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**Case Identifier:** 8a23f258-72f7-5d1d-a835-efd974bc0cc4
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-31
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 31.03.2025 100 2023 287
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2023-287_2025-03-31.pdf

## Full Text

100.2023.287U
SEH/SRE

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 31. März 2025

Verwaltungsrichter Daum, Abteilungspräsident
a.o. Verwaltungsrichter Seiler, Verwaltungsrichter Stohner
Gerichtsschreiberin Schaller

A.________ und B.________
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. …
Beschwerdeführende

gegen

C.________ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
vertreten durch Rechtsanwalt …
Beschwerdegegnerin

und

Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Fraubrunnen
Bauverwaltung, Dorfstrasse 10, 3308 Grafenried

betreffend Baubewilligung; Abbruch eines bestehenden Gebäudes sowie 
Neubau von zwei Einfamilienhäusern und eines Doppeleinfamilienhauses 
(Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern vom 
25. September 2023; BVD 110/2022/172)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
Seite 2

Prozessgeschichte:

A.

Die C.________ AG reichte am 16. Juli 2020 bei der Einwohnergemeinde 
(EG) Fraubrunnen ein Baugesuch ein für den Abbruch des bestehenden Ge-
bäudes D.________ Nr. 1.________ und den Neubau zweier Einfamilien-
häuser (Häuser A und B) und eines Doppeleinfamilienhauses (Haus C und 
D) sowie mehrerer Carports auf der Parzelle Fraubrunnen 4 (Grafenried) 
Gbbl. Nr. 2________, Kernzone K und Ortsbildschutzgebiet. Die Gemeinde 
leitete das Baugesuch zuständigkeitshalber an das Regierungsstatthalter-
amt Bern-Mittelland (RSA) weiter. Das Gesuch wurde am 26. Februar 2021 
publiziert. Gegen das Bauvorhaben erhoben u.a. A.________ und 
B.________ am 16. März 2021 Einsprache. Die C.________ AG reichte am 
28. Juni 2021 eine erste und am 26. November/10. Dezember 2021 eine 
zweite Projektänderung ein, die im Februar 2022 publiziert wurden. Dagegen 
erhoben A.________ und B.________ am 21. Februar 2022 ebenfalls Ein-
sprache. Mit Gesamtentscheid vom 23. September 2023 erteilte der stellver-
tretende Regierungsstatthalter die Baubewilligung samt zusätzlichen Bewil-
ligungen.

B.

A.________ und B.________ erhoben dagegen am 24. Oktober 2022 Be-
schwerde an die Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD). Diese 
wies mit Entscheid vom 25. September 2023 die Beschwerde ab und 
bestätigte den Gesamtentscheid. 

C.

A.________ und B.________ haben am 27. Oktober 2023 Beschwerde an 
das Verwaltungsgericht erhoben mit dem Antrag, der Entscheid der BVD sei 
aufzuheben und die ersuchten Bewilligungen seien nicht zu erteilen (Bauab-
schlag). Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung in bestimmten Punkten 

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an die BVD zurückzuweisen. Die C.________ AG beantragt mit Beschwer-
deantwort vom 1. Dezember 2023 Abweisung der Beschwerde, soweit dar-
auf einzutreten sei. Die BVD beantragt am 16. November 2023 unter Ver-
weisung auf den angefochtenen Entscheid ebenfalls Abweisung der Be-
schwerde. Die EG Fraubrunnen verzichtet mit Eingabe vom 20. November 
2023 auf eine Stellungnahme.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte 
kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes 
vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) 
zuständig. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren 
teilgenommen, sind als Eigentümerin und Eigentümer des der Bauparzelle 
unmittelbar benachbarten Grundstücks Fraubrunnen 4 (Grafenried) 
Gbbl. Nr. 3________ durch den angefochtenen Entscheid besonders 
berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder 
Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 des 
Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Bestimmungen 
über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). 
Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 

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2.

Die Beschwerdeführenden rügen eine unzulässige Projektänderung im Bau-
bewilligungsverfahren. 

2.1 Im ursprünglichen Baugesuch war die Zufahrt zu den Carports von 
Süden her vorgesehen gewesen. Von Osten führten Fusswege zu den Ge-
bäuden (Plan 005 1. Eingabe, Vorakten RSA 4B1). Mit der zweiten Projek-
tänderung ist nun eine Zufahrt von Osten her vorgesehen (Plan 005-01, Vor-
akten RSA 4E). Die Beschwerdeführenden machten bereits in ihrer Einspra-
che (Vorakten RSA 4C pag. 593) und dann im Rechtsmittelverfahren gel-
tend, dies sei nicht eine Projektänderung, sondern ein neues Projekt, wel-
ches eine neue Auflage erforderlich mache.

2.2 Die BVD erwog im angefochtenen Entscheid (E. 3d), die nach der 
Projektänderung vorgesehene Zufahrt sei mit 3,0 m nur unwesentlich breiter 
als der ursprünglich vorgesehene Zugang mit 2,5 m. Abgesehen davon 
bleibe die Erschliessungssituation grossmehrheitlich gleich. Insgesamt 
bleibe das Bauvorhaben mit seinen zwei Einfamilienhäusern und einem Dop-
peleinfamilienhaus sowie der hofartigen Gesamtstruktur im Sinn von Art. 43 
Abs. 1 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren 
(Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) gleich. Die Gemeinde habe der 
geänderten Zufahrt ohne Vorbehalte zugestimmt, so dass davon ausgegan-
gen werden könne, dass keine öffentlichen Interessen zusätzlich betroffen 
seien. Zudem sei die Projektänderung publiziert worden, so dass die Mög-
lichkeit zur Einsprache bestanden habe.

2.3 Die Beschwerdeführenden bringen vor, im ursprünglichen Gesuch 
sei der Zugang von Osten her nicht der Hauptzugang gewesen. Indem nun 
der Hauptzugang und damit auch der Zugang für den motorisierten Verkehr 
von Osten her erfolge, werde die strassenmässige Erschliessung geändert, 
was eine Änderung in den Grundzügen bedeute und nicht mehr eine Projek-
tänderung gemäss Art. 43 Abs. 1 BewD sei (Beschwerde S. 7 f.).

2.4 Bau- und Ausnahmegesuche sind bei der Gemeinde einzureichen 
und nach den Bestimmungen des BewD unter Hinweis auf die Einspra-
chemöglichkeit zu veröffentlichen oder den Anstösserinnen und Anstössern 

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sowie weiteren Personen, die davon betroffen sein könnten, mitzuteilen 
(Art. 34 und Art. 35 Abs. 1 BauG). Im Baugesuch ist u.a. die Zufahrt von der 
nächsten öffentlichen Strasse zum Baugrundstück zu bezeichnen (Art. 11 
Abs. 1 Bst. i BewD). Die Zufahrt ist auch auf dem dem Gesuch beizulegen-
den Situationsplan einzuzeichnen (Art. 13 Bst. g BewD). Art. 43 BewD regelt 
sodann Projektänderungen während des Verfahrens. Eine Projektänderung 
im Sinn dieser Bestimmung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen 
Grundzügen gleich bleibt (Abs. 1). Die Grundzüge sind betroffen, wenn ein 
Hauptmerkmal wie Erschliessung, Standort, äussere Masse, Geschosszahl, 
Geschosseinteilung oder Zweckbestimmung wesentlich verändert wird oder 
wenn eine Mehrzahl geringer Änderungen dem Bau oder der Anlage eine 
gegenüber dem ursprünglichen Projekt veränderte Identität verleiht 
(VGE 2023/105 vom 15.10.2024 E. 3.1, mit Hinweisen). Die Baubewilli-
gungsbehörde kann nach Anhörung der Beteiligten und der von der Projek-
tänderung berührten Dritten das Verfahren ohne erneute Veröffentlichung 
fortsetzen bzw. die Änderung des bewilligten Projekts ohne neues Bauge-
suchsverfahren gestatten, wenn öffentliche oder wesentliche nachbarliche 
Interessen nicht zusätzlich betroffen sind (Abs. 2). Im Baubeschwerdever-
fahren sind Projektänderungen zulässig, nicht aber im Beschwerdeverfahren 
vor dem Verwaltungsgericht. Vorbehalten bleibt die Befugnis des Verwal-
tungsgerichts, die Sache zwecks Prüfung einer Projektänderung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen oder das Beschwerdeverfahren durch Vergleich 
zu erledigen (Art. 43 Abs. 3 und 4 BewD). Erfolgt die Projektänderung erst 
während der Bauausführung, richtet sich die Zuständigkeit allein nach der 
Änderung. Es ist das im Zeitpunkt der Einreichung der Projektänderung gel-
tende Recht anzuwenden (Art. 43 Abs. 5 BewD). Aus dieser gesetzlichen 
Regelung ergibt sich, dass die Unterscheidung zwischen Projektänderung 
und neuem Projekt (abgesehen von der Frage des anwendbaren Rechts) 
prozessuale Bedeutung hat. Die Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen 
Projektänderungen und neuen Projekten bezieht sich in erster Linie auf Fälle, 
in denen strittig war, ob im Baubeschwerdeverfahren eine Änderung bewilligt 
werden durfte (vgl. etwa VGE 2023/105 vom 15.10.2024 E. 3, 2020/199 vom 
15.6.2021 E. 2), ob das Verwaltungsgericht die Sache zwecks Prüfung einer 
Projektänderung zurückweisen kann (so in dem von den Beschwerdeführen-
den zitierten VGE 2022/280 vom 21.9.2023 E. 6; ferner etwa VGE 2021/65 
vom 19.10.2022 E. 4, 2019/337 vom 23.11.2020 E. 10.2, 2019/41 vom 

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7.4.2020 E. 5, 2018/300 vom 11.7.2019 E. 9, 2016/292 vom 4.7.2017 E. 3 
und 4) oder ob während der Bauausführung eine Änderung ohne neues Bau-
bewilligungsverfahren bewilligt werden kann (VGE 2014/76 vom 9.12.2014 
E. 2.1). 

2.5 Im Baubewilligungsverfahren liegt die Bedeutung der Unterscheidung 
darin, dass Projektänderungen ohne erneute Publikation bewilligt werden 
können. Im vorliegenden Fall wurde jedoch die streitige Projektänderung 
unter Hinweis auf die Einsprachemöglichkeit publiziert (vorne Bst. A). Es war 
sowohl den bisherigen als auch weiteren, neu betroffenen Personen mög-
lich, ihre Rechte wahrzunehmen, in gleicher Weise, wie wenn ein neues Bau-
gesuch eingereicht wird. Die Beschwerdeführenden haben denn auch gegen 
die Projektänderung Einsprache erhoben. Selbst wenn das Vorhaben den 
Rahmen einer Projektänderung sprengen würde, hätten die Beschwerde-
führenden keinen Nachteil erlitten, so dass die Frage, ob die Änderung des 
Bauvorhabens als Projektänderung oder als neues Baugesuch bezeichnet 
wird, offengelassen werden kann (VGE 2014/298 vom 1.9.2015 E. 2.4, 
bestätigt durch BGer 1C_510/2015 vom 13.6.2016 E. 2; VGE 2011/303 vom 
1.6.2012 E. 3.3.2, bestätigt durch BGer 1C_338/2012 vom 23.5.2013 E. 4). 

3.

Die Beschwerdeführenden beanstanden eine Verletzung der Bestimmungen 
über den Gewässerraum.

3.1 Nach Art. 36a des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 über den 
Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) legen 
die Kantone nach Anhörung der betroffenen Kreise den Raumbedarf der 
oberirdischen Gewässer fest, der erforderlich ist für die Gewährleistung der 
natürlichen Funktionen der Gewässer, den Schutz vor Hochwasser und die 
Gewässernutzung (Abs. 1). Der Bundesrat regelt die Einzelheiten (Abs. 2). 
Die Kantone sorgen dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nut-
zungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird 
(Abs. 3 Satz 1). Nach Art. 41c Abs. 1 der Gewässerschutzverordnung vom 
28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201; in der Fassung vom 4.5.2011, in 

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Kraft seit 1.6.2011 [AS 2011 S. 1955]) dürfen im Gewässerraum nur stand-
ortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und 
Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Sofern keine 
überwiegenden Interessen entgegenstehen, kann die Behörde ausserdem 
die Erstellung folgender Anlagen bewilligen:

«a. zonenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten;

abis. zonenkonforme Anlagen ausserhalb von dicht überbauten Ge-
bieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen innerhalb einer 
Reihe von mehreren überbauten Parzellen;

b. land- und forstwirtschaftliche Spur- und Kieswege mit einem Ab-
stand von mindestens 3 m von der Uferlinie des Gewässers, 
wenn topografisch beschränkte Platzverhältnisse vorliegen;

c. standortgebundene Teile von Anlagen, die der Wasserentnahme 
oder ‑einleitung dienen;

d. der Gewässernutzung dienende Kleinanlagen.»

Nach den Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 
2011 legen die Kantone den Gewässerraum bis zum 31. Dezember 2018 
fest (Abs. 1). Im Kanton Bern sind dafür die Gemeinden zuständig (Art. 5b 
des Gesetzes vom 14. Februar 1989 über Gewässerunterhalt und 
Wasserbau [Wasserbaugesetz, WBG; BSG 751.11]). Solange sie den Ge-
wässerraum nicht festgelegt haben, gelten die Vorschriften für Anlagen nach 
Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von Gewässern auf einem beidseitigen 
Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der bestehenden Gerin-
nesohle bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite (Abs. 2 
Bst. a). Es ist unbestritten, dass die EG Fraubrunnen den Gewässerraum 
noch nicht festgelegt hat, so dass von Bundesrechts wegen diese überg-
angsrechtliche Regelung anwendbar ist. Sodann bedürfen gemäss Art. 48 
Abs. 1 WBG Bauten und Anlagen im oder am Gewässer, über oder unter 
dem Gewässer und im Gewässerraum sowie andere Vorkehren im Gewäs-
serbereich, die auf die Wasserführung, den Abfluss, die Sicherheit und Ge-
staltung des Gewässerbettes und Ufers, die natürliche Funktionsfähigkeit 
oder den Zugang zum Gewässer Einfluss haben, einer Wasserbaupolizeibe-
willigung. Die Bewilligung wird erteilt, wenn das Vorhaben das Gewässer, 
den Gewässerunterhalt und den Wasserbau nicht beeinträchtigt (Abs. 3). 
Ausnahmen von Absatz 3 sind nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vor-
liegt und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Abs. 4).

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3.2 Nördlich des Bauvorhabens verläuft ein eingedolter Bach (Bären-
bach). Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, dass der überg-
angsrechtliche Gewässerraum beidseits des Baches 8,5 m beträgt. Die Be-
schwerdeführenden kritisieren aber eine Verletzung des Gewässerraums in 
zweierlei Hinsicht: 

– Erstens verläuft der Bach gemäss den Bauplänen auf der Grundstück-
grenze zwischen der Bauparzelle Nr. 2________ und dem nördlich an-
grenzenden Grundstück. Das Bauvorhaben hat dazu einen Abstand von 
8,5 m, so dass der Gewässerraum nicht verletzt ist. Nach Auffassung 
der Beschwerdeführenden verläuft der Bach jedoch etwas südlich der 
Grundstückgrenze, so dass das Bauvorhaben den Abstand von 8,5 m 
unterschreitet. 

– Zweitens ist vorgesehen, dass die Schmutzabwasserleitung von den zu 
erstellenden Bauten nach Nordosten in die bestehende Kanalisation 
verläuft, wobei sie auf der Strecke von einigen Metern den Gewässer-
raum durchquert. Im Baubewilligungsverfahren hat das kantonale Tief-
bauamt (TBA) mit Amtsbericht vom 7. März 2022 (Vorakten RSA 4C 
pag. 647) beantragt, gestützt auf Art. 48 WBG die wasserbaupolizeiliche 
Ausnahmebewilligung zu erteilen, mit der Begründung, im Rahmen der 
Bautätigkeit werde die bestehende Schmutzwasserleitung von der 
Bachleitung wegverlegt, so dass der Gewässerraum nur noch marginal 
tangiert werde. Im Gesamtentscheid (Vorakten RSA 4C pag. 905 ff. 
Ziff. III.1.8) wurde die wasserbaupolizeiliche Ausnahmebewilligung 
erteilt. Die Beschwerdeführenden bestreiten, dass dafür ein öffentliches 
Interesse vorliege, was gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV unabdingbar sei.

3.3 Zum ersten Punkt (Bachverlauf):

3.3.1 Die BVD hat erwogen (E. 4d des angefochtenen Entscheids), im 
Baubewilligungsverfahren hätten das Regierungsstatthalteramt, die 
Gemeinde und das TBA die Baugesuchsakten überprüft und für korrekt 
befunden, was auch für den darin eingezeichneten Bachverlauf gelte. Die 
Daten der amtlichen Vermessung, auf die sich die Gemeinde stütze, seien 
genauer als die Angaben im Geodatenportal, auf die sich die 
Beschwerdeführenden berufen. Darauf stütze sich auch der massgebende 

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Zonenplan, der den Bach entlang der nördlichen Parzellengrenze 
einzeichne. Bei dem von den Beschwerdeführenden erwähnten Schacht auf 
dem Baugrundstück handle es sich um einen 
Strassenentwässerungsschacht, der nicht direkt in den Bärenbach münde. 

3.3.2 Die Beschwerdeführenden berufen sich darauf, gemäss Geoportal 
des Kantons Bern verlaufe der Bach südlich der Parzellengrenze. Davon sei 
auch die Gemeinde im Rahmen der aktuell laufenden Ortsplanungsrevision 
ausgegangen; im Zonenplan, der vom TBA mit Fachbericht vom 21. April 
2022 geprüft und als richtig befunden worden sei (Beschwerdebeilagen 4 
und 5), sei der Bach südlich der Parzellengrenze eingezeichnet. Es gebe 
keine neueren Messungen oder Prüfungen, aus denen sich ein anderer 
Verlauf ergeben würde. Erst nachträglich habe die Gemeinde das Gewässer 
verschoben, gestützt auf einen Zonenplan von 2003 und ohne neue 
Messung. Dieser Zonenplan sei vorfrageweise zu überprüfen. Zumindest 
bestünden ernsthafte Anhaltspunkte, dass der dort eingezeichnete Verlauf 
nicht stimme. Die Beschwerdeführenden beantragen die Anordnung eines 
Gutachtens zum Verlauf des Baches (Beschwerde S. 8 ff.).

3.3.3 Es trifft zu, dass auf dem Geoportal des Kantons Bern, Karte «Ge-
wässerentwicklung», der Bach etwas südlich der Parzellengrenze verläuft. 
Ebenso trifft aber zu, dass gemäss Vermerk «Verbindlichkeit» unter «recht-
liche Einschränkungen» auf der Karte für Richtigkeit und Vollständigkeit der 
Geodaten keine Haftung übernommen wird. Aus dem von den 
Beschwerdeführenden angerufenen Fachbericht Wasserbau vom 21. April 
2022 ergibt sich keine Aussage zum Verlauf des Baches. Auf dem 
beigelegten Plan (Beschwerdebeilage 5) ist nur schematisch ein Streifen 
entlang der Grundstückgrenze eingezeichnet sowie eine gestrichelte Linie, 
die zwischen dem nördlichen und dem südlichen Rand des Streifens verläuft, 
von der aber nicht feststeht, dass damit der Verlauf des Baches 
wiedergegeben wird. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden 
lässt sich daraus nicht entnehmen, dass der Bach südlich der 
Parzellengrenze verläuft. Auf der Karte «Basisdaten» des Geoportals ist der 
Bach im westlich der Bauparzelle liegenden Wald bis zum Waldrand 
eingezeichnet. Von dort bis zur Strasse östlich der Bauparzelle ist kein Bach 
eingezeichnet. Östlich der Strasse, d.h. südlich der Parzellen 

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Nrn. 3________, 4________ und 5________, ist eine gestrichelte Linie 
sichtbar, die wohl den Bachverlauf darstellt. Im Bereich der Parzellen 
Nrn. 4________ und 5________ verläuft die Linie leicht südlich der 
Parzellengrenze, im Bereich der Parzelle Nr. 3________, die am nächsten 
beim Baugrundstück liegt, jedoch auf der Parzellengrenze. Das spricht dafür, 
dass der Bach auch jenseits der Strasse auf der in direkter Verlängerung 
verlaufenden Grundstückgrenze verläuft. Insgesamt ergeben sich nicht 
genügend Anhaltspunkte, die für die Unrichtigkeit des von der Gemeinde und 
der Vorinstanz angenommenen Bachverlaufs sprechen. Der Antrag auf 
vorfrageweise Überprüfung des Zonenplans und auf Anordnung eines 
Gutachtens ist daher unbegründet. Der Beweisantrag wird abgewiesen.

3.4 Zum zweiten Punkt (Abwasserleitung):

3.4.1 Es ist unbestritten, dass die geplante Schmutzwasserleitung auf einer 
Strecke von einigen Metern den Gewässerraum durchquert. Ebenso liegt auf 
der Hand, dass das Gebiet nicht dicht überbaut ist und das Grundstück nicht 
innerhalb einer Reihe von mehreren überbauten Parzellen liegt, so dass eine 
Bewilligung nach Art. 41c Abs. 1 Bst. a oder abis GSchV nicht möglich ist. Die 
BVD hat jedoch erwogen (E. 4e des angefochtenen Entscheids), die Leitung 
sei standortgebunden und liege im öffentlichen Interesse, weil Neubauten an 
die Kanalisation angeschlossen werden müssen. Eine Bewilligung nach 
Art. 41c Abs. 1 GSchV könne daher erteilt werden. Ebenso bestehe damit 
auch ein wichtiger Grund nach Art. 48 Abs. 4 WBG. Es stünden keine 
überwiegenden Interessen entgegen.

3.4.2 Die Beschwerdeführenden machen geltend, die Anlage sei nicht 
standortgebunden. Der private Hausanschluss, der einzig den 
Bewohnerinnen und Bewohnern der privaten Gebäude diene, liege auch 
nicht im öffentlichen Interesse. Die Erteilung der Bewilligung verletze daher 
Art. 41c Abs. 1 GSchV (Beschwerde S. 15 f.).

3.4.3 Standortgebunden im Sinn von Art. 41c GSchV ist eine Anlage dann, 
wenn sie aus objektiven Gründen an einen Standort im Gewässerraum 
angewiesen ist (BGE 146 II 304 E. 9.2). Aus subjektiven Gründen, welche 
mit der gesuchstellenden Person verbunden sind, kann (für sich alleine) 
keine Standortgebundenheit abgeleitet werden. Eine relative 

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Standortgebundenheit ist für Anlagen im Gewässerraum aber ausreichend. 
Es ist also nicht erforderlich, dass überhaupt kein anderer Standort in 
Betracht kommt. Als standortgebunden können aber lediglich Bauten und 
Anlagen gelten, die aufgrund ihres Bestimmungszwecks oder aufgrund der 
standörtlichen Verhältnisse nicht ausserhalb des Gewässerraums angelegt 
werden können (BGer 1C_282/2021 vom 10.6.2022 E. 7.7, 1C_654/2021 
vom 28.11.2022 E. 4.2; s. auch die von der Schweizerischen Bau-, 
Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz [BPUK], der Konferenz 
kantonaler Landwirtschaftsdirektoren [LDK], dem Bundesamt für Umwelt 
[BAFU], dem Bundesamt für Raumentwicklung [ARE] und dem Bundesamt 
für Landwirtschaft [BLW] gemeinsam herausgegebene Modulare Arbeitshilfe 
zur Festlegung und Nutzung des Gewässerraums in der Schweiz, 2024, 
S. 24, einsehbar unter: <www.bafu.admin.ch>, Rubriken «Themen/Thema 
Wasser/Fachinformationen/Massnahmen/Renaturierung/Gewässerraum/Do
kumente»). Als standortgebunden anerkannt wurde z.B. eine 
Verbindungsstrasse, wenn die denkbaren Alternativen unverhältnismässige 
Mehrkosten zur Folge hätten (BGer 1C_17/2021 vom 26.8.2021 E. 6). 
Demgegenüber wurde ein Erschliessungsweg in einer Arealüberbauung als 
nicht standortgebunden beurteilt, allerdings ohne nähere Prüfung, da nicht 
substanziiert geltend gemacht (BGer 1C_106/2018 vom 2.4.2019 E. 5.5 und 
5.9), ebensowenig eine Deponierweiterung, die für die Stabilität der Deponie 
nicht erforderlich war (BGer 1C_282/2021 vom 10.6.2022 E. 7.9 und 7.10).

3.4.4 Bauvorhaben müssen erschlossen sein (Art. 22 Abs. 2 Bst. b des 
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung 
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]), wozu auch Anlagen zur Beseitigung 
des Abwassers gehören (Art. 19 Abs. 1 RPG; Art. 7 Abs. 2 Bst. b BauG). Die 
Erschliessung erfolgt innerhalb der Bauzone durch Anschluss an die 
öffentliche Kanalisation (Art. 11 Abs. 1 und 2 GSchG). Liegt zwischen der zu 
erstellenden Baute und der öffentlichen Kanalisation ein Gewässerraum, ist 
es infolge der standörtlichen Verhältnisse nicht möglich, diese 
Abwasserbeseitigung rechtmässig zu realisieren, ohne den Gewässerraum 
in Anspruch zu nehmen. Ein solcher Fall liegt hier vor: Die bestehende, 
ihrerseits bestandesgeschützte (Art. 41c Abs. 2 GSchV) Abwasserleitung 
mit dem Kontrollschacht Nr. 123, bei welchem die projektierte 
Schmutzwasserleitung eingeleitet werden soll (Vorakten RSA 4B pag. 151), 

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liegt nördlich des Bärenbachs, das Bauprojekt südlich davon. Die Leitung 
muss den Bach zwingend durchqueren und ist daher standortgebunden.

3.4.5 Die Beschwerdeführenden bestreiten das Vorliegen eines 
öffentlichen Interesses. Es handle sich um einen Anschluss an private 
Gebäude, deren Errichtung nicht im öffentlichen Interesse liege. Daher liege 
auch die diese Häuser erschliessende Schmutzwasserleitung nicht im 
öffentlichen Interesse. Sie berufen sich dazu auf VGE 2022/280 vom 
21.9.2023. Dort ging es um eine durch einen Gewässerraum führende neu 
zu erstellende Zufahrt, die der Erschliessung von drei geplanten 
Einfamilienhäusern dienen sollte. Die Bauherrschaft hatte argumentiert, die 
Errichtung der neuen Zufahrt diene der Verkehrssicherheit und liege damit 
im öffentlichen Interesse. Das Verwaltungsgericht führte in seinem Urteil 
(E. 5.2) aus, die Häuser selber seien nicht im öffentlichen Interesse. Eine 
alternative Erschliessung unter Einhaltung der geltenden Gesetze und 
Normen erscheine möglich; die neue Zufahrt könne damit nicht mit Hinweis 
auf die Verkehrssicherheit als im öffentlichen Interesse liegend erachtet 
werden. Ausschlaggebend für die Verneinung des öffentlichen Interesses an 
der neuen Zufahrt war also, dass eine alternative Erschliessung möglich war. 
Im vorliegenden Fall ist demgegenüber nicht ersichtlich, inwiefern eine 
rechtmässige alternative Abwasserableitung möglich wäre und so das 
öffentliche Interesse an der Abwasserleitung (Art. 11 GSchG) erfüllt werden 
könnte, ohne den Gewässerraum in Anspruch zu nehmen. Die 
Beschwerdeführenden sind offenbar der Auffassung, dass die Leitung nicht 
im öffentlichen Interesse liege, weil die zu erschliessenden Gebäude selber 
nicht im öffentlichen Interesse liegen. Diese Auffassung hätte zur Folge, dass 
überall dort, wo eine Abwasserleitung von Neubauten einen Gewässerraum 
tangieren muss, um die öffentliche Kanalisation zu erreichen, die Erstellung 
der Gebäude selber unzulässig wäre, selbst wenn diese ausserhalb des 
Gewässerraums liegen. Damit würde in einem erheblichen Teil der 
Bauzonen auch ausserhalb des Gewässerraums jegliche Bautätigkeit 
verunmöglicht. Eine derart weitgehende Einschränkung bedürfte einer 
entsprechenden formellgesetzlichen Grundlage (Art. 36 Abs. 1 und Art. 164 
der Bundesverfassung [BV; SR 101]), die sich in Art. 36a GSchG nicht findet. 
Eine verfassungs- und gesetzeskonforme Auslegung der GSchV muss 
daher dazu führen, dass in solchen Fällen die Errichtung der 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
Seite 13

vorgeschriebenen Erschliessungsanlagen als im öffentlichen Interesse 
liegend betrachtet wird, sofern keine zumutbaren Alternativen bestehen.

3.4.6 Schliesslich ist nicht ersichtlich, inwiefern die Gewässerfunktionen 
(Art. 36a Abs. 1 GSchG) des Bärenbachs durch die geplante 
Schmutzwasserleitung beeinträchtigt werden könnten, oder dass andere 
öffentliche Interessen der Leitung entgegenstehen könnten.

3.5 Die Rüge betreffend den Gewässerraum erweist sich damit als 
unbegründet.

4.

Die Beschwerdeführenden machen eine Verletzung der 
Denkmalschutzbestimmungen geltend.

4.1 Auf der Bauparzelle steht das Gebäude D.________ Nr. 1.________, 
das im Zuge des Neubauprojekts abgebrochen werden soll. Das Gebäude 
war als erhaltenswert (Art. 10a Abs. 3 BauG) eingestuft als «Kleinbauern-
haus, ehemaliges Taunerhaus von 1797» (Bauinventar 2001, Vorakten 
RSA 4B pag. 275) und ist im hier noch massgebenden Zonenplan Dorf 
Grafenried von 2012 grundeigentümerverbindlich als «erhaltenswert» 
bezeichnet (vgl. Art. 49 Abs. 1 des hier noch anwendbaren Baureglements 
der ehemaligen, inzwischen mit Fraubrunnen fusionierten EG Grafenried 
vom 13. Dezember 2003 [GBR, einsehbar unter: <www.fraubrunnen.ch>, 
Rubriken «Politik/Reglemente/Baureglement/UeO/Zonenplan Grafenried»]). 
Der stellvertretende Regierungsstatthalter hatte im Gesamtentscheid 
(Vorakten RSA 4C pag. 890) erwogen, die Erhaltung des Gebäudes wäre 
unverhältnismässig. Ein ebenbürtiger Ersatzbau sei nicht erforderlich, da die 
kantonale Denkmalpflege (KDP) in ihrem Fachbericht vom 21. März 2021 
dem geplanten Bauvorhaben wohlwollend gegenüber gestanden habe. Im 
Rahmen des hängigen Beschwerdeverfahrens vor der BVD teilte die KDP 
mit Schreiben vom 1. März 2023 (Akten BVD pag. 90) mit, das Objekt 
D.________ Nr. 1.________ sei bereits am 28. Januar 2020 zur Entlassung 
aus dem Bauinventar vorgesehen gewesen; die öffentliche Auflage des 
neuen Entwurfs zum Bauinventar Fraubrunnen sei erfolgt und innert Frist 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
Seite 14

seien keine Eingaben betreffend das Objekt D.________ Nr. 1.________ 
eingegangen. Mit Schreiben vom 25. Juli 2023 (Akten BVD pag. 120) teilte 
die KDP sodann mit, das teilrevidierte Bauinventar der Gemeinde 
Fraubrunnen sei inzwischen mit unangefochten gebliebener Verfügung vom 
14. April 2023 in Kraft gesetzt worden. 

4.2 Die BVD erwog in ihrem Entscheid (E. 5d), das Gebäude D.________ 
Nr. 1.________ sei zwar im hier noch massgebenden kommunalen 
Zonenplan als erhaltenswert aufgeführt, aber rechtskräftig aus dem 
kantonalen Bauinventar entlassen worden. Der kommunale Zonenplan habe 
aufgrund der negativen Wirkung des Bauinventars (Art. 10e BauG) hinter der 
Revision des kantonalen Bauinventars zurückzutreten. Das Gebäude habe 
daher keinen denkmalpflegerischen Schutz mehr und sein Abbruch müsse 
die Voraussetzungen von Art. 10d (richtig: 10b) Abs. 3 BauG nicht erfüllen 
(E. 5e).

4.3 Die Beschwerdeführenden bringen vor, weil das Objekt Buchenhof 
Nr. 1.________ in der Nutzungsplanung als erhaltenswert eingestuft worden 
sei, könne im Baubewilligungsverfahren seine Erhaltenswürdigkeit nicht 
mehr in Frage gestellt werden. Das Objekt unterstehe daher nach wie vor 
dem Schutz von Art. 10b BauG. Das Gebäude sei im Unterhalt 
vernachlässigt worden, was bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit nicht 
berücksichtigt werden dürfe. Im Rahmen der Beurteilung der 
Verhältnismässigkeit sei das Verhältnis zwischen Sanierungskosten und 
Nutzen nicht geprüft worden. Der Neubau sei dem Objekt auch nicht 
gestalterisch ebenbürtig (Beschwerde S. 16 ff.). 

4.4 Baudenkmäler sind herausragende Objekte und Ensembles von 
kulturellem, historischem oder ästhetischem Wert. Dazu gehören namentlich 
Ortsbilder, Baugruppen, Bauten, Gärten, Anlagen, innere Bauteile, 
Raumstrukturen und feste Ausstattungen (Art. 10a Abs. 1 BauG). Sie sind 
erhaltenswert, wenn sie wegen ihrer ansprechenden architektonischen 
Qualität oder ihrer charakteristischen Eigenschaften geschont werden sollen 
(Art. 10a Abs. 3 BauG). Erhaltenswerte Baudenkmäler sind in ihrem 
äusseren Bestand und mit ihren bedeutenden Raumstrukturen zu bewahren. 
Ein Abbruch ist zulässig, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist; im Fall 
einer Neubaute ist das Baudenkmal durch ein gestalterisch ebenbürtiges 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
Seite 15

Objekt zu ersetzen (Art. 10b Abs. 3 BauG). Über die schützens- und 
erhaltenswerten Baudenkmäler wird durch die kantonalen Fachstellen in 
Zusammenarbeit mit den Gemeinden ein Bauinventar erstellt (Art. 10d 
Abs. 1 Bst. a BauG; Art. 13 Abs. 1 der Bauverordnung vom 6. März 1985 
[BauV; BSG 721.1]). Die Aufnahme der schützenswerten und der 
erhaltenswerten Baudenkmäler in das Bauinventar ist Voraussetzung für den 
Schutz nach Art. 10b (Art. 10e Abs. 1 BauG; sog. negative Rechtswirkung 
des Inventars; VGE 2023/105 vom 15.10.2024 E. 6.8; Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5. Aufl. 2020/2024, Art. 10a-
10f N. 11). Das Bauinventar ist aber nicht grundeigentümerverbindlich. Es 
wird erst im Rahmen der Nutzungsplanung eigentümerverbindlich umgesetzt 
(Art. 64a BauG; BVR 2014 S. 251 E 3.1.1; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-
10f N. 10), indem die Inventare im Nutzungsplanverfahren als 
Planungsgrundlage dienen (Art. 13c Abs. 1 BauV). Die Grundeigentümerin 
oder der Grundeigentümer kann im Nutzungsplanverfahren (Art. 64a BauG) 
oder, wenn seit Errichtung des Inventars kein solches durchgeführt worden 
ist, im Baubewilligungsverfahren den Nachweis verlangen, dass ein Inventar 
richtig ist (Art. 10d Abs. 2 BauG; Art. 13c Abs. 2 BauV). Die Gemeinden 
haben keine eigene Regelungskompetenz hinsichtlich des Schutzes von 
Baudenkmälern; dieser ist abschliessend durch die Art. 10a ff. BauG 
geregelt (VGE 2020/82 vom 15.12.2021 E. 3.3, 2018/202 vom 20.3.2019 
E. 3.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 4). 

4.5 Aus dem Gesagten folgt, dass ein kommunaler Zonenplan nur 
Objekte als erhaltenswert bezeichnen kann, die im Bauinventar als 
erhaltenswert bezeichnet sind (so Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des 
Kantons Bern [heute: BVD] 5.2.2004, in BVR 2005 S. 266 E. 2c S. 270; 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f N. 8a; anders Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 64a N. 4a, aber in Widerspruch zu Art. 10e Abs. 1 BauG). Ein 
kommunaler Plan, der ein nicht im Inventar aufgeführtes Objekt als 
erhaltenswert bezeichnet, widerspricht damit dem kantonalen Recht. 
Nutzungspläne werden prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen 
bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie grundsätzlich 
bestandskräftig werden und im Baubewilligungsverfahren nicht mehr 
vorfrageweise überprüft werden können (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f 
N. 13, Art. 60 N. 9). Für die Änderung des Bestands der Objekte gelten die 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
Seite 16

Vorschriften über die Planänderung (Art. 64a Abs. 2 Satz 2 BauG). 
Ausnahmsweise ist die vorfrageweise Überprüfung eines Nutzungsplans 
aber zulässig, so wenn sich die Betroffenen bei Planerlass noch nicht über 
die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnten, sie im 
damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen zu verteidigen, 
oder wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen 
Voraussetzungen seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die 
Planung rechtswidrig geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer 
Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der 
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt (vgl. Art. 21 Abs. 2 
RPG; BGE 148 II 417 E. 3.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 60 N. 9, je mit 
Hinweisen). 

4.6 Im vorliegenden Fall war im Zeitpunkt, in dem der heute geltende 
Zonenplan erlassen wurde (2012), die Bezeichnung des Objekts 
D.________ Nr. 1.________ als erhaltenswert im Einklang mit dem 
kantonalen Bauinventar und damit auch mit Art. 10e Abs. 1 BauG, so dass 
die Eigentümerschaft damals keine Veranlassung hatte, den Zonenplan 
anzufechten. Mit der Entlassung aus dem Inventar wurde aber der 
kommunale Zonenplan rechtswidrig, soweit er das Objekt D.________ 
Nr. 1.________ nach wie vor als erhaltenswert bezeichnet. Es bestehen also 
erheblich geänderte rechtliche Umstände, die eine Überprüfung des 
Zonenplans rechtfertigen. Wie die BVD mit Recht ausgeführt hat, kann es 
nicht zu Lasten der Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers 
ausgelegt werden, wenn die vorgeschriebene Nachführung der kommunalen 
Nutzungsplanung (Art. 13d Abs. 1 BauV) bisher nicht rechtskräftig geworden 
ist. Das Objekt D.________ Nr. 1.________ untersteht daher nicht mehr 
dem Schutz als Baudenkmal. Abbruch und Neubau sind zulässig, ohne dass 
die Voraussetzungen von Art. 10b Abs. 3 BauG erfüllt sein müssen.

4.7 Auf den fehlenden Denkmalschutz kann man sich nicht berufen, 
wenn die Schutz- oder Erhaltenswürdigkeit nur deshalb entfallen bzw. die 
Entlassung aus dem Inventar nur deshalb erfolgt ist, weil die Eigentümerin 
oder der Eigentümer die Baute widerrechtlich abgebrochen oder verändert 
und damit die Denkmalqualität unwiederbringlich zerstört hat (VGE 2016/219 
vom 21.3.2017 E. 3.4-3.6, bestätigt durch BGer 1C_233/2017 vom 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
Seite 17

19.9.2018 E. 6.4 und 6.5). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor: Aus dem 
Fachbericht der KDP vom 22. März 2021 (Vorakten RSA 4C pag. 819) und 
der Stellungnahme zu den Einspracherügen vom 17. November 2021 
(Vorakten RSA 4C pag. 577) geht hervor, dass das Objekt zur Entlassung 
aus dem Inventar vorgemerkt sei, weil es im kantonalen Quervergleich 
überprüft worden sei und die strengeren Anforderungen an ein Baudenkmal 
aufgrund seiner Objektqualität und seines schlechten Erhaltungszustands 
nicht mehr erfülle. Im Beschwerdeverfahren vor der BVD hat die KDP dies 
mit Schreiben vom 1. März 2023 bestätigt (Akten BVD pag. 90). 
Ausschlaggebend war somit, dass aufgrund der neuen gesetzlichen 
Vorgabe, wonach der Bestand der schützenswerten und der erhaltenswerten 
Baudenkmäler im Bauinventar sieben Prozent des 
Gesamtgebäudebestands des Kantons nicht überschreiten darf (Art. 10d 
Abs. 2a BauG in der Fassung vom 9.6.2016 [BAG 17-008]), ein strengerer 
Massstab anzusetzen war. Es gibt keine Hinweise, dass die 
Beschwerdegegnerin oder ihre Rechtsvorgänger widerrechtlich den 
Charakter des Objekts als erhaltenswert zerstört hätten.

5.

Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung der Bestimmungen über 
den Ortsbildschutz und der Ästhetikvorschriften.

5.1 Die Bauparzelle liegt im Ortsbildschutzgebiet gemäss Zonenplan 
Grafenried Dorf. Im Baubewilligungsverfahren wurden Fachberichte der KDP 
eingereicht, welche einerseits die Entlassung des Objekts D.________ 
Nr. 1.________ aus dem Bauinventar mitteilten (vorne E. 4) und 
andererseits zum Ergebnis kamen, das Projekt samt seinen Änderungen sei 
mit dem bestehenden Ortsbildcharakter vereinbar (Vorakten RSA 4C 
pag. 817-825). Im Gesamtentscheid wurde ausgeführt (Vorakten RSA 4C 
pag. 894 f.), die KDP sei anstatt des Berner Heimatschutzes beigezogen 
worden, weil der Projektverfasser im Berner Heimatschutz tätig sei. In der 
Sache erwog der Entscheid gestützt auf die Berichte der KDP, das Projekt 
sei mit dem Ortsbildcharakter vereinbar. Auf einen Beizug der kantonalen 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
Seite 18

Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) werde infolge 
einlässlicher Stellungnahme der KDP verzichtet. 

5.2 Die BVD bestätigte in ihrem Entscheid (E. 6) den Nichteinbezug der 
OLK. Sodann beurteilte sie auch in der Sache die Ausführungen der KDP als 
überzeugend und verneinte eine Verletzung der Ästhetikvorschriften (E. 7).

5.3 Die Beschwerdeführenden beanstanden zum einen den Verzicht auf 
den Beizug der OLK; die KDP sei nicht die zuständige Fachbehörde. Zum 
andern rügen sie, das Vorhaben füge sich entgegen Art. 49 Abs. 2 GBR nicht 
gut ins Ortsbild ein: Das für die Fassade vorgesehene hellgrau/beige 
Welleternit komme im Ortsteil D.________ nicht vor. Das Dach habe eine 
asymmetrische Form mit Kamin/Schornstein an der Aussenwand. Zudem sei 
eine ortsfremde runde Fensterform vorgesehen. Sie beantragen die 
Einholung eines Fachberichts der OLK (Beschwerde S. 19 ff.).

5.4 Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen 
Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen. Zur 
Verhinderung einer störenden Baugestaltung (störende Farb- oder 
Materialwahl, ortsfremde Bau- oder Dachform und dgl.) können im 
Baubewilligungsverfahren Bedingungen und Auflagen verfügt oder 
Projektänderungen verlangt werden (Art. 9 Abs. 1 BauG). Die Gemeinden 
können nähere Vorschriften erlassen (Art. 9 Abs. 3 BauG). Im hier noch 
massgebenden GBR von Grafenried ist in Art. 49 Abs. 2 vorgesehen:

Ortsbildschutzgebiete umfassen schutzwürdige Baugruppen und deren 
zugehörige Umgebung. Innerhalb der Ortsbildschutzgebiete haben sich 
alle baulichen Massnahmen bezüglich Stellung, Volumen und 
Gestaltung ins jeweilige Ortsbild gut einzufügen. Schützenswerte und 
erhaltenswerte Bausubstanz ist zu schonen.

Der Regierungsrat setzt eine aus Fachleuten zusammengesetzte 
Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) ein (Art. 10 
Abs. 1 BauG). Die OLK beurteilt zuhanden der Baubewilligungsbehörde 
prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes. 
Die Interessenabwägung obliegt der Baubewilligungsbehörde (Art. 10 Abs. 2 
BauG). Gemäss Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD konsultiert die 
Baubewilligungsbehörde die zuständigen kantonalen Fachstellen, wenn 
gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände hinsichtlich der 
Beeinträchtigung des Ortsbilds oder der Landschaft bestehen, die nicht 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
Seite 19

offensichtlich unbegründet sind. Betrifft ein Bauvorhaben ein Objekt oder die 
Umgebung eines Objekts, das Gegenstand eines Inventars oder eines 
Verzeichnisses von Bund oder Kanton ist, bezieht die 
Baubewilligungsbehörde die kantonalen Fachstellen in jedem Fall ein. 
Vorbehalten bleiben Bauvorhaben, die erhaltenswerte Baudenkmäler im 
Sinn von Art. 10c Satz 2 BauG betreffen (Art. 22 Abs. 3 BewD). In diesen 
Fällen genügt der Einbezug der Gemeinden (Art. 10c Abs. 1 Satz 2 BauG), 
d.h. einer Fachstelle der Gemeinde (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 10a-10f 
N. 17). Gemäss Art. 22a Abs. 2 BewD in der Fassung vom 9. Juni 2016, in 
Kraft ab 1. April 2017 (BAG 17-009), wird die OLK nicht beigezogen, wenn 
ein Bauvorhaben bereits von der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutz-
kommission, der KDP oder einer leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begut-
achtet wurde. Mit Teilrevision des BauG vom 13. September 2022, in Kraft 
seit 1. April 2023 (BAG 23-015), wurde diese Bestimmung inhaltlich unver-
ändert als neuer Art. 10 Abs. 5 BauG aufgenommen und mit Änderung vom 
gleichen Tag (BAG 23-017) Art. 22a Abs. 2 BewD neu formuliert. Er lautet 
nun: Die OLK wird in den Fällen nach Art. 10 Abs. 5 BauG nicht beigezogen.

5.5 Einbezug OLK:

5.5.1 Im Baubewilligungsverfahren wurde für die Beurteilung des Vorha-
bens die KDP einbezogen, weil sich im Zeitpunkt der Einleitung des Baube-
willigungsverfahrens auf der Bauparzelle noch ein erhaltenswertes Objekt 
befand (vorne E. 4). Das entsprach der Vorschrift von Art. 22 Abs. 3 BewD, 
zumal die Gemeinde nicht über eine eigene Fachstelle verfügt. Die KDP war 
entgegen der Darstellung der Beschwerdeführenden nicht die unzuständige 
Behörde. Sie hat sich nicht nur darauf beschränkt, die Erhaltenswürdigkeit 
des Objekts D.________ Nr. 1.________ zu verneinen, sondern sie hat sich 
auch zu den Fragen des Ortsbilds im Zusammenhang mit dem Neubau 
geäussert. Demzufolge war gemäss aArt. 22a Abs. 2 BewD bzw. Art. 10 
Abs. 5 BauG jedenfalls im Baubewilligungsverfahren die OLK nicht mehr bei-
zuziehen. Das Vorgehen der Baubewilligungsbehörde war korrekt.

5.5.2 Art. 22a Abs. 2 BewD gilt nach der Rechtsprechung nur im 
erstinstanzlichen Verfahren (VGE 2020/269 vom 20.12.2021 E. 6.5.1, 
2017/51 vom 1.5.2018 E. 5.2.2). Im Baubeschwerdeverfahren vor der BVD 
ist der Einbezug der OLK möglich, aber nicht zwingend. Die BVD kann darauf 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
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verzichten, wenn sie die vorhandenen Berichte als hinreichend erachtet 
(VGE 2019/161 vom 10.3.2021 E. 5.1.3, bestätigt durch BGer 1C_180/2021 
vom 19.8.2021 E. 8.3). Die BVD hat in E. 6c ihres Entscheids ausgeführt, sie 
habe auf den Beizug der OLK verzichtet, weil sie sich angesichts der über-
zeugenden Berichte der KDP, aus den Akten und aus der Vogelperspektive 
ein ausreichendes Bild machen könne. Diese Begründung überzeugt. Aus 
dem gleichen Grund ist auch vor Verwaltungsgericht ein Beizug der OLK 
nicht erforderlich und wird der entsprechende Beweisantrag abgewiesen. 

5.6 Materielle Beurteilung:

5.6.1 Bei den geplanten Häusern sind Fassaden aus hellgrauem/beigem 
Welleternit (Faserzement) vorgesehen. Die Häuser haben Giebeldächer, die 
jeweils etwa über die Hälfte der Gebäudelänge symmetrisch sind, über die 
andere Hälfte asymmetrisch, indem sie auf einer Hausseite länger und tiefer 
sind. Zudem enthalten die Häuser aussenliegende Kamine. Sodann sind auf 
den Querseiten pro Haus je ein und auf der nördlichen Längsseite je drei 
Rundfenster vorgesehen (vgl. Pläne 002.01, 003.01 und 004.01 vom 
21.12.2021, Vorakten RSA 4E).

5.6.2 Die KDP hat in ihrem Fachbericht vom 22. März 2021 und in ihrer 
Stellungnahme vom 17. November 2021 ausgeführt, aus Sicht der Fach-
stelle werde das ortsbildnerische Anliegen durch das Neubauprojekt ange-
messen berücksichtigt (Vorakten RSA 4C pag. 819 und 577). In Bezug auf 
die Fassadengestaltung hat sie dargelegt, Faserzement sei ein weit verbrei-
teter Baustoff, der auch in der Region Fraubrunnen vielfach anzutreffen sei. 
Der Wellfaserzement referenziere die feingliedrige Vertikalstruktur von tradi-
tionellen, grau verwitterten oder gestrichenen Holzfassaden. Zu erwähnen 
seien ebenso die zahlreichen jüngeren Bauten im bestehenden Ortsbild, wel-
che mit dem starken Wachstum des Weilers seit den 1970er-Jahren entstan-
den seien und trotz traditioneller Bauformen meist klar als moderne Bauer-
zeugnisse in Erscheinung treten und das heutige Ortsbild in ähnlichem 
Masse wie die älteren Bauten prägen würden. Unter Einbezug der jüngeren 
Ortsentwicklung lege die geplante Fassadenverkleidung ihren zeitgenössi-
schen Ursprung unmissverständlich offen, vermöge sich atmosphärisch aber 
mit den traditionellen Aspekten des Ortsbildkontexts zu verbinden. In Bezug 
auf die Gestaltung der Baukörper hat sie ausgeführt, die Neubauvolumen 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
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würden in ihrer Grundgeometrie auf dem traditionellen ortstypischen Längs-
mittelfirst aufbauen, was sich in mehrheitlich proportionalen Giebelfronten 
niederschlage. Sie seien auf ihren Längsachsen partiell mit Anbauten verse-
hen, welche wie traditionelle «Anhenken» an historischen ländlichen Bauten 
der Region das Gefälle des Hauptdachs weiterführten. Die lokalen 
Asymmetrien entsprächen durchaus der ortstypischen Tradition nachträgli-
cher Gebäudeerweiterungen und ordneten sich der symmetrischen Grun-
danlage der Dachgeometrien unter. Die Ausprägung der projektieren Ka-
mine sei zwar für das hiesige Ortsbild nicht besonders typisch. Da es sich 
beim heutigen Ortsbild des D.________s um ein vielschichtig geprägtes 
Konglomerat aus älteren und jüngeren Bauerzeugnissen mit jeweiliger Zeit-
prägung handle, ein Kamin grundsätzlich ein traditionelles wie auch unterge-
ordnetes Bauelement darstelle und die geplanten Kamine in eine solide ar-
chitektonische Gesamtgestaltung eingebunden seien, erachte sie diese im 
vorliegenden Ortsbildkontext als vertretbar. Bei den Rundfenstern handle es 
sich um vereinzelte Akzente, die im divers geprägten Ortsbildkontext im Sinn 
einer bewusst zeitgenössischen, der traditionellen Grundanlage der Neubau-
ten untergeordneten Detailgestaltung ebenfalls als möglich erachtet würden. 
Die BVD hat diese Beurteilung als überzeugend qualifiziert und ergänzend 
ausgeführt, der Ortsteil sei heterogen bebaut und weise eine vielfältige Da-
chlandschaft auf. Der Charakter des Orts-, Strassen- und Landschaftsbilds 
bleibe gewahrt (E. 7e und f des angefochtenen Entscheids).

5.6.3 Die Beschwerdeführenden rügen im Wesentlichen, die KDP habe ei-
nen unzutreffenden Beurteilungsmassstab angewendet: Sie habe nur ge-
prüft, ob das Neubauprojekt das Ortsbild nicht störe, anstatt – wie Art. 49 
Abs. 2 GBR verlangt – ob es sich ins jeweilige Ortsbild gut einfügt, und sie 
habe die Kamine und Rundfenster nur als vertretbar betrachtet, anstatt zu 
prüfen, ob sie sich gut einfügen. Die Ausführungen über die Fassade näh-
men zudem keinen Bezug auf den relevanten Ortsteil D.________ (Be-
schwerde S. 20 ff.). 

5.6.4 Die KDP hat in ihrem Fachbericht vom 22. März 2021 nicht (bloss) 
ausgeführt, das Bauprojekt störe das Ortsbild nicht, sondern sie hat darge-
legt, wie sich das Projekt zum bestehenden Ortsbild verhält. Sie hat zwar 
zusammenfassend festgehalten, das Projekt stelle «keine ortsbildnerische 

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Störung dar», aber ebenso ausgeführt: «Die Dach- und Fassadenmaterialien 
aus Wellfaserzement neutraler Farbgebung entsprechen ortstypischen Bau-
gewohnheiten und versprechen eine angemessene farbliche Einordnung in 
den Kontext» (Vorakten RSA 4C pag. 817). Auch in der Stellungnahme vom 
17. November 2021 bejaht sie ausdrücklich, das Bauvorhaben stelle einen 
ausgeprägten Bezug zur lokalen Bautradition her. Die Volumina entsprächen 
in ihren Abmessungen ortsüblichen Gebäudedimensionen in der Spanne 
zwischen traditionellen Wohnstöcken und kleineren oder grösseren Schöp-
fen und Remisen. Mit diesen Aussagen wird nicht nur eine fehlende Störung 
verneint, sondern eine gute Einfügung bejaht. Die Beschwerdeführenden 
setzen sich nicht im Einzelnen mit den ausführlichen Stellungnahmen der 
KDP auseinander. Insbesondere stellen sie nicht in Frage, dass das beste-
hende Ortsbild heterogen ist. Die in den Akten liegenden Fotos (Akten BVD 
pag. 85-88) bestätigen die Heterogenität der Dachformen im Quartier. Offen-
sichtlich ist zudem, dass die Kamine und die Rundfenster untergeordnete 
Details darstellen, welche eine gute Einfügung nicht verhindern. In Bezug auf 
die Fassaden mag zutreffen, dass im Ortsteil D.________ bisher keine Well-
faserzementfassaden vorhanden sind, wie die Beschwerdeführenden vor-
bringen. Art. 49 Abs. 2 GBR verlangt aber nicht, dass nur die gleichen Bau-
materialien verwendet werden dürfen wie bei den vorhandenen Bauten; viel-
mehr haben sich die Bauten in das Ortsbild gut einzufügen, was die KDP mit 
Hinweis auf die traditionellen, grau verwitterten oder gestrichenen Holzfas-
saden bejahte. Die Beschwerdeführenden vermögen dem nichts Konkretes 
entgegenzuhalten. Bei dieser Sachlage ist ein Augenschein entbehrlich (Be-
schwerde S. 22). Der Beweisantrag wird abgewiesen.

5.7 Die Ortsbild- und Ästhetikvorschriften sind somit nicht verletzt.

6.

Die Beschwerdeführenden kritisieren eine Verletzung des 
Strassenabstands.

6.1 Das Projekt sieht vor, dass östlich des Hauses C ein Fussweg im 
Abstand von 2 m von der Strasse verläuft (vgl. Plan 005.01 vom 27.4.2022, 

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Vorakten RSA 4E). Die BVD hat erwogen, gemäss Art. 16 Abs. 2 GBR gelte 
für bewilligungsfreie Bauten und Anlagen ein Strassenabstand von 2 m. 
Diese Bestimmung sei mit dem kantonalen Recht vereinbar. Der betreffende 
Teil des Fusswegs stelle für sich allein keine baubewilligungspflichtige 
Anlage dar und müsse daher nur den Abstand von 2 m einhalten 
(angefochtener Entscheid E. 8b).

6.2 Die Beschwerdeführenden bringen vor, der Fussweg könne nicht 
isoliert als bewilligungsfreie Anlage betrachtet, sondern müsse als Teil des 
Bauvorhabens die gesetzlichen Vorschriften einhalten. Zudem sei die 
Bestimmung von Art. 16 Abs. 2 GBR mit Art. 69 Abs. 3 BauG nicht vereinbar. 
Dementsprechend gelte ein Strassenabstand von 3,6 m, der nicht 
eingehalten sei (Beschwerde S. 22 ff.)

6.3 Gemäss Art. 80 Abs. 1 Bst. a des Strassengesetzes vom 4. Juni 
2008 (SG; BSG 732.11) gilt, soweit das zuständige Gemeinwesen in 
Nutzungsplänen oder in der Gesetzgebung nichts anderes festlegt, für 
Bauten und Anlagen ein Strassenabstand von 3,6 m an Gemeindestrassen, 
Privatstrassen im Gemeingebrauch sowie an selbstständigen Fuss- und 
Radwegen. Das kantonale Recht ermächtigt also ausdrücklich die 
Gemeinden, für Gemeindestrassen einen anderen Strassenabstand 
festzulegen als die 3,6 m gemäss SG. Gestützt darauf wird in Art. 16 Abs. 2 
GBR festgelegt:

Für bewilligungsfreie Bauten und Anlagen gilt ein Strassenabstand von 
mindestens 2 m, für ständige Einfriedungen ein solcher von mindestens 
0,5 m.

Art. 69 Abs. 3 BauG, auf den sich die Beschwerdeführenden berufen, lautet:

Sie [die Gemeinden] dürfen in ihrer baurechtlichen Grundordnung keine 
Vorschriften für baubewilligungsfreie Bauvorhaben nach Artikel 1b 
erlassen. Solche sind nur zulässig für Gebiete des Ortsbild- und 
Landschaftsschutzes sowie in Überbauungsordnungen.

Art. 1b Abs. 1 BauG lautet:

Keiner Baubewilligung bedürfen insbesondere der Unterhalt von Bauten 
und Anlagen, für eine kurze Dauer erstellte Bauten und Anlagen sowie 
andere geringfügige Bauvorhaben. Im Übrigen bestimmt das 
Baubewilligungsdekret die baubewilligungsfreien Bauvorhaben.

Art. 6 BewD bestimmt näher, welche Vorhaben bewilligungsfrei sind. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
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6.4 Zu klären ist somit das Verhältnis zwischen Art. 80 Abs. 1 SG und 
Art. 69 Abs. 3 BauG. Das SG datiert vom 4. Juni 2008 und wurde auf den 
1. Januar 2009 in Kraft gesetzt. Art. 69 Abs. 3 BauG wurde am 28. Januar 
2009 erlassen und trat am 1. September 2009 in Kraft (BAG 09-64). Nach 
der lex-posterior-Regel geht somit Art. 69 Abs. 3 BauG vor. Umgekehrt ist 
das SG für Strassenabstände das speziellere Gesetz zum BauG und geht 
diesem nach der lex-specialis-Regel vor. Widersprechen sich lex-posterior- 
und lex-specialis-Regel, ist durch Auslegung zu eruieren, welche Regel 
Vorrang hat (BGE 141 IV 262 E. 3.1 [Pra 104/2015 Nr. 98], 134 II 329 E. 5.2 
[Pra 98/2009 Nr. 41]). Mit der Revision des BauG vom 28. Januar 2009 
sollten die Baubewilligungspflicht liberalisiert und die baubewilligungsfreien 
Tatbestände so weit wie möglich erweitert werden (VGE 2019/204 vom 
17.4.2020 E. 5.2; Christophe Cueni, Die Neuregelung der 
Baubewilligungspflicht und -freiheit, in KPG-Bulletin 2009 S. 110 ff., 111), 
namentlich durch Neufassung von Art. 1 und die neuen Art. 1a und 1b BauG. 
Der neue Art. 69 Abs. 3 BauG steht in diesem Zusammenhang: Er folgt auf 
die Abs. 1 und 2 von Art. 69 BauG, wonach das Baureglement die 
allgemeinen Bauvorschriften der Gemeinde, die Vorschriften zum Zonenplan 
sowie allenfalls abgaberechtliche Bestimmungen enthält, namentlich die in 
Abs. 2 genannten Bestimmungen. Unter der früheren Fassung des Gesetzes 
war unklar gewesen, ob die Gemeinden in ihrer Grundordnung solche 
baurechtlichen Vorschriften auch für baubewilligungsfreie Vorhaben 
erlassen durften, zumal solche Vorschriften mangels eines 
Baubewilligungsverfahrens nur schwer durchsetzbar sind (Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 69 N. 3a). Art. 69 Abs. 3 BauG will klarstellen, dass solche 
Vorschriften (ausser für Gebiete des Ortsbild- und Landschaftsschutzes 
sowie in Überbauungsordnungen) nicht mehr zulässig sind (VGE 2015/106 
vom 8.10.2015 E. 2.3; Christophe Cueni, a.a.O., S. 136). Im Vortrag des 
Regierungsrats wird die neue Regelung damit begründet, dass den 
Gemeinden keine Gesetzgebungskompetenz zukomme in Bezug auf die 
Frage, welche Vorhaben baubewilligungspflichtig seien. Es ergebe wenig 
Sinn, dass die Gemeinden eigene materielle Vorschriften für 
baubewilligungsfreie Bauten und Anlagen erliessen, weil kein Verfahren zur 
Verfügung stehe, um die Einhaltung dieser Vorschriften vorgängig zu prüfen. 
Die Vorschriften könnten nur dann durchgesetzt werden, wenn nachträglich 
festgestellt werde, dass die öffentliche Ordnung durch die 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
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baubewilligungsfrei erstellte Baute gestört werde (vgl. Art. 1b Abs. 3 BauG). 
Dazu seien aber im Regelfall keine gemeindeeigenen Vorschriften 
notwendig; nach Auffassung des Regierungsrats sind dafür die generellen 
Vorschriften des BauG zur Sicherheit und Gesundheit ausreichend (Vortrag 
des Regierungsrats betreffend Änderung des KoG und BauG, in Tagblatt des 
Grossen Rates 2008, Beilage 30, S. 23). Es geht also darum, dass 
bewilligungsfreie Bauten nicht durch Vorschriften der Gemeinden 
eingeschränkt werden. Beim reduzierten Strassenabstand gemäss Art. 80 
Abs. 1 Bst. b SG i.V.m. Art. 16 Abs. 2 GBR geht es demgegenüber nicht 
darum, dass für bewilligungsfreie Anlagen einschränkende baurechtliche 
Vorschriften erlassen werden, sondern um eine Befreiung der 
bewilligungsfreien Anlagen von einschränkenden Vorschriften. Dies steht 
nicht im Widerspruch zur Stossrichtung von Art. 69 Abs. 3 BauG, sondern 
verfolgt im Gegenteil das gleiche Ziel, nämlich eine Liberalisierung für 
bewilligungsfreie Bauten. Art. 16 Abs. 2 GBR steht somit nicht im 
Widerspruch zum kantonalen Recht und ist hier anwendbar.

6.5 Fusswege sind in der Auflistung von Art. 6 Abs. 1 BewD nicht 
ausdrücklich als baubewilligungsfrei aufgeführt. Bst. b befreit aber von der 
Baubewilligungspflicht «kleine Nebenanlagen wie mobile Einfriedungen, 
kurze Sichtschutzwände bis zu zwei Metern Höhe, Unterstände bei 
Haltestellen des öffentlichen Verkehrs, Feuerstellen, auf zwei Seiten offene, 
ungedeckte Gartensitzplätze, unbeheizte Schwimmbecken bis zu 15 
Quadratmeter Fläche, beheizte Schwimmbecken bis zu acht Kubikmeter 
Inhalt, Pergolen, Gartencheminées, Brunnen, Teiche, künstlerische 
Plastiken, Sandkästen für Kinder, Gehege oder kleine Ställe für einzelne 
Kleintiere». Gemäss Art. 6 Abs. 2 BewD sind zudem auch alle Vorhaben 
baubewilligungsfrei, die von gleicher oder geringerer Bedeutung sind als die 
in Abs. 1 genannten Vorhaben. Mit der Generalklausel in Abs. 2 soll 
sichergestellt werden, dass alle Vorhaben, die nach Bundesrecht – 
namentlich Art. 22 Abs. 1 RPG – nicht baubewilligungspflichtig sind, effektiv 
baubewilligungsfrei bleiben (VGE 2019/204 vom 17.4.2020 E. 5.2). 
Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie 
dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit deren 
Realisierung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichtige räumliche 
Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der 

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Nachbarschaft an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 150 II 379 
E. 3.1; BVR 2023 S. 227 E. 3.1).

6.6 Die BVD hat erwogen, der den Abstand von 3,6 m unterschreitende 
Teil des Fusswegs sei äusserst schmal (< 1 m) und knapp 15 m lang. Dieser 
Teil stelle für sich allein nach Art. 6 Abs. 2 BewD keine bewilligungspflichtige 
Anlage dar (angefochtener Entscheid E. 8b). Dies ist zutreffend: Der 
Fussweg ist von seinen Dimensionen und raumrelevanten Auswirkungen 
ohne weiteres vergleichbar mit den in Art. 6 Abs. 1 Bst. b genannten 
Nebenanlagen. Die Beschwerdeführenden bringen allerdings vor, die 
Bewilligungsfreiheit sei nicht isoliert für den Fussweg zu beurteilen; dieser 
sei Teil des gesamten Bauvorhabens und müsse die gesetzlichen 
Vorschriften einhalten. Diese Auffassung widerspricht Sinn und Zweck der 
Baubewilligungsfreiheit: Nebenanlagen gehören per definitionem zu einer 
Hauptanlage (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 1b N. 10). Wenn das Dekret 
ausdrücklich Nebenanlagen von der Baubewilligungspflicht ausnimmt, so 
betrifft das deshalb regelmässig Anlagen, die zu einer bewilligungspflichtigen 
Hauptanlage gehören; sie sind eben trotzdem bewilligungsfrei (vgl. etwa 
VGE 2017/352 vom 3.10.2018 E. 5, 2015/271 vom 31.5.2016 E. 2.4). 
Andernfalls wäre die Bewilligungsfreiheit für Nebenanlagen toter Buchstabe.

6.7 Allerdings sind nach Art. 7 Abs. 2 BewD auch Vorhaben, die nach 
Art. 6 oder 6a bewilligungsfrei sind, baubewilligungspflichtig, wenn sie (u.a.) 
ein Ortsbildschutzgebiet und das entsprechende Schutzinteresse betreffen. 
Hier liegt ein Ortsbildschutzgebiet vor; höchst fraglich ist aber, ob durch den 
Fussweg das Ortsbildschutzinteresse betroffen ist. So oder anders geht es 
aber hier nicht um die kantonalrechtlich geregelte Frage der 
Bewilligungspflicht, sondern um die kommunalrechtlich geregelte Frage des 
Strassenabstands. Das kommunale Recht verweist zwar auf die 
Bewilligungsfreiheit, doch bleibt es damit kommunales Recht, bei dessen 
Anwendung und Auslegung der Gemeinde aufgrund ihrer Autonomie 
(Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]) ein gewisser 
Beurteilungsspielraum zusteht, den auch die Rechtsmittelbehörden zu 
respektieren haben (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 5; Ruth Herzog, in 
Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, 

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Art. 66 N. 19). Auch das Verwaltungsgericht auferlegt sich in solchen Fällen 
eine gewisse Zurückhaltung (Herzog, a.a.O., Art. 80 N. 23 f.).

6.8 Die Gemeinde hat in ihrem Amtsbericht vom 5. April 2022 (Vorakten 
RSA 4C pag. 869) den privaten Fussweg als Teil der Gartenanlage und als 
bewilligungsfrei beurteilt und daher den Abstand von 2 m als anwendbar 
betrachtet. Sie geht damit offensichtlich davon aus, dass sich «bewilligungs-
frei» in Art. 16 Abs. 2 GBR nur auf die Ausnahmen im Sinn von Art. 6 und 6a 
BewD bezieht, nicht auf die Gegenausnahme von Art. 7 Abs. 2 BewD. Diese 
Betrachtung entspricht der ratio legis des Strassenabstands: Die 
Gegenausnahmen von Art. 7 Abs. 2 BewD dienen dazu, in den dort 
genannten sensiblen Bereichen auch dann eine präventive Kontrolle über 
die Bautätigkeit zu ermöglichen, wenn es sich um grundsätzlich 
bewilligungsfreie Bauten handelt. Demgegenüber dient der Strassenabstand 
nicht dem Natur- oder Ortsbildschutz oder anderen in Art. 7 Abs. 2 BewD 
genannten Anliegen, sondern dem Schutz der Strassen vor 
Beeinträchtigungen durch angrenzende Bauten. Für diesen Zweck spielt es 
keine Rolle, ob die fragliche Baute in einem Ortsbildschutzgebiet liegt oder 
nicht: Ihre Auswirkungen auf die Strasse sind dieselben. Es rechtfertigt sich 
daher ohne weiteres, die gleichen Strassenabstände anzuwenden. Im 
Gegenteil müsste man sich eher fragen, ob es sachlich vertretbar wäre, 
wegen der Ortsbildschutzqualität grössere Strassenabstände zu verlangen. 
Zumindest ist angesichts des kommunalen Beurteilungsspielraums (vorne 
E. 6.7) der angefochtene Entscheid im Ergebnis rechtlich haltbar. 

7.

Die Beschwerdeführenden beanstanden schliesslich die Verletzung von 
Bestimmungen über die Wohnhygiene.

7.1 Gemäss Art. 21 Abs. 2 BauG müssen zum Wohnen oder Arbeiten 
bestimmte Bauten und Anlagen dauernd den gesundheitlichen 
Anforderungen genügen. Die Art. 62 ff. BauV regeln die Gesundheit. Art. 64-
67 BauV enthalten Vorschriften, die für «Wohn- und Arbeitsräume» gelten. 
Gemäss Art. 63 Abs. 1 BauV gelten als Wohnräume alle dauernd zum 

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Aufenthalt von Menschen bestimmten Zimmer, wie Wohn- und Esszimmer, 
Schlafzimmer, Kinderzimmer, Zimmer für häusliche Arbeiten. aArt. 93 BauV 
(GS 1985 S. 135; in Kraft bis 31.7.2011, BAG 11-55) definiert die 
Ausnützungsziffer als Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Landfläche (Abs. 1). Gemäss 
Abs. 2 gilt als anrechenbare Bruttogeschossfläche die Summe aller dem 
Wohnen oder dem Gewerbe dienenden oder hierfür verwendbaren ober- und 
unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und 
Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden aber bestimmte Teile, u.a. 
gemäss Bst. b «eine zu einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, 
sofern sie keine anrechenbaren Räume erschliesst». 

7.2 Das Projekt sieht im Obergeschoss der Häuser über einem Teil der 
Bodenfläche unter der Dachschräge eine Galerie vor. Ihre Höhe beträgt 
unter der First ca. 2 m, an der Aussenwand reduziert sie sich auf ca. 0,2 m. 
Über der Fläche der Galerie befinden sich keine Dachfenster. Es ist 
unbestritten und offensichtlich, dass diese Galerien für sich allein genommen 
die Vorschriften über die minimale Fensterfläche (Art. 64 Abs. 1 BauV) und 
die minimale Höhe (Art. 67 Abs. 1 und 2 BauV) für Wohn- und Arbeitsräume 
nicht einhalten. Die BVD hat jedoch erwogen (E. 9c des angefochtenen 
Entscheids), gemäss dem übergangsrechtlich hier noch anwendbaren 
aArt. 93 Abs. 2 Bst. b BauV gehöre die Galerie unter bestimmten, hier 
eingehaltenen Voraussetzungen nicht zur anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche. Es handle sich daher bei den Galerien nicht um 
eigenständige Zimmer im Sinne von Art. 63 Abs. 1 BauV. Die 
gesundheitspolizeilichen Vorschriften der Art. 64 ff. BauV seien darauf nicht 
anwendbar.

7.3 Die Beschwerdeführenden bestreiten zu Recht nicht, dass 
übergangsrechtlich aArt. 93 BauV hier noch anwendbar ist (Art. 34 Abs. 2 
der Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im 
Bauwesen [BMBV; BSG 721.3]). Sie bestreiten auch nicht, dass die 
streitbetroffenen Galerien die Voraussetzungen von aArt. 93 Abs. 2 Bst. b 
BauV bzw. der diese Bestimmung konkretisierenden Richtlinien (vgl. dazu 
VGE 19241 vom 25.4.1995 E. 7c) erfüllen. Sie machen aber geltend, für die 
rechtliche Qualifikation als Wohnraum genüge bereits die Möglichkeit zur 

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Wohnnutzung. Die Galerien böten diese Möglichkeit, weshalb sie die 
Gesundheitsvorschriften einhalten müssten (Beschwerde S. 24 f.).

7.4 Die gesundheitspolizeilichen Vorschriften (Art. 21 BauG; Art. 62 ff. 
BauV) dienen nicht dem gleichen Zweck wie die in aArt. 93 BauV definierte 
Ausnützungsziffer bzw. Bruttogeschossfläche. Beide knüpfen aber an den 
Begriff des Wohnraums an. Es besteht daher ein enger Konnex zwischen 
diesen Regelungsbereichen: Was dem Wohnen dient, wird an die BGF 
angerechnet und muss die wohnhygienischen Anforderungen erfüllen. Was 
nicht dem Wohnen dient, wird nicht angerechnet, muss aber auch die 
wohnhygienischen Anforderungen nicht erfüllen. Die Rechtsprechung stellt 
für beide Regelungen auf dasselbe Kriterium ab, nämlich auf die objektive, 
tatsächliche Verwendbarkeit der Fläche zu Wohnzwecken (zu aArt. 93 
BauV: VGE 2019/41 vom 7.4.2020 E. 3.1.2, 2016/175 vom 1.3.2017 E. 6.4, 
2015/305 vom 20.9.2016 E. 4.2; zu Art. 63 BauV: VGE 2016/128 vom 
1.2.2017 E. 2.2, 2014/304 vom 12.3.2015 E. 4.2, 21039 vom 29.4.2002 
E. 5a). Was objektiv nicht dem Wohnen dienen kann, muss weder die 
wohnhygienischen Anforderungen erfüllen noch an die BGF angerechnet 
werden (vgl. VGE 22801 vom 6.9.2007 E. 5.6.2).

7.5 aArt. 93 Abs. 2 BauV enthält nun aber ausdrücklich Ausnahmen, die 
nicht an die BGF angerechnet werden, darunter nach Bst. b namentlich auch 
die Galerien. Anders als Bst. a stellt diese Ausnahme nicht darauf ab, ob die 
Galerie als solche als Wohnraum verwendbar ist, sondern ob sie zu einem 
Wohnraum gehört und keine anrechenbaren Räume erschliesst. Unter 
diesen Voraussetzungen ist die Galerie kein (eigener) Wohnraum. Infolge 
der Kongruenz zwischen Art. 63 und aArt. 93 BauV (vorne E. 7.4) ist die 
Galerie unter den genannten Voraussetzungen daher auch nicht als 
Wohnraum im Sinn von Art. 63 BauV zu betrachten. Dies entspricht auch 
einer teleologischen Betrachtung: Die wohnhygienischen Vorschriften sollen 
sicherstellen, dass nicht Räume als Wohnraum verwendet werden, die 
gesundheitsgefährdend sind, weil sie z.B. nicht genügend belichtet oder 
belüftet werden können oder eine ungenügende Höhe aufweisen. Das 
bedeutet aber nicht, dass jeder Teil eines Wohnraums für sich allein diese 
Vorschriften erfüllen muss. So sind abgeschrägte Räume zulässig, auch 
wenn im abgeschrägten Teil die Mindesthöhe nicht erreicht wird, sofern auf 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
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zwei Dritteln bzw. der Hälfte des Raumes diese Höhe erreicht wird (Art. 67 
Abs. 2 BauV). Das Unterschreiten der Mindesthöhe in einem Teil des 
Raumes wird somit vom Verordnungsgeber nicht generell als 
gesundheitsgefährdend betrachtet. Dasselbe gilt für eine Galerie, die 
aufgrund ihrer Dimension und Lokalisierung als Teil eines Wohnraums 
betrachtet werden kann. Auch sie stellt weder wohnhygienisch noch 
gesundheitspolizeilich eine Gefährdung der Bewohnerinnen und Bewohner 
dar, auch wenn die Minimalhöhen nicht erreicht werden (BGE 107 Ia 121 
E. 2). Zudem gilt auch im Brandschutz eine Galerie, bei welcher der 
verbleibende Luftraum neben der Galerie mehr als 50 % der Grundfläche 
des Raumes beträgt, nicht als eigener Raum und muss bezüglich 
Feuerwiderstand und Brennbarkeit keine Anforderungen erfüllen 
(<www.forum-brandschutz.ch>, Rubriken «Themen/Änderungen BSV 2015/
So sind Raum und Galerie definiert»). 

7.6 Die BVD hat somit zu Recht die Anwendbarkeit der Art. 64 ff. BauV 
auf die Galerien verneint. Die wohnhygienischen Anforderungen werden 
durch das Bauprojekt nicht verletzt.

8.

In der Beschwerde an die BVD haben die Beschwerdeführenden noch eine 
ungenügende Erschliessung beanstandet. Die BVD hat sich damit 
auseinandergesetzt und die Erschliessung als hinreichend beurteilt (E. 10 
des angefochtenen Entscheids). Vor Verwaltungsgericht erheben die 
Beschwerdeführenden diesbezüglich keine Beanstandungen mehr. Darauf 
ist nicht mehr einzugehen.

9.

Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. Bei 
diesem Prozessausgang tragen die Beschwerdeführenden unter 
solidarischer Haftung die Verfahrenskosten und haben der 
Beschwerdegegnerin ihre Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 1 und 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
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Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 sowie Art. 106 VRPG). Die eingereichte 
Kostennote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. 

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 4'000.--, werden den Beschwerdeführenden 
auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom-
men.

3. Die Beschwerdeführenden haben der Beschwerdegegnerin für das Ver-
fahren vor dem Verwaltungsgericht die Parteikosten, festgesetzt auf 
Fr. 6'569.70 (inkl. Auslagen und MWSt), zu ersetzen.

4. Zu eröffnen:
- Beschwerdeführende 
- Beschwerdegegnerin
- Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern 
- Einwohnergemeinde Fraubrunnen
- Bundesamt für Umwelt

und mitzuteilen:
- Regierungsstatthalteramt Bern-Mittelland
- Tiefbauamt des Kantons Bern
- Kantonale Denkmalpflege

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 31.03.2025, Nr. 100.2023.287U, 
Seite 32

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss 
Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun-
desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.