# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cc404165-d708-5b67-b72c-12eb73c63d97
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 09.04.2013 R 2012 61
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2012-61_2013-04-09.pdf

## Full Text

R 12 61 und 65

5. Kammer 

URTEIL
vom 9. April 2013

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Quartierplan "…" (Einleitung)

1. a) Das Gebiet … liegt im westlichen Teil von … in der Wohnzone W5 in der 

Gemeinde ... Es ist gemäss dem Generellen Gestaltungsplan des Jahres 2004 

(GGP), welcher von der Gemeinde mit Eingabe vom 7. Februar 2013 

eingereicht wurde, mit einer Quartierplanpflicht belegt. Bereits im Jahre 1983 

hatte die Gemeinde ein erstes Mal ein Quartierplanverfahren eingeleitet und in 

der Folge im Jahr 1988 die Durchführung einer Baulandumlegung verfügt. Der 

Quartierplan wurde in der Folge aber - unter anderem infolge von 

Rechtsstreitigkeiten, welche zu grossen Verzögerungen geführt hatten - nicht 

weiter bearbeitet und schliesslich bis zum Jahr 2011 nicht mehr weiterverfolgt. 

Am 29. November 2011 stellten die Geschwister … als Eigentümer der Parzelle 

Nr. 1950 im Grundbuch der Gemeinde das Gesuch, das rechtskräftig 

eingeleitete Quartierplanverfahren so rasch als möglich weiterzuführen und zum 

Abschluss zu bringen. 

b) Mit Beschluss vom 30. Januar 2012, publiziert am 23. Februar 2012, folgte der 

Gemeindevorstand dem betreffenden Antrag und gab seine Absicht bekannt, 

den Quartierplan in Verbindung mit einer Landumlegung neu einzuleiten 

(Verweis auf den ursprünglichen Einleitungsbeschluss vom 26. April 1983 bzw. 

vom 24. November 1986). Der Zweck der Quartierplanung bestehe darin, die im 

GGP ausgeschiedenen Baubereiche zeitgemäss zu erschliessen und optimal 

zu gestalten, mit Festlegung der einzelnen Baustandorte. Auch ausserhalb der 

Baubereiche könnten Planungsmassnahmen angeordnet werden; insbesondere 

jene, welche für die Freihaltung erforderlich seien. Die Abgrenzung des 

Planungsgebietes ergebe sich aus dem Plan, welcher in der Gemeinde 

öffentlich aufliege. Zur Sicherung des Planungsziels solle für das Beizugsgebiet 

der Quartierplanung eine Planungszone im Sinne von Art. 21 KRG und ein 

Umlegungsbann im Sinne von Art. 67 KRG erlassen werden. 

c) Dagegen erhob unter anderem … als Miteigentümerin der Parzelle Nr. 2087 am 

16. März 2012 Einsprache und beantragte, es sei auf die Einleitung des 

Quartierplanverfahrens mit Land-umlegung und den Erlass einer Planungszone 

sowie eines Umlegungsbanns zu verzichten. Es sei eine Revision des 

Zonenplans (ZP) und des GGP für das Planungsgebiet … einzuleiten, mit dem 

Ziel, heute nicht überbaute Parzellen, welche unzureichend erschlossen seien, 

als Nichtbaugebiet auszuscheiden. Bei einem Festhalten am 

Quartierplanverfahren sei die Parzelle Nr. 2087 aus der Quartierplanpflicht zu 

entlassen. Daraufhin erhoben am 22. März 2012 auch … - als weitere 

Miteigentümerinnen der Parzelle Nr. 2087 - Einsprache und schlossen sich den 

Anträgen und der Begründung von … an. Im Weiteren erhob auch die 

Genossenschaft … - als Eigentümerin der Parzellen Nr. 748, 749, 751, 753, 

758, 759, 760, 761 und 766 -  am 22. März 2012 Einsprache. Auch die 

Genossenschaft beantragte, auf eine Einleitung des Quartierplanverfahrens mit 

Landumlegung zu verzichten, bis die Grundordnung (ZP, GGP) 

folgendermassen revidiert sei: Es sei eine Revision des ZP und des GGP für 

das Planungsgebiet einzuleiten, mit dem Ziel, zurzeit nicht überbaute 

Grundstücke, die nicht oder ungenügend erschlossen seien, dem 

Nichtbaugebiet zuzuweisen. Eventuell seien im Rahmen der Anpassung der 

Grundordnung zusätzlich zu den überbauten Grundstücken nur die leicht 

erschliessbaren, noch nicht überbauten Grundstücke im westlichen Bereich der 

Bauzone beizubehalten. Für das gesamte Planungsgebiet sei zu diesem Zweck 

eine kommunale Planungszone zu erlassen. 

d) Nachdem die Gemeinde in der Folge alle betroffenen Grundeigentümer zu einer 

Stellungnahme zu den eingegangenen Einsprachen eingeladen hatte, nahmen 

… mit Schreiben vom 17. April 2012 nochmals Stellung und unterstützten unter 

anderem die von der Genossenschaft … erhobene Einsprache. Die Eigentümer 

der Parzellen Nr. 762 und Nr. 769 forderten mit Schreiben vom 20. April 2012 

eine Weiterführung der Quartierplanung. Mit Eingabe vom 3. Mai 2012 

beantragten die Geschwister …, die Einsprachen, soweit darauf einzutreten sei, 

abzuweisen und den Einleitungsbeschluss zu erlassen.

2. Mit Entscheid vom 29. Mai 2012 wies der Gemeindevorstand die Einsprachen 

im Sinne der Erwägungen ab, soweit er darauf eintrat, und leitete das 

Quartierplanverfahren im Sinne der Publikation der Absichtserklärung des 

Gemeindevorstandes ein (Dispositiv Ziff. III/1). Die Kosten blieben bei der 

Prozedur (Dispositiv Ziff. III/2). Er erwog, gemäss Art. 26 Abs. 4 KRG könnten 

im Zonenplan Gebiete bezeichnet werden, in denen eine Folgeplanung 

(Arealplanung, Quartierplanung) durchzuführen sei, welche von Amtes wegen 

oder auf Antrag der Betroffenen eingeleitet werde. Für das in der Wohnzone 

W5 gelegene Gebiet … habe der Gesetzgeber der Gemeinde eine 

Quartierplanpflicht statuiert. Angesichts dieser Vorgabe brauche über die 

Notwendigkeit der Durchführung einer Quartierplanung oder über die 

Abgrenzung des Beizugsgebietes nicht mehr befunden zu werden. Die 

Einsprecher seien daher insoweit nicht mehr zu hören, als sie die Entlassung 

ihrer Parzellen aus dem Verfahren oder die Zuweisung ihrer Grundstücke zum 

Nichtbaugebiet beantragten. Solches hätte anlässlich der seinerzeitigen 

Festlegung im Rahmen der Ortsplanungsrevision mittels Planungsbeschwerde 

bei der Regierung geschehen müssen, heute könne auf derartige Anträge nicht 

mehr eingetreten werden (PVG 1989 Nr. 52; Urteil des Verwaltungsgerichts R 

10 54). Abzuweisen seien die Begehren um Unterteilung des Quartierplans in 

Teilquartierpläne. Darüber werde allenfalls bei der Erarbeitung des 

Quartierplans im Sinne von Art. 17 KRVO zu entscheiden sein. Ebenso sei das 

Begehren um Revision der Grundordnung abzuweisen, da derzeit keine Gründe 

bestünden, auf die bestehende Regelung zurückzukommen. Zudem würden die 

beantragten Auszonungen schwere Eingriffe in das Eigentum der Betroffenen 

darstellen, weshalb das Risiko von Entschädigungszahlungen wegen 

materieller Enteignung nicht unerheblich sei. Ebenso würden Anträge bezüglich 

Auferlegung von Planungskosten, Reduktion der Ausnützungsziffer oder 

schonende Einpassung in die Landschaft bei der Erarbeitung des 

Quartierplanverfahrens Thema sein.

3. a) Dagegen erhob die Genossenschaft … am 27. Juni 2012 Beschwerde 

(Verfahren R 12 61) und beantragte das Folgende: Ziff. II/3 betreffend 

Überprüfung und Anpassung der Grundordnung des angefochtenen 

Beschlusses sei aufzuheben und die Gemeinde sei richterlich anzuweisen, die 

bestehende Grundordnung (ZP und GGP) im Planungsgebiet … zu überprüfen 

und den geänderten Verhältnissen anzupassen und für die Dauer dieses 

Verfahrens sei eine Planungszone zu erlassen. Ziff. III/1 und Ziff. III/2 des 

angefochtenen Beschlusses betreffend Einleitung des Quartierplanverfahrens 

im Gebiet … seien aufzuheben. Eventuell sei die Einleitung des 

Quartierplanverfahrens mit Landumlegung zu verschieben, bis die bestehende 

Grundordnung (ZP und GGP) im Planungsgebiet … überprüft und rechtskräftig 

den geänderten Verhältnissen angepasst worden sei:

• In ihrer Begründung führte die Beschwerdeführerin zunächst aus, sie sei 
Eigentümerin eines Wohnhauses und diverser Parzellen im Planungsgebiet, 
weshalb sie zur Beschwerde legitimiert sei. Das fragliche Gebiet sei zum 
überwiegenden Teil nicht überbaut. Der gesamte markante Hügel bis zum 
Waldrand sei für das Landschaftsbild von … und damit als Element der 
Oberengadiner Seenlandschaft stark prägend. Das Gebiet liege auch im 
Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler 
Bedeutung (BLN-Objekt 1908). Durch die  im GGP vorgesehene 
Nutzungskonzentration im hinteren Gebietsbereich könnten die Probleme 
der Verschandelung des Orts- und Landschaftsbilds nicht gelöst werden, 
weil dadurch im konzentrierten Baubereich unhaltbar störende 
grossstädtische Baudichten und grosse Volumina geschaffen würden. Die 
bestehende Strassenverbindung in das Gebiet über die Via … sei 
ungenügend für ein zusätzliches Neubaugebiet. Über weite Strecken fehlten 
sodann die erforderlichen Werkleitungen für Wasser und Abwasser. Zudem 
sei das Gebiet auch nicht mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen. Die 
Gemeinde verfüge gemäss Angaben des Bauamtes noch über substantielle 
Baulandreserven der 1. und der 2. Bauetappe (17‘990 m2, 20‘600 m2). Der 
Zweitwohnungsanteil liege aber bereits heute bei rund 70% oder darüber. 
Es fehle eine aussagekräftige Übersicht über den Erschliessungsstand der 

verschiedenen, noch nicht überbauten Grundstücke innerhalb der 
Wohnzonen in …

• Die Gemeinde habe die beantragte Überprüfung und Anpassung der über 
30-jährigen Grundordnung für … mit ungenügender Begründung abgelehnt. 
Damit werde das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV verletzt, 
dessen formelle Natur unabhängig von den Erfolgsaussichten in der Sache 
eine Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und eine Rückweisung an 
die Vorinstanz verlange. Im Gebiet hätten sich aber auch die Verhältnisse 
erheblich geändert. Schliesslich sei der Zweitwohnungsbau im Jahr 1976 
keinen Beschränkungen unterstellt gewesen. Jetzt dürften nach der 
Abstimmung vom März 2012 in der Gemeinde … keine neuen 
Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Der künftige Baulandbedarf für 
Wohnbauten sei daher im Vergleich zum Jahr 1976 und auch zu den letzten 
Jahren zurückgegangen, weshalb die aktuellen Bauzonenreserven 
spätestens nach dem 11. März 2012 massiv überdimensioniert sein dürften. 
Zudem werde demnächst über das revidierte RPG und die 
Landschaftsinitiative abgestimmt. Das revidierte RPG verlange nun in Art. 
15 Abs. 2 explizit, dass überdimensionierte Bauzonen unabhängig von der 
Frage der materiellen Enteignung zu reduzieren seien. Somit sei in … 
zunächst die Grundordnung zu überprüfen, bevor eine 
Sondernutzungsplanung durchgeführt werde, welche unter Umständen die 
Umsetzung des neuen Bundesrechts erschweren oder sogar vereiteln 
könne. Es sei schliesslich nicht zu beurteilen, ob materielle Enteignungen 
drohten.

b) Am 5. Juli 2012 erhoben … Beschwerde (Verfahren R 12 65) und stellten 

dieselben Anträge wie die Genossenschaft. Die Begründung entspricht 

ebenfalls im Wesentlichen derjenigen der Genossenschaft, so dass auf eine 

erneute Wiedergabe zu verzichten ist.

c) Mit Vernehmlassung vom 30. August 2012 beantragte die Gemeinde die 

Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei:

• Die Verfahren (R 12 61 und R 12 65) seien gemäss Art. 6 VRG 
zusammenzulegen, weil sie sich gegen den gleichen Beschluss richteten 
und in den Rechtsschriften auch im Wesentlichen dieselben formellen sowie 
materiellen Einwände erhoben würden. Die Beschwerdeführerinnen rügten 
formell eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 29 
Abs. 2 BV (Begründungspflicht von Entscheiden). Eine Behörde müsse 
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aber nicht alle möglichen 
Gründe für eine Ablehnung eines Gesuches darlegen; vielmehr sei ein 
Argument ausreichend. Ob dieses dann stichhaltig sei, sei Sache der 
materiellen Beurteilung. Hier habe die Gemeinde die von den Einsprechern 

ins Spiel gebrachte Auszonung vor allem deshalb abgelehnt, weil sie 
befürchtet habe, die Gemeinde könnte aus materieller Enteignung 
gegenüber den betroffenen Grundeigentümern schadenersatzpflichtig 
werden. Zudem habe sie erläutert, warum angesichts der bestehenden 
Quartierplanpflicht die Folgeplanung zwingend durchgeführt werden müsse. 
Damit sei den Anforderungen an eine Begründung entsprochen worden. Die 
Beschwerdeführerinnen seien durchaus in der Lage zu beurteilen, was die 
Gemeinde dazu bewogen habe, das Quartierplanverfahren einzuleiten. Sie 
hätten denn auch den Einleitungsbeschluss sachgerecht anfechten können. 
Entsprechend bestehe kein Anlass für eine Rückweisung an die Gemeinde.

• Unbestrittenermassen bestehe für das in der Wohnzone gelegene Gebiet … 
eine Quartierplanpflicht. Der Gemeindevorstand als Exekutivbehörde habe 
deshalb von Gesetzes wegen den Auftrag, eine solche Folgeplanung in die 
Wege zu leiten und durchzuführen. Die Gemeinde habe wegen der 
Verbindlichkeit dieser Vorgaben gar keinen Entscheidungsspielraum mehr 
gehabt und habe deshalb dem Antrag der Geschwister entsprechen 
müssen. Der Gemeindevorstand sei insbesondere nicht befugt gewesen, 
das Gesuch um Einleitung bzw. Weiterführung des Quartierplans wegen 
eines Antrags um Überprüfung der Nutzungsplanung abzuweisen. 
Vermutlich hätte ein solches Begehren um Überprüfung der Ortsplanung 
bzw. um Auszonung des Beizugsgebietes im Verfahren der Quartierplanung 
ohnehin gar nicht zulässig gestellt werden können. Zwar könnten 
Grundeigentümer gemäss Art. 47 Abs. 2 KRG Anträge auf Änderung der 
Grundordnung stellen, doch habe dies separat zu geschehen und dürfe 
keinen Einfluss auf den Ablauf eines Quartierplanverfahrens haben. Wäre 
dies anders, könnte selbst dort, wo in der Grundordnung eine 
Quartierplanpflicht statuiert sei, die Folgeplanung nach Belieben verzögert 
werden.

• Zudem habe die Gemeinde sich letztmals anlässlich der 
Gemeindeversammlung vom 14. November 2001 mit den Bauzonen und 
den Bauzonengrenzen auseinandergesetzt; mit dem Resultat, dass auch 
das Gebiet von … eingezont geblieben sei. Dies sei von der Regierung am 
17. September 2002 genehmigt worden. Die 15 Jahre, welche Art. 15 RPG 
für eine Überprüfung der Nutzungsplanung vorgäben, seien somit noch 
nicht abgelaufen. Zudem liege keine erhebliche Veränderung der 
Verhältnisse gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG vor. Daran änderten die 
Landschaftsinitiative und der Gegenvorschlag des Bundesrates zur Revision 
des RPG nichts. Diese Regelungen seien bis heute nicht rechtsverbindlich. 
Was die Zweitwohnungsinitiative anbetreffe, lasse sich derzeit nicht 
abschätzen, wie sich der neue Art. 75b BV auf die Baulandnachfrage 
auswirke. Erstwohnungen und bewirtschaftete Zweitwohnungen seien 
jedenfalls nach wie vor zulässig (Zweitwohnungsverordnung vom 22. 
August 2012).

d) Mit Vernehmlassung vom 31. August 2012 schlossen sich die 

Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 12 65 der Beschwerde der 

Genossenschaft in allen Teilen an. Im Weiteren hielten sie fest, dass die Ziff. 

II/1 betreffend die nicht mehr erforderliche Anhörung der Einsprecher in Bezug 

auf die beantragte Entlassung der Parzellen aus dem Verfahren gemäss 

Beschluss des Gemeindevorstandes vom 29. Mai 2012 zur Neubeurteilung an 

die Vorinstanz zurückzuweisen sei. Die Mitteilung des Gemeindevorstandes, 

dass während der öffentlichen Auflage gegen die beabsichtigte Abgrenzung 

des Planungsgebietes die Möglichkeit zur Einsprache gegeben sei, erscheine 

rechtsmissbräuchlich, weil dieser Punkt gemäss angefochtenem Entscheid 

bereits anlässlich der Ortsplanungsrevision mittels Planungsbeschwerde bei der 

Regierung hätte geltend gemacht werden müssen. Dies verstosse gegen Treu 

und Glauben. Zumindest hätte die Gemeinde dartun müssen, unter welchen 

Kriterien im Rahmen des Quartierplanverfahrens die Entlassung aus der 

Quartierplanpflicht möglich gewesen wäre. Diese Entlassung sei explizit mit der 

amtlichen Publikation zur Einleitung des Quartierplans am 23. Februar 2012 in 

Aussicht gestellt worden.

e) Am 4. September 2012 liessen sich auch … sowie die Geschwister …, welche 

die Abweisung der Beschwerden beantragten, vernehmen:

• Zwar treffe es zu, dass die Grundordnung im Gebiet … auf das Jahr 1976 
zurückreiche. Es treffe auch zu, dass sich die Rahmenbedingungen seit 
dem Jahr 1976 verändert hätten. Allerdings sei die Grundordnung seit 
damals diverse Male revidiert worden und die Beschwerdeführerinnen 
hätten es stets unterlassen, sich gegen die in der Grundordnung für das 
Gebiet … statuierte Quartierplanpflicht zur Wehr zu setzen oder auf dem 
Weg einer Planänderung bei den zuständigen Instanzen eine Entlassung 
ihrer Parzellen aus der Quartierplanpflicht zu erwirken. Gemäss Praxis des 
Verwaltungsgerichts (PVG 1989 Nr. 52) sei die rechtkräftig festgelegte 
Quartierplanpflicht sowohl für die rechtsanwendende Behörde als auch für 
die betroffenen Grundeigentümer verbindlich. Dem Einleitungsbeschluss 
komme keine eigenständige Bedeutung mehr zu, sondern damit werde 
lediglich noch über den Zeitpunkt der Durchführung der Quartierplanung 
entschieden. Die Beschwerdeführerinnen seien damit mit ihrem Standpunkt, 
das Gebiet … oder Teile davon würden sich aus Gründen der Orts- und 
Landschaftsbildschutzes oder anderen Gründen nicht als Bauland eignen, 

nicht zu hören. Die Beschwerdeführerinnen selbst hätten im Übrigen 
Eigentum an einem Wohnhaus im Quartierplangebiet.

• Das revidierte RPG sei noch nicht in Kraft, weshalb der zukünftige Art. 15 
Abs. 2 RPG noch nicht anwendbar sei. Gemäss Art. 114 Abs. 1 BG und Art. 
26 Abs. 4 KRG dürften Bauvorhaben in Gebieten mit Quartierplanpflicht nur 
bewilligt werden, wenn ein genehmigter Quartierplan vorliege. Die für … 
geltende Pflicht zur Folgeplanung habe für das betreffende Gebiet die 
Wirkung einer Planungszone. Damit dürften Bauvorhaben nur bewilligt 
werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen 
Planungen und Vorschriften widersprächen. Um dies beurteilen zu können, 
müsse hinreichende Klarheit über die neuen Planungen und Vorschriften 
bestehen. Dies fehle hier, weswegen hier zurzeit keine Bauvorhaben 
bewilligt werden dürften. Der Zustand dauere schon lange an und es sei 
daher zwingend notwendig, die Quartierplanung endlich durchzuführen und 
zum Abschluss zu bringen. Die bestehenden Wohnhäuser im Quartier seien 
in einem Alter, in dem Erneuerungen wünschbar oder notwendig würden. Es 
seien denn auch schon diverse Baugesuche gestellt worden.

4. a) Mit Replik vom 18. September 2012 hielten die Beschwerdeführerinnen im 

Verfahren R 12 65 an ihren Anträgen fest. Weder im Rundschreiben des 

Gemeindevorstandes vom 10. Februar 2012 an die Grundeigentümer im 

Quartierplangebiet noch in der Publikation des Gemeindevorstandsbeschlusses 

betreffend Absicht zur Einleitung des Quartierplanverfahrens noch im 

angefochtenen Entscheid sei begründet worden, weswegen das eingeleitete 

Verfahren so rasch als möglich zum Abschluss zu bringen sei und weswegen 

hier dringender Handlungsbedarf bestehe. Ebenso wenig sei ein öffentliches 

Interesse zur Einleitung dargelegt worden. Dies sei notwendig, weil gemäss Art. 

126 Ziff. 2 BG der Gemeindevorstand zur Einleitung nur dann verpflichtet sei, 

wenn die Mehrheit der Eigentümer dies verlangte, denen zugleich mindestens 

die Hälfte des Beizugsgebietes gehöre. Zudem sei eine Begründung zwingend, 

weil die volle Kognition für den Einleitungsbeschluss ausschliesslich beim 

Gemeindevorstand liege. Entsprechend habe die Gemeinde ihr Anspruch auf 

rechtliches Gehör verletzt.

b) Am 1. Oktober 2012 hielt auch die Beschwerdeführerin im Verfahren R 12 61, 

die Genossenschaft …, replicando an ihren Begehren fest:

• Der Gemeindevorstand sei sowohl für die Einleitung eines Verfahrens 
betreffend Überprüfung der Grundordnung als auch für die Einleitung des 
Quartierplanverfahrens zuständig. In beiden Verfahren gehe es um Fragen 
der Nutzungsplanung für das identische Gebiet. Somit bestehe ein 
sachlicher, nicht trennbarer Konnex. Im angefochtenen Entscheid in Ziff. II/3 
sei die Frage der Überprüfung und Anpassung der Grundordnung 
folgerichtig bereits materiell behandelt worden, wobei der gestützt darauf 
ergangene negative Entscheid in der Sache Gegenstand des vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens bilde. Deshalb könne die Gemeinde die formelle 
Zulässigkeit eines von ihr kompetenzmässig bereits behandelten Antrags 
nicht nachträglich in Frage stellen. Hierfür hätte sie bereits im 
erstinstanzlichen Verfahren einen anfechtbaren Nichteintretensentscheid 
fällen müssen.

• Der Planungshorizont von 15 Jahren für Bauzonen stehe einer aktuellen 
Überprüfung der Bauzonen nach elf oder zwölf Jahren seit dem letzten 
einschlägigen Ortsplanungsbeschluss der Gemeinde vom 14. November 
2001 formell nicht entgegen. Genügend gewichtige Gründe wie vorliegend 
rechtfertigten gestützt auf Art. 21 RPG bereits vor Ablauf der 15 Jahre die 
Überprüfung und Anpassung von Nutzungsplänen. Beim letzten Beschluss 
der Gemeindeversammlung vom 14. November 2001 und im 
regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss vom 18. September 2002 sei 
sodann keine materielle Prüfung der Bauzonenreserven vorgenommen 
worden. Seit dem Jahr 1992 sei deshalb die Frage der Bauzonengrössen 
und der Bauzonenreserven in … nie mehr fundiert untersucht und behandelt 
worden. Zu den BGF-Reserven und der jährlichen BGF-Beanspruchung 
könne die Gemeinde offenbar auch keine Angaben machen. Die Gemeinde 
müsse aber entsprechende Unterlagen einreichen. Zudem werde der Bedarf 
nach der Zweitwohnungsinitiative abnehmen, weil mit Sicherheit weniger 
Wohnungen gebaut würden. 

• Befürchtungen der Gemeinde vor Entschädigungszahlungen seien 
subjektiver Natur und müssten hinter objektiven, im Gesetz umschriebenen 
raumplanerischen Pflichten zur Überprüfung und gegebenenfalls 
Aktualisierung von Bauzonen zurückweichen. Die Wahrscheinlichkeit von 
Enteignungstatbeständen in … sei alles andere als eindeutig. Das Gebiet 
sei ohne die noch nicht erfolgte Quartierplanung nicht überbaubar und nicht 
baureif. Ausgerechnet die eingeleitete und die angefochtene 
Quartierplanung würde erst die Baureife und damit die Gefahr von 
Entschädigungszahlungen real schaffen können. Zudem könnte die 
Gemeinde gemäss Art. 99 KRG bei Feststehen einer Entschädigungspflicht 
auf die Auszonung zurückkommen. Somit sprächen die aktuell 
überdimensionierten Bauzonen, gewichtige Anliegen des Ortsbild- und 
Landschaftsschutzes, die ungenügende Erschliessung des weitab vom 
Zentrum liegenden Gebietes und die Haltung der allermeisten involvierten 
Grundeigentümer für eine sofortige Überprüfung der fraglichen 
Grundordnung.

• Es stimme, dass aufgrund der bereits in der Grundordnung statuierten 
Quartierplanpflicht für … hier nur noch die Frage des richtigen Zeitpunktes 
für die Einleitung der Quartierplanung Streitgegenstand bilden könne. 
Obwohl hier seit nahezu 30 Jahren eine Quartierplanpflicht bestehe, habe 
man bisher davon abgesehen, eine solche zu verabschieden, womit bis vor 
kurzem auch alle involvierten Eigentümer einverstanden gewesen seien. 
Wieso hier auf Verlangen einer einzigen Eigentümerschaft dies 
ausgerechnet zum heutigen Zeitpunkt nachgeholt werden solle, obwohl 
aktuell aus zahlreichen dargelegten Gründen zwingend die Grundordnung in 
… zumindest überprüft und eventuell angepasst werden müsse, sei 
verfahrensökonomisch schlichtweg nicht nachvollziehbar und auch nicht 
vertretbar. Die Gemeinde postuliere formell eine separate, aber parallel 
verlaufende Überprüfung und gegebenenfalls Anpassung der Grundordnung 
einerseits und die Quartierplanung anderseits. Aufgrund der 
raumplanerischen Zuordnung müssen sich aber Sondernutzungsplanungen 
auf aktuelle, rechtsbeständige Grundordnungen stützen können. Wo dies 
nicht mehr der Fall sei, müsse zunächst die Zonenordnung überprüft und 
allenfalls angepasst werden, bevor viel Zeit und Geld für allenfalls nutzlose 
Quartierplanungsarbeiten aufgewendet würden.

c) Am 19. Oktober 2012 hielt die Gemeinde … duplicando an ihren Anträgen fest. 

Sie habe eine Übersicht über den Stand der Überbauung und der Baureife 

(UEB) mit Datum März 2011 erstellen lassen. Diese werde zu den Akten 

gegeben, wobei sie der Meinung sei, diese sei für das vorliegende Verfahren 

irrelevant. Die Geschwister … verzichteten mit Eingabe vom 2. November 2012 

auf die Einreichung einer Duplik und hielten an ihren Anträgen gemäss 

Vernehmlassung fest.

5. a) Am 8. Februar 2013 stellte der Instruktionsrichter den Parteien die bei der 

Gemeinde noch eingeforderten Unterlagen zu (Gemeindevorstandsbeschluss 

vom 23. Februar 2012 mit Beilagen, Auszug Genereller Gestaltungsplan vom 

25. Februar bzw. 14. Dezember 2004, Auszug Zonenplan vom 14. November 

2001 bzw. 17. September 2002 und Genereller Erschliessungsplan Verkehr 

vom 14. November 2001 bzw. 17. September 2002) und gab ihnen 

Gelegenheit, sich dazu zu äussern.

b) Am 15. Februar 2013 schrieben die Beschwerdeführerinnen, dass sie davon 

Kenntnis nähmen, dass im GGP des Jahres 2004 der Baubereich im südlichen 

Teil von … bis an die nördlichen Grenze von Parzellen 778 und 782 

ausgedehnt worden sei; dies entgegen ihrer bisherigen Auffassung, dass die 

Baubegrenzung im südlichen Teil von … nach wie vor entsprechend dem GGP 

der Jahre 1991/1992, welcher um die beiden Ferienhäuser auf Parzellen 751 

und 2087 gelegt worden sei, Gültigkeit habe. Im Übrigen ergäben sich aus den 

zugestellten Unterlagen keine neuen Gesichtspunkte. Sie verzichteten deshalb 

auf eine umfassendere Stellungnahme und verwiesen auf ihre Rechtsschriften.

c) In der Stellungnahme vom 4. März 2013 hielt die Genossenschaft … nochmals 

an ihren Anträgen fest, indem sie auf ihre unverändert gültigen Ausführungen 

gemäss Beschwerde und Replik verwies:

• Der GGP gehe auf das Jahr 2004 zurück, der ZP und GEP auf das Jahr 
2001. Seither hätten sich die Grundlagen ganz fundamental verändert 
(Zweitwohnungsinitiative, welche die vormaligen Berechnungsgrundlagen 
für den künftigen Baulandbedarf in Tourismusgemeinden des Engadins 
völlig verändert habe; RPG-Revision, welche in Art. 15 Abs. 2 RPG explizit 
vorschreibe, dass überdimensionierte Bauzonen unabhängig von der Frage 
der materiellen Enteignung zu reduzieren seien). Bereits aus der 
Bauzonenstatistik des ARE 2008 (Beilage zur Stellungnahme, 
Zeitungsartikel NZZ), also schon lange vor den vorstehenden 
Rechtsänderungen, zeige sich, dass im Oberengadin generell und in … 
speziell grosse Differenzen zwischen vorhandenen Bauzonenreserven und 
der im Zeitraum 2005-2030 zu erwartenden Nachfrage nach 
Bauzonenflächen für Wohnungen bestehe. Umso mehr müsse dies nach 
den zwei vorstehenden Rechtsänderungen gelten.

• Die Argumentation der Gemeinde, man wolle die zonenmässige 
Grundordnung in … aus Angst vor Entschädigungsforderungen keiner 
Prüfung unterziehen, sei unbegründet, ja sogar rechtswidrig, weil bereits 
von Bundesrechts wegen eine Überprüfungspflicht der Gemeinde für die 
fragliche Zone bestehe. Gerade die jetzt von der Gemeinde contre coeur 
eingeleitete Quartierplanung für ein noch unüberbautes Gebiet, welches 
gemäss Grundordnung quartierplanpflichtig sei, sei offensichtlich geeignet, 
im Rahmen allfälliger Entschädigungsstreitigkeiten die rechtliche Position 
der Gemeinde und ihrer Steuerzahler empfindlich zu schwächen. Die 
Bemühungen der Beschwerdegegnerinnen und Beschwerdegegner, eine 
Quartierplanung nach Jahrzehnten des Stillstands und entgegen dem 
ausdrücklichen Willen der grossen Mehrheit der übrigen involvierten 
Grundeigentümer durchzuziehen, sei eine anachronistische Zwängerei.

Auf weitere Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in 

den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren ist der 

Einleitungsbeschluss/Einspracheentscheid der Gemeinde … vom 29. Mai 2012, 

gemäss welchem die Gemeinde mehrere gegen den Beschluss vom 30. Januar 

2012 (betreffend Einleitung des Verfahrens der Quartierplanung im Gebiet …) 

erhobenen Einsprachen abgewiesen hat, soweit sie überhaupt darauf 

eingetreten ist. Streitig und zu prüfen ist, ob die Gemeinde … auf einzelne 

Anträge zu Recht nicht eingetreten ist. Zu prüfen ist im Weiteren, ob die 

Gemeinde die übrigen einsprecherischen Anträge zu Recht abgewiesen hat 

und der Einleitungsbeschluss rechtens ist.

b) In formeller Hinsicht ist dem Verfahrensantrag der Gemeinde … zu folgen, die 

beiden Verfahren R 12 61 und R 12 65 gemäss Art. 6 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG) zusammenzulegen. Eine Vereinigung der 

Verfahren i.S.v. Art. 6 lit. a VRG rechtfertigt sich, weil die 

beschwerdeführerischen Eingaben sich gegen denselben Entscheid der 

Gemeinde richten und in den Rechtsschriften im Wesentlichen sowohl 

dieselben formellen als auch dieselben materiellen Argumente vorgebracht 

werden; soweit nicht explizit auf die Eingaben der jeweils anderen 

Beschwerdeführerinnen verwiesen wird.

c) Der von den Beschwerdeführerinnen beantragte Augenschein vor Ort - zum 

Beweis der fehlenden Erschliessung des Gebiets … - ist für die 

Entscheidfindung nicht erforderlich, da vorliegend lediglich Rechtsfragen zu 

beurteilen sind. Unbestritten haben sich die Verhältnisse im betreffenden Gebiet 

selber nicht wesentlich verändert. Unbestritten ist auch, dass die Strasse für die 

Erschliessung ungenügend ist, Werkleitungen für Wasser und Abwasser fehlen 

und das Quartier nicht an den öffentlichen Verkehr (ÖV) angeschlossen ist. 

Gerade diese Punkte sollen Gegenstand der einzuleitenden Quartierplanung 

sein. Aus diesem Grund ist dem beschwerdeführerischen Begehren nicht zu 

entsprechen und es ist auf einen Augenschein zu verzichten.

d) In einer Vernehmlassung vom 31. August 2012 beantragen die 

Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 12 65 in Bezug auf die Ziff. II./1 des 

angefochtenen Entscheids betreffend die nicht mehr erforderlichen Anhörung 

der Einsprecher in Bezug auf die beantragte Entlassung der Parzellen aus dem 

Verfahren gemäss Beschluss des Gemeindevorstandes vom 29. Mai 2012 eine 

Rückweisung zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Sieht man davon ab, dass 

der zitierte Antrag der Beschwerdeführerinnen inhaltlich nur wenig verständlich 

ist, ist der Antrag jedenfalls verspätet und nicht mehr innert Frist gestellt 

worden, so dass darauf nicht eingetreten werden kann. 

e) Soweit die Beschwerdeführerinnen in ihren Eingaben sodann eine angeblich 

mögliche Verschandelung des Orts- und Landschaftsbildes im Gebiet … rügen, 

ist auf die Beschwerden ebenfalls nicht einzutreten, da solche Rügen nicht 

Gegenstand der Anfechtung eines Einleitungsbeschlusses bilden, sondern erst 

nach Ausarbeitung des Quartierplans erhoben werden können.

2. a) Die Beschwerdeführerinnen rügen in ihren Eingaben zunächst eine Verletzung 

des verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör. Der Anspruch auf 

rechtliches Gehör ist formeller Natur. Er dient einerseits der Sachaufklärung 

und stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim 

Erlass einer Verfügung dar, welche in die Rechtsstellung des Einzelnen 

eingreift. Dazu gehört insbesondere auch das Recht der Betroffenen, sich vor 

der Eröffnung einer solchen Verfügung zur Sache zu äussern, erhebliche 

Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen 

Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 

entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, 

wenn dieses geeignet ist, eine Verfügung oder einen Entscheid zu 

beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht 

somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem 

Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann. Der Grundsatz 

des rechtlichen Gehörs verlangt zudem, dass die Behörde die Vorbringen des 

vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, 

sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung angemessen 

berücksichtigt. Dies gilt für alle form- und fristgerechten Äusserungen, Eingaben 

und Anträge, die zur Klärung der konkreten Streitfrage geeignet und erforderlich 

erscheinen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den 

Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die 

wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten 

lassen und auf die es seinen Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich 

die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und 

jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (Urteile des Bundesgerichts 

4A_146/2011 vom 12. Mai 2011 E. 4.2, 4A_479/2010 vom 17. Februar 2011 E. 

4.2.3; BGE 136 I 184 E. 2.2.1, BGE 135 II 293 E. 5.1, BGE 132 V 370 f. E. 3.1 

mit Hinweisen).

b) Die Missachtung des Anspruchs auf rechtliches Gehör führt ungeachtet der 

materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde 

und zur Aufhebung der angefochtenen Verfügung (BGE 135 I 190 E. 2.2, mit 

Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 4D_111/2010 vom 19. Januar 2011 E. 

3.1; vgl. zum Ganzen Urteil des Verwaltungsgerichts Graubünden R 11 83 vom 

13. März 2012 E. 2). Nach der Rechtsprechung kann indessen eine nicht 

besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs 

ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit 

erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die den Sachverhalt und 

die Rechtslage frei überprüfen kann. Von einer Rückweisung der Sache ist 

selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehörs 

schliesslich abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem 

formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, 

die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an 

einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (Urteil 

des Bundesgerichts 4D_111/2010 vom 19. Januar 2011 E. 3.1; BGE 133 I 204 

f. E. 2.2). 

c) In der hier zu beurteilenden Konstellation hat die Vorinstanz am 29. Mai 2012 

über die diversen Einsprachen - mithin auch über die Einsprachen der 

Beschwerdeführerinnen - entschieden und zum beschwerdeführerischen Antrag 

auf Überprüfung und Anpassung der Grundordnung Stellung genommen. 

Schliesslich hat die Vorinstanz den betreffenden Antrag vor allem abgelehnt, 

weil sie befürchtet hat, aus materieller Enteignung gegenüber den betroffenen 

Grundeigentümern schadenersatzpflichtig zu werden. Die Vorinstanz hat im 

angefochtenen Entscheid auch erläutert, weswegen die Quartierplanung als 

Folgeplanung zwingend durchgeführt werden muss (Anordnung in der 

Grundordnung). Damit waren die Beschwerdeführerinnen in der Lage, zu 

beurteilen, was den Gemeindevorstand dazu bewogen hat, das 

Quartierplanverfahren einzuleiten und das Gesuch um Einleitung des Erlasses 

bzw. der Änderung der Grundordnung abzuweisen. Das zeigt sich nicht zuletzt 

daran, dass die Beschwerdeführerinnen im vorliegenden Beschwerdeverfahren 

den Einspracheentscheid sachgerecht anfechten konnten. Die Begründung des 

angefochtenen Entscheids entspricht damit den Mindestanforderungen gemäss 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung, weshalb keine Verletzung des 

verfassungsmässigen Anspruchs auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV 

vorliegt. Die Beschwerdeführerinnen haben im Weiteren im Verfahren vor der 

Vorinstanz die Gelegenheit gehabt, sich schriftlich zur Sache zu äussern und 

ihre Sicht der Dinge darzulegen, weshalb auch insofern keine Verletzung des 

Anspruchs auf rechtliches Gehör festzustellen ist. Im Übrigen liess sich der von 

den Beschwerdeführerinnen behauptete Sachverhalt und die rechtliche 

Würdigung den schriftlichen Eingaben hinreichend entnehmen, so dass für die 

Gemeinde keine Veranlassung bestand, im Einspracheverfahren eine 

mündliche Anhörung oder einen Vortritt anzuordnen.

3. a) Gemäss Art. 53 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG) ist der Gemeindevorstand zuständig für die Einleitung und 

Durchführung der Quartierplanung sowie für den Erlass und Änderungen des 

Quartierplans. Der Gemeindevorstand beschliesst nach Art. 53 Abs. 2 KRG von 

Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der Quartierplanung. 

Einzelheiten über das Verfahren regelt die Regierung durch Verordnung (Art. 53 

Abs. 4 KRG). Nach Art. 16 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den 

Kanton Graubünden (KRVO) gibt der Gemeindevorstand die Absicht zur 

Einleitung einer Quartierplanung unter Hinweis auf den Zweck der Planung und 

die Durchführung einer allfälligen Landumlegung oder Grenzbereinigung im 

amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde bekannt. Gleichzeitig legt er den 

Plan mit der vorgesehenen Abgrenzung des Quartierplangebietes während 30 

Tagen in der Gemeinde öffentlich auf. Betroffene sind vor der Auflage schriftlich 

zu benachrichtigen (Abs. 1). Während der öffentlichen Auflage kann beim 

Gemeindevorstand gemäss Art. 16 Abs. 2 KRVO gegen die beabsichtigte 

Einleitung des Verfahrens und die Abgrenzung des Plangebietes Einsprache 

erhoben werden. Einwendungen gegen das Verfahren an sich und das 

Planungsgebiet können im weiteren Verfahren nicht mehr erhoben werden 

(Abs. 2). Entsprechend ist vorerst festzuhalten, dass der jeweilige Beschluss 

eines Gemeindevorstands zur Einleitung einer Quartierplanung grundsätzlich 

ausschliesslich in Bezug auf die Einleitung des Verfahrens und die Abgrenzung 

des Planungsgebiets angefochten werden kann. Materielle Einwände wie eine 

mögliche künftige Verschandelung des Orts- und Landschaftsbilds können 

frühestens in einem zweiten Schritt nach der Erarbeitung des Quartierplans 

gerügt werden (vgl. Art. 17 f. KRVO).

b) In der hier zu beurteilenden Konstellation besteht in Bezug auf die Einleitung 

des Quartierplanverfahrens für das Gebiet … aber eine Besonderheit: Gemäss 

dem Generellen Gestaltungsplan (GGP) der Gemeinde … aus dem Jahr 2004 

besteht eine festgelegte Quartierplanpflicht für das betreffende Gebiet. Was die 

Besonderheiten des Verfahrens aufgrund der Quartierplanpflicht gemäss GGP 

betrifft, haben es einerseits die Beschwerdegegner in ihren Vernehmlassungen, 

andererseits aber auch die Beschwerdeführerin im Verfahren R 12 61 

replicando auf den Punkt gebracht, wenn sie ausführen, wegen der in der 

Grundordnung statuierten Quartierplanpflicht für … könne hier nur noch die 

Frage des richtigen Zeitpunktes für die Einleitung der Quartierplanung 

Streitgegenstand bilden. Art. 26 Abs. 4 KRG sieht nämlich vor, dass im 

Zonenplan - also in der Grundordnung - Gebiete bezeichnet werden können, in 

denen eine Folgeplanung (Arealplanung, Quartierplanung) durchgeführt wird. 

Die Festlegung einer solchen Folgeplanung hat für das betroffene Gebiet die 

Wirkung einer Planungszone. Diese Folgeplanung wird von Amtes wegen oder 

auf Antrag von Betroffenen eingeleitet. Dieselbe Regelung gilt analog auch für 

die Festlegung einer Pflicht zur Folgeplanung im GGP, handelt es sich doch 

auch dabei um ein Element der Grundordnung. Entsprechend ist nicht 

entscheidrelevant, dass die Quartierplanpflicht in der hier zu beurteilenden 

Konstellation im GGP und nicht im Zonenplan festgelegt worden ist. Wesentlich 

ist vielmehr, dass die Quartierplanpflicht und das Planungsgebiet bereits in der 

Grundordnung festgelegt worden sind. Vorbringen gegen die angeordnete 

Quartierplanpflicht und das Planungsgebiet hätten daher bereits im Verfahren 

des Erlasses bzw. der Revision der Grundordnung nach Art. 47 ff. KRG 

erhoben werden müssen (PVG 1989 Nr. 52; Urteil des Verwaltungsgerichts R 

10 54 vom 2. September 2010 E. 3). Aus diesem Grund (planerischer 

Stufenbau) kann weder die Einleitung der Quartierplanung noch die 

Abgrenzung des Planungsgebiets im zu beurteilenden Quartierplanverfahren in 

Frage gestellt werden. Art. 16 Abs. 2 KRVO, der dies grundsätzlich vorsieht, 

kann nur Geltung beanspruchen, wenn es sich um einen Einleitungsbeschluss 

für einen Quartierplan handelt, der ohne Festlegung der Quartierplanpflicht in 

der Grundordnung gefasst wird, weil nur dann ein Entscheidungsspielraum für 

die anordnende Instanz besteht.

c) Der letzte Satz von Art. 26 Abs. 4 KRG besagt, dass die Folgeplanung von 

Amtes wegen oder auf Antrag von Betroffenen eingeleitet wird; hingegen 

besagt Art. 26 Abs. 4 KRG nicht, dass ein bestimmtes Quorum für einen 

solchen Antrag erforderlich ist. Damit enthält der letzte Satz der Bestimmung 

zugleich die Antwort auf die gestellte Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für 

den Einleitungsbeschluss. Hier liegt nämlich ein Antrag der Geschwister auf 

Einleitung der Folgeplanung vor, weswegen die Gemeinde, wie sie in Ziff. 14 

ihrer Vernehmlassung richtig darstellt, diesbezüglich gar keinen 

Handlungsspielraum hatte, sondern gezwungen war, die Folgeplanung an die 

Hand zu nehmen. Im Übrigen bleibt anzumerken, dass der Hinweis der 

Beschwerdeführerinnen im Verfahren R 12 65 auf eine entsprechende 

kommunale Norm verfehlt ist, da das Quartierplanverfahren ausschliesslich im 

kantonalen Recht (KRG, KRVO) geregelt ist. Die Haltung der weiteren 

involvierten Grundeigentümer zur bevorstehenden Quartierplanung ist im 

vorliegenden Verfahrensstadium somit unbeachtlich, weil die Gemeinde 

gestützt auf die Quartierplanpflicht gemäss GGP auf Begehren eines einzelnen 

Betroffenen die Einleitung beschliessen muss. Die Berufung auf die 

insbesondere strassenmässig ungenügende Erschliessung des angeblich 

weitab vom Zentrum liegenden Gebietes hilft den Beschwerdeführerinnen 

ebenfalls nicht weiter, weil es ja gerade das Ziel der Quartierplanung sein muss, 

die Erschliessung zu ermöglichen. Dabei drängt sich auch die präzisierende 

Feststellung auf, dass - entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin im 

Verfahren R 12 61 - nicht etwa das ganze Quartierplangebiet, geschweige denn 

der ganze Baubereich gemäss GGP unüberbaut ist. Natürlich ist der 

überwiegende Teil des Quartierplangebiets nicht überbaut, wenn man das 

gesamte Gebiet betrachtet. Diese Gesamtbetrachtung ist aber zu relativieren, 

da der Baubereich gemäss GGP nur gerade etwa einen Drittel des gesamten 

Quartierplangebiets ausmacht. Betrachtet man den Baubereich gemäss GGP 

isoliert, so stehen sowohl im Süden als auch im Norden des Baubereichs 

Gebäude. Insbesondere die Parzellen Nr. 1663, 187 und 2075 im Norden sind 

überbaut und müssen unbestritten besser erschlossen werden. Völlig 

unüberbaut ist im Wesentlichen einzig die grössere Parzelle Nr. 1950 der 

Geschwister in der Mitte des Baubereichs. Entsprechend ist das 

Quartierplangebiet - soweit denn eine Überbauung gemäss GGP überhaupt 

zulässig ist und ein Baubereich festgelegt wurde - weitgehend überbaut.

d) Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Quartierplanung für das 

Gebiet … von Gesetzes wegen eingeleitet werden muss und auch sachlich 

Sinn macht, da der überwiegende Teil des Baubereichs gemäss GGP überbaut 

ist und unbestritten einer besseren Erschliessung bedarf. Entsprechend 

erweisen sich die beschwerdeführerischen Rechtsbegehren insofern als 

unbegründet, weshalb sie abzuweisen sind.

4. a) Im Weiteren beanstanden die Beschwerdeführerinnen die vorinstanzliche 

Abweisung ihres Antrags auf Einleitung des Verfahrens für den Erlass oder die 

Änderung der Grundordnung gemäss Art. 47 Abs. 2 KRG. Das Bundesgesetz 

über die Raumplanung (RPG) überlässt es grundsätzlich den Kantonen, das 

Verfahren im Hinblick auf den Erlass von Nutzungsplänen zu regeln (Art. 25 

Abs. 1 RPG). Insbesondere stellt es ihnen frei, wie dieses Verfahren ausgelöst 

werden soll (BGE 120 Ia 227 = Praxis 1996 Nr. 7). Nach bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung kann ein Grundeigentümer unter gewissen Bedingungen aber 

gestützt auf Art. 21 Abs. 2 RPG einen Anspruch formeller Natur auf 

Überprüfung der bestehenden Nutzungsplanung erheben. Das gilt namentlich 

dann, wenn die geltende Planung schon älter ist und sich die Verhältnisse seit 

Erlass der Planung beträchtlich geändert haben (BGE 120 Ia 227 = Praxis 1996 

Nr. 7, BGE 127 I 105 f. E. 6b; vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 5. Aufl. 2008, S. 108 ff.). Derartige Begehren sind gemäss 

Art. 47 Abs. 2 KRG durch den Gemeindevorstand zu behandeln und zu 

entscheiden. Damit wird gleichzeitig sichergestellt, dass abgelehnte Ansprüche 

auf Überprüfung der geltenden Nutzungsordnung auf dem Beschwerdeweg 

dem Verwaltungsgericht zum Entscheid unterbreitet werden können. Aus 

diesem Grund verschafft Art. 47 Abs. 2 KRG dem einzelnen Grundeigentümer 

keinen Anspruch auf Umzonung, sondern - soweit sich aus dem Bundesrecht 

überhaupt ein Anspruch formeller Natur auf Überprüfung der bestehenden 

Nutzungsplanung ergibt - einen Anspruch auf Einleitung eines Verfahrens auf 

Änderung der Grundordnung (PVG 2006 Nr. 24). Lässt sich aus dem 

Bundesrecht kein Anspruch auf Überprüfung der Nutzungsplanung ableiten, 

bleibt es bei der kantonalen Regelung von Art. 47 Abs. 2 KRG, wonach 

Grundeigentümer lediglich Anträge auf Einleitung des Verfahrens stellen 

können, über die der Gemeindevorstand entscheidet (Urteil des 

Verwaltungsgerichts Graubünden R 11 17 vom 21. Juni 2011 E. 2a). 

b) Entsprechend ist zu prüfen, ob die Beschwerdeführerinnen gestützt auf Art. 21 

Abs. 2 RPG einen Anspruch formeller Natur auf Überprüfung der bestehenden 

Nutzungsplanung geltend machen können. Einen solchen Anspruch auf eine 

Überprüfung und gegebenenfalls Änderung der planerischen Massnahmen 

kann ein betroffener Grundeigentümer gestützt auf Art. 21 Abs. 2 RPG nach 

höchstrichterlicher Rechtsprechung namentlich dann erheben, wenn die 

geltende Planung schon älter ist und sich die Verhältnisse seit Erlass der 

Planung beträchtlich geändert haben. Die vorliegende Planung reicht dem 

Grundsatz nach tatsächlich weit zurück. Die Grundordnung wurde aber 

letztmals in den Jahren 2001 (Gemeindeversammlung) und 2002 (Regierung) 

bestätigt und der GGP, in welchem die Quartierplanpflicht festgesetzt wurde, 

datiert sogar aus dem Jahr 2004. Diese letzten planerischen Massnahmen 

liegen somit elf (Zonenplan und Genereller Erschliessungsplan) bzw. acht Jahre 

(GGP) zurück. Zwar mag es zutreffen, dass - wie die Beschwerdeführerin im 

Verfahren R 12 61 darlegt - die Nichtausschöpfung des in Art. 15 RPG 

vorgesehenen Planungshorizontes von 15 Jahren für sich allein noch nicht 

bedeuten muss, dass kein formeller Anspruch auf Änderung der Grundordnung 

bestünde. Eine solche Grundordnung ist aber auch nicht zwingend als "älter" im 

Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bezeichnen. Vielmehr deutet 

das Alter der bestehenden Grundordnung der Gemeinde bzw. deutet die 

letztmalige Überprüfung in den Jahren 2001, 2002 und 2004 daraufhin, dass 

noch keine zwingend revisionsbedürftige Grundordnung gegeben ist. Ob 

tatsächlich eine "ältere" Planung im Sinne der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung zu Art. 21 Abs. 2 RPG vorliegt, kann letztlich aber offen 

bleiben, weil auf jeden Fall keine relevante "beträchtliche Veränderung der 

Verhältnisse" vorliegt. In der vorliegend zu beurteilenden Situation haben sich in 

Bezug auf das betreffende Land gegenüber den Siebzigerjahren des letzten 

Jahrhunderts keine wesentlichen Änderungen ergeben; das wäre ja auch 

angesichts der planungszonenähnlichen Wirkung der Quartierplanpflicht gar 

nicht gestattet gewesen. Geändert haben sich allerdings durch die Annahme 

der Zweitwohnungsinitiative die Rahmenbedingungen, wobei die 

Beschwerdeführerinnen ihre Behauptung, dass das Bedürfnis nach Wohnraum 

in … beträchtlich zurückgehen wird, zum jetzigen Zeitpunkt nicht belegen 

können; zumal zu den Verfassungsartikeln von Art. 75b BV und Art. 197 Ziff. 9 

BV noch keine Ausführungsgesetzgebung erlassen worden ist. Entsprechend 

ist nicht absehbar, unter welchen Umständen in der Gemeinde … weiterhin 

gebaut werden darf bzw. mit welchen Einschränkungen infolge der 

Zweitwohnungsinitiative überhaupt gerechnet werden muss. Nachvollziehbarer 

und einleuchtender ist daher die Auffassung der Gemeinde, wonach die 

Auswirkungen der Zweitwohnungsinitiative auf die Bedürfnisse nach Wohnraum 

vorläufig nicht abgeschätzt werden können. Die von der Gemeinde mit der 

Duplik eingereichte Übersicht über den Stand der Überbauung und der Baureife 

(UEB) mit Stand vom März 2011, welche nicht überbautes Wohnbauland von 

14.9 ha oder 28% ausweist - wovon 1.5 ha zurzeit, 4.2 ha in fünf Jahren und 9.2 

ha in 5-15 Jahren baureif sind - hat seitens der Beschwerdeführerinnen 

offenbar auch keinen Anlass zu Beanstandungen mehr gegeben. 

c) Soweit sich die Beschwerdeführerinnen für ihren Antrag auf Überprüfung der 

Grundordnung im Planungsgebiet … auf allgemeine Interessen an der 

Ergreifung raumplanerischer Massnahmen entsprechend der künftig zu 

erwartenden Weiterentwicklung der Verhältnisse berufen, besteht kein 

Anspruch auf Überprüfung der gültigen Grundordnung (BGE 120 Ia 227 = 

Praxis 1996 Nr. 7). Der blosse Verweis auf angeblich aktuell überdimensionierte 

Bauzonen wegen der Annahme der Zweitwohnungsinitiative vermag per se 

keinen Anspruch formeller Natur auf eine Revision der gültigen Grundordnung 

zu begründen. Dasselbe gilt mutatis mutandis auch für die 

beschwerdeführerischen Ausführungen zur Revision des RPG bzw. zur 

Landschaftsinitiative. Das revidierte RPG kann vorliegend mangels 

Verbindlichkeit ohnehin nicht berücksichtigt und thematisiert werden, da mit 

einem Inkrafttreten erst im Frühjahr 2014 zu rechnen ist. Ansonsten wäre darin 

eine unzulässige Vorwirkung künftigen Rechts zu erblicken. 

d) Damit ist festzuhalten, dass die Voraussetzungen der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung an einen Anspruch formeller Natur auf Überprüfung der 

Grundordnung nicht erfüllt sind. Einerseits liegt keine relevante beträchtliche 

Veränderung der Verhältnisse vor. Zwar besteht vorliegend aufgrund der 

Annahme der Zweitwohnungsinitiative unbestritten eine gewisse Ungewissheit 

über die Zulässigkeit künftiger baulicher Vorhaben. Diese blosse Ungewissheit 

ist indessen - zumal die Folgen mangels Ausführungsgesetzgebung nicht 

verlässlich abgeschätzt werden können - kein hinreichender Grund für die 

Gemeinde …, um sich indirekt der zwingend bestehenden Verpflichtung auf 

Einleitung des Quartierplanverfahrens gemäss GGP zu entziehen (Stellung des 

Antrags durch die Geschwister …), indem ein Verfahren für den Erlass oder die 

Änderung der Grundordnung eingeleitet wird. Andererseits ist auch der 

grundsätzliche Planungshorizont von 15 Jahren noch nicht abgelaufen, weshalb 

auch insofern von einer zwingenden Überprüfung abzusehen ist. Aus diesen 

Gründen ist das entsprechende Begehren der Beschwerdeführerinnen 

abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz den 

Einleitungsbeschluss zu Recht gefasst und die beschwerdeführerischen 

Einsprachen gegen die Einleitung der Quartierplanung zu Recht abgewiesen 

hat, soweit sie darauf eingetreten ist. Unter Berücksichtigung der vorstehenden 

Erwägungen sind die Beschwerden ebenfalls abzuweisen, soweit darauf 

eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je 

zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführerinnen in den beiden 

zusammengelegten Verfahren. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit 

öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 

Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in 

ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Da kein Anlass besteht, von dieser 

Regelung abzuweichen, ist der Vorinstanz als obsiegender 

Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zuzusprechen. Die 

Beschwerdeführerinnen haben aber den anwaltlich vertretenen privaten 

Beigeladenen gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die notwendigen Parteikosten zu 

ersetzen, welche sich im Kanton Graubünden nach der Verordnung über die 

Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte 

(Honorarverordnung, HV) richten. Der Rechtsvertreter der privaten 

Beigeladenen hat den Aufwand für das verwaltungsgerichtliche Verfahren mit 

Eingabe vom 8. November 2012 mit etwa 4 Stunden zu einem Stundenansatz 

von Fr. 240.-- beziffert. Unter Berücksichtigung der MWST von 8% und den 

Barauslagen von Fr. 26.80 haben die Beschwerdeführerinnen die anwaltlich 

vertretenen Beigeladenen daher aussergerichtlich mit je Fr. 500.-- zu 

entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerden R 12 61 und R 12 65 werden abgewiesen, soweit darauf 

eingetreten werden kann. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 1‘454.--

zusammen Fr. 6‘454.--

gehen je zur Hälfte einerseits zulasten der Genossenschaft … und andererseits 

zu Lasten von … unter solidarischer Haftbarkeit für deren Hälfte und sind innert 

30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Genossenschaft … sowie … – letztere unter solidarischer Haftbarkeit für 

deren Anteil – haben … aussergerichtlich mit je Fr. 500.-- (inkl. MWST) zu 

entschädigen. 

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 6. Dezember 2013 

gutgeheissen (1C_598/2013).