# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e3c352da-131e-5cb1-9151-15f2ede5e7bd
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-03
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 03.12.2018 C/6915/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-6915-2016_2018-12-03.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 04.12.2018. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/6915/2016 ACJC/1675/2018 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 3 DECEMBRE 2018 

 

Entre 

Madame A______, domiciliée ______, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal 
des baux et loyers le 5 février 2018, comparant par Me Manuel BOLIVAR, avocat, rue 

des Pâquis 35, 1201 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile,  

et 

B______ SA, représentée par la [régie immobilière] C______ SA, ______, intimée, en 
les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile.  

 

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C/6915/2016 

EN FAIT 

A. a. Par jugement JTBL/96/2018 du 5 février 2018, reçu par les parties le 6 février 
2018, le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié le 11 mars 

2016 par B______ SA à A______ pour le 30 avril 2016, portant sur l’appartement 
de trois pièces au 2

ème
 étage de l’immeuble sis [rue] 1______ à Genève (ch. 1 du 

dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la 

procédure était gratuite (ch. 3). 

 Le Tribunal a retenu que les conditions d’application de l’art. 257f al. 3 CO 
étaient réalisées, dans la mesure où la sous-location pratiquée dans l’appartement 
présentait pour la bailleresse un inconvénient majeur au vu de l’activité de 
prostitution qui s’y déroulait, la locataire ayant procédé à une modification de la 
destination des locaux, destinés exclusivement à l’usage d’habitation. 

 De plus, les conditions de la sous-location étaient abusives au vu du montant du 

sous-loyer réclamé par A______, soit 800 fr. par personne habitant l’appartement, 
étant précisé que trois personnes vivaient ou avaient vécu dans celui-ci, alors que 

le loyer mensuel de l’appartement s’élevait à 1'341 fr., charges comprises.  

 Les premiers juges ont également débouté A______ de ses conclusions en 

annulation du congé pour le motif qu’elle n’avait allégué aucun fait tendant à 
démontrer que les conditions de l’art. 271 CO étaient réalisées, et de ses 
conclusions en prolongation de bail (art. 272a al. 1 let. a CO).  

 b. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 9 mars 2018, A______ forme 
appel de ce jugement, dont elle sollicite l’annulation. Elle conclut, préalablement, 
à la production par B______ SA des contrats de bail relatifs aux appartements 11, 

31 et 32, principalement, à l’inefficacité de la résiliation et, subsidiairement, à 
l’annulation du congé.  

 A______ sollicite la production par B______ SA des contrats de bail relatifs aux 

appartements 11, 31 et 32 en se fondant sur l’art. 317 al. 1 CPC relatifs aux faits 
nouveaux. Elle allègue avoir appris postérieurement à la communication du 

jugement litigieux que de nouveaux baux avaient été conclus entre B______ SA et 

une société exploitant un sex-center et ignorer s'ils avaient été conclus avant ou 

après dite communication.  

 A______ fait grief aux premiers juges d’avoir violé l’art. 257f al. 3 CO. 

 Elle soutient qu'elle n'a jamais refusé de communiquer les conditions de la 

sous-location, mais que B______ SA ne l’aurait jamais interrogée à ce sujet, lui 
demandant tout au plus de réintégrer son appartement.  

 A son avis, les conditions de la sous-location ne sont pas abusives, car trois 

personnes étaient présentes dans l’appartement litigieux au moment de la 

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résiliation du contrat de bail, et le montant mensuel du loyer par personne 

s’élevait alors à 600 fr., soit à 1'800 fr. au total. En outre, le montant précité 
couvrait les prestations supplémentaires, notamment les frais d’internet, de 
télévision, de chauffage et de redevance Billag.  

 La sous-location ne présentait pas d’inconvénients majeurs pour B______ SA, 
dans la mesure où celle-ci acceptait la sous-location massive d’autres 
appartements situés dans l’immeuble en ignorant les conditions de celle-ci. Par 
ailleurs, la pratique de la prostitution dans l’appartement litigieux avait été 
acceptée par l’ancienne régie.  

 L’activité de prostitution n'était pas prépondérante et se pratiquait essentiellement 
à l’extérieur du bâtiment. Uniquement à de rares occasions, un client était amené 
dans le logement litigieux.  

 L’argument de la bailleresse consistant à justifier de manière subsidiaire la 
résiliation du bail au motif que A______ n’était pas autorisée à partager son 
appartement contrevenait aux règles de la bonne foi. Par ailleurs, la bailleresse 

devait savoir que l’activité de prostitution était exercée dans la majorité des 
appartements de l’immeuble considéré. Il y avait une disproportion manifeste 
entre les intérêts en présence, car A______ se retrouvait en situation précaire du 

fait de la résiliation alors que l’intérêt de la bailleresse à résilier apparaîssait 
faible.  

 c. Dans sa réponse du 9 avril 2018, B______ SA conclut à la confirmation du 
jugement entrepris. 

 Elle produit les baux des appartements 11 et 31 requis par A______, en expliquant 

qu’aucune activité de prostitution n’est exercée dans ces logements. Elle allègue 
en outre qu’aucun contrat de bail à loyer n’a été conclu s’agissant de 
l’appartement 32 étant donné que celui-ci a été mis à disposition de la [fiduciaire] 
D______ à titre gratuit.  

 Les baux précités avaient été conclus antérieurement à la communication du 

jugement litigieux, de sorte qu’ils ne constituaient pas des faits nouveaux. Il en 
allait de même de la mise à disposition du logement 32.  

 S’agissant de la communication des conditions de sous-location, B______ SA 
soutient que A______ a enfreint son devoir de diligence prévu à l’art. 257f al. 3 
CO. Elle lui avait demandé de réintégrer son logement, ce que A______ n’avait 
pas fait, car toutes les chambres étaient occupées par des femmes exerçant la 

prostitution. Dès lors que A______ avait perdu toute idée de reprendre un jour 

l’usage des locaux et qu’il avait donc été procédé à une substitution de locataires 
par le biais de la sous-location, B______ SA était fondée à refuser de donner son 

accord à la sous-location.  

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 Les conditions de la sous-location étaient abusives. En raison de l’activité de 
prostitution exercée dans l’appartement, A______ s’enrichissait au détriment de 
B______ SA depuis de nombreuses années. En effet, les profits résultant des sous-

locations s’élevaient à un montant mensuel total de 4'800 fr., correspondant à la 
somme mensuelle de 800 fr. versée par la prostituée exerçant habituellement son 

activité dans l’une des pièces du logement litigieux et à celle de 4'000 fr. versée 
par deux autres prostituées.  

 La destination de la chose louée avait été modifiée, l’appartement étant originelle-
ment destiné exclusivement à l’habitation, alors même qu’il avait été établi que 
d’autres logements du même immeuble ne renfermaient aucune activité liée à la 
prostitution. La pratique de cette activité dans l’appartement était fréquente et non 
occasionnelle contrairement à ce que soutient A______, au vu du profit non 

négligeable réalisé par celle-ci. 

 d. En date du 1er mai 2018, A______ a répliqué et persisté dans ses conclusions.  

 e. Dans sa duplique du 17 mai 2018, B______ SA a persisté dans ses conclusions.  

 f. Les parties ont été informées le 18 mai 2018 de ce que la cause était gardée à 
juger. 

B. Les faits pertinents de la cause sont les suivants : 

 a. Le 27 avril 2009, E______ SA, ancienne bailleresse, et A______, locataire, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un appartement de 3 
pièces situé au 2

ème
 étage de l’immeuble sis rue 1______ à Genève.  

 b. Le bail a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, soit du 1er mai 2009 au 
30 avril 2014, avec clause de renouvellement tacite d’année en année.  

 Le loyer a été fixé à 1’200 fr. par mois, soit 14'400 fr. par année, frais accessoires 
non compris, ceux-ci s’élevant à 141 fr. par mois.  

 Les locaux sont destinés exclusivement à l’usage d’habitation.  

 c. Suite à une demande de A______ au mois de mai 2010, la régie alors en charge 
de l’immeuble a autorisé cette dernière à exercer son activité de prostitution dans 
l’une de ses chambres. 

 En juillet 2010, la locataire a requis de pouvoir faire travailler avec elle deux 

personnes supplémentaires dans l’appartement, ce que la régie a refusé car il 
s’agissait de locaux d’habitation.  

 La locataire a demandé à la régie de revoir sa position par courrier du 2 décembre 

2010, dans la mesure où elle n’entendait pas pratiquer de sous-locations usuraires 

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mais simplement procéder à une répartition des charges. Il était par ailleurs 

notoire que l’immeuble en cause comportait divers appartements consacrés à la 
prostitution.  

 La régie a maintenu sa position car les locaux étaient réservés à l’usage 
d’habitation et leur destination ne pouvait être changée.  

 Du 9 octobre 2012 au 4 septembre 2018, l'entreprise individuelle "A______ – 
Salon F______", sise rue 1______ à Genève, ayant comme but l'exploitation d'un 

salon de massages et dont la titulaire était la locataire, a été inscrite au Registre du 

commerce de Genève. 

 d. Dans une pétition du 15 octobre 2010, les habitants de l’immeuble se sont 
plaints auprès de la régie de l’insécurité régnant dans l’immeuble.  

 e. Le 1er juillet 2015, E______ SA a vendu l’immeuble à B______ SA.  

 f. A une date indéterminée, A______ a effectué un changement d’adresse au 
2______ à Genève, auprès de l’Office cantonal de la population et des migrations.  

 g. Par courrier du 7 décembre 2015, B______ SA a indiqué à la locataire qu'elle 
avait été informée de la sous-location de l’appartement et que cette sous-location 
n’était pas autorisée. Elle a dès lors imparti à la locataire un délai au 15 janvier 
2016 pour réintégrer son appartement, faute de quoi son bail pourrait être résilié 

au sens de l’art. 257f al. 3 CO.  

 A______ a répondu à B______ SA le 14 décembre 2015 qu’elle vivait dans 
l’appartement depuis le 1er mai 2009 et qu’elle partageait les locaux avec deux 
amies depuis mi-2012. Son nom étant systématiquement arraché de sa boîte aux 

lettres, elle avait procédé à un changement d’adresse afin de pouvoir recevoir son 
courrier. Elle a également contesté la sous-location, expliquant qu’elle ne faisait 
que partager l’appartement avec deux amies.  

 h. Par courrier du 17 décembre 2015, B______ SA a informé la locataire avoir 
constaté des activités liées à la prostitution à l’occasion de son passage dans 
l’immeuble. La destination des locaux à usage d’habitation exclusivement n’étant 
pas respectée, la locataire était priée de cesser immédiatement son activité, faute 

de quoi son bail pourrait être résilié en application de l’art. 257f al. 3 CO.  

 Par courrier du même jour, en réponse à celui de A______ du 14 décembre 2015, 

B______ SA a confirmé sa position et a imparti à la locataire un délai au  

30 janvier 2016 pour qu’elle réintègre l’appartement. 

 Le 28 décembre 2015, la locataire a écrit à la régie que l'activité de prostitution 

s'exerçait à l'extérieur de l'appartement et que celui-ci était un "endroit de repos".  

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 i. B______ SA a imparti à la locataire un nouveau délai, échéant le 29 février 
2016, pour qu’elle réintègre les locaux et mette fin à la sous-location, par 
courriers des 11 janvier et 10 février 2016.  

 j. Par avis officiel de résiliation du 11 mars 2016, le bail a été résilié pour le 
30 avril 2016, suite aux sommations des 11 janvier et 10 février 2016.  

 k. Par requête déposée le 5 avril 2016 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, A______ a principalement conclu à l’inefficacité du 
congé, subsidiairement à son annulation (art. 271 CO) et, plus subsidiairement, à 

l’octroi d’une prolongation de bail de 4 ans.  

 l. Déclarée non conciliée lors de l’audience de conciliation du 24 mai 2016, la 
cause a été portée devant le Tribunal en date du 21 juin 2016. 

 m. Par courrier du 10 mai 2016, B______ SA a informé A______ s’être rendue à 
plusieurs reprises dans l’appartement litigieux. Le 29 février 2016, une fille avait 
ouvert la porte et indiqué vivre dans l’appartement pour quelques semaines, payer 
la somme de 400 fr. par semaine à A______. Les filles changeaient toutes les 

deux à trois semaines. Le 1
er

 mars 2016, une fille différente avait ouvert la porte. 

Elle ne parlait pas français. En date du 25 avril 2016, A______ était présente avec 

deux autres filles. Elle avait refusé de divulguer l’identité de ces dernières et avait 
fermé la porte. Le 26 avril 2016, personne n’avait ouvert la porte. Le 27 avril 
2016, une dame avait répondu et indiqué être arrivée la veille. Elle avait refusé de 

montrer sa pièce d’identité et dit verser 600 fr. par semaine à A______ pour 
occuper une chambre. Dès lors, B______ SA demandait à A______ des 

explications quant aux 600 fr. versés par semaine et se réservait le droit d’agir en 
restitution du trop-perçu.  

 n. Dans sa réponse du 19 août 2016 au Tribunal, B______ SA a conclu à la 
validation de la résiliation et à ce qu’aucune prolongation de bail ne soit accordée.  

 o. Lors de l’audience du Tribunal du 18 octobre 2016, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions respectives.  

 G______, administrateur de B______ SA et représentant de C______ SA, a 
indiqué en substance que si un cas de sous-location était découvert dans les 

immeubles gérés par la régie, une procédure d’expulsion était introduite tant à 
l’égard du locataire que du sous-locataire. Par ailleurs, il émettait des doutes quant 
au fait que A______ vivait dans l’appartement litigieux.  

 A______ a déclaré habiter dans l’appartement depuis 2009 et avoir eu dès le 
départ deux colocataires, lesquelles n’étaient pas toujours les mêmes. Elle a 
indiqué exercer son activité de manière indépendante et ne pas employer d’autres 

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filles, en particulier pas ses colocataires. Elle a également évoqué les problèmes 

d’insécurité régnant au sein de l’immeuble.  

 p. En date des 21 mars, 20 juin et 5 septembre 2017, cinq témoins ont été 
entendus.  

 H______ a déclaré avoir aidé A______ en matière administrative. Elle a  
expliqué que l’immeuble litigieux était occupé par des prostituées qui non 
seulement y habitaient mais y travaillaient également. Elle a aussi mentionné les 

problématiques d’insécurité du bâtiment.  

 I______, gérante administrative de l’immeuble, a déclaré qu’outre l’appartement 
de A______, un autre logement était utilisé pour de la prostitution.  

 J______, chargée des sous-locations au sein de C______ SA, a indiqué s’être 
déplacée à six reprises dans l’appartement, avoir constaté à chaque occasion la 
présence de filles différentes et n’avoir rencontré A______ qu’à une seule reprise. 
Deux personnes lui avaient fourni des indications sur les conditions de la sous-

location. L’une d’elle payait 400 fr. par semaine à A______ et l’autre versait  
600 fr. par semaine à cette dernière. J______ n’a par ailleurs pas constaté d’autres 
cas de sous-location dans l’immeuble.  

 K______ a confirmé louer les appartements 42, 43 et 12, destinés aux employés 
du [salon érotique] situé dans l'immeuble.  

 L______ a déclaré habiter depuis quatre ans à la rue 1______, dans le même 
appartement que A______. En revanche, elle n’y travaillait pas, mais travaillait 
dans un bar. Elle n’avait pas signé de contrat avec la locataire, mais lui versait  
800 fr. par mois pour occuper une chambre. Elle lui avait versé 600 fr. par mois 

en 2015 et 2016 et depuis le 1
er

 janvier 2017, elle s’acquittait de 800 fr. par mois. 
Elle amenait de manière irrégulière des clients du bar qu’elle connaissait bien ou 
des amis dans l’appartement. D’autres filles travaillent également dans le 
logement. A l’heure actuelle, seules A______ et elle-même résidaient dans 
l’appartement. Au cours des années précédentes, des filles occupaient le logement 
pour y travailler deux ou trois mois, puis repartaient dans leur pays d’origine. 
Elles payaient également un loyer, soit 800 fr. par mois lorsqu’elles y résidaient.  

 q. Par écritures des 2 et 31 octobre 2017, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions et la cause a été gardée à juger.  

EN DROIT 

1. 1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

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 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_447/2013 du 20 novembre 2013 consid. 1; 4A_656/2010 du 14 février 2011 

consid. 1.1, non publié à l'ATF 137 III 208). 

 Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1). 

 1.2 En l’espèce, le loyer annuel de l’appartement s’élève à 16'092 fr.  

 En prenant en compte la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse est 

ainsi supérieure à 10'000 fr.  

 La voie de l’appel est dès lors ouverte. 

 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et selon la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 

 1.4 Conformément à l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve 
nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou 

produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits 

devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la 

diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code 

de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

 En l’espèce, les baux relatifs aux appartements 11, 31 et 32 ont été produits par 
l’intimée à la demande de l'appelante. L'intimée n'avait pas de raison de les 
produire devant le Tribunal, de sorte que ces pièces nouvelles sont recevables. 

 1.5 L’appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour revoit la cause avec 

un plein pouvoir d’examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 
2

ème
 éd., 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les grands 

thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 

2. L’appelante fait grief au Tribunal d’avoir constaté les faits pertinents de manière 
inexacte en retenant la prépondérance de l’activité de prostitution sur l’habitation. 
L’activité de prostitution se pratique essentiellement à l’extérieur du bâtiment, et 

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uniquement à de rares occasions un client se rend dans le logement litigieux, de 

sorte que l’activité de prostitution n’est pas pratiquée de manière prépondérante 
dans celui-ci. 

 2.1 L’art. 310 let. b CPC prévoit que l’appel peut être formé pour constatation 
inexacte des faits. Cette disposition habilite l’instance supérieure à revoir les faits 
sans restriction, ce qui découle de la nature ordinaire de la voie de l’appel en vertu 
de laquelle le litige se continue pour ainsi dire devant l’instance supérieure. En 
d’autres termes, l’instance d’appel – sous réserve de ce que lui impose la maxime 
des débats lorsqu’elle s’applique (art. 55 CPC) – n’est nullement liée par 
l’appréciation des faits à laquelle s’est livré le juge de première instance; elle peut 
administrer les preuves comme le prévoit l’art. 316 al. 3 CPC (JEANDIN, op. cit., 
n. 6 ad art. 310 CPC).  

 2.2 En l’espèce, l’appelante n’a fait qu’alléguer que l’activité de prostitution se 
déroulait principalement hors de l’appartement litigieux sans toutefois le 
démontrer. Elle a produit un courrier du 28 décembre 2015, dans lequel elle 

indique à la bailleresse que l’appartement en cause n’est pas le lieu prépondérant 
de l’activité de prostitution. Cependant, la régie s’est rendue à diverses reprises 
entre février 2016 et avril 2016 dans le logement litigieux, et à chaque fois, des 

personnes différentes lui ont ouvert. Il est ainsi établi que plusieurs personnes 

l’occupaient en même temps, certaines temporairement, d’autres de façon plus 
durable. Il ne peut dès lors être reproché aux premiers juges d’avoir constaté les 
faits de manière inexacte en retenant que l’activité de prostitution dans 
l'appartement revêtait un caractère prépondérant. 

3. L’appelante invoque une violation des art. 257f al. 3 et 262 al. 2 CO. Elle soutient 
que les conditions de la sous-location ne sont pas abusives, car trois personnes 

étaient présentes dans l’appartement litigieux lorsque la résiliation du contrat de 
bail a été notifiée, et le montant mensuel du loyer par personne s’élevait alors à 
600 fr., soit à 1'800 fr. par mois au total. En outre, le montant précité couvrirait 

des prestations supplémentaires, notamment les frais d’internet, de télévision, de 
chauffage et de redevance Billag. L’appelante estime également que la sous-
location ne présente pas des inconvénients majeurs pour la bailleresse, dans la 

mesure où celle-ci accepterait la sous-location massive d’autres appartements 
situés dans l’immeuble, en ignorant les conditions même de celle-ci. Par ailleurs, 
la pratique de la prostitution dans l’appartement litigieux avait été acceptée par 
l’ancienne bailleresse.  

 3.1 Lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le 
bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à 

enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant 

un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (cf. art. 257f 

al. 3 CO). Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une 

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résiliation anticipée selon cette disposition. Encore faut-il que le bailleur ait  

été en droit de refuser son consentement (cf. art. 262 al. 2 CO). Le bailleur  

peut valablement s’opposer à la sous-location lorsque ses conditions sont abusives 
(art. 262 al. 2 let. b CO) ou que la sous-location présente pour lui des 

inconvénients majeurs (art. 262 al. 2 let. c CO). 

 Le but premier de l’art. 262 al. 2 let. b CO est de protéger les intérêts du bailleur 
et non ceux du locataire. Le bailleur ne doit pas se sentir berné par le locataire qui 

sous-loue la chose à un loyer plus élevé que le loyer principal sans fourniture 

d’une prestation supplémentaire. Cette norme entend empêcher le locataire de 
réaliser un gain abusif en sous-louant (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Le droit 

suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 17 ad art. 262 CO). 

 Ainsi, les conditions abusives de la sous-location consistent en un sous-loyer plus 

élevé que le loyer principal, sans que cette différence ne se justifie. Il n’y a 
toutefois pas lieu d’examiner si le loyer exigé du sous-locataire est abusif au sens 
des articles 269 ss CO; il suffit de comparer le sous-loyer et le loyer principal 

(BISE/PLANAS, Droit du bail à loyer, Bâle 2010, n. 37 ad art. 262 CO). 

 Le locataire peut prétendre à une rémunération pour les prestations supplé-

mentaires fournies au sous-locataire telles que le mobilier ou des services 

(LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 569).  

 Le locataire principal n’est pas autorisé à tirer un bénéfice de la sous-location 
(BISE/PLANAS, op. cit., n. 39 ad art. 262 CO). Le Tribunal fédéral précise que si 

l'on se réfère au but de la sous-location et au texte de loi, rien n’indique que la 
sous-location peut revêtir un caractère lucratif (ATF 119 II 353 consid. 6b). 

 Une majoration oscillant entre 30% et 40% entre le loyer principal et le sous-loyer 

est manifestement abusive (ATF 119 II 353 précité consid. 6f; BISE/PLANAS, 

op. cit., n. 40 ad art. 262 CO). 

 La sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs lorsqu’elle 
contrevient au contrat principal, par exemple en modifiant la destination convenue 

de la chose louée ou les modalités d’usage des locaux prévues par le bail 
principal. Pour être assimilée à un inconvénient majeur, la modification de la 

destination des locaux doit être importante. Cela sera toujours le cas lorsque le 

bailleur peut se prévaloir de considérations morales, à mesure qu’il est prévu que 
le sous-locataire exerce une activité illicite ou contraire aux mœurs (salon de 
messages érotiques par exemple) (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 

Commentaire pratique, 2
ème

 éd., Bâle, 2017, n. 42-43 ad art. 262 CO; 

cf. également arrêt du Tribunal fédéral 4A_94/2017 du 27 juin 2017). 

 Enfin, si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l’usage de la chose 
louée et qu’il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie 

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C/6915/2016 

détournée de la sous-location, il y a abus de droit (art. 2 CC) de telle sorte que la 

sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs justifiant une 

résiliation anticipée du contrat de bail à loyer (ATF 134 III 446 consid. 2.4; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1). 

 3.2 En l’espèce, les premiers juges ont retenu à juste titre que le montant des 
sous-loyers pratiqués était flou, mais qu’il devait être soit de 800 fr. par mois et 
par personne, soit de 800 fr. par semaine et par personne, de sorte qu’il était en 
toute hypothèse abusif, considérant que le montant mensuel du loyer de 

l’appartement litigieux s’élevait à 1'341 fr., charges comprises.  

 En effet, même à admettre que le montant mensuel du sous-loyer par personne 

s’élevait, au moment de la résiliation du contrat de bail, à 600 fr., soit à 1'800 fr., 
charges comprises, comme le prétend l’appelante, ce montant revêtirait un 
caractère abusif compte tenu de la majoration mensuelle de 459 fr.  

 En pratiquant une majoration de plus de 34% au travers de la sous-location, 

l’appelante réalise un profit, ce qui est contraire aux principes sus-rappelés.  

 De plus, l’appelante a, sans droit, procédé à une modification de l’affectation des 
locaux, initialement destinés à l’usage exclusif d’habitation, pour en faire des 
locaux destinés à l’exercice de la prostitution (cf. ci-dessus consid. 2.2).  

 En outre, la sous-location pratiquée s’apparente à une substitution déguisée de 
locataires, dans la mesure où l’appelante a vraisemblablement perdu toute idée de 
réintégrer l’appartement concerné, dès lors qu’elle a changé officiellement 
d’adresse. Il n'est pas crédible qu'elle vive dans le logement, dont toutes les 
chambres sont occupées par des femmes exerçant la prostitution. 

 Enfin, aucun élément du dossier ne permet de retenir une sous-location massive 

dans l’immeuble litigieux. 

 En définitive, la sous-location présente des inconvénients majeurs pour la 

bailleresse et est pratiquée à des conditions abusives.  

 C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a considéré que les conditions d'une 

résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO étaient réalisées. 

4. L’appelante soutient que le congé donné serait contraire à la bonne foi au sens de 
l’art. 271 CO. L’attitude de la bailleresse consistant à justifier de manière 
subsidiaire la résiliation par le motif que l’appelante n’était pas autorisée à 
partager son appartement contreviendrait aux règles de la bonne foi. Par ailleurs, 

la bailleresse devait savoir que l’activité de prostitution était exercée dans la 
majorité des appartements de l’immeuble considéré. Le congé donné consacrerait 
en outre une disproportion manifeste entre les intérêts en présence, car l’appelante 

- 12/14 - 

 

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se retrouverait en situation de précarité du fait de la résiliation, alors que l’intérêt 
de la bailleresse à résilier apparaîtrait comme faible. 

 4.1 Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi 
(art. 271 CO). Est annulable le congé donné en raison d’une activité de 
prostitution admise par le bail (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 25 ad art. 271 CO). 

 La protection conférée par les art. 271 ss CO procède à la fois du principe de la 

bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2).  

 Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à 

l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son 

but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans 

ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient 

ou non aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 

consid. 3; 135 III 162 consid. 3.3.1). Il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude 

de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit "manifeste" au sens 

de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 136 III 190 consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1; 120 II 31 

consid. 4a). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif lorsqu'il ne répond à 

aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (ATF 135 III 112 

consid. 4.1). Tel est le cas lorsque le congé apparaît purement chicanier, lorsqu'il 

est fondé sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte ou lorsque sa 

motivation est lacunaire ou fausse (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 136 III 190 

consid. 2; 135 III 112 consid. 4.1).  

 Le but de la règlementation des art. 271 s. CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 

de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 

pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 

maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 

4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse 

entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre 

fin (ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1). 

 La partie qui demande l'annulation du congé doit rendre à tout le moins 

vraisemblable la mauvaise foi de sa partie adverse (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1; 4C_443/2006 du 5 avril 2007 

consid. 4.1.2; ATF 120 II 105 consid. 3c; ACJC/790/2017 du 26 juin 2017 

consid. 3.2), alors que la partie qui a résilié le bail a le devoir de contribuer 

loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa 

possession, nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_472/2007 précité consid. 2.1). Il n'appartient pas au bailleur 

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C/6915/2016 

de démontrer sa bonne foi car cela reviendrait à renverser le fardeau de la preuve 

(ACJC/968/2012 du 29 juin 2012 consid. 5.4). 

 L'admissibilité de l'annulation au sens de l'art. 271 al. 1 CO du congé donné sur la 

base de l'art. 257f al. 3 CO n'est envisageable que dans des cas très exceptionnels 

(BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 43 et 48 ad art. 257f CO). 

 4.2 En l’espèce, les pièces produites n'établissent pas que l’immeuble litigieux 
serait le lieu de sous-locations massives. Le fait que l’activité de prostitution soit 
exercée dans d’autres logements n'est quant à lui pas pertinent, ni établi.  

 Il ne peut par ailleurs être retenu l’existence d’une disproportion manifeste entre 
les intérêts de l’appelante et ceux de l’intimée, les conséquences pénibles pour la 
locataire n'étant pas déterminantes. Celle-ci dispose d'ailleurs d’une adresse au 
2______ à Genève. Comme retenu, elle a perdu toute idée de réintégrer le 

logement litigieux. D'un autre côté, la bailleresse a un intérêt certain à ce qu'il soit 

mis fin à la sous-location. 

 C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a considéré que le congé ne contrevenait 

pas aux règles de la bonne foi. 

 Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris sera confirmé. 

5. En application de l'art. 22 al. 1 LaCC, il ne sera pas perçu de frais judiciaires et il 
ne sera pas alloué de dépens. 

* * * * * 

- 14/14 - 

 

C/6915/2016 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel interjeté le 9 mars 2018 par A______ contre le jugement 
JTBL/96/2018 rendu le 5 février 2018 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/6915/2016-1-OSD. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions.  

Siégeant : 

Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ et 

Madame Eleanor McGREGOR, juges; Madame Laurence CRUCHON et 

Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïte VALENTE, greffière. 

 

Le président : 

Ivo BUETTI 

 La greffière : 

Maïte VALENTE 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.