# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a41e90f0-6625-5505-96d0-718f31a18dbb
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-11-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 27.11.2001 A/476/2001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-476-2001_2001-11-27.pdf

## Full Text

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 _____________ 

 

A/476/2001-TPE 

  

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 27 novembre 2001 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Madame et Monsieur A__________ 

 

 

 

 

 contre 

 

 

 

OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 

 

 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/476/2001-TPE 

 EN FAIT 

 

 

1.  Depuis février 1981, Madame et 

Monsieur A__________ sont locataires d'un appartement 

subventionné (HLM), de 4 pièces au 3ème étage d'un 

immeuble sis __________ à Genève. 

 

2.  L'immeuble susmentionné appartient à leur 

employeur, l'Hôpital cantonal universitaire de Genève. 

 

3.  Du 1er avril 2000 au 31 décembre 2000, les 

époux A__________ se sont acquittés d'une surtaxe 

mensuelle de CHF 575,35 du fait que leur revenu brut 

dépassait le barème de sortie pour le logement précité.  

 

4.  Suite à une augmentation de loyer, la surtaxe pour 

la période du 1er janvier 2001 au 31 mars 2001 est passée 

à CHF 547,35. 

 

5.  Les locataires ont bénéficié pendant toute cette 

durée du fait que le loyer annuel - surtaxe comprise - 

était plafonné de par la loi à CHF 4'000.- la pièce par 

an. De surcroît, le bail ne pouvait être résilié au motif 

que le barème de sortie était dépassé (art. 13 et 20 du 

règlement d'exécution de la loi générale sur le logement 

et la protection des locataires du 24 août 1992 - 

RLGL - I 4 05.01). 

 

6.  Le 17 janvier 2001, l'office cantonal du logement 

(OCL) a informé M. et Mme A__________ de la modification 

de la loi générale sur le logement et la protection des 

locataires du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05), adoptée le 

17 novembre 2000 par le Grand Conseil, et de la 

modification subséquente du RLGL. Le courrier indiquait 

notamment que le plafond limitant le total du loyer et de 

la surtaxe à CHF 4'000.- la pièce par an serait supprimé 

en trois paliers depuis le 1er avril 2001. La surtaxe à 

laquelle étaient soumis les locataires, de CHF 547,35, 

passerait aux termes des trois paliers à CHF 2'301,85, 

pour autant que les autres paramètres ne soient pas 

modifiés dans l'intervalle. 

 

7.  Mme A__________ est passée au guichet de l'OCL et 

l'employé n'a pas été en mesure de lui donner de plus 

amples renseignements sur le montant de la surtaxe. 

 

8.  Le 22 février 2001, l'OCL a notifié à M. et 

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Mme A__________ un avis de modification de surtaxe : pour 

la période allant du 1er avril 2001 au 31 mars 2002, 

cette dernière serait d'un montant mensuel de CHF 

1'199,50, calculée conformément aux nouvelles 

prescriptions du RLGL. De plus, l'avis indiquait que le 

bail pourrait désormais être résilié, le revenu 

déterminant des locataires étant supérieur au barème de 

sortie. 

 

9.  Le 19 mars 2001, M. et Mme A__________ ont formé 

réclamation. Le délai de résiliation ne leur permettait 

pas d'être libérés de leurs obligations contractuelles 

avant l'entrée en vigueur de la nouvelle surtaxe. 

 

10.  Le même jour, ils ont signifié leur congé à leur 

bailleur pour le 30 juin 2001. 

 

11.  Le 19 avril 2001, l'OCL a notifié aux locataires 

une décision sur réclamation confirmant sa position 

initiale.  

 

12.  Les époux A__________ ont recouru contre la 

décision précitée auprès du Tribunal administratif, par 

acte du 7 mai 2001. 

 

  Ils avaient résilié leur bail après réception de 

la forte augmentation de la surtaxe et avaient sollicité 

de l'OCL la possibilité de pouvoir continuer à payer la 

somme de l'ancienne surtaxe pendant le délai de congé. 

Ils demandaient au Tribunal administratif d'accéder à 

leur demande, arguant que l'OCL ne leur avait pas 

communiqué suffisamment tôt la valeur de l'augmentation 

de la surtaxe pour qu'ils puissent prendre à temps des 

dispositions et se départir du bail. 

 

13.  L'OCL a répondu le 15 juin 2001. Il réfutait avoir 

communiqué tardivement l'augmentation aux locataires, une 

information personnalisée leur étant parvenue le 17 

janvier 2001. L'OCL estimait de surcroît que toute autre 

décision violerait les prescriptions légales et irait à 

l'encontre de toute égalité de traitement entre les 

administrés. Il estimait enfin qu'il n'avait pas à se 

substituer au législateur. 

 

14.  Une comparution personnelle des parties a eu lieu 

le 24 septembre 2001. Il en est ressorti que : 

 

- Le loyer avait été payé jusqu'au 30 juin 2001, de   

même que l'ancienne surtaxe; 

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- Les locataires avaient quitté l'appartement à cette 

date, soit un mois plus tôt que le bail ne le 

prévoyait à l'origine; 

 

 - Ils n'avaient pas pu se départir du bail plus 

rapidement en raison des délais de résiliation; 

 

- Les calculs effectués par l'OCL n'étaient pas contes-

tés. 

 

 

15.  La cause a été gardée à juger. 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56A de la loi 

sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - 

E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure 

administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

 

2. a.  En vertu de la loi générale sur le logement et la 

protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL - 

I 4 05), l'Etat encourage la construction de logements 

d'utilité publique et s'efforce d'améliorer la qualité de 

l'habitat, notamment à travers la subvention d'immeubles 

HLM (art. 16 LGL). Les dispositions de la LGL sont 

accompagnées d'un règlement d'exécution de la loi 

générale sur le logement et la protection des locataires 

du 24 août 1992 (RLGL - I 4 05.01). 

 

  Selon l'article 30 LGL, les logements visés à 

l'article 16, notamment les logements HLM, sont destinés 

aux personnes dont le revenu, à la conclusion du bail, 

n'excède pas le barème d'entrée et dont le revenu, en 

cours de bail, n'excède pas le barème de sortie. 

 

 b. En vertu de l'article 31 LGL, le locataire dont le 

revenu dépasse le barème d'entrée est astreint au 

paiement d'une surtaxe. La surtaxe correspond à la 

différence entre le loyer théorique et le loyer effectif 

du logement. Sous réserve de certaines exceptions, dès 

que le revenu du locataire dépasse le barème de sortie, 

le propriétaire de l'immeuble peut en outre être requis, 

par l'OCL chargé d'appliquer la loi, de résilier le bail. 

Le locataire dont le revenu dépasse le barème de sortie 

est avisé par le service compétent de ce dépassement et 

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des conséquences qui en découlent. 

 

 c. La période d'application de la surtaxe visée à 

l'article 31C de la loi s'étend du 1er avril de chaque 

année au 31 mars de l'année suivante (art. 11 al. 1 

RLGL). 

 

 d. Jusqu'à la modification législative de fin 2000, 

les recourants bénéficiaient d'un loyer annuel - surtaxe 

comprise - plafonné à CHF 4'000.- la pièce par an quelque 

soit leur revenu, en application des anciens articles 13 

et 20 RLGL. De surcroît, malgré le fait qu'ils 

dépassaient le barème de sortie, leur bail ne pouvait pas 

être résilié pour ce motif. 

 

 e. Suite à la modification par le Grand Conseil de la 

LGL le 17 novembre 2000, le règlement d'application a été 

modifié le 20 décembre 2000. Désormais, les personnes 

locataires de logements propriété de leur caisse de 

pension ne pourront plus bénéficier de plafonnement de 

surtaxes et pourront voir leur bail résilié sur simple 

réquisition du service compétent. Le plafond limitant la 

surtaxe est supprimé en trois paliers depuis le 1er avril 

2001, conformément à l'article 89 RLGL. Le législateur a 

prévu, par ce mode de calcul, une période transitoire 

afin de ne pas pénaliser trop durement les locataires 

concernés. Il n'a cependant pas inséré de délai de 

carence ou d'exception en cas de résiliation immédiate du 

bail. Seule subsiste celle de l'article 12 alinéa 3 RLGL.  

 

 f. En vertu de l'article 12 alinéa 3 RLGL, lorsqu'un 

locataire, astreint au paiement d'une surtaxe, quitte son 

logement, la surtaxe n'est due que pour la période où il 

a occupé les locaux. 

 

3. a. Le tribunal de céans a déjà jugé que la surtaxe 

est due pendant le délai légal de résiliation du bail 

(ATA D. du 9 août 1994). La mesure incitative contenue 

dans un ancien règlement d'exécution de la LGL du 20 

décembre 1978 (art. 19 al. 4 in fine aRLGL), abrogé dès 

le premier octobre 1992, consistant à faire bénéficier le 

locataire déménageant au cours de la période de taxation 

d'une remise équivalant à trois mois de paiement de la 

surtaxe, n'avait pas été reprise dans le règlement 

actuel. Cette suppression était conforme à la volonté du 

législateur de se montrer plus incisif en matière de 

surtaxe (ATA R. du 23 août 1995).  

 

 b. Le fait que le Conseil d'Etat ait choisi 

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d'exécuter une nouvelle fois la volonté du législateur en 

faisant preuve d'une certaine rigueur ne fait que 

refléter la latitude laissée à l'exécutif, dans le cadre 

de la délégation législative, pour mettre en oeuvre la 

volonté du Grand Conseil. Cette mesure n'est en tout cas 

pas contraire à la loi étant donné que le législateur 

n'a, à dessein, pas prévu d'exception dans le cas des 

recourants. Quant à savoir s'il s'agit d'une mesure 

opportune, il n'appartient pas au Tribunal administratif 

d'en juger (art. 61 al. 2 LPA ; ATA A.C. du 15 novembre 

1994). 

 

 c. A l'occasion d'une précédente révision de la LGL, 

le tribunal avait déjà considéré que la nouvelle surtaxe 

ne pouvait être différée selon le voeu du recourant au 

motif qu'il ne pouvait résilier son contrat de bail avant 

l'entrée en vigueur (ATA A.C. précité). Cette 

jurisprudence doit être confirmée. 

 

 d. En vertu de l'article 12 alinéa 3 RLGL, il était 

loisible aux recourants d'échapper au paiement de la 

surtaxe pendant le délai de résiliation s'ils quittaient 

les locaux avant terme, la surtaxe étant liée, non pas au 

loyer à acquitter, mais à l'occupation des locaux (ATA 

D.P. du 7 septembre 1993). 

 

4.   M. et Mme A__________ ont occupé le logement 

considéré jusqu'à fin juin 2001, date pour laquelle leur 

bail a été résilié. Ils sont donc astreints à la nouvelle 

surtaxe jusqu'à cette date, soit du 1er avril au 30 juin 

2001 inclus. 

 

5.   Les recourants arguent du fait qu'ils ont été 

prévenus trop tard par l'OCL du changement de législation 

et qu'ils ne pouvaient résilier leur bail avant son 

entrée en vigueur. 

 

 a. Cet argument, outre le fait qu'il n'est pas 

relevant, n'est pas exact. 

 

 b. En matière de bail, la règle générale de l'article 

266c du Code des obligations (RS 220 - CO), qui prévoit 

qu'une partie peut résilier le bail d'une habitation en 

observant un délai de congé de trois mois pour le terme 

fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour 

la fin d'un trimestre de bail, a perdu de sa portée. 

L'article 264 CO offre la possibilité de procéder à une 

restitution anticipée de la chose louée par la 

présentation d'un nouveau locataire solvable prêt à 

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reprendre le bail aux mêmes conditions.  

 

 c. Ainsi, contrairement à ce qu'ils affirment, les 

recourants n'étaient pas dans l'impossibilité absolue de 

se départir du bail avant l'entrée en vigueur de la 

nouvelle législation en ayant été prévenus à mi-janvier. 

Ils n'ont pas usé de la possibilité offerte par l'article 

264 CO, pas plus qu'ils n'ont quitté l'appartement avant 

la fin du délai de congé. 

 

6.  Les recourants doivent s'acquitter de la surtaxe 

telle qu'elle a été calculée par l'OCL pour la période 

considérée en vertu des nouvelles dispositions 

applicables, aucune des exceptions prévues par le 

législateur n'étant réalisée en l'espèce. 

 

  La décision litigieuse sera dés lors confirmée. 

 

7.  Vu la nature de la cause, aucun émolument ne sera 

mis à la charge des recourants. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 7 mai 2001 par Madame et 

Monsieur A__________ contre la décision sur réclamation 

de l'office cantonal du logement du 19 avril 2001; 

 

   au fond : 

    

   le rejette; 

 

   dit qu'il n'est pas perçu 

d'émolument; 

 

   communique le présent arrêt à 

Madame et Monsieur A__________ ainsi qu'à l'office 

cantonal du logement. 

 

Siégeants : M. Thélin, président, MM. Paychère, Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

     Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste : le président : 

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     V. Montani  Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci