# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b0561b32-8386-5dc4-b3eb-bef75c0ac832
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-13
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 13.02.2025 III 2024 45
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2024-45_2025-02-13.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2024 45

Entscheid vom 13. Februar 2025 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________ 
und/oder Rechtsanwalt C.________,

gegen

1. Kantonale Schätzungskommission für Enteignungen, 
c/o Rechtsanwältin D.________,
Vorinstanz,

2. E.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt F.________,

Gegenstand Enteignungsrecht (Entschädigung für die Enteignung eines 
Durchleitungsrechts)

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Sachverhalt:

A. A.________ ist Eigentümer der Grundstücke KTN 001.________ 
KTN 002.________ und KTN 003.________ in Freienbach. (…). Das Grundstück 
KTN 001.________, dessen nördlicher Teil der Freihaltezone zugeordnet ist, 
grenzt im Norden an den Zürichsee an. Westlich der Grundstücke 
KTN 001.________, KTN 002.________ und KTN 003.________ befindet sich ein 
Wäldchen. Östlich der Grundstücke befindet sich das Grundstück 004.________ 
in Freienbach im Eigentum des Zweckverbands E.________. E.________ betreibt 
auf diesem Grundstück die Kläranlage für die Gemeinden Freienbach, Wollerau 
und Feusisberg. Durch die Grundstücke KTN 002.________ und 
KTN 003.________ führt ein Hauptsammelkanal des E.________ in die Kläran-
lage auf Grundstück KTN 004.________, welcher im kommunalen Erschliessungs-
plan vom 26. April 2005 als orientierender Planinhalt aufgenommen worden war. 
Im Grundbuch der Gemeinde Freienbach war dagegen kein Durchleitungsrecht 
zugunsten des E.________ und zu Lasten der beiden Grundstücke eingetragen.

B. Mit Klage vom 16. September 2014 stellte A.________ beim Bezirksgericht 
Höfe das (Haupt)Begehren, E.________ sei zu verpflichten, den durch die Grund-
stücke KTN 002.________ und KTN 003.________ führenden Hauptsammelkanal 
zu entfernen. Der Bezirksgerichtspräsident trat mit Verfügung vom 1. Juni 2015 
auf die Klage nicht ein. Das Kantonsgericht Schwyz hiess mit Beschluss ZK1 2015 
32 vom 19. April 2016 eine dagegen angehobene Berufung gut und wies die als 
zivilrechtliche Streitigkeit qualifizierte Sache ans Bezirksgericht zurück (Vi-act. 4; 
bestätigt durch das Urteil BGer 5A_393/2016 vom 30.11.2016). In der Folge sis-
tierte das Bezirksgericht Höfe am 11. Juli 2017 das Klageverfahren bis zum rechts-
kräftigen Abschluss des Enteignungsverfahrens.

C. Am 13. Januar 2015 ersuchte E.________ den Regierungsrat des Kantons 
Schwyz um Erteilung des Enteignungsrechts für den Erwerb eines Durchleitungs-
rechts für den Hauptsammelkanal auf KTN 002.________ und KTN 003.________ 
gestützt auf § 42 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Gewässerschutzgesetz 
(EGzGSchG; SRSZ 712.110) vom 19. April 2000. Mit Beschluss (RRB) 
Nr. 423/2015 vom 12. Mai 2015 erteilte ihm der Regierungsrat dieses Enteig-
nungsrecht.

D. Am 17. Juli 2015 ersuchte A.________ den Gemeinderat Freienbach u.a., 
den Erschliessungsplan vom 26. April 2005 dahingehend zu korrigieren, dass der 
durch die Grundstücke KTN 002.________ und KTN 003.________ führende 
Hauptsammelkanal des E.________ nicht mehr durch die genannten Grundstücke 

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verlaufe, sondern durch den öffentlichen Seeweg. Der Gemeinderat wies das Ge-
such mit Beschluss (GRB) Nr. 397 vom 3. Dezember 2015 ab. Eine dagegen er-
hobene Beschwerde wies der Regierungsrat mit RRB Nr. 228/2018 vom 27. März 
2018 ab, soweit er auf die Beschwerde eintrat und diese nicht als gegenstandslos 
geworden abschrieb. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz wies eine da-
gegen erhobene Beschwerde mit VGE III 2018 77 vom 6. November 2018 ab, so-
weit es darauf eintrat.

E. Nach ergebnislos verlaufener Einigungsverhandlung zwischen E.________ 
und A.________ verfügte der Vorstand des E.________ am 14. März 2018 (Vi-act. 
1 Bel. 2): 

1. Für den Betrieb und Erhalt des Hauptsammelkanals 'J.________' wird 
A.________ (…) auf seinen Liegenschaften Grundbuch Freienbach, L Nr. 
002.________ und 003.________, ein Durchleitungsrecht enteignet, und es 
wird dem E.________ zulasten dieser Liegenschaften die folgende Dienstbar-
keit im Sinne von Art. 781 ZGB eingeräumt:

Durchleitungsrecht für Hauptsammelkanal 
Zu Lasten: Grundbuch Freienbach L Nr. 002.________, 003.________
Zu Gunsten: E.________, Freienbach

Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstücks räumt hiermit 
E.________, Freienbach, das Durchleitungsrecht für den Hauptsammel-
kanal des Abwasserverbandes Höfe durch die belasteten Grundstücke ein. 
Der Leitungsverlauf des Hauptsammelkanals ist im beiliegenden Plan 
'Hauptsammelkanal J.________'vom 20. Februar 2017 rot eingezeichnet. 

2. Es wird ein Enteignungsbann gemäss § 39 EntG mit Bezug auf die Liegen-
schaften Grundbuch Freienbach L Nr. 002.________ und 003.________ ange-
ordnet.

Das Grundbuchamt Höfe wird mit separatem Schreiben angewiesen, einen Ent-
eignungsbann auf den Liegenschaften Grundbuch Freienbach L Nr. 
002.________ und 003.________ anzumerken.

3. Nach Rechtskraft dieser Verfügung wird die Schätzungskommission des Kan-
tons Schwyz beauftragt, das Schätzungsverfahren für die Enteignung des 
Durchleitungsrechts gemäss Ziff. 1 durchzuführen, damit die Rechte und Pflich-
ten gemäss Ziff. 1 im Grundbuch Freienbach eingetragen werden können. Das 
Begehren um vorzeitige Besitzeseinweisung bleibt vorbehalten.

[4.-7.Kosten Parteientschädigung Rechtsmittelbelehrung und Zustellung].

F. Der Regierungsrat wies mit RRB Nr. 846/2018 vom 20. November 2018 eine 
dagegen erhobene Beschwerde ab, soweit er darauf eintrat (Vi-act. 1 Bel. 4). Das 
Verwaltungsgericht hiess eine hiergegen erhobene Beschwerde mit dem unange-
fochten in Rechtskraft erwachsenen VGE III 2019 6 vom 18. Dezember 2019 inso-
weit teilweise gut, als es A.________ eine 'Gesamt-Parteientschädigung' (Partei-
entschädigung und Kostenersatz (für das erstinstanzliche Enteignungsverfahren 
in der Höhe von Fr. 21'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu Lasten der 

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E.________ zusprach und den RRB Nr. 846/2018 vom 20. November 2018 sowie 
die Verfügung des E.________ am 14. März 2018 diesbezüglich aufhob; im Übri-
gen wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab (Vi-act. 1 Bel. 5). 

G. Mit Eingabe vom 28. Mai 2020 beantragte der E.________ bei der kantona-
len Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons Schwyz:

1. Es sei die Entschädigung für das enteignete Durchleitungsrecht für den Haupt-
sammelkanal "J.________", zu Lasten Grundbuch Freienbach 
L Nr. 002.________ und 003.________ des Enteigneten und zugunsten des 
E.________, festzusetzen.

2. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen gemäss Gesetz.

H. Mit Schätzungsentscheid vom 6. März 2024 entschied die kantonale Schät-
zungskommission für Enteignungen wie folgt (Bf-act. 1):

1. Der Enteigner hat dem Enteigneten für das auf den Liegenschaften Grundbuch 
Freienbach Nr. 002.________ und 003.________ zu Gunsten des E.________, 
Freienbach enteignete Durchleitungsrecht gemäss Verfügung des Vorstandes 
des Abwasserverbandes Höfe vom 14. März 2018 (…) keine Entschädigung zu 
zahlen.

2. Die Kosten des Schätzungsverfahrens im Betrag von insgesamt CHF 4'000.00 
werden dem Enteigner auferlegt.

3. Der Enteigner hat dem Enteigneten eine Parteientschädigung von CHF 
4'500.00 (inklusive Barauslagen und MwSt) zu leisten.

[4.-5.Rechtsmittelbelehrung und Zustellung].

I. Dagegen lässt A.________ am 27. März 2024 fristgerecht beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den Anträgen:

1. Es sei der angefochtene Schätzungsentscheid vom 6. März 2024 (Dossier 
Nr. 02/2020) aufzuheben und der Beschwerdeführer zu entschädigen mit min-
destens CHF 682'000.00 plus CHF 4'671 Baurechtszins pro Jahr seit 1. Januar 
2014 zzgl. Verzugszins von 5% seit rechtens.

2. Eventualiter sei der angefochtene Schätzungsentscheid vom 6. März 2024 (…) 
aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) der Staatskasse.

J. Die Vorinstanz lässt mit Stellungnahme vom 24. April 2024 an den Aus-
führungen im angefochtenen Schätzungsentscheid vom 6. März 2024 festhalten. 
Der Beschwerdegegner beantragt mit Vernehmlassung vom 6. Mai 2024, es sei 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers die Be-
schwerde abzuweisen, soweit auf diese eingetreten werden könne.

K. Der Beschwerdeführer lässt mit Replik vom 10. Juli 2024 seine Beschwer-
deanträge aufrechterhalten. Der Beschwerdegegner lässt mit Duplik vom 6. Sep-

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tember 2024 seine Anträge aus der Vernehmlassung erneuern. Dazu lässt der Be-
schwerdeführer mit Triplik vom 9. Oktober 2024 Stellung nehmen, worauf der Be-
schwerdegegner mit Eingabe vom 16. Oktober 2024 auf eine weitere Stellung-
nahme verzichtet.

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Das schwyzerische Enteignungsverfahren ist zweistufig aufgebaut. Auf der 
ersten Stufe entscheidet die zuständige Instanz (für eine nach der Spezialgesetz-
gebung enteignungsberechtigte Körperschaft ihr geschäftsführendes Organ) über 
die Zulässigkeit der Enteignung (§ 30 Abs. 1 lit. d des Enteignungsgesetzes [EntG; 
SRSZ 470.100] vom 22.4.2009). Gegen diesen Entscheid stehen den Betroffenen 
die Beschwerdemöglichkeiten nach dem Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; 
SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 zur Verfügung (§ 30 Abs. 2 u. 3 EntG i.V.m. § 45 
Abs. 1 lit. b VRP und § 51 lit. a VRP; vgl. Ingress lit. E. - F. hiervor).

Kommt nach Rechtskraft der Enteignungsverfügung keine Einigung über die Ent-
schädigung zustande, ist in einer zweiten Stufe das Schätzungsverfahren durch 
ein schriftliches Begehren an den Präsidenten der Schätzungskommission einzu-
leiten (§ 34 EntG). Die Schätzungskommission legt im Schätzungsverfahren 
(§ 14 f. der Verordnung zum Enteignungsgesetz [EntV; SRSZ 470.111] vom 
30.11.2010) Art und Höhe der Entschädigung fest (§ 36 lit. a EntG). Ihr Entscheid 
kann ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden (§ 38 EntG).

Nach dieser gesetzlichen Konzeption kann die Schätzungskommission erst tätig 
werden, wenn das Verfahren der ersten Stufe rechtskräftig abgeschlossen ist 
(§ 34 EntG). Auf die Enteignungsverfügung, mit welcher vorgängig rechtskräftig 
über die Frage der Zulässigkeit und ev. des Umfangs der strittigen Enteignung 
entschieden wurde, kann daher im nachfolgenden Schätzungsverfahren 
grundsätzlich nicht mehr zurückgekommen werden (so auch BGE 135 II 310 zur 
analogen kantonalen Rechtsprechung zu dem bis 31.3.2011 in Kraft stehenden 
Expropriationsgesetzes des Kantons Schwyz vom 1.12.1870).

1.2 Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleich-
kommen, sind gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen 
Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom 18. April 1999 voll zu entschädigen (so auch 
§ 17 EntG). Volle Entschädigung i.S.v. Art. 26 Abs. 2 BV bedeutet, dass der Ent-
eignete durch die Enteignung weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn 
erzielen soll; wirtschaftlich ist der Enteignete gleich zu stellen wie ohne den Eintritt 
der Enteignung (vgl. BGE 122 I 168 E. 4b; Urteile BGer 1C_42/2023 vom 
25.3.2024 E. 4.4; 1C_412/2018 vom 31.7.2019 E. 8.1; Hänni, Planungs-, Bau- und 

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besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022, S. 704; Vallender/Hettich, in: Eh-
renzeller et. al. [Hrsg.], St. Galler Kommentar BV, 4. Aufl. 2023, Art. 26 Rz. 71; 
Häfelin/Haller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020 Rz. 2407). 

1.3 Wird eine neue Dienstbarkeit begründet, gelangen hinsichtlich der Entschä-
digungsbemessung die Grundsätze über die Teilenteignung (§ 22 EntG) zur An-
wendung (BGE 122 II 246 E. 4). Die formelle Teilenteignung tritt entweder als 
rechtliche oder als körperliche Teilenteignung auf. Unter der rechtlichen Teilent-
eignung versteht man die zwangsweise erfolgende Belastung eines Grundstücks 
mit einer Servitut, die Entwehrung der herrschenden Liegenschaft von einer solchen 
oder den Entzug von nachbarrechtlichen Abwehrbefugnissen (Merker, Der Grund-
satz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, 1975, S. 54). Durch eine 
Dienstbarkeit wird in der Regel der Verkehrswert des belasteten Grundstücks, je 
nach deren Inhalt, mehr oder weniger beeinträchtigt. Der Schaden, der dem Eigen-
tümer durch die Beschwerung seiner Liegenschaft mit einem dinglichen Recht er-
wächst, entspricht dem aus der Belastung resultierenden Minderwert. Massge-
bend ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert vor und nach der Eigentumsbe-
schränkung (sog. Differenzmethode). Neben diesem Minderwert sind allfällige wei-
tere Nachteile zu ersetzen, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als 
Folge der Enteignung voraussehen lassen (vgl. BGE 141 I 113 E. 6.5.1, BGE 129 
II 420 [= Pra 2005 Nr. 38] E. 3.1; BGE 122 II 246 E. 4; BGE 114 Ib 321 E. 3; BGE 
102 Ib 173 E. 2; Urteile BGer 1C_412/2018 vom 31.7.2019 E. 8.1; 1P.318/2001 
vom 17.8.2001 E. 1a; Häfelin/Haller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 2493; Hess/Weibel, Das 
Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I,1986, Art. 19 Rz. 173; Merker, a.a.O., S 79 f.). 

1.4 Grunddienstbarkeiten weisen keinen selbständigen Eigenwert auf, da sie 
nicht Objekte des Handels sind, wie das Grundeigentum. Sie beeinflussen aber 
den Wert der Grundstücke, mit denen die verbunden sind. In der Regel weisen 
berechtigte Liegenschaften einen höheren, belastete einen geringeren Verkehrs-
wert aus, als unberechtigte und lastenfreie Grundstücke. Unter dem objektiven 
Wert einer Grunddienstbarkeit wird jener Wert verstanden, um den die Grund-
dienstbarkeit den Verkehrswert des berechtigten Grundstücks unabhängig von der 
Person des Eigentümers erhöht. Unter dem subjektiven Wert versteht man jenen 
Wert, den die Grunddienstbarkeit im Vermögen des Berechtigten darstellt, d.h. das 
subjektive Interesse, welches der Enteignete daran hat, das entzogene Recht zu 
behalten, bzw. der Schaden der ihm dadurch entsteht, dass er das entzogene 
Recht nicht mehr ausüben kann; dieser kann höher sein als der objektive Ver-
kehrswert (vgl. Merker, a.a.O., S. 131 f.; Marti, Grundsätze und Begriffe: Formelle 
und materielle Enteignung, volle Entschädigung, in: BlAR 3/2015 S. 141 ff., 153). 
Für enteignete Dienstbarkeiten ist den Berechtigten gemäss § 24 Abs. 1 EntG der 

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ganze aus ihrer Beschränkung oder ihrem Erlöschen entstehende Schaden zu ver-
güten. Der "ganze Schaden" umfasst mindestens den objektiven, nach der Diffe-
renzmethode errechneten Wert der Dienstbarkeit, selbst dann, wenn sie für den 
Berechtigten subjektiv wertlos ist, weil er sie nicht ausnützt. Übertrifft sein subjek-
tives Interesse die objektive Werteinbusse, so wird er für diese zusätzliche Vermö-
gensverminderung ebenfalls entschädigt. Diese weiteren, voraussehbaren geld-
werten Nachteile werden als Inkonvenienzen abgegolten (Merker, a.a.O., 
S. 132 f.; 135; Hess/Weibel, a.a.O., Art. 19 Rz. 173; Urteil BVerwGer A-5570/2009 
vom 24.3.2010 E. 7.3; vgl. auch § 19 lit. d und § 22 Abs. 2 EntG). Eine Schadens-
berechnung nach der Bereicherung des Enteigners kann dagegen nicht mit der 
Eigentumsgarantie in Einklang gebracht werden, welche nicht darauf abzielt, den 
Enteigner in einer bestimmten Weise zu belasten, sondern darauf, den Enteigne-
ten in einer bestimmten Weise zu entschädigen (vgl. Merker, a.a.O. S. 9 f.).

1.5 Eine Enteignungsentschädigung setzt einen Enteignungsschaden voraus. In 
der Rechtsprechung und Lehre ist anerkannt, dass es Fälle gibt, in denen keine 
Entschädigung zu leisten ist. Kein Schaden liegt etwa dann vor, wenn bei der Über-
führung eines mit Wegrechten belasteten Privatweges in das öffentliche Eigentum 
der Eigentümer alle mit dem Weg verbundenen Vorteile behält und von gewissen 
Nachteilen entlastet wird (vgl. Hess/Weibel, a.a.O., Art. 19 Rz. 122; Wiederkehr, 
Die Expropriationsentschädigung, 1966, S. 48 f.; BGE 95 I 453 E. 4; Urteile des 
BGer 1C_329/2014 vom 5.1.2015 E. 5.3; 1C_589/2012 vom 30.9.2013, E. 6.1; 
1P.318/2001 vom 17.8.2001 E. 1b/cc). Ist mangels Schadens keine Entschädi-
gung geschuldet, so wird die Zahlung durch die rechtskräftige Feststellung dieser 
Tatsache ersetzt (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 91 Rz. 7).

2.1 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Schätzungsentscheid vom 6. März 
2024 in der Hauptsache darauf erkannt, es sei keine Enteignungsentschädigung 
geschuldet, weil zum Leitungsverlauf der enteigneten Dienstbarkeit (Durchleitungs-
recht für Hauptsammelkanal des E.________) auf KTN 002.________ und KTN 
003.________ eine verlaufsmässig nahezu deckungsgleiche, im Grundbuch ein-
getragene Dienstbarkeit für ein Fernwärmeleitungsrecht bestehe, mit einer Bau- 
und Pflanzbeschränkung senkrecht auf und je 2 m seitlich der Längsachse, inner-
halb deren das enteignete Durchleitungsrecht liege. Das enteignete Durchleitungs-
recht für den Hauptsammelkanal gehe damit weniger weit als die im Grundbuch 
eingetragene Fernwärmeleitungsdienstbarkeit; KTN 002.________ und KTN 
003.________ hätten durch diese Enteignung keinen Minderwert erfahren und 
dem Enteigneten sei dadurch kein Schaden entstanden. Ob diese Fernwärmelei-
tungsdienstbarkeit - wie vom Beschwerdeführer geltend gemacht - zufolge fehlen-
dem Interesse etc. gelöscht oder verlegt werden müsse, könne und dürfe die 

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Schätzungskommission nicht entscheiden. Eine eingetragene Dienstbarkeit dau-
ere so lange, wie sie im Grundbuch eingetragen sei. Sie könne nicht verjähren und 
gehe auch nicht unter, wenn sie während längerer Zeit nicht ausgeübt werde (m.H. 
auf Lehre und Rechtsprechung). Daher müsse bei der Festsetzung der Entschä-
digung von dem im Grundbuch eingetragen Verlauf der Fernwärmeleitung ausge-
gangen werden. Indem der Beschwerdeführer in seinen Eingaben vor der Schät-
zungskommission (Vi-act. 45 und 47) selber ausführe, dass er die sofortige Entfer-
nung der widerrechtlich bestehenden Fernwärmeleitung verlangen könne, berufe 
er sich ebenfalls auf die im Grundbuch eingetragene Fernwärmeleitungsdienstbar-
keit und deren Gültigkeit in Bezug auf den Verlauf der Leitung (E. 6.3 f.). 

Im Übrigen würde wegen den auf den belasteten Liegenschaften einzuhaltenden 
Abständen auch ohne Durchleitungsdienstbarkeit nur ein kleines Baufeld verblei-
ben (E. 6.5 m.H. auf Vi-act. 7 Bel 19 = Baubewilligung des Gemeinderates Freien-
bach vom 21.11.2013, mit welcher indes in Disp.-Ziff. 3. Ausnahmebewilligungen 
für die Unterschreitung des östlichen Grenz- und Strassenabstandes und die 
Waldabstandsunterschreitungen gegen Westen erteilt wurden). 

Als Folge des fehlenden Enteignungsschadens habe der Vertrag über das Durch-
leitungsrecht für die Kanalisationsanlage vom 18. Februar 1966 (Vi-act. 8 Bel. 2) 
keinen Einfluss mehr auf die Beurteilung des Schadens. Wegen der Umdisponie-
rung der Kläranlage sei die Kanalisationsleitung abweichend vom ursprünglichen 
Vertrag resp. dem von den Parteien unterzeichneten Situationsplan (Vi-act. 8 Bel. 
2) auf den heutigen Verlauf verschoben worden (Vi-act. 8 Bel. 3). Der damalige 
Eigentümer von KTN 001.________ habe die Erstellung der Kanalisationsleitung 
gemäss dem abgeänderten Plan 2027-206 mit Schreiben vom 7. September 1967 
bewilligt (Vi-act. 8 Bel. 4) (E. 7.1). Wegen des fehlenden Enteignungsschadens 
könne offenbleiben, ob die Enteignung vorliegend lediglich zum Zweck gehabt 
habe, allenfalls einen Grundbuchmangel zu beheben bzw. einem jahrzehntelang 
gewährten und ausgeübten Recht die grundbuchliche Sicherung zu verschaffen 
(E. 7.2). 

Mangels Schadens könne auch offen bleiben, ob für das im Jahre 1966 vertraglich 
vereinbarte, als Personaldienstbarkeit ausgestaltete Durchleitungsrecht für den 
Hauptsammelkanal ein Grundbucheintrag erforderlich gewesen wäre (E. 7.3.1). 

2.2 Der Beschwerdeführer kündigte in der Beschwerdeschrift vom 27. März 
2024 an, zwecks (definitiver) Klärung der Frage des Bestands bzw. der Lösch- 
und/oder Verlegbarkeit der Fernwärmeleitungsdienstbarkeit ein entsprechendes 
Schlichtungsgesuch beim zuständigen Friedensrichter einreichen (Rz. 8).

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Der Hauptsammelkanal bestehe mindestens seit 1969. Alleine daraus lasse sich 
aber nicht folgern, dieser sei durch ein entsprechendes Recht abgedeckt, ansons-
ten dieses Recht nicht hätte enteignet werden müssen resp. können (Rz. 12b). Im 
Schätzungsverfahren gemäss § 36 lit. a EntG habe die Schätzungskommission die 
Entschädigung für die formelle Enteignung des Durchleitungsrechts zu bemessen. 
Nicht Gegenstand des Schätzungsverfahrens sei die Frage, ob der Beschwerde-
gegner bereits vor der Enteignung ein Durchleitungsrecht gehabt habe. Im Übrigen 
habe das Verwaltungsgericht diese Frage bereits verbindlich beantwortet, indem 
es klargestellt habe, dass der Beschwerdegegner bis zur rechtskräftigen Enteig-
nung kein Durchleitungsrecht besitze, andernfalls die Enteignung obsolet würde 
(Rz. 12c m.H. auf VGE III 2019 6 vom 18.12.2019 E. 2.2). 

Im Rahmen der formellen Enteignung gebe es keine entschädigungslos hinzuneh-
menden Dienstbarkeitsenteignungen, um einen Grundbuchmangel zu beheben 
bzw. einem jahrzehntelang gewährten und ausgeübten Recht die grundbuchliche 
Sicherung zu verschaffen; Gegenteiliges verletze Art. 26 Abs. 2 BV (Rz. 12d). 

Der damalige Eigentümer von KTN 001.________ habe die heutige Leitungs-
führung des Hauptsammelkanals nicht (rechtsverbindlich) genehmigt. Es möge 
sein, dass ihm der abgeänderte Verlauf der Fernwärmeleitung durch das Protokoll 
des Gemeinderates Freienbach vom 18. August 1986 (Vi-act. 40 Bel. 1) bekannt 
gemacht geworden sei. Aus diesem Protokoll ergebe sich aber auch, dass weder 
die Gemeinde Freienbach noch der damalige Eigentümer von KTN 001.________ 
Kenntnis gehabt hätten, dass die Fernwärmeleitung abweichend zur gewährten 
Dienstbarkeit gebaut worden sei und dass der Grundeigentümer Anspruch auf Ver-
gütung der Mehrkosten habe, wenn für eine sinnvolle Bebauung des Grundstücks 
eine Leitungsverlegung unumgänglich sei. Der Hauptsammelkanal sei eigenmäch-
tig und widerrechtlich dort eingebaut, wo die Fernwärmeleitungsdienstbarkeit ein-
getragen sei und die Fernwärmeleitung ohne Rechtstitel an einem anderen Ort. Es 
lasse sich mit dem Rechtsmissbrauchsverbot (Art. 5 Abs. 3 BV) nicht vereinbaren, 
wenn aufgrund der nie genutzten Fernwärmeleitungsdienstbarkeit für die Durch-
leitungsdienstbarkeit des Hauptsammelkanals keine Entschädigung geleistet 
werde (Rz. 13a und 15). hätten. Der Vorstand der E.________ habe dem Verneh-
men nach entschieden, die Durchleitungsrechte für den Hauptsammelkanal und 
die tatsächlich gebaute Fernwärmeleitung nicht aktiv zu erwerben. Vor Vorinstanz 
habe der Beschwerdegegner die Möglichkeit gehabt, dazu Stellung zu nehmen. Er 
habe die Darstellung nicht bestritten (Rz. 15 f., mit Begehren um Edition der Vor-
standsitzungs- und Geschäftsleitungssitzungsprotokolle des Enteigners seit 1986 
bis heute). 

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Eine Dienstbarkeit gestützt auf Art. 736 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetz-
buchs (ZGB; SR 210) vom 10. Dezember 1907 gehe im Zeitpunkt des Verlustes 
allen Interesses an ihr ipso iure unter. Die Ablösung durch das Gericht ergehe in 
einem (deklaratorischen) Feststellungsurteil. Diese Bestimmung finde analog auch 
auf die Personalservitute Anwendung (Rz. 13b m.H.). Sollte die Fernwärmelei-
tungsdienstbarkeit nicht von Gesetzes wegen untergegangen sein, so könne sie 
doch jederzeit aufgrund fehlenden Interesses gelöscht oder verlegt werden 
(Rz. 13c). Dasselbe gelte für die tatsächlich gebaute Fernwärmeleitung, die ohne 
Rechtsgrund bestehe und seit über 20 Jahre stillgelegt sei (Rz. 13d). Daher wür-
den die Fernwärmedurchleitungsdienstbarkeit und die tatsächlich verbaute Fern-
wärmeleitung den durch das enteignete Recht beanspruchten Boden nicht nen-
nenswert abwerten. Dies hätte in der Wertberechnung nach dem Grundsatz der 
Rechtsanwendung von Amtes (§ 18 VRP) berücksichtigt werden müssen (Rz. 13e 
und 13f). Beim enteigneten Durchleitungsrecht bestehe ein Verlegungsverbot; das 
Verwaltungsgericht habe in VGE III 2019 6 vom 18.12.2019 rechtskräftig entschie-
den, dass eine Verlegung des Hauptsammelkanals unverhältnismässig sei 
(Rz. 13g). Die verlegbare Fernwärmeleitungsdienstbarkeit bewirke demgegenüber 
keine nennenswerte Vermögenseinbusse, welche die Last des enteigneten Durch-
leitungsrechts kompensieren könnte (Rz. 13h). 

Selbst wenn die Auferlegung des Durchleitungsrechts keinen Minderwert zur Folge 
hätte - was bestritten werde - wäre diesfalls der subjektive Wert, den die Dienstbar-
keit für den Beschwerdegegner habe, für die Wertbemessung massgebend. Für 
dessen Ermittlung werde die Vermögenslage des Berechtigten mit und ohne Dienst-
barkeit geschätzt. Diese Differenz entspreche dem Enteignungsschaden (Rz. 14).

Selbst wenn der von den Parteien gemeinsam in Auftrag gegebene Schätzungs-
bericht von Dipl. Arch. ETH G.________ (nachfolgend: Bericht G.________) vom 
15. Dezember 2013 (Vi-act. 2 Bel. 7) kein Schiedsgutachten i.S.v. Art. 189 der 
Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) vom 19. Dezember 2008 dar-
stellen sollte, werde darin schlüssig dargelegt, inwieweit der Beschwerdeführer 
durch den Verlauf des Hauptsammelkanals zusätzlich belastet sei. Die Vorinstanz 
verfalle in Willkür, wenn sie diesen Bericht grundlos nicht berücksichtige. Denn 
dieser sei aufgrund des Vertrauensschutzprinzips (vgl. Art. 9 BV) - an das sich der 
E.________ als öffentlich-rechtliche Körperschaft zu halten habe - verbindlich sei 
(Rz. 17).

Der Beschwerdegegner habe vor der Enteignung kein jahrzehntelang gewährtes 
und ausgeübtes Recht gehabt, ansonsten er dieses nicht hätte enteignen müssen. 
Dass eine Enteignung zur grundbuchlichen Sicherung eines jahrzehntelang ge-

11

währten und ausgeübten Rechts entschädigungslos hinzunehmen sei, sei eine Be-
hauptung, welche - soweit ersichtlich - weder in Literatur noch in der von der Vor-
instanz angeführten Rechtsprechung eine Stütze finde. Diese Urteile würden 
nichts dergleichen aussagen, sondern jeweils explizit festhalten, dass im Falle 
einer Enteignung eine volle Entschädigung geschuldet sei (Art. 26 Abs. 2 BV). Die 
dortigen Sachverhalte seien mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Der Be-
schwerdeführer sei durch das enteignete Durchleitungsrecht für den Hauptsam-
melkanal beschwert und erleide eine Vermögenseinbusse. Die ungenutzte Fern-
wärmeleitungsdienstbarkeit führe zu keiner nennenswerten Vermögenseinbusse, 
weil sie zumindest jederzeit löschbar bzw. verlegbar wäre. Der Beschwerdeführer 
habe sich für die Entfernung des widerrechtlich bestehenden Leitungskörpers nicht 
auf die Gültigkeit des Grundbucheintrags berufen, sondern lediglich dargelegt, 
dass für den tatsächlichen Leitungsverlauf der Fernwärmeleitung kein Rechtstitel 
bestehe. Abklärungen hätten ergeben, dass diese Fernwärmeleitung im November 
2002 dauerhaft ausser Betrieb gesetzt worden sei (Rz. 18 f. mit Erneuerung des 
Editionsbegehrens gemäss Rz. 15 sowie dem Begehren um Befragung eines Mit-
arbeiters des EW Höfe als Zeugen).  

Die Argumentation, wonach mit dem Durchleitungsrecht für den Hauptsammelka-
nal - im Gegensatz zur Fernwärmeleitungsdienstbarkeit - kein Bau- und Pflanzver-
bot verbunden sei, und somit keine zusätzliche Nutzungseinschränkung bewirke, 
halte nicht Stand (Rz. 13 f. und 19). Das bisherige Verhalten des Beschwerdegeg-
ners (in der Baueinsprache vom 5.1.2012 im Baubewilligungsverfahren Nr. 2011-
0226 der Gemeinde Freienbach sowie in der Vereinbarung vom 3.9.2013) spreche 
dagegen, dass die Überbaubarkeit durch das enteignete Durchleitungsrecht nicht 
beeinträchtigt werde. Auch lasse die Vorinstanz Nutzungsbeeinträchtigungen - in-
folge verhinderter unterirdischer Bebaubarkeit - ausser Acht (Rz. 20; 28).

Mit der ergänzenden Bemerkung, dass auf der belasteten Liegenschaft wegen ein-
zuhaltenden Abständen auch ohne Durchleitungsdienstbarkeit nur ein kleines 
Baufeld bestehe (E. 6.5), sehe die Vorinstanz über die Möglichkeit von Ausnah-
mebewilligungen hinweg. Tatsächlich hätten die Gemeinde Freienbach und das 
Amt für Wald und Natur (AWN) bereits eine entsprechende Ausnahmebewilligung 
in Aussicht gestellt (Rz. 22 m.H.a. Bf-act. 3). 

Die Ausführungen der Vorinstanz zu dem im Jahre 1966 abgeschlossenen Durch-
leitungsrecht für Kanalisationsanlagen in E. 7.1 würden ihre Kompetenzen über-
schreiten. Ohnehin könnte sich der Beschwerdegegner auf ein vermeintliches ob-
ligatorisches Durchleitungsrecht nicht berufen, zumal der Beschwerdeführer daran 
nicht gebunden wäre (Rz. 23 m.H.a. den Beschluss ZK1 2015 32 des Kantonsge-
richts Schwyz vom 19.4.2016 [Bf-act.4] E. 6e).

12

2.3 Die Vorinstanz hielt in ihrer Stellungnahme vom 24. April 2024 fest, sie kon-
struiere aus dem Bestehen des Hauptsammelkanals kein angeblich jahrelang ge-
währtes bzw. ausgeübtes Durchleitungsrecht, aufgrund dessen die Enteignung 
dieses Rechts entschädigungslos hinzunehmen sei. Sie habe aufgrund der auf 
KTN 002.________ und KTN 003.________ lastenden Bau- und Pflanzenbe-
schränkungen entlang der Fernwärmeleitungsdienstbarkeit, deren Leitungen in 
etwa am gleichen Ort (unmittelbar nebeneinander oder übereinander) wie der 
Hauptsammelkanal verlaufen, einen Schaden und damit eine Entschädigung ver-
neint. Bei der im Grundbuch eingetragenen Fernwärmeleitungsdienstbarkeit sei 
kein Verlegungsverbot enthalten und beim Durchleitungsrecht für den Hauptsam-
melkanal sei kein solches enteignet worden. Der Beschwerdegegner habe belegt, 
dass ein Vertrag über die Begründung eines Durchleitungsrechtes für Kanalisati-
onsanlagen abgeschlossen und eine Zustimmung zu einem geänderten Verlauf 
der Kanalisationsleitung erteilt worden sei (mit Hinweis auf (Vi-act. 8 Bel. 2 - 4).

2.4 Der Beschwerdegegner rügt in seiner Vernehmlassung vom 6. Mai 2024 
vorab, die Forderung des Beschwerdeführers sei nicht substantiiert. Dieser lege 
nicht dar, wieso ihm der Beschwerdegegner die geforderte Enteignungsentschä-
digung schulden solle (Rz. A 1 - 3; B ad. 7). 

Das enteignete Durchleitungsrecht für den Hauptsammelkanal liege innerhalb des 
bereits mit einer Bau- und einer Pflanzbeschränkung belasteten Verlaufs der 1986 
abgeschlossenen Fernwärmeleitungsdienstbarkeit. Dass die tatsächliche Leitungs-
führung weiter nördlich verlaufe als im Grundbuch eingetragen, ändere hieran 
nichts. Die beiden Bereiche würden sich überschneiden (Rz. A 4 - 8; B ad 13.1 f.). 

Es sei irrelevant, dass der Gemeinderat Freienbach im August 1986 den Be-
schwerdegegner und seinen Fachplaner zur Tragung der Mehrkosten für eine Ver-
legung der im Jahre 1986 erstellten Fernwärmeleitung (an den im Plan zum Dienst-
barkeitsvertrag eingezeichneten Standort) habe verpflichten wollen, falls eine sol-
che notwendig gewesen wäre. Das damals zur Diskussion gestandene Bauprojekt 
auf KTN 001.________ habe ohne Verlegung der Fernwärmeleitung realisiert wer-
den können. Im Übrigen wäre zweifelhaft, ob eine solche Verpflichtung überhaupt 
gültig und durchsetzbar gewesen wäre (Rz. A 9 m.H. auf Vi-act. 40 [Bel. 1 - 3]).

Wegen der Fernwärmeleitungsdienstbarkeit sei dem Beschwerdeführer durch die 
Enteignung des Durchleitungsrechts für den Hauptsammelkanal kein Schaden 
entstanden (Rz. A 10 - 12). Die Fernwärmeleitungsdienstbarkeit sei nach wie vor 
im Grundbuch eingetragen und daher beachtlich. Eine Dienstbarkeit gehe auch im 
Anwendungsbereich von Art. 736 ZGB nicht automatisch "von Amtes wegen" un-
ter. Erst gestützt auf ein Feststellungsurteil, in dem der Nichtbestand der Dienst-
barkeit festgestellt worden sei, könne nach Art. 963 Abs. 2 ZGB deren Löschung 

13

im Grundbuch veranlasst werden. Erst danach wäre sie im Schätzungsverfahren 
nicht mehr beachtlich. Der Beschwerdeführer habe zwischenzeitlich beim Vermitt-
leramt Höfe ein Schlichtungsgesuch eingereicht (Bg-act. 1), mit dem er die Lö-
schung der Fernwärmeleitungsdienstbarkeit verlangt habe. Damit habe er zugleich 
anerkannt, dass diese Dienstbarkeit noch bestehe. Im Übrigen komme es für die 
Bemessung der Enteignungsentschädigung auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der 
Rechtskraft der Enteignung an (§ 23 Abs. 1 EntG). Damals sei die Dienstbarkeit 
unstreitig im Grundbuch eingetragen gewesen (Rz. A 13 - 18; B ad 8, 14.1, 19.3).

Beim Bericht G.________ handle es sich nicht (analog) um ein Schiedsgutachten 
i.S.v. Art. 189 ZPO. Dieser Bericht enthalte diverse, realitätsfremde Zahlen; der 
allein massgebende Wert des (reinen) Durchleitungsrechts sei darin aber nicht er-
mittelt worden. Auf das Rechtsverhältnis der Parteien bezüglich des Bestands des 
Durchleitungsrechts und für die Bestimmung der Entschädigung komme das öf-
fentliche Recht zur Anwendung; die Bestimmungen der ZPO könnten nur aus-
nahmsweise analog zur Anwendung gelangen. Vorliegend sei dies in Ermange-
lung eines der freien Parteidisposition unterliegenden Rechtsverhältnisses nicht 
der Fall. Zudem bestehe keine einklagbare Schiedsabrede, mit welcher sich die 
Parteien blind an den Bericht G.________ gebunden hätten. Beim Bericht 
G.________ handle es sich um ein schlichtes Beweismittel, das gemäss § 25 VRP 
der Beweiswürdigung nach pflichtgemässem Ermessen unterliege. In der Sache 
selbst sei dieser Bericht - welcher von den falschen Annahmen ausgegangen sei, 
der Beschwerdeführer beanspruche einen "Schutzstreifen mit beidseitigem Sicher-
heitsabstand von je 2.5 m" auf einer Fläche von 173 m2 - ohne Relevanz. Ein Bau-
verbot auf einem "Schutzstreifen" sei sowenig enteignet worden, wie ein Verle-
gungsverbot und müsse entsprechend im Schätzungsverfahren nicht beurteilt wer-
den. Zudem sei im Bericht G.________ die im Grundbuch eingetragene Fernwär-
meleitungsdienstbarkeit mit Bauverboten entlang der Leitungslängsachse nicht 
berücksichtigt worden (Rz. A 19 f.; Rz. B ad 17).

Die Enteignungsentschädigung bestimme sich aufgrund des Schadens resp. aller 
Nachteile des Enteigneten (m.H.a. § 19 EntG). Massgebend sei auf jeden Fall die 
Vermögenslage des Enteigneten, nicht jene des Enteigners (m.H.a. BGE 122 II 
246 E. 4). Ohne Relevanz seien die Kosten, welche dem Beschwerdegegner für 
eine allfällige Verlegung des Hauptsammelkanals anfallen würden (Rz. B ad 14.2). 

Der Beschwerdegegner habe den Hauptsammelkanal nicht eigenmächtig an den 
auch noch heute bestehenden Standort verlegt. Er habe nur versäumt, ein Durch-
leitungsrecht für diesen Hauptsammelkanal im Grundbuch eintragen zu lassen. 
Dies habe er im Enteignungsverfahren nachgeholt (Rz. B ad 15 f., 19.1). Die im 
Jahre 1986 ausgeführte Fernwärmeleitung sei während mehrerer Jahre genutzt 

14

worden und könne wieder genutzt werden. Im Bereich des Hauptsammelkanals 
könnten bereits wegen des Bauverbots im Zusammenhang mit der Fernwärmelei-
tungsdienstbarkeit keine unterirdischen Bauten erstellt werden (Rz. B ad 19.2, 20).

Die vom AWN in Aussicht gestellte Ausnahmebewilligung vom 4. November 2021 
sei durch die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts überholt (m.H.a. VGE 
III 2021 29 [recte wohl: VGE III 2021 189] vom 30.3.2022). Die Richtlinien des 
AWN vom 1. März 2018, worauf sich die in Aussicht gestellte Ausnahmebewilli-
gung für den Beschwerdeführer stütze, seien gesetzeswidrig (Rz. B ad 22).

Die Schätzungskommission stelle zu Recht die Frage, ob das Durchleitungsrecht 
für den Hauptsammelkanal auch ohne Enteignung nach Art. 676 ZGB und/oder 
Art. 691 Abs. 1 ZGB bestehen würde. Denn damit hätte das Durchleitungsrecht für 
den Hauptsammelkanal zugunsten des Beschwerdegegners auch ohne Enteig-
nung bestanden (Rz. B ad 23 -27). Sie lasse diese Frage jedoch offen, nachdem 
das Durchleitungsrecht enteignet und kein Enteignungsschaden bestehe 

Der Beschwerdeführer lege nicht dar, welches Bauprojekt angeblich nicht realisier-
bar sei. Die im Zusammen mit der Fernwärmeleitungsdienstbarkeit im Grundbuch 
eingetragene Bau- und Pflanzbeschränkung beeinträchtige die Nutzungsmöglich-
keiten auf KTN 003.________ und KTN 002.________ derart, dass das enteignete 
Durchleitungsrecht für den Hauptsammelkanal keinen Schaden mehr verursache 
(Rz. B ad 28). 

2.5 Der Beschwerdeführer führt in der Replik vom 10. Juli 2024 u.a. aus, das 
Verwaltungsgericht habe in VGE III 2019 6 E. 2.2 klargestellt, dass auf der Basis 
des Bestehens des Hauptsammelkanals kein Durchleitungsrecht begründet wor-
den sei. Entsprechend lasse sich damit keine entschädigungslos hinzunehmende 
Enteignung wegen eines angeblich jahrelang gewährten bzw. ausgeübten Durch-
leitungsrechts konstruieren (Rz. A 3; B 32, 40).

Die Fernwärmeleitungsdienstbarkeit sei jederzeit verlegbar; der Hauptsammelka-
nal hingegen faktisch nicht. Damit sei zumindest das Erfordernis einer Enteignung 
begründet worden (m.H.a. VGE III 2019 6 vom 18.12.2019 E. 5.3 ff.). Daher be-
wirke die Fernwärmeleitungsdienstbarkeit - wenn sie denn noch bestehe - eine 
weit geringere Eigentumseinschränkung als das enteignete Durchleitungsrecht für 
den Hauptsammelkanal. Auch wegen den unterschiedlichen Dimension - ein kleines 
Fernwärmerohr gegenüber einem breiten Hauptsammelkanal - könnte die durch 
die Fernwärmeleitung verursachten Nutzungseinschränkungen, die durch den 
Hauptsammelkanal hervorgerufenen Beeinträchtigungen nicht abdecken (Rz. A 4).

Aus dem Vertrag über die Begründung eines Durchleitungsrechts für Kanalisati-
onsanlagen vom 18. Februar 1966 (Vi-act. 8 Bel. 2) und der erteilten Zustimmung 

15

zu einem geänderten Leitungsverlauf vom 7. September 1967 (Vi-act. 8 Bel. 4) 
habe das Verwaltungsgericht keinen genügenden Rechtstitel für ein Durchlei-
tungsrecht ableiten können (m.H.a. VGE III 2019 6 vom 18.12.2019 E. 2.2, 
E. 2.5.2). Wenn diese Belege nicht als Rechtstitel für den heutigen Leitungsverlauf 
genügen würden, hätten sie auch keinen Einfluss auf die Höhe der Enteignungs-
entschädigung. Zudem sei unklar, ob die von der Vorinstanz hervorgehobenen Be-
lege überhaupt vom damaligen Grundeigentümer unterzeichnet worden seien. Der 
Vertrag über die Begründung eines Durchleitungsrechts für Kanalisationsanlagen 
sei von einem H.________ unterzeichnet worden. Die Zustimmung zu einem geän-
derten Leitungsverlauf sei hingegen von einem I.________ abgegeben worden. 
Auch lasse sich aus diesen Belegen nichts zu Gunsten des Beschwerdegegners 
ableiten. Vertragspartner sei die Gemeinde Freienbach und vertragliche Rechte 
seien offensichtlich nie auf den Beschwerdegegner übertragen worden (Rz. A 5).

Der Beschwerdeführer rüge die Ausführungen im angefochtenen Entscheid, mit 
welchen die Vorinstanz begründe, dass keine Entschädigung geschuldet sei und 
er zeige auf, was an den Erwägungen der Vorinstanz falsch sei. Demgegenüber 
habe sich die Vorinstanz - in Verletzung des rechtlichen Gehörs - nicht mit der An-
spruchsbegründung des Beschwerdeführers in dessen Stellungnahme vom 
29. September 2020 im vorinstanzlichen Verfahren auseinandergesetzt (Rz. B 6, 
32). 

Die tatsächlich verbaute Fernwärmeleitung habe einen völlig anderen Verlauf als 
der Hauptsammelkanal und sei widerrechtlich im Boden des Beschwerdeführers, 
weshalb sie entfernt werden müsse. Eine entsprechende Zivilklage sei rechtshän-
gig. Entsprechend sei das Grundstück des Beschwerdeführers durch die Fernwär-
meleitungsdienstbarkeit praktisch unbelastet und führe zu keiner Nutzungsein-
schränkung, die der Beschwerdeführer hinnehmen müsste. Das enteignete Durch-
leitungsrecht für den Hauptsammelkanal müsse voll entschädigt werden (Rz. B 7 
ff.). 

Die Löschbarkeit einer Dienstbarkeit sei im Schätzungsverfahren nicht erst beacht-
lich, wenn die Löschung tatsächlich erfolgt sei. Die Vorinstanz impliziere selber, 
dass kein Schaden entstünde, weil die Fernwärmeleitungsdienstbarkeit und der 
Hauptsammelkanal jederzeit verlegt werden könne. Damit anerkenne sie, dass die 
rechtlichen Möglichkeiten (Verlegbarkeit, Löschbarkeit) für die Bemessung der 
Enteignungsentschädigung entscheidend seien und also bei der Entschädigungs-
bemessung berücksichtigt werden müssten (Rz. B 13; 16).

Der Beschwerdeführer habe im Hauptantrag seiner Zivilklage sinngemäss ver-
langt, dass der Untergang der Fernwärmeleitungsdienstbarkeit wegen fehlendem 
Interesse festzustellen sei. Der Beschwerdegegner lege Art und Umfang des von 

16

ihm behaupteten, gewichtigen Interesses der Allgemeinheit am Weiterbestand der 
Fernwärmeleitungsdienstbarkeit nicht dar (Rz. B 14 f., 36). Im Enteignungszeit-
punkt sei davon ausgegangen worden, dass die Fernwärmeleitungsdienstbarkeit 
dem tatsächlichen Leitungsverlauf entspreche (m.H.a. VGE III 2019 6 vom 
18.12.2019 E. 6.6). Dieser tatsächliche Verlauf überschneide sich kaum mit jenem 
des Hauptsammelkanals, weshalb das enteignete Durchleitungsrecht für den 
Hauptsammelkanal in jedem Fall zu einer zusätzlichen Nutzungseinschränkung 
führe (Rz. B 16). 

Im Bericht G.________ sei die Fernwärmeleitung berücksichtigt worden, wobei 
sich an der Richtigkeit dieses Berichts auch dann nichts ändern würde, wenn die 
Fernwärmeleitung übersehen worden wäre, da diese längstens untergegangen sei 
(Rz. B 17, 33). Der rechtsgeschäftliche Erwerb der Durchleitungsdienstbarkeit sei 
zum Zeitpunkt der gemeinsamen Beauftragung von Dipl. Arch. ETH G.________ 
der freien Parteidisposition unterlegen (Rz. B 18). Der Beschwerdegegner habe 
den im Bericht G.________ ermittelten Wert für die Einräumung einer Durchlei-
tungsdienstbarkeit jedoch nicht bezahlen wollen (Rz. B 19, 34). Der Bericht 
G.________ sei (zumindest analog) ein Schiedsgutachten i.S.v. Art. 189 ZPO (Rz. 
B 20). Die Hauptsammelkanalschutzbaute nehme mehr Fläche in Anspruch als im 
Bericht G.________ und in der Vereinbarung vom 3. September 2013 betreffend 
Schutzmassnahmen für den Hauptsammelkanal (Vi-act. 8 Bel. 1) berücksichtigt 
worden sei. Die so verursachte Nutzungseinschränkung müsse voll entschädigt 
werden (Rz. B 21). Dieser Wert werde im Bericht G.________ nachvollziehbar und 
schlüssig begründet (Rz. B 23). 

Im Ausnahmefall - ohne Minderwert beim Belasteten - sei der subjektive Wert, den 
die Dienstbarkeit für den Beschwerdegegner habe, für die Wertbemessung mass-
gebend. Vorliegend komme aber der Normalfall zur Anwendung (Rz. B 31).

Selbst wenn die vom AWN in Aussicht gestellte Ausnahmebewilligung nicht Be-
stand hätte, würde bei Einhaltung des regulären Waldabstands nur eine kleine 
Fläche eingeschränkt, die vom Hauptsammelkanal betroffen sei. Entsprechend sei 
die durch den Hauptsammelkanal tangierte Grundstücksfläche nicht bereits wegen 
des Waldabstands nicht bebaubar (Rz. B 39).

Zwischenzeitlich habe der Beschwerdeführer ein überarbeitetes Bauprojekt zur 
Bewilligung eingereicht, gegen das der Beschwerdegegner opponiere. Darin halte 
er u.a. fest, es könne offenbleiben, welche Massnahmen der Beschwerdeführer 
zum Schutz des Hauptsammelkanals "J.________" zu ergreifen habe (Bf-act. 8 
Rz. 15). Wenn der Beschwerdegegner mitteilen müsse, welche Schutzmassnah-
men für den Hauptsammelkanal notwendig seien, werde sich zeigen, wie stark 
dieser die Bebaubarkeit des betroffenen Bodens einschränke (Rz. B 41). 

17

2.6 Der Beschwerdegegner macht in seiner Duplik vom 6. September 2024 u.a. 
geltend, die Fernwärmeleitung auf KTN 002.________ und KTN 003.________ 
werde seit etwa 2002 nicht mehr genutzt. Aufgrund der seither eingeleiteten Ener-
giewende bestehe aber an dieser Fernwärmeleitung weiterhin ein erhebliches In-
teresse der Öffentlichkeit im Allgemeinen und der Gemeinde Freienbach im Be-
sonderen. Gemäss der "Potenzialstudie - Abwasserwärmenutzung auf der ARA 
Höfe in Freienbach" vom 28. August 2024 (Duplikbeilage 1) könnte diese Leitung 
als Transportleitung für die Versorgung von 530 Einfamilienhäusern mit Wärme 
dienen. Dieses grosse Potential dürfe nicht aufgegeben werden (Rz. Ad 7).

Die Fernwärmeleitungsdienstbarkeit und das damit verbundene Bauverbot liege in 
jenem Bereich, wo auch der Hauptsammelkanal verlaufe, für den ein Durchlei-
tungsrecht enteignet worden sei (Rz. Ad 8). Die Fernwärmeleitung basiere auf dem 
Dienstbarkeitsvertrag zwischen der Gemeinde Freienbach und dem damaligen Ei-
gentümer von KTN 001.________ (Rz. Ad 9). Der Grundbucheintrag für diese 
Fernwärmeleitung könne ohne das Einverständnis des Dienstbarkeitsberechtigten 
nicht gelöscht werden. Ein solches Einverständnis sei auszuschliessen (Rz. Ad 
12). 

2.7 Der Beschwerdeführer hält dem mit Triplik vom 9. Oktober 2024 im Wesent-
lichen entgegen, nach ihren Abklärungen sei die Fernwärmeleitung abgestellt wor-
den, weil sie unwirtschaftlich und regelmässig verstopft gewesen sei (Rz. 4 mit 
dem Begehren um Befragung eines Mitarbeiters des EW Höfe als Zeugen). Die 
"Potenzialstudie vom 28. August 2024 sei ein ausschliesslich zu Prozesszwecken 
erstelltes Parteigutachten. Konkrete Pläne für die Wiederinbetriebnahme der be-
stehenden Fernwärmeleitung seien nicht bekannt. Es werde darin auf rein abstrak-
ter Ebene ausgeführt, wie das Abwasser der ARA Höfe für die Wärmegewinnung 
genutzt werden könnte. Die nötigen Anlagen für die Nutzbarmachung des theore-
tischen Wärmeversorgungspotenzials würden nicht existieren, seien nicht geplant 
und hätten nicht Platz auf dem Areal der ARA Höfe. Seitens der dienstbarkeitsbe-
rechtigten Gemeinde Freienbach seien keine konkreten Pläne bekannt, die nie ge-
nutzte Fernwärmeleitungsdienstbarkeit künftig nutzen zu wollen. Der Beschwerde-
gegner habe kein Recht dazu. Sofern die als Novum eingebrachte "Potenzialstu-
die" nicht aus dem Recht zu weisen sei, müsste das Gericht diese von einem un-
abhängigen Fachexperten prüfen lassen (Rz. 6 f.).

Im Bereich des Hauptsammelkanals bestehe keine Fernwärmeleitungsdienstbar-
keit, welche auf die Wertbemessung für das enteignete Durchleitungsrecht einen 
Einfluss habe (Rz. 8). Wenn die Verhältnisse im Zeitpunkt der Rechtskraft der Ent-
eignung massgebend seien, müsse davon ausgegangen werden, dass die einge-

18

tragene Fernwärmeleitungsdienstbarkeit dem tatsächlichen Fernwärmeleitungs-
verlauf entspreche (Rz. 9). Im Verwaltungsgerichtsverfahren VGE III 2019 6 sei 
davon ausgegangen wurde, dass die Fernwärmeleitungs-Personaldienstbarkeit 
dem Verlauf der tatsächlich verbauten Fernwärmeleitung entspreche. Dieser Ver-
lauf habe einen völligen anderen Verlauf als der Hauptsammelkanal (Rz. 11).

Die Fernwärmeleitungs-Personaldienstbarkeit laute auf die Gemeinde Freienbach 
und sei nicht übertragbar (Art. 781 Abs. 2 ZGB). Der Beschwerdegegner sei also 
nie berechtigt gewesen, die Fernwärmeleitung zu erstellen, - schon gar nicht an 
einem anderen als dem eingetragenen Verlauf. Entsprechend sei die verbaute 
Fernwärmeleitung widerrechtlich im Boden des Beschwerdeführers und müsse 
entfernt werden (Rz. 12). 

Im Dienstbarkeitsvertrag vom 3. März 1986 sei keine Übertragbarkeit vorgesehen. 
Entsprechend brauche es für eine Löschung der eingetragenen Dienstbarkeit in 
jedem Fall keine Zustimmung des Beschwerdegegners. Dieser sei auch nie be-
rechtigt gewesen ist, die bestehende und seit über 20 Jahren nicht mehr genutzte 
Fernwärmeleitung zu bauen und zu betreiben. Die dienstbarkeitsberechtigte Ge-
meinde Freienbach habe die eingetragene Fernwärmeleitungsdienstbarkeit nie in 
rechtlich zulässiger Weise genutzt (Rz. 13). 

3.1 In den Grundbuchauszügen von KTN 002.________ und KTN 
003.________ findet sich unter 'Dienstbarkeiten und Grundlasten' je der gleichlau-
tende Eintrag (Vi-act. 1 Bel 9): 

9411 Last: Leitungsrecht für Fernwärmeleitung, Bau- und Pflanzbeschränkung zu-
gunsten Gemeinde Freienbach, Pfäffikon SZ
21.04.1986, Beleg 196F

In der Grundbuchanmeldung vom 18. April 1986 (Vi-act. 1 Bel.10 S. 1) übersen-
dete der Gemeinderat Freienbach dem Notariat Höfe (neben zwei weiteren Durch-
leitungsverträgen) auch jenen über die Begründung eines Durchleitungsrechts "für 
Fernwärmeleitung ARA Höfe" zwischen dem damaligen Grundeigentümer von 
KTN 001.________ (H.________) und der Gemeinde Freienbach vom 3./11. März 
1986 (Vi-act. 1 Bel.10 S. 2 f.), gestützt auf dessen Ziff. 4 (recte: Ziff. 6) sie um 
Eintragung des Durchleitungsrechts ins Grundbuch ersuchte.

Im Ingress dieses Durchleitungsvertrages vom 3./11. März 1986 vereinbarten die 
Parteien, der (damalige) Grundeigentümer von KTN 001.________ bewillige der 
Gemeinde Freienbach das Einlegen von Fernwärmeleitungen und der notwendi-
gen Schächte auf einer Länge von 30 m in einem Graben auf KTN 001.________. 
Massgebend für die genaue Lage der Durchleitung sei der beiliegende - vom Grun-
deigentümer und den Vertretern des Gemeinderats Freienbach unterzeichnete - 

19

Situationsplan (vom 11.3.1986; Vi-act. 1 Bel.10 S. 4), der als integrierender Ver-
tragsbestandteil gelte. Das Durchleitungsrecht werde unter folgenden Bedingun-
gen (Ziff. 1 - 7) gewährt:

1. Erstellen und Unterhalt der Leitung fallen ausschliesslich zulasten der Ge-
meinde Freienbach. (…)

2. Auf der Leitung und seitlich von derselben in einer Entfernung von je 2 m senk-
recht von der Längsachse aus gemessen dürfen keine baulichen Vorrichtungen 
erstellt und über der Leitung dürfen keine Bäume und grössere Sträucher ge-
pflanzt werden. Von diesem Verbot sind Quermäuerchen, z.B. für einen Gar-
tenhag, ausgenommen. Diese Abrede wird auf Verlangen und auf Kosten der 
Gemeinde als Bauverbot und Pflanzbeschränkung im Grundbuch eingetragen.

3. Die Gemeinde Freienbach bezahlt als einmalige Entschädigung für diese 
Durchleitung Fr. 4.50 pro laufenden Meter.

4. Die Gemeinde Freienbach haftet für jeden Schaden, welcher dem Grundei-
gentümer nachweisbar durch den Bau und Unterhalt der Anlage erwachsen 
sollte.

5. Sofern das Land verpachtet ist, wird der Kulturschaden dem Pächter vergütet.

6 [Ermächtigung der Gemeinde Freienbach zur Eintragung des Durchleitungs-
rechts ins Grundbuch].

7. Spezielle Abmachung: [Entschädigung pro Schacht / Ertragsausfall pro m2 und 
Jahr während der Bauzeit].

Am 21. April 1986 wies das Grundbuchamt Höfe gestützt auf die Grundbuchan-
meldung und den Durchleitungsvertrag die Eintragung der Dienstbarkeit: "Last: 
Durchleitungsrecht für Fernwärmeleitungen, Bau- und Pflanzbeschränkung, z.G. 
Gemeinde Freienbach" auf Grundbuch KTN 001.________ an (Vi-act. 1 Bel.10 S. 
5).

3.2 Im Protokollauszug Nr. 1089.10.9 des Gemeinderates Freienbach vom 18. 
August 1986 (Vi-act. 40 Bel. 1) wurde u.a. festgehalten, mit dem Grundeigentümer 
der Liegenschaft H.________, KTN 005.________ (recte: KTN 001.________) sei 
am 3. März 1986 ein Durchleitungsvertrag für die Fernwärmeleitung abgeschlos-
sen und die Leitung in der Zwischenzeit erstellt worden. Erst nachträglich habe der 
Gemeinderat erfahren, dass die Leitungsführung nicht dem Projektplan, der Be-
standteil für die Rechtseinräumung bilde (Vi-act. 1 Bel. 10 S. 4), entspreche. Auf 
Begehren des Betriebsleiters der ARA sei die Leitung offenbar auf dem Areal der 
ARA bis zur Parzellengrenze nicht abgewinkelt worden. Dadurch verschiebe sich 
die Leitung auf KTN 001.________ um ca. 8 m nordwärts in die Parzelle. Der Ver-
treter des Grundeigentümers sei über diese Situation in Kenntnis gesetzt worden. 
Die Bauherrschaft sei bereit, bei der Planung bestmöglich auf die Leitungsführung 
Rücksicht zu nehmen, damit diese nicht verlegt werden müsse. Wenn eine Verle-
gung unumgänglich sei, seien dem Grundeigentümer die Kosten für die allfällige 

20

Leitungsverlegung zu vergüten. Die Bauleitung habe den Plan mit der eingezeich-
neten und vermassten Fernleitungskorrektur gegenüber der projektierten Fernlei-
tung erstellt und eingewiesen (Vi-act. 40 Bel. 2). Die zu einem späteren Zeitpunkt 
möglicherweise entstehenden Kosten für die Verlegung der Leitung würden zulas-
ten des E.________ und des Ingenieurbüros gehen.

3.3 Gemäss Art. 738 ZGB ist der Grundbucheintrag für den Inhalt der Dienstbar-
keit massgebend, soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich er-
geben (Abs. 1). Im Rahmen des Eintrages kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit 
aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit 
unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB 
eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich 
Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt 
der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut un-
klar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen wer-
den (Art. 738 Abs. 2 ZGB), das heisst auf den Begründungsakt, der als Beleg beim 
Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des 
Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüs-
sig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art 
ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben aus-
geübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Pla-
nungs- und Baurecht, 6. Aufl., Zürich 2019, Bd. 2, Rz. 22.9.3; BGE 137 III 145 Erw. 
3.1 m.w.H.; VGE III 2016 99 vom 20.3.2017 Erw. 3.1.1 f.). Enthält der Grundbuch-
eintrag lediglich Stichworte wie z.B. Quellen-, Weg- oder Grenzbaurecht, ist er in 
der Regel zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten aus ihm deutlich er-
gäben (BGE 128 III 169 Erw. 3a in fine m.w.H.).

Die Ausübung in gutem Glauben heisst in der Überzeugung, dass durch die Art 
der Betätigung des Rechts die Regeln von Treu und Glauben nicht verletzt werden; 
der gute Glaube wird präsumiert. Nicht gutgläubig ist der Berechtigte jedenfalls 
dann, wenn das Mass der Berechtigung durch eine körperliche Einrichtung be-
stimmt ist, die der Berechtigte jedoch einfach ignoriert oder zu seinen Gunsten 
erweitert hat (vgl. Leemann, in: Berner Kommentar, 1925, Rz. 8 zu Art. 738 ZGB). 
Allerdings geht die Ausübung als Auslegungshilfe immer dem Wortlaut nach. Er-
gibt sich der Inhalt einer Dienstbarkeit aus dem Grundbucheintrag oder aus dem 
Begründungsakt, dann ist es unerheblich, wie die Dienstbarkeit tatsächlich aus-
geübt worden ist. Eine Dienstbarkeit besteht, solange sie im Grundbuch eingetra-
gen ist, und zwar mit dem Inhalt und dem Umfang, wie sie nach Art. 738 ZGB zu 

21

ermitteln ist (Petitpierre, in: Basler Kommentar ZGB II, 7. Aufl. 2023 [BSK ZGB II 
2023], Rz. 8a zu Art. 738 ZGB, m.w.H.).  

3.4 Der Grundbucheintrag zur Fernwärmeleitungsdienstbarkeit (vgl. E. 3.1 hier-
vor) ist zu rudimentär, als dass sich Rechte und Pflichten daraus deutlich genug 
ergeben würden, weswegen i.S.v. Art. 738 Abs. 2 ZGB im Rahmen des Eintrags 
auf den Erwerbsgrund, resp. den Begründungsakt zurückzugreifen ist. Hierin wird 
die genaue Lage der Leitungsverlaufs - und damit zugleich der Bau- und Pflanz-
beschränkung (auf und seitlich desselben) - durch den entsprechenden Hinweis 
auf den beiliegenden Situationsplan vom 11. März 1986 (Vi-act. 1 Bel.10 S. 4) un-
missverständlich definiert (vgl. E. 3.1 hiervor). Damit verbleibt kein Raum für eine 
Auslegung der Dienstbarkeit nach der Ausübung (vgl. E. 3.3 hiervor). 

3.5 Entsprechend ist in grundsätzlicher Hinsicht nicht zu beanstanden, dass im 
angefochtenen Entscheid (E. 6.3 f.) auf diesen, im Begründungsakt eindeutig fest-
gelegten Verlauf der Fernwärmedurchleitungsdienstbarkeit abgestellt wurde, wel-
cher - unbestrittenerweise - praktisch denselben Verlauf nimmt, wie der im Er-
schliessungsplan der Gemeinde Freienbach vom 26. April 2005 kartierte Leitungs-
verlauf des enteigneten Durchleitungsrechts für den Hauptsammelkanal (…; vgl. 
auch die Enteignungsverfügung vom 14.3.2018, Disp.-Ziff. 1 i.V.m. dem beiliegen-
den Situationsplan vom 20.2.2017 [Vi-act. 1 Bel. 2]). 

Aus welchen Gründen der E.________ (resp. die Gemeinde) es unterlassen hat, 
die Durchleitungsrechte an den tatsächlich erstellten Lagen zu erwerben, ist für 
vorliegendes Verfahren ohne Bedeutung, weshalb dazu auch keine Beweise zu 
erheben sind.

4.1 Nach Art. 736 ZGB kann der Belastete die Löschung einer Dienstbarkeit ver-
langen, wenn diese für das berechtigte Grundstück alles Interesse verloren hat 
(Abs. 1). Ist ein Interesse des Berechtigten zwar noch vorhanden, aber im Ver-
gleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, so kann die 
Dienstbarkeit gegen Entschädigung ganz oder teilweise abgelöst werden (Abs. 2).

Art. 736 ZGB stellt einen allgemeinen Grundsatz des Dienstbarkeitsrechts dar und 
findet deshalb nicht nur auf die Grunddienstbarkeiten, sondern analog auch auf die 
Personalservituten Anwendung (Schmid-Tschirren, in: Kurzkommentar Schweize-
risches Zivilgesetzbuch, 2. Aufl. 2018 [KUKO ZGB 2018], Rz. 3 zu Art. 736, m.w.H.). 

4.2 Der Grundsatz der Klarheit und Richtigkeit des Grundbuches führt auch zum 
Schluss, dass Dienstbarkeiten, an denen kein Interesse mehr besteht, gestrichen 
werden sollen. Aus diesem Grunde muss dem Eigentümer des belasteten Grund-
stückes ein Recht gegeben werden, eine derartige Dienstbarkeit auch gegen das 

22

Einverständnis des berechtigten Eigentümers ablösen zu lassen (Petitpierre, BSK 
ZGB II 2023, Rz. 1 zu Art. 736). Die dauernde Nichtausübung einer Grunddienst-
barkeit bewirkt keinen Verzicht, welcher den (aussergrundbuchlichen) Untergang 
der Dienstbarkeit bewirken kann; er bildet lediglich ein Indiz für den Verlust des 
Interesses an der Dienstbarkeit (Wolf/Nedeltcheva, Zum Verzicht des Eigentümers 
des herrschenden Grundstücks auf die Grunddienstbarkeit, in: Festschrift 75 Jahre 
Konferenz der Schweizerischen Grundbuchführung [KSG], Bern 2023, S. 421; 
Gösku, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Aufl. 2024 [CHK 2024], 
Rz. 7 zu Art. 734, je m.w.H.).

Unter dem Interesse für das berechtigte Grundstück versteht die Rechtsprechung 
das Interesse des Eigentümers des berechtigten Grundstücks an der Ausübung 
der Dienstbarkeit gemäss deren Inhalt und Umfang. Dabei ist vom Grundsatz der 
Identität der Dienstbarkeit auszugehen, der besagt, dass eine Dienstbarkeit nicht 
zu einem anderen Zweck aufrechterhalten werden darf als jenem, zu dem sie er-
richtet worden ist. Zu prüfen ist somit in erster Linie, ob der Eigentümer des herr-
schenden Grundstücks noch ein Interesse daran hat, die Dienstbarkeit zum ur-
sprünglichen Zweck auszuüben, und wie sich dieses Interesse zu jenem verhält, 
das anlässlich der Begründung der Dienstbarkeit bestand. Dabei bestimmt sich die 
Interessenlage des Eigentümers des berechtigten Grundstücks nach objektiven 
Kriterien. Ein fehlendes Interesse im Zeitpunkt der Klageeinreichung führt indes 
nicht in jedem Fall zur Löschung der Dienstbarkeit, ist doch zu beachten, dass das 
Interesse durch eine spätere Veränderung der Gegebenheiten wieder aufleben 
kann. Für eine solche Entwicklung müssen allerdings mit einer gewissen Intensität 
Anhaltspunkte vorhanden sein; die rein theoretische Möglichkeit einer künftigen 
Veränderung der Verhältnisse genügt nicht, um die Aufrechterhaltung der Dienst-
barkeit zu rechtfertigen. Es genügt nicht, dass das Wiederaufleben des Interesses 
bloss theoretisch nicht auszuschliessen ist (vgl. statt vieler BGE 130 III 393 E. 5.1; 
Urteile BGer 5A_395/2024 vom 8.11.2012 E. 2; 5A_128/2020 vom 13.4.2021 
E. 4.1; Urteil KG Schwyz ZK1 2018 16 vom 19.2.2019 E. 3 und E. 4a, je m.w.H.). 

4.3 Vor dem Hintergrund der angeführten Lehre und Rechtsprechung kann dem 
Beschwerdeführer nicht gefolgt werden, die im Grundbuch eingetragene Fernwär-
medurchleitungsdienstbarkeit sei längst ipso iure untergegangen. Wohl kann in der 
dauernden Nichtausübung der Fernwärmeleitungsdienstbarkeit an der im Begrün-
dungsakt definierten Lage ein Indiz für den Verlust des Interesses an der Dienst-
barkeit erkannt werden. Ein solches Indiz führt jedoch nicht per se zu deren Lö-
schung, denn das Interesse kann - wie dargelegt - durch eine Veränderung der 
Gegebenheiten wiederaufleben. Folglich kann die Fernwärmeleitungsdienstbarkeit 
nicht bereits dadurch untergegangen sein, dass der Beschwerdeführer vorliegend 

23

den Interessenverlust an dieser behauptet, sondern erst dann, wenn ein gerichtli-
ches Urteil vorliegt, in welchem festgestellt wurde, dass die Voraussetzungen von 
Art. 736 Abs. 1 ZGB erfüllt sind. Ein solches Urteil hat der Beschwerdeführer nicht 
beigebracht. 

Insofern trifft es nicht zu, dass die Grundstücke KTN 002.________ und 
KTN 003.________ durch die Fernwärmedurchleitungsdienstbarkeit 'praktisch un-
belastet' sind. 

4.4 Die Gründe, welche dazu führten, dass die Fernwärmeleitung seit ca. 2002 
nicht mehr in Betrieb ist, sind für vorliegendes Verfahren nicht relevant, weswegen 
dazu auch keine Beweise zu erheben sind. Nach der Aktenlage hat der Beschwer-
deführer bis anhin auch nicht die Löschung der Fernwärmedurchleitungsdienstbar-
keit gestützt auf Art. 736 Abs. 1 ZGB verlangt oder um gerichtliche Feststellung 
ersucht, dass das berechtigte Grundstück resp. die begünstigte Gemeinde Freien-
bach an dieser Dienstbarkeit alles Interesse verloren habe. Weder im Schlichtungs-
gesuch vom 3. April 2024 (Bf-act. 7) noch in der Klage vom 23. September 2024 
(Bf-act. 10) finden sich entsprechende Rechtsbegehren. Die darin gestellten An-
träge - dass der E.________ zu verpflichten sei, den durch KTN 002.________ 
und KTN 003.________ führenden Fernwärmeleitungskörper innert Frist zu ent-
fernen - fundieren denn auch nicht darauf, dass die im Grundbuch eingetragene 
Fernwärmedurchleitungsdienstbarkeit zugunsten der Gemeinde Freienbach we-
gen fehlendem Interesse untergegangen sei, sondern darauf, dass der 
E.________ die Fernwärmeleitung widerrechtlich weit ausserhalb des Bereichs 
verbaut habe, für welchen die Gemeinde Freienbach eine Fernwärmedurchlei-
tungsdienstbarkeit habe, und dass der E.________ selber über keinen Rechtstitel 
für den Bestand dieses Leitungskörpers verfüge (vgl. Bf-act. 10 Rz. 14). Auch rich-
ten sich das Schlichtungsgesuch vom 3. April 2024 und die Klage vom 23. Sep-
tember 2024 ausschliesslich gegen den E.________ und nicht gegen die dienst-
barkeitsberechtigte Gemeinde Freienbach.

Entsprechend sind keine Gründe erkennbar, welche die Vorinstanz hätten veran-
lassen sollen, die abstrakte Möglichkeit, dass der Beschwerdeführer die Löschung 
der Fernwärmedurchleitungsdienstbarkeit verlangen kann, wenn die Gemeinde 
Freienbach alles Interesse an dieser verloren hat (E. 4.1 hiervor), für die Bemes-
sung der Enteignungsentschädigung zu berücksichtigen. Die Vorinstanz ist zu 
Recht vom Bestand dieser im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit ausgegan-
gen. Die blosse Behauptung, diese Dienstbarkeit sei längst untergegangen oder 
könne aufgrund fehlenden Interesses gelöscht werden, ist unbehelflich. Es wäre 
Sache des Beschwerdeführers gewesen, den von ihm vorliegend behaupteten Lö-
schungs- bzw. Ablösungsanspruch bei der hierfür zuständigen Instanz zu erwirken 

24

(vgl. Schmid-Tschirren, KUKO ZGB 2018, Rz. 10 zu Art. 736; Petitpierre, BSK ZGB 
II 2023, Rz. 7 f. zu Art. 736). Die Vorinstanz hatte darüber nicht zu befinden. 

5.1 Wird durch die Ausübung der Grunddienstbarkeit nur ein Teil des Grunds-
tückes in Anspruch genommen, so kann der Eigentümer gemäss Art. 742 ZGB, 
wenn er ein Interesse nachweist und die Kosten übernimmt, die Verlegung auf eine 
andere, für den Berechtigten nicht weniger geeignete Stelle verlangen (Abs. 1). 
Hiezu ist er auch dann befugt, wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch auf eine be-
stimmte Stelle gelegt worden ist (Abs. 2).

Art. 742 Abs. 1 ZGB ist ein Anwendungsfall des in Art. 737 Abs. 2 ZGB verankerten 
Grundsatzes, dass der Dienstbarkeitsberechtigte sein Recht in möglichst schonen-
der Weise auszuüben hat. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks soll in des-
sen Gebrauch, Nutzung und Verbesserung nur soweit eingeschränkt werden, als 
dies für eine dem Inhalt und Zweck der Dienstbarkeit entsprechende Ausübung 
des Rechts nötig ist. Trotz der gesetzlichen Formulierung ("nicht weniger geeig-
net") sind kleinere Verschlechterungen zu Lasten des Dienstbarkeitsberechtigten 
nach der Rechtsprechung zulässig (Urteil BGer 5A_128/2020 vom 13.4.2021 
E. 3.1). Art. 742 ZGB stellt gleichzeitig auch eine logische Fortsetzung des Art. 736 
ZGB dar. Fehlt es an einem genügenden Interesse des Dienstbarkeitsberechtigten 
an der Aufrechterhaltung seiner Dienstbarkeit an einer bestimmten Stelle des be-
lasteten Grundstückes, steht gegenüber der rigorosen Methode der Ablösung im-
merhin die Verlegung zur Verfügung. Das Recht der Verlegung ist auf alle Arten 
von Dienstbarkeiten anwendbar (Petitpierre, BSK ZGB II 2023, Rz. 2 f. zu Art. 742; 
Schmid-Tschirren, KUKO ZGB 2018, Rz. 2 zu Art. 742).

5.2 Nach Art. 693 ZGB kann der Belastete eine seinen Interessen entspre-
chende Verlegung der Leitung verlangen, wenn sich die Verhältnisse ändern 
(Abs. 1). Die Kosten der Verlegung hat in der Regel der Berechtigte zu tragen 
Abs. 2). Wo besondere Umstände es rechtfertigen, kann jedoch ein angemessener 
Teil der Kosten dem Belasteten auferlegt werden (Abs. 3).

In der am 1. Januar 2012 in Kraft getretenen ZGB-Teilrevision wurde der bisherige 
Abs. 3 von Art. 742 ZGB aufgehoben (vgl. Botschaft Register-Schuldbrief, 
S. 5311 f.). Dadurch entfällt der vormalige Verweis auf die nachbarrechtlichen Vor-
schriften, wonach die Kosten für die Verlegung von Leitungen grundsätzlich der 
berechtigten Person auferlegt werden (Art. 693 Abs. 2 ZGB). Für frei vereinbarte 
Leitungsdienstbarkeiten kommt somit bei einer Verlegung seither die Kostenrege-
lung von Art. 742 Abs. 1 ZGB zur Anwendung. Für Notleitungen hingegen gilt wei-
terhin die nachbarrechtliche Regelung von Art. 693 ZGB (vgl. Schmid-Tschirren, 
KUKO ZGB 2018, Rz. 13 zu Art. 742; Botschaft Register-Schuldbrief, S. 5311 f.). 

25

Art. 693 ZGB ist dann analog anwendbar, wenn die Durchleitung gestützt auf Ent-
eignung oder einen zu deren Vermeidung abgeschlossenen Vertrag erfolgt, ohne 
dass der Verlegungsanspruch ebenfalls enteignet bzw. wegbedungen worden ist 
(Rey/Strebel, BSK ZGB II 2023, Rz. 3 zu Art. 693).

5.3.1 Wie sich aus dem Protokollauszug Nr. 1089.10.9 des Gemeinderates Freien-
bach vom 18. August 1986 (Vi-act. 40 Bel. 1; E. 3.2 hiervor) ergibt, wurde die Fern-
wärmeleitung an anderer Stelle eingebracht, als an der frei vereinbarten Fernwär-
meleitungsdienstbarkeit verbindlich definierten Lage (vgl. E. 3.1 und E. 3.4 hiervor; 
Vi-act. 40 Bel. 2). Unabhängig davon, ob über den Wortlaut von Art. 742 ZGB hin-
aus auch eine Dienstbarkeitsberechtigte überhaupt berechtigt sein könnte, eine 
Verlegung der Dienstbarkeit an eine andere Stelle zu verlangen (vgl. Petitpierre, 
BSK ZGB II 2023, Rz. 3 zu Art. 742 ZGB), lässt sich aufgrund des Protokollauszu-
ges Nr. 1089.10.9 ausschliessen, dass die dienstbarkeitsberechtigte Gemeinde 
Freienbach um eine Verlegung des Leitungskörpers an anderer Stelle ersucht hat. 
Vielmehr handelte die (wohl für die Gemeinde Freienbach resp. in ihrem Auftrag) 
agierende E.________ anscheinend nach dem Gutdünken ihres damaligen Be-
triebsleiters. Demnach wurde die Fernwärmedurchleitung von Hilfspersonen der 
Dienstbarkeitsberechtigten eigenmächtig an einer anderen als der im Durchlei-
tungsvertrag vom 3./11. März 1986 vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen 
Lage eingebracht (vgl. Petitpierre, BSK ZGB II 2023, Rz. 14 zu Art. 742; Schmid-
Tschirren, KUKO ZGB 2018, Rz. 6 zu Art. 742). 

Offenbar hat der damalige Eigentümer des Stammgrundstücks KTN 
001.________ gegen diese Verlegung des Leitungskörpers nicht opponiert, son-
dern - wie im Protokollauszug Nr. 1089.10.9 insinuiert - bei der Planung des süd-
seitigen Garagengebäudes (mit drei Garagen und ein Geräteraum) darauf Rück-
sicht genommen. Andererseits hat die Gemeinde Freienbach bei diesem Bauvor-
haben wohl auch nicht auf die Bau- und Pflanzbeschränkung senkrecht auf und je 
2 m seitlich der Längsachse ab dem - im Situationsplan vom 11. März 1986 ver-
bindlich definierten - Durchleitungsverlauf beharrt. Zumindest wurde in der Baube-
willigung vom 7. Dezember 1988 (Protokollauszug Nr. 1622.6.3) nur der Antrag 
der Baukommission festgehalten, dem Bauprojekt sei die Ausnahmebewilligung 
zu erteilen, sofern die Kanalisationsleitung des E.________ nicht mit Gebäudetei-
len belastet werde. Die Einhaltung eines Abstandes ab dem vertraglich definierten 
und im Grundbuch eingetragenen Leitungsverlauf der Fernwärmedurchleitung 
wurde dagegen nicht thematisiert (Vi-act. 40 Bel. 3), obschon sich der nordwestli-
che Eckbereich des besagten Garagengebäudes wohl innerhalb der im Situations-
plan vom 11. März 1986 festgelegten Bau- und Pflanzbeschränkungszone befindet 
(illustrierend Bf-act. 6). 

26

5.3.2 Bei der gegebenen Konstellation erscheint es faktisch ausgeschlossen, dass 
zum Zeitpunkt der Rechtskraft der Enteignung (ca. Ende Februar 2020, vgl. In-
gress lit. E. und F.; § 23 Abs. 1 EntG), rund 33 Jahre nachdem der (wohl für die 
dienstbarkeitsberechtigte Gemeinde Freienbach resp. in ihrem Auftrag agierende) 
E.________ die Fernwärmedurchleitung an einer anderen als der vertraglich defi-
nierten und im Grundbuch eingetragenen Lage verlegt hat, der Dienstbarkeitsbe-
rechtigten noch ein (genügendes) Interesse an der Aufrechterhaltung der Dienst-
barkeit an der ursprünglich vereinbarten Lage zuerkannt werden könnte, welches 
sich einem Begehren des Beschwerdeführers auf Verlegung der Dienstbarkeit an 
eine andere (nicht weniger geeignete) Stelle der belasteten Grundstücke, entge-
genhalten liesse (vgl. E. 5.1 hiervor). 

In Anbetracht des Grundsatzes, dass Dienstbarkeitsberechtigte ihr Recht in mög-
lichst schonender Weise auszuüben haben einerseits, sowie der eigenmächtig er-
folgten Verlegung der Fernwärmedurchleitung an eine andere Lage andererseits 
erschiene ein Beharren der Dienstbarkeitsberechtigten darauf, dass die Dienstbar-
keit an der am 3./11. März 1986 vertraglich vereinbarten und im Grundbuch einge-
tragenen Lage aufrechterhalten werden müsse, als geradezu rechtsmissbräuch-
lich. 

5.3.3 Gleichermassen verhielte es sich, wenn die Dienstbarkeitsberechtigte - an-
ders als im Bauvorhaben aus dem Jahre 1988 (vgl. E. 3.1.2 hiervor) - bei einem 
aktuellen Bauvorhaben auf KTN 002.________ und KTN 003.________, im Nah-
bereich der am 3./11. März 1986 definierten und im Grundbuch eingetragenen 
Lage der Fernwärmedurchleitung, auf die Bau- und Pflanzbeschränkung senkrecht 
auf und je 2 m seitlich der Längsachse dieses ursprünglichen Fernwärmedurchlei-
tungsverlaufs pochen wollte. Zweifellos aber könnte sich der Beschwerdeführer 
alleine mit dem Antrag auf Verlegung dieser Dienstbarkeit auf den von der 
E.________ tatsächlich erstellten Leitungsverlauf ohne Weiteres von den bauli-
chen und pflanzlichen Einschränkungen an der ursprünglich definierten Lage be-
freien (Art. 742 ZGB). Denn eine derartige 'Verlegung' der Dienstbarkeit könnte 
keine auch nur geringfügigen Nachteile für die Dienstbarkeitsberechtigte haben 
(vgl. E. 5.1 letzter Absatz hiervor), sondern würde lediglich den rechtlichen Nach-
vollzug der von ihr resp. der für sie / in ihrem Auftrag agierenden E.________ ei-
genmächtig geschaffenen Tatsachen bedeuten, wofür auch ein berechtigtes Inter-
esse des Beschwerdeführers klarerweise zu bejahen wäre.

5.3.4 Vor dem dargelegten Hintergrund ist dem Beschwerdeführer beizupflichten, 
dass die Grundstücke KTN 002.________ und KTN 003.________ an der im 
Durchleitungsvertrag vom 3./11. März 1986 definierten und im Grundbuch einge-
tragenen Lage durch die Fernwärmedurchleitungsdienstbarkeit insofern 'praktisch 

27

unbelastet' sind, als nach der eigenmächtig erfolgten Verschiebung des Leitungs-
verlaufs die Bau- und Pflanzbeschränkung an der ursprünglich vereinbarten Lage 
im Zeitpunkt der Rechtskraft der Enteignung gegen den Willen des Beschwerde-
führers rechtlich nicht mehr durchsetzbar ist.

5.4 Sollte der Beschwerdeführer mit seiner (zivilrechtlichen) Klage vom 23. Sep-
tember 2024 (Bf-act. 10) durchdringen, würde das weder am Bestehen der Fern-
wärmeleitungsdienstbarkeit an sich etwas ändern (vgl. E. 4.3 f.) noch daran, dass 
für die Bemessung der Entschädigung die dargelegten Verhältnisse im Zeitpunkt 
der Rechtskraft der Enteignung massgebend sind (E. 5.3.2 hiervor).

6.1 Mit der Verfügung vom 14. März 2018 hat der Beschwerdegegner das Durch-
leitungsrecht für den Hauptsammelkanal durch KTN 002.________ und KTN 
003.________ entsprechend dem im beiliegenden Plan 'Hauptsammelkanal 
J.________' vom 20. Februar 2017 rot eingezeichneten Leitungsverlauf enteignet 
(Vi-act. 1 Bel. 2). Dagegen hat er es unterlassen, sich gleichzeitig für eine Sicher-
heitszone Nutzungsbeschränkungen mittels Bau- und Pflanzverboten und/oder 
den Ausschluss des Verlegungsanspruchs i.S.v. Art. 693 ZGB auf dem Enteig-
nungswege sichern zu lassen (vgl. auch Stellungnahme vom 6.5.2024 Rz. 20.9). 

Somit besteht unter der Voraussetzung einer Änderung der Verhältnisse grundsätz-
lich auch hinsichtlich des Durchleitungsrechts für den Hauptsammelkanal ein 
rechtlicher Anspruch auf eine spätere Leitungsverlegung (analog) Art. 693 ZGB 
(vgl. E. 5.2 hiervor). Der Umstand, dass das Verwaltungsgericht im Entscheid 
VGE III 2019 6 vom 18. Dezember 2019 (E. 5.3 ff.) eine Verlegung des Hauptsam-
melkanals aus den Grundstücken KTN 002.________ und KTN 003.________ an 
den Seeweg als unverhältnismässig beurteilt hat, schliesst eine (grundstücksin-
terne) Verlegung als solche nicht prinzipiell aus. Diesem konkreten Kanalverle-
gungsprojekt (an den Seeweg) standen neben den damit verbundenen erhebli-
chen Kosten denn auch spezifische Umstände entgegen, wie der erforderlichen 
Verlängerung des Sammelkanals um rund 6.5m, mit den daraus resultierenden 
Gefälle- und Kapazitätsabnahmen sowie ungünstigen Richtungsänderungen und 
insbesondere die Fundierungsprobleme unter dem Seeweg (vgl. VGE III 2019 6 
E. 2.5.14, E. 5.4). 

Andererseits hat das Verwaltungsgericht aber auch - ungeachtet des nicht enteig-
neten Verlegungsanspruchs - ein öffentliches Interesse daran erkannt, den seit 
rund 50 Jahren bestehenden Hauptsammelkanal unangetastet an seiner Lage zu 
belassen. Neben den mit einer Leitungsverlegung verbundenen Kosten wurde da-
bei insbesondere darauf abgestellt, dass es sich um das letzte Leitungsstück vor 

28

der ARA handelt. Da der Anschluss an den bestehenden Vereinigungsschacht ge-
währleistet sein müsse, bestehe zu wenig Planungsspielraum für etwaige Optimie-
rungen (vgl. VGE III 2019 6 E. 4.2; vgl. dazu auch BGE 104 Ib 199 E. 3a).

6.2 Namentlich die zuletzt erwähnten Gründe lassen sich gegen jeden Anspruch 
auf Verlegung des Hauptsammelkanals (innerhalb von KTN 002.________ und 
KTN 003.________) ins Feld führen. Der Umstand, dass es sich dabei um das 
letzte Leitungsstück vor der ARA handelt, welches in einem geeigneten Winkel an 
den bestehenden Vereinigungsschacht auf KTN 004.________ anschliessen 
muss, bewirkt in jedem Fall einen bloss minimalen Verlegungsspielraum auf KTN 
002.________ und KTN 003.________. Dieser bereits geringe Spielraum wird 
durch die gebotene Vermeidung ungünstiger Richtungsänderungen und insbeson-
dere wegen dem bereits geringen Gefälle des bestehenden Hauptsammelkanals, 
welches durch eine - mit jeder Verlegung einhergehenden - Leitungsverlängerung 
weiter reduziert würde, noch zusätzlich eingeschränkt.

Damit aber bestehen beim Durchleitungsrecht für den Hauptsammelkanal durch 
KTN 002.________ und KTN 003.________ derart enge Planungs- und Hand-
lungsspielräume, dass der Verlegungsvorbehalt von Art. 693 ZGB faktisch auf den 
Anspruch auf das Erstellen baulicher Schutzvorrichtungen (vgl. Zelger, KUKO ZGB 
2018, Rz. 4 zu Art. 693 m.H.a. Rey/Strebel BSK ZGB II 2023, Rz. 11 zu Art. 693) 
beschränkt wird. 

6.3.1 Auch wenn nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz auf den Verlauf der 
Fernwärmedurchleitung abgestellt hat, wie er sich aus dem Grundbuch ergibt (vgl. 
dazu E. 3.4 f. hiervor), so sind die im Zeitpunkt der Rechtskraft der Enteignung 
massgebenden Verhältnisse dadurch (noch) nicht abschliessend definiert. Es sind 
vielmehr auch die tatsächlichen Verhältnisse und deren konkrete Auswirkung mit 
zu berücksichtigen. Nach Lehre und Rechtsprechung sind auch Nachteile zu er-
setzen, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung 
voraussehen lassen (vgl. E. 1.3 in fine hiervor; LGVE 2016 IV Nr. 16 E. 5.4.3 f.). 

6.3.2 Vorliegend kann sich der Beschwerdeführer im Zeitpunkt der Rechtskraft der 
Enteignung alleine mit dem Begehren auf Verlegung der Fernwärmedurchleitungs-
dienstbarkeit auf den tatsächlich erstellten Leitungsverlauf bei einem aktuellen 
Bauvorhaben auf KTN 002.________ und KTN 003.________ ohne Weiteres von 
den baulichen und pflanzlichen Einschränkungen auf und entlang der ursprünglich 
definierten und im Grundbuch eingetragenen Lage befreien. Damit erweisen sich 
diese Nutzungsbeschränkungen entlang des ursprünglich vereinbarten Verlaufs 
der Fernwärmedurchleitungsdienstbarkeit als gegen den Willen des Beschwerde-
führers rechtlich nicht mehr durchsetzbar (insb. E. 5.3.1 ff. hiervor). 

29

Demgegenüber ist der Anspruch des Beschwerdeführers auf Verlegung des 
Hauptsammelkanals (Art. 693 ZGB) aufgrund des erheblich eingeschränkten Pla-
nungsspielraums faktisch auf den Anspruch auf das Erstellen baulicher Schutzvor-
richtungen zurückgeworfen (E. 5.4.1 f. hiervor; vgl. auch LGVE 2016 IV Nr. 16 
E. 5.4.4 in fine). 

6.4 Damit aber kann der Vorinstanz nicht gefolgt werden, dass dem Beschwer-
deführer durch die Enteignung des Durchleitungsrechts für den Hauptsammelka-
nal durch die Grundstücke KTN 002.________ und KTN 003.________ - entspre-
chend dem im beiliegenden Plan 'Hauptsammelkanal J.________' vom 20. Fe-
bruar 2017 rot eingezeichneten Leitungsverlauf - kein Schaden entstanden sei, 
weil dieses Durchleitungsrecht innerhalb einer dazu nahezu deckungsgleich ein-
getragenen Dienstbarkeit für ein Fernwärmedurchleitungsrecht mit einer Bau- und 
Pflanzbeschränkung senkrecht auf und je 2 m seitlich der Längsachse liege. 

Infolge der eigenmächtig erfolgten Verlegung der Fernwärmedurchleitung beste-
hen im Zeitpunkt der Rechtskraft der Enteignung keine rechtlich durchsetzbaren 
Nutzungseinschränkungen entlang der ursprünglich vereinbarten Lage der Fern-
wärmedurchleitungsdienstbarkeit mehr, aus welchen sich ableiten liesse, durch 
die Enteignung des Hauptsammelkanals sei dem Beschwerdeführer kein Enteig-
nungsschaden entstanden.

7.1 Dies führt zur Aufhebung des angefochtenen Schätzungsentscheides vom 
6. März 2024. 

§ 43 VRP lässt dem Verwaltungsgericht die Möglichkeit offen, reformatorisch zu 
entscheiden oder eine Rückweisung mit den erforderlichen Weisungen an die Vor-
instanz vorzunehmen. Wenn der Sachverhalt durch die Vorinstanz nicht oder man-
gelhaft erhoben wurde, entscheidet die Beschwerdeinstanz nur dann reformato-
risch, wenn die Sache ohne aufwändige Zusatzabklärungen zur Entscheidreife ge-
bracht werden kann. Lässt sich das Versäumte dagegen nicht ohne Weiteres 
nachholen, gebietet die Prozessökonomie in der Regel eine Rückweisung, da die 
Vorinstanz aufgrund ihres Fachwissens und der ihr zur Verfügung stehenden Mittel 
oft besser in der Lage ist, die notwendigen Beweiserhebungen nachzuholen (vgl. 
VGE III 2023 101 vom 24.10.2023 E. 4.2.3 m.w.H.; Kiener/Rütsch/Kuhn, Öffentli-
ches Verfahrensrecht, 2. Aufl. 2015, Rz. 1649). 

7.2 In casu ist eine Rückweisung der Sache im Sinne des Eventualantrags Ziff. 2 
der Beschwerde vom 27. März 2024 an die Vorinstanz angezeigt, damit diese in 
Beachtung des ihr zustehenden Ermessensspielraums eine Neubeurteilung vor-
nimmt, wobei der Schaden, der dem Beschwerdeführer durch die Beschwerung 

30

seiner Liegenschaften mit dem enteigneten Durchleitungsrecht für den Hauptsam-
melkanal entstanden ist, nach der sog. Differenzmethode festzulegen sein wird 
(vgl. E. 1.3 f. hiervor).

7.3 Der Bericht G.________, auf den sich die im Beschwerdeantrag Ziff. 1 ge-
forderten Entschädigung abstützt, stellt keine Basis für einen reformatorischen 
Entscheid in dem Sinne dar, dass sich wegen dieses Berichts die Sache ohne 
aufwändige Zusatzabklärungen zur Entscheidreife bringen liesse.

Die Feststellung im vorinstanzlichen Entscheid (E. 4.2), dass es sich beim Bericht 
G.________ in Ermangelung einer Schiedsgutachtervereinbarung nicht um ein 
Schiedsgutachten gemäss Art. 189 ZPO handelt, wird durch die gegenteilige Be-
hauptung des Beschwerdeführers nicht in Frage gestellt. Auch die von ihm vertre-
tene Ansicht, der Bericht G.________ sei für den Beschwerdegegner allein nach 
Treu und Glauben (Art. 9 BV) verbindlich, ändert nichts an der zutreffenden Fest-
stellung der Vorinstanz, dass keine Schiedsgutachtervereinbarung zwischen den 
Parteien aktenkundig ist, gemäss welcher dieser Bericht die Streitfrage über die 
Höhe der Entschädigung für die Parteien verbindlich zu klären habe und für die 
dereinst angerufene Kommission/Gerichte verbindlich sein solle. Eine vom Be-
schwerdegegner treuwidrig nicht eingehaltene Schiedsgutachtervereinbarung liegt 
also nicht im Recht. Dass dem Bericht G.________ in analoger Weise eine Gel-
tung als Schiedsgutachten zukommen sollte, ist entsprechend nicht nachvollzieh-
bar und wird vom Beschwerdeführer auch nicht erhellt.  

7.4 Wie der Beschwerdegegner in seiner Vernehmlassung vom 6. Mai 2024 zu 
Recht ausgeführt hat, handelt es sich beim Bericht G.________ um ein Beweis-
mittel. Als solches wird es gemäss § 25 VRP bei der Neubeurteilung (E. 6.2 hier-
vor) nach pflichtgemässem Ermessen zu würdigen sein. 

Ob und welche Eignung/Relevanz diesem Bericht für die Festlegung des Enteig-
nungsschadens nach der Differenzmethode allenfalls zuerkannt werden kann, ist 
somit nicht im vorliegenden Verfahren, sondern im Rahmen der durch die Vor-
instanz vorzunehmenden Neubeurteilung zu befinden, weswegen sich Weiterun-
gen zu den diesbezüglichen Ausführungen der Parteien erübrigen.

7.5 Dasselbe gilt auch hinsichtlich der 'ergänzenden Erwähnung' im vorinstanz-
lichen Entscheid, wonach auf der belasteten Liegenschaft (KTN 002.________ 
und KTN 003.________) auch ohne Durchleitungsdienstbarkeit nur ein kleines 
Baufeld verbleibe (E. 6.5). Es wird Aufgabe der Vorinstanz sein, im Sinne der Dif-
ferenzmethode die mögliche Überbaubarkeit der besagten Liegenschaft mit und 
ohne Belastung durch das enteignete Durchleitungsrecht für den Hauptsammelka-
nal anhand der konkreten örtlichen Gegebenheiten zu eruieren (vgl. E. 1.3 f.).

31

7.6.1 Hinsichtlich der von der Vorinstanz offengelassenen Frage, ob die Enteig-
nung vorliegend lediglich zum Zweck gehabt habe, allenfalls einen Grundbuch-
mangel zu beheben bzw. einem jahrzehntelang gewährten und ausgeübten Recht 
die grundbuchliche Sicherung zu verschaffen, "womit ebenfalls kein Schaden vor-
liegen würde" (E. 7.2), ist vorab festzustellen, dass aus dem vorinstanzlichen Ent-
scheid nicht erkennbar wird, aus welchen konkreten Umständen hier auf das Nicht-
vorliegen eines Schadens geschlossen wird. Die Bekundung als solche, dass kein 
Enteignungsschaden vorliege, wenn die Enteignung lediglich zum Zweck habe, 
allenfalls einen Grundbuchmangel zu beheben bzw. einem jahrzehntelang ge-
währten und ausgeübten Recht die grundbuchliche Sicherung verschaffen, findet 
sich in dieser apodiktischen Form in den von ihr in E. 5.3 hierzu angeführten Präju-
dizen nicht. Diese Präjudizen setzten sich zudem mit der zwangsweisen Einräu-
mung eines Wegrechts (für welches nach dem gegenseitigen Verständnis der da-
maligen Parteien für eine Entschädigung gar kein Rechtstitel mehr bestand) resp. 
der Überführung von Privatwegen durch das Gemeinwesen auseinander (vgl. auch 
E. 1.5 hervor), so dass ein allfälliger (Analogie)Schluss zur vorliegenden Fallkon-
stellation nicht ohne Weiteres einzuleuchten vermag.

7.6.2 Desweiteren gilt es festzuhalten, dass der Gemeinderat Freienbach am 
29. August 1967 nicht den damaligen Grundeigentümer des Stammgrundstücks 
KTN 001.________ (H.________) anschrieb, mit dem sie am 18. Februar 1966 
den Vertrag über das Durchleitungsrecht für Kanalisationsanlagen abgeschlossen 
hatte (Vi-act. 8 Bel. 2), sondern I.________, dessen Bezug zum Grundstück KTN 
001.________ sich aus den Akten nicht erschliesst (Vi-act. 8 Bel. 3). Es war denn 
auch I.________, der am 7. September 1967 (Vi-act. 8 Bel. 4) die Bewilligung zur 
Erstellung der Kanalisationsleitung nach Plan 2027-206 erteilte (Vi-act. 8 Bel. 3 
S. 3 f.). Angesichts der Tatsache, dass H.________ noch 20 Jahre später, am 
11. März 1986 den Vertrag über die Begründung eines Durchleitungsrechts für die 
Fernwärmeleitung ARA Höfe als Grundeigentümer von KTN 001.________ unter-
zeichnete (Vi-act. 1 Bel.10 S. 2 f.; vgl. auch Vi-act. 40 Bel. 1), erweist sich die 
vorinstanzliche Darstellung, der Belastete habe am 7. September 1967 die Bewil-
ligung der Erstellung der Kanalisationsleitung gemäss dem abgeänderten Plan 
2027-206 erteilt (E. 7.1), nicht als eine durch die Aktenlage erhärtete Tatsache, 
sondern als eine blosse Vermutung. 

7.6.3 Soweit die Vorinstanz am Nichtvorliegen eines Schadens auf der Basis der 
Behebung eines Grundbuchmangels / der Sicherung eines jahrzehntelang ge-
währten und ausgeübten Rechts festhalten sollte, wird sie auch diesbezüglich die 
erforderlichen tatsächlichen und rechtlichen Abklärungen vorzunehmen und ihre 
Folgerungen in nachvollziehbarer Weise darzulegen haben.

32

7.7.1 Die Vorinstanz hat in E. 7.3 sodann die Möglichkeit angesprochen, dass das 
enteignete Durchleitungsrecht für den Hauptsammelkanal ohne Eintragung in das 
Grundbuch entstanden sein könnte, zum einen wegen angeblicher äusserlicher 
Wahrnehmbarkeit eines Schachtdeckels auf KTN 006.________ gestützt auf Art. 
676 ZGB zum anderen als nachbarrechtliches Durchleitungsrechts gemäss Art. 
691 ZGB. 

7.7.2 Das Verwaltungsgericht hat in VGE III 2019 6 (E. 2.2) ausgeführt, wenn für 
den E.________ Gewissheit bestünde, dass eine entsprechende Dienstbarkeit 
aufgrund von Art. 676 Abs. 3 ZGB auch ohne Grundbucheintrag bereits bestehen 
würde (äusserliche Wahrnehmbarkeit - via Schachtdeckel, entsprechend dem Be-
richt der K.________ AG vom 17.3.2014, erwähnt in E. 2.5.9), er nicht die Ermäch-
tigung des Regierungsrates zur Enteignung hätte nachsuchen und enteignen müs-
sen, sondern in den Verfahren vor dem Zivilrichter der Klage diese Dienstbarkeit 
hätte entgegenhalten können. Weil der E.________ dies nicht getan habe, sei zu 
schliessen, dass er bisher kein Durchleitungsrecht besitze. 

Ohne konkrete Anhaltspunkte, aus denen sich plausibel auf das Vorbestehen ei-
nes Durchleitungsrechts gestützt auf Art. 676 ZGB schliessen lässt, erscheint es 
daher weiterhin geboten, vom Fehlen eines solchen auszugehen. Dabei gilt es zu 
beachten, dass auch bei äusserlich klar wahrnehmbaren Leitungen der Abschluss 
eines Dienstbarkeitsvertrages (Art. 732) mit dem Eigentümer des Grundstücks er-
forderlich ist, welches durch die Leitung traversiert wird (vgl. Rey/Strebel, BSK 
ZGB II 2023, Rz. 8 und 15 zu Art. 676; Zelger, KUKO ZGB 2018, Rz. 7 zu Art. 676). 
Regelmässiger Bestandteil des Dienstbarkeitsvertrages ist ein Geometerplan, auf 
welchem die örtliche Lage der Leitungen dargestellt wird (Art. 732 Abs. 2 ZGB) 
(vgl. Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, 2021 Rz. 279).

Ungeachtet der durchaus kontrovers diskutierten Frage, ob und unter welchen 
Voraussetzungen die Existenz von sich im Boden befindenden Leitungen durch 
äusserlich gut sichtbare Schächte oder Kennzeichnungen offenkundig wird (vgl. 
etwa BGE 97 II 371 E. 4; Rey/Strebel, BSK ZGB II 2023, Rz. 15 zu Art. 676; Brun-
ner/Alkan, Freileitung oder Erdkabel? Wie wird entschieden? Unter besonderer 
Berücksichtigung des Durchleitungsrechts und der Entschädigung, in: BlAR 
3/2015 S. 165 ff., 173 m.w.H.) ist in der dargelegten Aktenlage (insb. E. 7.6.2 hier-
vor) kein Dienstbarkeitsvertrag für den Hauptsammelkanal ersichtlich, wie er 
gemäss dem offenbar nachträglich ausgefertigten Planausschnitt 2027-206 (Vi-
act. 8 Bel. 3) in den Jahren 1966/67 tatsächlich erstellt wurde. 

7.7.3 Hinsichtlich der ausserbuchlichen Begründung eines Durchleitungsrechts 
nach Art. 691 Abs. 1 ZGB beschränken sich die Ausführungen der Vorinstanz im 

33

Wesentlichen auf das Feststellen dieser Möglichkeit an sich, ohne auf die Voraus-
setzungen für die Entstehung auf ein nachbarrechtliches Durchleitungsrechts ein-
zugehen (vgl. dazu Rey/Strebel, BSK ZGB II 2023, Rz. 4 ff. und 21 f. zu Art. 691) 
und die mögliche Relevanz für die Festlegung der Enteignungsentschädigung im 
konkreten Fall auch nur ansatzweise zu erhellen. Da sich aus den Andeutungen 
der Vorinstanz weder erschliesst, worauf die Annahme basiert, es könnte für den 
ausserbuchlichen 1966/67 erstellten Hauptsammelkanal allenfalls ein Durchlei-
tungsrecht nach Art. 691 Abs. 1 ZGB begründet worden sein, noch welche Folge-
rungen daraus ableiten wären, erübrigen sich Weiterungen dazu.

7.7.4 Die Feststellungen im vorinstanzlichen Entscheid, wonach am 21. November 
2013 eine Baubewilligung für das überarbeitete Projekt des Beschwerdeführers 
(Abbruch und Neubau Garagengebäude mit Einfriedung KTN 001.________, 
KTN 002.________ und KTN 003.________) erteilt worden ist (vgl. Vi-act. 7 Bel. 
19), der E.________ dieses Projekt gebilligt habe, und der (nunmehr enteignete) 
Hauptsammelkanal einer Nutzung des Grundeigentums im damals geplanten 
Sinne nicht entgegengestanden sei (E. 8.4), wird durch die Darstellung des Be-
schwerdeführers, das umstrittene Bauprojekt sei durch das enteignete Durchlei-
tungsrecht nicht vernünftig realisierbar und daher zu entschädigen, nicht in Frage 
gestellt.

Inwiefern eine sinnvolle Realisierung des damals geplanten und bewilligten Gara-
gengebäudes mit Einfriedung und Umgebungsgestaltung aufgrund (der Enteig-
nung des Durchleitungsrechts) des Hauptsammelkanals verunmöglicht worden 
sein sollte, ist nicht nachvollziehbar. 

Entsprechend ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz darauf erkannt hat, 
bei den (Planungs)Kosten für dieses Bauprojekt handle es sich nicht um Kosten, 
welche wegen der Enteignung des Durchleitungsrechts für den Hauptsammelka-
nal nutzlos geworden seien, weswegen diese Kosten auch nicht als weiterer Scha-
den gemäss § 24 EntG vom Beschwerdegegner zu übernehmen seien. 

8. Zusammenfassend wird der Schätzungsentscheid vom 6. März 2024 (Disp.-
Ziff. 1) aufgehoben (E. 6.4. hiervor) und die Sache wird im Sinne von E. 6.3.1 f. 
und E. 7.1 ff. hiervor) zur vertieften Sachverhaltsabklärung und neuem Entscheid 
an die Vorinstanz zurückgewiesen. Im neuen Entscheid wird ebenso über die Kos-
ten- und Entschädigungsfolge des Schätzungsverfahrens neu zu befinden sein.

9.1 Eine Rückweisung der Sache zu weiterer Abklärung und zu neuem Entscheid 
(mit noch offenem Ausgang) gilt nach ständiger Praxis für die Frage der Auferle-
gung der Gerichtskosten (wie auch der Zusprechung einer Parteientschädigung) 
als Obsiegen der Beschwerde führenden Partei, und zwar unabhängig davon, ob 

34

die Rückweisung überhaupt beantragt oder ob das entsprechende Begehren im 
Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wurde (vgl. Urteil BGer 1C_266/2020 
vom 4.1.2021 E. 4, mit Hinweise auf BGE 141 V 281 E. 11.1 und Urteile BGer 
1C_283/2019 vom 24.7.2020 E. 5 und 1C_597/2014 vom 1.7.2015 E. 6.1, je mit 
Hinweisen).

9.2 Dem vorliegenden Verfahrensausgang entsprechend werden die gerichtli-
chen Verfahrenskosten von Fr. 3'000.-- je hälftig dem Kanton Schwyz als Träger 
der kantonalen Schätzungskommission und dem Beschwerdegegner auferlegt 
(§ 72 Abs. 2 VRP).

9.3 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben der Kanton Schwyz 
und der Beschwerdegegner dem beanwalteten Beschwerdeführer eine Parteien-
tschädigung auszurichten (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese wird in Beachtung des kanto-
nalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Ja-
nuar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwal-
tungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in 
§ 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Er-
messens auf je Fr. 1'250.--, insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
festgelegt.

10. Rückweisungsentscheide, mit denen eine Sache zur neuen Entscheidung an 
die Vorinstanz zurückgewiesen wird, sind in der Regel Zwischenentscheide, wel-
che nur unter der Voraussetzung von Art. 92 und 93 BGG beim Bundesgericht 
anfechtbar sind (vgl. Urteil BGer 2C_525/2013 + 2C_526/2013 vom 2.7.2013 E. 2 
mit Hinweisen). Mithin ist fraglich, ob gegen diesen Zwischenentscheid eine 
selbständige Beschwerdemöglichkeit ans Bundesgericht gegeben ist. Um allen 
Eventualitäten gerecht zu werden, wird dieser Entscheid gleichwohl mit einer 
Rechtsmittelbelehrung versehen, wobei die Parteien daraus im Falle eines Weiter-
zuges nichts zu ihren Gunsten ableiten können.

35

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene Schätzungsent-
scheid vom 6. März 2024 aufgehoben und die Sache wird im Sinne der Er-
wägungen zur Neubeurteilung an die kantonale Schätzungskommission für 
Enteignungen zurückgewiesen.

2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanz-
leikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 3'000.-- werden je zur Hälfte 
(je Fr. 1'500.--) dem Kanton Schwyz und dem Beschwerdegegner auferlegt.

Der Beschwerdeführer hat am 11. April 2024 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- geleistet, welcher ihm aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten 
ist. Der Beschwerdegegner hat sein Betreffnis von Fr. 1'500.-- innert 30 Ta-
gen seit Zustellung des Entscheids auf das Postfinancekonto IBAN CH10 
0900 0000 6002 2238 6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. Auf die 
kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

3. Der Beschwerdegegner und der Kanton Schwyz haben dem beanwalteten 
Beschwerdeführer für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteien-
tschädigung von je Fr. 1'250.-- (insgesamt Fr. 2'500.--; inkl. Barauslagen und 
MwSt) zu bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zuläs-
sig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* 
erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt wer-
den (Art. 113ff. BGG).

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R)
- und die kantonale Schätzungskommission (R).

36

Schwyz, 13. Februar 2025

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; 
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 4. März 2025