# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3d0af239-1953-5a5e-b38d-583482313354
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-12-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.12.1995 80.1995.144
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1995-144_1995-12-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.95.00144

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Andrea
  Pedroli vicecancelliere

  

 

statuendo
sul ricorso del 21 luglio 1995

 

in
materia di:                 quantificazione ipoteca legale 89

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________
  __________,  

  rappr.
  da: avv. __________. __________, __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   La __________
__________ è una società anonima costituita il 22 maggio 1969, con lo scopo di
acquistare, vendere, locare, costruire, finanziare, sviluppare, gestire
immobili o terreni, con o senza accessori, nonché di acquistare e vendere
azioni e quote di società. Essa è stata sciolta in seguito a fallimento con decreto
del 19 gennaio 1995 della Pretura del Distretto di Lugano.

                                         Con decisione del 27
settembre 1991, l'Ufficio di tassazione delle persone giuridiche (UTPG)
notificava alla società in questione la tassazione IC 1989, nella quale
commisurava l'utile in complessivi fr. 761'200.-, corrispondenti ad un'imposta
di fr. 91'344.-, e il capitale in fr. 987'000.-, cui corrispondeva un'imposta
di fr. 2'961.-. Un reclamo interposto contro la suddetta tassazione veniva
dichiarato irricevibile, siccome tardivo.

 

                                   2.   Con decisioni del 1°
marzo 1993, l'Ufficio cantonale di esazione intimava alla debitrice __________
__________ ed al terzo proprietario del pegno __________ __________ di
__________ dei conteggi per la quantificazione dell'ipoteca legale. Con tali
decisioni, l'autorità fiscale stabiliva che l'imposta cantonale sull'utile conseguito
nel 1989 dalla società debitrice beneficiava della garanzia dell'ipoteca
legale, nella misura in cui si riferiva a tre appartamenti in proprietà per
piani (rispettivamente 56, 68 e 95 millesimi), sul fondo base __________ di
__________, acquistati dalla __________ __________ __________ e da quest'ultima
alienati poi a __________ __________ nel 1989. La garanzia era pure estesa
all'imposta immobiliare. Gli importi garantiti, comprensivi degli interessi,
ammontavano a fr. 13'846,65 per un appartamento, a fr. 19'141.- per il secondo
ed a fr. 21'762,15 per il terzo.

                                         Altre tre decisioni
prevedevano un'analoga garanzia per le imposte del 1988, con importi nettamente
più contenuti, non essendovi utili immobiliari.

 

                                   3.   __________
__________ impugnava le decisioni citate, con reclamo del 31 marzo 1993.
L'Ufficio di tassazione delle persone giuridiche accoglieva in parte il
gravame: in primo luogo, annullava i conteggi per la quantificazione
dell'ipoteca legale per l'imposta cantonale del 1988, dichiarando di rinunciare
alla garanzia reale; inoltre, riduceva gli utili imponibili relativi all'IC
1989, rispetto a quelli calcolati nelle decisioni impugnate, ammettendo in
deduzione dal prezzo di vendita, oltre al prezzo di acquisto, alla parte
colpita dall'imposta sul maggior valore, allo scioglimento della riserva ed
alle perdite deducibili, anche la quota parte degli interessi attivi. Gli utili
immobiliari al beneficio dell'ipoteca legale scendevano allora,
rispettivamente, a fr. 135'500.- per la PPP di 95 millesimi, a fr. 87'700.- per
la PPP di 56 millesimi ed a fr. 124'500.- per la PPP di 68 millesimi; gli importi
garantiti si riducevano, da parte loro, a fr. 19'429.-, fr. 12'560.- e fr.
17'800.-.

                                      

                                   4.   Con tempestivo
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula
l'annullamento dei conteggi per la quantificazione dell'ipoteca legale, nella
misura in cui si riferiscono all'imposta sull'utile immobiliare. Argomenta che
una sentenza della Camera, emessa il 4 dicembre 1992, avrebbe chiaramente
escluso che tali imposte beneficino della garanzia dell'ipoteca legale.

 

                                   5.   5.1.

                                         L'art. 836 CC stabilisce
che le ipoteche legali determinate dalle leggi cantonali per i rapporti di
diritto pubblico o altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti
i proprietari di fondi, non richiedono per la loro validità l'iscrizione nel
registro fondiario, salvo disposizione contraria. 

                                         «Questa norma lascia
semplicemente sussistere i diritti di pegno legali delle legislazioni
cantonali, le quali sono libere nella determinazione del contenuto, dell'estensione
e del grado: il diritto federale impone soltanto la forma dell'ipoteca e,
trattandosi di garanzie per pretese fiscali cantonali, esige che l'imposta
abbia una relazione particolare con il fondo da gravare» (DTF
110 II 237 e riferimenti). 

 

                                         5.2.

                                         A seguito di precedenti
giudizi che avevano ritenuto la normativa cantonale ticinese – l'ipoteca legale
era infatti data «sopra tutti e singoli gli immobili che il contribuente
possiede nel Cantone per il pagamento di tutte le imposte sulla sostanza mobile
ed immobile e sulla rendita dell'anno in corso al momento della dichiarazione
di fallimento o della presentazione della domanda di realizzazione nonché dei
due anni precedenti e dei successivi fino alla chiusura del fallimento  della
esecuzione» – troppo ampia e in contrasto con il diritto federale (DTF
62 II 24; Rep. 1936 247; da ultimo DTF 110 II 237
238), il Legislatore cantonale, con novella legislativa del 20 giugno 1988,
entrata in vigore il 3 agosto dello stesso anno, riformava gli art. 183 LAC e
229 LT-1976, prevedendo espressamente l'esigenza di un rapporto particolare tra
l'imposta e l'immobile e la rinuncia a condizioni legali quali la dichiarazione
di fallimento o la domanda di realizzazione (CDT n. 285 del 4 dicembre
1992 in re J.B.). 

 

                                         5.3.

                                         La Camera di diritto
tributario, chiamata a confrontarsi con le questioni lasciate aperte dal
laconico testo degli articoli 183 LAC e 229 LT, escludeva che l'ipoteca legale
"occulta" si estendesse all'imposta sul reddito del commerciante
professionale di immobili (CDT n. 285 del 4 dicembre 1992 in re
J.B.). Confermava invece, in successivi giudizi, che essa era data sull'utile
conseguito in caso di alienazione di un immobile dalle società immobiliari per
la parte di utile non colpita dall'imposta sul maggior valore immobiliare ma
dall'imposta ordinaria conformemente all'art. 67 LT (per tutte, CDT
n. 42 del 14 aprile 1994 in re a.z.).

                                         Questa Camera osservava in
particolare quanto segue:

                                         «Gli ammortamenti
rappresento la perdita di valore subita dalla sostanza fissa dell’azienda nel
corso di un determinato periodo di tempo. La diminuzione di valore della
sostanza si traduce, in base al principio della variazione del capitale netto,
in un onere da addebitare al conto economico (Bernardoni/Duchini,
La fiscalità dell’azienda, Bellinzona 1993, p. 88 s.). La parte non
contabilizzata del valore del patrimonio aziendale costituisce delle riserve
occulte; fra queste rientrano quelle “obbligatorie”, che sono determinate
dall’applicazione delle regole del CO relative ai criteri da adottare per la
valutazione degli attivi, come nel caso degli immobili, che devono essere
registrati a bilancio al prezzo di acquisto anche se il valore venale è
superiore (Bernardoni/Duchini, op. cit., p. 195). Tali riserve
vengono realizzate, in particolare, al momento della vendita dei beni aziendali.

                                         Ebbene, nel caso di una
società, dalla cui contabilità risulta che la quasi totalità degli attivi è
sempre stata rappresentata dagli immobili e la totalità dei ricavi dagli
affitti incassati, non è difficile concludere che l’utile contabile realizzato
al momento della vendita degli immobili sia integralmente riconducibile agli
attivi di cui si è detto».

 

                                         5.4.

                                         Il Tribunale federale,
invece, dissente da tale interpretazione.

                                         Dopo aver affermato che
contestazioni in punto alla forma e al requisito della relazione particolare
dell'imposta con il fondo, sanciti dal diritto civile federale soggiacciono
alle vie di ricorso per riforma (STF del 9 agosto 1995 in re
R.B., consid.1 con riferimenti) e dopo aver evocato la precedente e la vigente
normativa cantonale in materia di ipoteca legale (STF del 9
agosto 1995 in re R.B., consid. 2), ha affermato che, se l'imposta sul maggior
valore immobiliare manifesta un legame particolare con l'immobile, non così
l'imposta sugli utili immobiliare delle persone giuridiche secondo l'art. 67
LT-1976, rilevando tra l'altro che:

                                         «essa non sorge con il
trapasso dell'immobile a registro fondiario, ma piuttosto, come la normale
imposta sull'utile, con la chiusura dei conti a fine esercizio annuale; essa
inoltre non colpisce tutti i proprietari, ma soltanto le persone giuridiche, le
quali però – come tutti i proprietari – già devono sopportare l'imposta sul
maggior valore immobiliare. Già per questi motivi sembrerebbe di poter escludere
un rapporto sufficientemente stretto e diretto tra l'imposta e il fondo. Per
questa ragione, tra l'altro, uno degli autori abbondantemente citato da
entrambe le parti (Zucker, Das Steuerpfandrecht in den Kantonen,
tesi, Zurigo, 1988, pag. 41 n. 3.1.4.2 i.f) conclude che è escluso il beneficio
dell'ipoteca legale per le imposte ordinaria, anche qualora le stesse colpiscano
un guadagno conseguito con la vendita di immobili societari (...)»

 

 

 

                                         concludendo che:

                                         «nel caso in esame,
invece, l'ipoteca legale è nata senza iscrizione al momento in cui è sorta
l'imposta ordinaria ed è stata comunicata al nuovo proprietario del pegno
quattro anni dopo la mutazione a registro fondiario. Mentre per l'imposta sul
maggior valore immobiliare l'ipoteca legale sorge con il trapasso di proprietà
a registro fondiario (DTF 84 II 102 i.f.; Rep. 1986, pag. 52 consid. 4a i.f.),
per l'imposta sull'utile della persona giuridica il momento in cui sorge
l'imposta, e quindi l'ipoteca legale (cfr. Reimann/Zuppinger/Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, § 157 n. 4) non ha alcun riferimento con il
fondo e il suo trapasso a registro fondiario, ma si situa al momento della
chiusura dell'esercizio annuale o addirittura al momento della scadenza
dell'imposta ordinaria stabilito dal Consiglio di Stato ai sensi dell'art. 217
cpv. 1 vLT (cfr. Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese,
pag. 174)»

 

                                         non mancando di
sottolineare che la genericità della base legale del diritto cantonale e
l'assenza di limiti temporali

                                         «non possono
evidentemente indurre a un'applicazione estensiva e generalizzata dell'ipoteca
legale a tutte le imposte che in qualche modo manifestano un legame con il
fondo, ma consigliano, semmai, ulteriore prudenza nella sua applicazione ai
fini della tutela della sicurezza giuridica».

 

                                         (STF del 9
agosto 1995 in re R.B., consid. 3).

 

                                         5.5.

                                         Ne viene quindi, da quanto
precede, che l'istituto dell'ipoteca legale non tutela l'incasso, da parte
dello Stato, di quell'imposta sull'utile ordinario delle persone giuridiche,
che deriva da ammortamenti precedentemente effettuati o concessi ma che viene
alla luce solo per effetto della vendita dell'immobile.

 

                                   6.   Ne consegue che il
ricorso deve essere accolto e la decisione impugnata annullata nella misura in
cui estende la garanzia dell'ipoteca legale all'imposta sull'utile immobiliare.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali, mentre al ricorrente
è riconosciuta un'indennità a titolo di ripetibili.

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 185 cpv. 5 LT 1976 e 231
cpv. 5 LT 1994

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto.

                                         §    Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 7 luglio 1995 è annullata nella misura
in cui estende la garanzia dell'ipoteca legale all'imposta sull'utile immobiliare
dell'esercizio 1989 della fallita __________ __________.

 

                                   2.   Non si prelevano né spese
processuali né tassa di giustizia. 

                                         Al ricorrente viene
riconosciuta un'indennità, a titolo di ripetibili, di complessivi fr. 800.–.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976 e 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: