# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** de9f3ef9-2f9a-5ffc-a817-4a5ad121d2d8
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-02-27
**Language:** de
**Title:** Näherbaurecht. Ausnützungsgenerierende Wirkung von Näherbaurecht, falls auch ein Grenzbau möglich wäre.
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0051/2004
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_0051_2004_257.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 0051/2004 vom 27. Februar 2004 in BEZ 2004 Nr. 40

2. Auf dem gemäss geltender kommunaler Bau- und Zonenordnung (BZO-1999) in
der Kernzone City gelegenen streitbetroffenen Grundstück soll ein 3,70 m breiter, 5,40 
m  langer  und  3,80  m  hoher  eingeschossiger  Anbau  im  Hofbereich  einer  Blockrandbe-
bauung erstellt werden. Der 19,98 m2 Bruttogeschossfläche aufweisende Anbau soll als 
Büroräumlichkeit genutzt werden. 

3. a) Die Vorinstanz ordnete im angefochtenen Beschluss an, dass der projektierte 
Hofanbau  um  9,42  m2 auf  maximal  10,56  m2 Bruttofläche  zu  reduzieren  sei.  Es  könne 
davon ausgegangen werden, dass die heute vorhandene Ausnützung des Hauptgebäu-
des zulässig sei, indessen keine Ausnützungsreserven mehr bestünden, welche im Hof 
realisiert werden könnten. Der Hof könne nur insoweit überbaut werden, als dort die er-
forderliche  Ausnützung  auch  nachgewiesen  werden  könne.  Das  Ausnützungsprojekt 
müsse den minimalen Grenzabstand von 3,50 m einhalten, wo nicht der Grenzbau nach 
Art. 7 BZO-1999 zulässig sei und auch realisiert werde. Mit einem Grenzbau gegenüber 
dem Grundstück A und je 3,50 m Grenzabstand auf den übrigen Seiten seien maximal 
10,56  m2 Bruttogeschossfläche  zulässig.  Gemäss  ständiger  Praxis  dürften  die  gestützt 
auf § 270 Abs. 3 PBG gewährten Näherbaurechte nicht zu einer Erhöhung der zulässi-
gen Ausnützung führen; dies im Gegensatz zu dem gestützt auf Art. 7 BZO-1999 i.V.m. 
§ 286 Abs. 2 PBG erlaubten Grenzbau. Die durch den Grenzbau gegenüber der offenen
Überbauung erhöhte Ausnützung könne nur in dem Masse zugelassen und angerechnet 
werden, als auch tatsächlich an die Grenze gebaut werde. Im vorliegenden Fall könne 
der Grenzbau beim Ausnützungsnachweis nur im Umfang eines Geschosses angerech-
net werden. (...)

4. Gemäss  §  251  lit.  b  PBG  wird  die  zulässige  Ausnützung  durch  die  Bestimmun-
gen über die Abstände, über die Geschosszahl sowie über den Grenzbau, das Zusam-
menbauen, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite festgelegt.

Für  das  Baugrundstück  wurde  in  der  Bau- und  Zonenordnung  (BZO-1999)  keine 
Ausnützungsziffer vorgesehen. Die Parteien sind sich denn auch einig, dass die erlaub-
te  Ausnützung  mittels  eines  Vergleichsprojektes  zu  ermitteln  ist.  Gemäss  Rechtspre-
chung  kann  die  Einräumung  eines  Näherbaurechts  im  Sinne  von  §  270  Abs.  3  PBG 
nicht zu einer Erhöhung der Ausnützung führen; dies gilt in Zonen, in denen das zuläs-
sige  Mass  der  Ausnützung  nicht  mittels  Nutzungsziffern,  sondern  mittels  Bestimmung 
der Abstände, Grösse und Stellung der Baukörper etc. festgelegt wird. Hier kommt das 
vom Gesetz unverzichtbar vorgeschriebene Ausnützungsmass abhanden, wenn gestützt 
auf § 270 Abs. 3 PBG Näherbaurechte begründet werden. In solchen Fällen ist die Un-

- 2 -

terschreitung  der  gesetzlich  vorgeschriebenen  Grenz- und  Gebäudeabstände  deshalb 
nur dann zuzulassen, wenn anhand eines Vergleichsprojekts nachgewiesen wird, dass 
das Bauvorhaben die in dieser Zone zulässige Baumasse nicht überschreitet (BEZ 1996 
Nr. 12 = RB 1996 Nr. 81). An dieser von der Rekurrentin denn auch nicht in Frage ge-
stellten  Rechtsprechung  ist  trotz  der  daran  in  der  Lehre  geäusserten  Kritik  (vgl.  M. 
Schüpbach  Schmid,  Das  Näherbaurecht  in  der  zürcherischen  baurechtlichen  Praxis, 
2001, § 12) festzuhalten. 

Auszugehen  ist  beim  Vergleichsprojekt  somit  von  einem  nach  der  Regelbauweise 
erstellten  Gebäude.  Diese  ergibt  sich  aus  der  kommunalen  Bau- und  Zonenordnung 
(BZO-1999).  Gemäss  Art.  7  Abs.  1  BZO-1999  ist  das  Zusammenbauen  erlaubt.  Der 
Grenzbau  ist  mit  der  schriftlichen  Zustimmung  der  benachbarten  Eigentümerschaft  zu-
lässig. Die nachbarliche Zustimmung ist nicht erforderlich in dem Ausmass, in welchem 
an  ein  bestehendes  Gebäude  angebaut  werden  kann,  oder  wenn  eine  geschlossene 
Bauweise vorgeschrieben ist.

Gegenüber  den  Grundstücken  A  und  B  verfügt  die  Bauherrin  über  ein  Grenzbau-
recht. Gegenüber den Grundstücken C, D und E dagegen über ein Näherbaurecht. Ge-
mäss Art. 7 Abs. 2 BZO-1999 ist der Grenzbau nur im Rahmen der schriftlichen Zustim-
mung der  benachbarten  Eigentümerschaft  zulässig.  Das  gegenseitige  Grenzbaurecht 
zwischen den Grundstücken A und B beinhaltet ausdrücklich die Realisierung eines ein-
geschossigen  Hofanbaus.  Entgegen  der  rekurrentischen  Argumentation  könnte  also 
kein dreigeschossiger Anbau erstellt werden, da diesbezüglich kein Grenzbaurecht be-
steht. Für die Berechnung der Ausnützung ist ausschliesslich das effektiv gewährte und 
realisierte Grenzbaurecht massgebend.

Da indessen gemäss Art. 7 BZO-1999 der Grenzbau möglich ist, hätte der Rekur-
rent anstatt des Näherbaurechts mit den übrigen Nachbarn auch ein Grenzbaurecht ver-
einbaren können, welches für die Berechnung der Ausnützung beachtet werden müsste. 
Dies  hätte  das  stossende  Resultat  zur  Folge,  dass  der  Rekurrent  unter  Vereinbarung 
eines Grenzbaurechtes einen viel grösseren Anbau erstellen und nutzen könnte, durch 
die  Vereinbarung  eines  weniger  weit  gehenden  Näherbaurechtes  den  dazu  gewonnen 
Raum  jedoch  nicht  ausnützen  kann.  Ein  solches  Ergebnis  ist  mit  dem  Grundsatz  «in 
maiore minus» nicht vereinbar.

In Präzisierung der Rechtsprechung zu § 270 Abs. 3 PBG darf das Näherbaurecht 
im vorliegenden  Fall  nicht  ausser  Acht  gelassen  werden.  Vielmehr  kommt  in  Zonen,  in 
denen das zulässige Mass der Ausnützung nicht mittels Nutzungsziffern festgelegt wird, 
der  Grenzbau  jedoch  zulässig  ist,  auch  der  Vereinbarung  eines  anstelle  eines  Grenz-
baurechtes  vereinbarten  Näherbaurechts  ausnützungsgenerierende  Wirkung  zu,  weil 
nämlich  das  vom  Gesetz  unverzichtbar  vorgeschriebene  Ausnützungsmass  in  diesem
Fall nicht abhanden kommt.