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**Case Identifier:** f7c57211-063a-5d72-a45c-b777a02993e9
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-07
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 07.09.2020 C/29365/2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-29365-2017_2020-09-07.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 08.09.2020. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/29365/2017 ACJC/1219/2020 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 7 SEPTEMBRE 2020 

 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, ______ (GE), appelants 
d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 30 août 2019, représentés par 

l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de 

laquelle ils font élection de domicile, 

et 

C______ AG, sise ______, ______ (ZH), intimée, comparant par Me Serge PATEK, 
avocat, boulevard Helvétique 6, case postale, 1211 Genève 12, en l'étude duquel elle fait 

élection de domicile. 

 

- 2/17 - 

 

C/29365/2017 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/791/2019 rendu le 30 août 2019, expédié aux parties par plis 
recommandés du même jour, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) 

a débouté A______ et B______ de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif), 

fixé à 31'440 fr., charges non comprises, dès le  

16 novembre 2017, le loyer annuel de l'appartement de 6 pièces n. 42 situé au  

4
ème

 étage de l'immeuble sis 1______ à D______ [GE] (ch. 2), fixé à 2'640 fr., dès 

le 16 novembre 2017, le loyer annuel de la place de parc intérieure située au 1
er

 

sous-sol de l'immeuble sis 1______ [nos] ______ à D______ [GE] (ch. 3), 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était 

gratuite (ch. 5). 

En substance, le Tribunal a retenu que A______ et B______ étaient fondés à 

solliciter un calcul de rendement pour fixer le loyer initial de l'appartement et de 

la place de parc susvisés. Contrairement à ce que soutenait C______ SA, le simple 

fait que les immeubles sis 1______ [nos] ______ avaient fait l'objet d'une 

acquisition globale ne faisait pas obstacle au calcul de rendement sollicité. 

En revanche, la bailleresse n'avait pas produit certaines pièces (soit les pièces 

relatives au financement de l'achat des immeubles, aux charges courantes et aux 

charges d'entretien) et l'état locatif produit ne fournissait aucun détail sur les 

loyers payés pour les différents appartements et pour les parkings, de sorte qu'un 

calcul de rendement n'était pas possible. La bailleresse n'ayant fourni aucune 

explication à ce sujet, il y avait lieu de retenir que celle-ci n'avait pas produit les 

documents nécessaires pour effectuer le calcul de rendement de manière fautive. 

En dépit du refus injustifié de la bailleresse de collaborer à l'administration des 

preuves, ce qui laissait fortement présager un loyer abusif, le Tribunal a 

néanmoins considéré qu'il convenait d'examiner les statistiques cantonales pour 

déterminer si le loyer initial était réellement abusif. A la lumière de ces 

statistiques, pondérées en fonction des caractéristiques concrètes de l'objet loué, 

les premiers juges ont retenu que tel n'était pas le cas, l'immeuble et l'appartement 

correspondant au standing moyen reflété par les données statistiques de 

l'OCSTAT. 

B. a. Par acte adressé le 26 septembre 2019 à la Cour de justice, A______ et 
B______ (ci-après : les locataires) ont formé appel contre ce jugement, dont ils 

ont sollicité l'annulation. Cela fait, ils ont conclu, principalement, à ce que la Cour 

fixe le loyer annuel de l'appartement susvisé à 11'100 fr., charges non comprises, 

et celui du parking à 936 fr., dès le 16 novembre 2017, ordonne à C______ SA 

(ci-après : C______ ou la bailleresse) de leur restituer la part de loyer versée en 

trop relativement aux deux objets loués, réduise la garantie bancaire à 2'775 fr. et 

ordonne la libération du solde en leur faveur. Subsidiairement, ils ont conclu à ce 

que la Cour renvoie la cause au Tribunal afin que celui-ci procède aux mesures 

- 3/17 - 

 

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d'instruction utiles pour compléter le calcul de rendement sollicité - en ordonnant 

notamment à E______ [filiale de C_____] SA, en qualité de tiers, de produire "le 

détail des charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier 

complémentaire et frais de gérance des années 2014, 2015 et 2016" -, réserve aux 

locataires la possibilité de solliciter d'autres mesures d'instruction en fonction des 

informations fournies, puis rende une nouvelle décision dans le sens des 

considérants. 

En substance, les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 269 CO en ne 

procédant pas à un calcul de rendement de la chose louée. Ils lui reprochent 

également d'avoir violé leur droit à la preuve (art. 8 CC), en refusant d'ordonner 

les mesures d'instruction complémentaires qu'ils ont régulièrement sollicitées, tout 

en les déboutant de leurs conclusions. 

b. Dans sa réponse du 24 octobre 2019, C______ a conclu au rejet de l'appel et à 
la confirmation du jugement entrepris. 

Elle fait valoir qu'il est objectivement impossible d'effectuer un calcul de 

rendement en l'espèce, dans la mesure où l'immeuble sis 1______ a été acheté 

conjointement avec les immeubles sis 1______ [nos] ______. Or, ces six 

immeubles étant de typologie différente (notamment en termes de surfaces 

habitables et de nombre de pièces par appartement), il n'était pas possible de 

ventiler le prix d'acquisition global pour chaque immeuble pris séparément, sauf à 

réaliser un calcul de rendement imprécis et approximatif, ce qui était contraire à la 

jurisprudence du Tribunal fédéral. S'agissant des pièces produites, elle s'est référée 

à l'ordonnance de preuves rendue par le Tribunal le 20 juin 2018, exposant avoir 

d'ores et déjà produit les pièces visées par cette ordonnance. 

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives.  

d. La cause a été gardée à juger le 6 janvier 2020, ce dont les parties ont été 
avisées le même jour.   

C. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :  

a. Le 3 novembre 2017, A______ et B______, en qualité de locataires, et 
C______, en qualité de bailleresse, ont conclu un contrat de bail à loyer portant 

sur la location d'un appartement de 6 pièces n. 42, situé au  

4
ème

 étage de l'immeuble sis 1______, D______ [GE]. 

Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, dix mois et quinze 

jours, du 16 novembre 2017 au 30 septembre 2023, renouvelable tacitement de 

cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée par l'une ou l'autre des parties trois 

mois avant l'échéance. 

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Le loyer annuel, indexable à l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), a 

été fixé à 31'440 fr. dès le 16 novembre 2017, charges non comprises. Lors de la 

conclusion du bail, l'ISPC de référence était de 100.9 (base décembre 2015 = 

100). 

L'acompte annuel pour les charges de chauffage et d'eau chaude a été fixé à 

3'060 fr. et le montant de la garantie de loyer à 7'860 fr.  

Selon l'avis de fixation du loyer initial remis à A______ et B______ lors de la 

conclusion du contrat de bail, le locataire précédent s'acquittait d'un loyer annuel 

de 22'272 fr., charges non comprises. Le loyer initial de 31'440 fr. était motivé 

comme suit : "Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269 a CO". 

b. Le 3 novembre 2017, les parties ont également conclu un contrat de bail à loyer 
portant sur la location d'une place de parc intérieure n. ______, située au 1

er
 sous-

sol de l'immeuble sis 1______ [nos] ______, D______ [GE]. 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, dix mois et quinze jours, 

du 16 novembre 2017 au 30 septembre 2019, renouvelable tacitement d'année en 

année, sauf résiliation signifiée par l'une ou l'autre des parties trois mois avant 

l'échéance. 

Le loyer annuel du parking a été fixé à 2'640 fr. 

c. Par acte de vente du 30 avril 2004 et réquisition pour le Registre foncier du 
5 mai 2004, C______ a acquis simultanément six parcelles, n. 2______ à 

7______, situées sur le territoire de la commune de D______ [GE], libres 

d'hypothèque, pour un montant global de 11'670'000 fr. 

Les parcelles n. 2______ (sur laquelle est érigé l'immeuble sis D______ [GE]-

1______), 3______, 4______ et 7______ comprennent chacune une habitation à 

plusieurs logements, ainsi qu'une partie de garage privé souterrain, ce qui n'est pas 

le cas des parcelles n. 5______ et 6______ (celles-ci ne comprenant qu'une 

habitation à plusieurs logements). 

Il dépend par ailleurs des parcelles susmentionnées la copropriété pour 

198/1273
èmes

 au total de la parcelle n. 8______, située sur le territoire de la même 

commune, d'une contenance totale de 2 hectares, 70 ares et 46 mètres, comprenant 

des bâtiments, aux lieux-dits "route 9______" - "route 10______" - "1______" - 

"rue de D______ [GE]", soit une cheminée industrielle (6 m.), diverses parties de 

garages privés souterrains (5'862 m.), ainsi qu'une chaufferie souterraine (183 m.). 

A son chapitre 5.13, sous l'intitulé "Documentation concernant le portefeuille 

immobilier", l'acte de vente du 30 avril 2004 stipule ce qui suit : "L'acquéreur 

recevra du vendeur et/ou de son gestionnaire toute la documentation concernant le 

- 5/17 - 

 

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portefeuille immobilier notamment comptable et fiscal et il s'engage à conserver 

ces documents pendant vingt ans". 

d. L'immeuble sis 1______ a été construit en 1975, dans un quartier calme et 
verdoyant. Bien que situé loin du centre-ville, il se trouve à proximité de 

commerces, des transports publics, d'écoles et de restaurants. Le bâtiment est bien 

entretenu et dispose d'un téléréseau collectif, d'une buanderie, d'un ascenseur, d'un 

chauffage central, ainsi que d'un local à vélos. 

Les immeubles qui l'entourent, sis 1______ [nos ______ et ______ à ______], ont 

été construits à la même époque, selon un concept architectural similaire. Les 

immeubles diffèrent cependant par le nombre d'étages pour chaque bâtiment 

d'habitation, ainsi que par le nombre de pièces compris par appartement. 

La surface en m
2
 des appartements (comprenant le même nombre de pièces) 

diffère selon les immeubles et selon leur situation sur les différents étages d'un 

même bâtiment. 

e. L'appartement de 6 pièces occupé par les locataires, d'une surface de 115 m2, 
comporte un balcon, une salle de bains et une salle de douche, toutes deux 

équipées d'un WC, une cuisine agencée (mais non équipée, sous réserve d'une 

hotte), ainsi qu'une cave à titre de dépendance. Les fenêtres sont équipées de 

vitrages thermiques et phoniques et l'appartement est relié au téléréseau. 

Le parking est un box, fermé par une porte 24h/24h, dans un bon état d'entretien et 

donnant un accès direct à l'immeuble sis 1______. 

A l'entrée des locataires, les peintures de l'appartement ont été refaites dans toutes 

les pièces et un contrôle des sanitaires et des installations électriques a été 

effectué. A teneur du procès-verbal d'état des lieux d'entrée, la plupart des pièces 

et des installations de l'appartement étaient "en ordre". 

f.  Par requêtes du 15 décembre 2017, déclarées non conciliées le 8 janvier 2018 et 
portées devant le Tribunal le 19 janvier 2018, les locataires ont contesté le loyer 

initial de l'appartement et du parking. Ils ont conclu, préalablement, à ce qu'un 

calcul de rendement soit ordonné et à ce que le Tribunal ordonne à la bailleresse 

de produire l'ensemble des pièces permettant d'effectuer ce calcul. Principalement, 

ils ont conclu à ce que le loyer annuel de l'appartement soit fixé à 7'740 fr., 

charges non comprises, et celui du parking à 648 fr., dès le 16 novembre 2017. 

Ils ont également conclu au remboursement par la bailleresse du trop-perçu de 

loyer et à la réduction du montant de la garantie de loyer à 1'935 fr., le solde 

devant être libéré en leur faveur, le tout sous réserve d'amplification suite au 

calcul de rendement. 

Les locataires ont allégué qu'au vu de la qualité de la bailleresse, qui était une 

société d'assurances, l'immeuble avait été acquis au moyen de fonds propres 

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uniquement (allégué 15, à l'appui duquel il était précisé : "absence de preuve 

contraire et production de pièces par la bailleresse"). Ils ont également allégué que 

les charges courantes, les charges d'entretien et l'impôt immobilier 

complémentaire représentaient 30% de l'état locatif admissible de l'immeuble, 

conformément au modèle théorique admis par la jurisprudence et la doctrine 

(allégué 19, à l'appui duquel il était précisé : "absence de preuve contraire et 

production de pièces par la bailleresse"). Sur ce dernier point, les locataires ont 

ajouté que leur allégué pourrait être vérifié par la production par C______ "des 

comptes de gestion et de charges et leur relevé détaillé pour les trois années ayant 

précédé la conclusion du bail litigieux, de même que par la production du 

bordereau de l'impôt immobilier complémentaire de l'année ayant précédé la 

conclusion du contrat de bail". Les locataires ont encore allégué s'être renseignés 

auprès de leur voisinage afin de savoir combien de pièces comprenait chacun des 

appartements des six immeubles acquis au printemps 2004. Il en résultait un 

nombre de pièces total de 244 (allégué 20, à l'appui duquel il était précisé : 

"audition des parties, audition de témoins et production des pièces par la 

bailleresse"). Sur cette base, les locataires ont effectué un calcul de rendement 

selon lequel le loyer annuel admissible était de 7'740 fr. pour l'appartement et de 

648 fr. pour le parking. 

g. Dans sa réponse du 17 mai 2018, C______ a conclu à ce que le loyer annuel de 
l'appartement soit fixé à 31'440 fr., charges non comprises, et celui du parking à 

2'640 fr., dès le 16 novembre 2017. 

Elle s'est déterminée comme suit sur les allégués 15, 19 et 20 des locataires : 

"Pure supputation de la part des demandeurs", sans préciser si ceux-ci étaient 

admis ou contestés. Elle a par ailleurs nié qu'un calcul de rendement puisse être 

effectué dans le cas concret : ainsi, l'acte notarié relatif à la vente des six parcelles 

du 30 avril 2004 ne contenait pas d'indication sur la valeur respective de chaque 

parcelle, de sorte que le prix global de vente ne pouvait pas être réparti entre les 

six immeubles. Outre l'acte de vente du 30 avril 2004 et la réquisition pour le 

Registre foncier du 5 mai 2004, la bailleresse a produit deux exemples 

comparatifs afin d'étayer le motif de fixation du loyer initial, à savoir l'adaptation 

aux loyers usuels du quartier.  

h. Lors de l'audience du Tribunal du 1er juin 2018, les parties ont persisté dans 
leurs conclusions. Elles ont sollicité l'interrogatoire des parties, une inspection 

locale et, pour les locataires, l'audition de deux témoins. S'agissant des pièces 

requises pour effectuer un calcul de rendement, les locataires ont sollicité la 

production par la bailleresse de l'état locatif des six immeubles litigieux, afin de 

pouvoir calculer les surfaces concernées et procéder à une ventilation du prix 

global de vente. Subsidiairement, ils ont sollicité du Tribunal qu'il interpelle le 

Registre foncier, le Département de l'aménagement et du territoire et le notaire 

ayant instrumenté la vente, afin d'obtenir les informations nécessaires en vue 

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procéder à une telle ventilation (par ex. les plans des immeubles concernés, avec 

l'indication des surfaces des appartements et des parkings souterrains). 

Interrogée par le Tribunal, A______ a déclaré que l'appartement loué se trouvait 

en bon état d'entretien lors de son emménagement. Les installations sanitaires 

étaient "correctes", leur réfection étant à prévoir dans les années à venir. Une hotte 

d'aspiration avait été installée à la cuisine qui n'était pas équipée pour le surplus. 

Les six immeubles acquis par la bailleresse en 2004 étaient constitués de manière 

identique, de sorte qu'en comptant les fenêtres, on aboutissait à un calcul précis du 

nombre de pièces par appartement. Elle l'avait constaté personnellement pour 

chacun des immeubles, étant précisé qu'elle avait visité un appartement de  

6 pièces situé dans l'immeuble sis 1______ [n° différent], lequel était similaire à 

celui qu'elle occupait. 

Interrogé pour le compte de C______, E______, employé du service immobilier 

du groupe C______ depuis mai 2018, a confirmé avoir entrepris des recherches 

d'exemples de loyers comparatifs; en l'état, il n'avait pu en réunir que deux. Il ne 

pouvait pas s'exprimer sur les circonstances ayant entouré l'acquisition des six 

immeubles concernés par la bailleresse et renvoyait sur ce point à l'acte de vente 

du 30 avril 2004. Selon lui, il était possible d'obtenir les "informations" utiles pour 

connaître le nombre d'appartements compris dans chaque immeuble, de même que 

le nombre de pièces par appartement. Les lots achetés en 2004 correspondaient 

aux immeubles sis 1______ [nos] ______. 

i. Par ordonnance de preuves du 20 juin 2018, le Tribunal a ordonné notamment à 
la bailleresse de produire les pièces suivantes, d'ici au 31 août 2018 : (i) un 

document attestant des surfaces, ainsi que du nombre d'appartements et de pièces 

par appartement des immeubles sis 1______ [nos] ______, ainsi que (ii) des 

exemples comparatifs des loyers usuels dans le quartier. Il a par ailleurs ordonné 

l'audition du témoin F______ et réservé l'admission éventuelle d'autres moyens de 

preuve à un stade ultérieur de la procédure. 

j. Le 31 août 2018, C______ a produit l'état locatif des immeubles sis 1______ 
[nos] ______ au 1

er
 septembre 2018, lequel précise le nombre de pièces et la 

surface de tous les appartements. La bailleresse a réitéré que selon elle, un calcul 

de rendement n'était pas possible compte tenu du manque d'homogénéité des 

différents immeubles (nombre de pièces par appartement variant d'un bâtiment 

d'habitation à l'autre, surface au sol variant d'un bâtiment à l'autre, etc.). Elle 

n'était pas en mesure de produire d'autres exemples de loyer comparatif. 

k. Par courrier du 17 septembre 2018, les locataires ont persisté dans leur 
conclusion préalable tendant à ce que le Tribunal ordonne un calcul de rendement, 

pièces justificatives à l'appui. Ils ont souligné que ce calcul était réalisable, le prix 

de vente des six immeubles pouvant être ventilé selon une clé de répartition qu'il 

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appartenait au Tribunal de fixer, en se fondant par exemple sur le nombre de 

pièces des différents logements ou sur leurs surfaces respectives.  

Afin de compléter le calcul de rendement, la bailleresse devait être amenée à 

produire les comptes de charges courantes et de charges d'entretien, ainsi que les 

bordereaux de l'impôt immobilier complémentaire des années 2014 à 2016 

concernant les immeubles sis 1______ [nos] ______. Au surplus, les locataires ne 

s'opposaient pas à ce qu'un délai complémentaire soit fixé à la bailleresse pour 

produire les pièces relatives aux (éventuels) fonds empruntés pour financer 

l'acquisition des six immeubles. Dans cette hypothèse, la bailleresse se devait de 

produire les pièces permettant de déterminer le montant de l'emprunt 

hypothécaire, les montants et dates d'éventuels amortissements intervenus depuis 

l'acquisition des immeubles jusqu'à la conclusion du bail, ainsi que "le taux 

d'intérêt hypothécaire sur les emprunts encore en cours à la date de conclusion du 

bail". 

l. Lors de l'audience du 14 mars 2019, le Tribunal a procédé à l'audition du témoin 
F______, employé de la bailleresse du 1

er
 janvier 2012 au 30 mai 2018, en qualité 

de gérant d'immeubles. Celui-ci a confirmé qu'il était en charge de la gestion des 

immeubles sis 1______ [nos] ______. Il ignorait comment C______ avait financé 

l'acquisition de ces immeubles au printemps 2004. L'immeuble sis 1______ était 

très bien entretenu. Il n'avait pas en tête les chiffres relatifs aux charges courantes 

des immeubles, aux charges d'entretien et à l'impôt immobilier complémentaire. 

L'état locatif produit par la bailleresse le 31 août 2018 reflétait bien le nombre de 

pièces pour chaque appartement. La typologie des immeubles était différente 

d'une allée à l'autre. 

A l'issue de l'audience, les locataires ont persisté à requérir la production des 

pièces utiles pour procéder à un calcul de rendement, en particulier les pièces 

visées dans leur courrier du 17 septembre 2018. Ils ont en outre sollicité une 

nouvelle audition de E______. De son côté, la bailleresse a répété qu'un calcul de 

rendement n'était pas possible, les immeubles ayant été acquis en bloc, de sorte 

qu'une ventilation du prix de vente n'était pas faisable. 

Sur quoi, le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et fixé un 

délai aux parties pour le dépôt de leurs plaidoiries finales écrites. 

m. Dans leurs plaidoiries finales du 25 mars 2019, les locataires ont réactualisé le 
calcul de rendement tel qu'exposé dans leurs requêtes du 15 décembre 2017, en 

procédant à la ventilation de l'état locatif admissible au prorata des m
2
, et modifié 

leurs conclusions en conséquence. 

Préalablement, ils ont conclu à ce que le Tribunal ordonne à la bailleresse de 

produire toute pièce permettant de déterminer les frais d'acquisition des 

immeubles sis 1______ [nos] ______, ainsi que les charges courantes, les charges 

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d'entretien, l'impôt immobilier complémentaire et les frais de gérance des années 

2014 à 2016, subsidiairement d'ordonner à E______ [filiale de C_____] SA, en 

qualité de tiers, de produire ces pièces. Ils ont en outre sollicité la ré-audition de 

E______ afin que celui-ci fournisse toute information utile quant aux charges 

courantes, charges d'entretien, impôt immobilier complémentaire et frais de 

gérance assumés annuellement par la bailleresse pour les six immeubles 

concernés. Sur le fond, ils ont conclu à ce que le loyer initial soit fixé à 11'100 fr. 

par an, charges non comprises, pour l'appartement, et à 936 fr. par an pour le 

parking, dès le 16 novembre 2017, à ce que la bailleresse soit condamnée à leur 

rembourser le trop-perçu de loyer et à ce que la garantie de loyer soit réduite à 

2'775 fr., le solde devant être libéré en leur faveur. 

n. Dans ses plaidoiries finales du 2 mai 2019, la bailleresse a persisté dans ses 
précédentes conclusions. 

o. Les locataires ont répliqué le 22 mai 2019, persistant dans leurs dernières 
conclusions. Dans sa duplique du 11 juin 2019, la bailleresse en a fait de même, 

exposant que dans la mesure où le Tribunal n'avait pas ordonné de calcul de 

rendement, les locataires ne pouvaient pas lui reprocher de ne pas avoir procédé 

spontanément audit calcul, justificatifs à l'appui, ce d'autant que le loyer initial 

avait été fixé sur la base des loyers usuels du quartier. 

p. Les parties se sont déterminées spontanément les 26 juin et 28 juin 2019, 
ensuite de quoi le Tribunal a gardé la cause à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). La valeur litigieuse est déterminée par les 

dernières conclusions de première instance (art. 91 al. 1 CPC). 

S'agissant d'un contrat de bail reconductible tacitement, soit de durée indéterminée 

(ATF 114 II 165 consid. 2b), la valeur litigieuse déterminante, dans le cadre d'une 

contestation de loyer initial, doit être établie d'après les dernières conclusions 

prises devant l'autorité précédente, la différence de loyer sur une année devant être 

multipliée par vingt (art. 92 al. 2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du  

6 décembre 2011 consid. 1.1). 

En l'espèce, les locataires ont conclu en dernier lieu devant le Tribunal à la 

fixation du loyer annuel de l'appartement à 11'100 fr., en lieu et place de 

31'440 fr., soit une différence de 20'340 fr. sur une année. La valeur litigieuse est 

ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 

- 10/17 - 

 

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1.2 Interjeté contre une décision finale de première instance, dans le délai utile de 
30 jours et selon la forme prescrite par la loi, l'appel est recevable (art. 130, 131, 

142 ss, 145 al. 1 let. b, 308 al. 2 et 311 CPC). 

1.3 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen  
(art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1
er

 septembre 2014 consid. 5; 

5A_89/2014 du 15 avril 2011 consid. 5.3.2). 

S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 

(art. 269 ss CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2  

let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 247 al. 2  

let. a CPC). 

2. Les appelants font grief au Tribunal de ne pas avoir procédé à un calcul de 
rendement, en violation de l'art. 269 CO et de leur droit d'être entendus. Ils font 

valoir qu'il est possible de déterminer le prix de revient de l'immeuble sis 

1______, la ventilation à opérer pour distinguer la part du revenu locatif 

admissible relatif aux objets loués (appartement et parking) pouvant être 

déterminée par le choix d'une clé de répartition appropriée. 

 2.1 
2.1.1 Aux termes de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial et 
en demander la diminution lorsque son montant est abusif au sens des art. 269 et 

269a CO, soit, en particulier, lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de 

la chose louée (art. 269 CO). N'est en règle générale pas abusif le loyer qui se 

situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier 

(art. 269a let. a CO). 

 Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut être effectué qu'à l'aide de la 

méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas 

un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des 

prix du marché. Le critère absolu du rendement net excessif, qui présuppose de 

déterminer les coûts d'investissement de l'immeuble financés par les fonds propres 

(principalement le prix d'acquisition de l'immeuble), d'y appliquer un taux de 

rendement admissible (qui est le taux d'intérêt hypothécaire de référence, 

augmenté de 0.5%) et d'y ajouter les charges immobilières annuelles, les charges 

courantes et les charges d'entretien, de les réévaluer en fonction de l'évolution de 

l'indice suisse des prix à la consommation et d'en ventiler le résultat à la chose 

louée, a la priorité par rapport au critère absolu des loyers usuels dans la localité 

ou le quartier (cf. notamment ATF 124 III 310 consid. 2). 

 2.1.2 Seul est déterminant le rendement de la chose louée, soit celui du logement 
ou du local commercial en cause, à l'exclusion du rendement de l'immeuble entier, 

voire d'un groupe d'immeubles (ATF 125 III 421 consid. 2d; 120 II 100 

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consid. 6c). En effet, en cas de disparité entre les loyers des différents 

appartements ou locaux, résultant par exemple de hausses de loyers intervenues à 

l'occasion de changements successifs de locataires ou à la suite de rénovations de 

certains logements, le calcul du rendement sur l'immeuble entier conduirait à des 

résultats choquants (LACHAT et al., Le bail à loyer, 2019, p. 532).  

 Dans la pratique toutefois, comme les comptes sont établis pour l'immeuble entier, 
on commence par déterminer la situation financière de l'immeuble et ce n'est 

qu'ensuite qu'on ventile le résultat appartement par appartement, selon une clé de 

répartition laissée à la libre appréciation du bailleur, respectivement du juge 

(ATF 116 II 184 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_606/2014 du 7 juillet 

2015 consid. 5.2; cf. LACHAT et al., op. cit., p. 533). Cette ventilation pourra 

s'opérer selon les clés de répartition usuelles pour les immeubles constitués en 

propriété par étage, comme la surface, le volume, le nombre de pièces par 

logement et, en matière de travaux à plus-value, le pourcentage que représente 

l'investissement à plus-value par rapport à l'état locatif avant la hausse 

(ACJC/1443/2018 du 22 octobre 2018 et les références citées). Pour choisir l'une 

de ces différentes clés de répartition, le juge dispose d'un large pouvoir 

d'appréciation, aucune clé de répartition n'étant parfaite (ACJC/1436/2017 du 

13 novembre 2017 consid. 3.2 et les références citées).  

 Lorsque l'immeuble comprend des parkings ou des locaux commerciaux, il 

convient de les retrancher de l'état locatif global de l'immeuble (sur la base du 

dernier état locatif de l'immeuble), pour obtenir le rendement admissible pour les 

seuls logements (Ibid.). 

2.1.3 Selon la jurisprudence, le calcul de rendement s'opère en sept étapes (arrêt 
du Tribunal fédéral 4A_239/2018 déjà cité, consid. 5.2.2 et les nombreuses 

références citées) :  

 1° Il faut déterminer tous les coûts d'investissement effectifs (ou le prix de 

revient) de l'immeuble, sans égard à la date de ces investissements : il convient de 

prendre en compte le prix d'acquisition et le coût de la construction ou le prix 

d'achat de l'immeuble construit, ainsi que les travaux à plus-value (à l'exclusion 

des coûts d'entretien, qui sont intégrés dans les charges). Il n'est pas possible de 

substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs plus ou moins abstraites, 

telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur 

d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché 

et non aux coûts concrets. Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit 

au prix normal (cf. art. 269 in fine CO et art. 10 OBLF). La jurisprudence admet 

également un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à 

un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que 

l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non 

pas ses locataires (Ibid.). 

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C/29365/2017 

 2° Il faut déduire des coûts d'investissement effectifs les fonds empruntés (fonds 

étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis 

("investierte Eigenmittel"; "capitale proprio investito") (Ibid.). 

3° Le montant des fonds propres doit être réévalué pour tenir compte du 

renchérissement (art. 269a let. e CO) entre le moment où ils ont été investis et le 

moment de la notification de la hausse de loyer, respectivement de la résiliation 

pour motif économique, ou de la demande de diminution de loyer : les fonds 

propres investis sont réévalués en fonction de l'évolution de l'indice suisse des 

prix à la consommation entre ces deux dates (augmentation en % de l'ISPC). 

Toutefois, lorsque l'immeuble est franc d'hypothèques ou que les fonds étrangers 

sont inférieurs à 60% du prix de revient, le montant objet de la réévaluation est 

plafonné aux 40% du prix de revient de l'immeuble, qui sont exposés aux risques 

(cf. art. 16 OBLF). Cette adaptation forfaitaire au renchérissement de 40% 

s'applique ainsi également si l'immeuble a été financé entièrement par les fonds 

propres. Ce sont donc les fonds propres effectifs inférieurs à 40% du prix de 

revient ou, s'ils sont supérieurs, les fonds propres théoriques de 40%, qui sont 

multipliés par l'augmentation en % de l'ISPC (Ibid.).  

 4° Il y a lieu d'appliquer à ces fonds propres investis réévalués le taux de 

rendement admissible, qui se définit par le taux d'intérêt hypothécaire de référence 

augmenté de 0.5%, de façon à obtenir le rendement admissible des fonds propres 

réévalués (Ibid.).  

5° A ce rendement admissible des fonds propres, il faut ajouter les charges 

immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier les intérêts 

hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes (ou d'exploitation; 

impôts, primes d'assurances, frais de gérance, etc.) et les charges d'entretien, pour 

obtenir l'état locatif annuel admissible (Ibid.). 

 6° Il s'agit ensuite de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir 

le loyer admissible de la chose louée en cause. Généralement, on ventile au 

prorata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (Ibid.). 

Il est parfois difficile de trouver une clé de répartition, par exemple lorsque le 

bailleur a procédé à la rénovation de certains logements ou locaux, à l'exclusion 

d'autres, ou que les travaux ont été réalisés à des moments différents. Lorsque les 

travaux à plus-value (i.e. les prestations supplémentaires) bénéficient à tous les 

locataires, la clé de répartition choisie doit tenir compte de la mesure dans laquelle 

chaque locataire en profite. Lorsqu'un ou certains locataires bénéficient seuls des 

travaux à plus-value, il faudra ventiler ceux-ci, en fonction des factures des 

entreprises, par logement ou local commercial. Lorsque la clé de répartition 

choisie par le bailleur ne répercute pas les coûts selon ces principes, elle est 

insoutenable et le juge appliquera le système qu'il jugera équitable (Ibid.).  

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C/29365/2017 

 7° Il faut enfin comparer le loyer admissible pour la chose louée ainsi obtenu avec 

le loyer actuel, ce qui permettra de déterminer si une majoration du loyer est 

possible ou non (Ibid.). 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, l'on ne peut renoncer à un calcul de 

rendement pour déterminer le loyer initial (admissible) que s'il existe une 

impossibilité effective d'opérer un tel calcul; tel sera le cas pour les immeubles 

anciens, où il y a impossibilité à établir le rendement excessif faute de connaître 

les fonds propres entrant dans le calcul du loyer (les pièces comptables n'existent 

plus ou laissent apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité 

économique) (ATF 140 III 433 consid. 3.1; 139 III 13 consid. 3.1.2). 

2.1.4 Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur 
un rendement excessif (art. 8 CC). Toutefois, selon les principes généraux tirés 

des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve, à savoir le 

bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les 

éléments qu'elle est seule à détenir (ATF 142 III 568 consid. 2.1; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.3, in SJ 2013 I p. 49). Le bailleur 

n'est aucunement tenu de se procurer les pièces auprès de tiers afin de les verser à 

la procédure. Il appartient cas échéant au locataire de requérir en procédure que le 

juge ordonne à ces tiers de produire les pièces dont il a besoin afin d'être en 

mesure de prouver les faits pour lesquels il supporte le fardeau de la preuve 

(ATF 142 III 568 consid. 2.2). Une violation de l'obligation de collaboration ne 

doit pas être admise à la légère; elle suppose que le locataire se trouve dans 

l'impossibilité d'apporter lui-même la preuve et que la bonne foi impose au 

bailleur de collaborer (ATF 142 III 568 consid. 2.1; WALTER, in Berner 

Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, vol. I/1, 2012, n. 318 ss ad  

art. 8 CC). 

Si, sur la base des documents remis par les parties, le rendement net peut être 

établi, c'est en fonction de ce critère qu'il convient de déterminer si le loyer 

litigieux est abusif au sens de l'art. 269 CO. Lorsqu'aucun document n'est remis au 

juge ou que les pièces fournies sont insuffisantes pour établir le rendement net, il 

faut distinguer selon que cette carence est ou non imputable au bailleur. 

Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces 

comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les 

produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne 

touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. 

C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les 

conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence 

de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la 

fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications 

de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou 

communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du 

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bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation 

globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment 

différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un 

repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible. Le cas 

échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en 

fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé 

par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge. En revanche, si le 

bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué de toute portée. Dans 

le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir compte des 

statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas 

échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de 

l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience 

du juge (ATF 142 III 568 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_461/2015 du 

15 février 2016 consid. 3.2 et 3.3). 

2.1.5 Le droit à la preuve peut se déduire aussi bien de l'art. 29 al. 2 Cst. que de 
l'art. 8 CC, lequel trouve application lorsque sont en cause, comme en l'espèce, 

des prétentions découlant du droit privé fédéral (parmi plusieurs : 5A_943/2019 

du 29 avril 2020 consid. 3.2; 4A_390/2012 du 13 novembre 2012 consid.2.1; 

5A_620/2007 du 7 janvier 2010 consid. 6.1 et 6.2, in RNRF 2011 57). 

L'art. 8 CC confère un droit à la preuve pour autant que le justiciable cherche à 

établir un fait pertinent pour l'appréciation juridique de la cause et qu'il propose 

une mesure probatoire adéquate, régulièrement offerte dans les formes et délais 

prévus par la loi de procédure applicable. Le juge peut refuser une mesure 

probatoire lorsqu'il est parvenu à se forger une conviction exempte d'arbitraire sur 

la base des preuves déjà recueillies et qu'il conclut que la mesure requise ne 

conduirait pas à modifier sa conviction (ATF 134 I 140 consid. 5.3; 133 III 295 

consid. 7.1). 

2.2 Dans le jugement entrepris, le Tribunal a retenu que les appelants étaient 
fondés à solliciter un calcul de rendement pour fixer le loyer initial des deux 

objets loués, mais qu'il n'était pas possible d'effectuer ce calcul en l'espèce, faute 

pour l'intimée d'avoir produit les pièces pertinentes. Fort de ce constat, le Tribunal 

s'est fondé sur les statistiques cantonales pour retenir que le loyer initial n'était pas 

abusif. 

2.2.1 En l'occurrence, dès le dépôt de leurs requêtes, les appelants ont requis des 
premiers juges qu'ils ordonnent un calcul de rendement pour fixer le loyer initial 

de l'appartement et du parking, à charge pour l'intimée de produire toutes les 

pièces nécessaires à cet effet. De son côté, la bailleresse s'est opposée au calcul de 

rendement, en faisant valoir que celui-ci n'était pas réalisable dans le cas concret, 

dans la mesure où l'immeuble sis 1______ avait été acquis conjointement avec 

cinq autres immeubles de typologie différente. 

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C/29365/2017 

A juste titre, les premiers juges ont retenu que le motif invoqué par la bailleresse 

quant à l'impossibilité objective d'effectuer un calcul de rendement n'était guère 

convaincant. En effet, selon l'expérience générale de la vie, il n'est pas inhabituel 

que plusieurs immeubles comportant divers types de locaux (habitations, locaux 

commerciaux, garages, etc.) fassent l'objet d'une acquisition globale, ce d'autant 

s'ils font partie d'un complexe immobilier construit à la même époque et selon le 

même concept architectural, comme c'est le cas ici. Le seul fait que les immeubles 

sis 1______ [nos] ______ ne forment pas un bloc unique et parfaitement 

homogène ne suffit pas à rendre le calcul de rendement irréalisable. De même, le 

fait que les six immeubles disposent d'une chaufferie commune ou que le garage 

souterrain (utilisé par des locataires habitant dans les six immeubles) empiète sur 

certaines parcelles et pas sur d'autres ne sont pas des éléments propres à faire 

obstacle au calcul de rendement. La bailleresse a d'ailleurs produit le détail des 

surfaces de l'ensemble des logements sis 1______ [nos] ______, de sorte qu'il est 

envisageable de ventiler l'état locatif admissible entre les différents logements au 

prorata des surfaces afin de fixer le loyer initial admissible pour la chose louée.  

2.2.2 A bon droit, les appelants font grief au Tribunal de s'être dispensé de 
procéder au calcul de rendement sollicité, au motif que les pièces pertinentes 

n'avaient pas été produites par l'intimée. 

En premier lieu, le dossier contient un certain nombre de données utiles au calcul 

de rendement net. Ainsi, l'acte de vente du 30 avril 2004 fournit les informations 

nécessaires quant au prix de revient des immeubles, dont on rappellera qu'ils ont 

été acquis - francs d'hypothèques - en 2004, soit il y a une quinzaine d'années 

seulement. Les appelants ont par ailleurs allégué qu'au vu de la qualité de 

l'intimée, qui est une société d'assurances, les immeubles avaient été acquis au 

moyen de fonds propres uniquement (ce que l'acte de vente tend à confirmer, les 

parcelles ayant été vendues libres d'hypothèques). Or, cet allégué n'a pas 

formellement été contesté par la bailleresse, qui s'est bornée à le qualifier de "pure 

supputation". Les appelants ont également allégué que les charges courantes, les 

charges d'entretien et l'impôt immobilier complémentaire représentaient 30% de 

l'état locatif admissible de l'immeuble, conformément au modèle théorique admis 

par la jurisprudence et la doctrine. Cet allégué n'a, lui non plus, pas été 

formellement contesté par l'intimée. Dans ces circonstances, c'est à tort que le 

Tribunal a retenu, de façon péremptoire, qu'il ne disposait pas des éléments 

chiffrés permettant un éventuel calcul de rendement.  

Cette conclusion s'impose d'autant plus que le Tribunal - tout en admettant que les 

appelants étaient en droit de requérir un calcul de rendement, d'une part, et que 

l'intimée devait collaborer à l'administration des preuves en produisant les pièces 

utiles en sa possession, d'autre part, - a procédé à la clôture des probatoires sans 

même ordonner ledit calcul de rendement, respectivement sans ordonner à la 

bailleresse de produire les documents nécessaires à cet effet. Les premiers juges se 

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C/29365/2017 

sont en effet limités à ordonner la production d'"un document attestant des 

surfaces, ainsi que du nombre d'appartement et de pièces par appartement des 

[six] immeubles [concernés]". Or, les appelants n'ont eu de cesse de requérir la 

production par l'intimée, voire par les tiers, des pièces relatives aux (éventuels) 

fonds étrangers investis et aux charges de l'immeuble (charges financières, 

charges courantes et d'entretien, y compris l'impôt immobilier complémentaire), 

ainsi que la documentation utile pour choisir une clé de répartition adéquate 

(par ex. les plans des immeubles avec l'indication des surfaces et des volumes des 

appartements et des garages). En dépit de cela, le jugement querellé ne contient 

aucune motivation sur le refus du Tribunal d'administrer les moyens de preuve 

régulièrement offerts par les appelants. Ce refus est d'autant moins 

compréhensible que, conformément au chiffre 5.13 du contrat de vente du 30 avril 

2004, la bailleresse s'est engagée à conserver pendant au moins vingt ans "toute la 

documentation [reçue de la vendeuse] concernant le portefeuille immobilier 

notamment comptable et fiscal" - ce qui vient confirmer que les documents 

pertinents existent et qu'ils peuvent être versés à la procédure. 

Au vu des considérations qui précèdent, le Tribunal ne pouvait pas se fonder 

exclusivement sur les statistiques cantonales pour statuer sur le caractère abusif ou 

non du loyer initial. Il devait au contraire ordonner le calcul de rendement sollicité 

par les appelants et, cas échéant, ordonner la production - par l'intimée, voire par 

les tiers - des documents nécessaires à cet effet, y compris ceux permettant de 

ventiler le prix d'acquisition des immeubles sis 1______ [nos] ______ entre 

chaque immeuble selon une clé de répartition adéquate. 

2.2.3 Le jugement attaqué sera par conséquent annulé et la cause sera renvoyée au 
Tribunal pour instruction complémentaire et nouvelle décision dans le sens des 

considérants (art. 318 al. 1 let. c CPC).  

3. Il n'est pas prélevé de frais judiciaires ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause 
soumise à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

  

- 17/17 - 

 

C/29365/2017 

 

PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 26 septembre 2019 par A______ et B______ 

contre le jugement JTBL/791/2019 rendu le 30 août 2019 par le Tribunal des baux et 

loyers dans la cause C/29365/2017-4-OSL. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers, pour complément d'instruction et 

nouvelle décision dans le sens des considérants. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et  

Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie RAPP 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

Indication des voies de recours : 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 

(LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa 

notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la 

voie du recours en matière civile. Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 

Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

http://justice.geneve.ch/perl/JmpLex/RS%20173.110