# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 45736b00-46e1-508a-bd5e-08f0f6269c53
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-20
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 20.02.2025 110 2024 30
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2024-30_2025-02-20.pdf

## Full Text

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Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
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www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2024/30

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 20. Februar 2025

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________

und

E.________
Beschwerdegegnerin

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Seftigen, p/A RegioBV Westamt, Vorgasse 1, 
3665 Wattenwil

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Seftigen vom 15. Februar 
2024 (eBau-Nr. A.________; Abbruch und Neubau B.________ 5 usw.)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 13. April 2023 bei der Gemeinde Seftigen ein Bauge-
such ein für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus mit vier 
Wohnungen und einem Büroraum auf Parzelle Seftigen Grundbuchblatt Nr. G.________. Die Pa-
rzelle liegt in der Zone «H.________». Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen der Be-
schwerdeführer Einsprache. Mit Bauentscheid vom 15. Februar 2024 erteilte die Gemeinde Sefti-
gen die Baubewilligung. 

2. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 12. März 2024 Beschwerde bei der Bau- und 
Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt, der Bauentscheid sei aufzuheben 
und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens (Abklärungen in Bezug auf das massgebende Ter-
rain) mit anschliessender Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Eventualiter sei der 
Beschwerdegegnerin für ihr Bauvorhaben der Bauabschlag zu erteilen.

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3. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegnerin nahm mit Schreiben vom 
15. März 2024 Stellung zur Beschwerde und beantragte sinngemäss deren Abweisung. Die Ge-
meinde Seftigen nahm mit Schreiben vom 16. April 2024 Stellung und beantragte die vollständige 
Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung ihres Gesamtbauentscheids. 

4. Nachdem sich das Rechtsamt mit Verfügung vom 22. Mai 2024 im Rahmen einer ersten 
summarischen Einschätzung zur nicht nachvollziehbaren Berechnung der Hangneigung, zu den 
zwei strassenseitigen Besucherparkplätzen im Bauverbotsstreifen und zur Unterschreitung des 
Strassenabstands durch die Laube äusserte, reichte die Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 
10. Juli 2024 eine Projektänderung ein. Mit den Projektänderungsplänen vom 9. Juli 2024, ge-
stempelt vom Rechtsamt am 15. Juli 2024, legt die Beschwerdegegnerin insbesondere die Ermitt-
lung der Hangneigung dar. Weiter beabsichtigt sie gemäss den eingereichten Plänen, die Gebäu-
dehöhe zu reduzieren und die in den Strassenabstand ragende Laube zu verkleinern. Ausserdem 
sieht sie strassenseitig nur noch einen einzigen Besucherparkplatz vor.

5. Mit Verfügung vom 18. Juli 2024 stellte das Rechtsamt die Projektänderung den Verfah-
rensbeteiligten zu und stellte im Rahmen einer weiteren summarischen Einschätzung fest, dass 
strassenseitig keine Besucherparkplätze bewilligt werden könnten. Daraufhin teilte die Beschwer-
degegnerin mit Stellungnahme vom 25. Juli 2024 mit, dass sie auf den verbleibenden Besucher-
parkplatz an der Südfassade des Bauvorhabens verzichten würde. 

6. Mit Stellungnahme vom 28. August 2024 äussert sich die Gemeinde Seftigen positiv zur 
Projektänderung der Beschwerdegegnerin vom 9. Juli 2024. Der Beschwerdeführer hingegen kri-
tisiert in seiner Eingabe vom 30. August 2024 verschiedene Punkte der Projektänderung und 
bestätigt seine ursprünglichen Rechtsbegehren. 

7. Mit summarischer Einschätzung vom 4. September 2024 stellte das Rechtsamt diverse Wi-
dersprüche und Mängel betreffend die Angaben zum massgebenden Terrain in den Projektände-
rungsplänen vom 9. Juli 2024 fest und erteilte der Beschwerdegegnerin Gelegenheit, erneut eine 
Projektänderung einzureichen. Gleichzeitig holte das Rechtsamt bei der Gemeinde Seftigen alle 
vorhandenen Baupläne betreffend die aktuell bestehenden Bauten auf der Bauparzelle sowie auf 
den unmittelbar benachbarten Grundstücken ein.

8. Mit Schreiben vom 19. Oktober 2024 reichte die Gemeinde Seftigen die gewünschten Ar-
chivpläne ein, welche daraufhin vom Rechtsamt zu den Akten genommen wurden. 

9. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2024 reichte die Beschwerdegegnerin überarbeitete Projek-
tänderungspläne ein und erklärte, dass die Höhenmessungen auf der Parzelle und die Bestim-
mung des interpolierten Terrainverlaufs von einem unabhängigen Vermessungsbüro vorgenom-
men worden seien. Gelichzeitig beantragt sie, dass dieser interpolierte Terrainverlauf von der BVD 
als das massgebende Terrain festgelegt werden soll. Das Rechtsamt stellte daraufhin mit Verfü-
gung vom 3. Dezember 2024 den Verfahrensbeteiligten die Projektänderung zu und bot ihnen 
Gelegenheit zur Einreichung von Schlussbemerkungen. Sowohl die Gemeinde Seftigen als auch 
die Beschwerdegegnerin verzichteten auf Schlussbemerkungen. 

10. Mit Stellungnahme vom 29. Januar 2025 äussert sich der Beschwerdeführer dahingehend, 
dass in der Projektänderung vom 29. Oktober 2024 das massgebende Terrain immer noch nicht 
korrekt wiedergegeben werde. Ausserdem bezweifelt er die Fachkompetenz des von der Be-

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirek-
tion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191).

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schwerdegegnerin eingesetzten Vermessungsbüros. Schliesslich bestätigt er die ursprünglichen 
Rechtsbegehren und Rügen gemäss seiner Beschwerde vom 12. März 2024. 

11. Auf die Projektänderungen, die Vorakten und die eingereichten Rechtsschriften wird, soweit 
für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er 
– unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einspre-
cherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Der Beschwerdeführer, dessen Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vor-
instanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die 
form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten

2. Rechtliches Gehör

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf rechtliches 
Gehör verletzt, indem sie nicht auf alle seine Rügen betreffend das seines Erachtens überdimen-
sionierte Bauvorhaben eingegangen sei. Insbesondere habe die Vorinstanz seine Argumente in 
Bezug auf die unzulässige Fassadenhöhe und die unzulässige Überschreitung des Fassaden-
masses nicht berücksichtigt. 

b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG4 gibt den Parteien das Recht, 
sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, 
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Betroffenen sorgfältig prüft und 
beim Entscheid berücksichtigt. Daraus ergibt sich die Pflicht der Behörde, ihre Verfügung zu be-
gründen (Art. 52 Abs. 1 Bst. b VRPG). Die Begründung muss so abgefasst sein, dass die Betrof-
fenen die Verfügung sachgerecht anfechten können. Es müssen wenigstens kurz die Überlegun-
gen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid 
stützt. Die Behörde muss jedoch nicht auf jedes Argument der Parteien eingehen; es genügt, wenn 
sie sich mit den wesentlichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt hat.5 Aus der Gesamtheit der 
Begründung muss sich ergeben, weshalb die Behörde einem Parteistandpunkt nicht folgen kann. 

2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1).
3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0).
4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21).
5 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, in Kommentar zum berni-

schen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 52 N. 7.

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Es genügt, wenn die Behörde ihre Haltung implizit zum Ausdruck bringt.6 Die Anforderungen an 
den Umfang und Inhalt der Begründung sind im Einzelfall zu konkretisieren. Bei einschneidenden 
oder stark belastenden Verwaltungsakten gelten höhere Anforderungen an die Begründungs-
dichte.7 Ob die Abhandlung der Rügen inhaltlich juristisch korrekt ist, ist eine Frage des materiel-
len Rechts und für die Frage der Gehörsverletzung nicht relevant. 

c) In Ziffer 2.6 auf S. 4 ff. des Bauentscheids vom 15. Februar 2024 äussert sich die Vorinstanz 
zu den im Baubewilligungsverfahren eingegangenen Einsprachen. Auf S. 5 werden die vom Be-
schwerdeführer in seiner Einsprache und in seinen Schlussbemerkungen aufgeworfenen Punkte 
einzeln genannt und kurz kommentiert. So ist unter dem Titel «Unzulässige Fassadenhöhe» zu 
lesen, dass eine Mehrhöhe von 0.5 m gestattet sei, da die Neigung des massgebenden Terrains, 
in der Falllinie gemessen innerhalb des Gebäudegrundrisses mehr als 5 % betrage. Zur geltend 
gemachten Überschreitung des Fassadenmasses verweist die Vorinstanz auf Art. 212 Abs. 2 
Bst. g GBR8 und führt aus, dass bei der Berechnung des Fassadenmasses alle Fassadenflächen 
zusammengezählt und durch den Umfang gerechnet würden. Beim vorliegenden Projekt ergebe 
sich somit ein zulässiges Fassadenmass.

Entgegen der Annahme des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz vorliegend keine Gehörsver-
letzung begangen. Im Gegenteil, hat sie doch die vom Beschwerdeführer gerügten Punkte einzeln 
genannt und – wenn auch nur kurz – begründet, wie sie zu ihrer juristischen Würdigung gelangte. 
Dass sie dabei nicht auf alle einzelnen Argumente des Beschwerdeführers eingegangen ist und 
sodann mit ihrer Begründung nicht seinem Willen entsprach, verletzt das rechtliche Gehör des 
Beschwerdeführers nicht. Wie die vorliegend zu behandelnde Beschwerde zeigt, war es dem Be-
schwerdeführer denn auch ohne weiteres möglich, den Entscheid der Vorinstanz sachgerecht an-
zufechten. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt daher nicht vor und die entsprechende 
Rüge erweist sich als unbegründet.

3. Projektänderungen

a) Nach Art. 43 BewD9 kann die Baugesuchstellerin oder der Baugesuchsteller während eines 
Baubewilligungsverfahrens oder eines nachfolgenden Beschwerdeverfahrens vor der BVD eine 
Projektänderung einreichen, ohne dass deshalb ein neues Baubewilligungsverfahren eingeleitet 
werden muss. Eine Projektänderung liegt vor, wenn das Bauvorhaben in seinen Grundzügen 
gleich bleibt. Erfolgt die Projektänderung im Beschwerdeverfahren, sind die Gemeinde, die Ge-
genpartei und die von der Projektänderung zusätzlich berührten Dritten anzuhören. Die Beschwer-
deinstanz ist befugt, die Sache zur Weiterbehandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 43 
Abs. 3 BewD), kann aber auch selbst über die Projektänderung entscheiden. Das geänderte Pro-
jekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens.10

b) Im Vergleich zum ursprünglichen, von der Vorinstanz bewilligten Bauvorhaben, verzichtet 
die Beschwerdegegnerin gemäss ihrer Stellungnahme vom 25. Juli 2024 in Verbindung mit den 
Projektänderungsplänen vom 9. Juli 2024, gestempelt vom Rechtsamt am 15. Juli 2024 sowie den 
korrigierten Projektänderungsplänen vom 29. Oktober 2024, gestempelt vom Rechtsamt am 

6 BVR 2018 S. 341 E. 3.4.2, 2016 S. 402 E. 6.2; BGE 140 II 262 E. 6.2; Michel Daum, a.a.O., Art. 21 N. 28 und 
Art. 52 N. 7.

7 Michel Daum, a.a.O., Art. 21 N. 30.
8 Gemeindebaureglement der Gemeinde Seftigen vom 27. Juni 2022, genehmigt vom Amt für Gemeinden und 

Raumordnung am 21. Februar 2023, inkl. Änderungen vom 11. April 2023.
9 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1).
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 32-32d 

N.13c E. 2.2.

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29. Oktober 2024 auf die strassenseitigen Besucherparkplätze. Weiter beabsichtigt sie mit der 
Projektänderung eine Verkleinerung der beiden seitlichen Lauben. Ausserdem hat sie in den Pro-
jektänderungsplänen aufgrund genauerer Kenntnis der Topografie der Parzelle die Angaben der 
Höhenkoten und der Fassadenhöhen angepasst und dementsprechend die Gebäudehöhe redu-
ziert.

Die Projektänderung vom 9. Juli 2024 in Verbindung mit der Stellungnahme vom 25. Juli 2024 und 
die angepasste Projektänderung vom 29. Oktober 2024 ersetzen das ursprüngliche Baugesuch 
im Umfang der Änderungen, d.h. was den Verzicht auf die Besucherparkplätze, die Reduktion der 
Gebäudehöhe, die Verkleinerung der beiden Lauben sowie die genauen Vermassungen angeht. 
Von diesen geringfügigen Projektänderungen sind keine öffentlichen oder wesentlichen nachbar-
lichen Interessen zusätzlich betroffen und die Verfahrensbeteiligten wurden angehört. Auf die An-
hörung Dritter und eine Publikation konnte verzichtet werden. Damit sind die Anforderungen von 
Art. 43 Abs. 3 BewD eingehalten. 

Das geänderte Projekt tritt an die Stelle des ursprünglichen Bauprojekts, welches somit nicht mehr 
zur Diskussion steht; Verfahrensinhalt bildet nach der Projektänderung allein das geänderte Pro-
jekt. Demzufolge hat die Beschwerdegegnerin mit dem Einreichen des Projektänderungsgesuchs 
bei der BVD auf ihr ursprüngliches Bauvorhaben verzichtet. Gegenstand des vorliegenden Ver-
fahrens ist einzig die neuste Projektänderung und massgeblich sind somit die Projektänderungs-
pläne vom 29. Oktober 2024, gestempelt vom Rechtsamt am 29. Oktober 2024. 

In den nachfolgenden Erwägungen ist zu prüfen, ob die Projektänderung insgesamt bewilligt wer-
den kann. 

4. Besucherparkplatz

a) Die Rüge des Beschwerdeführers, wonach sich die ursprünglich geplanten Besucherpark-
plätze im Strassenabstand befinden und demnach die Verkehrssicherheit beeinträchtigen würden, 
ist durch den Verzicht der Beschwerdegegnerin auf die Errichtung von strassenseitigen Besucher-
parkplätzen gegenstandslos geworden und es ist darauf im vorliegenden Verfahren nicht mehr 
einzugehen. 

b) Gestützt auf den Verzicht der Beschwerdegegnerin auf den verbleibenden Besucherplatz-
platz Nr. 5 gemäss ihrer Stellungnahme vom 25. Juli 2024 wird dieser in den entsprechenden 
Projektänderungsplänen vom 29. Oktober 2024, gestempelt vom Rechtsamt am 29. Oktober 
2024, gestrichen. Südlich des geplanten Neubaus werden somit keine strassenseitigen Besucher-
parkplätze bewilligt.

5. Massgebendes Terrain, Hangneigung und Fassadenhöhe

a) Nach Art. 212 Abs. 1 GBR ist in der I.________-Zone der Gemeinde Seftigen eine traufsei-
tige Fassadenhöhe von 8.5 m und bei Schrägdächern eine giebelseitige Fassadenhöhe von 13.5 
m zulässig. Die Beschwerdegegnerin macht im vorliegenden Fall den Hangzuschlag gemäss 
Art. 212 Abs. 5 GBR geltend, wonach bei Bauten am Hang mit Ausnahme der Hangseite allseitig 
eine Mehrhöhe von 1 m gestattet ist. Nach dieser Bestimmung gilt als Hang eine Neigung des 
massgebenden Terrains, die in der Falllinie gemessen innerhalb des Gebäudegrundrisses we-
nigstens 10 % beträgt. Bei einer Neigung des massgebenden Terrains, die in der Falllinie gemes-
sen innerhalb des Gebäudegrundrisses wenigstens 5 % beträgt, ist eine Mehrhöhe von 0.5 m 

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gestattet. Gemäss Praxis der BVD ist bei der Ermittlung der Hangneigung die durch den Schwer-
punkt des Gebäudegrundrisses verlaufende Falllinie massgebend. 

Insbesondere die von der Beschwerdegegnerin bei der Nordfassade des Neubaus geplanten 
traufseitigen Fassadenhöhen von 8.72 m und 8.97 m sind somit nur zulässig, wenn mindestens 
der Hangzuschlag von 0.5 m aufgrund einer Hangneigung von mindestens 5 % gewährt werden 
kann. Gemäss dem Projektänderungsplan Nr. 192 «Nachweis Hangneigung», gestempelt vom 
Rechtsamt am 29. Oktober 2024, geht die Beschwerdegegnerin von einer Hangneigung von 6.4 % 
aus.

Der Beschwerdeführer macht in seiner Beschwerde hingegen geltend, die Hangneigung der Bau-
parzelle betrage weniger als 5 %, weshalb vorliegend kein Mehrhöhenzuschlag erteilt werden 
könne und der geplante Neubau somit zu hoch sei. Ausserdem sei die Hangneigung nicht gestützt 
auf ein im Verlauf der Jahre verändertes, sondern gestützt auf das massgebende Terrain zu be-
rechnen, welches von einer unabhängigen Fachperson auf der Bauparzelle ermittelt werden 
müsse. Was die grundsätzliche Berechnungsmethode der Hangneigung sowie die Setzung des 
Gebäudeschwerpunkts im vorliegenden Fall angeht, hat der Beschwerdeführer gemäss seinen 
Ausführungen in der Stellungnahme vom 29. Januar 2025 hinsichtlich der entsprechenden Pro-
jektänderungspläne vom 29. Oktober 2024 keine Einwände. Allerdings bestreitet er in besagter 
Stellungnahme die Fachkompetenz der von der Beschwerdegegnerin beigezogenen und für die 
Erstellung der Terrainaufnahmen beauftragten Vermessungsfirma. Es handle sich dabei um ein 
junges und kleines Unternehmen, welches über zu wenig Erfahrung und Knowhow verfüge. Zumal 
die beauftragte Vermessungsfirma über keine historischen Höhendaten verfüge und bei der Inter-
polation auf zu wenige und falsche Höhenpunkte abgestützt habe, sei das Ergebnis ihrer Vermes-
sungsarbeit nicht geeignet, um das massgebende Terrain auf der Bauparzelle nachzuweisen. Ins-
besondere im Bereich der Ostfassade des geplanten Gebäudes habe die Beschwerdegegnerin 
die Höhenlinien nicht korrekt interpoliert und teilweise gar nicht dargestellt. Bei der Interpolation 
von Höhenlinien sei aber zu erwarten, dass alle Höhenlinien durchgehend über die gesamte Bau-
parzelle, jeweils mit Anknüpfung an die angrenzenden Grundstücke dargestellt würden.

b)  Als massgebendes Terrain gilt gemäss Art. 1 Abs. 1 BMBV11 der natürlich gewachsene 
Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr fest-
gestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Mit der Rege-
lung, dass als massgebendes Terrain der natürlich gewachsene Geländeverlauf gilt, wird be-
zweckt, dass auf den seit langem bestehenden, weitgehend durch natürliche Prozesse entstan-
denen Geländeverlauf abgestellt wird und nicht auf einen Geländeverlauf, der auf menschliche 
Eingriffe zurückgeht. Es soll sich niemand durch künstliche Eingriffe ins Gelände Vorteile beim 
Bauen verschaffen können. Wo der natürlich gewachsene Geländeverlauf unklar oder umstritten 
ist, muss die zuständige Behörde dessen Verlauf im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ho-
heitlich festlegen. Dabei ist auf den natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung abzustellen, also 
so weit wie möglich von der Umgebung oder von älteren Terrainaufnahmen auf den ursprüngli-
chen Geländeverlauf auf dem Baugrundstück zu schliessen.12 Das massgebende Terrain wird so-
mit grundsätzlich auf dem Baugrundstück selber ermittelt. Ist es unbebaut und bestehen keine 
Anzeichen für eine Abgrabung oder Aufschüttung, so gilt das vor Baubeginn bestehende Terrain 
als massgebendes Terrain.13 Falls das Baugrundstück überbaut ist, müssen die damit verbunde-
nen Veränderungen weggedacht und der natürlich gewachsene Geländeverlauf ermittelt werden. 
In der Regel ergeben sich aus den seinerzeit bewilligten Projektplänen oder aus früheren Gelän-

11 Verordnung vom 25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3).
12 Vgl. IVHB-Erläuterungen, Ziff. 4, S. 2.
13 Michael Fretz, Das massgebende Terrain im Fokus, IVHB Forum vom 15. November 2016, S. 7; Peter Heer/Chris-

tian Munz, IVHB – ein Werkstattbericht aus dem Kanton Aargau, in: Anwalts Revue 2013 S. 440 ff., S. 442.

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deaufnahmen Hinweise auf den natürlich gewachsenen Geländeverlauf.14 Kann der natürlich ge-
wachsene Geländeverlauf auf dem Baugrundstück selbst wegen früheren Abgrabungen und Auf-
schüttungen nicht mehr ermittelt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung 
auszugehen. Sind die angrenzenden Grundstücke ebenfalls überbaut bzw. sichtlich verändert 
worden, sind die gleichen Abklärungen wie auf dem Baugrundstück vorzunehmen.15 

c) Gemäss ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2024 hat die Beschwerdegegnerin ein unab-
hängiges Vermessungsbüro beauftragt, auf ihrer Bauparzelle Höhenaufnahmen durchzuführen, 
den Terrainverlauf insbesondere im Bereich der bestehenden Bauten anhand der Umgebung zu 
interpolieren und gestützt darauf das massgebende Terrain aufzuzeigen. Es bestehen vorliegend 
keinerlei Hinweise darauf, dass die beigezogene Firma nicht kompetent sein sollte, eine korrekte 
Vermessung der Bauparzelle sowie die verlangte Interpolation betreffend das massgebende Ter-
rain vornehmen zu können. Entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers kann weder auf-
grund deren Grösse noch aufgrund des Gründungsjahrs auf eine fehlende Kompetenz der beauf-
tragten Firma geschlossen werden. Wie die nachfolgenden Ausführungen aufzeigen, lässt auch 
der Blick auf die Projektänderungspläne vom 29. Oktober 2024 keinen anderen Schluss zu, als 
dass sie die verlangte Bestimmung des massgebenden Terrains im vorliegenden Fall genügend 
präzise vorgenommen hat. 

In den online auf dem Geoportal des Bundes einsehbaren historischen Karten16 ist aufgrund der 
angegebenen Höhenlinien erkennbar, dass das Terrain im Bereich der betreffenden Bauparzelle 
grundsätzlich seit jeher ein Gefälle von Südosten nach Nordwesten aufweist. Auf den ebenso 
online auf dem Geoportal des Bundes einsehbaren historischen Luftbildern lässt sich weiter er-
kennen, dass das nun zum Abbruch vorgesehene Gebäude auf der Bauparzelle, sowie die sich 
direkt östlich und westlich davon auf den Nachbarparzellen Seftigen Grundbuchblatt 
Nr. F.________ und M.________ befindenden Gebäude (B.________ Nr. 1 und 7) seit mindes-
tens den 1930er-Jahren bestehen. Der Bau der nun ebenfalls zum Abbruch vorgesehenen Garage 
auf der Parzelle der Beschwerdegegnerin (B.________ Nr. 5a) scheint gemäss den Luftbildern 
erst nach 1968 erfolgt zu sein. Der Bestand des länglichen Gebäudes auf der nordwestlich des 
Baugrundstücks gelegenen Parzelle Seftigen Grundbuchblatt Nr. K.________ (B.________ Nr. 3) 
lässt sich anhand der Luftbilder bis ins Jahr 1975 zurückverfolgen. Der Neubau des nordöstlich 
des Baugrundstücks gelegenen Wohnhauses (B.________ Nr. 9) sowie der Umbau des Wohn-
hauses B.________ Nr. 7 erfolgten sodann Anfang der 1990er-Jahre. Die diesbezüglichen Bau-
pläne, gestempelt vom damaligen Regierungsstatthalteramt Belp am 10. Oktober 1990, sind 
gemäss dem Schreiben der Gemeinde Seftigen vom 19. September 2024 die einzigen in den Ge-
meindearchiven vorhandenen Plangrundlagen zu den Gebäuden rund um die hier interessierende 
Bauparzelle. Hinsichtlich des damaligen Terrainverlaufs auf und rund um die Bauparzelle der Be-
schwerdegegnerin kann die in der Projektänderung vom 29. Oktober 2024 erfolgte Darstellung 
des massgebenden Terrains anhand der in diesen Archivplänen angegebenen Höhenfixpunkte 
sowie des teilweise darin eingezeichneten gewachsenen Terrains zumindest im Grundsatz 
bestätigt werden: So ist beispielsweise erkennbar, dass insbesondere im nordwestlichen Bereich 
der Bauparzelle das Terrain mindestens seit 1990 nicht moduliert wurde und daher das massge-
bende Terrain bei der dortigen Ecke des geplanten Gebäudes mit grösster Wahrscheinlichkeit 
dem heute bestehenden Terrain entspricht und dies in den Projektänderungsplänen vom 29. Ok-
tober 2024 korrekt vermasst ist. Gleiches gilt hinsichtlich des Bereichs südlich des geplanten Neu-
baus hin zur Strassenparzelle Seftigen Grundbuchblatt Nr. L.________. Wie schon der Beschwer-
deführer richtig festgestellt hat, entsprechen die dortigen Höhenangaben in den Projektände-

14 Michael Fretz, Das massgebende Terrain im Fokus, IVHB Forum vom 15. November 2016, S. 8 f.
15 Peter Heer/Christian Munz, IVHB – ein Werkstattbericht aus dem Kanton Aargau, in: Anwalts Revue 2013 S. 440 

ff., S. 442.
16 Einsehbar unter www.map.geo.admin.ch.

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rungsplänen dem früheren massgebenden Terrain. Entgegen dem Vorbringen des Beschwerde-
führers sind schliesslich auch die entlang der Ostfassade des Neubaus angegebenen und teil-
weise interpolierten Höhenangaben zum massgebenden Terrain nicht zu beanstanden. Einerseits 
lassen sich die Angaben im südlichen Bereich der Ostfassade (578.60 – 579.20 m) anhand des 
Vergleichs mit den Höhenangaben zum in diesem Bereich gewachsenen Terrain gemäss den Ar-
chivplänen zum Teilabbruch und Ausbau des Gebäudes B.________ Nr. 7 bestätigen. Gleiches 
gilt mit Blick auf die vorhandenen Archivpläne zum Neubau des Gebäudes B.________ Nr. 9. 
Aufgrund der Angabe «bestehende Rampe» im betreffenden Grundrissplan ist des Weiteren da-
von auszugehen, dass es sich bei den gemessenen Höhenangaben im südlichen Bereich der 
Rampe, d.h. bei der Einfahrt auf die erwähnte Strassenparzelle, mit grosser Wahrscheinlichkeit 
um das massgebende Terrain handelt. Dass die von der Beschwerdegegnerin beauftragte Firma 
bei der Interpolation von diesen Höhenlinien ausgegangen ist, ist folglich nicht zu beanstanden. 
Inwiefern sie bei der ostseitigen Terrasse zwischen der Rampe und der Fassade des Neubaus, 
wie vom Beschwerdeführer vorgebracht, allenfalls teilweise vom modulierten Terrain ausgegan-
gen sein soll, kann vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die diesfalls höchstens geringfügige 
Abweichung vom massgebenden Terrain offengelassen werden. 

Betreffend die gemessenen Höhen im nördlichen, steileren Bereich der Einstellhallenzufahrt auf 
der Nachbarparzelle Seftigen Grundbuchblatt Nr. M.________ ist hingegen davon auszugehen, 
dass es sich dabei nicht um das massgebende Terrain handeln kann. Denn dieser Bereich wird 
in den Archivplänen zum Neubau des Gebäudes B.________ Nr. 9 mit «neue Rampe» bezeichnet 
und wurde folglich im Zuge des Neubaus Anfang der 1990er-Jahre dahingehend moduliert. Die 
dort gemessenen Höhen können folglich kaum als Grundlage für eine Interpolation gelten. Zu 
Recht hat sich die von der Beschwerdegegnerin beauftragte Vermessungsfirma daher bei der 
Interpolation des massgebenden Terrains im angrenzenden Bereich der Bauparzelle nicht auf 
diese Höhenlinien bei der neuen Rampe abgestützt. Ohnehin lässt sich das massgebende Terrain 
im erwähnten Bereich entlang des nördlichen Teils der Ostfassade des geplanten Neubaus wie-
derum aufgrund der Höhenangabe des gewachsenen Terrains in den Archivplänen zum Neubau 
des Gebäudes B.________ Nr. 9 ermitteln: Die darin vermerkte Höhenangabe vor der Einfahrt der 
zum Abbruch vorgesehenen Garage (B.________ Nr. 5a) stimmt richtigerweise überein mit dem 
massgebenden Terrain gemäss den Projektänderungsplänen vom 29. Oktober 2024. Die in den 
betreffenden Projektänderungsplänen in diesem Bereich der Bauparzelle fehlenden Höhenlinien 
tun entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers einer plausibel vorgenommenen Bestim-
mung des dortigen massgebenden Terrains schliesslich keinen Abbruch. Des Weiteren ist festzu-
halten, dass die von der beauftragten Vermessungsfirma gemessenen und berechneten Höhen-
angaben bei allen massgeblichen Stellen im ganzen Plansatz zur Projektänderung vom 29. Okto-
ber 2024 einheitlich und übereinstimmend vermerkt sind. Nach dem Gesagten kann zusammen-
gefasst festgehalten werden, dass die Höhenangaben entlang der Fassaden des Neubaus mit 
grosser Wahrscheinlichkeit das massgebende Terrain wiedergeben. Mangels weiterer oder de-
taillierterer Archivpläne zu den verschiedenen Bauten auf dem fraglichen Baugrundstück und den 
Nachbarparzellen ist davon auszugehen, dass auch von Seiten des für die Gemeinde Seftigen 
zuständigen Nachführungsgeometers keine genauere Interpolation und somit andere Darstellung 
des massgebenden Terrains zu erwarten gewesen wäre. 

Die Beschwerdegegnerin hat den Terrainverlauf im vorliegenden Fall somit rechtsgenügend ab-
geklärt und das massgebende Terrain plausibel dargestellt. Zumal sie auch die Berechnung der 
Hangneigung unbestrittenerweise korrekt vorgenommen hat, besteht folglich kein Anlass, die 
vorinstanzliche Gewährung des Hangzuschlags in Frage zu stellen. Das Bauprojekt hält die er-
laubten Fassadenhöhen folglich allesamt ein und die diesbezüglichen Rügen des Beschwerde-
führers sind somit unbegründet.

6. Untergeschoss, Fassadenmass

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a) Auch die Festlegung und Einhaltung des zulässigen Fassadenmasses des Untergeschos-
ses ist umstritten. Der Beschwerdeführer bringt einerseits vor, dass die Beschwerdegegnerin das 
Fassadenmass aufgrund des nicht korrekt ermittelten massgebenden Terrains falsch ausgewie-
sen habe. Andererseits ist er der Auffassung, dass gemäss dem Wortlaut des Baureglements der 
Gemeinde Seftigen nicht das Mittel aller Fassaden massgeblich sei, sondern dass auf jeder ein-
zelnen Seite das maximal zulässige Fassadenmass eingehalten sein müsse. Bei der West- und 
bei der Nordfassade sei das zulässige Fassadenmass überschritten. 

Gemäss den Ausführungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid seien bei der Berechnung 
des Fassadenmasses alle Fassadenflächen zu addieren und durch den Gebäudeumfang zu rech-
nen. In ihrer Stellungnahme vom 16. April 2024 führt die Vorinstanz weiter aus, dass die fragliche 
Norm im Gemeindebaureglement schon seit Jahren so angewendet werde, dass die Fassaden-
masse zusammengerechnet im Mittel den vorgeschriebenen Wert erfüllen müssten. Im alten Bau-
reglement sei noch explizit vom «Mittel aller Fassaden» die Rede gewesen und es sei nicht die 
Meinung gewesen, dies gemäss dem neuen Baureglement anders zu handhaben. 

b) Das Baureglement der Gemeinde Seftigen hält in Art. 212 Abs. 2 Bst. g GBR fest, dass bei 
Untergeschossen die Oberkannte des fertigen Bodens des darüberliegenden ersten Vollgeschos-
ses, gemessen in der Fassadenflucht, im Mittel maximal 1.2 m über die Fassadenlinie hinausragen 
darf. 

Wo eine Gemeinde zum Erlass von Rechtsnormen berechtigt ist, kommt ihr grundsätzlich auch 
bei der Anwendung ihrer Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Es ist deshalb vorab 
Sache der Gemeinde, zu bestimmen, wie sie ihre kommunalen Vorschriften verstanden haben 
will. Die Rechtsmittelbehörden sind nicht befugt, die kommunale Auslegung der Norm durch ihr 
eigenes Verständnis zu ersetzen, wenn die Rechtsauffassung der Gemeinde betreffend den In-
halt, den Sinn und die Tragweite der interessierenden Vorschrift rechtlich vertretbar erscheint.17 

c) Die gewählte Formulierung in Art. 212 Abs. 2 Bst. g GBR ist nicht ganz eindeutig: Sie kann 
bedeuten, dass auf keiner Gebäudeseite das durchschnittliche Fassadenmass mehr als 1.2 m 
über die Fassadenlinie hinausragen darf; so wie dies der Beschwerdeführer geltend macht. Sie 
kann aber auch bedeuten, dass von einem durchschnittlichen Fassadenmass gesamthaft über 
alle Gebäudeseiten zusammen auszugehen ist, welches den Wert von 1.2 m nicht überschreiten 
darf. Die Vorinstanz hat ausgeführt, dass gemäss ihrer stetigen Praxis von Letzterem, also von 
einem Durchschnittmass über alle Gebäudeseiten auszugehen sei. Diese Auslegung ist sowohl 
mit dem Wortlaut von Art. 212 Abs. 2 Bst. g GBR, als auch mit einer in der BSIG-Weisung 
Nr. 7/721.3/1.1 vom 1. März 201818 vorgeschlagenen Berechnungsmethode vereinbar; ferner ist 
sie im Ergebnis auch haltbar und sinnvoll. Sie ist damit durch die Gemeindeautonomie gedeckt 
und es besteht kein Grund, davon abzuweichen.

Da die Beschwerdegegnerin – wie oben dargestellt – den Terrainverlauf rechtsgenügend abge-
klärt und das massgebende Terrain plausibel dargestellt hat, sind gestützt darauf in den Projek-
tänderungsplänen vom 29. Oktober 2024 folgerichtig auch alle Fassadenflächen des Unterge-
schosses über dem massgebenden Terrain richtig angegeben. Das Mittel des Fassadenmasses 
wurde korrekt und gemäss der von der Gemeindeautonomie geschützten Berechnungsmethode 
nachgewiesen (alle Flächen des Untergeschosses über der Fassadenlinie bis zur Oberkannte des 

17 BVR 2010 S. 113 E. 3.4, mit Hinweisen.
18 Bernische Systematische Information Gemeinden (BSIG) Nr. 7/721.3/1.1 vom 1. März 2018, Information Verord-

nung über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; BSG 721.3), Erläuterungen und Praxisempfehlun-
gen zur Umsetzung in die kommunalen Baureglemente, Zonenpläne und Überbauungsordnungen (abrufbar unter 
https://www.gemeinden.dij.be.ch/de/start.html [Rubriken BSIG > BSIG Datenbank]), S. 12 und S. 3.

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fertigen Bodens des darüberliegenden ersten Vollgeschosses, geteilt durch den Gesamtumfang 
des Untergeschosses). Das zulässige Mass von 1.2 m ist im vorliegenden Fall nicht überschritten 
und die betreffende Rüge des Beschwerdeführers somit abzuweisen. 

7. Einhaltung des Grenzabstands durch die Aussentreppe

a) Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass die von der Beschwerdegegnerin auf der 
Westseite des Gebäudes geplante Aussentreppe den vorgeschriebenen Grenzabstand für offene 
vorspringende Gebäudeteile nicht einhalte. Auch befürchtet er eine Abgrabung des dortigen Ter-
rains und dass sich die neue Aussentreppe deutlich über dem abzugrabenden Terrain befinde. 
Nach Einschätzung der Vorinstanz handle es sich hingegen bei der strittigen Aussentreppe nicht 
um einen offenen vorspringenden Gebäudeteil und somit müsse auch kein Grenzabstand einge-
halten werden. 

b) Art. 212 Abs. 2 Bst. e GBR definiert offene vorspringende Gebäudeteile als ab der Brüstung 
bzw. dem Geländer auf mindestens zwei Seiten offen und nennt konkret «Balkone, Vordächer, 
Terrassen, Aussentreppen, Rampen» und dergleichen. Der Grenzabstand für offene vorsprin-
gende Gebäudeteile beträgt gemäss der genannten GBR-Bestimmung 2 m. Die Figur 2.3.b im 
Anhang zur BMBV veranschaulicht die in Art. 10 BMBV definierten, vorspringenden Gebäudeteile 
aus der Seitenansicht. Dieselbe Figur findet sich auch in der BSIG-Weisung Nr. 7/721.3/1.1 vom 
1. März 2018, die «z.B. Erker, Vordächer, Aussentreppen, offene oder geschlossene Balkone und 
Wintergärten» als vorspringende Gebäudeteile definiert.19

Auf der erwähnten Figur ist ersichtlich, dass mit vorspringenden Aussentreppen solche gemeint 
sind, die unmittelbar zu Hauseingängen führen beziehungsweise direkt vor einer Tür enden und 
somit dem Zugang ins Gebäude dienen. Konstruktiv sind diese Aussentreppen seitig an die Ge-
bäudeaussenwand gebaut (Gehrichtung parallel entlang der Fassade) oder sie sind in einem 
(rechten) Winkel zur Fassade ausgerichtet (Gehrichtung auf die Fassade zu, bzw. davon weg); in 
beiden Fällen bilden die Treppen Bestandteile des Gebäudes. 

c) Das vorliegende Baugrundstück fällt in nordwestlicher Richtung ab. Auf der Westseite des 
bestehenden Gebäudes gibt es folglich ein Gefälle im Terrain. Auch nach Fertigstellung des Neu-
baus wird die Höhendifferenz im fertigen Terrain entlang der Westfassade zwischen der südwest-
lichen und der nordwestlichen Gebäudeecke 1.1 m betragen. Zur Überwindung dieser Höhendif-
ferenz und um aussen am geplanten Gebäude herum zur nördlich gelegenen Parkierungsanlage 
sowie zum Garten zu gelangen, ist östlich des Gebäudes eine Rampe und westlich des Gebäudes 
die strittige Aussentreppe geplant. Die Treppe befindet sich zwischen dem Sitzplatz der Woh-
nung 1 und dem die Parzelle gegen Westen abgrenzenden Betonsockel mit dem Holzlattenzaun 
darauf. Die Treppe führt jedoch nicht zu einem Hauseingang oder von einer Tür weg, sondern 
verbindet einzig den tiefer gelegenen nördlichen Aussenbereich mit dem höher gelegenen Vor-
platz südlich des geplanten Neubaus. Konstruktiv gleicht die Treppe somit nicht denjenigen in der 
erwähnten Figur im Anhang der BMBV bzw. der erwähnten BSIG-Weisung betreffend die offenen 
vorspringenden Gebäudeteile. Auch funktionell unterscheidet sie sich, zumal sie nicht dem Haus-
zugang dient, sondern lediglich die Aussenräume – das heisst den nördlichen Gartenbereich und 
die Parkierungsanlage sowie der südliche Vorplatz vor dem Haus und der Gemeindestrasse – 
miteinander verbindet. Dass es sich bei der geplanten Aussentreppe um ein reines Aussenraum-
gestaltungselement handelt, wird auch mit Blick auf das sich im nördlichen Teil des Gebäudein-
nern befindliche Haupttreppenhaus ersichtlich; einzig die dort geplanten Treppen dienen dem Zu-
gang ins Gebäudeinnere. Insgesamt handelt es sich bei der umstrittenen Aussentreppe deshalb 

19 BSIG-Weisung Nr. 7/721.3/1.1 vom 1. März 2018, S. 5. 

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nicht um einen offenen vorstehenden Gebäudeteil, sondern um ein Gestaltungselement im Um-
schwung der Liegenschaft, womit der Grenzabstand nach Art. 212 Abs. 2 Bst. e GBR nicht ein-
halten werden muss. 

Auch die Befürchtungen des Beschwerdeführers betreffend das angeblich abzugrabende Terrain 
bei der geplanten Aussentreppe erweisen sich als unbegründet: Im Projektänderungsplan Nr. 351 
«Fassade West», gestempelt vom Rechtsamt am 29. Oktober 2024, ist ersichtlich, dass es bei 
der Aussentreppe zu keiner Abgrabung des bestehenden Terrains kommen wird, sondern viel-
mehr die dort bereits bestehende Abgrabung aufgeschüttet wird. Im Vergleich zum Projektände-
rungsplan Nr. 391 «Fassade West Nachweis», gestempelt vom Rechtsamt am 29. Oktober 2024, 
ist weiter erkennbar, dass die Höhe dieser Aufschüttung bzw. der Aussentreppe an deren höchs-
ten Stelle weniger als 1 m betragen wird. Entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers ist 
die Höhe der Aufschüttung bzw. der Aussentreppe hier nämlich nicht gemäss Art. 1 Abs. 3 BMBV 
ab dem bereits abgegrabenen Terrain zu messen, sondern vielmehr ab dem im Projektänderungs-
plan Nr. 391 «Fassade West Nachweis», gestempelt vom Rechtsamt am 29. Oktober 2024, ein-
gezeichneten massgebenden Terrain gemäss Art. 1 Abs. 1 BMBV. Die Rüge des Beschwerdefüh-
rers betreffend die Aussentreppe ist folglich unbegründet.

8. Vordach und Balkon im Strassenabstand

a) Abschliessend erwähnt der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde, dass an der südlichen 
Fassade des geplanten Neubaus das Vordach und die hervorspringende Laube in den Strassen-
abstand ragen würden. Das betreffende Ausnahmegesuch spreche für seine Kritik, wonach vor-
liegend ein überdimensionierter Neubau geplant sei. Die Vorinstanz erwähnt diesbezüglich im an-
gefochtenen Entscheid, dass es sich beim Vordach und bei der südlichen Laube um ortsübliche 
Bauteile handeln würde, welche im Strassenabstand toleriert würden, da sie sich ab einer Höhe 
von 5.8 m über der Strasse befinden und den Strassenverkehr nicht tangieren würden. 

b) Nach Art. 56a Abs. 1 SV20 dürfen freitragende Gebäudeteile in einer Höhe von mindestens 
4.5 m über der Fahrbahn der öffentlichen Strasse bis 2 m in den Bauverbotsstreifen hineinragen. 
Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig festgestellt hat, befinden sich die beiden 
strittigen Gebäudeteile oberhalb der in Art. 56a Abs. 1 SV vorgegebenen Mindesthöhe und ragen 
weniger als 2 m in den Strassenabstand hinein. Auch die diesbezügliche Rüge des Beschwerde-
führers ist folglich unbegründet.

9. Zusammenfassung und Kosten

a) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Projektänderung gemäss den Projektänderungsplä-
nen vom 29. Oktober 2024, gestempelt vom Rechtsamt am 29. Oktober 2024, bewilligt werden 
kann und die Projektänderungspläne aufgrund des Verzichts auf die strassenseitigen Besucher-
parkplätze durch die Beschwerdegegnerin von der BVD entsprechend angepasst werden (Strei-
chung des Besucherparkplatzes Nr. 5). Der angefochtene Entscheid ist im Übrigen zu bestätigen 
und die Beschwerde ist abzuweisen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist.

b) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr 
(Art. 103 Abs. 1 VRPG). Für Entscheide in einer Verwaltungsjustizsache wird eine Pauschalge-
bühr von CHF 200.– bis CHF 4000.– erhoben (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 

20 Strassenverordnung vom 29. Oktober 2008 (SV, SR. 732.111.1).

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GebV21). In Anwendung dieser Bestimmung wird die Pauschale im vorliegenden Fall auf 
CHF 3000.– festgesetzt.

Gemäss Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei auferlegt, 
es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebietet eine andere Verlegung oder die be-
sonderen Umstände rechtfertigen, keine Verfahrenskosten zu erheben. Als unterliegend gilt, wer 
mit seinen Anträgen nicht durchdringt. Reicht die Bauherrschaft im Beschwerdeverfahren eine 
Projektänderung ein, um beispielsweise den Einwänden des Beschwerdeführers Rechnung zu 
tragen, gilt sie insofern als unterliegend. Soweit die Begehren keiner Partei vollumfänglich gutge-
heissen werden, unterliegen alle Parteien teilweise und ihre Kostenpflicht richtet sich grundsätz-
lich nach dem Mass des Unterliegens.22 

Der Beschwerdeführer dringt mit seinen Anträgen nicht durch und gilt somit grundsätzlich als un-
terliegend. Allerdings reichte die Beschwerdegegnerin während des Beschwerdeverfahrens zwei 
Projektänderungen ein und passte ihr Bauvorhaben entsprechend an (Neuvermassung des Ter-
rains, Verzicht auf die Errichtung der strassenseitigen Besucherparkplätze, Reduktion der Gebäu-
dehöhe und Verkleinerung der Balkone), womit auch sie teilweise als unterliegend gilt. Unter 
Berücksichtigung des jeweiligen Masses des Obsiegens bzw. Unterliegens gilt der Beschwerde-
führer vorliegend als zu zwei Drittel, die Beschwerdegegnerin als zu einem Drittel unterliegend. 

Der Beschwerdeführer hat somit Verfahrenskosten von CHF 2000.– zu tragen, während der Be-
schwerdegegnerin Verfahrenskosten von CHF 1000.– aufzuerlegen sind. 

c) Die unterliegende Partei hat der Gegenpartei die Parteikosten zu ersetzen, sofern nicht de-
ren prozessuales Verhalten oder die besonderen Umstände eine andere Teilung oder Wettschla-
gung gebieten oder die Auflage der Parteikosten an das Gemeinwesen als gerechtfertigt erscheint 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Parteikosten umfassen den durch die berufsmässige Parteivertretung 
anfallenden Aufwand (Art. 104 Abs. 1 VRPG). Nach Art. 11 Abs. 1 PKV23 beträgt das Honorar in 
verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren CHF 400.– bis CHF 11 800.– pro Instanz. Innerhalb 
des Rahmentarifs bemisst sich der Parteikostenersatz nach dem in der Sache gebotenen Zeitauf-
wand sowie der Bedeutung der Streitsache und der Schwierigkeit des Prozesses (Art. 41 Abs. 3 
KAG24).

Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers macht in seiner Kostennote vom 31. Januar 2025 für 
das Beschwerdeverfahren vor der BVD Parteikosten im Umfang von CHF 4972.60 geltend (Ho-
norar CHF 4432.00, Auslagen CHF 168.00 und Mehrwertsteuer von CHF 372.60). Die Kostennote 
gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. 

Die Parteikosten werden analog zu den Verfahrenskosten verteilt. Die Beschwerdegegnerin hat 
demnach dem Beschwerdeführer einen Drittel seiner Parteikosten, ausmachend CHF 1657.55, zu 
ersetzen. 

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist.

21 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21).

22 Vgl. Ruth Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 4.
23 Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes (Parteikostenverordnung, PKV; BSG 

168.811).
24 Kantonales Anwaltsgesetz vom 28. März 2006 (KAG; BSG 168.11).

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2. Die Projektänderung gemäss den Projektänderungsplänen vom 29. Oktober 2024, gestem-
pelt vom Rechtsamt der BVD am 29. Oktober 2024, wird bewilligt, wobei der strassenseitige 
Besucherparkplatz Nr. 5 in den Plänen gestrichen wird und südlich des geplanten Neubaus 
somit keine strassenseitigen Besucherparkplätze bewilligt werden. 

Je ein Plansatz der Projektänderung gehen an die Beschwerdegegnerin und die Gemeinde 
Seftigen. 

Im Übrigen wird der Bauentscheid der Gemeinde Seftigen vom 15. Februar 2024 bestätigt.

3. Dem Beschwerdeführer werden Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 2000.– zur Bezah-
lung auferlegt. Der Beschwerdegegnerin werden Verfahrenskosten in der Höhe von 
CHF 1000.– zur Bezahlung auferlegt. 

Separate Zahlungseinladungen folgen, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 
ist.

4. Die Beschwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer Parteikosten im Umfang von 
CHF 1657.55 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt D.________, eingeschrieben
- E.________, eingeschrieben 
- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Seftigen, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim Verwaltungs-
gericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine allfällige Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, muss einen An-
trag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine Unterschrift ent-
halten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind beizulegen.