# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0cd7892d-69c6-5f91-a01f-9a4b572add2e
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-17
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 17.09.2014 AC.2014.0114
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2014-0114_2014-09-17.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 17
  septembre 2014 

  
	
  Composition

  	
  M. Pascal Langone, président; Mme Pascale Fassbind-de Weck et M. Georges Arthur Meylan, assesseurs;
  Mme Magali Fasel, greffière. 

  

 

	
  Recourant

  	
   

  	
  Fernand SAUTHIER, à Arzier, 

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité
  d'Arzier-Le Muids,  

  

   

	
  Autorité concernée

  	
   

  	
  Service des
  communes et du logement, à Lausanne

  

 

	
  Constructices

  	
  1.

  2.

  	
  Elisabeth ZOSSO MANGE,
  à Luins

  Maria ZOSSO, à Luins, 

  

   

 

	
  Objet

  	
  permis de construire           

  
	
   

  	
  Recours Fernand SAUTHIER c/ décision de
  la Municipalité d'Arzier-Le Muids du 11 février 2014 levant son opposition et
  accordant le permis de démolir 5 bâtiments agricoles ou d'habitation et la
  construction d'un immeuble de 9 appartements, d'un garage de 13 places et de
  7 places extérieures non couvertes sur les parcelles nos 982, 979
  et 2120, propriétés de Maria Zosso et Elisabeth Zosso Mange

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
Maria Zosso et Elisabeth Zosso Mange sont
propriétaires des parcelles n° 982, et 2120 de la commune d'Arzier-Le Muids,
elle-même propriétaire de la parcelle n° 979. Ces biens-fonds ont une surface
de respectivement 2'244, 382 et 23 m2. La parcelle n° 982 supporte actuellement
deux bâtiments agricoles (ECA nos 336 et 338), un garage (ECA n° 650b)
et deux bâtiments habitations de 130 et 260 m2 (ECA nos 337 et
650a). La parcelle n° 2120 supporte quant à elle un bâtiment d'habitation de 37
m2 (ECA n° 335). Ces biens-fonds sont colloqués, selon le Plan général
d'affectation (ci-après: PGA) dans la zone de village, régie par le Règlement général
sur les constructions et l'aménagement du territoire, approuvé par le Conseil
d'Etat le 18 décembre 1992 (ci-après: RPGA). 

B.                              
Maria Zosso et Elisabeth Zosso Mange (ci-après:
les constructrices), ainsi que la Municipalité d'Arzier-Le Muids (ci-après: la
municipalité), ont présenté une demande d'autorisation de construire le 25
février 2013, portant sur la démolition de cinq bâtiments agricoles ou
d'habitation, et la construction d'un immeuble de neuf appartements, d'un
garage de treize places et de sept places de parc extérieures. Les
constructrices n'ont pas coché les rubriques 40, 41, 42, 45a et 112 du questionnaire
général de la demande de permis de construire. 

Mis à l'enquête publique du 5
juillet 2013 au 5 août 2013, ce projet a suscité plusieurs oppositions, dont
celle de Fernand Sauthier, qui exploite en raison individuelle une entreprise
générale de menuiserie, de charpente et de construction de chalets dans un
atelier situé dans l'un des immeubles voués à la démolition selon un contrat de
bail pour locaux commerciaux signé le 1er octobre 1986. Le 5 août
2013, la Centrale des autorisations CAMAC a délivré sa synthèse contenant les autorisations
spéciales et les préavis des services cantonaux consultés. 

Par décisions des 11 février 2014
et 27 février 2014, la municipalité a délivré, sous diverses charges et
conditions, le permis de construire et a rejeté les oppositions, dont celle de
Fernand Sauthier. 

C.                              
Le 14 mars 2014, Fernand Sauthier a recouru
auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal contre
la décision du 11 février 2014, levant son opposition. 

La municipalité propose le rejet du
recours et la confirmation de la décision attaquée. 

Invité à répliquer, le recourant a
renoncé à se déterminer.  

D.                              
Le tribunal a invité le Service des communes et
du logement, Division logement (ci-après: la Division logement) à se déterminer
au sujet de l'application de la loi du 4 mars 1985 concernant la démolition, la
transformation et la rénovation de maisons d'habitation ainsi que l'utilisation
de logements à d'autres fins que l'habitation (LDTR; RSV 840.15) et son
règlement d'application du 6 mai 1988 (RLDTR; RSV 840.15.1) aux travaux de
démolition projetés. 

La Division logement n'a pas pu se
déterminer sur l'application de la LDTR aux travaux litigieux, les pièces
figurant au dossier n'étant pas suffisantes. Elle a relevé ce qui suit: 

"Pour ce qui a trait à la parcelle 982
qui concerne l'immeuble rue du Village 14 à Arzier, cette parcelle comprend 353
m2 de place-jardin et 353 m2 de pré-champ. Elle comprend aussi 584 m2 de
bâtiments, dont 18 m2 de garage. L'extrait du registre foncier mentionne deux
"bâtiments agricoles" de 55 m2 (dépendance rurale) et 121 m2 (hangar)
ainsi que deux "habitations" de 130 m2 (n° ECA 337) et 260 m2 (n° ECA
650A). 

La consultation des sites d'annuaires
téléphoniques (recherches sur local.ch) et la réponse de la Municipalité dans
son courrier du 11 février 2014 levant l'opposition de M. Sauthier tendent à
démontrer que l'un ou l'autre de ces bâtiments comprend des appartements qui
semblent avoir été ou être encore loués. (…)

A notre sens, en l'état des (rares) pièces
du dossier et sous réserve de compléments sur l'occupation exacte des
immeubles, la démolition envisagée semble toucher une ou des "maisons
d'habitation" au sens de la LDTR. 

Si cela devait se vérifier et même si les
bâtiments sont vétustes, la question n° 112 du questionnaire général activant
le questionnaire particulier n° 53 pour autorisation spéciale en lien avec la
LDTR aurait dû être cochée et la Division logement consultée dans le cadre de
l'enquête Camac 134708, pour les bâtiments qui semblent assujettis en tout cas.
La vétusté ou l'insalubrité d'une maison constitue en effet un motif
d'autorisation au sens de l'art. 4 al. 1 LDTR, et non un critère d'application
ou non de la LDTR."

E.                              
Le tribunal a statué par voie de circulation.  

Considérant en droit

1.                               
Il convient d'examiner en premier lieu la
qualité pour recourir de Fernand Sauthier, dans la mesure où il n'est que le locataire
d'un local commercial situé dans un des immeubles voués à la démolition. 

a) L’art. 75 let. a de la loi sur
la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.36) réserve la
qualité pour former recours à toute personne physique ou morale ayant pris part
à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la
possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui
dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

Le législateur cantonal a
expressément refusé de faire dépendre la qualité pour agir d’une atteinte
spéciale ou particulière, telle qu'elle est exigée pour le recours en matière
de droit public (art. 89 al. 1 let. b de la loi sur le Tribunal fédéral du 17
juin 2005 [LTF; RS 173.110]). Le tribunal de céans a cependant relevé que cela
ne signifiait pas que l’action populaire était admise, dès lors que l’art. 75
let. a LPA-VD exigeait un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la
modification de la décision attaquée (cf. également art. 89 al. 1 let. c
LTF). Selon la jurisprudence cantonale, les principes développés au regard des
art. 37 LJPA, 103 let. a OJ et 89 LTF s’appliquent donc toujours à l’art. 75
let. a LPA-VD (arrêts AC.2009.0029 du 28 janvier 2010; AC.2008.0224 du 6 mai
2009 et GE.2008.0194 du 29 avril 2009 cités dans AC.2009.0072 du 11 novembre
2009).

Pour disposer de la qualité pour agir,
il faut être touché dans une mesure et avec une intensité plus grandes que la
généralité des administrés. L'intérêt invoqué - qui n'est pas nécessairement un
intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un intérêt de fait - doit se
trouver avec l'objet de la contestation dans un rapport étroit, spécial et
digne d'être pris en considération; il faut donc que l'admission du recours
procure au recourant un avantage, de nature économique, idéale ou matérielle.
Le recours d'un particulier formé dans l'intérêt de la loi ou d'un tiers est,
en revanche, irrecevable. Ces exigences ont été posées de manière à empêcher
l'"action populaire", lorsqu'un particulier conteste une autorisation donnée à un
tiers (ATF 133 II 400 consid. 2.4.2 p. 406; 133 V 239 consid. 6.2 p. 242; 131 V
298 consid. 3 p. 300, et les arrêts cités). 

Le Tribunal fédéral a développé une
jurisprudence au sujet de la qualité pour recourir du voisin (cf., en dernier
lieu, ATF 137 II 30). Souvent, la nature ou le degré de l’atteinte dépend de la
distance entre l’ouvrage projeté et le bien-fonds du voisin. Le critère de
l’éloignement peut aussi entrer en considération pour déterminer si l’admission
du recours peut procurer un avantage pratique au voisin, lui permettant
d’invoquer un intérêt digne de protection. Cela étant, la situation la plus
courante, dans la jurisprudence, est celle où le voisin est le propriétaire
d’un bien-fonds situé à proximité de l’installation litigieuse, voire le
locataire d’un bâtiment situé sur une autre parcelle. Il n’est pas fréquent que
le locataire d’un appartement forme un recours contre l’octroi d’un permis de
construire au propriétaire foncier qui est son bailleur, pour un ouvrage à
réaliser sur la parcelle où il réside. En règle générale, si un locataire et un
bailleur ont un différend au sujet des qualités ou de l’aménagement de la chose
louée, des prescriptions du droit privé sont applicables et la juridiction
compétente est celle qui traite des litiges concernant les baux. On peut
néanmoins concevoir qu’un locataire ne reproche à son bailleur que la violation
de règles du droit public, en relation avec un projet de construction, sans
prétendre qu’il ne tiendrait pas ses engagements contractuels; dans cette
mesure, le recours du locataire contre le permis de construire serait recevable,
dès lors que son admission pourrait lui procurer un avantage pratique qu’il
n’obtiendrait pas devant la juridiction civile (cf. arrêts AC.2011.0201 du 28
mai 2013; AC.2011.0020 du 21 novembre 2011; AC.2007.0266 du 10 avril 2008; à
propos de la qualité pour recourir du locataire en droit administratif, dans un
autre contexte, cf. ATF 131 II 649).

Lorsque le recours est dirigé non
seulement contre le permis de construire, mais aussi contre l'autorisation
spéciale cantonale fondée sur la LDTR, la jurisprudence cantonale admet la
recevabilité du recours du locataire qui occupe les locaux à transformer, et
qui conteste l'octroi de cette autorisation spéciale (cf. RDAF 2001 I 344
consid. 1c). De manière générale, on devrait admettre la qualité pour recourir
du locataire contre une autorisation d’effectuer des travaux dans l’immeuble
qu’il occupe lorsque celle-ci a clairement une portée préjudicielle dans les
rapports avec le propriétaire: si l’autorisation est annulée par le juge
administratif, le bailleur n’arrivera ainsi pas à faire juger que la rénovation
ou la modification du bâtiment peut raisonnablement être imposée au locataire
(art. 260 al. 1 CO) et une résiliation du bail à loyer, en vue des travaux,
sera probablement jugée contraire aux règles de la bonne foi (art. 271 CO ; ATF
4P.474/2004 du 24 mars 2005 consid. 3.3). Dans ces circonstances, l’existence
d’un intérêt digne de protection à contester l’octroi du permis de construire
devrait être reconnue (cf. arrêts AC.2011.0201 précité; AC.2011.0263 du 25 mai
2012; AC.2009.0205 du 8 avril 2010).

b) En l'occurrence, le recourant loue
un local commercial destiné à l'exploitation d'un atelier de charpenterie. Il ne
peut dès lors pas se plaindre d'une mauvaise application de la LDTR, qui vise
uniquement les locaux d'habitation, à l'exclusion des locaux commerciaux. Dans
la mesure toutefois où les propriétaires du local exploité par le recourant
n'ont semble-t-il pas résilié son contrat de bail, le recourant conserve un
intérêt pratique à l'admission du recours, puisqu'il pourra poursuivre son
activité dans les locaux qu'il loue actuellement. L'octroi du permis litigieux
le contraindra en effet à trouver un autre local commercial, le projet de
construction portant uniquement sur la création de locaux d'habitation. Sa
qualité pour recourir doit en conséquence être admise. 

2.                               
Le recourant se plaint d'une violation de son
droit d'être entendu. La motivation de la décision attaquée serait
insuffisante. Il reproche également à la municipalité de n'avoir pas joint à sa
décision, le permis de construire délivré.     

a) Les parties ont le droit d'être
entendues (art. 29 al. 2 Cst.; art. 17 al. 2 Cst/VD; art. 33 ss LPA-VD).
L'autorité doit indiquer dans son prononcé les motifs qui la conduisent à sa
décision (ATF 138 I 232 consid. 5.1 p. 237; 136 II 266 consid. 3.2 p. 270; 133
I 270 consid. 3.1 p. 277). Elle n'est pas tenue de discuter de manière
détaillée tous les arguments soulevés par les parties; elle n'est pas davantage
astreinte à statuer séparément sur chacune des conclusions qui lui sont
présentées. Elle peut se limiter à l'examen des questions décisives pour
l'issue du litige; il suffit que le justiciable puisse apprécier correctement
la portée de la décision et l'attaquer à bon escient (ATF 138 I 232 consid. 5.1
p. 237; 136 II 266 consid. 3.2 p. 270; 136 I 184 consid. 2.2.1 p. 188, 229
consid. 5.2 p. 236, et les arrêts cités). Par ailleurs,
pour autant qu'elle ne soit pas d'une gravité particulière, la violation du
droit d'être entendu commise en première instance peut être guérie si le
justiciable a la faculté de se déterminer dans la procédure de recours, pour
autant que l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen, en fait
et en droit (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1; 130 II 530 consid. 7.3; 124 V 180
consid. 4a).

b) En l'espèce, la motivation de la
décision est relativement sommaire. La municipalité a toutefois répondu
succinctement à l'ensemble des griefs invoqués par le recourant dans son
opposition. Ces motifs étaient suffisants pour
permettre au recourant de comprendre les raisons pour lesquelles la
municipalité a décidé de lever son opposition. Le recourant n'allègue en outre
pas que la municipalité a refusé, à sa demande, de lui communiquer une copie du
permis de construire délivré. 

Le grief du recourant doit ainsi
être rejeté. 

3.                               
Selon le recourant, le questionnaire général de
la demande d'autorisation de construire serait incomplet. 

Selon l’art. 108 de la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV
700.11), la demande de permis est adressée à la Municipalité (al. 1). Le
règlement cantonal et les règlements communaux déterminent, pour les divers
modes de construction et catégories de travaux, les plans et les pièces à
produire avec la demande, ainsi que le nombre d’exemplaires requis. La demande
n’est tenue pour régulièrement déposée que lorsque ces exigences sont remplies
(al. 2). Les pièces et indications à fournir avec la demande de permis de
construire figurent à l’art. 69 du règlement du 19 septembre 1986 d’application
de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les
constructions (RLATC; RSV 700.11.1). Il s’agit essentiellement des plans du
projet et du questionnaire général. Selon l'art. 69 al. 1 ch. 6 RLATC, la
demande de permis de construire doit comprendre le questionnaire général,
complètement rempli, ainsi que les questionnaires particuliers, auxquels
renvoie au besoin le questionnaire général. 

Des irrégularités dans la procédure
de mise à l'enquête publique ne sont susceptibles d'affecter la validité d'un
permis de construire que si elles ont été de nature à gêner les tiers dans
l'exercice de leurs droits ou qu'elles n'ont pas permis de se faire une idée
précise, claire et complète des travaux envisagés et de leur conformité aux règles
de police des constructions (arrêts AC.2013.0280 du 12 mai 2014, consid. 3c). 

Le recourant n'explique en
l'occurrence pas en quoi l'absence de coches aux rubriques 40 (alimentation en
eau de boisson), 41 (défense incendie extérieure à partir d'une borne
hydrante), 42 (ramassage des déchets) et 45a (ascenseur, monte-charge) du
questionnaire général ne permet pas de vérifier la conformité des travaux avec
les règles de police des constructions. Il ne prétend en particulier pas que la
construction projetée serait trop éloignée d'une borne hydrante, ni que la
construction future serait dépourvue d'une alimentation en eau potable. Le
recourant ne se réfère en outre à aucune disposition de la réglementation
communale relative à la nécessité de prévoir des installations nécessaires à
l'évacuation des déchets sur la parcelle privée. L'absence de ces réponses n'a
ainsi pas porté préjudice au recourant et ne l'a pas empêché de se faire une
idée précise, claire et complète des travaux envisagés. Ces irrégularités n'affectent
ainsi pas la validité de l'enquête publique.

4.                               
Les constructeurs n'ont pas non plus coché la
case de la rubrique 112, relative à la démolition, transformation totale ou
partielle, changement de destination de maisons d'habitation, soumis à la LDTR.
Selon le recourant, les bâtiments d'habitation existants y seraient soumis, ce
que conteste l'autorité intimée, qui prétend que les logements actuels sont
vétustes et, partant, non soumis à la LDTR. 

a) Deux bâtiments destinés à être
démolis comprennent des logements. Le bâtiment ECA n°337, classé comme un
immeuble de trois logements et plus, comprend 390 m2 de surface brute de
plancher utile. Quant au bâtiment ECA n°336, désigné comme une maison à deux
logements, il comprend une surface brute de plancher utile de 110 m2. On ignore
toutefois le nombre de logements qui sont loués. 

Dans les communes où sévit la
pénurie de logements, la démolition, la transformation, ainsi que la
rénovation, totales ou partielles de maisons d'habitations sont soumises à une
autorisation du Département de l'économie (art. 1 al. 1 a.i. LDTR), à moins
qu'il ne s'agisse d'entretien courant (art. 1 al. 2 i.f. LDTR). En règle
générale, l'autorisation est refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des
logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3 LDTR). L'autorisation est
accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le
changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de
sécurité, de salubrité ou d'intérêt général et peut l'être à titre exceptionnel
si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1 LDTR).
L'octroi de l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à
un contrôle des loyers afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre
du but visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3 LDTR). Le règlement d'application de
la LDTR précise que la loi est applicable dans l'ensemble des communes du
canton (art. 3 al. 1), mais que seuls les logements correspondant par le prix,
le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin
de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie
(art. 4 RLDTR). Cette réglementation répond à un but d'intérêt public
(conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les
ressources de la majorité des familles) et elle est compatible avec la garantie
de propriété, ainsi que le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion d'en juger à
propos du décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la transformation
de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que
l'habitation, auquel la LDTR a succédé (ATF 89 I 178; 101 Ia 502; voir aussi
pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 et 119 Ia 355). 

La LDTR a ainsi pour but de
prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve
principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec
les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les
personnes les plus défavorisées (cf. en dernier lieu arrêt AC.2006.0213 du 13
mars 2008). Le moyen d'y parvenir est l'interdiction de principe de démolir, de
transformer ou de changer d'affectation (art. 3 LDTR). L'art. 4 LDTR ne doit
pas nécessairement être appliqué au pied de la lettre lorsqu'il exige que la
démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation
apparaissent "indispensables". L'autorisation doit être en
principe accordée lorsque le projet permet de maintenir ou d'augmenter le
nombre de logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit
la pénurie (arrêts AC.2006.0213, précité, consid. 11a; FO.2004.0004 du 24 juin
2005, consid. 4b; ATF 1P.521/2003 du 10 novembre 2003, consid. 2.2). Lorsque
les loyers des logements en question sont très bas avant les travaux,
l’augmentation de ceux-ci, résultant de travaux nécessaires, peut être admise
même lorsqu’elle est importante; la LDTR n’a en effet pas pour but de maintenir
indéfiniment des loyers très modestes, en conférant aux locataires de logements
anciens ou vétustes une sorte de rente de situation (arrêt FO.2004.0004,
précité, consid. 4b).

Ainsi que le rappelle l'arrêt de la
Cour de céans du 13 mars 2008 dans la cause AC.2006.0213, les travaux
préparatoires fournissent peu d'indications sur les motifs d'intérêt général
dont on envisageait qu'ils puissent justifier une exception à l'interdiction de
principe de démolir, de transformer ou de changer d'affectation. L'exposé des
motifs accompagnant le projet de décret du 5 décembre 1962 mentionne l'hypothèse
de l'immeuble détruit pour céder la place à une construction permettant de
loger un plus grand nombre de personnes, si le caractère social de l'opération
est déterminant (BGC automne 1962, p. 718); il indique également qu'une
exception ne devrait pas être consentie "en faveur d'opérations ayant
un caractère spéculatif ou effectuées pour échapper au contrôle ou à la
surveillance des prix" (ibid). Bien que des propositions formelles
d'amendement dans ce sens aient été rejetées, la nécessité du caractère social
d'une construction nouvelle pour justifier une démolition a été confirmée lors
des débats parlementaires (BGC, automne 1962, pp. 738 à 741). La pratique a
confirmé que, très souvent, l'autorisation de démolir ou de transformer était
accordée lorsque le projet permettait de maintenir ou d'augmenter le nombre de
logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit la pénurie
(v. BGC automne 1973 pp. 228/229). 

En définitive, l'autorité cantonale
doit tenir compte du niveau des loyers avant et après transformation mais aussi
de l'importance des travaux envisagés, de l'équipement et du confort des
appartements transformés (arrêt FO.2006.0016 du 30 octobre 2009; ATF du 29
septembre 1982 publié à la RDAF 1983 p. 254 consid. 2b). Elle est ainsi amenée
à définir les travaux admissibles et nécessaires pour assurer la réalisation du
but d'intérêt public recherché par le législateur cantonal, à savoir le
maintien de logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la
majorité des familles (ATF 89 I 182, voir également ATF 101 Ia 507). 

En pratique, la jurisprudence
considère qu'une transformation, une démolition ou une rénovation ne peut être
justifiée que par une nécessité impérieuse de restaurer le bâtiment et
l'impossibilité de réaliser cette opération à un coût permettant de conserver
les appartements concernés dans une catégorie de prix répondant aux besoins de
la population (arrêt AC.2006.0213 du 13 mars 2006 précité; cf. également l'arrêt
AC.2010.0214 du 3 mai 2011).

b) Invitée à se déterminer au sujet
de l'application de la LDTR, la Division logement a relevé que les pièces
produites ne permettaient pas de se déterminer de manière définitive sur cette
problématique. Sur la base du dossier, elle a toutefois précisé que la démolition
envisagée semblait toucher une ou des "maisons d'habitations" au sens
de la LDTR. La vétusté d'un logement n'a pas pour conséquence de soustraire
celui-ci à la catégorie où sévit la pénurie au sens de l'art. 3 RLDTR, mais
constitue tout au plus un motif pouvant justifier une rénovation (arrêts
FO.2007.0004 du 22 février 2008; FO.2002.0024 du 8 juillet 2003). Le motif de
vétusté des appartements ne dispensait pas la municipalité de soumettre la
demande d'autorisation spéciale au service cantonal compétent. 

5.                               
Conformément à l'art. 104 LATC, avant de
délivrer un permis de construire, la municipalité s'assure que le projet est
conforme aux dispositions légales et réglementaires (al.1). Elle vérifie si les
autorisations cantonales et fédérales préalables nécessaires ont été délivrées
(al. 2) et transmet aux autorités cantonales intéressées, dans les cas prévus à
l'art. 120 LATC et dans tous ceux où l'approbation cantonale est requise, la
demande d'autorisation, avant l'ouverture de l'enquête publique (art. 113 LATC).
L'art. 75 al. 1 RLATC précise que le permis ne peut être délivré par la
municipalité avant l'octroi de l'autorisation spéciale cantonale. Le permis
indique en effet les autorisations spéciales délivrées par l'Etat et reprend
les conditions particulières posées par celles-ci pour l'exécution de l'ouvrage
(art. 75 al. 2 RLATC). L'art. 120 al. 1 LATC dispose ce qui suit:

"1 Indépendamment des dispositions qui
précèdent, ne peuvent, sans autorisation spéciale, être construits,
reconstruits, agrandis, transformés, ou modifiés dans leur destination:

les constructions hors des zones à bâtir;

les constructions et les ouvrages
nécessitant des mesures particulières de protection contre les dangers
d'incendie et d'explosion ainsi que contre les dommages causés par les forces
de la nature;

sous réserve de l'alinéa 2, les
constructions, les ouvrages, les entreprises et les installations publiques ou
privées, présentant un intérêt général ou susceptibles de porter préjudice à
l'environnement ou créant un danger ou un risque inhérent à leur présence ou à
leur exploitation, faisant l'objet d'une liste annexée au règlement cantonal;
cette liste, partie intégrante de ce dernier, indique le département qui a la
compétence d'accorder ou de refuser l'autorisation exigée. Le Conseil d'Etat
peut déléguer ces autorisations aux communes avec ou sans conditions. La
délégation générale aux communes fera l'objet d'un règlement. Les délégations à
une ou des communes particulières feront l'objet de décisions qui seront
publiées dans la Feuille des avis officiels;

les constructions, les ouvrages, les
installations et les équipements soumis à autorisation ou qui doivent être
approuvés selon des dispositions légales ou réglementaires fédérales ou
cantonales.

2 […]"

Le projet litigieux porte sur la
démolition et la construction de bâtiments qui comportent à la fois des locaux
commerciaux et des locaux d'habitation. Sur la base des déterminations de la
Division logement, il semble que ces derniers, destinés à être démolis, entrent
dans le champ d'application de la LDTR. Conformément à l'art. 120 al. 1 let. c
et d, de tels travaux présupposent ainsi une autorisation cantonale spéciale de
l'autorité compétente, soit la Division logement. Les motifs invoqués par
l'autorité intimée, à savoir la vétusté des logements, n'apparaît en effet pas
pertinent pour les soustraire de l'exigence d'obtenir préalablement
l'autorisation spéciale requise. 

La Municipalité aurait en
l'occurrence dû requérir des constructrices la production des pièces
nécessaires pour déterminer si la démolition des logements existants est
soumise à la LDTR. Force est donc de constater que le permis de construire est
vicié, dès lors qu'il a été délivré avant l'octroi d'une autorisation spéciale
cantonale (art. 104 al. 2, 120 LATC et 75 al. 1 RLATC, en relation avec les
art. 1 et 4 LDTR). 

Bien que la jurisprudence ait
jusqu'ici laissé ouverte la question de savoir si la décision municipale levant
une opposition serait, lorsqu'elle est notifiée avant que les décisions
cantonales requises soient rendues, frappée de nullité ou simplement annulable
(arrêt AC.2013.0174 du 13 août 2013), il convient pour le moins d'annuler la
décision litigieuse dans le cas présent dès lors que le permis de construire a
été délivré alors qu'une demande de requérir une autorisation cantonale
spéciale préalable a purement et simplement été omise. La jurisprudence
fédérale frappe en tout cas de nullité le permis de construire que l'autorité
communale délivrerait hors de la zone à bâtir sans autorisation cantonale
préalable (ATF 111 Ib 213). 

La décision contestée doit donc
être annulée et le dossier renvoyé à l'autorité intimée pour qu'elle complète la
procédure de permis de construire en requérant une décision de la Division
logement, puis qu'elle statue à nouveau à l'issue de cette procédure-là (cf.
arrêt AC.2013.0174 du 13 août 2013, portant sur une affaire semblable, où
l'autorisation spéciale de l'autorité compétente fondée sur la LDTR faisait
défaut).

Le recours doit être admis pour ce
motif déjà. 

6.                               
Le recourant critique par ailleurs l'absence au
dossier d'un dessin des façades avoisinantes, comme l'exigerait l'art. 11.2 du
règlement communal.

L'art. 11.2 RCAT est ainsi formulé:

"La Municipalité peut demander que
toutes demandes de permis de construire soient accompagnées de tous documents
nécessaires à la compréhension du projet. Elle peut notamment demander la
production d'une maquette et la réalisation de photomontages. Elle peut aussi
exiger, aux frais du constructeur, la pose de gabarits correspondant au
profilement de la construction. 

Dans tous les cas, les demandes de permis de
construire pour les bâtiments nouveaux doivent comprendre: 

- l'indication des cotes d'altitude de
terrain naturel et du terrain projeté aux angles de la construction; 

- le dessin du terrain naturel et du terrain
futur sur les coupes et sur les façades; 

- le dessin des façades des bâtiments
contigus ou très proches; 

- le plan des aménagements extérieurs, des
équipements et des plantations."

L'exigence de représentation des
façades des bâtiments voisins posée par la réglementation communale vise
uniquement les bâtiments contigus ou très proches. La façade du bâtiment
existant la plus proche se situant à une dizaine de mètres de la façade de la
construction projetée, la municipalité pouvait, sans arbitraire, considérer
qu'une telle exigence n'était en l'occurrence pas requise. Le recourant
n'indique d'ailleurs pas en quoi ce dessin supplémentaire est nécessaire à une
meilleure compréhension du projet. Quant au plan des aménagements extérieurs,
il figure au dossier, contrairement à ce que soutient le recourant. Les accès
et les places de stationnement, de même que l'aire destinée à une place de jeux
y sont en effet représentés. Quant aux plantations, elles sont actuellement
inexistantes et n'avaient en conséquence pas à être désignées. Le recourant ne
prétend d'ailleurs pas qu'un nombre minimal d'arbres devrait être planté sur la
parcelle.

Le grief doit en conséquence être
rejeté. 

7.                               
Le recourant se plaint par ailleurs d'une
violation de l'art. 7.3 RCAT. 

Cette disposition prévoit ce qui
suit: 

"Les locaux aménagés dans les combles
doivent prendre jour partout où cela est possible sur les façades pignons ou
sur les parties de façades situées entre pans de toiture. A défaut de pignons
ou parties de façades exploitables pour des percements, des lucarnes et/ou des
fenêtres rampantes peuvent être réalisées sur le pan de toitures. 

La dimension de ces constructions doit être
réduite au minimum nécessaire pour assurer l'aération et l'éclairage des
locaux. " 

Selon le recourant, l'exigence
contenue à l'art. 7.3 RCAT doit se comprendre dans le sens qu'elle exige que
les percements soient réduits à l'exigence minimum légale, soit en référence à
l'art. 28 RLATC. 

Aux termes de l'art. 28 RLATC, tout
local susceptible de servir à l'habitation ou au travail sédentaire est aéré
naturellement et éclairé par une ou plusieurs baies représentant une surface
qui n'est pas inférieure au 1/8e de la superficie du plancher et de
1 m2 au minimum;
cette proportion peut être réduite au 1/15e de la surface du
plancher et à 0,80 m2 au minimum pour les lucarnes et les tabatières; si les contraintes
de l'état existant l'imposent, des dérogations peuvent être admises pour les
fenêtres, les lucarnes et les tabatières (al. 1); les conditions fixées par
l'al. 1 peuvent être satisfaites par une véranda ou une serre accolée à
l'immeuble (al. 2).

b) Les lucarnes sont de petites
fenêtres pratiquées dans le toit d'un bâtiment pour donner du jour à l'espace
qui se trouve sous les combles sans en augmenter sensiblement le volume; cette
dernière condition est remplie lorsque l'augmentation du volume ne dépasse pas
le 10ème du volume total des locaux éclairés par la lucarne
(cf. AC.2007.0154 du 9 septembre 2008 consid. 6, in RDAF 2009
I 37 n° 48, et les références citées). Il s'agit donc avant tout d'un
dispositif d'éclairage, l'art. 28 RLATC imposant d'ailleurs des normes
minimales (cf. arrêt AC.1997.0078 du 13 mars 1998 consid. 5, in RDAF
1999 I 116). Différentes réglementations communales prévoient que les
dimensions des lucarnes doivent être réduites au minimum nécessaire (cf.
notamment arrêt AC.2010.0067 du 13 janvier 2011 consid. 5a), certaines
ajoutant même: "pour assurer l'éclairage et l'aération des locaux
habitables" (arrêts AC.2007.0244 du 15 janvier 2009 consid. 5;
AC.1996.0055 du 3 juin 1996 consid. 4), ou: "selon les exigences de
salubrité pour assurer l'éclairage et l'aération des locaux habitables" (arrêt
AC.2006.0325 du 18 septembre 2007 consid. 4a), d'autres précisant que les
dimensions des lucarnes doivent être réduites "au minimum fixé par les
exigences de salubrité" (arrêt AC.2002.0195, AC.2005.0024 du 17 février
2006 consid. 6b). Quelle que soit néanmoins l'expression utilisée par la
réglementation communale, la jurisprudence a interprété la nécessité de réduire
les dimensions des lucarnes comme l'obligation de s'en tenir au minimum prévu
en matière d'éclairage, au sens de l'art. 28 RLATC (cf. arrêts AC.2010.0067
précité, consid. 5b; AC.2002.0195, AC.2005.0024 précité, consid. 6b;
AC.1996.0055 précité consid. 4). 

Face à un problème d’interprétation
d’une disposition du règlement communal sur les constructions, on considère
que, pour interpréter des concepts juridiques indéterminés dont la portée n'est
pas imposée par le droit cantonal, il convient de se référer en premier lieu au
système réglementaire élaboré par le législateur communal, étant précisé que
l'autorité communale dispose à cet égard d'une certaine liberté sur laquelle
l'autorité cantonale ne doit pas empiéter (cf. arrêts AC.2012.0107 du 10 avril
2013, consid. 3, confirmé par l'ATF 1C_489/2013 du 6 août 2013; AC.2012.0083 du
27 novembre 2012 consid. 3d, et les références citées).

c) En l'occurrence, le fait que les
dimensions des ouvertures en toiture doivent être réduites au minimum
nécessaire pour assurer l'aération et l'éclairage des locaux implique, au vu de
la jurisprudence précitée, de s'en tenir au minimum prévu en matière
d'éclairage au sens de l'art. 28 RLATC.

Des plans, il ressort que la
toiture de la façade Nord-Est du bâtiment projeté sera pourvue de deux fenêtres
rampantes de 0,76 m2 (0,78 x 0,98), éclairant chacun des sanitaires d'une
surface de 5,4 m2. Une telle surface doit être éclairée par des ouvertures d'au
minimum 0,68 m2 (soit le 1/8e de 5,4 m2). L'ouverture prévue excède
de manière insignifiante le minimum légal, soit de 0,08 m2. Compte tenu de son
pouvoir d'appréciation pour interpréter ses dispositions réglementaires, la
municipalité pouvait admettre un tel dépassement. Une autre fenêtre rampante,
de 1,35 m2 (1,14 x 1,18), est destinée à éclairer le hall et l'escalier commun,
d'une superficie d'environ 20 m2. Un tel espace ne sert pas à l'habitation ou
au travail sédentaire et n'a donc en principe pas à respecter la règle de
l'art. 28 RLATC. Dans la mesure toutefois où l'ouverture prévue demeure de
dimension minime par rapport à la surface à éclairer, la municipalité n'a pas
abusé de son large pouvoir d'appréciation en l'autorisant. La toiture de la
façade Nord-Est comprendra enfin quatre lucarnes, pourvues d'ouvertures de 1,08
m2 (0,9 x 1,2), éclairant chacune une chambre d'une surface de 13 m2. Ces
pièces doivent être en principe éclairées par des ouvertures d'au minimum 1,625
m2 (soit le 1/8e de 13 m2). Les lucarnes prévues sont ainsi inférieures
aux exigences de l'art. 7.3 RCAT. Elles sont également suffisantes pour assurer
l'éclairage et la ventilation des chambres, compte tenu de l'exception prévue à
l'art. 28 RLATC, qui précise que la proportion peut être réduite au 1/15e
de la surface de plancher et à 0,80 m2 au minimum pour les lucarnes et les
tabatières. 

En ce qui concerne la façade
Sud-Ouest, le projet prévoit la réalisation de trois balcons encastrés dans la
toiture du bâtiment, qui apportent l'essentiel de l'éclairage des séjours des
trois appartements réalisés dans les combles. Un premier balcon (Ouest), pourvu
d'ouvertures de respectivement 3,3 m2 (1,5 x 2,2) et 2,37 m2 (2,15 x 1,1), est
destiné à l'éclairage de la pièce "cuisine et séjour" de
l'appartement 7, d'une surface de 36 m2. L'éclairage de cette pièce est
complété par une fenêtre rampante de 0,92 m2 (0,78 x 1,18), destinée à apporter
de la luminosité dans la mezzanine. L'ensemble des surfaces vitrées représente
6,59 m2, alors que la pièce nécessite un éclairage de 4,5 m2 (soit le 1/8e
de 36 m2). Même en faisant abstraction de la fenêtre rampante, les surfaces
vitrées excèdent les proportions définies à l'art. 28 RLATC. Un deuxième balcon
(centre), pourvu de trois ouvertures, sert à l'éclairage de la pièce désignée
comme "Cuisine et séjour", ainsi que d'une chambre de l'appartement
8. Les deux ouvertures attenantes à la pièce "Cuisine et séjour",
d'une surface de 36 m2 (auquel il y a lieu de rajouter la surface du hall
d'entrée, de 2,1 m2), ont une dimension de respectivement 2,15 m2 (2,15 x 1) et
3,3 m2 (1,5 x 2,2), soit un total de 5,45 m2, alors que l'éclairage requis pour
cette pièce, en vertu de l'art. 28 RLATC, est de 4,76 m2 (soit le 1/8e
de 38,1 m2). L'ouverture attenante à la chambre dressing de l'appartement 8 n'est
en revanche pas problématique. D'une dimension de 2,15 m2 (2,15 x 1), elle
éclaire une pièce de 17,5 m2, nécessitant des ouvertures d'une dimension de
2,19 m2. Le troisième balcon (Est), muni de deux ouvertures de respectivement
2,15 m2 (2,15 x 1) et 3,3 m2 (1,5 x 2,2), est destiné à éclairer la pièce
désignée comme "Séjour", d'une surface de 36 m2, ainsi que la cuisine
ouverte sur le séjour, d'une surface de 11,4 m2. Cet espace est par ailleurs
éclairé par une fenêtre prenant jour sur la façade pignon, d'une dimension de
1,8 m2 (1,5 x 1,2), ainsi que par une fenêtre rampante de 0,92 m2 (0,78 x 1,18),
destinée à apporter de la luminosité à la mezzanine. Ces ouvertures, d'une
surface totale de 8,17 m2 (2,15 + 3,3 + 1,8 + 0,92) excèdent les proportions
minimales définies par l'art. 28 RLATC, même en faisant abstraction de
l'éclairage provenant de la fenêtre rampante. En effet, l'espace du séjour et
de la cuisine a une surface totale de 47,4 m2, nécessitant des ouvertures d'une
dimension de 5,93 m2 (soit 1/8e de 47,4 m2).  

d) La municipalité se réfère toutefois
à une directive qu'elle a édictée le 18 février 2013, relative aux ouvertures
en toiture, ainsi formulée: 

"La Municipalité s'est trouvée
plusieurs fois confrontée aux règles strictes émises pour les ouvertures en
toiture (lucarnes ou tabatières) par le règlement général sur les constructions
de notre commune. 

L'article 7.3 mentionne en effet que ces
ouvertures ne doivent pas dépasser le minimum légal prévu à l'article 28 du
règlement d'application de la Loi sur l'aménagement du territoire (RLATC). 

Ces restrictions concernant les surfaces
habitables ne permettent pas un bon éclairage des pièces et entraînent ainsi
une consommation énergétique importante. 

Dans l'attente de la prochaine révision de
notre règlement communal, la Municipalité, lors de sa séance du 11 février
2013, a pris la décision d'admettre une augmentation de 30% des exigences
réglementaires prévues à l'article 28 précité. 

Cette disposition permettra d'amener une
qualité de lumière supérieure et de réaliser des économies d'énergie
importantes. 

Pour les surfaces non-habitables, seule est
admise une ouverture de 78x98 cm. pour l'éclairage et l'aération. 

Cette directive sera jointe au règlement
communal sur la police des constructions et disponible sur le site internet de
la Commune."

La pratique exposée dans la
directive du 18 février 2013, qui introduit une marge d'appréciation en faveur
de la municipalité, est contraire au texte du règlement communal, qui exclut
toute dérogation, en ce qui concerne la taille des ouvertures en toiture. Cette
directive ne vise dès lors pas à interpréter le règlement communal, mais à
diminuer les contraintes permettant de rendre les combles habitables et
introduit ainsi une pratique dérogatoire, non prévue dans le RCAT. 

Le principe de la légalité de
l'activité administrative prévaut en principe sur celui de l'égalité de
traitement. En conséquence, le justiciable ne peut généralement pas se
prétendre victime d'une inégalité devant la loi lorsque celle-ci est
correctement appliquée à son cas, alors qu'elle aurait été faussement, voire
pas appliquée du tout, dans d'autres cas (ATF 126 V 390 consid. 6a p. 392 et
les références citées). Cela présuppose cependant, de la part de l'autorité
dont la décision est attaquée, la volonté d'appliquer correctement à l'avenir
les dispositions légales en question. Le citoyen ne peut prétendre à l'égalité
dans l'illégalité que s'il y a lieu de prévoir que l'administration persévérera
dans l'inobservation de la loi (ATF 127 I 1 consid. 3a p. 2 s.; 125 II 152
consid. 5 p. 166; 122 II 446 consid. 4a p. 451 s. et les arrêts cités). Il faut
encore que l'autorité n'ait pas respecté la loi selon une pratique constante,
et non pas dans un ou quelques cas isolés (ATF 132 II 485 consid. 8.6 p. 510;
127 I 1 consid. 3a p. 2; 126 V 390 consid. 6a p. 392 et les arrêts cités), et
qu'aucun intérêt public ou privé prépondérant n'impose de donner la préférence
au respect de la légalité (ATF 123 II 248 consid. 3c p. 254; 115 Ia 81 consid.
2 p. 83 et les références).

Cela étant, une importance plus
grande doit être accordée au principe de la légalité dans certains domaines du
droit; il en va ainsi en matière d'aménagement du territoire, en particulier
lorsque des intérêts dignes de protection des voisins sont en cause (cf. Béatrice
Weber-Dürler, Zum Anspruch auf Gleichbehandlung in der Rechtsanwendung, ZBl
105/2004 p. 23; Pierre Tschannen, Gleichheit im Unrecht: Gerichtsstrafe im
Grundrechtskleid, ZBl 112/2011 p. 80). Dans ce cadre, il y a lieu de prendre en
considération la situation spécifique dans laquelle se trouve l'autorité
communale lorsqu'elle applique les normes d'un plan de quartier, ou d'un plan
d'affectation détaillé réglant de manière précise l'affectation et les
conditions de construction dans un périmètre limité. Si elle estime, plusieurs
années après l'entrée en vigueur d'un plan d'affectation spécial, que certaines
dispositions ne sont plus appropriées à cause de l'évolution des circonstances,
elle peut - ou doit, le cas échéant - engager une procédure de révision de ce
plan, conformément à la règle de l'art. 21 al. 2 LAT (cf. ATF 132 II 408
consid. 4.2 p. 413 et les arrêts cités). Elle ne doit donc pas a priori décider
d'adopter une pratique contraire aux règles du plan de quartier car il lui
incombe d'abord de prendre l'initiative d'une révision du plan; ce n'est qu'en
cas d'échec de cette procédure de révision que la possibilité d'une pratique
contraire au plan, pour des motifs d'égalité, devrait être envisagée (ATF
1C_482/2010 du 14 avril 2011, consid. 5.2; 1P.44/2006 du 18 janvier 2007
consid. 2.2).

Les constructrices semblent pouvoir
se prévaloir de l'égalité dans l'illégalité. Depuis l'adoption de la directive
relative aux ouvertures en toiture le 18 février 2013, tous les propriétaires
peuvent bénéficier des possibilités d'augmenter de 30% les ouvertures admises
dans les combles, la municipalité appliquant cette directive de manière
constante pendant plus d'une année, dans l'attente de la prochaine révision du
règlement communal. 

Il reste à examiner si le respect
de la légalité ne s'impose pas en vertu d'un intérêt public ou privé
prépondérant.  

Le recourant ne fait en
l'occurrence valoir aucun intérêt privé. On pourrait voir un intérêt public
prépondérant dans la sécurité juridique, les citoyens étant en droit d'attendre
une application correcte et prévisible des normes en vigueur. L'application
erronée du règlement communal est cependant compensée par la constance de la
pratique litigieuse, ce que permet précisément, à titre exceptionnel, la
jurisprudence relative à l'égalité dans l'illégalité. La règle prévue à l'art.
7.3 RCAT pourrait également viser des objectifs d'esthétique. Si cette exigence
peut se justifier en relation avec le maintien de constructions existantes, méritant
d'être spécialement protégées, elle n'est pas déterminante en l'occurrence,
s'agissant d'un bâtiment neuf. Les aménagements prévus en toiture demeurent en
outre de dimension restreinte et ne sont pas susceptibles de porter atteinte à
l'esthétique des lieux. Le recourant ne le prétend d'ailleurs pas.

Dans ces conditions particulières,
dès lors qu'aucun intérêt digne de protection n'impose l'application stricte de
la norme communale litigieuse, l'appréciation de l'autorité intimée peut être
confirmée. La pratique contraire au règlement communal en vigueur ne saurait toutefois
se prolonger indéfiniment, de sorte que la commune est invitée à mener à chef
sans tarder les démarches nécessaires à la modification du règlement sur ce
point. Il lui appartiendra également de vérifier que les ouvertures prévues
dans les combles respectent les exigences posées dans la directive du 18
février 2013.  

8.                               
Il résulte des considérants qui précèdent que le
recours doit être admis et la décision attaquée annulée, le dossier étant
renvoyé à l'autorité intimée pour complément d'instruction et nouvelle décision
sans nouvelle mise à l'enquête publique. Il se justifie de mettre les frais à
la charge des constructrices qui succombent. Il n'est pas alloué de dépens. 

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                                  
Le recours est admis. 

II.                                
La décision de la Municipalité d'Arzier-Le Muids
du 11 février 2014 est annulée, le dossier de la cause lui étant renvoyé pour
complément d'instruction et nouvelle décision. 

III.                               
Un émolument de 2'500 (deux mille cinq cent)
francs est mis à la charge d'Elisabeth Zosso Mange et de Maria Zosso,
solidairement entre elles. 

IV.                             
Il n'est pas alloué de dépens. 

 

Lausanne, le 17 septembre 2014

 

Le président:                                                                                             La
greffière:

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente
jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en
matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du
17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours
constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.