# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3fbde5ce-42af-5b65-9342-896f4eabc12f
**Source:** Solothurn (SO)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-01-08
**Language:** de
**Title:** Solothurn Verwaltungsgericht 08.01.2018 VWBES.2017.284
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SO_Omni/SO_VG_001_VWBES-2017-284_2018-01-08.html

## Full Text

Verwaltungsgericht

Urteil vom 8. Januar 2018

Es wirken mit:

Oberrichterin Scherrer Reber 

Oberrichter Müller 

Oberrichter Stöckli 

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1.    A.___

2.    B.___

beide vertreten durch Rechtsanwalt
Stephan Glättli,
Martin Disteli-Strasse 9, Postfach 768, 4601
Olten 

 

Beschwerdeführer 

 

 

gegen

 

 

1.    Regierungsrat
des Kantons Solothurn, Rathaus, 4509 Solothurn,
vertreten durch Bau- und Justizdepartement,
Rötihof, Werkhofstrasse 65,
4509 Solothurn 

2.    Einwohnergemeinde
Obergösgen, Dorfkern 1, 4653 Obergösgen, 

3.    G.___
vertreten durch Rechtsanwalt und Notar
Cuno Jaeggi,
KSC Rechtsanwälte und Notare, Bielstrasse 111, Postfach 316, 4503
Solothurn 

 

Beschwerdegegner 

  

 

 

betreffend     Teilzonenplan,
Gestaltungs- und Erschliessungsplan "Steinengasse" Obergösgen

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

 

I.

 

1. Vom 10. Juni 2016 bis 11. Juli 2016
und wegen eines Formfehlers ein zweites Mal vom 12. August bis 12. September 2016
legte die Einwohnergemeinde Obergösgen den Teilzonen-, Gestaltungs- und
Erschliessungsplan «Steinengasse» (in der Folge TZP) mit Sonderbauvorschriften (SBV)
sowie die Änderung der Zonenvorschriften (ZV) öffentlich auf. Die vier Grundstücke
GB Obergösgen Nrn. 6, 629, 641 und 642 mit einer Gesamtfläche von 20'630 m2
bilden den Planperimeter. Gemäss rechtsgültigem Bauzonenplan (RRB Nr. 2379 vom
16. Dezember 2003) liegen die beiden Grundstücke GB Nrn. 6 und 641 in der
Wohnzone W2 mit einer Ausnützungsziffer (AZ) für Einzelhäuser von 0,35 und für
zusammengebaute Einfamilienhäuser von 0,4. Die beiden Grundstücke GB Nrn. 629
und 642 liegen in der Kernzone B (KB) mit einer Ausnützungsziffer von 0,4. Der
TZP sieht die Umzonung des gesamten Areals in eine W3-Zone mit einer AZ von 0,7
vor. Gemäss den SBV beträgt die maximal zulässige Bruttogeschossfläche 15'650 m2,
was einer AZ von 0,759 entspricht. Insgesamt sind auf 15 Baubereichen rund 115
Wohneinheiten vorgesehen, was Wohnraum für ca. 230 Personen schaffen würde. In
den östlichen, an die Lostorferstrasse angrenzenden Baubereichen sollen
Einrichtungen für Betreuungs- und Pflegedienstleistungen, sowie
Verkaufsgeschäfte und Restaurants geschaffen werden.

 

2. Innerhalb der beiden Auflagefristen
gingen insgesamt 22 Einsprachen ein, welche der Gemeinderat unter Abänderung und
Ergänzung der Sonderbauvorschriften teilweise guthiess, im Übrigen aber abwies,
soweit er darauf eintrat. Der TZP wurde vom Gemeinderat Obergösgen am 1.
Dezember 2016 beschlossen und der bestehende Gestaltungsplan «Steinengasse» vom
17. Februar 2009 aufgehoben.

 

3. Gegen diesen Beschluss erhoben sechs
Parteien Beschwerde beim Regierungsrat. Nach Einholung von Stellungnahmen der
Einwohnergemeinde und der Projektentwicklerin G.___ wies der Regierungsrat mit
Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 2017/1250 vom 4. Juli 2017 alle Beschwerden ab
und auferlegte den Beschwerdeführern die Kosten und die Parteientschädigung der
G.___ zu je einem Sechstel.

 

4. Gegen den erwähnten RRB erhoben A.___
und B.___ (in der Folge Beschwerdeführer), beide vertreten durch Rechtsanwalt
S. Glättli mit Eingabe vom 20. Juli, resp. 21. August 2017 frist- und
formgerecht Beschwerde und stellten folgende Rechtsbegehren:

 

1.    Der Beschluss des Regierungsrates vom 4.
Juli 2017 (RRB Nr. 2017/1250) sei aufzuheben.

2.    Der Teilzonen-, Gestaltungs- und
Erschliessungsplan «Steinengasse», Änderung Zonenplan und Zonenreglement, GB
Obergösgen Nrn. 6, 629, 641 und 642, mit den dazugehörigen
Sonderbauvorschriften, sei nicht zu genehmigen.

unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

 

Zunächst bestreiten sie die
Parteistellung der G.___. Obwohl diese weder im Einsprache-, noch im
Beschwerdeverfahren Parteistellung innegehabt hätte, seien ihr die bei der
Vorinstanz eingereichten Beschwerden zur Stellungnahme überlassen und sei sie
am durchgeführten Augenschein zugelassen worden. Dies sei unzulässig. Wer nicht
bereits im Einspracheverfahren als Partei zugelassen war, dürfe im
Beschwerdeverfahren nicht Parteistellung erlangen und sei vom Verfahren
ausgeschlossen. Zudem sei die G.___ nicht besonders berührt, da keines der vier
Grundstücke in ihrem Eigentum stehe. Sie sei durch den TZP nicht stärker als
jedermann betroffen und habe kein eigenes, persönliches Interesse an der
vorliegenden Planung.

 

Weiter machen die Beschwerdeführer
geltend, der TZP verstosse gegen das im Rahmen der Ortsplanungsrevision
entwickelte räumliche Leitbild der Gemeinde, die kantonale Siedlungsstrategie
und das regionale Entwicklungskonzept, da weder ein Handlungsbedarf bei der
Siedlungsentwicklung bestehe, noch die in diesen Planungsinstrumenten
verbindlich vorgegebenen Ziele umgesetzt würden. Die Planung sei unangemessen
und nicht zweckmässig und der TZP daher rechtswidrig. Das räumliche Leitbild
sei an der Gemeindeversammlung vom 12. Juni 2017 genehmigt worden und hätte vom
Regierungsrat berücksichtigt werden müssen. Gemäss dem räumlichen Leitbild
strebe die Gemeinde ein moderates Wachstum an, welches die Einwohnerzahl von
2500 langfristig nicht überschreite. Mit den geplanten 115 Wohneinheiten werde
diese Zahl aber bei einem aktuellen Einwohnerstand von ca. 2200 überschritten,
so dass der TZP im Widerspruch zum räumlichen Leitbild stehe und deshalb nicht
genehmigt werden könne. Die Beschwerdeführer bemängeln weiter, dass die
Einwohnergemeinde es entgegen dem Planungsziel im räumlichen Leitbild
(Ermöglichen von altersgerechtem Wohnen in zentrumsnahen Bereichen) verpasst
habe, dies im TZP rechtsverbindlich sicherzustellen. Es stehe den
Grundeigentümern nämlich nach wie vor frei, im Baubereich A auch eine reine
Wohn- und nicht störende Gewerbenutzung zu realisieren. Der TZP erfülle einzig
das Ziel der dichten Nutzung. Die übrigen gemäss räumlichem Leitbild
vorgegebenen Ziele (qualitativ hochwertig, Mehrwert für die Gemeinde,
Gestaltung mit guter Einordnung in die bestehende Siedlungsstruktur) würden
verfehlt. Geplant seien im Gegenteil monotone, beliebige Flachdachgebäude in
linearer Anordnung. Weder werde die bestehende, von ehemaliger
landwirtschaftlicher Nutzung geprägte Struktur, noch die durch Sattel- und
Walmdächer geprägte Form der bestehenden Bauten übernommen. Es finde weder eine
gute Einordnung statt, noch werde auf die bestehende Bebauung Rücksicht
genommen. Dazu komme, dass der TZP der Siedlungsstrategie des Kantons Solothurn
widerspreche, da sich daraus kein Handlungsbedarf für Neuein- oder Aufzonungen
ergebe. Auch aus dem Regionalen Entwicklungskonzept (REK) Niederamt ergebe sich
kein Handlungsbedarf. Im Gegenteil: die Einwohnergemeinde Obergösgen liege in
der Entwicklungspriorität «dörfliches Leben im Hügelraum» und richte ihre
Entwicklung auf den ortstypischen Charakter aus. Die Siedlungsentwicklung solle
moderat erfolgen. Insbesondere der Verzicht auf einen Architekturwettbewerb,
sowohl in der Planung als auch im Baubewilligungsverfahren, sei nicht
nachvollziehbar und verstosse gegen das REK. Bezüglich Ausnützungsziffer sei an
der öffentlichen Informationsveranstaltung vom 25. Februar 2016 zugesichert
worden, die bestehende W3 Ausnützungsziffer von 0,5 werde auch auf den TZP
angewandt. Die AZ betrage aber im Projekt nun 0,7. Damit verstosse die Gemeinde
gegen das Vertrauensprinzip. Die Erhöhung der AZ von 0,4 auf (faktisch) 0,76
und damit um mehr als 20 % sei im Gestaltungsplanverfahren unzulässig. Mit der
Übertragung der AZ auf ein anderes Baufeld könnte partiell eine Ausnützung
erreicht werden, die noch höher liege. Bezüglich Kosten seien die
Beschwerdeführer der Auffassung, dass die Honorarnote der G.___ nicht
gerechtfertigt und angemessen zu kürzen sei.

 

5. Die G.___ (in der Folge
Beschwerdegegnerin 3), vertreten durch Rechtsanwalt C. Jäggi, nahm mit
Schreiben vom 18. September 2017 zur Beschwerde Stellung und stellte das
Rechtsbegehren, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen

 

Zur Begründung wurde zusammengefasst
ausgeführt, als Bauherrin habe sie nach langjähriger Praxis ohne weiteres Parteistellung.
Sie sei auch im Verfahren vor dem Gemeinderat Partei gewesen und als solche sei
ihr auch der Entscheid des Gemeinderates eröffnet worden. Auch im Verfahren
beim Bau- und Justizdepartement (BJD) habe sie Parteistellung gehabt,
Parteirechte ausgeübt und der angefochtene Entscheid sei ihr eröffnet worden.
Dass sie als Projektentwicklerin ein schutzwürdiges Interesse habe, sei
offensichtlich. Bezüglich Ausnützungsziffer gelte es zu berücksichtigen, dass beim
Vorzustand Dach- oder Attikageschosse ohne Anrechnung an die
Geschossfläche/Ausnützung errichtet werden könnten, so dass die effektive
(rechnerische) AZ 0,55 (und nicht 0,4) betrage. Die effektive Verdichtung
betrage deshalb nicht zusätzliche 0,36, sondern «nur» 0,21, was eben nur 38 %
und nicht fast einer Verdoppelung entspreche. Die von den Beschwerdeführern
angesprochenen übergeordneten Planungen, wie REK und kantonale
Siedlungsstrategie, seien zwar behördenverbindlich, kämen aber keinen
Rechtssätzen gleich, und es sei fraglich, ob sich die privaten Beschwerdeführer
überhaupt darauf berufen könnten. Unbesehen davon, seien die
Kognitionsbefugnisse der überprüfenden Gerichtsbehörden bei Planungen auf die
Zweckmässigkeit beschränkt. Private könnten in diesem Zusammenhang lediglich
vorbringen, es seien private schutzwürdige Interessen unberücksichtigt
geblieben, ein privates Interesse an einer Überprüfung der
Behördenverbindlichkeit bestehe nicht. Die Tatsache, dass am 12. Juni 2017 das
räumliche Leitbild der Gemeinde (vor Erlass der angefochtenen Verfügung) von
der Gemeindeversammlung beschlossen worden sei, sei ohne jegliche Relevanz,
denn dieses wirke sich gemäss geltender Praxis nur für die anstehende
Ortsplanungsrevision und nicht für ein laufendes Nutzungsplanverfahren aus. Ein
räumliches Leitbild habe in diesem Sinne keine Vorwirkung. Bezüglich Sicherung
von Alterswohnungen gelte ebenfalls, dass die Beschwerdeführer kein privates
schutzwürdiges Interesse daran geltend machen könnten. Zudem enthalte das
Planungsrecht keinen Zonenbegriff «Alterswohnungen», dies würde einer
materiellen Enteignung nahekommen. Im Übrigen habe die Aktiengesellschaft, die
die Baufelder A1 und A2 bebauen werde, der Gemeinde gegenüber versichert,
Alterswohnungen mit Pflegedienstleistungen anzubieten. Diese Absicherung genüge
für einen Gestaltungsplan. Bezüglich Einpassung in die Siedlungsstruktur treffe
es nicht zu, dass das Gebiet ohne genügende Einordnung in die bestehende
Siedlungsstruktur überbaut werden solle. Es sei von diversen verschiedenartigen
Zonen und Strukturen umgeben, so dass es an den Zonengrenzen zwangsläufig zu
Übergängen komme. Die Planungsidee sei aber vorhanden und sichtbar. Hinzuweisen
sei in diesem Zusammenhang auch auf die Möglichkeit, gemäss § 31 SBV bei jedem
Baubewilligungsverfahren ein Fachgutachten einholen zu können. Bezüglich
Aufzonung und Verdichtung wäre es geradezu verheerend, wenn an diesem Ort
Bauland verschleudert würde. Die Erhöhung der Grundnutzung von W2 auf W3 und
die zusätzliche Erhöhung um weniger als 10 % sei massvoll und zulässig. Man sei
weit entfernt von einer Regelausnutzung nach W3. Von einem Verstoss gegen das
Vertrauensprinzip anlässlich der Informationsveranstaltung könne keine Rede
sein. Massgebend sei, was aufgelegt und beschlossen worden sei, zudem hätte der
formelle Mangel im Rechtsmittelverfahren geheilt werden können. Anzufügen sei,
dass im Bereich der Liegenschaft der Beschwerdeführer mit einer Gebäudehöhe
operiert werde, die derjenigen der W2 entspreche, und nicht allzu lange Gebäude
gebaut werden könnten. Daher sei nicht erkennbar, dass private Interessen
verletzt sein könnten. Im Gegenteil: diese seien schon berücksichtigt worden.

 

6. Das BJD nahm namens des
Regierungsrates mit Schreiben vom 18. September 2017 Stellung und beantragte,
die Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wurde in erster
Linie auf den angefochtenen Beschluss verwiesen. Ergänzend führte das BJD aus, der
Regierungsrat habe bezüglich des Einbezugs des räumlichen Leitbildes und dessen
Genehmigung am 12. Juni 2017 nur ausgeführt, dass selbst wenn das Leitbild zur
zukünftigen Ortsplanung bereits auf den strittigen Teilzonenplan anwendbar
wäre, kein Widerspruch erkennbar sei. Bezüglich Passivlegitimation der
Planverfasserin G.___ gelte § 11bis VRG. Die Nutzungsplanung
«Steinengasse» erweise sich als recht- und zweckmässig.

 

7. Die Einwohnergemeinde Obergösgen nahm
am 29. September 2017 Stellung und beantragte, die Beschwerde abzuweisen. Zur
Begründung führte sie aus, mit der Erhöhung der Dichte auf eine
Ausnützungsziffer von 0,76 werde eine Dichte ermöglicht, die dem Gebot des
haushälterischen Umgangs mit Boden gemäss dem Raumplanungsgesetz gerecht werde.
Der Bonus gemäss § 45 PBG betrage weniger als 10 Prozent. Die Erhöhung der
Ausnützungsziffer sei an Bestimmungen im Gestaltungsplan geknüpft, welche über
die heutige Zonenordnung hinausreichten. Der erstinstanzliche Entscheid der
Gemeinde sei am 28. November 2016 ergangen, zu dieser Zeit sei das räumliche
Leitbild noch nicht in Kraft gewesen. Es könne daher auch keine Rechtswirkung
entfalten. Die strittige Planung widerspreche dem Leitbild jedoch in keiner
Weise. Auf die Festlegung einer Planungszone im Gebiet «Steinengasse» sei
bewusst verzichtet worden, da in den Planungszielen keine Widersprüche zur
Entwicklung in der Gemeinde hätten ausgemacht werden können. Das räumliche
Leitbild sehe grundsätzlich eine Entwicklung nach innen vor, bestehende
Baulandreserven sollten effizient genutzt werden. Insbesondere das Gebiet
Steinengasse werde explizit als Entwicklungsgebiet hervorgehoben. Es solle dort
ein Projekt realisiert werden, das eine dichte Nutzung aufweise, qualitativ
hochwertig sei und der Gemeinde einen Mehrwert bringe. Der Gestaltungsplan sehe
in den Baubereichen A1 – A3 und AE explizit die Nutzungsmöglichkeit von Dienstleistungen
im Bereich der Pflege- und Betreuungseinrichtungen vor. Die Bauherrin und
Beschwerdegegnerin habe klar die Absicht, dort ein Pflegezentrum und
Alterswohnungen zu realisieren. Durch den Kanton seien bereits Beiträge an
Pflegeplätze zugesprochen worden. Die Gestaltung der Überbauung folge einem
einheitlichen Konzept. Die Ausnützung sei moderat. Mit der rechtskräftigen
Zonierung und einem Gestaltungsplan hätte man drei- bis viergeschossig bauen
können. Zugunsten der Einpassung werde die Gebäudehöhe im angefochtenen
Gestaltungsplan auf drei Vollgeschosse ohne Attika beschränkt. Durch die
Gebäudeabsetzungen ergäben sich unterschiedliche Freiräume, welche mit
verschiedenen privaten, halböffentlichen und öffentlichen Nutzungen bespielt
werden könnten. In den Sonderbauvorschriften sei vorgesehen, dass die Gemeinde
zur Beurteilung der Einhaltung der qualitativen Anforderungen mit jedem
Baubewilligungsverfahren ein Fachgutachten einholen könne. Dies sei zwar eine
Kann-Vorschrift, die Gemeinde sei aber bestrebt und gewillt, im Verlauf des
weiteren Verfahrens zwingend ein Fachgutachten einzuholen und erachte dies
sogar als ein «Muss». Bezüglich kantonale Siedlungsstrategie und regionales
Entwicklungskonzept sei anzumerken, dass die angefochtene Planung diesen keinesfalls
widerspreche, sondern im Gegenteil deren Ziele berücksichtige und umsetze. Im
Übrigen sei das regionale Entwicklungskonzept nicht behördenverbindlich.

 

8. Auf die Vorbringen der Parteien wird
im Folgenden, soweit entscheidrelevant, und unter Vorbehalt von E 2.2
eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

 

 

II.

 

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12 und § 5 Abs. 2 Planungs- und
Baugesetz, PBG, 711.1). A.___ und B.___ sind durch den angefochtenen Entscheid
beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.

 

2.1 Zunächst stellt sich die Frage der
Passivlegitimation der G.___. Diese ist als Vertreterin der
kaufrechtsberechtigten Gesellschaft, welche ihrerseits durch die
Grundeigentümer mit der Planung und Entwicklung eines Projekts auf ihren
Grundstücken beauftragt wurde, seit Beginn ins Verfahren integriert und gilt
als eigentliche Bau-, respektive Planungsherrin. Sie war bereits im Verfahren
vor dem Gemeinderat, dann aber auch vor dem Regierungsrat Partei. Dazu bedarf
es keiner eigenen Einsprache. Es ist offensichtlich, dass die G.___ ein
Interesse am Ausgang des Verfahrens hat und damit im Sinne von § 11bis
Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) berührt ist. Sie hat ein
schutzwürdiges Interesse an der Abweisung der Einsprache der Beschwerdeführer
und ist damit auch legitimiert (vgl. § 12 VRG).

 

2.2 Die Beschwerdeführer haben als
Beweismittel eine Parteibefragung, einen Augenschein und die Einholung eines
Gutachtens betreffend die Fragen der qualitativen Hochwertigkeit, der guten
Einordnung in die bestehende Siedlungsstruktur und die Rücksichtnahme auf die
angrenzende Bebauung beantragt. Inwiefern die zusätzliche Befragung der
Beschwerdeführer weitere sachrelevante Erkenntnisse bringen würde, ist nicht
ersichtlich. Die Beschwerdeführer hatten genügend Gelegenheit, ihren Standpunkt
durch ihre schriftlichen Eingaben und am Augenschein, der durch das BJD
durchgeführt wurde, darzulegen. 

 

Dasselbe gilt für den beantragten
Augenschein. Die örtliche Situation geht mit genügender Klarheit aus den Akten
und den heute zur Verfügung stehenden satellitengestützten
(Geo-)Informationssystemen hervor. Zudem hat, wie erwähnt, das instruierende
BJD am 26. April 2017 einen Augenschein mit Parteibefragung durchgeführt. 

 

Ein Gutachten soll dem Gericht besondere
fachliche Kenntnisse, beispielsweise im medizinischen oder technischen Bereich,
verschaffen. Gegenstand von Gutachten sind nicht Rechts-, sondern Tatfragen
(vgl. Thomas Sutter-Somm, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2. Auflage, 2012,
Rz 827 f). Bei der Bewertung der qualitativen Hochwertigkeit der geplanten
Überbauung, der guten Einordnung in die bestehende Siedlungsstruktur und der
Rücksichtnahme auf die angrenzende Bebauung geht es primär um Rechtsfragen, für
deren Beantwortung es keines spezifischen (gutachterlichen) Fachwissens bedarf.
Sämtliche Beweisanträge sind deshalb abzuweisen.

 

3.1 Die Gemeinde hat das Bauen in einem
Zonenplan gemäss § 14 PBG zu regeln. Zudem kann sie Gemeindebauvorschriften
gemäss § 133 PBG erlassen, die im Rahmen von Gestaltungsplänen auch von den
kantonalen Vorschriften abweichen können. Bei der Erarbeitung der Planungen hat
sie schon gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR
700) einen erheblichen Beurteilungsspielraum (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 108). Dieser wird begrenzt durch
die Zuständigkeit des Regierungsrates, der die kommunalen Pläne auf ihre Recht-
und Zweckmässigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen
überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich unzweckmässig sind, und
Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen, weist er an die Gemeinde
zurück (§ 18 Abs. 2 PBG).

 

3.2 Eine Gemeinde ist in einem
Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend
ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und
ihr dabei relativ erheblichen Entscheidungsspielraum einräumt (BGE 136 I 397 E.
3.2.1). Der geschützte Autonomiebereich kann sich insbesondere auf die Befugnis
zum Erlass und die Anwendung eigener kommunaler Vorschriften beziehen. Der
Schutz der Gemeindeautonomie setzt eine solche nicht in einem ganzen
Aufgabengebiet, sondern lediglich im streitigen Bereich voraus. Im Einzelnen
ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechenden
Bereich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (vgl. BGE 135 I
233 E. 2.2 S. 241 f. und BGE 133 I 128 E. 3.1 S. 130 f.). Gemäss § 45 Abs. 2
der Verfassung des Kantons Solothurn (KV, BGS 111.1) ist das Recht der Gemeinden,
ihre Angelegenheiten selbständig zu regeln, im Rahmen von Verfassung und Gesetz
gewährleistet. Nach § 9 PBG ist die Ortsplanung Sache der Einwohnergemeinde.
Sie erlässt die Nutzungspläne und die zugehörigen Vorschriften. Nach § 133 Abs.
1 PBG sind die Gemeinden auch befugt, ergänzende Bauvorschriften zu erlassen.

 

3.3 Ein Gestaltungsplan gehört zur
Raumplanung. In diesem Bereich ist die Gemeinde autonom. Ist eine Gemeinde zur
Rechtsetzung befugt, so ist sie grundsätzlich auch in der Anwendung dieses
Rechts autonom, d.h. die Gemeinde hat das Recht, die von ihr erlassenen
Reglemente selber auszulegen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann: Allgemeines
Verwaltungsrecht, 7. Auflage, 2016, N 1917). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
dürfen die kantonalen Behörden in einem Beschwerdeverfahren nicht von einer
vertretbaren Auslegung des kommunalen Rechts durch die Gemeindebehörden
abweichen (vgl. BGE 108 Ia 74 und Urteil des Bundesgerichts 1P.605/2000 vom 20.
November 2000 E. 2b = ZBl 103 [2002] 198 f.)). Die kantonalen Behörden haben
ihre Überprüfungsbefugnis zu beschränken, denn die Gemeinden sind aufgrund
ihrer Doppelstellung als Gesetzgeber und Rechtsanwender in besonderem Masse zur
Auslegung ihrer eigenen kommunalen Satzungen berufen. Sie verfügen über
sämtliche Materialien, können ihre Entscheidung auf eine umfassende Kenntnis
der örtlichen Verhältnisse stützen und sind am ehesten in der Lage, die
künftige Entwicklung vorauszusehen. Insbesondere in Zweifelsfällen, wenn die
Auslegung schwierig ist und in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu
würdigen sind, kommt der Entscheidung der Gemeinde besonderes Gewicht zu (vgl.
BGE 96 I 369 und Urteil des Bundesgerichts 1C 569/2016 vom 21. Juni 2017).

 

3.4 Bei der nachfolgenden Beurteilung
der materiellen planungsrechtlichen Fragen geht das Überprüfungsrecht des
Verwaltungsgerichts weniger weit als dasjenige des Regierungsrates. Das
Verwaltungsgericht überprüft Rechts- und Sachverhalts-fragen frei, übt jedoch
keine Ermessenskontrolle aus (§ 67bis VRG; vgl. auch Art. 2 Abs. 3
RPG). Es belässt den Planungsbehörden in fachlicher Hinsicht den notwendigen
Beurteilungsspielraum. Im Einzelfall ist auf die Planungsgrundsätze gemäss Art.
3 RPG zurückzugreifen (Pierre Tschannen: in Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch
[Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2009, N 35 zu
Art. 3 RPG). Die Grenze des Planungsermessens wird überschritten, sobald
Ergebnisse anfallen, die sich als Folge deutlich unsorgfältiger
Interessenabwägung sachlich nicht vertreten lassen, d.h. im Lichte der Ziele
und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich nicht mehr als folgerichtig erscheinen
(Hänni, a.a.O., S. 91 f.). Verfassungsrechtlich genügt, dass eine Grenzziehung
sachlich vertretbar, das heisst nicht willkürlich ist. 

 

3.5 Es ist demnach in erster Linie Sache
der Gemeinde, im Rahmen der kantonalen Vorgaben zu bestimmen, wie sie mit der Nutzungsplanung
der vier betroffenen Grundstücke verfahren will, solange die gesetzlichen
Vorgaben eingehalten werden.

 

4.1 Die Gemeinde Obergösgen liegt im
solothurnischen Niederamt zwischen den beiden Städten Olten und Aarau. Das 363
Hektaren grosse Gemeindegebiet wird durch die Aare und den Aarekanal (Oberwasser
des Laufkraftwerks Gösgen) dreigeteilt. Der Teil «Dorf», in dem sich auch die
Steinengasse befindet und der das eigentliche Siedlungsgebiet ausmacht, liegt
nördlich des Aarekanals. Der Teil «Schachen/Wässerig», der nebst einer Wohnzone
auch die Industrie- und Gewerbezone enthält, liegt zwischen dem Aarekanal und
der Aare. Das Gebiet zwischen diesen beiden Dorfteilen ist grossflächig als
Siedlungstrenngürtel von regionaler Bedeutung ausgeschieden.

 

4.2 Gemäss der mit Beschluss des
Regierungsrates vom 30. Juni 2015 (RRB Nr. 1081/2015) genehmigten Siedlungsstrategie
Kanton Solothurn verfolgt diese folgende vier übergeordnete Ziele: Siedlungsgebiet
insgesamt nicht vergrössern, Innenentwicklung vor Aussenentwicklung fördern,
Bauzonen bedarfsgerecht festlegen und Handlungsspielräume für die
Siedlungsentwicklung schaffen. Als Handlungsräume wurden drei Kategorien
definiert, nämlich urban, agglomerationsgeprägt und ländlich. Die Gemeinde
Obergösgen liegt im agglomerationsgeprägten Raum. Für jede dieser drei
Kategorien wurde bezüglich dem Verhältnis von bebauten zu unbebauten Wohn-,
Misch- oder Zentrumszonen (WMZ), der Dichte und dem Bauzonenbedarf ein
Durchschnittswert (Medianwert) aller Gemeinden derselben Kategorie festgelegt.
Obergösgen verfügt demnach über einen mittleren Anteil an unbebauten Bauzonen,
die Dichte ist besser als der Medianwert und die Bauzonen sind ausreichend. Die
Bevölkerungsprognose, die sich auf die Faktoren Wohnbevölkerung, Zuzug, Wegzug,
Geburtenrate, Sterblichkeit, Einbürgerung, Gemeinderating und Gemeindegrösse
stützt, sieht eine Entwicklung im Bereich des hohen Szenarios vor
(Siedlungsstrategie Kanton Solothurn 06/2015, B. Einschätzung der
Bauzonengrösse der Gemeinden, S. 30).

 

4.3 Die Gemeindepräsidentenkonferenz des
Niederamtes hat im Rahmen der Regionalplanung am 20. Februar 2013 ein
Regionalentwicklungskonzept (REK) Niederamt unterzeichnet, das auf drei
gleichwertigen Teilen, nämlich der Strategie der räumlichen Entwicklung, den
Richtlinien für die Gemeinden und den Schlüsselaufgaben für die Region,
basiert. Bezüglich Obergösgen und der Siedlungsentwicklung macht das REK
folgende Aussage: «Diese Gemeinden richten ihre Entwicklung auf den
ortstypischen Charakter als kompakte Wohndörfer in intakter Kulturlandschaft
aus. Die Siedlungsentwicklung erfolgt moderat und orientiert sich an einem
möglichst geschlossenen Ortsbild, d.h. dass in erster Linie Siedlungslücken
gefüllt und erst dann Arrondierungen des Siedlungsgebiets vorgenommen werden. Die
Gemeinden bieten vorwiegend Arbeitsplätze für den lokalen/regionalen Bedarf an».
(S2.1 lit. b).

 

4.4 Der Gemeinderat hat am 26. Januar
2015 das politische Leitbild der Einwohnergemeinde Obergösgen beschlossen und
dabei in neun Themenkreisen die Stärken der Gemeinde sowie die Ziele der
zukünftigen Dorfentwicklung aufgezeigt. Am 31. Dezember 2014 betrug die
Einwohnerzahl 2195 und der Gemeinderat hielt fest, ein moderates
Bevölkerungswachstum anzustreben, welches in Einklang mit den vorhandenen und
künftigen Infrastruktur-Ressourcen steht und die Einwohnerzahl von 2500
langfristig nicht überschreitet. Die Einwohnergemeinde Obergösgen fördert
weiter gemäss Leitbild eine hohe Wohnqualität, sorgt mit einer umsichtigen
Ortsplanung für eine attraktive Weiterentwicklung der Gemeinde und strebt im
raumplanerischen Bereich eine Verdichtung nach innen an und definiert diese in
einem räumlichen Leitbild.

 

4.5 Am 12. Juni 2017 verabschiedete die
Gemeindeversammlung der EG Obergösgen schliesslich das räumliche Leitbild und
erklärte die strategischen Ziele und die Leitbildpläne als behördenverbindlich.
Soweit hier relevant werden sie nachfolgend aufgeführt:

 

B1.1 Bevölkerungsentwicklung

Obergösgen strebt ein moderates Bevölkerungswachstum
an, welches im Einklang mit den bestehenden und künftigen
Infrastruktur-Ressourcen steht und die Einwohnerzahl von 2500 langfristig, d.h.
in einem Zeithorizont von 15 – 20 Jahren nicht überschreitet.

B2.1 Bevölkerungsstruktur

Die Einwohnergemeinde Obergösgen fördert
aktiv die Schaffung von Alterswohnungen, damit die Wohnbevölkerung möglichst
lange in Obergösgen leben kann.

B3.1 Haushaltsstruktur

Obergösgen strebt einen ausgeglichenen
Wohnungsmix für verschiedene Haushaltsarten und -grössen an. In den
zentrumsnahen Bereichen soll sowohl familien- als auch altersgerechtes Wohnen
möglich sein.

 

S1.1 Siedlung

Im Gebiet Steinengasse besteht
Entwicklungspotenzial. Mit einer gesamtheitlichen Planung soll in diesem Areal
ein Projekt realisiert werden, welches eine dichte Nutzung aufweist, qualitativ
hochwertig ist und für die Gemeinde einen Mehrwert bringt. Die Gestaltung der
geplanten Überbauung ist so zu wählen, dass eine gute Einordnung in die
bestehende Siedlungsstruktur erfolgt. Es ist dabei insbesondere auf die
angrenzenden Bebauungen Rücksicht zu nehmen.

S1.3 Die Einwohnergemeinde Obergösgen
strebt eine siedlungsverträgliche Nachverdichtung nach innen an. Im Rahmen der
Ortsplanungsrevision soll insbesondere das Siedlungspotenzial an den Hauptverkehrsachsen
geprüft werden. Entlang der Hauptverkehrsachsen soll zudem die Vermischung von Wohnen
und Arbeiten gestärkt werden.

S1.4 Die Gemeinde Obergösgen ist
bestrebt, nicht verfügbares Bauland auf den Markt bringen zu können und der
Baulandhortung entgegen zu wirken.

S1.5 Eine Ausdehnung des
Siedlungsgebietes ist nicht vorgesehen. Obergösgen achtet auf einen
strukturierten und klaren Siedlungsabschluss. Die bestehenden Siedlungsgrenzen
aus der letzten Ortsplanung sollen auch weiterhin erhalten bleiben. Neue
Siedlungsgebiete sind innerhalb der heutigen Grenzen zu definieren.

 

S2 Ortsbild (inklusive Schutzgebiete)

S2.1 Das Ortsbild im Dorfkern von
Obergösgen mit diversen Kulturobjekten soll erhalten werden.

S2.2 Neubauten sollen gut in das bestehende
Ortsbild eingegliedert werden. Insbesondere die Struktur und Form der
bestehenden Bauten sollen bei Neubauten angemessen berücksichtigt werden.

 

S3 Wohnqualität und Wohnungsbestände

S3.1 Die hohe Wohnqualität soll erhalten
bleiben.

 

V3 Langsamverkehr (Rad- und Fusswege,
Reitwege)

V3.4 Innerhalb des Siedlungsgebietes
sind quartier- und zentrumsverbindende Radfahrer- und Fussgängerverbindungen zu
schaffen. Das Radwegnetz der Gemeinde Obergösgen soll ausgebaut werden. Die
Verbindung für den Langsamverkehr in den Ortsteil Schachen/Wässerig soll
verbessert werden.

 

Zum hier interessierenden Gebiet
Steinengasse wurde weiter ausgeführt:

Im Gebiet Steinengasse, welches sehr
zentral gelegen ist und unmittelbar an die Kernzonen angrenzt, bestehen rund 2
ha nicht überbaute Bauzone. Mit seiner zentralen Lage im Dorfkern kann das
Gebiet Steinengasse einen wesentlichen Beitrag zur Entwicklung von Obergösgen
leisten. Aufgrund der besonderen Bedeutung dieses Grundstücks für die
Einwohnergemeinde wurde das gesamte Areal von der Gemeinde im Rahmen der
Ortsplanungsrevision 2001 mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Der geltende
Gestaltungsplan wird derzeit überarbeitet.

 

4.6 Die vier Grundstücke liegen unmittelbar
nordwestlich des Dorfkerns, der durch die beiden Kreuzungen Oltnerstrasse –
Lostorferstrasse und Aarauerstrasse – Schachenstrasse bestimmt wird. Diese
leiten den Durchgangsverkehr in West – Ost und Nord – Süd Richtung durch das
Dorf. Im Dorfkern befinden sich die Kirche, Restaurants, die Gemeindeverwaltung,
ein Arzt, die Post und verschiedene Geschäfte, resp. Betriebe. Die Schulanlage
und das reformierte Kirchgemeindehaus befinden sich westlich des Dorfkerns und
grenzen südlich und westlich an den Planperimeter an. Südlich des Dorfkerns
befindet sich eine W3 Zone, die mit ca. 10 Mehrfamilienhäusern überbaut ist.
Auffällig ist, dass unmittelbar östlich und nördlich des Dorfkerns zwei
grössere Landwirtschaftszonen das Baugebiet unterbrechen und damit wesentlich
den ländlichen Charakter des Dorfbilds prägen. Der östliche Dorfteil nördlich
der Aarauerstrasse hat klaren Einfamilienhauscharakter und ist durch das
Landwirtschaftsland und den sich an der Aarauerstrasse im Dorfkern befindlichen
noch landwirtschaftlich genutzten Bauernhof klar von diesem abgegrenzt. Er hat
damit für die Beurteilung hier keine Bedeutung. Die im Gegensatz zum Quartier
nördlich der Kirche an der Sonnhaldenstrasse. Ebenfalls zu berücksichtigen ist
das Einfamilienhausquartier nördlich des Planperimeters, in dem die
Beschwerdeführer wohnhaft sind. Insgesamt muss festgehalten werden, dass die
von der Einwohnergemeinde Obergösgen angestrebte Verdichtung nach innen (siehe
Ziffer 4.4 und 4.5 hiervor) praktisch nur noch auf den vier betroffenen
Grundstücken, von denen drei nicht überbaut sind, realisiert werden kann.

 

5.1 Der in Art. 1 Raumplanungsgesetz
(RPG, SR 700) enthaltene Grundsatz der haushälterischen Nutzung des Bodens ist
ein Kernanliegen des RPG. Der Flächenverbrauch ist einzudämmen. Damit verbunden
ist das sog. «Konzentrationsprinzip», das die Streubauweise verbietet. Es
verlangt, die Siedlungstätigkeit in Baugebieten zusammenzufassen und vom
Nichtbaugebiet räumlich abzutrennen. Geboten ist ebenfalls eine bessere Nutzung
der bestehenden Bausubstanz (Pierre Tschannen, a.a.O., N 15 zu Art. 1 RPG;
Waldmann/Hänni: Raumplanungsgesetz, Handkommentar, Bern 2006, N 14 zu Art. 1).
Ein wesentliches Ziel ist es, der Ausdehnung der Siedlungsfläche
entgegenzuwirken und damit einen Beitrag zur Schonung der Ressource «Boden» zu
leisten, wohnen doch nach der Entwicklung der letzten Jahrzehnte
verhältnismässig immer weniger Personen auf derselben Wohnfläche. 

 

5.2 Das Stimmvolk hat am 3. März 2013
eine Teilrevision des Raumplanungsgesetzes deutlich angenommen. Mit der
Revision sollten die Zersiedelung eingedämmt und – als Folge einer verstärkt
nach innen gelenkten Siedlungsentwicklung – das Kulturland besser geschützt
werden. Die Ziele der Raumplanung (Art. 1) wurden in dem Sinn ergänzt, dass der
Grundsatz, das Baugebiet vom Nichtbaugebiet zu trennen, die
Siedlungsentwicklung nach innen sowie das Gebot, kompakte Siedlungen zu
schaffen, neu ausdrücklich in den Zielkatalog aufgenommen wurden. Zudem sollten
die Planungsgrundsätze (Art. 3) dahingehend ergänzt werden, dass brachliegende
Flächen besser genutzt und Wohn- und Arbeitsgebiete neu gut und nicht mehr
bloss hinreichend durch den öffentlichen Verkehr erschlossen sein sollen (Botschaft
zu einer Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 20. Januar 2010, S. 1‘056). Die
Bestimmungen sind seit 1. Mai 2014 in Kraft. Verdichtung wurde damit auch in
ländlichen Gemeinden zum Thema. Es zeichnete sich ein Paradigmenwechsel ab. In
Zukunft werden die Bauzonen kaum ausgeweitet; dies ist praktisch ausgeschlossen.
Die fortschreitende Verbauung der Landschaft schuf Handlungsdruck. Das neue RPG
macht die Innenentwicklung zur Regel und die Neueinzonung zur Ausnahme.
Ortskerne werden zu Brennpunkten der Raumplanung. Es ist sinnvoll, die dortigen
Nutzungsreserven auszuschöpfen (Lukas Bühlmann: Verdichtung auf dem Land, in:
Inforaum 5/2013, hrsg. von der Schweizerischen Vereinigung für Landesplanung
VLP).

 

6. Nach §§ 44 und 45 PGB können
Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften Lage, äussere Abmessung, Geschosszahl,
etc. bestimmen und von den allgemeinen baupolizeilichen Bestimmungen abweichen.
Nach der vom Verwaltungsgericht gestützten Praxis des Bau- und
Justizdepartementes kann von der gemäss Grundnutzung zulässigen
Ausnützungsziffer um maximal 20 % nach oben abgewichen werden, wenn der mit dem
Gestaltungsplan verfolgte Zweck dies erfordert und der Gewährung keine
öffentlichen oder schützenswerten privaten Interessen entgegenstehen
(Mitteilungen des Bau-Departementes: Der Gestaltungsplan nach solothurnischem
Recht, 1994, S. 19; SOG 2007 Nr. 13). In SOG 2001 Nr. 22 wurde ausgeführt: «In
der Zone W3 kann die Ausnützungsziffer um einen Bonus von höchstens 20 % erhöht
werden, wobei ein Bonuszuschlag von mehr als 10 % nur in ausgesprochenen
Härtefällen und vor allem zur Sanierung in bebauten Gebieten gewährt werden
darf.» Ob an dieser Praxis angesichts des revidierten Raumplanungsgesetzes und
des oben Gesagten festgehalten werden soll, kann hier offen bleiben, beträgt
doch der gewährte Bonus bei einer Erhöhung der AZ von 0,7 auf 0,76 ohnehin
weniger als 10 Prozent. Im Entscheid SOG 2013 Nr. 18 schützte das
Verwaltungsgericht in Anbetracht der vom Volk angenommenen, aber noch nicht
umgesetzten Raumplanungsgesetzesrevision eine vergleichbare Aufzonung «in einem
Vorort von Aarau». Dasselbe gilt hier. Obergösgen ist zwar nicht ein Vorort von
Olten oder Aarau, sondern hat seinen ländlichen Charakter bewahrt. Es liegt
jedoch zwischen diesen beiden Ballungszentren im «agglomerationsgeprägten» Raum
und muss zukünftig mit einem hohen Bevölkerungsentwicklungsszenario rechnen.
Angesichts der Verpflichtung zur Verdichtung, der planerischen und politischen
Vorgaben der Gemeinde und der beschränkten Kognition der Rechtsmittelinstanz in
diesem Bereich ist die Erhöhung der ursprünglichen AZ von 0,3 auf 0,76 – mit der
Umzonung in die W3 und einem Bonus von 8.5 % - nicht zu beanstanden. Die
Beschwerdeführer wenden sich in allgemeiner Weise gegen die Aufzonung und
bringen substantiiert keine schützenswerten privaten Interessen vor, die dieser
entgegenstehen könnten. Hinzu kommt, wie die Beschwerdegegner richtig bemerken,
dass ein direkter Vergleich der AZ schwierig und nicht aussagekräftig ist, da nach
altem PBG ein Attika- oder Dachgeschoss nicht an die Bruttogeschossfläche (BGF)
angerechnet wurde.

 

7. Die Beschwerdeführer bringen weiter
vor, die Teilzonenplanung verstosse gegen die kantonale Siedlungsstrategie, das
REK und das räumliches Leitbild. Das Gegenteil ist der Fall. Wie oben gezeigt,
hat die Gemeinde praktisch nur noch im Planperimeter die Möglichkeit, die
Vorgaben von Siedlungsstrategie, Entwicklungskonzept und Leitbild planerisch
umzusetzen, unabhängig davon, ob diese behördenverbindlich sind oder nicht. Es
gibt zwar noch einzelne Baulücken und die Siedlungsstrategie weist einen
mittleren Anteil an unbebauten Bauzonen auf, aber nirgends sonst findet sich
unbebaute, zusammenhängende Bauzone von nahezu 2 ha. Und schliesslich ist nicht
zu vergessen, dass der Planperimeter seit 2003 (vgl. RRB 2379 vom 16. Dezember
2003) rechtskräftig mit einem Gestaltungsplan belegt ist. Die Gemeinde hat so,
vor Erarbeitung und Inkrafttreten der erwähnten drei Planungsinstrumente,
gezeigt, dass sie das fragliche Gebiet als Ganzes planerisch bearbeiten,
öffentliche Interesse einbeziehen und nicht allein der Nutzung durch die
Grundeigentümer überlassen will. Im Übrigen kann zu diesem Punkt auf die
zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (E. 2.3.1.2).

 

8. Die Beschwerdeführer machen weiter
geltend, das räumliches Leitbild hätte vom Regierungsrat einbezogen werden
müssen, da es rund drei Wochen vor seinem Entscheid durch die Gemeindeversammlung
angenommen wurde und insbesondere, weil es die Bevölkerungsentwicklung bei
einer Einwohnerzahl von 2500 begrenze und diese Grenze bereits durch die
geplante Überbauung überschritten werde. Sie vergessen dabei aber, dass der dem
Entscheid des Regierungsrates zugrundeliegende Beschluss des Gemeinderates (am
28. November 2016) lange vor Annahme des räumlichen Leitbildes erging und
dieses keine Vorwirkung entfalten konnte. Im Übrigen widerspricht der Entscheid
der Vorinstanz dem räumlichen Leitbild nicht (vgl. oben II. 6.). Dem
Regierungsrat ist diesbezüglich zuzustimmen (vgl. angefochtener Entscheid:
2.3.1.2). Bezüglich des mit einem Zeithorizont von 15 – 20 Jahren durch das
räumliche Leitbild festgelegten Fassungsvermögens von 2500 Einwohnern handelt
es sich um eine durch viele Faktoren beeinflusste und geschätzte Zielgrösse,
aus der die Beschwerdeführer keine Rechtsansprüche ableiten können.

 

9. Die Einwohnergemeinde hat in ihrem
räumlichen Leitbild unter dem Titel Bevölkerungsstruktur das strategische Ziel
definiert, aktiv die Schaffung von Alterswohnungen fördern zu wollen, damit die
Wohnbevölkerung möglichst lange in Obergösgen leben kann. Das altersgerechte
Wohnen soll im zentrumsnahen Bereich ermöglicht werden. Nach § 6 Abs. 2 der
Sonderbauvorschriften (SBV) sind in den Baubereichen A1, A2, A2E und A3 mässig
störende Büro-, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, Einrichtungen für
Betreuungs- und Pflegedienstleistungen sowie Verkaufsgeschäfte und Restaurants
zugelassen. Auch in der Bereichen A4 bis A7 sind Einrichtungen für Betreuungs-
und Pflegedienstleistungen zugelassen (Abs. 3 von Art. 6 SBV). Die
Beschwerdeführer werfen der EG Obergösgen vor, das geplante Alterswohnen
planerisch und rechtlich nicht fixiert zu haben und in den genannten
Baubereichen weitere Nutzungen zuzulassen. Nach § 4 PBG wahren die Behörden die
öffentlichen und privaten Interessen in bestmöglicher Weise und wägen sie
gegeneinander ab. Diese Zweckmässigkeitsprüfung erfolgt bei Nutzungsplänen nach
§ 18 PBG durch Gemeinderat und Regierungsrat. Allfällige private Interessen
sind dort einzubeziehen und den öffentlichen Interessen gegenüberzustellen.
Daraus folgt, dass Private in einem Rechtsmittelverfahren keine öffentlichen
Interessen wahrnehmen können. Die Beschwerdeführer sind eigentlich nicht
legitimiert, diese Rüge vorzubringen. Unbesehen davon, erweisen sich die
Sonderbauvorschriften in diesem Punkt als zweckmässig und sinnvoll. Eine
weitergehende planerische Fixierung in dem Sinn, dass nur Einrichtungen
für Betreuungs- und Pflegedienstleistungen zulässig wären, würde die
Einwohnergemeinde und die Grundeigentümer viel zu stark binden. Die
öffentlichen Interessen gehen weiter, und im Gestaltungsplan müssen
verschiedene Möglichkeiten, die im Interesse der Gemeinde sind, einfliessen
können. Zudem besteht ohnehin die Absicht und die Zusicherung der Bauherrin,
auf den Baufeldern A1 und A2 eine Seniorenresidenz zu realisieren (vgl. Urkunde
9 des Beschwerdegegners 3).

 

10.1 Die Beschwerdeführer machen weiter
geltend, die Überbauung diene nur der Verdichtung und der Anspruch der
qualitativ hochwertigen Überbauung, die im Einklang mit der bestehenden
Bebauung stehe, werde planerisch nicht sichergestellt. Geplant seien monotone,
beliebige Flachdachgebäude in linearer Anordnung, die ortsuntypisch seien und
weder im Einklang mit dem historischen Dorfzentrum noch der angrenzenden
Wohnzone W2 stünden. 

 

10.2 Die baulichen
Gestaltungsvorschriften lassen sich unterteilen in konkrete Bauvorschriften
(Höhe, Geschosszahl, etc.) und ästhetische Generalklauseln. Unter letzteren
werden das Verunstaltungs- und das Beeinträchtigungsverbot, sowie das
Einordnungsgebot verstanden. Das Einordnungsgebot verlangt (positiv) eine sich
einordnende architektonische Gestaltung von Bauten und Anlagen mit dem Zweck
einer guten Gesamtwirkung bezüglich der baulichen und landschaftlichen
Umgebung. Ziel ist die Schaffung oder Erhaltung einer gewissen Einheitlichkeit
der typischen und vorherrschenden gestaltungsrelevanten Merkmale von Gebäuden
und Freiräumen, namentlich der Dimensionen und Proportionen, der Gliederung der
Baukörper, der Fassaden- und Dachgestaltung sowie der Aussenräume. Eine
vollständige Angleichung und Anpassung an Bestehendes kann jedoch, insbesondere
bei Gestaltungsplänen, allein gestützt auf das Einordnungsgebot nicht verlangt
werden (Alexander Rey, in: FHB Öffentliches Baurecht, 3.446 ff.).

 

10.3 Nach § 145 PBG und § 63 Kantonale
Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) haben sich Bauten und Aussenräume, wie
Strassen, Plätze und Freiflächen typologisch in bestehende Strukturen
einzugliedern, wobei zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen,
Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und
sollen die Qualität der Siedlung fördern. Das Verwaltungsgericht hat zum Eingliederungsgebot
(solothurnische Diktion) gesagt: «Der Gesetzgeber will mit dem Begriff
"typologisch" Qualität beschreiben. Es geht um Ordnung im Grossen und
Vielfalt im Kleinen. In verschiedenen historischen Beispielen kann man einen
Typus ausfindig machen. Eine jüngere Überbauung kann nur dann als Typ gelten,
wenn sie (bezüglich Firstrichtung, Anordnung der Bauten, Dachneigung etc.)
einheitlich wirkt und wenn eine Planungsidee sichtbar wird. Es würde den
Begriff der "Typologie" überspannen, wenn man ihn auch in diesem
Quartier anwenden wollte. Die Bauten sind, was Volumina, Dachformen,
Stilelemente, Firstrichtung und Fassadengestaltung anbelangt, von geradezu
erstaunlicher Heterogenität. Es ist kein Typ ersichtlich. Dies ist gerade das
Wesen eines durch den Historismus geprägten Gebiets. Eine anbiedernde
Eingliederung ist nahezu unmöglich. Es wäre nach heutiger Auffassung nicht
erwünscht, weil unehrlich, einen Neubau zu errichten, der dem flüchtigen
Betrachter den Eindruck erweckt, er sei bereits vor hundert Jahren entstanden
und renoviert worden» (SOG 2002 Nr. 23).

 

10.4 Wie sich aus den Akten der
Einwohnergemeinde (v.a. Dossier 8 und 9) ergibt, erfolgte die Erarbeitung des
Teilzonen- und Gestaltungsplans «Steinengasse» (inklusive SBV) in sorgfältiger,
partizipativer und aufwendiger Art. Exemplarisch sei erwähnt, dass ein
renommiertes Planungsbüro beigezogen wurde, im Jahr 2014 eine
Machbarkeitsstudie erfolgte, ein Richt-, sowie Umgebungskonzept erstellt wurden
und Varianten für die weitere Bearbeitung aufgezeigt und schliesslich auch
gewählt wurden. So wurde beispielsweise die AZ, die zuerst vorgesehen war, bei
der nun zu beurteilenden Variante auf 0,76 gesenkt. Bezüglich der gerügten
Flachdächer gilt es festzuhalten, dass die oben erwähnten, an der
Weiermattstrasse gelegenen mehrgeschossigen Wohnblöcke schon über Flachdächer
verfügen. Diese Dach- und Gebäudeform ist also für Obergösgen nicht neu und
rundet das Ortsbild eher ab, da nun auch nördlich des Dorfzentrums Wohnblöcke
entstehen können. Zudem ist baulich gesehen eine Verdichtung mit Walm- oder
Satteldächern wesentlich schwieriger zu erreichen, als mit Flachdächern.
Bezüglich der Geschosszahl wären heute in der Zone W2 zwei Vollgeschosse mit
Attikageschoss möglich, mit einem Gestaltungsplan könnte davon abgewichen und
ein zusätzliches Vollgeschoss eingeführt werden. Das ergäbe für den
Planperimeter mit der heutigen rechtskräftigen Zonierung und einem Gestaltungsplan
drei- bis viergeschossige Bauten, also ein Geschoss mehr, als im angefochtenen
Plan vorgesehen ist. Daraus folgt, dass das Eingliederungsgebot bezüglich der
nördlich angrenzenden Wohnzone W2 (mit dem Grundstück der Beschwerdeführer)
sicher nicht verletzt ist, sondern eher auf deren Interessen Rücksicht genommen
wurde. Dazu kommt, dass das Gelände Richtung Norden leicht ansteigt und der
optische Effekt bezüglich Höhe und Mächtigkeit dadurch eher verbessert wird.
Zum ländlichen Charakter ist zu sagen, dass nur die östlichen drei Grundstücke
im Planperimeter landwirtschaftlich genutzt werden. Direkt an der
Lostorferstrasse steht ein altes Bauernhaus, das nun als Wohnhaus benutzt wird
und abgerissen werden soll. Diese Situation steht im Gegensatz zur Landwirtschaftszone
im Ostteil des Dorfes, auf der sich zwei Bauernhäuser befinden, wovon eines
noch als solches genutzt und Vieh gehalten wird. Vielmehr wird mit der
Überbauung eine Baulücke geschlossen und das Ortsbild aus Richtung Westen
abgerundet und ebenfalls geschlossen. Ein Blick auf den effektiven Plan (1:2000)
zeigt, dass eine Planungsidee dahintersteht und diese ersichtlich ist. Die
grösste Dichte der Bebauung erfolgt in der Nähe des Dorfzentrums, ebenso die
Alterswohnnutzung (kurze Wege); Richtung Einfamilienhausquartier und weiter weg
vom Zentrum sind mehr Freiräume und kleinere Bauten vorgesehen. Dem
öffentlichen Interesse ist mit der Erstellung des Bürgerwegs, einer
öffentlichen Fuss- und Radwegverbindung und einer Ausscheidung für öffentliche
Platzgestaltung Rechnung getragen. Nach § 27 SBV kann der Gemeinderat mit jedem
Baubewilligungsverfahren auf Kosten der Gesuchsteller zur Beurteilung der
Einhaltung der qualitativen Anforderungen ein Fachgutachten einholen. Nachdem
die Realisierung der Überbauung in bloss zwei Etappen geplant ist und die
Gemeinde erklärt hat, «sie sei gewillt und bestrebt, im Verlauf des weiteres
Verfahrens zwingend ein Fachgutachten einzuholen», ist dem Eingliederungsgebot Genüge
getan. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführer ist unbegründet.

 

11. Schliesslich ist zur Behauptung, die
EG Obergösgen habe an der Informationsveranstaltung vom 25. Februar 2016
suggeriert, die AZ betrage 0,5 (und nicht 0,7), dies verstosse gegen das
Vertrauensprinzip und verdiene keinen Rechtsschutz, zu sagen, dass erstens die
Zahl 0,5 auf der entsprechenden Folie 31 gar nicht vorkommt, es sich also um
eine Interpretation der Beschwerdeführer handelt, und zweitens massgebend eh
die öffentliche Auflage des angefochtenen Plans ist.

 

12. Zusammenfassend ergibt sich, dass
der Teilzonen und Gestaltungs- und Erschliessungsplan «Steinengasse» Obergösgen
recht- und zweckmässig ist und mit den übergeordneten Planungen übereinstimmt. Die
Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben A.___ und B.___ die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der
Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen und mit den geleisteten
Kostenvorschüssen zu verrechnen sind. Zudem haben sie in Anwendung von § 77 VRG
und Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) der G.___ die Parteikosten zu
ersetzen. Der Vertreter macht einen Aufwand von 25 Stunden (à CHF 280.00)
geltend, was für dieses Verfahren als gerechtfertigt erscheint. Inklusive
Auslagen von CHF 148.30 und der Mehrwertsteuer ergibt sich somit eine gesamte
Parteientschädigung von CHF 7'720.15. Bezüglich der Parteikosten bei der
Vorinstanz hat der Vertreter der privaten Beschwerdegegnerin gestützt auf eine
Intervention der Beschwerdeführer erklärt, sich einer Kürzung von 2,3 h nicht
widersetzen zu wollen. Somit sind statt 21 Stunden bloss 18,7 Stunden zu
ersetzen. Die korrigierte Parteientschädigung für das regierungsrätliche
Beschwerdeverfahren beträgt demnach CHF 5'847.85 (statt CHF 6'466.50), wovon
die Beschwerdeführer einen Sechstel, also CHF 958.00 (statt CHF 1’077.70) zu
tragen haben.

 

Demnach wird erkannt:

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.    A.___ und B.___ haben die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3.    A.___ und B.___ haben der G.___ eine
Parteientschädigung von CHF 7'720.00 zu bezahlen.

4.    In Abänderung von Ziffer 3.6 des RRB
2017/1250 vom 4. Juli 2017 haben A.___ und B.___ der G.___ einen
Parteikostenanteil von CHF 958.00 für das Verfahren vor dem Regierungsrat zu
bezahlen.

 

 

Rechtsmittel: Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

 

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber 

Scherrer Reber                                                                 Schaad