# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2fdf3699-b80c-5cb3-b601-70710253dcbc
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-04-08
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz, Inventarentlassung, Verzicht auf Unterschutzstellung, Auswahlermessen
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0059/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r2.2024.00194.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung

G.-Nr.
BRGE II Nr.

R2.2024.00194
0059/2025

Entscheid vom 8. April 2025

Mitwirkende

Abteilungsvizepräsident Adrian Bergmann, Ersatzrichter Florian Poppele,
Baurichterin Marlen Patt, Gerichtsschreiber Andreas Mahler

in Sachen

Rekurrent

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich

gegen

Rekursgegner

1.  Gemeinderat X

Nr. 1 vertreten durch […]

Mitbeteiligte

2.  A

Nr. 2 vertreten durch […]

betreffend

Beschluss  des  Gemeinderates  vom  1.  Oktober  2024;  Inventarentlassung
bzw. Verzicht auf Unterschutzstellung des Gebäudes […]
______________________________________________________

hat sich ergeben:

A.

Mit Beschluss vom 1. Oktober 2024 verzichtete der Gemeinderat von X auf

die  Unterschutzstellung  des  Gebäudes  B-Strasse  12,  Kat.−Nr. 1,  in  X  und

entliess das Objekt aus dem Inventar der kommunalen Heimatschutzobjekte.

B.

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe

vom 4. November 2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich

und beantragte die Aufhebung des Entscheides. Der Gemeinderat sei anzu-

weisen, das Gebäude unter Schutz zu stellen und der Schutzumfang sei auf

Grundlage des eingeholten Gutachtens festzulegen. Die Kosten seien aus-

gangsgemäss zu verlegen.

C.

Mit Verfügung vom 5. November 2024 wurde der Rekurseingang vorgemerkt

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Die A wurde als Mitbeteiligte

in das Verfahren einbezogen.

D.

Mit Eingaben vom 6. bzw. 9. Dezember 2024 beantragten die Mitbeteiligte

und die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschä-

digungsfolgen zulasten des Rekurrenten.

E.

Mit Replik vom 13. Januar 2025 bzw. Dupliken vom 3. Februar 2025 hielten

die Parteien an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 12. Februar 2025 liess

sich der Rekurrent ein weiteres Mal vernehmen.

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F.

Am 10. März 2025 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

G.

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:

1.

Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a Planungs- und Baugesetz (PBG) sind gesamt-

kantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton

statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideel-

len Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse berechtigt,

soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, §§ 203 - 217

PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt diese Vorausset-

zungen  unbestrittenermassen.  Der angefochtene  Beschluss  stützt  sich  auf

§§ 203 ff. PBG. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist

auf den Rekurs einzutreten.

2.

In der Rekurseingabe stellt der Rekurrent unter dem Titel "Legitimation" die

Parteistellung der A als Mitbeteiligte in Frage. Dies führe zu einer uferlosen

Ausweitung und die Betroffenheit erscheine zweifelhaft. Der Rekurrent über-

lasse den Entscheid über den Einbezug der A in das Verfahren jedoch dem

Gericht.

Demnach  und  weil kein  Antrag  auf Entlassung  der  Mitbeteiligten  aus  dem

Verfahren  gestellt  wurde,  ist  darauf  und  auf  die  diesbezüglichen  weiteren

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Vernehmlassungen der Parteien nicht weiter einzugehen. Bemerkungsweise

ist anzufügen, dass sich die Frage der Betroffenheit im Sinne einer Eintre-

tensvoraussetzung (Legitimation) in Bezug auf Mitbeteiligte nicht stellt. Bei

Mitbeteiligten handelt es  sich  um  Personen und  Behörden  mit  einem Inte-

resse am Verfahren, die zur Sachaufklärung in den Schriftenwechsel einbe-

zogen werden sollen. Die A ist Baurechtsnehmerin auf dem streitbetroffenen

Grundstück  und plant  einen  Neubau anstelle des  in  Frage  stehenden  Ge-

bäudes. Ihr Interesse am Verfahren ist somit evident und ihr Einbezug in das

Verfahren ohne weiteres gerechtfertigt.

3.

Mit Beschluss vom 15. November 2021 erteilte die Baukommission X der A

die baurechtliche Bewilligung für den Neubau einer Verkaufsstelle mit Woh-

nungen  auf  dem Grundstück  Kat.-Nr. 1  an  der  B-Strasse 12  in  X. Auf  den

hiergegen vom Zürcher Heimatschutz ZVH erhobenen Rekurs trat das Bau-

rekursgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 24. Mai 2022 nicht ein

(BRGE II Nr. 0119/2022). Im Urteil VB.2022.00393 vom 13. April 2023 ging

das Verwaltungsgericht davon aus, dass das Gebäude offensichtlich zu Un-

recht nicht inventarisiert worden sei, hiess die Beschwerde des ZVH gut, hob

den  Entscheid  des  Baurekursgerichts  vom  24. Mai  2022  auf  und  wies  die

Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurück. In der Folge

hob das Baurekursgericht den Bauentscheid vom 15. November 2021 auf;

der Entscheid über das Baugesuch bedürfe einer vorgängigen Schutzabklä-

rung  und  eines  Entscheids  über  die  Schutzwürdigkeit  (BRGE  II  Nr.

0188/2023 vom 19. September 2023).

4.
Die Gemeinde holte beim Architekten und Denkmalpfleger E ein Gutachten

über die Schutzwürdigkeit ein. Dieses datiert vom 3. April 2024, ein Ergän-

zungsgutachten, ebenfalls von E, vom 4. September 2024. Gestützt darauf

verzichtete  der  Gemeinderat  auf  eine  Unterschutzstellung.  Er  erwog,  dem

Gebäude komme ein geringer Eigen- und ein geringer Situationswert zu. Ge-

samthaft sei die Schutzwürdigkeit bzw. das öffentliche Erhaltungsinteresse

als gering zu qualifizieren. Demgegenüber sei von einem hochgradigen Inte-

resse an der Siedlungsverdichtung auszugehen. Zu berücksichtigen sei auch

das öffentliche Interesse an der Rechtssicherheit. Das fragliche Gebäude sei

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nicht inventarisiert gewesen (VB.2016.00565, E. 3.4 und E. 4.1). Demzufolge

sei bis vor kurzem nicht mit denkmalpflegerischen Einschränkungen zu rech-

nen  gewesen,  was  von  ausschlaggebender  Bedeutung  für  den  Abschluss

des Baurechtsvertrags und die Planung des Bauvorhabens gewesen sei. Zu

schützen  sei zudem  das Vertrauen  in die Rechtsbeständigkeit des rechts-

kräftigen privaten Gestaltungsplans B-Strasse. Der Erhalt des Gebäudes B-

Strasse 12 stünde im Widerspruch zu diesem Gestaltungsplan, welcher bei

einer Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes quasi bedeutungs- bzw. inhaltsleer

würde. Der rechtskräftige Gestaltungsplan akzentuiere das Gewicht des öf-

fentlichen Interesses an der Rechtssicherheit. Gegen den Erhalt stünden so-

dann  das  grosse  öffentliche  Interesse  an  der  Weiterentwicklung des  Zent-

rums,  das  umweltrechtliche  Interesse  des  Lärmschutzes  (Eisenbahnlärm),

das öffentliche Interesse an der Erstellung von hindernisfreiem und altersge-

rechtem Wohnraum und die finanziellen privaten Interessen.

5.1.

Der Rekurrent macht geltend, die Altersbestimmung für Balken habe erge-

ben, dass die Bäume in den Jahren 1656/57 gefällt worden seien. Gemäss

Gutachten mache die Entdeckung dieser Fälldaten "den Wohnteil zum wert-

vollen  Bauzeugen  im Ortsbild  von Y" und  belege, "dass die Grundstruktur

des Wohnhauses erhalten geblieben sei". Relativierend füge der Gutachter

dann allerdings an, dass die "Spuren des ehemals als Weinbauernhaus ge-

nutzten Wohnteils...heute aber verwischt (sind)".

Der Gutachter werte den denkmalpflegerischen Wert des Hauses in dessen

Zeugenschaft für die "Transformation der landwirtschaftlich genutzten bäu-

erlichen Liegenschaft im Rebberg zum Wohn- und Geschäftshaus mit Maga-

zin in Geschäftszentrum am Bahnhof X" und stelle fest: "Das Gebäude hat
mit Um-, An- und Erweiterungsbauten auf die veränderte Lage am Gleis, in

Bahnhofsnähe  und  an  der  zusammen  mit  dem  Bahnhof  angelegten  B-

Strasse  baulich  reagiert,  ohne  am  Äusseren  die  Veränderungen  sichtbar

werden zu lassen."

Im angefochtenen Beschluss bezweifle die Vorinstanz, dass an einer Zeu-

genschaft für eine "Epoche der "Anpassung eines Objekts auf Veränderun-

gen  in  der  Umgebung"  ein  hinreichendes  öffentliches  Denkmalschutzinte-

resse bestehe, zumal diese Epoche historisch kaum verallgemeinerbar sei".

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Diese Würdigung beruhe, so der Rekurrent, auf einer Entstellung der Aussa-

gen. Fakt sei, dass der Gutachter die Zeugenschaft für eine "Transformation"

ins Spiel gebracht habe. Die entscheidende Aussage im Gutachten (S. 10,

4. Abschnitt) werde dabei unterschlagen, nämlich dass trotz der Veränderun-

gen in der Funktion des Gebäudes (verkürzt: vom Weinbauern- zum Wohn-

und  Geschäftshaus),  den damit  verbundenen  Um-,  An-  und  Erweiterungs-

bauten sowie  seiner  neuen  Lage  an  den  Bahngeleisen (anstelle mitten im

Rebberg) dieses "baulich reagiert" habe, "ohne am Äusseren die Verände-

rungen sichtbar werden zu lassen". Mit anderen Worten: trotz der Verände-

rungen der  Umgebung und  der  Umnutzung  vom  Weinbauern-  zum  Wohn-

und Geschäftshaus habe das Haus sein äusseres Erscheinungsbild bewahrt.

Weiter werde im Gutachten folgendes festgestellt: "Das Gebäude verfügt im

ins  17.  Jahrhundert  zurückgehenden  Wohnhaus  und  in  der  Scheune  von

1890  in  der  Primärstruktur  (Decken,  Böden,  Wände,  Dach)  über  originale

Bausubstanz.  Die  für  ein  Vielzweckbauernhaus  typische  Gliederung  in

Wohnteil und Scheune ist erhalten". Und weiter: "Es handelt sich somit beim

Gebäude  B-Strasse  12  um  den  Typus eines Vielzweckbauernhauses,  das

mit einer Trotte verbunden (sc. war) und das später nach Vorbild eines Viel-

zweckbauernhauses mit einer Scheune ergänzt wurde". Dies führe den Gut-

achter zur Feststellung: "Heute erinnert das mehrfach veränderte Gebäude

aufgrund der sichtbaren Zweiteilung in Wohnhaus und Scheune (in Anleh-

nung an ein Vielzweckbauernhaus) an die ursprüngliche landwirtschaftliche

Nutzung,  die  das  Gebäude  vor  gut  100  Jahren  verloren  hatte".  Daran  an-

schliessend folge die Empfehlung: "Das Vielzweckbauernhaus ist als wichti-

ger Zeuge einer wirtschaftlichen Epoche erhaltenswürdig".

Das Gebäude sei also ein wichtiger Zeuge der früheren landwirtschaftlichen

Prägung von X - und insbesondere des dort einst wichtigen Weinbaus. Dies
sei das Bemerkenswerte, gerade auch vor dem Hintergrund der vielen Ver-

änderungen der Umgebung, mit damit verbundenen Umnutzungen und Um-

bauten. Dazu komme bemerkenswert viel erhaltene Bausubstanz im Innern,

worauf  der  Gutachter  hinweise  (Türen  mit  alten  Beschlägen  aus  dem  19.

Jahrhundert, Bodenbeläge, Kachelofen aus der Mitte des 19. Jahrhunderts,

Stube mit Kassettentäfer, bauzeitliche Deckenbalken, ein Naturstein-Portal

mit Relief, Dachkonstruktion aus dem 17. Jahrhundert).

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Dazu komme das weitgehend erhaltene, vom Gutachter als relevant bestä-

tigte äussere Erscheinungsbild. Das Gebäude weise daher insgesamt einen

hohen  Eigenwert  auf.  Vor  diesem  Hintergrund  sei  es  gar  nicht  nötig,  die

Schutzwürdigkeit mit einer "Zeugenschaft einer Transformation" zu begrün-

den. Vielmehr handle es sich um einen gut erhaltenen Zeugen der Epoche

der landwirtschaftlichen Tradition im 17. und 18. Jahrhundert. Auffallend sei

eher, wie viel historische Bausubstanz aussen und innen erhalten geblieben

sei – trotz der vielfachen Veränderungen in der Nahumgebung. Die Behaup-

tung  im  angefochtenen  Beschluss,  es  sei  "gerade  keine  Originalsubstanz

mehr vorhanden", sei geradezu aktenwidrig und willkürlich. Was sich unter

den  aus  dem  19. Jahrhundert  stammenden Wandverkleidungen  an  älterer

Substanz  erhalten  habe, sei  nicht untersucht worden,  doch  sei  angesichts

der  erhaltenen  Grundstruktur  davon  auszugehen,  dass  vieles  davon  noch

vorhanden sei.

Der Rekursgegner versuche – immerhin einem Haus aus dem 17. Jahrhun-

dert – die Schutzwürdigkeit damit abzusprechen, dass einzelne Fenster ver-

ändert worden seien, obwohl Veränderungen bei den Fenstern auch bei Un-

terschutzstellungen heute fast schon zum Standardprogramm gehören wür-

den.  Fenster  wie  auch  der  Verputz  und  die  Dachziegel  gehörten  als  Ver-

schleissflächen zu den Teilen, die alle paar Jahrzehnte erneuert oder ersetzt

werden müssten. Aufgrund der Aufnahmen in den Akten sei jedenfalls klar,

dass  sich  am  äusseren  Erscheinungsbild  seit  den  ersten  Fotografien  im

19. Jahrhundert kaum etwas geändert habe.

Beim Situationswert sei dem Gutachter insofern ein Missverständnis unter-

laufen, als er davon auszugehen scheine, dass ein solcher nur schützens-

wert  sei,  wenn  ein  Gebäude  (noch)  in  seiner  ursprünglichen  Umgebung

stehe ("Der Situationswert ist wegen dem Fehlen einer massgebenden Um-
gebung gering"). lm Ergänzungsgutachten werde festgehalten, das Haus B-

Strasse  12 sei  nie Teil  von  Y gewesen.  Dass  es  die  Situation im  Dorfkern

präge, und zwar als Abschluss der noch erhaltenen Gebäude entlang der B-

Strasse, beruhe daher – so der Gutachter – auf einer "Täuschung". Das Haus

sei laut Gutachter ein Solitär in den Rebbergen gewesen, und da dieser nicht

mehr existiere, entfalle auch der Situationswert. Diese Darstellung sei nicht

nur  rechtlich  unzutreffend,  sondern  vor  allem  auch  in  faktischer  Hinsicht

falsch. Wie anhand einer Recherche in den SBB-Archiven dargelegt werden

könne,  sei  das  Haus  B-Strasse  12  vor  dem  Bahnbau  von  mehreren

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Gebäuden umgeben gewesen, die damals abgebrochen worden seien, mit

denen es jedoch klar zum Ortsteil Y gehört habe. Wo genau die Grenze von

Y durchgeführt habe und ob das Haus früher von Reben umgeben gewesen

sei, sei für den Situationswert irrelevant. Es komme allein darauf an, ob das

Gebäude die ortsbauliche Situation präge. Dies sei nie bestritten worden, die

scheinbar gegenteiligen Darstellungen im Gutachten, im Ergänzungsgutach-

ten und im angefochtenen Entscheid würden von einem unrichtigen Begriff

des Situationswerts ausgehen.

Mit dem hohen Alter des Hauses, dem bauzeitlichen Rohbau vom Keller bis

zum Dach, dem bemerkenswerten Dachstock und der ebenfalls weitgehend

bauzeitlichen  Struktur  weise  das  Haus  einen  sehr  hohen  Eigenwert  auf.

Dazu komme ein wichtiger Situationswert im Zentrum von X.

Zur Verhältnismässigkeit bringt der Rekurrent vor, beim Vergleich der Wohn-

flächen im Alt- und Neubau sei das sehr bedeutende Erweiterungspotential

im  Altbau  nicht  berücksichtigt  worden (Ausbau von  Scheune und  Dachge-

schoss). Das Argument der Rechtssicherheit verfange nicht. Die nachträgli-

che Korrektur der früheren Fehlentscheide könne nicht dadurch vermieden

werden, dass wertvolle Zeugen der Vergangenheit leichthin Profitinteressen

geopfert würden. Was die angestrebte Zentrumsentwicklung anbelange, so

gebe es wesentlich attraktivere Möglichkeiten zur Steigerung der Attraktivität

des Zentrums von X (Verweis auf die "Vision Dorfkern X", act. 4.6). Was den

Lärmschutz anbelange, so würden derzeit die gesetzlichen Vorgaben derart

gelockert, dass diese Wohnlage problemlos möglich bleiben werde, vor al-

lem auch, wenn die neuen Wohnungen in einem geschützten Gebäude er-

stellt würden. Dasselbe gelte für die Behindertengerechtigkeit – sofern das

umgenutzte  Gebäude den Normen  des  BehiG  überhaupt  unterworfen  sein

werde.

5.2.

Die Vorinstanz entgegnet, der Gutachter sei zum Schluss gekommen, dass

das Haus zwar noch als wichtiger Zeuge für die bäuerliche Vergangenheit zu

qualifizieren sei, der entsprechende Eigenwert aber aufgrund der geringen

originalen Bausubstanz stark relativiert werde. Vor allem die Grundstruktur

stamme aus dem 17. Jahrhundert. Wie das Haus damals ausgesehen habe,

sei gemäss Gutachten nicht mehr nachvollziehbar. Weder im Äussern noch

im  Innern  des  Hauses  seien  die  Zeiten  des  17.  Jahrhunderts  in  ihrer

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Materialisierung und der damit einhergehenden Wirkung noch erlebbar. An-

gesichts des damit verbundenen Verlusts an Authentizität bzw. Aussagekraft

über die bäuerliche Vergangenheit von X sei die tiefgradige Gewichtung des

Eigenwerts nicht zu beanstanden.

Die Aussage im Gutachten, wonach das Äussere des Hauses unverändert

geblieben  sei,  sei  so  zu  verstehen,  dass  der  Wohnteil  in  seinen  äusseren

Ausmassen noch erhalten sei. Der Gutachter habe die Aussage des "unver-

änderten Äussern" stark relativiert:  Die  Spuren des  ehemals  als  Weinbau-

ernhaus genutzten Wohnhauses seien verwischt, das Haus sei zunächst mit

einer  Trotte  verbunden  gewesen  und  später  an  deren  Stelle  mit  einer

Scheune ergänzt worden, wobei das Haus zu jenem Zeitpunkt vermutlich nur

kurze Zeit landwirtschaftlich genutzt worden sei, und schliesslich lasse sich

der  ursprüngliche  Zustand  des  Äusseren  nicht  aus  dem  Bestand  ablesen

bzw. nachkonstruieren, zumal sich die Fassaden hinsichtlich der sichtbaren

Bausubstanz  des  Fassadenputzes,  der  Fensteröffnungen  sowie  aufgrund

der Anbauten stark verändert hätten. Äusserlich sei folglich keine originale

Bausubstanz mehr erfahrbar. Die ursprüngliche äussere Erscheinung lasse

sich nicht mehr nachkonstruieren. Diese gutachterlichen Feststellungen dürf-

ten nicht ausgeblendet werden und seien für die Gewichtung des Eigenwerts

entscheidend. Erlebbar sei nur noch das Volumen des Wohnhausteils, wel-

ches sich aus der noch erhaltenen originalen Primärkonstruktion ergebe, und

die Einteilung in einen Wohn- und einen Scheunenteil.

Gemäss Ergänzungsgutachten sei die Epoche der Transformation von der

bäuerlichen  Vergangenheit  in  die  moderne  Zeit  nur  noch  am  Ladenanbau

erkennbar, welcher keinen denkmalpflegerischen Wert aufweise. Die rekur-

rentische Behauptung, das Wachstum und die Veränderung der Gemeinde

seien besonders gut abzulesen, sei damit unzutreffend. An einer Epoche der
Anpassung eines Objekts auf Veränderungen in der Umgebung bestehe kein

hinreichendes  öffentliches  Denkmalschutzinteresse,  zumal  diese  Epoche

historisch kaum verallgemeinerbar sei.

Auch  im  Innern  erinnere  nur  wenig  originale  Bausubstanz  an  die  Zeit  der

bäuerlichen  Vergangenheit.  Die  Türen  aus  der  Mitte  des  19.  Jh.  würden

nichts zur hier interessierenden Zeugenschaft für die bäuerliche Vergangen-

heit von X beitragen, zumal das Haus in der Mitte des 19. Jahrhunderts seit

Jahrzehnten nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sei. Die Stube mit

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Kassettentäfer möge zur Zeugenschaft für die bäuerliche Vergangenheit bei-

tragen, von einem bemerkenswerten Ausmass an schutzwürdiger Ausstat-

tung im Innern könne jedoch nicht die Rede sein.

Für die Bejahung eines Eigenwerts möge zwar gerade noch ein genügendes

Mass an originaler Bausubstanz aus der bäuerlichen Vergangenheit beste-

hen.  Davon,  dass  das  Schutzobjekt  aber  in  einem  überdurchschnittlichen

Ausmass über eine bauzeitliche Bausubstanz verfüge, könne nicht die Rede

sein. Die Verfälschungen des Gebäudes seien erheblich. Dem Rekurrenten

könne  nicht  gefolgt  werden,  wenn  er  einen  hochgradigen  Eigenwert  be-

haupte. Hinzu komme das der Gemeinde zustehende Auswahlermessen: Es

sei bereits eine Vielzahl (nämlich deren 20) an Gebäuden bzw. teilweise gan-

zen Gebäudekonglomeraten unter Schutz gestellt worden, welche die bäu-

erliche Vergangenheit von X gut bis sehr gut zu bezeugen vermöchten (Un-

terschutzstellungsverfügungen  bzw.  Inventarblätter  in  act.  14.7  bis 14.52).

Die Gemeinde sei bemüht, ihr bäuerliches Erbe zu erhalten. Dabei konzent-

riere sie sich vor allem auf Gebiete, in welcher gut erhaltene bäuerliche Ge-

bäude in grösserer Zahl vorkommen und die bäuerliche Vergangenheit auch

in ihrem konkreten örtlichen Zusammenhang authentisch erlebbar machen

würden. Die bäuerlichen Zeugen lägen vor allem in der Kernzone sowie an

den älteren wichtigeren Verkehrsachsen (C-Strasse, D-Strasse (Karte in act.

14.53). Freilich gebe es auch inventarisierte und unter Schutz gestellte Ge-

bäude an anderen Orten im Gemeindegebiet; es liege aber im Ermessen der

Baubehörde (sic), für eine Unterschutzstellung bäuerlicher Gebäude an je-

nen  Orten  einen  besonders  bedeutenden  Zeugenwert  zu  verlangen.  Das

streitbetroffene  Haus  vermöge  die  Epoche  der  bäuerlichen  Vergangenheit

nicht  besonders  authentisch  zu  bezeugen;  es  gebe  eine  Vielzahl  anderer

bäuerlicher Schutz- und Inventarobjekte, welche hierfür geeigneter seien.

Wenn  der  Rekurrent  ausführe,  dass  sich  seit  den  ersten  Fotografien  im

19. Jahrhundert kaum etwas am äusseren Erscheinungsbild geändert habe,

dann sei dies hinsichtlich der Zeugenschaft für die Epoche der bäuerlichen

Vergangenheit von X irrelevant, zumal der grösste Teil der relevanten Ver-

änderungen (Anbauten; praktisch durchgehende Veränderungen der Fens-

teröffnungen) bereits vorher stattgefunden habe. Der alte Putz sei vermutlich

in  den  1930er  Jahren  ersetzt  worden.  Nach der  Rechtsprechung  vermöge

ein Gebäude, dessen bauzeitliche Substanz sich praktisch nur noch auf die

Grundstruktur  beschränke,  kein  besonders  aussagekräftiges  Zeugnis  der

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bauzeitlichen Umstände abzulegen, womit zumindest der Grad des Eigen-

werts sehr stark relativiert sei. Es gehe vorliegend auch nicht nur um einzelne

veränderte Fenster, sondern um eine starke Veränderung des grössten Teils

der Fensteröffnungen und damit des Fassadenbildes.

Das Gutachten gehe keineswegs von einer unrichtigen Definition des Situa-

tionswerts aus. Aufgrund der grossen Ausmasse des Hauses und seiner his-

torisch anmutenden Erscheinung bestätige das Gutachten die prägende Wir-

kung im Ortsbild. Der vollständig veränderte siedlungsgeschichtliche Zusam-

menhang  und  die  daraus  resultierende  täuschende  Wirkung  im  Ortsbild

werde  sodann im  Rahmen  der Gewichtung des  Situationswerts  gewürdigt.

Dies entspreche der Rechtsprechung, welche dem siedlungsgeschichtlichen

Zusammenhang für die Beurteilung des Situationswerts eine erhebliche Be-

deutung  zumesse  und  gemäss  welcher  Veränderungen  des  siedlungsge-

schichtlichen  Zusammenhangs  den  Situationswert  relativieren  könnten

(BGer 1C_55/2011, Erw. 6.2 f.; VB.2010.00094, Erw. 3.6). Ein Situationswert

sei vorliegend zwar zu bejahen. Diesem komme jedoch ein nur geringes Ge-

wicht zu.

Bei der Ermittlung der dem Wohnen dienenden Flächen sei ein Fehler fest-

gestellt  worden.  Die  drei  Wohnungen  würden  insgesamt  eine  Fläche  von
rund 310 m2 aufweisen. Erhebliche Flächen im ersten Dachgeschoss dienten
dem  Wohnen  und  seien  mitberücksichtigt.  Die  restliche  Fläche  im  ersten

Dachgeschoss würden sich bei einer Unterschutzstellung nicht hinreichend

belichten lassen und daher nicht als mögliche Wohnfläche in Betracht fallen.

Die Fläche im zweiten Dachgeschoss sei aufgrund der geringen Raumhöhe,

fehlender Erschliessungsmöglichkeiten und  eingeschränkter  Belichtung  für

eine Umnutzung in Wohnen ungeeignet. Die Flächen in der Scheune liessen

sich kaum als Wohnraum umnutzen. Dies setzte eine fachgerechte Isolation
und insbesondere eine Vielzahl von Öffnungen der bislang geschlossenen

Scheunenfassade für Fenster voraus, womit sich das Erscheinungsbild und

der Charakter des Schutzobjekts fundamental verändern würde. Abgesehen

davon  bedeutete  ein  solches  (unrealistisches)  Umnutzungsvorhaben  eine

starke Reduktion der bisherigen Gewerbe- und Lagerflächen. Bei einer Um-

nutzung  der Scheune  in  Wohnraum  könnten für  die  Bewohner auch  keine

qualitätsvollen Aussenräume bereitgestellt werden. Am betreffenden Ort be-

stehe daher ein bedeutendes Potential für mehr Wohnraum, Wohneinheiten

und Gewerbe- und Lagerflächen.

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5.3.

Die  Mitbeteiligte  bringt  vor,  die  Ursprünge  aus dem  17.  Jahrhundert seien

nur  in  einigen  wenigen  Bauteilen  vorhanden.  Die  Balkendecke  sowie  der

Dachstuhl  würden  die  einzigen  Gebäudeteile  bilden,  die  nachweislich  der

Primärstruktur des Gebäudes zugeordnet werden könnten. Anderweitig sei

keine originale Bausubstanz mehr vorhanden. Dies begründe keinen hinrei-

chenden Eigenwert bzw. eine Unterschutzstellung. Die noch erhaltene histo-

rische Substanz sei fragmentarisch und auf wenige Teile des Gebäudes be-

schränkt. Fenster, praktisch sämtliche Fassaden und auch wesentliche Ele-

mente der inneren Gestaltung seien mehrfach stark verändert worden; die

ursprüngliche Nutzweise sei kaum mehr erkennbar.

Die Transformation von einer landwirtschaftlich genutzten Baute zum Wohn-

und  Geschäftshaus  begründe  für  sich  allein  keine  denkmalpflegerische

Schutzwürdigkeit. Der Übergang von der bäuerlichen in die moderne Zeit sei

nicht  derart  einzigartig,  wie  ihn  der  Rekurrent  darzustellen  versuche.  Viel-

mehr handle es sich um einen Entwicklungsprozess, wie er an zahlreichen

Orten zu beobachten sei. Die Transformation habe keine prägenden Spuren

hinterlassen. Vor allem gebe es zahlreiche reinere Vertreter der bäuerlichen

Vergangenheit in X, die (sowohl hinsichtlich Substanz als auch Umgebung)

weit  besser  erhalten  seien  und  den  Übergang  vom  Bauerndorf  in  die  mo-

derne Zeit weitaus besser und authentischer dokumentierten. An der Bezeu-

gung  einer  Epoche  der  "Anpassung  eines  Objektes  auf  Veränderungen  in

der Umgebung" bestehe kein hinreichendes öffentliches Denkmalschutzinte-

resse. Letztlich könne die Frage aber offenbleiben, da das Gebäude in einem

stark veränderten Umfeld ohnehin isoliert wirke und längst keine prägende

Rolle  mehr  einnehme. Im  Vergleich  zu  den Bauten  entlang  der D-Strasse,

die  harmonisch  in  ihre  historische  und  unverbaute  Umgebung  eingebettet

seien, stehe das Gebäude B-Strasse 12 in einem stark modernisierten Bahn-
hofsumfeld, das keinen Bezug mehr zur ursprünglichen landwirtschaftlichen

Nutzung aufweise. Das Gebäude sei damit auch in dieser Hinsicht kein wich-

tiger Zeuge der frühen landwirtschaftlichen Prägung von X.

Das Erscheinungsbild des Gebäudes sei durch die vollständige Veränderung

der Fensteröffnungen stark verändert worden. Aus der gutachterlichen Fest-

stellung,  wonach  die  Transformation  von  einem  Bauernhaus  in  ein  Wohn-

und Geschäftshaus einzig im eingeschossigen Vorbau erkennbar sei, könne

nicht geschlossen werden, dass sich das Haus selbst kaum verändert habe.

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Dies widerspreche den Erkenntnissen des Gutachtens. Der Eigenwert könne

höchstens als gering bezeichnet werden.

Der Situationswert des Gebäudes B-Strasse 12 sei äusserst gering. Selbst

wenn das Gebäude wie vom Rekurrenten behauptet vor dem Bahnbau einst

Teil einer grösseren Baugruppe gewesen sei und zum Ortsteil von Y gehört

haben  sollte,  vermöge  dies  keinen  schützenswerten  Situationswert  zu  be-

gründen.  Die  historische Funktion  und  die  Einbettung  des  Gebäudes  sind

verloren  gegangen  und  die  heutigen  Relikte  (B-Strasse  und  angrenzende

Gebäude)  könnten  keinen  Zusammenhang  mehr  mit  der  ursprünglichen

(siedlungsgeschichtlichen) Struktur herstellen. Eine massgebliche prägende

Einbindung in das aktuelle Ortsbild sei nicht auszumachen.

Eine Unterschutzstellung lasse sich weder mit dem Gebot der Rechtssicher-

heit  noch  demjenigen  des  Vertrauensschutzes  vereinbaren.  Es gehe  nicht

an, den  rechtskräftigen Gestaltungsplan "B-Strasse", der  im Vertrauen  auf

den fehlenden Inventareintrag und nach Durchführung einer öffentlichen Auf-

lage durch die Baudirektion genehmigt worden sei, durch ein untergeordne-

tes Schutzobjekt nachträglich in Frage zu stellen. Vor diesem Hintergrund

komme den privaten, aber auch den öffentlichen Interessen an der Realisie-

rung der im Gestaltungsplan vorgesehenen Überbauung unter dem Aspekt

des Vertrauensschutzes ein grosses Gewicht zu, die für den Verzicht auf die

Unterschutzstellung eines nicht hochrangigen Schutzobjekts sprechen wür-

den.  Im  Sinne  einer  Gesamtabwägung  der  betroffenen  Interessen  würden

die gegen eine Unterschutzstellung gerichteten Interessen überwiegen.

6.

Dem Gutachten vom 3. April 2024, verfasst im Auftrag der Gemeinde von E,
Architekt ETH SIA BSA, ist zusammengefasst folgendes zu entnehmen:

Baugeschichte

Das  Fälldatum  1656/57  sei  im  Wohnteil  (ursprünglich  genutzt  als  Weinbauernhaus)  mit

dendrochonologischem  Gutachten  an  der  Kellerdecke  und  im  Dachstuhl  nachgewiesen.

1813 hätten auf dem Grundstück vier Bauten bestanden (Wohnhaus, Trottgebäude, Wasch-

haus  mit  Schopf,  Scheune).  Bis  auf  das  Wohnhaus  seien  alle  Gebäude  noch  im  19.  Jh.

abgetragen  worden.  Das  Wohnhaus  sei  erweitert  worden:  Ab  1876  im  Lagerbuch

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Bezeichnung  als  "Wohnhaus  mit  Zimmeranbau"  (vermutlich  der  ostseitige  Ladenanbau),

1890 Anbau der Scheune mit Zimmer und Keller anstelle des Trottgebäudes. Mit dem Bau

der B-Strasse sei das Gebäude in den Perimeter der Einkaufsstrasse gerückt, die nun ost-

seitig der B-Strasse, geschmückt mit neuen Wohn- und Geschäftshäusern im Stil des His-

torismus, entstanden sei.

1923  sei  der  Bau  eines  Verkaufslokals  für  Gemüse  und  Südfrüchte  als  Provisorium  für

5 Jahre bewilligt worden. 1934 sei der B-Strassenseitige Ladenanbau von zwei Coiffeusen

und  als  Magazin  genutzt  worden,  die  weiteren  Räume  im  Erdgeschoss als  Magazin  oder

Keller. 1949 hätten die Schweizerischen Bundesbahnen ein Baugesuch für die Einrichtung

eines  Ladens  im Ökonomie-Gebäude  eingereicht.  1953  seien  Küche  und  Bad  der  Maiso-

nette-Wohnung im Gebäude Nr. 201 erneuert worden. 1958 sei das Magazin im Gebäude

Nr. 202 umgebaut worden. 1965 seien im Zuge des Umbaus der Nassräume im Gebäude

Nr. 201 die Eingänge der südseitigen Geschosswohnungen getrennt worden. Im Jahr 2008

habe sich das Gebäude aus Scheune, Wohnhaus, Anbau 1, Anbau 2, Rampe und Eingang

zusammengesetzt. Diese Gliederung sei heute noch vorhanden.

Baubeschrieb

Das mit einem zusammenhängenden Satteldach gedeckte, längsrechteckig ausgerichtete

Gebäude setze sich aus verschiedenen Gebäudeteilen zusammen: Das nach Osten dreige-

schossig  erscheinende,  nach  Süden  und  Westen  freistehende  Wohnhaus,  die  nordseitig

angebaute Scheune und der ostseitig im Untergeschoss angebaute eingeschossige Vorbau.

Die Gliederung in Wohnhaus und Scheune sei auch an den Fassaden ablesbar. Die Ostfas-

sade sei die Hauptfassade. Während der Wohnteil verputzt sei, verfüge die Scheune über

eine Vertikalschalung in Holz. Der Giebel im Wohnteil, obwohl verputzt, trete aus der Fas-

sade optisch hervor. In den Aufnahmen von 1919 sei das Giebeldreieck gut zu erkennen,

was auf einen damals schon vorhandenen Materialwechsel schliessen lasse.

Grundsätzlich seien Wohnhaus und Scheunenanbau dem Typus des Vielzweckbauernhau-

ses verpflichtet. Insbesondere das Bandfenster im Erdgeschoss der Maisonette-Wohnung

lasse eine Verwandtschaft zu regionalen Vergleichsobjekten erkennen. Der durchlaufende

First, das ostseitig ausladende Scheunenvordach aber auch die Behandlung der Giebelfas-

sade im Wohnteil als Seitenfassade seien weitere typische Merkmale eines Vielzweckbau-

ernhauses.

Die Fassade des schmucklosen Wohnteils werde von den Lochfenstern bestimmt. Das he-

terogene  Erscheinungsbild  resp.  die  unterschiedlichen  Fensterformate  an  der Ostfassade

liessen Rückschlüsse auf eine rege Umbautätigkeit zu. Die Fenster an der Südseite (Giebel)

würden  ebenfalls  von  den  Formaten  abweichen.  "Die  Öffnungen  und  an  der  Westseite"

seien im 20. Jh. verändert worden.

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Seite 14

Bei der Scheune seien an der Giebelseite und an der Rückseite, für einen Holzbau der Jahr-

hundertwende typisch, die Fugen der vertikalen Bretterschalung mit Schlagleisten verdeckt.

Bei der zur B-Strasse gerichteten Seitenfassade, der Hauptfassade des Gebäudes, sei die

Holzschalung  mit  Laubsäge-Ornamenten  versehen.  Die  Gliederung  in  einen  gemauerten

Stall (1949 umgebaut zum Laden) und das mit grossen Flügeltoren versehene Tenn seien

gut zu erkennen.

Im  Inneren  seien  die  Räume  und  Oberflächen  (mit  Ausnahme  der  Maisonette-Wohnung)

stark  purifiziert.  Mehrere  aus  der  zweiten  Hälfte  des  19.  Jh.  stammende  Türen  und  Be-

schläge, verschiedene Bodenbeläge sowie ein grüner Kachelofen aus der Mitte des 19. Jh.

seien  als  Ausstattungselemente  vorhanden.  Das  Krallentäfer  im  oberen  Maisonette-Ge-

schoss verweise auf einen bescheidenen Ausbaustandart. Einzige Ausnahme bilde das mit

einem  Kassettentäfer  ausgekleidete  Wohnzimmer  im  Erdgeschoss  der  Maisonette-Woh-

nung. Originale Fenster seien nicht vorhanden.

lm stark verbauten Untergeschoss seien im Wohnteil die mächtigen, weiss gekalkten, stel-

lenweise  geschwärzten,  mit  Waldkante  versehenen  Deckenbalken  und  die  Bretter  der

Schiebeböden sichtbar. Die handwerklich geprägte Ausführung verweise auf das nachge-

wiesene Fälldatum aus Mitte des 17. Jahrhunderts. Identische Decken fänden sich sowohl

im Gebäudeteil der Geschosswohnung als auch im Maisonette-Teil, was auf eine zeitgleiche

Erstellung der beiden Gebäudeteile hinweise.

Mit dem Ladenvorbau seien wichtige Spuren der ehemaligen Fassade verloren gegangen.

Einzig am Übergang zur Scheune habe sich an der Querwand ein Naturstein-Portal mit Re-

lief erhalten. Es könne sich um den Zugang zur Maisonette-Wohnung handeln, bevor Wohn-

haus und Scheune zusammengebaut worden seien.

lm  Scheunenteil  zeugten  grössere  Eingriffe  von  den  Nutzungsanpassungen.  In  der  im

20. Jh. mehrheitlich als Magazin genutzten Scheune seien keine Spuren einer ehemaligen

landwirtschaftlichen  Nutzung  (sofern  es  diese  gegeben  habe)  erhalten  geblieben,  ebenso

wenig Spuren der im Lagerbuch 1890 vermerkten "Zimmer". Das Untergeschoss sei gleis-

seitig erweitert worden, vermutlich um im Erdgeschoss eine Rampe auszubilden.

Die  bauzeitliche  Dachkonstruktion  sei  in  beiden  Gebäudeteilen  erhalten  geblieben.  Über

dem Wohnteil sei das Dach als liegender Stuhl ohne Firstbalken ausgebildet, im Scheunen-

teil als Zangenkonstruktion, ebenfalls ohne Firstbalken. Liegende Stühle hätten im Zürich-

seegebiet ab dem 17. Jh. bis ins 19. Jh. Verbreitung gefunden.

Würdigung

Das nachgewiesene Fälldatum von 1656/57 mache den Wohnteil zum wertvollen Bauzeu-

gen  im  Ortsbild  von  Y.  Die  an  der  Kellerdecke  und  im  Dachstuhl  entnommenen  Proben

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Seite 15

belegten, dass die Grundstruktur des Wohnhauses erhalten geblieben sei. Die Spuren des

ehemals als Weinbauernhaus genutzten Wohnteils sind heute aber verwischt.

Die Bedeutung des Objekts liege heute in der Transformation der landwirtschaftlich genutz-

ten bäuerlichen Liegenschaft im Rebberg zum Wohn- und Geschäftshaus mit Magazin. Das

Gebäude habe mit Um-, An- und Erweiterungsbauten auf die veränderte Lage am Gleis, in

Bahnhofsnähe und an der zusammen mit dem Bahnhof angelegten B-Strasse baulich rea-

giert, ohne am Äusseren die Veränderungen sichtbar werden zu lassen.

Das Gebäude verfüge im ins 17. Jh. zurückgehenden Wohnhaus und in der Scheune von

1890 in der Primärstruktur (Decken, Böden, Wände, Dach) über originale Bausubstanz. Die

für  ein  Vielzweckbauernhaus  typische  Gliederung  in  Wohnteil  und  Scheune  sei  erhalten,

aber auch die Kammerung des Wohnteils in drei unterschiedliche Bereiche sei im Grundriss

Untergeschoss  von  1934  gut  zu  erkennen.  Während  die  Maisonette-Wohnung  eine  ur-

sprünglich angelegte Wohneinheit repräsentiere, seien die Geschosswohnungen vermutlich

eher  im  Zusammenhang  mit  Umbauten  in  der  2.  Hälfte  des  19.  Jh.  entstanden,  als  das

Wohnhaus aufgrund der Nähe zum Bahnhof eine neue Bestimmung gefunden habe.

Wohnhaus und Scheune folgten dem Typus des Vielzweckbauernhauses, obwohl zwischen

der Erstellung des Wohnhauses und der Scheune 230 Jahre liegen würden. Anzunehmen

sei, dass die Scheune nur kurze Zeit landwirtschaftlich genutzt worden sei, da sie 25 Jahre

nach  dem  Bau  der  Eisenbahn  zwischen  B-Strasse  und  Eisenbahntrassee  gebaut  worden

sei. Der Abbruch der Trotte weise auf Betriebsveränderungen hin. In der Siegfriedkarte von

1930 sei der Rebberg aufgelöst.

Der vorspringende, verputzte Gebäudeteil am Übergang zwischen Wohnhaus und Scheune

deute an, dass auch die Trotte nicht zusammen mit dem Wohnhaus entstanden sei, sondern

mit diesem Passstück verbunden worden sei. Es handle sich somit beim Gebäude B-Strasse

12 um den Typus eines Weinbauernhauses, das mit einer Trotte verbunden und später nach

Vorbild eines Vielzweckbauernhauses mit einer Scheune ergänzt worden sei.

Mit dem Bau der Eisenbahn habe sich die Lage des Gebäudes massiv verändert. Es habe

seine ursprüngliche landwirtschaftliche Bestimmung verloren, die es im Umfeld des Weilers

Y und der Rebberge eingenommen habe. Der Bau der Scheuen falle in die Zeit des Um-

bruchs. Die Anpassungen an die neue Funktion als Wohn- und Geschäftshaus als auch jene

eines  Lagerhauses  seien  mit  reduzierten  Mitteln  erfolgt. Innerhalb  des  sich  verändernden

Ortsbildes habe das Gebäude keine neue prägende Funktion übernommen. Heute erinnere

das mehrfach veränderte Gebäude aufgrund der sichtbaren Zweiteilung in Wohnhaus und

Scheune (in Anlehnung an ein Vielzweckbauernhaus) an die ursprüngliche landwirtschaftli-

che Nutzung, die das Gebäude vor 100 Jahren verloren habe. Der Situationswert sei wegen

dem Fehlen einer massgebenden Umgebung hingegen gering.

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Aus den Umbauten würden weder besondere ortsbauliche noch besondere architektonische

Qualitäten hervorgehen. Weder fänden sich am Gebäude Spuren einer wegweisenden Um-

gestaltung, noch vermöge das Gebäude im heutigen Umfeld, massgeblich geprägt von Bau-

ten aus dem späten 19. Jh., mit den Wohn- und Geschäftsbauten in einen Dialog zu treten.

Eine Konzentration auf den Kernbau des Wohnhauses sei möglich. Der ursprüngliche Zu-

stand  lasse  sich  heute  aber  nicht  aus  dem  Bestand  ablesen.  Hinweise  auf  die  ostseitige

Sockelfassade seien mit dem Anbau verloren gegangen. Auch die Giebel- und die Westfas-

sade seien verändert worden. Das Haus lasse sich aufgrund der vielen Umbauten nicht in

einen ursprünglichen Zustand als Weinbauernhaus zurückführen.

Empfehlungen / Schutzumfang

Aufgrund des nachgewiesenen Alters des Weinbauernhauses handle es sich beim Gebäude

als  Gesamtes  um  ein  Schutzobjekt  kommunaler  Bedeutung  nach  §  203  PBG.  Das  Viel-

zweckbauernhaus sei als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen Epoche erhaltenswürdig.

Trotz  des  nachgewiesenen  hohen  Alters  hätten  sich  im  Wohnteil  nur  wenige  bauzeitliche

Ausstattungen und Oberflächen erhalten. Mit Ausnahme der Decken im Kellergeschoss und

der Dachkonstruktion seien am ehemaligen Weinbauernhaus keine Spuren sichtbar, die auf

die  ursprüngliche  landwirtschaftliche  Nutzung  hinweisen  würden.  Das  Gesamtgebäude

zeige sich heute als Mehrfamilienhaus mit Magazinanbau. Weil die bauzeitliche Ausstattung

fehle und das Gebäude stark umgebaut worden sei, lasse sich das Weinbauernhaus nicht

in einen originalen Zustand zurückführen. Aufgrund des geringen Anteils an originaler bau-

zeitlicher Substanz handle es sich somit nicht um ein hochrangiges Schutzobjekt. Betreffend

seinem Eigenwert könne dem Objekt eine mittlere Schutzwürdigkeit attestiert werden.

Empfohlener Schutzumfang

Im Wohnteil (in der Substanz): bauzeitliche Fassaden, Dachform und Dachwerk (inkl. Gaube

auf der Ostseite), Bruchsteinmauerwerk Kellergeschoss, Geschossdecken und Innenwände

des historischen Bestands, Innenausstattung mit den gestemmten Türblättern und den pro-

filierten Türfuttern sowie den gestemmten Wandtäfern.

Scheunenteil (in der Substanz): bauzeitliche Fassade, Dachform und Dachwerk, Bruchstein-

mauerwerk Kellergeschoss.

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Ergänzungsgutachten vom 4. September 2024

In der Ergänzung zum Gutachten wird festgehalten, dass auch die aufgehenden Wände in

Massivbauweise  aus  dem  17.  Jh.  stammen  würden.  Es  sei  daher  naheliegend,  dass  der

gesamte  Rohbau  des  Wohnteils  die  Ausmasse  des  Gebäudes  von  1656/1657  behalten

habe. Die Befensterung der Nordwestfassade mit verschiedenen Fensterformaten und ei-

nem  Niveausprung  bilde  die  Nutzungsgeschichte  ab. Die  Südostseite  sei  stark  verändert

worden  (ebenfalls  verschiedene  Fensterformate). Zur historischen  Substanz  zählten  auch

die Fassaden und ihre Öffnungen, die auf der Nordostseite ein vertrautes Bild vermittelten

und auf der Südost- und Südwestseite stark verändert worden seien. Der Fassadenputz, ein

Kellenwurf, stamme vermutlich aus den 1930er Jahren, denn der Giebel sei 1919 noch nicht

verputzt gewesen, weise heute aber denselben Putz wie am gesamten Wohnteil auf. An der

ehemaligen  Aussenwand  des  Kellergeschosses  seien  keine  Portale  vorhanden,  weshalb

am Bau keine Aussagen zur ursprünglichen Erdgeschossnutzung entnommen werden könn-

ten.

Die  Transformation  des Weinbauernhauses  zum  Wohn-  und  Geschäftshaus sei  einzig  im

eingeschossigen Vorbau erkennbar. Dieser sei von geringer Qualität und habe das Äussere

des ehemaligen Weinbauernhauses nicht wesentlich verändert. Der Vorbau sei als additive

Zutat zu erkennen und wirke störend. Der architektonische Anspruch des Gebäudes sei im

Vergleich zu den Bauten an der B-Strasse, die um 1900 entstanden seien und eine hoch-

wertige Architektur angestrebt hätten, unverkennbar gering. Einzig der eingeschossige Vor-

bau habe eine architektonisch auf die veränderten Gegebenheiten reagierende Front erhal-

ten. Das im Verhältnis zum Gebäude kleine Volumen vermöge die Transformation nicht zu

prägen, sondern wirke wie ein zaghafter Versuch, den Anschluss an die Entwicklung der B-

Strasse nicht zu verpassen.

Zum Situationswert wird ausgeführt, in der Wild-Karte liege das Gebäude ausserhalb des

Kerns von Y. Der Situationswert habe damals im freistehenden Gebäude inmitten von Land-

wirtschaftsland gelegen. In der Karte der Ortsbildinventaraufnahme des Büros für das ISOS

von 1977 bilde das streitbetroffene Gebäude nicht Teil der Baugruppe des Ortsbilds von Y,

sondern Teil des Gebiets 1, das auch den Bahnhof und die Bauten entlang der B-Strasse

umfasse. Das Objekt B-Strasse 12 werde nicht hervorgehoben oder speziell beschrieben.

Der Situationswert des Gebäudes B-Strasse 12 sei gering, weil es weder ein Gebäude aus

der Zeit des Bahnbaus noch des Dorfkerns von Y sei, sondern an einen landwirtschaftlichen

Betrieb  erinnere,  dessen  angestammte  Umgebung  nicht  mehr vorhanden  sei. Blicke  man

heute  von  der  Kreuzung  in  Richtung  Bahnhof,  erscheine  das  Gebäude  als  Teil  der  noch

erhaltenen Gruppe (Bauten des ehemaligen Ortsbilds von Y) nordseitig der Strasse nach X.

Die Einschätzung im Gutachten berücksichtige die bauliche Entwicklung, die belege, dass

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Seite 18

der Eindruck täusche und das Gebäude B-Strasse 12 nie Teil des Ortsbildes von Y gewesen

sei. Deshalb sei der Situationswert gering.

7.1.

Schutzobjekte  sind  unter  anderem  Ortskerne,  Quartiere,  Strassen  und

Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen,

die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen Umge-

bung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG).

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis,

dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden sollen,

namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstattungs-

mässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die be-
treffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu do-

kumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epoche zu-

geordnet  werden  kann,  ist  somit  für  die  Bejahung  der  Zeugeneigenschaft

noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch die blosse Zeugenei-

genschaft  noch  nicht  genügen;  das  betreffende  Objekt  muss  vielmehr  ein

wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschiedenen, hier

nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge

liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer ge-

samten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräftig und qualitäts-

voll zu dokumentieren vermag.

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-
siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im

Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick

auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Über-

gänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlan-

gen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaftliche, sozi-

ale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann.

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Seite 19

7.2.

Bei sich auf § 203 Abs. 1 PBG stützenden Schutzentscheiden kommt den

kommunalen  und  kantonalen  Denkmalpflegebehörden  eine  gewisse  Ent-

scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation eines

Objektes  als  Schutzobjekt,  auf  den  konkreten  Umfang  einer  Schutzmass-

nahme, gegebenenfalls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallen-

den Schutzobjekten oder aber auf den Verzicht auf Schutzmassnahmen. In-

soweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zurückhal-

tung aufzuerlegen. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren

Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekursinstanz zu

respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur  dann  einschreiten,  wenn  die  Be-

hörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich von unsach-

lichen, dem Zweck der in Frage stehenden Regelung fremden Erwägungen

leiten  lässt  oder  allgemeine  Rechtsprinzipien,  wie  das  Verbot  von  Willkür

oder  den Grundsatz  der Verhältnismässigkeit,  verletzt.  Dabei darf  sich die

Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung beschränken, viel-

mehr muss die Eingriffsschwelle tiefer gesetzt werden (vgl. BGE 145 I 52,

E. 3.6.,  mit  Hinweisen).  Die  Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebe-

hörde ist stets gegen den Anspruch auf wirksamen Rechtsschutz abzuwägen

(Art.  77  der  Kantonsverfassung  [KV]  und  Art.  29a  der  Bundesverfassung

[BV];  Marco  Donatsch,  in:  Kommentar  VRG,  3.  Aufl.,  Zürich/Basel/Genf

2014, § 20 Rz. 64 ff.), zumal Schutzmassnahmen in der Regel einen schwe-

ren Eingriff in das Grundeigentum bilden.

Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage,

was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-

stehen  ist,  kann  die  Rekursinstanz  frei  beantworten.  Auch  steht  ihr  in  der

Regel  eine  freie  Würdigung  der  örtlichen  Verhältnisse  zu,  soweit  ihr  diese

hinreichend bekannt sind. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um
solche  der  Erhaltungs-  und  Renovationsfähigkeit von  Schutzobjekten  oder

von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausachen

zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflegebehör-

den.

7.3.1.

Der Gutachter ordnet das Gebäude dem Typus des Vielzweckbauernhauses

zu und attestiert ihm betreffend seines Eigenwerts eine mittlere Schutzwür-

digkeit.  Der  Eigenwert  liege  in  der  Zeugenschaft  einer  wirtschaftlichen

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Seite 20

Epoche, konkret in der Erinnerung an die ursprüngliche landwirtschaftliche

Nutzung bzw. in der "Transformation der landwirtschaftlich genutzten bäuer-

lichen Liegenschaft im Rebberg zum Wohn- und Geschäftshaus mit Magazin

im Geschäftszentrum am Bahnhof X".

Ausschlaggebend  für  diese  gutachterliche  Beurteilung  sind  insbesondere

das  hohe  Alter  der  erhalten  gebliebenen  Primärstruktur  des  Wohnhauses

(Decken, Böden, Wände, Dach). Gleichzeitig wird gesagt, dass es sich auf-

grund des geringen Anteils an originaler bauzeitlicher Substanz und nur we-

nigen bauzeitlichen Ausstattungen und Oberflächen nicht um ein hochrangi-

ges  Schutzobjekt  handle.  Das  Wohnhaus  sei  mehrfach  verändert  worden,

sowohl im Inneren wie im Äusseren. Der ursprüngliche Zustand lasse sich

heute aber nicht aus dem Bestand ablesen, die Fassaden seien, zum Teil

stark, verändert worden (verschiedene Fensterformate). Die Geschosswoh-

nungen seien vermutlich in der 2. Hälfte des 19. Jh. entstanden. 1965 seien

die Eingänge der südseitigen Geschosswohnungen getrennt worden. Die in-

nere Struktur des Wohnhauses entspricht somit nicht dem bauzeitlichen Zu-

stand. Gegen eine hochgradige Schutzwürdigkeit spricht laut Gutachten so-

dann der Umstand, dass mit Ausnahme der Decken im Kellergeschoss und

der Dachkonstruktion am ehemaligen Weinbauernhaus keine Spuren sicht-

bar  sind,  die  auf  die  ursprüngliche  landwirtschaftliche  Nutzung  hinweisen.

Das Gesamtgebäude zeige sich heute als Mehrfamilienhaus mit Magazinan-

bau.  Es  fänden  sich  keine  Spuren einer  wegweisenden  Umgestaltung.  Im

Ergänzungsgutachten wird  festgehalten,  die Transformation  des  Weinbau-

ernhauses  zum  Wohn-  und  Geschäftshaus  sei  einzig  im  eingeschossigen

Vorbau  erkennbar.  Dessen  im  Verhältnis  zum  Gebäude  kleines  Volumen

vermöge  die Transformation  nicht  zu  prägen. Ausserdem  wird  der  Vorbau

als störend bezeichnet und vom empfohlenen Schutzumfang ausgenommen.

Das Gutachten erweist sich hier insoweit als nicht schlüssig, als die Bedeu-
tung  des  Gebäudes  in  der  Transformation  des  Weinbauernhauses  zum

Wohn-  und  Geschäftshaus  erblickt  wird,  aber  der  eingeschossige  Vorbau,

der allein diese Transformation erkennen lassen soll, vom Schutzumfang als

störendes Element ausgenommen wird. Hinzu kommt, dass laut Gutachten

in der im 20. Jh. mehrheitlich als Magazin genutzten Scheune keine Spuren

einer  ehemaligen  landwirtschaftlichen  Nutzung  (sofern  es  diese  gegeben

habe) erhalten geblieben seien. Auch hier ist somit keine Transformation er-

kennbar.

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Seite 21

Der Wohnteil wurde immer zu Wohnzwecken genutzt. Auf die bäuerliche Ver-

gangenheit vermag höchstens die später angebaute Scheune hinzudeuten,

die dem Gebäude die Anmutung eines Vielzweckbauernhauses verleiht. Für

das Wohnhaus in sich ergibt sich aus dem Gutachten keine Zeugenhaftigkeit

für die ehemals landwirtschaftliche Wohnnutzung. Der Gutachter spricht da-

von, das gesamte Gebäude sei "grundsätzlich" dem Typus des Vielzweck-

bauernhauses verpflichtet bzw. es weise typische Merkmale eines solchen

auf. Dass das Gebäude tatsächlich als Vielzweckbauernhaus genutzt wurde,

ist nicht erstellt, zumal für die Scheune einzig die Nutzung als Magazin belegt

ist.  Der Gutachter nimmt  an, die Scheune  sei, wenn überhaupt, nur  kurze

Zeit  landwirtschaftlich genutzt  worden, da sie  25  Jahre nach dem Bau der

Eisenbahn  gebaut  worden  sei.  Das  Gebäude  zeige  sich  heute  als

Mehrfamilienhaus mit Magazinanbau.

Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass das Gebäude die besagte Trans-

formation, wiewohl sie tatsächlich stattgefunden hat, nicht besonders aussa-

gekräftig zu dokumentieren vermag.

7.3.2.

Entgegen der Auffassung des Rekurrenten lässt sich dem Gutachten nicht

entnehmen,  dass  das  Gebäude  sein  äusseres  Erscheinungsbild  trotz  der

Umnutzung vom Weinbauern- zum Wohn- und Geschäftshaus bewahrt hat.

Vielmehr werden im Gutachten insbesondere teils starke Veränderungen der

Fassaden  in  Bezug  auf  die  Fensteröffnungen  erwähnt.  Zwar  erinnert  das

mehrfach veränderte Gebäude, so der Gutachter, "aufgrund der sichtbaren

Zweiteilung in Wohnhaus und Scheune (in Anlehnung an ein Vielzweckbau-

ernhaus) an die ursprüngliche landwirtschaftliche Nutzung". Wie oben dar-

gelegt,  ordnet  der  Gutachter  das  Gebäude  aufgrund  der  Zweiteilung  dem

Typ Vielzweckbauernhaus zu, eine entsprechende tatsächliche Nutzung ist
indes  weder  belegt  noch  wahrscheinlich.  Die  blosse  "Anlehnung"  an  eine

bäuerliche  Bauweise  vermag  keine wichtige Zeugenschaft  für die  entspre-

chende wirtschaftliche Epoche zu begründen. Noch weniger ist ersichtlich,

worin  die  Zeugenschaft  spezifisch  für  die  landwirtschaftliche  Tradition  im

17. und 18. Jahrhundert  liegen  soll. Insbesondere  ist weder  aus dem  Gut-

achten noch aus den Vorbringen des Rekurrenten ersichtlich, inwiefern die

noch vorhandene bauzeitliche Primärkonstruktion aus dem 17. Jahrhundert

davon Zeugnis ablegen soll.

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Seite 22

Aus diesen Gründen kann dem Rekurrenten nicht gefolgt werden, wenn er

den  Eigenwert  abweichend  vom  Gutachten  als  hoch  bzw.  sogar  als  sehr

hoch einstuft. Daran ändert nichts, dass nicht ausgeschlossen werden kann,

dass sich unter den aus dem 19. Jahrhundert stammenden Wand- und De-

ckenverkleidungen  ältere  Substanz  erhalten hat.  An  der  Aussagekraft  des

Zeugen ändert sich gegebenenfalls nichts Wesentliches. Im Übrigen ist fest-

zuhalten, dass der Rekurrent die tatsächlichen Feststellungen im Gutachten

hinsichtlich der Beurteilung des Eigenwerts nicht in Frage stellt.

7.3.3.

Die Vorinstanz erachtet den Eigenwert als (höchstens) gering. Sie beurteilte

im  angefochtenen  Beschluss  unter  Bezugnahme  auf  das  Gutachten  zu-

nächst die "Zeugenschaft für bäuerliche Vergangenheit". An anderer Stelle

wird  in  den  Erwägungen  die  Zeugenschaft  "eines  Bauernhauses  aus  dem

17. Jahrhundert" bzw. die "bäuerliche Vergangenheit von X im 17. Jahrhun-

dert" beurteilt und verneint bzw. "stark" relativiert.

Im Gutachten ist von solchen Zeugenschaften nicht ausdrücklich die Rede.

Gemäss Gutachten liegt die "Bedeutung" des Objekts in der "Transformation

der landwirtschaftlich genutzten bäuerlichen Liegenschaft im Rebberg zum

Wohn- und Geschäftshaus mit Magazin". Es sei "als wichtiger Zeuge einer

wirtschaftlichen Epoche" erhaltenswürdig, wobei die Epoche nicht näher de-

finiert wird. Aus dem Zusammenhang darf geschlossen werden, dass es sich

nicht bloss – im Sinne einer typologischen Einordnung – um einen Zeugen

für ein umgenutztes ehemaliges landwirtschaftliches Gebäude handelt, son-

dern  als  ehemaliges  landwirtschaftliches  Gebäude  um  einen  Zeugen  der

bäuerlichen Vergangenheit von X und damit der entsprechenden wirtschaft-

lichen Epoche. Dies entspricht dem Verständnis sowohl des Rekurrenten als

auch der Vorinstanz und erscheint zutreffend.

Die Erwägungen, der Rohbau stamme aus dem 17. Jh., sei aber vom Ge-

bäudeäusseren  nicht  sichtbar  bzw.  weder  im  Äussern  noch  im  Innern  sei

noch ein hinreichender Anteil an Originalsubstanz wahrnehmbar, um das für

die Entstehungszeit Charakteristische am Objekt erfahren zu können, geht

an der Sache vorbei. Entscheidend ist, dass die bauzeitliche Primärstruktur

noch vorhanden ist, am Bau nachvollzogen werden kann und auch im äusse-

ren Erscheinungsbild ihren Ausdruck findet. Hinzu kommt der ideelle Wert,

der  jedem  Original  innewohnt.  Insoweit  kommt  es  auf  die  unmittelbare,

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Seite 23

optische Sichtbarkeit des "Rohbaus" nicht an. Insbesondere wird vorliegend

die Authentizität nicht dadurch beeinträchtigt, dass der Aussenverputz des

Wohnhauses nicht bauzeitlich ist. Hinsichtlich der Authentizität ist im Übrigen

nicht  auf  den  bauzeitlichen  Zustand  des  Gebäudes  abzustellen,  wie  die

Vorinstanz annimmt, sondern darauf, wofür das Gebäude heute Zeugnis ab-

legen  soll,  gemäss  Gutachten  für  die  besagte  Transformation.  Insofern

kommt es entgegen der Vorinstanz für die Gewichtung des Eigenwerts auch

nicht darauf an, dass der ursprüngliche Zustand nicht mehr nachkonstruiert

werden kann. Mit den obigen Argumenten vermag die Vorinstanz die Abwei-

chung vom gutachterlich festgestellten mittelgradigen Eigenwert noch nicht

zu begründen.

Zur Zeugenschaft für die Transformation erwog die Vorinstanz, die Epoche

der Transformation der bäuerlichen Vergangenheit in die moderne Zeit sei

doch recht partikulär. Es gebe in X noch mehrere gut erhaltene, reine Ver-

treter der bäuerlichen Vergangenheit und sehr viele Vertreter von Geschäfts-

häusern der modernen Zeit. Angesichts des Vorhandenseins dieser reinen

Vertreter beider Epochen könne dem öffentlichen Interesse an einer Unter-

schutzstellung eines Transformationszeugen kein allzu grosses Gewicht zu-

kommen. Das Ergänzungsgutachten relativiere sodann die im Gutachten er-

wähnte  Bedeutung  des  Gebäudes  als  Transformationszeuge  stark.  Dem-

nach könne dem Gebäude als Zeugen der besagten Transformationsepoche

nur ein geringer Eigenwert zukommen.

Mit der Bezeichnung als "partikulär" begründet die Vorinstanz nicht nachvoll-

ziehbar, weshalb sie der besagten Transformation keine erhebliche Bedeu-

tung beimisst. Unbehelflich ist auch die Begründung in der Rekursantwort,

wonach an einer Epoche der Anpassung eines Objekts auf Veränderungen

in  der  Umgebung  kein  hinreichendes  öffentliches  Denkmalschutzinteresse
bestehe. Wie bereits erwähnt, zeugt die Transformation des Gebäudes von

der bäuerlichen Vergangenheit in X als wirtschaftliche Epoche. An der Erin-

nerung daran besteht offensichtlich ein erhebliches Interesse, wie die zahl-

reichen Schutzobjekte aus jener Zeit zeigen (s. dazu E. 8.2.).

Die Existenz von Vergleichsobjekten ist sodann keine Frage des Grades der

Schutzwürdigkeit,  sondern  der  Verhältnismässigkeit  von  Schutzmassnah-

men.  Zutreffend  erscheint  indes  die  Relativierung  der  Bedeutung  des  Ge-

bäudes  als  Transformationszeuge.  Wie  oben  ausgeführt,  erweist  sich  das

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Seite 24

Gutachten in dieser Hinsicht als nicht schlüssig und vermag das Gebäude

die Transformation nicht besonders aussagekräftig zu dokumentieren.

7.3.4.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass mit der bauzeitlichen Primärkonstruktion

ein  in  qualitativer  und  quantitativer  Hinsicht  bedeutender  Teil  der  Origi-

nalsubstanz vorhanden ist. Im Inneren haben sich nur wenige bauzeitliche

Ausstattungen  und  Oberflächen  erhalten.  Spuren  der  landwirtschaftlichen

Nutzung lassen sich kaum noch finden, ebenso wenig Spuren einer "weg-

weisenden Umgestaltung" (s. Gutachten, S. 11) und die Transformation zum

Wohn-  und  Geschäftshaus  ist  nur  im  eingeschossigen  Vorbau  erkennbar,

der von geringer Qualität ist und gemäss Gutachten störend wirkt. Damit ver-

mag das Gebäude weder die besagte Transformation noch die ursprüngliche

landwirtschaftliche  Nutzung  besonders  aussagekräftig  zu  dokumentieren.

Der Grad des Eigenwerts ist daher als gering einzustufen.

7.4.1.

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften

oder Siedlungen wesentlich mitprägen, bezweckt § 203 Abs. 1 lit. c PBG die

Erhaltung qualifizierter Landschafts- und Siedlungsbilder. Der Situationswert

bezeichnet den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in

der gesamten Umgebungsstruktur ergibt. Die besondere Stellung und Lage

einer Baute begründet für sich allein grundsätzlich keinen besonderen Situ-

ationswert. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer beson-

deren  Gestaltung  und  Erscheinung  her  (Fassaden,  Fenster,  Dachflächen

usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wir-

kung beitragen. Allerdings rechtfertigt nicht jede Optimierung von Siedlungs-

oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die positiv

prägende Wirkung muss vielmehr objektiv ausgewiesen und begründet sein,
was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten der Fall

sein kann (VB.2022.00624 vom 23. November 2023, E. 4.1., mit Hinweisen;

VB.2022.00266  vom  31.  August  2023,  E.  8.3;  VB.2009.00608  vom

4. Mai 2011). Ein Objekt prägt die bauliche oder landschaftliche Umgebung

wesentlich  mit,  wenn  es  von  nicht  unbedeutenden,  näher  oder  weiter  ent-

fernten Drittstandorten im Zusammenhang mit seiner Umgebung sichtbar ist

und auf diese mit seiner Erscheinung, seiner Gestaltung, seinen Ausmassen,

seiner  Materialisierung  und  seiner  Lage  eine  bestimmende  und  positive

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Seite 25

Wirkung ausübt (Marco Koletsis, Baudenkmal - Voraussetzungen der Unter-

schutzstellung, 2021, Rz. 116).

7.4.2.

Im Gutachten und auch seitens der Vorinstanz erfolgte die Beurteilung des

Situationswertes teilweise aufgrund von sachfremden Kriterien. Massgebend

für den Situationswert ist nach dem oben Ausgeführten einzig die Wirkung

im heute vorhandenen Landschafts- bzw. Ortsbild. Darauf, ob das streitbe-

troffene Gebäude einst Teil des Ortsbilds von Y gewesen oder die ursprüng-

lich angestammte Umgebung eines landwirtschaftlichen Betriebs noch vor-

handen ist, kommt es vorliegend nicht an, ebenso wenig auf den siedlungs-

geschichtlichen  Zusammenhang.  In  den  von  der  Vorinstanz  diesbezüglich

angeführten  Entscheiden  (BGr  1C_55/2011,  Erw.  6.2  f.;  VB.2010.00094,

Erw. 3.6) wird die Erwägung aus einem Entscheid der damaligen Baurekurs-

kommission  verkürzt  und  sinnentstellt  wiedergebeben.  Der  siedlungsge-

schichtliche Zusammenhang ist einzig hinsichtlich der Zeugenschaft (Eigen-

wert) relevant. Demgegenüber darf der Situationswert nicht mit historischen

Argumenten begründet werden (Koletsis, Rz. 177).

Das streitbetroffene Gebäude liegt direkt an der vielbefahrenen B-Strasse in

der  Zentrumszone  und  damit  ausserhalb  der  südlich  angrenzenden  Kern-

zone. Das Ortsbild von X ist nicht im Inventar der schützenswerten Ortsbilder

der Schweiz ISOS verzeichnet, der hier interessierende Ortsteil auch nicht

im Inventar der schutzwürdige Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung.

Das Gebäude liegt somit nicht in einem schützenswerten Ortsteil. Die Um-

gebung präsentiert sich sehr heterogen und wird – nebst dem streitbetroffe-

nen  Gebäude  –  geprägt  durch  die  Häuserzeile  östlich  der  B-Strasse,  den

Parkplatz  auf  der  gegenüberliegenden  Strassenseite,  die  doppelspurige

Bahnlinie und das Bahnhofgebäude mit der Fussgängerüberführung.

Dem  streitbetroffenen  Gebäude  kommt  in  dieser  Situation  allein  aufgrund

seines Volumens oder seiner Lage keine besondere ortsbauliche Bedeutung

zu. Es wird von den benachbarten Häusern Nrn. 5 und 7 deutlich überragt

und ist nur vom unmittelbaren Nahbereich aus zu sehen. Eine gewisse Präg-

nanz  im  Strassenraum  entwickelt  es  aus  dem  südlichen  bis  nordöstlichen

Blickwinkel, im Übrigen wirkt es unscheinbar. Das Gebäude trägt als offen-

sichtlich  alter  Baubestand  mit  seiner  spezifischen  Struktur  (Wohnteil,

Scheune,  Ladenanbau)  in  einem  gewissen  Mass  zum  Charakter  des

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Seite 26

Strassenbilds dar, wobei dieses keine besonderen Qualitäten aufweist, son-

dern mit den aus ganz unterschiedlichen Zeiten stammenden Gebäuden und

entsprechend  verschiedener  Architektur  einen  zusammengewürfelten  Ein-

druck  macht.  Mit  seiner  schlichten,  schmucklosen  Ausgestaltung  entfaltet

das streitbetroffene Gebäude keine spezielle Ausstrahlung.

Im Ergebnis ist mit dem Gutachten und der Vorinstanz von einem geringen

Situationswert  auszugehen.  Der  Rekurrent  bringt  nichts  vor,  was  zu  einer

anderen Beurteilung führen würde.

8.1.

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 der Bundesver-

fassung [BV]). Das Verhältnismässigkeitsprinzip im engeren Sinne verlangt,

dass eine Schutzmassnahme durch ein das private Interesse überwiegendes

öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie den Privaten

zumutbar (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwal-

tungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 556 ff.). Ein durch Schutz-

massnahmen  verursachter  Grundrechtseingriff  ist  namentlich  dann  unver-

hältnismässig, wenn eine ebenso geeignete mildere Anordnung für den an-

gestrebten Erfolg ausreicht.

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Verhältnismässigkeit von

Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interesse an

einer  gewinnbringenden  oder  gar  höchstmöglichen  Ausnützung  einer  Lie-

genschaft für sich  allein das öffentliche  Interesse  an Denkmalschutzmass-

nahmen grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c). Dies

ist allerdings nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen pri-
vater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung

zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung ei-

nes weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen.

Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen

der Grundeigentümer öffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwe-

sen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Die Frage der Ver-

hältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert nur anhand der zu er-

wartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im Rah-

men der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an

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Seite 27

der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berück-

sichtigen.  Dabei sind  Rentabilitätsüberlegungen  umso geringer  zu  gewich-

ten, je schutzwürdiger eine Baute ist (BGr 1C_168/2012 vom 2. November

2012, E. 6.4, mit weiteren Hinweisen).

8.2.

Die Vorinstanz zeigt eine ganze Reihe von kommunalen und überkommuna-

len Schutzobjekten auf, welche die bäuerliche Vergangenheit von X gut bis

sehr gut zu bezeugen vermöchten. Aufgeführt werden namentlich folgende

Objekte mit belegter bäuerlicher Vergangenheit: […]

Diese Objekte sind im Zusammenhang mit der Verhältnismässigkeit der Un-

terschutzstellung des hier streitbetroffenen Gebäudes aus Gründen des Ei-

genwerts  (nicht  aber  aus  Gründen  des  Situationswertes)  zu  würdigen.  Mit

der Vorinstanz ist festzuhalten, dass mit den aufgelisteten Objekten zahlrei-

che qualitätsvolle Zeugen für die bäuerliche Vergangenheit von X bereits un-

ter Schutz gestellt oder inventarisiert wurden. Mit Blick auf das der Gemeinde

zustehende Auswahlermessen erscheint es folglich vertretbar, dass die Vo-

rinstanz kein Interesse am Erhalt des streitbetroffenen Gebäudes als weite-

ren Zeugen der bäuerlichen Vergangenheit zeigt.

8.3.

Nachdem ein rechtskräftiger Gestaltungsplan  besteht,  der von  der Beseiti-

gung des Streitobjekts ausgeht, die Mitbeteiligte erhebliche Planungskosten

aufgewendet hat und ihr bereits eine Baubewilligung erteilt, aber wieder ent-

zogen  wurde,  stellt  sich  die  Frage  der  Verhältnismässigkeit  einer  Unter-

schutzstellung auch unter dem Aspekt des Vertrauens der Mitbeteiligten in

die  Rechtsbeständigkeit  des  Gestaltungsplans  und  unter  dem  Aspekt  des

öffentlichen Interesses an der Realisierung des Gestaltungsplans.

Im Entscheid BRGE II Nr. 0119/2022 vom 24. Mai 2022 hielt das Baurekurs-

gericht dazu Folgendes fest: "Hinzu kommt vorliegend das Vertrauen in die

Rechtsbeständigkeit  des  privaten  Gestaltungsplans  "B-Strasse".  Die  darin

vorgesehene Bebauung sieht die Beseitigung des streitbetroffenen Gebäu-

des vor [..]. Der Erhalt der Liegenschaft B-Strasse 12 stünde somit im Wider-

spruch zum rechtskräftigen Gestaltungsplan und dem in dessen Beständig-

keit gesetzten Vertrauen. [..] Unter den hier gegebenen Umständen, mithin

nach  öffentlicher  Auflage  und 

rechtskräftiger  Festsetzung  des

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Seite 28

Gestaltungsplans  und  nach  Baueingabe  eines  entsprechenden  Projekts,

kommt dem öffentlichen wie auch privaten Interesse an der Realisierung der

im  Gestaltungsplan "B-Strasse"  vorgesehenen  Überbauung unter dem As-

pekt des Vertrauensschutzes ein sehr grosses Gewicht zu [..]".

An dieser Beurteilung ist festzuhalten. Insbesondere ist der Umsetzung einer

von der Stimmbevölkerung angenommenen Nutzungsplanung ein gewisses

öffentliches Interesse beizumessen und im Rahmen einer Unterschutzstel-

lung zu berücksichtigen, wenn – wie vorliegend – die Stimmbevölkerung ei-

nes Gemeinwesens ein Projekt beschliesst, welches die Inventarentlassung

eines  Objekts  voraussetzt  (BGr  1C_24/2024  vom  18.  November  2024,

E. 5.4.1.).

8.4.

Bei der Interessenabwägung ist die bauliche Verdichtung bzw. der haushäl-
terische Umgang mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. abis sowie Art. 3
Abs. 3 lit. abis des Raumplanungsgesetzes [RPG]) zu berücksichtigen. Aller-
dings  weisen  ältere  Gebäude  regelmässig  eine  geringere  Nutzungsdichte

auf als neuere Bauten. Insofern könnte das Argument Verdichtung fast im-

mer zu Ungunsten des Denkmalschutzes angefügt werden, weshalb diesem

Element 

in  der  Regel  keine  grosse  Bedeutung  zukommen  kann

(VB.2022.00540 vom 17. August 2023, E. 6.4.4., mit Hinweis auf BGE 147 II

125 E. 9.3).

Dies ist auch vorliegend der Fall; umgekehrt ist das dahingehende öffentliche

Interesse aber auch nicht belanglos. Gemäss Rekursgegnerschaft sieht das

Bauvorhaben, welches die Beseitigung des in Frage stehenden Gebäudes
bedingt, eine Nutzfläche von insgesamt 1'520 m2 (14 Wohnungen und Ver-
kaufsflächen) und Lagerflächen von 248 m2 vor. Dem stehen laut Angaben
des Rekurrenten (Replik Rz. 34) 600 bis 700 m2 potentielle Nutzflächen im
bestehenden  Gebäude  gegenüber.  Hinzu  kommen  die  heutigen  Verkaufs-
und Lagerflächen von 210 m2. Das Verdichtungspotential ist somit erheblich.

8.5.

Gemäss den Erwägungen im angefochtenen Beschluss ist den finanziellen

privaten Interessen ein gewisses Gewicht beizumessen. Das streitbetroffene

Grundstück  befindet  sich  im  Gemeindeeigentum.  Mit  der  Mitbeteiligten

wurde ein Baurechtsvertrag abgeschlossen. In ihrer Rekursantwort bringt die

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Seite 29

Vorinstanz vor, die Gemeinde beabsichtigte mit dem Neubau nicht, sich neue

Geldquellen zu erschliessen. Ein Neubau ermögliche vielmehr eine positive

Zentrumsentwicklung,  eine  bauliche  Verdichtung  am  richtigen  Ort  und  die

Versorgung der Bevölkerung mit einem guten Sortiment an Lebensmitteln.

Dem finanziellen Interesse der Gemeinde kommt somit kein erhebliches Ge-

wicht zu. Ebenso wenig dem finanziellen Interesse der Mitbeteiligten, zumal

diese als Betreiberin von landesweit 965 Verkaufsstellen der A-Supermärkte

[…] nicht auf den fraglichen Standort angewiesen ist. Dem Interesse der Mit-

beteiligten,  dass  ihre  bisher  für  das  Neubauprojekt  aufgewendeten  Pla-

nungskosten nicht vergeblich waren, wird oben unter dem Aspekt des Ver-

trauensschutzes Rechnung getragen.

8.6.

Im angefochtenen Beschluss wird erwogen, dem Interesse an der Bewah-

rung des Gebäudes B-Strasse 12 stehe auch das umweltrechtliche Interesse

am Lärmschutz entgegen. Das Gebäude liegt unmittelbar zwischen der dop-

pelspurigen Bahnlinie und der vielbefahrenen B-Strasse. Die Einhaltung der

lärmrechtlichen Vorschriften stellt hier, insbesondere für die Wohnnutzung,

eine Herausforderung dar, der mit einem Neubau besser begegnet werden

kann  als mit  einem Ausbau  des bestehenden Gebäudes.  Dennoch kommt

dem diesbezüglichen Interesse im vorliegenden Zusammenhang kein erheb-

liches Gewicht zu.

Gleiches gilt für das im angefochtenen Beschluss genannte Interesse an hin-

dernisfreiem und altersgerechtem Wohnraum, zumal solcher nicht zwingend

am fraglichen Ort geschaffen werden muss.

8.7.
Im  Ergebnis  stehen  dem  geringen  Grad  der Schutzwürdigkeit,  mithin  dem

geringen öffentlichen Interesse am Erhalt des Gebäudes B-Strasse 12, über-

wiegende öffentliche und private Interessen entgegen, vorab das Vertrauen

in die Rechtsbeständigkeit und Realisierung des Gestaltungsplans. Der an-

gefochtene Entscheid beruht auf einer vertretbaren Würdigung der massge-

benden Umstände, sodass ein Einschreiten der Rekursinstanz in Respektie-

rung des vorinstanzlichen Ermessensspielraums nicht geboten ist. Dies führt

zur Abweisung des Rekurses.

R2.2024.00194

Seite 30

9.

Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen.

10.1.

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerlegen

(§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder  dem tatsächlichen  Streitinteresse fest. Liegt  wie  hier

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13

Rz. 25 ff.).

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der

Schutzmassnahme  verbundener  Eingriff  in  das  Eigentum),  des  getätigten

Verfahrensaufwandes (dreifacher Schriftenwechsel, Durchführung eines Ab-

teilungsaugenscheins, umfangreiche Rechtsschriften) und des Umfangs des

vorliegenden Urteils ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 6'500.-- festzusetzen (BGr

1C_566/2015  vom  18.  Februar  2016,  E.  2;  BGr  1C_244/2013  vom

4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,

E.  16,  in  BEZ  2014  Nr.  36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774  vom

22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;
www.baurekursgericht-zh.ch).

10.2.

Die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung.

Vorliegend handelt es sich zwar nicht um einen einfachen Fall. Dessen un-

geachtet  hatte  die  Behörde  im  Rechtsmittelverfahren  keinen  besonderen,

über  die  Bearbeitung  im  Bewilligungsverfahren  erheblich  hinausgehenden

Zusatzaufwand zu treiben. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG

R2.2024.00194

Seite 31

sind daher nicht erfüllt, so dass von der Zusprechung einer Umtriebsentschä-

digung an die Vorinstanz abzusehen ist.

10.3.

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr.

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer  Umtriebsentschädigung einzustufen  (VB.2003.00093 vom

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der Mitbeteiligten zulas-

ten des Rekurrenten eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Angemes-

sen  erscheint  ein  Betrag  von  Fr.  2'000.--.  Da  die  Umtriebsentschädigung

pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzu-

satzes  von  vornherein  (BRKE  II  Nrn.  0247  und  0248/2007  in  BEZ  2007

Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).

[…]

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Seite 32

Anlässlich der Beratung des Geschäfts wurde der folgende Minderheitsantrag
gestellt (vgl. § 18 Abs. 5 der Organisationsverordnung des Baurekursgerichts
vom 12. November 2010, OV BRG):

"Der Rekurs wird gutgeheissen. Demgemäss ist der Beschluss des Gemein-
derates von X vom 1. Oktober 2024 aufzuheben und die Gemeinde einzula-
den, das Gebäude B-Strasse 12, Kat.-Nr. 1, in X unter Schutz zu stellen."

Erwägungen:

Die  Inventarentlassung  des  Weinbauernhauses  an  der  B-Strasse  12  aus

dem 17. Jahrhundert ist abzulehnen. Obwohl das Fachgutachten der Fach-

beratung Denkmalpflege Widersprüche beinhaltet, ist diesem in der Haupt-

aussage zuzustimmen, indem es die Schutzwürdigkeit bejaht. Das Bauern-

haus ist ein wichtiger Zeuge der früheren landwirtschaftlichen Prägung von

X. Auch wenn X auf andere unter Schutz gestellte Zeitzeugen hinweist, hat

das vorliegende Objekt aus dem Jahre 1656/57 absoluten Seltenheitswert.

Zwischen Y und dem Bahnhof prägt das markante Objekt das Quartier- und

Ortsbild und dominiert die B-Strasse. Durch den Bau der Eisenbahn mussten

Gebäude weichen, welche zusammen mit der Bahnhofstr. 12 den alten Dorf-

kern von Y bildeten. Das Gebäude reflektiert wie kein anderes Gebäude in X

das Wachstum und die Veränderung der Gemeinde. Zuerst als Solitär in den

Weinbergen, dann als Teil der Gebäude von Y und nun als dominierendes

Gebäude an der B-Strasse. Mit seiner Lage und Erscheinung ist das Haus

identitätsstiftend und hat auch einen grossen Situationswert, welcher durch

diese  kommunale  Bedeutung  verstärkt  wird.  Auch  das  Kurzgutachten  des

ZVH geht von einem hohen Situationswert aus. Es sei dabei insbesondere

auf  § 203  Abs.1  PBG verwiesen:  "Schutzobjekte  sind: c.  Ortskerne,  Quar-

tiere, Strassen und Plätze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zu-

gehör  von  solchen,  die  als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftli-

chen, sozialen oder baukünstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die
Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wir-

kung  wesentlichen  Umgebung."  Das  Weinbauernhaus  B-Strasse  12  erfüllt

diese  Anforderungen  in  mehrfacher  Hinsicht.  Das  dendrochronologische

Gutachten bestätigt, dass die Grundstruktur dasselbe Fälldatum von 1656/57

aufweist. Beim Eigenwert sind der liegende Dachstuhl aus dem 17. Jahrhun-

dert,  gestemmtes  Täfer,  Türblätter  sowie  Türfutter  zu  erwähnen.  Es  ist  zu

vermuten,  dass  in  einzelnen  Räumen  Wand-  und  Bodenbeläge  mit  neuen

Materialien  verdeckt  wurden.  Leider  wurde  nicht  nach  alter  Substanz  ge-

sucht,  indem  man  die  späteren  neuen  Verkleidungen  und  Bodenbeläge

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entfernt hat. Für eine seriöse Abklärung müssten diese "Erneuerungen" aus

dem 19 Jh. entfernt werden. Auch die Vorinstanz muss eingestehen, dass

das Gebäude über einen schutzwürdigen Eigenwert verfügt. Der Interessen-

abwägung der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. Das denkmalpflegeri-

sche Fachgutachten kommt klar zur Empfehlung, das Vielzweckbauernhaus

sei als wichtiger Zeuge zu erhalten und es sei ein Schutzobjekt. Das öffent-

liche  Interesse  ein  solches  Objekt  zu  erhalten  ist  als  gross  zu  beurteilen.

Fehlerhaft ist auch die Beurteilung einer maximal möglichen Umnutzung (des

Umnutzungspotentials),  welche  für  eine  sorgfältige  Interessenabwägung

ebenfalls relevant ist. Zusammenfassend ist das Weinbauernhaus B-Strasse

12 sowohl aus Gründen des Eigenwertes als auch wegen des sehr hohen

Situationswertes unter Schutz zu stellen.

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