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**Case Identifier:** e44bc0a2-d537-57ab-bc63-11707facbeb0
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-05-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 27.05.2013 C/30321/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-30321-2010_2013-05-27.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés le 29.05.2013. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/30321/2010 ACJC/662/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 
 

DU LUNDI 27 MAI 2013 

Entre 

A______, ayant son siège c/o B______, ______ (GE) appelante et intimée d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 16 mai 2012, comparant d'abord 

par Me Maud Volper, avocate, puis par Me Jacques Roulet, avocat, 9, boulevard des 

Philosophes, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

 d'une part, 

et 

C______, ayant son siège ______ (GE), intimée et appelante, comparant par Me Jean-
Franklin Woodtli, avocat, 5 rue Prévost-Martin, case postale 60, 1211 Genève 4, en 

l'étude duquel elle fait élection de domicile aux fins des présentes, 

 d'autre part, 

 

- 2/16 - 

 

C/30321/2010 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/487/2012 du 16 mai 2012, communiqué aux parties par pli du 
21 mai 2012 et notifié le lendemain, le Tribunal des baux et loyers a déclaré vala-

ble le congé du 1
er

 décembre 2010 pour le 30 novembre 2011, notifié par 

A______ SA (ci-après : A______ ou la première appelante) à C______ (ci-après : 

C______ ou la deuxième appelante) pour les locaux sis ______, à ______ (ch. 1), 

reporté les effets de ce congé au 30 novembre 2012 (ch. 2), accordé à C______, 

au maximum jusqu'au 30 novembre 2018, une prolongation de son bail jusqu'à 

l'échéance du contrat liant A______ et D______ (ci-après : D______ ou la 

propriétaire du bien-fonds), pour autant que ce contrat vienne à être prolongé au-

delà du 30 novembre 2012 (ch. 3), condamné A______ à informer C______ de 

toute prolongation du contrat la liant à D______ en conformité de l'article 6 de la 

convention du 6 février 2007 (ch. 4), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 5) et dit que la procédure est gratuite (ch. 6). 

En substance, le Tribunal des baux et loyers a considéré que C______ avait 

procédé au mépris des règles de la bonne foi, de sorte qu'elle ne pouvait bénéficier 

de la protection accordée par l'art. 271a al. 1 let. d CO. Le congé notifié par 

A______ était par conséquent valable, mais ses effets devaient être reportés au 30 

novembre 2012 en raison de sa notification tardive, ce que A______ admettait. Le 

premier juge a également considéré qu'une prolongation de bail pouvait être 

accordée à C______ jusqu'à l'échéance du contrat liant A______ à D______ (pour 

autant qu'il soit prolongé au-delà du 30 novembre 2012), mais au maximum 

jusqu'au 30 novembre 2018. 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 20 juin 2012, A______ 
appelle de ce jugement, dont elle sollicite l'annulation des chiffres 3 et 4. Elle 

conclut à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée à C______. 

b. Par acte expédié le même jour, C______ fait également appel de ce jugement, 
dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut principalement à l'annulation du congé 

et subsidiairement à une prolongation de bail pleine et entière de six ans.  

c. Chaque partie a conclu au rejet de l'appel de l'autre et a persisté dans ses pro-
pres conclusions. 

d. Après avoir été suspendue pendant plusieurs mois, la procédure a été reprise 
par arrêt ACJC/144/2013 de la Cour de justice du 30 janvier 2013. Les parties ont 

ensuite été informées par avis du 5 mars 2013 de la mise en délibération de la 

cause.  

C. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure : 

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C/30321/2010 

a. D______ est propriétaire du bien-fonds sis ______ (GE), sur lequel est situé un 
"garage" de 399 m

2
 (bâtiment no ______) et un "garage privé" de 222 m

2
 

(bâtiment no ______). 

b. Depuis le 1er décembre 1996, D______ loue ces locaux - décrits comme "une 
station-service avec kiosque" - à A______, une société anonyme de droit suisse 

ayant pour but l'exploitation d'un garage, réparation, vente de véhicules, de 

carburants et tout objet se rapportant à une station-service.  

La durée initiale de ce contrat (ci-après : bail principal) était de dix ans (du 

1
er 

décembre 1996 au 30 novembre 2006) et le loyer annuel se montait à 49'025 fr. 

c. Par contrat du 5 mars 2003, A______ a sous-loué le bâtiment n° 1905 à 
E______. Les locaux remis en sous-location comprenaient un atelier, divers 

boxes, un WC, un petit bureau ainsi que quarante places de stationnement 

(parking de 750 m
2
). Les locaux étaient destinés à "l'usage d'atelier de réparation 

pour véhicules automobiles et vente de voitures neuves et d'occasions".  

Ce contrat (ci-après : sous-bail) a été conclu pour une durée initiale allant du 

10 mars 2003 au 30 novembre 2006. Il était renouvelable tacitement d'année en 

année, sauf résiliation signifiée un an avant l'échéance. Le loyer annuel, charges 

non comprises, était fixé à 36'000 fr. et aucune garantie de loyer n'était sollicitée.  

Par avenant du 11 novembre 2003, ce sous-bail a été transféré, toutes autres 

clauses contractuelles demeurant inchangées, à C______, une société anonyme 

ayant pour but social "l'importation de modules pour bureaux, club-house, 

réfectoires, postes d'accueil, cabines techniques".  

d. Dès 2004, C______ a "sous-sous-loué" une partie des locaux à la société 
F______ pour un loyer mensuel de 2'390 fr., ce que A______ n'a appris 

qu'incidemment, en octobre 2009.  

Par ailleurs, dès l'année 2005, à l'insu de A______ toujours, C______ a "sous-

sous-loué" les quarante places de stationnement pour un loyer mensuel de 160 fr. 

par place. En effet, exploitant également un commerce de véhicules d'occasion, 

elle remettait en location ces places de parc aux vendeurs qui souhaitaient y 

entreposer leurs véhicules jusqu'à leur vente. 

e. Par acte du 27 octobre 2005, D______ a résilié le bail principal pour l'échéance 
du 30 novembre 2006, expliquant qu'une solution à long terme au sujet du terrain 

concerné devait être recherchée, en raison notamment de l'état des bâtiments, de 

leur précarité et des mesures d'assainissement à prendre.  

f. Par pli simple du 14 mars 2006, A______ a informé C______ de ce qui précède 
et de son obligation de résilier à son tour le sous-bail pour le 30 juin 2007. Elle lui 

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C/30321/2010 

a également indiqué avoir contesté judiciairement la résiliation du bail principal et 

avoir, dans ce cadre, requis une prolongation de cinq ans au minimum. 

g. Par courrier du 26 juin 2006, la propriétaire du bien-fonds a indiqué à sa 
cocontractante qu'elle renonçait à toute activité sur le site et souhaitait démolir 

l'immeuble dans les meilleurs délais. Toutefois, pour tenir compte du désir de 

cette dernière d'exploiter son entreprise pendant encore un certain temps, elle se 

déclarait prête à envisager une prolongation de l'utilisation du site sur la base d'un 

prêt à usage pour une durée de cinq ans moyennant engagement de A______ de 

quitter les lieux à l'échéance dudit prêt et de supporter les charges, impôts et frais 

d'entretien. La propriétaire du bien-fonds ajoutait que le loyer actuel ("se montant 

à près de 50'000 fr. par année") ne serait plus réclamé au moment de la signature 

du nouveau contrat. 

h. Cet accord a fait l'objet d'une convention du 6 février 2007, aux termes de 
laquelle A______ renonçait à contester la résiliation du bail principal et à 

solliciter une prolongation. En contrepartie, elle se voyait accorder par la pro-

priétaire du bien-fonds un prêt à usage au sens des article 305 à 311 CO portant 

sur les mêmes locaux que ceux visés dans le bail initial (moyennant le même 

usage), avec effet au 1
er

 décembre 2006 et jusqu'au 30 novembre 2012. 

L'article 4 de la convention stipulait que l'emprunteur était expressément autorisé 

à maintenir le(s) contrat(s) de sous-location en vigueur, respectivement à conclure 

d'autre(s) contrat(s), avec obligation d'en informer le prêteur. Il ne pouvait toute-

fois pas faire bénéficier un tiers de l'usage de l'entier de l'objet du contrat. 

Aux termes des art. 5 et 6, l'emprunteur s'engageait à quitter les lieux et à les 

laisser libres de tous occupants pour le 30 novembre 2012, pour autant que le prê-

teur lui remette préalablement une copie d'une autorisation définitive et exécutoire 

de démolir les locaux. Dans le cas contraire, le contrat de prêt serait automa-

tiquement prolongé et ne viendrait à échéance qu'après l'écoulement d'une période 

de trois mois dès la réception de l'autorisation de démolir. 

Enfin, l'emprunteur devait s'acquitter des primes d'assurance liées à l'exploitation 

de son entreprise et, jusqu'à 50'000 fr. par an, des frais d'entretien et de réfection 

des locaux à due concurrence de cette somme, la part dépassant ce montant étant 

supportée par le prêteur (art. 7 et 9).  

i. Souhaitant faire profiter sa cocontractante de la prolongation de jouissance 
obtenue, l'administratrice de A______ a renoncé à notifier à C______ une 

nouvelle résiliation du contrat de sous-bail (le premier congé ne respectant pas les 

conditions de forme) et lui a proposé de signer un nouveau contrat de sous-

location prenant effet au 1
er

 juillet 2007 et échéant au 30 juin 2012. Celui-ci 

portait sur les mêmes locaux que ceux visés dans le contrat initial et maintenait le 

loyer annuel de 36'000 fr., mais les charges (l'eau, le fuel et la taxe des égouts) 

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étaient fixées forfaitairement à 490 fr. par mois - somme correspondant à la 

moyenne des montants versés à ce titre par C______ les trois dernières années - et 

une garantie de loyer devait être consignée sur un compte bancaire.  

Le 5 juillet 2007, C______ s'est acquittée d'un montant de 3'490 fr., puis a été 

relancée le 16 juillet 2007 par le conseil de sa cocontractante pour contresigner 

l'accord précité. Par courrier du 2 octobre 2007, elle a indiqué qu'elle refusait de 

constituer une garantie de loyer et qu'elle estimait que son sous-loyer devait tenir 

compte de la gratuité d'usage des locaux conférée par la propriétaire du bien-fonds 

à sa cocontractante. 

j. Par lettre recommandée du 27 novembre 2009, C______ a formellement 
sollicité une baisse de loyer de 100% pour la prochaine échéance du contrat, soit 

dès le 1
er

 décembre 2010. Elle a également évoqué l'existence d'infiltrations pro-

venant de la toiture, exigeant qu'il y soit remédié jusqu'au 15 janvier 2010 au plus 

tard. 

k. Par pli du 12 janvier 2010, A______ a refusé d'entrer en matière sur une baisse 
de loyer de 100% mais s'est déclarée disposée à accepter une diminution de loyer 

tenant compte de la baisse du taux hypothécaire et des variations de l'ISPC depuis 

la dernière fixation du loyer dès le mois de novembre 2010, c'est-à-dire lorsque les 

facteurs de fixation du loyer seraient connus. S'agissant des défauts allégués, elle a 

expliqué que l'entreprise mandatée par ses soins ne pourrait intervenir qu'au 

printemps 2010, en raison du climat. 

l. Les travaux d'étanchéité de la toiture ont été réalisés en mars 2010 pour un mon-
tant de 8'000 fr. 

m. Par requête déposée le 26 janvier 2010 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée le 11 juin 2010 et portée 

devant le Tribunal des baux et loyers le 14 juin 2010, C______ a conclu 

principalement à la baisse de son sous-loyer à 0 fr. par année dès le 1
er

 novembre 

2010 et subsidiairement à ce que le loyer annuel soit fixé à 35'892 fr. dès le 

1
er 

novembre 2010. 

Dans le cadre de cette procédure, un représentant de C______ a expliqué avoir 

requis la diminution de loyer car il fallait "toujours demander le maximum pour 

obtenir quelque chose". En outre, dans la mesure où la société devait en principe 

quitter les lieux au 30 juin 2012, il fallait rentabiliser d'ici là les investissements 

effectués. Enfin, il a ajouté n'avoir pas requis de baisse de loyer en 2007 car à 

cette époque les affaires "marchaient mieux", de sorte qu'il pensait pouvoir 

amortir ses investissements jusqu'en 2012. 

Par jugement du 14 février 2011, le Tribunal a débouté C______ de ses 

conclusions principales, a baissé le loyer annuel des locaux à 35'892 fr. charges 

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non comprises dès le 1
er

 décembre 2010, et condamné A______ à lui restituer le 

trop-perçu de loyer. 

Qualifiant le contrat liant A______ à la propriétaire du bien-fonds de prêt à usage 

au sens des articles 305 ss CO, le Tribunal a considéré que les prétentions 

principales de C______ étaient abusives, cette dernière étant notamment 

malvenue d'invoquer le rendement abusif réalisé par A______ alors qu'elle 

percevait elle-même un loyer de ses sous-locataires deux fois plus élevé que celui 

versé à A______. Le montant du loyer devait toutefois être réajusté en raison des 

variations hypothécaires et de l'augmentation de l'ISPC. 

n. Entre-temps, à savoir le 1er décembre 2010, A______ a notifié à C______ la 
résiliation du sous-bail pour le 30 novembre 2011, en raison de la résiliation du 

bail principal et "afin d'être en mesure de respecter son obligation". Elle précisait 

également que son administratrice entendait prendre sa retraite en novembre 2012. 

D. a. C______ a contesté ce congé devant la Commission de conciliation, qui l'a 
déboutée par décision du 1

er
 décembre 2011. C______ a alors saisi le Tribunal en 

concluant principalement à l'annulation du congé et subsidiairement à une 

prolongation de bail de six ans (jusqu'au 30 novembre 2018).  

b. A______ a conclu à la validation du congé et au refus de prolongation de bail.  

E. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après, dans la mesure utile 
à la solution du litige. 

EN DROIT 

1. 1.1 A titre liminaire, en tant qu'ils portent sur le même complexe de faits, la Cour 
de céans ordonnera la jonction des deux appels, sur lesquels elle statuera dans un 

seul et même arrêt. 

1.2 Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 
272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communi-

cation de la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un 

jugement notifié aux parties après le 1
er

 janvier 2011, la présente cause est régie 

par le nouveau droit de procédure. 

2. 2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), sous réserve des exceptions prévues à 

l'art. 309 CPC. Dans les affaires patrimoniales, il est recevable si la valeur liti-

gieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 

CPC). 

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Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1966 du 16 avril 1997 publié in SJ 1997 p. 493 consid. 1). Dans une 

contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est 

égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste néces-

sairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour 

laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le 

bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, 

sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans 

dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4.7.2011 = ATF 137 III 389; 

4A_367/2010 du 4.10.2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2.6.2008 consid. 1.1; 

4A_516/2007 du 6.3.2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). Quant au 

dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la valeur liti-

gieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se référer à 

la date de la décision cantonale (arrêt 4A_187/2011 du 9.6.2011 et 4A_189/2011 

du 4.7.2011). 

En l'espèce, le loyer annuel, charges non comprises, s'élève à 35'892 fr. La 

procédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. 

En prenant en compte la période de trois ans après cet arrêt, la valeur litigieuse est 

largement supérieure à 10'000 fr. (35'892 fr. x 3 ans = 107'676 fr.). 

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

2.2 L'acte d'appel, écrit et motivé (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC), doit être 
introduit dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou 

de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC) auprès de la 

Chambre des baux et loyers de la Cour de justice (art. 122 let. a LOJ). 

En l'espèce, le jugement querellé a été notifié aux appelantes, en leurs domiciles 

élus, le 22 mai 2012, et les appels ont été déposés auprès de l'instance compétente 

le 20 juin 2012, avant-dernier jour du délai, dans les formes prescrites par la loi. 

Ils sont ainsi recevables.  

3. L'autorité de céans revoit la cause avec un plein pouvoir de cognition (art. 310 
CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., 

p. 349 ss, n. 121). 

S'agissant d'une procédure en annulation de congé introduite dans le délai légal de 

trente jours (art. 273 al. 1 CO) - voire également en inefficacité du congé -, elle est 

soumise à la procédure simplifiée en vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la 

maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2 CPC). 

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4. Indépendamment de la nature des relations existant entre la propriétaire du bien-
fonds et la première appelante, il est constant que les deux appelantes sont liées 

par un contrat de bail à loyer, de sorte que le congé peut être annulable aux condi-

tions des art. 271 et 271a CO. Il importe peu à cet égard qu'il s'agisse d'un bail 

principal ou d'un sous-bail, puisque les dispositions précitées sont également ap-

plicables au contrat de sous-location (art. 273b al. 1 CO). 

4.1 En vertu de l’art. 271a al. 1 let. d CO, le congé est annulable lorsqu’il est 
donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure 

judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris 

des règles de la bonne foi. Le législateur a voulu protéger le locataire des repré-

sailles du bailleur durant la période où il fait valoir ses prétentions légitimes (dans 

les limites de la bonne foi). Le congé est ainsi annulable pendant toute la durée 

d'une procédure civile en relation avec le bail, le locataire étant dispensé de 

fournir la preuve d'un lien de causalité entre la procédure et le congé (LACHAT, Le 

bail à loyer, 2008, p. 747; CONOD, in Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 

2010, n
os

 24 et 29 ad art. 271a CO; LACHAT, in Commentaire romand, Code des 

obligations I, 2012, n
os 

13 et 14 ad art. 271a CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, 

SVIT Commentaire, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n
os

 28 et 30 ad art. 271a 

CO). 

4.2 Le locataire procède au mépris de la bonne foi s'il entreprend une procédure 
de façon chicanière, à la seule fin d'empêcher son cocontractant de résilier le bail 

pendant la durée de cette procédure (BISANG et al., Das schweizerische Mietrecht, 

3e éd., Zurich 2008, n° 36 ad art. 271a CO). Il faut en effet éviter que le locataire 

ne fasse valoir sa prétention "à titre préventif" pour bénéficier de la protection 

contre les congés (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 36 ad art. 271a 

CO). Le comportement du locataire doit confiner à l'abus de droit (LACHAT, Le 

bail à loyer, p. 749 et les réf. cit.), qui est réalisé lorsqu'une institution juridique 

est utilisée dans un but étranger à celui qui est le sien (ATF 138 III 401 

consid. 2.4.1 p. 405; 135 III 162 consid. 3.3.1 p. 169; 132 I 249 consid. 5 p. 252). 

4.3 En l'espèce, comme l’ont relevé à juste titre les premiers juges, le congé a été 
notifié le 1

er
 décembre 2010, alors qu'une procédure judiciaire était en cours entre 

les parties à cette date. En effet, la procédure en diminution du loyer initiée par la 

deuxième appelante le 26 janvier 2010 n'a abouti à un jugement définitif et exé-

cutoire qu'en 2011. 

Le congé pourrait donc être annulé pour ce motif. 

Il y a toutefois lieu d'examiner si la deuxième appelante s'est comportée abusi-

vement en saisissant l'autorité de conciliation d'une requête en diminution de loyer 

alors qu'elle devait s'attendre à ce qu'un congé lui soit notifié. 

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A cet égard, il ressort de la procédure que la deuxième appelante a été 

expressément informée de l'évolution des rapports existant entre la première appe-

lante et la propriétaire du bien-fonds. Elle savait ainsi, à tout le moins depuis le 

14 mars 2006, que le contrat liant ces dernières avait été résilié pour le 

30 novembre 2006 et, à tout le moins depuis le 2 octobre 2007, que le nouveau 

contrat conclu prévoyait la gratuité de l'usage des locaux et arriverait norma-

lement à échéance le 30 novembre 2012. C'est d'ailleurs en octobre 2007 que la 

deuxième appelante a évoqué pour la première fois l'idée d'une diminution de son 

loyer (afin qu'il soit tenu compte de cette gratuité). Elle n'a toutefois formellement 

sollicité de réduction qu'en novembre 2009 et n'a saisi l'autorité de conciliation 

qu'en janvier 2010. Pour justifier cette inaction d'environ deux ans, l'un des repré-

sentants de la deuxième appelante a expliqué que les affaires "marchaient mieux" 

en 2007, de sorte qu'il pensait avoir le temps d'amortir les investissements opérés 

avant la fin de son bail en 2012, ce qui n'avait finalement pas été le cas. 

La deuxième appelante avait donc parfaitement conscience du fait que son contrat 

de bail arriverait vraisemblablement à échéance en 2012, de sorte qu'elle pouvait 

s'attendre à se voir notifier une résiliation une année auparavant, c'est-à-dire en 

2011. En déposant sa demande en diminution de loyer alors que la première appe-

lante s'était déclarée prête à entrer en matière sur une réadaptation du montant du 

loyer en fonction de la baisse du taux hypothécaire, on peut donc admettre que la 

deuxième appelante avait pour but de détourner la finalité du droit invoqué. Cela 

est d'autant plus vrai qu'elle n'a pas fait appel du jugement du 14 février 2011 

alors qu'elle a été déboutée de ses conclusions principales et n'a obtenu qu'une 

diminution de loyer de 108 fr. par année.  

En procédant ainsi dans le but de faire échec à la résiliation imminente de son 

bail, la deuxième appelante a agi au mépris des règles de bonne foi, la procédure 

engagée par cette dernière étant effectivement de nature à empêcher la première 

appelante de lui notifier un congé.  

Le reproche d'abus de droit est ainsi fondé, de sorte que la deuxième appelante ne 

saurait bénéficier de la protection conférée par l'art. 271a al. 1 let. d CO. 

5. La deuxième appelante soutient que les conditions de l'art. 271a al. 1 let. e et al. 2 
CO sont remplies et que le congé aurait ainsi dû être annulé sur cette base. 

5.1 Un congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur dans les trois ans à 
compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au 

sujet du bail et si le bailleur a succombé dans une large mesure, a abandonné ou 

considérablement réduit ses prétentions ou conclusions, a renoncé à saisir le juge 

ou encore a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le 

locataire (art. 271a al. 1 litt. e CO). Il en va de même lorsque le locataire peut 

prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procé-

- 10/16 - 

 

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dure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du 

bail (art. 271a al. 2 CO). 

L'art. 271a al. 2 CO ne s'applique pas aux cas dans lesquels il n'y a aucune diver-

gence, parce que l’une des parties donne directement suite à la demande de son 

cocontractant, par exemple lorsque le bailleur abandonne directement sa préten-

tion suite à la première contestation du locataire, ou inversement lorsqu'il obtem-

père à une prétention de son locataire. Lorsque le locataire voit sa demande 

suffisamment prise en compte dès la première réaction du bailleur, on ne saurait à 

l'évidence parler de règlement à l'amiable d'un litige. Dans de tels cas, il ne paraît 

donc pas justifié de faire courir un délai d'interdiction de résiliation durant trois 

ans (ATF 130 III 563 consid. 2.1 p. 566; arrêts du Tribunal fédéral 4A.467/2010 

du 27 avril 2010 et 4C.257/2004 du 8 octobre 2004 consid. 3.1; CdB 2/2000, p. 42 

et ss consid. 3b; LACHAT, in Commentaire romand, n° 18 ad art. 271a CO; 

CONOD, op. cit., n° 42 ad art. 271a CO). 

5.2 En l'espèce, la deuxième appelante a informé sa cocontractante de l'existence 
d'infiltrations provenant de la toiture par lettre recommandée du 27 novembre 

2009 et lui a demandé d'y remédier jusqu'au 15 janvier 2010.  

S'il est vrai que cette requête est antérieure à toute procédure de conciliation ou 

procédure judiciaire existant entre les parties, il n'en demeure pas moins que la 

première appelante a indiqué, par pli du 12 janvier 2010, qu'elle acceptait de faire 

procéder à la réfection des défauts mais expliquait que l'entreprise mandatée par 

ses soins ne pouvait intervenir qu'au printemps 2010, en raison du climat. Aucun 

autre courrier ne semble avoir été échangé par la suite entre les parties, de sorte 

que rien ne permet de penser qu'une quelconque divergence les ait opposées au 

sujet desdits travaux, qui ont au demeurant été effectués en mars 2010. 

La deuxième appelante ne saurait donc bénéficier de la protection accordée par 

l'art. 271a al. 2 CO, dans la mesure où la première appelante a immédiatement 

donné suite à ses prétentions. 

Le congé ne saurait donc être annulé de ce chef, de sorte que le congé est valable 

pour le 30 novembre 2012. 

6. Se pose alors la question d'une prolongation du bail. 

6.1 Aux termes des art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO, le locataire peut demander la 
prolongation d'un bail de locaux commerciaux pour une durée de six ans au maxi-

mum, lorsque la fin du bail aurait pour lui des conséquences pénibles et que les 

intérêts du bailleur ne s'y opposent pas.  

Dans la pesée des intérêts, la loi prévoit que le juge se fonde sur les circonstances 

de la conclusion du bail et le contenu du contrat, la durée du bail, la situation 

- 11/16 - 

 

C/30321/2010 

familiale et financière des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bail-

leur ou de ses proches parents ou alliés et l'urgence de ce besoin, et la situation sur 

le marché local du logement et des locaux commerciaux (art. 272 al. 2 CO). La 

pesée des intérêts en fonction de cette liste non exhaustive sert non seulement à 

déterminer le principe d’une éventuelle prolongation de bail, mais aussi sa durée. 

Les règles sur la prolongation tendent à adoucir les conséquences pénibles que la 

résiliation peut entraîner pour le locataire (ATF 116 II 446 consid. 3b p. 448). 

S'agissant des conséquences pénibles du congé, la jurisprudence fédérale précise 

que les suites de la résiliation d'un contrat de bail et du changement de locaux ne 

constituent pas à elles seules des conséquences pénibles au sens de l'art. 272 CO, 

car elles sont inhérentes à toutes les résiliations de bail et ne sont pas supprimées, 

mais seulement différées, en cas de prolongation du contrat; une telle prolongation 

fondée sur ce motif ne peut avoir de sens que si le report du congé permet d'espé-

rer une atténuation des conséquences et laisse prévoir qu'un déménagement ulté-

rieur présentera un inconvénient moindre pour le locataire (ATF 105 II 197 

consid. 3a p. 198; ATF 102 II 254 p. 255; voir aussi ATF 116 II 446 consid. 3b 

p. 448). La jurisprudence récente du Tribunal fédéral a rappelé que lorsque la rési-

liation du bail d’un local commercial risque de provoquer la cessation d'activité du 

locataire, une prolongation du bail adoucit les effets pénibles du congé lorsqu'elle 

permet au locataire de disposer de plus de temps pour liquider son affaire de 

manière profitable et ainsi diminuer sa perte (ATF 4C.146/2006 du 24 août 2006, 

consid. 2.2 et les références citées). Le locataire doit également pouvoir disposer 

du temps de réflexion nécessaire, pour décider s'il souhaite recommencer son 

exploitation en un autre lieu (ibid.).  

L'octroi d'une prolongation suppose, selon une jurisprudence constante, que le 

locataire ait entrepris ce que l'on pouvait raisonnablement attendre de lui pour 

remédier aux conséquences pénibles du congé, et cela même lorsqu'il sollicite une 

première prolongation de son bail, le juge se montrant toutefois moins rigoureux à 

ce stade qu'à celui de la seconde prolongation (ATF 125 III 226 consid. 4c; 116 II 

446 consid. 3a p. 448; 110 II 249 consid. 4 p. 254 publié in JdT 1985 I 265-266; 

102 II 254 publié in JdT 1977 I 558; WEBER, Commentaire bâlois, n° 13 ad 

art. 272 CO). Lorsque le délai de résiliation est long, le locataire bénéficie de plus 

de temps pour chercher une solution de rechange, de sorte que le juge peut en 

tenir compte dans une certaine mesure en réduisant la durée de la prolongation de 

bail (ATF 125 III 226 consid. 4c; arrêt du Tribunal fédéral 4A.130/2008; CONOD, 

op. cit., n° 17 ad art. 272b CO; LACHAT, in Commentaire romand, n° 1 ad 

art. 272b CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 10a ad art. 272b CO). 

Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose 

d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée dans le cadre posé 

par la loi. Il doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps 

au locataire pour trouver une solution de remplacement et procéder à une pesée 

- 12/16 - 

 

C/30321/2010 

des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le 

pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que s'il 

sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étran-

gères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appré-

ciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive 

parler d'un abus de pouvoir d'appréciation (ATF 136 III 190 consid. 6 p. 195; 135 

III 121 consid. 2 p. 123; 125 III 226 consid. 4b p. 230; 118 II 50 consid. 4 et les 

réf. cit.; LACHAT, Le bail à loyer, p. 782).  

6.2 En l'espèce, le besoin de la première appelante de récupérer la partie des lo-
caux remis en location à la deuxième appelante est sérieux et concret, puisqu'il 

s'agit de les restituer à leur légitime propriétaire. S'il est vrai que ce besoin n'est, 

en l'état, pas urgent puisque la convention du 6 février 2007 ne semble pas encore 

avoir été résiliée (la première appelante n'en ayant pas fait état dans ses dernières 

conclusions du 1
er

 mars 2013), il n'en demeure pas moins qu'il peut l'être à tout 

moment compte tenu de la volonté clairement exprimée de la propriétaire du bien-

fonds de récupérer ses locaux, de sorte que ce besoin peut être considéré comme 

actuel. En outre, la première appelante a rendu vraisemblable qu'elle souhaitait 

cesser ses activités professionnelles et qu'elle désirait restituer l'intégralité des 

locaux qui lui ont été remis en usage par la propriétaire du bien-fonds. 

La deuxième appelante dispose des locaux depuis 2003 mais en a sous-loué une 

partie dès 2004/2005. Trois ans après son entrée en jouissance, elle a été informée 

de la rupture des relations contractuelles entre la première appelante et la proprié-

taire du bien-fonds ainsi que des conséquences que cela engendrait pour ses pro-

pres rapports contractuels, à savoir une résiliation de son contrat de sous-bail pour 

le mois de juin 2007. Elle a ensuite été avisée en 2007 du contenu du nouvel 

accord trouvé entre la première appelante et la propriétaire du bien-fonds et savait 

donc que les locaux devaient normalement être restitués à la propriétaire du bien-

fonds pour le 30 novembre 2012. Comme indiqué précédemment, on peut donc 

considérer que la deuxième appelante savait depuis plusieurs années déjà qu'elle 

risquait de se voir notifier une résiliation de congé pour cette date. 

En outre, alors que le congé lui a été signifié le 1
er

 décembre 2010 pour le 

30 novembre 2012 (suite à la tardiveté de la notification, ce qui a été admis par les 

parties), la deuxième appelante n'a pas mis à profit ce délai pour rechercher des 

solutions de relocation. Elle n'a d'ailleurs aucunement démontré avoir effectué des 

recherches - dans la même région ou ailleurs - afin de trouver des locaux de rem-

placement. 

Son activité professionnelle semble toutefois s'exercer exclusivement dans les lo-

caux litigieux, de sorte qu'un déménagement ultérieur présenterait assurément 

moins d'inconvénients. Cela est d'autant plus vrai que le contrat est déjà arrivé à 

- 13/16 - 

 

C/30321/2010 

échéance le 30 novembre 2012 et qu'un refus de prolongation de bail pourrait 

engendrer une cessation immédiate de ses activités.  

Il convient donc de lui accorder une prolongation de bail. 

7. Les parties divergent sur l'application de l'art. 273b al. 1 CO pour la détermination 
de la durée de cette prolongation. 

7.1 Le juge peut accorder une ou deux prolongations. Une prolongation unique se 
justifie principalement lorsqu'il n'y a pas à attendre, à long terme, une modifi-

cation de circonstances propres aux parties. Une première prolongation est indi-

quée lorsque l'on ne peut pas faire de pronostics à longue échéance au sujet des 

intérêts des deux parties. Le juge doit clairement déterminer leur échéance ou leur 

durée. Il n'est dès lors pas possible de lier l'échéance à un événement futur incer-

tain, tel que l'entrée en force d'une autorisation de construire à obtenir par le bail-

leur, autorisation qui aurait pour objet la transformation ou la démolition de la 

chose louée (ATF 135 III 121 consid. 4; LACHAT, Le bail à loyer, p. 785; CONOD, 

op. cit., n
os

 4 et 5 ad art. 272b CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 12 

ad art. 272b CO ). 

7.2 Les art. 271 ss CO s'appliquent à la sous-location jusqu'à l'extinction du bail 
principal. La prolongation n'est possible que pour la durée du bail principal 

(art. 273b al. 1 CO). 

Locataire à part entière, le sous-locataire peut demander l'annulation du congé que 

lui signifie le locataire principal et/ou la prolongation du bail de sous-location. 

Toutefois, le locataire ne pouvant pas céder l'usage d'une chose dont il ne dispose 

plus, le bail de sous-location ne peut pas être prolongé au-delà de la date à 

laquelle le bail principal à durée déterminée prend fin, ou pour laquelle le bail 

principal à durée indéterminée a été résilié. Plus généralement, même non résilié 

ou prolongé, le bail de sous-location ne peut pas perdurer au-delà du bail 

principal. Lorsque ce dernier a définitivement pris fin, le bailleur principal peut 

réclamer l'expulsion du sous-locataire. Evincé avant la fin de son contrat de sous-

location, le sous-locataire dispose vis-à-vis du locataire d'une créance en 

dommages-intérêts. En revanche, le sous-locataire ne saurait prétendre à des 

dommages-intérêts dans l'hypothèse où le bail de sous-locataire, après avoir été 

résilié, est prolongé judiciairement pour une durée que le locataire principal ne 

peut pas honorer parce qu'entre-temps son contrat a pris fin sans qu'il en soit res-

ponsable (LACHAT, in Commentaire romand, n
os

 1 et 2 ad art. 273c CO; 

BISE/PLANAS, in Droit du bail à loyer, commentaire pratique, n° 1 ad art. 273b 

CO). 

La durée de la prolongation de bail accordée au sous-locataire ne pourra pas aller 

au-delà de l'échéance du bail principal s'il est de durée déterminée. Lorsque, 

comme c'est d'ailleurs plus généralement le cas, le bail est de durée indéterminée, 

- 14/16 - 

 

C/30321/2010 

le risque existe que le bail principal soit résilié avant l'échéance de la prolongation 

accordée au sous-locataire. En vertu du principe selon lequel le contrat de sous-

location ne peut exister après l'extinction du bail principal, le locataire ne sera pas 

en mesure, dans cette hypothèse, d'exécuter ses obligations jusqu'à la fin de la pro-

longation. De par la loi, la prolongation est donc soumise à une condition réso-

lutoire. Compte tenu du fait que cette situation ne lui est pas imputable à faute, le 

sous-bailleur ne pourra pas être tenu à payer des dommages-intérêts au sous-

locataire (LACHAT, Le bail à loyer, p. 794; BISE/PLANAS, op. cit., n° 5 ad art. 273b 

CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n° 4 ad art. 273b CO). 

7.3 En l'espèce, la qualification juridique de la convention du 6 février 2007 n'a 
aucune incidence sur la prolongation de bail requise par la deuxième appelante.  

En effet, qu'elle soit qualifiée de bail ou de prêt (avec droit de transfert partiel de 

la jouissance à un ou plusieurs tiers), cette convention porte sur un transfert 

d'usage et non sur un transfert de propriété. Partant, en cas de résiliation de ce 

contrat, l'emprunteur et le locataire se retrouvent dans la même situation : ils sont 

incapables de céder l'usage du bien à des tiers ou de respecter leurs obligations si 

lesdits tiers sont déjà entrés en jouissance. Dans cette dernière hypothèse, tant 

l'emprunteur que le locataire peuvent se voir actionnés en dommages-intérêts par 

les tiers expulsés suite à une action en revendication intentée par le propriétaire à 

leur encontre. 

Une prolongation de bail accordée à la deuxième appelante ne saurait dès lors 

aller au-delà de l'échéance du contrat principal conclu entre la propriétaire du 

bien-fonds et la première appelante et ce, indépendamment de l'application ou non 

de l'art. 273b al. 1 CO. 

L'échéance du contrat principal est toutefois inconnue, de sorte qu'il n'est pas pos-

sible de fixer une prolongation en tenant compte de la durée prévisible de ce con-

trat. En effet, bien qu'elle ait été conclue pour une durée déterminée de six ans (du 

1
er

 décembre 2006 au 30 novembre 2012), la convention du 6 février 2007 n'a pas 

été résiliée pour le 30 novembre 2012, de sorte que le contrat a été prolongé pour 

une durée indéterminée et peut dorénavant être résilié à tout moment (par la noti-

fication d'une autorisation de démolition) moyennant le respect d'un préavis de 

trois mois. Or, dans la mesure où l'échéance d'une prolongation doit être claire-

ment déterminée et ne peut être liée à un événement futur incertain, elle ne peut 

pas dépendre de la résiliation du contrat principal qui dépend elle-même de 

l'obtention par la propriétaire du bien-fonds d'une autorisation de démolition, sauf 

à créer une situation d'insécurité inacceptable. Ainsi, compte tenu de la difficulté, 

voire de l'impossibilité, de prévoir le moment à partir duquel la deuxième appe-

lante devra évacuer les lieux ainsi que des conséquences pénibles d'une évacua-

tion immédiate pour cette dernière - qui devrait suspendre son activité -, il 

s'impose de n'accorder qu'une prolongation inférieure à six ans, mais susceptible 

- 15/16 - 

 

C/30321/2010 

de renouvellement. En procédant de la sorte, la deuxième appelante pourra, si elle 

le souhaite, demander une seconde prolongation de son bail si elle ne parvient pas 

à trouver d'autres locaux avant l'échéance prévue, et les autorités statueront alors 

selon la nouvelle situation des parties et les changements intervenus depuis lors, 

en particulier relativement à l'obtention de l'autorisation de démolir souhaitée. 

Au vu du long délai de résiliation (deux ans), une première prolongation de deux 

ans sera donc accordée à la deuxième appelante, à charge pour cette dernière d'en 

requérir une seconde au plus tard 60 jours avant l'échéance de ce délai, si elle le 

souhaite. 

8. La procédure est gratuite, en ce sens qu'il n'est pas perçu de frais judiciaires ou de 
dépens (art. 22 al. 1 LaCC; art. 95 al. 1 CPC), cette dispense s'inscrivant dans le 

cadre fixé par l'art. 116 al. 1 CPC. 

9. La valeur litigieuse déterminée au chiffre 2.1 ci-dessus, inchangée en appel, est 
supérieure à 15'000 fr., de sorte que le recours en matière civile auprès du 

Tribunal fédéral peut être interjeté contre la présente décision (art. 74 al. 1 let. a 

LTF). 

* * * * * 

- 16/16 - 

 

C/30321/2010 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ SA contre les chiffres 3 et 4 du 

jugement JTBL/487/2012 rendu le 16 mai 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans 

la cause C/30321/2010-5-B. 

Déclare recevable l'appel interjeté par C______ contre ce même jugement.  

Préalablement : 

Ordonne leur jonction. 

Au fond : 

Annule les chiffres 3 et 4 du dispositif du jugement entrepris. 

Et statuant à nouveau :  

Accorde à C______ une première prolongation de son bail de deux ans, échéant le 30 

novembre 2014. 

Confirme le jugement entrepris pour le surplus.  

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Monsieur Pierre CURTIN, président; Madame Sylvie DROIN et Madame Elena 

SAMPEDRO, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Alain MAUNOIR, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

Le président : 

Pierre CURTIN 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.  

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.