# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 67a71cd3-741a-5921-91d1-0c2b23d00de2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-10
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 10.05.2007  VB.2006.00396
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2006-00396_2007-05-10.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2006.00396	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 10.05.2007
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.04.2009 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Gestaltungsplan

	
Privater Gestaltungsplan.

Verzicht auf Augenschein (E. 1.3).
Rechtsnatur und Voraussetzungen von Gestaltungsplänen nach § 83 ff. PBG (E. 2.1). Umfang des strittigen Gestaltungsplans (E. 2.3).
Schutzziele des ISOS, welches nur bei Erfüllung einer Bundesaufgabe unmittelbar rechtsverbindlich ist (E. 4.1), vorliegend jedoch auch beachtet werden muss (E. 4.2). Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung ist primär im an die Detailprojektierung folgenden Baubewilligungsverfahren vorzunehmen. Ebenso wird erst in jenem Verfahren die Vereinbarkeit des konkreten Bauvorhabens mit der Bauordnungsvorschrift von § 238 PBG zu prüfen sein. Vorliegend ist lediglich zu prüfen, ob das kubische Konzept des Gestaltungsplans eine gute Gestaltung im Sinn der Gestaltunsplanvorschriften gewährleisten kann. In der Bejahung dieser Frage durch die Vorinstanz ist keine Rechtsverletzung zu erblicken (E. 4.3). Weiter ist eine allfällige Verletzung schutzwürdiger Interessen des Beschwerdeführers zu prüfen. Die ihn durch die ermöglichte Gebäudehöhe von 22.1 m treffenden Nachteile fallen nicht übermässig ins Gewicht (E. 4.4). Der Vorwurf der Rechtsungleichheit und Willkür ist nicht haltbar (E. 4.5).
Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						INVENTAR
ORTSBILD
ORTSBILDSCHUTZ
PRIVATER GESTALTUNGSPLAN
RECHTSGLEICHHEIT
SCHATTENWURF
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
WILLKÜR

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 6 Abs. I NHG
Art. 6 Abs. II NHG
§ 83 PBG
§ 85 Abs. II PBG
§ 203 PBG
§ 238 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2006.00396

 

 

 

Entscheid

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 10. Mai 2007

 

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Jürg Bosshart (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichter
Christian Mäder, Gerichtssekretär
Markus Heer.

 

 

 

In Sachen

 

 

H, vertreten durch
RA I,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

 

1.    Gemeinde Rüti, vertreten
durch RA J, 

 

2.    Einfache Gesellschaft K/L/M,
nämlich:

       2.1     K,

       2.2     L,

       2.3     M,

 

alle vertreten durch RA N, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

betreffend Gestaltungsplan,

hat sich ergeben: 

I.  

Die Gemeindeversammlung Rüti
stimmte am 6. Juni 2005 dem privaten Gestaltungsplan "Stadtzentrum
Rüti" zu.

II.  

Hiergegen erhob H als Eigentümer
einer benachbarten Eigentumswohnung Rekurs. Nachdem die Baurekurskommission III
einen Augenschein durchgeführt und letztinstanzlich das Bundesgericht eine vom
Vertreter des Rekurrenten erhobene Stimmrechtsbeschwerde erledigt hatte, wies
die Rekurskommission das Rechtsmittel am 26. Juli 2006 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 18. September
2006 liess H dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid wie den Gemeindeversammlungsbeschluss
vom 6. Juni 2005 aufzuheben. Ausserdem verlangte er eine Parteientschädigung.

Am 6. November 2006 erteilte die
Baudirektion dem Gestaltungsplan die aufgrund von § 2 lit. b des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) erforderliche Genehmigung. 

 

In ihrer Vernehmlassung vom 23.
November 2006 schloss die Baurekurskommission III auf Abweisung der Beschwerde.
Denselben Antrag stellten am 10. Januar 2007 die einfache Gesellschaft "K,
L, M" – diese unter Zusprechung einer Parteientschädigung – sowie am 30. Januar
2007 die Gemeinde Rüti.

Die
Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) und § 329 PBG zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen
Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig (RB 1998 Nr. 26). Die
Beschwerde richtet sich ausschliesslich gegen den Rekursentscheid der
Baurekurskommission III betreffend Zustimmung der Gemeindeversammlung zum
privaten Gestaltungsplan (§ 86 PBG) und nicht gegen den Genehmigungsentscheid
der Baudirektion (§ 89 PBG), der nicht beschwerdefähig wäre (§ 43 Abs. 1 lit. d
VRG).

1.2 Der
Beschwerdeführer ist Eigentümer einer Stockwerkeigentumseinheit des Grundstücks
Kat.Nr. 01 an der X-Strasse 06, die unmittelbar gegenüber dem Baubereich E
des Gestaltungsplanperimeters liegt. Seine Legitimation zu Rekurs und Beschwerde
ist daher aufgrund von § 338a Abs. 1 PBG ausgewiesen.

1.3 Die
Baurekurskommission III hat am 10. Januar 2006 einen Augenschein durchgeführt.
Die hierbei getroffenen Feststellungen können auch vom Verwaltungsgericht
berücksichtigt werden (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 7 N.
45). Ausserdem geben die Akten über die streitbetroffenen Verhältnisse
hinreichend Auskunft. Dies gilt insbesondere für das im Baubereich E zulässige
Gebäudevolumen. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.

2.  

2.1 Nach § 83
PBG werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage,
äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend
festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den
kantonalen Mindestständen abgewichen werden (Abs. 1). Für die Projektierung ist
ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch
die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen
zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er
kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). Das
Gesetz unterscheidet zwischen dem öffentlichen Gestaltungsplan, der ein
wesentliches öffentliches Interesse voraussetzt (§ 84 Abs. 1 PBG) und dem
privaten Gestaltungsplan, der mit öffentlich-rechtlicher Wirkung von den
Grundeigentümern aufgestellt wird (§ 85 Abs. 1 PBG). Private Gestaltungspläne
dürfen keine schutzwürdigen Interessen anderer Grundeigentümer verletzen (§ 85
Abs. 2 PBG) und erfordern die Zustimmung des für den Erlass der Bau- und
Zonenordnung zuständigen Organs. Überschreiten sie den für Arealüberbauungen im
betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genügt die Zustimmung des
Gemeinderates (§ 86 PBG). Ferner bedürfen Gestaltungspläne der Genehmigung (§
89 PBG); erfolgt diese ohne Vorbehalt, so ist die Baudirektion zuständig,
andernfalls der Regierungsrat (§ 2 lit. a und b PBG).

2.2 Den Gemeinden
kommt bei ihren Planungsentscheiden Ermessen zu. Jedoch müssen sie das Ermessen
nach sachlichen Kriterien ausüben und insbesondere die verschiedenen
öffentlichen und privaten Interessen sachgerecht gewichten (BGE 119 Ia 362 E.
5a). Nachdem die Rekurskommission die von Art. 33 Abs. 3 lit. a des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) verlangte volle
Überprüfung vorgenommen hat, beurteilt das Verwaltungsgericht den angefochtenen
Entscheid im Beschwerdeverfahren nur noch auf Rechtsverletzungen hin,
einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung (§ 50 Abs. 1
und 2 VRG).

2.3 Der
Perimeter des privaten Gestaltungsplans "Stadtzentrum Rüti" erstreckt
sich südlich und westlich des Postgebäudes über ein rund 11'600 m2
grosses Areal zwischen der Jona und der X-Strasse. Das Gebiet umfasst die
Grundstücke Kat.Nrn. 02 und 03 sowie einen Teil der Parzelle Kat.Nr. 04.
Gemäss Bau- und Zonenordnung vom 9. Juni 1997 (BZO) liegt das Beizugsgebiet zum
einen Teil in der Zentrumszone und zum anderen Teil – wozu auch der Baubereich
E zählt – in der Kernzone II. Mit Bezug auf die Zentrumszone statuiert Art. 29
BZO u.a. folgende Grundmasse: Ausnützungsziffer 100%; 4 Vollgeschosse und 2
Dachgeschosse; Gebäudehöhe 15,5 m; Firsthöhe 7 m. Für die Kernzone II sind nach
Art. 22 BZO einzuhalten: Freiflächenziffer 10%; 3 Voll- und 2 Dachgeschosse;
Gebäudehöhe 9,5 m. Mangels einer Regelung der erlaubten Firsthöhe kommt § 281 Abs.
1 lit. a und b PBG zur Anwendung, sodass die Gesamthöhe eines Baukörpers
maximal (9,5 m + 7 m =) 16,5 m beträgt.

Der Gestaltungsplan Stadtzentrum Rüti bezweckt nach Art. 3
der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) die Erhaltung des Schutzobjekts Vers.Nr. 05
im nördlichen Teil des Beizugsgebiets und die Errichtung einer architektonisch
guten Neuüberbauung im südlichen Arealteil, die zur Bildung eines attraktiven
städtischen Zentrums und zur Aufwertung des Ortskerns beiträgt. Art. 4 Abs. 1
GPV definiert die Erhaltung der ehemaligen Fabrik Vers.Nr. 05 als
kommunales Schutzobjekt im Sinn von § 203 PBG. Laut Art. 4 Abs. 2 und Art. 5
GPV richten sich die Lage und maximale äussere Abmessung der Baubereiche A-G
von oberirdischen Gebäuden, die Gebäudehöhe sowie die Geschosszahl nach dem
Plan Nr. 1. Dieser sieht in den Baubereichen A-D vier lang gezogene
Wohnbauten mit je vier Vollgeschossen sowie einem Attikageschoss und im Baubereich
E ein siebengeschossiges Gebäude mit Flachdach vor. Die Gebäude in den
Baubereichen A-E und G sind mit Flachdächern auszugestalten. Art. 9 GPV
verlangt unter Hinweis auf § 71 PBG eine gute Gestaltung von Bauten und
Anlagen. In nördlicher Richtung schliesst sich das als Ortsbild von
überkommunaler Bedeutung inventarisierte Ortszentrum an das Gestaltungsplangebiet
an. Westlich und südlich des Gestaltungsplangebiets dominieren grössere
Wohnbauten, in östlicher Richtung sind vorab kleinere Wohnhäuser vorzufinden.
Nordöstlich stösst das Postgebäude, ein vor rund 20 Jahren erstellter grossvolumiger
Zweckbau, an den Perimeter an.

3.  

3.1 Die
Baurekurskommission III erwog, dass die künftige Überbauung des Gestaltungsplangebiets
auf verschiedene Objekte von denkmalpflegerischer Bedeutung Rücksicht nehmen
müsse. Neben der Erhaltung der ehemaligen Fabrik sei das benachbarte Zentrum
von Rüti im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) verzeichnet
und vom Regierungsrat am 4. Januar 1980 als Ortsteil von regionaler Bedeutung
inventarisiert worden. Die im Gestaltungsplangebiet ausgeschiedenen Baubereiche
erlaubten die Erstellung von vier Wohnblöcken sowie zwei Anbauten an das Fabrikgebäude,

einer Kleinbaute und im Baubereich E einer vergleichsweise kleinen
Flachdachbaute mit sieben Vollgeschossen. Die augenfälligsten Abweichungen
gegenüber der Regelbauweise beträfen die Gebäudehöhe und die Dachgestaltung im
Baubereich E. Wenn der Rekurrent im Jahr 1982 aus Gründen der befriedigenden
Einordnung angehalten worden sei, eine Firsthöhe von nur 12,8 m zu vermindern,
könne in der Zustimmung zum Gestaltungsplan mit einer Gesamthöhe von 22,1 m im
Baubereich E keine rechtsungleiche Behandlung erblickt werden; denn heute liege
ein Planungsakt und keine Bewilligung im Streit. Das Gutachten der Natur- und
Heimatschutz-Kommission des Kantons Zürich (NHK) vom 8. Dezember 2004
bescheinige dem Gestaltungsplan, dass die vier identischen, längs gerichteten,
leicht zueinander versetzten und abgedrehten Wohnblöcke die kleineren Gebäudevolumina
im Osten mit den grösseren im Westen geschickt verwebten. Das hohe, in seinem
Grundriss eher bescheidene Haus im Baubereich E bilde das Scharnier gegenüber
dem mächtigen Postgebäude. Mit seiner Höhe relativiere es die Masse des Postgebäudes,
setze zu diesem einen Kontrapunkt und leite in die Baubereiche A-D über. Im Zusammenspiel
mit der Fabrik ergänzten sich die drei sehr unterschiedlichen Gebäudevolumina
und -typen zu einem Ensemble. Die NHK komme zum Schluss, dass über den
Planungsperimeter hinaus betrachtet eine sehr gute städtische Verdichtung und
eine sinnvolle Stadtreparatur resultiere. Dieser Auffassung schliesse sich auch
die Baudirektion an. Die im Baubereich E ermöglichte Baute nehme tatsächlich
eine dominierende Stellung ein. Diese Planung stehe jedoch im Einklang mit dem
politischen Entscheid, an dieser Stelle durch verdichtetes Bauen ein
städtisches Zentrum anzustreben. Auch wenn das hohe Gebäude im Bereich E für
den Rekurrenten einen Nachteil bedeute, werde damit keine unzumutbare Situation
geschaffen. Insgesamt erweise sich die dem Gestaltungsplan zugrunde liegende
Planung als vertretbar und liege im Rahmen des kommunalen Planungsermessens.

3.2 Der Beschwerdeführer
hält dem Rekursentscheid entgegen, dass der Gestaltungsplan im Baubereich E
eine Gesamthöhe der Baukörper von 22,1 m erlaube, während nach der
Regelbauweise nur 16,5 m zulässig wären. In den Baubereichen A-E und G seien
Flachdächer und damit eine der Kernzone fremde Dachgestaltung vorgeschrieben.
Das ISOS bezeichne "Rüti mit Untertann" als "verstädtertes
Dorf" und bescheinige ihm ein "schützenswertes Ortsbild von
nationaler Bedeutung". Der angefochtene Gestaltungsplan tangiere die
Objektblätter "3 Ortskern", "5 Bebauung entlang Strassen nach
Ferrach" und "I Südumgebung". Die Schutzanforderungen des ISOS
würden auf Stufe Nutzungsplanung immerhin teilweise durch die Kernzonenbestimmungen
umgesetzt. Ein Gestaltungsplan dürfe nur insoweit von der Regelbauweise
abweichen, als er den Ortsbildschutz mindestens in gleichem Umfang
gewährleiste. Soweit das ISOS Freihaltung fordere, stünden die kommunale Bau-
und Zonenordnung und der Gestaltungsplan dazu im Widerspruch. Auch kantonal sei
Rüti als Ortsbild von überkommunaler, regionaler Bedeutung inventarisiert. Dass
die Objektblätter 3 und 5 ausserhalb des Gestaltungsplangebiets lägen, spiele
keine Rolle, denn nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung dränge sich eine
Beachtung der Schutzanliegen auch dann auf, wenn Gebiete an ein Schutzobjekt
angrenzten und deren Beeinträchtigung sich auf dieses auswirken könnte. Die
Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes
bedeute, dass es ungeschmälert zu erhalten oder grösstmöglich zu schonen sei.
Die Rekurskommission habe sich mit der Kritik des Beschwerdeführers am
NHK-Bericht wie auch an der Vorprüfung des Gestaltungsplans durch das Amt für
Raumordnung und Vermessung nicht auseinandergesetzt. Eine Missachtung des ISOS
dürfe auch nicht unter Hinweis auf dessen Überarbeitungsbedürftigkeit
hingenommen werden. Gemeinde und Rekurskommission hätten dadurch Art. 3 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 des
Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG) und der
Verordnung vom 9. September 1981 über das Bundesinventar der schützenswerten
Ortsbilder der Schweiz (VISOS) sowie § 204 Abs. 1 in Verbindung mit § 208 Abs.
1 PBG verletzt. Sodann hätten sich die Vorinstanzen mit den konkreten Anforderungen
der Inventare an den Ortsbildschutz nicht näher befasst. Das hierzu in Widerspruch
stehende Gebäude im Baubereich E werde sogar ausdrücklich als
"Kontrapunkt" bezeichnet, was seinen Charakter als Fremdkörper
bestätige. Die pauschale Behauptung der NHK, dass der Gestaltungsplan über den
Perimeter hinaus eine sehr gute städtische Verdichtung und eine sinnvolle
Stadtreparatur bringe, nehme keinen Bezug auf die gegenteiligen Schutzvorgaben
des ISOS und des kantonalen Inventars. Abgesehen davon, dass diese Inventare
übergeordnetes Recht darstellten, gebe es keine Ortsplanung, welche die
Umwandlung des historischen Kerns von Rüti in ein städtisches Zentrum vorsehe.
Bereits die Regelbauweise lasse in der Kernzone II ein sehr grosses Bauvolumen
zu, weshalb für eine noch weitere Verdichtung kein Anlass bestehe. Weil der
Gestaltungsplan die zulässigen Baukuben weitgehend konkretisiere, seien dessen
gestalterischen Mängel schon im vorliegenden Verfahren und nicht erst in einem
späteren Baubewilligungsverfahren geltend zu machen. Nicht nur § 71 PBG,
sondern auch der geringere Anforderungen an die Einordnung stellende § 238 Abs.
1 PBG verlange eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulässigen
Bauvolumens. Im Jahr 1982 habe der Gemeinderat dem Beschwerdeführer an der X-Strasse
06 ein Gebäude mit einer Gesamthöhe von 12,8 m und einem wesentlich
kleineren Grundriss mangels genügender Einordnung verweigert. Nunmehr erlaube
der Gestaltungsplan beim Block E eine Höhe von 22,1 m und bescheinige diesem eine
gute Einordnung. Die von der Rekurskommission hierzu gegebene Begründung der
unterschiedlichen Rechtsnatur von Gestaltungsplan und Baubewilligung einerseits
und der Entwicklung des Ortszentrums anderseits sei willkürlich. Die
Interessenabwägung sei zulasten des Beschwerdeführers unvollständig und
fehlerhaft erfolgt. Das Gebot der guten Gestaltung hätte auch mit Bezug auf
diese Nachbarschaft beachtet werden müssen.

Die privaten Beschwerdegegner weisen darauf hin, dass sie
nicht an die Regelbauweise gebunden gewesen wären, sondern einen Arealbonus
hätten beanspruchen dürfen. In der Kernzone II hätten sie daher nach Art. 45
Abs. 4 BZO eine Gebäudehöhe von 12,5 m ausschöpfen können und mit der erlaubten
Firsthöhe von 7 m ergebe dies eine zulässige Gesamthöhe von 19,5 m; in der
Zentrumszone liesse sich eine Gesamthöhe von (18,5 m + 7 m =) 25,5 m
realisieren. Die kantonale Richtplanung strebe im streitbetroffenen Perimeter
ein regionales Zentrum mit hoher baulicher Dichte an. Die Entwicklung – auch gemäss
ISOS – habe Rüti zu einer städtischen Siedlung anwachsen lassen. Gegenüber den
Festlegungen Kernzone II und Zentrumszone in der Nutzungsplanung, welche das
Bauen als erlaubt und erwünscht erscheinen liessen, müsse der ISOS-Eintrag
"keine weitere Bautätigkeit mehr" zurücktreten. Indem der
Gestaltungsplan gegenüber der Jona anstatt der von der Gewässerabstandslinie
verlangten 9 m einen mittleren Gebäudeabstand von 16 m vorsehe und die Sicht
auf die Kirche erhalte, nehme er auf das ISOS Rücksicht. Weil das Beizugsgebiet
nur an den Bereich der ISOS-Objektblätter 3 und 5 angrenze, müsse die Kleinmassstäblichkeit
der benachbarten Gebiete nicht übernommen werden. Einen "Präzedenzfall"
gebe es nicht; denn das Projekt des Beschwerdeführers aus dem Jahr 1982 lasse
sich weder tatsächlich noch rechtlich mit dem heute zu beurteilenden
Gestaltungsplan vergleichen. Wenn die Rekurskommission einräume, dass das
vorgesehene hohe Gebäude im Baubereich E für den Beschwerdeführer nachteilig
sei, lasse sich daraus nicht auf mangelnde Einordnung schliessen. 

Der Gemeinderat Rüti betont, dass die Ausführungen des
ISOS nur bezüglich der Südumgebung des Ortsbildes massgebend seien. Zwar werde
als Erhaltungsziel der Verzicht auf eine weitere Bautätigkeit empfohlen, jedoch
kein Bauverbot verlangt. Die NHK habe die Aspekte des Ortsbildschutzes nicht
ignoriert, sondern sei zu anderen Folgerungen als der Beschwerdeführer gelangt.
Im Gutachten habe sie begründet, weshalb sie den Gestaltungsplan als sehr gute
städtische Verdichtung und sinnvolle Stadtreparatur betrachte. Zwar seien
Bundesinventare in den kantonalen Planungsverfahren bei der gebotenen Interessenabwägung
zu berücksichtigen, doch dürfe der Umschreibung der Schutzziele keine absolute
Bedeutung zuerkannt werden. Vorliegend seien die empfohlenen Massnahmen vor
rund 30 Jahren aufgrund einer abstrakten Würdigung denkbarer
Überbauungsformen formuliert worden. Inzwischen habe die Raumplanung für das
streitige Gebiet neue Akzente gesetzt und diesem die Funktion eines regionalen
wirtschaftlichen und kulturellen Zentrums mit hoher baulicher Dichte
zugeordnet. Solche Richtplanfestlegungen seien bei den Nutzungsplanungen
mindestens in gleicher Weise wie Heimatschutzinventare zu berücksichtigen. Als
Bauvorschrift finde § 238 Abs. 1 PBG auf einen Gestaltungsplan keine Anwendung.

4.  

4.1 Der
Beschwerdeführer macht nicht geltend, dass der angefochtene Gestaltungsplan der
übergeordneten Richt- und Nutzungsplanung zuwiderlaufe. Hingegen rügt er, dass
dieser Plan das ISOS und das für den Ortskern von Rüti formulierte Schutzziel
missachte. Das ISOS enthält zur Zeit rund 5'800 untereinander vergleichbare
Ortsaufnahmen. Es dient als Grundlage für Planungen auf eidgenössischer Ebene,
bei Kantonen und Gemeinden sowie der Denkmal- oder Ortsbildpflege als
Entscheidungsgrundlage beim Erhalt von Quartieren oder Einzelbauten. Es fördert
und vertieft das Verständnis für die unterschiedlichsten Siedlungen bei
Bevölkerung und Behörden (www.isos.ch, auch zum Folgenden). Eine der "vier
Grundregeln" besagt, dass ein Ortsbild weder in seiner Vergangenheit noch
für seine Zukunft statisch betrachtet werden soll. Grundlage für das ISOS
bilden das NHG sowie die VISOS. Gemäss Art. 6 NHG (Bedeutung des Inventars)
wird durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar
des Bundes dargetan, dass es in besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung,
jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen
Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Abs. 1). Ein Abweichen
von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinn der Inventare darf bei Erfüllung
einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich-
oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen
(Abs. 2). Wie der Wortlaut der Bestimmung zum Ausdruck bringt, ist das Bundesinventar
im Bereich des Ortsbildschutzes nur bei Erfüllung einer Bundesaufgabe unmittelbar
rechtsverbindlich; trifft dies – wie vorliegend – nicht zu, besteht für die
kantonale Planung lediglich eine Pflicht zur Berücksichtigung (Arnold Marti,
Bundesinventare – eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und
Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders. in Heribert
Rausch/Arnold Marti/Alain Griffel [Hrsg. Walter Haller], Umweltrecht,
Zürich 2004, Rz. 565). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers handelt es
sich beim ISOS wie auch beim Inventar der Ortsbilder von regionaler Bedeutung
(Ortsteil Rüti; vom Regierungsrat festgesetzt am 4. Januar 1980) somit nicht um
übergeordnetes Recht. Vielmehr sind Inventare eine Zusammenstellung von
grundsätzlich schutzfähigen Objekten (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, Rz. 5-10). Entsprechend § 205 lit.
a PBG, wonach Massnahmen des Natur- und Heimatschutzrechts vorab durch das
Planungsrecht erfolgen (RB 1987 Nr. 66 = BEZ 1987 Nr. 32; vgl. Marti,
Rz. 528), hat die Gemeinde Rüti den historischen Ortskern den Kernzonen I und
II zugewiesen. Ferner sind einzelne Gebäude kraft § 205 lit. c PBG durch Verfügung
unter Schutz gestellt worden.

4.2 Das Gebiet
des privaten Gestaltungsplans "Stadtzentrum Rüti" grenzt unmittelbar
südlich an den "Ortsteil Rüti" gemäss Inventar des Regierungsrats;
das ISOS weist den Perimeter der Umgebungszone I zu. Es ist unbestritten, dass
die im ISOS formulierten Schutzziele unter den gegebenen Umständen beachtet
werden müssen. Tatsächlich haben der Kanton – mit der Qualifikation eines
Ortsteils als von regionaler Bedeutung – und die Gemeinde Rüti – mit der
Festsetzung einer Kernzone (II) sowie mit der Unterschutzstellung von Einzelobjekten
– den Aspekten des Ortsbildschutzes Rechnung getragen. Auch die
Entstehungsgeschichte des umstrittenen Gestaltungsplans zeugt von der Bemühung
um eine gute Einordnung der geplanten Überbauung in das Ortsbild. Sodann hat sich
die Natur- und Heimatschutzkommission mit dem schutzwürdigen Ortsbild
hinreichend ausein­andergesetzt. Zumal Bundesinventare akzessorisch überprüft
werden dürfen (Marti, S. 644), erscheint der Hinweis des Präsidenten der
Natur- und Heimatschutzkommission auf die Überarbeitungsbedürftigkeit des rund
30 Jahre alten Inventareintrags von Rüti im ISOS als zulässig und
nachvollziehbar. Dem widerspricht der Umstand nicht, dass eine revidierte
Fassung des (kantonalen) Inventars der schützwürdigen Ortsbilder von überkommunaler
Bedeutung (Gemeinden Rüti/Dürnten; Ortsbild von Rüti-Tann/regionale Bedeutung/Anhörungsexemplar
vom Februar 2003) auf das ISOS verweist. Inwiefern der angefochtene
Gestaltungsplan den Schutzzielen des Inventarentwurfs widersprechen sollte, ist
nicht zu sehen.

4.3 Eine
ästhetische Würdigung der aufgrund des Gestaltungsplans möglichen Überbauung
ist vorliegend nur insoweit vorzunehmen, als es um die Zulassung von Baukörpern
mit den in Art. 5 GPV in Verbindung mit Plan Nr. 1 definierten Ausmassen geht.
Demgegenüber ist die Detailprojektierung im Baubewilligungsverfahren
vorzunehmen und die Frage der rechtsgenügenden Einordnung in einem allfälligen
Rechtsmittelverfahren gegen die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu
beurteilen. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers kommt die
Bauordnungsvorschrift von § 238 PBG vorliegend nicht zur Anwendung; zu
beurteilen ist einzig die Frage, ob das kubische Konzept des Gestaltungsplans
mit dem umstrittenen Baubereich E grundsätzlich eine gute Gestaltung im Sinn
von Art. 9 Abs. 1 GPV gewährleisten kann. Entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers ist die Begründung der Baurekurskommission III zwar knapp,
aber verständlich. Die Vorinstanz hat sich der Argumentation von Gemeinde,
Natur- und Heimatschutzkommission sowie Baudirektion angeschlossen, wonach der
Gestaltungsplan einerseits zu einer guten und erwünschten städtischen
Verdichtung führe. Anderseits bewirke der Sondernutzungsplan eine
"sinnvolle Stadtreparatur", indem er dank unterschiedlichen Gebäudevolumina
und -typen einen gelungenen Übergang zwischen kleineren Häusern östlich der X-Strasse
und grösseren westlich der Jona schaffe. Das hohe, in seinem Grundriss jedoch
vergleichsweise bescheidene Haus im Baubereich E setze einen Kontrapunkt zum
benachbarten wuchtigen Postgebäude. Nach ständiger Praxis darf sich eine
Gerichtsinstanz damit begnügen, auf die wesentlichen Parteivorbringen
einzugehen. Der Vorinstanz ist daher kein Vorwurf zu machen, wenn sie nicht auf
sämtliche Rügen des Beschwerdeführers ausdrücklich Bezug genommen hat (Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Zürich
2006, Rz. 1706).

Die von den Vorinstanzen herangezogene Begründung, wonach
dem Gestaltungsplangebiet im Spannungsfeld zwischen einem Einfamilienhausquartier
und Mehrfamilienhäusern eine Scharnierfunktion zukomme und überdies einen
Gegenakzent zum dominierenden Postgebäude setze, überzeugt. Jedenfalls ist in
dieser Wertung keine Rechtsverletzung zu erblicken, in die das
Verwaltungsgericht aufgrund von § 50 VRG korrigierend eingreifen müsste.
Anzumerken bleibt, dass Neubauten die Formensprache von anstossenden Schutzobjekten
nicht übernehmen müssen, sondern einen gewissen Gegensatz zu diesen schaffen dürfen
(Fritzsche/Bösch, Rz. 10-13).

4.4 Im Weiteren
ist zu prüfen, ob der angefochtene private Gestaltungsplan schutzwürdige
Interessen des Beschwerdeführers verletzt. Tatsächlich bedeutet es für diesen
einen Nachteil, dass im seiner Stockwerkeigentumseinheit an der X-Strasse 06
gegenüberliegenden Baubereich E eine Gebäudehöhe von 22,1 m vorgesehen ist,
während das Regelmass nur 16,5 m beträgt. Gemäss Schattendiagramm vom 25.
August 2004 bewirkt ein siebengeschossiges Gebäude im Baubereich E bei den
Nachbarliegenschaften Y-Strasse 07 und X-Strasse 08 im Winter einen rund
zweistündigen Dauerschatten; das Gebäude X-Strasse 06 wird an einem
durchschnittlichen Wintertag hingegen nicht betroffen. Unter diesen Umständen
fällt der Entzug von Licht für den Beschwerdeführer nicht übermässig ins Gewicht,
weshalb die Vorinstanzen die Höhe des Baubereichs als für ihn zumutbar haben betrachten
dürfen. Ob die Bauherrschaft an die Regelbauweise gebunden gewesen wäre oder
nach Massgabe von Art. 44 BZO eine Arealüberbauung mit einem zusätzlichen Vollgeschoss
hätte realisieren können, ist daher nicht weiter zu prüfen.

4.5 Schliesslich
erweist sich der Vorwurf des Beschwerdeführers, dass die Zustimmung zum
Gestaltungsplan gegenüber der von ihm im Jahr 1982 angestrebten Neuüberbauung
des Gebäudes X-Strasse 06 mit einem lediglich 12,8 m hohen Gebäude
rechtsungleich und willkürlich sei, als haltlos. Zunächst handelt es sich beim
angefochtenen Gestaltungsplan um eine Sondernutzungsplanung im Sinn von §§ 83
ff. PBG (Fritzsche/Bösch, Rz. 3-23 ff.) und nicht um ein Baubewilligungsverfahren
als Rechtsanwendungsakt, wofür verschiedene Verfahren und abweichende
behördliche Zuständigkeiten vorgesehen sind. In sachlicher Hinsicht kommt
hinzu, dass seit dem damaligen – vom Beschwerdeführer übrigens nicht
angefochtenen – Vorentscheid rund 25 Jahre vergangen sind, das Ortsbild und die
Planungsvorstellungen sich seither in Richtung bauliche Verdichtung entwickelt
haben und für die Dimensionierung des Baubereichs im Gestaltungsplan wie gesagt
vertretbare ortsbauliche Gründe sprechen.

5.  

Diese Erwägungen führen zur
Abweisung der Beschwerde. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der
Beschwerdeführer kostenpflichtig (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG)
und hat er den Beschwerdegegnern Nrn. 2.1 - 2.3 eine Parteientschädigung im
angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 1'500.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a
VRG).

Demgemäss
entscheidet die Kammer:

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr.    4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.        90.--     Zustellungskosten,

Fr.    4'090.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern Nrn. 2.1-2.3 binnen
30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von (insgesamt)
Fr. 1'500.- zu bezahlen.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne
14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …