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**Case Identifier:** f9b139c6-b1b3-531e-a67e-4303da4a9ee5
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-20
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung 20.12.2018 OG O4V-18-13
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_OG-O4V-18-13_2018-12-20.pdf

## Full Text

Beschwerdeführerin Einwohnergemeinde A___  

 
vertreten durch: RA AA___ 

 
Vorinstanz Bodenrechtskommission Appenzell Ausserrhoden , 

Regierungsgebäude, 9102 Herisau 
 
Beigeladener  1 B___ 
 
Beigeladene 2 Kant. Aufsichtsbehörde , lic. iur. Piergiorgio Giuliani, Ebni 3, 

am Bahnhof, 9053 Teufen 
 
Beigeladener 3 Tiefbauamt Appenzell Ausserrhoden , Kasernenstrasse 17a, 

9102 Herisau 
 
Gegenstand Bäuerliches Bodenrecht 

Beschwerde gegen den Beschluss der Bodenrechtskommission 
vom 30. April 2018 

 
  

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
4. Abteilung 
 

Urteil vom 20. Dezember 2018  
 

Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer  
Oberrichter E. Graf, Dr. P. Louis 
Obergerichtsschreiber D. Hofmann 
 

Verfahren Nr. O4V 18 13 
 

Sitzungsort Trogen 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) der Beschwerdeführerin: 

1. Dispositiv Ziff. 2 und 3 des Beschlusses der Bodenrechtskommission des Kantons 

Appenzell Ausserrhoden vom 30. April 2018 sei aufzuheben. 

2. Die Bewilligung für den Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks Grundbuch 

A___ Nr. 01, durch die Einwohnergemeinde A___ zum vereinbarten Preis von Fr. 

295'000.-- zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gestützt auf Art. 65 BGBB sei in 

Aussicht zu stellen. 

3. Eventualiter sei die Bewilligung für den Erwerb des landwirtschaftlichen 

Grundstücks Grundbuch A___ Nr. 01, zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben gestützt 

auf Art. 65 BGBB in Aussicht zu stellen, verbunden mit einer angemessenen Pflicht 

zur Rückveräusserung des Grundstücks Nr. 01. 

4. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen. 

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz. 

  

b) der Vorinstanz: 

1. Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.  

 

c) des Beigeladenen 1: 

(keine Anträge) 

 

d) der Beigeladenen 2: 

(keine Anträge) 

 

e) des Beigeladenen 3: 

Die Beschwerde sei abzuweisen.  

 

 

 

  

Seite 3 

Sachverhalt 

 

A. Überblick 

 

Die Erbengemeinschaft C___ hat der Gemeinde A___ die beiden Grundstücke Nr. 01 und 

02, Grundbuch A___, zum Kauf angeboten. Grundstück Nr. 01 befindet sich in der Nähe 

der Mooshalde, liegt überwiegend in der Landwirtschaftszone L und weist eine Fläche von 

9‘818 m2 auf. Das westlich davon befindliche Waldgrundstück Nr. 02 umfasst eine Fläche 

von 5‘042 m2. Die Gemeinde A___ möchte diese Grundstücke erwerben, weil sie dereinst 

zur Erstellung der im Richtplan eingetragenen Umfahrungsstrasse Herisau benötigt 

würden. Sie ersuchte deshalb am 15. Januar 2018 die Bodenrechtskommission Appenzell 

Ausserrhoden um Feststellung (vgl. Art. 84 des Gesetzes über das bäuerliche Bodenrecht 

[BGBB, SR 211.412.11]), dass der Kauf der beiden Grundstücke zum Preis von Fr. 

295‘000.-- bzw. 5‘000.-- bewilligungsfähig sei. Mit Beschluss vom 26. April 2018 kam die 

Bodenrechtskommission zum Schluss, dass es sich beim Grundstück Nr. 02 nicht um ein 

landwirtschaftliches Grundstück handle. Dessen Erwerb sei folglich nicht 

bewilligungspflichtig. Der Erwerb des Grundstücks Nr. 01 setze dagegen eine Bewilligung 

voraus. Eine solche könne nach Art. 65 BGBB jedoch nicht erteilt werden, da keine 

hinreichend konkreten Pläne für die Umfahrung Herisau vorlägen und das Grundstück 

nicht als Realersatz benötigt werde. Auch eine Bewilligung gestützt auf Art. 63 und 64 

BGBB komme nicht in Frage, weil die Gemeinde das Grundstück nicht selber 

bewirtschaften könne, keine Ausnahme von der Selbstbewirtschaftung nach Art. 64 Abs. 1 

BGBB greife und der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 295‘000.-- übersetzt sei (act. 2/2 Ziff. B 

9 und 10).  

 

B. Prozessverlauf vor dem Obergericht  

 

Gegen den Beschluss der Bodenrechtskommission erhob die Beschwerdeführerin am 

31. Mai 2018 Beschwerde beim Obergericht (act. 1). Dieses stellte mit Verfügung vom 

1. Juni 2018 den übrigen Verfahrensbeteiligten die Beschwerde zur freiwilligen 

Stellungnahme zu (act. 3). Die Stellungnahme des Beigeladenen 3 (Tiefbauamt) erfolgte 

am 18. Juni 2018 (act. 4) und jene der Vorinstanz am 25. Juli 2018 (act. 8). Der 

Beigeladene 1 (Pächter) verzichtete stillschweigend und die Beigeladene 2 (kantonale 

Aufsichtsbehörde) ausdrücklich auf eine Stellungnahme (act. 6). Mit Verfügung vom 

27. Juni 2018 stellte das Obergericht die eingegangenen Stellungnahmen der 

Beschwerdeführerin zu. Ferner teilte es ihr mit, dass es auf die Durchführung einer 

mündlichen Verhandlung verzichte, sofern eine solche nicht ausdrücklich gewünscht 

werde (act. 10). Am 9. August 2018 reichte die Beschwerdeführerin ihre Replik ein und 

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verzichtete damit stillschweigend auf eine mündliche Verhandlung (act. 11). Die Duplik 

der Vorinstanz erfolgte am 21. August 2018 (act. 13). Die übrigen Verfahrensbeteiligten 

verzichteten auf eine weitere Stellungnahme. Am 20. Dezember 2018 fällte das 

Obergericht seinen Entscheid (act. 15). Dieser wurde zunächst im Dispositiv an die 

Beteiligten versandt. Mit Schreiben vom 3. Januar 2019 verlangte die Beschwerdeführerin 

die Entscheidbegründung (act. 16).  

 

 

 

Erwägungen 

 

1. Formelles  

 

1.1. Prozessvoraussetzungen  

 

1.1.1. Das Obergericht prüft von Amtes wegen, ob die prozessualen Voraussetzungen erfüllt 

sind und auf die Beschwerde einzutreten ist (Art. 2 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege [VRPG, bGS 143.1]). Anfechtungsobjekt bildet der 

Feststellungsbeschluss der Bodenrechtskommission Appenzell Ausserrhoden vom 

26. April 2018. Hierbei handelt es sich um eine letztinstanzliche Verfügung im Sinne von 

Art. 54 Abs. 1 VRPG, gegen welche die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig ist. 

Sachlich zuständig ist das Obergericht (Art. 88 Abs. 1 i.V.m. Art. 90 Abs. 1 lit. f des 

Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB, SR 211.412.11]; Art. 6 Abs. 1 

der kantonalen Verordnung zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht 

[kVBGBB, bGS 213.113]). 

 

1.1.2. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen einzureichen (Art. 88 Abs. 1 BGBB; Art. 8 Abs. 1 

kVBGBB i.V.m. Art. 55 Abs. 1 VRPG). Der Beschluss der Bodenrechtskommission wurde 

der Beschwerdeführerin am 2. Mai 2018 zugestellt (act. 1 Ziff. II/2; act. 2/2). Die 

Beschwerdeaufgabe vom 30. Mai 2018 erfolgte innert Frist.  

 
1.1.3. Zur Beschwerde ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Rechtsakt mehr als die 

Allgemeinheit berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder 

Änderung hat (vgl. Art. 59 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 VRPG). Erwächst eine 

Feststellungsverfügung nach Art. 84 BGBB in Rechtskraft, ist die Behörde in einem 

späteren Bewilligungsverfahren daran gebunden, sofern nicht die Voraussetzungen der 

Revision oder der Wiedererwägung erfüllt sind (HERRENSCHWAND / STALDER, in: Das 

bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 8a zu Art. 84 BGBB). In 

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Anbetracht dieser Bindungswirkung drängt es sich auf, die Beschwerdelegitimation gleich 

zu umschreiben, wie dies Art. 83 Abs. 3 BGBB für das Bewilligungsverfahren tut, 

ansonsten mit einer vorgängigen Feststellungsverfügung die Rechte der gemäss Art. 83 

Abs. 3 BGBB Beschwerdebefugten unterlaufen werden könnten (HERRENSCHWAND / 

STALDER, a.a.O., N. 13 zu Art. 84 BGBB). Die Feststellung, wonach eine Ausnahme-

bewilligung vom Realteilungs- und Zerstückelungsverbot (Art. 60) oder einer Erwerbs-

bewilligung (Art. 61 ff. BGBB) zu verweigern ist, kann demnach von den Vertragsparteien 

angefochten werden. Gegen die Feststellung, wonach die Bewilligung zu erteilen ist, steht 

der kantonalen Aufsichtsbehörde, dem Pächter sowie den Kaufs-, Vorkaufs- oder 

Zuweisungsberechtigten der Beschwerdeweg offen (Art. 83 Abs. 3 BGBB; 

HERRENSCHWAND / STALDER, a.a.O., N. 2 und 12 ff. zu Art. 83 BGBB). Die kantonale 

Aufsichtsbehörde braucht, im Unterschied zu den übrigen Verfahrensbeteiligten, im 

Einzelfall kein schutzwürdiges Interesse nachzuweisen (HERRENSCHWAND / STALDER, 

a.a.O., N. 14 zu Art. 83 BGBB). Die Bodenrechtskommission hat mit Beschluss vom 

26. April 2018 festgestellt, dass die  Beschwerdeführerin die Voraussetzungen zum 

Erwerb des Grundstücks Nr. 01 nicht erfüllt. Als Kaufinteressentin, die in Zusammenarbeit 

mit den Eigentümern bereits einen Kaufvertragsentwurf ausgearbeitet hat, ist sie durch 

diesen Beschluss besonders berührt. Auch das Bestehen eines schutzwürdigen 

Interesses ist zu bejahen, zumal sie im Falle der Gutheissung der Beschwerde einen 

tatsächlichen Vorteil erfährt (Erwerb des Grundstücks). Sämtliche 

Prozessvoraussetzungen sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist.  

 

1.2. Verfahrensgrundsätze  

 

Gemäss Art. 8 kVBGBB richtet sich das Verfahren, soweit die vorgenannte Verordnung 

oder das Bundesrecht nichts anderes vorschreiben, nach den Bestimmungen des VRPG. 

Das Obergericht hat den Sachverhalt demnach von Amtes wegen festzustellen (Art. 59 

Abs. 1 i.V.m. Art. 10 Abs. 1 VRPG). Neue Tatsachen und Beweismittel können, als 

Ausfluss der Untersuchungsmaxime, bis zur Urteilsberatung geltend gemacht werden 

(Art. 59 Abs. 1 i.V.m. Art. 33 Abs. 2 und Art. 14 Abs. 1 VRPG). Vor Obergericht können 

nur Rechtsverletzungen sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des 

Sachverhalts gerügt werden (Art. 56 Abs. 1 VRPG). Die Angemessenheit, also die Frage, 

ob die Vorinstanz innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraums ihr Ermessen 

zweckmässig ausgeübt hat, prüft das Obergericht nur, soweit dies im Gesetz vorgesehen 

ist, oder wenn der Entscheid an eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Kognition 

weitergezogen werden kann (Art. 56 Abs. 2 VRPG). Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz 

mit voller Kognition, welche auch die Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht 

gegeben. Bei der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist eine 

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Ermessensprüfung ausgeschlossen (Urteil des Bundesgerichts 8C_342/2017 vom 28. 

August 2017 E. 1). Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich 

vorgesehen ist, bleibt die Kognition des Obergerichts auf die Rechts- und 

Sachverhaltskontrolle beschränkt.  

 

2. Materielles  

 
2.1. Geltungsbereich des BGBB / landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe 

 

2.1.1. Das BGBB gilt für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden 

landwirtschaftlichen Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone im Sinne von Art. 15 des 

Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) liegen und für welche die landwirtschaftliche 

Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1 BGBB). Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine 

Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als 

Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn 

sie landesüblich ist, mindestens 0.8 Standardarbeitskräfte erforderlich sind (Art. 7 Abs. 1 

und Art. 5 lit. a BGBB i.V.m. Art. 6a kVBGBB). Auf Grundstücke von weniger als 15 Aren 

Rebland (1‘500 m2) oder 25 Aren (2‘500 m2) anderen Lands, die nicht zu einem 

landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, findet das Gesetz keine Anwendung (Art. 2 Abs. 3 

BGBB).  

 

2.1.2. Grundstück Nr. 01, Grundbuch A___, liegt ausserhalb der Bauzone in der 

Landwirtschaftszone (L). In dieser Zone ist die landwirtschaftliche Nutzung gestattet (Art. 

31 Abs. 1 des Gesetzes über die Raumplanung und das Baurecht [BauG, bGS 721.1]). 

Die Fläche des Grundstücks ist grösser als 25 Aren (act. 2/2, S. 3). Das BGBB ist somit 

unabhängig davon anwendbar, ob das Grundstück einem landwirtschaftlichen Gewerbe 

zugehört oder nicht. Der Erwerb bedarf deshalb der Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB).  

 

2.2. Erwerb durch das Gemeinwesen gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB 

 

2.2.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass der Erwerb eines landwirtschaftlichen 

Grundstücks durch das Gemeinwesen zu bewilligen sei, wenn es zur Erfüllung einer nach 

Plänen des Raumplanungsrechts vorgesehenen öffentliche Aufgabe benötigt werde 

(Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB). Die Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB würden in 

einem solchen Fall keine Geltung beanspruchen (Art. 65 Abs. 2 BGBB). Mit „Plänen des 

Raumplanungsrechts“ seien nicht grundeigentümerverbindliche Nutzungspläne nach 

Art. 14 ff. RPG, sondern raumplanerische Instrumente gemeint, die ein Bauvorhaben dem 

Grundsatz nach einigermassen konkret vorsähen. Gemäss Richtplan führe die 

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Umfahrungsstrasse Herisau diagonal über Grundstück Nr. 01 (act. 2/5). Da der Bau der 

Umfahrungsstrasse fraglos in Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe erfolge, sei die 

Erwerbsbewilligung zu erteilen. Sollte das Obergericht wider Erwarten zur Erkenntnis 

gelangen, dass in Bezug auf die Realisierung der Umfahrungsstrasse noch zu grosse 

Unsicherheiten bestünden, sei die Erwerbsbewilligung eventualiter mit einer 

Rückveräusserungspflicht zu verbinden. Vor Augen halten müsse man sich stets, dass die 

Erbengemeinschaft C___ das Grundstück bei Verweigerung der Erwerbsbewilligung an 

einen anderen Interessenten veräussern werde. Ob dieser das Grundstück später 

freiwillig für die Umfahrungsstrasse zur Verfügung stelle, sei ungewiss. Sollte dies nicht 

der Fall sein, müsste dereinst ein Enteignungsverfahren eingeleitet werden, was 

erhebliche finanzielle und zeitliche Ressourcen beanspruchen würde. Das Grundstück 

nun einvernehmlich zu erwerben, sei eine einmalige Chance, die es unbedingt zu 

ergreifen gelte. Den Interessen des BGBB liefe der Landerwerb nicht zuwider, da die 

Beschwerdeführerin das Grundstück bis zur effektiven Beanspruchung für die 

landwirtschaftliche Nutzung verpachten würde.  

 

2.2.2. Die Bodenrechtskommission wendet ein, dass gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB 

keine Erwerbsbewilligung erteilt werden könne, weil es an einem hinreichend konkreten 

Projekt mit genügender Realisierungswahrscheinlichkeit fehle. In diesem Zusammenhang 

könne auf die Ausführungen des Tiefbauamts (Ziff. 2.2.3) verwiesen werden. Davon 

abgesehen handle die Beschwerdeführerin nicht in Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe, 

weil der Landerwerb zwecks Realisierung der Umfahrung A___ Aufgabe des Kantons 

bzw. des Bundes, nicht aber der Gemeinde sei. Die Erwerbsbewilligung sei zu Recht 

verweigert worden.     

 

2.2.3. Das Tiefbauamt legt dar, dass die mit Baulinien im Jahre 2006 

grundeigentümerverbindlich gesicherte Umfahrung Herisau rund 300 m vor dem 

fraglichen Grundstück ende und dieses nicht beanspruche. Die Beschwerdeführerin 

beziehe sich auf die Umfahrung A___. Diese soll dereinst die Umfahrung Herisau 

verkehrlich fortsetzen. Erste Studien zu diesem Projekt seien im Jahre 2002/2003, im 

Zuge der Projektierung der Umfahrung Herisau, in Auftrag gegeben worden. Im Jahre 

2006 seien die „Südumfahrung A___“ sowie die Variante „Nordumfahrung A___“ im 

kantonalen Richtplan aufgenommen worden, wobei die Nordumfahrung über das 

Grundstück Nr. 01 verlaufe. Am 12. Februar 2017 habe das Schweizer Stimmvolk den 

Bundesbeschluss über die Schaffung eines Fonds für die Nationalstrassen und den 

Agglomerationsverkehr angenommen. Darin sei auch die Erweiterung des 

Nationalstrassennetzes, darunter die Strecke Winkeln – Herisau – Waldstatt – Hundwil – 

Kantonsgrenze AR/AI, enthalten gewesen. Per 1. Januar 2020 gehe deshalb die 

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Kantonsstrasse Nr. X (A___-D___), ab welcher die Liegenschaft Nr. 01 erschlossen sei, in 

den Besitz der schweizerischen Eidgenossenschaft über. Aufgrund des 

Eigentumsübergangs sei es künftig Aufgabe des Bundes, sich unter dem Titel „Erfüllung 

öffentlicher Aufgaben“ gestützt auf Art. 65 BGBB Flächen zur Realisierung der Umfahrung 

A___ zu sichern. Die Gemeinde A___ sei dazu nicht berechtigt, zumal sie weder Kantons- 

noch Bundesinteressen vertrete. Für den Bund wiederum dürfte, mit Blick auf die 

Verkehrsbelastung und die verkehrlichen Engpässe auf dem gesamten 

Nationalstrassennetz, die Umfahrung A___ keine Priorität haben. Mit einer Realisierung 

der Umfahrung innerhalb der nächsten 40 Jahre sei nicht zu rechnen. Hinzuweisen bleibe, 

dass die Gemeinde A___ mit Schreiben vom 18. Mai 2011 noch die Streichung der 

Umfahrung A___ (Süd- und Nordvariante) aus dem Richtplan beantragt habe. Es 

erscheine deshalb widersprüchlich, wenn sie Grundstück Nr. 01 nun zur Sicherung 

derselben erwerben möchte. Aus den dargelegten Gründen sei die Beschwerde 

abzuweisen.  

 

2.2.4. Gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks 

durch das Gemeinwesen oder dessen Anstalten zu bewilligen, wenn es zur Erfüllung 

einer öffentlichen Aufgabe benötigt wird, die nach den Plänen des Raumplanungsrechts 

vorgesehen ist. Die Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB (fehlende 

Selbstbewirtschaftung, übersetzter Erwerbspreis, Grundstück ausserhalb des ortsüblichen 

Bewirtschaftungsbereichs) sind in einem solchen Fall nicht anwendbar (Art. 65 Abs. 2 

BGBB). Unter den Begriff der „öffentlichen Aufgabe“ fallen im Allgemeinen jene Pflichten, 

die dem Gemeinwesen durch Verfassung oder Gesetz übertragen sind. Erfasst werden 

namentlich Infrastrukturprojekte, wie der Bau von Eisenbahnen, Strassen, Wasser- oder 

Energiewerke (STALDER / BANDLI, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 

2. Aufl. 2011, N. 5 zu Art. 65 BGBB). Fraglich ist, was unter „Plänen des 

Raumplanungsrechts“ zu verstehen ist. Zumal ein im Rahmen der Nutzungsplanung der 

Bauzone zugewiesenes Grundstück grundsätzlich nicht mehr dem BGBB untersteht 

(vgl. Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB), eine Erwerbsbewilligung diesfalls nicht mehr erforderlich 

ist, können damit nicht nur Nutzungspläne im Sinne von Art. 14 ff. des Bundesgesetzes 

über die Raumplanung (RPG, SR 700) gemeint sein (STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 7 zu 

Art. 65 BGBB; Urteil des Verwaltungsgerichts LGVE 1998 II Nr. 19 vom Luzern vom 9. 

Oktober 1998 E. 5d). Erfasst werden vielmehr auch raumplanerische Instrumente, welche 

ein Bauvorhaben erst dem Grundsatz nach vorsehen. Zu denken ist an Sachpläne des 

Bundes sowie an kantonale Richtpläne (STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 7. zu Art. 65 BGBB). 

Gestützt auf solche Pläne kann die Erwerbsbewilligung allerdings nur erteilt werden, wenn 

sich das Projekt in inhaltlicher, zeitlicher und räumlicher Hinsicht schon einigermassen 

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konkretisiert hat (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern, LGVE 1998 II Nr. 19, vom 9. 

Oktober 1998, E. 5e).  

 

2.2.5. Wie das Tiefbauamt korrekt ausführt, ist Grundstück Nr. 01 von der Umfahrung Herisau 

nicht betroffen (act. 5/4; act. 5/5). Die Beschwerdeführerin hat diese offenbar mit der 

Nordumfahrung A___ verwechselt (vgl. act. 2/5; act. 5/2). Die Nordumfahrung A___ wäre 

nach geltendem Recht von ihrer Bedeutung her als Hauptverkehrs- oder 

Regionalverbindungsstrasse und damit als Kantonsstrasse zu qualifizieren (Art. 6 Abs. 1 

des Strassengesetzes [StrG, bGS 731.11] i.V.m. Art. 1 der Strassenverordnung [StrV, 

bGS 731.111]). Planung, Projektierung und Bau der Umfahrung obliegt gegenwärtig dem 

Kanton (Art. 24 Abs. 1 i.V.m. Art. 23 Abs. 2 StrG). Auch die Befugnis zum Erwerb von 

Land, welches zur Realisierung des Projekts benötigt wird, fällt in dessen 

Aufgabenbereich (vgl. Art. 44 i.V.m. Art. 43 Abs. 2 StrG). Mit Inkrafttreten des neuen 

Netzbeschlusses (NEB) per 1. Januar 20201, wird die Kantonsstrasse auf der Strecke „St. 

Gallen (Winkeln) – Herisau – Appenzell“ ins Nationalstrassennetz überführt2. 

Infolgedessen gehen Eigentum und Strassenhoheit auf den Bund über (Art. 8 Abs. 1 und 

Art. 8a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Nationalstrassen [NSG, SR 725.11]). Dieser 

wird künftig auch für Planung und Bau der Umfahrung sowie für den dazu erforderlichen 

Landerwerb verantwortlich sein (Art. 32 Abs. 1 i.V.m. Art. 40a lit. b NSG). Die 

Beschwerdeführerin ist weder aktuell noch künftig dazu berechtigt. Weil sie das 

Grundstück nicht zur Erfüllung einer (ihr obliegenden) öffentlichen Aufgabe benötigt, kann 

der Erwerb nach Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB weder mit noch ohne 

Rückveräusserungsauflage bewilligt werden.  

 

2.2.6. Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass die Erwerbsbewilligung auch 

deshalb nicht erteilt werden kann, weil sich das Projekt „Umfahrung A___“ noch zu wenig 

konkretisiert hat. In räumlicher Hinsicht ist ungewiss, ob dereinst die Süd- oder 

Nordvariante realisiert werden soll. Der Umstand, dass die Nordvariante im Richtplantext 

seit der Nachführung 2015 nicht mehr erwähnt wird, deutet darauf hin, dass aktuell die 

Südvariante im Vordergrund steht (act. 5/9; Richtplan 2019, S. 62). In zeitlicher Hinsicht 

ist, mit Blick auf die Verkehrsbelastung auf dem gesamten Nationalstrassennetz, erst 

langfristig mit dem Bau der Umfahrungsstrasse zu rechnen. Bereits heute (eventuell) 

benötigtes Land zu erwerben, ist deshalb nicht mit Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB vereinbar.     

 

2.3. Erwerb durch das Gemeinwesen gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB 

                                                
1  https://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/medienmitteilungen.msg-id-68888.html. 
2  https://www.astra.admin.ch/astra/de/home/themen/strassenfinanzierung/naf/zukunftgerichtetes-

nationalstrassennetz/neb-strecken.html.  

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2.3.1. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass die öffentliche Hand stets 

landwirtschaftlichen Boden zur Verfügung haben müsse, um es den von einer Enteignung 

betroffenen als Realersatz anbieten zu können. Aktuell werde beispielsweise in der 

Region Winkelfeld / Schönengrund in A___ eine Deponie mit einem Volumen von 200‘000 

– 300‘000 m3 errichtet. Solche Projekte könnten ohne Realersatz nicht realisiert werden. 

Der Erwerb sei deshalb nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB zu bewilligen.  

 

2.3.2. Die Bodenrechtskommission hält dem entgegen, dass der Zweck von Art. 65 Abs. 1 lit. b 

BGBB darin bestehe, Land zu erwerben, um es dem von einer Enteignung Betroffenen als 

Realersatz zum Tausch anbieten zu können. Der Erwerb von Land unabhängig von der 

Erstellung eines konkreten Werkes, rein zu strategischen Zwecken, sei nicht zulässig. 

Zumal in den nächsten 40 Jahren nicht mit der Realisierung der Umfahrung A___ zu 

rechnen sei, fehle es an einem konkreten Projekt. Gestützt auf Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB 

könne der Erwerb folglich nicht bewilligt werden.   

 
2.3.3. Nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu 

bewilligen, wenn es als Realersatz bei Erstellung eines nach Plänen des 

Raumplanungsrechts vorgesehenen Werks dient und ein eidgenössisches oder 

kantonales Gesetz die Leistung von Realersatz vorschreibt oder erlaubt. Diese 

Bestimmung soll dem Gemeinwesen den Erwerb von Land ermöglichen, um es 

demjenigen, der infolge der Erstellung eines Werkes von einer Enteignung betroffen ist, 

als Realersatz zum Tausch anbieten zu können (STALDER / BANDLI, in: Das bäuerliche 

Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 9, 10 zu Art. 65 BGBB). Das Werk, 

welches die Enteignung auslöst, muss raumplanerisch ausgewiesen sein (FRANZ A. 

WOLF, Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken oder Gewerben durch das 

Gemeinwesen oder dessen Anstalten in: Jusletter vom 11. Oktober 2010, S. 6 Ziff. 5.2.3; 

STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 10 zu Art. 65 BGBB). Landerwerb auf Vorrat zu rein 

strategischen Zwecken ist nicht zulässig (STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 11a zu Art. 65 

BGBB; Entscheid des Verwaltungsgerichts Obwalden VVGE 2003/2004 Nr. 46 vom 

11. Februar 2003 E. 3c/cc). Im Anwendungsbereich von Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB sind 

die Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB zu beachten (Art. 65 Abs. 2 e contrario). 

Der Verweigerungsgrund der fehlenden Selbstbewirtschaftung (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB) 

beansprucht indessen grundsätzlich keine Geltung, weil die Gemeinde in aller Regel nicht 

Selbstbewirtschafterin ist. Aus demselben Grund ist auch das Verweigerungskriterium 

„Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs“ (Art. 63 Abs. 1 lit. d 

BGBB) grundsätzlich nicht beachtlich. Zu verweigern ist die Erwerbsbewilligung hingegen, 

Seite 11 

wenn der vereinbarte Kaufpreis übersetzt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB ist 

(FRANZ A. WOLF, a.a.O., S. 6 Ziff. 5.2.3; STALDER / BANDLI, a.a.O., N. 13 zu Art. 65 BGBB).  

 

2.3.4. Grundstück Nr. 01 kann nicht unter Berufung auf die Umfahrung A___ (Variante Nord) als 

Realersatz erworben werden, zumal es im Falle der Realisierung des Projekts selber zu 

enteignen wäre und folglich keine Realersatzfunktion erfüllen kann. Die 

Ersatzbeschaffung zur Realisierung anderer (nicht näher konkretisierter) Projekte ist 

ebenfalls nicht gestattet, weil der Landerwerb zu rein strategischen Zwecken unzulässig 

ist. Davon abgesehen sieht das Gesetz über die Zwangsabtretung (bGS 711.1) die 

Möglichkeit zur Leistung von Realersatz überhaupt nicht vor (vgl. Art. 12 ff). Die 

Voraussetzungen nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB sind folglich nicht erfüllt. Offen bleiben 

kann damit, ob die unbestrittene Feststellung der Vorinstanz, wonach der vereinbarte 

Kaufpreis von Fr. 295‘000.-- übersetzt sei (Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB), zutrifft. 

 
2.3.5. Erwerb gestützt auf Art. 61 – 64 BGBB 

 
Vollständigkeitshalber ist darauf hinzuweisen, dass eine Erwerbsbewilligung auch gestützt 

auf Art. 61 Abs. 2 BGBB nicht erteilt werden kann, weil die Beschwerdeführerin keine 

Selbstbewirtschafterin ist (Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB) und keine Ausnahme von der 

Selbstbewirtschaftungspflicht vorliegt (Art. 64 BGBB). Auch Art. 62 lit. e BGBB greift nicht, 

weil diese Bestimmung die Realersatzbeschaffung durch den Enteigneten und nicht durch 

den Enteigner regelt (vgl. STALDER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum 

BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 24, 25 zu Art. 62 BGBB).  

 

2.4. Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV)  

 

2.4.1. Die Beschwerdeführerin moniert, dass die Vorinstanz die Erteilung der 

Erwerbsbewilligung mit einer äusserst knappen Begründung abgelehnt habe. Es sei 

lediglich ausgeführt worden, dass der Erwerb nicht zur Verwirklichung eines konkreten 

Projekts nach Raumplanungsrecht gemäss Art. 65 Abs. 1 lit. a BGBB diene und auch 

nicht als Realersatz nach Art. 65 Abs. 1 lit. b BGBB benötigt werde. Die Vorinstanz habe 

dem Begründungserfordernis damit nicht genüge getan und den Anspruch der 

Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör verletzt. Der vorinstanzliche Entscheid sei 

deshalb subeventualiter aufzuheben.    

 

2.4.2. Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) haben die Parteien Anspruch 

auf rechtliches Gehör. Daraus folgt die Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu 

begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten 

Seite 12 

einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. 

Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die 

Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des 

Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sachlage an die höhere 

Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen 

genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr 

Entscheid stützt (Urteil des Bundesgerichts 5A_317/2018 vom 24. August 2018 E. 2.2; 

BGE 143 III 65 E. 5.2 S. 70).  

 
2.4.3. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der Erwerb des Grundstücks Nr. 01 durch die 

Beschwerdeführerin nicht bewilligungsfähig sei. Ihren Entscheid begründete sie damit, 

dass der Erwerb nach Art. 65 BGBB nicht möglich wäre, weil kein hinreichend konkretes 

Bauprojekt vorliege und das Grundstück auch nicht als Realersatz diene. Der Erwerb 

gestützt auf Art. 63 und 64 BGBB wurde abgelehnt, weil die Gemeinde das Grundstück 

nicht selber bewirtschafte, keine Ausnahme von der Selbstbewirtschaftung nach Art. 64 

Abs. 1 BGBB greife und der vereinbarte Kaufpreis von 295‘000.-- übersetzt sei (act. 2/2 

Ziff. B 9 und 10). Die Begründung ist tatsächlich ausgesprochen knapp ausgefallen, doch 

geht aus ihr genügend klar hervor, weshalb dem Begehren nicht entsprochen wurde. Der 

Vorwurf der Gehörsverletzung erweist sich damit als unbegründet. Davon abgesehen 

können im Rechtsmittelverfahren nicht besonders schwerwiegende Gehörsverletzungen 

geheilt werden, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer 

Rechtsmittelinstanz zu äussern, welche in Bezug auf den vom Gehörsmangel betroffenen 

Aspekt über die gleiche Kognition verfügt wie die Vorinstanz (Urteil des Bundesgerichts 

2C_855/2014 vom 11. September 2015 E. 5.3). Die Vorinstanz hat ihren Standpunkt im 

Rahmen der Vernehmlassung noch einmal konkretisiert (act. 8), wobei der 

Beschwerdeführerin Gelegenheit gegeben wurde, sich dazu zu äussern. Auch verfügt das 

Obergericht in Rechts- und Sachverhaltsfragen über volle Kognition (Art. 56 Abs. 1 

VRPG). Selbst wenn die Vorinstanz eine Gehörsverletzung begangen hätte, wäre diese 

als durch das Rechtsmittelverfahren geheilt zu betrachten. Dem Subeventualantrag ist 

keine Folge zu Leisten.    

 

2.5. Fazit 

 

Der Erwerb des Grundstücks Nr. 01 ist bewilligungspflichtig. Eine Bewilligung kann jedoch 

weder gestützt auf Art. 61 – 64 BGBB noch gestützt auf Art. 65 BGBB erteilt werden. Eine 

Verletzung des rechtlichen Gehörs kann der Vorinstanz nicht zur Last gelegt werden. Die 

Beschwerde ist abzuweisen.  

 

Seite 13 

3. Kosten- und Entschädigungsfolgen  

 

3.1. Das Obergericht erhebt für seine Urteile in Verwaltungssachen Gebühren bis Fr. 5‘000.--

(Art. 4a Abs. 1 des Gesetzes über die Gebühren in Verwaltungssachen, bGS 233.2). 

Innerhalb dieses Gebührenrahmens sind die Gebühren nach dem Zeit- und 

Arbeitsaufwand, der Bedeutung des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 53 Abs. 1 

i.V.m. Art. 20 VRPG). Unter Berücksichtigung dieser Kriterien wird die Gerichtsgebühr auf 

Fr. 1‘500.-- festgesetzt.  

 
3.2. Im Rechtsmittelverfahren ist grundsätzlich gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder 

teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird (Art. 53 Abs. 1 

i.V.m. Art. 19 Abs. 3 VRPG). Bund, Kanton und Gemeinden sowie anderen öffentlich-

rechtlichen Körperschaften und Anstalten im Kanton dürfen keine Verfahrenskosten 

auferlegt werden (Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 VRPG). Die Gerichtsgebühr ist 

deshalb auf die Staatskasse zu nehmen.  

 
3.3. Gemäss Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 

Entschädigung für die notwendigen Kosten und Auslagen. Keine Parteientschädigung 

wird, unter Vorbehalt des Klageverfahrens oder der mutwilligen Prozessführung, an 

Behörden ausgerichtet (Art. 53 Abs. 1 i.V.m. Art. 24 Abs. 3 lit. a VRPG). Der Vorinstanz ist 

folglich keine Parteientschädigung zuzusprechen.   

 
 
 

  

Seite 14 

Demnach erkennt das Obergericht:  
 

1. Die Beschwerde der Einwohnergemeinde A___ wird abgewiesen. 

 

2. Es wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'500.-- festgesetzt, welche auf die Staatskasse ge-

nommen wird. 

 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

 

4. Rechtsmittel:  

 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 

richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 

beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 

schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 

Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 

sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 

(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 

BGG).  

 
5. Zustellung an die Beschwerdeführerin über deren Anwalt, die Vorinstanz, die Beigeladenen 

sowie das Eidgenössische Amt für Grundbuch- und Bodenrecht. 

 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident:  

 

 

lic. iur. Ernst Zingg 

Der Gerichtsschreiber:   

 

 

lic. iur. Daniel Hofmann 

 
 
 
 
 
 
versandt am: 31.01.19