# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ad61f540-8a76-5d9b-af13-13152e916080
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-15
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 15.12.2022  VB.2022.00030
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00030_2022-12-15.html

## Full Text

Standard Suche	 | 	Erweiterte Suche	 | 	Hilfe

		

	 	
			

			
			 Druckansicht
			 

	 	
				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00030	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 15.12.2022
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baurechtlicher Vorentscheid (Ausnahmebewilligung)

	
Baurechtlicher Vorentscheid (Ausnahmebewilligung).

Rechtliche Grundlagen, namentlich zur erweiterten Besitzstandsgarantie (E. 2). Art. 24c RPG setzt für einen Einbau von Wohnungen in das fragliche, frei stehende Gebäude voraus, dass dieses – zumindest in einem Teilbereich – als rechtmässig bestehendes, altrechtliches Wohnhaus zu qualifizieren ist (E. 3.1). Die sich in den Akten befindlichen Gebäudeschätzungsprotokolle, die Baupläne für die Umnutzungsbewilligung und die Flugaufnahmen lassen ebenso wenig auf eine Wohnnutzung vor dem Stichtag (1. Juli 1972) schliessen wie die vorhandenen sanitären Anlagen und elektrischen Anschlüsse (E. 3.6). Angaben der Grundstücksbeschreibung haben keine Grundbuchwirkung im Sinn von Art. 971–974 ZGB (E. 3.7.1). Die sachverhaltlichen Grundlagen sind genügend abgeklärt. Die Vorinstanz durfte deshalb in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung von der Befragung von Zeugen absehen (E. 3.7.4). Das betroffene Gebäude ist nicht als altrechtliche Wohnbaute im Sinn von Art. 24c RPG zu qualifizieren (E. 3.8). Keine Baubewilligungsfähigkeit gestützt auf Art. 24d RPG und Art. 37a RPG (E. 4). Aus dem (positiven) Vorentscheid von 2017 vermögen die Beschwerdeführenden unter Vertrauensgesichtspunkten nichts für sich abzuleiten (E. 5.3). Dasselbe gilt in Bezug auf eine unter Einbezug der kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen erteilte Auskunft der Gemeinde von 2019, zumal dies einer unzulässigen Verlängerung des Vorentscheids von 2017 gleichgekommen wäre (E. 5.4). Die Beschwerdeführenden können sich auch nicht erfolgreich auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht berufen (E. 6.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUGENSCHEIN
AUSNAHMEBEWILLIGUNG
BAUERNHAUS
ERWEITERTE BESITZSTANDSGARANTIE
GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT
LANDWIRTSCHAFTSZONE
ÖKONOMIEBAUTE
TRENNUNGSGRUNDSATZ
TREU UND GLAUBEN
VERTRAUENSGRUNDLAGE
VERTRAUENSSCHUTZ
VORENTSCHEID
WOHNNUTZUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. III BV
Art. 9 BV
§ 323 Abs. I PBG
§ 324 Abs. I PBG
Art. 1 Abs. I RPG
Art. 24c Abs. I RPG
Art. 24c Abs. II RPG
Art. 24c Abs. V RPG
Art. 24d RPG
Art. 37a RPG
Art. 322 Abs. I RPG
Art. 41 Abs. I RPV
Art. 41 Abs. II RPV

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00030

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 15. Dezember 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Franz Kessler Coendet,
Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C, 

Beschwerdeführende,

 

gegen

 

Baudirektion
des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerin,

 

und

 

Gemeinderat
Birmensdorf, 

       vertreten
durch RA lic. iur. D,

Mitbeteiligter, 

 

 

betreffend baurechtlichen
Vorentscheid (Ausnahmebewilligung),

hat sich
ergeben: 

I.  

A und B sind Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 01
in der kantonalen Landwirtschaftszone auf dem Gebiet der Gemeinde Birmensdorf.
Darauf steht das Gebäude Vers.-Nr. 02, das sie als ehemaliges Bauernhaus
bezeichnet haben. Am 4. Mai 2020 gelangten sie an die Gemeindeverwaltung
und ersuchten damit die Baudirektion des Kantons Zürich um einen baurechtlichen
Vorentscheid über die Frage, ob der Einbau von zwei Wohnungen in diesem Gebäude
bewilligt werden könne. Die Baudirektion beantwortete die Frage mit
Vorentscheid vom 16. Dezember 2020 (BVV-Nr. 20-101) abschlägig. Daraufhin
wurde das Vorhaben am 8. Januar 2021 öffentlich ausgeschrieben. Der
Gemeinderat Birmensdorf eröffnete den kantonalen Vorentscheid vom 16. Dezember
2020 mit Schreiben vom 1. März 2021 den Verfahrensbeteiligten. 

II.  

Hiergegen rekurrierten A und B an das Baurekursgericht
des Kantons Zürich. Dieses wies das Rechtsmittel am 17. Dezember 2021 ab.

III.  

Gegen den Rekursentscheid erhoben A und B am 20. Januar
2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragten
die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und des zugrundeliegenden
Vorentscheids, unter Kostenfolgen zulasten der Baudirektion. Mit Eingabe vom 9.
Februar 2022 ersuchte die Baudirektion, unter Beilage eines Mitberichts des
kantonalen Amts für Raumentwicklung vom 4. Februar 2022, um Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Baurekursgericht stellte am 10. Februar
2022 Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat hat sich nicht
vernehmen lassen. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41
Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) für die
Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

1.2 Gemäss § 323 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) können über Fragen,
die für die spätere Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind,
Vorentscheide eingeholt werden. Der Vorentscheid ist hinsichtlich der
behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gültig und öffentlich-rechtlich
anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen (vgl. § 324 Abs. 1 PBG).
Ein negativer Vorentscheid, mit dem die zuständige Behörde die baurechtliche
Bewilligung für das konkrete Projekt ablehnt, schliesst das
Baubewilligungsverfahren ab und erweist sich als verfahrensabschliessender
Endentscheid (vgl. § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a VRG; BGr, 15. November
2018, 1C_391/2018, E. 1.1 mit Hinweisen). 

1.3 Die
Beschwerdeführenden sind als Eigentümer des Baugrundstücks zur Erhebung der
vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a PBG). Da auch die übrigen
Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 

2.
 

2.1 Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen
fundamentalen Grundsatz der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 1 Abs. 1
des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [RPG;
SR 700]; BGE 147 II 309 E. 5.5 mit Hinweisen). Gemäss Art. 16
Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der
Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums
oder dem ökologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die
nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Art. 24c
Abs. 2 RPG bestimmt, dass mit Bewilligung der zuständigen Behörde solche
Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder
wiederaufgebaut werden können, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert
worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen
der Raumplanung vorbehalten (vgl. Art. 24c Abs. 5 RPG). Art. 24c
RPG ist auf Bauten und Anlagen anwendbar, die rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des
Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde (Art. 41 Abs. 1 der
Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Stichtag ist
grundsätzlich der 1. Juli 1972 (BGr, 28. April 2021, 1C_469/2019, E. 03
mit Hinweis, nicht publ. in: BGE 147 II 309). 

2.2 Art. 24c Abs. 3 RPG dehnt seit
der Revision vom 23. Dezember 2011 diese sogenannte "erweiterte
Besitzstandsgarantie" auf landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute
Ökonomiebauten aus, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor
das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinn des
Bundesrechts wurde. Aufgrund der Neufassung von Art. 24c RPG hängt die
Zulässigkeit der Veränderungsmöglichkeiten für landwirtschaftliche Wohnbauten
samt einem angebauten Ökonomieteil nicht mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit
der Baute durch die Zuweisung in eine Nichtbauzone oder durch tatsächliches
Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt
worden ist. Somit dürfen der Landwirtschaftszone zugewiesene altrechtliche
Wohnbauten, deren landwirtschaftliche Wohnnutzung vor oder nach dieser Zuweisung
aufgegeben wurde, gemäss Art. 24c RPG verändert werden (BGE 147 II 25
E. 3.2 und 3.5; BGr, 30. November 2021, 1C_572/2020, E. 2.1). 

2.3 Für eine einheitliche Betrachtungsweise von Hof und
Nebengebäude im Sinn von Art. 24c RPG genügt jedoch nicht bereits ein
enger räumlicher und funktionaler Zusammenhang, denn Art. 24c Abs. 3
RPG setzt für eine einheitliche Betrachtungsweise ausdrücklich voraus, dass die
Ökonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind. Die Besitzstandsgarantie nach
Art. 24c RPG ist auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche
Bauten und Anlagen nicht anwendbar (Art. 41 Abs. 2 RPV). Die
Rechtsprechung des Bundesgerichts lässt den Ausbau eines frei stehenden
Ökonomiegebäudes zu Wohnzwecken gestützt auf Art. 24c RPG nicht zu (vgl.
BGr, 3. Oktober 2017, 1C_171/2017, E. 3.4). 

3.
 

3.1 Wie aus den vorstehenden Erwägungen folgt, setzt
Art. 24c RPG für einen Einbau von Wohnungen im frei stehenden Gebäude auf
Kat.-Nr. 01 voraus, dass dieses – zumindest in einem Teilbereich – als
rechtmässig bestehendes, altrechtliches Wohnhaus zu qualifizieren ist. Die
Beschwerdegegnerin und ihr folgend die Vorinstanz sind von einem vor dem
1. Juli 1972 erstellten Ökonomiegebäude ohne Anzeichen einer relevanten
früheren Wohnnutzung ausgegangen. Die Beschwerdeführenden entgegnen, dass in
der Vergangenheit im nordöstlichen Hausteil eine relevante Wohnnutzung
bestanden habe. Sie werfen der Vorinstanz eine unrichtige und gehörsverletzende
Sachverhaltsfeststellung vor. 

3.2 Nach den Feststellungen des
Baurekursgerichts setzt sich das betroffene Gebäude aus mehreren Teilen
zusammen: Die südwestliche Hälfte besteht aus einer Scheune mit Satteldach
(Firstrichtung Nordosten – Südwesten), gemauertem Fundament und einfacher
Holzfassade. Daran schliesst gegen Nordosten ein Pultdachanbau an, unter dem
sich der von den Beschwerdeführenden behauptete ehemalige Wohnteil und eine
Garage befinden. Das Baurekursgericht hat das Baujahr unter Bezugnahme auf das
Geographische Informationssystem des Kantons Zürich (GIS) auf die Zeitspanne
zwischen 1901 und 1925 eingegrenzt. Am 24. Mai 1976 bewilligte der
Gemeinderat Birmensdorf die Umnutzung der Scheune zu einem Lager und die
Abparzellierung der Fläche von Kat.-Nr. 01 von einem früheren
landwirtschaftlichen Grossgrundstück. In den Erwägungen jenes Beschlusses
steht, die Scheune werde nicht mehr landwirtschaftlich verwendet, weil der
damalige Eigentümer und Landwirt eine neue Stallscheune erstellt habe. Die
Bewilligung werde erteilt, um eine sinnvolle Weiterverwendung der Altscheune zu
ermöglichen. In jenem Entscheid wurde keine frühere Baubewilligung zum Gebäude
erwähnt. Die abparzellierte Liegenschaft wurde parallel zu jener Umnutzung an
einen im Gipsergewerbe tätigen Dritteigentümer veräussert. Im Jahr 2001
bewilligten die Baudirektion und der Gemeinderat Birmensdorf die Umnutzung
eines Teils des als Lagerraum genutzten Gebäudes zu Büroräumlichkeiten. Im Jahr
2006 kaufte der Beschwerdeführer 1 Kat.-Nr. 01; die
Beschwerdeführerin 2 erwarb daran einen Miteigentumsanteil im Jahr 2009.
Gemäss der Vorinstanz sind für die Zeit nach der Umnutzung zu
Büroräumlichkeiten keine weiteren Bewilligungen aktenkundig. 

3.3 Die Beschwerdeführenden schränken vor
Verwaltungsgericht die ehemals als bewohnt beanspruchten Räumlichkeiten im
Pultdachanbau auf den südöstlichen, unterkellerten Teilbereich und das Ober-
bzw. Dachgeschoss ein. Die Beschwerdeführenden räumen ein, dass der in diesem
Anbau befindliche nordwestliche Teilbereich, der in den Bauplänen zur
Umnutzungsbewilligung von 1976 als ehemaliger Rossstall bezeichnet wurde, nicht
bewohnt war. Da die Beschwerdeführenden an der Behauptung einer Wohnnutzung vor
dem Stichtag im Bereich des ehemaligen Pferdestalls nicht festhalten, muss der
vorinstanzliche Entscheid in dieser Hinsicht nicht überprüft werden. 

Weiter legen
sich die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht nicht auf eine genaue
Erstellungszeit für das Gebäude bzw. seine Teile fest. Sie behaupten aber, der
Pultdachanbau bzw. der Keller seien nach dem Scheunenteil erstellt worden. Dies
folge aus Schätzungsprotokollen der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich von
1937 und 1948. Noch später sei die Garage angebaut worden. In der Vergangenheit
sei man nicht nur vom Tenn (bzw. der Scheune), sondern auch von der
nordöstlichen Seite her zum Wohnteil im südöstlichen Bereich des Pultdachanbaus
gelangt. Auf der nordöstlichen Seite des Wohnhaustrakts sei immer noch die Lücke
für eine grössere Eingangstür zu sehen, weil der Türrahmen erhalten sei. 

3.4 Entgegen
der Vernehmlassung des Baurekursgerichts haben die Beschwerdeführenden die
Kopien der Gebäudeschätzungsprotokolle von 1937 und 1948 nicht erst vor
Verwaltungsgericht, sondern bereits im erstinstanzlichen Verfahren eingereicht.
In beiden Dokumenten wird das Baujahr, ohne Differenzierung für die dort
erwähnten Bauteile Scheune und Stall, Anbau mit Kellern sowie Wagenschopfanbau
mit der Wendung "vor 1906" umschrieben. Bei den Akten liegt auch das
entsprechende Gebäudeschätzungsprotokoll von 1958. Weiter steht im
aktenkundigen Schätzungsprotokoll der Gebäudeversicherung von 1998 das
Erstellungsjahr 1915 für das Gebäude. In den Plänen von 1976 zur damaligen
Umnutzungsbewilligung ist der Wagenschopfanbau als bestehend eingezeichnet. Das
Baurekursgericht hat ferner aus beigezogenen Flugaufnahmen des Bundesamts für
Landestopographie von 1970, 1976, 1980 und 2002 geschlossen, das Gebäude inkl.
"Garagenanbau" habe bereits 1970 in der heutigen Grösse bestanden. Im
vorliegenden Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob das betroffene Gebäude
ursprünglich in einem Zug oder etappenweise errichtet wurde. Jedenfalls setzte
es sich bereits 1937, 1948 und 1958 gemäss den soeben genannten Schätzungsprotokollen
aus dem Scheunen-/Stallteil, dem (unterkellerten) Anbau und dem
Wagenschopfanbau zusammen. Aus dem Gebäudeschätzungsprotokoll von 1937 geht
hervor, dass bei allen drei Gebäudeteilen an einen bisherigen Schätzungswert
von 1929 angeknüpft wurde. Die Eingrenzung der Vorinstanz zum Baujahr erweist
sich daher, trotz der erwähnten Diskrepanzen in den aktenkundigen Unterlagen,
als plausibel. Auch ist es nachvollziehbar, dass das Baurekursgericht annahm,
das Gebäude habe bereits 1970 in der heutigen Grösse bestanden. 

3.5 Das Baurekursgericht beurteilte zur
Hauptsache anhand der Baupläne für die Umnutzungsbewilligung von 1976 und der
Bewertung der baulichen Substanz gestützt auf seinen Augenschein, ob in den
fraglichen Räumen vor dem Stichtag rechtmässig eine Wohnnutzung bestanden
hatte. Es stellte fest, dass in den Bauplänen von 1976 die bisherige Nutzung
des unterkellerten Raums im Erdgeschoss an der südöstlichen Fassade
ausdrücklich als fraglich markiert war, weil sie den Planverfassern offenbar unbekannt
war. Nach diesen Planangaben war eine Umnutzung dieses Raums zur Lagerung von
Werkzeug, Handlampen, elektrischen Kabeln und Bohrmaschinen vorgesehen. Das
Baurekursgericht räumte ein, dass eine Unterkellerung für Viehställe unüblich
gewesen sein möge. Insbesondere für die Lagerung und Weiterverarbeitung von
Obst sei die Bauweise mit dem Raum und der Unterkellerung durchaus sinnvoll
gewesen. Das Baurekursgericht erinnerte daran, dass die Familie des Landwirts D,
der in der Umnutzungsbewilligung von 1976 noch als Grundeigentümer vermerkt war,
neben Viehwirtschaft auch Acker- und Obstbau betrieb. Weiter nahm das
Baurekursgericht an, im Obergeschoss sei durchgehend das Heulager verlaufen.
Der Umstand, dass die Südostfassade vier Sprossenfenster beim fraglichen Raum
im Erdgeschoss und zwei weitere Sprossenfenster im Obergeschoss aufweise, lasse
wegen der Heulagernutzung im Obergeschoss nicht auf eine vormalige Wohnnutzung
schliessen. Das Baurekursgericht wies darauf hin, dass eine Erschliessung via
Tenn nicht üblich für eine Wohnnutzung sei. Die Höhe des Erdgeschosses über den
Kellern und die daraus folgende erhöhte Lage des Eingangs sei allerdings
optimal zum Abladen von Gütern und damit für gewerblich genutzte Räumlichkeiten
gewesen. Anlässlich des Augenscheins habe sich gezeigt, dass das Gebäude über
ziemlich dicke Mauern verfüge, hingegen über keinerlei Isolation. Weiter
spreche die fehlende Heizung gegen die behauptete Wohnnutzung. Die Vermutung,
dass die Feuerung über einen Kachelofen erfolgt sei, lasse sich nicht erhärten,
zumal auf keinem der Flugbilder der Jahre 1970, 1976, 1980 oder 2002 ein Kamin
erkennbar sei. Auch hätten sich weder in den Planunterlagen noch anlässlich des
Augenscheins irgendwelche sanitäre Anlagen oder Möglichkeiten für eine Küche
gezeigt. Das Gebäude verfüge lediglich neben dem ehemaligen Pferdestall über
eine Toilette und einen Wasseranschluss mit Trog; dies seien jedoch auch in
Stallgebäuden übliche minimale Anlagen. Zudem seien die Umbauarbeiten, mit
denen die fraglichen Innenräume relativ wohnlich anmutend umgestaltet worden
seien, vom Dritteigentümer getätigt worden, der diese Räume als Büro genutzt
habe. Insgesamt gelangte das Baurekursgericht zum Schluss, der Gebäudeteil
offenbare bis auf die unüblich grossen Fenster keine Hinweise für eine
Wohnnutzung. 

3.6
 

3.6.1 Den Bauplänen von 1976 lässt sich entnehmen, dass sich
bei diesem Gebäudeteil im Ober- bzw. Dachgeschoss entlang der Südostfassade ein
einziger grosser Raum mit zwei Fenstern und einer Treppe aus dem Erdgeschoss
befand. Die Angabe der bisherigen Nutzung in diesen Bauplänen weist dort auf
die Aufbewahrung von Saatgut hin. Von dort ging es damals über eine Treppe nach
Nordwesten zu einem weiteren Raum (oberhalb des ehemaligen Pferdestalls), bei
dem aus diesen Plänen eine bisherige Nutzung für Stroh hervorgeht. Ausserdem
gab es einen Durchgang zum Scheunenteil. Aufgrund dieser Baupläne erweist sich
zwar der Einwand der Beschwerdeführenden, wonach im Obergeschoss oberhalb der
behaupteten Wohnräumlichkeiten entgegen der Vorinstanz kein Heulager bestand,
als zutreffend. Dieser Einwand hilft ihnen aber nicht weiter, weil dennoch auf
eine Nutzung dieses Ober- bzw. Dachgeschosses – als Lager für Saatgut und Stroh
– für die landwirtschaftliche Produktion vor der 1976 bewilligten Umnutzung zu
schliessen ist. 

3.6.2
Weiter kann den
Beschwerdeführenden nicht gefolgt werden, wenn sie behaupten, die Vorinstanz
sei beim fraglichen Raum im Erdgeschoss in diesem Gebäudeteil von einer
Stallnutzung in der Vergangenheit ausgegangen. Vielmehr nahm sie dort gemäss
dem angefochtenen Entscheid – unter Einbezug der Keller – eine frühere Lagerung
und Weiterverarbeitung von landwirtschaftlichen Produkten wie Obst an (vgl.
oben E. 3.5); sinngemäss hat sie den fraglichen Bereich im Erdgeschoss als
ehemaligen Arbeitsraum qualifiziert. Gemäss den Bauplänen von 1976 war dieser
Raum im Erdgeschoss im damals vorbestehenden Zustand nicht unterteilt; er
reichte von der Südostfassade bis zur Treppe ins Obergeschoss sowie zu den
Eingängen vom Tenn und der Öffnung gegen den Wagenschopfanbau hin. Wie sich am
vorinstanzlichen Augenschein zeigte, weisen sowohl der Eingang vom Tenn her als
auch die Öffnung gegen den Wagenschopfanbau hin eine erhöhte Lage auf. Es ist
nachvollziehbar, dass die Vorinstanz derartige Eingänge für einen Wohnraum als
ungewöhnlich, hingegen für einen Gewerberaum und zum Abladen von Gütern auf
Wagen als zweckmässig ansah. Im Übrigen widersprechen die Beschwerdeführenden
vor Verwaltungsgericht nicht der vorinstanzlichen Feststellung, dass die
wohnlich anmutende Umgestaltung dieses Raums nach der Umnutzungsbewilligung von
1976 erfolgt ist. Wenn dort heute relativ kleine Zimmer vorhanden sind, folgt
daraus noch kein Anhaltspunkt für eine Wohnnutzung vor dem Stichtag vom
1. Juli 1972. Die Zahl und Grösse der Fenster bei dieser Fassade sind mit
der Annahme eines ehemaligen Arbeitsraums durch die Vorinstanz vereinbar. 

3.6.3
Die Beschwerdeführenden halten
vor Verwaltungsgericht ausserdem an der Behauptung fest, es habe in diesen
Räumlichkeiten ehemals einen Ofen und eine Küche gehabt; sie seien entfernt
worden, als insbesondere ein Ofen nicht mehr gebraucht worden sei. Dabei
äussern sie sich allerdings nicht zur Feststellung der Vorinstanz, dass bei den
beigezogenen Flugaufnahmen keine Anzeichen für einen Kamin erkennbar sind (vgl.
oben E. 3.5). Die vorhandenen sanitären Anlagen (Toilette und Wassertrog)
halten die Beschwerdeführenden für üblich bei einer Wohnnutzung bis zur Mitte des
20. Jahrhunderts. Sie weisen, wie vor der Vorinstanz, auf den Wasser-, Strom-
und Telefonanschluss des Gebäudes hin. Mit diesen sanitären Anlagen und
elektrischen Anschlüssen vermögen sie jedoch keine relevante Wohnnutzung zu
belegen. Nach der Rechtsprechung bedingt das Vorliegen einer altrechtlichen
Wohnnutzung im Sinn von Art. 24c RPG, dass rechtmässig eine Heizung und
sanitäre Einrichtungen u.a. für eine Küche installiert waren (vgl. BGr, 3. Oktober
2017, 1C_171/2017, E. 2.4 mit Hinweis). Der Vorinstanz ist zuzustimmen,
dass beim betroffenen Gebäudeteil keine Anzeichen für ein Vorhandensein
derartiger Einrichtungen vor dem Stichtag gegeben sind. Auf der Grundlage der
Umnutzungsbewilligung von 1976 bzw. den Bauplänen zum vorbestehenden Zustand
und der Beurteilung der Gebäudesubstanz am Augenschein durfte die Vorinstanz
somit grundsätzlich den Schluss ziehen, der fragliche Gebäudeteil habe vor dem
Stichtag nicht die relevanten Eigenschaften für eine Wohnnutzung aufgewiesen. 

3.7 Im Hinblick auf die behauptete Wohnnutzung erheben die
Beschwerdeführenden zusätzliche Rügen.

3.7.1
Sie machen geltend, der Gebäudebeschrieb im
Grundbuch habe im Jahr 2006, als der Beschwerdeführer 1 die Liegenschaft
gekauft habe, auf Wohngebäude gelautet; es werde im Grundbuch nach wie vor als
solches bezeichnet. Dieser Einwand ist, selbst wenn er zutrifft, nicht
stichhaltig. Es ist auf Art. 20 Abs. 2 der Grundbuchverordnung vom
23. September 2011 (GBV; SR 211.432.1) hinzuweisen, wonach Angaben der
Grundstücksbeschreibung keine Grundbuchwirkung im Sinn von Art. 971–974
ZGB haben. Insoweit ein Grundbuchauszug das Gebäude auf Kat.-Nr. 01 als
Wohngebäude beschreibt, bildet er folglich keine Vertrauensgrundlage (vgl. dazu
Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 6. A., Zürich 2022, N. 444; Urs
Fasel, Kommentar zur Grundbuchverordnung, 2. A., Basel 2013, Art. 20
N. 17). Es braucht daher auch nicht ermittelt zu werden, aus welchen
Gründen es zu einer entsprechenden Grundstücksbeschreibung im Grundbuch
gekommen ist. Da letztere im vorliegenden Zusammenhang kein
entscheidwesentliches Element bildet, hat das Baurekursgericht die aus
Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV;
SR 101) folgende Begründungspflicht nicht verletzt, wenn es im
angefochtenen Entscheid nicht separat darauf eingegangen ist (vgl. dazu BGE 142
II 49 E. 9.2 mit Hinweisen).

3.7.2
Bereits im erstinstanzlichen
Verfahren hatten die Beschwerdeführenden Auszüge aus den Adress- und
Telefonbüchern des Kantons Zürich der fünfziger bis siebziger Jahre des 20.
Jahrhunderts eingereicht. Unter Bezugnahme auf den vorgenannten D (vgl. oben
E. 3.5) erwog die Vorinstanz, seinem Vater E sei eine Telefonnummer in den
fraglichen Auszügen zugewiesen gewesen. Bei dieser Telefonnummer sei in diesen
Auszügen nur die Örtlichkeit F-Weg, nicht ein bestimmtes Gebäude angegeben.
Zudem berücksichtigte die Vorinstanz einen Zeitungsausschnitt von 2015 über G,
die Mutter von D, wonach sie noch zu diesem Zeitpunkt auf dem Hof auf dem F-Weg
im Bauernriegelhaus gewohnt habe. Daraus leitete die Vorinstanz ab, die
fragliche Telefonnummer beziehe sich auf diese zuletzt genannte Baute und nicht
auf das Gebäude auf Kat.-Nr. 01. Ferner setzte sich der angefochtene
Entscheid mit schriftlichen Erklärungen auseinander, wonach Vorfahren aus der
fraglichen landwirtschaftlichen Familie bis weit vor 1972 im Wohnteil des
Gebäudes gewohnt hätten. Diese Erklärungen stammen vom vorerwähnten D und von
der Drittperson H, der sich auf Erzählungen von G gestützt hatte. Diese
Aussagen erachtete die Vorinstanz nicht als ausschlaggebend. Sie schloss nicht
aus, dass allenfalls Familienangehörige in diesem Gebäude gehaust hätten. Von
der Einvernahme der beiden Personen als Zeugen erwartete die Vorinstanz
indessen keine wesentlichen neuen Erkenntnisse und gab dem entsprechenden Verfahrensantrag
nicht statt. 

3.7.3
Vor Verwaltungsgericht
beanstanden die Beschwerdeführenden die unterlassene Zeugeneinvernahme als
Gehörsverletzung. Sie behaupten, bei einer Befragung hätte sich ergeben können,
dass wenn nicht die Eltern von D, so doch seine Grossmutter I im betroffenen
Gebäude gelebt habe. Sie sei in den Gebäudeschätzungsprotokollen von 1937 und
1948 als Eigentümerin aufgeführt und habe möglicherweise den fraglichen Anbau
mit zwei Kellern erstellen lassen. Sie sei auch in den Auszügen aus den Adress-
und Telefonbüchern bis zu jenem von 1964/66 als Landwirtin verzeichnet. Auf dem
F-Weg gebe es – mit dem betroffenen Gebäude – insgesamt fünf Häuser, die eine
Wohnnutzung zulassen würden. Da damals dort mit ihr zusammen insgesamt fünf
Landwirte bzw. Landwirtspaare in diesen Auszügen verzeichnet gewesen seien,
müssten alle diese Häuser zu jener Zeit bewohnt gewesen sein. Die
Zeugenbefragung sei umso mehr geboten gewesen, weil es ein taugliches
Beweismittel sei, um die nach der Rechtsprechung bloss verlangte überwiegende
Wahrscheinlichkeit einer altrechtlichen Wohnnutzung nachzuweisen. 

3.7.4
Es kann offenbleiben, ob die vor
Verwaltungsgericht vorgebrachte neue Sachverhaltsvariante, wonach I im
betroffenen Gebäude gelebt habe, zulässig ist (§ 52 Abs. 2 VRG), weil
die diesbezüglichen Rügen nicht durchdringen. Zutreffend ist, dass I in den
Gebäudeschätzungsprotokollen von 1937 und 1948 als Eigentümerin genannt wurde;
so verhielt es sich auch in jenem von 1958. Die Beschwerdeführenden gehen dabei
allerdings nicht darauf ein, dass erst 1976 die Bewilligung für die Abparzellierung
von Kat.-Nr. 01 mit dem betroffenen Gebäude erteilt wurde (vgl. oben
E. 3.2). Weiter ist es zwar ebenso richtig, dass I in den fraglichen
Auszügen bis 1964/66 als Landwirtin erschien. Bei ihrem Namen stand aber, im
Gegensatz zu E, keine Telefonnummer. Dadurch werden die vorinstanzlichen
Schlussfolgerungen aus den damaligen Adress- und Telefonbucheinträgen nicht
entkräftet. Vielmehr erscheint wesentlich, dass weder ersichtlich ist noch von
den Beschwerdeführenden geltend gemacht wird, die Gebäudeschätzungsprotokolle
von 1937 und 1948 würden Hinweise auf eine Ausgestaltung des Gebäudes zur
Wohnnutzung enthalten. Im Gegenteil findet sich im Gebäudeschätzungsprotokoll
von 1958 beim Abschnitt zum Anbau mit den Kellern der handschriftliche Zusatz
"Werkstatt u. Abortanbau". Dieser Umstand stützt die Beweiswürdigung
der Vorinstanz, wonach der fragliche Gebäudeteil nicht für Wohnzwecke ausgelegt
war (vgl. oben E. 3.6). Insgesamt erweisen sich die sachverhaltlichen
Grundlagen im vorliegenden Zusammenhang als genügend abgeklärt. Die
schriftlichen Erklärungen von D und H vermögen nicht das Beweisergebnis infrage
zu stellen, dass das Gebäude auf Kat.-Nr. 04 vor dem Stichtag nicht die
verlangten Eigenschaften für eine altrechtliche Wohnbaute aufwies. Es muss
somit nicht ermittelt werden, ob darin übernachtet wurde, weil ein solcher
Umstand nicht ausreichen würde. Im Übrigen hätte auch eine ehemalige Verwendung
von Teilen dieses Gebäudes als Nebenwohnräume in Verbindung mit dem
nahegelegenen Bauernriegelhaus der Familie des Landwirts die Voraussetzungen
von Art. 24c RPG nicht erfüllt (vgl. oben E. 2.3). Die Vorinstanz
durfte deshalb in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung von der Befragung
von Zeugen absehen. Dadurch hat sie den Gehörsanspruch der Beschwerdeführenden
nicht missachtet (vgl. dazu BGE 141 I 60 E. 3.3 sowie Kaspar Plüss in:
Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 19, und
Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 60 N. 11). 

3.8 Als Zwischenergebnis ist der vorinstanzlichen Beurteilung
zu folgen, dass das vorliegende Vorentscheidgesuch nicht gestützt auf
Art. 24c RPG bewilligt werden kann, weil das betroffene Gebäude nicht als
altrechtliche Wohnbaute im Sinn dieser Bestimmung zu qualifizieren ist. 

4.
 

4.1 Eine Baubewilligungsfähigkeit gestützt auf Art. 24d
RPG stellen die Beschwerdeführenden vor Verwaltungsgericht – im Unterschied zum
Rekursverfahren – nicht näher zur Diskussion. Da es sich beim betroffenen
Gebäude nicht um eine bestehende landwirtschaftliche Wohnbaute handelt, kann
keine Bewilligung gemäss Art. 24d Abs. 1 RPG erteilt werden (vgl.
BGr, 8. Oktober 2020, 1C_50/2020, E. 7.3.2). Die Beschwerdeführenden
haben im bisherigen Verfahren auch keine Anhaltspunkte vorgebracht, dass dieses
Gebäude besondere Eigenschaften unter Gesichtspunkten des Denkmal- oder
Landschaftsschutzes aufweisen würde. Unter diesen Umständen erübrigt es sich,
eine Baubewilligungsfähigkeit gestützt auf Art. 24d Abs. 2 RPG zu
prüfen (vgl. zu den Anforderungen BGE 147 II 465 E. 4.3). 

4.2 Gemäss der auszugsweise vorliegenden
Baubewilligung von 2001 wurde die teilweise Umnutzung des Gebäudes zu Büroräumlichkeiten
gestützt auf Art. 37a RPG bewilligt. Nach der Rechtsprechung zu
Art. 37a RPG ist für die Einführung einer Wohnnutzung bei einem
zonenfremden Gewerbegebäude ausserhalb der Bauzonen verlangt, dass sie sich aus
einem Erfordernis der neuen betrieblichen Ausrichtung ergibt und im Verhältnis
zur gewerblichen Nutzung nicht im Vordergrund steht bzw. akzessorisch ist (vgl.
BGE 140 II 509 E. 2.7; BGr, 29. Mai 2017, 1C_256/2016, E. 2.3).
Diese Schranken werden beim vorliegenden Vorentscheidgesuch offensichtlich
überschritten.  

5.
 

5.1 Sinngemäss rügen die Beschwerdeführenden eine
Verletzung von Vertrauensgesichtspunkten. Der verfassungsmässige Grundsatz von
Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) verleiht
Rechtsuchenden unter gewissen Umständen Anspruch auf Schutz ihres Vertrauens in
die Richtigkeit behördlichen Handelns. Dieser Anspruch hindert die Behörden,
von ihrem früheren Handeln abzuweichen, auch wenn sie dieses zu einem späteren
Zeitpunkt als unrichtig erkennen (BGE 146 I 105 E. 5.1.1). Privatpersonen
haben Anspruch darauf, in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche
Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der
Behörden geschützt zu werden (vgl. BGE 143 V 341 E. 5.2.1). 

5.2 Die Vorinstanz hat berücksichtigt, dass
die Baudirektion mit Vorentscheid vom 17. Februar 2017 (BVV-Nr. 16-1036)
ein gleichartiges Gesuch der Beschwerdeführenden von 2016, unter Vorbehalt des
zulässigen Erweiterungsmasses, positiv beantwortet hatte. Jener Entscheid sei
unangefochten in Rechtskraft erwachsen, aber nach Ablauf der Gültigkeitsfrist
erloschen. Die Vorinstanz erwog, das vorliegende Vorentscheidgesuch habe ohne
das Vorliegen von Widerrufsgründen neu beurteilt werden dürfen. Es spiele keine
Rolle, dass sich weder die rechtserheblichen Tatsachen noch der Sachverhalt als
solcher zwischen den beiden Vorentscheiden geändert hätten. Zwar habe die
Gemeinde im Rahmen der Korrespondenz für die Einreichung des neuen Gesuchs die
Auskunft gegeben, ein solches würde gleich beurteilt wie das letztmalige; dies
sei jedoch aufgrund ihrer sachlichen Unzuständigkeit nicht relevant. 

5.3 Die Beschwerdeführenden machen geltend,
sie hätten bereits am 9. Februar 2019 – und damit zwei Jahre nach dem
Vorentscheid von 2017 – um dessen Erneuerung ersucht. Wie aus ihrer Eingabe vom
9. Februar 2019 folgt, verlangten sie damals eine Verlängerung des
Vorentscheids. Die Gemeindeverwaltung gab daraufhin am 2. April 2019 zur
Antwort, die dreijährige Bindungswirkung des Vorentscheids könne nicht
verlängert werden. Diese Aussage ist rechtlich zutreffend. Die Gültigkeit eines
baurechtlichen Vorentscheids erlischt nach drei Jahren (§ 324 in
Verbindung mit § 322 Abs. 1 PBG). Bei der dreijährigen Frist gemäss
§ 322 Abs. 1 PBG handelt es sich um eine Verwirkungsfrist (vgl. VGr, 29.
August 2019, VB.2019.00136, E. 4.3). Sie kann nicht verlängert werden (Christoph
Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht,
6. A., Wädenswil 2019, S. 456). In der Folge reichten die
Beschwerdeführenden nach weiterer Korrespondenz am 4. Mai 2020 das
vorliegend betroffene Vorentscheidgesuch ein. Sie widersprechen nicht der
vorinstanzlichen Beurteilung, dass die Gültigkeit des Vorentscheids von 2017 bei
der Gesuchseinreichung am 4. Mai 2020 erloschen war. Somit vermögen sie
aus dem Vorentscheid von 2017 unter Vertrauensgesichtspunkten nichts für sich
abzuleiten.

5.4 Weiter werfen die Beschwerdeführenden der
Vorinstanz vor, die Aussagen zu den Erfolgschancen bei einem neuen
Vorentscheidgesuch im oben genannten (E. 5.3), kommunalen Schreiben vom
2. April 2019 zu ihren Lasten unrichtig gewürdigt zu haben. In diesem
Schreiben steht zu Beginn: "Aufgrund des Koordinationsprinzips lassen wir
Ihnen folgende Antwort zukommen, die sowohl von der Leitstelle [erg. für
Baubewilligungen der Baudirektion als] auch von der Gemeinde Birmensdorf
kommt." Weiter unten heisst es: "Gemäss Information der Leitstelle
für Baubewilligungen kann man davon ausgehen, dass ein heutiger Entscheid
gleich ausfallen würde wie vor drei Jahren." Im Verteiler ist die
kantonale Leitstelle für Baubewilligungen aufgeführt. Die gerichtliche Praxis
ist im Hinblick auf die Anerkennung von Bauauskünften als Vertrauensgrundlage
ausserhalb eines verbindlichen Vorentscheids gemäss §§ 323 f. PBG streng
(vgl. VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00333, E. 2.2 mit Hinweisen). Im
Übrigen ändert ein Einbezug der kantonalen Leitstelle für Baubewilligungen in
die fragliche Auskunft der Gemeinde nichts daran, dass es sich nach
Formulierung und Tragweite um eine lediglich unverbindliche Äusserung handelte.
Dies war nur schon deshalb objektiv erkennbar, weil diese Aussage andernfalls
im Ergebnis einer unzulässigen Verlängerung des Vorentscheids von 2017
gleichgekommen wäre. Das fragliche Schreiben vom 2. April 2019 ist
insgesamt nicht als genügende Grundlage für den von den Beschwerdeführenden
beanspruchten Vertrauensschutz zu qualifizieren. Darüber hinaus besteht kein
überwiegendes Interesse der Beschwerdeführenden gegenüber dem objektiven
Interesse an der Durchsetzung der einschlägigen Planungs- und Bauvorschriften.
Auch in dieser Hinsicht ergibt sich keine Verletzung des Grundsatzes von Treu
und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV. 

6.
 

6.1 Die Beschwerdeführenden rufen den Anspruch auf
Gleichbehandlung an. Es dürfe nicht sein, dass sie mutmasslich aufgrund
personeller Wechsel bei den Behörden bzw. der Verwaltung plötzlich schlechter
gestellt würden als gemäss dem Vorentscheid von 2017. Die Vorinstanz habe
ferner nicht berücksichtigt, dass auf dem F-Weg in einem Drittel der Häuser
eine Nutzung zu Wohnzwecken ohne landwirtschaftlichen Bezug bewilligt worden
sei. Insbesondere sei bei einem Nachbargebäude (F-Weg 03) in noch
grosszügigerer Weise eine Umgestaltung von Scheune und Stall für eine
Wohnnutzung zugelassen worden, als es die Beschwerdeführenden beantragen
würden. Auch wenn die Beschwerdeführenden nicht zu einer der ursprünglich auf
dem F-Weg lebenden Familien gehören würden, sondern "Zugezogene"
seien, müssten sie gleichbehandelt werden. Sie hätten im konkreten Fall auch
einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht. 

6.2 Da es vorliegend um eine korrekte Anwendung
des einschlägigen Bundesrechts und der hierzu ergangenen bundesgerichtlichen
Rechtsprechung geht, sind die Anforderungen an eine Praxisänderung nicht
einschlägig bzw. bedarf eine veränderte behördliche Haltung im Vergleich zu
früheren Entscheiden keiner besonderen Rechtfertigung. Im Übrigen wird der
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht nach der Rechtsprechung nur
ausnahmsweise anerkannt. Vorausgesetzt ist, dass die zu beurteilenden Fälle in
den erheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen, dass dieselbe Behörde in
ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch
inskünftig nicht gesetzeskonform entscheiden zu wollen. Überdies dürfen keine
überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen
(vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1 mit Hinweisen). Diese Voraussetzungen sind
vorliegend offenkundig nicht erfüllt. Es ist nicht ersichtlich, dass die
zuständigen Behörden beabsichtigen würden, eine allenfalls gesetzeswidrige
Praxis zur Umnutzung frei stehender, altrechtlicher Ökonomiebauten in der
Landwirtschaftszone für Wohnzwecke weiterzuführen, sofern eine solche bei
Nachbargebäuden überhaupt bestanden haben sollte. Daher können sich die
Beschwerdeführenden im vorliegenden Fall nicht erfolgreich auf den Grundsatz
der Gleichbehandlung im Unrecht berufen. Auch ist nicht erkennbar, dass
persönliche Umstände bei der beschwerdeführenden Grundeigentümerschaft im
vorliegenden Verfahren eine Rolle gespielt haben sollten. Insgesamt waren keine
Abklärungen zu erteilten Baubewilligungen bei Nachbargebäuden erforderlich. Die
Vorwürfe sind in diesem Beschwerdepunkt unbegründet. 

7.
 

Demnach ist die
Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführenden
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Sie haften dafür aufgrund ihres gemeinsamen Vorgehens solidarisch (Plüss,
§ 14 N. 11). Ein Anspruch auf Parteientschädigung steht den
unterliegenden Beschwerdeführenden nicht zu 

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 4'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    180.--     Zustellkosten,

Fr. 4'680.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftung
auferlegt. 

4.    Eine
Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 

5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung
an:      

a)    die Parteien und den Mitbeteiligten;           

b)    das Baurekursgericht;          

c)    das Bundesamt für Raumentwicklung.