# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 11aca057-5961-52b6-a6ff-52dfe733dff1
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** fr
**Title:** FR ac_2a_02_30.pdf
**Docket/Reference:** ac_2a_02_30.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf2/ac_2a_02_30.pdf

## Full Text

TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU CANTON DE FRIBOURG 

IIe COUR ADMINISTRATIVE 

Séance du 10 janvier 2003 

Statuant sur le recours interjeté le 18 avril 2002 
(2A 02 30) 

par 

Armand et Alexandre MARCHON, Michèle MARCHON-ISVY, à Givisiez, et Pierre 
RIESEN, à Bourguillon, représentés par Me Jean-Yves Hauser, avocat à Fribourg, 

contre 

les décisions rendues le 7 mars 2002 par le Préfet du district de la Sarine rejetant 
les oppositions des recourants et accordant un permis de démolir et de construire à 
la société Kiwag SA, représentée par Me Beda Eugster, avocat à St-Gall; 

(Places de stationnement) 

 
 - 2 -

C o n s i d é r a n t : 

En fait: 

A. 

Armand  et  Alexandre  Marchon,  ainsi  que  Michèle  Marchon-Isvy  sont 
propriétaires communs du bien-fonds formant l'article 134 du registre foncier 
(ci-après:  RF)  de  la  Commune  de  Granges-Paccots  (ci-après:  la  commune) 
et supportant un bâtiment commercial, une place (revêtue) et un garage. Ils 
louent  ces  locaux  à  la  société  A.  Marchon  SA,  dont  Armand  Marchon  est 
administrateur et directeur. 

Pierre Riesen est propriétaire du bien-fonds formant l'article 137 du RF de la 
commune  qui  supporte  une  habitation  mixte,  un  entrepôt,  deux  stations-
service,  une  place  (revêtue),  un  jardin  d'agrément  et  un  garage.  Il  est 
administrateur et président de la société Centre P. Riesen SA exerçant son 
activité commerciale dans les locaux susmentionnés. 

Enfin,  la  société  Eduard Waldburger  SA  est  propriétaire  des  articles  135  et 
136  du  RF  de  la  commune,  sur  lesquels  se  trouvent  une  station-service  et 
une place (revêtue). 

Les articles 134, 135, 136 et 137 sont tous classés dans la zone d'activités II 
du plan d'aménagement local. Dans la partie Sud des articles 134 et 136, en 
limite  de  propriétés,  se  trouve  une  route  asphaltée  débouchant  sur  la  route 
communale  allant  en  direction  de  Forum  Fribourg,  soit  la  route  d'Agy. 
Constituée  en  servitudes  de  passage  réciproques  en  faveur  et  à  charge  de 
tous les articles susmentionnés, cette route est actuellement empruntée par 
des  véhicules  de  toutes  sortes  pour  atteindre  les  locaux  des  sociétés 
exploitant  leur  activité  sur  les  articles  134  et  137.  La  sortie  des  véhicules 
venant  de  l'article  134  se  fait  tout  droit,  au  Nord,  puis  par  l'arrière  de 
l'immeuble  et  la  route  d'Agy,  alors  que  les  véhicules  venant  de  l'article  137 
débouchent par les articles 136 et 135 sur la route de Morat. 

B. 

Le 9 avril 2001, la société Kiwag SA a déposé une demande de permis pour 
la  démolition  du  bâtiment  existant  et  la  construction  d'un  nouveau  bâtiment 
sur les fonds constituant les articles 135 et 136, propriété de E. Waldburger 
SA. 

Mis  à  l'enquête  le  4  mai  2001,  le  projet  concernait  la  construction  d'un 
immeuble composé d'une station-service, d'un kiosque, d'une cafétéria et de 
magasins. Le nombre de places de parc sur les fonds a été fixé à 52. 

C. 

D. 

E. 

 - 3 -

Une  nouvelle  mise  à  l'enquête  publique  a  eu  lieu  le  20  juillet  2001,  suite  à 
des modifications apportées au projet. 

Le 27 juillet 2001, la société SAPCO SA, agissant pour Armand et Alexandre 
Marchon ainsi que pour Michèle Marchon-Isvy, a formé opposition au projet 
de  construction.  Elle  a  invoqué  que  l'ensemble  du  trafic  généré  par  la 
nouvelle  construction,  devant  passer  exclusivement  par  la  Route  d'Agy, 
soumettra la route desservant son client à un usage dépassant l'intensité en 
vue  de  laquelle  la  servitude  de  passage  réciproque  avait  été  concédée  à 
l'origine. De même, selon elle, l'exigence de prévoir 160 places de parc pour 
activité  commerciale  n'était  pas  respectée  dans  le  cadre  du  projet,  pour 
lequel seules 52 places de stationnement avaient été planifiées. 

A  la  même  date,  Armand  Marchon  a  fait  parvenir  à  l'administration  de  la 
commune  une  copie  d'un  projet  de  convention  visant  à  régler  entre  les 
parties,  propriétaires  des  articles  134,  135,  136  et  137,  les  modalités  des 
servitudes  de  passage  réciproques  en  faveur  et  à  charge  des  articles 
précités. 

Le 31 juillet 2001, Pierre Riesen a également formé opposition au projet de 
construction  en  invoquant  l'insuffisance  des  places  de  parc  prévues  pour 
l'exploitation  des  bâtiments  commerciaux  planifiés,  le  manque  de  sécurité 
pour les piétons le long des bâtiments ne disposant d'aucun refuge surélevé 
et la nécessité de signer une convention entre les parties, avant d'octroyer le 
permis  de  construire,  en  vue  de  l'utilisation  de  la  servitude  sise  sur  les 
articles 137 et 134 en passant par la Route d'Agy pour accéder au bâtiment 
projeté. 

Par  courrier  du  3  août  2001,  la  commune  a  informé  la  requérante  que  son 
préavis  à  la  demande  de  permis  de  construire  de  Kiwag  SA  serait 
défavorable et  a  requis  ladite  société  de  lui faire  parvenir  un  exemplaire  du 
projet de convention concernant les servitudes réciproques. 

Par  courrier  du  7  août  2001,  la  commune  a  fait  part  à  l'Office  des 
constructions et de l'aménagement du territoire (OCAT; depuis le 1er janvier 
2003,  le  Service  des  constructions  et  de  l'aménagement)  de  son  préavis 
provisoirement défavorable à la demande de permis de construire indiquant, 
notamment, que le nombre de places de parc était insuffisant - le nombre de 
160  places  exigé  par  l'art.  44  du  Règlement  communal  d'urbanisme  (RCU) 
pouvant cependant être ramené à 100 places compte tenu des explications 
données  par  la  requérante  -  et  qu'un  projet  de  convention  concernant  la 
servitude  privée  entre  voisins  devait  encore  faire  l'objet  de  signature  de 
toutes les parties intéressées. 

 - 4 -

F. 

G. 

Par courrier du 13 août 2001, l'OCAT a invité la requérante à se conformer 
aux exigences du Conseil communal de Granges-Paccot et à se déterminer 
suite au préavis provisoirement négatif de la commune. 

Le  2  octobre  2001,  l'Office  de  la  protection  de  l'environnement  (OPEN)  a 
rendu  un  préavis  favorable  avec  conditions,  relevant  toutefois  qu'il  était 
"prématuré  de  se  déterminer  sur  le  nombre  de  places  de  parc  autorisable 
pour  ce  projet",  étant donné  que  la  commune  "est  en  train  d'établir  un  plan 
de  stationnement  pour  l'ensemble  de  la  poche  d'Agy,  qui  doit  aussi  tenir 
compte  de  la  situation  environnementale",  de  sorte  qu'il  était  préférable 
d'attendre le plan de la commune. 

H. 

Le  projet  mis  à  l'enquête  a  subi  des  modifications,  essentiellement  la 
suppression  du  premier  étage  et  de  nouveaux  plans  ont  été  produits  par  la 
requérante. 

Par  courrier  du  13  décembre  2001,  la  commune  a  informé  l'OCAT  qu'elle 
accordait  un  préavis  favorable  au  projet  modifié,  sous  réserve  notamment 
que la propriétaire et les bénéficiaires du droit de propriété soient contraints 
de  respecter 
le  règlement  au  sujet  des  places  de  parc  en  cas 
d'agrandissement futur. 

I. 

J. 

K. 

L. 

Le 28 décembre 2001, E. Waldburger SA a fait mettre à l'enquête publique le 
projet  final  tenant  compte  des  dernières  modifications.  Celui-ci  prévoit  la 
démolition  partielle  du  bâtiment  existant  et  la  construction  d'un  nouveau 
bâtiment  à  un  seul  étage,  incluant  comme au  préalable  une  station-service, 
un shop, un kiosque, une cafétéria et des magasins. Le nombre de places de 
parc sur le bien-fonds a été arrêté à 67. 

Les 7 et 8 janvier 2002, Pierre Riesen, Armand et Alexandre Marchon, ainsi 
que Michèle Marchon-Isvy ont formé opposition au projet de construction. Ils 
ont  repris  en  substance    les  mêmes  motifs  que  ceux  invoqués  dans  leurs 
oppositions respectives des 27 et 31 juillet 2001. 

Par  courrier  du  24  janvier  2002,  la  commune  a  transmis  son  préavis 
favorable  à  l'OCAT,  concluant  au  rejet  des  deux  oppositions  tout  en 
réservant les remarques qu'elle avait formulées le 13 décembre 2001. 

Le  22  février  2002,  l'OCAT  a  donné  un  préavis  favorable  au  projet  de 
construction en précisant que "la question du nombre de places a fait l'objet 
de  discussions  entre  la  commune,  le  requérant  et  l'Office  des  constructions 

M. 

N. 

 - 5 -

et de l'aménagement du territoire afin de se conformer aux études en cours 
touchant  au  plan  directeur  du  plateau  d'Agy".  L'OPEN  s'est  également 
prononcé  favorablement  le  29  janvier  2002  en  retirant  les  réserves 
exprimées précédemment quant à son souhait d'attendre le plan communal 
de stationnement en cours d'élaboration. 

Par décisions du 7 mars 2002, le Préfet du district de la Sarine (ci-après: le 
préfet) a rejeté les deux oppositions au projet de construction formulées les 
7 et 8 janvier 2002 et a délivré à Kiwag SA un permis de démolition partielle 
du bâtiment existant et de construction d'un nouveau bâtiment sur les articles 
135 et 136 du RF de la commune. En substance, l'autorité a constaté que la 
commune  fait  partie  tant  du  périmètre  du  plan  régional  des  transports  de 
l'agglomération  fribourgeoise  que  de  celui  du  plan  des  mesures  pour  la 
protection de l'air dans l'agglomération de Fribourg au sens de l'art. 25 al. 3 
du  Règlement  d'exécution  de  la  loi  du  9  mai  1983  sur  l'aménagement  du 
territoire et les constructions (RELATeC; RSF 710.11); dans ces conditions, 
le  préfet  a  estimé  qu'il  n'est  pas  possible  d'exiger  de  Kiwag  SA  qu'elle 
aménage le nombre de places de parc prescrit par l'art. 44 RCU. En lieu et 
place,  il  a  imposé  la  construction  de  67  places,  nombre  qui  résulte  de 
discussions  entre  la  commune,  la  société  requérante  et  l'OCAT  afin  de  se 
conformer aux études en cours touchant au plan directeur du plateau d'Agy 
exigé par l'OPEN dans le cadre de l'aménagement du secteur. 

Agissant le 18 avril 2002, Armand et Alexandre Marchon, ainsi que Michèle 
Marchon-Isvy  et  Pierre  Riesen  ont  contesté  devant  le  Tribunal  administratif 
les  décisions  préfectorales  du  7  mars  2002  dont  ils  demandent  l'annulation 
sous  suite  de  frais  et  de  dépens.  A  l'appui  de  leurs  conclusions,  les 
recourants invoquent une violation du droit, en ce sens que le nombre de 67 
places  de  parc  prévu  dans  le  projet  de  construction  et  accepté  suite  à  des 
discussions  entre  la  commune,  les  requérants  et  l'OCAT  ne  repose  sur 
aucune  base  légale  ou  réglementaire,  contrairement  à  ce  que  la  commune 
aurait dû prévoir dans le cas d'espèce, en application de l'art. 25b al. 1 et 3 
RELATeC.  Ils  relèvent  ainsi  qu'à  défaut  de  plan  de  stationnement  et  de 
règlement  spécial  en  vigueur  dans  la  commune  concernant  les  places  de 
parc,  l'autorité  intimée  devait  appliquer  le  RCU  pour  fixer  le  nombre  de 
places  de  stationnement  minimal  admissible.  Ce  faisant,  le  projet  devait 
disposer d'au moins 95 places de parc en application de l'art. 44 RCU et de 
la norme 640 290 de l'Union suisse des professionnels de la route (VSS); la 
construction  n'est  dès  lors  pas  conforme  à  la  loi.  Ils  soutiennent,  de  plus, 
qu'au vu des problèmes de stationnement existants déjà sur le Plateau d'Agy 
et prenant des proportions inquiétantes dans le secteur, des mesures en vue 
de  faire  cesser  le  parking  sauvage  -  que  ce  soit  sur  les  parcelles  de 
propriétaires  privés  ou  sur  les  routes  d'accès  -  doivent  être  prises 
rapidement.  Il  se  justifie,  dans  ce  contexte,  de  suspendre  toute  décision 

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préfectorale  relative  à  l'octroi  d'une  nouvelle  demande  de  permis  de 
construire,  modifiée  dans  le  sens  des  motifs  invoqués  par  les  recourants, 
jusqu'à  la  signature  de  la  convention  relative  concernant  l'accès,  objet  des 
servitudes  de  passage  réciproques  en  faveur  et  à  charge  des  articles  134, 
135, 136 et 137 du RF de la commune. Ils demandent, enfin, la restitution de 
l'effet suspensif. 

O. 

Dans ses observations du 23 mai 2002, la commune relève que l'aggravation 
alléguée  par  les  recourants  concernant  la  servitude  de  passage  n'est  pas 
documentée  et  ne  doit  pas  entraîner  une  suspension  de  la  procédure 
d'autorisation  de  construire  d'une  part,  et,  d'autre  part,  que  la  surcharge 
évoquée  par  les  recourants  au  sujet  des  places  de  parc  concerne 
essentiellement quelques manifestations d'envergure à Forum Fribourg et les 
matchs du HC Fribourg-Gottéron, situation actuellement à l'étude auprès des 
Communes  de  Granges-Paccot  et  de  Fribourg  ainsi  que  des  services 
concernés  de  l'Etat.  Pour  le  reste,  elle  se  réfère  à  la  décision  attaquée  et 
conclut au rejet du recours. 

Le  préfet  n'a  pas  déposé  d'observations.  Il  se  réfère  à  la  décision  attaquée 
pour conclure au rejet du recours. 

Dans ses observations du 24 juin 2002, Kiwag SA conteste les facteurs sur 
lesquels  les  recourants  se  sont  fondés  pour  le  calcul  leur  permettant 
d'obtenir  un  total  de  95  places  de  parc.  Pour  le  reste  elle  se  réfère,  en 
substance, à la décision attaquée et conclut au rejet du recours. 

P. 

Le  4  septembre  2002,  sur  demande  du  Juge  délégué  à  l'instruction  du 
recours,  la  commune  a  expliqué  les  motifs  ayant  conduit  la  commune  et 
l'OCAT à accepter le nombre de 67 places de parc proposé par l'intimée. La 
pondération admise se fonde sur les éléments suivants: 

-  Les surfaces de vente prévues sont du "non-food"; 
-  Les parcelles concernées sont en zone "ville" et non rurale; 
-  Un service de transport en commun attractif est en place à proximité; 
-  La fréquentation d'autres sites identiques existants dans d'autres villes; 
-  La pondération déjà appliquée notamment dans la zone d'Agy. Le centre 
commercial  d'Agy  avec  des  surfaces  de  vente  "food"  a  bénéficié  d'un 
coefficient de pondération de 4.78 pour 100 m2 de surface commerciale. 

En l'espèce, n'ayant plus qu'un étage, la surface nette du projet est de 1'380 
m2.  L'application  d'une  pondération  de  4.78  conduit  à  fixer  un  nombre  de 
67 places de parc.  

La  lettre  de  la  commune  a  été  communiquée  aux  parties  qui  ont  eu  la 
possibilité de se déterminer à son sujet. 

 - 7 -

Q. 

Le  7  janvier  2003,  sur  demande  du  Juge  délégué,  l'intimée  a  produit  un 
calcul  précis  de  la  surface  nette  de  vente  de  l'ensemble  du  complexe,  y 
compris avec la partie existante. La surface en cause est de 1'727,7 m2. 

Une copie de cette pièce a été transmise à la partie adverse.  

En droit: 

1.  a)  Déposé dans le délai et les formes prescrits, le présent recours est recevable 
en  vertu  de  l’art.  114    al.  1  lettre  c  du  code  de  procédure  et  de  juridiction 
administrative  (CPJA;  RSF  150.1)  comme  aussi  en  application  de  l'art.  176 
de  la  loi  sur  l'aménagement  du  territoire  et  les  constructions  (LATeC;  RSF 
710.1). Le Tribunal administratif peut donc entrer en matière sur ses mérites. 

b)  Selon  l’art.  77  CPJA,  le  recours  devant  le  Tribunal  administratif  peut  être 
formé  pour  violation  du  droit,  y  compris  l’excès  ou  l’abus  du  pouvoir 
d’appréciation (lettre a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits 
pertinents  (lettre  b).  En  revanche,  à  défaut d’habilitation  légale  expresse,  le 
le  grief 
Tribunal  administratif  ne  peut  pas  examiner  en 
d’inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA). 

l'espèce 

c) 

Il  est  inutile  de  procéder  à  une  inspection  des  lieux  dès  lors  qu'un  plan  de 
situation figure au dossier et que l'endroit est connu. 

2. 

Sous la note marginale "Stationnement des véhicules; en général", l'art. 25a 
RELATeC prévoit ce qui suit: 

Toute  construction  doit  disposer  de  places  de  stationnement  dont  le  nombre  et 
l'affectation  aux  différents  usagers  sont  fixés  par  la  réglementation  communale  en 
fonction de l'importance et de la nature de la construction. A défaut de prescriptions 
communales,  les  normes  de  l'Union  suisse  des  professionnels  de  la  route  sont 
applicables. 

L'art.  25b  RELATeC  réglemente  les  cas  particuliers  dérogeant  à  la  norme 
générale de l'art. 25a RELATeC. Il a la teneur suivante: 

1Sur  la  base  d'un  concept  de  stationnement,  la  commune  peut  fixer  dans  sa 
réglementation le nombre minimal et maximal de places de stationnement ainsi que 
leur affectation et leur gestion. Elle tient compte notamment des critères suivants: 

 
 
 
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a)  La desserte en transports publics et la part des deux-roues et piétons; 
b)  Le nombre de places de stationnement existant aux alentours; 
c)  La complémentarité d'usage des places de stationnement; 
d)  Les charges de trafic acceptables sur le réseau routier; 
e)  Les impacts admissibles sur l'environnement; 
f)  La protection du site. 

2Le concept de stationnement fait partie du plan directeur des circulations. 

3L'application des alinéas 1 et 2 est obligatoire pour les communes comprises dans 
le  périmètre  d'un  plan  régional  des  transports  au  sens  de  l'art.  12  de  la  loi  sur  les 
transports  ou  d'un  plan  de  mesures  au  sens  de  l'art.  44a  de  la  loi  fédérale  sur  la 
protection de l'environnement. 

4Tout  changement  dans  la  gestion  ou  l'affectation  d'une  place  de  stationnement 
existante est soumise à l'autorisation du conseil communal. 

Selon  l'art.  44  al.  1  RCU,  chaque  propriétaire  doit  prévoir  et  aménager  sur 
son  propre  fonds,  lors  d'une  construction,  des  places  de  stationnement 
calculées  sur  la  base  de  la  surface  brute  de  plancher  et  des  besoins  réels 
selon l'occupation. S'agissant des commerces, le nombre minimal de places 
est  de  10  places  pour  les  premiers  100  m2,  1  place  par  tranche  de  20  m2 
supplémentaires. 

L'alinéa  2  de  la  même  disposition  relève  cependant  que  cette  valeur  peut 
être  pondérée,  selon  les  cas  particuliers  et  sur  autorisation  du  conseil 
communal, à la condition qu'elle soit conforme à la norme VSS. 

3.  a)  Dans  le  cas  particulier,  la  Commune  de  Granges-Paccot  est  comprise  à  la 
fois  dans  le  périmètre  du  plan  régional  des  transports  de  l'agglomération 
fribourgeoise  et  dans  celui  du  plan  des  mesures  pour  la  protection  de  l'air 
dans l'agglomération de Fribourg. 

Ainsi,  en  application  de  l'art.  25b  al.  3  RELATeC,  la  commune  devrait 
obligatoirement  disposer  d'un  concept  de  stationnement  lui  permettant  de 
fixer  dans  sa  réglementation  le  nombre  minimal  et  maximal  de  places  de 
stationnement  admissible  par  secteur.  En  l'état,  un  tel  concept  fait  défaut. 
Une étude intercommunale portant sur cet objet a certes été mise en route; 
elle  n'en  est  cependant  qu'à  ses  débuts  et  on  ne  peut  bloquer  toute 
construction sur le plateau d'Agy dans l'attente de ses résultats. 

Face  à  cette  situation,  il  ne  saurait  être  question  d'appliquer  purement  et 
simplement  l'art.  44  al.  1  RCU  dès  lors  que  cette  disposition  générale  n'est 
pas  prévue  pour  réglementer    le  stationnement  dans  le  périmètre  du  plan 
régional des transports de l'agglomération fribourgeoise et dans celui du plan 
des mesures pour la protection de l'air dans l'agglomération de Fribourg. Un 

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tel  procédé  comporterait  le  risque  important  d'imposer  une  solution  en 
contradiction avec le concept de stationnement en cours d'élaboration. 

Vu  l'emplacement  particulier  du  bâtiment  litigieux,  il  se  justifie  de  faire 
application  de  l'art.  44  al.  2  RCU  et  de  fixer  le  nombre  de  places  de 
stationnement  à  construire  en  fonction  de  la  situation  spéciale  du  plateau 
d'Agy,  étant  entendu  que  le  résultat  finalement  obtenu  doit  rester  dans  le 
cadre des normes VSS.  

En  agissant  de  la  sorte  et  jusqu'à  ce  qu'elle  dispose  du  plan  de 
stationnement en cours d'étude, la commune est obligée de fixer au cas par 
cas  le  nombre  de  places  de  stationnement  à  construire  dans  le  secteur 
d'Agy. Cette manière de faire s'inspire directement de la solution prévue par 
le droit fédéral en matière de détermination des degrés de sensibilité au bruit 
(art.  44  al.  3  de  l'ordonnance  sur  la  protection  contre  le  bruit;  OPB; 
RS 814.41)  et  a  déjà  été  utilisée  dans  d'autres  domaines  du  droit 
administratif  fribourgeois  lorsque  les  travaux  de  planification  en  cours 
n'étaient  pas  encore  disponibles  (en  matière  de  fixation  des  distances  à  la 
forêt, ATA non publié du 19 février 1998 en la cause S.).  

b)  En l'espèce, pour imposer au constructeur l'obligation d'aménager 67 places 
de  stationnement,  la  commune  s'est  fondée  sur  les  discussions  qu'elle  a 
eues  avec  un  représentant  de  l'OCAT  (qui  coordonnait  sa  démarche  avec 
l'OPEN)  et  avec  l'architecte  de  l'intimée.  La  solution  retenue  a  été  justifiée 
par  la  nature  particulière  des  magasins  en  cause  (absence  de  magasin 
d'alimentation),  par  la  bonne  desservance  du  secteur  sous  l'angle  des 
transports publics, par l'expérience acquise sur d'autres sites semblables en 
Suisse et par des considérations d'égalité de traitement. 

En  elles-mêmes,  ces  considérations  sont  pertinentes.  On  peut  déplorer 
toutefois qu'il n'ait pas été mentionné que des préoccupations de protection 
de  l'environnement  ont  également  été  prises  en  considération  compte  tenu 
de  la  situation  du  projet  dans  le  périmètre  du  plan  des  mesures  pour  la 
protection  de  l'air.  A  cet  égard,  on  peut  rappeler  cependant  qu'un  premier 
préavis  de  l'OPEN  du  2  octobre  2001  qui  proposait  d'attendre  le  plan  de 
stationnement  de  la  commune  a  été  remplacé  par  un  autre  du  29  janvier 
2002  qui  renonçait  à  cette  option;  il  apparaît  donc  que  l'appréciation  de  la 
commune  sur  le  chiffre  des  places  à  construire  est  partagée  par  l'autorité 
spécialisée cantonale en matière de protection de l'environnement. 

Certes,  dans  l'attente  du  plan  de  stationnement,  il  est  difficile  de  juger 
concrètement de la pertinence de la solution choisie. Les comparaisons avec 
les  situations  existantes  -  notamment,  comme  le  suggère  l'intimée,  avec 
celles  des  recourants  -  ne  donnent  pas  d'indication  sur 
l'approche 
environnementale  du  projet.  Dans  une  telle  situation,  qui  laisse  à  l'autorité 

 
- 10 -

locale  un  vaste  pouvoir  d'appréciation,  le  seul  critère  quantifiable  est  celui 
donné par les méthodes de calcul des normes VSS auxquelles fait référence 
l'art. 44 RCU. En d'autres termes, on doit admettre que la solution qui ressort 
de  la fixation  au  cas  par  cas  du  nombre  de places  de  parc  à  construire  est 
conforme  au  droit  et  ne  constitue  aucun  abus  ou  excès  du  pouvoir 
d'appréciation  reconnu  à  la  commune  si  -  et  seulement  si  -  le  chiffre  de 
imposé  au  constructeur  n'est  pas  contraire  aux 
places 
recommandations  prévues  par 
intitulée 
"Stationnement, besoin, limite, besoin réduit, offre".  

la  norme  VSS  640  290 

finalement 

c)  L'instruction du dossier a démontré que la surface nette de vente à prendre 
en considération s'élève à 1'727,7 m2. Il apparaît ainsi que l'appréciation des 
recourants  qui  estimaient  cette  surface  à  1'800  m2  et  celle  de  la  commune 
qui  retenait  1380  m2  sont  inexactes.  Le  chiffre  de  1'727,7  m2  tient  compte 
non  seulement  des  parties  nouvelles  construites,  mais  également  de  la 
surface de vente de l'ancien shop qui est maintenu dans le nouvel ensemble. 
En  effet,  il  n'est  pas  possible  comme  le  prétendait  la  commune  de  déduire 
cette surface sous prétexte qu'elle ne fait pas partie du dossier alors que le 
nombre de places de parc fixé est valable pour tout le périmètre, y compris 
pour le shop. 

Dans  la  mesure  où  la  construction  litigieuse  constituera  un  groupe  de 
magasins  indépendants,  il  est  raisonnable  de  calculer  le  besoin  limite  en 
cases de stationnement (SN 640 290, tab. 5) en prenant une moyenne entre 
le  groupe  1  (kiosque,  etc.)  et  le  groupe  2  (articles  ménagers,  etc.)  pour  la 
détermination du coefficient client, soit 5.5 pour 100 m2 de surface de vente. 
Pour  le  personnel,  à  défaut  d'informations  fiables,  il  convient  d'appliquer  le 
coefficient de 2 par 100 m2 de surface de vente.  

Compte  tenu  d'une  surface  de  vente  de  1'727,7  m2,  le  besoin  limite  en 
places de stationnement est de 129,5, soit 34,5 pour le personnel et 95 pour 
les clients. 

Dès lors que la construction litigieuse se situe dans un secteur bien desservi 
par  les  transports  publics,  le  besoin  limite  doit  être  très  sensiblement  réduit 
en fonction des critères de la norme VSS 640 290, chiffre C. Considérant que 
le secteur est desservi par des autobus urbains avec une cadence comprise 
entre 10 et 19 minutes et que - contrairement aux affirmations des recourants 
- un arrêt de bus (que ce soit la station "forum Fribourg" ou la station "Agy") 
est situé à moins de 300 m à vol d'oiseau de la zone en cause, le service de 
transports  publics  est  de  niveau  C.  Cela  implique  que  le  besoin  réduit  doit 
être compris entre 50 % min. et 80 % max. du besoin limite pour les places 
clients et entre 50 % min. et 75 % pour les places personnel (cf. Tableau 7 
de la norme). Le chiffre de 67 places de parc représente 51,73 % du besoin 

 
 
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limite  défini  précédemment  et  s'inscrit  donc  dans  la  fourchette  laissée  à 
l'appréciation des autorités locales.  

Le fait que le chiffre retenu se situe très proche de la limite inférieure prévue 
par  la  norme  VSS  ne  porte  pas  à  conséquence.  Au  contraire,  si  l'on  se 
rappelle  que  le  secteur  est  compris  dans  le  plan  des  mesures  pour  la 
protection  de  l'air  de  l'agglomération de  Fribourg,  il  apparaît  judicieux,  dans 
le cadre d'une fixation au cas par cas du nombre de places à construire, de 
rester  proche  de  la  limite  inférieure  de  manière  à  éviter  avec  certitude  le 
risque de contradiction entre la décision prise aujourd'hui et le futur plan de 
stationnement  en  cours  d'élaboration.  Le  risque  de  porter  préjudice  à 
l'efficacité  du  futur  plan  ne  réside  pas  dans  une  insuffisance  de  places  de 
parc,  mais  bien  dans  l'aménagement  d'un  nombre  trop  important  de  telles 
installations, incompatible avec les exigences de protection de l'air. Dans ce 
sens,  le  chiffre  de  67  places  retenu  par  la  commune  proche  de  la  limite 
inférieure  autorisée  par  la  norme  VSS  640  290  apparaît  raisonnable  et 
judicieux. 

Peu  importe  dès  lors  que,  lors  des  discussions  avec  l'intimée,  la  commune 
se  soit,  semble-t-il,  trompée  sur  la  surface  de  vente  à  prendre  en 
considération (1'380 m2 au lieu de 1'727,7 m2). La solution qui a finalement 
été reprise par le préfet et qui respecte pleinement la norme VSS est - pour 
les  motifs  indiqués  précédemment  -  plus  conforme  au  droit  que  toute  autre 
imposant la construction d'un nombre plus élevé de places de parc. 

d)  Les  craintes  exprimées  par  les  recourants  quant  à  la  multiplication  d'un 
parking  sauvage,  y  compris  sur  leur  propriété,  ne  sont  pas  liées  à  l'activité 
qui  se  déroulera  dans  le  périmètre  de  l'intimée.  Elles  ont  trait  à  des 
problèmes  généraux  du  secteur  lorsque  des  manifestations  particulières  y 
sont organisées (au Forum Fribourg ou à St-Léonard). Comme la commune 
l'indique clairement, ces difficultés ponctuelles n'ont pas pour effet de rendre 
durablement critique le parcage dans le secteur d'Agy et surtout pas pendant 
la période d'activité commerciale prévue dans les installations de l'intimée. Il 
est ainsi exclu que le chiffre de 67 places de parc, correspondant au besoin 
réduit  en  de  telles  installations,  participe  indirectement  à  l'engorgement  du 
périmètre. 

e)  Compte tenu de ce qui précède, il apparaît que le préfet n'a pas violé la loi 
en  accordant  un  permis  de  construire  subordonné  à  la  construction  de 
67 places de stationnement.     

4.  a)  Selon  l'art.  174  al.  5  LATeC,  le  préfet  peut  suspendre  sa  décision,  jusqu'à 

droit connu, lorsque le droit privé de l'opposant paraît évident. 

 
 
 
- 12 -

Les  recourants  estiment  que  le  préfet  aurait  dû  faire  application  de  cette 
disposition  pour  suspendre  la  procédure  de  permis  de  construire  jusqu'à 
signature d'une nouvelle convention de servitudes réciproques en faveur et à 
charge des articles 134, 135, 136, 137 et 138 RF. Ils considèrent que l'accès 
au  nouveau  bâtiment  va  occasionner  un  trafic  supplémentaire  et  poser  des 
problèmes  de  sécurité  qui  constituent,  à  l'évidence,  une  aggravation  de  la 
servitude existante. 

b)  L'examen des extraits du registre foncier des parcelles en cause montre que 
les propriétaires disposent d'une servitude réciproque de "passage à pied et 
pour tous véhicules de 5 m de large". Il apparaît dès lors que, formellement, 
le  projet  litigieux  dispose  d'un  équipement  suffisant  au  sens  de  l'art.  20 
RELATeC. 

Le  fait  qu'un  litige  de  droit  privé  existe  entre  les  recourants  et  les  intimés 
quant  à  la  signature  d'une  nouvelle  convention  modifiant  les  servitudes 
existantes est sans influence sur la procédure de permis de construire. 

c)  De  même,  sous  l'angle  de  l'art.  174  al.  5  LATeC,  il  faut  constater 
qu'actuellement déjà, la servitude existante est utilisée par les intimés afin de 
permettre  l'accès  à  leur  terrain  à  un  nombre  indéterminé  de  personnes  et 
dans  un  but  commercial.  On  ne  peut  donc  pas  affirmer  d'emblée  avec 
certitude  que  la  nouvelle  construction  va  provoquer  une  aggravation  de  la 
servitude à charge des terrains des recourants dès lors que l'usage qui sera 
fait  de  la  servitude  ne  va  pas  fondamentalement  changer.  Seul  le  degré 
d'intensité  de  cet  usage  va  vraisemblablement  se  modifier.  Savoir  si  cette 
modification  atteint  un  niveau  suffisant  pour  admettre  l'existence  d'une 
aggravation de la servitude suppose, à défaut d'accord entre les parties, une 
décision du juge civil. En l'état, rien ne dit que, s'ils ouvraient un procès civil 
sur ce point, les recourants obtiendrait à coup sûr gain de cause auprès de 
l'autorité compétente.  

Dans  ces  conditions,  c'est  à  juste  titre  que  le  préfet  n'a  pas  suspendu  la 
procédure de permis de construire jusqu'à droit connu sur l'existence du droit 
privé allégué par les recourants.  

5. 

  Mal fondé, le recours doit être rejeté. 

202.6