# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2f714fc2-995b-5749-92a9-0020857f7849
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-01-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 15.01.2013 NG120012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG120012_2013-01-15.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    

 
 

Geschäfts-Nr.: NG120012-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. A. Katzenstein, Vorsitzende, Oberrichterin  

Dr. L. Hunziker Schnider und Oberrichter lic. iur. P. Hodel sowie  

Gerichtsschreiberin lic. iur. V. Seiler. 

Urteil vom 15. Januar 2013 

 

 

in Sachen 

 

A._____,  
Klägerin und Berufungsklägerin, 

 

vertreten durch B._____ AG, diese vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ 

 

gegen 

 

1. C._____,  
2. D._____,  
Beklagte und Berufungsbeklagte, 

 

Nr. 1 und 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Y._____ 

 

betreffend Mietzinsanfechtung 
 
Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht) vom 28. Juni 

2012 (MA100033) 

- 2 - 

Rechtsbegehren: 
 

"1. Es sei festzustellen, dass folgender Mietzins sowie die Ausgliede-
rung von Nebenkosten für die von den Beklagten gemieteten 
Wohnungen gemäss amtlichen Formularen vom 8. Dezember 
2009 mit Wirkung ab 1. April 2010 nicht missbräuchlich sind: 
Beklagte 2 (D._____): 

 Nettomietzins       CHF 1'800.00 
Heiz-/Warmwasser akonto     CHF      85.00 
Betriebskosten akonto, nämlich:  
- Hauswartung inkl. Verbrauchsmaterial 
  und Geräte 
- Allgemeinstrom 
- Wasserverbrauch, Abwasser, Wasserbe- 
  handlung, Kanalbereinigung 
- Pflege von Garten, Umgebung und  
  Pflanzentrögen 
- Serviceabonnemente für Lift inkl. Notruf, 
  Feuerlöscher, Geräte, Anlagen, Pumpen 
- Service Waschmaschinen und Wäsche- 
  trockner 
- Kosten für Bewachung und Brandschutz 
- Lüftung (Serviceabonnemente, Verbrauchs- 
  material, Filter, Dichtungen etc.) 
- Kehrichtabfuhr und andere Entsorgungs- 
  kosten, Containerreinigung 
- Antennen- und Unheberrechtsgebühren 
- Abrechnungskosten der Verwaltung 
  (4 % plus MwSt.)      CHF    185.00 

  Total brutto pro Monat     CHF 2'070.00 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten." 

 
(act. 1 S. 2 ff.) 

 

Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012: 

1. Die Klage wird abgewiesen.  

- 3 - 

2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

Fr. 17'500.00 ; die weiteren Kosten betragen: 

Fr. 423.35   Barauslagen 

Fr. 17'923.35   Kosten total   
 

3. Die Kosten werden der Klägerin zu 95% und den Beklagten zu 5% auferlegt, 

den Beklagten unter solidarischer Haftung für den auf sie entfallenden An-

teil.  

4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine Prozessentschädigung 

von Fr. 16'200.00 (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen.  

5./6. Mitteilung / Rechtsmittel 

(act. 174 S. 27 f.) 

Berufungsanträge: 

Der Klägerin (act. 175): 
 
"1. Das angefochtene Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012 (Pro-

zess-Nr. MA100033-L) sei aufzuheben und es sei in Gutheissung der Klage 
festzustellen, dass ein Netto-Mietzins von CHF 1'800.00, zuzüglich der un-
bestrittenen Heiz-/Warmwasserkosten-Akonto [CHF 85.00] und der aner-
kannten Betriebskosten-Akonto von [CHF 185.00] für die von den Beru-
fungsbeklagten gemietete 3.5-Zimmerwohnung (EG) an der ...strasse ..., 
E._____, mit Wirkung ab 1. April 2010 nicht missbräuchlich sei. 
 

2. Eventualiter sei das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012 (Pro-
zess-Nr. MA100033-L) aufzuheben und das Verfahren zur Ergänzung und 
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 

 
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbeklagten." 
 
 
Der Beklagten (act. 184): 
 
"1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen. 

 
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten 

der Berufungsklägerin." 
 

- 4 - 

Erwägungen: 

I. 

(Vor- und Prozessgeschichte / Prozessuales) 

1.1 Mit Vertrag vom 30. April 1986 (act. 13/9) vermietete die Klägerin dem Be-

klagten 1 eine 3.5-Zimmerwohnung (EG) an der ...strasse ..., E._____, zu einem 

monatlichen Nettomietzins von Fr. 1'043.– zuzüglich akonto Heiz- und Warmwas-

serkosten von Fr. 60.–.  

1.2 Die Mietzinse für den 1979/1980 erstellten Gebäudekomplex …strasse …-… 

mit 166 Wohnungen unterstanden ab der Erstvermietung bis zum 31. März 2010 

der behördlichen Kontrolle durch das Finanzamt der Stadt Zürich, wobei sich die 

Mietzinserhöhungen nach dem Mietzinsreglement der Stadt Zürich (Amtliche 

Sammlung der Stadt Zürich, AS Nr. 841.150) richteten. Per 1. Juli 2008 erhöhte 

die Klägerin infolge einer Erhöhung des Gebäudeversicherungswertes den Miet-

zins auf netto Fr. 1'091.– (act. 13/10).  

1.3 Am 17. Dezember 2008 informierte die Klägerin sämtliche Mieter über die 

bevorstehende Sanierung der Liegenschaft und gab ihnen das detaillierte Bau-

programm bekannt (act. 47/2+3). Anlässlich dieser Mieterorientierung machte die 

Klägerin auch Angaben zum voraussichtlichen, ab 1. April 2010 zu erwartenden 

Mietzins, und zwar wie folgt: 

"Zeitpunkt der Mietzinserhöhung 
• Ab 1. April 2010 ist die Liegenschaft nicht mehr der Mietzinskon-

trolle der Stadt Zürich unterstellt. Die Liegenschaft untersteht ab 
diesem Zeitpunkt dem ordentlichen Mietrecht.  

• Die Mietzinserhöhung widerspiegelt demnach sowohl diese An-
passung als auch die Sanierung. Die Zinsen nähern sich somit 
einem marktgerechten Preisniveau an.  

• Die Erhöhung erfolgt nach Bauabschluss per 1. April 2010. 
 
Mietzinsen pro Wohnung/Monat (inkl. Heiz-/Betriebskosen) 

• Wohnung     Vermietungszins inkl. Akonto HK/BK 

- 5 - 

• 1.5-Zimmerwohnung    ca. Fr. 1'000 bis Fr. 1'100 

• 2.5-Zimmerwohnung (55m2)  ca. Fr. 1'450 bis Fr. 1'600 

• 2.5-Zimmerwohnung (62-65m2)  ca. Fr. 1'550 bis Fr. 1'650 

• 3.5-Zimmerwohnung (74-76m2)  ca. Fr. 1'900 bis Fr. 2'050 

• 3.5-Zimmerwohnung (>76m2)  ca. Fr. 2'000 bis Fr. 2'300 

• 4.5-Zimmerwohnung (91-95m2)  ca. Fr. 2'250 bis Fr. 2'550 

• 4.5-Zimmerwohnung (>100m2)  ca. Fr. 3'100 bis Fr. 3'500 

• 5.5-Zimmerwohnung     ca. Fr. 3'000 bis Fr. 3'300 

• 6.5-Zimmerwohnung + kleinere  
Wohnungen mit Terrassen  ca. Fr. 3'300 bis Fr. 4'200" 

 1.4 Ab Februar 2009 bis November 2009 wurden die Liegenschaften 

…strasse …-… umfassend saniert. Daraufhin erhöhte die Klägerin mit amtlichem 

Formular vom 8. Dezember 2009 (act. 13/29/1) den Mietzins für die Wohnung der 

Beklagten per 1. April 2010 auf Fr. 1'800.– netto zuzüglich akonto Heiz-/ Warm-

wasserkosten von Fr. 85.– sowie neu akonto Betriebskosten von Fr. 185.–. Diese 

Erhöhung begründete die Klägerin wie folgt: 

"Klare Begründung             Anpassung in Fr. 
Mietzinsanpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit nach Entlas-
sung der Liegenschaft aus der staatlichen Mietzinskontrolle unter Be-
rücksichtigung der getätigten Investitionen (umfassende Sanierung) 
von rund CHF 13,5 Mio. / (Basis: Hypothekarzins 3%, Indexstand 
30.11.2009 = 103,9 Pkt., Kostenstand ausgeglichen bis  
Ende November 2009)        894.00 
Mietzinssenkung infolge Einführung der Betriebskostenabrechnung 
nach effektivem Aufwand         -     185.00 
Total Nettomietzinsanpassung gerundet            709.00" 

 In einem Begleitschreiben vom 7. Dezember 2009 (act. 13/29/2) erläuterte 

die Klägerin die Mietzinserhöhung so:  

"[…] Wie Sie bereits informiert wurden, führen diese neuen mietrechtli-
chen Rahmenbedingungen sowie die kürzlich abgeschlossene Sanie-
rung der Liegenschaft zu einer Mietzinserhöhung. Damit sollen die bis-
lang dank staatlicher Unterstützung günstigen Mietzinse an das orts- 
und quartierübliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten 
Wohnungen herangeführt werden. […]  
Für die in Zukunft zusätzlich separat erhobenen Betriebskosten wird 
eine zusätzliche Akontozahlung erhoben […]. Selbstverständlich wurde 

- 6 - 

die Ausgliederung der neuen Betriebskosten bei der Anpassung des 
Nettomietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit im entsprechenden 
Umfang berücksichtigt. 
Der Betrag des mit Wirkung ab 1. April 2010 geschuldeten Mietzinses 
ist aus dem beiliegenden amtlichen Formular ersichtlich. Bereits erfolg-
te Wieder- bzw. Neuvermietungen zeigen uns, dass sich die Mietzinse 
in der Liegenschaft mit Blick auf vergleichbare Objekte auch nach die-
ser Anpassung in einem attraktiven Rahmen bewegen." 

 2.1 Um die so begründete Mietzinserhöhung dreht sich der Prozess. Die 

Klägerin erhob nach durchgeführtem Schlichtungsverfahren am 26. Juli 2010 

fristgerecht Klage mit dem eingangs aufgeführten Rechtsbegehren. Das Mietge-

richt führte nach dem schriftlichen Hauptverfahren ein Beweisverfahren mit Au-

genschein durch. Es erwog, die streitige Mietzinserhöhung sei ausschliesslich mit 

einer Anpassung des Mietzinses an die orts- und quartierüblichen Verhältnisse für 

vergleichbare Objekte begründet worden (act. 174 E. III.2. S. 6 ff.) und kam zum 

Schluss, die Klägerin habe den Nachweis des orts- und quartierüblichen Miet-

zinsniveaus nicht erbringen können (act. 174 E. III.3. S. 12 ff.). Mit dieser Begrün-

dung wies es die Klage ab. Mit gleichzeitig ergangenem Beschluss nahm es von 

der Anerkennung der Beklagten betreffend Einführung der Betriebskosten akonto 

von Fr. 185.-- pro Monat Vormerk (act. 174 E. III.1 S. 5 f. und S. 27). 

 2.2 Die Klägerin führt Berufung gegen das die Klage abweisende Urteil. 

Sie beantragt in der Hauptsache die Gutheissung der Klage, eventualiter die Auf-

hebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung zur Ergänzung des Ver-

fahrens und Neubeurteilung an das Mietgericht (act. 175 S. 2). Dabei kritisiert sie, 

das Mietgericht habe zu Unrecht angenommen, es fehle an einer genügenden 

Anzahl vergleichbarer Mietobjekte, um den Nachweis der Angemessenheit des 

auf den 1. April 2010 angezeigten Netto-Mietzinses für die beklagtische Wohnung 

zu führen (act. 175 S. 5 ff.). Überdies beanstandet sie die Auffassung des Mietge-

richts, dass die Klägerin die Mietzinserhöhung nicht mit Mehrleistungen begründet 

habe, und macht geltend, dass das Mietgericht eine Prüfung der Mietzinserhö-

hung unter diesem Titel zu Unrecht unterlassen habe (act. 175 S. 15 ff.).  

 2.3 Die Klägerin leistete den ihr mit Verfügung vom 14. September 2012 

auferlegten Kostenvorschuss auf erste Aufforderung (act. 177 ff.). Die Beklagten 

- 7 - 

erstatteten fristgemäss am 6. November 2012 die Berufungsantwort (act. 184), 

welche der Klägerin am 8. November 2012 zugestellt wurde (act. 185). Die Sache 

ist spruchreif.  

 3.1 Mit dem 1. Januar 2011 ist die Schweizerische Zivilprozessordnung 

(ZPO) in Kraft getreten. Gemäss Art. 405 Abs. 1 ZPO gilt für die Rechtsmittel und 

das Rechtsmittelverfahren das Recht, das bei Eröffnung des angefochtenen Ent-

scheides in Kraft ist. Demgegenüber gilt gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO das bisheri-

ge Verfahrensrecht für die Verfahren weiter, die am 1. Januar 2011 vor der be-

troffenen Instanz rechtshängig waren. Da das angefochtene Urteil nach dem In-

krafttreten der ZPO eröffnet worden ist, richtet sich das vorliegende Berufungsver-

fahren nach den Regeln der ZPO und der dazugehörigen kantonalen Erlasse 

(GOG, ferner GebV OG und AnwGebV vom 8. September 2010). Hingegen beur-

teilen sich der erstinstanzliche Prozess und das angefochtene Urteil noch nach 

dem alten Recht (ZPO/ZH und GVG samt dazugehörigen kantonalen Erlassen zu 

den Gebühren vom 4. April 2007 resp. vom 21. Juni 2006).  

 3.2 In Mietsachen gilt die soziale bzw. eingeschränkte Untersuchungsma-

xime (vgl. Art. 274d Abs. 3 aOR und neu Art. 247 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 243 Abs. 

2 lit. c ZPO). In Verfahren mit sozialer Untersuchungsmaxime sind im Berufungs-

verfahren Noven nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO zuläs-

sig (vgl. ZR 110/2011 Nr. 96 und ZR 111/2012 Nr. 35; das soll nach der neuesten 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung grundsätzlich und auch für die uneinge-

schränkte Untersuchungsmaxime gelten, vgl. BGer 4A_228/2012 vom 28. August 

2012, E. 2.2 [zur Publikation vorgesehen]). 

II. 

(Begriff der Orts- und Quartierüblichkeit / Quartierbestimmung) 

 1. Zur Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit hat das Mietgericht zu-

nächst das Quartier definiert, in dem sich die Vergleichsobjekte befinden müssen. 

Es hat unter Hinweis auf BGE 136 III 74 ff. (= mp 2/10 S. 125 ff.) festgehalten, ein 

Quartier weise eine gewisse Ausdehnung aus, weshalb es sich nicht auf einzelne 

- 8 - 

Häuser, Häuserzeilen oder architektonisch homogene Komplexe beschränken 

dürfe; der Begriff sei nicht allzu einschränkend auszulegen. Im vorliegenden Fall 

sei zunächst von den Daten und Erhebungen des statistischen Amtes der Stadt 

Zürich auszugehen. Die streitbetroffene Liegenschaft befinde sich danach im 

Kreis …, Quartier Alt-F._____, statistische Zone J._____. Das Quartier Alt-

F._____ bilde zusammen mit den Quartieren G._____ und K._____ den Kreis … . 

Alt-F._____ grenze neben den beiden erwähnten Quartieren auch an die Quartie-

re H._____ und I._____ im Kreis … . Die streitbetroffenen Liegenschaften befän-

den sich am südlichsten Rand des Quartiers Alt-F._____, das unmittelbar an das 

Quartier G._____ angrenze. Unweit davon entfernt verlaufe die Grenze zu den 

Quartieren H._____ und I._____. Die Klägerin habe Vergleichsobjekte genannt, 

welche sich in Alt-F._____ (… [diverse Liegenschaften]) befänden, daneben eine 

Liegenschaft an der Grenze zwischen Alt-F._____ und K._____ (…), zwei Lie-

genschaften in G._____ (…), drei Liegenschaften in Zürich H._____ (…) und 

schliesslich eine Liegenschaft in I._____ (…). Streng genommen lägen nur die 

sechs Objekte in Alt-F._____ im gleichen Quartier. Zwar sei die Aufteilung einer 

Stadt in einzelne Quartiere häufig das entscheidende Kriterium. Ausnahmen von 

dieser Regel seien aber insbesondere dann möglich, wenn das Objekt, dessen 

Mietzins geprüft werden müsse, sich an der Quartiergrenze befinde und mit einem 

Nachbargrundstück verglichen werde. Zu berücksichtigen sei daher vorliegend, 

dass das Ausgangsobjekt nahe an der Grenze zu den anderen Quartieren 

G._____, H._____ und I._____ gelegen sei. Ebenfalls in Betracht zu ziehen sei, 

dass sich das im K._____ gelegene Vergleichsobjekt unmittelbar an der Grenze 

zu Alt-F._____ befinde. Da die Liegenschaft, in welcher sich das Mietobjekt der 

Beklagten befinde, unmittelbar an das Quartier G._____ angrenze, seien in 

grosszügiger Auslegung des Quartierbegriffs die im Quartier G._____ gelegenen 

Wohnungen als Vergleichsobjekte zuzulassen. Diese zugunsten der Klägerin 

grosszügige Betrachtungsweise erscheine auch in historischer Hinsicht gerecht-

fertigt, denn bis 1971 sei G._____ ein Teil des Quartiers F._____ gewesen. Nörd-

lich von Alt-F._____ befinde sich sodann das Quartier K._____. Die Grenze zwi-

schen diesen Quartieren bilde die …strasse. Die auf der südlichen Strassenseite 

gelegenen Häuser gehörten zu Alt-F._____, die nördlichen zum K._____. Das 

- 9 - 

Vergleichsobjekt …strasse … befinde sich im K._____. Allerdings sei es zu for-

malistisch, dieses Vergleichsobjekt nur deshalb nicht zuzulassen, weil es zufällig 

auf der anderen Seite der …strasse liege. Anders verhalte es sich mit den Ver-

gleichsliegenschaften im H._____quartier. Die Grenze zwischen Alt-F._____ und 

dem H._____quartier bilde die … bzw. die … (Autobahn). Das H._____quartier 

bilde zusammen mit dem gleichzeitig eingemeindeten Quartier I._____ den Stadt-

kreis … . Wegen der zentrumsnahen Lage sei die damalige Gemeinde H._____ 

bereits 1893 mit der Stadt Zürich verbunden worden. Vor allem entlang des … 

gebe es im H._____quartier zahlreiche Villen mit grossen Parks. Zudem hätten 

mehrere Versicherungskonzerne und andere Dienstleistungsbetriebe ihren Sitz in 

der H._____. Im H._____quartier habe sich – wohl nicht zuletzt wegen der bevor-

zugten Wohnlage (…) – im 20. Jahrhundert das Bürgertum bzw. der gehobene 

Mittelstand angesiedelt. Für das Quartier charakteristisch sei denn auch, dass die 

Wohnhäuser im Vergleich zu den im Kreis … gelegenen Bauten um einiges re-

präsentativer seien. Das H._____quartier unterscheide sich daher grundlegend 

vom (ehemaligen) Arbeiter- und Angestelltenquartier F._____. Von diesem unter-

schiedlichen Charakter zwischen den Quartieren F._____ und H._____ habe sich 

das Mietgericht im Übrigen auch am Augenschein vom 18. April 2012 ein Bild 

machen können. Es komme daher nicht von ungefähr, dass anlässlich der Ein-

gemeindung F._____ dem Kreis … und H._____ dem Kreis … zugeschlagen 

worden sei. Indessen gebe es zwischen diesen beiden Quartieren nicht nur sozio-

logische und historische Unterschiede. Auch die geographischen Gegebenheiten 

legten nahe, die beiden Quartiere bzw. Stadtkreise klar voneinander abzugren-

zen. Der Kreis … liege am Fusse des …, der Kreis … am … . Hinzu komme, dass 

die … eine sowohl natürliche als auch markante Grenze zwischen diesen beiden 

unterschiedlichen Quartieren bilde. Aus all diesen Gründen könnten sämtliche im 

Quartier H._____ befindlichen Vergleichsobjekte keinen tauglichen Beweis für die 

Quartierüblichkeit des Mietzinses einer in F._____ gelegenen Wohnung bilden. 

Die Wohnungen an der ... … … [diverse Liegenschaften] fielen daher als Ver-

gleichsobjekte ausser Betracht. Ähnliches gelte auch für das Vergleichsobjekt am 

… in I._____. Zufolge der klaren, durch die … gebildeten Grenze zwischen den 

- 10 - 

Quartieren I._____ (wie die H._____ am … gelegen) und F._____ komme diese 

Wohnung ebenso wenig als Vergleichsobjekt in Frage (act. 174 S. 14 ff.). 

 2.1 Die Klägerin wendet ein, das Mietgericht habe den massgebenden 

Quartierparameter zu Unrecht enger definiert als das Bundesgericht in BGE 136 

III 74. Das Mietgericht begründe die fehlende Vergleichbarkeit vor allem mit an-

geblichen historischen und soziologischen Unterschieden der einzelnen Quartie-

re. Solche Unterschiede seien indessen weder von der Klägerin noch von den 

Beklagten in ihren Schriftsätzen behauptet worden. Zudem seien keine Gründe 

ersichtlich, weshalb die angebotenen Vergleichsobjekte an der Quartiergrenze 

nicht, ja nicht einmal ausnahmsweise in die Bestimmung des orts- oder quartier-

üblichen Mietzinses einbezogen werden sollten. Wenn überhaupt, käme es auf 

eine allfällige heute bestehende unterschiedliche soziologische Struktur an, die 

aber angesichts der alle benachbarten Quartiere gleichermassen treffenden 

Durchmischung verschiedener Bevölkerungsschichten nicht auszumachen sei. 

Art. 11 VMWG enthalte ohnehin keine Anhaltspunkte dafür, dass solche Kriterien 

zur Beurteilung des marktüblichen Mietzinses bedeutsam sein könnten. Bereits 

der Gesetzeswortlaut ("Orts- und Quartierüblichkeit) indiziere zudem eine gross-

zügige Betrachtung. Es komme alternativ auf einen Standort im Ort oder im Quar-

tier an, nicht auf kumulativ vorausgesetzte Standortkriterien. Der Quartierperime-

ter dürfe nicht nach sturen administrativen, post-organisatorischen oder gar histo-

rischen Gesichtspunkten definiert werden. Vorliegend seien daher auch Teile der 

Stadtquartiere L._____, K._____ sowie ein Teil des Stadtquartiers H._____ mit 

seinen eher grossmassstäblichen Bauten zum massgeblichen Perimeter zu zäh-

len (act. 175 S. 6 ff.; vgl. auch act. 46 S. 14 ff.; act. 47/8).  

 2.2 Die Beklagten schliessen sich demgegenüber im Wesentlichen den 

Erwägungen des Mietgerichts an. Sie halten fest, eine grosszügige Auslegung 

des Begriffs der Orts- und Quartierüblichkeit und der Vergleichskriterien finde in 

der herrschenden Lehre und Rechtsprechung keine Stütze. Die Begriffe "Orts-" 

oder "Quartierüblichkeit" seien alternativ zu verstehen; in kleinflächigen Weilern 

könnten Vergleichsobjekte des Ortes beigezogen werden, in städtischen Agglo-

- 11 - 

merationen könnten nur Objekte desselben Quartiers berücksichtigt werden 

(act. 184 S. 3 ff.).  

 3.1 Der Begriff des Quartiers umschreibt die administrative Unterteilung ei-

ner Stadt oder einzelner Stadteile, die über ein eigenständiges Stadtbild und eine 

gewisse Einheit verfügen. Die Abgrenzung des massgebenden Quartierperime-

ters hängt von den tatsächlichen Verhältnissen ab. Das Quartier bildet demnach 

historisch, geographisch, soziologisch oder verwaltungstechnisch eine Einheit- – 

es weist eine gewisse Ausdehnung auf und beschränkt sich nicht auf einzelne 

Häuserzeilen, geschweige denn auf einen architektonisch homogenen Komplex 

(BGE 136 III 74 E. 2.2.1, S. 77 f.).  

 3.2 Die Klägerin weist mit Recht darauf hin, dass bei der Quartierbestim-

mung eine eher grosszügige Betrachtung an den Tag zu legen ist. Die stadt-

politischen bzw. statistischen Quartiergrenzen können für die Abgrenzung der 

Gebiete im Sinne von Art. 269a OR nicht allein massgebend sein, da sie ein Ge-

biet oft nicht nach Kriterien abgrenzen, welche für die Vergleichbarkeit von Miet-

zinsen der Wohn- und Geschäftshäuser entscheidend sind. Mit Bezug auf be-

nachbarte Gebiete kann daher nicht generell und ohne nähere Begründung ange-

nommen werden, diese seien derart verschieden, dass die darin gelegenen Miet-

objekte überhaupt nicht verglichen werden könnten (vgl. OGer ZH NG970027 

vom 25. August 1997 in MRA 2/98, S. 65 ff.).  

 3.3 Nicht gefolgt werden kann der klägerischen Argumentation hingegen in 

dem Punkt, die Begriffe Ortsüblichkeit und Quartierüblichkeit seien in jedem Falle 

alternativ anzuwenden. Der Begriff der Quartierüblichkeit ist im Vergleich mit dem 

Begriff der Ortsüblichkeit vielmehr kleinräumiger zu verstehen. Die Quartierüblich-

keit tritt dann als Massstab an die Stelle der Ortsüblichkeit, wenn der Ort resp. die 

Stadt, in dem die Sache liegt, über Quartiere verfügt, und es kann zur Quartierbe-

stimmung im Regelfall von den gebräuchlichen (politischen bzw. historischen) 

Quartier- und/oder Kreiseinteilungen ausgegangen werden. Die Quartierbestim-

mung hat allerdings dann zu Gunsten der Ortsüblichkeit oder zu Gunsten eines 

weitergefassten, sich an der Lage von Objekten orientierenden Quartierbegriffs zu 

weichen, wenn das von ihr erfasste Gebiet sehr klein ist, so dass die weiter gefor-

- 12 - 

derten Unterscheidungen bei Vergleichsobjekten insbesondere nach Lage und 

Bauperiode (vgl. Art. 11 Abs. 1 VMWG und Art. 15 Abs. 1 lit. a BMM) objektiv 

nicht möglich sind. Zu beachten ist weiter, dass eine Stadtkreis- oder Quartier-

grenze, die z.B. durch Gärten geht oder einer Strasse entlang, keine Unvergleich-

barkeit von nur durch die Grenze "getrennten" Nachbarhäusern oder auf der an-

deren Strassenseite liegenden Liegenschaften herbeiführen kann (vgl. Higi, Zür-

cher Kommentar zum Mietrecht, 4. A., Zürich 1998, Art. 269a N 30, 33 ff.; BGer 

4C.275/2004 vom 26. Oktober 2004, E. 3.3 = mp 1/05, S. 47 ff.).  

 3.4 Der vom Mietgericht für die Vergleichbarkeit festgelegte Quartier-

Perimeter geht zwar zunächst von der im Quartierspiegel des statistischen Amts 

der Stadt Zürich festgelegten Einteilung der Stadt in Kreise und Quartiere aus, 

wonach sich die Wohnung der Beklagten – das Ausgangsobjekt – im Kreis …, 

Quartier Alt-F._____ befinde. Das Mietgericht lässt es dabei jedoch nicht bewen-

den, sondern berücksichtigt richtigerweise das auf der anderen, nördlichen Seite 

der durch die …strasse gebildeten Quartiergrenze, im K._____ gelegene Ver-

gleichsobjekt … und schliesst auch die von der Klägerin genannten, im angren-

zenden Quartier G._____ gelegenen Wohnungen … und … als Vergleichsobjekte 

ein. Zu Recht macht die Klägerin nicht geltend, dass das so definierte Gebiet kei-

ne genügende Ausdehnung aufweise. Ebenso wenig kann gesagt werden, die 

Bestimmung des Quartierperimeters im angefochtenen Urteil führe zu einer will-

kürlichen Trennung von an sich Zusammengehörendem, wird doch das bloss 

durch die …strasse getrennte bzw. auf der anderen Strassenseite im K._____ ge-

legene Objekt gerade mit einbezogen.  

 3.5 Im Weiteren hat das Mietgericht konkrete und überzeugende Gründe 

dafür angeführt, weshalb die im H._____-Quartier (Kreis …) gelegenen Mietobjek-

te sowie das in I._____ (ebenfalls Kreis …) gelegene Objekt nicht in den massge-

blichen Quartierperimeter eingeschlossen werden könnten. Der Kreis … liegt am 

Fusse des …, der Kreis … deutlich näher am Stadtkern in …nähe. Das Quartier 

Alt-F._____ mit der Referenzliegenschaft ist von den Vergleichsobjekten in Zü-

rich-H._____ durch die … und die Autobahn … abgeschnitten. … und Strasse bil-

den eine markante, zum Teil natürliche und nicht einfach übergehbare Grenze. 

- 13 - 

Das Nämliche gilt für die Liegenschaft am … im …quartier I._____ (vgl. act. 

47/10). Dass die an der westlichen Grenze zum Quartier "Alt-F._____" im 

H._____quartier gelegenen Objekte … und …rein distanzmässig in der Nähe der 

Referenzliegenschaft der Beklagten liegen, kann – anders als bei den in G._____ 

gelegenen Liegenschaften sowie die an der Grenze der …strasse im Quartier 

K._____ gelegene Liegenschaft – den Einbezug nicht rechtfertigen. Die (relative) 

räumliche Nähe impliziert keine vergleichbare Lage (vgl. BGE 123 III 317 E. 4b = 

MRA 5/97, S. 190).  

 Nicht die historische Entwicklung an sich, sondern vielmehr ihr Einfluss auf 

das heutige Quartierbild gibt für die Bestimmung des Quartierperimeters den Aus-

schlag. Nach der zutreffenden Beschreibung im angefochtenen Urteil zeichnet 

sich das Quartierbild des H._____quartiers massgeblich durch stattliche Wohn-

häuser und herrschaftliche Villen aus, während der Kreis … mit Alt-F._____ 

mehrheitlich durch einfachere, zweckmässige Mehrfamilienhäuser und Gesamt-

Überbauungen geprägt ist. Das H._____quartier unterscheidet sich daher nach 

Lage und Erscheinungsbild heute noch markant vom Quartier F._____, wenn 

auch die früher bestehenden soziologischen Unterschiede (Arbeiterquartier vs. 

gehobener Mittelstand) angesichts der zunehmenden Durchmischung verschie-

dener Bevölkerungsschichten keine massgebliche Rolle mehr spielen dürften.  

 Dass sich der Quartierbegriff nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 

nicht auf einen architektonisch homogenen Komplex beschränkt, bedeutet nicht, 

dass die gewachsenen Strukturen unbeachtlich wären und die Bauweise bzw. das 

Erscheinungsbild der Häuser nicht in die Quartierbestimmung einfliessen dürfe. 

Im Gegenteil: Die Abgrenzung des unter dem Quartierbegriff zu berücksichtigen-

den Gebietes hängt laut dem Bundesgericht von den tatsächlichen Verhältnissen 

– unter Einschluss der Geschichte der Örtlichkeiten – ab (vgl. BGE 136 III 74 E. 

2.2.1). Was die Ausführungen der Parteien zum Quarierbegriff angeht, übersieht 

die Klägerin, dass die Beklagten vor Mietgericht explizit auf die historischen Ge-

gebenheiten hingewiesen haben. So machten sie geltend, es sei vom geografi-

schen Quartierbegriff (F._____) auszugehen, da sich die Referenzliegenschaft 

inmitten dieses Quartiers, nicht an der Grenze befinde und zudem das 

- 14 - 

H._____quartier keine Ähnlichkeit zum Quartier F._____ aufwiese, da dieses nob-

ler sei und auch aus historischer Sicht nicht mit dem Arbeiter- und Angestellten-

quartier F._____ verglichen werden könne (vgl. act. 56 S. 9 f. ). Hinzu kommt, 

dass sich das Mietgericht vom unterschiedlichen Charakter zwischen den Quartie-

ren F._____ und H._____ am Augenschein vom 18. April 2012 selbst ein Bild ma-

chen konnte. 

 4. Der Ausschluss der im Kreis … gelegenen Liegenschaften aus dem 

massgeblichen Perimeter erweist sich im Lichte der vorstehenden Ausführungen 

als begründet, und es bleibt dabei, dass die im Quartier H._____ liegenden Miet-

objekte (… [diverse Liegenschaften]) sowie die Liegenschaft in I._____ (…) nicht 

zum Vergleich für die Quartierüblichkeit des Mietzinses der in Alt-F._____ gele-

genen Wohnung der Beklagten herangezogen werden können. Ob die von der 

Klägerin bezeichneten Objekte im H._____-Quartier bzw. in I._____ nach den üb-

rigen Standortkriterien (Lage, Baujahr etc.) mit dem Ausgangsobjekt vergleichbar 

wären, kann aus diesem Grund offen bleiben. 

III. 

(Beweiswürdigung / insbesondere: Kriterium der Lage als Standortgüte) 

 1.1 Das Mietgericht hat am 18./19. April 2012 einen Augenschein durchge-

führt und dabei sowohl das Ausgangsobjekt als auch die zum Vergleich offerierten 

Mietobjekte besichtigt und (soweit die Mieter damit einverstanden waren) fotogra-

fiert (vgl. act. 144 ff., 174 S. 18 f.). Im Anschluss an die Definition des massge-

benden Quartiers, vergleicht es die im selben Quartier befindlichen Objekte im 

angefochtenen Urteil anhand der in Art. 11 VMWG aufgeführten Kriterien – Lage, 

Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode – mit jenen des Ausgangsobjekts. 

Dabei kommt es zum Schluss, dass die Klägerin – abgesehen von der wegen 

Abwesenheit der Wohnungsmieter nicht besichtigten Wohnung an der … – ledig-

lich zwei Objekte (…) habe benennen können, welche die gesetzlichen Anforde-

rungen an die Vergleichbarkeit erfüllen würden. Wäre das Objekt … mit dem Aus-

gangsobjekt vergleichbar, verfüge die Klägerin lediglich über drei Vergleichsobjek-

te, was nach der Rechtsprechung nicht genüge, um einen quartierüblichen Miet-

- 15 - 

zins nachzuweisen. Da die Klägerin somit den Nachweis der Orts- und Quartie-

rüblichkeit nicht habe erbringen können, sei die Mietzinserhöhung unter diesem 

Titel missbräuchlich (act. 174 S. 20 ff.). 

 1.2 Das Ausgangsobjekt wird im angefochtenen Urteil wie folgt beschrie-

ben (act. 174 E. 4.1, S. 19 f.):  

 "Die Liegenschaft ...strasse ..., in welcher sich die streitbetroffene Mietwohnung befindet, bil-
det Teil einer Grossüberbauung, die aus fünf Gebäudekomplexen besteht. Der Gebäudekomplex 
…strasse … bis … setzt sich aus zehn neunstöckigen Häusern zusammen, welche in einem Halb-
kreis aneinander gebaut sind. Im Gebäudekomplex …strasse … bis … hat es 166 Wohnungen. Die 
gesamte Überbauung wurde 1979/1980 erstellt und umfasst insgesamt 405 Wohnungen (act. 11 S. 
6 f.). Zwischen den einzelnen Gebäudekomplexen hat es grosszügige Grünflächen mit Kinderspiel-
plätzen, einen grossen Teich und Rasenflächen (act.145 und 145A). Die Überbauung ist am Fusse 
der … gelegen. Im Süden der Überbauung liegt zudem das Naherholungsgebiet der … . In Sichtdis-
tanz – d.h. in einer Entfernung von etwa 500 Metern zur Überbauung – verläuft im Osten die … 
bzw. die Autobahn (…). In der Überbauung sind zwar von der Autobahn ausgehende Hintergrund-
geräusche wahrnehmbar. Diese sind indessen nicht allzu laut, weshalb festzustellen ist, dass die 
Beklagten an ruhiger Lage wohnen. In unmittelbarer Nähe der Überbauung befinden sich zwei 
grosse Einkaufszentren, der … und das … . In kurzer Gehdistanz zur Überbauung befinden sich die 
Busstation … (Buslinie …) sowie die Tram- und S-Bahnstation … (Tramlinien … und … sowie S …). 
Die Einkaufsmöglichkeiten wie auch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr sind daher perfekt. 

 Die Liegenschaften …strasse … bis … wurden 2009 umfassend saniert. Im Wesentlichen 
wurden folgende Arbeiten ausgeführt: Ersatz von Küche und Nasszellen, Ersatz der Wasser- und 
Abwasserleitungen sowie der Flachdächer (Genaueres s. act. 13/15). Zählt man die Wohnküche als 
halbes Zimmer hat die Wohnung 3½ Zimmer mit einer Wohnfläche von 83 m2 (act. 64 und 143/2). 
Die Wohnung verfügt über einen grossen, teilweise überdachten Gartensitzplatz. Zum Sitzplatz hin 
weisen die Wohnküche und das Wohnzimmer zwar grosse Fensterflächen auf. Wegen der Über-
dachung des Gartensitzplatzes sind die Belichtungsverhältnisse indessen nicht optimal. Bei 
schlechtem Wetter sind diese zwei Räume eher dunkel (act. 145 und 145A). Bei sonnigem Wetter 
dürften die Belichtungsverhältnisse zwar ausreichend sein. Bezüglich Küche und Wohnzimmer kann 
jedoch nicht von hellen, lichtdurchfluteten Räumen gesprochen werden. Bad und WC sind im Übri-
gen getrennt (act. 145)." 

- 16 - 

 Diese Beschreibung der Ausgangsliegenschaft beruht auf unbestrittenen 

Tatsachen sowie auf den vom Mietgericht anlässlich des Augenscheins getroffe-

nen Feststellungen. Die Klägerin und auch die Beklagten bringen dagegen keine 

Einwände vor, weshalb für das Folgende ohne Weiteres von der Richtigkeit dieser 

Beschreibung ausgegangen werden kann.  

 2.1 Die Klägerin kritisiert, dass das Mietgericht bei drei Mietobjekten (… 

[diverse Liegenschaften]) die Vergleichbarkeit (im Wesentlichen) wegen angeblich 

unterschiedlicher Lage verneint habe. Vergleiche man die Qualitätskriterien der 

Wohnung an der …strasse …mit jenen des Ausgangsobjekts, seien keine signifi-

kanten Unterschiede hinsichtlich der Lage festzustellen, die es rechtfertigen wür-

den, erstgenannte Liegenschaft als Vergleichsobjekt auszuschliessen. Richtig sei 

zwar, dass die Liegenschaft unmittelbar an der "… F._____" gelegen sei, an wel-

cher sich ein Strassenkreuz mit Tramverkehr befinde. Zu beachten sei allerdings, 

dass sich das Vergleichsobjekt im 6. OG befinde und der Verkehrslärm daher nur 

eingeschränkt hörbar sei. Zur Ergänzung des Sachverhalts offeriert die Klägerin in 

diesem Zusammenhang die Messung äusserer Einflüsse als Lärmquellen auf das 

Vergleichs- und das Ausgangsobjekt. Dieser Beweisantrag sei im Berufungsver-

fahren zulässig, da er erst durch die Erwägungen im angefochtenen Urteil aktuell 

geworden sei. Sollte das Obergericht der Einschätzung der Vorinstanz mit Bezug 

auf die Lage folgen und die Wohnung an der …strasse … wegen der Lage als 

nicht vergleichbar qualifizieren, wäre nach Auffassung der Klägerin dieser (alleini-

ge) Unterschied durch einen angemessenen Zuschlag beim Mietzins des Aus-

gangsobjektes zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Liegenschaft … hält die Kläge-

rin zunächst den Hinweis des Mietgerichts, dass das Vergleichsobjekt um einiges 

moderner wirke, für wenig differenziert und nicht stichhaltig. Der Unterschied in 

der architektonischen Ausgestaltung vermöge die Vergleichbarkeit nicht auszu-

schliessen. Verschiedene Gebäudearten seien nicht geeignet, die Vergleichbar-

keit zweier Objekte in Frage zu stellen, weshalb der Begriff "Gebäudeart" in Art. 

11 VMWG auch nicht erwähnt werde. Ebenso wenig könne gesagt werden, die 

Liegenschaft I… stamme aus einer anderen Bauperiode als das Ausgangsobjekt, 

zumal dem Kriterium gemäss Higi keine eigenständige Bedeutung beizumessen 

sei, es für die Vergleichbarkeit viel eher auf den Zustand (Renovationsstandard) 

- 17 - 

als auf den Zeitraum der Erstellung der Baute ankomme. Was die Lage anbelan-

ge, spiele es zudem keine Rolle, dass das Ausgangsobjekt in einer Grossüber-

bauung liege, sich die Liegenschaft … hingegen in einer überschaubaren Über-

bauung von einigen drei-stöckigen Mehrfamilienhäusern befinde. Die unterschied-

liche Grösse der Baukörper vermöge an der Vergleichbarkeit nichts zu ändern. 

Gleiches gelte für das Vergleichsobjekt an der …strasse …, welches laut Mietge-

richt einzig deshalb wegfalle, weil es nicht in einer Grossüberbauung, sondern in 

einer typisch städtischen ruhigen Wohngegend gelegen sei. Das könne nach 

Meinung der Klägerin keinen relevanten Unterschied machen. Die Klägerin rügt 

schliesslich, dass es das Mietgericht unterlassen habe, die zum Beweis offerierte 

Wohnung an der …strasse … zu besichtigen und in ihre Beweiswürdigung einzu-

beziehen. Das sei nachzuholen, sofern das Obergericht entgegen der von der 

Klägerin vertretenen Auffassung zum Schluss gelangen sollte, dass der Klägerin 

der Nachweis des orts- oder quartierüblichen Mietzinses nicht bereits anhand der 

anderen Vergleichsobjekte gelungen sei (act. 175 S. 6 ff.). 

 2.2 (Auch) hinsichtlich der einzelnen Vergleichsobjekte pflichten die Be-

klagten den Ausführungen im angefochtenen Urteil bei. Sie bestreiten im Übrigen 

die Behauptung der Klägerin, dass der Verkehrslärm im Vergleichsobjekt der 

…strasse … (Wohnung …) nur eingeschränkt hörbar sei. Lageunterschiede könn-

ten zudem nicht mit einem Zu- oder Abschlag berücksichtigt werden (act. 184 S. 6 

ff.). 

 3.1 Vorab ist festzuhalten, dass die Klägerin auf die im angefochtenen Ur-

teil aus verschiedenen Gründen als unvergleichbar erachteten Liegenschaften … 

[diverse Liegenschaften] in der Berufung nicht zurückkommt, resp. sich mit den 

betreffenden Erwägungen im angefochtenen Urteil nicht auseinandersetzt. Unan-

gefochten blieb ebenfalls, dass von den Wohnungen in den Liegenschaften Im … 

und … aufgrund der jeweils identischen Vermieterschaft nur eine Wohnung zum 

Vergleich zuzulassen sei. Insoweit kann ohne Weiteres auf die – durchwegs 

überzeugenden – Erwägungen des Mietgerichts verwiesen werden (vgl. act. 174 

E. 3.2.9, 4.2.2 und 4.2.4 und 4.2.7, S. 21 ff.). Zu (über-)prüfen ist nachfolgend die 

Vergleichbarkeit der – trotz der Lage im gleichen Quartier – nach Auffassung der 

- 18 - 

Klägerin zu Unrecht ausgeschlossenen Mietobjekte … … [diverse Liegenschaf-

ten]. 

 3.2 Richtig ist der Hinweis der Klägerin.(act. 175 S. 9), dass mit dem (ob-

jektiven) Kriterium der "Lage" in erster Linie Standortgütefaktoren gemeint sind. 

Das Kriterium der "Lage" verlangt eine (objektive) Ähnlichkeit von Ausgangs- und 

Vergleichsobjekt unter den Aspekten der Erschliessung, der Infrastruktur, der Im-

missionen (z.B. an verkehrsreicher Strasse oder nicht) sowie der gesellschaftli-

chen und der "natürlichen" Umgebung (BGE 123 III 317 E. 4.b ee, S. 323 = mp 

4/97, S. 218 f.; BGer 4A_341/2009 vom 1. April 2009, E. 3.2 = MRA 2/10, S. 62 f.; 

Higi, op. cit., Art. 269a N 88 ff.; Lachat, Mietrecht für die Praxis, Zürich 2009, S. 

356 f.). Entgegen der Auffassung der Klägerin kann die architektonische Ausge-

staltung indessen durchaus eine Rolle spielen – nämlich unter dem Aspekt der 

den Gebrauchswert mitbestimmenden Liegenschaftenart. So lassen sich zum 

Beispiel zweistöckige Reiheneinfamilienhäuser nicht mit Etagenwohnungen in 

Hochhäusern vergleichen, auch wenn diese im Parterre liegen und über einen 

Gartenzugang verfügen (vgl. Higi, op. cit., Art. 269a N 94 f.). 

 3.3 Die Klägerin anerkennt, dass die von ihr als Vergleichsobjekt genannte 

3 ½-Zimmerwohnung an der …strasse … unmittelbar an der … F._____ gelegen 

ist, an welcher sich ein Strassenkreuz mit Tramverkehr befindet (vgl. act. 147 A). 

Dass der Verkehrslärm nach Auffassung der Klägerin (act. 175 S. 9) in der betref-

fenden Wohnung im 6. OG der Mieterin … nur eingeschränkt hörbar ist, wird von 

den Beklagten wie erwähnt bestritten. Selbst wenn die messbaren Lärmimmissio-

nen im Mietobjekt gering wären, liesse dies die Feststellung des Mietgerichts, die 

Liegenschaft befinde sich an lärmiger Lage (vgl. act. 147) nicht unrichtig erschei-

nen. Es kommt für die Beurteilung der Lage als Standortkriterium nicht (allein) auf 

die konkret messbaren (Lärm-)Immissionen an, sondern ebenso auf die (den Ge-

brauchswert ebenfalls beeinflussende) geografische Lage und Erschliessung. Das 

Ausgangsobjekt ist nahe der … und insofern "im Grünen" gelegen, während es 

sich beim Vergleichsobjekt bei der … F._____ um eine äusserst zentral gelegene 

und verkehrstechnisch optimal erschlossene Stadtwohnung handelt. Unabhängig 

von den Lärmimissionen ist das Vergleichsobjekt unter dem Aspekt der Infrastruk-

- 19 - 

tur bzw. Erschliessung mit dem Ausgangsobjekt nicht vergleichbar, weshalb sich 

eine entsprechende Lärm-Messung erübrigt. Es kann daher offen bleiben, ob der 

mit der Berufung erstmals gestellte Beweisantrag im Lichte der Novenbeschrän-

kung von Art. 317 Abs. 1 ZPO (vgl. dazu ZK ZPO-Reetz/Hilber, Art. 317 N 39 ff.) 

zulässig ist oder nicht. 

 Überdies ist zu berücksichtigen, dass sich das Vergleichsobjekt auch in der 

Lage innerhalb der jeweiligen Liegenschaft vom Ausgangsobjekt unterscheidet. 

Das Mietobjekt an der …strasse … befindet sich im obersten Stockwerk (6. OG) 

der betreffenden Liegenschaft, während die Beklagten im Erdgeschoss wohnen. 

Das wirkt sich insbesondere auf die Belichtungsverhältnisse aus, wird das Ver-

gleichsobjekt doch als hell beschrieben (act. 147), während nach der Feststellung 

des Mietgerichts bei der Wohnung der Beklagten wie erwähnt nicht von hellen, 

lichtdurchfluteten Räumen gesprochen werden kann (vgl. act. 174 S. 20; act. 145 

und 145 A).  

 3.4 Bei einer sachgerechten Anwendung der objektiven Kriterien drängen 

sich keine Zu- oder Abschläge zur Ausgleichung geringfügiger Abweichungen 

zwischen dem Ausgangsobjekt und den Vergleichsobjekten auf. Jedenfalls aber 

können qualitativ erhebliche Abweichungen des Vergleichsobjektes nicht mit oh-

nehin nur schwer schätzbaren Auf- oder Abschlägen kompensiert werden (vgl. 

BGer vom 24. April 1995 in MRA 1/96 S. 3 f.; Higi, op. cit., Art. 269a N 64 f.; 

Lachat et. al., op. cit., S. 359). Der beschriebene Unterschied in der Lage ist da-

her nicht ausgleichbar. Die Klägerin vermag denn auch selbst nicht einmal unge-

fähr anzugeben, in welcher Bandbreite sich der von ihr für den Fall fehlender Ver-

gleichbarkeit des Mietobjekts an der …strasse … befürwortete Mietzinszuschlag 

beim Ausgangsobjekt zu bewegen habe.  

 3.5 Was die beiden als Vergleichsobjekte genannten 3 ½-Zimmerwohnun-

gen im … angeht, macht die Klägerin zu Recht geltend, dass die im angefochte-

nen Urteil für die fehlende Vergleichbarkeit (unter anderem) angeführte räumliche 

Distanz zum Ausgangsobjekt keine Rolle spielen kann, da die Wohnungen nach 

dem vom Mietgericht definierten Quartierperimeter sich im selben Quartier befin-

den. Indessen ist zu berücksichtigen, dass die Vergleichsobjekte im Jahr 2001, 

- 20 - 

mithin 22 Jahre nach der Erstellung des Ausgangsobjekts von 1979/1980 erbaut 

worden sind. Die in der Berufung unter Verweis auf Gratz vertretene Auffassung, 

wonach bei der Bauperiode drei Altersklassen zu unterscheiden seien, jene der 

vor 1947 erstellten, jene zwischen 1947 und 1970 und jene danach erstellten 

Bauten (vgl. Gratz, Mietzinsgestaltung, Schweizerischer Hauseigentümerverband, 

Zürich 1995, S. 85), erklärt nicht, weshalb und inwieweit gerade nur den von ihm 

angeführten Jahren bauperiodenerhebliche Bedeutung zukommen soll (vgl. Higi, 

op. cit., Art. 269a N 123). Im Weiteren trifft wohl zu, dass der Renovationsstan-

dard einer Wohnung für die meisten Mieter wichtiger sein dürfte als der Zeitpunkt 

der Erstellung (vgl. Higi, op. cit., Art. 269a N 123 f.). Das Bundesgericht hat aller-

dings in jüngeren Entscheiden unter Hinweis auf den Wortlaut von Art. 11 VMWG 

daran festgehalten, dass dem Kriterium der Bauperiode (selbst bei älteren Lie-

genschaften) eigenständige Bedeutung beizumessen sei (BGer 4C.40/2001 vom 

15. Juni 2001 E. 5c/bb; vgl. auch BGE 123 III 317 E. 4b/aa, S. 320), und es hat 

entschieden, dass zwei mehr als zwanzig Jahre auseinander erstellte Liegen-

schaften nicht der gleichen Bauperiode im Sinne von Art. 11 VMWG zuzurechnen 

seien (BGer 4A_341/2009 vom 1. April 2009, E. 3.2 in MRA 2/10, S. 62 f.). Im 

Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehören die Objekte … nicht der 

gleichen Bauperiode wie das Ausgangsgrundstück an, was ohne Weiteres dazu 

führen muss, dass sie als Vergleichsobjekte für den quartierüblichen Mietzins 

ausser Betracht fallen. 

 Hinzu kommt, dass die Wohnungen im … Attikawohnungen in zwei-

geschossigen Liegenschaften sind (vgl. act. 157, 157A, 159 und 159A), während 

das Ausgangsgrundstück wie erwähnt zehn neunstöckige (Hoch-)Häuser umfasst. 

Die Klägerin bestreitet das nicht, sie argumentiert allerdings, der insoweit beste-

hende Unterschied in der architektonischen Ausgestaltung vermöge die Ver-

gleichbarkeit der Objekte nicht auszuschliessen. Der Klägerin kann dabei insoweit 

gefolgt werden, als verschiedene Gebäudearten bzw. Baustile die Vergleichbar-

keit nicht notwendigerweise ausschliessen. Wirkt sich die unterschiedliche Bau-

weise der beiden zu vergleichenden Objekte hingegen in relevanter Weise auf die 

Lage bzw. die lagebedingten Vor- und Nachteile des Mietobjekts aus, kann dies 

sehr wohl eine Unvergleichbarkeit der Objekte bewirken. Wie das Mietgericht ge-

- 21 - 

stützt auf die Ergebnisse des Augenscheins zutreffend festhält, erscheinen die 

Wohnungen … aufgrund ihrer Lage innerhalb der Liegenschaft und ihrer architek-

tonischen Ausgestaltung (Dachgeschoss-Wohnung, Oblichter im Gang/Entrée; 

mit grossen Balkonen/Terrassen auf zwei Seiten; vgl. act. 157 und 157A, 159 und 

159A) deutlich heller und mithin besser belichtet als das Ausgangsobjekt. Der Ein-

fall von Tageslicht ist im Gegensatz zu der vom Mietgericht in diesem Zusam-

menhang ausserdem angeführten, von der Klägerin zu Recht als wenig differen-

ziert bezeichneten Merkmal der "Modernität", ein aussagekräftiges und objektives 

Qualitätsmerkmal zur Beurteilung der Lage eines Mietobjekts. Es geht dabei nicht 

um die architektonische Ausgestaltung als solche, sondern um deren Bedeutung 

für die Belichtungsverhältnisse einer Wohnung bzw. um eine bezüglich der Licht-

verhältnisse günstige Lage. So betrachtet, trifft zu, dass sich das Ausgangs- und 

die vorerwähnten Vergleichsobjekte anhand der Lage des Mietobjekts innerhalb 

der Liegenschaft in rechtsrelevanter Weise unterscheiden, was die – aufgrund der 

unterschiedlichen Baujahre bestehende Unvergleichbarkeit – noch akzentuiert.  

 3.6 Schliesslich stellt sich die Klägerin mit der Berufung auf den Stand-

punkt, allfällige architektonische Unterschiede zwischen der 3 ½-Zimmerwohnung 

im 2. OG an der ...strasse … und dem Ausgangsobjekt schlössen die Vergleich-

barkeit entgegen der Auffassung des Mietgerichts nicht aus. Dass die dreige-

schossige Liegenschaft …strasse … in einer seit den 40er Jahren allmählich ge-

wachsenen ruhigen Wohngegend mit mittelgrossen Mehrfamilienhäusern liege 

(vgl. act. 154A), bestreitet die Klägerin freilich nicht. Das Ausgangsobjekt befindet 

sich demgegenüber wie erwähnt im Parterre eines neun-stöckigen Hauses, das 

mit neun weiteren gleichgrossen Häusern eine in sich geschlossene Überbauung 

mit 166 Wohnungen bildet. Dieser Unterschied in der Wohnlage ist geeignet, die 

Wohnqualität resp. den Gebrauchswert und mithin die Wahl einer Mietsache 

durch Mieter zu beeinflussen. Dabei dürften gewisse Mieter die urbane Anonymi-

tät eines Hochhauses oder eines grossen Gebäudekomplexes gegenüber einem 

mittleren Mehrfamilienhaus vorziehen. Ob sich der Unterschied für das Aus-

gangsobjekt als Vorteil herausstellt oder nachteilig auswirkt, ist freilich ohne Be-

lang. Die Lage der Wohnung an der …strasse … unterscheidet sich von derjeni-

gen des Ausgangsobjekts erheblich, und das führt – ungeachtet vergleichbarer 

- 22 - 

Renovationsstandards sowie gleicher Bauperiode und ähnlicher Grösse und Aus-

stattung – zum Ausschluss der Ersteren als Vergleichsobjekt. 

 4. Selbst wenn aber das Objekt …strasse … als mit der Ausgangsliegen-

schaft vergleichbar beurteilt würde, hätte die Klägerin erst drei Vergleichsobjekte 

vorgelegt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung müssen hingegen min-

destens fünf vergleichbare Objekte vorliegen (vgl. BGE 114 II 361 E. 4b, S. 364; 

BGer 4C.275/2004 vom 26. Oktober 2004, E. 3 in mp 2005, S. 48). Auf die vom 

Mietgericht nicht besichtigte Wohnung an der …strasse … kommt es daher nicht 

an. So oder anders hat die Klägerin nicht genügend Vergleichsobjekte bezeich-

net, welche die gesetzlichen Anforderungen an die Vergleichbarkeit erfüllen.  

 Im Resultat fehlt es am Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit. 

 

IV. 

(Eventualbegründung / wertvermehrende Investitionen) 

 1. Zum Standpunkt der Klägerin, die Mietzinserhöhung sei eventualiter – 

d.h. für den Fall, dass sie mit ihrer hauptsächlichen Begründung der Orts- und 

Quartierüblichkeit nicht durchdringen sollte –, mit wertvermehrenden Investitionen 

begründet worden, erwog das Mietgericht, weder dem Wortlaut des amtlichen 

Formulars noch demjenigen des Begleitschreibens lasse sich eine solche Even-

tualbegründung entnehmen. Die Klägerin habe den Beklagten einzig mitgeteilt, 

dass der Mietzins der von ihnen gemieteten Wohnung an das Niveau anderer 

vergleichbarer Wohnungen angepasst werden solle. Im amtlichen Formular beru-

fe sich die Klägerin auf eine Mietzinsanpassung an die Orts- und Quartierüblich-

keit. Einen weiteren in Art. 269a OR aufgeführten Erhöhungsgrund, wie z.B. Kos-

tensteigerungen oder Mehrleistungen nach Art. 269a lit. b OR, nenne sie nicht 

explizit. Gleiches ergebe sich aus dem Begleitschreiben zur Mietzinserhöhung. 

Auch in diesem Schriftstück berufe sich die Klägerin einzig auf den gesetzlichen 

Erhöhungsgrund der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a 

lit. a OR. Da für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse nach 

- 23 - 

Art. 11 VMWG diejenigen Mietzinse massgeblich seien, die nach Lage, Grösse, 

Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar seien, habe 

die Klägerin den neuen Mietzins, den sie für die von den Beklagten gemietete 

Wohnung in der Mietzinserhöhung verlange, den Mietzinsen vergleichbarer Ob-

jekte gegenüberstellen müssen. Dabei verstehe sich von selbst, dass die Ver-

gleichsobjekte den gleichen Ausbaustandard wie die von den Beklagten gemiete-

te Wohnung aufweisen, also ebenfalls vor kurzem saniert worden sein müssten. 

Da der Mietzins für ein saniertes Vergleichsobjekt höher sei als für eine unreno-

vierte Wohnung, wirkten sich die klägerischen Sanierungskosten indirekt auf den 

neuen Mietzins aus. Dies habe die Klägerin im Mietzinserhöhungsformular zum 

Ausdruck gebracht, indem sie die Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit 

mit dem Bemerken "... unter Berücksichtigung der getätigten Investitionen (um-

fassende Sanierung) von rund CHF 13,5 Mio." erläutert habe. Im Begleitschreiben 

zur Mietzinserhöhung habe die Klägerin zudem darauf hingewiesen, dass die bis-

her dank staatlicher Unterstützung günstigen Mietzinse an das orts- und quartier-

übliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls sanierten Wohnungen herangeführt 

werden sollten. Auch aus diesem Hinweis sei zu folgern, dass die Klägerin die 

Mietzinserhöhung nicht mit Mehrleistungen bzw. umfassender Sanierung der Lie-

genschaft begründe. Sämtliche erwähnten Äusserungen der Klägerin seien dem-

nach so zu verstehen, dass der Mietzins für die renovierte Wohnung an die Orts- 

und Quartierüblichkeit angepasst werde. Eine weitere Begründung für die Miet-

zinserhöhung habe die Klägerin nicht angeben. Die Beklagten hätten aufgrund 

der Erklärungen nicht annehmen müssen, die Klägerin berufe sich in der Miet-

zinserhöhung neben der Orts- und Quartierüblichkeit zusätzlich auf einen weite-

ren in Art. 269a OR aufgeführten Erhöhungsgrund. Daran ändere nichts, dass die 

Klägerin am 17. Dezember 2008, mithin rund ein Jahr vor Mitteilung der Mietzins-

erhöhung den Beklagten in einem Informationsschreiben bekannt gegeben habe, 

die in Aussicht gestellte Mietzinserhöhung widerspiegle sowohl die Anpassung an 

die Orts- und Quartierüblichkeit als auch die Sanierung. Entgegen der Ansicht der 

Klägerin gehe auch daraus mit keinem Wort hervor, dass sie die inskünftige Miet-

zinserhöhung stufenweise begründen werde, indem hauptsächlich eine Anpas-

sung an die Orts- und Quartierüblichkeit erfolgen solle und bei deren Scheitern 

- 24 - 

der Mietzins eventualiter wegen der bevorstehenden Sanierung angehoben wer-

de. Zwar könne diese Erklärung so interpretiert werden, dass die Mietzinserhö-

hung sowohl mit der Orts- und Quartierüblichkeit als auch mit Mehrleistungen be-

gründet werden solle. Dem stehe aber zum einen entgegen, dass dieser Informa-

tion bloss der Charakter einer Vorankündigung zukomme. Zum anderen habe die 

Klägerin den Beklagten lediglich angekündigt, dass der neue Mietzins für eine 

3½-Zimmerwohnung sich in einer Bandbreite zwischen Fr. 2'000.– bis Fr. 2'300.– 

bewegen dürfte. Aus dieser ungefähren Angabe, welche die Klägerin nicht näher 

zahlenmässig – z.B. mit den mutmasslich anfallenden Baukosten anhand der 

Kostenvoranschläge – begründet habe, hätten die Beklagten nicht folgern kön-

nen, dass die Klägerin den Mietzins später wegen Mehrleistungen erhöhen wer-

de. Dass die Information über den späteren Mietzins sowie dessen Erhöhung und 

den Erhöhungsgrund unverbindlich sei, gehe auch daraus hervor, dass die Kläge-

rin mit dem erwähnten Informationsschreiben ausdrücklich darauf hinweise, dass 

sie sich im heutigen Zeitpunkt noch nicht festlegen könne, in welcher Grössen-

ordnung die Erhöhung sein werde. Schliesslich sei zu berücksichtigen, dass sich 

die Klägerin in der Mietzinserhöhung bzw. dem dazugehörigen Begleitschreiben 

in keiner Art und Weise auf das frühere Mieterinformationsschreiben beziehe. Der 

zeitliche Abstand wie auch der Umstand, dass zwischen der Mieterorientierung 

und der Mietzinserhöhung mitsamt deren Begleitschreiben keine nähere Verbin-

dung bestehe, sprächen dafür, dass die Mieterinformation vom Dezember 2008 

nicht zur Auslegung der Mietzinserhöhung vom Dezember 2009 herangezogen 

werden dürfe. Die Klägerin habe somit die Erhöhung ausschliesslich damit be-

gründet, der Mietzins der von den Beklagten gemieteten Wohnung sei an die orts- 

und quartierüblichen Verhältnisse für vergleichbare Objekte anzupassen. Diese 

Begründung sei (entgegen der Auffassung der Beklagten) klar, weshalb die Miet-

zinserhöhung insoweit gültig sei. Hingegen fehle es an einer Eventualbegründung 

der Mietzinserhöhung. Der Klägerin sei es daher zum vornherein verwehrt, ihre 

Mietzinserhöhung auf umfassende Sanierungsarbeiten zu stützen, und die Prü-

fung der Zulässigkeit einer solchen Erhöhung erübrige sich (act. 174 E. 2 S. 6 ff. 

und E. 5 S. 25). 

- 25 - 

 2. Die Klägerin hält mit der Berufung daran fest, dass sie die Mietzinser-

höhung hauptsächlich mit der Orts- und Quartierüblichkeit und im Eventualstand-

punkt mit umfassenden Sanierungsarbeiten begründet habe. Das Mietgericht ge-

he richtigerweise zunächst davon aus, dass eine Mietzinserhöhung grundsätzlich 

auf zwei Erhöhungsgründe – eine Haupt- und eine Eventualbegründung – abge-

stützt werden könne. Habe sich der Vermieter so geäussert und habe dies der 

Mieter auch so verstanden, sei im Sinne eines tatsächlichen Konsenses von einer 

gültigen Eventualbegründung auszugehen. Falls die Eventualbegründung hinge-

gen nicht explizit aus dem Wortlaut des amtlichen Formulars bzw. dem dazugehö-

rigen Begleitschreiben hervorgehe und ein tatsächlicher Konsens über die Even-

tualbegründung nicht nachgewiesen werde, sei nach ständiger Rechtsprechung 

des Bundesgerichts die Begründung der Mietzinserhöhung als Teil einer Wil-

lensäusserung nach Massgabe des Vertrauensprinzips auszulegen. Nach Auffas-

sung der Klägerin hätten alle Mieter der in Rede stehenden Überbauung 

…strasse und damit auch die Beklagten die Begründung der Mietzinserhöhung 

vom 8. Dezember 2009 richtig verstanden, nämlich so, dass es dem Willen der 

Klägerin entsprochen habe, den Mietzins mindestens im Umfang der getätigten 

Mehrleistungen und damit selbstredend auch aus diesem Grund anzuheben. Die 

Parteien hätten somit einen tatsächlichen Konsens über den Inhalt der Mietzins-

erhöhung erzielt. Die Klägerin habe diesbezüglich vor Mietgericht die persönliche 

Befragung der Beklagten zum Beweis offeriert. In dem das Mietgericht die Beklag-

ten dazu nicht befragt habe, habe es das Recht der Klägerin auf Beweis abge-

schnitten. Die Klägerin hält zusätzliche Beweismassnahmen in diesem Zusam-

menhang allerdings für unnötig, da sich das übereinstimmende Verständnis der 

Parteien über den Inhalt der Mietzinserhöhung auch aus dem gegenseitigen Ver-

halten der Parteien ableiten lasse. Sie weist darauf hin, dass die Beklagten mit 

dem Orientierungsschreiben vom 17. Dezember 2008 über die Sanierungsarbei-

ten und die damit voraussichtlich verbundenen Mietzinserhöhungen informiert 

worden seien. Entgegen der Auffassung des Mietgerichts könne es nicht darauf 

ankommen, ob aus der Begründung der Mietzinserhöhung (wörtlich bzw. aus-

drücklich) hervorgehe, dass die beiden Begründungen Quartierüblichkeit und 

Mehrleistungen im Verhältnis der Haupt- und Eventualbegründung stünden, da 

- 26 - 

von einem Liegenschaftsverwalter nicht erwartet werden dürfe, dass er diese Un-

terscheidung zwischen Haupt- und Eventualbegründung in seiner Begründung 

wörtlich zum Ausdruck bringe. Die Argumentation des Mietgerichts sei im höchs-

ten Grad überspitzt formalistisch und lasse sich auch nicht mit der Formstrenge 

des Mietrechts begründen. Die Formstrenge gehe nur so weit, als damit ein sach-

lich gerechtfertigter Zweck verfolgt werde. Es stehe aber ausser Frage, dass die 

Beklagten von ihrem Anfechtungsrecht Gebrauch gemacht hätten und die streit-

gegenständliche Mietzinserhöhung auf ihre Rechtmässigkeit hin überprüfen las-

sen könnten. Ein anderes oder weitergehendes Interesse hätten die Beklagten 

nicht. Insbesondere im Lichte der Tatsache, dass der gut informierte Verwalter 

wisse, dass gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts Markt- und Kostenkrite-

rien bzw. absolute und relative Faktoren in der Begründung der Mietzinserhöhung 

nicht miteinander vermischt werden dürften, habe sich die vorliegende Begrün-

dung der Mietzinserhöhung in nachvollziehbarer Weise darauf beschränkt, zum 

Ausdruck zu bringen, dass die angezeigte Mietzinserhöhung auch die Mehrleis-

tungen umfasse. Die Beklagten hätten aus den Umständen klar erkennen können, 

dass die Vermieterin im Minimum den Mietzins gestützt auf die getätigten Investi-

tionen habe anheben wollen. Das angefochtene Urteil leide daher an einem recht-

lichen Mangel, weshalb es aufzuheben sei und die Sache zur Beurteilung der 

Mietzinserhöhung gestützt auf die Mehrleistungen an das Mietgericht zurückzu-

weisen sei (act. 175 S. 15 ff.).  

 3. Die Beklagten widersetzen sich mit der Berufungsantwort der Rüge, 

dass das angefochtene Urteil in diesem Punkt an einem Mangel leide. Sie halten 

dafür, das Mietgericht habe die Mietzinserhöhung der Klägerin korrekt ausgelegt. 

Entgegen der Auffassung der Klägerin hätten die Beklagten die Begründung der 

Mietzinserhöhung dahingehend verstanden, dass eine Anpassung des Mietzinses 

an die Orts- und Quartierüblichkeit erfolgen solle und dabei mit Bezug auf die 

Vergleichsobjekte auch die getätigte umfassende Sanierung mit zu berücksichti-

gen sei. Anders könne man die Mietzinserhöhung der Klägerin nicht verstehen. 

Aus dem Orientierungsschreiben vom 17. Dezember 2008 könne die Klägerin 

nichts zu ihren Gunsten ableiten, da dieses Schreiben nicht Bestandteil der Be-

gründung der Mietzinserhöhung sei. Zudem habe sich die Klägerin darin offen-

- 27 - 

sichtlich nicht festlegen wollen, unter welchem Titel sie eine künftige Mietzinser-

höhung aussprechen werde. Bei der Begründung der Mietzinserhöhung habe sich 

die Klägerin auf die Orts- und Quartierüblichkeit festgelegt (act. 184 S. 8 ff.).  

 4.1 Das Mietgericht legte die Begründung der streitigen Mietzinserhöhung 

nach dem Vertrauensprinzip aus und verzichtete daher auf die Abnahme der in 

diesem Zusammenhang von den Parteien offerierten Beweismittel. Die Begrün-

dung im Mietzinserhöhungsformular ist eine Willensäusserung des Vermieters. Ih-

re Bedeutung und Tragweite bestimmt sich nach den allgemeinen Grundsätzen 

zur Auslegung von Willensäusserungen (vgl. BGer 4C.330/2002 vom 31. Januar 

2003, E. 3.2.). Die Klägerin erwähnt korrekt, dass nach dem System des Geset-

zes vorab danach zu fragen ist, ob sich die Parteien tatsächlich richtig verstanden 

haben. Ungeachtet des Wortlauts gilt primär das, was die Erklärenden überein-

stimmend wirklich wollten (vgl. Art. 18 OR). Im Prozess ist ein solcher tatsächli-

cher Konsens indes der seltene Idealfall. Willenserklärungen sind nach Treu und 

Glauben auszulegen und rechtlich so zu würdigen, wie sie unter den konkreten 

Umständen von einem vernünftigen und loyalen Gegenpart verstanden werden 

durften und mussten (vgl. BGE 126 III 119 E. 2a, S. 120 mit Hinweisen). Ergibt 

sich daraus ein objektivierter Sinn und mithin ein normativer Konsens, ist dieser 

Sinn massgeblich. Dies gilt nur dann nicht, wenn beide Parteien der Erklärung 

übereinstimmend nicht den nach dem Vertrauensprinzip geltenden, sondern einen 

anderen Inhalt beilegen wollten. Das behauptet die Klägerin nicht. In der Klage-

begründung führte die Klägerin zunächst aus, dem amtlichen Mietzinserhöhungs-

formular vom 8. Dezember 2009 und dem Begleitschreiben dazu könne entnom-

men werden, dass die getätigten Investitionen nach Ansicht der Klägerin ebenfalls 

zu einer Mietzinserhöhung berechtigten, und dieser Erhöhungsgrund werde darin 

auch zum Ausdruck gebracht (act. 11 S. 20). Replicando machte die Klägerin gel-

tend, gestützt auf die Mieterorientierung und das Informationsschreiben hätten 

sämtliche Mieter der Überbauung und mithin auch die Beklagten damit gerechnet, 

nach Abschluss der Arbeiten einen höheren Mietzins bezahlen zu müssen. Ob die 

Erhöhung dabei gestützt auf die Anpassung an die orts-und quartierüblichen Ver-

hältnisse erfolge oder unter Berufung auf die getätigten Investitionen oder im Sin-

ne, wie es die Klägerin verstanden habe, nämlich primär mit der Anpassung an 

- 28 - 

die Orts- und Quartierüblichkeit und im Eventualstandpunkt mit Mehrleistungen, 

sei für die Beklagten zumindest aus den Umständen klar gewesen; jedenfalls hät-

ten sie als vernünftig und korrekt denkende Mieter von diesem Verständnis aus-

gehen müssen, und die Beklagten hätten dies auch getan, gleichzeitig sei ihnen 

der Erhöhungsgrund aber auch egal gewesen. Sie hätten sich nur für die tatsäch-

liche Höhe des neuen Mietzinses interessiert und dafür, ob diese Erhöhung 

rechtmässig sei (act. 45 S. 10 f.). Abgesehen davon, dass die Klägerin hier Tat-

sachenbehauptungen mit rechtlichen Argumenten (Vertrauensprinzip) vermischt, 

wird damit gerade kein übereinstimmendes tatsächliches Verständnis behauptet, 

sondern im Kern zum Ausdruck gebracht, dass die Beklagten dem Verhältnis der 

Erhöhungsgründe Ortsüblichkeit und Investitionen keine Beachtung geschenkt 

hätten, ihnen der genaue Erhöhungsgrund vielmehr tatsächlich egal gewesen sei. 

Überdies geht die Klägerin in der Berufung davon aus, dass sich ein Konsens der 

Parteien über den Inhalt der Mietzinserhöhung auch aus dem gegenseitigen Ver-

halten der Parteien ableiten lasse, weshalb auf zusätzliche Beweismassnahmen 

verzichtet werden könne (vgl. act. 175 S. 16). Die Beklagten machen demgegen-

über wie bereits in der Duplik geltend, sie hätten die Mietzinserhöhung als Anpas-

sung an die Orts- und Quartierüblichkeit verstanden (vgl. act. 55 S. 6 f.; act. 184 

S. 5). Die Parteien waren und sind sich über den Sinn und die Tragweite der Be-

gründung der Mietzinserhöhung mithin nicht einig. Soweit es sich beim Stand-

punkt der Berufung – die Parteien hätten sich damals tatsächlich richtig verstan-

den – um eine Tatsachenbehauptung und nicht bloss um einen (unzutreffenden) 

Hinweis auf die Ausführungen der Klägerin vor Mietgericht handelt, ist sie als un-

echtes Novum nach Art. 317 Abs. 1 ZPO unzulässig. Die Rüge einer Verletzung 

des Rechts der Klägerin auf Beweis ist unbegründet.  

 4.2 Im Einklang mit dem Mietgericht ist die Willensäusserung der Klägerin 

nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (Art. 2 ZGB). Es kommt somit auf den 

objektiven Erklärungssinn der Mietzinserhöhung an. Die rechtliche Einordnung hat 

unabhängig von den Auffassungen der Parteien von Amtes wegen zu erfolgen 

(§ 57 ZPO/ZH und Art. 57 ZPO). 

- 29 - 

 4.3.1  Kern der Auslegung bildet das amtliche Formular (act. 13/29/1), mit 

dem die Klägerin als "Klare Begründung" eine "Mietzinsanpassung an die Orts- 

und Quartierüblichkeit nach Entlassung der Liegenschaft aus der staatlichen 

Mietzinskontrolle unter Berücksichtigung der getätigten Investitionen (umfassende 

Sanierung) von rund CHF 13,5 Mio." mitteilt. Im Begleitschreiben wird dies dahin-

gehend erläutert, dass "die bislang dank staatlicher Unterstützung günstigen 

Mietzinse an das orts- und quartierübliche Niveau von vergleichbaren, ebenfalls 

sanierten Wohnungen herangeführt werden" sollen (act. 13/29/2). Für die Anpas-

sung des Mietzinses an die Orts- und Quartierüblichkeit orientierte die Klägerin 

sich demnach an den Mietzinsen ebenfalls sanierter Objekte. Die wertvermehren-

den Investitionen fanden so im Rahmen der Vergleichsmiete Eingang in den mit 

Blick auf die Orts- und Quartierüblichkeit erhöhten Mietzins. Hingegen lassen we-

der das Formular noch das Begleitschreiben darauf schliessen, dass die Klägerin 

die Mehrleistungen als eigenständigen Erhöhungsgrund nennen wollte. Die Sa-

nierungskosten werden weder selbständig bzw. zusätzlich neben der Orts- und 

Quartierüblichkeit aufgeführt noch als subsidiärer Erhöhungsgrund genannt. Die 

Begründung der Mietzinserhöhung beschränkt sich vielmehr auf den Erhöhungs-

grund der Orts- und Quartierüblichkeit. Der Wortlaut von Formular und Begleit-

schreiben lässt keine andere Interpretation zu. 

 4.3.2  Wie das Mietgericht weiter anführt, gab die Klägerin den Beklagten in 

einem Informationsschreiben vom 17. Dezember 2008 über die bevorstehende 

Sanierung die Erhöhung der Mietzinse vorab bekannt. Im Wesentlichen teilte die 

Klägerin darin mit, dass die Liegenschaft ab 1. April 2010 dem ordentlichen Miet-

recht unterstehe und dass die Mietzinserhöhung diese Anpassung wie auch die 

Sanierung widerspiegle, die Zinsen sich somit einem marktgerechten Preisniveau 

annäherten. Auch insoweit berief sich die Klägerin auf die Orts- und Quartierüb-

lichkeit bzw. den Vergleich mit anderen sanierten Wohnungen im Quartier. Dass 

sie die in Aussicht gestellte Mietzinserhöhung stufenweise begründen werde, d.h. 

hauptsächlich mit einer Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit und even-

tualiter mit der (erst noch bevorstehenden) Sanierung, geht daraus nicht hervor. 

Kommt hinzu, dass die Klägerin ausdrücklich davon Abstand nahm, bereits in die-

sem Zeitpunkt verbindliche Angaben zur Mietzinserhöhung und deren Begrün-

- 30 - 

dung zu machen. Sie hielt fest, sie (die Eigentümerin) könne sich noch nicht fest-

legen, in welcher Grössenordnung die Erhöhung sein werde, sie könne nur Anga-

ben darüber machen, zu welchen Mietzinsen die Wohnungen nach der Sanierung 

– vorbehaltlich zwischenzeitlicher Änderung im Immobilienmarkt – neu vermietet 

werden würden, nämlich 3½-Zimmer-Wohnungen zu ca. Fr. 2'000.-- bis 

Fr. 2'300.--. Die Mietzinserhöhung sowie deren Begründung erfolgte dann rund 

ein Jahr später und ohne Bezugnahme auf das Informationsschreiben. Bereits 

deshalb geht dem Informationsschreiben für die Auslegung der Mietzinserhöhung 

jede Bedeutung ab. Das hat das Mietgericht zutreffend erkannt. Selbst wenn das 

Informationsschreiben aber darauf hindeuten würde, dass die Klägerin damals ei-

ne Mietzinsanpassung infolge Mehrleistungen erwogen haben könnte, würde dies 

der Klägerin nicht helfen. Es hiesse das Erfordernis einer klaren Begründung (vgl. 

dazu BGE 121 III 6 E. 3c, S. 10; BGE 121 III 460 E. 3a/cc, S. 466) in sein Gegen-

teil zu verkehren, wenn angenommen würde, ein unverbindliches Orientierungs-

schreiben über die Gründe und den ungefähren Rahmen einer in Aussicht ge-

nommenen Mietzinserhöhung könne – ohne Bezugnahme darauf im amtlichen 

Formular – den Hinweis auf die Sanierung als selbständigen Erhöhungsgrund ge-

ben.  

 4.3.3  Dagegen kann die Klägerin auch nicht mit Erfolg einwenden, die Be-

gründung habe sich im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts da-

rauf beschränkt, zum Ausdruck zu bringen, dass die Mietzinserhöhung auch die 

Mehrleistungen umfasse. Nicht nur war der Hinweis auf die Sanierungsleistungen 

wie ausgeführt so zu verstehen, dass sich die Sanierungsleistungen durch den 

höheren Vergleichsmietzins (indirekt) auf die Anpassung des Mietzinses an die 

Orts- und Quartierüblichkeit auswirken. Auch und vor allem muss der Vermieter 

wegen der Unzulässigkeit der gleichzeitigen Berufung auf sich gegenseitig aus-

schliessende Erhöhungsgründe ausdrücklich bzw. eindeutig angeben, dass er 

den Mietzins hauptsächlich unter Berufung auf die Orts- und Quartierüblichkeit 

und nur hilfsweise aufgrund von Mehrleistungen erhöht. Darf nämlich – wie die 

Klägerin unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung konzediert 

(act. 175 S. 18) – von einem Liegenschaftsverwalter erwartet werden, dass er die 

Unterscheidung zwischen relativen und absoluten Erhöhungsgründen kennt und 

- 31 - 

dass er diese Gründe in der Begründung der Mietzinserhöhung klar auseinander-

hält (vgl. BGE 121 III 6 E. 3c, S. 10 f.; BGer 4C.245/1999 vom 3. Januar 2000, 

E. 3b; Higi, Zürcher Kommentar zum Mietrecht, 4. A., Zürich 1998, Art. 269d 

N 92), kann – ja muss – ebenso erwartet werden, dass der Liegenschaftsverwal-

ter die deshalb notwendige Geltendmachung absoluter und relativer Erhöhungs-

gründe im Haupt- und Eventualverhältnis in seiner Begründung hinreichend klar 

zum Ausdruck bringt. Mithin wäre erforderlich gewesen, dass die Klägerin – und 

zwar im amtlichen Formular oder im Begleitschreiben dazu – mindestens dem 

Sinn nach erklärt, sie passe den Mietzins primär an die orts- und quartierüblichen 

Verhältnisse an und erhöhe den Mietzins sekundär allein wegen der erfolgten Sa-

nierung. Das hat sie nicht getan. Aus der Begründung der Mietzinserhöhung geht 

– das Mietgericht hat zutreffend darauf hingewiesen – nicht hervor, dass die Hin-

weise auf die Orts- und Quartierüblichkeit einerseits und die umfassende Sanie-

rung andererseits im Verhältnis der Haupt- und Eventualbegründung gemeint 

sind. Im Gegenteil: die von der Klägerin verwendete Ausdrucksweise "[…] unter 

Berücksichtigung der getätigten Investitionen […]" und "[…] widerspiegelt dem-

nach sowohl diese Anpassung als auch die Sanierung" zeigt deutlich auf, dass 

die Mietzinserhöhung (nur) mit der Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit 

begründet wird, freilich unter Hinweis darauf, dass es sich beim Referenzmietzins 

(ebenfalls) um sanierte Wohnungen handle.  

 4.3.4  Die Klägerin bemerkt zu Recht, dass die Anforderungen an die Klar-

heit der Begründung der Mietzinserhöhung bezwecken, dem Mieter die Möglich-

keit zu geben, zu entscheiden, ob er die Erhöhung anfechten will oder nicht (vgl. 

BGE 121 III 6 E. 3a, S. 8; Lachat, op. cit., S. 299). Gerade deshalb ist aber der 

Vermieter nach Treu und Glauben an die Gründe, die er dem Mieter in der Anzei-

ge der Mietzinserhöhung angegeben hat, gebunden. Ein Nachschieben weiterer 

Erhöhungsgründe im Anfechtungsverfahren ist ausgeschlossen (vgl. BGE 121 III 

364 E. 4b, S. 366). Dass die Beklagten wegen der Mietzinserhöhung an die 

Schlichtungsbehörde gelangten bzw. der Mietzins gerichtlich überprüft wird, kann 

nicht dazu führen, den Beklagten den Schutz der Formstrenge zu versagen und 

der Klägerin zu ermöglichen, im Anfechtungsverfahren eine (weitere) Begründung 

der Mietzinserhöhung nachzuschieben. Mit überspitztem Formalismus hat das 

- 32 - 

entgegen der Auffassung der Klägerin nichts zu tun. Dem Mieter im Anfechtungs-

verfahren entgegen zu halten, der Zweck der Begründung sei in seinem Fall er-

füllt, weshalb es auf die konkret angegebenen Gründe nicht mehr ankomme, wür-

de den mit der Mietzinserhöhung nicht einverstandenen Mieter benachteiligen, ei-

nen Rechtsmissbrauch des Vermieters begünstigen und das Erfordernis der Be-

gründung letztlich aushebeln. Wenn die Klägerin den Beklagten ein (weitergehen-

des) Interesse an der Begründung der streitigen Mietzinserhöhung mit dem Ar-

gument der erfolgten gerichtlichen Überprüfung abspricht, kann ihr daher nicht ge-

folgt werden.  

 4.3.5  Ein weiterer Punkt kommt hinzu: Beruht die Mietzinserhöhung auf 

mehreren Gründen, muss der Vermieter für jeden Erhöhungsgrund den je darauf 

entfallenden Anteil der Erhöhung bezeichnen (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 VMWG; 

vgl. Lachat et. al., op. cit., S. 299). Die Klägerin hat den Mietzins demgegenüber 

im Formular (vgl. act. 13/29/1) einheitlich auf netto Fr. 1'800.--, d.h. um Fr. 709.-- 

angehoben, ohne dabei nach Erhöhungsgründen zu differenzieren. Erst vor Miet-

gericht argumentierte sie, die Mietzinserhöhung aufgrund umfassender Sanierung 

betrage weniger, nämlich netto Fr. 362.-- pro Monat (act. 11 S. 25; act. 13/34). 

Diese Differenzierung kommt zu spät.  

 4.4 Unter Berücksichtigung der massgebenden Umstände bleibt es dabei, 

dass die Klägerin die streitige Mietzinserhöhung (einzig) mit der Anpassung an 

die orts- und quartierüblichen Verhältnisse für vergleichbare Objekte und nicht 

(eventualiter) mit den getätigten Investitionen begründet hat. So haben die Be-

klagten die Mietzinserhöhung verstehen dürfen und verstehen müssen. Diese Be-

gründung ist klar, und die Beklagten kommen auf entsprechende Einwände im 

Berufungsverfahren mit Grund nicht zurück.  

 5. Die Prüfung der Zulässigkeit einer Mietzinserhöhung wegen Mehrleis-

tungen entfällt somit.  

 

- 33 - 

V. 

(Ergebnis / Kosten / Entschädigung) 

 1. Die Berufung ist unbegründet und daher abzuweisen, das angefochte-

ne Urteil ist zu bestätigen. 

 2. Die Gebühr für den heutigen Entscheid ist in Anwendung von Art. 106 

Abs. 1 ZPO der Klägerin aufzuerlegen und mit dem von ihr geleisteten Kostenvor-

schuss von Fr. 9'000.-- (vgl. act. 177 und 181) zu verrechnen. Der Streitwert der 

Berufung beträgt Fr. 214'560.--. 

 3. Die massgebliche (unter dem Titel wiederkehrende Nutzungen um 

knapp ein Drittel reduzierte) Entscheidgebühr beträgt bei diesem Streitwert nach 

§ 4 Abs. 1 und 3 in Verbindung mit § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG rund Fr. 9'000.--. 

Gründe für eine Erhöhung oder (weitere) Ermässigung bestehen nicht. Der Auf-

wand hielt sich im ordentlichen Rahmen, zumal keine neuen Aspekte diskutiert 

wurden.  

 4. Die Klägerin ist sodann zu verpflichten, den Beklagten für das Beru-

fungsverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Gestützt 

auf §§ 4 Abs. 1 und 3, 11 Abs. 1 und § 13 Abs. 1 und 2 AnwGebV ist die Partei-

entschädigung auf gerundet Fr. 6'000.-- festzusetzen (Reduktion der ordentlichen 

Grundgebühr von Fr. 16'400.-- infolge wiederkehrender Nutzungen und Rechts-

mittelverfahren, ohne Zuschlag). Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 8% (vgl. 

act. 184 S. 2). 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 

28. Juni 2012 (Geschäfts-Nr. MA100033) wird bestätigt. 

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 9'000.-- festgesetzt, der 

Klägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss verrechnet. 

- 34 - 

3. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten für das Berufungsverfahren ei-

ne Parteientschädigung von Fr. 6'000.-- (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zu 

bezahlen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, sowie an das Mietgericht Zürich, je 

gegen Empfangsschein. 

Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an das Mietgericht zurück. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  
Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 214'560.--. 
Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 

 
 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
 Die Vorsitzende: 

 
 
 

 lic. iur. A. Katzenstein 

  Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

  lic. iur. V. Seiler 
 
 
versandt am: 

	Urteil vom 15. Januar 2013
	Rechtsbegehren:
	Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012:
	1. Die Klage wird abgewiesen.
	2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf:
	3. Die Kosten werden der Klägerin zu 95% und den Beklagten zu 5% auferlegt, den Beklagten unter solidarischer Haftung für den auf sie entfallenden Anteil.
	4. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten eine Prozessentschädigung von Fr. 16'200.00 (zuzüglich 8% MwSt.) zu bezahlen.
	5./6. Mitteilung / Rechtsmittel
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	I.
	II.
	III.
	IV.
	V.

	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen, und das Urteil des Mietgerichtes Zürich vom 28. Juni 2012 (Geschäfts-Nr. MA100033) wird bestätigt.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 9'000.-- festgesetzt, der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Vorschuss verrechnet.
	3. Die Klägerin wird verpflichtet, den Beklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 6'000.-- (zuzüglich 8% Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein.
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...