# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2cc3edfe-ccbd-59a7-bc84-3622c9e24ee1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-18
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 18.06.2024 A 2023 40
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2023-40_2024-06-18.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

A 23 40

4. Kammer 

Vorsitz Righetti

RichterIn Brun und Audétat

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 18. Juni 2024

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Diego Quinter, 

Beschwerdeführerin

gegen

Gemeinde B._____, 

vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Corina Caluori, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Anschlussgebühren

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I. Sachverhalt:

1. Die A._____ AG mit Sitz in B._____ ist Alleineigentümerin der Parzelle 

Nr. 3338 in der Gemeinde B._____. Auf der Parzelle befindet sich ein 

Wohngebäude mit Zusatznutzung. Nachdem an diesem Gebäude eine 

Sanierung durchgeführt worden war, stellte die Gemeinde B._____ der 

A._____ AG am 26. Juni 2023 nachträgliche Anschlussgebühren Wasser 

und Kanalisation/ARA zuzüglich Mehrwertsteuer in der Höhe von 

insgesamt CHF 36'464.45 in Rechnung. Als Bemessungsgrundlage diente 

der anhand des neuen bzw. alten (indexierten) Versicherungswerts GVG 

ermittelte Mehrwert von CHF 771'000.--.

2. Gegen diese Rechnung erhob die A._____ AG am 17. Juli 2023 Einspruch 

(recte: Einsprache) und beantragte deren Aufhebung. Zur Begründung 

wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die zu einem höheren 

Schätzwert führenden Aufwendungen der Energieeinsparung und der 

Sanierung der vernachlässigten Bausubstanz gedient hätten. Daraus sei 

kein höherer Wasserverbrauch bzw. keine höhere Abwassermenge 

entstanden. Das Haus werde nur von wenigen Personen dauernd 

bewohnt. In einer Grosszahl der Räume befänden sich Bücherlager ohne 

Wasserverbrauch. Die Restaurationsräume und der Saal würden meist 

nur für wenige Stunden vermietet. Das Gebäude sei als Anlage mit 

geringem Wasserverbrauch zu qualifizieren. Im Gegensatz zur früheren 

Nutzung habe der Verbrauch abgenommen, weshalb keine neuen 

Gebühren erhoben werden dürften.

3. Nachdem sich die Gemeinde B._____ in der Folge anwaltlich beraten 

lassen hatte, wurde die Einsprache mit Entscheid vom 6. September 2023 

implizit abgewiesen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, 

dass die fragliche Liegenschaft nicht unter die Kategorie der Anlagen mit 

geringem Wasserverbrauch falle und sich die Erhebung von 

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nachträglichen Anschlussgebühren gemäss eingeholtem Gutachten auf 

eine ausreichende Rechtsgrundlage stütze.

4. Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 

9. Oktober 2023 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden und beantragte, der angefochtene Entscheid sei mitsamt der 

diesem zugrundeliegenden Rechnung vom 26. Juni 2023 aufzuheben und 

die nachträgliche Anschlussgebühr Wasser und Kanalisation/ARA in der 

Höhe von CHF 36'464.45 sei angemessen, jedoch mindestens um die 

Hälfte, mithin auf maximal CHF 18'232.20 zu reduzieren; eventualiter sei 

die Sache zwecks Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 

unter gerichtlicher und aussergerichtlicher Kosten- und 

Entschädigungsfolge zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer zulasten der 

Vorinstanz. Zur Begründung brachte die Beschwerdeführerin im 

Wesentlichen vor, aufgrund mangelnder Begründung sei das rechtliche 

Gehör verletzt worden. Die Vorinstanz verfalle in Willkür, indem sie von 

einem Gebäude mit mittlerem Verbrauch ausgehe, ohne sich auch nur im 

Ansatz mit den nachvollziehbaren und sachlich korrekten Argumenten der 

Beschwerdeführerin in ihrer Einsprache auseinanderzusetzen. Zudem sei 

die pauschale Anknüpfung an den Gebäudeversicherungswert zur 

Bemessung der Gebühren nicht zulässig. Vorliegend seien das 

Äquivalenz- und das Verursacherprinzip nicht eingehalten worden. Die 

Rechtsprechung verlange, dass sich die Gebühren für den Anschluss an 

die Wasserversorgung bzw. Abwasserentsorgung nach dem Mass des 

dem Grundeigentümer dadurch entstehenden Vorteils richteten. 

Vorliegend müsse die bundesgerichtliche Praxis betreffend 

Industriebauten zwingend zur Anwendung gelangen, wonach dem 

allfälligen Umstand, dass der Wasserverbrauch im Verhältnis zum 

versicherungstechnischen Wert der Baute ausserordentlich hoch bzw. 

niedrig sei, bei der Bemessung der Anschlussgebühr Rechnung zu tragen 

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sei. Die Bewertung der amtlichen Gebäudeschätzung sage nichts über die 

konkrete Nutzung aus. Sodann sei das kommunale Taxregulativ unrichtig 

angewendet worden. Bei pflichtgetreuer Prüfung der konkreten 

Verhältnisse vor Ort hätte die Vorinstanz das fragliche Gebäude als 

Anlage mit geringem Wasserverbrauch qualifiziert. Demnach gelange der 

Satz von 1.125 % zur Anwendung. Schliesslich habe die Gemeinde im 

Jahr 2012 in einem gleichgelagerten Fall auf die Erhebung nachträglicher 

Anschlussgebühren gänzlich verzichtet.

5. Die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) schloss in 

ihrer Vernehmlassung vom 31. Oktober 2023 auf Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung 

führte sie im Wesentlichen aus, dass die formelle Rüge am angefochtenen 

Entscheid unbegründet sei. Zudem könnten Gemeinden aufgrund der 

Gemeindeautonomie nicht dazu verpflichtet werden, ihre 

Gebührenregelung nach einem bestimmten Modell auszugestalten. 

Demzufolge stehe es der Beschwerdegegnerin frei, die Bemessung der 

Anschlussgebühren basierend auf dem Gebäudeversicherungswert 

vorzunehmen. Ausserdem weise die fragliche Liegenschaft eine 

Mischnutzung auf, wobei sie auch Wohnzwecken diene. Jedenfalls sei 

nicht von einer Industriebaute bzw. einer mit einer solchen Nutzung 

einhergehenden aussergewöhnlichen Abweichung vom Wasserverbrauch 

auszugehen. Auch handle es sich nicht um ein Luxusgebäude mit 

deutlicher Unterbelegung. Ferner könne die Beschwerdeführerin aus dem 

Verweis auf einen Entscheid aus dem Jahr 2012 nichts zu ihren Gunsten 

ableiten, soweit sie ein Abweichen vom Gesetz beantrage. Im Übrigen 

habe ein erheblicher Teil des investierten Betrags nicht der energetischen 

Sanierung, sondern der Sanierung der Küche bzw. Gaststube und des 

Saals gedient. Soweit die Beschwerdeführerin die Bemessungsgrundlage 

beanstande, sei die Beschwerde also abzuweisen. Sodann reiche bereits 

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die Möglichkeit zur Nutzung aus und für die Beurteilung des zu 

erwartenden Verbrauchs des Gebäudes sei nicht die konkrete Nutzung 

ausschlaggebend. Die Argumente der Beschwerdeführerin in Bezug auf 

die reduzierte Nutzung der Liegenschaft zielten demnach ins Leere. 

Schliesslich sei die Beschwerdegegnerin nach Würdigung des Einzelfalls 

zu Recht zum Schluss gekommen, dass die Mischnutzung als Baute mit 

mittlerem Wasserverbrauch zu qualifizieren sei.

6. Am 16. November 2023 replizierte die Beschwerdeführerin bei 

unveränderten Rechtsbegehren und vertiefte ihren Standpunkt.

7. Die Beschwerdegegnerin duplizierte am 1. Dezember 2023 mit ebenfalls 

unveränderten Anträgen und nahm zur Replik der Beschwerdeführerin 

Stellung.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie 

im angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das 

Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, 

soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können 

oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der 

vorliegend angefochtene Entscheid vom 6. September 2023, mit welchem 

die Beschwerdegegnerin an der Verpflichtung der Beschwerdeführerin zur 

Bezahlung der nachträglich erhobenen Anschlussgebühren für Wasser 

und Kanalisation/ARA in der Höhe von insgesamt CHF 36'464.45 festhielt, 

ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten 

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werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein 

Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als 

formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die 

Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an 

dessen Aufhebung oder Änderung auf, weshalb sie zur Erhebung der 

vorliegenden Beschwerde legitimiert ist (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem 

frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde vom 9. Oktober 2023 (vgl. 

Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) ist somit − unter Vorbehalt der 

nachstehenden Erwägung 1.2 − einzutreten.

1.2. Bei Erhebung einer Einsprache wird das Verwaltungsverfahren erst durch 

den Einspracheentscheid abgeschlossen, welcher die ursprüngliche 

Verfügung ersetzt (vgl. BGE 142 V 337 E.3.2.1, 140 V 70 E.4.2, 133 V 50 

E.4.2.2, 132 V 368 E.6.1 und 131 V 407 E.2.1.2.1). Auf den Antrag der 

Beschwerdeführerin auf Aufhebung der dem angefochtenen Entscheid 

zugrundeliegenden Rechnung vom 26. Juni 2023 ist deshalb nicht 

einzutreten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_648/2020 vom 21. Januar 

2021 E.1.2).

2. Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin der 

Beschwerdeführerin zu Recht nachträgliche Anschlussgebühren für 

Wasser und Kanalisation/ARA in der Höhe von insgesamt CHF 36'464.45 

auferlegt hat.

3.1. In formeller Hinsicht ist zunächst auf die von der Beschwerdeführerin 

gerügte Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör einzugehen.

3.2.1. Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) dient einerseits der 

Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes 

Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die 

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Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das 

Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines Entscheids zur Sache zu 

äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu 

nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der 

Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich 

zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den 

Entscheid zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst 

als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen 

sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung 

bringen kann (vgl. BGE 143 V 71 E.4.1, 135 I 279 E.2.3, 135 II 286 E.5.1 

und 132 V 368 E.3.1, jeweils m.w.H.).

3.2.2. Als Teilgehalt fliesst aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör die Pflicht 

der Behörde, die Vorbringen der Beteiligten tatsächlich zu hören, zu prüfen 

und bei der Entscheidfindung zu berücksichtigen. Ausserdem hat die 

Behörde ihren Entscheid zu begründen, wobei sie wenigstens kurz die 

wesentlichen Überlegungen nennen muss, von denen sie sich hat leiten 

lassen. Die Behörde muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten 

einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen 

ausdrücklich behandeln. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid 

zentralen Punkte beschränken, soweit die Begründung so abgefasst ist, 

dass sich die Betroffenen über dessen Tragweite Rechenschaft geben und 

ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen 

können (vgl. BGE 142 I 135 E.2.1 und 136 I 229 E.5.2). Im hier 

interessierenden Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die 

Rechtsprechung den Verweis auf separate Schriftstücke, auf frühere 

Entscheide oder klare Angaben der Entscheidgründe in früheren 

Schreiben an die Verfügungsadressatinnen oder -adressaten als eine dem 

Gehörsanspruch genügende Begründung anerkannt hat (vgl. BGE 123 I 

31 E.2c f.; Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-7503/2016, A-

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7513/2016 vom 16. Januar 2018 E.4.6, A-438/2009 vom 8. März 2011 

E.7.1.3 und A-4597/2009 vom 17. Juni 2010 E.2.3).

3.3.1. Nach dem Gesagten durfte die Beschwerdegegnerin im angefochtenen 

Entscheid vom 6. September 2023 zur Begründung ihrer (impliziten) 

Einspracheabweisung auf die von ihr eingeholte Aktennotiz vom gleichen 

Tag verweisen. Darin hat sich das beigezogene Anwaltsbüro hinreichend 

mit den Einwänden der Beschwerdeführerin gemäss ihrer Einsprache 

auseinandergesetzt. Insbesondere hat man sich mit der pauschalen 

Anknüpfung an den Gebäudeversicherungswert zur Bemessung der 

Gebühren, den massgeblichen gesetzlichen Grundlagen für die Erhebung 

von nachträglichen Anschlussgebühren und der Einordnung der fraglichen 

Liegenschaft in die Kategorie "Bauten mit mittlerem Verbrauch" befasst 

(vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 5). Abgesehen davon lässt 

sich dem angefochtenen Entscheid selbst eine konzise Begründung 

entnehmen (vgl. Bg-act. 6). Auch war die Beschwerdeführerin ohne 

Weiteres in der Lage, diesen sachgerecht anzufechten. Schliesslich kann 

Letztere aus dem Umstand, dass der angefochtene Entscheid keine 

Kostenregelung enthält, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Denn für das 

Einspracheverfahren wurden effektiv keine Kosten erhoben. Somit liegt 

keine Verletzung der aus dem rechtlichen Gehör fliessenden 

Begründungpflicht vor. 

3.3.2. Selbst wenn mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine Verletzung 

des rechtlichen Gehörs bejaht würde, wäre der Mangel als nachträglich 

geheilt zu qualifizieren, da sich die Beschwerdeführerin im vorliegenden 

Verfahren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels ausführlich zu 

allen Fragen äussern konnte und das Verwaltungsgericht gemäss Art. 51 

VRG über eine uneingeschränkte Kognition verfügt. Überdies würde eine 

Rückweisung der Sache an die Beschwerdegegnerin zu einem 

formalistischen Leerlauf und zu einer unnötigen Verfahrensverzögerung 

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führen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_453/2016 vom 16. Februar 2017 

E.2.4). 

4. Gemäss Art. 64 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) werden Gebühren zur Deckung der 

Kosten für den Bau, den Betrieb, den Unterhalt und die Erneuerung von 

Versorgungs- und Entsorgungsanlagen erhoben. Nach Abs. 2 dieser 

Bestimmung bestimmen die Gemeinden in einem Gemeindeerlass, 

welche Gebühren erhoben werden. Sie legen den Kreis der 

Gebührenpflichtigen sowie die Bemessungsgrundlagen und die 

Gebührenansätze fest und regeln das Verfahren für die Veranlagung und 

den Bezug der Gebühren. Art. 81 Abs. 1 des Baugesetzes (BG) der 

Beschwerdegegnerin sieht sodann vor, dass die Finanzierung der 

öffentlichen Erschliessungsanlagen grundsätzlich Sache der Gemeinde 

ist. Die Grundeigentümer beteiligen sich an den Kosten durch Bezahlung 

von Grundeigentümerbeiträgen, Anschluss- und Benützungsgebühren 

(vgl. Bg-act. 7). Anschlussgebühren werden erhoben für den Anschluss an 

Versorgungsanlagen der Grund- und Groberschliessung 

(Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung) (Art. 81 Abs. 3 BG; vgl. 

Bg-act. 7). Die Bemessung und Erhebung von Beiträgen und Gebühren 

erfolgen mit Beschluss der Einwohnerversammlung aufgrund eines 

Antrags der Baubehörde oder aufgrund der entsprechenden Reglemente 

(Art. 81 Abs. 5 BG; vgl. Bg-act. 7). Gemäss Art. 22 der von der 

Gemeindeversammlung erlassenen Verordnung über die Finanzierung 

der Erschliessung haben die Grundeigentümer für den Anschluss an die 

öffentlichen Werkleitungen Anschlussgebühren zu entrichten, welche auf 

Grund des Neubauwertes der Gebäudeversicherung festgelegt werden. 

Erhöht sich der Neubauwert der Gebäudeversicherung durch 

nachträgliche bauliche Veränderung um mehr als CHF 20'000.--, so ist 

eine entsprechende Nachzahlung zu leisten (vgl. Bg-act. 7). Zwischen den 

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Verfahrensbeteiligten ist unbestritten, dass vorliegend eine ausreichende 

gesetzliche Grundlage für die Erhebung von (nachträglichen) 

Anschlussgebühren besteht. 

5.1. Die Beschwerdeführerin stellt sich in materieller Hinsicht zunächst auf den 

Standpunkt, dass die vorgenommene Bemessung der 

Anschlussgebühren basierend auf dem Gebäudeversicherungswert 

gegen das Äquivalenzprinzip verstosse.

5.2.1. Das Äquivalenzprinzip stellt die abgaberechtliche Ausgestaltung des 

Verhältnismässigkeitsgrundsatzes (Art. 5 Abs. 2 BV) dar. Demzufolge 

muss eine Kausalabgabe in einem angemessenen Verhältnis zum Wert 

stehen, den die staatliche Leistung für die abgabepflichtige Person hat 

(vgl. BGE 126 I 180 E.3a/bb; Urteile des Bundesgerichts 9C_714/2022 

vom 25. Januar 2024 E.5.2.2.1, 2C_995/2012 vom 16. Dezember 2013 

E.5.3 und 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.3). Nach feststehender 

Rechtsprechung dürfen sich Anschlussgebühren nach dem Mass des 

Vorteils richten, welcher dem Grundeigentümer aus der 

Wasserversorgung bzw. Abwasserentsorgung des Gebäudes erwächst 

(vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010 

E.3.2 und 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.3). Bei Wohnbauten lässt 

sich dieser Vorteil regelmässig anhand des Gebäudeversicherungswertes 

ermitteln, ohne dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen 

Inanspruchnahme des Versorgungsnetzes abgestellt werden müsste (vgl. 

Urteile des Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E.5.2.2, 

2C_722/2009 vom 8. November 2010 E.3.2, 2C_656/2008 vom 29. Mai 

2009 E.3.3, 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E.4.3, 2P.53/2007 vom 

22. Juni 2007 E.2.2, 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.2, 2P.343/2005 

vom 24. Mai 2006 E.3.2 und 2P.262/2005 vom 9. Februar 2006 E.3.1). 

Dementsprechend stellt das Bundesgericht in seiner ständigen 

Rechtsprechung fest, dass der Gebäudeversicherungswert eine zulässige 

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Schematisierung darstellt und grundsätzlich das Äquivalenzprinzip nicht 

verletzt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 

E.5.2.2 und 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.3; BGE 106 Ia 241 E.3b).

5.2.2. Nach ständiger Rechtsprechung kann bei Industriebauten eine 

schematische Bemessung der Anschlussgebühr, etwa nach dem 

Gebäudeversicherungswert, kein taugliches Mittel darstellen, da diese im 

Vergleich zu ihrem Volumen einen ausserordentlich hohen oder einen 

ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch aufweisen können (vgl. 

Urteile des Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E.5.2.3, 

2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.4, 2C_722/2009 vom 8. November 

2010 E.3.3, 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E.4.3 und 2P.53/2007 

vom 22. Juni 2007 E.2.2; Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts 

Basel Landschaft 650 12 28 / 650 12 29 vom 26. Februar 2013 E.6.3 und 

650 07 103 vom 27. Februar 2008 E.4.2).

5.3.1. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, liegen vorliegend keine 

Gründe vor, um von der gesetzlich vorgesehenen Bemessungsgrundlage 

des Gebäudeversicherungswerts abzuweichen. Das fragliche Gebäude 

weist zwar unbestrittenermassen eine Mischnutzung auf. Es wird sowohl 

als Wohnhaus wie auch anderweitig genutzt (vgl. Beschwerde vom 

9. Oktober 2023 S. 4 f. und S. 9; Replik vom 16. November 2023 S. 2; Bg-

act. 1 S. 2, 4 und 8 sowie beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 9 f.; siehe 

dazu auch nachfolgend E.7.2.2). Nicht ersichtlich ist jedoch, weshalb der 

Wasserverbrauch im Verhältnis zum Gebäudevolumen ausserordentlich 

niedrig sein soll. Weder kann von einer Industriebaute bzw. einem 

allenfalls mit einer solchen Nutzung einhergehenden aussergewöhnlichen 

Abweichung vom Wasserverbrauch ausgegangen werden, noch bestehen 

Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Luxusgebäudes mit deutlicher 

Unterbelegung (vgl. hierzu Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Graubünden [VGU] A 21 29 vom 23. Dezember 2021 E.6.3 und E.6.7). 

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Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, haben die Investitionen 

von gesamthaft CHF 1.45 Mio. nämlich lediglich eine Erhöhung des 

Gebäudeversicherungswerts um CHF 771'000.-- bewirkt (vgl. Bf-act. 8 

und Bg-act. 3). Somit ist ein Missverhältnis zwischen den erhobenen 

Abgaben und der Leistung des Gemeinwesens nicht ersichtlich. Zudem ist 

der Einwand der Beschwerdeführerin, wonach in Bezug auf das Gebäude 

von einem ausserordentlich niedrigen Wasserverbrauch auszugehen sei, 

da das ehemals von einer grossen Anzahl von Personen benutzte 

Gebäude (frühere Nutzung mit über 20 Gästezimmer sowie dauernd 

bewirtschafteten Restaurationsräumen) nunmehr lediglich von wenigen 

Personen bewohnt werde, wobei auch die Restauranträume nur 

sporadisch genutzt würden, nicht zu hören. Dabei verkennt die 

Beschwerdeführerin, dass sie für den Gebäudeversicherungswert des 

ursprünglichen Gebäudes keine Gebühren bezahlen muss. Die 

Berechnung der strittigen Gebühren bezieht sich lediglich auf den 

Mehrwert, welcher das Gebäude durch die durchgeführten 

Sanierungsarbeiten erlangt hat (vgl. Bg-act. 3). Die Anzahl Personen, 

welche das Gebäude früher benutzt haben, ist somit für die vorliegende 

Gebührenerhebung irrelevant und vermag eine Verletzung des 

Äquivalenzprinzips nicht zu begründen (vgl. Entscheid des Steuer- und 

Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 650 12 180 vom 12. Juni 2014 

E.3.4). 

5.3.2. Die Pflicht zur Nachzahlung stützt sich auf den Gedanken, dass 

Veränderungen der Bemessungsgrundlage zu Nachforderungen führen 

müssen, weil sonst derjenige, der gleich zu Beginn eine grössere Baute 

erstellt, höhere Anschlussgebühren bezahlen müsste als derjenige, der 

später ein bereits bestehendes Gebäude aus- oder umbaut. Wo 

Anschlussgebühren nach dem Gebäudeversicherungswert bemessen 

werden, ist es deshalb grundsätzlich mit dem Äquivalenzprinzip vereinbar, 

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Nachzahlungen zu verlangen, wenn sich der Gebäudeversicherungswert 

nachträglich aufgrund eines Um- oder Ausbaus erhöht (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 2C_341/2009 vom 17. Mai 2010 E.3.2 m.H.). Erfolgt 

sodann bereits die erstmalige Festsetzung der Anschlussgebühr nach 

dem Gebäudeversicherungswert, lässt es die Rechtsprechung zu, dass 

bei einer nachträglichen Erweiterung der angeschlossenen Baute oder 

deren Umbau eine ergänzende Anschlussgebühr erhoben wird, ohne dass 

es auf die zu erwartende Mehr- oder Minderbelastung der öffentlichen 

Versorgungs- und Entsorgungsnetze ankäme, wenn die massgebenden 

Vorschriften – wie vorliegend – eine Nachforderung vorsehen (vgl. Urteil 

des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2021.00153 vom 

13. April 2022 E.3.6 m.H.a. die Urteile des Bundesgerichts 2C_656/2008 

vom 29. Mai 2009 E.3.3 ff. und 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 E.2.2 ff.). 

Wie die Beschwerdegegnerin ausserdem zutreffend ausführt, dürfen 

Anschlussgebühren auch für die blosse Möglichkeit der Nutzung einer 

Liegenschaft erhoben werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

2C_341/2009 vom 17. Mai 2010 E.4.2; siehe auch VGU A 19 53 vom 

12. März 2020 E.4.2). Auch insofern vermag die vorgenommene 

Bemessung der Anschlussgebühren basierend auf dem 

Gebäudeversicherungswert keine Verletzung des Äquivalenzprinzips zu 

begründen. Die entsprechende Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich 

somit als unbegründet. 

6.1. Sodann macht die Beschwerdeführerin geltend, dass die erhobenen 

Abgaben das Verursacherprinzip verletzten.

6.2. Das in Art. 60a Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Schutz der 

Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) für die 

Abwasserabgaben statuierte Verursacherprinzip bestimmt, dass die 

Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der 

Abwasseranlagen, die öffentlichen Zwecken dienen, mit Gebühren oder 

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anderen Abgaben den Verursachern überbunden werden. Das 

Verursacherprinzip gilt lediglich für die Abwasserversorgung und nicht 

auch für die Wasserversorgung und entfaltet seine Wirkung naturgemäss 

vor allem bei den periodischen Benutzungsgebühren (vgl. Urteile des 

Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E.5.2.1, 2C_656/2008 

vom 29. Mai 2009 E.3.2, 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E.4.1, 

2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.2 und 2P.78/2003 vom 1. September 

2003 E.3.6). Im Grundsatz erfasst das Verursacherprinzip aber auch die 

einmaligen Anschlussgebühren, welche den (künftigen) Verursachern von 

Abwasser auferlegt werden (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_656/2008 

vom 29. Mai 2009 E.3.2 und 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.2). Das 

Verursacherprinzip nach Art. 60a GSchG schliesst keineswegs aus, dass 

für die Bemessung von einmaligen Abgaben 

(Kanalisationsanschlussgebühren) nebst dem Verursacherprinzip noch 

andere kausalabgaberechtliche Grundsätze berücksichtigt werden (vgl. 

Urteile des Bundesgerichts 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E.3.2 und 

2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.2). Wie auch beim Äquivalenzprinzip 

stellt das Bundesgericht in Bezug auf Verursacherprinzip unter anderem 

fest, dass der Gebäudeversicherungswert eine grundsätzlich zulässige 

schematische Bemessungsgrundlage darstellt und eine Verletzung des 

Verursacherprinzips dann zu bejahen ist, wenn der Wasserverbrauch im 

Verhältnis zum Gebäudevolumen ausserordentlich hoch oder 

ausserordentlich niedrig ausfällt (vgl. vorstehend E.5.2.2; Urteile des 

Bundesgerichts 2C_356/2013 vom 17. März 2014 E.5.2.3, 2C_656/2008 

vom 29. Mai 2009 E.3.3 und 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E.3.4). Da 

die Beschwerdeführerin die Verletzung des Verursacherprinzips mit 

denselben Argumenten begründet wie die Verletzung des 

Äquivalenzprinzips und das Bundesgericht diese beiden Prinzipien gleich 

beurteilt, kann auf die vorstehenden diesbezüglichen Erwägungen 

verwiesen werden (vgl. auch Entscheid des Steuer- und 

- 15 -

Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 650 12 180 vom 12. Juni 2014 

E.4.2). Die Beschwerde erweist sich somit in diesem Punkt ebenfalls als 

unbegründet. 

7.1. Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin eine unrichtige 

Rechtsanwendung geltend. Die Beschwerdegegnerin habe das 

kommunale Taxregulativ falsch angewendet. Bei genauerer und 

pflichtgetreuer Prüfung der konkreten Verhältnisse vor Ort hätte Letztere 

zwingend auf einen geringen Wasserverbrauch schliessen müssen.

7.2.1. Gemäss Bundesgericht ist es in der Rechtsprechung wohl anerkannt, dass 

ein Gericht bei der Auslegung und Anwendung unbestimmter 

Rechtsbegriffe in ausgesprochenen Fachfragen eine gewisse 

Zurückhaltung üben und der Fachbehörde einen gewissen 

Beurteilungsspielraum belassen soll, falls die für den Entscheid 

wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen 

sorgfältig und umfassend durchgeführt worden sind (vgl. BGE 139 II 185 

E.9.3, 136 I 184 E.2.2.1 und 131 II 680 E.2.3.2; Urteil des Bundesgerichts 

2C_844/2018 vom 12. Juni 2020 E.5.6.1; VGU A 23 25 vom 16. April 2024 

E.4.5). In dieses Ermessen der Vorinstanz greift das Gericht nicht ohne 

Not ein, wenn sich diese durch besonderen Sachverstand und Fachwissen 

auszeichnet und wenn sie über einen gewissen Handlungsspielraum 

verfügen muss (vgl. BGE 139 II 185 E.9.3; Urteil des 

Bundesverwaltungsgerichts A-6121/2007 vom 3. April 2008 E.5.2; VGU A 

23 25 vom 16. April 2024 E.4.5; HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 419 und Rz. 442 

ff.).

7.2.2. Das im Recht liegende Taxregulativ der Beschwerdegegnerin 

unterscheidet zwischen geringem, mittlerem und hohem 

Wasserverbrauch (vgl. Bg-act. 7). Zudem nennt die Verordnung über die 

- 16 -

Finanzierung der Erschliessung der Beschwerdegegnerin für jede 

Kategorie mehrere typische Beispiele. So gelten gemäss Art. 25 der 

besagten Verordnung als Bauten und Anlagen mit geringem 

Wasserverbrauch namentlich Hallenbauten, Turnhallen, Sportanlagen, 

Einstellräume, Lagerhäuser, Schuppen und Ökonomiegebäude. Bauten 

mit mittlerem Wasserverbrauch sind insbesondere Wohnhäuser, 

Geschäftshäuser, Verwaltungsgebäude, Schulen und Fabriken. Ein hoher 

Wasserverbrauch wird unter anderem bei Hotels, Restaurants, 

Krankenhäusern, Schlachthöfen, Molkereien sowie Betriebsbauten und 

Fabriken mit starkem Wasserverbrauch angenommen (vgl. Bg-act. 7). Wie 

bereits erwähnt, ist das fragliche Gebäude als Mischnutzung zu 

qualifizieren. Es handelt sich um eine Kombination aus Nutzungen mit 

geringem Wasserverbrauch, wie z.B. der Saal für Yogakurse, 

Rückenturnübungen, Kindergesangskurse, Chorproben etc. (vgl. 

Beschwerde vom 9. Oktober 2023 S. 5 und S. 9), mittlerem 

Wasserverbrauch (z.B. die Wohnräume, vgl. Beschwerde vom 9. Oktober 

2023 S. 4, Bf-act. 9 f. und Bg-act. 8) und hohem Wasserverbrauch (z.B. 

Restauranträume, die gemäss Beschwerdeführerin zwei- bis viermal pro 

Woche jeweils für ein paar Stunden genutzt würden, vgl. Beschwerde vom 

9. Oktober 2023 S. 5 und S. 9). Gemäss Rechtsprechung ist bei der 

Berechnung von Anschlussgebühren eine Überbauung als Gesamtheit zu 

behandeln (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2P.235/2006 vom 24. April 

2007 E. 4.2; Urteile des Enteignungsgerichts Basel-Landschaft 650 13 59 

vom 6. Februar 2014 E.6.2 und 650 12 86 vom 11. April 2013 E.8.4). 

Gesamtbetrachtet – angesichts des Gesamtwasserkonsums des 

fraglichen Gebäudes (inkl. Brauerei, Jägerstube etc., vgl. Beschwerde 

vom 9. Oktober 2023 S. 5 und S. 9) – sowie unter Berücksichtigung eines 

gewissen Ermessensspielraums der Beschwerdegegnerin hinsichtlich der 

vorliegenden Einteilungsfrage ist nicht zu beanstanden, dass Letztere in 

Bezug auf das fragliche Gebäude von einem mittleren Wasserverbrauch 

- 17 -

ausgegangen ist. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin 

wurden somit die nachträglichen Anschlussgebühren zu Recht zu einem 

Satz von 2.25 % erhoben (vgl. Bg-act. 3 und 7). Insofern erweist sich die 

Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.

8. Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin implizit eine Verletzung des 

Gleichbehandlungsgebots. Die Beschwerdegegnerin habe im Jahr 2012 

in einem anderen Fall bei gleicher Gesetzeslage auf Einsprache hin auf 

die ursprünglich in Rechnung gestellten nachträglichen 

Anschlussgebühren verzichtet mit der Begründung, es sei lediglich eine 

energetische Sanierung erfolgt. Auch diesem Einwand ist kein Erfolg 

beschieden. Aus dem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 

19. Oktober 2012 betreffend Einsprache gegen die Rechnung für 

Anschlussgebühren ergibt sich zwar, dass die Einsprache vom 

18. Oktober 2012 gutgeheissen bzw. die Rechnung vom 21. September 

2012 annulliert wurde, da es sich lediglich um eine energetische 

Sanierung des Gebäudes gehandelt habe (vgl. Bf-act. 11). Allerdings ist 

vorliegend nicht von einem gleichgelagerten Fall auszugehen. Denn wie 

die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, wurde das fragliche Gebäude 

bloss teilweise energetisch saniert (vgl. Bf-act. 8). Es liegen demnach zwei 

verschiedene Sachverhalte vor, die sich nicht vergleichen lassen und 

deshalb keine rechtsgleiche Behandlung erfordern. Insofern hält der 

angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin auch vor Art. 8 Abs. 1 

BV stand (vgl. HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches 

Bundesstaatsrecht, 10. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, Rz. 765). 

9. Angesichts des Ausgeführten kann in antizipierter Beweiswürdigung auf 

den beantragten Augenschein verzichtet werden, zumal das streitberufene 

Gericht aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung 

gebildet hat und annehmen darf, dass diese Überzeugung durch weitere 

- 18 -

Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl. BGE 144 V 361 E.6.5, 136 

I 229 E.5.3, 134 I 140 E.5.3 und 124 V 90 E.4b).

10. Im Ergebnis erweist sich der angefochtene Entscheid der 

Beschwerdegegnerin vom 6. September 2023 als rechtens, weshalb die 

dagegen erhobene Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten 

werden kann. 

11.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen 

aus der Staatsgebühr, den Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen 

des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die 

Staatsgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem 

Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und 

der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 

Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 2'500.-- 

angemessen. Sie ist zusammen mit den Kanzleiauslagen der 

unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 

11.2. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 

zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 

(Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, 

weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine 

Parteientschädigung zusteht.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- 19 -

- einer Staatsgebühr von CHF 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 374.--

zusammen CHF 2'874.--

gehen zulasten der A._____ AG.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]