# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 76e05ba4-59e1-5a4d-895f-4f7b0dc7f37f
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-08-28
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 28.08.2020 B 2020/93
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2020-93_2020-08-28.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/7

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2020/93

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 11.09.2020

Entscheiddatum: 28.08.2020

Entscheid Verwaltungsgericht, 28.08.2020
Grundstückgewinnsteuer; Art. 130, Art. 134 und Art. 137 StG. Im 
Zusammenhang mit wertvermehrenden Aufwendungen kann nur dann auf 
den Gebäudeversicherungswert zurückgegriffen werden, wenn keine 
quittierten Rechnungen oder andere Zahlungsbelege mehr vorhanden sind. 
Sind wie vorliegend jedoch eine Baukostenabrechnung sowie detaillierte 
Werkverträge vorhanden und besteht somit über die getätigten Investitionen 
Klarheit, ist auf die entsprechenden Belege abzustellen. Gestützt auf die 
vorhandenen Belege handelte es sich vorliegend entweder um typische 
Instandhaltungs- bzw. Instandstellungsarbeiten oder aber um solche, die 
dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienten. Die geltend gemachten 
Kosten wären folglich in der betreffenden Steuerperiode bei den 
Unterhaltskosten in Abzug zu bringen gewesen. Eine nachträgliche 
Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer ist ausgeschlossen 
(Verwaltungsgericht, B 2020/93).

Entscheid vom 28. August 2020

Besetzung

Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiberin Blanc Gähwiler

Verfahrensbeteiligte

X.__,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch ITERA AG, Treuhand & Steuer, Etzelstrasse 42, 8038 Zürich,

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gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

X.__ erwarb am 20. März 2003 das Grundstück Nr. ..., Grundbuch B.__, bestehend aus 

dem Doppeleinfamilienhaus Vers.-Nr. ... und 185 m  Gebäudegrundfläche und 

Umschwung an der A.__-Strasse … in B.__ zum Preis von CHF 216'000 (act. 7/6/2). Im 

Jahr 2007 liess sie an der Liegenschaft verschiedene Arbeiten im Umfang von 

CHF 162'905.60 vornehmen (act. 7/13, 15). Mit Verfügung über die 

Gebäudeklassierung und -Versicherungswerte vom 28. April 2009 setzte die 

Gebäudeversicherung (GVA) den Neuwert des Grundstücks auf CHF 415'000 und den 

Zeitwert auf CHF 270'000 fest; bei der Schätzung vom 24. September 2002 hatte der 

Neuwert CHF 300'000 und der Zeitwert CHF 174'000 betragen (act. 3/1). Am 

27. November 2018 verkaufte X.__ die Liegenschaft zum Preis von CHF 440'000. Die 

Veräusserung wurde gleichentags im Grundbuch eingetragen (act. 7/6/2).

B.

In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierte X.__ einen 

Veräusserungserlös von CHF 440'000, einen Erwerbspreis von CHF 216'000, 

anrechenbare Nebenkosten von CHF 8'243 und wertvermehrende Aufwendungen von 

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CHF 162'906 (act. 7/6/1). Mit Verfügung vom 25. September 2019 veranlagte das 

kantonale Steueramt X.__ mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 183'757 

und einem Steuerbetrag von CHF 53'231, wobei es lediglich wertvermehrende 

Aufwendungen von CHF 32'000 zuliess (act. 7/6/3). Mit Entscheid vom 13. November 

2019 wies es die dagegen erhobene Einsprache ab (act. 7/6/7). Dagegen erhob X.__ 

Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission, welche mit Entscheid vom 20. April 

2020 das Rechtsmittel ebenfalls abwies (act. 2).

C.

X.__ (Beschwerdeführerin) erhob gegen den am 21. April 2020 versandten Entscheid 

der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe ihrer Rechtsvertreterin vom 

22. Mai 2020 (Datum Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem 

Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei der angefochtene 

Entscheid aufzuheben und die gesamte vom Fachdienst für Grundstückschätzungen 

(FGS) festgestellte und verfügte Wertvermehrung von CHF 96'000, eventualiter 

CHF 90'000, bei der Grundstückgewinnsteuer als wertvermehrende Aufwendungen 

zum Abzug zuzulassen (act. 1). Mit Vernehmlassung vom 26. Mai 2020 verwies die 

Vorinstanz auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und beantragte die 

Abweisung der Beschwerde. Das kantonale Steueramt (Beschwerdegegner) verzichtete 

am 18. Juni 2020 auf eine Vernehmlassung und beantragte ebenfalls, die Beschwerde 

sei abzuweisen (act. 9).

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der 

Beschwerdeführerin zur Begründung ihres Begehrens sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

(…)

Unbeachtlich bleibt hingegen der pauschale Verweis in der Beschwerde auf frühere 

Eingaben. Da aus einem solchen Verweis nicht hervorgeht, in welchen Punkten und 

weshalb der vorinstanzliche Entscheid fehlerhaft sein soll, genügt er den 

Anforderungen an eine Rechtsmittelbegründung nicht (vgl. VerwGE B 2018/255 vom 

20. März 2019 E. 1 mit Verweis auf B 2013/76 vom 16. April 2014 E. 1, B 2012/19 vom 

29. August 2012 E. 2.3).

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2.

Zwischen den Verfahrensbeteiligten sind der Erwerbspreis des Grundstücks von 

CHF 216'000, der Veräusserungserlös von CHF 440'000 sowie Nebenkosten von 

CHF 8'243 unbestritten. Zu klären ist hingegen die Höhe der zu berücksichtigenden 

wertvermehrenden Aufwendungen. Die Beschwerdeführerin vertritt dabei die Ansicht, 

die Differenz der Zeitwerte der Schätzungen 2002 und 2009 in der Höhe von 

CHF 96'000 entspreche den wertvermehrenden Aufwendungen.

Die rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz zum Gegenstand der als wertvermehrend 

zu berücksichtigenden Aufwendungen der Grundstückgewinnsteuer gemäss Art. 130 

StG, dem Steuerobjekt gemäss Art. 134 StG und den anrechenbaren Aufwendungen 

gemäss Art. 137 StG (E. 2 Ingress des angefochtenen Entscheids) sind korrekt, 

weshalb – anstelle von Wiederholungen – darauf verwiesen werden kann.

2.1. 

Wertvermehrende Aufwendungen sind hinreichend zu substantiieren, z. B. durch 

quittierte Rechnungen oder andere Zahlungsbelege. Der Gebäudeversicherungswert 

kann zwar dann herangezogen werden, wenn es an geeigneteren Grundlagen mangelt. 

Zwingende Schlussfolgerungen über erfolgte Investitionen und über den effektiven 

Mehrwert lassen sich daraus jedoch keine ziehen (vgl. M. Klöti-Weber, in: Klöti-Weber/

Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, N 5a zu 

§ 104 StG AG). Folglich ist nur dort eine Schätzung zulässig, wo Unklarheiten 

bestehen. Bei Vorhandensein genauer Abrechnungen ist dagegen auf die 

ausgewiesenen Baukosten abzustellen (vgl. BGer 2C_311/2010 vom 22. Dezember 

2010 E. 3.4; 2C_6/2011 vom 16. Mai 2011 E. 3.3.3).

Wie bereits vor Vorinstanz stützt sich die Argumentation der Beschwerdeführerin 

ausschliesslich auf die Versicherungswerte des Gebäudes. Soweit sie gestützt auf die 

amtlichen Schätzungen die Differenz der Zeitwerte als wertvermehrende 

Aufwendungen berücksichtigt haben möchte, übersieht die Beschwerdeführerin 

zunächst, dass damit der Veränderung des Neuwerts keine Beachtung geschenkt wird. 

Da sich der Zeitwert aus dem Neuwert abzüglich Wertminderung, die seit der 

Erstellung des Gebäudes infolge Alter, Abnützung oder aus anderen Gründen 

eingetreten ist, ergibt, wäre bei der Argumentation der Beschwerdeführerin daher 

vielmehr die Differenz der jeweiligen Minderwerte (2009: CHF 170'000, 2002: 

CHF 126'000) zu berücksichtigen, mithin CHF 44'000. Entscheidrelevant ist vorliegend 

jedoch vielmehr, dass im Zusammenhang mit wertvermehrenden Aufwendungen wie 

2.2. 

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dargelegt nur dann auf den Gebäudeversicherungswert zurückgegriffen werden 

könnte, wenn keine quittierten Rechnungen oder andere Zahlungsbelege mehr 

vorhanden wären. Sind wie vorliegend jedoch eine Baukostenabrechnung sowie 

detaillierte Werkverträge vorhanden und besteht somit über die getätigten Investitionen 

Klarheit, ist auf die entsprechenden Belege abzustellen.

Lagen nach dem Recht der betreffenden Steuerperiode Unterhaltskosten vor, wurde 

der Abzug aus tatsächlichen Gründen aber nicht getätigt, steht dies später einer 

umqualifizierenden "Heilung" entgegen. Die steuerpflichtige Person ist auf ihre 

damalige Deklaration zu behaften. Darüber hinaus scheitert eine nachträgliche 

Berücksichtigung von Unterhaltskosten am Periodizitätsprinzip. Ebenso bedeutungslos 

muss bleiben, ob seinerzeit der Effektiv-abzug getätigt werden konnte oder – aus 

Gründen des vorharmonisierten Steuerrechts – lediglich der Pauschalabzug zur 

Verfügung stand. Die Unterhaltskosten gelten so oder anders als "konsumiert". Einen 

Bruch erfährt die an sich klare rechtstechnische Unterscheidung zwischen 

werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen, soweit es um Kosten für 

Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege geht. Die Kantone sind berechtigt, 

nicht aber verpflichtet, solche Aufwendungen wie Unterhaltskosten zu behandeln. Sieht 

ein Kanton eine derartige Gleichstellung von Kosten für Umweltschutz, Energiesparen 

und Denkmalpflege mit Unterhaltskosten vor (vgl. Art. 9 Abs. 3 des Bundesgesetzes 

über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 

SR 642.14, StHG), so bindet dies nicht nur den Kanton, sondern auch die 

steuerpflichtige Person: Auch solche Kosten sind zwingend im Rahmen der 

Einkommenssteuer geltend zu machen und können, falls dies "vergessen" wurde, nicht 

später in der Grundstückgewinnsteuer "nachgeholt" werden. Die skizzierte 

Bindungswirkung kann in jedem Fall nur eintreten, wenn das kantonale Recht im 

Zeitpunkt, in welchem die Kosten für Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege 

angefallen sind, tatsächlich vorsah, solche Aufwendungen wie Unterhaltskosten zu 

behandeln. Falls der Kanton die Gleichstellung mit Unterhaltskosten indes nur in 

beschränktem Masse vorsah, beispielsweise im Umfang von 50 Prozent, behalten die 

nicht als Unterhaltskosten betrachteten 50 Prozent ihren Charakter als wertvermehrend 

bei. Aus diesem Grund kann die steuerpflichtige Person diese 50 Prozent bei der 

späteren Veräusserung des Grundstücks als Anlagekosten geltend machen (BGer 

2C_926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 2.2.4-2.2.6). Der Kanton St. Gallen hat von dieser 

Möglichkeit Gebrauch gemacht und Investitionen, die dem Energiesparen und dem 

Umweltschutz dienen, den Unterhaltskosten gleichgestellt, soweit sie bei der direkten 

Bundessteuer abziehbar sind (Art. 44 Abs. 2 zweiter Satz StG). Unter der bis zur 

2.3. 

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3.

(…)

 

Steuerperiode 2009 geltenden Praxis war die Höhe des Abzugs für solche 

Massnahmen bei der direkten Bundessteuer in den ersten zwei Jahren nach 

Anschaffung der Liegenschaft auf 50 Prozent beschränkt, nachher waren die 

Investitionen zu 100 Prozent abziehbar (vgl. StB 44 Nr. 5 Ziff. 4). Der Kanton St. Gallen 

nahm dadurch die Gleichstellung mit den Unterhaltskosten vorweg, wie sie heute in 

Art. 9 Abs. 3 Satz 2 StHG verankert ist. Eine Einschränkung bestand nur bezüglich der 

ersten zwei Jahre nach Anschaffung, wo eine hälftige Abzugsmöglichkeit bestand (vgl. 

auch BGer 2C_926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 3.2.2).

Die Vorinstanz hat sich ausführlich mit den ausgeführten Arbeiten an der Liegenschaft 

der Beschwerdeführerin auseinandergesetzt. Gestützt auf die Werkverträge und die 

Baukostenabrechnung kam die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, dass es sich dabei 

entweder um typische Instandhaltungs- bzw. Instandstellungsarbeiten handelte oder 

aber um solche, die nach Art. 44 Abs. 2 StG dem Energiesparen und dem 

Umweltschutz dienten (vgl. E. 2c S. 6 des angefochtenen Entscheids; act. 7/13, 15), 

was im Übrigen unbestritten blieb. In Übereinstimmung mit den vorinstanzlichen 

Ausführungen stellen energiesparende und dem Umweltschutz dienende Investitionen 

in den meisten Fällen zwar wirtschaftlich und technisch Anlagekosten dar. Sie sind 

jedoch wie dargelegt der Abzugsfähigkeit zugeführt worden, weil der Gesetzgeber 

damit eine wirtschafts- und energiepolitische Zielsetzung verfolgt. Da die 

Beschwerdeführerin das Grundstück im Jahr 2003 erworben hatte und die 

Sanierungsarbeiten im Jahr 2007 erfolgten, bestand demnach keine Einschränkung der 

Abzugsmöglichkeiten von Investitionen, die dem Energiesparen und dem 

Umweltschutz dienten. Die geltend gemachten Kosten wären folglich in der 

betreffenden Steuerperiode bei den Unterhaltskosten in Abzug zu bringen gewesen. 

Eine nachträgliche Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer ist 

ausgeschlossen.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz den Rekurs gegen die Einsprache 

zu Recht abgewiesen hat. Die angehobene Beschwerde erweist sich als unbegründet 

und ist daher abzuweisen.

2.4. 

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 2'500 unter Verrechnung mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3.

Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 28.08.2020
	Grundstückgewinnsteuer; Art. 130, Art. 134 und Art. 137 StG. Im Zusammenhang mit wertvermehrenden Aufwendungen kann nur dann auf den Gebäudeversicherungswert zurückgegriffen werden, wenn keine quittierten Rechnungen oder andere Zahlungsbelege mehr vorhanden sind. Sind wie vorliegend jedoch eine Baukostenabrechnung sowie detaillierte Werkverträge vorhanden und besteht somit über die getätigten Investitionen Klarheit, ist auf die entsprechenden Belege abzustellen. Gestützt auf die vorhandenen Belege handelte es sich vorliegend entweder um typische Instandhaltungs- bzw. Instandstellungsarbeiten oder aber um solche, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienten. Die geltend gemachten Kosten wären folglich in der betreffenden Steuerperiode bei den Unterhaltskosten in Abzug zu bringen gewesen. Eine nachträgliche Berücksichtigung bei der Grundstückgewinnsteuer ist ausgeschlossen (Verwaltungsgericht, B 2020/93).

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