# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 02b35e8a-9b2a-5233-bafc-46b4e22fca57
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-10-29
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2018.44
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-gr.2018.44-1588773859.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2018.44 

Entscheid 

29. Oktober 2019 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichterin 
Barbara Collet und Gerichtsschreiber Benjamin Briner 

A   A G ,    

vertreten durch B AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentin,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch die Grundsteuerkommission,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) veräusserte am ... 2014 das Grund-

stück altKat.-Nr. ... (heute Kat.-Nr. ...; D Vers.-Nr. ... mit 2212 m² Gebäudegrundfläche 

und Umschwung, Ortsteil  E,  in  der Gemeinde  C) für  Fr.  2'420'000.-  an  die  Stiftung  F. 

Aus Anlass dieser Handänderung auferlegte die Grundsteuerkommission C der Pflich-

tigen am 22. Juni 2018 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 208'540.-. 

B.  Eine  von  der  Pflichtigen  hiergegen  erhobene Einsprache hiess  die Grund-

steuerkommission  am  20.  August  2018  teilweise  gut  und  ermässigte  die  Grundstück-

gewinnsteuer auf Fr. 173'720.-. 

C.  Mit  Rekurs  vom  19./20.  September  2018  beantragte  die  Pflichtige  dem 

Steuerrekursgericht: 

"-  Der  Verkehrswert  vor  20  Jahren  des  Objektes  Kat.-Nr. 

...  …  sei  auf 
Fr.  1'287'652.-  (Fr.  1'406'832.-  abzüglich  Erschliessungskosten  Fr.  119'180.-)  fest-
zusetzen. 

-  Entschädigungen  für  Dienstbarkeiten  gemäss  Ziffer  10  weitere  Bestimmungen  des 
Kaufvertrages.  Der  im  Einspracheentscheid  eingesetzte  Erlös  von  Fr.  37'750.-  sei 
nicht in die Veranlagung einzubeziehen. 

-  Der steuerbare Grundstückgewinn sei mit Fr. 755'688.- zu veranlagen. 
-  Die  Kosten  des  Rekursverfahrens  seien  der  Rekursgegnerin  aufzuerlegen  und  der 

Rekurrentin eine Parteientschädigung zuzusprechen." 

In ihrer Rekursantwort vom 22./23. Oktober 2018 stellte die Grundsteuerkom-

mission folgende Anträge: 

"1.  Bezüglich dem umstrittenen Landwert vor 20 Jahren (1994) beantragen wir Ihnen, 
der  Rekurrentin  einen  Vergleichsvorschlag  auf  Fr.  615.-/m²  (d.h.  insgesamt 
Fr. 1'241'200.-) zu unterbreiten, unter Ermässigung der Gerichtsgebühren bei An-
nahme durch die Rekurrentin und Genehmigung durch das Steuerrekursgericht. 

Eventualiter, falls die Rekurrentin den Vergleichsvorschlag nicht annehmen sollte, 
halten  wir  an  unserer  Verkehrswertbewertung  vor  20  Jahren  (1994)  von 
Fr.  590.-/m²  (insgesamt  Fr.  1'185'900.-) fest  und  beantragen,  den Rekurs  vollum-
fänglich abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekur-
rentin.  Falls  notwendig,  ist  über  den  Verkehrswert  vor  20  Jahren  (1994)  ein  ge-
richtliches  Gutachten  anzuordnen.  Vorgängig  ist  der  Rekursgegnerin  zum  bean-

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spruchten Landwert der Rekurrentin in der Rekursschrift Gelegenheit zur Stellung-
nahme zu geben. 

  2.  Bezüglich  der  umstrittenen  weiteren  Leistungen  im  Betrag  von  insgesamt 
Fr. 37'750.- beantragen wir, den Rekurs vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- 
und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin. 

Mit Replik vom 26. November 2018 verfocht die Pflichtige einen Landwert vor 

20  Jahren  von  Fr.  643.-/m²  und  hielt  an  ihrem  Antrag fest,  dass  Entschädigungen  für 

die  Dienstbarkeiten  nicht  zum  Erlös  zu  rechnen  seien.  Mit  Duplik  vom  18.  Dezem-

ber 2018  beantragte  die  Grundsteuerkommission  Abweisung  des  Rekurses.  In  der 

Triplik vom 30./31. Januar 2019 hielt die Pflichtige an ihren Anträgen fest. 

Auf die Erwägungen des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, 

soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

D.  Mit  Schreiben  vom  11.  September  2019  schlug  der  Abteilungspräsident 

den Parteien im Sinn eines Teilvergleichs vor, beidseitig mit Bezug auf den Verkehrs-

wert vor 20 Jahren des streitbetroffenen Grundstücks altKat.-Nr. ... per Stichtag des ... 

1994 einen Ansatz von Fr. 615.-/m² zu akzeptieren. Hierzu erklärten die Grundsteuer-

kommission am 24. September 2019 und die Pflichtige am 15. Oktober 2019 ihre Zu-

stimmung. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  §  216  Abs. 1  des  Steuergeset-

zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen 

an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 

Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und an-

rechenbare Aufwendungen) übersteigt. Als Erlös gilt nach § 222 StG der Kaufpreis mit 

Einschluss  aller  weiteren  Leistungen  des  Erwerbers.  Erwerbspreis  ist  gemäss  § 220 

Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt 

jedoch die massgebende Handänderung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuer-

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pflichtige laut § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zur 

Anrechnung bringen. 

2.  Die  Verständigung  zwischen  den  Parteien  hinsichtlich  des  Verkehrswerts 

des veräusserten Grundstücks altKat.-Nr. ... am Stichtag des ... 1994 von Fr. 615.-/m² 

erweist  sich  nach  den  Akten  als  gesetzmässig,  weshalb  dem  gemeinsamen  Antrag 

nach  §  149  Abs.  2  StG  stattzugeben  ist.  Im  Streit  liegt  daher  nur  noch  die  Frage,  ob 

zum  beurkundeten  Kaufpreis  von  Fr.  2'420'000.-  weitere  Leistungen  der  Erwerberin 

zum  Erlös  hinzuzurechnen  sind.  Während  die  Rekursgegnerin  im  Veranlagungsent-

scheid noch von solchen in der Höhe von Fr. 97'713.- ausgegangen war, verminderten 

sich diese im Einspracheentscheid auf (Fr. 37'750.- + Fr. 19'000.- =) Fr. 56'750.-. Die 

zweitgenannte  Aufrechnung  von  Fr.  19'000.-  betrifft  die  Vergütung  für  das  temporäre 

Nutzungsrecht  am  verkauften  Grundstück  für  die  Baustelleneinrichtung  und  wird  von 

der  Pflichtigen  anerkannt.  Umstritten  sind  einzig  die  von  der  Erwerberin  bezahlten 

Fr. 37'750.- für die Abgeltung von Erschliessungskosten. 

3.  a)  Vom  notariell  beurkundeten  Kaufpreis  können  sich  kraft  ausdrücklicher 

Regelung in § 220 Abs. 1 StG und § 222 StG Abweichungen ergeben. Zur Festsetzung 

des massgebenden Erwerbspreises bzw. Erlöses sind daher neben dem beurkundeten 

Kaufpreis  auch  sämtliche  weiteren  Parteivereinbarungen  (innerhalb  oder  ausserhalb 

des  eigentlichen  Kaufvertrags)  zu  berücksichtigen.  Es  kommen  alle  Leistungen  des 

Erwerbers zur Festlegung des Kaufpreises in Anrechnung, die mit der Handänderung 

kausal  zusammenhängen  (Richner/Frei/Kaumann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher 

Steuergesetz, 3. A., 2013, § 220 N 2 und insb. N 23). 

Die "weitere(n) Bestimmungen" zum Kaufvertrag vom ... 2014 (Beilage zur Steuererklä-

rung) enthielten u.a. folgende Regelungen: 

"10. Die veräussernde Partei hat für die Erschliessung des Vertragsobjektes Vorinvesti-
tionen getätigt,  welche  ihr  durch  die  erwerbende  Partei  wie folgt  zu  entschädigen 
sind: 
a)  Ab ...strasse  entlang der  Nordseite  des  Langhauses auf Kataster  Nr.  ...  ist  ein 
Leerrohr zur Aufnahme einer Gasleitung verlegt, zur Ermöglichung der Umstel-
lung  auf  Gas  als  Brennstoff.  Sofern  die  erwerbende  Partei,  bzw.  ein  Rechts-
nachfolger im Eigentum, von dieser Vorinvestition Gebrauch machen will, so ist 

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dies  mit  einem  Betrag  von  Fr.  9'750.-  an  die  veräussernde  Partei,  A  AG,  vor 
dem Einzug der Gasleitung abzugelten. 

b)  Im  Technikraum  südlich  der  Heizungsanlage  auf  Kataster  Nr.  ...  besteht  die 
Möglichkeit,  an  die  von  der  ...strasse  her  verlegte  TV-Leitung  anzuschliessen. 
Diese Vorinvestition ist mit einem Betrag von Fr. 3'500.- an die A AG anlässlich 
der Eigentumsübertragung des Vertragsobjektes abzugelten. 

c)  Das A-Areal ist an die Kanalisation der ...strasse angeschlossen. Die Kanalisa-
tionsleitung  auf  der  Nordseite  des  Langhauses  auf  Kataster  Nr.  ...  wurde  im 
Hinblick auf den Anschluss des Vertragsobjektes tiefer gelegt, was Mehrkosten 
von Fr. 9'500.- verursachte, die anlässlich der Eigentumsübertragung des Ver-
tragsobjektes abzugelten sind. 

d)  Die Kanalisation ist an der nordöstlichen Ecke vom Langhaus bis zum Technik-
raum  südlich  der  Heizungsanlage  auf  Kataster  Nr.  ...  erstellt.  Die  Kanalisation 
des  Vertragsobjektes  ist  dort  anzuschliessen.  Diese  Vorinvestition  im  Betrage 
von Fr. 15'000.- ist anlässlich der Eigentumsübertragung des Vertragsobjektes 
abzugelten. 

Auf  die  Eintragung  entsprechender  Dienstbarkeiten  im  Grundbuch  wird  vorerst 
verzichtet. 
Die mit den Bestimmungen lit. a-d verbundenen Zahlungen werden der erwerben-
den Partei durch die veräussernde Partei separat in Rechnung gestellt, ohne Mit-
wirkung des Notariates und Grundbuchamtes. 

 12. (Baustelleninstallationen bis ... September 2015)" 

b) Die Rekursgegnerin stellt sich mit Bezug auf die weiteren, von ihr zum Erlös 

hinzugeschlagenen  Leistungen  der  Erwerberin  auf  den  Standpunkt,  dass  die zusätzli-

che Zahlung von Fr. 37'750.- die Erschliessungsoptionen abgelte und kausal mit dem 

Grundstückkauf  zusammenhänge.  Dass  später  für  Anschluss-,  Durchleitungs-  und 

Nutzungsrechte  Dienstbarkeiten  zugunsten  des  verkauften  Grundstücks  altKat.-Nr.  ... 

im  Grundbuch  eingetragen  worden  seien,  die  keine  Handänderungen  im  Sinn  von  § 

216 Abs. 2 StG dargestellt hätten, spiele keine Rolle. Ob die Arbeiten auf den verblei-

benden  Grundstücken  der  Veräusserin  oder  auf  der  verkauften  Parzelle  durchgeführt 

worden  seien,  tue  nichts  zur  Sache.  Massgebend  sei,  dass  die  Erwerberin  die  ihrer 

Parzelle eingeräumten Vorteile der Verkäuferin tatsächlich vergütet habe. 

c) Dem hält die Pflichtige zur Rekursbegründung entgegen, dass die Entschä-

digungen  für  Dienstbarkeiten  Leistungen  ausserhalb  des  veräusserten  Grundstücks 

beträfen. Die Käuferin habe mit den Vergütungen das Recht erhalten, sich an die Zulei-

tungen  anzuschliessen.  Ob  sie  dieselben  je  nutze,  stehe  heute  noch  nicht  fest,  denn 

die Anschlüsse  liessen sich  auch  anders  realisieren.  Im  Einzelnen handle es  sich um 

folgende  vier  Positionen:  1.  Leerrohr  zur  Aufnahme  einer  Gasleitung  auf  Kat.-Nr.  .... 

Hierfür habe die Erwerberin Fr. 9'750.- bezahlt, weil ein späterer Einbau für sie erhebli-

che Mehrkosten verursacht hätte. 2. Recht, sich an eine TV-Leitung auf Kat.-Nr. ... an-

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zuschliessen;  dafür  sei  ein  Entgelt  von  Fr.  3'500.-  entrichtet  worden.  3.  Die  von  der 

Käuferin  mit  Fr.  9'500.-  abgegoltene  Tieferlegung  der  Kanalisationsleitung  auf  Kat.-

Nr. ... habe es der Erwerberin ermöglicht, einen eigenen Neubau ohne Pumpen mit der 

Kanalisation  zu  verbinden.  4.  Gegen  eine  Vergütung  von  Fr.  15'000.-  habe  sie  das 

Recht  erworben,  sich  an  die  Kanalisation  auf  Kat.-Nr.  ...  anzuschliessen.  Diese  Zah-

lungen der Käuferin seien für zusätzliche Leistungen auf anderen Parzellen erfolgt und 

hätten mit der streitbetroffenen Handänderung nichts zu tun. Unabhängig des streitbe-

troffenen  Verkaufs  hätten  verschiedene  Arbeiten  auf  dem  verbleibenden  Grundstück 

durchgeführt werden müssen. Zu jenem Zeitpunkt sei die Planung für die Überbauung 

des  veräusserten  Grundstücks  noch  nicht  so  weit  fortgeschritten  gewesen,  dass  die 

Anschlüsse  bereits  hätten  erstellt  werden  können.  Damit  die  Erwerberin  dies  später 

nicht  mit  grösserem  Aufwand  hätte  nachholen  müssen,  sei  von  den  Vertragsparteien 

vereinbart  worden,  dass  die  Käuferin  die  Mehrkosten  der  gewünschten  Massnahmen 

auf dem Nachbargrundstück übernehme. 

d) aa) Die streitbetroffenen zusätzlichen Zahlungen der Erwerberin bilden for-

mell  Bestandteil  des  Kaufvertrags  vom  ...  2014  (Beilage  zur  Steuer-erklärung)  und 

hängen auch materiell mit der Handänderung am Grundstück altKat.-Nr. ... untrennbar 

zusammen. Sodann ist unbestritten, dass die Erwerberin von den in Ziffer 10 des Ver-

trags  aufgeführten  Optionen  Gebrauch  gemacht  und  der  Pflichtigen  die  vereinbarten 

Vergütungen entrichtet hat. 

bb)  Nach  dem  in  E.  3a  Gesagten  bildet  Voraussetzung  für  die  Anrechnung 

weiterer Leistungen des Erwerbers zum Erlös allein, dass diese kausal mit der Hand-

änderung zusammenhängen. Dies trifft hier offensichtlich zu und wird von der Pflichti-

gen denn auch nicht bestritten. Entgegen deren Auffassung ist hingegen nicht erforder-

lich, dass die Verrichtungen auf dem veräusserten Grundstück selbst erbracht worden 

sind.  Die  Rechtsprechung  rechnet  auch  solche  Leistungen  des  Erwerbers  zum  Kauf-

preis hinzu, die keinen Bezug zum veräusserten Grundstück haben (so z.B. überhöhte 

Zahlungen  für  nichtliegenschaftliche  Werte;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 220 

N 30).  Unter  diesen  Umständen  sind  die von  der  Erwerberin geleisteten Vergütungen 

für  die  von  der  Pflichtigen  erbrachten  "Vorinvestitionen"  auf  dem  Nachbargrundstück 

Kat.-Nr. ... im unbestrittenen Betrag von (Fr. 37'750.- + Fr. 19'000.- =) Fr. 56'750.- zum 

Erlös zu rechnen. Insoweit erweist sich der Rekurs als unbegründet. 

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4. Diese  Erwägungen  führen  zur  teilweisen  Gutheissung  des  Rekurses  und

folgender Ermässigung der Grundstückgewinnsteuer: 

Grundstück altKat.-Nr. ..., E, C 

 Landwert vor 20 Jahren (2'212 m² x Fr. 615.-/m²) 

 ./. Erschliessungskosten 
Verkehrswert vor 20 Jahren 
Wertvermehrende Aufwendungen 
Mäklerprovision 
Insertionskosten beim Verkauf 
Abgaben beim Verkauf 
Gesamte Anlagekosten 
Erlös: Verkaufspreis gemäss Kaufvertrag 
Weitere Kaufpreisleistungen (37'750.- + 19'000.-) 
Grundstückgewinn 
Grundstückgewinn (gerundet) 
Grundstückgewinnsteuer nach § 225 Abs. 1 StG 
Ermässigung für Besitzesdauer 20 Jahre 
reiner Steuerbetrag 

(in Fr.) 
1'360'380 
./. 119'180 
1'241'200 
338'522 
52'682 
505 
3'951 
1'636'860 
2'420'000 
56'750 
839'890 
839'800 
325'320 
162'660 
162'660 

5. Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten zu 3/5 der Pflichtigen

und zu 2/5 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Der überwiegend un-

terliegenden  Pflichtigen  steht  nach  §  206  StG  i.V.m.  §  152  StG  und  §  17  Abs.  2  des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24.  Mai  1959  von  vornherein  keine  Parteient-

schädigung  zu.  Eine  solche  muss  aber  auch  der  mehrheitlich  obsiegenden,  nicht  an-

waltlich vertretenen Rekursgegnerin versagt bleiben, weil ihre Bemühungen sich weit-

gehend  darauf  beschränkt  haben,  den  angefochtenen  Einspracheentscheid  zu  vertei-

digen. 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1. Der  Rekurs  gegen  den  Einspracheentscheid  der  Grundsteuerkommission  der  Ge-

meinde  C  vom  20.  August  2018  wird  teilweise  gutgeheissen  und  die  Grundstück-

gewinnsteuer von Fr. 173'720.- auf Fr. 162'660.- herabgesetzt.

[…] 

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