# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0fd1c416-accc-54cb-9e97-cb49a62fc3ab
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-04
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 04.06.2024 A/855/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-855-2023_2024-06-04.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/855/2023-LDTR ATA/662/2024  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 4 juin 2024 

 

    dans la cause  

 

A______ 
B______ 
C______  recourants 
représentés par Me Mikael BENOIT, avocat 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC                                                   intimé 
 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
9 janvier 2024 (JTAPI/16/2024) 

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A/855/2023 

EN FAIT 

A.     a. A______, B______ et C______ sont copropriétaires de l’immeuble sis 11, rue 
D______, dans la commune E______. 

Cet immeuble de logements, construit dans les années 50, comprend 
72 appartements.  

Il est géré par la régie F______ (ci-après : la régie) depuis le 1er juin 2015. 

b. Le 25 octobre 2021, la régie a déposé, pour le compte des copropriétaires, une 
requête en autorisation de construire en procédure accélérée (APA 1______/1) 
auprès du département du territoire, souhaitant entreprendre des travaux de 
rafraîchissement dans un appartement de trois pièces qui avait été loué jusqu'au 
29 juillet 2021 par une locataire qui était décédée après cinquante-six ans de 
location. 

À teneur de la requête, les travaux envisagés, estimés à CHF 29'940.-, étaient les 
suivants :  

- peinture : remise en état des peintures et papiers décollés ; 

- carrelage : scellement des faïences et remise en état des joints dans la salle de bain 
et la cuisine ; 

- parquet : réparation ponctuelle, ponçage et imprégnation des parquets et seuils ; 

- sanitaire : contrôle des sanitaires, appareils et accessoires ; 

- menuiserie : réglages et contrôle pour bonne fermeture, remplacement de la porte 
palière (suite à l’intervention de la police dans le cadre du décès de la locataire) 

- agencement de la cuisine : contrôle et réparation des électroménagers 

- électricité : mise aux normes de l'installation électrique (en l'occurrence 
remplacement des fils électriques de 1 mm interdits actuellement par des fils 
électriques de 1.6 mm imposés par la législation en vigueur, remplacement des 
prises et interrupteurs) 

- polluants : repérage des polluants, qui sont nécessaires pour tous travaux et 
nettoyage après travaux. 

Ces travaux ont été effectués de fin octobre au 19 novembre 2021. 

c. Dans le cadre de l’instruction de l’APA 1______/1 les préavis suivants ont 
notamment été délivrés : 

- favorable, le 15 décembre 2021, du service des monuments et des sites 
(ci-après : SMS) relevant que le bâtiment était situé dans le périmètre d’un plan de 
site en cours d’étude, qu’il s’agissait d’une intervention d’ordre mineur et de 
travaux d'entretien courant – permettant notamment « l'amélioration du confort des 

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locaux sanitaires » – et que la porte palière de remplacement devait remplir 
certaines conditions ;  

- favorable, le 25 janvier 2022, de l'office cantonal du logement et de la 
planification foncière (ci-après : OCLPF), sous conditions que les dispositions de 
la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20) soient respectées (art. 9 LDTR) et que le loyer de l'appartement 
de trois pièces au deuxième étage n'excède pas CHF 7'171.- par an, soit CHF 2'390.- 
la pièce par an. Ce loyer serait appliqué pour une durée de trois ans à dater de la 
remise en location après la fin des travaux (art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR). Sous 
« Remarques », il était mentionné : « Nous avons visité le logement le 25 janvier 
2022 et avons constaté qu’il s’agissait de travaux de rénovation. Cette autorisation 
régularisait l'infraction I-2______ ». 

d. Par décision du 19 février 2022, le département a délivré l’APA 1______/1, dont 
le chiffre 7 indiquait expressément que les conditions figurant dans les préavis 
précités devaient être respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation.  

Aucun recours n’a été déposé contre cette autorisation. 

e. Par décision du 18 mars 2022 adressé à la régie, le département a relevé que les 
travaux considérés avaient été engagés sans autorisation, ce qui avait donné lieu à 
l'ouverture de la procédure d'infraction n° I/2______. Cette manière de procéder 
n'était pas tolérable. Par conséquent, une amende administrative de CHF 1'000.- 
était infligée aux propriétaires.  

Suite au recours formé contre cette amende par les propriétaires, le Tribunal 
administratif de première instance (ci‑après : TAPI) l'a confirmée par jugement du 
5 octobre 2022. 

f. Le 28 juillet 2022, la régie a transmis à l’office des autorisations de construire 
(ci-après : OAC) une demande d’autorisation complémentaire relative à la 
rénovation du même appartement, enregistré sous APA/1______/2.  

Le loyer annuel de l'appartement avant le décès de la dernière locataire était de 
CHF 5'628.-. Les propriétaires l'avaient réévalué à CHF 13'129.- d'après un calcul 
de rendement qui leur permettait de couvrir leurs coûts. À ce montant, ils avaient 
ajouté la hausse du loyer découlant des travaux, à savoir CHF 8'905.-, pour arriver 
au total de CHF 22'034.- qu'ils estimaient être le plafond de loyer admissible après 
travaux. 

Les travaux prévus, d’un coût estimé à CHF 142'610.- consistaient en :  

- peinture : création de faux plafonds, cloisons, remplacement papiers et peintures ; 

- carrelage : démolition, évacuation, piquage, pose nouvelles faïences et carrelage ; 

- parquet : remplacement parquets par des lames 58x12x12, fermacell, plinthes et 
seuils ; 

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- sanitaires : réfection complète, colonnes, conduites, remplacements baignoire, wc, 
paroi, accessoires ; 

- menuiserie : fourniture portes communications, portes coulissantes séjour, 
armoires, dressing ; 

- cuisine : agencement nouvelle cuisine avec électroménagers, plan de travail 
silestone blanc ; 

- électricité : déplacement tableau dans l'armoire, spots plafonds, modifications 
cuisine et salle de bains ; 

- nettoyage - fin de chantier et divers et imprévus/honoraires. 

g. Le 2 décembre 2022, l'OAC a transmis à la régie une nouvelle demande de 
l’OCLPF. Il fallait démontrer la réalisation de l’un des motifs prévus à 
l’art. 9 al. 1 LDTR pour chacun des éléments des travaux projetés, sachant que les 
travaux autorisés dans l'APA 1______/1, qui avaient été exécutés en 2021, avaient 
pour objectif de renouveler la durée de vie des composants suivants : 

- peinture, cloisons et remplacement des papiers et peinture : durée de vie 
renouvelée pour 10 ans ; 

- carrelage (salle de bains et cuisine), scellement des faïences et remise en états des 
joints : durée de vie renouvelée pour 15 ans ; 

- parquet, réparation ponctuelle, ponçage et imprégnation : durée de vie renouvelée 
pour 10 ans ;  

- menuiserie, réglages et contrôle pour bonne fermeture, remplacement porte et 
caisson de cuisine : durée de vie renouvelée pour 15 ans ; 

- agencement de cuisine, contrôles et réparations des électroménagers : durée de vie 
renouvelée pour 15 ans ;  

- installations électrique, mise aux normes de l'installation : durée de vie renouvelée 
pour 40 ans. 

Le département s'interrogeait sur les motifs pour lesquels le projet prévoyait 
l'exécution d'un faux-plafond et la pose de spots encastrés. Après les travaux 
projetés, pour autant qu'ils soient tous ou en partie admis, le département retiendrait 
le dernier loyer appliqué avant travaux et non pas le loyer résultant d'un calcul de 
rendement. L’art. 11 al. 3 LDTR ne s 'appliquerait pas au cas d'espèce, dès lors que 
le dernier loyer avant travaux était inférieur au plafond LDTR. Ainsi, dans ce cas, 
conformément aux termes de l'art. 11 al. 2 LDTR, le loyer après les travaux projetés 
ne devrait pas dépasser le plafond LDTR (de CHF 3'528.- par pièce).  

h. Le 9 décembre 2022, la régie a transmis au département les précisions requises 
sur les travaux réalisés en 2021 et l'intérêt des travaux supplémentaires projetés. 
Elle ne partageait pas son point de vue s'agissant de la fixation du loyer après 
travaux.   

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i. Dans le cadre de l'instruction de l’APA 1______/2, les préavis finaux suivants 
ont également été délivrés : 

- favorable, le 4 août 2022, du SMS relevant que le bâtiment était situé dans le 
périmètre d'un plan de site en cours d'étude, qu'il s'agissait d'une intervention 
d'ordre mineur et de travaux d'entretien courant – permettant notamment 
« l'amélioration du confort des locaux sanitaires » – et que la porte palière de 
remplacement devait remplir certaines conditions ;  

- favorable, le 30 janvier 2023, de l'OCLPF, sous conditions que les dispositions de 
la LDTR soient respectées (art. 9 LDTR) et que le loyer de l'appartement de trois 
pièces au deuxième étage n'excède pas CHF 10'584.- par an, soit CHF 3'528.- la 
pièce par an. Ce loyer serait appliqué pour une durée de trois ans à dater de la remise 
en location après la fin des travaux (art. 10 al. 1, 11 et 12 LDTR). Sous 
« Remarques », il était mentionné que le département retiendrait le dernier loyer 
appliqué avant travaux et non pas le loyer résultant d'un calcul de rendement. Pour 
autant également que tous ou une partie des travaux projetés soient admis, 
contrairement à ce que le propriétaire avait soutenu dans ses échanges avec le 
département, l'art. 11 al. 3 LDTR ne s'appliquerait pas au cas d'espèce, dès lors que 
le dernier loyer avant travaux était inférieur au plafond LDTR. Ainsi, dans ce cas, 
conformément aux termes de l'art. 11 al. 2 LDTR, le loyer après les travaux projetés 
ne devrait pas dépasser le plafond LDTR (de CHF 3'528.-) . 

j. Par décision du 7 février 2023, le département a délivré l'APA 1______/2, dont 
le chiffre 7 indiquait expressément que les conditions figurant dans les préavis 
précités devaient être respectées et faisaient partie intégrante de l'autorisation.  

B.     a. Par acte du 7 mars 2023, les propriétaires ont recouru auprès du TAPI contre 
l’autorisation délivrée, concluant préalablement au retrait de l'effet suspensif 
attaché au recours afin de pouvoir commencer sans attendre les travaux autorisés 
et, principalement, à la modification de la décision uniquement en ce sens que le 
loyer après travaux de l'appartement visé devait être fixé à CHF 22'034.- par an 
pendant les trois ans de contrôle imposés par l'OCLPF.  

Ils se trouvaient dans la situation où le loyer avant travaux correspondait aux 
besoins prépondérants de la population (ci-après : BPP), soit inférieur ou égal à 
CHF 3'528.- par pièce par an et était supérieur à ces BPP après travaux. En effet, le 
calcul de rendement qu'ils avaient produit démontrait qu'il était nécessaire de fixer 
le loyer après travaux au-dessus de CHF 3'528.- pour qu'il puisse couvrir les coûts 
actuels de l'appartement. Leur calcul se basait sur l'art. 11 al. 1 let. d LDTR, lequel 
renvoyait à l'art.  269 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil 
suisse (CO, Code des obligations - RS 220). De plus, il ressortait des art. 9 al. 4 à 
6 LDTR, des travaux préparatoires et de la jurisprudence que le plafond LDTR 
pouvait être dépassé à certaines conditions.  

Le loyer annuel de l'appartement avant le départ de la dernière locataire était de 
CHF 5'628.-. Ils l'avaient réévalué à CHF 13'129.- d'après un calcul de rendement 

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qui leur permettait de couvrir leurs coûts. À ce montant, ils avaient ajouté la hausse 
du loyer découlant des travaux, à savoir CHF 8'905.-, pour arriver au total de 
CHF 22'034.- qu'ils réclamaient comme plafond.   

L'OCLPF avait écarté ce calcul en violation de la LDTR.  

Cette décision portait atteinte à leur droit constitutionnel garantissant la propriété, 
qui se confondait avec leur liberté économique.  

b. Par décision incidente du 22 mars 2023, le TAPI a admis la demande de retrait 
partiel de l’effet suspensif, afin que les travaux puissent commencer 
(DITAI/133/2023).  

c. Le département a déposé des observations, répondant point par point aux 
arguments du recours. 

Dès lors que l'appartement était tout à fait habitable et salubre depuis les travaux 
réalisés à l'automne 2021, les travaux projetés dans l'autorisation complémentaire 
ne s'avéraient en réalité pas autorisables au sens de l'art. 9 LDTR.  

d. Après un second échange d’écritures, le TAPI a rejeté le recours par jugement 
du 9 janvier 2024.  

Le logement concerné répondait aux BPP et les travaux de rénovation projetés 
étaient soumis à la LDTR. L’application de l’art. 11 al. 3 LDTR était limitée aux 
cas des logements qui, sans être des logements de luxe, étaient loués à un prix qui 
apparaissait avant les travaux comme abusivement élevé et qui correspondait déjà 
à ce qui serait admissible après transformation. La réserve selon laquelle le blocage 
des loyers devait être économiquement supportable permettait à l’autorité de 
respecter le principe de la proportionnalité. Cette disposition ne trouvait pas 
application car l’appartement avant travaux avait un loyer inférieur au maximum 
de la fourchette légale correspondant aux BPP.  

La question de la réactualisation des loyers avant travaux n’était pas réglée par la 
LDTR. Selon la doctrine, il y avait lieu de réévaluer un loyer avant travaux que dans 
le cas où le locataire demeurait dans le logement pendant et après les travaux.   

Il avait pris en compte les différents postes de calcul prévus à l’art. 11 al. 1 
let. a à c LDTR, ainsi que les coûts des travaux, pour parvenir à une augmentation 
du loyer de CHF 1876.- à 3'528.- par pièce par an, soit le montant maximum de la 
fourchette correspondant aux BPP.  

Le dépassement de cette fourchette n’était pas possible, en l’absence de 
circonstances particulières, compte tenu de la jurisprudence restrictive en la 
matière.  

Le grief lié aux atteintes aux droits de la propriété et à la liberté économique des 
copropriétaires n’était pas fondé.  

Le même jour, il a également rejeté le recours des copropriétaires contre la décision 
du département du 25 janvier 2023 (APA 3______/2) concernant un appartement 

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de deux pièces dans le même immeuble (cause A/607/2023 ; JTAPI/15/2024). Dans 
cette affaire, seul était également contesté le loyer après travaux (réalisés dans des 
circonstances similaires à la présente espèce pour un montant total de 
CHF 150'707.-) fixé à CHF 7'056.-. 

C.     a. Le 9 février 2024, les copropriétaires ont interjeté recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le 
jugement du TAPI, concluant à son annulation et à la modification de la décision 
du 7 février 2023, en ce sens que le loyer après travaux de l’appartement concerné 
soit fixé à CHF 22'034.-/an pendant les trois ans de contrôle imposés par l’OCLPF. 

Le jugement consacrait une violation des art. 9 et 11 LDTR ainsi que des art. 26 et 
27 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 
(Cst. - RS 101). 

Le TAPI avait jugé que l’art. 11 al. 3 LDTR ne trouvait pas application dès lors que 
le loyer de l’appartement avant travaux ascendant à CHF 1'876.-par pièce/an, était 
inférieur au maximum de la fourchette légale correspondant aux BPP. Il était admis 
qu’ils ne pourraient supporter le coût des travaux entrepris dans l’appartement sans 
la majoration sollicitée du loyer, ce qui avait été démontré par le calcul de 
rendement remis dans le cadre de l’instruction de l’APA. L’art. 11 al. 3 LDTR 
devait être interprété de façon à garantir la propriété et la liberté économique des 
propriétaires. 

Des exceptions étaient possibles pour augmenter le loyer situé avant travaux à un 
loyer inférieur au plafond LDTR à un loyer après travaux au-dessus du plafond BPP 
avec le calcul du rendement de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR. 

Les violations des art. 26 et 27 Cst. étaient réalisées, la gravité des restrictions ne 
pouvant être justifiée au regard de l’intérêt public poursuivi.  

b. Le 11 mars 2024, le département a conclu au rejet du recours. 

Le fait que les intéressés ne remettaient pas en cause l’autorisation de construire 
initiale signifiait qu’ils considéraient implicitement que le loyer fixé leur permettait 
un rendement suffisant. Ils avaient choisi de faire des travaux qu’ils n’avaient pas 
jugé nécessaires dans un premier temps. Il ne s’agissait pas de circonstances 
particulières justifiant un dépassement du plafond LDTR en l’occurrence. 
L’application de la méthode relative constituait une exception qui n’était possible 
que si les locataires étaient maintenus dans leur logement.  

La fixation du loyer légitimait une restriction aux droits fondamentaux en raison de 
l’intérêt public à la préservation d’un parc locatif répondant aux BPP. L’atteinte 
n’était pas disproportionnée, le loyer ayant été fixé à la limite maximale de la 
fourchette prévue par la loi.  

c. Le 15 avril 2024, les recourants ont répliqué, persistant dans leurs conclusions et 
leur argumentation. 

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L’art. 11 al. 1 LDTR ne prévoyait aucun ordre de priorité dans l’application des 
modes de calculs qui y étaient cités. Ainsi, l’application de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR 
n’était pas subsidiaire à la méthode des coûts de l’art. 11 al. 1 let. a à c LDTR.  

La doctrine n’avait pas traité le cas de la réactualisation du loyer entre deux 
locataires mais elle retenait que des exceptions étaient possibles.  

d. Le 16 avril 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger 

EN DROIT 

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable 
(art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; 
art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - 
LPA - E 5 10). 

2. Le litige porte sur le montant du loyer LDTR fixé dans l’autorisation de construire 
APA 1______/2, soit CHF 10'584.- par an (ou CHF 3'528.- la pièce par an), pour 
une durée de trois ans à dater de la remise en location après la fin des travaux. 

La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi 
que le caractère actuel de l’habitat dans les zones prévues (art. 1 al. 1 et 2 LDTR). 

À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires 
d’appartements, elle prévoit notamment l’encouragement à des travaux d’entretien 
et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 
let. b LDTR). 

Plus spécifiquement, la LDTR vise plusieurs objectifs, notamment améliorer la 
protection des locataires (MGC 1997 64/X 10562), et conserver sur le marché 
certains types de logements qui répondent à un besoin en raison de leur prix et de 
leur conception (ATF 116 Ia 401 consid. 9c). 

3. Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation. 
L'autorisation est accordée notamment pour les travaux de rénovation au sens de 
l'art. 3 al. 1 let. d LDTR (art. 9 al. 1 let. e LDTR). 

3.1 Le département accorde l’autorisation si les logements transformés répondent, 
quant à leur genre, leur loyer ou leur prix, aux BPP (art. 9 al. 2 LDTR). Il s'agit 
d'hypothèses alternatives (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La 
LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement d'affectation et 
aliénation : immeubles de logement et appartements : loi genevoise et panorama 
des autres lois cantonales, 2014, p. 133). 

Par BPP, il faut entendre les loyers accessibles à la majorité de la population (art. 9 
al. 3 LDTR). Selon l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins 
prépondérants de la population du 12 janvier 2022, en vigueur dès le 14 janvier 
2022 (ArLoyers L 5 20.05), les loyers correspondant aux BPP, fondés sur le revenu 

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brut médian des contribuables personnes physiques 2018, son compris entre 
CHF 2'627.- à CHF 3'528.- la pièce par année. 

Un logement correspond en principe par son genre ou par son loyer aux BPP 
notamment lorsqu'il entre dans la catégorie des appartements dans lesquels règne la 
pénurie au sens de l'art. 25 LDTR. Selon l'arrêté déterminant les catégories de 
logements où sévit la pénurie en vue de l'application des art. 25 à 39 de la loi sur 
les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (ArAppart – 
L 5 20.03) déterminant au moment des faits, comme selon celui actuellement en 
vigueur, il y a pénurie dans toutes les catégories d'appartements d'une à sept pièces 
inclusivement. 

3.2 Selon l’art. 10 LDTR, le département fixe, comme condition de l’autorisation 
de construire, le montant maximum des loyers des logements après travaux. Il tient 
compte des critères énumérés à l’art. 11 LDTR 

3.3 Selon l’art. 11 al. 1 LDTR, le département prend en considération l’ensemble 
des travaux à effectuer, sous déduction des subventions éventuellement octroyées 
et fixe le montant des loyers ou des prix de vente maximaux, en tenant compte du 
rendement équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle 
générale, sur les 70% au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 point 
au-dessus de l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiquée par la Banque 
cantonale de Genève, le taux de rendement étant fonction de l’incidence dégressive 
des amortissements (let. a) ; de l’amortissement calculé en fonction de la durée de 
vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 20 ans, soit de 
5,55% à 5% (let. b) ; des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5% des 
travaux pris en considération (let. c) ; des autres facteurs de hausse et de baisse à 
prendre en considération selon les art. 269 et ss CO (let. d). 

Selon l’art. 11 al. 2 LDTR, lorsque les logements répondent aux BPP quant à leur 
genre, leur typologie, leur qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur 
surface, le loyer après transformation doit répondre aux BPP.  

Selon l’art. 11 al. 3 LDTR, si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse 
le niveau des loyers répondant aux BPP, il est maintenu par le département au même 
niveau lorsqu’il apparaît qu’il permettait économiquement au propriétaire de 
supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. 

4. Les recourants estiment que le loyer après transformation devrait être fixé en 
application de l’art. 11 al. 3 LDTR, interprété de façon à garantir leur propriété et 
leur liberté économique. 

4.1 L'art. 11 al. 3 LDTR a été introduit avec l'adoption du PL 7'752, le 25 mars 
1999. Selon les travaux préparatoires, il vise à permettre la rénovation d'immeubles 
dont les loyers dépassent déjà, avant travaux, le niveau des loyers répondant aux 
BPP, en autorisant une augmentation desdits loyers, pour autant toutefois que ces 
derniers aient été précédemment équitablement fixés (MGC 1999 9/II 1070, 
p. 1086 ss ; ATA/675/2017 du 20 juin 2017 consid. 8c).  

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Dans la situation de l’art. 11 al.3 LDTR, il appartient au requérant de démontrer, 
par toutes pièces utiles, que le propriétaire n’est pas en mesure de supporter 
économiquement le coût des travaux sans majoration de loyer. Par pièces utiles, le 
département fait prioritairement référence à un calcul de rendement de l’immeuble. 
Subsidiairement, il peut être recouru à une étude comparative entre les loyers de 
l’immeuble et ceux résultant des statistiques publiées chaque année par le canton. 
Le département tient compte, dans son appréciation, des autres facteurs de hausse 
et de baisse à prendre en considération au sens des art. 269 ss CO (art. 5 al. 4 du 
règlement d’application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations 
de maisons d’habitation - RDTR – L 5 20.01 ; ATA/253/2011 du 19 avril 2011 
consid 8 ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit. p. 315). 

4.2 En l’espèce, le loyer du logement avant rénovation ne dépasse pas le niveau des 
loyers répondant aux BPP, ce qui n’est pas contesté. Les recourants estiment 
toutefois que l’art. 11 al. 3 LDTR doit être appliqué par analogie puisque le loyer 
fixé dans la décision ne leur permettrait pas économiquement de supporter le coût 
des travaux sans majoration de loyer.  

4.2.1 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, le juge est, en principe, lié par un 
texte légal clair et sans équivoque. Ce principe n’est cependant pas absolu. En effet, 
il est possible que la lettre d’une norme ne corresponde pas à son sens véritable. 
Ainsi, l’autorité qui applique le droit ne peut s’en écarter que s’il existe des motifs 
objectifs de penser que le texte ne correspond pas en tous points au sens véritable 
de la disposition visée. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du 
fondement et du but de la prescription en cause, ainsi que de sa relation avec 
d’autres dispositions (ATF 147 V 242 consid. 7.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 
9C_776/2020 du 7 juillet 2022 consid. 8.1 ; ATA/573/2022 du 31 mai 2022 
consid. 6a). 

4.2.2 L’historique de cette disposition montre notamment que le législateur 
entendait l’appliquer de façon limitée aux seuls cas où les loyers étaient 
abusivement élevés, supérieurs à la fourchette des loyers BPP, avant travaux mais 
ne concernaient pas des logements de luxe. Le Tribunal fédéral a jugé que cette 
interprétation restrictive était en accord avec le texte légal et correspondait aux 
travaux préparatoires. Ce texte n’allait pas au-delà de la protection contre les loyers 
abusifs et répondait à un objectif de politique sociale. Par ailleurs la réserve selon 
laquelle le blocage des loyers devait être économiquement supportable permettait à 
l’autorité de respecter le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette 
disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 consid. 6 c).  

4.3 L’argumentation développée par les recourants ne peut donc être suivie puisque 
l’exception permettant d’augmenter les loyers si cela est financièrement nécessaire, 
prévue par le législateur à l’art. 11 al. 3 LDTR, ne s’applique, selon sa lettre claire, 
qu’aux logements dont les loyers dépassent, avant transformation ou rénovation, 
ceux répondant aux BPP et non pas, comme le voudraient les recourants, à ceux 

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dont le loyer est inférieur, avant travaux, au maximum de la fourchette des loyers 
correspondants aux BPP.  

Ainsi, rien ne permet de retenir l’interprétation extensive, excédant son texte clair, 
que voudraient donner les recourants à cette disposition.  

Le grief sera donc écarté. 

5. Les recourants estiment devoir bénéficier des circonstances particulières prévues à 
l’art. 9 al. 4 à 6 LDTR. 

5.1 Selon l’art. 9 al. 4 LDTR, la fourchette des loyers peut exceptionnellement être 
dépassée si la surface brute locative des pièces est importante. Elle peut également 
l’être si des circonstances particulières le justifient, soit si la protection du 
patrimoine génère des coûts supplémentaires, selon l’art. 9 al. 5 LDTR. L’art. 9 
al. 6 LDTR prévoit des mesures qui peuvent également être répercutées sur les 
loyers à certaines conditions. Il s’agit de mesures en lien avec la consommation 
d’énergie.  

5.2 La chambre de céans a déjà été amenée à examiner ces dispositions visant des 
circonstances particulières en lien avec les buts poursuivis par la LDTR. 

Elle a retenu que constituait des circonstances particulières le coût accru 
notoirement lié à la création d’un appartement dans des combles (ATA/391/2013 
du 25 juin 2013). Elle rappelé à cette occasion, ainsi que dans une autre espèce, 
s’agissant de l’interprétation de ces dispositions et de la mesure dans laquelle les 
circonstances particulières permettaient le dépassement du plafond de loyers, que 
les propriétaires étaient priés, soit de justifier leur loyer par l'un ou plusieurs des 
motifs figurant à l'art. 9 al. 4, 5 et 6 LDTR, soit de procéder à des travaux moins 
coûteux (lorsque le calcul opéré en vertu de l'art. 11 LDTR ne permettait pas de 
parvenir à des loyers accessibles à la majorité de la population), soit encore de 
réduire leurs exigences de rendement (ATA/865/2022 du 30 août 2022 consid. 6f ; 
ATA/391/2013 précité). 

5.3 En l’espèce, aucune circonstance particulière, au sens donné par la 
jurisprudence restrictive rappelée ci-dessus, n’est alléguée par les recourants qui ne 
mentionnent que les coûts élevés des travaux. Toutefois, ces coûts élevés ne 
s’expliquent pas par des circonstances qui pourraient être retenues comme 
particulières. En effet, les recourants ont fait le choix de procéder, en 2022, à une 
seconde série de travaux de rénovation dans le logement concerné, pour un montant 
de quatre fois celui des premiers travaux déjà réalisés en automne 2021, alors qu’ils 
avaient accepté la première autorisation délivrée et que le logement était en état 
d’être loué. Ils se bornent à invoquer à cet égard, mais de manière tardive et 
contradictoire, que cette première autorisation serait contraire au droit ne s’agissant 
pas de travaux de rénovation mais d’entretien.  

En conséquence, l’autorité intimée n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en 
ne retenant pas de circonstances particulières permettant l’application des 
exceptions des art. 9 al. 4 à 6 LDTR, comme confirmé par le TAPI. 

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6. Les recourants invoquent une violation de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, le loyer avant 
travaux à prendre en compte dans le cadre de la fixation du loyer après travaux ne 
devant pas être celui payé par l’ancienne locataire mais un loyer supérieur calculé 
en tenant compte du rendement de l’appartement. 

6.1 À cet égard, la jurisprudence et la doctrine ont eu l’occasion de préciser que les 
critères de calcul retenu à l’art. 11 LDTR s’inspiraient déjà des règles de droit 
fédéral contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure 
où ils font intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les 
travaux par le propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la 
jurisprudence, in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant 
différente : il s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien 
en faveur de toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les 
caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle 
des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des 
loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il 
en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b).  

S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà 
exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où 
les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art. 11 al. 1 LDTR s’avéreraient 
conduire à un loyer qui serait encore abusif (ATA/502/2008 précité consid. 7d).  

6.2 Une réactualisation des loyers avant travaux n’est acceptée par la jurisprudence 
et la doctrine qu’en cas de maintien des locataires dans leurs appartements et non 
lorsque les logements sont loués à de nouveaux locataires après les travaux. En 
effet, la méthode relative appliquée pour réactualiser les loyers, soit en déterminant 
l’évolution des facteurs de hausse et de baisse de loyer selon les règles du droit du 
bail, ne s’applique pas pour calculer les loyers de nouveaux baux (ATA/502/2008 
précité consid. 7d ; Emmanuelle GAIDE, Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., 
p. 282 ch. 4.1.1 et 285 ch. 4.2.2). 

L’argumentation des recourants tombe donc à faux puisqu’ils invoquent le 
rendement insuffisant que leur aurait procuré l’ancien loyer pour justifier 
l’application de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR au loyer d’un logement vacant, dans le 
but d’obtenir un résultat différent du calcul du loyer après travaux, dont il n’est pas 
contesté qu’il est pour le reste conforme à l’art. 11 LDTR. 

Le grief sera donc écarté. 

7. Dans un dernier grief, les recourants invoquent la violation de la garantie de la 
propriété qui se confond avec leur liberté économique, le loyer fixé ne couvrant pas 
le montant des factures liées à leur immeuble. 

7.1 Comme tout droit fondamental, la garantie de la propriété et la liberté 
économique, ancrées aux art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst., ne sont pas absolues et, elles 
peuvent être restreintes aux conditions fixées à l’art. 36 Cst. La restriction doit être 
fondée sur une base légale, les restrictions graves devant être prévues par une loi. 

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Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés. L’al. 2 de cette norme 
dispose que toute restriction d’un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt 
public ou par la protection d’un droit fondamental d’autrui. En outre, toute 
restriction d’un droit fondamental doit être proportionnée au but visé (art. 36 
al. 3 Cst.), l’essence des droits fondamentaux étant inviolable (art. 36 al. 4 Cst.).  

7.2 Le Tribunal fédéral a déjà jugé que la LDTR, y compris dans la mesure où elle 
prévoit un contrôle des loyers après transformations, était conforme à la garantie de 
la propriété et à la liberté économique (ATF 116 Ia 401 consid. 9c ; 111 Ia 401 
consid. 9 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 
consid. 5.1.3 ; 1C_110/2017 du 29 mai 2018 consid. 4.1.2 et 4.2).  

7.3 En l’espèce, il faut prendre en compte le fait que la restriction n’est prononcée 
que pour trois ans, soit, à l’échelle d’un investissement immobilier, pour une très 
courte durée. L’atteinte doit donc être qualifiée de peu grave, selon l’appréciation 
faite par le Tribunal fédéral, notamment dans l’arrêt 1C_110/2017 précité 
(consid. 4.1.2) dans lequel il retient qu’une restriction opérée sur cinq ans ne saurait 
être qualifiée de grave.  

À cela s’ajoute qu’en renonçant à contester la première autorisation délivrée le 
19 février 2022, les recourants se sont accommodés du loyer avant les travaux 
subséquents, alors même que, selon eux, ce loyer ne leur permettait déjà pas de 
couvrir leurs coûts. Ils ont néanmoins décidé de procéder à des travaux 
supplémentaires, non nécessaires au maintien de l’habitabilité du logement, en 
sachant que leur coût ne pourrait en tout cas pour une durée limitée, être reporté sur 
le loyer.  

Finalement, il appert que l’autorité intimée a fixé le loyer au maximum de la 
fourchette prévue par la loi. 

L’atteinte aux droits fondamentaux invoquée s’avère donc également proportionnée 
et le grief sera écarté. 

En tous points infondé, le recours doit être rejeté. 

8. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge solidaire 
des recourants (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera pas alloué d’indemnité de procédure 
(art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

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à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 9 février 2024 par A______, B______ et C______ 
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 9 janvier 2024 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge solidaire de A______, B______ et 
C______ ; 

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent 
sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit 
public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve 
et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal 
fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de 
l'art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme 
moyens de preuve, doivent être joints à l'envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Mikael BENOIT, avocat des recourants, au 
département du territoire-oac ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Claudio MASCOTTO, président, Florence KRAUSKOPF, Jean-Marc 
VERNIORY, Patrick CHENAUX, Eleanor McGREGOR, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

M. MARMY 
 

 le présidente siégeant : 
 
 

C. MASCOTTO 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière : 
 
 
 
 
 

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