 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine 

Handänderungssteuer von 1,8 % auf der Gegenleistung des Grundstückserwerbs 

zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4, Art. 5, Art. 6 und Art. 11 HG).  

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-

stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um nachträgliche Befreiung von 

der Handänderungssteuer stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-

wohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, 

stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten 

Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier 

Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 1–3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Als 

Grundstückserwerb gilt der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch (Vorberatende 

Kommission des Grossen Rates, Antrag der Kommission, Gegenvorschlag zur Ini-

  

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tiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Ei-

gentümer», Gesetz betreffend die Handänderungssteuer [HG] [Änderungen], Tag-

blatt des Grossen Rates 2013, Beilage Nr. 17, S. 5). 

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin 

oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während 

mindestens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz 

innert einem Jahr ab Grundstückserwerb bzw. zwei Jahren, wenn die Baute noch 

erstellt werden muss, in dem erworbenen Grundeigentum begründet werden. In 

begründeten Ausnahmefällen können diese Fristen zur Begründung des Haupt-

wohnsitzes durch das Grundbuchamt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 HG).  

Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt 

das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut und verfügt diese (Art. 17a Abs. 

2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur 

Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab 

und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG).  

2.3 Nach Art. 26 Abs. 1 HG richtet sich das Verfahren nach den Bestimmungen 

des VRPG soweit das HG nichts Abweichendes bestimmt. Gesetzliche Fristen 

können grundsätzlich nicht erstreckt werden (Art. 43 Abs. 1 VRPG), es sei denn 

das Gesetz sieht eine entsprechende Ermächtigung vor (MERKLI/AESCHLIMANN/ 

HERZOG, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 43 N. 2). Vorliegend sieht 

Art. 11b Abs. 2 HG ausdrücklich vor, dass die Einzugsfristen in begründeten Aus-

nahmefällen erstreckt werden können. Gesuche um Fristerstreckung müssen je-

doch schriftlich vor Ablauf der Frist gestellt werden und setzen zureichende 

Gründe voraus (MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 3 f.). 

Bei Unverschulden besteht die Möglichkeit, eine verpasste (gesetzliche oder be-

hördliche) Frist wieder herzustellen (Art. 43 Abs. 2 VRPG; 

MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 8). Sog. entschuldbare Gründe, 

bei denen von einem Unverschulden ausgegangen werden kann, liegen dann vor, 

wenn die Frist aus hinreichenden, objektiven oder subjektiven Gründen nicht ein-

gehalten und der säumigen Person auch keine Nachlässigkeit vorgeworfen wer-

den kann. Nicht jeder Grund kommt dabei in Frage, sondern nur solche von einem 

gewissen Gewicht. So rechtfertigen Arbeitsüberlastung oder Ferien noch keine 

Wiederherstellung, hingegen Militärdienst, schwere Erkrankung oder Unfälle, hö-

here Gewalt, plötzlich eintretende Handlungsunfähigkeit, unerwarteter Tod naher 

Angehöriger schon (BGE 119 II 86 E. 2; 114 II 181; 112 V 255 E. 2a; 

MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, a.a.O., Art. 43 N. 9). 

  

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2.4 Der Grundstückserwerb bzw. die massgebende Grundbuchanmeldung er-

folgte am 29. Dezember 2016, so dass die einjährige Frist zur Wohnsitzbegrün-

dung bis am 29. Dezember 2017 lief. Wie das Grundbuchamt korrekt ausführt, ist 

die Verfügung vom 30. März 2017, in der die einjährige Frist festgesetzt wurde, in 

Rechtskraft erwachsen. Es ist deshalb für das vorliegende Verfahren unerheblich, 

ob dem Beschwerdeführer von Anfang an eine ein- oder zweijährige Frist für den 

Einzug zugestanden wäre. Ein Gesuch um Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbe-

gründung hätte bis am 29. Dezember 2017 gestellt werden müssen. Der Be-

schwerdeführer reichte sein Gesuch allerdings erst am 4. März 2018 und somit 

verspätet ein, weshalb das Grundbuchamt zu Recht dem Fristerstreckungsgesuch 

nicht entsprochen hat. Daran vermögen auch die vom Beschwerdeführer in der 

Beschwerde vorgebrachten Einwände nichts zu ändern. Insbesondere macht der 

Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend, dass das Grundbuchamt habe ihm die 

Auskunft erteilt habe, er könne sein Fristerstreckungsgesuch auch nach dem 29. 

Dezember 2017 noch stellen. 

Es gelingt dem Beschwerdeführer auch nicht, in seinen Ausführungen etwas vor-

zubringen, was für eine Wiederherstellung der verpassten Frist im Sinne von 

Art. 43 Abs. 2 VRPG sprechen würde. So stellt die von ihm vorgebrachte Arbeits-

auslastung infolge des Umbaus keinen entschuldbaren Grund dar. Anstelle eines 

solchen entschuldbaren Grundes macht er vielmehr schlichte Unwissenheit dar-

über geltend, dass die Erstreckung einer Frist vor Fristablauf beantragt werden 

muss. Dabei stellt Unwissenheit keinen ausreichenden Grund für eine Wiederher-

stellung dar. Ausserdem gelten Gesetze mit ihrer amtlichen Publikation des Textes 

grundsätzlich als bekannt, so dass niemand aus seiner eigenen Rechtsunkenntnis 

Vorteile ableiten kann bzw. entschuldigt blosse Rechtsunkenntnis kein Fristver-

säumnis (vgl. BGE 136 V 331 E. 4.2.3.1; 124 V 215 E. 2b/aa; 103 IV 131 E. 2). Es 

ist somit nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt am 6. März 2018 dem 

Fristerstreckungsgesuch des Beschwerdeführers nicht entsprochen hat. 

Folglich hätte der Beschwerdeführer bis am 29. Dezember 2017 seinen Wohnsitz 

auf dem fraglichen Grundstück begründen müssen, was nicht geschehen ist. Weil 

dadurch die Voraussetzungen von Art. 11b HG klar nicht erfüllt sind, hat das 

Grundbuchamt in seiner Verfügung vom 6. März 2018 zu Recht das Gesuch vom 

29. Dezember 2016 um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stun-

dungsverfügung vom 30. März 2017 aufgehoben. 

3.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die 

Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung 

  

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von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der 

Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 1‘500.– festgesetzt. Er-

satzfähige Parteikosten sind nicht angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 

3 VRPG). 

 

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-

rektion in der Höhe von pauschal Fr. 1‘500.– werden A.______ zur Bezahlung auf-

erlegt. 

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 

erwachsen ist.  

 

3. 

Es werden keine Parteikosten gesprochen.