# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7e821384-0e60-54e7-8f3b-4b6848005eef
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-26
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 26.01.2023 3-RV.2022.20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2022-20_2023-01-26.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2022.20       
P 11 
 

 

 

 

Urteil vom 26. Januar 2023 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Fischer  

Richter Senn  

Richter Wick  

Gerichtsschreiber Fäs          

 

 
 

   

Rekurrent   A._____ 

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ 

vom 1. Dezember 2021 

betreffend Grundstückgewinnsteuer 2019 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

Mit Verfügung vom 22. September 2021 veranlagte die Steuerkommission 

Q. A. für einen im Jahr 2019 erzielten steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 143'546.00 bei einer Besitzesdauer von 19 Jahren und einem 

Steuersatz von 12 % betreffend einen steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 139'598.00 zu einer Grundstückgewinnsteuer von CHF 16'752.00 

bzw. bei einer Besitzesdauer von 6 Jahren und einem Steuersatz von 30 % 

betreffend einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 3'948.00 zu 

einer Grundstückgewinnsteuer von CHF 1'184.00. Dieser Veranlagung lie-

gen ein Veräusserungserlös von CHF 1'350'000.00, ein Erwerbspreis von 

CHF 924'000.00, Aufwendungen von CHF 33'939.00 und ein 

Grundstückgewinn von CHF 392'061.00 zugrunde. Die Grundstück-

gewinnsteuer wurde für einen Gewinn von CHF 248'515.00 zufolge Ersatz-

beschaffung aufgeschoben. 

 

2. 

Gegen die Verfügung vom 22. September 2021 (Versand gleichentags) er-

hob A. mit Schreiben vom 15. Oktober 2021 Einsprache und stellte 

folgende Anträge: 

 

"der Grundstückgewinn sei von CHF 143'546 auf CHF 0 (Null) herabzusetzen. 

 

Eventualiter sei bei der Besitzdauer (Objekt 2) für die Steuerberechnung zu be-

rücksichtigen, dass das von mir bebaute Land schon sehr lange im Familien-

besitz war."  

 

3. 

Mit Entscheid vom 1. Dezember 2021 wies die Steuerkommission Q. die 

Einsprache ab.  

 
4. 
Den Einspracheentscheid vom 1. Dezember 2021 (Zustellung am 21. De-

zember 2021) hat A. mit rechtzeitigem Rekurs vom 19. Januar 2022 

(Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung 

Steuern, weitergezogen. Er stellt die folgenden Anträge: 

 

"der steuerbare Grundstückgewinn sei von CHF 143'546 auf CHF 0 (Null) her-

abzusetzen. 

 

Eventualiter sei bei der für die Steuerberechnung massgebenden Besitzdauer 

zu berücksichtigen, dass das Grundstück auf dem die von mir am 28.02.2014 

gekaufte und am 22.05.2019 verkaufte Eigentumswohnung steht, schon sehr 

lange im Familienbesitz war."  

 

 - 3 - 

 

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen. 

 

5. 

Die Steuerkommission Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die 

Abweisung des Rekurses. 

 

6. 

A. hat eine Replik erstattet. 

 

 

 

  

 - 4 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2019. Mass-

gebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 

(StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 2000 

(StGV). 

 

2. 

2.1. 

2.1.1. 

Mit Kaufvertrag vom 13. Dezember 2013 verkaufte der Rekurrent die Lie-

genschaft GB Q. Nr. aaa, Plan-Nr. C zum Preis von CHF 1'200'000.00 an 

C.. 

 

2.1.2. 

Mit Kaufvertrag vom 28. Februar 2014 erwarb der Rekurrent von seinem 

Vater, D., das Grundstück GB Q. Nr. ccc, Stockwerkeigentum, 300/1000 

Miteigentum am Grundstück GB Q. Nr. ddd mit Sonderrecht an der 

4 ½ Zimmer-Wohnung Nr. 3 im EG und 1. OG, mit Nebenräumen, zum 

Preis von CHF 1'000'000.00. 

 

2.1.3. 

Mit Verfügung vom 8. September 2014 veranlagte die Steuerkommission 

Q. den Rekurrenten für einen im Jahr 2013 erzielten steuerbaren Grund-

stückgewinn von CHF 200'000.00 bei einer Besitzesdauer von 14 Jahren 

und einem Steuersatz von 17 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von 

CHF 34'000.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von 

CHF 1'200'000.00 und pauschalierte Anlagekosten von CHF 924'000.00 

zugrunde. Für einen Gewinn von CHF 76'000.00 wurde die 

Grundstückgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung aufgeschoben. 

  

2.2. 

2.2.1. 

Mit Kaufvertrag vom 22. Mai 2019 verkaufte der Rekurrent das Grundstück 

GB Q. Nr. ccc, Stockwerkeigentum, 300/1000 Miteigentum am Grundstück 

GB Q. Nr. ddd mit Sonderrecht an der 4 ½ Zimmer-Wohnung Nr. 3 im EG 

und 1. OG, mit Nebenräumen, zum Preis von CHF 1'350'000.00 an E. und 

F.. 

 

2.2.2. 

Mit Kaufvertrag vom 27. September 2019 erwarben der Rekurrent als Mit-

eigentümer zu 2/3 und G. als Miteigentümerin zu 1/3 von der H. AG die 

Liegenschaft GB S. Nr. eee, Plan-Nr. fff zum Preis von CHF 330'000.00.  

 

 - 5 - 

 

 

2.2.3. 

Mit öffentlicher Urkunde vom 27. September 2019 wurde die Liegenschaft 

GB S. Nr. eee, Plan-Nr. fff, mit dem neu zu erstellenden Zweifamilienhaus 

in zwei Miteigentumsanteile (GB S. Nr. ggg und Nr. hhh) aufgeteilt. 

Eigentümer des Grundstücks GB S. Nr. ggg mit der Wertquote von 2/3 ist 

der Rekurrent, Eigentümerin des Grundstücks GB S. Nr. hhh mit der 

Wertquote von 1/3 ist G..      

 

2.2.4. 

Der Rekurrent und G. liessen auf dem Grundstück GB S. Nr. eee für 

CHF 1'696'421.40 ein Zweifamilienhaus erstellen. Von den Kosten von total 

CHF 2'026'421.40 (inkl. Landkosten von CHF 330'000.00; E. 2.2.2.) fallen 

gemäss Baukostenzusammenstellung CHF 1'434'421.40 auf das vom 

Rekurrenten genutzte Grundstück GB S. Nr. ggg (bestehend aus einer 

Garage mit Vorplatz und einem Keller im UG/EG sowie einer Wohnung mit 

Sitzplatz und Balkon im OG und DG) und CHF 592'000.00 auf das im 

Eigentum von G. stehende Grundstück GB S. Nr. hhh (bestehend aus einer 

Garage mit Vorplatz im UG sowie einer Wohnung mit Sitzplatz und Balkon 

im EG). 

 

2.2.5. 

Mit Verfügung vom 22. September 2021 veranlagte die Steuerkommission 

Q. den Rekurrenten für einen im Jahr 2019 erzielten steuerbaren Grund-

stückgewinn von CHF 143'546.00 bei einer Besitzesdauer von 19 Jahren 

und einem Steuersatz von 12 % betreffend einen steuerbaren 

Grundstückgewinn von CHF 139'598.00 zu einer Grundstückgewinnsteuer 

von CHF 16'751.00 bzw. bei einer Besitzesdauer von 6 Jahren und einem 

Steuersatz von 30 % betreffend einen steuerbaren Grundstückgewinn von 

CHF 3'948.00 zu einer Grundstückgewinnsteuer von CHF 1'184.00. Dieser 

Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von CHF 1'350'000.00, ein Er-

werbspreis von CHF 924'000.00, Aufwendungen von CHF 33'939.00 und 

ein Grundstückgewinn von CHF 392'061.00 zugrunde. Die Grundstück-

gewinnsteuer wurde für einen Gewinn von CHF 248'515.00 zufolge Ersatz-

beschaffung aufgeschoben.   

 

3. 

3.1. 

3.1.1. 

Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken 

oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95 

Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die 

Anlagekosten übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die ver-

äussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG).  

  

 - 6 - 

 

 

 

3.1.2. 

Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen der erwerben-

den Person (§ 102 Abs. 1 Satz 1 StG).  

 

3.1.3. 

Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG) und den 

Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen.  

 

3.1.4. 

Der Erwerbspreis entspricht dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und al-

len weiteren Leistungen (§ 103 Abs. 1 erster Teilsatz StG). Der Erwerbs-

preis ist jedoch nicht massgebend, soweit das Grundstück durch eine steu-

eraufschiebende Veräusserung oder Ersatzbeschaffung erworben worden 

ist. In solchen Fällen ist jener Erwerbspreis massgebend, welcher der letz-

ten steuerbegründenden Veräusserung (Grundstückgewinn-, Gewinn- oder 

Einkommenssteuer) zu Grunde lag (§ 103 Abs. 2 StG).  

 

3.1.5. 

Gemäss § 104 Abs. 1 lit. c StG sind Kosten, die mit dem Erwerb und der 

Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, als Aufwendungen an-

rechenbar. 

 

3.1.6. 

Die Steuer wird in Prozenten des steuerbaren Grundstückgewinnes be-

rechnet. Der Tarif richtet sich nach der Besitzesdauer (vgl. § 109 StG). Ist 

das Grundstück auf Grund einer steueraufschiebenden Veräusserung er-

worben worden, wird die Besitzesdauer ab der letzten steuerbegründenden 

Veräusserung (Grundstückgewinn-, Gewinn- oder Einkommenssteuer oder 

gleichartige ausserkantonale Steuer) berechnet. Erfolgte der Erwerb durch 

Ersatzbeschaffung nur teilweise mit reinvestierten Mitteln, wird die längere 

Besitzdauer anteilmässig in der Höhe dieser reinvestierten Mittel angerech-

net (§ 110 Abs. 2 StG).  

 

3.2. 

Die Vorinstanz berechnet den steuerbaren Grundstückgewinn und die 

Grundstückgewinnsteuer wie folgt (vgl. Veranlagungsverfügung):  

 

4. 

4.1. 

Strittig ist, ob die Grundstückgewinnsteuer infolge Erwerbs und Baus der 

Ersatzliegenschaft in S. vollständig aufzuschieben ist. Der Rekurrent 

beantragt im Hauptpunkt, dass der steuerbare Grundstückgewinn auf 

CHF 0.00 herabzusetzen sei. Zur Begründung führt er aus, dass sich die 

Ersatzbeschaffungskosten für die von ihm benutzte Wohnung des Zweifa-

milienhauses in S. auf abgerundet CHF 1'434'421.00 beliefen.  

 - 7 - 

 

 

 

4.2. 

Die anderen Positionen der Grundstückgewinnsteuerberechnung, wie Er-

lös (CHF 1'350'000.00), Erwerbspreis (CHF 924'000.00), Aufwendungen 

(CHF 33'939.00) und Gewinn (CHF 392'061.00) der Liegenschaft GB Q. 

Nr. ccc, sind nicht strittig. Auf sie wird nachfolgend deshalb nicht 

eingegangen.   

 

4.3. 

4.3.1. 

Die Grundstückgewinnbesteuerung wird bei Veräusserung einer dauernd 

und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus 

oder Eigentumswohnung) aufgeschoben, soweit der dabei erzielte Erlös in-

nert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten 

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (Art. 12 Abs. 3 lit. e des 

Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-

tone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG]). 

 

4.3.2. 

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Begehren der steuerpflichtigen Per-

son aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich 

selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung 

oder Beteiligung mit Sondernutzungsrecht), soweit der dabei erzielte Erlös 

innert 2 Jahren vor oder 3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb oder 

zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwen-

det wird (§ 98 Abs. 1 StG).  

 

4.3.3. 

Bei Miteigentum wird die Ersatzbeschaffung auf dem Erlösanteil gewährt, 

der dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil entspricht; bei 

Gesamteigentum auf dem Erlösanteil, welcher der Quote des Innenverhält-

nisses entspricht (§ 44 Abs. 1 StGV). 

 

4.3.4. 

Das Ersatzbeschaffungsprivileg gilt nur für dauernd selbst genutztes 

Grundeigentum. Die steuerpflichtige Person muss sowohl die veräusserte 

als auch die Ersatzliegenschaft ganzjährig selbst und tatsächlich bewoh-

nen, mithin am fraglichen Ort ihren zivil- bzw. steuerrechtlichen Wohnsitz 

haben (BGE 143 II 233 E. 2.4; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 98 StG N 6).   

 

4.3.5. 

Bei Mehrfamilienhäusern gilt das Ersatzbeschaffungsprivileg nur anteil-

mässig für den von der steuerpflichtigen Person ganzjährig selbst bewohn-

ten Hausteil (§ 98 Abs. 2 StG). Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach 

 - 8 - 

 

 

Massgabe der Ertragsverhältnisse oder aber nach den eigengenutzten Flä-

chen bzw. den Eigentumsquoten (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

a.a.O., § 98 StG N 7).     

 

4.4. 

Unbestritten ist, dass die in § 98 Abs. 1 StG genannten Fristen eingehalten 

sind, und dass bezüglich des vom Rekurrenten bewohnten Teils des Zwei-

familienhauses in S. von einer dauernd und ausschliesslich selbst 

genutzten Ersatzliegenschaft auszugehen ist. Strittig ist hingegen, wie die 

Kosten von CHF 2'026'421.40 für den Erwerb und den Bau des Zweifami-

lienhauses auf die beiden Wohneinheiten aufzuteilen sind. Nach Ansicht 

der Vorinstanz hat diese Aufteilung nach Massgabe der Ertragsverhältnisse 

(Eigenmietwert des Grundstücks GB S. Nr. ggg: CHF 21'453.00 [59.54 %]; 

Eigenmietwert des Grundstücks GB S. Nr. hhh: CHF 14'581.00 [40.46 %]) 

zu erfolgen. Die Vorinstanz kommt somit auf Ersatzbeschaffungskosten für 

das Grundstück GB S. Nr. ggg von CHF 1'206'453.80 (vgl. 

Einspracheentscheid und Vernehmlassung). Der Rekurrent vertritt 

hingegen die Auffassung, dass auf die tatsächlichen 

Ersatzbeschaffungskosten seiner Wohneinheit von abgerundet 

CHF 1'434'421.00 abzustellen sei. 

 

4.5. 

Der Vorinstanz ist insofern zuzustimmen, als dass sich der Wortlaut von 

§ 44 Abs. 1 StGV auf jene Sachverhalte bezieht, in welchen mehrere Per-

sonen Miteigentümer oder Gesamteigentümer der veräusserten Liegen-

schaft sind. Der Rekurrent war jedoch alleiniger Eigentümer der veräusser-

ten Stockwerkeigentumswohnung GB Q. Nr. ccc, weshalb § 44 Abs. 1 

StGV im vorliegenden Fall nicht direkt anwendbar ist.  

 

4.6. 

Die Ausführungen der Vorinstanz sind unzutreffend, soweit diese geltend 

macht, dass die Aufteilung betreffend den vom Rekurrenten genutzten Teil 

und die von G. bewohnte Wohnung des Zweifamilienhauses in S. gemäss 

Lehre nach Massgabe der Ertragsverhältnisse zu erfolgen habe. In der von 

der Vorinstanz aufgeführten Kommentarstelle handelt es sich dabei 

nämlich lediglich um eine von insgesamt drei in der Regel anwendbaren 

Methoden (E. 4.3.5.).     

 

4.7. 

Sinn und Zweck der in der Lehre aufgeführten drei Methoden liegt darin, 

den Anteil der Erstellungskosten für den selbst genutzten Teil eines Mehr-

familienhauses bestimmen zu können. Dies erweist sich dann als notwen-

dig, wenn die steuerpflichtige Person ein Mehrfamilienhaus erwirbt oder 

baut und nicht feststeht, wie sich die Erstellungskosten auf die verschiede-

nen Wohneinheiten bzw. die selbst bewohnte und die fremdgenutzten auf-

teilen. Wenn jedoch wie vorliegend erstellt ist, wie viel der Rekurrent für 

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den Erwerb und den Bau des von ihm selbst genutzten Teils des Zweifami-

lienhauses in S. bezahlte, ist – in Übereinstimmung mit der Ansicht des 

Rekurrenten –  gemäss dem Wortlaut von § 98 Abs. 1 StG ("soweit der 

dabei erzielte Erlös […] zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten 

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird") auf diesen Betrag für 

die Bestimmung des Ersatzbeschaffungsprivilegs abzustellen. 

 

4.8. 

Gleiches ergibt sich auch aus einem Vergleich mit dem Vorgehen bei Teil-

veräusserungen.  Das Spezialverwaltungsgericht hat diesbezüglich im 

SGE vom 1. September 2022 (3-RV.2020.171) Folgendes ausgeführt: 

 

"3.3. 

3.3.1. 

Wird ein Grundstück in verschiedenen Teilen (Parzellen, Miteigentumsanteile 

usw.) veräussert, ist der Erwerbspreis nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des 

massgebenden Erwerbes auf die einzelnen Teile anzurechnen (§ 108 Abs. 1 

StG). Steht fest, welchen Wert die Vertragsparteien den Grundstückteilen anläss-

lich des Erwerbs beimassen, ist bei der Festsetzung des Teilerwerbspreises von 

diesem auszugehen. Anders wäre nur zu entscheiden, wenn Anhaltspunkte für 

eine Steuerumgehung vorlägen (AGVE 1986 S. 427; AGVE 1980 S. 478; RGE 

vom 29. April 2010 [3-RV.2009.103]; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 

4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 108 StG N 4).  

 

3.3.2. 

Steht nicht fest, welchen Wert die Vertragsparteien den Grundstückteilen anläss-

lich des Erwerbs beimassen, ist gemäss RGE vom 24. Januar 2007  

(3-RV.2005.50180 = AGVE 2007 S. 261 ff.; vgl. auch RGE vom 24. Januar 2007 

[3-RV.2005.50400]) wie folgt vorzugehen:  

 

'3.1.2. 

[…]. Eine Teilveräusserung liegt insbesondere dann vor, wenn ein Stamm-

grundstück in verschiedene Parzellen aufgeteilt wird und die Parzellen nach-

einander verkauft werden (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O. 

[2. Auflage, Muri-Bern 2004], § 108 StG N 1). Zur Ermittlung des Erwerbs-

preises der veräusserten Parzelle ist der seinerzeitige Gesamterwerbspreis 

des Stammgrundstückes auf Grund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Er-

werbes nach objektiven Grundsätzen auf die veräusserte Parzelle einerseits 

und das zurückbehaltene Grundstück andererseits aufzuteilen. Der Ver-

kehrswert der veräusserten Parzelle und derjenige des zurückbehaltenen 

Grundstückes ist gesondert zu schätzen. Hierauf ist der Gesamterwerbs-

preis im Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Massgeblich ist das ob-

jektive Wertverhältnis der Parzellen zum Gesamtgrundstück im Zeitpunkt 

des Erwerbes (RGE vom 3. Februar 2000). Der Gesamterwerbspreis kann 

nur dort flächenmässig aufgeteilt werden, wo die Wertgleichheit der 

Gesamtfläche in allen Teilen feststeht (zum Ganzen vgl. Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 108 StG N 3 f. mit Hinweisen). 

 

Massgebend ist also grundsätzlich das Verhältnis der Verkehrswerte der 

fraglichen Parzellen im Zeitpunkt des Erwerbes, […].' 

 - 10 - 

 

 

 

Diese Rechtsprechung wurde im RGE vom 29. April 2010 [3-RV. 

2009.103] bestätigt. Die Lehre vertritt die gleiche Meinung (vgl. Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 108 StG N 3-4)."  

 

Diese Ausführungen gelten analog auch für den vorliegenden Fall. Auf die 

Hilfsmethoden ist nur dann abzustellen, wenn nicht feststeht, welchen Wert 

die Vertragsparteien den Grundstückteilen anlässlich des Erwerbs beimas-

sen bzw.  wie viel der Rekurrent für den Erwerb und den Bau des von ihm 

selbst genutzten Teils des Zweifamilienhauses in S. bezahlte.  

 

4.9. 

Stünde nicht fest, wie sich die Erwerbs- und Baukosten des Zweifamilien-

hauses auf die beiden Wohneinheiten aufteilten, erwiese sich vorliegend 

eine Aufteilung nach den Eigentumsquoten als sachgerecht, da der Rekur-

rent und G. ihrem Miteigentumsanteil entsprechend für die 

Erstellungskosten aufzukommen hätten (vgl. Art. 646 Abs. 3 und Art. 649 

des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [ZGB]), 

der Rekurrent mithin zu 2/3 und G. zu 1/3. An den Kosten für den 

Landerwerb der Ersatzliegenschaft in S. von CHF 330'000.00 beteiligten 

sich der Rekurrent und G. denn auch entsprechend ihren Eigentumsquo-

ten.  

 

4.10. 

Der Vorinstanz ist insofern zuzustimmen, als dass sich eine Aufteilung der 

Ersatzliegenschaft nach Massgabe der Eigentumsquote als nicht sach-

gerecht erweist, wenn die steuerpflichtige Person Alleineigentümerin eines 

Mehrfamilienhauses ist, davon nur eine Wohnung selbst bewohnt und die 

anderen Wohneinheiten vermietet. Die vorliegenden Verhältnisse liegen 

aber anders, steht das Zweifamilienhaus in S. doch nicht im Alleineigentum 

des Rekurrenten. 

 

4.11. 

Die Vorinstanz kann nichts zu ihren Gunsten aus dem Entscheid des Ver-

waltungsgerichts vom 11. Dezember 1992 (AGVE 1993 S. 279) ableiten. In 

diesem wird lediglich betreffend Jahressteuer auf dem Liquidationsgewinn 

ausgeführt, dass bezüglich Liegenschaften, welche gemischt, das heisst 

teilweise geschäftlich und teilweise privat genutzt werden, die 

Wertzerlegung grundsätzlich nach dem Ertragswertkriterium vorzunehmen 

sei. Wenn ein abbruchreifes Wohn- und Geschäftshaus verkauft und das 

Geschäft mit dem Verkauf bzw. Abbruch aufgegeben werde, könnten 

hingegen keine unterschiedlichen Ertragswerte mehr veranschlagt werden. 

In einer solchen Situation erwiese sich ausschliesslich die erworbene 

nutzbare Grundstücksfläche als preisbestimmend, nicht aber die bis-

herigen Ertragsverhältnisse. Der vorliegende Sachverhalt ist damit nicht 

vergleichbar. 

 - 11 - 

 

 

 

4.12. 

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass betreffend Ersatzbeschaffungs-

kosten der vom Rekurrenten genutzten Wohneinheit des Zweifamilienhau-

ses auf die dem Rekurrenten diesbezüglich tatsächlich entstandenen Kos-

ten von CHF 1'434'421.40 abzustellen ist. Subsidiär wären die Kosten für 

den Erwerb und den Bau des Zweifamilienhauses von total 

CHF 2'026'421.40 gemäss den Eigentumsquoten aufzuteilen, wobei 

CHF 1'350'947.60 auf den vom Rekurrenten selbst genutzten Miteigen-

tumsanteil (2/3) fielen.  

 

4.13. 

Unabhängig davon, ob die Ersatzbeschaffungskosten CHF 1'434'421.40 

oder CHF 1'350'947.60 betragen, hat der Rekurrent den gesamten Erlös 

aus dem Verkauf seiner Stockwerkeigentumswohnung GB Q. Nr. ccc von 

CHF 1'350'000.00 für den Erwerb und Bau der Ersatzliegenschaft in S. 

verwendet (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG und § 98 Abs. 1 StG). Der steuerbare 

Grundstückgewinn beträgt demnach CHF 0.00. 

 

4.14. 

In Gutheissung des Rekurses ist somit die Besteuerung des Grundstück-

gewinns von CHF 392'061.00 infolge Ersatzbeschaffung vollumfänglich 

aufzuschieben. 

 

5. 

5.1. 

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens auf 

die Staatskasse zu nehmen (§ 189 Abs. 1 StG). 

 

5.2. 

Dem nicht vertretenen Rekurrenten ist keine Parteikostenentschädigung 

auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).  

 

 

 

  

 - 12 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

In Gutheissung des Rekurses wird die Besteuerung des Grundstück-

gewinns von CHF 392'061.00 vollumfänglich aufgeschoben. 

 

2. 

Die Kosten des Rekursverfahrens werden auf die Staatskasse genommen. 

 

3. 

Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

den Rekurrenten 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q. 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

  

 - 13 - 

 

 

 
   

Aarau, 26. Januar 2023 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: 

 

 

 

Fischer Fäs