# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e61084bb-fa54-5384-9261-ff0647afff33
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-08
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 08.07.2014 B 2013/70
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2013-70_2014-07-08.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2013/70

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 08.07.2014

Entscheiddatum: 08.07.2014

Urteil Verwaltungsgericht, 08.07.2014
Baurecht. Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG (SR 700). Insbesondere strassenmässig 
hinreichende Erschliessung eines Grundstücks.Art. 61 BauG (sGS 731.1). 
Berücksichtigung der Flächen der Liftschächte bei der Berechnung der 
Ausnützungsziffer. Eingänge bzw. Gänge in den Kellergeschossen haben die 
Funktion von Zugängen zu nicht anrechenbaren Geschossflächen und fallen 
daher bei der Festlegung der Ausnützungsziffer ausser Betracht.Art. 57 und 
78 Abs. 2 lit. a BauG. Qualifizierung von Gebäudeteilen, in welchen sich das 
(Haupt-)Wohnzimmer befindet, als Anbauten bestätigt.Art. 60 Abs. 2 BauG. 
Für Anbauten erscheint es insofern gerechtfertigt, die Gebäudehöhe und 
damit auch den Niveaupunkt separat festzulegen, als diese 
definitionsgemäss von der Hauptbaute konstruktiv getrennt sind 
(Verwaltungsgericht, B 2013/70).

Urteil vom 8. Juli 2014

Anwesend:  Präsident lic. iur. B. Eugster; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber Dr. W. 

Schmid

_______________

In Sachen

C.Y. und D.Y., A., in P.,

G.X. und H.X. sowie K.X. und L.X., A., in P.,

M.Z. und S.Z., A., in P.,

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U.T., N.T. und I.T., A., in P.,

Beschwerdeführer,

alle vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. Iris Zindel, Schoch, Auer & Partner, 

Marktplatz 4, Postfach, 9004 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

R.W.,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Fürsprecher Christoph Bernet, Rosenbergstrasse 42b, 9000 St. Gallen,

und

Politische Gemeinde P., zuhanden des Gemeinderates,

Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Baubewilligung (Abbruch und Neubau Grundstück Nr. 000, A.).

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ Das rund 3.3 ha grosse, von der Landwirtschaftszone umgebene Gebiet A. der 

Gemeinde P. ist gemäss Zonenplan vom 11. Juli 2005 als Ganzes der eingeschossigen 

Wohnzone W1a zugewiesen. Es umfasst 16 Grundstücke und zur Zeit 14 

Wohneinheiten, welche alle durch die B.-strasse, eine Gemeindestrasse 2. Klasse, 

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erschlossen werden. Die B.-strasse erschliesst auch zwei dem Gebiet A. vorgelagerte 

Landwirtschaftsbetriebe. V.S. ist Eigentümer des im Gebiet A. gelegenen, 5'584 m

grossen Grundstücks Nr. 000, welches mit einem Wohnhaus und einem Geräteschopf 

überbaut ist. Er beabsichtigt, das Grundstück im Hinblick auf die Erstellung einer 

Überbauung an R.W. zu veräussern. R.W. stellte am 17. Dezember 2010 in Vertretung 

des Grundeigentümers ein auch von diesem unterzeichnetes Baugesuch für den 

Abbruch des Wohnhauses und des Geräteschopfs sowie den Neubau von zwei 

Doppeleinfamilienhäusern, vier Einfamilienhäusern mit Tiefgarage und zwei 

Swimmingpools auf Grundstück Nr. 000. Gegen das in der Folge öffentlich aufgelegte 

Baugesuch erhoben C.Y., D.Y., E.Y. und F.Y., G.X. und H.X. sowie K.X. und L.X., M.Z. 

und S.Z., U.T., N.T. und I.T. sowie P.J. und K.J. - alle vertreten durch Rechtsanwältin 

lic. iur. Iris Zindel, St. Gallen - am 9. Februar 2011 als Eigentümer oder Bewohner von 

durch die B.-strasse erschlossenen Grundstücken bzw. Wohneinheiten Einsprache und 

beantragten die Verweigerung der Baubewilligung (act. G 11/3/1). Mit Entscheid vom 6. 

Dezember 2011 wies der Gemeinderat P. die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat, 

und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen und Bedingungen (act. G 11/3/39).

B./ Am 30. Dezember 2011 liessen die abgewiesenen Einsprecher Rekurs (Nr. 12-12) 

beim Baudepartement erheben mit dem Begehren um Aufhebung des 

Einspracheentscheids und der Baubewilligung (act. G 11/1/1). Am 24. April 2012 wurde 

ein Augenschein mit Beizug des Leiters Gemeindestrassenwesen des Kantons St. 

Gallen durchgeführt. Die zuständige Rekurssachbearbeiterin teilte den Beteiligten 

anlässlich des Augenscheins als vorläufige Beurteilung mit, dass die Gemeinde die 

Wohnzimmer zu Unrecht als Anbauten und nicht als Bestandteile der Hauptbauten 

qualifiziert habe, womit die für Anbauten geltende Abstandsprivilegierung wegfalle. Die 

reglementarischen Gebäudeabstände seien damit nicht eingehalten (act. G 11/1/17f). 

Als Folge davon liess R.W. mitteilen, er habe bei der Gemeinde P. ein 

Nachtragsbaugesuch eingereicht, mit dem die als für eine Anbaute ungenügend 

qualifizierte konstruktive Trennung der Wohnzimmer vom restlichen Wohnhaus 

nunmehr vollzogen werde (act. G 11/1/19). Das Rekursverfahren wurde hierauf am 30. 

Mai 2012 bis zum Entscheid der Gemeinde über das Nachtragsbaugesuch sistiert (act. 

G 11/1/25). Als Änderung gegenüber dem ursprünglichen Baugesuch vom 

17. Dezember 2010, welches in allen Gebäuden lediglich durch Schiebetüren vom 

Bereich Esszimmer/Küche abgetrennte Wohnzimmer vorsah, sind im 

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Nachtragsbaugesuch vom 7. Mai 2012 massiv ausgestaltete Aussenwände auch 

zwischen Esszimmer/Küche und Wohnzimmer und als Verbindung lediglich eine Tür in 

Normbreite von 0.9 m vorgesehen (act. G 12/3/1).

Gegen das im Rahmen des vereinfachten Verfahrens nach Art. 82bis des Gesetzes 

über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz; sGS 731.1; abgekürzt 

BauG) am 11. Juni 2012 den Einspracheberechtigten angezeigte Nachtragsbaugesuch 

liessen, bis auf E.Y. und F.Y., sämtliche Rekurrenten des (sistierten) Rekursverfahrens 

am 26. Juni 2012 Einsprache erheben mit dem Antrag, das Baugesuch sei abzuweisen 

und die Baubewilligung dafür sei zu verweigern (act. G 12/3/6). Mit Beschluss vom 14. 

August 2012 wies die Gemeinde P. die Einsprachen ab und erteilte R.W. am 31. August 

2012 die Nachtragsbewilligung Nr. 1 zum Abbruch- und Baugesuch Nr. 63/2010 (act. G 

12/3/10f). Gegen den Einspracheentscheid sowie die Baubewilligung liessen die 

unterlegenen Einsprecher am 13. September 2012 Rekurs (Nr. 12-5417) beim 

Baudepartement erheben (act. G 12/1/1 und 12/1/3). In dessen Entscheid vom 11. 

März 2013 (act. G 2/1 S. 10f) wurden die Rekursverfahren Nr. 12-12 und Nr. 12-5417 

vereinigt. Das Baudepartement schrieb die Rekurse von P.J. und K.J. sowie F.Y. und 

E.Y. zufolge Rückzugs ab (Dispositiv Ziff. 1). Die Rekurse von C.Y. und D.Y., G.X. und 

H.X. sowie K.X. und L.X., M.Z. und S.Z. sowie U.T., N.T. und I.T. wies es ab (Dispositiv 

Ziff. 2). Den abgewiesenen Rekurrenten wurde ein Fünftel der amtlichen Kosten (Fr. 

800.--; Dispositiv Ziff. 3b) und R.W. vier Fünftel (Fr. 3'200.--) auferlegt (Dispositiv Ziff. 

3a) mit der Begründung, dass der im Rekursverfahren festgestellte Mangel der 

Baubewilligung zur Gutheissung des Rekurses geführt hätte, durch Einreichung eines 

Korrekturgesuchs jedoch behoben worden sei. Im Weiteren wurde R.W. verpflichtet, 

C.Y. und D.Y., G.X. und H.X. sowie K.X. und L.X., M.Z. und S.Z. sowie U.T., N.T. und 

I.T. ausseramtlich mit Fr. 2'220.-- zuzüglich Mehrwertsteuer zu entschädigen 

(Dispositiv Ziff. 4).

Noch während der hängigen Rekursverfahren Nr. 12-12 und 12-5417 reichte R.W. der 

Gemeinde P. ein weiteres Baugesuch betreffend dasselbe Grundstück Nr. 000 ein, 

welches die Erstellung von zwei (anstelle von vier) Einfamilienhäusern, vier (anstelle von 

zwei) Zweifamilienhäusern, drei (anstelle von zwei) Swimmingpools sowie einer 

Tiefgarage und Trafostation zum Gegenstand hat. Die Gemeinde hiess das Baugesuch 

gut und wies die dagegen erhobenen Einsprachen mit Entscheid vom 18. Dezember 

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2012 ab. Dagegen wurde beim Baudepartement Rekurs (Nr. 12-7508) erhoben (act. G 

2/2). Gegen den am 6. Juni 2014 ergangenen Rekursentscheid liessen C.Y., G.X. und 

M.Z. am 23. Juni 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (B 2014/123) erheben.

C./ Mit Eingabe vom 5. April 2013 liessen die abgewiesenen Rekurrenten gegen den 

Rekursentscheid vom 11. März 2013 Beschwerde erheben mit dem Rechtsbegehren, 

Ziff. 2 des Rekursentscheids sei aufzuheben und die Rekurse seien unter 

vollumfänglicher Aufhebung der Bau- und Einspracheentscheide gutzuheissen 

(Hauptanträge Ziff. 2.1). Ziff. 3 des Rekursentscheids sei aufzuheben, soweit die 

Beschwerdeführer dadurch mit Kosten belastet würden. Den Beschwerdeführern seien 

keine Verfahrenskosten aufzuerlegen, d.h. Ziff. 3b sei aufzuheben und Ziff. 3c sei so 

abzuändern, dass den Beschwerdeführern beide Kostenvorschüsse in den 

Rekursverfahren, insgesamt Fr. 2'000.--, zurückerstattet würden (Hauptanträge Ziff. 

2.2). Ziff. 4 des Rekursentscheids sei dahingehend abzuändern, als den 

Beschwerdeführern in den beiden Rekursverfahren Nr. 12-12 und 12-5417 zwei volle 

ausseramtliche Entschädigungen zuzusprechen seien (Hauptanträge Ziff. 2.3). Das 

Beschwerdeverfahren sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des vor dem 

Baudepartement hängigen Rekursverfahrens 12-7508 betreffend Erstellung von zwei 

Einfamilienhäusern, drei Swimmingpools, vier Zweifamilienhäusern sowie einer 

Tiefgarage und Trafostation auf dem Baugrundstück Nr. 000, P., zu sistieren 

(Verfahrensanträge Ziff. 1.1).

Am 16. und 19. April 2013 beantragten die Beschwerdebeteiligte und der 

Beschwerdegegner die Ablehnung des Sistierungsgesuchs (act. G 5 und 6). Mit 

Verfügung vom 25. April 2013 wies der Präsident des Verwaltungsgerichts das Gesuch 

um Sistierung des Beschwerdeverfahrens ab (act. G 7).

In der Beschwerdeergänzung vom 21. Mai 2013 liessen die Beschwerdeführer ihre 

Rechtsbegehren (Hauptanträge gemäss Beschwerde) bestätigen und begründen (act G 

9).

Die Vorinstanz beantragte in der Vernehmlassung vom 28. Mai 2013 Abweisung der 

Beschwerde. Zur Begründung verwies sie hauptsächlich auf die Darlegungen im 

angefochtenen Entscheid (act. G 14). Die Beschwerdebeteiligte verwies in der Eingabe 

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vom 12. Juni 2013 unter Verzicht auf eine Vernehmlassung auf die Darlegungen der 

Vorinstanz (act. G 16). Der Beschwerdegegner liess durch seinen Rechtsvertreter 

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, und Bestätigung der 

Baubewilligung beantragen, unter Kostenfolge (act. G 17).

Auf die Darlegungen der Parteien in den Eingaben dieses Verfahrens wird, soweit für 

den Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die 

Beschwerdeführer sind sodann zur Beschwerde legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit 

Art. 45 Abs. 1 VRP): Sie sind Adressaten eines Rekursentscheids, mit welchen die von 

ihnen gegen den Einspracheentscheid betreffend das Baugesuch vom 17. Dezember 

2010 und den Einspracheentscheid betreffend das Nachtragsbaugesuch vom 7. Mai 

2012 erhobenen Rekurse (Nrn. 12-12 und 12-5417) abgewiesen wurden. Sodann sind 

sie Eigentümer bzw. Bewohner von Grundstücken bzw. Wohneinheiten, die - wie das 

Grundstück Nr. 000 - durch die B.-strasse in P. erschlossen werden. Im Weiteren 

wurden sowohl die Beschwerdeeingabe als auch die Beschwerdeergänzung innert Frist 

eingereicht. Sie entsprechen in sachlicher und inhaltlicher Hinsicht den gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). 

Auf die Beschwerde ist somit grundsätzlich einzutreten. Da jedoch mit der Beschwerde 

gegen den Rekursentscheid die Abweisung der Einsprache und die Erteilung der 

Baubewilligung notwendigerweise inhaltlich mit angefochten sind, ist auf die 

Beschwerde insoweit nicht einzutreten, als damit die Aufhebung der Baubewilligung 

beantragt wird (Devolutiveffekt; vgl. BGer 1C_150/2012 vom 6. März 2013 E. 1; BGE 

134 II 142 E. 1.4).

2. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) 

dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn das Land im Sinn von Art. 19 Abs. 1 

RPG erschlossen ist. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es über eine 

hinreichende Zu- und Wegfahrt verfügt und wenn die ausreichende Versorgung mit 

Trinkwasser und Energie sowie die Abwasser- und die Abfallbeseitigung nach der 

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Gesetzgebung über den Gewässer- und den Umweltschutz gewährleistet sind (Art. 49 

Abs. 2 lit. a und b BauG). Eine Zufahrt ist als hinreichend zu betrachten, wenn sie 

tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden 

und geplanten Überbauung und Nutzung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und 

Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten wie Feuerwehr, 

Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung ungehindert benützt werden kann und - 

wenn sie über fremdes Grundeigentum führt - rechtlich gesichert ist. Nicht unbedingt 

erforderlich ist, dass Kreuzungsmanöver zwischen Motorfahrzeugen auf der ganzen 

Strecke möglich sind. Unter Umständen genügen zweckmässig angeordnete 

Kreuzungsstellen. Zur hinreichenden Zufahrt gehört auch das Verbindungsstück von 

der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück (B. Heer, St. Gallisches Bau- 

und Planungsrecht, Bern 2003, N 508ff. und N 513f.; GVP 1988 Nr. 97 E. 2a mit 

Hinweisen).

2.1. Die Beschwerdeführer beantragen einen Augenschein (act. G 9 S. 6f). Der 

Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die 

entscheidende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein 

Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden 

Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu 

werden, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist 

(Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 

966). Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich im vorliegenden Fall, wie 

nachstehend aufzuzeigen sein wird, aus den massgeblichen Plänen sowie den übrigen 

Verfahrensakten einschliesslich Protokoll des im Rekursverfahren bereits 

durchgeführten Augenscheins (vgl. act. G 11/1/17). Auf einen weiteren Augenschein ist 

daher zu verzichten.

Die B.-strasse steht als Gemeindestrasse zweiter Klasse dem allgemeinen 

Motorfahrzeugverkehr offen (Art. 1 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 8 Abs. 2 des 

Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG). Sie führt keinen Durchgangsverkehr 

und dient ausschliesslich der Erschliessung der an die Zone für öffentliche Bauten und 

Anlagen (Kurhaus Q.) anschliessenden Wohnzone W1a mit zwei Wohneinheiten und 

zwei Landwirtschaftsbetrieben, der Wohnzone W1a im Gebiet A. mit 14 Wohneinheiten, 

den dahinter in der Landwirtschaftszone liegenden Wohnhäusern sowie einer 

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Geflügelfarm auf Grundstück Nr. 001. Der Rekurs-Augenschein vom 24. April 2012 

ergab, dass die B.-strasse von der C.-strasse bis kurz vor die Grenze des Grundstücks 

Nr. 002 richtungsgetrennt geführt ist und auf der linken Seite ein Trottoir aufweist. 

Danach verläuft sie nicht richtungsgetrennt und ohne Trottoir in nordwestlicher 

Richtung vorerst leicht ansteigend und gerade; nach einer gemässigten Linkskurve fällt 

sie wieder leicht ab. Die Strassenbreite beträgt bis dorthin zwischen 4.55 und 5.85 m. 

Unmittelbar nach dem Landwirtschaftsbetrieb von O.X. verengt sich die weiterhin 

gerade und übersichtliche Strasse auf einer Länge von rund 60 m auf 3.9 m. Vor dem 

Landwirtschaftsbetrieb von K.X. beträgt die Strassenbreite 4.65 m. Danach verläuft die 

Strasse in westlicher Richtung und in gerader Form mit einer Breite zwischen 4.15 und 

4.4 m. Nach einer leichten Rechtskurve beträgt die Strassenbreite bis zum 

Baugrundstück zwischen 4.1 und 4.8 m (act. G 11/1/17 S. 2).

2.2. Nach der VSS Norm SN 640 045 "Projektierung, Grundlagen; Strassentyp 

Erschliessungsstrassen" vom April 1992, Ziff. 5 Abs. 1, werden die 

Sicherheitsanforderungen an Erschliessungsstrassen allgemein durch geringe 

Verkehrsmengen und niedrige Geschwindigkeiten angestrebt, weshalb der 

Ausbaustandard generell niedrig anzusetzen ist. Der Erschliessungsstrassentyp 

"Zufahrtsstrasse" ist zur Erschliessung von Siedlungsgebieten bis 150 Wohneinheiten 

anzuwenden. Sie ist auf den Grundbegegnungsfall "PW-PW bei reduzierter 

Geschwindigkeit" und auf eine Belastbarkeit von 100 Fahrzeugen pro Stunde 

auszulegen (VSS Norm a.a.O., Ziff. 8 Abs. 2 Tabelle 1). Gemäss VSS Norm SN 640 201 

"Geometrisches Normalprofil" vom Oktober 1992 beträgt das für einen Personenwagen 

erforderliche horizontale Lichtraumprofil 2 bis 2.1 m bei Geschwindigkeiten von 0 bis 

40 km/h, für einen Lastwagen bzw. ein landwirtschaftliches Fahrzeug beträgt das 

horizontale Lichtraumprofil bei den erwähnten Geschwindigkeiten 2.7 bis 2.8 m und 

dasjenige eines Fahrradlenkers 0.9 bis 1.1 m.

2.3. Der am Augenschein vom 24. April 2012 teilnehmende Leiter 

Gemeindestrassenwesen des kantonalen Tiefbauamtes kam zum Schluss, dass es sich 

bei der B.-strasse aufgrund des Ausbaustandards um eine typische Quartierstrasse 

nach den einschlägigen VSS-Normen handle, welche auf 150 Wohneinheiten und 100 

Fahrzeuge pro Stunde ausgerichtet sei. Der für eine solche Quartierstrasse typische 

Begegnungsfall "PW-PW bei reduzierter Geschwindigkeit" erfordere eine Breite von 4 

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bis 4.3 m. Dies sei praktisch auf der ganzen Strecke erfüllt. Der lediglich 3.9 m breite 

Streckenabschnitt sei nur kurz und übersichtlich; ein Kreuzen sei sowohl vorher als 

auch nachher wieder möglich. Bei den weniger übersichtlichen Stellen auf den beiden 

Bauernhöfen sei die Vorsicht und Rücksicht der Motorfahrzeugführer gefragt. Müsste 

die Strasse für das Quartier A. neu gebaut werden, würde sie mit einer Breite von 3.5 

bis 4 m und Begegnungsstellen für das Kreuzen erstellt. Die strassenmässige 

Erschliessung sei ausreichend und ein Ausbau nicht wünschenswert (act. G 11/1/17). 

Diese Beurteilung deckt sich im Wesentlichen mit derjenigen des Ingenieurbüros T. + 

M. GmbH (act. G 11/3/5).

Mit Blick auf die geschilderte rechtliche und tatsächliche Ausgangslage hat die 

Einstufung der B.-strasse als Zufahrtsstrasse im erwähnten Sinn als ausgewiesen zu 

gelten. Bei einem diesem Strassentyp entsprechenden Erschliessungspotential von bis 

zu 150 Wohneinheiten bestünde im Gebiet A. theoretisch die Möglichkeit, zu den 14 

bereits bestehenden Wohneinheiten und denjenigen des vorliegend zur Diskussion 

stehenden Projektes rund 50 weitere Wohneinheiten zu realisieren. Hierbei ist 

festzuhalten, dass die Vorinstanz die strassenmässige Erschliessung des Gebiets A. 

nicht bezogen auf das aus dem vorliegenden Bauvorhaben resultierende 

Verkehrsvolumen prüfte (vgl. act. G 9 S. 7), sondern in Bezug auf das in diesem Gebiet 

potentiell mögliche Erschliessungsvolumen. Das Kreuzen zwischen Lastwagen bzw. 

landwirtschaftlichem Fahrzeug und Personenwagen ist unter Anwendung der 

Lichtraum-Werte gemäss der erwähnten VSS Norm 640 201 lediglich auf den 

Streckenabschnitten mit weniger als 4.7 m Breite nicht möglich; zuvor und danach ist 

die Begegnung jedoch - bei stark reduzierter Geschwindigkeit - nicht eingeschränkt. 

Der von den Beschwerdeführern geltend gemachte Umstand, dass die Bauzone A. 

abgelegen bzw. faktisch ausserhalb des Siedlungsgebiets sei und die B.-strasse 

vielfältige Nutzungen (Landwirtschaft, Holztransporte, Unterhalt SBB-Linie, 

Spaziergänger, Velofahrer usw.) aufweise (act. G 9 S. 5f), rechtfertigt keine Abweichung 

von den Regelungen der VSS-Norm 645 045. Diese Norm geht davon aus, dass 

Erschliessungsstrassen allen Verkehrsteilnehmern offenstehen und daneben auch als 

Begegnungs- und Freizeitraum dienen (VSS-Norm 645 045 Ziff. 5). Die B.-strasse 

entspricht dieser Typisierung. Die Vorinstanz bezog insbesondere auch die Nutzung mit 

landwirtschaftlichen Fahrzeugen, welche entgegen der Auffassung der 

Beschwerdeführer (act. G 9 S. 6) von der VSS-Norm 645 045 ebenfalls erfasst wird, in 

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ihre Würdigung mit ein. Die Tatsache, dass mit der Überbauung im bestehenden 

Siedlungsgebiet eine "innere Verdichtung" (vgl. Schreiben AREG vom 9. Dezember 

2010 S. 2, act. G 10/6) stattfindet und die Nutzungsreserven gebraucht werden, 

bewirkt nicht zugleich eine unzureichende strassenmässige Erschliessung. Die B.-

strasse stellt unter den geschilderten Umständen für das Gebiet A. und damit auch für 

das Baugrundstück Nr. 000 und die darauf geplanten Bauten eine strassenmässig 

ausreichende Erschliessung dar.

Unbestritten geblieben ist die Feststellung im angefochtenen Entscheid (act. G 2/1 S. 

17 E. 3.4 und 3.5), dass das Baugrundstück Nr. 000 für die darauf vorgesehenen 

Bauten über eine ausreichende Abwasserbeseitigung nach der Gesetzgebung über den 

Gewässer- und den Umweltschutz (Art. 49 Abs. 2 lit. b BauG) verfügt.

3. Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren 

Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche (Art. 61 Abs. 1 BauG). Zur 

anrechenbaren Geschossfläche zählen nach Art. 61 Abs. 2 BauG die nutzbaren 

Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. Nicht 

angerechnet werden Aussenwandquerschnitte (lit. a), Keller-, Estrich- und 

nichtgewerbliche Einstellräume (lit. b), offene Dachterrassen und Balkone (lit. c), 

Wintergärten sowie verglaste Dachterrassen und Balkone bis zu einer Fläche von 20 

Prozent der anrechenbaren Geschossflächen (lit. d), Gemeinschaftsräume in 

Mehrfamilienhäusern (lit. e), nutzbare Flächen im Dachgeschoss unter einer lichten 

Höhe von 1,5 Meter (lit. f), unterirdische gewerbliche Lagerräume (lit. g) und 

Liftschächte (lit. h). Als anrechenbare Parzellenfläche gilt nach Art. 61 Abs. 3 BauG die 

von der Baueingabe erfasste Parzellenfläche innerhalb vermarkter Grenzen, soweit sie 

nicht bereits früher zur Ausnützung eingerechnet worden ist. Wird für Bau oder 

Korrektion öffentlicher Strassen und Trottoirs Boden abgetreten, so kann dieser zur 

anrechenbaren Parzellenfläche gerechnet werden.

3.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei nicht gerechtfertigt, die Flächen der 

Liftschächte bei der Berechnung der Ausnützungszimmer nicht zu berücksichtigen, 

zumal die Lifte die einzelnen Geschosse erschliessen würden (vgl. act. G 9 S. 7-9). In 

dem von den Beschwerdeführern zitierten Urteil B 2009/139 und 140 vom 11. Mai 2010 

[= GVP 2010 Nr. 107]), in welchem es um die Frage der - nach der dort anwendbaren 

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Bauordnung unter bestimmten Voraussetzungen zulässigen - von der Regelbauweise 

abweichenden Positionierung des Attikageschosses ging, kam das Verwaltungsgericht 

zum Schluss, dass das Treppenhaus der Fläche des Attikageschosses zuzuordnen sei. 

Dasselbe gelte für das Entrée und den Lift. Der Lift erschliesse das Attikageschoss. Er 

trete auf dem Attikageschoss nicht nur als technisch notwendige Aufbaute eines Lifts, 

der das darunter liegende Geschoss erschliesse, in Erscheinung und gelte damit nicht 

als Liftschacht im Sinn von Art. 61 Abs. 2 lit. h BauG (Urteil B 2009/139 und 140 a.a.O., 

E. 2.6.4). In dem von den Beschwerdeführern im Weiteren angeführten Urteil B 

2009/104 vom 28. Januar 2010 (www.gerichte.sg.ch) war die Frage zu prüfen, ob nach 

dem dort anwendbaren Baureglement ein Treppen- und Lifthaus als (vom 

Attikageschoss getrennte) Dachaufbaute gilt oder nicht.

3.1.1. Die in den vorstehend erwähnten Urteilen behandelten Fragen - d.h. die 

Zulässigkeit einer von der Regelbauweise abweichenden Positionierung des 

Attikageschosses und die Frage, ob ein Treppen- und Lifthaus als Dachaufbaute zu 

gelten habe - stehen hier nicht zur Diskussion. Vielmehr geht es um die Frage, ob 

Liftschächte der Häuser 1-6 bei der Berechnung der Ausnützungsziffer zu 

berücksichtigen sind oder nicht. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 61 Abs. 2 lit. h 

BauG ist dies nicht der Fall. Die in den Baugesuchsplänen nicht angeführten Flächen 

der Liftschächte der Häuser 1-6 blieben daher bei der Berechnung der anrechenbaren 

Geschossflächen in Anwendung von Art. 61 Abs. 2 lit. h BauG zu Recht ausser 

Betracht.

3.1.2. Die Beschwerdeführer lassen einwenden, es sei nicht sachgerecht und 

widerspreche dem Sinn und Zweck von Art. 61 BauG, wenn zwar Treppenhäuser 

anrechenbar wären, nicht aber dem gleichen Zweck dienende Flächen in Wohnbauten, 

welche für den Lift benötigt würden. Sowohl Treppen als auch die vom Lift 

beanspruchten Flächen seien in jedem Geschoss zur anrechenbaren Geschossfläche 

zu zählen. Würden die Liftschächte, welche in der in den Baugesuchsunterlagen 

angegebenen "Ausnützungsziffer" von 1'933.8 m  nicht enthalten seien, 

hinzugerechnet, ergebe sich eine um rund 36 m  höhere "Ausnützungsziffer" und 

dadurch eine Überschreitung (act. G 9 S. 8 Ziff. 2.2 und 2.3). Dazu ist festzuhalten, 

dass nach Art. 61 Abs. 2 BauG einerseits die nutzbaren Geschossflächen 

einschliesslich Treppenhäuser zur anrechenbaren Geschossfläche zählen und 

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anderseits Liftschächte nach derselben Bestimmung (Art. 61 Abs. 2 lit. h BauG) von der 

Anrechenbarkeit ausgenommen sind. Der Grund hierfür dürfte darin liegen, dass es 

sich beim Liftschacht - im Gegensatz zum Treppenhaus - nicht um eine über die 

Funktion des Zugangs hinaus nutzbare Geschossfläche handelt; ein Liftschacht lässt 

sich, ausserhalb seiner angestammten (technischen) Funktion, nicht anderweitig 

nutzen.

3.2. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, die aus der Sicht der 

Beschwerdeführer als zu Unrecht nicht in die Berechnung der Ausnützungsziffer mit 

einbezogenen Flächen in Haus 1 (Eingang und Gang von der Tiefgarage her, rund 

6.2und 6.3 m ), im Haus 2 (Eingang im Untergeschoss, 11.8 m ) sowie in den Häusern 

4 und 6 (Gang im Untergeschoss, 4.4 und 5 m ) befänden sich alle im jeweiligen 

Untergeschoss. In sämtlichen Häusern würden sie die Verbindung zwischen dem 

eigentlichen Hauptentrée sowie den dahinter liegenden Räumen Waschen/Technik 

sowie Keller sicherstellen; in den Häusern 1 und 2 würden sie gleichzeitig als gedeckter 

Zweitzugang von der Doppelgarage her dienen. Abgesehen davon, dass ihnen damit 

die Funktion eines eigentlichen Zugangs zu anrechenbaren Geschossflächen abgehe, 

seien sie aufgrund ihrer Grösse sowie des Umstands, dass sie keine Fenster aufweisen 

würden, zu Wohn-, Schlaf- und Arbeitszwecken objektiv nicht geeignet. Es sei daher 

nicht zu beanstanden, wenn die genannten Flächen bei der Bestimmung der 

anrechenbaren Geschossfläche nicht berücksichtigt worden seien (act. G 2/1 S. 19f). 

Die Beschwerdeführer sind demgegenüber unverändert der Auffassung, dass diese 

Flächen zu berücksichtigen seien. Art. 61 BauG halte ausdrücklich fest, dass auch 

Gänge zur anrechenbaren Geschossfläche gehören würden. Die Bestimmung enthalte 

für Zugänge zu Zweitentrées keine Ausnahmen. Im Übrigen ergebe sich aus der 

brandschutztechnischen Plangenehmigung, dass alle diese (Zu-)Gänge zusammen mit 

der übrigen anrechenbaren Geschossfläche einen Brandabschnitt bilden würden. Auch 

dies deute auf die Anrechenbarkeit hin und auch daraus resultiere eine Überschreitung 

der Ausnützungsziffer, da diese Flächen mehr als die Reserve von insgesamt rund 20 

m2 beanspruchen würden (act. G 10 S. 8f mit Hinweis auf die Grundrisspläne in act. G 

11/2).

Fest steht in diesem Zusammenhang, dass alle Häuser über einen Hauptzugang 

verfügen. Daneben weisen sie Eingänge bzw. Gänge im Untergeschoss auf, welche als 

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Zugang zur Tiefgarage und zu weiteren, für die Festlegung der Ausnützungsziffer nicht 

anrechenbaren Räumen dienen. Gänge und Treppenhäuser sind bei der Berechnung 

der Ausnützungsziffer nur insoweit einzubeziehen, als sie den Zugang zu 

anrechenbaren Geschossflächen gewährleisten. Offene Eingangsnischen sind in der 

Regel nicht anrechenbar (vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 

2003, Rz 665 mit Hinweisen). Die zur Diskussion stehenden Flächen (Eingänge bzw. 

Gänge in den Kellergeschossen; vgl. Grundrisse in act. G 12/2) haben die Funktion von 

Zugängen zu nicht anrechenbaren Flächen (Keller/Waschen/Technik) und fallen von 

daher bei der Festlegung der Ausnützungsziffer ausser Betracht (vgl. Art. 61 Abs. 2 lit. 

b BauG). Es besteht kein Anlass, die erwähnten Feststellungen im vorinstanzlichen 

Entscheid in Frage zu stellen.

3.3. Art. 5 des Baureglements der Gemeinde P. vom 23. Dezember 1994 (nachstehend: 

Baureglement) sieht für die Wohnzone W1a, welcher auch das Grundstück Nr. 000 

zugeordnet ist, eine Ausnützungsziffer von 0.35 vor. Die planlich ausgewiesene 

Ausnützung von 1'933.8 m  (= Summe der Ausnützungen gemäss den Grundrissplänen 

1-6 in act. G 12/3) unterschreitet damit die reglementarisch zulässige Ausnützung von 

1'954.4 m  (0.35 x 5'584 m ).

3.4. Soll ein ganz oder teilweise überbautes Grundstück geteilt werden, so 

benachrichtigt das Grundbuchamt die zuständige Gemeindebehörde. Wird die 

Ausnützung durch die Teilung auf ein anderes Grundstück verlagert, so stellt die 

zuständige Gemeindebehörde durch Verfügung fest, in welchem Mass dieses 

Grundstück bereits in die Berechnung der Ausnützungsziffer einbezogen worden ist. 

Die Vorbelastung der Ausnützung ist im Grundbuch als öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung anzumerken (Art. 62 BauG).

Die Parzelle Nr. 000 wird im Rahmen der Erstellung der sechs Wohngebäude in 

entsprechende Einzelparzellen aufgeteilt werden. Die Beschwerdeführer machen im 

vorliegenden Verfahren erstmals geltend, dass die Baubewilligung keine Auflage 

betreffend eine Vereinbarung zum Transfer der Ausnützung zwischen den künftigen 

Wohnparzellen enthalte (act. G 9 S. 9 Ziff. 2.5). Hierzu ist festzuhalten, dass nach Art. 

61 Abs. 3 VRP neue Begehren im verwaltungsgerichtlichen Verfahren unzulässig sind. 

Als neues Begehren gilt auch die Änderung bzw. Ergänzung des tatsächlichen 

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Fundaments eines Verfahrens (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 637 mit Hinweis; vgl. auch 

Urteil B 2011/151 vom 20. März 2012, E. 1.2). Soweit die Beschwerdeführer die Frage 

der Ausnützungsbelastung im vorliegenden Verfahren erstmals einbringen, kann darauf 

nicht eingetreten werden. Selbst wenn darauf einzutreten wäre, bliebe zu beachten, 

dass die Abparzellierung des Grundstücks Nr. 000 nach der gesetzlichen Regelung von 

Art. 62 BauG zu erfolgen hat, indem die Ausnützungsbelastung der einzelnen Parzellen 

festzulegen und im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung 

anzumerken ist. Unter diesen Umständen bedürfte es, wie der Beschwerdegegner zu 

Recht ausführen lässt (act. G 17 S. 3), keiner zusätzlichen Auflage in der 

Baubewilligung.  

4. Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Fassaden (Art. 57 

Abs. 1 BauG). Im Baureglement und gegebenenfalls in den Überbauungsplänen ist die 

Grösse der Gebäudeabstände festzulegen. Fehlen solche Vorschriften, so ist der 

Gebäudeabstand gleich der Summe der für die beiden Gebäude vorgeschriebenen 

Grenzabstände (Art. 57 Abs. 2 BauG). Nach Art. 5 Baureglement beträgt der grosse 

Grenzabstand in der Wohnzone W1a 12 m und der kleine Grenzabstand 6 m. Der 

grosse Grenzabstand ist auf der am stärksten nach Süden gerichteten, längeren 

Hauptwohnseite, der kleine Grenzabstand auf den anderen Gebäudeseiten einzuhalten 

(Art. 10 Abs. 1 Baureglement). Weist eine Baute zwei annähernd gleichwertige 

Hauptwohnseiten auf, kann der Gemeinderat die Aufteilung der Summe des kleinen 

und grossen Grenzabstandes je zur Hälfte auf beide Seiten gestatten (Art. 10 Abs. 3 

Baureglement). Für Anbauten gilt ein verminderter Grenzabstand von 3 m (Art. 18 Abs. 

3 Baureglement).

Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid dar, die Häuser 1-6 würden nach 

Süden sowie Westen annähernd gleichwertige Hauptwohnseiten aufweisen. Es sei 

daher zulässig, auf die Süd- sowie Westseite der Gebäude einen Grenzabstand von je 

9 m (12 + 6 /2) anzuwenden. Der massgebende Gebäudeabstand betrage damit 15 m. 

Aus den eingereichten Plänen sei ersichtlich, dass dieser zwischen sämtlichen sechs 

Gebäuden eingehalten sei. Der Abstand der Häuser 1, 3 und 5 zur östlichen 

Grundstücksgrenze betrage mindestens 11 m oder mehr und auch die Häuser 2, 4 und 

6 würden den zur westlichen Grundstücksgrenze erforderlichen Abstand von 9 m 

einhalten. Der gegen die B.-strasse in Richtung Norden geforderte Strassenabstand 

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von 4 m (Art. 14 Abs. 1 Baureglement) werde durch die Häuser 1 und 4 mit knapp 5 m 

Abstand ebenfalls eingehalten. Gleiches gelte für die Häuser 3 und 6 betreffend des 

gegenüber der südlichen Grundstücksgrenze geltenden Abstands von 9 m. 

Dementsprechend sei auch die von der Beschwerdebeteiligten verfügte Auflage 

betreffend erweiterte Grenzabstandsverpflichtungen im Moment der angestrebten 

Parzellierung des Gesamtgrundstücks nicht nur zulässig, sondern angesichts des 

Umstands, dass die Abstandsbeurteilung in Anwendung von Art. 10 Abs. 3 

Baureglement erfolge, auch sinnvoll (act. G 2/1 S. 23f).

4.1. Unbestritten blieb die im vorinstanzlichen Entscheid mit Hinweis auf Art. 20 des 

Baureglements bestätigte Zulässigkeit der fassadenbündigen Anordnung von Lift und 

Treppenhaus (act. G 2/1 S. 19f). Hingegen lassen die Beschwerdeführer weiterhin 

beanstanden, dass die Wohnzimmer der Gebäude - mit versetzter Anordnung (Häuser 

2, 4 und 6) bzw. im Vergleich zum übrigen Gebäude verschmälert (Häuser 1, 3 und 5) - 

als Anbauten behandelt worden seien und dafür der verminderte Grenzabstand von 3 

m angewendet worden sei. Damit umgehe das Bauprojekt die Grenz- und 

Gebäudeabstandsvorschriften in gesetzwidriger Weise (act. G 10 S. 9).

Das Baugesetz definiert Anbauten als baubewilligungspflichtige Tatbestände (Art. 78 

Abs. 2 lit. a BauG; Heer, a.a.O., Rz. 686). Als Anbaute gelten gemäss baurechtlicher 

Definition an das Hauptgebäude angebaute, untergeordnete Bauten. In der 

Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Anwendung kommende Kriterien sind 

dabei insbesondere die architektonische Gestaltung, die optische und/oder funktionale 

Unterordnung, die konstruktive Trennung, die funktionale Eigenständigkeit sowie die 

Beschränkungen im Baureglement betreffend Gebäudegrundfläche, First- und 

Gebäudehöhe. Anbauten lehnen sich an die Fassade eines Hauptgebäudes an, sind 

von diesem aber durch eine Innenwand getrennt. Sie müssen deutlich als Anbau 

erkennbar sein und beseitigt werden können, ohne dass das Hauptgebäude konstruktiv 

verändert werden muss. Anbauten werden wie Nebenbauten auch als untergeordnete 

oder besondere Gebäude oder als Kleinbauten bezeichnet (VerwGE B 2010/16 vom 11. 

Mai 2010 [= GVP 2010 Nr. 41], E. 3, und VerwGE B 2007/10 vom 11. Juni 2007 mit 

Hinweis auf P. Dilger, Raumplanungsrecht der Schweiz, Zürich 1982, S. 230, und A. 

Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. Aufl., Bern 

1995, Rz. 10 zu Art. 12, in: www.gerichte.sg.ch). Gemäss Art. 18 Abs. 1 des 

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Baureglements sind Anbauten ein Vollgeschoss umfassende Bauteile an Hauptbauten 

mit einer Grundfläche von maximal 45 m , die höchstens 3.5 m Gebäudehöhe und 5 m 

Firsthöhe aufweisen. Nach dem bereits erwähnten Art. 18 Abs. 3 Baureglement dürfen 

Anbauten in allen Zonen mit einem verminderten Grenzabstand von 3 m erstellt 

werden.

Bei der Festlegung der Regelbauvorschriften kommt der Gemeinde Autonomie zu, 

wobei sie nicht von den im Baugesetz festgelegten Definitionen (Gebäudehöhe, 

Ausnützungsziffer usw.) abweichen darf (Heer, a.a.O., Rz 64f). Eine Definition des 

Begriffs der Anbaute findet sich im Baugesetz nicht. Mit der Vorinstanz ist von einer 

Regelungsabsicht der Beschwerdebeteiligten auszugehen, Wohnnutzungen in 

Anbauten nicht ausschliessen zu wollen (act. G 14 S. 3). Dies ergibt sich unbestritten 

(act. G 9 S. 13 Ziff. 3.5.4) bereits aus dem Wortlaut von Art. 18 Abs. 1 Baureglement, 

gemäss welchem Anbauten ein Vollgeschoss (und damit anrechenbare 

Geschossflächen) aufweisen dürfen. Eine diesbezügliche (ausfüllungsbedürftige) Lücke 

im Baureglement ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer (act. G 9 S. 14) 

nicht ersichtlich: Anbauten sind zum einen nur unter den eingeschränkten 

Voraussetzungen von Art. 18 Baureglement zulässig und weisen daher im Vergleich zur 

Hauptbaute ein untergeordnetes Bauvolumen auf; zum anderen müssen sie lediglich 

einen verminderten Grenzabstand einhalten. Im Zusammenhang mit der Bewilligung 

von Anbauten, wie sie vorliegend zur Diskussion stehen, kann nicht zum vornherein von 

sinn- und zweckwidriger Gesetzesanwendung (act. G 9 S. 14) gesprochen werden, 

wenn beachtet wird, dass die Gemeinde grundsätzlich auch die Möglichkeit hätte, 

erheblich kleinere Abstände zwischen den Hauptbauten zu definieren. In diesem 

Zusammenhang blieb sodann der Hinweis des Beschwerdegegners unwidersprochen, 

wonach in der Gemeinde P. Anbauten mit Wohnnutzung sei jeher bewilligt würden (act. 

G 17 S. 6). Eine optimale Nutzung der Bauzonenreserven im Sinn der Zulassung der 

Wohnnutzung von Anbauten entspricht überdies dem raumplanungsrechtlichen Gebot 

der haushälterischen Nutzung des Bodens (vgl. act. G 10/6 S. 2). Der von den 

Beschwerdeführern zitierten interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 

Baubegriffe (act. G 9 S. 13 Ziff. 3.5.4) ist der Kanton St. Gallen nach den unbestritten 

gebliebenen Feststellungen der Vorinstanz (act. G 14 S. 3) nicht beigetreten.

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4.2. Die Wohnzimmer der Häuser 1, 3 und 5 sind auf der Südseite und diejenigen der 

Häuser 2, 4 und 6 auf der Westseite angebaut. Sie sind eingeschossig, weisen ein 

Flachdach auf und sind zwischen 3 und 3.5 m hoch. Die Wohnzimmer-Grundflächen 

betragen zwischen 29.4 m  (Haus 1 und 2) und 35.8 m (Haus 4 und 6; vgl. 

Nachtragsbaugesuch vom 7. Mai 2012 mit Korrekturplänen; act. G 12/3/1 und 

12/3/11). Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, im Vergleich 

zu den Hauptbauten seien die angebauten Wohnzimmer nicht nur farblich anders 

gestaltet, sondern würden zudem eine andere Materialisierung aufweisen; sie seien 

daher rein optisch deutlich als Anbauten erkennbar. Aus den Korrekturplänen (act. G 

12/3/11 Beilage) sei zudem ersichtlich, dass die ursprünglich zwischen 

Wohnzimmeranbauten und Esszimmer/Küche vorhandene leichte Schiebetüre durch 

eine Wand in massiver Bauweise ersetzt werde; die Verbindung zwischen diesen 

beiden Bereichen erfolge neu durch eine Tür mit 0.9 m Normbreite. Die Wohnzimmer 

seien damit konstruktiv derart von den Hauptbauten getrennt, dass diese ohne 

Weiteres getrennt werden könnten, ohne dass in die bauliche Substanz der 

Hauptbauten eingegriffen werden müsste und ohne dass deren Funktionalität oder 

Nutzung in Frage gestellt wäre. Der Umstand, dass die Wohnzimmer Wohnzwecken 

und damit gegenüber den Hauptbauten einer nicht untergeordneten Nutzung dienen 

würden, ändere nichts an der Qualifikation als Anbauten. Das Baureglement kenne 

hinsichtlich der Wohnnutzung von Anbauten keine Beschränkungen (act. G 2/1 S. 21f).

Die auf der Südseite angebauten Wohnzimmer der Häuser 1, 3 und 5 und diejenigen 

der Häuser 2, 4 und 6 auf der Westseite erscheinen von der architektonischen 

Gestaltung her als von den Hauptgebäuden unabhängige Bestandteile (vgl. act. G 11/2, 

Pläne Nord- und Südfassaden Häuser 1-2/3-4/5-6 sowie West- und Ostfassaden 

Häuser 1-6). Sie halten unbestrittenermassen die Dimensionen einer Anbaute nach Art. 

18 Abs. 1 Baureglement ein. Die streitigen Bauteile verlaufen mit klar wahrnehmbarer 

Trennung zur Fassade der Hauptgebäude und sind insofern den Hauptgebäuden 

optisch untergeordnet, als sie deren Höhe nicht erreichen. Sie präsentieren sich m.a.W. 

als abgegrenzte Teile der Hauptgebäude und könnten unbestritten entfernt werden, 

ohne dass die Hauptgebäude konstruktiv verändert werden müssten. Sodann 

erschiene eine funktionale Abtrennung der Wohnzimmer insofern möglich, als das 

Wohnen diesfalls in den gemäss Baugesuchsplänen den Bereichen "Esszimmer-

Küche" gewidmeten Räumen stattfinden oder allenfalls eines der drei Zimmer (1 und 2, 

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Eltern) als Wohnraum genutzt werden könnte. Insofern kann auch von einer 

funktionalen Selbständigkeit der Anbauten gesprochen werden, zumal sich eine 

ständige Nutzung derselben als (Haupt-)Wohnraum (vgl. act. G 9 S. 12 Ziff. 3.5.3) 

angesichts der räumlichen Verhältnisse nicht aufdrängt. Entsprechend sind auch die 

Hauptbauten autark bzw. in ihrer Nutzung nicht von den Anbauten abhängig. 

Hinsichtlich der Materialisierung der Anbauten ist im Baugesuchsformular festgehalten, 

dass die Hauptbauten verputzt und die Anbauten mit Platten verkleidet werden, wobei 

deren Farbe später festgelegt wird (act. G 12/2, Baugesuchsformular vom 7. Mai 2012, 

Rubrik "Konstruktions- und Materialangaben"). Diese Angaben werden für die 

Bauherrschaft - entgegen der Annahme der Beschwerdeführer (act. G 9 S. 11 Ziff. 

3.5.2) - nach rechtskräftiger Bewilligung verbindlich (vgl. act. G 14 S. 2 Ziff. 3). Die 

konstruktive Trennung der angebauten Wohnzimmer zum Hauptgebäude wurde im 

Rahmen des Nachtragsbaugesuchs vom 7. Mai 2012 insofern vollzogen, als massive 

Aussenwände die beiden Teile separieren und der Zugang zum Anbau (anstelle der 

zuerst vorgesehenen Schiebetüren) durch eine Tür in Normbreite erfolgt (act. G 12/3/1). 

Der Einwand der Beschwerdeführer, wonach diese bauliche Massnahme lediglich 

vorgeschoben und durch einen geringfügigen Eingriff (nachträglich) wieder entfernt 

werden könne (act. G 9 S. 12), vermag nichts zur Beantwortung der streitigen Frage 

beizutragen bzw. stellt keinen Anlass für eine veränderte Beurteilung dar. Insgesamt 

lässt es sich somit nicht beanstanden, dass die Vorinstanz die Qualifizierung der 

Wohnzimmer als Anbauten als rechtmässig bestätigte. Ein Anlass, diesbezüglich in das 

Ermessen der Vorinstanz einzugreifen, besteht für das Vewaltungsgericht, dessen 

Kognition auf die Korrektur von Rechtsfehlern beschränkt ist (Art. 61 Abs. 1 VRP), 

nicht.

4.3. Die Beschwerdeführer lassen im Weiteren ausführen, dass die von Art. 18 Abs. 1 

Baureglement genannten volumetrischen Anforderungen an Anbauten gemäss 

Planunterlagen nur unter der Voraussetzung eingehalten seien, dass für die Anbauten 

gesonderte Niveaupunkte angenommen würden. Sie beanstanden, dass die Anbauten 

über eigene Niveaupunkte verfügen dürfen. Die Annahme eines eigenen Niveaupunktes 

lasse Anbauten im Vergleich zur Hauptbaute gleichwertig erscheinen, was aber von 

Gesetzes wegen nicht der Fall sein dürfe. Anbauten seien definitionsgemäss 

untergeordnete, sich an eine Hauptbaute anlehnende Baukörper. Anbauten kämen 

dadurch nicht nur in den Genuss verringerter Gebäude- und Grenzabstände, sondern 

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würden gleichzeitig von einer anderen Höhenlage profitieren als die Hauptbauten. 

Werde vorliegend auf die Anbauten derselbe Niveaupunkt angewendet wie auf die 

übrigen Gebäude, wäre die für Anbauten geltende Gebäudehöhe bei den 

Wohnzimmern aller Häuser mit Ausnahme von Haus 4 überschritten (act. G 9 S. 11 Ziff. 

3.5.1). Der Beschwerdegegner vertritt demgegenüber die Auffassung, dass für einen 

eigenen Baukörper (Anbauten) der Niveaupunkt separat zu ermitteln sei, um die im 

Baureglement (Art. 18) vorgeschriebenen Masse zu definieren.

Die Gebäudehöhe bezeichnet den senkrechten Abstand zwischen dem Niveaupunkt 

und dem ausgemittelten Schnittpunkt der Fassade mit der Dachoberkante in der 

Fassadenmitte (Art. 60 Abs. 1 BauG). Als Niveaupunkt gilt der Schwerpunkt des 

Gebäudegrundrisses auf dem gewachsenen Boden (Art. 60 Abs. 2 BauG; zum Begriff 

des "gewachsenen Bodens" vgl. VerwGE B 2008/143 und 149 vom 14. Mai 2009, 

abrufbar unter www.gerichte.sg.ch). Für Anbauten erscheint es insofern gerechtfertigt, 

die Gebäudehöhe und damit auch den Niveaupunkt separat festzulegen, als diese wie 

dargelegt (vorstehende E. 4.1) definitionsgemäss von der Hauptbaute konstruktiv 

getrennt sind (vgl. dazu auch Ch. Häuptli, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 

Aargau, 2013, Rz 32 und 35 zu § 49, im Zusammenhang mit terrassierten und 

gestaffelten Bauten). Der von den Beschwerdeführern angeführte Umstand allein, dass 

die Anbauten auf diese Weise von einer anderen Höhenlage als die Hauptbauten 

profitieren würden, vermag keine rechtsfehlerhafte Handhabung durch die Vorinstanz 

darzutun.

Unbestritten blieb im Übrigen die Feststellung im vorinstanzlichen Entscheid, wonach 

die im Grenzbereich zwischen Grundstück Nr. 000 sowie den Grundstücken Nr. 003 

und 0004 bestehende Hecke im Schutzplan vom 15. Juli 2005 als geschützte 

Hochhecke bezeichnet werde und dieser gegenüber mangels Anwendbarkeit von Art. 8 

Baureglement kein Mindestabstand ab Stockgrenze eingehalten werden müsse (act. G 

2/1 S. 25).

5. Nach Lehre und Rechtsprechung ist es mit dem Anspruch auf rechtliches Gehör 

vereinbar, einem unterlegenen Baueinsprecher amtliche Kosten aufzuerlegen (R. Hirt, 

Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2004, 

S. 38f. mit Hinweisen). Im Gebührentarif für die Kantons- und Gemeindeverwaltung 

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(Ziff. 10.01; sGS 821.5) ist für die Erhebung von Gebühren für Einspracheentscheide 

ein Rahmen von Fr. 50.-- bis Fr. 5'000.-- vorgesehen. Die Vorinstanz bestätigte im 

angefochtenen Entscheid die von der Beschwerdebeteiligten auferlegte 

Einsprachegebühr von Fr. 100.-- je Einsprecher bzw. von gesamthaft Fr. 1'900.-- (act. 

G 2/1 S. 26; Rekurs Nr. 12-12). Im Weiteren sei nicht ersichtlich, welche 

öffentlichrechtlichen Vorschriften gegen die Bewilligung des zu Korrekturzwecken 

erforderlichen Nachtragsbaugesuchs sprechen würden. Die Beschwerdebeteiligte habe 

daher die Nachtragsbaubewilligung Nr. 1 vom 31. August 2012 zu Recht erteilt, die 

Einsprache dagegen abgewiesen und eine Einsprachegebühr von je Fr. 30.-- erhoben 

(act. G 2/1 S. 26f; Rekurs Nr. 12-5417). Die Beschwerdeführer lassen demgegenüber 

die Auferlegung von Einsprachegebühren von Fr. 100.-- je Einsprecher mit dem 

Hinweis beanstanden, dass diese zusammen mit dem Bau- und Einspracheentscheid 

vom 6. Dezember 2011 (act. G 11/3/39) vollumfänglich aufgehoben worden wären, 

hätte der Bauherr nicht das mit Nachtragsbewilligung Nr. 1 bewilligte Korrekturgesuch, 

welches Gegenstand des Rekursverfahrens Nr. 12-5417 bilde, eingereicht. Im Übrigen 

sei eine pro-Kopf-Bemessung der Einsprachegebühr unverhältnismässig, wenn es sich 

um eine Sammeleinsprache handle. Bei einer solchen bemesse sich der Aufwand, 

welcher der Gebührenbemessung zugrundeliege, nicht nach der Anzahl der 

Vertretenen, sondern nach dem Aufwand insgesamt. Eine Multiplikation der Gebühr 

nach Anzahl der Einsprecher sei unverhältnismässig (act. G 9 S. 15).

Wie dargelegt kann eine Einsprachegebühr nur einer unterliegenden Partei auferlegt 

werden. Die von den Beschwerdeführern gegen die ursprüngliche Baubewilligung 

erhobene Einsprache erwies sich im Nachhinein insofern als begründet, als der 

Beschwerdegegner im Rahmen des Rekursverfahrens ein Nachtragsbaugesuch 

einreichte, mit dem er die im Einspracheverfahren als für Anbauten als ungenügend 

gerügte konstruktive Trennung der Wohnzimmer vollzog (act. G 11/1/19). Auch die 

Vorinstanz anerkennt, dass der Rekurs Nr. 12-12 in diesem Umfang hätte gutgeheissen 

werden müssen (act. G 2/1 S. 27). Hieran vermag der vom Beschwerdegegner 

angeführte Umstand, dass im Einspracheverfahren alle erdenklichen Einwände 

vorgebracht worden seien, sich dieses Verfahren entsprechend aufwändig gestaltet 

habe und die Gebühr von Fr. 1'900.-- den Aufwand der Gemeinde nicht zu decken 

vermöge (act. G 17 S. 6), nichts zu ändern. Die Kostenauferlegung gegenüber den 

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Beschwerdeführern im Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2011 lässt sich mit Blick 

auf die zu Recht erhobene Einsprache nicht aufrecht erhalten.

6. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist zusammenfassend festzuhalten, dass 

die Nachtragsbaubewilligung vom 31. August 2012 zu Recht erteilt und damit der 

gegen den Einspracheentscheid vom 14. August 2012 (act. G 12/3/10) erhobene 

Rekurs Nr. 12-5417 von der Vorinstanz zu Recht abgewiesen wurde. Hingegen wurde 

der gegen den Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2011 (act. G 11/3/39) erhobene 

Rekurs Nr. 12-12 insofern teilweise gegenstandslos, als der Beschwerdegegner 

während des Rekursverfahrens das Nachtragsbaugesuch stellte, in welchem er die 

Anliegen der Rekurrenten teilweise berücksichtigte bzw. anerkannte (act. G 11/1/19, G 

12/3/1). In dieser Situation hätte der Rekurs Nr. 12-12 nur insoweit abgewiesen werden 

dürfen, als er (durch die Anerkennung von Seiten des Beschwerdegegners) nicht 

gegenstandslos geworden war. Würde der Rekurs Nr. 12-12, wie dies die Vorinstanz 

gemacht hat, ohne Hinweis auf die teilweise Gegenstandslosigkeit abgewiesen, würde 

im Ergebnis das (mangelhafte) ursprüngliche Baugesuch bestätigt. Eine 

vollumfängliche Abweisung des Rekurses Nr. 12-12 lässt sich nicht allein mit dem 

Hinweis begründen, der Rekursgegner habe den festgestellten Mangel der 

Baubewilligung zwischenzeitlich durch Einreichung eines Nachtragsbaugesuchs 

behoben (act. G 2/1 S. 27), zumal die Rekurserhebung sich gerade durch die 

Einreichung des Nachtragsbaugesuchs als angebracht erwiesen hatte. Richtigerweise 

berücksichtigte die Vorinstanz denn auch die Tatsache des berechtigterweise 

erhobenen Rekurses Nr. 12-12 bei der Kostenverlegung (act. G 2/1. 27f).

6.1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist somit Ziff. 2 des angefochtenen 

Rekursentscheids aufzuheben und wie folgt neu zu fassen: der Rekurs Nr. 12-12 wird, 

soweit nicht gegenstandslos geworden, abgewiesen und die mit Einspracheentscheid 

vom 6. Dezember 2011 auferlegte Gebühr von je Fr. 100.-- (act. G 11/3/39) 

aufgehoben. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

Ein nur geringfügiges Obsiegen bzw. Unterliegen - wie es hier vorliegt - wird bei der 

Kostenverlegung nicht berücksichtigt (VerwGE B 2013/28 vom 12. Februar 2014, E. 7; 

R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, 

St. Gallen 2004, S. 94). Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens sind somit 

den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

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Fr. 3'000.-- ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). 

Hinzu kommen die Kosten der Verfügung des Verwaltungsgerichtspräsidenten vom 25. 

April 2013. An die Kosten von insgesamt Fr. 3'300.-- wird der geleistete 

Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- angerechnet. Die Kostenverlegung im 

vorinstanzlichen Entscheid bleibt unverändert.

6.2. Bei diesem Verfahrensausgang (kein mehrheitliches Obsiegen) besteht kein 

Anspruch der Beschwerdeführer auf die Entschädigung ausseramtlicher Kosten (Art. 98 

Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP; vgl. R. Hirt, a.a.O., S. 182 ff.). Die 

Beschwerdebeteiligte hat keinen Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung (Cavelti/

Vögeli, a.a.O., Rz. 829). Hingegen kommt ein solcher Anspruch dem 

Beschwerdegegner zu (Art. 98bis VRP). Sein Rechtsvertreter hat keine Kostennote 

eingereicht. Folglich ist die Entschädigung nach Ermessen festzusetzen. Eine 

Entschädigung von Fr. 2'000.-- (einschliesslich Barauslagen; zuzüglich Mehrwertsteuer) 

für das Beschwerdeverfahren erscheint als angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b der 

Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75).

Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

1./  In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Ziff. 2 des angefochtenen 

Rekursentscheids aufgehoben und wie folgt neu gefasst: der Rekurs Nr. 12-12 wird, 

soweit nicht gegenstandslos geworden, abgewiesen und die mit Einspracheentscheid 

vom 6. Dezember 2011 auferlegte Gebühr von je Fr. 100.-- aufgehoben. Im Übrigen 

wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2./  Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von insgesamt Fr. 3'300.-- 

bezahlen die Beschwerdeführer unter Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses 

von Fr. 3'000.--.

3./  Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegner ausseramtlich mit Fr. 

2'000.-- (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu entschädigen.

V.          R.           W.

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Der Präsident:                                    Der Gerichtsschreiber:

lic. iur. Beda Eugster                          Dr. Walter Schmid

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	Urteil Verwaltungsgericht, 08.07.2014
	Baurecht. Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG (SR 700). Insbesondere strassenmässig hinreichende Erschliessung eines Grundstücks.Art. 61 BauG (sGS 731.1). Berücksichtigung der Flächen der Liftschächte bei der Berechnung der Ausnützungsziffer. Eingänge bzw. Gänge in den Kellergeschossen haben die Funktion von Zugängen zu nicht anrechenbaren Geschossflächen und fallen daher bei der Festlegung der Ausnützungsziffer ausser Betracht.Art. 57 und 78 Abs. 2 lit. a BauG. Qualifizierung von Gebäudeteilen, in welchen sich das (Haupt-)Wohnzimmer befindet, als Anbauten bestätigt.Art. 60 Abs. 2 BauG. Für Anbauten erscheint es insofern gerechtfertigt, die Gebäudehöhe und damit auch den Niveaupunkt separat festzulegen, als diese definitionsgemäss von der Hauptbaute konstruktiv getrennt sind (Verwaltungsgericht, B 2013/70).

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