# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0d2edbb4-b4ff-513d-b0e0-322bf34a7987
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-02-03
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.02.2004 12.2003.195
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2003-195_2004-02-03.html

## Full Text

Incarti n.

  12.2003.187

  12.2003.195

  12.2003.196

  	
  Lugano

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente,

  Chiesa e Epiney-Colombo

  

 

	
  segretario:

  	
  Bettelini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nelle cause in materia di
locazione -inc. n. DI.2003.35, DI.2003.50 e DI.2003.56 della Pretura del
distretto di __________ - promosse con istanze 13 maggio, 22 luglio e 28 agosto
2003 da

 

	
   

  	
   __________ 

   __________ 

  entrambi rappr.
  dall'avv. __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv.
  __________ 

   

  

con cui
gli istanti hanno chiesto, oltre alla domanda comune che fosse accertata
l'esistenza di un contratto di locazione tra le parti avente per oggetto i
locali siti sulla part. PPP n. __________RFD di __________, di durata
determinata fino al 30 giugno 2009 e con una pigione annuale di fr. 70'000.- da
versare in rate mensili anticipate di fr. 5'834.- oltre alle spese accessorie,
con la prima istanza la condanna della convenuta al pagamento di fr. 17'502.-
oltre interessi, relativi alle pigioni da marzo a maggio 2003, nonché il
rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________,
__________ e __________dell'UEF di __________, con la seconda la condanna della
convenuta al pagamento di fr. 5'834.- oltre interessi, corrispondenti alla
pigione di giugno 2003, nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione
interposta al PE n. __________dell'UEF di __________, con la terza la condanna
della convenuta al pagamento di fr. 11'668.- oltre interessi, relativi alle
pigioni di luglio e agosto 2003, nonché il rigetto in via definitiva delle
opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________dell'UEF di __________; 

 

domande
avversate dalla convenuta che ha postulato la reiezione delle istanze, e che il
Pretore con tre separate sentenze, la prima datata 16 ottobre 2003 e le altre
due rese il 24 ottobre 2003, ha integralmente accolto;

 

appellante
la convenuta con tre separati atti di appello, di data 27 ottobre 2003 il primo
rispettivamente 6 novembre 2003 gli altri, con cui chiede la riforma dei
querelati giudizi nel senso di respingere le istanze, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre gli
istanti, con un unico allegato di osservazioni datato 11 dicembre 2003,
postulano la reiezione dei gravami pure con protesta di spese e ripetibili;

 

richiamati
i decreti 31 ottobre rispettivamente 14 novembre 2003 con cui il presidente di
questa Camera ha concesso ai tre appelli l'effetto sospensivo richiesto; 

 

perso atto
che con ordinanza 14 novembre 2003 del presidente di questa Camera le tre
procedure sono state congiunte per un unico giudizio;

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto e in diritto:

 

 

                                   1.   Con
le istanze in rassegna __________ e __________ hanno convenuto in giudizio la
società __________, chiedendo da un lato che fosse accertata l'esistenza di un
contratto di locazione tra le parti avente per oggetto i locali siti sulla
part. PPP n. __________RFD di __________, di durata determinata fino al 30
giugno 2009 e con una pigione annuale di fr. 70'000.- da versare in rate
mensili anticipate di fr. 5'834.- oltre alle spese accessorie, e dall'altro la
condanna della controparte al pagamento di complessivi fr. 35'004.- oltre
interessi, relativi alle pigioni da marzo ad agosto 2003, nonché il rigetto in
via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________, __________e
__________, __________, __________e __________ dell'UEF di __________.

 

 

                                   2.   La
convenuta si è opposta alle istanze adducendo in sostanza che il precontratto
13 maggio 2002 (doc. _ inc. UC, inc. n. DI.2003.35), in base al quale la
controparte aveva fondato le sue richieste, non fosse per lei vincolante, in
quanto non sottoscritto da persona investita della necessaria facoltà di
rappresentanza.

 

 

                                   3.   Il
Pretore, con le sentenze qui impugnate, ha accolto le richieste degli istanti,
confermando in pratica l'esistenza di un contratto di locazione tra le parti.
Egli ha innanzitutto evidenziato che il precontratto in questione rappresentava
in realtà un contratto di locazione a pieno titolo, nella misura in cui
stabiliva chiaramente e senza lasciare spazio a futuri cambiamenti gli elementi
essenziali del rapporto giuridico. La convenuta non poteva d'altro canto
contestarne la validità adducendo che lo stesso era stato per lei sottoscritto
da una persona, __________, che non risultava essere un suo organo formale né
deteneva un diritto di firma iscritto a RC, visto e considerato che
l'istruttoria aveva in ogni caso permesso di accertare che egli, già presidente
del consiglio d'amministrazione con firma individuale ed ora direttore,
consulente ed azionista, ne era un organo di fatto. Ad ogni buon conto, tutta
una serie di circostanze permettevano senz'altro di concludere per una
successiva ratifica dell'operato di __________ o comunque per la conclusione di
un contratto di locazione per atti concludenti. 

 

 

                                   4.   Con
gli appelli che qui ci occupano, sostanzialmente identici, la convenuta chiede
nuovamente di respingere le istanze, evidenziando come al momento dei fatti
__________ non facesse parte degli organi della società, non fosse iscritto a
RC come persona avente diritto di firma e nemmeno fosse stato investito della
necessaria facoltà di rappresentanza, tanto più che nulla permetteva di
concludere che il suo operato fosse stato in seguito ratificato. Quand'anche
fosse stato vincolante, il precontratto non avrebbe comunque permesso agli
istanti di ottenere il pagamento delle pigioni, la sua conseguenza essendo
semmai l'obbligo di stipulare il contratto di locazione vero e proprio. Il
giudice di prime cure non aveva in ogni caso tratto le debite conclusioni dal
fatto che l'uso dell'ente locato era cessato già a far tempo dal 3 marzo 2003.

 

 

                                   5.   Delle
osservazioni con cui gli istanti postulano la reiezione dei gravami si dirà, se
necessario, nei prossimi considerandi.

 

 

                                   6.   È
sicuramente a ragione che il giudice di prime cure ha ritenuto che, se il
precontratto di cui al doc. _ (inc. UC, inc. n. DI.2003.35) fosse risultato
vincolante per le parti, gli istanti avrebbero potuto pretendere direttamente
l'esecuzione del contratto di locazione, ovvero il pagamento delle pigioni
previste dallo stesso, e non invece limitarsi a postulare la formale
sottoscrizione di quel contratto atteso che in tal caso la sua esecuzione
avrebbe potuto essere chiesta solo in un secondo momento: il Tribunale federale
ha in effetti statuito recentemente che tale modo di procedere è senz'altro
lecito nel caso in cui il precontratto prevede già tutti gli elementi
essenziali (DTF 118 II 32 consid. 3c; IICCA 9 maggio 2003 inc. n.
10.1997.35), ciò che è pacificamente avvenuto nel caso di specie, ritenuto che
a quel momento le parti si erano accordate sull'oggetto da locare e sul
corrispettivo (Higi, Zürcher Kommentar, N. 32 ad art. 253 CO; IICCA
7 settembre 1994 inc. n. 96/94, 4 marzo 1997 inc. n. 12.96.207). Ciò posto, si
tratta di esaminare se il precontratto sia vincolante per la convenuta, a
seguito della sua sottoscrizione da parte di __________ oppure per la ratifica,
per atti concludenti, del suo operato.

 

 

                                   7.   Nei
gravami la convenuta si è premurata di sottolineare alcune circostanze invero
pacifiche, ovvero che al momento dei fatti __________ non faceva parte dei suoi
organi (formali) e non era iscritto a RC come persona avente diritto di firma
(cfr. doc. _, inc. n. DI.2003.35). Essa non si è invece espressa
sull'argomentazione pretorile, corroborata per altro da tutta una serie di
circostanze fattuali -alle quali si può rinviare- secondo cui a quel momento
egli costituisse un suo organo di fatto e dunque potesse vincolare la convenuta
con la sua firma individuale, sicché questo assunto dev'essere considerato
acquisito e non può più essere ridiscusso in questa sede (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 30 ad art. 307), ciò che impone di confermare, già per
questo motivo, la validità del precontratto (in merito alla facoltà di un
organo di fatto di vincolare la società con la sua sola firma individuale, cfr.
IICCA 3 maggio 2002 inc. n. 12.2001.120). È ben vero che nel prosieguo
del suo esposto la convenuta, richiamandosi alla testimonianza del suo ex amministratore
__________ (secondo cui "la delega di competenza del signor __________
era estremamente ampia …, riservata la firma secondo quanto pubblicato nel
registro di commercio"), ha pure addotto che __________ non era stato
investito della necessaria facoltà di rappresentanza, ma nulla permette di
ritenere che la parte, che -come detto- nemmeno aveva contestato che
quest'ultimo potesse essere un organo di fatto, intendesse nell'occasione
mettere in dubbio il potere di rappresentanza riconosciuto dalla giurisprudenza
a quel particolare organo, tanto più che il teste, non giurista, sembra più che
altro esprimere un concetto generale valido per tutti i collaboratori della
convenuta senza aver intuito che __________ potesse essere attribuita una tale
qualifica.

 

 

                                   8.   Ma,
a prescindere da quanto precede, è in ogni caso evidente - come giustamente
rilevato dal Pretore- che con il suo successivo comportamento la convenuta ha
di fatto ratificato per atti concludenti l'operato di __________: in questa
sede essa non ha innanzitutto contestato di essere entrata nei locali di
__________ nei primi di luglio 2002, come previsto dal precontratto, e, dopo
aver effettuato ingentissimi investimenti, di oltre fr. 400'000.-
(interrogatorio formale __________, ad 16 e 17), di avervi installato il
Ristorante __________, aperto al pubblico già a fine agosto 2002 (cfr. doc. _,
inc. n. DI.2003.35); essa neppure ha contestato il fatto di aver operato, a
partire dal mese di agosto, dei versamenti alla controparte con la causale
"affitto ristorante __________ " (doc. _ inc. UC, doc. _, inc. n. DI.2003.35),
né il fatto che i bonifici dei mesi di settembre ed ottobre 2002 ammontassero
esattamente a fr. 5'834.- (doc. _ ed _ inc. UC, inc. n. DI.2003.35), pari a
quanto stabilito nel precontratto, tanto più che in un reclamo all'indirizzo
della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello la stessa parte
convenuta aveva pacificamente ammesso che le rate mensili anticipate relative
alla pigione erano sempre state versate conformemente a quanto previsto dal
punto 2 del precontratto (doc. _ inc. UC, inc. n. DI.2003.35). Stando così le
cose, la convenuta è assai malvenuta a mettere in dubbio il perfezionamento di
un contratto di locazione per atti concludenti adducendo l'esistenza a quel
momento di un contenzioso circa l'ammontare della pigione: a parte il fatto che
questa censura è stata sollevata per la prima volta solo in sede di appello ed
è dunque irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), nulla agli atti, se non le
parole di __________ (cfr. interrogatorio formale ad 16) -la cui attendibilità
dev'essere tuttavia relativizzata per il fatto che egli è ora l'amministratore
unico della convenuta (cfr. doc. _, inc. n. DI.2003.35), della quale oltretutto
egli detiene un'importante quota azionaria (cfr. in proposito la risposta
elusiva alla domanda d'interrogatorio formale n. 1)- ha permesso di confermare
questa eventuale circostanza, che è in definitiva rimasta allo stadio di puro
parlato. La convenuta non può nemmeno pretendere di aver agito in buona fede:
se, per ipotesi, si volesse anche ammettere -come addotto da __________
(interrogatorio formale ad 15)- che essa a quel momento non era d'accordo con
le condizioni contrattuali e meglio con l'ammontare della pigione, essa avrebbe
in effetti dovuto comunicarlo prontamente alla controparte, ad es. rifiutandosi
di sottoscrivere il testo che le era stato sottoposto. Il fatto che essa
l'abbia invece fatto firmare da una persona del suo entourage a suo dire
priva della facoltà di rappresentanza e l'abbia in seguito ritornato alla
controparte, all'oscuro della circostanza, inducendola così a metterle a
disposizione i locali -che essa sapeva, o comunque avrebbe dovuto sapere, di
poter ottenere solo con la stipulazione di un valido contratto di locazione-
per poi sostenere, una volta che l'operazione commerciale si è verosimilmente
rivelata fallimentare o poco redditizia, di non ritenersi vincolata da quel
contratto, si concilia assai poco con il principio della buona fede che regge i
rapporti commerciali. 

 

 

                                   9.   Contrariamente
a quanto ritenuto dalla convenuta, inoltre, il Pretore non ha assolutamente
accertato che l'utilizzo dell'ente locato sarebbe cessato il 3 marzo 2003
sicché da quel momento non sarebbe più dovuta alcuna pigione, ma unicamente che
a quella data __________ aveva provveduto alla chiusura del ristorante. Non
risulta però, né è stato preteso, che a quel momento le chiavi siano state
restituite agli istanti.

 

 

                                10.   Con
l'appello di cui all'inc. n. 12.2003.196 la convenuta pretende infine che i PE
n. __________e __________dell'UEF di __________, di cui è chiesto il rigetto
dell'opposizione con l'istanza DI.2003.56, non avrebbero in ogni caso più
motivo di essere qualora fosse stato accolto il ricorso presentato il 18 agosto
2003 alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello volto ad
ottenere l'annullamento della ritenzione n. __________, rispettivamente
sarebbero nulli, tant'è che essa ne avrebbe già chiesto la cancellazione
all'UEF. Sennonché il ricorso in parola è stato nel frattempo respinto con
sentenza 31 ottobre / 6 novembre 2003 (inc. n. 15.2003.129), mentre il ricorso
13 ottobre 2003 volto ad annullare rispettivamente ad accertare la nullità
delle due esecuzioni è stato a sua volta respinto dalla Camera di esecuzione e
fallimenti del Tribunale di appello con decisione 5 dicembre 2003 (inc. n.
15.2003.169). 

 

 

                                11.   Ne
discende la reiezione dei tre appelli, al limite del temerario.

                                         La tassa
di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L'appello 27 ottobre 2003 e gli appelli 6 novembre 2003 di
__________ sono respinti. 

 

                                   II.   Le spese delle procedure d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa
di giustizia                                    fr.    3'450.-

                                         b) spese                                                      fr.        
50.-

                                         Totale                                                           fr.   
3'500.-

 

                                         da
anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 3'500.- per ripetibili.

 

                                  III.   Intimazione a:      -   avv. ________

                                                                      -   avv.
___________

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di _

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario