# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 027a83bd-cd0e-5128-9dcb-5769664402b7
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-28
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 28.06.2018 B 2017/17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2017-17_2018-06-28.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2017/17

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 28.06.2018

Entscheiddatum: 28.06.2018

Entscheid Verwaltungsgericht, 28.06.2018
Enteignung von Nachbarrechten; Entschädigungsbegehren nach Art. 14 Abs. 
1, 15 und 16 EntG; sGS 735.1. Art. 684 des Zivilgesetzbuches, ZGB; SR 
210.Bei der Abgrenzung zwischen zulässiger und unzulässiger (d.h. 
übermässiger) Immission bzw. der Klärung der Frage, ob der Betrieb des 
Asylzentrums für das Grundstück der Beschwerdeführer übermässige 
Immissionen zur Folge hat, ist die Intensität der Einwirkungen massgebend. 
Diese beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Mit dem Hinweis der 
Beschwerdeführer auf den Umstand, dass der Betrieb eines Asylzentrums 
die Anwesenheit von Personen aus fremden Kulturen mit entsprechenden 
Immissionen zur Folge hat, lässt sich lediglich ein subjektives 
Affektionsinteresse begründen, welches das Empfinden eines 
Durchschnittsmenschen in der gleichen Situation nicht ohne weiteres 
abbildet und welches vor allem auch nicht geeignet ist, für sich allein eine 
übermässige (lästige) Einwirkung darzutun. Die fehlende objektivierbare 
(übermässige) Beeinträchtigung zeigt sich sodann mittelbar darin, dass die 
Platzierung von Asylzentren in der Schweiz insbesondere auch in 
Wohngebieten verbreitet ist. Für eine besonders sensibel reagierende 
Bevölkerungsschicht, von welcher im Rahmen von Art. 684 ZGB nicht 
auszugehen ist, dürfte der Erwerb oder die Miete einer Liegenschaft in der 
Nähe eines Asylzentrums in aller Regel von vornherein ausser Betracht 
fallen; die Frage der Wertminderung dürfte sich hier somit überhaupt nicht 
stellen. Für diese Personengruppe dürfte m.a.W. eine Kauf- oder 
Mietpreisminderung in aller Regel untauglich sein, befürchtete Nachteile 
aufgrund der Nachbarschaft eines Asylzentrums „abzugelten“. Anderseits 
kann, ausgehend vom Empfinden eines Durchschnittsmenschen in 
derselben Situation, nicht als dargetan gelten, dass diese Person einer 
Liegenschaft aufgrund der Nachbarschaft eines Asylzentrums effektiv eine 
Wertminderung zumisst; dies immer im Vergleich zu anderen möglichen 
„Nachbarschaften“ (wie MFH, öffentliche Bauten usw.) mit den jeweiligen 
Immissionen. Der gerichtsnotorische Umstand, dass die Nachbarschaft von 

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Asylzentren - zu Recht oder zu Unrecht - bei vielen Anwohnern als 
Bedrohung bzw. als Beeinträchtigung der Wohnqualität empfunden wird (vgl. 
VerwGE B 2009/131 a.a.O., E. 2.3), erlaubt für sich allein keine generalisierte 
Aussage zum Empfinden eines Durchschnittsmenschen in derselben 
Situation. Ein kausaler Zusammenhang zwischen Ursache (Asylzentrum in 
der Nachbarschaft) und behaupteter Wirkung (Preisminderung) kann vor 
diesem Hintergrund angesichts der Vielschichtigkeit der Faktoren für das 
Zustandekommen von Liegenschaftspreisen nicht als bewiesen gelten. 
Verneinung von übermässigen Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB 
(Verwaltungsgericht, B 2017/17). Die gegen dieses Urteil erhobene 
Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 15. Mai 2019 
abgewiesen (Verfahren 1C_435/2018). 

Besetzung

Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Schmid

 

Verfahrensbeteiligte

A.Y. und B.Y.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. David Brunner, Advokaturbüro Brunner Geiser 

Dudli, Hinterlauben 12, 9000 St. Gallen,

gegen

 

Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons St. Gallen, Herr lic. oec. 

Raphael Kühne, Präsident, Marktgasse 20, 9000 St. Gallen,

Vorinstanz,

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und

 

Kanton St. Gallen,  

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Fürsprecher Christoph Bernet, factum advocatur, Davidstrasse 1, 

Postfach 635, 9001 St. Gallen,

 

Gegenstand

Enteignung von Nachbarrechten (Entschädigungsbegehren)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

a. A.Y. und B.Y. (Beschwerdeführer) sind Eigentümer des in der Landwirtschaftszone 

gelegenen Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch X., auf welchem sich ihr Wohnhaus (ein 

ehemaliges Bauernhaus) befindet. Auf dem ebenfalls in der Landwirtschaftszone 

liegenden Nachbargrundstück Nr. 0001 wurde bis 2011 eine Internatsschule geführt, in 

welcher auch Tagesschüler aus den umliegenden Gemeinden unterrichtet wurden. Im 

Rahmen des Baubewilligungsverfahren betreffend Umnutzung der Schule auf 

Grundstück Nr. 0001 als Asylzentrum wurden den Beschwerdeführern in einer 

Vereinbarung vom 4. Dezember 2015 bauliche Massnahmen (Sichtschutz aus Holz, 

Sperrung Dachfläche, Fixierung der nordseitigen Fenster des Aufenthaltsraumes, 

Einwandung Unterstand nord-, ost- und südseitig) zugesichert, wobei die Einreichung 

eines Begehrens bei der Schätzungskommission für Enteignungen wegen 

übermässiger (ideeller) Immissionen nach Art. 684 ZGB vorbehalten blieb (act. G 9/2.3 

und 7.4). Mit Eingabe vom 26. Februar 2016 stellten die Beschwerdeführer bei der 

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Schätzungskommission für Enteignungen folgende Anträge: Es sei ein Verfahren 

betreffend Enteignung von Nachbarrechten des Grundstücks Nr. 0000 durch 

Umnutzung der Internatsschule in ein Asylzentrum zu eröffnen; es sei festzustellen, 

dass durch die Umnutzung die Nachbarrechte des Grundstücks Nr. 0000 im Sinn von 

Art. 684 ZGB verletzt würden; es sei ihnen eine volle Entschädigung zuzusprechen (act. 

G 9/1).

b. Nach Durchführung eines Augenscheins mit Einigungsverhandlung vom 9. 

Dezember 2016 wies die Schätzungskommission das Begehren mit Entscheid vom 9. 

Dezember 2016 ab (Ziff. 1) und nahm die amtlichen Kosten auf die Staatskasse (Ziff. 2); 

ausseramtliche Entschädigungen sprach sie nicht zu (Ziff. 3; act. G 9/20).

B.

a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt Dr. David Brunner, St. Gallen, für A.Y. 

und B.Y. mit Eingabe vom 27. Januar 2017 Beschwerde (act. G 1). In der 

Beschwerdeergänzung vom 28. Februar 2017 stellte er die Rechtsbegehren, Ziff. 1 und 

3 des angefochtenen Entscheids seien aufzuheben. Es sei festzustellen, dass durch die 

Umnutzung des Instituts Q. in ein Asylzentrum die Nachbarrechte des Grundstücks Nr. 

0000 gemäss Art. 684 ZGB verletzt worden seien. Es sei die Sache an die Vorinstanz 

zur Festlegung einer Enteignungsentschädigung zugunsten der Beschwerdeführer 

zurückzuweisen. Eventualiter sei den Beschwerdeführern für die Enteignung der 

Nachbarrechte volle Entschädigung nach Ergebnis des Beweisverfahrens, im 

Mindestbetrag von CHF 200‘000-300‘000 gemäss ihren Miteigentumsquoten 

zuzusprechen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (act. G 5).

b. Die Vorinstanz gab am 22. März 2017 unter Verweis auf den angefochtenen 

Entscheid den Verzicht auf weitere Ausführungen bekannt (act. G 8). Fürsprecher 

Christoph Bernet, St. Gallen, teilte für den Beschwerdegegner mit Schreiben vom 

13. April 2017 ebenfalls den Verzicht auf eine Stellungnahme mit und verwies auf die 

Vernehmlassungen des Sicherheits- und Justizdepartementes vom 1. Mai 2015, 

25. April 2016 und 16. November 2016 (act. G 11).

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c. In der zusätzlichen (Noven-)Eingabe vom 5. April 2018 bestätigte der Rechtsvertreter 

der Beschwerdeführer seinen Standpunkt und wies auf per 1. Januar 2019 anstehende 

Veränderungen beim Asylzentrum hin (act. G 13).

d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 3bis 

Enteignungsgesetz, EntG; sGS 735.1). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des 

angefochtenen Entscheids und Miteigentümer des Grundstücks Nr. 0000 zur 

Beschwerdeführung legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerde vom 27. Januar 

2017 (act. G 1) entspricht in Verbindung mit der Ergänzung vom 28. Februar 2017 (act. 

G 5) zeitlich, formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist 

daher einzutreten.

In der Noven-Eingabe vom 5. April 2018 gab der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 

bekannt, dass per 1. Januar 2019 beim Asylzentrum Veränderungen insofern 

anstünden, als ab diesem Datum abgewiesene Asylsuchende bzw. Nothilfebezüger das 

Zentrum bewohnen würden (act. G 13). Art. 61 Abs. 3 VRP regelt das sogenannte 

Novenverbot. Dieses besagt, dass im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 

grundsätzlich keine neuen Begehren gestellt werden können. Neu ist ein Begehren, 

wenn im Verfahren vor Verwaltungsgericht eine gegenüber dem vorangegangenen 

Verfahren andere oder weitergehende Rechtsfolgebehauptung erhoben wird (Cavelti/

Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 919). 

Soweit die Vorinstanz des Verwaltungsgerichts - wie vorliegend - keine richterliche 

Behörde ist, garantiert Art. 6 Ziff. 1 EMRK in ihrem Anwendungsbereich eine 

richterliche Überprüfung mit voller Kognition. Eine solche steht dem Verwaltungsgericht 

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grundsätzlich zu. Im Anwendungsbereich der EMRK sind demnach zumindest dort 

auch Noven zu berücksichtigen, wo die Angelegenheit zuvor nicht von einer 

richterlichen Instanz überprüft wurde (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 645 mit Hinweis). Die 

Eingabe vom 5. April 2018 ist vor diesem Hintergrund im vorliegenden Verfahren in 

formeller Hinsicht ohne Weiteres zu berücksichtigen. Hingegen kann auf ihren Inhalt 

(Änderung der Immissions-Situation; mögliche Nutzungsänderung) nicht eingegangen 

werden, da dieser nicht liquide Verhältnisse tangiert, welche überdies zeitlich weit 

ausserhalb des dem angefochtenen Entscheid zugrunde liegenden Sachverhalts sowie 

des vorliegenden Verfahrens liegen. Für letzteres sind aufgrund der per 2019 geltend 

gemachten Gegebenheiten keine veränderten Verhältnisse ersichtlich.

2.

2.1. Nach Art. 5 Abs. 1 lit. a EntG ist die Enteignung zulässig für Bau, Betrieb und 

Unterhalt sowie künftige Erweiterung öffentlicher oder überwiegend im öffentlichen 

Interesse liegender Werke. Gemäss Art. 8 Abs. 1 EntG können unter anderem 

Nachbarrechte - im Sinn von Art. 679 und 684 des Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) - 

enteignet werden (lit. b). Nach Art. 14 Abs. 1 EntG hat der Enteignete Anspruch auf 

Entschädigung in Geld. Entschädigt werden nach Art. 15 Abs. 1 EntG der Marktwert 

des enteigneten Rechts (lit. a), der Minderwert des verbleibenden Teils (lit. b) und die 

weiteren geldwerten Nachteile, die sich als Folge der Enteignung voraussehen lassen 

(lit. c). Gemäss Art. 16 Abs. 1 EntG werden bei der Bemessung der Entschädigung 

berücksichtigt: der Verlust der Möglichkeit besserer Verwendung des Grundstücks (lit. 

a) sowie die Sondervorteile, die durch das Werk des Enteigners entstehen und zu 

deren Abgeltung kein Beitrag erhoben wird (lit. b). Allgemeine Wertveränderungen, die 

durch das Werk des Enteigners entstehen, werden nicht berücksichtigt (Art. 16 Abs. 2 

EntG). Die Schätzungskommission entscheidet über Begehren um Entschädigung und 

Realersatz (Art. 34 EntG). Art. 22 des Bundesgesetzes über die Enteignung (SR 711) 

enthält eine mit derjenigen der Art. 15 ff. EntG vergleichbare Regelung.

Für eine Entschädigung in Betracht fallen grundsätzlich ausschliesslich 

vermögenswerte Interessen, nicht jedoch reine Affektionsinteressen oder blosse 

Erwartungen/Hoffnungen. Die Möglichkeit einer besseren Verwendung der 

Grundstücke fällt nur in Betracht, soweit sie deren gegenwärtigen Wert beeinflusst (P. 

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Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 6. Aufl. 2016, S. 647 f.). Die 

Eigentumsgarantie kann sodann auch beim Entzug faktischer Vorteile angerufen 

werden. Aus dem Entzug faktischer Vorteile kann mithin eine materielle Enteignung 

resultieren (Häfelin/Müller/Ullmann, Verwaltungsrecht, 7. Aufl 2016, Rz. 2338 m.H.). 

Letzteres gilt auch im Fall einer aufgezwungenen Dienstbarkeit (im Sinn der Duldung 

übermässiger Immissionen; Hänni, a.a.O., S. 666 f. mit Hinweis auf BGE 123 II 564).

2.2. Wurde - wie vorliegend - kein Enteignungsverfahren im Sinn von Art. 20 ff. EntG 

durchgeführt, sind Entschädigungsbegehren (im Sinn Art. 27 Abs. 1 lit. b EntG) der 

Schätzungskommission innert sechs Monaten schriftlich einzureichen, nachdem der 

Berechtigte vom Bestand oder von der Inanspruchnahme des Rechts oder vom 

Schaden Kenntnis erhalten hat (Art. 28 Abs. 3 EntG). Unbestritten ist, dass im 

Nachgang zur Unterzeichnung der Vereinbarung vom 4. Dezember 2015 (act. G 9/7.4) - 

mit anschliessendem Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung zur Umnutzung des 

ehemaligen Internatsgebäudes als Asylzentrum - die Einreichung des 

Entschädigungsbegehrens vom 26. Februar 2016 (act. G 9/1) rechtzeitig innert der Frist 

von Art. 28 Abs. 3 EntG gestellt worden war. Unbestritten blieb auch die zutreffende 

Feststellung im angefochtenen Entscheid, dass aufgrund der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung (BGE 134 III 250, 129 II 72) der Entscheid über das Bestehen des 

Rechts sowie über die Art und den Betrag der Entschädigung Sache des 

Enteignungsrichters (und nicht des Zivilrichters) ist und dementsprechend die 

Verweisung der privatrechtlichen Einsprache auf den Zivilrechtsweg in Ziff. 3 des 

Baubewilligungs- und Einspracheentscheids vom 18. August 2015 (act. G 9/2.2) 

unbehelflich ist, da diese privatrechtlichen Abwehrrechte bei Werken im Sinn von Art. 5 

EntG gar nicht zur Verfügung stehen (act. G 2 S. 6). Die Vorinstanz trat daher zu Recht 

auf die materielle Prüfung des Anspruchs auf eine Enteignungsentschädigung ein.

2.3. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts sind mit dem Betrieb einer im 

öffentlichen Interesse stehenden Anlage verbundene übermässige Immissionen 

grundsätzlich zu dulden, wenn sie nicht vermeidbar sind (BGE 129 II 72, 134 III 248). 

Den Anspruch auf Enteignungsentschädigung wegen übermässigen Immissionen 

macht die Rechtsprechung grundsätzlich von den Voraussetzungen der 

Unvorhersehbarkeit, der Spezialität und der Schwere des Schadens abhängig (BGE 

129 II 72). Im angefochtenen Entscheid erachtete die Vorinstanz die Voraussetzung der 

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Unvorhersehbarkeit des Betriebs eines Asylzentrums auf dem Nachbargrundstück als 

gegeben, nachdem die Beschwerdeführer das Grundstück Nr. 0000 schon seit 

Jahrzehnten besitzen. Sie bejahte auch die Voraussetzung der Spezialität des 

Schadens; dies mit Hinweis darauf, dass die Auswirkungen des Betriebs des 

Asylzentrums die Beschwerdeführer direkt und schwerer als die Allgemeinheit treffen 

würden (act. G 2 S. 6). Von diesen begründeten und unbestritten gebliebenen 

Feststellungen ist nachstehend auszugehen.

Hinsichtlich der Frage, ob die vom Asylzentrum auszugehenden Immissionen als 

übermässig im Sinn von Art. 684 Abs. 2 ZGB einzustufen sind und eine 

Entschädigungspflicht nach Art. 14 ff. EntG zur Folge haben, führte die Vorinstanz 

unter anderem aus, dass in der Praxis Erstaufnahmezentren für Asylbewerber auch in 

der Wohnzone und in der Kurzone als zulässig und zonenkonform erachtet würden. In 

Altstätten werde das Asylzentrum des Bundes mit 180 Asylsuchenden mitten in einem 

Wohnquartier betrieben. Umso mehr müsse die Zonenkonformität für eine Anlage in 

der Landwirtschaftszone bejaht werden. Die Zonenkonformität setze voraus, dass der 

Betrieb ein ruhiges und gesundes Wohnen nicht beeinträchtige (BVR 1992, S. 14). Die 

seitens der Beschwerdeführer geschilderten konkreten Auswirkungen im 

Zusammenhang mit dem Betrieb des Asylzentrums seien nachvollziehbar und 

glaubhaft. Auch wenn diese Immissionen nicht angenehm und wenig erfreulich seien, 

erschienen die Auswirkungen in ihrer Gesamtheit nicht derart, dass sie als übermässig 

zu bezeichnen wären. Sie könnten nicht als Überschreitung des Eigentumsrechts im 

Rahmen des zulässigen Betriebs auf Grundstück Nr. 0001 bezeichnet werden. Hinzu 

komme, dass die Leitung des Asylzentrums bemüht sei, mit den vom Migrationsamt 

des Kantons St. Gallen ausgearbeiteten Konzepten (Betreuungs- und Betriebskonzept, 

Gastro-Programm, Konzept Nähwerkstatt, Schulkonzept, Hausordnung; act. G 9/7.6.2 

bis 7.6.4) die Auswirkungen auf die Nachbarschaft so gering wie möglich zu halten. 

Nachdem keine Überschreitung des Eigentumsrechts durch den Betrieb des 

Asylzentrums vorliege, habe ein nachbarrechtliches Abwehrrecht in diesem 

Zusammenhang keinen entschädigungspflichtigen Wert. Für die Enteignung des 

nachbarrechtlichen Abwehrrechts sei deshalb keine Entschädigung (des Marktwerts im 

Sinn von Art. 14 ff. EntG) zu leisten (act. G 2 S. 6-8). Der Betrieb eines Asylzentrums 

(anstelle eines Internates) stelle im Weiteren keinen Verlust eines faktischen Vorteils für 

die Beschwerdeführer dar. Wie der Augenschein der Schätzungskommission vor Ort 

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gezeigt habe, könne die bestimmungsgemäss Nutzung der Liegenschaft der 

Beschwerdeführer ohne weiteres aufrechterhalten werden. Das Nichtvorhandensein 

eines Asylzentrums bilde nicht Voraussetzung für die Wohnnutzung der 

Beschwerdeführer. Vor allem könne auch nicht von einer besonderen Intensität oder 

von einem Sonderopfer beim Wechsel vom Internatsbetrieb zu einem Asylzentrum 

gesprochen werden. Die bestimmungsgemässe Nutzung des Gebäudes mit einer 

Kapazität zur Beherbergung von rund 150 Personen habe die Anwesenheit von 

Personen sowie Verkehrsbewegungen in und um das Areal zur Folge - werde nun ein 

Internat, eine Rehaklinik, ein Justizvollzugszentrum oder eine Kaserne betrieben. Diese 

Nutzungen wären gleichermassen für das Grundstück bestimmungsgemäss und für die 

Nachbarn zumutbar. Der Hinweis der Beschwerdeführer, dass bisher keine Menschen 

aus fremden Kulturen das Gebäude genutzt hätten, stelle eine subjektive-affektive 

Wertung dar. Das Nichtvorhandensein von Menschen aus fremden Kulturen stelle bloss 

einen faktischen „Vorteil“ aus persönlich-individueller Einschätzung dar, der keine 

tatsächliche Voraussetzung für eine rechtlich geschützte Position darstelle. 

Dementsprechend gehe den Beschwerdeführern (mit dem Betrieb des Asylzentrums) 

rechtlich nichts verloren. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass der Marktwert 

der Liegenschaft Nr. 0000 mit dem Betrieb des Asylzentrums auf der 

Nachbarliegenschaft sinke. Eine solche Wertdifferenz beruhe jedoch auf einem 

subjektiven Empfinden im Sinn eines Affektionsinteresses, welches wirtschaftlich nicht 

messbar sei und (als rein ideeller Schaden) nicht ersetzt werden müsse (act. G 2 S. 8 

f.).

2.4. Die Beschwerdeführer bestätigen im vorliegenden Verfahren ihren Standpunkt, 

dass im Gegensatz zum früheren Internatsbetrieb eine ganzjährige Belegung mit 

entsprechenden Auswirkungen (Kindergeschrei in der Nacht, Nachtlärm während des 

Fastenmonats Ramadan, vermehrter Anlieferverkehr, Betreten des Grundstücks Nr. 

0000 durch Asylsuchende, Fussgängerverkehr auf der Q.-strasse auch nachts) 

gegeben sei. Ganz abgesehen davon, dass die Zonenkonformität nicht 

ausschlaggebend sein könne, gebe es keine klare Rechtsprechung zur 

Zonenkonformität von Asylzentren in der Wohnzone. Öffentliche Zonen seien für 

Asylzentren am besten geeignet. In der Landwirtschaftszone seien sie aber ohnehin 

nicht zonenkonform. Für die Umnutzung habe deshalb auch eine Ausnahmebewilligung 

erteilt werden müssen. Die Wohnqualität der Beschwerdeführer werde durch 

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herumlungernde Asylsuchende massiv eingeschränkt. In ihrem Garten hätten sie kaum 

noch Privatsphäre. Solange Q. noch als Internat genutzt worden sei, sei dies kein 

Problem gewesen. An den Wochenenden und in den Schulferien hätten die 

Beschwerdeführer ihre Ruhe gehabt. Es sei offensichtlich, dass sich die 

Beschwerdeführer aufgrund der Nachbarschaft des Asylzentrums nebst den 

Einschränkungen der Privatsphäre zu einem gewissen Mass auch bedroht fühlen 

würden und ein entsprechend ungutes Gefühl verbleibe. Die Leitung des Asylzentrums 

habe es sodann z.B. bis heute nicht geschafft, die unangenehmen Gerüche aus der 

Küche des Asylzentrums zu eliminieren. Bei einem Wechsel der Bewohner des 

Asylzentrums brauche es zudem immer eine gewisse Zeit, bis sich die Asylbewerber an 

die Regeln hielten. Es seien bei jedem Wechsel wieder Interventionen beim Personal 

notwendig. Dies führe zu einer dauerhaften Belastung bei den Beschwerdeführern. Es 

gehe hier um viele Kleinigkeiten, welche die Wohn- und Lebensqualität gerade in der 

Summe beeinträchtigen würden. Das Verwaltungsgericht habe in VerwGE B 2009/131 

vom 9. Dezember 2009, E. 2.3, anerkannt, dass der Betrieb eines Asylzentrums in 

unmittelbarer Umgebung grundsätzlich eine erhebliche Einschränkung sei. Die 

Immissionen aus einem Asylzentrum könnten nicht mit dem früheren Schulbetrieb Q. 

verglichen werden. Das Asylzentrum sei an 365 Tagen im Jahr während 24 Stunden am 

Tag ohne Pause in Betrieb. Es sei nicht zumutbar, wenn die Beschwerdeführer eine 

solche Beeinträchtigung als Sonderopfer hinnehmen müssten. Ein Asylzentrum in 

unmittelbarer Nähe habe sodann sehr wohl objektiven Einfluss auf den Wert eines 

Grundstücks. Eine Schätzung des Einflusses des Asylzentrums auf den Wert des 

Grundstücks sei ziffernmässig möglich (act. G 5).

3.

3.1. Die Beschwerdeführer beantragen einen Augenschein (act. G 5 S. 2). Der 

Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die 

entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein 

Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden 

Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu 

werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist 

(Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 

966). Konkret geht es vorab um die Klärung der Frage, ob aus der Umnutzung der 

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Liegenschaft Nr. 0001 in ein Asylzentrum vorab wegen übermässiger ideeller 

Immissionen (vgl. dazu act. G 9/2.3 Ziff. 4) für die Beschwerdeführer ein Anspruch auf 

Entschädigung aus Enteignung resultiert. Hierfür bedarf es keines Augenscheins. Dies 

umso weniger, als die Darstellung des Sachverhalts im angefochtenen Entscheid in den 

wesentlichen Punkten - und soweit für die Streitfrage von Bedeutung - unbestritten 

blieb.

3.2. In materieller Hinsicht ist vorweg festzuhalten, dass für die Umnutzung der 

ehemaligen Internatsschule auf Grundstück Nr. 0001 eine rechtskräftige 

Baubewilligung (act. G 9/2.2) vorliegt. Die Beschwerdeführer haben die 

Umnutzungsbewilligung im Rahmen eines Vergleichs zudem explizit anerkannt (act. G 

9/2.3). Die von ihnen erneut aufgeworfene Frage der Zonenkonformität bzw. der 

Ausnahmebewilligung der veränderten Nutzung (vgl. act. G 5 S. 4 f.) ist damit an sich 

bereits entschieden und im vorliegenden Verfahren nicht mehr zu diskutieren. Lediglich 

im Sinn einer Ergänzung ist darauf hinzuweisen, dass das Bundesgericht in BGer 

1C_40/2010 vom 9. März 2010 die Zweckänderung von einem Beherbergungsbetrieb 

mit Tagungs- und Schulungsräumen in ein Asylbewerberzentrum in einer Kurzone (vgl. 

dazu Art. 16 des Baugesetzes [BauG], in der bis 30. September 2017 gültig gewesenen 

Fassung) als zonenkonform bestätigt hatte. Sodann verwies es in BGer 1C_285/2015 

vom 19. November 2015 (betreffend Umnutzung eines Ferienzentrums als 

Kollektivunterkunft für Asylbewerber), E. 4.3, auf die Zonenkonformität der Umnutzung 

eines früheren Spital-Personalhauses in ein Durchgangszentrum für Asylsuchende in 

einer gemischten Wohn- und Gewerbezone. In BGer 1C_395/2015 vom 7. Dezember 

2015, E. 3.3.1, bestätigte das Bundesgericht ebenfalls die Zonenkonformität einer 

Asylunterkunft in einer Wohn- und Gewerbezone. In BGer 1C_168/2015 vom 11. Mai 

2016, E. 3.7 am Schluss, hielt das Gericht fest, dass Unterkünfte für Asylsuchende in 

der Landwirtschaftszone zwar kaum je standortgebunden sein dürften, dass dadurch 

jedoch die ausnahmsweise Umnutzung von bestehenden wesensgleichen Gebäuden 

ausserhalb der Bauzone nicht ausgeschlossen werde. Der Betrieb eines Asylzentrums 

in der Landwirtschaftszone kommt auch insofern in Betracht, als die hier geltenden 

Immissionsgrenzwerte nicht strenger sind als diejenigen in Wohn- und Kurzonen. Die 

Tatsache der rechtskräftig bewilligten und damit rechtmässigen Umnutzung der 

Liegenschaft Nr. 0001 als Asylzentrum begründet somit für sich allein offensichtlich 

keinen Entschädigungstatbestand, auf den sich die Beschwerdeführer wirksam berufen 

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könnten. Sodann resultiert aus der Umnutzung auch kein Entzug faktischer Vorteile 

(vgl. vorstehende E. 2.1), aufgrund dessen ein schwerer Schaden für die 

Beschwerdeführer abzuleiten wäre.

3.3.

3.3.1. Bei der Abgrenzung zwischen zulässiger und unzulässiger (d.h. übermässiger) 

Immission bzw. der Klärung der Frage, ob der Betrieb des Asylzentrums für das 

Grundstück der Beschwerdeführer übermässige Immissionen zur Folge hat, ist die 

Intensität der Einwirkungen massgebend. Diese beurteilt sich nach objektiven Kriterien. 

Die beurteilende Instanz hat eine sachlich begründete Abwägung der Interessen 

vorzunehmen, wobei sie den Massstab des Empfindens eines Durchschnittsmenschen 

in der gleichen Situation zugrunde zu legen hat. Bei dem nach Recht und Billigkeit zu 

treffenden Entscheid sind nicht bloss Lage und Beschaffenheit der Grundstücke sowie 

der Ortsgebrauch zu berücksichtigen; es ist die individuell konkrete Interessenlage 

umfassend zu würdigen: Alle in der einzelnen Streitsache ins Gewicht fallenden 

Umstände sind auf ihre Erheblichkeit hin zu prüfen, wobei stets zu beachten bleibt, 

dass Art. 684 ZGB als nachbarrechtliche Norm in erster Linie der Herstellung eines 

nachbarlichen Interessenausgleichs dienen soll. Verboten sind nicht nur 

schadenverursachende, sondern auch bloss lästige (übermässige) Einwirkungen (BGE 

126 III 223 E. 4a).

3.3.2. Mit dem Hinweis der Beschwerdeführer auf den Umstand, dass der Betrieb eines 

Asylzentrums die Anwesenheit von Personen aus fremden Kulturen mit 

entsprechenden Immissionen zur Folge hat (act. G 5 S. 5 f.), lässt sich lediglich ein 

subjektives Affektionsinteresse begründen, welches das Empfinden eines 

Durchschnittsmenschen in der gleichen Situation nicht ohne weiteres abbildet und 

welches vor allem auch nicht geeignet ist, für sich allein eine übermässige (lästige) 

Einwirkung darzutun. Zudem bestreitet der Beschwerdegegner in diesem 

Zusammenhang, dass das Grundstück Nr. 0000 von Asylsuchenden betreten werde, 

da die Liegenschaft der Beschwerdeführer von einem Zaun umgeben sei (act. G 11). 

Die fehlende objektivierbare (übermässige) Beeinträchtigung zeigt sich sodann 

mittelbar darin, dass die Platzierung von Asylzentren in der Schweiz insbesondere auch 

in Wohngebieten verbreitet ist. Zumindest unpassend erscheint der von den 

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Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang angestellte Vergleich des Asylzentrums 

mit einem Sexgewerbe-Betrieb oder einem Schlachthof (act. G 5 S. 7). Schliesslich 

lässt sich mit dem Hinweis auf VerwGE B 2009/131 a.a.O., E. 2.3, allein im konkreten 

Fall keine übermässige Einwirkung plausibel machen.

Die Frage, ob übermässige Immissionen vorliegen, misst sich unter anderem nach dem 

Ortsgebrauch. Die Beschwerdeführer übersehen dabei, dass ihr Grundstück nicht in 

der Wohnzone, sondern in der Landwirtschaftszone liegt. In der Landwirtschaftszone 

ist gerade bezüglich der von den Beschwerdeführern nebst den ideellen Immissionen 

ebenfalls angesprochenen materiellen Immissionen wie Lärm- (menschlicher 

Verhaltenslärm, v.a. nachts) und Geruchsimmissionen (aus der Küche des 

Asylzentrums) in öffentlich-rechtlicher Hinsicht ein höheres Immissionsmass zu dulden 

als in einer Wohnzone. Bezüglich Lärmimmissionen gilt in der Landwirtschaftszone - 

gleich wie in der Wohn-Gewerbezone - die Lärm-Empfindlichkeitsstufe ES III, während 

in der Wohnzone die Lärm-Empfindlichkeitsstufe ES II gilt (Art. 7 des Baureglements 

der Gemeinde X.). Hinsichtlich des geltend gemachten übermässigen menschlichen 

Verhaltenslärms sowie der von der Küche ausgehenden übermässigen Gerüche sind 

primär in Anwendung der Umweltschutzgesetzgebung geeignete 

immissionsbegrenzende Massnahmen zu treffen um sicherzustellen, dass die 

diesbezüglich vom Asylzentrum ausgehenden Immissionen aus öffentlich-rechtlicher 

Sicht nicht übermässig sind. Ist dies gewährleistet, darf in aller Regel davon 

ausgegangen werden, die Immissionen seien auch im Sinn von Art. 684 ZGB nicht 

übermässig (BGer 5D_56/2017 vom 30. November 2017, E. 3.1.4 m.w.H.). Vorliegend 

ist nicht ersichtlich und wird auch von den Beschwerdeführern nicht hinreichend 

aufgezeigt, dass es sich in Bezug auf die vom Asylzentrum ausgehenden Emissionen 

anders verhalten würde bzw. dass zwar hinreichende öffentlich-rechtliche 

emissionsbegrenzende Massnahmen ergriffen wurden, aber gleichwohl übermässige 

Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB vorliegen.

Zu der von den Beschwerdeführern geltend gemachten Wertminderung ist Folgendes 

festzuhalten: Für eine besonders sensibel reagierende Bevölkerungsschicht, von 

welcher im Rahmen von Art. 684 ZGB wie dargelegt nicht auszugehen ist, dürfte der 

Erwerb oder die Miete einer Liegenschaft in der Nähe eines Asylzentrums in aller Regel 

von vornherein ausser Betracht fallen; die Frage der Wertminderung dürfte sich hier 

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somit überhaupt nicht stellen. Für diese Personengruppe dürfte m.a.W. eine Kauf- oder 

Mietpreisminderung in aller Regel untauglich sein, befürchtete Nachteile aufgrund der 

Nachbarschaft eines Asylzentrums „abzugelten“. Anderseits kann, ausgehend vom 

Empfinden eines Durchschnittsmenschen in derselben Situation, nicht als dargetan 

gelten, dass diese Person einer Liegenschaft aufgrund der Nachbarschaft eines 

Asylzentrums effektiv eine Wertminderung zumisst; dies wohlgemerkt immer im 

Vergleich zu anderen möglichen „Nachbarschaften“ (wie MFH, öffentliche Bauten usw.) 

mit den jeweiligen Immissionen. Der gerichtsnotorische Umstand, dass die 

Nachbarschaft von Asylzentren - zu Recht oder zu Unrecht - bei vielen Anwohnern als 

Bedrohung bzw. als Beeinträchtigung der Wohnqualität empfunden wird (vgl. VerwGE 

B 2009/131 a.a.O., E. 2.3), erlaubt für sich allein keine generalisierte Aussage zum 

Empfinden eines Durchschnittsmenschen in derselben Situation. Ein kausaler 

Zusammenhang zwischen Ursache (Asylzentrum in der Nachbarschaft) und 

behaupteter Wirkung (Preisminderung) kann vor diesem Hintergrund angesichts der 

Vielschichtigkeit der Faktoren für das Zustandekommen von Liegenschaftspreisen 

nicht als bewiesen gelten bzw. erschöpft sich in Mutmassungen und nicht näher 

begründbaren Hypothesen. Mit Blick auf das Fehlen von ausreichend zuverlässigen 

Parametern als Grundlage für Minderwertschätzungen besteht auch kein sachlich 

begründeter Anlass für die Anordnung eines von den Beschwerdeführern beantragten 

Wertgutachtens (act. G 5 S. 9). Dieser Beweisantrag ist daher abzulehnen.

4.

4.1. Vor dem geschilderten Hintergrund lässt sich der Schluss der Vorinstanz, wonach 

keine übermässigen Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB vorliegen würden, nicht 

beanstanden. Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen 

und der Entscheid vom 9. Dezember 2016 zu bestätigen. Für die Kosten im 

Beschwerdeverfahren gegen Verfügungen und Entscheide der Schätzungskommission 

gilt nach Art. 49 EntG das VRP. Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- erscheint für das 

vorliegende Verfahren angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten den 

Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Der Kostenvorschuss von 

Fr. 3‘000.-- wird verrechnet.

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4.2. Bei diesem Verfahrensausgang entfällt ein Anspruch der Beschwerdeführer auf 

Entschädigung der ausseramtlichen Kosten (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP). 

Vorinstanz und Beschwerdegegner haben ebenfalls keinen Anspruch ausseramtliche 

Entschädigung zulasten der Beschwerdeführer (Cavelti/Vögeli, Rz. 829 ff.); sie haben 

auch keinen entsprechenden Antrag gestellt.

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten von CHF 3‘000. Der in gleicher 

Höhe geleistete Kostenvorschuss wird verrechnet.

3. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

Der Abteilungspräsident                  Der Gerichtsschreiber

Eugster                                            Schmid

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 28.06.2018
	Enteignung von Nachbarrechten; Entschädigungsbegehren nach Art. 14 Abs. 1, 15 und 16 EntG; sGS 735.1. Art. 684 des Zivilgesetzbuches, ZGB; SR 210.Bei der Abgrenzung zwischen zulässiger und unzulässiger (d.h. übermässiger) Immission bzw. der Klärung der Frage, ob der Betrieb des Asylzentrums für das Grundstück der Beschwerdeführer übermässige Immissionen zur Folge hat, ist die Intensität der Einwirkungen massgebend. Diese beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Mit dem Hinweis der Beschwerdeführer auf den Umstand, dass der Betrieb eines Asylzentrums die Anwesenheit von Personen aus fremden Kulturen mit entsprechenden Immissionen zur Folge hat, lässt sich lediglich ein subjektives Affektionsinteresse begründen, welches das Empfinden eines Durchschnittsmenschen in der gleichen Situation nicht ohne weiteres abbildet und welches vor allem auch nicht geeignet ist, für sich allein eine übermässige (lästige) Einwirkung darzutun. Die fehlende objektivierbare (übermässige) Beeinträchtigung zeigt sich sodann mittelbar darin, dass die Platzierung von Asylzentren in der Schweiz insbesondere auch in Wohngebieten verbreitet ist. Für eine besonders sensibel reagierende Bevölkerungsschicht, von welcher im Rahmen von Art. 684 ZGB nicht auszugehen ist, dürfte der Erwerb oder die Miete einer Liegenschaft in der Nähe eines Asylzentrums in aller Regel von vornherein ausser Betracht fallen; die Frage der Wertminderung dürfte sich hier somit überhaupt nicht stellen. Für diese Personengruppe dürfte m.a.W. eine Kauf- oder Mietpreisminderung in aller Regel untauglich sein, befürchtete Nachteile aufgrund der Nachbarschaft eines Asylzentrums „abzugelten“. Anderseits kann, ausgehend vom Empfinden eines Durchschnittsmenschen in derselben Situation, nicht als dargetan gelten, dass diese Person einer Liegenschaft aufgrund der Nachbarschaft eines Asylzentrums effektiv eine Wertminderung zumisst; dies immer im Vergleich zu anderen möglichen „Nachbarschaften“ (wie MFH, öffentliche Bauten usw.) mit den jeweiligen Immissionen. Der gerichtsnotorische Umstand, dass die Nachbarschaft von

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		2025-07-19T06:05:48+0200
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