# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f0cccd9b-2603-5869-b755-47bf3068d637
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 18.08.2025 NG250005
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG250005_2025-08-18.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: NG250005-O/U

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur, Vorsitzender, Oberrichterin 

lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichterin Dr. C. Schoder sowie 

Gerichtsschreiberin lic. iur. K. Houweling-Wili

Urteil vom 18. August 2025

in Sachen

A._____ GmbH,
Klägerin und Berufungsklägerin

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw X._____,

gegen

B._____ AG,
Beklagte und Berufungsbeklagte

vertreten durch C._____ GmbH,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Y._____,

betreffend Anfechtung der Mietzinserhöhung/Mietzinsherabsetzung

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Dielsdorf 
vom 15. Oktober 2024 (MJ230003)

- 2 -

Rechtsbegehren (act. 6/20):

"1. Es seien die mit Nachtrag vom 23. August 2022 für die Garage- und Galerie-
Einheit[en] 1 […] in der Gewerbeliegenschaft D._____, E._____-strasse 1, 
F._____, festgesetzten Mietzinse für missbräuchlich zu erklären.

 2. Es sei die Beklagte zu verpflichten, sämtliche Einzelbelege zur Bauabrech-
nung vom 19. Dezember 2018 sowie den ursprünglichen Baurechtsvertrag 
von 1973 bis 2023 zu edieren. 

 3. Im Sinne einer Mindestbezifferung sei der ab 1. April 2023 geltende Netto-
mietzins für die gesamte Einheit 1 (Garage und Galerie) auf maximal monat-
lich CHF 1'183.79 […] festzusetzen, unter Vorbehalt der abschliessenden 
Bezifferung nach erfolgter Edition gemäss vorstehend Ziff. 2.

 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Be-
klagten."

Urteil des Bezirksgerichtes (act. 6/23 = act. 5):

1. Die Klage wird vollumfänglich abgewiesen.

2. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'650.-- festgesetzt.

3. Die Gerichtskosten werden der Klägerin auferlegt und mit dem von ihr ge-
leisteten Kostenvorschuss verrechnet.

4. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von 
Fr. 3'500.-- zu bezahlen.

(5.-7. Mitteilungssatz und Rechtsmittelbelehrung)

Berufungsanträge:

der Berufungsklägerin (act. 2):

"1. Es sei der vorinstanzliche Entscheid des Mietgerichts Dielsdorf vom 15. Ok-
tober 2024 aufzuheben und es sei der mit Nachtrag vom 23. August 2022 für 
die Garage- und Galerie-Einheit 1 in der Gewerbeliegenschaft D._____, 
E._____-strasse 1, F._____, festgesetzte Mietzins für missbräuchlich zu er-
klären sowie der ab 1. April 2023 geltende Nettomietzins für die gesamte 
Einheit 1 (Garage und Galerie) auf maximal monatlich CHF 1'183.-- festzu-
setzen.

- 3 -

 2. Eventualiter sei die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens sowie zur neuen 
Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Beru-
fungsbeklagten."

der Berufungsbeklagten (act. 12):

"1. Die Berufung sei abzuweisen.

 2. Eventualiter sei das angefochtene Urteil vom 15. Oktober 2024 aufzuheben 
und zur Ergänzung des Verfahrens und neuer Entscheidung an die Vorin-
stanz zurückzuweisen.

 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin/Beru-
fungsklägerin."

Anschlussberufungsanträge:

der Berufungsbeklagten (act. 12):

"1. Dispositiv Ziff. 4 des angefochtenen Entscheides sei aufzuheben und die 
Klägerin sei zu verpflichten, der Beklagten/Berufungsbeklagten für das erst-
instanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von mindestens 
CHF 9'093.00 zu bezahlen;

 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin/Beru-
fungsklägerin."

Erwägungen:

1.

1.1. Die Berufungsklägerin als Mieterin schloss mit der Berufungsbeklagten als 

Vermieterin am 8. März 2018 zwei separate Mietverträge über die Garage- und 

Galerie-Einheiten 1 und 2 in der Gewerbeliegenschaft D._____ an der E._____-

strasse 1 in F._____ sowie zwei separate Mietverträge für zwei Parkplätze an sel-

biger Adresse.

- 4 -

1.2. Mit Eingabe vom 23. März 2023 machte die Berufungsklägerin eine begrün-

dete Klage beim Mietgericht des Bezirks Dielsdorf mit den vorstehend aufgeführ-

ten Rechtsbegehren hinsichtlich der Garage- und Galerie-Einheit 1 (nachfolgend 

Mietobjekt) anhängig. Nach Durchführung des Verfahrens (für Einzelheiten wird 

auf act. 5 S. 2 f. verwiesen) wies das Mietgericht mit Urteil vom 15. Oktober 2024 

die Klage vollumfänglich ab (act. 6/23 = act. 5). 

1.3. Dagegen erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 21. Februar 2025 

Berufung bei der Kammer mit den eingangs erwähnten Anträgen (act. 2). Der ihr 

mit Verfügung vom 4. März 2025 auferlegte Kostenvorschuss wurde innert Frist 

geleistet (act. 7-9). Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 6/1-24). 

Mit Verfügung vom 31. März 2025 wurde der Berufungsbeklagten sodann Frist 

zur Berufungsantwort angesetzt (act. 10). Die Berufungsantwort wurde unter dem 

15. Mai 2025 fristgerecht erstattet (act. 12). Gleichzeitig erhob die Berufungsbe-

klagte Anschlussberufung mit den eingangs genannten Rechtsbegehren. Die Be-

rufungsantwort/Anschlussberufung ist der Berufungsklägerin mit dem vorliegen-

den Entscheid zuzustellen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

1.4. Die Berufungsklägerin erhob auch hinsichtlich der Garage- und Galerie-Ein-

heit 2 eine praktisch identische Klage, welche bei der Vorinstanz unter der Ge-

schäfts-Nr. MJ230004-D behandelt wurde und Gegenstand eines separaten Beru-

fungsverfahrens mit der Geschäfts-Nr. NG250006 bei der Kammer ist. 

2.

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtli-

chen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhalte-

nen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und 

Abs. 2 ZPO). Bei der Klage auf Anfechtung einer Mietzinserhöhung gemäss 

Art. 270b OR handelt es sich um eine Gestaltungsklage, deren Streitwert sich in 

der Regel anhand der auf die Vertragsdauer aufgerechneten Differenz zwischen 

dem angefochtenen Mietzins und dem vom Mieter im gerichtlichen Verfahren be-

antragten neuen Mietzins berechnet (vgl. Art. 91 Abs. 1 und Art. 92 Abs. 1 ZPO). 

- 5 -

Der Streitwert übersteigt vorliegend die erforderliche Streitwertgrenze (vgl. E. 7.2. 

nachfolgend). Entsprechend ist die Berufung zulässig.

2.2. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist 

schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung vom 

21. Februar 2025 wurde innert der Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen verse-

hen und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz ein-

gereicht (vgl. act. 2 und act. 6/24/2). Die Berufungsklägerin ist durch den ange-

fochtenen Entscheid beschwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die 

Berufung einzutreten.

2.3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige 

Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Eben-

falls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Entscheides, da 

es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt. Bei der An-

gemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings eine gewisse 

Zurückhaltung aufzuerlegen (BLICKENSTORFER, DIKE Komm. ZPO, 3. Aufl. 2025, 

Art. 310 N 10). Zudem ist die Berufungsinstanz nicht gehalten, von sich aus wie 

ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen 

Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr auf-

werfen; vielmehr hat sie sich grundsätzlich – abgesehen von offensichtlichen 

Mängeln – auf die Beurteilung der in der Berufungsbegründung bzw. in der Beru-

fungsantwort erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413, 

E. 2.2.4; BGE 147 III 176, E. 4.2.1; BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 2018, E. 

2.3). Innerhalb des so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz freilich 

weder an die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandun-

gen vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wen-

det das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition 

in Tatfragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gut-

heissen oder diese auch mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abwei-

chenden Begründung abweisen kann (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGer 

4A_397/2016 vom 30. November 2016, E. 3.1).

- 6 -

3.

3.1. Die Vorinstanz legte ihrem Entscheid den folgenden von der Berufungsklä-

gerin nicht bestrittenen Sachverhalt zu Grunde:

3.2. Die Parteien schlossen am 8. März 2018 den Mietvertrag über das genannte 

Mietobjekt als befristeten Vertrag mit Enddatum am 31. März 2023 ab. In Ziffer 

3.3 vereinbarten die Parteien betreffend die Verlängerung der Mietdauer Folgen-

des (vgl. act. 5 S. 4 f., act. 6/5/2 und act. 2 S. 4):

"Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, nach Ablauf der gemäss liff. 3.2. 

[recte Ziff. 3.2.] vereinbarten Mindestdauer, den Mietvertrag um 5 Jahre, d.h. 

vom 01.04.2023 bis 31.03.2028 zu verlängern. Diese Vertragsverlängerung 

steht ausschliesslich dem Mieter A._____ GmbH unter der Bedingung zu, 

dass das Mietobjekt von ihm selbst und zu dem in Ziff. 2.1. festgelegten Ver-

wendungszweck genutzt wird.

Eine solche Vertragsverlängerung hat der Mieter 12 Monate vor Ablauf der 

Mindestmietdauer gemäss Ziff. 3.2. schriftlich eingeschrieben anzumelden. 

Macht der Mieter von dieser Vertragsverlängerung Gebrauch, so ist die Ver-

mieterin berechtigt, den Mietzins auf den für Neuvermietungen derartiger 

Flächen erzielbaren Mietzins anzupassen. Die Bedingungen für die zu ver-

längernde Mietdauer, insbesondere die Neuberechnung des Mietzinses, 

sind dem Mieter bereits vor Ausübung einer Vertragsverlängerung bekannt-

zugeben, folglich spätestens kurz vor Ablauf der 12 Monate. Um eine gültige 

Vertragsverlängerung der Mietdauer zu erwirken, sind die neuen Mietbedin-

gungen schriftlich zu vereinbaren."

3.3. Mit Schreiben vom 27. Januar 2022 machte die Berufungsbeklagte die Beru-

fungsklägerin auf die Verlängerungsmöglichkeit aufmerksam, informierte sie so-

gleich über den neuen Mietzins ab 1. April 2023, welcher sich von bislang 

Fr. 1'668.10 auf Fr. 2'034.45 erhöhe bei gleichbleibender Parkplatzmiete von 

Fr. 70.-- und gleichbleibender Akontozahlung für die Betriebskosten von 

Fr. 120.--, und wies darauf hin, dass eine Verlängerung des Mietverhältnisses be-

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dinge, dass der Baurechtsvertrag mit der Gemeinde F._____ verlängert werde. 

Schliesslich wurde die Berufungsklägerin darum ersucht, die neuen Vertragskon-

ditionen zu prüfen und gegebenenfalls bis am 31. März 2022 eine schriftliche und 

eingeschriebene Ausübungserklärung zuzusenden (act. 5 S. 14, act. 6/5/5 und 

act. 2 S. 4 f.). 

3.4. In der Folge hat die Berufungsklägerin mehrfach um Erklärungen betreffend 

die neuen Mietzinskonditionen gebeten und gegen den Umfang der Mietzinserhö-

hung opponiert (act. 5 S. 14). Mit Einschreiben vom 21. März 2022 erklärte die 

Berufungsklägerin sodann, ihr Recht gemäss Ziff. 3.3 des Mietvertrages "wahrzu-

nehmen" und diesen um weitere fünf Jahre zu verlängern, um die reibungslose 

Fortsetzung des Betriebs zu garantieren (act. 14 S. 14 f., act. 6/5/12 und act. 2 

S. 5). 

3.5. Die Berufungsbeklagte liess der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 

21. April 2022 alsdann den "Nachtrag zum Geschäftsmietvertrag vom 01.04.2018" 

zukommen. Dieser wurde unter die Bedingung gestellt, dass die zuständigen In-

stanzen der Gemeinde F._____ die Verlängerung des Baurechtsvertrags geneh-

migen. Weiter enthielt er insbesondere die Anpassung des Mietzinses gemäss 

Schreiben vom 27. Januar 2022, den Hinweis, dass der Mietzins ab 1. April 2023 

dem Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise im Januar 2022 (102.6 

Punkte) entspricht, und folgenden Abschnitt zum Schluss (act. 5 S. 15, act. 6/5/14 

und act. 2 S. 5):

"7. Rechtsmittel
Die Vertragsparteien ändern hiermit einvernehmlich den zwischen ihnen be-

stehenden Mietvertrag. Die Mieterin erklärt ausdrücklich, dass die Verhand-

lungen über die Vertragsänderungen ohne Kündigungsdruck bzw. Verzicht 

auf die Geltendmachung der Rechte der Mieterin seitens der Vermieterin 

stattgefunden haben und ferner, dass sie die gesetzlichen Anforderungen an 

eine einseitige Vertragsänderung sowie Kündigungsschutz und ihre Anfech-

tungsmöglichkeiten im Sinne von Art. 269 ff. OR kennt und auf deren Inan-

spruchnahme ebenso verzichtet wie auf die Verwendung des amtlichen For-

mulars. Rechtsmittelbelehrung siehe folgende zwei Seiten."

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3.6. Am 12. August 2022 retournierte die Berufungsklägerin zwei unterzeichnete 

Exemplare eines durch sie abgeänderten Nachtrages, wobei insbesondere der zi-

tierte Verzicht auf die Anfechtungsmöglichkeiten fehlte und eine Modifikation der 

Optionsklausel neu hinzugefügt wurde. Unverändert blieb hingegen insbesondere 

der von der Berufungsbeklagten vorgeschlagene Mietzins (act. 5 S. 15 f. und 

act. 6/5/16). Die Berufungsbeklagte nahm den abgeänderten Nachtrag gemäss 

Schreiben vom 18. August 2022 nicht an und teilte mit, wenn der ursprüngliche 

Nachtrag nicht bis am 31. August 2022 unterzeichnet eingehe, würde davon aus-

gegangen, dass kein Nachtrag zu Stande komme und das Mietverhältnis am 

31. März 2023 ende (act. 5 S. 16 und act. 6/5/18). Unter dem 18. August 2022 er-

folgte ein weiteres Schreiben der Berufungsklägerin an die Berufungsbeklagte, in 

welchem sie diese insbesondere darauf hinwies, dass eine konsensuale Mietzins-

erhöhung und der damit einhergehende Verzicht auf mietrechtliche Schutzbestim-

mungen eine "erkennbare innere Rechtfertigung", etwa in Form einer modifizier-

ten Optionsklausel, erfordere. Zudem erschliesse sich nicht, weshalb die Beru-

fungsbeklagte auf ein amtlich genehmigtes Formular verzichten wolle, da die Ver-

wendung eines solchen Formulars ebenfalls bekräftigen würde, dass es sich um 

eine konsensuale Mietzinserhöhung handle. Gleichzeitig erklärte sich die Beru-

fungsklägerin indes bereit, die "ursprüngliche Version" des Nachtrages zu unter-

zeichnen, falls die Beklagte auf dieser bestehen würde (act. 5 S. 16, act. 6/5/19 

und act. 2 S. 5). 

3.7. Am 23. August 2022 fand schliesslich ein persönliches Gespräch zwischen 

den Parteien statt, anlässlich dessen die Unterzeichnung des Nachtrags entspre-

chend dem ursprünglichen Vorschlag der Berufungsbeklagten erfolgte (act. 5 

S. 16 f., act. 6/5/21 und act. 2 S. 5). 

4.

4.1. Vor diesem Hintergrund stellte die Vorinstanz fest, dass Ziff. 3.3 des Miet-

vertrages als unechte Verlängerungsoption zu qualifizieren sei und es zur Fortset-

zung des Mietverhältnisses der Einigung der Parteien betreffend die ab 

1. April 2023 geltenden Mietbedingungen, insbesondere betreffend den neuen 

Mietzins, bedurft habe (act. 5 S. 18 ff.). Tatsächlich hätten die Parteien einen 

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schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag vom 1. April 2018 unterzeichnet, in wel-

chem ab dem 1. April 2023 eine Erhöhung des Nettomietzinses vorgesehen sei. 

Gemäss Wortlaut der Optionsklausel im Mietvertrag und des Nachtrags handle es 

sich tendenziell um die Verlängerung eines vorbestehenden, ursprünglich befris-

teten Vertragsverhältnisses ab dessen Fristende. Angepasst worden sei im We-

sentlichen nur der Mietzins, nicht jedoch das Mietobjekt oder die Mietparteien. Auf 

eine Auseinandersetzung, ob es sich nunmehr um eine Mietzinserhöhung oder ei-

nen neuen Anfangsmietzins handle, könne jedoch verzichtet werden, weil eine 

gültige konsensuale Mietzinserhöhung vorliege. Die Berufungsklägerin sei (i) un-

bestrittenermassen über ihre Anfechtungsmöglichkeiten informiert worden und 

dem Nachtrag seien von Beginn weg die relevanten Bestimmungen zum Schutz 

vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen Forderungen an-

gehängt gewesen. Der Nachtrag enthalte (ii) unzweideutig einen Verzicht sowohl 

auf die Verwendung eines amtlichen Formulars als auch auf die Inanspruch-

nahme der "Anfechtungsmöglichkeiten im Sinne von Art. 269 ff. OR". Dass die 

Berufungsklägerin diesen Verzicht ganz bewusst unterzeichnet habe, zeige sich 

daran, dass im Vorfeld diesbezüglich korrespondiert worden sei, wobei die Beru-

fungsklägerin eindeutig die Streichung des Verzichts habe beliebt machen wollen. 

Die Berufungsbeklagte habe jedoch auf den Verzicht beharrt, was die Berufungs-

klägerin durch Unterzeichnung des Nachtrages akzeptiert habe. Schliesslich (iii) 

sei die Berufungsklägerin auch nicht unter Druck gestanden. Der von der Beru-

fungsklägerin geltend gemachte Druck, dass das Mietverhältnis ohne den Nach-

trag innert wenigen Monaten ausgelaufen und ihr dadurch die für den intakten Ge-

schäftsbetrieb erforderliche Grundlage entzogen worden wäre, sei der Ausgestal-

tung des Mietvertrages vom 8. März 2018 mit einer Befristung auf fünf Jahre und 

einer unechten Verlängerungsoption von Beginn weg inhärent gewesen. Diese 

Drucksituation sei bereits weit im Voraus zur effektiven Unterzeichnung des Nach-

trags zu erkennen gewesen bzw. hätte nach Treu und Glauben erkannt werden 

sollen. Alleine der Umstand, dass eine Vertragsbestimmung nur von einer Seite in 

die Verhandlungen eingebracht worden sei, genüge jedenfalls nicht, um sie im 

Nachhinein als unwirksam zu qualifizieren. Ähnlich unbehelflich sei der Einwand, 

man habe zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des ursprünglichen Vertrags aus-

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drücklich beabsichtigt, das Mietverhältnis nach Ablauf der befristeten Dauer für 

eine weitere feste Vertragsdauer fortzusetzen, ohne mit einer gravierenden und 

nicht voraussehbaren Mietzinserhöhung konfrontiert zu werden. Eine unechte 

Verlängerungsoption sei notorischerweise mit einer relativ grossen Unsicherheit 

verbunden, deren Erkennbarkeit durch eine geschäftserfahrene Person wie der 

Berufungsklägerin vorausgesetzt werden müsse. Es könne auch der Behauptung 

nicht gefolgt werden, man sei bei Vertragsabschluss davon ausgegangen, der 

neue Mietzins werde maximal auf Basis des dannzumal geltenden Landesindexes 

erhöht. Einerseits sei praxisgemäss zwischen dem Begriff des marktüblichen 

Mietzinses und jenem des orts- und quartierüblichen Mietzinses zu unterscheiden. 

Andererseits sei zu berücksichtigen, dass eine Festlegung des neuen Mietzinses 

allein anhand des Landesindexes, welcher im ursprünglichen Mietvertrag sowieso 

bereits enthalten gewesen sei, ohne Weiteres in die Optionsklausel hätte aufge-

nommen werden können, wenn dies tatsächlich dem übereinstimmenden Willen 

der Parteien entsprochen hätte (act. 5 S. 21 ff.). 

4.2. Schliesslich sei der Berufungsbeklagten auch keine Verletzung von Treu 

und Glauben durch die Verweigerung von Vertragsverhandlungen vorzuwerfen. 

Die Firma G._____ AG habe mit Schätzung vom 27. Januar 2022 den für das 

Mietobjekt erzielbaren Mietzins auf Fr. 150.-- bis Fr. 160.--/m2/Jahr geschätzt. Es 

sei zwar mit der (Berufungs-)Klägerin nicht nachvollziehbar, weshalb die Beru-

fungsbeklagte diese Mietzinsschätzung nicht bereits in ihrem Schreiben an die 

Berufungsklägerin vom 27. Januar 2022 erwähnt habe. Im dem Schreiben nach-

folgenden E-Mail-Verkehr werde die G._____ AG aber explizit erwähnt und fest-

gehalten, dass die unterbreitete Offerte den "vertraglichen Grundlagen sowie den 

aktuellen Marktverhältnissen" entspreche. Der offerierte Mietzins gemäss Nach-

trag entspreche denn auch den Empfehlungen der G._____ AG. Die Berufungs-

beklagte habe somit ihren Teil zur Bestimmung des neuen Mietzinses geleistet 

und könne sich dabei auf ein aktenkundiges Parteigutachten abstützen. Umge-

kehrt sei den Akten nicht zu entnehmen, dass sich die Berufungsklägerin während 

der Anbahnung des Nachtrags um die Bestimmung des dannzumal marktüblichen 

Mietzinses bemüht und der Berufungsbeklagten ein entsprechendes Gegenange-

bot gemacht habe. Dazu passe, dass im von der Berufungsklägerin modifizierten 

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Nachtrag vom 12. August 2022 der neue Mietzins im Vergleich zur Offerte unver-

ändert geblieben sei (act. 5 S. 25 ff.). 

5.

5.1. Die Berufungsklägerin beanstandet im Wesentlichen die Feststellung einer 

konsensualen Mietzinserhöhung im Nachtrag vom 23. August 2022 (act. 6/5/21). 

Dazu führt sie aus, es hätten erstens keine (Nachtrags-)Verhandlungen stattge-

funden. Die Berufungsbeklagte habe keine Verhandlungsmöglichkeit gewährt und 

auch die erforderlichen Grundlagen nicht oder nicht vollständig bekannt gegeben. 

Die Mietzinserhöhung sei mit der Anpassung des Baurechtszinses und einer 

leichten Erhöhung der orts- und quartierüblichen Mietzinse begründet worden. Die 

Berufungsklägerin habe mehrfach um Erklärung und Nachweis der entsprechen-

den Grundlagen, insbesondere auch zur Berechnung der mit dem neuen Mietzins 

erzielbaren Bruttorendite, ersucht, ohne eine Erklärung zu erhalten. Sie sei stets 

mit der Aussage konfrontiert worden, dass kein Verhandlungsspielraum bestehe 

und das Angebot als Ganzes angenommen oder abgelehnt werden könne. Ernst-

hafte Verhandlungen seien nicht geführt worden. Erst mit der Klageantwort bei 

der Vorinstanz sei die Baukostenabrechnung aus dem Jahr 2018 sowie eine Miet-

zinsschätzung der G._____ AG vom 27. Januar 2022 vorgelegt worden. Herr 

H._____ habe die G._____ AG im E-Mail vom 14. März 2022 zwar erwähnt, er 

habe aber in act. 6/5/8 auch mitgeteilt, dass die Erhöhung (einzig) mit dem Bau-

rechtszins zusammenhänge. Es bestehe auch ein Interessenkonflikt, weil der Ver-

waltungsratspräsident der G._____ AG zugleich Mitglied des Verwaltungsrats des 

Berufungsbeklagten sei, weshalb die Mietzinsschätzung nicht als objektives Gut-

achten, sondern höchstens als Parteigutachten gewertet werden könne. Auch 

habe sie, die Berufungsklägerin, aufgezeigt, dass der Inhalt dieser Mietzinsschät-

zung nicht den effektiven Tatsachen entsprochen habe. Indem sich die Vorinstanz 

mit der Glaubwürdigkeit und Nachvollziehbarkeit dieser Mietzinsschätzung nicht 

auseinandergesetzt und unbesehen auf das bestrittene Parteigutachten abgestellt 

habe, habe sie das rechtliche Gehör, das Recht auf Beweis und den Untersu-

chungsgrundsatz verletzt. Zudem habe sie, die Berufungsklägerin, sich während 

der Anbahnung des Nachtrags um die Bestimmung des Mietzinses bemüht. Sie 

- 12 -

habe mit den wenigen, von Herrn H._____ genannten Eckdaten eine Bruttorendi-

teberechnung präsentiert (act. 2 S. 6 ff.). 

Zweitens sei der Verzicht auf die mietrechtlichen Schutz- und Anfechtungsrechte 

nicht freiwillig erfolgt. Es sei zwar richtig, dass sie bei ihrer Nachtragsanpassung 

den vorgeschlagenen Mietzins nicht abgeändert habe, dies jedoch einzig, weil die 

Berufungsbeklagte wiederholt zu verstehen gegeben habe, dass es hinsichtlich 

der Höhe keinen Spielraum gebe, womit gerade kein freiwilliges Aushandeln des 

neuen Mietzinses stattgefunden habe, sondern eine einseitige, unabänderliche 

Vorgabe der Berufungsbeklagten unter Androhung der Beendigung des Mietver-

hältnisses erfolgt sei. Deshalb habe sie in der Anpassung auch den im Nachtrag 

geforderten Verzicht auf die Anfechtungsmöglichkeiten gestrichen. Sie habe wie-

derholt und zuletzt am Gespräch vom 23. August 2022 erklärt, dass sie den Ver-

zicht auf die Geltendmachung der mietrechtlichen Schutzrechte nicht akzeptiere. 

Dies sei von der Berufungsbeklagten nicht bestritten worden. Die Vorinstanz habe 

nicht einzig aus der formellen Unterschrift auf einen Konsens schliessen dürfen. 

Auch hätte die Vorinstanz die Gültigkeit der Verzichtserklärung von Amtes wegen 

prüfen und somit die Begleitumstände des Zustandekommens des Nachtrages 

berücksichtigen müssen. Sie, die Berufungsklägerin, habe substantiiert dargetan, 

dass es beim Gespräch vom 23. August 2022 hitzig zu- und hergegangen und sie 

von der Berufungsbeklagten massiv unter Druck gesetzt worden sei. Sie habe bis 

zuletzt dagegen protestiert und die Verzichtserklärung nur unter dem Druck des 

unmittelbar drohenden Ablaufs des Mietverhältnisses widerwillig unterzeichnet 

(act. 2 S. 8 ff.).

Drittens habe für die Berufungsklägerin eine Drucksituation vorgelegen. Indem die 

Vorinstanz die wirtschaftliche Abhängigkeit der Berufungsklägerin sowie die Dro-

hung der Berufungsbeklagten, das Mietverhältnis bei mangelnder Unterzeichnung 

des Nachtrages zu beenden, als Teil der ursprünglichen Vertragsgestaltung er-

achtet habe, habe sie den Umstand ignoriert, dass von der Berufungsbeklagten 

vor und nach Optionsausübung mehrmals Kündigungsandrohungen ausgegangen 

bzw. das Ende des Mietverhältnisses angekündigt worden seien. Mit diesen Kün-

digungsandrohungen sei nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine ein-

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vernehmliche Mietzinserhöhung von vornherein ausgeschlossen. Selbst eine vor-

bestehende Drucksituation (dem ursprünglichen Vertrag inhärent) würde im Übri-

gen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine konsensuale Mietzinser-

höhung verbieten. Das Bundesgericht unterscheide nicht zwischen vorbestehen-

der und neu geschaffener Drohung- bzw. Drucksituation. Zudem sei unbestritte-

nermassen bereits der ursprüngliche befristete Mietvertrag einseitig von der Beru-

fungsbeklagten statuiert worden und sie, die Berufungsklägerin, habe keine Mög-

lichkeiten gehabt, bei der Optionsklausel mitzuwirken, was die Vorinstanz hätte 

berücksichtigen müssen. Ein langfristiges Mietverhältnis bzw. eine weitere feste 

Vertragsdauer nach Ablauf des ersten Vertrages ohne massive Mietzinserhöhung 

sei für sie, die Berufungsklägerin, auch eine wesentliche Vertragsbedingung ge-

wesen. So sei auch die entsprechende Optionsklausel verstanden worden, als 

Verlängerungsmöglichkeit zu einem fairen und nachvollziehbaren Mietzins. Nach 

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürfe ein Mieter auch berechtigterweise 

erwarten, dass ein neuer Mietzins den Grundsätzen der Kostenmiete entspreche 

und keinen übersetzten Ertrag ermögliche. Ihr, der Berufungsklägerin, könne je-

denfalls nicht die Voraussehbarkeit entgegengehalten werden. Das gelte umso 

mehr, als im Zeitpunkt der Optionsausübung und der Nachtragsunterzeichnung 

infolge des Gewerbeflächenmangels bzw. der Gewerbeflächennot in tatsächlicher 

Hinsicht keine alternative Anschlusslösung und somit keine realistische Wahlfrei-

heit bestanden habe. Auf Grund der existenziellen Bedeutung des Mietobjekts für 

den Geschäftsbetrieb sei sie, die Berufungsklägerin, faktisch gezwungen gewe-

sen, die Mietzinsanpassung zu akzeptieren (act. 2 S. 12 ff.). 

5.2. Die Berufungsbeklagte bringt dagegen zusammengefasst vor, die Beru-

fungsklägerin habe durch das Schreiben der Liegenschaftsverwaltung C._____ 

GmbH vom 27. Januar 2022 (act. 5/5) rechtzeitig erfahren, welches nach Ansicht 

der Berufungsbeklagten der marktübliche Mietzins sei. Diesen Mietzins habe die 

Berufungsbeklagte durch entsprechende Abklärungen insbesondere über die 

Firma G._____ AG in Erfahrung gebracht. Dass sie von diesem Mietzins über-

zeugt gewesen sei und kaum Verhandlungsspielraum gesehen habe, schade ihr 

nicht. Es habe der Berufungsklägerin offen gestanden, selbst eine Marktwert-

schätzung beizubringen. Die Berufungsklägerin habe sich bei ihren Überlegungen 

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aber auf die Regeln der Kostenmiete und die Höhe des Baurechtszinses be-

schränkt. Die G._____ AG sei auch keinem Interessenkonflikt unterlegen, weil sie 

über das erforderliche Fachwissen verfügt habe, um den marktüblichen Mietzins 

zu ermitteln (act. 12 S. 7 f.). Weiter leite die Vorinstanz die Zustimmung der Beru-

fungsklägerin zur Mietzinserhöhung und zum Verzicht auf die Anfechtungsmög-

lichkeiten nicht einzig aus deren formellen Unterschrift ab. Die Vorinstanz habe 

das beidseitige Verhalten der Parteien bis zur Unterzeichnung sorgfältig und um-

fassend gewürdigt. Hätte die Berufungsklägerin nicht zustimmen wollen, hätte sie 

auf die Unterzeichnung verzichten können, und ihr wären dann noch über sieben 

Monate Zeit geblieben, um ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden (act. 12 S. 9 f.). 

Zudem könne eine vertragliche Absprache wie vorliegend in Ziff. 3.3 des Mietver-

trages nie einen Druck oder eine Abhängigkeit begründen. Wenn der Mieter 

wisse, dass die Verlängerung des Mietverhältnisses an Umstände geknüpft sei, 

die in der Zukunft liegen würden, vermöge ein solcher Umstand nie einen recht-

lich verpönten Druck zu erzeugen. Vielmehr obliege es dem alleinigen Entscheid 

der Mietpartei, einen Mietvertrag mit einer solchen Verlängerungsmöglichkeit ab-

zuschliessen oder darauf zu verzichten und sich um ein anderes Mietobjekt mit 

längerer fixer Vertragszeit oder einer echten Verlängerungsoption zu bewerben. 

Es sei auch falsch und aktenwidrig, dass sie, die Vermieterin, mehrmals Kündi-

gungsandrohungen ausgesprochen habe. Auch habe die Beschwerdeführerin den 

ursprünglichen Vertrag nicht unfreiwillig und unter Druck unterzeichnet. Wäre sie 

insbesondere mit der Höhe des vereinbarten Mietzinses nicht einverstanden ge-

wesen, hätte sie diesen anfechten und auf seine Missbräuchlichkeit überprüfen 

lassen können. Sofern die Beschwerdeführerin heute einen Willensmangel beim 

Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages geltend machen wolle, hätte sie die 

entsprechenden Umstände bereits vor Vorinstanz darlegen müssen. Zudem 

handle es sich bei der Verlängerungsoption um eine in der Praxis übliche Rege-

lung. Die Beschwerdeführerin habe bereits im Jahr 2018 gewusst, dass die Mög-

lichkeit bestehe, dass der marktübliche Mietzins im Jahr 2022 nicht mehr ihren 

Vorstellungen entspreche und sie dann bei fehlender Einigung bzw. fehlender Zu-

stimmung ihrerseits das Mietobjekt allenfalls verlassen müsse. Ziff. 3.3 des Miet-

vertrages sei klar und verständlich formuliert. Überdies wäre die einjährige Verwir-

- 15 -

kungsfrist für die Geltendmachung von Willensmängel und/oder Übervorteilung 

längst verstrichen. Zudem habe die Beschwerdeführerin bei der Vorinstanz ledig-

lich ausgeführt, dass sie davon ausgegangen sei, dass der neue Mietzins maxi-

mal auf Basis des dannzumal geltenden Landesindexes erhöht werde. Dass dem 

nicht so gewesen sei, gehe klar und unmissverständlich aus dem Mietvertrag her-

vor. Auch handle es sich bei einem Mietvertrag mit einer mindestens fünfjährigen 

Vertragsdauer um ein langfristiges Verhältnis und bei einer unechten Vertragsop-

tion sei die Höhe des Mietzinses mit einer entsprechenden Unsicherheit bezüglich 

des Erhöhungspotentials behaftet. Allerdings sei die Erhöhung des Mietzinses oh-

nehin zu relativieren. Die Beschwerdeführerin habe mit dem Preis von 

Fr. 127.--/m2 bis zur Vertragsverlängerung von einem günstigen Mietzins profitiert, 

weshalb der neue Preis von Fr. 155.--/m2 für die Gewerbefläche (ohne Parkplatz) 

nicht besonders hoch oder gar missbräuchlich gewesen sei. Ferner werde weiter-

hin bestritten, dass keine Alternative für die Anmiete eines Objekts bestanden 

habe. Objekte seien auf dem Markt durchaus vorhanden gewesen (act. 12 

S. 11 ff.).

5.3. Schliesslich macht die Berufungsklägerin im Eventualstandpunkt eine Verlet-

zung von zwingenden Bestimmungen der Missbrauchsgesetzgebung geltend 

(act. 2 S. 16-21). Die Berufungsbeklagte äussert sich in der Berufungsantwort 

auch hierzu (act. 12 S. 16 ff.). Auf diese Ausführungen ist angesichts des Aus-

gangs des Verfahrens allerdings nicht weiter einzugehen (vgl. E. 6 nachfolgend). 

6.

6.1. Vorliegend ist demnach zu überprüfen, ob die Vorinstanz zu Recht eine kon-

sensuale Mietzinserhöhung festgestellt hat. Eine konsensuale Mietvertragsände-

rung kann einen Verzicht auf die Einhaltung der Formularpflicht gemäss Art. 269d 

OR rechtfertigen, sofern der Schutzzweck dieser Bestimmung nicht beeinträchtigt 

wird. Dies ist der Fall, wenn feststeht, dass (i) die Mieterschaft über die Anfech-

tungsmöglichkeit informiert war, dass (ii) sie mit dem Verzicht auf das Formular 

bewusst zum Voraus auf die Anfechtung verzichtet hat und (iii) überdies ausge-

schlossen werden kann, dass sie unter Druck stand (BGer 4A_637/2016 vom 3. 

März 2017 E. 2.1 m.w.H.). 

- 16 -

6.2. Hinsichtlich der letzten Voraussetzung ging die Vorinstanz unter Auslegung 

von Ziff. 3.3 des Mietvertrages im Lichte des Vertrauensprinzips davon aus, dass 

ein unechtes Optionsrecht vorliege, weshalb mit einem möglichen Vertragsende 

zu rechnen gewesen wäre und ein solches keine Drucksituation zu begründen 

vermöge (vgl. E. 4.1 vorstehend; act. 5 S. 19 f. und 24 f.). Zur Qualifikation als un-

echtes Optionsrecht führte die Vorinstanz im Einzelnen aus, auf Grund der For-

mulierung in der Optionsklausel "Um eine gültige Vertragsverlängerung der Miet-

dauer zu erwirken, sind die neuen Mietbedingungen schriftlich zu vereinbaren" 

werde eindeutig, dass das Vertragsverhältnis nicht durch einseitige Willenserklä-

rung der Klägerin hätte verlängert werden können, sondern es hierfür vielmehr 

der Zustimmung beider Parteien bedurft habe. Auch das Obergericht sei in einem 

ähnlich gelagerten Fall ebenfalls vom Vorliegen einer unechten Option ausgegan-

gen (act. 5 S. 20 mit Hinweis auf OGer ZH NG190014 vom 17. Oktober 2019). 

6.3. Diesen Ausführungen der Vorinstanz ist entgegenzuhalten, dass das er-

wähnte Obergerichtsurteil für den vorliegenden Entscheid nicht einschlägig ist, da 

die zu beurteilende Optionsklausel abweichend formuliert und der Fall gerade 

nicht ähnlich gelagert war. Während die Parteien dort die Modalitäten für eine 

mögliche Fortführung des Vertragsverhältnisses geregelt und vereinbart hatten, 

dass eine Offerte zu marktüblichen Konditionen zu unterbreiten sei und das Ver-

tragsverhältnis definitiv ende, wenn sich die Parteien über eine Fortführung der 

Vertragsverhältnisses und die dabei massgebenden Vertragskonditionen nicht ei-

nigten (vgl. OGer ZH NG190014 vom 17. Oktober 2019, E. 3.4 f.), wird hier wört-

lich der Berufungsklägerin "das Recht eingeräumt, [xxx], den Mietvertrag um 5 

Jahre, [xxx] zu verlängern". Hinzu kommt, dass die wesentlichen Vertragspunkte 

(Mietobjekt und Mietzins) bereits hinreichend fixiert wurden: Das Mietobjekt steht 

fest, und es genügt im Übrigen Bestimmbarkeit, was hinsichtlich des Mietzinses 

mit der Formulierung "ist die Vermieterin berechtigt, den Mietzins auf den für Neu-

vermietung derartiger Flächen erzielbaren Mietzins anzupassen", also mit dem 

objektiven Kriterium des marktüblichen Mietzinses gegeben ist (BGer 

4A_551/2008 vom 12. Mai 2009, E. 5.2). Vor diesem Hintergrund kann entgegen 

der Auffassung der Vorinstanz auch der letzte Satz von Ziff. 3.3 des Mietvertrages 

nach Treu und Glauben nicht anders verstanden werden, als dass bloss für die 

- 17 -

Gültigkeit der neuen Mietbedingungen diese schriftlich zu vereinbaren sind, und 

nicht, dass wesentliche Vertragspunkte erst noch zu verhandeln sind und die Fort-

führung des Mietverhältnisses davon abhängig ist. Dementsprechend ist davon 

auszugehen, dass es für die Verlängerung des Mietverhältnisses vorliegend ge-

rade keiner Zustimmung der Berufungsbeklagten bedurfte. Dem Mieter wurde das 

Recht auf Verlängerung des Mietvertrages eingeräumt und nicht nur das Recht 

auf Verhandlungen von neuen Vertragsbedingungen mit dem Vermieter. Selbst 

wenn mit der Vorinstanz von einer unechten Option auszugehen wäre, wäre diese 

entsprechend der Auffassung der Kammer im von der Vorinstanz zitierten Ent-

scheid als eine echte Option zu behandeln, wenn eine Einigung nur scheitert, weil 

sich die von der Option belastete Vermieterin nicht an die vorgegebenen Rah-

menbedingungen hält (OGer ZH NG190014 vom 17. Oktober 2019, E. 3.5). Ge-

rade das macht die Berufungsklägerin aber geltend. Ihrer Ansicht nach wurde mit 

dem durch die Berufungsbeklagte festgesetzten Mietzins die diesbezügliche Ver-

einbarung in der Option nicht eingehalten. Demnach kann die Frage nach der 

Qualifikation als echte oder unechte Option letztlich offen gelassen werden, denn 

in beiden Fällen durfte die Berufungsklägerin jedenfalls darauf vertrauen, dass 

das Mietverhältnis bei rechtsgültiger Ausübung des Optionsrechts ihrerseits mit 

einem marktüblichen Mietzins weitergeführt wird. Nachdem die Berufungsklägerin 

im Rahmen der Verhandlung des Nachtrages den Mietzins beanstandet hatte, 

stellte ihr die Berufungsbeklagte bei Nichtunterzeichnung des Verlängerungsvor-

schlages das Ende des Mietverhältnisses in Aussicht (vgl. act. 5 S. 14; act. 6/5/6-

11 und act. 6/5/15-18). Das entspricht einer Kündigungsandrohung, die ohne Wei-

teres eine Drucksituation zu begründen vermag (vgl. MRA 4/13 S. 4; SARA OESCH-

GER/PETER ZAHRADNIK, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 475). 

Ferner weist die Berufungsklägerin nach, mit dem Verzicht auf die Einhaltung der 

Formularpflicht nicht einverstanden gewesen zu sein und von der Berufungsbe-

klagten auch in dieser Hinsicht bei fehlendem Akzept durch die Androhung des 

Endes des Mietverhältnisses unter Druck gesetzt worden zu sein (vgl. act. 6/5/16-

19). Daher ist davon auszugehen, dass die Berufungsklägerin nicht freiwillig auf 

die Anfechtungsrechte verzichtete. Dass sie die von der Berufungsbeklagten vor-

bereitete Vertragsänderung mit dem darin enthaltenen Verzicht dennoch unter-

- 18 -

schrieben hat, ändert daran nichts. Der Berufungsklägerin blieb auf Grund der von 

der Berufungsbeklagten geschaffenen Drucksituation letztlich keine andere Mög-

lichkeit, als den von der Berufungsbeklagten ausgearbeiteten Nachtrag (act. 

6/5/21) – mit dem ihrer Ansicht nach zu hohen Mietzins und dem Verzicht auf die 

Anfechtungsrechte – zu unterschreiben und anschliessend anzufechten, um ihn 

nach Massgabe der in Ziffer 3.3 vereinbarten Bedingungen des Mietvertrages ge-

richtlich überprüfen zu lassen. 

6.4. Aus diesen Gründen liegt keine konsensuale Mietvertragsänderung vor. Die 

Vorinstanz hat mithin zu Unrecht die ihr vorgelegte Klage abgewiesen und auf die 

Überprüfung des angefochtenen Mietzinses verzichtet. Dementsprechend wurde 

ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt, weshalb der angefochtene Ent-

scheid vollumfänglich aufzuheben und an die Vorinstanz zur neuen Entscheidung 

zurückzuweisen ist (Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO). Dementsprechend erübrigt 

sich einerseits an dieser Stelle eine Auseinandersetzung mit den weiteren Vor-

bringen der Parteien. Andererseits ist die Anschlussberufung der Berufungsbe-

klagten als gegenstandslos geworden abzuschreiben (Art. 242 ZPO). 

7.

7.1. Die Prozesskosten für das Berufungsverfahren setzen sich aus den Ge-

richtskosten (Entscheidgebühr) und der Parteientschädigung zusammen (Art. 95 

Abs. 1 ZPO). Grundlage der Gebührenfestsetzung bilden der Streitwert bzw. das 

tatsächliche Streitinteresse, der Zeitaufwand des Gerichts und die Schwierigkeit 

des Falls (§ 2 Abs. 1 GebV). Dem tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG 

Rechnung. Die Gebühr richtet sich sodann nach Massgabe dessen, was vor der 

Beschwerdeinstanz noch im Streit ist (§ 12 Abs. 2 GebV OG).

7.2. Der Streitwert im vorliegenden Verfahren setzte die Vorinstanz auf 

Fr. 21'981.-- fest (streitige Mietzinsherabsetzung von Fr. 366.35/Mt. x 12 x 5; 

act. 5 S. 4 und S. 27). Zu Recht weist die Berufungsbeklagte indes darauf hin, 

dass der streitige Betrag von Fr. 366.35 der Differenz des bisherigen Nettomiet-

zinses (Fr. 1'668.10) und des im Nachtrag vom 23. August 2022 festgelegten Net-

tomietzinses (Fr. 2'034.45) entspricht, die Berufungsklägerin aber eine Senkung 

- 19 -

des Mietzinses verlange (vgl. act. 12 S. 5). Tatsächlich verlangt die Berufungsklä-

gerin im Berufungsverfahren die Senkung des Mietzinses von Fr. 2'034.45 auf 

Fr. 1'183.-- (act. 2 S. 2, vgl. auch act. 6/20 S. 2), was einer Differenz von 

Fr. 851.45 entspricht. Aufgerechnet ergibt das einen Streitwert von Fr. 51'087.-- 

(Fr. 851.45/Mt. x 12 x 5). Unter Berücksichtigung dieses Streitwerts ist die zweitin-

stanzliche Entscheidgebühr in Anwendung von § 4 Abs. 1 und 3 in Verbindung mit 

§ 12 Abs. 1 und 2 GebV OG auf Fr. 4'230.-- festzusetzen. Sie wurde im Umfang 

von Fr. 2'650.-- von der Berufungsklägerin sichergestellt (act. 9). Die Parteient-

schädigung ist in Anwendung der §§ 2, 4, 11 und 13 AnwGebV auf Fr. 5'320.-- 

festzusetzen. 

7.3. Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt 

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem Rückweisungsentscheid kann die obere Instanz 

die Verteilung der Prozesskosten der Vorinstanz überlassen (Art. 104 Abs. 1 und 

4 ZPO). Dies erscheint vorliegend angezeigt.

Es wird erkannt:

1. Das Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 15. Okto-

ber 2024 wird aufgehoben und die Sache wird zur neuen Entscheidung im 

Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2. Die Anschlussberufung wird abgeschrieben.

3. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'230.-- festgesetzt.

4. Es wird vorgemerkt, dass die Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren 

einen Kostenvorschuss von Fr. 2'650.-- geleistet hat.

5. Die Höhe der Parteientschädigung für das Berufungsverfahren wird auf 

Fr. 5'320.-- festgesetzt. 

6. Im Übrigen wird die Regelung der Prozesskosten des vorliegenden Beru-

fungsverfahrens dem neuen Entscheid der Vorinstanz vorbehalten.

- 20 -

7. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Berufungsklägerin unter Bei-

lage eines Doppels von act. 12, sowie an das Mietgericht des Bezirksge-

richts Dielsdorf, je gegen Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

8. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 51'087.--.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Der Vorsitzende:

lic. iur. et phil. D. Glur

Die Gerichtsschreiberin:

lic. iur. K. Houweling-Wili

versandt am: