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**Case Identifier:** d824447e-e1f9-5991-86c8-023f5142cf6f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-02-05
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 05.02.2018 C/5342/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-5342-2016_2018-02-05.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.02.2018. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/5342/2016 ACJC/137/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 5 FEVRIER 2018 

 

Entre 

A______ SA, sise ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des 
baux et loyers le 31 mars 2017, comparant par Me Frédéric HENSLER, avocat, Grand-

Rue 25, case postale 3200, 1211 Genève 3, en l'étude duquel elle fait élection de 

domicile,  

et 

B______ SA, sise ______ Genève, intimée, comparant par Me Arun 
CHANDRASEKHARAN, avocat, avenue de Champel 4, 1206 Genève, en l'étude 

duquel elle fait élection de domicile. 

 

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C/5342/2016 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/324/2017, rendu le 31 mars 2017 et notifié aux parties par 
plis recommandés du greffe le 4 avril 2017, le Tribunal des baux et loyers a 

annulé le congé du 16 février 2016 notifié par A______ SA à B______ SA pour 

le 31 décembre 2016 et portant sur l'arcade de 204 m
2
 au rez-de-chaussée de 

l'immeuble sis C______ à Genève (ch. 1), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).  

b. Par acte déposé à la Cour de justice le 22 mai 2017, A______ SA (ci-après : 
l'appelante ou la bailleresse) forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite 

l'annulation. Elle conclut, principalement, à ce que la Cour constate la validité du 

congé notifié et refuse toute prolongation de bail, subsidiairement, au renvoi de la 

cause au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision au sens des 

considérants, et en tous les cas, à la condamnation de B______ SA en tous les 

frais de première instance et d'appel, conformément notamment à l'art. 115 CPC.  

Elle invoque une violation de son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst. et 

53 CPC) par le Tribunal, ce dernier lui ayant ordonné d'établir la réalité du motif 

du congé, à savoir les travaux de transformation visant la réunion du local 

commercial du rez-de-chaussée avec le dépôt du 1
er

 étage pour un nouvel espace 

commercial, sans toutefois mentionner qu'elle devait prouver le degré 

d'élaboration des travaux prévus. Elle n'avait pas pu faire porter les enquêtes sur 

ce point non mentionné dans l'ordonnance de preuve du 1
er

 novembre 2016. Les 

premiers juges avaient également violé les art. 271 et 271a CO, en considérant 

comme relativement certain qu'elle menait depuis plusieurs mois une réflexion sur 

le réaménagement des locaux de son immeuble, en particulier les locaux 

concernés par le congé, mais en retenant qu'elle ne disposait pas d'un projet 

élaboré lors de la notification du congé qui était dès lors prématuré. 

c. Par mémoire du 22 juin 2017, B______ SA (ci-après : l'intimée ou la locataire) 
a répondu à l'appel et conclu, principalement, à la confirmation du jugement 

entrepris, subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. 

A l'appui de ses écritures, elle a produit un extrait du site internet du Département 

de l'aménagement, du logement et de l'énergie de l'Etat de Genève (ci-après : 

DALE), plateforme SAD-Consultation, au 19 juin 2017, dont il ressort que la 

demande d'autorisation de construire, DD 1______, déposée par la bailleresse le 

______ 2014 par l'intermédiaire de l'architecte D______, a été abandonnée. 

 d. L'appelante n'ayant pas fait usage de son droit de répliquer, le greffe de la Cour 
de justice a avisé les parties le 21 août 2017 de ce que la cause était gardée à 

juger. 

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B. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :  

a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 7 mai 2008, portant sur la 
location d'une arcade de 204 m

2
, située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis  

C______, à Genève, ayant pour dépendance un dépôt au sous-sol.  

Les locaux sont destinés à  l'usage d'un magasin de vêtements e______. 

Le contrat a été conclu pour une durée de huit ans, du 1
er

 janvier 2009 au 

31 décembre 2016, étant renouvelable par la suite tacitement d'année en année, 

sauf résiliation signifiée par l'une ou l'autre des parties six mois avant l'échéance. 

Le loyer annuel, réputé indexé à l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) 

dès le 1
er

 janvier 2012, a été fixé à 55'200 fr., soit 4'600 fr. par mois, hors charges. 

b. Le ______ 2014, la bailleresse a déposé une demande d'autorisation de 
construire auprès du DALE, en vue de la surélévation de l'immeuble et de la 

création de quatorze appartements. 

c. Par avis officiel du 16 février 2016, la bailleresse a résilié le bail pour 
l'échéance du 31 décembre 2016. Ni l'avis officiel de résiliation, ni le courrier 

accompagnateur ne mentionnaient le motif du congé. 

d. Par requête déposée au greffe de la Commission de conciliation en matière de 
baux et loyers le 16 mars 2016, B______ SA a contesté le congé.  

Lors de l'audience de conciliation du 18 avril 2016, le Tribunal a constaté l'échec 

de la tentative de conciliation et délivré l'autorisation de procéder à la locataire. 

Cette dernière a porté l'affaire devant le Tribunal le 13 mai 2016, concluant, 

principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une 

prolongation de bail de six ans. 

A l'appui de ses conclusions, la locataire a fait valoir qu'un dégât d'eau était 

intervenu dans les locaux loués au mois d'août 2015 et qu'elle avait sollicité de la 

bailleresse la prise en charge des dommages subis pour un montant  de 1'500 fr. 

par courrier du 23 septembre 2015 demeuré sans réponse. Relancée par courrier 

de la locataire du 23 décembre 2015, la bailleresse avait à nouveau ignoré la 

demande. Le congé notifié moins de deux mois plus tard pouvait être considéré 

comme un congé de représailles. Il devait toutefois aussi être annulé du fait que la 

bailleresse, qui se prévalait de l'intention de rénover ou de transformer 

l'immeuble, ne lui avait pas fourni les éléments lui permettant d'évaluer la réalité 

de ses intentions, ni l'importance des travaux envisagés et la gêne que sa présence 

pourrait entraîner dans leur exécution, comme la jurisprudence l'exigeait. 

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e. Dans sa réponse du 11 juillet 2016, la bailleresse s'est prévalue à l'appui du 
congé de son intention d'effectuer des travaux de transformation dans l'immeuble, 

pour lesquels une demande d'autorisation de construire avait été déposée et 

publiée. Un complément devait être déposé s'agissant de la réunion du 1
er

 étage 

avec le rez-de-chaussée, afin d'agrandir la surface de l'arcade, un bureau 

d'architectes ayant été mandaté pour établir les plans. Le projet concret de 

fusionner et d'agrandir l'arcade du rez-de-chaussée avec le 1
er

 étage existait et 

avait été discuté avant que la locataire ne fasse valoir ses prétentions suite au 

dégât d'eau. Le congé avait été notifié le 16 février 2016, afin de permettre une 

libération des locaux au plus tard le 31 décembre 2016 et de procéder aux 

transformations prévues, dont la locataire avait  connaissance. 

f. Lors de l'audience du 31 octobre 2016, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions et ont été interrogées par le Tribunal. 

Le conseil de la bailleresse a indiqué que le motif de la résiliation était de relier 

l'arcade du rez-de-chaussée avec la surface de 103 m
2
 au 1

er
 étage qui était borgne, 

sans fenêtre, utilisée comme dépôt indépendant, ce qui ne permettait pas de la 

rentabiliser au niveau du loyer. Ces travaux devaient être effectués dans le cadre 

du projet global de travaux, notamment la surélévation et la rénovation de 

l'immeuble.  

La représentante de la régie, F______, a déclaré que la demande pour le projet 

global, déposée en 2014, était toujours en cours. Elle ne savait pas si les travaux 

concernant la réunification de l'arcade et du dépôt faisaient l'objet de la demande 

déposée en 2014. La locataire avait été rencontrée pour être informée du projet à 

deux reprises et avait été mise au courant de l'intention de résilier son bail pour 

l'échéance. Le bail du dépôt du 1
er

 étage avait été résilié pour la même date. Il 

n'avait pas été nécessaire de résilier tous les baux existants pour les travaux qui 

seraient entrepris et de nouveaux baux avaient été conclus dans l'immeuble après 

le dépôt de la demande d'autorisation de construire. 

L'unique actionnaire de la société locataire, G______, a confirmé avoir eu une 

discussion avec deux personnes de la régie, dont F______, avant la résiliation du 

bail, lors de laquelle elle avait été informée, ainsi que son collègue, H______, de 

ce que la propriétaire souhaitait récupérer en tout cas une partie des locaux pour 

son fils, en vue d'y exploiter un restaurant. Il n'avait toutefois pas été question de 

réunir l'arcade avec le dépôt du 1
er

 étage, intention qu'elle n'avait apprise qu'après 

la résiliation. Le deuxième entretien avait concerné le dégât d'eau. Elle avait 

convenu avec la régie de ce que cette dernière l'aiderait à trouver des locaux de 

remplacement. Elle avait téléphoné à plusieurs reprises, sans avoir de réponse, et 

avait elle-même entrepris des recherches et visité des locaux de remplacement 

mais le loyer était trop élevé. 

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F______ a répondu n'avoir pas proposé de locaux car G______ lui avait dit avoir 

visité des locaux à deux adresses à proximité. Il y avait bien eu deux entretiens 

lors desquels l'idée de réunir l'arcade et le dépôt avait été évoquée, dans un 

premier temps dans le but d'installer un restaurant, pour le fils d'un actionnaire. 

L'idée n'avait pas été abandonnée. 

g. Par ordonnance du 1er novembre 2016, le Tribunal a ordonné l'audition de 
plusieurs témoins, considérant notamment qu'il appartenait au bailleur d'établir la 

réalité du motif du congé litigieux, à savoir les travaux de transformation visant à 

la réunion du local commercial avec le dépôt du 1
er

 étage afin de créer un nouvel 

espace commercial. 

h. Entendu par le Tribunal comme témoin le 5 décembre 2016, H______, vendeur 
employé par la locataire et travaillant avec G______ depuis vingt-cinq ans, a 

déclaré qu'avant la résiliation, deux dames de la régie étaient venues leur 

expliquer que les locaux allaient être repris par le propriétaire, respectivement par 

son fils. Il avait répondu que si la régie leur trouvait d'autres locaux similaires 

dans le quartier et participait aux frais de déménagement, ils étaient prêts à 

négocier ou trouver un arrangement. Ces personnes avaient offert de diviser les 

locaux en deux ou de leur proposer d'autres locaux dans le quartier, ayant des 

contacts faciles avec d'autres régies. Ils n'avaient cependant eu aucun retour. 

Avant de recevoir l'avis de résiliation, ils avaient déjà recherché des locaux de 

remplacement. Il s'était lui-même déplacé à plusieurs reprises pour visiter des 

locaux dans le quartier et avait contacté une régie qui avait proposé le local d'un 

fleuriste, à proximité, mais qui était trop petit. Un autre local, également situé 

dans le quartier avait un loyer trop élevé.  

I______, autre témoin, employée de la régie en charge de la gestion de 

l'immeuble, a déclaré s'occuper du dossier depuis trois ou quatre ans. Le bail avait 

été résilié pour modifier l'affectation de l'arcade et y installer un commerce plus 

dynamique, dès lors qu'elle était située en face de l'Université. Plusieurs idées 

avaient été examinées : au début, il avait été question de diviser les locaux et de 

faire une laverie, ainsi qu'un genre de cyber café, avec des imprimantes pour les 

étudiants. Ensuite, ils avaient pensé à un restaurant. Il n'y avait pas de véritable 

volonté d'un des enfants des actionnaires de reprendre l'exploitation d'un 

restaurant. Plusieurs projets différents étaient discutés, dont aucun n'avait été 

arrêté définitivement. Ce qui était surtout voulu c'était de relier le local du 

1
er

 étage qui n'avait pas de fenêtre afin que cette surface de 100 m
2
 avec des points 

d'eau ne serve pas seulement à l'archivage. Le dégât d'eau dans l'arcade n'avait 

rien à voir avec la résiliation. Elle avait rencontré G______ et H______ quelques 

fois avant la résiliation, elle-même en tant que développeur d'immeuble, 

accompagnée de F______, en tant que gérante. Lors de ces rencontres, la volonté 

de la bailleresse de résilier le bail avait été évoquée mais également des dégâts 

d'eau dans les plafonds, sujet de la dernière rencontre avec G______. Le fait de 

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payer un dédommagement avait été évoqué et la régie était dans l'attente du bilan 

pour faire une proposition.  Elle pouvait confirmer que G______ et H______ 

avaient effectué des recherches car ils les tenaient informés du suivi. Une 

autorisation préalable avait été obtenue du département compétent mais avait été 

remise en question, de sorte qu'il fallait déposer un complément, pour une 

problématique qui avait trait au balcon. La demande initiale concernait les travaux 

de façades, fenêtres et surélévation. La réunification du dépôt avec l'arcade faisait 

l'objet du complément de demande qui n'avait pas encore été déposé. Les plans de 

réunification du rez-de-chaussée et du 1
er

 étage, produits à la procédure, n'avaient 

pas été soumis à G______ lors des rencontres. Des difficultés étaient survenues 

entre D______, parti au Canada, et J______ qui devait reprendre le dossier en tant 

qu'architecte. 

A la fin de l'audience du 5 décembre 2016, le Tribunal a informé les parties de ce 

que D______, architecte devant être convoqué comme témoin, avait été déclaré en 

faillite et était introuvable.  

i. Le 6 février 2017, J______ a été entendu et a déclaré n'avoir jamais été en 
charge d'un projet concernant une arcade située au rue C______ 57 à Genève. 

D______, qu'il connaissait, lui avait expliqué avoir un dossier de surélévation en 

cours pour la propriétaire de l'immeuble. Il avait transmis des documents entre 

cette dernière et D______. Il était question d'une surélévation de l'immeuble et 

d'une rénovation. Il n'avait toutefois pris connaissance ni des plans, ni 

d'éventuelles autorisations. 

A l'issue de l'audience, le conseil de la bailleresse a sollicité un délai pour produire 

une attestation démontrant qu'un nouvel architecte était en charge du dossier, dont 

il n'avait pas l'identité. La locataire s'y est opposée. 

j. Par ordonnance du 7 février 2017, considérant que l'affaire était en état d'être 
jugée sans nécessiter d'autre mesure d'instruction, le Tribunal a clôturé la phase 

d'administration des preuves et fixé aux parties un délai pour déposer leurs 

plaidoiries finales écrites. 

k. Dans leurs écritures adressées au Tribunal le 7 mars 2017, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions. 

l. La cause a été gardée à juger le 24 mars 2017 par le Tribunal. 

 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

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l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 

p. 493 consid. 1). 

 La valeur litigieuse est déterminée par les dernières conclusions de première 

instance (art. 91 al. 1 CPC; JEANDIN, Code de procédure civile commenté, Bâle, 

2011, n. 13 ad art. 308 CPC). 

 Lorsque le locataire demande l'annulation du congé, la valeur litigieuse 

correspond au montant des loyers dus pour la période pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement, c'est-à-dire jusqu'au terme de la première possibilité de 

résilier le bail ou à l'échéance de la durée déterminée du contrat (BOHNET, Actions 

civiles, Bâle 2014, n. 9 p.928). 

 Il convient donc de tenir compte du délai de protection de trois ans de l'art. 271a 

al. 1 let. e CO; le dies a quo de ce délai est la date de la décision cantonale 

attaquée. Il faut ensuite se placer à l'échéance de cette période de protection pour 

déterminer le terme de résiliation le plus proche (ATF 137 III 389 consid 1.1; 136 

III 196 consid.1). 

 En l'occurrence, compte tenu du loyer des  locaux, la valeur litigieuse s'élève à 

165'600 fr. (55'200 fr. x 3).  

 La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000. fr. 

 La voie de l'appel est par conséquent ouverte.  

 1.2 Le jugement querellé a été rendu en procédure simplifiée par le Tribunal en 
vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC. 

 Il s'agit d'une décision finale de première instance.  

 1.3 L'appel et la réponse y relative ont été déposés dans les délais et suivant les 
formes prescrites par la loi (art. 130, 131, 311 et 312 CPC), de sorte qu'ils sont 

recevables.  

 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC).  

 1.5 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, Procédure civile 

suisse, les grands thèmes pour les praticiens. Neuchâtel 2010, p. 349 ss, n° 121). 

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2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, op. cit., n. 6 ad 

art. 317 CPC). 

 2.2 En l'espèce, l'extrait du site internet du DALE vise des faits notoires. Il est 
donc recevable (cf. art. 151 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 6B_986/2016 du 

20 septembre 2017 consid. 1.1 et 1.2). 

3. Le premier grief invoqué par l'appelante porte sur la violation de son droit d'être 
entendue. 

 3.1 Le droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst. confère à toute personne 
le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, d'avoir 

accès au dossier, d'offrir des preuves quant aux faits de nature à influer sur la 

décision, de participer à l'administration des preuves et de se déterminer à leur 

propos (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p. 504; 127 I 54 consid. 2b p. 56; 126 I 97 

consid. 2b p. 102). Cette garantie inclut le droit à l'administration des preuves 

valablement offertes, à moins que le fait à prouver ne soit dépourvu de pertinence 

ou que la preuve apparaisse manifestement inapte à la révélation de la vérité. Par 

ailleurs, le juge est autorisé à effectuer une appréciation anticipée des preuves déjà 

disponibles et, s'il peut admettre de façon exempte d'arbitraire qu'une preuve 

supplémentaire offerte par une partie serait impropre à ébranler sa conviction, 

refuser d'administrer cette preuve (ATF 131 I 153 consid. 3 p. 157; 130 II 425 

consid. 2.1 p. 428; 125 I 417 consid. 7b p. 430). 

 3.2 La maxime inquisitoire sociale est fondée sur des motifs de politique sociale. 
Elle vise à protéger la partie économiquement faible, à assurer l'égalité des parties 

et à accélérer la procédure. Elle ne libère pas les parties de la responsabilité 

d'établir l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves topiques. Le juge doit se 

contenter d'exercer son devoir d'interpellation (Fragepflicht) et d'attirer l'attention 

des parties sur leur devoir de collaborer et sur la production des preuves. Il doit en 

outre s'assurer que les allégations et offres de preuves sont complètes, s'il a des 

motifs objectifs d'en douter. L'initiative du juge se limite à inviter les parties à 

désigner les moyens de preuve et à les produire (ATF 136 III 74 consid. 3.1 et 125 

III 231 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_397/2013 du 11 février 2014 

consid. 4.4). 

 La maxime inquisitoire sociale n'impose pas au juge de prévenir le justiciable 

assisté d'un avocat que les preuves administrées n'emportent pas sa conviction et 

qu'il est nécessaire d'en produire d'autres (arrêt du Tribunal fédéral 4A_705/2014 

du 6 mai 2015 consid. 3.3). 

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 3.3 En l'espèce, le grief de l'appelante se confond avec une prétendue violation de 
la maxime inquisitoire. En effet, l'appelante souhaiterait que le Tribunal lui eût 

facilité la tâche, en recherchant puis en mentionnant dans son ordonnance de 

preuve un fait dont elle ne s'était pas prévalue, relativement au degré d'élaboration 

de son projet. 

 Or, ni le droit d'être entendu, ni la procédure simplifiée ne déchargent les parties 

de la responsabilité d'établir l'état de fait pertinent et d'apporter les preuves 

topiques.  

 Dans l'ordonnance de preuve du 1
er

 novembre 2016, le Tribunal a ordonné 

l'audition de plusieurs témoins, considérant notamment qu'il appartenait à la 

bailleresse d'établir la réalité du motif du congé litigieux, à savoir les travaux de 

transformation visant à la réunion du local commercial avec le dépôt du 1
er

 étage 

afin de créer un nouvel espace commercial, sans toutefois préciser qu'elle devait 

prouver le degré d'élaboration des travaux prévus. Le Tribunal a ainsi clairement 

exprimé le contexte factuel sur lequel l'instruction de la cause allait porter. Il 

n'avait pas à préciser les différents éléments de fait qui pouvaient conduire au 

résultat juridique souhaité par l'une ou l'autre des parties.  

 Assistée d'un avocat, l'appelante pouvait se rendre compte du fait que le degré 

d'élaboration de son projet de travaux, en particulier celui de relier le rez-de-

chaussée au 1
er

 étage, était un des éléments dont la preuve lui incombait en 

fonction de la jurisprudence existante en la matière. 

 Au demeurant, les témoins, en particulier ceux qui ont été cités par la bailleresse, 

ont été interrogés et se sont exprimés sur cet élément, à teneur des procès-verbaux 

d'audience. 

 Au vu de ce qui précède, le premier grief de l'appelante tombe à faux. 

4. Le second grief de l'appelante porte sur la violation des art. 271 et 271a CO. 

 4.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il 
contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le 

résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu 

(cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). Le 

bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la 

période convenue; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a 

la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1; 4A_484/2012 

du 28 février 2013 consid. 2.3.1; 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2; 

4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). La résiliation ordinaire du bail ne 

suppose pas l'existence d'un motif de résiliation particulier (art. 266a al. 1 CO), et 

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ce même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 141 III 

496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62).  

 En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment, dans le but 

d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses 

intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3 p. 193), notamment pour effectuer des travaux 

de transformation, de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 

consid. 3.2.2 et 3.2.3; 140 III 496 consid. 4.1) ou pour utiliser les locaux lui-même 

ou pour ses proches parents ou alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 

7 octobre 2016 consid. 4.3 et 4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 

 La seule limite à la liberté contractuelle des parties découle des règles de la bonne 

foi : lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est 

annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO;  

cf. également art. 271a CO; ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1; 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.2; 4A_290/2015 

du 9 septembre 2015 consid. 4.1). La protection conférée par les art. 271 et 

271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de 

l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC).  

 Le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 

de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 

pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 

maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_297/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2; 

4A_322/2007 du 12 novembre 2007 consid. 6). Pour statuer sur la validité d'un 

congé, il ne faut examiner que l'intérêt qu'a le bailleur à récupérer son bien, et non 

pas procéder à une pesée entre l'intérêt du bailleur et celui du locataire à rester 

dans les locaux; cette pesée des intérêts n'intervient que dans l'examen de la 

prolongation du bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 précité consid. 3.2; 

4A_484/2012 précité consid. 2.3.1 et les arrêts cités). 

 Le congé ordinaire donné par le bailleur pour effectuer d'importants travaux de 

transformation (Umbauarbeiten), de rénovation (Renovationsarbeiten) ou 

d'assainissement (Sanierungsarbeiten) n'est donc annulable que s'il se révèle 

incompatible avec les règles de la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO. Ce 

motif de résiliation ne doit être confondu ni avec celui d'une résiliation pour motif 

économique (pour optimiser le rendement de son immeuble, cf. arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.3; 4A_293/2016 du 13 décembre 

2016 consid. 5, non publié; 4A_19/2016 précité consid. 3), ni avec celui d'un 

changement d'affectation des locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_167/2012 du 

2 août 2012 consid. 2.2), lesquels nécessitent chacun des informations y 

correspondant. 

- 11/13 - 

 

C/5342/2016 

 Selon la jurisprudence, le congé pour effectuer des travaux est annulable si, au 

moment de la résiliation du bail, le bailleur ne dispose pas d'un projet 

suffisamment mûr et élaboré (nicht realitätsnah) ou que celui-ci apparaît 

objectivement impossible (objektiv unmöglich erscheint) (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_200/2017 du 29 août 2017 consid. 3.1.3). Le bailleur doit disposer 

d'un projet suffisamment mûr et élaboré pour que l'on puisse constater 

concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux ou engendrerait 

des complications, des coûts supplémentaires ou des retards dans les travaux 

envisagés, à défaut de quoi le congé est abusif. Il s'ensuit qu'il ne suffit pas que le 

locataire se dise prêt à rester dans les locaux durant les travaux et à s'accommoder 

des inconvénients qui en résultent; ce n'est en effet que si sa présence ne 

compliquerait pas les travaux, ou seulement de manière insignifiante, que la 

résiliation est annulable (arrêt du Tribunal fédéral  4A_200/2017 du 29 août 2017, 

consid. 3.1.3.1 et arrêts cités).  

 Il n'est toutefois pas nécessaire que le bailleur ait déjà obtenu les autorisations 

administratives nécessaires, ni même qu'il ait déposé auprès des autorités 

compétentes les documents dont elles dépendent (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 

140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 consid. 4.1.1). 

 Le juge doit être convaincu de l'existence de cette condition, le degré de la preuve 

étant la certitude; la simple vraisemblance ne suffit pas. Il faut bien distinguer 

cette condition objective, dont la réalisation est nécessaire (au moment de la 

résiliation du bail) pour que le juge puisse constater la validité de la résiliation, de 

la connaissance interne que le bailleur a de l'existence de son projet et de ses 

propres intentions de réalisation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_200/2017 du 

29 août 2017, consid. 3.1.3.1). 

 Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la 

bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé 

invoqué par le bailleur. Pour ce faire, il faut se placer au moment où le congé a été 

notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497; 138 III 59 consid. 2.1 p. 62; arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2 in fine). Des faits 

survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur 

cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les intentions 

du bailleur au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine; arrêts 

du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid. 2.3; 4A_67/2016 du 7 juin 2016 

consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2; 4A_623/2010 du 2 février 

2011 consid. 2.4).  

 4.2 En l'espèce, le congé a été notifié pour l'échéance ordinaire du 31 décembre 
2016, un peu moins d'un an avant cette échéance. 

- 12/13 - 

 

C/5342/2016 

 La seule demande d'autorisation de travaux qui ait été déposée devant le DALE 

datait alors d'un an et demi. Il a été établi que cette demande n'a jamais porté sur 

les travaux de liaison entre les rez-de-chaussée et 1
er

 étage, même si telle a été 

l'intention de la bailleresse à un moment ou un autre. Ainsi qu'il ressort de la 

consultation du site du DALE, le dossier de la demande a été abandonné à une 

date inconnue. 

 Il est ressorti de l'audition des témoins cités par la bailleresse que plusieurs projets 

différents avaient été envisagés, s'agissant de la destination des locaux, dont aucun 

n'a été arrêté définitivement. 

 Au vu de ce qui précède, force est de constater que lors de la résiliation du bail 

litigieux, la bailleresse ne disposait pas d'un projet suffisamment mûr et élaboré 

pour justifier le congé. 

 Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182). 

* * * * * 

- 13/13 - 

 

C/5342/2016 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 22 mai 2017 par A______ SA contre le jugement 

JTBL/324/2017 rendu le 31 mars 2017 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/5342/2016-6-OSB. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Mark 

MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral 

par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr. 

cf. consid. 1.1. 

http://justice.geneve.ch/perl/JmpLex/RS%20173.110