# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b80fbedf-0973-53db-8fed-c499daea3bbb
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** fr
**Title:** FR a2_2007_7_19_06_07.pdf
**Docket/Reference:** a2_2007_7_19_06_07.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf2/a2_2007_7_19_06_07.pdf

## Full Text

A2 2007-7 

IIe  COUR  D'APPEL CIVIL 

19 juin 2007 

____________________________________ 

La Cour, vu le recours en nullité interjeté le 12 janvier 2007 par 

L'ETAT  DE  FRIBOURG,  au  nom  duquel  agit  le  Conseil  d'Etat,  défendeur  et  recourant, 
représenté par Me_____, 

contre  la  sentence  finale  du  1er  décembre  2006  rendue  par  le  Tribunal  arbitral  dans  le  litige 
l'opposant à  

X, 
au couple Y, 
à Z, tous à Fribourg, demandeurs et intimés, représentés par Me______, 

et à  

A, à Fribourg, demandeur et intimé, représenté par Me_____; 

_______________________________________________

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 2 -

vu les pièces du dossier d'où ressortent les faits suivants : 

 A.- 

Le 18 février 2000, sur requête de l'Etat de Fribourg, le Conseil communal de la 
Ville de Fribourg a mis à l'enquête publique le plan d'aménagement partiel (PAD) du Plateau de 
Pérolles, une demande de dérogation à la surlongueur selon l'art. 165 LATeC liée au PAD, et 
deux demandes de défrichement. 

 Le  25  février  2000,  l'Etat  a  fait  mettre  à  l'enquête  publique  la  demande  de  permis  de 
construire  en  vue  de  la  construction  des  bâtiments  universitaires  Pérolles  II  à  l'intérieur  du 
périmètre  du  PAD  du  Plateau  de  Pérolles  et  le  7  juillet  2000  la  demande  de  permis  pour  la 
construction d'un parking et la démolition d'abris vélos dans le périmètre du PAD du Plateau de 
Pérolles. 

 B.-  

X, le couple Y, Z ainsi que A, propriétaires d'immeubles au Chemin Guillaume-
Ritter  (ci-après:  les  propriétaires),  ont  formé  plusieurs  oppositions  qui  n'ont  pas  pu  être 
liquidées lors d'une séance de conciliation du 28 août 2000. 

 C.- 

Par  convention  du  7  décembre  2000,  les  propriétaires  ont  retiré  leurs 
oppositions  susmentionnées.  Par  compromis  arbitral  du  même  jour,  les  propriétaires  et  l'Etat 
ont convenu de soumettre à un Tribunal arbitral les demandes d'indemnité en relation avec la 
dérogation à la règle de la surlongueur sollicitée par l'Etat dans le cadre de la construction des 
bâtiments universitaires Pérolles II (art. 1er).  

 D.-  

Par  décision  du  20  avril  2001,  la  Direction  de  l'intérieur  et  de  l'agriculture  du 
canton  de  Fribourg  a  autorisé  le  défrichement  d'une  surface  de  1'537  m2  au  nord-est  du 
périmètre du Plateau de Pérolles. Le 4 juillet 2001, la Direction des travaux publics a approuvé 
la  PAD  du  Plateau  de  Pérolles,  incluant  la  demande  de  dérogation  à  la  surlongueur.  Le  28 
septembre 2001, le Préfet du district de la Sarine a délivré les permis de construire en vue de 
la  construction  des  bâtiments  universitaires  litigieux.  Les  travaux  de  construction  ont 
commencé au début octobre 2001 et sont aujourd'hui terminés. 

 E.- 
suivantes: 

Par mémoire du 7 décembre 2001, le couple Y, Z et X ont pris les conclusions 

"1. 

L'Etat  de  Fribourg  est  condamné  à  payer  au  couple  Y,  créanciers  en  mains 

communes, la somme de 275'000 francs. 

Principalement 

2. 
 L'Etat de Fribourg est condamné à payer à Z la somme de 577'485 francs. 
 Subsidiairement 
 L'Etat de Fribourg est condamné à payer à Z la somme de 449'155 francs. 
3. 
 L'Etat de Fribourg est condamné à payer à X la somme de 646'400 francs. 
 Subsidiairement  
 L'Etat de Fribourg est condamné à payer à X la somme de 484'800 francs. 

Principalement 

 
 
 
  
 
 
 
  
 
- 3 -

4. 

Les sommes visées sous chiffres 1 à 3 du présent dispositif seront payables et 
porteront intérêt à 5 % l'an dès le jour où la hauteur du bâtiment Pérolles 21 en construction sur 
l'article 7517 du registre foncier de Fribourg dépassera le niveau du terrain naturel. 

 L'Etat de Fribourg est astreint à annoncer ce fait, dans un délai de 20 jours à compter 

de sa réalisation, au couple Y, à Z et à X. 

5. 
6. 

Les frais de l'arbitrage, par       francs, sont mis à la charge de l'Etat de Fribourg. 
L'Etat  de  Fribourg  est  condamné  à  payer  au  couple  Y,  à  Z  et  à  X,  créanciers 

solidaires, une indemnité de …. francs à titre de dépens. 

7. 

La  présente  sentence  est  notifiée  par  les  soins  du  Tribunal  de  céans,  sous  pli 

recommandé avec accusé de réception, directement en mains des mandataires des parties. 

 Il  est  pris  acte  de  ce  que  les  parties  ont  renoncé  au  dépôt  de  la  sentence  et  à  sa 

notification par l'autorité judiciaire." 

 Dans sa réponse du 16 janvier 2002, l'Etat de Fribourg a conclu au rejet des demandes 

d'indemnité.  

 F.- 

Par sentence incidente du 29 mai 2002, le Tribunal arbitral a jugé que le projet 
hypothétique de l'Etat n'était pas légal au sens de l'art. 6 let. b du compromis arbitral et que le 
préjudice  causé  aux  propriétaires  par  la  dérogation  à  la  règle  de  la  surlongueur  était 
considérable au sens de ce même article. Le Tribunal a fixé un délai au 31 octobre 2002 aux 
parties pour déposer des observations sur le principe et le montant de l'indemnité. 

 Le 20 août 2003, la Cour de céans a partiellement admis le recours déposé par l'Etat 
contre la sentence incidente du 29 mai 2002. Elle a renvoyé la sentence attaquée au Tribunal 
arbitral pour procéder, dans un délai de 90 jours, dans le sens des considérants. En bref, elle a 
considéré que la sentence attaquée n'était pas suffisamment motivée concernant l'importance 
du préjudice, qu'elle ne se prononçait pas sur un chef de conclusions, qu'elle n'était pas signée 
par tous les juges, qu'elle n'énonçait pas les conclusions de l'Etat et qu'elle n'indiquait pas le 
siège de l'arbitrage. Elle a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions et mis les dépens 
pour  9/10ème  à  la  charge  de  l'Etat  de  Fribourg  et  pour  1/10ème  à  celle  des  demandeurs,  avec 
solidarité entre eux.  

Par arrêt du 2 juillet 2004, la Cour de céans a rejeté dans la mesure de sa recevabilité 
le recours introduit par l'Etat contre la sentence complétée du 20 octobre 2003; les dépens ont 
été mis à la charge de ce dernier.  

Le 11 juillet 2005, le Tribunal arbitral a constaté l'échec de la tentative de conciliation et 

le 7 septembre 2005 il a procédé à une visite des lieux. 

Le  10  novembre  2005,  le  Tribunal  arbitral  a  soumis  aux  parties  le  rapport  intitulé 
"d'expertise  et  estimation"  du  27  octobre  2005,  qui  se  présente  sous  forme  de  quatre 
documents  concernant  chacun  l'un  des  propriétaires.  Les  parties  se  sont  déterminées  à  ce 
sujet le 16 janvier 2006.  

G.-  Les parties ayant renoncé à une audience de jugement, le Tribunal arbitral leur a 

donné la possibilité de déposer un mémoire final.  

 
 
 
 
 
 
 
 
- 4 -

Dans ce cadre, X, le couple Y ainsi que Z ont actualisé leurs conclusions le 1er juin 2006 

comme suit: 

"1. 

L'Etat de Fribourg est condamné à payer à X la somme de 333'200 francs avec 

intérêt à 5 % l'an à compter du 17 juin 2003. 

2. 

L'Etat de Fribourg est condamné à payer au couple Y, créanciers solidaires, la 

somme de 203'000 francs avec intérêt à 5 % l'an à compter du 17 juin 2003. 

3. 

L'Etat de Fribourg est condamné à payer à Z la somme de 461'200 francs avec 

intérêt à 5% l'an à compter du 17 juin 2003. 

4.  

Il  est  donné  acte  à  X  de  la  réserve  de  ses  prétentions  pour  les  dégâts  qui 
pourraient  apparaître  sur  l'article  7513  du  registre  foncier  de  Fribourg,  postérieurement  au  8 
mai 2006, et qui seraient en relation avec le chantier conduit par l'Etat de Fribourg. 

5.  

Il est donné acte au couple Y de la réserve de ses prétentions pour les dégâts 
qui pourraient apparaître sur l'article 7511 du registre foncier de Fribourg, postérieurement au 
11 janvier 2006, et qui seraient en relation avec le chantier conduit par l'Etat de Fribourg. 

6. 

Il  est  donné  acte  à  Z  de  la  réserve  de  ses  prétentions  pour  les  dégâts  qui 
pourraient apparaître sur l'article 7512 du registre foncier de Fribourg, postérieurement au 20 
décembre 2005, et qui seraient en relation avec le chantier conduit par l'Etat de Fribourg. 

7. 

Les  dépens  de  X  pour  la  procédure  devant  le  Tribunal  arbitral  et  la  procédure 

administrative qui l'a précédée sont mis à la charge de l'Etat de Fribourg. 

 Les  dépens  de  X  pour  la  procédure  devant  le  Tribunal  arbitral  et  la  procédure 

administrative qui l'a précédée sont fixés à 28'285 francs 70. 

 L'Etat de Fribourg est autorisé à porter en déduction l'acompte de 13'988 francs qu'il a 

versé à X. 
8. 

Les  dépens  des  époux  Y,  créanciers  solidaires,  pour  la  procédure  devant  le 
Tribunal arbitral et la procédure administrative qui l'a précédée sont mis à la charge de l'Etat de 
Fribourg. 

 Les  dépens  du  couple  Y  pour  la  procédure  devant  le  Tribunal  arbitral  et  la  procédure 

administrative qui l'a précédée sont fixés à 28'285 francs 70. 

 L'Etat de Fribourg est autorisé à porter en déduction l'acompte de 13'988 francs qu'il a 

versé au couple Y. 

9. 

Les  dépens  de  Z  pour  la  procédure  devant  le  Tribunal  arbitral  et  la  procédure 

administrative qui l'a précédée sont mis à la charge de l'Etat de Fribourg. 

 Les  dépens  de  Z  pour  la  procédure  devant  le  Tribunal  arbitral  et  la  procédure 

administrative qui l'a précédée sont fixés à 28'285 francs 70. 

 L'Etat de Fribourg est autorisé à porter en déduction l'acompte de 13'988 francs qu'il a 

versé à Z. 
10. 
 Les frais du Tribunal arbitral sont fixés à ..... francs. 
11. 

Les frais du Tribunal arbitral sont mis à la charge de l'Etat de Fribourg. 

La  présente  sentence  est  communiquée  aux  parties,  en  mains  de  leurs 

mandataires, par pli recommandé avec accusé de réception. 

12. 

En conformité du compromis arbitral, il est renoncé au dépôt de la sentence." 

A quant à lui a pris le 30 mai 2006 les nouvelles conclusions suivantes: 

 
 
 
 
 
- 5 -

"1. Il est pris acte que A renonce à réclamer une indemnité à raison des dégâts faisant 
l'objet du constat dressé le 9 mai 2006 par l'ingénieur-géomètre officiel_____ et produit le 12 
mai 2006 par Me_______ (...); 

2. L'Etat de Fribourg est astreint à verser à A un montant de : 
a) Principalement : Fr. 237'000,- (=20 % de Fr. 1'185'000,- (...)); 
b) Subsidiairement : Fr. 177'750,- (=15 % de Fr. 1'185'000.-); 
c) Plus subsidiairement : Fr. 168'000,- (= 20 % de Fr. 840'000,-); 
d) Plus subsidiairement encore : Fr. 126'000,- (=15 % de Fr. 840'000,); 
+ intérêt au taux de 5 % l'an dès le 17 juin 2003 (...); 

3. L'Etat de Fribourg est astreint à verser à A la somme de Fr. 9'779,65 à titre de perte 

de loyer + intérêt au taux de 5 % l'an dès le 7 octobre 2005 (...); 

Fr. 3'730,85 + TVA au taux de 7,5 %; 
Fr. 36'269,15 + TVA au taux de 7,6 % 

4. Les frais du Tribunal arbitral sont mis à la charge de l'Etat de Fribourg; 
5. L'Etat de Fribourg est astreint à verser à A à titre de dépens :  
a)  
b)  
 Fr. 40'000.-- + TVA 
./.  
=  
a) 7,5 % sur   Fr.   3'730,85 
b) 7,6 % sur   Fr. 16'269,15 
Fr. 20'000,--" 

Fr. 20'000,-- + TVA de 7,6 % (avance de l'Etat de Fribourg à A) 
Fr. 20'000,-- + TVA de : 

Enfin,  le  1er  juin  2006,  l'Etat  de  Fribourg  a  renoncé  à  présenter  d'autres  moyens  et 
arguments que ceux déjà développés dans ses différentes écritures et déterminations et, en ce 
qui concerne les dépens, s'est référé à sa détermination du 16 janvier 2006.  

 H.- 

Le  1er  décembre  2006,  le  Tribunal  arbitral  a  rendu  sa  sentence  finale  dont  la 

teneur est la suivante: 

"I. 

L'Etat de Fribourg doit payer à X la somme de CHF 222'000.- (deux cent vingt-

deux mille francs) avec intérêt à 5 % l'an dès le 17 juin 2003; 

II. 

L'Etat  de  Fribourg  doit  payer  à  A  la  somme  de  CHF  126'000.-  (cent  vingt-six 

mille francs) avec intérêt à 5 % l'an dès le 17 juin 2003; 

III. 

L'Etat de Fribourg doit payer aux époux Y, solidairement entre eux, la somme de 
CHF 139'500.- (cent trente-neuf mille cinq cents francs) avec intérêt à 5 % l'an dès le 17 juin 
2003; 

IV. 

L'Etat de Fribourg doit payer à Z la somme de CHF 322'500.- (trois cent vingt-

deux mille cinq cents francs) avec intérêt à 5 % l'an dès le 17 juin 2003; 

 
 
  
 
 
 
   
 
 
 
 
 
- 6 -

V. 

Il  est  donné  acte  à  X  de  la  réserve  de  ses  prétentions  pour  les  dégâts  qui 
pourraient apparaître sur l'immeuble no 7513 du Registre foncier de Fribourg postérieurement 
au 8 mai 2006 et qui seraient en relation avec le chantier conduit par l'Etat de Fribourg; 

VI. 

Il est donné acte au couple Y de la réserve de leurs prétentions pour les dégâts 
qui  pourraient  apparaître  sur 
foncier  de  Fribourg 
postérieurement au 11 janvier 2006 et qui seraient en relation avec le chantier conduit par l'Etat 
de Fribourg; 

l'immeuble  no  7511  du  Registre 

VII. 

Il  est  donné  acte  à  Z  de  la  réserve  de  ses  prétentions  pour  les  dégâts  qui 
pourraient apparaître sur l'immeuble no 7512 du Registre foncier de Fribourg postérieurement 
au 20 décembre 2005 et qui seraient en relation avec le chantier conduit par l'Etat de Fribourg; 

VIII. 

Il est donné acte à A qu'il renonce à réclamer une indemnité à raison des dégâts 

faisant l'objet du constat après travaux dressé le 9 mai 2006. 

IX. 

L'Etat de Fribourg doit payer à X la somme de CHF 28'285.70 à titre de dépens, 

sous déduction de la somme de CHF 13'988.-; 

X. 

L'Etat de Fribourg doit payer à A la somme de CHF 43'036,25 à titre de dépens, 

sous déduction de la somme de CHF 21'520.-; 

XI. 

L'Etat de Fribourg doit payer aux époux Y, solidairement entre eux, la somme de 

CHF 28'285.70 à titre de dépens, sous déduction de la somme de CHF 13'988.-; 

XII. 

L'Etat de Fribourg doit payer à Z la somme de CHF 28'285.70 à titre de dépens, 

sous déduction de la somme de CHF 13'988.-; 

XIII. 

Les frais du Tribunal arbitral, par CHF 91'055.95, sont mis à la charge de l'Etat 

de Fribourg.  

XIV.  Toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées." 

 I.-  Le 12 janvier 2007, l'Etat de Fribourg a recouru en nullité contre la sentence finale 
du 1er décembre 2006. Il conclut à l'annulation de celle-ci et à ce que les dépens soient mis à la 
charge des propriétaires, solidairement entre eux. 

Les  propriétaires  demandent  que  le  recours  soit  rejeté  dans  la  mesure  de  sa 

recevabilité et que les dépens soient mis à la charge de l'Etat. 

 J.- 
suspensif.  

Le  12  février  2007,  la  Cour  de  céans  a  muni  le  recours  en  nullité  de  l'effet 

K.- 

Les parties ont renoncé aux débats par lettres des 14, 15 et 18 juin 2007. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 7 -

c o n s i d é r a n t  

1.- 

a)  La  sentence  arbitrale  est  soumise  au  Concordat  intercantonal  sur  l'arbitrage 

(RS 279; ci-après CA). D'après l'art. 36 CA, elle peut faire l'objet d'un recours en nullité.  

 b)  La  IIème  Cour  d'appel  du  Tribunal  cantonal  est  compétente  pour  statuer  sur  ce 
recours (art. 3 CA, art. 1 let. a de la loi du 19 mai 1971 modifiant le code du 28 avril 1953 de 
procédure civile [application du concordat sur l'arbitrage; RSF 279.2; ci-après LACA] et art. 1b 
al. 1 let. i du règlement du 13 décembre 1982 du Tribunal cantonal [RSF 131.1.11]). 

 c) La sentence finale ayant été notifiée au défendeur le 15 décembre 2006, le recours 

déposé le 12 janvier 2007 l'a été dans le délai légal de 30 jours (art. 37 CA). 

 d) La qualité pour recourir de l'Etat ne peut par ailleurs être mise en question. 

 Dans cette mesure, le recours est dès lors recevable. 

 2.-  La valeur litigieuse s'élève à Fr. 810'000.- (art. 51 al. 1 et 3, art. 52 et art. 112 al. 1 

let. d LTF). 

3.- Le défendeur, se fondant sur les art. 36 let. f CA en relation avec l'art. 166 LATeC, 
l'art.  23 al. 1 let. b LEx, l'art. 18 CO et l'art. 6 let. b du compromis arbitral, reproche au Tribunal 
arbitral une violation évidente du droit. 

Avant d'examiner les griefs soulevés, il convient de préciser la portée de l'art. 36 let. f 

CA et la cognition de la Cour saisie d'un recours en nullité pour violation de cette disposition. 

Selon  l'art.  36  let.  f  CA,  la  sentence  arbitrale  peut  être  attaquée  en  nullité  devant 
l'autorité  judiciaire,  lorsque  cette  décision  est  arbitraire,  parce  qu'elle  repose  sur  des 
constatations manifestement contraires aux faits résultant du dossier ou parce qu'elle constitue 
une violation évidente du droit ou de l'équité. Dans son résultat, la notion d'arbitraire selon le 
concordat correspond à celle développée par la jurisprudence relative aux art. 4 aCst. et 9 Cst. 
(ATF 131 I 45 consid. 3.4). 

S'agissant  des  faits,  pour  que  les  constatations  posées  par  le  tribunal  arbitral  soient 
considérées  comme  arbitraires,  il  faut  qu'elles  soient  contraires  au  dossier;  ce  sera  le  cas  si 
ledit tribunal a omis certaines pièces du dossier ou leur a prêté un contenu qu'elles n'avaient 
pas ou s'il est parti faussement de l'idée qu'un fait était établi, alors que le fait retenu ne trouve 
aucune  assise  dans  le  dossier  (RÜEDE/HADENFELDT,  Schweizerisches  Schiedsgerichtsrecht, 
2ème éd., Zurich 1993, p. 346; P. JOLIDON, Commentaire du Concordat suisse sur l'arbitrage, 
Berne  1984,  n.  94  ad  art.  36  CA).  L'adoption  de  constatations  manifestement  contraires  aux 
faits résultant du dossier ne conduit toutefois à l'annulation de la sentence attaquée que si elles 
font  apparaître  celle-ci  arbitraire  dans  son  résultat  (LALIVE/POUDRET/REYMOND,  Le  droit  de 
l'arbitrage interne et international en Suisse, Lausanne 1989, p. 212 let. f). L'art. 36 let. f CA ne 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
- 8 -

permet pas au juge de revoir la façon dont les arbitres ont apprécié les preuves (cf. ATF 131 I 
45 consid. 3.6; Extraits 1957 p. 96).  

L'arbitraire en relation avec la violation du droit ne résulte pas du seul fait qu'une autre 
solution  que  celle  retenue  par  l'autorité  cantonale  pourrait  entrer  en  considération  ou  même 
qu'elle  serait  préférable;  le  Tribunal  fédéral  ne  s'écarte  de  la  décision  attaquée  que  lorsque 
celle-ci  est  manifestement  insoutenable,  qu'elle  se  trouve  en  contradiction  claire  avec  la 
situation  de  fait,  qu'elle  viole  gravement  une  norme  ou  un  principe  juridique  indiscuté,  ou 
encore  lorsqu'elle  heurte  de  manière  choquante  le  sentiment  de  la justice  et  de  l'équité  (ATF 
129 I 8 consid. 2.1; 128 I 81 consid. 2, 273 consid. 2.1). Pour qu'une décision soit annulée pour 
cause  d'arbitraire,  il  ne  suffit  pas  que  la  motivation  formulée  soit  insoutenable,  il  faut  encore 
que  la  décision  apparaisse  arbitraire  dans  son  résultat  (ATF  131  I  217  consid.  2.1;  129  I  8 
consid. 2.1 et les arrêts cités). L'arbitraire et la violation de la loi ne sauraient être confondus; 
une  violation  de  la  loi  doit  être  manifeste  et  reconnue  d'emblée  pour  être  considérée  comme 
arbitraire. Il n'y a pas lieu de déterminer quelle interprétation correcte aurait dû être donnée des 
dispositions  applicables;  on  doit  uniquement  examiner  si  l'interprétation  qui  a  été  faite  est 
défendable.  Il  n'y  a  pas  arbitraire  du  seul  fait  qu'une  autre  solution  paraît  également 
concevable, voire même préférable (ATF 131 I 217 consid. 2.1; 128 II 259 consid. 5).  

Sur  recours  en  nullité  selon  l'art.  36  let.  f  CA,  l'examen  auquel  doit  se  livrer  la  Cour 
d'appel ne peut donc en aucun cas consister en une analyse complète des considérants de fait 
et  de  droit  de  la  sentence  arbitrale.  Seule  importe  la  question  de  savoir  si  la  sentence  est 
arbitraire. De plus, la cognition de la Cour est limitée aux moyens expressément invoqués par 
le  recourant.  L'acte  de  recours  doit  donc  indiquer  les  motifs  de  nullité  (art.  4  LACA).  Le 
recourant  doit  établir  en  quoi  consiste  l'arbitraire  invoqué  et  établir  qu'il  affecte  l'un  des 
éléments  exhaustivement  pris  en  considération  à  l'art.  36  let.  f  CA.  Il  ne  peut  se  contenter 
d'opposer  son  opinion  à  celle  de  l'autorité  (ATF  128  I  295  consid.  7a;  125  I  492  consid.  1b), 
mais  doit  indiquer  avec  précision  en  quoi  consiste  la  constatation  contraire  aux  faits  et  quels 
éléments  du  dossier,  en  particulier  quelles  pièces,  contredisent  la  constatation  incriminée. 
S'agissant  de  la  violation  évidente  du  droit,  il  doit  démontrer  de  façon  précise  en  quoi  la 
sentence  violerait  évidemment  celui-ci.  La  simple  critique  des  faits  ou  de  l'argumentation  de 
l'arbitre  ne  suffit  pas  (Extraits  1977  p.  67;  1981  p.  97  consid.  1a).  Les  critiques  de  nature 
purement  appellatoire  dirigées  contre  la  sentence  arbitrale  sont  irrecevables  (ATF  119  II  380 
consid. 3b). 

4.-  Le Tribunal arbitral a constaté que le compromis arbitral ne fait pas état des critères 
à prendre en considération pour fixer les indemnités dues aux propriétaires et qu'il dispose dès 
lors  d'une  certaine  liberté  dans  le  choix  de  ces  critères,  cette  liberté  découlant  par  ailleurs 
implicitement de l'art. 2 al. 1 du compromis arbitral, qui prévoit que deux arbitres devront avoir 
une expérience dans les domaines de l'immobilier et de l'architecture, ce qui doit leur permettre 
d'appliquer la méthode et les critères les plus adaptés au cas d'espèce (sentence finale p. 10 s. 
B). 

 
 
 
 
 
- 9 -

Le défendeur expose que, dans le compromis arbitral, les parties auraient convenu que 
les indemnités qu'il pourrait devoir aux demandeurs à raison de la dérogation à la règle de la 
surlongueur soient fixées selon les critères prévus à l'art. 166 LATeC. A son avis, cela ressort 
explicitement de l'art. 6 let. b du compromis arbitral. 

a) L'art. 6 let. b du compromis arbitral du 7 décembre 2000 stipule ce qui suit: 

"[Le Tribunal arbitral sera lié par les points suivants, qui font l'objet d'un accord entre les 

parties:] 

b)  Le  point  de  comparaison  pour  déterminer  si  la  dérogation  cause  un  préjudice 
considérable  (ou  "erheblicher  Nachteil"),  au  sens  de  l'art.  166  LATeC,  sera  l'hypothèse  d'un 
projet réaliste et légal n'impliquant pas de nuisances supérieures à celles du projet litigieux ni 
de dérogation par rapport aux fonds des propriétaires. 

Le point de comparaison devra être le même pour les quatre propriétaires." 

L'art. 166 LATeC quant à lui prévoit ce qui suit: 

"Indemnisation de tiers 
1  Lorsqu’un  propriétaire  au  bénéfice  d’une  dérogation  (art.  55  et  165  al.  2)  ou  d’une 
autorisation  spéciale  (art.  59)  se  propose  de  construire  un  bâtiment  qui  cause  un  préjudice 
important aux propriétaires voisins, ceux-ci peuvent lui réclamer une indemnité. 

2 A défaut d’entente, l’indemnité est fixée par le juge de l’expropriation. 
3  Sauf  consentement  des  voisins,  le  permis  n’est  accordé  par  le  préfet  que  lorsque 

l’indemnité est versée ou que sont fournies les sûretés fixées par le juge. 

4 Le règlement d’exécution fixe la procédure." 

Force est de constater que l'art. 6 let. b du compromis arbitral, selon sa teneur, n'a pour 
but que de fixer le critère ("l'hypothèse d'un projet réaliste et légal") à prendre en considération 
pour  déterminer  si  la  dérogation  à  la  règle  de  la  surlongueur  dont  bénéficie  l'Etat  doit  être 
qualifiée  de  considérable.  Ni  cette  disposition  ni  l'art.  166  LATeC  ne  font  cependant  état  des 
critères à appliquer en cas de dérogation au sens de l'art. 165 LATeC. En désignant le juge de 
l'expropriation  compétent  pour  fixer  l'indemnité  en  cas  de  défaut  d'entente  entre  les  parties, 
l'art.  166  al.  2  LATeC  se  contente  de  définir  la  compétence  fonctionnelle  pour  juger  de 
l'indemnité. Dans la mesure où l'on devrait malgré tout admettre un renvoi implicite à la loi sur 
l'expropriation  (LEx;  RSF  76.1),  il  sied  de  constater  qu'aux  termes  de  l'art.  7  al.  1er  et  2  du 
compromis  arbitral,  seules  des  dispositions  ayant  trait  à  procédure,  à  savoir  les  art.  56  à  61 
(procédure  de  conciliation)  et  les  art.  69  à  79  LEx  (procédure  d'estimation),  ainsi  que  celles 
ayant trait au sort des dépens (art. 122 ss LEx) ont été déclarées applicables en l'espèce alors 
qu'aucun  renvoi  n'est  fait  aux  art.  21ss  LEx,  qui  traitent  des  éléments  à  prendre  en 
considération pour fixer le montant de l'indemnité. 

 Aussi, l'avis du Tribunal arbitral ne saurait être qualifié d'arbitraire 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 10 -

b)  Par  ailleurs,  le  défendeur  ne  démontre  pas,  jurisprudence  ou/et  doctrine  à  l'appui, 
que  l'art.  166  LATeC  devrait  être  interprété  dans  le  sens  qu'il  lui  prête  et,  par  ce  biais,  qu'on 
serait en présence d'une violation évidente du droit. 

Partant, sur ce point, le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.  

5.- En bref, le Tribunal arbitral a retenu que, pour déterminer le montant des indemnités, 
il s'agit d'une part de connaître la valeur des immeubles des propriétaires, puis le degré de la 
dévalorisation  qu'ils  subissent  (sentence  finale,  p.  10,  ch.  II.A).  Constatant  que  le  compromis 
arbitral ne fait pas état des critères à prendre en considération pour fixer les indemnités dues 
aux propriétaires, il a exposé qu'il dispose d'une certaine liberté dans le choix de ces critères, 
cette  liberté  découlant  par  ailleurs  implicitement  de  l'art.  2  al.  1  du  compromis  arbitral,  qui 
prévoit que deux arbitres devront avoir une expérience dans les domaines de l'immobilier et de 
l'architecture, ce qui doit leur permettre d'appliquer la méthode et les critères les plus adaptés 
au  cas  d'espèce  (sentence  finale  p.  10  s.  B).  Se  référant  essentiellement  au  rapport 
"d'expertise et estimation" du 27 octobre 2005 et réfutant les arguments des parties, le Tribunal 
arbitral a défini la valeur vénale des immeubles en question (sentence finale p. 11 ss, C). Il a 
rappelé  que  selon  la  sentence  incidente,  faute  de  disposer  d'un  projet  réaliste  et  légal  que 
devait fournir l'Etat, le point de comparaison devant permettre de déterminer le préjudice subi 
doit consister en la différence d'impact entre la construction au bénéfice de la dérogation à la 
règle de la surlongueur et la même construction sans le bénéfice de cette dérogation, soit en 
d'autres termes, le même bâtiment reculé de près de 45 mètres. Le Tribunal arbitral a exposé 
que,  dans  cette  optique,  les  arguments  évoqués  par  le  défendeur  tombent  à  faux.  En 
comparaison  avec  une  construction  située  45 mètres  en retrait,  le  bâtiment  construit  apparaît 
indiscutablement massif. Lors de l'inspection effectuée le 7 septembre 2005, le Tribunal arbitral 
a  constaté  que  les  bureaux  situés  aux  étages  supérieurs  de  la  construction  offrent  une  vue 
plongeante  sur  les  propriétés  des  demandeurs,  qui  n'existerait  pas  si  la  construction  était 
reculée  de  45  mètres.  L'impact  visuel  et  l'impact  sur  l'ensoleillement  seraient  également  nuls 
dans  ce  dernier  cas.  L'ensemble  de  ces  désagréments  n'est  en  rien  compensé  par  une 
réduction  des  nuisances  sonores.  Au  vu  des  connaissances  techniques  dont  il  dispose,  le 
Tribunal arbitral a considéré que la valeur de revente des immeubles des demandeurs ne serait 
pas  péjorée  si  la  construction  était  reculée  de  45  mètres.  Le  prix  de  vente  que  ces  derniers 
pourraient  raisonnablement  espérer  d'une  vente  de  leurs  immeubles,  compte  tenu  de 
l'emplacement  et  de  l'impact  des  bâtiments  universitaires  construits  par  l'Etat,  chuterait  de 
15%.  Le  Tribunal  arbitral  a  estimé  qu'il  n'existe  pas  de  différences  substantielles  entre  les 
situations des divers biens-fonds qui justifierait l'application d'un pourcentage différent pour l'un 
ou l'autre d'entre eux. En définitive, il a fixé les montants dus par le défendeur aux propriétaires 
conformément aux rapports d'expertise et estimation du 27 octobre 2005 dont le contenu a été 
déclaré partie intégrante de la sentence finale.   

Le défendeur reproche au Tribunal arbitral de ne pas avoir appliqué la méthode dite de 
la  différence.  A  son  avis,  le  Tribunal  arbitral  n'a  pas  évalué  concrètement  de  quelle  manière 
diminuerait  la  demande  pour  des  propriétés  telles  que  celles  des  demandeurs  en  raison  de 
l'aspect apparemment massif du bâtiment universitaire; il n'a pas non plus évalué concrètement 
l'influence sur la dévaluation des propriétés des demandeurs en raison du fait que les bureaux 
situés aux étages supérieurs de la construction offriraient une vue plongeante sur les fonds des 

 
 
 
 
- 11 -

individuelle, 

la  situation 

la  situation  générale, 

demandeurs  et  il  s'est  abstenu  d'évaluer  concrètement  l'influence  sur  la  dépréciation  des 
propriétés  des  demandeurs  qu'il  justifie  par  l'impact  visuel  et  l'impact  sur  l'ensoleillement.  Or, 
c'est précisément ce que le Tribunal arbitral aurait dû faire en application des règles fixées par 
les  parties,  ce  qui  aurait  nécessité  qu'il  prenne  en  considération  l'ensemble  des  éléments,  à 
savoir 
le  raccordement  aux  voies  de 
communication  et  la  situation  du  marché.  Par  la  suite,  le  Tribunal  arbitral  aurait  dû  définir 
l'importance  de  la  situation  individuelle  par  rapport  aux  autres  critères  susmentionnés. 
Finalement, il aurait dû définir les critères particuliers qui caractérisent la situation individuelle 
(par.  ex.  environnement,  nuisances,  caractère  du  quartier,  orientation  du  bâtiment,  vue, 
ensoleillement et autres), attribuer à ces critères particuliers une pondération individuelle, puis 
comparer concrètement, sur la base de ces éléments, la différence d'impact sur les propriétés 
entre  la  construction  exécutée  et  le  même  bâtiment  reculé  de  45  mètres.  De  l'avis  du 
défendeur,  le  Tribunal  arbitral  devra  revoir  à  la  baisse  le  pourcentage  de  la  dépréciation  des 
immeubles des demandeurs; l'on ne peut en effet s'imaginer que la différence d'impact entre la 
construction  exécutée  et  le  même  bâtiment  reculé  de  45  mètres  puisse  se  traduire  par  une 
dépréciation  de  15%,  ce  qui  reviendrait  à  un  changement  fondamental  de  la  situation 
individuelle  des  propriétés  des  demandeurs.  Or,  cela  n'a  pas  été  constaté  par  le  Tribunal 
arbitral.  Le  défendeur  en  conclut  que  la  sentence  attaquée  est  aussi  arbitraire  dans  son 
résultat. 

  a) Dire s'il y a eu dommage et quelle en est la quotité est une question de fait. C'est en 
revanche une question de droit de dire si la notion juridique de dommage a été méconnue (ATF 
132 III 564 consid. 6.2; 131 III 360 consid. 5.1; 130 III 145 consid. 6.2; 129 III 18 consid. 2.4; 
128 III 22 consid. 2e, 180 consid. 2d; 127 III 73 consid. 3c, 543 consid. 2b). 

 En l'espèce, force est de constater que, sous le couvert du grief de la violation évidente 
du  droit,  le  défendeur,  en  mettant  en  cause  la  dépréciation  de  15%  retenue  par  le  Tribunal 
arbitral, s'en prend à l'estimation du dommage et dès lors en réalité à une question de fait (cf. 
consid.  3a  ci-dessus),  sans  toutefois  démontrer ou  tenter  de  démontrer que  des faits retenus 
dans la sentence attaquée seraient manifestement contraires au dossier.  

b) Par sa motivation, le défendeur se limite en outre à opposer son point de vue à celui 
du Tribunal arbitral, sans démontrer avec la précision requise en quoi consiste la constatation 
contraire aux faits ou la violation évidente du droit 

c)  Par  ailleurs,  le  défendeur  s'abstient  de  démontrer  de  manière  précise,  calcul  et/ou 
autres éléments à l'appui, que la solution adoptée par le Tribunal arbitral serait arbitraire aussi 
dans son résultat. 

Aussi,  au  vu  de  la  jurisprudence  citée,  le  moyen  invoqué  par  le  défendeur  est 

irrecevable.  

d) S'il était recevable, le moyen devrait être rejeté. 

Contrairement  à  l'avis  du  défendeur,  le  Tribunal  arbitral,  en  déterminant  dans  un 
premier temps la valeur vénale des immeubles en question sans le bénéfice de la dérogation à 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 12 -

la  règle  de  la  surlongueur  accordé  au  défendeur  et  par  la  suite  la  valeur  vénale  de  ces 
immeubles  avec  le  bénéfice  de  cette  dérogation  et,  en  fin  de  compte,  en  déduisant  une 
dévaluation de 15%, a bel et bien appliqué la méthode dite de la différence.  

Quant au reproche que le Tribunal arbitral n'aurait pas évalué concrètement de quelle 
manière diminuerait la demande pour des propriétés telles que celles des intimés, la Cour de 
céans  a  déjà  constaté  que  les  premiers  juges  n'étaient  pas  tenus  par  des  critères  pouvant 
éventuellement  découler  des  art.  6  let.  b  du  compromis  arbitral,  166  al.  2  LATeC  ou  encore 
21ss  LEx  (consid.  4a  ci-dessus).  Dans  ces  conditions,  le  Tribunal  arbitral  jouissait  d'une 
certaine  liberté  dans  le  choix  des  critères  de  fixation  de  l'indemnité.  Comme  il  l'a  retenu  lui-
même (sentence finale p. 11, in initio), cette liberté découle aussi, du moins implicitement, de 
l'art. 2 al. 1 du compromis arbitral, qui prévoit que deux arbitres devaient avoir une expérience 
dans  les  domaines  de  l'immobilier  et  de  l'architecture,  ce  qui  leur  permettait  d'appliquer  la 
méthode et les critères les plus adaptés au cas d'espèce. En se fondant sur l'aspect massif du 
nouveau  bâtiment,  sur  la  vue  plongeante  qu'offrent  les  bureaux  situés  aux  étages  supérieurs 
du nouveau bâtiment sur les propriétés des demandeurs ainsi que sur l'impact visuel et l'impact 
sur  l'ensoleillement  (sentence  finale  p.  18),  le  Tribunal  arbitral  a  indiqué  concrètement  les 
critères à la base de son estimation.  

Dans la mesure où le défendeur expose que le Tribunal arbitral aurait dû attribuer aux 
critères retenus une pondération individuelle, force est de constater que dans sa jurisprudence 
le  Tribunal  fédéral  admet  lui  aussi  le  principe  de  l'estimation  globale  (ATF  131  II  458  consid. 
6.2;  122  II  349  consid. 4d;  122  II  337  consid.  7.3).  Cette manière  de  procéder  se  justifiait  en 
l'espèce  d'autant  plus  que  le  préjudice  constaté  ne  consiste  pas  en  une  diminution  de 
rendement (par. ex. pour un immeuble locatif ou un hôtel), mais est de nature non-pécuniaire, 
ce  qui  permet  au  juge  de  fixer  son  montant  selon  son  appréciation  (HEINZ  HESS/HEINRICH 
WEIBEL,  Enteignungsrecht  des  Bundes,  Berne  1986,  vol.  I,  n.  156  ad  art.  19;  PETER 
WIEDERKEHR,  Die  Expropriationsentschädigung  dargestellt  nach  schweizerischem  und 
zürcherischem Recht, thèse ZH 1966, p. 99). 

Par ailleurs, déjà dans sa sentence complétée du 20 octobre 2003, le Tribunal arbitral 
avait  admis  que  le  préjudice  causé  aux  demandeurs  était  "important"  au  sens  de  l'art.  166 
LATeC et "considérable" selon l'art. 6 let. b du compromis arbitral. Une moins-value de 10 ou 
de 15 % peut encore être considérée comme un dommage important alors qu'une moins-value 
de  40  %  doit  être  qualifiée  de  manifestement  grave  (ATF  119  Ib  362  consid.  5c;  101  Ib  405 
consid. 3b; 98 Ib 329 consid. 2; 95 I 490 consid. 6b; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, n. 148 ad 
art.  19;  GREGORY  BOVEY,  L'expropriation  des  droits  de  voisinage,  thèse  LS  2000,  p.  163). 
Aussi,  les  demandeurs font  à  juste  titre  valoir  qu'en fixant  la  moins-value  à  15  %,  le Tribunal 
arbitral  est  allé  presque  à  la  limite  inférieure  de  ce  qu'il  pouvait  sans  méconnaître  l'effet 
obligatoire de sa sentence précitée.  

6.- Le défendeur, en invoquant les art. 36 let. f CA en relation avec l'art. 29 al. 2 Cst. et 
l'art. 33  al. 1 let. e CA en relation avec l'art. 36 let. h CA, fait valoir une violation évidente du 
droit par rapport au droit d'être entendu. A son avis, la sentence attaquée ne répond pas aux 
exigences  posées  par  la  jurisprudence  en  matière  de  motivation  d'une  décision.  Tout  en 
renvoyant  aux  points  soulevés  et  examinés  sous  le  considérant  5  ci-dessus,  il  expose que  le 

 
 
 
 
 
- 13 -

Tribunal  arbitral  n'a  pas  évalué  concrètement  l'influence,  sur  la  valeur  des  immeubles  des 
demandeurs,  des  divers  éléments  de  dévalorisation,  qu'il  n'a  même  pas  intégré  dans  sa 
sentence finale des constatations de fait qui lui permettraient de procéder à cet exercice et qu'il 
est  impossible  de  connaître  les  raisons  qui  ont  amené  le  Tribunal  arbitral  à  arrêter  la 
dépréciation à 15 %, et non pas à 5 % ou encore à 10 %. 

a)  La  jurisprudence  a  déduit  du  droit  d'être  entendu,  consacré  à  l'art.  29  al.  2  Cst.,  
l'obligation  pour  l'autorité  de  motiver  sa  décision,  afin  que  le  citoyen  puisse  la  comprendre, 
l'attaquer  utilement  s'il  y  a  lieu  et  que  l'autorité  de  recours  puisse  exercer  son  contrôle.  Pour 
répondre à ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui 
l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision; il n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et de 
discuter  tous  les  arguments  invoqués  par  les  parties.  Il  n'y  a  donc  violation  du  droit  d'être 
entendu  que  si  l'autorité  ne  satisfait  pas  à  son  devoir  minimum  d'examiner  et  de  traiter  les 
problèmes  pertinents  (ATF  130  Il  530  consid.  4.3;  129  1  232  consid.  3.2).  Il  convient  de 
mentionner à cet égard qu'il suffit que le justiciable puisse apprécier correctement la portée de 
la décision et l'attaquer à bon escient (ATF 126 I 15 consid. 2a/aa; 125 II 369 consid. 2c; 124 II 
146 consid. 2a; 124 V 180 consid. 1a et les arrêts cités; cf. aussi JOLIDON, ch. 551 s. ad art. 33 
CA). 

b)  La  décision  querellée,  quoique  motivée  de  manière  plutôt  succincte,  remplit  ces 
exigences  minimales.  En  effet,  le  Tribunal  arbitral  a  exposé  que,  pour  déterminer  le  montant 
des indemnités, il s'agit d'une part de connaître la valeur des immeubles des propriétaires, puis 
le  degré  de  la  dévalorisation  qu'ils  subissent.  Il  a  expliqué  pourquoi  il  dispose  d'une  certaine 
liberté dans le choix des critères à appliquer pour la fixation des indemnités. Il a défini la valeur 
vénale  des  immeubles  des  demandeurs  et  indiqué  les  éléments  de  dévalorisation  (aspect 
massif  du  nouveau  bâtiment,  vue  plongeante  sur  les  propriétés  des  demandeurs,  l'impact 
visuel et l'impact sur l'ensoleillement) et les taux de pourcentage de ces éléments à prendre en 
considération. La Cour de céans a constaté  par ailleurs que le Tribunal arbitral était en droit de 
procéder par estimation globale (cf. consid. 5d ci-dessus). Au vu de ce qui précède, on ne voit 
pas  pourquoi  le  défendeur  n'aurait  pas  pu  apprécier  correctement  la  portée  de  la  décision  et 
l'attaquer à bon escient. 

Le grief n'est pas fondé. 

Partant, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable. 

7.-. Vu l'issue de la procédure, les dépens sont mis à la charge du défendeur. 

Les  honoraires  seront  majorés  (art.  5  al.  2  TDep)  sur  la  base  des  valeurs  litigieuses 
suivantes : 810'000 francs pour les demandeurs, dont 126'000 francs pour le demandeur A qui 
a  été  représenté  par  Me_____  pour  le  dépôt  de  la  réponse  au  recours.  La  valeur  litigieuse 
déterminante  pour  la  fixation  de  la  majoration  des  honoraires  est  celle  des  conclusions 
litigieuses dans la présente procédure de nullité devant la Cour d'appel. La règle de l'art. 51 al. 
1 let. a LTF n'aboutit pas à un autre résultat, "l'autorité précédente" étant l'autorité de dernière 
instance cantonale" (cf. D. TAPPY, Le recours en matière civile in La nouvelle loi sur le Tribunal 
fédéral, Cedidac, Lausanne 2007, p. 65). 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 14 -

a r r ê t e :  

I. 

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 

II. 

Les dépens de la procédure de recours sont mis à la charge de l'Etat de Fribourg. 

III. 

IV. 

Les  frais  judiciaires  s'élèvent  à  6'252  francs  (émolument  :  6'000  francs;  débours  : 
252 francs). Ils seront acquittés vis-à-vis de l'Etat, indépendamment de l'attribution des 
dépens,  à  raison  de  la  moitié  par  l'Etat  de  Fribourg  et  à  raison  de  la  moitié  par  X,  le 
couple Y, Z et A, solidairement. 

Les dépens de X, du couple Y, de Z et de A sont fixés, sur la base de la liste de frais de 
leur mandataire, Me____, au montant de 15'215,90 francs (honoraires : 4523,35 francs; 
majoration [154,35 %] : 6981,80 francs; correspondance : 250 francs; débours : 207,10 
francs;  frais  judiciaires  :  2344,50  francs;  TVA  :  909,15  francs)  pour  la  procédure  de 
recours. 

Les  dépens  de  A  sont  fixés,  sur  la  base  de  la  liste  de  frais  de  son  mandataire, 
Me_____, au montant de 2349,10 francs (honoraires : 766,60 francs; majoration [45,24 
%] : 346,80 francs; correspondance : 250 francs; débours : 93,50 francs; frais judiciaires 
: 781,50 francs; TVA : 110,70 francs) pour la procédure de recours. 

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière de droit public au Tribunal fédéral dans les 
trente  jours  qui  suivent  la  notification  de  l'expédition  complète.  La  qualité  et  les  autres 
conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 82 à 89 et 90 ss de la loi sur le 
Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Fribourg, le 19 juin 2007 

Le Greffier : 

Le Juge présidant :