# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2e508b08-161d-58ee-b205-db8ffd6fd9b9
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-29
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 29.11.2022 NG220007
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_NG220007_2022-11-29.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: NG220007-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, Oberrichter 

lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie Gerichts-

schreiberin MLaw R. Schneebeli 

Urteil vom 29. November 2022 

 

in Sachen 

 

Stadt Zürich,  
Beklagte und Berufungsklägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____,  

 

gegen 

 

A._____,  
Kläger und Berufungsbeklagter 

 

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Y._____,  

 

betreffend Forderung / Einseitige Vertragsänderung 
 
Berufung gegen einen Beschluss des Mietgerichtes Zürich (Kollegialgericht)  

vom 6. April 2022 (MJ210049) 

 
  

- 2 - 

Rechtsbegehren des Klägers und Berufungsbeklagten: 
(act. 1 S. 2) 

"1. Es sei die mit Formular vom 21. August 2020 mitgeteilte Mietver-
tragsänderung für die 3.5-Zimmer-Wohnung, im 5. Obergeschoss, 
an der Adresse B._____-strasse ..., ... Zürich, für ungültig resp. 
missbräuchlich zu erklären und es sei diese aufzuheben. 

 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten 
der Beklagten." 

 
 

Anträge der Beklagten und Berufungsklägerin: 
(act. 34 S. 2) 

"1. Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, 
 2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Klägers." 

 

Zirkulationsbeschluss des Mietgerichtes: 
(act. 42 = act. 44) 

1. Auf die Klage wird im Sinne der Erwägungen nicht eingetreten. 
2. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf: 

 Fr. 1'500.00; die weiteren Kosten betragen: 
 Fr.  0.00 Barauslagen 
 Fr. 1'500.00 Kosten total 
3. Die Kosten werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt. Sie wer-

den vom Kläger unter Verrechnung seines Kostenvorschusses 
von Fr. 3'960.– bezogen, sind ihm aber von der Beklagten im Um-
fang von Fr. 750.– zu ersetzen. Der Restbetrag wird dem Kläger 
herausgegeben.  

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.  
5. [Mitteilungssatz.] 
6. [Rechtsmittelbelehrung; Berufung innert 30 Tagen.] 

  

- 3 - 

 

Berufungsanträge: 

der Beklagten und Berufungsklägerin (act. 43 S. 2): 
 
"1. Der angefochtene Beschluss des Mietgerichts Zürich vom 6. April 2022 

(Geschäft-Nr. MJ210049-L) sei aufzuheben und die Sache zur materi-
ellen Prüfung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 

 2 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Berufungsbe-
klagten, eventuell zu Lasten der Staatskasse." 

 
 
des Klägers und Berufungsbeklagten (act. 50 S. 2): 
 
"1. Auf die Berufung der Beklagten/Berufungsklägerin sei nicht einzutre-

ten. 
 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der 

Beklagten/Berufungsklägerin, eventuell zu Lasten der Staatskasse." 
 
 

Erwägungen: 

I. 
Sachverhalt und Prozessgeschichte 

1. Die Parteien schlossen mit Wirkung ab dem 1. April 1999 einen Mietvertrag 

über eine 3.5-Zimmer-Dachwohnung im 5. Obergeschoss an der B._____-strasse 

... in ... Zürich (act. 3/1). Mit amtlichem Formular vom 21. August 2020 teilte die 

Beklagte und Berufungsklägerin (fortan Vermieterin) dem Kläger und Berufungs-

beklagten (fortan Mieter) auf dem Formular für Mietzinserhöhungen und andere 

einseitige Mietvertragsänderungen mit, dass ab 1. Januar 2024 die "Zusatzpflich-

ten auf Basis VGV" gölten, mithin die Vorschriften der von der Vermieterin erlas-

senen Verordnung über die Grundsätze der Vermietung von städtischen Woh-

nungen (VGV; act. 3/5). In einem Begleitschreiben (act. 3/8) wies die Vermieterin 

darauf hin, dass mit Inkrafttreten der besagten Verordnung Vorschriften hinsicht-

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lich des Wohnsitzes, der wirtschaftlichen Verhältnisse, der Untervermietung sowie 

der minimalen Wohnungsbelegung zur Anwendung kämen und dass zu deren 

Durchsetzung vom vertraglichen Kündigungsrecht Gebrauch gemacht werde. Zur 

Überprüfung der Einhaltung dieser Vorschriften träfen die Mieter fortan damit ein-

hergehende Informations- und Auskunftspflichten (act. 3/7–8). 

2. Mit Eingabe vom 23. September 2020 focht der Mieter die Vertragsänderung 

an und machte bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezir-

kes Zürich ein Verfahren anhängig (act. 6/1). Anlässlich der Schlichtungsverhand-

lung vom 2. Juni 2021 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt wer-

den. Mit Beschluss des gleichen Datums unterbreitete die Schlichtungsbehörde 

den Parteien einen Urteilsvorschlag (act. 6/7). Dieser lautete wie folgt: 

"1. Die Klage wird abgewiesen. 
 2 Es werden keine Kosten erhoben. 
 3. Es werden keine Entschädigungen zugesprochen. 
 4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien je gegen Empfangsschein. 
 5. Dieser Urteilsvorschlag gilt als angenommen und hat die Wirkung 

eines rechtskräftigen Entscheids, wenn ihn keine Partei innert 20 
Tagen seit der schriftlichen Eröffnung ablehnt. Die Ablehnung be-
darf keiner Begründung." 

 

3. Innert Frist lehnte der Mieter den Urteilsvorschlag ab (act. 6/7–8 und 

act. 6/10). Daraufhin wurde dem Mieter mit Beschluss vom 30. Juni 2021 die Kla-

gebewilligung erteilt (act. 6/11 = act. 5). 

4. Mit Eingabe vom 12. August 2021 (Poststempel) reichte der Mieter fristge-

recht Klage beim Mietgericht Zürich mit den eingangs zitierten Rechtsbegehren 

ein (act. 1). Mit Verfügungen vom 25. November 2021 (act. 21) bzw. vom 

25. Januar 2022 (act. 29) wurde beiden Parteien Frist angesetzt, um sich zur Fra-

ge des Vorliegens eines Rechtsschutzinteresses zu äussern. Beide Parteien 

sprachen sich in der Folge für das Vorliegen eines Rechtsschutzinteresses aus 

(vgl. act. 27 und act. 34). Mit Zirkulationsbeschluss vom 6. April 2022 trat das 

Mietgericht Zürich auf die Klage des Mieters "im Sinne der Erwägungen" nicht ein 

(act. 42). 

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5. Dagegen hat die Vermieterin mit Schriftsatz vom 23. Mai 2022 fristgemäss 

eine Berufung an die Kammer erhoben (act. 43; zur Rechtzeitigkeit vgl. act. 40). 

Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Rückwei-

sung der Sache an die Vorinstanz zur materiellen Prüfung, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen zu Lasten des Berufungsbeklagten bzw. eventuell zu Las-

ten der Staatskasse. Mit Verfügung vom 2. Juni 2022 wurde der Vermieterin Frist 

zur Leistung eines Kostenvorschusses in der Höhe von Fr. 3'900.– angesetzt und 

die weitere Prozessleitung delegiert (act. 45). Der Kostenvorschuss ist fristge-

mäss eingegangen (act. 47). Mit Verfügung vom 4. Oktober 2022 wurde dem Mie-

ter Frist zur Erstattung einer schriftlichen Berufungsantwort angesetzt (act. 48). 

Die Berufungsantwort des Mieters vom 3. November 2022 ist bei der Kammer am 

4. November 2022 fristgemäss eingegangen (act. 50; zur Rechtzeitigkeit vgl. 

act. 49). Der Mieter beantragt, auf die Berufung der Vermieterin sei nicht einzutre-

ten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vermieterin bzw. even-

tualiter zulasten der Staatskasse (vgl. act. 50 S. 2). 

6. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen (act. 1–

40). Die Sache ist spruchreif. Die Berufungsantwort des Mieters (act. 50) ist der 

Vermieterin mit dem vorliegenden Entscheid noch zur Kenntnisnahme zuzustel-

len. 

II. 
Zur Berufung im Einzelnen 

 

1. Prozessuales 

1.1 Mit der Berufung sind erstinstanzliche Endentscheide anfechtbar (Art. 308 

Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur 

zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 

ZPO). Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 2. Juni 2021 haben die Par-

teien – unter Bezugnahme auf das Urteil der Kammer vom 1. März 2021 im Ver-

fahren RU200056-O – den Streitwert des vorliegenden Verfahrens übereinstim-

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mend mit Fr. 30'100.– beziffert (vgl. act. 6, Prot. S. 3). Da dieser Streitwert nicht 

offensichtlich unrichtig erscheint (Art. 91 Abs. 2 ZPO), ist auch im Berufungsver-

fahren darauf abzustellen (vgl. dazu auch act. 45 S. 2 und die dortigen Verweise). 

Der erforderliche Mindeststreitwert ist hier somit ohne Weiteres gegeben. 

1.2 Zulässigkeitsvoraussetzung eines jeden Rechtsmittels ist sodann die Be-

schwer; sie ist für das Rechtsmittelverfahren das von Amtes wegen zu beachten-

de Pendant zum Rechtsschutzinteresse im erstinstanzlichen Verfahren, welches 

eine Prozessvoraussetzung darstellt (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Das Erforder-

nis der Beschwer hat die Wirkung, dass nur derjenige zur Erhebung eines 

Rechtsmittels befugt ist, der ein von der Rechtsordnung geschütztes, d.h. ein 

schutzwürdiges Interesse (tatsächlicher oder rechtlicher Natur) an der Abände-

rung des erstinstanzlichen Entscheides besitzt (vgl. BGE 120 II 5 E. 2a; ZK ZPO-

REETZ, 3. Aufl. 2016, Zürich/Basel/Genf, Vor Art. 308–318 N 30). Erforderlich da-

für ist grundsätzlich das Vorliegen der formellen und der darin in der Regel enthal-

tenen materiellen Beschwer. Die formelle Beschwer ist gegeben, wenn das Dis-

positiv des angefochtenen Entscheides von den vor Vorinstanz gestellten Rechts-

begehren abweicht. Materielle Beschwer bedeutet, dass die Rechtsstellung der 

das Rechtsmittel ergreifenden Person durch den erstinstanzlichen Entscheid tan-

giert wird, indem dieser in seinen rechtlichen Wirkungen für diese Person nachtei-

lig ist und ihr dadurch ein Interesse an seiner Abänderung verschafft (BGE 120 II 

5 E. 2a). Ausnahmsweise kann auch eine bloss materielle Beschwer genügen. So 

kann etwa ein Dritter, welcher vor der ersten Instanz überhaupt keine Rechtsbe-

gehren stellen konnte, jedoch durch den vorinstanzlichen Entscheid in seiner 

Rechtsstellung beeinträchtigt wird, ein Rechtsmittel dagegen ergreifen vgl. zum 

Ganzen BLICKENSTORFER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Vor Art. 308–334 N 95 

ff. und ZK ZPO-REETZ, 3. Aufl. 2016, Vorbemerkungen zu den Art. 308–318 N 30 

ff., je m.w.H.; BGer 4P.231/2000 vom 3. Januar 2001 E. 1). Fehlt es an der Be-

schwer, wird auf das Rechtsmittel nicht eingetreten. 

Vorliegend ist es die Vermieterin, die den vorinstanzlichen Entscheid mit Be-

rufung anficht, mit welchem die Vorinstanz auf die Klage des Mieters auf Feststel-

lung der Ungültigkeit bzw. Missbräuchlichkeit und Aufhebung der von der Vermie-

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terin auf amtlichem Formular mitgeteilten einseitigen Vertragsänderung "im Sinne 

der Erwägungen" nicht eingetreten ist. Vorab gilt es deshalb zu klären, ob die 

Vermieterin durch den vorinstanzlichen Nichteintretensentscheid überhaupt be-

schwert ist. 

1.3 Die Vermieterin führt zur Thematik der Beschwer zusammengefasst aus, da 

sie im vorinstanzlichen Verfahren die Abweisung der Klage des Mieters beantragt 

habe, die Vorinstanz auf die Klage stattdessen aber nicht eingetreten sei, sei sie 

durch den Nichteintretensentscheid beschwert (vgl. act. 43 Rz 5). Sie (die Vermie-

terin) sei aber auch materiell beschwert, weil sie ein Interesse daran habe, dass 

ein Gericht beurteile, ob die streitgegenständliche einseitige Vertragsänderung 

gemäss Formularanzeige vom 21. August 2020 mit Wirkung ab 1. Januar 2024 

wirksam und gültig sei. Dies umso mehr, weil die Vorinstanz in ihrem Entscheid 

zu Unrecht davon ausgehe und dort explizit festhalte, dass der Urteilsvorschlag 

der Schlichtungsbehörde trotz des Nichteintretens auf die Klage des Mieters keine 

Geltung mehr habe. Die durch den Nichteintretensentscheid geschaffene Rechts-

unsicherheit über die Gültigkeit der einseitigen Vertragsänderung sei für beide 

Parteien unzumutbar. Zudem – so die Vermieterin weiter – stelle das Vorgehen 

der Vorinstanz eine formelle Rechtsverweigerung dar und sei ihr Anspruch auf 

richterliche Beurteilung der einseitigen Vertragsänderung innert angemessener 

Frist verletzt, weshalb sie durch den vorinstanzlichen Entscheid auch deshalb ma-

teriell beschwert sei (vgl. zum Ganzen act. 43 Rz 6–10). 

1.4 Der Mieter stellt sich in seiner Berufungsantwort demgegenüber auf den 

Standpunkt, die Vermieterin sei durch den vorinstanzlichen Entscheid nicht be-

schwert. Entgegen ihrer Behauptung habe die Vermieterin vor Vorinstanz nicht 

nur die Abweisung der Klage beantragt. Vielmehr habe sie beantragt, die Klage 

sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und damit zum Ausdruck gebracht, 

dass die Prozessvoraussetzungen für die Klage des Mieters nicht erfüllt seien. 

Die Vorinstanz sei dem Antrag der Vermieterin gefolgt, weshalb letztere durch 

den Nichteintretensentscheid nicht beschwert sei (vgl. act. 50 Ziff. 12 f.). 

1.5 Es ist zutreffend, dass die Vermieterin vor Vorinstanz in ihrer Stellungnahme 

vom 7. März 2022 die Abweisung der Klage des Mieters beantragt hatte, soweit 

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darauf einzutreten sei (act. 34 S. 2). Aus der Stellungnahme der Vermieterin ex-

plizit zur Frage des Vorliegens eines Rechtschutzinteresses geht jedoch klar her-

vor, dass die Vermieterin bereits vor Vorinstanz ein Rechtsschutzinteresse des 

Mieters an seiner Klage bejahte (vgl. act. 34 S. 2 ff.). Rechtsbegehren bzw. An-

träge sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichts nach Treu und 

Glauben im Lichte von deren Begründung auszulegen (BGE 137 II 313 E. 1.3; 

BGE 135 I 119 E. 4; BGE 134 III 235 E. 2). Aufgrund der weiteren Ausführungen 

der Vermieterin in der Stellungnahme vom 7. März 2022 besteht kein Zweifel da-

ran, dass sie sich für eine materielle Prüfung der Streitsache aussprach und mit 

ihrem Antrag primär bzw. hauptsächlich die Abweisung der Klage des Mieters ver-

langte. Für den (Eventual-)Fall eines Nichteintretens hielt die Vermieterin im Übri-

gen dafür, dass der Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde seine Gültigkeit 

behalte (act. 34 S. 9). Damit kann der Vermieterin eine formelle Beschwer nicht 

mit der Begründung abgesprochen werden, sie selbst habe im vorinstanzlichen 

Verfahren auf Nichteintreten plädiert, wie dies der Mieter tut (act. 50 Ziff. 12). 

Die Frage, ob die formelle Beschwer auch dann zu bejahen ist, wenn anstatt 

der beantragten Abweisung ein Nichteintretensentscheid ergangen ist, wurde 

durch das Bundesgericht – soweit ersichtlich – noch nicht explizit geklärt. Nicht 

einschlägig erscheinen insbesondere die bereits einige Zeit zurückliegenden Ent-

scheide des Bundesgerichtes, in welchen den Rechtsmittelklägern ein praktisches 

Interesse am eingelegten Rechtsmittel abgesprochen wurde (vgl. BGE 126 III 198 

E. 2.b; BGE 91 II 57 E. 4) und eben so wenig BGE 63 II 190, wo sich die zu ver-

beiständende Person gegen den zweitinstanzlichen Entscheid wehrte, mit wel-

chem die angeordnete Verbeiständung mangels örtlicher Zuständigkeit der Vo-

rinstanz aufgehoben worden war. In der Lehre überwiegt die Ansicht, dass eine 

formelle Beschwer auch dann vorliegt, wenn entgegen einem beklagtischen 

Rechtsbegehren auf Klageabweisung stattdessen auf die Klage nicht eingetreten 

wird, da ein Beklagter durchaus ein Interesse an einem der materiellen Rechts-

kraft teilhabenden Sachurteil haben könne anstatt lediglich an einem Prozessen-

dentscheid. Konkret müsse der Beklagte nach einem blossen Prozessentscheid 

nämlich befürchten, mit der gleichen Klage in einem neuen Verfahren konfrontiert 

zu werden (vgl. z.B. STAEHELIN, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozess-

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recht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2019, § 25 Rz 28; ZK ZPO-REETZ, 3. Aufl. 2016, 

Vorbemerkungen zu den Art. 308–318 N 31; DIKE Komm ZPO-BLICKENSTORFER, 

2. Aufl. 2016, Vor Art. 308– 334 N 96; ZK ZPO-ZÜRCHER, 3. Aufl. 2016, Art. 59 

ZPO N 14; BK ZPO-STERCHI, vor Art. 308 ZPO N 27; SEILER, Die Berufung nach 

ZPO, Zürich 2013, § 9 N 531; anderer Ansicht noch unter Geltung der Zürcher Zi-

vilprozessordnung: FRANK/STRÄULI/MESSMER, N 11.a. zu § 51 ZPO ZH). 

Dass diese Rechtsauffassung richtig ist, zeigt sich am vorliegenden Fall: Die 

Vorinstanz begründet ihr Nichteintreten auf die Klage des Mieters damit, dass der 

Mieter im heutigen Zeitpunkt kein aktuelles Rechtsschutzinteresse an der Über-

prüfung der von der Vermieterin mitgeteilten (einseitigen) Mietvertragsänderung 

habe. Eine abschliessende Prüfung der mitgeteilten Vertragsänderung sei erst im 

Anschluss an eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich bzw. betreffend die 

gemäss Vertragsänderung neue Auskunftsverpflichtung erst nach Verlangen einer 

bestimmten Auskunft durch die Vermieterin (vgl. act. 42). Mit anderen Worten hat 

der Mieter gemäss Vorinstanz dann mit derselben Rechtsfrage bzw. denselben 

Begehren an das Gericht zu gelangen, sobald sich sein Rechtsschutzinteresse 

(durch eine Kündigung oder Auskunftsanfrage bei Dritten seitens der Vermieterin) 

aktualisiert hat. Der vorinstanzliche Nichteintretensentscheid steht mangels mate-

rieller Rechtskraftwirkung mit Bezug auf die Klage (sondern einzig mit Bezug auf 

seine Prozesswirkungen) einer neuerlichen identischen Klage dabei nicht entge-

gen, begründet also keine res iudicata (Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO). Für die Vermie-

terin bedeutet dies, dass sie sich in naher Zukunft einem neuerlichen Gerichts-

prozess über dieselbe Streitsache wird stellen müssen, sollte der Mieter in einem 

späteren Zeitpunkt (nach erfolgter Kündigung oder Auskunftsanforderung durch 

die Vermieterin) erneut klagen wollen. Damit weist der vorinstanzliche Nichteintre-

tensentscheid für die Vermieterin einen ganz anderen Wert auf, als die von ihr vor 

Vorinstanz beantragte Klageabweisung. Bereits aus diesem Grund ist die Vermie-

terin durch den vorinstanzlichen Entscheid formell (und damit zugleich auch mate-

riell) beschwert. 

Hinzu kommt sodann das Folgende: Wie bereits ausgeführt, verfügte der 

Mieter nach der Rechtauffassung der Vorinstanz in der vorliegend zu beurteilen-

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den Streitsache von Beginn weg über kein Rechtsschutzinteresse und hätte die 

Schlichtungsbehörde Zürich hier aus diesem Grund auch keinen Urteilsvorschlag 

erlassen dürfen. Nach Ansicht der Vorinstanz kann der Urteilsvorschlag der 

Schlichtungsbehörde deshalb nunmehr – nachdem sie dem Mieter im Nichteintre-

tensentscheid das Rechtsschutzinteresse gerichtlich abgesprochen hat – keine 

Gültigkeit mehr beanspruchen. Um dies zum Ausdruck zu bringen bzw. der Klar-

heit halber, hat die Vorinstanz nicht einfach einen Nichteintretensentscheid aus-

gefällt, sondern ist "im Sinne der Erwägungen" auf die Klage des Mieters nicht 

eingetreten (vgl. act. 42, Dispositivziffer 1 und sowie E. IV./2.2 S. 10 und E. IV./5 

S. 16). Folgt man der Rechtsauffassung der Vorinstanz, ist der Urteilsvorschlag 

der Schlichtungsbehörde Zürich vom 2. Juni 2021, mit welchem die Klage des 

Mieters abgewiesen worden war (vgl. act. 6/7, Dispositiv), durch den vorinstanzli-

chen Nichteintretensentscheid zum Nachteil der Vermieterin endgültig beseitigt 

bzw. ausser Kraft gesetzt worden. Auch aus diesem Grund ist die Vermieterin 

durch den vorinstanzlichen Entscheid formell (und damit zugleich auch materiell) 

beschwert. 

Selbst wenn man der Vermieterin im konkreten Fall eine formelle Beschwer 

jedoch absprechen müsste, so läge hier ein Fall vor, in welchem ausnahmsweise 

auch eine bloss materielle Beschwer der Vermieterin für die Zulässigkeit ihres 

Rechtsmittels genügen muss: Infolge der von der Vorinstanz vertretenen Auffas-

sung, wonach ihr Nichteintretensentscheid "im Sinne der Erwägungen" den Ur-

teilsvorschlag der Schlichtungsbehörde Zürich ausser Kraft setzt, ist vorliegend 

für beide Parteien unklar, ob die von der Vermieterin mit amtlich genehmigtem 

Formular ausgesprochene einseitige Vertragsänderung vom 21. August 2020 Gül-

tigkeit entfaltet oder nicht. Nachdem die Vorinstanz ihren Nichteintretensentscheid 

damit begründet, bei der von der Vermieterin angezeigten einseitigen Vertragsan-

passung handle es sich – entgegen der Rechtsauffassung der Vermieterin – tat-

sächlich um eine blosse Absichtserklärung, welche keinerlei rechtlichen Folgen 

nach sich ziehe (vgl. act. 42 E. IV./3.2), wird die Vermieterin durch den erstin-

stanzlichen Entscheid offensichtlich in ihrer Rechtsstellung tangiert und wirkt sich 

der vorinstanzliche Entscheid (auch wenn die Vorinstanz damit formell und dem 

Schein nach zum Vorteil der Vermieterin auf die Klage des Mieters nicht eingetre-

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ten ist) für sie nachteilig aus. Sie hat deshalb – gerade wegen der Rechtswirkun-

gen des vorinstanzlichen Entscheides – ein nachvollziehbares und ein erhebli-

ches Interesse an dessen Abänderung und ist aus diesem Grund zusätzlich mate-

riell beschwert. 

Zusammenfassend ist die Beschwer der Vermieterin zu bejahen. 

1.6 Die Berufung wurde von der Vermieterin zudem innert der gesetzlich vorge-

sehenen Rechtsmittelfrist schriftlich und mit begründeten Anträgen eingereicht. 

Damit sind sämtliche formellen Rechtsmittelvoraussetzungen erfüllt, weshalb auf 

die Berufung einzutreten ist. 

2. Materielles 

2.1 Allgemeines zur Berufung 

Mit der Berufung können sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die 

unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 

ZPO); zu Letzterer zählt ebenso die unrichtige Anwendung des pflichtgemässen 

Ermessens. Die Berufung erhebende Partei trifft eine Begründungslast. Sie hat 

substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid un-

richtig ist und wie er geändert werden muss (BGer 4A_418/2017 vom 8. Januar 

2018, E. 2.3 und 5A_111/2016 vom 6. September 2016, E. 5.3). Blosse Verweise 

auf die Vorakten oder Wiederholungen des bereits vor der ersten Instanz Vorge-

tragenen genügen den gesetzlichen Anforderungen an eine hinreichende Be-

gründung ebenso wenig wie allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. 

an den erstinstanzlichen Erwägungen (BSK ZPO-SPÜHLER, 3. Aufl. 2017, Art. 

312 N 15; ZK ZPO-REETZ/THEILER, 3. Aufl. 2016, Art. 311 N 36 f.; BGE 138 III 374 

ff. E. 4 = Pra 102 [2013] Nr. 4). Der Berufungsinstanz kommt volle Kognition zu. 

Sie ist weder an die Argumente der Parteien noch an die Begründung des vo-

rinstanzlichen Entscheids gebunden, sondern wendet das Recht von Amtes we-

gen an (Art. 57 ZPO; BGE 138 III 374 ff. E. 4.3.1 = Pra 102 [2013] Nr. 4 und BGE 

133 II 249 E. 1.4.1), allerdings – unter dem Vorbehalt offensichtlicher Mängel – 

nur im Rahmen der erhobenen Beanstandungen (vgl. OGer ZH, LB190040 vom 

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29. April 2020, E. II./2. mit Hinweisen). Neue Tatsachenbehauptungen und Be-

weismittel sind nur unter den Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1 ZPO zugelas-

sen. 

2.2 Vorinstanzlicher Entscheid 

Die Vorinstanz hielt zunächst fest, der Mieter sei zur Erhebung seiner Klage inso-

fern gezwungen gewesen, als die Schlichtungsbehörde Zürich einen Urteilsvor-

schlag erlassen und damit seine (des Mieters) Klage materiell behandelt habe. 

Entsprechend sei zumindest insoweit ein Rechtsschutzinteresse an seiner Klage 

zu bejahen (vgl. act. 42 E. IV./2. ff.). Darüber hinaus verneinte die Vorinstanz je-

doch ein Rechtsschutzinteresse des Mieters an der richterlichen Überprüfung der 

Rechtmässigkeit der einseitigen Vertragsänderung von Seiten der Vermieterin. 

Diesbezüglich erwog die Vorinstanz zusammengefasst das Folgende: Eine einsei-

tige Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d Abs. 3 OR sei zwar grundsätzlich ebenso 

auf ihre Missbräuchlichkeit hin überprüfbar wie eine Mietzinserhöhung. Eine An-

fechtung sei jedoch dann ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Mitteilung we-

der der Mietzins betroffen sei noch der Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters 

abgeändert werde, indem beispielsweise die bisherigen Leistungen des Vermie-

ters vermindert oder neue Nebenkosten eingeführt würden. Massgebend sei, ob 

das vertragliche Austauschverhältnis von Leistung und Gegenleistung betroffen 

sei. Im vorliegenden Fall, in welchem die Vermieterin mit der einseitigen Ver-

tragsänderung letztlich bloss ihre in der VGV (Verordnung über die Grundsätze 

der Vermietung von städtischen Wohnungen; Stadt Zürich) festgelegten Absichts-

erklärungen zur Art und Weise der Ausübung des Kündigungsrechtes kundgetan 

habe, sei folglich zu prüfen, ob eine Abweichung vom bundesrechtlichen Kündi-

gungsschutz vorliege. Eine abschliessende Prüfung sei jedoch erst im Anschluss 

an eine Kündigung möglich. Es verhalte sich hier deshalb gleich wie bei der Mit-

teilung eines Vorbehalts im Zusammenhang mit einer Mietzinserhöhung; auch ein 

mitgeteilter Mietzinsvorbehalt sei gemäss Lehre und Rechtsprechung nicht 

selbstständig anfechtbar, sondern erst dann, wenn er mit einer Mietzinsände-

rungsanzeige tatsächlich ausgeschöpft werde. Vorher mangle es dem Mieter an 

einem aktuellen Rechtsschutzinteresse. Auch die hier streitgegenständliche Ver-

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tragsanpassung von Seiten der Vermieterin wirke sich erst auf die rechtliche Situ-

ation des Mieters aus, wenn denn tatsächlich eine Kündigung ausgesprochen 

worden sei, denn bei der angezeigten Vertragsanpassung handle es sich lediglich 

um eine Absichtserklärung der Vermieterin, die fälschlicherweise mittels amtlichen 

Formulars mitgeteilt worden sei und keinerlei rechtliche Folgen nach sich ziehe. 

Zwar sei in den neuen Vermietungsvorschriften der Vermieterin festgehalten, 

dass bei deren Verletzung eine Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen könne 

(Art. 5 Abs. 2 VGV und Art. 6 Abs. 3 VGV, vgl. act. 3/5), doch könne die Vermiete-

rin – auch wenn es sich dabei um ein Gemeinwesen handle – keine neuen Kündi-

gungsgründe schaffen, die einer Missbräuchlichkeitsprüfung unzugänglich seien. 

Aufgrund der geltenden Kündigungsfreiheit vermöge auch die vom Mieter vorge-

tragene Unsicherheit über den Fortbestand des Mietverhältnisses kein Rechts-

schutzinteresse zu begründen, denn diese sei jedem (unbefristeten) Mietverhält-

nis inhärent (vgl. zum Ganzen act. 42 E. IV./3. ff.). Daran vermöchten auch die mit 

der einseitigen Vertragsänderung durch die Vermieterin neu eingeführten Informa-

tionspflichten nichts zu ändern. Die Informationsrechte der Vermieterin richteten 

sich ausschliesslich nach den Datenschutzbestimmungen des DSG (Bundesge-

setz über den Datenschutz). Mit einer einseitigen Vertragsänderung könne sie 

keine dem Datenschutzgesetz entgegenstehenden Pflichten zur Lieferung von In-

formationen einführen. Insbesondere weil heute eine Kündigung des Mietverhält-

nisses noch gar nicht im Raum stehe, wäre eine solche Datenbeschaffung man-

gels Notwendigkeit für das Mietverhältnis unzulässig. Unklar sei sodann, ob die 

Vermieterin von der ihr gemäss einseitiger Vertragsänderung ausgestellten Blan-

kovollmacht für das Einholen von Informationen bei amtlichen Stellen (z.B. Perso-

nenmeldeamt, Steueramt, etc.) überhaupt je Gebrauch machen werde. Die neuen 

Informationspflichten würden schliesslich erst ab dem 1. Januar 2024 Geltung be-

anspruchen; auch deshalb könne der Mieter eine gerichtliche Beurteilung der 

Rechtmässigkeit der einseitigen Vertragsänderung erst dann verlangen, wenn 

sich die Vermieterin gestützt darauf tatsächlich Informationen beschaffe (act. 42 

E. IV./4. ff.). 

2.3 Standpunkt und Rügen der Vermieterin im Berufungsverfahren 

- 14 - 

Die Vermieterin macht in ihrer Berufung eine unrichtige Rechtsanwendung, eine 

Verletzung ihres rechtlichen Gehörs sowie einen Verstoss gegen das Verbot der 

formellen Rechtsverweigerung durch die Vorinstanz geltend. Im Wesentlichen 

stellt sie sich auf den Standpunkt, sie selbst sowie auch der Mieter hätten – ent-

gegen der unrichtigen Rechtsauffassung der Vorinstanz – sehr wohl ein rechtlich 

schützenswertes Interesse an der gerichtlichen Beurteilung der einseitigen Ver-

tragsänderung. Beide müssten wissen, ob die von der Vermieterin mittels einseiti-

ger Vertragsänderung vom 21. August 2020 eingeführten zusätzlichen Pflichten 

für die Mieterschaft wirksam und gültig seien (vgl. act. 43 Rz 16). Gemäss 

Art. 269d Abs. 3 OR sei der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag unter Einhal-

tung von Kündigungsfrist und Kündigungstermin einseitig zulasten des Mieters zu 

ändern. Von diesem Artikel würden gemäss konstanter bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einsei-

tige Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich zögen. Ob bzw. wie 

konkret sich die angezeigte Änderung zulasten oder zum Nachteil des Mieters 

auswirke, sei im Rahmen der Beurteilung im Anfechtungsverfahren zu prüfen und 

gehöre damit zur materiellen Missbrauchsprüfung (act. 43 Rz 17 f.). Für die Beja-

hung eines Rechtsschutzinteresses an einer Klage genüge es hingegen, dass die 

Gutheissung oder Abweisung der Klage die Rechtsstellung der Parteien verände-

re. Entgegen der Vorinstanz sei dies hier klar der Fall. Die Vorinstanz liege falsch, 

wenn sie davon ausgehe, dass die rechtliche Situation der Parteien trotz der mit-

tels amtlichen Formulars angezeigten einseitigen Vertragsänderung vom 

21. August 2020 unverändert bleibe. Entgegen der vorinstanzlichen Auffassung 

handle es sich dabei nämlich nicht um eine blosse unverbindliche Absichtserklä-

rung, sondern damit seien vielmehr verbindlich neue Informations- und Aus-

kunftspflichten für den Mieter eingeführt sowie vertraglich zusätzliche Kündi-

gungsgründe definiert worden (act. 43 Rz 21 f.). Nach Ablauf der von der Vermie-

terin gewährten Übergangsfrist bis Ende des Jahres 2023, mithin ab 1. Januar 

2024, würden die angezeigten Vertragsänderungen von der Vermieterin strikte 

um- bzw. durchgesetzt. Gemäss einseitiger Vertragsänderung sei der Mieter bei-

spielsweise verpflichtet, der Vermieterin zwecks Kontrolle der neuen Vermie-

tungsbedingungen und zum Vollzug der VGV die notwendigen Auskünfte zu ertei-

- 15 - 

len und auf Verlangen auch entsprechende Belege vorzulegen. Die Verletzung 

dieser Pflichten oder bei Täuschung stelle dies neu einen vertraglich definierten 

Kündigungsgrund dar. Überdies werde die Vermieterin durch die einseitige Ver-

tragsänderung dazu ermächtigt, zum gleichen Zweck beim Personenmeldeamt, 

beim Steueramt und bei anderen zuständigen Stellen sich die erforderlichen Aus-

künfte und Informationen selbst zu beschaffen. Die Vorinstanz führe in diesem 

Zusammenhang einzig aus, die Vermieterin sei bei der Datenbeschaffung jeden-

falls an die in Art. 4 DSG (Bundesgesetz über den Datenschutz) festgehaltenen 

Grundsätze gebunden. Dabei übersehe die Vorinstanz aber, dass es bei den neu 

einzuführenden Informations- und Auskunftspflichten der Mieterschaft ab 

1. Januar 2024 primär um die Beschaffung von Daten der Mietparteien mit lau-

fendem Mietvertrag gehe. Das Datenschutzgesetz verschaffe ihr (der Vermieterin) 

kein Recht auf die entsprechenden Informationen, jedenfalls nicht vorausset-

zungs- bzw. bedingungslos. Genau aus diesem Grund sei nun mittels einseitiger 

Vertragsänderung eine entsprechende Informationspflicht samt Auskunftsermäch-

tigung eingeführt worden (vgl. act. 43 Rz 24 ff.). Weiter sei es falsch, dass die Vo-

rinstanz davon ausgehe, die Vermieterin könne im heutigen Zeitpunkt gar keine 

Informations- und Auskunftspflichten für den Mieter einführen, weil sie diese aktu-

ell noch nicht benötige und auch eine Kündigung noch gar nicht im Raum stehe. 

Dies sei mittels einseitiger Vertragsänderung sehr wohl möglich und genau darin 

liege auch die Verschlechterung für den Mieter. Deshalb habe sowohl der Mieter 

als auch sie selbst (die Vermieterin) das Recht darauf, dass über die Wirksamkeit 

und Gültigkeit der einseitigen Vertragsänderung materiell entschieden werde, und 

zwar bereits heute und nicht erst dann, wenn eine allfällige Kündigung ausge-

sprochen worden sei (act. 43 Rz 26 ff.). Gleich verhalte es sich mit den mittels 

einseitiger Vertragsänderung neu eingeführten sonstigen Pflichten und Mietbe-

dingungen (z.B. Pflicht zur [steuerlichen] Wohnsitznahme in der Stadt Zürich, 

Pflicht zur Einhaltung von Mindestbelegungsvorschriften, Einkommenshöchst-

grenzen, etc.) und neu definierten Kündigungsgründen. Ein Verstoss gegen Art. 

273c OR, wie ihn die Vor-instanz bei der Einführung von Kündigungsgründen er-

blicke, liege nicht vor. Selbstverständlich könne der Mieter eine allfällige Kündi-

gung trotzdem nach 

- 16 - 

Massgabe von Art. 271 ff. OR auf ihre Missbräuchlichkeit hin überprüfen lassen. 

Die Rechtsstellung des Mieters verschlechtere sich dadurch aber offenkundig. 

Erstens weil eine Kündigung aus einem explizit vertraglich vereinbarten Kündi-

gungsgrund die Wichtigkeit der Einhaltung der vereinbarten Pflicht oder Bedin-

gungen (z.B. Verhältnis Einkommen/Vermögen zu Mietzinshöhe) für die Vermiete-

rin zum Ausdruck bringe und zweitens weil eine solche wohl als Kündigung aus 

wichtigem Grund i.S.v. Art. 266g OR zu qualifizieren wäre, durch welche etwa ei-

ne allfällige Kündigungssperrfrist i.S.v. Art. 271 Abs. 1 lit. d und e OR durchbro-

chen würde (vgl. act 43 Rz 30 ff. und insbes. Rz 38). Aus all diesen Gründen ha-

be die Vorinstanz das Rechtsschutzinteresse beider Parteien zu Unrecht verneint 

und damit nicht nur Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO verletzt, sondern auch das Verbot der 

formellen Rechtsverweigerung gemäss Art. 29 Abs. 2 BV. 

2.4 Standpunkt des Mieters im Berufungsverfahren 

Im Berufungsverfahren vertritt der Mieter in Übereinstimmung mit der Vermieterin 

weiterhin die Auffassung, über ein schutzwürdiges Interesse an der vor Vor- 

instanz erhobenen Klage verfügt zu haben und dass die Vorinstanz demnach zu 

Unrecht auf seine Klage nicht eingetreten sei. Durch die von der Vermieterin mit-

geteilte Mietvertragsänderung sei er direkt in seinen Rechten als Mieter betroffen 

und eine Gutheissung seiner Klage hätte seine Rechtsstellung verbessert. Zudem 

habe er nur mit dem Erheben einer Klage verhindern können, dass der zu seinen 

Ungunsten ausgefallene Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde in Rechtskraft 

erwachse. Mit dem vorinstanzlichen Entscheid – so der Mieter weiter – könne er 

sich deshalb bis heute nicht identifizieren (vgl. act. 50 Ziff. 5–8).  

2.5 Würdigung 

2.5.1 Ein schutzwürdiges Interesse der klagenden Partei an der gerichtlichen 

Beurteilung der Streitsache (sog. Rechtsschutzinteresse) gemäss Art. 59 Abs. 2 

lit. a ZPO ist nach der Rechtsprechung dann zu bejahen, wenn der Kläger ein 

persönliches Interesse an seiner Klage hat, welches in dem Sinn rechtlicher Natur 

ist, als die damit verlangte Leistung oder die anbegehrte Feststellung oder Gestal-

tung einer Rechtslage ihm einen Nutzen verschafft (vgl. dazu BGE 122 III 279 

- 17 - 

E. 3a; BGer 4A_630/2012 vom 19. März 2013, E. 3.1; 4A_404/2011 vom 

7. November 2011, E. 5.1; BGer 4C.45/2006 vom 26. April 2007, E. 5, nicht publ. 

BGE 133 III 453; 5P.329/2002 vom 23. Dezember 2002, E. 3.1). Demgegenüber 

fehlt das Rechtsschutzinteresse, wenn das Urteil dem Kläger auch im Falle des 

Obsiegens keinen Nutzen bringt (vgl. BGer 4A_127/2019 vom 7. Juni 2019, E. 4, 

m.w.H.; BK ZPO-ZINGG, 2012, Art. 59 ZPO N 47). Ein solcher Nutzen fehlt im All-

gemeinen, wenn der streitige Anspruch bereits befriedet ist oder überhaupt nicht 

befriedet werden kann (BGE 122 III 279 E. 3a; BGer 4C.45/2006 vom 26. April 

2007, E. 5; BGer 5P.329/2002 vom 23. Dezember 2002, E. 3.1). 

2.5.2 Der Streit der Parteien dreht sich um die von der Vermieterin auf amtlichem 

Formular angezeigte einseitige Vertragsänderung vom 21. August 2020 (act. 3/5). 

Das Gesetz sieht in Art. 269d OR – entgegen dem nach schweizerischem Obliga-

tionenrecht geltenden Grundsatz des Vertragsschlusses durch übereinstimmende 

gegenseitige Willensäusserung (Art. 1 Abs. 1 OR) – explizit die Möglichkeit einer 

bloss einseitigen Vertragsänderung vor. Damit soll verhindert werden, dass der 

Vermieter für die Durchsetzung einer einseitig gewünschten Vertragsanpassung 

gleich zum radikalen Mittel der Kündigung greifen muss (vgl. dazu z.B. ZK OR-

HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 269d OR N 21). Beabsichtigt der Vermieter eine 

Erhöhung des Mietzinses oder "sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des 

Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder 

neue Nebenkosten einzuführen", ist gemäss Art. 269d Abs. 1–3 OR wie folgt vor-

zugehen: Die einseitige Vertragsanpassung ist dem Mieter auf dem amtlich vor-

geschriebenen Formular mitzuteilen (lit. a), muss begründet werden (lit. b) und 

darf nicht zusammen mit einer Kündigung oder Kündigungsandrohung ergehen 

(lit. c). Andernfalls ist die einseitige Vertragsänderung nichtig (vgl. Art. 269d 

Abs. 1–3 OR). Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung oder eine sonstige Ände-

rung des Mietvertrages einseitig zu seinen Lasten, namentlich eine Verminderung 

der bisherigen Leistungen oder neue Nebenkosten, innert 30 Tagen ab deren Mit-

teilung bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 

und 269a OR anfechten (vgl. Art. 270b Abs. 1 und 2 OR). Das Bundesgericht 

fasst den Anwendungsbereich von Art. 269d und Art. 270b Abs. 2 OR weit. Nach 

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erfassen diese Bestimmungen grund-

- 18 - 

sätzlich sämtliche Änderungen des Mietvertrages, durch welche das bisherige 

Austauschverhältnis der Leistungen von Vermieter und Mieter verändert werden 

kann. Eine Einschränkung des Geltungsbereiches dieser Norm auf Änderungen, 

die das bisherige Gleichgewicht der Leistungen zu Lasten des Mieters verändern 

(wofür sich etwa HIGI im Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1998, Art. 269d OR, N. 49 

ff. ausgesprochen hatte), hat das Bundesgericht in BGE 125 III 231 E. 3.b explizit 

verworfen und festgehalten, ob und wie sich die fragliche Änderung konkret zu 

Lasten des Mieters auswirke, sei das Ergebnis der Beurteilung im Anfechtungs-

verfahren und gehöre dementsprechend zur materiellen Missbrauchsprüfung. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden von Art. 269d Abs. 3 OR 

demnach sämtliche Änderungen des Mietvertrages erfasst, die eine einseitige 

Verschlechterung der Situation des Mieters nach sich ziehen. Als solche erachte-

te das Bundesgericht etwa das Einführen einer neuen Hausordnung, mit welcher 

die Möglichkeit des Musizierens im Wohnobjekt (weiter) eingeschränkt wurde (vgl. 

BGer 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.2.1, mit Verweis auf BGE 125 III 62 

E. 2b, m.w.H.). 

2.5.3 Vorliegend will die Vermieterin mit der einseitigen Mietvertragsänderung 

vom 21. August 2020 für den Mieter diverse "Zusatzpflichten auf Basis VGV" ein-

führen, welche per 1. Januar 2024 in Kraft treten bzw. umgesetzt werden sollen 

(act. 3/5). Konkretisiert sind die neuen Mietvertragsbestimmungen im Begleit-

schreiben der Vermieterin ebenfalls vom 21. August 2020 (act. 3/8). Sie beinhal-

ten neue Pflichten bzw. Vorgaben für den Mieter betreffend den zivil- und steuer-

rechtlichen Wohnsitz und die Wohnungsbelegung, die wirtschaftlichen Verhältnis-

se des Mieters bzw. über deren Verhältnis zum Mietzins, den persönlichen Ge-

brauch und die Untervermietung der Wohnung sowie neue Informations- und 

Auskunftspflichten des Mieters, inkl. einer generellen Bevollmächtigung der Ver-

mieterin zum Einholen von Auskünften über den Mieter bei Drittpersonen (vgl. 

act. 3/8 S. 2–3). 

2.5.4 Die Vorinstanz argumentiert, bei der einseitigen Vertragsänderung der 

Vermieterin vom 21. August 2020 handle es sich tatsächlich um eine blosse Ab-

sichtserklärung zur Art und Weise der Ausübung des Kündigungsrechtes, die 

- 19 - 

fälschlicherweise auf dem amtlichen Formular für einseitige Vertragsänderungen 

mitgeteilt worden sei und keinerlei rechtlichen Folgen nach sich ziehe (vgl. act. 42 

E. IV/3.1 und 3.2.). Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden: 

 Die Mitteilung einer einseitigen Vertragsänderung stellt eine Willenser-

klärung der Vermieterin dar. Als solche ist sie nach dem Vertrauensprinzip so aus-
zulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Um-

ständen nach Treu und Glauben verstanden werden durfte und musste (vgl. BGE 143 

III 157 E. 1.2.2; BGE 138 III 659 E. 4.2.1, je mit Hinweisen; BGer 4A_229/2009 vom 

25. August 2009, E. 3.1). Dabei ist nicht allein der Wortlaut ausschlaggebend; viel-

mehr sind darüber hinaus beispielsweise die Umstände, unter denen die Erklärungen 

abgegeben wurden, und insbesondere der vom Erklärenden verfolgte Regelungs-

zweck, wie ihn der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und muss-

te, heranzuziehen (vgl. BGE 138 III 659 E. 4.2.1; BGE 132 III 24 E. 4). Indem die 

Vermieterin das amtlich genehmigte Formular für die Mitteilung der Mietvertrags-

änderung benützte, hat sie unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie 

von ihrem Recht auf einseitige Vertragsänderung gemäss Art. 269d Abs. 3 OR 

Gebrauch machen will. Etwas Gegenteiliges lässt sich auch aus dem Begleit-

schreiben der Vermieterin an den Mieter nicht ableiten und insbesondere nicht 

aus dem darin enthaltenen Hinweis, dass die neuen Bestimmungen für den Mieter 

erst ab dem 1. Januar 2024 Gültigkeit hätten (vgl. act. 3/8). Zum einen ist es der 

einseitigen Vertragsänderung i.S.v. Art. 269d OR immanent, dass sie im Zeitpunkt 

einer allfälligen Anfechtung nach Massgabe von Art. 270b OR noch nicht in Kraft 

ist und erst zukünftig wirkt, weil sie immer erst auf den nächstmöglichen Kündi-

gungstermin überhaupt möglich ist (vgl. Art. 269d Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 OR). Zum 

andern ist der Zeitpunkt des angekündigten Inkrafttretens der neuen Vertragsbe-

stimmungen davon zu unterscheiden, ab wann die Bestimmungen Bestandteil des 

Mietvertrages werden. Selbst wenn die neuen Bestimmungen – wie hier – erst 

rund 3 ½ Jahre später in Kraft treten sollen, können sie mittels Formularanzeige 

bereits auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zum Vertragsbestandteil ge-

macht werden. Ab diesem Zeitpunkt sind sie – vorbehältlich einer erfolgreichen 

Anfechtung innert 30 Tagen gemäss Art. 270b OR – für beide Mietvertragspartei-

en verbindlich, d.h. ist die einseitige Vertragsänderung wirksam erfolgt. Aus dem 

- 20 - 

zusammen mit der Formularanzeige verschickten Begleitschreiben der Vermiete-

rin geht weiter hervor, dass sie (die Vermieterin) dem Mieter eine (verbindliche) 

Mietvertragsänderung schon in einem früheren Zeitpunkt angekündigt hatte (vgl. 

act. 3/8 S. 1), sodass sich aus dem Begleitschreiben in Verbindung mit der For-

mularanzeige unzweideutig ergibt, dass die Vermieterin mit der einseitigen Ver-

tragsänderung vom 21. August 2020 die neuen Vertragsbestimmungen auf den 

nächstmöglichen Zeitpunkt verbindlich zum neuen Mietvertragsbestandteil erklä-

ren wollte, jedoch unter Gewährung einer Übergangsfrist bis zur Umsetzung bzw. 

Durchsetzung der neuen Vertragsbestimmungen. Bezeichnenderweise haben 

denn auch beide Vertragsparteien die einseitige Vertragsänderung (zu Recht) als 

verbindlich aufgefasst. 

Nach dem Ausgeführten kann von einer blossen Absichtserklärung seitens 

der Vermieterin keine Rede sein. 

2.5.5 Aus den vorstehenden Gründen ist die von der Vorinstanz herangezogene 

Rechtsprechung betreffend Anfechtung eines (tatsächlich noch gar nicht realisier-

ten) Mietzinsvorbehaltes vorliegend nicht einschlägig. Anders als bei einem Miet-

zinsvorbehalt wirkt sich die hier streitgegenständliche Vertragsanpassung von 

Seiten der Vermieterin – vorbehältlich einer erfolgreichen Anfechtung – ohne wei-

tere, ungewisse Willenserklärungen der Vermieterin auf die rechtliche Situation 

des Mieters aus, weshalb es dem Mieter in Fällen wie dem vorliegenden möglich 

sein muss, die einseitige Vertragsanpassung nach Massgabe von Art. 270b OR 

von der Schlichtungsbehörde bzw. dem Mietgericht überprüfen zu lassen. Es wä-

re weder dem Mieter noch der Vermieterin zumutbar und widerspräche der in 

Art. 269d OR und Art. 270b OR umgesetzten Konzeption des Gesetzgebers, 

wenn der Mieter die einseitige Vertragsanpassung erst dann gerichtlich auf ihre 

Rechtmässigkeit hin überprüfen könnte, wenn gestützt auf die geänderten bzw. 

neuen Vertragsbestimmungen später tatsächlich eine Kündigung ausgesprochen 

wird. Eine verpönte Änderungskündigung soll durch die Möglichkeit der einseiti-

gen Vertragsanpassung durch den Vermieter ja gerade vermieden werden und es 

soll für beide Vertragsparteien zeitnah nach der Anzeige der einseitigen Vertrags-

änderung Klarheit darüber bestehen, ob diese rechtsgültig ist oder nicht. 

- 21 - 

2.5.6 Die neuen Mietvertragsbestimmungen gemäss Formularanzeige vom 

21. August 2020 auferlegen dem Mieter nicht nur neue Pflichten (z.B. Informa-

tions- und Auskunftspflichten oder Wohnsitzpflicht), sondern schränken den Mie-

ter auch in der Nutzung des Mietobjektes ein (z.B. Mindestbelegungsvorschriften 

sowie Vorgaben hinsichtlich Zulässigkeit, Auswahl und Anzahl von Untermietern) 

und können sogar dazu führen, dass ein Mieter zu einem Wohnungswechsel ge-

zwungen werden kann. So machte der Mieter vor der Vorinstanz unter anderem 

geltend, er erfülle die neuen Mietvertragsbestimmungen nicht, weil er zusammen 

mit seinem Untermieter das gemäss den neuen Bestimmungen maximal zulässi-

ge Einkommen für seine derzeitige Wohnung überschreite, weshalb er zu einem 

Wohnungswechsel gezwungen werden könnte (act. 1 Ziff. 17). Im Weiteren wer-

den durch die neuen Mietvertragsbestimmungen vertraglich neue Kündigungs-

gründe definiert. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, führen diese zwar 

nicht zu einem Verlust des Rechtes auf Anfechtung und Überprüfung einer allen-

falls später ergehenden Kündigung des Mietverhältnisses; die Missbräuchlichkeit 

einer Kündigung aus einem vertraglich explizit definierten Grund wird jedoch an-

ders beurteilt, als wenn die Kündigung aus einem Grund erfolgt, der vertraglich 

nie definiert worden ist, und kann gegebenenfalls sogar eine fristlose Kündigung 

rechtfertigen (vgl. die in mp 4/95, S. 223 ff. = MRA 2/95 S. 95 publizierte Recht-

sprechung, wo das Bundesgericht eine infolge Verletzung eines vertraglich ver-

einbarten Tierhaltungsverbotes ausgesprochene Kündigung als rechtmässig qua-

lifizierte). Damit ist das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen von Vermie-

ter und Mieter – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – offensichtlich betroffen 

und eine einseitige Verschlechterung der Situation des Mieters im Sinne der vorzi-

tierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist bereits im heutigen Zeitpunkt zu 

bejahen. Es liegt ein Anwendungsfall von Art. 269d OR bzw. Art. 270b OR vor. 

 Wie und in welchem Masse sich die fragliche einseitige Vertragsänderung 

konkret zu Lasten des Mieters auswirkt, und insbesondere ob die neu einzufüh-

renden Informations- und Auskunftspflichten sowie Kündigungsgründe letztlich als 

gültig zu beurteilen sind oder nicht, braucht hier nicht weiter ergründet zu werden; 

dies wird vielmehr Gegenstand der durch die Vorinstanz im Rahmen des Anfech-

- 22 - 

tungsverfahrens vorzunehmenden materiellen Missbrauchsprüfung sein (vgl. 

BGer 4A_74/2021 vom 30. April 2021, E. 2.1).  

2.5.7 Zusammenfassend ist ein Rechtsschutzinteresse des Mieters an seiner 

Klage vom 12. August 2021 zu bejahen. Die Berufung der Vermieterin ist gutzu-

heissen. Der vorinstanzliche Zirkulationsbeschluss vom 6. April 2022 ist aufzuhe-

ben und die Sache ist zur Durchführung des Verfahrens und zu neuer Entschei-

dung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. 

2.5.8 Bei diesem Ergebnis kann die aufgeworfene Frage, ob ein Nichteintretens-

entscheid des Mietgerichtes auf die Klage des Mieters dazu führt, dass der Ur-

teilsvorschlag der Schlichtungsbehörde keine Geltung mehr beanspruchen kann, 

offen bleiben. 

III. 
Kosten- und Entschädigungsfolgen 

1. Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens würde grundsätzlich der Mie-

ter als unterliegende Partei entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ange-

sichts des Umstandes, dass sich der Mieter jedoch nie mit dem vorinstanzlichen 

Entscheid identifiziert hat und sich stets (wie die Vermieterin) auf den Standpunkt 

gestellt hat, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf seine Klage nicht eingetreten (vgl. 

act. 50 Ziff. 17), rechtfertigt es sich, die Kosten des Berufungsverfahrens aus Bil-

ligkeitsgründen ausnahmsweise auf die Gerichtskasse zu nehmen (Art. 107 

Abs. 2 ZPO). 

2. Im Kanton Zürich besteht keine Bestimmung, welche die Entschädigungs-

pflicht kantonaler Behörden im Sinne von Art. 116 ZPO ausschlösse (vgl. lediglich 

§ 200 lit. a GOG ZH zur Pflicht, Gerichtskosten zu tragen), es gibt jedoch auch 

keine explizite gesetzliche Grundlage (vgl. dazu BGE 140 III 385 E. 4.1). Die 

Kammer bejaht in Anlehnung an die Praxis zu Rechtsverweigerungsbeschwerden 

eine Entschädigungspflicht des Kantons ausnahmsweise dann, wenn eine formel-

le Gegenpartei fehlt (bzw. nicht entschädigungspflichtig wird), die Vorinstanz ma-

teriell Parteistellung hat und sich der angefochtene Entscheid zudem als qualifi-

- 23 - 

ziert unrichtig erweist (vgl. OGer ZH PQ140037 vom 28. Juli 2014, E. 3.1; vgl. 

auch OGer ZH PQ160068 vom 9. November 2016, E. 2.3 mit Hinweisen). Diese 

Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, weshalb keine Parteientschädigungen zu-

zusprechen sind. 

Es wird erkannt: 

1. In Gutheissung der Berufung wird der Zirkulationsbeschluss des Mietgerich-

tes Zürich vom 6. April 2022 aufgehoben und die Sache zur Durchführung 

des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an 

die Vorinstanz zurückgewiesen. 

2. Für das Berufungsverfahren werden keine Kosten erhoben. 

Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 3'900.– wird der Beklag-

ten und Berufungsklägerin – unter Vorbehalt eines allfälligen Verrechnungs-

anspruches – zurückerstattet. 

3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zuge-

sprochen. 

4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und Berufungskläge-

rin unter Beilage eines Doppels der Berufungsantwort (act. 50) sowie an das 

Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück 

5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

- 24 - 

Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 92 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 30'100.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Vorsitzende: 
 
 
 

lic. iur. E. Lichti Aschwanden 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw R. Schneebeli 
 
 
 
 
versandt am: 
 

	Urteil vom 29. November 2022
	Rechtsbegehren des Klägers und Berufungsbeklagten: (act. 1 S. 2)
	Anträge der Beklagten und Berufungsklägerin: (act. 34 S. 2)
	Zirkulationsbeschluss des Mietgerichtes: (act. 42 = act. 44)
	Berufungsanträge:
	Erwägungen:
	I.  Sachverhalt und Prozessgeschichte
	II.  Zur Berufung im Einzelnen
	III.  Kosten- und Entschädigungsfolgen

	Es wird erkannt:
	1. In Gutheissung der Berufung wird der Zirkulationsbeschluss des Mietgerichtes Zürich vom 6. April 2022 aufgehoben und die Sache zur Durchführung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
	2. Für das Berufungsverfahren werden keine Kosten erhoben.
	Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 3'900.– wird der Beklagten und Berufungsklägerin – unter Vorbehalt eines allfälligen Verrechnungsanspruches – zurückerstattet.
	3. Für das Berufungsverfahren werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	4. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beklagte und Berufungsklägerin unter Beilage eines Doppels der Berufungsantwort (act. 50) sowie an das Mietgericht Zürich, je gegen Empfangsschein.
	Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück
	5. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...