# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c9f639c5-e9ec-5fff-bdc0-e1e1e7d4cc3e
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-01
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 01.09.2015 R 2015 7
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2015-7_2015-09-01.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 15 7

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuar Gross

URTEIL

vom 1. September 2015

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache 

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli, 

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer, 

Beschwerdegegnerin
und

Stockwerkeigentümer von Grundstück 1752, nämlich:
- B._____,
- C._____ und D._____,
- E._____,
- F._____ und G._____,
- H._____,

I._____,
K._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Marco Ettisberger,

Beschwerdegegner

betreffend Baugesuch

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1. Am 27. September 2010 reichte A._____ ein Baugesuch für den Neubau 

eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage und Autolift-Gebäude 

auf Parzelle 1751 (Wohnzone B) ein (Baugesuch 2010-0088). Am 13. Ok-

tober 2010 ersuchte A._____ um Bewilligung eines Nebengebäudes auf 

Parzelle 1751 (Baugesuch 2010-0099). Nachdem verschiedene Einspra-

chen dagegen eingegangen waren, wies die Gemeinde am 1. Februar 

2011 die Baugesuche ab.

2. Am 28. September 2012 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ das 

Baugesuch Nr. 2012-0098 (Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Un-

terniveaugarage auf Parzelle 1751 in X._____) ein. Dagegen reichten die 

Stockwerkeigentümer von Parzelle 1752, I._____ und K._____, Einspra-

che ein und beantragten die Verweigerung der Baubewilligung. Eventuali-

ter sei ein Quartierplanverfahren einzuleiten und eine Planungszone zu 

erlassen. 

3. Am 19. Oktober 2012 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ die 

Baugesuche Nr. 2012-0110 (Errichtung einer Unterniveaugarage), 2012-

0111 (Neubau Mehrfamilienhaus B und Wärmepumpenanlage mit Erd-

wärmesonden), 2012-0112 (Neubau Mehrfamilienhaus C und Wärme-

pumpenanlage mit Erdwärmesonden), 2012-0121 (Neubau Mehrfamilien-

haus A und Wärmepumpenanlage mit Erdwärmesonden) und 2012-0128 

(Neubau Einfamilienhaus D und Wärmepumpenanlage mit Erdwärme-

sonden), alles auf den Parzellen 1739 und 1742 in X._____, ein. Dagegen 

reichten 13 Personen Einsprache ein. 

4. Am 13./15. November 2012 erliess der Gemeindevorstand eine Planungs-

zone für das Gebiet L._____ (Parzellen 1625, 1713, 1739, 1741, 1742, 

1751, 1752, 1758, 3318, 3319, 3983, 4276) zwecks Erarbeitung einer 

Quartierplanung im Raum L._____ für die Dauer von zwei Jahren oder 

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längstens, bis der Quartierplan rechtskräftig sei und fasste gleichentags 

den Einleitungsbeschluss für die Quartierplanung L._____.

5. Am 11./12. Dezember 2012 unterstellte der Gemeindevorstand X._____ 

die vorerwähnten Baugesuche und die Einsprachen mit jeweils separatem 

Entscheid der Planungszone L._____ und sistierte sie.

6. Gegen den Erlass der Planungszone durch den Gemeindevorstand vom 

13./15. November 2012 erhob A._____ am 17. Dezember 2012 bei der 

Regierung Beschwerde und beantragte die Aufhebung dieses Beschlus-

ses. Mit Entscheid vom 8., mitgeteilt am 9. Oktober 2013, wies die Regie-

rung diese Beschwerde ab. 

7. Gegen die Einleitung des Quartierplanes mit Landumlegung erhob 

A._____ am 18. Dezember 2012 Einsprache und beantragte, der Einlei-

tungsbeschluss sei aufzuheben und es sei das Quartierplanverfahren mit 

Landumlegung L._____ ersatzlos einzustellen. Eventuell seien die Parzel-

len 1739 und 1742 aus dem Beizugsgebiet des vorgesehenen Quartier-

plans und aus der Planungszone zu entlassen. Subeventuell seien die 

Parzellen 1739 und 1742 bezüglich je einer 40 m tiefen Teilfläche ab 

Strassengrenze Via M._____ aus dem Beizugsgebiet des Quartierplans 

und der Planungszone zu entlassen. Am 10., mitgeteilt am 17. April 2013, 

sistierte der Gemeindevorstand X._____ das Einspracheverfahren bis 

zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides über die Planungszone 

für das Gebiet L._____. 

8. Gegen den Unterstellungs-/Sistierungsbeschluss des Gemeindevorstan-

des vom 11./12. Dezember 2012 erhob A._____ am 14. Januar 2013 

beim Verwaltungsgericht Beschwerden (Verfahren R 13 39 und R 13 40) 

und beantragte, (a) die Unterstellung des Baugesuchs 2012-0098 und (b) 

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der Baugesuche 2012-0110, 2012-0111, 2012-0112, 2012-0121 und 

2012-0128 unter die Planungszone im Gebiet L._____ und deren Sistie-

rung seien aufzuheben und es sei die Gemeinde richterlich anzuweisen, 

die Baugesuche materiell zu behandeln. Am 27. Februar 2013 sistierte 

der Instruktionsrichter das Beschwerdeverfahren R 13 39 und am 25. 

März 2013 das Beschwerdeverfahren R 13 40 bis zum Vorliegen des 

rechtskräftigen Entscheides über die Gültigkeit der Planungszone 

L._____. Diese prozessleitende Verfügung blieb unangefochten.

9. Gegen die Verfügung des Gemeindevorstandes vom 10., mitgeteilt am 

17. April 2013, betreffend Sistierung des Einspracheverfahrens erhob 

A._____ am 29. April 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Verfah-

ren R 13 146) und beantragte, diese sei aufzuheben. Der Gemeindevor-

stand X._____ sei gerichtlich anzuweisen, die Einsprache der Beschwer-

deführerin vom 18. Dezember 2012 ohne weiteren Verzug zu behandeln. 

10. Gegen den Entscheid der Regierung vom 8., mitgeteilt am 9. Oktober 

2013, erhob A._____ am 11. November 2013 beim Verwaltungsgericht 

Beschwerde (Verfahren R 13 233) und beantragte die Aufhebung des 

Regierungsbeschlusses sowie des Beschlusses des Gemeindevorstan-

des betreffend Erlass einer Planungszone über das Gebiet L._____. 

11. Am 4. März 2014 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde R 13 146 

vom 29. April 2013 gut, hob den angefochtenen Sistierungsentscheid vom 

10./17. April 2013 auf und wies die Gemeinde X._____ an, die Einsprache 

von A._____ gegen die Einleitung des Quartierplanes L._____ mit 

Landumlegung vom 18. Dezember 2012 ohne weiteren Verzug zu behan-

deln. Dieses Urteil erwuchs in Rechtskraft. 

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12. Am 6. Mai 2014 hiess die Gemeinde X._____ die Einsprache von 

A._____ gegen die Einleitung des Quartierplanes L._____ vom 18. De-

zember 2012 gut und hob den Einleitungsbeschluss vom 13. November 

2012 auf.

13. Am 17. Juni, mitgeteilt am 1. September 2014, hiess das Verwaltungsge-

richt die Beschwerde R 13 233 vom 11. November 2013 gut und hob den 

angefochtenen Entscheid der Regierung vom 8./9. Oktober 2013 auf, so-

weit die Beschwerde nicht infolge Anerkennung durch die Gemeinde 

X._____ gegenstandslos geworden war. Dieses Urteil erwuchs in Rechts-

kraft.

14. Am 9. September 2014 ersuchte A._____ um Abschreibung der Verfah-

ren R 13 39 und R 13 40, da die Planungszone L._____ aufgrund des Ur-

teils des Verwaltungsgerichts Graubünden R 13 233 weggefallen sei. Am 

23. Oktober 2014 schrieb der Instruktionsrichter die Beschwerden R 13 

39 und R 13 40 als gegenstandslos geworden ab.

15. Am 11. November, mitgeteilt am 8. Dezember 2014, wies der Gemeinde-

vorstand X._____ das Baugesuch 2012-0098 ab.

Die Einsprecher machten in erster Linie eine Verletzung der Vorschriften 

über die AZ, Grenzabstände und mangelnder Erschliessung sowie eine 

Verletzung der Bestimmungen der LSV geltend.

Das Gebäude, in dem der Autolift in die Tiefgarage führe, sei kein Neben-

gebäude, sondern ein Bestandteil des Hauptgebäudes und mit diesem 

fest verbunden. Der Autolift diene als Zufahrt zur unter dem Hauptgebäu-

de liegenden Tiefgarage. Er sei mehrgeschossig und ein Flachdach sei 

somit nicht möglich. Damit werde der erforderliche Grenzabstand zu Par-

zelle 1713 und Parzelle 1742 von 6.8 m inklusive Mehrlängenzuschlag 

unterschritten. Er betrage gemäss Baugesuchsplänen nur 4.06 m.

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Die geplanten Erker seien Bauteile der Fassaden. Sie könnten in dieser 

Form nicht bewilligt werden. Sie vergrösserten die Räume und die Haupt-

fassade nach aussen und verursachten eine Grenzabstandsverletzung.

Das Bauvorhaben lasse sich nicht mit Art. 43 Abs. 1 BG respektive Art. 73 

Abs. 1 KRG vereinbaren. Die Fassade vermittle ein unharmonisches, un-

ruhiges Bild. Die Gestaltungsmängel seien dermassen gravierend, dass 

sie nicht mit irgendwelchen Auflagen geheilt werden könnten. Das Bau-

vorhaben müsse gestalterisch überarbeitet werden. Zudem müssten an 

der Ost- und Westfassade die unzulässigen Erker weggelassen werden.

Es seien zehn Pflichtparkplätze zu erstellen, vorgesehen seien 19 Plätze. 

Gemäss Rechtsprechung müssten im Rahmen einer zonenplanmässigen 

Überbauung für die zu erstellenden Parkplätze keine zusätzlichen Lärm-

schutzabklärungen erfolgen. Weil heute in der Regel pro Wohnung fast 

zwei Parkplätze benötigt würden und noch etwa 2-3 Besucherparkplätze 

hinzukämen, seien die 19 Parkplätze als zonenkonform und somit als 

zulässig zu betrachten und es seien keine zusätzlichen Lärmprognosen 

zu erstellen.

Die bestehende Grundstücksfläche von Parzelle 1751 betrage 1‘330 m². 

Am 31. August 2010 sei zulasten der benachbarten Parzelle 1742 199.5 

m² anrechenbare Grundstücksfläche (aGSF) übertragen worden. Somit 

stehe Parzelle 1751 für das vorliegende Baugesuch 1‘529.5 m² aGSF zur 

Verfügung, was bei einer vorgesehenen Bruttogeschossfläche (BGF) 

(recte: anrechenbaren Geschossfläche [aGF]) von 809.8 m² inklusive Zu-

gang im UG eine Ausnützung von 0.53 ergebe, zulässig wären 0.55. Da-

mit sei die AZ im Sinne von Art. 36 BG eingehalten. Durch diesen AZ-

Transport werde auch die Vorschrift von Art. 38 Abs. 2 BG eingehalten, 

wonach bei solchen Vorgängen die für die betreffende Bauzone geltende 

AZ auf der Bauparzelle nicht um mehr als 15 % erhöht werden dürfe. Die 

Grundstücksfläche von Parzelle 1751 im Ausmass von 1‘330 m² ergebe 

eine zulässige aGF von 731.5 m², die um 129.5 (recte: 199.5) m² Land-

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fläche erhöhte aGSF von 1‘529.5 m² ergebe eine zulässige aGF von 

841.23 m², somit exakt 15 % mehr. Hier stelle sich die Frage, ob Parzelle 

1742 zu Recht mit diesen Ausnützungstransporten belastet worden sei. 

Parzelle 1742 sei am 12. April 2010 zulasten der nördlich benachbarten 

Parzelle 3598 mit 433.6 m² aGSF belastet worden. Das Ausmass von Pa-

rzelle 1742 betrage 2‘068 m². Die Belastungen zu Gunsten von Parzelle 

3598 und neu von 1751 betrügen insgesamt 633.1 m² aGSF, weswegen 

für Parzelle 1742 noch 1434.1 m² aGSF verbleibe. Dabei seien die vorge-

nommenen AZ-Transporte zu Gunsten von Parzelle 1742 und zulasten 

von Parzelle 1739 nicht berücksichtigt. Ob letztere Transporte mit Art. 38 

BG noch vereinbar seien oder nicht, müsse hier nicht überprüft werden. 

Auch bei der künftigen Landumlegung für die neue öffentliche Quartier-

strasse L._____ verbleibe auf Parzelle 1742 auch ohne Baubewilligung 

dieser AZ-Transporte zulasten Parzelle 1739 noch genügend aGSF. Aus 

all diesen Gründen erweise sich der AZ-Transport zu Gunsten von Parzel-

le 1751 und zulasten von Parzelle 1742 für das vorgesehene Bauvorha-

ben auf Parzelle 1751 als rechtmässig und müsste allenfalls vor Baube-

ginn durch eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten 

Parzelle 1742 im Grundbuch eingetragen werden.

Die Gemeinde gehe davon aus, dass die vorhandene Erschliessung für 

die geplante Überbauung auf Parzelle 1751 genüge. Das Verwaltungsge-

richt habe die geplante Änderung des geltenden Strassen- und Fussweg-

planes abgelehnt, dies wegen mangelnder Planbeständigkeit.

16. Am 23. Januar 2015 erhob A._____ (Beschwerdeführerin) dagegen beim 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde und beantrag-

te

1. Der Entscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 11. November 
2014 betreffend Abweisung des Baugesuches 2012-0098 der Be-
schwerdeführerin für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Un-

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terniveaugarage und Autoliftgebäude auf Parzelle 1751 sei aufzuhe-
ben.

2. a) Es sei das Baugesuch 2012-0098 der Beschwerdeführerin für den 
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage und Auto-
liftgebäude auf Parzelle 1751 mit einer anrechenbaren Geschoss-
fläche von 781.72 m² zu bewilligen und die Baueinsprache vom 25. 
Oktober 2012 abzuweisen.

b) Eventuell sei dieses Baugesuch unter der Auflage zu bewilligen, 
dass vor Baubeginn abgeänderte Pläne bezüglich der Gestaltung der 
Erker auf der West- und Ostfassade einzureichen seien.

c) Subeventuell sei die Angelegenheit der Beschwerdegegnerin zur 
Neubeurteilung im Sinne der gerichtlichen Erwägungen zurückzuwei-
sen.

3. (Kosten- und Entschädigungsfolge). 

Für eingeschossige Nebengebäude ohne Wohn- und Schlafräume gelte 

gemäss Art. 39 Abs. 2 BG ein Grenzabstand von 2.5 m. 

Anbauten an das Hauptgebäude seien untergeordnete Bauten. Massge-

bend seien die architektonische Gestaltung, die optische und/oder funkti-

onale Einordnung, die konstruktive Trennung und die funktionale Ei-

genständigkeit. Anbauten lehnten sich an die Fassade eines Hauptge-

bäudes an, seien von diesem aber durch eine Innenwand getrennt und 

müssten deutlich als Anbau erkennbar sein und beseitigt werden können, 

ohne dass das Hauptgebäude konstruktiv verändert werden müsse.

Die Gemeinde habe gemäss ständiger Praxis Autolift-Gebäude und ähnli-

che Bauten stets als Nebenbauten qualifiziert, beispielsweise auf Parzelle 

1741.

Das Autoliftgebäude enthalte Nebennutzflächen und sei eingeschossig. 

Der Autolift könne gleichzeitig nur an einem Ort sein.

Nicht das Gebäude über dem Autolift diene als Zufahrt zur Tiefgarage, 

der Zugang zu dieser Garage erfolge alleine über dem Autolift selber, 

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welcher aber das gewachsene Terrain nicht überrage. Das darüber lie-

gende Gebäude bezwecke nur, die Autoliftanlage und die Technik vor 

Witterungseinflüssen zu schützen und die Abschrankung und Absturzsi-

cherung zu gewährleisten.

Auch bestehe eine klare konstruktive Trennung von Haupt- und Neben-

bau. Das Gebäude über dem Autolift sei optisch und technisch vom 

Hauptbau abgesetzt. Es werde nicht anders wahrgenommen als eine an-

gebaute Autogaragenbox oder ein eingewandeter Carport, wie er heute 

auf Parzelle 1751 schon bestehe.

Gemäss Art. 40 Abs. 2 BG sei für die Berechnung des Mehrlängenzu-

schlags gemäss Art. 40 Abs. 1 BG die gesamte Fassadenlänge massge-

bend. Gegenüber dem Nebenbau wird der Zuschlag jedoch zum Grenz-

abstand gemäss Art. 39 BG hinzugerechnet. Nur die West- bzw. Ostfas-

saden könnten allenfalls durch die 7.32 m bzw. 7.77 m zurückgesetzte 

Nebenbaute über dem Autolift als um 2.5 m verlängert betrachtet werden. 

Damit wäre gegenüber Parzellen 3319 und 1752 gemäss Art. 26 BG in 

Verbindung mit Art. 39 und 40 BG ein Grenzabstand von maximal 5.5 m 

erforderlich. Dies sei hier beidseitig erfüllt. Die Nordfassade werde hinge-

gen durch das Autoliftgebäude nicht verlängert, so dass das Hauptge-

bäude bei einer Fassadenlänge von 22 m einen Grenzabstand von 6.4 m 

aufweisen müsse, dieser sei mit 6.56 m eingehalten. Hingegen müsse 

das Autoliftgebäude als Nebenbaute gemäss Art. 39 Abs. 2 BG einen mi-

nimalen Grenzabstand von 2.5 m einhalten, welcher hier mit 4.06 m Ab-

stand zu den Grenzen von Parzelle 1713 und 1742 eingehalten sei.

Für das Autoliftgebäude sei ein Flachdach zulässig (Art. 42 Abs. 4 BG).

Die vorspringenden Gebäudeteile seien von der Gemeinde zu Recht als 

Erker qualifiziert worden. Die mit den Erkern versehenen Räume funktio-

nierten grundsätzlich auch ohne Erker. Die Erker seien somit ein Element 

von Luxus. Die Räume würden besser belichtet und es werde ein Aus-

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guck in die L._____ geschaffen. Die Fassaden würden spielerisch aufge-

brochen.

Auch Erker dürften gemäss Art. 75 Abs. 3 KRG bis 1 m in den Grenzab-

stand hineinragen. Die hier vorgesehenen Erker ragten maximal 1 m in 

den baugesetzlichen Grenzabstand hinein.

Gegenüber dem ersten Projekt sei das jetzige durch Verkürzung der Ge-

bäudelänge reduziert worden. Zudem sei auf den damals als Sockelge-

schoss der Unterniveaugarage vorgelagerten Nebengebäudetrakt ver-

zichtet worden. In der hier befindlichen Bauzone BG könnten Ein- und 

Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Gewerbebauten und Hotels er-

stellt werden. Man habe vor allem Mehrfamilienhäuser mit Zweitwohnun-

gen gebaut. Das Bauvorhaben ordne sich sowohl in der Ausrichtung wie 

auch in der Kubatur nahtlos ins bestehende Bild ein. Es führe die vom 

Haus auf Parzelle 1752 und demjenigen auf Parzelle 1741 gesetzten 

Vorgaben bezüglich Bauvolumen und Gebäudeausrichtung weiter. Auch 

auf Parzelle 3766 und 3767 seien Häuser mit vergleichbaren Volumina 

erstellt worden. Andere Bauparzellen seien unternutzt (3318, 3319), ver-

schiedene Parzellen (3765, 1739, 1742, 1713) seien nicht überbaut. 

Wenn sie das mögliche Volumen ausschöpfe, dürfe dies der Beschwerde-

führerin nicht zum Nachteil gereichen.

Die Fassadengestaltung sei als langweilig und unruhig bezeichnet wor-

den. Dies seien aber Gegensätze. Zudem werde damit nur eine subjekti-

ve Empfindung zum Ausdruck gebracht.

In der näheren Umgebung der Bauparzelle 1751 existierten verschieden-

artige Formen und Farben (Parzellen 1716, 4410, 3767, 3766). Hier kä-

men unterschiedliche Fassadengestaltungen zur Anwendung. Es gebe 

keinen einheitlichen Stil in der baulichen Gestaltung.

Die Begründung sei zudem ungenügend. Die Fassaden seien nicht un-

harmonisch und unruhig. Zudem weise die Südfassade nur zwei unter-

schiedliche Fensterbreiten mit durchgängig einheitlicher Fensterhöhe auf. 

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Ost- und Westfassaden wiesen drei unterschiedliche Fensterformen auf 

und nicht sechs, wobei die grösseren Fenster der Fensterform der Süd-

fassade entsprächen. Somit lägen nicht zahlreiche unterschiedliche Fas-

sadenöffnungen vor. Balkone habe es an den Gebäudeecken keine. Die 

breite Südfassade werde durch den mittleren Vorsprung harmonisch 

durchbrochen, die anderen Fassaden hätten keine Vor- und Rücksprün-

ge, die Fassaden hätten grosse und regelmässige Fensterflächen und -

typen und strahlten im Zusammenspiel mit den Balkonen Ausgewogen-

heit aus. Die Gestaltung sei zeitgemäss. Die Nordfassade sei gestalte-

risch erheblich verändert und weiterentwickelt worden, um ein harmoni-

sches und ausgewogenes Bild zu erreichen. Die Architektur in der nähe-

ren Umgebung sei ähnlich.

Die Erker brächen die Fassade auf und seien nicht langweilig. Sie sähen 

auch nicht wie Militärbunker aus.

Entsprächen die Erker gestalterisch nicht dem Anspruch der Gemeinde, 

hätte auf die Ausführung derselben an der Nord-, an der Ost- und West-

fassade verzichtet werden können. Dabei handle es sich um einen Man-

gel von untergeordneter Natur und eine Bewilligung mit entsprechender 

Auflage wäre möglich gewesen.

Die Gemeinde habe fälschlicherweise die Schleuse zum Treppenaufgang, 

den Vorplatz und die Treppe sowie das Treppenhaus im EG an die aGF 

angerechnet. Die betreffende Fläche betrage 28.08 m², welche von den 

809.80 m² aGF abgezogen werden müsse.

Jedenfalls der Schleusendurchgang im UG mit 6.6 m² aGF sei zu Unrecht 

angerechnet worden.

17. Am 6. März 2015 (Poststempel) beantragte die Gemeinde X._____ (Be-

schwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde.

Die Frage sei, ob der Liftaufbau ein Bestandteil der Hauptbaute sei oder 

eine angebaute eingeschossige Nebenbaute ohne Wohn- und Schlaf-

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raum. Die Liftaufbaute sei nicht eingeschossig, sondern eindeutig mehr-

geschossig. Die Begründung, der Autolift könne nur gleichzeitig an einem 

Ort sein, sei seltsam. Massgebend sei nicht, wo der Autolift gleichzeitig 

sein könne, sondern wie die Gebäudekonstruktion, in welcher sich der Lift 

befinde, gestaltet sei. Aus den Plänen gehe klar hervor, dass die Liftanla-

ge mehrgeschossig sei.

Zudem sei die Liftanlage Bestandteil des Hauptgebäudes, was vor allem 

aus dem Grundrissplan EG, Ebene 2 und UG, Ebene 1, hervorgehe. Über 

den Autolift werde die Tiefgarage erschlossen, welche ihrerseits Funda-

ment des Wohngebäudes bilde. Der sogenannte Nebenbau sei konstruk-

tiv komplett in das Hauptgebäude integriert, bilde Zugang zur Tiefgarage 

und sei Bestandteil des Fundaments des Wohngebäudes. Ohne dieses 

Liftgebäude könnte die Tiefgarage in der vorliegenden Art nicht erstellt 

werden, so dass eben keine funktionale Unterordnung bestehe, sondern 

ein funktional direkter Zusammenhang zwischen der Tiefgarage als Be-

standteil des Hauptgebäudes und des Autoliftes. Betrachte man zudem 

die Nordfassade des geplanten Gebäudes, sei klar, dass das Autoliftge-

bäude Bestandteil der Hauptfassade bilde. Dies sei auch bei der Darstel-

lung der Westfassade gut ersichtlich.

Bei Parzelle 1741 sei es um die Anwendung von Art. 51 BG (bzw. Art. 

101 aBG) und somit nicht um die Qualifikation als Nebengebäude gegan-

gen. Deswegen sei der Hinweis auf das Autoliftgebäude auf der benach-

barten Parzelle 1741 unbehelflich.

Die von der Beschwerdeführerin als "Erker" bezeichneten Fassadenteile 

seien keine Erker im Sinne von Art. 55 BG/Art. 75 Abs. 3 KRG. Sie zögen 

sich über zwei Stockwerke hin und seien so gross, dass sie die Gebäude-

fassaden dominierten. Sie vergrösserten die Wohnzimmerfläche so, wie 

es bei einem üblichen Erker nie erreicht würde. Faktisch würden die Ge-

bäudefassaden zwecks Erweiterung der Wohnfläche nach aussen ver-

schoben.

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Gegenüber den bestehenden Bauten in der näheren Umgebung werde 

mit dem geplanten Gebäude keine gute Gesamtwirkung erzielt. Es wirke 

völlig überladen, insbesondere wegen den sogenannten "Erkern", die die 

Fassaden verunstalteten.

Gestützt auf VGU R 13 161 habe die Baubehörde die Zugangsflächen 

vom Treppenhaus inklusive Schleuse zur aGF hinzugerechnet. Über die-

ses Treppenhaus werde der Wohnbereich erschlossen, auch von Benüt-

zern der Tiefgarage. 

Die zur Edition anbegehrten Unterlagen seien dem beschwerdeführeri-

schen Rechtsvertreter bereits am 15. Januar 2015 übergeben worden.

18. Am 6. März 2010 beantragten auch K._____ und Mitbeteiligte (Beschwer-

degegner) die Abweisung der Beschwerde.

Der Autolift sei keine Nebenbaute, sondern Bestandteil des Gesamtbau-

werks. Er sei nicht als Anbau erkennbar. Die konstruktive Trennung vom 

Hauptbau bedinge auch, dass der Nebenbau keinen direkten Zugang zu 

diesem habe. Zudem sei der Autolift weder funktional noch baulich vom 

Hauptbau getrennt. Funktional diene er als Zugang und als Zufahrt und 

sei hier direkt mit der Einstellhalle verbunden und deren notwendiger Be-

standteil. Zudem könne er nicht entfernt werden, weil die Autoeinstellhalle 

dann gar keine Zufahrt mehr hätte. Dies habe das Bundesgericht in BGU 

1C_291/2012 auch so entschieden.

Es gebe keine ständige Praxis in der Gemeinde, Autoliftgebäude und 

Ähnliches stets als Nebengebäude zu qualifizieren. Das geltend gemach-

te Präjudiz sei nicht einschlägig. Dort sei die Baute freistehend gewesen.

Die oberirdische Liftbaute sei zwingender Bestandteil des Autoliftes. Die-

se gewährleiste die Zufahrt zur Garage. Folglich sei der Autolift mitsamt 

dem über dem gewachsenen Terrain liegenden Gebäude als Hauptbaute 

zu betrachten.

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Nur weil der oberste Teil des Autoliftes über den Boden rage, könne der 

gesamte Lift nicht als eingeschossig gelten. Die kürzeren Grenzabstände 

gälten aber nur für eingeschossige Bauten (Art. 39 Abs. 2 BG). Der Lift 

befördere die Fahrzeuge aber über mehrere Stockwerke und sei somit 

mehrgeschossig. Der Autolift könne nicht von der Hauptbaute getrennt 

werden, ohne diese konstruktiv zu verändern. Ohne Autolift sei die Zu-

fahrt zur Garage nicht möglich.

Die Erker seien nicht bewilligungsfähig, weil Bestandteil der Hauptfassa-

de.

Die "Erker" seien überdimensioniert und vergrösserten die Hauptfassade 

nach aussen. Sie führten zu einer Grenzabstandsverletzung. Sie seien 

keine Erker im eigentlichen Sinn und dienten ausschliesslich der Vergrös-

serung der Wohnfläche. Hier sei der Grenzabstand 22 m und der minima-

le Grenzabstand gemäss Art. 40 Abs. 1 BG einschliesslich Mehrlängen-

zuschlag 6.4 m. Zwar werde von der Beschwerdeführerin der Grenzab-

stand im westlichen Bereich mit 6.56 m angegeben. Weil der "Erker" im 2. 

OG auf ca. 1 m in den Luftraum hineinrage, werde der gesetzlich vorge-

schriebene Grenzabstand verletzt. Dies gelte auch für die Grenzabstände 

im westlichen und nördlichen Bereich.

Hier sei von der Gemeinde nicht die Kubatur des geplanten Gebäudes, 

sondern dessen äussere Gestaltung beanstandet worden. Die Fassaden 

mit den zahlreichen Vor- und Rücksprüngen, den abgestützten Balkonen 

und den Abschrägungen an der Südfassade seien unruhig und unharmo-

nisch. Die zahlreichen, unterschiedlich dimensionierten und gestalteten 

Fassadenöffnungen vermittelten ein unausgereiftes, unruhiges Fassaden-

bild. An der Südfassade seien die Auskragungen der Balkone an den 

Ecken und die sich teilweise über drei Geschosse erstreckende Abstüt-

zungen der Balkone störend. Auch die Nordfassade sei zerklüftet, mit 

zahlreichen Vor- und Rücksprüngen und vielfältigen Fensterformaten. 

Auch die Gestaltung der Zufahrt zum Autolift ordne sich nicht ein.

- 15 -

Eine Bewilligung für die "Erker" hätte nicht mit Nebenbestimmungen erteilt 

werden können.

VGU R 13 161 sei einschlägig. Die Tiefgarage stelle eine Art Hauptein-

gang dar und der Zugang von dort aus sei somit anrechenbar.

Von der Schleuse gelange man zwar auf die andere Seite der Tiefgarage 

und zum Technikraum, aber auch zum Treppenhaus. Somit müsse die 

Schleuse angerechnet werden.

Auf Wunsch der Beschwerdeführerin reichte die Beschwerdegegnerin am 

24. März 2015 das Dossier Einspracheakten und ein Protokoll der Bau-

kommission vom 10. November 2014 nach. Der Beschwerdeführerin sei-

en im Übrigen sämtliche Akten des Vorverfahrens zur Verfügung gestan-

den.

19. Am 20. April 2015 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren An-

trägen fest.

Der Autolift sei konstruktiv allseitig vom geplanten Wohnhaus getrennt 

(doppelte Wände). Er sei selbstständig. Das zitierte Bundesgerichtsurteil 

sei nicht einschlägig.

Die Praxis sei mit VGU R 03 66 indirekt bestätigt worden. Für die Definiti-

on der Nebenbaute sei VGU R 04 90 massgebend.

Der Autolift habe lediglich Hilfsfunktion für das Hauptgebäude. In VGU R 

10 15 habe das Gericht einen Erschliessungstunnel zu einer Tiefgarage 

als Nebenbaute qualifiziert (bestätigt in VGU R 12 1). Somit müsse auch 

der Autolift, der nichts anderes als ein senkrechter Erschliessungstunnel 

sei, aufgrund seiner blossen Hilfsfunktion als Nebenbau gelten.

Nur das Gebäude über dem Autolift trete nach aussen in Erscheinung, 

ähnlich wie bei einer Garagenbox. Dessen Funktion könnte auch eine ein-

fache Überdachung mit einem Absperrzaun übernehmen. Dies wäre aber 

ästhetisch nicht akzeptabel.

- 16 -

Der Lift weise keine eigentlichen Geschosse auf. Es sei irrelevant, wie tief 

er in den Boden eindringe. Für Erker sei seit der letzten Baugesetzrevisi-

on 2011 in X._____ nur noch Art. 75 Abs. 3 KRG massgebend. Somit 

dürften sich die Erker über zwei Geschosse erstrecken. Sie wiesen eine 

Breite von erheblich weniger als einem Viertel der Fassadenlänge auf und 

ragten maximal 1 m in den Grenzabstand hinein.

An den Ost- und Westfassaden gebe es nur einen einzigen Erker.

Ansonsten enthält die Replik nichts Neues oder Rechtsrelevantes.

20. Am 30. April 2015 hielten die Beschwerdegegner duplicando an ihren An-

trägen fest.

Ein offener Tunnel könne nicht mit einem Autolift verglichen werden. 

Ohne die Aussenwände würde der Lift gar nicht funktionieren. 

In der Umgebung gebe es keine Erker.

Ansonsten erhält die Duplik nichts Neues oder Rechtsrelevantes.

21. Am 1. Mai 2015 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf die Einreichung 

einer Duplik.

22. Am 25. Juni 2015 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au-

genschein durch, an welchem der Ehemann der Beschwerdeführerin per-

sönlich in Begleitung des Rechtsvertreters (RA lic. iur. Remo Cahenzli) 

anwesend war. Die Beschwerdegegnerin war durch den Leiter des Bau-

amtes der Gemeinde und deren Rechtvertreter (RA lic. iur. Gion J. Schä-

fer) präsent. Die Beschwerdegegner waren durch eine Nachbarin (Ei-

gentümerin der Parz. 3319) und ihren gemeinsamen Rechtsvertreter (RA 

lic. iur. Gabrieli für RA Dr. iur. Marco Ettisberger) zugegen. Allen Anwe-

senden wurde dabei im Verlaufe des Augenscheins an fünf verschiede-

nen Standorten die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich vor Ort 

zur Streitsache zu äussern. Die Parteien waren sich dabei insbesondere 

- 17 -

bezüglich der Ausgestaltung und Qualifikation des Autoliftes auf der 

Nordseite der Bauparzelle 1751 sowie den geplanten Fassadenerkern auf 

der West- und Ostseite des Neubauvorhabens uneins. Im Weiteren wurde 

die Ästhetik des Gesamtbauprojekts im Gesamtgefüge der bestehenden 

Bebauungsverhältnisse und des umliegenden Orts- und Landschaftsbilds 

von den Parteien unterschiedlich beurteilt. Von Seiten des Gerichts wur-

den 12 Farbfotos an den fünf verschiedenen Besichtigungsstandorten er-

stellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Auf Wunsch des 

Ehemanns der Beschwerdeführerin wurde vom Gericht zugesichert, den 

Parteien das Augenscheinprotokoll schriftlich zuzustellen.

23. Am 7. Juli 2015 stellte das Gericht allen Parteien im Verfahren R 15 7 das 

Protokoll des Augenscheins vom 25. Juni 2015 samt 12 Fotos zur Kennt-

nisnahme und allfälligen Stellungnahme bis zum 14. Juli 2015 zu.  

24. Mit Schreiben vom 27. August 2015 teilte das Gericht den sich zum be-

treffenden Augenscheinprotokoll noch äussernden Parteien mit, dass das 

Schreiben vom 7. Juli (Inhalt: Substitutionsnachweis für MLaw Josef Ga-

brieli), die Stellungnahme des Rechtsvertreters der Beschwerdegegner 9 

vom 8. Juli 2015 und die Stellungnahmen des Rechtsvertreters der Be-

schwerdeführerin vom 8. und 24. Juli 2015 (mit mehreren Korrektur- und 

Verbesserungsvorschlägen) dem Protokoll als Ergänzung beigefügt wor-

den seien und das Instruktionsverfahren hiermit für abgeschlossen gelte.

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

- 18 -

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt ist der Entscheid vom 11. November, mitgeteilt am 8. 

Dezember 2014, worin die Beschwerdegegnerin (Gemeinde) das Bauge-

such 2012-0098 der Beschwerdeführerin (Bauherrin u. Eigentümerin der 

Parzelle 1751) betreffend Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterni-

veaugarage und Autoliftanlage mit der Begründung abwies, dass das 

Bauprojekt gleich in mehrfacher Hinsicht gegen das kommunale Bauge-

setz (BG) sowie das kantonale Raumplanungsgesetz (KRG; BR 801.100) 

verstosse und daher die betreffende Bewilligung habe verweigert werden 

müssen. Beschwerdethemen bilden dabei namentlich die Einwände der 

Beschwerdegegner (Eigentümer der benachbarten Parzellen 3319, 3318 

[im Westen] und 1752 [im Osten]) betreffend Verletzung der Grenzab-

stände und der Bauästhetik (ungenügende Einfügung ins bestehende 

Orts- und Landschaftsbild) sowie einer allfälligen Übernutzung der Baupa-

rzelle 1751 (AZ-Überschreitung bzw. Falschberechnung der anrechenba-

ren Geschossflächen), wobei die Beschwerdegegnerin insbesondere die 

Qualifikation der Autoliftanlage (als Bestandteil der Hauptfassade oder als 

angebaute eingeschossige Nebenbaute) und den Begriff des Erkers so-

wie dessen Auslegung/Interpretation im Hinblick auf die Einhaltung der 

seitlichen Grenzabstände beurteilt haben möchte.

2. a) Die einschlägigen Bestimmungen zur Autoliftanlage auf der Nordseite der 

Bauparzelle 1751 sind in Art. 39 sowie Art. 40 des kommunalen Bauge-

setzes (BG) wie folgt geregelt:

Art. 39 Abs. 1 und 2 BG – Klein- und Nebenbauten
1Freistehende Kleinbauten von max. 6.00 m2 Grundfläche und max. 3.00 
m Höhe auf dem gleichen Grundstück müssen zum Hauptgebäude einen 
Gebäudeabstand von mindestens 2.50 m einhalten.
2Für freistehende und angebaute eingeschossige Nebenbauten ohne 
Wohn- und Schlafräume und Bauten mit ausschliesslich gewerblicher 
Zweckbestimmung von höchstens 3.50 m Gebäudehöhe gilt ein Grenzab-

- 19 -

stand von 2.50 m. Für höhere eingeschossige Gewerbebauten muss der 
Grenzabstand um das Mass der Mehrhöhe vergrössert werden.

Art. 40 Abs. 1 und 2 BG – Mehrlängen
1Der in der betreffenden Zone vorgeschriebene Grenzabstand ist um 1/5 
der Mehrlänge, höchstens aber um 5.00 m zu vergrössern, wenn die Sei-
te eines Gebäudes in den Wohnzonen A und B länger als 15.00 m […] ist.
2Wird eine Fassade durch eine Nebenbaute verlängert, so ist die gesamte 
Fassadenlänge für die Berechnung des Mehrlängenzuschlags massge-
bend. Gegenüber dem Neubau wird der Zuschlag jedoch zum Grenzab-
stand gemäss Art. 39 hinzugerechnet.

b) Das Verwaltungsgericht hatte sich schon wiederholt mit ähnlich lautenden 

Bestimmungen anderer Gemeinden über An- und Nebenbauten zu befas-

sen. Derartige Gebäude werden, wenn sie keine Wohn- und Arbeitsräume 

enthalten und eine gewisse Kubatur nicht überschreiten, in den kommu-

nalen Baugesetzen regelmässig mit Bezug auf die Gebäude- und Grenz-

abstände privilegiert und müssen vielfach nicht in die Gebäudelänge ein-

bezogen werden, da sie für die Nachbarn weniger immissionsträchtig sind 

als Wohn- und Gewerberäume. Damit eine Anbaute als solche anerkannt 

werden kann, muss sie die Voraussetzungen dafür dauerhaft erfüllen. 

Massgebend ist für Anbauten lediglich, dass es sich bei ihnen um Gebäu-

deteile untergeordneter Natur handelt, die für die jeweiligen Hauptbauten 

eine Hilfsfunktion ausüben. Sie treten gegen aussen nur geringfügig in 

Erscheinung, da sie eine begrenzte Grundfläche aufweisen und immer 

eingeschossig sein müssen. Dadurch besitzen sie für die Nachbarn nur 

ein geringfügiges Störpotential, was wiederum die Privilegierung bei den 

Abstandsvorschriften rechtfertigt. Entgegen der in PVG 1989 Nr. 23 ohne 

nähere Begründung geäusserten Ansicht gehört dazu nicht, dass eine 

Anbaute keinen direkten Zugang zum Hauptgebäude hat. Durch ein sol-

ches Erfordernis würde nämlich die Ausübung der Hilfsfunktion der An-

baute vielfach verunmöglicht oder unnötig erschwert (vgl. Praxisänderung 

zu PVG 1989 Nr. 23 im Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] des Kan-

tons Graubünden R 04 90 vom 22. Februar 2005 E.2). Eine Praxis, wo-

- 20 -

nach die Beschwerdegegnerin Autoliftanlagen oder ähnliche Bauten stets 

als Nebenbauten qualifiziert, wurde von der Beschwerdeführerin nicht 

nachgewiesen. Der einzige Nachweis diesbezüglich betrifft zudem einen 

freistehenden Autolift (vgl. Beilage 6 der Beschwerdeführerin; Entscheid 

vom 4. Mai 2004 i.S. Baugesuch Parz. 1741 Ziff. 4 S. 3). Das weiter ange-

führte Verwaltungsgerichtsurteil R 12 1 vom 26. April 2012 E.10 kann 

ebenfalls nicht als einschlägiges Präjudiz für das Vorliegen einer Neben-

baute herangezogen werden, da dort – nicht wie hier – schon die unterir-

dische Einstellhalle als Nebenbaute galt. Der dafür unterirdisch erstellte 

Zugangstunnel war daher bereits aus diesem Grunde als Nebenbaute zu 

qualifizieren.

c) Im konkreten Fall ist die geplante Autoliftanlage oberirdisch (vgl. Grund-

risse im Plan 206-02 vom 27. September 2012 für das Untergeschoss 

[UG; Ebene 1] und Erdgeschoss [EG; Ebene 2] bzw. im Plan 206-03 vom 

27. September 2012 für das erste Obergeschoss [1. OG; Ebene 3] sowie 

die Nord-, Ost- und Westfassade im Plan 206-05 vom 27. September 

2012) von einem eingeschossigen Gebäude umschlossen (vgl. Niveau 1. 

OG). Dort befindet sich die Einfahrt respektive Ausfahrt auf den Lift. Der 

beladene Lift fährt über zwei Stockwerke ins UG, wo das transportierte 

Fahrzeug (PW) wiederum aus dem Lift ausfährt. Der Liftschacht erstreckt 

sich zwar über drei Geschosse, ist aber – da die Stockwerke nicht als sol-

che benutzbar sind, weil kein Boden vorhanden ist – nicht mehrgeschos-

sig. Beim Erlass von Art. 39 BG hatte der Gesetzgeber eindeutig oberirdi-

sche Nebenbauten vor Augen. Dies geht zum Beispiel daraus hervor, 

dass Nebenbauten mit ausschliesslich gewerblicher Zweckbestimmung 

eine Gebäudehöhe einzuhalten haben. Zur Gebäudehöhe und den Dach-

formen wird in Art. 41 und Art. 42 BG im Übrigen was folgt bestimmt:

Art. 41 Abs. 1 und 2 BG – Gebäudehöhe

- 21 -

1Als Gebäudehöhe gilt der grösste, in den äusseren Gebäudeecken lot-
recht gemessene Abstand zwischen dem gewachsenen Terrain und dem 
höchsten Punkt des Daches.
2Die gesetzliche Gebäudehöhe ist bergseits einzuhalten; talseits darf sie 
bis zu 3.00 m überschritten werden.

Art. 42 Abs. 4 BG – Dachformen
 

Flach- und Pultdächer sind nur für Nebenbauten zulässig. Die Baubehör-
de kann beim Vorliegen wichtiger Gründe Ausnahmen gestatten, wenn es 
das öffentliche Interesse zulässt. 

Die Gebäudehöhe bemisst sich nach Art. 41 Abs. 1 BG ab dem gewach-

senen Terrain. Massgebend für den Begriff der „Eingeschossigkeit“ ist 

demnach das, was von einer Baute tatsächlich das gewachsene Terrain 

überragt. Mehr als eingeschossig tritt der Autolift im Norden der Baupar-

zelle 1751 oberirdisch aber nicht in Erscheinung, so dass hier von einer 

eingeschossigen Baute auszugehen ist. Diese tritt gegen aussen nur ge-

ringfügig in Erscheinung, da sie eine begrenzte Grundfläche – hier etwas 

mehr als 30 m2 – aufweist und eben eingeschossig ist. Ein weiteres Krite-

rium für die Beantwortung der Frage, ob es sich um eine Nebenbaute 

handelt oder nicht, ist, ob es sich dabei um Gebäudeteile untergeordneter 

Natur handelt, welche für die jeweiligen Hauptbauten eine Hilfsfunktion 

ausüben. Dies ist vorliegend sicherlich nicht der Fall, dient doch der Auto-

lift der verkehrsmässigen Anbindung und Feinerschliessung des zu erstel-

lenden Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1751 und wäre ohne diesen Lift 

die Unterniveaugarage nicht erreichbar und das geplante Gebäude mithin 

gar nicht gesetzeskonform erschlossen (Pflichtparkplätze). Dieser Aspekt 

spricht also eher dafür, dass es sich beim Autolift um einen Bestandteil 

des Hauptgebäudes handelt. Da die Eingeschossigkeit – welche gemäss 

Art. 39 Abs. 2 BG zwingende Voraussetzung für die Annahme einer Ne-

benbaute ist – nach dem eingangs Gesagten hier gegeben ist und die an-

deren Kriterien nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis wohl bei einem 

speziellen Einzelfall wie vorliegend nicht wortwörtlich zu nehmen sind, ist 

- 22 -

im konkreten Streitfall vor allem mit dem Sinn und Zweck der Bestimmun-

gen gemäss Art. 39 und Art. 40 BG zu argumentieren bzw. mittels Hinter-

grund der dort geregelten Privilegierung von Nebenbauten zu operieren. 

Der Grund für die bevorzugte Behandlung von Nebenbauten liegt dabei 

gemäss gefestigter Praxis des Verwaltungsgerichts darin, dass solchen 

Kleinbauten nur ein geringfügiges Störungspotential eigen ist. Zwar kann 

vorliegend nicht behauptet werden, dass dem Autolift ein geringfügiges 

Störpotential innewohnt, weil er immerhin als Erschliessung für 19 Pflicht-

parkplätze dienen soll. Hingegen ist festzustellen, dass der betreffende 

kommunale Gesetzgeber bei der Privilegierung der Nebenbaute nicht in 

erster Linie Nebenbauten aufgrund deren geringfügigen Störpotentials 

bevorzugen wollte. Ansonsten hätte er nicht zugelassen, dass das Privi-

leg auch für Bauten mit ausschliesslich gewerblicher Zweckbestimmung, 

welche entsprechende Immissionen nach sich ziehen, gilt. Dem ist umso 

mehr zuzustimmen, als Gewerbebauten in der hier massgebenden Wohn-

zone B gemäss Art. 21 BG ausdrücklich zulässig sind. Bei der strittigen 

Autoliftanlage handelt es sich demzufolge um eine Nebenbaute im Sinne 

von Art. 39 Abs. 2 BG, womit lediglich ein Grenzabstand von 2.50 m gilt, 

der plangemäss überall eingehalten wird (vgl. dazu Katasterplan/Situation 

Plan 206-01 vom 26. September 2012 und die bereits erwähnten Grund-

risspläne 206-02 [EG] und 206-03 [1. OG] vom 27. September 2012). 

3. a) Bezüglich des Begriffs „Erker“ ist auf Art. 55 BG und Art. 75 KRG hinzu-

weisen, die auf kommunaler bzw. kantonaler Ebene was folgt festhalten:

Art. 55 BG – Benützung des Luftraumes [durch Vorbauten]
Vorbauten wie Erker, Balkone, Vortreppen und Dachvorsprünge dürfen 
nicht in den öffentlichen Luftraum hineinragen. Sofern die Benützung des 
öffentlichen Grundes nicht erschwert und die Verkehrssicherheit nicht ge-
fährdet wird, können Ausnahmen bewilligt werden, wenn solche Vorbau-
ten mindestens 5.00 m über Strassen- oder 3.50 m über Trottoirniveau 
angelegt werden und nicht mehr als 1.00 m Ausladung aufweisen. 

- 23 -

Art. 75 Abs. 3 KRG – Bauabstände [für vorspringende Gebäudeteile]
 

1Bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden überra-
gen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 
m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere 
Grenzabstände vorschreibt.
2Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, so-
fern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vor-
schreibt.
3Vorspringende Gebäudeteile wie Dachvorsprünge, Vordächer, Vortrep-
pen, Erker, offene Balkone dürfen bis zu 1.0 m in den Grenz- und Gebäu-
deabstand hineinragen. Bildet der vorspringende Gebäudeteil nach aus-
sen eine Wand, gilt diese als Teil der Umfassungswand.

b) Die "Erker" an der Ost- und Westseite des projektierten Mehrfamilienhau-

ses auf Parzelle 1751 ziehen sich nicht nur über zwei Stockwerke hin, 

sondern haben auch zur Folge, dass das Dach verlängert wird (vgl. er-

neut Ost- und West-Fassade laut Plan 206-05 vom 27. September 2012). 

Sie bilden nach aussen eine Wand und gelten somit nach Art. 75 Abs. 3 

KRG als Teil der Umfassungswand. Diese Feststellung hat zur Konse-

quenz, dass die beiden zweigeschossigen Erker auf der Ost- und West-

seite den ordentlichen Grenzabstand in der Wohnzone B von 5.0 m nach 

Art. 26 (Zonenschema) in Verbindung mit Art. 40 BG (Mehrlänge) einzu-

halten haben. Das gilt indessen nicht für die restliche Umfassungswand, 

womit die Argumentation der Beschwerdeführerin (vgl. Beschwerdeschrift 

S. 8, Ziff. 12 ff.; wonach vorspringende Gebäudeteile stets einen Bestand-

teil/Bauteil der Hausfassade darstellten) entkräftet ist. Wie die Beschwer-

deführerin weiter selbst festhielt (vgl. Beschwerde S. 7 unten, Ziff. 7), wä-

re gegenüber den benachbarten Parzellen 3319 im Westen und 1752 im 

Osten gemäss Art. 26 in Verbindung mit Art. 39 und Art. 40 BG ein 

Grenzabstand von 5.50 m erforderlich (vgl. abermals Katasterplan/Situa-

tion Plan 206-01 vom 26. September 2012 und Grundriss 1. OG [Ebene 

3] Plan 206-3 vom 27. September 2012). Der zweigeschossige Erker an 

der Westfassade ragt nun aber 1 m in den Grenzabstand hinein (5.50 m 

[inkl. Mehrlängenzuschlag] minus 1.0 m = 4.5 m) und verletzt somit den 

- 24 -

ordentlichen Grenzabstand von 5.0 m um einen halben Meter bzw. 50 

Zentimeter. Der zweigeschossige Erker an der Ostseite ragt ebenfalls 1 m 

in den Grenzabstand hinein (6.40 m [oder 6.50 m] minus 1.0 m = 5.40 m 

[= 5.50]), womit der ordentliche Grenzabstand von 5.0 m auf der Ostseite 

eingehalten wird (vgl. Grundriss Plan 1. OG [Ebene 3] Plan 206-03 vom 

27. September 2012). Zu prüfen bleibt damit aber immer noch, ob die 

zweigeschossigen Erker auf der Ostfassade auch baugestalterisch den 

gesetzlichen Anforderungen des kommunalen Baugesetzes bzw. des 

KRG betreffend „Bauästhetik“ zu genügen vermögen. Die vorspringenden 

Gebäudeteile auf der Nordseite des geplanten Mehrfamilienhauses auf 

Parzelle 1751 zählen demgegenüber nur ein Stockwerk und bilden insbe-

sondere keinen integrierten Bestandteil des Daches (also keine Dachver-

längerung) und können daher als Erker im eigentlichen (klassischen) Sin-

ne von Art. 75 Abs. 3 KRG taxiert werden.  

4. a) Zur Frage der Bauästhetik und der gestalterischen Vorgaben des Orts-

bild- und Landschaftsschutzes sind in Art. 43 BG und Art. 73 KRG folgen-

de Regelungen enthalten:

Art. 43 Abs. 1 BG – Gesamtwirkung und Gestaltung
Alle baulichen Massnahmen sind in Bezug auf Form, Gliederung der Bau-
massen, Stellung der Giebel, Wirkung von Materialien, Farbe und Ter-
raingestaltungen so in die landschaftliche und bauliche Umgebung einzu-
fügen, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht und das Strassen-, Orts- 
und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird.

Art. 73 Abs. 1 KRG – Siedlung und Landschaft
Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so 
zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Land-
schaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. 

Beide soeben zitierten Gestaltungsvorschriften gehen nicht nur von einem 

Verunstaltungsverbot aus, sondern verlangen die Entstehung einer guten 

- 25 -

Gesamtwirkung und somit eine gute Einfügung ins bestehende Orts- und 

Landschaftsbild. Namentlich aufgrund des vorrangigen Art. 73 Abs. 1 

KRG sind aus ästhetischer Sicht relativ hohe Anforderungen an ein Bau-

vorhaben zu stellen. Doch dürfen die Anforderungen trotz dieser positiven 

Normgestaltung nicht derart hoch gesetzt werden, wie dies etwa der Fall 

wäre, wenn eine optimale Gesamtwirkung verlangt würde (vgl. Botschaft 

der Regierung zum neuen KRG an den Grossen Rat; Heft Nr. 3/2004-

2005, S. 343). Die Gemeinwesen haben das ihr durch Art. 3 Abs. 1 KRG 

eingeräumte Ermessen pflichtgemäss auszuüben. Nach konstanter 

Rechtsprechung des streitberufenen Verwaltungsgerichts kommt den 

Gemeinden bei der Auslegung von Ästhetikfragen bzw. bei der Prüfung 

der Frage der Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung 

ein geschützter (weiter) Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in 

welchen das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermes-

sensspielraum missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: Urteile des 

Verwaltungsgerichts Graubünden R 15 12 vom 11. Juni 2015 E.3b, R 14 

77 vom 17. März 2015 E.2b, R 14 62 vom 15. April 2015 E.3d, R 14 1 

vom 20. Mai 2014 E.3a, R 12 104 vom 19. März 2013 E.2a; PVG 1995 

Nr. 25, 1994 Nrn. 19 und 20, 1991 Nr. 75, 1990 Nr. 18, 1987 Nr. 18, 1986 

Nr. 33, 1985 Nr. 19; Urteile des Bundesgerichts 1C_115/2011 vom 17. 

Mai 2011 E.3, 1A.9/2007 vom 4. Dezember 2007 E.2.2.1, 2.2.2 und 3.4 

am Ende, 1A.174/2003 vom 4. Mai 2004 E.3.2). 

b) Wie den eingereichten und bereits erwähnten Fassadenplänen (vgl. vorn 

E.2c) entnommen werden kann und der gerichtliche Augenschein vom 25. 

Juni 2015 anhand der aufschlussreichen Erkenntnisse bezüglich der be-

reits bestehenden Raum-, Bebauungs- und Erschliessungsverhältnisse 

auf und rund um die Parzelle 1751 sowie in der näheren Umgebung im 

gleichen Quartier gezeigt hat (vgl. zugestelltes Augenscheinprotokoll samt 

der zwölf eigens vom Gericht erstellten Fotos über die genauen quartie-

- 26 -

rinternen [Bau-] Verhältnisse), trifft es sicherlich zu, dass das geplante 

Mehrfamilienhaus auf Parzelle 1751 baugestalterisch gleich in mehrfacher 

Hinsicht nicht zu überzeugen respektive zu befriedigen vermag. Die Ge-

staltung der Fassaden ist sehr unruhig und unharmonisch. Auf der Süd-

seite gibt es vier verschiedene Fenstergrössen mit unterschiedlichen 

Höhen und Breiten. Auf der Nordseite gibt es ebenfalls vier verschiedene 

Fenstertypen mit divergierenden Fensterflächen (teils quadratisch, teils 

rechteckig in die Höhe oder teils gar abgeschrägt bis unters Dach gezo-

gen – ebenso bei Südfassade). Das unausgewogene Bild wird durch die 

vorspringende Autoliftanlage (Nebenbaute) mit dem an sich nach Art. 42 

Abs. 4 BG zulässigen Flachdach noch verstärkt. Auf der West- und Ost-

seite existieren ebenfalls drei verschiedene Fenstergrössen mit markant 

divergierenden Höhen und Breiten der Glasflächen und Sprosseneintei-

lungen. Das unruhige Bild wird hier durch die vorspringenden Gebäude-

teile im 1. OG und im 2. OG (zweigeschossige „Erker“; mit Absicht über-

trieben in den Rechtschriften bzw. am Augenschein auch als „schiess-

schartige Militärbunker“ bezeichnet) noch betont und durch den sich über 

zwei Stockwerke erstreckenden Fassadenaushang zusätzlich visuell un-

termauert. In diesem Sinne darf baugestalterisch durchaus gesagt wer-

den, dass die Form und Ausgestaltung eines Erkers - sei er rund bzw. zy-

linderförmig oder eben rechteckig oder würfelförmig – sehr bedeutsam 

und zentral für die Akzeptanz eines vorspringenden Gebäudeteils gemäss 

Art. 75 Abs. 3 KRG sein kann. Hinzu kommt, dass die - gegenüber den 

zweigeschossigen Erker-Fenstern - leicht versetzten und asymmetrischen 

Dachgaubenfenster zur unruhigen und disharmonischen Gesamterschei-

nung noch überproportional beitragen. Das geplante Gebäude mit der 

grossflächigen Südseite und der etwas kleineren Nordseite ist aus bauäs-

thetischer Sicht daher von der Beschwerdegegnerin im Rahmen der Aus-

übung ihres pflichtgemässen (weiten) Ermessen zu Recht als nicht bewil-

ligungsfähig eingestuft worden. Daran ändert auch nichts, dass sich auf 

- 27 -

der Westseite des Nachbarhauses auf Parzelle 3319 bereits ein einge-

schossiger Erker im traditionellen „Ausguckstil“ (d.h. zur Erweiterung des 

Sichtspektrums auf die unterhalb direkt vorbeiführenden Verkehrswege 

der ansonsten geschlossenen Hausfassade) befindet, da jene geringfügi-

ge Fassadenausbuchtung gegen Westen überhaupt nicht mit den volu-

minösen und gestalterisch das Gesamtbauwerk übermässig prägenden 

Baukörpern (zweigeschossige Erker im Westen/Osten mit Dachintegrati-

on und gleichzeitiger Dachverlängerung) auf Bauparzelle 1751 vergleich-

bar sind. 

Wie der Augenschein gezeigt hat, bestehen in nächster Umgebung be-

reits ähnlich dimensionierte Gebäude (vgl. Gerichtsfoto 3 [Mehrfamilien-

haus auf Parz. 1741] am Standort 1; Foto 5 [STWEG auf Parz. 1752] und 

Fotos 6 und 9 [modernes, holzlattenverkleidetes Gebäude auf Parz. 3766] 

am Standort 2; Foto 10 [Haus mit Stützpfeilern über drei Stockwerke und 

Aussenbalkonen aus Holz auf Parz. 3767] am Standort 3; Foto 12 [drei-

gliedriges, flächenintensives Gebäude; Holzchalet-Stil mit freistehenden 

Garagenboxen auf Parz. 1747] am Standort 5), weshalb allein die Höhe, 

Länge und Breite bzw. das Volumen und die Kubatur des geplanten 

Mehrfamilienhauses auf Bauparzelle 1751 keine Verweigerung der Bau-

bewilligung - wegen ungenügender Einfügung ins bestehende Orts- und 

Landschaftsbild - gerechtfertigt hätten. Das betreffende Gesamtbaupro-

jekt muss hingegen aufgrund der unruhigen, asymmetrischen und ver-

schachtelten Fensterfronten (z.B. Vorgabe: Beschränkung auf zwei ver-

schiedene Fenstergrössen) einschliesslich Dachaufbauten und der 
festgestellten Grenzabstandsverletzung im Westen nochmals gründlich 

überarbeitet werden, bevor es der Beschwerdegegnerin erneut – diesmal 

auch aus ästhetischer Sicht mit Erfolg - zur Bewilligungserteilung unter-

breitet werden kann (vgl. zudem Vernehmlassung der Beschwerdegegner 

vom 6. März 2015, worin die ästhetischen Mängel unter Ziff. 19, S. 9-10 

einlässlich aufgeführt sind).

- 28 -

5. a) Zu prüfen und zu klären bleibt noch der Einwand der AZ-Überschreitung 

bzw. der Falschberechnung der anrechenbaren Geschossflächen (aGF). 

Dabei geht es im Wesentlichen um die Gebäudeeingangsschleuse und 

das Treppenhaus des geplanten Mehrfamilienhauses auf Parzelle 1751. 

Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser Rechtsfrage bilden die Art. 26 

BG (Zonenschema; für Wohnzone B gilt AZ 0.55) zusammen mit Art. 36 

BG (Definition Ausnützungsziffer [AZ]) und Art. 37 BG (aGF), die im Ein-

zelnen wie folgt lauten:  

Art. 36 BG – Ausnützungsziffer
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Summe der an-
rechenbaren Geschossfläche (aGF) der Gebäude und der anrechenbaren 
Grundstücksfläche (aGSF). [Berechnungsmodus: AZ = aGF : aGSF].

Art. 37 BG – Anrechenbare Geschossfläche 
Als anrechenbare Geschossfläche (aGF) gilt die Summe aller oberirdi-
schen und unterirdischen Geschossflächen inklusive ihrer Erschlies-
sungsflächen (Treppen, Korridore etc.), in Haupt-, An- und Nebenbauten. 
Im Dachgeschoss werden Flächen über denen die lichte Höhe weniger 
als 1.80 m beträgt, nicht gerechnet:
a) zu Wohnungen gehörende Keller- und Lagerräume;
b) Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen;
c) Einstellräume für Fahrzeuge, nach Massgabe von Art. 52;
d) Korridore, Treppen, Lifte, die ausschliesslich nicht aGF erschliessen;
e) offene Erdgeschosshallen und offene Dachterrassen;
f) offene ein- und vorspringende Balkone;
g) Hallenbäder, Sport- und Sauna-Anlagen;
h) alle dem Gewerbe dienenden Lagerräume, […]
i) die Flächen der Aussenmauern eines Gebäudes;
k) zusätzlich zu lit. a-i werden in Hotelbetrieben nicht angerechnet: […]

b) Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwer-

deschrift (vgl. Beschwerde Ziff. 23-27, S. 13-14) sind die zwei zitierten 

Verwaltungsgerichtsurteile R 13 161 vom 13. Februar 2014 E.3 und R 12 

1 vom 26. April 2012 E.14 bezüglich der Berechnung der anrechenbaren 

Geschossfläche für den Ein- und Ausgang in die Tiefgarage sehr wohl 

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einschlägig (vgl. Grundriss Plan 206-02 vom 27. September 2012 betreffs 

UG [Ebene 1] – mit Schleuse und Treppenhaus total 17.94 m2 aGF und 

betreffs EG [Ebene 2] – Treppenhaus 10.14 m2; zusammen also 28.08 m2 

aGF). Es ist kein vernünftiger Grund ersichtlich, wieso die dort entwickelte 

Rechtsprechung nur für Einfamilienhäuser und nicht auch für Mehrfamili-

enhäuser gelten sollte. An den im angefochtenen Entscheid vom 11. No-

vember, mitgeteilt am 8. Dezember 2014, unter Ziff. 2.5, S. 6, vorgenom-

menen Berechnungen gibt es inhaltlich nichts auszusetzen, weshalb es 

an den dort ermittelten 809.80 m2 BGF [inkl. Zugang UG/EG; neu nach 

Art. 36 BG: 809.80 m2 aGF) und der daraus resultierenden AZ von 0.53 

(nämlich 809.80 m2 [aGF] : 1‘529.5 m2 [aGSF]) für die hier massgebliche 

Wohnzone B (max. zulässig laut Art. 26 BG: AZ von 0.55) auch nichts zu 

korrigieren gibt bzw. die erlaubte AZ offensichtlich noch nicht überschrit-

ten wird (vgl. zum Ganzen: Vernehmlassung der Beschwerdegegner vom 

6. März 2015 Ziff. 24-26, S.11-12; Vernehmlassung der Beschwerdegeg-

nerin vom 5. März 2015 Ziff. 6, S. 8; Beschwerde vom 23. Januar 2015 

Ziff. 23-27. S. 13-14, wo zu Unrecht eine Verletzung von Art. 36 [recte: 

Art. 37] Abs. 2 lit. d BG gerügt wurde). Demnach erweist sich auch das 

Rechtsbegehren 2.a) in der Beschwerdeschrift (nur 781.72 m2 aGF und 

somit Rest 28.08 m2 aGF andernorts verfügbar) als unbegründet und ist 

abzuweisen. Es bleibt folglich bei einem künftigen Bauvorhaben auf Par-

zelle 1751 exakt bei 809.80 m2 aGF.  

6. Auf das Eventualbegehren Ziff. 2.b) [Erlass von Auflagen bezüglich Ge-

staltung der "Erker"] und das Subeventualbegehren Ziff. 2.c) [Neubeurtei-

lung durch Vorinstanz im Sinne der gerichtlichen Erwägungen] in der Be-

schwerdeschrift ist nach der Abweisung des Hauptbegehrens Ziff. 1 [Auf-

hebung der strittigen Baubewilligungsverweigerung] und der Abweisung 

des Antrags Ziff. 2.a) [Korrektur aGF; Einhaltung AZ] sowie den dazu ge-

machten Erwägungen des Gerichts (vgl. E.2-5, hiervor) nicht weiter ein-

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zugehen. Die Eventual- und Subeventualbegehren sind durch die Beant-

wortung der Hauptbegehren (Ziff. 1 und 2.a) hinfällig geworden. 

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) vollumfänglich der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Sie hat die 

anwaltlich vertretenen und obsiegenden Beschwerdegegner nach Art. 78 

Abs. 1 VRG zudem aussergerichtlich angemessen zu entschädigen, wo-

bei hierfür auf die zuletzt eingereichte Honorarnote vom 8. Juli 2015 des 

Rechtsvertreters der Beschwerdegegner in der Höhe von total Fr. 5‘041.-- 

(inkl. 8% MWST) abgestellt werden kann. In diesem Umfang hat die Be-

schwerdeführerin die Beschwerdegegner zu entschädigen. Der anwaltlich 

vertretenen Beschwerdegegnerin steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine 

Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

obsiegte.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 637.--

zusammen Fr. 3'637.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

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3. A._____ hat K._____, I._____ und die Stockwerkeigentümer von Parzelle 

1752 (B._____, C._____ und D._____, E._____, F._____ und G._____ 

sowie H._____) aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 5'041.-- (inkl. MWST) 

zu entschädigen.  

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]