# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3489a378-c741-5014-81cc-d8b3e5ebd276
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-08-11
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.08.2003 12.2002.168
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2002-168_2003-08-11.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2002.168

  	
  Lugano

  11 agosto
  2003/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale
  d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente,

  Chiesa e Epiney-Colombo

  

 

	
  segretario:

  	
  Bettelini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa -inc. n. OA.1999.00191
della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna- promossa con petizione
16 novembre 1999 da

 

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv.
  __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

   

  

 

con cui
l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 850'502.60
oltre interessi per l'inadempimento di un contratto di compravendita
immobiliare; 

 

domanda
avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione, e che il
Pretore con sentenza 20 agosto 2002 ha integralmente respinto;

 

appellante
l'attrice con atto di appello 10 settembre 2002, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre il
convenuto con osservazioni 25 marzo 2003 postula la reiezione del gravame con
protesta di spese e ripetibili;

 

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

in fatto e in diritto:

 

                                          1.     Con rogito
26 novembre 1998 (doc. A) __________ ha venduto a __________ per fr.
4'800'000.– la proprietà denominata "__________" sita sulla part. n.
__________ RFD di __________. Il contratto prevedeva tra l'altro che
l'acquirente avrebbe dovuto assumersi il debito ipotecario di fr. 3'500'300.– e
pagare in 6 rate mensili la rimanenza di fr. 1'299'700.–, ritenuto che il
tardivo pagamento del prezzo sarebbe stato sanzionato con una pena di recesso
(recte: pena convenzionale) di fr. 200'000.–, riservato il diritto al
risarcimento dei danni e all'adempimento del contratto. Sempre in base agli
accordi, l'immissione in possesso doveva avvenire il 1° aprile 1999, mentre il
trasferimento della proprietà sarebbe avvenuto solo dopo il completo pagamento
del prezzo.

                                                  Il giorno seguente
la venditrice, così richiesta dall'acquirente, ha allestito per scritto un
documento denominato "ergänzende Bestätigung … zum Kauf der
Liegenschaft" del seguente tenore (doc. 5): "1. Sollte die
bereits abgesicherte Fremdfinanzierung (bzw. Hypothekarisierung) der
Liegenschaft gemäss bestehendem Finanzierungsvertrag nicht erfolgen können oder
aus scheitern der läufenden Geschäfte abgebrochen werden müssen, oder 2.
Sollten die erwarteten Einkünfte aus einem bekannten, laufenden Geschäft, das
die Mittel zur Finanzierung der Liegenschaft erbringen soll, aus irgenwelchen
Gründen scheitern, wird der am 26. November 1998 abgeschlossene Kaufvertrag zum
Liegenschaftskauf als nichtig erklärt".

 

 

                                          2.     Visto che
l'acquirente fino a quel momento non aveva effettuato alcun pagamento, la
venditrice, con lettera 30 aprile 1999 (doc. B) gli ha assegnato un termine
scadente il successivo 12 maggio per provvedervi, precisando che il mancato
rispetto dello stesso sarebbe stato interpretato quale inadempimento del
contratto, ciò che l'avrebbe senz'altro legittimata a far immediatamente valere
nei suoi confronti tutte le pretese risarcitorie del caso. 

                                                  Preso atto che
l'acquirente non era intenzionato ad adempiere il contratto (doc. 8), essa, il
18 maggio 1999 (doc. F), ha provveduto a vendere la particella in questione ad
__________ per fr. 4'300'000.– e in seguito ha formulato nei confronti del
precedente acquirente tutta una serie di pretese risarcitorie.

 

 

                                          3.     Con la
petizione in rassegna __________ ha chiesto la condanna di __________ al
pagamento di fr. 850'502.60, postulando in particolare la differenza tra i due
prezzi di vendita (fr. 500'000.–), la pena convenzionale (fr. 200'000.–), le
spese notarili a carico del convenuto e da lei anticipate (fr. 20'000.–), le
spese assunte per la conclusione del contratto e quelle di sollecito (fr.
8'000.–), gli interessi moratori sulle singole rate (fr. 12'083.40), i costi di
manutenzione dell'immobile dal 1° aprile al 31 agosto 1999 (fr. 16'999'85), gli
interessi ipotecari per quello stesso periodo (fr. 52'995.40), la provvigione e
le spese per la ricerca di nuovo acquirente (fr. 30'280.95), l'imposta
immobiliare pro rata temporis (fr. 643.–) e le spese supplementari provocate
dalla nuova vendita (fr. 9'500.–). Essa ritiene in sostanza che l'accordo
aggiuntivo di cui al doc. 5 non poteva essere vincolante sia per vizio di forma
sia in quanto essa era stata indotta a sottoscriverlo dolosamente, dal che il
suo incontestabile diritto a pretendere il risarcimento dei danni derivati dal
mancato adempimento del contratto di compravendita.

                                                  Di diverso parere
il convenuto, il quale ha osservato che la clausola aggiuntiva non era
assolutamente nulla per vizio di forma, che l'attrice non era stata indotta
dolosamente a sottoscriverla e che anzi era semmai lui ad essere stato
ingannato rispettivamente era incorso in un errore essenziale per essere stato
spinto a sottoscrivere il contratto di compravendita proprio a seguito della
presenza della clausola aggiuntiva. Atteso che le condizioni poste da quest'ultima
clausola per dipartirsi dal contratto erano date e in subordine che il
contratto di compravendita era nullo poiché nello stesso non figurava quella
pattuizione, soggettivamente essenziale, egli si è integralmente opposto alla
petizione.

 

 

                                          4.     Il Pretore,
con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto accertato, sulla base dell'art.
115 CO, la validità formale della clausola aggiuntiva ed ha quindi escluso che
l'attrice fosse stata indotta a sottoscriverla dolosamente a seguito della
fallace assicurazione del convenuto che il finanziamento sarebbe stato
assolutamente certo. Ritenuto che le condizioni per l'applicazione dalla
clausola aggiuntiva erano senz'altro date, egli ha quindi concluso per
l'annullamento del contratto di compravendita, ciò che imponeva la reiezione
della petizione.

 

 

                                          5.     Con
l'appello che qui ci occupa l'attrice chiede di riformare la sentenza pretorile
nel senso di accogliere la petizione. 

                                                  Essa ribadisce che
la clausola aggiuntiva, da interpretarsi piuttosto quale modificazione del
contratto giusta l'art. 12 CO e non quale suo annullamento mediante convenzione
ai sensi dell'art. 115 CO, avrebbe dovuto rivestire la forma notarile, ritenuto
inoltre che quest'ultima disposizione, di carattere eccezionale, andava
applicata con riserbo. La clausola aggiuntiva non le poteva comunque essere
opposta alla luce dell'art. 28 CO, non avendo la controparte provato
l'esistenza dei finanziamenti assicurati e dei non meglio precisati affari in
corso. E nemmeno era vero che le condizioni poste dalla clausola stessa fossero
realizzate, tant'è che i documenti e le testimonianze agli atti non avevano
affatto confermato tale circostanza. 

 

 

                                          6.     Delle
osservazioni con cui il convenuto postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei prossimi considerandi.

 

 

                                          7.     La
questione, lungamente dibattuta dalle parti, a sapere se la clausola aggiuntiva
di cui al doc. 5 costituisca una semplice modificazione della clausola del
rogito relativa alla pena convenzionale e dunque debba essere allestita nella
forma pubblica (art. 12 CO) oppure debba essere considerata una convenzione di
annullamento del contratto, di per sé non soggetta ad alcuna forma particolare
(art. 115 CO), può in concreto rimanere irrisolta: nella fattispecie non si
tratta in effetti di una pattuizione conclusa in un secondo momento dopo che il
contratto era stato perfezionato, ma di un aspetto su cui le parti erano già
d'accordo in precedenza, non solo al momento della conclusione del contratto ma
addirittura già qualche giorno prima (cfr. in proposito, il doc. 4, di tenore
analogo), e che a quel momento esse -per motivi che non occorre esaminare- non
hanno però ritenuto di sottoporre al notaio. 

                                                  Il quesito da
risolvere è piuttosto quello di sapere se il contratto di compravendita immobiliare
sia valido, nonostante la clausola in questione, avente per oggetto un punto
soggettivamente essenziale, non sia stata inserita, in forma pubblica, nel
rogito notarile. Ora, il Tribunale federale ha in generale precisato che sono
soggette all'atto pubblico tutte le clausole soggettivamente essenziali che,
per la loro natura, costituiscono un elemento del relativo contratto e
influiscono sul rapporto tra prestazione e controprestazione (DTF 113 II
404 consid. 2a). Nel caso di clausole -come quella in esame- che condizionano
la validità del contratto di compravendita immobiliare all'esistenza o
all'assenza di una circostanza di fatto o di diritto, la dottrina, ancorché non
unanime, ha tuttavia già avuto modo di ritenere che le stesse non devono obbligatoriamente
rivestire la forma notarile e ciò in applicazione analogica dell'art. 115 CO (Giger,
Berner Kommentar, N. 270 ad art. 216 CO; Leuenberger, Abschluss des
Grundstückkaufvertrages, in Koller, Der Grundstückkauf, San Gallo 1989,
n. 139), costruzione che è stata fatta propria anche dall'Alta Corte, sia pure
in una fattispecie diversa (cfr. DTF 75 II 144 consid. 1a), con
un'argomentazione assai pertinente: se, in effetti, con una convenzione
successiva è possibile annullare un impegno senza che sia necessario ossequiare
una forma speciale, non si vede proprio per quale motivo tale possibilità debba
al contrario essere esclusa allorché la clausola di annullamento è stata
concordata già al momento della conclusione del contratto stesso (sentenza DTF
citata).

 

 

                                          8.     Ammesso con
ciò che il contratto di compravendita, integrato dalla clausola aggiuntiva, non
può essere considerato nullo per vizio di forma, si tratta ora di esaminare la
censura con cui l'attrice contesta l'efficacia di quest'ultima clausola, adducendo
che essa sarebbe stata indotta a sottoscriverla a seguito del comportamento del
convenuto, che le avrebbe di fatto assicurato che le pratiche per il
finanziamento, ancorché non ancora giunte a buon termine, erano comunque a buon
punto, così che la sua concessione poteva tutto sommato essere considerata una
semplice formalità o quasi. La censura è fondata.

                                                  Nonostante
nell'accordo aggiuntivo si parlasse di "abgesicherte Fremdfinanzierung"
e di "bestehendem Finanzierungsvertrag" -il che sta ovviamente
a significare, né la controparte lo contesta, che l'esistenza di questi
contratti di finanziamento doveva in precedenza essere stata comunicata
all'attrice- il convenuto, confrontato con l'eccezione di dolo, non è stato in
grado di dimostrare che questi contratti, relativi -come risulta dai doc. 3 e
4- all'assunzione del debito ipotecario di fr. 3'500'000.–, esistessero
effettivamente o che fossero state avviate delle pratiche per il loro
ottenimento. Il teste __________, che, a detta del convenuto (risposta p. 7),
ne curava gli affari correnti, ha anzi candidamente ammesso che, oltre ad
alcuni affari che avrebbero procurato loro delle provvigioni milionarie, non
erano previste altre fonti di finanziamento. Ciò basta per ammettere che
l'attrice sia stata indotta a sottoscrivere l'accordo in questione sulla base
di assicurazioni fallaci (cfr. ICCTF 22 maggio 2003, 4C.37/2003).

                                                  A loro volta,
nemmeno il "bekannten, laufenden Geschäft", i cui ricavi
dovevano servire per finanziare il pagamento della parte del prezzo dovuta a
contanti o addirittura l'intero prezzo di vendita (teste __________), è stato
provato. È vero che il teste __________, convivente dell'attrice, ha accennato
al fatto che il signor __________ avesse mostrato loro la documentazione concernente
cave d'oro in America, affari con l'Arabia Saudita, brillanti d'Africa, ecc.,
ma la stessa non è stata versata agli atti, per cui non è in definitiva
possibile confermarne la veridicità. Il teste __________ ha a sua volta parlato
di altri affari, e meglio di un investimento immobiliare in Nuova Zelanda e di
una transazione nel mercato del petrolio, accennando al fatto che gli stessi -a
suo dire oggetto dei contratti di cui al doc. 7- sarebbero stati svolti tramite
la ditta __________, società che egli possedeva insieme al convenuto, il primo
in qualità di azionista e direttore, il secondo quale semplice azionista:
sennonché lo stesso convenuto, nel corso del suo interrogatorio formale, ha
dichiarato di aver trattato con __________ solo riguardo al commercio di
automobili e di non aver avuto nulla a che fare con quella ditta, che essi
avrebbero tutt'al più voluto ritirare ad un certo momento, se non per una
questione -che qui non c'entra- relativa a un certificato d'oro. La
contraddittorietà delle versioni addotte, specialmente dal teste __________ e
dal convenuto, tutte per altro non suffragate da alcun documento -tranne i già
citati contratti di cui al doc. 7, risalenti oltretutto a un'epoca successiva e
il cui contenuto è invero assai vago- non permette tutto sommato di stabilire
quali fossero gli affari correnti e conosciuti dalle parti ("bekannten,
laufenden Geschäft") posti alla base dell'accordo aggiuntivo e tanto
meno di verificare se gli stessi esistessero effettivamente o se -come è
verosimilmente il caso per le lettere mostrate all'attrice a comprova
dell'effettiva concessione di un finanziamento di US$ 18'000'000.– (circostanza
riferita dal teste __________) e l'ordine permanente di accredito di fr.
150'000.– settimanalmente (doc. AC)- avessero solo lo scopo di millantare
credito, tanto più che in sede di interrogatorio formale il convenuto aveva
dovuto ammettere che l'unica entrata di cui disponeva a quel momento era il suo
stipendio di carrozziere di ca. fr. 5'600.– mensili.

 

 

                                          9.     La clausola
aggiuntiva deve pertanto essere considerata inefficace, siccome estorta
all'attrice in base all'art. 28 CO. 

                                                  In tali
circostanze il convenuto è assai malvenuto ad eccepire a sua volta
l'inefficacia del contratto di compravendita per il fatto che egli l'avrebbe
sottoscritto solo ed unicamente a condizione che nello stesso figurasse quella
stessa clausola. L'eventuale errore da lui commesso nell'occasione -non è in
effetti provato che a quel momento l'attrice abbia agito dolosamente- sarebbe
in effetti irrilevante ai sensi dell'art. 25 CO.

 

 

                                          10.   La validità
del contratto di compravendita senza la clausola aggiuntiva, che così ne
risulta, non comporta però ancora l'accoglimento delle richieste creditorie
fatte valere in petizione.

                                                  In effetti,
nonostante l'attrice con il doc. B abbia assegnato al convenuto un termine
precisando che alla sua scadenza avrebbe preteso il risarcimento del danno
subito, e dunque abbia optato per il mantenimento del contratto con la
richiesta di risarcimento del danno ex art. 107 cpv. 1 CO, essa, vendendo in
seguito il fondo in questione a un terzo, è di fatto receduta dal contratto
stesso ai sensi degli art. 107 cpv. 2 e 109 CO. In tali circostanze essa può
pretendere unicamente il cosiddetto interesse negativo (IICCA 5 gennaio
1996 in re G. SA/M., 15 dicembre 1998 in re P. SA/M.), ovvero il danno che la
parte ha patito in conseguenza della stipula del contratto e che non avrebbe
subito qualora lo stesso non fosse stato concluso (Von Thur/Peter,
Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts, 3. ed., Zurigo 1979,
Vol. 1, p. 86; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. ed., Zurigo 1998, n. 3092; Wiegand,
Basler Kommentar, 2. ed., N. 8 ad art. 109 CO; DTF 90 II 294):
l'interesse negativo comprende svariate posizioni di danno, tra le quali, in
particolare, i costi legati alla stipulazione del contratto, quelli sostenuti
in vista dell'adempimento dello stesso -sia per adempiere ai propri obblighi
che per ricevere la prestazione della controparte- o della sua rescissione, il
pregiudizio conseguente alla perdita di un'altra opportunità contrattuale come
pure eventuali risarcimenti dovuti a terzi a seguito del venir meno di questo
contratto (Von Thur/Peter, op. cit., p. 87; Gauch/Schluep/Schmid/Rey,
op. cit., n. 3093; Wiegand, op. cit., N. 9 ad art. 109 CO). Nel caso di
specie le uniche posizioni di danno di cui essa può esigere il risarcimento
sono in definitiva le spese notarili a carico della controparte (cfr. doc. A),
da lei anticipate in ragione di fr. 20'000.– (doc. D) e le spese da lei assunte
per la conclusione del contratto, comprensive delle spese di viaggio e di
soggiorno a __________ e __________, nonché quelle di sollecito, il tutto
quantificato dal suo convivente in fr. 10'000.–/12'000.– (teste __________)
rispettivamente dal suo fiduciario in altri fr. 3'000.– (teste __________) e
pretese in causa nella misura di fr. 8'000.–. Tutte le altre posizioni di danno
non possono invece essere ammesse, non rientrando nel concetto di interesse
negativo.

 

 

                                          11.   Ne discende
il parziale accoglimento della petizione e del gravame ai sensi dei
considerandi.

                                                  La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la pressoché
integrale soccombenza dell'attrice, ritenuto che nella loro attribuzione si è
però tenuto anche conto del fatto che quest'ultima è risultata vincente nel
principio del risarcimento del danno (art. 148 cpv. 2 CPC). Al convenuto, che
in questa sede non ha fatto capo al patrocinio di un avvocato, può essere riconosciuta
unicamente un'indennità a compensazione del dispendio di tempo (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, Lugano 2000, m. 10 ad art. 150). 

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara e pronuncia:

 

                                          I.      L’appello
10 settembre 2002 di __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza i
dispositivi N. 1 e 2 della sentenza 20 agosto 2002 della Pretura della
giurisdizione di Locarno-Campagna sono così riformati:

 

                                                  1.  La petizione 16 novembre
1999 è parzialmente accolta.

                                                      §   Di
conseguenza __________, è condannato a pagare a __________, la somma di fr.
28'000.– oltre interessi al 5% dal 1° giugno 1999.

                                                  2.  La tassa di giustizia di fr. 10'000.– e
le spese di fr. 385.–, da anticipare dall'attrice, restano a suo carico per
9/10 e per 1/10 sono poste a carico del convenuto, a cui l'attrice rifonderà
fr. 16'000.– per ripetibili ridotte.

 

 

                                          II.     Le spese
della procedura d’appello consistenti in:

 

                                                  a)  tassa di
giustizia                                  fr.  4’950.–

                                                  b)  spese                                                     fr.        50.–

                                                  T o t a l e                                                     fr.   5'000.–

 

                                                  da anticiparsi dall’appellante,
restano a suo carico per 9/10 e per 1/10 sono poste a carico dell'appellato, a
cui l'appellante rifonderà fr. 150.– a titolo di indennità.

 

 

III.       
Intimazione a:

                                                  - __________

                                                  Comunicazione alla
Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                         
Il segretario