# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d8144c71-bb62-5c10-859f-a13a3ab3cf41
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-09-19
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 19.09.2001 AGVE_2001_66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_006_AGVE-2001-66_2001-09-19.pdf

## Full Text

2001 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 293 

66 Gebäudeabstand. 
- Der Vorbehalt für Mehrfamilienhäuser in § 47 Abs. 2 Satz 2 BauG gilt 

ausschliesslich für den Fall der dienstbarkeitsvertraglichen Reduktion 
oder Aufhebung der Abstände gemäss § 47 Abs. 2 Satz 1 BauG; für 
eine kommunale Bestimmung, welche eine Verringerung des Gebäu-
deabstands zulässt, sofern auf einem Nachbargrundstück bereits eine 
Baute mit zu geringem Grenzabstand steht und die Einhaltung des 
Gebäudeabstands zu Härten führen würde, bleibt auch im Zusam-
menhang mit einem Mehrfamilienhaus Raum (Erw. 2/a und b). 

- Rechtsanwendung: Der Gesetzgeber darf die rechtsanwendenden 
Organe ermächtigen, ausnahmsweise aus Gründen der Billigkeit von 
der gesetzlichen Regelung abzuweichen (Erw. 2/c/aa). Dass das Bau-
grundstück nur bei einer Herabsetzung des Gebäudeabstands optimal 
genutzt werden kann, bildet bei Berücksichtigung der entgegenste-
henden öffentlichen und privaten Interessen keinen ausreichenden 
Grund für die Annahme eines Härtefalls (Erw. 2/c/bb).  

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 19. September 
2001 in Sachen B. gegen Baudepartement. 

Aus den Erwägungen 

1. Die Beschwerdegegnerin 1 beabsichtigt, das Gebäude Nr. x 
auf der Parzelle Nr. y abzubrechen und ein Mehrfamilienhaus mit 
acht Wohnungen und einer Tiefgarage zu erstellen. Das Bauprojekt 
weist zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss auf. 
Der Gebäudekubus hat eine Länge von 35 m, eine Tiefe von 10,2 m 
sowie eine Höhe ab gewachsenem Terrain von rund 12 m. Es sind im 
Untergeschoss 13 Autoabstellplätze vorgesehen, nebst drei oberirdi-
schen Abstellplätzen. Der umbaute Raum wird mit 4'764 m³ angege-
ben. 

2. a) In der Dorfzone (D), in welcher die Parzelle Nr. y nach 
Massgabe des Bauzonenplans der Gemeinde B. (mit den gleichen 
Beschluss- und Genehmigungsdaten wie die BNO) gelegen ist, gel-
ten ein minimaler Grenzabstand von 4,0 m und ein grosser Grenzab-

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stand von 8,0 m (§ 40 Abs. 3 BNO). Der Gemeinderat hat im vorlie-
genden Fall gestützt auf § 20 Abs. 2 ABauV, wonach der Gebäude-
abstand durch die Summe der vorgeschriebenen Grenzabstände ge-
bildet wird, einen Gebäudeabstand von 12 m ermittelt. Dieser Be-
rechnung liegt die nach Massgabe von § 17 Abs. 2 ABauV und § 63 
BNO vertretbare Annahme zugrunde, auf der Parzelle Nr. z der Be-
schwerdeführer sei der grosse Gebäudeabstand von 8 m massgebend 
(vgl. auch AGVE 1994, S. 379 f.; 1997, S. 316; VGE III/85 vom 
19. Juni 2000 [BE.98.00332/335] in Sachen W. u. Mitbet., S. 12). 

Den Soll-Abstand von 12 m hält das geplante Mehrfamilien-
haus mit lediglich 10 m unbestrittenermassen nicht ein. Der Gemein-
derat hat die Reduktion um 2 m in Anwendung von § 67 Abs. 2 BNO 
bewilligt; diese Bestimmung lautet: 

„Wenn auf Nachbargrundstücken bereits Bauten mit zu geringem 
Grenzabstand stehen, kann der Gebäudeabstand verringert werden, 
falls seine Einhaltung zu Härten führen würde. Der Grenzabstand ist 
dabei in jedem Fall einzuhalten. Die gesundheits-, feuer- und sicher-
heitspolizeilichen Anforderungen müssen gewahrt bleiben.“ 
Der Gemeinderat räumt dabei ein, dass das Neubauprojekt die 

Besonnung auf dem Grundstück der Beschwerdeführer verglichen 
mit dem aktuellen Zustand möglicherweise beeinträchtige, doch sei 
dies weniger auf den partiell unterschrittenen Gebäudeabstand als 
vielmehr auf das zusätzlich erstellte Bauvolumen zurückzuführen. 
Generell sei davon auszugehen, dass bei zonenkonformer Überbau-
ung eines Grundstücks (Einhaltung der Grenzabstände sowie der Ge-
bäude- und Firsthöhe) für das benachbarte Grundstück kein über-
mässiger Schattenwurf entstehe. Eine Zurückversetzung des geplan-
ten Gebäudes um 2 m von der nördlichen Grundstücksgrenze hätte 
eine wesentliche Verkleinerung der Baute zur Folge, ohne dass dieser 
Einschränkung ein wesentlicher Vorteil für den Nachbarn oder die 
Allgemeinheit gegenüberstünde. Die Beschwerdeführer halten dieser 
Betrachtungsweise, die auch vom Baudepartement vertreten wird, 
entgegen, dass ihre Wohnräume wie auch der Sitzplatz, der Vorgar-
tenbereich, die Kulturen und die Wiese vom Herbst bis zum Frühling 
durch die Nordfassade des Mehrfamilienhauses mehr als zwei Stun-
den pro Tag beschattet würden; eine besondere Härte für die Bau-

2001 Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 295 

herrschaft ergebe sich nicht, wenn sie den ordentlichen Gebäudeab-
stand einhalten müsse. 

b) Das BauG enthält in § 47 über die Grenz- und Gebäudeab-
stände die folgende Grundsatznorm: 

„1Die Gemeinden schreiben Grenz- und Gebäudeabstände vor. 
2Soweit die Gemeinden nichts anderes festlegen, können die Abstände 
durch einen mit dem Baugesuch einzureichenden Dienstbarkeitsver-
trag reduziert oder aufgehoben werden. Ausgenommen sind Abstände 
gegenüber Mehrfamilienhäusern.“ 
Das Verwaltungsgericht hat im Rahmen einer Vernehmlas-

sungsrunde die – im bisherigen Verfahren nicht thematisierte – Frage 
nach dem Verhältnis zwischen § 47 BauG und § 67 Abs. 2 BNO 
aufgeworfen. Die Beschwerdeführer haben dabei die Ansicht geäus-
sert, es bestehe in Bezug auf Mehrfamilienhäuser für kommunale 
Bestimmungen in der Art von § 67 Abs. 2 BNO kein Raum mehr, 
wogegen der Gemeinderat und das Baudepartement die Anwendbar-
keit der erwähnten Bestimmung bejahen. 

Bereits die Gesetzessystematik lässt kaum einen andern Schluss 
zu, als dass der Vorbehalt für Mehrfamilienhäuser ausschliesslich für 
den Fall gelten soll, dass die Grundstücksnachbarn die vorgeschrie-
benen Grenz- oder Gebäudeabstände dienstbarkeitsvertraglich redu-
zieren oder aufheben wollen; der erste Satz von § 47 Abs. 2 BauG 
enthält den Grundsatz (Abänderbarkeit der Abstände mittels eines 
Dienstbarkeitsvertrags), der zweite Satz die Ausnahme (Ausschluss 
von Vereinbarungen in Bezug auf Mehrfamilienhäuser). Auch die 
Materialien sprechen klar dafür, dass der Gesetzgeber nur dies im 
Auge hatte und nicht auch kommunale Spezialregelungen betreffend 
Grenz- und Gebäudeabstände (unter Miteinbezug von Mehrfamilien-
häusern) ausschliessen wollte. In der regierungsrätlichen Botschaft 
vom 21. Mai 1990 zur Totalrevision des Baugesetzes vom 2. Februar 
1971 wird diesbezüglich ausgeführt (S. 28): 

„§ 33 Abs. 2 (heute § 47 Abs. 2) geht wesentlich weiter als das gel-
tende Recht (§ 164 Abs. 3 BauG), indem er den Nachbarn das Recht 
einräumt, schriftlich die Reduktion oder Aufhebung der Abstände zu 
vereinbaren. Er bindet diese Befugnis der Nachbarn aber an zwei Vor-
behalte: 

296 Verwaltungsgericht 2001 

- keine Reduktion gegenüber Mehrfamilienhäusern, 
- die Gemeinde beharrt nicht auf dem zwingenden Charakter der 

Abstandsvorschriften.“ 
Die ratio legis, welche hinter dem erwähnten Vorbehalt steht, 

liegt auf der Hand. Offensichtlich ging es hauptsächlich um den 
Schutz der Mieter; der Ersteller eines Mehrfamilienhauses sollte 
nicht zum Nachteil der künftigen Bewohner, die sich in der Baube-
willigungsphase ja noch nicht wehren können, auf der Ebene privat-
rechtlicher Abmachungen Abstandsreduktionen vornehmen können. 
Abgesehen davon macht es auch durchaus Sinn, den Gemeinden 
einen Spielraum für besondere Regelungen zu belassen, denn das 
- auf Verfassungsstufe verankerte (Art. 5 Abs. 2 BV; § 2 Satz 2 KV) - 
Verhältnismässigkeitsprinzip kann durch eine Gesetzesnorm wie § 47 
Abs. 2 Satz 2 BauG klarerweise nicht ausgeschaltet werden (vgl. 
AGVE 1991, S. 335; 1997, S. 314). 

c) Im Folgenden ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen 
von § 67 Abs. 2 BNO erfüllt sind. Verlangt wird in erster Linie, dass 
die Einhaltung des Gebäudeabstands „zu Härten führen würde“. 

aa) Der Gesetzgeber erlässt Vorschriften, die auf den Normalfall 
zugeschnitten sind. Es ist weder möglich noch sinnvoll, sämtliche 
besonders gelagerten Situationen legislatorisch zu erfassen. Um 
Härtefälle zu vermeiden, welche die gesetzliche Regelung mit sich 
bringen kann, darf der Gesetzgeber die rechtsanwendenden Organe 
ermächtigen, davon aus Gründen der Billigkeit (Einzelfallgerechtig-
keit) ausnahmsweise abzuweichen. Ausnahmebewilligungen dürfen 
also nur im Einzelfall erteilt und nicht dazu missbraucht werden, 
generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer an-
führen liessen, weil auf diesem Wege das Gesetz selber abgeändert 
würde. So stellt etwa die optimale Nutzung des Baugrundstücks ein 
allgemeines (privates) Interesse dar, das für sich allein keinen ausrei-
chenden Grund für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung bilden 
kann. Mit dieser dürfen auch keine öffentlichen Interessen verletzt 
werden; die mit der Grundregel verfolgten öffentlichen Interessen 
sind mit den entgegenstehenden privaten Interessen auf Erteilung 
einer Ausnahmebewilligung abzuwägen (Ulrich Häfelin/ Georg 
Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Auflage, 

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Zürich 1998, Rz. 1970; Leo Schürmann/Peter Hänni, Planungs-, 
Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 3. Auflage, Bern 1995, 
S. 268 f.; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kom-
mentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 155 N 1 ff.; BGE 107 Ia 215 f.; 
AGVE 1997, S. 314 f.; VGE III/110 vom 20. August 1998 
[BE.98.00078] in Sachen G., S. 10). 

bb) Die Beschwerdegegnerin 1 machte in ihrer Vernehmlassung 
vom 5. Oktober 1998 geltend, die Parzelle Nr. y lasse nur den Bau 
eines Mehrfamilienhauses zu; alle andern Varianten seien unwirt-
schaftlich. Ähnlich hatte sie bereits an der vorinstanzlichen Augen-
scheinsverhandlung vom 28. April 1998 argumentiert: Bei der Pla-
nung der Baute hätten die Grundstückskosten berücksichtigt werden 
müssen; aus wirtschaftlichen Überlegungen habe man sich für die 
Erstellung eines Mehrfamilienhauses entschieden, weil Einfamilien-
häuser schwieriger zu veräussern seien. An der Verhandlung vor 
Verwaltungsgericht ergänzte die Beschwerdegegnerin 1, in Anbe-
tracht der ungünstigen Grundstücksform könne nur ein Längsbau 
sinnvoll sein. Der Gebäudeabstand sei schon heute unterschritten; 
das projektierte Gebäude würde ihn lediglich im Umfange eines 
Drittels verletzen. Werde keine Reduktion gewährt, könnten die Be-
schwerdeführer, deren Wohnhaus den grossen Grenzabstand nicht 
einhalte, von einem rechtswidrigen Zustand profitieren. Ein Mehr-
familienhaus mit einem Soll-Gebäudeabstand von 12 m wäre min-
derwertig. Zwei kleinere Einfamilienhäuser anstelle des Mehrfami-
lienhauses brächten weniger Rendite. 

Während des ganzen Verfahrens ist unbestritten geblieben, dass 
die Beschwerdegegnerin 1 trotz der länglichen Grundstücksform 
durchaus Überbauungsalternativen besitzt. Dabei ist namentlich von 
Bedeutung, dass das bestehende Gebäude auf der Parzelle Nr. y auf 
dem ursprünglichen Grundriss wiederaufgebaut werden könnte. Die 
Bestimmung in § 40 Abs. 3 BNO, wonach Abweichungen in Bezug 
auf Grenzabstände u.a. „beim Wiederaufbau eines Gebäudes auf dem 
alten Grundriss“ gestattet werden können, setzt diese Möglichkeit 
voraus. Die Gemeindevertreter haben zudem vor Verwaltungsgericht 
bestätigt, dass der Abbruch und Wiederaufbau „im gleichen Volu-
men“ zulässig ist. Hieraus ergeben sich verschiedene Projektvarian-

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ten. Eine davon hat der Vertreter der kantonalen Fachstelle (Baude-
partement, Abteilung Hochbau) aufgezeigt; seine Idee geht in die 
Richtung einer „L-förmigen Anlage, bestehend aus wenigen Einfa-
milienhäusern“. Aber auch bei einem Wiederaufbau ohne Bindung an 
den vorgegebenen Grundriss wäre die Überbauungschance gewahrt. 
Die Beschwerdegegnerin wäre dabei aufgrund der „Selbst-
schutzfunktion“ des grossen Grenzabstands relativ frei in der Wahl 
der Hauptwohnseite, auf welcher der erwähnte Abstand einzuhalten 
ist (vgl. AGVE 1994, S. 379 f., und 1997, S. 316, je mit Hinweisen). 
Jedenfalls läuft das Ganze nicht auf die Frage der Überbaubarkeit als 
solche, sondern darauf hinaus, dass eine weniger dichte Überbauung 
auch wirtschaftlich weniger interessant ist. Dies allein aber setzt den 
Bauherrn noch nicht einer unzumutbaren Härte aus. Wie weiter oben 
dargelegt worden ist (Erw. aa hievor), besteht kein Anspruch auf 
optimale Nutzung eines Grundstücks. Hinzu kommt, dass einer Ver-
kürzung des Gebäudeabstands öffentliche und private Interessen 
entgegenstehen. Hinter den Abstandsvorschriften stehen primär die 
Interessen des Nachbarn. Diese können sich in der unter Umständen 
eingeschränkten Überbaubarkeit sowie in der Einsehbarkeit seines 
Grundstücks, in der Besonnungssituation und dergleichen konkreti-
sieren. Darüber hinaus dienen derartige Vorschriften öffentlichen 
Interessen, namentlich solchen der Feuerpolizei, der Wohnhygiene, 
der Siedlungsgestaltung und der Ästhetik (vgl. Zimmerlin, a.a.O., 
§ 163-65 N 3; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und 
Umweltrecht, 3. Auflage, Zürich 1999, Rz. 638; AGVE 1997, 
S. 305). Gerade im Hinblick auf diese Interessenskonstellation 
dürfen die Öffentlichkeit und die Nachbarn auf der Einhaltung des 
Gebäudeabstands bestehen, sofern nicht aus der Sicht des Bauherrn 
eine ausserordentliche Situation vorliegt. Dies ist wie gesagt zu ver-
neinen. Liesse man die von der Beschwerdegegnerin 1 vorgebrachten 
Gründe genügen, so wäre eine Aufweichung des Ausnahmecharak-
ters von § 67 Abs. 2 BNO die Konsequenz. 

d) Damit erweist sich das Bauvorhaben als nicht bewilligungs-
fähig, ohne dass die weiteren Voraussetzungen von § 67 Abs. 2 BNO 
zu prüfen wären. Ebenso erübrigt es sich, auf die Frage der Ortsbild-

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verträglichkeit einzugehen. In Gutheissung der Beschwerde ist die 
Baubewilligung aufzuheben. 

 
 
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67 Hobbymässige Tierhaltung in Wohnzonen. 
- Bedeutung der Gemeindeautonomie in diesem Bereich (Erw. 2/b). 
- Fehlende Zonenkonformität der Mastschweinehaltung (Erw. 2/c). 

Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 26. September 
2001 in Sachen K. gegen Baudepartement. 

Aus den Erwägungen 

1. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet einzig noch 
der Tierunterstand zur Haltung von zwei Mastschweinen auf der 
Parzelle Nr. x. Die Baubewilligungen für den Kleinanbau auf der 
Nordseite des Gebäudes Nr. y und die Sitzplatzüberdachung auf des-
sen Ostseite sind demgegenüber infolge Nichtanfechtung formell 
rechtskräftig geworden. 

2. Die Beschwerdeführerinnen machen in erster Linie geltend, 
die Mastschweinehaltung sei in einer reinen Wohnzone - die Parzelle 
Nr. x liegt gemäss dem Bauzonenplan der Gemeinde H. vom 
18. September 1997/23. März 1999 in der Wohnzone 2 - nicht zo-
nenkonform und entspreche auch nicht den bundesrechtlichen Im-
missionsvorschriften. 

a) Vorab stellt sich die Frage nach der Abgrenzung zwischen 
dem Immissionsschutzrecht des Bundes und den kantonalen bzw. 
kommunalen Bau- und Nutzungsvorschriften (vgl. zum Folgenden: 
BGE 118 Ia 114 f.; 118 Ib 595; AGVE 1998, S. 317 f. mit Hinwei-
sen). 

(...) 
b) Gemäss § 13 Abs. 1 und § 15 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a BauG 

erlassen die Gemeinden allgemeine Nutzungspläne (Zonenpläne) und