# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3046828f-9da3-5301-9271-4fae57450400
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-16
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 16.04.2014  SB.2013.00116
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2013-00116_2014-04-16.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2013.00116	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 16.04.2014
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/2. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.02.2015 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Grundstückgewinnsteuer

	
Aufschub der Grundstückgewinnsteuer/Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaften.

Der Steueraufschubstatbestand der Ersatzbeschaffung einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft soll die Mobilität der (bisherigen) Wohneigentümer und individuelles Wohneigentum fördern, weshalb eine steuerauslösende Nutzungsänderung vorliegt, wenn das Eigentum weniger als 5 Jahre nach der Ersatzbeschaffung und im Rahmen eines Erbvorbezugs der Tochter der bisherigen Eigentümer übertragen wird, sich die übertragenden Eltern aber im Gegenzug ein lebenslanges Nutzungsrecht ausbedungen haben und die Liegenschaft nunmehr als Nichteigentümer weiterhin selbst bewohnen.

Die von der Finanzdirektion in Form einer blossen Verwaltungsverordnung statuierte Mindestfrist von 5 Jahren, in welchem die Liegenschaft ausschliesslich durch den Eigentümer selbst bewohnt werden muss, erscheint gesetzeskonform, wenn eine Zweckentfremdung ohne gleichzeitige Ersatzbeschaffung stattfindet. Hingegen erscheint - mit Blick auf den gesetzgeberischen Willen der Mobilitätsförderung und in Bestätigung der neueren verwaltungsgerichtlichen Praxis - eine Fünfjahresfrist hinsichtlich der hier nicht vorliegenden sogenannten kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffung problematisch und ist dort auf Rechtsmissbrauchsfälle zu beschränken.

Abweisung der Beschwerde.

			 	
				Stichworte:
	
						EIGENTUMSWOHNUNG
ERSATZBESCHAFFUNG
FÜNFJAHRESFRIST
GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER
KASKADENERSATZBESCHAFFUNG
NUTZUNGSÄNDERUNG
SELBSTBEWOHNEN
SELBSTGENUTZT
STEUERAUFSCHUB
WOHNEIGENTUM
ZWECKENTFREMDUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 216 Abs. I StG
§ 216 Abs. III lit. a StG
§ 216 Abs. III lit. i StG
Art. 12 Abs. III lit. e StHG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  2.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

SB.2013.00116

 

Urteil

 

 

 

der 2. Kammer

 

 

 

vom 16. April 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Frei (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin
Tamara Nüssle, Gerichtsschreiber
Felix Blocher.  

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

Gemeinde E, 

vertreten durch die
Kommission für Grundsteuern, 

Beschwerdegegnerin, 

 

 

betreffend Grundstückgewinnsteuer,

hat
sich ergeben: 

I.  

A und B veräusserten am 9. Mai 2007 die selbst
bewohnte 4½-Zimmer-Eigentumswohnung an der D-Strasse 1, in E, sowie zwei
Autoeinstellplätze zum Preis von Fr. …. Nachdem das Ehepaar A/B bereits am
15. Dezember 2003 die Liegenschaft F 02 in E erworben hatte, erstellten
sie auf dem neu erworbenen Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit fünf
Eigentumswohnungen, von denen sie drei Wohnungen an Dritte veräusserten und
zwei Wohnungen selber bewohnten.

Am 12. April 2010 gewährte die Kommission für die
Grundsteuern der Gemeinde E bezüglich der Veräusserung der Eigentumswohnung an
der D-Strasse in E, ausgehend von einem Grundstückgewinn von Fr. …, einen
vollständigen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von
selbstgenutztem Wohneigentum.

Mit Beschluss vom 17. September 2012 widerrief die
Kommission für Grundsteuern den Steueraufschub und auferlegte dem pflichtigen
Ehepaar eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. …, nachdem dieses am 12. Dezember
2011 das Eigentum an den selbstgenutzten Stockwerkeinheiten der Liegenschaft F
02, in E, an ihre Tochter übertrugen. Dabei behielten sie sich ein lebenslanges
Nutzniessungsrecht vor. 

Die dagegen erhobene Einsprache wies die Kommission für
die Grundsteuern der Gemeinde E am 10. Dezember 2012 ab.

II.  

Mit Entscheid vom 23. Juli 2013 wies das
Steuerrekursgericht den dagegen erhobenen Rekurs ebenfalls ab. Es erwog im
Wesentlichen, die schenkungsweise Übertragung des Eigentums an einer
selbstbewohnten Liegenschaft sei nicht steuerbar und führe wiederum zu einem
Steueraufschub, weshalb insofern keine Veranlassung bestehe, auf die gewährte
Steuerprivilegierung im Nachsteuerverfahren zurückzukommen. Indessen würden
vorliegend die beiden Ersatzobjekte nicht von der beschenkten Tochter der
Pflichtigen, sondern nach wie vor von diesen selber bewohnt, sodass dennoch
eine Nutzungsänderung vorliege. Wenn der Erlös aus der Veräusserung eines Eigenheims
in die Nutzniessung oder in das Wohnrecht an einem Ersatzobjekt investiert
werde, so liege keine steuerbefreite Handänderung vor. Da ferner zwischen der
Veräusserung des ersetzten Objekts und der Handänderung an den Ersatzobjekten
eine Zeitdauer von unter fünf Jahren vorliege, habe die Vorinstanz das
Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der
Grundstückgewinnsteuer und die Befreiung des Veräusserers von der Handänderungssteuer
einer dauernd und selbstgenutzten Wohnliegenschaft vom 19. November 2001
korrekt angewandt, wenn es den gewährten Steueraufschub im Nachsteuerverfahren
widerrufen habe und die Grundstückgewinnsteuer nachveranlagte. Im Weiteren
erachtete es die 5-Jahresfrist als gesetzeskonform.

III.  

Am 13. September 2013 (Datum Poststempel) liessen A
und B dem Verwaltungsgericht beantragen, es seien der Rekursentscheid vom
23. Juli 2013 und die Grundstückgewinnsteuerverfügung (Nachsteuer) der
Gemeinde E vom 17. September 2012 in der Höhe von Fr. … aufzuheben
und es sei festzustellen, dass der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer in der
Höhe von Fr. … nicht zu widerrufen sei und dass keine Nachsteuer infolge
Wegfalls des Steueraufschubs geschuldet sei. Ferner verlangten sie die Zusprechung
einer Parteientschädigung.

Während das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung
verzichtete, liess sich die Kommission für Grundsteuern der Gemeinde E nicht
vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in
Grundsteuersachen können laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213
des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen,
einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige
oder unvollständige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend
gemacht werden.

Das Verwaltungsgericht hat sich
infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschränken; dazu gehört auch
die Prüfung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmässig
festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in
Übereinstimmung mit dem Gesetz ausgeübte Ermessen auf Angemessenheit hin zu
überprüfen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu
setzen. Die Prüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich
auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d. h. auf Ermessenüberschreitung
und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).

2.  

Die Grundstückgewinnsteuer wird laut § 216
Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an
Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Gemäss § 216 Abs. 3 lit. i
StG wird die Steuer aufgeschoben bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung
einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft
(Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös innert angemessener
Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton
verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wörtlich der Regelung von Art. 12
Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG), wobei die
Ersatzbeschaffung allerdings ohnehin in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub
führt (vgl. § 226a StG). 

3.
 

Strittig ist im vorliegenden Fall einzig, ob die
Beschwerdegegnerin den betreffend dem Verkauf der Liegenschaft D-Strasse
gewährten Steueraufschub widerrufen durfte. 

3.1
Mit der wegen einer Ersatzbeschaffung im
Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG aufgeschobenen und latent auf der Ersatzliegenschaft lastenden Grundstückgewinnsteuer belastet ist der jeweilige Eigentümer,
welcher seine Liegenschaft dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen muss. Steuerauslösend ist bereits
die Zweckentfremdung bzw. Nutzungsänderung der
Liegenschaft infolge Auseinanderfallens der
ausschliesslichen Wohnnutzung und Eigentümerstellung
innerhalb einer 5-Jahresfrist, ohne dass es zugleich auch zu einer Veräusserung
kommen muss (vgl. Felix Richner, Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem
Wohneigentum [Teil III], ZStP 2011, S. 5).
Steuerauslösend kann somit auch eine blosse Nutzungsänderung ohne Handänderung
sein.

Im Gegensatz dazu ist eine Selbstnutzung zu
Wohnzwecken durch den Eigentümer nicht konstituierendes
Merkmal des Steueraufschubfalls bei Eigentumserwerb durch Schenkung, Erbgang oder Erbvorbezug im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. a
StG, steht es den begünstigten Rechtsnachfolgern doch diesfalls frei, ob sie ihr erhaltenes Grundeigentum selbst bewohnen oder zu
anderen Zwecken (z. B. als Renditeobjekt oder als Geschäftsliegenschaft) gebrauchen
wollen. 

3.2
Eine Handänderung am Ersatzgrundstück wirkt sich
grundsätzlich nicht auf die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer aus, wenn
diese wiederum einen vollständigen Steueraufschubstatbestand zu begründen
vermag und (kumulativ) zu keiner Nutzungsänderung führt. Ein vollständiger
Steueraufschubstatbestand ist laut § 216 Abs. 3 lit. a StG
beispielsweise bei einem Eigentumswechsel durch Schenkung, Erbgang oder Erbvorbezug gegeben. Eine steuerauslösende
Nutzungsänderung liegt wiederum vor, wenn keine Nutzung des eigenen Eigentums
mehr erfolgt, z. B. wenn der begünstigte neue Eigentümer
das Ersatzobjekt nach der Handänderung definitiv zweckentfremdet,
indem er dieses dauernd oder zumindest auf unbestimmte Zeit nicht mehr
ausschliesslich selbst bewohnt (Felix Richner et al.,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zürich 2013, § 216
N. 287 und N. 296; Richner, ZStP 2011,
S. 5). 

Unbestritten ist, dass es sich bei der
Handänderung der Liegenschaft an die Tochter im Sinn eines Erbvorbezugs
beziehungsweise einer gemischten Schenkung (vgl. Vertrag auf Eigentumsübertragung [Erbvorbezug] vom
12. Dezember 2011) um eine privilegierte Handänderung im Sinn von § 216
Abs. 3 lit. a StG handelt, welche zu einem Steueraufschub führt. Eine
solche Übertragung würde nach dem Ausgeführten zumindest dann keine
Auswirkungen auf die bereits zuvor im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i
StG aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer entfalten, wenn die
beschenkte bzw. erbrechtlich begünstigte Tochter das Ersatzgrundstück in der
Folge dauernd und ausschliesslich selbst bewohnen würde (Richner, ZStP 2011,
S. 5). 

Davon zu unterscheiden ist jedoch die
vorliegende Konstellation, in welcher die Pflichtigen nach der privilegierten
Handänderung nicht mehr ihr eigenes, sondern das fremde Eigentum ihrer Tochter
nutzen. Auch der Inhaber eines lebenslangen Nutzungsrechts bewohnt Fremdeigentum. Dies stellt grundsätzlich eine steuerbare
Nutzungsänderung dar (Richner, ZStP 2011, S. 5 Fn. 153). Dies ergibt sich auch aus dem
Gesetzeswortlaut von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG und § 216 Abs. 3
lit. i StG, wo als Beispiele selbstgenutzter
Wohnliegenschaften einzig das "Einfamilienhaus" oder die
"Eigentumswohnung" aufgelistet werden, der Erwerb eines blossen Wohn- oder Nutzungsrechts an
Fremdliegenschaften jedoch nicht als mögliche Ersatzinvestitionen
genannt wird (vgl. auch Bernhard Zwahlen in: Martin
Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht Band
I/Teil 1, Bundesgesetz über die Harmonisierung
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 2. A., Basel
2002, Art. 12 StHG N. 74 ff., welcher
ausschliesslich von Ersatzbeschaffungen von "selbstbewohntem
Grundeigentum" bzw. "Eigentum" spricht, sowie die Voten anlässlich der parlamentarischen Debatte zum StHG, welche ebenfalls ausschliesslich von
"selbstbewohntem Eigentum" und
"Eigenheim" usw. sprechen, z. B.
Dreher, Amtl. Bull. NR 1989 S. 56, Reichling,
Amtl. Bull. NR 1989 S. 50). Dies
zumal der Inhaber eines blossen Wohn- oder Nutzungsrechts nie Steuersubjekt der
Grundstückgewinnsteuer ist (vgl. § 217 StG). Auch nach
der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gilt eine Liegen­schaft erst dann
als ausschliesslich selbstbewohnt, wenn sie vom (aktuellen) Eigentümer tatsächlich selbst bewohnt wird (VGr, 2. März 2005,
SB.2004.00096, E. 3.2; RB 1994 Nr. 64).
Ebenso ist eine Ersatzbeschaffung zwangsläufig mit einem Wohnsitzwechsel
verbunden (Richner et al., § 216 N. 332 mit Verweis auf VGr, 7. Dezember
1994, SR 94/0072). Der Steueraufschubstatbestand der
Ersatzbeschaffung einer Wohnliegenschaft soll die Mobilität
der (bisherigen) Eigenheimbesitzer und individuelles Wohneigentum fördern, indem Wohneigentümern z. B. bei einem
Arbeitsplatzwechsel usw. die steuerneutrale Reinvestition der in ihrer ausschliesslich
selbstgenutzten Wohnliegenschaft gebundenen Mittel in ein Ersatzobjekt an
besser geeigneter Örtlichkeit ermöglicht wird. Hingegen soll der Aufschubstatbestand
nicht dem blossen Erhalt von Familienvermögen dienen (Richner
et al., § 216 N. 324; RB 1994 Nr. 64; VGr, 16. Mai
2007, SB.2007.00002, E. 3). Die vorliegende Nutzungsänderung erhöht aber
weder die Mobilität der Eltern als bisherige Grundeigentümer noch trägt es zum
Erhalt von deren individuellen Wohneigentum bei. Damit entspricht sie aber auch
nicht mehr der eigentlichen Zielsetzung des Steueraufschubstatbestands von § 216
Abs. 3 StG, zumal dieser eigenes Wohneigentum und nicht bloss Eigentum an
Liegenschaften oder Eigentumsübertragungen innerhalb der Familie fördern will.

3.3 Ob und wann die begünstigte Tochter die
Liegenschaft nach dem Ableben ihrer Eltern und Erlöschen von deren
Nutzungsrechten einer zweckkonformen Nutzung zu Wohnzwecken
zuführen wird, ist völlig offen, steht es ihr doch
grundsätzlich auch frei, diese als blosses Renditeobjekt oder als
Geschäftsliegenschaft zu gebrauchen. Entsprechend liegt gegenwärtig
keine zweckkonforme Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der aktuellen Eigentümerschaft
vor und ist eine solche auch nicht absehbar. Damit führt die Handänderung zu einer
Zweckentfremdung und ist hinsichtlich des aufgrund von § 216 Abs. 3 lit. i
StG gewährten Steueraufschubstatbestand als Nutzungsänderung grundsätzlich
steuerauslösend. Es besteht keine eigene Wohnnutzung durch die steuerpflichtige
Person selbst mehr fort, da nach der Handänderung die Tochter in die
Eigentümerstellung der Eltern eingetreten ist, die Liegenschaft aber nicht
selbst bewohnt. Es geht in dieser Situation nicht an, bis zum Tod der Eltern
zuzuwarten und bereits jetzt die inskünftige Aufnahme einer zweckkonformen Nutzung
durch die Tochter zu unterstellen.

4.
 

4.1
In Rz. 20 des Rundschreibens der
Finanzdirektion an die Gemeinden über den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer
und die Befreiung des Veräusserers von der Handänderungssteuer bei
Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten
Wohnliegenschaft vom 19. November 2001 (ZStB I Nr. 37/460) ist
festgelegt, dass auf den Entscheid über den Steueraufschub zurückzukommen ist,
wenn es innert fünf Jahren nach der Ersatzbeschaffung (alternativ) zu einer
Zweckentfremdung oder Veräusserung kommt. Die 5-Jahresfrist beginnt dabei erst
zu demjenigen Zeitpunkt, in welchem sowohl das Ersatzgrundstück erworben als
auch die Selbstnutzung aufgenommen wurde (Richner, ZStP 2011, S. 7). 

4.2
Die Pflichtigen bewohnten das Ersatzobjekt ab
Januar 2007 und übertrugen das Eigentum an den Ersatzobjekten am 12. Dezember
2011 auf ihre Tochter. Damit wäre die 5-Jahresfrist in jedem Fall
unterschritten. 

Letztlich ist nicht entscheidend, dass die Handänderung vom
12. Dezember 2011 ihrerseits einen Steueraufschubstatbestand begründet,
sondern allein, dass dadurch zeitnah eine Zweckentfremdung bewirkt wurde,
welche bereits für sich genommen ein Zurückkommen auf den
Steueraufschubstatbestand von § 216 Abs. 3 lit. i StG rechtfertigt.
Dasselbe würde auch bei einer Nutzungsänderung ohne Handänderung gelten.
Entsprechend ist irrelevant, ob die Übertragung vom 12. Dezember 2011
unentgeltlich erfolgte und für sich genommen überhaupt kein Grundstückgewinnsteuertatbestand
bilden würde.

5.
 

5.1
Es stellt sich weiter die Frage, ob die 5-Jahresfrist des genannten
Rundschreibens mit § 216 Abs. 3 lit. i StG und den
bundesrechtlichen Vorgaben von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG zu
vereinbaren sind, welche keine derartige Befristung enthalten. 

5.2
Das Rundschreiben der Finanzdirektion ist als blosse
Verwaltungsverordnung für die Gerichte nicht bindend. Die
Gerichtsbehörden sollen Verwaltungsverordnungen bei ihrer Entscheidung
allerdings mitberücksichtigen, sofern diese eine dem Einzelfall angepasste und gerecht
werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulassen. Als
Zweitinterpret des der Verwaltungsverordnung zugrundeliegenden Erlasses ist es
dabei aber nicht Sache des Gerichts, eigene Zweckmässigkeitsüberlegungen an die Stelle des Vollzugskonzepts
der politisch verantwortlichen Exekutive zu setzen (Michael Beusch, Was
Kreisschreiben dürfen und was nicht, in: Der Schweizer Treuhänder 8/05,
S. 614). Zum Erlass dieses Rundschreibens war die Finanzdirektion ohne Weiteres berechtigt, sind doch auch die eigentlichen Gemeindesteuern
im kantonalen Steuergesetz geregelt und besitzen die Gemeinden auch in diesem
Bereich keine eigenständige, sondern eine von der kantonalen Hoheit abgeleitete
Steuerhoheit (Richner et al., Vorbemerkungen zu §§ 187–233 N. 8). Dementsprechend umfasst auch die regierungsrätliche
Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1998 (VO StG) zulässigerweise
Bestimmungen zu den Grundsteuern (§§ 67 ff. VO StG). 

5.3
Die Mindestfrist von fünf
Jahren, in welcher die Liegenschaft ausschliesslich
durch den Eigentümer selbst bewohnt werden muss, wurde vom Verwaltungsgericht grundsätzlich
als gesetzeskonform erachtet (VGr, 16. Mai 2007,
SB.2007.00002; vgl. auch die obiter dicta BGr, 19. Dezember
2012, 2C_337/2012, E. 3.5) und in einem nachfolgenden
Entscheid (VGr, 14. März 2012, SB.2011.00154) lediglich hinsichtlich der
sogenannten kurzfristigen Kaskadenersatzbeschaffung mit Blick auf den
gesetzgeberischen Willen der Mobilitätsförderung relativiert: Bei kurzfristigen
Kaskadenersatzbeschaffungen wird das erste Ersatzobjekt innerhalb der
5-Jahresfrist durch ein zweites Ersatzobjekt ersetzt, was gemäss neuster
Verwaltungsgerichtspraxis grundsätzlich nur bei einem Rechtsmissbrauch ein
Zurückkommen auf den Steueraufschub rechtfertigt. Dies deshalb, weil ansonsten
die Mobilität des Steuerpflichtigen entgegen dem gesetzgeberischen Willen über
Gebühr beschränkt würde (VGr, 14. März 2012, SB.2011.00154, E. 2.3.3).

Hingegen ist nicht ersichtlich, weshalb diese
Einschränkung auf eigentliche Rechtsmissbrauchsfälle auch in Konstellationen
wie der vorliegenden Anwendung finden soll, wo eine Zweckentfremdung ohne
gleichzeitige Ersatzbeschaffung stattfindet. Diesfalls wird die Mobilität des
Eigentümers überhaupt nicht eingeschränkt und die Statuierung einer 5-Jahresfrist
geht konform mit dem bereits im Gesetz angelegten Erfordernis einer dauernden
Nutzung zu Wohnzwecken durch den Eigentümer selbst. Dies muss umso mehr gelten,
als ein Zurückkommen auf den aufgeschobenen Gewinn bei einer Nutzungsänderung innert
fünf Jahren auch nach einem Vorschlag der Schweizerischen Steuerkonferenz im
interkantonalen Verhältnis möglich sein soll (vgl. die entsprechenden Hinweise
im vorinstanzlichen Entscheid).

Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.

6.
 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten
den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151
Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist diesen keine
Parteientschädigung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit
§ 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und
StG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellkosten,

Fr.  7'120.-     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je zur Hälfte auferlegt, unter
solidarischer Haftung für die gesamten Kosten.

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an:…