# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7e875233-6d03-52cb-8ec4-fac37791f080
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** PF250045-O1
**Docket/Reference:** PF250045-O1
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/PF250045-O1.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer 

Geschäfts-Nr.: PF250045-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichterin lic. iur. 

R. Bantli Keller sowie Gerichtsschreiberin MLaw J. Camelin-Nagel

Urteil vom 5. September 2025

in Sachen

1.

2.

3.

A._____, 

B._____, 

C._____,

Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,

gegen

D._____, 

Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____ 

betreffend Ausweisung

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen 

Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 4. August 2025 (ER250028)

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Erwägungen:

1.1.

Mit Eingaben vom 15. Mai 2025 (Datum Poststempel) und 2. Juni 2025 

stellte die Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin (nachfolgend Beschwerde-

gegnerin) beim Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes 

Dietikon (nachfolgend Vorinstanz) ein Ausweisungsbegehren (act. 7/1 und 

act. 7/6). Die Parteien wurden in der Folge zur Verhandlung auf den 29. Juli 2025 

vorgeladen (act. 7/8), an welcher der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 

sowie die Gesuchsgegner und Beschwerdeführer (nachfolgend Beschwerdefüh-

rer) erschienen (Prot. Vi. S. 4). Mit unbegründetem Urteil vom 4. August 2025 

hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut. Zugleich wurde das Stadt-

ammannamt Dietikon angewiesen, den Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen 

der Beschwerdegegnerin zu vollstrecken (act. 3). Mit Schreiben vom 14. August 

2025 (Datum Poststempel) verlangten die Beschwerdeführer innert der 10-tägigen 

Frist nach Art. 239 Abs. 2 ZPO die Begründung des Entscheides (act. 7/16). Am 

22. August 2025 wurde den Beschwerdeführern das begründete Urteil zugestellt 

(act. 7/18/2–4).

1.2. Dagegen erhoben sie mit Eingabe vom 1. September 2025 (Datum Abgabe 

beim Obergericht) rechtzeitig Beschwerde bei der Kammer (act. 2).

1.3. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (vgl. act. 7/1–18). Das Ver-

fahren ist spruchreif. 

2. Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-

sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden 

(Art. 320 ZPO). Die Beschwerde ist innerhalb der Rechtsmittelfrist schriftlich, be-

gründet und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen (Art. 321 Abs. 1 

ZPO). Bei Rechtsmitteleingaben von Laien genügt als Antrag eine Formulierung, 

aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, wie das Obergericht entscheiden 

soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur ganz rudimentär zum Ausdruck 

kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet resp. weshalb der 

angefochtene Entscheid nach Auffassung der Beschwerde führenden Partei un-

richtig sein soll. Sind auch diese Voraussetzungen nicht gegeben, ist auf die Be-

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schwerde nicht einzutreten. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und 

neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 

ZPO).

3.1. Die Vorinstanz erwog, die Kündigung vom 21. Oktober 2024 sei auf dem 

amtlichen Formular und unter Einhalten der ordentlichen Kündigungsfrist von drei 

Monaten auf Ende März 2025 erfolgt (act. 7/3/10). Somit sei der Mietvertrag mit 

der Beschwerdeführerin 1 unter Einhaltung der Form und Frist durch die Be-

schwerdegegnerin gültig per 31. März 2025 gekündigt worden. Alle 

Beschwerdeführer befänden sich daher heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt, 

wobei sich der Ausweisungsanspruch der Beschwerdegegnerin, als (Haupt-)Ver-

mieterin, gegenüber der Beschwerdeführerin 1, als Mieterin, auf Art. 267 Abs. 1 

OR und gegenüber den Beschwerdeführern 2 und 3, als Untermieter, auf Art. 641 

Abs. 2 stütze. Damit sei der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die 

Rechtslage klar. Dem Ausweisungsbegehren der Beschwerdegegnerin sei daher 

stattzugeben (act. 3 E. 3.5).

3.2.1.

Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, mit dem Auswei-

sungsbegehren seien Tonbandaufnahmen eingereicht worden. Diese Tonband-

aufnahmen seien zur Begründung der Kündigung verwendet worden. Sie seien 

heimlich erstellt worden, dennoch habe der Vertreter der Beschwerdegegnerin an-

lässlich der Verhandlung mehrfach auf die Tonbandaufnahmen Bezug nehmen 

dürfen, obwohl keine Kopie der Aufnahmen eingereicht worden sei und die Auf-

nahmen unbeachtlich seien (act. 2 S. 1).

3.2.2.

Die Beschwerdegegnerin gab in ihrer Eingabe vom 2. Juni 2025 an, auf 

die Einreichung einer zusätzlichen Kopie der Tonbandaufnahmen zu verzichten, 

da diese unbeachtlich seien (vgl. act. 6 Rz. 2). Dies war zulässig. Dass der Ver-

treter der Beschwerdegegnerin dennoch anlässlich der vorinstanzlichen Verhand-

lung auf die Tonbandaufnahmen Bezug genommen habe, ergibt sich nicht aus 

den Akten (vgl. Prot. Vi. S. 4 ff.). Die Vorinstanz stellte in der Folge auch nicht auf 

die Aufnahmen ab (vgl. act. 3). Der Einwand der Beschwerdeführer ist damit un-

begründet. 

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3.3. Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerde weiter geltend, ihre ein-

gereichten Stellungnahmen und Dokumente sowie ihre Ausführungen anlässlich 

der Verhandlung seien nicht zur Kenntnis genommen worden (act. 2 S. 2). Die 

Vorinstanz gab zwar die einzelnen Ausführungen der Beschwerdeführer nicht wie-

der, sie erwog indes, die von den Beschwerdeführern in ihren verschiedenen Ein-

gaben (act. 7/11, act. 7/12/1-8, act. 7/13/9-10) und anlässlich der Verhandlung 

vom 29. Juli 2025 (Prot. Vi. S. 4 ff.) gemachten Vorbringen würden insbesondere 

das Verhalten von in derselben Liegenschaft wohnenden Nachbarn betreffen und 

daher an der Ausgangslage nichts ändern (act. 3 E. 2.3). Inwiefern diese Erwä-

gung unzutreffend sein sollen bzw. welche Ausführungen nicht zur Kenntnis ge-

nommen worden seien, legen die Beschwerdeführer nicht dar. Damit erfüllen sie 

die Anforderungen an eine Beschwerdebegründung nicht, weshalb auf die Be-

schwerde in diesem Punkt nicht einzutreten ist.

Die Beschwerdeführer scheinen im Übrigen tatsächlich vorwiegend Ausfüh-

rungen im Zusammenhang mit den Nachbarn gemacht zu haben (vgl. act. 7/12/1–

4). Zum anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung vorgetragenen Einwand der 

Treuwidrigkeit der Kündigung, auf den die Vorinstanz nicht einging, ist der Voll-

ständigkeit halber festzuhalten, was folgt: Eine ordentliche Kündigung setzt keine 

besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich 

frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen 

und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz 

von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die 

Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 

1 OR). Die Anfechtung hat innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung zu er-

folgen (Art. 273 OR). Vorliegend ist eine Anfechtung der Kündigung unbestritte-

nermassen nicht erfolgt. In einem späteren Zeitpunkt, namentlich im Rahmen des 

vorliegenden Ausweisungsverfahrens, sind die Beschwerdeführer mit dem Ein-

wand der Treuwidrigkeit der Kündigung ausgeschlossen (Lachat/Thanei, Miet-

recht für die Praxis, 10. Aufl., S. 522 und S. 601 f.). Einzig die Nichtigkeit einer 

Kündigung könnte, Rechtsmissbrauch vorbehalten, jederzeit geltend gemacht 

werden, d.h. auch im Ausweisungsverfahren. Sie wäre zu bejahen, wenn gesetzli-

che oder vertragliche Formerfordernisse nicht erfüllt sind. Eine formrichtige Kündi-

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gung ist nichtig bei Vorliegen anderer formeller Mängel, so einer fehlenden Voll-

macht, oder bei Fehlen einer gesetzlichen, vertraglichen oder statutarischen Kün-

digungsvoraussetzung wie z.B. der Fristansetzung und Kündigungsandrohung bei 

einer Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR (Lachat/Thanei, Mietrecht für 

die Praxis, 10. Aufl., S. 598 f.). Solches ist jedoch nicht gegeben (vgl. act. 3 

E. 3.3). 

3.4.1.

Die Beschwerdeführer führen schliesslich aus, dass die Kündigung 

eine enorme psychische Belastung für sie sei. Es sei sodann aufgrund einer nur 

temporären Arbeitstätigkeit des Beschwerdeführers 1 praktisch unmöglich, eine 

Wohnung zu finden. Das Sozialamt hätte keine Notwohnung für sie, da sie noch 

Erspartes besitzen würden. Der Entzug der Lebensgrundlage sei kaum zu ertra-

gen. Die Beschwerdeführerin 3 sei 82-jährig, aber noch zu vital für ein Altersheim 

(act. 2 S. 2).

3.4.2.

Diese Ausführungen beziehen sich hauptsächlich auf den vorinstanzli-

chen Vollstreckungsentscheid (act. 3 Dispositiv-Ziff. 2; vgl. dazu unten 3.4.3). Mit 

den vorinstanzlichen Erwägungen (vgl. hiervor E. 3.1) im Zusammenhang mit 

dem Ausweisungsentscheid (act. 3 Dispositiv-Ziffer 1) setzen sich die Beschwer-

deführer nicht auseinander. Sie legen nicht dar, inwiefern die Vorinstanz zu Un-

recht von einer form- und fristgerechten Kündigung ausgegangen sei. Damit kom-

men sie auch den bei Laien herabgesetzten Anforderungen an die Begründung 

einer Beschwerde nicht nach. Auf die Beschwerde kann daher auch in diesem 

Punkt nicht eingetreten werden.

3.4.3.

Im Zusammenhang mit dem Vollstreckungsentscheid beantragen die 

Beschwerdeführer, sinngemäss eine Verlängerung der Räumungsfrist bis sie eine 

Wohnalternative gefunden habe (act. 2 S. 3). 

Das die Zwangsvollstreckung anordnende Gericht (Art. 236 Abs. 3 ZPO 

bzw. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) kann unter Umständen vorsehen, dass diese erst 

nach Ablauf einer gewissen Frist erfolgen darf, und so der verurteilten Partei ei-

nen freiwilligen Vollzug ermöglichen; es kann aber auch davon absehen (BGer 

4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013, E. 7 mit Hinweis auf BK ZPO-Kellerhals, 

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Art. 343 N 59). Die Verhinderung unvermittelter Obdachlosigkeit oder ernsthafte 

und konkrete Anhaltspunkte für eine freiwillige Räumung durch den Mieter können 

eine kurze Schonfrist für den Vollzug rechtfertigen (BGer 4A_207/2014 vom 19. 

Mai 2014, E. 3.1 [übersetzt in MRA 2015 S. 54 ff.]). Bei der Vollstreckung eines 

Entscheides muss das Gericht den Grundsatz der Verhältnismässigkeit beachten. 

Auf jeden Fall kann der Aufschub aber nur relativ kurz sein und er darf faktisch 

nicht einer erneuten Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen (OGer ZH 

LF230002 vom 5. Mai 2023, E. 3.5. ff.; OGer ZH LF190027 vom 31. Juli 2019, 

E. 4). Vorliegend befinden sich die Beschwerdeführer seit dem 31. März 2025 – 

und damit seit fünf Monaten – ohne Rechtsgrund in der fraglichen Wohnung. Die 

Gewährung einer Frist für den Auszug würde daher einer unzulässigen (weiteren) 

Erstreckung des Mietverhältnisses gleichkommen. Ausserdem ist nicht ersichtlich, 

inwiefern sich die schwierige persönliche Situation der Beschwerdeführer, in wel-

cher sie sich zweifelsohne befinden (nur temporäre Arbeitstätigkeit, hohes Alter, 

psychische Belastung), bei Gewährung einer Schonfrist wesentlich entschärfen 

würde. Der Antrag ist abzuweisen. 

4.

Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche 

Verfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr für das 

Beschwerdeverfahren ist in Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 4 

GebV OG auf Fr. 300.– festzusetzen und den Beschwerdeführern je zu einem 

Drittel aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen.

Es wird erkannt:

1.

2.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt und 

den Beschwerdeführern je zu einem Drittel auferlegt.

3.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

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4.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 

Beilage eines Doppels von act. 2, sowie an das Bezirksgericht Dietikon und 

an das Stadtammannamt Dietikon je gegen Empfangsschein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 7'980.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

i.V. Die Gerichtsschreiberin:

MLaw O. Guyer

versandt am:
8. September 2025