# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 19eff843-f023-5451-9716-5ca136a06251
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 27.06.2018 PS180070
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PS180070_2018-06-27.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde 
über Schuldbetreibung und Konkurs  
 
 

Geschäfts-Nr.: PS180070-O/U 
 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden und Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur 

sowie Gerichtsschreiber Dr. S. Zogg 

Urteil vom 27. Juni 2018 

in Sachen 

 

1. A._____,  
2. B._____,  
Gesuchsteller und Beschwerdeführer, 

vertreten durch Rechtsanwalt A._____ 

 

gegen 

 

Römisch-Katholische Pfarrkirchenstiftung C._____,  
Gesuchs- und Beschwerdegegnerin, 

vertreten durch Rechtsanwalt X._____ 

 
betreffend 

Gesuch um Neueinschätzung einer Liegenschaft gem. 
Art. 9 Abs. 2 / Art. 99 Abs. 2 VZG / G-Betreibungen Nrn. … und … 

(Beschwerde über das Betreibungsamt Zürich 7) 
 
 
Beschwerde gegen einen Beschluss der 1. Abteilung des Bezirksgerichtes Zürich 
vom 19. April 2018 (CB170069) 

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Erwägungen: 

 

1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1.1. Die Gesuchsteller und Beschwerdeführer (nachfolgend: Beschwerdeführer) 

sind Schuldner in den Betreibungen auf Grundpfandverwertung Nrn. … bzw. … 

und Eigentümer des zu verwertenden Grundstückes an der D._____-strasse … in 

… [Ort] (GBBl. …, Liegenschaft, Kat.Nr. …). Nachdem in diesen Betreibungen 

das Verwertungsbegehren gestellt worden war, schätzte das Stadtammann- und 

Betreibungsamt Zürich 7 (nachfolgend: Betreibungsamt) das erwähnte Grund-

stück. Mit Schreiben vom 11. Mai 2017 teilte es den Beschwerdeführern mit, die 

betreibungsamtliche Schätzung betrage CHF 5'000'000.– (act. 3/1a-b). 

1.2. Mit Eingabe vom 29. Mai 2017 (act. 1) gelangten die Beschwerdeführer an 

das Bezirksgericht Zürich als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-

bungs- und Konkurssachen (nachfolgend: Vorinstanz) und verlangten eine Neu-

schätzung des Grundstückes durch einen Sachverständigen (Art. 9 Abs. 2 i.V.m. 

Art. 99 Abs. 2 VZG). Nach Eingang des von der Vorinstanz verlangten Kostenvor-

schusses (act. 6, 11) schlug diese den Parteien E._____ als Sachverständigen für 

die Neuschätzung vor (act. 12). Die von den Beschwerdeführern gegen diesen 

erhobenen Einwände erachtete die Vorinstanz als nicht stichhaltig, weshalb sie 

E._____ mit Verfügung vom 19. Juli 2017 als Sachverständigen ernannte (act. 16; 

nachfolgend: Sachverständiger). Eine dagegen erhobene Beschwerde wies die 

Kammer mit Beschluss und Urteil vom 10. August 2017 ab (act. 20). Mit Schrei-

ben vom 28. September 2017 reichte der Sachverständige seine Verkehrswert-

schätzung vom selben Datum ein, gemäss welcher sich der Wert des Grundstü-

ckes auf CHF 4'500'000.– belaufe (act. 21 und 22). 

1.3. Mit Eingabe vom 23. Oktober 2017 (act. 27) stellten die Beschwerdeführer 

diverse Ergänzungsfragen, welche dem Sachverständigen zur Beantwortung un-

terbreitet wurden. Nachdem dieser seine ergänzende Stellungnahme mit Schrei-

ben vom 6. November 2017 (act. 34 und 35) eingereicht hatte, stellten die Be-

schwerdeführer mit Eingabe vom 7. Dezember 2017 (act. 41) die Anträge, es sei 

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der Sachverständige zur Erläuterung des Gutachtens bzw. zur Klärung angebli-

cher Widersprüchen durch das Gericht zu befragen und es sei ein Obergutachten 

einzuholen. Diese Anträge wies die Vorinstanz mit Verfügung vom 20. Dezember 

2017 (implizit) ab (act. 44), stellte dem Sachverständigen jedoch – nach Eingang 

eines weiteren Kostenvorschusses – zusätzliche Ergänzungsfragen, welche die-

ser mit Schreiben vom 19. Januar 2018 (act. 49 und 50) beantwortete. Daraufhin 

wiederholten die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 19. Februar 2018 den An-

trag, es sei ein Obergutachten einzuholen und stellten die neuen Anträge, es sei 

das Notariat F._____ zu ermächtigen, dem Sachverständigen Auskunft bezüglich 

vergangener Verkäufe in der Umgebung des fraglichen Grundstückes zu erteilen 

und es sei dem Sachverständigen in diesem Zusammenhang eine weitere Ergän-

zungsfrage zu stellen (act. 55). Mit Beschluss vom 19. April 2018 wies die Vo-

rinstanz diese Anträge (implizit) ab und wies das Betreibungsamt an, den vom 

Sachverständigen ermittelten Schätzwert von CHF 4'500'000.– zu übernehmen 

(act. 59). 

1.4. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 11. Mai 2018 

rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht als obere kantonale Aufsichtsbehörde 

und stellten die folgenden Anträge (act. 63): 

" 1. Der angefochtene Zirkulationsbeschluss der 1. Abteilung des Bezirksgerichts Zürich 

CB170069-L/U vom 19. April 2018 sei aufzuheben; 

 2. es sei ein Obergutachten bezüglich des Wertes der Liegenschaft D._____-strasse … 

einzuholen; 

 3. es sei die Sache zur Weiterführung des Verfahrens und zur Neubeurteilung an die Vo-

rinstanz zurückzuweisen; 

 4. es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen." 

1.5. Mit Verfügung vom 16. Mai 2018 wurde das Betreibungsamt Zürich 7 an-

gewiesen, das Verwertungsverfahren in den Betreibungen Nrn. … und … einst-

weilen nicht fortzusetzen, und der Gesuchs- und Beschwerdegegnerin Frist ange-

setzt, sich zum Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung zu äussern. Mit 

Eingabe vom 18. Mai 2018 verzichtete diese darauf (act. 67), weshalb es für die 

Dauer des Verfahrens androhungsgemäss bei dieser Anordnung blieb. 

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1.6. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-60). Von der Einho-

lung einer Beschwerdeantwort bzw. Vernehmlassung ist abzusehen (vgl. Art. 20a 

Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 und 

Art. 324 ZPO; vgl. zur Anwendbarkeit dieser Bestimmungen sogleich, E. 2.1). 

2. Prozessuales 

2.1. Beim Antrag auf Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG handelt es sich 

nicht um ein eigentliches betreibungsrechtliches Beschwerdeverfahren i.S.v. 

Art. 17 ff. SchKG, sondern um weitere amtliche Tätigkeit eines Vollstreckungsor-

gans (vgl. BGE 131 III 136, E. 3.2.1; OGer ZH, PS170011 vom 1. Februar 2017, 

E. II.2.1). Dennoch rechtfertigt es sich, die für die betreibungsrechtliche Be-

schwerde geltenden Verfahrensregeln zumindest analog anzuwenden (OGer ZH, 

PS120166 vom 9. Oktober 2012, E. 2.3.2; PS140109 vom 26. Juni 2014, E. 2.2). 

Gemäss Art. 20a Abs. 3 SchKG obliegt die Regelung des Verfahrens vor den kan-

tonalen Aufsichtsbehörden den Kantonen, unter Vorbehalt der bundesrechtlichen 

Minimalvorschriften von Art. 20a Abs. 2 SchKG und der verfassungsrechtlichen 

Vorgaben (BSK SchKG I-COMETTA/MÖCKLI, 2. Aufl. 2010, Art. 20a N 38). Im Kan-

ton Zürich verweist § 18 EG SchKG auf §§ 83 f. GOG. Gemäss § 83 Abs. 3 GOG 

sind die Vorschriften der ZPO sinngemäss anwendbar. Nach § 84 GOG gelten für 

den Weiterzug von Entscheiden der unteren Aufsichtsbehörden sinngemäss die 

Bestimmungen über die Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO als kantonales Recht. 

2.2. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die of-

fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden 

(Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweis-

mittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO; vgl. dazu unten, E. 3.2). Die 

Beschwerde ist gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO zu begründen. Die Beschwerdefüh-

rer müssen sich mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheides einläss-

lich auseinandersetzen und wenigstens rudimentär darlegen, an welchen konkre-

ten Mängeln der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet und in wel-

chem Sinne er abgeändert werden soll. Hierbei sind die vorinstanzlichen Erwä-

gungen zu bezeichnen, die angefochten werden, und die Aktenstücke zu nennen, 

auf denen die Kritik beruht. Es genügt nicht, bloss auf die vor erster Instanz vor-

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getragenen Ausführungen zu verweisen, diese in der Beschwerdeschrift (prak-

tisch) wortgleich wiederzugeben oder den angefochtenen Entscheid bloss in all-

gemeiner Weise zu kritisieren (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1; BGer, 5A_209/2014 

vom 2. September 2014, E. 4.2.1; 5A_387/2016 vom 7. September 2016, E. 3.1). 

3. Anspruch auf ein Obergutachten 

3.1. Zur Begründung führen die Beschwerdeführer zunächst aus, dass nach 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung gestützt auf Art. 9 Abs. 2 VZG zwar grund-

sätzlich nur Anspruch auf Einholung eines Gutachtens – und damit kein Anspruch 

auf Einholung eines weiteren Gutachtens (Obergutachtens) – bestehe. Sämtli-

chen Entscheidungen des Bundesgerichts hätten jedoch Sachverhalte zugrunde 

gelegen, bei welchen das Betreibungsamt seine eigene Schätzung jeweils unter 

Beizug eines Experten vorgenommen habe, sodass letztlich immer zwei Schät-

zungsgutachten vorgelegen hätten. Oft sei denn auch der Mittelwert dieser beiden 

Gutachten für relevant erklärt worden. Im vorliegenden Fall habe das Betrei-

bungsamt demgegenüber eine eigene Bewertung des Grundstückes ohne Beizug 

eines Schätzungsexperten bzw. eines externen Verkehrswertgutachtens vorge-

nommen, sodass im Ergebnis nur ein Gutachten eingeholt worden sei. Entspre-

chend sei die bundesgerichtliche Rechtsprechung nur bedingt einschlägig (act. 63 

S. 3 ff.). 

3.2. Die Tatsachenbehauptung, das Betreibungsamt habe seine Schätzung 

nach Art. 97 Abs. 1 SchKG (i.V.m. Art. 155 SchKG) ohne Beizug eines Experten 

bzw. ohne das notwendige Fachwissen vorgenommen, ist neu und im vorliegen-

den Verfahren damit unbeachtlich (vgl. oben, E. 2.2). Der Ausschluss des Noven-

rechts nach Art. 326 Abs. 1 ZPO (als kantonales Recht) gilt nach der Praxis der 

Kammer trotz Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG, der die Untersuchungsmaxime nur 

für das erstinstanzliche, nicht aber für das zweitinstanzliche Beschwerdeverfahren 

bundesrechtlich vorschreibt (vgl. dazu im Einzelnen OGer ZH, PS110019 vom 

21. Februar 2011, E. 3.4; PS140112 vom 4. Juli 2014, E. II.3; PS160119 vom 

26. Juli 2016, E. 3; PS170076 vom 27. März 2017, E. 2). Dass die Voraussetzun-

gen des Novenrechts nach Art. 99 BGG – der auch im kantonalen Beschwerde-

verfahren Anwendung finden muss – vorlägen, behaupten die Beschwerdeführer 

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nicht. Ebenfalls nicht geltend gemacht haben sie, dass die Vorinstanz den Sach-

verhalt diesbezüglich offensichtlich unrichtig – in Verletzung der im erstinstanzli-

chen Verfahren nach Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG geltenden Untersuchungsma-

xime – festgestellt habe. Die oberwähnte Tatsachenbehauptung ist folglich unbe-

achtlich. Selbst wenn sie jedoch zu beachten wäre, würde dies nicht zur Gutheis-

sung der Beschwerde führen: 

3.3. Nach Eingang des Verwertungsbegehrens und entsprechender Mitteilung 

an den Schuldner schätzt das Betreibungsamt das zu verwertende Grundstück 

(Art. 155 i.V.m. Art. 97 Abs. 1 SchKG; Art. 99 Abs. 1 VZG). Gemäss Art. 97 Abs. 1 

SchKG erfolgt diese Schätzung "nötigenfalls" unter Zuziehung eines Sachver-

ständigen. Ob dies erforderlich ist oder ob die Schätzung durch das Betreibungs-

amt alleine vorgenommen werden kann, liegt grundsätzlich in dessen Ermessen. 

Geboten ist der Beizug eines Sachverständigen in der Regel dann, wenn der Be-

treibungsbeamte nicht über die für die Schätzung erforderlichen Fachkenntnisse 

verfügt (BGE 93 III 20, E. 4; 122 III 338, E. 1; BSK SchKG I-FOËX, 2. Aufl. 2010, 

Art. 97 N 13 ff.). Schätzt der Betreibungsbeamte das zu verwertende Grundstück 

selber, obwohl er nicht über die nötigen Fachkenntnisse verfügt, oder werden an-

dere, sich nicht bloss auf den Schätzwert als solchen beziehende Mängel an der 

betreibungsamtlichen Schätzung geltend gemacht (wie z.B., dass bloss auf die 

Steuerschätzung oder auf ein falsches Grundstück abgestellt worden sei), so ist 

diese mit Beschwerde nach Art. 17 ff. SchKG anzufechten (BGE 93 III 20, E. 4; 

133 III 537, E. 4; OGer ZH, PS110038 vom 16. Juni 2011, E. 2.2 [nicht publiziert]). 

Bezieht sich die Rüge demgegenüber auf den Schätzwert als solchen, so steht al-

len Beteiligten nach Art. 9 Abs. 2 VZG ein unbedingtes Recht zu, ohne nähere 

Begründung innerhalb einer Frist von zehn Tagen ab Kenntnis der Schätzung 

(Art. 17 Abs. 2 SchKG) bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten ei-

ne neue Schätzung durch einen Sachverständigen zu verlangen (BGE 122 III 

338, E. 2; 133 III 537, E. 4; BGer, 7B.163/2005 vom 19. Dezember 2005, E. 1; 

5A_639/2013 vom 21. Januar 2014, E. 2.2; BSK SchKG I-FOËX, 2. Aufl. 2010, 

Art. 97 N 16). Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung werden alsdann endgül-

tig durch die kantonalen Aufsichtsbehörden beurteilt (Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 

Abs. 2 VZG). Im Rahmen von Art. 9 Abs. 2 VZG besteht jedoch nur das Recht, 

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eine Neuschätzung zu verlangen, nicht jedoch ein Recht auf eine weitere Schät-

zung im Sinne eines Obergutachtens (BGE 86 III 91, 93; 120 III 135, E. 2; 134 III 

42, E. 3 f.; BGer, 5A_639/2013 vom 21. Januar 2014, E. 2.3; BSK SchKG I-

KÄNZIG/BERNHEIM, Art. 155 N 11). Diese beiden Rechtsbehelfe – die Beschwerde 

gegen die betreibungsamtliche Schätzung nach Art. 17 ff. SchKG und das (unbe-

dingte) Recht auf Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG – sind streng auseinan-

derzuhalten. Es steht dem Schuldner (und weiteren Beteiligten) frei, den einen 

oder den anderen Rechtsbehelf oder beide zusammen zu ergreifen. Kumulativ 

beides geltend zu machen kann namentlich deshalb Sinn machen, weil bei Vor-

liegen zweier Gutachten u.U. auf den Mittelwert abgestellt werden kann (dazu so-

gleich, E. 3.6). 

3.4. Die Beschwerdeführer machen der Sache nach geltend, dass im Rahmen 

von Art. 9 Abs. 2 VZG zudem ein Anspruch auf ein zweites Gutachten (Oberex-

pertise) bestehe, sofern die betreibungsamtliche Schätzung nach Art. 97 Abs. 1 

SchKG (i.V.m. Art. 155 Abs. 1 SchKG) ohne Beizug eines Experten erfolgt sei. 

Dies trifft nicht zu. Stellt das Betreibungsamt bei seiner Schätzung auf falsche Kri-

terien ab oder zieht es trotz fehlender Fachkenntnisse keinen Experten bei, so 

kann die betreibungsamtliche Schätzung als solche innert der Frist von Art. 17 

Abs. 2 SchKG mit Beschwerde angefochten werden; dies hat bei Gutheissung zur 

Folge, dass die betreibungsamtliche Schätzung aufgehoben wird und wiederholt 

werden muss. Nach unbenutztem Ablauf dieser Frist sind entsprechende Rügen 

ausgeschlossen; namentlich sind solche im Verfahren betreffend Neuschätzung 

nach Art. 9 Abs. 2 VZG nicht zu hören. Daraus folgt, dass ein unterlassener Bei-

zug eines Experten durch das Betreibungsamt umgekehrt nicht zur Folge haben 

kann, dass im Verfahren nach Art. 9 Abs. 2 VZG – gewissermassen als Kompen-

sation für die (nicht angefochtene) nicht fachmännische Schätzung des Betrei-

bungsamtes – alsdann Anspruch auf Einholung zweier Gutachten bestünde. Wur-

de ein Experte zu Unrecht nicht beigezogen, hätte dies mit Beschwerde geltend 

gemacht werden müssen. Wurde ein solcher zu Recht nicht beigezogen und ver-

fügte der Betreibungsbeamte entsprechend über ausreichendes Fachwissen, so 

ist dessen Schätzung eine "fachmännische" und ersetzt gewissermassen ein vom 

Betreibungsamt eingeholtes, externes Expertengutachten. 

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3.5. Die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer haben die betreibungsamtli-

che Schätzung nach Art. 97 Abs. 1 SchKG (i.V.m. Art. 155 Abs. 1 SchKG) nicht 

angefochten. Es erübrigt sich somit zu prüfen, ob und inwieweit das Betreibungs-

amt einen Experten beigezogen hat bzw. inwieweit es selbst über Fachwissen 

verfügte. Die Beschwerdeführer haben (nur) von ihrem Recht Gebrauch gemacht, 

nach Art. 9 Abs. 2 VZG eine Neuschätzung zu verlangen. Gestützt darauf können 

sie nur eine Neuschätzung verlangen, nicht jedoch mehrere Neuschätzungen 

bzw. eine Oberexpertise. Dies gilt nach dem Gesagten auch dann, wenn die be-

treibungsamtliche Schätzung – zu Recht oder zu Unrecht – ohne Beizug eines 

Experten erfolgte. 

3.6. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass in Fällen, in wel-

chen bereits das Betreibungsamt auf eine externe Expertise abgestellt hat (Art. 97 

Abs. 1 SchKG) und anschliessend, gestützt auf Art. 9 Abs. 2 VZG, eine weitere 

externe Expertise eingeholt wird, oftmals auf den Mittelwert der beiden Gutachten 

abgestellt wird. Dies ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedenfalls dann 

zulässig, wenn die Experten über vergleichbare Fachkenntnisse verfügten, da es 

sich bei einer Schätzung nicht um eine exakte (mathematische) Berechnung han-

delt, sondern diese naturgemäss mit gewissen Unschärfen verbunden ist (vgl. 

BGE 120 III 79, E. 2b; 129 III 595, E. 3.1; BGer, 5A_639/2013 vom 21. Januar 

2014, E. 2.3). Verschiedene Fachleute können im Rahmen einer Schätzung in 

gleichermassen nachvollziehbarer Weise auf unterschiedliche Ergebnisse kom-

men; ein Abstellen auf den Mittelwert kann sich dann als sachgerecht erweisen. 

Zwingend ist dies jedoch nicht, sondern besteht auch bei Vorliegen zweier Exper-

tisen ein gewisses Ermessen der den endgültigen Schätzwert festlegenden Auf-

sichtsbehörde. Daraus, dass ein Abstellen auf den Mittelwert in solchen Fällen zu-

lässig sein kann, kann umgekehrt jedoch nicht abgeleitet werden, dass in jedem 

Fall zwei Gutachten eingeholt werden müssen und dann auf den Mittelwert abzu-

stellen ist. Hat das Betreibungsamt – zu Recht oder zu Unrecht – auf die Einho-

lung eines externen Gutachtens verzichtet und blieb die betreibungsamtliche 

Schätzung unangefochten, so ist grundsätzlich – vorbehalten inhaltlicher Mängel 

(s. dazu sogleich, E. 4) – alleine auf dieses Gutachten abzustellen. 

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4. Inhaltliche Mängel des Gutachtens 

4.1. Die Schätzung des zu verwertenden Grundstückes sagt nichts über den an 

der Versteigerung tatsächlich erzielten Erlös aus, sondern gibt den Interessenten 

bloss einen Anhaltspunkt über ein vertretbares Angebot. Deshalb soll die Schät-

zung nicht möglichst hoch sein, sondern den mutmasslichen Verkehrswert des 

Grundstückes samt Zugehör, unabhängig von einer allfälligen Kataster- oder 

Brandassekuranzschätzung, bestimmen (Art. 9 Abs. 1 VZG; BGE 129 III 595, 

E. 3.1). Wie bei der Schätzung des Verkehrswerts im Einzelnen vorzugehen ist, 

legt das Gesetz nicht fest (BGE 134 III 42, E. 4); insofern kommt dem Sachver-

ständigen ein gewisses Ermessen zu. 

4.2. Die Vorinstanz führt zutreffend aus, dass ein Abweichen vom gestützt auf 

Art. 9 Abs. 2 VZG eingeholten Schätzungsgutachten grundsätzlich nur dann an-

gezeigt ist, wenn triftige Gründe vorliegen. Dies rechtfertigt sich etwa dann, wenn 

das Gutachten nicht schlüssig, in sich widersprüchlich, nicht überzeugend oder 

methodisch falsch ist, wenn sich der Sachverständige auf irrtümliche rechtliche 

Annahmen oder unzutreffende tatsächliche Feststellungen gestützt hat oder wenn 

das Gutachten ohne sachlichen Grund von anerkannten Lehrmeinungen abweicht 

(BGE 120 III 79, E. 2c; BGer, 5A_639/2013 vom 21. Januar 2014, E. 2.3.2; OGer 

ZH, NR070032 vom 15. Juni 2007, E. II.3 [nicht publiziert]; Schuldbetreibungs- 

und Konkurskommission, Luzern, vom 23. März 2001, BlSchK 2004, S. 27 f.; vgl. 

auch BGE 118 Ia 144, E. 1c; 118 V 286, E. 1b). In solchen Fällen ist das Gutach-

ten auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen zu ergänzen bzw. zu erläutern 

oder eine andere sachverständige Person beizuziehen (Art. 188 Abs. 2 ZPO). 

4.3. Die Beschwerdeführer beanstanden am Gutachten zunächst, der Sachver-

ständige habe den Landwert auf Grundlage veralteter statistischer Werte ("Statis-

tik Preis pro Quadratmeter bebauter Grundstücksfläche abzüglich Versiche-

rungswert" der Stadt Zürich) aus dem Jahre 2016 (CHF 3'894.– pro m2) ermittelt 

und nicht auf die aktuellen Zahlen abgestellt. Bei Erstellung des Gutachtens vom 

28. September 2017 hätte er auf die dann vorliegenden Zahlen des zweiten Quar-

tals des Jahres 2017 (CHF 6'771.– pro m2) abstellen müssen (act. 63 S. 5 ff.). 

Damit wiederholen die Beschwerdeführer im Wesentlichen ihre bereits im erstin-

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stanzlichen Verfahren vorgebrachten Ausführungen (vgl. act. 41 S. 3, act. 55 

S. 2). Die Vorinstanz hielt hierzu fest, der Sachverständige habe nachvollziehbar 

dargelegt, wie die Quartalswerte zu interpretieren seien. Eine Betrachtung ledig-

lich der letzten Quartalswerte sei nicht zielführend, da bei genauer Betrachtung 

der Statistik auffalle, dass die Zahlen der letzten Jahre und Quartale starken 

Schwankungen ausgesetzt seien. Es rechtfertige sich daher, auf den Durchschnitt 

des Jahres 2016 abzustellen und nicht auf eine einzelne Quartalszahl. Zudem 

habe es sich bei diesem Durchschnittswert lediglich um eine von mehreren Be-

rechnungsgrundlagen gehandelt, welche der Sachverständige zugunsten der Be-

schwerdeführer angemessen erhöht habe (act. 62 S. 6, 8). Mit diesen Argumen-

ten der Vorinstanz setzen sich die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer nicht 

auseinander. Sie wiederholen lediglich ihre bereits vor Vorinstanz zum Ausdruck 

gebrachte Auffassung, auch Quartalswerte seien "aussagekräftig" (act. 62 S. 6, 

act. 55 S. 2). Damit genügen sie den Anforderungen an eine hinreichende Be-

schwerdebegründung nicht (Art. 321 Abs. 1 ZPO; vgl. oben, E. 2.2). Namentlich 

legen sie nicht dar, inwiefern das Argument der Vorinstanz, einzelne Quartalszah-

len seien aufgrund grösserer Schwankungen weniger verlässlich als Jahreszah-

len, unzutreffend oder nicht überzeugend sein soll. Ebenfalls setzen sie sich nicht 

mit dem Hinweis auseinander, die statistischen Werte des Jahres 2016 seien nur 

eine von mehreren Berechnungsgrundlagen gewesen. Auf diese Rüge ist folglich 

nicht einzutreten. Darüber hinaus ist sie auch inhaltlich nicht begründet, da der 

Wert von CHF 4'000.–/m2 über die letzten Jahre hinweg betrachtet selbst bei Be-

rücksichtigung der ersten Quartalszahlen des Jahres 2017 bzw. des Jahresdurch-

schnittswerts 2017 immer noch als angemessener Mittelwert erscheint (s. dazu 

unten, E. 4.8), worauf auch der Sachverständige hingewiesen hat (vgl. act. 50 

S. 1 f.). 

4.4. In diesem Zusammenhang machen die Beschwerdeführer ferner geltend, 

der Sachverständige hätte im Zeitpunkt der Erstattung seines (zweiten) Ergän-

zungsgutachtens vom 19. Januar 2018 auf die dann vorliegenden statistischen 

Werte des Jahres 2017 (CHF 5'503.– pro m2) abstellen und sein Gutachten inso-

fern aktualisieren müssen (act. 63 S. 5 ff.). Dem hält die Vorinstanz entgegen, im 

Zeitpunkt der Schätzung (28. September 2017) hätten nur die ersten beiden 

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Quartalszahlen, aber noch nicht der Durchschnittswert des Jahres 2017 vorgele-

gen. Der Sachverständige habe auf die in diesem Zeitpunkt zur Verfügung ste-

henden Daten abzustellen (act. 62 S. 8). Mit dieser Erwägung setzen sich die Be-

schwerdeführer immerhin insofern auseinander, als sie von einer Pflicht des Ex-

perten ausgehen, im Falle einer Beantwortung von Ergänzungsfragen die dem 

Gutachten zugrunde liegenden Werte zu aktualisieren und das Gutachten zu 

überarbeiten (act. 63 S. 7). 

4.5. Diese Rechtsauffassung der Beschwerdeführer trifft so nicht zu. Der Sach-

verständige hat in seinem Gutachten auf jene Daten abzustellen und jene Tatsa-

chen zu berücksichtigen, welche im Zeitpunkt seiner Erstattung vorliegen. Verän-

dern sich die massgeblichen Umstände oder die relevanten statistischen Daten in 

der Folge, so muss er sein Gutachten weder von sich aus noch bei Erstattung all-

fälliger Ergänzungsfragen korrigieren bzw. aktualisieren. Vielmehr hat er, wenn er 

um Ergänzung oder Erläuterung ersucht wird, erst später eintretende Umstände  

– vergleichbar mit "echten Noven" – grundsätzlich ausser Acht zu lassen und die 

ihm gestellten Fragen aus der Sicht ex ante zu beantworten, handelt es sich doch 

um eine Ergänzung des ursprünglichen Gutachtens und gerade nicht um die Er-

stellung eines neuen Gutachtens. 

4.6. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob im Betreibungsverfahren ein wei-

teres Schätzungsverfahren stattzufinden hat, bei welchem neue Tatsachen zu be-

rücksichtigen sind. In der Betreibung auf Pfandverwertung entfällt naturgemäss 

die Pfändungsschätzung nach Art. 97 Abs. 1 SchKG. Das Betreibungsamt ordnet 

die Schätzung nach Eingang des Verwertungsbegehrens an (Art. 155 i.V.m. 

Art. 97 Abs. 1 SchKG; Art. 99 Abs. 1 VZG), wobei die Beteiligten – wie vorliegend 

geschehen – eine Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG verlangen können. Bei 

diesem einmaligen Schätzungsverfahren hat es grundsätzlich sein Bewenden. 

Obschon die Art. 122-143b SchKG sinngemäss auch in der Betreibung auf 

Pfandverwertung anwendbar sind (Art. 156 Abs. 1 SchKG), ist eine erneute 

Schätzung entgegen Art. 140 Abs. 3 SchKG nicht zwingend anzuordnen, sondern 

nur dann, wenn während des Lastenbereinigungsverfahrens Änderungen im Wert 

des Grundstücks eingetreten sind, namentlich infolge Wegfalls von Lasten oder 

- 12 - 

aus Gründen der allgemeinen Wirtschaftslage. Ob die Schätzung in diesem Sinne 

überprüft werden muss, hat das Betreibungsamt von Amtes wegen festzustellen. 

Wird eine zweite Schätzung – allenfalls auf Beschwerde hin – angeordnet, so 

kann wiederum eine Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG verlangt werden (zum 

Ganzen BGer, 7B.126/2003 vom 31. Juli 2003, E. 2; OGer ZH, PS160067 vom 

2. Mai 2016, E. III.5).  

4.7. Daraus folgt, dass eine Schätzung – sei es die erste oder eine allfällige 

weitere Schätzung – grundsätzlich nicht laufend "auf dem aktuellen Stand" gehal-

ten werden muss, sondern dass für jede Schätzung jeweils ein massgeblicher 

Zeitpunkt (Stichtag) besteht, auf welchen hin diese vorzunehmen ist. Dieser Stich-

tag ist auf den Zeitpunkt der Erstattung des (ursprünglichen) Gutachtens festzule-

gen und nicht etwa auf den Zeitpunkt einer ergänzenden Stellungnahme durch 

den Gutachter oder den für das Urteil der Aufsichtsbehörde (betreffend Festle-

gung des relevanten Schätzwerts) massgeblichen Zeitpunkt. Verändern sich die 

Verhältnisse nach diesem Stichtag, so muss das Gutachten grundsätzlich nicht 

aktualisiert werden. Eine Ausnahme muss freilich dann gelten, wenn sich die 

massgeblichen Verhältnisse nach dem Stichtag, aber vor dem für das Urteil der 

Aufsichtsbehörde entscheidungsmassgeblichen Zeitpunkt (Beginn der erstin-

stanzlichen Urteilsberatung) grundlegend und dauerhaft verändert haben, sodass 

sich das Schätzungsgutachten nachträglich als nunmehr offensichtlich unrichtig 

erweist. Dies ist etwa dann der Fall, wenn das fragliche Grundstück im genannten 

Zeitraum ein- oder ausgezont wird oder sich die Verhältnisse auf dem Immobili-

enmarkt erheblich und nachhaltig verändern. In einem solchen Fall hat die (erstin-

stanzliche) Aufsichtsbehörde auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen (Un-

tersuchungsmaxime; Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG) eine Aktualisierung des Gut-

achtens in Auftrag zu geben. Dann (aber nur dann) muss der Sachverständige die 

entsprechenden "echten Noven" berücksichtigen und seinem (Aktualisierungs-) 

Gutachten zugrunde legen. Tritt eine Veränderung der Verhältnisse demgegen-

über erst nach dem für die Aufsichtsbehörde entscheidungsmassgeblichen Zeit-

punkt, aber vor der Versteigerung ein, so stellt sich wie gesagt (nur) die Frage, ob 

ein weiteres Schätzungsverfahren einzuleiten ist. 

- 13 - 

4.8. Die Beschwerdeführer machen geltend, die relevanten statistischen Werte 

hätten sich nach dem für die Begutachtung grundsätzlich relevanten Zeitpunkt 

(28. September 2017), aber vor dem für die Aufsichtsbehörde entscheidungs-

massgeblichen Zeitpunkt verändert, da im Januar 2018 die Durchschnittswerte für 

das Jahr 2017 publiziert worden seien (neu CHF 5'503.–/m2 statt  

CHF 3'894.–/m2). Hierbei handelt es sich indes nicht um eine grundlegende und 

dauerhafte Veränderung der Verhältnisse, die das Schätzungsgutachten nunmehr 

als offensichtlich unrichtig erscheinen liessen. Eine Erhöhung des Landpreises 

um rund 40 % erscheint zwar auf den ersten Blick als durchaus beträchtlich. Bei 

genauerer Betrachtung fällt jedoch auf, dass die Landpreise in der fraglichen Sta-

tistik von Jahr zu Jahr teilweise erheblich voneinander differieren und die vorlie-

gende Erhöhung des Durchschnittspreises insofern nichts Aussergewöhnliches 

ist; vielmehr scheint der vom Sachverständigen gewählte Wert von  

CHF 4'000.–/m2 etwa dem Mittel der Jahre 2010 bis 2017 zu entsprechen (vgl. 

act. 56; beim Wert des Jahres 2009 scheint es sich um einen "Ausreisser" nach 

unten zu handeln). Darauf hat der Sachverständige in seiner ergänzenden Stel-

lungnahme vom 19. Januar 2018 (act. 50) denn auch hingewiesen und nachvoll-

ziehbar dargelegt, dass die Statistik ihre Grenzen habe, dass diese nur als eine 

von mehreren Informationsquellen genutzt werden könne und dass diese zudem 

der Einordnung eines Fachmannes bedürfe. Entsprechend habe er nicht einfach 

auf den letzten Jahresdurchschnittswert abgestellt, sondern diesen in Anbetracht 

der teils erheblichen Schwankungen in den letzten Jahren als realistischen Mit-

telwert betrachtet (act. 50 S. 1 f.). Daran vermag auch der neue, höhere Wert des 

Jahres 2017 nichts zu ändern. Namentlich zeugt dieser alleine nicht von einer ge-

nerellen, nachhaltigen Erhöhung der Landpreise im Quartier F._____ bzw. an der 

D._____-strasse, sondern erscheint ein Mittelwert von CHF 4'000.–/m2 nach wie 

vor als angemessen. Jedenfalls stellt der neue statistische Wert des Jahres 2017 

keine grundlegende und dauerhafte Veränderung der Verhältnisse dar, die eine 

Aktualisierung des Schätzungsgutachtens erforderlich machen würde. Die Vor-

instanz ging somit im Ergebnis zu Recht davon aus, dass der erst nach Erstattung 

des Gutachtens publizierte Durchschnittswert des Jahres 2017 nicht zu berück-

sichtigen ist. 

- 14 - 

4.9. Die Beschwerdeführer rügen weiter, der Sachverständige habe in seinem 

Gutachten nicht berücksichtigt, dass die unmittelbar an das fragliche Grundstück 

angrenzende Liegenschaft an der D._____-strasse … im Jahre 2017 verkauft 

worden sei und insofern ein ideales Vergleichsobjekt bestehe. Einzelheiten zu 

dieser Transaktion seien den Beschwerdeführern nicht bekannt, hätten jedoch auf 

entsprechende Anordnung der Vorinstanz hin beim Grundbuchamt F._____ in 

anonymisierter Form beschafft werden können (act. 63 S. 7 f.). Die Vorinstanz 

führt hierzu aus, der Sachverständige habe in nachvollziehbarer Weise dargelegt, 

dass er nicht von jedem verkauften Objekt Kenntnis haben könne und dass ihn 

die Beschwerdeführer vor Erstattung des Gutachtens auch nicht darauf aufmerk-

sam gemacht hätten. Abgesehen davon seien – wie der Sachverständige zutref-

fend ausgeführt habe – Einzelheiten dieser Transaktion, namentlich der Ver-

kaufspreis, für sich alleine ohnehin irrelevant, da die beiden Grundstücke, insbe-

sondere die darauf errichteten Bauten, nicht vergleichbar seien. Aus dem Ver-

kaufspreis der Liegenschaft D._____-strasse ... (als Gesamtpreis für das Haus 

und das Land) lasse sich für den Landwert des angrenzenden Grundstückes 

nichts ableiten (act. 62 S. 6 ff.). Hiergegen wenden die Beschwerdeführer ein, die 

Vergleichbarkeit der Grundstücke hätte durch eine Begehung im Grenzbereich 

analysiert werden können; ferner hätte der zu subtrahierende Gebäudewert auch 

durch Beizug der Angaben der kantonalen Gebäudeversicherung ermittelt werden 

können (act. 63 S. 8). 

4.10. Den Beschwerdeführern ist zwar darin zuzustimmen, dass sich der Ge-

bäudewert und damit der für das Land bezahlte Preis der Liegenschaft an der 

D._____-strasse ... durchaus (zumindest annäherungsweise) ermitteln liesse. 

Freilich wäre diese Information als solche nicht geeignet, das Gutachten grundle-

gend in Frage zu stellen. Der in einem singulären Veräusserungsgeschäft bezahl-

te Preis für ein einzelnes Grundstück ist als solcher wesentlich weniger aussage-

kräftig als ein auf erheblich breiterer Basis ermittelter statistischer Durchschnitts-

wert. Die Beschwerdeführer gehen selbst davon aus, dass der Verkauf der Lie-

genschaft an der D._____-strasse ... in die entsprechende Statistik eingeflossen 

ist (act. 41 S. 4). Inwiefern es zielführend sein soll, dass der Sachverständige ne-

ben dem breiter abgestützten statistischen Durchschnittswert auch noch (oder gar 

- 15 - 

ausschliesslich) auf eine einzelne Verkaufstransaktion abstellen soll, führen die 

Beschwerdeführer nicht aus. Bei einer einzelnen Handänderung kann es sich um 

einen "Ausreisser" nach oben oder nach unten handeln, für den aus privaten 

Gründen "zu viel" (z.B. bei einem Liebhaberobjekt) oder "zu wenig" (z.B. bei ei-

nem Freundschaftspreis) bezahlt wurde, während die von der Stadt Zürich erho-

bene Statistik ("Preis pro Quadratmeter bebauter Grundstücksfläche abzüglich 

Versicherungswert") auf breiterer Basis ermittelt wird und insofern verlässlicher 

ist. Jedenfalls führt der Einwand, der konkrete Verkaufspreis der Liegenschaft 

D._____-strasse ... sei bei der Begutachtung nicht berücksichtigt worden, nicht 

dazu, dass dem Gutachten die Nachvollziehbarkeit bzw. Schlüssigkeit abgehen 

oder dieses an Überzeugungskraft verlieren würde. 

4.11. Sodann bemängeln die Beschwerdeführer, dass sich der Sachverständige 

auf eigene Erfahrungswerte aus anderen Bewertungen und aus ihm bekannten 

Handänderungen berufen habe, dass er diese im Einzelnen aber "aus Daten-

schutzgründen" nicht offenlegen wolle; er operiere insofern mit einer "Blackbox" 

(act. 63 S. 8). Hierzu hält die Vorinstanz fest, dass sich die Erfahrungswerte, wel-

che der Sachverständige habe einfliessen lassen, zugunsten der Beschwerdefüh-

rer auswirken würden und der Landpreis gestützt darauf von CHF 3'894.– auf 

CHF 4'000.– pro m2 erhöht worden sei. Eine Offenlegung der Referenzliegen-

schaften erübrige sich entsprechend (act. 62 S. 7 f., act. 44 E. 3). Mit diesen Aus-

führungen setzen sich die Beschwerdeführer in keiner Weise auseinander. In ihrer 

Beschwerdeschrift wiederholen sie bloss (beinahe wörtlich) ihre bereits vor Vor-

instanz gemachten Ausführungen (vgl. act. 41 S. 3 f.). Damit genügen sie den An-

forderungen an eine hinreichende Beschwerdebegründung nicht (Art. 321 Abs. 1 

ZPO; vgl. oben, E. 2.2). Auf diese Rüge ist folglich nicht einzutreten. Abgesehen 

davon überzeugt das Vorbringen der Beschwerdeführer auch inhaltlich nicht. 

Obschon ihr Interesse nicht zwingend auf einen möglichst hohen Schätzwert ge-

richtet sein muss (vgl. BGE 129 III 595, E. 3.1), gehen auch sie davon aus, dass 

eine gewisse Korrektur des Landpreises nach oben angezeigt sei. Inwiefern eine 

solche von CHF 106.– auf den runden Betrag von CHF 4'000.–/m2 nicht ange-

messen sein soll, legen sie nicht dar. Dieser Betrag scheint vielmehr ein vertret-

- 16 - 

barer Mittelwert der durchschnittlichen Landpreise der letzten Jahre zu sein (vgl. 

oben, E. 4.8). 

4.12. Schliesslich verweisen die Beschwerdeführer auf einen Artikel in der Sonn-

tagszeitung vom 16. Februar 2014 (act. 28/2), wonach die D._____-strasse mit 

einem Durchschnittspreis von CHF 27'868.– pro m2 Wohnfläche (für die gesamte 

Liegenschaft, d.h. die Grundstücksfläche und das Gebäude) die teuerste 

Wohnstrasse des Kantons Zürich sei. Bei einer Nutzfläche von 357 m2 ergäbe 

dies einen Liegenschaftswert von CHF 9'948'876.– (act. 63 S. 8 f.). Die Vor-

instanz weist darauf hin, dass der Sachverständige nachvollziehbar dargelegt ha-

be, dass die Bewertung im genannten Zeitungsartikel nicht genügend fundiert, 

pauschalisierend und reisserisch formuliert sei. Zudem stamme dieser Durch-

schnittspreis aus dem Jahre 2014, welches den Höchststand der Immobilienprei-

se, insbesondere im gehobenen Bereich, markiere; seither seien die Preise je-

doch regelrecht abgestürzt. Abgesehen davon beträfe dieser Wert eine Spitzen-

immobilie, während es sich beim hier zu bewertenden Haus nicht um eine solche 

handle. Zudem seien Vergleiche anhand der hedonischen Methode kaum mög-

lich, da diese dem Markt hinterher hinke und es für das Quartier F._____ zu we-

nige Handänderungen gäbe. Die Datenbasis sei schlicht zu klein, um aussage-

kräftige Werte zu erhalten. Es mache ferner wenig Sinn, mit einem Durch-

schnittswert zu operieren, da die Häuser in diesem Quartier alles andere als 

durchschnittlich seien (act. 62 S. 5, 8, act. 44 S. 3).  

4.13. Mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführer nicht auseinan-

der. Insbesondere legen sie nicht dar, inwiefern es sich beim fraglichen Wert nicht 

um einen absoluten Spitzenwert handeln soll, welcher einerseits aus einer Zeit 

stamme, in der die Immobilienpreise wesentlich höher gewesen seien, und wel-

cher andererseits eine höherwertige Immobilie beträfe. Ebenso wenig zeigen sie 

auf, inwiefern die hedonische Methode, welche dem in der Sonntagszeitung ge-

nannten Wert zugrunde liegt, angemessen sein soll bzw. inwiefern die geringe 

Datenbasis im Quartier F._____ dieser Methode nicht entgegenstehen soll. Den 

Anforderungen an eine hinreichende Beschwerdebegründung genügen sie in die-

sem Punkt nicht (Art. 321 Abs. 1 ZPO; vgl. oben, E. 2.2), weshalb darauf nicht 

- 17 - 

einzutreten ist. Abgesehen davon überzeugt ihr Standpunkt auch materiell nicht. 

Auf einen veralteten, singulären Wert aus dem Jahre 2014 abzustellen, wäre of-

fenkundig nicht sachgerecht und widerspräche zudem auch der Argumentation 

der Beschwerdeführer, die sich im Übrigen gerade darauf berufen, es seien aktu-

elle Daten zu verwenden. Weiter erhellt nicht, weshalb auf eine von der Sonn-

tagspresse ohne weitere Erklärung oder Begründung angeführte Zahl abgestellt 

werden soll und nicht auf eine eigene konkrete Beurteilung durch den Sachver-

ständigen. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Wert von 

CHF 27'868.– pro m2 Wohnfläche nicht nur veraltet, sondern auch unfundiert und 

pauschalisierend ist und (wohl) einen absoluten Spitzenwert darstellt, der für die 

zu bewertende Liegenschaft nicht angemessen wäre, so dass darauf nicht abzu-

stellen ist. 

4.14. Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet und ist ab-

zuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann. 

5. Kosten- und Entschädigungsfolgen 

Das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- 

und Konkurssachen ist kostenlos. Parteientschädigungen werden nicht zugespro-

chen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG; Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

2. Es werden keine Kosten erhoben. 

3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

- 18 - 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdeführer unter Beila-

ge des Doppels von act. 67, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage des 

Doppels von act. 63, sowie an die Vorinstanz (unter Rücksendung der vor-

instanzlichen Akten) und an das Betreibungsamt Zürich 7, je gegen Emp-

fangsschein. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.  

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Der Gerichtsschreiber: 
 
 
 

Dr. S. Zogg 
 
versandt am: 
28. Juni 2018 
 
 

	Urteil vom 27. Juni 2018
	1. Sachverhalt und Prozessgeschichte
	1.1. Die Gesuchsteller und Beschwerdeführer (nachfolgend: Beschwerdeführer) sind Schuldner in den Betreibungen auf Grundpfandverwertung Nrn. … bzw. … und Eigentümer des zu verwertenden Grundstückes an der D._____-strasse … in … [Ort] (GBBl. …, Liegens...
	1.2. Mit Eingabe vom 29. Mai 2017 (act. 1) gelangten die Beschwerdeführer an das Bezirksgericht Zürich als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (nachfolgend: Vorinstanz) und verlangten eine Neuschätzung des Grundst...
	1.3. Mit Eingabe vom 23. Oktober 2017 (act. 27) stellten die Beschwerdeführer diverse Ergänzungsfragen, welche dem Sachverständigen zur Beantwortung unterbreitet wurden. Nachdem dieser seine ergänzende Stellungnahme mit Schreiben vom 6. November 2017 ...
	1.4. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer mit Eingabe vom 11. Mai 2018 rechtzeitig Beschwerde beim Obergericht als obere kantonale Aufsichtsbehörde und stellten die folgenden Anträge (act. 63):
	" 1. Der angefochtene Zirkulationsbeschluss der 1. Abteilung des Bezirksgerichts Zürich CB170069-L/U vom 19. April 2018 sei aufzuheben;
	2. es sei ein Obergutachten bezüglich des Wertes der Liegenschaft D._____-strasse … einzuholen;
	3. es sei die Sache zur Weiterführung des Verfahrens und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
	4. es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen."
	1.5. Mit Verfügung vom 16. Mai 2018 wurde das Betreibungsamt Zürich 7 angewiesen, das Verwertungsverfahren in den Betreibungen Nrn. … und … einstweilen nicht fortzusetzen, und der Gesuchs- und Beschwerdegegnerin Frist angesetzt, sich zum Antrag auf Er...
	1.6. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-60). Von der Einholung einer Beschwerdeantwort bzw. Vernehmlassung ist abzusehen (vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. § 18 Abs. 1 EG SchKG i.V.m. § 84 GOG i.V.m. Art. 322 und Art. 324 ZPO; vgl. z...

	2. Prozessuales
	2.1. Beim Antrag auf Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG handelt es sich nicht um ein eigentliches betreibungsrechtliches Beschwerdeverfahren i.S.v. Art. 17 ff. SchKG, sondern um weitere amtliche Tätigkeit eines Vollstreckungsorgans (vgl. BGE 131 III ...
	2.2. Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Ar...

	3. Anspruch auf ein Obergutachten
	3.1. Zur Begründung führen die Beschwerdeführer zunächst aus, dass nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gestützt auf Art. 9 Abs. 2 VZG zwar grundsätzlich nur Anspruch auf Einholung eines Gutachtens – und damit kein Anspruch auf Einholung eines weit...
	3.2. Die Tatsachenbehauptung, das Betreibungsamt habe seine Schätzung nach Art. 97 Abs. 1 SchKG (i.V.m. Art. 155 SchKG) ohne Beizug eines Experten bzw. ohne das notwendige Fachwissen vorgenommen, ist neu und im vorliegenden Verfahren damit unbeachtlic...
	3.3. Nach Eingang des Verwertungsbegehrens und entsprechender Mitteilung an den Schuldner schätzt das Betreibungsamt das zu verwertende Grundstück (Art. 155 i.V.m. Art. 97 Abs. 1 SchKG; Art. 99 Abs. 1 VZG). Gemäss Art. 97 Abs. 1 SchKG erfolgt diese Sc...
	3.4. Die Beschwerdeführer machen der Sache nach geltend, dass im Rahmen von Art. 9 Abs. 2 VZG zudem ein Anspruch auf ein zweites Gutachten (Oberexpertise) bestehe, sofern die betreibungsamtliche Schätzung nach Art. 97 Abs. 1 SchKG (i.V.m. Art. 155 Abs...
	3.5. Die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer haben die betreibungsamtliche Schätzung nach Art. 97 Abs. 1 SchKG (i.V.m. Art. 155 Abs. 1 SchKG) nicht angefochten. Es erübrigt sich somit zu prüfen, ob und inwieweit das Betreibungsamt einen Experten b...
	3.6. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass in Fällen, in welchen bereits das Betreibungsamt auf eine externe Expertise abgestellt hat (Art. 97 Abs. 1 SchKG) und anschliessend, gestützt auf Art. 9 Abs. 2 VZG, eine weitere externe Experti...

	4. Inhaltliche Mängel des Gutachtens
	4.1. Die Schätzung des zu verwertenden Grundstückes sagt nichts über den an der Versteigerung tatsächlich erzielten Erlös aus, sondern gibt den Interessenten bloss einen Anhaltspunkt über ein vertretbares Angebot. Deshalb soll die Schätzung nicht mögl...
	4.2. Die Vorinstanz führt zutreffend aus, dass ein Abweichen vom gestützt auf Art. 9 Abs. 2 VZG eingeholten Schätzungsgutachten grundsätzlich nur dann angezeigt ist, wenn triftige Gründe vorliegen. Dies rechtfertigt sich etwa dann, wenn das Gutachten ...
	4.3. Die Beschwerdeführer beanstanden am Gutachten zunächst, der Sachverständige habe den Landwert auf Grundlage veralteter statistischer Werte ("Statistik Preis pro Quadratmeter bebauter Grundstücksfläche abzüglich Versicherungswert" der Stadt Zürich...
	4.4. In diesem Zusammenhang machen die Beschwerdeführer ferner geltend, der Sachverständige hätte im Zeitpunkt der Erstattung seines (zweiten) Ergänzungsgutachtens vom 19. Januar 2018 auf die dann vorliegenden statistischen Werte des Jahres 2017 (CHF ...
	4.5. Diese Rechtsauffassung der Beschwerdeführer trifft so nicht zu. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten auf jene Daten abzustellen und jene Tatsachen zu berücksichtigen, welche im Zeitpunkt seiner Erstattung vorliegen. Verändern sich die mass...
	4.6. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob im Betreibungsverfahren ein weiteres Schätzungsverfahren stattzufinden hat, bei welchem neue Tatsachen zu berücksichtigen sind. In der Betreibung auf Pfandverwertung entfällt naturgemäss die Pfändungsschät...
	4.7. Daraus folgt, dass eine Schätzung – sei es die erste oder eine allfällige weitere Schätzung – grundsätzlich nicht laufend "auf dem aktuellen Stand" gehalten werden muss, sondern dass für jede Schätzung jeweils ein massgeblicher Zeitpunkt (Stichta...
	4.8. Die Beschwerdeführer machen geltend, die relevanten statistischen Werte hätten sich nach dem für die Begutachtung grundsätzlich relevanten Zeitpunkt (28. September 2017), aber vor dem für die Aufsichtsbehörde entscheidungsmassgeblichen Zeitpunkt ...
	4.9. Die Beschwerdeführer rügen weiter, der Sachverständige habe in seinem Gutachten nicht berücksichtigt, dass die unmittelbar an das fragliche Grundstück angrenzende Liegenschaft an der D._____-strasse … im Jahre 2017 verkauft worden sei und insofer...
	4.10. Den Beschwerdeführern ist zwar darin zuzustimmen, dass sich der Gebäudewert und damit der für das Land bezahlte Preis der Liegenschaft an der D._____-strasse ... durchaus (zumindest annäherungsweise) ermitteln liesse. Freilich wäre diese Informa...
	4.11. Sodann bemängeln die Beschwerdeführer, dass sich der Sachverständige auf eigene Erfahrungswerte aus anderen Bewertungen und aus ihm bekannten Handänderungen berufen habe, dass er diese im Einzelnen aber "aus Datenschutzgründen" nicht offenlegen ...
	4.12. Schliesslich verweisen die Beschwerdeführer auf einen Artikel in der Sonntagszeitung vom 16. Februar 2014 (act. 28/2), wonach die D._____-strasse mit einem Durchschnittspreis von CHF 27'868.– pro m2 Wohnfläche (für die gesamte Liegenschaft, d.h....
	4.13. Mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführer nicht auseinander. Insbesondere legen sie nicht dar, inwiefern es sich beim fraglichen Wert nicht um einen absoluten Spitzenwert handeln soll, welcher einerseits aus einer Zeit stamme, in de...
	4.14. Die Beschwerde erweist sich somit insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.

	5. Kosten- und Entschädigungsfolgen
	Das Verfahren vor der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ist kostenlos. Parteientschädigungen werden nicht zugesprochen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG; Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
	2. Es werden keine Kosten erhoben.
	3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4.  Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdeführer unter Beilage des Doppels von act. 67, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage des Doppels von act. 63, sowie an die Vorinstanz (unter Rücksendung der vorinstanzlichen Akten) und an...
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...