# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 331665be-a302-5b37-888c-1131ca1e9d27
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-09-06
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 06.09.2000  SB.2000.00020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-SB-2000-00020_2000-09-06.html

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				Geschäftsnummer: 	SB.2000.00020	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 06.09.2000
	Spruchkörper: 	2. Abteilung/Einzelrichter
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 22.03.2001 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Steuerrecht
	Betreff: 

	Handänderungssteuer

	
Bemessungsgrundlage; Zusammenrechnung von Landkauf- und Werkpreis.

Die Rekurskommission hat in richtiger Anwendung von § 181 aStG die Handänderungssteuer von der Summe von Landkauf- und Werkpreis erhoben, da die verschiedenen Verträge zu Recht als wirtschaftlich einheitliches Ganzes gewürdigt wurden.
BGE-Nr. 2P.260/2000

			 	
				Stichworte:
	
						BEMESSUNGSGRUNDLAGE
BGE
EINFACHE GESELLSCHAFT
GENERALUNTERNEHMER
HANDÄNDERUNGSSTEUER
LANDPREIS
WERKLOHN
WERKVERTRAG/LANDKAUFVERTRAG
ZUSAMMENRECHNUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 181 aStG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I. D erhielt am 27. Mai 1997 vom
Gemeinderat C eine Baubewilligung für eine Reihenhaus-Siedlung mit
47 Häusern, Garagen und Gartenschöpfen auf den Grundstücken
Kat.Nrn. 01, 02 und 03. Diese wurden entsprechend parzelliert. Am
3. Juli 1998 schloss er (als Verkäufer) mit A (als Käufer) einen
öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über diese Grundstücke. Dieser Vertrag
enthielt unter anderem eine Substitutionsklausel, gemäss wel­cher der Käufer
berechtigt war, "beliebige natürliche und/oder juristische Personen neben
sich oder an seiner Stelle (auch bezüglich Teilen und Miteigentumsanteilen) in
diesen Kaufvertrag eintreten zu lassen", ebenso wie den Passus, der
Drittkäufer müsse "eine oder mehrere der 47 Reiheneinfamilienhaus-
[...] -Parzellen erwerben". 

 

Gestützt auf die erwähnte
Substitutionsklausel erfolgten am 1. Und 2. Oktober 1998
zivilrechtliche Eigentumsübertragungen an den nachgenannten Parzellen (je mit
1/47 Mit­eigentum an Kat.Nr. 04 mit 6'085 m2 Land) an
folgende Erwerber:

 

	
  Kat.Nr.05

  	
  109
  m2 Land

  	
  M

  	
  Kaufpreis:

  	
  Fr.
  103'000.-

  
	
  Kat.Nr.06

  	
  252
  m2 Land

  	
  N

  	
  Kaufpreis:

  	
  Fr.
  164'000.-

  
	
  Kat.Nr.07

  	
  134
  m2 Land

  	
  O

  	
  Kaufpreis:

  	
  Fr.
  103'000.-

  

 

Alle Erwerber bestätigten, mit der
Firma Q einen Generalunternehmer-Werkvertrag abgeschlossen zu haben,
welcher die Erstellung eines Einfamilienhauses auf der erworbe­nen Parzelle zum
Gegenstand hatte:

 

	
  Ehegatten
  M

  	
  Haus
  Nr. C 3

  	
  Fr.
  326'000.-

  
	
  Ehegatten
  N

  	
  Haus
  Nr. J 1

  	
  Fr.
  361'000.-

  
	
  O

  	
  Haus
  Nr. F 6

  	
  Fr.
  345'000.-

  

 

Ferner schlossen alle Erwerber mit der Firma
"R, A", einen Vertrag zu einem un­veränderlichen Festpreis von je
Fr. 50'000.-, unter anderem betreffend Massnahmen, die zu einer
Wertverbesserung der Grundstücke führen.

 

Gestützt auf die im vorliegenden Verfahren
allein interessierende wirtschaftliche Handänderung zwischen A und den drei
Enderwerbern auferlegte die Gemeinde C, die sich die definitive Veranlagung der
Handänderungssteuern vorbehalten hatte, A am 24. August 1999 folgende
Handänderungssteuern, wobei sie als Bemessungsgrundlage Landpreis,
Vermittlungshonorar und dem jeweils vereinbarten Pauschalwerkpreis
zusammenrechnete:

 

	
  Kat.Nr.05

  	
  Erwerber
  M

  	
  Fr.
  4'790.-

  
	
  Kat.Nr.06

  	
  Erwerber
  N

  	
  Fr.
  5'750.-

  
	
  Kat.Nr.07

  	
  Erwerber
  O

  	
  Fr.
  5'090.-

  

 

Eine dagegen gerichtete Einsprache wies der
Gemeinderat C mit Beschluss vom 19. Oktober 1999 ab.

 

II. Die Steuerrekurskommission III wies
die hiergegen erhobenen Rekurse des Pflichtigen am 1. Februar 2000
ebenfalls ab.

 

III. Mit Beschwerde vom 21. März 2000
gelangte der Pflichtige an das Verwal­tungsgericht, dem er (unter Erneuerung
der Anträge im Rekursverfahren) beantragen liess, der Werkpreis sei bei der
jeweiligen Bemessung der Handänderungssteuern nicht heranzu­ziehen; ausserdem
ersuchte er um die Zusprechung einer Parteientschädigung.

 

Sowohl die Steuerrekurskommission als auch
die Gemeinde C verzichteten auf Vernehmlassung.  

 

 

Das
Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

 

 

1. Der Rekurs betrifft vor dem 1. Januar
1999 vollzogene Handänderungen. Aus diesem Grund gelangen gemäss § 279
Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden
Streitsache noch die materiellrechtlichen Bestimmungen des auf 1. Januar
1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) zur Anwendung.
Hingegen richtet sich das Einsprache- und Rechtsmittelverfahren nach den
Bestimmungen des neuen Rechts (§ 280 Abs. 2 und 3 StG; vgl.
§ 79 der Verordnung vom 1. April 1998 zum Steuer­gesetz). 

 

Während mit dem altrechtlichen Rekurs laut
§ 160 Abs. 2 in Verbindung mit § 92 Abs. 2 aStG alle Mängel
des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Ver­fahrens gerügt
werden konnten und dabei neue tatsächliche Behauptungen und Beweis­mittel
zulässig waren (RB ORK 1952 Nr. 56 = ZR 51 Nr. 134;
RB ORK 1953 Nr. 77; RB 1961 Nr. 63), können mit der
Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grund­steuersachen laut
§ 213 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 3 StG lediglich
Rechtsverlet­zungen, einschliesslich überschreitung
oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollständige
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht wer­den.

 

2. Die Handänderungssteuer wird laut
§ 178 Abs. 1 aStG bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen
von solchen erhoben, und zwar gemäss § 181 aStG vom Kauf­preis mit
Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. 

 

Die Rekurskommission hat zutreffend und einlässlich
die von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen umschrieben, unter
denen der Erlös auch dann, wenn Grundstückveräusserer und Generalunternehmer
verschiedene Personen sind, aufgrund der Summe von Landpreis und Werklohn
festgelegt wird (vgl. auch RB 1997 Nr. 50). Es kann daher insoweit
auf den vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden (vgl. § 161 des Ge­richtsverfassungsgesetzes
vom 13. Juni 1976). Ergänzend ist zu bemerken, dass das Bun­desgericht
diese Rechtsprechung in zahlreichen Entscheiden (ZBl 82/1981,
S. 166 ff.; ASA 50, 445 ff. und 44, 61 ff.;
StR 33, 166 ff.; BGE 91 I 173 ff., 88 I 217 ff.),
letztmals in einem (unveröffentlichten) Urteil vom 26. November 1996
(2P.159/1994 und 2P.405/ 1994), als verfassungskonform gewürdigt hat. Das
Bundesgericht hat im letztgenannten Entscheid insbesondere erkannt, dass es
zulässig sei, für die Beurteilung der Frage, ob Landpreis und Werklohn zur
Erlösbestimmung zusammenzurechnen seien, auch einen am Kaufvertrag über das
Grundstück nicht beteiligten Werkunternehmer einzubeziehen, sofern dieser mit
einer der Vertragsparteien derart zusammengewirkt habe, dass wirtschaftlich
betrachtet deren gemeinsamer Wille auf den Verkauf der Liegenschaft und den
Abschluss eines Werkvertrags gerichtet gewesen sei (E. 8c).

 

3. a) Der Pflichtige lässt auch in der
Beschwerde vorbringen, Landverkauf- und Werkvertrag seien nicht dergestalt
voneinander abhängig, dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht
abgeschlossen worden wäre und bestreitet, dass Landveräusserer und Werk­unternehmer
dem Erwerber als zusammengehörend, als "wirtschaftlich identisch"
erschie­nen. Zudem sei die geschäftliche Beziehung zwischen Pflichtigem und der
Firma Q zu Unrecht als einfache Gesellschaft gewürdigt worden.

 

b) Die Rekurskommission hat zutreffend
ausgeführt, weshalb Landverkauf- und Werkvertrag so voneinander abhängig waren,
dass der eine Vertrag ohne den anderen nicht abgeschlossen worden wäre. Was der
Pflichtige dagegen vorbringt, sticht nicht, zumal er selbst zu Recht nicht
behauptet, die streitbetroffenen einzelnen Handänderungen wären jeweils ohne
den Abschluss des Generalunternehmervertrags und dieser Vertrag ohne den
Grundstückkauf zustande gekommen. Für die Beurteilung der Frage nach der
Zusammen­gehörigkeit ohne Bedeutung ist insbesondere auch der in Ziffer 5
des Kaufvertrags vorhan­dene Passus, Werkvertrag und Promotionsvertrag seien
nicht Bestandteil desselben. Gerade dieser Ziffer lässt sich im Gegenteil die
gegenseitige Abhängigkeit entnehmen, bestätigen bzw. verpflichten sich die
Käufer doch dort, mit der Firma Q einen Werkvertrag für das Einfamilienhaus im
"Wohnpark X" abzuschliessen. Als folgerichtiges Gegenstück erfolgt
denn auch die Werkbestellung gemäss Ziffer 1.1 des
Generalunternehmer-Werkvertags vorbehältlich des Grundstückerwerbs.
Grundstückkaufvertrag und Generalunternehmer­vertrag erscheinen damit entgegen
der Auffassung des Pflichtigen als ein einheitliches Ge­schäft, das als Ganzes
auf den Verkauf der jeweils überbauten Parzellen hinausläuft. 

 

c) Sowohl der Pflichtige als auch die Firma Q
haben dieses Vorhaben gemeinsam angestrebt. Beide haben denn auch je ‑ wenn
auch auf qualitativ und quantitativ unter­schiedliche Weise ‑ zur
Erreichung dieses Zwecks beigetragen (vgl. BGE 104 II 108 E. 2
S. 112). Der Beitrag des Pflichtigen hat darin bestanden, die Grundstücke
als wirt­schaft­lich Berechtigter zu verkaufen, die Werkpläne zu erstellen,
alle Massnahmen zur Durch­führung des Projektes zu ergreifen und die einzelnen
Parzellen nur an Personen zu verkau­fen, welche einen Werkvertrag mit der Firma
Q abgeschlossen hatten. Demgegenüber hat deren Beitrag darin bestanden, mit den
Grundstückkäufern einen Generalunternehmervertrag für die schlüsselfertige
Erstellung der Häuser aufgrund des Bauprojekts abzuschliessen und die Überbauung
zu realisieren. 

 

Pflichtiger und Generalunternehmerin haben
sich infolgedessen ‑ nicht ausdrück­lich, aber aufgrund der
aktenkundigen Umstände stillschweigend ‑ zu einer einfachen
Gesellschaft zusammengeschlossen mit dem gemeinsamen Ziel, das Land mit den
darauf geplanten Einfamilienhäusern zu verkaufen. Dass sie nicht gegenseitig am
finanziellen Erfolg ihres jeweiligen Beitrags zur Erreichung des
Gesellschaftszwecks beteiligt waren und keine gemeinsame Kasse bestanden hat,
ist entgegen der Meinung des Pflichtigen un­erheblich, denn auch eine derartige
Regelung ist eine statthafte Form der Gewinnauftei­lung; Entsprechendes gilt
für die Verlusttragung (vgl. Meier-Hayoz/Forstmoser, Schweize­risches
Gesellschaftsrecht, 8. A., Bern 1998, S. 262 f.), und auch
die aufgeworfenen Haf­tungsfragen stehen dieser Qualifikation nicht entgegen
(vgl. Meier-Hayoz/Forstmoser, S. 268). Dass die Gesellschafter
möglicherweise unterschiedliche wirtschaftliche Interessen im Hinblick auf die
gewählte Form der Gewinnverteilung gehabt haben, ist schliesslich ebenso
unwesentlich; entscheidend ist, dass sie einen gemeinsamen übergeordneten
Gesell­schaftszweck verfolgt haben (vgl. BGE 104 II 108 E. 2 S. 112),
was hier wie erwähnt zu­trifft. 

 

Angesichts dieser Sachlage hat die Rekurskommission
rechtens erkannt, dass die streitbetroffenen Handänderungssteuern aufgrund der
Summe von Landpreis und Werk­lohn zu bemessen sind. Dies führt zur Abweisung
der Beschwerde.

 

4. ...

 

Demgemäss
entscheidet der Einzelrichter:

 

 

1.    Die Beschwerde wird abgewiesen.

 

2.    ...