# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 38c511d4-3161-5e94-a5e6-24bf505ee55b
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-05-25
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Inventarentlassung Wohnhäuser in der Kernzone.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0096/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0096-2021_vom_25._mai_2021.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2019.00104 
0096/2021    

Entscheid vom 25. Mai 2021    

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Peter  Rütimann,  Baurichter  Adrian  Bergmann,  Ersatz-
richterin Marlen Patt, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

gegen 

Rekursgegner 

1.  Stadtrat X […] 

Mitbeteiligte 

2.  S. W. […] 

Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwalt […] 

betreffend 

Stadtratsbeschluss  vom  20. Mai 2019;  Inventarentlassung  Wohnhäuser, 
Kat.-Nrn. 1 und 2, T.-Strasse 1 und 2, X 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 
Mit  Beschluss  vom  20. Mai 2019  entliess  der  Stadtrat  X  die  Wohnhäuser 

T.-Strasse 1 und 2 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 sowie 2 aus dem In-

ventar der Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung. Die Publikation des 

Entscheides erfolgte am 7. Juni 2019. 

B. 
Hiergegen  erhob  der  Zürcher  Heimatschutz  ZVH  (nachfolgend  ZVH)  mit 

Eingabe  vom  8. Juli 2019  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zü-

rich mit den folgenden Anträgen: 

 1.  Es sei der Stadtratsbeschluss vom 20. Mai 2019 betreffend die Entlas-
sung aus dem Inventar der Wohnhäuser T.-Strasse 1 und 2 in X aufzu-
heben; 

2.  Der Stadtrat von X sei anzuweisen, die beiden Gebäude unter Schutz 
zu stellen, wobei der Schutzumfang sich in erster Linie auf das äussere 
Erscheinungsbild beziehen solle; 

3.  Eventualiter sei die Sache an den Stadtrat zu neuem Entscheid – nach 
erfolgter Begutachtung der angebauten Gebäude T.-Strasse 3 und 4 – 
zurückzuweisen; 

4.  Es  sei  ein  Abteilungsaugenschein  in  allen  vier  Gebäuden  (T.-Strasse 

1/2/3/4) durchzuführen; 

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

C. 
Mit  Verfügung  vom  10. Juli  2019  wurde  vom  Rekurseingang  Vormerk  ge-

nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 
Der Stadtrat X schloss in seiner Vernehmlassung vom 14. August 2019 auf 

Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las-

ten  des  Rekurrenten.  Die  Mitbeteiligte  liess  sich  mit  Eingabe  vom 

12. August  2019  vernehmen  und  beantragte  ebenfalls  die  Abweisung  des 

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Seite 2 

 
 
 
Rekurses  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  des  Rekur-

renten.  

E. 
Auf Begehren des Rekurrenten wurde ein zweiter Schriftenwechsel durch-

geführt. Die Replik datiert vom 29. August 2019; die Duplik des Stadtrates 

X  vom  23. September  2019  und  diejenige  der  Mitbeteiligten  vom 

20. September 2019. 

F. 
Am 4. Dezember 2019 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts in An-

wesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 
Auf die Vorbringen der Parteien sowie auf die anlässlich des Lokaltermins 

gemachten  Feststellungen  wird  –  soweit  für  die  Entscheidbegründung  er-

forderlich – in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Gemäss § 338b lit. a Planungs- und Baugesetz (PBG) sind gesamtkantonal 

tätige Vereinigungen, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton sta-

tutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen 

Zielen  widmen,  zum  Rekurs  gegen  Anordnungen  und  Erlasse  berechtigt, 

soweit sie sich auf den III. Titel oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekur-

rent erfüllt diese Voraussetzungen unbestrittenermassen. Da auch die übri-

gen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 

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2. 
Der vorliegende Rechtsstreit weist folgende Vorgeschichte auf: Mit Schrei-

ben  vom  18. Januar 2018  reichte  die  Mitbeteiligte  ein  Provokationsbegeh-

ren  bei  der  Vorinstanz  ein.  In  der  Folge  liess  die  Vorinstanz  die  streitbe-

troffenen  Objekte  durch  das  Büro  A.  (Büro  für  Architektur,  Bauforschung 

und Kunstgeschichte) begutachten.  

Dem Gutachten (act. 11.2) ist zusammengefasst Folgendes zu entnehmen: 

Das  Wohnhaus  T.-Strasse 1,  Vers.  Nr. 1  und  das  angebaute  Wohnhaus  T.-Strasse 2, 

Vers. Nr. 2 seien im Inventar der kommunalen Schutzobjekte X enthalten. Damit handle es 

sich um potentielle Schutzobjekte. 

Der  Komplex  T.-Strasse  1/2/3/4  liege  in  der  Kernzone  und  innerhalb  des  Perimeters  des 

überkommunal  eingestuften  schutzwürdigen  Ortsbilds  des  […]  Siedlungskerns  [von  X] 

(ARE). Besonders hervorgehoben werde die beidseitige Bebauung der T.-Strasse als aus-

geprägter  Platz-/Strassenraum.  Als  prägendes  oder  strukturbildendes  Gebäude  seien  die 

Häuser  T.-Strasse  3/4  und  1  markiert.  Die  Gebäude  T.-Strasse  1  und  2  bildeten  zusam-

men mit dem Haus T.-Strasse 3/4 einen unter dem Aspekt der Situation und der Geschich-

te  zusammenhängenden  Komplex.  Aus  diesem  Grund  werde  das  Haus  T.-Strasse 3/4, 

mindestens  am  Rand,  in  das  hier  vorliegende  Gutachten  einbezogen,  ohne  dass  jedoch 

dessen  Schutzwürdigkeit  abgeklärt  werde;  das  lnnere  des  Gebäudes  Nr. 3/4  habe  nicht 

besichtigt werden können (der Zutritt sei verwehrt worden). 

Die Erhellung der äussert komplexen und komplizierten Entstehungs- und Baugeschichte 

der  drei  zusammengebauten  Wohnhäuser  T.-Strasse 1/2/3/4  werde  durch  folgende  Um-

stände erschwert: Das Haus T.-Strasse 3/4, ursprünglich ein zweigeschossiges Wohnhaus 

unter  Satteldach,  das  sich  mit  der  östlichen  Giebelseite  der  T.-Strasse  zuwende,  sei  be-

reits  vor  1920  in  mehreren  Bauetappen  um  ein  Vollgeschoss  erhöht  und  beidseits  durch 

Gauben  erweitert  worden,  so  dass  das  1. Dachgeschoss  fast  zu  einem  4. Vollgeschoss 

geworden  sei.  Das  Haus  T.-Strasse 2  habe  1934  eine  umfassende  Erneuerung,  inkl.  Er-

stellung eines Flachdachs anstelle der ehem. Giebelgauben erfahren, so dass ein 3. Voll-

geschoss entstanden sei. ln diesen beiden Gebäuden sei die historische Bausubstanz aus 

der Zeit des späten 19. Jahrhunderts und früher allenfalls noch in verdeckter Weise unter 

den Verkleidungen in den beiden ersten Hauptgeschossen erhalten geblieben. Die Rekon-

struktion der Baugeschichte unter Einbezug einer vorhandenen historischen Bausubstanz 

sei demnach nicht möglich. 

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Seite 4 

 
 
[…] 

Sicher  sei,  dass  der  Kernbau  des  Komplexes,  der  laut  (neuer)  Inschrift  am  Hauseingang 

der Nordseite des Hauses T.-Strasse 3/4 1655 errichtet worden sein soll, im Bereich des 

Hauses T.-Strasse 3/4 (2/3 eines Wohnhauses) und dem östlichen Abschnitt des Hauses 

T.-Strasse 2 (1/3 eines Wohnhauses) zu lokalisieren sei. 

Bereits vor 1812 sei an die Nordseite des Hauses T.-Strasse 2 das Wohnhaus T.-Strasse 

1 angefügt worden. Dem neuen Haus, das schmaler gewesen sei als heute, sei der nörd-

lichste Abschnitt des alten Hauses zugeschlagen worden. Vielleicht habe dieser Teil einst 

als gemeinsames Treppenhaus gedient. 

Der Baubestand des Komplexes T.-Strasse 1/2/3/4 im Eintrag des Lagerbuchs der Brand-

versicherung 1812/13 

1812  habe  der  Komplex  T.-Strasse  1/2/3/4  aus  dem  Kernbau  des  Komplexes  und  eines 

Wohnhauses, das zu 2/3 Schneider J. W. (Kernbau T.-Strasse 3/4) und zu 1/3 Kantonsrat 

H. (Kernbau T.-Strasse 2) gehört habe, bestanden; an Letzteres angebaut sei ein Schopf 

gewesen. Zu bemerken sei, dass die Erweiterung des Hauses T.-Strasse 2 nach Westen 

noch nicht existiert habe, bzw. dass hier wohl der Schopfanbau gestanden habe. Die Bau-

art der drei Häuser werde mit Fachwerk angegeben und einem kleinen Anteil Massivmau-

ern. 

Haus T.-Strasse 3/4: Die wichtigsten weiteren Bauetappen 

1839 sei das Gebäude geteilt worden. Die Trennung in zwei Hausteile sei bis zum letzten 

Eintrag im Lagerbuch der Brandversicherung 1935 bestehen geblieben. Bis 1864 scheine 

sich  das  Gebäude  kaum  verändert  zu  haben;  der  Assekuranzwert  sei  ziemlich  konstant 

geblieben und es seien keine Bauten vermerkt worden. Dann sei der Assekuranzwert der 

beiden Hausteile in mehreren Stufen stark angestiegen. ln diesen Jahren müsse die Erhö-

hung um ein Geschoss geschehen sein, denn 1894 werde bei beiden Hausteilen erstmals 

eine  Zinne  erwähnt.  1894  dürfte  das  Haus  T.-Strasse  3/4  sein  heute  noch  bestehendes 

Volumen erreicht haben. lm Übrigen hätten die üblichen Erneuerungen stattgefunden. 

Haus T.-Strasse 2: Die wichtigsten weiteren Bauetappen und Eigentümerwechsel 

Den  westliche  Gebäudedrittel  (Kernbau  T.-Strasse  1)  habe  1815  Spengler  J.  I.  gekauft; 

1827 sei er unterteilt worden; 1830 habe Glaser J. T. den Hausteil l. gekauft und im glei-

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chen Jahr seine Werkstätte hinter dem Haus errichtet (Kernbau des heutigen Wohnhauses 

T.-Strasse 5); Mit dem Eigentümerwechsel 1858 und 1864 sei die heutige Eigentümerfami-

lie  in  die  Geschichte  des  Hauses  eingetreten,  indem  U.  R.  in  zwei  Schritten  den  ganzen 

Wohnhausdrittel  erworben  habe. Mit U. R.  hätten  die  diversen  Erweiterungen des Wohn-

hauses nach Westen (1887 datiert ist der westliche Zinnenanbau) und in die Höhe begon-

nen, die durch dessen baufreudige Enkelin P. W.-R., der Grossmutter der heutigen Eigen-

tümerin, ihren Abschluss gefunden hätten. 

Haus T.-Strasse 1: Die wichtigsten weiteren Bauetappen und Eigentümerwechsel 

1828 habe Schneider J. G. offensichtlich grössere bauliche Veränderungen vorgenommen, 

denn  der  Assekuranzwert  sei  in  diesem  Jahr  angestiegen.  Nach  verschiedenen  Eigentü-

merwechseln  habe  1862  J.  R.  das  Haus  gekauft  und  grössere  bauliche  Eingriffe  ausge-

führt (Anstieg des Assekuranzwerts) und dabei 1888 u.a. den nördlichen Zinnenanbau aus 

Holz  erstellt  und  diesen  1913  durch  einen  gemauerten  Anbau  mit  Satteldach  ersetzt. 

Wahrscheinlich habe das Haus in jenen Jahren seine heute noch gültige Gestalt im Prinzip 

erreicht. ln der Folge hätten unter neuen Eigentümern Renovationen stattgefunden, welche 

offensichtlich die bestehende Bausubstanz einigermassen respektiert hätten. 

Baubeschrieb und Dokumentation 

Baukörper, Raumorganisation und Nutzung 

Den  Baukörper des  geschichtlich sukzessive gewachsenen und stetig sich  verändernden 

Komplexes  T.-Strasse  1/2/3/4  in  wenigen  Worten  klar  zu  beschreiben,  sei  nicht  einfach. 

Über einem T-förmigem Umriss würden sich, etwas vereinfacht formuliert,  

- 

das mit der östlichen Giebelseite an die T.-Strasse grenzende Wohnhaus T.-Strasse 

3/4 mit drei Hauptgeschossen, einem 1. Dachgeschoss, das durch die südliche Erwei-

terung mit Zinne und den grossen Quergiebeln gegen Norden zum Vollgeschoss mu-

tiert sei, und einem 2. Dachgeschoss mit Satteldach, 

- 

das  1934  zum  unterkellerten,  dreigeschossigen  Wohnhaus  mit  Flachdach  mit  Brüs-

tung  erweiterte  Wohnhaus  T.-Strasse 2  mit  zweigeschossigem  Zinnenanbau  gegen 

Westen, 

- 

sowie  das  rechtwinklig  anschliessende,  teilweise  unterkellerte,  dreigeschossige 

Wohnhaus mit Satteldach und beidseitigen Giebelgauben Gebäude T.-Strasse 1 

erheben. 

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Konstruktion 

Mischbauten (Massivbau/Fachwerk), unterschiedliche Konstruktionsweisen aus allen Pha-

sen der Baugeschichte: Dachgeschoss T.-Strasse 1 ausgebaut, Konstruktion nicht einseh-

bar; Haus T.-Strasse 2 mit Flachdach von 1934. Auf der nördlichen Traufseite des Hauses 

T.-Strasse 3/4 befänden sich die Hauseingänge. Der westliche Eingang (Nr. 4) weise am 

offensichtlich  erneuerten  Sturz  die  Jahreszahl  1655  auf.  Das  2. Obergeschoss  zeige  ein 

rot  gestrichenes  Fachwerk,  im  Übrigen  sei  die  Fassade  mit  einem  eher  groben  Verputz 

versehen. Die Öffnungen seien regelmässig angeordnet Den Ausdruck der Nordseite präg-

ten die beiden riesigen Giebelgauben. Die Ostseite sei verputzt und ziemlich regelmässig 

befenstert.  Die  äussere  Erscheinung  des  mit  einem  beige  gestrichenen  Strukturputz  ver-

sehenen  Gebäudes  T.-Strasse  1  werde  von  den  baulichen  Veränderungen  der  2.  Hälfte 

des  19. Jahrhunderts  geprägt:  Regelmässige  Ordnung  der  Fassaden;  Fenster  meistens 

mit Kunststeingewänden, an der Ostseite Holzgewände, ältere, sprossenlose DV-Fenster, 

braun  gestrichene  Holzjalousieläden.  Von  Osten  her  sei  überdeutlich  zu  erkennen,  dass 

das Haus T.-Strasse 1 in den Bereich des Kernbaus eingreife. Gegen Westen jedoch zei-

ge sich das Haus mit der ganzen, symmetrisch geordneten Fassade. Die Dächer der Ge-

bäude T.-Strasse  3/4  und  1  seien  mit  Falzziegeln  gedeckt.  Gegen  Süden  zeige  sich  der 

Komplex  mit  einem  ganz  anderen  Gesicht.  Die  Erscheinung  werde  vom  1934  im  Stil  der 

30er Jahre des 20. Jahrhunderts tiefgreifend erneuerten Haus T.-Strasse 2 mit seinem von 

einer  Brüstung  gerahmten  Flachdach,  dem  erkerartig  vorstehenden  südlichen  Zinnenan-

bau  und  der  regelmässigen  Verteilung  der  zweiflügligen  sprossenlosen  Fenster  geprägt. 

Die Jahreszahl "1809" am Hauseingang könnte auf einen frühen baulichen Eingriff im Zu-

sammenhang  mit  dem  vom  Inventarisator  vermuteten  Baujahr  1809  des  Hauses  T.-

Strasse  1  hinweisen.  Als  eine  Art  Zwitter  architektonischen  Ausdrucks  des  19.  und  20. 

Jahrhunderts präsentiere sich das Haus T.-Strasse 3/4: Fenster unterschiedlicher Grösse 

und Stils, von Sprossenfenstern über ein Reihenfenster im Heimatstil bis zu sprossenlosen 

Fenstern komme alles vor. Aufgrund des Zinnenaufbaus im 1. Dachgeschoss wirke auch 

dieses Gebäude (nahezu) wie ein Flachdachbau. Ältere Elemente seien an diesen Fassa-

den kaum zu finden.  Besonders hingewiesen sei auf den schmalen Verbindungsbau  zwi-

schen  dem  Haus  T.-Strasse  1  und  2.  Offensichtlich  sei  hier  der  einstige  Zwischenraum 

zwischen  den  beiden  Gebäuden  –  wohl  im  Zusammenhang  mit  der  Erneuerung  1934  – 

geschlossen worden. 

Inneres 

Das Innere des Hauses T.-Strasse 3/4 habe nicht besichtigt werden können, der Ausbau 

des  Hauses  T.-Strasse  2  stamme  aus  der  Umbauzeit  1934.  Von  einem  gewissen  denk-

malpflegerisch-historischem Interesse sei allein das  Innere  des Hauses  T.-Strasse 1. Die 

Kellertreppe führe zu einem mit leichtem Stichbogen abgeschlossenen Durchgang in einer 

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Fachwerkwand  zum  Kellerbereich.  Mit  grosser  Wahrscheinlichkeit  dürfte  es  sich  hier  um 

die ursprüngliche Ostfassade des Hauses handeln, das in der  2. Hälfte des 19.  Jahrhun-

derts gegen Osten verbreitert worden sei, seinen heute noch aktuellen Ausdruck erhalten 

und von einem neuen Dach abgeschlossen worden sei. Dies sei eine Hypothese, die ge-

nauer zu überprüfen wäre. Die gegen Westen ausgerichtete Stube weise einen Boden aus 

breiten  Riemen  auf,  Wände  (teilweise)  und  Decke  seien  mit  einem  weiss  gestrichenen 

Feldertäfer  verkleidet.  Entsprechend  ausgestattet  sei  auch  der  Nebenraum  (heute  WC), 

nur  weise  hier der Boden  einen  Klinkerbelag  auf. ln  die oberen Geschosse gelange man 

über eine vom nördlichen Anbau zugängliche steile Treppe, deren Zugang von einer Fel-

dertüre (frühes 19. Jh.?) abgeschlossen werde. ln den oberen Geschossen hätten sich da 

und dort einfache Feldertäfer erhalten. Soweit im Rahmen einer Besichtigung eine Beurtei-

lung möglich sei, scheine die Bausubstanz aller drei Gebäude gesund zu sein. 

Wertung 

Lage und Umgebung 

Als  integrales  Element  der  historischen  T.-Strasse  (schutzwürdiges  Ortsbild  von  über-

kommunaler  Bedeutung)  besitze  der  Komplex  T.-Strasse 1/2/3/4  einen  hohen  Situations-

wert. 

Geschichte 

Unbestritten  sei  der  geschichtliche  Zeugniswert  des  Komplexes  als  Beispiel  der  Entwick-

lung  während  Jahrhunderten  eines  wohl  im  17. Jh.  errichteten  ursprünglichen  Wohnhau-

ses zum vielgestaltigen Gebilde mit Elementen aus den unterschiedlichsten Bauepochen. 

Substanz und Gestaltung 

Die  zahlreichen  Erweiterungen  und  Erneuerungen  hätten  die  historische  Substanz  (kon-

struktiv und baukünstlerisch, was die Ausstattung betreffe) zu einem grossen Teil zerstört. 

Der  heutige  Komplex  präsentiere  sich  als  "Mischmasch"  unterschiedlicher  Stile,  was  je 

nach Gesichtspunkt als interessant oder störend beurteilt werden könne. 

Zusammenfassende Beurteilung 

Nach sorgfältiger Abwägung der oben dargestellten Gesichtspunkte liege der Schluss na-

he, dass es sich beim Komplex T.-Strasse 1/2 nicht um ein Schutzobjekt von kommunaler 

Bedeutung handle. Die Wahrung des wichtigen Situationswertes werde durch die Kernzo-

nenvorschriften  und  das  schützenswerte  Ortsbild  von  überkommunaler  Bedeutung  ge-

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währleistet; der historische Zeugniswert könne nur noch auf Grundlage historischer Quel-

len erkannt werden, da die historische Bausubstanz nur noch marginal vorhanden sei. 

Schutzempfehlung und weiteres Vorgehen 

Es sei empfohlen, den Komplex 1/2 aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte der 

Stadt X zu entlassen. 

3. 
Mit dem hier nun angefochtenen Beschluss hat die Vorinstanz festgehalten, 

es  handle  sich  bei  den  beiden  Wohnhausteilen  nicht  um  ein  Schutzobjekt 

und diese würden daher aus dem Inventar der Schutzobjekte von kommu-

naler  Bedeutung  entlassen.  Als  Begründung  führte  die  Vorinstanz  insbe-

sondere Folgendes aus:  

Im  Gutachten  vom  8. November 2018  werde  lediglich  informativ  vorge-

schlagen,  das  inventarisierte  Gebäude  zu  entlassen.  Aus  dem  Gutachten 

ergebe  sich  insbesondere,  dass  ein  gewisser  geschichtlicher  Zeugniswert 

des  Komplexes  vorhanden  sei,  als  Beispiel  eines  während  Jahrhunderten 

aus  einem  wohl  im  17. Jahrhundert  errichteten  ursprünglichen  Wohnhaus 

entstandenen vielgestaltigen Gebildes mit Elementen aus den unterschied-

lichsten Bauepochen. Die Gebäude T.-Strasse 1 und 2 bildeten zusammen 

mit dem Haus T.-Strasse 3/4 einen unter dem Aspekt der Situation und der 

Geschichte  zusammenhängenden  Komplex.  Lediglich  ein  gewisser  Zeug-

niswert oder ein gewisses historisches Interesse erfülle die Anforderung an 

eine Unterschutzstellung jedoch nicht. Die Wohnhäuser T.-Strasse 1 und 2 

vermöchten  eine  politische,  wirtschaftliche,  soziale  oder  baukünstlerische 

Epoche nicht besonders aussagekräftig und qualitätsvoll zu dokumentieren. 
Eine  wichtige  Zeugenschaft  könne  daher  nicht  festgestellt  oder  zugespro-

chen werden. 

Zum  Situationswert  sei  festzuhalten,  dass  der  Komplex  T.-Strasse 1/2/3/4 

als integrales Element der historischen T.-Strasse einen besonderen Situa-

tionswert  aufweise  und  im  Perimeter  der  schutzwürdigen  Ortsbilder  von 

überkommunaler Bedeutung liege. Die betreffenden Gebäude lägen in der 

Kernzone B. Im Kernzonenplan sei der spezielle Aussenraum westlich an-

schliessend an die Gebäude T.-Strasse 3 und nördlich an das Gebäude T.-

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Strasse 1 bezeichnet sowie  die  im  Orts-  und  Strassenbild  wichtige  Fassa-

denflucht zur T.-Strasse beim Gebäude T.-Strasse 3 übernommen. Bei den 

im  Kernzonenplan  nicht  speziell  bezeichneten  Gebäuden  könnten  bei  Er-

satzbauten  grössere  Abweichungen  vom  heutigen  Zustand  bewilligt  oder 

angeordnet  werden,  wenn  dies  im  Interesse  der  Wohnhygiene  liege,  die 

Abweichungen für die Zweckbestimmung des Gebäudes notwendig sei und 

das Gebäude gut ins Ortsbild eingeordnet werde (Art. 15 der Bau- und Zo-

nenordnung X [BZO]). Andernfalls gälten die Bestimmungen für Neubauten 

gemäss  Art. 16 BZO,  dies  gelte  auch  für  Anbauten,  die  das  übliche  Mass 

für  grössere  Abweichungen  mit  dessen  erwähnten  Anforderungen  über-

schreiten  würden.  Anzumerken  sei,  dass  die  Neubauvorschriften  grössere 

Grenzabstände verlangen würden, als dies mit dem Bestandesschutz mög-

lich wäre, und daher dem Schutzziel des prägenden Platzraums eigentlich 

entgegen  kämen.  Mit den  im  Kernzonenplan  integrierten  Schutzzielen  des 

überregionalen Ortsbildschutzes werde dem zu erhaltenden Situationswert 

Rechnung  getragen  und  es  müsse  nicht  zusätzlich  verwaltungsrechtlich 

oder  vertraglich  eine  Unterschutzstellung  erfolgen.  Der  Eigenwert  der  Ge-

bäude T.-Strasse 1 und 2 sei wegen fehlender Zeugenschaft nicht schutz-

würdig. Das öffentliche Interesse der Unterschutzstellung der Wohnhäuser 

könne nicht höher gewichtet werden als die privaten Interessen und müsse 

aus Verhältnismässigkeitsgründen zurückstehen. Der schützenswerte Situ-

ationswert  werde  mit  der  Lage  in  der  Kernzone  B  und  im  Perimeter  der 

schutzwürdigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung mit den speziell 

bezeichneten  Aussenräumen  gesichert.  Der  Stadtrat  komme  daher  zu-

sammengefasst zum Schluss, die Objekte seien aus dem kommunalen In-

ventar zu entlassen.  

4. 
Der  Rekurrent  macht  demgegenüber  geltend,  Gutachten  hätten  lediglich 

den  rechtserheblichen  Sachverhalt  abzuklären.  Dazu  gehöre  die  Feststel-

lung,  wie  viel  historische  Bausubstanz  in  den  beiden  Gebäuden  T.-

Strasse 1 und 2 heute noch sichtbar sei. Wie im Gutachten ausgeführt wer-

de,  sei  solche  vor  allem  im  Haus  Nr. 1  noch  vorhanden.  Es  fänden  sich 

verschiedene Räume mit historischen Täfern, Felderdecken, Riemenböden 

und Türen.  Gemäss  Gutachten  sei es  zwar  möglich,  dass  sich  namentlich 

in  den  beiden  unteren  Geschossen  hinter  den  Wandverkleidungen  noch 

Bausubstanz  aus  früherer  Zeit  erhalten  habe.  Angesichts  der  mutmassli-

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Seite 10 

 
 
chen Entstehung des Gebäudekomplexes im 17. Jahrhundert (belegt durch 

eine Jahreszahl "1655" über einem Türsturz) könnte sich durchaus wesent-

liche  Substanz  verbergen.  Wenn  die  Gutachterin  und  die  Stadtbild-  und 

Denkmalpflegekommission (SDK) dennoch einen relevanten Eigenwert der 

beiden  Gebäude  verneinten,  dann  setzten  sie  sich  mit  ihren  eigenen  Be-

funden in Widerspruch. lmmerhin werde im Gutachten wörtlich ausgeführt, 

dass  der  geschichtliche  Zeugniswert  des  Komplexes  –  als  Beispiel  eines 

während  Jahrhunderten  aus  einem  wohl  im  17. Jh.  errichteten  ursprüngli-

chen  Wohnhaus  entstandenen  vielgestaltigen  Gebilde  mit  Elementen  aus 

den unterschiedlichsten Bauepochen – unbestritten sei. Die danach folgen-

de  Aussage,  dass  die  zahlreichen  Erweiterungen  und  Erneuerungen  die 

historische Substanz (konstruktiv und baukünstlerisch, was die Ausstattung 

betreffe)  zu  einem  grossen Teil  zerstört  hätten  und  sich  der  heutige  Kom-

plex  als  Mischmasch  unterschiedlicher  Stile  präsentiere,  sei  ein  einziger 

Widerspruch.  Wenn  dann  die  Gutachterin  zudem  einen  hohen  Situations-

wert bejahe, dann sei die Schlussfolgerung des Gutachtens – dass es sich 

beim  Komplex  T.-Strasse  1/2  nicht  um  ein  Schutzobjekt  von  kommunaler 

Bedeutung handle – unmöglich nachvollziehbar. Vollkommen deplatziert sei 

daher  die  Aussage,  der  Situationswert  könne  durch  die  Kernzonenbestim-

mungen  gewährleistet  werden.  Eine  genauere  Analyse  derselben  zeige 

denn  auch,  dass  diese  den  Schutz  des  Ortsbildes  in  keiner Weise  sicher-

stellen würden. 

Störend  sei  es  zudem  auch,  dass  die  beiden  Gebäude,  die  offensichtlich 

mit  den  beiden  weiteren  Häusern 3 und  4 eine  Einheit  bilden  würden,  iso-

liert  begutachtet und  beurteilt  worden  seien. Es  könne  nicht  geduldet  wer-

den, dass eine wesentliche Beurteilung eines Ensembles nur darum unter-

bleibe, weil ein einzelner Eigentümer sich weigere, eine Besichtigung zuzu-

lassen. Die denkmalpflegerische Beurteilung der angebauten Gebäude T.-
Strasse 3 und 4 wäre wichtig gewesen, weil  diese vier Häuser derart inei-

nander  verzahnt  und  miteinander  verbunden  seien,  dass  ihre  Schutzwür-

digkeit  unmöglich  isoliert  betrachtet  werden  könne.  Es  widerspreche  auch 

der Rechtsprechung des Baurekursgerichts, wonach von einer Inventarent-

lassung  einzelner  zusammengebauter  Gebäude,  die  ein  Ensemble  bilden, 

in  aller  Regel  abzusehen  sei  (so  BRGE III  Nrn. 0025-0026/2017,  E. 4.2). 

Vom äusseren Erscheinungsbild her zu schliessen dürfte sich in den beiden 

Häusern 3 und 4 mehr ursprüngliche historischen Substanz erhalten haben 

als  in  den  beiden  heute  strittigen  Bauten.  Vor  diesem  Hintergrund  dränge 

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sich eine gesamthafte Beurteilung des ganzen Ensembles auf. Eventualiter 

werde daher beantragt, die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit 

auch  die  Gebäude  T.-Strasse  3  und  4  begutachtet  und  das  gesamte  En-

semble als Einheit beurteilt werden könne. 

Der  Komplex  der  vier  zusammengebauten  Häuser  habe  von  seinem  Er-

scheinungsbild  und  wohl  auch  von  seiner  Baugeschichte  her  viel  mit  Alt-

stadtliegenschaften gemeinsam. So sei offenbar auch hier, ausgehend von 

einem  älteren  Kernbau  (aufgrund  einer  Jahreszahl  über  einem  Türsturz 

[1655]) aus dem 17. Jahrhundert, in regelmässigen Abständen die Bebau-

ung ergänzt und überlagert worden. Gerade die Aufstockungen seien eine 

Form der frühen Verdichtung, die viele Altstädte erfahren hätten. Sie habe 

als  Prozess  durchaus  einen  Zeugenwert,  auch  wenn  angesichts  des 

"Sammelsuriums" von Baustilen, die einzelnen Gebäudeteile je für sich al-

lein  möglicherweise  die  wichtige  Zeugenschaft  einer  baukünstlerischen 

Epoche  im  Sinne  von  § 203  Abs. 1  lit. c PBG  nicht  vollständig  erreichten. 

Der  Eigenwert  liege  vorliegend,  wie  eigentlich  in  fast  allen  Altstädten,  ge-

nau in der Abfolge und Kombination verschiedenster Baustile auf engstem 

Raum  in  ein-  und  demselben  Gebäudekomplex.  ln  diesem  Sinne  hätten 

auch  die  Umbauten  des  Hauses  Nr. 2  im  Jahre  1934  durchaus  einen  ei-

genständigen  Zeugenwert,  und  zwar  als  –  eher  seltenes  –  Beispiel,  wie 

damals an  historische  Bausubstanz herangegangen  und  diese mit der da-

maligen Architektur verbunden worden sei. Es mache wenig Sinn, kontinu-

ierlich veränderte Altstadtbauten – analog etwa einer Villa der Gründerjah-

re –  architektonisch  einer  bestimmten  Epoche  der  Architekturgeschichte 

zuzuordnen und auf diese Weise den Zeugenwert im Sinne des Gesetzes 

bestimmen  zu  wollen.  Auch  der  Situationswert  einer  Altstadt  oder  eines 

Teils  davon  liege  nicht  im  einzelnen  Gebäude,  sondern  im  Zusammenwir-

ken  einer  ganzen  Häuserzeile  zu  einer  Gasse.  So  verhalte  es  sich  auch 
hier.  ln  diesem  Sinne  führe  das  Herausbrechen  einzelner  Liegenschaften 

zu  schlimmen  Zerstörungen  ganzer  Gassen.  Die  Vorstellung,  Kernzonen-

vorschriften würden diese Zeugenschaft erhalten, sei schlicht illusionär.  

Ersatzbauten  für  die  Häuser  T.-Strasse  1  und  2  müssten  weder  das  Ge-

bäudeprofil  noch  die  Erscheinung  der  Vorgängerbauten  wahren.  Es  dürfte 

inzwischen  als  geklärt  gelten,  dass  planerische  Massnahmen  wie  etwa 

Kernzonenvorschriften  nicht  geeignet  seien,  um  denkmalpflegerische 

Schutzziele  zu  erreichen  (BGr 1C_626/628/2017  vom  16. August 2018, 

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Seite 12 

 
 
E. 6.4; VB.2017.000159 vom 5. Oktober 2017, bes. E. 8.5). Die beiden Ge-

bäude  seien  sodann  in  gutem  Zustand.  Sie  könnten  daher  weiterhin  be-

stimmungsgemäss  genutzt  werden.  Dass  die  sanitären  Anlagen  und  Kü-

chen erneuert werden müssen, sei normal und falle nicht ins Gewicht.  

5.1. 
Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen  wesentlich mitprägen,  samt der für  ihre Wirkung  wesentlichen  Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass  ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sol-

len,  namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstat-

tungsmässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h. 

die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-

che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-

schaft  noch  nicht  ausreichend.  Zudem  lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen,  hier  nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein 

wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 

Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen  kaum  als  "Epochen"  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 

verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

R2.2019.00104 

Seite 13 

 
 
5.2. 
Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder  Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  bezweckt  § 203  Abs. 1  lit. c PBG 

anders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher  Epochen,  sondern  die  Erhaltung  qualifizierter  Landschafts- 

und  Siedlungsbilder.  In  der  Praxis  wird  hierbei  oftmals  auch  vom  Situati-

onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-

zungen  für  eine  Unterschutzstellung  –  Zeugeneigenschaft  oder  prägende 

Wirkung  –  alternativ  aufzählt,  lässt  sich  auch  allein  schon  mit  letzterer  die 

Anordnung  von  Schutzmassnahmen  an  Gebäuden  oder  Gebäudegruppen 

begründen.  Allerdings  rechtfertigt  nicht  jede  Optimierung  von  Siedlungs- 

oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-

tiv  prägende Wirkung  muss  vielmehr  objektiv  ausgewiesen  und  begründet 

sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten 

der Fall sein kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

5.3. 
Bei  sich  auf  § 203  Abs. 1 PBG  stützenden  Schutzentscheiden  kommt  den 

kommunalen  und  kantonalen  Denkmalpflegebehörden  eine  gewisse  Ent-

scheidungsfreiheit zu. Diese bezieht sich vor allem auf die Qualifikation ei-

nes  Objektes  als  Schutzobjekt,  auf  den  konkreten  Umfang  einer  Schutz-

massnahme,  gegebenenfalls  auf  die  Auswahl  unter  mehreren  in  Betracht 

fallenden  Schutzobjekten  oder  aber  auf  den  Verzicht  auf  Schutzmassnah-

men. Insoweit hat sich die Rekursinstanz bei der Entscheidüberprüfung Zu-

rückhaltung  aufzuerlegen.  Beruht  der  kommunale  Entscheid  auf einer  ver-

tretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die Rekurs-

instanz  zu  respektieren.  Die  Rekursinstanz  darf  nur  dann  einschreiten, 

wenn die Behörde ihren Ermessensspielraum überschreitet, indem sie sich 

von  unsachlichen,  dem  Zweck  der  in  Frage  stehenden  Regelung  fremden 
Erwägungen leiten lässt oder allgemeine Rechtsprinzipien, wie das Verbot 

von  Willkür  oder  den  Grundsatz  der  Verhältnismässigkeit,  verletzt.  Dabei 

darf sich die Rekursinstanz jedoch nicht auf eine blosse Willkürprüfung be-

schränken,  vielmehr  muss  die  Eingriffsschwelle  tiefer  gesetzt  werden  (vgl. 

BGE 145 I 52, E. 3.6., mit Hinweisen). Die Entscheidungsfreiheit der Denk-

malpflegebehörde  ist  stets  gegen  den  Anspruch  auf  wirksamen  Rechts-

schutz  abzuwägen  (Art. 77  der  Kantonsverfassung  [KV]  und  Art. 29a  der 

Bundesverfassung [BV]; Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zü-

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Seite 14 

 
 
rich/Basel/Genf 2014,  § 20  Rz. 64 ff.),  zumal  Schutzmassnahmen  in  der 

Regel einen schweren Eingriff in das Grundeigentum bilden. 

Im Übrigen besteht in der Regel keine Kognitionseinschränkung. Die Frage, 

was unter einem Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu ver-

stehen  ist,  kann  die  Rekursinstanz  frei  beantworten.  Auch  steht  ihr  in  der 

Regel  eine  freie Würdigung  der  örtlichen  Verhältnisse  zu,  soweit  ihr  diese 

hinreichend  bekannt  sind.  Geht  es  um  bautechnische  Fragen,  namentlich 

um  solche  der  Erhaltungs-  und  Renovationsfähigkeit  von  Schutzobjekten 

oder von Teilen hiervon, ist das Baurekursgericht als Fachgericht in Bausa-

chen zu deren Beantwortung nicht weniger berufen als die Denkmalpflege-

behörden. 

6.1. 
Wie das Gutachten zu Recht ausführt, ist der Eigenwert der beiden Liegen-

schaften  als  eher  gering  zu  bezeichnen.  Die  historische  Bausubstanz  ist 

nur  noch  ansatzweise  vorhanden.  Auch  wenn  die  beiden  Gebäude  einen 

gewissen  historischen  Zeugniswert  aufweisen  –  als  Beispiel  der  Entwick-

lung  während  Jahrhunderten  eines  wohl  im  17. Jh.  errichteten  ursprüngli-

chen Wohnhauses zum vielgestaltigen Gebilde mit Elementen aus den un-

terschiedlichsten  Bauepochen  –,  ist  der  historische  Zeugniswert  für  den 

durchschnittlichen  Betrachter  nur  schwer  erkennbar  und  fast  ausschliess-

lich  nur  aus  Quellen  ersichtlich.  Der  architektonische  Zeugniswert  ist  auf-

grund der zahlreichen Umbauten ebenfalls verloren gegangen. Dies bestä-

tigte  sich  insbesondere  auch  am  durchgeführten  Augenschein,  anlässlich 

welchem  beide  Gebäude  auch  von  innen  besichtigt  werden  konnten.  Ein 

wichtiger geschichtlicher oder baukünstlerischer Zeugenwert ist damit nicht 

erkennbar. Auch wenn allenfalls noch teilweise ältere Bausubstanz verbor-
gen sein könnte, reicht diese für sich allein betrachtet nicht aus, um einen 

schützenswerten Eigenwert der gesamten Gebäude zu bejahen. 

Demgegenüber  ergab  sich  aus  den  dem  Gericht  vorliegenden  Akten 

‒ hauptsächlich dem Gutachten – und insbesondere anlässlich des durch-

geführten Augenscheines, dass den streitbetroffenen Objekten insbesonde-

re aufgrund ihrer Lage im Ortsbild und ihrer äusseren Erscheinung ein ho-

her Situationswert zukommt.  

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Seite 15 

 
 
Vorab  zu  erwähnen  ist  in  diesem  Zusammenhang,  dass  die  Gebäude  T.-

Strasse 3 und 4 nicht Streitgegenstand des vorliegenden Entscheids bilden; 

ihre  Schutzwürdigkeit  ist  hier  nicht  zu  beurteilen.  Sie  sind  aber  bei  der 

nachfolgenden Würdigung gleichwohl zur Beurteilung des Situationswertes 

der Gebäude T.-Strasse 1 und 2 mitzuberücksichtigen. 

Ein  Vergleich  zwischen  der  amtlichen  Vermessung  der  Gebäude  auf  dem 

Grundstück  (www.maps-zh.ch)  sowie  der  Grafik  im  Gutachten  (act. 11.2 

S. 7)  bezüglich  der  Stellung  der  Altbauten  zeigt,  dass  die  Anordnung  der 

Gebäude  nach  wie  vor  der  ursprünglichen  Anordnung  der  Gebäude  um 

1812  entspricht,  wobei  das  Objekt  T.-Strasse 2  damals  vermutungsweise 

noch ein Schopf war und erst ab zirka 1860 durch den in dieser Zeit erfolg-

ten  Eigentümerwechsel  zu  einem  Wohnhaus  umgebaut  wurde.  Trotz  der 

unbestrittenermassen  erfolgten  zahlreichen  Umbauten,  hat  sich  damit  die 

Stellung der Bauten an der T.-Strasse bis heute nicht bzw. kaum verändert. 

Sodann  erfolgten  auch  die  letzten  massgeblich  nach  Aussen  in  Erschei-

nung tretenden Umbauten bereits in den 1930er Jahren. Die Situation wie 

sie  heute  erscheint,  ist  damit  seit  Jahrzehnten  bzw.  Jahrhunderten  gleich-

bleibend. Insbesondere die durch das von der Strasse zurückversetzte Ge-

bäude Nr. 1 geschaffene Platzsituation ist sehr prägend. Für viele Einwoh-

ner dürfte diese Platzsituation in der Kernzone ein wichtiges Element sein, 

womit  eine  identitätsstiftende  Wirkung  vorliegt.  Die  durch  die  Bauten  ge-

schaffene  Situation  in  der  Altstadtgasse  ist  gerade  angesichts  der  direkt 

gegenüber den streitbetroffenen Liegenschaften erstellten und durchaus als 

"störend  in  Erscheinung  tretend"  zu  bezeichnende  (Neu-)Baute  äusserst 

wichtig für den Erhalt des Altstadtcharakters.  

Zur  Situation  gehört  aber  auch  das  besondere  Erscheinungsbild  des  En-

sembles  T.-Strasse 1/2/3/4,  welches  zeigt,  dass  hier  immer  weiter  gebaut 
wurde.  Insofern  fügt  sich  auch  die  etwas  modernere  Formensprache  des 

Gebäudes  Nr. 2  durchaus  ins  Gefüge  ein.  Auch  wenn  dies  nicht  ausrei-

chend ist, um einen historischen Eigenwert der Gebäude zu bejahen, ist es 

im Zusammenhang mit dem Situationswert dennoch ein wichtiges Element. 

Die  Liegenschaften  T.-Strasse 1/2/3/4  sind  gewissermassen  ein  Konvolut 

und bilden  zusammen  ein  Geviert  aus  verschiedenen Epochen  und  unter-

schiedlichen  Stilen.  Das  Ensemble,  zu  welchem  auch  die  Gebäude  T.-

Strasse  1  und  2  gehören,  prägt  damit  die  örtliche  Situation  der  teilweise 

schon  stark  veränderten  Altstadtgasse  wesentlich  mit.  Dieser  Situations-

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Seite 16 

 
 
wert erfährt auch durch den infolge der Umbauten resultierenden teilweisen 

Substanzverlust  keine  Schmälerung.  Dass  ein  Denkmalschutzobjekt  durch 

Umbauten und notwendige Sanierungen im Verlaufe der Zeit (hier über ei-

nen Zeitraum von über 150 Jahren) einen gewissen Substanzverlust erlei-

det, lässt sich bei kaum einem Objekt vermeiden und hat vorliegend auf die 

seit  Jahrzehnten  bestehende  ortsbildprägende  Situation  kaum  Auswirkun-

gen.  

Den Gebäuden T.-Strasse 1 und 2 kommt damit ein sehr hoher Situations-

wert zu.  

6.2. 
Die Qualifikation eines Objektes als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mit-

prägendes  Element" für  die  Umgebung führt  indes  nicht  zwingend  zur  An-

ordnung  von  Schutzmassnahmen  im  Sinne  von  § 205  und  § 207 PBG, 

sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutz-

objektes  höher  zu  werten  ist  als entgegenstehende öffentliche  und  private 

Interessen. 

Das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung ist aufgrund des vor-

stehend dargelegten wichtigen Situationswertes als ebenfalls sehr hoch zu 

qualifizieren.  Der  festgestellte  hohe  Situationswert  kann  sodann  entgegen 

der  Ansicht  der  Vorinstanz  nur  durch  die  Erhaltung  der  bestehenden  Ge-

bäudesubstanz  bewahrt  werden.  Nur  die  Erhaltung  und  Renovation  alter 

Bausubstanz  bietet  Gewähr  für  eine  detailgetreue  Übernahme  von  Form, 

Gestalt und insbesondere Lage sowie für die Erhaltung der prägenden Be-

standteile  einer  Baute  unter  Wahrung  der  bestehenden  Proportionen.  Nur 

so kann das ursprüngliche und charakteristische Erscheinungsbild bewahrt 

werden.  

Die Kernzonenvorschriften und die Lage der Bauten im überkommunal ge-

schützten Ortsbild gewähren demgegenüber keinen genügenden denkmal-

pflegerisch  relevanten  Schutz.  Generell  sind  planerische  Massnahmen 

nicht  geeignet,  um  auf  Gebäude  oder  Gebäudegruppen  bezogene  denk-

malpflegerische  Schutzziele  zu  erreichen.  Vorliegend  liessen  die  Kernzo-

nenvorschriften  als  Ersatz  für  die  beiden  streitbetroffenen  Liegenschaften 

sogar  Bauten  nach  den  Neubauvorschriften  zu,  was  dem  Denkmalschutz-

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Seite 17 

 
 
gedanken vollkommen zuwider läuft. Die Vorinstanz hat das ihr zustehende 

Ermessen damit nicht mehr vertretbar gehandhabt.  

Angesichts  des  Umstandes,  dass  die  Bauten  nach  wie  vor  bewohnt  sind 

und die Bausubstanz im Gutachten als gut qualifiziert wurde, erscheint eine 

Unterschutzstellung denn auch nicht im Voraus unverhältnismässig zu sein. 

Der detaillierte Schutzumfang wird indes unter Prüfung der weiteren Aspek-

te der Verhältnismässigkeit (u.a. Schutzfähigkeit, zonenkonforme Nutzung, 

finanzielle  Interessenabwägung  etc.)  erstinstanzlich  durch  die  Vorinstanz 

festzulegen  sein.  Dabei  wird  insbesondere  auch  zu  prüfen  sein,  inwieweit 

für die Erhaltung des Situationswertes auch Bauteile im Innern (Primärkon-

struktion)  zu  erhalten sind,  da  ein  reiner  Fassadenschutz  oftmals zwangs-

läufig eine Diskrepanz zwischen aussen und innen zur Folge hat und damit 

meist  auch  Teile  zu  erhalten  sind,  die  sich  nur  mittelbar  auf  das  äussere 

Erscheinungsbild auswirken. 

6.3. 
Da  somit  eine  Unterschutzstellung  der  beiden  streitbetroffenen  Liegen-

schaften  zu  erfolgen  hat,  kann  offen  bleiben,  ob  die  Liegenschaften  T.-

Strasse 3 und 4 zwingend in das Verfahren einzubeziehen gewesen wären. 

Mit der Unterschutzstellung der Liegenschaften T.-Strasse 1 und 2 wird die 

Prüfung  der  Schutzwürdigkeit  der  inventarisierten  Liegenschaften  T.-

Strasse  3  und  4  in  keiner Weise  behindert  und  auch  die  Prüfung  des  En-

semblecharakters  kann  bei  einer  Prüfung  der  Unterschutzstellung  dieser 

Liegenschaften  problemlos durchgeführt  werden.  Gleichwohl  ist  zumindest 

anzumerken, dass nach Auffassung des Gerichts eine gesamtheitliche Be-

trachtung gerade unter dem Aspekt des Situationswertes durchaus zweck-

mässig wäre.  

7.1. 
Somit  ist  der  Rekurs  gutzuheissen.  Der  Beschluss  des  Stadtrates  X  vom 

20. Mai  2019  ist  aufzuheben.  Der  Stadtrat  X  ist  einzuladen,  die  erforderli-

chen  Schutzmassnahmen  für  den  Erhalt  des  Situationswertes  der  Wohn-

häuser T.-Strasse 1 und 2 auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 sowie 2 in X 

anzuordnen. 

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Seite 18 

 
 
Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  dem  Stadtrat  X  aufzuerlegen 

(§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]).  

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2  GebV VGr).  In  besonders  aufwendigen  Verfahren  kann  die  Ge-

richtsgebühr  bis  auf  das  Doppelte  erhöht  werden  (§ 4  Abs. 1  GebV  VGr). 

Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser 

Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. Aufl.,  Zü-

rich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).  

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der 

Schutzmassnahme  verbundener  Eingriff  in  das  Eigentum),  des  getätigten 

Verfahrensaufwandes  mit  doppeltem  Schriftenwechsel  und  Abteilungsau-

genschein 

ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 7'000.-- 

festzusetzen 

(BGr 1C_566/2015  vom  18. Februar 2016,  E. 2;  BGr 1C_244/2013  vom 

4. Juli 2013,  E. 4;  BRGE II  Nrn. 0162  und  0163/2012  vom  23. Oktober 

2012,  E. 16,  in  BEZ 2014  Nr. 36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774 

vom  22. August  2013,  dieser  bestätigt  mit  BGr 1C_810/2013  vom  14. Juli 

2014; www.baurekursgericht-zh.ch). 

7.2. 
Der Rekurrent beantragt eine Umtriebsentschädigung. Gemäss § 17 Abs. 2 

lit. a  VRG  kann  im  Rekursverfahren  und  im  Verfahren  vor  dem  Verwal-

tungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemesse-
nen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  verpflichtet  werden, 

wenn  die  rechtsgenügende  Darlegung  komplizierter  Sachverhalte  und 

schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug 

eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung  der  Umtriebsent-

schädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Einer  nicht  durch  einen  Rechtsbeistand  vertretenen  Partei  entstehen  im 

Allgemeinen  keine  Rechtsverfolgungskosten,  die  zu  entschädigen  wären. 

Eine Umtriebsentschädigung ist ihr demnach nur dann zuzusprechen, wenn 

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die  Grenzen  des  im  Verwaltungsrechtspflegeverfahren  Üblichen  und  Zu-

mutbaren  durch  anderweitigen  Aufwand  deutlich  überschritten  wurden.  In 

der Regel und so auch hier ist das Vorliegen eines solchen Aufwandes zu 

verneinen. 

Dem  Stadtrat  X  sowie  der  Mitbeteiligten  stehen  aufgrund  des  Verfahrens-

ausganges im vornherein keine Umtriebsentschädigungen zu. 

[…] 

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