# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7d3b2523-6d1f-5aee-aa34-1d1fa534fd05
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-11-19
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 19.11.2008  SB.2008.00049
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2008-00049_2008-11-19.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2008.00049	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 19.11.2008
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Grundsteuerrechtliche Erfassung des unverdienten Wertzuwachses

Die Grundstücke der Pflichtigen erfuhren durch eine Umzonung im Jahr 1992 von der Reserve- in die Bauzone einen erheblichen Mehrwert. Beim Verkauf der Grundstücke im Juni 2006 wurde dieser Mehrwert mittels der Grundstückgewinnsteuer besteuert, was die Pflichtigen beanstanden. 
Das Verwaltungsgericht hält fest, dass der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse der Verwirklichung des grundstückgewinnsteuerrechtlichen Grundgedankens dient, dass bloss der auf äusseren Umständen basierende "unverdiente" Wertzuwachs steuerlich zu erfassen ist. 

Für den im Raumplanungsrecht vorgesehenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach dem RPG entstehen, wird im Kanton Zürich auf die Grundstückgewinnsteuer zurückgegriffen. 

Im vorliegenden Fall sind von den Pflichtigen keine Aufwendungen für die Aufzonung des Grundstücks getätigt worden, weshalb der Wertzuwachs "unverdient" ist. Mit der Schaffung des neuen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 wurde entgegen den aus den Gesetzesmaterialien abgeleiteten Behauptungen der Beschwerdeführenden an der bisherigen Praxis nichts geändert. Abweisung. 

			 	
				Stichworte:
	
						ERMESSENSÜBERSCHREITUNG
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
HANDÄNDERUNG
MEHRWERT
MEHRWERTABSCHÖPFUNG
PLANUNGSGEWINNSTEUER
PROTOKOLL
PRÜFUNGSBEFUGNIS
UMZONUNG
VERGLEICHBARE VERHÄLTNISSE
VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 161 GVG
Art. 5 Abs. I RPG
§ 151 Abs. I StG
§ 152 StG
§ 153 Abs. III StG
§ 153 Abs. IV StG
§ 213 StG
§ 216 Abs. I StG
§ 219 Abs. I StG
§ 220 Abs. II StG
§ 225 Abs. I StG
Art. 12 Abs. II lit. e StHG
§ 17 Abs. II VRG
§ 213 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2008.00049

SB.2008.00050

 

 

Entscheid

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 19. November 2008

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin
Leana Isler, Gerichtssekretärin
Eliane Fischer. 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

beide vertreten
durch RA C, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Gemeinde R, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat
sich ergeben: 

I.  

Am 19. Juni 2006 verkaufte B insgesamt
149 m2 Land aKat. Nr. 01 an ihren Ehegatten D zum Preis von Fr. … .
Gleichentags veräusserte A die Baugrundstücke Kat.Nr. 02 im Halte von 1'849 m2,
Kat.Nr. 03 mit 2'010 m2 zuzüglich 37/1000 Miteigentum an Kat.Nr. 04 (429 m2
Strassenland) und 37/1000 Miteigentum an Kat.Nr. 05 (341 m2 Strassenland) sowie
einen Anteil von 961 m2 an Kat.Nr. 06, insgesamt 4'820 m2 an seinen Schwiegersohn
D zum Preis von Fr. … . Aufgrund dieser Handänderungen auferlegte der Gemeinderat
R den Veräussernden am 9. Januar 2007 Grundstückgewinnsteuern von Fr. … beziehungsweise
Fr. …, wobei er bei der Festsetzung des Erwerbspreises am Stichtag vor 20
Jahren von einem Preis von Fr. … / m2 ausging, da die veräusserten Grundstücke
zum damaligen Zeitpunkt in der Reservezone lagen. Die dagegen erhobenen
Einsprachen wies der Gemeinderat am 21. August 2007 ab.

II.  

Die dagegen gerichteten Rekurse von A und B wies die
Rekurskommission III, nachdem sie die Verfahren vereinigt hatte, ebenfalls mit
Entscheid vom 25. März 2008 ab. Sie erwog im Wesentlichen, der im Jahr 1992
durch die Umzonung der streitbetroffenen Grundstücke von der Reserve- in die
Bauzone geschaffene Mehrwert sei unverdient und unterliege daher der
Grundstückgewinnsteuer.

III.  

Mit Beschwerde vom 5. Mai 2008 liessen A und B dem Verwaltungsgericht
beantragen, der Entscheid der Rekurskommission III sei aufzuheben und es sei
die Sache zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter
sei die A auferlegte Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. … sowie
die B auferlegte Grundstückgewinnsteuer von Fr. … auf Fr. …
herabzusetzen. Im Weiteren verlangten sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.

Während die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung
verzichtete, schloss der Gemeinderat R auf Abweisung der Beschwerden.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

Die Beschwerden SB.2008.49
und SB.2008.50 betreffen den gleichen Sachverhalt und dieselben Rechtsfragen
sowie den nämlichen Rekursentscheid und dieselben Parteien. Es rechtfertigt
sich daher, die beiden Verfahren aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.

2.  

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht können
laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom
8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige Feststellung
des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht
hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu
gehört auch die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt
gesetzmässig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der
Re­kurskommission in Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf
Angemessen­heit hin zu überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der
Rekursinstanz zu setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt
sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, das heisst auf
Ermessensüberschreitung und auf Ermessensmissbrauch.

3.  

3.1 Die
Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen
erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen
ergeben. Grundstückgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um
welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt.

Liegt die massgebende frühere Handänderung mehr als
20 Jahre zurück, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2
StG den Verkehrswert des Grundstücks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen,
und zwar nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse denjenigen des
rechtlich und tatsächlich gleichen Objekts (RB 1973 Nr. 37). Der durch Schätzung
zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Dieser Wert ist bei den Grundsteuern
individuell nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zu schätzen (RB 1991 Nr. 47
mit Hinweisen). Sofern ein normaler Markt besteht, ist auf Vergleichspreise von
Handänderungen abzustellen, die ähnliche Grundstücke zum Gegenstand haben und
zur ungefähr gleichen Zeit stattfanden; dabei darf nur auf tatsächlich erzielte
Preise abgestellt werden (August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin Schärrer,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Bd. IV, Bern 1966, § 165 N. 66
ff.).

3.2 Der das
Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse
verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und
inhaltlich gleiche Grundstück beziehen. Hat sich dessen tatsächliche oder
rechtliche Beschaf­fenheit während der massgebenden Besitzesdauer geändert, so
sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse herzustellen
(RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Reimann/Zuppinger/Schärrer, § 164
N. 5; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Hans Ulrich Meuter,
Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., Zürich 2006, § 219
N. 9 [recte 8]). 

Als rechtliche Verbesserung gilt grundsätzlich eine Ein-
oder Aufzonung (VGr, 5. April 1995, SR.94.0056 und SR.94.0081). Der Grundsatz
der vergleichbaren Verhältnisse dient jedoch der Verwirklichung des grundstückge­winnsteuerrechtlichen
Grundgedankens, dass bloss der auf äusseren Umständen basieren­de
"unverdiente" Wertzuwachs steuerlich zu erfassen ist (Felix Richner,
Grundstückge­winn- und Handänderungssteuer, ZStP 1994, S. 30, mit
Hinweisen). Unverdient sind namentlich Bodenmehrwerte, die durch Planungsmassnahmen
(Ein- oder Aufzonungen), In­fra­strukturbauten sowie andere Aufwendungen des Gemeinwesens
geschaffen werden (Fer­dinand Zuppinger, Die fiskalische Belastung planerischer
Mehrwerte, ZBl 1979, S. 434 ff.). Ist die Wertzunahme indessen
"verdient", insbesondere durch den Einsatz von Ar­beit oder Kapital,
fehlt insoweit die Rechtfertigung für die Besteuerung des Wertzuwachses (vgl.
Peter Locher, Das Objekt der bernischen Grundstückgewinnsteuer, Bern 1976,
S. 67 mit Hinweisen). Soweit planungsbedingten Mehrwerten – wie
insbesondere Ein- und Aufzonungen – keine Aufwendungen des Veräusserers gegenüberstehen,
bilden sie Bestandteil des Grundstückgewinns, sofern die Handänderung nicht
mehr als zwanzig Jahre nach der Ein- oder Aufzonung erfolgt (VGr, 28. August
2002, SB.2001.00058, E. 3, mit Hinweisen). 

3.3 Gemäss Art. 5
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG)
sind die Kantone gehalten, einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und
Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen, zu regeln. Die
Durchsetzung von Art. 5 Abs. 1 RPG lässt sich durch den Bund nicht
erzwingen. Der Kanton Zürich hat bis anhin keine Planungsgewinn- oder
Planungsmehrwertsteuer eingeführt, um die Mehrwertabschöpfung beziehungsweise
den Minderwertausgleich zu regeln. Hierfür wird auf die Grundstückgewinnsteuer
zurückgegriffen, welche grundsätzlich geeignet ist, planerische Mehrwerte
abzuschöpfen, fliessen doch in den Grundstückgewinn neben den konjunkturbedingten
Wertsteigerungen, welche das Grundstück seit der letzten Veräusserung erfahren
hat, insbesondere auch Wertzunahmen aufgrund von Vorkehrungen des Gemeinwesens.
Zu Letzteren zählen namentlich auf raumplanerische Massnahmen im Sinn von Art. 5
Abs. 1 RPG zurückzuführende Wertzuwächse (vgl. Enrico Riva in: Kommentar
zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, Art. 5 RPG N. 40 ff.,
N. 52). Schliesslich gebietet der – im Grundstückgewinnsteuerrecht zwar stark
eingeschränkte − Grundsatz der Besteuerung nach Massgabe der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eine fiskalische Erfassung von
Bodenmehrwerten, da solche Mehrwerte zweifellos die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit
erhöhen (vgl. Zuppinger, S. 454, mit Hinweisen). Im Weiteren kann auf die
zutreffenden Ausführungen der Steuerrekurskommission III verwiesen werden (§ 161
des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 [GVG]).

4.  

4.1 Beim
streitbetroffenen Grundstück sind die Voraussetzungen für die Anrechnung des Verkehrswerts
vor 20 Jahren unstreitig erfüllt. Ebenfalls ist unbestritten, dass infolge der
1992 erfolgten Umzonung des Grundstücks von der Reserve- in die Kernzone ein
erheblicher Mehrwert geschaffen wurde. Umstritten ist jedoch, ob dieser
Mehrwert mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden kann oder ob dem
Verkehrswert vor zwanzig Jahren der Wert für Bauland anzurechnen sei. 

4.2 Was die Pflichtigen
gegen die unter Ziffer 3 aufgeführten rechtlichen Erwägungen vorbringen,
überzeugt nicht. Entgegen dem Einwand der Pflichtigen wurden Planungsmehrwerte
bereits unter dem alten Steuergesetz vom 8. Juli 1951 in Lehre und
Rechtsprechung mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst, sofern für die Erzielung
dieses Zustands keine Aufwendungen getätigt worden sind (vgl. Felix
Richner/Walter Frei/Barbara Weber/Hans R. Brütsch, Kommentar zum Zürcher
Steuergesetz vom 8. Juli 1951, 2. A., Zürich, 1997, § 164 N. 9;
SR.94.0056 SR.94.0081). Etwas anderes kann auch nicht aus dem von den Beschwerdeführenden
zitierten Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. Oktober 1960 (RB 1960 Nr. 85)
abgeleitet werden. In diesem Urteil erwog das Gericht lediglich, dass Aufwendungen
ohne Rücksicht darauf, von wem sie getragen wurden, für die rechtliche Verbesserung
des Grundstücks bei der Bestimmung des Anlagewerts zu berücksichtigen seien. Im
vorliegenden Fall sind indessen von den Pflichtigen keine Aufwendungen für die
Aufzonung getätigt worden. Auch wenn man den geschaffenen Mehrwert als Leistung
der Gemeinde an die Eigentümer verstehen würde, so lässt das Verwaltungsgericht
im erwähnten Entscheid als Ausnahme Aufwendungen, die durch Beiträge von Bund,
Kanton und Gemeinden sowie Versicherungsleistungen gedeckt werden, nicht zum
Abzug zu. 

Im weiteren hat die Rekurskommission – entgegen der Ansicht
der Beschwerdeführenden − zu Recht festgestellt, dass bei der
Schaffung des neuen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 an der bisherigen Praxis
festgehalten wurde, die Planungsmehrwerte im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer
abzuschöpfen, ohne jedoch einen gemäss Art. 12 Abs. 2 lit. e des Steuerharmonisierungsgesetzes
vom 14. Dezember 1990 (StHG) vorgesehenen, der Veräusserung gleichgestellten
Handänderungstatbestand zu schaffen, der es erlaubt hätte, den Mehrwert bereits
bei dessen Entstehung steuerlich zu erfassen. Es kann diesbezüglich ebenfalls
auf die ausführlichen und zutreffenden Ausführungen der Rekurskommission
verwiesen werden (§ 161 GVG). Soweit die Pflichtigen aus den
Gesetzesmaterialen ableiten wollen, der Kanton Zürich hätte anlässlich der
Revision des Steuergesetzes Art. 5 Abs. 1 RPG nicht umgesetzt und
bewusst auf eine Mehrwertabschöpfung verzichtet, kann ihren Ausführungen nicht
gefolgt werden. Im Antrag des Regierungsrats an den Kantonsrat vom 13. Juli
1994 (S. 202) zur Revision des Steuergesetzes wird zu § 216 StG ausdrücklich
festgehalten, dass sich bei der Ermittlung des Grundstückgewinns gegenüber dem "geltenden
Recht" keine Änderung ergeben habe. Dieses ermöglichte indessen nach dem
Gesagten (vgl. Ziff. 3 hievor) eine Mehrwertabschöpfung, soweit die Auf- oder Umzonung
nicht mehr als 20 Jahre vor der massgebenden Handänderung stattgefunden hat.
Etwas Anderes geht auch nicht aus den Voten von Willy Haderer (SVP, Unterengstringen)
und Mario Fehr (SP, Adliswil) anlässlich der kantonsrätlichen Sitzung vom 16.
September 1996 (Protokoll des Zürcher Kantonsrates, 69. Sitzung, Montag, 16.
September 1996, S. 4924 f.) hervor, welche sich für die Beibehaltung der
Grundstückgewinnsteuer "nach altem Recht" aussprachen und damit
ausdrücklich auch für die Beibehaltung der Abschöpfung der Planungsmehrwerte
mittels der Grundstückgewinnsteuer. Schliesslich kann auch von den zitierten
Aussagen von Ferdinand Fessler (ehemaliger Chef des Kantonalen Steueramts) und Dr.
Eric Honegger (ehemals Regierungsrat) an der Sitzung vom 6. Juni 1995 der
Kommission zur Beratung des Antrags des Regierungsrats vom 13. Juli 1994
zum Steuergesetz nichts Gegenteiliges abgeleitet werden. Die zur Diskussion
stehende Verlängerung der Spekulationsdauer von bisher ein und zwei Jahre auf
neu zwei und vier Jahre wird von Ferdinand Fessler "als gewisse
Kompensation für die fehlende Planungsmehrwertabschöpfung" gesehen (S.
246). Diese Aussage ist im Zusammenhang mit derjenigen von Eric Honegger zu
werten, der darauf hinweist, dass die Kantone gemäss StHG dafür zu sorgen
hätten, kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker zu besteuern. Er
führt weiter aus, dass mit der Verlängerung der Spekulationsdauer der Druck von
Bund und Kanton die Planungsmehrwertabschöpfung einzuführen "vom Tisch"
sei. Dabei verweist er ausdrücklich auf das geltende System. Dieses erfasst die
Planungsmehrwerte zwar mit der Grundstückgewinnsteuer, jedoch erst im Zeitpunkt
der Veräusserung des Grundstücks, ohne jedoch einen separaten Handänderungstatbestand
bei der Aufwertung zu schaffen. Aufgrund des Gesagten ist mit der
Gesetzesrevision keine gesetzliche Lücke entstanden, die vom Richter
geschlossen werden müsste; denn die Besteuerung ergibt sich nach dem Gesagten
direkt aus der Anwendung der vergleichbaren Verhältnisse.

Auch wenn der Gesetzgeber, indem er die gleichmässige
Besteuerung von Grundstückgewinnen verwirklicht hat, das Prinzip der Gesamt-
und Reineinkommensbesteuerung und damit den Grundsatz der Besteuerung nach der
wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit weitgehend durchbrochen hat, spricht dies nicht
gegen eine Erfassung der planerischen Mehrwerte durch die Grundstückgewinnsteuer.
Im Gegenteil ermöglicht die als Objektsteuer ausgestaltete
Grundstückgewinnsteuer die gleichmässige Besteuerung sämtlicher Grundstückgewinne
mit einheitlichen Tarifen, die sich nach der Höhe des Gewinns und der Besitzesdauer
richten. Auf diese Weise soll der "unverdiente" – insbesondere durch
infrastrukturelle und planerische Massnahmen des Gemeinwesens bewirkte –
Wertzuwachs auf dem Boden und damit einem naturgemäss knappen Wirtschaftsgut
für alle Steuersubjekte mit dem gleichen (progressiven) Steuergrundtarif
besteuert werden (§ 225 Abs. 1 StG), womit ein Teil der Leistungen
der öffentlichen Hand wieder dem Gemeinwesen zugeführt werden kann (vgl. RB
2002 Nr. 120).

Die Bewertung zu Fr. … /m2 am Stichtag vor 20 Jahren
für das in der Reservezone gelegene Grundstück wird von den Beschwerdeführenden
nicht bestritten und ist nach dem Aktenstand vertretbar.

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

5.  

Ausgangsgemäss sind die Kosten den Beschwerdeführenden
anteilsmässig aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153
Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihnen keine
Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 und § 213 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213
Satz 2 StG). 

Demgemäss beschliesst die
Kammer:

Die Verfahren SB.2008.49
und SB.2008.50 werden vereinigt;

und entscheidet:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 11'000.--;   die übrigen Kosten betragen:

Fr.    100.--     Zustellungskosten,

Fr. 11'100.--    Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden zu 10/11 dem Beschwerdeführer Nr. 1 und zu 1/11 der Beschwerdeführerin
Nr. 2 auferlegt.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist
innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an
…