# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 50677635-7b33-5237-8e29-cc697eb14893
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-20
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 20.03.2014  VB.2013.00623
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2013-00623_2014-03-20.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2013.00623	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 20.03.2014
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung für ein herrschaftliches Einfamilienhaus: Besondere Gebäude, Mehrlängenzuschlag, Einordnung.

Bei der architektonischen Selbständigkeit ist nicht nur massgebend, ob der betreffende Annexbau in seiner äusseren Erscheinung (räumliche Absetzung, Fassadengestaltung, Dachform bzw. -nutzung) von einem aussenstehenden Betrachter als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde. Ebenso entscheidend ist, ob er bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens noch als Besonderes Gebäude gewertet werden kann, was sich erst aus dem Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt (E 3.3.1).

Auslegung einer kommunalen Berechnungsvorschrift zur massgeblichen Fassadenlänge von nah beieinander liegenden Gebäuden beim Mehrlängenzuschlag (E. 4).

Die Kognitionsunterschreitung durch das Baurerkursgericht hinsichtlich § 238 PBG (E. 5.4) führt zur Rückweisung der Angelegenheit (E. 5.5.1). Kognition des Baurekursgerichts bei fehlenden Ausführungen der Gemeinde zu einer kommunaler Dachgestaltungsvorschrift (E. 5.6).

Teilweise Gutheissung und Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ANBAU
ARCHITEKTONISCHE SELBSTÄNDIGKEIT
AUGENSCHEIN
AUSLEGUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BEGRÜNDUNGSMANGEL
BESONDERE GEBÄUDE
DACHGESTALTUNG
EINORDNUNG
ERMESSENSSPIELRAUM
ERMESSENSUNTERSCHREITUNG
FASSADENLÄNGE
GEBÄUDEFLÜGEL
GEBÄUDELÄNGE
GEBÄUDETEIL
HAUPTGEBÄUDE
KOGNITIONSUNTERSCHREITUNG
MEHRLÄNGENZUSCHLAG
ZUSAMMENRECHNUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. I BV
§ 49 Abs. III PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 273 PBG
§ 20 Abs. I VRG
§ 50 Abs. I VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2013.00623

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 20. März 2014

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Robert Lauko.   

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    C, vertreten durch RA D, 

 

2.    Baukommission Küsnacht, vertreten durch RA E, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 11. Dezember 2012 erteilte die
Baukommission Küsnacht C die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des
bestehenden Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und den Neubau eines
Einfamilienhauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 am F-Weg 03.

II.  

Den hiergegen von A erhobenen Rekurs
wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 6. August 2013 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 12. September
2013 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid sowie den
Beschluss vom 11. Dezember 2012 aufzuheben und die baurechtliche
Bewilligung zu verweigern, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten der
Beschwerdegegnerschaft. In seiner Vernehmlassung vom 1. Oktober 2013
beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerde abzuweisen.

In ihrer Beschwerdeantworten vom
31. Oktober bzw. 18. November 2013 schlossen C bzw. die Baukommission
Küsnacht auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beschwerdeführers.

Mit Replik vom 17. Dezember 2013
bzw. Duplik vom 14. Januar 2014 hielten A und C an ihren jeweiligen
Anträgen fest. Am 13. Februar 2014 reichte A eine Stellungnahme ein. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Der Beschwerdeführer beantragt die
Durchführung eines Augenscheins.

Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet
werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten
Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen
Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können. Die Durchführung
eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsächlichen Verhältnisse
unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen
vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits
beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995
Nr. 32 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden
Feststellungen der Vorinstanz können auch im Beschwerdeverfahren berücksichtigt
werden (RB 1981 Nr. 2).

Am 20. Juni 2013 nahm das
Baurekursgericht auf dem Lokal einen Delegationsaugenschein vor, nachdem es im
Hinblick auf das Vorgängerprojekt bereits am 4. Juli
2011 einen Abteilungsaugenschein
durchgeführt hatte. Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund des
entsprechenden Protokolls, der übrigen Akten und der Pläne mit ausreichender
Deutlichkeit ergibt, besteht kein Anlass für die Durchführung eines
verwaltungsgerichtlichen Augen­scheins.

 

2.
 

Der Beschwerdegegner 1 plant auf
dem der Wohnzone W2/1.40 gemäss Art. 19 Bau-
und Zonenordnung der Gemeinde Küsnacht 1994/2004/2012
(BZO) zugeteilten Grundstück Kat.-Nr. 02 den Abbruch des bestehenden
Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und die Errichtung eines
Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage, einem Schwimmbad und einer
umfassenden Einfriedung in Form einer Stützmauer. Projektiert ist ein insgesamt
25 m langes Hauptgebäude, das sich aus einem Mittelbau (zwei Vollgeschosse
und ein anrechenbares Dachgeschoss) und einem eingeschossigen nordwestseitigen
Flügel ("Küchentrakt" mit Dachterrasse) zusammensetzt. An Letzteren schliesst sich ein
dreiseitig eingewandeter und als Erweiterung des Sitzplatzes dienender Anbau
von 4,5 m Länge an. Dieser weist eine um 0,35 m tiefere Höhe und eine
gegenüber dem "Küchentrakt" um 0,8 m zurückversetzte
strassenseitige Flucht auf. Auf der Südostseite des Hauptgebäudes soll eine
ebenfalls um 0,8 m zurückversetzte, 11 m lange Garage angebaut
werden.

Beim streitbetroffenen Projekt handelt
es sich um die überarbeitete Version eines ähnlichen Bauvorhabens der nämlichen
Bauherrschaft. Die dafür erteilte Baubewilligung vom 8. Februar 2011 hob
das Verwaltungsgericht mit Entscheid VB.2011.00648/00681 vom 13. Juni 2012
auf, weil die beiden Gebäudeflügel nicht als Besondere Gebäude qualifiziert
werden konnten, sodass im Ergebnis verschiedene Bauvorschriften missachtet wurden
(bestätigt in BGr, 6. Februar 2013, 1C_417/2013).

3.
 

Der Beschwerdeführer beanstandet wie im
vorangegangenen Verfahren die Annahme der Vorinstanzen, bei den Seitenflügeln
des Gebäudes (Sitzplatzerweiterung, Garage) handle es sich um Besondere
Gebäude. Solche Gebäude müssten im Verhältnis zu Hauptgebäude
"besonders" sein und dürften nicht dessen Bestandteil bilden. Hierfür
sei eine architektonische Gesamtwürdigung vorzunehmen; dass ein Gebäudeteil
zusätzlich eine andere Materialisierung und eine andere äussere Erscheinung
aufweise, sei nicht hinreichend. Prägend für das geplante Gebäude sei nach wie
vor sein axialer Fassadenaufbau. Trotz der geringfügigen Versetzung und der
reduzierten Höhe charakterisiere sich der gesamte Nordwestflügel mit Küche und Sitzplatzerweiterung
als architektonische Einheit. Dies gelte umso mehr, als der südöstliche
Gebäudeflügel das Gegenstück dazu bilde. Qualifiziere man die Seitenflügel
richtigerweise als Teil des Hauptgebäudes, verletze dieses die zulässige
Gebäudelänge, die Baumasse sowie die Grenzabstände.

3.1 Laut
§ 273 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
gelten als Besondere Gebäude Bauten, die nicht für den dauernden Aufenthalt von
Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m,
nicht übersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, wonach für solche Bauten in der
Bau- und Zonenordnung von den kantonalen Mindestabständen abgewichen oder der
Grenzbau erleichtert werden kann, ist von Gebäuden und Gebäudeteilen die
Rede. Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff der Besonderen Gebäude
schon verschiedentlich befasst. In seinem Entscheid vom 7. Dezember 2000
(VB.2000.00304/00314 = RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4) hielt es
fest, dass für die Qualifikation einer Baute als Besonderes Gebäude deren
fehlende objektive Eignung zum dauernden Aufenthalt von Personen
ausschlaggebend sei und nicht die von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in
den Plänen ausgewiesene Nutzung. Erfüllt ein Gebäude(teil) aufgrund seines
Ausbaus die in § 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an Wohn-,
Schlaf- und Arbeitsräume oder unterschreitet er diese nur unwesentlich, stellt
er von vorherein kein Besonderes Gebäude dar. Trifft dies nicht zu, ist im Sinn
einer Gesamtwürdigung zu prüfen, in welchem Ausmass der tatsächliche Zustand
den wohnhygienischen Anforderungen genügt (Christoph Fritzsche/Peter
Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
5. A., Zürich 2011, S. 743).

Entsprechend dem Wortlaut von § 49
Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere Gebäude,
sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an Hauptgebäude
angebaut werden dürfen (VGr, 10. September 2003, VB.2003.00210,
E. 2a, auch zum Folgenden; 7. Mai 2003, VB.2003.00069, E. 4).
Voraussetzung ist, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem Hauptgebäude
zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes (Grösse, Befensterung, Isolation,
Heizung und dergleichen) nicht dazu führt, dass in einer als Besonderes Gebäude
deklarierten Baute Räume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum
dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Daher liegt kein Besonderes
Gebäude mehr vor, wenn dessen Ausstattung eine solche Nutzung während des
grösseren Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ 1988 Nr. 26 E. 3b) oder
die Lage eines darin enthaltenen Raumes eine dauernde Nutzung erleichtert, weil
durch eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude mit seinem Einbezug in die Wohn-
oder Arbeitsnutzung gerechnet werden muss (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 869). 

3.2 Eine
funktionale Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes wird hingegen nicht verlangt;
dieses darf auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des Hauptgebäudes dienen, sofern
es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 7. November
2012, VB.2012.00274, E. 2.4, auch zum Folgenden;
vgl. auch Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 870). 

An seiner im Entscheid vom 23. Mai 2007, VB.2006.00278,
E. 9.2, geäusserten Auffassung, ein an ein Hauptgebäude angebautes Besonderes
Gebäude müsse optisch und funktionell selbständig sein, hielt das
Verwaltungsgericht mit Bezug auf die funktionelle Selbständigkeit im Folgenden
nicht fest (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4; vgl. schon
VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.3, auch zum Folgenden).
Demgegenüber bekräftige es in den genannten Urteilen seine Rechtsprechung,
wonach blosse Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich für den
dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkürlich zu Besonderen
Gebäuden erklärt werden dürfen. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung
zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen
Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische
Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen (RB 1984 Nr. 111;
Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 870). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund
der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe.

3.3 In
E. 5.3 des angefochtenen Rekursentscheids kritisiert das Baurekursgericht
die vom Verwaltungsgericht im Urteil VB.2011.00648/00681 verwendete
Begriffswahl. Diese sei unscharf, da dem Ausdruck "architektonisch"
im Begriffspaar "konstruktive und architektonische Selbständigkeit"
kaum eine Bedeutung zukomme. Massgebend für die Qualifikation sei vielmehr das
Erfordernis der konstruktiven Selbständigkeit einerseits und der optischen Selbständigkeit
andererseits. 

3.3.1
Diesbezüglich ist zu bemerken, dass das Verwaltungsgericht bereits in RB
1968 Nr. 47 hinsichtlich der Abgrenzung von An- und Nebenbauten festhielt,
dass es (allein) auf die äussere Erscheinung und das räumliche Verhältnis
zum Hauptgebäude ankomme. Mit Urteil VB.2003.00210 vom 10. September
2003, E. 2a, hat es diese Abgrenzungskriterien sodann auf die
Unterscheidung zwischen Hauptgebäude und Besonderem Gebäude übertragen. Die
erwähnten Voraussetzungen lassen sich mit dem Begriff der optischen Selbständigkeit
nur unzureichend erfassen. Denn massgebend ist nicht nur, ob der betreffende
Annexbau in seiner äusseren Erscheinung (räumliche Absetzung,
Fassadengestaltung, Dachform bzw. -nutzung usw.) von einem aussenstehenden
Betrachter als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde. Ebenso
entscheidend ist, ob er bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens
noch als Besonderes Gebäude gewertet werden kann, was sich erst aus dem
Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt. 

3.3.2
Für die architektonische Selbständigkeit eines als Besonderes Gebäude
bezeichneten Gebäudeteils ist deshalb von erheblicher Bedeutung, was überhaupt
als Hauptgebäude gilt.  Letzteres hängt in erster Linie von der Eignung der
betreffenden Räumlichkeiten zum dauernden Wohnen ab (vgl. vorn E. 3.1). So
wurde der im nordwestlichen Gebäudeflügel angesiedelte "Küchentrakt"
bereits im ursprünglichen Bauprojekt als bewohnbare Erweiterung des axial
aufgebauten Mittelbaus geplant und gehörte damit, auch wenn dies von aussen
nicht ohne Weiteres erkennbar war, ebenfalls zum Hauptgebäude. Der an den
"Küchentrakt" angehängten "Sitzplatzerweiterung" sprach das
Verwaltungsgericht alsdann mangels optischer Eigenständigkeit (gleiche Höhe,
durchgehende Dachterrasse, einheitliches Fassadenbild auf der Strassenseite)
die Qualität als Besonderes Gebäude ab. Ausgehend vom so definierten
Hauptgebäude, das über den eigentlichen Mittelbau hinaus den gesamten
Nordostflügel umfasste, ging es nicht an, den weitgehend spiegelbildlich angeordneten
Südostflügel als Besonderes Gebäude einzustufen (vgl. VGr, 13. Juni 2012,
VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2 Abs. 2). Vielmehr erschien das Gebäude
in seiner Gesamtheit als ein einziges, axial angelegtes Hauptgebäude und die
vorgenommene Unterteilung in Haupt- und Besondere Gebäude als willkürlich.

3.4 Mit dem
Kriterium der architektonischen und der – kumulativ erforderlichen – konstruktiven
Selbständigkeit soll primär eine missbräuchliche Beanspruchung der in
§ 273 PBG gewährten Erleichterungen durch willkürliche Unterteilung eines
Gebäudes verhindert werden. Erforderlich ist daher lediglich eine gewisse
konstruktive und architektonische Selbständigkeit, die sich, wie dargelegt, aus
einer Gesamtwürdigung des Bauvorhabens ergeben muss (vgl. VGr, 13. Juni
2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2). Hingegen ginge es zu weit, die Qualifikation
als Besonderes Gebäude auf Anbauten zu beschränken, die ohne jegliche
Anpassungen der baulichen Substanz des Hauptgebäudes auch
weggelassen bzw. versetzt werden könnten (vgl. VGr, 7. November
2012, VB.2012.00274, E. 2.8).  

3.5 Bei der
Beurteilung der Frage, ob einem Gebäudeteil eine konstruktive und architektonische
Selbständigkeit zukommt, verfügt die kommunale Baubehörde über einen Beurteilungsspielraum,
in welchen das nach § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) auf Rechtskontrolle beschränkte Verwaltungsgericht
nur eingreifen darf, wenn sich die Würdigung der Baukommission als nicht mehr
vertretbar erweist (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.6).
Entgegen dem Einwand des Beschwerdeführers prüfte das Baurekursgericht
seinerseits die Selbständigkeit der Sitzplatzerweiterung und der Garage ohne
unzulässige Einschränkung seiner Kognition nach § 20 Abs. 1 VRG, auch
wenn es in E. 5.3 in fine "der Vollständigkeit halber" auf den
im zitierten Verwaltungsgerichtsurteil erwähnten Beurteilungsspielraum der
Baubehörde hinwies (vgl. E. 5.4 in fine und 5.6 des Rekursentscheids). 

3.6 Die
Bauherrschaft nahm am ursprünglichen Bauvorhaben in Reaktion auf das Urteil des
Verwaltungsgerichts vom 13. Juni 2012 eine Reihe von Anpassungen vor (vgl.
E. 5.4 des Rekursentscheids). So wurde die strassenseitige Fasssade der
"Sitzplatzerweiterung" um 0,8 m in Richtung Südwesten
zurückversetzt und bildet keine durchgehende Flucht mit dem Hauptgebäude mehr.
Zudem ist die "Sitzplatzerweiterung" neu rund 35 cm niedriger
als der "Küchentrakt", mit dem sie im Unterschied zum ersten Projekt
auch keine gemeinsame Dachterrasse teilt. Ihre Nordostseite verfügt über eine andere
Materialisierung als der "Küchentrakt". Auf die vormals identischen
strassenseitigen Fassadenabschnitte und die ovalen Fenster wurde verzichtet.
Der erweiterte Sitzplatz verfügt nun  über eine eigenständige Südostmauer,
womit seine konstruktive Selbständigkeit noch verstärkt wird. Da er nur
dreiseitig eingewandet und in südwestlicher Richtung vollständig offen ist, ist
er für den dauernden Aufenthalt von Menschen von vornherein ungeeignet. 

Entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers charakterisiert sich der Nordwestflügel des Gebäudes mit
"Küchentrakt" und "Sitzplatzerweiterung" demnach nicht mehr
als architektonische Einheit. Bereits aufgrund der verminderten Dimensionen und
des Verzichts auf die durchgehende Dachterrasse setzt
sich die "Sitzplatzerweiterung" erkennbar vom "Küchentrakt"
ab (vgl. auch E. 5.4 des Rekursentscheids). Während sie vom Garten aus betrachtet schon durch ihre Offenheit auffällt, ist
nunmehr auch die strassenseitige Fassade des Nordwestflügels entsprechend den
unterschiedlichen Funktionen gestaltet und enthält namentlich kein Fenster
mehr, das den Eindruck einer durchgehenden Räumlichkeit erwecken könnte. Im
Gegenteil wird durch das viereckige Küchenfenster der Zusammenhang der
"Küchenerweiterung" zum Mittelbau betont, der im Erdgeschoss über
gleichgestaltete Fenster verfügt. 

3.7 Als
zutreffend erweist sich sodann die vorinstanzliche Würdigung im Hinblick auf
das südöstlich angebaute und als solches erkennbare Garagengebäude. Es kann auf
E. 5.5 des Rekursentscheids verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in
Verbindung mit § 70 Abs. 1 VRG), welche der Beschwerdeführer nicht
substanziiert bestreitet. 

3.8 Nachdem
sich die beiden Gebäudeflügel in mehrfacher Hinsicht voneinander unterscheiden,
zeichnet sich das überarbeitete Projekt nicht mehr durch eine weitgehend spiegelsymmetrische
Anlage aus. Der axiale Aufbau beschränkt sich nunmehr auf den Mittelbau, der
zusammen mit der ähnlich befensterten "Küchenerweiterung" das
Hauptgebäude bildet. Die auf beiden Seiten anschliessenden Anbauten erscheinen
dagegen nicht mehr als dessen Fortsetzung, sondern folgen einem eigenständigen
Gestaltungskonzept. Es ist deshalb nicht rechtsverletzend, wenn sie die Vorinstanzen
als Besondere Gebäude erachten. 

3.9 Dass das
Projekt vom Beschwerdegegner 1 mit dem Ziel überarbeitet wurde, in den
Genuss der von § 273 PBG gewährten Erleichterungen zu kommen, spielt keine
Rolle, da das Bauvorhaben als solches und nicht die Beweggründe der
Bauherrschaft Gegenstand der baurechtlichen Beurteilung bildet. Eine
missbräuchliche Beanspruchung der Erleichterungen muss vielmehr am Bauvorhaben
selbst ablesbar sein, damit von einer willkürlichen Unterteilung ausgegangen
werden kann (vgl. vorn E. 3.4).

4.
 

Für den Fall, dass die Sitzplatzerweiterung und die Garage
als Besondere Gebäude gewertet würden, rügt der Beschwerdeführer eine
Verletzung der Grenzabstände gegenüber den südwestlichen Nachbargrundstücken
Kat.-Nrn. 04 und 05. Art. 21a Abs. 3 BZO bestimme in Abweichung
von § 25 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV), dass
alle Gebäude, deren Gebäudeabstand 10 m unterschreite, für die Berechnung
des Mehrlängenzuschlags zusammengerechnet werden müssten. Art. 21a
Abs. 3 BZO unterscheide dabei nicht zwischen Hauptbauten und
Nebengebäuden, weshalb auch die Seitenflügel des vorliegenden Bauvorhabens als
Besondere Gebäude zu berücksichtigen seien. Art. 21a Abs. 2 BZO, der
in der hier fraglichen Zone einen Mehrlängenzuschlag für Fassadenlängen
festsetze, mache nämlich nur dann Sinn, wenn bei der Anwendung von Abs. 3
auch die Besonderen Gebäude miteinbezogen würden. Da die maximal zulässige
Gebäudelänge für Hauptgebäude in den zweigeschossigen Wohnzonen 25 m
betrage, käme Art. 21a Abs. 2 BZO ansonsten gar nie zur Anwendung und
wäre sinnlos. Denn sobald die Fassaden zweier Gebäude zusammenzurechnen seien,
komme nicht bloss der Mehrlängenzuschlag zur Anwendung, sondern dürfe nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (VB.2009.000659) auch die maximal
zulässige Gebäudelänge – hier von 25 m – nicht überschritten werden. Daran
ändere auch die unverbindliche und keinen Bestandteil der Bau- und Zonenordnung
bildende Wegleitung der Gemeinde Küsnacht nichts.

4.1 Gemäss
Art. 19 BZO ist in der Wohnzone W2/1.40 ein Grundgrenzabstand von 7 m
einzuhalten. Art. 21a Abs. 2 BZO sieht dabei für die betreffende Zone
einen Mehrlängenzuschlag im Sinn von §§ 23 ff. ABV um die Hälfte der
Mehrlänge vor, sofern die Fassadenlänge mehr als 25 m beträgt. Ferner
enthält Art. 21a Abs. 3 BZO eine Berechnungsvorschrift zur
massgeblichen Fassadenlänge:

"Bei
der Berechnung der für die Mehrlängenzuschläge massgeblichen Fassadenlängen
werden die Fassadenlängen von Gebäuden, deren Gebäudeabstand 10.00 m
unterschreitet, zusammengerechnet."

 

Fraglich ist, ob Besondere Gebäude und
damit auch das Garagengebäude sowie die "Sitzplatzerweiterung" von
der zitierten Vorschrift erfasst werden, womit der Grenzabstand zu den
südwestlichen Nachbargrundstücken offensichtlich überschritten würde. Nach
Ansicht der Beschwerdegegnerschaft bezieht sich Art. 21a Abs. 2 BZO
nicht auf § 25 ABV, sondern bildet eine abweichende Regelung im Sinn von
§ 27 Abs. 2 ABV, wonach die Bau- und Zonenordnung bestimmen kann, dass die für den
Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlängen von benachbarten Hauptgebäuden
zusammengerechnet werden, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass
unterschreitet. 

4.2 Ausgangspunkt
jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht ganz
klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss nach seiner wahren
Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente (BGE
131 II 697 E. 4, mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Abzustellen ist
dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie
auf die Bedeutung, die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt.
Die Gesetzesmaterialien dienen besonders bei neueren Texten als Hilfsmittel, um
den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 130 II 202 E. 5.1). Das Bundesgericht
sowie auch das Verwaltungsgericht haben sich bei der Auslegung von Erlassen
stets von einem Methodenpluralismus leiten lassen und nur dann allein auf das
grammatische Element abgestellt, wenn sich daraus zweifelsfrei die sachlich
richtige Lösung ergab (BGE 124 II 372 E. 5 mit Hinweisen).

4.3 Art. 21a
Abs. 3 BZO spricht lediglich von "Gebäuden", ohne zu präzisieren,
ob nur Hauptgebäude oder auch Besondere Gebäuden von der Zusammenrechnung betroffen
sind. Demgegenüber hält die Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung 1994 mit
Teilrevision 2004 auf S. 24 als Erläuterung ausdrücklich fest, dass
Besondere Gebäude bei der Berechnung der Fassadenlänge und damit des
Mehrlängenzuschlags ausser Betracht fallen. Darüber hinaus legt die offenbar an
den Wortlaut von § 27 Abs. 2 ABV angelehnte Formulierung ("für
die Mehrlängenzuschläge massgeblichen Fassadenlängen") nahe, dass sich
Art. 21a Abs. 3 BZO auf die genannte Bestimmung und nicht auf
§ 25 ABV bezieht. Gemäss letzterer Vorschrift fallen Besondere Gebäude im
Sinn von § 49 Abs. 3 PBG bei der Berechnung des Mehrlängenzuschlags
ausser Betracht, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt.
Nachdem Besondere Gebäude mangels anderer Regelung in der Bau- und Zonenordnung
für den Mehrlängenzuschlag nicht zu berücksichtigen sind, hätte sie der
kommunale Gesetzgeber der Zusammenrechnung aller Voraussicht nach explizit
unterstellt, falls er von der gesetzgeberischen Grundkonzeption hätte abweichen
wollen. Die Gesetzessystematik wie auch die Materialien sprechen somit dafür,
Art. 21a Abs. 3 BZO nur auf Hauptgebäude anzuwenden.

4.4 Zu prüfen
bleibt, ob dem Mehrlängenzuschlag nach Art. 21a Abs. 2 BZO noch ein
sinnvoller Anwendungsbereich verbleibt, wenn lediglich die Fassadenlängen von Hauptgebäuden,
deren Abstand 10 m unterschreitet, zu addieren sind. Richtig bemerkt der Beschwerdeführer,
dass die Bestimmung gemäss Wegleitung, S. 24, nur für die zweigeschossigen
Wohnzonen gilt, in denen Hauptgebäude nur eine Gebäudelänge von höchstens
25 m aufweisen dürfen (vgl. Art. 19 BZO). Damit dürfte sich der
Anwendungsbereich von Art. 21a Abs. 2 BZO von vornherein auf
Situationen beschränken, in denen mehrere benachbarte Gebäude betroffen sind,
zumal der Mehrlängenzuschlag erst ab einer Fassadenlänge von 25 m zum Zug
kommt. Demgegenüber erweist sich die beschwerdeführerische Interpretation des
Urteils VB.2009.000659 vom 16. Juni 2010 (= BEZ 2010 Nr. 30), wonach
weniger als 10 m voneinander entfernte Hauptgebäude (in jedem Fall) auch
zur Ermittlung der höchstzulässigen Gebäudelänge zusammenzurechnen
seien, als unzutreffend. 

4.4.1
Das Verwaltungsgericht erblickte im zitierten Urteil aufgrund der für die
geschlossene Bauweise zwingend zu statuierenden Gebäudegesamtlänge und der
Tatsache, dass diese nicht durch private Näherbaurechtsvereinbarungen
abänderbar sei, eine Regelungslücke im Hinblick auf die Zusammenrechnung von
Gebäuden, die den kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m unterschreiten.
Aus Rücksicht auf die abweichende Rechtswirklichkeit nahm es allerdings nur mit
Zurückhaltung eine Lückenfüllung vor: Bestimme die kommunale Bau- und
Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 ABV hinsichtlich des Mehrlängenzuschlags
eine Zusammenrechnung der Fassadenlänge, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes
Mass unterschreite, könne davon ausgegangen werden, dass der (kommunale)
Gesetzgeber das gleiche Mass für die Zusammenrechnung von Gebäuden bei Ermittlung
der Gebäudelänge bestimmt hätte. 

4.4.2
Diese Schlussfolgerung erscheint in der vorliegenden Situation schon
deswegen nicht angebracht, weil die Wegleitung zur BZO auf S. 32 – im
Unterscheid zur damals beurteilten Bau- und Zonenordnung von Affoltern am Albis – die geschlossene Überbauung explizit
als einseitig oder mehrseitige zusammengebaute oder an die Grenze gestellte
Gebäude definiert, womit eine planwidrige Unvollständigkeit im Hinblick auf
lediglich nah beieinander liegende Gebäude auszuschliessen ist. Diese sind in
der Gemeinde Küsnacht hinsichtlich der Gebäudelänge folglich nicht in einer
Weise zu behandeln, als wären sie in geschlossener Bauweise erstellt worden.
Die Gebäudelängen sind deshalb auch dann nicht zu addieren, wenn der Abstand
zwischen den Gebäuden weniger als 10 m beträgt. 

4.4.3
Damit verbleibt für den Mehrlängenzuschlag nach Art. 21a Abs. 2
und 3 BZO, der bei benachbarten Gebäuden, die für sich genommen nicht erfasst
wären, erst bei Unterschreitung eines gegenseitigen Abstands von 10 m eingreift,
ein eigenständiger Anwendungsbereich. Auch der Normzweck legt insofern keine
Anwendung der Vorschrift auf Besondere Gebäude nahe. 

4.5 Wie in
E. 6.3 des Rekursentscheids zutreffend festgehalten, sind die
Sitzplatzerweiterung und die Garage für die Berechnung der für den
Mehrlängenzuschlag massgeblichen Fassadenlänge demnach nicht zu
berücksichtigen, weshalb ein Mehrlängenzuschlag für das Bauvorhaben entfällt.
Die Rüge der Grenzabstandsverletzung erweist sich daher als unbegründet.

5.
 

Schliesslich moniert der
Beschwerdeführer, das Bauvorhaben ordne sich nicht befriedigend in seine
bauliche Umgebung ein. Die aus Versatzstücken des Villenbaus des 19. und
des frühen 20. Jahrhunderts bestehende Gebäudeanlage weise keinerlei Bezug
zum vorhandenen Bebauungsbild des Quartiers auf. Es handle sich um eine
kulissenhafte Abbildung einer persönlichen Idealvorstellung einer
"Villa". Das im Quartier vorhandene Grundmuster, welches Ein- und
Durchblicke aus dem öffentlichen Raum in die Gärten erlaube, werde durch die
Aufreihung der Neubauten entlang des F-Wegs nicht weitergeführt. Die Vorinstanz
berufe sich zu Unrecht auf den erheblichen Beurteilungs- und Ermessensspielraum
der örtlichen Baubehörde bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG bzw.
Art. 22 BZO und unterschreite damit die ihr zukommende Kognition.

5.1 Nach § 238
Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in
ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung
erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. § 238
Abs. 1 PBG stellt eine positive ästhetische Generalklausel dar, die nicht
bloss eine Verunstaltung verbietet, sondern eine positive Gestaltung verlangt
(BGr, 16. Mai 2008, 1C_346/2007, E. 3.3.1; VGr, 6. Oktober 2010,
VB.2009.00604, E. 5.3). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende
Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach
objektiven Massstäben und mit nachvollziehbarer Begründung zu erfolgen (BGr,
28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 18. Juni 1997, BEZ
1997 Nr. 23 E. 4b/aa). Dabei ist eine umfassende Würdigung aller
massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. März 2000, BEZ 2000 Nr. 17
E. 5 und 6b).

5.2 Nach der
langjährigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund
der ihr durch Art. 85 Abs. 1 KV eingeräumten Autonomie bei der
Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs
"befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter
Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher
Entscheidungsfreiheit umschrieben wurde (VGr, 30. Juni 2010,
VB.2010.00127, E. 4.2 mit Hinweisen; Alfred
Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 19). Die Entwicklung
von Grundsätzen, wie dieser Handlungsspielraum zu füllen ist, fällt jedenfalls
grundsätzlich in die Kompetenz der kantonalen (Rechtsmittel-)Instan­zen: Im
Zusammenhang mit der Anwendung von § 238 PBG ist dabei von einer
"allgemeinen Konkretisierung" der ästhetischen Generalklausel die
Rede (vgl. Arnold Marti, Bemerkungen zum Entscheid des Bundesgerichts vom
21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 437 ff.). Darunter werden
die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln verstanden, wie diejenige, dass
mit der Einordnungsbestimmung in der Regel nicht die Übernahme von in der
baulichen Umgebung bereits vorhandenen Bauformen verlangt werden kann, oder
dass § 238 PBG grundsätzlich keine Handhabe bietet, die Ausschöpfung der
nach der Bau- und Zonenordnung zulässigen Baumöglichkeiten zu untersagen, wenn
die in der Umgebung bestehenden Bauten diese nicht voll ausschöpfen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf,
S. 652 ff.). 

Demgegenüber
obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen
Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.2.2, auch zum Folgenden). Mit der Begründung ihres Entscheids berücksichtigt
die kommunale Baubehörde die für die Beurteilung relevante bauliche Umgebung
und führt die Gesichtspunkte an, an denen sie die Einordnung des Bauprojekts
misst.

5.3
 

5.3.1
Aufgrund des Wortlauts von § 20 Abs. 1 VRG ist das
Baurekursgericht nicht nur zur Überprüfung der Rechtmässigkeit, sondern auch
der Angemessenheit kommunaler Entscheide befugt. Nach der früheren
Rechtsprechung hatte sich die Rekursinstanz bei der Überprüfung kommunaler
Einordnungsentscheide aufgrund der verfassungsrechtlichen garantierten
Gemeindeautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen (vgl. VGr, 30. Juni 2010,
VB.2010.00127, E. 4.2). Das Baurekursgericht schritt praxisgemäss erst
ein, wenn die ästhetische Würdigung der Baubehörde sachlich
nicht mehr vertretbar war bzw. wenn sich die vorinstanzliche Ermessensausübung
als offensichtlich unvertretbar erwies.

5.3.2
Mit dem Urteil VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 leitete das
Verwaltungsgericht eine Praxisänderung ein, wonach zwischen der
Gemeindeautonomie und dem verfassungsmässigen Anspruch auf Ausschöpfung der
Überprüfungsbefugnis im Sinn eines möglichst schonenden Ausgleichs der
verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz
herzustellen sei. Eine im Baurekursverfahren generell erhöhte gerichtliche
Eingriffsschwelle bzw. eine blosse Überprüfung der Vertretbarkeit des Einordnungsentscheids
vermag diesen Voraussetzungen nicht zu genügen. Denn das Baurekursgericht ist,
wie jede Rechtsmittelinstanz, nicht nur berechtigt, sondern grundsätzlich auch
verpflichtet, seine gesetzlich festgelegte Überprüfungsbefugnis voll auszuschöpfen
(VGr, 8. Februar 2006, VB.2005.00515, E. 2). 

Das Baurekursgericht muss den
Einordnungsentscheid demnach rechtlich wie faktisch wirksam überprüfen. Es ist
in seiner Angemessenheitskontrolle jedoch insofern beschränkt, als es die
Einordnung des Bauvorhabens nicht völlig frei und unbesehen des angefochtenen
Bauentscheids würdigen darf. Vielmehr muss die Überprüfung unter gebührender
Berücksichtigung der Entscheidgründe erfolgen. Das Baurekursgericht hat sich
dabei mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der Baubehörde im
Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt
wurden. 

5.4 In
E. 10.2.1 Abs. 3 des Rekursentscheids hielt das Baurekursgericht in
Übereinstimmung mit der früheren Gerichtspraxis zu seiner eigenen Kognition
fest, dass es eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine
andere Wertung ersetze und dann eingreife, wenn die Unhaltbarkeit des
vorinstanzlichen Entscheids offensichtlich sei. Im Folgenden ging das Gericht
davon aus, dass es die von ihm als vertretbar erachtete Begründung der Beschwerdegegnerin 2
zu respektieren habe (vgl. E. 10.4 des Rekursentscheids). Darin liegt nach
dem Gesagten eine unzulässige Kognitionsunterschreitung und ein Verstoss gegen § 20 Abs. 1 VRG sowie Art. 29 Abs. 1 der
Bundesverfassung vom 18. Juni 1999 (vgl. VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468,
E. 4.4). 

Der Rekursentscheid erweist sich insofern als
rechtsfehlerhaft und ist aufzuheben (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 20 Abs. 1 lit. a VRG). 

5.5 Es stellt
sich die Frage, ob das Verwaltungsgericht im Sinn von § 63 Abs. 1 VRG
selbst entscheiden oder die Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen soll. 

5.5.1
Die Kognition des Verwaltungsgerichts beschränkt sich grundsätzlich auf
eine Rechts- und Sachverhaltskontrolle; die Rüge der Unangemessenheit ist in
der Regel nicht zulässig (§ 50 VRG). Diese Kognition unterscheidet sich in
massgeblicher Weise von derjenigen des Baurekursgerichts, das die umstrittene
Einordnung des Bauprojekts nach § 238 Abs. 1 PBG auf Angemessenheit
hin beurteilen kann und muss. Die Nichtausschöpfung einer gegenüber der
verwaltungsgerichtlichen Überprüfungsbefugnis weiter gehenden Kognition durch
die Vorinstanz führt deshalb grundsätzlich zu einer Rückweisung der Sache (vgl.
VGr, 6. März 2014, VB.2013.00644, E. 3). Zwar kann es sich bei klarer
Sachlage aus prozessökonomischen Gründen aufdrängen, dass das
Verwaltungsgericht mit der gleichen Überprüfungsbefugnis über die Einordnung
entscheidet, wie sie der Vorinstanz zugestanden hätte (vgl. VGr,
23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 4.4). Zumindest in Grenzfällen, in
denen die ausgeübte Kognition ergebnisrelevant sein kann, muss es jedoch bei
einer Rückweisung an das Baurekursgericht als Fachgericht sein Bewenden haben. 

5.5.2
Das Baurekursgericht setzte sich in E. 10.4 des Rekursentscheids mit
dem Einfluss nicht alltäglicher Gestaltungselemente und eines neueren
architektonischen Zeitgeistes auf das streitbetroffene Quartier auseinander und
erachtete sich im Rahmen der Vertretbarkeitskontrolle an diese von der Gemeinde
offenbar bewusst ermöglichte Entwicklung gebunden. Es ist nicht
auszuschliessen, dass die Vorinstanz bei Ausschöpfung ihrer Kognition anders
urteilen würde. Die Sache ist demnach in teilweiser Gutheissung der Beschwerde
zu neuem Entscheid an das Baurekursgericht zurückzuweisen. Dieses wird mit der
in E. 5.3.2 umschriebenen Kognition zu überprüfen haben, ob das geplante
Einfamilienhaus den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG entspricht. Ob
das Baurekursgericht in Anbetracht der beschwerdeführerischen Argumentation, wonach
der örtlichen Baubehörde in Einordnungsfragen kein Ermessensspielraum zustehe,
seiner Begründungspflicht nachgekommen ist, kann damit offenbleiben.

5.6 Die
Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz drängt sich noch aus einem weiteren
Grund auf.

5.6.1
Der Beschwerdeführer rügte in seinem Rekurs vom 28. Januar 2013,
Ziff. II.4c, einen Verstoss gegen die gestalterischen Anforderungen von Art. 22
Abs. 1 und Abs. 4 Sätze 1 und 3 BZO durch die geplanten
Dachaufbauten bzw. Lukarnen. Dazu hielt die Vorinstanz – wie bereits in
E. 11.7 ihres Rekursentscheids vom 19. September 2011 zum Vorgängerprojekt
– lediglich fest, dass es sich bei den in Art. 22 BZO definierten
Dachgestaltungsvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht
handle, bei dessen Anwendung ihr ein erheblicher Beurteilungs- und Ermessensspielraum
zustehe und sie sich entsprechend Zurückhaltung auferlege. Eine inhaltliche
Auseinandersetzung mit den Einwänden des Beschwerdeführers erfolgte nicht.

5.6.2
Unabhängig von ihrer mangelhaften Begründung erweist sich die
vorinstanzliche Erwägung als unzutreffend. Denn die Gemeinde kann sich nur dann
auf ihren geschützten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie davon auch
tatsächlich Gebrauch macht und in pflichtgemässer Abwägung aller in der Sache
erheblichen Interessen und Argumente entscheidet (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00365, E. 3.1, auch zum Folgenden).
Durch eine ausreichende Begründung ist dieses Abwägen der massgeblichen
Elemente in nachvollziehbarer Weise zu belegen. Fehlt eine solche Begründung
der angefochtenen Anordnung, so kann sich die kommunale Behörde nicht auf ihren
besonderen Beurteilungsspielraum berufen und das Baurekursgericht ist nicht nur
berechtigt, sondern auch ver­pflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens
uneingeschränkt zu prüfen (RB 1991 Nr. 2 mit Hinweisen; Pierre Tschannen/Ulrich
Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009,
§ 26 Rz. 38–40). 

5.6.3
Der streitbetroffene Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 11. Dezember
2012 enthält, ebenso wie die ursprüngliche Baubewilligung vom 8. Februar
2011, keinerlei Ausführungen zur Vereinbarkeit der geplanten Dachgestaltung mit
Art. 22 Abs. 1 und Abs. 4 BZO. Auch in ihrer Rekursvernehmlassung
vom 28. März 2013 ging die Beschwerdegegnerin auf die Einhaltung der
betreffenden Gestaltungsvorschriften nicht konkret ein, sondern begnügte  sich
mit allgemeinen Ausführungen zur Dachgestaltung (vgl. auch die Rekursvernehmlassung
vom 26. Mai 2011 zum Vorgängerprojekt). Unter diesen Umständen wäre das
Baurekursgericht nach dem Gesagten verpflichtet gewesen, das Bauvorhaben mit
Bezug auf Art. 22 BZO unter Einsatz seiner uneingeschränkten Kognition zu
überprüfen. Dies wird das Gericht in seinem neuen Entscheid nachzuholen haben.

6.
 

Demnach ist die Beschwerde
teilweise gutzuheissen und die Sache im Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht
zurückzuweisen. 

Da der
Beschwerdeführer mit seinem Antrag nur teilweise durchdringt, rechtfertigt es
sich, ihm die Gerichtskosten zur Hälfte und der
Beschwerdegegnerschaft je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; vgl. Kaspar
Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., Zürich etc. 2014, § 13
N. 53). Über die Verlegung der Rekurskosten wird das Baurekursgericht im neuen
Rechtsgang zu entscheiden haben. Parteientschädigungen sind bei diesem Ausgang
des Verfahrens keine zuzusprechen.

7.
 

Im Rahmen der Rechtsmittelbelehrung
ist darauf hinzuweisen, dass ein Rückweisungsentscheid nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts einen Zwischen­entscheid darstellt, der nur angefochten werden
kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni
2005 erfüllt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2, S. 402 unten).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid
des Baurekursgerichts vom 6. August 2013 wird aufgehoben und die Sache im
Sinn der Erwägungen an das Baurekursgericht zurückgewiesen. Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 6'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    170.--     Zustellkosten,

Fr. 6'170.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer zur Hälfte und der Beschwerdegegnerschaft
je zu einem Viertel auferlegt.

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:…