# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 01bcbd74-a29a-5f0d-a4ba-e37bc59022d4
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-25
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 25.02.2022 52.2021.259
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_52-2021-259_2022-02-25.html

## Full Text

Incarto n.

  52.2021.259

   

  	
  Lugano

  25
  febbraio 2022 

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  
	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
					

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Flavia Verzasconi, presidente,

  Matteo Cassina, Sarah Socchi

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Barbara Maspoli 

  

 

 

statuendo sul ricorso del 14 giugno
2021 dell'

 

 

	
   

  	
    RI
  1   

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la decisione del 12 maggio 2021
  dell'Autorità cantonale di I istanza
  LAFE in materia di accertamento successivo dell'obbligo di autorizzazione,
  limitatamente alla qualità di parte del ricorrente nell'ambito di tale
  procedimento;

  

 

 

ritenuto,                         in
fatto

 

A.   Con atto pubblico del
13 settembre 2012, __________ ha donato a CO 1 il fondo part. __________ RFD di
Bellinzona, riservandosi un diritto d'usufrutto e un diritto di riversione.
Dopo un primo rigetto, l'Ufficio dei registri ha iscritto tali operazioni a
registro fondiario il 18 giugno 2013, ritenendo dati i presupposti dell'acquisto
di un'abitazione principale ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 lett. b della legge
federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero del 16 dicembre
1983 (LAFE; RS 211.412.41). 

 

B.   a. A seguito di
sospetti emersi nel contesto di una compravendita parziale del fondo, il 23 gennaio 2017 l'Autorità di I istanza del
Distretto di Bellinzona ha aperto nei confronti della donataria una procedura
di accertamento ai sensi dell'art. 25 cpv. 1bis LAFE, segnatamente
per quanto concerneva l'utilizzo quale abitazione principale (art. 2 cpv. 2
lett. b LAFE) e l'effettivo domicilio in Svizzera al momento dell'acquisto
(art. 23 cpv. 1 del codice civile svizzero del 10 dicembre 1907; CC; RS 210).
Nel contempo ha ordinato il blocco a registro fondiario.

b. Dopo aver raccolto le osservazioni dell'interessata ed esperito un'istruttoria
(sentendo anche il donante), con decisione del 13 dicembre 2017 la predetta
autorità ha accertato il non assoggettamento della donazione alla LAFE,
stralciato la procedura di accertamento e revocato il blocco a RF. Ha in
particolare ritenuto sufficientemente dimostrata la volontà di CO 1, al momento
dell'acquisto, di rimanere a Bellinzona nella casa donatale e, di riflesso, l'esistenza
del domicilio ex art. 23 CC. 

 

 

C.   Il 7 ottobre 2019, __________
è deceduto. Quale esecutore testamentario è stato nominato il cugino avv. RI 1.

D.   a. Dopo aver invano
richiesto l'accesso agli atti della suddetta procedura, il 16 giugno 2020, l'avv.
RI 1 - in veste di patrocinatore del defunto, di esecutore testamentario nonché
beneficiario di un mandato post mortem - ha domandato all'Autorità
cantonale di I istanza in materia LAFE di accertare la nullità della donazione,
della sua iscrizione a registro fondiario e della decisione di non
assoggettamento del 13 dicembre 2017. In via subordinata, ha postulato la
revoca di quest'ultima decisione (ottenuta a suo dire in modo fraudolento) e,
di conseguenza, la rimozione dello stato illecito. 

b. Il 17 agosto 2020, dopo aver concesso all'avv. RI 1 di visionare gli atti e
preso atto di un complemento all'istanza, l'Autorità cantonale di I istanza ha
aperto una formale procedura di accertamento ex art. 25 cpv. 1bis
LAFE nei confronti CO 1, disponendo in via cautelare il blocco a registro
fondiario del fondo part. __________. 

c. A seguito di un ulteriore scambio di allegati, nell'ambito del quale la
donataria è stata anche invitata a prendere posizione sulla qualità di parte
dell'avv. RI 1, che ha poi contestato, il 13 gennaio 2021 il predetto ha per
finire domandato all'Autorità cantonale di I istanza di pronunciarsi
formalmente su tale quesito. 

d. Il 12 maggio 2021, l'autorità adita ha quindi deciso che l'avv. RI 1 non
è considerato parte nella presente procedura di accertamento, ma semplice
segnalante. La precedente istanza ha in generale osservato che spetta a lei
vigilare sugli interessi tutelati dalla LAFE e che non si è in presenza di un
interesse proprio e diretto quando un terzo ricorre contro una decisione di cui
non è destinatario. In concreto, dopo aver ricordato come l'autorità abbia già
accertato in due occasioni la correttezza della procedura, ha considerato che l'interesse
del ricorrente non fosse pertanto volto alla garanzia della correttezza
della procedura di accertamento LAFE (retta dalla massima ufficiale), ma finalizzato
unicamente ad accertarne la nullità, in modo che l'immobile possa rientrare nella
massa successoria. Ha quindi escluso che potesse essere considerato parte. 

 

 

E.   Contro quest'ultima
decisione, l'avv. RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendo che sia annullata e che gli sia riconosciuta la qualità
di parte nella procedura pendente davanti all'autorità di prima istanza.
Ripropone inoltre le domande principali formulate in quella sede. 

In estrema sintesi, l'insorgente contesta le conclusioni tratte dalla
precedente istanza sul suo ruolo processuale, ritenendo di essere, al pari di
un alienante (art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE), portatore di un interesse degno di
protezione a che sia accertata la nullità della donazione, della sua iscrizione
a RF e della successiva decisione di non assoggettamento del 2017. 

 

F.    All'accoglimento
dell'impugnativa si oppone l'Autorità cantonale di I istanza, riconfermandosi
nella sua posizione. L'Autorità cantonale di sorveglianza in materia di LAFE si
rimette al giudizio di questo Tribunale. 

G.   Con la replica e le
dupliche, le parti si sono riconfermate nelle rispettive conclusioni e domande
di giudizio, con alcune puntualizzazioni di cui si dirà se del caso più avanti.

 

 

Considerato,                in
diritto

 

1.    La competenza
del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 9 della legge di
applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero del 21 marzo 1988 (LALAFE; RL 215.400). Certa è la legittimazione
del ricorrente a impugnare la risoluzione, per lui finale, che gli ha negato la
qualità di parte nel procedimento (cfr. art. 65 cpv. 1 della legge sulla
procedura amministrativa del 24 settembre 2013 [LPAmm; RL 165.100]; STF 2C_417/2019
del 13 luglio 2020 consid. 1.1, 2C_119/2013 del 9 maggio 2013 consid. 1.1, non
pubbl. in DTF 139 II 279; sulla medesima interpretazione data dalla LPAmm alla
nozione di decisione finale, cfr. ad es. STA 52.2019.350 del 4 febbraio 2020
consid. 2.2, in RtiD II-2020 n. 28). Il ricorso, tempestivo (art. 20 cpv. 3
LAFE), è dunque ricevibile in ordine e può essere evaso sulla base degli atti,
senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). 

2.    Qui oggetto di
controversia può essere unicamente la questione a sapere se la precedente
istanza ha a torto o a ragione negato all'insorgente la qualità di parte.
Esulano pertanto dalla lite ogni altra questione e/o domanda di merito
sollevata dal ricorrente. 

3.    3.1. La revoca
dell'autorizzazione e l'accertamento successivo dell'obbligo dell'autorizzazione
sono retti dall'art. 25 LAFE. In particolare, secondo l'art. 25 cpv. 1bis
LAFE, l'obbligo dell'autorizzazione è accertato successivamente d'ufficio se
l'acquirente ha fornito all'autorità competente, all'ufficiale del registro
fondiario o del registro di commercio indicazioni inesatte o incomplete su fatti
che sono rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione (cfr. in generale, su
questa norma: Christian Baumgartner,
Die nach-trägliche Festellung der Bewilligungsfplicht für den Grundstück-

erwerb durch Personen im Ausland, in BJM 2019 pag. 81 segg., pag. 103 segg. e
riferimenti alla giurisprudenza; cfr. pure STF 2C_392/2007 del 5 maggio 2008
consid. 6). 

3.2. La LAFE non indica chi sono le parti di una procedura d'autorizzazione, a cui la decisione dell'autorità
di prima istanza deve essere notificata in base all'art. 17 cpv. 2. Secondo la
dottrina, si tratta in primo luogo di colui che ha indirizzato una richiesta
all'autorità di prima istanza, cioè l'istante, il destinatario della decisione.
La qualità di parte deve inoltre essere riconosciuta a tutte persone che sono
abilitate a ricorrere ai sensi dell'art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE, e in
particolare all'acquirente, all'alienante e alle altre persone che hanno un
interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della decisione
(cfr. STF 2C_621/2009 del 23 settembre 2010 consid. 4.3, in ZBGR 93/2012, pag. 416 segg.; Urs Mühlebach/Hanspeter Geissmann, Lex
F., Kommentar zum Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, n. 13 ad art. 17). Tale
norma ha la medesima portata di quanto a suo
tempo richiesto dall'art. 103
dell'abrogata legge federale del 16 dicembre 1943 sull'organizzazione
giudiziaria e oggi dall'art. 89 cpv. 1 della legge sul Tribunale federale del
17 giugno 2005 (LTF; RS 173.110; cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.1; STF
2C_972/2016 del 31 ottobre 2017 consid. 2.1, 2C_621/2009 citata consid. 4.3;
STA 52.2018.606 del 22 ottobre 2019 consid. 2.1, in RtiD I-2020 n. 12; cfr.
pure Giorgio De Biasio/Simone Albisetti,
LAFE - Giurisprudenza scelta cantonale e federale [1997-2016], Lugano 2017,
pag. 246 segg.). 

3.3. In base all'art. 89 cpv. 1 LTF ha il diritto di interporre ricorso in
materia di diritto pubblico chi ha partecipato al procedimento dinanzi
all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo (lett. a),
è particolarmente toccato dalla decisione impugnata (lett. b) e ha un interesse
degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa (lett. c). 

Per consolidata prassi, l'interesse degno di protezione consiste nell'utilità
pratica che procurerebbe alla parte ricorrente l'accoglimento del ricorso
ossia, in altri termini, nel fatto di evitare un pregiudizio di natura
economica, ideale, materiale o di altro genere che la decisione impugnata le
occasionerebbe. L'interessato dev'essere toccato in modo diretto e concreto e
in una maniera e con un'intensità superiore alla maggioranza dei cittadini. L'interesse
invocato (che può anche essere di mero fatto), oltre a essere pratico e attuale,
deve trovarsi con l'oggetto del litigio in un rapporto stretto, speciale e
degno di essere preso in considerazione (cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.1; STF
2C_972/2016 citata consid. 3.1 e rinvii; STA 52.2018.606 citata consid. 2.2 e
rinvii). 

Il diritto di ricorrere ai sensi dell'art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE, per carenza
di un interesse degno di protezione, è stato in particolare negato al
beneficiario di un diritto di superficie che aveva impugnato l'autorizzazione
LAFE in suo favore, per far accertare la nullità di un contratto (diritto di
superficie) che non era più intenzionato a rispettare (cfr. STF 2A.373/2000 del
18 gennaio 2001 consid. 2b; De
Biasio/Albisetti, op. cit., pag. 248). Non è inoltre stato riconosciuto,
per assenza di un interesse diretto e concreto rispettivamente di un rapporto
stretto, speciale e degno di considerazione con l'oggetto della contestazione,
all'inquilino che - per impedire la disdetta del contratto di locazione - aveva
impugnato una decisione di autorizzazione LAFE, facendo valere che il nuovo
locatore era divenuto proprietario dell'appartamento violando le norme LAFE. Il
Tribunale federale ha anche rilevato che il fine perseguito dal ricorso era estraneo
allo scopo della LAFE (cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.4; STF 2C_621/2009 citata
consid. 4.3; De Biasio/Albisetti,
op. cit., pag. 249 segg.; cfr. inoltre STF 2C_1028/2014 del 20 giugno 2015 consid.
4.5). 

4.    4.1. In
concreto, il ricorrente ritiene che l'alienante (art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE) -
e di riflesso i suoi successori rispettivamente lui, quale esecutore
testamentario (e ora anche erede, cfr. replica pag. 3) - sarebbe senz'altro
abilitato a far accertare la nullità della donazione (ex art. 26 cpv. 2 LAFE) e
degli atti successivi (iscrizione a RF del 18 giugno 2013 e decisione di non
assoggettamento del 13 dicembre 2017). Degno di tutela sarebbe il suo interesse
a far rispettare le norme della LAFE (che non sarebbe di esclusiva pertinenza
dell'autorità), come pure a far rientrare l'immobile nella massa successoria. 

4.2. Ora, è ben vero che l'alienante ha in linea di principio il diritto di
interporre ricorso contro una decisione dell'autorità di prima istanza (cfr.
art. 20 cpv. 2 lett. a LAFE). Ai fini del riconoscimento della legittimazione
attiva - e dunque della qualità di parte - ciò tuttavia non basta: come visto
occorre anche la sussistenza di un interesse degno di protezione (cfr. DTF 131
II 649 consid. 3.1; STF 2A.373/2000 citata consid. 2b; cfr. pure STF
2C_972/2016 citata consid. 2 e 3.1). Interesse che in concreto fa tuttavia
difetto, anche qualora a ricorrere fosse l'alienante. 

Dalle motivazioni dell'insorgente emerge infatti che il suo unico intento è far
accertare la nullità di una donazione di cui l'alienante (de cujus) si
sarebbe in sostanza pentito in fin di vita (per motivi riconducibili al
comportamento della donataria, di cui era innamorato e che non avrebbe
rispettato le sue promesse), per poi far rientrare l'immobile nella massa
successoria (cfr. istanza del 16 giugno 2020 pag. 4 e 5). E questo chiedendo
anche che sia dichiarata nulla e/o revocata la precedente decisione di non
assoggettamento alla LAFE del 2017, che __________ non solo non ha mai
contestato (dal momento in cui ne ha avuto conoscenza), ma che egli stesso ha
all'evidenza determinato con le sue dichiarazioni all'autorità (cfr. in
particolare il suo verbale del 3 ottobre 2017). Tale procedura aveva infatti
per oggetto proprio l'utilizzo quale abitazione principale (art. 2 cpv. 2 lett.
b LAFE) e l'effettivo domicilio in Svizzera della donataria, al momento dell'acquisto
(art. 23 cpv. 1 CC), che l'insorgente ora contesta.

In queste circostanze, forza è constatare che l'avv. RI 1 - non diversamente
dall'alienante - non può essere considerato parte nell'ambito del procedimento
in questione per carenza di un interesse degno di protezione con l'oggetto del
contendere. Il ricorrente ha infatti innescato questo iter in modo strumentale,
per mettere in discussione una donazione
risalente ormai a quasi una decina d'anni fa (che avrebbe semmai tutt'al più
potuto essere contestata in sede civile, cfr. ad es. sentenza ICCA 12.2013.149
del 16 dicembre 2014). Inoltre, tale procedimento è circoscritto al quesito di una possibile sanzione amministrativa
dell'accertamento successivo dell'obbligo dell'autorizzazione secondo l'art. 25 cpv. 1bis LAFE (cfr. pure Hanspeter Geissman/Felix Huber/

Thomas Wetzel, Grunstückerwerb in der Schweiz durch Personen im
Ausland, Zurigo 1998, n. 198 e 225 seg): la nullità del negozio di compravendita
(art. 26 LAFE) e l'azione di rimozione dello stato illecito (art. 27 LAFE) sono
quindi temi che esulano dalla procedura (cfr. per analogia STF 2C_392/2007 del
5 maggio 2008 consid. 8; cfr. pure STF 2C_621/2009 citata consid. 5.3). A
dipendenza dell'esito di una tale procedura, all'alienante o ai suoi successori
potrebbe semmai essere riconosciuta l'abilitazione a ricorrere contro un'eventuale
decisione negativa, che accertasse l'assoggettamento alla LAFE e
rifiutasse l'autorizzazione. Non anche contro un'eventuale decisione positiva,
che confermasse lo status quo (cfr. per analogia, Mühlebach/Geiss-mann, op. cit., n. 2 ad
art. 20; cfr. pure STF 2A.373/2000 citata consid. 2b). Per il resto va poi
ricordato che il ricorso formulato nel solo interesse generale al rispetto
della legge è escluso (cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.1; STF 2C_972/2016 citata
consid. 3.1), così come lo è d'altra parte quello il cui unico scopo è estraneo
alla LAFE (art. 1 LAFE; cfr. DTF 131 II 649 consid. 3.4). 

Nell'esito, la decisione dell'Autorità cantonale di I istanza di non
riconoscere la qualità di parte, ma trattare piuttosto quale segnalante l'avv. RI
1 - che ha peraltro preferito adire la via amministrativa anche per
considerazioni di risparmio economico (cfr. doc. E2: scritto dell'11 maggio
2021 al Pretore del Distretto di Bellinzona, pag. 2; cfr. inoltre ricorso, pag.
15) - deve essere quindi confermata, in quanto conforme al diritto. 

Non porta ad altra conclusione la sentenza citata dal ricorrente (cfr. DTF 109
II 428), già solo perché riguardava un caso diverso, e meglio un'azione di
rettifica del registro fondiario (promossa dall'alienante dopo che un tribunale
amministrativo aveva accertato la nullità di un contratto per violazione delle
norme della LAFE). 

5.    5.1. Sulla base
di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.

5.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a
carico del ricorrente.  

 

Per
questi motivi,

 

 

decide:

 

1.   Il ricorso è
respinto.

 

 

2.   La tassa di
giustizia di fr. 2'000.-, già anticipata dal ricorrente, resta a suo carico. 

 

 

3.   Contro la
presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.
82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS
173.110).

 

 

	
  4.   Intimazione
  a:

  	
  .

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                            La
vicecancelliera