# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 26598bf4-2769-5826-b526-1220334a8710
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-07-28
**Language:** de
**Title:** Zürich Kassationsgericht 28.07.2006 AA050106
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_KSG_001_AA050106_2006-07-28.pdf

## Full Text

Kassationsgericht des Kantons Zürich

Kass.-Nr. AA050106/U/mb

Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Hans Michael Rie-

mer, Dieter Zobl, Karl Spühler und Reinhard Oertli sowie der Se-

kretär Christof Tschurr

Zirkulationsbeschluss vom 28. Juli 2006

in Sachen

X.,

Beklagter, Widerkläger, Zweitappellant, Erstappellat und Beschwerdeführer
vertreten durch Rechtsanwalt

gegen

Z.,

Klägerin, Widerbeklagte, Erstappellantin, Zweitappellatin und Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt

betreffend

Forderung aus Mietverhältnis

Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Zürich vom 22. Juni 2005 (NG040004/U)

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Das Gericht hat in Erwägung gezogen:

 I.

Der Beschwerdeführer hatte von der Beschwerdegegnerin durch mehrere

Mietverträge mehrere Räume sowie Autoein- und Abstellplätze in einer

Gewerbeliegenschaft in ___ gemietet. Sämtliche Mietverträge sahen eine feste

Mietdauer bis 30. September 2000 vor (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 5).

Nach verschiedenen Mängelrügen des Beschwerdeführers, verschiedenen

Brandfällen, einem Grossbrand im Februar 1997, Schmierereien, Sachbeschädi-

gungen, Stromausfällen und weiteren Zwischenfällen ("Anschlägen") im und am

Gebäude kündigte der Beschwerdeführer sämtliche Mietverhältnisse gestützt auf

Art. 259b lit. a OR fristlos, eventualiter aus wichtigen Gründen gestützt auf Art.

266g Abs. 1 OR per 27. Februar 1998. Er stellte die Mieträumlichkeiten der Be-

schwerdegegnerin am 2. Oktober 1997 wieder zur Verfügung (angefochtener Be-

schluss KG act. 2 S. 6 f.).

Die Beschwerdegegnerin akzeptierte die Kündigung weder als fristlose noch

als solche aus wichtigen Gründen. Nach einem Verfahren vor der Schlichtungs-

behörde des Bezirkes Bülach, das zu keiner Einigung führte, reichte die

Beschwerdegegnerin beim Mietgericht des Bezirkes Bülach Klage ein. Mit dieser

beantragte sie, der Beschwerdeführer sei zu verpflichten, ihr insgesamt rund

Fr. 540'000.-- (zuzüglich Zinsen) zu bezahlen. Diese Forderung resultierte im

Wesentlichen aus Mietzinsen und -differenzen bis 30. September 2000

(angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 7 f.). Der Beschwerdeführer bestritt diese

Forderung und erhob Widerklage mit dem Begehren, die Beschwerdegegnerin sei

zu verpflichten, ihm rund Fr. 630'000.-- zu bezahlen. Dieser Betrag resultierte im

Wesentlichen aus Schadenersatzforderungen (angefochtener Beschluss KG

act. 2 S. 8).

Mit Urteil vom 19. Dezember 2003 verpflichtete das Mietgericht den

Beschwerdeführer, der Beschwerdegegnerin Fr. 205'512.35 zuzüglich Zinsen zu

bezahlen. Umgekehrt verpflichtete es in teilweiser Gutheissung der Widerklage

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die Beschwerdegegnerin, dem Beschwerdeführer Fr. 16'455.50 zuzüglich Zins zu

bezahlen. Im Übrigen wies das Mietgericht Klage und Widerklage ab (OG act. 106

S. 77 f.). Sowohl Beschwerdeführer als auch Beschwerdegegnerin erhoben

Berufung gegen dieses Urteil (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 8 Ziff. 2). Mit

Beschluss vom 22. Juni 2005 nahm das Obergericht des Kantons Zürich (II. Zivil-

kammer) davon Vormerk, dass die Klagegutheissung im Umfang von Fr. 3'861.55

zuzüglich Zins, die Klageabweisung im Umfang von Fr. 5'634.-- sowie die Ab-

weisung der Widerklage im Fr. 59'239.80 übersteigenden Betrag in Rechtskraft

erwachsen sind (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 52). Sodann verpflichtete

es den Beschwerdeführer im gleichen Entscheid mit weiterem Beschluss, der

Beschwerdegegnerin insgesamt Fr. 509'935.85 zuzüglich Zinsen zu bezahlen. Im

übrigen wies es die Klage ab. Die Widerklage wies es vollumfänglich ab

(angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 53).

Mit Eingabe vom 29. Juli 2005 erhob der Beschwerdeführer rechtzeitig (OG

act. 131/2, KG act. 1) Nichtigkeitsbeschwerde gegen den obergerichtlichen

Beschluss vom 22. Juni 2005, und zwar gegen den zweiten Beschluss im

gleichen Entscheid vom 22. Juni 2005 (KG act. 1 S. 5 Rz 5). Damit beantragt er,

diesen Beschluss aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen

(KG act. 1 S. 2). Mit Präsidialverfügung vom 2. August 2005 wurde der

Beschwerde antragsgemäss (Beschwerde KG act. 1 S. 2) aufschiebende Wirkung

verliehen (KG act. 4). Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung zur

Beschwerde (KG act. 8). Mit innert erstreckter Frist (KG act. 5/2, 9, 11, 13) ein-

gereichter Beschwerdeantwort beantragte die Beschwerdegegnerin die Ab-

weisung der Beschwerde (KG act. 13 S. 2). Diese Beschwerdeantwort wurde mit

Präsidialverfügung vom 30. Januar 2006 dem Beschwerdeführer zugestellt (KG

act. 14).

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 II.

1. Vor den Vorinstanzen hatte der Beschwerdeführer geltend gemacht, die

mangelnde Sicherheit für Mensch und Ware sei ein schwerer Mangel des Miet-

objektes gewesen (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 18 Ziff. 3.2).

a) Die Vorinstanz stellte fest, dass es in der Zeit von anfangs Dezember

1996 bis 4. Januar 1997 zu drei kleineren Brandfällen im Gebäude gekommen

war (Kübelbrand, Brandfall aufgrund einer entflammten WC-Rolle, Papierkorb-

brand). Am 3. Februar 1997 hatte sich in der Liegenschaft ein Grossbrand er-

eignet. In den Monaten Juni/Juli 1997 kam es im Mietobjekt zu Schmierereien,

einem Stromausfall wegen Ausschaltung des Hauptschalters sowie zu Sach-

beschädigungen durch Missbrauch von Farbe. In den Wochen nach dem 17. Juli

1997 kam es zu weiteren Zwischenfällen (Stromausfall, Einsprühen eines Fahr-

zeuges mit dem Inhalt eines Feuerlöschers, Durchschneiden eines Kabels zum

Eingangstor der Parkingeinfahrt, Kübelbrand). Am 15. und 16. August 1997 kam

es zu neuerlichen kleinen Brandfällen (Kübelbrand, Papierkorbbrand) (angefoch-

tener Beschluss KG act. 2 S. 6).

b) Die Vorinstanz erwog, die Häufung von kleineren Anschlägen im Zeitraum

Juni bis Mitte August 1997 in Form von Schmierereien, Farbanschlägen, Sach-

beschädigungen, Stromausfällen infolge Manipulation am Hauptschalter bzw. der

Zeitschaltuhr, Parkschaden, durchgeschnittenen Torkabeln und Kübelbränden

habe den Beschwerdeführer im ungestörten Gebrauch seiner Mietsache be-

einträchtigt und müsse insofern als Mangel bezeichnet werden. Von einem

schweren Mangel könne aber nicht die Rede sein. Die Beeinträchtigung könne

nicht als so erheblich bezeichnet werden, dass dem Beschwerdeführer dadurch

der Gebrauch bzw. die Nutzung der Mietsache objektiv nicht mehr zumutbar

gewesen wäre. Durch die Beeinträchtigung seien bei weiterem Gebrauch der

Mietobjekte keine vitalen Interessen des Beschwerdeführers gefährdet worden.

Diese Beeinträchtigung sei zudem nur von geringer Dauer gewesen. Die

Beschwerdegegnerin habe aufgrund der Häufung der Vorfälle rasch reagiert. Ab

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14. August 1997 sei das ganze Gebäude in ihrem Auftrag durch die (Bewa-

chungsfirma) bewacht worden. Bereits zwei Tage später habe der Urheber der

Vorfälle verhaftet und polizeilich einvernommen werden können. Danach sei es zu

keinen weiteren Vorfällen mehr gekommen. Mit Schreiben vom 21. August 1997

habe die Beschwerdegegnerin sämtlichen Mietern des Gewerbehauses mitgeteilt,

dass nach dem Stand der polizeilichen Untersuchungen Grund zur Annahme

bestehe, dass die Mietliegenschaft von weiteren Anschlägen und Sachbeschädi-

gungen verschont bleiben werde. Mit Schreiben vom 25. August 1997 habe die

Beschwerdegegnerin ferner dem Beschwerdeführer direkt mitgeteilt, dass die

Urheberschaft der diversen Anschläge - mit Ausnahme des grossen Brand-

anschlages - mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststehe, die

Überwachung durch die (Bewachungsfirma) jedoch vorsorglich noch fortgesetzt

werde. Weiter erwog die Vorinstanz, Mitte August 1997 sei die Störung mit der

Verhaftung des Täters objektiv behoben und eine Beeinträchtigung ab diesem

Zeitpunkt jedenfalls nicht mehr gegeben gewesen. Der Beschwerdeführer habe

erklärt, für ihn sei der Grossbrand entscheidend gewesen sowie die Tatsache,

dass dessen Ursache nicht geklärt gewesen sei. Insgesamt könne die zeitlich re-

lativ kurze,

befristete Beeinträchtigung im Gebrauch des Mietobjektes durch die Häufung

kleinerer Anschläge höchstens als leichter Mangel berücksichtigt werden. Der für

den Beschwerdeführer im Vordergrund stehende Umstand, dass am 3. Februar

1997 ein Grossbrand stattgefunden habe, dessen Ursache nicht geklärt gewesen

sei, vermöge für sich allein die Weiterführung der Mietverhältnisse nicht als un-

zumutbar erscheinen lassen (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 20 - 22).

c) Mit seiner Beschwerde beanstandet der Beschwerdeführer, dass die Vo-

rinstanz dabei verschiedene Anschläge nicht aufgeführt und damit eine akten-

widrige Würdigung vorgenommen habe. Die Vorinstanz habe insbesondere die

verschiedenen Brände im Untergeschoss und im 3. Obergeschoss im Dezember

1996, verdächtige Geräusche im Haus im August 1997 und Geisterfahrten des

Lifts im August 1997 in den Erwägungen weggelassen, obwohl sie durch die Ver-

weisung auf OG act. (recte:) 123 S. 5 habe davon ausgehen müssen, dass diese

Anschläge unbestritten seien (Beschwerde KG act. 1 S. 8 f. Rz 18 und 19).

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d) Gegen Entscheide, die dem Weiterzug an das Bundesgericht unterliegen,

ist die Nichtigkeitsbeschwerde von vorliegend nicht in Betracht fallenden Aus-

nahmen abgesehen nicht zulässig (§ 285 Abs. 1 ZPO). Der Weiterzug an das

Bundesgericht in diesem Sinne gilt als gegeben, wenn das Bundesgericht frei

überprüfen kann, ob der geltend gemachte Mangel vorliegt (§ 285 Abs. 2 ZPO).

Der angefochtene Beschluss unterliegt auch der Berufung an das Bundes-

gericht (Art. 46/48 OG; vgl. auch angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 54 Ziff. 10

Abs. 2). Mit der Berufung ans Bundesgericht kann geltend gemacht werden, der

angefochtene Entscheid beruhe auf Verletzung des Bundesrechts (Art. 43 Abs. 1

OG). Das Bundesgericht ist in bezug auf die rechtliche Würdigung der Tatsachen

frei, soweit sie ihm nach Art. 43 OG zukommt (Art. 63 Abs. 3 OG).

Soweit der Beschwerdeführer Verletzungen materiellen Bundesrechts rügt,

kann deshalb auf die Beschwerde nicht eingetreten werden.

e) Nach Art. 55 lit. d OG kann im eidgenössischen Berufungsverfahren im

Zusammenhang mit einer behaupteten Verletzung von Bundesrecht - wozu die

von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang geprüfte Beweislastverteilung

gehört (Art. 8 ZGB) - auch vorgebracht werden, die Feststellung einer nach dem

Bundesrecht zu beurteilenden Tatsache durch die kantonale Instanz beruhe auf

einem offensichtlichen Versehen (vgl. Messmer/Imboden, Die eidgenössischen

Rechtsmittel in Zivilsachen, Zürich 1992, Rz 100; Münch, in: Geiser/Münch

[Hrsg.], Prozessieren vor Bundesgericht, Basel/Frankfurt a.M. 1996, Rz 4.59 und

4.65 f.; s.a. Art. 63 Abs. 2 OG). Inhaltlich entspricht die Versehensrüge nach

Art. 55 Abs. 1 lit. d und Art. 63 Abs. 2 OG der Rüge der Aktenwidrigkeit im Sinne

von § 281 Ziff. 2 ZPO. Eine solche liegt dann vor, wenn ein Bestandteil der Akten

gar nicht oder nicht in seiner wahren Gestalt in die Beweiswürdigung einbezogen

worden ist und sich die angefochtene Feststellung deshalb als "blanker Irrtum"

erweist (ZR 55 Nr. 115; 81 Nr. 88 Erw. 6; von Rechenberg, die Nichtigkeits-

beschwerde in Zivil- und Strafsachen nach zürcherischem Recht, 2. Auflage,

Zürich 1986 S. 27; Spühler/Vock, Rechtsmittel in Zivilsachen im Kanton Zürich

und im Bund, Zürich 1999, S. 67/68; Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur

zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 1997, N 44 zu § 281).

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Demzufolge kann das Kassationsgericht in berufungsfähigen Fällen grundsätzlich

nicht auf den Aktenwidrigkeitseinwand eintreten; ein diesbezüglicher Mangel ist

vor Bundesgericht zu rügen (ZR 81 Nr. 88 Erw. 6; 55 Nr. 115; von Rechenberg,

a.a.O., S. 42; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 14 zu § 285, N 44 a.E. zu § 281;

Spühler/Vock, a.a.O., S. 68).

f) Soweit der Beschwerdeführer eine eigentliche Aktenwidrigkeit durch Nicht-

berücksichtigung verschiedener aktenkundiger Anschläge beanstandet ("akten-

widrige Würdigung"; Beschwerde KG act. 1 S. 9 Rz 19), kann darauf aus den

genannten Gründen ebenfalls nicht eingetreten werden.

g) Aber auch wenn der Beschwerdeführer keine eigentliche Aktenwidrigkeit

im vorgenannten Sinn (vorstehend lit. e) geltend machen will, kann auf die Rüge,

verschiedene (aktenkundige) Anschläge nicht berücksichtigt zu haben, nicht ein-

getreten werden:

aa) Ist das Obergericht auf eine aufgestellte Behauptung überhaupt nicht

eingegangen, muss angenommen werden, dass es dieselbe als rechtlich un-

erheblich angesehen hat (von Rechenberg, a.a.O., S. 41).

bb) Auch im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz

die in OG act. 123 S. 5 erwähnten Vorkommnisse, welche die Vorinstanz in

Ziff. 3.4 auf S. 20 des angefochtenen Beschlusses bei ihrer Aufzählung von

Anschlägen gemäss OG act. 123 S. 5 nicht speziell erwähnte, als rechtlich

unerheblich erachtete bzw. davon ausging, dass diese zu keiner anderen Be-

wertung des Mangels - speziell nicht zur Bewertung als schwerer Mangel -

führten. Die Bewertung einer Tatsache als Mangel oder "kein Mangel" und, bei

Bewertung als Mangel, dessen Qualifikation im Sinne von Art. 259b OR als

leichten oder schweren Mangel (vgl. angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 23

Ziff. 3.5.1 und S. 31 Ziff. 3.5.11) ist eine solche rechtlicher und nicht tatsächlicher

Natur. Der Beschwerdeführer kann die Rüge, die Vorinstanz habe bei ihrer

Qualifikation der Mängel im Sinne von Art. 259b OR verschiedene Anschläge zu

Unrecht nicht berücksichtigt, in der eidgenössischen Berufung vor Bundesgericht

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anbringen. Im vorliegenden Verfahren kann deshalb nicht darauf eingetreten

werden.

cc) Die Vorinstanz hielt verschiedentlich (angefochtener Beschluss KG act. 2

S. 21 unten, S. 22 zweiter Absatz) fest, dass für den Beschwerdeführer der

Grossbrand vom 3. Februar 1997 und der Umstand, dass dessen Ursache nicht

geklärt gewesen sei, entscheidend gewesen seien bzw. im Vordergrund ge-

standen hätten. Dies wird vom Beschwerdeführer nicht beanstandet. War das so,

waren demnach für den Beschwerdeführer die verschiedenen kleineren An-

schläge jedenfalls nach der Aufdeckung der Urheberschaft nicht entscheidend

und erwuchs ihm deshalb kein Nachteil daraus, dass die Vorinstanz einzelne nicht

speziell erwähnte. Auch deshalb ist auf diese Rüge nicht einzutreten.

2. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe auf S. 20 des

angefochtenen Beschlusses bei ihrer Beurteilung, ob die Mietsache im fraglichen

Zeitraum mangelhaft gewesen sei oder nicht, gänzlich ausser Acht gelassen,

dass die Beschwerdegegnerin im Beweisverfahren durch A., ihre im Mietobjekt

wohnende Hauswartin, habe vortragen lassen, diese habe sich aufgrund der

Anschlagsserie und aufgrund des Grossbrandes vom 3. Februar 1997 derart ver-

ängstigt gefühlt, dass sie sich zu ihrer eigenen Sicherheit einen Hund gekauft

habe und dass ihr ältester Sohn nur noch mit einem Hammer durch die Liegen-

schaft gegangen sei. Indem die Vorinstanz nicht darauf abgestellt habe, habe sie

eine aktenwidrige und willkürliche Würdigung vorgenommen (Beschwerde KG

act. 1 S. 9 f. Rz 20 - 22).

Die vorinstanzliche Würdigung, welche der Beschwerdeführer als akten-

widrig und willkürlich rügt, ist eine solche rechtlicher Natur, nämlich, ob ein Man-

gel im Sinne des Mietrechts vorlag und ob ein solcher schwer war (angefochtener

Beschluss KG act. 2 S. 20 - 22). Für entsprechende Rügen ist der Beschwerde-

führer ans Bundesgericht zu verweisen (vorstehend Ziff. 1.d). Dies gilt auch für

die Frage, ob bei dieser Beurteilung die Umstände, dass sich die Hauswartin aus

Angst zu ihrer Sicherheit einen Hund angeschafft hatte und ihr ältester Sohn nur

noch mit einem Hammer durch die Liegenschaft gegangen war, erheblich sind

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oder nicht (vgl. auch vorstehend Ziff. 1.g.aa). Im vorliegenden Verfahren kann

auch darauf nicht eingetreten werden.

3. Der Beschwerdeführer bezeichnet es als "auffallend", dass die Vorinstanz

nicht gewürdigt habe, dass es der im Mietobjekt wohnende Sohn der von der

Beschwerdegegnerin angestellten Hauswartin gewesen sei, der eine über mehre-

re Monate anhaltende Anschlagsserie begangen habe. Die Vorinstanz habe ver-

kannt, dass auch der Sohn der Hauswartin unter den gegebenen Umständen

Hilfsperson der Beschwerdegegnerin gewesen sei. Richtigerweise und willkürfrei

hätte die Vorinstanz - so der Beschwerdeführer weiter - feststellen müssen, dass

die Beschwerdegegnerin auch deshalb ihrer vertraglichen Pflicht zur Bereit-

stellung eines vertragsgemässen Mietobjektes nicht nachgekommen und das

Objekt mit einem schweren Mangel behaftet gewesen sei (Beschwerde KG act. 1

S. 10 f. Rz 23 - 26).

Die Vorinstanz berücksichtigte durchaus, dass der Sohn der Hauswartin,

welche mit ihrer Familie im Gebäude wohnte, für die Anschläge verantwortlich war

(angefochtenes Urteil KG act. 2 S. 19 unten, S. 21 Mitte). Dass sie daraus nicht

die vom Beschwerdeführer postulierten rechtlichen Schlüsse zog (Beschwerde

KG act. 1 S. 10 f. Rz 26), ist gegebenenfalls vor Bundesgericht vorzutragen. Auch

auf diese rechtlichen Fragen kann im vorliegenden Verfahren nicht eingetreten

werden. Ob der Sohn der Hauswartin unter den gegebenen Umständen - weil er

gewisse Arbeiten für die Hauswartin ausgeführt habe - Hilfsperson der Beschwer-

degegnerin gewesen war, spielte für die Vorinstanz in diesem Zusammenhang

(Prüfung des Vorliegens eines Mangels bzw. von dessen Schwere durch die ver-

schiedenen Anschläge und Brände) offensichtlich aus rechtlichen Gründen keine

Rolle. Auch auf die Rüge, dies nicht berücksichtigt zu haben, kann deshalb in die-

sem Verfahren nicht eingetreten werden (vorstehend Ziff. 1.g.aa i.V. mit 1.d).

4. Der Beschwerdeführer rügt als "aktenwidrig und willkürlich", die Vor-

instanz habe auf S. 20 des angefochtenen Beschlusses ausgeführt, dass seine

vitalen Interessen nicht gefährdet worden seien und die Beeinträchtigung nur von

kurzer Dauer gewesen sei (Beschwerde KG act. 1 S. 11 Rz 28). Diese Rüge

detailliert er wie folgt:

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4.1. Die Hauswartin A. habe die Sicherheit im Mietobjekt als derart katastro-

phal qualifiziert, dass sie sich zu ihrem eigenen Schutz einen Hund gekauft habe

und ihr Sohn nur noch mit dem Hammer durch die Liegenschaft gegangen sei

(Beschwerde KG act. 1 S. 11 Rz 29).

Dazu ist auf vorstehende Ziff. 2 zu verweisen. Es ist davon auszugehen,

dass die Vorinstanz diesen Umständen aus rechtlichen Gründen keine Relevanz

zumass. Auf diese rechtliche Frage kann nicht eingetreten werden.

4.2. Die vitalen Interessen des Beschwerdeführers, z.B. seine Gesundheit,

seien spätestens seit dem Grossbrand vom 3. Februar 1997 massiv gefährdet

gewesen. Die Mitarbeiter hätten nach diesem Grossbrand permanent Angst

gehabt, im Mietobjekt zu verweilen. Die Vorinstanz habe es unterlassen, bei der

Frage der vitalen Gefährdung der Interessen des Beschwerdeführers die Zeugen-

aussagen dieser Mitarbeiter zu würdigen und den Grossbrand vom 3. Februar

1997 ebenfalls zu berücksichtigen. Sie habe diesen Grossbrand in den Erwägun-

gen auf S. 20 schlicht vergessen (Beschwerde KG act. 1 S. 11 Rz 30).

Auf S. 20 f. des angefochtenen Beschlusses (KG act. 2) in Erw. III.3.4. prüfte

die Vorinstanz die Anschläge, als deren Urheber der Sohn der Hauswartin ver-

haftet wurde. Die Bedeutung des Grossbrandes vom 3. Februar 1997 für die

Mietverhältnisse zwischen den Parteien prüfte die Vorinstanz auf S. 22 des an-

gefochtenen Beschlusses. Die Vorinstanz hat mithin den Grossbrand vom 3. Fe-

bruar 1997 auf S. 20 des angefochtenen Beschlusses nicht etwa "schlicht verges-

sen", sondern sie hat ihn zwei Seiten später geprüft. Insoweit geht die Rüge fehl.

Mit den vorinstanzlichen Erwägungen auf S. 22 zu diesem Grossbrand setzt sich

der Beschwerdeführer nicht auseinander. Insoweit ist auf seine Rüge nicht einzu-

treten.

4.3. Die Anschlagsserie habe im Dezember 1996 begonnen. Eine rasche

und effiziente Reaktion der Beschwerdegegnerin hätte gemäss Beschwerdeführer

spätestens nach der Anschlagsserie im Juni 1997 erfolgen müssen. Die

Beschwerdegegnerin habe damit im Gegensatz zur vorinstanzlichen Erwägung

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nicht rasch reagiert, sondern während Monaten überhaupt nicht (Beschwerde KG

act. 1 S. 11 f. Rz 31; auch S. 12 Rz 32).

Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdegegnerin habe aufgrund der Häufung

der Vorfälle rasch reagiert. Ab 14. August 1997 sei das ganze Gebäude in ihrem

Auftrag durch die (Bewachungsfirma) überwacht worden. Bereits zwei Tage

später habe der Urheber der Vorfälle verhaftet werden können (angefochtener

Beschluss KG act. 2 S. 20). Damit brachte die Vorinstanz zum Ausdruck, die

Beschwerdegegnerin habe als Vermieterin im Sinne von Art. 256 OR (vgl. an-

gefochtener Beschluss KG act. 2 S. 20 Ziff. 3.4. am Anfang) genügend rasch auf

die Anschläge reagiert. Dies ist eine Rechtsfrage, auf die im vorliegenden Ver-

fahren nicht eingetreten werden kann (vorstehend Ziff. 1.d).

4.4. Die Vorinstanz unterlasse es, auf S. 20 auszuführen, dass trotz der

Bewachung des Mietobjektes am 15. und 16. August 1997 weitere Anschläge

erfolgt seien. Das Mietobjekt sei daher zu Beginn der Bewachung am 14. August

1997 noch nicht sicher gewesen (Beschwerde KG act. 1 S. 12 Rz 33).

Die Vorinstanz stellte nicht fest, dass das Gebäude ab 14. August 1997 vor

Anschlägen sicher gewesen sei. Die Vorinstanz übersah nicht, dass es noch am

15. und 16. August 1997 zu neuerlichen Brandfällen gekommen war (angefochte-

ner Beschluss KG act. 2 S. 6 unten). Die Vorinstanz stellte fest, dass der Täter

zwei Tage nach Beginn der Überwachung verhaftet werden konnte (angefochte-

ner Beschluss KG act. 2 S. 20 unten). Die Rüge - sollten die Vorbringen des Be-

schwerdeführers unter dieser Randziffer überhaupt als solche zu verstehen sein -

geht am angefochtenen Beschluss vorbei und damit fehl.

4.5. Die Vorinstanz komme zum Schluss, dass Mitte August 1997 die

Störung mit der Verhaftung des Täters behoben und eine Beeinträchtigung ab

diesem Zeitpunkt nicht mehr gegeben gewesen sei. Das sei aktenwidrig und will-

kürlich. Weder die Parteien noch andere Mieter der Liegenschaft hätten davon

ausgehen dürfen, dass der Urheber der Vorfälle verhaftet gewesen sei. Eine

Verurteilung des Täters wegen den Anschlägen - nicht wegen des Grossbrandes -

sei erst am 22. Oktober 1999 erfolgt. Eine objektive Betrachtung verbiete es, am

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16. August 1997 von einem bekannten und verhafteten Urheber der Vorfälle oder

dem Täter zu sprechen (Beschwerde KG act. 1 S. 12 Rz 34 f., S. 20 Rz 70).

Die Vorinstanz erwog, dass der Täter erst mit Erziehungsverfügung vom

22. Oktober 1999 fehlbar erklärt worden sei, spiele keine entscheidende Rolle.

Bereits anlässlich der polizeilichen Einvernahmen vom 16., 18. und 20. August

1997 habe er sich hinsichtlich der ihm angelasteten Delikte geständig erklärt,

weshalb bereits in jenem Zeitpunkt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlich-

keit von seiner Täterschaft habe ausgegangen werden können (angefochtener

Beschluss KG act. 2 S. 21).

Die Vorinstanz verkannte mithin keineswegs, dass der Täter erst im Oktober

1999 schuldig erklärt wurde. Mit ihrer Erläuterung, weshalb trotzdem bereits Mitte

August 1997 mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit von seiner Täter-

schaft habe ausgegangen werden können, setzt sich der Beschwerdeführer nicht

auseinander. Seine Rüge geht fehl, soweit überhaupt darauf einzutreten ist.

4.6. Nachdem die Beschwerdegegnerin bis 14. August 1997 weder auf die

Anschlagsserie noch auf den Grossbrand reagiert und ihre Reaktion mit der

Bewachung durch die (Bewachungsfirma) am 14. August 1997 eine neuerliche

Anschlagsserie am 15. und 16. August 1997 zur Folge gehabt habe, sei es

aktenwidrig und willkürlich, eine Störung ab Mitte August 1997 zu verneinen. Die

Vorinstanz nehme fälschlicherweise eine objektive Betrachtung aus dem Blick-

winkel 22. Juni 2005 vor, was "per se" willkürlich sei (Beschwerde KG act. 1 S. 12

Rz 36, S. 20 Rz 70).

Einerseits übergeht der Beschwerdeführer bei dieser Rüge die für die Vor-

instanz entscheidenden Umstände, dass der Täter am 16. August 1997 verhaftet

werden konnte, geständig war und es danach zu keinen weiteren Vorfällen mehr

kam (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 20 f.). Seine Rüge geht an diesen

Erwägungen vorbei und damit fehl. Andererseits sind die Fragen, ob die Vor-

instanz eine zutreffende oder eine falsche objektive Betrachtung vornahm und

den rechtlich relevanten Zeitpunkt richtig oder falsch bestimmte, solche des Bun-

desrechts, auf die vorliegend nicht eingetreten werden kann. Abgesehen davon

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nahm die Vorinstanz ihre diesbezügliche Beurteilung durchaus aus dem Blick-

winkel Mitte August 1997 und nicht per Urteilszeitpunkt vor (angefochtener

Beschluss KG act. 2 S. 20 - 22).

4.7. Die Vorinstanz habe die beiden Schreiben der Beschwerdegegnerin

vom 21. und 25. August 1997 willkürlich interpretiert und insbesondere nicht in

einen Zusammenhang mit den Zeugenaussagen zur Sicherheitslage im August

1997 gestellt (Beschwerde KG act. 1 S. 13 - 15 Rz 37 - 47).

a) Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdegegnerin habe mit Schreiben vom

21. August 1997 sämtlichen Mietern des Gewerbehauses mitgeteilt, dass nach

dem Stand der polizeilichen Ermittlungen Grund zu Annahme bestehe, dass die

Mietliegenschaft von weiteren Anschlägen und Sachbeschädigungen verschont

bleiben werde. Mit Schreiben vom 25. August 1997 habe die Beschwerdegegne-

rin ferner dem Beschwerdeführer direkt mitgeteilt, dass die Urheberschaft der

diversen Anschläge - mit Ausnahme des grossen Brandanschlages - mit an

Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststehe, die Überwachung durch die

(Bewachungsfirma) jedoch vorsorglich noch fortgesetzt werde. Mitte August 1997

sei die Störung mit der Verhaftung des Täters objektiv behoben und eine Be-

einträchtigung ab diesem Zeitpunkt jedenfalls nicht mehr gegeben gewesen. Der

Ansicht der Erstinstanz, wonach dem Beschwerdeführer der Gebrauch der

Mietsache trotz der Schreiben der Beschwerdegegnerin und ihrer Information an-

lässlich der Mieterversammlung objektiv nicht mehr zumutbar gewesen sein solle,

könne nicht gefolgt werden. Inwiefern die Schreiben wenig glaubwürdig gewirkt

hätten und primär zum Zweck der Mieterbeschwichtigung verfasst erscheinen

sollten, sei nicht ersichtlich. Deren Inhalt habe den Tatsachen entsprochen. Der

Beschwerdeführer habe denn selber auch gar nicht geltend gemacht, die ge-

nannten Schreiben der Beschwerdegegnerin seien aus seiner Sicht unglaubwür-

dig gewesen (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 20 f.).

b) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe dabei gänzlich

weggelassen, dass gemäss dem Protokoll der Mieterversammlung vom

26. August 1997 das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 21. August 1997

bei den Mitarbeitern der B. AG, einer Mitmieterin im Mietobjekt, das Brandtrauma

-   14   -

wieder ausgelöst habe, dass der Zeuge C. bestätigt habe, dass auch andere

Mieter Angst vor einer Wiederholung des Brandes gehabt hätten, da die Ursache

nicht geklärt gewesen sei, und dass der Zeuge D. die Liegenschaft als Tollhaus

beschrieben habe (Beschwerde KG act. 1 S. 13 Rz 38 mit Verweisungen auf MG

act. 8/26 S. 7 sowie Prot. S. 198 und S. 206).

aa) Der Hinweis, dass gemäss einer Aussage der B. AG an der Mieter-

versammlung vom 26. August 1997 das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom

21. August 1997 bei den Mitarbeitern wieder das Brandtrauma ausgelöst habe,

widerlegt die vorinstanzlichen Erwägungen zu den Schreiben der Beschwerde-

gegnerin vom 21. und 25. August 1997 (vorstehend lit. a) nicht und zeigt keine

Willkür dabei auf. Wenn die Vorinstanz dabei nicht speziell auf die vom

Beschwerdeführer zitierte Aussage der B. AG an der Mieterversammlung vom

26. August 1997 Bezug nahm, so offenkundig deshalb, weil diese ihre Würdigung

der Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 21. und 25. August 1997 als den

Tatsachen entsprechend und glaubwürdig nicht beeinflusste. Das ist nicht willkür-

lich.

bb) Die vom Beschwerdeführer zitierte Aussage des Zeugen C. (MG Prot.

S. 198) bezieht sich nicht auf den Zeitpunkt ab 21. August 1997. Sie geht an den

gerügten vorinstanzlichen Erwägungen vorbei. Das Gleiche gilt für die zitierte

Aussage des Zeugen D. (MG Prot. S. 206 unten).

cc) Diese Rüge geht fehl.

c) Die Beschwerdegegnerin schreibe - so der Beschwerdeführer - am

21. August 1997 von eindrücklichen und beklemmenden Erinnerungen bezüglich

dem Grossbrand vom 3. Februar 1997 bzw. von Beunruhigung über die jüngsten

Vorkommnisse und von einer Erhöhung der Sicherheit von Mietern und Benützern

der Liegenschaft. Damit bestätige sie, dass auch sie am 21. August 1997 von

unhaltbaren Zuständen bezüglich Sicherheit im Mietobjekt ausgegangen sei

(Beschwerde KG act. 1 S. 13 Rz 39 mit Verweisung auf MG act. 8/23).

-   15   -

Die Beschwerdegegnerin schrieb im vom Beschwerdeführer zitierten

Schreiben vom 21. August 1997 nicht nur in der Vergangenheitsform von

eindrücklicher und beklemmender Erinnerung, sondern auch in der Gegenwarts-

form davon, dass Grund zur Annahme bestehe, dass die Liegenschaft von

weiteren Anschlägen und Sachbeschädigungen verschont bleiben werde (MG

act. 8/23). Im Schreiben vom 25. August 1997 an den Beschwerdeführer spezifi-

zierte sie zudem, dass die Urheberschaft der diversen Anschläge mit an Sicher-

heit grenzender Wahrscheinlichkeit feststehe (nicht endgültig geklärt sei allerdings

der grosse Brandfall). Deshalb bestehe kein Grund zu weiterer Besorgnis (MG

act. 8/25 S. 1). Dies übergeht der Beschwerdeführer bei seinem Zitat aus dem

Schreiben vom 21. August 1997. Auch diese Rüge geht deshalb fehl.

d) Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, die Beschwerdegegnerin

habe seine schriftliche Anfrage vom 19. August 1997 nicht beantwortet, insbe-

sondere auch nicht die Frage nach dem Grund von neuen Anschlägen trotz

(Bewachungsfirma)-Bewachung. Diese konkrete Anfrage hätte dem Beschwer-

deführer Anspruch auf eine konkrete und detaillierte Antwort gegeben. Die Vor-

instanz habe aber diese Anfrage auf S. 20 des angefochtenen Beschlusses in

willkürlicher Weise verschwiegen (Beschwerde KG act. 1 S. 13 Rz 40 mit Verwei-

sung auf MG act. 8/22).

Einerseits handelte es sich beim Schreiben des Beschwerdeführers an die

Beschwerdegegnerin vom 19. August 1997 nicht um eine Anfrage, sondern expli-

zit um eine Feststellung zur Kenntnisnahme (MG act. 8/22). Andererseits war die-

ses Schreiben obsolet, nachdem der Täter gefasst worden war, und brauchte die

Vorinstanz auch deshalb nicht darauf einzugehen, ohne in Willkür zu verfallen.

Auch diese Rüge geht fehl.

e) Gemäss Beschwerdeführer sei es für die Mieter der Liegenschaft trotz

des Schreibens der Beschwerdegegnerin vom 21. August 1997 schlichtweg nicht

nachvollziehbar gewesen, weshalb plötzlich Grund zur Annahme bestanden

haben solle, dass die Liegenschaft von weiteren Anschlägen und Sachbeschä-

digungen verschont bleiben würde (Beschwerde KG act. 1 S. 13 f. Rz 41).

-   16   -

Sollte der Beschwerdeführer diese Bemerkung als Rüge verstehen, ginge

auch diese fehl: Gemäss Vorinstanz erklärte die Beschwerdegegnerin im

Schreiben vom 25. August 1997 dem Beschwerdeführer direkt, warum Grund zu

dieser Annahme bestanden habe, nämlich weil die Urheberschaft der Anschläge

mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststehe. An der Mieter-

versammlung vom 26. August 1997 habe die Beschwerdegegnerin mitgeteilt,

dass die Kantonspolizei die Person gefasst habe (angefochtener Beschluss KG

act. 2 S. 20 f.). Daran geht die Rüge vorbei.

f) Der Beschwerdeführer verweist darauf, dass die Erstinstanz in sorgfältiger

Würdigung der Umstände aus dem Blickwinkel "August 1997" festgestellt habe,

dass das wenig aussagekräftige Schreiben der Beschwerdegegnerin vom

21. August 1997 wenig geeignet gewesen sei, Vertrauen zu wecken und die

Gemüter zu beruhigen (Beschwerde KG act. 1 S. 14 Rz 42).

Die Vorinstanz begründete, weshalb der erstinstanzlichen Auffassung nicht

gefolgt werden könne (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 21). Mit dem

blossen Hinweis auf diese erstinstanzliche Auffassung weist der Beschwerde-

führer keinen Nichtigkeitsgrund nach.

g) Der Beschwerdeführer habe auf das Schreiben der Beschwerdegegnerin

vom 21. August 1997 umgehend reagiert und bereits am 22. August 1997 schrift-

lich darauf hingewiesen, dass die Bewachung der Liegenschaft ungenügend

gewesen sei. Die Vorinstanz habe in willkürlicher Weise auch diese Anfrage des

Beschwerdeführers und seinen Anspruch auf eine konkrete und detaillierte Ant-

wort verschwiegen (Beschwerde KG act. 1 S. 14 Rz 43 mit Verweisung auf MG

act. 8/24).

Einerseits stellt sich das Schreiben des Beschwerdeführers vom 22. August

1997 weder als Reaktion auf das Schreiben der Beschwerdegegnerin noch als

Anfrage dar, sondern als Feststellung mit der Avisierung, nach dem 26. August

1997 eine detaillierte Stellungnahme zuzustellen (MG act. 8/24). Eine Antwort auf

dieses Schreiben war offenkundig nicht erwartet. Wie bereits das Schreiben vom

19. August 1997 (vgl. dazu vorstehend lit. d) wurde es explizit zur Kenntnisnahme

-   17   -

zugestellt. Andererseits war dieses Schreiben für die vom Beschwerdeführer hier-

unter beanstandete vorinstanzliche Würdigung der Schreiben der Beschwerde-

gegnerin vom 21. und 25. August 1997 offensichtlich ohne wesentliche Bedeu-

tung, und die Vorinstanz verfiel nicht in Willkür, wenn sie dieses Schreiben in

diesem Zusammenhang nicht erwähnte. Auch diese Rüge geht fehl.

h) Das Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 25. August 1997 sei

ernüchternd, pauschalisiert, widersprüchlich und an Kürze nicht zu überbieten

gewesen. Plötzlich soll die Urheberschaft der Anschläge mit an Sicherheit gren-

zender Wahrscheinlichkeit festgestanden haben. Die entscheidende Frage am

25. August 1997 sei aber gewesen, ob solche Vorfälle wieder geschehen könn-

ten, was mit der Feststellung der Urheberschaft ohne Ausführungen dazu, ob der

Urheber im Gefängnis gewesen oder frei herumgelaufen sei, nicht beantwortet

gewesen sei (Beschwerde KG act. 1 S. 14 Rz 44).

Diese gemäss Beschwerdeführer entscheidende Frage wurde gemäss der

vorinstanzlichen Feststellung von der Beschwerdegegnerin am folgenden Tag an

der Mieterversammlung vom 26. August 1997 beantwortet (angefochtener

Beschluss KG act. 2 S. 21). Die Rüge - sind diese Ausführungen des Beschwer-

deführers als solche zu verstehen - geht offensichtlich fehl.

i) Mit ihrem Schreiben vom 25. August 1997 habe die Beschwerdegegnerin -

so der Beschwerdeführer weiter - gesamthaft zum Ausdruck gebracht, dass sie

selbst die Sicherheit im Mietobjekt noch am 25. August 1997 als derart prekär

betrachtet habe, dass eine weitere Bewachung auch aus ihrer Sicht angezeigt

gewesen sei. Dass weitere Anschläge gedroht hätten und gerade auch deswegen

keine Entwarnung angezeigt gewesen sei, sei auch für die Vorinstanz erkennbar

gewesen (Beschwerde KG act. 1 S. 14 Rz 45).

Das Gegenteil trifft zu. Die Vorinstanz erwog, Mitte August 1997 sei die

Störung mit der Verhaftung des Täter objektiv behoben und eine Beeinträchtigung

jedenfalls ab diesem Zeitpunkt nicht mehr gegeben gewesen. Dass die (Be-

wachungsfirma)-Bewachung trotzdem sicherheitshalber noch aufrecht erhalten

bleiben sollte, sei nachvollziehbar und habe das Risiko, dass es zu weiteren Vor-

-   18   -

fällen kommen würde, zusätzlich minimiert (angefochtener Beschluss KG act. 2

S. 21). Daraus, d.h. aus der Aufrechterhaltung der (Bewachungsfirma)-

Bewachung trotz Fassung des Täters, abzuleiten, dass weitere Anschläge (aus

der bisherigen "Serie") gedroht hätten, deswegen keine Entwarnung angezeigt

gewesen sei und die Mieter zusätzlich verunsichert worden seien, geht nicht an.

k) Als Resultat seiner Ausführungen in Rz 34 - 45 der Beschwerde bezeich-

net der Beschwerdeführer die vorinstanzliche Erwägung als willkürlich, dass nicht

ersichtlich sei, inwiefern die Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 21. und

25. August 1997 wenig glaubwürdig gewirkt haben sollten (Beschwerde KG act. 1

S. 15 Rz 46). Zu einer Gesamtbetrachtung (im Einzelnen vorstehend lit. b - i) ge-

hören in diesem Zusammenhang nicht nur die beiden Schreiben der Beschwerde-

gegnerin vom 21. und 25. August 1997, sondern auch ihre Auskünfte und Mit-

teilungen anlässlich der Mieterversammlung vom 26. August 1997, dass die

Kantonspolizei eine Person (gemeint: die Person, die mit an Sicherheit grenzen-

der Wahrscheinlichkeit als Urheber feststehe) gefasst habe, und der Umstand,

dass der Täter tatsächlich gefasst worden war und aufgrund seiner Geständnisse

bereits damals mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit von seiner Täter-

schaft ausgegangen werden konnte (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 21).

Auch bei einer solchen Gesamtbetrachtung sind die gerügten vorinstanzlichen

Erwägungen unter dem Willküraspekt nicht zu beanstanden (auch wenn bei einer

freien Prüfung eine andere Wertung möglich wäre, wie die erstinstanzliche Wür-

digung zeigt [erstinstanzliches Urteil OG act. 106 S. 66 f.]). Willkür in der Beweis-

würdigung (§ 281 Ziff. 2 ZPO) liegt nur vor, wenn der vom Sachrichter gezogene

Schluss für einen unbefangen Denkenden als unhaltbar erscheint. Eine vertret-

bare Beweiswürdigung ist daher noch nicht willkürlich, auch wenn die Kassati-

onsinstanz an Stelle des Sachrichters allenfalls anders entschieden hätte (von

Rechenberg, a.a.O., S. 28). Die hierunter gerügte vorinstanzliche Würdigung ist

vertretbar. Dies bezieht sich auf die tatsächlichen Feststellungen und Wertungen

der Vorinstanz. Ob ihre Wertungen in rechtlicher Hinsicht (Frage der Zumutbar-

keit) zutreffen oder nicht, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen (vor-

stehend Ziff. 1.d).

-   19   -

l) Die Vorinstanz erwog in diesem Zusammenhang, keine entscheidende

Rolle spiele, dass der Täter erst mit Erziehungsverfügung vom 22. Oktober 1999

fehlbar erklärt worden sei. Bereits anlässlich der polizeilichen Einvernahmen vom

16., 18. und 20. August 1997 habe er sich hinsichtlich der ihm angelasteten

Delikte geständig gezeigt, weshalb bereits in jenem Zeitpunkt mit an Sicherheit

grenzender Wahrscheinlichkeit von seiner Täterschaft habe ausgegangen werden

können (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 21).

Der Beschwerdeführer beanstandet, damit nehme das Obergericht erneut

eine falsche objektive Perspektive wahr. Massgebend sei einzig der Sach- und

Wissensstand August 1997 und nicht derjenige Oktober 1999 (Beschwerde KG

act. 1 S. 15 Rz 47).

Diese Rüge ist nicht nachvollziehbar, bezog sich die Vorinstanz doch explizit

auf den "Sach- und Wissensstand" im August 1997, nämlich nach den polizeili-

chen Einvernahmen des geständigen Verdächtigen vom 16., 18. und 20. August

1997. Die Rüge geht fehl.

4.8. "Aktenwidrig und willkürlich" sei die vorinstanzliche Feststellung, er habe

nicht geltend gemacht, die Schreiben der Beschwerdegegnerin seien unglaub-

würdig gewesen, deshalb, weil er gar nicht zur Glaubwürdigkeit dieser Schreiben

befragt worden sei, sondern lediglich dazu, ob nach dem Schreiben vom

25. August 1997 eine weitere Verunsicherung zum Ausdruck gekommen sei

(Beschwerde KG act. 1 S. 15 Rz 48 f.).

Der Beschwerdeführer wurde an der sowohl von der Vorinstanz als auch

von ihm angeführten Protokollstelle (MG Prot. S. 285 f.) gefragt, was er dazu

sage, dass die Beschwerdegegnerin geltend mache, man hätte im Schreiben vom

25. August 1997 erklärt, dass die Urheberschaft der kleinen Brände feststünde,

sowie, dass daraufhin seitens der Mieter keine weitere Verunsicherung zum Aus-

druck gekommen sei. Der Beschwerdeführer antwortete, entscheidend sei der

Grossbrand gewesen. Ein einmaliger Kübelbrand könne noch als Lausbuben-

streich abgetan werden, jedoch nicht, wenn es der Sohn der Hausabwartin sei.

Tatsache sei gewesen, dass die Brandursache nicht geklärt gewesen sei, und er

-   20   -

könne doch nicht seine wirtschaftliche Existenz und diejenige seiner Mitarbeiter

gefährden.

Damit ist die vorinstanzliche Feststellung, der Beschwerdeführer habe selber

gar nicht geltend gemacht, die Schreiben der Beschwerdegegnerin seien aus

seiner Sicht unglaubwürdig gewesen, sondern er habe erklärt, für ihn sei der

Grossbrand entscheidend gewesen sowie die Tatsache, dass dessen Ursache

nicht geklärt gewesen sei (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 21 unten), nicht

willkürlich. Der Beschwerdeführer war konkret auf das Schreiben der Beschwer-

degegnerin vom 25. August 1997 angesprochen worden. Tatsächlich erklärte er

daraufhin nicht etwa, dieses sei aus seiner Sicht unglaubwürdig. Vielmehr erklärte

er, entscheidend sei der Grossbrand gewesen. Die vorinstanzliche Feststellung ist

demnach richtig. Die Rüge geht fehl.

4.9. "Aktenwidrig und willkürlich" seien die vorinstanzlichen Feststellungen,

anlässlich der Mieterversammlung vom 26. August 1997 sei bekannt gegeben

worden, dass eine Person gefasst worden sei, und dass die Nichtbekanntgabe

des Namens aus Persönlichkeitsgründen an der Einschätzung der Gefahren-

situation nichts geändert hätte (Beschwerde KG act. 1 S. 15 f. Rz 50 - 55).

a) Im Protokoll der Mieterversammlung vom 26. August 1997 wurde festge-

halten, dass die Beschwerdegegnerin auf Frage der B. AG erklärt hatte, die Kan-

tonspolizei habe eine Person gefasst. Seitens der Beschwerdegegnerin sei Straf-

anzeige gegen diese Person eingereicht worden. Aus Gründen des

Persönlichkeitsschutzes nenne die Beschwerdegegnerin keinen Namen (MG

act. 8/26 S. 7). Die vorinstanzliche Feststellung der Bekanntgabe an der Mieter-

versammlung vom 26. August 1997, dass eine Person gefasst worden sei, trifft

somit zu und ist nicht willkürlich.

b) Die Vorinstanz erwog, dass die Information, aus welchem Benutzerkreis

der Liegenschaft der mutmassliche Täter stammte, hinsichtlich der Einschätzung

der Gefahrensituation kaum etwas geändert hätte. Der Beschwerdeführer habe

jedenfalls selber auch keine diesbezüglichen Fragen gestellt oder weitere Infor-

mationen verlangt (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 22 oben).

-   21   -

aa) Der Beschwerdeführer behauptet, die Beschwerdegegnerin habe den

Namen des Täters nur deshalb verschwiegen, weil sie habe vertuschen wollen,

dass sie selbst kausal - in Form des Sohnes der Hauswartin - für sämtliche

Anschläge verantwortlich gewesen sei (Beschwerde KG act. 1 S. 16 Rz 54).

Einerseits zeigt der Beschwerdeführer nicht auf, aus welchen Akten sich dies

ergeben soll. Andererseits geht diese Behauptung an der in diesem Zusammen-

hang beanstandeten vorinstanzlichen Erwägung - hinsichtlich der Einschätzung

der Gefahrensituation - vorbei. Auf diese Behauptung ist deshalb nicht weiter

einzugehen.

bb) Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, aus dem angefochtenen

Beschluss gehe nicht hervor, weshalb die Vorinstanz der Meinung sei, die Kennt-

nis des Täters sei für die Einschätzung der Gefahrensituation nicht relevant

gewesen. Demgegenüber habe das Mietgericht ausgeführt, dass die Frage, aus

welchem Benutzerkreis der Täter stamme (Kunden, Mitarbeiter, Dienstpersonal,

externe Mitarbeiter etc.), für die Einschätzung der Gefahrensituation sehr wohl

entscheidend gewesen sei. Wäre bekannt gewesen, dass der Täter in der

Liegenschaft gewohnt und daher jederzeit Zutritt gehabt habe, wären die Fragen

nach dem Schliesssystem der Liegenschaft für die Ermittlung der Täterschaft

obsolet geworden, hätte dies aber auf Seiten der Mieter sicher noch die Frage

nach allfälligen Mittätern aufgeworfen (Beschwerde KG act. 1 S. 16 f. Rz 55).

Einerseits erscheint ohne weiteres als klar, weshalb die Vorinstanz der

Auffassung war, dass die Information, aus welchem Benutzerkreis der Liegen-

schaft der mutmassliche Täter stammte, hinsichtlich der Einschätzung der Gefah-

rensituation kaum etwas geändert hätte. War der mutmassliche Täter gefasst, war

die Gefahrensituation bezüglich der von ihm verübten Taten bereinigt und

insoweit keine Gefahr mehr vorhanden, ohne dass die Person des Täters noch

wesentlich war. Bezüglich der Tat(en), die nicht von ihm verübt worden waren

(evtl. Grossbrand vom 3.2.1997), war auch nicht ersichtlich, inwiefern der

Benutzerkreis, aus dem der gefasste Täter stammte, für die Einschätzung der

Gefahrensituation relevant gewesen wäre. Anderseits war gemäss anschliessen-

der vorinstanzlicher Erwägung, welche vom Beschwerdeführer in der Beschwerde

-   22   -

übergangen wird, zumindest im damaligen Zeitpunkt der Benutzerkreis, aus

welchem der gefasste mutmassliche Täter stammte, für den Beschwerdeführer für

seine Einschätzung der Gefahrensituation nicht weiter relevant, da er jedenfalls

selber auch keine diesbezüglichen Fragen gestellt oder weitere Informationen

verlangt habe. Die Ausführung, welche der Beschwerdeführer als solche des

Mietgerichts darstellt (Rückschlüsse vom Hintergrund des Täters auf das

Schliesssystem, Mittäter etc.), hat die Erstinstanz zumindest an der vom

Beschwerdeführer bezeichneten Stelle (OG act. 106 S. 66 - 68) nicht gemacht.

Die Rüge geht fehl, soweit darauf einzutreten ist.

4.10. Die Vorinstanz habe auf die Ausführungen auf den S. 43 - 49 des miet-

gerichtlichen Urteils verwiesen und ausgeführt, das Mietgericht habe richtiger-

weise festgestellt, dass die Beschwerdegegnerin den sicherheits- und schliess-

technischen Anliegen des Beschwerdeführers genügend Rechnung getragen

habe. Dieser Verweis sei aktenwidrig, finde sich doch im Urteil des Mietgerichts

auf S. 43 - 49 keine derartige Feststellung (Beschwerde KG act. 1 S. 17 Rz 56).

Die erstinstanzliche Feststellung, auf welche die Vorinstanz verwies, findet

sich zwar tatsächlich nicht auf den S. 43 - 49 des mietgerichtlichen Urteils (OG

act. 106), aber eine Seite später auf S. 50 unten. Die Rüge erschöpft sich in einer

reinen Formalität und geht darum fehl.

4.11. Die Vorinstanzen hätten die "entscheidende Argumentation" nicht

gewürdigt: Gerade die Tatsache, dass die Anschläge und der Grossbrand offen-

sichtlich von jemandem ausgeführt worden seien, der uneingeschränkten Zutritt

zur Liegenschaft besessen habe, habe die Fragen des Beschwerdeführers nach

dem Schliesssystem bzw. nach ehemaligen Mietern, die ihre Schlüssel nicht ab-

gegeben hätten, aufkommen lassen (Beschwerde KG act. 1 S. 17 Rz 58 f.).

Diese Rüge ist nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanzen gingen durchaus auf

die Fragen des Beschwerdeführers nach dem Schliesssystem bzw. nach ehe-

maligen Mietern, die ihre Schlüssel nicht abgegeben hatten, ein (angefochtenes

Urteil KG act. 2 S. 18 f. Ziff. 3.3 mit Verweisung auf das erstinstanzliche Urteil OG

act. 106 S. 43 - 49). Explizit erwog die Vorinstanz, es treffe nicht zu, dass es auf-

-   23   -

grund eines ungenügenden Schliesssystems zu den zahlreichen kleineren

Anschlägen gekommen sei. Implizit erwog die Vorinstanz mit dem Hinweis in

diesem Zusammenhang darauf, der grosse Brand vom 3. Februar 1997 sei bis

heute unaufgeklärt geblieben, es sei nicht erwiesen, dass das Schliesssystem

(damit auch gemeint der Umgang mit dem Umstand, dass ausziehende Mieter

nicht alle Schlüssel retournieren) für den grossen Brand kausal gewesen sei

(angefochtenes Urteil KG act. 2 S. 19 f.). Die Rüge geht fehl, soweit darauf ein-

getreten werden kann.

4.12. In Willkür verfalle die Vorinstanz mit der Erwägung, verlorene

Schlüssel stellten (generell) keinen Grund dar, das ganze Schliesssystem aus-

zuwechseln. Diese Ausführungen allgemeiner Art, insbesondere durch Verweise

auf (in der Zukunft) zu installierende Zylinder, ständen in keinem Bezug zur

konkreten Sicherheits- bzw. Gefahrensituation im Mietobjekt am 17. Juli 1997

(Beschwerde KG act. 1 S. 17 f. Rz 59).

Die Vorinstanz erwog, das Vorgehen der Beschwerdegegnerin, bei aus-

stehenden Schlüsseln von früheren Mietern nicht das ganze Schliesssystem aus-

zuwechseln, sondern nur die Türen der entsprechenden Mietereinheit mit neuen

Zylindern zu versehen, sei als verhältnismässige Massnahme zu betrachten

(angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 19).

Ob eine solche Massnahme verhältnismässig ist oder nicht, ist eine Rechts-

frage, auf welche im vorliegenden Verfahren nicht einzutreten ist (vorstehend

Ziff. 1.d). Die Vorinstanz bezog die bei verlorengegangenen Schlüsseln getroffe-

nen Massnahmen (Installation neuer Zylinder in den Türen der betreffenden

Mietereinheit) nicht auf die Zukunft, nach dem Zeitpunkt des vorinstanzlichen

Urteils, sondern auf das jeweilige Vorgehen der Beschwerdegegnerin bei Ver-

lustmeldungen (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 19 mit Verweisungen auf

MG act. 20 S. 34 und 33 S. 14). Die diesbezüglichen vorinstanzlichen Erwägun-

gen stehen damit durchaus im Bezug zur Situation im August 1997.

-   24   -

4.13. Die Vorinstanz verwechsle den Bestand eines Mangels gemäss

Art. 259a OR i.V. mit Art. 259b lit. a OR, der auch in der fehlenden Sicherheit

liegen könne, mit der Ursache des Mangels (der verantwortlichen Täterschaft;

Beschwerde KG act. 1 S. 18 Rz 60).

Bei der Frage, ob aufgrund der gegebenen Tatsachen ein Mangel vorliege,

handelt es sich um eine Rechtsfrage, auf die im vorliegenden Verfahren nicht

eingetreten werden kann (vorstehend Ziff. 1.d). Das gilt auch für die damit zu-

sammenhängenden Ausführungen in den folgenden beiden Randziffern 61 und

62 der Beschwerde.

4.14. Willkürlich sei die vorinstanzliche Argumentation, wonach der Gross-

brand vom 3. Februar 1997 bis heute nicht geklärt sei und deswegen kein Mangel

bestehe (Beschwerde KG act. 1 S. 18 Rz 63).

Die Vorinstanz stellte nicht fest, es habe deswegen kein Mangel vorgelegen,

weil der Grossbrand vom 3. Februar 1997 bis heute nicht geklärt sei. Sie erwog,

es treffe nicht zu, dass es aufgrund eines ungenügenden Schliesssystems zu den

zahlreichen kleinen Anschlägen gekommen sei. Der grosse Brand vom 3. Februar

1997 sei bis heute ungeklärt geblieben. Die Vorfälle und der ungeklärte Brand lie-

ssen daher nicht den Schluss zu, die Beschwerdegegnerin habe Bewachung und

Sicherheit der Liegenschaft - soweit geschuldet - nicht gewährleistet

(angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 19 f.). Offensichtlich wollte die Vorinstanz

damit sagen, dass weder die zahlreichen kleineren Anschläge noch der Gross-

brand vom 3. Februar 1997 auf ungenügende Gewährleistung von Bewachung

und Sicherheit der Liegenschaft zurückgeführt werden könnten. Diese Folgerung

wird vom Beschwerdeführer aber nicht gerügt. Die vorgebrachte Rüge zielt daher

ins Leere. Es ist nicht darauf einzutreten.

4.15. Die Vorinstanz werfe dem Beschwerdeführer vor, er habe an der

Mieterversammlung vom 26. August 1997 keine Fragen zum Täterkreis gestellt.

Damit überspanne sie den Bogen bezüglich Mitwirkungspflichten eines Mieters

(Beschwerde KG act. 1 S. 19 Rz 64).

-   25   -

Welche Mitwirkungspflichten ein Mieter hat bzw. ob die Vorinstanz von zu

hohen Mitwirkungspflichten des Beschwerdeführers ausging, ist eine Rechtsfrage.

Auf diese ist im vorliegenden Verfahren nicht einzutreten (vorstehend Ziff. 1.d). In

tatsächlicher Hinsicht ist festzustellen, dass die Vorinstanz an der zitierten Stelle

dem Beschwerdeführer keinen Vorwurf machte, sondern lediglich feststellte, dass

er jedenfalls auch keine diesbezüglichen Fragen stellte oder weitere Informatio-

nen verlangte, und daraus folgerte, dass (auch; jedenfalls) für ihn die Information,

aus welchem Benutzerkreis der Liegenschaft der mutmassliche Täter (der "kleine-

ren" Anschläge) stammte, hinsichtlich der Einschätzung der Gefahrensituation

kaum etwas geändert hätte (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 22 oben).

Diese Folgerung wird vom Beschwerdeführer nicht gerügt.

4.16. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die Aussagen der Zeugen C. und

D. zu würdigen (Beschwerde KG act. 1 S. 19 Rz 65). Daraus leitet der Beschwer-

deführer aber keinen Nichtigkeitsgrund ab. Es ist nicht darauf einzugehen.

4.17. Die vorinstanzliche Schlussfolgerung, wonach die relativ kurze,

befristete Beeinträchtigung im Gebrauch des Mietobjektes durch die Häufung

kleinerer Anschläge höchstens als leichter Mangel zu berücksichtigen sei, sei

unzureichend begründet und stütze sich auf falsche Tatsachen ab (Beschwerde

KG act. 1 S. 19 Rz 66).

Weder zeigt der Beschwerdeführer auf, inwiefern die vorinstanzlichen

Begründungen mangelhaft seien, noch substantiiert er, auf welche (inwiefern

falschen) Tatsachen die Vorinstanz ihre Schlussfolgerung abgestützt habe. Auch

auf diese Rüge ist nicht weiter einzutreten (vgl. auch nachfolgend Ziff. 4.18).

4.18. Ob die "Anschlagsserie ab Dezember 1996" einen schweren Mangel

darstellte, ob die Weiterführung der Mietverträge deshalb dem Beschwerdeführer

unzumutbar war (Beschwerde KG act. 1 S. 19 Rz 66), ob bei der Beurteilung der

Zumutbarkeit sämtliche Mängel zusammen zu würdigen sind und nicht in einzelne

Mängel getrennt werden dürfen (Beschwerde KG act. 1 S. 19 Rz 67) und ob

die Argumentation des Obergerichts am entscheidenden Punkt vorbei zielt

-   26   -

(Beschwerde KG act. 1 S. 19 f. Rz 68), sind Rechtsfragen, auf die im vorliegen-

den Verfahren nicht eingetreten werden kann (vorstehend Ziff. 1.d).

4.19. Die Vorinstanz unterliege einem Zirkelschluss mit der Erwägung, das

latente Risiko habe ab dem 16. August 1997 nicht mehr bestanden, weil die

Täterschaft sämtlicher kleinerer Anschläge damals ermittelt gewesen sei. Die

Mieter hätten keinen Grund zur Annahme gehabt, dass keine weiteren Anschläge

mehr erfolgen würden. Dem Beschwerdeführer seien weder der Name des Täters

noch die genaueren Umstände der Anschlagsserie bekannt gewesen. Der Brand-

stifter des Grossbrandes vom 3. Februar 1997 sei zudem nicht bekannt gewesen

(Beschwerde KG act. 1 S. 20 Rz 69).

Ein vorinstanzlicher Zirkelschluss ist dabei nicht ersichtlich. Der Beschwer-

deführer zeigt denn eigentlich auch keinen Zirkelschluss auf, sondern rügt auch

hierunter, dass die Vorinstanz nicht aus dem subjektiven Blickwinkel der Mieter

geurteilt habe und dass die Schlussfolgerung, ab dem 16. August 1997 habe kein

Risiko mehr bestanden, deshalb willkürlich sei, weil der Brandstifter des Gross-

brandes vom 3. Februar 1997 noch nicht bekannt (gewesen) sei.

a) Die Vorinstanz erwog, bezüglich der kleineren Anschläge sei Mitte August

1997 die Störung mit der Verhaftung des Täters objektiv behoben und eine Be-

einträchtigung ab diesem Zeitpunkt jedenfalls nicht mehr gegeben gewesen

(angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 21; Kursivschrift durch das Kassations-

gericht). Dies wird gestützt durch die weitere Erwägung, dass sich der Verhaftete

anlässlich der polizeilichen Einvernahmen vom 16., 18. und 20. August 1997 hin-

sichtlich der ihm angelasteten Delikte geständig gezeigt habe (angefochtener

Beschluss KG act. 2 S. 21). Die vorinstanzliche Schlussfolgerung ist damit nicht

willkürlich. In subjektiver Hinsicht - aus Mietersicht - hielt die Vorinstanz fest, dass

die Beschwerdegegnerin den Mietern die Verhaftung des mutmasslichen Täters

mitgeteilt hatte und dass die Information, aus welchem Benutzerkreis dieser

stammte, hinsichtlich der Einschätzung der Gefahrensituation kaum etwas ge-

ändert hätte (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 21 f.). Auch das ist nicht will-

kürlich.

-   27   -

b) Bezüglich des Grossbrandes vom 3. Februar 1997 berücksichtigte die

Vorinstanz durchaus, dass dessen Ursache nicht geklärt gewesen war und ist. Sie

begründete, weshalb (trotzdem) auch diesbezüglich nach der Verhaftung des

Täters der kleineren Anschläge keine erhöhte Gefahr mehr bestanden hatte

(angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 22 zweiter Absatz). Damit setzt sich der

Beschwerdeführer nicht auseinander.

c) Die Rüge geht fehl, soweit darauf eingetreten werden kann.

4.20. Das Mietgericht habe in Betracht gezogen, dass der Wert des Waren-

lagers, das der Beschwerdeführer bei einem weiteren Verbleib im Mietobjekt hätte

einlagern müssen, auf ca. Fr. 3 - 4 Mio. zu beziffern gewesen sei und dass der

Beschwerdeführer auch das Wohl der beiden von ihm abhängigen Gesellschaften

und deren Mitarbeiter zu berücksichtigen gehabt habe. Die Vorinstanz setze sich

nicht mit den Argumenten des Beschwerdeführers in den Rechtsschriften und mit

der mietgerichtlichen Argumentation auseinander (Beschwerde KG act. 1 S. 20

Rz 71 und 72).

a) Der Beschwerdeführer bezieht sich auf seine Argumente in den Rechts-

schriften, zeigt aber nicht auf, an welchen Stellen welcher Rechtsschriften er wie

argumentiert habe. Darauf kann nicht weiter eingegangen werden.

b) Die Vorinstanz erwog, im Lichte eines objektiven Massstabes könne nicht

gesagt werden, dass allein deshalb, weil es in einer Mietliegenschaft einmal

gebrannt habe und in der Folge die Brandursache bzw. die Täterschaft nicht habe

geklärt werden können, die Fortsetzung eines laufenden Mietverhältnisses un-

zumutbar sei. Daran vermöge auch nichts zu ändern, dass der Beschwerdeführer

nicht nur sein eigenes Wohl, sondern auch jenes der beiden von ihm abhängigen

Gesellschaften und deren Mitarbeiter zu berücksichtigen und dementsprechend

umsichtig zu handeln gehabt habe (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 22).

Die Vorinstanz zog mithin die mietgerichtliche Erwägung (OG act. 106 S. 68)

durchaus in Betracht. Insoweit geht die Rüge fehl. Ob die Verantwortung des

Beschwerdeführers sich, seinen Gesellschaften und den Mitarbeitern gegenüber

-   28   -

an der von der Vorinstanz angenommenen Zumutbarkeit im Licht eines objektiven

Massstabes etwas ändert oder nicht (Beschwerde KG act. 1 S. 20 f. Rz 72), ist

wiederum eine bundesrechtliche Rechtsfrage, auf die im vorliegenden Verfahren

nicht eingetreten werden kann (vorstehend Ziff. 1.d).

4.21. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die Schilderung der persönlichen,

betrieblichen und wirtschaftlichen Situation am 26. August 1997 durch den

Beschwerdeführer zu würdigen. Diese Würdigung müsse dazu führen, dass seine

Schilderung im Prot. S. 285 - 288 als objektiv bezeichnet und damit ein schwerer

Mangel festgestellt werde (Beschwerde KG act. 1 S. 21 Rz 73 - 75).

Die Vorinstanz erachtete die persönliche, betriebliche und wirtschaftliche

Situation des Beschwerdeführers für irrelevant, weil sie an der Zumutbarkeit der

Fortsetzung der laufenden Mietverhältnisse nichts ändern könne (vorstehend

Ziff. 4.20.b; angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 22 unten). Die Frage der

Zumutbarkeit ist eine Rechtsfrage, auf die im vorliegenden Verfahren nicht ein-

getreten werden kann (vgl. auch vorstehend Ziff. 4.20.b). Damit würdigte die Vo-

rinstanz die Schilderung der persönlichen, betrieblichen und wirtschaftlichen

Situation des Beschwerdeführers als rechtlich unerheblich. Ob dies gerechtfertigt

ist oder ob nicht aus der Schilderung des Beschwerdeführers auf einen schweren

Mangel geschlossen werden müsste, sind im Verfahren vor Bundesgericht vor-

zutragende Rechtsfragen. Auch auf diese Rüge kann deshalb im vorliegenden

Verfahren nicht eingetreten werden.

4.22. Die Vorinstanz habe bei der Würdigung, ob dem Beschwerdeführer am

27. August 1997 die weitere Benutzung der Mietobjekte zumutbar gewesen sei,

verschiedene (vom Beschwerdeführer in der Beschwerde aufgelistete) Umstände

nicht oder nicht in einer gesamtheitlichen Betrachtung berücksichtigt und damit

diese Frage "aktenwidrig und willkürlich gewürdigt". Sie hätte vielmehr feststellen

müssen, dass sowohl einzeln als auch gesamthaft ein schwerer Mangel im Sinne

von Art. 259b lit. a OR vorliege, der es dem Beschwerdeführer erlaubt habe, die

Mietverhältnisse am 27. August 1997 fristlos aufzulösen. Das folge auch aus

einem vom Beschwerdeführer vor Vorinstanz zitierten Entscheid, mit dem sich die

-   29   -

Vorinstanz in willkürlicher Weise nicht auseinandergesetzt habe (Beschwerde KG

act. 1 S. 21 f. Rz 76 - 78).

Damit rügt der Beschwerdeführer nicht tatsächliche vorinstanzliche Fest-

stellungen, sondern die vorinstanzliche Rechtsanwendung. Der Beschwerdeführer

kann diese Rügen im eidgenössischen Berufungsverfahren vor Bundesgericht

vortragen. Auch darauf kann deshalb im vorliegenden Verfahren nicht eingetreten

werden (vorstehend Ziff. 1.d).

5. Die Vorinstanz erwog bezüglich Verunreinigung der WC-Anlagen in der

Gewerbeliegenschaft und darauf beruhender Mängelrüge, der Beschwerdeführer

habe nicht bestritten, dass die WC-Anlagen täglich gereinigt worden seien. Eine

Reinigung pro Tag müsse als normal bezeichnet werden. Ein Mangel sei, selbst

bei übermässiger Verschmutzung der WC-Anlagen, nicht gegeben (angefoch-

tener Beschluss KG act. 2 S. 24 f.).

5.1. Der Beschwerdeführer bezeichnet auch dies als "aktenwidrig und will-

kürlich". Gemäss den Bestimmungen in den Mietverträgen sei ein Erfolg (gerei-

nigte WC-Anlagen) und nicht nur ein Tätigwerden (tägliche Reinigungen) ge-

schuldet gewesen (Beschwerde KG act. 1 S. 22 f. Rz 80 f.).

Auch dies sind indes Rechtsfragen, auf welche im vorliegenden Verfahren

nicht eingetreten werden kann (vorstehend Ziff. 1.d).

5.2. Als willkürlich rügt der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang

weiter, dass die Vorinstanz nicht gewürdigt habe, dass selbst die Beschwerde-

gegnerin im Sommer 1997 von mangelhaften WC-Anlagen ausgegangen sei,

indem sie die Mieter am 19. Juni 1997 u.a. wegen den WC-Anlagen zu einer

Versammlung eingeladen gehabt und am 26. August 1997 selbst festgestellt

habe, dass sie nicht in der Lage gewesen sei, den Mietern gereinigte WC-

Anlagen zur Verfügung zu stellen (Beschwerde KG act. 1 S. 23 Rz 82 mit Verwei-

sung auf MG act. 8/14 und 8/26 S. 4 f.).

-   30   -

In der Einberufung der Mieterversammlung vom 19. Juni 1997 erklärte die

Beschwerdegegnerin bezüglich allgemeinen WC-Anlagen lediglich, deren Benut-

zung sei ein zweites Thema (MG act. 8/14). Im Protokoll der Mieterversammlung

vom 26. August 1997 erwähnte die Beschwerdegegnerin unter dem traktandierten

Titel WC-Anlagen Beanstandungen seitens Mietern und vermerkte dazu, dass die

Reinigung der WC-Anlagen täglich am Abend erfolge, seit dem 19. August 1997

durch ein Reinigungsinstitut (MG act. 8/26 S. 4). Aus diesen Dokumenten kann im

Gegensatz zur Behauptung des Beschwerdeführers in keiner Weise abgeleitet

werden, dass die Beschwerdegegnerin selber von mangelhaften WC-Anlagen

ausgegangen wäre und festgestellt hätte, dass sie (entgegen ihren Pflichten) nicht

in der Lage sei, den Mietern gereinigte WC-Anlagen zur Verfügung zu stellen. Die

Rüge geht fehl.

6. Im Zusammenhang mit der Rüge verschmutzter Warenlifte erwog die Vo-

rinstanz, die Beschwerdegegnerin habe geltend gemacht, sie habe im Jahre 1996

von entsprechenden Problemen gewusst. Sie sei aber aufgrund ihrer Intervention

im Sommer 1996 davon ausgegangen, die Angelegenheit sei geregelt, d.h. der

Mangel behoben. Ab Mai 1996 bis Dezember 1997 sei Frau A. Hauswartin gewe-

sen. Dass sie im März 1997 vom schlechten Zustand der Warenlifte gewusst

habe, habe der Beschwerdeführer vor Erstinstanz weder behauptet noch sei

solches beweismässig abgeklärt worden. Die entsprechende Behauptung im Be-

rufungsverfahren sei daher als Novum nicht zu hören. Eine Rüge des Beschwer-

deführers betreffend stinkendem Warenlift mit zum Teil nassem und verschmutz-

tem Holzboden sei erstmals im Schreiben vom 17. Juli 1997 erhoben worden. In

der Folge habe die Beschwerdegegnerin die nötigen Abklärungen getroffen und

nach Abschluss derselben der Warenliftherstellerin den Auftrag erteilt, den

Kabinenbodenbelag zu ergänzen. Wenn die Erstinstanz daher zum Schluss

gekommen sei, der Beschwerdeführer könne sich nicht darauf berufen, dass der

Mangel nicht beseitigt worden wäre, weshalb im Sinne von Art. 259b OR kein

Mangel vorliege, sei ihr zuzustimmen (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 26

f.).

-   31   -

Der Beschwerdeführer wendet dazu ein, gestützt auf die Kenntnisse der

Hauswartin A. habe am 6. Juni 1997 eine Besprechung zwischen ihm und der

Beschwerdegegnerin stattgefunden. Obwohl damals sowohl der Warenlift als

auch die Sauberkeit thematisiert bzw. erneut gerügt worden seien, habe die

Beschwerdegegnerin nichts anderes unternommen, als eine Mieterversammlung

auf den 26. August 1997 einzuberufen. An dieser Versammlung sei dann die

Sauberkeit der Warenlifte thematisiert worden. Die Beschwerdegegnerin, die das

Protokoll geführt habe, habe unwidersprochen akzeptiert, dass die Rügen des

Beschwerdeführers bereits seit einem Jahr, d.h. seit ca. August 1996, bekannt

gewesen seien und sie nichts dagegen unternommen habe. Ferner habe die Vo-

rinstanz willkürlich nicht berücksichtigt, dass die Zeugin E., eine Angestellte der

Beschwerdegegnerin und verantwortliche Liegenschaftenverwalterin - und damit

die Beschwerdegegnerin selber - ausgeführt habe, dass bereits vor und nach dem

Grossbrand über die verschmutzten Liftböden diskutiert worden sei. Sodann habe

die Vorinstanz insbesondere die act. 8/13, 8/14 und act. 8/26 S. 3 nicht in ihre

Erwägungen einbezogen. Aktenwidrig sei insbesondere die vorinstanzliche

Bemerkung, der Beschwerdeführer habe nicht behauptet, dass die Hauswartin

vom Mangel im März 1997 Kenntnis gehabt habe. Nachdem festgestanden sei,

dass der Beschwerdegegnerin der Mangel seit August 1996 bzw. erneut seit

6. Juni 1997 bekannt gewesen sei, seien andere tatsächliche Behauptungen zur

Kenntnisnahme gar nicht mehr notwendig gewesen (Beschwerde KG act. 1 S. 24

Rz 86 - 91).

a) Aus der Behauptung, der Beschwerdegegnerin sei der Mangel seit

August 1996 bzw. erneut seit 6. Juni 1997 bekannt gewesen, weshalb andere tat-

sächliche Behauptungen zur Kenntnisnahme gar nicht mehr notwendig gewesen

seien, folgt offensichtlich keine Aktenwidrigkeit der vorinstanzlichen Erwägung,

der Beschwerdeführer habe nicht behauptet, dass die Hauswartin im März 1997

vom schlechten Zustand der Warenlifte gewusst habe. Ob der Beschwerdeführer

solches überhaupt hätte behaupten müssen oder nicht, ist eine andere Frage (zu

dieser nachfolgend lit. f). Die Aktenwidrigkeitsrüge geht jedenfalls fehl.

-   32   -

b) Aus der vom Beschwerdeführer zitierten Notiz über die Besprechung vom

6. Juni 1997 zwischen der Beschwerdegegnerin und ihm geht zwar hervor, dass

er im Zusammenhang mit der Aussage, dass die "neuen" Mieter nicht ins Haus

passten, bemängelte, dass der Lift stinke (wie er demnach auch bemängelte,

dass es im Haus nach Pizza/Essen stinke, was die Vorinstanz später separat

prüfte; angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 27 - 29 Ziff. 3.5.6). Dass er bemän-

gelt hätte, dass die Warenlifte am Boden und an den Wänden verdreckt seien (so

der von der Vorinstanz geprüfte und behauptete Mangel [angefochtener

Beschluss KG act. 2 S. 25 - 27 Ziff. 3.5.4], auf den sich diese Rüge bezieht),

ergibt sich daraus aber nicht (MG act. 8/13). Die Vorinstanz musste deshalb diese

Besprechungsnotiz diesbezüglich auch nicht speziell würdigen oder erwähnen.

Insoweit geht die Rüge geht fehl.

c) Im vom Beschwerdeführer hierzu ebenfalls zitierten Schreiben der Be-

schwerdegegnerin an die Mieter vom 19. Juni 1997 ist nichts von Bemängelungen

einer Verschmutzung der Warenlifte enthalten. Es wird lediglich erwähnt, dass die

Benutzung der Warenlifte Anlass zu Diskussionen gegeben habe (MG act. 8/14).

Die Benutzung der Warenlifte prüfte die Vorinstanz separat an anderer Stelle

(angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 25 Ziff. 3.5.3). Bezüglich der an der ge-

rügten Stelle behandelten Verschmutzung der Warenlifte sagt dieses Schreiben

nichts. Es musste deshalb von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang auch

nicht speziell gewürdigt oder erwähnt werden. Auch insoweit geht die Rüge fehl.

d) Zwar hielt die Beschwerdegegnerin im Beschlussprotokoll der Mieter-

versammlung vom 26. August 1997 in Kursivschrift fest, dass Mieter geltend

machten, die Probleme mit den Warenliften (Blockieren, Sauberkeit) seien seit

über einem Jahr bekannt und die Beschwerdegegnerin habe nichts dagegen

unternommen (MG act. 8/26 S. 2). Aktenwidrig ist jedoch die in der Beschwerde

erhobene Behauptung, die Beschwerdegegnerin habe diese Behauptungen an

dieser Versammlung unwidersprochen akzeptiert. Im Gegenteil hatte sie explizit

festgehalten, ein Mangel an der Mietsache liege nicht vor, aufgrund der gemach-

ten Aussagen "(siehe Kursivschrift)" habe kein Konsens untereinander gefunden

werden können (MG act. 8/26 S. 3). Auch insoweit geht die Rüge fehl.

-   33   -

e) Auf die Frage, ob es mit Bezug auf die Holzböden der Warenlifte zu

besonders gravierenden Geruchsimmissionen oder Verschmutzungen gekommen

sei, antwortete E. in ihrer Zeugeneinvernahme vom 16. September 2002, nach

dem Brand habe es Diskussionen wegen Geruchsimmissionen gegeben. Sie

hätten dann durch eine Firma F. den Boden mit einem Riffelblech belegen lassen

(MG Prot. S. 131 unten). Auf die Frage, ob sie wisse, wann seitens des

Beschwerdeführers oder anderer Mieter die ersten Reklamationen bezüglich der

Holzböden in den Warenliften erfolgt seien, antwortete die Zeugin, die grössten

Diskussionen habe es nach dem Brand gegeben. Diskutiert habe man schon vor

dem Brand einmal. Sie könne aber nicht mehr sagen, wann das gewesen sei und

mit wem (MG Prot. S. 132). Diese Aussagen, getätigt nach rund 5 Jahren, sind

zeitlich unbestimmt. Zwar seien Reklamationen vor und nach dem Brand erfolgt.

Eine Eingrenzung, wann vor und wann nach dem Brand das gewesen sei, unter-

liess die Zeugin. Sie war die Protokollführerin der Mieterversammlung vom 26.

August 1997 (MG act. 8/26 S. 1 und S. 7). In diesem Protokoll war festgehalten

worden, dass der Vertreter der (Firma G.) den Holzboden in den Warenliften in

Frage stelle und seitens der Beschwerdegegnerin zur Zeit die bautechnischen

Abklärungen in Bezug auf die Warenliftböden (Beschichtung des bestehenden

Bodens / Ersatz durch anderes Material o.ä.) liefen (MG act. 8/26 S. 2 und 3).

Dies in Bezug gesetzt zur Aussage der Zeugin im September 2002, nach dem

Brand habe es Diskussionen wegen Geruchsimmissionen gegeben und die

Beschwerdegegnerin habe dann den Boden mit einem Riffelblech belegen lassen

- was nach dem Protokoll vom 26. August 1997 damals noch nicht der Fall

gewesen zu sein scheint (vgl. dazu auch die vorinstanzliche Erwägung im

angefochtenen Beschluss KG act. 2 S. 27 oben) -, darf davon ausgegangen

werden, dass die Zeugin mit dem Ausdruck "nach dem Brand" auch die Zeit (erst)

um den 26. August 1997 verstand. Die vom Beschwerdeführer zitierte Zeugen-

aussage steht damit nicht in Widerspruch zu den vorinstanzlichen Feststellungen

bezüglich Zeitpunkt der Kenntnis und der Rüge des Mangels der verschmutzten

Warenlifte (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 26 f.) und musste deshalb von

der Vorinstanz auch nicht speziell erwähnt werden. Die Rüge geht auch insoweit

fehl.

-   34   -

f) Der Beschwerdeführer macht geltend, nachdem festgestanden sei, dass

der Beschwerdegegnerin der Mangel seit August 1996 bzw. erneut seit 6. Juni

1997 bekannt gewesen sei, seien andere tatsächliche Behauptungen zur Kennt-

nisnahme gar nicht mehr notwendig gewesen (Beschwerde KG act. 1 S. 24

unten). Wenn der Beschwerdeführer damit geltend machen möchte, dass es bei

einer tatsächlichen Kenntnis der Vermieterin von einem Mangel nicht darauf

ankomme, ob bzw. wann der Mangel vom Mieter gerügt wurde und deshalb die

vorinstanzliche Feststellung, dass eine entsprechende Rüge des Beschwerde-

führers erst am 17. Juli 1997 erhoben wurde (angefochtener Beschluss KG act. 2

S. 27 oben), unrichtig oder irrelevant sei (weil die Beschwerdegegnerin schon vor

dem 17. Juli 1997 Kenntnis vom Mangel gehabt habe), spricht er eine Rechts-

frage an, auf die im vorstehenden Verfahren nicht eingetreten werden kann (vor-

stehend Ziff. 1.d). Wenn er aber damit geltend machen möchte, die Vorinstanz sei

willkürlich (zufolge Abwesenheit einer dazu gar nicht notwendigen tatsächlichen

Behauptung) nicht davon ausgegangen, dass die Beschwerdegegnerin den

Mangel bereits seit März 1997 oder spätestens seit dem 6. Juni 1997 gekannt

habe, obwohl ihr der Mangel tatsächlich seit August 1996 bzw. erneut seit 6. Juni

1997 bekannt gewesen sei, geht die Rüge fehl. Die Vorinstanz hielt fest, dass die

Beschwerdegegnerin zwar nicht in Abrede stelle, im Jahre 1996 von entsprechen-

den Problemen gewusst zu haben. Sie sei aber aufgrund von Interventionen im

Sommer 1996 davon ausgegangen, der Mangel sei behoben (angefochtener

Beschluss KG act. 2 S. 26). Dies wird vom Beschwerdeführer nicht beanstandet.

Daraus, dass die Beschwerdegegnerin im Sommer 1996 von entsprechenden

Problemen gewusst hatte, folgt demnach nicht, dass sie im März 1997 von einem

solchen Mangel Kenntnis gehabt hätte, waren doch die im Sommer 1996 be-

kannten Probleme nach ihrer Annahme bereinigt gewesen. Daraus, dass der

Mangel erneut seit 6. Juni 1997 bekannt gewesen sei, was der Beschwerdeführer

behauptet, folgt offensichtlich nicht, dass die Beschwerdegegnerin (bereits) im

März 1997 Kenntnis davon gehabt hätte. Aus den vom Beschwerdeführer dazu

zitierten Dokumenten folgt sodann nicht, dass der Beschwerdegegnerin bereits

seit 6. Juni 1997 bekannt gewesen wäre, dass die Warenlifte verschmutzt

-   35   -

gewesen seien (vorstehend lit. b - e). Deshalb ist es auch nicht willkürlich, dass

die Vorinstanz nicht davon ausging.

7. Vor Vorinstanz hatte der Beschwerdeführer gerügt, das Mietgericht habe

ihm in unzulässiger Weise zugemutet, verschiedene Mängel selbst zu beheben

oder beheben zu lassen (Beschwerde KG act. 1 S. 25 Rz 98 mit Verweisung auf

OG act. 123 Rz 36 f.). Die Vorinstanz folgte ihm dabei nicht. Sie erwog, der

Richter habe bei der Prüfung der Voraussetzungen gemäss Art. 259b OR die

Schwere der geltend gemachten Mängel zunächst einzeln zu gewichten. Habe es

sich um schwere Mängel gehandelt, sei bei Vorliegen der weiteren Voraussetzun-

gen eine fristlose Kündigung gemäss lit. a der Bestimmung möglich. Habe es sich

um mittelschwere oder leichte Mängel gehandelt, stehe nur die Ersatzvornahme

gemäss lit. b der Bestimmung zur Verfügung. Als leicht sei ein Mangel dann zu

qualifizieren, wenn er den Gebrauch der Sache gesamthaft gesehen überhaupt

nicht oder nur unwesentlich beeinträchtige. Das sei regelmässig der Fall, wenn er

durch Reinigung oder geringfügige Ausbesserung behoben werden könne. Als

schwer sei ein Mangel hingegen dann zu qualifizieren, wenn er den vertraglich

festgelegten Gebrauch der Sache ausschliesse oder derart schmälere, dass dem

Mieter der Gebrauch der Sache objektiv nicht zugemutet werden könne. Ein

schwerer Mangel sei grundsätzlich zu verneinen, wenn der Mieter ihn auf ein-

fache und kostengünstige Weise zu Lasten des Vermieters selbst beheben lassen

könne. Weil die Erstinstanz dem Beschwerdeführer zu Recht zumute, die Russ-

ablagerungen im Eingangsbereich des 3. OG zu reinigen und den zeitweise auf-

tretenden Essensgerüchen durch Schliessen der Türen und Öffnen der Fenster

Abhilfe zu schaffen, handle es sich dabei um leichte Mängel. Wenn der

Beschwerdeführer im Zusammenhang mit den festgestellten leichten Mängeln an

manchen Orten darauf hingewiesen worden sei, dass ihm wohl der Rechtsbehelf

der Ersatzvornahme (Behebung des Mangels auf Kosten der Beschwerde-

gegnerin), nicht aber das Recht auf fristlose Kündigung zugestanden hätte, habe

dies nichts mit der Auferlegung einer unzumutbaren Selbsthilfe zu tun (angefoch-

tener Beschluss KG act. 2 S. 30 f. mit verschiedenen Verweisungen auf ZK-Higi

Art. 259b).

-   36   -

Der Beschwerdeführer bezeichnet auch diese Erwägungen als aktenwidrig

und willkürlich. Es fehlten jegliche - nach Auffassung des Beschwerdeführers im

Gegensatz zu den vorinstanzlichen Erwägungen notwendigen - Ausführungen

dazu, welche Ersatzvornahmen in Bezug auf die Mietfläche von ca. 2'700 m2, auf

den zeitlichen Aufwand und auf den finanziellen Aufwand zumutbar seien und

welche Ersatzvornahmen gesamthaft, d.h. in Kumulation der einzelnen Ersatz-

vornahmen für alle Mängel, zumutbar seien (Beschwerde KG act. 1 S. 25 - 27

Rz 99 - 107).

a) Dabei handelt es sich um vorinstanzliche Erwägungen und um Rügen im

Bereich der Rechtsanwendung, auf die vorliegend nicht eingetreten werden kann

(vorstehend Ziff. 1.d). Ob dem Beschwerdeführer bei einer Mehrzahl von Mängeln

eine bzw. mehrere Ersatzvornahmen zumutbar gewesen wären (Beschwerde

Rz 99), ob die Grösse der Mietfläche (mehr oder anders) zu würdigen gewesen

wäre (Beschwerde Rz 101 f.), ob eine kostspielige Massnahme dem Beschwer-

deführer nicht zumutbar gewesen wäre (Beschwerde Rz 103), ob bezüglich WC-

Anlagen überhaupt ein Mangel vorliege (Beschwerde Rz 104 f.) und ob bei der

Prüfung der Zumutbarkeit von Ersatzvornahmen weitere Ausführungen notwendig

wären (Beschwerde Rz 107), sind ebenfalls Rechtsfragen.

b) Tatsächliche Frage wäre, was für eine Lüftung notwendig gewesen wäre,

um den Geruchsimmissionen wirksam zu begegnen. Der Beschwerdeführer

macht geltend, die Verweisung der Vorinstanz auf einfache bauliche Mass-

nahmen, z.B. eine Zusatzlüftung, sei realitätsfremd, stütze sich nicht auf die Akten

ab und sei daher willkürlich. 2'700 m2 Mietfläche hätten gemäss Beschwerde-

führer nur mit einer grossen Lüftungsanlage, die massiv in die Bausubstanz ein-

gegriffen hätte, effizient belüftet werden können (Beschwerde KG act. 1 S. 26

Rz 103).

Die Vorinstanz machte indes gar keine konkreten Feststellungen zur Art der

Lüftung. Vielmehr ging sie deshalb davon aus, dass der Beschwerdeführer durch

übliche Vorkehrungsmassnahmen (Türen schliessen, Fenster öffnen) oder ein-

fache bauliche Massnahmen (Zusatzlüftung etc.) hätte Abhilfe schaffen können,

weil das Ausmass und die Intensität der Geruchsimmissionen beweismässig nicht

-   37   -

näher erstellt werden konnten (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 28 unten).

Damit setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander. Seine Rüge geht an

dieser Erwägung vorbei. Auch darauf kann deshalb nicht eingetreten werden.

8. Unter dem Titel "Gesamtwürdigung aller Mängel" macht der Beschwer-

deführer geltend, vorinstanzliche Ausführungen seien "aktenwidrig und willkürlich"

(Beschwerde KG act. 1 S. 28 f. Rz 108 - 117). Auch bei den damit gerügten vor-

instanzlichen Erwägungen handelt es sich indes um Fragen der Rechtsanwen-

dung, um Fragen der rechtlichen Wertung als leichte oder schwere Mängel, als

zumutbare oder unzumutbare Ersatzvornahmen. Auf diese Rechtsfragen kann

vorliegend nicht eingetreten werden (vorstehend Ziff. 1.d). Das gilt auch für die

gerügte Betrachtungsweise als einzelne, unabhängig voneinander und parallel zu

lösende Problemfelder mit verschiedenen Ursachen. Der Beschwerdeführer

macht zwar geltend, es sei mit einer freien richterlichen Beweiswürdigung nicht zu

vereinbaren, verschiedene Mängel derart aufzuteilen, um dadurch einen schwe-

ren Mangel zu verneinen (Beschwerde KG act. 1 S. 28 f. Rz 113). Dabei handelt

es sich indes nicht um Beweiswürdigung, sondern um eine rechtliche Beurteilung.

Abgesehen davon setzt sich der Beschwerdeführer in keiner Weise mit den dies-

bezüglichen erstinstanzlichen Erwägungen dazu (OG act. 106 S. 54 f.) auseinan-

der, auf welche die Vorinstanz verwies (angefochtener Beschluss KG act. 2

S. 32). Auch deshalb kann auf diese Rüge nicht eingetreten werden.

9. Im Zusammenhang mit den vorinstanzlichen Erwägungen zur Frage der

Kündigung aus wichtigen Gründen im Sinne von Art. 266g Abs. 1 OR (angefoch-

tener Beschluss KG act. 2 S. 45 ff.) erklärt der Beschwerdeführer, die Vorinstanz

behaupte ohne jegliche Begründung oder Verweise auf die Akten, dass er am

16. Juli 1997 nicht übermässig beunruhigt gewesen sei. Das sei aktenwidrig,

willkürlich und rechtlich irrelevant. Die Probleme betreffend Sicherheit und

Bewachung seien am 16. Juli 1997 gar kein Thema gewesen. Bereits am Tag

danach, am 17. Juli 1997, habe der Beschwerdeführer in einem Abmahn-

schreiben die fehlende Sicherheit und Bewachung der Liegenschaft ausdrücklich

gerügt. Damit sei seine "Beunruhigung" darüber ausgewiesen. Selbst wenn er

aber am 16. Juli 1997 bezüglich Sicherheit nicht übermässig beunruhigt gewesen

-   38   -

sein sollte, hätte die Vorinstanz die weiteren Anschläge nach dem 16. Juli 1997

berücksichtigen und würdigen müssen. Das sei nicht erfolgt (Beschwerde KG

act. 1 S. 30 f. Rz 119 - 123).

a) Die Frage der rechtlichen Relevanz oder Irrelevanz ist eine solche des

Bundesrechts. Darauf kann im vorliegenden Verfahren nicht eingetreten werden

(vorstehend Ziff. 1.d).

b) Die Vorinstanz erwog, da der Beschwerdeführer noch am 16. Juli 1997

bereit gewesen sei, die Räumlichkeiten im Erdgeschoss - nach Entfernung des

noch bestehenden Rauchgeruchs mittels Ionisationsgeräten - wieder zu über-

nehmen, dürfte er in diesem Zeitpunkt nicht übermässig beunruhigt gewesen sein

(angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 48 oben).

Im Gegensatz zum Vorwurf in der Beschwerde begründete die Vorinstanz

ihre Schlussfolgerung damit durchaus. Tatsächlich verwies sie dabei zwar an

dieser Stelle auf keine Akten. Sie hatte aber bereits in ihren eingangs des an-

gefochtenen Beschlusses vorgenommenen Erwägungen zum Sachverhalt fest-

gestellt, dass der auf den 16. Juli 1997 vorgesehene Wiederbezug der nach dem

Brandfall verlassenen Räumlichkeiten im Erdgeschoss zufolge Rauchgeruch vor-

erst nicht erfolgen konnte (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 6). Die Erst-

instanz, auf welche die Vorinstanz verwies (angefochtener Beschluss KG act. 2

S. 7 oben), hielt fest, am 16. Juli 1997 hätte der Beschwerdeführer die Räumlich-

keiten, welche er nach dem Brandfall verlassen hatte, wieder beziehen sollen.

Seitens des Beschwerdeführers sei jedoch Brandgeruch bemängelt worden, wes-

halb sechs Ionisierungsgeräte zwecks Geruchseliminierung in den Räumen in

Betrieb gesetzt worden seien (OG act. 106 S. 8 unten mit Verweisung auf MG

act. 8/15). Mit Schreiben vom 17. Juli 1997 sei seitens des Beschwerdeführers

eine formelle Mängelrüge erfolgt (OG act. 106 S. 9 oben mit Verweisung aus MG

act. 8/17).

Einerseits verwiesen die Vorinstanzen damit durchaus auf die Akten, aus

welchen sich ergab, dass der Beschwerdeführer noch am 16. Juli 1997 (grund-

sätzlich; abgesehen vom später bemängelten Brandgeruch) bereit war, die

-   39   -

Räumlichkeiten im Erdgeschoss wieder zu übernehmen. Die Vorinstanzen ver-

wiesen dazu insbesondere auf MG act. 8/15 (das von beiden Parteien unterzeich-

net und in welchem festgehalten wurde, dass per 31.7.1997 eine Wiederbeurtei-

lung der Geruchsbelastung mit der Festlegung des definitiven Wiederbezuges

erfolgen sollte) und auf MG act. 8/17. Anderseits setzt sich der Beschwerdeführer

nicht mit der vorinstanzlichen Begründung auseinander. Schliesslich ist diese

auch

ohne weiteres nachvollziehbar und nicht willkürlich. War der Beschwerdeführer

noch am 16. Juli 1997 (grundsätzlich, abgesehen vom Brandgeruch) bereit, die

Räumlichkeiten im Erdgeschoss wieder zu übernehmen - was sich aus den von

den Vorinstanzen zitierten MG act. 8/15 und 8/17 ergibt (und was auch daraus zu

folgen scheint, dass am 16. Juli 1997 die Sicherheit, wie der Beschwerdeführer

selber betont, gar kein Thema war, also insbesondere auch vom Beschwerde-

führer auch anbetrachts der auf diesen Tag geplanten Übergabe/Übernahme der

Räumlichkeiten nicht zu einem Thema gemacht, somit auch nicht als einer Über-

nahme entgegenstehend behauptet worden war) -, durfte die Vorinstanz durchaus

davon ausgehen, dass er durch den Brand vom 3. Februar 1997 nicht "über-

mässig" beunruhigt war, d.h. nicht so, dass er selber zum damaligen Zeitpunkt

sich nicht getraut hätte, die Mieträumlichkeiten weiter zu benutzen bzw. wieder zu

übernehmen. Dies durfte die Vorinstanz willkürfrei auch dann annehmen, wenn

der Beschwerdeführer im Mahnschreiben vom 17. Juli 1997 unter Punkt 4

bemängelte, dass die für ein solches Haus nötige Bewachung und Sicherheit der

Mieter nicht gewährleistet seien (MG act. 8/17 S. 3 Ziff. 4).

c) Im Gegensatz zur Behauptung in der Beschwerde (Rz 121) berücksich-

tigte und würdigte die Vorinstanz durchaus auch in diesem Zusammenhang die

weiteren Anschläge nach dem 16. Juli 1997 (angefochtener Beschluss KG act. 2

S. 48: "Die nachfolgende Häufung kleinerer Anschläge ...").

Die Rüge geht fehl, soweit darauf einzutreten ist.

10. Zur Rüge unter Rz 124 der Beschwerde verweist der Beschwerdeführer

auf die Rz 71 ff. der Beschwerde (KG act. 2 S. 31). Dazu kann auf vorstehende

-   40   -

Ziff. 4.20. verwiesen werden. Auch diese Rüge geht fehl, soweit überhaupt darauf

einzutreten ist.

11. Der Beschwerdeführer rügt sämtliche bisher behandelten Rügen

pauschal auch "im Lichte von § 281 Ziff. 1 ZPO" und macht geltend, die Vor-

instanz habe insbesondere Gehörsverletzungen begangen, die Begründungs-

pflicht verletzt und den Grundsatz "iura novit curia" missachtet (Beschwerde KG

act. 1 S. 31 Rz 125 f.).

Dazu ist ebenfalls auf die vorstehenden Ausführungen zu den einzelnen

Rügen zu verweisen. Der Beschwerdeführer wies damit keinen Nichtigkeitsgrund

nach, soweit auf die Rügen in diesem kantonalen Beschwerdeverfahren über-

haupt eingetreten werden konnte (was bezüglich Rechtsfragen und der dies-

bezüglichen Rechtsanwendung nicht der Fall ist). Bei der Behandlung dieser

Rügen hätte das Kassationsgericht aufgrund der vom Beschwerdeführer vor-

gebrachten Rügen und Sachverhalte auch die Verletzung eines in Rz 125 f. der

Beschwerde als verletzt behaupteten Verfahrensgrundsatzes festgestellt, wenn

ein solcher Nichtigkeitsgrund vorhanden gewesen wäre und darauf hätte einge-

treten werden können. Denn die Subsumtion der in der Beschwerde vorgebrach-

ten tatsächlichen Grundlage unter den zutreffenden Nichtigkeitsgrund ist Aufgabe

des Gerichts (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288). Ein solcher ist indes

auch unter den vom Beschwerdeführer in Rz 126 der Beschwerde genannten

Aspekten - soweit auf diese überhaupt eingetreten werden kann - nicht nachge-

wiesen.

Dabei kann der Beschwerdeführer speziell bezüglich der behaupteten Gehörs-

verletzung und Verletzung der Begründungspflicht auf Folgendes hingewiesen

werden:

Aus Art. 29 Abs. 2 BV (Anspruch auf rechtliches Gehör) folgt die Pflicht der

Behörden und der Gerichte, ihre Entscheide zu begründen (BGE 129 I 232 E. 3.2,

126 I 97 E. 2b, je mit Hinweisen). Der Betroffene soll daraus ersehen, dass seine

Vorbringen tatsächlich gehört, sorgfältig und ernsthaft geprüft und in der Ent-

scheidfindung berücksichtigt wurden. Aus der Begründung müssen sich allerdings

nur die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte ergeben; es ist nicht nötig,

-   41   -

dass sich der Richter ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und mit

jedem rechtlichen Argument auseinandersetzt, sondern es genügt, wenn sich aus

den Erwägungen ergibt, welche Vorbringen als begründet und welche – allenfalls

stillschweigend – als unbegründet betrachtet worden sind (BGE 119 Ia 269 E. d,

112 Ia 109 E. 2b, je mit Hinweisen; G. Müller in: Kommentar [alt]BV, Überarbei-

tung 1995, Art. 4 Rz 112–114; J.P. Müller, Grundrechte in der Schweiz, 3. Auf-

lage, Bern 1999, S. 535 ff., 539). Über diese Grundsätze geht auch das kantonale

Verfahrensrecht nicht hinaus (ZR 81 Nr. 88 Erw. 2).

Der Beschwerdeführer wies mit seinen einzelnen Rügen keine Verletzung

dieser Grundsätze nach (vgl. im Einzelnen vorstehend Ziff. 1 -  9).

12. Zu den Rügen unter Rz 127 und 128 der Beschwerde verweist der

Beschwerdeführer auf Rz 79 - 84 der Beschwerde (KG act. 1 S. 32). Dazu kann

auf vorstehende Ziff. 5 verwiesen werden. Die Rüge geht fehl, soweit darauf ein-

getreten werden kann.

13. Im Zusammenhang mit einem vom Beschwerdeführer geltend gemach-

ten Mietzinsherabsetzungsanspruch wegen Blockierungen von Warenliften erwog

die Vorinstanz, es stehe zwar fest, dass der Warenlift nicht nur gelegentlich, son-

dern häufiger blockiert war und die Blockierung auch eine gewisse Zeit andauern

konnte. Ob die Blockierung aber mehrmals täglich, täglich oder alle paar Tage

und jeweils für wie lange erfolgte, stehe konkret nicht fest. Damit lasse sich das

Mass der Beeinträchtigung nicht näher abschätzen. Da der Beschwerdeführer

auch für den Umfang der Herabsetzung die Beweislast trage, müsse zu seinen

Lasten von einer Mietzinsreduktion abgesehen werden (angefochtener Beschluss

KG act. 2 S. 36 vor Ziff. 4.4).

Der Beschwerdeführer macht dazu geltend, aufgrund des festgestellten

Sachverhalts hätte die Vorinstanz von ihrem Ermessen bei einer Mietzins-

reduktion Gebrauch machen und den Umfang der Herabsetzung schätzen

müssen. Es sei willkürlich, beim festgestellten Sachverhalt auszuführen, er hätte

auch den Umfang der Herabsetzung beweisen müssen (Beschwerde KG act. 1

S. 32 f. Rz 129 - 133).

-   42   -

Dabei handelt es sich indes ebenfalls um Rechtsfragen. Auch die Frage der

Beweislast (ob der Beschwerdeführer auch für den Umfang der Herabsetzung die

Beweislast trägt, wie die Vorinstanz erwog und was der Beschwerdeführer als

willkürlich bezeichnet), ist eine solche des Bundesrechts (Art. 8 ZGB; Frank/

Sträuli/Messmer, a.a.O., N 47 zu § 281, mit Verweisungen). Auch auf diese

Rügen ist nicht einzutreten (vorstehend Ziff. 1.d).

14. Die Vorinstanz erachtete wegen Verunreinigungen der Warenlifte eine

Mietzinsherabsetzung von 0.5 % vom 17. Juli bis und mit Oktober 1997 für

gerechtfertigt (angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 39 oben).

Der Beschwerdeführer erklärt, die Höhe der Reduktion von 0.5 % werde

anerkannt. Hingegen sei der Beginn falsch. Die Vorinstanz hätte von einer Kennt-

nis des Mangels ab August 1996 bzw. spätestens ab 6. Juni 1997 ausgehen

müssen. Dazu verweist der Beschwerdeführer auf seine Ausführungen unter

Rz 86 - 91 der Beschwerde (KG act. 1 S. 33 Rz 134).

Zu den Ausführungen des Beschwerdeführers in Rz 86 - 91 ist auf vor-

stehende Ziff. 6 zu verweisen. Darüber hinaus setzt sich der Beschwerdeführer

nicht mit den vorinstanzlichen Erwägungen dazu auf den S. 37 f. des angefochte-

nen Beschlusses auseinander. Auch diese Rüge geht fehl, soweit darauf einge-

treten werden kann.

15. Für die Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit der Bewachung und

der Sicherheit der Mieter erachtete die Vorinstanz eine Mietzinsreduktion von

höchstens 5 % für den Zeitraum Juni bis Mitte August 1997 für gerechtfertigt

(angefochtener Beschluss KG act. 2 S. 40 Ziff. 4.7).

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe diese Miet-

zinsreduktion gestützt auf eine unzutreffende Qualifikation des Mangels (als nur

leichten Mangel) vorgenommen (Beschwerde KG act. 1 S. 33 f. Rz 137 f.). Diese

Qualifikation ist indes eine Rechtsfrage. Darauf ist nicht einzutreten (vorstehend

Ziff. 1.d).

-   43   -

b) Ferner verweist der Beschwerdeführer auf Rz 27 - 77 der Beschwerde, in

welchen er festgehalten habe, dass dieser Mangel seit Dezember 1996 bis zu

seinem Auszug am 2. Oktober 1997, eventualiter bis März 1998 vorhanden

gewesen sei (Beschwerde KG act. 1 S.33 Rz 137). Die Rz 27 - 77 der Beschwer-

de wurden vorstehend in Ziff. 4 geprüft. Es ist darauf zu verweisen. Die Rüge geht

fehl, soweit darauf eingetreten werden kann.

16. Die Ausführungen des Beschwerdeführers zur "Gesamtwürdigung der

Mietzinsreduktion" (Beschwerde KG act. 1 S. 34 Rz 141) sind eine Zusammen-

fassung bisheriger Rügen zur Mietzinsreduktion, ohne zusätzlich einen Nichtig-

keitsgrund geltend zu machen.

17. Die Erwägungen in vorstehender Ziff. 11 treffen auch auf die Rügen des

Beschwerdeführers in Rz 142 und 143 der Beschwerde (KG act. 2 S. 34) zu. Es

ist darauf zu verweisen.

18. Soweit auf die Beschwerde einzutreten ist, wies der Beschwerdeführer

keinen Nichtigkeitsgrund nach. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen, soweit

darauf eingetreten werden kann. Damit entfällt die ihr verliehene aufschiebende

Wirkung.

 III.

Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das Kassationsverfahren

kosten- und entschädigungspflichtig (§ 64 Abs. 2 ZPO, § 68 Abs. 1 ZPO).

-   44   -

Das Gericht beschliesst:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

Damit entfällt die der Beschwerde verliehene aufschiebende Wirkung.

2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf:

Fr. 8'200.-- ; die weiteren Kosten betragen:

Fr. 1'052.--   Schreibgebühren,

Fr. 247.--   Zustellgebühren und Porti.

3. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden dem Beschwerdeführer auf-

erlegt.

4. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin für das

Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von Fr. 10'000.-- zu ent-

richten.

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts

des Kantons Zürich und das Mietgericht des Bezirkes Bülach, je gegen

Empfangsschein.

______________________________________

KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH
Der juristische Sekretär: