# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c485699a-5d3b-5b47-9d62-e95da653b506
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-06-08
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 08.06.2021 102 2021 33
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2021-33_2021-06-08.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2021 33

Arrêt du 8 juin 2021

IIe Cour d’appel civil

Composition Présidente : Dina Beti
Juges : Catherine Overney, Markus Ducret
Greffière : Mélanie Pythoud

Parties A.________, demanderesse, appelante à l'appel principal et 
intimée à l'appel joint, représentée par Me Patrik Gruber, avocat,

B.________, demanderesse, appelante à l'appel principal et 
intimée à l'appel joint, représentée par Me Patrik Gruber, avocat,

contre

C.________, défendeur, intimé à l'appel principal et appelant à 
l'appel joint, représenté par Me Nicolas Kolly, avocat

Objet Action en réduction du loyer – Légitimation passive – Interprétation 
du contrat

Appel du 12 février 2021 et appel joint du 22 mars 2021 contre la 
décision du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 
8 janvier 2021

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considérant en fait

A. Depuis le 30 décembre 2013 et suite à une donation de sa mère D.________, C.________ 
est le nu-propriétaire de l'immeuble sis à E.________, à F.________ (article ggg du Registre 
foncier de la Sarine, Commune de F.________). Cet immeuble est grevé d'un usufruit en faveur de 
D.________ depuis le 30 décembre 2013.

B. Depuis le 2 avril 2016, H.________ a commencé à exploiter le club I.________ à 
E.________, à F.________. Ce dernier était ouvert tous les jours, soit de 14.00 heures à 00.00-
01.00 heures durant la semaine et jusqu'à 04.00 heures du matin durant le week-end.

C. Le 8 juin 2016, A.________ et B.________, en qualité de locataires, et "C.________, repr. 
D.________", en qualité de bailleur, représenté par J.________ SA (désormais : K.________ SA) 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 5.5 pièces au cinquième étage 
de l'immeuble sis à E.________ à F.________, pour un loyer mensuel brut de CHF 2'495.- (loyer 
net : CHF 2'200.- ; acompte pour les frais de chauffage et d'eau chaude : CHF 175.- ; acompte 
pour les frais d'exploitation : CHF 120.-), prenant effet au 1er août 2016. Ce logement se trouve 
dans le même immeuble que le club de nuit I.________.

D. Par accord passé le 5 octobre 2016 devant la Commission de conciliation en matière de bail 
à loyer pour le district de la Sarine, les parties ont convenu que le loyer de A.________ et 
B.________ était fixé, à compter du 1er août 2016, à CHF  2'195.- (loyer net : CHF 1'900.- ; 
acompte pour les frais de chauffage et l'eau chaude : CHF  175.- ; acompte pour les frais 
d'exploitation : CHF 120.-). 

Dès le 1er octobre 2017, le loyer de A.________ et B.________ est passé à CHF 2'140.- (loyer net 
: CHF 1'845 ; acompte pour les frais de chauffage et d'eau chaude : CHF 175.- ; acompte pour les 
frais d'exploitation : CHF 120.-).

E. Par échanges de courriers des 11 juin 2018, 2 juillet 2018, 6 août 2018, 31 août 2018, 
30 novembre 2018 et 11 décembre 2018, A.________ et B.________ se sont jointes à d'autres 
locataires sis à E.________, à F.________, afin de se plaindre auprès de l'entreprise de gérance – 
K.________ SA – des nuisances sonores régulières subies depuis mi-mars 2018 en raison de 
l'exploitation du club I.________. Le groupe de locataires a requis l'amélioration de la situation et 
l'octroi d'une réduction de loyer de 15%, à défaut de quoi ils consigneraient leurs loyers respectifs. 
A cela, la gérance a répondu qu'une procédure visant l'expulsion de l'exploitant du club I.________ 
était en cours et que ce dernier avait été mis en demeure de tout mettre en œuvre pour cesser les 
nuisances sonores. De plus, la gérance a demandé aux membres du groupe de locataires de lui 
adresser individuellement leurs demandes de réduction de loyer respectives, en indiquant le 
montant de la baisse demandée et en listant les défauts constatés, dès lors que les critères à 
prendre en compte ne sont pas les mêmes d'un locataire à un autre. Dès le 18 janvier 2019, 
A.________ et B.________ ont commencé à consigner leurs loyers auprès de la Banque 
cantonale de Fribourg à hauteur de CHF 2'020.- par mois sur le compte no lll.

F. Le 8 février 2019, A.________ et B.________ ont déposé une requête de conciliation à 
l'encontre de "C.________, repr. D.________, […], v.d. M.________ SA, […]". 

Par acte du 8 mars 2019, C.________ a déposé une réponse, concluant au rejet intégral des 
prétentions de A.________ et B.________ formulées dans la requête de conciliation.

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Lors de l'audience qui s'est tenue le 10 avril 2019 et à laquelle Me Claire Ducrot a participé au nom 
de C.________, la Commission de conciliation a vainement tenté de concilier les parties, avant de 
délivrer une autorisation de procéder aux locataires.

G. Par acte du 27 mai 2019 – soit dans les 30 jours qui ont suivi l'échec de la conciliation 
(art. 209 al. 4 CPC), étant précisé que les délais sont suspendus durant les féries de Pâques 
(art. 145 al. 1 let. a CPC) –, A.________ et B.________ ont porté le litige devant le Tribunal des 
baux de l'arrondissement de la Sarine. Dans leur demande non motivée à l'encontre de 
C.________, elles ont conclu, avec suite de frais et dépens, à la réparation du défaut de la chose 
louée en raison des nuisances phoniques causées par le club de nuit I.________, à la réduction 
du loyer de 15% par mois, soit CHF 330.-, et ce rétroactivement au 1er août 2016 et jusqu'à 
réparation complète du défaut, à la confirmation de la consignation des loyers dès le 1er  février 
2019 sur le compte bloqué no lll auprès de la Banque cantonale de Fribourg, au remboursement 
par C.________ de 15% du loyer net, soit CHF 330.- par mois dès le 1er août 2016 ainsi qu'au 
remboursement par C.________ de leurs frais d'avocat pour la procédure de conciliation par 
CHF 951.-.

En date du 13 septembre 2019, C.________ a dénoncé l'instance à l'exploitant du club 
I.________, H.________, dans le cadre du litige qui l'oppose à A.________ et B.________. Par 
courrier du 28 octobre 2019 au Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine, H.________ a 
refusé la dénonciation d'instance de C.________.

Les parties, assistées de leurs mandataires, ont comparu à la séance du Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Sarine en date du 8 janvier 2020. A l'issue de cette séance, le Tribunal des 
baux de l'arrondissement de la Sarine a imparti un délai à C.________ pour produire la mise en 
demeure adressée par écrit à l'exploitant du club H.________ ainsi que la réponse de ce dernier. 
Les pièces requises ont été produite en date du 31 janvier 2020.

Dans la nuit du 20 au 21 janvier 2020, un incendie a ravagé le club I.________ qui n'a, par la suite, 
jamais ouvert à nouveau ses portes. 

Les parties, assistées de leurs mandataires, ont comparu à la séance du Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Sarine en date du 25 juin 2020. A titre préliminaire, C.________ a indiqué 
que, selon l'arrêt du Tribunal cantonal entré en force (arrêt TC FR 102 2019 248 du 5 mai 2020), 
seule D.________, en tant qu'usufruitière, a la qualité de bailleresse, à l'exclusion de C.________. 
Par conséquent, ce dernier, faute de qualité de bailleur, a conclu, avec suite de frais, à 
l'irrecevabilité de la demande déposée par A.________ et B.________ en date du 27 mai 2019. 
Pour leur part, A.________ et B.________ ont conclu principalement à ce que le Tribunal des 
baux de l'arrondissement de la Sarine constate que le contrat a été conclu avec C.________ et 
subsidiairement, à un changement de dénomination de la partie défenderesse au nom de 
D.________. Pour le reste, la séance a été consacrée à l'instruction de la cause. A l'issue de cette 
audience, un délai a été imparti à C.________ pour produire le contrat de gérance caviardé et aux 
parties pour déposer leurs notes de plaidoirie sur la question limitée à la légitimation passive, ainsi 
que leurs listes de dépens. Dites pièces ont été produites en date du 6 juillet 2020 et du 15 octobre 
2020. 

H. Par décision du 8 janvier 2021, le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine (ci-
après : le Tribunal des baux) a rejeté l'action en réduction du loyer déposée le 27 mai 2019 par 
A.________ et B.________, en raison de l'absence de légitimation passive du défendeur 
C.________ et du fait que les conditions d'une rectification de la désignation inexacte de la partie 

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défenderesse ne sont pas réunies. Pour le surplus, il a statué sans percevoir de frais judiciaires et 
décidé que chacune des parties supporterait ses propres dépens.

I. En date du 12 février 2021, A.________ et B.________ (ci-après : les appelantes) ont 
interjeté appel contre cette décision. Elles concluent, sous suite de frais et dépens, à l'admission 
de l'appel et à l'annulation de la décision du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 
8 janvier 2021. A titre principal, elles concluent au rejet de l'exception de l'absence de légitimation 
passive soulevée par C.________ en date du 25 juin 2020 et à ce que la cause soit renvoyée au 
Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine pour la poursuite de la procédure principale. A 
titre subsidiaire, elles concluent à ce que le changement de dénomination de la partie 
défenderesse au nom de D.________ soit admis, de même que la demande du 27 mai 2019. De 
plus, A.________ et B.________ concluent à ce que les frais de la procédure de première 
instance soient mis à la charge de C.________.

Le 22 mars 2021, C.________ a déposé sa réponse à l'appel doublée d'un appel joint. Il conclut au 
rejet de l'appel et à l'admission de l'appel joint en ce sens que la demande déposée le 27 mai 2019 
soit rejetée, ainsi que, principalement, à ce que les dépens de C.________ soient fixés à 
CHF 5'818.45 (TVA par CHF 416.- incluse) et mis solidairement à la charge de A.________ et 
B.________, et subsidiairement, à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal des baux de 
l'arrondissement de la Sarine pour fixation des dépens de la procédure de première instance en 
faveur de C.________ et mise à la charge de A.________ et B.________. De surcroît, 
C.________ conclut à ce que les frais judiciaires et les dépens de la procédure d'appel – y compris 
ceux de l'appel joint – soient mis à la charge de A.________ et B.________.

Par acte du 26 avril 2021, A.________ et B.________ ont déposé une détermination spontanée 
sur la réponse à l'appel et l'appel joint. Elles confirment les conclusions prises le 12 février 2021 et 
concluent au rejet de l'appel joint, pour autant que l'appel principal soit rejeté, en tout ou en partie.

en droit

1.

1.1. La décision attaquée constitue une décision finale de première instance au sens des 
art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 
al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), 
auquel cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC).

Dans le cas d'espèce, les parties s'accordent, au dernier état des conclusions, sur une valeur 
litigieuse de CHF 11'623.50 (cf. ch. 3 ad "préliminaires" de l'appel du 12 février 2021 et de la 
réponse doublée de l'appel joint du 22 mars 2021), de sorte que la voie de droit contre la décision 
attaquée est l'appel (art. 308 al. 2 CPC).

La valeur litigieuse devant la Cour est inférieure à CHF 15'000.-. Par conséquent, seule la voie du 
recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal fédéral est ouverte (art. 113 ss LTF), à l'exclusion 
de la voie du recours en matière civile (art. 51 al. 1 let. a, 72 et 74 al. 1 let. a LTF).

1.2. L'appel du 12 février 2021 a été déposé en temps utile, soit dans le délai légal de 30 jours à 
compter de la notification de la décision attaquée survenue le 13 janvier 2021 (art. 311 al. 1 CPC). 

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Il en va de même de l'appel joint déposé le 22 mars 2021, soit dans le délai légal de 30 jours à 
compter de la notification de l'appel survenue le 19 février 2021 (art. 312 al. 2 et 313 al. 1 CPC).

1.3. Dûment motivés et dotés de conclusions, l'appel et l'appel joint sont pour le surplus 
recevables en la forme. 

1.4. La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).

1.5. Selon l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut ordonner des débats ou statuer sur pièces. 
En l'espèce, comme toutes les pièces nécessaires au traitement de l'appel figurent au dossier, il 
n'est pas nécessaire d'assigner les parties à une audience.

2.

Les parties sont divisées quant à la signification à donner au point 1 du contrat de bail du 8 juin 
2016 qui concerne la désignation du bailleur. Selon le contrat de bail, le bailleur est "C.________, 
repr. D.________, […]". Les locataires soutiennent que "repr." est l'abréviation de "représenté par", 
alors que l'intimé assure qu'il s'agit de l'abréviation de "représentant de".

2.1. En matière de bail à loyer, il est constant que le bailleur n'est pas nécessairement le 
propriétaire de la chose louée (arrêt TF 4D_128/2011 du 1er mars 2011 consid. 2.2). Il peut 
notamment s'agir d'un usufruitier, comme c'est le cas en l'espèce, du titulaire d'un droit de 
superficie ou d'un locataire en cas de sous-location. Il faut qu'un droit réel ou obligationnel autorise 
la partie bailleresse à remettre l'objet à bail (CPra Bail – BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, 2ème éd. 
2017, art. 253 n. 3). L’usufruit étant un droit incessible mais pas éminemment personnel, son 
exercice est transférable à un tiers (art. 758 al. 1 CC). Seul l'usufruitier peut dès lors donner à bail 
l'immeuble que grève son droit réel limité et en percevoir le loyer (ATF 113 II 121 consid. 2b/aa ; 
arrêt TF 4C.235/2005 du 24 octobre 2005, consid. 3.1 ; 4A_1/2014 du 26 mars 2014, consid. 2.1). 

2.2. In casu, la question de savoir qui, de C.________ ou de sa mère D.________, est le 
bailleur de l'immeuble sis à E.________, à F.________, a déjà été jugée par la IIe Cour d'appel 
civil du Tribunal cantonal. La Cour a considéré que c'est l'usufruitière et non le nu-propriétaire qui 
peut louer la chose grevée d'usufruit et que c'est dès lors celle-ci qui peut faire valoir en justice des 
prétentions issues du contrat de bail (arrêt TC FR 102 2019 248 du 5 mai 2020 consid. 3.2). 

Partant, c'est bien D.________ qui a la qualité de bailleresse, et par conséquent la légitimation 
passive. La décision du Tribunal des baux du 8 janvier 2021 ne prête dès lors pas le flanc à la 
critique sur ce point.

3.

Même si la qualité de bailleresse ainsi que la légitimation passive appartiennent à D.________, il 
convient d'examiner si les conditions d'une rectification de la désignation inexacte de la partie 
défenderesse sont remplies.

3.1. Le Tribunal des baux a retenu qu'en l'espèce, les conditions d'une rectification de la 
désignation inexacte de la partie défenderesse au nom de D.________ n'étaient pas réunies. 
Selon lui, il n'y a jamais eu de doute sur l'identité de la partie désignée par les locataires, dès lors 
que ces dernières ont désigné de manière claire, précise et exclusive C.________ comme étant la 
partie défenderesse. De plus, il a considéré qu'avant l'audience du 25 juin 2020, il ne pouvait en 
aucune façon être clair ni pour les parties, ni pour le Tribunal des baux que, malgré la désignation 
de C.________ dans la demande, c'était en fait sa mère, D.________ qui était visée par l'action, 
qu'il ne ressort aucunement de la cause que le mandataire de l'intimé serait aussi le mandataire 

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dûment autorisé de sa mère et que l'autorisation de procéder délivrée par l'autorité de conciliation 
n'était pas valable, dès lors que c'est l'intimé, représenté par l'entreprise de gérance, qui a 
comparu à l'audience de conciliation. Le Tribunal des baux a finalement conclu qu'une rectification 
n'entrait donc pas en considération, car le fait que l'action ait été ouverte à l'encontre du nu-
propriétaire et pas à l'encontre de l'usufruitière ne constituait pas une simple inexactitude purement 
formelle, mais un défaut d'une condition matérielle de l'action, introduite contre une personne 
dépourvue de légitimation passive.

3.2. Les appelantes font valoir que c'est à tort que le Tribunal des baux a retenu que les 
conditions d'une rectification de la désignation inexacte de la partie défenderesse ne sont pas 
remplies. Elles soutiennent en effet avoir agi contre la personne qui, par son comportement 
procédural ainsi que selon le contrat de bail, s'est conduit comme le bailleur et qu'il n'existait pas 
de raison de supposer que C.________ n'aurait pas été lié par le contrat de bail. Les appelantes 
considèrent que, comme la désignation du bailleur était déjà erronée dans le contrat de bail et que 
l'erreur de désignation de la partie défenderesse, soit celle du bailleur, a été constatée en cours 
d'instance, la rectification de la désignation de la partie défenderesse doit être admise.

C.________ fait quant à lui valoir qu'il s'est prévalu de l'existence de l'usufruitière dès qu'il a eu la 
certitude que c'était à elle uniquement qu'appartenait la qualité de bailleresse ainsi que, par 
conséquent, la légitimation passive. A son sens, la demande des locataires est de ce fait 
irrecevable.

3.3. Il est vrai que toutes les parties à la procédure ont considéré que C.________ est le 
bailleur. Celui-ci, même s'il pouvait avoir des doutes quant à sa qualité de bailleur, s'est comporté 
comme tel, notamment au début de la procédure. De plus, le fait qu'il soit inscrit en qualité de 
propriétaire au Registre foncier a comme conséquence que, à défaut pour lui de signaler d'emblée 
dans toute procédure judiciaire l'existence de l'usufruit, ses interlocuteurs peuvent de bonne foi 
partir de l'idée qu'ils doivent agir contre lui et contre personne d'autre. De surcroît, personne 
hormis le nu-propriétaire pouvait indiquer à la partie adverse ainsi qu'au tribunal qu'il y avait un 
usufruit sur l'immeuble et que la qualité de bailleur appartenait de ce fait à l'usufruitière et non au 
nu-propriétaire. 

Ainsi, les locataires pouvaient raisonnablement croire que le contrat de bail a été conclu avec 
C.________, raison pour laquelle les conditions d'une rectification de la désignation inexacte de la 
partie défenderesse doivent être examinées.

3.4. La désignation inexacte d'une partie – que ce soit de son nom ou de son siège – ne vise 
que l'inexactitude purement formelle qui affecte sa capacité d'être partie, même si la désignation 
erronée correspond à un tiers qui existe réellement (cf. ATF 142 III 782 consid. 3.2.1). Elle peut 
être rectifiée lorsqu'il n'existe dans l'esprit du juge et des parties aucun doute raisonnable sur 
l'identité de la partie, notamment lorsque l'identité résulte de l'objet du litige (cf. arrêt 
TF 4A_242/2016 du 5 octobre 2016 consid. 3.4, non publié in ATF 142 III 623 ; 4A_560/2015 du 
20 mai 2016 consid. 4.2 ; 4A_116/2015 du 9 novembre 2015 consid. 3.5.1, non publié in 
ATF 141 III 539). Cela présuppose que la requête de conciliation, respectivement la demande, 
aient été effectivement communiquées à la partie qui a la qualité pour défendre, et non à un tiers, 
en d'autres termes qu'elle en ait eu connaissance, à défaut de quoi, il n'est évidemment pas 
possible de lui imputer qu'elle aurait compris ou dû comprendre, selon les règles de la bonne foi, 
que l'action a été ouverte contre elle (ATF 142 III 782 consid. 3.2.1 ; arrêt TF 4A_560/2015 du 
20 mai 2016 consid. 4.3.1). Une rectification n'est dès lors possible qu'à la condition que, dans un 
cas particulier, tout risque de confusion soit exclu (cf. PC CPC – HEINZMANN, 2021, art. 221 n. 5 ; 

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LIENHARD, in : Fachhandbuch Zivilprozessrecht, 2020, n. 10.97). Ce qui est décisif, c'est que la 
partie réellement visée par la demande reconnaisse l'erreur dans la désignation des parties 
(cf. ATF 136 III 545 consid. 3.4.1 ; LIENHARD, n. 10.97).

Sous l'empire du CPC, il faut encore, pour que la désignation inexacte soit susceptible d'être 
rectifiée dans la procédure pendante, que la partie demanderesse inexactement désignée ait 
comparu personnellement à l'audience de la conciliation (art. 204 CPC), à défaut de quoi 
l'autorisation de procéder délivrée n'est pas valable et la demande déposée doit être déclarée 
irrecevable, une condition de recevabilité faisant défaut (ATF 142 III 782 consid. 3.2.1 ; ATF 140 III 
70 consid. 5). Lorsqu'il n'est plus possible de rectifier l'inexactitude dans la procédure en cours, il 
ne restera plus au demandeur que la possibilité d'introduire une nouvelle action (ATF 142 III 782 
consid. 3.2.1).

3.4. En l'espèce, la requête de conciliation et la demande en justice subséquente auraient dû 
désigner l'usufruitière D.________ comme partie défenderesse au lieu du nu-propriétaire 
C.________, puisque seule l'usufruitière a la qualité de bailleresse. Celle-ci, par l'intermédiaire de 
l'entreprise de gérance mandatée, a pris connaissance du fait que les locataires avaient l'intention 
de s'en prendre à elle sur la base du contrat de bail du 8 juin 2016. Elle ne pouvait en effet pas 
ignorer que les prétentions en réduction de loyer figurant dans la requête de conciliation ainsi que 
dans la demande en justice étaient dirigées contre la bailleresse partie au contrat de bail, et non 
contre l'intimé non partie au contrat. En effet, il ne fait aucun doute que la requête de conciliation 
ainsi que la demande subséquente tendant à la réduction du loyer étaient dirigées contre le 
bailleur et non spécifiquement contre la personne de C.________. L'identité de la partie résulte 
donc de l'objet du litige, de telle sorte qu'il n'existe aucun doute à ce sujet. La première condition 
pour une rectification de la désignation de la partie adverse, soit l'absence de doute sur l'identité 
de la partie, est dès lors remplie.

Deuxièmement, il doit s'agir d'une inexactitude purement formelle. Cette condition est également 
remplie dans le cas d'espèce, dès lors que dite inexactitude porte sur le prénom de la partie 
défenderesse, les noms de famille du nu-propriétaire et de l'usufruitière, mère de ce dernier, étant 
les mêmes.

Troisièmement, la requête de conciliation, respectivement la demande en justice, doivent avoir été 
communiquées à la partie qui a la qualité pour défendre, de sorte que cette dernière a eu 
connaissance de l'action ouverte. En l'espèce, l'usufruitière D.________ a la qualité de bailleresse 
et dès lors la qualité pour défendre dans la procédure concernant la réduction de loyer requise 
concernant le contrat de bail du 8 juin 2016. Cette dernière a chargé l'entreprise K.________ SA 
en tant que mandataire de la gestion de l'immeuble sur lequel porte son usufruit. Le mandataire 
agit donc comme représentant de la bailleresse. Dès lors, comme l'intimé était représenté par 
l'entreprise de gérance de l'immeuble durant la procédure de conciliation ainsi que durant la 
procédure de première instance, et que dite entreprise représente la bailleresse, on peut admettre 
que la requête de conciliation ainsi que la demande en justice ont été communiquée à la partie qui 
a qualité pour défendre, soit la bailleresse, par l'intermédiaire de son mandataire. 

Enfin, la partie inexactement désignée doit avoir comparu personnellement à l'audience de 
conciliation (art. 204 CPC). Toutefois, selon l'art. 204 al. 3 let. c CPC, est dispensé de comparaître 
personnellement et peut se faire représenter, dans les litiges soumis à la procédure simplifiée au 
sens de l'art. 243 CPC, le bailleur qui délègue le gérant de l'immeuble, à condition que celui-ci soit 
habilité, par écrit, à transiger. En l'espèce, il s'agit d'un cas de bail soumise à la procédure 
simplifiée au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC. Lors de la procédure de conciliation, C.________ 

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n'a pas comparu personnellement, mais s'est fait représenter par l'entreprise de gérance de 
l'immeuble sur lequel porte l'usufruit. Cette condition est dès lors remplie.

Au vu de ce qui précède, les conditions pour procéder à une rectification de la désignation 
inexacte de la partie défenderesse au nom de D.________ sont réunies. C'est donc à tort que le 
Tribunal des baux a retenu que lesdites conditions n'étaient pas remplies. Partant, l'appel doit être 
admis sur ce point.

4.

Les appelantes ont principalement conclu à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi de la 
cause à l'autorité de première instance pour la poursuite de la procédure principale. 
Subsidiairement, elles ont conclu à l'admission de la demande du 27 mai 2019.

Certes, l'appel ordinaire de l'art. 308 CPC déploie principalement un effet réformatoire, l'effet 
cassatoire étant l'exception (art. 318 al. 1 CPC). Cependant, en l'espèce, dans la mesure où le 
Tribunal des baux s'est limité à rejeter la demande en raison du défaut de légitimation passive et 
n'a pas statué sur l'action en réduction du loyer, il convient d'annuler cette décision et de lui 
renvoyer la cause pour qu'il statue sur l'action en réduction de loyer (art. 318 al. 1 let. c CPC ; 
CR CPC-JEANDIN, 2ème éd., 2019, art. 318 n. 4). Cette solution a en outre l'avantage de permettre 
aux parties de bénéficier de deux instances de recours.

Il s'ensuit l'admission de l'appel et l'annulation de la décision attaquée. La cause est renvoyée à 
l'autorité de première instance pour reprise de la procédure et nouvelle décision.

5.

5.1. Vu l'issue de l'appel, la répartition des dépens de première instance est annulée et sera 
rejugée par le Tribunal des baux dans sa nouvelle décision.  

Partant, la Cour ne peut pas entrer en matière sur l'appel joint qui concerne la répartition des 
dépens de la procédure de première instance. En effet, la décision du Tribunal des baux ayant été 
annulée et renvoyée à l'instance précédente pour poursuite de la procédure, il ne peut être statué 
sur la répartition des dépens, dès lors que l'instance précédente devra statuer à nouveau sur ce 
point.

5.2.  Pour la procédure d'appel, les frais doivent être fixés conformément aux art. 106 ss CPC. 
Compte tenu de l'issue de l'appel, les frais sont mis à la charge de l'intimé (art. 106 al. 1 CPC) qui 
succombe.

En application des art. 116 CPC et 130 al. 1 de la loi fribourgeoise sur la justice du 31 mai 2010 
(LJ ; RSF 130.1), il n'est pas perçu de frais judiciaires, la procédure en matière de bail étant en 
principe gratuite.

Selon les art. 105 al. 2 et 96 CPC, le tribunal fixe les dépens selon le tarif cantonal, soit le 
règlement fribourgeois sur la justice du 30 novembre 2010 (RJ ; RSF 130.11). En cas de fixation 
globale comme en l'espèce (art. 64 al. 1 let. b et f RJ), l'autorité tient compte notamment de la 
nature, de la difficulté et de l'ampleur de la procédure et du travail nécessaire de l'avocat, ainsi que 
de l'intérêt et de la situation économique des parties (art. 63 al. 2 RJ), le montant maximal ne 
pouvant dépasser CHF 6'000.- (art. 64 al. 1 let. b et f RJ).

En l'espèce, compte tenu de ces critères, il se justifie de fixer les dépens des appelantes à la 
somme de CHF 3'554.10, TVA par CHF 254.10 incluse (7.7% de CHF 3'300.-).

Tribunal cantonal TC
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la Cour arrête :

I. L'appel est admis.

Il n'est pas entré en matière sur l'appel joint du 22 mars 2021.

Partant, la décision du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 8 janvier 2021 
est annulée.

II. La cause est renvoyée au Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine pour la 
poursuite de la procédure.

III. Les frais de la procédure d'appel sont mis à la charge de C.________.

Il n'est pas perçu de frais judiciaires.

Les dépens de la procédure d'appel de A.________ et B.________ dus par C.________ sont 
fixés à CHF 3'554.10, TVA par CHF 254.10 comprise.

IV. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de 
recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 8 juin 2021/mpy

La Présidente : La Greffière  :