# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 09305f06-066e-55f6-b041-718458a4de76
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-25
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 25.01.2021 110 2020 152
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2020-152_2021-01-25.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2020/152

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 25. Januar 2021

in der Beschwerdesache zwischen

Frau C.________
Beschwerdeführerin 1

Herrn D.________
Beschwerdeführer 2

Frau E.________
Beschwerdeführerin 3

Herrn F.________
Beschwerdeführer 4

alle vertreten durch Herrn Fürsprecher A.________ und Herrn Rechtsanwalt
B.________

und

H.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Fürsprecher I.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zollikofen, Gemeindeverwaltung,
Wahlackerstrasse 25, Postfach, 3052 Zollikofen

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zollikofen vom
23. Juli 2020 (Geschäftsnummer 361-2019-0062; MFH mit unterirdischer Autoeinstellhalle)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 16. Dezember 2019 bei der Gemeinde Zollikofen ein 
Baugesuch ein für den Abbruch des Wohnhauses inkl. der Stützmauer sowie den Neubau eines 
Mehrfamilienhauses mit unterirdischer Autoeinstellhalle auf der Parzelle Zollikofen 
Grundbuchblatt Nr. K.________. Sie beantragte auch eine Ausnahmebewilligung für das 

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Unterschreiten des Strassenabstands für den Kehrichtbereitstellungsplatz und die Treppe wie 
auch die Flügelmauer.1 Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2 sowie im Gewässerschutzbereich 
Au. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem die Beschwerdeführenden 1 und 2 sowie 
die Beschwerdeführenden 3 und 4 je separat eine Einsprache. Die Beschwerdeführenden 1 und 
2 meldeten zudem Rechtsverwahrung an. Nachdem die Baubewilligungsbehörde der 
Beschwerdegegnerin das Fehlen der Mindestfläche der Aufenthaltsbereiche angezeigt hat, reichte 
diese am 21. April 2020 eine Projektänderung (Vergrösserung der allgemeinen Aufenthalts- und 
Spielfläche mittels Einbezug der Stützmauer als Sitzbank) ein.

Mit Gesamtentscheid vom 23. Juli 2020 erteilte die Gemeinde Zollikofen die Baubewilligung und 
die Ausnahmebewilligung für das Unterschreiten des Strassenabstands. Die Einsprachen der 
Beschwerdeführenden beurteilte sie als öffentlich-rechtlich unbegründet. Die Rechtsverwahrung 
der Beschwerdeführenden 1 und 2 wurde im Entscheiddispositiv angemerkt.

2. Dagegen reichten die Beschwerdeführenden gemeinsam am 21. August 2020 Beschwerde 
bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragen die Aufhebung 
des Gesamtentscheids vom 23. Juli 2020. Im Eventualpunkt beantragen sie die Rückweisung 
sowie Neubeurteilung durch die Vorinstanz. Sie machen insbesondere geltend, das Bauvorhaben 
verletze die kommunale Gestaltungsvorschriften und überschreite mehrere baupolizeiliche Masse, 
was unter anderem eine Folge der fehlerhaften Feststellung des Terrainverlaufs sei. Ferner rügen 
sie eine Verletzung der Vorgaben über die Kinderspielplätze und Aufenthaltsflächen sowie die 
Gefährdung der Verkehrssicherheit durch das Unterschreiten des Strassenabstands. Zudem 
entspreche die vorgesehene Grundstückentwässerung nicht den bundesrechtlichen Vorgaben 
und die Vorinstanz habe es unterlassen, die Abklärungen hinsichtlich des Baugrunds zu verlangen 
oder zu veranlassen.

3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet2, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit 
Beschwerdeantwort vom 28. September 2020 die Abweisung der Beschwerde. Auch die 
Gemeinde Zollikofen beantragt in ihrer Stellungnahme vom 22. September 2020 die 
Beschwerdeabweisung. Die Parteien erhielten Gelegenheit ihre Kostennote einzureichen. Die 
Beschwerdeführenden reichten am 26. November 2020 zusammen mit der Kostennote noch eine 
Stellungnahme zu der Beschwerdeantwort ein.

4. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG3. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er – 
unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG4 

1 Vorakten Nr. 55.
2 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).
3 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
4 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).

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innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig.

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die 
Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. 
Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführenden, deren Einsprachen abgewiesen wurden, sind 
durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung 
legitimiert. Die Beschwerde wurde form- und fristgerecht eingereicht.

c) Die Beschwerdegegnerin bezweifelt, dass die Beschwerdeführenden in Bezug auf die Rüge 
der Kinderspielfläche ein rechtlich geschütztes Interesse hätten und hierzu legitimiert seien.

Die frühere Beschränkung in aArt. 35 Abs. 1 BauG, wonach Einsprecher an jeder Rüge ein 
eigenes schutzwürdiges Interesse haben mussten, wurde mit der auf den 1. April 2017 in Kraft 
getretenen BauG-Revision aufgehoben. Diese Bestimmung erwies sich als bundesrechtswidrig. 
Bereits unter altem Recht genügte es nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, dass den 
Beschwerdeführenden im Falle ihres Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht, der darin 
bestehen kann, dass das Bauvorhaben nicht verwirklicht werden kann.5

Die Beschwerdeführenden sind somit auch mit der Rüge der Kinderspielfläche zum Verfahren 
zugelassen. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

2. Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze

a) Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung der Vorschriften betreffend 
Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze. Ihrer Ansicht nach fehle es an der erforderlichen Spiel- 
und Aufenthaltsfläche, da vom ausgewiesenen Streifen mit einer Breite von insgesamt 5.3 m 
mindestens 3 m nicht angerechnet werden können. Zudem eigne sich dieser Bereich zwischen 
Fassade und steiler Böschung nicht als Spielfläche, da solche Böschungen gefährlich seien. Und 
auch die vier Licht- oder Luftschächte sowie die zwei weiteren technischen Anlageteile würden 
Verletzungsquellen darstellen.

Die Beschwerdegegnerin führt in der Beschwerdeantwort aus, sie habe mit den revidierten Plänen 
vom 17. April 20206 die nötige Fläche für Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze 
nachgewiesen. Die ausgewiesene allgemeine Aufenthalts- und Spielfläche von 138.0 m2 sei 
korrekt dargestellt, behindertengerecht zugänglich und von der Form und Ausgestaltung her auch 
gut zur Spielnutzung geeignet. Es sei keineswegs eine Vorschrift, wonach Flächen unmittelbar 
entlang der Fassaden in einer Tiefe von 3 m nicht als Spiel- und Aufenthaltsfläche angerechnet 
werden dürfen. Massgebend sei, ob mit der gewählten Anordnung im Einzelfall die Privatsphäre 
gewahrt bleibe. Vorliegend befinde sich die Kinderspielfläche und der Aufenthaltsbereich auf der 
Nordseite des geplanten Neubaus. Diese Nordfassade weise lediglich im Erdgeschoss zwei 
Badzimmerfenster sowie den Ausgang aus dem Treppenhaus auf und sei keine Hauptfassade. 
Die restliche Nordfassade sei fensterlos und könne ungehindert für Ballspiele benützt werden. Die 
Privatsphäre sei nicht tangiert.

5 Vgl. BGE 137 II 30 ff. E. 2; BGer 1C_236/2010 vom 16. Juli 2010 E. 1.5; BVR 2011 S. 259 E. 2.3, 2011 S. 498 E. 4.5; 
Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 35-35c 
N. 22 f.; Vortrag (gemeinsamer Antrag des Regierungsrates und der Kommission) zur BauG-Änderung vom 9. Juni 
2016, S. 19, Ziff. 3.14.2.
6 Vorakten Nr. 81, Baueingabe Planunterlage EG/Umgebung vom 29. November 2019 / rev. 16. Dezember 2019 / 
rev. 17. April 2020.

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Auch die Vorinstanz weist in ihrer Stellungnahme darauf hin, vorliegend handle es sich nicht um 
eine Hauptfassade und somit müsse kein Streifen von 3 m zur Wahrung der Privatsphäre 
ausgeschieden werden. Zudem habe die Beschwerdegegnerin vor den Badezimmerfenstern zum 
Schutz der Privatsphäre und als Trennung zum Spielplatz eine Hecke vorgesehen.

b) Beim Bau von Mehrfamilienhäusern sind im Freien Aufenthaltsbereiche für die 
Bewohnerinnen und Bewohner, insbesondere Kinderspielplätze, zu schaffen (Art. 15 Abs. 1 
BauG). Als Aufenthaltsbereiche gelten wenigstens mit einfachen Mitteln zum Verweilen im Freien 
eingerichtete Teile eines Gebäudegrundstücks. Kinderspielplätze sind für Kleinkinder und 
schulpflichtige Kinder eingerichtete Spielflächen (Art. 43 Abs. 1 und 2 BauV7). Aufenthaltsbereiche 
und Kinderspielplätze sind ihrem Zweck entsprechend einzurichten.8 Zur Ausgestaltung der 
Kinderspielplätze hat das Raumplanungsamt des Kantons Bern, heute das Amt für Gemeinden 
und Raumordnung (AGR), im Juni 1992 die Arbeitshilfe für die Ortsplanung (AHOP) Nr. 92.2 
«Empfehlungen für die Projektierung und Gestaltung von benutzerfreundlichen Aussenräumen 
von Wohnüberbauungen» (nachfolgend: AHOP-Empfehlungen) herausgegeben.9 Diese AHOP-
Empfehlungen gelten im Grundsatz weiterhin, bis die Direktion für Inneres und Justiz (DIJ) im 
Sinne von Art. 44 Abs. 4 BauV neue Empfehlungen formuliert.10 Deren Massgeblichkeit werden 
auch vom Verwaltungsgericht anerkannt.11

Ein Spielplatz soll, damit er den Bedürfnissen nach Bewegung und spielerischer Betätigung 
gerecht wird, einen gewissen Freiraum und eine attraktive Spielumgebung (z.B. Sandkasten, 
Rutschmöglichkeiten, Schaukeln) bieten. Er ist daher so auszulegen, dass mögliche 
Nutzungskonflikte vermieden oder zumindest minimiert werden und die Privatsphäre der 
Wohnungen gewahrt bleibt.12 Aus diesem Grund müssen Spiel- und Aufenthaltsbereiche gemäss 
Ziffer 3.4 der AHOP-Empfehlungen («Dimensionierung/Berechnung») in der Regel eine minimale 
nutzbare Breite von 5 m aufweisen. Schmalere Bereiche können aus funktionellen Gründen in der 
Regel nicht angerechnet werden. Zudem kann gegenüber Hauptfassaden von Wohnbauten in der 
Regel ein Streifen von 3 m nicht angerechnet werden, da dieser Streifen zur Wahrung der 
Privatsphäre unerlässlich ist. Dieser Abstand kann in speziellen Fällen angemessen reduziert oder 
erhöht werden, ersteres beispielsweise bei Hochparterre und letzteres bei privaten 
Gartensitzplätzen. Hingegen finden sich in den AHOP-Empfehlungen keine Hinweise, wie gross 
ein Abstand gegenüber Nebenfassaden von Wohnbauten in der Regel sein muss. Ein gänzlicher 
Verzicht auf einen Abstand rechtfertigt sich nicht. Auch gegenüber Nebenfassaden ist zur 
Wahrung der Privatsphäre ein Streifen unerlässlich. Zudem bedarf es auch eines Abstands, damit 
die Spielfläche effektiv gefahrenfrei genutzt werden kann. Die Frage nach der minimalen Breite 
des Streifens lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern ist im Einzelfall anhand der 
konkreten Umstände anzugehen wie beispielsweise Anordnung der dahinterliegenden 
Räumlichkeiten sowie Ausgestaltung der Fassade mit Fenster oder Balkone. Als Richtlinie ist ein 
Streifen von 1.5 m gegenüber Nebenfassaden von Wohnbauten nicht anrechenbar, was der Hälfte 
des gegenüber den Hauptfassaden von Wohnbauten nicht anrechenbaren Streifens entspricht.

Die Fläche der Kinderspielplätze hat wenigstens 15 Prozent der Hauptnutz- und 
Konstruktionsflächen der Familienwohnungen zu entsprechen (Art. 45 Abs. 1 BauV). Für 

7 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1).
8 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 15 N. 3d.
9 Abrufbar unter <www.jgk.be.ch>, Rubriken Raumplanung / Arbeitshilfen (AHOP) / Aufenthaltsbereiche und 
Kinderspielplätze.
10 Vgl. AGR, Merkblatt Aufenthaltsbereiche, Spielplätze und grössere Spielflächen vom 20. September 2017, Ziffer 6, 
abrufbar unter <www.dij.be.ch>, Rubriken Raumplanung / Arbeitshilfen (AHOP) / Aufenthaltsbereiche und 
Kinderspielplätze.
11 VGE 2011.256 vom 02.05.2012 E. 4.3.2, 2018.300/301 vom 11.07.2019 E. 6.1.
12 Vgl. die Hinweise zum Standort unter Ziff. 3.2 AHOP-Empfehlungen sowie die Aufzählungen zu den 
unterschiedlichen Anforderungen an die Lage.

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Aufenthaltsbereiche sind 5 Prozent der Hauptnutz- und Konstruktionsflächen aller Wohnungen 
vorzusehen, beziehungsweise zur Fläche gemäss Absatz 1 hinzuzurechnen. Die Fläche 
mindestens 2 m breiter Terrassen, Balkone und dergleichen kann zur Hälfte an den erforderlichen 
Aufenthaltsbereich angerechnet werden; pro Mehrfamilienhaus sind aber mindestens 20 m2 
Aufenthaltsfläche einzurichten (Art. 45 Abs. 2 und Abs. 4 BauV).

c) Das geplante Mehrfamilienhaus umfasst fünf Wohneinheiten, die alle drei oder mehr Zimmer 
aufweisen und damit alle als Familienwohnungen gelten (Art. 43 Abs. 3 BauV). Die 
Beschwerdegegnerin weist eine Bruttogeschossfläche bzw. Hauptnutz- und Konstruktionsfläche 
von insgesamt 768 m2 aus.13 Die Kinderspielplatzfläche muss demnach mindestens 115.2 m2 
betragen (15 Prozent der gesamten Hauptnutz- und Konstruktionsfläche), wobei die 
Beschwerdegegnerin bei ihrer Berechnung von 115 m2 ausgeht.14 Zusätzlich müsste 
grundsätzlich ein Aufenthaltsbereich von mindestens 38.4 m2 (5 Prozent der gesamten Hauptnutz- 
und Konstruktionsfläche) zur Verfügung stehen. Die Beschwerdegegnerin weist gemäss 
Projektplan mindestens 102 m2 als Terrasse und Balkone sowie Sitzplätze aus.15 Da die Hälfte 
der mindestens 2 m breiten Balkon- und Terrassenflächen angerechnet werden können, müsste 
im vorliegenden Fall nur eine Mindestfläche von 20 m2 erstellt werden. Dies ergibt eine minimale 
Gesamtfläche für Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze von 135.2 m2.

d) Die Beschwerdegegnerin plant gemäss Erdgeschoss- und Umgebungsplan16 auf der 
Nordwestseite des Neubaus eine allgemeine Aufenthalts- und Spielfläche von total 138.0 m2. Auf 
der Planunterlage ist mit grün gefärbten Strichpunkten ein Perimeter «Aufenthalts- / Spielbereich» 
eingezeichnet. Dieser besteht im Wesentlichen aus einem 5.3 m breiten und 27.5 m langen 
Streifen. Die südöstliche Perimeterseite verläuft unter anderem direkt entlang der 
Nordwestfassade des Neubaus inklusive des rückwärtigen Treppenhausausgangs. Einzig im 
Bereich der zwei Badezimmerfenster der beiden Wohnungen im Erdgeschoss verläuft der 
Perimeter nicht direkt entlang der Fassadenwand, da dort je zwei Hecken mit jeweils einer Breite 
von 1.3 m und einer Länge von 3 m (gemessen ab Plan17) geplant sind und die nicht zur 
Aufenthalts- und Spielfläche zählen. Die übrigen drei Perimeterseiten werden durch die 
Stützmauer eingegrenzt, wobei als Abschluss der nordwestlichen Perimeterseite auf der 
Zwischenebene der ersten und zweiten Stützmauer auf der ganzen Länge von 27.5 m eine 
Sitzbank mit einer Breite von 0.5 m ausgewiesen wird. Auf der allgemeinen Aufenthalts- und 
Spielfläche – und somit innerhalb des Perimeters «Aufenthalts- / Spielbereich» – befinden sich 
zudem vier viereckige sowie zwei halbrunde Luftschächte.

e) Mit Blick auf die vorstehend unter Ziffer 2.b ausgeführten Grundsätze der AHOP-
Empfehlungen zur Dimensionierung und Berechnung sind bei der ausgewiesenen Fläche der 
Spiel- und Aufenthaltsbereiche die nachfolgenden Anpassungen vorzunehmen.

Die ausgewiesene Fläche wird unter anderem einerseits durch die beiden Hecken vor den 
Badezimmerfenstern und andererseits durch die Stützmauer eingegrenzt, was die 
Beschwerdeführerin mit der Markierung des Perimeters «Aufenthalts- / Spielbereich» 
entsprechend ausweist. In diesen Bereichen beträgt die maximale Breite gemäss Plan jeweils 
4.0 m; darin eingeschlossen ist die Sitzbank mit einer Breite von 0.5 m. Ebenfalls direkt vor den 
Hecken liegen zwei Luftschächte, die – wenn überhaupt – als technische Anlagen und wegen 

13 Vorakten Nr. 71, Berechnung nach Art. 45 BauV.
14 Vorakten Nr. 71, Berechnung nach Art. 45 BauV.
15 Vorakten Nr. 71, Berechnung nach Art. 45 BauV.
16 Vorakten Nr. 81, Baueingabe Planunterlage EG/Umgebung vom 29. November 2019 / rev. 16. Dezember 2019 / 
rev. 17. April 2020.
17 In der Planunterlage (vgl. Vorakten Nr. 81) werden die beiden Hecklängen fälschlicherweise mit 2.90 m 
ausgewiesen.

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Verletzungsgefahr nur beschränkt als Spielflächen nutzbar wären. Dieser schmale Bereich 
entspricht den Vorgaben der AHOP-Empfehlungen nicht, welche grundsätzliche eine Breite von 
5 m fordern. Er ist daher nicht anrechenbar, da die Anforderungen an die zweckmässige 
Gestaltung von Aufenthalts- und Kinderspielfläche nicht genügen.18 Deshalb ist der Bereich vor 
den beiden Hecken mit einer Fläche von 24 m2 (2 x 3 m x 4.00 m) zu subtrahieren. Die 
anrechenbare Aufenthalts-/Spielfläche beträgt bloss noch 114 m2, statt der minimal notwendigen 
Gesamtfläche von 135.2 m2. Es fehlt somit bereits eine Fläche von rund 21 m2.

Zudem ist im Bereich des rückwärtigen Treppenhausausgangs die nutzbare Fläche nicht bis an 
die Fassadenwand anrechenbar. Es handelt sich dort um einen Gebäudeausgang zur Aufenthalts- 
und Spielfläche und kann nicht gleichzeitig derselben zugewiesen werden. Zudem ist das ganze 
Treppenhaus über drei Stockwerke verglast und entsprechend exponiert.19 Dieser Bereich direkt 
an der Glasfassade eignet sich demnach nicht als Aufenthalts- und Spielfläche. Die 
Beschwerdegegnerin selbst führt in ihrer Beschwerdeantwort aus, die restliche fensterlose 
Nordfassade könne ungeniert für Ballspiele benützt werden. Der Bereich vor dem Treppenhaus 
erfüllt diese Voraussetzung gerade nicht, da dort nur Fenster in Form des verglasten 
Treppenhauses sind. Aus diesen Gründen kann der Aufenthalts- und Spielbereich nicht direkt bis 
an die Fassadenwand reichen. Auch die Beschwerdegegnerin hat in ihrer ursprünglichen 
Baueingabe im Bereich vor dem Treppenhausausgang einen 1.2 m breiten Streifen nicht zur 
Fläche miteingerechnet.20 Erst nach Eingang der Einsprachen im Baubewilligungsverfahren und 
gestützt auf die Aufforderung der Vorinstanz zur Verbesserung des Bauprojekts in Bezug auf die 
Aufenthaltsbereiche21 hat die Beschwerdegegnerin den Perimeter «Aufenthalts- / Spielbereich» 
neu definiert und dabei den Bereich vor dem Treppenhausausgang bis zur Fassade in die 
Berechnung aufgenommen. Ob vorliegend ein Streifen von 1.5 m oder lediglich ein Streifen von 
1.3 m – und somit der vor dem Treppenhausausgang bis zum Beginn der Rasenfläche mit 
Verbundsteinen geplante Bereich – abzuziehen ist, kann offenbleiben. In beiden Fällen ist die 
geforderte Breite von 5 m nicht gegeben, weshalb die ganze Fläche von 13.78 m2 (2.60 m x 
5.30 m) die qualitativen Anforderungen an eine Spielfläche nicht erfüllt.

Nebst den Bereichen bei den Hecken sowie dem Treppenhausausgang sind auch noch die 
übrigen Flächen unmittelbar an der Nordwestfassade zu beurteilen. Auch hier führt die 
Aufenthalts- und Spielfläche direkt bis an die Fassade. Soweit die Beschwerdegegnerin ausführt, 
diese Fassade sei keine Hauptfassade und die fensterlosen Bereiche könnten ungehindert für 
Ballspiele benützt werden, ist Folgendes festzuhalten: Zwar trifft es zu, dass es sich bei der 
Nordwestfassade nicht um eine Hauptfassade handelt. Dies rechtfertigt jedoch nicht, dass gar 
kein Abstand zur Fassade bestehen soll. Auch auf den Nebenfassaden muss ein minimaler 
Streifen als Fassadenabstand eingeplant werden, damit ein Mindestmass an Privatsphäre 
geschützt und Sicherheit gewährt ist. Indem die Aufenthalts- und Spielfläche direkt bis an die 
Fassade reicht, ist ebenfalls mit Lärm zu rechnen und durch den fehlenden Sicherheitsabstand 
zur Fassade besteht beim Spielen eine erhöhte Verletzungsgefahr. Die von der 
Beschwerdegegnerin erwähnten Ballspiele gegen die Nordwestfassade sind mit der Privatsphäre 
nicht tolerierbar. In den beiden Erdgeschosswohnungen wie auch in jenen des Obergeschosses 
befinden sich auf der Nordseite je das Zimmer 1.22 Bälle gegen die Fassade erzeugen dumpfe 
Lärmgeräusche, die insbesondere bei einem dahinterliegenden Arbeits- oder Schlafzimmer 
störend wirken. Hinzu kommt, dass das Attikageschoss auch auf der Nordwestseite über 

18 VGE 2018.300/301 vom 11.07.2019 E. 6.1.
19 Vorakten Nr. 83, Baueingabe Planunterlage Fassaden vom 29. November 2019 / rev. 16. Dezember 2019.
20 Vorakten Nr. 77, Baueingabe Planunterlage EG/Umgebung vom 29. November 2019 / rev. 16. Dezember 2019.
21 Vorakten Nr. 28, Schreiben Gemeinde Zollikofen an Beschwerdegegnerin vom 15. April 2020.
22 Vorakten Nr. 81, Baueingabe Planunterlage EG/Umgebung vom 29. November 2019 / rev. 16. Dezember 2019 / 
rev. 17. April 2020 sowie Vorakten Nr. 82, Baueingabe Planunterlage OG + Attka + Schnitte vom 29. November 2019 / 
rev. 16. Dezember 2019 / rev. 17. April 2020.

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Wohnräume mit Fenster Richtung Aufenthalts- und Spielfläche verfügt. So gibt es unter anderem 
bei der Küche ein erhöhtes und langgezogenes Fenster und sowohl beim Zimmer 2 wie auch beim 
Zimmer Ankleide ist je ein Fenster bis auf den Boden mit einem Glasgeländer davor geplant. Zur 
Wahrung der Privatsphäre wie auch der Sicherheit ist deshalb ein Mindestabstand von 1.5 m zu 
berücksichtigen. Da die notwendige Breite von 5 m unterschritten wird, kann die gesamte Fläche 
von 57.24 m2 (2 x 5.4 m x 5.3 m)23 nicht als Spielfläche angerechnet werden. 

Damit reduziert sich die Gesamtfläche um 95.02 m2 und verfehlt mit einer Grösse von höchstens 
42.98 m2 (138.0 m2 abzüglich 95.02 m2) das erforderliche Mass von 135.2 m2 deutlich.

Im Übrigen fehlt es auch an der Umsetzung der weiteren AHOP-Empfehlungen. Die 
Beschwerdegegnerin hat die Restfläche auf der Nordwestseite des geplanten Neubaus inkl. der 
Stützmauer zwar als Spiel- und Aufenthaltsbereich bezeichnet, ohne aber diesen Perimeter ihrem 
Zweck entsprechend räumlich attraktiv und adressatengerecht (z.B. mit Spielgeräten oder 
Ausstattungen wie Sandkasten, Schaukel etc.) gestaltet.

f) Gemäss Art. 45 Abs. 3 BauV kann die Baubewilligungsbehörde – sofern die zweckmässige 
Gestaltung der Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze gewährleistet bleibt – die erforderliche 
Mindestfläche angemessen herabsetzen, wenn schwierige Grundstücksverhältnisse vorliegen 
oder die gemäss Abs. 1 und 2 ermittelte Fläche aufgrund besonderer Umstände 
unverhältnismässig wäre. Diese Bestimmung räumt der Baubewilligungsbehörde die Befugnis ein, 
die erforderliche Fläche zu reduzieren, ohne dass formell eine Ausnahmebewilligung erteilt 
werden müsste. Die Bestimmung setzt aber ähnlich wie Art. 26 BauG (Ausnahmen) objektive 
Besonderheiten wie Lage und Form der Parzelle voraus. Finanzielle Gründe allein genügen 
regelmässig nicht. Gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung dürfte es in der Regel 
schwierig sein, eine entsprechende Reduktion zu erwirken, zumal Aufenthaltsbereiche und 
Kinderspielplätze nicht an eine Form gebunden sind und eine Aufteilung in mehrere Bereiche 
zulässig ist. Das Herabsetzen der erforderlichen Mindestflächen oder gar der Verzicht darf nicht 
stillschweigend erfolgen, sondern muss im Baubewilligungsverfahren hinreichend nachvollziehbar 
begründet werden.24

Die Beschwerdegegnerin begründet nicht, wieso auf die erforderlichen Mindestflächen verzichtet 
werden sollte. Zwar befindet sich das Baugrundstück am Hang. Im Übrigen weist die Parzelle 
keine objektiven Besonderheiten auf. Dass die Beschwerdegegnerin das Grundstück weitgehend 
überbauen möchte, stellt keinen hinreichenden Grund dar. Eine Herabsetzung der erforderlichen 
Mindestfläche gemäss Art. 45 Abs. 3 BauV rechtfertigt sich daher nicht.

g) Da zudem nicht geltend gemacht wird, in der Nähe des Baugrundstücks seien genügende 
und gut erreichbare Kinderspielplätze vorhanden, kommt auch eine Befreiung gestützt auf Art. 15 
Abs. 5 BauG nicht in Frage. Dieser sieht eine Befreiung nur dann vor, wenn Kinderspielplätze und 
grössere Spielflächen in der Nähe des Baugrundstücks liegen und gut erreichbar sind. Gemäss 
den Materialien sind die Anforderungen an die „Ersatzspielflächen“ sowohl in quantitativer Hinsicht 
(Anzahl Flächen, räumliche Nähe, gute Erreichbarkeit und zeitliche Verfügbarkeit) wie auch in 
qualitativer Hinsicht zu verstehen und im Übrigen durch den Verordnungsgeber zu präzisieren.25 
Die Ausführungsbestimmung findet sich in Art. 46a BauV. Zudem hat das AGR im Merkblatt 

23 In der Planunterlage (vgl. Vorakten Nr. 81) werden die beiden Längen entlang der Nordwestfassade ab der 
nördlichen resp. ab der westlichen Hausecke bis zur jeweiligen Hecke fälschlicherweise mit 5.50 m ausgewiesen. 
Gemessen ab Plan beträgt die jeweilige Distanz 5.40 m.
24 VGE 2018.300/301 vom 11.07.2019 E. 7.2 m.w.H.
25 Vgl. Vortrag des Regierungsrats an den Grossen Rat vom 2. September 2015 zur Änderung des Baugesetzes und 
des Dekrets über das Baubewilligungsverfahren, S. 11, Ziff. 3.7.2.

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«Aufenthaltsbereiche, Spielplätze und grössere Spielflächen»26 die Voraussetzungen für den 
Nachweis nach Art. 46a BauV genauer definiert. Das Merkblatt konkretisiert, welches nahe 
gelegene Angebot an Spielflächen zur Befreiung von der Erstellungspflicht führen kann. Dieses 
Angebot ist je nach Nutzergruppe unterschiedlich zu beurteilen: Für Kinderspielplätze (d.h. für 
kleinere Kinder) wird in der Regel eine Distanz von nicht mehr als 200 m als «in der Nähe liegend» 
erachtet. Zudem muss der nahe gelegene Kinderspielplatz für kleinere Kinder gefahrlos erreicht 
werden können. Laut Merkblatt AGR darf der Weg folglich keine Querungen verkehrsorientierter 
Strassen, keine Unterführungen und Sichtbehinderungen (z.B. durch parkierte Autos) beinhalten.

Bereits eine summarische Prüfung ergibt, dass in der Nähe bzw. näheren Umgebung des 
Baugrundstücks keine genügenden und insbesondere gut erreichbaren Kinderspielplätze 
ersichtlich sind. Zwar befindet sich in einer Entfernung von 175 m Luftlinie resp. einem Fussweg 
von 190 m an der Ecke P.________weg/Q.________strasse ein grösserer Spielplatz.27 Dabei 
muss aber die R.________strasse, eine Hauptstrasse, überquert werden.28 Daher erfüllt dieser 
Spielplatz an der Ecke P.________weg/Q.________strasse die Vorgaben hinsichtlich 
Verkehrssicherheit gerade für kleinere Kinder als Nutzergruppe nicht.

h) Nach dem Gesagten ist der geforderte Mindestwert gemäss Art. 45 BauV unterschritten. 
Das umstrittene Bauvorhaben verletzt damit die Bestimmungen über die erforderlichen 
Aufenthalts- und Spielflächen. Die Beschwerde ist aus diesen Gründen gutzuheissen und der 
Bauabschlag ist zu erteilen. Bei diesem Ergebnis brauchen die übrigen Einwände und Rügen nicht 
mehr geprüft werden.

3. Verfahrenskosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt die Beschwerdegegnerin. Sie hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG29). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 2'000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV30).

Die Kosten des Bewilligungsverfahrens bleiben der Beschwerdegegnerin als Baugesuchstellerin 
auferlegt (Art. 52 Abs. 1 BewD31). Für das Inkasso dieser Kosten ist die Gemeinde zuständig.

b) Die Beschwerdegegnerin hat zudem den Beschwerdeführenden die Parteikosten zu 
ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote der Rechtsvertreter der Beschwerdeführenden 
gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Beschwerdegegnerin hat somit den 
Beschwerdeführenden die Parteikosten von Fr. 6'058.15 zu ersetzen.

26 Vgl. AGR, Merkblatt Aufenthaltsbereiche, Spielplätze und grössere Spielflächen vom 20. September 2017, abrufbar 
unter <www.dij.be.ch>, Rubriken Raumplanung / Arbeitshilfen (AHOP) / Aufenthaltsbereiche und Kinderspielplätze.
27 Aufnahmen auf google maps, einsehbar unter <maps.google.ch>.
28 Aufnahmen auf google maps, einsehbar unter <maps.google.ch>.
29 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
30 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21).
31 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).

BVD 110/2020/152 

9/9

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Gemeinde Zollikofen vom 
23. Juli 2020 wird aufgehoben. Dem Baugesuch vom 16. Dezember 2019 wird der 
Bauabschlag erteilt.

2. Die Kosten des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens von Fr. 7'290.60 werden der 
Beschwerdegegnerin zur Bezahlung auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die 
Gemeinde Zollikofen zuständig.

3. Die Verfahrenskosten von Fr. 2’000.– werden der Beschwerdegegnerin zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist.

4. Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden die Parteikosten im Betrag von 
Fr. 6'058.15 (inkl. Mehrwertsteuer) zu ersetzen.

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________ und Herrn Fürsprecher A.________, eingeschrieben
- Herrn Fürsprecher I.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Zollikofen, Gemeindeverwaltung, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.