# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9f35a2a3-3961-5b62-8720-f6f6b6bd7f04
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 23.11.2022 3-RV.2021.84
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2021-84_2022-11-23.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2021.84       
P 152 
 

 

 

 

Urteil vom 23. November 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Lämmli  

Richterin Sramek  

Gerichtsschreiber Fäs          

 

 
 

   

Rekurrent 1  A._____ 

 

Rekurrentin 2  B._____ 

 

beide vertreten durch Sabine Hartmann, Treuhand GmbH, 

Hauptstrasse 32, 5502 Hunzenschwil   

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 19. April 2021 

betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2018 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Verfügung vom 21. Juli 2020 wurden A. und B. von der Steuerkommis-

sion Q. für das Jahr 2018 zu einem steuerbaren Einkommen von 

CHF 231'500.00 (davon qualifizierter Beteiligungsertrag von 

CHF 40'000.00) und zu einem steuerbaren Vermögen von CHF 591'000.00 

veranlagt. In Abweichung von der Selbstdeklaration wurden unter anderem 

für die Liegenschaft GB S. Nr. ddd, Parzelle bbb, Einfamilienhaus,  

X-Strasse, ein Eigenmietwert von CHF 16'860.00 aufgerechnet und 

pauschale Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 3'372.00 abgezogen. 

 

2. 

Gegen die Verfügung vom 21. Juli 2020 liessen A. und B. mit Schreiben 

vom 20. August 2020 Einsprache erheben und folgenden Antrag stellen:  

 

"Das steuerbare Einkommen 2018 für die Staats- und Gemeindesteuern sei 

gemäss untenstehender Berechnung mit CHF 218'066 zu veranlagen. Die Be-

rechnung setzt sich wie folgt zusammen: 

 

Steuerbares Einkommen gem. def. Steuerveranl. 2018: CHF 231'554 

 

./. Eigenmietwert EFH S. CHF -16'860 

+ Liegenschaftsunterhaltskosten pauschal EFH S. CHF +3'372 

 

Steuerbares Einkommen StSt und Gd'Steuern 2018 CHF 218'066 

 

Steuerbares Einkommen 2018 Q. CHF 178'066 

Beteiligungsertrag Q. CHF 40'000 

 

Das steuerbare Einkommen 2018 für die direkte Bundessteuer sei analog an-

zupassen."  

 

3. 

Mit Entscheid vom 19. April 2021 wies die Steuerkommission Q. die 

Einsprache ab.   

 

4. 

Den Einspracheentscheid vom 19. April 2021 (Zustellung an A. und B. am 

7. Mai 2021, an ihre Vertreterin am 11. Mai 2021) liessen A. und B. mit 

Rekurs vom 19. Mai 2021 und 4. Juni 2021 (Postaufgabe gleichentags) 

fristgerecht an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, 

weiterziehen. Sie lassen folgenden Antrag stellen:  

 

 - 3 - 

 

 

"Das steuerbare Einkommen 2018 für die Staats- und Gemeindesteuern sei 

gemäss untenstehender Berechnung mit CHF 218'066 zu veranlagen. Die Be-

rechnung setzt sich wie folgt zusammen: 

 

Steuerbares Einkommen gem. def. Steuerveranl. 2018: CHF 231'554 

 

./. Eigenmietwert EFH S. CHF -16'860 

+ Liegenschaftsunterhaltskosten pauschal EFH S. CHF +3'372 

 

Steuerbares Einkommen StSt und Gd'Steuern 2018 CHF 218'066 

 

Steuerbares Einkommen 2018 Q. CHF 178'066 

Beteiligungsertrag Q. CHF 40'000 

 

Das steuerbare Einkommen 2018 für die direkte Bundessteuer sei analog an-

zupassen."  

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen. 

 

5. 

Die Steuerkommission Q. sowie das Kantonale Steueramt beantragen die 

Abweisung des Rekurses. 

 

6. 

A. und B. liessen keine Replik erstatten.  

 

 

 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern sowie 

die direkte Bundessteuer 2018.  

 

1.2. 

Gegenstand der Veranlagungsverfügung vom 21. Juli 2020 sowie des Ein-

spracheentscheids vom 19. April 2021 sind nur die Kantons- und Gemein-

desteuern 2018. Auf den Antrag, wonach das steuerbare Einkommen 2018 

für die direkte Bundessteuer analog anzupassen sei, ist daher nicht einzu-

treten.  

 

1.3. 

Massgebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember 

1998 (StG). 

 

2. 

2.1. 

Mit Verfügung vom 16. April 2020 setzte das Kantonale Steueramt, Sektion 

Grundstückschätzung, den Eigenmietwert für die Liegenschaft GB S.  

Nr. ddd, Parzelle bbb, Einfamilienhaus, X-Strasse, ab der Steuerperiode 

2018 auf CHF 16'860.00 fest. Diese Verfügung ist in Rechtskraft 

erwachsen.  

 

2.2. 

Die Vorinstanz rechnete in der Veranlagung sowie im Einspracheentscheid  

für die Liegenschaft in S. einen Eigenmietwert von CHF 16'860.00 auf und 

zog pauschale Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 3'372.00 ab. Zur 

Begründung führt sie aus, dass während rund drei Jahren keine Bemü-

hungen für eine Vermietung oder einen Verkauf nachgewiesen seien; erst-

malige Vermietungsbemühungen seien mit dem Inserat vom 21 August 

2020 nachgewiesen. Renovationsarbeiten, welche gegen eine objektive 

Nutzbarkeit sprechen würden, seien ebenfalls nicht aktenkundig. Es sei da-

her praxisgemäss von Eigengebrauch auszugehen (vgl. Einspracheent-

scheid und Vernehmlassung vom 14. Juli 2021).   

 

2.3. 

Die Rekurrenten lassen beantragen, dass betreffend die Liegenschaft in S. 

kein Eigenmietwert von CHF 16'860.00 aufzurechnen und keine pau-

schalen Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 3'372.00 abzuziehen 

seien. Deren Vertreterin führt aus, dass die Rekurrenten mit ihren Kindern 

ihr Einfamilienhaus in Q. bewohnen würden. Das Einfamilienhaus in S. sei 

leer gestanden mit der Absicht, einen geeigneten Mieter zu finden. Es sei 

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nicht zur Eigennutzung zur Verfügung gestanden, und es habe auch nicht 

die Absicht zur Bereithaltung für eigene Zwecke bestanden. 

Dementsprechend sei das Haus während des Leerstandes auch nicht möb-

liert gewesen. Das Haus in S. sei auf dem Portal "www.aaa.ch" unter der 

Rubrik "zu vermieten" publiziert gewesen und seit Herbst 2020 wieder 

vermietet. Während des Leerstandes habe für die Rekurrenten nie ein Nut-

zenertrag bestanden (vgl. Rekurs).     

 

3. 

3.1. 

3.1.1. 

Bei der Einkommenssteuer ist der Mietwert von Liegenschaften oder Lie-

genschaftsteilen steuerbar, soweit sie der steuerpflichtigen Person auf 

Grund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Ei-

gengebrauch zur Verfügung stehen (§ 30 Abs. 1 lit. b StG; Art. 7 Abs. 1 des 

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-

tone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG]). 

 

3.1.2. 

Rechtsprechungsgemäss ist ein steuerlich relevanter Eigengebrauch (nur) 

insoweit nicht gegeben, als eine Liegenschaft aufgrund von objektiven, 

äusseren Umständen nicht benutzt werden kann. Gleich verhält es sich, 

wenn ein Objekt leer steht, weil es trotz entsprechender Absicht und ernst-

hafter Bemühungen nicht vermietet oder verkauft werden kann; auch dies-

falls unterbleibt die Nutzung aufgrund eines äusseren Faktors. Demgegen-

über ist selbst dann ein steuerrechtlich massgeblicher Eigengebrauch an-

zunehmen, wenn ein Eigentümer die Liegenschaft zwar nicht tatsächlich 

bewohnt, sich aber das Recht hierzu vorbehält, ohne es auszuüben; auch 

in einem solchen Fall hat er die Liegenschaft inne, weil er sie jederzeit be-

ziehen kann (Bundesgerichtsurteil vom 7. Oktober 2020 [2C_ 509/2020] 

E. 3. = StE 2021 B 25.3 Nr. 48 = StR 2020 S. 930; SGE vom 22. März 2018 

[3-RV.2016.60]). 

 

3.1.3. 

In Bezug auf die Beweislast gilt Folgendes: Der Nachweis für steuerbegrün-

dende oder steuererhöhende Tatsachen obliegt der Steuerbehörde, der 

Nachweis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen der 

steuerpflichtigen Person; diese hat die entsprechenden Tatsachen also 

nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (BGE 140 II 248 E. 3.5; 

Bundesgerichtsurteil vom 7. Oktober 2020 [2C_ 509/2020] E. 1.4. = StE 

2021 B 25.3 Nr. 48 = StR 2020 S. 930; VGE vom 4. November 2009 

[WBE.2009.18]; SGE vom 21. April 2022 [3-RV.2020.176]).    

  

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=2C_509%2F2020&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-II-248%3Ade&number_of_ranks=0#page248

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3.2. 

Die Rekurrenten haben betreffend die Liegenschaft in S., welche im Ei-

gentum des Rekurrenten steht, grundsätzlich einen Eigenmietwert zu ver-

steuern. Der Nachweis für die steuermindernde Tatsache, dass ein steuer-

lich relevanter Eigengebrauch der Liegenschaft in S. im Jahr 2018 aufgrund 

von objektiven, äusseren Umständen nicht gegeben war, obliegt den 

Rekurrenten. 

 

3.3. 

3.3.1. 

Die Rekurrenten liessen zusammen mit der Einsprache ein Inserat von 

www.aaa.ch einreichen, wonach die Liegenschaft in S. zu vermieten ist. 

Dieses Inserat war gemäss Suche der Vorinstanz vom 24. August 2020 auf 

dem Immobilien-Portal von E. (auf diesem finden sich sämtliche Angebote 

der grössten Immobilienmarktplätze in der Schweiz; vgl. www.ccc.ch) 

erstmals am 21. August 2020 online. Damit vermögen die Rekurrenten 

offensichtlich keine ernsthaften Vermietungsbemühungen für das Jahr 

2018 nachzuweisen.  

 

3.3.2.  

Weitere Vermietungsbemühungen im Jahr 2018 sind weder geltend ge-

macht noch nachgewiesen. Vielmehr soll die Rekurrentin auf ein Schreiben 

des Gemeindesteueramts Q. vom 10. Februar 2020 hin am 17. Februar 

2020 telefonisch mitgeteilt haben, dass die Liegenschaft in S. seit dem 

1. Oktober 2017 leer stehe, keine Vermietungsbemühungen unternommen 

worden seien, da sie auf entsprechende Erträge grundsätzlich nicht 

angewiesen seien, und die Absicht bestehe, die Liegenschaft ab 2020 

wieder zu vermieten.  

 

3.3.3. 

Den Rekurrenten gelingt es somit nicht, ernsthafte Vermietungsbemühun-

gen hinsichtlich der Liegenschaft in S. für das Jahr 2018 nachzuweisen. 

 

3.4. 

In der Einsprache wird ausgeführt, dass das Einfamilienhaus in S. vorerst 

für Sanierungsarbeiten leer gestanden sei. Mit dieser lediglich behaupteten 

und nicht belegten Tatsache vermögen die Rekurrenten nicht zu beweisen, 

dass die Liegenschaft in S. im Jahr 2018 aufgrund von Reno-

vationsarbeiten nicht habe benutzt werden können. Dies gilt umso mehr, 

als im Inserat auf www.aaa.ch als letztes Renovationsjahr 2014 angegeben 

ist und im Rekurs ausgeführt wird, dass keine grösseren Unterhaltsarbeiten 

nötig gewesen seien, um das Einfamilienhaus in S. erneut vermieten zu 

können.    

  

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3.5. 

Dass die Liegenschaft in S. leer gestanden und nicht möbliert gewesen sei, 

und dass den Rekurrenten ihr Einfamilienhaus in Q. zur Eigennutzung zur 

Verfügung stehe, ist für die rechtliche Würdigung nicht relevant. Ebenso 

wenig trifft zu, dass das Einfamilienhaus in S. den Rekurrenten im Jahr 

2018 nicht für eigene Zwecke zur Verfügung gestanden sei und keine 

Absicht bestanden habe, dieses für eigene Zwecke bereitzuhalten. Die 

Rekurrenten haben die Liegenschaft in S. im Jahr 2018 zwar nicht 

tatsächlich bewohnt, sich das Recht hierzu allerdings vorbehalten, da keine 

objektiven, äusseren Umstände vorliegen, aufgrund derer die Liegenschaft 

nicht genutzt werden konnte.     

 

3.6. 

Die Vorinstanz hat den Rekurrenten für die Liegenschaft in S. demnach zu 

Recht einen Eigenmietwert aufgerechnet. Dessen Höhe von 

CHF 16'860.00 ist aufgrund der in Rechtskraft erwachsenen Verfügung 

vom 16. April 2020 nicht zu beanstanden.  

 

4. 

4.1. 

Gemäss § 39 Abs. 5 StG können für Grundstücke des Privatvermögens an 

Stelle der tatsächlichen Kosten und Prämien folgende Pauschalabzüge 

geltend gemacht werden: 

 

a) für Gebäude, die zu Beginn der Steuerperiode oder beim Eintritt in die 

aargauische Steuerpflicht bis und mit 10 Jahre alt sind: 10 % des ge-

samten Mietrohertrages; 

b) für Gebäude, die zu Beginn der Steuerperiode oder beim Eintritt in die 

aargauische Steuerpflicht über 10 Jahre alt sind: 20 % des gesamten 

Mietrohertrages. 

 

4.2. 

Das Einfamilienhaus in S. ist mit Baujahr 1987 mehr als zehn Jahre alt. 

Zudem haben die Rekurrenten diesbezüglich keine tatsächlichen Kosten 

geltend gemacht. Die Vorinstanz hat daher zu Recht pauschale Liegen-

schaftsunterhaltskosten von 20 % des gesamten Mietrohertrages von 

CHF 16'860.00, das heisst von CHF 3'372.00 abgezogen. 

 

5. 

Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

6. 

Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-

kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenent-

schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). 

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Das Gericht erkennt: 

 

1. 

Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

2. 

Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus 

einer Staatsgebühr von CHF 300.00, der Kanzleigebühr von CHF 110.00 

und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 510.00, unter solida-

rischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 

3. 

Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Vertreterin der Rekurrenten (2) 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q. 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

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Aarau, 23. November 2022 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Fäs