# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c0ac94a5-26ab-550a-b941-6cacabc80a39
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2002 PVG 2002 32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2002-32_2002-12-31.pdf

## Full Text

10/32 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2002

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Hofstattrecht. Bedeutung und Beziehung zu den ordentli- 
chen Bauvorschriften.
— Begriff und Bedeutung des Hofstattrechtes (E.3a, b).
— Verhältnis zu den ordentlichen Bauvorschriften (E.3c).
— Hofstattrecht, welches Besitzstandsschutz für die beste- 

hende bauliche Ausnützung gewährt (E.4c).

Diritto di rifabbricare. Significato e relazione con le normali 
disposizioni edilizie.
— Nozione e significato del diritto di rifabbricare (cons. 3a, b).
— Relazione con le normali disposizioni edilizie (cons. 3c).
— Diritto di rifabbricare che garantisce la situazione acqui- sita 

per l’indice di sfruttamento esistente (cons. 4c).

Erwägungen:
3. a) Die Rekurrenten machen vor allem geltend, durch die

angefochtene Baubewilligung werde Art. 6 BG massiv verletzt. 
Diese Bestimmung hat folgenden Wortlaut:

«Bauten, die zerstört oder abgebrochen werden, dürfen in- 
nert drei Jahren im Rahmen des bisherigen Gebäudeumfanges in 
Abweichung der Vorschriften über Grenz- und Gebäudeabstände, 
Gebäudehöhe und Ausnützung wieder aufgebaut werden, wobei in- 
nerhalb der Bauzone auch eine Zweckänderung zulässig ist. Bau-, 
Niveau-, Gestaltungslinien und Quartierpläne bleiben vorbehalten. 

Im Interesse einer besseren architektonischen Gestaltung,
aus polizeilichen oder verkehrstechnischen Gründen, kann die 
Baubehörde auch Abweichungen vom bisherigen Gebäudeum- 
fang bzw. von der bisherigen Lage des Gebäudes bewilligen, wo- 
bei der Gebäudekubus gesamthaft nicht wesentlich vergrössert 
werden darf.»

Das Hofstattrecht als solches dient also der Erhaltung des 
Bisherigen und nicht der Weiterentwicklung oder Ausdehnung. Es 
stellt eine Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer 
gestattet, sein zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus unge- 
achtet abgeänderter Baugesetze bezüglich der Gebäudehöhe- und 
der Grenzabstände und der Ausnützung in der bisherigen Aus- 
dehnung wieder zu erstellen. Das Hofstattrecht verleiht dem Ei- 
gentümer eines vor entsprechenden Gesetzesänderungen bereits 
überbauten Grundstückes gegenüber jenem einer unüberbauten 
Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich der Eigentümer ei- 
ner überbauten Liegenschaft hinsichtlich des Wiederaufbaues 
eines schon bestandenen Gebäudes nicht an die neuen Bauvor-

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schriften halten muss. Dieser Eigentümer wird daher für beste- 
hende Bauten vor Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie 
fliessenden Baufreiheit, welche durch Änderungen der Bauvor- 
schriften entstehen können, weitgehend geschützt. Denn er kann 
dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an die ordentlichen Bau- 
vorschriften halten muss, weitgehend ohne Rücksicht darauf wie- 
der aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen Ausnahmen vom 
jeweils geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum öffent- 
lichen Interesse an einer einheitlichen Durchsetzung der Bauord- 
nung als auch zu jenem des Nachbarn, der grundsätzlich nicht ge- 
halten ist, eine über das gesetzlich Erlaubte hinausgehende 
Nutzungsintensität auf dem Nachbargrundstück zu dulden. Diese 
entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen gebieten 
es, das Hofstattrecht, das als kodifizierte Ausnahmebewilligung be- 
trachtet werden kann (VGE 55/83), restriktiv zu handhaben (PVG 
1990 Nr. 14; VGE 619/88).

b) Art. 6 BG regelt die Voraussetzungen für die Inan- 
spruchnahme des Hofstattrechtes abschliessend. Abs. 2 sieht zwar 
die Möglichkeit zu weiteren Abweichungen von den Bauvorschrif- 
ten über den bisherigen Umfang hinaus vor. Voraussetzung dafür 
ist, dass solche Abweichungen im Interesse einer besseren archi- 
tektonischen Gestaltung liegen oder aus polizeilichen oder ver- 
kehrstechnischen Gründen geboten sind. Es geht bei dieser 
abschliessenden Aufzählung von Gründen für weitergehende Aus- 
nahmen nicht darum, den das Hofstattrecht beanspruchenden Ei- 
gentümer weiter zu privilegieren. Vielmehr handelt es sich dabei 
um Ausnahmetatbestände, die Abweichungen vom bisherigen 
Gebäudeumfang oder von der bisherigen Lage der Baute im öf- 
fentlichen Interesse zulassen. Aber auch wenn eine der erwähnten 
Voraussetzungen gegeben ist, darf der Gebäudekubus nach dem 
Wortlaut der Bestimmung gesamthaft nicht wesentlich vergrös- 
sert werden. Der Baubehörde steht daher bei der Anwendung des 
Hofstattrechtes nur im Rahmen von Art. 6 Abs. 2 BG ein Ermessen 
zu (VGU R 02 34).

c) Daneben gilt es aber das Verhältnis des Hofstattrechtes 
zu den ordentlichen Bauvorschriften zu beachten. Zunächst ist da- 
rauf hinzuweisen, dass es an sich selbstverständlich ist, dass der 
Eigentümer einer bereits überbauten Liegenschaft sein Haus im 
Einklang mit den jeweils geltenden ordentlichen Bauvorschriften 
ausbauen, umbauen oder erweitern darf. Der Sinn des Hofstatt- 
rechtes besteht darin, Eigentümer bestehender Bauten in ihrem 
Besitzstand zu schützen. Es wäre widersprüchlich, sie auf der an-

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deren Seite wieder dadurch einzuschränken, dass ihnen das Bauen 
im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt wird. Da- 
durch würde die möglichst weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, 
die mit dem Hofstattrecht bezweckt wird, wieder in ihr Gegenteil 
verkehrt. Wo demnach neben einem Wiederaufbau im Hofstattrecht 
noch eine Erweiterung des Gebäudes aufgrund der ordentlichen 
Bauvorschriften möglich ist, muss dies in Nachachtung des Grund- 
satzes der Baufreiheit auch gestattet werden. Man kann sich dies 
am Beispiel eines nicht zerstörten oder abgerissenen Altbaues ver- 
anschaulichen: Ein solches Gebäude darf ohne weiteres im Rah- 
men der geltenden Bauvorschriften erweitert werden. Wenn also 
die Ausnützungsziffer noch nicht konsumiert, die erlaubte Höhe 
oder Geschosszahl nicht erreicht ist, muss beispielsweise eine 
Aufstockung bewilligt werden. Dabei ist es selbstverständlich,  
dass die zusätzlichen Stockwerke gegenüber dem unterliegenden 
Gebäudeteil nach neuem Recht allenfalls grössere Grenzabstände 
einhalten müssen. Es ist nicht einzusehen, warum diese Regel 
nicht auch bei Wiederaufbauten im Hofstattrecht gelten soll, da ja 
durch dieses Institut der Grundeigentümer bevorzugt werden soll 
(PVG 1986 Nr. 24).

4. c) Das kommunale Baugesetz lässt unter dem Titel des 
Hofstattrechtes nicht nur Zweckänderungen zu, sondern gewährt 
auch für die im Altbestand vorhandene Ausnützung den Besitz- 
standsschutz. Ein solcher Dispens von der Einhaltung der zulässi- 
gen Bruttogeschossfläche (BGF) ist als sehr weitgehende Abwei- 
chung von den ordentlichen Bauvorschriften zu werten, weshalb die 
fragliche Ausnahme entsprechend restriktiv zu interpretieren ist.

aa) Die Ausnützungsziffer ist ein zonenplanerisches Mittel 
mit dem Hauptzweck, die bauliche Dichte zu begrenzen; es ermög- 
licht einer Gemeinde, die Intensität der Besiedlung, d.h. die Zahl 
der Wohnungen und Arbeitsstätten, also praktisch die Grösse der 
wohnenden und arbeitenden Bevölkerung bezogen auf eine be- 
stimmte Fläche, zu beeinflussen. Als Grundsatz zur Bestimmung 
der baulichen Dichte wird zunächst auf die nach den Aussenmas- 
sen der Gebäude ermittelte Fläche aller Geschosse, also auf die 
Bruttogeschossfläche im wörtlichen Sinne, abgestellt. Sodann 
werden von der Bruttogeschossfläche jene Bauteile abgezogen, 
die die bauliche Dichte nicht unmittelbar beeinflussen, d.h. für die 
Grösse der wohnenden und arbeitenden Bevölkerung keine oder 
nur  untergeordnete  Bedeutung  haben  (vgl. dazu  ZBl  81,   1980,
S. 131; VGE 201/93). Dabei gilt es zu beachten, dass Zweck der Aus- 
nützungsziffer  nicht  nur  ist,  im  grossflächigen  Rahmen  bzw. für

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das gesamte Gebiet einer Zone eine bestimmte Baudichte festzu- 
legen, sondern zur Wahrung des Zonencharakters auch eine 
gleichmässige Verteilung der Baudichte innerhalb der einzelnen 
Zonen herbeizuführen (Huber, Die Ausnützungsziffer, S. 81). Durch 
die Zulassung von altrechtlichen Übernutzungen im Rahmen des 
Hofstattrechtes kommt es nun zu punktuell erhöhten Baumas- 
sierungen innerhalb einer Zone. Die gleiche Wirkung lässt sich 
aber auch durch Ausnützungsübertragungen erreichen, welche 
nach Art. 39 Abs. 2 BG grundsätzlich zulässig sind. Ist bei einer 
Hofstattrechtsbaute die zonenkonforme Nutzung bereits über- 
schritten, besteht nach Art. 6 Abs. 1 BG ein Anspruch, diese Über- 
nutzung beim Wiederaufbau beizubehalten. Will der Grundei- 
gentümer darüber hinaus noch zusätzliche Bruttogeschossfläche 
mittels Ausnützungsübertragung beschaffen, würde dadurch der 
Rahmen des Hofstattrechtes gesprengt. Das bedeutet, dass sich 
der Bauherr hinsichtlich der Ausnützung nicht mehr auf das Hof- 
stattrecht berufen kann. Vielmehr ist in solchen Fällen zu verlan- 
gen, dass die gesamte Bruttogeschossfläche, welche die in der 
jeweiligen Zone zulässige Ausnutzung überschreitet, mittels Aus- 
nützungstransportes beschafft wird. Vorliegend beträgt nach den 
Berechnungen der Gemeinde die zulässige Ausnützung auf der 
Bauparzelle 367,2 m2 und die BGF der Neubaute 621,63 m2, wes- 
halb der Bauherr die fehlende Ausnützung von 254,43 m2 mittels 
Ausnützungstransportes zu beschaffen hat. Da ein solcher Nach- 
weis fehlt, ist die angefochtene Baubewilligung aufzuheben.
R 02 64/66/67 Urteil vom 10. Dezember 2002

BAB. Zonenkonformität. Schwimmhalle in der Landwirt- 
schaftszone.
— Unter dem Titel der Zonenkonformität ist eine Bewilli- 

gung derartiger Anlagen in der Landwirtschaftszone nicht 
generell ausgeschlossen; vorausgesetzt wird aber 
zwingend eine nähere Regelung in der kantonalen oder 
kommunalen Raumordnung; i.c. verneint.

EFZ. Conformità alla zona. Piscina coperta nella zona agri- 
cola.
— Sotto la nozione di conformità alla zona, un’autorizza- 

zione per simili impianti in zona agricola non è esclusa a 
priori; presupposta è però necessariamente una rego-

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