# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5587e746-a364-52d8-87af-fd4704a6e467
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** PF240051-O1
**Docket/Reference:** PF240051-O1
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/PF240051-O1.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: PF240051-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. M. Sarbach sowie 

Gerichtsschreiber M.A. HSG M. Toscanelli

Beschluss und Urteil vom 9. Dezember 2024

in Sachen

A._____,

Gesuchsgegner und Beschwerdeführer

gegen

B._____,

Gesuchsteller und Beschwerdegegner

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____,

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)

Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksge-

richtes Zürich vom 4. November 2024 (ER240168)

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Erwägungen:

1.

Prozessgeschichte und Sachverhalt

1.1. Mit Eingabe vom 8. Oktober 2024 ersuchte der Gesuchsteller und Be-

schwerdegegner (fortan: Beschwerdegegner) das Einzelgericht Audienz des Be-

zirksgerichts Zürich (fortan: Vorinstanz) um Ausweisung des Gesuchsgegners 

und Beschwerdeführers (fortan: Beschwerdeführer) aus der 2.5-Zimmerwohnung 

im 3. Obergeschoss Mitte rechts inkl. Kellerabteil in der Liegenschaft C._____-

strasse 1, … Zürich (act. 6/1).

1.2. Mit Verfügung vom 9. Oktober 2024 setzte die Vorinstanz dem Beschwer-

degegner Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und dem Beschwerdeführer 

Frist zur schriftlichen Stellungnahme an (act. 6/5). Der Kostenvorschuss ging in-

nert Frist ein (act. 6/10). Die dem Beschwerdeführer angesetzte zehntägige Frist 

zur Stellungnahme begann am 12. Oktober 2024 zu laufen und endete am 

21. Oktober 2024. Das vom Beschwerdeführer am 25. Oktober 2024 persönlich 

abgegebene Fristerstreckungsgesuch und seine Stellungnahme gleichen Datums 

(act. 6/8a+b) wurden von der Vorinstanz als verspätet erachtet und nicht mehr be-

rücksichtigt. Da sich der Beschwerdeführer innert angesetzter Frist nicht hatte 

vernehmen lassen, entschied die Vorinstanz gestützt auf die Akten.

1.3. Mit Urteil vom 4. November 2024 (act. 3 = act. 5 (Aktenexemplar) = 

act. 6/11) verurteilte die Vorinstanz den Beschwerdeführer, die streitgegenständli-

che Wohnung unverzüglich zu räumen und dem Beschwerdegegner ordnungsge-

mäss zu übergeben (act. 5 Dispositiv-Ziff. 1). Zudem wies sie das Stadtamman-

namt Zürich Kreis … an, Dispositiv-Ziffer 1 des mit einer Vollstreckbarkeitsbe-

scheinigung versehenen Entscheids auf Verlangen des Beschwerdegegners zu 

vollstrecken (act. 5 Dispositiv-Ziff. 2). 

1.4. Die Vorinstanz begründete ihr Urteil wie folgt: Die Parteien hätten am 

13. Februar 2018 einen Mietvertrag für die im Rechtsbegehren des Beschwerde-

gegners genannten Räumlichkeiten abgeschlossen. Der Beschwerdegegner habe 

den Mietvertrag am 20. März 2023 unter Verwendung des amtlichen Formulars 

ordentlich per 30. September 2023 gekündigt. Der Beschwerdeführer habe diese 

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Kündigung bei der Schlichtungsbehörde Zürich angefochten. Noch vor Durchfüh-

rung der Schlichtungsverhandlung hätten die Parteien am 25. August 2023 

aussergerichtlich einen Vergleich mit folgendem Wortlaut abgeschlossen 

(act. 6/4/4):

"1. Die Parteien stellen übereinstimmend fest, dass die mit amtlichem 

Formular vom 20. März 2023 ausgesprochene ordentliche Kündi-
gung betreffend die 2.5-Zimmerwohnung im 3. OG Mitte rechts inkl. 
Kellerabteil in der Liegenschaft C._____-strasse 1, … Zürich, per 
30. September 2023 gültig und wirksam ist.

2. Der Vermieter erstreckt dem Mieter das Mietverhältnis einmalig 

und definitiv bis 30. September 2024. Eine weitere Erstreckung ist 
ausgeschlossen. 

Der Mieter verpflichtet sich demgemäss, das Mietobjekt dem Ver-
mieter spätestens am 30. September 2024 vollständig geräumt und 
gereinigt sowie in ordnungsgemässen Zustand unter Aushändi-
gung sämtlicher Schlüssel zurückzugeben. 

3. […]"

Gestützt auf diese Vereinbarung sei das Schlichtungsverfahren mit Beschluss 

vom 8. September 2023 abgeschrieben worden. Das Mietverhältnis habe am 

30. September 2024 geendet und nichtsdestotrotz habe der Beschwerdeführer 

die Wohnung nicht geräumt und zurückgegeben. Zum Urteilszeitpunkt habe er 

sich damit ohne Rechtsgrund im Mietobjekt aufgehalten. Dem Ausweisungsantrag 

des Beschwerdegegners sei stattzugeben (zum Ganzen: act. 5 E. 2).

1.5. Mit Eingabe vom 23. November 2024 (act. 2) erhob der Beschwerdeführer 

gegen das Urteil vom 4. November 2024 Beschwerde. In seiner Eingabe stellt er 

an diversen Stellen Anträge, wobei es sich meist nicht um Anträge im eigentlichen 

Sinn, sondern eine Verdeutlichung der einzelnen Argumente handelt. Primär be-

antragt er die Aufhebung des vorinstanzlichen Urteils (act. 2 S. 3). In prozessualer 

Hinsicht ersucht er um Ansetzung einer Nachfrist für die Nachreichung der not-

wendigen Beweise (act. 2 S. 22) sowie Erteilung der aufschiebenden Wirkung der 

Beschwerde (act. 2 S. 14–15). 

1.6. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen 

(act. 6/1–12). Auf das Einholen einer Beschwerdeantwort kann verzichtet werden 

(vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO). Da sogleich ein Entscheid in der Sache ergeht, ist der 

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Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde als gegen-

standslos geworden abzuschreiben. Das Doppel der Beschwerdeschrift (act. 2) ist 

dem Beschwerdegegner mit dem vorliegenden Urteil zuzustellen. Das Verfahren 

ist spruchreif.

2.

Prozessuales

2.1. Der angefochtene Entscheid stellt einen erstinstanzlichen Endentscheid in 

einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. In vermögensrechtlichen Angelegen-

heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhal-

tenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a 

i.V.m. Abs. 2 ZPO). Geht es im Ausweisungsverfahren einzig um den Auswei-

sungs- oder Eigentumsherausgabeanspruch, gilt als Streitwert der durch die Ver-

zögerung mutmasslich entstehende Schaden bzw. der in der betreffenden Zeit hy-

pothetisch anfallende Miet-/Pacht- oder Gebrauchswert. In der Praxis wird unab-

hängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung 

des summarischen Rechtsschutzes in klaren Fällen von einer Verfahrensdauer 

von sechs Monaten ausgegangen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1).

2.2. Die Vorinstanz hat den Streitwert auf Fr. 8'934.– (= 6 x Fr. 1'489.–; act. 5 

E. 4) festgesetzt. Der Beschwerdeführer wendet dagegen ein, dass der monatli-

che Mietzins seit 1. Oktober 2020 Fr. 1'483.– betrage und eine Bankkaution für 

die Streitwertberechnung nicht berücksichtigt worden sei (act. 2 S. 11–12). Eine 

allfällige Bankkaution ist für die Streitwertberechnung im vorliegenden Verfahren 

irrelevant. Die Abweichung beim monatlichen Mietzins von Fr. 6.– wird vom Be-

schwerdeführer mit einem neuen Beweismittel (act. 4/6) begründet, welches auf-

grund von Art. 326 ZPO nicht mehr beachtet werden kann. Es bleibt deshalb beim 

eingangs genannten Streitwert.

2.3. Bei einem Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen handelt es sich um 

ein summarisches Verfahren, weshalb die Beschwerdefrist zehn Tage beträgt 

(Art. 257 Abs. 1 i.V.m. Art. 321 Abs. 2 ZPO). Es handelt sich dabei um eine ge-

setzliche Frist, die nicht erstreckt werden kann (Art. 144 Abs. 1 ZPO). Die Be-

schwerde vom 23. November 2024 (act. 2) wurde innert der zehntägigen Be-

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schwerdefrist (vgl. zur Frist act. 6/12b) eingereicht und der Beschwerdeführer ist 

durch den angefochtenen Entscheid beschwert und somit zur Beschwerde legiti-

miert. Die Ansetzung einer Nachfrist zur Ergänzung der Beschwerde, wie dies der 

Beschwerdeführer beantragt (act. 2 S. 25–26), ist ausgeschlossen und der dies-

bezügliche Antrag abzuweisen.

2.4. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensicht-

lich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 

ZPO). Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 

ZPO). An Rechtsmitteleingaben von juristischen Laien werden nur minimale An-

forderungen gestellt. Als Begründung reicht aus, wenn (auch nur rudimentär) zum 

Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet bzw. 

weshalb der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten unrichtig 

sein soll. Werden jedoch auch diese minimalen Anforderungen nicht erfüllt, so 

wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten (vgl. OGer ZH LF240057 vom 18. Juni 

2024 E. 3.1 m.w.H.).

2.5. Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind 

im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Der Beschwerdeführer 

liess sich vor Vorinstanz innert Frist nicht vernehmen (vgl. E. 1.2). Er verlangt un-

ter anderem, dass die Vorinstanz seine Stellungnahme vom 25. Oktober 2024 

trotz Fristversäumnis hätte beachten müssen (act. 2 S. 4–7). Darauf wird nachfol-

gend (vgl. E. 3) einzugehen sein. Der diesbezügliche Entscheid wirkt sich auch 

darauf aus, ob die Tatsachenbehauptungen und Beweismittel des Beschwerde-

führers im Beschwerdeverfahren neu und damit unzulässig sind. 

3. Materielles

3.1. Der Beschwerdeführer beantragt, dass die Fristversäumnis bei seiner Stel-

lungnahme vom 25. Oktober 2024 im vorinstanzlichen Verfahren nicht zu berück-

sichtigen sei. Die Säumnis sei aufgrund einer Operation respektive Krankheit so-

wie psychologischen Schäden zu entschuldigen (act. 2 S. 4–5). Zudem habe er 

die Frist falsch berechnet, weil er irrtümlich von einer Dauer von zehn Arbeitsta-

gen statt zehn Wochentagen ausgegangen sei (act. 2 S. 6–7).

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3.2. Die Vorinstanz setzte dem Beschwerdeführer mit Verfügung vom 9. Okto-

ber 2024 eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme zum Gesuch des Beschwer-

degegners von zehn Tagen an (act. 6/5). Dabei wies sie auch darauf hin, dass 

das Gericht bei Säumnis aufgrund der Akten entscheiden werde. Diese Verfügung 

wurde dem Beschwerdeführer am 11. Oktober 2024 zugestellt (act. 6/6b). Im 

Sinne von Art. 142 Abs. 1 ZPO begann die Frist am Folgetag zu laufen und en-

dete damit am 21. Oktober 2024. Der Beschwerdeführer reichte seine Stellung-

nahme samt Fristerstreckungsgesuch am 25. Oktober 2024 (act. 6/8a+b) und da-

mit nach Ablauf der Frist ein.

3.3. Dem Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden, wenn er auf Art. 144 

Abs. 2 ZPO verweist, da diese Bestimmung die Möglichkeit einer Fristerstreckung 

aus zureichenden Gründen nur dann vorsieht, wenn das Gericht vor Fristablauf 

darum ersucht wird. Vorliegend stellte der Beschwerdeführer sein Fristerstre-

ckungsgesuch aber erst nach Fristablauf und damit zu spät.

3.4. Der Beschwerdeführer verweist weiter auf Art. 148 Abs. 1 ZPO, wonach 

das Gericht einer säumigen Partei eine Nachfrist gewähren könne, wenn diese 

glaubhaft mache, dass sie kein oder nur ein leichtes Verschulden treffe. Der Be-

schwerdeführer machte in seinem bei der Vorinstanz gestellten Fristerstreckungs-

gesuch vom 25. Oktober 2024 (act. 6/8a) nur allgemein geltend, an seinem 

Wohnort stark von den Nachbarn in seiner Handlungsfähigkeit beeinträchtigt zu 

werden, was bei ihm starke Depressionen und Traumata verursache. Hinweise 

auf eine Operation lassen sich dem Gesuch nicht entnehmen. Somit war die 

Vorinstanz mangels konkreter Angaben zu einem allfälligen Fristwiederherstel-

lungsgrund auch nicht gehalten, das Gesuch sinngemäss als Wiederherstellungs-

gesuch im Sinne von Art. 148 Abs. 1 ZPO zu interpretieren. 

3.5. Selbst wenn der Beschwerdeführer mit den Ausführungen zur behaupteten 

Operation im Beschwerdeverfahren noch gehört werden könnte, würde dies nicht 

zu einem anderen Resultat führen. So ergibt sich aus der Aufstellung des Be-

schwerdeführers zu ärztlichen Eingriffen beim Universitätsspital Zürich (act. 4/1) 

gemäss seinen eigenen Aussagen, dass am 29. August und 31. Oktober 2024 

Operationen und am 15. Oktober 2024 eine Sprechstunde stattgefunden hätten. 

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Wieso er während der Frist zur Stellungnahme (12. bis 21. Oktober 2024) auf-

grund einer Operation gehindert gewesen sein sollte, eine Stellungnahme zu ver-

fassen, ist nicht ersichtlich.

3.6. Dem Beschwerdeführer kann in Bezug auf den von ihm behaupteten Irrtum 

bei der Fristberechnung (Arbeits- statt Wochentage) ebenfalls nicht gefolgt wer-

den. Fehler in der Fristberechnung können – abgesehen von ausserordentlichen 

Umständen – nicht zu einer Wiederherstellung der Frist im Sinne von Art. 148 

Abs. 1 ZPO führen, da von einem groben Verschulden auszugehen ist (vgl. KUKO 

ZPO-HOFFMANN-NOWOTNY/BRUNNER, 3. Aufl. 2021, Art. 148 ZPO N 7). Der Be-

schwerdeführer gibt an, am 25. Oktober 2024 die Vorinstanz angerufen und mit-

geteilt zu haben, dass er aufgrund einer Krankheit eine Fristerstreckung benötige, 

worauf ihm mitgeteilt worden sei, dass er ein Fristerstreckungsgesuch vorbeibrin-

gen solle (act. 2 S. 7). Eine Telefonnotiz vom 25. Oktober 2024 lässt sich den 

vorinstanzlichen Akten nicht entnehmen. Selbst wenn die Version des Beschwer-

deführers zutreffen sollte, könnte er aus einem gerichtlichen Hinweis auf die 

Pflicht zur schriftlichen Einreichung des Fristerstreckungsgesuchs nichts zu sei-

nen Gunsten ableiten. Es lagen daher keine ausserordentlichen Umstände vor, 

die eine Fristwiederherstellung aufgrund einer falschen Fristberechnung rechtferti-

gen würden.

3.7. Somit bleibt es dabei, dass das Fristerstreckungsgesuch und die Stellung-

nahme des Beschwerdeführers vom 25. Oktober 2024 (act. 6/8a+b) zu spät ein-

gereicht worden waren und damit zu Recht von der Vorinstanz nicht mehr berück-

sichtigt wurden. Entsprechend erweisen sich die im Beschwerdeverfahren vorge-

brachten Tatsachenbehauptungen und Beweismittel des Beschwerdeführers als 

neu und damit aufgrund von Art. 326 ZPO unzulässig. 

3.8. Da die Rügen I (act. 2 S. 1–3), IV (act. 2 S. 8), V (act. 2 S. 9–10) und IX 

(act. 2 S. 19–22) mit unzulässigen neuen Tatsachen und Beweismitteln begründet 

werden, mangelt es an einer genügenden Begründung, weshalb diesbezüglich 

nicht auf die Beschwerde eingetreten werden kann. 

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3.9. Obwohl in Bezug auf die zuvor genannten Rügen nicht auf die Beschwerde 

eingetreten wird, sei an dieser Stelle in inhaltlicher Hinsicht Folgendes ausgeführt: 

Dem Beschwerdeführer scheint es ein Anliegen zu sein, geltend zu machen, dass 

der Kündigungsgrund, wonach die Nachbarn Angst vor ihm hätten, nicht stimme 

(act. 2 S. 2, 8, 9, 20, etc.). Seiner Ansicht nach habe er durch die Unterzeichnung 

der Vereinbarung vom 25. August 2023 (act. 6/4/4; vgl. E. 1.4) mit einer Erstre-

ckung des Mietverhältnisses um zwölf Monate den Beweis erlangen können, dass 

die Verwaltung in Bezug auf den Kündigungsgrund gelogen habe (act. 2 S. 20). 

Er habe die Vereinbarung erst am 26. August 2023 unterschrieben und zur Post 

gebracht, um zu kennzeichnen, dass er sich nicht daran halten wolle (act. 2 

S. 19). Indem der Beschwerdeführer die Vereinbarung unterschrieb, brachte er 

unabhängig vom Zeitpunkt der Unterzeichnung genau das Gegenteil zum Aus-

druck und anerkannte gemäss Ziffer 1 der Vereinbarung ausdrücklich die Gültig-

keit und Wirksamkeit der Kündigung. Seine diesbezügliche Argumentation, wo-

nach er mit der unrichtig datierten Unterschrift der Vereinbarung habe ausdrücken 

wollen, dass er damit nicht einverstanden sei, wäre als treuwidrig einzustufen und 

nicht zu schützen, wenn darauf im vorliegenden Beschwerdeverfahren noch hätte 

eingegangen werden können.

4.

Fazit

Gesamthaft ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

5.

Kosten- und Entschädigungsfolgen

5.1. Der Beschwerdeführer rügt die Auflage der vorinstanzlichen Prozesskosten 

(act. 2 S. 16–18). Abgesehen von seinen Argumenten in der Sache – mit denen 

er nach dem bereits Ausgeführten nicht durchdringt – führt er nur aus, dass seine 

finanzielle Situation durch die Vorinstanz hätte berücksichtigt werden sollen. Er 

macht aber nicht geltend, dass er vor der Vorinstanz ein Gesuch um unentgeltli-

che Rechtspflege gestellt hätte. Die Kostenauflage ist somit nicht zu beanstan-

den.

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5.2. Ausgangsgemäss wird der Beschwerdeführer für das zweitinstanzliche Be-

schwerdeverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ausgehend von einem 

Streitwert von Fr. 8'934.– (vgl. E. 2.2) und in Anwendung von § 2 Abs. 1, § 4 

Abs. 1–3, § 8 Abs. 1, § 10 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 GebV OG wird die Ent-

scheidgebühr auf Fr. 400.– festgesetzt.

5.3. Partei- und Umtriebsentschädigungen sind keine zuzusprechen; dem Be-

schwerdeführer nicht, weil er mit seiner Beschwerde unterliegt und dem Be-

schwerdegegner nicht, weil ihm keine Aufwendungen entstanden sind, die zu ent-

schädigen wären.

Es wird beschlossen:

1.

Der Antrag des Beschwerdeführers auf Ansetzung einer Nachfrist zur 

Ergänzung der Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Der Antrag des Beschwerdeführers auf Erteilung der aufschiebenden 

Wirkung der Beschwerde wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben.

3. Mitteilung und Rechtsmittel gemäss nachfolgendem Urteil.

1.

2.

3.

4.

Es wird erkannt:

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 400.– festgesetzt und 

dem Beschwerdeführer auferlegt.

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Beschwerdegegner unter Bei-

lage des Doppels der Beschwerdeschrift (act. 2), sowie an das Bezirksge-

richt Zürich, je gegen Empfangsschein.

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der 

Rechtsmittelfrist an die Vorinstanz zurück.

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5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist in-

nert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 8'934.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Der Gerichtsschreiber:

M.A. HSG M. Toscanelli

versandt am:
9. Dezember 2024