# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c520d407-7084-582c-80f1-1fb11c22b787
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-04-19
**Language:** de
**Title:** Umbau und die Aufstockung eines ehemaligen Kinos und Geschäftshauses
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0067-0072/2024
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_i_nrn._0067-0072_2024_vom_19._april_2024.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

G.-Nrn. 

BRGE I Nr. 

R1S.2023.05181, R1S.2023.05182, R1S.2023.05183, R1S.2023.05184, 
R1S.2023.05185 und R1S.2023.05186 
0067/2024, 0068/2024. 0069/2024, 0070/2024, 0071/2024 und 0072/2024   

Entscheid vom 19. April 2024   

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, Bau-
richterin Michaela Burch, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrierende 

R1S.2023.05181 
DH, […]  

R1S.2023.05182 und R1S.2023.05185 
Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

vertreten durch […] 

R1S.2023.05183 
1.  SE, […] 
2.  FJ, […] 
3.  AK, […] 
4.  CS und RK, […] 
5.  GG, […] 
6.  Stiftung HS, […] 

alle vertreten durch […] 

R1S.2023.05184 
1.  DH, […] 
2.  RD, […] 
3.  FC und CK, […] 
4.  CA und HZ, […] 
5.  DM und PM, […] 
6.  KL und AH, […] 

alle vertreten durch […] 

R1S.2023.05186 
1.  SE, […] 
2.  FJ, […] 
3.  AK, […] 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4.  JS, […] 
5.  RK und CS, […] 
6.  GG, […] 
7.  Stiftung HS, […] 

alle vertreten durch […] 

gegen 

Rekursgegnerschaft 

R1S.2023.05181, R1S.2023.05182 und R1S.2023.05183 
1.  Stadtrat von Zürich, Stadthausquai 17, 8022 Zürich  

vertreten durch Rechtsdienst des Hochbaudepartement der  
Stadt Zürich, Amtshaus IV, Lindenhofstrasse 19, 8001 Zürich  

2.  Y AG, […] 

vertreten durch […] 

R1S.2023.05184, R1S.2023.05185 und R1S.2023.05186 
1.  Bausektion der Stadt Zürich, c/o Amt für Baubewilligungen,  

Rechtsabteilung, Amtshaus IV, 8021 Zürich  

2.  Y AG, […] 

vertreten durch […] 

betreffend 

R1S.2023.05181, R1S.2023.05182 und R1S.2023.05183 
Beschluss des Stadtrats […]; Genehmigung des Vertrages betreffend Unterschutz-
stellung des Gebäudes […]; 
Rückweisung zum Neuentscheid mit VB.2022.00646 vom 23. März 2023 

R1S.2023.05184, R1S.2023.05185 und R1S.2023.05186 
Beschluss  der  Bausektion  […];  Baubewilligung  für  Renovation,  Aufstockung  und 
teilweise Nutzungsänderung, […]; 
Rückweisung zum Neuentscheid mit VB.2022.00646 vom 23. März 2023  
_______________________________________________________ 

R1S.2023.05181 

Seite 2 

 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 9. November 2021 bewilligte die Bausektion des Stadtra-

tes der Stadt Zürich der Y AG u.a. die Aufstockung des Gebäudekomplexes 

"A" (ehemals "B") an der C-Strasse in Zürich. Die Bewilligung erfolgte u.a. 

unter der Auflage, dass vor Baubeginn der Nachweis über die im Sinne von 

§§ 203  ff. Planungs-  und Baugesetz  (PBG) erfolgte  rechtskräftige formelle 

Unterschutzstellung  zu  erbringen  sei  (Dispositivziffer  B.1.a).  Der  entspre-

chende Schutzvertrag sei am 26. Oktober 2021 öffentlich beurkundet worden 

(Erwägung D.i.). 

B. 

Hiergegen  erhoben  DH  mit  fünf  weiteren  Rekurrentschaften,  der  Zürcher 

Heimatschutz ZVH sowie SE mit sechs weiteren Rekurrentschaften rechtzei-

tig Rekurs mit Eingaben vom 13. bzw. 16. Dezember 2021 und beantragten 

im Wesentlichen die Aufhebung der Bewilligung, eventualiter deren Ergän-

zung mit verschiedenen Auflagen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 

zulasten der Rekursgegnerinnen. 

Mit Präsidialverfügungen vom 16. bzw. 20. Dezember 2021 wurde von den 

Rekurseingängen unter den Geschäftsnummern R1S.2021.05173 (DH etc.), 

R1S.2021.05176 (ZVH) und R1S.2021.05178 (SE etc.) Vormerk genommen 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

C. 

Mit Rekursantworten vom 19., 21. und 24. Januar 2022 beantragte die Vor-

instanz die Abweisung der Rekurse. Auch die private Rekursgegnerin bean-

tragte mit Vernehmlassungen vom 19., 20. und 24. Januar 2022 die Abwei-

sung der Rekurse, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Re-

kurrierenden. In allen drei Verfahren erfolgte ein zweiter, im Verfahren G.-Nr. 

R1S.2021.05176 ein dritter und vierter Schriftenwechsel. 

R1S.2023.05181 

Seite 3 

 
 
D. 

Mit Beschluss vom 9. Februar 2022 genehmigte der Stadtrat von Zürich den 

Vertrag vom 26. Oktober 2021 zwischen der Y AG und der Stadt Zürich über 

die Unterschutzstellung des Gebäudes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der 

C-Strasse in Zürich (Gebäudekomplex "A", ehemals "B").  

E. 

Auch gegen diesen Entscheid erhoben DH, der Zürcher Heimatschutz ZVH 

sowie  SE  mit  fünf  weiteren  Rekurrentschaften  Rekurs  (Geschäfts-Nrn. 

R1S.2022.05055  [DH],  R1S.2022.05056  [ZVH]  und  R1S.2022.05057  [SE 

etc.]) und beantragten im Wesentlichen die Aufhebung des Entscheides. Der 

ZVH  sowie  SE  und  Mitrekurrierende  verlangten  eine  Umtriebsentschädi-

gung. 

F. 

Mit Eingaben vom 2. Mai 2022 beantragten sowohl die Vorinstanz als auch 

die private Rekursgegnerin jeweils die Abweisung der Rekurse unter Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. 

G. 

Nach  Durchführung  des  Schriftwechsels  sowie  eines  Augenscheins  durch 

die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes am 13. Juli 2022 in allen sechs Re-

kursverfahren hiess das Baurekursgericht sämtliche sechs Rekurse mit Ent-

scheid vom 23. September 2022 (BRGE I Nrn. 0171-0176/2022) gut und hob 

die angefochtenen Beschlüsse auf.  

H. 

Die hiergegen von der privaten Rekursgegnerin erhobene Beschwerde hiess 

das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 23. März 2023 (VB.2022.00646) gut, 

hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. September 2022 auf und 

wies die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück. 

R1S.2023.05181 

Seite 4 

 
 
I. 

Mit Verfügungen vom 21. November 2023 wurde von der Rückweisung der 

Akten durch das Verwaltungsgericht Vormerk genommen und das Verfahren 

unter  den  neuen  Geschäfts-Nrn.  R1S.2023.05181  (DH),  R1S.2023.05182 

und  R1S.2023.05185  (ZVH),  R1S.2023.05183  (SE  etc.),  R1S.2023.05184 

(DH  etc.,  nachfolgend  Rekurrentschaft 1)  und  R1S.2023.05186  (SE  etc., 

nachfolgend Rekurrentschaft 2) fortgesetzt. 

J. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurse beziehen sich auf dieselben Beschlüsse bzw. stehen in einem 

engen sachlichen Zusammenhang. Die Verfahren sind daher aus prozess-

ökonomischen Gründen zu vereinigen. 

2. 

Das  Baugrundstück  Kat.-Nr. 1  liegt  in  der  Quartiererhaltungszone 5a 

(WA 0 %) gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Das da-

rauf bestehende Kino und Geschäftshaus "A" (ehemals "B") ist im Inventar 

der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung 

aufgeführt. Im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) 

gehört das Gebäude zum citynahen Gebiet W (Erhaltungsziel C; Erhalt des 

Charakters) und ist darin als Einzelobjekt mit Erhaltungsziel A (Substanzer-

halt) eingetragen. 

R1S.2023.05181 

Seite 5 

 
 
Geplant ist ein Umbau mit Aufstockung um zwei Geschosse mit Gastrono-

mienutzung. Im Schutzvertrag wird festgestellt, dass die ordnungsgemässe 

Ausführung der Bau- und Renovationsarbeiten gemäss den Baueingabeplä-

nen  Nrn. 3F90_01a  Schnitt  und  Fassaden,  3G90_01a  Grundrisse  Bestan-

desgeschosse  und  3G90_02a  Grundrisse  Aufstockungsgeschosse  vom 

18. Februar  2021  mit  dem  kunst-  und  kulturhistorischen  Charakter  des 

Schutzobjektes  zu  vereinbaren  seien.  Gemäss  Urteil  des  Verwaltungsge-

richts  (VB.2022.00646)  ist  der  im  angefochtenen  Beschluss  des  Stadtrats 

festgelegte Schutzumfang bzw. die Einschränkung des Schutzumfangs zu-

gunsten des geplanten Projekts zur Gebäudeaufstockung als rechtskonform 

zu schützen. Da das Baurekursgericht die von der privaten Beschwerdegeg-

nerschaft  vorgetragenen  Rügen  gegen  die  Baubewilligung  angesichts  der 

Rekursgutheissung (noch) nicht behandelt habe, sei dies durch das Baure-

kursgericht nachzuholen. In diesem Sinn sei die Sache an das Baurekursge-

richt zurückzuweisen. 

Nachfolgend ist somit auf die gegen die Baubewilligung vorgebrachten Rü-

gen einzugehen. In den gegen die Genehmigung des Schutzvertrags gerich-

teten Rekursen sind die Kosten neu zu verlegen. 

3.1. 

Der ZVH moniert, er habe sich vergeblich an die Vorinstanz gewendet, um 

die  relevanten,  im  Bauentscheid  erwähnten  Unterlagen  zu  erhalten.  Fol-

gende Unterlagen hätten ihm bei Einreichung des Rekurses gefehlt: Inven-

tarblatt  des  Gebäudekomplexes  "A",  Dokumentation,  Protokollierung  oder 

dergleichen des "intensiven Bauberatungsprozesses" mit der Denkmalpflege 

(vgl.  Bauentscheid Erw. D  lit. h)  und  das  im  Zusammenhang  mit den "not-

wendigen  Technikkomponenten"  (vgl.  Erw. D  lit. 1)  im  Bauentscheid  ange-
sprochene  "vorbesprochene  Konzept"  mit  dem  Umwelt-  und  Gesundheits-

schutz  Zürich.  Die  Vorinstanz  erschwere  die  Ausübung  des  Rekursrechts 

nicht nur dadurch, dass sie die Akteneinsicht schleppend und unvollständig 

gewähre. Auch die Begründung des Bauentscheides erweise sich als man-

gelhaft:  Namentlich  werde  kaum  begründet,  inwiefern  das  Baugesuch  mit 

dem hochkarätigen Schutzobjekt vereinbar sein soll. Überlegungen zu den 

Lichtemissionen fehlten ganz. Dies stehe im Widerspruch zur erforderlichen 

Begründungstiefe: Gerade die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine 

gute Gesamtwirkung erreicht werde, habe nach objektiven Massstäben und 

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mit  nachvollziehbarer  Begründung  zu  erfolgen 

(vgl.  unter  vielen 

VB.2019.00746, E. 5.1). 

3.2. 

Die  Vereinbarkeit  des  Bauvorhabens  mit  dem  Schutzumfang  des  streitbe-

troffenen  Gebäudes 

ist  nach  dem  Urteil  des  Verwaltungsgerichts 

(VB.2022.00646) nicht mehr zu prüfen. Damit kann dahingestellt bleiben, ob 

das Rechtsschutzinteresse des Rekurrenten mangels Kenntnis der genann-

ten Dokumente oder wegen einer in Belangen des Denkmalschutzes unzu-

reichenden Begründung des Bauentscheids beeinträchtigt wurde. Das ent-

sprechende Editionsbegehren ist abzuweisen. 

Zur Gesamtwirkung (§ 238 PBG) hat sich die Vorinstanz in Erwägung D des 

angefochtenen Beschlusses eingehend geäussert. Ein Begründungsmangel 

ist nicht ersichtlich. Weiter kann eine Pflicht zur Begründung des baurechtli-

chen Entscheides (im Entscheid selbst) nur insoweit bestehen, als das Feh-

len einer Begründung wegen der Komplexität des Bauvorhabens bzw. ein-

zelner Aspekte desselben eine Anfechtung der Bewilligung durch Dritte er-

heblich  erschweren  oder  geradezu  verunmöglichen  würde 

(vgl. 

VB.2019.00258  vom  28.  November  2019,  E.  5.2.).  Dies  trifft  vorliegend  in 

Bezug auf die Lichtemissionen, soweit der ZVH für eine diesbezügliche Rüge 

überhaupt berechtigt ist, nicht zu. Der Rekurrent konnte die Auswirkungen 

der Lichtemissionen aufgrund der Baugesuchsunterlagen hinreichend beur-

teilen. 

4.1. 

Der ZVH macht sodann geltend, beim Kino und -Geschäftshaus B handle es 

sich  um  ein  besonders  wichtiges  Schutzobjekt.  Es  hätte  als  kantonales 
Schutzobjekt erfasst werden müssen, mit entsprechenden Auswirkungen auf 

die Interessenabwägung. Diese Abklärungen seien nachzuholen. Es sei von 

einem  sehr  hohen  Situations-  und  Eigenwert  auszugehen.  Das  Gebäude 

werde durch das Bauvorhaben in unzulässiger Weise beeinträchtigt. 

Durch die vorgesehene Innendämmung würden wertvolle, historisch erhal-

tungswürdige Bauteile zerstört (Bauentscheid Erw. D lit. g). Sie auszubauen 

und einzulagern sei gerade vor dem Hintergrund der Bedeutung des Objekts 

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unzulässig. Ihr Wert hänge wesentlich von ihrem Einbau und ihrer Funktion 

vor Ort ab. Weiter sei der Schutzvertrag in sich widersprüchlich. 

4.2. 

Das Gebäude wurde zwischenzeitlich unter Schutz gestellt. Im Schutzvertrag 

wird festgestellt, dass die ordnungsgemässe Ausführung der Bau- und Re-

novationsarbeiten  gemäss  den  hier  massgebenden  Baueingabeplänen  mit 

dem kunst- und kulturhistorischen Charakter des Schutzobjekts zu vereinba-

ren  seien  (Schutzvertrag  Ziff.  5).  Der  Schutzvertrag  ist  nicht  mehr  Gegen-

stand des vorliegenden Verfahrens und die Vereinbarkeit des Bauvorhabens 

mit dem Schutzumfang des streitbetroffenen Gebäudes ist nach dem für das 

Baurekursgericht 

bindenden 

Urteil 

des 

Verwaltungsgerichts 

(VB.2022.00646) grundsätzlich nicht mehr zu prüfen. Dies gilt insbesondere 

für die Auswirkungen der geplanten Aufstockung. In Erwägung D lit. g wird 

bezüglich der Innendämmung (Sanierung Gebäudeteil Club "A") festgehal-

ten, diese sei so zu realisieren, dass die wenigen noch vorhandenen histori-

schen Bauteile wenn möglich an Ort erhalten blieben oder zumindest einge-

lagert würden. Im Schutzvertrag werden indes keine zu erhaltenden Bauteile 

aufgeführt, für welche eine Einlagerung in Betracht käme. Bei einem notwen-

digen Ersatz von Verschleissschichten an Böden und Wänden seien wiede-

rum die Materialien gemäss Originalzustand oder ein bestmöglicher Ersatz 

zu verwenden (Schutzvertrag, S. 4). 

Damit erweist sich die Rüge als unbegründet, soweit darauf einzugehen ist. 

5.1. 

Der  ZVH  stellt  sich  auf  den  Standpunkt,  die  Umgebung  werde  durch  das 

Bauvorhaben in unzulässiger Weise beeinträchtigt. Das Gebäude mit seinem 
horizontalen,  besonders  ausgeprägten  Konsolgesims  nehme  auf  das  Ge-

bäude  G  Bezug,  welches  ebenfalls  die  Horizontale  betone.  Diese  Bezug-

nahme würde mit der Betonung der Vertikalität massgeblich verändert. Mit 

einer Krone würde das B das bisherige Verhältnis zum Gebäude G auf den 

Kopf stellen und dieses übertrumpfen: Das Gebäude G sei ein Objekt von 

überkommunaler Bedeutung und überdies im ISOS erfasst. Der gegen die 

C-Strasse  ausgerichtete  Mittelbau  mit  seinem  Steilgiebel  sei  das  beherr-

schende  Motiv.  Gegen  die  C-Strasse  könne  sich  der  Bau  mit  seiner  über 

80 m  langen  Front  so  stark  entwickeln,  "dass  sich  ringsum  Alles  auf  ihn 

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beziehen  müsse".  Diese  wichtige  Bezugnahme  auf  das  Gebäude  G  gehe 

aber mit dem gekrönten B verloren. 

Das Projekt lasse die gebotene Rücksichtnahme auch in Bezug auf den zwi-

schen dem Kinogebäude und dem Gebäude G liegenden, ebenfalls im ISOS 

erwähnten  Platz  vermissen.  Dieser  baumbestandene  Aussenraum  würde 

durch die gläserne "Krone" dominiert, wobei von belästigenden Auswirkun-

gen der komplex geformten Glaskonstruktion in Bezug auf Licht, Spiegelung 

und Blendung auszugehen sei. Auch in Bezug zur weiteren Umgebung und 

zur Dachlandschaft gewährleiste die Glaskonstruktion nicht die erforderliche 

Rücksichtnahme, führe sie doch zu Reflexionen, Blendungen und während 

der Nacht zu übermässigen Lichtemissionen. 

Das streitbetroffene Projekt stehe geometrisch und von der Materialisierung 

her im Widerspruch zur Umgebung und zur nachbarlichen Dachlandschaft. 

Die  Materialisierung  der  Dachkonstruktion  widerspreche  den  städtischen 

Empfehlungen zur Hitzeminderung. 

In Bezug auf Technikkomponenten, die auf dem Dach platziert werden sol-

len,  wird  moniert,  diese  sollen  gemäss  Bauentscheid  (Erw. D  lit. 1)  durch 

"punktuelle Einhausungen" oder gar durch eine "Einhausung in einem Volu-

men" in ihrer Erscheinung beruhigt werden. Diese Projektänderung solle in 

einem "weiteren Planungsschritt" geprüft werden. Darin zeige sich einerseits, 

dass die geplante Dachlandschaft in einer störenden Art unruhig wirke, und 

dass andererseits eine eigentliche Baubewilligung auf Vorrat vorliege. Auch 

die  mangelhafte Kaminhöhe  von  lediglich  2 m  über  Terrassenboden  (Bau-

entscheid Erw. E lit. s) müsse in einer im Bauentscheid ebenfalls offengelas-

senen Form korrigiert werden; mit der Mehrhöhe gehe eine Beeinträchtigung 

des Denkmals durch Technikkomponenten einher.  

5.2.1. 

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen.  Dem  angefochtenen  Beschluss  ist  zu  ent-

nehmen, dass  das  inventarisierte  Gebäude G  durch die  Aufstockung nicht 

tangiert werde, da durch die Zäsur der Achse C-Strasse und dem Platz vor 

dem  Gebäude  G  die  Gebäude  nicht  als  städtebauliches  Ensemble  wahr-

nehmbar  seien.  Dem 

ist  zuzustimmen.  Bei  der  Beurteilung  nach 

§ 238 Abs. 2 PBG ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutzobjekt von 

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Seite 9 

 
 
der  geplanten Baute  und  Anlage aus  wahrgenommen  wird. Ebenso  wenig 

kommt  es  darauf  an,  welchen  Eindruck  die  geplante  Baute  bei  dem  beim 

Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es in solchen 

Fällen darum, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten 

aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht beeinträchtigt wer-

den darf (VB.2023.00104 vom 21. September 2023, E. 5.3.).  

Aufgrund der erheblichen Distanz von mindestens 70 m, der seitlichen Ver-

setzung und der dazwischen verlaufenden C-Strasse ist eine ästhetische Be-

einträchtigung  des  Gebäude  G  ausgeschlossen.  Beim  Platz  vor  dem  Ge-

bäude G handelt es sich nicht um ein (potentielles) Schutzobjekt. Er ist nicht 

inventarisiert  und  im  ISOS  lediglich  als  Hinweis  Nr. 3.0.7  enthalten.  Damit 

entfällt eine Beurteilung nach § 238 Abs. 2 PBG. 

Soweit der Rekurrent auch in Bezug zur weiteren Umgebung und zur Dach-

landschaft eine mangelnde Rücksichtnahme bzw. eine ungenügende Einord-

nung geltend macht, ist er zur Rüge nicht legitimiert und ist darauf nicht ein-

zugehen.  Es  befinden  sich  keine  weiteren  Schutzobjekte  in  der  Nähe  und 

das  Bauvorhaben  liegt  nicht  in  einer  Kernzone  oder  in  der  Nachbarschaft 

einer solchen. Das Beschwerderecht des Rekurrenten ist auf Natur- und Hei-

matschutzinteressen beschränkt.  

5.2.2. 

Dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung zufolge ist ein Bauvorhaben 

stets in seiner Gesamtheit zu prüfen und zu beurteilen. Die Baubewilligung 

darf zufolge dieses Grundsatzes nicht derart aufgespaltet werden, dass we-

sentliche Teile des Projekts in einem späteren Verfahren zu beurteilen blei-

ben. Der baurechtliche Entscheid muss sich zu sämtlichen Punkten ausspre-

chen, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines Projekts von ausschlagge-
bender Bedeutung sind (VB.2021.000609 vom 5. Mai 2022, E. 4.1). 

Die Vorinstanz bringt vor, die vom Gebäuderand zurückversetzten Technik-

aufbauten würden einzig untergeordnet über den Dachrand der Aufstockung 

hinausragen und vom Strassen- und Stadtraum her nicht wahrnehmbar sein, 

wobei die Anordnung auf der Gebäudeinnenseite und die konkrete Dachge-

staltung dazu beitragen würden. Auch die Kamine seien im Zusammenspiel 

mit der Aufstockung aus der Perspektive des Stadtraums kaum wahrnehm-

bar. Zudem sei die detaillierte Ausgestaltung der Oberflächen der Aufbauten 

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Seite 10 

 
 
für die abschliessende Einpassung auf der optischen Ebene der Dachland-

schaften  relevant.  Diese  Präzisierung  erfolge  im  Zusammenhang  mit 

Schutzobjekten und/oder einer Umgebung mit erhöhten gestalterischen An-

forderungen praxisgemäss mit den verlangten Detaillierungsplänen und dem 

Materialkonzept vor Baufreigabe. 

Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Es handelt sich um untergeord-

nete Elemente, deren konkrete Ausgestaltung für die Bewilligungsfähigkeit 

des Vorhabens nicht entscheidend ist.  

6.1. 

Der ZVH beanstandet, die baurechtlichen Darstellungen zum Bauvorhaben 

gemäss Baugesuch würden auf Normen beruhen, welche nicht mehr in Kraft 

seien (§ 279 PBG in der alten Fassung). Ob die Abstandsvorschriften und 

die weiteren Vorschriften zu den Gebäudedimensionen eingehalten würden, 

werde im Bauentscheid nicht festgehalten und sei angesichts der komplexen 

Geometrien anhand der eingereichten Unterlagen nicht vollumfänglich über-

prüfbar.  Der  aufgesetzte  Kristall  durchstosse  die  zulässige  Mantellinie  auf 

der Seite der D-Strasse und der E-Gasse. Die maximale Firsthöhe (gemäss 

BZO  und  § 281 PBG)  werde  überschritten.  Schliesslich  widerspreche  das 

eingereichte Projekt den Vorschriften zum behindertengerechten Bauen. 

6.2. 

Diese  Rüge  zielt  nicht  auf  Natur-  und  Heimatschutzinteressen,  für  die  der 

Rekurrent rügeberechtigt ist, weshalb darauf nicht einzugehen ist. 

7. 
Nach dem Gesagten ist der Rekurs des ZVH (G.-Nr. R1S.2023.05185) ab-

zuweisen. 

8.1. 

Die Rekurrentschaft 2 beanstandet ebenfalls die Verletzung des Grundsat-

zes  der  Einheit  der  Baubewilligung.  Die  Auswirkungen  der  auf  dem  Dach 

geplanten  Technikanlagen  und  -installationen  könnten  weder  in  gestalteri-

scher  Hinsicht  noch  in  Bezug  auf  die  Lärmemissionen  beurteilt  werden. 

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Seite 11 

 
 
Nachdem eine Aufstockung auf einem Schutzobjekt einerseits und auch die 

Lärmauswirkungen der Gastronomienutzung anderseits zur Diskussion stün-

den, gehe es nicht an, derart wichtige Aspekte in einen "weiteren Planungs-

schritt" (Erwägung lit. D/1) zu verschieben. Gleiches gelte bezüglich der Ka-

mine. Die Kenntnis der konkreten Ausgestaltung sei unabdingbar um zu be-

urteilen, ob genügend Rücksicht auf das Schutzobjekt genommen werde. 

8.2. 

Es kann auf die Erwägungen 5.2.2. weiter oben verwiesen werden; die Rüge 

ist unbegründet. Ergänzend ist anzufügen, dass die fraglichen Installationen 

die Bewilligungsfähigkeit auch in lärmrechtlicher Hinsicht nicht infrage stellen 

und ein vorschriftsgemässer Zustand fraglos erreicht werden kann. 

9.1. 

Die Rekurrentschaft 2 macht übermässige Lärmimmissionen durch die Gast-

wirtschaftsbetriebe  geltend.  Wegen  des  engen  baulichen,  räumlichen  und 

funktionellen  Zusammenhangs  mit  dem  bestehenden  "Klub  A"  müssten 

sämtliche  Gastwirtschaftsbetriebe  gesamthaft  und nach  ihrem  Zusammen-

wirken beurteilt werden, insbesondere bei der Beurteilung des Gästeverhal-

tens (sog. Sekundärimmissionen; Art. 8 USG). Die Auswirkungen des beste-

henden Gastwirtschaftsbetriebes seien aber nicht berücksichtigt worden. In-

sofern  sei  die  Sachverhaltsermittlung  lückenhaft  und  werde  die  Untersu-

chungspflicht (§ 7 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG]) verletzt. 

Die Baubehörde habe keine Einzelfallbeurteilung und keine konkrete Lärm-

prognose (mit Lärmmessungen) vorgenommen, sondern sich mit der Kon-

sultation der Vollzugshilfe des "cercle bruit" und damit einer abstrakten Be-

urteilung begnügt. In Fällen wie hier, wo ein Gastwirtschaftsbetrieb bereits 
bestehe (Klub A) und die Lärmemissionen konkret ermittelt werden könnten, 

genüge dies nicht; vielmehr müsse in solchen Fällen eine Lärmprognose ein-

geholt werden (BGE 137 II 37 E. 3.5 f.). Zumindest hätte die Baubehörde auf 

die Lärmberechnung der H AG vom 22. Februar 2021 abstellen müssen.  

Weiter sei die Baubehörde fälschlicherweise davon ausgegangen, dass die 

Orte mit lärmempfindlichen Räumen rund 25 m entfernt liegen würden (Er-

wägung  Ed).  Tatsächlich  würden  die  Liegenschaften  der  Rekurrenten  (D-

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Strasse 38 bzw. D-Strasse 33) in einer Distanz von nur 12 m zur Lärmquelle 

liegen. 

Die bewilligten Öffnungszeiten der geplanten Aussenwirtschaften (07.00 bis 

24.00 Uhr im EG bzw. von 10.00 bis 24.00 Uhr im 3. OG) seien unzumutbar. 

Sollte der Bauentscheid nicht im Sinne des Hauptantrages gänzlich aufge-

hoben werden, werde verlangt, dass der Betrieb spätestens um 22.00 Uhr 

einzustellen sei, zuallermindest die Aussenwirtschaft im 3. OG in den direk-

ten Anstossbereichen an die D-Strasse und die E-Gasse.  

Die bewilligte Öffnungszeit bis 24.00 Uhr – ohne Beschränkung auf Werk-

tage – stehe im Widerspruch zum Baugesuch. In den Sektoren B/C habe die 

Bauherrschaft nur um Öffnung bis 22.00 Uhr und nur von Montag bis Sams-

tag ersucht. Dieser Widerspruch sei in jedem Fall zu korrigieren. Die Öffnung 

der  Gastwirtschaftsbetriebe  an  Sonn-  und  allgemeinen  Feiertagen  komme 

nicht  in  Betracht  und sei  aus  Rücksicht  auf die  Nachbarschaft gänzlich  zu 

untersagen. 

Nicht haltbar sei die behördliche Feststellung, dass die geplanten Aussen-

wirtschaften höchstens mit "geringfügigen Störungen" verbunden seien. Ge-

mäss Lärmberechnung der H AG vom 22. Februar 2021 sei nur die vom Sek-

tor A des 3. OG ausgehende Lärmbelastung als "wenig störend'' einzustufen, 

wogegen in den Sektoren B und C (im Anstossbereich an die D-Strasse und 

die E-Gasse) der Planungswert überschritten werde und die Lärmbelastung 

als "störend" zu beurteilen sei. 

Die Rekurrentschaft 2 ist allerdings der Auffassung, dass eine Beschränkung 

der Betriebszeiten lediglich in den Sektoren B und C zu wenig weit gehe und 

ihren  Ruhebedürfnissen  zu  den  Nachtzeiten  (ab  22.00  Uhr)  nicht  gerecht 
werde. Der Betrieb der Aussenwirtschaften während den Nachtstunden führe 

offenkundig  zu  klar  wahrnehmbaren  und  stark  störenden  Lärmbelästigun-

gen. 

Zum einen müsse sich die Betriebszeitenbeschränkung (bis 22.00 Uhr) auch 

auf  die  Aussenwirtschaft  im  Erdgeschoss  erstrecken.  Ansonsten  lasse  es 

sich  nicht  verhindern,  dass  sich  die  Gäste/Besucher  hier  ansammeln  und 

sich von hier aus nachts (nach 22.00 Uhr) rund ums Gebäude bewegen und 

Lärm/Radau und Littering verursachen würden. Es sei naiv zu glauben, dass 

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die Besucher der Aussenwirtschaft nach 22.00 Uhr gesittet an den Tischen 

sitzen und sich kultiviert und möglichst ruhig unterhalten würden. Die Erfah-

rungen mit dem Gästeverhalten beim Klub A zeigten, dass sich die Lärmbe-

lastung bei Eröffnung einer zusätzlichen Aussenwirtschaft in der Nachtzeit 

noch verstärken würde. Dieses Gästeverhalten werde weder in der Lärmbe-

rechnung der H AG noch der Lärmbeurteilung der Stadt Zürich auch nur an-

satzweise mitberücksichtigt. 

Zum andern sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Sektor A im 3. OG eine 

Vorzugsbehandlung erfahren solle. Der Lärm reflektiere an den umliegenden 

Gebäuden und sei ebenfalls lästig und störend für die Anwohner. 

Für den Fall, dass der Sektor A im 3. OG bis 24.00 Uhr offengehalten werden 

sollte, sei mit baulichen Massnahmen sicherstellen, dass die unterschiedlich 

behandelten Sektoren nicht vermischt würden und nach 22.00 Uhr kein Lärm 

vom Sektor  A  in  die  Sektoren  B und  C hinüberschwappe  (Abtrennung  der 

Sektoren mittels mobiler Lärmschutzwände). 

Zur Durchsetzung des Gästeverhaltens ausserhalb des Gebäudes bedürfe 

es ab 22.00 Uhr gestützt auf das Vorsorgeprinzip (Art 11 Abs. 2 USG) aus-

reichend Kontrollpersonal. Die bisherigen Erfahrungen mit dem Klub A zeig-

ten,  dass  die  (zuweilen  in  langen  Schlangen)  auf  Einlass  wartenden,  wie 

auch die das Gebäude verlassenden Gäste keinerlei Rücksicht auf die Nach-

barschaft nehmen, sich lautstark unterhalten, unter Alkohol- oder Drogenein-

fluss herumgrölen, ihre mobilen Musikgeräte laut abspielen, Autotüren knal-

len lassen, an Hauswände, Schaufenster und Hauseingängen urinieren, sich 

mit Alkohol vorglühen und sich übergeben würden. Diese Sekundärimmissi-

onen seien den Gastwirtschaftsbetrieben zuzurechnen. 

Im  Weiteren  sei  die  Bauherrschaft  zu  verpflichten,  ausreichende  Warte-

räume für Gäste und Besucher im Gebäudeinnern bereitzustellen. Die lan-

gen Warteschlagen auf öffentlichem Grund würden den gewöhnlichen Ge-

meingebrauch  übersteigen.  Für  einen  gesteigerten  Gemeingebrauch  liege 

keine Bewilligung vor. Laut Baugesuchsunterlagen (Zusatzformular 4a, Seite 

2 "weitere Angaben") sollten max. 20 Gäste im Gebäudeinnern warten kön-

nen. In den Baugesuchsplänen würden aber keine Warteräume ausgewie-

sen. Zudem würde ein Warteraum für 20 Gäste bei weitem nicht ausreichen. 

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9.2. 

Auch  die  Rekurrentschaft  1  bringt  vor,  dass  sich  die  Besuchenden  des  A 

Clubs zu einem grossen Teil nicht an die Nachtruheauflagen halten und die 

umliegenden Innenhöfe, öffentlichen Plätze und Strassen in Beschlag neh-

men  würden,  mit  den  von  der  Rekurrentschaft  2  geschilderten  Sekundä-

rimmissionen. Die Rekurrentschaft 1 beantragt, dass alle Betreibenden des 

A Komplexes einen Sicherheitsdienst zu organisieren hätten, welcher bei al-

len  Veranstaltungen mit  mehr  als  50  Personen  2  Stunden  vor  Beginn  und 

2 Stunden  nach  Ende  der  Veranstaltung  präsent  sei.  Ausserdem  sei  die 

Stadt zu verpflichten, zu den oben genannten Zeiten fix zwei Mitarbeitende 

der SIP und zwei Beamte der Polizei zu stationieren und mindestens alle 15 

Minuten eine entsprechende Patrouille zu entsenden. 

Die Rekurrentschaft 1 beanstandet weiter, im Lärmgutachten werde von ei-

ner einzelnen isolierten Schallquelle im freien Raum ausgegangen. Dies wi-

derspiegle  die  Verhältnisse  ungenügend,  da  die  Lärmemissionen  des  neu 

geplanten Restaurants auf der Dachterrasse und der geplanten Bar mit wei-

teren Lärmquellen überlagert und somit verstärkt würden. Dies seien insbe-

sondere der Lärm der wartenden Gäste, der Strassenverkehrslärm und der 

Lärm  aus  dem  Inneren  des  A-Komplexes.  Zudem  sei  die  Kombination der 

Immissionen von der Dachterrasse und der Bar getrennt und nicht kombiniert 

berechnet  worden.  Auch  entstünden  durch  die  umliegenden  Gebäude 

Schalltrichter,  welche  den  Lärm  einerseits  kombinieren  und  konzentrieren, 

andererseits sehr weit tragen würden. Das Lärmgutachten sei zu überarbei-

ten und dabei die Kumulation aller Lärmquellen zu berücksichtigen. Zudem 

sei eine Studie zur Ausbreitung mit der spezifischen Gebäudesituation in der 

Umgebung  zu berechnen.  Zusätzlich  seien Normen  und  Richtlinien  für  die 

Lärmbelastungen in unmittelbarer Nähe von Spital, Pflege und Alterseinrich-

tungen zusätzlich zu berücksichtigen.  

Der Betrieb im Sektor A sei nur bis 22.00 Uhr zuzulassen. Andernfalls seien 

zur Präzisierung (hier nicht im Einzelnen wiederzugebende) Auflagen zu ma-

chen. 

9.3. 

Die Vorinstanz entgegnet, die bestehende Nachtklub-Nutzung (Klub A) sei 

nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung. Gegenstand der lärmrecht-

lichen  Beurteilung  sei  entsprechend  die  neue  Haustechnik,  die  neue 

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Gastronomienutzung  "innen"  (ex  FUST)  sowie  die  neue  Gastronomienut-

zung "aussen". Der Klub A verfüge über keine Aussenbereiche für die Gast-

wirtschaft. Es erfolgten für diese aus umweltrechtlicher Sicht bestehende An-

lage keine Änderungen und keine gemeinsam zu beurteilende Nutzung. 

Die Beurteilung von Gästeverhalten und Bedienung auf der Dachterrasse mit 

88  Aussensitzplätzen, die  als  Einheit  anzusehen  seien, führe  gemäss  den 

von "cercle bruit" vorgegebenen Kriterien zum Gaststättenlärm zum eindeu-

tigen Ergebnis, dass bei sämtlichen umliegenden betroffenen Wohnnutzun-

gen in der ES III die Werte bis 24.00 Uhr wesentlich unter dem Wert von 0,99 

liegen würden und somit der Betrieb als höchstens geringfügig störend ein-

zustufen sei. Auch bei einem Zusammenzug der 14 Aussensitzplätze im Erd-

geschoss  mit  den  88  Aussensitzplätzen  auf  der  Terrasse  resultiere  immer 

noch ein Wert unter 0,99. Da die Beurteilung des Gaststättenlärms zum Re-

sultat der "höchstens geringfügigen Störung" führe, seien auch Öffnungszei-

ten bis 24.00 Uhr möglich, und zwar für alle Teilbereiche der Dachterrasse. 

Im Sinne der Vorsorge sei die Nutzung von Lautsprechern im Freien unter-

sagt worden. 

Die  behaupteten  Lärmemissionen  des  Klub  A  seien  nicht  Gegenstand  der 

angefochtenen Verfügung. Allfälligen übermässigen Immissionen durch das 

Gästeverhalten sei – soweit der Sekundärlärm dem Klub zugerechnet wer-

den könne – vorab mit polizeilichen Mitteln zu begegnen. 

9.4. 

Die private Rekursgegnerin bringt vor, der zusätzliche Gastro- und Retailbe-

trieb  habe  weder  mit  dem  bestehenden  Bar-  noch  mit  dem  bestehenden 

Klubbetrieb,  die  nicht  verändert  würden,  etwas  zu  tun.  Für  den  geplanten 

zusätzlichen  Gastro-  und  Retailbetrieb  würden  eigene  Treppen-,  Lift-  und 
WC-Anlagen erstellt. Das vorbestehende Treppenhaus diene keiner dieser 

drei  Einheiten  als  Erschliessung,  sondern  lediglich  als  Fluchtweg;  sodann 

könnten über das bestehende Treppenhaus die WC-Anlagen der A Bar im 

Untergeschoss und die WC-Anlagen des neuen Gastro- und Retailbetriebs 

im zweiten Obergeschoss erreicht werden. Das Gesetz sehe keine gesamt-

hafte lärmrechtliche Beurteilung aller sich im gleichen Gebäude befindlichen 

Nutzungen vor. Ein funktionaler Zusammenhang liege nicht vor und die Be-

triebe würden sich nicht derart ergänzen, dass sie eine betriebliche Einheit 

bilden könnten. Der geplante Gastro- und Retailbetrieb verfüge über eigene 

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Räume, eine eigene gebäudeinterne Erschliessung und über eigene Küchen 

und WC-Anlagen. Er sei weder baulich noch organisatorisch oder betrieblich 

mit dem bestehenden Bar- und Klubbetrieb verbunden. Auch in Bezug auf 

die Betriebszeiten bestünden kaum Überschneidungen. Der Klubbetrieb be-

ginne um 23.00 Uhr und ende um 4.00 Uhr. Nach dem Ausgeführten spiele 

die Frage, ob dem Klub A übermässige Sekundäremissionen zuzurechnen 

seien, für die Bewilligungsfähigkeit des geplanten Gastro- und Retailbetriebs 

keine Rolle. 

Soweit  die  Rekurrenten  eine  Betriebszeitenbeschränkung  bis  22.00 Uhr 

auch bei der Terrasse im Erdgeschoss verlangen würden, führten ein paar 

Sitzplätze vor einer Gastwirtschaft nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge 

zu keiner Versammlung von Leuten, welche sich in der Umgebung bewegen 

und  Lärm  und  Littering  verursachen  würden.  Die  14  Aussensitzplätze  ani-

mierten zur sitzenden Konsumation, nicht aber zu einer (emissionsreichen) 

Zirkulation um das Gebäude herum. 

Vor  dem  geplanten  Gastro-  und  Retailbetrieb  werde  man  nicht  anstehen 

müssen. Er werde über zwei separate Eingänge verfügen (neues Treppen-

haus und Ecke C-Strasse/E-Gasse). lm Vorraum beim Eingangsbereich im 

Erdgeschoss könnten ohne Weiteres 20 Personen warten. Auch in den nach-
folgenden Geschossen bestehe genügend Platz von ca. 85 m2 (1. Oberge-
schoss)  und  ca.  105 m2  (2. Obergeschoss),  wo  weitere  Personen  warten 
könnten, bis sie den Bereich des 3. und 4. Obergeschosses erreichten. Das 
4. Obergeschoss  mit  einer  Fläche  von  rund  400 m2 gestatte  eine  ungehin-
derte Aufnahme der eintreffenden Kunden und Gäste. 

Der geplante Gastro- und Retailbetrieb schliesse um 24.00 Uhr. Es sei kein 

Publikum zu erwarten, welches lange vor dem Betrieb stehen bleibe und in 
einem betrunkenen Zustand Lärm mache. Es verstehe sich aber von selbst, 

dass  ab  22.00 Uhr  ausreichend  Kontrollpersonal  anzustellen  sei,  welches 

vor dem Lokal stehende Gäste zur Ruhe ermahne oder wegschicke. 

9.5.1. 

Bei den vorliegend zu beurteilenden Aussengastronomien im Erdgeschoss 

und auf der Terrasse des 3. Obergeschosses handelt es sich um (ortsfeste) 

Anlagen im Sinn von Art. 7 Abs. 7 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Okto-

ber  1983  (USG)  und  Art. 2  Abs. 1  der  Lärmschutzverordnung  vom 

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15. Dezember 1986  (LSV;  vgl.  BGr,  21. Oktober  2020,  1C_498/2019, 

E. 4.5).  Sie  stellen  neue  Anlagen  im  Sinn  des  Umweltschutzgesetzes  dar 

(vgl. Art. 47 Abs. 1 LSV). Daher müssen die Lärmemissionen nach den An-

ordnungen der Vollzugsbehörde so weit begrenzt werden, als dies technisch 

und  betrieblich  möglich  sowie  wirtschaftlich  tragbar  ist  und  dass  die  Pla-

nungswerte – durch die von der Anlage allein erzeugten Lärmimmissionen – 

eingehalten sind (Art. 11 Abs. 2 und Art. 25 Abs. 1 USG sowie Art. 7 Abs. 1 

lit. a und b LSV). Die Vollzugsbehörde gewährt Erleichterungen, soweit die 

Einhaltung der Planungswerte zu einer unverhältnismässigen Belastung für 

die  Anlage  führen  würde  und  ein  überwiegendes  öffentliches,  namentlich 

auch  raumplanerisches  Interesse  an  der  Anlage  besteht.  Die  Immissions-

grenzwerte  dürfen  jedoch  nicht  überschritten  werden  (Art. 25  Abs.  2  USG 

sowie Art. 7 Abs. 2 LSV). 

Die  Vollzugsbehörde  ermittelt  die  Aussenlärmimmissionen  ortsfester  Anla-

gen anhand der Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen 3 ff. LSV, wenn 

sie Grund zur Annahme hat, dass die massgebenden Belastungsgrenzwerte 

überschritten  sind oder  ihre  Überschreitung zu  erwarten  ist  (Art. 36  Abs. 1 

und Art. 40 Abs. 1 LSV). Gemäss Art. 13 und 23 USG legt der Bundesrat 

Immissionsgrenzwerte  und  Planungswerte  fest.  Die  Planungswerte  liegen 

unter den Immissionsgrenzwerten. 

Für Gaststättenlärm hat der Bundesrat keine Belastungsgrenzwerte festge-

setzt (BGr 1C_293/20179 vom März 2018, E. 3.1.2, auch zum Folgenden). 

Die  durch  Gaststätten  verursachten  Immissionen  sind  daher  von  der  Voll-

zugsbehörde unmittelbar gestützt auf das Gesetz, in Anwendung von Art. 15 

in  Verbindung  mit  Art. 19  und  Art. 23  USG,  zu  beurteilen  (Art. 40  Abs. 3 

LSV). Dabei muss die Obergrenze für den Lärm so festgelegt werden, dass 

nach  dem  Stand  der Wissenschaft  oder der  Erfahrung  Immissionen  unter-
halb  dieser  Werte  die  Bevölkerung  in  ihrem  Wohlbefinden  nicht  erheblich 

stören (vgl. Art. 15 USG und Art. 40 Abs. 3 LSV). Massgeblich für die Beur-

teilung des Lärms einer neuen Anlage sind die am jeweiligen Immissionsort 

geltenden  Planungswerte.  Da  die  Planungswerte  gemäss  Art. 23 USG  für 

neue  lärmige  ortsfeste  Anlagen  unter  den  Immissionsgrenzwerten  liegen 

müssen, darf der von der Anlage ausgehende Lärm höchstens geringfügige 

Störungen verursachen (BGE 137 II 30 E. 3.4). 

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Seite 18 

 
 
Namentlich bei Publikumseinrichtungen wird eine Einzelfallbeurteilung not-

wendig,  wobei  der  Charakter  des  Lärms,  der  Zeitpunkt  und  die  Häufigkeit 

seines  Auftretens  sowie  die  Lärmempfindlichkeit  und  -vorbelastung  zu  be-

rücksichtigen sind (BGE 133 II 292 E. 3.3, auch zum Folgenden). Dabei ist 

nicht  auf  das  subjektive  Lärmempfinden  einzelner  Personen  abzustellen, 

sondern auf eine objektivierte Betrachtung unter Berücksichtigung von Per-

sonen mit erhöhter Lärmempfindlichkeit (vgl. Art. 13 Abs. 2 USG). Für eine 

derartige  objektivierte  Betrachtung  dürfen  nach  der  bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung fachlich abgestützte private Richtlinien herangezogen wer-

den (BGE 137 II 30 E. 3.4 ff., auch zum Folgenden). Dazu gehört namentlich 

die  Vollzugshilfe  zur  Ermittlung  und  Beurteilung  der  Lärmbelastung  durch 

den Betrieb öffentlicher Lokale der – privatrechtlichen – Vereinigung der kan-

tonalen Lärmschutzfachleute (Cercle Bruit) vom 25. September 2020 [Ver-

sion 2019], www.cerclebruit.ch [im Folgenden: Vollzugshilfe]). 

Die  Beurteilung  der  externen  Schallquelle  S6  (Gästeverhalten  und  Bedie-

nung auf der Terrasse) erfolgt nach Ziff. 5.2 der Vollzugshilfe gemäss deren 

Anhang 3. Es wird ein Vollzugstool in Form eines Excel-Formulars bereitge-

stellt (www.cerclebruit.ch > Vollzugsordner > 8.10 Kultur- & Gastgewerbebe-

triebe > Vollzugshilfe Anhang 3/Aide à l'exécution annex 3 [in der Folge: Voll-

zugstool]), welches folgende Kriterien berücksichtigt: Betriebszeiten, Anzahl 

Aussenplätze und Grösse der Terrasse, Position des Empfangspunkts in Be-

zug  zur  Terrasse,  Gästeverhalten,  Ausbreitung  des  Lärms  in  Funktion  der 

örtlichen  Gegebenheiten,  eventuelle  Hinderniswirkung  zwischen  Terrasse 

und  Empfangsort,  Empfindlichkeitsstufe  am  Empfangsort,  Hintergrundge-

räusch, Ortsüblichkeit, Saisonalität und Betriebszeiten. Das Resultat soll es 

ermöglichen, die Zulässigkeit der vorgesehenen Terrassennutzung zu beur-

teilen; dazu  werden  Störkategorien definiert  (wenig  störend,  störend,  stark 

störend  und  sehr  stark  störend;  vgl.  zum  Ganzen  Anhang  3  der  Vollzugs-
hilfe). 

9.5.2. 

Der Begriff der Anlage wird in Art. 7 Abs. 7 USG definiert und in zahlreichen 

Bestimmungen  des  Umweltrechts  vorausgesetzt.  Darunter  kann  -  je  nach 

Regelungszusammenhang  -  eine  Einzelanlage,  eine  Gesamtanlage  oder 

eine räumlich und funktional zusammenhängende Mehrzahl von Anlagen zu 

verstehen sein. 

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Art. 8 USG und das darin zugrunde liegende Prinzip der ganzheitlichen Be-

trachtungsweise verlangen - insbesondere für den Bereich der Emissionsbe-

grenzung - eine gesamthafte Beurteilung aller Anlagen, die aufgrund ihres 

räumlichen, zeitlichen und funktionalen Zusammenhangs als Gesamtanlage 

erscheinen. Eine betriebliche Einheit verschiedener Anlagen(teile) setzt pra-

xisgemäss  neben  der  räumlichen  Nähe  einen  engen  funktionalen  Zusam-

menhang voraus: Die einzelnen Teile müssen sich derart ergänzen, dass sie 

gemeinsam  eine  betriebliche  Einheit  bilden  oder  bilden  könnten.  Eine  Ge-

samtanlage kann in der Regel nur angenommen werden, wenn zwei (oder 

mehrere) Einzelanlagen zumindest in Teilbereichen zusammenwirken, und 

zwar  über  das  durch behördliche  Auflagen Gebotene hinaus.  Gehören  die 

Einzelanlagen demselben Eigentümer/Betreiber oder besteht eine gemein-

same Organisation oder Planung, so kann ein funktionaler Zusammenhang 

eher angenommen werden. Ein gemeinschaftliches Auftreten oder Zusam-

menwirken kann ein Indiz für eine gemeinschaftliche Zwecksetzung und Ko-

ordination  der  Einheiten  sein  (BGE 142 II 20,  E. 3.1. f.  und  3.5;  BGr 

1C_308/2018 vom 9. Oktober 2019, E. 3.4. f.). Diese Grundsätze gelten für 

sämtliche umweltrelevanten Vorhaben, unabhängig davon, ob sie einer Um-

weltverträglichkeitsprüfung (UVP) unterliegen oder nicht (BGr 1C_169/2008 

vom 5. Dezember 2008, E. 2.1.). 

9.5.3. 

Die Räumlichkeiten und die Nutzung des bestehenden Lokals "A" im Erdge-

schoss sowie im ersten und zweiten Obergeschoss werden mit dem Bauvor-

haben nicht in einer Weise verändert, die eine neue lärmrechtliche Beurtei-

lung des "A" erfordern würde. Das Bauvorhaben wirkt sich nicht auf die Lär-

mimmissionen des bestehenden Betriebs aus. Dass sich laut Auffassung der 

Rekurrierenden Gäste nach Besuch der neuen Gastronomielokale ins Klub-

lokal "A" begeben sollen, ist Spekulation und kann jedenfalls nicht zu einer 
wahrnehmbaren Veränderung des Lärms führen. 

Die Rekurrierenden verlangen verschiedene, im Rahmen der Baubewilligung 

für den bestehenden Betrieb des A anzuordnende Massnahmen betreffend 

die  Immissionen  und  Sekundärimmissionen.  Für  diese  Verknüpfung  findet 

sich keine Rechtsgrundlage. Laut § 321 Abs. 1 PBG können Nebenbestim-

mungen in einen baurechtlichen Entscheid aufgenommen werden, wenn sie 

inhaltliche oder formelle Mängel des Vorhabens ohne besondere Schwierig-

keiten  beheben  oder  wenn  sie  zur  Schaffung  bzw.  Erhaltung  des 

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rechtmässigen Zustands nötig sind. Hingegen verbieten sich Nebenbestim-

mungen, d.h. Auflagen, Bedingungen oder Befristungen, die mit der Baube-

willigung in keinem sachlichen Zusammenhang stehen oder die unverhält-

nismässig sind. Nebenbestimmungen sind demnach nur zulässig, wenn ent-

weder das zu bewilligende Bauvorhaben mit einem Mangel behaftet ist, der 

durch sie behoben werden kann, oder wenn sie eine wahrscheinliche künf-

tige Störung des rechtmässigen Zustandes vermeiden helfen, also künftig zu 

erwartenden Rechtsverletzungen vorbeugen. Die geltend gemachten lärm-

rechtlichen Missstände betreffen keinen Mangel des Bauvorhabens, der mit 

Nebenbestimmungen zu beheben wäre. Somit erweisen sich die verlangten 

Auflagen  als  sachfremd,  zur  Schaffung  oder  Erhaltung  des  rechtmässigen 

Zustandes der  Umbauten nicht erforderlich und  daher  unverhältnismässig. 

Der bestehende Betrieb des "A" und dessen Auswirkungen auf die Umge-

bung sind nicht Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung und können 

daher  nicht  Gegenstand  des  vorliegenden  Rekursverfahrens  sein.  Auf  die 

entsprechenden Rügen ist daher nicht einzugehen und auf die betreffenden 

Anträge ist nicht einzutreten. 

9.5.4. 

Die neuen Gastronomielokalitäten im Erdgeschoss sowie im 3. und 4. Ober-

geschoss sind von denjenigen des "A" räumlich getrennt, insbesondere ver-

fügen sie über jeweils eigene Zugänge. Es handelt sich auch in funktioneller 

Hinsicht um eigenständige Betriebe, der Klub mit einem eigenen Veranstal-

tungsprogramm im Saal. Da die Betriebe somit keine betriebliche Einheit bil-

den, entfällt  in  lärmrechtlicher  Hinsicht eine gesamthafte  Beurteilung  unter 

Einbezug des "A".  

Ebenfalls  zu  Recht  nicht  in  die  Lärmberechnung  einbezogen  wurde  der 

Strassenverkehrslärm. Die Aussenwirtschaften bilden mit den umliegenden 
Strassen (als Quelle des Strassenverkehrslärms) keine Gesamtanlage, die 

nach Art. 8 USG gesamthaft zu beurteilen wäre.  

Ob die Aussenwirtschaft auf der Dachterrasse und diejenige im EG eine Ge-

samtanlage bilden, kann offenbleiben, da dies am Ergebnis der Lärmbeur-

teilung aufgrund der räumlich getrennten Lage nichts ändern würde. 

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9.5.5. 

Für  die  Lärmprognose  (Art. 36  Abs. 1  LSV)  liegt  die  Lärmberechnung  der 

Firma H AG vom 12. April 2021 (act. 3.16.9, R1S.2023.05186) vor. Die gut-

achterliche  Beurteilung  erfolgte  anhand  des  erwähnten  Vollzugstools  von 

Cercle  Bruit.  Dabei  handelt  es  sich  um  eine  in  der  Rechtsprechung  aner-

kannte Methode. Die Methode wurde je separat auf die hier infrage stehende 

Aussengastronomie im EG und diejenige auf der Dachterrasse angewendet, 

womit eine Einzelfallbeurteilung vorliegt. 

Die Rüge der Rekurrentschaft 1, der Lärm werde von umliegenden Gebäu-

den  gebildeten  Schalltrichtern  konzentriert,  ist  weder  substantiiert  noch 

nachvollziehbar. Es ist nicht ersichtlich, an welchen Orten die Immissionen 

durch solche Effekte stärker sein sollen als an den im Lärmgutachten beur-

teilten Empfangspunkten. Nicht massgebend ist auch, wie weit der Lärm ge-

tragen  wird.  Werden  die  Belastungsgrenzwerte  bei  den  nächstgelegenen 

lärmempfindlichen Räumen eingehalten, ist dies grundsätzlich auch bei wei-

ter entfernten Punkten der Fall. Damit erübrigt sich die verlangte Studie zur 

Ausbreitung des Schalls in der Umgebung.  

Welche "zusätzlichen Normen und Richtlinien für die Lärmbelastungen in un-

mittelbarer  Nähe  von  Spital,  Pflege  und  Alterseinrichtungen"  nach  Auffas-

sung der Rekurrentschaft 1 zu berücksichtigen sein sollen, ist nicht ersicht-

lich. Massgebend ist das Umweltschutzgesetz (USG) und die Lärmschutz-

Verordnung (LSV). 

9.5.6. 

Bei  der  Dachterrasse  wurde  die  gesamte  Terrasse  berücksichtigt.  Die 

88 Sitzplätze sind auf der Dachterrasse verteilt, die das allseitig von der Fas-

sade zurückversetzte 3. Obergeschoss umläuft. Für die Berechnung wurde 
der  Mittelpunkt  des  3. Obergeschosses  als  Abstandsreferenz  zu  den  be-

nachbarten Wohnliegenschaften berücksichtigt. Gemäss Gutachten ist auf-

grund der Dachkonstruktion von jedem Immissionspunkt ca. ein Drittel der 

ganzen Dachterrasse einsehbar, sodass sie als "mässig einsehbar" einge-

stuft werde.  

Die Lärmquelle wurde somit schematisiert auf eine 35 m lange und 3 m breite 

Terrasse  mit  88 Sitzplätzen,  die  den  Wohnliegenschaften  in  einer  Distanz 

von 25 m gegenüber liegt und von dort nur mässig einsehbar ist. Dies hat mit 

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den tatsächlichen Gegebenheiten wenig zu tun. Die Rekurrierenden bean-

standen die Wahl des Mittelpunkts des 3. Obergeschosses als Abstandsre-

ferenz zu Recht. Die Distanz der lärmempfindlichen Räume zur Schallquelle 

derjenigen Terrassenabschnitte, die den jeweiligen Wohnliegenschaften gut 

einsehbar  direkt  gegenüberliegen  und  als  Lärmquellen  tatsächlich  ins  Ge-

wicht fallen, wird von effektiv ca. 13,5 m (Mitte der Terrasse) auf ca. 25 m 

beinahe verdoppelt. Dies aufgrund von Aussensitzplätzen, die auf der jeweils 

abgewandten Seite des streitbetroffenen Gebäudes liegen und hinsichtlich 

des Lärms nicht relevant sind. Die Pegelverminderung infolge der erhöhten 

Abstandsdämpfung wirkt sich gegenüber der Pegelerhöhung infolge der zu-

sätzlich  eingerechneten  Sitzplätze  überproportional  aus.  Dies  ist  nicht  ge-

rechtfertigt und führt dazu, dass die Immissionen zu jeder Tages- und Nacht-

zeit als höchstens geringfügig störend beurteilt wurden, während die Immis-

sionen bei einer abschnittsweisen Betrachtung auf den Seiten D-Strasse und 

E-Gasse bereits am Abend (19-22 Uhr) als störend zu qualifiziert sind (Voll-

zugstool  mit  folgenden  Werten:  Anzahl  [gut  einsehbare]  Aussenplätze  40 

[Seite E-Gasse] bzw. 56 [Seite F-Gasse], Position in Y-Richtung 12 m, Ter-

rasse gut einsehbar, übrige Werte gemäss Lärmgutachten, Beilagen 1.2 und 

1.3). 

Allerdings beruht diese Berechnung darauf, dass die Ortsüblichkeit der Be-

triebscharakteristik  nicht  gegeben  ist.  Davon  wurde  im  Lärmgutachten 

(Ziff. 4.1.) mit der Begründung ausgegangen, die Immissionspunkte (d.h. die 

Empfangspunkte)  würden  in  den  obersten  Geschossen  liegen.  Diese  Be-

gründung geht offensichtlich fehl. Die Betriebscharakteristik bzw. die Ortsüb-

lichkeit hat mit der Geschosslage der im konkreten Fall massgebenden Emp-

fangspunkte nichts zu tun. Der Lage der Immissionspunkte in Relation zur 

Schallquelle wird im Vollzugstool bei der "Geometrie Empfangspunkt" Rech-

nung getragen.  

Die Störungswirkung bestimmter Lärmarten, namentlich das Gästeverhalten 

auf Terrassen, kann von der Ortsüblichkeit und der Akzeptanz der lärmigen 

Tätigkeit abhängen. Nicht gegeben ist die Ortsüblichkeit gemäss der Erläu-

terung zum Vollzugstool "z.B. bei Wohnzonen oder Kernzonen ohne beste-

henden  Gastronomiebetrieb".  Gegeben  ist  sie  "z.B.  in  Ausgehquartieren 

oder in Bauzonen mit bestehendem Gastronomiebetrieb". Mit dem Kriterium 

der Ortsüblichkeit sollen mit Blick auf die Betriebscharakteristik die besonde-

ren  Eigenschaften  des  Quartiers  berücksichtigt  werden,  vorliegend  der 

R1S.2023.05181 

Seite 23 

 
 
Umstand, dass die geplante Aussenwirtschaft in einem Ausgehquartier liegt, 

noch  dazu  mit  einem  auf  dem  Baugrundstück  selbst  bereits  bestehenden 

Tanz-  und  Konzertlokal.  Hier  kann  davon  ausgegangen  werden,  dass  die 

Aussenwirtschaft  von  einer  Mehrheit  der  Bevölkerung  als  ortsüblich,  hin-

nehmbar und weniger als störend empfunden wird, als es in einem ruhigen 

Wohnquartier ohne solche vorbestehenden öffentlichen Lokale der Fall wäre. 

Mithin ist vorliegend von einer erhöhten Lärmtoleranz und Zumutbarkeit aus-

zugehen.  Auf  die  Lage  der  lärmempfindlichen  Räume  (Empfangspunkte) 

kommt es dabei nicht an.  

Unter  Annahme  der  Ortsüblichkeit  der  geplanten  Aussenwirtschaft  auf  der 

Dachterrasse resultiert eine störende Einwirkung lediglich in der Nachtphase 

auf  der  Seite  D-Strasse 

(als  Sektor B  bezeichnet,  s. act. 3.5.2., 

R1S.2023.05186).  

Somit ist in Gutheissung des entsprechenden Antrags der Rekurrentschaft 1 

und in teilweiser Gutheissung des Subeventualantrages 3.b der Rekurrent-

schaft 2  die  Betriebszeit  auf  der  gesamten  Dachterrasse  auf  die  Zeit  von 

10.00 bis 22.00 Uhr zu beschränken. Die Nebenbestimmung in Dispositivzif-

fer II.B.33 der angefochtenen Baubewilligung ist entsprechend anzupassen. 

Dies erscheint als verhältnismässig, zumal die Bauherrschaft für die Sekto-

ren  B  und  C  (zumindest  ursprünglich)  keine  Öffnungszeiten  in  der  Nacht-

phase beantragte, sondern nur bis 22 Uhr (Zusatzformular 4b, act. 3.16.2., 

R1S.2023.05186). 

An Sonn- und allgemeinen Feiertagen gelten keine strengeren Belastungs-

grenzwerte  als  an  Werktagen.  Eine  Beschränkung  der  Betriebszeiten  von 

Montag bis Samstag lässt sich daher nicht rechtfertigen, weshalb die dahin-

gehenden Subeventualanträge 3.a und 3.b der Rekurrentschaft 2 abzuwei-
sen sind, soweit sie in Bezug auf die Aussenwirtschaft auf der Dachterrasse 

und zum Schutz der Liegenschaften der Rekurrentschaft 2 vor Lärmimmissi-

onen gestellt wurden (zu den Lichtimmissionen s. E. 11.4.1. f.). 

9.5.7. 

Für die Aussenwirtschaft mit 14 Sitzplätzen im Erdgeschoss ergab die gut-

achterliche Lärmberechnung – selbst unter der falschen Annahme der feh-

lenden  Ortsüblichkeit  –  klar,  dass  höchstens  von  geringfügigen  Störungen 

auszugehen  ist.  Die  Rekurrierenden  bringen  nichts  vor,  was  diese 

R1S.2023.05181 

Seite 24 

 
 
Beurteilung in Frage stellt. Sodann ist unerheblich, dass die Baubehörde  – 

soweit aktenkundig (s. Zusatzformular 4b) – eine längere Öffnungszeit be-

willigte, als die Bauherrschaft beantragt hatte; darin liegt kein Rechtsfehler. 

Die bis 24 Uhr bewilligte Öffnungszeit ist daher nicht zu beanstanden. Eine 

Beschränkung der Betriebszeiten von Montag bis Samstag lässt sich auch 

hier nicht rechtfertigen. Somit sind die Anträge der Rekurrentschaft 1 betref-

fend die Aussenwirtschaft im EG (Beschränkung der Anzahl Plätze, Betrieb 

nur bis 22.00 Uhr) und die Subeventualanträge 3.a und 3.b der Rekurrent-

schaft 2 in Bezug auf die Aussenwirtschaft im Erdgeschoss abzuweisen, so-

weit sie zum Schutz der Liegenschaften der Rekurrentschaft 2 vor Lärmim-

missionen gestellt wurden (zu den Lichtimmissionen s. E. 11.4.1. f.). 

9.5.8. 

Die oben ausgeführte lärmrechtliche Beurteilung basiert auf der Anwendung 

des  Vollzugstools  des  cercle  bruit  durch  die  Rekursinstanz.  Die  Einholung 

eines "neutralen Lärmgutachtens", wie von der Rekurrentschaft 2 beantragt, 

erübrigt sich damit. 

9.5.9. 

Die Rekurrierenden verlangen gestützt auf das umweltrechtliche Vorsorge-

prinzip  Kontrollpersonal  während  der  nächtlichen  Betriebszeiten  der  Gast-

wirtschaftsbetriebe, d.h. ab 22 Uhr, um die Gäste beim Verlassen des Ge-

bäudes zur Ruhe und Ordnung anzuhalten.  

Grundsätzlich sind Lärm- wie auch andere Immissionen im Rahmen der Vor-

sorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und 

wirtschaftlich  tragbar  ist  (Art. 11 Abs. 2  USG).  Bei der  Beurteilung,  ob  und 

gegebenenfalls  welche  Massnahmen  anzuordnen  sind,  ist  namentlich  der 
allgemeine  Grundsatz  der  Verhältnismässigkeit  gemäss  Art. 5  Abs. 2  der 

Bundesverfassung  von  Belang.  Die  Betreiberin  einer  Anlage  kann  nur  zur 

Ergreifung  von  Vorsorgemassnahmen  verpflichtet  werden,  wenn  die  stritti-

gen Immissionen der Anlage zuzurechnen sind. Zurechenbar sind Lärmver-

ursachungen in unmittelbarer Nähe der Anlage und in direktem Zusammen-

hang mit deren Benutzung (bspw. Lärm beim Betreten und Verlassen eines 

Restaurants; 

VB.2020.00221 

vom 

22. Oktober 2020, 

E. 7.2.; 

VB.2017.00074 vom 18. Dezember 2019, E. 13.6).  

R1S.2023.05181 

Seite 25 

 
 
Die von den Rekurrierenden dem Publikum des bestehenden Klub A zuge-

schriebenen Missstände lassen sich aufgrund der anders gelagerten Natur 

der neu geplanten Gastronomiebetriebe mit Öffnungszeiten nur bis 24 Uhr 

nicht auf deren Gäste übertragen. Einem privaten Sicherheitsdienst wäre es 

überdies weder zumutbar noch gestattet, an nicht mehr mit den Lokalen in 

Verbindung  stehenden  Orten  für  Ruhe  zu  sorgen  (VB.2016.00237  vom 

6. Oktober 2016, E. 2.3.). Weiter ist zu berücksichtigen, dass das Gebäude 

aufgrund  des  Verkehrsaufkommens  auf  der  C-Strasse  bereits  erheblich 

lärmvorbelastet ist und es sich auch nachts um ein stark frequentiertes Ge-

biet handelt. Unter diesen Umständen ist nicht zu erwarten, dass der Einsatz 

eines kostspieligen Ordnungsdienstes zu einer erheblichen Minderung des 

Sekundärlärms  führen  würde.  Damit  erweist  sich  die  dahingehend  bean-

tragte  Massnahme  (Subeventualantrag 3.d.  der  Rekurrentschaft  2)  als  un-

verhältnismässig und ist abzuweisen.  

Aus denselben Gründen abzuweisen ist auch der von der Rekurrentschaft 1 

beantragte Sicherheitsdienst, soweit er überhaupt die neu geplanten Gast-

ronomiebetriebe und  nicht  den  nicht  streitgegenständlichen Klub A  betrifft. 

Sodann können die von der Rekurrentschaft 1 verlangten polizeilichen Mas-

snahmen von vornherein nicht mit einer Baubewilligung angeordnet werden; 

Adressat  der  Baubewilligung  ist  die  Baugesuchstellerin  und  Nebenbestim-

mungen richten sich ausschliesslich an diese (§ 321 PBG). Auch dieser An-

trag ist abzuweisen.  

Unproblematisch erscheinen sodann allfällige Warteschlangen vor den Ein-

gängen der geplanten Restaurationsbetriebe an der C-Strasse. Dies wiede-

rum  mit  Blick  auf  die  erwähnte  Lärmvorbelastung  (Strassenverkehrslärm) 

und den Umstand, dass der Hauptansturm auf Speiselokale in den weniger 

lärmempfindlichen  frühen  Abendstunden  erfolgt.  Damit  ist  auch  die  Forde-
rung  nach  Warteräumen  gemäss  Subeventualantrag 3.c.  der  Rekurrent-

schaft 2 abzuweisen.  

Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben – ausgenommen 

der Betrieb der Aussenwirtschaft auf der Dachterrasse nach 22 Uhr – in lärm-

rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden ist. 

R1S.2023.05181 

Seite 26 

 
 
10.1. 

Die Rekurrentschaft 2 beanstandet eine ungenügende gestalterische Rück-

sichtnahme auf das Schutzobjekt (§ 238 Abs. 2 PBG). Die Ausführungen der 

Baubehörde würden nicht aufzeigen, weshalb die Aufstockung die geforderte 

hohe Gestaltungsqualität erreichen soll. Der angefochtene Beschluss leide 

somit an einem Begründungsmangel. 

10.2. 

Wie  bereits  ausgeführt,  ist  die  Vereinbarkeit  des  Bauvorhabens  mit  dem 

Schutzumfang des streitbetroffenen Gebäudes nach dem Urteil des Verwal-

tungsgerichts (VB.2022.00646) nicht mehr zu prüfen. Dies gilt auch hinsicht-

lich  der  gestalterischen  Rücksichtnahme  gemäss  § 238  Abs. 2  PBG.  Wie 

ebenfalls bereits erwähnt, hat sich die Vorinstanz zur Gesamtwirkung (§ 238 

PBG) in Erwägung D des angefochtenen Beschlusses eingehend geäussert. 

Ein Begründungsmangel ist nicht ersichtlich.  

11.1. 

Die  Rekurrentschaft  2  beanstandet  übermässige  Lichtimmissionen  ausge-

hend von der Beleuchtung der vollflächig verglasten Gastronomieräume. Der 

Sachverhalt  sei  diesbezüglich  lückenhaft  ermittelt  worden  (Verletzung  der 

Untersuchungspflicht).  Nach  dem  Eindunkeln  würden  die  benachbarten 

Wohnräume der Rekurrenten, welche sich in einer Distanz von lediglich 12 m 

befinden würden, erleuchtet und die Wohn- und Lebensqualität der Rekur-

renten in unzumutbarer Weise beeinträchtigt. Es handle sich um eine für den 

Menschen und die Natur lästig und schädliche Lichtverschmutzung. Es be-

stehe weder ein öffentliches Interesse noch objektive Notwendigkeit an der 

geplanten verglasten, die Umgebung beleuchtenden Aufstockung. Das um-

weltrechtliche Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 2 USG) gebiete den Verzicht da-
rauf. Da die Aufstockung an sich dadurch nicht verunmöglicht werde und mit 

einem sehr geringen Aufwand eine sehr grosse, emissionsbegrenzende Wir-

kung erzielt werden könne, wäre der Verzicht verhältnismässig. 

11.2. 

Die Vorinstanz bringt vor, das Bauvorhaben sei verwaltungsintern gemäss 

dem  Merkblatt  "Bewilligungsverfahren  Licht"  der  Stadt  Zürich  von  2014 

(https://www.stadt-zuerich.ch/ted/de/index/taz/erhalten/plan-lumiere.html) 

geprüft  worden.  Dabei  sei  relevant  gewesen,  ob  Fassaden  von  Bauten 

R1S.2023.05181 

Seite 27 

 
 
angestrahlt, Brücken illuminiert oder Flächen wie Sportflächen oder Indust-

rieareale erhellt würden. Eine erhebliche Störwirkung oder Belästigung durch 

Lichtemissionen (vgl. Art. 1 und Art. 11 USG) sei beim vorliegenden Vorha-

ben  nicht  zu  erwarten.  Es  sollen  weder  Fassadenteile  beleuchtet  werden 

noch andere Teile des Bauvorhabens. 

Allfällige  Beleuchtungsemissionen  in  der  Nacht  könnten  durch  innere  Be-

schattungselemente  und die  Art  und Intensität der Beleuchtung  im  Aufbau 

selber reguliert und damit unabhängig vom Projekt angepasst werden. Es sei 

davon  auszugehen,  dass  die  Gastro-Beleuchtungen  nach  innen  gerichtet 

seien, um ein angenehmes Ambiente zu erzeugen. Trotz Verglasung sei so-

mit nur mit geringen Lichtemissionen zu rechnen. Die Vollzugshilfe des Bun-

desamts für Umwelt BAFU "Empfehlung zur Vermeidung von Lichtemissio-

nen  (Stand  2021)"  definiere  Richtwerte  für  die  Beurteilung,  ob  künstliches 

Licht  als  Wohnraumaufhellung  oder  Blendung  für  die  Menschen  erheblich 

störend  im  Sinne  des  Umweltschutzgesetzes  sei.  Dabei  würden  verschie-

dene Umgebungszonen unterschieden. Das Vorhaben befinde sich in einem 

Umfeld, das Richtung C-Strasse der Umgebungszone E4 mit hoher Gebiets-

helligkeit (Stadt- und Geschäftszentren) und sonst der Umgebungszone E3 

mit mittlerer Gebietshelligkeit (gut besiedelte ländliche und städtische Sied-

lungen) zugeordnet werden könne. Eine Überschreitung der Richtwerte sei 

nicht zu erwarten.  

11.3. 

Die private Rekursgegnerin entgegnet, dass die Genehmigung des Gastwirt-

schaftsprojekts  Innenausbau  gemäss  Erw. E  lit. f  der Baubewilligung  in ei-

nem nachgeschalteten Verfahren erfolge. Dabei werde dem Vorsorgeprinzip 

Rechnung zu tragen sein, indem die Lichtemissionen soweit technisch mög-

lich  und betrieblich  sinnvoll  vermieden  würden.  Im  vorliegenden Verfahren 
sei  einzig  relevant,  dass  eine  Einhaltung  der  umweltrechtlichen  Vorgaben 

möglich sei. Die mit dem Betrieb des neuen Gastro- und Retailbetriebs ver-

bundenen geringfügigen Lichtemissionen würden in der übrigen Beleuchtung 

der Umgebung aufgehen. Es werde kein direktes Licht in Richtung der Nach-

barschaft gelenkt und der Dämmungsmechanismus der Fassade werde den 

grössten Teil des dennoch von der Umgebung wahrnehmbaren Lichts schlu-

cken. 

R1S.2023.05181 

Seite 28 

 
 
11.4.1. 

Künstliches Licht besteht aus elektromagnetischen Strahlen und gehört da-

her zu den Einwirkungen i.S.v. Art. 7 Abs. 1 USG, die beim Austritt aus An-

lagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immissionen bezeichnet 

werden (Art. 7 Abs. 2 USG). Auch Strahlen sind nach Art. 11 Abs. 2 USG 

unabhängig  von  der  bestehenden  Umweltbelastung  im  Rahmen  der  Vor-

sorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und 

wirtschaftlich  tragbar  ist.  Es  gibt  für  Lichtimmissionen  weder  Immissions-

grenzwerte (zur Beurteilung der Schädlichkeit bzw. Lästigkeit) noch gelten 

vorsorgliche Anlagegrenzwerte oder Planungswerte. Die Behörden müssen 

die Lichtimmissionen daher im Einzelfall beurteilen, unmittelbar gestützt auf 

die Art. 11 bis 14 USG sowie Art. 16 bis 18 USG.  

11.4.2. 

Die verglaste Ausgestaltung der Aufstockung fällt in den Schutzbereich der 

Eigentumsgarantie und allenfalls weiterer Grundrechte wie der persönlichen 

Freiheit oder der Kunstfreiheit. Grundrechte dürfen nur eingeschränkt wer-

den, wenn dafür eine gesetzliche Grundlage vorliegt und die Einschränkung 

im öffentlichen Interesse ist oder dem Schutz von Grundrechten Dritter dient 

sowie verhältnismässig ist. Im vorliegenden Zusammenhang besteht für all-

fällige  Einschränkungen  mit  dem  Umweltschutzgesetz  eine  gesetzliche 

Grundlage  und  steht  den  privaten  Interessen  das  öffentliche  Interesse  am 

Schutz  von  Menschen,  Tieren  und  Pflanzen,  ihrer  Lebensgemeinschaften 

und Lebensräume gegen schädliche oder lästige Einwirkungen (Art. 1 Abs. 

1 USG) gegenüber. Entgegen der Rekurrentschaft 2 nicht vorausgesetzt ist 

hingegen ein öffentliches Interesse oder eine objektive Notwendigkeit an der 

geplanten verglasten Aufstockung. 

Von innen erleuchtete, grossflächige Glasfassaden sind nichts Ungewöhnli-
ches, können aber – besonders in einer ansonsten dunklen Umgebung – von 

der  Nachbarschaft  als  lästig  empfunden  werden.  Sie  sind  deswegen  aber 

nicht gestützt auf das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip von vornherein un-

zulässig. Unter den gegebenen Voraussetzungen sind die Emissionen aus 

der Innenbeleuchtung abzuschirmen (Storen, Fensterläden, blickdichte Vor-

hänge etc.). 

Mit  dem  angefochtenen  Beschluss  wurde  keine  bestimmte  Innenbeleuch-

tung bewilligt und eine solche ist üblicherweise auch nicht Gegenstand von 

R1S.2023.05181 

Seite 29 

 
 
späteren Bewilligungen für Mieterausbauten. Die Vorinstanz hat die von der 

Innenbeleuchtung ausgehenden Lichtimmissionen denn auch nicht geprüft. 

Wegen der vollverglasten Aussenhülle und der Nähe zu Wohnliegenschaften 

können übermässige Lichtimmissionen nicht  ausgeschlossen  werden.  Des 

Weiteren ist nicht gewährleistet, dass die Lichtimmissionen der später konk-

ret vorgesehenen Beleuchtung in einem nachgelagerten Bewilligungsverfah-

ren einer umweltrechtlichen Prüfung unterzogen werden. 

Mit der privaten Rekursgegnerin ist davon auszugehen, dass die Einhaltung 

der  umweltrechtlichen Vorgaben möglich  sein  wird,  zumal  es  in  Gastrono-

mieräumen  keiner  intensiven  Beleuchtung  bedarf,  wegen  der  erheblichen 

Gebietshelligkeit im Stadtraum von einer tiefen Sensitivität auszugehen ist 

(s. Vollzugshilfe des Bundesamts für Umwelt BAFU, Empfehlung zur Vermei-

dung von Lichtemissionen, Stand 2021, S. 29, www.bafu.admin.ch) und sich 

die Lichtdurchlässigkeit der Glasaufstockung gemäss der privaten Rekurs-

gegnerin sehr stark reduzieren lässt. Die Aufhebung der Baubewilligung ist 

daher nicht gerechtfertigt. Abzuweisen sind auch die von der Rekurrentschaft 

2  mit  den  Subeventualanträgen  3.a  und  3.b  verlangten  zeitlichen  Be-

triebseinschränkungen, soweit sie auf den Schutz vor Lichtimmissionen ab-

zielen. 

Da die Innenbeleuchtung grundsätzlich keiner Bewilligungspflicht untersteht 

(s. § 1  lit. g  Bauverfahrensverordnung  [BVV])  und  zur  Sicherstellung,  dass 

es in der Nachbarschaft nicht zu störenden Lichtimmissionen kommt, ist die 

angefochtene Bewilligung mit der Auflage zu ergänzen, wonach mit der Ein-

gabe für das Gastwirtschaftsprojekt Innenausbau (s. Erw. E.f der Baubewil-

ligung)  für  das  3.  und  4. Obergeschoss  ein  Beleuchtungskonzept  einzu-

reichen und bewilligen zu lassen ist. Darin ist insbesondere aufzuzeigen, wie 

in  der  Nacht  übermässige  Lichtimmissionen  in  die  Umgebung  vermieden 
werden. 

12.1. 

Die Rekurrentschaft 2 beanstandet, es fehlten Veloabstellplätze. Auf diese 

könne nicht verzichtet werden, da die Velos der Gäste andernfalls einfach in 

der Umgebung, namentlich direkt vor den Hausfassaden der rekurrentischen 

Liegenschaften  an  D-Strasse  und  E-Gasse,  abgestellt  würden,  was  die 

Hauseingänge und  Trottoire blockiere und  zu  Verkehrskonflikten  zwischen 

R1S.2023.05181 

Seite 30 

 
 
Fussgängern, Velo- und Autofahrern führe. Die fehlenden Parkplätze könn-

ten  gemäss  den  einschlägigen  Vorschriften  auch  auf  Drittgrundstücken  in 

nützlicher  Entfernung  bereitgestellt  werden.  Insofern  sei  das  Fehlen  von 

Parkplätzen auf dem Baugrundstück nicht zu beanstanden. Zu beanstanden 

sei  jedoch,  dass  auf  dem  Baugrundstück  auch  jegliche  Anlieferungs-  und 

Umschlagsflächen  für  das  Gewerbe  (Gastronomie)  fehlen  würden.  Die  für 

die betroffenen Gewerbe regelmässig erfolgenden Anlieferungen dürften den 

Verkehr nicht behindern (§ 240 PBG), was einen Umschlag auf den umlie-

genden Verkehrsflächen ausschliesse.  

12.2. 

Nachbarn sind regelmässig nicht legitimiert, die Anzahl der zu erstellenden 

Abstellplätze bzw. die Art der Erfüllung auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen 

zu  lassen,  kann  doch  ein  entsprechender  Projektmangel  mit  einer  für  den 

Nachbarn in der Regel bedeutungslosen Nebenbestimmung geheilt werden. 

Ein rekurrierender Nachbar hat zwar Anspruch darauf, die Rechtmässigkeit 

eines Abstellplatzes überprüft zu haben, wenn die nach der Realisierung des 

Bauvorhabens entstehende Parkplatzsituation eine ernsthafte Beeinträchti-

gung von Nachbargrundstücken befürchten lässt. Eine legitimationsbegrün-

dende Betroffenheit durch die gewählte Parkierungslösung ist jedoch nicht 

leichthin und bei jeder Abweichung von den Bestimmungen über die Erstel-

lung von Abstellplätzen anzunehmen. Ein Anfechtungsinteresse ist nament-

lich gegeben, wenn Übelstände im Sinn von § 243 Abs. 2 PBG zu befürchten 

sind,  die  sich  in  spezieller  Weise  zulasten  des  Nachbarn  auswirken 

(VB.2019.00846 vom 30. April 2020, E. 3.4.3, mit weiteren Hinweisen). 

Vorliegend ist nicht ernsthaft davon auszugehen, dass die ca. 2,3 m breiten 

Trottoirs  vor  den  rekurrentischen  Liegenschaften  durch  abgestellte  Velos 

derart  verstellt  werden,  dass  der  Fussgängerzugang  zu  den  Gebäuden  in 
erheblicher Weise beeinträchtigt wird. Dass Velos in die Hauseingänge ge-

stellt werden, erscheint weit hergeholt. Erwartungsgemäss müssten die gel-

tend  gemachten  Missstände  angesichts  des  bereits  bestehenden  grossen 

Publikumsverkehrs schon heute auftreten, was aber weder von der Rekur-

rentschaft 1 noch von der Rekurrentschaft 2 im Zusammenhang mit den ein-

lässlich beanstandeten Auswirkungen des bestehenden Betriebs des A nicht 

behauptet wird. Auf die Rüge betreffend die Veloabstellplätze ist daher nicht 

einzugehen. 

R1S.2023.05181 

Seite 31 

 
 
Gemäss  der  privaten  Rekursgegnerin  ist  der  Güterumschlag  an  der  C-

Strasse vorgesehen. Von 09.00-16.00 Uhr und von 20.00-06.00 Uhr ist dort 

das Abstellen von Fahrzeugen für den Güterumschlag erlaubt, die entspre-

chende Signalisation ist vorhanden. Diese Rüge erweist sich damit als unbe-

gründet. 

13.1. 

Die  Rekurrentschaft 1  ist  der  Auffassung,  von  den  gemäss  Gästetoiletten-

Konzept erforderlichen Anzahl 28 Toiletten seien nur deren 25 effektiv vor-

handen.  Die  minimale  Anzahl  Toiletten  sei  zwingend  einzuhalten.  Zurzeit 

hätten wartende Gäste oder solche, welche den Club verlassen, keine Mög-

lichkeit auf die Toilette zu gehen. Dies führe zum Urinieren und Fäkalisieren 

bei den benachbarten Privathäusern, insbesondere in Durchgängen und Hin-

terhöfen. Die Rekurrentschaft 1 beantragt, dass 5 Toiletten so gebaut wer-

den, dass diese jederzeit, auch nach Betriebsschluss, für die Besuchenden 

zugänglich sind. 

13.2. 

Die Rüge und der betreffende Antrag beziehen sich auf Missstände, die im 

Zusammenhang mit dem bestehenden Betrieb des Klub A geltend gemacht 

werden. Dieser ist wie bereits ausgeführt (E. 9.5.3.) nicht Gegenstand des 

Rekursverfahrens. Im Übrigen ist die Rekurrentschaft 1 von den angeblich 

fehlenden 3 Toiletten nicht in eigenen Interessen betroffen, denn die Minder-

zahl hat offensichtlich nicht zur Folge, dass sich Gäste oder Angestellte der 

neu geplanten Gastronomielokale nach draussen begeben, um ihre Notdurft 

bei den rekurrentischen Liegenschaften zu verrichten. Auf die Rüge ist daher 

nicht einzugehen und auf den betreffenden Antrag ist nicht einzutreten. 

14.1. 

Die Rekurrentschaft 1 moniert, im Zusatzformular 4a werde die Zahl der "Be-

sucher/innen wartend max. im Freien vor dem Eingang" mit 0 angegeben. 

Die Erfahrung beim A-Club zeige, dass dies nicht zutreffe. Oftmals würden 

300 und mehr Personen vor dem Eingang warten, das Trottoir sei für Fuss-

gänger nicht nutzbar, die Durchfahrt für Autos oftmals eingeschränkt und z.B. 

die Sicht an der Einfahrt D-Strasse in die C-Strasse Richtung Kalkbreite ein-

geschränkt.  Durch  die  enge  Verflechtung  des  bestehenden  Club-Betriebs 

R1S.2023.05181 

Seite 32 

 
 
und  der  geplanten  Gastronomie/Bar  werde  sich  dies  noch  verstärken.  Die 

Situation  müsse  für  den  ganzen  Gebäudekomplex  gesamthaft  betrachtet 

werden. Die Rekurrentschaft 1 beantragt, dass innerhalb des Gebäudes ge-

nügend  Platz  geschaffen  wird,  damit  alle  Gäste  innerhalb  des  Gebäudes 

warten können. Eine "Übernutzung des öffentlichen Raums" sei zu untersa-

gen. 

14.2. 

Die  Vorbringen  betreffen  wiederum  den  bestehenden  Betrieb  des  Klub  A, 

worauf aus bereits genannten Gründen nicht einzugehen ist. 

15.1. 

Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, dass bereits jetzt viel zu wenig Parkplätze 

für Anwohnerinnen und Anwohner und deren Besucherinnen und Besucher 

im betroffenen Bereich des Kreis 4 zur Verfügung stünden. Um die Parkplatz-

situation für die umliegenden Bewohnerinnen und Bewohner nicht zusätzlich 

zu erschweren, wird beantragt, es seien mindestens 21 Parkplätze zu erstel-

len. Zudem sei ein detailliertes Verkehrskonzept (Mobilitätskonzept) zu erar-

beiten, um aufzuzeigen, wie die im Zusatzformular 4a behauptete mehrheit-

liche Anreise der Gäste mit ÖV garantiert werde. 

Weiter  sollen  gemäss  Berechnung  in  der  Baueingabe  minimal  118 Velo-

plätze bereitgestellt werden. lm Moment seien aber keinerlei Veloplätze vor-

handen. Es werde beantragt, dass zusätzlich mindestens 118 Veloplätze in 

der Tiefgarage, nach Möglichkeit mehr, erstellt würden. 

15.2. 

Zur  Legitimation  von  Nachbarn  im  Zusammenhang  mit  der  Anzahl  Park-
plätze kann auf obenstehende Ausführungen (E. 12.2.) verwiesen werden. 

Da Private keinen Anspruch auf einen öffentlichen Parkplatz haben, ergibt 

sich dadurch, dass für Anwohner nicht genügend öffentliche Parkplätze zur 

Verfügung stehen, keine legitimationsbegründende Betroffenheit. Weitere, in 

der Replik vorgebrachte Auswirkungen, wie die allgemeine Verteuerung von 

Parkplatzmieten infolge hoher Nachfrage und ein vermehrter Suchverkehr, 

sind keine unmittelbaren, dem Bauvorhaben zuzurechnenden (und damit le-

gitimationsbegründenden)  Folgen.  Die  neuen  Gastronomiebetriebe  bewir-

ken  keinen  spürbaren  Mehrverkehr.  Auch  daraus  ergibt  sich  keine 

R1S.2023.05181 

Seite 33 

 
 
legitimationsbegründende  Betroffenheit.  Bezüglich  die  Veloabstellplätze 

kann  ebenfalls  auf  obenstehende  Ausführungen  (E. 12.2.)  verwiesen  wer-

den. Auf die betreffenden Anträge ist nicht einzutreten. 

16.1. 

Die Rekurrentschaft 1 beantragt, "BZO Art 1, Abs 1" sei sinngemäss auch 

für  den  Umbau  anzuwenden  und  eine  Dachbegrünung  zwingend  vorzu-

schreiben. Auch im geplanten Terrassenteil müsse ein Grossteil der Fläche 

bepflanzt sein. 

16.2. 

Gemäss Art. 11 Abs. 1 BZO sind grundsätzlich Bereiche eines Flachdachs, 

welche nicht als begehbare Terrasse ausgebildet werden, ökologisch wert-

voll zu begrünen. Von einem allfälligen Mangel ist die Rekurrentschaft 1 nicht 

in eigenen Interessen betroffen. Er würde auch nicht zur Aufhebung der Bau-

bewilligung führen, sondern höchstens zu einer für die Rekurrentschaft 1 be-

deutungslosen Auflage. Auf den Antrag ist daher nicht einzutreten. 

17.1. 

Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, weil kein Fumoir geplant sei, seien Auflagen 

notwendig, um eine zusätzliche Lärmbelastung durch Rauchende und Trin-

kende im Aussenbereich zu vermeiden: 

- 

lm Restaurant- und Barbereich seien genügend Fumoirs einzuplanen. 

-  Die Terrasse dürfe ausserhalb der genehmigten Betriebszeiten nicht 

für das Rauchen und Trinken genutzt werden. 

-  Die Mitnahme von Getränken auf die Strasse sei zu unterbinden. 

-  Bei der neu geplanten Bar dürften die Getränke nur im Sitzen im Aus-

senbereich konsumiert werden. Rauchende Gäste dürften keine Ge-

tränke  im  Aussenbereich  konsumieren  und  es  sei  sicherzustellen, 

dass sich ausserhalb der genehmigten Betriebszeiten im Aussenbe-

reich  keine  Ansammlung  von  Rauchenden  und  Trinkenden  bilden 

würden. 

R1S.2023.05181 

Seite 34 

 
 
17.2. 

Wie  die  Vorinstanz  zutreffend  vorbringt,  besteht  keine  gesetzliche  Grund-

lage,  welche  Gastwirtschaftsbetriebe  dazu  verpflichten  würde,  ein  Fumoir 

vorzusehen. Im Übrigen kann im Baubewilligungsverfahren auch nicht ein-

fach  antizipiert  werden,  dass  die  künftigen  Gäste  durch  ihr  Trinkverhalten 

und durch  Zigarettenrauch übermässige  Emissionen  im  öffentlichen  Raum 

verursachen werden, welche im Rahmen der Vorsorge zu unterbinden wä-

ren. Die angeordneten Einschränkungen der Betriebszeiten der Aussenwirt-

schaften gelten selbstredend auch für die Nutzung der Terrassen zum blos-

sen Rauchen und Trinken. Weitere Anordnungen sind im Rahmen der vor-

liegenden Baubewilligung nicht erforderlich. Damit sind die Anträge abzuwei-

sen. 

18.1. 

Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, Details zu den Ablufteinrichtungen (Küche), 

Klima- und Lüftungsanlagen seien nicht vorhanden. Es wird beantragt, die 

Lüftungsanlagen (Zu- und Abluft) und die Kamine so auszurichten, dass kei-

nerlei Geräusche und Gerüche in der Umgebung wahrnehmbar sind. Sollten 

solche Geräusche und Gerüche dennoch hörbar oder wahrnehmbar sein, sei 

den  Nachbarn  ein  Recht  auf  Forderung  zur  Nachbesserung  explizit  einzu-

räumen. Die Abluft der Küche müsse mit Aktivkohle oder ähnlicher Filtertech-

nologie geruchsneutral ausgestaltet werden und regelmässig gewartet wer-

den. Die Abluft solle in Richtung der am wenigsten bewohnten Seite, d.h., 

dem Gebäude I, entlassen werden. 

18.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, die Bewilligung des Innenausbaus des Gastwirt-

schaftsprojekts und der Lüftungs- und Klimaanlagen erfolge in einem nach-
gelagerten Verfahren. Um die Baufreigabe zu erhalten, müsse die Bauherr-

schaft  dem  Umwelt-  und  Gesundheitsschutz  Zürich  detaillierte  Unterlagen 

zum Gastwirtschaftsbetrieb und zu den geplanten Lüftungs- und Klimaanla-

gen einreichen. Die konkreten technischen Einrichtungen seien damit nicht 

Gegenstand der angefochtenen Verfügung. In Bezug auf die Abluft der Gast-

wirtschaftsbetriebe und die Lage der Fortluftkamine sei eine Reihe konkreter 

Vorgaben gemacht worden (Ziff. ll.B.20). Vor Baubeginn seien dem Amt für 

Baubewilligung abgeänderte Pläne einzureichen, auf denen die Lage und die 

Höhe der Fortluftkamine entsprechend den konkreten Vorgaben dargestellt 

R1S.2023.05181 

Seite 35 

 
 
werde.  Dadurch  werde  sichergestellt,  dass  es  durch  die  Fortluftkamine  zu 

keiner Geruchsbelästigung der Umgebung komme. Der zusätzliche Einbau 

von Aktivkohlefiltern o. ä. sei unter diesen Voraussetzungen nicht erforder-

lich. 

18.3. 

Das Vorgehen der Baubehörde ist nicht zu beanstanden. Zum Grundsatz der 

Einheit  der  Baubewilligung  kann  auf  die  Erwägungen  E. 5.2.2.  verwiesen 

werden. Auch in umweltrechtlicher Hinsicht (Lärm, Gerüche) steht aufgrund 

der erheblichen Abstände zu den Nachbarliegenschaften ausser Frage, dass 

ein rechtmässiger Zustand erreicht werden kann. Dass "keinerlei Geräusche 

und Gerüche in der Umgebung wahrnehmbar sind", kann nicht verlangt wer-

den.  Massgebend 

sind 

die 

betreffenden 

Immissionsgrenzwerte 

(s. Art. 15 USG)  und  das  umweltrechtliche  Vorsorgeprinzip  (Art. 11  Abs. 2 

USG).  Es  ist  der  Bauherrschaft  überlassen,  auf  welche  Weise  sie  diesen 

Vorschriften nachkommen will, weshalb es nicht erforderlich ist, ihr diesbe-

züglich  die  von  der  Rekurrentschaft  verlangten  Vorgaben  zu  machen.  Bei 

allfälligen späteren Verstössen gegen Umweltvorschriften können sich Be-

troffene  an  die  Baubehörde  wenden  und  ihre  Ansprüche  letztlich  auf  dem 

Rechtsmittelweg  durchsetzen  (Immissionsklage).  Eines  explizit  einzuräu-

menden "Rechts auf Forderung zur Nachbesserung" bedarf es nicht. Nach 

dem Gesagten ist der Rekurs in diesem Punkt abzuweisen. 

19.1. 

Die Rekurrentschaft 1 bringt vor, die Nutzung des öffentlichen Raums durch 

einen Barbetrieb im Freien sei abzulehnen, da die Umgebung bereits durch 

den A-Club stark belastet sei.  

19.2. 

Die Bewilligung für die Benützung des öffentlichen Raums ist nicht Gegen-

stand des angefochtenen Beschlusses. Auf die Rüge ist daher nicht einzu-

gehen. 

20.1. 

Die  Rekurrentschaft  1  bringt  vor,  die  D-Strasse  und  die  E-Gasse  würden 

schon  heute  vom  A-Komplex  für  die  Anlieferung  und  weitere  Zwecke 

R1S.2023.05181 

Seite 36 

 
 
übermässig genutzt: Anlieferungen mit Parkieren auf der Strasse/Trottoir und 

nicht auf dem markierten Güterumschlagplatz, Reservation und Absperrung 

der  raren  Parkplätze  für  Tourbusse,  Behinderungen  durch  über  Fahrbahn 

und Trottoir gelegte Stromkabel. Auch würden sich in der Nachtruhezeit, teils 

bis in die frühen Morgenstunden, grosse Lärmemissionen ergeben, vor allem 

nach den Konzerten, durch das Beladen der Tourbusse und die Crew/Band. 

Die Rekurrentschaft 1 verlangt diesbezüglich diverse, hier nicht im Einzelnen 

wiederzugebende Auflagen. 

20.2. 

Die Vorbringen betreffen den bestehenden Betrieb des Klub A, worauf aus 

bereits genannten Gründen nicht einzugehen ist. Hinsichtlich der Anlieferung 

für die neu geplanten Gastronomiebetriebe kann auf die Ausführungen unter 

E. 12.2. verwiesen werden. 

21.1. 

Die Rekurrentschaft 1 beanstandet, dass der Clubbetrieb während der Bau-

arbeiten  aufrechterhalten  werden  solle.  Dies  würde  bedeuten,  dass  die 

Lärmbelastung fast 24 Stunden andauern würde. Es würden daher folgende 

Auflagen beantragt: 

-  Baubeginn erst um 09.00 Uhr anstelle von 07.00 Uhr gemäss APV 

-  Keine Bauarbeiten an Samstagen und Sonntagen 

-  Keine Bauarbeiten an offiziellen und halboffiziellen (z.B. Sechseläu-

ten, Knabenschiessen) Feiertagen. 

Ausserdem sei eine zusätzliche Einschränkung des öffentlichen Parkraumes 
durch Baustellen nicht akzeptabel. Es werde daher beantragt, dass die um-

liegenden  Parkfelder  nicht  für  Material,  Baustellencontainer  und  ähnliches 

beansprucht werden dürften. Sollte dennoch öffentlicher Grund während der 

Bauzeit benutzt werden müssen, sollten dazu andere Flächen, z.B. die Flä-

che vor dem Gebäude G oder die freie Fläche vor der E-Gasse 21, zugewie-

sen werden. Sollte eine Aufhebung öffentlicher Parkplätze während der Bau-

zeit  unausweichlich  sein,  sei  Ersatz  für  die  Anwohnenden  in  der  näheren 
Umgebung bereitzustellen.  

R1S.2023.05181 

Seite 37 

 
 
21.2. 

Die Bauausführung ist nicht Gegenstand der angefochtenen Baubewilligung, 

weshalb auf diese Anträge nicht einzutreten ist. 

22.1. 

Die Rekurrentschaft 1 beantragt, dass soweit möglich die von ihr verlangten 

Auflagen  ins  Grundbuch  einzutragen  seien.  Als  Beschwerdeführer  gegen 

mögliche Verletzungen der Auflagen seien nicht nur die Eigentümer der ent-

sprechenden  Liegenschaften,  sondern  auch  explizit  deren  Mieter  zuzulas-

sen. 

22.2. 

Wie  ausgeführt,  ist  die  Betriebszeit  der  Aussenwirtschaft  auf  der  Dachter-

rasse antragsgemäss bis 22.00 Uhr zu beschränken. Die dahingehende Ne-

benbestimmung  in  der  Baubewilligung  gilt  unbesehen  einer  (in  der  Praxis 

unüblichen)  Anmerkung  im  Grundbuch,  die  lediglich  eine  deklaratorische 

Wirkung entfaltet. Eine Grundbuchanmerkung ist daher entbehrlich und der 

betreffende  Antrag  somit  abzuweisen.  Die  übrigen  Rekursanträge  der  Re-

kurrentschaft sind wie dargelegt abzuweisen, womit sich weitere Ausführun-

gen dazu erübrigen. Wer bei allfälligen Verstössen gegen die Baubewilligung 

als "Beschwerdeführer" legitimiert ist, ist nicht in der Baubewilligung zu re-

geln. Der Antrag ist abzuweisen. 

23. 

Zusammengefasst  ist  der  Rekurs  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2023.05185 

(ZVH) abzuweisen. Die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2023.05184 

(Rekurrentschaft 1) und R1S.2023.05186 (Rekurrentschaft 2) sind teilweise 
gutzuheissen. 

Demgemäss ist der erste Satz von Dispositivziffer II.B.33 des Beschlusses 

der Bausektion vom 9. November 2021 wie folgt neu zu fassen: "Der Betrieb 

der Gastwirtschaften im Freien wird im Erdgeschoss von 07.00 bis 24.00 Uhr 

und im 3. Obergeschoss von 10.00 bis 22.00 Uhr gestattet."  

Weiter ist der Beschluss der Bausektion vom 9. November 2021 mit folgen-

der  Auflage  zu  ergänzen:  "Mit  der  Eingabe  für  das  Gastwirtschaftsprojekt 

R1S.2023.05181 

Seite 38 

 
 
Innenausbau  (s. Erw. E.f  der  Baubewilligung)  für  das  3.  und  4. Oberge-

schoss ist ein Beleuchtungskonzept einzureichen und bewilligen zu lassen. 

Darin  ist  insbesondere  aufzuzeigen,  wie  in  der  Nacht  übermässige 

Lichtimmissionen in die Umgebung vermieden werden." 

Im Übrigen sind die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2023.05184 und 

R1S.2023.05186 abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

24.1. 

Gemäss § 13 Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kos-

ten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Kosten, die ein Beteiligter 

durch Verletzung von Verfahrensvorschriften oder durch nachträgliches Vor-

bringen von Tatsachen oder Beweismitteln verursacht, die er schon früher 

hätte  geltend  machen  können,  sind  ihm  ohne  Rücksicht  auf  den  Ausgang 

des Verfahrens zu überbinden. 

Damit verlangt das Gesetz in erster Linie, die Kosten des Rekursverfahrens 

den  Verfahrensbeteiligten  gemäss  ihrem  Unterliegen  zu  überbinden.  Das 

Obsiegen  (als  Gegenstück  zum  Unterliegen)  wird  grundsätzlich  daran  ge-

messen,  ob  und  in  welchem  Umfange  die  anfechtende  Partei  mit  ihrem 

Rechtsmittel zum Nachteil der Gegenpartei eine Änderung der angefochte-

nen  Anordnung  bewirkt.  Massgebend  sind  die  gestellten  Anträge.  Auf  die 

Begründetheit einzelner Rügen kommt es nicht an (Kaspar Plüss, in: Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 50 f.). 

Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 23. März 2023 

(VB.2022.00646)  gut,  hob  den  Entscheid  des  Baurekursgerichts  vom 

23. September 2022 auf und wies die Sache im Sinne der Erwägungen an 
die Vorinstanz zurück. Die Rekursinstanz ist an diese rechtliche Beurteilung 

gebunden.  Demgemäss  sind  die  Kosten  des  ersten  Verfahrensgangs  auf-

grund des vollständigen Unterliegens neu den rekurrierenden Parteien auf-

zuerlegen, unter Berücksichtigung des jeweils verursachten Aufwandes. Zu-

züglich der ausgangsgemäss und unter Berücksichtigung des jeweils verur-

sachten Aufwandes zu verlegenden Kosten des vorliegenden Verfahrens er-

geben sich folgende Kostenanteile: 

-  3/10  

Zürcher Heimatschutz ZVH 

R1S.2023.05181 

Seite 39 

 
 
-  1/8  

DH 

- 

je 1/40 

Rekurrierende 2-6 im Verfahren G.-Nr. 
R1S.2023.05184 

- 

je 7/130   Rekurrierende 1-6 im Verfahren G.-Nr.  

R1S.2023.05183 

-  7/260  

JS 

- 

je 1/20  

Bausektion Stadt Zürich und Y AG 

Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05183 haften solidarisch 

für 1/5 der Verfahrenskosten. Die Rekurrierenden in den Verfahren G.-Nrn. 

R1S.2023.05184 und R1S.2023.05186 haften jeweils unter sich solidarisch 

für 3/20 der Verfahrenskosten. 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt  wie hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf 

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der 

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu 

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 

Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der 

Schutzmassnahme  verbundener  Eingriff  in  das  Eigentum,  Baukosten 

Fr. 18 Mio.),  des  getätigten  Verfahrensaufwandes  (teilweise  mehrfache 

Schriftenwechsel,  Durchführung  eines  Abteilungsaugenscheins),  des  Um-

fangs des vorliegenden Urteils und der Vereinigung mehrerer Rekursverfah-

ren ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 16'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 

vom 18. Februar 2016, E. 2; BGr 1C_244/2013 vom 4. Juli 2013, E. 4; BRGE 

II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012, E. 16, in BEZ 2014 Nr. 

36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser be-

stätigt  mit  BGr  1C_810/2013  vom  14.  Juli  2014;  www.baurekursgericht-

zh.ch). 

R1S.2023.05181 

Seite 40 

 
 
 
 
24.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder 

den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um-

triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der privaten Rekursgeg-

nerin  zulasten  des  ZVH  (G.-Nrn.  R1S.2023.05182  und  R1S.2023.05185) 

eine Umtriebsentschädigung von Fr. 3'700.--, zulasten des Rekurrenten im 

Verfahren G.-Nr. R1S.2023.05181 eine solche von Fr. 1'500.--, zulasten der 

Rekurrentschaft  im  Verfahren  G.-Nr.  R1S.2023.05183  von  Fr. 1'850.--  und 

zulasten der Rekurrentschaften in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2023.05184 

und R1S.2023.05186 eine unter Berücksichtigung des teilweisen Obsiegens 

reduzierte  Entschädigung  von  je  Fr. 925.--  zuzusprechen  (insgesamt 

Fr. 8'900.--). Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt 

die  Zusprechung  eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE II 

Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

24.3. 

Die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung 

(§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensätz-

lichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Unterliegens 

in  der  Regel  nicht  entschädigungspflichtig  (§ 17  Abs. 3  VRG).  Umgekehrt 

entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschädigungsan-
spruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend nicht gege-

ben.  Demnach  ist  der  Vorinstanz  keine  Umtriebsentschädigung  zuzuspre-

chen. 

R1S.2023.05181 

Seite 41 

 
 
 
R1S.2023.05181, R1S.2023.05182, R1S.2023.05183, R1S.2023.05184, R1S.2023.05185 + R1S.2023.05186 / Protokoll Seite 3