# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 539fd70e-0e88-53e2-8b05-48a0269e77c4
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-12
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 12.04.2022 C/8881/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-8881-2019_2022-04-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 14 avril 2022. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/8881/2019 ACJC/533/2022 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU MARDI 12 AVRIL 2022 

 

Entre 

A______, sise ______, appelante d'un jugement rendu par la 20ème Chambre du 
Tribunal de première instance de ce canton le 5 mai 2021, comparant par  
Me Romain CANONICA, avocat, CANONICA VALTICOS DE PREUX & 
ASSOCIES, rue Pierre-Fatio 15, case postale 3782, 1211 Genève 3, en l'Étude duquel 
elle fait élection de domicile,  

et 

1) Monsieur B______, domicilié ______, intimé, comparant par  
Me Pascal TOURETTE, avocat, KT-LEGAL SA, boulevard des Philosophes 17, case 
postale 507, 1211 Genève 4, en l'Étude duquel il fait élection de domicile, 

2) C______, sise ______, autre intimée, comparant en personne. 

 

- 2/16 - 
 

C/8881/2019 

EN FAIT 

A. Par jugement JTPI/5902/2021 du 5 mai 2021, reçu le 10 mai 2021 par A______, 
le Tribunal de première instance a débouté cette dernière de toutes ses conclusions 
(chiffre 1 du dispositif), a arrêté les frais judiciaires à 7'100 fr., compensés avec 
les avances versées par les parties, les a mis à charge de A______, a condamné 
cette dernière à payer les montants de 3'500 fr. à B______ et 300 fr. à C______ 
(ch. 2), a condamné A______ à payer à B______ la somme de 7'200 fr. TTC à 
titre de dépens (ch. 3) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4). 

B. a. Par acte déposé le 9 juin 2021 au greffe de la Cour, A______ appelle de ce 
jugement dont elle sollicite l'annulation. Cela fait, elle conclut à ce que B______ 
soit condamné à lui payer la somme de 45'772 fr. 50 avec intérêts à 5% dès le 
30 novembre 2018 et débouté, de même que C______, de toutes autres 
conclusions. Subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause au Tribunal.
  
b. Dans sa réponse du 14 juillet 2021, C______ conclut au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement, sous suite de frais et dépens. 

c. Dans sa réponse du 30 juillet 2021, B______ conclut au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement, sous suite de frais et dépens.  
 
d. Les parties ont encore répliqué et dupliqué, persistant chacune dans leurs 
conclusions respectives.  
 
e. Les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par courrier 
du greffe du 1er septembre 2021. 

C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure :  
 
a. A______ est une société suisse notamment active dans l'achat, la vente, le 
courtage et le développement de biens immobiliers, ainsi que dans le service et le 
conseil en matière immobilière. D______ et E______ sont administrateurs avec 
signature collective à deux de A______.  
 
b. C______ est une société suisse active dans le domaine de la gérance 
d'immeubles, la promotion, le courtage, l'achat, la vente et les investissements 
dans le domaine immobilier.  
 
c. B______ était propriétaire d'une villa, parcelle n° 1______, sise 2______ à 
F______ (GE) (ci-après : la Villa)  
 
d. G______ était en contact depuis plusieurs années avec H______, courtier 

- 3/16 - 
 

C/8881/2019 

auprès de C______, dans le but d'acheter une maison. Elle figurait dans le mailing 
de cette régie sous son nom de jeune fille, G______.  

e. Les critères de recherches de G______ ont été enregistrés sur la plateforme 
I______, utilisée par C______.  

f. Le 18 septembre 2018, A______ et B______ ont conclu un contrat de courtage 
"co-exclusif" pour la vente de la Villa. Le prix de vente demandé était fixé à 
1'790'000 fr.; il était précisé que ce prix n'avait qu'une valeur indicative, toute 
offre d'achat, même inférieure, devant être transmise au mandant pour discussion. 
B______ s'engageait à payer à A______ une commission de 2,5% HT du prix de 
vente, versée lors du premier acompte de l'acheteur. Il était stipulé qu'en cas de 
rupture du contrat, le mandataire communiquerait au mandant le nom de toutes les 
personnes auxquelles il avait indiqué, ou proposé, la Villa et, si l'une d'elles devait 
se porter acquéreur dans l'année qui suivait la fin du contrat, la commission de 
vente serait intégralement due.   
 
g. E______ s'est chargé de la négociation du contrat de courtage avec B______. 
J______, courtière auprès de A______, a rédigé la brochure, effectué les annonces 
en ligne et organisé les visites.  
 
h. Le 19 septembre 2018, B______ a signé un contrat de courtage non exclusif 
avec C______ pour la vente de la Villa. Le prix de vente était fixé à 1'790'000 fr. 
et une commission de vente de 3% HT était prévue. Le contrat spécifiait que 
C______ faisait partie du réseau I______ regroupant ______ des principales 
agences immobilières de Suisse romande (dont ne fait pas partie A______). 
  
i. Le lendemain, les caractéristiques de la Villa ont été introduites sur la 
plateforme I______ par C______.  
 
j. Le 21 septembre 2018, la plateforme a signalé un "matching" (mariage) entre 
les critères de recherches de G______ et les caractéristiques de la Villa. G______ 
a alors consulté à vingt-trois reprises cette annonce et téléchargé ______ fois le 
dossier. 

k. Le 22 septembre 2018 à 8h25, G______ a demandé des renseignements 
concernant ce bien et programmé une visite avec H______ pour le 27 septembre 
2018. Elle a, préalablement à la visite, reçu le dossier complet relatif au bien 
immobilier concerné.  
   
l. Le 26 septembre 2018, K______, époux de G______, a vu l'annonce concernant 
la Villa sur le site internet de A______. Il a immédiatement demandé le dossier à 
cette agence, laquelle lui a remis l'adresse de la Villa ainsi qu'une présentation et 
les plans de celle-ci. Il a visité la Villa le jour même avec J______. E______ et 

- 4/16 - 
 

C/8881/2019 

cette dernière prétendent que, suite à cette visite, K______ s'est montré très 
intéressé et a indiqué vouloir revoir le bien accompagné de son architecte, les 28 
ou 29 septembre 2018. K______ prétend, qu'au contraire, la Villa ne l'a 
aucunement intéressé et qu'il ne voulait pas la visiter de nouveau. Son intérêt pour 
la Villa serait né suite à la nouvelle visite de la Villa qu'il a faite en compagnie de 
son épouse entre le 28 septembre et le 1er octobre 2018.  

m. Le lendemain, 27 septembre 2018, G______ a également visité la Villa avec 
H______.   
 
n. Le jour même à 15h32, G______ a écrit un courriel à son courtier depuis son 
adresse "G______@hotmail.com", afin de l'informer que la maison était idéale 
pour sa famille et qu'elle et son mari proposaient de l'acheter au prix de 
1'650'000 fr., compte tenu des différents travaux à effectuer. Lors de son 
interrogatoire par le Tribunal, elle a indiqué qu'il était impossible qu'elle ait fait 
une offre sans que son mari ne voie la maison, car ils devaient tous les deux être 
d'accord pour ce faire. K______ a précisé que c'était sa femme qui avait fait 
l'offre, mais qu'elle ne pouvait pas faire d'offre sans lui en parler préalablement et 
sans qu'il donne son accord. Si cette offre avait été acceptée, ils auraient acheté à 
ce prix.   

o. A 16h26, H______ a transmis cette offre à L______, qui l'a fait suivre à 
B______ à 16h54. Dans son courriel, L______ a mentionné avoir reçu une offre 
de la part de G______ pour un montant de 1'650'000 fr. Elle indiquait au 
propriétaire qu'elle considérait qu'il s'agissait d'une bonne offre en raison des 
travaux à effectuer estimés à 200'000 fr. 
 
p. B______ a refusé cette offre d'achat.  
 
q. H______ a alors organisé une seconde visite en compagnie de l'époux de 
G______, entre le 28 septembre 2018 et le 1er octobre 2018. Lors de cette visite, 
K______ a demandé au courtier s'il pourrait récupérer la somme de 200'000 fr. de 
travaux estimés, en plus du prix d'achat, s'il revendait le bien dans cinq ans. 
H______ l'avait rassuré sur ce point. Il affirme que s'il ne l'avait pas fait, K______ 
aurait peut-être refusé d'acheter car il était très sceptique sur le montant des 
travaux et le coût total du bien.   
 
Pour A______, c'est suite à cette visite que les époux G______/K______ ont 
formulé une seconde offre, laquelle a conduit à la vente de la Villa.   
 
r. Le 28 septembre 2018, J______ a écrit à K______ qu'elle avait essayé de le 
joindre suite à la visite du 26 septembre 2018 qu'ils avaient effectués ensemble car 
elle souhaitait l'informer que le propriétaire de la Villa avait reçu une offre et qu'il 
allait prendre sa décision prochainement. Elle lui a indiqué se tenir à sa 

mailto:sonia_ficetola@hotmail.com

- 5/16 - 
 

C/8881/2019 

disposition pour tout renseignement complémentaire et l'a averti que ce bien allait 
être vendu rapidement puisqu'il y avait deux agences mandatées en même temps.
  
Elle n'a reçu aucune réponse à ce courriel.  
  
s. B______ a indiqué au Tribunal avoir contacté téléphoniquement E______ peu 
de temps après afin de l'informer de l'existence d'une offre transmise par la société 
C______ pour le compte de "Madame G______ [nom de jeune fille] ». E______ 
lui a répondu que son agence n'était pas intervenue pour cette cliente.   
 
t. Par courriel du 1er octobre 2018, E______ a transmis à B______ une liste des 
personnes ayant visité la Villa. Il y expliquait le code couleur de cette liste qui 
permettait de différencier les clients en fonction de leur intérêt pour le bien 
(Rouge : clients qui ne poursuivaient pas, Blanc : clients en cours de traitement, 
Orange : en attente de retour client avec une tendance négative, Vert : en attente 
de retour client avec une tendance positive). Il a indiqué dans son courriel qu'un 
couple de clients (M______) était intéressé et pourrait faire parvenir une offre à 
1'675'000 fr. Il s'agit du seul client qui figure sur la liste avec un code couleur 
vert. Le nom de K______ figure sur le tableau uniquement, et non sur le courriel, 
avec un code couleur orange, avec la précision : « dossier envoyé le 26-09 + visite 
le 26-09 intéressé par 2

ème
 visite avec architecte - Sans nouvelle depuis le 26-09 

malgré relance ».   
  
B______ n'a pas réagi à ce courriel.  
  
u. B______ a accepté la seconde offre de K______ et G______ à 1'700'000 fr.
  
v. Le projet d'acte de vente a été établi le 10 octobre 2018.  
 
w. Le 12 octobre 2018, l'acte de vente a été signé par B______, d'une part, et 
K______ et G______, d'autre part, en présence de H______. A cette occasion, 
B______ a contresigné la note d'honoraires relative à la commission de courtage 
de C______ pour un montant de 54'927 fr.  
 
x. A______ a indiqué qu'elle avait découvert à travers la publication du ______ 
2018 dans la feuille d'avis officielle (FAO) que la Villa avait été vendue à 
K______ et G______ pour un montant de 1'700'000 fr. Elle explique qu'il n'était 
pas possible pour elle de faire le rapprochement entre le nom de K______ et celui 
de son épouse, cette dernière ayant toujours été présentée par la régie C______ 
sous le nom de G______ [nom de jeune fille]. B______ aurait, quant à lui, dû s'en 
apercevoir, au plus tard au moment de la signature de l'acte de vente. 

- 6/16 - 
 

C/8881/2019 

y. Par courriel du 17 décembre 2018, A______ a réclamé, par gain de paix, le 
paiement par C______ de la moitié de la commission de courtage.   
 
z. Par courriel du 19 décembre 2018, C______ a relevé qu'à aucun moment 
H______ n'avait été informé par les clients qu'ils avaient déjà visité la villa. 
N'étant liée par aucun rapport réciproque avec A______, elle ne pouvait pas lui 
rétrocéder la moitié de la commission.  
 
Malgré plusieurs relances de A______, C______ est restée sur sa position. 

D. a. Par acte déposé au greffe du Tribunal de première instance le 4 septembre 
2019, A______ a conclu à la condamnation de B______ de lui payer la somme de 
45'772 fr.50 avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2018, et subsidiairement, de 
lui verser le montant de 22'886 fr. 25 avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2018.
  
Elle a soutenu avoir droit au versement de la commission de courtage dès lors que 
la vente de la Villa résultait de son activité, notamment de la visite de la Villa par 
K______, qu'elle avait effectuée avec ce dernier avant que G______ ne visite le 
bien avec C______. Elle avait par ailleurs avisé K______ qu'il fallait qu'il fasse 
rapidement une offre, dans la mesure où une autre agence avait été mandatée. Elle 
avait informé B______ de l'intérêt porté par K______ à l'acquisition de la Villa. 
Celui-ci avait donc vendu la Villa à K______ et son épouse par l'intermédiaire de 
C______, en ayant connaissance de son intervention. Cette vente résultait donc, à 
tout le moins pour moitié, de son activité.   
 
b. Dans sa réponse du 18 décembre 2019, B______ a conclu, préalablement, à 
l'admission de l'appel en cause de C______ dans la procédure, principalement, au 
rejet de la demande, et subsidiairement, à la condamnation de C______ de le 
relever et le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui 
en paiement en faveur de A______ de toute somme jusqu'à concurrence de 
45'772 fr. 50, avec intérêts à 5% dès le 30 novembre 2018, ainsi que des éventuels 
frais et dépens en découlant. A______ n'avait pas prouvé l'existence d'un lien de 
causalité donnant droit à une rémunération dans la mesure où elle n'avait pas 
démontré avoir été la première à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la 
personne qui avait acheté par la suite le bien immobilier, ni que c'était grâce à elle 
que les parties à la vente étaient entrées en relation et avaient conclu la 
transaction. C'était uniquement l'activité déployée par C______ qui avait mené à 
la conclusion de la vente.  
  
A titre subsidiaire, elle alléguait que C______ était la principale responsable de la 
survenance du dommage dont A______ se prévalait et qu'il se justifiait de pouvoir 
lui opposer toute éventuelle condamnation par le biais de l'action récursoire. 
  

- 7/16 - 
 

C/8881/2019 

c. Par jugement JTPI/5719/2020 du 19 mai 2020, le Tribunal a admis la demande 
d'appel en cause de C______ formée par B______.    
d. Par réponse du 20 juillet 2020, C______ a conclu au déboutement de A______ 
et B______ de toutes leurs conclusions.  
 
Le premier acte conjoint qui avait engagé les deux époux était l'offre d'acquisition 
formulée le 27 septembre 2018 par G______ aux deux noms. La seule indication 
du nom de K______ à B______ n'était pas de nature à conduire à la conclusion du 
contrat, dans la mesure où des négociations avaient dû être engagées pour parvenir 
à la vente, lesquelles avaient été menées activement par H______. 

e. Le Tribunal a ouvert les débats principaux et procédé à l'audition des parties et 
de divers témoins. E______ a soutenu que le retour qu'il avait eu de la courtière 
après la visite de K______ était que ce dernier était très content, que l'objet 
correspondait exactement aux besoins de sa famille et qu'il devait recontacter la 
courtière afin de prévoir une visite avec son architecte pour estimer les coûts des 
travaux. Il a reconnu ne plus avoir eu de nouvelles après cette visite, malgré les 
multiples relances de la courtière. Il a également mentionné qu'il n'y avait pas eu 
de discussions sur le prix lors de cette visite et que K______ les avait contactés 
par le biais de la rubrique contact de leur site internet. B______ a expliqué ne pas 
avoir demandé à G______ le nom de son mari dans la mesure où il n'avait jamais 
eu de contact direct avec celle-ci, tout passant par C______. Il a affirmé avoir 
informé E______ immédiatement après avoir reçu l'offre de G______, alors 
désignée sous son seul nom de jeune fille; celui-ci avait vérifié sa liste et lui avait 
dit que ce nom n'y figurait pas. K______ a assuré n'avoir jamais dit à A______ 
qu'il était intéressé par la Villa dès lors qu'il avait trouvé le prix trop élevé et les 
travaux à effectuer trop nombreux. Il a expliqué avoir ensuite visité ce bien avec 
son épouse, mais après la première offre formulée par celle-ci, et après qu'elle l'ait 
convaincu du potentiel de cette villa. Il n'avait jamais informé B______ ni 
C______ qu'il avait déjà visité la Villa. G______ a exposé avoir dû convaincre 
son époux d'acheter la maison car il y avait beaucoup de travaux à faire, raison 
pour laquelle ils avaient formulé une première offre basse, pour ensuite 
l'augmenter à 1'700'000 fr., ce qui correspondait au maximum de leurs 
possibilités, compte tenu des travaux envisagés. Elle a ajouté avoir négocié le prix 
par l'intermédiaire de H______ et par courriel. J______ a affirmé que K______ 
lui avait dit qu'il était intéressé par la Villa, notamment parce qu'il y voyait 
beaucoup de potentiel et qu'il souhaitait revenir pour un autre rendez-vous. Elle a 
reconnu ne plus avoir eu de nouvelles de celui-ci après la visite. H______, lors de 
la visite effectuée par G______ et son époux, avait dû rassurer celui-ci sur le 
retour sur investissement qu'il ferait en cas de réalisation de travaux pour une 
valeur de 200'000 fr. Il n'aurait pas accepté d'acheter s'il ne lui avait pas assuré 
qu'il s'agissait d'un bon investissement. Il a appris plusieurs mois après la vente 
que K______ avait visité la maison de son côté. C'est G______ qui avait vu le 

- 8/16 - 
 

C/8881/2019 

potentiel de la Villa.  
 
f. Les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions.  
 
Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience du 8 mars 2021. 

E. Dans son jugement, le Tribunal a retenu que le mandat qui liait B______ à 
A______ était un courtage d'indication. La rémunération du courtier d'indication 
prenait naissance lorsqu'il indiquait au mandant l'occasion de conclure le contrat 
principal voulu par lui et que cette activité aboutissait, ce qui supposait un lien de 
causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat principal ou 
l'affaire poursuivie. Il appartenait donc au courtier de prouver qu'il avait été le 
premier à désigner le tiers intéressé et que c'était sur la base de cette indication 
que les parties étaient entrées en relation et avaient conclu le marché. Or, 
A______ n'avait pas démontré avoir désigné K______ au vendeur comme 
personne intéressée à l'achat. Elle lui avait remis un tableau sur lequel une seule 
personne intéressée à l'acquisition était mentionnée; K______ y figurait, au 
contraire, comme n'étant pas intéressé à l'achat. Ce tableau avait été adressé le 1er 
octobre 2018 au vendeur, soit après que l'offre formée par les époux 
G______/K______ lui ait été remise par l'intermédiaire de C______. A______ 
n'avait pas entrepris de négociations avec les époux G______/K______, ce qu'elle 
ne contestait pas. C'était par l'intermédiaire de C______ que les acheteurs étaient 
entrés en relation avec le vendeur, et grâce aux efforts de celle-ci que la Villa 
avait été vendue. Les conclusions subsidiaires de A______ correspondant au 
versement de la moitié de la commission devaient également être rejetées pour les 
mêmes motifs. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales de première instance, si la 
valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins 
(art. 308 CPC), ce qui est le cas en l'espèce vu les prétentions principales en 
paiement de plus de 45'000 fr. formées par l'appelante.  
 
Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, l'appel 
est recevable (art. 130, 131, 142 al. 1 et 3 et 311 al. 1 CPC).  
 
1.2 La Cour dispose d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 
CPC), dans la limite des griefs qui sont formulés (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4 et 
les références citées). Elle applique la maxime des débats et le principe de 
disposition (art. 55 al.1 et 58 al. 1 CPC).  
 
1.3 Par souci de simplification, B______ sera désigné par les termes "l'intimé 1" 
ou "le vendeur" et C______ par "l'intimée 2".  

- 9/16 - 
 

C/8881/2019 

2. L'appelante se plaint d'une constatation incomplète des faits opérée par le 
Tribunal. 
 
Les critiques de l'appelante ont été prises en compte et l'état de fait quelque peu 
complété dans la partie "EN FAIT" ci-dessus, dans la mesure utile à la solution du 
litige. 

3. L'appelante reproche au Tribunal une constatation inexacte des faits et une 
mauvaise application des 412 et 413 CO, dans un argumentaire qui confond 
largement les deux griefs, comme le relèvent à juste titre les intimés, mais qui 
permet cependant de comprendre ce qu'elle conteste du raisonnement tenu par le 
Tribunal, de sorte que cela ne remet pas en cause la recevabilité de son appel, 
étant encore précisé que les intimés ont pu répondre à chacun des griefs formés 
dans l'acte d'appel.  
 
En substance, l'appelante considère que c'est grâce à son intervention que les 
époux G______/K______ ont décidé d'acquérir la Villa, puisque le couple a fait 
une première offre d'achat le 27 septembre 2018, soit après la visite du bien 
effectuée par l'époux par son intermédiaire, et avant la visite du bien par le couple 
en compagnie de l'intimée 2. Le Tribunal ne pouvait ainsi pas retenir que cette 
dernière avait convaincu l'époux d'acheter le bien lors d'une visite ultérieure, 
puisqu'il l'était déjà au moment de cette première offre. Elle estime au surplus 
"particulièrement injuste" d'avoir retenu qu'elle n'aurait pas formellement et 
explicitement indiqué au vendeur que l'époux était intéressé à acquérir le bien. 
    
3.1 
3.1.1 En vertu de l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le 
courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion 
de conclure une convention (courtage d'indication), soit de lui servir 
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat (courtage de négociation).  
 
C'est par l'interprétation de volonté des parties qu'il convient de déterminer quel 
type de contrat de courtage (contrat d'indication ou de négociation) a été conclu, 
lorsque les parties divergent sur cette question.  
 
3.1.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que l'appelante et l'intimé 1 étaient liés par 
un contrat de courtage d'indication, ce qui n'est pas remis en cause en appel par les 
parties.  
  
3.2   
3.2.1 Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier indicateur a droit à son salaire dès que 
l'indication qu'il a donnée aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en 
principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver un 

- 10/16 - 
 

C/8881/2019 

amateur qui se portera contractant du mandant (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2).
  
Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, 
d'autre part, que son intervention a été couronnée de succès (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_479/2016 du 21 avril 2017 consid. 4.1; ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 
124 III 481 consid. 3a et les arrêts cités).  
 
Il faut donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu'il 
existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion du contrat. Il 
n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal soit la conséquence 
immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait été une cause même 
éloignée de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres 
termes, la jurisprudence se contente d'un lien psychologique entre les efforts du 
courtier et la décision du tiers, lien qui peut subsister malgré une rupture des 
pourparlers (ATF 84 II 542 consid. 5; 76 II 378 consid. 2; 72 II 84 consid. 2; 
arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 4.1; 
4A_337/2011 du 15 novembre 2011 consid. 2.1). 

Il importe peu qu'un autre courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, 
la condition suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du 
courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité 
ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiers 
que le courtier avait présenté, sur des bases toutes nouvelles (arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 déjà cité, ibidem; ATF 72 II 84 
consid. 2; 62 II 342 consid. 2). 

L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du 
tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans 
le courtage d'indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom 
de personnes intéressées à conclure et n'exerce pas d'influence sur la volonté de 
celles-ci (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4C_136/2004 du 13 juillet 2004 
consid. 3.3.2, non publié in ATF 130 III 633; arrêt 4A_337/2011 du 15 novembre 
2011 déjà cité, ibidem; MARQUIS, Le contrat de courtage immobilier et le salaire 
du courtier, 1993, p. 438).   
 
Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du contrat principal est 
dans un rapport de causalité avec l'activité de courtage si le courtier prouve qu'il a 
été le premier à désigner, comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté 
par la suite et que c'est précisément sur la base de cette indication que les parties 
sont entrées en relation et ont conclu le marché (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_479/2017 du 21 avril 2017 consid. 4.1; 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 
déjà cité consid. 2.2.1; 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 déjà cité, ibidem; ATF 
75 II 53 consid. 1a; 72 II 84 consid. 2; arrêts du 4C_136/2004 du 13 juillet 2004 
consid. 3.3.1, non publié in ATF 130 III 633). 

- 11/16 - 
 

C/8881/2019 

En matière de courtage d'indication, la condition de l'existence du lien 
psychologique est ainsi satisfaite si le courtier prouve qu'il a été le premier à 
désigner le tiers intéressé et que c'est sur la base de cette indication que les parties 
sont entrées en relation et ont conclu le marché (RAYROUX, in Commentaire 
romand CO-I, n. 4 ad art. 412 CO).  
 
En cas de rupture des pourparlers (menés par le premier courtier indicateur), puis 
d'une reprise de ceux-ci (par un nouveau courtier, mais entre les mêmes parties et 
sur la même affaire) et de la conclusion d'un contrat, il faut alors distinguer : (a) si 
les parties ont repris contact (et les pourparlers) en raison des relations 
précédemment tissées (et dont le premier courtier était l'instigateur), le lien de 
causalité entre l'activité déployée par celui-ci et la conclusion du contrat est 
maintenu; (b) si la reprise des pourparlers entre les parties trouve son origine dans 
l'intervention ultérieure et indépendante du nouveau courtier, le lien de causalité 
entre l'activité déployée par le premier courtier et la conclusion du contrat fait 
alors défaut (cf. ATF 72 II 84 consid. 2, qui traite explicitement du courtage 
d'indication; MARQUIS, [Le contrat de courtage immobilier et le salaire du 
courtier], op.cit. 1993, p. 440 s.). Le temps écoulé entre les derniers efforts du 
(premier) courtier et la conclusion du contrat principal est en soi un fait dénué de 
portée (ATF 84 II 542 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2017 du 
29 novembre 2017 consid. 2.3.2). Dans un tel cadre, si plusieurs courtiers sont 
intervenus indépendamment, la provision de ceux-ci doit être fixée 
proportionnellement à leur contribution au succès de l'affaire (ATF 72 II 421). 
Cette règle fondée sur des motifs d'équité ne vaut toutefois que pour autant 
qu'aucun accord contraire n'ait été conclu (TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats 
spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 4994). Il incombe au courtier de prouver le rapport de 
causalité entre son activité et la conclusion du contrat principal entre le mandant et 
le tiers (ATF 72 II 84 consid. 2). Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption 
de fait en ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres 
à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le contraire ne ressort 
pas des circonstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette 
conséquence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2016 du 2 septembre 2016 
consid. 5). 

Le droit à la rémunération prend pareillement naissance lorsque le contrat 
principal n'est pas conclu avec une personne présentée par le courtier, mais avec 
un tiers qui se trouve dans une relation particulière avec cette personne, tel un 
membre de sa famille (ATF 76 II 378 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_269/2016 du 2 septembre 2016 consid. 5).  
 
3.2.2 Le courtier qui fait valoir une rémunération à la suite d'une activité 
déterminée doit prouver, conformément à l'art. 8 CC, que les services allégués 
correspondent au type d'activité de courtage prévu par les parties (arrêts du 

- 12/16 - 
 

C/8881/2019 

Tribunal fédéral 4A_75/2016 du 13 septembre 2016 consid. 3.2; 4A_673/2010 du 
3 mars 2011 consid. 3.2.2; ATF 90 II 92 consid. 2 et 3).  
 
3.2.3 Chaque époux représente l'union conjugale pour les besoins courants de la 
famille pendant la vie conjugale (art. 166 a. 1 CC). Au-delà des besoins courants 
de la famille, un époux ne représente l'union conjugale que lorsqu'il y a été 
autorisé par son conjoint ou par le juge (art. 166 al. 2 let. a CC).  
 
Chaque époux s'oblige personnellement par ses actes et il oblige solidairement son 
conjoint en tant qu'il n'excède pas ses pouvoirs d'une manière reconnaissable pour 
les tiers (art. 166 al. 3 CC).   
 
3.3  
3.3.1 Comme relevé supra, les parties admettent que le contrat de courtage qui lie 
l'appelante à l'intimé 1 est un contrat de courtage d'indication, non exclusif, 
l'appelante sachant d'ailleurs depuis le début de son activité qu'un autre courtier 
avait été mandaté par celui-ci. Il n'est également pas contesté par les parties 
qu'aucun accord ne liait les deux courtiers au sujet du partage de la commission 
liée à la vente dudit bien.  
  
La question litigieuse est de savoir si l'appelante a droit à une commission de 
courtage, totale ou partielle, pour l'activité qu'elle a déployée en rapport avec le 
bien immobilier qui a été vendu au couple G______/K______. Elle soutient que 
c'est grâce à son intervention, soit à la visite du bien qu'elle a effectuée en premier 
avec l'époux, que ce dernier a décidé d'acheter, l'intervention ultérieure du second 
courtier n'étant pas déterminante à cet égard.   
 
Si certes, l'appelante a fait visiter le bien immobilier en premier, de sorte qu'elle a 
effectivement agi dans le cadre du mandat qui lui a été confié, cette visite ne suffit 
pas encore à considérer qu'elle a droit à une commission de courtage. Concernant 
la volonté d'acquérir du couple, il est difficile, compte tenu de la simultanéité des 
visites effectuées, soit le 26 septembre 2018 pour l'époux et le 27 septembre 2018 
pour l'épouse, chacun d'eux avec un courtier différent, de savoir quand cette 
volonté d'acquérir le bien s'est véritablement formée, l'époux indiquant qu'il n'était 
pas intéressé à l'issue de la visite, tandis que l'appelante certifie le contraire. 
  
Quoi qu'il en soit, il convient d'admettre que le 27 septembre 2018 à 15h52, 
lorsque l'épouse a formulé l'offre d'acquérir en son propre nom et celui de son 
époux à l'intimée 2, l'époux avait pris sa décision. Cette décision a été formée 
suite à la visite que l'appelante a conduite avec l'époux et suite à celle qui a été 
conduite par l'intimée 2 avec l'épouse. Avant la première proposition d'achat 
formulée, les deux courtiers ont ainsi œuvré de manière identique auprès de 
chacun des époux, sans qu'il ne soit possible de déterminer quand et comment la 

- 13/16 - 
 

C/8881/2019 

décision d'acquérir s'est formée dans l'esprit de ces derniers, ce qui est au 
demeurant indifférent, puisque dans le contrat d'indication, il n'est pas nécessaire 
que le courtier exerce une influence sur la volonté d'acquérir de l'acheteur. La 
question à laquelle il convient de répondre n'est donc pas de savoir qui a fait 
visiter le bien en premier, ni même qui a pu influer sur l'intention des futurs 
acquéreurs, la réponse à ces questions étant sans incidence sur le principe du 
paiement du salaire du courtier dans le contrat d'indication. 

Ce qui importe dans le contrat d'indication est de savoir qui le premier a désigné, 
comme s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite, ce qui n'est 
pas encore suffisant, puisqu'il convient encore que ce soit sur la base de cette 
indication que les parties soient entrées en pourparlers et aient conclu le marché. Il 
convient donc d'examiner simultanément ces deux conditions. 

3.3.2 G______ a adressé à l'intimée 2 une proposition d'achat le 27 septembre 
2018 à 15h52, laquelle l'a transmise au vendeur le jour-même à 16h54. Peu 
importe que la proposition d'achat ait été faite par le biais du seul courriel de 
l'épouse, puisque cette dernière a expressément mentionné que la proposition 
émanait des deux époux. De même, il importe peu qu'elle ait fait cette offre sous 
son nom de jeune fille, de sorte que l'intimé 1 n'ait pas pu identifier qu'il avait déjà 
fait visiter le bien à son époux, ou qu'elle n'ait pas indiqué le nom de son époux, 
ceci n'étant pas pertinent. En effet, lorsqu'elle a formulé l'offre d'achat, l'épouse 
représentait valablement l'union conjugale et a engagé par cette offre les deux 
époux, ce qui n'est pas contesté par ces derniers. En effet, l'époux a clairement 
indiqué au Tribunal que c'est avec son accord que cette offre avait été faite et 
qu'ils auraient acquis le bien, au prix offert (inférieur à celui de la vente 
finalement conclu), si l'intimé avait accepté. Il ne ressort également pas du dossier 
que l'intimé ait émis des doutes sur la validité de la représentation de l'union 
conjugale et de l'offre effectuée, puisqu'il a apporté une réponse à cette offre. Il a 
d'ailleurs confirmé au Tribunal qu'il n'avait pas demandé à G______ le nom de 
son époux, dans la mesure où il n'avait pas eu de contact direct avec elle, tout 
passant par l'intimée 2. Il a également affirmé au Tribunal avoir téléphoné 
immédiatement à l'appelante pour lui communiquer le nom de l'épouse qui faisait 
l'offre, l'appelante lui ayant répondu qu'elle ne la connaissait pas. Peu importe, 
puisqu'il était déjà trop tard, le vendeur ayant, à ce moment-là, entre ses mains le 
nom de l'épouse, la connaissance qu'elle et son époux étaient prêts à acquérir le 
bien immobilier et la proposition du prix d'achat et ce, par l'intermédiaire de 
l'intimée 2. La solution n'aurait d'ailleurs pas été différente si l'appelante avait 
connu le nom précis de l'épouse, dès lors qu'elle n'avait pas à cette date proposé 
l'époux au vendeur comme personne intéressée à l'achat.  
 
Ce n'est en effet que le 1er octobre 2018 que l'appelante a communiqué au vendeur 
le nom de l'époux, lequel figurait sur un tableau avec un code couleur orange, soit 
avec une tendance négative. Au vu de ce qui précède, la question de savoir si 

- 14/16 - 
 

C/8881/2019 

l'appelante a présenté de manière suffisante l'époux peut demeurer indécise 
puisque ce tableau a été transmis à l'intimé après le 27 septembre 2018, qui est la 
date relevante, soit celle de la présentation de la proposition de G______ et de son 
époux par l'intimée 2 au vendeur. L'appelante n'a pas prouvé, alors qu'elle en avait 
la charge, avoir communiqué le nom de K______ comme personne intéressée à 
l'achat avant ce 1er octobre 2018, date qui était déjà tardive. Il est par ailleurs peu 
probable que, même à teneur de cette communication, le vendeur ait pu 
comprendre que l'époux était intéressé à l'achat, puisqu'il n'a pas été désigné 
comme tel dans le courriel annonçant le tableau. Or, il appartient au courtier de 
prouver qu'il a clairement indiqué le tiers comme potentiel acquéreur.   
 
En résumé, c'est en vain que l'appelante tire argument du fait qu'elle a été la 
première à faire visiter le bien immobilier à l'époux acquéreur et a ainsi participé à 
sa volonté d'acquérir, puisqu'il lui appartenait de prouver qu'elle avait été la 
première à désigner le(s) acquéreur(s) qui ont acheté comme s'intéressant à 
l'affaire, ce en quoi elle a échoué. Au contraire, l'instruction de la cause permet de 
retenir que c'est l'intimée 2 qui a été la première à proposer G______ et son 
époux, comme personnes s'intéressant à l'affaire.  

Cette condition est nécessaire mais pas suffisante. Il faut en effet que, non 
seulement le courtier soit le premier à avoir introduit l'acheteur, mais encore qu'il 
existe un lien de cause à effet entre cette activité et la conclusion du contrat de 
vente.  
 
3.3.3 Les époux G______/K______ ont formulé le 27 septembre 2018 une offre 
d'achat du bien immobilier au prix de 1'650'000 fr. Si certes, cette offre a été 
refusée par le vendeur à ce prix, ce refus n'est pas de nature à rompre le lien de 
causalité entre la présentation des acquéreurs au vendeur par l'intimée 2 et l'achat 
du bien ultérieur par ces derniers. En effet, l'ouverture de négociations sur le prix 
de vente entre acheteurs et vendeur, avec ou sans intermédiaire, ne participe pas à 
la rupture du lien de causalité si la vente a finalement eu lieu, sur la base des 
indications fournies par le courtier indicateur, en satisfaisant les attentes 
économiques du vendeur.   
 
En l'espèce, les parties se sont entendues sur le prix de vente ultérieurement. Le 
fait que l'intimée 2 ait spontanément entrepris des négociations entre le vendeur et 
les acquéreurs en vue d'encourager la vente alors qu'elle était, au terme du contrat 
versée à la procédure, elle-même manifestement uniquement liée par un contrat 
d'indication, n'est pas de nature à influer sur le raisonnement, si ce n'est à 
renforcer le lien de causalité entre la présentation des acquéreurs et la finalisation 
de la vente. C'est en effet grâce aux efforts supplémentaires qu'elle a fournis, 
consécutivement au refus de la première offre par les époux G______/K______, 
que la vente a été conclue. Le fait que l'appelante ait communiqué le nom de 

- 15/16 - 
 

C/8881/2019 

l'époux acquéreur au vendeur le 1er octobre 2018, soit après le refus de la première 
offre, ne change rien au raisonnement, puisque ce refus ne rompt pas le lien de 
causalité entre la présentation des candidats acquéreurs par l'intimée 2 et la vente. 
Il sied en outre de relever que l'appelante n'a entrepris aucune démarche 
ultérieure, outre celle de relancer, tardivement, le futur acquéreur qui avait déjà 
été présenté par l'intimée 2, de sorte qu'aucune reprise de contact n'a eu lieu entre 
elle et les acquéreurs.  

Quoi qu'il en soit, en matière de courtage d'indication, la condition de l'existence 
du lien psychologique est satisfaite si le courtier prouve qu'il a été le premier à 
désigner le tiers intéressé, et que c'est sur la base de cette indication que les parties 
sont entrées en relation et ont conclu le marché. L'appelante ayant échoué à 
prouver la première condition, elle ne peut prétendre avoir rempli la seconde. 
Ainsi, la discussion qu'elle opère autour des efforts menés par l'intimée 2, en 
mélangeant les activités attendues du courtier indicateur à celles du courtier 
négociateur, est sans incidence sur la question qui était à résoudre, à savoir celle 
de savoir si elle remplissait les conditions à l'obtention d'une rémunération dans le 
cadre du contrat de courtage d'indication qu'elle avait conclu avec l'intimé 1, 
question à laquelle il doit être répondu négativement.  
 
C'est ainsi à raison que le Tribunal a considéré qu'aucune commission de courtage 
ne devait être versée à l'appelante.  
 
L'appel sera donc rejeté et le jugement confirmé.   
 
3.3.4 Dans la mesure où le jugement est entièrement confirmé, il n'y a pas lieu de 
statuer à nouveau sur les frais de première instance (art. 318 al. 3 CPC 
a contrario), dont la quotité n'est pas critiquée en appel.  

4. Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 3'300 fr. (art 17 et 35 RTFMC) et mis 
à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Ils seront compensés 
avec l'avance fournie par celle-ci, laquelle demeure acquise à l'Etat de Genève 
(art. 111 al. 1 CPC).  
 
L'appelante versera en outre à B______ la somme de 4'000 fr., débours et TVA 
compris à titre de dépens. Dans la mesure où C______ n'a pas été représentée par 
un avocat, elle n'a pas droit au versement de dépens. 

* * * * * 

- 16/16 - 
 

C/8881/2019 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ le 9 juin 2021 contre le jugement 
JTPI/5902/2021 rendu le 5 mai 2021 par le Tribunal de première instance dans la cause 
C/8881/2019-20. 

Au fond : 

Confirme le jugement attaqué. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 3'300 fr., les met à la charge de A______ et les 
compense avec l'avance effectuée, qui demeure acquise à l'Etat de Genève. 

Condamne A______ à verser à B______ la somme de 4'000 fr. à titre de dépens d'appel. 

Siégeant : 

Madame Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE, présidente; Madame  
Verena PEDRAZZINI RIZZI, Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, juges;  
Madame Sandra CARRIER, greffière. 

 

 

 

 
 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr. 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110