# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3b7a5094-166a-54e0-8e4c-c383476cfd10
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-26
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 26.06.2024 AC.2023.0311
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2023-0311_2024-06-26.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 26 juin 2024  

  
	
  Composition

  	
  M. Pascal Langone, président; Mme Dominique Von der Mühll et
  M. David Prudente, assesseurs; M. Quentin Ambrosini, greffier. 

  

 

	
  Recourant

  	
   

  	
  A.________, à ********, représenté
  par Me Gloria CAPT, avocate à Lausanne,  

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité d'Essertines-sur-Rolle,
  à Essertines-sur-Rolle, représentée par Mes Luc PITTET et Agnès DUBEY, avocats
  à Lausanne,   

  

   

	
  Opposants

  	
  1.

  	
   B.________, à
  ********,  

  	 

	
   

  	
  2.

  	
   C.________, à
  ********.  

  

   

 

	
  Objet

  	
  permis de construire           

  
	
   

  	
  Recours A.________ c/ décision de la Municipalité
  d'Essertines-sur-Rolle du 21 août 2023 (refus de création une piscine fermée
  avec construction métal-verre, de construction des escaliers et
  d'implantation d'arbres sur la parcelle no 846 - CAMAC no
  218249)

  

 

Vu les faits suivants:

A.                    
A.________ est propriétaire depuis le 10 janvier 2020 de la parcelle no
846 du registre foncier, sur le territoire de la commune
d'Essertines-sur-Rolle. Il a acquis cette parcelle de D.________ et de E.________
(ci-après: les époux D.________), anciens copropriétaires. D'une surface de
1'759 m2, ce terrain est situé au lieu-dit "Le Croset", à
l'ouest du hameau de Bugnaux. Il supporte un bâtiment d'habitation avec son
jardin. Une piscine a été réalisée dans celui-ci, non cadastrée, à l'issue d'un
contentieux administratif opposant les anciens copropriétaires aux voisins (cf.
infra let. B.). La parcelle no 846 est classée en zone de
villas d'après un plan d'affectation communal approuvé par le Conseil d'Etat le
21 septembre 1990. 

 

B.                    
En 2008, la Municipalité d'Essertines-sur-Rolle (ci-après: la
municipalité) a autorisé, par permis de construire no 08/7, les
époux D.________ à créer une piscine sur la parcelle no 846. Ce
permis contenait la condition particulière suivante:

"L'emplacement de la piscine
devra être implanté conformément à la convention adoptée le 17 mars 2008 avec
les propriétaires des parcelles No 154 No 155.

Le plan faisant l'objet de
l'annexe No 1 de la convention fait partie intégrante du permis de
construire."

Cet acte intitulé "convention entre les
propriétaires" est un accord passé devant notaire par les (anciens) propriétaires
des parcelles voisines nos 846, 154 et 155 au sujet de la
construction de la piscine en question. Il contient les clauses générales
suivantes:

"M. D.________ s'engage à
respecter l'emplacement et les dimensions de la piscine selon le plan annexé
(annexe 1). 

L'aménagement d'un endroit détente
(parasols, chaises longues, tables, etc.) devra se faire entre la piscine et la
maison (annexe 1, zone S1), au maximum sur la longueur de la piscine, et pas
sur le côté lac. 

Afin de respecter le droit de
regard (vue) de chaque propriétaire, aucune construction annexe telle que
cabanon, mur, cheminée de jardin, douche, remise ou autres, ne devront être
construites sans l'accord préalable des propriétaires des parcelles 154 et 155,
de même que toute plantation d'arbres ou autre végétation.

La piscine devra être protégée par
une bâche à rouleau et en aucun cas par une barrière.

[...]

En contrepartie de l'acceptation
de la présente convention par M. D.________, les propriétaires des parcelles No
154 et 155 s'engagent à annuler (sic)
l'opposition en place concernant le projet de construction de la piscine sur la
parcelle No 846."

Le plan annexé ("Annexe No 1")
à la convention reproduit la parcelle no 846 et ses aménagements
extérieurs et plantations. Il figure un espace rectangulaire, au sud et dans le
prolongement du bâtiment d'habitation, correspondant à la légende "S1 :
Surface détente", qui définit l'emplacement de la piscine, légèrement
décentrée en direction du sud-est par rapport à l'axe de la maison. Ses
dimensions doivent être de 11 m (longueur) par 4,4 m (largeur), dans un axe
ouest-est. L'entrée dans le bassin est projetée à l'ouest. La piscine est
située à 11,4 m du droit de la façade du bâtiment. 

C.                    
Le 14 mars 2023, A.________ a déposé une demande de permis de construire
(CAMAC no 218249) pour un ouvrage décrit de la manière suivante:

"Création d'une piscine
fermée avec construction métal-verre, construction d'escaliers et implantation
d'arbres"

Le projet consiste notamment en l'aménagement d'une
seconde piscine dans le jardin de la parcelle no 846, entre la
piscine existante et le bâtiment d'habitation. D'une surface de 4,60 m
(longueur) par 2,60 m (largeur), elle s'inscrit dans un axe nord-sud,
perpendiculairement à la première piscine. Elle est recouverte par une
construction métal-verre qui sert d'abri, reliée au bâtiment d'habitation. 

D.                    
Le dossier de la demande de permis de construire a été mis à l'enquête
publique du 24 mai au 22 juin 2023. Durant ce délai, il a suscité l'opposition,
le 12 juin 2023, d'C.________ et de B.________ (ci-après: les époux C.________);
C.________ est propriétaire individuelle de la parcelle voisine no
155. Les époux C.________ prétendent que le projet est contraire à la
convention du 17 mars 2008.

Les services de l'administration cantonale ont
délivré leurs préavis regroupés dans la synthèse établie le 5 juillet 2023 par
la Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC). 

Par décision du 21 août 2023, la municipalité a
refusé de délivrer le permis de construire requis, au motif que la seconde
piscine projetée contrevenait à la convention du 17 mars 2008, qui "fait
partie intégrante du permis de construire 08/07 [...] et est donc
relevante pour la police des constructions."

E.                    
Agissant le 20 septembre 2023 par la voie du recours de droit
administratif, A.________ demande à la Cour de droit administratif et public
(CDAP) du Tribunal cantonal, principalement, de réformer la décision municipale
en ce sens que l'opposition des époux C.________ est levée et la demande de
permis de construire est admise. Subsidiairement, il conclut à l'annulation de
la décision et au renvoi du dossier à l'autorité communale pour nouvelle décision
dans le sens des considérants. À titre de mesure d'instruction, il requiert la
tenue de débats ainsi que l'audition des parties et d'un témoin.

Dans sa réponse du 28 novembre 2023, la municipalité
conclut au rejet du recours.

Le recourant s'est déterminé sur la réponse le 8
décembre 2023, maintenant ses conclusions.  

Dans leur détermination spontanée du 29 décembre
2023, les opposants concluent au rejet du recours. Ils se prévalent de la
convention du 17 mars 2008 et exposent que le projet litigieux est de nature à
leur porter préjudice en raison de nuisances sonores et visuelles.

Le 9 janvier 2024, le recourant s'est déterminé sur
cette prise de position et les opposants ont répliqué le 19 janvier 2024. 

Considérant en droit:

1.                     
La décision par laquelle une municipalité refuse de délivrer le permis
de construire (art. 103 ss de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du
territoire et les constructions [LATC; BLV 700.11]) peut faire l'objet d'un
recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi du 28 octobre
2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36). Déposé en temps
utile (art. 95 LPA-VD), le recours respecte en outre les exigences légales de
motivation (art. 79 LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). En tant que
destinataire de la décision attaquée, qui refuse la délivrance du permis de
construire requis pour son projet, le constructeur a manifestement la qualité
pour recourir (cf. art. 75 al. 1 let. a LPA-VD, par renvoi de l'art. 99 LPA-VD).
Il y a donc lieu d'entrer en matière.

2.                     
Il convient d'examiner si c'est à bon droit que la municipalité a refusé
de délivrer le permis de construire requis, au motif que le projet litigieux
contrevient à une convention de droit privé produite par les opposants.  

a) Par le permis de construire, l'autorité
compétente vérifie la conformité du projet à l'affectation de la zone et aux
règles de construction qui régissent celle-ci. Il s'agit d'une autorisation
ordinaire à laquelle le requérant a droit s'il satisfait aux conditions légales.
L'objet d'un permis de construire est de constater que le projet de
construction respecte le droit public (ATF 119 Ib 222 consid. 3a; TF
1A.202/2006 du 10 septembre 2007 consid. 4). C'est ce que la LATC exprime à son
art. 104 al. 1, en disposant qu'avant de délivrer le permis, la municipalité
s'assure que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires
et aux plans d'affectation légalisés ou en voie d'élaboration. Il n'incombe pas
à la municipalité de vérifier si, au surplus, le projet qui lui est soumis
respecte d'éventuelles obligations civiles du constructeur à l'égard de tiers
(CDAP AC.2014.0396 du 24 mars 2015 consid. 2b in: RDAF 2016 I 148 s.; cf. ég.
Zufferey, Droit public de la construction, Berne 2024, no 79). 

b) A l'appui de son refus, l'autorité intimée
invoque un accord passé en 2008 par les (anciens) propriétaires voisins dont
découlerait l'interdiction, pour le recourant, de réaliser une piscine à cet
emplacement. Ce faisant, elle perd de vue que sa tâche n'est pas d'interpréter la
convention conclue à l'occasion d'une précédente enquête publique, comme elle
le fait, mais seulement d'appliquer les règles de droit public des
constructions, qui sont les seules normes qu'elle a la charge d'examiner lors
de la délivrance du permis de construire. La convention litigieuse, de nature
civile, a manifestement pour but de régler les rapports de droit du voisinage
entre ses différentes parties. On ne saurait lui reconnaître quelque portée
dans la procédure d'autorisation de construire. Tout au plus fait-elle naître
entre les propriétaires concernés des droits et obligations personnels,
relevant du droit privé et dont le juge civil a à connaître; elle ne saurait
être examinée à titre préjudiciel par l'autorité intimée et la CDAP. Le permis de
construire, s'il doit le cas échéant être délivré, le sera de toute manière
sous réserve des droits des tiers, ces derniers pouvant les faire valoir, s'ils
l'estiment opportun, devant la juridiction civile. On peut au demeurant se
demander si l'ajout, dans le permis de construire de 2008, d'une condition
particulière tendant au respect d'une convention privée était conforme au droit
public (cf. à ce sujet Zufferey, op. cit., no 76, l'auteur
retenant que l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation n'est pas
censée régler au moyen de clauses accessoires de sa décision des litiges qui
relèvent du droit privé).

Il s'ensuit que le refus du permis de construire,
motif pris d'une obligation civile, est contraire au droit. En conséquence, il
convient de renvoyer la cause à la municipalité pour qu'elle détermine si le
projet est conforme aux prescriptions légales et réglementaires du droit public
des constructions, et, le cas échéant, délivre l'autorisation de construire requise.

c) Vu le sort du recours, il n'y a pas lieu de tenir
une inspection locale ou une audience de débats, comme le requiert le
recourant. 

3.                     
Le considérant qui précède conduit à l'admission du recours. Cela
entraîne l'annulation de la décision attaquée et le renvoi de la cause à
l'autorité municipale pour nouvelle décision. Un émolument judiciaire sera mis
à la charge des opposants, qui ont conclu, dans la présente procédure, au rejet
du recours, et qui succombent (art. 49 LPA-VD). Ceux-ci supporteront également
une indemnité de dépens en faveur du recourant, qui a procédé avec l'aide d'une
avocate (art. 55 LPA-VD).

 

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

I.                      
Le recours est admis.

II.                     
La décision rendue le 21 août 2023 par la Municipalité
d'Essertines-sur-Rolle est annulée. La cause lui est renvoyée pour nouvelle
décision dans le sens des considérants.

III.                   
Un émolument judiciaire de 3'000 (trois mille) francs est mis à la
charge des opposants C.________ et B.________, solidairement entre eux.

IV.                   
Une indemnité de 1'000 (mille) francs, à verser au recourant A.________
à titre de dépens, est mise à la charge des opposants C.________ et B.________,
solidairement entre eux.  

Lausanne, le 24 juin 2024

 

Le président:                                                                                            Le
greffier:           

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.