# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b96b15d7-db43-5c61-9078-1d2c9437c3a8
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-18
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 18.06.2020 III 2019 214
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-214_2020-06-18.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 214

Entscheid vom 18. Juni 2020 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richteri
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

Parteien 1. A.________,

2. B.________,

3. C.________,

4. D.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. E.________,

gegen

1. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 
8853 Lachen,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. G.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. H.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Mit Beschluss (GRB) Nr. 291 vom 5. Oktober 2012 erteilte der Gemeinde-
rat Lachen der I.________ AG (Bauherrschaft) die Bewilligung für das im Amts-
blatt Nr. xy publizierte und in der Folge ergänzte sowie in Teilbereichen überar-
beitete Bauvorhaben "Abbruch Wohnhaus und Neubau Mehrfamilienhaus, 
________, GB 001" (969 m2; seit 16.10.2019 im Eigentum der G.________ AG) 
unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des kantonalen Amtes für 
Raumentwicklung (ARE) vom 13. Juli 2011. Das Baugrundstück KTN 001 befin-
det sich in der Wohnzone 3 (W3) sowie im Gewässerschutzbereich Au (Schutz-
bereich nutzbarer unterirdischer Gewässer). Gegen das Bauvorhaben erhobene 
Einsprachen, so auch diejenige von A.________, B.________, C.________ und 
D.________ (nachstehend: Geschwister J.________), wurden abgewiesen. 

Die gegen diese Baubewilligung von den Geschwistern J.________ erhobene 
Beschwerde hiess der Regierungsrat mit Beschluss (RRB) Nr. 1015/2015 vom 
27. Oktober 2015 "im Sinne der Erwägungen" gut. Er hob die Baubewilligung so-
wie den Gesamtentscheid des ARE auf und wies die Sache zur Neubeurteilung 
an dieselben zurück. Der Regierungsrat stellte namentlich fest, das geplante Un-
tergeschoss komme deutlich unter den Grundwasserspiegel von 407.9 m ü.M. 
(entgegen einer Annahme von 406.0 m in der Baubewilligung vom 5.10.2012 
S. 18 oben) zu liegen und sei somit nur gestützt auf eine Ausnahmebewilligung 
nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung (GSchV; 
SR 814.201) vom 28. Oktober 1998 bewilligungsfähig (Erw. 4.7). Abzuklären sei 
auch das umstrittene Abwasserleitungsrecht bzw. Durchleitungsrecht, welches 
eine Erschliessungsvoraussetzung darstelle. Könne dieser Nachweis nicht im öf-
fentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren erbracht werden, müsse allenfalls 
das Zivilgericht angerufen werden (Erw. 5.4). Mit den für die Baurealisierung vor-
gesehenen Massnahmen u.a. betreffend Fundation, Baugrubensicherung, Aus-
hub und Wasserhaltung werde den gegebenen Bodenverhältnissen grundsätzlich 
ausreichend Rechnung getragen. Ob noch weitere Massnahmen angezeigt sei-
en, könne angesichts der Aufhebung der Baubewilligung offengelassen werden 
(Erw. 6.6). 

B. Am 8. Februar 2017 (Eingang) reichte die Bauherrschaft ein neues (am 
31.1.2017 unterzeichnetes) Baugesuch für das Bauvorhaben "Neubau MFH" auf 
dem Grundstück KTN 001 ein. Im Amtsblatt Nr. yz wurde dieses Baugesuch für 
das Bauobjekt "Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage (Projektänderung) und ange-
passter Erschliessung" publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben die 
Geschwister J.________ wiederum Einsprache. Im Rahmen des Einsprachever-

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fahrens reichte die Bauherrschaft zusätzliche Fachberichte der K.________ AG 
bezüglich der Grundwasser-Durchflusskapazität ein. 

Mit GRB Nr. 297 vom 6. November 2017 wies der Gemeinderat die Einsprache 
ab und erteilte die Baubewilligung unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtent-
scheides des ARE vom 16. August 2017. 

Auf Beschwerde der Geschwister J.________ hin hob der Regierungsrat diese 
Baubewilligung mit RRB Nr. 456/2018 vom 19. Juni 2018 infolge Verletzung der 
Begründungspflicht erneut auf und wies die Sache zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanzen zurück. 

C. Mit GRB Nr. 343 vom 26. November 2018 wies der Gemeinderat die Ein-
sprache der Geschwister J.________ wiederum ab und erteilte die Baubewilli-
gung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses (MFH) mit Tiefgarage unter 
gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE vom 26. September 
2018.

D. Gegen diesen GRB Nr. 343 vom 26. November 2018 erhoben die Ge-
schwister J.________ mit Eingabe vom 19. Dezember 2018 Beschwerde beim 
Regierungsrat mit den Anträgen auf Aufhebung der Baubewilligung der Gemein-
de sowie des ARE und Erteilung des Bauabschlags, eventualiter Rückweisung 
der Sache an die Vorinstanz. 

Mit RRB Nr. 751/2019 entschied der Regierungsrat am 22. Oktober 2019 wie 
folgt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).

3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Lachen eine Parteientschädigung 
von Fr. 800.-- (unter solidarischer Haftung) zu bezahlen. Der 
Beschwerdegegnerin wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1200.-
- zugesprochen, welche ebenfalls von den Beschwerdeführern (unter 
solidarischer Haftung) zu tragen ist. 

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).

E. Mit Kaufvertrag vom 16. Oktober 2019 hat die I.________ AG das Bau-
grundstück samt dem Bauprojekt an die G.________ AG verkauft. Diese trat an-
stelle der bisherigen Bauherrschaft auch ins hängige Baubewilligungs- bzw. 
Rechtsmittelverfahren ein. 

F. Gegen diesen RRB Nr. 751/2019 (Versand am 29.10.2019) erheben die 
Geschwister J.________ mit Eingabe vom 19. November 2019 (Postaufgabe am 

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gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 
Schwyz mit den folgenden Anträgen:

1. Es seien der Beschluss Nr. 751/2019 des Regierungsrats des Kantons 
Schwyz vom 22. Oktober 2019, der Beschluss des Gemeinderats Lachen vom 
26. November 2018 (Baugesuch Nr. 2010-0020) sowie der Gesamtentscheid 
des Amts für Raumentwicklung des Kantons Schwyz vom 26. September 
2018 (Baugesuch Nr. B2018-1013) aufzuheben;

2 eventualiter seien der Beschluss Nr. 751/2019 des Regierungsrats des 
Kantons Schwyz vom 22. Oktober 2019, der Beschluss des Gemeinderats 
Lachen vom 26. November 2018 (Baugesuch Nr. 2010-0020) sowie der 
Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung des Kantons Schwyz vom 
26. September 2018 (Baugesuch Nr. B2018-1013) aufzuheben und die Sache 
an die Vorinstanzen zurückzuweisen zur Entscheidung im Sinne der 
Erwägungen;

3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer von 7.7 % 
zu Gunsten der Beschwerdeführer.

G. Mit Schreiben vom 26. November 2019 teilt der Gemeinderat seinen Ver-
zicht auf eine Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsdepartement und das ARE 
beantragen je mit Vernehmlassungen vom 6. Dezember 2019 bzw. 18. Dezem-
ber 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Be-
schwerdeführer. Das Amt für Umweltschutz (AFU) verweist in seinem Mitbericht 
vom 16. Dezember 2019 zuhanden des ARE auf seine Stellungnahme im Ver-
waltungsbeschwerdeverfahren. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Be-
schwerdeantwort vom 23. Januar 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit 
darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehr-
wertsteuer zu Lasten der Beschwerdeführer unter Anordnung der Solidarhaftung 
unter den Beschwerdeführern. 

H. Mit Replik vom 30. März 2020 halten die Beschwerdeführer an den Anträ-
gen gemäss der Beschwerde vom 19. November 2019 fest. Die Beschwerde-
gegnerin dupliziert mit Eingabe vom 12. Mai 2020. Die übrigen Parteien (d.h. die 
Vorinstanzen) haben sich zur Replik nicht mehr vernehmen lassen. 

I. Am 24. April 2020 reichte der Rechts- und Beschwerdedienst des Sicher-
heitsdepartements auf Ersuchen des Verwaltungsgerichts den RRB Nr. 456/2018 
vom 19. Juni 2018 ein. Am 27. Mai 2020 reichen die Beschwerdeführer eine Tri-
plik ein. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

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1.1 Das in einem Gewässerschutzbereich Au geplante Mehrfamilienhaus (MFH) 
erstreckt sich über eine - um rund 2 m versetzt gestaffelte - Länge (Nord-Süd-
Richtung) von rund 28.5 m und eine Breite (West-Ost-Richtung) von rund 13.5 m 
(vgl. Situationsplan 1:500 vom 1.2.2017; Plan-Nr. 201 Situation 1:500 vom 
25.1.2017; Plan-Nr. 47 Erdgeschoss 1:100 vom 25.1.2017). Es umfasst ein Un-
tergeschoss/Tiefgarage mit 13 Autoabstellplätzen, einen Einstellraum für Fahrrä-
der sowie sieben Kellerräume (für jede Wohnung) und Technikraum, ein Erdge-
schoss und zwei Obergeschosse mit je einer 4.5- und 5.5-Zimmerwohnung mit 
jeweils identischer Raumanordnung, sowie ein Dachgeschoss mit einer 5.5-
Zimmerwohnung. Die Unterkante der Fundation des Untergeschos-
ses/Tiefgarage kommt bei der Oberkante der Fundation auf eine Höhe von 
407.17 m ü.M. und bei einer Festigkeit der Bodenplatte von 0.38 m auf eine 
Höhe von 406.79 m ü.M. zu liegen (vgl. Pläne Nrn. 53 und 54 Schnitt A-A und 
Schnitt B-B 1:100, beide vom 25.1.2017, Plan Nr. 60 Ansichten 1:100 vom 
25.1.2017). 

1.2 Hauptsächliche Streitfrage des ersten Verfahrens vor dem Regierungsrat 
(RRB Nr. 1015/2015) war neben der kanalisationsmässig hinreichenden Er-
schliessung (Erw. 5.1 ff.) und Sicherheitsfragen (§ 54 PBG; Erw. 6.1 ff.) die Fra-
ge, ob die Vorinstanzen (d.h. die Baubewilligungsbehörde und das ARE) den 
Sachverhalt in Bezug auf die hydrogeologischen Verhältnisse rechtsgenüglich 
ermittelt hatten (Erw. 2). 

Der Regierungsrat setzte sich dabei zunächst ausführlich mit dem Bericht der 
L.________ AG vom 22. September 2010 (nachstehend: Bericht L.________) 
auseinander, welchen die Bauherrschaft mit dem (ersten) Baugesuch im Dezem-
ber 2010 eingereicht hatte. Dieses Gutachten war zum Ergebnis gekommen, 
dass die Fundationskote des Untergeschosses unter der Annahme einer 0.3 m 
starken Bodenplatte auf ca. 406.50 m ü.M. zu liegen komme. Damit liege die Bo-
denplatte über der Tiefstkote für Einbauten ins Grundwasser, welche sich beim 
Baugrundstück auf 406.0 m ü.M. befinde. Es sei deshalb kein Unbedenklich-
keitsnachweis für das Untergeschoss zu erbringen. Der Regierungsrat führte 
aus, das Amt für Umweltschutz (AFU) mache im Gesamtentscheid des ARE vom 
13. Juli 2011 gleichlautende Überlegungen und stelle dabei ebenfalls auf die Kar-
te "Tiefstkoten für Einbauten ins Grundwasser Lachen" vom 7. August 2009 ab 
(Erw. 4.2). Diese Karte samt Erläuterungsbericht sei jedoch nur behördenver-
bindlich und habe lediglich Richtliniencharakter (Erw. 4.4). Mit dem Bericht 
L.________ lägen neue, konkrete Sondierergebnisse vor. Aus den vorgenom-
menen Messungen (Rammkernsondierungen RKS  1 vom 29.6.2010 und 
6.9.2010; RKS 3 vom 1.7.2010 und 6.9.2010) ergäbe sich in der Arealmitte des 

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Baugrundstückes ein Grundwasserspiegel von 407.9 m ü.M. Dieser sei massge-
bend. Es rechtfertige sich hierauf abzustellen, sofern sich nicht noch neue Er-
kenntnisse ergäben (Erw. 4.5 f.). Die Oberkante des Fertigbelags der Tiefgarage 
soll gemäss den Planunterlagen vom 29. November 2010 bei 407.09 bis 
406.97 m ü.M. liegen. Hinzu komme eine Bodenplatte von rund 0.3 m Dicke, 
womit der Grundwasserspiegel deutlich unterschritten werde. Somit sei eine ge-
wässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erforderlich. Dafür müsse zumin-
dest nachgewiesen werden, dass die Durchflusskapazität des Grundwassers ge-
genüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 Prozent vermindert 
werde. Vorliegend fehle sowohl dieser Nachweis wie auch die Ausnahmebewilli-
gung der zuständigen Gewässerschutzfachstelle. Die Grundwassersituation sei 
von den Vorinstanzen abzuklären. Dabei bleibe es dem Gemeinderat und der 
Bauherrschaft unbenommen, weitere Abklärungen und Messungen vorzuneh-
men. Bei dieser Gelegenheit sei auch noch einmal zu prüfen, ob die geplante Di-
cke der Bodenplatte von 0.3 m ausreichend sei, wovon jedoch auszugehen sei; 
auch die Baute der Beschwerdeführer auf der angrenzenden Parzelle KTN 002 
weise gemäss deren eigenen Angaben eine Bodenplatte von 0.35 m bis 0.7 m 
auf (Erw. 4.7). 

1.3 Im Rahmen des zweiten Baubewilligungs- und Einspracheverfahrens (vgl. 
vorstehend Ingress lit. B) reichte die Bauherrschaft neue Fachberichte der 
K.________ AG vom 6. Juni 2016, vom 2. Dezember 2016 und vom 24. April 
2017 ein. 

Die hierauf erteilte Baubewilligung wurde vom Regierungsrat mit RRB 
Nr. 456/2018 vom 19. Juni 2018 aufgehoben wegen Verletzung der Begrün-
dungspflicht (vgl. vorstehend Ingress lit. B). Der Regierungsrat führte aus, das 
ARE sei trotz dreimaligem Schriftenwechsel vor Erlass der Verfügung (Gesam-
tentscheid) mit keinem Wort auf die Rügen der Einsprecher betreffend die Ver-
minderung der Durchflusskapazität und die Fliessrichtung des Grundwassers 
eingegangen. Ebenso habe sich das ARE inhaltlich nicht mit dem Bericht 
L.________ und den Fachberichten der K.________ AG auseinandergesetzt; die 
Berichte der K.________ AG vom 22. September 2016 und vom 24. April 2017 
würden nicht erwähnt (Erw. 4.4 f.). Auch im regierungsrätlichen Beschwerdever-
fahren sei das ARE nicht auf die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführer 
eingegangen, sondern habe sich im Wesentlichen darauf beschränkt, das bereits 
im angefochtenen Gesamtentscheid Gesagte noch einmal zu wiederholen. Auf 
entscheidrelevante Rügen müsse die entscheidende Instanz eingehen (Erw. 4.7). 
Auch handle es sich bei der Grundwasserproblematik um eine komplexe Materie, 
woraus sich höhere Anforderungen an die Begründungspflicht ergäben. Betroffen 

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seien Fragen bezüglich der Höhe des mittleren Grundwasserspiegels, der geolo-
gischen Zusammensetzung des Baugrunds, der Durchflusskapazität, der Grund-
wassermächtigkeit, der Fliessrichtung des Grundwassers, der Anzahl notwendi-
ger Rühlwände für die Gewährleistung der Baugrubenstabilität sowie der Anzahl 
Rühlwandträger bzw. den Abstand zwischen den einzelnen Rühlwandträgern. 
Diese in erster Linie hydrologischen, geologischen, baustatischen und bautech-
nischen Fragen müsse das ARE bzw. die zuständige Fachbehörde, d.h. das 
AFU, beantworten. Die Beantwortung dieser Fragen könne das ARE nicht ein-
fach ins Rechtsmittelverfahren delegieren. Es sei nicht Aufgabe der Beschwer-
deinstanz, die erstinstanzlich unterlassenen Sachabklärungen nachzuholen. Zu-
dem verfüge das zuständige Amt aufgrund seines Fachwissens über einen er-
heblichen Ermessensspielraum, in welchen der Regierungsrat (gegebenenfalls) 
nur zurückhaltend eingreife (Erw. 4.8). Im Weiteren zeigte der Regierungsrat ver-
schiedene Widersprüche zwischen den Gutachten (Bericht L.________ und Be-
richte der K.________ AG) wie auch Auflagen im Gesamtentscheid auf (Erw. 5.1 
betreffend Höhe des mittleren Grundwasserpiegels; Erw. 5.2f. betreffend Rühl-
wände und Variante Spundwand). Zusammenfassend wies der Regierungsrat 
das ARE an, sich "insbesondere mit folgenden Fragen auseinanderzusetzen" 
(Erw. 6): 

- Wurde der mittlere Grundwasserspiegel gemäss den Fachberichten der 
K.________ AG richtig ermittelt?

- Trifft es zu, dass die Abweichung zum Messergebnis der 
Rammkernsondierungen gemäss Gutachten der L.________ vom 22. 
September 2010 auf eine damalige Hochwassersituation zurückzuführen ist?

- Wird in den Fachberichten der K.________ AG von einem korrekten Wert für 
die Grundwassermächtigkeit ausgegangen?

- Wird in den Fachberichten der K.________ AG die Zusammensetzung des 
Baugrunds korrekt wiedergegeben?

- Wurde die Durchflusskapazität in den Fachberichten der K.________ AG richtig 
berechnet?

- Ist der von den Beschwerdeführern vorgebrachte Einwand mit Bezug auf die 
Fliessrichtung des Grundwassers stichhaltig?

- Sind neben der Rühlwand an der Nordseite weitere Rühlwände zur 
Gewährleistung der Baugrubenstabilität erforderlich?

- Genügen die vorgesehenen Abböschungen an der Ost-, Süd- und Westseite 
zur Gewährleistung der Baugrubenstabilität?

- Was hat es mit der im Plan Nr. 46 Untergeschoss vom 25. Januar 2017 
aufgezeichneten "Variante Spundwand" an der Südseite auf sich?

- Ist die Baugrubenstabilität an der Nordseite auch mit lediglich acht 
Rühlwandträgern bei entsprechend vergrösserten Abständen zwischen den 
einzelnen Trägern gewährleistet?

- Ist eine 0.3 m dicke Bodenplatte ausreichend?

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Die Ergebnisse der Abklärungen sind im Rahmen der Entscheidbegründung in 
nachvollziehbarer Weise darzulegen.

1.4 Das AFU nahm mit Fachbericht vom 30. Juli 2018 die verlangte folgende 
Beurteilung vor, welche vollumfänglich und unverändert in den Gesamtentscheid 
des ARE vom 26. September 2018 übernommen wurde (S. 4 ff. Ziff. II.1.a): 

- Auflagen:
Wie im Bericht der L.________ AG, vom 22. September 2010 beschrieben, sind 
folgende Massnahmen zwingend umzusetzen:
- Unter der Bodenplatte ist ein mindestens 0.3 m mächtiger, gut durchlässiger, 
vollflächiger Kieskoffer einzubringen.
- Zwischen natürlichem Untergrund und Kieskoffer ist ein wasserdurchlässiges 
Geotextil (mindestens 80 kN/m) zu verlegen.
- Die Hinterfüllung des Neubaus ist bis auf eine Höhe von ca. 1.5 m unterhalb 
des projektierten Terrains mit gutdurchlässigem, unverschmutztem Kiessand 
auszuführen. Der Rest der Hinterfüllung ist mit eher schlecht durchlässigem 
Material zu erstellen, damit die grundwasserführenden Schichten gegenüber der 
Oberfläche wieder einwandfrei abgedichtet sind.
- Das UG ist wasserdicht zu erstellen und die Werkleitungsanschlüsse so zu 
erstellen, dass Setzungen schadenfrei aufgenommen werden können.
- Als Baugrubensicherung sind lediglich Spundwände zulässig, die vollumfänglich 
nach den Bauarbeiten zu ziehen sind. Die Spundwände sind mit lnjektionsrohren 
zu versehen, damit beim Ziehen der Spundwände der entstehende Zwischenraum 
bestmöglich verfüllt werden kann, um die Setzungen möglichst gering zu halten. 
- Sollten für die Wasserhaltung Filterbrunnen oder Wellpoint-Systeme notwendig 
sein, ist für die dafür benötigten allfälligen Bohrungen vorgängig eine Bewilligung 
einzuholen.
- In allen Fällen ist für die Wasserhaltung vor Baufreigabe ein 
Entwässerungskonzept bei der Gemeinde einzureichen. Allfällige Bewilligungen für 
die Wasserentsorgung sind vorgängig bei den betreffenden Behörden einzuholen.
- Vor Baufreigabe ist der Gemeinde ein Kontroll- und Überwachungskonzept 
vorzulegen, welches zumindest Setzungen und Grundwasserspiegelabsenkungen 
abhandelt.
Ausserordentliche Ereignisse während der Bauarbeiten, die zu einer Gefährdung 
des Grundwassers führen können, sind dem Amt für Umweltschutz unverzüglich 
zu melden.
Die im Anhang Au (siehe Beilage) aufgeführten Gewässerschutzmassnahmen 
bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung und sind 
einzuhalten.

- Begründung:
[Gesetzliche Grundlagen]
Die Unterkante (UK) der Bodenplatte wird bei 406.91 m ü. M. zu liegen kommen. 
Somit reicht die UK Bodenplatte seeseitig rund 0.4 m über, südseitig rund 0.6 m 
unter den mittleren Grundwasserspiegel. Gemäss kantonaler 
Gewässerschutzkarte (WebGIS) liegt die Grundwasserisohypse bei 407.0 m ü. M. 
In der konservativen Annahme der K.________ AG, Zürich, vom 6. Juli 2016 

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(Bericht-Nr. 11510), reichen die mässig bis gut durchlässigen Deltaablagerungen 
bis mindestens Kote 390.0 m ü. M., d.h. unter der Bodenplatte ist noch ein etwa 
17 m mächtiger Grundwasserleiter vorhanden. Gemäss dem Bericht der 
K.________ AG, vom 22. September 2016 (Bericht-Nr. 11510-2) resultiert durch 
den Einbau des UG bei einer Flachfundation unter den mittleren 
Grundwasserspiegel eine Verminderung der Durchflusskapazität des 
Grundwassers von ca. 4 %, welche durch die Transmissivitätseinbusse gemäss 
Fall la des ZUDK-Merkblattes zu Bauten im Grundwasser eruiert wurde. Die 
Verminderung im Endzustand wird durch die Baugrubensicherung nicht grösser, 
da die Spundwände gezogen werden müssen. Das AfU zweifelt nicht an den 
Interpretationen der K.________ AG zu der Grundwassermächtigkeit, ist sie doch 
konservativer als die Interpretation der Rammsondierungen der L.________ AG.
Die Baugrubensicherung ist mit Spundwänden vorzunehmen, da durch diese 
Massnahme nur während der Bauphase eine Durchflussverminderung entsteht. 
Nach Beenden der Bauphase müssen die Spundwände gezogen werden. Dadurch 
entsteht in der Endphase durch die Baugrubensicherung keine 
Durchflussverminderung.
Auf Grund der geologisch-hydrogeologischen Verhältnisse ist gemäss L.________ 
AG nicht mit einem ausserordentlichen starken Anfall von Grundwasser zu 
rechnen.

Zu den noch nicht behandelten Fragen im RRB Nr. 456/2018, Punkt 6, nimmt das 
AfU wie folgt Stellung:
- Die Fachberichte der K.________ AG weisen den mittleren 
Grundwasserspiegel nach unseren Kenntnissen richtig aus. Gegenüber dem 
Bericht der L.________ AG resultiert eine Abweichung, da die L.________ AG 
eine einmalige Messung zu Zeiten hoher Grundwasserstände gemessen hat. 
Dieser Wert wird im Bericht vom 22. September 2010 lediglich verwendet, um den 
Einfluss der allfälligen Rühlwände abzuschätzen. Da das AfU im vorliegenden Fall 
keine Rühlwände bewilligt, spielt dies eine untergeordnete Rolle. Für den Einfluss 
des UG auf den Grundwasserdurchfluss wird im erwähnten Bericht die Kote 
406.0 m ü.M. verwendet, was der langjährigen Praxis gemäss der 
Bewilligungstreppe von Lachen entspricht. Die Mittelwasserkote von 407.0 m ü.M., 
wie sie in der offiziellen Grundwasserkarte für die Arealmitte angegeben ist, 
entspricht gemäss K.________ AG einem nachvollziehbarem, plausiblem Wert 
(Wasserspiegel rund 2 m unter natürlichem Terrain resp. ca. 1 m über dem 
Mittelwasserstand des Sees). Zudem kann gesagt werden, dass aus der Differenz 
von 0.5 m zwischen der heutigen, offiziellen Grundwasserkarte und den 
Grundlagen resp. Interpolationen der Bewilligungstreppe Lachen zu den 
Tiefstkoten für Einbauten ins Grundwasser - mangels Grundwassermessstellen mit 
längeren Messreihen - keine unterschiedliche Einschätzung der hydrogeologischen 
Situation abgeleitet werden darf. Die grosse Differenz bezüglich der zulässigen 
Einbautiefe resultiert aus der Tatsache, dass gemäss damaligem, mit dem AfU 
abgesprochenem Vorgehenskonzept 2009 eine sogenannte "Bewilligungstreppe" 
mit Stufen von 2 m und einer parzellenscharfen Abgrenzung eingeführt wurde. So 
kam die Parzelle Nr. 001 in die Zone mit zulässigen Einbauten bis Kote 406.0 m ü. 
M. zu liegen; rund 15 m südlich des geplanten Neubaus erfolgt dann der "Sprung" 
auf die Kote 408.0 m ü.M. Ein mittlerer Grundwasserspiegel von 407.0 m ü.M. ist 
also auch aus dieser Sicht ein nachvollziehbarer Mittelwert. Eine Messung des 
mittleren Grundwasserspiegels ist in Zeiten ausgeprägter Trockenheit nicht 

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möglich, weshalb das AfU diesbezüglich auf eine Neubeurteilung des mittleren 
Grundwasserspiegels verzichtet. Die dem Amt vorliegenden, umfangreichen 
Baugrunduntersuchungen im Gebiet Lachen lassen den Wert von 407.0 m ü.M. 
plausibel erscheinen.

Die Grundwasserfliessrichtung wird in den Gutachten der K.________ AG richtig 
angegeben, die Fliessrichtung ist von Süd nach Nord Richtung See.
Bei der im Plan "Nr. 46 Untergeschoss" vom 25. Januar 2017 aufgezeichneten 
"Variante Spundwand" an der Südseite handelt es sich um einen 
Baugrubenabschluss.
Zu den restlichen Fragen, beispielsweise Gewährleistung der Baugrubenstabilität 
oder Anzahl Rühlwandträger, welche nicht bewilligt werden kann, kann von Seiten 
der Grundwasserfachstelle keine Beurteilung erwartet werden - dabei handelt es 
sich um Fragen zum Bau und nicht zum Grundwasserschutz.

- Empfehlung:
Es empfiehlt sich, zur Beweissicherung vor Inbetriebnahme der Bauarbeiten von 
den umliegenden Gebäuden eine amtlich beglaubigte Zustandsaufnahme mit 
Rissprotokoll durchführen zu lassen. 

1.5 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid, die Vorinstanzen 
bzw. das AFU seien mit dem Fachbericht vom 30. Juli 2018 der sich aus dem 
Rückweisungsentscheid RRB Nr. 456 vom 19. Juni 2018 ergebenden Verpflich-
tung nachgekommen. Es sei lediglich darum gegangen, sich mit den Rügen der 
Beschwerdeführer auseinanderzusetzen. Zutreffend sei, dass sich das ARE/AFU 
mit den Fragen zur Baugrubenstabilität und den vormals geplanten Rühlwänden 
bzw. Rühlwandträgern nicht näher befasst habe. Indes sei die Baugrubensiche-
rung neu mit Spundwänden vorzunehmen und fielen die Abklärungen in Bezug 
auf die Stabilität der Baugrube nicht primär in den Zuständigkeitsbereich des 
ARE/AFU (Erw. 2.4). Auch sei nicht zu beanstanden, dass sich das ARE/AFU 
nicht zur Stärke der Bodenplatte von 0.3 m geäussert habe, da diese auf 0.38 m 
verstärkt worden sei. Die Frage der Zusammensetzung des Baugrundes habe 
das ARE/AFU implizit beantwortet, wenn es die diesbezüglichen Angaben in den 
Berichten der K.________ AG als konservativer bezeichnet habe als diejenigen 
im Bericht L.________ (Erw. 2.5). Die Sicherung der Baugrube neu mit Spund-
wänden statt mit Rühlwänden stelle keine Projektänderung dar; das Baugesuch 
habe deshalb nicht erneut publiziert werden müssen (Erw. 3). Die Mittelwasser-
kote von 407.0 m entspreche aufgrund der Unterlagen einem nachvollziehbaren 
und plausiblen Wert; auch die Fliessrichtung von Süd nach Nord in Richtung See 
werde richtig angegeben (Erw. 4.3 ff.). Bei einem noch etwa 17 m mächtigen 
Grundwasserleiter unter der Bodenplatte gemäss den Berechnungen der 
K.________ AG vom 22. September 2016 und einer Einbaukote der Unterkante 
der Bodenplatte des Untergeschosses auf rund 406.8 m resultiere eine Vermin-
derung der Durchflusskapazität des Grundwassers von circa 4%. Es bestehe 

11

kein Anlass, von den Ausführungen der kantonalen Fachbehörde abzuweichen. 
Die Spundwände müssten nach dem Abschluss der Bauarbeiten vollständig ge-
zogen werden; sie würden die Durchflusskapazität nur kurzfristig während der 
Bauarbeiten verringern (Erw. 5.3). Es könne grundsätzlich davon ausgegangen 
werden, dass die Bauherrschaft die Regeln der Baukunde beachte (Erw. 6.1). Mit 
den im Bericht L.________ erarbeiteten geotechnischen Massnahmen in Bezug 
auf die Fundation, die Baugrubensicherung, den Aushub und die Wasserhaltung 
sowie den Kontroll- und Überwachungsmassnahmen könne den nicht durch-
schnittlichen Bodenverhältnissen ausreichend Rechnung getragen werden 
(Erw. 6.3). Vor Erteilung der Baufreigabe sei der Nachweis über die erforderliche 
Baugrubenstabilität durch einen ausgewiesenen Bauingenieur beizubringen. Oh-
ne diesen Nachweis zwecks Erteilung der technischen Bewilligung sei eine Bauf-
reigabe nicht möglich (Erw. 6.4). Dabei sei auch aufzuzeigen, wie die Spund-
wände nach den Bauarbeiten wieder gezogen würden (Erw. 6.5). Im Rahmen der 
technischen Bewilligungserteilung werde das rechtliche Gehör der Beschwerde-
führer vollumfänglich gewahrt (Erw. 6.6).  

1.6 Die Beschwerdeführer halten an ihren Rügen der Verwaltungsbeschwerde 
fest, wonach der Sachverhalt unrichtig festgestellt, ihr rechtliches Gehör und § 54 
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 
sowie Art. 40 Abs. 1 des kommunalen Planungs- und Baurechts (PBR) vom 
29. September 1995 verletzt worden seien (Beschwerde S. 3 Ziff. II.3). 

Der Regierungsrat habe in Erw. 6 des RRB Nr. 456/2018 vom 19. Juni 2018 
festgestellt, dass das ARE seiner Begründungspflicht nicht (hinreichend) nach-
gekommen sei und dadurch das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt 
habe. Der Regierungsrat habe ebenfalls in Erw. 6 des RRB Nr. 456/2018 vom 
19. Juni 2018 einen Fragenkatalog zusammengestellt, mit welchem sich das 
ARE vertieft auseinanderzusetzen habe. Im nun angefochtenen RRB 
Nr. 751/2019 vom 22. Oktober 2019 halte der Regierungsrat fest, die Vorinstan-
zen seien ihrer Begründungspflicht hinreichend nachgekommen. Dies sei nicht 
nachvollziehbar, denn eine vertiefte Auseinandersetzung mit dem Fragenkatalog 
habe nicht stattgefunden und nachvollziehbare Begründungen fehlten. Das erge-
be sich aus einer Analyse der Antworten (Beschwerde S. 4 ff. Ziff. 5). 

2. Was die (gewässerschutz-)rechtlichen Grundlagen anbelangt (namentlich 
Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer [Gewässer-
schutzgesetz, GSchG; SR 814.20] vom 24.1.1991, Art. 43 Abs. 4 GschG; Art. 29 
Abs. 1 der Gewässerschutzverordnung [GSchV; SR 814.201] vom 28.10.1998, 
Art. 31 Abs. 1 GSchV, Art. 29 GSchV, Art. 32 Abs. 2 lit. b GSchV; Anhang 4 

12

Ziff. 211 Abs. 2 GSchV) kann auf die zutreffenden Darlegungen in den bisherigen 
drei RRB verwiesen werden (RRB Nr. 1015/2015 vom 27.10.2015 Erw. 3.2; RRB 
Nr. 456/2018 vom 19.6.2018 Erw. 1 und 2; angefochtener RRB Erw. 4.1 und 
Erw. 5.1). Von Bedeutung ist vorliegend insbesondere Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 
GSchV, wonach im Gewässerschutzbereich Au keine Anlagen erstellt werden 
dürfen, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann 
Ausnahmen bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers ge-
genüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 Prozent vermindert 
wird.

Diese Grundlagen sind unbestritten wie auch die Zuständigkeit des AFU als kan-
tonale Gewässerschutzfachstelle für die Erteilung der Bewilligungen für Bauten 
und Anlagen in den besonders gefährdeten Gewässerschutzbereichen (vgl. § 29 
Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Gewässerschutzgesetz [EGzGSchG; 
SRSZ 712.110] vom 19.4.2000; § 4 Abs. 1 und 2 lit. c der Vollzugsverordnung 
zum Einführungsgesetz zum Gewässerschutzgesetz [VVzGSchG; SRSZ 
712.111] vom 3.7.2001). 

3.1.1 Im Bericht L.________ werden unter anderem der geologische Schichtauf-
bau und die Grundwasserverhältnisse beschrieben. Die Erkenntnisse basieren 
unter anderem auf drei Rammsondierungen (RS 1 bis RS 3) vom 29. Juni 2010 
bis 1. Juli 2010 auf Tiefen von rund 20 m unter Terrain (u.T.). Demgemäss liegt 
das Bauareal vollständig im Ablagerungsbereich junger, nacheiszeitlicher Del-
taablagerungen, die durch die von Süden zufliessenden Bäche in den 
M.________ (See) geschüttet wurden. Abhängig vom Flussverlauf und energeti-
schem Milieu ist eine räumlich stark variierende Wechselablagerung aus grob- 
und feinkörnigen Sedimenten feststellbar, wobei auf dem Bauareal die grobkör-
nigen Bachablagerungen dominieren. Nach oben werden die Deltaablagerungen 
durch eine Deckschicht abgeschlossen. Diese Deckschicht aus tonigem, z.T. 
feindsandigem Silt mit meist wenig Kies und vereinzelten Steinen hat eine Mäch-
tigkeit von rund 1.5 m (+/- 0.5 m). Die Deltaablagerungen sind charakterisiert 
durch eine inhomogene Abfolge von sauberen und siltigen Sanden, Kiessanden 
und Kiesen (Schicht B 1). Untergeordnet sowie unregelmässig eingelagert treten 
die feinkörnigeren Schwemmablagerungen B2. Bis ca. 10 m u.T. wurden die Del-
taablagerungen direkt beobachtet; aufgrund indirekter Aufschlüsse (Rammson-
dierungen; Baugrundaufschlüsse in unmittelbarer Nachbarschaft) ist von Del-
taablagerungen bis in Tiefen von mindestens 24 m bis 27 m auszugehen bei ei-
ner Dominanz der sandig und kiesigen Schichten. Die Lagerungsart ist locker bis 
mitteldicht bzw. weich bis mittelsteif (S. 5 f. Ziff. 2 f.). Die Bachablagerungen B1 
sind relativ stark wasserführend. Für die oberflächennahen Schichten der 

13

Bachablagerungen B1 ist von einer reduzierten Wasserzirkulation auszugehen; 
der eigentliche Grundwasserstrom fliesse in den tiefer liegenden Schichten 
(S. 6 f. Ziff. 4). Die hydrogeologischen Aspekte zusammenfassend wird Folgen-
des festgehalten (S. 7 oben), 

- der piezometrische Grundwasserspiegel liege hoch, im Mittel bei rund 1 m bis 
1.5 m u.T.; 

- bei starken Niederschlägen könne der Grundwasserspiegel um mehrere De-
zimeter bis nahe an die Geländeoberfläche ansteigen; 

- der quantitative Grundwasserzufluss sei variabel; die Bachablagerungen B1 
seien voraussichtlich insbesondere in den tieferen Schichtbereichen stark 
wasserführend, währenddem die Schwemmablagerungen und Verlandungs-
sedimente B2 nur geringfügig bzw. praktisch kein Wasser führten;

- das Grundwasser fliesse in den rund 150 m entfernten See, d.h. Richtung 
Nordnordwesten.

Laut der Karte "Einbaukoten ins Grundwasser, Lachen" (AFU, 10.8. 2009) liege 
die Tiefstkote für Einbauten ins Grundwasser - ohne dass ein hydrogeologischer 
Unbedenklichkeitsnachweis zu erbringen sei - bei 406 m ü.M.

Für das Bauprojekt wird gefolgert, dass der Fundationsraum ausreichend zu sta-
bilisieren sei. Dies gelinge bei Bedarf bzw. in den nicht kiesigen Bereichen durch 
einen rund 0.5 m starken Materialersatz (lagenweise einzubringender und ein-
wandfrei zu verdichtender Kieskoffer) (S. 9 Ziff. 6.2). Zur Baugrubensicherung 
wird eine gebohrte Rühlwand mit Sickerbetonausfachung als zweckmässig er-
achtet. Grundsätzlich komme auch eine Spundwand in Frage. Aufgrund der be-
engten Platz- bzw. Zufahrtsverhältnisse nach Abschluss der Tiefbauarbeiten 
werde allerding der Rückzug der Spundwandbohlen kaum mehr möglich sein. 
Zudem bestehe bei einer Spundwand erfahrungsgemäss ein erhebliches Risiko 
von Setzungen in der Nachbarschaft beim Einbringen und/oder Rückzug der 
Spundwandbohlen (S. 10 Ziff. 6.3).

Da die Fundationskote unter der Annahme einer 0.3 m starken Bodenplatte bei 
rund 406.5 m ü.M. liege, sei kein hydrogeologischer Unbedenklichkeitsnachweis 
für das Untergeschoss zu bringen. Aufgrund des Fehlens von mittelfristigen pie-
zometrischen Grundwasserspiegelmessungen sei der mittlere Grundwasserspie-
gel auf dem Areal nicht definierbar. Im Folgenden werde von den am 6. Septem-
ber 2010 gemessenen Grundwasserständen ausgegangen, was in der Arealmitte 
einen Grundwasserspiegel von rund 407.9 m ü.M. ergebe. In Bezug auf die Be-
einflussung durch die Rühlwandträger sei der am südlichen Baugrubenabschluss 
gelegene Abschnitt ausschlaggebend mit einer voraussichtlichen Länge von rund 

14

20 m quer zur Ausrichtung der Grundwasserfliessrichtung. Bei einer mittleren 
Terrainhöhe von 409.0 m ü.M. sowie einer Erstreckung der grundwasserführen-
den Deltaablagerungen B bis mindestens 24 m u.T. ergebe sich eine untere Kote 
der Deltaablagerungen B von 385 m ü.M. Unter der Annahme eines Grundwas-
serspiegels von rund 407.9 m ü.M. resultiere damit eine Mächtigkeit der grund-
wasserführenden Schichten von mindestens 22.9 m. Es ergebe sich (bei einer 
Länge der Rühlwandträger von 10 m, bei einem massgebenden Querschnitt von 
20 m und einer genau senkrecht zur Rühlwand verlaufenden Grundwasserfliess-
richtung) eine rein rechnerische Querschnittsverminderung des Grundwasserlei-
ters von knapp 9%. Eine Ausnahmebewilligung könne somit erteilt werden 
(S. 12 f. Ziff. 8). 

3.1.2 Der Bericht "Hydrogeologische Beratung" der K.________ AG vom  6. Juni 
2016 (Bericht Nr. 11510) führt unter Bezugnahme auf den Bericht L.________ 
aus, für den Neubaubereich seien grundwasserleitende Schichten (Deltaablage-
rungen) unterhalb Koten von durchschnittlich ca. 406.0 m seeseitig resp. 407.4 m 
ü.M. bergseitig anzunehmen. Die Unterkante der Deltaablagerungen sei in rund 
24 m Tiefe zu erwarten (ca. Kote 385 m ü.M.). Im eigenen Bericht Nr. 8710 (vom 
7.8.2009, z.H. AFU [einsehbar unter http://www.lachen.ch/dl.php/de/5a2e92762 
272c/Homepage_Seite_1-9_Einbaukoten_ins_Grundwasser_Grundlagen.pdf]) 
werde eine Kote rund 5 m höher bei 390 m ü.M. angenommen (S. 4 f. Ziff. 4).  
Die Deltaablagerungen beherbergten ein Grundwasservorkommen mit mässiger 
bis guter Durchlässigkeit. Das Grundwasser fliesse in nördlicher Richtung zum 
M.________(See) und werde durch Infiltration von Bächen sowie versickerndem 
Niederschlag gespeist. Aufgrund der schlecht durchlässigen Deckschichten und 
Zwischenlagen aus Schwemmablagerungen und Verlandungssedimenten inner-
halb der Deltaablagerungen könnten gebietsweise subartesisch gespannte Ver-
hältnisse vorliegen, was bei längeren Nässeperioden zu einem raschen Anstieg 
des Druckniveaus führe, das sich nur langsam wieder abbaue. Solche Bedingun-
gen lägen auch im Projektareal vor (S. 5 Ziff. 5). In der aktuellen Grundwasser-
karte des Kantons Schwyz werde in Arealmitte ein Mittelwasserspiegel von 
407 m ü.M. angegeben. Im Bericht Nr. 8710 sei aufgrund der Auswertung von 
Baugrundsondierungen in der näheren und weiteren Nachbarschaft für die Are-
almitte eine Mittelwasserkote von 406.5 m ü.M. interpoliert worden. Im Bericht 
L.________ würden am 6. September 2010 in den gerammten zwei Piezometern 
auf dem Areal Werte von 407.63 m ü.M. seeseitig der Parzelle und 407.93 m 
ü.M. bergseitig dokumentiert, d.h. die Grundwasserdruckniveaus hätten zu die-
sem Zeitpunkt in den schlecht durchlässigen Deckschichten gelegen. Die 
Schwankungshöhe des Grundwasserspiegels sei im Projektareal nicht bekannt. 

http://www.lachen.ch/dl.php/de/5a2e92762%20272c/Homepage_Seite_1-9_Einbaukoten_ins_Grundwasser_Grundlagen.pdf
http://www.lachen.ch/dl.php/de/5a2e92762%20272c/Homepage_Seite_1-9_Einbaukoten_ins_Grundwasser_Grundlagen.pdf

15

Aufgrund der Nähe zum See und der geologischen Situation beeinflussten die 
Höhe des Seespiegels und die lokalen Niederschläge direkt und via die wahr-
scheinlich infiltrierenden Lokalbäche die Lage des Grundwasserspiegels. Die 
Messungen vom 6. September 2010 seien bei hohem Seespiegel (klar über dem 
langjährigen Mittelwert) und am Ende einer rund 1 1/2-monatigen Periode mit 
deutlich überdurchschnittlichem Niederschlag erfolgt. Deshalb bildeten die Mes-
sungen vom 6. September 2010 mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit einen Hoch-
wasserspiegel ab, der bezüglich der Deckschichten deutlich subartesisch ge-
spannt gewesen sei. Dieser Sachverhalt bedeute auch, dass die Mittelwasserko-
te von 407.0 m ü.M. gemäss der offiziellen Grundwasserkarte für die Arealmitte 
mit rund 2 m unter dem natürlichen Terrain resp. ca. einen Meter über dem Mit-
telwasserstand des Sees einen nachvollziehbaren, plausiblen Wert darstelle. Zu-
dem könne gesagt werden, dass aus der Differenz von 0.5 m zwischen der heu-
tigen, offiziellen Grundwasserkarte und den Grundlagen bzw. Interpolationen im 
Bericht Nr. 8710 zu den Tiefstkoten für Einbauten ins Grundwasser - mangels 
Grundwassermessstellen mit längeren Messreihen - keine unterschiedliche Ein-
schätzung der hydrogeologischen Situation abgeleitet werden dürfe. Die grosse 
Differenz bezüglich der zulässigen Einbautiefe resultiere aus der Tatsache, dass 
gemäss damaligem mit dem AFU abgesprochenen Vorgehenskonzept 2009 eine 
sogenannte "Bewilligungstreppe" mit Stufen von 2 m und einer parzellenscharfen 
Abgrenzung eingeführt worden sei. So sei die Bauparzelle Nr. 001 in die Zone 
mit zulässigen Einbauten bis Kote 406.0 m ü.M. zu liegen gekommen; rund 15 m 
südlich erfolge dann der "Sprung" auf die Kote 408 m ü.M. Ein mittlerer Grund-
wasserspiegel von 407.0 m ü.M. sei auch aus dieser Sicht ein nachvollziehbarer 
Mittelwert (S. 5 f. Ziff. 5.1). 

Gemäss den Plänen liege die Unterkante der Bodenplatte des Untergeschosses 
durchgehend bei Kote 406.91 m ü.M. Der mittlere Grundwasserspiegel liege auf 
der seeseitigen Nordseite gemäss Interpolation etwa bei Kote 406.5 m, bei der 
südlichen Grundstücksgrenze bei Kote ca. 407.5 m. Die Unterkante der Boden-
platte komme zu mindestens 2/3 der Länge knapp in die feinkörnigen Deck-
schichten zu liegen; beim hangwärtigen südlichen Ende des Untergeschosses 
tangiere sie sie auf einer Höhe von maximal etwa 0.6 m. Unter der Bodenplatte 
sei bei einer Kote der mässig bis gut durchlässigen Deltaablagerungen von bis 
mindestens 390 m ü.M. noch ein etwa 17 m mächtiger Grundwasserleiter vor-
handen. Es resultiere eine Verminderung der Transmissivität um maximal rund 
4 % (S. 6 f. Ziff. 5.2). 

3.1.3 Mit Kurzbericht vom 22. September 2016 ermittelte die K.________ AG die 
Durchflusskapazität des geänderten Projektes. Bei unveränderten (interpolierten) 

16

Grundwasserisohypsen von rund 406.5 m ü.M. (nördlich) und rund 407.5 m ü.M. 
(südlich), einer Unterkante der Bodenplatte bei rund 406.80 m ü.M., einer Länge 
von mindestens 2/3 der Unterkante der Bodenplatte in feinkörnigen Deckschich-
ten und einer Tangierung der unterliegenden Deltaablagerungen auf einer Höhe 
von maximal etwa 0.7 m (Δ 407.5 m/406.80 m) sowie eines unter der Bodenplat-
te rund 17 m mächtigen Grundwasserleiters ergab sich nach wie vor eine Ver-
minderung der Transmissivität um 4%. 

3.1.4 Mit Aktennotiz vom 2. Dezember 2016 beurteilte die K.________ AG den 
Einfluss von Rühlwandträgern auf der Nordseite (Richtung See) auf die Durch-
flusskapazität des Grundwasserträgers. Ermittelt wurde eine dadurch bewirkte 
Verminderung um 5.1% bzw. insgesamt um 9.8%.

3.1.5 Mit Bericht Nr. 11510-4 vom 24. April 2017 (Beilage 12 zur Vernehmlas-
sung der Beschwerdegegnerin) legte die K.________ AG unter anderem noch 
einmal dar, dass die mässig bis gut durchlässigen Deltaablagerungen bis min-
destens Kote 390.0 m reichten (S. 2 Ziff. 4). Die Messwerte vom 6. September 
2010 gemäss dem Bericht L.________ zeigten Druckspiegellagen in den 
schlecht durchlässigen Deckschichten an, d.h. die Grundwasserverhältnisse sei-
en zu diesem Zeitpunkt subartesisch gespannt bzw. der Grundwasserleiter voll 
wassergesättigt gewesen. Die Bezeichnung dieses Druckniveaus (407.90 m) als 
"mittlerer Grundwasserspiegel" sei nicht zutreffend, da dieses Niveau nicht das 
langjährige mittlere Grundwasserniveau gemäss den gewässerschutzrechtlichen 
Kriterien repräsentiere (S. 2 Ziff. 5.1). Die Fliessrichtung gemäss Grundwasser-
karte zeige gegen ca. Norden (Azimut 349°); die Gebäudeachse sei fast genau 
Nord-Süd orientiert (Azimut 356°); für die Berechnungen sei vereinfachend eine 
Gebäude-parallele Fliessrichtung angenommen worden, sodass die Durchfluss-
verminderung effektiv ca. 1% (entsprechend der Winkeldifferenz von 7°) geringer 
seien als die errechneten Zahlen zeigten (S. 4 Ziff. 5.2). 

3.2 Die Beschwerdeführer rügen, der mittlere Grundwasserspiegel sei falsch 
ermittelt worden. Es sei falsch, dass mit dem Bericht L.________ nur eine einma-
lige Messung vorgenommen worden sei. Der Grundwasserspiegel sei am 29. Ju-
ni 2010 (Rammkernsondierung [RKS] 1 [nördl. Grundstücksbereich]: 407.87 m 
ü.M.), 1. Juli 2010 (RKS 3 [südlicher Grundstücksbereich]: 407.78 m ü.M.) und 
6. September 2010 (RKS 1: 407.93 m ü.M. bzw. RKS 3: 407.82 m ü.M.) gemes-
sen worden. Die Ergebnisse deckten sich mit der aktuellen Grundwasserkarte 
Mittelwasserstand, welche für das Baugrundstück 407.50 m ü.M. ausweise, so-
wie dem Hochwasserstand (408.20 m) und der Versickerungskarte der 
L.________ AG vom 7. November 2013 mit einem Grundwasserspiegel bei 

17

Hochwasser von 408.70 m ü.M. Ein mittlerer Grundwasserspiegel von 407.0 m 
entspreche nicht den Tatsachen (Beschwerde S. 4 f. Ziff. 5; vgl. Eingabe vom 
30.3.2020 S. 4 f. Ziff. 4 ff.). Des Weiteren bestreiten die Beschwerdeführer, dass 
die Höhe des mit dem Bericht L.________ festgestellten Grundwasserspiegels 
mit der damaligen Niederschlagsmenge zu erklären sei (Beschwerde S. 6 ff. 
Ziff. 2). Bestritten wird auch die Mächtigkeit der Grundwasser führenden Schich-
ten von rund 17 m. Auszugehen sei von einer mittleren Grundwassermächtigkeit 
von 2 m bis 10 m. Aus der Beilage 4.1 zum Bericht Nr. 8710 der K.________ AG 
und der Bohrung 08-1 der N.________ AG vom 27./28. Februar 2008 sei ersicht-
lich, dass die Grundwassermächtigkeit rund 7.00 m betrage (Beschwerde S. 8 f. 
Ziff. 3 mit Beilagen 15 bis 17; vgl. Eingabe vom 30.3.2020 S. 3 Ziff. 3 und S. 5 ff. 
Ziff. 7 ff.). Die Frage der Zusammensetzung des Untergrundes sei vom AFU 
komplett ausser Acht gelassen worden, ebenso vom Regierungsrat im angefoch-
tenen Beschluss. Es genüge nicht zu sagen, die Frage sei implizit beantwortet 
worden. Diese Antwort illustriere die nach wie vor fehlende Gewährleistung des 
rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer (Beschwerde S. 9 f. Ziff. 4). Konse-
quenz der ungenügenden Beantwortung der Fragen des mittleren Grundwasser-
spiegels und der Grundwassermächtigkeit sei eine falsche Ermittlung der Durch-
flusskapazität. Bei einem mittleren Grundwasserspiegel von 407.90 m und einer 
Mächtigkeit von 7.00 m betrage die Grundwasserdurchflusskapazität vor dem 
Bau 113.75 m2; durch den Bau erfolge eine Querschnittsminderung von 25.17 m2 
entsprechend 22.13% (Beschwerde S. 10 f. Ziff. 5 mit Beilagen 19+20). Die 
Fliessrichtung des Grundwassers sei "vereinfacht" als in nördliche Richtung an-
gegeben worden, auf vereinfachte Aussagen könne nicht abgestellt werden (Be-
schwerde S. 11 f. Ziff. 6). Das ARE habe sich selbst gemäss Regierungsrat nicht 
näher mit den Fragen zur Baugrubenstabilität und zu den geplanten Rühlwänden 
bzw. Rühlwandträgern befasst. Im Bericht L.________ werde ein Rückzug der 
Spundwandbohlen als kaum mehr möglich erachtet (Beschwerde S. 13 Ziff. 7). 
Unbeantwortet seien auch die Fragen betreffend die Gewährleistung der Bau-
grubenstabilität und die "Variante Spundwand" an der Südseite sowie die Rühl-
wandträger (Beschwerde S. 14 f. Ziff. 8 ff.; vgl. S. 15 ff. Ziff. 6). 

3.3.1 Aus den zitierten Berichten L.________ wie auch der K.________ AG er-
geben sich übereinstimmend die Schwierigkeiten einer genauen Bestimmung 
des mittleren Grundwasserspiegels. Einflussfaktor ist neben der Intensität der 
Niederschläge namentlich auch die Variabilität der quantitativen Grundwasserzu-
flüsse infolge der geologischen Struktur der wasserführenden Schichten. Was die 
Rüge der Beschwerdeführer betreffend die einmalige Messung anbelangt, ist da-
bei vorweg anzumerken, dass die Beschwerdegegnerin dem zu Recht entgegen-

18

hält (Vernehmlassung S. 7 Rz. 23), dass im Bericht L.________ "von den am 
6.9.10 gemessenen Grundwasserständen" ausgegangen wird. 

Mit den "Erläuterungen zur Versickerungskarte mit Grundwasserisohypsen 
Hochstand" vom 7. November 2013 (vgl. http://www.lachen.ch/dl.php/de/5280996
03c478/Gemeinde_Lachen_Erlauterungen_zur_Versickerungskarte_07_11_13.p
df) hebt die L.________ die komplexen hydrogeologischen Verhältnisse auf den 
obersten paar Metern infolge der stark heterogenen, kleinräumig wechselhaften 
Geologie hervor. Je nach Witterung könnten die sandig-kiesigen Bach- und Del-
taablagerungen unterschiedlich stark wasserführend sein, womit es aufgrund ih-
res oft lokalen Charakters zur Ausbildung unterschiedlicher Grundwasserstock-
werke von räumlich begrenzter Ausdehnung komme. Die Grundwasserisohyp-
senkarte sei daher bereichsweise eine Kompilation unterschiedlicher Grundwas-
serstockwerke, wobei im Sinne eines "Worst Case Szenarios" jeweils der 
höchstmögliche Grundwasserspiegel berücksichtigt werde (S. 6 Ziff. 5.2). 

Zweck dieser Abklärungen vom 7. November 2013 war allerdings die Beseitigung 
von Unsicherheiten betreffend die Wahrung des erforderlichen Abstandes von 
1 m zwischen maximalem Grundwasserspiegel und Unterkante einer Versicke-
rungsanlage (S. 3 Ziff. 1). Hieraus und insbesondere aus der Versickerungskarte 
(vgl. Beilage 9 zur Beschwerde) können die Beschwerdeführer mithin grundsätz-
lich nichts zu ihren Gunsten herleiten. Die dort dargestellten Grundwasseriso-
physen basieren auf einem Hochstand mit einer geschätzten Wiederkehrperiode 
von 20 bis 50 Jahren (S. 10 Ziff. 6). 

3.3.2 Der bereits erwähnte Bericht Nr. 8710 "Hydrogeologische Grundlagen, Da-
tenauswertung im GIS" der K.________ AG vom 7. August 2009 betreffend 
Tiefstkoten für Einbauten ins Grundwasser basiert auf immerhin total 196 Son-
dierungen, davon 112 mit einer Grundwasserspiegelangabe und 79 mit mindes-
tens 2 Grundwasserspiegelangaben (S. 3 Ziff. 2.2). Im Bericht wird unter ande-
rem auch auf die Heterogenität der geologischen Verhältnisse hingewiesen 
(S. 5 f. Ziff. 4.2). Gestützt auf diese Auswertungen wurde das 2-Meter-
Stufenmodell der "Bewilligungstreppe" entwickelt, welches bewilligungsmässig 
umsetzbar und parzellenscharf anwendbar sein sollte (S. 7 f. Ziff. 5.2 f.). 

3.3.3 Bei dieser Sachlage besteht kein Grund, an der Richtigkeit der Schlussfol-
gerungen und Beurteilung des hierfür zuständigen und kompetenten AFU zu 
zweifeln, dass eine Mittelwasserkote von 407.0 m für das Baugrundstück, wie sie 
gestützt auf die Interpolationsmethode, welche dem Stand der Technik zur Defi-
nition von Grundwasserspiegeln entspricht, ermittelt wurde, einem plausiblen 
Wert entspricht (vgl. vorstehend Erw. 1.4). Mit dem Bericht Nr. 11510 (Hydrogeo-

http://www.lachen.ch/dl.php/de/528099603c478/Gemeinde_Lachen_Erlauterungen_zur_Versickerungskarte_07_11_13.pdf
http://www.lachen.ch/dl.php/de/528099603c478/Gemeinde_Lachen_Erlauterungen_zur_Versickerungskarte_07_11_13.pdf
http://www.lachen.ch/dl.php/de/528099603c478/Gemeinde_Lachen_Erlauterungen_zur_Versickerungskarte_07_11_13.pdf

19

logische Beratung) vom 6. Juni 2016 hat die K.________ AG zudem zum einen 
darauf hingewiesen, dass die Schwankungshöhe des Grundwasserspiegels im 
Projektareal nicht bekannt ist und von verschiedenen Einflüssen abhängig ist. 
Zum andern wird nachgewiesen (Anhang A2), dass die Messungen gemäss dem 
Bericht L.________ im September 2010 bei einem Seespiegel, der über dem 
langjährigen Mittelwert lag, sowie am Ende einer rund 1.5-monatigen Periode mit 
deutlich überdurchschnittlichen Niederschlägen erfolgte. 

Vergleichbares ist von der Mächtigkeit der grundwasserführenden Schichten zu 
sagen. Der Bericht L.________, auf welchen sich die Beschwerdeführer bei der 
Höhe des mittleren Grundwasserspiegels abstützen, geht von grundwasser-
führenden Deltaablagerungen bis mindestens 24 m Tiefe, d.h. eine Kote von 
rund 385 m ü.M. aus. Soweit die Beschwerdeführer aus der Bohrung Nr. 191 auf 
dem Grundstück KTN 003 (rund 115 m östlich des Baugrundstückes) auf eine 
Mächtigkeit von rund 7 m schliessen wollen (vgl. Bf-act. 12 und 14 Anhang A1 
S. 4), führt die K.________ AG mit E-Mail vom 22. Januar 2020 aus (Bg-act. 10 
und 11), dass es sich, wie sich aus der Beschreibung der Bohrung Nr. 191 erge-
be, bei den 7.2 m nur um den obersten Grundwasserleiter handle, während in 
8.2 m Tiefe bis mindestens auf 20 m Tiefe wieder sandiger Kies folge. Was die 
Beschwerdeführer zu den verschiedenen Grundwasserstockwerken ausführen 
(Eingabe vom 30.3.2020 S. 6 f. mit Beilage 2 und 3), ist insofern richtig, als 
Art. 43 Abs. 3 GSchG verlangt, dass Grundwasservorkommen nicht dauernd mit-
einander verbunden werden dürfen, wenn dadurch Menge oder Qualität des 
Grundwassers beeinträchtigt werden können. Aus dieser Bestimmung lässt sich 
für Bauten, die unter den mittleren Grundwasserspiegel reichen, nur ableiten, 
dass dies grundsätzlich nicht zur Folge haben darf, dass allfällige Grundwasser-
stockwerke miteinander verbunden sind. Dies ist namentlich bei Pfählungen von 
Bedeutung. In diesen Fällen sind vertikale Grundwasseraufstösse vom unteren in 
den oberen Grundwasserleiter durch die Wahl eines geeigneten Pfahlsystems in 
Absprache mit dem begleitenden Hydrogeologen zu unterbinden (vgl. Amt für 
Umwelt des Kantons Nidwalden, Bauen im Grundwasser, Bewilligungsverfahren, 
19.2.2013 S. 2). Aus dieser Gesetzesbestimmung lässt sich indes keine Be-
schränkung der Mächtigkeit für die Ermittlung der Transmissivität auf ein bzw. 
das oberste Grundwasserstockwerk ableiten. Nichts anderes lässt sich entgegen 
der Auffassung der Beschwerdeführer (Eingabe vom 30.3.2020 S. 6 f. Ziff. 9) der 
Wegleitung Grundwasserschutz des BUWAL (heute BAFU) entnehmen. Diese 
Wegleitung definiert "Grundwasserstockwerkbau" als Gewässer führende Schich-
ten, die sich mit gering durchlässigen grundwasserstauenden Schichten abwech-
seln, wodurch sich stockwerkartig überlagernde hydrogeologische Einheiten ent-

20

stehen. In der Regel werden tiefere Grundwasserstockwerke durch Zusickerun-
gen aus den oberen Horizonten oder durch unterirdische seitliche Zuflüsse ge-
spiesen. Diese Definition lässt darauf schliessen, dass für die Beurteilung der 
Transmissivität die gesamte Mächtigkeit berücksichtigt werden kann. 

Zu ergänzen ist, dass im Mail der K.________ AG vom 22. Januar 2020 zu Recht 
festgestellt wird, dass selbst ausgehend von einer Kote des mittleren Grundwas-
serspiegels von 407.5 m für die Projektmitte (gemäss der aktuellen kantonalen 
Grundwasserkarte; vgl. Bf-act. 7 = Auszug aus dem kantonalen WebGIS vom 
10.11.2019) die zulässige Verminderung der Durchflusskapazität um maximal 
10% noch klar gewahrt würde. 

3.3.4 Die Fliessrichtung des Grundwassers wurde mit Süd-Nord-Richtung ange-
geben bzw. Nordnordwestrichtung was einem Azimut bzw. Winkel von 360° bzw. 
337.5° entspricht bei einem effektiven Winkel von 349° (sofern sich die Fliess-
richtung angesichts der kleinräumigen Variabilität des Untergrundes überhaupt 
auf ein Winkelgrad exakt bestimmen lässt). Unbegründet ist daher auch die Kritik 
der Beschwerdeführer an der Feststellung der Fliessrichtung des Grundwassers. 

3.3.5 Wenn die K.________ AG mit dem Kurzbericht zur Grundwasserkapazität 
vom 22. September 2016 (vorstehend Erw. 3.3.1) von einem mittleren Grund-
wasserspiegel von rund 406.5 m ü.M. (nördlich) und rund 407.5 m ü.M. (südlich) 
(Mittelwert 407 m ü.M.) und einer Mächtigkeit des Grundwasserleiters von 17 m 
(Kote 390 m ü.M.) ausgegangen ist, ist dies somit nicht zu beanstanden. Mit ei-
ner Verminderung der Transmissivität um (maximal rund) 4% ist das zulässige 
Mass von 10% klar gewahrt. Anzufügen ist, dass die nunmehr vorgesehenen, 
nach Bauabschluss zu entfernenden Spundwände (hierzu nachstehend 
Erw. 3.4.4), nicht zu berücksichtigen sind. 

Wäre (mit den Beschwerdeführern) von einem mittleren Grundwasserspiegel auf 
407.9 m auszugehen, würde der Grundwasserspiegel mit dem Bauvorhaben bei 
einer Unterkante der Fundierung mit einer Stärke von 0.38 m und einer Kote auf 
406.79 m um 1.11 m unterschritten. Dies würde bedeuten, dass das zulässige 
Mass der Verminderung der Transmissivität ab einer Grundwassermächtigkeit 
von 9.87 m und höher, d.h. ab einer Kote von knapp 398 m und tiefer, noch ge-
wahrt würde (Annahme Transmissivität T1 vor Bau: 9.87 m * 10-2 m2/s; Trans-
missivität T2 nach Bau: 8.89 m * 10-2 m2/s; Transmissivität T2 = 0.901 * T1). 
Dass der Grundwasserleiter auf dem Baugrundstück eine solche Mächtigkeit er-

21

reicht, kann aufgrund der (hydro-)geologischen Aktenlage nicht bezweifelt wer-
den. 

3.4.1 Die Rügen, das ARE/AFU habe die weiteren Fragen des Regierungsrates 
gemäss dem Rückweisungsbeschluss Nr. 456/2018 ungenügend oder nicht bzw. 
in Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer beantwortet, sind 
ebenfalls unbegründet. Es kann hierfür grundsätzlich auf die zutreffenden Aus-
führungen im angefochtenen Beschluss verwiesen werden. 

3.4.2 Das AFU hat in seiner Beurteilung die "Interpretationen" der K.________ 
AG zur Grundwassermächtigkeit als "konservativer" als diejenigen im Bericht 
L.________ erachtet. Zudem hat es festgehalten, dass aus den (geringfügigen) 
Differenzen der Angaben zum Mittelwasserstand keine unterschiedliche Ein-
schätzung der hydrogeologischen Situation abgeleitet werden darf. Den Wert von 
407 m ü.M. hat das AFU aufgrund der vorliegenden, umfangreichen Baugrundun-
tersuchungen im Gebiet Lachen als plausibel erachtet. Diese Plausibilitätsprü-
fung des AFU berücksichtigt zwangsläufig auch die sich aus den Unterlagen er-
gebenden Analysen des Baugrundes. Wenn sich das AFU hierzu nicht im Detail 
geäussert hat, stellt dies keine Verletzung der Begründungspflicht dar.

3.4.3 Was die Frage zur Stärke der Bodenplatte anbelangt, fällt auf, dass bereits 
die Pläne vom 25. Januar 2017 eine Stärke von 0.38 m vorsahen gegenüber ur-
sprünglich nur 0.30 m (vgl. vorstehend Erw. 1.1). Die Frage stellte sich mithin im 
Juni 2018 gar nicht mehr und brauchte vom AFU auch nicht mehr (explizit) be-
antwortet zu werden. Dass das AFU im Fachbericht vom 30. Juli 2018 von einer 
Unterkante der Bodenplatte von 406.91 m ü.M. statt 406.79 m ausging (vgl. vor-
stehend Erw. 1.1), hat auf die Beurteilung keinen Einfluss. Die K.________ AG 
stellte bei der Ermittlung der Durchflusskapazität richtigerweise auf eine Höhe 
von "ca. Kote 406.80 m ü.M." bzw. bei der Berechnung auf die exakte Höhe ab, 
wie die für die Mächtigkeit H2 nach Bau angesetzte Grösse der Mächtigkeit von 
16.29 m zeigt. 

3.4.4 Mit dem Bericht L.________ wurde zwar ein Baugrubenabschluss mittels 
gebohrter Rühlwand als zweckmässig erachtet. Als Variante wurde indes auch 
eine Spundwand in Betracht gezogen. Hieran ändert sich auch nichts, wenn 
gleichzeitig auf allfällige damit verbundene bautechnische Schwierigkeiten hin-
gewiesen wird (zum Einsatz von Spundwänden als dichte Baugrubenumschlies-
sung unterhalb des Grundwasserspiegels vgl. Prof. Dr.-Ing. G. Girmscheid [ETH 
Zürich, Institut für Bau- und Infrastrukturmanagement], Bauverfahren des Spezi-

22

altiefbaus, Skript zur Vorlesung, 15. Aufl., Zürich 2013, S. 304 Ziff. 6.4.2). Das 
AFU hat mit seiner Stellungnahme vom 4. Februar 2019 im regierungsrätlichen 
Beschwerdeverfahren die technische Machbarkeit bestätigt. Die von den Be-
schwerdeführern beigezogene N.________ AG führt zwar mit Stellungnahme 
vom 19. November 2019 zuhanden der Beschwerdeführer (Bf-act. 10) schlechte 
Erfahrungen mit Spundwänden in Lachen an, weist aber gleichzeitig auch auf 
Probleme mit Rühlwänden hin (S. 3) und folgert, dass das Bauvorhaben sowohl 
bei der Wahl eines Baugrubenabschlusses mittels einer offenen Rühlwand als 
auch mittels einer geschlossenen Spundwand mit erheblichen Setzungs- und 
Schadenrisiken in der Umgebung der Baugrube verbunden sei (S. 4). Es kann 
mithin jedenfalls nicht gesagt werden, eine Spundwand sei nicht möglich. Nach-
dem die Bauherrschaft auflageweise verpflichtet wurde, Spundwände einzuset-
zen, erübrigten sich entsprechend Ausführungen des ARE/AFU zu den Fragen 
betreffend die Rühlwände. Die Frage zur "Variante Spundwand" hat das AFU ex-
plizit beantwortet. Den erkannten Risiken trug das AFU im Übrigen mit der Emp-
fehlung Rechnung, vor Inbetriebnahme der Bauarbeiten aus Beweissicherungs-
gründen eine Zustandsaufnahme mit Rissprotokoll durchführen zu lassen. Wenn 
sich das AFU zur Gewährleistung der Baugrubenstabilität unabhängig von der 
Frage der Sicherung mittels Rühl- oder Spundwänden unter berechtigtem Hin-
weis auf seine hierfür fehlende Zuständigkeit bzw. bautechnische Kompetenz er-
klärtermassen nicht äusserte (bzw. äussern wollte), kann hierin keine Verletzung 
des rechtlichen Gehörs bzw. der Begründungspflicht erkannt werden. 

3.5 Zu bestätigen sind insbesondere auch die vorinstanzlichen Erwägungen 
(Erw. 6.1 ff.) zur sich aus § 54 PBG ergebenden Verpflichtung der Bauherrschaft, 
das Bauvorhaben nach den Regeln der Baukunst unter Beachtung der Anforde-
rungen an den Gesundheitsschutz und ohne Gefährdung von Personen und Sa-
chen auszuführen, bzw. zur Verpflichtung gemäss Art. 40 Abs. 1 PBR, Bauarbei-
ten schonend, ohne Gefährdung von Mensch, Umwelt und Eigentum und ohne 
übermässige Immissionen zu planen und auszuführen. Auf die diesbezüglichen 
Ausführungen des Regierungsrates kann vollumfänglich verwiesen werden. Die 
Befolgung dieser Gesetzesvorgaben kann im Allgemeinen nicht schon im Voraus 
im Baubewilligungsverfahren geprüft werden. Vorliegend wurde den besonderen 
Baugrundverhältnissen bereits mit den dargelegten umfassenden Abklärungen 
Rechnung getragen. Die Ergebnisse dieser Abklärungen fanden als Auflagen 
Eingang in die Baubewilligung. Dies gilt namentlich für die gewässerschutzrecht-
lichen Auflagen (Einbringen eines Kieskoffers; Hinterfüllung des Neubaus; was-
serdicht zu erstellendes Untergeschoss), aber auch die Baugrubensicherung. 
Insbesondere aber wird auch die Einreichung eines Kontroll- und Überwa-

23

chungskonzepts verlangt als Voraussetzung für die Baufreigabe. Hierbei handelt 
es sich um eine technische Bewilligung im Sinne von § 44 Abs. 2 f. der Vollzugs-
verordnung zum Planungs- und Baugesetz (SRSZ 400.111; PBV) vom 2. De-
zember 1997. Im Rahmen der Erteilung dieser technischen Bewilligung wird das 
rechtliche Gehör der Beschwerdeführer gewahrt werden (angefochtener Be-
schluss Erw. 6.6 mit Hinweisen auf Urteil BGer 1C_314/2015 vom 3.11.2015 
Erw. 2.4; VGE III 2016 207 vom 31.3.2017 Erw. 2.4; vgl. auch VGE III 2015 
54+61 vom 26.8.2015 Erw. 3.2.6; VGE III 2013 193+194 vom 22.5.2014 
Erw. 4.3; III 2010 173 vom 20.1.2011 Erw. 4.2), da eine sachgerechte Kontrolle 
und Überwachung allfälliger Setzungen zweifelsohne (auch) im schützenswerten 
Interesse der Bauherrschaft zu erfolgen hat. 

3.6 Zusammenfassend erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführer als un-
begründet. Der Sachverhalt betreffend die gewässerschutzrechtliche Situation 
wurde rechtsgenüglich abgeklärt. Die aktenkundigen Unterlagen lassen eine 
schlüssige Beantwortung der zu klärenden Fragen zu. Angesichts der bestehen-
den aktenkundigen Abklärungen müssten die den Beschwerdeführern vorschwe-
benden, über einen längeren Zeitraum andauernden Abklärungen zur Grund-
wassermächtigkeit und zum mittleren Grundwasserspiegel (Eingabe vom 
30.3.2020 S. 8 Ziff. 11) als offensichtlich unverhältnismässig betrachtet werden. 
Die Vorinstanzen haben den Untersuchungsgrundsatz folglich nicht verletzt. Sie 
sind auch ihrer Begründungspflicht nachgekommen. Dabei ist festzuhalten, dass 
sich aus der Begründungspflicht weder ein Anspruch der Beschwerdeführer noch 
eine Pflicht der Behörden ergibt, dass sich die Behörde mit allen Parteistand-
punkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich 
widerlegt (vgl. BGE 136 I 229 Erw. 5.2; BGE 136 I 184 Erw. 2.2.1; Bundesge-
richtsurteil 1C_452/2012 vom 18.11.2013 i.Sa. A. et al. vs. VerwGer SZ 
Erw. 2.2). So versteht es sich auch, dass dem vom Regierungsrat mit dem RRB 
Nr. 456/2018 vom 19. Juni 2018 aufgeworfenen verschiedenen Fragen nicht ein 
gleiches Gewicht zukommt/zukam und das ARE/AFU durchaus berechtigt war, 
sie mit unterschiedlicher Dichte zu beantworten, oder - wo hinfällig und für die 
Beurteilung irrelevant geworden - von einer expliziten Beantwortung sogar abse-
hen konnte. 

4.1 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die die Kosten für das 
verwaltungsgerichtliche Verfahren (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barausla-
gen) von insgesamt Fr. 2'500.-- den Beschwerdeführern unter solidarischer Haft-
barkeit aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP).

24

4.2 Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben die Beschwerde-
führer unter solidarischer Haftbarkeit der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine 
Parteientschädigung auszurichten (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese wird in Beachtung 
des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRa; SRSZ 280.411) vom 
27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht 
und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemäs-
sen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festge-
setzt. Der ebenfalls beanwaltete Gemeinderat hat auf eine Vernehmlassung ver-
zichtet, womit ihm kein entschädigungsberechtigter Aufwand entstanden ist. 

25

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haft-
barkeit auferlegt. Sie haben am 25. November 2019 einen Kostenvor-
schuss von Fr. 2'500.-- geleistet, womit die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführer - unter solidarischer Haftbarkeit - haben der bean-
walteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.-- 
(inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)

- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R; unter Beilage der 
Triplik der Beschwerdeführer vom 27.5.2020)

- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Lachen (2/R; unter Beilage der 
Triplik der Beschwerdeführer vom 27.5.2020)

- den Regierungsrat 

- das Sicherheitsdepartement (unter Beilage der Triplik der Beschwerde-
führer vom 27.5.2020)

- das kantonale Amt für Raumentwicklung (2, für sich und das AFU; unter 
Beilage der Triplik der Beschwerdeführer vom 27.5.2020)

- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, Bern (A).

Schwyz, 18. Juni 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

26

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 2. Juli 2020