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**Case Identifier:** 747cda5d-6e76-532a-9d61-fa9366c367da
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-13
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 13.11.2023 B 2023/67
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2023-67_2023-11-13.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2023/67

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 03.01.2024

Entscheiddatum: 13.11.2023

Entscheid Verwaltungsgericht, 13.11.2023
Baurecht, Zonenkonformität in der Wohnzone, Art. 11 aBauG, 
Terrainveränderungen, Grabungen im Gewässerschutzbereich, Art. 19 
GSchG (SR 814.20), Art. 28 GSchVG (sGS 752.2). Wurde keine Wohnzone für 
Ein- oder Zweifamilienhäuser ausgeschieden, sind Mehrfamilienhäuser unter 
Einhaltung der Regelbauvorschriften auch in der Zone W1a zulässig. Dass in 
der (höheren) Zone W2a als besondere Zonenvorschrift eine Beschränkung 
auf maximal vier Wohneinheiten und 450m2 Wohnfläche gilt, hat keine 
entsprechende Beschränkung für die Zone W1a zur Folge. Das aBauG 
enthält keine Vorschriften zu Terrainveränderungen. Liegt kein potentiell 
grundwassergefährdendes Bauvorhaben vor – vorliegend eine Wohnbaute, 
die über dem mittleren Grundwasserspiegel zu liegen kommt –, besteht 
keine gewässerschutzrechtliche Bewilligungspflicht für Abgrabungen. 
Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2023/67). Gegen dieses 
Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 
1C_675/2023)

Entscheid vom 13. November 2023

Besetzung

Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Zindel,

Verwaltungsrichter Steiner; Gerichtsschreiberin Schmid Etter

Verfahrensbeteiligte

A.__,

Beschwerdeführer,

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gegen

Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

B.__ GmbH,

Beschwerdegegnerin,

Politische Gemeinde Z.__,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Einstellgarage und Luft-Wasser-

Wärmepumpe)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

Die B.__ GmbH ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 0000_ (Grundbuch Z.__). Es liegt 

in der Wohnzone W1a (Zonenplan der Gemeinde Z.__) und ist unüberbaut. Das 

Grundstück wird im Norden über die C.__-strasse (Gemeindestrasse zweiter Klasse) 

erschlossen. In seinem südlichen Teil befindet sich gemäss Gefahrenkarte ein Bereich 

mittlerer Rutschgefahr sowie ein schmaler bewaldeter Streifen.

B.

Einem ersten Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs 5½-

Zimmerwohnungen verweigerte der Gemeinderat Z.__ die Baubewilligung. Ein zweites 

Baugesuch vom 10. November 2020 wurde vom Gemeinderat Z.__ bewilligt. Im 

darauffolgenden Rekursverfahren zog die B.__ GmbH das Baugesuch zurück.

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C.

Mit Baugesuch vom 25. Januar 2022 beantragte die B.__ GmbH bei der Bauverwaltung 

Z.__ die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses (MFH) mit 

Einstellgarage (10 Einstellplätze) und Luft-Wasser-Wärmepumpe auf Grundstück 

Nr. 0000_. Im Untergeschoss sollen eine 2½- und eine 3½-Zimmerwohnung sowie im 

Erd- und Obergeschoss je zwei 5½-Zimmerwohnungen realisiert werden. Innert der 

Auflagefrist erhoben mehrere Nachbarn, darunter auch A.__, Eigentümer des nördlich 

gelegenen Grundstücks Nr. 0001_, Einsprache. Er rügte diverse Mängel, unter anderem 

die ungenügende Einpassung des Projekts in die Umgebung, den Schattenwurf, die 

Geschossigkeit, die unzulässige Terraingestaltung und die Beeinträchtigung der 

Sicherheit der Umgebung.

Mit Beschlüssen vom 16. August 2022 erteilte der Gemeinderat Z.__ der B.__ GmbH 

die angesuchte Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die dagegen 

erhobenen Einsprachen, auch jene von A.__, ab. Die gegen diese Beschlüsse 

erhobenen Rekurse von A.__ und weiteren Nachbarn wies das Bau- und 

Umweltdepartement mit Entscheid vom 21. März 2023 ab.

D.

Gegen diesen Rekursentscheid erhob A.__ (Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 

4. April 2023 und Ergänzung vom 17. Mai 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 

mit dem Antrag, die Baubewilligung sei vollumfänglich aufzuheben, eventualiter sei die 

Streitsache an das Bau- und Umweltdepartement (Vorinstanz) zurückzuweisen, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge.

In der Vernehmlassung vom 5. Juni 2023 beantragte die Vorinstanz die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. In ihrer Vernehmlassung vom 14. Juni 2023 

beantragte die Politische Gemeinde Z.__ (Beschwerdebeteiligte) die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Der Beschwerdeführer nahm 

mit Eingabe vom 20. August 2023 Stellung. Die B.__ GmbH (Beschwerdegegnerin) 

äusserte sich dazu am 25. August 2023. Die Vorinstanz verzichtete am 30. August 2023 

auf eine weitere Stellungnahme. Die Beschwerdebeteiligte hielt mit Eingabe vom 30. 

August 2023 an ihrem Antrag fest. Weitere Stellungnahmen gingen nicht mehr ein.

Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den 

Entscheid erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

 

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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 59  Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, VRP) zur Behandlung der gegen einen Entscheid 

des Bau- und Umweltdepartementes erhobenen Beschwerde zuständig. Der 

Beschwerdeführer ist Adressat des Entscheids und somit zur Beschwerdeerhebung 

legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 

4. April 2023 entspricht in Verbindung mit der Beschwerdeergänzung vom 17. Mai 

2023 zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Voraussetzungen (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist 

einzutreten.

2.

Der erstinstanzliche Entscheid der Beschwerdebeteiligten datiert vom 16. August 2022 

und erging damit nach Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) 

am 1. Oktober 2017 (nGS 2017-049). Auf das strittige Bauvorhaben sind somit 

grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar (vgl. Art. 173 Abs. 1 PBG sowie 

BGE 141 II 393 E. 2.4 mit Hinweisen, in: Pra 105 Nr. 52, und G. Müller, Zulässigkeit der 

begünstigenden Rückwirkung, in: ZBl 118/2017, S. 268 ff., S. 273 ff.). Die Anwendung 

"neuen Rechts" (vgl. Art. 173 Abs. 2 PBG) setzt allerdings gemäss der Praxis im 

Kanton St. Gallen voraus, dass die ans PBG angepassten kommunalen 

Rahmennutzungspläne in Kraft sind (vgl. Planungs- und Baugesetz, Botschaft und 

Entwurf der Regierung vom 11. August 2015, in: ABl 2015 S. 2399 ff., S. 2531, sowie 

Kreisschreiben des Baudepartements "Übergangsrechtliche Bestimmungen im 

Planungs- und Baugesetz PBG", vom 8. März 2017, S. 1-3 Ziff. 1). Das Baureglement 

der Beschwerdebeteiligten vom 29. August 2000 (BauR) mit dazugehörendem 

Zonenplan wurde noch nicht an das neue Recht angepasst. Von den neuen 

Regelungen des PBG kann daher praxisgemäss vorerst nur Gebrauch gemacht 

werden, sofern sie direkt anwendbar sind (vgl. dazu Anhang des zitierten 

Kreisschreibens). Ist dies nicht der Fall, wie insbesondere im Baupolizeirecht, sind das 

bis 30. September 2017 gültig gewesene Gesetz über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom 

1. Januar 2015) und das kommunale Reglement – vorliegend das BauR – 

heranzuziehen.

bis

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3.  

Der Beschwerdeführer macht sinngemäss geltend, das projektierte MFH sei in der 

Wohnzone W1a nicht zonenkonform. In der Wohnzone W2a seien maximal vier 

Wohneinheiten mit maximal 450 m Geschossfläche erlaubt. Das fragliche 

Bauvorhaben in der sensibleren Zone W1a weise eine Geschossfläche von über 

700 m  auf, was nicht sein könne. Als Bürger müsse er darauf vertrauen können, dass 

die Beschränkung in der Wohnzone W2a innerhalb der Hierarchie der Wohnzonen in 

vertretbarem Mass Sinn mache.

3.1. 

2 

2

Das Bauvorhaben muss zonenkonform sein (Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes 

über die Raumplanung, SR 700, RPG). Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG gewährleistet einen 

abstrakt wirkenden öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz (vgl. VerwGE B 2016/161 

und B 2016/162 vom 15. August 2017 E. 5.1 mit Hinweisen). Der Zweck der 

Nutzungszone ergibt sich aus der Umschreibung der Zonenart (Art. 11 ff. BauG). Der 

kantonale Zonenkatalog ist abschliessend (vgl. Art. 10 BauG sowie VerwGE B 2009/97 

und B 2009/100 vom 24. Februar 2010 E. 2.4.1 mit Hinweis, in: GVP 2010 Nr. 38, 

bestätigt mit BGer 1C_185/2010 vom 27. Oktober 2010, siehe auch Art. 7 Abs. 3 

Satz 1 PBG und Linder/von Rappard-Hirt, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar 

zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, 2020, N 23 f. zu Art. 7 PBG). 

Art. 11 Abs. 2 BauG erlaubt den Gemeinden, die kantonalrechtlich vorgegebene 

Wohnzone (Art. 11 Abs. 1 BauG) zu differenzieren (nach Art. 7 Abs. 3 Satz 2 PBG gilt 

dies neu ausdrücklich für alle Zonenarten).

3.2. 

Vorab ist der Vollständigkeit festzuhalten, dass die Voraussetzungen für eine 

ausnahmsweise vorfrageweise Überprüfung des Zonenplans im 

Baubewilligungsverfahren nicht gegeben sind. Nach ständiger bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung werden Nutzungspläne prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie 

müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich 

bestandskräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise 

überprüft werden können (vgl. dazu BGer 1C_25/2019 vom 5. März 2020 E. 6.1 sowie 

VerwGE B 2019/204 vom 17. Oktober 2020 E. 6.1, je mit Hinweisen). Die 

Beschwerdebeteiligte hat das Quartier C.__ ferner auch nicht als Planungszone 

bezeichnet (vgl. dazu Art. 27 RPG, Art. 42 ff. PBG, Art. 105 ff. BauG sowie 

VerwGE B 2014/166 vom 17. Dezember 2015 E. 2.1 f. mit Hinweisen).

3.3. 

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4.  

Die Beschwerdebeteiligte hat darauf verzichtet, auf ihrem Gemeindegebiet eine 

Wohnzone einzuführen, in welcher nur Ein- und Zweifamilienhäuser zulässig sind. In 

Art. 7 BauR werden die Wohnzonen einzig nach der Anzahl der Geschosse und den 

Gebäudeabmessungen unterteilt (W1 bis W4). Folglich sind Mehrfamilienhäuser unter 

Einhaltung der Regelbauvorschriften in sämtlichen Wohnzonen und damit auch in der 

Wohnzone W1a zonenkonform. Als besondere Zonenvorschrift bestimmt Art. 8 Abs. 3 

BauR, dass die Wohnzone W2a in ihrer baulichen Struktur als individuelles Wohngebiet 

mit mittlerer Dichte erhalten bleiben soll, weshalb dort nur Bauten mit maximal vier 

Wohneinheiten und maximal 450 m  anrechenbare Geschossfläche gestattet sind. Eine 

Regelung über die zulässige Anzahl an Wohneinheiten in der Zone W1a existiert nicht. 

Gemäss Angaben der Beschwerdebeteiligten wurde die Wohnzone W2a spezifisch in 

Gebieten ausgeschieden, in denen (damals) kleinräumliche Strukturen gut erhalten 

waren und die daher weiterhin eine mittlere Dichte aufweisen sollten. Das BauR vom 

29. August 2000 wurde vor seinem Erlass öffentlich aufgelegt (letztmals vom 16. Juni 

bis 16. Juli 2000) und unterstand dem fakultativen Referendum (letztmals vom 28. Juli 

bis 28. August 2000). Die Vorinstanz genehmigte es am 9. April 2001. Mit dem 

1. Nachtrag vom 20. November 2007 (öffentlich aufgelegt vom 17. April bis 16. Mai 

2007, dem fakultativen Referendum unterstellt vom 21. August bis 19. September 

2007, genehmigt von der Vorinstanz am 28. Januar 2008) wurde die Ausnützungsziffer 

in Art. 7 BauR für sämtliche Zonen aufgehoben. Bei den besonderen Zonenvorschriften 

gemäss Art. 8 BauR wurden keine Änderungen vorgenommen. Die stimmberechtigte 

Wohnbevölkerung der Beschwerdebeteiligten verzichtete auf ein Referendum, was 

bedeutet, dass sie die spezifischen Eigenschaften der Wohnzone W2a auch nach der 

Abschaffung der Ausnützungsziffer weiterhin beibehalten wollte (act. 10, S. 3). Es sind 

keine Gründe ersichtlich, dass der klare Wortlaut von Art. 8 BauR nicht dem 

gesetzgeberischen Willen entspricht. Solches lässt sich auch nicht aus der Stufenfolge 

der Wohnzonen W1 bis W4 ableiten. Das geplante MFH erweist sich damit in der 

Wohnzone W1a als zonenkonform und der entsprechende Einwand des 

Beschwerdeführers als unbehelflich.

2

Der Beschwerdeführer rügt weiter, die Fassadenhöhe nach Art. 86 PBG werde nicht 

eingehalten. Mit dieser Bestimmung sollten kantonsweit überhohe Fassaden, 

insbesondere wie vorliegend talseitig an Hanglagen, verhindert werden. Ferner führe 

die angewandte Methode zur Bestimmung des Niveaupunktes zu einer erheblichen 

Ungleichbehandlung von Bauten, bei welchen ein Teil der Kellerräume nach hinten in 

4.1. 

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den Boden verlegt werde, gegenüber solchen, bei welchen sich die Keller im 

Untergeschoss befänden. Durch das Verlegen der Keller nach hinten seien viel höhere 

und voluminösere Gebäude möglich. Das Verschieben des Niveaupunktes nach hinten 

bewirke eine unzulässige Gebäudehöhe.

Art. 86 PBG, der gegenüber dem BauG neu eine Definition der Fassadenhöhe und 

damit eine baupolizeiliche Bestimmung vorsieht, ist vorliegend aufgrund der 

übergangsrechtlichen Regelung nicht anwendbar (vgl. vorne E. 2). Dasselbe gilt für Art. 

77 PBG, wonach als Niveaupunkt der Schwerpunkt des kleinsten aus Gebäudelänge 

und Gebäudebreite ohne Anbauten und Dachvorsprünge gebildeten Rechtecks auf 

dem massgebenden

Terrain gilt.

Das BauR definiert bei den Regelbauvorschriften keine vorgeschriebene Fassadenhöhe 

und enthält auch sonst keine speziellen Vorschriften für Bauten an Hanglagen. Nach 

Art. 60 Abs. 1 BauG bzw. Art. 28 Abs. 1 Satz 1 BauR bezeichnet die Gebäudehöhe den 

senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und dem ausgemittelten 

Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der Fassadenmitte. Die Firsthöhe 

bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt und oberkant fertig 

Dach (Art. 28 Abs. 3 BauR). Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt in der Zone 

W1a 6.0 m und die maximal zulässige Firsthöhe 9.0 m (Art. 7 BauR). Als Niveaupunkt 

gilt gestützt auf Art. 60 Abs. 2 BauG der Schwerpunkt des Gebäudegrundrisses auf 

dem gewachsenen Boden. Dieselbe Regelung enthält Art. 28 Abs. 1 Satz 2 BauR. Für 

den Schnittpunkt massgebend ist jener Teil des Gebäudevolumens, der den 

gewachsenen Boden durchschneidet. Veränderungen am Gebäudevolumen unter- 

oder oberhalb dieser Schnittebene haben grundsätzlich keinen Einfluss auf die 

Festlegung des Niveaupunktes (JuMi 2008 IV Nr. 8). Das oberirdisch zulässige Volumen 

wird – abgesehen von der Gebäude- und Firsthöhe – nicht abhängig vom Niveaupunkt 

definiert, sondern bestimmt sich nach Massgabe der anwendbaren Vorschriften 

betreffend die Gebäudelänge und -höhe sowie den Grenzabstand. Für die Festlegung 

des natürlich gewachsenen Terrains ist in erster Linie auf das letzte bekannte Terrain 

abzu-stellen. Ausnahmen sind denkbar, wenn die Veränderungen in Gründen liegen, 

die nicht in der Verantwortung des Grundeigentümers bzw. seines Rechtsvorgängers 

liegen und wenn diese nicht wiederhergestellt werden können, ohne dass dies zu 

stossenden Ergebnissen führen würde (VerwGE B 2019/215 und 217 vom 25. März 

2021 E. 4.1).

4.2. 

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5.  

Das strittige Bauvorhaben hält die Regelbauvorschriften ein. Die Durchschneidung des 

gewachsenen Bodens erfolgt durch das Gebäudevolumen auf der Ebene des über der 

Tiefgarage liegenden Geschosses, wo eine 2½- und eine 3½-Zimmerwohnung und im 

an den Hang grenzenden südwestlichen Bereich nebst dem Treppenhaus samt Lift 

Kellerräumlichkeiten und Waschgelegenheiten vorgesehen sind. Auch diese in den 

Baukörper integrierten Nebenräume zählen definitionsgemäss zum Gebäudegrundriss 

gemäss Art. 60 Abs. 2 BauG hinzu. Der Schwerpunkt liegt somit im Schnittpunkt der 

beiden Diagonalen der mass-gebenden Gebäudegrundfläche mit dem gewachsenen 

Terrain auf 527.72 m ü.M. Die rohe Deckenoberkante dieses Geschosses liegt weniger 

als 1.0 m über dem Niveaupunkt, weshalb es sich definitionsgemäss um ein Unter- und 

kein Vollgeschoss handelt (vgl. Art. 27 Abs. 2 BauR). Vom Niveaupunkt von 527.72 m 

ü.M. aus gemessen beträgt die Gebäudehöhe des Bauvorhabens 5.92 m und die 

Firsthöhe 8.94 m. Damit werden die in Art. 7 BauR definierten Maximalwerte für die 

Gebäude- und die Firsthöhe eingehalten. Die Beschwerde ist in diesem Punkt somit 

unbegründet.

4.3. 

Der Beschwerdeführer erachtet ferner die durch das Bauprojekt bedingten Eingriffe in 

das Terrain als zu gross und damit rechtswidrig. Es werde wesentlich tiefer 

abgegraben, als im Bericht der Vorinstanz erwähnt werde, wo von Abgrabungen bis zu 

rund 3.0 m die Rede sei. Zum Nachbargrundstück Nr. 0002_ würden mindestens 3.7 m 

abgegraben. Ein derart von der Sonne abgeschirmter Sitzplatz beeinträchtige zudem 

die Wohnhygiene. Die

Terrainveränderungen seien beim vorliegenden Bauprojekt zwar leicht anders als beim 

vormaligen, jedoch immer noch ähnlich substantiell. Eine sorgfältige Prüfung zur Frage 

der Abgrabungen habe nicht stattgefunden.

5.1. 

Nach Art. 38 Abs. 2 bis 6 BauR ist das natürliche bzw. gewachsene Terrain im 

Zusammenhang mit Bauvorhaben möglichst wenig zu verändern. Bauten und Anlagen 

haben sich dem bestehenden Terrain anzupassen – und nicht umgekehrt. Notwendige 

Terrainveränderungen haben sich der vorhandenen Topographie anzupassen. 

Auffüllungen dürfen in der Regel die maximale Höhe von 1.0 m über die gesamte Länge 

ab gewachsenem Terrain nicht überschreiten. Vorbehalten sind zulässige Deponien. 

Böschungskanten und Stützmauern dürfen nicht näher als 0.5 m an die Grenze 

reichen, wenn die Terrainveränderung nicht grenzüberschreitend und gleichzeitig 

5.2. 

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ausgeführt wird. Einfriedungen dürfen nicht hinterfüllt werden. Stützmauern und 

dergleichen sind auf das technisch Notwendige zu beschränken und weitgehend 

naturnah auszugestalten. Nach Möglichkeit sind Lebendverbauungen vorzusehen.

Der politischen Gemeinde kommt im Kanton St. Gallen Autonomie zu (Art. 89 Abs. 1 

der Kantonsverfassung, sGS 111.1). Die Gemeinden sind in einem Sachbereich 

autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn 

ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ 

erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt (vgl. Looser/Looser-Herzog, in: Rizvi/

Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, 

2020, N 20 zu Art. 46 VRP).

Das in dieser Frage anwendbare BauG enthält mit Ausnahme des auch im Bereich von 

Eingriffen in das Gelände geltenden Verunstaltungsverbots (vgl. Art. 93 Abs. 1 BauG) 

keine Vorschriften zu Terrainveränderungen. Die Regelung in diesem Bereich fällt damit 

in die Zuständigkeit der Beschwerdebeteiligten, weshalb ihr bei der Anwendung und 

Auslegung von Art. 38 BauR ein grosser Ermessensspielraum zukommt. Die Vorinstanz 

führte im Rekursverfahren einen Augenschein vor Ort durch. Dabei stellte sie fest, dass 

in der näheren Umgebung an der C.__-strasse Abgrabungen und Terrainveränderungen 

insbesondere zur Freilegung von Zugängen und zur Gestaltung von Sitzplätzen in der 

Umgebung durchaus üblich seien. Teilweise sei auch eine Freilegung des 

Garagengeschosses zur Anbindung an die Strasse vorhanden. Auch bei mehreren 

anderen Gebäuden fänden sich seitlich grössere Abgrabungen und 

Terrainveränderungen, insbesondere im südlichen Bereich. Das streitige Bauvorhanden 

orientiere sich daher durchaus an der Bebauung in der näheren Umgebung (act. 2, S. 

12 f.). Diese Feststellungen werden vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Aufgrund 

der relativ steilen Hanglage und der Tatsache, dass das MFH niveaugleich an die C.__-

strasse angebunden wird, sind grössere Terrainveränderungen unvermeidlich und 

damit notwendig im Sinn von Art. 38 Abs. 3 BauR. Vergleichbare Eingriffe wurden auch 

bei mehreren früheren Bauprojekten in der näheren Umgebung bewilligt (vgl. Bau- und 

Einspracheentscheid A.__ vom 16. August 2022, act. 8/5.2, S. 13). Soweit möglich, 

passen sich die Terrainveränderungen an den natürlichen Geländeverlauf an, und die 

notwendigen Stützmauern werden naturnah (Blocksteinversatz) gestaltet. Gegenüber 

dem ersten Bauprojekt, das unter anderem gerade wegen zu massiver 

Terrainveränderungen und daraus folgender Verletzung von Art. 38 BauR nicht bewilligt 

worden war (vgl. act. 16, S. 5), haben sich die Terrainveränderungen deutlich reduziert, 

nachdem auf der Ebene des Untergeschosses nicht mehr zwei 5½-Zimmerwohnungen, 

5.3. 

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6.  

sondern zwei kleinere Wohneinheiten (eine 2½- und eine 3½-Zimmerwohnung) 

vorgesehen sind (vgl. vi-act. 17). Bei den Sitzplätzen gegen Südosten erfolgt der 

Niveauausgleich zum Nachbargrundstück Nr. 0002_ sodann abgestuft. Mit je einer an 

die Sitzplätze grenzenden zweistufigen Blocksteinmauer wird eine Höhe von rund 

1.2 m und anschliessend mit einer Böschung eine solche von weiteren 2.0 bis 3.0 m 

abgefangen (vgl. Gestaltungswerk Umgebung, act. 8/5.2). Für Sitzplätze existieren 

sodann keine wohnhygienischen Vorschriften. Dies alles zeigt, dass die 

Beschwerdebeteiligte den Aspekt der Anpassung des Bauprojekts an das natürliche 

Terrain sorgfältig prüfte und ihm die nötige Beachtung zukommen liess. Ein 

Ermessensmissbrauch liegt nicht vor. Auch in diesem Punkt erweist sich die 

Beschwerde als unbegründet.

Schliesslich rügt der Beschwerdeführer das Fehlen einer (gewässerschutzrechtlichen) 

Abgrabungsbewilligung. Es sei unwesentlich, ob das Bauvorhaben oberhalb des 

mittleren Grundwasserspiegels liege, da das Hangwasser irgendwann ins Grundwasser 

gelange. In einem Entscheid vom 19. April 2021, der ein Bauvorhaben ausserhalb der 

Gewässerschutzzone betroffen habe, sei die Vorinstanz zum Schluss gekommen, dass 

bei einer erheblichen Grabung im Sinn von Art. 9  der Verordnung zum Vollzugsgesetz 

zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.21, GSchVV) eine 

Abgrabungsbewilligung der kantonalen Stelle zwingend erforderlich sei. Die in jener 

Verordnungsbestimmung erwähnten Kriterien seien im vorliegenden Fall erfüllt. Ferner 

liege das Bauvorhaben nicht ausserhalb, sondern im Bereich der Gewässerschutzzone, 

was umso mehr nach einer Bewilligung des Kantons verlange. Ein Nachweis, dass die 

zuständige kantonale Fachstelle ihre Zuständigkeit verneint habe, fehle. Die Prüfung 

der Vorgaben stelle entgegen den Ausführungen der Vorinstanz keinen formalistischen 

Leerlauf dar, sondern diene dem Gewässerschutz. Es fehle am notwendigen 

Gesamtentscheid. Im öffentlichen Recht gelte der Untersuchungsgrundsatz. Es sei 

daher nicht an ihm, dem Beschwerdeführer, zu beweisen, ob das 

Entwässerungskonzept den Vorgaben des Kantons entspreche oder nicht.

6.1. 

ter

Mit der Gewässerschutzgesetzgebung sollen ober- und unterirdische Gewässer vor 

nachteiligen Einwirkungen geschützt werden. Gewässerschutzbereiche dienen sowohl 

dem quantitativen als auch dem qualitativen Schutz dieser Gewässer (A. Brunner, in: 

Hettich/Jansen/Norer [Hrsg.], Kommentar zum GSchG und WBG, 2016, N 7 zu Art. 19 

GSchG). Zentral ist dabei die korrekte Beseitigung von verschmutztem und nicht 

6.2. 

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verschmutztem Abwasser. Ersteres ist in die Kanalisation einzuleiten, letzteres ist nach 

Möglichkeit versickern zu lassen (Art. 7 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 1 des Bundesgesetzes 

über den Schutz der Gewässer, SR 814.20, GSchG). Die Kantone teilen ihr Gebiet nach 

der Gefährdung der ober- und der unterirdischen Gewässer in 

Gewässerschutzbereiche ein. Der Bundesrat erlässt die erforderlichen Vorschriften. In 

den besonders gefährdeten Bereichen bedürfen die Erstellung und die Änderung von 

Bauten und Anlagen sowie Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten einer 

kantonalen Bewilligung, wenn sie die Gewässer gefährden können (Art. 19 Abs. 1 

GSchG). Zu den besonders gefährdeten Gebieten gehört unter anderem der 

Gewässerschutzbereich A , der die nutzbaren unterirdischen Gewässer und deren 

Randgebiete umfasst (Art. 29 Abs. 1 lit. a und Anhang 4 Ziff. 111 Abs. 1 der 

Gewässerschutzverordnung, SR 814.201, GSchV). In den Gewässerschutzbereichen A

und A  dürfen keine Anlagen erstellt werden, die eine besondere Gefahr für ein 

Gewässer darstellen; nicht zulässig ist insbesondere das Erstellen von Lagerbehältern 

mit mehr als 250 000l Nutzvolumen und mit Flüssigkeiten, die in kleinen Mengen 

Wasser verunreinigen können. Die Behörde kann aus wichtigen Gründen Ausnahmen 

gestatten. Im Gewässerschutzbereich A  dürfen keine Anlagen erstellt werden, die 

unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann Ausnahmen 

bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem 

unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 Prozent vermindert wird (Anhang 4 Ziff. 211 

Abs. 1 und 2 GSchV).

Nach Art. 28 Abs. 1 des Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen 

Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2, GSchVG) erteilt die zuständige Stelle des 

Kantons Bewilligungen innerhalb besonders gefährdeter Bereiche für die Erstellung und 

Änderung von Bauten und Anlagen, die eine Gefahr für die Gewässer darstellen, für 

Bohrungen, Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten sowie für dauernde 

Bewässerungen und Entwässerungen. In den Gewässerschutzbereichen A und Z

erteilt die politische Gemeinde nach Art. 28 Abs. 2 GSchVG die Bewilligung nach den 

Vorgaben der zuständigen Stelle des Kantons für Grabungen, Erdbewegungen und 

ähnliche Arbeiten über dem mittleren Grundwasserspiegel, ausgenommen bei der 

Ausbeutung von Kies, Sand und anderem Material (lit. a) sowie für die Erstellung und 

Änderung von Bauten und Anlagen, ausgenommen Kantonsstrassen und Lageranlagen 

für flüssige Hofdünger, über dem mittleren Grundwasserspiegel (lit. b), wenn kein, nur 

nicht verschmutztes oder zum überwiegenden Teil häusliches Abwasser anfällt (Ziff. 1) 

und keine wassergefährdenden Flüssigkeiten gelagert oder umgeschlagen werden, 

keine Bewilligung nach der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung erforderlich 

ist oder die politische Gemeinde nach Art. 35 Abs. 2 dieses Gesetzes für die Erteilung 

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https://www.gesetzessammlung.sg.ch/data/752.2/de/art35.

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der Bewilligung zuständig ist (Ziff. 2). Ausserhalb besonders gefährdeter Bereiche 

bedürfen Bohrungen und erhebliche Grabungen einer Bewilligung der zuständigen 

Stelle des Kantons (Art. 28  GSchVG).bis

Der vom Beschwerdeführer angerufene Art. 9  GSchVV definiert den in Art. 28

GSchVG verwendeten Begriff der "erheblichen Grabung". Ist eine solche ausserhalb 

besonders gefährdeter Bereiche geplant, bedarf sie einer Bewilligung der zuständigen 

Stelle des Kantons. Für die Bewilligung von Grabungen sowie Bauten innerhalb 

besonders gefährdeter Bereiche ist die Zuständigkeit jedoch abschliessend in Art. 28 

GSchVG geregelt, der keine Unterscheidung nach dem Ausmass der Grabungen 

macht. Aufgrund des klaren Wortlauts ist entgegen der Auffassung des 

Beschwerdeführers nicht zu schliessen, dass bei einer erheblichen Grabung im Sinn 

von Art. 9  GSchVV auch innerhalb besonders gefährdeter Bereiche in Abweichung 

der Zuständigkeitsordnung von Art. 28 Abs. 2 GSchVG stets eine Bewilligung der 

kantonalen Stelle erforderlich ist. Hinzu kommt, dass es vorliegend um die Erstellung 

einer Baute im Sinn von Art. 28 Abs. 2 lit. b GSchVG geht, welche die beim 

Bauvorhaben zwingend anfallenden Aushubarbeiten und Erdbewegungen mitumfasst, 

und nicht um ein Bauvorhaben nach Art. 28 Abs. 2 lit. a GSchVG. Gestützt auf Art. 28 

Abs. 2 GSchVG ist für die Erteilung einer Bewilligung in den Gewässerschutzbereichen 

A  und Z  sodann die politische Gemeinde und nicht die zuständige Stelle des Kantons 

zuständig. Der Nachweis, dass die kantonale Fachstelle ihre Zuständigkeit verneint hat, 

ist daher nicht von Bedeutung.

Fest steht, dass das umstrittene MFH im besonders gefährdeten 

Gewässerschutzbereich A  errichtet werden soll. Im Gebiet C.__ liegt der mittlere 

Grundwasserspiegel bei rund 502 m ü. M (geoportal.ch, Grundwasserkarte). Das 

Bauvorhaben auf dem Grundstück Nr. 0000_ weist an der tiefsten Stelle (Liftschacht) 

eine Kote von 519.59 m ü. M. auf. Es liegt damit rund 17.5 m über dem mittleren 

Grundwasserspiegel. Ein Eingriff in den mittleren Grundwasserspiegel liegt damit nicht 

vor. Gemäss Bundesrecht besteht eine Bewilligungspflicht für Bauvorhaben, welche 

das Grundwasser gefährden können, insbesondere für Untertagebauten, 

Grundwassernutzungen, Bohrungen, Freilegung des Grundwasserspiegels, 

Lageranlagen oder Umschlagplätze mit wassergefährdenden Flüssigkeiten und 

ähnliches (vgl. Art. 32 Abs. 2 GSchV sowie Anhang 4 Kap. 211 Abs. 1). Im kantonalen 

Vollzugsgesetz zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung ist in besonders 

gefährdeten Bereichen eine Bewilligungspflicht für die Erstellung und Änderung von 

Bauten und Anlagen sowie für Bohrungen, Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche 

6.3. 
ter bis

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7.  

Arbeiten sowie für dauernde Bewässerungen und Entwässerungen vorgesehen. Auch 

hier betrifft die Bewilligungspflicht bei Bauten und Anlagen vom Gesetzeswortlaut her 

nur solche, die eine Gefahr für die Gewässer darstellen (Art. 28 Abs. 1 GSchVG). 

Vorliegend handelt es sich um keines der gemäss GSchG, GSchV und GSchVG 

potenziell grundwassergefährdenden Bauvorhaben, sondern um die Erstellung eines 

Wohnhauses. Es ist nicht ersichtlich, wie vom Bauprojekt eine besondere Gefahr für 

das Grundwasser ausgehen sollte. Es liegt über dem mittleren Grundwasserspiegel 

und es sind keine wassergefährdenden Verunreinigungen zu erwarten. Insbesondere 

liegt auch keiner der im Merkblatt des Amtes für Umweltschutz (AFU) Nr. 173 

erwähnten Fälle vor, die nach Massnahmen zum Schutz des Grundwassers bei der 

Realisierung von Bauten und Anlagen verlangen (Ziff. 3 und 4 des Merkblattes). Eine 

Bewilligungspflicht besteht daher weder gestützt auf Bundesrecht noch auf kantonales 

Recht.

Selbst wenn man von einer Bewilligungspflicht gestützt auf Art. 28 Abs. 2 lit. b GSchVG 

ausgehen wollte, hätte die dafür zuständige Beschwerdebeteiligte mit Erteilung der 

Baubewilligung für die Erstellung des MFH (inkl. den damit zusammenhängenden 

Aushubarbeiten und Erdbewegungen) – wenn nicht ausdrücklich, so doch konkludent – 

auch die Bewilligung nach Art. 28 Abs. 2 lit. b GSchVG für den Bau im besonders 

gefährdeten Bereich A  erteilt. Die Voraussetzungen dafür sind zweifellos erfüllt. Das 

Bauvorhaben dient Wohnzwecken, liegt über dem mittleren Grundwasserspiegel und 

es fällt nur häusliches Abwasser an, das über einen Kontrollschacht in die Kanalisation 

eingeleitet wird, und Meteorwasser, das über einen vorgelagerten Schlammsammler in 

das Meteorwassernetz samt Versickerungsanlage geleitet wird (vgl. Werkleitungsplan 

sowie Auflagen in der Baubewilligung, act. 8/5.2), und es werden keine 

wassergefährdenden Flüssigkeiten gelagert oder umgeschlagen. Die vorgesehene 

Liegenschaftsentwässerung im Trennsystem entspricht den gesetzlichen 

Anforderungen. Die Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich damit nicht als 

stichhaltig.

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Zusammenfassend ist die Beschwerde in sämtlichen Punkten abzuweisen. Diesem 

Ausgang des Verfahrens entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zulasten des unterliegenden Beschwerdeführers (Art. 95 

Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 2'500 erscheint als angemessen (Art. 7 

Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der vom Beschwerdeführer 

7.1. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 2'500. Der von ihm geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'500 wird angerechnet 

und der verbleibende Betrag von CHF 1'000 an ihn zurückerstattet.

3.

Es wird keine ausseramtliche Entschädigung zugesprochen.

geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'500 ist anzurechnen und der verbleibende 

Betrag von CHF 1'000 an ihn zurückzuerstatten.

Der unterliegende Beschwerdeführer hat keinen Anspruch auf eine ausseramtliche 

Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98  VPR); ohnehin hat er sich im 

Beschwerdeverfahren nicht vertreten lassen.

7.2. 

bis

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 13.11.2023
	Baurecht, Zonenkonformität in der Wohnzone, Art. 11 aBauG, Terrainveränderungen, Grabungen im Gewässerschutzbereich, Art. 19 GSchG (SR 814.20), Art. 28 GSchVG (sGS 752.2). Wurde keine Wohnzone für Ein- oder Zweifamilienhäuser ausgeschieden, sind Mehrfamilienhäuser unter Einhaltung der Regelbauvorschriften auch in der Zone W1a zulässig. Dass in der (höheren) Zone W2a als besondere Zonenvorschrift eine Beschränkung auf maximal vier Wohneinheiten und 450m2 Wohnfläche gilt, hat keine entsprechende Beschränkung für die Zone W1a zur Folge. Das aBauG enthält keine Vorschriften zu Terrainveränderungen. Liegt kein potentiell grundwassergefährdendes Bauvorhaben vor – vorliegend eine Wohnbaute, die über dem mittleren Grundwasserspiegel zu liegen kommt –, besteht keine gewässerschutzrechtliche Bewilligungspflicht für Abgrabungen. Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2023/67). Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 1C_675/2023)

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