# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b5734d36-5e45-5602-bce4-17dd0ee679b4
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-02-10
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 10.02.2006 FI.2004.0020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-2004-0020_2006-02-10.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

  TRIBUNAL
  ADMINISTRATIF

  
	
   

  	
  Arrêt du 10 février 2006 

  
	
  Composition

  	
  M. Robert Zimmermann, président;  MM. André Donzé et Alain Maillard, assesseurs.

  

 

	
  recourante

  	
   

  	
  Époux X.________, à représentée par Lucien MASMEJAN, à Lausanne,

  

   

	
  autorité intimée

  	
   

  	
  Administration cantonale des impôts,
  représentée par
  Administration cantonale des, à Lausanne, 

  

   

 

	
   

  	
  Recours Époux X.________ c/décisions rendues sur
  réclamation le 13 février 2004 par l'ACI (imposition du gain immobilier
  réalisé sur le transfert du 27.janvier 2000 de la parcelle no 1******** à 2********
  - détermination du taux, art. 51 al. 3 aLI)

  

 

Vu les faits suivants

A.                               
Par acte du 13 mars 1996, C.X.________, né en 1910, a
donné à ses enfants, B.X.________et A.X.________(ci-après : les consorts X.________),
à raison d’une moitié chacun, la parcelle n°1******** du Registre foncier de 2********.
Sur ce bien-fonds, sis à la route 3********, est érigée une maison d’habitation,
occupée par C.X.________  jusqu’à son décès, le 18 décembre 1997. 

B.                              
Le 27 janvier 2000, les consorts X.________ ont vendu la
parcelle n°1******** à Y.________, pour le prix de 3’700'000 fr. Le 18 mai
2000, la Commission d’impôt et recette du district de Morges (ci-après: la Commission)
a fixé le gain immobilier à 2'327'150 fr., au taux de 18%, à répartir par
moitié entre les consorts X.________. Ceux-ci ont élevé une réclamation, le 19
juin 2000, en concluant à ce que soit appliqué le taux de 12%. Le 29 juin 2000,
la Commission a confirmé son point de vue. Le 12 juillet 2000, les consorts X.________
ont maintenu leur réclamation, laquelle a été transmise à l’Administration
cantonale des impôts (ci-après : l’ACI), comme objet de sa compétence. Le
4 octobre 2000, l’ACI a fait une proposition de règlement, retenant l’application
du taux de 18%. Le 13 octobre 2000, les consorts X.________ ont persisté. Le 29
août 2003, l’ACI a réitéré sa position, que les consorts X.________ ont
contesté. Le 13 février 2004, l’ACI a rejeté la réclamation du 19 juin 2000. 

C.                              
Les consorts X.________ ont recouru. Ils ont conclu
principalement à l’annulation de la décision du 13 février 2004 et au renvoi de
la cause à l’ACI pour nouvelle décision. A titre subsidiaire, ils ont requis
que le montant de l’impôt soit réduit d’un montant de 136'629 fr. Ils ont réclamé
l’octroi de dépens. L’ACI propose le rejet du recours. Dans le cadre d’un
second échange d’écritures, les parties ont maintenu leurs conclusions. Les
consorts X.________ ont demandé la tenue d’une audience.  

D.                              
La cause est à juger depuis le 23 juillet 2004. Elle a été
reprise le 3 janvier  2006 par le nouveau juge instructeur. 

 

Considérant en droit

 

1.                               
a) La procédure est en principe écrite (art. 44 al. 1
LJPA). Sans doute, le juge instructeur peut-il ordonner l’audition des parties
(art. 48 al. 1 let. b LJPA). Il peut cependant se dispenser de cette mesure
lorsqu’elle n’est pas nécessaire pour résoudre les questions soulevées par le
recours. Le droit d’être entendu découlant de l’art. 29 al. 2 Cst. ne comprend
pas davantage le droit d¿¿re entendu oralement, ni celui d’obtenir l’audition
de témoins. L’autorité peut mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves
administrées lui ont permis de forger sa conviction et que, procédant de
manière non arbitraire à une appréciation des mesures d’instruction proposées,
elle a acquis la certitude que celles-ci ne modifieraient pas son opinion (ATF
130 II 425 consid. 2.1 p. 428/429; 125 I 209 consid. 9b p. 219; 122 II 464
consid. 4c p. 469/470, et les références citées). Pour le surplus, la procédure
de taxation du gain immobilier ne relève ni du volet civil, ni du volet pénal
de l’art. 6 par. 1 CEDH (cf. les arrêts de la Cour européenne des droits de
l’homme Ferrazzini contre Italie du 12 juillet 2001, Recueil 2001-VII p.
327, par. 29, et J.B. contre Suisse du 3 mai 2001, Recueil 2001-III p.
455ss; ATF 121 II 257 consid. 4b p. 264, et les références citées). Le droit à
l’audience publique ne peut, partant, être déduit de cette norme. Enfin, les
recourants n’invoquent aucune autre règle constitutionnelle ou légale qui
imposerait au Tribunal de tenir une audience d’instruction. 

b) Dans leur réplique du 25 juin 2004, les
recourants ont allégué pour la première fois avoir consacré beaucoup de leur
temps à s’occuper de leur père malade durant les années précédant son décès, au
point que B.X.________X.________ aurait transféré son domicile du n°4********au
n°3********à 2********. Les recourants soutiennent ainsi, à titre subsidiaire,
avoir occupé eux-mêmes l’immeuble litigieux jusqu’en décembre 1997. Pour
définir la notion d’« occupation » au sens de l’art. 51 al. 3 aLI, la
jurisprudence retient le critère du domicile, au sens de l’art. 23 CC, et non
point celui de la résidence occasionnelle (arrêt FI.1992.0106 du 7 septembre
2004, consid. 4 ; cf. également l’arrêt FI.1998.0082 du 2 juin 1999,
consid. 2b; pour le Tribunal fédéral, cette solution n’est pas arbitraire, cf.
en dernier lieu l’arrêt 2P.19/2005 du 11 novembre 2005, consid. 6.3, et les
références citées). Si B.X.________X.________, voisine immédiate de son père,
s’est effectivement occupé de lui jusqu’à son décès de la manière qu’elle
décrit (en veillant sur lui en permanence, notamment pour la préparation des
repas, en lui prodiguant les soins requis par sa santé défaillante, en passant
parfois la nuit dans une chambre dans la maison), cela ne signifie pas qu’elle
avait transféré chez lui son domicile, au sens que l’art. 23 CC prête à cette
notion. Preuve en est, au demeurant, que B.X.________X.________ a toujours
conservé son domicile au n°4********de la route ********. Il n’est dès lors pas
nécessaire d’investiguer plus avant sur ce point. 

2.                               
La matière est régie par les art. 40ss de la loi
sur les impôts directs cantonaux, du 26 novembre 1956 (aLI). La loi du même
nom, du 4 juillet 2000 (LI ; RSV 642.11), entrée en vigueur le 1er
janvier 2001 (art. 279 LI) a certes abrogé l’aLI (art. 278 LI), mais celle-ci
continue de s’appliquer aux faits générateurs antérieurs à cette date (arrêt
FI.2001.0098 du 15 juillet 2004, consid. 2). En l’occurrence, l’aliénation de
l’immeuble qui est à l’origine de la taxation contestée a eu lieu le 27 janvier
2000; partant, l’ancienne aLI s’applique (cf. en dernier lieu arrêt
FI.2004.0064 du 29 décembre 2005).

3.                               
Le litige a uniquement trait à l’application du taux
déterminant pour la fixation du l’impôt dû au titre du gain immobilier.

a) Aux termes de l’art. 51 al. 3 aLI, l’impôt est
perçu au taux de 18%. S’agissant d’immeubles destinés à la culture du sol et
affectés à l’exercice de l’activité du contribuable ou de membres de sa
famille, ce taux est réduit à 12% lorsque la durée de possession est supérieure
à vingt ans et que l’estimation fiscale de l’immeuble cinq ans avant
l’aliénation est déterminante comme prix d’acquisition; le taux réduit est
également accordé, aux mêmes conditions, en cas d’aliénation par le
propriétaire de l’immeuble principalement affecté à son habitation. 

b) En l’occurrence, seule est en discussion cette
dernière condition, les parties s’accordant sur le fait que les autres sont
remplies. 

c) La pratique relative à l’art. 51 al. 3 in fine aLI
a évolué.

Dans l’arrêt R. du 2 novembre 1993 (FI.1993.0041),
le Tribunal administratif a repris à son compte la pratique de la Commission
cantonale de recours. Il a retenu que les héritiers pouvaient bénéficier du
taux réduit après le décès du propriétaire qui habitait l’immeuble, y compris après
un délai dont l’écoulement pouvait paraître raisonnablement nécessaire, soit
pour l’accomplissement des formalités successorales, soit pour parachever
l’aliénation dans des conditions favorables. Il était indifférent, à cet égard,
que l’immeuble ait été occupé, après le décès du propriétaire, par un
co-héritier disposant d’un droit d’usufruit. En l’occurrence, le propriétaire
était décédé en 1982. Sa veuve avait disposé d’un droit d’usufruit sur
l’immeuble dont avait hérité leurs enfants, par moitié chacun. En 1987, l’un
des héritiers (qui n’habitait pas l’immeuble) avait vendu sa part. Le Tribunal
administratif avait admis l’application du taux réduit, au motif que des
membres de la famille du vendeur (soit sa mère et sa sœur, cohéritières avec
lui) avaient occupé de manière continue une part prépondérante de l’immeuble
(soit, en l’occurrence, pour 50%).  

Cette jurisprudence a été précisée dans l’arrêt S.
du 23 novembre 1995 (FI.1995.0070), selon lequel, pour bénéficier du taux
réduit, il faut que l’immeuble ait été occupé soit par le propriétaire, soit,
après son décès par ses héritiers proches (au sens strict), de manière continue
et prépondérante (tel n’était pas le cas en l’occurrence, l’occupation par les
héritiers n’ayant pas dépassé 30% ; pour un cas où l’occupation par les
héritiers a dépassé 50%, cf. l’arrêt P. du 13 novembre 1996, FI.1995.0029). Dans
l’arrêt P. du 2 juin 1999 (FI.1998.0082), le Tribunal administratif a fait
application du taux réduit s’agissant d’une maison habitée par la bénéficiaire
d’un droit d’usufruit, laquelle avait donné l’immeuble avant sa mort à ses
héritiers qui avaient occupé l’immeuble; celui-ci était toutefois resté vide
pendant trois ans avant l’aliénation. Le Tribunal a tenu ce délai pour
raisonnable, eu égard à la situation dégradée du marché immobilier de l’époque
(début des années 1990).

L’arrêt J. du 12 décembre 2000 (FI.2000.0073) a
apporté un développement important, sur deux points. Premièrement, le Tribunal
a abandonné l’exigence d’un délai raisonnable entre le décès du propriétaire et
la vente de son bien par ses héritiers; est déterminant à cet égard le fait que
l’immeuble n’ait pas changé d’affectation dans l’intervalle. Deuxièmement, il
importe peu que le contribuable héritier n’habite pas personnellement
l’immeuble, dans la mesure où il reprend la situation du de cujus. En
l’occurrence, le propriétaire était décédé en 1953. Sa veuve, disposant d’un
droit d’usufruit, avait habité la maison jusqu’à son décès en 1990. L’immeuble
était resté inoccupé jusqu’en 1997, époque de sa vente. Le taux réduit a été
appliqué au gain découlant de celle-ci. 

Dans l’arrêt B. du 30 décembre 2005 (FI.2000.0036),
le Tribunal administratif a fait un pas de plus, en faisant bénéficier du taux
réduit le transfert de propriété intervenu subséquemment à une donation, qu’il
a assimilée à une acquisition par voie de succession, pour autant que la
donation intervienne exclusivement à titre d’avancement d’hoirie au sens des
art. 527 ch. 1 et 626 al. 1 CC (consid. 1c). 

d) La donation du 13 mars 1996 a indubitablement été
faite en vue du partage de la succession de C.X.________. Entre le décès de
celui-ci et l’aliénation, l’affectation de l’immeuble n’a pas changé. Au regard
des arrêts J. et B. précités, les conditions d’application du taux réduit doivent
partant être tenues pour remplies.

4.                               
Le recours doit être admis partiellement. La décision
attaquée est annulée et la cause renvoyée à l’ACI pour qu’elle applique au gain
immobilier résultant de l’aliénation du 27 janvier 2000 le taux réduit de 12%.
En l’occurrence, il n’y a pas lieu pour le Tribunal de se substituer sur ce
point à l’autorité de taxation et fixer lui-même le montant de l’impôt dû. La
conclusion subsidiaire des recourants doit ainsi être rejetée. Il est statué
sans frais. Les recourants ont droit à des dépens (art. 55 LJPA). 

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                                  
Le recours est admis partiellement.

II.                                
La décision rendue le 13 février 2004 par l’Administration
cantonale des impôts est annulée.

III.                               
La cause est retournée à l’autorité intimée pour nouvelle
décision au sens du considérant 3d.

IV.                             
Le recours est rejeté pour le surplus.  

V.                               
Il est statué sans frais.

VI.                             
L’Etat de Vaud, par le Département des finances, versera
aux recourants une indemnité de 1000 fr. à titre de dépens. 

Lausanne, le10 février 2006 

 

                                                          Le
président :

                                                                                                                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint