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**Case Identifier:** a578f404-74fd-563c-8846-be887a50436a
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-01-30
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 30.01.2024 4-EV.2020.32
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_001_4-EV-2020-32_2024-01-30.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Kausalabgaben und Enteignungen 

 

4-EV.2020.32 

 
 

 

 

Urteil vom 30. Januar 2024 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident B. Wehrli  

Richterin C. Hofer Schmid  

Richter P. Kühne  

Richter T. Plüss  

Richter U. Bolliger  

Gerichtsschreiberin C. Dürdoth  

 

 
 

   

Gesuchsteller   Kanton Aargau 

 

vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung 

Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau 

 

dieses vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt, Langhaus 4, 

5401 Baden 

 

   
   

Gesuchgegnerin   A._____ AG 

 

vertreten durch lic. iur. Luc Humbel, Rechtsanwalt, Bahnhofplatz 13,  

Postfach 460, 5200 Brugg AG 

 

 

 
 

Gegenstand  Q._____ P; Rechtserwerb für Umfahrung (formelle Enteignung) 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

A.1. 

Der Kanton Aargau baute in Q._____ eine Umfahrungsstrasse. Das Projekt 

gliederte sich in zwei Abschnitte, Abschnitt 1 R-Strasse bis XY und Ab-

schnitt 2 R-Strasse bis S-Strasse. Die beiden Projektteile lagen vom tt. Juni 

2012 bis tt. Juli 2012 öffentlich auf. Dem Vorhaben erwuchs massiver Wi-

derstand.  

 

Der Regierungsrat genehmigte am tt.  März 2013 beide Projektteile. Gegen 

die Beschlüsse wurden Rechtsmittel ergriffen, in deren Folge das Verwal-

tungsgericht die Genehmigung des Abschnitts 1 und das Bundesgericht die 

Genehmigung des Abschnitts 2 aufhoben. Daraufhin wurden Projektände-

rungen vorgenommen (Strassenverlegung im Bereich XZ und Gestaltung 

XV), die vom 4. Januar 2016 bis 2. Februar 2016 öffentlich aufgelegt wur-

den. 

 

Der Regierungsrat genehmigte mit zwei Beschlüssen, je vom 17. Januar 

2018, beide Projektteile jeweils in der Fassung vom 29. Februar 2012 mit 

Änderungen bis 15 Juni 2016 (Abschnitt 1: RRB Nr. 2018-000031) bzw. mit 

Änderungen bis 25. Februar 2013 (Abschnitt 2: RRB Nr. 2018-000033) und 

erteilte das Enteignungsrecht (§ 132 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raum-

entwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). 

 

Vom Strassenbauprojekt (Abschnitt 1) ist u.a. auch die A._____ AG als Ei-

gentümerin der Parzellen aaa, bbb und ccc betroffen. Ihre Einwendungen 

vom 2. Februar 2016 gegen das Projekt wurden nach Zusicherungen des 

Regierungsrats mit Beschluss vom 17. Januar 2018 abgeschrieben (RRB 

Nr. 2018-000029). 

 

A.2. 

Von den projektbetroffenen Grundstücken der A._____ AG sind ca.258 m2 

abzutreten (ca. 251 m2 ab Parzelle aaa; ca. 7 m2 ab Parzelle bbb), ca. 

200 m2 werden zugeteilt (ca. 28 m2 an Parzelle bbb; ca. 172 m2 an Parzelle 

ccc) und ca. 339 m2 werden vorübergehend beansprucht (ca. 166 m2 der 

Parzelle aaa; ca. 133 m2 der Parzelle bbb; ca. 40 m2 der Parzelle ccc). 

 

Die Grundeigentümerin und der Kanton konnten sich über die Entschädi-

gungen für die erforderlichen Eingriffe nicht einigen. Hingegen fanden sie 

eine Einigung betreffend die vorzeitige Inanspruchnahme der projektbe-

troffenen Grundstücke, so dass mit den Bauarbeiten in beiden Abschnitten 

gleichzeitig begonnen werden konnte (Vereinbarung vom tt.  März 2020, 

Gesuch des BVU vom 8. Oktober 2020, S. 2). 

Die vorzeitige Inbesitznahme war nach Angaben der Gesuchgegnerin am 

tt.  Juni 2020 (Eingabe vom 16. November 2020, S. 13). Dieses Datum 

wurde vom Gesuchsteller mit Schreiben vom 14. Juni 2023 bestätigt. 

 - 3 - 

 

 

 

Alle übrigen Rechtserwerbe wurden einvernehmlich geregelt. 

 

B.1. 

Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) ersuchte das Spezial-

verwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), 

mit Eingabe vom 8. Oktober 2020, das Enteignungsverfahren gemäss 

§§ 150 ff. BauG für das umschriebene Vorhaben (A.1.) einzuleiten. 

 

B.2. 

Mit Schreiben vom 15. Oktober 2020 wies der Präsident des SKE den Ge-

meinderat Q._____ an, die Enteignungsakten vom tt.  Oktober 2020 bis tt.  

November 2020 zur Einsichtnahme zur Verfügung zu halten. Gleichzeitig 

forderte er die A._____ AG auf, innert der Auflagefrist Begehren nach § 152 

BauG schriftlich anzumelden. 

 

B.3. 

Die A._____ AG beauftragte daraufhin Rechtsanwalt Luc Humbel, Brugg. 

Dieser informierte das Gericht mit Schreiben vom 27. Oktober 2020 über 

das Vertretungsverhältnis und ersuchte um Akteneinsicht. Er wurde am 

28. Oktober 2020 telefonisch auf die Aktenauflage bei der Gemeinde hin-

gewiesen.  

 

Am 16. November 2020 reichte er für die Klientin ein Entschädigungsbe-

gehren mit folgenden Anträgen ein: 

 
"1. 
Die A._____ AG sei für die erlittene Enteignung gesamthaft (inkl. Inkonve-
nienzentschädigung) mit einem Betrag von Fr. 2'748'544.00 zuzüglich Zins 
zu 1,5 % ab 29. Juni 2020 aus der Staatskasse zu entschädigen. 
 
2. 
Eventualiter ist die Enteignung bei Parzelle Nr. bbb um 96 m2 und bei Par-
zelle ccc um 17 m2 auszudehnen. 
 
3. 
Unter den ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des 
Enteigners." 

 

B.4. 

Das BVU nahm innert mehrfach erstreckter Frist Stellung zum Entschädi-

gungsbegehren (Eingabe vom 15. Februar 2021). Es beantragt: 

 

"1. Die Begehren der Gesuchgegnerin seien abzuweisen, soweit darauf 
eingetreten werden kann. 

 
2. 2.1 Der Rechtserwerb sei gemäss beiliegendem Entwurf des Enteig-

nungsvertrags zu genehmigen. 
 

 - 4 - 

 

 

2.2 Eventualiter sei der Gesuchgegnerin der Mehrwert des Fuss- und 
Fahrwegrechts z.G. der Gesuchgegnerin anzurechnen bzw. der 
Entschädigung in Abzug zu bringen. 

 
Der übrige Rechtserwerb sei gemäss beiliegendem Entwurf des 
Enteignungsvertrages zu genehmigen. 

 
3. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen." 

 

B.5. 

Der Vertreter der Gesuchgegnerin reichte nach mehrfach erstreckter Frist 

am 7. Juni 2021 die Duplik ein. Die Begehren wurden wie folgt geändert: 

Der Entschädigungsbetrag wurde auf Fr. 2'759'107.00 erhöht (Antrag 

Ziff. 1) und es wurde eine zusätzliche Entschädigung für den vergrösserten 

Grenzabstand zur Strassenparzelle gefordert (Antrag Ziff. 2). 

 

B.6. 

Ebenfalls am 7. Juni 2021 teilte Rechtsanwalt Alexander Rey dem Gericht 

mit, dass er den Kanton im vorliegenden Verfahren vertrete. Innert erstreck-

ter Frist reichte er am 16. August 2021 die Vernehmlassung zur Duplik ein. 

Die Anträge wurden wie folgt ergänzt: 

 

"1. Gestützt auf die obigen Ausführungen wird an den Begehren in der 
Stellungnahme vom 15. Februar 2021 festgehalten. 

 
2. Ergänzend wird festgehalten, dass der Kanton bereit ist, als absoluten 

Landwert der Parzellen aaa, bbb und ccc CHF 460.00/m2 zu akzeptie-
ren. Entsprechend erhöht sich die beantragte Entschädigung für in der 
Ar I liegende, abzutretende Flächen ab Parzelle aaa (209 m2) auf 
CHF 115.00/m2 und ab Parzelle bbb (7 m2) auf CHF 253.00/m2. Das 
Entschädigungsangebot für die vom einzuräumenden Fuss- und Fahr-
wegrecht auf den Parzellen bbb und ccc betroffenen Flächen beläuft 
sich neu auf Fr. 77.00/m2. 

 
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Enteigneten." 

 

B.7. 

Der Vertreter der Gesuchgegnerin nahm innert erstreckter Frist mit Eingabe 

vom 1. Oktober 2021 Stellung zur Eingabe der Gegenseite vom 16. August 

2021. Es stellte folgende neue Anträge: 

 

"1. 
Die Eingabe des Kanton Aargau vom 16. August 2021 sei gesamthaft aus 
dem Recht zu weisen. 
 
2. 
Eventualiter: 
Die Eingabe sei in diesen Teilen aus dem Recht zu weisen: 
Randziffern: 3-6, 10-19, 33, 49-56, 73-76 sowie 81-88. 
 
3. 

 - 5 - 

 

 

An den Anträgen in der Duplik vom 7. Juni 2021 wird vollumfänglich fest-
gehalten." 

 

Darauf antwortete der Vertreter des Gesuchstellers mit Eingabe vom 

29. Oktober 2021. Der Vertreter der Gesuchgegnerin gab am 17. Januar 

2022, nach mehrfach erstreckter Frist, die letzten Bemerkungen ab. Diese 

wurden der Gegenseite am 18. Januar 2022 zur Kenntnis gebracht. Damit 

war der Schriftenwechsel abgeschlossen. 

 

C. 

Mit E-Mail vom 16. Februar 2023 ersuchte das Gericht das kantonale Steu-

eramt (KStA) um eine Übersicht der in der Gemeinde Q._____ erzielten 

Baulandpreise von Juni 2015 bis Juni 2020. Das Gewünschte ging am 

28. Februar 2023 beim Gericht ein. Da in der Gemeinde Q._____ kaum 

Vergleichspreise vorhanden waren, wurde die Anfrage auf die Gemeinden 

T._____, U._____, V._____, W._____, X._____ und Y._____ ausgedehnt 

(E-Mail vom 1. März 2023). Die Vergleichspreise aus den umliegenden Ge-

meinden wurden dem Gericht am 11. April 2023 übermittelt.  

 

D.1. 

Mit Beweisanordnung vom 13. März 2023 forderte der Präsident des SKE 

die Parteien auf, dem Gericht bis 14. Juni 2023 verschiedene Dokumente 

einzureichen und diverse Fragen zu beantworten. 

 

D.2. 

Dieser Aufforderung kamen der Gesuchsteller und die Gesuchgegnerin je-

weils mit Eingabe vom 14. Juni 2023 nach. 

 

Mit Schreiben vom 19. Juni wurden die beiden Eingaben der jeweiligen Ge-

genpartei übers Kreuz zur Kenntnis gebracht. 

 

E.1. 

Die ursprünglich für den 27. September 2023 geplante Verhandlung wurde 

aufgrund einer Terminkollision auf den 29. November 2023 verschoben 

(Vorladung vom 21. Juli 2023). 

 

E.2. 

Das Gericht führte am 29. November 2023 eine Augenscheinverhandlung 

durch (Präsenz siehe Protokoll S. 2). Die eingeholten Vergleichspreise wur-

den mit den Parteien diskutiert. Die Parteien ersuchten daraufhin um 

schriftliche Bekanntgabe der Vergleichsgrundstücke sowie um Ansetzung 

einer Frist, um dazu Stellung nehmen zu können (Protokoll, S. 9 f.).  

 

F.1. 

Mit Schreiben vom 30. November 2023 brachte das Gericht den Parteien 

eine Übersicht über die Vergleichsgrundstücke aus den Gemeinden 

 - 6 - 

 

 

W._____, T._____ und U._____ zur Kenntnis. Den Parteien wurde freige-

stellt, bis 8. Januar 2024 dazu Stellung zu nehmen. 

 

F.2. 

Der Gesuchsteller nahm mit Schreiben vom 18. Dezember 2023 Stellung 

zu den Vergleichsgrundstücken. 

 

Die Gesuchgegnerin äusserte sich mit Schreiben vom 3. Januar 2024 zu 

den Vergleichsgrundstücken. 

 

Am 10. Januar 2024 wurden die Eingaben der jeweiligen Gegenpartei 

übers Kreuz zur Kenntnis gebracht. 

 

G. 

Anschliessend wurde der Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7 des 

Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG, SAR 

155.200]). 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Die Projektbewilligung mit Erteilung des Enteignungstitels liegt vor (A.1.), 

die Auflage der Enteignungsakten hat ordnungsgemäss stattgefunden 

(B.2.) und die Gesuchgegnerin reichte die Begehren nach § 152 BauG frist-

gerecht ein (B.3.). 

 

1.2. 

Das SKE vollzieht die Vorschriften über die Enteignung und entscheidet 

über unerledigte Entschädigungsforderungen und Begehren um Ausdeh-

nung der Enteignung sowie um Sachleistungen (§§ 148 Abs. 1 und 154 

Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln anwendet, wie sie 

vor Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die sachliche Zustän-

digkeit des SKE ist gegeben. 

 

Die A._____ AG ist als Eigentümerin der vom Bauprojekt betroffenen und 

daher in das Enteignungsverfahren einbezogenen Parzellen aaa, bbb und 

ccc ohne weiteres zur Einreichung von Begehren legitimiert (§§ 151 und 

152 BauG). 

 

1.3. 

Auf das Begehren der Gesuchgegnerin ist einzutreten. 

 

 - 7 - 

 

 

2. 

Vorliegend ist die Entschädigung für die verschiedenen Eingriffe in das Ei-

gentum der Gesuchgegnerin strittig. Nicht strittig ist die Enteignung an sich. 

Die Gesuchgegnerin hat der vorzeitigen Besitzergreifung im Vorfeld der 

Einleitung des Enteignungsverfahrens zugestimmt (vorne A.2.) und damit 

konkludent auch die Enteignung an sich anerkannt. 

 

3. 

3.1. 

Vorab ist der formelle Antrag der Gesuchgegnerin, die Eingabe des Kan-

tons vom 16. August 2021 sei gesamthaft oder zumindest in wesentlichen 

Teilen aus dem Recht zu weisen, zu behandeln. Sie argumentiert, die Ge-

genseite hätte sich nur zu Neuerungen der Duplik äussern dürfen, stattdes-

sen habe sie einen dreifachen Schriftenwechsel zu initiieren versucht. Der 

Kanton habe spät noch einen Anwalt mit der Vertretung beauftragt, was 

aber keine Begründung dafür sein könne.  

 

3.2. 

Dem hält der Gesuchsteller entgegen, das aargauische Verwaltungsrechts-

pflegegesetz kenne kein Novenverbot, es gelte die uneingeschränkte Un-

tersuchungsmaxime, selbst im Beschwerdeverfahren. Das müsse im erst-

instanzlichen Verfahren erst recht gelten, auch vor der Verwaltungsjustiz-

behörde. Es könnten jederzeit neue rechtliche oder tatsächliche Ausfüh-

rungen gemacht werden. Der Streitgegenstand sei nicht verändert oder er-

weitert worden. Der Antrag sei daher abzuweisen. Da der Gesuchsteller die 

Verfahrens- und notwendigen Vertretungskosten zu tragen habe, entstehe 

der Gesuchgegnerin durch den allenfalls verursachten Mehraufwand auch 

kein Nachteil (Eingabe vom 29. Oktober 2021 S. 1 f.). 

 

3.3. 

Das Gericht ist gehalten, den Sachverhalt unter Mitwirkung der Parteien zu 

ermitteln (Untersuchungsmaxime; § 17 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver-

waltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007 in Ver-

bindung mit § 23 Abs. 1 VRPG) und ihnen das rechtliche Gehör zu gewäh-

ren (§ 21 VRPG). In Prozessen besteht gemäss Bundesgericht generell ein 

relativ weitgehendes Äusserungsrecht (vgl. die Bundesgerichtsentscheide 

BGE 1C_475/2009 vom 16. März 2010 Erw. 2.1 ff. mit Hinweis auf BGE 

133 I 100, S. 101 ff und 133 I 98 S. 99 f.). Aufgrund des Untersuchungs-

grundsatzes können echte und unechte Noven jederzeit eigebracht wer-

den. Unzulässig wäre jedoch eine Änderung oder Erweiterung des Streit-

gegenstands. Verspätete Vorbringen können bei der Kostenverteilung be-

rücksichtigt werden (Michael Merker, Rechtsmittel, Klage und Normenkon-

trollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechts-

pflege, Kommentar zu den §§ 38-72 aVRPG, Zürich 1998, § 39 Rz 44 ff.). 

 

 - 8 - 

 

 

3.4. 

Nach der Praxis des SKE wird den Parteien Gelegenheit geboten, ihre Ar-

gumente möglichst vollumfänglich bereits vor Durchführung der mündli-

chen Verhandlung vorzutragen. Dazu sind in der Regel zwei, oft auch drei 

Schriftenwechsel notwendig. Das gilt insbesondere auch in den Enteig-

nungsverfahren, in denen das Gericht die Entschädigung gemäss Verwal-

tungsgericht grundsätzlich originär festzulegen hat (Verwaltungsgerichts-

entscheid [VGE] WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 Erw. 4.1.), also anders als 

im Beschwerdeverfahren keinen Einspracheentscheid beurteilt. In der Re-

gel suchen die Parteien vor Einleitung des Verfahrens zwar eine Einigung. 

An die in diesem Rahmen gemachten Angebote sind sie jedoch nicht ge-

bunden. Rückkommen und Zusatzbegehren beider Parteien im Verlaufe 

des Verfahrens werden als zulässig erachtet. Entsprechend ist auch eine 

erst im späteren Verlauf des Schriftenwechsels abgegebene umfassende 

Stellungnahme entgegenzunehmen (Entscheid des SKE [SKEE]  

4-EV.2020.33 vom 17. November 2021 Erw. 4.3.).  

 

Der Antrag, die Eingabe des Gesuchstellers vom 16. August 2021 vollum-

fänglich oder in Teilen aus dem Recht zu weisen, ist abzuweisen. 

 

4. 

4.1. 

4.1.1. 

Das Umfahrungsprojekt tangiert drei Parzellen der Gesuchgegnerin. Von 

der Parzelle aaa sind ca. 251 m2 abzutreten, wodurch das Grundstück zer-

schnitten wird in die Restparzelle aaa mit 8'842 m2 und in eine neue Par-

zelle mit 2'066 m2. Auf 248 m2 der Abtretungsfläche, die nach dem Bau der 

Umfahrungsstrasse unterhalb der Brücke liegen werden, wird zugunsten 

der jeweiligen Eigentümerin der Parzelle aaa ein Fuss- und Fahrwegrecht 

eingeräumt, wobei eine Nutzung dieser Fläche als Abstellplatz vorgesehen 

ist. Zudem werden 166 m2 während des Baus vorübergehend beansprucht. 

 

Von der Parzelle bbb sind ca. 7 m2 abzutreten, ca. 28 m2 werden zugeteilt 

und 133 m2 werden vorübergehend beansprucht. Die Zuteilungsfläche so-

wie weitere 96 m2 der Parzelle bbb werden mit einem Fuss- und Fahrweg-

recht zugunsten des Kantons Aargau (zwecks Böschungsunterhalt) belas-

tet. 

 

Der Parzelle ccc werden ca. 172 m2 zugeteilt, 40 m2 werden vorübergehend 

beansprucht. 134 m2 der Zuteilungsfläche sowie weitere 17 m2 der Parzelle 

ccc werden mit einem Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten des Kantons 

Aargau zwecks Unterhaltsarbeiten an der Umfahrungsstrasse belastet. 

 

4.1.2. 

Für die Eingriffe in die Parzelle aaa verlangt die Gesuchgegnerin eine Ent-

schädigung von Fr. 250'113.00 (Duplik S. 4), für die Eingriffe in die Parzelle 

 - 9 - 

 

 

bbb eine solche von Fr 122'267.00 (Duplik S. 16) und für die Eingriffe in die 

Parzelle ccc eine solche von Fr 20'173.00 (Duplik S. 18). Zudem fordert die 

Gesuchgegnerin Fr. 2'366'554.00 für Inkonvenienzen/Lärm. Insgesamt soll 

der Kanton eine Entschädigung von Fr. 2'759'107.00 bezahlen (Duplik 

S. 29). 

 

4.1.3. 

Der Kanton offeriert eine Entschädigung für die Abtretung des Landes in 

der Arbeitszone I (Zone Ar I) – basierend auf dem absoluten Landwert von 

Fr. 460.00/m2 – von 115.00/m2 für die Abtretung ab der Parzelle aaa (rela-

tiviert auf 25 %) bzw. von 253.00/m2 für die Abtretung ab der Parzelle bbb 

(relativiert auf 55 %). Die Abtretungsfläche in der Grünzone (angrenzend 

an die XX) soll mit Fr. 10.00/m2 entschädigt werden. Die Landzuteilungen 

sollen mit Fr. 170.00/m2 angerechnet werden. Die Einräumung des Fuss- 

und Fahrwegrechts auf den Parzellen bbb und ccc werden mit Fr. 77.00/m2 

entschädigt, jene auf den Zuteilungsflächen mit Fr. 28.00/m2. Für Mehrauf-

wendungen künftiger Planungsleistungen und Lärmschutzmassnahmen 

sind Fr. 5'800.00 vorgesehen. Ausserdem sollen diverse Sachleistungen 

erbracht werden (Instandstellung beanspruchter Flächen, Kiesweg erstel-

len im Bereich Wegrechte, Bereitstellen einer Ersatzfläche für Mieter; vgl. 

Vertragsentwurf [Version vom 8. Oktober 2018], Eingabe vom 16. August 

2021 S. 27). 

 

4.2. 

4.2.1. 

Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 BV; 

§ 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV; SAR 110.000] vom 

25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem Enteigneten der 

durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszugleichen ist. Er soll 

weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzielen, also nach der 

Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher (Andreas Baumann/ 

Ralph van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli-

Schwaller/Verena Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Baugesetz 

des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Baugesetzkommentar], Vor-

bemerkung zu den §§ 142-147 BauG, N 1; Aargauische Gerichts- und Ver-

waltungsentscheide [AGVE] 2004 S. 205; Bundesgerichtsentscheid [BGE] 

127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bun-

des, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom 28. Mai 1874; Ulrich  

Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

8. Auflage, Zürich 2020, N 2407). Grundvoraussetzung eines Entschädi-

gungsanspruchs ist auch im Enteignungsrecht die adäquate Kausalität zwi-

schen dem geltend gemachten Schaden und dem Rechtsverlust 

(Hess/Weibel, a.a.O., Band I, N 17 zu Art. 19 des Bundesgesetzes über die 

Enteignung [EntG; SR 711] vom 20. Juni 1930).  

 

 - 10 - 

 

 

Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-

zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-

wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-

sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog. 

Inkonvenienzen; Baugesetzkommentar, §§ 143-145 BauG, N 14). Diese 

Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Gesamtentschädigung dienen. 

Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell und formell eine Einheit 

(Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 13; Erich Zimmerlin, Bauge-

setz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 193  

aBauG N 1a; BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280 

mit weiteren Hinweisen). 

 

4.2.2. 

Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-

jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-

chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem 

besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt 

weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte 

steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-

thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden 

Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen 

festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-

gungskomponenten so weit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-

nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-

wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrachtungs-

weise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige Dop-

pelentschädigungen entstehen (VGE WBE.2010.188 vom 13. April 2011; 

BGE 1C_412/2018 / 1C_432/2018 vom 31. Juli 2019, Erw. 8.2; BGE 

1C_414/2016 vom 27. März 2017, Erw. 5.3).  

 

Der Schadensermittlung sind nur Tatsachen zugrunde zu legen, die im 

Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder 

grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. sich ergeben 

hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. Bloss theoretische Mög-

lichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung 

genügen nicht (BGE 134 II 72; 134 II 179). 

 

4.2.3. 

Die Höhe der Entschädigung ist grundsätzlich nach den Verhältnissen im 

Zeitpunkt des Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen 

(§ 154 Abs. 2 Satz 2 BauG). Im Falle einer vorzeitigen Besitzeinweisung 

wird in ständiger Praxis aber auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der ange-

ordneten vorzeitigen Besitzeinweisung abgestellt (vgl. VGE WBE.2019.148 

vom 12. März 2020, Erw. 2.2.1.2.).  

 

 - 11 - 

 

 

Die Parteien haben sich auf eine vorzeitige Besitzergreifung geeinigt (vorne 

A.2.). Datum der Besitzergreifung und demnach Stichtag im vorliegenden 

Verfahren ist der 28. Juni 2020 (Schreiben des Gesuchstellers vom 14. Juni 

2023; Protokoll S. 5, S. 8). 

 

4.2.4. 

Die Abtretungsfläche ist zum Verkehrswert zu entschädigen. Dieser ist, 

wenn immer möglich, mit Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen 

Methode zu ermitteln. Von Preisen, die in letzter Zeit in der nahen Umge-

bung für gleichartiges und gleichwertiges Land bezahlt worden sind, kann 

auf den Verkehrswert des enteigneten Grundstücks geschlossen werden 

(BGE 114 Ib 286 Erw. 7 S. 295 f.; Hess/Weibel, a.a.O., N 80 zu Art. 19 

EntG). Massgebend sind nach der Rechtsprechung des Verwaltungsge-

richts grundsätzlich die in den letzten beiden Jahren vor dem Stichtag rea-

lisierten Preise (vgl. AGVE 2004, S. 207 ff.; VGE WBE.2015.488 vom 

24. Oktober 2016, S. 8). Dieser Rahmen kann je nach den konkreten Ver-

hältnissen ausgedehnt werden (VGE WBE.2019.148 vom 12. März 2020, 

S. 16). 

 

Nicht zustande gekommene Landverkäufe, d.h. blosse Offerten und Ver-

handlungspreise, sind für die Festlegung der enteignungsrechtlichen Ent-

schädigung unbeachtlich (1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018, Erw. 3.3.). 

 

4.2.5. 

Zur Wertbestimmung einer Teilabtretungsfläche ab einem überbauten 

Grundstück wird vorab der absolute Landwert anhand der statistischen Me-

thode ermittelt und dieser anschliessend – entsprechend der Bedeutung 

der Teilfläche in Bezug auf das Restgrundstück – angepasst (relativer 

Landwert; vgl. BGE 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4, 

1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3, und 1P.743/1999 vom 

29. Juni 2000, Erw. 4). Erhebliche, klar wahrnehm- und begründbare Wert-

differenzen tatsächlicher oder rechtlicher Art zwischen Abtretungsfläche 

und Restgrundstück sind in sachlich nachvollziehbaren Abstufungen vom 

berechneten absoluten Landwert in Abzug zu bringen. Zu berücksichtigen 

sind etwa der Einfluss der Abtretungsfläche auf die Ausnutzung und Über-

baubarkeit des betroffenen Grundstücks, eine allfällige Gestaltungs- oder 

Erholungsfunktion der Abtretungsfläche oder bestehende kommerzielle 

Nutzungsmöglichkeiten (Gartenwirtschaft, Verkaufsstand, Werbefläche, 

Parkplatz; vgl. BGE 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3 – 5; 

zum Ganzen vgl. Entscheid des SKE [SKEE] 4-EV.2015.43 vom 22. Juni 

2016 S. 7 f.). Auch die Realisierbarkeit allfälliger Nutzungsreserven auf be-

reits überbauten Grundstücken darf nicht ausser Acht gelassen werden 

(VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 in AGVE 2015, S. 201 f.). 

 

Land innerhalb der Baulinie einer überbauten Liegenschaft hat einen tiefe-

ren Preis als jener des übrigen Grundstücks (BGE 1C_339/2013 vom 

 - 12 - 

 

 

27. August 2013, Erw. 2.4). Die Schätzungspraxis im Enteignungsrecht 

macht für solche Teilflächen von bereits überbauten Parzellen (wegen feh-

lender direkter baulicher Nutzbarkeit) Abschläge in der Grössenordnung 

von 50 % (BGE 2C_729/2013 vom 3. April 2014, Erw. 6.3 mit Hinweisen). 

Selbst eine Reduktion von 75 % wirkt nicht konfiskatorisch, wenn die Ab-

tretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks oder 

auf dessen Überbaubarkeit und auch keine gestalterische Bedeutung bzw. 

Erholungsfunktion hat (BGE 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, 

Erw. 2.2 und 4.4). 

 

Das Spezialverwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis bei der Fest-

setzung des relativen Landwerts den absoluten Landwert jeweils um 45 % 

bis 75 % reduziert (AGVE 2016, S. 381 ff., grundsätzlich bestätigt in VGE 

WBE.2019.148 vom 12. März 2020, S. 21 – 23; vgl. SKEE 4-EV.2019.25 

vom 3. September 2020 Erw. 4.6. ff.). 

 

4.2.6. 

Die Festsetzung der angemessenen Entschädigung durch das SKE hat un-

abhängig vom Angebot, welches der Kanton dem Beschwerdeführer ur-

sprünglich gemacht hat, zu erfolgen. Das Gericht muss dabei auch nicht 

zwingend von den vom Gesuchsteller verwendeten Bemessungsgrundla-

gen ausgehen (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015, Erw. 4.1.).  

 

5. 

5.1. 

Die Parteien sind sich uneins, nach welcher Methode der Wert der abzu-

tretenden Landflächen zu berechnen ist. Die Gesuchgegnerin vertritt die 

Auffassung, dass nicht genügend Vergleichsgrundstücke vorhanden seien, 

welche mit ihren Grundstücken hinsichtlich Lage, Erschliessung, Nutzungs-

möglichkeiten und weiteren preisbestimmenden Faktoren vergleichbar 

seien. Die Vergleichswertmethode könne daher vorliegend nicht zur An-

wendung gelangen. Da es sich um vermietete Flächen handle, sei der Ver-

kehrswert nach der Ertragswertmethode festzusetzen.  

 

5.2. 

Der Verkehrswert ist im Enteignungsverfahren wenn immer möglich mit 

Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln, denn 

Preise, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwertiges 

Land in letzter Zeit bezahlt worden sind, lassen auf den Verkehrswert auch 

des enteigneten Grundstücks schliessen (BGE 114 Ib 286 Erw. 7 S. 295 f.; 

Hess/Weibel Bd. I, a.a.O., Art. 19 EntG N 80). In der Regel kann selbst aus 

einzelnen Verkaufspreisen auf das allgemeine Preisniveau geschlossen 

werden. Die statistische Methode führt zu richtigen Resultaten, wenn Ver-

gleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur 

Verfügung stehen. In der Regel lässt sich auch aus vereinzelten Ver-

gleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen, allenfalls kann 

 - 13 - 

 

 

auch ein einzelnes Vergleichsobjekt ausreichend sein. Sind nur wenige 

Kaufpreise bekannt, müssen diese aber besonders sorgfältig untersucht 

werden. Sie können nur zur Entschädigungsbestimmung verwendet wer-

den, wenn dem Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen unter 

Verwandten sowie bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulations-

käufen – unübliche Verhältnisse zugrunde liegen. Nur wenn überhaupt 

keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehör-

den auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die 

– wie die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung 

– auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs gel-

tenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis 

selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte 

fast beliebig verändert werden kann (BGE 122 I 168, Bundesgerichtsent-

scheide 1P.520/2003 vom 9. März 2004 Erw. 7.3. und 1C_266/2011 vom 

20. Oktober 2011 Erw. 4.2).  

 

Die Berücksichtigung von Landverkäufen in benachbarten Gemeinden ist 

nicht ausgeschlossen; sie kommt aber nur in Frage, wenn sich die fragli-

chen Grundstücke mit dem Schätzungsobjekt hinsichtlich Lage, Erschlies-

sung, Nutzungsmöglichkeiten und weiteren preisbestimmenden Faktoren 

tatsächlich vergleichen lassen. Diese Voraussetzung dürfte in relativ homo-

genen, mehrheitlich ländlich geprägten Verhältnissen eher gegeben sein 

als in Gebieten mit einer starken Bautätigkeit (Urteil 1P.216/1997 vom 

1. Juli 1997 E. 2d, in: ZBl 99/1998 S. 141) 

 

6. 

6.1. 

Der Verkehrswert bemisst sich grundsätzlich anhand von Vergleichshan-

dänderungen innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren vor dem Stichtag. 

Dieser Zeitraum ist je nach den konkreten Verhältnissen im Einzelfall, ins-

besondere in Bezug auf die Preisentwicklung, auszudehnen. Eine fixe 

Obergrenze gibt es nicht (VGE WBE.2019.148 S. 16). Stichtag ist vorlie-

gend der 28. Juni 2020 (Erw. 4.2.3.). 

 

6.2. 

6.2.1. 

Gemäss Gesuchsteller sind im relevanten Zeitraum in Q._____ die Parzelle 

bbb (Erwerb durch die Gesuchgegnerin) sowie die Parzellen ddd und eee 

veräussert worden (davon Parzelle eee in der Landwirtschaftszone, Par-

zelle ddd teils in der Landwirtschaftszone, teils in der Bauzone). Die Par-

zellen ddd und bbb lägen in identischer Lage wie die Abtretungsflächen der 

Gesuchgegnerin.  

 

Der Verkauf der Parzellen ddd und eee "referenziere" die neue, durch die 

Teilrevision 2019/2020 geschaffene Situation. Die Nutzungsmöglichkeiten 

seien mit den für die Grundstücke der Beschwerdegegnerin behaupteten 

 - 14 - 

 

 

vergleichbar gewesen. Die Vergleichbarkeit könne mit Zu- und Abschlägen 

für relevante Unterschiede erreicht werden (Eingabe vom 29. Oktober 2021 

S. 2 f.). 

 

6.2.2. 

Der Gesuchsteller geht davon aus, dass das Objekt der Parzellen ddd und 

eee zum ausgeschriebenen Preis von Fr. 1'450'000.00 gehandelt worden 

sei. Für die Fläche in der Landwirtschaftszone (nicht dem bäuerlichen Bo-

denrecht unterstellt) sei mit mindestens Fr. 65'000.00 (Fr. 10.00/m2) zu 

rechnen. Die bestehenden Bauten (Scheune sowie Wohngebäude und Re-

mise) seien mit je Fr. 250'000.00 anzurechnen. Die verbleibenden 

Fr. 885'000.00 ergäben umgerechnet auf die 1'834 m2 in der Zone Ar I rund 

Fr. 480.00/m2. Dieser Wert sei aufgrund der langen Vermarktungsdauer mit 

3.5 % abzuzinsen, was einen Preis von Fr. 460.00/m2 ergebe. Das entspre-

che in etwa dem Preis, den die Gesuchgegnerin für die Parzelle bbb be-

zahlt habe. Von der Gesamtfläche von 2'149 m2 habe diese 972 m2 unent-

geltlich übernommen. Vom Gesamtpreis von Fr. 900'000.00 seien mindes-

tens Fr. 350'000.00 für das Wohnhaus abzuziehen, so dass auf die Rest-

fläche von 1'177 m2 Fr. 550'00.00 oder Fr. 467.00/m2 entfielen (zur Ver-

gleichbarkeit siehe Eingabe vom 16. August 2021 S. 2 f.).  

 

6.2.3. 

Gemäss Gesuchgegnerin liegen keine geeigneten Vergleichspreise vor. 

Die Parzelle bbb sei innerhalb der Familie B._____ verkauft worden, wes-

halb diese Handänderung nicht beigezogen werden könne. Man habe erst 

nur den Lagerplatz von knapp 1'000 m2 entschädigungslos abparzellieren 

wollen, sich dann aber auf einen Verkauf des ganzen Grundstücks inklusive 

Wohnhaus geeinigt. Der von der Gegenseite aus diesem Verkauf ermittelte 

Landwert sei falsch, das Wohnhaus sei unberücksichtigt geblieben (Duplik 

S. 5). 

 

6.2.4. 

Die Gesuchgegnerin bestreitet auch die Vergleichbarkeit mit dem Verkaufs-

preis der Parzellen ddd und eee. Die Teilfläche in der Arbeitszone Ar I habe 

in der zweiten Bautiefe ab der Z-Strasse gelegen und sei nicht überbaubar 

gewesen (schwierig zu erschliessen und ungünstige Form). Diese Fläche 

sei nicht als Lagerplatz vermietet gewesen. Inzwischen sei eine Teilände-

rung des Zonenplans durchgeführt worden. Neu liege der überbaute Ab-

schnitt der Parzelle ddd in der Zone Ar I (an Stelle des Abschnitts in der 

zweiten Bautiefe; Eingabe vom 1. Oktober 2021 S. 4 ff.). Zudem sei die 

Parzelle ddd mit einem Zweifamilienhaus überbaut, was der Kanton ver-

schweige. Die vorliegend im Streit liegenden Parzellen der Gesuchgegne-

rin seien unüberbaut und würden als Logistik- und Lagerplatz vermietet.  

Es bestünden keine vergleichbaren Nutzungsmöglichkeiten (Eingabe vom 

17. Januar 2022 S. 2). 

 

 - 15 - 

 

 

6.2.5. 

In der Gemeinde Q._____ wurden in den letzten fünf Jahren vor dem Stich-

tag keine weiteren vergleichbaren Objekte gehandelt. Daher wurden Ver-

gleichspreise aus den Nachbargemeinden T._____, U._____, V._____, 

W._____, X._____ und Y._____ eingeholt (vorne C.). 

 

6.2.6. 

Wie bereits erwähnt sind gemäss Verwaltungsgericht grundsätzlich die 

Zahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag massgebend. Würde 

diese Praxis im vorliegenden Fall streng eingehalten, so lägen nur zwei 

Vergleichspreise vor. Liegen nur sehr wenige Vergleichspreise vor, stellt 

sich jedoch die Frage, ob zusätzlich Vergleichspreise aus den Nachbarge-

meinden beizuziehen sind. Das Verwaltungsgericht hatte sich in einem 

neueren Entscheid mit dieser Problematik und dem Verfahren zur Festle-

gung der Abtretungsentschädigung zu befassen. Im erwähnten Fall schie-

nen dem Gericht die Standortbedingungen zu unterschiedlich, weshalb es 

zum Schluss gelangte, dass die in den benachbarten Gemeinden erhobe-

nen Werte nicht als Vergleichspreise zu berücksichtigen seien. Stattdessen 

zog es vor, den massgeblichen Zeitrahmen etwas auszudehnen (VGE 

WBE.2015.488 vom 24. Oktober 2016, S. 14 f.). In einem aktuellen Ent-

scheid bestätigte das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung und hielt 

fest, dass für die Ausdehnung des Vergleichszeitraums auf mehr als zwei 

Jahre keine fixe Obergrenze existiere. Vielmehr sei auf die Verhältnisse im 

Einzelfall abzustellen (VGE WBE.2019.148 vom 12. März 2020, S. 16). 

Auch das Bundesgericht hat nicht beanstandet, dass in einem Enteig-

nungsverfahren der Verkehrswert anhand der Daten der vorausgehenden 

drei Jahre berechnet worden war (Bundesgerichtsentscheid 1C_329/2014 

vom 5. Januar 2015, Erw. 3.3). 

 

Im Sinne dieser Rechtsprechung ist im vorliegenden Fall der Zeitrahmen 

etwas auszudehnen. Es werden die vorausgehenden fünf Jahre berück-

sichtigt und die Angaben der Vergleichspreise aus den Jahren 2015 bis 

2017 aus Nachbargemeinden miteinbezogen. 

 

6.2.7. 

6.2.7.1. 

Dem Gericht wurden vom KStA die folgenden Handänderungen aus Nach-

bargemeinden in vergleichbaren Zonen im Zeitraum zwischen Juni 2015 

und Juni 2020 gemeldet: 

  

 - 16 - 

 

 

 

Gemeinde Lage Zone Datum 

Verkauf 

Fläche in 

m2 

Preis/m2 

W._____ XW A1 / G 2016 1'444 m2 Fr. 670.00 

T._____ XU A2 / I 2017 4'707 m2 Fr. 499.00 

U._____ XT A bzw. 

Grünflä-

che 

2019 6'568 m2 Fr. 669.00 

 

6.2.7.2. 

Der Gesuchsteller lässt dazu vorbringen, während bei der Wohnnutzung 

die Mikrolage von grosser Bedeutung sei, funktioniere der Markt für Gewer-

beflächen regional, selbst über die Kantonsgrenzen hinweg. Dabei stehe 

die Grösse der Flächen und deren Erschliessung in Bezug auf das überge-

ordnete Strassennetz, den Gleisanschluss sowie allenfalls ÖV für das Per-

sonal im Vordergrund. Die Erschliessungsqualität am Stichtag sei für alle 

drei Vergleichsgrundstücke besser zu beurteilen als für die Parzellen der 

Gesuchgegnerin vor der Umfahrung. Es sei daher eine Reduktion um 10 % 

vorzunehmen. Gemäss den jeweils anwendbaren Zonenbestimmungen 

seien auf allen drei Vergleichsgrundstücken Wohnnutzungen für Betriebs-

inhaber oder standortgebundenes Personal zulässig, was in Q._____ nicht 

der Fall sei. Es habe daher eine weitere Reduktion um 15 % zu erfolgen. 

Die Bauvolumen und Nutzungen der Vergleichsgrundstücke dagegen 

seien ähnlich wie im Bereich der betroffenen Grundstücke in Q._____. Un-

ter Berücksichtigung einer Reduktion um insgesamt 25 % seien die Ver-

gleichspreise als relevant zu betrachten. Das entsprechende Preisniveau 

der Vergleichsgrundstücke liege bereinigt zwischen Fr. 502.00/m2 und 

Fr. 337.00/m2. Dementsprechend könne davon ausgegangen werden, 

dass der angebotene Preis von Fr. 460.00/m2, welcher anhand der Ver-

kehrswerte von Grundstückgeschäften in der Nahumgebung ermittelt wor-

den sei, korrekt sei (Eingabe vom 18. Dezember 2023). 

 

6.2.7.3. 

Die Gesuchgegnerin lässt dazu ausführen, die Arbeitszone A der Ge-

meinde T._____ habe einen gänzlich anderen Zweck als die Arbeitszone I 

in Q._____, weshalb der Verkauf aus dem Jahr 2017 als Referenz von 

vornherein ausscheide. Da die beiden anderen Grundstücke in W._____ 

und U._____ nur mit Flurnamen bezeichnet seien, könne nicht abgeschätzt 

werden, ob die Lagen der Grundstücke vergleichbar seien. Für U._____ sei 

dies jedoch aufgrund der generell schlechten Verkehrsanbindung ohnehin 

zu verneinen. Weiter sei in Bezug auf das Vergleichsgrundstück in U._____ 

unklar, wie gross der Grünflächenanteil im Verhältnis zur Gesamtfläche von 

6'568 m2 sei. Es lasse sich daher nicht abschätzen, wie sich der Preis im 

Verhältnis der unterschiedlichen Bodenwerte ermittelt habe. Weiter sei un-

klar, ob die Flächen bebaut, befestigt oder quasi als Wiese gekauft worden 

seien, was für den Verkehrswert von hoher Bedeutung sei. Offen sei weiter, 

 - 17 - 

 

 

ob die Parzellen vor dem Verkauf einen Ertrag aus Vermietung abgeworfen 

hätten. Schliesslich sei zu ermitteln, ob weitere Umstände, wie etwa Ver-

wandtschaft, Gegengeschäft oder Kaufrechte den Preis beeinflusst hätten. 

Es sei damit erstellt, dass keine direkt mit den streitbetroffenen Grundstü-

cken vergleichbaren Grundstücke vorhanden seien (Eingabe vom 3. Ja-

nuar 2025 [recte: 2024]).  

 

6.2.8. 

6.2.8.1. 

Der Vergleich von Grundstücken, deren Wertbildung auf ihrem Wesen nach 

qualitativ unterschiedlichen Faktoren beruht, ist heikel. Während in einem 

Villenquartier die Wohnlage massgebend ist, richtet sich der Wert im Gebiet 

für Mietwohnungen nach der Intensität der zulässigen Nutzung. In der In-

dustriezone steht dagegen die Eignung des Grundstücks für Fabrikbetriebe 

im Vordergrund. Je nach Zone wirken sich Unterschiede hinsichtlich Ruhe, 

Besonnung, Nähe öffentlicher Verkehrsmittel und Einrichtungen, Einkaufs-

möglichkeiten, Aussichtslage etc. stärker aus. Auch die Form und die 

Grösse der zu vergleichenden Grundstücke, ein Ufer- oder Waldanstoss, 

öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen und Dienstbarkeiten (Lasten und 

Rechte) spielen eine Rolle bei der Wertbestimmung (Hess/Weibel, a.a.O., 

Art. 19 N 84-86). Schliesslich kann der Preis noch durch die Rahmenbedin-

gungen der konkreten Parzelle beeinflusst werden. Ein guter Baugrund und 

eine gute Parzellenform erleichtern eine Überbauung. Je nach Topographie 

und Zonierung sind auch attraktivere Umgebungsgestaltungen möglich. 

Allfällig zu leistende Zusatzkosten für die Baureifmachung, wie Abbruch-

kosten vorbestehender Liegenschaften oder zusätzliche statische Mass-

nahmen zur Baugrundsicherung, mindern den Preis dagegen (Entscheid 

des SKE [SKEE] 4-EV.2019.25 vom 3. September 2020, Erw. 5.2.4.). 

 

Vorliegend wurden daher ausschliesslich Grundstücke aus vergleichbaren 

Zonen (Gewerbe- und Industriezonen) in den Vergleich miteinbezogen. 

 

6.2.8.2. 

In W._____ wurde im Jahr 2016 ein Preis von Fr. 670.00 für ein in der Ge-

werbezone G gelegenes Grundstück bezahlt. 

 

Die Gewerbezone G der Gemeinde W._____ ist für den Bau von mässig 

störenden Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben sowie Kleinindustrien 

bestimmt. Wohnungen dürfen nur errichtet werden, soweit sie aus betriebs-

technischen Gründen erforderlich sind oder durch den Inhaber genutzt wer-

den. Reine Wohnbauten sind nicht gestattet (§ 10 Abs. 1 BNO W._____ 

vom 7. Dezember 2006, genehmigt durch den Regierungsrat am 14. März 

2007). In der Zone G gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. Die maximale 

Gebäudehöhe beträgt 16 m (§ 4 Abs. 1 BNO W._____). Der Gemeinderat 

entscheidet unter Berücksichtigung der öffentlichen und privaten Interes-

sen, der gewerblichen Erfordernisse und den Parkierungsverhältnissen 

 - 18 - 

 

 

über Gebäudehöhe (max. 16 m), Grenz- und Gebäudeabständen. Gegen-

über der Zonengrenze sowie gegenüber innerhalb der Zone noch beste-

henden Wohnbauten ist ein Grenzabstand von mindestens 8.00 m bzw. der 

eineinhalbfachen Gebäudehöhe einzuhalten, sofern die zu erwartenden 

Immissionen nicht einen grösseren Abstand erfordern. Gegenüber land-

wirtschaftlich genutztem Kulturland ausserhalb der Bauzone hat der Grenz-

abstand zur Zonengrenze unabhängig von der Gebäudehöhe 8.00 m zu 

betragen (§ 10 Abs. 2 BNO W._____). 

 

6.2.8.3. 

Für das in der Gemeinde T._____ gelegene Vergleichsgrundstück wurde 

im Jahr 2017 ein Kaufpreis von Fr. 499.00/m2 bezahlt. Aus dem Kaufvertrag 

geht hervor, dass der Rückbau der bestehenden Gebäude sowie die Be-

seitigung von allfälligen Sonderabfällen und Altlasten auf eigene Rechnung 

und Gefahr durch die Käuferschaft getragen werden und bei der Kaufpreis-

bestimmung berücksichtigt wurden. Weiter ist das Grundstück im Kataster 

der belasteten Standorte eingetragen. Es ist davon auszugehen, dass ohne 

diese Belastungen des Grundstücks ein höherer Kaufpreis bezahlt worden 

wäre, welcher dem allgemeinen Preisniveau von rund Fr. 600.00/m2 ent-

sprochen hätte. Das Grundstück ist daher mit einem Wert von 

Fr. 600.00/m2 in den Vergleich miteinzubeziehen. 

 

Die Arbeitszone A der Gemeinde T._____ ist für Bauten und Anlagen von 

Grossgewerbe und Industrie sowie zugehörige Dienstleistungs-, Büro- und 

Lagerbauten und dergleichen bestimmt. Es sind nicht störende und mässig 

störende Betriebe zulässig (§ 11 Abs. 1 BNO T._____ vom 26. November 

2021, genehmigt durch den Regierungsrat am 10. August 2022). Nicht zu-

gelassen sind öffentliche Tankstellen (exkl. Elektrostationen) und Neben-

anlagen (Shops, Autowaschanlagen etc.), Verteil-, Umlade- und Lagerbe-

triebe der Logistik sowie reine Lagerbetriebe und Abstellflächen (§ 11 Abs. 

2 BNO T._____). Wohnungen sind nur für betrieblich an den Standort ge-

bundenes Personal gestattet. Reine Wohnbauten sind nicht zulässig (§ 11 

Abs. 3 BNO T._____). Die Arbeitszone soll mittelfristig einer Mischnutzung 

(Wohnen und Gewerbe) zugeführt werden. Die Festlegung der neuen Zo-

nierung erfolgt aufgrund eines gesamtheitlichen Entwicklungskonzepts. Bis 

zur Umzonung gelten die vorgenannten Bestimmungen (§ 11 Abs. 7 BNO 

T._____). In der Zone A gilt Empfindlichkeitsstufe III. Die Grünflächenziffer 

beträgt 0.2 (§ 7 Abs. 1 BNO T._____).  

 

6.2.8.4. 

Das in der Gemeinde U._____ gelegene Vergleichsgrundstück wurde im 

Jahr 2019 zu einem Preis von Fr. 669.00/m2 gehandelt. 

 

Die Arbeitszone A der Gemeinde U._____ ist für mässig störende Ge-

werbe- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Je Gebäude ist eine Woh-

nung zulässig für den Betriebsinhaber oder betrieblich an den Standort 

 - 19 - 

 

 

gebundenes Personal (§ 10 Abs. 1 und 2 BNO U._____ vom 16. April 2019, 

genehmigt durch den Regierungsrat am. 12. Februar 2020). Es gilt Emp-

findlichkeitsstufe III. Die maximale Gesamthöhe von Schrägdächern und 

Flachdächern beträgt jeweils 15.0 m. Die zulässige Gebäudelänge sowie 

den Grenzabstand legt der Gemeinderat unter Abwägung der betroffenen 

privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Dabei ist auf die an-

grenzenden Zonen angemessen Rücksicht zu nehmen (§ 4 Abs. 1 BNO 

U._____). 

 

6.2.8.5. 

Die Zone Ar I in Q._____ ist für Bauten und Anlagen des Gewerbes und 

der Dienstleistung bestimmt. Es sind höchstens mässig störende Betriebe 

zulässig (§ 13 Abs. 1 BNO Q._____ vom 20. September 2016, genehmigt 

durch den Regierungsrat am 14. März 2018). Die vom Gemeinderat vorge-

schlagene neue Bestimmung in § 13 Abs. 2 BNO sah vor, dass Wohnun-

gen lediglich für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet sind. 

Diese Bestimmung wurde an der Gemeindeversammlung vom 20. Septem-

ber 2016 zurückgewiesen. Ein weiterer Vorschlag des Gemeinderats, wo-

nach eine Wohnung pro Betrieb für standortgebundenes Personal oder ei-

nen Betriebsinhaber zulässig sein sollte, wobei die dem Wohnen dienende 

Fläche sämtlicher Wohnungen 15 % der gewerblich genutzten anrechen-

baren Geschossfläche gemäss § 32 BauV nicht überschreiten durfte, 

wurde an der Gemeindeversammlung vom 21. November 2017 ebenfalls 

zurückgewiesen. 

 

Im Entscheid WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019 hatte sich das Verwal-

tungsgericht mit der Frage der Zulässigkeit der Wohnnutzung in der Zone 

Ar I in Q._____ zu befassen. Es hielt fest, aufgrund der mehrfachen Rück-

weisung von § 13 Abs. 2 BNO durch die Gemeindeversammlung sowie der 

vollumfänglichen Aufhebung der aBNO existiere derzeit keine Bestimmung 

in der BNO, die das Wohnen in der Zone Ar I zulassen würde. Dass die 

Rückweisungsanträge nicht zum Ziel hatten, jegliche Regelung zur Wohn-

nutzung in der Zone Ar I aufzuheben, ändere nichts daran, dass derzeit 

keine rechtsgültige Bestimmung existiere, gestützt auf welche eine Wohn-

nutzung in der Zone Ar I bewilligt werden könnte (VGE WBE.2019.91, 

Erw. 3.2.2.). Am Stichtag war eine Wohnnutzung in der Zone Ar I demnach 

gänzlich ausgeschlossen. 

 

Zehn Prozent der anrechenbaren Landfläche sind als zusammenhängende 

Grünfläche zu gestalten, insbesondere entlang von Strassen, öffentlichen 

Gewässern, Waldrändern und gegenüber Wohnbauten (§ 13 Abs. 3 BNO 

Q._____). Es gilt Empfindlichkeitsstufe III. Die maximale Gesamthöhe für 

Schrägdächer sowie Flachdächer (inkl. allfälligem Attika) beträgt jeweils 

15.0 m. Der Grenzabstand wird vom Gemeinderat unter Berücksichtigung 

öffentlicher und privater Interessen festgelegt. Gegenüber Wohn- und 

 - 20 - 

 

 

Mischzonen sind deren Abstandsvorschriften einzuhalten (§ 7 Abs. 1 BNO 

Q._____). 

 

Alle drei Vergleichsgrundstücke befinden sich in Arbeitszonen, in denen 

das Wohnen im Gegensatz zur Zone Ar I in Q._____ für den Betriebsinha-

ber oder für betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulässig ist.  

 

Die Gemeinden W._____ und U._____ sind als Wirtschaftsstandorte attrak-

tiver als Q._____. Auch befinden sich die Vergleichsgrundstücke in 

W._____ und U._____ an besseren Lagen als die streitbetroffenen Grund-

stücke. Das in T._____ gelegene Grundstück ist am ehesten mit den 

Grundstücken der Gesuchgegnerin vergleichbar. Aufgrund der unattrakti-

veren Lage der streitbetroffenen Grundstücke in Q._____ ist und der gänz-

lich ausgeschlossenen Wohnnutzung am Stichtag ist ein Abschlag von 

25 % vorzunehmen.  

 

6.2.9. 

Die sich aus den vorstehenden Erwägungen ergebende Vergleichsrech-

nung ergibt einen durchschnittlichen absoluten Landwert von gerundet 

Fr. 650.00/m2. Wie ausgeführt (Erw. 6.2.8.5.) ist ein Abzug von 25 % vor-

zunehmen. Daraus resultiert ein Landpreis von Fr. 487.50/m2. Aufgrund der 

Entwicklung der Grundstückspreise bis zum Stichtag ist von einer leichten 

Preissteigerung auszugehen. Der absolute Landwert für die Abtretungsflä-

chen wird daher mit Fr. 500.00/m2 angemessen festgesetzt. 

 

6.2.10. 

6.2.10.1. 

Gemäss Gesuchsteller ist der ermittelte Verkehrswert zu relativieren. Die 

Abtretungsfläche ab der Parzelle aaa weise eine Tiefe von weniger als 

28 m zwischen XX und Z-Strasse auf. Sie liege im Strassenabstand oder 

Gewässerraum, sei nicht eigenständig, zumindest nicht "frei" bebaubar. 

Der absolute Landwert vom 460.00/m2 sei daher auf 25 % bzw. 

Fr. 115.00/m2 zu relativieren. Francesco Canonica, auf den die Gesuch-

gegnerin verweise, gehe in seinen Berechnungen zum Zusatzland von voll 

baulich nutzbarem Land aus; diese Voraussetzung sei hier nicht gegeben 

(Eingabe vom 16. August 2021 S. 8).  

 

Auch für die Abtretungen der teilüberbauten Parzelle bbb wird eine Relati-

vierung verlangt. Angeboten sind Fr. 253.00/m2, was einer Reduktion auf 

55 % entspricht. 

 

6.2.10.2. 

Die Parzelle aaa liegt zwischen XX und Z-Strasse in der Hochwasserge-

fahrenzone 2. Der breitere Westabschnitt des Grundstücks ist überbaut, 

soweit er in der Bauzone liegt. Der sich verjüngende Ostabschnitt wird als 

 - 21 - 

 

 

Abstellplatz für Fahrzeuge genutzt. Von diesem Teil ist eine Fläche von 251 

m2 (209 m2 Arbeitszone I, 42 m2 Grünzone) abzutreten.  

 

6.2.10.3. 

Jeder Baugrund besitzt einen Maximalwert, der als absoluter Landwert be-

zeichnet wird. Dieser Maximalwert entspricht der vollen wirtschaftlichen 

Ausnützung. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die ge-

winnverheissendste Nutzung dann möglich, wenn bei unüberbauten 

Grundstücken die Nutzung nicht in irgendeiner Art und Weise einge-

schränkt ist. In diesem Fall entspricht der Verkehrswert dem absoluten 

Landwert. 

 

Anders verhält es sich, wenn ein Grundstück – wie vorliegend – überbaut 

ist. Die bestehende Überbauung schränkt die Nutzungsmöglichkeiten stets 

in gewisser Weise ein. Bei einem überbauten Grundstück verhindert die 

vorhandene Überbauung die Ausschöpfung ungenutzter Ausnützungsre-

serven solange, als mit ihrem Weiterbestand zu rechnen ist. Der Landwert 

ist folglich ein relativer, der von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise 

Ausnützungsgrad, Alter, Zustand und Ausbaustandard abhängt. Der an die 

bestehende Situation angepasste, verminderte Bodenwert wird als relativer 

Landwert bezeichnet (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 in Sachen Kan-

ton Aargau gegen E.R., A.M. und J.M., Erw. 2., m.w.H., oben Erw. 4.2.5). 

 

Der Ostabschnitt der Parzelle aaa ist nur beschränkt nutzbar und nicht 

selbstständig überbaubar, weshalb eine Relativierung auf 50 % angemes-

sen erscheint. 

 

6.2.10.4. 

Die kleine Abtretungsfläche ab der Parzelle bbb liegt am äussersten 

Südzipfel des Grundstücks, anstossend an die Landwirtschaftsparzelle eee 

und die Parzelle fff in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (öBA; 

AA). Dieser Bereich der Parzelle bbb ist noch nicht überbaut. Zumindest 

mit der in das Grundstück hineinragenden Parzelle ccc, ebenfalls im Eigen-

tum der Gesuchgegnerin, ist dieser Teil noch überbaubar, weshalb für die 

Abtretung der absolute Landwert geschuldet ist.  

 

6.2.10.5. 

Gemäss Gesuchgegnerin sind die Abtretungsflächen als Lager- und Ab-

stellflächen vermietet. Ein allfälliger Verlust der kommerziellen Nutzung auf 

den Abtretungsflächen wäre nach der praxisgemässen Kumulationsme-

thode als subjektiver Schaden zusätzlich zum relativen Landwert, der den 

objektiven Schaden ersetzt, zu entschädigen, wobei allerdings darauf zu 

achten ist, dass keine unzulässige Doppelentschädigung entsteht 

(Erw. 4.2.5.). Da die Teilabtretung ab Parzelle aaa mit dem relativen Land-

wert entschädigt wird (Erw. 6.2.10.3.), ist eine subjektive Zusatzentschädi-

gung zu prüfen. Zum absoluten Landwert ist dagegen keine 

 - 22 - 

 

 

Zusatzentschädigung geschuldet. Da die Abtretung ab Parzelle bbb mit 

dem absoluten Landwert entschädigt wird, ist diesbezüglich keine Zusatz-

entschädigung für eine entfallende kommerzielle Nutzung zu prüfen. 

 

6.2.10.6. 

Der Gesuchsteller verlangt den Nachweis, dass die gesamten Flächen zum 

geltend gemachten Mietzinsniveau vermietet seien. Die angeblich vermie-

teten Flächen auf den Parzellen aaa, bbb und ccc seien sodann gemäss 

AGIS Luftbild umgenutzt worden. Sie seien abhumusiert und eingekiest 

worden und dienten neu als Lagerplätze für Baumaterialien und als Abstell-

platz für Fahrzeuge. Umgestaltung und Umnutzung seien bewilligungs-

pflichtig. Es sei zweifelhaft, ob derartige Bewilligungen vorlägen oder erteilt 

werden könnten, insbesondere in Bezug auf die Parzelle aaa, wo ein er-

heblicher Teil im Strassenabstand oder in der Grünzone bzw. dem Gewäs-

serabstand liege. Zudem seien in der Zone Ar I zusammenhängende Grün-

flächen zu erstellen (§ 13 Abs. 3 der Bau- und Nutzungsordnung [BNO] 

vom 20. September 2016) und für Parkierungsflächen und Ausfahrten 

seien Sichtzonen zu wahren (§ 110 Abs. 3 BauG). Mit Blick auf die Hoch-

wasserereignisse 2005, 2007 und 2021 sei die Erteilung einer Bewilligung 

unsicher, eine Nutzung wie von der Gesuchgegnerin behauptet rechtlich 

eher nicht möglich. Die Baubewilligungen für die nach 2014 vorgenomme-

nen Änderungen auf den drei Streitgrundstücken seien vorzulegen. 

 

Die Gesuchgegnerin entgegnet, die betroffenen Freiflächen würden seit 

über einem halben Jahrhundert durchgehend als Lager- und Logistikflä-

chen genutzt. Die behauptete Umnutzung habe nicht stattgefunden. Eine 

Änderung des gelagerten Guts stelle keine Umnutzung dar. Der Platz sei 

schon früher nicht nur als Lager- sondern auch als Abstellplatz für Geräte, 

Maschinen und Fahrzeuge verwendet worden und dafür seit langer Zeit 

befestigt und eingekiest gewesen. Die Gemeinde Q._____ habe die Ge-

suchgegnerin nun aufgefordert, Baugesuche für die Lagerplatznutzung auf 

den Parzellen bbb und ccc einzureichen. Das Verfahren sei noch hängig. 

Im Übrigen sei offenbar auch der Gesuchsteller davon ausgegangen, dass 

das Abstellen von Fahrzeugen und das Lagern von nichtbrennbaren Mate-

riealien unter der Umfahrungsbrücke erlaubt sei (mit Hinweis auf Enteig-

nungsvertragsentwurf; Eingabe vom 1. Oktober 2021 S. 6 ff.). 

 

6.2.10.7. 

Betreffend die Parzelle aaa hat die Gesuchgegnerin zunächst zwei Miet-

verträge eingereicht (Duplikbeilage 5). Der Vertrag mit der AB Q._____ be-

schlägt eine Fläche von 150 m2, die während der Bauzeit als Abstellfläche 

und als Stellplatz für einen Kran verwendet werden. Die Abtretungsfläche 

ist gemäss angeheftetem Plan nicht Teil des Mietobjekts mit der AB 

Q._____, da auf dieser gebaut wurde. Hingegen dürfte die vorübergehend 

beanspruchte Fläche östlich der Abtretungsfläche vollständig erfasst sein. 

Die Miete beträgt Fr. 35.00/m2. Der zweite, ältere Mietvertrag betreffend die 

 - 23 - 

 

 

Parzelle aaa mit der D._____ AG scheint – mindestens zum Teil – dieselbe 

Fläche zu beschlagen. Die angehefteten Pläne lassen eine genaue Ortung 

im Vergleich mit dem Landerwerbsplan für die Parzelle aaa nicht zu. Auch 

hier ist die Abtretungsfläche aber nicht betroffen. Diese scheint unabhängig 

vom Strassenbauprojekt schon vorher nicht vermietet worden zu sein. Die 

eingereichten Mietverträge vermögen den Nachweis für eine gewerbliche 

Nutzung der Abtretungsfläche auf der Parzelle aaa nicht zu erbringen.  

 

Mit Schreiben vom 14. Juni 2023 reichte die Gesuchgegnerin einen Miet-

vertrag mit E._____ vom 1. Juni 2023 ein, welcher den Vertrag vom 

14. bzw. 31. Dezember 2018 ersetzen soll. Dieser hat offenbar die Abtre-

tungsfläche unter der Brücke betroffen. An der Verhandlung vom 29. No-

vember 2023 reichte die Gesuchgegnerin einen weiteren Mietvertrag be-

treffend Parzelle aaa mit der F._____ AG vom 3. bzw. 6. Oktober 2023 

nach, wobei das Mietobjekt verständlicherweise nicht die Abtretungsfläche 

betrifft, da auf dieser bereits gebaut wurde.  

 

6.2.10.8. 

Eine subjektive Zusatzentschädigung setzt weiter voraus, dass die kom-

merzielle Nutzung zulässig ist.  

 

Aus einem Schreiben der Bauverwaltung Q._____ an die Gesuchgegnerin 

vom 17. September 2020 (Beilage 2 zum Schreiben der Gesuchgegnerin 

vom 1. Oktober 2021) geht hervor, dass diese ein Baugesuch für den Ab-

bruch des Gebäudes Nr. ggg auf Parzelle ccc eingereicht hatte und beab-

sichtigte, Parzelle ccc als Lagerplatz von Fahrzeugen zu nutzen. Die Bau-

verwaltung Q._____ teilte der Gesuchgegnerin mit, die aktuelle Nutzung 

einer Teilfläche der Parzelle als Lagerplatz sei aus den alten Baugesuchen 

nicht ersichtlich. Es liege dafür keine Baubewilligung vor. Der Gesuchgeg-

nerin wurde empfohlen, die Nutzung der Parzelle im selben Baugesuch zu 

regeln. Mit Schreiben vom 24. Februar 2023 (Beilage 3 zum Schreiben der 

Gesuchgegnerin vom 14. Juni 2023) führte die Bauverwaltung betreffend 

die Nutzung der Parzelle ccc aus, dass die aktuelle Nutzung sowie die er-

stellte Einfriedung eine wesentliche Nutzungsänderung darstellen. Die Nut-

zung sei zwar zonenkonform, unabhängig davon sei jedoch ein Baubewil-

ligungsverfahren erforderlich. Anlässlich der Verhandlung vom 29. Novem-

ber 2023 reichte die Gesuchgegnerin ein Schreiben der Abteilung Bau und 

Planung der Bauverwaltung Q._____ vom 18. Oktober 2023 ein. Auch aus 

diesem Schreiben geht hervor, dass das Baugesuch in der vorliegenden 

Form aufgrund fehlender Unterlagen noch nicht bewilligt werden könne. 

 

Die Schreiben der Bauverwaltung beziehen sich allesamt auf die Parzellen 

bbb und ccc. Ob betreffend die Lagerplatznutzung von Parzelle aaa ein 

Baugesuch eingereicht wurde, ist unklar. Die Gesuchgegnerin bestätigte 

anlässlich der Verhandlung vom 29. November 2023, dass sie aktuell nicht 

 - 24 - 

 

 

über eine Baubewilligung für die Lagerplatznutzung verfügt (Protokoll, 

S. 12). 

 

Vorliegend betraf lediglich der Mietvertrag mit E._____ die Abtretungsflä-

che unter der Brücke. Weiter verfügt die Gesuchgegnerin weder aktuell 

noch zum Zeitpunkt des Stichtags über eine Baubewilligung für die Lager-

platznutzung – weder für die Parzellen ccc und bbb noch für die Parzelle 

aaa. Nach Auffassung des Gerichts rechtfertigt es sich daher nicht, eine 

subjektive Zusatzentschädigung zu sprechen. 

 

6.2.11. 

Für die Abtretung des Landes in der Grünzone (Parzelle aaa) sollen ge-

mäss Gesuchsteller Fr. 10.00/m2, gemäss Gesuchgegnerin Fr. 50.00/m2 

entschädigt werden. Der Gesuchsteller argumentiert mit der fehlenden 

kommerziellen Nutzung. Die Gesuchgegnerin begründet die Höhe der For-

derung nicht.  

 

Vergleichswerte für Land in der Grünzone oder in ähnlicher Lage dürften 

kaum erhältlich sein. Die Abtretungsfläche liegt unmittelbar an der XX und 

damit im Gewässerabstand. Sie ist weder baulich noch intensiv landwirt-

schaftlich nutzbar. Eine Entschädigung in der vom Kanton angebotenen 

Höhe von Fr. 10.00/m2, was dem Preis von gutem Landwirtschaftsland ent-

spricht, scheint dem Gericht daher angemessen.  

 

6.2.12. 

Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der Verkehrswert für die Teil-

abtretung in der Zone Ar I ab der Parzelle bbb Fr. 500.00/m2 beträgt (abso-

luter Landwert). Die Teilabtretung ab der Parzelle aaa ist mit Fr. 250.00/m2 

(50%, relativer Landwert) zu entschädigen. Eine darüberhinausgehende 

Entschädigung für kommerzielle Nutzung ist nicht geschuldet. Der Ver-

kehrswert für die Teilabtretung ab der Parzelle aaa in der Grünzone beträgt 

Fr. 10.00/m2. 

 

7. 

7.1. 

Nachfolgend sind weitere strittige Entschädigungspositionen zu behandeln. 

 

7.2. 

7.2.1. 

Die Parzellen bbb und ccc werden auf einer Fläche von 96 m2 bzw. 17 m2 

mit einem Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten des Kantons Aargau belas-

tet. Der Gesuchsteller offeriert für die Einräumung des Fuss- und Fahrweg-

rechts auf den Parzellen bbb und ccc Fr. 77.00/m2. Der Gesuchsteller hat 

die angebotene Wegrechtsentschädigung "nach üblicher Praxis" auf einen 

Drittel des auf 50 % relativierten Landwerts festgesetzt (Fr. 460.00 ÷ 2 ÷ 3 

= Fr. 77.00; vgl. Replik S. 8). Das Wegrecht werde nur zwei bis drei Mal pro 

 - 25 - 

 

 

Jahr für den Unterhalt an der Umfahrungsstrasse beansprucht. Aufgrund 

der Voranzeigepflicht des Gesuchstellers für anstehende Unterhaltsarbei-

ten bestehe kaum eine Einschränkung. Die wegrechtsbelasteten Flächen 

könnten vermietet werden. Allfällige Räumungskosten für Unterhaltsarbei-

ten würden gering ausfallen, wenn die bekannte Problematik bei der Nut-

zung der Flächen berücksichtigt werde. 

 

Bei einer künftigen Überbauung der Grundstücke mit Wohn- und Gewerbe-

flächen, komme die Wegrechtsfläche in den Grenzabstand zu liegen und 

könne ohnehin nicht mehr vermietet werden. Zudem müssten auch bei ei-

ner Lagernutzung 10 % der Grundstückfläche begrünt werden, sinnvoller-

weise im Grenzbereich (z.B. als Schotterstrasse im Wegrechtsbereich). Es 

liege keine vollständige Entwertung des Wegrechtsbereichs vor. 

 

Alternativ offeriert der Gesuchsteller, die Wegrechtsflächen (96 m2 + 17 m2) 

zum relativen Landwert zusätzlich zu übernehmen. An der Verhandlung 

vom 29. November 2023 kam darüber keine Einigung zustande. Die Ge-

suchgegnerin ist nicht bereit, einer Ausdehnung der Enteignung zuzustim-

men, solange sie den konkreten Entschädigungsansatz noch nicht kennt 

(Protokoll, S. 13 f.). 

 

7.2.2. 

Die Gesuchgegnerin verlangt für die Einräumung des Wegrechts dieselbe 

Entschädigung wie für die Abtretungen, weil diese Flächen nicht mehr an 

Gewerbetreibende vermietet werden könnten. Die Räumungsthematik 

werde unterschätzt. Die Erfahrung zeige, dass eine kurzfristige Räumung 

hohe Kosten verursache (zwei Mieter mussten während des Baus je eine 

Teilfläche temporär räumen, was den Kanton rund Fr. 27'000.00 kostete; 

Duplik S. 12; Protokoll, S. 14). Der wegrechtsbelastete Bereich könne so-

dann nicht als Grünfläche angerechnet werden. Das würde gegen Sinn und 

Zweck einer Grünfläche verstossen. Ausserdem verfüge die Parzelle bbb 

bereits über eine zusammenhängende Grünfläche von 10 %. 

 

7.2.3. 

An der Verhandlung vom 29. November 2023 führte der Vertreter des Ge-

suchstellers aus, die von ihm eingereichten Aufnahmen belegten, dass eine 

problemlose Räumung der Flächen möglich sei. Auch könne das Wegrecht 

dazu genutzt werden, um beide Flächen zu verbinden. Die Erschliessung 

der Flächen sei auf diese Weise problemlos möglich. Die Gesuchgegnerin 

hielt dem entgegen, dass es ein Unterschied sei, ob die Flächen durch den 

Mieter selbst geräumt würden oder ob eine Räumung angeordnet werde. 

Sie ist aber grundsätzlich bereit, die Möglichkeit einer Erschliessung über 

das Wegrecht zu prüfen (Protokoll, S. 14). 

 

 - 26 - 

 

 

7.2.4. 

Zur Sicherstellung der Unterhaltsarbeiten wird dem Gesuchsteller entlang 

der Böschung der Umfahrungsstrasse ein Fuss- und Fahrwegrecht einge-

räumt. Auf der zu belastenden Fläche wird auf Kosten des Gesuchstellers 

ein Schotterweg erstellt. Die Nutzung des Wegrechts steht einzig den Or-

ganen des Gesuchstellers oder den von diesem Beauftragten zu. Sie ha-

ben zudem bevorstehende Arbeiten – ausgenommen in Notfällen – dem 

Eigentümer fünf Arbeitstage zum Voraus anzumelden, so dass die weg-

rechtsbelasteten Flächen bedarfsfalls freigeräumt werden können (vgl. Ent-

eignungsvertragsentwurf S. 4 f.). 

 

Grundsätzlich schliesst die Belastung einer Fläche mit einem Wegrecht 

eine Vermietung derselben Fläche aus. Vorliegend steht das Wegrecht je-

doch nur einem engen Nutzerkreis zur Verfügung und diesem nur für einen 

Zweck, für den das Recht voraussichtlich nur wenige Male pro Jahr bean-

sprucht werden muss. Die Beanspruchungen werden sodann zeitig voraus 

angekündigt. Für die Vermietung zur Lagerung von Material oder Contai-

nern, die bei Ausübung des Wegrechts umplatziert werden müssten, ist der 

wegrechtsbelastete Abschnitt nicht mehr geeignet. In Notfällen könnte der 

Zugang allenfalls nicht rechtzeitig gewährt werden. Das Abstellen von gros-

sen Fahrzeugen wäre aber weiterhin möglich. Dafür scheint auch eine 

Nachfrage zu bestehen. 

 

Die Gesuchgegnerin hat das Ihre beizutragen, dass der Schaden möglichst 

klein bleibt. Die Vermietung als Fahrzeugabstellplatz anstelle von Material-

ablageplatz wäre ihr ohne weiteres zuzumuten. Die Einschränkung infolge 

des wenig belastenden Wegrechts scheint gering. Die vom Gesuchsteller 

offerierte Wegrechtsentschädigung ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. 

Aufgrund des auf Fr. 500.00/m2 erhöhten absoluten Landwerts ist sie eben-

falls auf Fr. 83.00/m2 zu erhöhen.  

 

7.2.5. 

7.2.5.1. 

Im Zusammenhang mit dem einzuräumenden Fuss- und Fahrwegrecht auf 

den Parzellen bbb und ccc ist auch die Entschädigung für den künftigen 

Unterhalt des Schotterwegs strittig. Gemäss Gesuchgegnerin genügt die 

Einmalentschädigung von Fr. 25.00/m2 nicht für den "ewigen" Unterhalt der 

Wegfläche. Die Entschädigung für den Unterhalt der Wegrechtfläche sei 

vom Gericht festzusetzen oder vom Kanton zu gewährleisten. 

 

Der Gesuchsteller hält dem entgegen, die vom Kanton als Zufahrtsweg be-

anspruchte Fläche sei eingekiest und werde als Logistik- und Lagerfläche 

genutzt. Es sei nicht ersichtlich, welche zusätzlichen Unterhaltskosten 

durch die gelegentliche Nutzung durch den Kanton entstünden. Ein Gut-

achten dazu sei nicht einzuholen (Eingabe vom 29. Oktober 2021). 

 

 - 27 - 

 

 

7.2.5.2. 

Das Wegrecht wird vom Berechtigten voraussichtlich nur wenige Male pro 

Jahr beansprucht, während die Gesuchgegnerin die Fläche die überwie-

gende Zeit des Jahres selbst nutzen kann, sei es als Zufahrt oder allenfalls 

als Abstellfläche für Fahrzeuge. Nutzt sie die Fläche nicht, wird diese auch 

nicht beschädigt und es entfallen Unterhaltsarbeiten. Zudem handelt es 

sich um eine Schotterfläche auf ebenem Land, deren Instandsetzung – 

sollte es einmal Schäden geben – wenig kostet. Mit einem hohen Unter-

haltsaufwand ist daher nicht zu rechnen. Die angebotene Abgeltung von 

Fr. 25.00/m2 ist nicht zu beanstanden. 

 

7.2.6. 

Als weiteres Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass das Fuss- und Fahr-

wegrecht auf den Parzellen bbb und ccc mit Fr. 83.00/m2 und dass der 

Wegunterhalt mit Fr. 25.00/m2 entschädigt werden. 

 

7.3. 

7.3.1. 

Unter den Parteien ist weiter die Abgeltung der Zuteilungen umstritten.  

 

Die Gesuchgegnerin will die Zuteilungen von ca. 28 m2 ab der Parzelle fff 

an die Parzelle bbb und von ca. 172 m2 ab der Parzelle fff an die Parzelle 

ccc als Ausgleich für den neu um zwei Meter grösseren Grenzabstand, pro-

voziert durch die Umfahrungsstrasse, verstanden wissen. Andernfalls wäre 

die Grenzabstandsvergrösserung zusätzlich zu entschädigen. Mit der Tras-

senführung für die Umfahrung habe in diesem Bereich nicht gerechnet wer-

den müssen. Die Zuteilungsflächen seien sodann mit Wegrechten belastet 

und lägen in der Zone öBA, weshalb sie einen "immens tieferen Landwert" 

hätten. Aufgrund der Zonierung könnten sie auch nicht als Lagerplatz ver-

mietet werden. Die Zuteilungsflächen würden allenfalls zu einem symboli-

schen Preis von Fr. 1.00/m2 übernommen.  

 

Der Gesuchsteller verlangt für die in der Zone öBA liegenden Zuteilungs-

flächen von zusammen 200 m2 Fr. 170.00/m2. Das Wegrecht, womit beide 

Zuteilungsabschnitte belastet werden, will er mit Fr. 28.00/m2 abgelten. Er 

führt weiter aus, die Zuteilungsflächen seien keine Abgeltung des vergrös-

serten Strassenabstands. In der Zone Ar I werde der Grenzabstand vom 

Gemeinderat festgesetzt. Bei einer zulässigen Gesamthöhe von 15 m sei 

mit einem Grenzabstand von 6 m zu rechnen. Das entspreche dem nun 

geltenden Strassenabstand; es gebe demnach keine Einschränkung der 

Nutzung, die kompensiert werden müsste. Aus dem Planungsbericht zur 

Teiländerung Nutzungsplanung vom 7. März 2019 (Beilage 6 zur Eingabe 

der Gesuchgegnerin vom 1. Oktober 2021) liessen sich keine Schlüsse auf 

den einzuhaltenden Grenzabstand ziehen. Es sei sodann davon auszuge-

hen, dass auch für dauerhaft gelagertes Material ein Grenzabstand von 2 m 

einzuhalten sei (mit Hinweis auf § 19 Abs. 2 der Bauverordnung [BauV; 

 - 28 - 

 

 

SAR 713.121] vom 25. Mai 2011). Zudem müssten auch die 10 % Grünflä-

chen irgendwo platziert werden. Weiter habe der Kanton im Schreiben vom 

6. Juni 2016 von einem Verkauf der Zuteilungsflächen gesprochen. Da es 

sich um Zone-öBA-Land handle, werde es zum tieferen Wert von 

Fr. 170.00/m2 angerechnet. Eine Anpassung der Zonierung könne allen-

falls beim Gemeinderat beantragt werden. Andernfalls werde diese wohl 

bei der nächsten Nutzungsplanungsrevision erfolgen. Das auf der Zutei-

lungsfläche lastende Wegrecht werde mit dem Angebot von. Fr. 28.00/m2 

ausreichend entschädigt (nur 2-3-malige Nutzung pro Jahr, geringe Unter-

haltsnotwendigkeiten). Es könne immer noch auf die Zuteilung verzichtet 

und die Abtretung auf die wegrechtsbetroffene Fläche von 96 m2 ausge-

dehnt werden. Eine entschädigungslose Zuteilung bei einer geforderten 

Abgeltung des Wegrechts zum absoluten Landwert verstosse jedoch ge-

gen das Verbot der Überentschädigung (Eingabe vom 16. August 2021 

S. 10 ff. und vom 29. August 2021 S. 7).  

 

Dagegen führt die Gesuchgegnerin an, entgegen der Annahme des Ge-

suchstellers sei mit einem Grenzabstand von 4 m (bei einer Gebäudehöhe 

von 15) zu rechnen (mit Hinweis auf den Planungsbericht zur Teiländerung 

Nutzungsplanung). Bei einem Verzicht auf die Zuteilung wäre der Nachteil 

des vergrösserten Grenzabstands zusätzlich zu entschädigen. Der be-

hauptete Grenzabstand von 2 m für eine Lagernutzung werde bestritten. 

Das würde nur gelten, wenn das Material mehr als zwei Monate lang nicht 

verschoben würde. Zudem sei die über Jahrzehnte geübte Nutzung besitz-

standsgeschützt (Eingabe vom 17. Januar 2022 S. 3). 

 

7.3.2. 

7.3.2.1. 

Die Gesuchgegnerin will den Nachteil, der ihr aus dem vergrösserten 

Grenzabstand zur Umfahrungsstrasse entsteht, mit dem Vorteil aus der Zu-

teilung verrechnen. Das setzt voraus, dass die Vergrösserung des Grenz-

abstands ein enteignungsrechtlicher Schaden ist.  

 

Im Rahmen der Enteignung können nur Schäden geltend gemacht werden, 

welche adäquat kausal zum enteignenden Eingriff sind. Adäquat ist der 

Kausalzusammenhang, wenn der Enteignete den Schaden mit Hilfe des 

enteigneten Rechts hätte abwenden können. Ein Kausalzusammenhang 

zu den negativen Auswirkungen des öffentlichen Werks genügt nicht; ge-

fordert ist ein Kausalzusammenhang zum Rechtsverlust (BGE 1C_16/2018 

vom 18. Januar 2019 Erw. 4; Baugesetzkommentar, a.a.O., §§ 143-145 

N 17; Hess/Weibel, Band I, a.a.O., Art. 19 N 19 f.). 

 

Die Vergrösserung des Grenzabstands ist weder Folge der Abtretung der 

Kleinfläche am Südzipfel der Parzelle bbb noch Folge des Fuss- und Fahr-

wegrechts, welches auf den Randflächen der Parzellen bbb und ccc be-

gründet wird. Gegenüber Kantonsstrassen – wie der neuen 

 - 29 - 

 

 

Umfahrungsstrasse – gilt von Gesetzes wegen generell ein Grenzabstand 

von 6 m (§ 111 Abs. 1 lit. a BauG). Den hätte die Gesuchgegnerin auch 

ohne die Eingriffe in ihr Eigentum einhalten müssen. Für die Vergrösserung 

des Grenzabstands ist keine Entschädigung geschuldet, weil es am adä-

quaten Kausalzusammenhang fehlt. Die geforderte Verrechnung mit der 

Zuteilung fällt daher ausser Betracht. Auf die Grenz- und Strassenab-

standsdiskussion der Parteien braucht nicht weiter eingegangen zu wer-

den. 

 

7.3.2.2. 

Ab der Parzelle fff der AC._____ sollen 28 m2 der Parzelle bbb zugeteilt 

und mit einem Wegrecht belastet werden. Weitere 172 m2 sollen der Par-

zelle ccc zugeteilt werden, wovon 134 m2 mit einem Wegrecht belastet wer-

den. 

 

Der Gesuchsteller verlangt für das Zone-öBA-Land Fr. 170.00/m2. Eini-

gungsweise hätte er Fr. 150.00/m2 akzeptiert, daran hält er aber nicht fest, 

was zulässig ist (Erw. 3.4.). Die Gesuchgegnerin geht von einem "immens 

tieferen Landwert" als jenem in der Zone Ar I aus, ohne eine konkrete Zahl 

zu nennen. Als Begründung führt sie das darauf lastende Wegrecht sowie 

die Zonierung an; eine Vermietung als Lager- oder Abstellplatz sei nicht 

möglich. An der Verhandlung vom 29. November 2023 machte sie weiter 

geltend, das Land hätte für den Gesuchsteller keinen Verkehrswert gehabt. 

Die Flächen hätten vielmehr aufgrund des notwendigen Unterhalts für ihn 

eine Belastung dargestellt. Für sie selbst hätten die Flächen allenfalls einen 

gewissen Wert aufgrund der Vergrösserung der Grundstücke. Auf die Zu-

teilungen möchte sie dennoch nicht verzichten (Protokoll, S.  17 f.). 

Schliesslich unterbreitete sie dem Gesuchsteller ein Angebot von 

Fr. 20.00/m2 für die Zuteilungsflächen, welches dieser ablehnte (Protokoll, 

S. 25).  

 

Ob der in der Zone öBA liegende Zuteilungsstreifen mit dem angrenzenden 

Land in der Zone Ar I als Abstellplatz vermietet werden kann, wäre vom 

Gemeinderat zu entscheiden. Materialablagerungen in der Bauzone erfor-

dern eine Baubewilligung, wenn die Beanspruchung mehr als zwei Monate 

dauert (§ 49 Abs. 2 lit. e Ziff. 1 BauV e contrario).  

 

7.3.2.3. 

So oder anders ist der Landstreifen nicht wertlos, auch wenn er nicht ver-

mietet werden kann. Hätte der Landstreifen für die Gesuchgegnerin tat-

sächlich keinerlei Wert, hätte sie auch auf die Zuteilung verzichten können. 

Geschuldet ist der Verkehrswert. Dieser ist nachfolgend festzulegen. 

 

7.3.2.4. 

Die Wahl der richtigen Vergleichsgrösse für eine in der Zone öBA gelegene 

Fläche ist schwierig. Zentral ist bei der Betrachtung vorab die Rolle des 

 - 30 - 

 

 

Eigentümers. In der Zone öBA sind nur dem öffentlichen Interesse die-

nende Nutzungen rechtmässig (Zimmerlin, N. 4 zu § 134). Dies bedeutet 

faktisch ein Bauverbot für Private. Die fehlende bauliche Nutzungsmöglich-

keit entzieht dem betroffenen Land den wesentlichen ökonomischen Wert, 

weshalb eine Zuweisung von Land in eine Zone öBA eine materielle Ent-

eignung zur Folge haben kann (vgl. etwa BGE 117 Ib 9; BGE 1C_332/2022 

vom 13. Juli 2023). 

 

Umgekehrt gewinnt Land, das aus der Zone öBA entlassen wird, an Wert. 

Dementsprechend sind Umzonungen innerhalb Bauzonen der Einzonung 

in Bezug auf die Mehrwertabgabepflicht gleichgestellt, wenn das Grund-

stück vor der Umzonung in einer Zone lag, in der das Bauen nur für öffent-

liche Zwecke zugelassen ist (§ 28a Abs. 1 BauG). 

 

Ein Gemeinwesen dagegen kann Land in der Zone öBA weitestgehend 

gleich nutzen wie ein Privater normales Bauland. In der Regel sind die Bau-

vorschriften in der Zone öBA sogar flexibler als in anderen Bauzonen. Die 

zentrale Schranke ergibt dadurch, dass auch Gemeinwesen in der Zweck-

verfolgung nicht völlig frei sind. Sie dürfen auf dem Land letztlich nur Bau-

ten realisieren, welche im öffentlichen Interesse liegen.  

 

Für die Wertbestimmung entscheidend ist auch die vorgesehene Nutzungs-

intensität des Landes. Eine extensivere Nutzung (Friedhof, Sportplatz etc.) 

korreliert grundsätzlich mit einem niedrigeren Landwert. 

 

7.3.2.5. 

Vorliegend ist eine öBA-Teilfläche zu bewerten, die einem Nachbargrund-

stück zugeeignet wird. Die Zuteilungsfläche ist unüberbaut. 

 

Für die Zone öBA sind für den Zeitraum 2015 bis 2020 weder aus der Ge-

meinde Q._____ noch aus den umliegenden Gemeinden Vergleichspreise 

vorhanden. Es ist daher für die Entschädigungsbestimmung zunächst vom 

Baulandpreis der angrenzenden Bauzonen auszugehen. Dies sind vorlie-

gend die Zone Ar I sowie die Zone W3. Bei der Bewertung sind indessen 

die vergleichsweise eingeschränkten Bebauungs- und Nutzungsmöglich-

keiten mittels Preisabschlägen zu berücksichtigen (vgl. dazu auch das Ur-

teil des zürcherischen Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2020, in Bau-

recht 5/2020, Nr. 520, S. 302/3). 

 

7.3.2.6. 

Der absolute Landwert für die Zone Ar I wurde vorliegend auf Fr. 500.00/m2 

festgesetzt (Erw. 6.2.9.). Für die Zone ist W3 ist aufgrund der Wohnnutzung 

von einem höheren Landwert auszugehen. Dem Gericht, und namentlich 

dessen Fachrichtern, erscheint ein absoluter Landwert von durchschnittlich 

Fr. 600.00/m2 für die umliegenden Bauzonen als angemessen. 

 

 - 31 - 

 

 

Der absolute Landwert von Fr. 600.00/m2 für die umliegenden Bauzonen 

ist zunächst um 75 % zu relativieren, da es sich um Flächen im Randbe-

reich handelt (vgl. Erw. 4.2.5.). Der auf diese Weise ermittelte relative Land-

wert von Fr. 150.00/m2 ist sodann nochmals um 1/3 zu relativieren, da die 

Flächen in der Zone öBA für Private nur sehr eingeschränkt nutzbar sind 

(Erw. 7.3.2.4.) Daraus ergibt sich für die Zuteilungsflächen aus der Zone 

öBA ein Landpreis von Fr. 50.00/m2. 

 

7.3.2.7. 

Für die Belastung eines Teils der Zuteilungsflächen mit einem Wegrecht 

wird vom Gesuchsteller eine Reduktion von Fr. 28.00/m2 angeboten. Die 

Angebote des Gesuchstellers für die Wegrechte wurden proportional aus-

gehend vom Landwert bemessen. Der Gesuchsteller hatte vorliegend ei-

nen Landwert von Fr. 170.00/m2 für die Zuteilungsflächen eingesetzt, die-

sen dann zunächst halbiert und diesen Wert danach nochmals auf 1/3 re-

latviert, woraus eine Reduktion von Fr. 28.00/m2 resultierte. Da der Land-

wert für die Zuteilungsflächen nun auf Fr. 50.00/m2 festgesetzt wird, ist 

auch der Abzug für die Belastung der Flächen mit dem Wegrecht entspre-

chend proportional auf Fr. 8.00/m2 zu reduzieren. 

 

7.3.2.8. 

Als weiteres Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass für den vergrösserten 

Grenzabstand keine Entschädigung geschuldet ist und dass die Zuteilungs-

flächen aus der Zone öBA mit Fr. 50.00/m2 und das auf der Zuteilungsflä-

che liegende Wegrecht mit Fr. 8.00/m2 abzugelten sind. 

 

7.3.3. 

7.3.3.1. 

Für den Fall, dass die Abtretung ab der Parzelle aaa zu mehr als einem 

Viertel des absoluten Landwerts entschädigt werden sollte, verlangt der 

Gesuchsteller die Anrechnung des Mehrwerts, den die Gesuchgegnerin 

aus der Weiternutzung der Fläche als Lagerplatz ziehe. 

 

Dagegen wehrt sich die Gesuchgegnerin. Sie argumentiert, eine solche Ab-

rede widerspreche den sachenrechtlichen Vorgaben. Die Nutzung sei zu-

dem erheblich eingeschränkt (in Bezug auf die Beschaffenheit des gelager-

ten Materials, das Volumen und infolge der kurzfristigen Räumungspflicht). 

Da sie nur obligatorisch gewährt werde, könne sie jederzeit entzogen wer-

den. Zudem müsse die Fläche im Notfall unverzüglich geräumt werden, 

was eine Vermietung verunmögliche (mit Hinweis auf die Erfahrungen mit 

Räumungen während der Bauzeit). Die Abtretungsfläche sei wenig hoch-

wassergefährdet. Bei den Ereignissen in den Jahren 2005, 2007 und 2021 

sei sie nicht betroffen gewesen. Zudem zeichneten sich Hochwasserereig-

nisse Tage vorher ab. Aus diesen Gründen könnten keine hypothetischen 

Mieterträge angerechnet werden. Das Nutzungsinteresse der Gesuchgeg-

nerin falle dahin, wenn der Gesuchsteller den Verkehrswert, berechnet 

 - 32 - 

 

 

nach dem Ertragswert, entschädige (Eingabe vom 1. Oktober 2021, 

S. 13 f.). 

 

7.3.3.2. 

Der Gesuchsteller stimmt mit der Gesuchgegnerin darin überein, dass ein 

Fuss- und Fahrwegrecht nicht das Recht enthalten könne, die entspre-

chende Fläche als Lagerfläche an Dritte zu vermieten. Das Angebot des 

Kantons sei denn auch nur obligatorisch festgehalten worden. Dass nur 

nichtbrennbare Materialien unter einer Brücke gelagert werden dürften, sei 

notorisch und die Höhenbeschränkung aus den Plänen ersichtlich gewe-

sen. Die Nachteile würden durch den Vorteil, dass die Fläche gedeckt sei, 

aufgewogen. Der Umstand, dass die Fläche notfalls innert fünf Arbeitsta-

gen zu räumen sei, verunmögliche eine Vermietung nicht. Der vermietete 

Platz müsse ohnehin zugänglich sein und Sofortmassnahmen im Notfall 

seien selbstverständlich. Bei der Teilräumung der Parzellen bbb/ccc habe 

es aus anderen Gründen Probleme gegeben (Zugänglichkeit / nicht im Vo-

raus vereinbart). Aufgrund der Hochwassergefahr habe die Gesuchgegne-

rin überdies ein eigenes Interesse an der Räumbarkeit der Fläche. Für 

diese sei derselbe Mietzins erhältlich wie für die ungedeckten Abstellplätze. 

Sollte die Gesuchgegnerin kein Nutzungsinteresse mehr haben, sei der 

Kanton bereit, die Abtretung abschliessend zum relativen Landwert zu ent-

schädigen und der Gesuchgegnerin bloss ein unentgeltliches Fuss- und 

Fahrwegrecht auf einer Breite von 3 m einzuräumen. Der Abschluss eines 

Pachtvertrags entfalle diesfalls (Eingabe vom 16. August 2021 S. 9).  

 

Die Abtretungsfläche ab der Parzelle aaa werde für den Bau der Brücke 

gebraucht. Aus vorbestehenden Nutzungen dieser Fläche könne nichts ab-

geleitet werden, insbesondere keine Besitzstandsgarantie. Die Zusiche-

rung für eine Nutzung unter der Brücke nehme denn auch keinen Bezug 

auf frühere Nutzungen. Die Rechtslage des Abtretungsteils unterscheide 

sich von jener der Restparzelle aaa. Der Kanton verhalte sich nicht wider-

sprüchlich (Eingabe vom 29. Oktober 2021 S. 4). 

 

7.3.3.3. 

Die Abtretungsfläche ab der Parzelle aaa zerschneidet das Grundstück in 

zwei Teile. Auf die abgetretene Fläche kommt eine Brücke zu stehen. Die 

interne Verbindung der Restparzelle aaa zur abgeschnittenen, neuen Par-

zelle wird mit einem Fuss- und Fahrwegrecht unter der Brücke hindurch 

hergestellt. Im Enteignungsvertragsentwurf war vorgesehen, dieses Recht 

auf der ganzen Abtretungsfläche von 248 m2 einzuräumen (entschädi-

gungslos) und der Gesuchgegnerin obligatorisch die Nutzung der Fläche 

als Lagerplatz zu erlauben [vgl. Enteignungsvertragsentwurf S. 2 f.]).  

 

Die Landabtretung ist mit Leistung des ermittelten Preises abgegolten. Ent-

eignungsrechtlich hat die Gesuchgegnerin – ausser dem Wegrecht zur Si-

cherstellung der internen Verbindung ihrer Grundstücke – darüber hinaus 

 - 33 - 

 

 

keine weiteren Ansprüche gegenüber dem Gesuchsteller in Bezug auf 

diese Abtretungsfläche. Allerdings hat der Regierungsrat der Gesuchgeg-

nerin bzw. damaligen Einsprecherin im Beschluss vom 17. Januar 2018 

(RRB Nr. 2018-000029 [Beilage 4 zur Eingabe der Gesuchgegnerin vom 

1. Oktober 2021]) zugesichert, mit ihr einen Pachtvertrag über die Nutzung 

des unter der Brücke gelegenen Grundstücks abzuschliessen. Über die 

Entgeltlichkeit der Nutzung sagt der RRB nichts. Dass für eine geplante 

Lagernutzung unter einer Brücke aus Sicherheitsgründen Einschränkun-

gen gelten und der Brückenunterhalt gewährleistet sein muss, versteht sich 

von selbst. Der Gesuchsteller hat der Gesuchgegnerin, wie zugesichert, die 

Nutzung des Abtretungsgrundstücks angeboten. Zu mehr ist er nicht ver-

pflichtet. Die Nutzungsbedingungen sind gemäss Zusicherung in einem 

Pachtvertrag zu regeln. Über eine allfällige Entschädigung haben sich die 

Parteien im Rahmen dieses Vertrags zu einigen. Im vorliegenden Verfah-

ren ist keine Entschädigung für die zur Pacht angebotene Fläche festzule-

gen. An der Enteignungsentschädigung ändert die allfällige Verpachtung 

der Abtretungsfläche nichts.  

 

Sicherzustellen ist einzig, dass der Gesuchgegnerin ein Fuss- und Fahr-

wegrecht über die Abtretungsfläche unter der Brücke als Verbindung ihrer 

zwei Parzellen eingeräumt wird, und zwar entschädigungslos. 

 

7.3.4. 

Als weiteres Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Konditionen einer 

allfälligen Verpachtung der Abtretungsfläche ab der Parzelle aaa im ent-

sprechenden Vertrag zu regeln sind. Das Fuss- und Fahrwegrecht unter 

der Brücke hindurch zur Sicherstellung der internen Verbindung ist ent-

schädigungslos einzuräumen. 

 

8. 

8.1. 

Bei einer Teilenteignung sind allfällige Minderwerte der Restparzelle zu ent-

schädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG).  

 

Der noch unüberbaute Teil der Parzelle bbb, von dem 7 m2 an der äussers-

ten Ecke abzutreten sind, wäre von der Grösse her ohne weiteres separat 

überbaubar. Die ins Grundstück hineinragende Parzelle ccc "verformt" die-

sen Teil jedoch so, dass eine Überbauung wohl – unabhängig von der Ab-

tretung an der Ostgrenze des Grundstücks – nur unter Einbezug der Par-

zelle ccc möglich und sinnvoll wäre. Da beide Grundstücke in einer Hand 

liegen, ist von einer überbaubaren Fläche auszugehen. Die Nutzung dieser 

Fläche wird durch die Abtretung nicht spürbar beeinträchtigt. Der Flächen-

verlust wird zudem durch die mögliche Zuteilung (28 m2) mehr als kompen-

siert.  

 

 - 34 - 

 

 

Ein Minderwert der Parzelle bbb infolge der Abtretung ist weder geltend 

gemacht noch ersichtlich.  

 

8.2. 

Die Abtretung der insgesamt 251 m2 ab der Parzelle aaa zerschneidet das 

Grundstück in zwei Teile mit Inhalten von ca. 8'842 m2 (Restparzelle aaa) 

und ca. 2'066 m2 (neue Parzelle). Die Neuparzelle liegt nur zu einem klei-

nen Anteil in der Zone Ar I bzw. einer Bauzone, der Grossteil liegt in der 

Grünzone sowie im Gewässerabstand. Dieser Bereich war schon vor der 

Abtretung für eine Überbauung zu schmal. Der unüberbaute Abschnitt der 

Restparzelle aaa bleibt überbaubar. Die beiden Parzellen bleiben unter der 

neuen Brücke hindurch über ein Wegrecht miteinander verbunden 

(Erw. 7.3.4.). Sie sind unabhängig voneinander über die Z-Strasse er-

schlossen. Die Nutzungsmöglichkeiten der Restparzellen werden durch die 

Abtretung nicht wesentlich eingeschränkt. Das gilt unabhängig davon, ob 

sich die Parteien über eine Weiternutzung des abgetretenen, unter der 

neuen Brücke liegenden Teils verständigen, oder ob die Gesuchgegnerin 

auf die Pacht verzichtet. 

 

Ein Minderwert infolge der Abtretung ab der Parzelle aaa ist bei dieser Aus-

gangslage nicht ersichtlich. 

 

9. 

9.1. 

Dem Grundeigentümer sind weiter zusätzliche Nachteile im übrigen Ver-

mögen (Inkonvenienzen) zu ersetzen, die als Folge der Enteignung entste-

hen (143 Abs. 1 lit. c BauG). Wie schon gesagt (Erw. 7.3.2.1.) setzt eine 

Enteignungsentschädigung einen adäquat kausalen Zusammenhang mit 

dem Eingriff voraus. Dieser ist gegeben, wenn der Enteignete den Schaden 

mit Hilfe des enteigneten Rechts hätte abwenden können. Ein Kausalzu-

sammenhang zu den negativen Auswirkungen des öffentlichen Werks ge-

nügt nicht; gefordert ist ein Kausalzusammenhang zum Rechtsverlust 

(BGE 1C_16/2018 vom 18. Januar 2019 Erw. 4; Baugesetzkommentar, 

a.a.O., §§ 143-145 N 17; BGE 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020 Erw. 3.3 

und 4.2; Hess/Weibel, Band I, a.a.O., Art. 19 N 19 f.). Ob das Werk in Frage 

gestellt wäre, wenn in die Rechte des Enteigneten nicht eingegriffen wer-

den könnte, spielt keine Rolle (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 N 17 

und 20 f.). 

 

9.2. 

Unter dem Titel der Inkonvenienzen wird eine Entschädigung infolge von 

Lärmimmissionen der Umfahrungsstrasse geltend gemacht. 

 

Das Land der Gesuchgegnerin wäre dem Lärm ohne Eingriff ins Eigen-

tumsrecht gleichermassen ausgesetzt gewesen. Der Verlust einer – wie 

vorliegend – geringfügigen Abtretungsfläche, die nicht geeignet ist, 

 - 35 - 

 

 

Immissionen vom Restgrundstück abzuhalten (keine Schutzfunktion), 

rechtfertigt keine Entschädigung für den immissionsbedingten Minderwert 

der Liegenschaft. In dieser Konstellation besteht ein Anspruch auf Entschä-

digung nur nach den Grundsätzen der Enteignung nachbarrechtlicher Ab-

wehransprüche, wenn die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit und 

der Spezialität des Schadens sowie der Schwere des Schadens kumulativ 

erfüllt sind, was namentlich voraussetzt, dass die Immissionen übermässig 

sind (BGE 110 Ib 46 f.; 106 Ib 386; 1C_163/2017 vom 18. Juli 2017 Erw. 

2.1; Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 N 23). Diese für Enteignungen 

nach Bundesrecht geltenden Anforderungen gelten in gleicher Weise auch 

im Rahmen einer Enteignung nach aargauischem Recht (BGE 1C_16/2018 

vom 18. Januar 2019 Erw. 4.3 mit Hinweisen). 

 

9.3. 

Im vorliegenden Verfahren hat der Regierungsrat der Gesuchgegnerin im 

Rahmen der Erledigung der Projekt-Einwendungen zugesichert, dass die 

lärmbelasteten Flächen der Parzellen aaa und ccc von zusammen 145 m2 

im Landerwerbsverfahren entschädigt würden (RRB Nr. 2018-000029 vom 

17. Januar 2018 [Gesuchbeilage 5, Beilage 4 zur Eingabe der Gesuchgeg-

nerin vom 1. Oktober 2021]). Darauf behaftet die Gesuchgegnerin den Ge-

suchsteller. Dieser anerkennt zwar die Zahlungsplicht für das Zugesicherte, 

unter den Parteien ist aber strittig, was diese Zusicherung beinhaltet. 

 

RRB Nr. 2018-000029 vom 17. Januar 2018 basiert auf der Stellungnahme 

vom 6. Juni 2016 der Abteilung Tiefbau des BVU zu den Projekteinwen-

dungen der A._____ AG. Die A._____ AG hat die Einwendungen daraufhin 

am 15. Juni 2016 zurückgezogen. Der Regierungsrat hat die Zusicherun-

gen der Stellungnahme des BVU vom 6. Juni 2016 wörtlich in seinem Ab-

schreibungsbeschluss vom 17. Januar 2018 übernommen.  

 

9.4. 

Die Zusicherung betreffend Lärmimmissionen lautet:  

 

"Die Parzellen Nrn. aaa und ccc werden durch Lärmimmissionen in gerin-
gem Mass über die zulässige Planungswerte belastet. Der Kanton erklärt 
sich bereit, die entsprechenden lärmbelasteten Flächen von 115 m2 (Parz. 
aaa) und 30 m2 (Parz. ccc) zu entschädigen. Die Höhe der Entschädigung 
wird im nachfolgenden Landerwerbsverfahren geregelt." 

 

9.5. 

Die Gesuchgegnerin verlangt gestützt auf die Zusicherung eine Entschädi-

gung von Fr. 2'366'554.00 (Einmal-Entschädigung für Mindermieteinnah-

men von Fr. 1'344'714.00 plus Mehrkosten für Schallschutzmassnahmen 

von Fr.  1'021'840.00).  

 

In die Berechnung bezieht sie die erst nach Abgabe der Zusicherung im 

März 2017 von ihr erworbene Parzelle bbb mit ein. Der betroffene Landteil 

 - 36 - 

 

 

dieses Grundstücks (Parzelle bbb) habe schon damals faktisch der Ge-

suchgegnerin gehört (Verkauf innerhalb der Familie). Es gehe um densel-

ben Lebenssachverhalt, weshalb eine Ungleichbehandlung zu den Parzel-

len aaa und ccc willkürlich wäre. Die Parzelle bbb sei sowohl im Enteig-

nungsvertragsentwurf vom 20. November 2019 (Duplikbeilage 7) wie auch 

im vom Gesuchsteller in Auftrag gegebenen Gutachten der G._____ AG 

(kurz: G._____ AG) vom 24. Oktober 2019 enthalten gewesen. Das Grund-

stück sei nach dem Erwerb ohne Vorbehalte in die Verhandlungen einge-

bunden gewesen. Wäre im Zeitpunkt der Zusicherung bekannt gewesen, 

dass die Gesuchgegnerin die Parzelle übernehme, wäre sie einbezogen 

worden. Es sei treuwidrig, wenn der Gesuchsteller diesen selbst verfolgten 

Ansatz wieder in Frage stelle. 

 

Die Zusicherung vom 6. Juni 2016 beziehe sich sodann auf die Parzellen 

aaa und ccc als gesamte Fläche, ohne Einschränkungen. Sie betreffe alle 

lärmbelasteten Flächen. Dass diese krass falsch deklariert worden seien, 

könne nicht der Gesuchgegnerin angelastet werden.  

 

Die Zusicherung enthalte keine Beschränkung auf eine gewerbliche Nut-

zung. Sie mache nur Sinn bei einer Wohn- oder Mischnutzung, weil sich 

andernfalls keine Lärmfragen stellten. Im Zeitpunkt der Zusicherung vom 

6. Juni 2016 (vom Regierungsrat mit Beschluss vom 17. Januar 2018 "zu 

eigen gemacht") seien Wohnungen in der Zone Ar I bewilligungsfähig ge-

wesen. Die Zusicherung enthalte auch keinen Vorbehalt bezüglich einer 

Gesetzesänderung. Eine Umzonung der Streitgrundstücke sei auch noch 

in künftigen Revisionen der BNO möglich. Wohnungen seien sodann in der 

Zone Ar I auch nach der BNO-Revision von 2016 noch bewilligt worden. 

Das Bauvorhaben XS mit 30 % Wohnanteil stehe kurz vor der Fertigstel-

lung. 

 

Der Gesuchsteller halte in der Eingabe vom 16. August 2021 (Ziff. 81) so-

dann selber fest, dass die Zusicherung auf der Basis beruhe, dass die Ge-

suchgegnerin auch bei einer späteren Umzonung in eine Mischzone schad-

los zu halten sei. 

 

Das Gutachten der G._____ AG vom 28. April 2016 lasse ausser Acht, dass 

in der Zone Ar I "immer und bis heute" ein hoher Wohnanteil zulässig ge-

wesen sei. Die vom Gemeinderat angestrebte Einschränkung der Wohn-

nutzung sei vom Souverän zurückgewiesen worden (Gemeindeversamm-

lungsbeschluss vom 21. November 2017). Das Gutachten der H._____ AG 

(kurz: H._____ AG) habe den Sachverhalt korrigiert. Die Zusicherung vom 

6. Juni 2016 anerkenne eine Entschädigung auch für den Wohnanteil in 

einer Mischzone. Würde die Umzonung in eine Mischzone eingeschränkt, 

wäre dies zu entschädigen.  

 

 - 37 - 

 

 

Das zweite Gutachten der G._____ AG vom 24. Oktober 2019 basiere 

fälschlicherweise auf der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte statt 

der Planungswerte (vgl. Beilage 3 zur Eingabe der Gesuchgegnerin vom 

16. November 2020). Das erste Gutachten der G._____ AG vom 28. April 

2016 habe der Gesuchgegnerin im Einwendungsverfahren nicht vorgele-

gen. Daraus folge, dass keines der Gutachten der G._____ AG Grundlage 

der Zusicherung des Regierungsrats gewesen sein könne.  

 

Die Zusicherung des Regierungsrats betreffe nur einen geringen Teil der 

enteignungsbetroffenen Fläche. Das schliesse eine weitergehende Ent-

schädigung für die aktuell gesamthaft durch die Lagernutzung betroffenen 

Flächen nicht aus. 

 

9.6. 

Der Gesuchsteller führt aus, die Zusicherung des Regierungsrats vom 

17. Januar 2018 basiere auf dem Schreiben der Abteilung Tiefbau vom 

6. Juni 2016 und dem darauffolgenden Rückzug der Einwendungen am 

15. Juni 2016 durch die heutige Gesuchgegnerin. 

 

Der Gesuchsteller lehnt eine Ausdehnung der Entschädigung im Rahmen 

der Zusicherung auf die erst im Jahr 2017 erworbene Parzelle bbb ab. Die 

Gesuchgegnerin habe das angeblich faktisch in ihrem Eigentum stehende 

Grundstück nicht in die Zusicherung integriert. Daran ändere nichts, dass 

das Grundstück im Angebot zum Zu- und Enteignungsvertrag aufgeführt 

gewesen sei. Das Angebot sei für den Fall eines Vergleichs gemacht wor-

den, was der anwaltlich vertretenen Gesuchgegnerin bekannt gewesen sei. 

Sie habe das Angebot abgelehnt, weshalb der Gesuchsteller nicht mehr 

daran gebunden sei, auch nicht an die vorteilhaften Teile. Das sei nicht 

treuwidrig. Auch der Auftrag an die G._____ AG zur Lärmermittlung im Hin-

blick auf einen Vergleichsvorschlag, der die Parzelle bbb enthalten habe, 

ändere nichts an der Zusicherung vom 2016. Die Gesuchgegnerin habe 

alle Entschädigungsangebote des Kantons abgelehnt. Aus diesen könnten 

keine Zusicherungen abgeleitet werden. Für die Parzelle bbb bestehe keine 

Zusicherung. 

 

In Bezug auf die Parzellen aaa und ccc habe die Gesuchgegnerin im Ein-

wendungsverfahren (Projektverfahren) beantragt, es sei sicherzustellen, 

dass der Lärmschutz so ausgestaltet werde, dass bei einer späteren Um-

zonung der Grundstücke die Planungswerte für Mischzonen (ES III) einge-

halten würden. Andernfalls sei eine Entschädigung zu bezahlen. Zudem 

seien Inkonvenienzen gefordert worden. Daraufhin sei das Lärmgutachten 

der G._____ AG in Auftrag gegeben worden. Es gehe von mässig stören-

der Gewerbenutzung aus, ohne nächtliche Tätigkeiten. Die Planungswerte 

der ES III am Tag seien daher mit einem Betriebszuschlag von 5 dB(A), 

also mit 65 dB(A) geprüft worden. Auf bescheidenen Flächen sei es im drit-

ten bzw. vierten Geschoss zu Überschreitungen der Planungswerte 

 - 38 - 

 

 

gekommen. Im Vergleich sei für diese Grundstückflächen, die von der 

Überschreitung des Planungswerts (für gewerbliche Nutzung) betroffen 

seien, vereinbart worden, dass eine Entschädigung ausgerichtet werde, de-

ren Höhe im Landerwerbsverfahren festzulegen sei. Die Zusicherung be-

ziehe sich auf eine Grundstückfläche, nicht auf eine Geschossfläche. Basis 

sei die Grundstückfläche auf der Höhe von 11 m. Auf der Parzelle aaa sei 

eine bebaubare (ausserhalb von Grenz- und Strassenabstand liegende) 

Fläche von 115 m2, auf der Parzelle ccc eine solche von 30 m2 von Über-

schreitungen des Planungswerts betroffen.  

 

Die Zusicherung vom 6. Juni 2016 fusse nicht auf der Basis, dass die Ge-

suchstellerin auch im Falle einer Umzonung in eine Mischzone zu entschä-

digen sei. Solches sei vom Gesuchsteller nie gesagt worden. Man habe 

lediglich die damalige Forderung der Gesuchgegnerin wiedergegeben. 

 

In der Zone Ar I seien seit der Zonenplanrevision vom 26. September 2016 

keine Wohnnutzungen mehr zulässig gewesen (mit Hinweis auf VGE 

WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019). § 13 Abs. 2 BNO könne nicht zur An-

wendung gelangen. Es sei daher davon auszugehen, dass eine Wohnnut-

zung nicht zulässig sei. Die von der Gesuchgegnerin erwähnte Praxis der 

Gemeinde bestehe aus einem einzigen Entscheid, der zudem nicht umge-

setzt worden sei (mit Hinweis auf BVURA.18.575 vom 1. Februar 2019). 

Zudem fehle es dieser Praxis an einer gesetzlichen Grundlage sowie die 

Voraussetzungen für eine unrechtsgleiche Behandlung lägen nicht vor 

(Hinweis auf BGE 146 I 105 Erw. 5.3.). Einer Wohnnutzung in der Zone Ar I 

stünden raumplanerische Überlegungen entgegen. Ein verbindlicher Be-

schluss der Gemeindeversammlung betreffend Zulassung einer Wohnnut-

zung existiere nicht (§ 25 Abs. 2 BauG). 

 

Die Zusicherung beziehe sich auf eine gewerbliche Nutzung, was sich aus 

der Beurteilungsgrundlage (Kurzbeurteilung G._____ AG vom 28. April 

2016) ergebe. Die G._____ AG sei davon ausgegangen, dass in der Zone 

Ar I Wohnungen einzig für standortgebundenes Personal zulässig sei. Die 

Zusicherung des Kantons beziehe sich daher auf die Überschreitung der 

um 5 dB(A) erhöhten Planungswerte der ES III für betriebliche Nutzungen 

betreffend die Parzellen aaa und ccc. Die Zusicherung sei flächenmässig 

klar beschränkt. Es handle sich um Flächen innerhalb eines angenomme-

nen, gewerblich genutzten Gebäudekörpers, die ab gewissen Höhen von 

einer Überschreitung der Planungswerte (ES III plus zusätzliche 5 dB(A) 

für gewerbliche Nutzung) betroffen seien. Diese Flächen würden nicht wert-

los. Die Gesuchgegnerin müsse dafür auch keine zusätzlichen Massnah-

men ergreifen, weil die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten würden 

(Art. 22 USG). Es ergäben sich daraus keine tieferen Mietzinseinnahmen. 

Ob überhaupt ein Minderwert vorliege, sei fraglich. Mit Blick auf die Zusi-

cherung vom 6. Juni 2016 wehre sich der Gesuchsteller aber nicht gegen 

eine Entschädigung, welche sich an den Randbedingungen (gewerbliche 

 - 39 - 

 

 

Nutzung, flächenmässige Beschränkung) orientiere. Es sei eine "Entschä-

digung" in Höhe des ursprünglichen Angebots des Gesuchstellers von 

Fr. 5'800.00 (für angeblich planerische Mehraufwendungen im Zusammen-

hang mit künftigen Bauten) zu bezahlen. Dies, obwohl bloss hypothetische 

Kosten mangels einer gesetzlichen Grundlage eigentlich gar nicht zu ent-

schädigen wären. 

 

Der Bericht der H._____ AG sei am 4. November 2019 verfasst worden und 

könne zur Auslegung der Zusicherung aus dem Jahr 2016 nicht herange-

zogen werden.  

 

9.7. 

Die Zusicherung stellt eine Privilegierung dar, weil im zugesicherten Um-

fang der Nachweis, dass die Voraussetzungen einer Entschädigung aus 

der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche gegeben sind, ent-

fällt. Für weitergehende Forderungen der Gesuchgegnerin werden diese 

Voraussetzungen aber zu prüfen sein. Eine "Ausdehnung" der Zusicherung 

kommt daher nicht in Frage. 

 

9.8. 

9.8.1. 

Strittig ist zunächst der Einbezug der heute ebenfalls im Eigentum der Ge-

suchgegnerin stehenden Parzelle bbb. Der Wortlaut der Zusicherung ist in 

Bezug auf die zu entschädigende lärmbetroffene Fläche eindeutig: Erfasst 

sind nur die Parzellen aaa und ccc. Die Gesuchgegnerin hat das Grund-

stück bbb nicht in die Einwendungsverhandlungen eingebracht. Es war 

nicht Sache des Gesuchstellers, allfällige Handänderungen vorausschau-

end zugunsten der Gesuchgegnerin abzuklären. Dass das Grundstück fa-

milienintern gehandelt wurde, ändert nichts daran. Die Parzelle bbb ist in 

der Zusicherung des Regierungsrats nicht enthalten. In Bezug auf die Im-

missionsentschädigungsforderungen betreffend die Parzelle bbb wird da-

her vorab die Entschädigungspflicht (Vorliegen der Entschädigungsvoraus-

setzungen bei Enteignung nachbarrechtlicher Abwehrrechte) zu klären 

sein.  

 

9.8.2. 

Strittig ist sodann, ob die Zusicherung eine Wohnnutzung in der Zone Ar I 

einschliesse.  

 

Der Gesuchsteller hat die Zusicherung zweifellos in Bezug auf eine ge-

werbliche Nutzung abgegeben. Er