# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 102b1a27-5314-52e7-890e-c1d58b7af3f1
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-03-18
**Language:** de
**Title:** Quartierplan. Berechnung der Entschädigung für die Aufhebung einer Baubeschränkungsservitut (Baubeschränkung zur Wahrung der Seesicht).
**Docket/Reference:** BRKE II Nrn. 0043-0044/1997
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_II_43-44_1997_366.pdf

## Full Text

BRKE II Nrn. 43 und 44/1997 vom 18. März 1997 in BEZ 1997 Nr. 10

Rekursgegenstand ist die Frage, in welchem Umfang der (ehemals) servitutsbe-
lastete Rekurrent B. als Eigentümer der Grundstücke B und C den (ehemals) servi-
tutsbegünstigten  Rekurrenten  V.  als  Eigentümer  der  Parzelle  A  für  die  im  Rahmen 
der  Quartierplanfestsetzung  realisierte  Aufhebung  der  im  Jahre  1929  stipulierten 
Baubeschränkungsservitut  zu  entschädigen  hat  (vgl.  zur  Vorgeschichte  BEZ  1994 
Nr. 32).

6.a)  Der  Quartierplan  bezweckt,  im  erfassten  Gebiet  eine  der  planungs- und
baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung des Landes zu ermöglichen (§ 123 
Abs.  1  PBG);  er  enthält  die  dafür  nötigen  Landumlegungs- und  Erschliessungs-
massnahmen. Mit dem Quartierplan sollen alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilli-
gungen  und  nachbarliche Zustimmung in einer den örtlichen Verhältnissen und der 
Bauzone  angemessenen  Weise  überbaut  werden  können;  ist  dies  nicht  möglich, 
sind  die  erforderlichen  Rechte  und  Lasten  mit  dem  Quartierplan  zu  begründen  (§ 
126 Abs. 1 PBG). Damit erstreckt sich der Zweck des Quartierplans nicht nur auf die 
Landzuteilung und Erschliessung, sondern auch auf die Überbaubarkeit schlechthin. 
Die Festsetzung von Quartierplänen zur Herstellung der Überbaubarkeit von einge-
zontem  Land  liegt  folglich  im  öffentlichen  Interesse;  die  dabei  neu  zu  schaffende 
Parzellarordnung  hat  jedoch  dem  Realersatz- und  Äquivalenzprinzip  zu  genügen 
(BGE 117 la 416; 119 la 21 ff.). Entsprechend ist die nach den Flächenabzügen für 
die  Erschliessungs- und  Versorgungsanlagen  verbleibende  Gesamtfläche  so  zuzu-
teilen, dass die einbezogenen Grundeigentümer nach Möglichkeit geeignete Parzel-
len  in  gleichwertiger  Lage  und  — unter  Berücksichtigung  der  Wertunterschiede  —
im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestandes erhalten; dabei können nötigenfalls Ei-
gentumsbeschränkungen privatrechtlicher Art wie Dienstbarkeiten, Grundlasten oder 
vorgemerkte  persönliche  Rechte  aufgehoben,  geändert  oder  begründet  werden  (§ 
139  Abs.  1  PBG).  Für  die  entsprechenden  Werteinbussen ist ein Geldausgleich zu 
leisten (§ 145 Abs. 2 lit. b PBG). Die Abwägung zwischen öffentlichen und privaten 
Interessen lässt sich dabei nicht isoliert für eine einzelne Festsetzung durchführen, 
sondern  bedarf  der  Gegenüberstellung  der  gesamten  Situation  vor  und  nach  der 
Durchführung  der  Parzellierungsmassnahmen.  An  diesen  Rechtsgrundsätzen  hat 
sich  auch die  Entschädigungsfrage  bei  der  zwangsweisen  Aufhebung  privatrechtli-
cher Dienstbarkeiten anlässlich eines Quartierplanverfahrens zu messen.

b) Servituten  weisen  nicht  wie  Grundeigentum  einen  selbständigen  Eigenwert
auf. Sie sind deshalb keine Marktgüter, keine Handelsware und haben folglich auch 
keinen  Verkehrswert  im  Sinne  von  Art.  19  lit.  a  des  Bundesgesetzes  über  die  Ent-
eignung vom 20. Juni 1930 (EntG); dies gilt auch für Baubeschränkungs- und Bau-
verbotsservituten  (Wiederkehr,  Die  Expropriationsentschädigung,  Zürich  1966,  S. 
53; BGE 102 la 173 ff.; Pr 85 Nr. 218, S. 844). Gestützt auf Art. 22ter Abs. 3 BV so-
wie  auf  die  Art.  16  und  23  Abs.  1  EntG  ist  die  Ablösung  von  Servituten  auch  im 
Quartierplanverfahren nur gegen volle Entschädigung zulässig, wobei allfällige Vor-

- 2 -

teile  der  Servitutsberechtigten  auszugleichen  bzw.  zu  berücksichtigen  sind  (BGE 
106 la 96). Als volle Entschädigung im erwähnten Sinne ist der eigentliche (objekti-
ve)  Vermögenswert  einer  Servitut  zu  verstehen  (Merker,  Der  Grundsatz  der  vollen 
Entschädigung im Enteignungsrecht, Zürich 1975, S. 131 ff.; BGE 106 la 96 f.).

Durch  eine  Servitut  wird  je  nach  deren  Inhalt  der  Wert  des  belasteten  Grund-
stücks mehr oder weniger beeinträchtigt; dagegen erfährt die begünstigte Parzelle in 
der Regel eine Wertvermehrung. Der Unterschied, der sich aus der Gegenüberstel-
lung  der  Werte  des  servitutsbegünstigten  Grundstücks  und  des  gleichen  Bodens 
ohne  Servitutsberechtigung  ergibt,  entspricht  dem  objektiven  Vermögenswert  der 
Dienstbarkeit. Wird eine Dienstbarkeit zwangsweise eingeschränkt oder — wie vor-
liegend  — gänzlich  aufgehoben, hat der Servitutsbegünstigte in Anwendung dieser 
Differenzmethode  Anspruch  auf  Ersatz  des  Minderwerts  (Pr  85  Nr.  218,  S.  844). 
Massgebend  ist  also  allein  die  durch  den  Untergang oder  die Beschränkung  der 
Servitut  verursachte  Veränderung  der  Vermögenslage  beim  Servitutsberechtigten. 
Letzterer hat insbesondere kein Anrecht, am Mehrwert der servitutsbefreiten Parzel-
le  zu  partizipieren;  er  ist  einzig  für  sein  Dienstbarkeitsinteresse  schadlos  zu  halten 
(BGE  102  Ib  177  f.).  Für  die  Bemessung  der  Entschädigung  irrelevant  ist  schliess-
lich, welche Gegenleistung für die Einräumung der Servitut seinerzeit erbracht wor-
den ist. Entscheidend ist vielmehr der aktuelle Vermögenswert der Servitut im Zeit-
punkt der Enteignung (Art. 19bis Abs. 1 EntG). Der Servitutsberechtigte soll sich in 
keiner  besseren  Stellung  als  der  Eigentümer  einer  enteigneten  Parzelle  befinden, 
welcher  unter  Umständen  ebenfalls  in  Kauf  nehmen  muss,  dass  ihm  sein  Land  zu 
einem Verkehrswert  abgenommen  wird,  der  unter  dem  bezahlten  Einstandspreis 
liegt (Wiederkehr, a.a.O., S. 55). Umgekehrt kann sich der belastete Grundeigentü-
mer auch nicht darauf berufen, aufgrund einer seinerzeit geleisteten Entschädigung 
sei der aktuelle Wert der Servitut viel geringer als zum Zeitpunkt der Enteignung.

c) Diese Erwägungen zeigen, dass die vorliegend veranlasste Expertise sowie 
die gestützt darauf mit dem angefochtenen Beschluss zugunsten des Rekurrenten V. 
festgesetzte  Expropriationsentschädigung  nicht  auf  der  massgebenden  Rechtslage 
basieren.  Vorbehältlich  hier  nicht  zutreffender  Ausnahmen  ist  jedoch  grundsätzlich 
nur das Dispositiv und nicht auch die Begründung einer kommunalen Verfügung an-
fechtbar  (Kölz,  a.a.O.,  NN  70  zu  §  21  und  2  zu  §  28;  VB  1994/0144);  somit  wird 
nachfolgend zu prüfen sein, ob der Umfang der von der Vorinstanz zugesprochenen 
Entschädigung allenfalls im Ergebnis sachgerecht ist.

7.a)  Im  vorangegangenen  Rechtsmittelverfahren  wurde  mit  eingehender  Be-
gründung festgehalten, die aufgehobene Servitut sei seinerzeit mit dem Ziel begrün-
det worden, die Aussicht von der nunmehr im Eigentum des Rekurrenten V. stehen-
den Parzelle A auf den Zürichsee zu sichern. Eine freie Seesicht bewirkt bei Liegen-
schaften im Vergleich zu «Durchschnittsobjekten» regelmässig eine Wertsteigerung, 
welche  allerdings  erheblich  vom  subjektiven  Empfinden  und  den  Bedürfnissen  der 
jeweiligen Bewohner abhängen dürfte und daher, auch wenn gewisse allgemeine Er-
fahrungswerte vorhanden sind, nicht leicht zu quantifizieren ist (Naegeli, Handbuch 
des Liegenschaftenschätzers, Zürich 1997, S. 36, 39 und 123). Dennoch dürfen im 
Enteignungsfall  auch  bei  solchen  Spezial- oder  Liebhaberobjekten  nicht  irgendwel-
che  Phantasiepreise  ausschlaggebend  sein;  massgebend  sind  auch  hier  möglichst 
objektive  Kriterien.  Dazu  gehören  in  wertvermehrender Hinsicht  u.a.  See- oder 
Flussanstoss,  vornehme  und  ruhige  Wohnsituation,  gute  Aussichtslage.  Wertver-

- 3 -

mindernd  wirken  dagegen  starke  Lärmimmissionen,  schlechte  Zugänglichkeit  etc. 
(Naegeli, a.a.O, S. 39 f. und 109 f.). Zudem kann versucht werden, den Wert einer 
solchen Liegenschaft vergleichsweise mit Hilfe der in jüngster Vergangenheit in der 
Umgebung  getätigten  Handänderungen  zu  ermitteln.  Im  konkreten  Einzelfall  dürfte 
dies aber eher schwierig sein, da für solche speziellen Grundstücke,,seien diese nun 
überbaut  oder  nicht,  quantitativ  nur  ein  eingeschränkter  Markt  besteht.  Deswegen 
und  weil  die  Objekte  für  einen  schlüssigen  Vergleich  zudem  in  einigermassen  ver-
gleichbarer Lage  sein  müssten,  können  mit  der  Vergleichsmethode  nicht  immer  re-
präsentative Zahlen ermittelt werden. Auch vorliegend lassen die in den letzten Jah-
ren getätigten Handänderungen keine eindeutigen Rückschlüsse über den Mehrwert 
eines Grundstücks in der Gemeinde K. mit adäquater Seesicht zu.

Gestützt  auf  die  erwähnten  allgemeinen  Erfahrungswerte  geht  die  Baurekurs-
kommission  II  jedoch  davon  aus,  dass  der  durch  die  Seesicht  bedingte  Mehrwert 
vorliegend mit rund 10 % des Verkehrswerts zu beziffern ist. Dabei wird berücksich-
tigt, dass die Aussicht durch hangabwärts stehende Bauten, welche zeitlich nach der 
Begründung  der  fraglichen  Baubeschränkungsservitut  erstellt  worden  sind,  beein-
trächtigt  ist.  Eine  weitere  Einschränkung  der  Sichtverhältnisse  bewirken  die  zahl-
reich  vorhanden  hohen  Bäume.  Da  vorliegend  nicht  die  Enteignung  einer  Baute, 
sondern einer Aussichtsprivilegierung strittig ist, spielt der Wert des Wohngebäudes 
des  Rekurrenten V. bei der Berechnung der Expropriationsentschädigung nach der 
Vergleichsmethode  keine  Rolle.  Während  der  Verkehrswert des  Landes  entschei-
dend von der Lagequalität abhängt, gilt dies nicht für Gebäude. Deren Wert bemisst 
sich  – unabhängig  vom  Standort  – vielmehr  nach  Alter  und  Zustand  der  Bausub-
stanz; letztere erleidet durch die Aufhebung oder Beschränkung einer Aussichtsser-
vitut keine Einbusse.

Im  Gegensatz  dazu  spielt  bei  der  Real- und  Ertragswertberechnung  sowie  bei 
der Methode der Rückwärtsrechnung, auf welche Berechnungsarten das Gutachten 
teilweise abstellt, der Gebäudewert eine wesentliche Rolle; danach wird der für die 
Expropriationsentschädigung  massgebende  Wert  aufgrund  einer  hypothetischen, 
maximal  zulässigen  Neuüberbauung  berechnet,  indem  die  Anlagekosten  vom  Er-
tragswert  (der  sich  anhand bekannter Mietpreise bestimmt) abgezogen werden; die 
daraus  resultierende  Summe  ergibt  den  Landwert.  Diese  Berechnungsweise  kann 
vor  allem bei  Renditeobjekten  (Mehrfamilien- oder  Reihenhausüberbauungen)  ein 
vernünftiges  und  realistisches  Resultat  ergeben,  nicht  jedoch,  wenn  es  sich  – wie 
etwa  aufgrund  der  Situierung  bei  der Wohnliegenschaft  des  Rekurrenten  V.  – um 
spezielle Objekte mit einem nicht sicher zu bestimmenden Ertragswert handelt (BGE 
102 Ib 354 f.; Naegeli, a.a.O., S. 109 f.); eine Entschädigungsberechnung nach die-
sen Methoden kommt hier also zum vornherein nicht in Betracht.

b)  Bei  der  Berechnung  des  für  die  Expropriationsentschädigung  mass-
gebenden Landwerts ist zu berücksichtigen, dass die mit dem Quartierplan geschaf-
fene neue Parzellarordnung für das Grundstück A (Gesamtfläche 1804 m2) auch er-
hebliche Vorteile bringt. Die Rechtsmittelinstanzen haben in ihren Entscheiden dies-
bezüglich  übereinstimmend  dargelegt,  dass  der  eine  Fläche  von  rund  600  m2 auf-
weisende  südliche,  hangabwärts  liegende  Teil  der  Parzelle  A,  der  eine  kaum  sinn-
voll  überbaubare  Dreiecksform  aufwies,  erst  mit  der  im  Quartierplan  vorgenomme-
nen Landumlegung überhaupt überbaubar wurde. Die entsprechende Landumlegung 
ging  zulasten  des  Grundstücks  B  des  Rekurrenten  B.  Auch  wenn  diese  Mehrzutei-

- 4 -

lung geldmässig ausgeglichen wurde, ist der grundsätzliche Vorteil der Überbaubar-
keit dem Servitutsberechtigten V. gestützt auf die unter Ziffer 6.b dargelegte Rechts-
praxis  vollumfänglich  anzurechnen;  auch  das  Bundesgericht  geht  in  seinem  Urteil 
vom 5. April 1994 explizit hievon aus und hält dazu u.a. auf Seite 13 fest, der frühere 
Grenzverlauf  im  südlichen  Teil  der  servitutsberechtigten  Parzelle  habe  in  seiner 
praktischen Wirkung eine analoge Funktion übernommen wie die auf dem Land von 
B.  lastende  Baubeschränkungsservitut. Ferner führt das Gericht an: «Wird im Rah-
men eines Quartierplanverfahrens der Grenzverlauf des einen Grundstücks zulasten 
des  andern  so  korrigiert,  dass  sich  seine  Überbaubarkeit  entscheidend  verbessert, 
so  hat  der  Eigentümer  des  anderen  Landes  nach  dem  Äquivalenzprinzip  ebenfalls 
Anspruch  darauf, dass  die  dem  gleichen  Zweck  wie  dem  bisherigen  Grenzverlauf 
dienenden  beschränkten  dinglichen  Rechte so  abgeändert  werden,  dass  ihm  eine 
möglichst  analoge  bauliche  Entwicklung  zugestanden  wird.»  Bezogen  auf  den  er-
wähnten südlichen Teil der Parzelle A wird im Ergebnis die durch die zwangsweise 
Aufhebung  der  Baubeschränkungsservitut  bewirkte  Einschränkung  der  Aussicht 
durch die bessere Überbaubarkeit dieses Parzellenteils aufgewogen. Es rechtfertigt 
sich  daher,  insoweit  keine  Expropriationsentschädigung  zuzusprechen;  folglich  ist 
eine Fläche von 1'204 m2 in die Entschädigungsberechnung einzubeziehen.

c) Der letztinstanzliche Entscheid über die Aufhebung der Baubeschränkungs-
servitut,  welcher  Bestandteil  der  Quartierplanfestsetzung  ist,  erging  am  5.  April 
1994. Gestützt auf die Bestimmung von § 145 Abs. 3 PBG, wonach für die Bemes-
sung der Entschädigungen jene Verhältnisse massgebend sind, die bei der Festset-
zung  des  Quartierplans  bestehen,  ist  vom  damaligen  Verkehrswert auszugehen. 
Dabei  ist,  anders  als  bei  der  Festsetzung  des  Quadratmeterpreises  für  die  Mehr-
und  Minderzuteilungen  (vgl.  RB  1978  Nr.  95  und  1986  Nr.  83),  von  dem auf  dem 
Grundstücksmarkt  erzielbaren  Preis  auszugehen.  Unter  Berücksichtigung  aller  Um-
stände (wird näher ausgeführt) rechtfertigt es sich, für die Parzelle des Rekurrenten 
V. von einem Quadratmeterpreis von Fr. 1200 auszugehen, was für den erwähnten 
nördlichen  Parzellenteil  (ohne  Wohngebäude)  einen  Verkehrswert  von  Fr.  1  444 
800.– ergibt; demzufolge hat der Rekurrent B. den Rekurrenten V. mit 10 %, also mit 
Fr. 144 480.– zu entschädigen.