# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ecd7c849-c07e-5098-8070-184efc9761af
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-07-12
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2022.3
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2022.3.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2022.3 

Entscheid 

12. Juli 2022 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichter 
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Sven Tschalèr 

1.  A   A G ,    

2.  B   A G ,    

vertreten durch C AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrentinnen,  

G e m e i n d e   D ,    

vertreten durch die Grundsteuerbehörde,  

diese vertreten durch RA E,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A AG  (nachfolgend  die  Pflichtige  1)  erwarb  am  …  2009  das  Grundstück 

Kat-Nr. … (…strasse …) in D und am …2009 bzw. am … 2010 erwarb B AG (nachfol-

gend  die  Pflichtige  2)  die  Grundstücke  Kat-Nr.  …  (…weg  …  und  …)  und  Kat-Nr.  … 

(…weg … und …), beide ebenfalls in D.  

In  der  Folge  realisierten  die  Pflichtigen  auf  diesen  Grundstücken  eine  Areal-

überbauung  und  begründeten  Stockwerkeigentum.  Vom  …  2016  bis  …  2018  konnte 

die  Pflichtige  1  mit  sieben  Kaufverträgen  Stockwerkeinheiten  an  der  …strasse  …  an 

verschiedene Erwerber veräussern.  Die  Pflichtige  2 hat  im  Zeitraum  vom  …  2015  bis 

… 2018 mit neunzehn Kaufverträgen Stockwerkeinheiten am …weg …, … und … so-

wie an der …strasse … an verschiedene Erwerber verkauft. 

Mit  je  separaten  Veranlagungsentscheiden  vom  20.  November  2019  wurden 

zufolge  dieser  Verkäufe  Grundstückgewinnsteuern  von  insgesamt  Fr. 635'217.20 

(Pflichtige 1) bzw. Fr. 1'359'410.40 (Pflichtige 2) veranlagt. 

B.  Gegen  diese  Veranlagungsentscheide  erhoben  die  Pflichtigen  am 

20. Dezember 2019 Einsprache mit dem Begehren, zusätzliche Honorare für Architek-

tur,  Entwicklung  und  Planung  sowie  eine  Rückstellung  im  Zusammenhang  mit  einem 

laufenden Prozess vor dem Handelsgericht des Kantons Zürich gegen den ursprüngli-

chen  Generalplaner  zu  berücksichtigen.  Insgesamt  wurden  zusätzliche  Anlagekosten 

in Höhe von Fr. 4'221'944.91 geltend gemacht. 

Zwecks  weiterer  Sachverhaltsabklärungen  erliess  die  Rekursgegnerin  in  der 

Folge  diverse  Auflagen. Deren  Beantwortung  erfolgte jedoch  nur  unvollständig,  womit 

die offenen Unklarheiten nicht vollständig ausgeräumt werden konnten. Am 24. Febru-

ar  2021  fand  eine  mündliche  Anhörung  statt.  Nachdem  im  Anschluss  daran  gewisse 

weitere  Unterlagen  eingereicht  wurden,  erging  am  29.  Juli  2021  eine  letzte  Auflage, 

deren Beantwortung am 24. September 2021 durch die Rekursgegnerin gemahnt wur-

de und die bis zum Ablauf der Mahnfrist am 18. Oktober 2021 unbeantwortet blieb. Ein 

erst  nach  erfolgter  Mahnung  am  15.  Oktober  2021 eingereichtes  Fristerstreckungsge-

such des neuen Vertreters wurde abgelehnt.  

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Mit  Entscheid  vom  24.  November  2021  wurde  die  Einsprache  abgewiesen. 

Dies  im  Wesentlichen  mit  der  Begründung,  dass  nicht  habe  geklärt  werden  können, 

welche Kreditorenrisiken und welche Rechtskosten im Detail betroffen waren. Auch sei 

aufgrund  eines  Nahestehendenverhältnisses  vorliegend  von  Quasi-Eigenleistungen 

auszugehen,  bei  welchen  nicht  das  Kostenanrechnungs-,  sondern  das  Marktwertprin-

zip gelte. Da der Sachverhalt nicht abschliessend habe geklärt werden können und von 

Gewinnverschiebungen  zwischen  beteiligten  Gesellschaften  auszugehen  sei,  könnten 

entsprechende Aufwendungen nicht als anrechenbare Kosten anerkannt werden, bzw. 

sei die Einsprache abzuweisen. 

C.  Gegen  diesen  Einspracheentscheid  liessen  die  Pflichtigen  am  10.  Janu-

ar 2022  Rekurs  erheben  mit  dem  Antrag,  dass  die  Sache  zur  Neubeurteilung  an  die 

Rekursgegnerin zurückzuweisen  sei.  Eventualiter  seien  zusätzliche  Anlagekosten  von 

Fr. 80'806.40  anzurechnen,  die  Gewinnermittlung  bezüglich  einer  Handänderung  ge-

sondert  vorzunehmen  und  sowohl  die  Grundstückgewinnsteuer  als  auch  die  direkten 

Bundessteuern zum Abzug zuzulassen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Am  23.  Februar  2022  reichten  sie  eine  weitere  Rechnung  nach.  Die  Rekursgegnerin 

liess  am  9.  März  2022  beantragen,  dass  der  Rekurs  insofern  teilweise  gutzuheissen 

sei, als gewisse allgemeine und objektbezogene Kosten zusätzlich anzuerkennen sei-

en, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Vorab  gilt  es  zu  klären,  ob  der  vorliegende  Rekurs  fristgerecht  erhoben 

wurde und darauf eingetreten werden kann.  

a)  Der  Einspracheentscheid  datiert  vom  24.  November  2021  und  wurde  am 

1. Dezember 2021 versandt. Den Akten kann entnommen werden, dass der Entscheid 

sowohl den Pflichtigen als auch deren Vertreter zugestellt wurde. Die Pflichtigen haben 

den  Entscheid  am  3.  Dezember  2021  entgegengenommen,  während  die  Zustellung 

an den Vertreter erst am 9. Dezember 2021 erfolgt ist. Der Rekurs datiert vom 10. Ja-

nuar 2022  (Poststempel). Würde  auf  die  Zustellung  des  Einspracheentscheids  an  die 

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Pflichtigen,  anstatt  an  den  Vertreter,  abgestellt,  wäre  der  Rekurs  nach  Ablauf  der 

Rechtsmittelfrist und damit verspätet erhoben worden.  

Das  Vertretungsverhältnis  wurde  der  Rekursgegnerin  am  14.  Oktober 2021 

vom  bisherigen  Vertreter  per  E-Mail  kommuniziert.  Nachdem  seitens  Rekursgegnerin 

offenbar  erfolglos  eine  schriftliche  Vollmacht  nachverlangt  wurde,  wurde  der  Ein-

spracheentscheid in der Folge sowohl an die Pflichtigen selbst als auch an deren Ver-

treter gesandt. 

b)  Die  Stellvertretung  beruht  auf  der  dem  Vertreter  vom  Vertretenen  im  Sinn 

von Art. 32 ff. OR erteilten Vollmacht. Diese Bevollmächtigung ist ein Rechtsgeschäft, 

das  formlos  und  damit  auch  stillschweigend  begründet  werden  kann  (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 127 N 9 

StG, mit weiteren Hinweisen). Letzteres kann sich aus den vom Vertretenen geschaf-

fenen  aber gebilligten  Umständen  ergeben  (sog.  Anscheinsvollmacht),  so  etwa,  wenn 

die  steuerpflichtige  Person  wissentlich  duldet,  dass  ein  anderer  am  Verfahren  als  ihr 

Vertreter auftritt. Fehlt es an einer klaren schriftlichen Vollmacht, darf ein Vertretungs-

verhältnis nur dann angenommen werden, wenn sich aus den Umständen eine eindeu-

tige  Willensäusserung  des  Steuerpflichtigen  auf  die  Bevollmächtigung  eines  Dritten 

ergibt. Kann die Behörde aus den Umständen auf ein Vertretungsverhältnis schliessen, 

darf sie sich auf dessen Bestehen verlassen, muss es aber nicht. Sie ist demnach be-

rechtigt, nicht aber verpflichtet, eine schriftliche Vollmacht zu verlangen. In jedem Fall 

kann  sie  vom  Vertretenen  kraft  §  2  der  Verordnung  zum  Steuergesetz  vom  1.  Ap-

ril 1998  die  Beibringung  einer  schriftlichen  Vollmacht  verlangen,  wobei  die  Aufforde-

rung  in der  Regel  zuerst  dem  Vertreter  und danach  dem  Steuerpflichtigen gegenüber 

zu ergehen hat. 

Ist  eine  Zustellung  nicht  (richtigerweise)  an  den  Vertreter,  sondern  (fälschli-

cherweise)  an  die  steuerpflichtige  Person  selbst  erfolgt,  so  erweist  sich  diese  Zustel-

lung  regelmässig  nicht  als  nichtig.  Vielmehr  gilt  der  Rechtsgrundsatz,  dass  dem  

Betroffenen aus einer mangelhaften Mitteilung kein Nachteil erwachsen darf (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner, § 127 N 20 StG). 

c)  Vorliegend  bestand  im  Zeitpunkt  des  Versands  des  Einspracheentscheids 

ein  Vertretungsverhältnis,  welches  der  Rekursgegnerin  auch  entsprechend  kommuni-

ziert  worden  war.  Aus  diesem  Grund  dürfte  der  Entscheid  in  der  Folge  auch  an  den 

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Vertreter gesandt worden sein (und nur, weil noch keine schriftliche Vollmacht bei den 

Akten war, auch direkt an die Parteien selbst).  

Es rechtfertigt sich nach dem Gesagten, vorliegend auf die Zustellung an den 

Vertreter  abzustellen.  Alternativ  wäre  von  einem  schuldlosen  Fristversäumnis  auszu-

gehen, das zur Folge hätte, dass eine Fristwiederherstellung zu gewähren wäre, stellt 

doch die mangelhafte Zustellung eines Entscheids eine Gehörsverletzung der Behörde 

gegenüber der steuerpflichtigen Person dar und ist diese lediglich im Rahmen von Treu 

und  Glauben  zu  einer  Beseitigung  der  Folgen  dieses  Mangels  gehalten  (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner,  §  127  N  20  StG).  Vom  Vertreter  konnte  jedenfalls  nicht  ver-

langt werden, dass er nach erfolgter Zustellung an ihn noch Rückfrage bei den Pflichti-

gen  über  ein  allfälliges  früheres  Zustelldatum  bei  ihnen  nimmt,  zumal  im  Mitteilungs-

satz des Einspracheentscheids nur der Vertreter aufgeführt wurde. 

Damit ist auf den Rekurs einzutreten. 

2.  Die  Pflichtigen  wurden  mit  Schreiben  vom  24.  September  2021  zur  Erfül-

lung der Auflage vom 29. Juli 2021 gemahnt und mit Verweis auf diese Mahnung wur-

de das Fristerstreckungsgesuch vom 15. Oktober 2021 abgelehnt. Der Einspracheent-

scheid  hält  sodann  in  E.  9  fest,  dass  ermessensweise  keine  zusätzlichen  Aufwen-

dungen angerechnet worden seien. Dies, nachdem in E. 3 ausgeführt wurde, dass eine 

Einschätzung  nach  pflichtgemässem  Ermessen  vorgenommen  werden  könne,  wenn 

die  Steuerfaktoren  mangels  zuverlässiger  Unterlagen  nicht  einwandfrei  ermittelt  wer-

den  könnten.  Es  stellt  sich  vor  diesem  Hintergrund  die  Frage,  ob  der  angefochtene 

Einspracheentscheid eine Ermessenseinschätzung darstellt, bzw. ob die eingeschränk-

te Überprüfungsbefugnis von § 140 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) 

gilt.  

Hat  ein  Steuerpflichtiger  trotz  Mahnung  seine  Verfahrenspflichten  nicht erfüllt 

oder  können  die  Steuerfaktoren  mangels  zuverlässiger  Unterlagen  nicht  einwandfrei 

ermittelt werden, so nimmt die Steuerbehörde die Einschätzung nach pflichtgemässem 

Ermessen  vor  (§ 139 Abs. 2  StG).  Die Vornahme einer  Ermessenseinschätzung  setzt 

mithin  einen  Untersuchungsnotstand  voraus.  Dieser  ist  im  Regelfall  dadurch  verur-

sacht,  dass  der  Steuerpflichtige  trotz  Mahnung  Verfahrenspflichten  nicht  oder  nicht 

gehörig erfüllt hat, d.h. seinen Mitwirkungspflichten nicht oder nur unvollständig nach-

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gekommen  ist.  Betrifft  dies  steueraufhebende  oder  -mindernde  Tatsachen,  z.B.  bei 

einem von ihm geltend gemachten Abzug, so führt dies nach verwaltungsgerichtlicher 

Rechtsprechung  (RB 2003  Nr. 92  =  ZStP  2003,  343)  grundsätzlich  nicht  zu  einer  Er-

messenseinschätzung. Vielmehr ist diesfalls aufgrund der allgemeinen Beweislastregel 

(vgl. ASA 62, 720 E. 5b; BGE 121 II 257 E. 4c/aa) zu Ungunsten des für derartige Tat-

sachen  beweisbelasteten  Steuerpflichtigen  anzunehmen,  die  behaupteten  Tatsachen 

hätten  sich  nicht  verwirklicht.  Dementsprechend  ist  der  infrage  stehende  Abzug  nicht 

zu berücksichtigen (vgl. BGE 92 I 398; ASA 46, 512; Zweifel/Hunziker, in: Kommentar 

zum  Schweizerischen  Steuerrecht,  Bundesgesetz  über  die  Harmonisierung  der  direk-

ten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. A., 2017, Art. 46 N 30 ff. StHG). 

Nachdem  die  Rekursgegnerin  die  im  Einspracheverfahren  zusätzlich  geltend 

gemachten  Kosten  mangels  Substantiierung  gänzlich  unberücksichtigt  liess,  ist  somit 

vorliegend nicht von einer Ermessenseinschätzung auszugehen, womit auch die dies-

bezüglich mit dem Unrichtigkeitsnachweis einhergehende Einschränkung der Kognition 

nicht greift.  

3.  a)  Die  Pflichtigen  beantragen  die  Rückweisung  der  Angelegenheit  an  die 

Grundsteuerbehörde.  Eventualiter  wird  verlangt,  dass  Anlagekosten  in  Höhe  von 

Fr. 80'806.40 anzurechnen, die Gewinnermittlung bei GR Nr. … (F, …) gesondert vor-

zunehmen und sowohl die Grundstückgewinnsteuer als auch die direkte Bundessteuer 

zum Abzug zuzulassen seien. 

Mit  ihrem  Rückweisungsantrag  verlangen  die  Pflichtigen  nur  implizit  die  Auf-

hebung  des  Einspracheentscheids  vom  24.  November  2021  und  sie  präzisieren  auch 

nicht, inwieweit eine Abänderung des angefochtenen Entscheids verlangt wird. Aus der 

Rekursbegründung kann indessen geschlossen werden, dass die im Einspracheverfah-

ren  gestellten  Begehren  aufrechterhalten  wurden  und  der  Einspracheentscheid  inso-

fern vollumfänglich angefochten ist.  

Es  rechtfertigt  sich  nach  dem  Gesagten,  in  einem  ersten  Schritt  eine  inhaltli-

che  Auseinandersetzung  mit  dem  angefochtenen  Einspracheentscheid  sowie  den 

eventualiter vorgebrachten Punkten vorzunehmen, um in einem zweiten Schritt zu erör-

tern,  ob  eine  allfällige  Neufestsetzung  der  Grundstückgewinnsteuer  wie  von  der  

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Rekursgegnerin  gefordert  durch  das  Steuerrekursgericht  oder  –  im  Rahmen  einer 

Rückweisung – durch die Rekursgegnerin vorzunehmen ist. 

4.  a)  Die  Pflichtigen  hatten  zunächst  moniert,  dass  für  die  Ermittlung  der  

Besitzesdauer von einem falschen Erwerbsdatum ausgegangen worden sei. Als mass-

gebendes Erwerbsdatum sei der … 2007 zugrunde zu legen. Dabei stützen die Pflich-

tigen sich auf einen durch die Pflichtige 1 abgeschlossenen Kaufvertrag, welcher aller-

dings  mangels  Vorliegen  der  Baubewilligung,  die  eine  Voraussetzung  für  die  Eigen-

tumsübertragung war, noch nicht vollzogen werden konnte und erst am … 2009 beur-

kundet wurde. 

Gemäss § 219 Abs. 2 StG ist für die Berechnung des Gewinns und der Besit-

zesdauer die letzte Handänderung massgebend. Relevant für die Ermittlung der Eigen-

tumsdauer ist dabei grundsätzlich die Eintragung im Grundbuch. Äussere Einflüsse, die 

zu einer Verzögerung des Eintrages führen, sind dabei in der Regel unerheblich (Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 219 N 23 StG). 

Die erste grundbuchliche Eigentumsübertragung wurde wie gezeigt erst am … 

2009  vollzogen.  Soweit  die  Rekursgegnerin  vorliegend  zugunsten  der  Pflichtigen  für 

sämtliche Veranlagungen von diesem Erwerbsdatum ausgegangen ist, ist dieses Vor-

gehen somit nicht zu beanstanden. 

b) Weiter haben die Pflichtigen verlangt, dass Nebenräume und Garagen se-

parat  und  nicht  zusammen  mit  den  verkauften  Wohnungen  zu  veranlagen  seien,  

da es sich um eigenständige Einheiten handle.  

Mit Verweis auf § 223 StG ist diesbezüglich der Rekursgegnerin zuzustimmen, 

dass beim Verkauf mehrerer Grundstücke als Gesamtheit an denselben Erwerber eine 

Gesamtbesteuerung  stattfindet  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  §  219  N  34  StG). 

Werden grundbuchlich  verschiedene Grundstücke als  Einheit  in  einem  einzigen  Kauf-

geschäft  veräussert,  ist steuerrechtlich nur  von einer  Handänderung  auszugehen  und 

der  anlässlich  dieser  einen  Handänderung  erzielte  Gewinn  zu  besteuern  (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner,  §  223  N  4  StG).  Ob  mehrere  Grundstücke  als  Einheit  in  den 

Handel  gebracht  werden,  muss  vom  Standpunkt  des  Veräusserers  aus  beurteilt  wer-

den.  Von  einer  Gesamtveräusserung  ist  zu  sprechen,  wenn  mehrere  grundbuchlich 

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selbständige  Grundstücke  gleichzeitig  an  denselben  Erwerber  veräussert  werden.  In 

diesem  Fall  sind  die  Gewinne  auf  den  einzelnen  Grundstücken  zusammenzufassen. 

Ob  formell  mehrere  Verträge  vorliegen,  ist  dabei  von  untergeordneter  Bedeutung 

(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 223 N 5 StG). 

Begründet  wurde  dieser  Antrag  durch  die  Pflichtigen  nur  im  Zusammenhang 

mit  der  Veranlagung  GR  …  (F,  …).  F  habe  am  …  2013  einen  Kaufvertrag  über  eine 

Stockwerkeinheit von 100/1000 unterzeichnet. Über ein Jahr später habe er sich dazu 

entschlossen,  einen  zusätzlichen  Gartenanteil  zu  kaufen,  womit  die  Wertquote  der 

Stockwerkeinheit  von  den  genannten  100/1000  auf  122/1000  angestiegen  sei.  Da  es 

sich um zwei getrennte Käufe handle, könne kein einheitlicher Gewinn besteuert wer-

den.  

Den  Rekursakten kann diesbezüglich  entnommen  werden,  dass  der  zusätzli-

che  Erwerb  des  Gartenanteils  in  einem  Nachtrag zum  Kaufvertrag vom  …  2013,  wel-

cher  am  …  2013  beurkundet  wurde,  geregelt  wurde.  Demgemäss  habe  infolge  einer 

Reglementsänderung  die  Liegenschaft  von  F  neu  das  ausschliessliche  Benützungs-

recht an der betreffenden Aussenfläche. Dies zog eine Erhöhung des Kaufpreises um 

Fr. 90'000.- auf neu Fr. 797'000.- nach sich. Die Handänderungsanzeige vom … 2015 

hat dies entsprechend reflektiert. 

Nach dem Gesagten ist bei der Übernahme des Gartenanteils durch F steuer-

lich  von  einer  Gesamtveräusserung  auszugehen,  womit  die  Grundstückgewinnsteuer 

zu  Recht  auf  der  Stockwerkeinheit  zusammen  mit  der  Aussenfläche  erhoben  wurde. 

Nachdem  Nebenräume  und  Garagen  aus  Sicht  des  Veräusserers  grundsätzlich  zu-

sammen mit einer Stockwerkeinheit verkauft werden sollen und mangels substantiierter 

Vorbringen,  die  eine  gegenteilige  Annahme  rechtfertigen  würden,  gilt  diese  Einschät-

zung auch für alle anderen hier zu beurteilenden Verkäufe von Nebenräumen und Ga-

ragen.  

c)  Die  Pflichtigen  haben  sodann  die  Berücksichtigung  diverser  weiterer  Auf-

wendungen beantragt, welche zusätzlich entstanden seien. Diese lassen sich untertei-

len  in  Aufwendungen  im  Zusammenhang  mit  einem  Kreditorenrisiko  sowie  Honorare 

für Architektur, Entwicklung und Planung. 

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aa)  Hinsichtlich  der  Substantiierungs-  bzw.  Beweispflicht  kann  vorab  folgen-

des festgehalten werden: Da die anrechenbaren Aufwendungen nach § 221 Abs. 1 StG 

die  Grundstückgewinnsteuer  mindern,  erfordert  ihre  erfolgreiche  Geltendmachung  in 

formellrechtlicher Hinsicht, dass der hierfür beweisbelastete steuerpflichtige Veräusse-

rer  kraft  seiner  Mitwirkungspflicht  die  zugrundeliegenden  Tatsachen  hinsichtlich  Be-

stand und Umfang nachweist. Diesen Nachweis hat er durch eine substantiierte Sach-

darstellung  anzutreten.  Als  substantiiert  gilt  eine  Sachdarstellung,  welche  hinsichtlich 

Art,  Motiv  und  Rechtsgrund  alle  Tatsachenbehauptungen  enthält,  die  –  ohne  weitere 

Untersuchung,  aber  unter  Vorbehalt  der  Beweiserhebung  –  die  rechtliche  Würdigung 

der  geltend  gemachten  Steuerminderung  erlaubt  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

§ 221 N 16 StG). 

Ist die Substantiierung oder das Beweismittelangebot ungenügend, so hat die 

Behörde nicht von Amtes wegen eine Untersuchung zu führen, um sich die fehlenden 

Grundlagen zu beschaffen. Eine unvollständige Sachdarstellung kann nicht im Beweis-

verfahren  nachgeholt  werden.  Kommt  die  steuerpflichtige  Person  diesen  Anforderun-

gen  nicht  nach,  so  haben  die  Aufwendungen  unberücksichtigt  zu  bleiben,  wobei  ein-

schränkend festzuhalten  ist,  dass eine  völlige Vernachlässigung  der geltend gemach-

ten,  aber  nicht  belegten  Aufwendungen  unzulässig  ist,  wenn  die  Behörde  sichere 

Kenntnis  davon  hat,  dass  entsprechende  Aufwendungen  tatsächlich  getätigt  wurden 

(also  nur  eine  Unsicherheit  hinsichtlich  des  Quantitativen  besteht).  In  diesem  Fall  hat 

die Behörde, will sie nicht in Willkür verfallen, eine Schätzung des Quantitativen vorzu-

nehmen (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 18 StG). Hierbei handelt es sich um 

den  Fall,  in  welchem  ausnahmsweise  auch  bezüglich  steueraufhebender  oder  -

mindernder Tatsachen eine Schätzung nach pflichtgemässem Ermessen vorzunehmen 

ist (Zweifel/Hunziker, Art. 46 N 30 ff. StHG). 

bb)  aaa)  Die  "Rückstellungen"  für  ein  Kreditorenrisiko  betreffen  einen 

Betrag, für welche die Pflichtigen je von der vormaligen Generalunternehmerin, G AG 

(heute: H AG), betrieben worden sind. Die I AG hat diese mutmasslichen Forderungen 

(total Fr. 1'916'931.58) sowie die geschätzten Rechtskosten, welche mit dem vor dem 

Handelsgericht des Kantons Zürich hängigen Verfahren verbunden sind (Fr. 150'000.- 

zzgl.  MWST),  übernommen  und  dafür  entsprechende  Rechnungen  an  die  Pflichtigen 

gestellt. Nachdem es sich bei der G AG um eine namhafte Firma im Baubereich handle 

– so die Pflichtigen – könne nicht ernsthaft bestritten werden, dass mit den Zahlungs-

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befehlen  die  mutmasslichen  Kosten,  welche  den  Pflichtigen  erwachsen  könnten,  auf-

gezeigt worden seien.  

Die Rekursgegnerin ist demgegenüber der Auffassung, dass die betreffenden 

Kosten  –  sofern  sie  den  anfallen  sollten  –  revisionsweise  geltend  zu  machen  wären. 

Die betreffenden Beträge seien zudem vor dem Handelsgericht streitig und die mit die-

sem Verfahren verbundenen Rechtskosten in ihrem Umfang heute noch nicht schätz-

bar, weshalb sie im heutigen Zeitpunkt auch nicht angerechnet werden könnten. Dies-

bezüglich  verhielten  die  Pflichtigen  sich  widersprüchlich  –  so  die  Rekursgegnerin  – 

wenn sie einerseits im Handelsgerichtsprozess die Forderung der H AG vollumfänglich 

bestreiten würden, diese andererseits im Grundstückgewinnsteuerverfahren vollständig 

angerechnet haben wollten.  

bbb)  In  Bezug  auf  mutmasslich  künftig  noch  anfallende  Aufwendungen  gilt, 

dass  solche  zu  schätzen  sind  und  nur  dann,  wenn  genügend  Grundlagen  für  eine 

Schätzung fehlen, die steuerpflichtige Person auf die Möglichkeit der Revision zu ver-

weisen  ist  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 221  N  23  StG).  Vorausgesetzt  ist  dabei 

vor dem Hintergrund der Substantiierungs- bzw. Beweispflicht der Pflichtigen für diese 

Kosten, dass nur eine Unsicherheit hinsichtlich des Quantitativen besteht, die Behörde 

mithin  sichere  Kenntnis  davon  hat,  dass  entsprechende  Aufwendungen  tatsächlich 

angefallen sind oder noch anfallen.  

Es  entspricht  einer  Besonderheit  des  schweizerischen  Vollstreckungsrechts, 

dass der (mutmassliche) Gläubiger eine Betreibung einleiten kann, ohne den Bestand 

seiner  Forderung  nachweisen  zu  müssen  (Art.  69  des  Bundesgesetzes  vom  11.  Ap-

ril 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs [SchKG]). Der Zahlungsbefehl als Grund-

lage  des  Vollstreckungsverfahrens  kann  grundsätzlich  gegenüber  jedermann  erwirkt 

werden, unabhängig davon, ob tatsächlich eine Schuld besteht oder nicht (BGE 125 III 

149  E.  2a  mit  Hinweisen).  Insofern  erbringen  Zahlungsbefehle  keinen  Nachweis  für 

eine der Betreibung zugrundeliegende Forderung.  

Im  Zusammenhang  mit den  geltend gemachten Rechtskosten  ist  sodann  der 

guten  Ordnung  halber  festzuhalten,  dass  Kosten,  die  eine  Streiterledigung  zwischen 

Besteller  und  Generalunternehmer  betreffen,  grundsätzlich  ebenfalls  zu  den  Anlage-

kosten gehören (vgl. StRG, 23. Juni 2020, 1 GR.2020.3). Solche Kosten stehen in kau-

salem  Zusammenhang  mit  der  erstmaligen  Erstellung  des  Gesamtwerks.  Mithin  sind 

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diesbezügliche  Erstellungskosten  als  Anlagekosten  zu  qualifizieren  und  zwar  unab-

hängig davon, ob sie sich im fertiggestellten Gebäude direkt widerspiegeln oder ob sie 

indirekter  Natur  sind.  Massgeblich ist  dabei  immer  der  von  der  Bauherrschaft  letztlich 

tatsächlich bezahlte Betrag und nicht der objektiv geschaffene Wert (Prinzip der effek-

tiven  Kostenanrechnung;  vgl.  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  §  221  N  8  und  26  StG 

mit  Hinweisen).  Gleiches  muss  demnach  gelten,  wenn  die  Bauherrschaft  nicht  bereit 

ist,  dem  Generalunternehmer  für  ein  ihres  Erachtens  unvollständiges  und/oder  mit 

Mängeln  behaftetes  Werk  den  vollen  Werkpreis  zu  bezahlen  und  ihr  in  diesem  

Zusammenhang Rechtskosten erwachsen. 

ccc)  Aus  den  Akten  geht  hervor,  dass  die  H AG  wegen  einer  mutmasslich 

offenen Forderung gegen die Pflichtigen eine Betreibung eingeleitet und im Nachgang 

Klage beim Handelsgericht des Kantons Zürich erhoben hat. Dieses Verfahren ist ge-

mäss letztem Kenntnisstand aktuell pendent. Der Klageschrift vom … 2020 kann dies-

bezüglich  entnommen  werden,  dass  die  in  der  Vereinbarung  zwischen  der  H AG  und 

den  Pflichtigen  vom  …  2016  geregelte  Schlusszahlung  im  Betrag  von  Fr. 500'000.- 

noch offen sei. Ob und in welchem Umfang diese Forderung Bestand hat, kann vorlie-

gend  nicht  beurteilt  werden,  da  die  Pflichtigen  sich  hierzu  im  Rahmen  der  Auflagen-

antworten  nicht  geäussert  haben.  Immerhin  wird  deren  Bestand  durch  die  Pflichtigen 

im  Prozess  vor  dem  Handelsgericht  allerdings  bestritten.  Im  Ergebnis  ist  die  Rekurs-

gegnerin somit zu Recht davon ausgegangen, dass unter diesem Titel keine Kosten als 

Anlagekosten  berücksichtigt  werden  können.  Da  die  Grundlagen  für  eine  Schätzung 

fehlen, sind die Pflichtigen in Bezug auf die Forderung der H AG somit auf die Möglich-

keit einer Revision zu verweisen.  

Differenziert zu beurteilen ist die Frage der Rechtskosten. Hier wäre allenfalls 

ausgehend vom bekannten Streitwert auf Basis der Gebührenverordnung des Oberge-

richts  vom  8.  September  2010  sowie  der  Verordnung  über  die  Anwaltsgebühren  vom 

8. September 2010 eine Schätzung denkbar gewesen. Es ist  indessen unbekannt, ob 

die Pflichtigen anwaltlich vertreten sind und gemäss Klageschrift prozessiert die H AG 

ohne  Vertreter.  Damit  würde  vor  Handelsgericht  grundsätzlich  keine  Parteientschädi-

gung gesprochen. Die Berücksichtigung einer mutmasslichen Parteientschädigung als 

Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer wäre bereits aus diesem Grund unbillig. 

Was  schliesslich  die  Gerichtsgebühren  betrifft  gilt  –  wie  bei  der  Frage,  ob  die  einge-

klagte  Forderung  bei  den  Anlagekosten  berücksichtigt  werden  kann  –  dass  der  Pro-

zessausgang  ungewiss  und  damit  nicht  gesichert  ist,  dass  solche  Kosten  von  den 

1 GR.2022.3 

 
 
 
 
 
 
 
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Pflichtigen überhaupt zu tragen sind. Im Ergebnis wurde zu Recht auch für die Rechts-

kosten  ein  Abzug  verweigert.  Auch  diesbezüglich  sind  die  Pflichtigen  auf  den  Revisi-

onsweg verwiesen. 

cc) aaa) Die Pflichtigen haben sodann im Einspracheverfahren Kosten betref-

fend  Honorare  für  Architektur,  Entwicklung  und  Planung  geltend  gemacht.  Als  Nach-

weis  haben  Sie  einen  Kontoauszug  der  Bank  J  vorgelegt,  gemäss  welchem  am  … 

2019 folgende Beträge an die I AG überwiesen wurden:  

Text 

Honorar Architektur 

Honorar Entwicklung 

Honorar Planung 

Fr.- 

801'766.67 

  1'114'395.81 

227'300.85 

Hintergrund dieser Zahlungen war gemäss Sachdarstellung der Pflichtigen die 

Übernahme  von  mutmasslichen  Verpflichtungen  der  Pflichtigen  gegenüber  der  K AG 

im Umfang von insgesamt Fr. 2'143'463.33 durch die I AG. Die betreffenden Forderun-

gen waren gemäss Übernahmeerklärungen vom … 2019 aus dem Bezug von Leistun-

gen  unter  dem  Architekturvertrag  vom  …  2010  bzw.  dem  Generalplanervertrag  ge-

schuldet. Der Architekturvertrag  der L AG mit der K AG und der Generalplanervertrag 

der  Pflichtigen  mit  der  G AG  liegen  bei  den  Akten.  Die  Schlussrechnungen,  mit  wel-

chen die vorgenannten Beträge durch die I AG in Rechnung gestellt wurden, datieren 

vom … 2019 und erwähnen als Grundlage einen Dienstleistungsvertrag vom … 2007. 

Letzterer ist durch die Pflichtigen nicht eingereicht worden.  

Am  …  2020  und  am  …  2020  hat  die  M GmbH  Leistungen  an  die  Pflichtigen 

fakturiert und am … 2020 hat die N GmbH an die Pflichtigen erbrachte Entwicklungs-

leistungen in Rechnung gestellt. 

Im  Rahmen  der  Auflagenantwort  vom  3.  November  2020  führten  die  Pflichti-

gen  aus,  dass  die  Verpflichtungen  unter  dem  Generalplanervertrag  durch  die  L AG 

wahrgenommen  worden  seien.  Dabei  seien  auch  Subunternehmer  wie  z.B.  die 

M GmbH  beigezogen  worden.  Im  Rahmen  des  Rekurses  wurde  zudem  ausgeführt, 

dass  nach  der  Kündigung  des  Vertrages mit  der  K AG  am  …  2011  die Ideenentwick-

lung auf die Architektin übertragen worden sei. Am … 2013 sei dann mit der G AG der 

Generalunternehmer-Werkvertrag  abgeschlossen  worden.  Das  Projekt  habe  mit  ihr 

1 GR.2022.3 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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zwar baulich fertiggestellt werden können, zusätzliche Unternehmer hätten jedoch mit 

grossem Aufwand Fehlleistungen der G AG korrigieren müssen. 

Die  I AG  leitete  die  vorstehend  aufgelisteten,  von  den  Pflichtigen  empfange-

nen Mittel am … 2021 an die L AG weiter. 

bbb)  Wie  die  Rekursgegnerin  zutreffend  festgestellt  hat,  handelt  es  sich  bei 

der M GmbH und den Gesellschaften A, B, I, L um nahestehende Personen, war doch 

O  kollektiv  zeichnungsberechtigtes  Verwaltungsratsmitglied  der  L AG  und  der  A AG 

und beherrschte er zudem als Geschäftsführer mit Einzelunterschrift die M GmbH. Ent-

sprechend war bei den durch die M GmbH ausgeführten Arbeiten von Eigenleistungen 

bzw.  Quasieigenleistungen  auszugehen  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 221  N 67 

StG). Diesfalls gilt hinsichtlich des anrechenbaren Werts dieser Leistungen, dass der-

jenige  Betrag  berücksichtigt  werden  kann,  welcher  für  die  betreffenden  Arbeiten  im 

gewöhnlichen Geschäftsverkehr einem Dritten hätte bezahlt werden müssen. Massge-

bend ist dabei der Marktwert dieser Leistungen. Es gilt diesfalls also nicht das Prinzip 

der  effektiven  Kostenanrechnung,  gemäss  welchem  auf  den  bezahlten  Betrag  abge-

stellt werden könnte (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 69 StG). 

Die Pflichtigen haben sich im Rekursverfahren bezüglich dieser Leistungsver-

hältnisse und Zahlungsflüsse nicht geäussert. Auch den Einschätzungsakten kann zu-

dem entnommen werden, dass bis zum Schluss relevante Angaben und Belege für die 

Überprüfung  der  geltend  gemachten  Kosten  gefehlt  haben.  Diesbezüglich  wurde  wie 

erwähnt insbesondere auch der Dienstleistungsvertrag vom … 2007 bis dato nicht ein-

gereicht.  Die  Rekursgegnerin  hat  sich  deshalb  letztlich  auf  den  Standpunkt  gestellt, 

dass es sich bei den betreffenden Zahlungen um reine Gewinnverschiebungen gehan-

delt haben müsse.  

ccc) Im Ergebnis ist unklar, welche Leistungen mit den von der I AG fakturier-

ten  Beträgen  abgegolten  wurden  und  welches  dabei  Leistungen  der  L AG,  der 

M GmbH oder der K AG waren. Unklar ist auch, ob und durch wen die diesen Beträgen 

zugrundeliegenden Leistungen letztlich bezahlt worden sind. Die Übernahme der Ver-

pflichtungen  aus  den  einzelnen  Verträgen  durch  die  I AG  ist  auch  nicht  nachvollzieh-

bar,  da  die  zugrundeliegenden  Leistungen  mehrheitlich  (wenn  nicht  ausschliesslich) 

Leistungen  der  M GmbH  und  der  N GmbH  betroffen  haben  dürften  (der  von  der  I AG 

übernommene  Betrag  ist  mit  Fr.  2'143'463.33  quasi  identisch  mit  dem  Betrag  der  im 

1 GR.2022.3 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Januar  bzw.  September 2020  durch diese  Gesellschaften fakturierten  Leistungen  von 

Fr. 2'146'097.63, wobei allerdings hier nicht klar ist, inwiefern bzw. welche Leistungen 

die N GmbH erbracht hat). Schliesslich blieb wie erwähnt auch bis zum Schluss unklar, 

unter welchem Titel diese Mittel  letztlich an die L AG weitergeleitet wurden und auch, 

weshalb dies erst im März 2021 geschehen ist. 

Insgesamt muss festgestellt werden, dass die  Pflichtigen es in Verletzung ih-

rer  Mitwirkungspflicht  versäumt  haben,  die  relevanten  Tatsachen  hinsichtlich  Bestand 

und  Umfang  der  streitbetroffenen  Anlagekosten  durch  eine  substantiierte  Sachdar-

stellung  nachzuweisen.  Als  substantiiert  gilt  eine  Sachdarstellung,  welche  hinsichtlich 

Art,  Motiv  und  Rechtsgrund  alle  Tatsachenbehauptungen  enthält,  die  –  ohne  weitere 

Untersuchung,  aber  unter  Vorbehalt  der  Beweiserhebung  –  die  rechtliche  Würdigung 

der  geltend  gemachten  Steuerminderung  erlaubt  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

§ 221 N 16 StG). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Zu Ungunsten der für die betreffen-

den  Tatsachen  beweisbelasteten  Pflichtigen  ist  deshalb  davon  auszugehen,  die  be-

haupteten Tatsachen hätten sich nicht verwirklicht. Dementsprechend können auch die 

vermeintlich  übernommenen  Honorare  für  Architektur,  Entwicklung  und Planung  nicht 

als Anlagekosten berücksichtigt werden.  

5. a) Die Pflichtigen beantragen für den Fall, dass keine Rückweisung an die 

Vorinstanz  erfolgt,  die  Berücksichtigung  zusätzlicher  Anlagekosten  in  Höhe  von 

Fr. 80'806.40.  

aa) Die Pflichtigen berufen sich dabei auf weitere Rechnungen im Umfang von 

Fr. 14'536.95, welche sich auf die Gesamtüberbauung beziehen würden. Zudem seien 

zusätzliche  Kosten  bei  den  Veranlagungen  …  (P,  …;  Fr. 19'669.85),  …  (Q,  …; 

Fr. 4'127.80),  …  (R,  …;  Fr. 11'400.-),  …  (S,  …;  Fr.  27'463.50)  und  …  (T,  …; 

Fr. 3'608.30) zu berücksichtigen. 

Gemäss  Rekursgegnerin  können  die  weiteren  Rechnungen,  welche  sich  auf 

die  Gesamtüberbauung  beziehen,  nur  im  Umfang  von  Fr.  3'489.60  angerechnet  wer-

den,  da  im  Übrigen  der  Liegenschaftsbezug  nicht  gegeben  sei.  Ausserdem  würden 

sechs Belege fehlen.  

1 GR.2022.3 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Bezüglich  der  individuellen  Kosten  hat  die  Rekursgegnerin  diejenigen  für  die 

Veranlagungen P (Fr. 19'669.85) und Q (Fr. 4'127.80) akzeptiert. Bei der Veranlagung 

T  wurden  nur  Mehrkosten  im  Umfang  von  Fr.  3'421.10  akzeptiert,  da  der  Beleg  987 

fehle und der Beleg 1'036 die Handänderungskosten und nicht individuelle Mehrkosten 

betreffe. Die übrigen Mehrkosten wurden nicht akzeptiert, da sich der Beleg 946 nicht 

auf  die  Veranlagung  R,  sondern  eine  noch  nicht  veranlagte  Handänderung  beziehe 

und  der  Beleg  960  sich  auf  eine  anteilige  Mäklerprovision  beziehe,  bei  der  Veranla-

gung S aber bereits eine Mäklerprovision von Fr. 46'000.- angerechnet worden sei. 

bb)  Die  entsprechenden  Feststellungen  der  Rekursgegnerin  sind  nachvoll-

ziehbar  und  es  kann  ihnen  gefolgt  werden.  Allgemeinen  Kosten  können  insofern  im 

Betrag  von  insgesamt  Fr.  3'489.60  zusätzlich  berücksichtigt  werden.  Bei  nachfolgen-

den Objekten können zudem folgende individuelle Anlagekosten zusätzlich zum Abzug 

zugelassen werden: 

Objekt 

… (P, …)  

… (Q, …)  

… (T, …)  

Fr.- 

19'669.85 

4'127.80 

3'421.10 

b) Weiter haben die Pflichtigen für den Fall, dass keine Rückweisung erfolgt, 

die  gesonderte  Gewinnermittlung  bei  der  Veranlagung  GR…  F  beantragt.  Es  kann 

diesbezüglich vollumfänglich auf die Ausführungen unter E. 4.b hiervor verwiesen wer-

den. 

c) Schliesslich stellen die Pflichtigen sich auf den Standpunkt, dass sowohl die 

Grundstückgewinnsteuer als auch die direkte Bundessteuer als Abzüge bei der Grund-

stückgewinnsteuerberechnung zu berücksichtigen seien.  

Diesbezüglich  hat  die  Rekursgegnerin  ausgeführt,  dass  die  Grundstückge-

winnsteuer  bei  den  Veranlagungen  je  bereits  berücksichtigt  worden  sei.  Für  die  An-

rechnung  der  anteiligen  Bundessteuer  sei  demgegenüber  bisher  noch  kein  entspre-

chender Antrag gestellt worden. Die Anrechenbarkeit wurde indessen nicht bestritten. 

Gemäss  §  221 Abs.  1 lit.  d StG  sind mit  der  Handänderung  verbundene  Ab-

gaben  als  Aufwand  anrechenbar.  Damit  können  juristische  Personen,  die  mit  Grund-

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stücken  handeln,  die Grundstückgewinnsteuer  selbst  aber auch Gewinn-  und Kapital-

steuern,  mithin  auch  die  direkte  Bundessteuer,  bei  der  Grundstückgewinnermittlung 

geltend machen (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 140 StG). Vorausgesetzt ist 

einzig,  dass  ein  ausdrücklicher  Verzicht  des  Liegenschaftenhändlers  vorliegt,  die  im 

Rahmen  der  Gewinnermittlung  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  geltend  gemachten 

Aufwendungen bei den ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuern zum Abzug zu 

bringen.  

Unter  den  genannten  Voraussetzungen  können  die  Pflichtigen  demnach  – 

was von der Rekursgegnerin zu Recht nicht bestritten wird – die anteilige direkte Bun-

dessteuer für die Zwecke der Gewinnermittlung bei der Grundstückgewinnsteuer eben-

falls  in Abzug  bringen. Indessen  haben die Pflichtigen  den  betreffenden Steuerbetrag 

nicht  beziffert  und  auch  keine  Erklärung  über  den  Verzicht  auf  Geltendmachung  bei 

den direkten Steuern vorgelegt, weshalb eine Anrechnung beim gegenwärtigen Akten-

stand nicht in Betracht kommt. 

6.  Abschliessend  bleibt  vor  diesem  Hintergrund  zu  prüfen,  ob  das  Steuerre-

kursgericht  die  Korrektur  der  streitbetroffenen  Grundstückgewinnsteuerveranlagungen 

selber  vornehmen  soll,  oder  ob  die  Angelegenheit  stattdessen  zwecks  Neuentscheid 

an die Rekursgegnerin zurückzuweisen ist. 

a) Der Rekursgegnerin ist hier vorab zunächst insofern zuzustimmen, als das 

Gesetz  eine  provisorische  Veranlagung  nicht  vorsieht  und  ein  weiteres  Zuwarten  mit 

der  definitiven  Veranlagung  (das  als  "provisorische"  Veranlagung  betrachtet  werden 

könnte) vorliegend nicht mehr infrage kommt und aufgrund des fortgeschrittenen Zeit-

ablaufs wohl auch keine Option mehr wäre.  

b) Das Steuerrekursgericht hat die Steuerfaktoren sodann grundsätzlich nach 

seinen  eigenen  Erhebungen  festzustellen  (RB  ORK  1958  Nr.  44).  Ausnahmsweise 

kann es zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache mit verbindlichen 

Weisungen an die Vorinstanz zurückweisen, namentlich dann, wenn zu Unrecht noch 

kein materieller Entscheid getroffen wurde oder wenn dieser an einem schwerwiegen-

den Verfahrensmangel leidet (§ 149 Abs. 3 StG).  

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c)  Im  vorliegenden  Fall  liegen  keine  solchen  Mängel  vor.  Eine  Rückweisung 

rechtfertigt sich indessen aufgrund der – bedingt durch die grosse Anzahl zusammen-

hängender  Grundstückgewinnsteuerveranlagungen  –  hohen  Komplexität  der  vorlie-

genden  Angelegenheit.  Durch  ein  solches  Vorgehen  kann  auch  eine  Beschleunigung 

des  Verfahrens  erreicht  werden.  Würde  das  Steuerrekursgericht  von  einer  Rückwei-

sung  absehen,  müsste  ein  nachfolgendes  Revisionsbegehren  sodann  grundsätzlich 

durch das  Steuerrekursgericht  behandelt  werden,  womit  dieses  quasi  als erstveranla-

gende Behörde agieren und der Instanzenzug zulasten der Pflichtigen verkürzt würde. 

Es  rechtfertigt sich  deshalb  auch  aus  prozessualen  Überlegungen,  die  Sache  zwecks 

Neuveranlagung  im  Sinne  der  Erwägungen  an  die  Rekursgegnerin  zurückzuweisen. 

Für  eine  Rückweisung  spricht  schliesslich,  dass  die  letzten  Stockwerkeinheiten  am 

…weg erst 2021 verkauft wurden. Nachdem die Veranlagungen i.S. Arealüberbauung 

"U" bei der Rekursgegnerin somit ohnehin noch pendent sind, drängt es sich auf, dass 

auch die Veranlagungen, welche Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, durch 

die Rekursgegnerin behandelt werden. Dies umso mehr, als Anlagekosten, deren Ab-

zugsfähigkeit  vorliegend  bejaht  wurde,  mindestens  teilweise  auch  bei  den  pendenten 

Veranlagungen  zu berücksichtigen  sein  werden. Es  rechtfertigt sich  daher,  die betref-

fende Kostenausscheidung – wie auch die diesbezüglich von den Pflichtigen behaupte-

te, mögliche Teilverluste  –  durch  die  Veranlagungsbehörde  vornehmen  bzw.  überprü-

fen zu lassen.  

Zusammenfassend ist die Sache gemäss § 149 Abs. 3 StG zum Neuentscheid 

im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dies führt zur teilweisen 

Gutheissung des vorliegenden Rekurses. 

7. a) Da die Pflichtigen die als abzugsfähig erklärten Kosten erstmalig im vor-

liegenden  Verfahren  geltend  gemacht  haben,  sind  ihnen  die  Gerichtskosten  gemäss 

§ 151 Abs.  2  StG  vollumfänglich aufzuerlegen, obwohl  sie mit  ihren  Anträgen  diesbe-

züglich  teilweise  durchdringen.  Zudem  erfolgt  die  Rückweisung  im Wesentlichen  zum 

rechnerischen  Nachvollzug  und  damit  nicht  aus  den  von  den  Pflichtigen  geltend  ge-

machten  Gründen.  Bei  diesem  Ausgang  ist  keine  Parteientschädigung  zuzusprechen 

(§  152  StG  i.  V.  m.  § 17  Abs. 2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24.  Mai 

1959/6. September 1987, VRG). Der obsiegenden Rekursgegnerin ist keine Parteient-

schädigung zuzusprechen, da Gemeinwesen eine solche nur in Ausnahmefällen zuge-

sprochen wird. Im vorliegenden Fall liegt kein solcher vor, da der Aufwand der Rekurs-

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- 18 - 

gegnerin nicht wesentlich über die Verteidigung des Einspracheentscheids hinausging 

und die Bemühungen nicht wesentlich übertrifft, die sie in den vorangehenden Verfah-

ren  ohnehin  erbringen  musste  (Kaspar  Plüss  in:  Kommentar  zum  Verwaltungsrechts-

pflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., 2014 § 17 N 51). 

b)  Soweit  eine  Partei  den  vorliegenden  Entscheid  einzig  mit  Bezug  auf  die 

Rückweisung  mit  Beschwerde  beim  Verwaltungsgericht  anfechten  will,  ist  darauf  hin-

zuweisen, dass dies nur möglich ist, soweit der Entscheid einen nicht wiedergutzuma-

chenden Nachteil bewirken könnte oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen 

Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten 

für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (§ 19a Abs. 2 VRG i.V.m. Art. 93 

Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 [BGG]). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  wird  teilweise  gutgeheissen.  Der  Einspracheentscheid  vom  24.  No-

vember  2021  wird  aufgehoben  und  die  Sache  zum  Neuentscheid  an  die  Grund-

steuerbehörde D zurückgewiesen. 

[…] 

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