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**Case Identifier:** ddba8dec-0903-5fda-af97-da5564ca1bf9
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-04-28
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 28.04.2010 BZ.2009.105
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BZ-2009-105_2010-04-28.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BZ.2009.105

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 28.04.2010

Entscheiddatum: 28.04.2010

Entscheid Kantonsgericht, 28.04.2010
Art. 272 Abs. 1, Abs. 2 lit. d und Abs. 3 OR (SR 220). Zweiterstreckung einer 
Geschäftsraummiete. Dringlicher Eigenbedarf. Ob der Mieter zur 
Abwendung einer Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war 
(Art. 272 Abs. 3 OR), ist neben der Interessenabwägung nach Art. 272 Abs. 1 
und 2 OR separat zu prüfen (E. 1c). Kauft der Mieter kurz nach der 
Kündigung eine Ersatzliegenschaft, die er erst nach grösserer Bautätigkeit 
nutzen kann, und kommt es dabei zu bautypischen Verzögerungen, ist keine 
Zweiterstreckung zu gewähren (E. 2c). Der Umstand, dass ein Vermieter, der 
die Liegenschaft abreissen will, die anderen Mieteinheiten während eines 
Rechtsstreits um eine Mieterstreckung oder Ausweisung wieder vermietet 
hat, mindert dessen dringlichen Eigenbedarf nicht (Kantonsgericht, III. 
Zivilkammer, BZ.2009.105, 28. April 2010 [rechtskräftig]). 

Sachverhalt

 

A und B sind seit zwanzig Jahren Mieter einer Werkstatt und eines Verkaufsraums im 

Raum St. Gallen. Im Juni 2007 teilte die Vermieterin den Mietern mit, sie habe die 

Liegenschaft erworben und arbeite an einem Projekt für einen Neubau, den sie zum Teil 

als ihren Geschäftssitz nutzen wolle. Im Januar 2008 kündigte die Vermieterin das 

Mietverhältnis mit dieser Begründung per 31. Juli 2008. Gleichzeitig kündigte sie auch 

den anderen Mietern der Liegenschaft.

Im April 2008 wurde auf Antrag der Mieter das Mietverhältnis erstmals um ein Jahr, 

also bis zum 31. Juli 2009, erstreckt.

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Schon vor der Kündigung hatten die Mieter begonnen, eine andere Liegenschaft für 

ihren Betrieb zu suchen, und stiessen so auf eine ältere Gewerbeliegenschaft, die zum 

Verkauf stand. Ende April 2008 beauftragten sie ein Architekturbüro mit der Erstellung 

eines neuen Wohn- und Geschäftshauses auf diesem Grundstück. Ende Mai 2008 

schlossen sie einen Kaufvertrag über das Grundstück ab. Die Eigentumsübertragung 

wurde bis zur Erteilung der Baubewilligung aufgeschoben. Ab Frühsommer 2008 

arbeitete das Architekturbüro ein Vorprojekt für einen Neubau aus. Das Projekt wurde 

Ende Januar 2009 aufgegeben, weil es sich als nicht realisierbar herausstellte. Im März 

2009 leiteten die Mieter ein Vorverfahren für ein zweites Neubauprojekt ein. Ende Mai 

2009 stellte die Baubewilligungskommission fest, das Projekt sei nicht 

bewilligungsfähig, weil es den Waldabstand verletzte und keine Ausnahmebewilligung 

erteilt werden konnte. Praktisch gleichzeitig wurde der Eigentumsübergang am 

Grundstück im Grundbuch eingetragen und liessen die Mieter ein drittes Projekt 

ausarbeiten, welches statt eines Neubaus einen Um- und Ausbau vorsah. Das in der 

Folge von den Mietern eingereichte Baugesuch wurde im Oktober 2009 von der 

Baubewilligungskommission unter Bedingungen und mit Auflagen bewilligt. Im 

November 2009 reichten die Mieter ein Korrekturgesuch nach. Nach Eingang der 

Beurteilung der kantonalen Behörden eröffnete die Baubewilligungskommission die 

Baubewilligung im Februar 2010.

Ende Mai 2009 - kurz vor der Eröffnung des Beschlusses der 

Baubewilligungskommission betreffend das zweite Projekt - verlangten die Mieter eine 

angemessene Zweiterstreckung, die ihnen von den Vorinstanzen für sechs Monate, 

also bis zum 31. Januar 2010, gewährt wurde. Vor Kantonsgericht verlangen die Mieter 

eine Zweiterstreckung bis zum 30. September 2010.

 

Aus den Erwägungen:

1.    a)   Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines 

Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete eine Härte zur Folge 

hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Eine Härte 

ist anzunehmen, wenn eine Erstreckung eine Milderung der Folgen der 

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Vertragsauflösung für die Mietpartei erwarten lässt (vgl. BGE 116 II 446 E. 3b). Das 

Gericht entscheidet nach freiem Ermessen (Art. 4 ZGB) über eine Erstreckung und 

berücksichtigt dabei sämtliche Umstände des Einzelfalls - namentlich jene, die in 

Art. 272 Abs. 2 OR aufgeführt sind (BGE 135 III 121 E. 2). Verlangt der Mieter eine 

zweite Erstreckung, so ist gemäss Art. 272 Abs. 3 OR auch zu berücksichtigen, ob er 

zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. Dies 

bedingt, dass der Mieter bereits nach Erhalt der Kündigung ernsthaft und fortwährend 

nach Ersatzraum sucht (Urteil des Bundesgerichts 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010, 

E. 3.2 m.w.H.; siehe auch ZK-Higi, Art. 272 OR N 244). Bei der Prüfung einer 

Zweiterstreckung sind sämtliche ab Erhalt der Kündigung betriebenen 

Suchbemühungen in Betracht zu ziehen (Beat Rohrer, Die Erstreckung des 

Mietverhältnisses, MRA 2008, 185 ff., 194; ZK-Higi, Art. 272 OR N 244).

b)    Es ist umstritten, ob bei einer Zweiterstreckung das Erfordernis der zumutbaren 

Suchbemühungen (Art. 272 Abs. 3 OR) im Rahmen der Gesamtabwägung nach 

Art. 272 Abs. 1 und 2 OR zu würdigen ist (so das Obergericht Zürich, MRA 2000, 

380 ff., E. 3; Lachat/Spirig, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, 

Rn. 30/9.2; ZK-Higi, Art. 272 OR N 246 - letzterer betont, dass dieses Kriterium 

besonders zu gewichten sei), oder ob es isoliert zu betrachten ist, sodass bei 

ungenügenden Suchbemühungen ungeachtet der allgemeinen Interessenlage keine 

Zweiterstreckung zu gewähren ist (so der SVIT-Kommentar, 3. Aufl., Zürich 2008, 

Art. 272 N 64; Raoul Futterlieb, Kommentar zum Entscheid des Obergerichtes des 

Kantons Zürich vom 23. August 2000, MRA 2000, 384; Rohrer, a.a.O., 194; ders., 

Bemerkungen zum Urteil des Bundesgerichts 4C.445/2006 neues Fenster vom 7. Juni 

2007, MRA 2007, 95; widersprüchlich Obergericht Uri, RBUR 2002 Nr. 8, E. 7 am 

Ende). Andere Autoren beschränken sich auf die Aussage, bei der Zweiterstreckung 

komme zusätzlich zu den Kriterien für eine erste Erstreckung die Voraussetzung von 

Art. 272 Abs. 3 OR hinzu (Anita Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zürich 

1990, 39; BSK OR I-Weber, Art. 272 N 16). Das Bundesgericht hat die Streitfrage noch 

nicht entschieden. Insbesondere lässt sich dem vielfach zitierten Urteil 4C.399/1995 

vom 31. Januar 1996 (mp 1996, 211 ff.) keine Antwort darauf entnehmen, da das 

Bundesgericht dort bloss festhielt, die Anforderungen an die Suchbemühungen seien 

nicht abstrakt, sondern nach den individuellen Verhältnissen des Mieters festzulegen, 

und im vorliegenden Fall ausreichend gewesen (E. 2b).

https://www.swisslex.ch/slwl/search/Document.asp?DocService=DocLink&D=AZAx4Cx445x2006&AnchorTarget=

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c)    Der Zweck der Zweiterstreckung leitet sich aus jenem der ersten Erstreckung ab, 

welche dem Mieter mehr Zeit für die Suche nach Ersatzraum verschaffen soll (vgl. BGE 

116 II 446 E. 3b). Die Zweiterstreckung soll dem Mieter eine letzte Gelegenheit für die 

Suche nach einem Ersatzobjekt bieten, wenn er während der ersten Erstreckung trotz 

aller Bemühungen keines finden konnte. Demgegenüber hat der Mieter, der während 

der ersten Erstreckung nicht alles Zumutbare unternommen hat, um Ersatzraum zu 

suchen, kein schützenswertes Interesse an einer Zweiterstreckung. Es ist diesfalls auch 

nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass der Mieter nach einer zweiten 

Erstreckung seine Suche intensivieren würde, statt es auf ein Ausweisungsverfahren 

ankommen zu lassen. Daher ist es nicht gerechtfertigt, mit einer Zweiterstreckung zum 

zweiten Mal in die Eigentums- und Vertragsfreiheit des Vermieters einzugreifen, wenn 

der Mieter die Gelegenheit, während der ersten Erstreckung nach Ersatzraum zu 

suchen, nur ungenügend genutzt hat. Die Voraussetzung von Art. 272 Abs. 3 OR ist 

deshalb unabhängig von der Interessenabwägung nach Art. 272 Abs. 1 und 2 OR zu 

prüfen. Die Eigenständigkeit von Art. 272 Abs. 3 OR darf jedoch nicht überschätzt 

werden, denn die Kriterien, anhand derer zu beurteilen ist, ob der Mieter alles 

Zumutbare getan hat, um Ersatzraum zu finden, überschneiden sich mit jenen, die für 

die Interessenabwägung nach Art. 272 Abs. 1 und 2 OR massgebend sind (dies betont 

das Obergericht Zürich, MRA 2000, 380 ff., E. 3). So ist die Frage, welche 

Suchbemühungen zumutbar gewesen wären, unter Berücksichtigung der persönlichen 

Verhältnisse des Mieters zu entscheiden (Urteil des Bundesgerichts 4C.399/1995 vom 

31. Januar 1996, mp 1996, 211 ff., E. 2b; vgl. Art. 272 Abs. 2 lit. c OR). Auch können 

die Marktverhältnisse (vgl. Art. 272 Abs. 2 lit. e OR) gewisse Suchmethoden - 

namentlich die Aufgabe eigener Inserate - als aussichtslos erscheinen lassen (ZK-Higi, 

Art. 272 OR N 244; BSK OR I-Weber, Art. 272 N 17; anders, aber ohne Begründung, 

SVIT-Kommentar, Art. 272 N 61).

2.    a)   Der vorliegende Fall weist die Besonderheit auf, dass die Kläger sich sehr früh 

entschlossen hatten, eine Gewerbeliegenschaft zu kaufen, rasch ein geeignetes Objekt 

fanden und in der Folge nicht mehr nach einem (allenfalls früher bezugsbereiten) 

Mietobjekt suchten, sondern sich auf den Neu- bzw. Umbau der gekauften 

Liegenschaft konzentrierten. Die Vorinstanz hielt dieses Vorgehen im Gegensatz zur 

Beklagten für zulässig.

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b)    Dem Mieter, dem gekündigt wurde, ist es unbenommen, sich (auch) nach einem 

Kaufobjekt umzusehen. Es ist aber zweifelhaft, ob er sich zum vornherein auf die Suche 

nach einem Kaufobjekt beschränken darf, insbesondere wenn auf dem Markt weniger 

Objekte zu verkaufen als zu vermieten sind - was in der Regel der Fall sein dürfte. Denn 

der Mieter muss nach Art. 272 Abs. 3 OR "alles" unternehmen, um die Härte 

abzuwenden, und es ist ihm zuzumuten, wie bis anhin zur Miete zu sein. Ob die Kläger 

im vorliegenden Fall parallel zu ihrem Bauvorhaben nach einem Mietobjekt hätten 

suchen müssen, kann aber aus folgenden Gründen offen bleiben.

c)    Kauft der Mieter kurz nach der Kündigung eine Ersatzliegenschaft, die er erst nach 

grösserer Bautätigkeit nutzen kann, und führt dies dazu, dass die Beendigung des 

Mietverhältnisses für ihn eine Härte nach Art. 272 Abs. 1 OR darstellt, hat er die Härte 

selbst herbeigeführt. Im Minimum muss er sein Bauprojekt so planen und ausführen, 

dass der Ersatzraum möglichst rasch bezugsbereit ist, und dabei alles unternehmen, 

um mögliche Verzögerungen zu verhindern. Entgegen der Ansicht der Kläger können 

bautypische Verzögerungen wie die (teilweise) Ablehnung eines Baugesuchs, 

Einsprachen oder ein schleppender Baufortschritt keine Zweiterstreckung rechtfertigen. 

Diese sind eine direkte Folge des vom Mieter gewählten Vorgehens, und es wäre 

unbillig (Art. 4 ZGB), solche Risiken dem Vermieter aufzubürden. Deshalb kann sich der 

bauende Mieter auch nicht darauf berufen, dass die Verzögerungen den von ihm 

beigezogenen Spezialisten (Architekt, Ingenieur, Bauunternehmer) anzulasten sind.

d)    Vorliegend liessen die Kläger vom Frühsommer 2008 bis Januar 2009, also 

während ca. 8 Monaten, ein erstes Vorprojekt ausarbeiten, welches sich als nicht 

realisierbar herausstellte. Mit dem zweiten, nicht bewilligungsfähigen Projekt verloren 

sie weitere vier Monate (Februar bis Ende Mai 2009). Zu einer weiteren, eher 

geringfügigen Verzögerung kam es im Herbst 2009, als die Kläger das dritte Projekt 

überarbeiten mussten. Ohne diese Verzögerungen hätten die Kläger die Baubewilligung 

nicht erst am 9. Februar 2010, sondern rund ein Jahr früher erhalten und ihr 

Bauvorhaben im Laufe des Jahres 2009 ausführen können. Wie die Vorinstanz zu 

Recht festhielt, kann unter diesen Umständen nicht gesagt werden, dass die Kläger zur 

Abwendung der Härte alles unternommen haben, was ihnen zuzumuten war. Vielmehr 

haben sie sie - wenn auch unabsichtlich - selbst herbeigeführt.

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e)    Die Zweiterstreckung bis zum 31. Januar 2010 blieb seitens der Beklagten 

unangefochten. Eine Erstreckung über dieses Datum hinaus ist ausgeschlossen. Die 

Berufung ist abzuweisen.

3.    Die weiteren Vorbringen der Parteien betreffen die Frage, ob eine Härte nach 

Art. 272 Abs. 1 und 2 OR vorliegt, und ändern aus den vorne genannten Gründen 

nichts am Verfahrensausgang. Ohnehin hat die Vorinstanz die Interessen der Parteien 

ausführlich und zutreffend gewürdigt und die seither eingetretenen Umstände ändern 

nichts am Ergebnis dieser Interessenabwägung. Die Kläger vermuten, dass die 

Beklagte nicht so rasch als möglich mit den Bauarbeiten beginnen möchte, weil die 

anderen Mieteinheiten weiterhin vermietet werden. Die Beklagte antwortete darauf, die 

Mieteinheiten seien nur auf Zusehen hin vermietet und nur an Personen, zu welchen ein 

besonderes Vertrauensverhältnis bestehe, sodass die Liegenschaft kurzfristig geräumt 

werden könne. Mit der erteilten Baubewilligung für den Neubau ist der Eigenbedarf der 

Beklagten ausgewiesen und dringend (Art. 272 Abs. 2 lit. d OR; vgl. BGE 135 III 121, 

E. 5). Befindet sich ein Vermieter, der die Liegenschaft abreissen will, mit einem Mieter 

in einem - möglicherweise langwierigen - Rechtsstreit um eine Mieterstreckung oder 

Ausweisung, ist ihm nicht zuzumuten, die anderen Mieteinheiten während dieser Zeit 

leer stehen zu lassen. Es soll ihm deshalb nicht schaden, wenn er bis zum Ende des 

Rechtsstreits die anderen Einheiten weiterhin vermietet. Der Umstand, dass die 

anderen Mieteinheiten wieder vermietet sind, mindert den dringlichen Eigenbedarf der 

Beklagten nicht, weshalb die Interessenabwägung auch so zugunsten der Beklagten 

ausgeht. Daher wäre die Berufung selbst dann abzuweisen, wenn das Erfordernis der 

zumutbaren Suchbemühungen (Art. 272 Abs. 3 OR) im Rahmen der Gesamtabwägung 

nach Art. 272 Abs. 1 und 2 OR zu würdigen wäre.

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