# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9ab58d55-b982-5638-a82a-d3d508b8d363
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-25
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 25.08.2015 R 2014 93
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-93_2015-08-25.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 12 133 und R 14 93

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
RichterIn Audétat, Moser 

Aktuar Simmen

URTEIL

vom 25. August 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann, 

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli,

Beschwerdegegnerin 1
und

B._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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1. Am 16. April 2012 reichte die B._____ AG das Gesuch zum Abbruch der 

bestehenden Liegenschaft C._____ und Neubau des Wohn- und Ge-

schäftshauses (Confiserie, Café, Restaurant, Wohnungen) an der 

D._____-strasse auf Parzelle 130 in der Gemeinde X._____ ein. Das 

Grundstück liegt in der Kernzone B. Die total elf Wohnungen waren als 

Zweitwohnungen vorgesehen. 

Dagegen erhob unter anderem A._____ am 14. Mai 2012 Einsprache und 

beantragte, auf den Neubau sei zu verzichten. Der geplante Neubau wi-

derspreche den baurechtlichen Vorgaben und würde zu einem übermäs-

sigen und rechtswidrigen Entzug von Aussicht, Licht und Sonnenschein 

führen. 

Die B._____ AG beantragte am 23. Mai 2012 die Abweisung der Einspra-

che und die Bewilligung des Bauprojekts. 

Am 25. Juni, mitgeteilt am 2. Juli 2012, wies die Baukommission der Ge-

meinde X._____ die Einsprache von A._____ ab. Die Grenzabstände so-

wie die Gebäudehöhe seien eingehalten. Die Einsprachepunkte bezüglich 

Entzugs von Sonne und Aussicht würden auf den zivilrechtlichen Weg 

verwiesen. Die maximale zulässige Ausnutzungsziffer (AZ) von 2 sei ein-

gehalten. Die Wohnungen würden dem Kontingent 2014 zugeteilt. Die 

Gewerberäume unterlägen nicht der Kontingentierung. Die Bewilligung 

wurde unter anderem mit den folgenden Auflagen erteilt: Die Baufreigabe 

werde auf den 16. April 2014 festgelegt. Das Kontingent verfalle, wenn 

mit dem Bau nicht vor dem 1. Oktober 2014 begonnen werde. 

2. Dagegen erhob A._____ am 20. Juli 2012 Einsprache an den Gemeinde-

rat X._____ und beantragte die Aufhebung des Entscheids der Baukom-

mission und die Nichterteilung der Baubewilligung. Die Bewilligung neuer 

Zweitwohnungen sei in X._____ nach Annahme der Zweitwohnungsinitia-

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tive nicht mehr gestattet. Insbesondere verletze die Zuweisung von Kon-

tingenten für 2014 Art. 75b BV. Hinsichtlich der Bemessung der Gebäu-

dehöhe habe man bei den Gebäudeteilen mit Grenzbaurecht ohne ge-

setzliche Grundlage Zugeständnisse an die Bauherrschaft gemacht. 

Art. 44 i.V.m. Art. 47 BG seien verletzt. Zudem seien die Grenzabstands-

vorschriften gemäss Art. 44 i.V.m. Art. 48 BG verletzt. Des Weiteren sei 

die maximale AZ von 2 nicht eingehalten. Die Wohnung im Dachgeschoss 

sei mit 157 m2 angegeben. Als anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) 

werde jedoch nur 85.5 m2 angegeben. Art. 44 i.V.m. Art. 45 BG sei ver-

letzt.

Am 22. Juli/13. August 2012 nahm die Baukommission Stellung. Im Zu-

sammenhang mit Art. 75b BV und den dazugehörenden Übergangsbe-

stimmungen bestünden noch vielfältige Unklarheiten. Bis zum Vorliegen 

einer Bundesverordnung würden sämtliche Baugesuche aufgrund des 

kommunalen Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwohnungen 

und die Erhebung einer Lenkungsabgabe behandelt. Hinsichtlich Bestim-

mung der Fassadenhöhe gelte der Grundsatz, dass im Flächenausgleich 

aufgefüllt werden müsse, was abgegraben werde. Der vordere Grenzab-

stand werde ebenfalls gemäss Praxis der Baubehörde zur Strasse ge-

messen. Der Strassenabstand sei mit Näherbaurecht auf die Flucht der 

bestehenden Gebäude festgelegt worden. Die seitlichen und rückwärtigen 

Abstände seien eingehalten. Das Dachgeschoss habe eine BGF von 

85.5 m2. Bei der Berechnung der Nettowohnfläche (NWF) sei für die gan-

ze Maisonettewohnung total 157 m2 angegeben worden (87 m2 NWF im 

dritten Obergeschoss und 70 m2 NWF im Dachgeschoss), was in den 

Planunterlagen zum Baugesuch zu wenig klar definiert worden sei. Die 

Einsprache sei abzuweisen.

Am 3., mitgeteilt am 5. September 2012, wies der Gemeinderat X._____ 

die Einsprache von A._____ ab. Der Gemeinderat komme zum selben 

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Schluss wie die Baukommission und verweise auf deren Stellungnahme. 

Die nachträglich eingereichten Unterlagen betreffend Dienstbarkeiten ge-

genüber den Nachbarparzellen 643 und 129 seien hier nicht relevant. Es 

handle sich um zivilrechtliche Vereinbarungen. Verstösse dagegen seien 

auf dem zivilrechtlichen Weg zu verfolgen.

3. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 12. Okto-

ber 2012 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-

den (Verfahren R 12 133) mit dem Antrag auf Aufhebung des angefoch-

tenen Einspracheentscheids des Gemeinderats und der erteilten Baube-

willigung. Die in verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte aufschiebende 

Wirkung der Beschwerde wurde vom Instruktionsrichter mit prozesslei-

tender Verfügung vom 6. November 2012 abgewiesen. Zur Begründung 

brachte die Beschwerdeführerin was folgt vor:

• 2012 dürften keine Bewilligungen für Zweitwohnungen mehr erteilt 
werden.

• Es seien keine gesetzlichen Grundlagen im BG ersichtlich, weshalb 
die Gebäudeteile im Erdgeschoss mit Grenzbaurecht im Flächenaus-
gleich nicht zur jeweiligen Fassadenhöhe angerechnet werden müss-
ten. Es könne nicht nachvollzogen werden, wie der Flächenausgleich 
erfolgt bzw. wieso der Flächenausgleich nicht zu der Fassadenhöhe 
angerechnet worden sei. Erst nach Edition der Akten könne versucht 
werden, die Berechnungen der Gemeinde nachzuvollziehen.

• Die Ausführungen der Gemeinde bezüglich Grenzabstand seien nicht 
nachvollziehbar. Der Vorentscheid des Tiefbauamtes Graubünden sei 
der Beschwerdeführerin nicht bekannt. Aufgrund der öffentlichen Auf-
lage könne sie nicht feststellen, ob das geplante Bauvorhaben das 
Überbaurecht für Teile der Garage und das Erdgeschoss gemäss 
Dienstbarkeitsvertrag vom 3. Februar 1976 korrekt ausübe. Sie sei 
sich bewusst, dass es sich beim entsprechenden Dienstbarkeitsver-
trag um eine zivilrechtliche Vereinbarung handle. Trotzdem habe die 
Baubehörde dort, wo die Grenzabstände gemäss BG nicht eingehal-
ten seien, zu prüfen, ob die entsprechenden Rechte für das geplante 
Bauvorhaben rechtsgenüglich erteilt worden seien und die entspre-
chenden Grundbucheinträge vorlägen. Indem die Gemeinde eine ent-
sprechende Prüfung nicht vorgenommen und auch keine Auflagen 
verfügt habe, habe sie Art. 44 i.V.m. Art. 48 BG verletzt.

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4. Die B._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte am 

17. Oktober 2012 die Abweisung der Beschwerde und die Erteilung der 

Baubewilligung. Im Jahre 2012 dürften noch Zweitwohnungen bewilligt 

werden. Sodann seien auch die Gebäudehöhen eingehalten. Und 

schliesslich seien auch die Grenzabstände eingehalten. Auf das Überbau-

recht im Erdgeschoss werde gänzlich verzichtet. Das Grenzbaurecht wer-

de nur noch in geringerem Umfang ausgeübt und auch der Grenzabstand 

im Bereich gegen die D._____-strasse werde vergrössert.

5. Am 13. November 2012 verzichtete die Gemeinde X._____ (nachfolgend 

Beschwerdegegnerin 1) unter Verweis auf den Entscheid des Gemeinde-

rats vom 3., mitgeteilt am 5. September 2012, auf eine Vernehmlassung 

und legte dem Schreiben die Vorakten bei. 

6. Nachdem der Schriftenwechsel am 15. November 2012 provisorisch ab-

geschlossen wurde und die Beschwerdeführerin auf eine freigestellte 

"Replik" verzichtet hatte, forderte der Instruktionsrichter die Beschwerde-

gegnerin 1 am 4. Dezember 2012 auf, dem Gericht die von der Bau-

behörde angewandten gesetzlichen und anderweitigen Grundlagen und 

die Vorgehensweise bei der Überprüfung der Einhaltung der Vorschriften 

über die Gebäudehöhe und die Grenzabstände des Neubaus auf Parzelle 

130 bis am 14. Dezember 2012 nachvollziehbar darzulegen. 

7. Mit Schreiben vom 17. Dezember 2012 verdeutlichte die Beschwerde-

gegnerin 1 ihren Standpunkt betreffend Gebäudehöhe und Grenzabstän-

de und hielt an ihrem Abweisungsantrag fest.

8. Am 14. Januar 2013 nahm die Beschwerdeführerin zum Schreiben der 

Beschwerdegegnerin 1 vom 17. Dezember 2012 wie folgt Stellung:

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• Die Eingabe sei verspätet, weswegen sie aus dem Recht zu weisen 
sei.

• Die Ausführungen zur Gebäudehöhe seien grösstenteils nachvollzieh-
bar. Unverständlich seien aber die Ausführungen der Beschwerde-
gegnerin 1 betreffend Abgrabungen bei den seitlichen Fassaden und 
deren Kompensation durch Aufschüttungen im Flächenausgleich, ins-
besondere deshalb, weil als Aufschüttung angeblich auch Gebäude im 
Grenzbaurecht gälten.

• Ebenso könnten die Vorbringen der Gemeinde bezüglich der Grenz-
abstände zum grossen Teil nachvollzogen werden. Indessen sei die 
Beschwerdegegnerin 2 auf das Über- respektive Grenzbaurecht zulas-
ten von Parzelle 129 für die Erstellung des Erd- und Untergeschosses 
angewiesen. Danach dürften im ersten Untergeschoss nur Schutz-, 
Mehllager-, Lager- und Containerräume bzw. im Erdgeschoss nur eine 
Backstube und eine Garage mit Spedition errichtet werden. Gemäss 
den Plänen seien im Erdgeschoss neu die Garageneinfahrt, ein Auto-
lift sowie ein Anlieferungsparkplatz geplant. Im Untergeschoss sei eine 
grosse Einstellhalle mit mehreren Parkplätzen sowie Räumen für die 
Haustechnik und Keller vorgesehen. Diese Räumlichkeiten ent-
sprächen nicht dem klar festgehaltenen Zweck der eingeräumten 
Dienstbarkeit. Das geplante Projekt verfüge somit nicht über die 
benötigten Näher- und Grenzbaurechte. Somit sei das Projekt nicht 
bewilligungsfähig.

9. In ihrer Stellungnahme vom 17. Januar 2013 führte die Beschwerdegeg-

nerin 2 was folgt aus:

• Ziff. 1 und 2 des Dienstbarkeitsvertrags vom 7. Mai 1976 würden nur 
das Überbaurecht regeln. Die Regelung betreffe jene Flächen und 
Bauteile, welche die Confiserie C._____ auf der Nachbarparzelle 129 
erstellt habe und heute noch betreibe. Nur dafür gälten die Nutzungs-
beschränkungen, nicht aber für jene Flächen und Gebäudeteile auf 
der eigenen Parzelle 130. Das Überbaurecht werde aber nicht mehr 
beansprucht, nur das Grenzbaurecht. Bereits heute bestehe auf Ni-
veau Erdgeschoss eine Garage und die Spedition. Hier würden wie-
derum eine Garage, die Anlieferung und die Spedition angesiedelt, mit 
dem einzigen Unterschied, dass die Garage auch als Autolift zur Er-
schliessung des Untergeschosses diene. Gemäss Art. 48 Abs. 7 BG 
dürften unterirdische Bauten ohnehin an die Grenze gestellt werden.

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10. Am 24. Januar 2013 entschuldigte sich die Beschwerdegegnerin 1 für die 

verspätete Stellungnahme vom 17. Dezember 2012 und präzisierte ihre 

dortigen Ausführungen. 

11. Mit Schreiben vom 2. Juli 2013 wurde die Beschwerdegegnerin 2 vom 

Instruktionsrichter aufgefordert, dem Gericht mitzuteilen, wie das vorlie-

gende Verfahren angesichts der bundesgerichtlichen Leitentscheide be-

züglich Zweitwohnungsbau vom 22. Mai 2013 weitergeführt werden solle. 

12. Am 5. Juli 2013 (Poststempel) schrieb die Beschwerdegegnerin 2, sie 

habe sich entschlossen, den Anteil an Zweitwohnungen so zu reduzieren, 

dass nur noch jene Flächen als Zweitwohnungen realisiert würden, wel-

che durch den heutigen alten Bestand an Zweitwohnungen im bestehen-

den Haus C._____ gesichert und garantiert seien. Die projektierten 

Zweitwohnungen würden Ersatz-Neubauten der bereits bestehenden Fe-

rienwohnungen darstellen und es würden keine neuen Zweitwohnungen 

erstellt. Die geringfügige Änderung der Deklaration von Zweit- zu Erst-

wohnungen bedinge weder bauliche Projektänderungen noch Nutzungs-

änderungen. Projektanpassungen oder Korrekturen seien nicht nötig. Das 

Baugesuch und die entsprechenden Plangrundlagen würden unverändert 

bleiben. Das Baugesuch enthalte nun aber keine neuen Zweitwohnungen 

mehr und falle darum nicht unter Art. 75b BV. An den bisherigen Anträgen 

halte sie fest. 

13. Am 8. Juli 2013 forderte der Instruktionsrichter die Beschwerdegegnerin 1 

auf, das Gesuch um Projektänderung zu prüfen und dem Gericht bis am 

31. Juli 2013 begründet mitzuteilen, ob die Projektänderung aus ihrer 

Sicht bewilligt werden könne. Anschliessend werde der Beschwerdeführe-

rin diesbezüglich das rechtliche Gehör zu gewähren sein. Gleichzeitig 

wurde das Beschwerdeverfahren R 12 133 für dringlich erklärt. 

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14. Am 17. Juli 2013 (Poststempel) ersuchte die Beschwerdeführerin das 

Gericht, das Beschwerdeverfahren R 12 133 zufolge Projektänderung un-

ter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin 

2 als gegenstandslos abzuschreiben und die Sache an die Beschwerde-

gegnerin 1 zur Durchführung des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens 

zurückzuweisen. Die Beschwerdegegnerin 2 gehe offenbar davon aus, 

dass bezüglich der im bestehenden Wohn- und Geschäftshaus gelegenen 

Zweitwohnungsfläche die Besitzstandsgarantie zur Anwendung gelange. 

Dies sei fraglich, könne jedoch offen bleiben. Von Bedeutung sei aber, 

dass pendente lite das Anfechtungsobjekt geändert worden sei. Diese 

Änderungen seien sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht 

wesentlich. Damit habe sich die Beschwerdegegnerin 1 nicht befasst bzw. 

zufolge nachträglicher Projektänderung gar nicht befassen können. Die 

Projektänderung könne nicht nachträglich zum Gegenstand im verwal-

tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren gemacht werden. Das Vorgehen 

des Instruktionsrichters sei unhaltbar. 

15. Am 19. Juli 2013 präzisierte der Instruktionsrichter die Verfügung vom 

8. Juli 2013 dahingehend, dass die Beschwerdegegnerin 1 ersucht werde, 

das Projektänderungsgesuch im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und 

den Parteien und dem Gericht den entsprechenden Entscheid mitzuteilen. 

16. Am 22. Juli 2013 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht mit, dass 

aus ihrer Sicht die Projektänderung bewilligungsfähig sei. 

17. Am 29. Juli 2013 ersuchte die Beschwerdeführerin das Gericht, die Ver-

fügung des Instruktionsrichters vom 19. Juli 2013 aufzuheben und eine 

neue zu erlassen. Die jetzt spruchreife Beschwerde sei entweder zügig zu 

behandeln und das Urteil zu sprechen oder aber die Beschwerde sei als 

gegenstandslos zufolge des durch die Beschwerdegegnerin 2 erfolgten 

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Verzichtes auf die Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolge 

abzuschreiben.

18. Am 14., mitgeteilt am 15. August 2013, wies der Instruktionsrichter den 

beschwerdeführerischen Antrag im Sinne der Erwägungen ab. 

Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 26. August 2013 Prozessbe-

schwerde (Verfahren R 12 133c) und beantragte deren Gutheissung und 

die Aufhebung der prozessleitenden Verfügung des Instruktionsrichters 

vom 14./15. August 2013. Das Rekursverfahren (recte: Beschwerdever-

fahren) R 12 133 sei weiterzuführen, zügig zu behandeln und das Urteil 

zu sprechen; es sei das Verfahren als gegenstandslos unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge abzuschreiben. 

Nach Durchführung eines Schriftenwechsels wies das Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden die Prozessbeschwerde am 21. November 

2013, mitgeteilt am 10. Januar 2014, ab. 

Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 11. Februar 2014 Beschwer-

de in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Schweizerische Bundes-

gericht und beantragte unter anderem die Aufhebung des Urteils des 

Verwaltungsgerichtes Graubünden vom 21. November 2013, der Einspra-

cheentscheide des Gemeindevorstandes vom 3. September 2012 und der 

Baukommission vom 25. Juni 2012 sowie der Baubewilligung vom 25. Ju-

ni 2012 und die Rückweisung der Sache zur Durchführung des ordentli-

chen Bewilligungsverfahrens an die Beschwerdegegnerin 1.

Nach Durchführung des Schriftenwechsels trat das Bundesgericht mit 

Urteil 1C_78/2014 vom 10. Juni 2014 nicht auf die Beschwerde ein. 

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19. Am 31. Juli 2014 ersuchte der Instruktionsrichter die Beschwerdegegnerin 

1 erneut, die von der Beschwerdegegnerin 2 am 5. Juli 2013 nachgesuch-

te Projektänderung im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und den Par-

teien und dem Gericht den entsprechenden Entscheid mitzuteilen. Ansch-

liessend werde der Beschwerdeführerin diesbezüglich das rechtliche 

Gehör zu gewähren sein. 

20. Am 26. August, mitgeteilt am 3. September 2014 (Poststempel), bewilligte 

die Beschwerdegegnerin 1 das Bauprojekt bezüglich der Neudeklaration 

der geplanten Wohnungen. Die Wohnungen 1 - 3 sowie die Wohnung 5 

würden als Erstwohnungen deklariert, während die Wohnung 4 und die 

Wohnungen 6 - 11 als Zweitwohnungen deklariert würden. Die BGF für 

die Zweitwohnungen liege um 17.2 m2 unter dem anrechenbaren altrecht-

lichen Bestand von 678.5 m2 und betrage 661.3 m2. Die Wohnungen 1 - 3 

und 5 müssten dauernd und ausschliesslich durch Personen mit Wohnsitz 

in der Gemeinde genutzt werden. Dies sei im Grundbuch anzumerken. 

21. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 26. September 2014 wieder-

um Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

(Verfahren R 14 93) und beantragte die Aufhebung des angefochtenen 

Beschlusses und der von der Beschwerdegegnerin 1 erteilten Bewilligung 

zur Projektänderung im Bauprojekt. Die beantragte aufschiebende Wir-

kung erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde mit prozessleiten-

der Verfügung vom 14. Oktober 2014 zu und bestätigte diese mit Verfü-

gung vom 6. Januar 2015. Zur Begründung führte die Beschwerdeführerin 

was folgt aus:

• Die Beschwerdegegnerin 1 habe mit Beschluss vom 26. August 2014 
entgegen den Aufforderungen des Verwaltungsgerichtes kein Baube-
willigungsverfahren durchgeführt. Die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung zeige, dass in Fällen, wo anstelle von Zweitwohnungen in ei-
nem Baugesuch Erstwohnungen gebaut werden sollten, von einer Än-
derung des Baugesuches auszugehen sei, welches von der Gemeinde 
im ordentlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen sei, damit den 

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Beschwerdeführern und allfälligen weiteren Interessierten im Einspra-
cheverfahren das rechtliche Gehör gewährt werden könne. Hier hand-
le es sich nicht um eine geringfügige Projektänderung. Weil die Ge-
meinde das Gesuch nicht ausgeschrieben habe, verliere die Be-
schwerdeführerin eine Instanz. 

• Die Beschwerdegegnerin 1 habe die Berechnungen der Beschwerde-
gegnerin 2 für die bestehende BGF übernommen, obwohl die Be-
schwerdegegnerin 2 als Berechnungsgrundlage bloss einige alte, 
kaum lesbare Pläne eingereicht habe. Diese seien ohne Massstab 
wiedergegeben und die Berechnungen der vorhandenen Flächen nicht 
nachvollziehbar. Ebenso seien die Zahlen auf Seite 4 der Eingabe der 
Beschwerdegegnerin 2 vom 4. Juli 2013 nicht nachvollziehbar und 
würden bestritten. Der Sachverhalt sei nicht korrekt festgestellt.

• Zwar würden neue Erstwohnungen anstelle der geplanten Zweitwoh-
nungen gebaut. Die Beschwerdegegnerin 2 möchte jedoch zusätzlich 
auch die angeblich bestehenden Zweitwohnungen im Bestand ihrer 
BGF neu verbauen. Das Verwaltungsgericht Waadt habe am 30. Juni 
2014 entschieden, auch die Umwandlung von Zweit- in Erstwohnun-
gen müsse an Bedingungen geknüpft sein, um Missbräuche zu ver-
hindern. Es brauche eine neue öffentliche Auflage, weil es sich um ei-
ne wesentliche Änderung des Baugesuchs handle. Zudem könnten 
sich die zuständigen Behörden nicht einfach auf die Angaben der 
Bauherrschaft bezüglich der zukünftigen Nutzung der Wohnungen ab-
stützen, sondern müssten diese Angaben selber und vertieft nachprü-
fen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe es versäumt, die Angaben der 
Beschwerdegegnerin 2 zu überprüfen. Sie habe ihrem Beschluss Tat-
sachen zu Grunde gelegt, von denen sie wisse, dass sie falsch seien. 
Das Haus werde vom Eigentümer seit 2007 als Erstwohnung genutzt.

• Die Ansicht der Beschwerdegegnerin 1, wonach alte, bereits vor dem 
11. März 2012 errichtete Wohnungen sowie bereits rechtskräftig bewil-
ligte Wohnungen jeglicher Wohnnutzung zugeführt werden könnten, 
sei gewagt. Art. 2 Abs. 6 und Abs. 8 des kommunalen Gesetzes über 
die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer 
Lenkungsabgabe definierten, was Erst- und Zweitwohnungen seien. 
Es erstaune, wenn die Beschwerdegegnerin 1 nun plötzlich keine be-
stehenden Wohnnutzungen kennen wolle. Es sei nicht einzusehen, 
weswegen mit Annahme von Art. 75b BV jede altrechtliche Wohnung 
jeglicher beliebigen Wohnnutzung zugeführt werden könne. Zudem 
sage Art. 2 ZwVO, was als Zweitwohnung gelte. Folge man der An-
sicht der Beschwerdegegnerin 1, könnten in X._____ alle bis anhin als 
Erstwohnungen genutzten Wohnungen in Zweitwohnungen umge-
wandelt werden. Dies widerspreche Sinn und Zweck von Art. 75b BV 
und auch des bestehenden Zweitwohnungsgesetzes X._____. 

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• Zwar könne gemäss Art. 75b BV eine bestehende Zweitwohnung auch 
in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsbestand von mehr als 
20 % beibehalten und unterhalten werden (einfache Besitzstandsga-
rantie). Darüber hinaus sei es aber Sache des Gesetzgebers, die Be-
sitzstandsgarantie zu konkretisieren, wobei er sie im Sinne einer er-
weiterten Besitzstandsgarantie auch innert vernünftiger Grenzen aus-
weiten dürfe. Er müsse sich aber an den Rahmen von Art. 75b BV hal-
ten. Art. 12 Abs. 3 VE-ZWG gestatte in Anlehnung an Art. 24c Abs. 2 
RPG die Erneuerung, den Umbau, die geringfügige Erweiterung sowie 
den Wiederaufbau einer altrechtlichen Zweitwohnung. Im Moment gel-
te indes die ZwVO. Die vorstehend genannte erweiterte Besitzstands-
garantie sei kein geltendes Recht. Folglich könne für den vorliegenden 
Fall nur von einer einfachen Besitzstandsgarantie ausgegangen wer-
den. Bestehende Zweitwohnungen dürften demnach unter der gelten-
den Rechtslage beibehalten und unterhalten werden. Für den Abriss 
angeblicher Zweitwohnungen und den Aufbau derselben fehle eine 
gesetzliche Grundlage. Der angebliche Bestand an Zweitwohnungs-
BGF solle hier neu und anders realisiert werden. Die neuen Wohnun-
gen hätten mit den altrechtlichen Wohnungen auch architektonisch 
nichts zu tun. Hier greife folglich die bundesrechtliche Planungszone 
(harter Kern). Das Abreissen von Zweitwohnungen und der Neubau 
derselben in völlig anderer Kubatur und anderer Lage im Gebäude sei 
mit Art. 75b BV nicht vereinbar. Diese Rechtsfragen müssten vom Ge-
setzgeber noch geregelt werden und sollten nicht Gegenstand eines 
gerichtlichen Verfahrens darstellen.

22. Am 10. bzw. am 11. November 2014 beantragten die Beschwerdegegne-

rinnen die Sistierung des Verfahrens bis zum Vorliegen des Bundesge-

setzes über die Zweitwohnungen. Die Beschwerdeführerin beantragte am 

24. November 2014 die Ablehnung des Sistierungsbegehrens und die so-

fortige Weiterführung des Verfahrens. Mit prozessleitender Verfügung 

vom 28. November 2014 lehnte der Instruktionsrichter den Sistierungsan-

trag ab. 

23. Am 23. Dezember 2014 beantragte die Beschwerdegegnerin 1 die Ab-

weisung der Beschwerde R 14 93. Es habe keine Bauausschreibung 

stattgefunden, weil die Projektänderung im Meldeverfahren abgewickelt 

worden sei. Die Voraussetzungen für die Behandlung des Projektände-

rungsgesuchs im Meldeverfahren seien gegeben. Das Bewilligungsver-

fahren sei ordnungsgemäss durchgeführt worden. Zudem habe die Be-

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schwerdegegnerin 1 gemäss Schreiben vom 31. Juli 2014 und Verfügung 

vom 19. Juli 2013 des Verwaltungsgerichtes gehandelt.

24. Am 5. Januar 2015 beantragte auch die Beschwerdegegnerin 2 die Ab-

weisung der Beschwerde R 14 93 mit folgender Begründung:

• Bezüglich Bewilligungsverfahren habe sich die Beschwerdegegnerin 1 
an die Vorgaben des Verwaltungsgerichtes gehalten. Das Bundesge-
richt habe sich im Urteil vom 10. Juni 2014 dazu geäussert. Die Ge-
richte seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass zunächst die 
Gemeinde die Projektänderung zu beurteilen habe und anschliessend 
ein Rechtsmittelverfahren eröffnet werde. Die Beschwerdeführerin ha-
be seit Juli 2013 Kenntnis vom Inhalt der Projektänderung gehabt und 
hätte sich längstens dazu äussern können. Es sei ihr auch bekannt 
gewesen, dass es nur um die Definition der Erst- bzw. Zweitwohnun-
gen gegangen sei und sich der Inhalt der Projektänderung auf dieses 
Thema beschränkt habe. Das Bundesgericht habe festgestellt, es sei 
vorliegend nur noch die Zweitwohnungsnutzung des Bauvorhabens 
streitig. Die Beschwerdeführerin habe sich in Kenntnis dieser Fakten 
während über eineinhalb Jahren nicht zur Thematik geäussert und 
auch keinen Antrag gestellt, sich dazu zu äussern. Ihr jetziges Begeh-
ren um Durchführung einer nachträglichen Ausschreibung sei nicht 
mehr zu berücksichtigen.

• Hier gehe es nur noch um die Zweitwohnungsnutzung des Bauvorha-
bens bzw. um die Deklaration der Wohnungen. Dabei sei ein altrecht-
licher Zweitwohnungsbestand von 678.5 m2 festgestellt worden. Die 
neu eingegebene BGF für Zweitwohnungen liege demgegenüber bei 
661.3 m2. Wie dem angefochtenen Beschluss zu entnehmen sei, sei-
en entgegen den Behauptungen in der Beschwerde eben nicht die ge-
samten Wohnflächen im Haus C._____ als Zweitwohnungen ange-
nommen worden. Es sei zwischen Erst- und Zweitwohnungen unter-
schieden worden, und zwar gestützt auf die entsprechenden Ab-
klärungen und Prüfungen durch die Beschwerdegegnerin 1. Demzu-
folge seien vier Wohnungen als Erstwohnungen und sieben Wohnun-
gen als Zweitwohnungen qualifiziert worden. Die Beschwerdegegnerin 
1 habe den Sachverhalt richtig festgestellt. 

• Vorliegend sei die ZwVO anzuwenden. Weder die Nutzfläche der be-
stehenden Wohnungen noch die Anzahl der bestehenden Zweitwoh-
nungen werde erweitert. Es sei im öffentlichen Interesse, wenn eine 
Wohnung als Zweitwohnung genutzt werde und dadurch das Gebäude 
und das Ortsbild gepflegt werde. Dorfkerne sollten verdichtet und be-
stehende Zweitwohnungen erneuert werden können, auch in Gemein-

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den mit Zweitwohnungsanteilen über 20 %. Dies hätten der Bundesrat 
in seiner Botschaft zum Zweitwohnungsgesetz und auch der Ständerat 
übernommen. Der Ersatz altrechtlicher Zweitwohnungen einschliess-
lich des Wiederaufbaus sei zulässig, weswegen sie nicht zum harten 
Kern von Art. 75b BV zu rechnen sei.

25. Am 11. Februar 2015 forderte der Instruktionsrichter die Beschwerdegeg-

nerin 2 auf, Originale oder massstabgetreue Kopien der mit dem Projek-

tänderungsgesuch vom 5. Juli 2013 eingereichten verkleinerten Plan-

schemata (Bestandteil des Dossiers vom 16. April 2012, revidiert am 

4. Juli 2013 mit dem Flächennachweis und Vergleich zwischen bestehen-

den und neuen BGF für Gewerbe, Erst- und Zweitwohnungen sowie die 

Deklaration dieser Wohnungen) einzureichen. Am 18. Februar 2015 stell-

te das damit von der Beschwerdegegnerin 2 beauftragte Architekturbüro 

E._____ dem Gericht zunächst Aufnahmepläne und Planverkleinerungen 

des Massstabes 1:100 zu. Am 20. Februar 2015 stellte die E._____ dem 

Gericht die verlangten Originalpläne im Massstab 1:50 des Architektur-

büros F._____ zu. Dabei handle es sich gemäss Mitteilung des Architek-

turbüros F._____ um Aufnahmepläne des vorhandenen Objekts. Die 

Masse seien am Objekt gemessen worden und seien ohne Gewähr. Bei 

solchen Aufnahmeplänen könne es vorkommen, dass die Masse nicht 

überall mit der Zeichnung übereinstimmen würden, weil die alten Bauten 

nicht immer in einem orthogonalen System erstellt worden seien. Die 

Möglichkeiten von Architekturbüros für solche Massaufnahmen seien be-

schränkt. Deswegen könne es Ungenauigkeiten geben. Würden genaue 

Aufnahmepläne ohne Toleranzen verlangt, müssten diese durch einen 

Geometer mit den entsprechenden elektronischen Messinstrumenten er-

stellt werden, was mit erheblichen Kosten verbunden wäre. Bei den 

Flächenberechnungen für das Baugesuch seien sie von der Vermassung 

aus den Plänen des Büros F._____ ausgegangen, in der Annahme, dass 

dieser Genauigkeitsgrad genüge.

- 15 -

26. In ihrer Stellungnahme vom 18. März 2015 führte die Beschwerdeführerin 

was folgt aus:

• Es gehe nicht an, dass Planungenauigkeiten in die Berechnung der 
angeblich zur Verfügung stehenden BGF einflössen. Die Beschwerde-
gegnerin 2 habe ausgeführt, es bestünden 678.5 m2 BGF anrechenba-
rer Bestand für Zweitwohnungen. Sie müsse dies nachweisen und ge-
nauere Pläne einreichen.

• Die Aufnahmepläne seien insgesamt sehr ungenau, auch die Original-
pläne. Auf den eingereichten 1:50-Plänen sei aufgrund der Schattie-
rungen erkennbar, dass gewisse Teile der Pläne abgedeckt worden 
seien. Die Pläne des Unter- und Erdgeschosses seien präzise be-
schriftet, während bei den Wohnungen im ersten und zweiten Oberge-
schoss sowie im Dachgeschoss keine Beschriftungen mehr vorhanden 
seien. Deswegen sei es schwierig nachzuvollziehen, wie viele Woh-
nungen bzw. Wohnfläche in diesem Haus überhaupt bestünden. Sie 
habe sich die Mühe gemacht, auf den eingereichten Plänen mit Farbe 
die möglichen Wohnungen einzuzeichnen. Allerdings müsse nicht sie, 
sondern die Beschwerdegegnerin 2 nachweisen, wie gross der Be-
stand an Zweitwohnungen sei.

27. Am 4. Mai 2015 beantragte die Beschwerdegegnerin 2 die Abweisung der 

Beschwerde und die Sistierung des Beschwerdeverfahrens. Begründend 

führte sie Folgendes aus:

• Bei den 1:50-Plänen handle sich um Originalpläne. Diese gäben die 
heutige Situation im Haus C._____ korrekt und massstabgetreu wie-
der. Dies betreffe insbesondere die Kennzeichnung und den Umfang 
der bereits heute bestehenden Wohnungen, welche in den Planunter-
lagen klar und nachvollziehbar dargestellt seien. Allerdings seien die 
Pläne mit dem heutigen Zweitwohnungsbestand im Hinblick auf den 
weiteren Verfahrensgang ohne Belang, nachdem sich die Gesetzge-
bung im Bereich der Zweitwohnungen in der Zwischenzeit entschei-
dend geändert habe.

• Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bilde die Verfügung der Ge-
meinde X._____ vom 26. August 2014. Darin gehe es um die Deklara-
tion der geplanten Wohnungen, also deren Bezeichnung als Erst- bzw. 
Zweitwohnungen mit den entsprechenden Flächenangaben und der 
Anweisung für den grundbuchlichen Vollzug (Anmerkung Erstwoh-
nung). Weitere Streitpunkte bestünden nicht. Bezüglich der Frage der 
Zweitwohnungsnutzung hätten sich die rechtlichen Verhältnisse im 

- 16 -

Laufe des Verfahrens erheblich verändert, weshalb es sich rechtferti-
ge, die Frage der Verfahrenssistierung neuerlich zu beurteilen.

• Das neue ZWG trete voraussichtlich auf den 1. Januar 2016 in Kraft. 
Beim Haus C._____, welches abgebrochen und wieder neu aufgebaut 
werden solle, handle es sich um eine altrechtliche Wohnung im Sinne 
von Art. 10 ZWG. Derartige Wohnungen seien in der Art der Wohnnut-
zung gemäss neuem Recht frei (Art. 11 Abs.1 ZWG). Bestehende 
oder künftige Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommu-
nalen Rechts bestünden nicht. Sodann dürften solche Wohnungen 
gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen Haupt-
nutzfläche erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden. In die-
sem Rahmen dürften sogar neue Wohnungen geschaffen werden und 
es wäre eine Erweiterung der vorbestehenden Hauptnutzfläche um 
maximal 30 % zulässig (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Somit seien sämtliche 
vorbestehenden altrechtlichen Wohnungen im Haus C._____ in der 
Art der Wohnnutzung frei. Die in der Beschwerde aufgeworfenen Fra-
gen der Wohnnutzung altrechtlicher Wohnungen bzw. des Besitz-
stands für Zweitwohnungen sei damit unerheblich. Nach neuem Recht 
sei das ursprüngliche Baugesuch gutzuheissen, es könnten sogar 
mehr Zweitwohnungen erstellt werden als in der angefochtenen Ver-
fügung vom 26. August 2014 deklariert worden seien. Es mache des-
halb verfahrensökonomisch keinen Sinn, das hängige Baugesuch 
nach heutigem Recht zu beurteilen, wenn heute schon feststehe, dass 
am 1. Januar 2016 eine neue Rechtslage die Bewilligungserteilung 
ermögliche.

28. Die Beschwerdegegnerin 1 erklärte sich am 12. Mai 2015 mit der Verfah-

renssistierung einverstanden. 

29. In ihrer Stellungnahme vom 18. Mai 2015 zum Sistierungsgesuch der 

Beschwerdegegnerin 2 führte die Beschwerdeführerin was folgt aus:

• Seit der Abweisung des Sistierungsantrags der Beschwerdegegnerin 2 
vom 10. November 2015 hätten sich die Verhältnisse nicht geändert. 
Das ZWG sei noch nicht in Kraft und man wisse nicht, ob das Refe-
rendum dagegen ergriffen werde. 

• Die Subsumtion des Sachverhaltes unter das neue Recht, könne zum 
heutigen Zeitpunkt unterbleiben. Es gehe nur darum, dass sich die 
Beschwerdegegnerin 2 eine positivere Beurteilung nach ZWG erhoffe. 
Das Bundesgericht habe aber festgehalten, dass derartige Interessen 
nicht zu schützen seien.

- 17 -

• Es sei nicht verfahrensökonomisch, weiterhin mit einem Entscheid in 
einem Fall zuzuwarten, welcher bereits seit über zweieinhalb Jahren 
am Verwaltungsgericht hängig sei. Die Beschwerdeführerin habe ei-
nen Anspruch darauf, dass entschieden werde. Es sei nicht nachvoll-
ziehbar, wieso das vorliegende Verfahren immer weiter hinausgezö-
gert werde. Eine weitere Sistierung könne der Beschwerdeführerin 
nicht zugemutet werden. Die Beschwerdegegnerin 2 könne ein neues 
Gesuch nach Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung einreichen, 
um dannzumal eine Beurteilung nach den neuen Vorschriften zu errei-
chen.

30. In einer weiteren Stellungnahme vom 4. Juni 2015 führte die Beschwer-

degegnerin 2 noch Folgendes aus:

• Die Rechtslage habe sich insoweit geändert habe, als am 20. März 
2015 das neue ZWG von der Bundesversammlung verabschiedet 
worden sei. Dieses regle abschliessend, unter welchen Bedingungen 
bestehende Erstwohnungen in Zweitwohnungen umgeändert werden 
könnten. Dies sei auch der einzige Streitpunkt im vorliegenden Verfah-
ren. Zwar sei das neue ZWG noch nicht in Kraft. Dennoch habe sich 
die Rechtslage seit dem letzten Sistierungsentscheid des Verwal-
tungsgerichtes geändert. Es sei bisher kein Referendum ergriffen wor-
den und es würden auch keine Unterschriftensammlungen dafür lau-
fen. Die Referendumsfrist laufe am 9. Juli 2015 ab und es sei davon 
auszugehen, dass das neue Gesetz auf den 1. Januar 2016 in Kraft 
trete. Von einer "Hoffnung auf eine günstigere gesetzliche Regelung" 
könne diesbezüglich also nicht die Rede sein. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so-

wie in den angefochtenen Entscheiden wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde die Verfahren im Inter-

esse einer zweckmässigen Erledigung durch verfahrensleitende Verfü-

gung bei getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand ver-

- 18 -

einigen. Voraussetzung für eine Verfahrensvereinigung ist, dass den Ein-

gaben derselbe Sachverhalt zugrunde liegt und sich die gleichen Rechts-

fragen stellen (vgl. BGE 128 V 124 E.1 mit weiteren Hinweisen). Dies trifft 

vorliegend offensichtlich zu, weshalb der Instruktionsrichter die beiden 

verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 12 133 und R 14 93 be-

reits mit prozessleitender Verfügung vom 29. September 2014 zusam-

mengelegt hat. Folglich werden die beiden Beschwerden auch mit einem 

Urteil entschieden.

2. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG beurteilt das Verwaltungsgericht Be-

schwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei ei-

ner anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem 

oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Einspra-

cheentscheid vom 3., mitgeteilt am 5. September 2012 (Verfahren 

R 12 133), mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache der 

heutigen Beschwerdeführerin abgewiesen hat, sowie der Beschluss vom 

26. August, mitgeteilt am 3. September 2014 (Verfahren R 14 93), mit 

welchem die Beschwerdegegnerin 1 das Bauprojekt bezüglich der Neu-

deklaration der geplanten Wohnungen bewilligt hat, sind weder endgültig 

noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich 

stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für ein Verfahren vor dem Ver-

waltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle bzw. materiel-

le Adressatin der angefochtenen Entscheide ist die Beschwerdeführerin 

berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf 

(Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichten Be-

schwerden ist somit einzutreten.

3. In ihrer Stellungnahme vom 14. Januar 2013 beantragt die Beschwerde-

führerin, das Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 17. Dezember 

2012 sei aus dem Recht zu weisen, weil dieses dem streitberufenen Ge-

- 19 -

richt nicht innerhalb der vom Gericht angesetzten Frist (bis am 14. De-

zember 2012) eingereicht wurde. 

Dieser Antrag ist unbegründet. Es trifft zwar zu und wird von der Be-

schwerdegegnerin 1 auch nicht bestritten, dass ihre Stellungnahme dem 

Gericht nicht − wie aufgefordert − am 14. Dezember 2012, sondern erst 

am 17. Dezember 2012 zugestellt wurde (vgl. das Schreiben der Be-

schwerdegegnerin 1 vom 24. Januar 2013 S. 1). Für das Verfahren vor 

Verwaltungsgericht gilt gemäss Art. 11 Abs. 1 VRG indes die Untersu-

chungsmaxime, d.h. der Sachverhalt ist von Amtes wegen zu ermitteln. 

Es steht dem Verwaltungsgericht daher frei bzw. es ist sogar verpflichtet, 

Beweismittel beizuziehen, soweit ihm dies zur Feststellung des rechtser-

heblichen Sachverhalts dienlich oder notwendig erscheint. Die verspätete 

Stellungnahme der Beschwerdegegnerin 1 vom 17. Dezember 2012 

enthält sodann rechtsrelevante Ausführungen und ist damit gestützt auf 

die Offizialmaxime unabhängig davon, ob die Eingabe fristgerecht oder 

verspätet erfolgte, beizuziehen. Dies zumal es sich bei der vom Gericht 

angesetzten Frist nicht um eine peremptorische Frist im Sinne von Art. 9 

Abs. 1 VRG handelt. Neben der Offizialmaxime gilt im Übrigen auch der 

Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen, weshalb die rechtli-

chen Erörterungen der Beschwerdegegnerin 1 − soweit sie zur Entschei-

dung beitragen − trotz der verspäteten Einreichung der Stellungnahme zu 

berücksichtigen sind. 

4. Die Beschwerdeführerin rügt im Verfahren R 14 93 in formeller Hinsicht 

zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, indem das Projektän-

derungsgesuch nicht im ordentlichen Baubewilligungsverfahren geprüft 

worden sei. Dadurch sei ihr eine Instanz verlustig gegangen. 

a) Wie nachfolgend dargestellt, erweist sich diese Rüge als unbegründet. 

Die Beschwerdeführerin übersieht, dass ihr das Projektänderungsgesuch 

- 20 -

der Beschwerdegegnerin 2 vom 5. Juli 2013 (Poststempel) vom Gericht 

am 8. Juli 2013 zugestellt wurde und die Beschwerdegegnerin 1 gleich-

zeitig ersucht wurde, dieses Gesuch zu beurteilen und dem Gericht mitzu-

teilen, ob die Projektänderung aus ihrer Sicht bewilligt werden könne (die 

Verfügung vom 8. Juli 2013 wurde vom Instruktionsrichter nachträglich mit 

Verfügung vom 19. Juli und 14., mitgeteilt am 15. August 2013, noch da-

hingehend präzisiert, dass die Beschwerdegegnerin 1 ersucht werde, das 

Projektänderungsgesuch im Baubewilligungsverfahren zu prüfen und den 

Parteien und dem Gericht den entsprechenden Entscheid mitzuteilen). 

Bereits in der Verfügung vom 8. Juli 2013 sowie auch im Schreiben des 

Instruktionsrichters vom 31. Juli 2014 wurde explizit darauf hingewiesen, 

dass der Beschwerdeführerin erst anschliessend, d.h. nach Prüfung der 

Projektänderung im Baubewilligungsverfahren durch die Beschwerdegeg-

nerin 1 bzw. nach Mitteilung des entsprechenden Entscheids, das rechtli-

che Gehör gewährt würde. Wäre sie mit diesem Vorgehen nicht einver-

standen gewesen, hätte sie dagegen remonstrieren können, was sie je-

doch unterlassen hat.

b) Die Beschwerdeführerin hat gegen die Projektänderung aktenkundig kei-

ne Einsprache erhoben. Angesichts der vorerwähnten Schreiben des In-

struktionsrichters vom 8. Juli 2013 und 31. Juli 2014 wäre es indes über-

spitzt formalistisch, deswegen nicht auf die Beschwerde R 14 93 einzutre-

ten. In den erwähnten Schreiben hat der Instruktionsrichter nämlich − wie 

gesehen − explizit festgehalten, dass der Beschwerdeführerin anschlies-

send an das Baubewilligungsverfahren das rechtliche Gehör zu gewähren 

sei. Dass die Beschwerdeführerin von diesem Recht nun in einer separa-

ten Beschwerde ans Verwaltungsgericht, ohne zuvor den gemeindeinter-

nen Einspracheweg zu beschreiten, Gebrauch gemacht hat, kann ihr vor 

diesem Hintergrund nicht zum Nachteil gereichen. 

- 21 -

c) Die Projektänderung wurde von der Beschwerdegegnerin 1 im Meldever-

fahren gemäss Art. 50 f. der Raumplanungsverordnung für den Kanton 

Graubünden (KRVO; BR 801.110) bewilligt. Dieses gelangt gemäss 

Art. 50 Abs. 1 KRVO als vereinfachtes Baubewilligungsverfahren bei bau-

lichen Massnahmen zur Anwendung, wenn diese kumulativ nach aussen 

nicht in Erscheinung treten, zonenkonform sind und zu keinen Verände-

rungen bezüglich Verkehrsbelastung oder Ausnützung führen. Vorliegend 

handelt es sich um eine geringfügige Projektänderung eines bereits bewil-

ligten Bauvorhabens ohne jegliche bauliche Veränderungen, weshalb die 

Anwendung des Meldeverfahrens ohne Weiteres zulässig war. Ein An-

spruch auf Behandlung eines solchen Projektänderungsgesuchs im or-

dentlichen Baubewilligungsverfahren im Sinne von Art. 41 ff. KRVO be-

steht nicht, zumal die Beschwerdeführern keine Drittinteressen geltend 

machen kann (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons 

Graubünden R 14 38 vom 13. Januar 2015 E.2e). Folglich erweist sich 

aber die beschwerdeführerische Rüge, wonach das rechtliche Gehör ver-

letzt worden sei, indem das Projektänderungsgesuch nicht im ordentli-

chen Baubewilligungsverfahren geprüft worden sei, als unbegründet. 

5. a) In baurechtlicher Hinsicht beanstandet die Beschwerdeführerin im Verfah-

ren R 12 133 gemäss ihrem Schreiben vom 14. Januar 2013 bloss noch, 

dass die Beschwerdegegnerin 2 auf das Über- bzw. Grenzbaurecht zulas-

ten von Parzelle 129 für die Erstellung des Erd- und des Untergeschosses 

angewiesen sei Gemäss Ziff. 1 und 2 des Dienstbarkeitsvertrags vom 

7. Mai 1976 (Beilage 9 der Beschwerdeführerin) dürften im ersten Unter-

geschoss nur Schutz-, Mehllager-, Lager- und Containerräume bzw. im 

Erdgeschoss nur eine Backstube und eine Garage mit Spedition errichtet 

werden. Gemäss den Plänen seien im Erdgeschoss neu die Garagenein-

fahrt, ein Autolift sowie ein Anlieferungsparkplatz geplant. Im Unterge-

schoss sei eine grosse Einstellhalle mit mehreren Parkplätzen sowie 

Räumen für die Haustechnik und Keller vorgesehen. Diese Räumlichkei-

- 22 -

ten, welche das Überbau- bzw. Grenzbaurecht in Anspruch nähmen, ent-

sprächen nicht dem klar festgehaltenen Zweck der eingeräumten Dienst-

barkeit. Das geplante Projekt verfüge somit nicht über die benötigten 

Näher- und Grenzbaurechte. Somit sei das Projekt nicht bewilligungs-

fähig.

b) Wie die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer Stellungnahme vom 17. Januar 

2013 indes zu Recht festhält, regeln die Ziffern 1 und 2 des Dienstbar-

keitsvertrages vom 7. Mai 1976 nur das Überbaurecht, welches sich auf 

die im Plan Nr. 8 vom 8. Januar 1976 schraffierte Grundstücksfläche be-

zieht. Ziff. 1 und 2 des erwähnten Dienstbarkeitsvertrages betreffen somit 

bloss die auf Parzelle 129 erstellten Bauteile. Dementsprechend gelten 

aber die Nutzungsbeschränkungen gemäss Ziff. 2 des Dienstbarkeitsver-

trages nur für diese auf Parzelle 129 hineinragenden Bauteile, nicht aber 

für die Flächen und Gebäudeteile auf der Grundstücksfläche der Baupar-

zelle 130. Gemäss der Beilage der Beschwerdegegnerin 2 "Situationsplan 

Grenz-/Überbaurecht zw. KTN 129 und 130" (vgl. auch den Baueingabe-

plan "Kataster 1:500 − Grundrisse/Fassaden 1:100") wird aber das Über-

baurecht zugunsten von Parzelle 130 und zulasten von Parzelle 129 beim 

Neubau des Wohn- und Geschäftshauses C._____ gar nicht mehr bean-

sprucht. Damit erweist sich das beschwerdeführerische Vorbringen, wo-

nach die Beschwerdegegnerin 2 für die Erstellung des Erd- und des Un-

tergeschosses auf das Über- bzw. Grenzbaurecht zulasten von Parzelle 

129 angewiesen sei und die das Über- bzw. Grenzbauchrecht in An-

spruch nehmenden Räumlichkeiten dem Zweck der eingeräumten 

Dienstbarkeit widersprächen, als unbehelflich. 

6. Wie bereits das Bundesgericht im Urteil 1C_78/2014 vom 10. Juni 2014 

unter Erwägung 1.2. festgestellt hat, ist vorliegend − über die vorstehend 

abgehandelten Fragen hinaus − lediglich noch die Zweitwohnungsnut-

zung des Bauvorhabens streitig. 

- 23 -

a) Was das für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren R 12 133 

anwendbare Recht betrifft hat das Bundesgericht in seinem wegleitenden 

Urteil 139 II 243 (= Urteil des Bundesgerichtes 1C_646/2012 vom 22. Mai 

2013) unter Erwägung 10.5. was folgt festgehalten:

"Soweit Art. 75b Abs. 1 BV eine absolute Grenze von 20 % am Gesamtwohnungs-
bestand und an der Wohnnutzfläche jeder Gemeinde festschreibt, besteht Klarheit 
und Bestimmtheit des Tatbestands und der Rechtsfolge hinsichtlich derjenigen 
neuen Wohnnutzungen, die unzweifelhaft unter den Zweitwohnungsbegriff fallen 
und in einer Gemeinde mit eindeutig überschiessendem Zweitwohnungsanteil be-
absichtigt sind. Die so erfassten Sachverhalte ("kalte Betten") sind relativ einfach 
abzugrenzen und nicht komplex. Die mögliche Rechtsänderung wurde schon lange 
im Voraus publik und das sich daraus ergebende Verbot wurde breit diskutiert; die 
insoweit betroffenen Normadressaten waren bekannt. Der sofortigen Anwendbar-
keit dieses "harten Kerns" der neuen, speziellen Verfassungsnorm steht daher 
nichts entgegen, auch wenn sie eine nicht unerhebliche Beschränkung der Eigen-
tumsgarantie (Art. 26 BV) bedeutet. Art. 75b BV bedarf aber in weiten Teilen der 
Konkretisierung durch Ausführungsvorschriften. Dies gilt einerseits für die Frage, 
ob und unter welchen Voraussetzungen in den betroffenen Gemeinden noch Bau-
bewilligungen für bestimmte, besonders intensiv genutzte Arten von Zweitwohnun-
gen ("warme Betten") erteilt werden dürfen. Andererseits ist klärungsbedürftig, ob 
und inwieweit die Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen bzw. die Erweiterung 
und der Ersatz bestehender Zweitwohnungen zulässig ist. Soweit Ausführungs-
recht unabdingbar ist, um den Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen der 
Verfassungsnorm definitiv und exakt bestimmen zu können, beschränkt sich die 
unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV 
auf ein vorsorgliches Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in den betroffe-
nen Gemeinden bis zum Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen. Im Ergebnis 
kommt dieses vorsorgliche Verbot einer Planungszone gleich. Es ist weit auszule-
gen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine Präjudizierung der künfti-
gen Ausführungsbestimmungen zu vermeiden. Es handelt sich insoweit um eine 
bloss vorübergehende Einschränkung der Eigentumsgarantie zwischen dem Ab-
stimmungstermin und dem Erlass der Ausführungsbestimmungen. Dieser soll in-
nerhalb von zwei Jahren nach dem Abstimmungstermin erfolgen (Art. 197 Ziff. 9 
Abs. 1 BV). Für derartige vorsorgliche und zeitlich beschränkte Massnahmen sind 
keine hohen Anforderungen an die Bestimmtheit der Norm zu stellen."

b) Die soeben zitierten Ausführungen im erwähnten Leitentscheid vom 

22. Mai 2013 hat das Bundesgericht in Kenntnis der Vorschriften der am 

1. Januar 2013 in Kraft getretenen Verordnung vom 22. August 2012 über 

Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702) gemacht. Damit ist gleichzeitig gesagt, 

dass das Bundesgericht Fälle wie den vorliegenden als von der ZwVO 

nicht geregelt betrachtet. Folglich kommt aber die ZwVO vorliegend nicht 

- 24 -

bzw. praktisch nicht zur Anwendung (immerhin kann auf den erläuternden 

Bericht zur ZwVO des Bundesamtes für Raumentwicklung [ARE] abge-

stellt werden [abrufbar unter http://www.are.admin.ch/themen/raum-

planung/00236/04094/index.html?lang=de; zuletzt besucht am 7. Oktober 

2015]). 

Die vorstehend dargestellte bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach 

sich die unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 

Ziff. 9 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft (BV; SR 101) − soweit Ausführungsrecht unabdingbar ist, um den 

Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen der Verfassungsnorm de-

finitiv und exakt bestimmen zu können − auf ein vorsorgliches Baubewilli-

gungsverbot für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum 

Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen beschränkt, ist auf das Bau-

gesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 16. April 2012 zweifellos an-

wendbar. Folglich wäre aber die Erteilung der Baubewilligung zwischen 

dem 11. März und dem 31. Dezember 2012 durch die Beschwerdegegne-

rin 1 nicht zulässig gewesen. Vor diesem Hintergrund ist die Beschwerde 

R 12 133 insoweit gutzuheissen, als sie nicht durch Anerkennung seitens 

der Beschwerdegegnerinnen (Einreichung eines Projektänderungsge-

suchs durch die Beschwerdegegnerin 2 und Bewilligung desselben durch 

die Beschwerdegegnerin 1) hinfällig geworden ist. Insbesondere wird bei 

der Kostenzuteilung zu berücksichtigen sein, dass die Beschwerde 

R 12 133 − ohne Projektänderungsgesuch vom 5. Juli 2013 (Poststempel) 

− vollumfänglich hätte gutgeheissen werden müssen (vgl. dazu nachste-

hend E.9b).

7. a) Am 5. Juli 2013 (Poststempel) hat die Beschwerdegegnerin 2 ein Projek-

tänderungsgesuch eingereicht, welches gemäss Angaben der Beschwer-

degegnerin 2 vorsehe, dass nur noch jene Flächen als Zweitwohnungen 

realisiert würden, welche durch den heutigen alten Bestand an Zweitwoh-

- 25 -

nungen im bestehenden Haus C._____ gesichert und garantiert seien. 

Die projektierten Zweitwohnungen würden Ersatz-Neubauten der bereits 

bestehenden Ferienwohnungen darstellen und es würden keine neuen 

Zweitwohnungen erstellt. Der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 vom 

26. August, mitgeteilt am 3. September 2014 (Poststempel), mit welchem 

diese das Projektänderungsgesuch bewilligt hat, bildet Gegenstand des 

verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens R 14 93 respektive An-

fechtungsobjekt in diesem Verfahren. Danach sollen von den elf geplan-

ten Wohnungen die Wohnung Nr. 1 im ersten Obergeschoss mit 4.5-

Zimmern, die Wohnung Nr. 2 im ersten Obergeschoss mit 2.5-Zimmern, 

die Wohnung Nr. 3 im ersten Obergeschoss mit 4.5-Zimmern sowie die 

Wohnung Nr. 5 im zweiten Obergeschoss mit 1.5-Zimmern als Erstwoh-

nungen genutzt werden, die restlichen sieben Wohnungen als Zweitwoh-

nungen. Dabei liegt gemäss Baubewilligung vom 26. August, mitgeteilt 

am 3. September 2014 (Poststempel), die BGF für Erstwohnungen bei 

382.6 m2, während die BGF für Zweitwohnungen bei 661.3 m2 liegt. Diese 

BGF für Zweitwohnungen liegt gemäss Baubewilligung um 17.2 m2 BGF 

unter dem angegebenen, anrechenbaren, altrechtlichen Bestand von 

678.5 m2. Nachfolgend ist die Rechtmässigkeit dieses Beschlusses der 

Beschwerdegegnerin 1 vom 26. August, mitgeteilt am 3. September 2014 

(Poststempel), zu prüfen. 

b) Den Beschwerdegegnerinnen ist insofern Recht zu geben, dass − falls die 

BGF für Zweitwohnungen den altrechtlichen Bestand der bis anhin zweit-

wohnungsgenutzten BGF von 678.5 m2 nicht übersteigt − in diesem Sinne 

(abgesehen von der Frage, ob die Wohnungen nach geltendem Recht 

neu in einem anderen Teil der Liegenschaft erstellt werden dürften) keine 

neuen Zweitwohnungen erstellt werden. Dafür müsste indessen zunächst 

sichergestellt sein, dass im altrechtlichen Wohn- und Geschäftshaus 

C._____ mindestens 661.3 m2 BGF als Zweitwohnungsfläche zur Verfü-

gung stand. Diesbezüglich behauptet die Beschwerdegegnerin 2, dass 

- 26 -

der altrechtliche Bestand bzw. die altrechtlichen Wohnungen im ersten 

und zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss bisher zweitwoh-

nungsgenutzt waren. Diese blosse Behauptung hat sie indes mit keinerlei 

Beweismitteln unterlegt. Zwar hat die Beschwerdegegnerin 2 am 5. Juli 

2013 (Poststempel) eine BGF-Berechnung eingereicht und diese auf Auf-

forderung des Instruktionsrichters am 18. bzw. am 20. Februar 2015 mit 

den Originalplänen ergänzt. Damit hat sie aber den Bestand der altrechtli-

chen BGF für Zweitwohnungsnutzung in keiner Weise nachgewiesen. 

c) Art. 45 Abs. 3 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) definiert die 

anrechenbare BGF als die Summe aller unter- und oberirdischen Ge-

schossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten. Aus-

senmauern werden nur bis Wandstärken bis 30 cm berechnet. Dies ist bei 

der Berechnung der bestehenden Baute zu berücksichtigen. Der Berech-

nung der Beschwerdegegnerin 2 und den dazugehörigen Einzeichnungen 

in den Plänen lässt sich aber nicht entnehmen, ob die Aussenmauern nur 

bis zu einer Wandstärke bis 30 cm berücksichtigt sind. Aus den einge-

reichten Unterlagen ist ersichtlich, dass zuweilen die ganze Wandstärke, 

zuweilen die Wandstärke gar nicht und zuweilen die Wandstärke teilweise 

berücksichtigt worden ist. Sodann sind gemäss Art. 45 Abs. 4 BG im Da-

chgeschoss Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe gemessen bis 

Unterkant Dachsparren 1.6 m überschreitet. Bei Geschossen mit einer 

Höhe von über 4.3 m wird pro 2.7 m Gebäudehöhe ein Geschoss berech-

net und die zugehörige BGF ermittelt. Auch dies ist bei der Berechnung 

der BGF des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses C._____ zu 

berücksichtigen. Da von der Altbaute keine Schnitte und Ansichten zur 

Verfügung stehen, kann nicht eruiert werden, ob Art. 45 Abs. 4 BG einge-

halten ist respektive die Berechnung diesbezüglich korrekt ist. Des Weite-

ren werden gemäss Art. 45 Abs. 5 BG gewisse Räume wie Einstellräume, 

Keller-, Estrich- und Trockenräume, Waschküchen, Lingeries, Heiz- und 

Tankräume, Klimaanlagen und dergleichen sowie Leitungs- und Installati-

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onsschächte von der Anrechenbarkeit ausgenommen. Auch diese Aus-

nahmen von der Anrechnung sind bei der Berechnung der BGF der be-

stehenden Baute zu berücksichtigen. Aus den Plänen ist mangels Be-

schriftung/Einzeichnung nicht ersichtlich, ob im alten Bestand beispiels-

weise auch Estriche und/oder Waschküchen vorhanden sind, die nicht 

anzurechnen wären. Fälschlicherweise angerechnet wurden jedenfalls die 

Leitungs- und Installationsschächte. Zu Recht nicht angerechnet wurden 

demgegenüber die Treppenhäuser. 

d) Der erläuternde Bericht zur ZwVO des ARE zu Art. 1 Abs. 1 ZwVO (S. 3) 

definiert den Begriff der Wohnung als Gesamtheit der Räume, die eine 

bauliche Einheit bilden und einen eigenen Zugang entweder von aussen 

oder von einem gemeinsamen Bereich innerhalb des Gebäudes (Trep-

penhaus) haben. Wie den von der Beschwerdegegnerin 2 am 18. bzw. 

am 20. Februar 2015 eingereichten Plänen zu entnehmen ist, liegen im 

ersten und zweiten Obergeschoss sowie im Dachgeschoss des beste-

henden Wohn- und Geschäftshauses C._____ drei Wohnungen (von der 

Beschwerdeführerin mit "Wohnung 1, 2 und 3" angeschrieben und gelb 

bzw. pink koloriert), welche zumindest auf den Plänen den vorstehend 

formulierten Anforderungen an eine Wohnung genügen. Sie sind nach 

aussen abgeschlossen und umfassen Wohnräume und Toiletten und − 

soweit ersichtlich − im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss auch 

eine Küche. Falls die von der Beschwerdeführerin als "Wohnung Nr. 2" 

angeschriebene Wohnung im zweiten Obergeschoss keine Küche auf-

wiese, würde es sich bei dieser Wohnung indes nicht um eine Wohnung 

gemäss vorsehender Definition handeln. Im Dachgeschoss liegt neben 

der Wohnung ein vom Doppeltreppenhaus zugängliches separates Zim-

mer ohne Küche und ohne Bad/WC (von der Beschwerdeführerin orange 

koloriert), welches angerechnet wurde. Im zweiten Obergeschoss wurde 

ein vom Doppeltreppenhaus zugängliches separates Zimmer ohne Küche 

und ohne Bad/WC (von der Beschwerdeführerin orange koloriert) ange-

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rechnet. Auch auf der gegenüberliegenden Seite im zweiten Oberge-

schoss wurden fünf Zimmer angerechnet (von der Beschwerdeführerin 

grün koloriert), welche wohl über eine gemeinsame Toilette, nicht aber 

über eine Küche verfügen. Im ersten Obergeschoss wurden beim Doppel-

treppenhaus zwei Zimmer (von der Beschwerdeführerin orange koloriert), 

eines davon mit Toilette aber ohne Küche, das andere ohne Toilette und 

ohne Küche, angerechnet. Auf der gegenüberliegenden Hausecke im ers-

ten Obergeschoss beim Einfachtreppenhaus wurden zwei Zimmer (von 

der Beschwerdeführerin grün koloriert) berücksichtigt, welche ein gemein-

sames Bad (von der Beschwerdeführerin blau koloriert), aber keine 

Küche, aufweisen. Die einzelnen Zimmer sind keine Wohnungen, da sie 

über keine Kochgelegenheiten und teilweise über keine Toiletten verfü-

gen. Sie können somit nicht als anrechenbar für einen altrechtlichen Be-

stand an Zweitwohnungsraum dienen. 

e) Nach den vorstehenden Ausführungen erfasst der alte Bestand im beste-

henden Wohn- und Geschäftshaus C._____ lediglich zwei oder maximal 

drei Wohnungen, sicher aber nicht sieben Wohnungen. Mit dem Projek-

tänderungsgesuch vom 5. Juli 2013 (Poststempel) beantragte die Be-

schwerdegegnerin 2, dass zwar neu nicht mehr alle, sondern "nur" noch 

sieben der elf geplanten Wohnungen als Zweitwohnungen genutzt wer-

den dürfen. Damit wird aber gegenüber dem bestehenden Zustand die 

Zahl der Wohneinheiten um vier oder gar fünf Einheiten vergrössert. Die 

Frage, ob dies zulässig ist oder nicht ist eine solche, für deren Beantwor-

tung − gemäss heutigem Stand − Ausführungsrecht unabdingbar wäre, 

um den Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen der Verfassungs-

norm von Art. 75b BV definitiv und exakt bestimmen zu können. Das da-

mit gemeinte Ausführungsrecht − das Bundesgesetz über Zweitwohnun-

gen (ZWG) − ist aber bis heute nicht in Kraft getreten. Damit gilt diesbe-

züglich aber nach wie vor das vorsorgliche bundesgerichtliche Baubewilli-

gungsverbot bis zum Inkrafttreten des ZWG. Gemäss dem erläuternden 

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Bericht zur ZwVO des ARE zu Art. 4 lit. a ZwVO (S. 10) gilt zudem als 

Bau auch jede bauliche Veränderung, die zu einer zusätzlichen Wohnung 

führt. Wohnungen, die nach Art. 3 ZwVO umgenutzt werden, können zwar 

umgebaut werden, doch dürfen daraus keine zusätzlichen Wohneinheiten 

gegenüber dem vorigen Zustand resultieren, die neu als Zweitwohnung 

genutzt werden. Solche Fälle wären nach der − hier nicht explizit an-

wendbaren, weil dafür keine Regelung enthaltend − ZwVO nur im Rah-

men bewirtschafteter Zweitwohnungen (Art. 4 lit. b ZwVO) zulässig. 

f) Die beantragte Bewilligung der Errichtung von sieben neuen Zweitwoh-

nungen scheitert also, sogar wenn deren Fläche insgesamt den Bestand 

der − hier nicht nachgewiesenen − vorhandenen altrechtlichen BGF für 

Zweitwohnungen nicht überstiege, am zur Zeit geltenden befristeten Bau-

bewilligungsverbot gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung. Damit 

erübrigt sich die Prüfung, ob allenfalls auch ein Verstoss gegen das be-

stehende Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die 

Erhebung einer Lenkungsabgabe der Beschwerdegegnerin 1 vorliegt. 

8. Es bleibt die Frage zu beantworten, ob angesichts dieser Ausgangslage 

eine Sistierung des Verfahrens bis zum Inkrafttreten des ZWG − wie von 

der Beschwerdegegnerin 2 am 4. Mai 2015 erneut beantragt − Sinn 

macht. Eine allfällige Sistierung würde die Beschwerdeführerin − entge-

gen deren Aussage − in keiner Art und Weise beeinträchtigen, da der Be-

schwerde R 14 93 ohnehin aufschiebende Wirkung zukommt (vgl. die 

prozessleitenden Verfügungen des Instruktionsrichters vom 14. Oktober 

2014 und 6. Januar 2015). Zudem wäre das ZWG gemäss Art. 25 Abs. 1 

ZWG auf Baugesuche anwendbar, über die nach seinem Inkrafttreten 

erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist, 

was vorliegend bei einer Sistierung bis Anfang Januar 2016 offenkundig 

der Fall wäre. Wie die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht ausführt, hat sich 

zudem die Ausgangslage bezüglich der Frage der Zweitwohnungsnut-

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zung im Laufe des Beschwerdeverfahrens R 14 93 bzw. seit dem letzten 

Sistierungsentscheid des Verwaltungsgerichtes vom 28. November 2014 

durchaus geändert, zumal die Frist zur Einreichung des Referendums ge-

gen das Zweitwohnungsgesetz am 9. Juli 2015 unbenützt abgelaufen ist. 

Dennoch ist das Gericht der Auffassung, dass im vorliegenden Fall von 

einer Sistierung Abstand zu nehmen ist. Denn gemäss Art. 11 Abs. 3 

ZWG dürfen altrechtliche Wohnungen innerhalb der Bauzonen zwar um 

maximal 30 % der am 11. März 2012 vorbestehenden Hauptnutzfläche 

(welche nicht zu verwechseln ist mit der vorstehend geschilderten alt-

rechtlichen − aber nicht nachgewiesenen − zweitwohnungsgenutzten 

BGF; insbesondere gehören die bei der hier massgeblichen zweitwoh-

nungsgenutzten BGF nicht zu berücksichtigenden Zimmer dann natürlich 

zur Hauptnutzfläche) erweitert werden, sofern keine zusätzlichen Woh-

nungen geschaffen werden. Vorliegend steht aber aufgrund der vorste-

hend geschilderten unvollständigen BGF-Berechnung der Beschwerde-

gegnerin 2 sowie der zu wenig aussagekräftigen Pläne des bestehenden 

Wohn- und Geschäftshauses C._____ (vgl. vorstehend E.7c) nicht fest, 

wie gross die vorbestandene Hauptnutzfläche im Sinne von Art. 11 Abs. 3 

ZWG ist. Diese Berechnung hätte vor Erteilung der Baubewilligung nach 

ZWG ohnehin noch zu erfolgen, wobei die Berechnung derselben nach 

Art. 45 BG zu erfolgen hat. Folglich ist der Antrag der Beschwerdegegne-

rin 2 auf Sistierung des Beschwerdeverfahrens R 14 93 bis zum Inkrafttre-

ten des ZWG abzuweisen.

9. a) Zusammenfassend ergibt sich demnach, dass die Beschwerde R 12 133 

insoweit gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid vom 

3., mitgeteilt am 5. September 2012, aufzuheben ist, als die Beschwerde 

nicht durch Anerkennung seitens der Beschwerdegegnerinnen hinfällig 

geworden ist. Gänzlich gutzuheissen ist die Beschwerde R 14 93, was zur 

Aufhebung des angefochtenen Beschlusses vom 26. August, mitgeteilt 

am 3. September 2014, führt. 

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b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt 

auf Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte zulasten der Beschwerdegegnerin-

nen 1 und 2. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in 

der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit 

verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdegegne-

rinnen 1 und 2 haben daher die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin 

aussergerichtlich zu entschädigen. Die am 22. Januar 2015 von der 

Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin eingereichte Honorarnote von 

gesamthaft Fr. 10'181.15 (37.02 h x Fr. 250.-- [= Fr. 9'255.--] zuzüglich 

Spesen [= Fr. 172.--] und 8 % MWST von Fr. 9'427.-- [= Fr. 754.15]) kann 

übernommen werden. Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 haben die 

Beschwerdeführerin somit aussergerichtlich je zur Hälfte mit Fr. 10'181.15 

(inkl. MWST) zu entschädigen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde R 12 133 wird insoweit gutgeheissen und der angefoch-

tene Einspracheentscheid vom 3., mitgeteilt am 5. September 2012, auf-

gehoben, als sie nicht durch Anerkennung hinfällig geworden ist. 

2. Die Beschwerde R 14 93 wird gutgeheissen und der Beschluss der Ge-

meinde X._____ vom 26. August, mitgeteilt am 3. September 2014, auf-

gehoben. 

3. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 656.--

zusammen Fr. 5'656.--

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gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ und der B._____ AG. 

Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

4. Die Gemeinde X._____ und die B._____ AG entschädigen A._____ aus-

sergerichtlich je zur Hälfte mit gesamthaft Fr. 10'181.15 (inkl. MWST). 

5. [Rechtsmittelbelehrung]

6. [Mitteilungen]