# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f214fb96-c8c6-511c-85c2-1ebfcbf8fab8
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-25
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 25.07.2019 III 2019 65
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-65_2019-07-25.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 65

Entscheid vom 25. Juli 2019 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, 
Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________,
Beschwerdegegnerin,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Rückbau)

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Sachverhalt:

A.1 A.________ (Bauherrin) ist Eigentümerin des Grundstückes 
KTN D.________ (307 m2), E.________-strasse ___001, in F.________, Ge-
meinde Freienbach. Das Grundstück liegt in der Wohnzone W3 (für dreigeschos-
sige Wohnbauten), die von einer Grundwasserschutzzone S2b überlagert wird. 
Das Grundstück ist mit einem Reiheneinfamilienhaus überbaut (Gebäude-
Nr. ___002). 

A.2 Im Rahmen von Baukontrollen stellte das Bauamt der Gemeinde Freien-
bach unbewilligte Anbauten fest, worauf es die Bauherrin mit Schreiben vom 
16. Februar 2012 aufforderte, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Das 
von der Bauherrin am 3. April 2012 beim Gemeinderat eingereichte nachträgliche 
Baugesuch für die Windschutzverglasung und Überdachung der bestehenden 
Pergola wurde im Amtsblatt Nr. ___003 vom ________ (Datum) (S. ___004) pu-
bliziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob C.________ öffentlich-
rechtliche Einsprache. 

Gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung 
(ARE) vom 3. Dezember 2014 verweigerte der Gemeinderat mit Beschluss 
(GRB) Nr. 72 vom 12. März 2015 die nachträgliche Baubewilligung im Sinne der 
Erwägungen, verzichtete aber gleichzeitig auf eine Rückbauverfügung. 

Die hiergegen von C.________ am 15. April 2015 beim Regierungsrat des Kan-
tons Schwyz erhobene Verwaltungsbeschwerde wurde mit Regierungsratsbe-
schluss (RRB) Nr. 102/2016 vom 2. Februar 2016 wegen einer Gehörsverletzung 
gutgeheissen. Die Sache wurde zur Durchführung eines rechtmässigen Verfah-
rens an die Vorinstanzen (ARE und Gemeinderat) zurückgewiesen. Dieser Be-
schwerdeentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 

B.1 Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 25. August 2016 ent-
schied der Gemeinderat mit GRB Nr. 279 vom 15. September 2016 wie folgt über 
das Baugesuch:

1. Die Einsprache von C.________ wird teilweise gutgeheissen und im Übrigen 
abgewiesen.

2. (Abschreibung einer Dritteinsprache).

3. Die nachträgliche Bewilligung für die Dach- und Windschutzverglasung beim 
Gartensitzplatz, KTN D.________, E.________-strasse ___001, F.________, 
für den Teil der Dach- und Windschutzverglasung über den bestehenden 
Fundamenten des ursprünglichen Gartensitzplatzes, wird im Sinne der 
Erwägungen erteilt. 

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4. Die nachträgliche Bewilligung für die Dach- und Windschutzverglasung beim 
Gartensitzplatz, KTN D.________, E.________-strasse ___001, F.________, 
für den Teil der Dach- und Windschutzverglasung ausserhalb der 
bestehenden Fundamente des ursprünglichen Gartensitzplatzes wird im Sinne 
der Erwägungen verweigert. 

5. Auf die Rückführung der nicht bewilligten Gebäudeteile wird verzichtet.

6.-14. (…). 

B.2 Hiergegen erhob C.________ am 20. Oktober 2016 Verwaltungsbeschwer-
de beim Regierungsrat, der mit RRB Nr. 769/2017 vom 17. Oktober 2017 wie 
folgt entschied:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss Nr. 279 der Vorinstanz 1 
vom 15. September 2015 und der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 
25. August 2016 werden insoweit aufgehoben, als darin der 
Beschwerdegegnerin eine nachträgliche Baubewilligung für die Windsschutz- 
und Dachverglasung über den bestehenden Fundamenten des ursprünglichen 
Gartensitzplatzes erteilt und auf die Rückführung der nicht bewilligten 
Gebäudeteile verzichtet wird. Die Sache ist im Sinne der Erwägungen zur 
ergänzenden Sachverhaltsabklärung und Neubeurteilung an die Vorinstanzen 
zurückzuweisen. 

2.-6. (Verfahrenskosten; Parteientschädigungen; Rechtsmittelbelehrung; 
Zustellung). 

In den Erwägungen hielt der Regierungsrat fest, dass es unter Berücksichtigung 
der regierungsrätlichen Vorgaben noch einer detaillierten und somit vollstreckba-
ren Festlegung der Rückbauverpflichtung bedürfe. Die Vorinstanzen wurden ver-
pflichtet, mit dem Amt für Umweltschutz und unter Mitwirkung der Beschwerde-
gegnerin (d.h. der Bauherrin) zu klären, inwieweit und auf welche Art und Weise 
die Wiederherstellungsmassnahmen technisch umsetzbar und mit dem Grund-
wasserschutz verträglich seien. Aufgrund des Abklärungsergebnisses und einer 
Gesamtbeurteilung seien sodann die erforderlichen Wiederherstellungsmass-
nahmen in Beachtung des Verhältnismässigkeitsgebots abschliessend und klar 
festzulegen. Vorzugsweise sei das Ergebnis auch planerisch festzuhalten, wobei 
der entsprechende Plan (Rückbauprojekt) im Rahmen der Mitwirkungspflicht von 
der Beschwerdegegnerin eingefordert werden könne. Es empfehle sich, gleich-
zeitig auch die Vollstreckungsandrohungen zu verfügen. Zudem seien im betref-
fenden Verfahren die Parteirechte der Beschwerdeführerin, insbesondere ihr An-
spruch auf rechtliches Gehör, zu wahren (Erw. 6.9). 

B.3 Gegen diesen RRB Nr. 769/2017 vom 17. Oktober 2017 erhob die Bauher-
rin mit Eingabe vom 1. November 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Schwyz. Mit Schreiben vom 8. November 2017 zog sie ihre Be-

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schwerde indes zurück, worauf die Beschwerde mit VGE III 2017 206 vom 9. No-
vember 2017 als gegenstandslos geworden am Protokoll abgeschrieben wurde.

C.1 Am 1. Mai 2018 reichte die Bauherrin auf Aufforderung des kommunalen 
Bauamtes hin Rückbaupläne ein. 

C.2 Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 27. September 2018 ent-
schied der Gemeinderat mit GRB Nr. 371 vom 11. Oktober 2018 wie folgt über 
das Rückbaugesuch und die Einsprache: 

1. Die Einsprache von C.________ wird gutgeheissen. Der Antrag um 
Vorabzustellung der Vollstreckungsverfügung wird abgewiesen. 

2. Die Bewilligung für den Rückbau des Wintergartens zu gedeckter Pergola, 
KTN D.________, E.________-strasse ___001, F.________, wird erteilt. 

3. Der Bauherrschaft wird der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung 
vom 27. September 2018 eröffnet. Die darin enthaltenen Auflagen bilden 
Bestandteil dieser Bewilligung und sind in allen Teilen zu beachten, ebenso 
die Allgemeinen Bauvorschriften.

4. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind die Auflagen und 
Bedingungen des Gesamtentscheides zu beachten. Der Rückbau und die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sind schriftlich zur Anzeige zu 
bringen und die Baukontrolle ist zur Abnahme einzuladen. 

5. Die Höhe der Ordnungsbusse gemäss Gesamtentscheid, Disp. Ziff. 3 b, wird 
auf Fr. 100.00 festgesetzt.

6.-12. (Baukontrolle; Planunterlagen; Missachtung von Bauvorschriften; 
Nachführung der G.________ AG; Gebühren; Rechtsmittelbelehrung und 
Zustellung). 

C.3 Gegen diesen GRB Nr. 371 vom 11. Oktober 2018 erhob die Bauherrin am 
7. November 2018 Beschwerde beim Regierungsrat mit den folgenden Anträgen:

1. Der Beschluss Nr. 7.15.4 des Gemeinderates Freienbach vom 11. Oktober 
2018 sowie der kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumplanung vom 
27. September 2018 seien aufzuheben.

2. Es sei von Rückbaumassnahmen bezüglich des verglasten Sitzplatzes der 
Beschwerdeführerin auf KTN D.________, Freienbach, E.________-strasse 
___001, F.________, abzusehen, und der verglaste Sitzplatz der 
Beschwerdeführerin sei nachträglich zu bewilligen.

3. Das Verfahren bezüglich des Rückbaus des verglasten Sitzplatzes der Be- 
schwerdeführerin auf KTN D.________, Freienbach, E.________-strasse 
___001, F.________, sei zu sistieren, bis das Verfahren für die Revision des 
Schutzzo- nenplans und Schutzzonenreglements Bächau 1 und 2 der 
Korporation Wollerau rechtskräftig abgeschlossen worden ist.

4. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde 
Freienbach und des Kantons Schwyz.

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C.4 Mit RRB Nr. 171/2019 vom 12. März 2019 entschied der Regierungsrat wie 
folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden der Beschwerdeführerin auferlegt (…).

3. Die Beschwerdeführerin hat der anwaltlich vertretenen Gemeinde Freienbach 
eine Parteientschädigung von Fr. 600.-- zu bezahlen. 

4.-6 (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

D. Gegen diesen RRB Nr. 171/2019 vom 12. März 2019 (Versand am 
20.3.2019) erhebt die Bauherrin mit Eingabe vom 2. April 2019 Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht. Sinngemäss stellt sie den Antrag auf Aufhebung des ange-
fochtenen RRB, d.h. Verzicht auf den angeordneten Rückbau oder wenigstens 
eine Sistierung des angeordneten Rückbaus bis zur Neuregelung der Schutz-
zonen. 

E. Das Sicherheitsdepartement beantragt vernehmlassend am 9. April 2019 
die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdefüh-
rerin. Ebenso beantragt das ARE vernehmlassend am 10. April 2019 die Abwei-
sung der Beschwerde. Der Gemeinderat lässt am 26. April 2019 ebenfalls die 
Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Gemeinderat hat der Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführerin am 
2. Oktober 1996 die Baubewilligung für einen gedeckten Gartensitzplatz (auf der 
Westseite des Gebäudes) erteilt. Die Bewilligung galt für einen auf drei Seiten of-
fenen Gartensitzplatz von rund 5.20 m Länge und 3 m Breite. Der Gartensitzplatz 
wurde der Westfassade des bestehenden Wohnhauses vorgelagert. Die Pergola 
bestand aus weiss gestrichenen Massivholzbalken und einem Dach aus Polycar-
bonat-Platten. Der Sitzplatz wurde an die Grenze zum südlich liegenden Grunds-
tück KTN H.________ gesetzt; der Eigentümer dieses Grundstückes hatte die 
Baueingabe mitunterzeichnet. Ebenso war das Baugesuch vom Eigentümer des 
nördlich angrenzenden Grundstückes KTN I.________ mitunterzeichnet (vgl. 
GRB Nr. 996 vom 10.9.1996; RRB Nr. 769/2017 vom 17.10.2017 Erw. 1.1). 

1.2 Am 8. Juli 1999 wurde der Beschwerdeführerin die Baubewilligung für die 
Erweiterung eines als Nebenbaute qualifizierten Abstellraumanbaus mit einem 
Grenzabstand von 1.20 m gegen die Nordgrenze und eine Fassadenänderung 

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erteilt. Am 3. August 2000 reichte sie eine Projektänderung ein. Im Erdgeschoss 
wurde der Abstellraum in der Breite reduziert, womit sich der minimale Abstand 
gegen die Nordgrenze von 1.2 m auf 2.15 m erhöhte. Dafür wurde der Anbau 
gegen Norden verlängert. Die Dachfläche des Anbaus sollte als Terrasse genutzt 
werden können. Neu wurde im Obergeschoss ein Balkon mit einer Ausladung 
von 1.75 m angebaut. Diese Verlängerung war baurechtlich relevant, da der Min-
destabstand von 2.50 m für Nebenbauten mit 2.30 m um 0.20 m unterschritten 
wurde. Der unmittelbar betroffene Nachbar erklärte am 28. August 2000 unter-
schriftlich seine Zustimmung (Zustimmung zum Näherbaurecht) zu den baulichen 
Änderungen. Mit Verfügung vom 20. Oktober 2000 erteilte das Amt für Umwelt-
schutz (AfU) die Bewilligung gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG unter - neben ande-
ren - der Auflage, bei der Erstellung und beim Betrieb des geplanten Balkons 
seien alle erforderlichen Massnahmen zu treffen, die nötig und geeignet seien, 
um eine Gefährdung des Grundwassers zu verhindern. Mit GRB Nr. 767 vom 
9. November 2000 erteilte der Gemeinderat die Ausnahmebewilligung für die Er-
weiterung des Abstellraumanbaus und die Fassadenänderung. 

1.3 Am 3. Januar 2006 reichte die Beschwerdeführerin ein Baugesuch für den 
Ersatz der Pergola aus Holz durch eine Aluminium-Konstruktion (sechs Stützen) 
sowie den Ersatz des bestehenden Daches durch ein Dach aus vierfach Polyca-
rbonat ein. Hierzu erteilte das kommunale Bauamt am 2. Februar 2006 seine Zu-
stimmung. 

1.4 Zu einem unbestimmten Zeitpunkt verbreiterte die Beschwerdeführerin die 
Pergola gegen Norden um 3 m und im Bereich der Nordfassade (West-Ost-
Ausdehnung) auf einer Länge von 5.53 m (vgl. Plan Nr. 0.01 vom 16.3.2012 im 
Massstab 1:100). Zudem wurde die gesamte Pergola samt Dach mit einer Wind- 
und Wetterschutzverglasung versehen. Auf Aufforderung der kommunalen Bau-
kontrolle vom 16. Februar 2012 hin reichte die Beschwerdeführerin ein nachträg-
liches Baugesuch ein (vgl. vorstehend Ingress lit. A.2 ff.). 

2.1 Im RRB Nr. 769/2017 vom 17. Oktober 2017 erwog der Regierungsrat un-
ter anderem, beim gedeckten Sitzplatz, wie ihn der Gemeinderat am 2. Oktober 
1996 bewilligt habe, handle es sich um eine formell rechtmässige Baute. Es sei 
davon auszugehen, dass der ursprünglich gedeckte Sitzplatz als Nebenbaute be-
trachtet und bewilligt worden sei. Der Grundeigentümer der südlich angrenzen-
den Parzelle KTN H.________ habe die Baueingabe mitunterzeichnet, so dass 
der Gemeinderat gestützt auf § 61 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; 
SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 das Bauen bis an die gemeinsame Grenze 
habe gestatten können (Erw. 3.6 f.). Nach den übereinstimmenden Angaben der 

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Beschwerdeführerin (vorliegend Beschwerdegegnerin) und der Beschwerdegeg-
nerin (vorliegend Beschwerdeführerin) sei zu jenem Zeitpunkt bereits ein Boden-
belag aus grauen rechteckigen Quadersteinen auf einer Kiesunterlage bzw. nicht 
verfugten, in Splitt verlegten quadratischen Zementplatten vorhanden gewesen 
(Erw. 3.1). 

Die baulichen Veränderungen gemäss Baugesuch vom 3. Januar 2006 hätten 
nur eine andere Materialisierung der Pergola betroffen und hätten im Meldever-
fahren bewilligt werden können (Erw. 4.3). Eine dreiseitig offene Pergola von 
5.20 m Länge und 3.0 m Breite bestehend aus sechs Balken und einem Kunst-
stoffdach sei mithin formell und materiell rechtmässig (Erw. 4.4). 

Die Beschwerdeführerin (Bauherrin) ersuche nunmehr um die Erweiterung der 
bestehenden Pergola mit einer Länge von 5.50 m und einer Breite von rund 
3.80 m (mit Vordach) gegen Süden bis auf eine Länge von 8.50 m. Bewilligungs-
gegenstand sei zudem die Verglasung der Pergola, d.h. die Überdachung mit ei-
nem Glasdach sowie die Einwandung mit Glasfassaden bzw. Schiebetüren aus 
Glas (Pläne Nr. 0.01 bis 0.03, je vom 16.3.2012, in: Baumappe Nr. 2012-0073). 
Zudem habe die Beschwerdeführerin im Bereich der Pergola den Bodenbelag 
verändert. Diesbezüglich ersuche die Beschwerdeführerin nicht ausdrücklich um 
eine nachträgliche Baubewilligung; doch rechtfertige es der enge Sachzusam-
menhang, diese Bodenveränderung als im Baugesuch mitenthalten zu betrach-
ten (Erw. 5). 

Die per 1. Januar 1999 in Kraft getretene Gewässerschutzverordnung (GSchV; 
SR 814.201) vom 28. Oktober 1998 erlaube keine Differenzierung mehr zwi-
schen einer Gewässerschutzzone 2a und 2b. Neubauten seien in der Schutzzo-
ne 2 generell ausgeschlossen, auch wenn kein Schmutzwasser anfalle bzw. eine 
Gewässergefährdung ausgeschlossen sei. Auch Grabungen, welche die schüt-
zende Überdeckung nachteilig verändern könnten, seien in der Schutzzone S2 
verboten (Erw. 5.1.1 ff.). Im Einklang mit dem Gemeinderat sei festzustellen, 
dass durch die Erweiterung und Verglasung des gedeckten Sitzplatzes nunmehr 
ein Wintergarten entstanden sei. Unbestrittenermassen entsprächen die Dimen-
sionen des Wintergartens nicht mehr denjenigen des ursprünglichen gedeckten 
Sitzplatzes. Zudem liege keine unbewohnte Baute im Sinne von § 61 Abs. 1 PBG 
mehr vor. Der Wintergarten stelle daher eine Hauptbaute dar. Zu Recht habe der 
Gemeinderat den Wintergarten (in reduziertem Umfang) an die anrechenbare 
Bruttogeschossfläche angerechnet und die Wahrung des Mindestgrenzabstan-
des von 4 m in der W3-Zone gemäss Art. 25 Abs. 3 des kommunalen Bauregle-
ments (BauR) vom 28. November 1993 (letztmals revidiert am 10.2.2019) ver-
langt (Erw. 5.4). Dieser Grenzabstand werde gegenüber KTN H.________ ver-

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letzt. Mit dem dienstbarkeitsvertraglich eingeräumten Grenzbaurecht könne die 
Grenz-abstandsverletzung nicht behoben werden, da es sich bei der verglasten 
Pergola um eine Hauptbaute handle. Mit dem Dienstbarkeitsvertrag habe der 
Nachbar den fehlenden Grenzabstand, wie von § 62 PBG verlangt, nicht über-
nommen (Erw. 5.5). Der Wintergarten könne auch nicht als Wiederaufbau im 
Sinne von § 72 PBG qualifiziert werden; es handle sich um einen Neubau 
(Erw. 5.6). Neubauten ausserhalb bestehender Grundmauern seien auch dann 
unzulässig, wenn die Neubauten auf einer bestehenden Grundplatte (Betonplat-
te) vorgesehen seien. Gemäss dem Grundsatz der Einheit und Widerspruchs-
freiheit der Rechtsordnung in gewässerschutzrechtlicher und baurechtlicher Hin-
sicht sei die Verglasung des gedeckten Sitzplatzes wie auch dessen Erweiterung 
auch aus gewässerschutzrechtlicher Sicht als Neubau zu betrachten (Erw. 5.7). 
Ob der Wintergarten das Grundwasser gefährde, könne offen bleiben. Ohnehin 
sei kein wichtiger Grund zur Erteilung einer (gewässerschutzrechtlichen) Aus-
nahmebewilligung ersichtlich (Erw. 5.8). Unzulässig seien auch die Bodenverän-
derungen im Bereich der gedeckten Pergola bzw. deren Erweiterung (Erw. 5.9). 
Für das gesamte Bauvorhaben könne folglich keine nachträgliche Baubewilligung 
erteilt werden (Erw. 5.10). 

Die festgestellten Baurechtswidrigkeiten stellten keine geringfügigen Verstösse 
gegen die Bauvorschriften dar, welche ein Absehen von einem Rückbau erlau-
ben würden. Die Entfernung der Stützen und Pfeiler des Wintergartens sowie der 
Verglasung seien zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes erforder-
lich und geeignet (Erw. 6.3). Die öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes überwögen die privaten Interessen der Bauherrin 
an der unveränderten Beibehaltung des Wintergartens klar. Dabei falle auch ins 
Gewicht, dass sich die Bauherrin nicht darauf berufen könne, gutgläubig ohne 
Baubewilligung gebaut zu haben. Auch die Nachbarinteressen sprächen an-
gesichts der Grenzabstandsverletzung für den Abbruch des Wintergartens 
(Erw. 6.4). Zu Recht hätten die Vorinstanzen von der Entfernung der Bodenplat-
ten abgesehen, da dies nicht ohne Grabarbeiten und somit einer Verletzung der 
Bodenschicht machbar sei. Dasselbe dürfte wohl in Bezug auf allfällige feste 
Verankerungen von Stützen oder Pfeilern des Wintergartens gelten (Erw. 6.6). 
Die Bauherrin könne die Stützen und Pfeiler der Wintergartenkonstruktion somit 
in jenem Umfang beibehalten, als sie sich auf einer Länge von etwa 5.20 m und 
einer Breite von etwa 3 m erstreckten. Die übrigen Stützen und Pfeiler seien in 
einer Weise zu entfernen (z.B. absägen, abschleifen), welche den Grundwasser-
schutz nicht beeinträchtige. Das gelte auch für die Schienen des Wintergartens, 
soweit diese nicht auf den Boden gestellt bzw. durch Schrauben mit dem Boden 
verbunden seien und daher auf einfache Weise entfernt werden könnten. Die 

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Dachverglasung könne insoweit bestehen bleiben, als sie in etwa die Masse der 
Überdachung des ehemaligen gedeckten Sitzplatzes aufweise. Die restliche Da-
chverglasung und ebenso sämtliche Glasfassaden bzw. Schiebetüren des Win-
tergartens seien zu entfernen. Ebenso sei der unbewilligte Bodenbelag sowohl 
im Bereich des ursprünglichen Sitzplatzes wie auch im Bereich der Erweiterung 
der Pergola zu entfernen. Davon ausgenommen seien diejenigen Bestandteile 
des Bodenbelags (Bodenplatten und allfällige Verankerungen), welche nicht oh-
ne Verletzung der Bodenschicht entfernt werden könnten (Erw. 6.7). Unter 
Berücksichtigung dieser Vorgaben bedürfe es noch einer detaillierteren und so-
mit vollstreckbaren Festlegung der Rückbauverpflichtung. Das ARE und der Ge-
meinderat müssten daher zusammen mit dem AFU und unter Mitwirkung der 
Bauherrin klären, inwieweit und auf welche Art und Weise die Wiederherstel-
lungsmassnahmen technisch umsetzbar und mit dem Grundwasserschutz ver-
träglich seien. Aufgrund des Abklärungsergebnisses und einer Gesamtbeurtei-
lung seien sodann die erforderlichen Wiederherstellungsmassnahmen in Beach-
tung des Verhältnismässigkeitsgebotes abschliessend und klar festzulegen. Vor-
zugsweise sei dieses Ergebnis auch planerisch festzuhalten, wobei der entspre-
chende Plan (Rückbauprojekt) im Rahmen der Mitwirkungspflicht von der Bau-
herrin eingefordert werden könne. Es empfehle sich, gleichzeitig auch die Voll-
streckungsandrohungen zu verfügen (Erw. 6.9). 

2.2 Nach Einreichung der Planunterlagen für den Rückbau am 1. Mai 2018 
(vgl. drei undatierte Pläne Nr. 180404-01, 1:100) ersuchte die Bauherrin mit 
Schreiben vom 27. Mai 2018 das kommunale Bauamt, von der Entfernung des 
Bodenbelags abzusehen, zumal anschliessend wieder die vorgängig verlegten 
Verbundsteine verlegt werden müssten, was offensichtlich wenig Sinn mache. 
Hinzu komme, dass bei vielen Bewohnern bekannt geworden sei, dass die 
Grundwasserschutzzonen 1 und 2 in absehbarer Zeit stark abgeschwächt oder 
vereinfacht würden. 

2.3.1 Mit dem Gesamtentscheid vom 27. September 2018 erteilte das ARE die 
kantonale Baubewilligung für das Rückbauprojekt wie folgt:

1. Die kantonale Baubewilligung für das Rückbauprojekt 82018-0251 von 
A.________, F.________ wird im Sinne der Erwägungen und unter folgenden 
Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stelle gemäss Kap. II 
erteilt:

a) Die Wintergartenkonstruktion ausserhalb der bewilligten Pergola ist 
komplett zu entfernen. Gleiches gilt für den Bodenbelag samt Kofferung 
in diesem Bereich. Als Ersatz ist sauberer Humus einzubauen und mit 
Rasen möglichst rasch zu begrünen (Wiederherstellung einer 
bewachsenen Bodenschicht).

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b) Im Teil der bewilligten Pergola können die Dachverglasung und der 
Bodenbelag bestehen bleiben. Die Glasfassaden und die Schiebtüren 
müssen entfernt werden. Können die vorhandenen Schienen nicht durch 
einfaches Abschrauben entfernt werden, müssen diese abgesägt und 
abgeschliffen werden.

c) Die im Anhang S (siehe Beilage) aufgeführten 
Gewässerschutzmassnahmen während der Ausführung von Bauten in 
der Schutzzone S bilden einen integrierenden Bestandteil dieser 
Verfügung und sind einzuhalten.

2. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist die (recte: der) ohne 
Baubewilligung erstellte Wintergarten innert drei Monaten ab Rechtskraft 
dieser Verfügung im Sinne der Erwägungen und gemäss den Auflagen 
Dezisivziffer 1 a - c zurückzubauen.

3. Kommt die Verfügungsempfängerin den Rückbaumassnahmen gemäss 
Dezisivziffer 1 a bis c nicht vollständig oder nicht fristgerecht nach,

a) wird diese nach Art. 292 Strafgesetzbuch beim zuständigen 
Bezirksstaatsanwalt verzeigt. Danach wird mit Busse bestraft, wer der 
von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter 
Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen 
Verfügung nicht Folge leistet;

b) wird dieser für jeden Tag der Nichterfüllung eine Ordnungsbusse 
zwischen CHF 100.00 und CHF 200.00 angedroht; der Gemeinderat hat 
die Höhe der Busse in seiner Verfügung konkret festzusetzen und nach 
Massgabe von § 79 Abs. 3 VRP monatlich die definitive 
Bussenfestlegung vorzunehmen;

c) erfolgt Ersatzvornahme durch die Gemeinde auf Kosten der 
Verfügungsempfängerin.

4.-9. (…). 

2.3.2 Mit RRB Nr. 171/2019 vom 12. März 2019 erwog der Regierungsrat im 
Wesentlichen Folgendes:

- Der RRB Nr. 769 vom 17. Oktober 2017 sei in Rechtskraft erwachsen, wes-
halb die darin verbindlich festgelegte Rückbaupflicht nur noch mittels Revisi-
on erneut überprüft werden könne (Erw. 1.4). 

- Die Vorinstanzen hätten diesem RRB Folge geleistet und die Rückbaumass-
nahmen mit der angeordneten Auflage des ARE in Ziff. 1.a in Einklang mit 
dem Grundwasserschutz gebracht (Erw. 2). 

- Die Beschwerdeführerin begründe ihre Beschwerde mit der geplanten Revi-
sion der Grundwasserschutzzonen. Zudem mache sie geltend, hinsichtlich 
der beanstandeten Grenzabstandsverletzung sei der RRB mangelhaft; eine 
Grenzabstandsverletzung allein würde zudem einen Rückbau des Wintergar-
tens nicht rechtfertigen (Erw. 2.2). 

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- Die Beschwerde richte sich gegen den rechtskräftigen RRB Nr. 769 vom 
17. Oktober 2017. Die zulässigen Rügen, die konkreten und von ihr selbst 
vorgeschlagenen Rückbaumassnahmen seien technisch nicht möglich oder 
mit der Grundwasserschutzzone nicht vereinbar, würden nicht vorgebracht 
(Erw. 2.2). 

- Aus dem Schreiben der Beschwerdeführerin vom 27. Mai 2018 ergebe sich, 
dass sie Kenntnis von der Abschwächung der Grundwasserschutzzonen in 
absehbarer Zeit gehabt habe. Die 90-tägige Revisionsfrist sei mithin verpasst 
(Erw. 3.2). 

- Selbst das rechtzeitige Vorbringen dieser Rüge hätte nichts geändert. Zurzeit 
befinde sich das Grundstück in der Grundwasserschutzzone S2b. Eine soge-
nannte positive Vorwirkung von Normen, die noch nicht in Kraft seien, sei 
grundsätzlich unzulässig. Bei Veränderungen von Schutzzonen sei zudem 
mit Einsprachen und langdauernden Beschwerdeverfahren zu rechnen 
(Erw. 3.3). 

- Abgesehen davon bleibe auch die Grenzabstandsverletzung nach wie vor 
bestehen. Die Beschwerdeführerin bringe nichts vor, was an dieser Einschät-
zung etwas ändere. Da der als Hauptbaute zu qualifizierende Wintergarten 
direkt auf der Grenze zum Grundstück KTN H.________ stehe, liege eine 
massive Grenzabstandsverletzung vor (Erw. 4.1 f.). 

2.4 Die Beschwerdeführerin äussert sich in ihrer Beschwerde zur Vorgeschich-
te. Sie macht geltend, die notariell beglaubigten Näherbaurechte seien im Grund-
buch seit dem 26. Mai 2015 eingetragen. Damit sei widerlegt, dass der verbindli-
che fehlende Grenzabstand weiterhin bestehe. Es könne mit Fotos belegt wer-
den, dass der Boden ums Eckhaus seit dem Hausbau ca. 1992 rundum schon 
mit Verbundsteinen belegt gewesen sei. Eine Bösgläubigkeit werde zurückge-
wiesen. Die strittige Baute sei vom Bauamt jahrelang als Nebenbaute qualifiziert 
worden. Die Scheiben seien thermisch nicht getrennt, der Raum sei nicht luftdicht 
und nicht beheizt. Im Winter oder bei kaltem Wetter weise er die Aussentempera-
tur auf. Eine Hauptbaute sei demgegenüber doch ganzjährig. Sie hätten erfah-
ren, dass in Bezug auf das Schutzzonenreglement etwas anderes geplant werde. 
Sowohl das AFU wie auch die Korporation Wollerau empfänden es nicht mehr 
als zeitgemäss, in stark bewohnten Gebieten Grundwasserfassungen zu betrei-
ben. Sie hätten bereits rund Fr. 40'000.-- ausgeben müssen und ein Rückbau 
komme noch einmal auf rund Fr. 35'000.-- zu stehen. 

3.1 Die Vorbringen der Beschwerdeführerin betreffen analog zum regierungs-
rätlichen Beschwerdeverfahren im Wesentlichen den RRB Nr. 769/2017 vom 
17. Oktober 2017, der indes längst in Rechtskraft erwachsen ist. 

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3.2 Die Behörde zieht ihre rechtskräftige Verfügung oder ihren rechtskräftigen 
Entscheid auf Begehren einer Partei gemäss § 61 f. des Verwaltungsrechtspfle-
gegesetzes (SRSZ 234.110; VRP) vom 6. Juni 1974 unter anderem in Revision, 
wenn die Partei nachträglich neue erhebliche Tatsachen oder Beweismittel vor-
bringt, die sie früher trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorbringen konnte (lit. b); 
wenn die Behörde wesentliche Verfahrensvorschriften verletzt hat, welche die 
dadurch benachteiligte Partei nicht rechtzeitig geltend machen konnte (lit. c),  
oder wenn die Behörde erhebliche Tatsachen, die sich aus den Akten ergeben, 
versehentlich nicht berücksichtigt hat (lit. d). 

Das Revisionsbegehren ist gemäss § 62 VRP innert 90 Tagen seit Feststellung 
des Revisionsgrundes, spätestens innert zehn Jahren seit Erlass der Verfügung 
oder des Entscheides, bei der Behörde einzureichen, welche die mit dem Revi-
sionsbegehren angefochtene Verfügung oder den Entscheid getroffen hat.

3.3.1 Gemäss der von der Beschwerdeführerin eingereichten Rechnung vom 
7. Dezember 2009 für die Sitzplatzverglasung (Bf-act. 3) bietet das Schiebeanla-
gesystem als transparentes Verglasungssystem weitgehend Schutz vor Regen 
und Wind sowie Schall, ist aber nicht für ganzjährig nutzbare Wohnräume konzi-
piert worden. Von einer absoluten Dichtigkeit könne nicht gesprochen werden. 
Mit dem Schiebesystem soll jedoch die Nutzbarkeit der Balkone während des 
Jahres verlängert (Frühjahr/Herbst) und der Balkon im Winter zumindest als Stell-
fläche nutzbar gemacht werden. Von einem ganzjährig zu nutzenden Wohnraum 
könne aber nicht gesprochen werden. 

Zwar spricht diese Funktionsbeschreibung der Sitzplatzverglasung für den Stand-
punkt der Beschwerdeführerin. Indes lässt sich zum einen die vorinstanzliche 
Qualifikation des erweiterten Sitzplatzes/Pergola als (Teil der) Hauptbaute nicht 
ohne weiteres als unzutreffend belegen; mit ins Gewicht bei dieser Qualifizierung 
durch die Vorinstanzen fiel auch die Dimensionierung der Erweiterung (vgl. vor-
stehend Erw. 2.1). Zum andern stellt diese Rechnung aus dem Jahr 2009 aber 
insbesondere keinen Revisionsgrund dar, da sie von der Beschwerdeführerin be-
reits zu einem früheren Zeitpunkt, insbesondere mit einer Beschwerde gegen 
den RRB Nr. 769/2017 vom 17. Oktober 2017, hätte ins Recht gelegt werden 
können. Sofern sie dies getan hätte, hätte sie gegebenenfalls rügen müssen, 
dieses Dokument sei als erhebliche aktenkundige Tatsache zu Unrecht nicht 
berücksichtigt worden. Eine Verletzung von wesentlichen Verfahrensvorschriften 
der Vorinstanzen kann diesbezüglich a priori ausgeschlossen werden. 

3.3.2  Vergleichbares ist von den Dienstbarkeitsverträgen vom 26. Mai 2015 
zu sagen (Bf-act. 2.1 u. 2.2). Auch sie existierten im Zeitpunkt des RRB 

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Nr. 769/2017 vom 17. Oktober 2017 bereits, waren der Beschwerdeführerin als 
Vertragspartnerin bekannt und sind daher als Revisionsgrund untauglich. Aus der 
dienstbarkeitsvertraglichen Qualifizierung der verglasten Pergola als Nebenbaute 
kann die Beschwerdeführerin für die öffentlich-rechtliche Qualifizierung nichts zu 
ihren Gunsten herleiten. Bereits der Regierungsrat hat zudem auf § 61 f. PBG 
hingewiesen. Zwar kann die Bewilligungsbehörde für Nebenbauten bei schriftli-
cher Einwilligung des Nachbarn das Bauen bis an die Grenze gestatten (§ 61 
PBG; vgl. Art. 27 Abs. 4 BauR). Vorliegend haben die Vorinstanzen den Sitz-
platz/Pergola indes als Hauptbaute qualifiziert. § 62 Satz 1 PBG (vgl. Art. 25 
Abs. 5 Satz 2 BauR) verlangt bei ungleicher Verteilung der Grenzabstände unter 
den Grundeigentümern, dass die Gebäudeabstände einzuhalten sind. In der W3 
beträgt der Gebäudeabstand mindestens 8 m (Art. 25 Abs. 5 Satz 1 BauR i.V.m. 
Art. 25 Abs. 3 BauR). Dieser Gebäudeabstand ist vorliegend nicht gewahrt. Mit 
dem Dienstbarkeitsvertrag wurde auch keine ungleiche Verteilung der Grenzab-
stände vereinbart, womit der Gebäudeabstand allenfalls eingehalten werden 
könnte (wobei angesichts der Dimensionierung der Parzellen fraglich ist, wie weit 
eine volle Übernahme des Gebäudeabstandes bei einem Grenzbau überhaupt 
möglich wäre). 

3.3.3 Nichts anderes gilt hinsichtlich des von der Beschwerdeführerin ebenfalls 
ins Felde geführten langjährigen Bestehens eines mit Verbundsteinen belegten 
Bodens ums Haus wie auch die Umqualifizierung des Sitzplatzes/Pergola auf-
grund der Erweiterung und Verglasung von einer Nebenbaute in eine Hauptbaute 
(bzw. einen Teil der Hauptbaute). Diese Argumente wären typischerweise mit ei-
nem ordentlichen Rechtsmittel vorzutragen gewesen.  

3.3.4 Dem Regierungsrat ist auch beizupflichten (vorstehend Erw. 2.3.2 fünftes 
und sechstes Lemma), dass der Beschwerdeführerin der Hinweis auf die anste-
hende Neuregelung der Gewässerschutzzonen unter revisionsrechtlichen Ge-
sichtspunkten unbehelflich ist. 

Einerseits hatte die Beschwerdeführerin spätestens am 27. Mai 2018 Kenntnis 
von der geplanten Neuregelung (vgl. vorstehend Erw. 2.2), womit der Revisions-
grund zu spät vorgebracht wurde. 

Zum andern kann einer zukünftigen Regelung keine Vorwirkung zukommen. Eine 
positive Vorwirkung, d.h. die Anwendung des künftigen, noch nicht in Kraft ge-
setzten Rechts unter Nichtanwendung des geltenden Rechts, ist unzulässig (vgl. 
BGE 136 I 142 Erw. 3.2 mit Hinweisen u.a. auf BGE 125 II 278 Erw. 3c; Bundes-
gerichtsurteil 1C_98/2011 vom 22.9.2011 i.Sa. G. u.w. gegen Sunrise Communi-
cation AG und Gemeinderat Wollerau, Erw. 3.2), während eine sogenannte ne-

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gative Vorwirkung einer gesetzlichen Grundlage bedarf (BGE 100 Ia 147 Reges-
te), was vorliegend nicht der Fall ist. 

Gemäss der Stellungnahme des AFU vom 5. Dezember 2018 z.H. ARE (RR-
act. III/02/Beilage) sollen die Arbeiten für die Revision des Schutzzonenplans und 
-reglements für die Grundwasserschutzzone soweit abgeschlossen sein, dass sie 
dem AFU im Dezember 2018 zur Vorprüfung übergeben werden können und ei-
ne Auflage voraussichtlich im Frühjahr 2019 erfolgen soll; die Liegenschaft der 
Beschwerdeführerin soll neu in der Schutzzone S3 zu liegen kommen. Zum ak-
tuellen Stand der Neuregelung äussern sich die Beschwerdeführerin und die Vor-
instanzen nicht. Indessen ist mit dem Regierungsrat so oder anders von einer 
längeren Verfahrensdauer mit zeitlich unbestimmtem Abschluss dieser Revision 
auszugehen. Analog zum vorinstanzlichen Verfahren ist daher auch von einer 
Sistierung abzusehen, zumal die Sistierung nur zurückhaltend bzw. ausnahms-
weise und namentlich nur dann einzusetzen ist, wenn sie sinnvoll ist, d.h. wenn 
gute Gründe für die Sistierung sprechen (VGE III 2017 181 vom 23.3.2018 
Erw. 1.2; vgl. Urteil BGer 4A_382/2014 vom 3.3.2015 Erw. 1). Solche Gründe 
bestehen vorliegend nicht. Das gemäss dem RRB Nr. 769/2017 vom 17. Oktober 
2017 bei der Konkretisierung der erforderlichen Wiederherstellungsmassnahmen 
zu beachtende Verhältnismässigkeitsgebot wird mithin auch in zeitlicher Hinsicht 
gewahrt, sofern diesbezüglich im Rahmen der Wiederherstellungsmassnahmen 
überhaupt noch ein Spielraum bestehen sollte. 

3.4 Verfügungen können auf Gesuch einer Partei oder von Amtes wegen von 
der erlassenden Behörde oder der Aufsichtsbehörde ausserhalb eines Revisi-
onsverfahrens abgeändert oder aufgehoben werden, wenn sich die Verhältnisse 
geändert haben oder erhebliche öffentliche Interessen es erfordern und dabei der 
Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt wird (§ 34 Abs. 1 VRP). 

Die Voraussetzungen für eine Wiedererwägung sind offenkundig auch nicht er-
füllt. Eine Veränderung der Verhältnisse ist nicht ersichtlich. Angesichts der nach 
wie vor und auf absehbare Zeit weiterbestehenden Grundwasserschutzzonen 
sprechen erhebliche öffentliche Interessen gegen den Standpunkt der Be-
schwerdeführerin. 

3.5 Der Vollständigkeit halber ist festzustellen, dass sich die verfügten Rück-
bauanordnungen an die Vorgaben des RRB Nr. 769/2017 vom 17. Oktober 2017 
halten. Dies gilt namentlich auch hinsichtlich des definierten Umfanges des Rück-
baus des Bodenbelags mit Differenzierung in den Bereich der bewilligten Pergola 
und den ausserhalb davon liegenden Bereich. 

3.6 Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 

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4.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten (Ge-
richtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 1'500.-- der Beschwerde-
führerin aufzuerlegen. 

4.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdeführe-
rin dem beanwalteten Gemeinderat eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese 
wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRa; 
SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in 
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 300.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
festgesetzt. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- werden der Beschwerdeführerin auf-
erlegt. Sie hat am 8. April 2019 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- ge-
leistet, so dass ihr Fr. 500.-- aus der Gerichtskasse zurückzubezahlen sind.

3. Die Beschwerdeführerin hat dem beanwalteten Gemeinderat eine Parteien-
tschädigung von insgesamt Fr. 300.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu be-
zahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- die Beschwerdeführerin (R)
- die Beschwerdegegnerin (R)
- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Freienbach (2/R)
- den Regierungsrat 
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- und das kantonale Amt für Umweltschutz. 

Schwyz, 25. Juli 2019

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 12. August 2019