# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 97311614-1563-5d07-8106-b903ce5b5025
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-07-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 3. Kammer 12.07.2005 A 2005 32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_003_A-2005-32_2005-07-12.pdf

## Full Text

A 05 32

3. Kammer 

URTEIL
vom 12. Juli 2005

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Handänderungssteuer

1. a) … (nachfolgend: R.M.), Mehrheitsaktionär der … & Co. AG (nachfolgend: 

M&Co AG) und …, Minderheitsaktionär derselben, verkauften ihre Aktien mit 

Kaufvertrag vom 3. März 2003 an die … SA. Im Vertrag wurde vereinbart, 

dass R.M. die nicht betriebsnotwendigen Liegenschaften kaufen müsse. In 

der Folge schloss dieser am 12. März 2003 mit der M&Co AG den Vertrag ab, 

das Grundstück Nr. 1413 sowie eine Teilfläche des Grundstücks Nr. 1405 zum 

Preis von insgesamt Fr. 534'000.-- zu übernehmen. Ein Grundbucheintrag 

erfolgte jedoch nicht, da die … SA von R.M. noch die Übernahme einer 

weiteren Teilfläche der Parzelle Nr. 1405 verlangte. Am 14. März 2003 wurde 

die Namensänderung der M&Co AG in … SA (nachfolgend: B.C. SA) im 

Handelsregister eingetragen.

b) Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 21. Mai 2004 erwarb R.M. von 

der B.C. SA das Grundstück Nr. 1413 sowie das neu errichtete Grundstück 

Nr. 2999 (von Grundstück Nr. 1405 abparzellierte Teilfläche im Umfang von 

9753 m2) zu einem Kaufpreis von Fr. 539'000.--. Die Handänderungsanzeige 

beim Grundbuchamt von … erfolgte am 25. Mai 2004.

2. a) Am 12. Juli 2004 erliess die Gemeinde … eine Verfügung, wonach die B.C. 

SA für den Verkauf der Parzelle Nr. 1413 und 2999 gestützt auf Art. 17 und 

Art. 18 des kommunalen Steuergesetzes (nachfolgend: GStG) eine 

Handänderungssteuer von Fr. 9’839.-- zu entrichten habe. Die Veranlagung 

erfolgte gestützt auf den durch die Schätzungskommission 4 in … 

festgelegten Verkehrswert von insgesamt Fr. 983’900.--.

b) Die dagegen erhobene Einsprache wies der Gemeindevorstand mit 

Einspracheentscheid vom 13. April 2005 ab. Diesen Beschluss begründete er 

damit, dass im GStG eine wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht vorgesehen 

sei, weshalb sich die Einsprecherin auch nicht darauf berufen könne, diese 

sei vorliegend zu ihren Gunsten anzuwenden. Die Erhebung einer 

Handänderungssteuer sei folglich zu Recht erfolgt. Zudem entspreche auch 

der festgelegte Verkehrswert von Fr. 983'900.-- dem tatsächlichen Wert der 

Grundstücke im Zeitpunkt der Handänderung.

3. Dagegen liess die B.C. SA am 6. Mai 2005 frist- und formgerecht Rekurs beim 

Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag um kostenfällige Aufhebung des 

angefochtenen Entscheides und um Reduktion der Handänderungssteuer. 

Gemäss Art. 16 GStG werde diese „unabhängig vom Grundbucheintrag“ 

verlangt. Die ausdrückliche Entbindung von der Aussagekraft des 

Grundbuches bezüglich der Handänderungssteuer habe nur dann einen Sinn, 

wenn eine wirtschaftliche Betrachtungsweise angewandt und auf die 

wirtschaftliche Verfügungsgewalt abgestellt werde. Folglich werde ein 

formeller Eigentumswechsel nur dann besteuert, wenn das fragliche 

Rechtsgeschäft bezüglich der Verfügungsmacht „tatsächlich und 

wirtschaftlich“ wie eine Handänderung an einem Grundstück wirke. Die bereits 

vor dem Verkauf der Aktien an die … SA vorgenommenen Grundstückskäufe 

könnten daher keinesfalls als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert 

werden, weshalb sie nicht zu besteuern seien. Selbst wenn aber eine 

Handänderungssteuer anfallen würde, so sei der Wert, den die Gemeinde für 

die fraglichen Liegenschaften eingesetzt habe, viel zu hoch. Ihre Aussage, der 

für das Bau-, Landwirtschafts- und Waldland eingesetzte Preis entspreche 

„durchaus den Quadratmeterpreisen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 

für das konkrete Objekt in … hätte erzielt werden können“, sei bloss eine 

Behauptung. Wie der unabhängige, von der Graubündner Kantonalbank 

beauftragte Schätzer festgehalten habe, sei das Bauland unerschlossen. 

Zudem werde es negativ durch Lärmimmissionen beeinflusst. Das auf 

Parzelle Nr. 1413 stehende Mehrfamilienhaus sei schwer 

renovationsbedürftig und stehe teilweise leer. Sowohl die Nachfrage nach 

Bauland als auch jene nach Mehrfamilienhäusern in … beurteile er als sehr 

gering. All diese Aspekte seien in der Bewertung durch die Gemeinde 

unberücksichtigt geblieben. Der unabhängige Schätzer bewerte die beiden 

Parzellen mit Fr. 640'000.--. Der effektiv bezahlte Kaufpreis liege deshalb um 

Fr. 100'000.-- unter diesem Wert, weil in den letzten Jahren, trotz intensiver 

Suche, niemand bereit gewesen sei, den geforderten Preis zu bezahlen.

4. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Rekursgegnerin die Abweisung des 

Rekurses. Zur Begründung verwies sie zunächst auf die rechtlichen 

Ausführungen im angefochtenen Entscheid. Weiter hielt sie fest, dass sich der 

Rekursantrag nur noch auf die Höhe der Handänderungssteuer beziehe. 

Diesbezüglich brachte sie im Wesentlichen vor, dass bei der Berechnung der 

Höhe der in Rechnung gestellten Handänderungssteuer durchaus 

berücksichtigt worden sei, dass die Verkehrswerte im Zeitpunkt der 

Veranlagung tiefer waren als in den neunziger Jahren. Zudem habe die 

Gemeinde betreffend die Parzelle Nr. 1413 nicht etwa den Verkehrswert von 

Fr. 1'073'000.--, sondern den Ertragswert von Fr. 598'000.-- als 

Berechnungsgrundlage berücksichtigt. Auch sei sie beim Bauland von einem 

Preis von Fr. 100.--/m2 ausgegangen, obwohl sich der Preis für vergleichbare 

Baulandparzellen auf Fr. 140.-- bzw. Fr. 150.-- pro m2 belaufen würde. 

Entgegen dem Vorbringen der Rekurrentin sei die Liegenschaft auf Parzelle 

Nr. 1413 stets gut belegt gewesen. Auch nach Abschluss der 

Renovationsarbeiten sei sie vollständig ausgelastet.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, 

soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt bildet der Einspracheentscheid der Rekursgegnerin vom 

13. April 2005 und die ihm zugrunde liegende Veranlagungsverfügung vom 

12. Juli 2004. Strittig und zu beurteilen ist einerseits die Frage, ob vorliegend 

zu Recht eine Handänderungssteuer erhoben worden ist. Andererseits ist zu 

prüfen, ob die in Rechnung gestellte Handänderungssteuer zu hoch 

bemessen worden ist. An dieser Stelle ist kurz auf den Einwand der 

Rekursgegnerin - der Rekursantrag beziehe sich nur noch auf die Höhe und 

nicht mehr auf den Verzicht der Erhebung einer Handänderungssteuer - 

einzugehen. Es trifft zu, dass die Rekurrentin ihre Anträge präziser hätte 

formulieren müssen. Aus der Begründung der Rekursschrift wird jedoch 

ersichtlich, dass die Rekurrentin nach wie vor verlangt, von der Erhebung 

einer Handänderungssteuer sei überhaupt abzusehen. 

2. a) Die Rekurrentin macht geltend, dass gemäss Art. 16 Abs. 1 GStG bei einem 

Wechsel von Grundeigentum für die Erhebung einer Handänderungssteuer 

die so genannte wirtschaftliche Betrachtungsweise zur Anwendung gelange. 

Zum Zeitpunkt, als sich R.M. zum Kauf der Grundstücke verpflichtet habe, sei 

er noch Mehrheitsaktionär der M&Co AG gewesen, weshalb sich die 

wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstücke nicht geändert habe. 

Folglich unterliege dieses Rechtsgeschäft nicht der Handänderungssteuer.

b) Gemäss Art. 16 Abs. 1 GStG ist beim Wechsel von Grundeigentum auf 

Gemeindegebiet eine Handänderungssteuer vom effektiven Übernahmewert 

zu entrichten, gleichgültig ob eine Grundbucheintragung erfolgt oder nicht. 

Diese Formulierung bedeutet entgegen der Ansicht der Rekursgegnerin nichts 

anderes, als dass die wirtschaftliche Betrachtungsweise vom Gesetzgeber bei 

der Handänderungssteuer generell als anwendbar erklärt wurde, wie das 

Verwaltungsgericht bereits bei der Auslegung gleichlautender Bestimmungen 

zahlreicher anderer Gemeinden festgestellt hat (vgl. VGU A 01 62; VGE 

141/96; PVG 1983 Nr. 68). Sieht die Steuergesetzgebung eine wirtschaftliche 

Betrachtungsweise vor, fällt die Handänderungssteuer grundsätzlich immer 

dann an, wenn der wirtschaftlich an den Grundstücken berechtigte wechselt. 

Da sich diese Regelung nicht nur zu Ungunsten, sondern auch zu Gunsten 

eines Steuerpflichtigen auswirken muss, darf folglich eine zivilrechtliche 

Eigentumsübertragung nicht der Handänderungssteuer unterstellt werden, 

wenn durch das betreffende Rechtsgeschäft die wirtschaftliche 

Verfügungsmacht nicht ändert (ZGRG 3/1993, S. 52 ff.). Die 

Verfügungsmacht umfasst dabei in tatsächlicher Hinsicht die Befugnis auf 

Besitz, Gebrauch, Nutzung, Änderung, Trennung, Verschlechterung und 

Zerstörung, in rechtlicher Hinsicht auf Verkauf, Schenkung und Belastung der 

Sache mit dinglichen Rechten (Tuor/Schnyder/Schmid, Das Schweizerische 

Zivilgesetzbuch, 12. Auflage, S. 814).

c) Zu prüfen bleibt im Folgenden, ob sich durch den Verkauf der Grundstücke 

an R.M. an der wirtschaftlichen Verfügungsmacht tatsächlich nichts verändert 

hat. Wie dem Sachverhalt zu entnehmen ist, schloss R.M. am 12. März 2003 

zwar mit der M&Co AG den Kaufvertrag bezüglich des Grundstücks Nr. 1413 

und der Teilfläche von Grundstück Nr. 1405 ab. Eine Eintragung im 

Grundbuch erfolgte allerdings nicht, weshalb das Grundeigentum nicht auf 

R.M. überging. Am 21. Mai 2004 kaufte R.M. die im Eigentum der Rekurrentin 

stehenden Grundstücke Nr. 1413 und 2999. Dieser Kaufvertrag wurde 

öffentlich beurkundet. Die Handänderung wurde am 25. Mai 2004 beim 

Grundbuchamt zur Anzeige gebracht. Weshalb die Rekurrentin in ihrer 

Rekursschrift behauptet, die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die 

Grundstücke habe sich durch deren Verkauf nicht geändert, ist nicht leicht 

nachvollziehbar, geht doch aus dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 

21. Mai 2004 und aus der Handänderungsanzeige des Grundbuchamtes vom 

25. Mai 2004 klar hervor, dass Grundeigentümerin der zum Verkauf 

stehenden Parzellen Nr. 1413 und 2999 die Rekurrentin war. Da R.M. und die 

Rekurrentin aber unbestrittenermassen nie eine wirtschaftliche Einheit 

gebildet hatten, konnte erstgenannter vor Abschluss des Kaufvertrages keine 

wirtschaftliche Verfügungsmacht über die Grundstücke haben. Das Eigentum 

an den Grundstücken erlangte er erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. 

Demnach hat sich - entgegen der Behauptung der Rekurrentin - mit der 

zivilrechtlichen Eigentumsübertragung auch die wirtschaftliche 

Verfügungsmacht über die Grundstücke Nr. 1413 und 2999 geändert. Ein 

solches Rechtsgeschäft unterliegt zweifelsohne der Handänderungssteuer.

3. a) Im Folgenden ist noch auf den Einwand der Rekurrentin einzugehen, die in 

Rechnung gestellte Handänderungssteuer sei zu hoch bemessen.

Gemäss Art. 16 Abs. 1 GStG ist beim Wechsel von Grundeigentum auf 

Gemeindegebiet eine Handänderungssteuer vom effektiven Übernahmewert 

zu entrichten. Folglich ist grundsätzlich vom vereinbarten Erwerbspreis 

auszugehen. Der Gemeindevorstand kann nach Art. 17 GStG jedoch - 

allenfalls unter Beizug von Fachleuten - den Wert des fraglichen Grundstücks 

schätzen, wenn der Kaufpreis gar nicht oder im Vergleich zu den laufenden 

Preisen offenbar zu niedrig angegeben ist. Damit gilt der Verkehrswert des 

Grundstücks zum Zeitpunkt der Handänderung als subsidiäre 

Bemessungsgrundlage. Der Verkehrwert entspricht jenem Preis, der bei der 

Veräusserung des Grundstücks im gewöhnlichen Geschäftsverkehr 

vermutlich hätte erzielt werden können. Gemäss Praxis des 

Verwaltungsgerichtes kann jedoch nicht unbesehen auf den Verkehrswert der 

letzten amtlichen Schätzung abgestellt werden. Der durch die amtliche 

Schätzung ermittelte Verkehrswert bildet nur dann eine taugliche 

Vergleichsgrösse, wenn davon auszugehen ist, dass er auch den 

tatsächlichen Marktverhältnissen im Zeitpunkt der Handänderung entspricht. 

Zum einen setzt dies voraus, dass ein genügend grosser Markt mit 

zuverlässigen Vergleichswerten vorhanden ist, zum andern, dass sich die 

Marktverhältnisse seit der letzten Schätzung nicht wesentlich verändert haben 

(PVG 2002 Nr. 24).

b) Vorliegend besteht zwischen dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis von Fr. 

539'000.-- und dem für die Berechnung der Handänderungssteuer 

festgelegten Marktpreis von Fr. 983'900.-- eine erhebliche Differenz. Folglich 

hatte die Vorinstanz genügend Anlass, von einem offensichtlich zu tief 

angesetzten Veräusserungspreis auszugehen. Wie den Akten zu entnehmen 

ist, hat die Gemeinde für die Berechnung der Handänderungssteuer nicht 

allein den letzten amtlichen Schätzwert der Grundstücke beigezogen. 

Vielmehr hat sie, um den aktuellen Wert der Grundstücke zu erfahren, beim 

Schätzungskreis 4 eine Stellungnahme eingeholt. Dem Bericht des amtlichen 

Schätzers ist klar zu entnehmen, dass bei der Berechnung der Werte von 

Parzelle Nr. 1413 und 2999 der Tatsache Rechnung getragen worden ist, 

dass die Verkehrswerte im Zeitpunkt der Veranlagung tiefer lagen als in den 

neunziger Jahren. Anzumerken ist, dass für die Parzelle Nr. 1413 nicht etwa 

der Verkehrs- sondern der Ertragswert, welcher um 43.45% niedriger war, als 

Berechnungsgrundlage herangezogen worden ist. Die Rekursgegnerin macht 

geltend, dass sie für die Festlegung des Baulandpreises Schätzwerte für 

vergleichbare Parzellen herangezogen habe. Obwohl die Preise für die 

genannten Parzellen zwischen 140.--/m2 und 150.--/m2 liegen würden, sei die 

Gemeinde von einem Baulandpreis von lediglich 100.--/m2 ausgegangen. 

Dieser Baulandpreis ist keinesfalls zu hoch bewertet. Ein Vergleich mit der 

letzten amtlichen Schätzung des Baulandes auf Parzelle Nr. 2999 (damals 

Parzelle Nr. 1405) zeigt nämlich, dass seinerzeit von einem Preis von 140.--

/m2 ausgegangen wurde. Der von der Gemeinde festgelegte Baulandpreis 

liegt folglich um etwa 29% tiefer.

c) Zusammenfassend ergibt sich, dass der amtliche Schätzer bei der 

Berechnung der Werte der fraglichen Grundstücke die tatsächlichen 

Marktverhältnisse im Zeitpunkt der Handänderung berücksichtigt hat. Folglich 

durfte die Gemeinde für ihre Berechnung auf diese amtlichen Werte abstellen. 

Die Berechnung der Handänderungssteuer erfolgte somit unter Würdigung 

der tatsächlichen Werte der Grundstücke im Zeitpunkt der Handänderung.

4. Den vorausgegangenen Erwägungen entsprechend kommt das Gericht zum 

Schluss, dass die Erhebung der Handänderungssteuer rechtens war. Da auch 

deren Höhe nicht zu beanstanden ist, ist der Rekurs abzuweisen. Bei diesem 

Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 des 

Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) zulasten der Rekurrentin.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2’000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 170.--

zusammen Fr. 2'170.--

gehen zulasten der … SA und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.