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**Case Identifier:** c28d67b0-9fef-5e6f-ade0-cdaa5272d0b2
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-25
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 25.06.2019 C/9510/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-9510-2016_2019-06-25.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 16 juillet 2019. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/9510/2016 ACJC/920/2019 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU MARDI 25 JUIN 2019 

Entre 

1) Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______, appelants d'un 
jugement rendu par la 8ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 

9 août 2018,  

2) Monsieur et Madame C______ et D______, domiciliés ______, autres appelants,  

comparant tous par Me Pierre Banna, avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015,  

1211 Genève 3, en l'étude duquel ils font élection de domicile, 

et 

1) Monsieur E______, domicilié ______,  

2) Monsieur F______, domicilié ______,  

intimés, comparant tous deux par Me Eric Hess, avocat, rue Saint-Léger 6, case  

postale 444, 1211 Genève 4, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 

 

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C/9510/2016 

EN FAIT 

A. Par jugement JTPI/12063/2018 du 9 août 2018, notifié à A______ et B______ le 
13 août 2018 et à C______ et D______ le 21 août 2018, le Tribunal de première 

instance a débouté ces derniers de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif), 

mis les frais judiciaires - arrêtés à 13'240 fr. - à la charge de ceux-ci, compensés 

avec les avances fournies, condamné A______ et B______ à verser à E______ et 

F______ 500 fr. à ce titre (ch. 2), ainsi que 10'000 fr. à titre de dépens (ch. 3) et 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4).  

B. a. Par acte expédié le 14 septembre 2018 au greffe de la Cour de justice, A______ 
et B______ ainsi que C______ et D______ ont formé appel de ce jugement dont 

ils sollicitent l'annulation. Cela fait, ils ont conclu à ce que la Cour interdise 

l'inscription, auprès du Registre foncier de Genève, par E______ et F______, de 

la réunion de leurs parcelles n° 1______ et n° 2______/A au profit d'une nouvelle 

parcelle n° 3______ sises toutes sur la commune de G______ (GE), interdise le 

report de la servitude de canalisations pour les eaux usées, les eaux pluviales et les 

raccordements techniques SIG et TELECOM, ID.2004/4______ – RS 18______ 
du 15 mai 1996, à charge de la parcelle n° 5______ au profit de la parcelle 

n° 3______ et dégrève la parcelle n° 5______ de la servitude de canalisations 

précitée au profit de la nouvelle parcelle n° 3______, avec suite de frais et dépens.  

 Subsidiairement, ils ont conclu à ce que la Cour constate l'aggravation de la 
servitude précitée, subordonne cette aggravation à leur accord moyennant la prise 

en charge de l'ensemble des travaux nécessaires ainsi qu'une indemnisation pleine 

et entière, comportant notamment la remise à niveau des canalisations existantes 

en vue d'une densification et une juste compensation pour la moins-value 

occasionnée à leur bien-fonds. 

 Ils ont produit des pièces nouvelles établies par H______ SA, soit un extrait  

du plan cadastral pour autorisation de construire concernant les parcelles  

n° 1______ et n° 2______ du 17 septembre 2015 ainsi que le dossier de mutation  

n° 6______/2015, concernant les mêmes parcelles, daté du 5 octobre 2015. 

 b. E______ et F______ ont conclu à la confirmation du jugement querellé, avec 
suite de frais et dépens. Ils ont fait valoir l'irrecevabilité des pièces nouvelles 

produites par A______ et B______ ainsi que C______ et D______. 

 c. Les parties ont répliqué et dupliqué les 20 janvier et 4 février 2019.  

 E______ et F______ ont produit une pièce nouvelle, soit un jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 31 janvier 2019.  

 d. Les parties ont été informées le 7 février 2019 de ce que la cause était gardée à 
juger.  

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C/9510/2016 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier : 

 a. F______ et E______ sont copropriétaires de la parcelle n° 1______ (édifiée 
d'une habitation à un seul logement n° 7______ de 180m

2 
et d'un garage privé  

n° 8______ de 22m
2
) de la commune de G______, sise [no.] ______ route 

9______, d'une surface de 1680 m
2
, ainsi que (avec les immeubles principaux 

n° 10______, n° 11______ et n° 12______) de la parcelle n° 13______ (chemin 

privé) à raison d'un quart, permettant d'accéder à la parcelle n° 1______.  

 Ils sont également propriétaires de la parcelle n° 2______ (libre de toute 

construction) de la commune de G______ d'une surface de 1000 m
2
, contiguë sur 

son coté sud-ouest à la parcelle n° 1______. 

 Auparavant, les parcelles n° 2______ et n° 1______, ainsi que la quote-part de la 

parcelle n° 13______, appartenaient au père de E______ et F______, feu I______. 

Ce dernier avait acheté la parcelle n° 2______ aux consorts J______ le 13 mai 

1996.  

 b. A______ et B______ sont copropriétaires de la parcelle n° 5______ sise [no.] 
______ route 9______, d'une surface de 1597 m

2
, contiguë, sur toute la longueur 

de son côté sud-est, à la parcelle n° 2______. 

 c. D______ et C______ sont copropriétaires de la parcelle  
n° 14______ de la commune de G______, d'une surface de 1100 m

2
, contiguë, sur 

toute la longueur de son côté sud-est, à la parcelle n° 5______.  

d. Les parcelles n° 5______, n° 2______ et n° 14______ sont issues de la 
division, en 1996, de la parcelle n° 15______ de la commune de G______ en trois 

parcelles. 

S'agissant de la division parcellaire, A______ a allégué que J______ possédait 

une grande parcelle, qu'il n'arrivait pas à la vendre, raison pour laquelle il avait 

fait appel à l'architecte K______ et au géomètre L______ afin de diviser cette 

parcelle et vendre les parcelles ainsi créées au prix global souhaité.  

e. Lors de l'inscription au Registre foncier de trois nouvelles parcelles et de la 
radiation de la parcelle n° 15______, ont été requises également les inscriptions 

des servitudes constituées entre lesdites nouvelles parcelles, dont notamment une 

servitude de "canalisation pour les eaux usées, les eaux pluviales et les 

raccordements techniques SIG et TELECOM" en faveur de la parcelle n° 2______ 

(fond dominant) sur les parcelles n° 5______ et n° 14______ (fonds servants;  

réf. RS 18______).  

Cette réquisition était accompagnée d'un document intitulé "Division de parcelle, 

ajustement et constitution de servitudes par les consorts J______", enregistrée au 

Registre foncier le 14 mai 1996. 

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Sous le titre "constitution de servitude", le document précité indique notamment 

qu'il était constitué, au profit de la parcelle n° 2______ sur les parcelles  

n° 5______ et n° 14______ (RS 18______), "une servitude de canalisations pour 

les eaux usées, les eaux pluviales et les raccordements techniques SIG et 

TELECOM, qui s'exercera selon le symbole No 33 figurant au plan de servitude 

dressé par Messieurs M______ et L______, ingénieurs et géomètres officiels, le 2 

avril 1996". Ce document mentionne également que les coûts de constructions des 

canalisations en question seraient supportés à hauteur de "15% par les 

propriétaires de la parcelle n° 14______, 45% par les propriétaires de la parcelle 

n° 5______, 40% par les propriétaires de la parcelle n° 2______". Les frais 

d'entretien "seront supportés par les propriétaires des parcelles 5______, 

2______ et 14______ au prorata des surfaces brutes construites. La méthode de 

calcul de ces surfaces sera celle adoptée par le Département des travaux publics 

et de l'énergie".  

Le plan de servitude susmentionné, établi par M______ et L______, montre 

clairement le lieu et l'assiette de la servitude de canalisations en question. Il en va 

de même du "plan de servitude n° : RS 18______" dessiné sur l'extrait du plan du 

Registre foncier. 

Le témoin L______ a indiqué avoir établi la partition parcellaire (division de la 

parcelle en trois) et le tableau de mutation concernant les trois parcelles en 

question, sur la base des informations reçues de l'architecte K______. Il a 

confirmé que des servitudes, notamment de passage et de canalisations, avaient dû 

être établies au service de ces trois parcelles n° 5______, n° 2______ et  

n° 14______. Il supposait que l'objectif de cette division était de construire, ce qui 

était en général le cas lors d'une division de parcelle.  

f. Selon une "note concernant les servitudes à créer" datée du 28 mars 1996 et 
établie par [le bureau d'architectes] N______ à l'attention notamment de J______ 

et des "futurs propriétaires des nouvelles parcelles et des assiettes des 

servitudes", l'assiette de la servitude de canalisations était une bande de 2m de 

largeur longeant la servitude de passage le long de son côté sud-ouest, de la route 

9______ jusqu'à la parcelle "centrale". 

 g. D'après l'inscription au Registre des servitudes du 15 mai 1996, la parcelle 
n° 2______ (fonds dominant) bénéficie d'une servitude de "canalisations pour les 

eaux usées, les eaux pluviales et les raccordements techniques SIG et 

TELECOM", RS 18______ à charge des parcelles n° 5______ et n° 14______ 

(fonds servants). 

 La parcelle n° 2______ (fonds dominant) bénéficie également d'une "servitude de 
passage à pied et à véhicules, RS 34378 à charge des parcelles n° 5______ et  

n° 14______ (fonds servants) inscrite au Registre des servitudes le 15 mai 1996. 

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h. Ces servitudes liées à la parcelle n° 2______ figuraient également dans l'acte de 
vente entre les consorts J______ et feu I______. 

i. La parcelle n° 1______ ne dispose d'aucune servitude à charge de la parcelle 
n° 5______ appartenant à A______ et B______.  

Elle bénéficie d'une servitude nécessaire de canalisations par le chemin qui dessert 

l'accès à cette propriété, le bâtiment actuel étant branché sur les canalisations 

édifiées sur ledit chemin (parcelle n° 13______).  

j. Le 5 octobre 2015, E______ et F______, par l'intermédiaire de leur architecte, 
ont déposé une demande d'autorisation de construire un habitat groupé (immeuble 

de 8 appartements, parking de 20 places, sondes géothermiques), sur les parcelles 

n° 1______, n°2______ et n° 13______ situées en 5
ème

 zone à bâtir. 

k. Dans le cadre de la promotion envisagée en zones villas et aux fins d'obtenir les 
droits à bâtir suffisants, E______ et F______ ont décidé de diviser la parcelle  

n° 2______ en deux parcelles (n° 2______/A et n° 2______/B), de créer une 

nouvelle parcelle n° 3______ réunissant la parcelle n° 1______ à la parcelle  

n° 2______/A et de raccorder les canalisations à celles de la parcelle n° 5______ 

appartenant à A______ et B______. 

E______ a allégué avoir tenté en vain, après le décès de ses parents, de vendre les 

parcelles n° 1______ et n° 2______, raison pour laquelle il avait décidé de 

mandater un architecte afin de développer un projet raisonnable d'habitat groupé. 

Dans ce cadre, la restructuration parcellaire était indispensable, car le projet 

envisagé se trouvait "à cheval" sur les deux parcelles n° 1______ et n° 2______. 

L'option choisie consistait à diviser la parcelle n° 2______ et à "raccrocher" cette 

parcelle à la parcelle n° 1______.  

l. Selon le courrier adressé le 11 décembre 2015 à l'Office des autorisations de 
construire (DALE) par O______, architecte au sein du bureau P______ SA 

mandaté par E______ et F______ pour exécuter et suivre l'ouvrage, tous les 

aspects liés aux diamètres des canalisations sur le domaine privé (actuellement 

respectivement de 20 et 25 cm) seraient étudiés dans le cadre de la préparation 

d'exécution du dossier et toutes les garanties seraient apportées aux voisins 

concernés pour ne pas péjorer la situation existante et assurer un développement 

ultérieur de leurs parcelles. 

m. Entendu en qualité de témoin, O______ a expliqué qu'il existait, depuis 
plusieurs années, une loi autorisant la densification de la zone villas, précisant 

qu'en l'espèce il s'agissait de deux parcelles attenantes permettant de développer 

un projet intéressant d'habitat groupé, comprenant 7 logements d'une hauteur 

maximum de 10 mètres, selon les gabarits autorisés par la loi.  

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Il a affirmé que ce projet ne comportait aucune péjoration pour les parcelles 

voisines n° 5______ et n° 14______, car il s'agissait de canalisations souterraines 

d'ores et déjà existantes se raccordant au réseau public, sans qu'un tube ne passe 

sous les parcelles précitées. 

Il a indiqué que la réunion des deux parcelles résultait de la volonté d'avoir un 

maximum d'espace autour de la construction, raison pour laquelle il fallait la 

placer "à cheval" sur les deux parcelles. Le nouveau projet ne modifiait pas les 

servitudes de passage, car l'accès principal aurait lieu par la parcelle n° 13______. 

Il a également expliqué qu'il n'y avait pas de problématique spécifique concernant 

les canalisations, puisqu'il s'agissait d'une question qui devait toujours être résolue 

pour assurer le raccordement des eaux claires et des eaux usées au réseau public. 

Dans le cas présent, il avait fait le choix du raccordement à des canalisations qui 

passaient à côté des parcelles n° 5______ et n° 14______, car le sous-sol y était 

mieux connu, compte tenu du caractère récent des constructions s'y trouvant. 

E______ a confirmé que le choix de ces canalisations, plutôt que celui de la 

canalisation de la parcelle n° 1______, avait été fait par l'architecte pour des 

raisons d'opportunité, ces canalisations étant plus récentes. 

n. Le 18 janvier 2016, la Direction générale de l'eau (ci-après : DGEau) a rendu 
un préavis favorable, conditionné à ce que les prescriptions en matière de 

canalisations des eaux soient respectées et à la vérification de la capacité 

hydraulique des équipements privés servant à l'écoulement des eaux et leur 

adaptation éventuelle.  

o. Le 30 mars 2016, E______ et F______ ont obtenu l'autorisation de construire 
DD 16______/1 sur leurs parcelles n° 1______, n° 2______ et n° 13______, 

portant sur la construction de l'habitat groupé précité, selon publication dans la 

FAO du ______ 2016. 

p. Selon "l'étude du raccordement des eaux pluviales et usées" établie par 
Q______ SA le 5 juillet 2016, les calculs hydrauliques démontraient que la 

capacité d'écoulement des collecteurs d'eaux pluviales et usées permettait le 

raccordement du bâtiment projeté sur les parcelles n° 1______ et n° 2______. 

q. Le témoin R______, administrateur du bureau d'ingénieurs civils Q______ SA, 
a expliqué avoir été mandaté par le cabinet d'architectes P______ SA pour réaliser 

une expertise concernant des canalisations, plus précisément le réseau 

d'assainissement. Il a confirmé la teneur et les conclusions de son rapport (l'étude 

de raccordement des eaux pluviales et usées précitée), selon lequel les collecteurs 

existants étaient à même d'assumer les nouvelles charges résultant des nouvelles 

constructions. Il a cependant précisé ne pas avoir vu les regards B et F, dont 

l'accès lui avait été refusé. Dans ces conditions, il a indiqué avoir considéré 

qu'entre les regards A et C, la pente était moyenne et la réserve suffisante pour 

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couvrir d'éventuelles variations. Il a spontanément déclaré qu'entre-temps, il avait 

eu accès à d'autres plans permettant de constater que les regards B et F étaient 

plus hauts, mais que la pente restait néanmoins suffisante pour couvrir les 

éventuelles variations et pour reprendre les quantités d'eau du nouveau projet. 

O______ a également affirmé que les canalisations étaient en mesure d'assumer 

les charges relatives à la nouvelle construction, selon le préavis favorable de la 

DGEau. 

r. Par demande déposée en conciliation le 4 mai 2016, déclarée non conciliée le 
28 septembre 2016 et  déposé auprès du Tribunal le 23 décembre 2016, A______ 

et B______ ont conclu, principalement, à ce que le Tribunal interdise l'inscription 

auprès du Registre foncier de Genève, par E______ et F______, de la réunion de 

leurs parcelles n° 1______ et n° 2______/A au profit d'une nouvelle parcelle  

n° 3______ sise sur la commune de G______, interdise le report des servitudes de 

canalisations pour les eaux usées, les eaux pluviales et les raccordements 

techniques SIG et TELECOM, ainsi que de passage à pied et à véhicules du  

15 mai 1996 à charge de la parcelle n° 5______ au profit de la parcelle  

n° 3______, dégrève la parcelle n° 5______ des servitudes de canalisations pour 

les eaux usées, les eaux pluviales et les raccordements techniques SIG et 

TELECOM, ainsi que de passage à pied et à véhicules du 15 mai 1996 à charge de 

la parcelle n° 5______ au profit de la parcelle n° 3______, avec suite de frais et 

dépens. 

Subsidiairement, ils ont conclu à ce que le Tribunal constate l'aggravation des 

servitudes précités à charge de la parcelle n° 5______ et subordonne cette 

aggravation à l'accord de A______ et B______, moyennant la prise en charge de 

l'ensemble des travaux nécessaires, ainsi qu'une indemnisation pleine et entière 

comportant la remise à niveau des canalisations existantes en vue d'une 

densification existante et une juste compensation pour la moins-value occasionnée 

à leur bien-fonds. 

s. Dans leur réponse, E______ et F______ ont conclu à ce que le Tribunal déboute 
A______ et B______ de toutes leurs conclusions, avec suite de frais et dépens. 

t. Par jugement JTAPI/1129/2016 du 3 novembre 2016, le Tribunal administratif 
de première instance a rejeté le recours interjeté par A______ et B______ le 4 mai 

2016 contre la décision d'autorisation de construire du 30 mars 2016 et confirmé 

cette décision.  

A______ et B______ n'ont pas recouru contre ce jugement, à l'inverse d'une autre 

partie à la procédure qui a formé recours auprès de la Chambre administrative de 

la Cour de justice. Cette dernière a, par arrêt ATA/17______/2017 du ______ 

2017, admis ce recours, annulé le jugement de l'instance inférieure ainsi que la 

décision d'autorisation de construire du 30 mars 2016 et renvoyé la cause 

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Département du territoire (ci-après : DT) concernant des questions non litigieuses 

en l'espèce. 

u. Par jugement JTPI/1083/2018 du 24 janvier 2018, le Tribunal a déclaré 
recevable la requête en intervention accessoire formée par D______ et C______ le 

1
er

 décembre 2017, lesquels soutenaient les conclusions formées par A______ et 

B______, en qualité de propriétaires de la parcelle n° 14______, elle-même 

grevée d'une servitude de canalisations pour les eaux usées, les eaux pluviales et 

les raccordements techniques SIG et TELECOM, ainsi que de passage à pied et à 

véhicules au profit de la parcelle n° 2______. 

v. Par ordonnance N° ORTPI/251/2018 du 22 mars 2018, le Tribunal a refusé 
d'ordonner la suspension de la procédure, telle que sollicitée par A______ et 

B______, suite à la décision exécutoire de la Chambre administrative du ______ 

2017. 

w. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 2 mai 2018, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions. 

C______ et D______, intervenants accessoires, n'étaient ni présents ni 

représentés. 

A l'issue de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger.  

x. Le ______ 2018, E______ et F______ ont obtenu une nouvelle autorisation de 
construire DD 16______ sur leurs parcelles n° 1______, n° 2______ et  

n° 13______, portant sur la construction de l'habitat groupé susmentionné, selon 

publication dans la FAO du même jour. 

y. Par jugement JTAPI/94/2019 du 31 janvier 2019, le Tribunal administratif de 
première instance a rejeté le recours interjeté par d'autres voisins le 22 juin 2018 

contre la décision d'autorisation de construire précitée. 

D. Dans la décision querellée, le Tribunal a retenu que A______ et B______ avaient 
échoué à démontrer que le but de la servitude était différent de celui pour lequel 

elle avait été établie à l'origine. Ils n'avaient également pas apporté la preuve d'une 

aggravation de la charge de la servitude, ni démontré que la capacité hydraulique 

des canalisations existantes serait insuffisante pour assumer les charges liées aux 

nouvelles constructions. Le Tribunal a considéré que le but actuel visé par 

E______ et F______ était le raccordement aux canalisations de la parcelle 

n° 5______ pour les eaux claires, les eaux usées et le réseau public au bénéfice 

d'une nouvelle parcelle à créer n° 3______, réunissant les parcelles n° 1______ et 

n°2______/A, suite à la division de la parcelle n° 2______ en deux parcelles 

(n°2______/A et n°2______/B). Il a ensuite retenu que le but initial de la 

servitude restait ainsi inchangé, dans la mesure où le but de la servitude restait 

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circonscrit au raccordement aux canalisations de la parcelle n° 5______, au 

bénéfice du fond dominant divisé, puis réuni à un autre immeuble, ainsi que le 

principe de l'identité de la servitude était respecté. Quant à l'aggravation de la 

servitude alléguée par A______ et B______, il a considéré que le développement 

de l'habitat groupé, constitué d'un immeuble de plusieurs appartements, faisait 

partie de l'évolution naturelle des choses, compte tenu des possibilités de 

densification voulues par le législateur en zone 5 (zone résidentielle réservée aux 

villas). A ce sujet, l'architecte O______ ainsi que l'ingénieur R______ avaient 

affirmé que les canalisations existantes étaient en mesure d'assumer les charges 

relatives à la nouvelle construction. A______ et B______ n'avaient fourni aucune 

preuve venant corroborer leur affirmation selon laquelle leur droit à bâtir serait 

lésé du fait que le projet de construction en question épuiserait la capacité des 

canalisations existantes et compromettrait un éventuel projet futur sur leur bien-

fonds.  

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et incidentes de première 
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales dont la valeur 

litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 

CPC). 

Une contestation relative à l'exercice d'une servitude foncière est une affaire 

patrimoniale (ATF 135 III 496 consid. 1.2). Lorsque la contestation porte sur 

l'existence d'une servitude, on retiendra l'augmentation de valeur qu'elle 

procurerait au fonds dominant ou, si elle est plus élevée, la diminution de valeur 

du fonds servant (ATF 136 III 60 consid. 1.1.1). 

Le défendeur doit contester la valeur litigieuse indiquée dans la demande de 

manière motivée. S'il ne se prononce pas à cet égard, ou s'il ne la conteste que 

globalement, par une formule toute faite, la valeur litigieuse indiquée par le 

demandeur est admise et il y a accord tacite des parties sur cette valeur (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_83/2016 du 22 septembre 2016 consid. 4.4; note BASTONS 

BULLETTI in CPC Online [newsletter du 26.10.2016]).  

En l'espèce, les appelants estiment la valeur de la servitude litigieuse à 250'000 fr., 

ce que les intimés ne contestent pas. La valeur litigieuse prévue par l'art. 308 al. 2 

CPC est par conséquent atteinte. 

L'appel, déposé dans le délai légal de trente jours et répondant aux exigences de 

forme est dès lors recevable (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). 

1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 
En particulier, elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le 

juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC). 

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Elle applique en outre la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 

al. 1 et 58 al. 1 CPC). 

2.  2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b).  

Les faits notoires ou notoirement connus du tribunal et les règles d'expérience 

généralement reconnues ne doivent pas être prouvés (art. 151 CPC).  

Les faits notoires, qu'il n'est pas nécessaire d'alléguer ni de prouver, sont ceux 

dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il 

s'agisse de faits connus de manière générale du public ou seulement du juge. Pour 

être notoire, un renseignement ne doit pas être constamment présent à l'esprit; il 

suffit qu'il puisse être contrôlé par des publications accessibles à chacun (ATF 

135 III 88 consid. 4.1; 134 III 224 consid. 5.2), à l'instar par exemple des 

indications figurant au registre du commerce, accessibles par internet (ATF 

138 II 557 consid. 6.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_509/2014 du 4 février 2015 

consid. 2.1). Le fait qu'une information ne soit pas secrète et qu'il soit possible de 

l'obtenir en se renseignant ou en consultant un journal spécialisé ne suffit pas pour 

conclure qu'elle est notoire (ATF 134 III 224 consid. 5.2). 

2.2 En l'espèce, les pièces nouvelles produites par les appelantes, soit un extrait du 
plan cadastral pour autorisation de construire concernant les parcelles n° 1______ 

et n° 2______ du 17 septembre 2015 ainsi que le dossier de mutation  

n° 6______/2015 concernant les mêmes parcelles, contiennent des informations 

non disponibles dans les publications accessibles à chacun par Internet. Dès lors, 

ces pièces ne se rapportent pas à des faits notoires. 

Les appelants n'expliquent pas pourquoi ils n'auraient pas pu requérir et produire 

ces documents en première instance.  

Dès lors, ces pièces sont irrecevables, ainsi que les allégations de faits y relatives. 

La pièce nouvelle des intimés, postérieure au prononcé du jugement attaqué et 

produite sans retard, est recevable.  

3. Les appelants invoquent une violation du principe de l'identité de la servitude. Ils 
soutiennent qu'il n'avait jamais été question, tant lors de l'inscription la servitude 

de canalisations que lors de l'acquisition de leurs parcelles, que ladite servitude 

desserve la parcelle n° 1______. L'acte de constitution de servitude était 

particulièrement détaillé quant à la répartition des frais entre les parcelles, 

attestant ainsi que, tant les parties au contrat originaire, que les acquéreurs 

subséquents des parcelles, n'avaient pas souhaité que la servitude puisse être mise 

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au bénéfice de surfaces plus importantes.  Les appelants estiment également que la 

réunion des parcelles n° 1______ et n° 2______/A entraînerait une aggravation de 

la charge de la servitude, doublant la charge maximale par rapport à ce que les 

propriétaires grevés pouvaient raisonnablement prévoir. Ils soutiennent encore 

que les charges supplémentaires liées à cette aggravation ne pourraient pas être 

supportées par les canalisations existantes et que, même si tel était le cas, cette 

aggravation ne leur permettrait plus une densification éventuelle des constructions 

sur leur propre parcelle.  

 3.1.1 La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre 
immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du 

propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage ou à s'abstenir lui-même 

d'exercer certains droits inhérents à la propriété (art. 730 al. 1 CC).  

 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes 

(art. 731 al. 1 CC). Depuis le 1
er

 janvier 2012, l'acte constitutif d'une servitude 

foncière est soumis à la forme authentique (art. 732 al. 1 CC). Auparavant, il 

n'était soumis qu'à la forme écrite (art. 732 aCC). La servitude doit être dessinée 

sur un extrait du plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une 

partie de l'immeuble et que le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec 

suffisamment de précision dans le titre (art. 732 al. 2 CC).  

La servitude foncière est en principe irrévocable et est en général accordée pour 

une durée indéterminée (STEINAUER, Les droits réels, Tome II, 4
ème

 éd. 2012,  

n° 2197). 

Selon l'art. 738 CC, l'inscription fait règle, en tant qu'elle désigne clairement les 

droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1); l'étendue de celle-ci peut 

être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la 

manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de 

bonne foi (al. 2).  

3.1.2 Pour déterminer le but initial, le contenu et l'étendue d'une servitude, le juge 
doit procéder selon l'ordre des étapes prévu par cette disposition. Il faut donc, 

dans une première étape, se fonder sur l'inscription au registre foncier,  

c'est-à-dire l'inscription au feuillet du grand livre; ce n'est que si celle-ci est  

peu claire, incomplète ou, sommaire, que la servitude doit être interprétée selon  

son origine, c'est-à-dire selon le contrat constitutif de servitude, déposé comme 

pièce justificative au registre foncier (ATF 137 III 145 consid. 3.1; 132 III 651  

consid. 8; 131 III 345 consid. 1.1; 130 III 554 consid. 3.1). Le contrat de servitude 

et le plan sur lequel est reportée l'assiette de la servitude constituent à cet égard 

des pièces justificatives (art. 942 al. 2 CC). Si le titre d'acquisition ne permet pas 

de déterminer le contenu de la servitude, l'étendue de celle-ci peut alors être 

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précisée par la manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi 

(art. 738 al. 2 CC; arrêt 5A_766/2016 du 5 avril 2017 consid. 4.1.2).  

L'acte constitutif doit être interprété de la même manière que toute déclaration de 

volonté, à savoir, s'agissant d'un contrat, selon la réelle et commune intention des 

parties (art. 18 al. 1 CO), respectivement, pour le cas où celle-ci ne peut être 

établie, selon la volonté objective des parties, en déterminant le sens que, d'après 

les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter 

aux déclarations de volonté de l'autre (application du principe de la confiance; 

ATF 139 III 404 consid. 7.1; 137 III 145 consid. 3.2.1); on tiendra compte en 

particulier du but poursuivi par les parties lors de la constitution de la servitude 

(STEINAUER, op. cit., n° 2294). toutefois, vis-à-vis des tiers qui n'étaient pas 

parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes d'interprétation sont 

limités par la foi publique attachée au registre foncier (art. 973 CC; ATF 

139 III 404 consid. 7.1; 137 III 145 consid. 3.2.2; 130 III 554 consid. 3.1) qui 

comprend non seulement le grand livre, mais aussi les pièces justificatives, dans la 

mesure où elles précisent la portée de l'inscription (art. 971 al. 2 CC repris par 

l'art. 738 al. 2 CC; arrêts du Tribunal fédéral 5A_372/2017 du 3 novembre 2017, 

consid. 5.2.2; 5A_766/2016 du 5 avril 2017 consid. 4.1.3 et les références citées). 

Ce principe interdit de prendre en considération les circonstances et motifs 

personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté des 

constituants; dans la mesure où ils ne résultent pas de l'acte constitutif, ils ne sont 

pas opposables au tiers qui s'est fondé de bonne foi sur le registre foncier 

(ATF 137 III 145 consid. 3.2.1 ; 130 III 554 consid. 3.1 et les références citées). 

3.1.3 A teneur de l'art. 743 al. 1 CC, si le fonds dominant est divisé, la servitude 
reste due, dans la règle, à chaque parcelle.  

Ce maintien de la servitude intégrale au profit de toutes les parcelles est la 

conséquence du principe de l'indivisibilité des servitudes. Ainsi, la division du 

fonds dominant engendre une multiplication de la servitude. Ceci vaut tout 

particulièrement pour les servitudes indéterminées telles que le droit de passage. 

Pour connaître le contenu et l'étendue des servitudes après la division du fonds 

dominant, il y a lieu de se référer à la servitude originaire et d'interpréter celle-ci 

en application des art. 737 et 738 CC. Les servitudes au profit des parcelles issues 

de la division sont ainsi nécessairement identiques à la servitude qui bénéficiait au 

fonds dominant avant sa division; elles sont également identiques entre elles. La 

multiplication de la servitude originaire ne doit toutefois pas engendrer une 

aggravation de la charge subie par le fonds grevé (arrêt du Tribunal fédéral 

5C_38/2001 du 10 décembre 2001 consid. 3c et références citées).  

3.1.4 Plusieurs immeubles appartenant au même propriétaire peuvent être réunis si 
aucun droit de gage ni charge foncière ne doivent être transférés sur le nouvel 

immeuble ou que les créanciers y consentent (art. 974b al. 1 CC). Lorsque des 

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servitudes sont inscrites en faveur des immeubles, ceux-ci ne peuvent être réunis 

que si les propriétaires des immeubles grevés y consentent ou si la réunion 

n'entraîne aucune aggravation de la charge (art. 974b al. 3 CC). 

Une aggravation de la servitude peut ainsi résulter de la réunion d'un autre 

immeuble au fonds dominant. Pour en juger il faut tenir compte de l'usage que le 

propriétaire du fonds dominant primitif aurait pu faire de son terrain; de toute 

façon, le propriétaire du fonds grevé n'est tenu de tolérer l'exercice de la servitude 

pour les besoins des fonds réunis que dans les limites du but en vue duquel la 

servitude avait été constituée (STEINAUER, op. cit., n° 2300a et les références 

citées).  

Tant que la servitude est clairement localisée (p. ex.: servitude de passage ou 

d'empiètement), la réunion n'a généralement pas de conséquences défavorables 

pour le bénéficiaire. L'assiette reste en effet identique, de sorte que son 

consentement n'est pas nécessaire (arrêt du Tribunal fédéral 5A_247/2015 du 

8 décembre 2015 consid. 4.2.1 et les références citées).  

3.1.5 Selon l'art. 739 CC, les besoins nouveaux du fonds dominant n'entraînent 
aucune aggravation de la servitude.  

Le contenu des servitudes indéterminées est fixé selon les besoins du propriétaire 

du fond dominant. Ces besoins augmentent et diminuent au fil du temps et au gré 

des circonstances; dans les limites de l'inscription et du but originaire de la 

servitude, le propriétaire grevé doit en principe supporter que le mode et l'intensité 

de son exercice varient, sauf si l'augmentation des besoins du propriétaire du fond 

dominant est notable (ARGUL, in Commentaire romand CC II, 2016 n. 5 ad 

art. 739 CC). 

Par aggravation au sens de l'art. 739 CC, il faut ainsi entendre une augmentation 

notable de la charge résultant de la servitude (ATF 94 II 145 consid. 6-7 et les 

références citées); des charges insignifiantes ne constituent pas en effet une 

aggravation de la servitude (ATF 122 III 358 consid. 2, 100 II 105 consid. 3c).  

Pour savoir si une aggravation de la servitude est importante et, partant, 

inadmissible au regard de l'art. 739 CC, il faut partir de l'intérêt que la servitude 

avait pour le fonds dominant lors de sa constitution et comparer cet intérêt à 

l'intérêt actuel, qui doit être déterminé sur la base de données objectives: il ne faut 

pas prendre en considération les besoins individuels, les goûts et les humeurs de 

l'ayant droit, mais l'utilité que la servitude a pour le fonds dominant (ATF 

100 II 105).  

Il y a ainsi aggravation de la servitude lorsque celle-est utilisée dans un but autre 

que celui que les parties avaient en vue lors de sa constitution (principe de 

l'identité de la servitude; STEINAUER, op. cit, n° 2299a). 

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Selon ce principe, une servitude ne peut être maintenue dans un autre but que 

celui pour lequel elle a été constituée. Il en résulte que l'exercice de la servitude ne 

peut être étendu à un but supplémentaire qui ne serait pas identique à celui  

visé à l'origine (ATF 132 III 651 consid. 8; 130 III 554 consid. 2; arrêts 

5A_372/2017 du 2 novembre 2017 consid. 5.2.1 et 5D_176/2015 du 21 novembre 

2016 consid. 2.1). Il convient ainsi de rechercher si l'usage de la servitude 

présente encore pour le propriétaire du fonds dominant, respectivement pour le 

titulaire de la servitude, un intérêt conforme à son but initial (ATF 130 III 554 

consid. 2; arrêt 5A_740/2014 du 1
er

 février 2016 consid. 4.1).   

Lorsque le but poursuivi est le même, l'aggravation suppose des circonstances que 

les parties n'avaient raisonnablement pas en vue lors de la constitution de la 

servitude (STEINAUER, op. cit, n° 2299b). 

Quelques mouvements de voiture supplémentaires par jour résultant d'une 

utilisation plus intensive du fonds bénéficiaire ne constituent pas une aggravation 

importante d'un "droit inconditionnel de passage à pied et en voiture" 

(ATF 122 III 358 consid. 2c). Construire deux villas au lieu d'une sur le fonds 

dominant n'aggrave pas de manière importante une servitude de "passage à pied, 

pour tous véhicules et canalisations". La construction d'un garage souterrain pour 

sept voitures n'aggrave pas de manière importante une servitude de passage "à 

tous usages". Dans le cas d'un "droit d'usage sur la cour" servant à desservir une 

blanchisserie, l'augmentation du trafic des clients ne constitue pas non plus une 

aggravation (ATF 131 III 345 consid. 4.3.2; ARGUL, op. cit. n. 6 ad art. 739 CC et 

les références citées).  

3.2 Le libellé de la servitude litigieuse, inscrite au Registre des servitudes (réf.  
RS 18______) est le suivant: "canalisations pour les eaux usées, les eaux 

pluviales et les raccordements techniques SIG et TELECOM" - à charge des 

parcelles n° 5______ et n° 14______ (fonds servants), en faveur de la parcelle  

n° 2______, sans autre précision. 

Le même libellé ressort de la réquisition de l'inscription au Registre foncier des 

trois nouvelles parcelles créées lors de la division parcellaire et de la création des 

servitudes, ainsi que de l'acte constitutif annexé, soit le document "Division de 

parcelle, ajustement et constitution de servitudes par les consorts J______" inscrit 

au Registre foncier le 14 mai 1996. Ce document indique également que la 

servitude de canalisations s'exercerait selon le plan de servitude dressé le 

2 avril 1996 par les ingénieurs M______ et L______. 

Les plaideurs n'étaient pas parties à l'acte constitutif de la servitude. Toutefois, la 

foi publique attachée au Registre foncier et aux pièces justificatives y figurant ne 

permet qu'une seule interprétation possible des inscriptions figurant au Registre 

foncier, à savoir que le but de la servitude était de fournir à la parcelle n° 2______ 

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le raccordement des eaux pluviales et des eaux usées au réseau public, ainsi que 

de permettre les raccordements techniques SIG et TELECOM. 

La volonté actuelle des intimés est le raccordement aux canalisations de la 

parcelle n° 5______ au bénéfice d'une nouvelle parcelle à créer n° 3______ 

réunissant la parcelle n° 1______ à la parcelle n° 2______/A, suite à la division de 

la parcelle n° 2______ en deux (parcelles n° 2______/A et n° 2______/B).  

Le but initial de la servitude, soit le raccordement aux canalisations de la parcelle 

n° 5______, reste ainsi le même, dans l'hypothèse d'une réunion du fonds 

dominant à la parcelle n° 1______. En effet, la servitude de canalisations aura la 

même fonction qu'auparavant, soit de fournir au fonds dominant le raccordement 

des eaux pluviales et des eaux usées au réseau public, ainsi que de permettre les 

raccordements techniques.  

Etant donné que la servitude est clairement localisée et que l'assiette resterait 

identique dans l'hypothèse d'une réunion des parcelles n° 1______ et  

n° 2______/A, le consentement des propriétaires des fonds grevés n'est pas 

nécessaire pour procéder à une telle réunion, comme le Tribunal fédéral a eu 

l'occasion de l'indiquer (cf 3.1.3). En effet, l'assiette de la servitude continuera à 

correspondre au tracé de canalisations, tels que défini par le plan de servitude 

établi par les ingénieurs M______ et L______ ainsi que par le "plan de servitude 

n° : RS 18______" dessiné sur l'extrait du plan du Registre foncier. 

Comme relevé à juste titre par le Tribunal, le but de la servitude reste identique, à 

savoir le raccordement aux canalisations de la parcelle n° 5______, au bénéfice du 

fonds dominant divisé. Le fait que ce fonds divisé soit ensuite raccordé à une 

autre parcelle ne modifie pas en soi l'identité de la servitude.  

Le grief des appelants relatifs à l'identité de la servitude doit donc être rejeté. 

Quant aux coûts, l'acte constitutif mentionne que les frais de constructions des 

canalisations étaient à répartir entre les propriétaires des trois parcelles (15% à 

charge des propriétaires de la parcelle n° 14______, 45% à charge de ceux de la 

parcelle n° 5______ et 40% à charge de ceux de la parcelle n° 2______). Ces 

coûts ont d'ores et déjà été payés au moment de la division parcellaire et la 

réunion des parcelles n'impliquent pas de coûts supplémentaires, ce qui a été 

attesté par divers témoins, les canalisations existantes étant suffisantes et ne 

nécessitant aucun travaux sur les fonds servants. S'agissant des frais d'entretien, 

l'acte constitutif indique qu'ils "seront supportés par les propriétaires des 

parcelles 5______, 2______ et 14______ au prorata des surfaces brutes 

construites" et que "La méthode de calcul de ces surfaces sera celle adoptée par 

le Département des travaux publics et de l'énergie".  

Le propriétaire primitif a subordonné le calcul des frais d'entretien des 

canalisations au prorata des surfaces brutes construites, de sorte que le projet 

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immobilier des intimés ne ferait pas perdre, contrairement à ce que soutiennent les 

appelants, toute signification aux règles contenues dans l'acte constitutif.  

Le grief des appelants qui soutiennent que l'acte constitutif au niveau de la 

répartition des coûts et de l'entretien n'aurait plus de sens doit donc être écarté.  

3.3 Reste à déterminer si les besoins nouveaux du fonds dominant n'entraînent 
aucune aggravation de la servitude, soit une augmentation notable de la charge 

résultant de la servitude, du fait du raccordement envisagé aux fonds réunis.  

Le grief des appelants quant à l'impossibilité, pour les canalisations existantes, de 

supporter le projet des intimés est démenti par les déclarations de deux 

professionnels (ingénieur et architecte), sans que les appelants ne fournissent 

aucune preuve du contraire. Par ailleurs, le DGEaux a donné un préavis positif au 

raccordement à la canalisation litigieuse. Ce grief est par conséquent mal fondé.  

Le raisonnement des appelants selon lequel il y aurait aggravation de la servitude 

du fait que la réunion des parcelles envisagée aurait pour conséquence de doubler 

la surface brute de plancher constructible, par rapport à ce que les propriétaires 

grevés pouvaient raisonnablement prévoir, ne peut pas non plus être suivi. En 

effet, les propriétaires grevés doivent supporter que le mode et l'intensité de 

l'exercice de la servitude varie. Le Tribunal fédéral a ainsi déjà jugé dans plusieurs 

cas qu'une utilisation plus intensive du fonds bénéficiaire n'entrainait pas une 

aggravation de la charge. Dans ce cadre, comme retenu à juste titre par le 

Tribunal, le développement prévu par les intimés fait partie de l'évolution 

naturelle des choses, compte tenu des possibilités de densification voulues par le 

législateur en zone 5.  

Enfin, comme retenu à raison par le Tribunal, les appelants n'ont apporté aucune 

preuve à l'appui de leur allégation selon laquelle le projet des intimés épuiserait la 

capacité des canalisations existantes, compromettant ainsi une éventuelle 

densification des constructions sur leurs propres parcelles. Par conséquent, leur 

grief à ce sujet sera également écarté.   

Au vu de ce qui précède, le jugement querellé sera confirmé.  

4. Les appelants qui succombent seront condamnés, solidairement entre eux, aux 
frais judiciaires d'appel arrêtés à 12'000 fr. et entièrement compensés avec 

l'avance versée, qui reste acquise à l'Etat de Genève (art. 106 al. 1 et 111 al. 1 

CPC; art. 13, 17 et 35 RTFMC). 

Ils seront par ailleurs condamnés, solidairement entre eux, à verser aux intimés 

8'000 fr., débours et TVA incluse, à titre de dépens d'appel (art. 84, 85 et 

90 RTFMC; art. 25 et 26 LaCC).  

* * * * *

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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 14 septembre 2018 par A______ et B______ ainsi 

que C______ et D______ contre le jugement JTPI/12063/2018 rendu le 9 août 2018 par 

le Tribunal de première instance dans la cause C/9510/2016-8. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 12'000 fr., les met à la charge de A______ et 

B______ ainsi que C______ et D______, solidairement entre eux, et les compense avec 

l'avance fournie, laquelle demeure acquise à l'Etat de Genève.  

Condamne A______ et B______ ainsi que C______ et D______, solidairement entre 

eux, à verser à E______ et F______ la somme de 8'000 fr. à titre de dépens d'appel.  

Siégeant : 

Madame Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE, présidente; Mesdames Verena 

PEDRAZZINI RIZZI et Nathalie LANDRY-BARTHE, juges; Madame Jessica 

ATHMOUNI, greffière. 

La présidente : 

Jocelyne DEVILLE-CHAVANNE 

 La greffière : 

Jessica ATHMOUNI 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

30'000 fr. 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110