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**Case Identifier:** b3d3e238-b815-52d5-9ea3-0951de4119ff
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-11
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 11.05.2022 A/3578/2021
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-3578-2021_2022-05-11.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3578/2021 LCI JTAPI/489/2022 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 11 mai 2022 

 

dans la cause 

 

Madame A______ et Monsieur B______, représentés par Me François BELLANGER, 
avocat, avec élection de domicile 

 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE 

C______ SA, représentée par Me Mark MULLER, avocat, avec élection de domicile 

 

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A/3578/2021 

EN FAIT 

1. C______SA est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de 
D______, d’une surface de 1'945 m2, sise à l’adresse 2______, route de E______. 

2. Madame A______ et Monsieur B______ sont copropriétaires des parcelles nos 
3______ et 4______ de la même commune, sise à l’adresse 5______, chemin de 
F______. La parcelle n° 3______ comprend un bâtiment d’habitation et un garage 
privé. 

3. Ces parcelles se situent au sud-est de la parcelle n° 1______ et en sont séparées 
par le chemin de F______. 

4. Au nord-est de la parcelle n° 1______ se trouvent les parcelles nos 6______ et 
7______. 

5. Toutes ces parcelles sont situées en zone 5. 

6. Par requête enregistrée le 23 décembre 2019 par le département du territoire (ci-
après : DT ou le département) sous la référence DD 8______, C______SA (ci-
après : la requérante) a sollicité, par l’intermédiaire de son architecte, la 
délivrance d’une autorisation de construire en vue de réaliser, sur la parcelle n° 
1______ précitée, deux villas mitoyennes et une villa individuelle à très haute 
performance énergétique (THPE 30 %) avec piscines individuelles, parking en 
sous-sol et abattage d’arbres.  

7. Dans le cadre de l’instruction de cette requête, les préavis suivants ont notamment 
été émis : 

- les 22 janvier et 12 juin 2020, la direction des autorisations de construire (ci-
après : DAC) a demandé une modification du projet, relevant notamment que 
le niveau du terrain naturel (ci-après : TN) n’était pas maintenu en limite de 
propriété (nord-est) conformément à l’art. 46C du règlement d’application de 
la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 
(RCI – L 5 05.01), et sollicité l’accord signé des propriétaires des parcelles 
voisines nos 6______ et 7______. 

Le 10 novembre 2020, la DAC a préavisé favorablement la version n° 4 du 29 
octobre 2020, avec dérogations aux art. 70 et 59 al. 10 de la loi sur les 
constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Ses 
calculs des rapports des surfaces étaient reportés comme suit : 

« Sous-sol : 362.40 m2/1’945m2 = 18.63 % 

Hors-sol : rez 294.70m2 + étage 288.80 m2 = 583.50 m2 / 1'945 m2 = 30 % 

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CDPI : attique 7.75 + 4.2 étage 5.40 + 2.5 + 2.5 + 9.10 + rez 10.5 + 17 + 2.10 
= 61.05 m2/ 1'945 m2 = 3.15 % » ; 

- les 4 février, 23 juin et 15 septembre 2020, la commission d'architecture (ci-
après : CA) a demandé diverses modifications du projet, notamment la 
diminution de la superficie des sous-sol et la suppression du couvert de la 
villa C. 

Le 8 décembre 2020, se prononçant sur la version n° 4 du 29 octobre 2020, 
elle s’est déclarée favorable au projet, avec dérogations aux art. 59 al. 10 et 70 
LCI, sous condition d’obtenir une servitude de passage ainsi que l’autorisation 
d’utiliser la rampe existante ; 

- les 3 mars, 27 juillet, 14 décembre 2020 et 17 mars 2021, la commune s’est 
prononcée défavorablement. Le parking souterrain, qui avait certes été réduit, 
restait localisé hors assiette construite des bâtiments. Cet élément du projet 
était contraire à son plan directeur communal (PDCom) et constituait une 
atteinte importante aux objectifs de préservation de la pleine terre. Elle 
persistait ainsi à demander une diminution de l’emprise du sous-sol hors 
assiette du bâtiment. En effet, le sous-sol accueillait des surfaces extrêmement 
généreuses pour des ateliers, home cinéma, fitness, espaces polyvalents, salle 
de douche, WC, etc. Leur diminution permettrait d’y caser bon nombre de 
places de stationnement. L’argumentation relative aux contraintes 
géométriques ne paraissait pas pertinente. Aucune démonstration n’avait été 
faite qu’il était impossible de loger le stationnement sous les maisons. Cela 
nécessiterait toutefois une modification importante du projet, ce que les 
requérants n’avaient jamais voulu entreprendre. La demande de modifier les 
portes fenêtres donnant sur les sauts-de-loup par des fenêtres en imposte ne 
relevait pas d’une appréciation architecturale, mais visait à limiter les 
excavations. Le fait que cela représenterait un faible volume d’excavation 
économisé n’était pas une raison pour ne pas le faire, d’autant plus avec un 
projet qui impactait fortement la pleine terre. Aussi, malgré une diminution de 
la surface du parking en sous-sol, elle maintenait son préavis négatif dans la 
continuité des préavis précédents, compte tenu de l’implantation du parking 
souterrain situé entièrement en dehors de l’assiette des bâtiments, 
occasionnant ainsi une très importante destruction de sol. L’impact était 
majeur et disproportionné ; 

- les 31 janvier et 26 juin 2020, l’office cantonal des transport (ci-après : OCT) 
a rendu des préavis favorables sous conditions. Il préconisait notamment la 
remise en place d’un trottoir abaissé et continu au droit du débouché de 
l’accès des véhicules motorisés sur la route de E______ et de tenir compte de 
l’abaissement de trottoir existant du côté nord du débouché de l’accès privé. 

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Par préavis du 3 décembre 2020, l’OCT a requis des modifications du projet, 
essentiellement relatives à l’organisation du stationnement dans le parking 
souterrain et à la largeur des places de stationnement. Il a notamment demandé 
d’adapter la position de la place de stationnement pour deux-roues motorisées 
Am1, afin qu’elle ne soit pas située dans l’axe de l’un des piliers de 
soutènement du parking. Il demandait également de prévoir la constitution des 
servitudes de passages nécessaires pour garantir l’accessibilité à pieds et en 
véhicules des trois futures parcelles prévues dans le cadre du projet, ainsi que 
la mutualisation de la rampe d’accès au parking souterrain en cas de 
développement de la parcelle voisine n° 7______. 

Le 8 avril 2021, sur la base des plans et coupes modifiés, datés du 26 janvier 
2021, l’OCT a préavisé favorablement le projet sous conditions. 

8. Toutes les autres instances consultées se sont déclarées favorables au projet, avec 
ou sans réserve. 

9. Il ressort en outre du dossier les éléments suivants. 

10. Selon le document établi le 21 avril 2020, intitulé « mutation parcellaire » et 
portant la mention « provisoire à l’examen », il est prévu que la parcelle n° 
1______ soit divisée en trois parcelles : la parcelle A, future parcelle n° 9______, 
d’une surface de 514 m2, la parcelle B, future parcelle n° 10______, d’une surface 
de 449 m2, et la parcelle C, future parcelle n° 11______, d’une surface de 983 m2. 

Cette division parcellaire est visible sur les plans visés ne varietur. 

11. Par document intitulé « engagement », signé le 4 août 2021, Monsieur G______, 
administrateur de la requérante, s’est engagé, vu les préavis de la CA du 8 
décembre 2020 et de l’OCT du 8 avril 2021, à faire constituer une servitude de 
passage à pied et pour tous véhicules sur la future parcelle n° 9______, au profit 
des parcelles nos 6______, 7______, 10______ et 11______, en cas de futur 
développement ou projet sur les parcelles nos 6______ et 7______, selon le plan 
de servitude établi le 21 avril 2020. 

12. Le 17 septembre 2021, se référant notamment à la version n° 5 du 8 février 2021, 
à l’engagement signé le 4 août 2021 par la requérante, au projet de servitude de 
passage établi le 21 avril 2020 et aux art. 59 al. 10 et 70 LCI, le département a 
délivré l’autorisation de construire DD 8______, laquelle a été publié le même 
jour dans la Feuille d’avis officielle. 

Les conditions figurant notamment dans les préavis de l’OCT et de la CA 
devaient être strictement respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation. 

13. Par courriers du même jour, le département a informé la commune, ainsi que 
Mme A______ et M. B______ et les propriétaires des parcelles n° 6______ et 

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7______, lesquels avaient formulé des observations dans le cadre de l’instruction 
de la requête, de la délivrance de l’autorisation de construire sollicitée. 

14. Par acte du 18 octobre 2021, sous la plume de leur conseil, Mme A______ et M. 
B______ (ci-après : les recourants) ont interjeté recours auprès du Tribunal 
administratif de première instance (ci-après : le tribunal) à l’encontre de la 
décision précitée, concluant à la constatation de sa nullité, subsidiairement à son 
annulation, sous suite de frais et dépens. Préalablement, ils ont sollicité que le 
département produise le détail des calculs de surfaces des constructions de peu 
d’importance (ci-après : CDPI). 

Le projet de construction querellé devait être réalisé sur une parcelle à quelques 
mètres de leur habitation et de leur jardin, séparée de leurs propres parcelles 
uniquement par le chemin de F______. Ils étaient donc directement et 
personnellement concernés par la décision querellée et spécialement atteints par 
celle-ci. 

Le projet violait l’art. 46C RCI. La rampe d’accès au parking souterrain se 
trouvait à moins d’un mètre de la limite de propriété avec les parcelles nos 
6______ et 7______ et l’accord écrit des propriétaires concernés, exigé par la 
DAC dans son préavis du 12 juin 2020, ne figurait nulle part au dossier. Au 
contraire, par courrier du 25 mai 2021, ceux-ci avaient fait part au département de 
« (…) leur profond désaccord quant à l’aménagement d’une rampe d’accès 
mutualisée ». 

L’art. 3 LCI avait été violé. Les plans visés ne varietur du 26 janvier 2021 (5ème 
version) auraient dû être préavisés une nouvelle fois par la CA et à la DAC, vu les 
modifications apportées notamment au sous-sol. La zone de demi-tour optionnel 
était délimitée par un mur incurvé sur la dernière version alors que les murs 
étaient droits sur le plan du 20 octobre 2020. De même, l’espace de pleine terre 
situé à côté du parking visiteur avait été réduit de 46.4 m2 à 45.6 m2. Ce point était 
important dès lors que tant la commune que la CA avaient sollicité, à plusieurs 
reprises, la réduction du sous-sol et que ce n’était qu’après de nombreuses 
modifications que cette dernière avait finalement admis une dérogation au sens de 
l’art. 59 al. 10 LCI. La décision querellée n’expliquait en tout état pas pour quel 
motif le département n’avait pas jugé nécessaire de soumettre la dernière version 
des plans aux instances concernées. 

L’art. 3 RCI avait également été violé. Le dernier préavis de la DAC ne permettait 
pas de comprendre quels éléments avaient été retenus pour le calcul des CDPI. En 
sus d’être contesté, le calcul semblait erroné. Au rez-de-chaussée, le mur mitoyen 
entre les villas A et B qui se prolongeait au-delà des abris/couverts à vélo aurait 
dû être intégré comme CDPI, tout comme les piscines, conformément aux 
jurisprudences récentes du Tribunal fédéral et de la chambre administrative de la 
Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). Or, en ajoutant la surface 

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des trois piscines (75.2 m2) à la surface des CDPI calculée par la DAC (61.05 m2), 
les CDPI totalisaient une surface de 136.05 m2, dépassant les 100 m2 maximum 
pour l’ensemble de la parcelle. De plus, la garantie du respect des surfaces 
imposées par l’art. 3 al. 3 RCI impliquait que l’autorisation de construire 
mentionne expressément comme condition la formalisation des divisions 
parcellaires avant l’ouverture de chantier. Or, une telle condition ne figurait pas 
dans l’autorisation de construire querellée, de sorte que le respect des CDPI sur 
l’ensemble du projet n’était pas assuré. Enfin, le calcul du département ne 
permettait pas de vérifier si, après concrétisation de la division, les conditions de 
l’art. 3 RCI étaient bien respectées pour chaque parcelle. 

15. Dans ses observations du 20 décembre 2021, le département a conclu au rejet du 
recours, sous suite de frais. Il a produit son dossier, le plan « sous-sol parking 
villas A et B entrée villa C » du 20 octobre 2020 (annulé), les coupes B-B’ et C-
C’ établies par le géomètre le 14 janvier 2020 (annulées), ainsi que trois plans des 
surfaces brutes de plancher (ci-après : SBP) annotés. 

Les recourants se prévalaient de l’art. 46C RCI à mauvais escient. L’objectif de 
cette disposition était de ne pas créer un fonds dominant sur les parcelles voisines 
par la modification du TN en créant un surplomb. Tel n’était manifestement pas le 
cas en l’espèce puisqu’il s’agissait de créer une pente (rampe d’accès). Il n’en 
allait pas différemment du mur puisque celui-ci pouvait se situer en limite de 
propriété. Quant à la partie couverte de la rampe, le projet avait été modifié, de 
manière à ce que le terrain futur (ci-après : TF) respecte le niveau du TN en limite 
de propriété. L’accord des voisins n’était donc pas nécessaire. 

L’art. 3 LCI avait été respecté, dans la mesure où tous les préavis nécessaires 
avaient été requis, notamment celui de la DAC et de la CA qui s’étaient 
prononcées à plusieurs reprises, cette dernière s’étant prononcée favorablement 
après que le sous-sol ait été modifié. Les plans et coupes timbrés le 8 février 2021 
avaient été adaptés afin de répondre aux demandes de l’OCT et une comparaison 
des plans du sous-sol permettait de constater, d’une part, que la diminution de 
l’espace en pleine terre était tout à fait moindre (- 0.8 m2) et, d’autre part, que la 
délimitation de la zone de demi-tour par un mur légèrement incurvé au lieu de 
deux séquences de murs droits constituait une différence très mineure du sous-sol. 
L’architecte avait également répondu à la demande de l’OCT quant à 
l’emplacement de certaines places de stationnement qui n’avait aucune influence 
sur l’examen effectué par la CA ou la DAC. Enfin, la DAC examinait chaque 
version des plans et au vu des ultimes modifications, elle n’avait pas estimé 
nécessaire de formuler un nouveau préavis, le projet final répondant en particulier 
aux demandes de l’OCT. 

Concernant l’art. 3 al. 3 RCI, la DAC avait procédé à plusieurs reprises à un 
examen détaillé des différentes surfaces à tenir compte dans le calcul des CDPI et 
avait retenu les surfaces suivantes (cf. plans des SBP annotés) : 

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Attique : cf. plan SPB toitures + étage villa C 

 Couvert terrasse attique : 1.7 x 4.55 = 7.75 (sous déduction de 1.5 m) 

(1.5 x 5.5) / 2 = 4.2 (triangle de porteur à porteur) 

Étage : cf. plan SBP étages villas A et B / rez-de-chaussée villa C 

5.4 partie couverte villa C (sous déduction de 1.5 m) 

2.5 terrasse couverte villa A 

2.5 terrasse couverte villa B 

1.3 x 7 = 9.1 cf. 2 loggias (2 triangles de poteau à poteau) 

Rez : cf. plan SBP rez-de-chaussée villa A et B / sous-sol villa C 

5.3 + 5.2 = 10.5 couvert container et couvert entrée 

17.0 couvert à vélos 

((1.3 x 1.6) : 2) x 2 = 2.1 fin du couvert à vélos 

Soit un total de 61.05 m2 de CDPI.  

La DAC n’avait pas tenu compte des piscines, conformément à la directive édictée 
par l’office des autorisations de construire relative aux CDPI, mise à jour le 9 
mars 2021 (ci-après : la directive 024-v7 : disponible ne ligne sur le lien : 
https://www.ge.ch/document/4359/telecharger). En effet, les conditions de l’art. 3 
al. 3 RCI démontraient que seules les constructions « présentant un certain 
volume en surface » étaient appréhendées par cette disposition, la notion même de 
CDPI imposant un gabarit. Les piscines n’entraient à l’évidence pas dans cette 
catégorie et n’étaient d’ailleurs pas listées au titre d’exemple dans la directive 
024-v7. La jurisprudence reconnaissant le statut de CDPI aux piscines résultait 
d’une confusion entre la procédure accélérée et les CDPI, la première 
n’impliquant pas nécessairement les secondes. Par ailleurs, les piscines étaient 
déjà appréhendées par le biais de l’art. 59 al. 3bis LCI. Enfin, la DAC avait pris en 
compte certaines surfaces à tort. Il s’agissait, d’une part, des surfaces de l’étage 
villa C (7.75 m2 + 4.2 m2), dont le faîtage se situait à plus de 4.50 m du sol et, 
d’autre part, des deux surfaces de 2.5 m2 pour les étages des villas A et B, 
lesquelles surplombaient une surface au sol déjà comptabilisée. Ainsi, la surface à 
prendre en considération étant même inférieure à 61.05 m2, c’était à juste titre 
qu’il avait considéré que le projet respectait pleinement l’art. 3 al. 3 RCI. Le 
projet de mutation parcellaire n’avait donc pas à être mis en condition de 
l’autorisation querellée. 

https://www.ge.ch/document/4359/telecharger

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16. Dans ses observations du même jour, la propriétaire (ci-après : l’intimée), sous la 
plume de son conseil, a conclu, principalement, au rejet du recours et à la 
confirmation de la décision entreprise, subsidiairement, au rejet du recours, à ce 
qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle s’engageait à supprimer les piscines prévues 
par la DD 8______/1 sur les parcelles A, future parcelle n° 9______, et B, future 
parcelle n° 10______, conformément aux plans produits en pièce 9 de son chargé, 
à la réformation de l’autorisation de construire en conséquence et à sa 
confirmation pour le surplus, le tout sous suite de frais et dépens. 

Le grief relatif à la violation de l’art. 46C RCI devait être déclaré irrecevable, 
faute pour les recourants de pouvoir se prévaloir d’un intérêt digne de protection à 
son admission. En tout état, le projet avait été modifié le 29 octobre 2020 en ce 
que le niveau du TN était maintenu sur une largeur d’un mètre en limite de 
propriété, étant au surplus relevé qu’une rampe n’entraînait pas une modification 
du niveau du TN. Un accord des propriétaires de la parcelle n° 7______ n’était 
enfin pas nécessaire, vu l’engagement qu’elle avait pris le 4 août 2021. 

Les modifications apportées à la dernière version du projet ne portaient que sur le 
sous-sol, les autres plans n’ayant pas été modifiés. Ces modifications résultaient 
de réductions minimes demandées par l’OCT dans son préavis du 3 décembre 
2020 et ne changeaient pas l’aspect extérieur du projet. Ainsi, ni la CA, ni la DAC 
n’avaient besoin de revoir le projet ou de rendre un nouveau préavis, faute 
d’impact visuel. Au demeurant, les recourants n’indiquaient pas quel avantage 
pratique ils retireraient de l’admission de ce grief. 

Il découlait de l’art. 3 al. 3 RCI que les CDPI n’étaient considérées comme telles 
que si elles comportaient un gabarit, ce qui n’était pas le cas d’une piscine. Bien 
que l’autorisation litigieuse ne le mentionnait pas expressément, la division 
parcellaire faisait partie intégrante du projet déposé. Dès lors, chaque nouvelle 
parcelle pouvait accueillir des CDPI jusqu’à concurrence de 8 % de sa surface. En 
tout état, dès lors que les piscines des villas A et B étaient en grande partie 
intégrées à la construction du parking, dont la surface avait déjà été comptabilisée, 
elles ne sauraient ainsi être comptabilisées deux fois, ou seulement pour les 10 m2 
de la piscine B se situant hors emprise des sous-sols. Or, même en additionnant 
cette surface aux CDPI existantes, le total restait dans les limites légales, même 
dans l’hypothèse où la division parcellaire ne serait pas prise en considération. 

Si, par impossible, le tribunal devait tenir compte de la surface des piscines dans 
le calcul des CDPI, elle s’engageait à supprimer les piscines des parcelles A, 
future parcelle n° 9______, et B, future parcelle n° 10______. Dans cette 
hypothèse, elle concluait à ce que l’autorisation de construire soit réformée, la 
suppression des deux piscines constituant une modification mineure du projet et 
ne modifiant pas l’essence de ce dernier. 

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17. Par réplique du 17 janvier 2022, les recourants ont persisté intégralement dans les 
termes de leur recours en développant et complétant leur argumentation. 

Le département procédait à une interprétation contra legem de l’art. 46C RCI. 
Cette disposition visait expressément tous les aménagements qui pouvaient avoir 
une influence sur la situation de la parcelle, sans se limiter aux seuls talus. Une 
rampe d’accès à un parking devait être considérée comme un aménagement 
extérieur auquel l’art. 46C RCI était applicable. Ils disposaient d’un intérêt 
concret à obtenir l’annulation de l’autorisation pour ce grief, dès lors qu’une 
suppression, un déplacement ou une modification de la rampe impliquerait une 
réduction concrète du trafic et des nuisances sonores pour le voisinage, eux y 
compris. 

Au vu du cumul de modifications « mineures » du projet, sur des points 
importants pour la CA, instance également compétente pour se prononcer sur les 
constructions en sous-sol, le département aurait dû lui soumettre la dernière 
version du projet, ce d’autant plus que la DAC n’avait pas jugé utile de préaviser 
la dernière version des plans du sous-sol.  

S’agissant des CDPI, des surfaces supplémentaires de 11.72 m2 auraient dû être 
prises en compte, à savoir, pour la villa C, le muret qui longeait le bord de la 
piscine et les structures rigides de type « poteaux fins » fixées à ce muret et au 
mur le surplombant, correspondant au croquis « surplomb de l’étage avec poteau 
ou mur » de la directive 024-v7. Quant aux piscines, celles des villas A et B 
dépassaient le niveau du TN ou du terrain modifié de près de 0.85 m. 
Contrairement à des piscines « classiques » intégrées ou suivant le niveau du TN 
ou du terrain modifié, celles-ci présentaient un volume en surface qui devait être 
pris en compte dans le calcul, soit 2 x 24.5 m2. La surface totale des CDPI 
atteignait ainsi 121.77 m2 (61.05 + 11.72 + 49), ce qui dépassait les maximas 
légaux, aussi bien avant qu’après la division parcellaire. 

L’argumentation de l’intimée quant au fait que les piscines seraient en grande 
partie intégrées à la construction du parking ne trouvait aucune assise dans la loi 
ou dans la jurisprudence. D’autre part, ce raisonnement viendrait à reconnaître à 
tous les constructeurs la possibilité de dépasser les surfaces maximales (SBP ou 
CDPI) autorisées. Au surplus, les calculs et les plafonds fixés par la loi différaient 
en fonction du type de surface et rien ne justifiait de s’en écarter au seul motif que 
l’une de ces surfaces étaient intégrée à une autre. Enfin, dès lors que la couverture 
des piscines dépassait de 0.85 m le TN, elles ne répondaient à l’évidence pas à la 
définition d’une construction en sous-sol. 

L’interprétation par le département des jurisprudences reconnaissant le statut de 
CDPI aux piscines apportait une insécurité juridique. On ne saurait en effet 
admettre une acception différente des CDPI selon que l’on cherchait à déterminer 
le type de procédure applicable à une construction ou sa comptabilisation dans les 

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calculs des surfaces. En outre, il ne ressortait d’aucun croquis de la directive 024-
v7 qu’une saillie dont le faîtage serait supérieur à 4.50 m du sol n’aurait pas à être 
comptabilisée. Il en allait de même s’agissant des surfaces surplombant une 
surface au sol déjà comptabilisée. Cas échéant, ces surfaces devraient être prises 
en considération comme SBP, lesquelles dépasseraient alors le rapport de 0.3 
admis pour les constructions THPE. Enfin, l’art. 59 al. 3bis LCI n’était pas 
pertinent, dès lors que cette disposition s’appliquait uniquement au projet déposé 
avant son entrée en vigueur. 

Au surplus, une réformation de l’autorisation de construire dans le sens souhaité 
par l’intimée ne pouvait entrer en considération, une réduction de près de 50 m2 
de CDPI ne constituant pas une modification mineure du projet. Cela valait 
d’autant plus que la suppression des deux piscines entraînerait également des 
conséquences esthétiques et architecturales, impliquant que la CA se prononce à 
nouveau, étant relevé qu’en cas de suppression des piscines, le mur les longeant, 
qui n’avait qu’une fonction partielle de soutènement, n’apparaissait plus justifié. 

18. Par duplique du 16 février 2022, le département a persisté dans ses conclusions et 
observations, s’en rapportant à l’appréciation du tribunal s’agissant de la demande 
de réformation formulée par l’intimée. 

Les surfaces supplémentaires de 11 m2 n’en étaient pas, dès lors qu’il s’agissait 
d’un muret, qui ne contenait pas de poteau porteur, mais des éléments verticaux 
décoratifs fins qui ne pouvaient y être assimilés. S’agissant des piscines, les 
recourants ne remettaient pas en cause la piscine de la villa C. Quant à celles des 
villas A et B, il ressortait de la coupe longitudinale B-B que le TN était en pente et 
que le TF traversait la piscine en biais. Celle-ci avait donc été prévue en tenant 
compte du terrain actuel et futur, et un dispositif de marches avait été aménagé 
autour de la piscine pour tenir compte de cette faible déclivité. Qui plus est, les 
piscines ne contenaient pas de gabarit et n’étaient pas couvertes. Elles étaient à 
ciel ouvert et, à l’instar des rampes d’accès, ne constituaient pas des CDPI. Il en 
allait de même pour la partie hors sol du muret de soutènement. 

19. Par duplique du même jour, l’intimée a également persisté dans ses conclusions et 
arguments, qu’elle a complétés. 

Notamment, les « poteaux fins » mentionnés par les recourants n’étaient que des 
câbles auxquels des plantes montantes pourraient par exemple être fixées. Ils 
serviraient également de garde-corps délimitant et sécurisant les deux différents 
niveaux. Il ne s’agissait ainsi en aucun cas d’un mur ou de poteaux dont la nature 
correspondrait au croquis de la directive 024-v7 concernant les surplombs. 

Enfin, en s’opposant à la réformation de l’autorisation litigieuse, les recourants 
commettaient un abus de droit. Au demeurant, ceux-ci n’avait pas d’intérêt digne 

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A/3578/2021 

de protection à se prononcer sur le maintien ou non des piscines des villas A et B, 
lesquelles n’étaient pas visibles depuis leurs parcelles. 

20. Le détail des pièces produites, et notamment des plans, sera repris dans la partie 
« En droit » en tant que de besoin. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) 
(art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 
2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable de ces points de vue au sens des art. 57 et 62 
à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 
10). 

3. La recevabilité du recours suppose encore que ses auteurs disposent de la qualité 
pour recourir. 

4. À teneur de l'art. 60 let. a et b LPA, les parties à la procédure qui a abouti à la 
décision attaquée et toute personne qui est touchée directement par une décision et 
a un intérêt personnel digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée, 
sont titulaires de la qualité pour recourir (ATA/186/2019 du 26 février 2019 ; 
ATA/1159/2018 du 30 octobre 2018 ; ATA/661/2018 du 26 juin 2018). Cette 
notion de l'intérêt digne de protection correspond aux critères exposés à l'art. 89 
al. 1 let. c de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), 
que les cantons sont tenus de respecter en application de la règle d'unité de la 
procédure figurant à l'art. 111 al. 1 LTF (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1 ; 1C_170/2018 du 10 
juillet 2018 consid. 4.1 ; ATA/258/2020 du 3 mars 2020 consid. 2b). 

L'intérêt digne de protection représente tout intérêt pratique ou juridique à 
demander la modification ou l'annulation de la décision attaquée. Il consiste donc 
dans l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait au recourant, en lui 
évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que 
la décision attaquée lui occasionnerait. Il implique que le recourant doit se trouver 
dans une relation spéciale, étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet 
de la contestation et qu'il soit touché de manière directe, concrète et dans une 
mesure et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés de 
manière à empêcher l'action populaire. Cet intérêt digne de protection ne doit pas 
nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/186/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1159/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/661/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/RS%20173.110
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20I%2043
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_206/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_170/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/258/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20I%2043

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I 43 consid. 2.1 ; 143 II 506 consid. 5.1; arrêts du Tribunal fédéral 1C_206/2019 
du 6 août 2019 consid. 3.1 ; 1C_96/2017 du 21 septembre 2017 consid. 2.1). 

5. En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de 
l'installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 140 II 214 
consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_226/2016 du 28 juin 2017 consid. 1.1 ; 
ATA/258/ 2020 du 3 mars 2020 consid. 2c). Est considéré comme voisin 
immédiat celui dont le terrain jouxte celui du constructeur, se situe en face de lui, 
séparé par exemple par une route ou un chemin, ou se trouve à une distance 
relativement faible de l'immeuble sur lequel il y aura la construction ou 
l'installation litigieuse (Piermarco ZEN-RUFFINEN, La qualité pour recourir des 
tiers dans la gestion de l'espace in Les tiers dans la procédure administrative, 
Genève, 2004, p. 176 et les références citées). Ces conditions peuvent aussi être 
réalisées en l'absence de voisinage direct, quand une distance relativement faible 
sépare l'immeuble des recourants de l'installation litigieuse (ATF 121 II 171 174 ; 
ATA/713/2011 du 22 novembre 2011).  

La proximité avec l'objet du litige ne suffit toutefois pas à elle seule à lui conférer 
la qualité pour recourir contre l'octroi d'une autorisation de construire. Celui-ci 
doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de 
la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt 
personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la 
collectivité concernée, de manière à exclure l'action populaire ; il doit ainsi 
invoquer des dispositions du droit public des constructions susceptibles d'avoir 
une incidence sur sa situation de fait ou de droit (ATF 139 II 499 consid. 2.2; 137 
II 30 consid. 2.2.3 et 2.3 ; 133 II 249 consid. 1.3.1, 468 consid. 1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_61/2011 du 4 mai 2011 consid. 1). Tel est souvent le cas 
lorsqu'il est certain ou très vraisemblable que l'installation ou la construction 
litigieuse sera à l'origine d'immissions (bruit, poussières, vibrations, lumière, 
fumée) atteignant spécialement les voisins (cf. ATA/258/2020 du 3 mars 2020 
consid. 2c et les références citées). À défaut, il n'y a pas lieu d'entrer en matière 
sur le grief soulevé (ATF 140 II 214 consid. 2.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_27/2018 du 6 avril 2018 consid. 1.1). 

Aussi, si le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en 
principe qualité pour recourir, il ne peut pas présenter n'importe quel grief ; il ne 
se prévaut d'un intérêt digne de protection, qui peut consister dans le fait que la 
construction prévue pourrait ne pas être réalisée du tout ou devoir l'être 
différemment de ce qui est prévu (cf. ATF 139 II 499 consid. 2.2 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_378/2019 du 17 juin 2020 consid. 1.2 ; 1C_226/2018 du 
3 septembre 2019 consid. 1.1), lorsqu'il invoque des dispositions édictées dans 
l'intérêt général ou dans l'intérêt de tiers, que si ces normes peuvent avoir une 
influence sur sa propre situation de fait ou de droit (ATF 141 II 50 consid. 2.1 ; 
139 II 499 consid. 2.2 ; 137 II 30 consid. 2.2.3 ; 133 II 249 consid. 1.3.2 ; arrêts 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20I%2043
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/143%20II%20506
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_206/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_96/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20II%20214
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_226/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/121%20II%20171
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/713/2011
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/139%20II%20499
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20II%2030
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20II%2030
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/133%20II%20249
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_61/2011
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/258/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/140%20II%20214
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_27/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/139%20II%20499
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_378/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_226/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20II%2050
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/139%20II%20499
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/137%20II%2030
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/133%20II%20249

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du Tribunal fédéral 1C_378/2019 du 17 juin 2020 consid. 1.2 ; 1C_12/2019 du 
11 novembre 2019 consid. 1.2 ; 1C_382/2017 du 16 mai 2018 consid. 1.2.1 ; 
1C_27/2018 du 6 avril 2018 consid. 1.1 ; 1C_334/2016 du 18 octobre 2016 
consid. 4.1).  

Ainsi, la jurisprudence a considéré que des voisins, situés à environ 100 m de la 
construction projetée, ne sont pas particulièrement atteints par ce projet s'ils ne 
voient pas depuis leur propriété la toiture qu'ils critiquent. De même, la qualité 
pour recourir est en principe déniée au voisin lorsque l'objet du litige concerne 
uniquement l'application de règles relatives à l'aménagement intérieur des 
constructions puisque l'impact visuel de la construction ne serait de toute manière 
pas modifié (arrêts 1C_27/2018 précité et les références citées ; ATA/1103/2021 
du 19 octobre 2021 consid. 20b). 

6. Un recours dont le seul but est de garantir l'application correcte du droit demeure 
irrecevable, parce qu'assimilable à l'action populaire (cf. ATF 144 I 43 consid. 
2.1 ; 139 II 499 consid. 2.2 ; 138 II 162 consid. 2.1.1 et les arrêts cités ; arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_593/2019 du 19 août 2020 consid. 1.2 ; 1C_170/2018 du 10 
juillet 2018 consid. 4.1 ; 1C_320/2010 du 9 février 2011 consid. 2.3 ; 
1C_236/2010 du 16 juillet 2010 consid. 1.4 et 1.5 et les références citées ; 
ATA/1218/2015 du 10 novembre 2015 consid. 8 ; ATA/931/2014 du 25 
novembre 2014 consid. 3c; François BELLANGER, La qualité pour recourir, in 
François BELLANGER/Thierry TANQUEREL, Le contentieux administratif, 
2013, p. 117-118). 

7. Il incombe au recourant d'alléguer les faits propres à fonder sa qualité pour agir 
lorsqu'ils ne ressortent pas à l'évidence de la décision attaquée ou du dossier en 
cause (ATF 133 II 249 consid. 1.1 ; 120 Ia 227 consid. 1 ; 115 Ib 505 consid. 2), 
de prouver qu'il est atteint par la décision et de rendre vraisemblable que 
l'annulation ou la modification de la décision peut influencer sa situation de fait 
ou de droit (ATF 123 II 115 consid. 2a). 

8. En l’espèce, les recourants sont propriétaires de deux parcelles situées au sud-est 
de la parcelle concernée par le projet litigieux. Ils se prévalent par ailleurs de 
dispositions du droit public des constructions susceptibles d’avoir une incidence 
concrète sur leur situation de fait, en particulier une violation de l’art. 3 RCI 
relatif à la densité du projet. 

Dès lors, la qualité pour recourir doit leur être reconnue. 

9. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, un recours peut être formé pour violation du droit, y 
compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation 
inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Les juridictions administratives 
ne sont en revanche pas compétentes pour apprécier l'opportunité de la décision 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_378/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_12/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_382/2017
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_27/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_334/2016
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_27/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1103/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20I%2043
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/139%20II%20499
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/138%20II%20162
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_593/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_170/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_320/2010
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_236/2010
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1218/2015
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/931/2014
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/133%20II%20249
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/120%20Ia%20227
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/115%20Ib%20505
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/123%20II%20115

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A/3578/2021 

attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en 
l'espèce.  

Il n'en résulte toutefois pas que l'autorité est libre d'agir comme bon lui semble, 
puisqu'elle ne peut pas faire abstraction des principes constitutionnels régissant le 
droit administratif, notamment la légalité, la bonne foi, l'égalité de traitement, la 
proportionnalité et l'interdiction de l'arbitraire (ATA/366/2013 du 11 juin 2013 
consid. 3a et la référence citée). 

10. Dans un premier grief, les recourants se prévalent d’une violation de l’art. 46C 
RCI, au motif que le niveau du TN ne serait pas respecté le long de la rampe 
d’accès menant au garage souterrain de la future construction, prévue à moins 
d’un mètre de limite de propriété avec la parcelle n° 7______. 

11. À teneur de cette disposition, en limite de propriété, le niveau du TN doit être 
maintenu sur une largeur de 1 m (al. 1). Au-delà de 1 m, les aménagements 
extérieurs doivent s'inscrire à l'intérieur d'une ligne oblique formant un angle de 
30° avec l'horizontale (al. 2). Entrée en vigueur le 11 novembre 2004, elle a repris 
une ancienne pratique tendant à considérer qu'un talus ne viole pas la LCI lorsqu'il 
est distant d'au moins un mètre de la limite des propriétés et que sa pente n'excède 
pas 30° (cf. ATA/582/2010 du 31 août 2010 consid. 5 ; ATA/693/2003 du 23 
septembre 2003). 

12. Selon une jurisprudence récente, une rampe d’accès au parking souterrain est 
destinée à prendre place en-dessous du TN. Partant, l’art. 46C RCI, qui vise à 
empêcher la création d’un fonds dominant, par une modification du TN 
engendrant la création d’un surplomb sur les parcelles voisines, n’a pas de portée 
(JTAPI/1214/2021 du 1er décembre 2021, consid. 40). 

13. En l’occurrence, la question de la recevabilité de ce grief se pose dans la mesure 
où les recourants ne sont pas propriétaires de la parcelle n° 7______ qui jouxte la 
futur rampe d’accès. Par ailleurs, le tribunal ne voit pas quel avantage concret ces 
derniers pourraient retirer de l’éventuelle admission de ce grief. En effet, il y a 
lieu de constater, à l’examen des plans, que la rampe d’accès, par laquelle les 
véhicules des nouveaux habitants pourront accéder au parking souterrain de la 
construction litigieuse, débouche sur la route de E______, alors que les parcelles 
des recourants se situent exclusivement le long du chemin de F______, au sud-est 
de la parcelle concernée par le projet et à l’exact opposé de cette installation. Dans 
ces conditions, il est fort douteux que ces derniers puissent subir les nuisances 
(bruit et trafic) qu’ils allèguent dans leur recours du fait de l’emplacement de cette 
rampe. Au demeurant, comme le relève à juste titre le département, les nuisances 
invoquées, d’une part, n’ont aucun lien avec la protection voulue par l’art. 46C 
RCI et, d’autre part, plaident au contraire pour le maintien de la rampe à l’endroit 
où elle est prévue. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/366/2013
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/582/2010
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/693/2003

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Ce grief sera par conséquent déclaré irrecevable. 

14. Les recourants invoquent une violation de l’art. 3 al. 3 RCI. Ils font en particulier 
valoir que le calcul ne tiendrait pas compte des surfaces des piscines (75.2 m2) – 
ou à tout le moins celles des deux piscines hors-sol (49 m2) –, ainsi que d’une 
surface supplémentaire de 11.72 m2. 

15. La disposition du RCI, dont la violation est invoquée par les recourants, concerne 
la définition des CDPI, lesquelles ne sont pas prises en compte dans le calcul du 
rapport des surfaces en zone 5 (art. 59 al. 7 LCI). 

16. À teneur de l’art. 3 al. 3 RCI, sont réputées CDPI, à la condition qu'elles ne 
servent ni à l'habitation, ni à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou 
artisanale, celles dont la surface n'excède pas 50 m2 et qui s'inscrivent dans un 
gabarit limité par : a) une ligne verticale dont la hauteur n'excède pas 2,50 m ; b) 
une ligne oblique faisant avec l'horizontale partant du sommet de la ligne verticale 
un angle de 30° ; c) une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m du sol au 
maximum. Dans le cadre d'un projet de construction en ordre contigu ou sous 
forme d'habitat groupé, et afin d'améliorer l'insertion dans le site et pour autant 
qu'il n'en résulte pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, 
après consultation de la CA, des CDPI groupées d'une surface de plus de 50 m2 au 
total. Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8 % de la 
surface de la parcelle et au maximum 100 m2. 

17. Le Tribunal fédéral a jugé que la surface de 50 m2 au-delà de laquelle une 
construction n'est plus considérée comme de peu d'importance est déjà généreuse, 
de sorte que la dérogation doit s'interpréter restrictivement et que les limites des 
8 % et des 100 m2 constituent des conditions non pas alternatives, mais 
cumulatives (arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 30 avril 2013 consid. 3.2 
et 3.3; ATA/805/2020 du 25 août 2020 consid. 12 ; ATA/168/2020 du 11 février 
2020, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 [cf. 
spéc. consid. 4.2 et 4.3.1]). 

18. D'après la jurisprudence, afin d'assurer l'application uniforme de certaines 
dispositions légales, l'administration peut expliciter l'interprétation qu'elle leur 
donne dans des directives. Celles-ci n'ont pas force de loi et ne lient ni les 
administrés, ni les tribunaux, ni même l'administration. Elles ne dispensent pas 
cette dernière de se prononcer à la lumière des circonstances du cas d'espèce (ATF 
145 II 2 consid. 4.3). Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre fixé par la 
norme supérieure qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, à défaut de 
lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la législation ou 
de la jurisprudence (ATF 141 II 338 consid. 6.1 ; ATA/829/2019 du 25 avril 2019 
consid. 6a et les références cités). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_641/2012
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/805/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/168/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_159/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/145%20II%202
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/141%20II%20338
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/829/2019

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19. En l’occurrence, les CDPI font l’objet de la directive 024-v7. Cette directive a 
pour but de préciser le type de construction considéré comme CDPI, la manière de 
calculer les surfaces des CDPI, celle de calculer la hauteur et celle de prendre en 
compte les avant-toits ainsi que les éléments en saillies du bâtiment principal tels 
que les couvert, balcon, terrasse, surplomb d'étage. Sont réputées CDPI, selon 
cette directive, « les garages, ateliers non professionnels, couverts à voitures, 
couverts de plaisance, couverts à bois, abris ou cabanes de jardin, pool-house » 
(cf. not arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 4.2 ; 
ATA/1305/2018 du 4 décembre 2018 consid. 6a). Ladite directive précise que les 
constructions de très peu d’importance au sens de l’art. 1 al. 3 [recte : 5] LCI, 
telles que les cabanes amovibles de moins de 5 m2, ainsi que les jardins d’hiver au 
sens de l’art. 59 al. 3 LCI, ne sont pas à prendre en compte par l’art. 3 al. 3 RCI. Il 
en est de même pour les pergolas. 

20. Dans le cadre de l'application de l'art. 3 al. 3 RCI, la chambre administrative a 
déjà été amenée à préciser que les surfaces déterminantes étaient celles de 
l'emprise au sol d'une construction (ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 
3b et les références citées). 

S'agissant des balcons/terrasses, elle a déjà jugé que les surfaces des 
balcons/terrasses du premier étage - et du deuxième étage -, qui sont superposés à 
ceux du rez-de-chaussée, n'ont pas à être prises en compte dans la surface totale 
des CDPI, puisque leur emprise au sol recouvre celle des terrasses du rez-de-
chaussée. Elle a en revanche pris en compte la surface des terrasses du rez-de-
chaussée, dans la surface à prendre en compte à titre de CDPI (cf. ATA/927/2021 
du 7 septembre 2021 consid. 3b ; ATA/1300/2019 du 27 août 2019 consid. 4e ; 
ATA/1304/2018 du 4 décembre 2018 consid. 9g ; ATA/1064/2018 du 9 octobre 
2018 consid. 8). 

La jurisprudence a également considéré que les terrasses situées au niveau du sol - 
et non soutenues par des poteaux - ne peuvent être à assimiler au cas de figure 
relatif au surplomb d'étage (p. 4 de la directive, croquis en bas à gauche) et 
qu'elles doivent ainsi être comptabilisées comme des CDPI. Dans le projet en 
cause, les terrasses situées au niveau du sol n'étaient en effet pas surplombées 
d'étages habitables, mais de balcons comme dans les schémas relatifs aux 
« balcon/terrasse > 1.50 » (p. 4 de la directive, deuxième ligne). En outre, en 
l'absence de poteau ou de mur soutenant les balcons/terrasses dans le projet 
litigieux, le département peut tenir compte de la déduction de 1,50 m de 
profondeur comme cela est prévu dans la directive (p. 4 de la directive, deuxième 
ligne, croquis du milieu), à l'instar de la distance maximale autorisée par l'art. 25 
al. 1 let. b et let. d ch. 2 RCI (ATA/1300/2019 précité consid. 5). 

Elle a encore considéré que la notion d'élément porteur ne ressort pas de la 
directive, mais que selon les croquis (5 et 6èmes , p. 4 de la directive), seul un 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/1C_159/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1305/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/927/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/927/2021
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1300/2019
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1304/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1064/2018
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1300/2019

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A/3578/2021 

balcon, qui ne reposerait pas sur un pilier, peut bénéficier d'une diminution de la 
surface considérée (ATA/873/2020 du 8 septembre 2020 consid. 4). 

S'agissant des éléments en saillie, il découle des schémas de la directive y relatifs 
que la surface prise en compte de ces éléments diffère suivant qu'il existe un 
poteau ou un mur reliant l'élément en saillie au sol. Lorsqu'un poteau ou un mur 
soutient ledit élément, toute la profondeur de ce dernier est prise en compte. Dans 
le cas contraire, une déduction de 1,50 m est effectuée sur ladite mesure, à l'instar 
de ce qui est prévu à l'art. 25 al. 1 RCI régissant les saillies pour le dépassement 
d'alignement maximal autorisé en ce qui concerne les avant-toits et les corniches 
(let. b) et les balcons et tout autre avant-corps de la façade (let. d). 

21. Les parties divergent sur la question de savoir si les piscines doivent être 
qualifiées de CDPI. 

22. En l’occurrence, la jurisprudence a déjà eu l’occasion de trancher cette question 
par l’affirmative. Dans l’ATA/726/2012 du 30 octobre 2012, la chambre 
administrative a ainsi considéré qu’une piscine constituait une CDPI et pouvait en 
conséquence être traitée par la voie de la procédure accélérée (ATA/726/2012 du 
30 octobre 2012 consid. 6e et 8b). Statuant sur recours dans la même procédure, le 
Tribunal fédéral a confirmé que, pour être reconnue comme une CDPI et 
bénéficier des avantages en résultant au niveau procédural, une construction doit, 
notamment, respecter une limite de surface fixée à 50 m2. Il a ainsi constaté que la 
piscine litigieuse, d’une surface de 55 m2, excédait la surface légale maximale 
pour être considérée de peu d’importance, de sorte que la demande d’autorisation 
y relative ne pouvait pas être traitée par la voie de la procédure accélérée, mais 
devait suivre la procédure ordinaire (arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 30 
avril 2013 consid. 3.3; cf. aussi ATA/725/2013 du 29 octobre 2013). 
Contrairement à ce que soutient l’autorité intimée, dans cet arrêt, le Tribunal 
fédéral ne s’est pas seulement prononcé sur le type de procédure (accélérée ou 
ordinaire) à suivre, mais a également expressément examiné la question de la 
qualification en tant que CDPI de la piscine, pour parvenir à la conclusion que tel 
n’était pas le cas, vu ses dimensions. Dans l’arrêt du 29 octobre 2013 cité par les 
recourants, qui fait suite à l’arrêt du Tribunal fédéral précité dans la même affaire, 
la chambre administrative a derechef constaté qu’une piscine – pour autant que sa 
surface n’excède pas 50 m2 – doit être considérée comme une CDPI 
(ATA/1345/2015 cité consid. 4c, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 
1C_55/2016 du 3 mars 2016 ; cf. également ATA/862/2021 du 24 août 2021 ; 
ATA/592/2014 du 29 juillet 2014 ; ATA/310/2006 du 13 juin 2006). 

S’agissant de l’ATA/612/2021 du 8 juin 2021 cité par l’intimée, il y a lieu de 
relevé que si, dans cette affaire, la chambre administrative a laissé la question 
ouverte, c’est uniquement parce que les seuils posés par l’art. 3 al. 3 RCI étaient 
dans tous les cas respectés (cf. également ATA/862/2021 du 24 août 2021). 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/873/2020

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À noter enfin que pour déterminer si un projet peut être qualifié de CDPI au sens 
de l’art. 3 al. 3 RCI, le Tribunal administratif, devenu depuis la chambre 
administrative, a précisé que la construction envisagée doit être prise dans son 
ensemble, en considération d'une éventuelle unité fonctionnelle avec d'autres 
constructions projetées ou existantes (ATA/423/2000 du 27 juin 2000 consid. 5 et 
6). Dans cette affaire, le Tribunal administratif avait ainsi retenu que la piscine (36 
m2) et son accès couvert (24 m2), considérés comme un tout, constituaient une 
CDPI. La surface totale de ces constructions dépassant déjà la superficie 
maximale autorisée de CDPI pour une maison individuelle, un agrandissement ne 
pouvait être autorisé. 

23. L’autorité intimée soutient que la jurisprudence, qui se réfère à un extrait du 
Mémorial du Grand-Conseil (MGC 1992 p. 4657) pour qualifier une piscine de 
CDPI, résulterait d’une confusion des juges entre la procédure accélérée et les 
CDPI. 

Ce mémorial, cité dans plusieurs arrêts de la chambre administrative, concerne la 
modification de l’al. 6 – devenu entretemps l’al. 7 – de l’art. 3 LCI relatif à la 
procédure accélérée. Les travaux préparatoires rappellent que la procédure 
accélérée (APA) a été introduite par la modification législative du 18 décembre 
1987, dans le but de simplifier l’instruction des dossiers et de faciliter ainsi la 
tâche des requérants et des services du département. Depuis lors, la pratique avait 
mis en évidence la nécessité de préciser cette disposition légale, notamment en ce 
qui concernait sa portée. La référence aux travaux de peu d’importance n’était pas 
opportune, dès lors qu’elle ne figurait pas à l’art. 1 de la loi. Il était donc 
préférable de préciser que l’APA pouvait être utilisée pour des projets portant sur 
des travaux soumis à l’art. 1, à condition qu’ils portent sur la modification 
intérieure d’un bâtiment ou ne modifie pas l’aspect général de celui-ci. Par 
ailleurs, le projet de loi proposait que la procédure accélérée puisse également être 
retenue, ce qui consacrerait la pratique actuelle du département, pour des 
constructions nouvelles de peu d’importance ou provisoires, voire également à 
titre exceptionnel, pour des travaux de reconstruction présentant un caractère 
d’urgence. Le Mémorial du Grand Conseil poursuit en ajoutant que « S'agissant 
de constructions nouvelles de peu d'importance, on peut citer à titre d'exemple les 
piscines, cabanes de jardin ou vérandas, dans la mesure bien sûr où elles sont 
compatibles avec les normes de la zone de construction dans laquelle elles sont 
projetées ». Certes, l'ensemble de ces réflexions se rapportent à la question de la 
procédure accélérée et non pas spécifiquement à celle des CDPI, mais force est de 
constater que dans le cadre de la réflexion visant à préciser la portée de l'art. 3 al. 
6 LCI et à faire des CDPI un cas à part entière d'autorisation en procédure 
accélérée, le législateur s'est explicitement référé à l'exemple des piscines. On ne 
voit pas, dans ces conditions, ce qui devrait aujourd'hui conduire à considérer que, 
par principe, les piscines ne devraient pas être considérées comme des CDPI. 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/423/2000

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24. À cela s’ajoutent les indications données par les travaux préparatoires du PL 
6020, lequel a introduit dans la loi la procédure accélérée. Cette nouveauté visait à 
légaliser la pratique des autorisations par lettre dite « APL » adoptée à l’époque 
par le département (appliquée pour des travaux mineurs ou des constructions de 
peu d’importance), dont les tribunaux avaient constaté la nullité (ATA B. du 1er 
mai 1985). Le rapport de la commission chargée d'étudier ce projet de loi relate 
notamment la crainte de certains milieux qu'une procédure accélérée d'autorisation 
ne provoque des abus si aucune définition précise n’était apportée à la notion de 
« travaux de peu d’importance » (MGC 1987 p. 6973). À cette crainte, il était 
proposé de répondre en définissant mieux les limites des termes « travaux de peu 
d'importance » en ajoutant la précision « travaux de peu d’importance, soumis à 
l’article 1 de la LCI ». Cette précision permettrait de confirmer que des travaux 
simples (entretien, etc.) qui échappaient à l’art. 1, ne seraient donc pas soumis à 
autorisation et que seul les travaux qui étaient assujettis au sens de l’art. 1 feraient 
l’objet d’une APA (MGC 1987 p. 6973-6974). 

25. Ainsi, dans l’esprit du législateur, à moins de n’être pas du tout soumis à 
autorisation en raison de leur caractère extrêmement modeste, tous travaux 
demeuraient soumis à autorisation de construire, quand bien même leur ampleur 
moindre permettrait de les traiter en procédure accélérée plutôt qu’en procédure 
ordinaire. Dans ce cadre, une piscine – dont il n’est pas contesté qu’il s’agisse 
d’une construction soumise à autorisation de construire, ne peut que s’inscrire 
dans la même logique : à défaut de correspondre à une construction non soumise à 
autorisation, au sens de l’actuel art. 1 al. 2 à 5 LCI, une piscine est forcément 
soumise soit à une procédure d’autorisation ordinaire, soit à une procédure 
d’autorisation accélérée. 

26. Cette dernière procédure est régie par l’art. 3 al. 7 LCI, selon lequel le 
département peut traiter par une procédure accélérée les demandes d'autorisation 
relatives à des travaux, soumis à l’art. 1 LCI : a) s’ils sont projetés en cinquième 
zone aux conditions prévues par le titre II, chap. VI, de la loi et lorsqu’aucune 
dérogation n’est sollicitée ; b) s’il portent sur la modification intérieure d’un 
bâtiment existant ou ne modifient pas l’aspect général de celui-ci ; c) pour des 
constructions nouvelles de peu d’importance ou provisoires ; ou d) à titre 
exceptionnel, pour des travaux de reconstruction présentant un caractère 
d’urgence. 

27. Certes, les catégories définies par l’art. 3 al. 7 LCI vont au-delà des seules CDPI, 
ce qui empêche d’affirmer, comme le soutient l’autorité intimée, que toute 
construction soumise à la procédure accélérée devrait être considérée comme une 
CDPI. Sur cette base, on pourrait en particulier soutenir que l’art. 3 al. 7 let. a LCI 
permettrait à une piscine projetée en 5ème zone d’échapper à une telle 
catégorisation. Il s'agirait dans ce cas, en quelque sorte, d'un objet « neutre », 
auquel la procédure accélérée serait applicable simplement en raison de son 

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appartenance à la cinquième zone. Cependant, un tel raisonnement serait 
incomplet, car il ne tiendrait pas compte du fait qu'en dehors de la cinquième 
zone, c'est-à-dire en dehors du champ d'application de l'art. 3 al. 7 let. a LCI, la 
construction d'une piscine, qui ne correspond pas non plus aux cas visés par l'art. 
3 al. 7 let. b et d, met l'autorité intimée devant le choix suivant (en partant de 
l'hypothèse selon laquelle la piscine respecte les dimensions prévues par l'art. 3 al. 
3 RCI) : soit il s'agit d'une CDPI et la piscine peut alors faire l'objet d'une 
autorisation accélérée au sens de l'art. 3 al. 7 let. c LCI, soit il s'agit d'un objet trop 
important pour être considéré comme une CDPI, auquel cas la procédure ordinaire 
lui est nécessairement applicable. Qu'une piscine soit considérée comme une 
CDPI ou comme un objet plus important, la définition qui lui est donnée demeure 
quoi qu'il en soit intrinsèquement applicable à ce type de construction, 
indépendamment de la zone d'affectation où elle doit trouver place. On ne saurait 
soutenir, sous prétexte qu'une piscine doit être érigée en cinquième zone, qu'il 
s'agirait d'un objet différent d'une piscine projetée dans l'une des autres zones à 
bâtir. 

28. Dans ce sens, l'interprétation que l'autorité intimée tend à faire de la directive 024-
v7, qui exclurait implicitement les piscines de la catégorie des CDPI, s'avère 
erronée. Outre que cette directive ne peut manifestement donner qu'une liste 
exemplative des types de constructions pouvant être considérées comme des 
CDPI, il ne faut pas oublier qu'elle n'a pas non plus pour vocation à s'appliquer 
exclusivement à la cinquième zone, ni uniquement dans l'hypothèse visée par l'art. 
3 al. 7 let. a LCI. Par conséquent, dans la mesure où, suivant le raisonnement de 
l'autorité intimée, les piscines ne pourraient pas être considérées comme des CDPI 
au sens de cette directive, elles seraient alors nécessairement soumises à la 
procédure ordinaire de la demande définitive, quand bien même il s'agirait, par 
exemple, d'un bassin entièrement enterré de 30 m². Ce n'est probablement pas la 
conséquence que l'autorité intimée voudrait voir découler de la directive 024-v7 et 
cela ne correspondrait pas non plus aux efforts que le législateur et l'autorité 
intimée ont conjointement faits depuis près de 30 ans pour simplifier la procédure 
d'autorisation de construire pour les petits objets.   

29. Il convient encore de relever que l'argumentation de l'autorité intimée au sujet de 
la confusion dans laquelle se serait trouvée la jurisprudence mentionnée plus haut 
(dont l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_641/2012 du 30 avril 2013) ne tient pas 
compte du fait que jusqu'en 2015, l'art. 3 al. 7 LCI ne prévoyait pas encore le cas 
de figure visé par l'actuelle let. a de cette disposition. Avant la modification de 
cette disposition, telle qu'adoptée le 8 mai 2015 dans le cadre du PL 11563, l'art. 3 
al. 7 LCI prévoyait simplement que « Le département peut traiter par une 
procédure accélérée les demandes d'autorisation relatives à des travaux, soumis à 
l'article 1, portant sur la modification intérieure d'un bâtiment existant ou ne 
modifiant pas l'aspect général de celui-ci. La procédure accélérée peut également 
être retenue pour des constructions nouvelles de peu d'importance ou provisoires. 

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(…) ». Ainsi, jusqu'à sa modification du 8 mai 2015, l'art. 3 al. 7 LCI ne pouvait 
s'appliquer aux piscines qu'en tant que CDPI, pour autant qu'elles en respectent les 
conditions fixées par l'art. 3 al. 3 RCI. À défaut, elles devaient faire l'objet d'une 
autorisation en procédure ordinaire, comme l'avait constaté le Tribunal fédéral 
dans l'arrêt cité plus haut. 

30. Certes, la situation a changé à partir de 2015 avec l'adoption et l'entrée en vigueur 
de l'art. 3 al. 7 let. a LCI. Pour autant, cette nouvelle disposition n'a pas la 
conséquence que souhaite y voir l'autorité intimée. En effet, comme déjà indiqué 
plus haut, une piscine, en tant qu'objet soumis à autorisation de construire, ne 
peut, de manière générale, être décrite que comme une CDPI si elle respecte les 
conditions fixées par l'art. 3 al. 3 RCI, ou sinon comme une construction soumise 
à la procédure d'autorisation ordinaire. Le fait qu'elle se situe en cinquième zone a 
certes pour conséquence qu'en dérogation avec ce qui précède, une piscine peut 
dans tous les cas être autorisée par voie de procédure accélérée (art. 3 al. 7 let. a 
LCI – à condition de ne nécessiter aucune dérogation), mais cela n'a cependant 
aucun rapport avec sa qualification en tant qu'éventuelle CDPI, en particulier sous 
l'angle du calcul du rapport de surfaces prévu par l'art. 59 LCI. Plus 
particulièrement, cette disposition, en fixant des rapports de surfaces maximum 
exprimés en m² de plancher, contraint l'autorité intimée à vérifier le respect de ces 
surfaces, tout en lui donnant la faculté de renoncer à prendre en considération 
certaines constructions spécifiques (art. 59 al. 3 LCI), de même que les CDPI (art. 
59 al. 7 LCI). À défaut de bénéficier d'une telle « exonération », les constructions 
présentes ou prévues sur une parcelle située en cinquième zone doivent, par 
application a contrario de l'art. 59 LCI, être prises en considération dans la surface 
de plancher maximum autorisée. 

Cette question constitue d'ailleurs, vraisemblablement, un enjeu implicite de la 
directive 024-v7, s'agissant des piscines. 

31. L'autorité intimée relève encore que la jurisprudence a déjà admis qu'une rampe 
d'accès non couverte d'un garage souterrain n'a pas à être considérée comme une 
CDPI (ATA/93/2021 du 26 janvier 2021 consid. 10). L'autorité intimée n'explique 
cependant pas en quoi, hormis le fait qu'elle n'a pas de gabarit, une telle 
construction devrait être assimilée à une piscine enterrée. C'est en réalité, bien 
davantage, son caractère de voie carrossable, qui conduit à admettre qu'une rampe 
de garage est plutôt un aménagement extérieur qu'une CDPI, étant précisé que les 
surfaces extérieures destinées à la circulation et au stationnement des véhicules, 
ainsi qu'au cheminement des piétons, n'ont jamais été considérées comme des 
CDPI. Par conséquent, l'ATA/93/2021 cité par l'autorité intimée ne conduit pas à 
retenir qu'une piscine ne serait pas une CDPI. 

32. Enfin, s’agissant du fait que les piscines seraient déjà appréhendées par l’art. 59 
al. 3bis LCI, le tribunal relèvera que cette disposition ne s’applique, 
conformément aux dispositions transitoires (art. 156 al. 5 LCI), qu’aux 

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A/3578/2021 

autorisations de construire déposées après son entrée en vigueur, le 28 novembre 
2020, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence. Au demeurant, l’entrée en vigueur de 
cette disposition, qui exige désormais que, lors de tout projet de construction en 
zone villa, une surface suffisante de pleine terre soit préservée, ne saurait avoir 
pour conséquence que les piscines ne soient plus considérées comme des CDPI. 

33. Il résulte de ce qui précède que les trois piscines prévues par le projet, dont la 
surface n’excède pas 50 m2 chacune, doivent être comptabilisées dans le calcul 
des CDPI. Le fait que l’une soit enterrée (villa C) et les autres hors-sol (villa A et 
B) n’a pas d’incidence, dès lors qu’il s’agit dans les deux cas d’une construction 
ayant un impact sur le sol. 

Au demeurant, l’argumentation de l’intimée, qui soutient que la surface des 
piscines des villas A et B ne devrait pas – ou seulement pour 10 m2 de la piscine 
de la villa B se situant hors emprise des sous-sol – être comptabilisée dans le 
calcul des CDPI, dans la mesure où elles seraient en grande partie intégrées à la 
construction du parking en sous-sol, ne saurait par ailleurs être suivie. En effet, 
cette position conduirait à l’absurde résultat qu’il suffirait de relier les CDPI aux 
constructions en sous-sol pour les exclure du calcul du rapport des surfaces. 

34. En l’espèce, dans son préavis du 10 novembre 2020, la DAC a retenu au titre de 
CDPI les surfaces suivantes : 

- Attique : 7.75 + 4.2 

- Étage : 5.40 + 2.5 + 2.5 + 9.10 

- Rez : 10.5 + 17 + 2.10 

Soit un total de 61.05 m2 / 1'945 m2 = 3.15 % 

L’autorité intimée estime que les deux surfaces de 2.5 m2, correspondant à la 
partie couverte des terrasses du 1er étage des villas A et B, ont été prises en 
compte à tort par la DAC. En l’occurrence, il ressort des plans visés ne varietur 
que ces surfaces surplombent une surface au sol déjà comptabilisée (à titre de 
SBP). Or, conformément à la jurisprudence citée plus haut, seule est déterminante 
la surface au sol de la construction. Ces surfaces ne doivent donc effectivement 
pas être prises en compte dans le calcul de surface des CDPI. 

S’agissant de la surface supplémentaire de 11.72 m2 à prendre en compte selon les 
recourants, on doit constater que cette surface se rapporte, selon les plans (cf. not. 
coupe transversale C-C du plan  « coupes C et D », coupe C-C’ établie par le 
géomètre et façade sud du plan « façades nord et sud »), à un surplomb du 1er 
étage des villas A et B. Cela étant, il ne ressort pas desdits plans que ce surplomb 
reposerait sur un pilier ou un mur de soutien. Selon les explications de l’intimée, 
les « poteaux fins » fixés au muret longeant le bord les piscines et au surplomb de 

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l’étage sont en réalité des « câbles » ayant une fonction décorative et ayant 
également pour vocation de servir de garde-corps. Ces éléments ne sauraient ainsi 
être assimilés à un poteau ou à un mur dont la nature correspondrait au dernier 
croquis, p. 4 de la directive 024-v7 (« surplomb de l’étage avec poteau ou mur »). 
En conséquence, cette surface ne doit pas être prise en compte à titre de CDPI, 
conformément à l’avant-dernier croquis, p. 4 de la directive 024-v7. 

Quant au muret longeant les piscines, la jurisprudence a déjà retenu qu’un muret 
ne constitue pas une CDPI (cf. ATA/93/2021 cité, consid. 19). La même solution 
s’impose s’agissant du mur séparatif entre les villas A et B, construit dans le 
prolongement des couverts à vélo (art. 79 LCI). 

L’autorité intimée conteste également la prise en compte des surfaces de 7.75 m2 
et de 4.2 m2 correspondant au couvert de la terrasse du 1er étage de la villa C, au 
motif que la ligne de faîtage se situe à plus de 4.50 m du sol. Si la jurisprudence 
citée par l’autorité intimée semble en effet aller dans ce sens (cf. ATA/1305/2018 
consid. 10b s’agissant du cas d’une véranda en toiture), cette question souffrira 
toutefois de demeurer indécise, compte tenu de ce qui suit. 

En tenant compte de la surface des trois piscines (75.2 m2) et après déduction des 
deux surfaces de 2.5 m2, la totalité des CDPI du projet représente une surface de 
131.25 m2 (61.05 + 75.2 – 2.5 – 2.5), ce qui est largement supérieur aux 100 m2 
maximum autorisés par la loi. Même en déduisant du calcul les 11.95 m2 (7.75 + 
4.2) du couvert en attique de la villa C, la surface maximale admissible de CDPI 
resterait dépassée (119.3 m2), y compris en tenant compte d’une éventuelle marge 
d’erreur de 3 %, telle qu’admise par la jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 4.3.2 et les références citées). 

Le grief doit donc être admis. 

35. L’intimée se prévaut du projet de mutation parcellaire déposé dans le cadre de la 
requête. 

Il convient toutefois de relever qu’à teneur de la jurisprudence, le RCI ne prévoit 
pas de possibilité de calculer les CDPI en application d'un projet de mutation 
parcellaire (ATA/1104/2020 du 3 novembre 2020 consid. 4; ATA/805/2020 du 25 
août 2020 consid. 13). 

Ceci dit, le tribunal constate que, même en tenant compte de la division 
parcellaire prévue, les surfaces maximales de CDPI (8 %) ne seraient pas 
respectées. 

En effet, le calcul serait le suivant : 

Pour la parcelle A, future parcelle n° 9______, d’une surface de 514 m2 : 24.5 
(piscine) + 4.55 (loggia) + 8.5 (couvert à vélo) + 1.05 (fin du couvert à vélos) + 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/1104/2020
http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/ATA/805/2020

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10.5 (couvert container et couvert entrée), soit un total de 49.1 m2, alors que la 
limite de 8 % correspond, pour une surface de 514 m2, à une surface maximale de 
41.12 m2. 

Pour la parcelle B, future parcelle n° 10______, d’une surface de 449 m2 : 24.5 
(piscine) + 4.55 (loggia) + 8.5 (couvert à vélo) + 1.05 (fin du couvert à vélos), soit 
un total de 38.6 m2, alors que la limite de 8 % correspond, pour une surface de 
449 m2, à une surface maximale de 35.92 m2. 

Quant à la parcelle C, future parcelle n° 11______, d’une surface de 983 m2, le 
calcul des CDPI serait le suivant, dans le cas le plus défavorable : 26.6 (piscine) + 
7.75 et 4.2 (couvert terrasse en attique) + 5.4 (partie couverte étage), soit un total 
de 43.95 m2, correspondant à 4.47 % de la surface de la future parcelle, ratio 
inférieur à la limite des 8 % admissibles. 

Il résulte de ce qui précède, qu’après la division parcellaire, la surface des CDPI 
dépasserait de toute façon la limite de 8 % pour les futures parcelles A (9.55 %) et 
B (8.59 %). 

36. L’intimée formule une conclusion subsidiaire visant à réformer l’autorisation 
litigieuse, en ce sens qu’elle renoncerait à la construction des deux piscines pour 
les villas A et B. Selon elle, la réformation de la décision se justifierait en vertu du 
principe d’économie de procédure. 

37. L’art. 69 al. 2 LPA prévoit que si la juridiction administrative admet le recours, 
elle réforme la décision attaquée ou l’annule. Si elle le juge nécessaire, elle peut 
renvoyer l’affaire à l’autorité qui a statué pour nouvelle décision. 

38. La chambre administrative a déjà admis qu’une autorisation de construire puisse 
être réformée ou amendée, cas échéant, avec l’approbation du département, 
notamment lorsqu’il s’agit d’une modification purement technique et mineure (cf. 
not. ATA/896/2021 du 31 août 2021). 

39. En l’occurrence, comme le relèvent les recourants, une réduction de près de 50 m2 
de CDPI ne saurait constituer une modification mineure du projet, ce d’autant que 
la suppression des piscines aura nécessairement un impact au niveau esthétique et 
architectural, celles-ci étant prévues dans la continuité des terrasses et intégrées à 
la construction du sous-sol. 

Se pose également la question du maintien, au regard de l’art. 79 LCI, du mur 
séparatif entres les villas A-B et la villa C, lequel a visiblement également une 
fonction partielle de soutènement (cf. plan « coupe A et B »). 

Dans ces circonstances, il convient de rejeter la conclusion subsidiaire formulée 
par l'intimée. 

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40. Au vu de ce qui précède, le recours sera admis et l’autorisation de construire 
querellée annulée, sans qu’il y ait lieu d’examiner le dernier grief invoqué par les 
recourants. 

41. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, 
émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - 
E 5 10.03), l’intimée, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument 
s'élevant à CHF 1’500.-. L’avance de frais effectuée par les recourants de CHF 
900.- leur sera restituée. 

42. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 1’500.-, à la charge des 
parties intimées, prises conjointement et solidairement, sera allouée aux 
recourants (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA). 

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A/3578/2021 

PAR CES MOTIFS 
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare recevable le recours interjeté le 18 octobre 2021 par Madame A______ et 
Monsieur B______ contre la décision du département du territoire du 17 
septembre 2021 (DD 8______) ; 

2. l'admet ; 

3. annule l’autorisation de construire DD 8______ ; 

4. met à la charge de C______ SA, un émolument de CHF 1’500.- ; 

5. ordonne la restitution aux recourants de leur avance de frais de CHF 900.- ; 

6. condamne C______ SA et l’État de Genève, soit pour lui le département du 
territoire, pris conjointement et solidairement, à verser à Madame A______ et 
Monsieur B______ une indemnité de procédure de CHF 1’500.- ; 

7. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 
1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de 
recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la 
désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être 
accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Sophie CORNIOLEY BERGER, présidente, Patrick BLASER et Michel 
GROSFILLIER, juges assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Sophie CORNIOLEY BERGER 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière