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**Case Identifier:** 4db137fb-ab19-52a8-9b0f-d92860ca8782
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-09-13
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 13.09.2018 A/628/2018
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-628-2018_2018-09-13.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/628/2018-CS DCSO/476/18 

DECISION 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 

DU JEUDI 13 SEPTEMBRE 2018 

 

Plainte 17 LP (A/628/2018-CS) formée en date du 22 février 2018 par A______, élisant 

domicile en l'étude de Me Albert RIGHINI, avocat. 

 

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Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 
et par plis recommandés du greffier du                            
à : 

- A______ 
c/o Me RIGHINI Albert 
RVMH Avocats 
Rue Gourgas 5 
Case postale 31 
1211 Genève 8. 

- B______ 
c/o Me HUNZIKER Sayeh Collins 
Béguin de Gorski Hunziker 
Rue du Marché 20 
Case postale 3029 
1211 Genève 3. 

- Office des poursuites. 

 

 
 
 

 

A/628/2018-CS 

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A/628/2018-CS 

EN FAIT 

A. a. Statuant le 25 avril 2017 sur requête de B______, le Tribunal de première 

instance a ordonné le séquestre, au préjudice de A______, de diverses parts de 

propriété par étages et parts de copropriété appartenant à ce dernier dans 

l'immeuble immatriculé sous n° 1______ de la commune de C______, sis ______ 

à C______, soit les immeubles n° 2______ (part de copropriété d'une moitié de la 

part de propriété par étages n° 3______, correspondant à un studio et balcon), 

4______ (part de copropriété d'une moitié de la part de propriété par étage n° 

5______, correspondant à un appartement avec balcons et local annexe), 6______ 

(part de copropriété d'une moitié de la part de propriété par étage n° 7______ 

correspondant à un appartement avec balcons et annexe) et 8______ (part de 

propriété par étages correspondant à un studio avec balcon). 

Prononcé en application du cas de séquestre prévu par l'art. 271 al. 1 ch. 6 LP, le 

séquestre visait à garantir des créances de 247'500 fr. avec intérêts au taux de 9% 

l'an à compter du 1er juillet 2016 et de 841 fr. 50 sans intérêts, résultant d'un 

jugement rendu le 15 décembre 2016 par la Cour suprême de l'Etat de ______ 

(USA). 

L'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a procédé le jour même, soit le 25 avril 

2017, à l'exécution du séquestre. 

b. Le 11 (ou le 13) juillet 2017, l'Office a rendu sur requête du débiteur séquestré 

une décision par laquelle il a limité la portée du séquestre à l'immeuble n° 

2______, renonçant ainsi à maintenir le séquestre sur les autres biens immobiliers. 

Selon lui, en effet, ce bien suffisait à garantir le recouvrement des créances pour 

lesquelles le séquestre avait été ordonné. 

c. Sur plainte de B______, la Chambre de surveillance a annulé cette décision par 

décision DCSO/645/2017 rendue le 30 novembre 2017. 

Dans les considérants de cette décision, la Chambre de surveillance a relevé que 

l'art. 97 al. 2 LP, applicable par analogie en application du renvoi prévu par 

l'art. 275 LP, faisait obligation à l'Office de ne pas séquestrer plus de biens qu'il 

n'était nécessaire pour satisfaire les créanciers séquestrant. Il incombait dès lors à 

l'Office d'évaluer la valeur des actifs séquestrés, de fixer l'assiette du séquestre et, 

si cette valeur excédait de manière notable l'assiette du séquestre, de ne plus faire 

porter ce dernier que sur une partie des actifs désignés par l'ordonnance de 

séquestre en respectant l'ordre prévu par l'art. 95 LP. Les décisions de l'Office sur 

ces divers points devaient en principe figurer dans le procès-verbal de séquestre, 

de manière à ce que les parties à la procédure puissent les contester par la voie de 

la plainte. En l'occurrence, c'est à tort que l'Office avait retenu que la valeur de 

réalisation prévisible du seul immeuble n° 2______ suffisait à garantir le 

recouvrement intégral des créances faisant l'objet du séquestre, en capital, intérêts 

et frais, de telle sorte que la décision a été annulée. 

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A/628/2018-CS 

Sous considérant 2.3.4 de sa décision du 30 novembre 2017, la Chambre de 

surveillance a par ailleurs indiqué qu'il appartiendrait à l’Office de poursuivre la 
procédure de séquestre en établissant puis en adressant aux parties un procès-

verbal de séquestre conforme à l'art. 276 LP, mentionnant l'estimation – le cas 
échéant rectifiée – des biens séquestrés ainsi que les raisons pour lesquelles 
l'Office aurait éventuellement renoncé à faire porter le séquestre sur certains biens 

mentionnés dans l'ordonnance de séquestre. 

d. L'Office a établi le procès-verbal de séquestre le 7 février 2018 et l'a adressé le 

même jour à la créancière et au débiteur séquestré, ce dernier l'ayant reçu le 

12 février 2018. 

Selon ce document, le séquestre a porté sur les immeubles suivants : 

- N° 2______ de la commune de C______, soit une part de copropriété d'une 
moitié de la part de copropriété par étages 3______; alors même que, dans 

la rubrique "observations" du procès-verbal (n° 4), l'Office indique que la 

valeur de l'immeuble séquestré aurait été estimée par voie d'expertise à 

422'500 fr., il retient, sur la base semble-t-il d'une estimation fiscale, une 

valeur de 235'000 fr.; 

- N° 9______, soit une part de copropriété d'une moitié de la part de 
copropriété par étage 8______, estimée, là encore sur la base de l'estimation 

fiscale, à 425'000 fr.; le procès-verbal n'indique pas pour quelle raison seule 

la part de copropriété 9______ a été séquestrée, alors que l'ordonnance de 

séquestre mentionne la part de copropriété par étages 8______; 

- N° 4______, soit une part de copropriété d'une moitié de la part de 
copropriété par étages 5______, estimée, toujours sur la base de l'estimation 

fiscale, à 675'000 fr.; 

- N° 6______, soit une part de copropriété d'une moitié de la part de 
copropriété par étages 7______, estimée, là encore sur la base de 

l'estimation fiscale, à 1'200'000 fr. 

Etaient annexés au procès-verbal de séquestre les extraits du Registre foncier 

relatifs à l'immeuble de base n° 1______, aux parts de copropriété par étages n° 

3______, 8______ (la première page, mentionnant les éventuels gages 

immobiliers, manquant toutefois), 5______ et 7______, et aux parts de 

copropriété n° 2______, 9______, 4______ et 6______. Il en ressort que les parts 

de copropriété séquestrées n'étaient en elles-mêmes grevées d'aucun gage 

immobilier, mais que les parts de copropriété par étages 3______, 5______ et 

7______ l'étaient, la question restant ouverte pour la part de copropriété par étages 

n° 8______. 

B. a. Par acte déposé le 22 février 2018 au greffe de la Chambre de surveillance, 

A______ a formé une plainte au sens de l'art. 17 LP contre le procès-verbal de 

séquestre, concluant à son annulation, à ce qu'il soit ordonné à l'Office de 

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demander un complément d'expertise concernant la part de copropriété 

n° 2______ et de réévaluer les biens séquestrés, puis, cela fait, de "réduire 

l'assiette du séquestre" à 420'000 fr. 

 A l'appui de sa plainte, A______  a exposé que le procès-verbal de séquestre ne 

respectait pas la décision rendue le 30 novembre 2017 par la Chambre de céans, 

en ce qu'il n'avait pas obtenu de l'expert un complément de son rapport relatif à la 

part de copropriété n° 2______, qu'il n'avait pas réévalué les biens séquestrés et 

surtout qu'il n'avait pas limité le séquestre aux avoirs dont la valeur permettait de 

couvrir l'assiette calculée dans cette décision, soit 420'000 fr. En outre, le procès-

verbal de séquestre ne respectait pas l'art. 276 LP en ce qu'il ne mentionnait pas 

pour quels motifs l'Office avait maintenu le séquestre dans sa totalité alors que la 

valeur totale des biens séquestrés s'élevait à un multiple de l'assiette du séquestre. 

 b. Dans ses observations datées du 22 mars 2018, l'Office a conclu au rejet de la 

plainte. Indiquant avoir mandaté le 15 janvier 2018 un expert immobilier aux fins 

d'évaluer la valeur des actifs séquestrés, il a expliqué que, au vu du temps écoulé 

depuis l'exécution du séquestre et "afin de permettre à la procédure de pouvoir 

avancer", il avait toutefois préféré établir et notifier aux parties le procès-verbal 

de séquestre sans attendre les conclusions de l'expert. Une fois celles-ci connues, 

il avait l'intention de rectifier le procès-verbal de séquestre et, le cas échéant, de 

libérer une partie des actifs séquestrés. 

 c. Par détermination datée du 15 mars 2018, B______ a elle aussi conclu au rejet 

de la plainte. Selon elle, la plaignante donnait à la décision de la Chambre de 

céans du 30 novembre 2017 un sens qu'elle n'avait pas. Les considérants de cette 

décision ne contraignaient en effet pas l'Office à faire procéder à une expertise des 

biens séquestrés, mais uniquement à mentionner dans le procès-verbal de 

séquestre l'estimation "le cas échéant rectifiée" de leur valeur. C'était pour le 

surplus à bon droit que l'Office avait maintenu le séquestre sur l'ensemble des 

immeubles séquestrés puisque ceux-ci faisaient l'objet de gages immobiliers pour 

des montants importants, de telle sorte que le produit pouvant être attendu de leur 

réalisation ne correspondait pas à leur valeur estimée. 

 d. La cause a été gardée à juger le 23 mars 2018, ce dont les parties ont été 

informées par avis du même jour.   

EN DROIT 

1. La plainte est recevable pour avoir été déposée auprès de l'autorité compétente 

(art. 6 al.1 et 3 LaLP, art. 17 al. 1 LP), par une partie lésée dans ses intérêts (ATF 

138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), dans le délai 

utile de dix jours (art. 17 al. 2 LP) et selon la forme prescrite par la loi (art. 9 al. 1 

et 2 LaLP, art. 65 al. 1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LaLP), à 

l'encontre d'une mesure de l'Office sujette à plainte. 

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2. 2.1 L'art. 97 al. 1 LP, applicable par analogie à l'exécution du séquestre en vertu 

du renvoi de l'art. 275 LP, impose à l'Office d'estimer la valeur des biens saisis, 

respectivement séquestrés. L'art. 276 al. 1 LP prévoit que cette valeur doit être 

indiquée dans le procès-verbal de séquestre notifié aux créancier et débiteur. Il 

s'agit là d'une condition de validité de l'exécution du séquestre (ATF 113 III 104 

consid. 4b; STOFFEL/CHABLOZ, in CR LP, 2005, N 13 ad art. 276 LP) dont le but 

est de permettre à l'Office de ne pas séquestrer plus de biens que nécessaire pour 

satisfaire le créancier séquestrant (art. 97 al. 2 LP) et de ne pas séquestrer des 

biens dont le produit de réalisation prévisible ne dépasserait que dans une moindre 

mesure le montant des frais (art. 92 al. 2 LP) (STOFFEL/CHABLOZ, op. cit., N 13 ad 

art. 276 LP). 

Si la saisie (ou le séquestre) porte sur un immeuble, l'estimation doit déterminer la 

valeur vénale de celui-ci et de ses accessoires, sans égard au montant des taxes 

cadastrale ou d'assurance contre l'incendie (art. 9 al. 1 première phrase ORFI). 

Cette valeur correspondra au produit prévisible de la réalisation forcée, par une 

vente aux enchères ou de gré à gré (ATF 134 III 42 consid. 3; FOËX, in BAK 

SchKG I, 2010, N 10 et 11 ad art. 97 LP; DE GOTTRAU, in CR LP, N 6 ad art. 97 

LP; WINKLER, in KUKO SchKG, 2014, 2ème édition, N 5 ad art. 97 LP). 

L'estimation d'un actif est une question d'appréciation, qui peut faire l'objet d'une 

plainte. Si la saisie porte sur un immeuble, une seconde évaluation par des experts 

peut en outre être requise aux conditions de l'art. 9 al. 2 ORFI. 

Il appartient également à l'Office d'apprécier si l'estimation de la valeur d'un actif 

nécessite qu'il soit fait appel à un expert, ce qui sera généralement le cas 

lorsqu'elle nécessite des connaissances spécifiques (FOËX, op. cit., N 13 et 14 ad 

art. 97 LP). Cela vaut en général pour un immeuble (DE GOTTRAU, op. cit., N 10 

ad art. 97 LP). 

2.2 L'art. 97 al. 2 LP – applicable par analogie au séquestre (art. 275 LP) – prévoit 
que l'Office ne doit saisir – respectivement séquestrer – que les biens nécessaires 
pour satisfaire les créanciers saisissants – respectivement le créancier séquestrant 
– en capital, frais et intérêts. La valeur des biens saisis, respectivement séquestrés, 
ne peut ainsi excéder de façon notable la limite prescrite à l'art. 97 al. 2 LP (DE 

GOTTRAU, op. cit., N 18 ad art. 97 LP), l'Office pouvant toutefois tenir compte 

d'une certaine réserve (SCHLEGEL/ZOPFI, Kommentar SchKG, 2017, 4ème édition, 

Kren Kostkiewicz/Vock [éd.], N 10 ad art. 97 LP). Il pourra en particulier prendre 

en considération les revendications au sens de l'art. 106 LP qui ont été ou seront 

exercées sur les biens séquestrés ou saisis, dans la mesure où, si elles sont 

admises, le produit de réalisation revenant aux créanciers saisissants s'en trouvera 

diminué (ATF 136 III 490 consid. 4.4; FOËX, op. cit., N 23 ad art. 97 LP). Si ces 

revendications sont par la suite écartées, et qu'une couverture exagérée au sens de 

l'art. 97 al. 2 en résulte, la saisie ne pourra toutefois être maintenue sur l'ensemble 

des actifs saisis (ATF 136 III 490 consid. 4.4; SCHLEGEL/ZOPFI, op. cit., N 10 ad 

art. 97 LP). 

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2.3 Dans le cas d'espèce, il résulte des observations de l'Office que celui-ci a 

considéré que l'estimation des biens immobiliers séquestrés nécessitait le recours à 

un expert. Cette décision, qui entrait dans le cadre du pouvoir d'appréciation dont 

il disposait, paraît fondée au vu du caractère d'une telle estimation, qui réclame 

une connaissance spécifique du marché immobilier local, et des conséquences 

pouvant en découler. Elle n'est du reste critiquée ni par le plaignant ni par la 

créancière séquestrante. 

Cela étant, l'Office, pour des motifs tenant à la durée écoulée depuis l'exécution 

du séquestre et à une volonté en soi louable de "permettre à la procédure de 

pouvoir avancer", a choisi d'établir et de communiquer aux parties le procès-

verbal de séquestre sans attendre les conclusions de l'expert qu'il avait mandaté, et 

donc sans pouvoir se fonder sur celles-ci pour apprécier la valeur des immeubles 

séquestrés, alors même qu'il avait considéré que l'avis d'un expert était 

indispensable à cette opération. Dès lors que l'art. 276 LP lui imposait d'indiquer 

la valeur estimée de ces immeubles, il a mentionné pour chacun d'eux une valeur 

calculée sur la base d'estimations fiscales, dont ni lui ni aucune des parties ne 

prétend qu'elles correspondraient – si ce n'est par l'effet du hasard – au produit 
prévisible de la réalisation forcée des biens considérés. L'Office admet au 

contraire implicitement que ces valeurs d'estimation sont erronées puisqu'il 

annonce dans ses observations avoir l'intention de rectifier le procès-verbal de 

séquestre une fois en possession des rapports de l'expert mandaté par ses soins. 

Un tel procédé n'est pas admissible. L'indication dans le procès-verbal de 

séquestre de la valeur estimée des biens séquestrés n'est en effet pas une 

prescription de pure forme, mais a des effets concrets sur la suite de la procédure 

d'exécution forcée. Si cette valeur d'estimation n'est pas contestée en temps utile 

par la voie de la plainte (ou, pour les immeubles, si une nouvelle estimation au 

sens de l'art. 9 al. 2 ORFI n'est pas requise en temps utile), elle ne pourra plus 

l'être par la suite (sous réserve des immeubles, qui doivent être une nouvelle fois 

estimés au moment de la réalisation) et servira donc de fondement aux décisions 

que devra prendre l'Office en application des art. 97 al. 2 et 92 al. 2 LP. C'est 

également cette valeur qui permettra de fixer les sûretés devant être versées par le 

débiteur séquestré pour recouvrer la libre disposition de ses avoirs 

(STOFFEL/CHABLOZ, op. cit., N 4 ad art. 277 LP). Si la possibilité d'une 

rectification ultérieure du procès-verbal du séquestre sur ce point ne peut être 

d'emblée exclue, elle doit être réservée à des cas exceptionnels dans lesquels 

l'Office constate après coup qu'une mention figurant dans le procès-verbal de 

séquestre est erronée en raison d'une méprise, d'une confusion ou encore d'une 

fausse transcription de sa part. L'Office ne saurait en revanche indiquer dans le 

procès-verbal de séquestre une estimation qu'il considère lui-même comme 

erronée en partant de l'idée qu'elle n'est que provisoire, avec l'intention de la 

remplacer par la suite par l'estimation qu'il estimera exacte. 

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La plainte est donc, dans cette mesure, bien fondée. Le procès-verbal de séquestre 

établi le 7 février 2018 doit donc être annulé et l'Office invité à en établir un 

nouveau, dans lequel seront indiquées les estimations de la valeur des biens 

séquestrés qu'il aura considérées exactes. 

Il incombera également à l'Office, dans ce nouveau procès-verbal de séquestre, 

d'indiquer pour quelle raison seule la part de copropriété n° 9______, et non la 

part de copropriété par étages n° 8______, pourtant désignée par le juge du 

séquestre, a été séquestrée. 

2.4 Il résulte des observations de l'Office que celui-ci a d'ores et déjà mandaté un 

expert aux fins d'estimer la valeur des actifs séquestrés, de telle sorte que la 

plainte est, sur ce point, sans objet. 

2.5 Ce n'est qu'une fois que l'Office aura estimé la valeur des immeubles 

séquestrés qu'il pourra examiner si celle-ci excède de manière notable l'assiette du 

séquestre, dont la Chambre de céans a considéré, dans les considérants de sa 

décision du 30 novembre 2017 et au vu des circonstances connues à cette date, 

qu'elle pouvait être fixée à 420'000 fr. En ce qu'elle paraît viser à ce qu'il soit 

ordonné à l'Office de renoncer à séquestrer certains des immeubles visés par 

l'ordonnance de séquestre, la plainte est donc prématurée et doit en conséquence 

être rejetée. 

Il sera néanmoins relevé, par souci de clarté, que l'Office ne pourra se limiter, 

lorsqu'il examinera la conformité du séquestre à l'art. 97 al. 2 LP, à une 

comparaison entre la valeur des avoirs séquestrés et l'assiette du séquestre. 

Comme indiqué ci-dessus (consid. 2.2), il pourra en effet prendre en considération 

les probables revendications susceptibles de réduire la part du produit de la vente 

revenant à la créancière séquestrante, au premier rang desquelles les gages 

immobiliers grevant les parts de copropriété séquestrées, les parts de copropriété 

par étages sur lesquelles elles portent ou encore l'immeuble principal (cf. art. 73g 

ORFI). 

3. La procédure de plainte est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP et art. 61 al. 2 let. a 

OELP) et il ne peut être alloué aucuns dépens dans cette procédure (art. 62 al. 2 

OELP).     

  

 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre de surveillance : 

A la forme : 

Déclare recevable la plainte formée le 22 février 2018 par A______ contre le procès-

verbal de séquestre n° 10______. 

Au fond : 

Constate qu'elle est partiellement sans objet. 

L'admet partiellement, en ce sens que le procès-verbal de séquestre n° 10______ est 

annulé et que l'Office des poursuites est invité l'établir à nouveau, en indiquant la valeur 

des actifs séquestrés qu'il aura effectivement estimée en tenant compte des conclusions 

de l'expert mandaté à ces fins. 

La rejette pour le surplus. 

Siégeant : 

Monsieur Patrick CHENAUX, président; Messieurs Georges ZUFFEREY et Mathieu 

HOWALD, juges assesseurs ; Madame Sylvie SCHNEWLIN, greffière. 

 

Le président : 
 

Patrick CHENAUX 

 La greffière : 
 

Sylvie SCHNEWLIN 

 

 

Voie de recours : 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 

des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 

dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 

dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2  

let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 

L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 
elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 

officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 

signé (art. 42 LTF).  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.