# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 244f0ccc-3ed3-58a8-9a0b-afc6c1be3554
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-08-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 19.08.2014 B 2013/135
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-135_2014-08-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/135

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 19.08.2014

Entscheiddatum: 19.08.2014

Urteil Verwaltungsgericht, 19.08.2014
Art. 11 BauG. Ein Erotikbetrieb steht in keinem funktionalen Zusammenhang 
mit einer reinen Wohnzone, in der ausschliesslich "nicht störende" Gewerbe 
zulässig sind. Die typischerweise mit einem solchen Betrieb verbundenen 
ideellen Immissionen dürfen im Rahmen der abstrakten 
Immissionsbeurteilung stärker gewichtet werden als die mit anderen 
Betrieben verbundenen materiellen Immissionen (Verwaltungsgericht, B 
2013/135).

Entscheid vom 19. August 2014

Besetzung

Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Rufener, Bietenharder; 

Gerichtsschreiber Scherrer

Verfahrensbeteiligte

X.Y.

Q. AG

Beschwerdeführerinnen,

beide vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Daniel Bachmann, Rosenbergstrasse 42, 

9000 St. Gallen,

gegen

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Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

und

A.B.

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus Möhr, GM Rechtsanwälte, St. Jakob-

Strasse 37, 9000 St. Gallen,

sowie

Politische Gemeinde St. Gallen, Baubewilligungskommission, Neugasse 3, 9004 St. 

Gallen,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Umnutzung Wohnliegenschaft in Erotikbetrieb

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.           Die Q. AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. F0000 an der K.-strasse 01 in 

St. Gallen. Gemäss Zonenplan der Stadt St. Gallen ist der südöstliche, entlang der S.-

gasse gelegene Teil des Grundstücks Wald. Im Übrigen liegt es wie die nördlich, 

südlich und westlich angrenzenden, hauptsächlich mit Einfamilienhäusern überbauten 

Grundstücke in der Wohnzone 2a (W2a). Es weist eine Fläche von 5'863 

Quadratmetern auf und ist von der S.-gasse über einen privaten Weg und von der 

westlich verlaufenden K.-strasse über eine zum Grundstück gehörende Treppe 

erschlossen. In der nordwestlichen Ecke des Grundstücks steht eine früher 

ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzte Villa, die von einer Parklandschaft mit 

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Bäumen und Sträuchern umgeben ist. Das Grundstück ist seit 1. Dezember 2011 an 

X.Y. vermietet. Gemäss Mietvertrag darf die Liegenschaft für "erotische 

Dienstleistungen im kleinen Rahmen" genutzt werden. Gemäss Betriebskonzept sind 

eine bis fünf Damen anwesend, die vorwiegend auf Voranmeldung hin montags bis 

freitags von 09.00 bis 19.00 Uhr Gäste aus der "Mittel- und Oberschicht" empfangen. 

Samstags und sonntags sowie "an heiligen Feiertagen" bleibt der Betrieb geschlossen.

B.           Anlässlich eines Augenscheins auf dem im Eigentum von A.B. stehenden 

Grundstück Nr. F0002 an der K.-strasse 03 in St. Gallen stellte das Amt für 

Baubewilligungen am 18. April 2012 die Umnutzung der Villa auf dem südlich und 

östlich angrenzenden Grundstück Nr. F0000 als Erotikbetrieb fest. Auf Aufforderung hin 

reichte X.Y. am 31. Mai 2012 ein nachträgliches Baugesuch für die Nutzungsänderung 

ein.

A.B. erhob gegen das Baugesuch Einsprache und beantragte die Verweigerung der 

Baubewilligung. Die Baubewilligungskommission der Stadt St. Gallen hiess die 

Einsprache am 22. März 2013 teilweise gut und bewilligte das Baugesuch unter 

Bedingungen und Auflagen. Zur Begründung führte es aus, ein Erotikbetrieb dieser 

Grössenordnung mit maximal fünf Damen im Tagesbetrieb sei in der Wohnzone 

grundsätzlich zonenkonform. Nach dem Betriebskonzept handle es sich um einen 

diskret geführten und ruhigen Tagesbetrieb, der wegen des parkähnlichen 

Umschwungs kaum einsehbar sei, weshalb insgesamt im Vergleich zu Erotikbetrieben 

in dichter besiedelten Gebieten keine übermässigen – insbesondere auch keine 

übermässigen ideellen – Immissionen zu erwarten seien. Diese Beurteilung beschränke 

sich auf den Betrieb gemäss eingereichtem Konzept. Eine Vergrösserung mit 

zusätzlichem Personal, eine Änderung des Konzeptes – insbesondere die Einrichtung 

eines Restaurationsbetriebs – und/oder die Ausweitung der Betriebszeiten in die 

Abend- und Nachtstunden wären mit den zonenrechtlichen Vorgaben aber nicht mehr 

vereinbar (act. 8-5, Baugesuch 50'582, Ziff. III. 2.35, 2.44 und 2.64).

C.           Das Baudepartement hiess den von A.B. gegen die Baubewilligung erhobenen 

Rekurs am 17. Juni 2013 gut und hob den Beschluss vom 22. März 2013 auf (Ziffer 1 

des Dispositivs) mit der Begründung, der Erotikbetrieb sei in der Wohnzone 

zonenwidrig, weil er aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise und einer 

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abstrakten Immissionsbeurteilung nicht als "nicht störend" anzusehen sei. Gleichzeitig 

verbot es vorsorglich die sexgewerbliche Nutzung der Liegenschaft (Ziffer 2 des 

Dispositivs); die Bestätigung dieses Verbots durch den Präsidenten des 

Verwaltungsgerichts am 12. Juli 2013 wurde unangefochten rechtskräftig (VerwGE B 

2013/127, www.gerichte.sg.ch). Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von CHF 

3'000 auferlegte es der Q. AG und X.Y., die – unter Abweisung ihres Begehrens um 

Ersatz der ausseramtlichen Kosten – verpflichtet wurden, A.B. für das Rekursverfahren 

mit CHF 2'750 zuzüglich Mehrwertsteuer zu entschädigen (Ziffern 3, 4 und 5 des 

Dispositivs).

D.           X.Y. und die Q. AG (Beschwerdeführerinnen) erhoben durch ihren 

gemeinsamen Rechtsvertreter mit Eingabe vom 1. Juli 2013 und Ergänzung vom 16. 

August 2013 beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Sie beantragen, unter Kosten- und 

angemessener Entschädigungsfolge seien die Ziffern 1, 3, 4 und 5 des Entscheides des 

Baudepartements (Vorinstanz) vom 17. Juni 2013 in Bestätigung der Baubewilligung 

vom 22. März 2013 aufzuheben, eventualiter die Umnutzung in einen "Tagesbetrieb 

von 09.00 Uhr bis 19.00 Uhr" "mit maximal fünf Angestellten" zu bewilligen.

Die Vorinstanz beantragte mit Vernehmlassung vom 21. August 2013 die Abweisung 

der Beschwerde. Die Politische Gemeinde St. Gallen (Beschwerdebeteiligte) verzichtete 

am 2. September 2013 auf eine Stellungnahme. A.B. (Beschwerdegegner) beantragte 

durch seinen Rechtsvertreter mit Vernehmlassung vom 6. September 2013 unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf 

eingetreten werden könne. Die Beschwerdeführerinnen verzichteten am 1. Oktober 

2013 auf eine weitere Stellungnahme.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die 

Akten wird – soweit wesentlich – in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis 

Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die 

Beschwerdeführerinnen sind Eigentümerin beziehungsweise Mieterin der Liegenschaft 

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sowie Adressatinnen des angefochtenen Entscheides, mit welchem die von der 

Beschwerdebeteiligten erteilte Bewilligung zur Umnutzung aufgehoben wurde. Damit 

sind sie in schutzwürdigen Interessen betroffen und zur Beschwerdeerhebung befugt 

(Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 1. Juli 

2013 wurde rechtzeitig eingereicht und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 16. 

August 2013 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 

64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Soweit pauschal auf 

Ausführungen in den vorinstanzlichen Verfahren verwiesen wird, kann die Beschwerde 

nicht anhand genommen werden (vgl. VerwGE B 2012/105 vom 13. November 2012 E. 

1.3, www.gerichte.sg.ch; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. 

Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 921). Auf die Beschwerde ist unter dem genannten 

Vorbehalt einzutreten.

2.            Umstritten ist, ob die in einer Wohnzone gelegene Wohnliegenschaft auf dem 

Grundstück Nr. F0000, St. Gallen, teilweise in einen Erotikbetrieb umgenutzt werden 

darf.

2.1.        Gemäss Art. 22 Abs. 2 Ingress und lit. a des Bundesgesetzes über die 

Raumplanung (Raumplanungsgesetz; SR 700, RPG) haben Bauten und Anlagen dem 

Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen. Der Zweck der Nutzungszone 

ergibt sich aus der Umschreibung der Zonenart (Art. 11 ff. des Gesetzes über die 

Raumplanung und das öffentliche Baurecht [Baugesetz; sGS 731.1, BauG]). Die 

Zonenkonformität im Sinn des Bundesrechts setzt einen funktionalen Zusammenhang 

zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraus (B. Heer, St. Gallisches Bau- und 

Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 360). Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG gewährleistet einen 

abstrakt wirkenden öffentlich-rechtlichen Immissionsschutz. Deshalb ist zunächst 

festzustellen, ob eine Baute oder Anlage zu einer bestimmten Kategorie gehört, die in 

der betreffenden Zone zulässig ist. Dazu gehört auch die Beurteilung der 

typischerweise von einem solchen Betrieb ausgehenden Immissionen (vgl. dazu 

nachfolgend Erwägung 2.2). Erst anschliessend ist – soweit noch erforderlich –zu 

beurteilen, ob der Betrieb konkret Immissionen zur Folge hat, die das zulässige Mass 

überschreiten (vgl. GVP 2005 Nr. 26; Heer, a.a.O., Rz. 364 mit Hinweisen auf GVP 1999 

Nr. 90 und 1992 Nr. 29; vgl. dazu nachfolgend Erwägung 2.3).

2.2.       

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2.2.1.    Bei der abstrakten Beurteilung der Zonenkonformität misst sich die 

Zulässigkeit einer Baute oder Anlage unabhängig von einer allenfalls bereits 

bestehenden örtlichen Belastung. Neben dem Umweltschutzrecht des Bundes können 

kantonale und kommunale Bestimmungen über die Zulässigkeit von "störenden 

Betrieben" in Nutzungszonen selbständige Bedeutung haben, soweit sie die Frage 

regeln, ob aus raumplanerischen Gründen ein Betrieb am vorgesehenen Ort in einer 

Zone überhaupt erstellt werden darf (GVP 1999 Nr. 90). Ob ein generell 

ausgeschlossener Betrieb im konkreten Fall stören würde oder nicht, ist unerheblich. 

Es genügt, wenn die fragliche Nutzung typischerweise Belästigungen zur Folge hat, die 

über das hinaus gehen, was in der betreffenden Zone verträglich ist (vgl. VerwGE B 

2007/220 vom 17. Juni 2008 E. 3.1, www.gerichte.sg.ch).

2.2.2.    Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, das Konzept des Erotikbetriebs 

sehe ein eingeschränktes Tagesangebot mit Öffnungszeiten von wochentags 09.00 Uhr 

bis 19.00 Uhr vor. Dies entspreche den allgemein in Wohnzonen zulässigen 

Öffnungszeiten von Gewerbebetrieben. Insofern sei der Betrieb – als eigentliches 

Nischenangebot – als nicht störend zu qualifizieren und somit in der Wohnzone 

zulässig, zumal die grosszügige Liegenschaft mit erheblichem Umschwung nicht in 

einem Quartier mit ausschliesslichem beziehungsweise sehr hohem Wohnanteil 

gelegen sei (act. 5 lit. C. Ziff. III. 11, 14 und 16). Wie auch die Beschwerdebeteiligte 

festgestellt habe, deckten Arzt- sowie Zahnarztpraxen oder Coiffeurläden, die 

unbestrittenermassen in Wohnzonen zulässig seien, auch nicht ausschliesslich 

Bedürfnisse der Quartierbewohner ab. Diesbezüglich habe die Beschwerdebeteiligte 

richtigerweise festgestellt, dass es angesichts des heutigen Mobilitätsgrades kaum 

realistisch sei zu meinen, ausschliesslich die Quartierbevölkerung nehme eine 

zonenkonforme Dienstleistung in Anspruch (act. 5 lit. C. Ziff. III. 10 und 13).

Gemäss Art. 11 BauG umfassen Wohnzonen Gebiete, die sich für Wohnzwecke und 

nichtstörende Gewerbebetriebe eignen; sie sollen ruhige und gesunde 

Wohnverhältnisse gewährleisten. Bei Gewerbebetrieben ist zu prüfen, ob das in Frage 

stehende Bauvorhaben in die Kategorie der in der Nutzungszone zulässigen Betriebe 

gehört. Bei dieser Prüfung fallen in erster Linie die Art der Produkte oder 

Dienstleistungen, die Zahl der Beschäftigten, die eingesetzten Produktionsmittel, die 

baulichen und betrieblichen Bedürfnisse, die Anforderungen an die Infrastruktur, sowie 

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die räumliche Bedeutung des in Frage stehenden Betriebs in Betracht. Nach der 

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sind vor allem Gewerbebetriebe als 

nichtstörend zu qualifizieren, die der Befriedigung täglicher Bedürfnisse der 

Wohnbevölkerung dienen, wie Bäckereien, Metzgereien, Arztpraxen, Coiffeurläden, 

kleine Detailhandelsgeschäfte usw. (Heer, a.a.O., Rz. 368 mit Hinweisen auf GVP 2000 

Nr. 17 und Nr. 74, GVP 1999 Nr. 90 und weitere). In der reinen Wohnzone nicht zulässig 

sind sodann hauptsächlich in den Abend- und Nachtstunden von einer grösseren 

Anzahl auswärtiger Besucher frequentierte Erotikbetriebe (Heer, a.a.O., Rz. 369 mit 

Hinweis auf GVP 1999 Nr. 90). In der Literatur wird in diesem Zusammenhang die 

Auffassung vertreten, im Rahmen der funktionalen Betrachtungsweise erwiesen sich in 

Wohnzonen Massagesalons, wenn sie auch noch so diskret in Erscheinung treten, 

regelmässig als unzulässig (vgl. B. Waldmann, Der Schutz vor ideellen Immissionen in 

Wohngebieten – eine kritische Würdigung, in: Baurecht 2005, S. 162).

Das Grundstück Nr. F0000, St. Gallen, liegt in der Wohnzone W2a, mithin in einer 

insoweit reinen Wohnzone, als Gewerbebetriebe ausschliesslich dann zulässig sind, 

wenn sie nicht stören. Es trifft zwar zu, dass in Wohnzonen zulässige Gewerbe 

zuweilen nicht bloss den Quartierbewohnern dienen und möglicherweise auch mit einer 

erheblichen Zahl von Zu- und Wegfahrten verbunden sind. Ebensowenig kann 

umgekehrt ausgeschlossen werden, dass ein Erotikbetrieb auch von 

Quartierbewohnern frequentiert wird. Indessen sind seine Dienstleistungen, 

insbesondere wenn er wie vorliegend sein Zielpublikum auf die "Mittel- und 

Oberschicht" beschränkt, entsprechend der angestrebten Diskretion auf auswärtige 

Besucher ausgerichtet. Darauf weisen auch die regelmässigen Inserate in 

verschiedenen Tageszeitungen hin (act. 8-3 Beilage 8-12 und 18). Zudem 

unterscheidet sich eine sexgewerbliche Nutzung hinsichtlich der Bedeutung für die 

Versorgung der Wohnbevölkerung klarerweise etwa von Bäckereien, Coiffeurläden, 

ärztlichen Praxisräumen oder Ateliers für stille Berufe (vgl. BGer 1C_83/2012 vom 18. 

Juli 2012 E. 2.7). Der Erotikbetrieb steht somit in keinem funktionalen Zusammenhang 

zu den Bedürfnissen der Wohnzone (vgl. GVP 2005 Nr. 26, GVP 1999 Nr. 90). Die Rüge 

der Beschwerdeführerinnen, die Vorinstanz habe die konkreten Umstände des 

Betriebes nicht berücksichtigt, sondern ausschliesslich typisiert und funktional 

argumentiert, erweist sich deshalb als unbehelflich. Abgesehen davon deuten die 

unwidersprochen gebliebenen Hinweise des Beschwerdegegners auf typischerweise 

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mit der Art eines von den Beschwerdeführerinnen geführten Betriebs verbundene 

materielle Immissionen hin, wie unliebsame Begegnungen mit Freiern oder potentiellen 

Mitarbeiterinnen, die sich in der Suche nach dem diskret untergebrachten 

Etablissement auf das Nachbargrundstück verirrt haben und die falschen Personen 

ansprechen.

Da ein funktionaler Zusammenhang des Erotikbetriebs mit den Bedürfnissen der 

Wohnzone fehlt, sind die konkreten Öffnungszeiten des Betriebs der 

Beschwerdeführerinnen nicht relevant. Das von den Beschwerdeführerinnen geltend 

gemachte eingeschränkte Tagesangebot ist überdies durchaus in Zweifel zu ziehen, 

zumal – wie der Beschwerdegegner mit Zeitungsinseraten und Auszügen aus der 

Website des Erotikbetriebs belegt – Öffnungszeiten angeboten werden, die mit dem 

Betriebskonzept nicht übereinstimmen: Die Inserate werben mit Öffnungszeiten 

generell ab 09.00 Uhr, von Montag bis Samstag ab 09.00 Uhr (act. 8-3 Beilage 8-12) 

oder täglich von 09.00 Uhr bis 20.30 Uhr (act. 8-6 Beilage 18); die Website wirbt 

gemäss Auszug vom 8. Mai 2013 mit Öffnungszeiten von Montag bis Freitag ab 09.00 

Uhr sowie samstags von 09.00 Uhr bis 16.00 Uhr (act. 8-3 Beilage 6 S. 2) 

beziehungsweise gemäss Auszug vom 15. Mai 2013 damit, dass Besucher gegen 

Voranmeldung bis 20.30 Uhr empfangen werden (act. 8-3 Beilage 7).

2.2.3.    Unbestritten ist, dass bei der Beurteilung der Zonenkonformität neben den 

materiellen auch immaterielle (ideelle) Immissionen zu berücksichtigen sind. Ideelle 

Immissionen sind Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzen 

beziehungsweise unangenehme psychische Eindrücke erwecken können. Wenn ein 

Betrieb zur Folge hat, dass die Umgebung unsicher, unästhetisch oder sonstwie 

unerfreulich wirkt, so kann dies die Attraktivität einer Gegend für Geschäfte und 

Wohnungen mindern. Auch solche Einwirkungen können mithin die Wohnqualität, und 

sei es auch nur über den Ruf der Wohngegend, in erheblichem Mass beeinträchtigen. 

Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die Störungen des Wohlbefindens an nach 

aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, wie beispielsweise bei Betrieben 

des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Begegnung mit Freiern und 

dergleichen (BGer 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.6 mit Hinweisen auf weitere 

Rechtsprechung). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind auch solche 

Einwirkungen zu berücksichtigen, die aus der blossen Vorstellung darüber entstehen, 

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was im Innern eines benachbarten Gebäudes vor sich geht, mithin aus dem Wissen um 

verborgene Vorgänge (BGE 136 I 395 E. 4.3.4). Die abstrakte Beurteilung der ideellen 

Immissionen erfolgt dabei unabhängig von Überlegungen zur öffentlichen Sittlichkeit, 

so dass auch die Tatsache, dass sich in solchen Dingen die Anschauungen in den 

letzten Jahren stark geändert haben, unbeachtlich bleiben (vgl. Waldmann, a.a.O., S. 

161). Deshalb kann in einer überwiegenden Wohnzone einer städtischen 

Aussengemeinde ein allenfalls erster Sexbetrieb als störend empfunden werden, so 

dass die Zonenkonformität aus ideellen Immissionsgründen nicht erfüllt ist (vgl. BGer 

1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E. 4.4).

Bei der Anwendung von Normen mit Bezug auf ideelle Immissionen ist der Charakter 

der fraglichen Umgebung zu berücksichtigen. Die Qualifizierung ideeller Immissionen 

als "stark störend" bedingt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein 

erhebliches Konfliktpotenzial zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, 

insbesondere zu Wohnnutzungen. Umgekehrt lässt sich nicht sagen, dass eine 

Einstufung als "nicht störend" das Fehlen jeglichen Konfliktpotenzials voraussetzt. 

Vielmehr ist eine Gesamtschau unter Einbezug des geplanten Vorhabens und der 

bestehenden Umgebung anzustellen. Nach diesem Massstab hat es das 

Bundesgericht etwa als vertretbar bezeichnet, in einer Zone mit einem Wohnanteil von 

mindestens 60 Prozent sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen 

als stark störend einzustufen (vgl. BGE 136 I 395 E. 4.3.2 mit Hinweis; BGer 

1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.6).

Die Villa der Beschwerdeführerinnen umfasst neun Zimmer, wovon fünf Zimmer zu 

Wohnzwecken genutzt werden. In den restlichen vier Räumen wird der Erotikbetrieb 

geführt. Das Grundstück weist eine Fläche von 5'863 Quadratmetern auf, welche das 

Gebäude mit einer ausgedehnten Parklandschaft zwar von den umliegenden 

Gebäuden abschirmt. Indessen liegt das Grundstück in einem Quartier, welches 

gemäss Zonenplan – vorbehältlich nicht störender Gewerbe – ausschliesslich der 

Wohnnutzung dient (vgl. www.geoportal.ch). Das Grundstück selbst und die 

umliegenden Grundstücke sind der Zone W2a und W3 zugeschieden. Baulich sind 

Quartiere insbesondere in der Zone W2a von Wohnbauten, insbesondere 

(Reihen-)Einfamilienhäusern mit für städtische Verhältnisse relativ grosszügigem 

Umschwung geprägt. Eine abstrakte Beurteilung ergibt deshalb, dass von einem 

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Erotikbetrieb in diesem Quartier verursachte ideelle Immissionen störend wirken, indem 

sich Bewohner belästigt fühlen, der Ruf des Quartiers beeinflusst wird und die 

Attraktivität der umliegenden Grundstücke sinkt. Solche nachteiligen Auswirkungen 

haben die als zulässig eingestuften Betriebe nicht. Diese ideellen Immissionen eines 

sexgewerblichen Betriebs dürfen schliesslich stärker gewichtet werden als die mit 

anderen Betrieben verbundenen materiellen Immissionen in Form von zusätzlichem 

Verkehr (vgl. BGer 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E. 2.7). Das Ergebnis der abstrakten 

ideellen Immissionsbeurteilung nach den planungs- und baurechtlichen Vorschriften 

erübrigt eine weitere immissionsrechtliche Prüfung nach Art. 684 ZGB (vgl. BGE 133 II 

321 E. 4.3.4).

2.2.4.    Da der Erotikbetrieb, den die Beschwerdeführerinnen auf ihrem Grundstück 

führen wollen, bereits aufgrund einer abstrakten Beurteilung als störend und damit als 

nicht zonenkonform einzustufen ist, erübrigt es sich, ihren Beweisanträgen, die sich auf 

die konkreten Auswirkungen des Betriebs beziehen, zu entsprechen.

2.3.        Zu den von ihrem Betrieb konkret erzeugten materiellen Immissionen machen 

die Beschwerdeführerinnen geltend, unter Würdigung der einschlägigen Vorschriften 

seien vom Betrieb keine übermässigen Immissionen zu erwarten. Aufgrund der 

effektiven örtlichen Verhältnisse sei eine übermässige Einschränkung der Wohnnutzung 

durch den Kleinbetrieb zu verneinen, werde der Betrieb doch faktisch kaum 

wahrgenommen, geschweige denn als störend empfunden. Die sich in der Umgebung 

befindlichen Betriebe, wie beispielsweise ein Hundesalon, eine Bauunternehmung, ein 

Heim und ein Restaurant, würden wohl weitaus mehr Immissionen verursachen. Mit 

Ausnahme des Beschwerdegegners seien im Übrigen von keinen Nachbarn 

einschlägige Beanstandungen eingegangen (act. 5 lit. C. Ziff. IV.). Die 

Beschwerdebeteiligte ging im Entscheid vom 22. März 2013/20 davon aus, dass es 

sich aufgrund des Betriebskonzeptes um einen diskret geführten und damit ruhigen 

Tagesbetrieb handle, weshalb keine übermässigen Immissionen zu erwarten seien. 

Zudem seien seit Betriebsstart bei der Stadtpolizei keine Klagen wegen übermässiger 

Immissionen eingegangen (act. 8-5, Baugesuch 50'582, Ziff. III. 2.44).

Ob der im Betriebskonzept dargestellte Tagesbetrieb effektiv eingehalten wird, ist 

fraglich (vgl. oben Erwägung 2.2.2). Auf eine Beurteilung kann jedoch verzichtet 

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werden, da bereits festgestellt wurde, dass es sich beim Erotikbetrieb aufgrund des 

fehlenden funktionalen Zusammenhangs und der abstrakten Beurteilung der ideellen 

Immissionen um keinen "nicht störenden" Gewerbebetrieb im Sinne des Art. 11 BauG 

handelt.

2.4.        Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdebeteiligte in ihrem 

Entscheid vom 22. März 2013 die Zonenkonformität des Erotikbetriebs in der 

Wohnzone nur aufgrund des vorgelegten Konzepts mit maximal fünf Damen im 

Tagesbetrieb bewilligt hat. Sie hat ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass 

unter anderem eine allfällige Ausweitung der Betriebszeiten in die Abend- und 

Nachtstunden mit den zonenrechtlichen Vorgaben nicht mehr vereinbar ist und deshalb 

abzulehnen wäre (act. 8-5, Baugesuch 50'582, Ziff. III. 2.3.5). Die beispielsweise im 

April 2013 geschalteten Zeitungsinserate (act. 8-6 Beilage 18) sowie die Auszüge aus 

der Website des Betriebs vom Mai 2013 (act. 8-3 Beilage 6 S. 2 und Beilage 7) legen 

nahe, dass die Beschwerdebeteiligte in Kenntnis dieser Informationen zu einem 

anderen Ergebnis gelangt wäre.

3.            Der Erotikbetrieb ist zusammenfassend weder in funktionaler Hinsicht noch in 

Bezug auf die von ihm verursachten Immissionen ein "nicht störender" 

Gewerbebetrieb. Er ist somit in der Wohnzone W2a, in welcher er liegt, nicht 

zonenkonform. Auf den Eventualantrag ist nicht einzugehen, da nicht ersichtlich ist, 

inwiefern er vom Hauptantrag abweicht. Soweit das Evenutalbegehren über die von der 

Beschwerdebeteiligten erteilte Baubewilligung hinausreicht, ist es unzulässig (Art. 61 

Abs. 3 VRP). Die Beschwerde ist, soweit darauf einzutreten ist, somit vollumfänglich 

abzuweisen.

4.            (…).

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.            Die Beschwerdeführerinnen bezahlen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens von CHF 3'000 unter Verrechnung mit ihrem Kostenvorschuss 

von CHF 3'500. CHF 500 werden ihnen zurückerstattet.

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3.            Die Beschwerdeführerinnen entschädigen den Beschwerdegegner je zur 

Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit ausseramtlich mit CHF 2'000 zuzüglich 

Mehrwertsteuer

Der Präsident                Der Gerichtsschreiber

Eugster                          Scherrer

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