# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dd7dbe25-dd07-52b7-86cb-d2887f680f4c
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.03.2024  VB.2023.00117
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2023-00117_2024-03-14.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2023.00117	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.03.2024
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.10.2025 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Baubewilligung bzw. gewässerschutzrechtliche Bewilligung für Wohn- und Gewerbebauten mit Unterniveaugarage; Gewässerraum; Gestaltungsplan.

Legitimation der gesamtschweizerisch tätigen Naturschutzorganisation (E. 1.2). 
Übergangsrechtlicher Gewässerraum betreffend Wasserrechtskanal (E. 3.2 f.). Festlegung des definitiven Gewässerraums resp. Verzicht auf Festsetzung eines Gewässerraums während laufendem Verfahren (E. 4.4). Gegenstandslosigkeit der erteilten Ausnahmebewilligung (E. 4.5).
Übergangsrechtlicher Gewässerraum betreffend Töss (E. 5.1). Keine Koordinationspflicht des Bauvorhabens mit der künftigen definitiven Gewässerraumfestlegung (E. 5.4). Geltungszeitraum der diesbezüglichen Übergangsbestimmungen (E. 5.6.1). Nichtanwendbarkeit der kantonalen Vorschrift betreffend planungsrechtliche Baureife infolge Vorrangs der spezialgesetzlichen Regelung des Bundesrechts (E. 5.6.2).
Unzulässigkeit einer akzessorischen Überprüfung des Gestaltungsplans (E. 6).

Abweisung, soweit nicht gegenstandslos geworden.

			 	
				Stichworte:
	
						AKZESSORISCHE PRÜFUNG
GESTALTUNGSPLAN
GEWÄSSERRAUM
GEWÄSSERSCHUTZ
KOORDINATIONSPFLICHT
ÜBERGANGSRECHT
VERBANDSBESCHWERDE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 36a GSchG
Art. 41a GSchV
Art. 41b GSchV
Art. 41c GSchV
Art. 12 Abs. III NHG
§ 234 PBG
§ 346 PBG
Art. 21 Abs. I RPG
Art. 25a RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2023.00117

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 14. März 2024

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Peter Sprenger (Vorsitz), Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter
José Krause, Gerichtsschreiberin
Regina Meier.   

 

 

 

In Sachen

 

 

WWF Schweiz, 

vertreten durch
WWF Zürich, 

vertreten durch RA A
und/oder RA B, 

Beschwerdeführer, 

 

 

gegen

 

 

1.    C AG, vertreten durch RA D, 

 

2.    Planungs- und Baukommission Zell, 

 

3.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 16. November 2021 erteilte die
Planungs- und Baukommission Zell der C AG die baurechtliche Bewilligung
für die Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern sowie mehreren Gewerbe- und
Nebenbauten auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an den künftigen Adressen E 02–03
im Ortsteil F. Hierzu koordiniert eröffnet wurde die Gesamtverfügung der
Baudirektion des Kantons Zürich vom 30. August 2021, mittels welcher dem
Bauvorhaben unter anderem die gewässerschutz- und wasserbaupolizeilichen
Bewilligungen (Dispositivziffern V und VI) erteilt wurden.

II. 

Dagegen gelangte der WWF Schweiz mit Rekurs vom 3. Januar 2022 an das
Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der kommunalen Baubewilligung
sowie der Dispositivziffern V und VI der kantonalen Gesamtverfügung;
das Baubewilligungsverfahren sei mit dem Verfahren der definitiven
Gewässerraumfestlegung zu koordinieren. Mit Entscheid vom 19. Januar 2023
wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 23. Februar 2023 gelangte der
WWF Schweiz AG an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des
Rekursentscheids sowie die Rückweisung der Sache an das Baurekursgericht zur
Neubeurteilung.

Das Baurekursgericht schloss am 9. März 2023 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 27. März
2023 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich, die Beschwerde sei
abzuweisen. Am 30. März 2023 stellte die C AG den Antrag, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die Planungs- und
Baukommission Zell verzichtete auf Vernehmlassung. 

Im Rahmen der weiteren Rechtsschriften vom 8. und 30. Mai,
20. Oktober und 6. November 2023 hielten die Parteien, soweit sie
sich nochmals äusserten, an ihren Anträgen fest.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19
Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 

1.2 Die
Legitimation des Beschwerdeführers als gesamtschweizerisch tätige
Naturschutzorganisation gemäss Art. 12 Abs. 3 des Natur- und
Heimatschutzgesetzes vom 1. Juli 1966 (NHG) in Verbindung mit Ziff. 3
des Anhangs zur Verordnung über die Bezeichnung der im Bereich des
Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten
Organisationen vom 27. Juni 1990 (VBO) ist unbestritten. Der
Beschwerdeführer ist vor der Vorinstanz vollständig unterlegen und verfügt
daher (weiterhin) über ein aktuelles Rechtsschutzinteresse.

1.3 Weil die
weiteren Prozess- und Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind und die
Beschwerde namentlich fristgerecht eingereicht wurde, ist auf die Beschwerde
einzutreten.

2.
 

Das der Industriezone I zugehörige, 14'810 m2
grosse Baugrundstück Kat.-Nr. 01 liegt annähernd vollständig im Perimeter
des im Jahr 1994 festgesetzten privaten Gestaltungsplans "E", F.
Der Gestaltungsplan bezweckt die Überbauung der Industriezone nach
einheitlichem Konzept und ermöglicht im hier relevanten östlichen Teil der
Industriezone eine Umnutzung zu Wohnzwecken (Art. 1 der
Gestaltungsplanvorschriften [GPV]). Die private Beschwerdegegnerin beabsichtigt
die Erstellung von vier Mehrfamilienhäusern samt diverser Gewerbe- und
Nebenbauten, einer Tiefgarage und verschiedener Umgebungsanlagen innerhalb der
hierfür im Gestaltungsplan vorgesehenen Baubereiche (Art. 4 GPV). Das
Baugrundstück grenzt südöstlich an die kantonale Landwirtschaftszone Lk
an, in welcher unweit des Baugrundstücks die Töss (öffentliches Gewässer Nr. 1.0)
verläuft. Von der Töss zweigt überdies der Wasserrechtskanal "04" ab.
Dieser fliesst unmittelbar entlang der Grenze des Baugrundstücks parallel zur
Töss in Richtung (Süd-)West. 

3.
 

3.1 Nach Art. 36a
des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer vom 24. Januar 1991
(Gewässerschutzgesetz, GSchG) legen die Kantone nach Anhörung der betroffenen
Kreise den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Gewässerraum) fest, welcher
für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes
vor Hochwasser und der Gewässernutzung erforderlich ist (Abs. 1 lit. a–c).
Der Bundesrat regelt die Einzelheiten (Abs. 2), und die Kantone sorgen
dafür, dass der Gewässerraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt
sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Abs. 3 Satz 1). Art. 41a
Abs. 1 und 2 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998
(GSchV) bezeichnen die minimale Breite des Gewässerraums für Fliessgewässer. In
Art. 41c GSchV wird die im Gewässerraum zulässige Nutzung geregelt. Nach Abs. 1
der Bestimmung dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen
Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder
Brücken erstellt werden. In dicht überbauten Gebieten kann die Behörde für
zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV).

3.2 Nach Abs. 1
der Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 (ÜBest
GSchV) legen die Kantone den Gewässerraum gemäss den Art. 41a und 41b
GSchV bis zum 31. Dezember 2018 fest. Solange sie den Gewässerraum nicht
festgelegt haben, gilt ein übergangsrechtlicher Gewässerraum (Abs. 2 ÜBest
GSchV). Für Fliessgewässer mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite ist ein
übergangsrechtlicher Gewässerraum von beidseitig 8 m plus die Breite der
bestehenden Gerinnesohle bei Fliessgewässern einzuhalten, bei solchen mit einer
bestehenden Gerinnesohle von mehr als 12 m Breite ein solcher von
beidseitig 20 m (Abs. 2 lit. a und b ÜBest GSchV).

3.3 Gestützt
auf diese Bestimmungen beträgt der übergangsrechtliche Gewässerraum für den
Wasserrechtskanal Nr. 04 (bestehenden Gerinnesohle: 3 m) beidseitig
11 m (Gewässerraum insgesamt: 25 m). Für die Töss (bestehende
Gerinnesohle: 17 m) beträgt der übergangsrechtliche Gewässerraum
beidseitig 20 m (Gewässerraum insgesamt: 57 m).

4.
 

4.1 Einige
Bau- und Anlageteile des Bauvorhabens (u. a. Böschungsabtreppung, Steinkörbe,
Spielflächen, Zaun) liegen teilweise innerhalb eines 11 m breiten
Streifens seitlich des Wasserrechtskanals Nr. 04 und damit innerhalb von
dessen übergangsrechtlichem Gewässerraum. Die Beschwerdegegnerin 3
bewilligte diese – unbestrittenermassen nicht standortgebundenen und im
öffentlichen Interesse liegenden – Anlageteile gestützt auf Art. 41c Abs. 1
lit. a GSchV (Dispositivziffer V der Gesamtverfügung vom 30. August
2021). Vor der Vorinstanz begründete sie dies damit, dass dicht überbautes
Gebiet vorliege und keine überwiegenden Interessen entgegenstünden. Die
Vorinstanz schützte diese Ansicht mit ausführlicher Begründung sowie unter
Auseinandersetzung mit der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichts zum
(bundesrechtlichen) Begriff "dicht überbautes Gebiet" bzw. allfällig
entgegenstehenden öffentlichen Interessen. 

4.2 Der
Beschwerdeführer hält zusammengefasst dafür, es liege kein dicht überbautes
Gebiet vor und es stünden überwiegende Interessen entgegen, weshalb die
Ausnahmebewilligung zu Unrecht erteilt worden sei.

4.3 Vom 29. August
2022 bis 27. Oktober 2022, noch während des laufenden Rekursverfahrens,
erfolgte die öffentliche Planauflage für die definitive Festlegung des
Gewässerraums für den Wasserrechtskanal Nr. 04 im Sinn eines Verzichts auf
die Festlegung eines Gewässerraums. Mit Verfügung vom 6. April 2023 – und
damit während des laufenden Beschwerdeverfahrens – wurde gestützt auf § 15 i
der Verordnung über den Hochwasserschutz und die Wasserbaupolizei vom 14. Oktober
1992 (HWSchV) sowie Art. 41a Abs. 5 lit. c GSchV der definitive
Verzicht auf einen Gewässerraum für den Wasserrechtskanal Nr. 04
festgelegt. Dies mit der Begründung, dass es sich um ein künstlich angelegtes
Gewässer ohne gewässerökologischen Wert handle und auch keine Hochwassergefahr
bestehe (www.gis.zh.ch ˃ Karte "Öffentliche Oberflächengewässer,
Gewässerraum, Wasserrechte und Hochwasserrückhaltebecken"). Die Verfügung
vom 6. April 2023 ist in Rechtskraft erwachsen.

4.4 Der
angefochtene Rekursentscheid stützt sich (noch) auf das Vorhandensein eines
übergangsrechtlichen Gewässerraums und die Notwendigkeit einer entsprechenden
Ausnahmebewilligung. Es stellt sich daher die Frage, welche Rechtsnormen
vorliegend anwendbar sind. Nachdem Abs. 2 ÜBest GSchV seine eigene Geltung
ausdrücklich bis zur Festlegung des definitiven Gewässerraums durch die Kantone
begrenzt, ist das neue Recht (Art. 41a Abs. 5 lit. c GSchV)
respektive die Verfügung vom 6. April 2023 betreffend (unter anderem) den
definitiven Verzicht auf die Festsetzung eines Gewässerraums für den
Wasserrechts-

kanal Nr. 04 im hängigen Beschwerdeverfahren unmittelbar anwendbar (vgl.
hierzu auch Cordelia Christiane Bähr, Neun Jahre Gewässerraum – Ein
Rechtsprechungsbericht, in: URP 2020 S. 1 ff., 23, mit diversen
Verweisen auf die bundesgerichtliche Praxis zur sofortigen Anwendung neuen
Rechts im Bereich des Gewässer-, Natur-, Heimat- und Umweltschutzrechts). Nach
Massgabe dieses neuen Rechts bedürfen die Bau- und Anlageteile nahe des
Wasserrechtskanals Nr. 04 keiner gewässerschutzrechtlichen Bewilligung
mehr.

4.5 Ein
übergangsrechtlicher Gewässerraum des Wasserrechtskanals Nr. 04, in
welchem die vorliegend projektierten Bau- und Anlageteile des Bauvorhabens auf
die mit Dispositivziffer V der Gesamtverfügung der Beschwerdegegnerin 3
vom 30. August 2021 erteilte Ausnahmebewilligung angewiesen wären,
existiert daher nicht mehr. Die erteilte Ausnahmebewilligung ist damit
gegenstandslos geworden. Demzufolge ist auch das Beschwerdeverfahren, insoweit
es sich gegen die Erteilung dieser Ausnahmebewilligung richtete, als
gegenstandslos geworden abzuschreiben.

5.
 

5.1 Der
übergangsrechtliche Gewässerraum der Töss (öffentliches Gewässer Nr. 1.0)
beträgt wie vorstehend erwähnt (E. 3.3) beidseitig 20 m. Im
übergangsrechtlichen Gewässerraum der Töss sind unbestrittenermassen keine
ausnahmebewilligungspflichtigen Bau- und Anlageteile geplant. Dem Bauvorhaben
steht daher nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 3 aus
wasserbaupolizeilicher und gewässerschutzrechtlicher Sicht nichts entgegen,
weshalb sie die entsprechenden (ordentlichen) Bewilligungen erteilte
(Dispositivziffer VI der Gesamtverfügung vom 30. August 2021).

5.2 Für die
Töss wurde bis anhin weder ein definitiver Gewässerraum festgesetzt, noch ist
bereits eine entsprechende Planauflage absehbar. Der hier betroffene Abschnitt
der Töss ist erst in der 3. Priorität der kantonsweiten
Gewässerraumfestlegung eingeordnet (www.gis.zh.ch ˃ Karte
"Zuständigkeiten Abteilung Wasserbau" ˃ Sektion Planung ˃
Prioritätenordnung für Gewässerraumfestlegung). Gemäss einer internen Schätzung
der Beschwerdegegnerin 3 ist mit einer definitiven Festlegung nicht vor
dem Jahr 2026 zu rechnen.

5.3 Der
Beschwerdeführer ist der Ansicht, dass es die Beschwerdegegnerin 3 in
rechtwidriger Weise unterlassen habe, das strittige Bauvorhaben mit dem
Verfahren zur Festsetzung des definitiven Gewässerraums der Töss zu
koordinieren. In der Regel falle der bei einem Gewässer festzusetzende
definitive Gewässerraum kleiner aus als der übergangsrechtliche. Vorliegend sei
aufgrund bereits vorhandener fachlicher Unterlagen (Gewässerentwicklungskonzept
Töss – Orüti bis Tössegg vom 10. Mai 2017 [nachfolgend "GEK"]
sowie Fachgutachten Festlegung Gewässerraum Töss – Orüti bis Tössegg vom 31. Mai
2016 [nachfolgend "Fachgutachten") jedoch bereits absehbar, dass der
definitive Gewässerraum der Töss, welcher gemäss Abs. 1 ÜBest GSchV
eigentlich bis Ende 2018 hätte festgesetzt werden müssen, mit an Sicherheit
grenzender Wahrscheinlichkeit breiter sein werde als der übergangsrechtliche,
nämlich mindestens 90 m. Der planerische Schutz von Abs. 2 ÜBest GSchV
versage daher vorliegend. Die geplanten Neubauten kämen mit grosser
Wahrscheinlichkeit im noch festzusetzenden definitiven Gewässerraum der Töss zu
liegen. Mit der vorliegenden Bewilligungserteilung werde der Gewässerraum auf
Höhe der geplanten Gebäude daher in unzulässiger Weise präjudiziert. Nur
mittels einer Koordination des streitgegenständlichen Bauprojekts mit dem ausstehenden
Verfahren betreffend Festlegung des definitiven Gewässerraums könne dies
verhindert werden.

5.4 Die
Vorinstanz hat sich mit den Argumenten betreffend die geforderte Koordination
des Bauvorhabens mit der künftigen Gewässerraumfestlegung der Töss detailliert
auseinandergesetzt und eine Koordinationspflicht mit einlässlicher Begründung
verneint, worauf grundsätzlich verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 VRG). Im Wesentlichen hielt die Vorinstanz fest, dass
der übergangsrechtliche Gewässerraum gemäss Abs. 2 ÜBest GSchV auch bei
Nichteinhaltung der Festsetzungsfristen gemäss Abs. 1 ÜBest GSchV
(weiter)gelte, und zwar grundsätzlich unabhängig davon, ob der definitive
Gewässerraum allenfalls schmaler oder breiter ausfalle. Der übergangsrechtliche
Gewässerraum stelle nach seinem Sinn und Zweck selbst ein
Koordinationsinstrument dar, welches die Vereitelung der Umsetzung der Vorschriften
zum Gewässerraum verhindern wolle, und dürfe nicht faktisch via Art. 25a
("Grundsätze der Koordination") des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) übersteuert und
bei einem potenziell breiteren definitiven Gewässerraum seiner Bedeutung
entleert werden. Eine Koordinationspflicht gestützt auf Art. 25a RPG
bestehe deshalb jedenfalls nicht im Sinn eines allgemeinen Grundsatzes, sondern
– unter Verweis auf die einschlägige höchstrichterliche Rechtsprechung – höchstens
in speziell gelagerten Einzelfällen. Die bereits erarbeiteten fachlichen
Grundlagen für die dereinstige Ausscheidung des definitiven Gewässerraums der
Töss seien ohnehin noch viel zu unbestimmt, um sie im Rahmen einer allfälligen
Koordinationspflicht gemäss Art. 25a RPG zu berücksichtigen, zumal noch
nicht einmal ein Planentwurf oder ein technischer Bericht vorliege. Die
Bejahung einer Pflicht zur Koordination würde vorliegend unter Umständen dazu
führen, dass das Bauvorhaben über Jahre zurückgestellt werden müsste, was einen
einschneidenden und nicht mehr verhältnismässigen Eingriff in die
Eigentumsgarantie (Art. 26 in Verbindung mit Art. 36 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) mit sich bringen würde. § 234
PBG betreffend planungsrechtliche Baureife sei schliesslich auf die
bundesgesetzliche Festlegung von Gewässerräumen von vornherein nicht anwendbar
und daher (auch) nicht zielführend.

5.5 Erfordert
die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer
Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination
sorgt und dabei insbesondere für eine inhaltliche Abstimmung sowie möglichst
für eine gemeinsame oder gleichzeitige Eröffnung der Verfügungen sorgt (Art. 25a
Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 2 lit. d RPG).

5.6  Soweit
der Beschwerdeführer sich mit der Begründung des vorinstanzlichen Entscheids im
Einzelnen auseinandersetzt, ist Folgendes zu ergänzen respektive verdeutlichen:

5.6.1 Der
Gewässerraum stellt die minimale Breite dar, die zur Sicherstellung der
Gewässerfunktionen und des Hochwasserschutzes nötig ist und nicht
unterschritten werden darf (BGr, 1. Februar 2012, 1C_505/2011, E. 3.1.3).
Soweit der Beschwerdeführer dafürhält, Abs. 2 ÜBest GSchV sei teleologisch
so auszulegen, dass er nur bis zum Ablauf der den Kantonen gesetzten Frist zur
Festlegung des Gewässerraums bis Ende Dezember 2018 (Abs. 1 ÜBest GSchV)
gelte (bzw. gegolten habe), überzeugt dies nicht. Abs. 2 ÜBest GSchV hat
über diesen Zeitpunkt hinausreichende Geltung, denn Zweck der Bestimmung ist es
gerade ausdrücklich, sicherzustellen, dass im Uferstreifen keine unerwünschten
neuen Anlagen erstellt werden, bis der Gewässerraum definitiv
festgelegt ist. Eine Verknüpfung von Abs. 2 mit Abs. 1 ÜBest GSchV
lässt sich dem Gesetzestext nicht entnehmen, ergibt sich nicht aus den
Materialien und stellt auch keine planwidrige Unvollständigkeit des
Gesetzestexts dar. Zwar mass das Bundesgericht dem übergangsrechtlichen
Gewässerraum sodann die Funktion einer Planungszone zu (BGE
140 II 437 E. 6.2). Dabei handelt es sich indessen nicht um eine
Planungszone im Sinn des RPG und des PBG (§ 346 Abs. 1 und 3), deren
Festsetzung auf fünf Jahre beschränkt wäre, was im Fall von Abs. 2 ÜBest
GSchV gerade nicht der Fall ist (VGr, 1. Juli 2021, VB.2020.00255, E. 4.2.3;
28. Januar 2021, VB.2020.00636, E. 3.4.1). Abs. 2 ÜBest GSchV
ist entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht ergänzungsbedürftig. Die
übergangsrechtliche Regelung bleibt anwendbar, bis eine den Art. 41a ff.
GSchV konforme Festlegung des Gewässerraums erfolgt ist (BGr, 10. Februar
2021, 1C_282/2020, E. 5 am Ende). Der allgemeine Verweis auf Art. 36a
GSchG und die dort aufgezählten Funktionen des Gewässerraums vermag – gerade im
Lichte von Art. 36a Abs. 2 GSchG – hieran nichts zu ändern. Der
Bundesrat hat darauf verzichtet, eine (besondere) Regelung für den Fall
vorzusehen, dass die Fristen von Abs. 1 ÜBest GSchV seitens der Kantone
überschritten werden. Nicht nur der Schutz der Gewässer ist überdies ein gewichtiges
öffentliches Anliegen, sondern auch das Interesse an einer haushälterischen
Bodennutzung und der inneren Verdichtung (Art. 1 Abs. 2 lit. abis
und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG). Keines dieser
Interessen geniesst absoluten Vorrang.

5.6.2
Entgegen dem Beschwerdeführer ist die Nichtanwendbarkeit der kantonalen
Vorschrift von § 234 PBG (planungsrechtliche Baureife) ohne Weiteres
nachvollziehbar. Schutzobjekt des § 234 PBG bilden alle
planungsrechtlichen Festlegungen, die ihre Grundlage im kantonalen PBG und
dessen Ausführungserlassen haben (Anna Frey, Die planungsrechtliche Baureife
nach zürcherischem Recht, Zürich/Basel/Genf 2022, S. 92). Planungen, die
sich wie die Gewässerraumfestlegung ausschliesslich auf Bundesrecht stützen,
werden nicht vom Anwendungsbereich von § 234 PBG erfasst. Die vom Beschwerdeführer
gewünschte analoge Anwendung von § 234 PBG wäre mit der
spezialgesetzlichen Regelung des Bundesrechts ohnehin unvereinbar. Ein quasi
absolutes, über allem stehendes Interesse an Rechtssicherheit in
gewässerschutzrechtlicher Hinsicht per Ende der Umsetzungsfrist gemäss Abs. 1
ÜBest GSchV erkannte der Bundesgesetzgeber offenkundig nicht, ansonsten der
seit langer Zeit absehbaren Nichteinhaltung der Umsetzungsfrist durch diverse
Kantone mit entsprechenden Sanktionen oder angepassten Übergangsbestimmungen
auf Ebene des Bundesrechts zu begegnen (gewesen) wäre. 

5.6.3
Aus dem Urteil des Bundesgerichts 1C_67/2018 vom 4. März 2019 (E. 5.2)
lässt sich vorliegend keine zeitlich weiter "nach vorne" reichende
Koordinationspflicht ableiten. In jenem Fall wurde ein Entwurf eines
öffentlichen Gewässerraums bereits öffentlich aufgelegt. Ein
Baubewilligungsverfahren zur Überbauung von Parzellen, die von einem
Fliessgewässer durchquert werden, war deshalb mit dem gleichzeitig laufenden
Verfahren zur Festlegung des Gewässerraums zu koordinieren (vgl. den in URP
2019 S. 348, 355 zur Erwägung E. 5.2 dieses Urteils publizierten
Leitsatz). Dasselbe gilt bezüglich des mittlerweile als Leitentscheid
publizierten Urteils des Bundesgerichts vom 21. September 2021 (BGE 148 II
198), in welchem die grundeigentümerverbindliche Festlegung des Gewässerraums
am westlichen Ufer der Muota (Kanton Schwyz) im Rahmen einer hängigen
Nutzungsplanrevision bereits zwei Mal öffentlich aufgelegt worden war (Erwägung
C.). Die öffentliche Auflage einer geplanten Gewässerraumfestlegung bietet sich
als massgeblicher Zeitpunkt für das Einsetzen einer Koordinationspflicht
entsprechend anderen bundesgesetzlichen Regelungen einer Vorwirkung (vgl. etwa Art. 43
Abs. 1 Satz 2 des Bundesgesetzes über die Luftfahrt vom 21. Dezember
1948 [Luftfahrtgesetz, LFG]) auch im Gewässerschutzrecht an (zutreffend Alice
Bohlen, Urteilsbesprechung BGr 1C_453/2020 und 1C_693/2020 vom 21. September
2021, URP 2022 S. 167 ff., 193).

5.6.4
Nachdem eine Koordinationspflicht im Sinn einer Art Vorwirkung der bereits
existierenden fachlichen Grundlagen (GEK und Fachgutachten) betreffend den
künftigen Gewässerraum der Töss ausscheidet, erübrigt sich eine detaillierte
Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen. Bemerkungsweise ist nur darauf
hinzuweisen, dass das GEK sich selbst unter dem Titel "Einordnung und
Stellenwert" explizit als "übergeordnete, strategische Planung"
bezeichnet und darauf hinweist, dass die Festlegung des Gewässerraums in einem
separaten Verfahren und eine objektbezogene Interessenabwägung erst im Rahmen
der Gewässerraumfestlegung erfolge. Die im GEK erarbeiteten Gewässerraumbreiten
seien für diese separate Verfahren nur als erster Vorschlag zu verstehen. Das
GEK selbst geht davon aus, dass bis zur definitiven Festlegung des
Gewässerraums aus rechtlicher Sicht die ÜBest GSchV gültig seien. Das
Fachgutachten daselbst verzichtet explizit auf einen konkreten Vorschlag für
den Gewässerraum und enthält im Wesentlichen (erst) ein "Pendelband"
des möglichen Gewässerraums (über mehrere Kilometer der Töss). Es kann bei
dieser Ausgangslage entgegen dem Beschwerdeführer nicht die Rede davon sein,
dass sich über den noch auszuscheidenden definitiven Gewässerraum der Töss
bereits "mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit" überhaupt
irgendetwas aussagen lässt. Auch die fachkundige Beschwerdegegnerin 3 hält
dafür, das GEK und das Fachgutachten könnten (noch) nicht als Grundlagen für
die Festlegung des definitiven Gewässerraums herangezogen werden.

5.6.5
 Im baurechtlichen Verfahren gilt
weitgehend das Rügeprinzip. Innerhalb des im Baurecht häufig sehr weit gefassten
Streitgegenstands wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch die von der
Behörde oder den Nachbarn geltend gemachten Bauverweigerungsgründe abgesteckt.
Wer vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner Rügen – erfolglos – die
Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht
gemäss ständiger Praxis nicht auf neue Bauhinderungsgründe berufen (VGr, 21. September
2023, VB.2022.00544, E. 3.2 mit weiteren Verweisen). Die erstmalige
Anrufung des (allgemeinen) umweltschutzrechtlichen Vorsorgeprinzips im
Beschwerdeverfahren erfolgte demnach verspätet. Bemerkungsweise wäre sie auch
nicht zielführend. Der Beschwerdeführer führt selbst aus, eine zentrale
Funktion des Vorsorgeprinzips sei diejenige einer Entscheidregel für den Fall
der Unsicherheit. Exakt in diesem Sinn sind die vorliegend anwendbaren ÜBest
GSchV selbst Ausdruck und Konkretisierung des Vorsorgeprinzips. Es wäre der
privaten Beschwerdegegnerin nach dem vorstehend Ausgeführten – insbesondere im
Lichte von Art. 26 in Verbindung mit Art. 36 BV – entgegen dem
Beschwerdeführer nicht zuzumuten, "aus Gründen der Umweltvorsorge"
auf ihr Vorhaben ausnahmsweise ganz zu verzichten. Dies insbesondere deshalb,
weil, wie oben ausgeführt, offen ist, ob solche Gründe der Umweltvorsorge – konkret:
ein dereinst weit über den übergangsrechtlichen Gewässerraum hinaus
erforderlicher Schutz der Töss im Bereich des Bauvorhabens – überhaupt
vorliegen.

5.7 Die Rüge
mangelnder Koordination des Bauvorhabens mit dem Verfahren zur Festsetzung des
definitiven Gewässerraums der Töss ist unbegründet.

6.
 

6.1 Schliesslich
hält der Beschwerdeführer dafür, der im Jahr 1994 festgesetzte private
Gestaltungsplan "E" stelle keine gültige Planungsgrundlage
(mehr) dar. Die Vorinstanz habe die Notwendigkeit einer akzessorischen
Überprüfung des Gestaltungsplans im Baubewilligungsverfahren trotz erheblich
geänderter Rechtsverhältnisse zu Unrecht verneint. 

6.2 Nutzungspläne
sind für jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1 RPG). Haben sich die
Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und
nötigenfalls angepasst (Abs. 2). Nutzungspläne sind grundsätzlich im
Anschluss an deren Erlass anzufechten. Eine spätere akzessorische Überprüfung
in Zusammenhang mit der Erteilung einer Baubewilligung ist nur in
Ausnahmesituationen zugelassen (vgl. grundlegend BGE 106 Ia 310 E. 3; BGE
135 II 209 E. 5.1 mit Hinweisen; VGr, 28. April 2022, VB.2020.00722, E. 4.2).

6.3 Die
beschwerdeführerische Argumentation gründet auch insoweit in einer generellen
Berufung auf Art. 36a GSchG einerseits sowie anderseits in der Auffassung,
dass der definitive Gewässerraum der Töss dereinst deutlich breiter ausfallen
werde. Darin erkennt der Beschwerdeführer (auch) erheblich geänderte
Verhältnisse, die eine ausnahmsweise akzessorische Überprüfung des
rechtskräftigen Gestaltungsplans zuliessen. Wie erwähnt ist der definitive
Gewässerraum der Töss bezüglich Lage und Breite im Bereich des Baugrundstücks
noch nicht absehbar (vorstehend E. 5.6.4). Die Festlegungen des
Gestaltungsplans und das sich auf diese stützende Bauvorhaben halten die
derzeit allein massgeblichen ÜBest GSchV unstreitig ein. Der dereinst
festzusetzende definitive Gewässerraum der Töss entfaltet mit der Auffassung
der Vorinstanz (auch) im Lichte von Art. 21 Abs. 2 RGP keine
Vorwirkung, da (noch) gar keine geänderten Verhältnisse vorliegen. Eine
ausnahmsweise zulässige akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplans fällt
ausser Betracht; eine weitergehende Interessenabwägung erübrigt sich. Die Rüge
ist unbegründet.

7. 

Zusammengefasst ist die Beschwerde abzuweisen, soweit das Beschwerdeverfahren
nicht als gegenstandslos geworden abzuschreiben ist.

8. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG) und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).
Hingegen ist er zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin für das
Beschwerdeverfahren eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 3 VRG).

9.
 

Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu
erfüllenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, kann
dieser bloss unter den einschränkenden Bedingungen von Art. 93 Abs. 1
des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG)
angefochten werden (BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020,
1C_590/2019, E. 1.4).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen, soweit das Verfahren nicht als gegenstandslos
geworden abgeschrieben wird.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'500.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    265.--     Zustellkosten,

Fr. 5'765.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung
an:

a)    die Parteien;

b)    das Baurekursgericht;

c)    das Bundesamt für Umwelt (BAFU).