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**Case Identifier:** d8149274-7113-5a3b-91c6-0a5e5781ce05
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-10-17
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 17.10.2011 C/15931/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-15931-2009_2011-10-17.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 19.10.2011. 

 

  

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/15931/2009 ACJC/1321/2011 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre en matière des baux et loyers 

DU LUNDI 17 OCTOBRE 2011 

 

Entre 

SI ______SA, sise ______, ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 27 avril 2010, comparant par Me Viviane Martin, 

avocate, 12, rue de l'Hôtel-de-Ville, 1204 Genève, en l’étude de laquelle elle fait 

élection de domicile, 

d’une part, 

 

Et 

L______, domicilié ______, ______ Genève, intimé, comparant par l'ASLOCA, 12, rue 
du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle il fait élection de 

domicile, 

d’autre part, 

 

- 2/5 - 

 

 

C/15931/2009 

EN FAIT 

A. Par acte déposé au greffe de la Cour le 20 mai 2010, la SI ______S.A. appelle du 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 27 avril 2010 et communiqué 

le 4 mai 2010 aux parties, la déboutant de ses conclusions en validation de hausse 

de loyer. 

L’appelante conclut à l’annulation dudit jugement, à la modification de sa raison 

sociale en «SI ______SA», et à la validation de l’avis de majoration de loyer du 

27 mai 2009 fixant le loyer de L______ à 16'620 fr. par an, charges non 

comprises, dès le 1
er

 novembre 2009, l’intimé étant débouté de toutes ses con-

clusions.  

Elle a déposé un chargé de pièces complémentaire. 

Par mémoire réponse déposé au greffe le 25 juin 2010, L______ a conclu à la 

confirmation du jugement querellé. 

B. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : 

a. Par contrat de bail à loyer du 17 octobre 1996, L______ a pris en location un 
appartement de 3 pièces au 2

ème
 étage de l’immeuble ______ à Genève. Le loyer a 

été augmenté en dernier lieu par avis du 5 mai 2003 à 14'220 fr., charges non 

comprises, dès le 1
er

 novembre 2003.  

b. Par avis de majoration du 27 mai 2009, la bailleresse a déclaré porter le loyer 
annuel de l’appartement à 16'620 fr. à compter du 1

er
 novembre 2009, charges non 

comprises.  

Cette majoration est motivée au moyen d’une feuille annexée à l’avis officiel, 

indiquant ce qui suit : 

«MOTIFS DE L’AUGMENTATION : 

 

Votre loyer n’a subi aucune augmentation depuis 13 ans, savoir depuis la 
conclusion de votre bail le 1

er
 novembre 1996. Le loyer initial était de 

1'277 fr./mois. Votre loyer a été réduit à 1'185 fr./mois (!?!) depuis le 
1

er 
novembre 2003. 

S’il y avait eu indexation depuis le 1
er

 novembre 1996 (indice passant de 143.3 à 
159.7 en 2009) le loyer actuel serait de 1'423 fr. (+ 238 fr.). 

Des travaux de réparations ont été effectués dans l’immeuble (changement des 
colonnes + divers) pour un total de 410'600 fr. 

Votre appartement a subi de nouvelles rénovations à l’occasion du changement 
de ces colonnes alors qu’il avait fait l’objet d’une réfection totale et avait été 
remis à neuf à votre entrée, fin 1996. 

Le loyer des derniers appartements loués dans l’immeuble correspond, pour un 
3 pièces, à 1’500 fr./mois + charges. 

- 3/5 - 

 

 

C/15931/2009 

Selon les statistiques genevoises actuelles, le loyer d’un appartement de 3 pièces 
s’échelonne entre 1'410 fr. (loyer avantageux), 1'950 fr. (loyer moyen) et 2’940 fr. 
(loyer cher) (réf. not. HEBDO du 23 avril 2009, pg.22). 

L’augmentation de 200 fr./mois qui vous est notifiée (nouveau loyer de 
1'385 fr./mois), correspond à 85% (arrondi) de l’indexation précisée sous chiffre 
2. Cette augmentation prend en compte tous les motifs ci-dessus mentionnés 
(article 269 a lit. a et b CO notamment).» 

c. Contestée en temps utile, cette hausse de loyer a fait l’objet d’une validation par 
le biais d’un acte intitulé «réponse», adressé au Tribunal des baux et loyers et daté 

du 18 décembre 2009. 

Le jugement querellé constate que l’avis de majoration litigieux mélange de façon 

incompréhensible les motifs absolus et relatifs de hausse, ce qui le rend nul.  

d. En appel, la bailleresse produit plusieurs pièces nouvelles et précise que la 
motivation de la hausse ne se base pas exclusivement sur l’adaptation aux loyers 

usuels pratiqués dans le quartier, mais également sur d’autres motifs précisés dans 

le courrier annexé à l’avis de hausse, soit notamment les travaux de réparation 

exécutés sur l’immeuble et dans l’appartement considéré, ainsi que la «fiction 

d’indexation» et le rendement net sur fonds propres.  

L’intimé a conclu au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement attaqué. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l’art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la 

décision entreprise. S’agissant en l’espèce d’un appel dirigé contre un jugement 

notifié aux parties avant le 1
er

 janvier 2011, la présente cause est régie par l’ancien 

droit de procédure. 

Interjeté dans les forme et délai prescrits par les art. 443 et 444 aLPC, l'appel est 

recevable. 

2. Selon l'art. 56P aLOJ, le jugement, qui porte sur une contestation relative au loyer, 
au sens du chapitre II du titre VIII

ème
 du Code des Obligations, a été rendu en der-

nier ressort. Conformément à l'art. 292 aLPC, la décision attaquée ne peut être 

revue - dans les limites des griefs invoqués et déjà soumis aux premiers juges 

(SJ 1987 p. 235; 1980 p. 595) - que si elle consacre une application erronée de la 

loi, l'appréciation arbitraire d'un point de fait étant assimilée à une telle violation 

(SJ 1991 p. 135; 1990, p. 595; SCHMIDT, SJ 1995 p. 521 et ss). 

Les allégués de fait nouveaux par rapport à ceux exposés en première instance 

sont donc irrecevables. Pour les mêmes motifs, les pièces nouvelles produites à 

l'appui de l'appel sont irrecevables, de même que les écritures et pièces produites 

après l'échéance du délai d'appel (ACJC/1467/2009). 

- 4/5 - 

 

 

C/15931/2009 

Au vu de ce qui précède, les nouvelles pièces produites par l’appelante le 20 mai 

2010 doivent préalablement être écartées de la procédure. 

3. 3.1 Dans son appel, la bailleresse reprend, sans les ordonner, les motifs de hausse 
invoqués avec l’avis de majoration litigieux. Elle soutient, en bref, que la jurispru-

dence du Tribunal fédéral permettrait le mélange de motifs absolus et relatifs de 

hausse. 

3.2 Comme l’a mentionné le Tribunal des baux et loyers, les motifs de hausse 
doivent être mentionnés de manière claire et précise, pour que le locataire puisse 

se faire une idée suffisante des prétentions du bailleur afin de décider s’il entend 

ou non contester la hausse. Lorsque la hausse de loyer invoquée repose sur 

plusieurs motifs, le bailleur doit indiquer les montants de la hausse correspondant 

à chacun d’entre eux (art. 19 al. 1 lettre a OBLF). Le bailleur ne peut pas se préva-

loir simultanément de plusieurs motifs qui s’excluent, tels les loyers du quartier et 

un facteur de hausse fondé sur les coûts (art. 269, 269a lettres b, c et e CO). Ainsi, 

si le cumul de plusieurs facteurs relatifs est possible, les facteurs absolus ne 

peuvent pas être cumulés entre eux, dès lors qu’ils sont antinomiques; tel est le 

cas du bailleur qui majorerait le loyer en fonction du rendement net des fonds pro-

pres (art. 269 CO) et de la comparaison avec les loyers usuels du quartier 

(art. 269a lettre a CO). Une prétention du bailleur qui serait simultanément 

justifiée par plusieurs facteurs antinomiques est nulle (cf. notamment David 

LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 544).  

En l’espèce, et comme l’appelante le revendique elle-même, l’avis de majoration 

litigieux mentionne aussi bien des critères relatifs (indexation des prix, prestations 

supplémentaires ou coûts de rénovation) que des critères absolus, tels que les 

loyers comparatifs. Contrairement aux exigences de l’art. 19 OBLF, le montant de 

hausse correspondant à chaque motif invoqué n’est pas clairement mentionné. 

Compte tenu de la jurisprudence applicable, ces quelques constatations sont suffi-

santes pour constater la nullité de l’avis de hausse en question. 

4. Le jugement querellé sera en tout point confirmé et l’appelante condamnée à un 
émolument d’appel (art. 447 al. 2 aLPC). 

5. La majoration annuelle sollicitée par la bailleresse dépassant 1'000 fr., la valeur 
litigieuse de la présente cause excède 15'000 fr. au sens de l'art. 51 al. 4 LTF. 

* * * * * 

- 5/5 - 

 

 

C/15931/2009 

PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté par la SI ______S.A. contre le jugement 

JTBL/583/2010 rendu par le Tribunal des baux et loyers en date du 27 avril 2010 en la 

cause C/15931/2009-3-L. 

Au fond : 

Le rejette. 

Condamne la SI______S.A. à payer à l’Etat de Genève un émolument d’appel de 300 fr. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Florence KRAUSKOPF, présidente; Monsieur Jean-Marc STRUBIN et 

Madame Elena SAMPEDRO juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Pierre 

DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Florence KRAUSKOPF 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 

en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.  

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.