# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1a3ea4fd-cb0d-5012-ab65-71f853be816f
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-27
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2011 sowie Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2011
**Docket/Reference:** DB.2015.174
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_DB_2015_174_zh.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2015.174 
1 ST.2015.211 

Entscheid 

27. Juni 2017 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsident Michael Ochsner, Steuerrichter Walter Balsiger, Steuerrichter 
Marcus Thalmann und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

A   A G ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführerin/ 
Rekurrentin,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,  

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Bau,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Direkte Bundessteuer 1.1. - 31.12.2011 sowie  
Staats- und Gemeindesteuern 1.1. - 31.12.2011 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Die  A  AG  (nachfolgend  die  Pflichtige),  C,  bezweckt  …  und  das  Erbringen 

von  Dienstleistungen,  die  damit  im  Zusammenhang  stehen.  Sie  betreibt  einen  G-

Betrieb an der …strasse  in C. Die betreffenden Liegenschaften umfassten vier Stock-

werkeinheiten (total 80/1000 der Liegenschaft) auf Konzessionsland der Nationalstras-

se. Die Pflichtige, wie auch ihre Schwestergesellschaft H AG, C, werden von der I AG, 

J,  gehalten.  Mit  Vertrag  vom  …  2011  (Beurkundung)  übertrug  die  Pflichtige  ihren  ge-

samten Immobilienkomplex auf die H AG. Sämtliche Aktiven und Passiven wurden zu 

den Buchwerten von total Fr. 2'619'382.- übernommen, woraus ein Aktivenüberschuss 

von Fr. 48'098.- resultierte, welcher als Darlehen an die H AG stehen gelassen wurde. 

Die Eintragung im Grundbuch erfolgte am … 2011.  

Der  Steuerkommissär 

führte  mit  Bezug  auf  die  Steuerperiode  1.1.  - 

31.12.2011  eine  Untersuchung  zu  dieser  Transaktion  durch,  in  deren  Verlauf  am 

15. Oktober 2013 eine Besichtigung vor Ort unter Teilnahme von Vertretern des kanto-

nalen  Steueramts  stattfand.  Am  11. April  2014  traf  der  Steuerkommissär  die  Veranla-

gung für  die  direkte  Bundessteuer  als  auch  die  Einschätzung  für  die  Staats-  und  Ge-

meindesteuern,  Steuerperiode  1.1.  -  31.12.2011.  Darin  ging  er  davon  aus,  dass  die 

Transaktion  die  Voraussetzungen  für  eine  steuerneutrale  Vermögensübertragung  im 

Konzern  nicht  erfülle,  und  rechnete  die  Differenz  von  Fr.  980'618.-  zwischen  dem 

Buchwert der Liegenschaften und dem von ihm ermittelten Verkehrswert auf.  

B.  Mit  Einsprachen  vom  8.  Mai  2014  beantragte  die  Pflichtige,  auf  die  Auf-

rechnung zu verzichten. Darin rügte sie vor allem die vom kantonalen Steueramt vor-

genommene Bewertung.  

Das  kantonale  Steueramt  hiess  die  Einsprachen  am  13. Juli  2015  teilweise 

gut.  Darin  hielt  es  an  seiner  Berechnung  des  Gewinns  fest,  berücksichtige  aber  neu 

zugunsten der Pflichtigen eine Steuerrückstellung. Dies ergab einen steuerbaren Rein-

gewinn von Fr. und ein Eigenkapital von Fr. (direkte Bundesteuer) bzw. ein steuerbares 

Kapital von Fr. (Staats- und Gemeindesteuern).  

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C. Hiergegen erhob die Pflichtige am 11. August 2015 Beschwerde bzw. Re-

kurs mit dem Antrag, sie jeweils mit einem steuerbaren Reingewinn von Fr.  und einem 

Eigenkapital bzw. steuerbaren Kapital von Fr. zu veranlagen bzw. einzuschätzen. Zur 

Begründung  führte  sie  aus,  dass  die  Voraussetzungen  für  eine  steuerneutrale  Kon-

zernübertragung  erfüllt  seien,  da  nicht  in  jedem  Fall  bei  der  übernehmenden  Gesell-

schaft  ein  Betrieb  vorliegen  müsse.  Die  Bewertung  der  Liegenschaften  durch  den 

Steuerkommissär überzeuge zudem nicht. Nach ihrer Berechnung sei ein Verkehrswert 

von  Fr. 2'624'000.-  angemessen.  Zudem  beantragte  sie  die  Durchführung  eines  Au-

genscheins unter Teilnahme von Experten.  

Das kantonale Steueramt schloss am 11. September 2015 auf Abweisung der 

Rechtsmittel. Die Eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.  

Mit Verfügung vom 18. Februar 2016 setzte der Referent des Steuerrekursge-

richts der Pflichtigen Frist an, um zur Nutzung und zu den Beherrschungsverhältnissen 

der vier Stockwerkeinheiten nähere Angaben zu machen. Die Pflichtige antwortete am 

8. März 2016, und am 8. April 2016 nahm das kantonale Steueramt hierzu Stellung.  

Am  26.  Mai  2016  ordnete  der  Referent  des  Steuerrekursgerichts  die  Einho-

lung eines Gutachtens über den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaften an. 

Als Experte wurde lic. iur.  K in Aussicht genommen. Am 22. Juni 2016 wurde der Ex-

perte bestellt und der Gutachtensauftrag definitiv erteilt. Am 24. November 2016 nahm 

der Experte einen Augenschein der Liegenschaften, und am 24. April 2017 wurde das 

Gutachten erstattet. Das kantonale Steueramt nahm am 18. Mai 2017, und die Pflichti-

ge am 24. Mai 2017 hierzu Stellung.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  a)  Der  steuerbare  Reingewinn  einer  Kapitalgesellschaft  berechnet  sich 

nach  Art.  58  Abs.  1  des  Bundesgesetzes  über  die  direkte  Bundessteuer  vom 

14. Dezember  1990,  DBG,  bzw.  § 64  Abs. 1  des  Steuergesetzes  vom  8.  Juni  1997, 

StG, aufgrund des Saldos der Erfolgsrechnung, erhöht um die der Rechnung belaste-

ten, geschäftsmässig nicht begründeten Aufwendungen, wie u.a. offene und verdeckte 

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Gewinnausschüttungen  sowie  geschäftsmässig  nicht  begründete  Zuwendungen  an 

Dritte.  

Ob  eine  Vorteilszuwendung  an  eine  Schwestergesellschaft  geschäftsmässig 

begründet  war,  ist  ausschliesslich  vom  Standpunkt  der  steuerpflichtigen  juristischen 

Person aus zu beurteilen, nicht vom Standpunkt des Konzerns aus, dem sie angehört. 

Massgebend  ist  nach  anerkannter  schweizerischer  Auffassung  das  so  genannte  "at 

arm's  length"-Prinzip (RB 1985  Nr. 42 mit  Verweisungen). Gemäss  diesem  ist  zu  prü-

fen, wie gegenüber einem unbeteiligten Dritten gehandelt worden wäre, d.h. es gilt der 

Drittvergleich. Die Übertragung von Vermögenswerten auf eine verbundene Unterneh-

mung  zu  unter  den  Verkehrswerten  liegenden  Gewinnsteuerwerten  stellt  damit  eine 

verdeckte Gewinnausschüttung der übertragenden Gesellschaft dar. Die übertragenen 

stillen  Reserven  sind  deshalb  bei  ihr  zum  ausgewiesenen  Gewinn  hinzuzurechnen 

(Art. 58 Abs. 1 lit. b DBG; § 64 Abs. 1 Ziff. 2 lit. e StG). 

Der  Umstrukturierungstatbestand  der  Konzernübertragung  gemäss  Art. 61 

Abs. 3 DBG, Art. 24 Abs. 3quater des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der di-

rekten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) und § 67 

Abs. 3  StG  sieht  indessen  ausnahmsweise  die  steuerneutrale  Übertragung  von  be-

stimmten  Vermögenswerten  zwischen  Konzerngesellschaften  vor.  Gemäss  diesen 

Bestimmungen  können  zwischen  inländischen  Kapitalgesellschaften  und  Genossen-

schaften,  welche  nach  dem  Gesamtbild  der  tatsächlichen  Verhältnisse  durch  Stim-

menmehrheit  oder  auf  andere  Weise  unter  einheitlicher  Leitung  einer  Kapitalgesell-

schaft  oder  Genossenschaft  zusammengefasst  sind,  (…)  Betriebe  oder  Teilbetriebe 

sowie Gegenstände des betrieblichen Anlagevermögens zu den bisher für die Gewinn-

steuer massgeblichen Werten übertragen werden.  

b) Im vorliegenden Zusammenhang stellt sich die Frage, ob eine Übertragung 

eines Betriebs bzw. Teilbetriebs oder von Gegenständen des betrieblichen Anlagever-

mögens im Sinn dieser Bestimmungen vorliegt.  

aa)  Die  Begriffe  Betrieb  und  Teilbetrieb  werden  in  den  zitierten  Gesetzesbe-

stimmungen  nicht  definiert.  Die  ESTV  umschreibt  als  Betrieb  einen  organisatorisch-

technischen  Komplex  von  Vermögenswerten,  welcher  für  die  unternehmerische  Leis-

tungserbringung eine  relativ  unabhängige  organische  Einheit  darstellt,  und  als Teilbe-

trieb  den  kleinsten  für  sich  lebensfähigen  Organismus  eines  Unternehmens,  gegebe-

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nenfalls mit den damit zusammenhängenden Passiven (Kreisschreiben Nr. 5 Umstruk-

turierungen der ESTV vom 1. Juni 2004, nachfolgend KS Nr. 5, Ziff. 4.3.2.5, auch zum 

Folgenden;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Handkommentar  zum  DBG,  3.  A.,  2016, 

Art.  19  N  57  f.  DBG,  und  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz,  3.  A.,  2013,  § 67 

N 195  ff.  StG;  Grünblatt/Riedweg,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen  Steuerrecht, 

Umstrukturierungen,  2016,  § 5  N  49  ff.).  Ein  Betrieb  oder  Teilbetrieb  liegt  nach  der 

ESTV nur dann vor, wenn kumulativ die Unternehmung Leistungen am Markt oder für 

verbundene Unternehmen erbringt, sie über Personal verfügt und der Personalaufwand 

in  einem  sachgerechten  Verhältnis  zum  Ertrag  steht.  Dem  Begriff  des  Teilbetriebs 

kommt nach dieser Auslegung keine selbstständige Bedeutung zu, da er für sich selbst 

alle  Merkmale  eines  Betriebs  aufweisen  muss  (ebenso  Reich/von  Ah,  in:  Kommentar 

zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. A., 

2017, Art. 19 N 63 DBG, a.M. Grünblatt/Riedweg, § 5 N 50 ff.).  

Hintergrund  des  Betriebserfordernisses  als  allgemeine  Voraussetzung  der 

steuerneutralen  Reservenübertragung  ist  die  Überlegung,  dass  damit  die  objektive 

Verknüpfung  der  stillen  Reserven  im  bisherigen  betrieblichen  Umfeld  gewährleistet 

werden soll. Sie ist auf den Gedanken zurückzuführen, dass bei blosser Änderung der 

Rechtsform  eines  Unternehmens  wirtschaftlich kein  Gewinn  realisiert  wird,  da  die stil-

len  Reserven  ihre  bisherige  Funktion  unverändert  beibehalten  und  dem  gleichen 

Zweck  dienen  (Reich/Taddei/Oesterhelt,  in:  Kommentar  zum schweizerischen  Steuer-

recht,  Bundesgesetz  über  die  direkte  Bundessteuer,  3.  A.,  2017,  Art.  61  N  21  DBG, 

auch  zum  Folgenden).  Soll  die  Umstrukturierung  lediglich  eine  Reorganisation  eines 

Unternehmens darstellen, so impliziert dies an sich, dass die verschiedenen betriebli-

chen  Einheiten  des  Unternehmens  im  Wesentlichen  unverändert  bestehen  bleiben. 

Das  Betriebserfordernis  wurde  indessen  zunehmend gelockert  und  ist  im  Bereich  der 

Umstrukturierung  lediglich  noch  in Teilbereichen relevant,  insbesondere  auch  bei  den 

konzerninternen Übertragungen.  

Das Halten und Verwalten eigener Immobilien stellt nach Ziff. 4.3.2.8 KS Nr. 5 

dann einen Betrieb dar, wenn kumulativ folgende Erfordernisse erfüllt sind:  

  es erfolgt ein Marktauftritt, oder es werden Betriebsliegenschaften an Konzern-

gesellschaften vermietet; 

  das  Unternehmen  beschäftigt  oder  beauftragt  mindestens  eine  Person  für  die 

Verwaltung der Immobilien (eine Vollzeitstelle für rein administrative Arbeiten); 

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  die Mieterträge betragen mindestens das zwanzigfache des marktüblichen Per-

sonalaufwands für die Immobilienverwaltung.  

Diese Kriterien finden lediglich für die Immobilienverwaltung Anwendung. Wird 

Liegenschaftenhandel betrieben, so liegt bereits damit eine aktive betriebliche Gesell-

schaftstätigkeit vor (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 19 N 68 f., Art. 61 N 222 DBG 

und § 67 N 215 f. StG; Grünblatt/Riedweg, § 5 N 61 ff.; Oesterhelt/Martin, in: Kommen-

tar  zum  Schweizerischen  Steuerrecht,  Bundesgesetz  über  die  Harmonisierung der  di-

rekten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden,  3. A.,  2017,  Art.  24  N  632  StHG; 

Reich/Taddei/Oesterhelt, Art. 61 N 195 DBG). 

bb) Art. 61 Abs. 3 DBG bzw. § 67 Abs. 3 StG lassen darüber hinaus auch die 

Übertragung von Gegenständen des betrieblichen Anlagevermögens zu.  

Das  KS  Nr.  5  definiert  als  Gegenstände  des  betrieblichen  Anlagevermögens 

solche,  die  dem  Betrieb  unmittelbar  oder  mittelbar  dienen.  Umlaufsvermögen  und  fi-

nanzielles  Anlagevermögen  bilden  nicht  Gegenstand  des  betrieblichen  Anlagevermö-

gens (KS Nr. 5 Ziff. 4.5.2.11). Allgemein gehören hierzu Betriebsgrundstücke, Gebäu-

de,  Maschinen,  Transportmittel  und  Einrichtungen  sowie  immaterielle  Werte  wie 

Patente, Lizenzen, Konzessionen usw. (Peter Riedweg, in: Kommentar zum Schweize-

rischen  Steuerrecht,  Umstrukturierungen,  2016,  §  7  N  104).  Nicht  dazu  gehören  das 

Umlaufvermögen; die ESTV zählt zudem wie erwähnt auch das finanzielle Anlagever-

mögen  nicht  dazu  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art.  61  N  313  ff.  DBG  und  § 67 

N 322  ff.  StG).  Nach  dem  Obligationenrecht  (in  der  ab  1.  Januar  2013  gültigen  Fas-

sung) gelten als Anlagevermögen Werte, die in der Absicht langfristiger Nutzung oder 

langfristigen Haltens erworben wurden (Art. 960d OR). Als langfristig gilt ein Zeitraum 

von mehr als zwölf Monaten (Art. 960d Abs. 2 OR). 

Bezogen  auf  Liegenschaften  gelten  sowohl  bei  einer  Immobilienverwaltungs-

gesellschaft  als  auch  beim  Liegenschaftenhändler  diejenigen  Liegenschaften  als  be-

trieblich, die unmittelbar dem Betrieb (z.B. als Büro) dienen. Bildet der Grundbesitz Teil 

eines  Fabrikations-,  Handels-  oder  sonstigen  Geschäftsbetriebs  (Fabrikliegenschaft, 

Verwaltungs-  und  Bürogebäude,  Produktionsstätten,  Werkplätze  usw.),  dient  die  Lie-

genschaft ebenfalls direkt der Zweckerfüllung des Unternehmens und ist damit betrieb-

lich.  Für  den  Verkauf  bestimmte  Liegenschaften  eines  Liegenschaftenhändlers  bilden 

demgegenüber Umlaufvermögen. Streitig ist, ob Kapitalanlageliegenschaften, die allein 

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durch ihren Ertrag dem Unternehmen dienen, ebenfalls als betrieblich gelten. Wie be-

reits  erwähnt,  erachtet  die  ESTV  solche  nicht  als  betrieblich,  da  sie  nicht  unmittelbar 

zur Erfüllung des Leistungszwecks der Gesellschaft erforderlich sind. Die Lehre nimmt 

dagegen  an,  dass  solche  finanzielles  Anlagevermögen  darstellen  und  zum  betriebli-

chen Anlagevermögen zu zählen sind (Reich/Taddei/Oesterhelt, Art. 61 N 242 DBG).  

cc) Ebenfalls kontrovers ist die Frage, aus wessen Sicht die Qualifikation des 

betrieblichen  Anlagevermögens  vorzunehmen  ist.  Die  Vorlage  des  Bundesrats  bezog 

sich ursprünglich lediglich auf Betriebe und Teilbetriebe; die Bestimmung über das be-

triebliche Anlagevermögen wurde erst durch den Ständerat in den Gesetzestext einge-

fügt (Riedweg, § 7 N 102). Nach dem Willen der Rechtskommission des Nationalrates 

war die künftige betriebliche Nutzung des Vermögenswerts im Konzern entscheidend. 

Mit der Veräusserung zeigt die übertragende Gesellschaft, dass sie das Aktivem nicht 

mehr  benötigt.  Deshalb  ist  die  Betrieblichkeit  aus  Sicht  der  übernehmenden  Gesell-

schaft zu beurteilen (Riedweg § 7 N 114). Dementsprechend schreibt das KS Nr. 5 in 

Ziff. 4.5.2.11 vor, dass die Beurteilung aus der Sicht der übernehmenden Gesellschaft 

vorzunehmen ist. Es ist somit erforderlich, dass die übernehmende inländische Gesell-

schaft nach der Übertragung einen Betrieb weiterführt (vgl. auch Oliver Künzler, Kon-

zernübertragung im Privat- und Steuerrecht, 2006, S. 170).  

Dem  wird  von  der  Lehre  einhellig  widersprochen  und  eine  konzernmässige 

Betrachtung vertreten, wonach es genügt, dass die übertragenen Vermögenswerte aus 

Sicht irgendeiner Konzerngesellschaft eine betriebliche Natur aufweisen (Riedweg, § 7 

N 115; Reich/Taddei/Oesterhelt, Art. 61 N 243 DBG; Oesterhelt/Martin, Art. 24 N 684 

StHG; Glauser/Oberson, in: Commentaire Romand, Impôt Fédéral Direct, 2008, Art. 61 

N 78;  Jürg  Altorfer,  in:  Kommentar  zum  Aargauer  Steuergesetz,  4.  A.,  2015,  § 71 

N 114). Dies wird mit dem gesetzgeberischen Ziel der konzerninternen Flexibilisierung 

begründet. Es sei m.a.W. nicht nötig, dass die übernehmende Gesellschaft einen Be-

trieb  führt,  dem  die  übertragenen  Vermögenswerte  dienten.  So  ermögliche  die  Rege-

lung  z.B.  auch  eine  Zentralisierung  von  Immobilien  oder  Immaterialgüterrechten  im 

Konzern, selbst wenn das Betriebserfordernis bei der aufnehmenden Gesellschaft nicht 

erfüllt  sei.  Nach  dieser  Auffassung  erlaubt  die  Bestimmung  demnach  steuerneutrale 

Verschiebungen von Anlagegütern innerhalb des Konzerns unbeschränkt, solange die 

Güter nur von einer Konzerngesellschaft betrieblich genutzt würden.  

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Diese  Lehrmeinungen  lassen  sich  indessen  mit  dem  Gesetzestext  schwer 

vereinbaren:  Der  vom  Gesetz  verwendete  Begriff  "betriebliches  Anlagevermögen"  ist 

eine Qualifizierung des Gegenstands in der Bilanz der Gesellschaft, welche diesen als 

Aktivum  hält.  Führt  die  betreffende  Gesellschaft  gar  keinen  Betrieb,  ist  der  Vermö-

gensgegenstand nicht betrieblich. Dient ihr die Liegenschaft zudem lediglich durch ih-

ren Ertrag, so handelt es sich um finanzielles Anlagevermögen, dessen Beurteilung als 

betriebliches  Anlagevermögen  im  Sinn  von  Art.  61  Abs.  3  DBG,  Art.  24  Abs.  3quater 

StHG  und  §  67  Abs.  3  StG  je  nach  Einzelfall  zusätzlich  fraglich  ist  (Riedweg,  § 7 

N 112). Wird ein Betrieb demnach durch Übertragung von einzelnen Vermögenswerten 

rechtlich auseinanderdividiert, so liegt letztlich gar kein "betriebliches Anlagevermögen" 

mehr vor, und wird dem Wortlaut des Gesetzes nicht mehr nachgelebt.  

In dieselbe Richtung weist die weitere Überlegung, dass zwischen der im Ge-

setz erwähnten Übertragung eines Betriebs bzw. eines Teilbetriebs einerseits und der-

jenigen  von  Gegenständen  des  betrieblichen  Anlagevermögens  andererseits  ein  er-

heblicher qualitativer Unterschied besteht. Während im ersteren Fall die stillen Reser-

ven  in  ihrem  bisherigen  Umfeld  verbleiben,  demselben  Zweck  dienen  und  damit 

weiterhin mit dem bisherigen Betrieb verknüpft sind, ist dies in Bezug auf die Übertra-

gung von Gegenständen des betrieblichen Anlagevermögens nicht mehr der Fall. Die 

Verknüpfung stiller Reserven entfällt insbesondere dann, wenn der betreffende Gegen-

stand von einer anderen als der empfangenden Konzerngesellschaft weiterhin betrieb-

lich genutzt wird, da die darauf liegenden stillen Reserven rechtlich eben gerade nicht 

mehr  in  der  Verfügungsmacht  der  Betriebsinhaberin  stehen.  Mithin  wird  gerade  der 

Bezug,  welche  die  Steuerneutralität  rechtfertigen  soll,  gekappt.  Indessen  ist  zuzuge-

ben, dass bei der von der ESTV vertretenen Auffassung u.U. genau der gleiche Effekt 

eintritt, indem der Betrieb der aufnehmenden Gesellschaft mit dem bisherigen Betrieb 

oft keinen Zusammenhang mehr aufweist. Indessen spricht für diese Auffassung, dass 

die  stillen  Reserven  mit  den  betreffenden  Anlagegütern  weiterhin  zumindest  in  den 

Betrieb der neuen Eigentümerin eingebunden sind und damit weiterhin eine wirtschaft-

liche Kontinuität in der Funktion besteht. Diese Auslegung wird zudem dadurch unter-

mauert,  dass  die Gesetze  Betriebe  oder  Teilbetriebe  namentlich  aufzählen  und  damit 

eine  gewisse  Gleichwertigkeit  des  Begriffs  des  betrieblichen  Anlagevermögens  mit 

diesen  nahe  legen.  Die  ausdrückliche  Nennung  des  Betriebs  oder  Teilbetriebs  wäre 

nämlich  überflüssig,  wenn  es  bereits  ausreichen  würde,  dass  beliebige  Gegenstände 

des  Anlagevermögens  übertragen  würden,  sofern  sie  nur  irgendeiner  Konzerngesell-

schaft betrieblich dienten.  

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Dies legt es nahe, in der Auslegung die Begriffe wieder anzunähern. Die ge-

wählte  Formulierung  lässt  deshalb  darauf  schliessen,  dass  der  Gesetzgeber  von  der 

Vorstellung  einer  unmittelbaren  Einbindung  der  übertragenen  Vermögenswerte  in  ei-

nen Betrieb der übernehmenden Gesellschaft ausging, indem entweder der übernom-

mene Vermögenskomplex für sich allein bereits einen solchen darstellt, oder das über-

nommene Vermögen in der übernehmenden Gesellschaft wiederum Teil eines solchen 

wird.  Auch  bei  dieser  engeren  Auslegung  wird  im  Vergleich  zur  früheren  Situation 

grössere konzerninterne Flexibilisierung erreicht.  

c)  Der  Buchwert  der  übertragenen  vier  Stockwerkeigentumseinheiten  betrug 

bei Übertragung insgesamt Fr. 2'619'382.- (T-act. 21, Ziff. 2.2). Dabei handelte es sich 

um folgende Objekte:  

GR-Bl. ….  

43/1000  Miteigentum  an  Liegenschaft  GR-Bl.  ….,  Sonderrecht  an 

Gewerberäume im Erdgeschoss der Gewerbehalle L Hof, 

GR-Bl. ….  

10/1000  Miteigentum  an  Liegenschaft  GR-Bl.  ….,  Sonderrecht  an 

Gewerberäume im Obergeschoss der Gewerbehalle L, 

GR-Bl. …. 

22/1000  Miteigentum  an  Liegenschaft  GR-Bl.  …,  Sonderrecht  an 

Gewerberäumen im Obergeschoss der Gewerbehalle L, 

GR-Bl. ….  

5/1000 Miteigentum an Liegenschaft GR-Bl. …., Sonderrecht an Ge-

werberaum (teilweise 2-geschossig) im Obergeschoss der Gewerbe-

halle M, mit Nebenraum.  

Beim  gemeinschaftlichen  Grundstück  GR-Bl.  ….  handelt  es  sich  um  ein 

selbstständiges  und  dauerndes,  als  Stockwerkeigentum  ausgestalteten  Baurecht,  las-

tend auf einer ebenfalls als selbständiges und dauerndes Recht ausgestaltenden Kon-

zession  für  den  Bestand  und  den  Betrieb  von  Lager-  und  Gewerbehäusern  auf  dem 

Gebiet der Nationalstrasse in C, dauernd bis 31. Dezember 2068.  

Gemäss Mietvertrag vom 12. September 2012 (T-act. 28) vermietete die H AG 

die Räume an die Pflichtige  "rückwirkend ab 1. Januar 2011", frühestens kündbar auf 

31.  Dezember  2020  (mit  Verlängerungsoption  um  5  Jahre).  Gemäss  Ziff. 2  des  Miet-

vertrags  wird  die  Mieterin  die  Mietobjekte  für  ihren  Betrieb  als  G  nutzen.  Die  Jahres-

miete  beträgt  Fr.  300'360.-.  Nach  der  vorliegenden  Bilanz  der  H  AG  per  Ende  2013 

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verfügt  diese  über  keine  weiteren  Liegenschaften,  wäre  doch  andernfalls  die  Bilanz-

summe viel höher.  

d) Bei einem vereinbarten Mietertrag von rund Fr. 300'000.- pro Jahr erfüllt der 

übertragene Liegenschaftenbestand die quantitativen Voraussetzungen eines Immobi-

lienbetriebs  bzw.  Teilbetriebs  (zwanzigfache  des  marktüblichen  Personalaufwands 

einer Vollzeitstelle) nicht (vgl. vorstehend E. 1b/aa). Entsprechend führt auch die H AG 

nach der Übernahme keinen Betrieb. Somit stellen die übertragenen Grundstücke bei 

ihr  auch  kein  betriebliches  Anlagevermögen  dar.  Damit  gelangen  Art. 61  Abs.  3  DBG 

und § 67 Abs. 3 StG nicht zur Anwendung.  

2.  Stellt  damit  die  Übertragung  der  Liegenschaften  keinen  Umstrukturie-

rungstatbestand dar, so ist zu prüfen, ob sie nach den einschlägigen Bestimmungen zu 

einem steuerbaren Ertrag geführt hat.  

a) Das kantonale Steueramt macht geltend, dass der dem Verkaufspreis ent-

sprechende Buchwert der Liegenschaften von Fr. 2'619'382.- unter dem Verkehrswert 

gelegen habe und die Pflichtige demnach im entgangenen Kapitalgewinn in der Höhe 

der  Differenz  eine  unentgeltliche  Leistung  an  die  Schwestergesellschaft  bzw.  die  ge-

meinsame  Muttergesellschaft  erbracht  habe,  welche  steuerbar  sei.  Als  Verkehrswert 

errechnete es einen Betrag von Fr. 3,6 Mio..  

Die  Pflichtige  verweist  auf  ihre  eigenen  Berechnungen  in  der  Einsprache  so-

wie ihre handschriftlichen Korrekturen auf dem Berechnungsblatt des kantonalen Steu-

eramts. Auf diese Weise erhält sie einen Verkehrswert von Fr. 2'948'000.-. Hierzu führt 

sie  aus,  da  ein Missverhältnis  zwischen vereinbartem  Preis  und Verkehrswert  erst  ab 

einer Abweichung von 25% angenommen und dieser Rahmen nicht überschritten wer-

de, bestehe keine Veranlassung zur steueramtlichen Korrektur.  

b) Das Steuerrekursgericht hat zur Klärung dieser Frage ein Gutachten eines 

unabhängigen Experten in Auftrag gegeben. In seinem Gutachten vom 24. April 2017 

kam  der  Experte  zum  Schluss,  dass  der  Verkehrswert  der  vier  Liegenschaften  per 

Stichtag 11. August 2011 insgesamt Fr. 3'340'000.- betragen hat. 

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aa)  Ein  Gutachten  über  den  Verkehrswert  einer  Liegenschaft  unterliegt  als 

Beweismittel  der  freien  Beweiswürdigung.  Die  Prüfung  des  Gerichts  kann  sich  indes-

sen darauf beschränken, ob das Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, 

ob es vollständig, klar, gehörig begründet und widerspruchslos sei und ob der Gutach-

ter  hinreichende  Sachkenntnis  und  die  nötige  Unbefangenheit  bewiesen  habe  (VGr, 

16. März 2011, SB.2010.00136, E. 2.2). Vermag das Gutachten nicht zu überzeugen, 

so kann das Gericht gestützt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue 

Schätzung vornehmen oder damit einen weiteren Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. No-

vember 1972 = ZBl 1973, 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens über einen wei-

ten  Beurteilungsspielraum  verfügt  (RB  1976  Nr.  54  und  1985  Nr. 47).  Erscheint  ein 

Gutachten  als  unklar,  unvollständig  oder  nicht  gehörig  begründet,  sind  aufgrund  der 

Untersuchungsmaxime  neue  erhebliche  Tatsachen  zu  berücksichtigen  oder  fehlt  dem 

Gutachter  die  Unbefangenheit,  kann  sich  die  Einholung  eines  Obergutachtens  auf-

drängen. 

Bei  der  Würdigung  eines  Schätzungsgutachtens  ist  insbesondere  zu  beach-

ten,  dass  die  Schätzung  einer  Liegenschaft  eine  Einheit  darstellt  (VGr,  28.  Janu-

ar 2015,  VR.2013.00001,  E.  5.3).  Das Gericht  hat  daher  zu prüfen,  ob  die  Bewertung 

eines  Gebäudes  insgesamt  vertretbar  ist;  hingegen  braucht  es  sich  –  unter  Vorbehalt 

grober  Irrtümer  und  Rechenfehler  –  mit  Einwänden  gegen  einzelne  Faktoren  einer 

Schätzung grundsätzlich nicht zu befassen. Diese sind nur dann genauer zu betrach-

ten,  wenn  sie  geeignet  erscheinen,  die  gesamte  Bewertung  grundlegend  in  Frage  zu 

stellen. Die Erfahrung zeigt nämlich, dass Schätzungsexperten oft zu ähnlichen Bewer-

tungen gelangen, obwohl sie einzelne Faktoren anders gewichten und in unterschiedli-

cher Weise Zuschläge gewähren oder Abzüge vornehmen (VGr, 26. September 2001, 

E. 4c/aa = ZStP 2003, 179).  

bb) Der Experte verwendete zur Bewertung eine Nettobarwertberechnung auf 

57 Jahre,  da  die  Konzession  noch  bis  zum  31.  Dezember  2068  läuft.  Weiter  ging  er 

vom für die Bewertung "schlechtesten Fall" aus, nämlich dem Rückbau auf Kosten der 

Konzessionärin  nach Ablauf.  Die Marktmiete  zum  Bewertungsstichtag  schätzte er ge-

stützt  auf  zugängliches  Statistikmaterial.  In  der  Folge  rechnete  er  mit  einem  Mietzins 

von  Fr. 272'875.-;  der  effektiv  vereinbarte  Mietzins  von  Fr.  300'360.-  erschien  ihm 

demgegenüber  als  zu  hoch.  Gestützt  darauf  ging  er  von  einem  Nettoertrag  (bereinigt 

um die Bewirtschaftungskosten) von Fr. 208'067.- p.a. aus und bestimmte daraus den 

Barwert für 57 Jahre basierend auf einem Zinssatz von 4,87%.  

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Vom  Ergebnis  zog  er  die  geschätzten  und  diskontierten  anteiligen  Rückbau-

kosten sowie den diskontierten Betrag einer nach geschätzten 20 Jahren anstehenden 

grosszyklischen Erneuerung ab. Eine weitere grosszyklische Erneuerung schloss er in 

Anbetracht des Auslaufens der Konzession im Jahr 2068 aus. Im nächsten Schritt zog 

er die per Bewertungsstichtag aufgelaufene Rückstellungen, bereinigt um den Erneue-

rungsfonds, ab. In einem weiteren Schritt reduzierte er diesen Wert weiter, weil gegen 

Ende des Lebenszyklus die Mieten sinken werden, und demnach ab 2057 die Mietwer-

te  von  90%  auf  20%  zurückgehen  werden.  Dies  führt  zum  Endergebnis  von 

Fr. 3'340'000.-. Zur besseren Beurteilung dieses Ergebnisses berechnete er darauf die 

resultierende interne Verzinsung und erhielt eine solche von 5,92%. Diese beurteilte er 

als angemessen und realistisch. Abschliessend hielt er fest, dass er die Bewertung rein 

ertragswertorientiert  vorgenommen  habe  und  dem  Real-  oder  Substanzwert  keine 

wertrelevante Bedeutung zukomme.  

cc) Die Pflichtige erhebt eine Reihe von Einwendungen, welche die vom Gut-

achter getroffenen Annahmen betreffen:  

Als  Erstes  erachtet  sie  die  Annahme,  dass  nur  eine  einzige  grosszyklische 

Erneuerung erfolgen werde, als ungenügend, und verweist hierzu auf (…) und mit eini-

ger  Wahrscheinlichkeit  Kostenfolgen  für  die  Pflichtige  zur  Folge  haben  werde.  Indes-

sen ist nicht einzusehen, weshalb solche Kosten auf die Pflichtige zukommen sollten, 

betrifft (…). 

Weiter kritisiert die Pflichtige diverse Annahmen des Gutachtens, insbesonde-

re  die  im  Gutachten  auf  S.  28  vorgesehenen  Abbruchkosten  von  Fr. 40.-/m3,  welche 

sie für eine Gewerbebaute als ungenügend betrachtet. Weiter verweist sie darauf, dass 

wegen der Rohbaumiete dereinst sehr viele spezifischen Einbauten und Installationen 

zurückgebaut werden müssten, was zu Kosten zwischen Fr. 200'000.- bis Fr. 300'000.- 

führen  würde. Weiter  rügt  sie den  Kapitalisierungssatz,  welcher  nach  ihrer  Ansicht  zu 

tief  sei,  da  der  gegenwärtige  Zinssatz  sich  auf  einem  historischen  Tief  bewege.  Aus 

diesen  Ausführungen  sind  indessen  keine  nachgewiesenen  objektiven  Umstände  er-

sichtlich,  dass  die  vom  Gutachter  kraft  seiner  Fachkenntnisse getroffenen  Annahmen 

falsch seien. Es besteht damit für das Steuerrekursgericht auch kein Grund, das Gut-

achten  in  diesen  Punkten  als  ungenügend  oder  inkorrekt  zu  beurteilen.  Die  Liegen-

schaften sind zudem nicht im Altlastenkataster verzeichnet (Gutachten S. 15), weshalb 

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entgegen  der  Auffassung  der  Pflichtigen  keine  Veranlassung  besteht,  eine  allfällige 

Sanierung bei der Schätzung zu berücksichtigen.  

Die Pflichtige stösst sich zudem am erheblichen Wertunterschied im Vergleich 

zum Gutachten R vom 7. Mai 1998. Dieses ergab einen Gesamtwert der Überbauung 

(Wertquote  1000/1000)  von  Fr.  28'000'000.-,  während  das  neue  Gutachten  zu 

Fr. 41'750'000.- gelange, was eine erhebliche und nicht erklärbare Wertzunahme dar-

stelle. Wie die Pflichtige aber selber einräumt, besteht ein Hauptunterschied in der ge-

wählten Verzinsung, geht doch das Gutachten R von einem durchschnittlichen Zinssatz 

für erste Hypotheken von 6% aus. Diese Annahme erweist sich im Rückblick als viel zu 

hoch  und  nicht  nachhaltig.  Zudem  bestehen  auch  erhebliche  Unterschiede  in  der  ge-

wählten Bewertungsmethodik. Aus Sicht des Steuerrekursgerichts lassen sich deshalb 

aus  dem  Vergleich  mit  dem  Gutachten  R  keine  Umstände  ableiten,  welche  das  neue 

Gutachten in Frage stellen würden.  

Weiter kritisiert die Pflichtige, dass der Experte alle Stockwerkeinheiten auf die 

gleiche Weise quotal  vom Gesamtwert  bewertet  habe,  obschon kleinere  Einheiten  ei-

nen deutlich geringeren Mietwert hätten. Zudem sei es methodisch äusserst schwierig, 

den Marktwert dadurch zu ermitteln, dass der Wert der gesamten Liegenschaft auf die 

kleineren Wertquoten heruntergebrochen werde. Diese Einwendungen sind zum Einen 

sehr unbestimmt und betreffen zum Anderen wiederum methodische Fragen, welche in 

den  Bereich  der  Fachkunde  des  Gutachters  fallen.  Das  Steuerrekursgericht  hat  hier 

keine  Veranlassung  zur  Annahme,  dass  das  vom  Gutachter  gewählte  Vorgehen  den 

fachlichen Anforderungen nicht entspricht.  

dd) Das kantonale Steueramt bezeichnet das Gutachten als nachvollziehbar. Es 

gibt aber zu bedenken, dass es vom Rückbau des Komplexes auf Kosten der Pflichti-

gen und somit vom für sie schlechtesten Fall ausgehe, so dass die Schätzung am un-

teren Rand liege. Weiter verweist es darauf, dass der Gutachter von nach seiner Beur-

teilung  auf  dem  Markt  erzielbaren  und  nicht  vom  höheren  vereinbarten  Mietzins 

ausgegangen sei; bei Abstellen auf den höheren Ertrag sei aber von einem noch höhe-

ren  Verkehrswert  auszugehen.  Der  letztere  Einwand  betrifft  die  Gutachterfrage  und 

nicht das Ergebnis des Gutachtens an sich. Das Steuerrekursgericht erachtet das vom 

Gutachter getroffene Vorgehen,  auf  den  marktmässig  erzielbaren  statt  den  vereinbar-

ten Ertrag abzustellen, als korrekt, da im Drittvergleich die nachhaltigen und langfristig 

möglichen Mietzinsen massgebend sind, während der konkrete Mietzins zwischen den 

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beiden nahestehenden Gesellschaften jederzeit geändert werden kann und er deshalb 

keine  verlässliche  Vergleichsgrösse  für  eine  Schätzung  der  Erträge  aus  der  noch  bis 

2068 laufenden Nutzung darstellt.  

c) Damit ergibt sich folgende Neuberechnung:  

(…) 

3. Gestützt auf diese Erwägungen sind die Beschwerde bzw. der Rekurs teil-

weise  gutzuheissen.  Ausgangsgemäss  sind  die  Kosten  des  Verfahrens  den  Parteien 

anteilsmässig aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG und § 151 Abs. 1 StG).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die Beschwerde wird teilweise  gutgeheissen.  Die Beschwerdeführerin  wird für  die 

direkte Bundessteuer, Steuerperiode 1.1. - 31.12.2011, mit einem steuerbaren Ge-

winn von Fr. (Steuersatz 8,5%) veranlagt. 

Das steuerlich massgebende Eigenkapital der Steuerperiode 1.1. - 31.12.2011 be-

trägt Fr. (Art. 131 Abs. 1 Satz 2 DBG). 

2.  Der  Rekurs  wird  teilweise  gutgeheissen.  Die  Rekurrentin  wird  für  die  Staats-  und 

Gemeindesteuern,  Steuerperiode  1.1.  -  31.12.2011,  mit  einem  steuerbaren  Rein-

gewinn von Fr. (Gewinnsteuersatz 8%) und einem steuerbaren Eigenkapital von Fr. 

(Kapitalsteuersatz 0,75‰) eingeschätzt. 

[…] 

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