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**Case Identifier:** 7a340878-80bc-5bcf-97fb-21d9809e7bdb
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-02-12
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)
**Docket/Reference:** GR.2017.42
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-gr.2017.42.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2017.42 

Entscheid 

 12. Februar 2019 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichterin Micheline Roth, Steuerrichter  
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

In Sachen 

gegen 

A ,    

vertreten durch RA lic.iur. B,  

G e m e i n d e   C ,    

vertreten durch den Gemeinderat,  

dieser vertreten durch D AG,  

Rekurrent,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A (nachfolgend der Pflichtige) veräusserte am … 2014 das Baugrundstück 

Kat.-Nr. … im Halte von 1055 m², E, C, für Fr. 870'000.- an F und G. Aus Anlass dieser 

Handänderung  auferlegte  der  Gemeinderat  C  dem  Pflichtigen  am  15. Mai  2014  eine 

Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 31'220.-  (die  provisorische  Grundstückgewinnsteuer-

verfügung des vor Abschluss des Kaufvertrages angegangenen Gemeindesteueramts 

C  hatte  den  mutmasslichen  Steuerbetrag  auf  Fr. 31'900.-  beziffert).  Der  am  16. Mai 

2014  an  den  Vertreter  des  Pflichtigen  versandte  Beschluss  wurde  von  diesem  nicht 

abgeholt.  

Nachdem der Gemeinderat in der Zwischenzeit bemerkt hatte, dass dem Ver-

anlagungsentscheid  ein  unrichtiger  Verkehrswert  vor  20  Jahren  zugrunde  lag,  erliess 

er  am  10. Juni  2014  einen  neuen  Beschluss  über  eine  Grundstückgewinnsteuer  von  

Fr. 160'980.-, welcher am 11. Juni 2017 wiederum an den Vertreter gesandt wurde.  

B. Eine hiergegen erhobene Einsprache des neuen Vertreters des Pflichtigen 

wies der Gemeinderat am 11. Oktober 2016 ab. 

C. Mit Rekurs vom 14. November 2016 liess der Pflichtige dem Steuerrekurs-

gericht beantragen, unter Aufhebung des Einspracheentscheids festzustellen, dass der 

Veranlagungsentscheid  vom  15. Mai  2014  rechtsverbindlich  und  die  Grundstückge-

winnsteuer auf Fr. 31'900.- festzusetzen sei. 

Das  Steuerrekursgericht  hiess  den  Rekurs  am  12. Juli  2017  im  Sinn  der  

Erwägungen  teilweise  gut,  hob  den  Einspracheentscheid  auf  und  wies  die  Sache  zur 

weiteren  Untersuchung  an  den  Gemeinderat  zurück  (2 GR.2016.41,  www.strgzh.ch). 

Das  Gericht  kam  zum  Schluss,  dass  eine  "provisorische Grundstückgewinnsteuerver-

fügung", welche auf die "definitive Veranlagung … durch die zuständige Behörde" hin-

weise, kein schutzwürdiges Vertrauen begründe. Sodann erwog es, dass die zuständi-

ge Behörde während der laufenden Einsprachefrist auf eine Veranlagung zu Gunsten 

und zu Lasten des Pflichtigen zurückkommen könne. Wenn die Veranlagungsbehörde 

ohne  jede  Untersuchung  der  Planungsgeschichte  für  die  Festlegung  des  Verkehrs-

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werts eines Baugrundstücks am Stichtag vor 20 Jahren auf den Schätzwert für Land-

wirtschaftsland abstelle, liege ein qualifizierter Untersuchungsmangel vor. 

D. Am 7. November 2017 wies der Gemeinderat die Einsprache wiederum ab. 

E. Mit Rekurs vom 11. Dezember 2017 liess der Pflichtige dem Steuerrekurs-

gericht beantragen: 

"1.  Der Einspracheentscheid vom 7. November 2017 … sei aufzuheben. 

 2.  Der  Veranlagungsentscheid  vom  10.  Juni  2014  bezüglich  der  Grundstückge-
winnsteuer  im  Zusammenhang  mit  der  durch  öffentlich  beurkundeten  Grund-
stückkaufvertrag vom … 2014 vollzogenen Handänderung des Grundstücks Ka-
taster Nr. …, Grundbuch H, sei aufzuheben. 

 3.  Es sei die Grundstückgewinnsteuer im Zusammenhang mit  der durch öffentlich-
beurkundeten  Grundstückkaufvertrag  vom  …  2014  vollzogenen  Handänderung 
des Grundstücks Kataster Nr. …, Grundbuch H, auf maximal Fr. 31'900.- festzu-
setzen. 

 4.  Eventualiter  sei  die  Grundstückgewinnsteuer  im  Zusammenhang  mit  der  durch 
öffentlich  beurkundeten  Grundstückkaufvertrag  vom  …  2014  vollzogenen  Han-
dänderung  des  Grundstücks  Kataster  Nr.  …,  Grundbuch  H,  aufgrund  einer  ge-
richtlichen  Verkehrswertschatzung  des  Grundstücks  vor  20  Jahren  neu  festzu-
setzen. 

 5.  Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates." 

Der  Gemeinderat  liess  am  14.  Februar  2018  –  unter  Zusprechung  einer 

Parteientschädigung  –  Abweisung  des  Rechtsmittels  beantragen.  Mit  Replik  vom 

8. Juni 2018 hielt der Pflichtige an seinen Rekursanträgen fest, ebenso der Gemeinde-

rat in seiner Duplik vom 1. Oktober 2018. Am 14. Dezember 2018 nahm der Pflichtige 

hierzu nochmals Stellung. 

Auf  die  Erwägungen  des  Steuerrekursgerichts  im  ersten  Rechtsgang,  die  

Begründung des Einspracheentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesent-

lich, in den nachfolgenden Urteilsgründen zurückgekommen. 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird laut Art. 12 Abs. 1 des Bundesgeset-

zes  über  die  Harmonisierung  der  direkten  Steuern  der  Kantone  und  Gemeinden  vom 

14. Dezember 1990 bzw. § 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von 

den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen 

von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um wel-

chen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt.  

b)  Als  Erwerbspreis  gilt  nach  § 220  Abs. 1  StG  der  Kaufpreis  mit  Einschluss 

aller  weiteren  Leistungen  des  Erwerbers.  Liegt  jedoch  die  massgebende  Handände-

rung mehr als 20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige laut § 220 Abs. 2 StG den 

Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren zur Anrechnung bringen. 

2.  Im  ersten  Rechtsgang  ist  das  Steuerrekursgericht  in  E. 2  und  3  zum 

Schluss gekommen, dass der Veranlagungsentscheid vom 15. Mai 2014 dem Pflichti-

gen  zugestellt,  in  der  Folge  jedoch  durch  den  korrigierenden  Veranlagungsentscheid 

vom 10. Juni 2014 ohne weiteres ersetzt worden sei. Dies ist im zweiten Rechtsgang 

nicht mehr strittig. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet sodann nur der 

an  die  Stelle  des  Letztgenannten  getretene  Einspracheentscheid  vom  7.  Novem-

ber 2017 (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuerrecht, 3. A., 

2013, § 147 N 12).  

3. a)  Der  Pflichtige  hält  an  dem  schon  im  ersten  Rechtsgang  geäusserten 

Standpunkt  fest,  dass  die  Rekursgegnerin  aus  Gründen  des  Vertrauensschutzes  an 

den provisorischen Veranlagungsentscheid vom 3. Februar 2014 gebunden sei. Hierzu 

erwog das Steuerrekursgericht in E. 4 seines Entscheids, schutzwürdiges Vertrauen in 

die Auskunft eines Gemeindesteuersekretärs setze voraus, dass ein Pflichtiger diesen 

in guten Treuen als zuständig habe betrachten dürfen. Vorliegend habe die Steuersek-

retärin jedoch auf die nach der Eigentumsübertragung vorzunehmende "definitive Ver-

anlagung  …  durch  die  zuständige  Behörde"  hingewiesen  und  damit  einen  Vorbehalt 

angebracht, der kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen vermöge. Daran ändere 

nichts, dass die "provisorische Grundstückgewinnsteuerverfügung vom 03.02.2014" die 

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massgebenden  Steuerfaktoren  aufführe.  Denn  der  Pflichtige  habe  –  trotz  Sachkunde 

der Steuerkommissärin – damit rechnen müssen, dass der Gemeinderat als zuständige 

Veranlagungsbehörde  zu  einer  abweichenden  Beurteilung  gelangen  könne.  Ebenso 

wenig lasse sich der E-Mail der Steuersekretärin vom 4. Februar 2014 an den damali-

gen  Vertreter  des  Pflichtigen  eine  vertrauensbegründende  Zusage  entnehmen. 

Schliesslich  halte  Ziffer  6  der  weiteren  Bestimmungen  des  Kaufvertrags  vom  … 2014 

fest, dass das Steueramt die aus der Handänderung allfällig resultierende Grundstück-

gewinnsteuer "provisorisch" berechnet habe und sich der "mutmassliche Steuerbetrag" 

auf Fr. 31'900.- belaufe. Im Übrigen fehle es an der für eine Bindungswirkung der Aus-

kunft  erforderlichen  vollständigen  und  präzisen  Darstellung  des  Sachverhalts  durch 

den  Pflichtigen.  Dass  dieser  der  provisorischen  Grundstückgewinnsteuerberechnung 

im  Übrigen  selbst  keine  Bindungswirkung  beigemessen  habe,  ergebe  sich  ferner  aus 

der Steuererklärung vom 15. April 2014, in der neue wie auch umfassendere Anlage-

kosten  geltend  gemacht  würden.  Dementsprechend  weiche  die  Grundstückgewinn-

steuer im Veranlagungsentscheid vom Mai 2014 von der provisorisch berechneten ab. 

b) Der Pflichtige bringt zur Rekursbegründung vor, dass er sich im Vertrauen 

auf die Richtigkeit der Steuerauskunft zum Verkauf des Grundstücks entschlossen ha-

be.  Nach  der  doppelten  Bestätigung  durch  das  Gemeindesteueramt  habe  der  rechts-

unkundige Pflichtige davon ausgehen dürfen, dass der Verkehrswert vor 20 Jahren auf 

Fr. 654'100.- festgesetzt werde. Die Anmerkung, dass die definitive Veranlagung durch 

die  zuständige  Behörde  erfolge,  stelle  keinen  Vorbehalt  dar.  Denn  der  Hinweis  sei  in 

standardisierter Form erfolgt und besage nur, dass der Adressat erst gegen den förmli-

chen Veranlagungsentscheid Einsprache erheben könne. Mit einer "vermeintlich nicht 

gegebenen  Zuständigkeit  der  Auskunftsbehörde"  habe  dies  nichts  zu  tun.  Auch  sei 

nicht  nachvollziehbar,  welche  andere  Behörde  ausser  dem  Gemeindesteueramt  für 

Steuerauskünfte zuständig sein sollte. Hinzu komme, dass der Gemeinderat keine an-

dere  Funktion  habe,  als  die  durch  das  Gemeindesteueramt  vorgenommene  Veranla-

gung in einen formellen Entscheid zu giessen. Im Übrigen würde das Institut des Vor-

bescheids seines Gehalts entleert, wenn der Gemeinderat beliebig – hier gar mit einer 

Tieferschätzung des Verkehrswerts um 124mal – von der Stellungnahme des Gemein-

desteueramts  abweichen  dürfte.  Hinsichtlich  der  einzig  relevanten  Frage  des  Ver-

kehrswerts  vor  20  Jahren  habe  der  Pflichtige  den  Sachverhalt  vollständig  dargestellt. 

Selbst unter der Annahme, dass die "provisorische Grundstückgewinnsteuerverfügung 

vom 03.02.2014" als Ganzes keinen steuerlichen Vorbescheid darstelle, handle es sich 

jedoch bei der Schätzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren um eine vorbehaltlos erteil-

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te und verbindliche Auskunft. In der Replik führt der Pflichtige ergänzend aus, dass die 

Grundsätze des Rulings sinngemäss zum Zug kämen. Die vom Steuerrekursgericht im 

ersten Rechtsgang vertretene Auffassung, dass die Steuersekretärin bloss eine provi-

sorische Auskunft erteilt habe, treffe nicht zu. Das "Provisorium" könne sich nur darauf 

bezogen haben, dass der Kaufvertrag zu den mitgeteilten Bedingungen und nicht an-

ders abgeschlossen werde. Schliesslich treffe es nicht zu, dass im Fall einer krass feh-

lerhaften Auskunft das Legalitätsprinzip vorgehe. 

Dem  hält  die  Rekursgegnerin  entgegen,  dass  die  gewünschte  Auskunft  über 

die  mutmasslich  anfallende  Grundstückgewinnsteuer  nicht  dem  Zweck  gedient  habe, 

ob  überhaupt  und  zu  welchem  Preis  das  streitbetroffene  Grundstück  verkauft  werden 

solle; vielmehr sei es darum gegangen, die im Vertrag vorgesehene Sicherstellung der 

Grundstückgewinnsteuer vorzunehmen. Sodann sei die Auskunft qualifiziert fehlerhaft. 

c) Die Vorbringen des Pflichtigen im zweiten Rechtsgang sind nicht geeignet, 

von  dem  im  ersten  Rechtsgang  gezogenen  Schluss  abzurücken,  dass  die  unrichtige 

Auskunft des Gemeindesteueramts bei ihm kein schutzwürdiges Vertrauen begründet 

habe.  Wie  schon  in  E. 4e  des  Entscheids  2 GR.2016.41  gesagt,  erging  die  Auskunft 

der am 4. Februar 2014 um 11.39 Uhr angeschriebenen und mit E-Mail von 12.16 Uhr 

antwortenden  Steuersekretärin  (als  sie  die  Berechnung  zur  Ermittlung  des  Steuerbe-

trages  gerade  abgeschlossen  hatte)  nicht  an  den  Pflichtigen  persönlich,  sondern  an 

einen  berufsmässig  tätigen  Immobilienfachmakler  als  dessen  Vertreter.  Die  jenem  

dabei  zugestellte 

"provisorische  Grundstückgewinnsteuerverfügung"  mit  Datum 

3. Februar  2014  enthielt  folgenden  Hinweis:  "Rechtsmittel:  Gegen  diese  Verfügung 

kann  kein  Rechtsmittel  erhoben  werden.  Die  definitive  Veranlagung  erfolgt  nach  der 

Eigentumsübertragung  aufgrund  der  einzureichenden  Steuererklärung  durch  die  zu-

ständige Behörde." Dieser Hinweis deckt sich mit § 210 Abs. 1 StG, wonach die Veran-

lagung  der  Grundstückgewinnsteuer  durch  den  Gemeinderat  oder  eine  von  ihm  ge-

wählte,  unter  Vorsitz  eines  seiner  Mitglieder  amtende  Kommission  erfolgt.  Diese 

Kompetenzordnung entspricht im Übrigen der in anderen Bereichen des zürcherischen 

Verwaltungsrechts, etwa jener in § 318 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep-

tember 1975 oder jener in § 6 des Sozialhilfegesetzes vom 14. Juni 1981. Zwar trifft es 

in der Regel zu, dass den sachkundigen Funktionären bei der Entscheidfindung gros-

ses Gewicht zukommt. Entgegen der Auffassung des Pflichtigen verhält es sich indes-

sen keinesfalls so, dass die Behörde lediglich den Antrag der sachbearbeitenden Per-

son  zum  Entscheid  erhebt.  Gerade  im  Bereich  der  Grundstückgewinnsteuern  ist  die 

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zuständige  Behörde  zumindest  in  grösseren  Gemeinwesen  oft  mit  Juristen,  Bau-  und 

Steuerfachleuten besetzt. Dieser Umstand, auf den der erwähnte Hinweis in der provi-

sorischen Verfügung vom 3. Februar 2014 hinweist,  musste dem fachkundig vertrete-

nen  Pflichtigen  bekannt  sein.  Schon  aus  diesem  Grund  war  diese  nicht  geeignet, 

schutzwürdiges Vertrauen beim Pflichtigen zu begründen, genauso wenig wie die dies-

bezügliche E-Mail der Steuersekretärin selbst.  

Weil die Steuerveranlagung eine Einheit darstellt, fällt der vom Pflichtigen ver-

fochtene  Vertrauensschutz  mit  Bezug  auf  den  von  der  Steuersekretärin  zunächst  

akzeptierten  Verkehrswert  vor  20  Jahren  von  Fr.  654'100.-  in  der  "provisorische(n) 

Grundstückgewinnsteuerverfügung"  vom  3.  Februar  2014  von  vornherein  ausser  

Betracht. Sodann beruft sich der Pflichtige vergeblich auf die von der Rechtsprechung 

entwickelten Gültigkeitsvoraussetzungen eines Rulings. Wie das Verwaltungsgericht im 

Entscheid SB.2018.00022 vom 21. August 2018 (www.vgrzh.ch) festgehalten hat, setzt 

ein Ruling voraus, dass die auskunfterteilende Behörde zuständig ist oder von der an-

fragenden  Person  in  guten  Treuen  als  zuständig  erachtet  werden  darf.  Dies  trifft  hier 

aufgrund  des  in  der  provisorischen  Grundstückgewinnsteuerverfügung  angebrachten 

Hinweises auf die "definitive Veranlagung … durch die zuständige Behörde" nicht zu. 

Selbst  wenn  die  vor  der  Handänderung  berechnete  Grundstückgewinnsteuer 

definitiven  Charakter  gehabt  hätte  und  der  Pflichtige  das  auskunfterteilende  Gemein-

desteueramt in guten Treuen für zuständig erachten durfte, verdient das Vertrauen des 

Pflichtigen  im  gegebenen  Fall  keinen  Schutz.  Einerseits  hätte  der  Adressat  der  Aus-

kunft die Unrichtigkeit der Schätzung des Verkehrswerts vor 20 Jahren bei Beachtung 

zumutbarer  Sorgfalt  erkennen  können,  weil  sich  das  streitbetroffene  Grundstück  am 

Stichtag  vor  20  Jahren  in  der  Landwirtschaftszone  befand.  Bei  dieser  Sachlage  hätte 

es unmöglich zum Preis von Fr. 620.-/m2 verkauft werden können. Andernfalls fehlt es 

an  irreversiblen  Dispositionen,  die  der  Pflichtige  im  Vertrauen  auf  die  Richtigkeit  der 

Auskunft  getroffen  hat.  Die  Kaufvertragsparteien  wie  auch  der  Verkaufspreis  standen 

im  Zeitpunkt  der  provisorischen  Grundstückgewinnsteuerberechnung  bereits  fest.  Bei 

dieser  Sachlage  erfolgte  die  provisorische  Berechnung  der  Grundstückgewinnsteuer 

offenkundig  zum  Zwecke  der  Sicherstellung  der  Grundstückgewinnsteuer.  Damit  er-

weist es sich als sehr unwahrscheinlich, dass der Pflichtige das streitbetroffene Grund-

stück im Falle einer höheren Steuer als Fr. 31'900.- gar nicht verkauft hätte. 

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4. a)  Materiell  liegt  einzig  der  Verkehrswert  des  veräusserten  Grundstücks  

Kat.-Nr.  …  am  Stichtag  des  …  1994  im  Streit.  Hierzu  hat  das  Steuerrekursgericht  im 

ersten  Rechtsgang  in  E. 5  erwogen,  dass  als  Anlagekosten  der  Wert  von  Landwirt-

schaftsland massgebend sei, weil die Parzelle damals in der Landwirtschaftszone ge-

legen  habe.  Indessen  müssten  allfällige,  bis  zum  Stichtag  eingetretene  Wertstei-

gerungen  mitberücksichtigt  werden.  Vorliegend  habe  der  Gemeinderat  zu  Unrecht 

keine  Untersuchung  vorgenommen,  sondern  vorschnell  auf  die  Massgeblichkeit  des 

Werts für Landwirtschaftsland geschlossen und diesen auf Fr. 5.-/m² geschätzt. 

b) Im zweiten Rechtsgang hielt der Gemeinderat im Einspracheentscheid ein-

zig fest, dass die Einzonung erst am … 2010 und die Genehmigung durch den Regie-

rungsrat  am  …  2012  erfolgt  sei.  Der  Verkehrswert  von  Fr.  5.-/m²  entspreche  einem 

Erfahrungswert.  In  der  Rekursantwort  verteidigte  die  Behörde  ihren  Standpunkt  mit 

dem Hinweis darauf, dass bei der Bewertung von Landwirtschaftsland nur auf die Er-

fahrung  abgestellt  werden  könne.  Nach  Inkrafttreten  des  neuen  bäuerlichen  Boden-

rechts, das sich preismindernd ausgewirkt habe, wechsle Landwirtschaftsland nur noch 

selten  die  Hand.  In  Anbetracht  der  1993  und  1994  in  C  erzielten  Erlöse  komme  der 

angewendete Ansatz von Fr. 5.-/m² dem Pflichtigen entgegen. 

c) Der Pflichtige rügt in der Rekursschrift zunächst, dass der Gemeinderat den 

"Nachweis  der  vor-  und  nachherigen  Zonenordnung  und  -zugehörigkeit"  von  

Kat.-Nr. … nach wie vor schuldig geblieben sei. Sodann fehle immer noch eine schlüs-

sige  Begründung  für  den  Wert  des  Landwirtschaftslandes.  Nachdem  das  Steuerre-

kursgericht den im ersten Rechtsgang verwendeten Ansatz von Fr. 5.-/m² als ungenü-

gend  motiviert  beanstandet  habe,  gehe  es  nicht  an,  lediglich  auf  einen  angeblichen 

Erfahrungssatz  abzustellen.  Statistische  Werte  hätten  mit  Bezug  auf  die  "konkreten 

Gegebenheiten  der  zu  schätzenden  Liegenschaft"  keinerlei  Aussagekraft.  Zur  Ermitt-

lung  von  deren  Verkehrswert  sei  daher  ein  gerichtliches  Gutachten  anzuordnen.  Die 

mangelhafte  Begründung  des  Verkehrswerts  stelle  eine  Verletzung  des  rechtlichen 

Gehörs dar.  

d) aa) Gemäss Zonenplan vom … 1985 (vom Regierungsrat genehmigt am … 

1986) lag das streitbetroffene Grundstück Kat.-Nr. … in der Landwirtschaftszone. Die-

ses Regime blieb in den Revisionen vom … 1990 (genehmigt am … 1991) und … 1994 

(genehmigt am … 1995) erhalten. Erst am … 2010 beschloss die Gemeindeversamm-

lung, die Parzelle der Kernzone I zuzuweisen, wozu der Regierungsrat am … 2012 die 

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Genehmigung  erteilte.  Entgegen  der  Rüge  des  Pflichtigen  steht  somit  fest,  dass  das 

Grundstück Kat.-Nr. … am Stichtag des … 1994 in der Landwirtschaftszone lag. Weil 

dieses Zonenregime erst rund 16 Jahre später geändert wurde, ist die Einzonung am 

Stichtag noch nicht wertsteigernd zu berücksichtigen. Wie das Steuerrekursgericht im 

ersten Rechtsgang (E. 5c) unter Hinweis auf die Rechtsprechung festgehalten hat, ist 

unter diesen Umständen bei den Anlagekosten auf den Wert von Landwirtschaftsland 

abzustellen. 

bb) Während der Gemeinderat den schon im ersten Rechtsgang angewende-

ten Ansatz von Fr. 5.-/m² für solches Land lediglich mit der Erfahrung begründet hatte, 

untermauerte er diesen in der Rekursantwort mit fünf Handänderungen in der Gemein-

de C aus den Jahren 1993 und 1994. Ein allfälliger Begründungsmangel mit Bezug auf 

den  Landpreis  war  damit  geheilt,  da  sich  der  Pflichtige  in  einem  zweiten  Schriften-

wechsel  dazu  äussern konnte  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  zum  Verwaltungsrechts-

pflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., 2014, § 10 N 36). Während die Preise für vier 

grosse  Wiesen-  und  Waldgrundstücke  zwischen  rund  Fr.  1.-/m²  und  Fr.  2.-/m²  lagen, 

ergab  nur  die  Handänderung  an  einer  Zwergparzelle  von  44  m²  einen  Erlös  von  

Fr. 12.-/m².  Wie  der  Gemeinderat  in  der  Rekursantwort  zutreffend  festgehalten  hat, 

schränkte  das  Bundesgesetz  über  das  bäuerliche  Bodenrecht  vom  4.  Oktober  1991, 

das auf den 1. Januar 1994 in Kraft trat, den Handel mit Landwirtschaftsland stark ein, 

was wiederum den Verkehrswert sinken liess. Der Pflichtige zieht in der Replik weder 

diese Erfahrungstatsache in Zweifel noch bestreitet er substanziiert die Vergleichstaug-

lichkeit der vom Gemeinderat herangezogenen Handänderungen.  

Der Rekursgegnerin ist beizupflichten, dass für Landwirtschaftsland allgemein 

nur eine geringe Nachfrage besteht. Dies gilt insbesondere auch für das streitbetroffe-

ne, lediglich 1'055 m² grosse, peripher in E auf rund 750 m ü.M. gelegene Grundstück 

Kat.-Nr. ….  Die  Akten  enthalten  ebenso  wenig  nähere  Angaben  über  diese  Parzelle, 

insbesondere  deren  damalige  landwirtschaftliche  Nutzungseignung  mit  Bezug  auf  die 

Fruchtfolgefläche, wie über die vom Gemeinderat genannten Landhändel. Weil sich die 

Preise  für  Landwirtschaftsland  in  einer  engen  Bandbreite  bewegen,  was  auch  die  er-

wähnten  Vergleichshandänderungen  zeigen,  macht  die  Einholung  eines  gerichtlichen 

Gutachtens  zum  Verkehrswert  von  Kat.-Nr. …  am  Stichtag  des  …  1994  keinen  Sinn. 

Vielmehr scheint es sachgerecht, der mit vertretbarem Aufwand nicht zu behebenden 

Unsicherheit im Sachverhalt dadurch Rechnung zu tragen, dass zugunsten des Pflich-

tigen  auf  den  im  Kanton  Zürich  geltenden  Höchstansatz  für  unbebautes  Landwirt-

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schaftsland von Fr. 8.-/m² abgestellt wird (www.statistik.zh.ch; vgl. auch VGr, 23. Juni 

2016, VR.2015.00002, E. 2.2, www.vgrzh.ch). Im Unterschied zum Wohnbauland, das 

in  den  vergangenen  20  Jahren  eine  kräftige  Preissteigerung  erfahren  hat,  trifft  dies 

beim Landwirtschaftsland gerade nicht zu.  

5.  Diese  Erwägungen  führen  gemäss  nachfolgender  Berechnung  zur  teilwei-

sen Gutheissung des Rekurses: 

Grundstück Kat.-Nr. …, E, C 
Verkehrswert vor 20 Jahren (1'055 m² x Fr. 8.-/m²) 
Machbarkeitsstudie 
Mäklerprovision 
Handänderungsabgaben beim Verkauf 
Inseratekosten 
Gesamte Anlagekosten 
Erlös (unbestritten) 
Grundstückgewinn 
Grundstückgewinn (gerundet) 
Grundstückgewinnsteuer nach § 225 Abs. 1 StG 
Ermässigung für Besitzesdauer 20 Jahre 
reiner Steuerbetrag 

(in Fr.) 
8'440.00 
11'357.00 
18'792.00 
1'465.00 
1'620.00 
41'674.00 
870'000.00 
828'326.00 
828'300.00 
320'720 
160'360 
160'360 

6.  a)  Bei  diesem  Ausgang  des  Verfahrens  sind  die  Gerichtskosten  dem  fast 

vollumfänglich  unterliegenden  Pflichtigen  zu  überbinden  (§  151  Abs.  1  StG).  Gegen-

stand des zweiten Rechtsgangs bildeten nur noch die Fragen des Vertrauensschutzes 

und des für Landwirtschaftsland angemessenen Verkehrswerts. Demgegenüber wurde 

die  vom  Steuerrekursgericht  im  ersten  Rechtsgang  behandelte  –  und  dort  bejahte  – 

Frage nach der Zulässigkeit eines korrigierten Veranlagungsentscheids vom Pflichtigen 

nicht  mehr  aufgegriffen.  Wie  dieser  dem  –  von  ihm  nicht  angefochtenen  –  Entscheid 

vom  12.  Juli  2017  im  ersten  Rechtsgang  entnehmen  musste,  war  der  Einwand  des 

Vertrauensschutzes kaum erfolgversprechend. Ungeachtet des zu knapp begründeten 

Einspracheentscheids  im  zweiten  Rechtsgang  durfte  er  auch  nicht  damit  rechnen,  ei-

nen  nennenswert  höheren  Anlagewert  zugesprochen  zu  erhalten.  Unter  diesen  Um-

ständen  besteht  kein  Anlass,  den  Pflichtigen  von  der  Tragung  der  Verfahrenskosten 

teilweise oder gar gänzlich zu entlasten. 

b)  Aus  den  genannten  Gründen  muss  dem  Pflichtigen  auch  eine  Parteient-

schädigung versagt bleiben (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspfle-

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gegesetzes  vom  24.  Mai  1959).  Dasselbe  gilt  für  die  Rekursgegnerin.  Denn  deren  

Bemühungen  haben  sich  weitgehend  darauf  beschränkt,  den  angefochtenen  

Einspracheentscheid  mit  der  Nachreichung  einer  ergänzenden  Begründung  zu  vertei-

digen. 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  gegen  den  Einspracheentscheid  des  Gemeinderats  C  vom  

7. November  2017  wird  teilweise  gutgeheissen  und  die  Grundstückgewinnsteuer 

von Fr. 160'980.- auf Fr. 160'360.- herabgesetzt. 

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