# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bf9a0bee-b785-5a42-a631-3fc82d54b37f
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-06-12
**Language:** de
**Title:** Baumassenziffer in Wohnzone mit Gewerbeerleichterung.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0078/2019
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_brge_iii_nr._0078-2019_vom_12._juni_2019_1.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2018.00050 
0078/2019 

Entscheid vom 12. Juni 2019 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Felix  Müller,  Baurichter  Kaspar  Plüss,  Baurichter  Ro-
land Fraefel, Gerichtsschreiber Robert Durisch     

in Sachen 

Rekurrent 

U. B. […] 

vertreten durch […]  

gegen 

Rekursgegner 

Bauausschuss X […] 

betreffend 

Bauausschussbeschluss vom 19. März 2018; Vorentscheid zu Baumassen-
ziffer in Wohnzone mit Gewerbeerleichterung […]  
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

U.  B.  plant  auf  seiner  mit  dem  Abbruchhaus  an  der  Z.-Strasse 1  (Assek.-

Nr. 1) überstellten Parzelle Kat.-Nr. 1 in X einen neuen Wohn- und Gewer-

bebau.  Mit  Eingabe  vom  21. Dezember  2017  ersuchte  er  den  Bauaus-

schuss  X  um  Erlass  eines  baurechtlichen  Vorentscheids  mit  dem  Begeh-

ren, eine mit dem Bauvorhaben zusammenhängende Frage zur zulässigen 

Ausnützung auf der Bauparzelle zu bejahen. U. B. wurde mit Beschluss des 

Bauausschusses X vom 19. März 2018 eine abschlägige Antwort erteilt und 

beschieden, dass die baurechtliche Bewilligung für das Bauvorhaben nicht 

in Aussicht gestellt werde.  

B.  

Gegen diesen Beschluss erhob U. B. mit Eingabe vom 19. April 2018 beim 

Baurekursgericht des Kantons Zürich Rekurs. Der Rekurrent beantragte die 

Aufhebung des angefochtenen Vorentscheids und die verbindliche Zusage, 

für das Bauvorhaben eine Bewilligung in Aussicht zu stellen, unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekursgegners.  

C.  

Das Baurekursgericht eröffnete mit Verfügung vom 20. April 2018 das Ver-

nehmlassungsverfahren.  

Mit  Vernehmlassung  vom  18. Mai  2018  beantragte  der  Rekursgegner  die 

Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten des Rekurrenten.  

Dieser hielt in der Replik vom 28. Mai 2018 an seinen Anträgen fest, worauf 

die Gegenseite mit Eingabe vom 6. Juni 2018 den Verzicht auf eine weitere 

Stellungnahme kundgab.  

R3.2018.00050 

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Es kommt in Betracht: 

1. 

Gemäss  § 338a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  ist  zum  Rekurs 

und  zur  Beschwerde  berechtigt,  wer  durch  die  angefochtene  Anordnung 

berührt  ist  und  ein  schutzwürdiges  Interesse  an  ihrer  Aufhebung  oder  Än-

derung hat. Die Rekursberechtigung ist beim Rekurrenten, der Adressat der 

angefochtenen Anordnung ist, ohne weiteres gegeben.  

Da, neben der Legitimation, auch die übrigen Prozessvoraussetzungen er-

füllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.  

2.  

Über Fragen, die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens 

von  grundlegender  Bedeutung  sind,  können  gemäss  § 323  Abs. 1  PBG 

Vorentscheide eingeholt  werden,  sofern  die gesonderte Beurteilung  dieser 

Fragen  sachlich  möglich  ist  und  nicht  gegen  das  Koordinationsgebot 

verstösst.  Vorentscheide  ergehen,  nach  Abs. 2  dieser  Vorschrift,  im  glei-

chen Verfahren wie baurechtliche Bewilligungen; mit dem Gesuch sind alle 

Unterlagen  einzureichen,  die  zur  Beurteilung  der  gestellten  Fragen  nötig 

sind. Vorentscheide sind nach § 324 PBG hinsichtlich der behandelten Fra-

gen  in  gleicher  Weise  verbindlich  wie  baurechtliche  Bewilligungen,  sofern 

sich die Verhältnisse bis zur Einreichung des Baugesuchs nicht wesentlich 

geändert haben.  

3.  

Der  Rekurrent  unterbreitete  dem  Rekursgegner  mit  Eingabe  vom  21. De-

zember 2017 die folgende Frage:  

"Kann  ein  Bauprojekt  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr. 1  im  Halte  von  715 m2 
mit  einer  Baumasse  von  insgesamt  2288 m3  bewilligt  werden  (715 m2  x 
3,2),  wenn  maximal  1859 m3  Baumasse  auf  das  Wohnen  entfallen  und 
mindestens 429 m3 auf den Gewerbeteil?"  

Die  Frage  wurde  im  angefochtenen  Beschluss  mit  folgender  Begründung 

verneint:  

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Auf der Bauparzelle Kat.-Nr. 1 sei anstelle des zum Abbruch vorgesehenen 

Gebäudes  Assek.-Nr. 1  ein  Neubau  mit  Wohnungen,  Gewerbe  und  Gara-

gen  geplant.  Das  Bauvorhaben  befinde  sich  in  der  Wohnzone  mit  Gewer-

beerleichterung  WG 2.6.  In  dieser  Zone  betrage  die  Baumassenziffer  für 
Hauptgebäude 2,6 m3/m2 und für dauernd gewerblich genutzte Gebäudetei-
le  3,2 m3/m2.  Die  massgebliche  Grundfläche  der  Bauparzelle  betrage 
715 m2,  womit  ohne  Gewerbebonus  eine  reguläre  Baumasse  von  höchs-
tens 1859 m3 verwirklicht werden könne; werde die Bauparzelle vollständig 
gewerblich  genutzt,  könne  dagegen  gestützt  auf  den  Gewerbebonus  eine 
Baumasse von maximal 2288 m3 realisiert werden. Die Baumasse berech-
ne sich nach der linearen Funktion [f(x) = (Ages – x) * 2,6 + x * 3,2], aus der 

sich  im  Einzelfall  kein  Optimum  an  Wohn-  und  Gewerbeanteilen  ergebe. 

Die Vorschrift über die Gewerbeerleichterung bezwecke, die Nachteile von 

gewerblichen  Bauten  gegenüber  Wohnbauten,  wie  beispielsweise  mächti-

gere Geschossböden und Konstruktionen, auszugleichen. Der Gesuchstel-
ler  beabsichtige,  mit  einem  Gewerbeanteil  von  429 m3 
[= 715 m2 x 
(3,2 m3/m2  –  2,6 m3/m2)]  die  höchstmögliche  Baumasse  von  2288 m3  aus-
zuschöpfen. Wie sich aus dem Wortlaut der Bauvorschrift ergebe, gelte der 

Bonus jedoch nur "für dauernd gewerblich genutzte Gebäudeteile". Aus ei-
nem Gewerbeanteil von 429 m3 ergebe sich daher auf der Bauparzelle eine 
maximal zulässige Baumasse von 1939 m3 [= (715 m2 – 429m3/3,2 m3/m2) 
x  2,6 m3/m2  +  429 m3].  Der  Bonus  dürfe  nämlich  nicht  zur  Folge  haben, 
dass  sich  mit  dem  Bauvorhaben  in  der  Wohnzone  mit  Gewerbeerleichte-

rung  eine  grössere  Baumasse  als  in  der  Bauzone  mit  der  nächsthöheren 

Baumassenziffer erzielen lasse.  

4.  

Der Rekurrent macht geltend, dass der Gewerbebonus aufgrund der mass-
geblichen  Grundfläche  zu  berechnen  sei.  Die  Baubehörde  wolle  hingegen 

den  Gewerbebonus  nur  auf  dem  Teil  der  Grundfläche  gewähren,  welcher 

der dauernd gewerblich genutzten Baumasse entspreche. Auf diese Weise 

lasse  sich  die  zulässige  Baumasse  nicht  ohne  Weiteres  berechnen,  viel-

mehr  sei  eine  Rückrechnung  nötig,  um  auf  Umwegen  herauszufinden,  ob 

ein  Bauvorhaben  die  Vorschriften  über  die  Baumassenziffer  einhalte.  Für 

die Bauherrschaft sei es so nicht möglich, ein Projekt zielstrebig anzugehen 

und  sorgfältig  zu  planen.  Sodann  erschliesse  sich  im  angefochtenen  Ent-

scheid nicht, was mit der Erwägung, es gebe kein Optimum an Wohn- und 

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Gewerbeanteilen,  gemeint  sei.  Davon  abgesehen  sei  der  gewährte  Bonus 

viel zu klein, um einen Anreiz zum Bau von dauernd gewerblich genutzten 

Gebäudeteilen  zu  schaffen.  Die  Baubehörde  habe  folglich  die  Vorschrift 

über die Gewerbeerleichterung falsch angewandt und die ihr gestellte Fra-

ge unzutreffend beantwortet.  

Dem  hält  der  Rekursgegner  in  der  Vernehmlassung  entgegen,  dass  der 

Gewerbebonus zufolge der unmissverständlichen Formulierung in der Bau- 

und  Zonenordnung  (BZO)  nur  auf  den  dauernd  gewerblich  genutzten  Ge-

bäudeteilen  gewährt  werde.  Sobald  der  Gewerbeanteil  geplant  sei,  könne 

die  Bauherrschaft  ohne  Schwierigkeiten  berechnen,  wieviel  Baumasse  ihr 

zusätzlich zur Verfügung stehe.  

5.1.  

Im Kanton Zürich wird die zulässige Ausnützung in erster Linie durch Nut-

zungsziffern  festgelegt  (§ 251  lit. a  und  §§ 254 ff.  PBG).  Für  die  Wohnzo-

nen  der  Gemeinde  X  gilt  die  Baumassenziffer  (Ziff. 6.1.1  BZO).  Gemäss 

§ 254 Abs. 2 PBG bestimmt die Baumassenziffer, wie viele Kubikmeter an-

rechenbaren  Raums  auf  den  Quadratmeter  Grundfläche  entfallen  dürfen. 

Die massgebliche Grundfläche entspricht nach § 259 Abs. 1 PBG  der Flä-

che  der  baulich  noch  nicht  ausgenützten  Bauparzellen,  ohne  Wald,  Wald-

abstandsflächen  und  offene  Gewässer,  die  laut  Abs. 2  dieser  Vorschrift 

ausser  Ansatz  fallen.  In  der  Wohnzone  mit  Gewerbeerleichterung  WG 2.6 
beträgt  die  Baumassenziffer  bei  Hauptgebäuden  2,6 m3/m2  (Ziff. 6.1.1 
BZO).  Weiter  gelten  in  dieser  Zone  "für  dauernd  gewerblich  genutzte  Ge-

bäudeteile" verschiedene Gewerbeerleichterungen (vgl. § 49a Abs. 3 PBG), 
unter  anderem  eine  erhöhte  Baumassenziffer  von  3,2 m3/m2  (Ziff. 6.7  lit. a 
BZO).  

Bei  der  Auslegung  und  Anwendung  von  kompetenzgemäss  erlassenem 

kommunalem  Recht  kann  sich  für  die  Gemeinde  ein  Spielraum  auftun, 

wenn das kommunale Recht der rechtsanwenden Behörde eine umfassen-

de  Einzelfallbeurteilung  aufgibt  bzw.  einen  Ermessensspielraum  einräumt. 

Das Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer 

Sorgfalt  mit  den  Entscheidgründen  der  Baubewilligungsbehörde  auseinan-

derzusetzen. Ist der Entscheid der Gemeinde plausibel und stichhaltig be-

gründet, bedarf es mithin besonders überzeugender Gründe, um von deren 

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Auslegung  und  Anwendung  des  kommunalen  Rechts  abzuweichen.  Der 

Beurteilungsspielraum  der  Rekursinstanz  wird  damit  durch  die  Gemeinde-

autonomie beschränkt (VB.2017.00563 vom 20. September 2018, E. 3.2. f.; 

VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3, in BEZ 2015 Nr. 29). 

5.2.  

Der  Ausrechnung  im  angefochtenen  Entscheid  liegt  die  im  Gesuch  vom 

21. Dezember 2017 beanspruchte Baumasse für gewerbliche Nutzung von 
mindestens  429 m3  zugrunde.  Anhand  davon  rechnet  der  Rekursgegner 
zunächst einmal den Anteil an der Grundfläche, der sich aus dem Verhält-

nis von Baumasse zur erhöhten Baumassenziffer für gewerbliche Nutzung 
ergibt (429 m3 / 3,2 m3/m2 = 134 m2) und mithin der von der geplanten Ge-
werbenutzung  eingenommene  Grundstücksflächenanteil  aus.  Dieser  Flä-

chenanteil wird anschliessend von der Grundfläche abgezogen, woraus ei-

ne  komplementäre  Fläche  hervorgeht,  die  auf  der  Grundfläche  für  das 
Wohnen zur Verfügung steht (715 m2 – 134 m2 = 581 m2). Aufgrund der re-
gulären  Baumassenziffer  für  Wohnnutzung  resultiert  aus  jener  Fläche  die 
zugehörige Baumasse von rund 1510 m3 (581 m2 x 2,6 m3/m2 = 1510 m3). 
Die  Summe  des  Volumens  der  geplanten  gewerblichen  Nutzung  und  des 

errechneten Volumens für die Wohnnutzung bildet als Endresultat die ma-

ximal  zulässige  Baumasse  für  das  Baugrundstück,  die  sich  vorliegend  auf 
1939 m3 beläuft (1510 m3 + 429 m3 = 1939 m3).  

5.3.  

Der kantonale Gesetzgeber hat die Baumassenziffer, wie erwogen, in § 254 

Abs. 2  PBG  definiert.  Der  Legaldefinition  zufolge  bestimmt  der  in  der  je-

weils  massgeblichen  Bau-  und  Zonenordnung  vorgesehene  Multiplikator 
(hier:  2,6 m3/m2  bzw.  3,2 m3/m2),  wie  viele  Kubikmeter  anrechenbaren 
Raums  auf  den  Quadratmeter  Grundfläche  entfallen  dürfen.  Die  für  ein 
Bauvorhaben  maximal  zulässige  Baumasse  lässt  sich  demnach  aufgrund 

einer  Gleichung  mit  einer  Unbekannten  ohne  Weiteres  berechnen,  indem 

die  bekannte  oder  zumindest  feststellbare  massgebliche  Grundfläche  mit 

der in der fraglichen Bauzone geltenden Baumassenziffer multipliziert wird 
(Baumasse m3 = Grundfläche m2 x Baumassenziffer m3/m2). Eine Untertei-
lung  der  Grundfläche  drängt  sich  infolgedessen  nur  dann  auf,  wenn  die 

dem Bauvorhaben zur Verfügung stehende Fläche in verschiedene Zonen 

mit unterschiedlichen Baumassenziffern fällt. Diese Konstellation ist in dem 

zu beurteilenden Fall nicht gegeben, da sich die Bauparzelle vollständig in 

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der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.6 befindet. Die umstrittene 

Rückrechnung,  bei  der  der  Rekursgegner  die  Grundfläche  in  ein  und  der-

selben Zone in einen Gewerbe- und Wohnanteil aufteilt und die beiden An-

teile mit unterschiedlichen Baumassenziffern multipliziert, ist daher nicht mit 

der einschlägigen Vorschrift des Planungs- und Baugesetzes vereinbar und 

somit gesetzwidrig.  

Die  lineare  Funktion,  die  der  amtlichen  Berechnung  zugrunde  liegt,  kann 

sodann nicht in jedem Fall mit einem plausiblen Resultat aufwarten. Ihr zu-

folge gelangt nämlich die erhöhte Baumassenziffer für gewerblich genutzte 

Gebäudeteile von vornherein nicht zur Anwendung, falls die reguläre Aus-
nützung (2,6 m3/m2) bereits vollständig durch ein Wohngebäude konsumiert 
ist. In diesem Fallbeispiel kann nachträglich kein Gewerbebonus mehr be-

ansprucht  werden  und  fällt  jeglicher  Ausbau  des  Wohngebäudes  zu  Ge-

werbezwecken ausser Betracht (vgl. BEZ 1989 Nr. 22 und Fritzsche/Bösch/ 

Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  5. Auflage,  Zürich 2011,  S. 737). 

Weder der Wortlaut noch der Sinn und Zweck von Ziff. 6.7 lit. a BZO legen 

indes nahe, dass ein Bonus nur solange gewährt wird, als die Ausnützung 

zu Wohnzwecken nicht vollständig ausgeschöpft ist.  

Davon abgesehen ist in diesem Zusammenhang fraglich, ob die umstrittene 

Verfahrensweise  mit  dem  verfassungsrechtlichen  Grundsatz  der  Rechts-

gleichheit vereinbar ist, demzufolge vergleichbare Sachverhalte nicht ohne 

sachlichen Grund unterschiedlich beurteilt werden dürfen.  

Aus  all  diesen Gründen ist  die  Ausrechnung des Rekursgegners  unzutref-

fend, weshalb ihr nicht Folge zu leisten ist. 

5.4.  
Es  ist  vielmehr  festzustellen,  dass  Ziff. 6.1  in  Verbindung  mit  Ziff. 6.7  lit. a 

BZO in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 2.6 eine im Vergleich 

zur  regulären  Ausnützung  bis  23 %  höhere  Baumasse  zulässt  ([100 x 
3,2 m3/m2  /  2,6 m3/m2] %  –  100 %  =  23,08 %),  wobei  diese  erhöhte  Bau-
masse  ausschliesslich  für  Gewerbenutzung  zur  Verfügung  steht.  Auf  der 

Bauparzelle  kann  folglich  ein  Bauprojekt  mit  einer  Baumasse  von  höchs-
tens  2288 m3  (=  715 m2  x  3,2 m3/m2)  bewilligt  werden,  sofern  davon  we-
nigstens 429 m3 (= 715 m2 x [3,2 m3/m2 – 2,6 m3/m2]) auf Gewerbe entfal-
len.  

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Die  dem  Rekursgegner  mit  Eingabe  vom  21. Dezember  2017  zum  bau-

rechtlichen  Vorentscheid  unterbreitete  Frage  wurde  daher  zu  Unrecht  ab-

schlägig beantwortet.  

6.  

Der Rekurs ist somit gutzuheissen. Der angefochtene Beschluss ist demzu-

folge aufzuheben und die gestellte Frage zu bejahen.  

7.  

Die  am  Verfahren  Beteiligten  tragen  die  Kosten  gemäss  § 13  Abs. 2  des 

Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  in  der  Regel  entsprechend  ihrem 

Unterliegen,  weshalb  die  Gerichtskosten  vorliegend  dem  Rekursgegner 

aufzuerlegen sind.  

Nach  § 338  Abs. 1  PBG  bzw.  § 2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falles und nach dem 

bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt, 

wie  hier,  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr  in  der  Regel  Fr. 1'000.--  bis  Fr. 50'000.--  (§ 338  Abs. 2  PBG; 

§ 3  Abs. 3  GebV  VGr).  Unter  Berücksichtigung  des  Arbeitsaufwands  des 

Gerichts ist die Gebühr für diesen Fall auf Fr. 3'500.-- festzusetzen.  

8. 

Schliesslich  hat  der  Rekursgegner  dem  Rekurrenten  aufgrund  von  § 17 

Abs. 2  lit. a  VRG  eine  angemessene  Umtriebsentschädigung  in  der  Höhe 
von Fr. 1'700.-- zu bezahlen.  

[…] 

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