# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd8bc5af-93d1-5a77-880d-5a36f9cb6971
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-30
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 30.01.2018 B 2016/188
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2016-188_2018-01-30.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/12

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2016/188

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 30.01.2018

Entscheiddatum: 30.01.2018

Zirkulationsentscheid Verwaltungsgericht, 30.01.2018
Baurecht, Art. 7 VRP, Art. 81 BauG.Der Beschwerdeführer bezweifelt 
erstmals im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht die formelle 
Rechtmässigkeit des Entscheides des als Ersatzverwaltung eingesetzten 
Gemeinderates. Diese neuen, das Fundament des Verfahrens ändernden 
Beschwerdegründe sind unzulässig. Darauf ist nicht einzutreten. Die 
Bauvisiere, denen ohnehin nur ein beschränkter Informationsgehalt 
zukommt, wurden zwar vor der Durchführung des Rekursaugenscheins 
entfernt, waren jedoch für die Beurteilung der materiellen Rügen nicht von 
Bedeutung. Die materiellen Rügen im Beschwerdeverfahren – Freilegung 
Untergeschoss, Dachaufbauten – erweisen sich als unbegründet 
(Verwaltungsgericht, B 2016/188).

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Scherrer

 

Verfahrensbeteiligte

A.S.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. H.P. Kühnis, St. Gallerstrasse 5, 9034 Eggersriet,

gegen

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Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

 

O.Z.,

Beschwerdegegner,

sowie

 

Politische Gemeinde X.,

Beschwerdebeteiligte,

vertreten durch den Gemeinderat der Politischen Gemeinde Y.,

 

Gegenstand

Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. O.Z., amtierender Gemeindepräsident der Politischen Gemeinde X., reichte am 

19. September 2014 der Baukommission X. ein Baugesuch für die Erstellung eines 

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Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 000, Grundbuch X., ein (Baugesuch 

59-2014). Das Grundstück liegt in der Wohn-Gewerbezone (WG2) und grenzt im 

Westen an das Grundstück Nr. 001, welches im Eigentum von A.S. steht. Während der 

öffentlichen Auflage erhob letzterer am 17. Oktober 2014 Einsprache und beantragte, 

das Vorhaben sei nicht zu bewilligen. Zur Begründung machte er geltend, der 

projektierte Neubau verletze das Verunstaltungsverbot. Die geplante Freilegung des 

Untergeschosses sei nicht zulässig, weil die Hangneigung weniger als 25 Prozent 

betrage. Schliesslich seien die Dachaufbauten baurechtswidrig. Die Baukommission X. 

wies am 4. Dezember 2014 die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung.

B. Gegen diesen Entscheid erhob A.S. am 19. Dezember 2014 Rekurs beim 

Gemeinderat X. Auf Ersuchen des Gemeinderats X. hin, eine Ersatzverwaltung zu 

bezeichnen, beauftragte das Departement des Innern am 12. März 2015 den 

Gemeinderat Y., anstelle des Gemeinderates X. über den Rekurs zum Baugesuch 

59-2014 zu entscheiden. Diese Verfügung wurde mit der Abweisung der dagegen von 

A.S. beim Verwaltungsgericht erhobenen Beschwerde am 27. November 2015 

rechtskräftig (B 2015/47). Der Gemeinderat Y. wies den Rekurs gegen die Abweisung 

der Einsprache und die Erteilung der Baubewilligung am 8. März 2016 ab.

C. Gegen den am 11. März 2016 eröffneten Entscheid des Gemeinderates Y. erhob 

A.S. am 24. März 2016 Rekurs beim Baudepartement und beantragte unter anderem 

den Beizug der Akten der drei früheren für das Grundstück Nr. 000 gestellten 

Baugesuche (35-2013, 6-2014 und 29-2014). Anlässlich des am 14. Juni 2016 

durchgeführten Augenscheines rügte er die fehlenden Bauvisiere und regte eine 

Sistierung des Verfahrens bis zum Entscheid des Verwaltungsgerichts über die 

Rechtmässigkeit des Baureglements der Politischen Gemeinde X. an (B 2015/189). Das 

Baudepartement wies den Rekurs am 22. August 2016 ab. Zur Begründung führte es 

im Wesentlichen aus, auf den Beizug der Akten zu den früheren Baugesuchen könne 

verzichtet werden, weil einzig das Gesuch 59-2014 Gegenstand des Verfahrens sei. 

A.S., der Architekt sei, habe den Plänen die Grundfläche, das Volumen und das 

ungefähre Aussehen der geplanten Baute entnehmen und die Auswirkungen des 

Bauprojekts auf die nähere Umgebung abschätzen können. Aus der am Augenschein 

fehlenden Visierung könne er deshalb nichts zu seinen Gunsten ableiten. Das 

Untergeschoss werde talseitig nur beim „Ausgang Sitzplatz“ vollständig freiliegen. Aus 

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dem Wort „gesamthaft“ ergebe sich nicht, dass Dachaufbauten nur dann die Hälfte der 

Fassadenlänge einnehmen dürften, wenn es sich um eine Mehrzahl solcher Aufbauten 

handle. Die Bestimmung diene vor allem dazu, dass bei mehr als einem Dachgeschoss 

nicht mehrere Aufbauten errichtet werden könnten, die einzeln das Maximalmass 

erreichten. Es lägen ihr weniger gestalterische als vielmehr nutzungsbeschränkende 

Überlegungen zugrunde.

D. A.S. (Beschwerdeführer) erhob gegen den Rekursentscheid des Baudepartements 

(Vorinstanz) vom 22. August 2016 durch seinen Rechtsvertreter mit Eingabe vom 

5. September 2016 und Ergänzung vom 10. Oktober 2016 Beschwerde beim 

Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge 

sei der angefochtene Entscheid aufzuheben, die Angelegenheit zur neuen 

Entscheidung unter Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften – insbesondere der 

Visierungspflicht – an den Gemeinderat Y. zurückzuweisen und das Baugesuch nicht 

zu genehmigen.

Die Vorinstanz verwies mit Vernehmlassung vom 17. Oktober 2016 auf den 

angefochtenen Entscheid und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen. Für die 

Politische Gemeinde X. (Beschwerdebeteiligte) beantragte der Gemeinderat Y. am 

21. Oktober 2016 unter Verweis auf seinen eigenen und auf den vorinstanzlichen 

Entscheid die Abweisung der Beschwerde. O.Z. (Beschwerdegegner) liess sich am 6. 

November 2016 vernehmen, ohne einen konkreten Antrag zu stellen. Der 

Beschwerdeführer äusserte sich dazu am 21. November 2016 und beantragte die 

Klärung verschiedener Fragen zum Verfahren vor dem Gemeinderat Y. mittels 

Amtsberichts oder Zeugenbefragung. Der Gemeinderat Y. beantragte am 

23. November 2016 die Abweisung des Begehrens.

Auf die Begründung des vorinstanzlichen Entscheides und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers, des Beschwerdegegners und der Beschwerdebeteiligten zur 

Begründung ihrer Anträge sowie die Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen 

eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

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1. (…).

2. Der Beschwerdeführer ersucht auch im Beschwerdeverfahren um Beizug der Akten 

zu den früheren vom Beschwerdegegner für das Grundstück Nr. 000 eingereichten 

Baugesuchen 35-2013, 6-2014 und 29-2014. Die Vorinstanz hat das entsprechende 

Begehren im Rekursverfahren mit der Begründung abgewiesen, Gegenstand des 

Verfahrens sei einzig das Baugesuch 59-2014. Die Akten sind deshalb nicht Teil der 

Vorakten im Sinn von Art. 64 in Verbindung mit Art. 52 VRP. Inwieweit der fehlende 

Beizug der Akten zu den früheren Baugesuchen zu einer unvollständigen oder 

unrichtigen Feststellung des Sachverhalts im Sinn von Art. 61 Abs. 2 VRP geführt 

haben könnte, wird vom Beschwerdeführer, der gegen sämtliche Baugesuche 

Einsprache erhoben und damit Kenntnis der Details der Projekte hatte, nicht 

substantiiert dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Das Begehren ist 

dementsprechend abzuweisen.

3. Der Beschwerdeführer hegt erstmals im Beschwerdeverfahren Zweifel an der 

Rechtmässigkeit des Rechtsmittelverfahrens vor dem ersatzweise für den Gemeinderat 

der Beschwerdebeteiligten handelnden Gemeinderat Y. Für den Fall, dass der 

Gemeinderat Y. je – was absolut unerlässlich gewesen wäre, weil er sich mit einem 

völlig anders lautenden Baureglement und mit anderen Topografien habe 

auseinandersetzen müssen – einen Augenschein durchgeführt haben sollte, möchte 

der Beschwerdeführer mittels eines Amtsberichts oder Zeugeneinvernahmen in 

Erfahrung bringen, welche Mitglieder des Spruchkörpers dabei anwesend waren und 

ob die Bauvisiere entsprechend den gesetzlichen Vorgaben gestellt gewesen seien. 

Zudem möchte er wissen, ob je persönliche Gespräche zwischen den Präsidenten der 

beiden Gemeinden über das strittige Bauvorhaben geführt worden seien und deshalb 

Ausstandspflichten bestünden. Der Gemeinderat Y. führt dazu in seiner Eingabe vom 

23. November 2016 aus, zulässig seien Rügen, welche sich mit dem Entscheid der 

Vorinstanz, die sich zur Rüge betreffend Visierpflicht ausführlich geäussert und am 

14. Juni 2016 einen Augenschein durchgeführt habe, auseinandersetzten. Weitere 

Ausführungen erübrigten sich und die „Beweisanträge“ seien abzuweisen.

Gemäss Art. 61 Abs. 3 VRP sind im Verfahren vor Verwaltungsgericht neue Begehren 

unzulässig. Als neues Begehren gilt insbesondere die Änderung des tatsächlichen 

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Fundaments eines Verfahrens (Beschwerdegrund), sei es, dass dieses ganz oder 

teilweise ersetzt oder ergänzt wird, um die mit dem gestellten Rechtsbegehren 

angestrebte Rechtsfolge zu erreichen (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 637; VerwGE B 2015/20 vom 23. August 2016 

E. 1.2, www.gerichte.sg.ch).

Aus den Akten – es fehlt eine entsprechende Anzeige mit Einladung an die 

Verfahrensbeteiligten – ergibt sich, dass der Gemeinderat Y. zur Ermittlung des 

Sachverhalts keinen Augenschein im Sinn einer Beweiserhebung gemäss Art. 12 Abs. 1 

VRP durchgeführt hat. Ein solcher war im Übrigen auch nicht beantragt (vgl. act. 9/15). 

Im Rekursverfahren vor der Vorinstanz hat der Beschwerdeführer – abgesehen von der 

Rüge, beim vorinstanzlichen Augenschein hätten die Bauvisiere gefehlt – die 

Abweisung der Einsprache und die Bewilligung des Baugesuchs einzig wegen 

materieller Baurechtswidrigkeit beanstandet. Indem der Beschwerdeführer vor 

Verwaltungsgericht den Verdacht eines informell durchgeführten Augenscheins und 

informeller Gespräche zwischen dem Gemeindepräsidenten Y. und dem 

Baugesuchsteller und Missachtung der Ausstandsregeln äussert und die fehlende 

Durchführung eines formellen Augenscheins beanstandet, bezweifelt er erstmals im 

Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht die formelle Rechtmässigkeit des 

Entscheides des Gemeinderats Y. Mit diesen neuen Beschwerdegründen ändert er das 

Fundament des Verfahrens. Da diese – neuen – Beschwerdegründe im Verfahren vor 

Verwaltungsgericht unzulässig sind, sind die im Zusammenhang damit gestellten 

Beweisanträge und der Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die 

Angelegenheit zur Durchführung eines Augenscheins und zur neuen Entscheidung an 

den Gemeinderat Y. zurückzuweisen, abzuweisen.

4. Seit 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz vom 5. Juli 2016 (sGS 731.1, 

nGS 2017-49, PBG) in Kraft. Gleichzeitig ist das Gesetz über die Raumplanung und das 

öffentliche Baurecht vom 6. Juni 1972 (BauG) aufgehoben worden (Art. 172 PBG). Die 

bei Vollzugsbeginn des Planungs- und Baugesetzes hängigen 

Baubewilligungsverfahren werden gemäss Art. 173 Abs. 1 PBG nach jenem Recht 

beurteilt, welches im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides der 

Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hatte (Abs. 1); vorbehalten bleibt die Anwendung 

neuen Rechts, soweit es für die Baugesuchsteller günstiger ist (Abs. 2). Da die 

http://www.gerichte.sg.ch

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Baubewilligung vom 4. Dezember 2014 vor dem Inkrafttreten des Planungs- und 

Baugesetzes ergingen, ist die Angelegenheit nach dem früheren Baugesetz zu 

beurteilen, sofern das neue Recht für den Beschwerdegegner nicht günstiger ist. Ist 

das Bauvorhaben unter dem früheren Baurecht bewilligungsfähig, erübrigt es sich zu 

prüfen, ob es unter dem neuen bewilligt werden könnte.

5. Der Beschwerdeführer beanstandet die anlässlich des vorinstanzlichen 

Augenscheins vom 14. Juni 2016 fehlende Visierung des Bauvorhabens und bezweifelt, 

dass das dem vierten Baugesuch zugrunde liegende Projekt überhaupt je visiert wurde.

5.1. Art. 81 BauG regelt die Visierpflicht im ordentlichen Baubewilligungsverfahren: 

Bevor das Baugesuch eingereicht wird, sind Visiere aufzustellen, welche Stellung und 

Ausmass der Baute oder Anlage bezeichnen (Abs. 1); sie dürfen vor der rechtskräftigen 

Erledigung des Baugesuchs nur mit Zustimmung der zuständigen Gemeindebehörde 

entfernt werden (Abs. 2). Nach Art. 29 des bis 31. Dezember 2016 gültig gewesenen 

Baureglements (nachfolgend: aBauR) der Beschwerdebeteiligten waren bei 

visierpflichtigen Bauten die Gebäudeecken, die Gebäude- und Firsthöhen und im 

Schnittpunkt von Fassade und Dachhaut die Dachschräge zu visieren (Abs. 1); als 

zuständige Gemeindebehörde im Sinn von Art. 81 Abs. 2 BauG wurde die 

Baubewilligungsbehörde bezeichnet (Abs. 4). Die Bestimmung enthielt im Übrigen 

keine für das vorliegende Verfahren massgebenden über das kantonale Recht 

hinausgehenden Vorschriften. Das am 1. Januar 2017 in Kraft getretene neue 

Baureglement enthält keine Regelungen zu den Bauvisieren (vgl. www. … .ch).

Wie sich aus diesen Rechtsgrundlagen ergibt, soll die Errichtung des Visiers 

(Baugespanns) das Bauvorhaben veranschaulichen. Es gibt dem Nachbarn einen 

Hinweis auf mögliche Beeinträchtigungen durch die Baute. Dieser darf sich darauf 

verlassen, dass die wesentlichen Abmessungen ersichtlich sind. Bei einer einfachen 

Baute mit rechteckigem Grundriss und Satteldach sind die vier Eckpunkte 

einschliesslich Dachneigung und beide Eckpunkte des Firstes darzustellen. Über den 

exakten Umfang und die präzise Lage kann sich der Nachbar dagegen mit Hilfe der 

öffentlich aufliegenden Pläne orientieren. Ist nicht ersichtlich, dass der 

Beschwerdeführer durch die mangelhafte Visierung in seiner Interessenwahrung 

beeinträchtigt worden ist, erscheint die Aufhebung des angefochtenen Entscheides 

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und die damit verbundene Notwendigkeit der erneuten Aussteckung als formalistischer 

Leerlauf (vgl. BGer 1C_118/2010 vom 20. Oktober 2010 E. 3.4 mit Hinweis auf BGE 

133 I 201 E. 2.2 und BGer 1C_506/2008 vom 12. Mai 2009 E. 2.2.1; B. Heer, St. 

Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 886). Soweit Dritte aufgrund einer 

fehlenden oder ungenügenden Visierung nicht genügend orientiert und deshalb vom 

Einreichen einer Einsprache abgehalten wurden, hätten diese die Wiederherstellung der 

Einsprachefrist verlangen oder Rechtsmittel ergreifen müssen, sobald sie vom 

Baugesuch beziehungsweise der Baubewilligung Kenntnis erhalten hatten (vgl. BGer 

1C_478/2008 vom 28. August 2008 E. 2.4 mit Hinweisen).

5.2. Die Beschwerdegegner hat im Beschwerdeverfahren zusammen mit der 

Vernehmlassung vom 6. November 2016 die Schlussabrechnung der Q. AG vom 

18. November 2015 für die Miete von Bauvisieren für die Dauer vom 5. November 2013 

bis 11. November 2015 eingereicht (act. 12/Beilage). Danach war das vierte Projekt in 

der Zeit vom 19. September 2014 bis 11. November 2015, das heisst während 412 

Tagen visiert. Das dieser Visierung zugrunde liegende Baugesuch wurde am 

19. September 2014 eingereicht. Die Baubewilligungskommission der 

Beschwerdebeteiligten beurteilte das Baugesuch und die vom Beschwerdeführer 

dagegen erhobene Einsprache am 4. Dezember 2014. Weder in der Einsprache vom 

17. Oktober 2014 noch im Rekurs vom 19. Dezember 2014 machte der Einsprecher 

und Beschwerdeführer geltend, es fehlten die Bauvisiere oder sie entsprächen nicht 

dem am 19. September 2014 eingereichten Baugesuch zum vierten Projekt. Damit ist 

davon auszugehen, dass die Bauvisiere zumindest damals angebracht waren und ihre 

Funktion, auf das Bauvorhaben aufmerksam zu machen und es zu veranschaulichen, 

damit davon betroffene Dritte und insbesondere auch der Beschwerdeführer die 

Baugesuchsakten einsehen und gegebenenfalls Einsprache erheben können, erfüllten 

(vgl. BGer 1C_155/2015 vom 19. Januar 2016 E. 3.2).

Unbestritten ist, dass die Bauvisiere entgegen dem Grundsatz von Art. 81 Abs. 2 BauG 

im November 2015 und damit vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuchs vom 

19. September 2014 entfernt wurden. Für die materielle Beurteilung des Rechtsmittels 

durch den Gemeinderat Y. im Entscheid vom 8. März 2016 konnten die fehlenden 

Visiere mangels Durchführung eines Augenscheins nicht von Belang sein. Die 

Vorinstanz hat zwar am 14. Juni 2016 einen Augenschein durchgeführt. Inwieweit die 

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Bauvisiere für die Beurteilung der materiellen Rügen des Beschwerdeführers im 

Rekursverfahren vor Vorinstanz – nämlich das Freiliegen des Untergeschosses und die 

Längen der Dachaufbauten – von Bedeutung sein sollten, wird in der Beschwerde nicht 

ausgeführt und ist auch nicht ersichtlich: Angesichts ihres beschränkten 

Informationsgehalts wären sie nicht geeignet gewesen, sich auf den Ausgang des 

Verfahrens auszuwirken. Ob die – nach einem Sturm umgefallenen – Bauvisiere mit der 

– stillschweigenden – Zustimmung der Baubewilligungsbehörde im Sinn von Art. 81 

Abs. 2 BauG nicht erneuert wurden, kann unter diesen Umständen offen bleiben.

5.3. Dementsprechend lassen die anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins nicht 

mehr gestellten Bauvisiere den angefochtenen Entscheid nicht in einem Ausmass als 

rechtsfehlerhaft erscheinen, welches die Aufhebung der Baubewilligung als 

verhältnismässig rechtfertigen könnte (vgl. BGer 1C_663/2015 vom 5. April 2016 E. 2.3, 

1C_218/2008 vom 13. Oktober 2008 E. 2.2). Die Beschwerde ist deshalb in diesem 

Punkt abzuweisen.

6. In materieller Hinsicht rügt der Beschwerdeführer, das geplante Untergeschoss 

verletze Art. 12 Abs. 6 aBauR. Nach Art. 7 aBauR ist in der WG2 ein freiliegendes 

Untergeschoss gemäss Art. 12 aBauR zulässig. Gemäss Art. 12 Abs. 6 aBauR darf in 

Hanglagen ab einer Hangeignung von 25 Prozent talseitig ein Untergeschoss 

vollständig freigelegt werden. Unbestritten ist, dass die Hangneigung auf dem 

Baugrundstück Nr. 000 weniger als 25 Prozent beträgt. Vorliegend darf damit keine 

Abgrabung nach Art. 12 Abs. 6 aBauR vorgenommen werden, welche talseitig zur 

vollständigen Freilegung des Untergeschosses führt. Aktenkundig ist, dass talseitig 

lediglich beim „Ausgang Sitzplatz“ eine vollständige Freilegung des Untergeschosses 

beabsichtigt wird. Im Übrigen ist die Südfassade 0.5 m tiefer gesetzt als das 

gewachsene Terrain (vgl. act. 9/5 Beilage 4). Vor diesem Hintergrund kann im Sinne 

von Art. 12 Abs. 6 aBauR nicht von einer vollständigen Freilegung eines 

Untergeschosses gesprochen werden. Damit ist Art. 12 Abs. 6 aBauR nicht verletzt.

7. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 20 aBauR durch die geplanten 

Dachaufbauten.

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7.1. Der Beschwerdegegner plant gemäss Bauchgesuch sowohl auf der West- als auch 

auf der Ostseite des Satteldaches je eine fassadenbündige Schleppgaube, welche 1.7 

Meter unter dem First angesetzt werden. Die Gebäudelange beträgt 20 Meter, diejenige 

der Dachaufbauten je 9.35 Meter. Auf der Westfassade ist zusätzlich zur Schleppgaube 

noch ein flächenbündiges Dachfenster (Oberlicht) mit einer Länger von drei Metern 

vorgesehen, was zusammen mit der Dachaufbaute eine Länge von 12.35 Meter ergibt.

7.2. Gemäss Art. 20 aBauR dürfen Dachaufbauten wie Schleppgauben und Lukarnen 

gesamthaft höchstens die Hälfte, zusammen mit flächenbündigen Dachfenstern und 

Solaranlagen höchstens zwei Drittel der entsprechenden Fassadenlänge einnehmen. 

Der Beschwerdeführer bringt vor, der Begriff „gesamthaft“ in Art. 20 aBauR bringe klar 

zum Ausdruck, dass mindestens zwei oder mehrere Lukarnen notwendig seien; eine 

riesige Lukarne von rund zehn Metern Länge sei indessen nicht zulässig und damit 

nicht bewilligungsfähig. Hierbei gehe es um die Ästhetik; die geplante riesige 

Dachaufbaute würde wie ein drittes Vollgeschoss wirken. Dreigeschossigkeit sei in der 

Zone WG2 aber nicht zulässig.

7.3. Betreffend die Dachgestaltung und die Umschreibung von Geschossen enthält das 

Baugesetz keine Bestimmungen. Entsprechende Regelungen sind den kommunalen 

Bauvorschriften zu entnehmen (VerwGer B 2009/104 vom 28. Januar 2010 E. 2.3, 

www.gerichte.sg.ch). Vorliegend ist damit Art. 20 Abs. 1 aBauR einschlägig, und es ist 

zu prüfen, ob die geplanten Schleppgauben mit der Bestimmung vereinbar sind.

Wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat, bildet Ausgangspunkt jeder Auslegung der 

Wortlaut der Bestimmung. Vom klaren, das heisst eindeutigen und 

unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, wenn 

triftige Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der 

Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte 

der Bestimmung, aus ihrem Sinn und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit andern 

Vorschriften ergeben (BGE 139 V 66 E. 2.2, E. 2.2, 138 V 86 E. 5.1 mit Hinweisen). Der 

Wortlaut von Art. 20 Abs. 1 aBauR ist klar und eindeutig. Er hält unmissverständlich 

fest, in welchem Umfang Schleppgauben und Lukarnen gesamthaft zulässig sind. Der 

Begriff „gesamthaft“ lässt die Möglichkeit zu, die zulässige Höchstlänge auf mehrere 

einzelne Ausbauten aufzuteilen, verlangt aber keine solche Aufteilung. Es werden 

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weder Gründe vorgebracht noch sind solche ersichtlich, bei der Auslegung vom 

Wortlaut der Bestimmung abzuweichen. Es ist vorliegend demnach auf den Wortlaut 

der Bestimmung abzustellen.

Art. 20 Abs. 1 BauR hält nicht fest, wie viele Schleppgauben und Lukarnen zulässig 

sind. Gegenstand der Bestimmung ist vielmehr einzig der zulässige Umfang, welchen 

die Schleppgauben und Lukarnen gesamthaft einnehmen dürfen. Wie die Vorinstanz 

korrekt festhält, dient die Bestimmung primär dazu, dass bei mehr als einem 

Dachgeschoss nicht mehrere Dachaufbauten errichtet werden könne, die einzeln das 

Maximalmass erreichen. Ob nun eine oder mehrere Dachaufbauten das Maximalmass 

ausschöpfen, ist im Ergebnis unerheblich. Insbesondere verfolgt die Bestimmung auch 

keine ästhetischen Aspekte. Solange sie das Maximalmass nach Art. 20 Abs. 1 aBauR 

nicht überschreitet, sind Dachaufbauten zulässig. Die Bestimmung schliesst auch nicht 

aus, dass die Front von Gauben mit der Fassade des darunter liegenden 

Vollgeschosses bündig verläuft. Das in der Regelung vorgesehene Maximalmass – mit 

der Hälfte der Fassadenlänge allerdings über dem üblicherweise vorgesehenen Drittel 

liegend (vgl. beispielsweise BGer 1C_5 und 9/2016 vom 18. Mai 2016 E. 2.2, 1P.

327/2004 vom 5. Januar 2005 Sachverhalt, 1C_174 und 186/2013 vom 6. Februar 2014 

E. 2.1) – führt zudem nicht dazu, dass das Dachgeschoss – wie ein Kreuzgiebel (vgl. 

GVP 1996 Nr. 2) – aufgrund der Nutzungsmöglichkeiten als Vollgeschoss qualifiziert 

werden müsste. Bewegen sich die Dachaufbauten innerhalb des reglementarischen 

Rahmens, führen sie deshalb nicht dazu, dass das Dachgeschoss als anzurechnendes 

Vollgeschoss zu qualifizieren wäre. Dementsprechend kann der Beschwerdeführer aus 

seinem Eindruck, die Dachaufbaute führe dazu, dass das Dachgeschoss wie ein – in 

der WG2 unzulässiges drittes – Vollgeschoss wirke, keine materielle 

Baurechtswidrigkeit der geplanten Baute ableiten. Die Beschwerde erweist sich damit 

auch insoweit, als eine Verletzung von Art. 20 Abs. 1 aBauR geltend gemacht wird, als 

unbegründet.

8. (…).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

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1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 3‘500 unter Verrechnung mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3. Für das Beschwerdeverfahren werden keine ausseramtlichen Kosten entschädigt.

 

Der Abteilungspräsident                    Der Gerichtsschreiber

Zürn                                                   Scherrer

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