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**Case Identifier:** 2c216f06-f459-5f46-8f65-3fa12351a619
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-22
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 22.03.2024 C/17333/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-17333-2023_2024-03-22.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 22 mars 2024 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/17333/2023 ACJC/387/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU VENDREDI 22 MARS 2024 

 

Entre 

A______ SA, sise ______ (TI), appelante d'une ordonnance rendue par le Tribunal des 

baux et loyers le 18 octobre 2023, représentée par Me Sidonie MORVAN, avocate, 

Esplanade de Pont-Rouge 9, case postale 1875, 1211 Genève 26,  

et 

B______ AG, sise ______ [ZH], intimée, représentée par Me Emmanuelle GUIGUET-

BERTHOUZOZ, avocate, rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève. 

 

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C/17333/2023 

EN FAIT 

A. Par ordonnance JTBL/869/2023 du 18 octobre 2023, le Tribunal des baux et 
loyers, statuant par voie de procédure sommaire sur mesures provisionnelles, a 

rejeté [la requête de mesures provisionnelles formée par A______ SA à l'encontre 

de B______ AG] (ch. 1 du dispositif), a rappelé que la procédure était gratuite 

(ch. 2) et a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3). 

 En substance, le Tribunal a retenu que A______ SA n'avait pas rendu 

vraisemblable la réalisation des conditions fixées à l'art. 260 al. 1 CO pour 

s'opposer à l'exécution des travaux projetés par B______ AG. La conclusion du 

contrat de bail pour une durée déterminée ne faisait pas obstacle à la réalisation 

des travaux dès lors que les parties resteraient liées par le contrat de bail pendant 

sept ans au minimum, voire douze ans en prenant en compte l'option de 

renouvellement. Les travaux n'affecteraient que peu les locaux loués par 

A______ SA. Ceux-ci ne devaient au demeurant se dérouler que pendant une 

brève période. La bailleresse avait pour sa part rendu vraisemblable tenir compte 

des intérêts de la précitée dans l'exécution des travaux, de sorte qu'ils pouvaient 

raisonnablement être imposés à la locataire. Le préjudice financier dont se 

prévalait A______ SA n'apparaissait pas difficilement réparable. En tout état, les 

travaux ne seraient entrepris dans la boutique de A______ SA qu'au mois d'avril 

2024, de sorte que la condition de l'urgence n'était pas réalisée. 

B. a. Par acte expédié le 30 octobre 2023 à la Cour de justice, A______ SA a formé 
appel contre cette ordonnance, sollicitant son annulation. Elle a conclu à ce que la 

Cour, préalablement, procède à une inspection locale, et, principalement, ordonne 

à B______ AG de cesser immédiatement les travaux entrepris dans l'immeuble sis 

rue 1______ no. 2______ et de démonter les installations de chantier y relatives, 

fasse interdiction à la précitée de réaliser les travaux objets des deux autorisations 

de construire délivrées par l'Office compétent, sous la menace de la peine prévue à 

l'art. 292 CP, jusqu'à droit connu sur le fond du litige, un délai devant au surplus 

lui être imparti pour déposer sa demande au fond.  

A______ SA a produit de nouvelles pièces (B à H). 

 b. A______ SA a également requis de la Cour le prononcé de mesures 
superprovisionnelles. 

 Par ordonnance ACJC/1460/2023 du 2 novembre 2023, la Cour a rejeté la requête 

de mesures superprovisionnelles et a transmis la requête de mesures 

provisionnelles à B______ AG, un délai lui étant imparti pour y répondre par 

écrit. 

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C/17333/2023 

 c. Dans sa réponse du 13 novembre 2023, B______ AG a conclu, sur mesures 
provisionnelles, au rejet des mesures requises, et, sur le "fond", au "déboutement 

de A______ SA" de toutes ses conclusions. 

 Elle a versé une nouvelle pièce (n. 106). 

 d. Par réplique du 24 novembre 2023, A______ SA a persisté dans ses 
conclusions. Elle a souligné que sa boutique n'était plus visible par la clientèle, 

aucun logo n'ayant été installé. Un planning des travaux, avec un code couleur 

différenciant les nuisances ne lui avait pas été transmis. La présence de poussière 

dans la boutique, toujours plus importante, était inacceptable, s'agissant d'une 

marque de luxe. Depuis le 22 novembre 2023, elle rencontrait d'importantes 

nuisances dans sa boutique, l'eau sanitaire à disposition de sa clientèle ayant été 

coupée, la ventilation/climatisation ne fonctionnant au demeurant plus, engendrant 

des odeurs nauséabondes. Les travaux ne pouvaient dès lors pas lui être 

raisonnablement imposés.  

 Elle a produit de nouvelles pièces (I à N). 

 e. Par duplique du 7 décembre 2023, B______ AG a également persisté dans ses 
conclusions. Elle a réaffirmé avoir pris toutes les mesures afin tant de limiter au 

maximum les interventions et les nuisances tant dans les locaux de A______ SA 

que dans l'ensemble du chantier.  

 Elle a versé de nouvelles pièces (n. 107 et 108). 

 f. Les parties se sont encore déterminées les 20 décembre 2023 et 15 janvier 2024, 
persistant dans leurs conclusions respectives. 

g. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 12 février 2024 de ce que la 
cause était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Le 28 février 2006, B______ SA, en qualité de propriétaire, et A______ SA, 
locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer commercial, portant sur la location 

de locaux sis dans l'immeuble rue 1______ no. 2______ à Genève, soit 210 m2 de 

locaux sis à l'entresol côté ouest, 185 m2 de locaux et vitrines sis au rez-de-

chaussée côté ouest, 216,5 m2 de locaux sis au 1er sous-sol et 14,55 m2 de locaux 

sis au 2ème sous-sol. 

Le contrat a été conclu pour une durée de 14 ans et dix mois, soit jusqu’au 
31 décembre 2020. 

En 2016, A______ SA a entrepris, avec l'accord de B______ SA, d'importants 

travaux de transformation de la boutique avec création d'un ascenseur. 

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b. Par avenant au contrat de bail signé le 12 juin 2017, les parties sont notamment 
convenues de ce que le bail serait reconduit pour une nouvelle période d'une durée 

de dix ans, soit du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2030, avec option de 

renouvellement à de nouvelles conditions pour une période de cinq ans 

supplémentaire du 1er janvier 2031 au 31 décembre 2035. 

Elles sont également convenues de ce que le loyer serait augmenté, par deux 

échelons, et fixé en dernier lieu à 999'999 fr. 60 par an à compter du 1er janvier 

2021, soit 83'333 fr. 30 par mois. 

c. B______ SA a pris la décision de procéder à la rénovation de son immeuble sis 
rue 1______ no. 2______. Pour ce faire, elle a mandaté en 2019 C______ SA 

[architectes] et D______ SA, en qualité de planificateur général. 

d. Le 29 octobre 2021, une séance s'est tenue en présence des représentants de 
B______ SA, de E______ SA (en charge de la gestion de l'immeuble), de 

C______ SA, de D______ SA et de F______, client "advisor" de A______ SA. 

Lors de celle-ci, les mandataires de B______ SA ont exposé que le projet de 

rénovation de l'immeuble rue 1______ no. 2______ consisterait en la rénovation 

et la transformation de bureaux et commerces, l'assainissement, la rénovation 

énergétique complète du bâtiment, le remplacement des installations techniques, 

la mise aux normes énergétiques et la labélisation Minergie, la remise à neuf 

complète des façades – les façades (partie vitrée et ossature métallique) de 
l'entresol seraient remplacées. Les échafaudages et installations de chantier 

n'étaient pas encore déterminés mais seraient adaptés à la qualité de l'immeuble. 

Les travaux devaient débuter en février-mars 2023 et durer entre 16 et 18 mois. 

A______ SA a été invitée à remettre à D______ SA les plans des installations 

techniques et aménagements de la boutique. 

Par courriel du 5 novembre 2021, D______ SA a transmis à tous les participants à 

la séance le document de présentation du projet de rénovation de l'immeuble. 

e. Le 30 novembre 2021, l'architecte de A______ SA a transmis les plans 
d'exécution demandés à D______ SA. 

f. Le propriétaire de l'immeuble sis rue 1______ no. 3______ a obtenu une 
autorisation de démolir l'immeuble (4______/1) existant et de construire un 

immeuble commercial; le chantier, qui a débuté en 2021, est toujours en cours 

avec la présence d'échafaudages, de bâches et d'installations sur la voie publique. 

g. Le 11 mars 2022, B______ SA a requis l'autorisation de rénover et de 
transformer l'immeuble rue 1______ no. 2______, soit la rénovation de 

l'enveloppe thermique (façades, puits de lumière et toiture) ainsi que la 

rationalisation et la mise aux normes de toutes les installations techniques CVSE 

(chauffage, ventilation, sanitaire et électricité). 

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L'autorisation de construire requise (DD 5______/1) lui a été délivrée le 

15 septembre 2022. 

Une autorisation de construire complémentaire (DD 5______/2) portant sur la 

modification des vitrages de la façade nord a été délivrée le 30 juin 2023 à 

B______ SA. 

h. Dans le cadre de la procédure d'appel d'offres pour la réalisation des travaux de 
rénovation, A______ SA a accepté que les potentiels candidats visitent ses locaux 

le lundi 30 janvier 2023. 

i. Par courrier du 2 mars 2023, E______ SA a informé A______ SA que le 
chantier débuterait au début mai 2023 et lui a transmis le planning prévisionnel 

des travaux, l'informant de ce que des modifications pourraient intervenir en 

fonction de l'évolution du chantier. 

j. Le 15 mars 2023, une rencontre a eu lieu entre un représentant de B______ SA, 
de E______ SA, de D______ SA et de A______ SA, lors de laquelle des 

informations sur le déroulement du chantier ont été communiquées. 

Par courriel du même jour, E______ SA a adressé à A______ SA les plans du 

positionnement de l'échafaudage qui serait installé devant la boutique. 

k. Le 21 mars 2023, E______ SA a transmis à A______ SA les plans des surfaces 
du bâtiment avec les indications des parties qui seraient démolies et reconstruites. 

l. Par courrier du 19 avril 2023, A______ SA a informé E______ SA de ce qu'elle 
trouvait regrettable, vu l'ampleur des travaux, de ne pas avoir été consultée et 

avisée dans des délais convenables, ajoutant que la durée des travaux et 

l'installation d'échafaudages pendant plus d'une année lui causeraient un grave 

préjudice en terme de chiffre d'affaires et d'image. Elle sollicitait une réduction de 

loyer de 100% pour la durée des travaux. Elle a également requis la transmission 

du planning des travaux et la fixation d'un rendez-vous en vue de trouver une 

solution permettant de réduire les nuisances liées au chantier. 

m. Le 1er mai 2023, E______ SA a rappelé à A______ SA qu'elle avait été avisée 
des travaux, D______ SA s'étant rendue à plusieurs reprises dans ses locaux pour 

les besoins de l'étude du chantier. Le planning définitif des travaux lui serait 

transmis dès qu'il serait établi. Elle lui a proposé d'organiser une séance dès son 

établissement. E______ SA a invité A______ SA comme demandé lors de la 

séance du 15 mars 2023, à lui transmettre ses souhaits pour la signalétique à 

mettre en place durant le chantier. Ses prétentions en réduction de loyer seraient 

examinées une fois le chantier terminé. 

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n. Par courrier du 23 mai 2023, A______ SA s'est plainte de ne pas avoir 
d'informations utiles sur la durée et l'étendue des travaux et a sollicité une 

nouvelle rencontre avec la bailleresse, son architecte et son département juridique. 

Une séance s'est tenue dans les locaux de A______ SA le 15 juin 2023, lors de 

laquelle D______ SA a présenté un planning prévisionnel, avec début des travaux 

le 3 juillet 2023, ainsi qu'un plan des échafaudages et de la bâche de protection sur 

laquelle une œuvre d'art serait représentée. En dessous de la bâche, un espace était 
prévu pour l'installation du logo de A______ SA. Cette dernière a sollicité qu'un 

planning plus complet et détaillé des travaux mentionnant l'intensité des nuisances 

lui soit remis. 

o. Une visioconférence a eu lieu le 23 juin 2023. A l'issue de celle-
ci, A______ SA a établi un compte rendu qu'elle a envoyé à E______ SA le 

21 juillet 2023, dont il résulte que B______ SA a présenté à A______ SA des 

plans décrivant les interventions qui seraient effectuées dans ses locaux, la 

localisation des travaux, leur durée - les dates d'exécution devant être convenues 

entre les parties - les mesures de sécurité et l'identification des locaux provisoires 

qui seraient mis à disposition de A______ SA pendant la durée des travaux. 

D______ SA a indiqué que le dépôt au 2ème sous-sol serait inaccessible pendant 

plusieurs jours en raison du remplacement de la porte, un autre dépôt pouvant être 

mis à disposition de la locataire, qu'au 1er sous-sol, les WC et la kitchenette 

seraient inaccessibles durant 40 jours en raison de la modification des accès pour 

permettre aux ouvriers d'accéder au chantier sans passer par la boutique et le 

grand dépôt serait en travaux et qu'à l'entresol, la cabine d'essayage ne serait pas 

disponible pendant 40 jours et la zone VIC pendant 5 jours. 

Lors de cette séance, B______ SA a indiqué que les travaux commenceraient 

début septembre 2023, qu'un plexiglas pourrait peut-être être installé en lieu et 

place du platelage en bois afin que la vitrine soit visible. Elle s'est engagée à 

transmettre les plans et le planning ainsi qu'un visuel de la bâche de protection et 

de la sapine dans la semaine du 26 juin 2023. 

p. Par courrier du 21 juillet 2023, A______ SA a rappelé à E______ SA la teneur 
de l'article 260 al. 1 CO et soutenu que les travaux envisagés ne pouvaient 

raisonnablement lui être imposés. La rénovation complète de l'immeuble et les 

importantes installations de chantier (sapine avec benne pour gravats devant 

l'entrée de la boutique, platelage, bâche de protection, échafaudages) 

engendreraient des nuisances en terme de visibilité, de bruit, de vibrations, de 

poussière, de luminosité et d'accessibilité ou de sécurité; ses employés ne 

pourraient plus travailler dans des conditions décentes et la clientèle ne pourrait 

plus être accueillie de manière adéquate. Elle restait dans l'attente de propositions 

concrètes de la bailleresse, notamment d'une proposition de locaux provisoires de 

remplacement ainsi que des documents présentés le 23 juin 2023. 

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Par courriel du 25 juillet 2023, E______ SA l'a informée que les plans ne seraient 

pas disponibles avant la fin du même mois. 

q. Par pli recommandé du 31 juillet 2023, E______ SA a confirmé à A______ SA 
que les travaux débuteraient le 4 septembre 2023. Elle lui a adressé un document 

intitulé "planning intentionnel du 4 juillet 2023", les plans présentés lors de la 

séance du 23 juin 2023 avec la description de ses interventions à l'intérieur des 

locaux de A______ SA, les visuels concernant l'emplacement de la sapine, les 

bâches de protection et les échafaudages. Elle ne disposait d'aucune surface de 

même standing à mettre à sa disposition. 

Par courrier du 21 août 2023, A______ SA a relevé que les informations 

transmises étaient tardives et incomplètes et a requis de B______ SA de ne pas 

débuter les travaux avant que les mesures nécessaires ne soient prises, de manière 

à ce que les travaux puissent lui être raisonnablement imposés. 

r. Courant août 2023, les mandataires de A______ SA ont effectué divers 
sondages dans l'immeuble afin de limiter les interventions dans les locaux de 

A______ SA. 

Le responsable de la boutique a informé la directrice de A______ SA que des 

travaux générant un bruit important avaient eu lieu dans l'immeuble le 22 août 

2023 et qu'en raison des vibrations causées, l'alarme se déclenchait toutes les dix 

minutes. 

s. Par acte déposé au Tribunal le 23 août 2023, A______ SA a formé une requête 
de mesures superprovisionnelles et provisionnelles à l'encontre de B______ SA 

concluant à ce que le Tribunal ordonne à la précitée de cesser immédiatement les 

travaux entrepris dans l'immeuble sis no. 2______ rue 1______ à Genève dans 

lequel elle est locataire, jusqu'à droit connu sur le fond du litige, lui fasse 

interdiction de réaliser les travaux, objets des autorisations de construire DD 

5______/1 délivrée le 25 septembre 2022 et DD 5______/2 délivrée le 30 juin 

2023, dans l'immeuble en cause, jusqu'à droit connu sur le fond du litige, 

prononce cette injonction et interdiction sous la menace de l'amende prévue à 

l'article 292 CP et lui impartisse un délai pour le dépôt de la demande au fond. 

A titre subsidiaire, elle a conclu à ce que l'interdiction de réaliser les travaux soit 

prononcée tant que B______ SA n'aurait pas pris des mesures pour que les 

travaux puissent lui être raisonnablement imposés. 

Elle a notamment fait valoir que dans la mesure où elle était au bénéfice d'un bail 

de durée déterminée, la bailleresse n'était pas autorisée à entreprendre les travaux 

de rénovation projetés sans son accord et que, pour ce motif déjà, les travaux 

étaient illicites et devaient être interdits. 

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Elle a également soutenu que les travaux projetés ne pouvaient raisonnablement 

lui être imposés. En effet, ils seraient source d'importantes nuisances (bruit, 

vibration, poussière, perte de luminosité, etc.), accrues par l'installation de 

l'échafaudage et de la sapine, qui auraient pour effet de rendre la boutique moins 

attrayante pour la clientèle; les WC et la kitchenette à disposition des employés 

seraient supprimés pendant une longue durée sans que des locaux de 

remplacement ne soient proposés. Si les travaux débutaient en septembre 2023, 

elle se retrouverait prise en "sandwich" entre le présent chantier et celui en cours 

sur l'immeuble voisin, sis rue 1______ no. 3______. 

A son sens, la bailleresse avait tardé à lui communiquer les premières 

informations sur les travaux projetés. Elle lui a reproché un manque d'anticipation 

et l'absence de prise en compte de ses intérêts dans la gestion des travaux. 

Pour le surplus, les nuisances induites par les travaux lui causeraient un préjudice 

en terme de perte de clientèle et de chiffre d'affaires ainsi qu'un préjudice 

réputationnel d'autant plus important que la boutique A______ SA Genève était la 

seule en Suisse. La perte de jouissance des locaux pendant la durée des travaux 

ainsi que la perte définitive d'une surface locative, suite à la pose d'un isolant au 

sous-sol, entraineraient également un dommage conséquent. La présence de 

polluants dans l'immeuble présentait des risques pour la santé des employés et des 

ouvriers. 

Il y avait enfin urgence à prononcer les interdictions requises, les travaux ayant 

déjà débuté. 

t. Par ordonnance du 23 août 2023, le Tribunal a rejeté la requête sur mesures 
superprovisionnelles. 

u. Le 15 septembre 2023, B______ SA a transmis à A______ SA un nouveau 
planning du chantier où figuraient les périodes durant lesquelles il serait possible 

d'effectuer les travaux dans ses locaux, soit entre avril et septembre 2024, ainsi 

que le plan des installations de chantier. Elle a également précisé que le local de 

remplacement proposé au 2ème sous-sol correspondait au local dans lequel la 

banque G______ avait installé son serveur informatique; ce local serait transformé 

pour accueillir tout le stock de A______ SA. Grâce aux derniers sondages 

effectués, une solution avait pu être trouvée afin de ne pas intervenir dans les WC. 

L'intervention dans la cuisine serait maintenue mais une kitchenette de 

remplacement serait mise à la disposition de A______ SA au 2ème sous-sol. La 

sapine ne serait pas installée devant l'entrée de la boutique mais à droite de celle-

ci. La bâche qui recouvrirait l'immeuble du 1er au dernier étage serait décorée 

d'une œuvre d'art et elle avait obtenu l'autorisation d'installer des plexiglas au lieu 
des panneaux de bois, afin que les arcades restent visibles. 

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v. Dans ses déterminations écrites du 18 septembre 2023, B______ SA a conclu à 
ce que A______ SA soit déboutée de toutes ses conclusions. 

Elle a soutenu que les seuls travaux dans les locaux loués par A______ SA 

porteraient sur la modification des vitrages à l'entresol, pendant une durée de 

5 jours, et l'amélioration de l'isolation au sous-sol, pendant 40 jours. L'impact de 

ces travaux était raisonnable. Les autres travaux n'auraient aucun lien avec la 

boutique. Elle avait en outre donné des garanties à A______ SA selon lesquels ses 

meubles et marchandises pourraient être stockés en toute sécurité pendant la durée 

des travaux. Elle avait également mis en place de nombreux aménagements pour 

rendre l'ensemble des travaux plus esthétiques (échafaudages couverts d'une bâche 

au design soigné, panneaux de plexiglas pour que les arcades soient visibles), 

garanti qu'aucun ouvrier ne passerait par l'arcade et mandaté des personnes pour 

assurer la sécurité de l'immeuble. Elle a au surplus relevé que A______ SA avait 

été informée en octobre 2021 déjà des travaux qu'elle souhaitait entreprendre. 

Ceux-ci pouvaient être raisonnablement imposés à la précitée, qui ne se prévalait 

d'aucun préjudice difficilement réparable. 

w. Le 21 septembre 2023, l'installation de l'échafaudage a débuté. 

x. Par courrier du 22 septembre 2023 à B______ SA, A______ SA a notamment 
contesté avoir reçu les informations utiles et nécessaires en 2021 et 2022 de 

manière à pouvoir s'organiser durant les travaux envisagés. 

y. Le 22 septembre 2023, A______ SA a produit des pièces complémentaires au 
Tribunal, comportant notamment des extraits du site internet de l'Etat de Genève 

(SAD Consult) concernant une demande APA visant la réalisation de travaux sur 

la parcelle 6______ sise no. 7______ rue 1______. 

z. A l'audience du Tribunal du 25 septembre 2023, A______ SA a déposé un 
chargé de pièces complémentaire, comportant en particulier un compte-rendu 

établi le 22 septembre 2023 par le bureau d'architectes H______ relatif au 

nouveau planning des travaux du 15 septembre 2023. Il en résulte notamment que 

des nuisances sonores auraient lieu tant lors du montage des installations de 

chantier que lors de la démolition des murs et sols des surfaces du bâtiment. Elle a 

également versé des photographies de l'immeuble en cause. 

A______ SA a déclaré que l'installation de chantier avait débuté, ce que 

B______ SA a confirmé. 

Les parties ont plaidé et persisté dans leurs conclusions respectives. 

A l'issue de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. 

  

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D. Il résulte encore des pièces versées durant la procédure d'appel ce qui suit : 

 a. Le 11 octobre 2023, E______ SA a adressé un courriel aux locataires de 
l'immeuble en cause, les informant de ce qu'une double porte en bois serait 

installée immédiatement après la porte automatique, afin de sécuriser les lieux. 

Les clés en possession des locataires permettaient l'ouverture de cette nouvelle 

porte. 

 b. Par courrier du 13 octobre 2023, A______ SA a indiqué à B______ SA 
qu'aucune information n'avait été donnée s'agissant des personnes qui pourraient 

accéder à la porte précitée. La porte principale était accessible à tout un chacun, 

de même que l'ascenseur permettant de se rendre au 1er sous-sol. Cette situation 

était inacceptable, de sorte que la bailleresse était mise en demeure de prendre 

toutes les mesures de sécurité appropriées et efficaces pour protéger l'accès au 

bâtiment.  

c. Par pli du 23 octobre 2023, B______ SA a informé A______ SA de ce qu'elle 
avait renoncé à procéder au changement des vitrages de l'entresol, même si cette 

situation ne lui permettait plus d'obtenir le label Minergie. Toutes les mesures 

possibles pour limiter les interventions et les nuisances dans ses locaux avaient été 

prises.  

d. Par courrier du 20 novembre 2023, A______ SA s'est plainte auprès de 
B______ SA de ce que deux mois après le début des travaux, aucune mesure 

efficace n'avait été prise s'agissant de la visibilité et de l'accessibilité à sa 

boutique. Elle a requis une surface publicitaire, selon plan annexé, sur les 

installations de chantier. Elle a contesté les reproches de la bailleresse – formulés 
à son sens pour les besoins de la cause – de manque de collaboration en lien avec 
son logo à apposer sur lesdites installations, faute de lieu avoir transmis les plans 

précis demandés à plusieurs reprises. Elle a pour le surplus fait état des nuisances 

qu'elle subissait et a rappelé être dans l'attente de la prise de position de 

B______ SA s'agissant de la réduction de loyer sollicitée.  

e. Par pli du 23 novembre 2023, A______ SA a informé B______ SA de ce que 
l'alarme protégeant l'accès au stock s'était déclenchée toute la matinée du 

21 novembre 2023, en raison notamment des fortes vibrations dues aux travaux, 

situation qu'elle jugeait inacceptable. 

f. Par courrier du 7 décembre 2023 à B______ SA, D______ SA lui a fait part de 
ses commentaires s'agissant des mesures prises afin de limiter les nuisances 

induites par les travaux. Concernant les parties communes de l'immeuble, les 

structures d'échafaudages avaient été adaptées, les pieds des échafaudages ayant 

été espacés pour libérer plus de circulation devant les vitrines; les horaires de 

travail des ouvriers avaient été adaptés, les travaux bruyants ayant lieu avant 

10h00; les parties communes étaient nettoyées chaque semaine; un système anti-

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poussière avait été installé dans la goulotte extérieure (sapine). Le problème en 

lien avec les sanitaires avait été immédiatement résolu, le 24 novembre 2023. Elle 

a notamment remis à B______ SA un planning détaillé des nuisances avec un 

code couleur pour chacune d'elles.  

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions de première instance sur mesures 
provisionnelles (art. 308 al. 1 let. b CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 

est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 

au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 

CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 

Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3e éd., 2017, n. 9 ad art. 308 

CPC). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux commerciaux, charges comprises, 
s'élève à plus d'un million de francs, de sorte que la voie de l'appel est ouverte, ce 

que l'intimée ne conteste pas. 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 

1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose 

ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le 

juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 

première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si 

celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 

2.  Les parties ont produit des pièces nouvelles. 

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 

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C/17333/2023 

(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Commentaire Romand, 

Code de procédure civile, 2e éd., 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.2 Les pièces nouvelles produites ont été établies postérieurement à la date à 
laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal, de sorte qu'elles sont 

recevables, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 

3. L'appelante sollicite de la Cour une inspection locale. 

 3.1 Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider 
d'administrer des preuves : elle peut ainsi ordonner que des preuves administrées 

en première instance le soient à nouveau devant elle, faire administrer des preuves 

écartées par le Tribunal de première instance ou encore décider l'administration de 

toutes autres preuves.  

Cette disposition ne confère toutefois pas à l'appelant un droit à la réouverture de 

la procédure probatoire et à l'administration de preuves. L'autorité d'appel peut 

rejeter la requête de réouverture de la procédure probatoire et d'administration 

d'un moyen de preuve déterminé présentée par l'appelant si celui-ci n'a pas 

suffisamment motivé sa critique de la constatation de fait retenue par la décision 

attaquée, si la preuve n'a pas été régulièrement offerte, dans les formes et les 

délais prévus par le droit de procédure, ou si elle ne porte pas sur un fait pertinent 

pour l'appréciation juridique de la cause (ATF 133 III 189 consid. 5.2.2;  

129 III 18 consid. 2.6 et les références); elle peut également refuser une mesure 

probatoire en procédant à une appréciation anticipée des preuves, lorsqu'elle 

estime que le moyen de preuve requis ne pourrait pas fournir la preuve attendue 

ou ne pourrait en aucun cas prévaloir sur les autres moyens de preuve déjà 

administrés par le Tribunal de première instance, à savoir lorsqu'il ne serait pas de 

nature à modifier le résultat de l'appréciation des preuves qu'elle tient pour acquis 

(ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 et les arrêts cités). 

3.2 En l'espèce, les parties ont produit de nombreuses pièces de même que des 
photographies de l'immeuble en cause et notamment des installations de chantier. 

Une inspection locale n'est dès pas nécessaire pour statuer sur les mesures 

provisionnelles requises. 

La Cour est par conséquent suffisamment renseignée et la cause est en état d'être 

jugée. Il ne sera dès lors pas donné suite à la conclusion préalable de l'appelante. 

4. L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir considéré que les conditions 
permettant de prononcer des mesures provisionnelles n'étaient pas réunies. En 

particulier, en raison de l'envergure importante des travaux et des défauts en 

résultant, lesdits travaux ne pouvaient raisonnablement pas lui être imposés. 

L'appelante se plaint également d'une violation de son droit d'être entendue, le 

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C/17333/2023 

Tribunal n'ayant selon elle pas pris en considération les faits résultant des pièces 

complémentaires produites par elle les 22 et 25 septembre 2023. 

4.1. 
4.1.1 Selon l'art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre 
appréciation des preuves administrées. Autrement dit, le juge apprécie librement 

la force probante de celles-ci en fonction des circonstances concrètes, sans être lié 

par des règles légales et sans être obligé de suivre un schéma précis  

(ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_113/2015 du 3 juillet 

2015 consid. 3.2). L’appréciation se fait tant sur chaque moyen de preuve que sur 
le résultat global. Le comportement des parties est également pris en compte dans 

l'appréciation globale (CHABLOZ/COPT, Petit commentaire CPC, 2020, n. 6 et 7 ad 

art. 157 CPC). 

4.1.2 Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., comprend 
notamment le droit pour l'intéressé de produire des preuves pertinentes, d'obtenir 

qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à 

l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son 

résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre  

(ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 139 II 489 consid. 3.3). Le juge est cependant 

autorisé à effectuer une appréciation anticipée des preuves déjà disponibles et, s'il 

peut admettre de façon exempte d'arbitraire qu'une preuve supplémentaire offerte 

par une partie serait impropre à ébranler sa conviction, refuser d'administrer cette 

preuve (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2; 136 I 229 consid. 5.3). 

4.1.3 En l'espèce, l'appelante soutient que le Tribunal n'aurait pas pris en compte 
certains faits qu'elle avait allégués, résultant des pièces complémentaires 

produites. En réalité, l'appelante se plaint d'une mauvaise appréciation des 

preuves, grief qui sera examiné ci-après. 

4.2. 
4.2.1 Aux termes de l'art. 261 CPC, le tribunal ordonne les mesures 
provisionnelles nécessaires, lorsque le requérant rend vraisemblable qu'une 

prétention dont il est titulaire est l'objet d'une atteinte ou risque de l'être et que 

cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable. 

Dans le cadre des mesures provisionnelles, le juge peut se limiter à la 

vraisemblance des faits et à l'examen sommaire du droit, en se fondant sur les 

moyens de preuve immédiatement disponibles (ATF 139 III 86 consid. 4.2; 

131 III 473 consid. 2.3). L'octroi de mesures provisionnelles suppose la 

vraisemblance du droit invoqué et des chances de succès du procès au fond, ainsi 

que la vraisemblance, sur la base d'éléments objectifs, qu'un danger imminent 

menace le droit du requérant, enfin la vraisemblance d'un préjudice difficilement 

réparable, ce qui implique une urgence (Message du Conseil fédéral du 28 juin 

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http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/5A_113/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20I%20285
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/139%20II%20489
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20III%20374
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/136%20I%20229
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/131%20III%20473

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C/17333/2023 

2006 relatif au code de procédure civile suisse, in FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6961; 

arrêts du Tribunal fédéral 5A_931/2014 du 1er mai 2015 consid. 4; 5A_791/2008 

du 10 juin 2009 consid. 3.1; BOHNET, Commentaire romand, 2019, n. 3 ss ad 

art. 261 CPC). La preuve est (simplement) vraisemblable lorsque le juge, en se 

fondant sur des éléments objectifs, a l'impression que les faits pertinents se sont 

produits, sans pour autant qu'il doive exclure la possibilité que les faits aient pu se 

dérouler autrement (ATF 139 III 86 consid. 4.2; 130 III 321 consid. 3.3 

= JdT 2005 I 618). 

  Les conditions de la mesure provisionnelle n'ont pas à être prouvées de manière 

absolue. Le requérant doit les rendre vraisemblables ou plausibles. Un fait est 

rendu vraisemblable si le juge, en se basant sur des éléments objectifs, a 

l'impression que le fait invoqué s'est produit, sans pour autant devoir exclure la 

possibilité qu'il ait pu se dérouler autrement (ATF 144 III 65 consid. 4.2.2;  

142 II 49 consid. 6.2; 140 III 610 consid. 4.1; 132 III 715 consid. 3.1; 130 III 321 

consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 5A_45/2023 du 1er septembre 2023 

consid. 3.2). Le juge peut en outre se limiter à un examen sommaire des questions 

de droit (ATF 131 III 473 consid. 2.3; 108 II 69 consid. 2a).   

L'octroi de mesures provisionnelles suppose la vraisemblance du droit invoqué et 

des chances de succès du procès au fond (ATF 131 III 473 consid. 2.3; arrêt du 

Tribunal fédéral 5D_219/2017 du 24 août 2018 consid. 4.2.2), autrement dit faire 

un pronostic sur celles-ci, et admettre ou refuser la mesure selon que l'existence 

du droit allégué apparaît plus vraisemblable que son inexistence (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_177/2022 du 8 septembre 2022 consid. 4.2.1; simple vraisemblance; 

cf. ATF 130 III 321 consid. 3.3). 

  Le requérant doit également rendre vraisemblable que, sur la base d'éléments 

objectifs, un danger imminent menace son droit de même que l'existence d'un 

préjudice difficilement réparable, ce qui implique une urgence (Message du 

Conseil fédéral du 28 juin 2006 relatif au code de procédure civile suisse, in 

FF 2006 p. 6841 ss, spéc. 6961; BOHNET, op. cit., 2019, n. 3 ss ad art. 261 CPC; 

HOHL, procedure civile, Tome I., n. 1774, p. 325). 

Le requérant doit rendre vraisemblable qu'il s'expose, en raison de la durée 

nécessaire pour rendre une décision définitive, à un préjudice qui ne pourrait pas 

être entièrement supprimé même si le jugement à intervenir devait lui donner gain 

de cause; qu'en d'autres termes, il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli 

dont le jugement ne pourrait pas complètement supprimer les effets; qu'est 

difficilement réparable le préjudice qui sera plus tard impossible ou difficile à 

mesurer ou à compenser entièrement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_611/2011 du 

3 janvier 2011 consid. 4). En d'autres termes, la condition de l'urgence doit être 

considérée comme remplie lorsque sans mesures provisionnelles, le requérant 

risquerait de subir un dommage difficile à réparer au point que l'efficacité du 

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C/17333/2023 

jugement rendu à l'issue de la procédure ordinaire au fond en serait compromise 

(arrêt du Tribunal fédéral 5A_629/2009 du 25 février 2010 consid. 4.2). Il s'agit 

d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le jugement ne pourrait pas 

complètement supprimer les effets (arrêt du Tribunal fédéral 4A_611/2011 du 

3 janvier 2012 consid. 4.1). 

La mesure ordonnée doit respecter le principe de proportionnalité, ce qui signifie 

qu'elle doit être à la fois apte à atteindre le but visé, nécessaire, en ce sens que 

toute autre mesure se révèlerait inapte à sauvegarder les intérêts de la partie 

requérante, et proportionnée, en ce sens qu'il ne doit pas exister d'alternatives 

moins incisives (HOHL, op. cit., p. 323 s.); 

 4.2.2 Dans une affaire prud'homale, dans le cadre de laquelle il était reproché à 
l'employé de concurrencer l'activité de l'ancien employeur, d'avoir en particulier 

contacté les anciens clients de cette dernière, et d'avoir pris l'entier des fichiers, 

photocopies et scans de propositions d'assurance et polices d'assurance de l'ex-

employeur, le Tribunal fédéral a considéré que la perte de clientèle, l'atteinte à la 

réputation d'une personne, ou encore le trouble créé sur le marché par l'utilisation 

d'un signe créant un risque de confusion constitue un préjudice difficilement 

réparable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_611/2011 consid. 4.1).  

4.2.3 La décision qui refuse d'ordonner l'interdiction de continuer des travaux 
porte sur des mesures d'exécution anticipée provisoire pour la durée de la 

procédure (ATF 137 III 324 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_611/2013 

du 12 septembre 2013 consid. 6). 

Lorsque une mesure d'exécution anticipée provisoire est susceptible d'avoir un 

effet définitif - à savoir lorsque le litige n'a plus d'intérêt au-delà du prononcé de 

la mesure requise -, il y a lieu de tenir compte du fait que de telles mesures portent 

une atteinte particulièrement grave à la situation juridique de la partie citée 

(ATF 181 III 378 consid.6.4 ;131 III 473 consid. 2.3). Celles-ci ne sont en effet 

admises que de façon restrictive et sont soumises à des exigences beaucoup plus 

élevées. Ces exigences portent aussi bien sur l'existence des faits pertinents que 

sur l'ensemble des conditions d'octroi des mesures en cause, en particulier sur 

l'appréciation de l'issue du litige sur le fond et des inconvénients respectifs pour le 

requérant et pour le requis, selon que la mesure soit ordonnée ou refusée. Dans de 

tels cas, la protection juridique provisoire ne doit ainsi être accordée que lorsque 

la demande apparaît fondée de manière relativement claire, au vu de l'état de fait 

rendu vraisemblable (ATF cité, consid. 3.2; HOHL, op. cit., nos 1844 ss; BOHNET, 

in CPC, Code de procédure civile commenté, 2019, n. 18 ad art. 261 CPC; 

TREZZINI, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], 

2011, p. 1159 s.). 

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http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/4A_611/2011
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https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=pus&query_words=%22261+CPC%22+%2B+%22mesures+d%27ex%E9cution+anticip%E9e%22&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F131-III-473%3Afr&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page473

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C/17333/2023 

 4.2.4 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la 
chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Le 

bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur 

accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire 

en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont 

réservées (art. 257h al. 3 CO). 

Par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les 

travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas 

été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit 

tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du 

loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées 

(art. 260 al. 2 CO). 

En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur 

maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 

CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au 

début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose 

louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui fait 

repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait qu'assumer 

une obligation d'entretien. Le bailleur qui entreprend une rénovation modifie l'état 

des locaux initialement convenus. En règle générale, il l'améliore et procure au 

locataire un confort supplémentaire, et à l'immeuble une plus-value. Par exemple, 

le bailleur crée une salle de bains dans un appartement qui en était dépourvu. 

L'obligation du locataire de tolérer des travaux s'apprécie différemment, selon 

qu'il s'agit de réparations ou de rénovations. Le locataire est en règle générale tenu 

de souffrir les réparations nécessaires (art. 257h al. 1 CO). 

Le corollaire de l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée est celle du 

locataire de tolérer les réparations et les interventions préventives destinées à 

l'entretien de la chose louée. L'obligation de tolérance du locataire exige la 

réunion de trois conditions. Il doit s'agir de travaux d'entretien nécessaires. Le 

point de vue du locataire n'est à ce titre pas pertinent; le caractère nécessaire 

s'apprécie objectivement à l'aune de l'art. 256 al. 1 CO. Contrairement à l'ancien 

droit, l'urgence de l'intervention n'est pas non plus déterminante. Ensuite, le 

bailleur doit annoncer à temps les travaux au locataire. Le délai suffisant dépend 

de l'ampleur et de la durée des travaux; l'annonce doit être faite le plus tôt 

possible. Enfin, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire lors de 

l'accomplissement des travaux. Il doit minimiser leur durée, respecter le but de la 

location (habitation, bail commercial) lorsqu'il détermine les heures de travaux, 

éviter au maximum les nuisances, etc. (CARRON, Bail et travaux de construction : 

aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 

17ème séminaire sur le droit du bail, Bâle 2012, p. 65, ch. 59 à 63). 

https://www.swisslex.ch/doc/aol/39b8ad0f-db63-4ead-98fb-0ca7ad76ceb3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/a971baaa-2dd5-4399-80b3-bb82e42f7c17/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/1609ceba-6417-4313-a01f-d493bf739b57/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/39b8ad0f-db63-4ead-98fb-0ca7ad76ceb3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/0a6e4fc0-6003-4090-86b5-ec649ad2a8f3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/a971baaa-2dd5-4399-80b3-bb82e42f7c17/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/1609ceba-6417-4313-a01f-d493bf739b57/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/0a6e4fc0-6003-4090-86b5-ec649ad2a8f3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/b5bd615e-b155-419e-a0b2-fda028a73b69/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/b5bd615e-b155-419e-a0b2-fda028a73b69/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/39b8ad0f-db63-4ead-98fb-0ca7ad76ceb3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/b5bd615e-b155-419e-a0b2-fda028a73b69/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link

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C/17333/2023 

Pour pouvoir effectuer des travaux sur la chose louée conformément à 

l'art. 260 CO, le bailleur doit établir l'existence de trois conditions : premièrement, 

il doit s'agir de travaux de rénovation ou de modification effectués pendant le bail; 

deuxièmement, ces travaux doivent pouvoir être raisonnablement imposés au 

locataire; troisièmement, ces travaux doivent avoir lieu en l'absence de résiliation 

du bail (CARRON, op. cit., p. 97, ch. 179). En relation avec la troisième condition, 

le législateur a estimé qu'il n'était pas équitable que le locataire doive subir les 

désagréments des travaux si le bail a été résilié, ce qui implique qu'il quitte les 

lieux prochainement et, selon toute vraisemblance, ne puisse profiter du résultat 

des travaux (CORBOZ, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose 

louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 

12ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 11). Le locataire doit 

faire preuve d'une certaine tolérance face aux travaux, en contrepartie des égards 

du bailleur lors de leur exécution; le degré de tolérance se mesure en prenant 

comme référence un locataire raisonnable et correct (BURKHALTER/MARTINEZ-

FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 292). 

Les réparations nécessaires que le locataire est tenu de supporter doivent être 

distinguées des travaux qui améliorent la chose louée. Très souvent toutefois, les 

travaux présentent un caractère mixte lorsqu'ils relèvent à la fois de l'entretien et 

de l'amélioration de la chose louée (par exemple, le bailleur procède à la réfection 

des façades et en profite pour poser une couche d'isolation extérieure). Ces 

travaux doivent ainsi être appréciés non seulement à l'aune de l'art. 257h al. 1 

CO (réparations) mais aussi de l'art. 260 al. 1 CO (rénovation). Dès lors, le 

locataire n'est tenu de souffrir de tels travaux «mixtes» que lorsque les conditions 

des art. 257h al. 1 et 260 al. 1 CO sont réunies cumulativement. Il s'agit de 

déterminer, sous l'angle de la vraisemblance, si lesdits travaux peuvent ou ne 

peuvent pas être raisonnablement imposés au locataire (AUBERT, in Droit du bail à 

loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd., 2017, n. 8 ad art. 257h CO et 

les références citées). 

Le locataire qui, sur mesures provisionnelles, demande au tribunal d'interdire à 

son bailleur d'exécuter des rénovations dans son logement doit rendre 

vraisemblable que les travaux ne peuvent pas raisonnablement lui être imposés ou 

que son bail a été résilié (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 

Lausanne 2011, p. 173). 

Pour décider si les travaux peuvent raisonnablement être imposés (sind zumutbar) 

au locataire, on procède à une appréciation objective, de cas en cas, eu égard 

notamment à l’importance des travaux, à la part d’entretien qu’ils comportent (ad 
art. 257h al. 1 CO) (AUBERT, op. cit., n. 8 ad art. 257h CO), à leur utilité pour le 

locataire, à la durée du bail couru et restant à courir, au respect des normes de 

droit public (lois cantonales sur les rénovations), à l’impact probable des travaux 
sur les loyers (art. 269a [b] CO et art. 14 OBLF), aux impératifs de rationalisation, 

https://www.swisslex.ch/doc/aol/0a6e4fc0-6003-4090-86b5-ec649ad2a8f3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/39b8ad0f-db63-4ead-98fb-0ca7ad76ceb3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/39b8ad0f-db63-4ead-98fb-0ca7ad76ceb3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/0a6e4fc0-6003-4090-86b5-ec649ad2a8f3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/previews/39b8ad0f-db63-4ead-98fb-0ca7ad76ceb3%2C0a6e4fc0-6003-4090-86b5-ec649ad2a8f3/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/aol/39b8ad0f-db63-4ead-98fb-0ca7ad76ceb3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=nnpwg4dsmfpweyljnrpwg327mfzhimrvg5ua#8
https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=m5ptemrql5thex3ql5qxe5c7gi3dsyi
https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=m5ptemrrl4zdcm27geyv6ztsl5yf6ylsorptcna

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C/17333/2023 

etc. Plus généralement, on pèse les intérêts en présence: celui du bailleur à 

pouvoir améliorer la substance de la chose; celui du locataire à un usage paisible 

et sans trouble de la chose et au maintien des conditions initiales du contrat (TF, 

MP 2003 185, consid. 3.2; LACHAT/BOHNET, Commentaire Romand, Code des 

obligations I, n. 4 ad art. 260 CO; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5ème ed. 

2019, n. 27-43 ad art. 260 CO; BÄTTIG, SVIT-Kommentar, n. 24-26 ad art. 260-

260a CO).  

Les travaux de rénovation peuvent concerner tant les parties communes du 

bâtiment que l'objet remis à bail (CARRON, op. cit., p.77). 

Si l'usage des locaux n'est pas impossible, la question des nuisances doit 

normalement se résoudre par la voie d'une réduction de loyer ou des dommages-

intérêts, comme le prévoit l'art. 260 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_163/2007 du 8 août 2007 consid. 4.2.2). 

4.3 Dans le présent cas, le Tribunal n'a pas écarté les pièces complémentaires 
produites par l'appelante les 22 et 25 septembre 2023. Il a d'ailleurs traité dans sa 

décision des nuisances engendrées par les travaux. Le droit d'être entendue de 

l'appelante n'a dès lors pas été violé. Autre est la question de savoir si les premiers 

juges ont procédé à une appréciation erronée des preuves, point qui sera 

développé ci-après, en considérant que les travaux dans leur ensemble 

affecteraient peu les locaux loués par l'appelante et que les travaux devant se 

dérouler à l'intérieur de ceux-ci auraient lieu pendant une courte durée. 

Le projet de rénovation de l'immeuble en cause de l'intimée consiste en la 

rénovation et la transformation de bureaux et commerces, l'assainissement, la 

rénovation énergétique complète du bâtiment, le remplacement des installations 

techniques, la mise aux normes énergétique et la labélisation Minergie, la remise à 

neuf complète des façades – les façades (partie vitrée et ossature métallique) de 
l'entresol devant être remplacées. Les vitrines du rez-de-chaussée ont été quant à 

elles changées, à une date qui ne résulte pas de la procédure. 

Il s'agit dès lors de travaux mixtes, soit tant des travaux d'entretien que des 

travaux de rénovation. Il convient ainsi d'examiner si les conditions des art. 257h 

al. 1 et 260 al. 1 CO sont réunies cumulativement. Il s'agit de déterminer, sous 

l'angle de la vraisemblance, si lesdits travaux peuvent ou ne peuvent pas être 

raisonnablement imposés au locataire. 

A raison, l'appelante se plaint de ce que le Tribunal a considéré que seuls les 

travaux envisagés dans ses locaux étaient pertinents. Il résulte en effet de la 

doctrine, et du texte de l'art. 260 al. 1 CO, que l'examen du caractère raisonnable 

doit s'apprécier en prenant en compte l'ensemble des travaux projetés, tant dans 

les parties communes de l'immeuble que dans les locaux loués.  

https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=m5ptemrql5thex3ql5qxe5c7gi3da
https://www.swisslex.ch/doc/aol/0a6e4fc0-6003-4090-86b5-ec649ad2a8f3/f00fc08f-a93b-4ea5-a101-ce5968be2a4d/source/document-link
https://www.swisslex.ch/doc/previews/39b8ad0f-db63-4ead-98fb-0ca7ad76ceb3%2C0a6e4fc0-6003-4090-86b5-ec649ad2a8f3/source/document-link
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C/17333/2023 

L'appelante soutient que les travaux ne pourraient pas raisonnablement lui être 

imposés, motifs pris de ce que l'intimée ne l'aurait pas informée du projet de 

rénovation de l'immeuble, de ce que qu'elle n'aurait pas pris en considération ses 

intérêts, dans l'exécution des travaux, ni pris des mesures lui permettant de 

"survivre à ces travaux". Les informations fournies par l'intimée quant au planning 

des travaux et les nuisances en résultant étaient insuffisantes. L'intimée conteste 

cette argumentation, exposant notamment avoir pris d'importantes mesures afin de 

limiter l'impact des travaux sur l'activité de l'appelante et les nuisances résultant 

du chantier. 

Il n'est pas contesté qu'il s'agisse de travaux d'envergure, devant durer environ 

18 mois, impliquant notamment la présence d'échafaudages, de palissades, de 

matériel, travaux engendrant des nuisances. L'appelante a rendu vraisemblable 

que durant les travaux, notamment le montage des échafaudages et des 

installations de chantier et la démolition des murs et sols de l'immeuble, des 

nuisances sonores auraient lieu. Les travaux ont débuté le 21 septembre 2023 par 

l'installation de l'échafaudage.  

L'intimée a informé l'appelante fin octobre 2021 de son projet de rénovation du 

bâtiment en cause. A la suite d'une séance d'information, l'intimée a adressé à 

l'appelante le document de présentation de son projet. L'autorisation de construire 

a été délivrée en septembre 2022. Début mars 2023, la régie a adressé à 

l'appelante le planning prévisionnel des travaux, pouvant être modifié en fonction 

de l'évolution du chantier. Lors d'une séance du 15 mars 2023, des informations 

sur le déroulement du chantier ont été communiquées à l'appelante; le même jour, 

les plans de positionnement de l'échafaudages devant être installé devant la 

boutique ont été transmis à la précitée. Les plans des surfaces du bâtiment à 

démolir et reconstruire ont été remis à l'appelante le 21 mars 2023. Le bureau 

d'architecte s'est pour le surplus rendu à plusieurs reprises dans les locaux de 

l'appelante. Il se justifie ainsi de retenir que l'intimé a annoncé à temps les travaux 

et a fourni à l'appelante des informations détaillées à leur sujet.  

Les travaux projetés par l'intimée ne seront que peu utiles à l'appelante. En effet, 

et selon les allégations de l'intimée, la réfection des locaux anciennement loués 

par la banque G______ constitue la part la plus importante du chantier litigieux. 

Contrairement à ce que soutient l'intimée, il ne peut être retenu que les travaux 

touchant les parties communes n'auraient aucun impact pour l'appelante. 

L'exécution des travaux de la façade et du toit engendrera des nuisances pour cette 

dernière. Il en va de même des travaux effectués dans les anciens locaux de la 

banque G______, même s'il s'agit d'autres surfaces locatives (et non des parties 

communes). 

Le nouveau contrat liant les parties (conclu le 12 juin 2017) coure jusqu'au 

31 décembre 2030 et comporte une option de renouvellement pour une période de 

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C/17333/2023 

cinq ans supplémentaires, soit jusqu'au 31 décembre 2035. Il ne peut dès lors être 

exigé de l'intimée qu'elle attendre jusqu'à cette dernière date pour procéder aux 

travaux litigieux. Les parties ont par ailleurs convenu d'un loyer fixe jusqu'au 

31 décembre 2030. Il n'a pas été allégué que les travaux auraient un impact sur le 

montant du loyer.  

L'intimée a rendu vraisemblable avoir pris des mesures concrètes afin de protéger 

les intérêts de l'appelante. Les travaux bruyants ont en effet lieu le matin, jusqu'à 

10h00, heure de l'ouverture de la boutique. L'intimée a offert à l'appelante le choix 

de la période d'intervention dans ses locaux, dans une tranche de six mois. Elle a 

proposé des locaux de remplacement durant les travaux se déroulant dans les 

sous-sols. Les pieds de l'échafaudage ont été espacés pour permettre une 

circulation devant les vitrines de l'appelante. Des panneaux en plexiglas ont été 

installés, en lieu et place des panneaux en bois jaunes standards. Enfin, l'intimée a 

pris, la décision de renoncer au changement des vitrages de l'entresol dans les 

locaux de l'appelante, ce dont elle a informé la précitée le 23 octobre 2023. 

La présence d'une sapine, de même que de l'échafaudage, est certes inesthétique 

mais est imposée par les besoins du chantier.  

S'il peut être tenu pour vraisemblable que la présence d'un échafaudage et de 

panneaux en plexiglas engendrent des inconvénients, notamment en terme de 

visibilité de la boutique de l'appelante, ceux-ci sont inhérents à tout chantier.  

Il est certes désagréable pour l'appelante de se trouver exposée dans le même 

temps à des travaux exécutés dans l'immeuble qui abrite ses locaux et dans 

l'immeuble voisin. Le fait qu'elle se retrouve "en sandwich" entre ces deux 

chantiers ne justifie toutefois pas de retenir que les travaux exécutés par l'intimée 

ne pourraient pas raisonnablement lui être imposés.  

Les parties divergent quant aux motifs pour lesquels la publicité de l'appelante 

n'est pas apposée sur la bâche recouvrant la face côté rue 1______ de l'immeuble. 

Cet élément n'est toutefois pas déterminant pour la solution du litige, de sorte qu'il 

ne sera pas examiné plus avant. 

L'absence d'urgence à effectuer les travaux alléguée par l'appelante n'est pas 

pertinente en l'espèce, la volonté de l'intimée d'assainir et de moderniser son bien 

étant légitime et répondant également à des considérations énergétiques actuelles. 

Par conséquent, au vu de l'ensemble des éléments qui précèdent, les intérêts de 

l'intimée à exécuter les travaux litigieux priment les intérêts de l'appelante à 

l'usage paisible et sans trouble de ses locaux. Les travaux peuvent dès lors 

raisonnablement lui être imposés. 

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Enfin, le préjudice financier dont se prévaut l'appelante n'est pas difficilement 

réparable. L'appelante pourra en effet prétendre à l'octroi d'une réduction de loyer, 

voire à des dommages-intérêts, en raison des défauts affectant la chose louée. Il 

n'y a par ailleurs pas à considérer qu'en droit du bail, la perte de la clientèle et 

l'atteinte alléguée à la réputation constitueraient un préjudice difficilement 

réparable. En effet, l'arrêt cité par l'appelante a été rendu dans une affaire 

prud'homale, concernant une personne physique et non une société. 

Par conséquent, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que l'appelante n'avait 

pas rendu vraisemblable que les conditions fixées à l'art. 260 al. 1 CO pour 

s'opposer à l'exécution des travaux par l'intimée étaient réalisées et l'a déboutée de 

ses conclusions en mesures provisionnelles. 

 4.4 L'appel se révèle ainsi infondé, de sorte que l'ordonnance entreprise sera 
confirmée. 

5.   A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 30 octobre 2023 par A______ SA contre 

l'ordonnance JTBL/869/2023 rendue le 18 octobre 2023 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/17333/2023-SP. 

Au fond : 

Confirme cette ordonnance. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN,  

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN, Monsieur  

Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

 

 

 
 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal 

fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 

15'000 fr.