# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cfa3dd97-6371-52fd-b9a3-1f117f0b82f1
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-21
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 21.12.2018 PS180225
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PS180225_2018-12-21.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde 
über Schuldbetreibung und Konkurs  

 
 

Geschäfts-Nr.: PS180225-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichterin 

lic. iur. M. Stammbach und Ersatzrichterin Prof. Dr. I. Jent-Sørensen 

sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. A. Götschi 

Urteil vom 21. Dezember 2018 

in Sachen 

 

A._____ Baumanagement AG, 
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw X._____, 

 

gegen 

 

1. B._____ Bank AG,  
2. C._____ AG,  
3. D._____ AG, 
Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur Y1._____,  

Nr. 3 vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur., LL.M. Y2._____ und / oder Rechtsan-

walt PD Dr. iur. Y3._____, 

 
betreffend 

Abweisung Begehren auf Aktualisierung und Anpassung der Schätzung 
(Beschwerde über das Betreibungsamt Dübendorf) 

 
 
Beschwerde gegen einen Beschluss des Bezirksgerichtes Uster vom 31. Oktober 
2018 (CB180029) 
 

- 2 - 

Erwägungen: 
 

I. 

 1. Die Schuldnerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: Schuldnerin) ist 

Eigentümerin von zwei Grundstücken Kat. Nr. 1 und 2 in E._____. Die beiden 

Grundstücke sind Gegenstand einer Betreibung auf Grundpfandverwertung. Nach 

Stellung des (ersten) Verwertungsbegehrens wurde die Schätzung eines Sach-

verständigen eingeholt, der den Wert im Bewertungsbericht vom 7. März 2014 mit 

Fr. 60.16 Mio. ermittelte. Nach Beschwerden bei der Kammer und dem Bundes-

gericht wurde dieser Wert als massgeblicher Schätzungswert übernommen. Seit 

der Schätzung sind rund vier Jahre vergangen, und die Schuldnerin hält die 

Schätzung in verschiedener Hinsicht für überholt.  

 2. Vor Vorinstanz hat die Schuldnerin folgende Anträge gestellt (act. 1 S. 2):  

"1.  Die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und das Betreibungsamt sei 
anzuweisen, das Gutachten des Sachverständigen Dr. F._____ vom 6. März 
2014 an die veränderten rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen an-
passen und aktualisieren zu lassen.  

2.  Eventualiter sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und zur neuen Be-
urteilung an das Betreibungsamt Dübendorf zurückzuweisen.  

3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates".  

Die Vorinstanz hat die Beschwerde mit Beschluss vom 31. Oktober 2018 
abgewiesen (act. 11 = act. 13 je S. 9). 

 3. Dagegen hat die Schuldnerin am 15. November 2018 (Poststempel) 

rechtzeitig Beschwerde bei der Kammer eingereicht und folgende Anträge gestellt 

(act. 12 S. 2)  

"1.  Der Beschluss CB180029-I des Bezirksgerichts Uster als untere kantonale 
Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen vom 31. Okto-
ber 2018 sei aufzuheben. 

- 3 - 

2.  Die Beschwerde sei gutzuheissen und das Gutachten des Sachverständigen 
Dr. F._____ vom 6. März 2014 sei unter Berücksichtigung der gegenwärti-
gen rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen zu korrigieren und zu ak-
tualisieren, bevor dieses Dritten zur Kenntnis gebracht wird. 

 Eventualiter sei die Beschwerde gutzuheissen und die Sache sei an das Be-
treibungsamt Dübendorf zurückzuweisen, wobei dieses anzuweisen sei, das 
Gutachten des Sachverständigen Dr. F._____ vom 6. März 2014 unter Be-
rücksichtigung der gegenwärtigen rechtlichen und wirtschaftlichen Bedin-
gungen anzupassen und zu aktualisieren, bevor dieses Dritten zur Kenntnis 
gebracht wird. 

3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates". 

 Ausserdem hat sie Verfahrensanträge betreffend Beizug von Akten früherer 

Verfahren sowie dem vorinstanzlichen Verfahren gestellt (act. 12 S. 2).  

 4. Die Akten und Beizugsakten sind beigezogen worden, insbesondere aus 

dem bei der Kammer noch pendenten Verfahren PS180099 und dem vorinstanzli-

chen Verfahren CB180029.  

 5. Mit Verfügung vom 29. November 2018 (act. 15) hat die Kammer auf den 

Bewertungsbericht des Schätzers Dr. F._____ vom 7. März 2014 Bezug genom-

men, der auf zwei Annahmen und je entsprechenden Berechnungen basierte: 

Szenario 1: Basis heutige Bauordnung (d.h. Bauordnung von 2014), Wert Fr. 

56.13 Mio. und Szenario 2: Basis nicht rechtskräftiger Gestaltungsplan, Wert Fr. 

64.20 Mio., weshalb der Schätzer von einem Durchschnitt von Fr. 60.16 Mio. aus-

gegangen ist (act. 15 S. 1). Da inzwischen der bezügliche Gestaltungsplan 

rechtskräftig und damit das Szenario 1 offensichtlich obsolet geworden ist, hat die 

Kammer den Parteien Gelegenheit gegeben, sich zur Festsetzung des Schätz-

wertes ausschliesslich gemäss Szenario 2 auf Fr. 64.20 Mio. zu äussern.  

 Die Gläubigerin 1 hat sich nicht vernehmen lassen. Die Gläubigerin 2 oppo-

niert nicht gegen den Schätzwert von Fr. 64.20 Mio., weist jedoch darauf hin, dass 

sie sich im Übrigen einer Aktualisierung und Anpassung der Schätzung widerset-

ze (act. 17). Auch die Gläubigerin 3 wendet nichts gegen die Erhöhung des 

Schätzwertes auf Fr. 64.20 Mio. ein, hat jedoch noch weitere Ausführungen zur 

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Schätzungsfrage gemacht (act. 18). Die Schuldnerin wendet sich sinngemäss 

nicht gegen das Vorgehen der Kammer, hält dieses jedoch bei weitem nicht für 

ausreichend, was sie ausführlich begründet.  

 Anzumerken ist, dass in der Verfügung vom 29. November 2018 in Anwen-

dung von Art. 56 ZPO der Schuldnerin und den Gläubigerinnen/Beschwerde-

gegnerinnen (nachfolgend: Gläubigerinnen) Gelegenheit zur Stellungnahme ge-

geben und ausdrücklich Folgendes angeführt wurde: "Ob im Sinne der Be-

schwerde das Gutachten darüber hinaus aufgrund veränderter «Bedingungen» 

revidiert oder aktualisiert werden soll, ist zur Zeit nicht zu kommentieren. Die Be-

schwerdeschrift wird den Beschwerdegegnerinnen gegebenenfalls später zuge-

stellt". Soweit sich die Gläubigerinnen 2 und 3 über die gestellte Frage hinaus 

äussern, sind die Ausführungen wegen der ausdrücklichen Beschränkung des 

Fragethemas unbeachtlich. Auf die zusätzlichen Ausführungen der Schuldnerin, 

die sich während der Beschwerdefrist – einer Verwirkungsfrist – abschliessend 

äussern konnte und auch musste, ist nicht einzugehen.  

 6. Die Sache ist spruchreif.  

II. 

 1. Die Vorinstanz hat die Beschwerde abgewiesen (act. 11 S. 9) und damit 

die beantragte Anpassung/Korrektur der Schätzung der beiden Grundstücke ver-

weigert. Sie hat diesen Entscheid zusammengefasst wie folgt begründet: Die ur-

sprüngliche betreibungsamtliche Schätzung vom 5. August 2013 habe für beide 

Grundstücke zusammen Fr. 54'000'000.– ergeben. Bezüglich der seinerzeit von 

ihr angeordnete neuen Sachverständigenschätzung sei sie angewiesen worden, 

einen Schätzwert von Fr. 60'160'00.– zu übernehmen. Dieser Wert sei in der Fol-

ge von der Kammer (Geschäfts-Nr. PS140109) und vom Bundesgericht (BGer 

5A_561/2014) bestätigt worden (act. 11 E. 1.2.). Nach Schilderung der weiteren 

zwischenzeitlich durchgeführten Beschwerdeverfahren (act. 11 E. 1.3. bis 1.6.) 

erwähnt die Vorinstanz das Verfahren PS180099, wo es um die Frage des Beizu-

ges eines sachverständigen Dritten geht und das bei der Kammer derzeit noch 

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pendent ist. Dort sei angeordnet worden, einstweilen alle weiteren Handlungen im 

pendenten Verwertungsverfahren zu unterlassen. Im Verfahren PS180099 habe 

die Schuldnerin auch den Antrag gestellt, das Gutachten des Sachverständigen 

Dr. F._____ vom 6. (recte: 7.) März 2014 an die veränderten rechtlichen und wirt-

schaftlichen Veränderungen anzupassen. Darauf sei die Kammer am 

21. September 2018 nicht eingetreten und habe das Gesuch ans Betreibungsamt 

übermittelt (act. 11 E. 1.6.). In der Folge habe das Betreibungsamt mit Verfügung 

vom 4. Oktober 2018 eine Neuschätzung der Grundstücke abgelehnt, wogegen 

die Schuldnerin Beschwerde erhoben habe. Die Schuldnerin begründe den An-

trag um Aktualisierung des Gutachtens vom 6. März 2014 im Wesentlichen damit, 

dass sich seit damals die rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen verändert 

hätten (act. 11 Rz 2.2.).  

 Nach Art. 64 Abs. 3 VZG sei – wenn eine neue Steigerung des Grundstü-

ckes durchzuführen sei – keine neue Schätzung notwendig. Art. 44 VZG regle un-

ter "Revision der Schätzung", dass nach erfolgter Lastenbereinigung festzustellen 

sei, ob seit der Pfändung Änderungen im Werte des Grundstückes, wie nament-

lich durch Wegfall von Lasten, eingetreten seien. Aktualisierung und Anpassung 

der Schätzung bei langen Verwertungsverfahren seien nicht vorgesehen, ein sol-

cher Anspruch ergebe sich weder aus dem SchKG noch aus der VZG (act. 11 E. 

2.3.).  

 Die Kammer habe am 8. Juni 2018 im (noch pendenten) Verfahren 

PS180099 erwogen, die Versteigerung der beiden Grundstücke sei überfällig und 

mit grösstmöglicher Beschleunigung zu behandeln. Angesichts der zeitlichen 

Dringlichkeit und der vorläufigen Anordnung, einstweilen alle weiteren Handlun-

gen im Verwertungsverfahren zu unterlassen, seien zunächst die Auswirkungen 

der beantragten Aktualisierung und Anpassung der rechtskräftigen Schätzung 

vom 6. (recte: 7.) März 2014 zu betrachten (act. 11 E. 2.4.). In den Steigerungs-

bedingungen sei u.a. die Schätzung zu erwähnen (Art. 29 Abs. 2 VZG), sodass 

eine rechtskräftige Schätzung vorliegen müsse, was hier mit der Schätzung von 

Dr. F._____ der Fall sei. Würde gemäss Antrag eine neue Schätzung eingeholt, 

so gäbe es keine rechtskräftige Schätzung mehr und das Zwangsverwertungsver-

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fahren wäre in demselben Stadium wie im August 2013 im bezirksgerichtlichen 

Verfahren CB130033 (act. 11 E. 2.5.). Damals habe ein Anspruch auf eine neue 

Schätzung gemäss Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG bestanden. Im Falle 

eines heutigen Zurückkommens auf die rechtskräftige Schätzung sei mit Wider-

stand der Beschwerdegegnerinnen zu rechnen. Die seinerzeitige Neuschätzung 

habe neun Monate gedauert. Daran angeschlossen hätten sich die Verfahren vor 

der Kammer (PS140109) und vor dem Bundesgericht (BGer 5A_561/2014), ins-

gesamt sei deutlich mehr als ein Jahr vergangen (act. 11 E. 2.6.). Für eine Aktua-

lisierung und Anpassung des Gutachtens von Dr. F._____ – dieser stehe gemäss 

der Verfügung der Kammer vom 27. September 2018 im Verfahren PS180099 

derzeit nicht zur Verfügung – wäre mindestens mit dem gleichen Zeitrahmen zu 

rechnen (act. 11 E. 2.7.). Nach dem Gesetz gebe es keinen Anspruch auf eine 

zusätzliche Schätzung, ausser infolge der Überprüfung nach durchgeführtem Las-

tenbereinigungsprozess. Die verlangte Schätzung würde eine Verzögerung von 

über einem Jahr bedeuten, so dass die betreibungsamtliche Verweigerung der 

Anpassung und Aktualisierung nicht unangemessen sei. Die Anpassung wäre 

ausserdem angesichts der von der Kammer verfügten Anweisung, alle weiteren 

Handlungen im Verwertungsverfahren zu unterlassen, unzulässig und widersprä-

che dem Ziel der grösstmöglichen Beschleunigung (act. 11 E. 2.8.-2.9.). 

 Der Schuldnerin stehe es frei, ein Privatgutachten in Auftrag zu geben, wel-

ches sich innert weniger Monate realisieren lassen dürfte. Die Investoren, welche 

für den Erwerb der beiden enorm wertvollen Grundstücke in Betracht kämen, sei-

en durchaus in der Lage, zwischen einem Gutachten aus dem Jahr 2014 und ei-

nem aktuellen Gutachten – mit und ohne rechtskräftigen Gestaltungsplan – zu un-

terscheiden. Die gleichen Investoren könnten auch erkennen, dass angesichts der 

Geltung des Gestaltungsplans der tiefere Wert der Variante ohne Gestaltungplan 

weggefallen sei. Der anzusprechende Interessentenkreis sei auch in der Lage zu 

berücksichtigen, dass seit dem Sachverständigengutachten inzwischen ca. 4 ½ 

Jahre vergangen seien (act. 11 E. 2.10.). Gemäss Ausführungen des Betrei-

bungsamtes sei sich dieses auch durchaus bewusst, dass sich der Wert der 

Grundstücke etwa durch den mittlerweile rechtskräftigen Gestaltungsplan verän-

dert habe. Dementsprechend würde es sehr wohl Ergänzungen und Aktualisie-

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rungen im weiteren Verfahrensverlauf vornehmen und diesen adäquat in den zu-

künftigen Terminplan einfliessen lassen. Das ändere jedoch nichts daran, dass 

nicht auf die in Rechtskraft erwachsene Schätzung zurückzukommen sei.  

  2. Die Schuldnerin begründet ihre Beschwerde vor der Kammer wie folgt: 

Art. 64 VZG sei für den hier zu beurteilenden Fall nicht einschlägig, weil es dort 

um die Wiederholung der Versteigerung gehe. Unabhängig vom Anspruch auf 

Neuschätzung nach Abschluss des Lastenbereinigungsverfahrens i.S.v. Art. 102  

i.V.m. Art. 44 VZG hätten die Schuldnerin, andere interessierte Verfahrensbetei-

ligte und interessierte Dritte gemäss Art. 155 Abs. 1 i.V.m. Art. 97 Abs. 1 SchKG 

Anspruch auf eine Schätzung, die den wahrscheinlich in der Verwertung zu erzie-

lenden Erlös wiedergebe; dies unter Berücksichtigung der relevanten kantonalen 

Bestimmungen, die die Nutzung des zu verwertenden Grundstückes regeln (BGE 

143 III 532 E. 2). Dies decke sich mit der doppelten Zielsetzung der Schätzung, 

nämlich interessierte Dritte über die Werthaltigkeit des Verwertungsgegenstandes 

zu informieren sowie den Mindestpreis für eine allfällige freihändige Veräusserung 

i.S.v. Art. 156 Abs. 1 i.V.m. Art. 143b Abs. 1 SchKG festzusetzen. Deshalb habe 

die Schuldnerin Anspruch auf eine taugliche Schätzung und damit auf eine Kor-

rektur und Aktualisierung der bereits bestehenden Bewertung (act. 12 Rz 3). Das 

Betreibungsamt plane den Schätzwert vom 7. März 2014 zu publizieren (act. 12 

Rz 4). Eine allfällige Schätzung nach Ablauf des Lastenbereinigungsverfahrens 

wäre nicht geeignet, die Beteiligten und die Interessenten über den wahrscheinli-

chen Verwertungserlös zu informieren, weil der vermutlich massiv zu tiefe Ver-

kehrswert (Unsicherheit betreffend den Gestaltungsplan und diverser weiterer 

Umstände) bereits publiziert (act. 12 Rz 5) und der Schaden (Kenntnisnahme der 

unzutreffenden Schätzung) damit bereits angerichtet wäre (act. 12 Rz 6). Der 

Hinweis auf die Sachkunde und Professionalität interessierter Investoren sei un-

behelflich. Investoren wollten mit möglichst geringem Einsatz möglichst viel Erlös 

erzielen und ein zu tief kommunizierter Schätzwert sei ein klarer Anreiz zu tieferen 

Angeboten, was die Vorinstanz bei ihren Überlegungen offenbar übersehen habe 

(act. 12 Rz 6). Es sei zu erwarten, dass einzig professionelle Investoren über ge-

nügende Finanzen verfügen würden. Diese würden im Regelfall eine interne Ge-

nehmigung der Entscheidungsträger bzw. von Kreditinstituten benötigen, was ei-

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ne gewisse Zeit in Anspruch nehme; bei einer Nachführung nach Abschluss des 

Lastenbereinigungsverfahrens sei es dafür zu spät. Werde zunächst ein überhol-

ter Schätzungspreis kommuniziert, werde dies auch den Finanzierungsprozess 

beeinflussen (act. 12 Rz 6). Die Vorinstanz habe sich mit diesen Argumenten der 

Schuldnerin nicht auseinandergesetzt und die Verweigerung der Aktualisierung 

einzig mit dem Zeitverlust begründet. Der (nur) mögliche Zeitverlust sei zudem 

nicht entscheidend, gehe es doch für die Schuldnerin um ihr einziges werthaltiges 

Aktivum. Sie habe sich ausserdem immer wieder gegen falsche Entscheidungen 

zur Wehr setzen müssen, habe sie doch im Grossteil der Fälle obsiegt. Verlangt 

werde keine Neuschätzung, sondern die Korrektur und Aktualisierung der beste-

henden Schätzung, was weniger aufwendig sei als eine Neuschätzung (act. 12 

Rz 7). Ausserdem werde gemäss dem Amt und der Vorinstanz (E. 2.11.) ohnehin 

eine Neuschätzung vorzunehmen sein. Ob dies jetzt oder in Zukunft geschehe, 

sei ohne Belang. Ohne taugliche Schätzung könne es sowohl gemäss dem Be-

treibungsamt als auch gemäss der Vorinstanz nicht zu einer Versteigerung kom-

men (act. 12 Rz 7). Die Anweisung der Kammer an das Betreibungsamt betref-

fend Unterlassung weiterer Handlungen (PS180099) könne einer Aktualisierung 

der Schätzung nicht entgegenstehen. Mit der Einsetzung eines sachverständigen 

Dritten durch die Kammer werde die Anordnung der Kammer ohnehin dahinfallen 

(act. 12 Rz 8). Auf ein Privatgutachten der Grundeigentümerin würden potentielle 

Investoren mit Sicherheit nicht abstellen, wenn daneben ein offizielles Gutachten 

bestehe (act. 12 Rz 9). Betreffend die formelle Rechtmässigkeit der Anträge, d.h. 

die prozessuale Zulässigkeit der begehrten Korrekturen, verweist die Schuldnerin 

auf Ziff. B.II.3.ff. der Beschwerdeschrift. Sofern die Kammer die Anträge der Be-

schwerdeführerin als Wiedererwägungsgesuch verstehe, so müsste dieses jeden-

falls gutgeheissen werden, wie in Ziff. B.8.ff. der vorinstanzlich erstatteten Be-

schwerdeschrift ausgeführt worden sei. Die Schuldnerin erachte es als sinnvoll, 

dass das hängige Beschwerdeverfahren PS180099 bis zum rechtskräftigen Ab-

schluss dieses Verfahrens sistiert bleibe, weil der einzusetzende Sachverständige 

mit einem klaren Auftrag versehen werden könne und das Verwertungsverfahren 

nicht durch erneute Rechtsmittel verzögert werden könne/müsse (act. 12 Rz 11).  

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 3. Im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens hat das Betreibungsamt ei-

ne schriftliche Stellungnahme mit dem Titel: "Mitteilung zum Gesuch um Aktuali-

sierung/Ergänzung zur rechtskräftigen Schätzung der Grundstücke" erstattet 

(act. 3/2). Das Amt erwähnt den Beschluss der Kammer vom 21. September 2018 

aus dem bei der Kammer pendenten Geschäft PS180099, in dem das Gesuch der 

Schuldnerin um Aktualisierung/Ergänzung der Schätzung erstmals gestellt und 

von der Kammer ans Betreibungsamt weitergeleitet worden sei. Das Betreibungs-

amt weist darauf hin, dass die Äusserungen und Erläuterungen der Schuldnerin 

nicht von der Hand zu weisen seien. Seit der Schätzung vom 7. März 2014 habe 

es unstreitig Veränderungen mit Auswirkungen auf einen möglichen Schätzungs-

wert und Steigerungserlös gegeben. Eine dritte Schätzung durch das Betrei-

bungsamt sei nicht vorgesehen, so dass das Amt dem Ersuchen nicht nachkom-

men könne – eine rechtskräftige Verfügung könne nicht in Wiedererwägung ge-

zogen werden. Unter Hinweis auf das vom ehemaligen Betreibungsinspektor 

Eduard Brand in seinem Handbuch geschilderte Missbrauchspotential von Neu-

schätzungsersuchen verweist das Betreibungsamt darauf, dass häufig der Steige-

rungstermin nicht eingehalten werden könne, weil eine Neuschätzung bis dahin 

nicht in Rechtskraft erwachsen sei. Es empfehle sich daher und sei im Kanton Zü-

rich auch Praxis, dass das Verwertungsverfahren mit Zustellung der Spezialan-

zeigen und der Anordnung der Steigerungspublikation erst dann fortgesetzt wer-

de, wenn die betreibungsamtliche Schätzung in Rechtskraft erwachsen sei 

(act. 3/2 S. 2). Das Betreibungsamt werde aber mit Dr. F._____, welcher die sei-

nerzeitige Schätzung als Sachverständiger gemacht habe, in Kontakt treten und 

im weiteren Verfahren sicherlich eine neue Wertbemessung vornehmen und an 

die interessierten Investoren weiterleiten. Dr. F._____ seien die spezifischen Ver-

hältnisse bekannt. Bei der Steigerungspublikation werde das Betreibungsamt 

auch eine Bemerkung zum weiterhin rechtskräftigen Schätzwert hinzufügen, wel-

che die Investoren durchaus zu deuten wüssten. Das Betreibungsamt könne dem 

Gesuch um Neuschätzung nicht stattgeben, werde aber gleichwohl diesbezügli-

che Ergänzungen und Aktualisierungen im weiteren Verfahrensverlauf vornehmen 

und diese ebenfalls adäquat in den zukünftigen Terminplan einfliessen lassen.  

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III. 

 1. Vor Vorinstanz (act. 1 S. 2) hat die Schuldnerin verlangt, "das Gutachten 

des Sachverständigen Dr. F._____ vom 6. (recte: 7.) März 2014 […] an die ver-

änderten rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen anzupassen und aktuali-

sieren zu lassen". Vor der Kammer (act. 12 S. 2) beantragt sie, die Schätzung – 

vor Kenntnisgabe an Dritte – "unter Berücksichtigung der gegenwärtigen rechtli-

chen und wirtschaftlichen Bedingungen zu korrigieren und zu aktualisieren".  

 2. Während es vor Vorinstanz um "anpassen und aktualisieren" ging, werden 

in den bei der Kammer gestellten Begehren die Ausdrücke "korrigieren und aktua-

lisieren" verwendet. "Anpassen" heisst sprachlich nicht das Gleiche wie "korrigie-

ren". Nach dem Sprachverständnis der Kammer kann mit Korrekturen auch die 

seinerzeitige Schätzung an sich in Frage gestellt werden, während mit Anpassun-

gen und Aktualisierungen – ausgehend von der ursprünglichen Schätzung – zwi-

schenzeitliche Veränderungen nachgeführt werden sollen, z.B. veränderte Quad-

ratmeterpreise etc.  

 3. Fest steht, dass vor der Kammer als oberer Aufsichtsbehörde und damit 

als zweiter Beschwerdeinstanz nicht mehr und nichts anderes verlangt werden 

kann als vor der Vorinstanz (Art. 326 ZPO i.V.m. § 18 EG SchKG und §§ 83 f. 

GOG), so dass die Schuldnerin jedenfalls nach dem Wortlaut der gestellten Be-

gehren auf die Anpassung und Aktualisierung beschränkt ist. Käme es konkret auf 

die Tragweite der gestellten Begehren an, so hätte die Kammer angesichts der 

Unschärfe der Abgrenzung der Begriffe Anpassung/Aktualisierung/Korrektur zu 

prüfen, wie die Schuldnerin ihre erstinstanzlichen Anträge begründet hat. Die 

Schuldnerin hat vor Vorinstanz aufgeführt, warum sie die Schätzung von 2014 für 

überholt hält. Kurz zusammengefasst möchte sie die Schätzung zum einen auf 

eine andere Grundlage stellen, zum anderen macht sie aber auch zwischenzeitli-

che Veränderungen geltend, zum Beispiel:   

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• Der Realisierungshorizont, den das Gutachten mit 5 Jahren und einem ent-

sprechenden Wertabzug von Fr. 14 Mio. veranschlage, sei zu hoch, zutref-

fend wären ca. 3 Jahre.  

• Der Gestaltungsplan führe zu einer anderen Aufteilung der Freihaltezonen 

auf den Grundstücken, als der Gutachter im Jahr 2014 angenommen habe, 

was bei der Bemessung der Bodenpreise der beiden Parzellen unberück-

sichtigt geblieben sei. Da es sich um zwei separate Grundstücke handle, die 

voraussichtlich auch separat versteigert würden, würde unüberbaubares 

Land auf der Parzelle 2 zu hoch und bebaubares Land auf der Parzelle 1 

viel zu tief veranschlagt, so dass die Bodenpreise und damit die Wertbe-

messung der einzelnen Grundstücke anzupassen seien.  

• Weiter macht die Schuldnerin geltend, dass das Gutachten von überholten 

Werten ausgehe, wofür sie beispielhaft nennt: den Basiszinssatz, der nicht 

mehr 3.6 bzw. 3.7 % betrage, sondern unter 3 % gesunken sei. Bei der Er-

tragswertbemessung gehe das Gutachten von 5.37 % aus, während 4.5 % 

aktuell seien. Der Ertragswert für Wohnflächen in .../E._____ sei derzeit 

nicht mehr Fr. 260 pro m2 und auch nicht Fr. 280 pro m2, wie H._____ fest-

gehalten hätten, sondern Fr. 317 pro m2. H._____ würden in ihrer Zweitmei-

nung zum Gutachten ebenfalls von einem Quadratmeterpreis von Fr. 300 bis 

340 ausgehen, was bei einem Kapitalisierungssatz von 4.5 % sowie einer 

Wohnfläche von 36'000 m2 gegenüber dem Gutachten einen Mehrertrags-

wert von Fr. 45.5 Mio. ergebe, was sich entsprechend im Verkehrswert nie-

derschlagen müsse. Für Büros sei der angenommene Ertragswert von Fr. 

180 pro m2 zu tief, nach H._____ seien es Fr. 250 bis Fr. 290 pro m2, für 

Verkaufsflächen seien anstelle von Fr. 250 pro m2 Fr. 320 bis Fr. 360 pro m2 

realistisch, was den Quadratmeterpreis und damit den Verkehrswert anstei-

gen lasse (act. 1 Rz 5 b). Die Schätzung gehe von 5'000 m2 Verkaufsfläche 

(= 11 % der Nutzfläche von insgesamt 45'000 m2) und von 15'000 m2 Büro-

fläche (= 33 % der Nutzfläche) aus. Bei der derzeitige Marktlage seien Ver-

kaufs- und Büroflächen notorisch weniger gefragt; es bestehe wegen des 

geplanten Innovationsparks ein höherer Wohnbedarf, wofür das Areal 

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I._____ prädestiniert sei. Die Schuldnerin gehe von einem realistischen 

Wohnanteil von 80 %, d.h. ca. 36'000 m2 aus. Weil Wohnungen teurer ver-

mietet werden könnten, sei dies zu berücksichtigen und das Gutachten an 

den neuen Gestaltungsplan anzupassen (act. 19 Rz 8). 

 Offenbar handelt es sich bei einem Teil um Veränderungen, die seit der 

Schätzung im Jahr 2014 eingetreten sind (z.B. Ansteigen von Preisen). Bei einem 

anderen Teil ist davon auszugehen, dass auch auf ursprüngliche Annahmen und 

Vorgaben zurückgekommen werden will, die sich seit 2014 nicht verändert haben, 

die im Rahmen einer Schätzung – auch wenn es die Schuldnerin lieber anders 

hätte – zu übernehmen sind (z.B. Vorgaben aus dem Gestaltungsplan). In diesem 

Zusammenhang ist an die Überlegungen der Vorinstanz zu erinnern, dass die 

Rechtskraft eine Schätzung unabänderlich mache und dass daher – ausser im 

ausdrücklich geregelten Fall von Art. 44 VZG – der Schätzwert unverrückbar fest-

stehe. Das Wesen der Rechtskraft untersagt allerdings nicht jegliche Anpassung.  

Art. 44 VZG trägt das Marginale "Revision", wobei Revision im Zwangsvollstre-

ckungsrecht nicht notwendigerweise das Gleiche bedeutet wie im Zivilprozess-

recht. Zu erinnern ist etwa an den als Revision bezeichneten Art. 93 Abs. 3 

SchKG, der nicht so zu verstehen ist, dass nach rechtskräftiger Berechnung des 

Existenzminimums Änderungen grundsätzlich ausgeschlossen werden, sondern 

nur so, dass bei Veränderungen einzig der jeweils sich ändernde Posten (z.B. bei 

Erhöhung der Krankenkassenprämie) anzupassen ist. Mit einer Schätzung nach 

Art. 44 VZG sollte auch nichts verbessert werden, was ursprünglich bereits hätte 

namhaft gemacht werden können.  

 Zusammengefasst geht die Kammer davon aus, dass gestützt auf Art. 44 

VZG nur Anpassungen und Aktualisierungen von Parametern zulässig erschei-

nen, die seit der ursprünglichen Schätzung eingetreten sind. Was für die "Revisi-

on" gemäss Art. 44 VZG gilt, müsste auch für zusätzliche Schätzungen – wären 

sie denn zulässig – beachtlich sein. Damit ist die Frage zu beantworten, wie es 

sich mit der Zulässigkeit weiterer Schätzungen verhält.  

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IV. 

 1. a) Im vorliegenden Fall ist entschieden worden, dass die Grundstücke auf 

dem Weg der öffentlichen Versteigerung zu verwerten sind (Verfahren PS180099 

act. 5/20 [Geschäfts-Nr. Bezirksgericht CB150013], act. 5/23 [Geschäfts-Nr. 

Obergericht PS150144, vereinigt mit PS150042], act. 5/24 [Geschäfts-Nr. 

5A_849/2015]).  

 Nach den Regeln über den Verfahrensverlauf (eine chronologische Darstel-

lung findet sich bei Eduard Brand, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung 

von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, Zürich 2008, S. 85 ff.) wird das 

Betreibungsamt die Steigerungsanzeige zu publizieren bzw. zu verschicken ha-

ben (Art. 138 und 139 SchKG, Art. 29 i.V.m. Art. 102 VZG). Die Bekanntmachung 

soll die in Art. 138 SchKG geforderten Angaben enthalten: Ort, Tag und Stunde 

der Steigerung, die Angabe, ab wann die Steigerungsbedingungen aufliegen und 

die Aufforderung an die Pfandgläubiger und übrigen Berechtigten, ihre Ansprüche 

innert Frist anzumelden. Die Anzeige muss ebenfalls die Schätzung erwähnen 

(Art. 29 Abs. 2 VZG; Form VZG 7a). Der Schuldnerin ist demnach zuzustimmen, 

dass damit – vorbehältlich der Bewilligung der verlangten Abänderung der Lie-

genschaftenschätzung – der Schätzwert aus dem Jahr 2014 publiziert wird.  

 b) Die Kammer hat mit Verfügung vom 29. November 2018 (act. 15) darauf 

hingewiesen, dass die derzeitig rechtskräftige und damit massgebliche Schätzung 

von 2014 (Bewertungsbericht von 7. März 2014 [Verfahren PS180099 S. 2, 

act. 47]) auf einer Durchschnittsberechnung basiert: Weil der Gestaltungsplan im 

Erhebungszeitpunkt noch nicht rechtskräftig war, hat der Schätzer Dr. F._____ 

zwei Szenarien berechnet (Szenario 1 auf der Basis der seinerzeitigen Bauord-

nung [Fr. 56.13 Mio.] und Szenario 2 auf der Basis des [damals noch nicht rechts-

kräftigen, inzwischen aber in Kraft getretenen] Gestaltungsplans [Fr. 64.20 Mio.]). 

Die beiden Szenarien wurden je hälftig gewichtet, was einen Durchschnittswert 

von Fr. 60.16 Mio. ergab. Inzwischen, am 9. Juni 2015, ist der Gestaltungsplan 

unbestrittenermassen in Rechtskraft getreten, so dass der gemäss der seinerzei-

tigen Bauordnung (Szenario 1) ermittelte Wert unmassgeblich geworden ist. Den 

- 14 - 

Parteien wurde in der eingangs genannten Verfügung Gelegenheit gegeben, Stel-

lung zu nehmen. Die Gläubigerin 1 hat sich nicht geäussert und die Gläubigerin-

nen 2 und 3 haben sich nicht gegen den Nachvollzug der veränderten Rechtslage 

gewendet. Seitens der Schuldnerin ist dazu keine ausdrückliche Stellungnahme 

erfolgt, sie hat sich aber auch nicht dagegen gestellt und im Wesentlichen (weite-

re) Ausführungen zu der von ihr verlangten Korrektur/Anpassung vorgebracht. Ist 

dem ins Auge gefassten Vorgehen demnach kein Widerstand erwachsen, ist vom 

Schätzwert einzig basierend auf Szenario 2 in der Höhe von Fr. 64.20 Mio. aus-
zugehen. Das ist keine Neuschätzung und auch keine Anpassung der Schätzung 

im eigentlichen Sinne, sondern die Beseitigung einer im Schätzungszeitpunkt 

noch bestehenden Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung, die sich inzwi-

schen geklärt hat. Das Betreibungsamt wird angewiesen, in Zukunft diesen Wert 

zugrunde zu legen und insbesondere auch in der Steigerungsanzeige diesen Be-

trag zu publizieren.  

 2. Die Vorinstanz hat angeregt, die Schuldnerin solle das Problem mittels ei-

nes von ihr in Auftrag zu gebenden Privatgutachtens zu lösen (act. 11 Rz 2.10), 

was die Schuldnerin für unbehelflich hält (act. 12 Rz 9). Dass ein Privatgutachten 

zielführend wäre, ist tatsächlich zweifelhaft, da die Gefahr besteht, dass Privat-

gutachter die Interessen ihrer Auftraggeber in den Vordergrund stellen. Sie gelten 

denn auch nicht als Beweismittel und werden Parteibehauptungen gleichgestellt 

(KuKo ZPO-Schmid, 2. Auflage 2014, N. 15 ff. zu Art. 183). Zudem ist unklar, wie 

ein solches Privatgutachten in der Steigerungsanzeige Erwähnung finden sollte.  

V. 

 1. Art. 97 Abs. 1 SchKG sieht im Zusammenhang mit der Pfändung eine 

Schätzung vor, die gemäss Art. 155 Abs. 1 SchKG in der Betreibung auf Grund-

pfandverwertung nach Stellung des Verwertungsbegehrens zu erfolgen hat. Art. 9 

Abs. 1 VZG konkretisiert Art. 97 Abs. 1 SchKG und in Art. 9 Abs. 2 VZG sowie 

Art. 99 Abs. 2 VZG ist vorgesehen, dass unmittelbar in Anschluss an die (erste) 

Schätzung eine neue Schätzung durch Sachverständige anschliessen kann, wenn 

- 15 - 

dies verlangt wird. Im Falle der Parteien datiert die betreibungsamtliche Schät-

zung vom 5. August 2013 (Verfahren PS180099 Beilagenverzeichnis zu act. 2/1-

7) und mit Verfügung vom 4. September 2013 wurde durch das Bezirksgericht Us-

ter Dr. F._____ für die neue Schätzung als Experte ernannt (Verfahren PS180099 

act. 4/6 und 4/12). Sein Gutachten (Bewertungsbericht Immobilienbewertung Par-

zellen KTN 1 und 3, E._____) vom 7. März 2014 (Verfahren PS180099 act. 4/22) 

wurde durch die Schuldnerin mit Beschwerde angefochten, die Kammer wies die 

Beschwerde ab, soweit sie darauf eintrat (Urteil vom 26. Juni 2014; PS140109). 

Gleich entschied das von der Schuldnerin angerufene Bundesgericht (Urteil vom 

27. November 2014, 5A_561/2014, Verfahren [PS180099 act. 4/36]). Mit dem 

bundesgerichtlichen Entscheid liegt eine rechtskräftige Schätzung vor.  

 2. a) Art. 44 VZG (in Verbindung mit Art. 102 VZG) – den auch die Vorin-

stanz erwähnt – sieht eine Revision der Schätzung für den Fall vor, dass nach der 

Durchführung des Lastenbereinigungsverfahrens festzustellen sei, ob seit der 

Pfändung (bzw. in Grundpfandbetreibungen seit der Stellung des Verwertungsbe-

gehrens) namentlich infolge Wegfall von Lasten eine Änderung im Wert des 

Grundstücks eingetreten ist. Die (betreibungsamtliche) Revision der Schätzung ist 

den Beteiligen mitzuteilen, wegen des Verweises auf Art. 9 Abs. 2 VZG kann bei 

der unteren Aufsichtsbehörde eine Begutachtung durch einen Sachverständigen 

verlangt werden. Die vorliegende Betreibung auf Grundpfandverwertung befindet 

sich allerdings noch nicht im Stadium nach der Lastenbereinigung, so dass Art. 44 

VZG nicht einschlägig ist.  

 b) Die Vorinstanz beruft sich auf das SchKG und die VZG, die neben den 

beiden erwähnten Fällen keine zusätzliche Schätzung zulasse. Das wird auch 

durch BGer 5A_45/2015 E. 3.1.2. bestätigt: "Dans la procédure en réalisation de 

gage, l'office n'opère en principe qu'une seule estimation de l'immeuble (art. 155 

al. 1 et 97 LP, art. 99 al. 1 ORFI), les intéressés ayant la faculté d'en requérir une 

nouvelle dans le délai de plainte (art. 99 al. 2 ORFI); il n'est tenu de procéder à 

une nouvelle estimation que si, durant la procédure d'épuration de l'état des 

charges, des modifications sont intervenues quant à la valeur de l'immeuble, no-

tamment par suite de l'élimination de certaines charges ou pour des motifs tenant 

- 16 - 

à la conjoncture économique générale (art. 44 et 102 ORFI). Si l'office opère une 

nouvelle estimation, chaque intéressé pourra, comme dans la poursuite par voie 

de saisie, requérir une nouvelle estimation par des experts aux conditions de l'art. 

9 al. 2 ORFI. S'il renonce, en revanche, à revoir l'estimation, plainte pourra être 

formée, mais seulement pour faire valoir que la survenance de modifications ren-

dait une révision de l'estimation nécessaire. Dans la poursuite en réalisation de 

gage immobilier, il n'existe donc pas, à la différence de la poursuite par voie de 

saisie, un droit inconditionnel à une deuxième expertise et à la révision de celle-ci 

par des experts (arrêt 7B.79/2004 du 10 mai 2004 consid. 3.2 et les arrêts cités)". 

Die gleiche Meinung wie das Bundesgericht wird auch in der Literatur vertreten 

(Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour 

dettes et la faillite, Lausanne 1999, Art. 89-158, N. 16 zu Art. 155 LP; SK SchKG-

Schlegel/Zopfi, N. 7 zu Art. 97; CR LP-Foëx, N. 15 zu Art. 155). Aufgrund der vor-

stehenden Ausführungen ist davon auszugehen, dass das Betreibungsamt, wenn 

es keine (wesentlichen) Veränderungen gegeben hat, auf eine Revision der 

Schätzung verzichten kann, wogegen Beschwerde geführt werden kann.  

 c) Auch zum Stellenwert von Schätzungen hat sich das Bundesgericht ge-

äussert (BGer 5A_799/2010): "In der Betreibung auf Pfandverwertung kommt der 

Schätzung bloss untergeordnete Bedeutung zu. Ihre Hauptfunktionen wie im 

Pfändungsverfahren (BGE 122 III 338 E. 1a S. 339) – nämlich Bestimmung des 

Deckungsumfangs (Art. 97 Abs. 1 SchKG), damit nicht mehr als nötig mit Be-

schlag belegt wird, und Orientierung des Gläubigers über das voraussichtliche 

Ergebnis der Verwertung (Art. 112 Abs. 1 SchKG) – entfallen hier weitgehend 

(BGE 135 I 102 E. 3.2.2 S. 105; 101 III 32 E. 1 S. 34). Die Schätzung des zu ver-

steigernden Grundstücks gibt den Interessenten lediglich einen Anhaltspunkt über 

das vertretbare Angebot, ohne etwas über den an der Versteigerung tatsächlich 

erzielbaren Erlös auszusagen (BGE 135 I 102 E. 3.2.3 S. 105; 134 III 42 E. 4 

S. 43; 129 III 595 E. 3.1 S. 597; 101 III 32 E. 1 S. 34)".   

 d) In BGE 136 III 490 E. 4.3 und 4.4 hat das Bundesgericht, wenn auch in 

anderem Zusammenhang (Herabsetzung der Pfändung), zur Frage der (ausser-

ordentlichen) Anpassung an Wertveränderungen Stellung genommen. Es hat auf 

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https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=6&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=Sch%E4tzung&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F135-I-102%3Ade&number_of_ranks=0#page102
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https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=6&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=Sch%E4tzung&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-III-42%3Ade&number_of_ranks=0#page42
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- 17 - 

seine frühere Rechtsprechung verwiesen und festgehalten, dass die blosse nach-

trägliche Wertveränderung (-Erhöhung) nicht beachtlich sei. Stelle sich hingegen 

nach dem Durchlaufen eines Widerspruchsverfahrens eine Überpfändung heraus, 

rechtfertige sich eine Reduktion der Pfändung: "Dafür, dass Wertsteigerungen im 

Laufe des Verfahrens nicht zu einer Herabsetzung der Pfändung berechtigen, 

sprechen Rechtssicherheits- und Praktikabilitätserwägungen (zu Letzteren vgl. 

BGE 136 II 113 E. 3.3.4 S. 119 mit Hinweisen). Das Pfändungs- und Verwer-

tungsverfahren soll innerhalb bestimmter Fristen abgewickelt werden (Art. 116 

Abs. 1 und Art. 122 Abs. 1 SchKG). Gäbe eine Wertsteigerung grundsätzlich An-

spruch auf entsprechende Herabsetzung der Pfändung, bestünde die Gefahr, die 

Verwertung durch solche Nebenverfahren auf Anpassung der Pfändung über Ge-

bühr zu verzögern. Dieser Nachteil würde nicht automatisch durch ein materiell 

gerechteres Ergebnis der Pfändung aufgewogen. Zum einen ist die Bewertung je 

nach Objekt von vornherein mit mehr oder weniger grosser Unsicherheit behaftet, 

so dass die Behauptung einer eingetretenen Werterhöhung diesen allenfalls be-

reits anlässlich der Pfändung aufgeworfenen Punkt erneut zum Prozessthema 

machen würde, ohne Gewähr für eine höhere Genauigkeit in der Bewertung zu 

bieten. Zum andern sind allfällige Schwankungen – selbst wenn sie mit hinrei-

chender Sicherheit festgestellt werden könnten – je nach Marktlage und Objekt 

mehr oder weniger häufig und fallen mehr oder weniger heftig aus […]. Der 

Rechtssicherheit und dem schnellen Ablauf des Verfahrens ist somit besser ge-

dient, wenn Wertsteigerungen – und zwar unabhängig vom in Frage stehenden 

Objekt – unberücksichtigt bleiben und keinen Anlass zur Anpassung der Pfän-

dung bilden […])". 

 3. Angesichts des Zwecks der Zwangsvollstreckung – die möglichst beför-

derliche Befriedigung der Gläubiger – liegt es mit Blick auf die vorstehenden Zita-

te auf der Hand, dass Schätzung nicht beliebig oft zu wiederholen sind, weil damit 

ein bedeutender Aufwand an Zeit und Kosten verbunden ist. Fraglich kann es 

damit nur sein, ob es Gründe gibt, die im vorliegenden Fall ausnahmsweise, z.B. 

wegen des langen Zeitablaufs, imperativ nach einer zusätzlichen Schätzung ru-

fen, weil die geltende Regelung diesbezüglich als lückenhaft erscheint. Das 

hauptsächliche Argument der Schuldnerin liegt darin begründet, dass es bei der 

https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/expert/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2018&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-II-113%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page113

- 18 - 

Fortführung des Verfahrens zur Publikation des (nach ihrer Ansicht erheblich zu 

tiefen) Schätzungspreises kommt. Dies hat gemäss der Schuldnerin zur Folge, 

dass insbesondere die am Erwerb interessierten Personen von falschen Angaben 

ausgehen. Es gebe den sog. Ankereffekt (womit die Tatsache bezeichnet werde, 

dass das erste benannte Angebot [und damit auch die erste bekannte Schätzung] 

das Ergebnis wesentlich beeinflusst [act. 1 Rz 6 a]), was nicht einfach mit der 

Sachkunde und Professionalität des voraussichtlichen Bieterkreises – der profes-

sionellen Investoren – von der Hand gewiesen werden könne (act. 12 Rz 6). Ein 

zu tiefer Schätzwert sei ein klarer Anreiz für zu tiefe Angebote, was die Vorinstanz 

offenbar verkenne. Eine Investition in der hier zur Diskussion stehenden Höhe 

bedürfe in der Regel einer internen Genehmigung durch die verantwortlichen Or-

gane und die Bereitstellung der erforderlichen Mittel. Das nehme Zeit in Anspruch 

und könne nicht erst im letzten Moment, wie er sich aus Art. 44 VZG ergebe, und 

damit unmittelbar vor der Durchführung der Versteigerung bewerkstelligt werden, 

sondern müsse von langer Hand – bereits nach der ersten Publikation – vorberei-

tet werden. Der von der Vorinstanz befürchtete Zeitverlust von mindestens einem 

Jahr sei nicht absehbar. Der bisherige Zeitverlust könne nicht der Schuldnerin an-

gelastet werden; in den von ihr geführten Beschwerden habe sie grösstenteils ob-

siegt.  

 4. Fest steht, dass das Verfahren bisher ausserordentlich lang gedauert hat, 

wobei das allein nicht entscheidend sein kann. Die Schuldnerin versteht nicht, wa-

rum mit einer Anpassung/Aktualisierung/Kontrolle der Schätzung zugewartet wer-

den solle, wenn doch auch das Betreibungsamt und die Vorinstanz einräumen 

würden, dass es in den mehr als vier Jahren seit der Schätzung Veränderungen 

gegeben habe, so dass das Erforderliche ebenso gut jetzt veranlasst werden 

könne wie später. Dem kann insofern nicht zugestimmt werden, als eine Schät-

zung per jetzt wiederum nur ein Zwischenergebnis sein könnte und dadurch 

Art. 44 VZG nicht obsolet und jedenfalls bei Veränderungen im Rahmen der Las-

tenbereinigung eine weitere "Schätzungsrunde" erfolgen würde.  

 Dass der von der Schuldnerin befürchtete Ankereffekt eintritt, ist aus ver-

schiedenen Gründen nicht anzunehmen. Unzutreffenden Folgerungen, die die 

- 19 - 

Schuldnerin befürchtet, kann primär dadurch begegnet werden, dass neben dem 

Schätzwert das Datum der Schätzung angeführt wird und die Kammer wird das 

Betreibungsamt anweisen, unmittelbar neben dem Schätzwert den Vermerk an-

zubringen: "Datum der Schätzung: 7. März 2014". Das wird Steigerungsinteres-

senten – dass es sich angesichts des Steigerungsobjekts im wesentlichen um 

professionelle Investoren handeln wird, ist offensichtlich – unmittelbar vor Augen 

führen, dass der mutmassliche Grundstückwert kein heutiger Zeitwert ist. Profes-

sionellen Investoren, bei denen Fachwissen vorhanden ist oder die für einen zu 

prüfenden Liegenschaftenhandel ohnehin Fachwissen "an Bord holen", ist damit 

ohne weiteres klar bzw. ihnen ist leicht zu klären, wie sich der ursprüngliche Wert 

von 2014 auf den jetzigen Zeitpunkt hin verändert hat. Und was allfällige zukünfti-

ge Veränderungen bis zum effektiven Steigerungszeitpunkt betrifft, gibt es ohne-

hin keine Sicherheit, sondern höchstens Prognosen.   

 Dass die Vorbereitungen für den Erwerb solcher Grundstücke einige Zeit in 

Anspruch nimmt, ist klar. Allerdings hindert das Alter der Schätzung entsprechen-

de Vorbereitungen nicht, wird doch den Steigerungsinteressenten der "Bewer-

tungsbericht vom 7. März 2014" zur Verfügung stehen, so dass sogar ganz detail-

liert ersichtlich ist, auf welcher Basis der Wert der Fr. 64.20 Mio. zustande ge-

kommen ist. Bei einer öffentlichen Versteigerung kann ohnehin nicht mit einem 

festen Preis gerechnet werden, sondern dieser bildet sich aufgrund der Interessen 

der Bieter, bis schliesslich das Höchstgebot abgegeben wird. Auch die Besorgnis 

der Schuldnerin, bei einer Revision bleibe schlechthin keine Zeit für die für ein 

solches Projekt erforderlichen Vorbereitungen ist nicht begründet. Auch wenn jetzt 

die verlangte Schätzung veranlasst würde, wäre diese angesichts der Bestim-

mung von Art. 44 VZG nicht mit Sicherheit definitiv und damit ein erheblicher Zeit-

verlust. 

 Der Vollständigkeit halber ist noch zu erwähnen, dass die Kammer – hätte 

es Gründe gegeben, das Begehren der Schuldnerin gutzuheissen – jederzeit auf 

ihre Anordnung vom 8. Juni 2018 im Verfahren PS180099 (Unterlassung weiterer 

Handlungen) hätte zurückkommen können.  

- 20 - 

 5. Gibt es in der vorliegenden Phase der Zwangsverwertung der Grundstü-

cke keine Regelung in Gesetz oder Verordnungen, die eine Anpassung der 

Schätzung verlangt und ist im konkreten Fall nicht ersichtlich, dass ohne eine sol-

che die Interessen von Beteiligten nicht gewahrt werden können, ist das Gesuch 

der Schuldnerin um Abänderung, Anpassung bzw. Kontrolle der Schätzung ab-

zuweisen. Dass infolge Inkrafttretens des Gestaltungsplanes der Steigerungspreis 

mit Fr. 64.20 Mio. anzugeben ist und dass, wenn der Schätzungswert genannt 

wird, das Datum der Schätzung: 7. März 2014 zu erwähnen ist, wurde bereits 

dargelegt.  

VI. 

 SchK-Beschwerdeverfahren sind auch im zweitinstanzlichen Verfahren kos-

tenlos (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG; Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG) und es 

sind keine Parteientschädigungen auszurichten (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).   

Es wird erkannt: 

1. Der massgebliche Schätzungswert beträgt Fr. 64.20 Mio. Das Betreibungs-

amt wird angewiesen, diesen Betrag ab sofort zu übernehmen.  

Wird der Schätzwert bekannt gegeben, insbesondere in der Steigerungspub-

likation, ist gleichzeitig auf das Datum der Schätzung: 7. März 2014 hinzu-

weisen.  

2. Die Beschwerde wird abgewiesen.  

3. Es werden keine Kosten erhoben. 

- 21 - 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gläubigerinnen 1-3 unter 

Beilage eines Doppels von act. 12, von act. 19 sowie des Beilagenverzeich-

nisses (act. 20), an die Schuldnerin unter Beilage der Doppel von act. 17 

und 18, unter Rücksendung der erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz 

sowie an das Betreibungsamt Dübendorf, je gegen Empfangsschein. 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um einen Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde in Schuldbetrei-
bungs- und Konkurssachen im Sinne von Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG.  

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

lic. iur. A. Götschi  
 
versandt am: 
31. Dezember 2018 
 
 

 

	Urteil vom 21. Dezember 2018
	I.
	II.
	III.
	IV.
	V.
	VI.
	Es wird erkannt:
	1. Der massgebliche Schätzungswert beträgt Fr. 64.20 Mio. Das Betreibungsamt wird angewiesen, diesen Betrag ab sofort zu übernehmen.
	Wird der Schätzwert bekannt gegeben, insbesondere in der Steigerungspublikation, ist gleichzeitig auf das Datum der Schätzung: 7. März 2014 hinzuweisen.
	2. Die Beschwerde wird abgewiesen.
	3. Es werden keine Kosten erhoben.
	4.  Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Gläubigerinnen 1-3 unter Beilage eines Doppels von act. 12, von act. 19 sowie des Beilagenverzeichnisses (act. 20), an die Schuldnerin unter Beilage der Doppel von act. 17 und 18, unter Rücksendung d...
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 10 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...