# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 02ddddb3-5bd0-5621-853e-69632285464f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-11-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 26.11.2008  VB.2008.00309
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2008-00309_2008-11-26.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2008.00309	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 26.11.2008
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.06.2009 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau von zwei Gebäudekomplexen im/beim Patumbah-Park in Zürich-Riesbach. Verzicht auf erneute Abklärung der Schutzwürdigkeit des nördlichen Teils des Patumbah Parks. Gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens. Baulinienüberstellung durch oberirdische Gebäudevorsprünge.

In Frage steht nicht die Erhaltung und Überholung einer im Wesentlichen noch vorhandenen Parkanlage, sondern eine Rekonstruktion einer früheren, heute nur noch in Bruchstücken vorhandenen Anlage. Da die Gesamtanlage als Schutzobjekt nicht mehr vorhanden ist, kann die von den Beschwerdeführerinnen gestützt auf § 207 Abs. 1 PBG angestrebte umfassende Rekonstruktion nicht angeordnet werden (E. 2.2).

Die von der örtlichen Baubehörde in Absprache mit dem Baukollegium, einer Fachkommission aus externen Fachleuten und Mitgliedern der Verwaltung, vorgenommene ästhetische Beurteilung beruht auf einer vollständigen und richtigen Berücksichtigung der massgeblichen Sachumstände und erweist sich in jeder Hinsicht als nachvollziehbar und vertretbar (E. 3.3). 

Anders als bei den "weitergehenden und andersartigen Beanspruchungen des Baulinienbereichs" im Sinn von § 100 Abs. 3 PBG, wird von der Rechtsprechung bei den einzelnen oberirdischen Gebäudevorsprüngen im Sinn von § 100 Abs. 1 PBG nicht vorausgesetzt, dass sie nötigenfalls "ohne Weiteres", das heisst ohne angesichts der investierten Mittel unverhältnismässigen Aufwand beseitigt werden können (E. 4.).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSFAHRT
AUTOLIFT
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BAULINIE
BAULINIENÜBERSTELLUNG
BAUMSCHUTZ
DENKMALPFLEGE
EINORDNUNG
GEBÄUDEVORSPRUNG
LEGITIMATION
PATUMBAH-PARK
PRAKTISCHER NUTZEN
SCHUTZOBJEKT
SCHUTZWÜRDIGKEIT
SICHTWEITE
UNTERSCHUTZSTELLUNG
VERKEHRSSICHERHEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 100 Abs. I PBG
§ 100 Abs. III PBG
§ 203 Abs. I lit. a PBG
§ 203 Abs. I lit. c PBG
§ 203 Abs. I lit. f PBG
§ 207 Abs. I PBG
§ 237 PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 260 Abs. III PBG
§ 360 Abs. III PBG
§ 13 VRG
§ 17 Abs. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2008.00309

 

 

Entscheid

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 26. November 2008

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Andreas Keiser (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtssekretär
Martin Knüsel.

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.       
B, c/o C,

 

beide vertreten durch RA D,

Beschwerdeführerinnen, 

 

 

gegen

 

 

1.    E, 

 

2.    F AG, 

 

beide vertreten durch RA G, 

 

3.    Bausektion der Stadt
Zürich, 

 

4.    Baudirektion Kanton
Zürich, 

Beschwerdegegnerinnen, 

 

 

betreffend
Baubewilligung (Patumbah Park),

hat sich ergeben: 

I.  

Am 23. Januar 2007 erteilte die Bausektion der Stadt
Zürich E und der F AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von zwei
Gebäudekomplexen und den Abbruch von 3 bestehenden Gebäuden auf dem Grundstück
Kat.Nr. 01 zwischen L- und M-Strasse in Zürich. Das Grundstück im Halte von
7'887 m2 bildet den nördlichen Teil der früheren Parkanlage der
Villa Patumbah, welche zusammen mit dem südlichen Parkteil im Inventar der
kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung verzeichnet
ist.

Der nördliche Parkteil war vom Stadtrat Zürich in einem
von den damaligen Grundeigentümern ausgelösten Verfahren am 13. Januar 1993
formell unter Schutz gestellt worden. Aufgrund eines Rekurses der Eigentümer
hob die Rekurskommission am 22. Dezember 1993 die Unterschutzstellung auf;
die hiergegen erhobenen Beschwerden der Stadt Zürich und des Zürcher
Heimatschutzes wies das Verwaltungsgericht am 16. Dezember 1994 ab und auf
eine staatsrechtliche Beschwerde des Zürcher Heimatschutzes trat das Bundesgericht
am 18. April 1995 nicht ein. Ebenfalls wurde von der Rekurskommission die für
dieses Grundstück festgesetzte Freihaltezone aufgehoben, worauf die Parzelle im
Rahmen der Bau- und Zonenordnung 1999 einer zweigeschossigen Wohnzone W2
zugewiesen wurde.

Das Projekt für die Überbauung des nördlichen Teils des
früheren Patumbah-Parks sieht entlang der M- und entlang der L-Strasse je einen
lang gestreckten Gebäudekomplex vor. Der dazwischen liegende Bereich soll nach
den historischen Plänen des Garten- und Landschaftsarchitekten Evariste Mertens
bzw. auf der Grundlage noch vorhandener Originalsubstanz wieder hergerichtet,
mit dem südlichen Parkteil zusammengefügt und als zentrale Parkkammer der
Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Der bestehende schmiedeiserne Zaun
entlang der L-Strasse soll restauriert, jedoch für Hauszugänge, Garageneinfahrt
und neue Parkzugänge an insgesamt fünf Stellen geöffnet werden.

Gleichzeitig mit der Baubewilligung wurde die im
koordinierten Verfahren ergangene Verfügung der Baudirektion vom 12. Dezember
2006 eröffnet, mit welcher die denkmalpflegerische und lärmrechtliche
Bewilligung erteilt worden war.

II.
 

Gegen beide Anordnungen wurde Rekurs
erhoben, nämlich vom Verein I und A am 28. Februar 2007 und von B am 7. März
2007. Die Baurekurskommission I vereinigte die Verfahren. Nach einem
Augenschein am 30. Januar 2008 trat sie auf den Rekurs des Vereins I nicht ein
und wies die übrigen Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat.

III.  

Mit gemeinsamer Beschwerde vom 26. Juni 2008 liessen A und B dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und der
baurechtlichen Bewilligungen, eventuell Rückweisung zur weiteren Behandlung und
zum Neuentscheid an die Vorinstanz beantragen. Jedenfalls sei die Spruchgebühr
der Rekurskommission von Fr. 16'000.- auf höchstens Fr. 8'000.- und
die der privaten Rekursgegnerschaft zugesprochene Parteientschädigung von Fr. 6'000.-
auf höchstens Fr. 3'000.- herabzusetzen. Es sei ein Augenschein durchzuführen
und es seien Kosten- und Entschädigungsfolgen für Rekurs- und Beschwerdeverfahren
zu Lasten der Beschwerdegegner zu regeln.

Die Vorinstanz am 15. Juli und die
Baudirektion des Stadtrats Zürich am 16. September 2008 schlossen auf
Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerschaft und die
Baudirektion beantragten am 25. August bzw. 12. September 2008 Abweisung
der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Auf ihren Antrag wurde den
Beschwerdeführerinnen am 6. Oktober 2008 Frist zur Replik angesetzt, welche am
18. November 2008 erfolgte.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Da sich
die Beschwerde als unbegründet erweist, braucht der Beschwerdegegnerschaft keine
Frist zur Duplik angesetzt zu werden.

1.2 In
prozessualer Hinsicht beantragen die Beschwerdeführerinnen die Durchführung eines
Augenscheins. Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein erübrigt sich dann, wenn
der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin
Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
2. A. Zürich 1999, § 7 N. 45). In der zu beurteilenden
Streitigkeit hat die Baurekurskommission I am 31. Januar 2008 einen Augenschein
durchgeführt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse, die im Protokoll
des Rekursverfahrens festgehalten sind, darf auch im vorliegenden
Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da die überblickbaren örtlichen Verhältnisse aus den Akten,
insbesondere den fotografischen Dokumentationen, hinreichend ersichtlich sind,
und sich insbesondere die räumlichen Beziehungen der geplanten Baukörper zur
Villa Patumbah und den weiteren Schutzobjekten oberhalb der L-Strasse sehr gut
auf Grund des dem Gericht zur Verfügung stehenden Modells beurteilen lassen,
erübrigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit
Hinweisen). Das gilt umso mehr, als das Verwaltungsgericht, was die Einordnung
des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung im Sinn von § 238
Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)
betrifft, keine eigene ästhetische Würdigung vorzunehmen, sondern lediglich zu
überprüfen hat, ob insofern der Entscheid der örtlichen Baubehörde auf einer
vertretbaren, alle wesentlichen Sachumstände berücksichtigenden Beurteilung
beruht (vgl. nachfolgend Erw. 3.2).

2.  

Wie bereits im Rekursverfahren rügen die
Beschwerdeführerinnen vorab, dass aufgrund neuerer Erkenntnisse der gartenhistorischen
Forschung und der Gartendenkmalpflege die Schutzwürdigkeit des nördlichen Teils
des Patumbah-Parks erneut abzuklären sei.

2.1 Die
Rekurskommission hat zu diesen Vorbringen erwogen, dass ein im Provokationsverfahren
ergangener Verzicht auf Unterschutzstellung nach den Grundsätzen zurückgenommen
werden könne, die allgemein für den Widerruf von Verfügungen entwickelt worden
seien. Danach könne eine formell rechtskräftige Verfügung nicht ohne Weiteres
aufgehoben werden, wenn sie dem geltenden Recht und dem öffentlichen Interesse
nicht mehr entspreche, sondern es sei abzuwägen, ob dem Postulat an der
richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts oder dem Interesse an der Wahrung
der Rechtssicherheit, mithin dem Vertrauen des Grundeigentümers auf den Bestand
der rechtskräftigen Inventarentlassung der Vorrang gebühre. Letzteres Interesse
ginge im Allgemeinen vor, wenn durch die frühere Verwaltungsverfügung ein
subjektives Recht begründet worden oder wenn die Verfügung in einem Verfahren
ergangen sei, in dem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen
und gegeneinander abzuwägen waren, sowie wenn der Private von der ihm durch die
Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Gebrauch gemacht habe. Selbst in diesen
Fällen könne aber ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse zum Widerruf
der Verfügung führen, allerdings nur gegen angemessene Entschädigung. Hier
seien die Voraussetzungen für einen Widerruf nicht gegeben, da die sich
gegenüberstehenden Interessen im Provokationsverfahren, das mit dem Entscheid des
Verwaltungsgerichts vom 16. Dezember 1994 seinen Abschluss gefunden habe,
umfassend gegeneinander abgewogen worden seien. Sodann habe die Bauherrschaft
im Vertrauen auf den rechtskräftigen Verzicht auf  Unterschutzstellung bereits
erhebliche Investitionen für die Planung des streitbetroffenen Projekts
getätigt. Gegebenenfalls vermöchte auch die geltend gemachte Neubewertung der
denkmalpflegerischen Bedeutung des Patumbah-Parks und das daraus abgeleitete öffentliche
Interesse an der integralen Erhaltung des Parks gegen die Interessen an der Wahrung
der Rechtssicherheit und der Überbauung des der Bauzone zugewiesenen Areals
nicht aufzukommen.

Die Beschwerdeführerinnen räumen ein, dass die Rekursinstanz
bei ihrem Entscheid über die Zulässigkeit des Rückkommens auf den
seinerzeitigen Verzicht auf Unterschutzstellung von zutreffenden Grundsätzen
ausgegangen sei, werfen ihr aber vor, das Vorliegen der
Rückkommensvoraussetzungen überhaupt nicht abgeklärt zu haben. Mit der
zentralen Frage, ob der bald 14 Jahre zurückliegende Verzicht auf die
Unterschutzstellung sich aus heutiger Sicht und im Lichte der neuen bzw.
veränderten denkmalpflegerischen Erkenntnisse weiterhin als richtig erweise,
habe sie sich nicht auseinandergesetzt und sei auf die im Rekursverfahren
vorgebrachten Argumente und angebotenen Beweismittel nicht eingegangen; damit
habe sie ihre Untersuchungspflicht und das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerinnen
verletzt. Wenn sie das Interesse an der Wahrung der Rechtssicherheit und der
Überbaubarkeit des nördlichen Parkteils von vornherein und ohne nähere Prüfung
als höher veranschlagt habe als das öffentliche Interesse an der integralen
Erhaltung des Patumbah-Parks, stelle dies eine unhaltbare antizipierte
Beweiswürdigung dar.

2.2 Wie auch
die Beschwerdeführerinnen einräumen, hat die Vorinstanz die beantragte
Rücknahme des seinerzeitigen Verzichts auf Unterschutzstellung zulässigerweise
nach den allgemeinen Grundsätzen über den Widerruf geprüft und diese zutreffend
wiedergegeben. Auf diese Erwägungen kann gestützt auf § 70 in Verbindung
mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden.

Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerinnen ist im
Rahmen des früheren Verfahrens die gartenbaukünstlerische Bedeutung des
Patumbah-Parks durchaus erfasst worden und trifft es nicht zu, dass damals der
denkmalpflegerische Wert des Gartens nur in einem eindrücklichen Bestand von
Bäumen gesehen worden sei (vgl. VB 94/0019 + 0025 vom 16. Dezember 1994).
Für die Rechtsmittelbehörden entscheidend war viel mehr, dass von der von
Evariste Mertens geschaffenen Parkanlage nur noch Bruchstücke vorhanden waren,
was als nicht ausreichend beurteilt wurde, um sie als Baudenkmal im Sinn von § 203
Abs. 1 lit. a PBG zu qualifizieren. Auch wenn bei einem Park naturgemäss
ein grösserer Erneuerungsbedarf bestehe als bei Gebäuden, gebe es auch bei
Gartendenkmälern eine Grenze zwischen blosser Erneuerung der bestehenden und
noch erhaltenen historischen Substanz und der Rekonstruktion eines früheren
Zustands. Wie die von der Stadt in Auftrag gegebene Schutzabklärung ergeben
habe, sei der Anteil an Originalsubstanz der von Mertens erstellten Parkanlage
gering. Es stehe deshalb nicht die Erhaltung und Überholung einer im
Wesentlichen noch vorhandenen Parkanlage in Frage, sondern, wie dies bereits
auf der südlichen Parkhälfte geschehen sei, eine Rekonstruktion einer früheren,
heute nur noch in Bruchstücken vorhandenen Anlage nach den Originalplänen ihres
Schöpfers. Auch wenn im nördlichen Teil im Gegensatz zum bereits
rekonstruierten südlichen keine Eingriffe ins Gelände und keine oder nur
geringe Neukonstruktionen von früheren Kleinbauten oder Ausstattungen
erforderlich seien, könne nicht mehr von blosser Renovation, Verjüngung und
Anpassung des gegenwärtigen Bau- und Pflanzenbestands gesprochen werden. Ein
Objekt, das nicht nur renoviert, sondern rekonstruiert werden müsse, sei kein
wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Sodann gehöre
die Anordnung einer derart weit reichenden Rekonstruktion nicht zu den gemäss § 207
Abs. 1 PBG zulässigen Massnahmen, weshalb sich die Unterschutzstellung als
ungeeigneter Weg erweise, um das Ziel der Wiederherstellung der ursprünglichen
Parkanlage zu erreichen. Auch wenn der Rekonstruktion im nördlichen Teil für
sich und im Zusammenhang mit der Villa Patumbah und dem bereits rekonstruierten
Parkteil ein denkmalpflegerischer Wert zugebilligt werde, sei der damit
verbundene Eingriff in das Eigentum der Eigentümer nicht gerechtfertigt.

Dass diese Beurteilung dem heute geltenden Recht und dem
öffentlichen Interesse nicht mehr entspricht, könnte auch dann nicht gesagt
werden, wenn "aus heutiger Sicht und im Lichte der neuen bzw. veränderten
denkmalpflegerischen Erkenntnisse" der denkmalpflegerische Wert des Werks
von Evariste Mertens heute noch höher einzuschätzen und bereits die einzelnen
noch vorhandenen Bruchstücke der ursprünglichen Parkanlage als wichtige Zeugen
im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren wären. Auch neue
denkmalpflegerische Erkenntnisse oder Sichtweisen und – falls dem so ist –
selbst ein gewachsenes öffentliches Interesse an der Erhaltung von historischen
Parkanlagen können nichts daran ändern, dass die Gesamtanlage als Schutzobjekt
nicht mehr vorhanden ist und gestützt auf § 207 Abs. 1 PBG die von
den Beschwerdeführerinnen angestrebte umfassende Rekonstruktion nicht
angeordnet werden kann. Der Verzicht auf Unterschutzstellung entspricht damit
unabhängig von der aktuellen Einschätzung des denkmalpflegerischen Wertes auch
dem heute geltenden Recht. Die Baurekurskommission hat deshalb zulässigerweise
auf weitere Abklärungen zur gartendenkmalpflegerischen Bedeutung des
Patumbah-Parks und insbesondere die Einholung eines Gutachtens verzichtet. Wie
das Verwaltungsgericht bereits in seinem früheren Entscheid angemerkt hat,
würde eine Rekonstruktion der Patumbah-Anlage in ihrer Gesamtheit voraussetzen,
dass die Stadt auch den nördlichen Teil erwirbt, was jedoch unterblieben ist.
Auch aus dieser Sicht kann nicht gesagt werden, dass heute ein qualifiziertes
öffentliches Interesse ein Rückkommen auf die seinerzeitigen Entscheide verlangt.

3.  

3.1 Die Beschwerdeführerinnen
rügen, das Bauvorhaben nehme nicht die gemäss § 238 Abs. 2 PBG
gebotene Rücksicht auf die Villa Patumbah als Schutzobjekt von überkommunaler
Bedeutung. Die geplanten Bauten verstellten die vom Verwaltungsgericht im früheren
Verfahren als wichtig bezeichneten Durchblicke aus der südlichen Parkhälfte auf
die Villa, die sich wegen des geringen Abstands gleichsam als Abschluss der
Neubauzeile entlang der L-Strasse präsentieren würde. Es würden falsche
Prioritäten gesetzt, wenn der geringe Abstand zum Schutzobjekt damit
gerechtfertigt werde, dass im Gegenzug der mittlere Parkteil von Überbauung
freigehalten werde. Diese Beeinträchtigungen würden durch den Eingriff in den
Baumbestand noch verstärkt. Bei einer zur Fällung vorgesehenen Blutbuche handle
es sich um einen wichtigen Baum im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f. PBG.
Die ihr benachbarte Rotbuche vermöge wegen ihrer zurückgesetzten Lage die
Trennfunktion zwischen Neubau und Villa nicht zu übernehmen; zudem dürfte
dieser Baum die baulichen Eingriffe in seiner nächsten Umgebung nicht
überleben. Ein grösserer Abstand sei auch aus dieser Sicht geboten. Der lange
Baukörper entlang der L-Strasse stehe sodann auch in störendem Widerspruch zu
den als Schutzobjekte zu qualifizierenden Villen mit ihren grosszügigen Umschwüngen,
die bergseits der L-Strasse lägen. Mit diesem Einwand habe sich die
Rekurskommission nicht hinreichend auseinandergesetzt.

3.2 Ist zu
prüfen, ob eine Baute dem Gestaltungsgebot von § 238 Abs. 2 PBG
entspricht, steht der örtlichen Baubehörde eine relativ erhebliche
Entscheidungsfreiheit bzw. ein besonderer Beurteilungsspielraum zu
(RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1;
Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19). Diesen hat die Rechtsmittelinstanz zu
respektieren, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren Würdigung der
massgebenden Sachumstände beruht. Sie darf nur dann einschreiten, wenn die
ästhetische Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist
(RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; Kölz/Bosshart/Röhl, § 20
N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430
ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti).

Vor Verwaltungsgericht können neben der unrichtigen
Feststellung des Sachverhalts (§ 51 VRG) in der Regel nur Rechtsverletzungen
im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG gerügt werden, wozu auch eine unrichtige
Handhabung der Überprüfungsbefugnis durch die Vorinstanz gehört.

3.3 Die
Bausektion, hat sich in der angefochtenen Baubewilligung in zweiseitigen Erwägungen
sehr eingehend mit der Gestaltung des Bauvorhabens und seiner Einordnung in die
bauliche und landschaftliche Umgebung auseinandergesetzt, insbesondere mit
seiner Einbettung  in die Parklandschaft und dem Verhältnis der neuen Baukörper
zur Villa Patumbah. Zuvor war das Projekt vom Baukollegium, einer Fachkommission
aus externen Fachleuten und Mitgliedern der Verwaltung, welche die Bausektion
in Fragen des Städtebaus und der Architektur berät, mehrfach geprüft worden.
Die auf diese Weise zustande gekommene ästhetische Beurteilung der örtlichen
Baubehörde beruht auf einer vollständigen und richtigen Berücksichtigung der
massgeblichen Sachumstände und erweist sich in jeder Hinsicht als
nachvollziehbar und vertretbar. Auch insofern kann in zustimmendem Sinn auf die
Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Wie bereits das Modell deutlich
macht, führt die Anordnung der neuen Baukörper keineswegs dazu, dass sich die
Villa gleichsam als Abschluss der Neubauzeile an der L-Strasse präsentiert. Wie
die Rekurskommission zudem zutreffend erwogen hat, beträgt wegen der Abwinklung
der gegen das Schutzobjekt gerichteten Stirnfassade der Gebäudeabstand
lediglich im Bereich des mittleren Gebäudevorsprungs bloss 15 m, während er an
der südlichen Gebäudeecke bereits 23 m ausmacht. Dadurch und wegen der
geringeren Höhe des Neubaus verhält es sich keineswegs so, dass dieser das
Schutzobjekt konkurrenziert und damit seinen Situationswert beeinträchtigt.
Sodann hat das Verwaltungsgericht in seinem früheren Entscheid nicht die
Erhaltung sämtlicher wichtiger gartenarchitektonischer Durchblicke auf die
Villa verlangt, sondern lediglich erwogen, dass bei einer Überbauung des
nördlichen Parkteils diesem Aspekt unter dem Gesichtswinkel von § 238 Abs. 2
PBG Rechnung zu tragen sei. Dieser Forderung ist dadurch, dass der ganze
mittlere Grundstücksteil nicht überbaut wird und sich zum rekonstruierten
Parkteil und der Villa hin öffnet, in fast idealer Weise Rechnung getragen; die
von den Beschwerdeführerinnen für falsch gehaltene Prioritätensetzung ist ohne
Weiteres vertretbar und offenkundig nicht rechtsverletzend.

3.4 Das
Bauvorhaben erfordert die Fällung einer Blutbuche nördlich der Villa Patumbah.
Wie die Rekurskommission zutreffend erwogen hat, ist sie zusammen mit dem
nördlichen Parkteil aus dem vorläufigen Schutz entlassen worden und vermag für
sich allein die Anforderungen an ein Schutzobjekt nicht zu erfüllen. Erhalten
bleibt dagegen die näher zur Strasse und zur Villa gelegene Rotbuche auf der
Villenliegenschaft, die zum geschützten Parkteil gehört und die Villa Patumbah
gegen den geplanten Gebäudekomplex abschirmt. Die Bewilligungsbehörde ist sich
der möglichen Gefährdung des Baumbestands auf dem geschützten Parkteil durch
die Bauarbeiten offenkundig bewusst (Erw. E.m der Baubewilligung) und hat im
Hinblick auf die Baustelleninstallationen die erforderlichen Anordnungen
getroffen (Dispositiv Ziffern II.B. 111c und 115). Damit hat sie das für die
Erhaltung des Schutzobjekts Notwendige vorgekehrt; eine Rechtsverletzung ist
nicht ersichtlich.

3.5 Auch die
weiteren Vorbringen der Beschwerdeführerinnen sind nicht geeignet, die ästhetische
Beurteilung der Baubehörde als nicht nachvollziehbar und nicht mehr vertretbar
erscheinen zu lassen. Die bergseits der L-Strasse gelegenen Villen mit ihren
grossen Umschwüngen werden durch den deutlich tiefer liegenden Neubau nicht
tangiert. Die relativ grossen Baukörper sind auf das Überbauungskonzept
zurückzuführen, welches im Zentrum einen möglichst grossen Teil des bisherigen
Parks erhalten und ihn unter weitgehender Rekonstruktion der historischen Wege
mit dem bereits rekonstruierten südlichen Teil verbinden will. Dies ist, wie
bereits ausgeführt wurde, ein durchaus vertretbarer Ansatz, der, wie das Modell
bestens illustriert, die gebotene Rücksicht auf die umliegenden Schutzobjekte
nimmt, von denen einige ebenfalls grosse Volumen aufweisen. Zudem wurde im Verlauf
der Projektentwicklung insbesondere auch der Wirkung des Projektes gegenüber
dem Raum der L-Strasse Rechnung getragen und durch eine sorgfältige
Fassadengestaltung die besonderen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG
berücksichtigt. Auch ein Widerspruch zu den Erwägungen der Baubewilligung vom
16. September 2008, mit welcher die Überbauung des Nachbargrundstücks
Kat.Nr. 02 bewilligt wurde, ist entgegen den Ausführungen in der Replik nicht
ersichtlich. Wegen der unter Einordnungsgesichtspunkten ebenfalls massgeblichen
Freihaltung des zentralen Teils des Baugrundstücks konnte beim streitbetroffenen
Projekt mit guten Gründen ein anderes Überbauungskonzept gewählt werden als auf
dem wesentlich kleineren Nachbargrundstück Kat.Nr. 02. Die Tatsache, dass auf
dem Nachbargrundstück eine andere Anordnung der Baukörper gewählt und bewilligt
wurde, lässt die hier zu überprüfende ästhetische Würdigung des Bauvorhabens
auf dem nördlichen Teil des früheren Patumbah-Parks nicht als rechtsverletzend
erscheinen.

Auch was den Zaun entlang der L-Strasse und den Parkzugang
im Bereich der Südostecke des Baugrundstücks betrifft, vermögen die
Beschwerdeführerinnen keine Rechtsverletzung darzutun. Ihre Einwände scheinen
von der unzutreffenden Annahme auszugehen, dass der aus dem Schutz entlassene
Parkteil in einzelnen Teilen gleichwohl unverändert erhalten werden müsse. Auch
hier kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden.

4.  

Der entlang der M-Strasse geplante Gebäudekörper soll im
Bereich des ersten Obergeschosses mit fünf erkerartigen, zwischen 3 und 15 m
langen Auskragungen bis zu 1,5 m in den Baulinienbereich hineinragen. Die
Beschwerdeführerinnen sind der Auffassung, bei diesen Auskragungen könne
aufgrund ihrer Ausdehnung und Integration in den Baukörper nicht mehr von
"einzelnen oberirdischen Gebäudevorsprüngen" im Sinn von § 100 Abs. 1
PBG gesprochen werden. Sie könnten überdies, falls dies die Durchführung der
Baulinie erfordere, nicht leicht und rasch beseitigt werden, wie dies das
Gesetz voraussetze.

Die Vorinstanz hat die von den Beschwerdeführerinnen
vertretene Rechtsauffassung als zu einschränkend abgelehnt. Anders als § 260
Abs. 3 PBG betreffend die Zulässigkeit einzelner Vorsprünge in den
Grenzabstandsbereich enthalte § 100 Abs. 1 PBG betreffend die
Baulinien keine beispielhafte Aufzählung der zulässigen Vorsprünge, weshalb in
der Lehre lediglich verlangt werde, dass die Auskragungen, um noch als
"einzelne Vorsprünge" gelten zu können, im Verhältnis zur Fassade
untergeordnet sein müssten, was hier zutreffe. 

Der von den Vorinstanzen vertretenen Rechtsauffassung ist
beizutreten; für die engere Auffassung der Beschwerdeführerinnen sprechen weder
der Wortlaut noch Sinn und Zweck der Bestimmung. Wenn das Gesetz solche
Vorsprünge bei Verkehrsbaulinien sowie bei Baulinien für Versorgungsleitungen
und Anschlussgeleise grundsätzlich erlaubt, so beruht dies auf der Überlegung,
dass solche Vorsprünge in aller Regel mit dem Zweck dieser Baulinien nicht in
Widerspruch geraten, sondern zur Verhinderung monotoner Fassaden durchaus
erwünscht sein können. Das ergibt sich auch aus § 100 Abs. 2 PBG, wonach
dann, wenn Baulinie und Grenze des für die Anlage benötigten Raumes zusammenfallen,
derartige Vorsprünge einen dem Charakter der betreffenden Anlage entsprechenden
Vertikalabstand, in der Regel wenigstens 3 m, einzuhalten haben; es ist also
durchaus möglich, dass solche Vorsprünge nicht nur das so genannte
Vorgartengebiet, sondern sogar den öffentlichen Strassenraum überragen (vgl.
beispielsweise den Erker der Liegenschaft Militärstrasse 36 in Zürich, in
welcher das Verwaltungsgericht untergebracht ist). Falls ausnahmsweise ein
solcher Vorsprung gleichwohl der Anlage oder dem Werk im Wege steht, zu dessen
Sicherung die Baulinie festgesetzt wurde, sind solche Vorsprünge entschädigungslos
zu beseitigen. Anders als bei den "weitergehenden und andersartigen
Beanspruchungen des Baulinienbereichs" im Sinn von § 100 Abs. 3
PBG, wird von der Rechtsprechung bei den einzelnen oberirdischen Gebäudevorsprüngen
im Sinn von § 100 Abs. 1 PBG nicht vorausgesetzt, dass sie
nötigenfalls "ohne Weiteres", das heisst ohne angesichts der
investierten Mittel unverhältnismässigen Aufwand beseitigt werden können (vgl.
VGr, 14. März 2007, VB.2006.00348, www.vgrzh.ch = RB 2007
Nr. 64 = BEZ 2007 Nr. 17).

5.  

Auf die Rüge der Beschwerdeführerin 1, die Neubauten
verletzten den gesetzlichen Minimalabstand von 3,5 m zum Weg, der nach der
historischen Vorlage wiederhergestellt werden solle, ist die Vorinstanz mit der
Begründung nicht eingetreten, die Beschwerdeführerin sei zu dieser Rüge nicht
legitimiert, da ein allfälliger Mangel durch eine geringfügige Verlegung dieses
Wegs geheilt werden könnte; damit führe die Rüge von vornherein nicht zur
Aufhebung der Baubewilligung und damit nicht zur Abwendung der von der
Beschwerdeführerin geltend gemachten Betroffenheit.

Diese Auffassung ist zutreffend. Die Beschwerdeführerin
übersieht, dass für die Bauherrschaft keine gesetzliche Pflicht besteht, den
historischen Wegverlauf wieder herzustellen. Einer Verlegung, welche die
Abstandsunterschreitung beheben würde, steht damit nichts im Weg.

6.  

Die Beschwerdeführerin A hat als Eigentümerin des
Grundstücks M-Strasse 03 bereits im Rekursverfahren gerügt, dass die
Baudirektion unzulässigerweise eine lärmrechtliche Ausnahmebewilligung
hinsichtlich der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte an einigen Fenstern
des Neubaus an der L-Strasse erteilt habe. Die Rekurskommission hat die Legitimation
der Beschwerdeführerin auch zu dieser Rüge bejaht, den Einwand jedoch als unbegründet
verworfen.

6.1 Die
(unbestrittene) Überschreitung der Lärmgrenzwerte betrifft die Fenster einiger
zur L-Strasse hin orientierter Räume des längs dieser Strasse geplanten Gebäudekomplexes.
Selbst wenn es zutreffen sollte, dass die Behebung dieses Mangels eine
umfassende Neuprojektierung dieses Gebäudekomplexes erfordern und damit, wie
die Baurekurskommission erwogen hat, insofern zu einer Aufhebung der
Baubewilligung führen könnte, ist nicht ohne Weiteres ersichtlich, inwiefern
dies der Beschwerdeführerin A einen konkreten Nutzen verschaffen könnte. Ihre
Betroffenheit durch die Baubewilligung ist nur insoweit offenkundig, als damit
der ihrer eigenen Liegenschaft direkt gegenüberliegende Gebäudekomplex an der M-Strasse
bewilligt wurde. Dieser wird zusammen mit dem Baumbestand des Parks die Sicht
von der M-Strasse her auf den Gebäudekomplex an der L-Strasse weit gehend
verdecken, so dass jedenfalls nicht offenkundig ist, inwiefern die Beschwerdeführerin
durch diesen Teil der Überbauung, der von ihrer Liegenschaft mehr als 70 m
entfernt ist, in eigenen Interessen mehr als irgendwelche Dritte betroffen ist.
Die Beschwerde erweist sich deshalb insofern schon mangels hinreichender Darlegung
der legitimationsbegründenden Sachumstände als im Ergebnis unbegründet. Wenn
sich sodann die Ausnahmebewilligung, wie die Beschwerdeführerin ausführt,
dadurch beheben liesse, dass lediglich die Fassade des Neubaus entlang der L-Strasse
geschlossen ausgebildet und zu dieser Strasse hin nur Abstellräume oder
Nasszellen angeordnet würden, stelle sich ohnehin die Frage, welchen
praktischen Nutzen sich die Beschwerdeführerin mit der Rüge der Überschreitung
der Immissionsgrenzwerte zu erstreiten vermöchte.

6.2 Sodann ist
die Rüge, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, auch in der Sache unbegründet.
Auf diese Erwägungen ist in zustimmendem Sinn zu verweisen. Die teilweise
Wiederherstellung des Patumbah-Parks in seiner ursprünglichen Ausdehnung und
die Öffnung der zusätzlichen Parkfläche für das Publikum liegt offenkundig im
öffentlichen Interesse, und zwar unabhängig davon, ob es sich bei den im
nördlichen Parkbereich noch vorhandenen Park-Fragmenten um Schutzobjekte im
Sinn des Gesetzes handelt. Die für diese Freihaltung des zentralen
Grundstückbereichs erforderliche Konzentration eines Teils der Baumasse längs
der L-Strasse, ohne dass das Gebäude zu dieser Seite hin wie ein Riegel wirkt,
lassen es entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht ohne Weiteres
zu, dass "die Fassade des Neubaus entlang der L-Strasse geschlossen
ausgebildet wird und gegen die Strasse hin nur Abstellräume oder Nasszellen
angeordnet werden". Die Beschwerdeführerin übersieht an dieser Stelle,
dass, wie sie in anderem Zusammenhang zu Recht geltend macht, auch längs der L-Strasse
die Fassadengestaltung den besonderen Anforderungen von § 238 Abs. 2
PBG zu genügen hat, was eine allein unter dem Gesichtspunkt des Lärmschutzes
konzipierte Fassadengestaltung verbietet. Zusätzlich ist zu beachten, dass es
angesichts der Tiefe des Baukörpers ohne Weiteres einleuchtet, dass Erschliessungsflächen
sowie Küchen-, Sanitär- und Abstellräume im Zentrum, die Wohnräume im Interesse
einer guten Belichtung dagegen längs der Fassaden angeordnet wurden. Die Vorinstanz
durfte deshalb die Ausnahmebewilligung für die unbestrittenermassen marginalen
Überschreitungen der Lärmgrenzwerte ohne Rechtsverletzung als durch öffentliche
Interessen gerechtfertigt würdigen.

7.  

Die Beschwerdeführerin A erneuert sodann ihren Einwand, die
Neubauzeile an der L-Strasse sei ungenügend erschlossen, weil das Trottoir an
der L-Strasse statt normaliengemäss eine Breite von 2 – 2,5 m nur eine solche
von 1,8 m aufweise und weil die projektierte Erschliessung der Tiefgarage mit
41 Abstellplätzen durch einen Autolift zu umständlich sei, was auf der L-Strasse
zu Rückstaus führen werde; schliesslich seien die Sichtweiten bei dieser
Ausfahrt ungenügend, was sich entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht
auflageweise beheben liesse, da dafür der schützenswerte Zaun noch weiter
geöffnet werden müsste.

7.1 Da wie
dargelegt das besondere Interesse der Beschwerdeführerin an der Aufhebung der
Baubewilligung für den Gebäudekomplex an der L-Strasse jedenfalls nicht
offensichtlich ist und sie die Sachumstände, aus denen sie ihre besondere
Betroffenheit herleitet, nicht näher dargelegt hat, hätte die Vorinstanz auch
auf diese Rügen, die nicht das gesamte Bauvorhaben, sondern lediglich die Zeile
längs der L-Strasse betreffen, mangels Legitimation der Beschwerdeführerin
nicht einzutreten brauchen. Bezüglich der Sichtweiten hat die Vorinstanz zudem
zutreffend darauf hingewiesen, dass insofern der Mangel ohnehin mittels für die
Beschwerdeführerin bedeutungslosen Auflagen hätte behoben werden können; die
Beschwerdeführerin verkennt auch insofern, dass mit dem Verzicht auf Unterschutzstellung
des nördlichen Parkteils eine Grundlage für die Erhaltung des Zauns nur
insoweit besteht, als auf die Fortsetzung beim unter Schutz gestellten
südlichen Parkteil Rücksicht zu nehmen ist. Eine Verpflichtung zur integralen
Erhaltung lässt sich daraus jedenfalls nicht für den Bereich der Zufahrt zur
Tiefgarage ableiten, welche ca. 80 m vom geschützten Parkteil entfernt liegt.
Die Beschwerde erweist sich damit in diesem Punkt schon mangels Legitimation
als unbegründet.

7.2 Wie die
Vorinstanz unwidersprochen festgestellt hat, handelt es sich bei der L-Strasse
um eine verkehrsberuhigte, kommunal klassierte Erschliessungsstrasse, auf
welcher stadtauswärts ab dem Gebäude Nr. 140 bis Zollikon Tempo 30 signalisiert
ist; sie weist eine Fahrbahnbreite von 5,2 m und beidseitig ein je ca. 1,8 m
breites Trottoir auf.

Mit diesem Ausbau entspricht die L-Strasse den Anforderungen
der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) ohne Weiteres. Wenn diese
ein einseitiges, 2 bis 2,5 m breites Trottoir verlangen, sind die
Anforderungen offenkundig auch erfüllt, wenn stattdessen beidseitig ein je 1,8
m breites Trottoir vorhanden ist.

Sodann ist auch die Erschliessung der Tiefgarage durch einen
Autolift nicht rechtsverletzend. Durch den einem Fahrzeug Platz bietenden
Warteraum vor dem Autolift ist hinreichend sichergestellt, dass es nur
gelegentlich zu Rückstaus auf der L-Strasse kommen wird. Damit wird im
Innerortsbereich die Anforderung von § 237 Abs. 2 PBG, wonach
Zufahrten für jedermann verkehrssicher sein sollen, nicht verletzt. Die
Auffassung der Beschwerdeführerin, dass jede Zufahrt, die in irgendeiner Form
Verkehrsbehinderungen auslöse, nicht hinreichend im Sinn von § 237 PBG
sei, ist lebensfremd und findet im Gesetz keine Grundlage. Entscheidend ist
vielmehr, dass selbst bei den während der Hauptverkehrszeiten auftretenden
hohen Fahrzeugfrequenzen im Innerortsbereich die Verkehrssicherheit durch
gelegentliche Rückstaus nicht beeinträchtigt ist.

Was die beanstandeten Sichtweiten anbelangt, so trifft es
zu, dass der verordnungskonforme Sichtbereich nur durch eine teilweise
Beseitigung des Zauns und eine niedrigere Bepflanzung des Vorgartens sichergestellt
werden kann. Die mit guten Gründen angestrebte weitgehende Erhaltung des den
Strassenraum prägenden Zauns rechtfertigt es jedoch ohne Weiteres, gestützt auf
§ 360 Abs. 3 PBG insofern vom Richtmass der Verordnung abzuweichen
(vgl. RB 1999 Nr. 128). Wegen dieses Zauns liegen auch andere
Verhältnisse vor als beim Nachbargrundstück Kat.Nr. 02, wo, wie die
Beschwerdeführenden in der Replik geltend machen, in der Baubewilligung vom 16. September
2008 die Einhaltung der verordnungskonformen Sichtbereiche verlangt worden ist.
Bezüglich der Richtung stadteinwärts soll zudem die Zufahrt gemeinsam mit
derjenigen für das Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück gelöst werden; die
entsprechende Vereinbarung liegt mittlerweile vor (vgl. Erw. F.f der
Baubewilligung vom 16. September 2008). Dadurch ergibt sich auch für die
Liegenschaft der Beschwerdegegnerschaft eine Verbesserung des Sichtbereichs
stadteinwärts.

8.  

Schliesslich beanstanden die Beschwerdeführenden die
Regelung der Nebenfolgen durch die Rekursinstanz. Mit Fr. 16'000.-
übersteige die Spruchgebühr den durch den Aufwand und die Bedeutung der
Streitsache gerechtfertigten Betrag bei Weitem und entspreche nicht dem in
anderen Fällen angewandten Massstab. Auch die Parteientschädigung sei mit Fr. 6'000.-
ungerechtfertigt hoch.

8.1
Gemäss § 13 VRG können die Verwaltungsbehörden für ihre Amtshandlungen
Gebühren und Kosten auferlegen (Abs. 1); mehrere am Verfahren Beteiligte
tragen die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen (Abs. 2).
Laut § 34 der Verordnung über die Organisation und den Geschäftsgang der
Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK) gehören zu den
Verfahrenskosten die Spruchgebühr sowie die Schreibgebühren, Barauslagen und
Zustellungskosten. Laut § 35 OV BRK beträgt die Spruchgebühr je nach dem
Zeitaufwand und der finanziellen und rechtlichen Tragweite, die dem Entscheid
im Einzelfall zukommt, Fr. 100.- bis Fr. 12'000.- (Abs. 1). In
besonders aufwändigen Verfahren kann die Gebühr unter Angabe der Gründe bis auf
das Doppelte dieses Ansatzes erhöht werden (Abs. 2). Bei der Gebührenbemessung
verfügen die Behörden über einen weiten Ermessensspielraum (Kölz/Bosshart/Röhl,
§ 13 N. 8 und N. 37).

Hier erweist sich die Höhe der Spruchgebühr nicht als
rechtsverletzend. Die Rekurskommission hat in ihren Erwägungen zur Bemessung
der Spruchgebühr das Verfahren als besonders aufwändig gewürdigt, was nicht nur
angesichts der zahlreichen erhobenen Rügen und des Augenscheins als
gerechtfertigt erscheint, sondern auch, weil der Entscheid insgesamt vier Rekurse
betraf (vgl. vorn Ziffer II.). Damit reichte der Gebührenrahmen bis Fr. 24'000.-.
Mit Fr. 16'000.- wurde er nicht ausgeschöpft, womit Raum bleibt für die Berücksichtigung
von Verfahren mit noch grösserer wirtschaftlicher Bedeutung. Mit dem von der
Beschwerdeführerin erwähnten Rekursverfahren "Privater Gestaltungsplan
Stadtraum HB Zürich mit Umweltverträglichkeitsprüfung" lässt sich das
vorliegende Verfahren schon deshalb nicht vergleichen, weil dort nur ein
einziger Rekurs zu beurteilen war. Die vom Verwaltungsgericht auf Fr. 16'000.-
herabgesetzte Spruchgebühr des Regierungsrats im Rekursverfahren "Stadion
Zürich" (VGr, 29. Juni 2007, VB.2006.00354, E. 10.1, www.vgrzh.ch)
beruhte auf § 5 der Gebührenordnung für die Verwaltungsbehörden vom
30. Juni 1966 (Ge­bührenO; LS 682) und damit auf einer anderen
Rechtsgrundlage; die Herabsetzung wurde zudem damit begründet, dass für mehr
als eine Verdoppelung der in jenem Verfahren geltenden maximalen Grundgebühr
von Fr. 4'000.- keine hinreichend bestimmte Grundlage bestehe. Der sich so
ergebende Maximalansatz von Fr. 8'000.- wurde verdoppelt, weil der
Rekursentscheid zwei Rekurseingaben betraf. Die von der Baurekurskommission
festgesetzte Spruchgebühr von Fr. 16'000.- im vorliegenden Fall steht überdies
in einem durchaus vertretbaren Verhältnis zu den Gebühren von 3 – 5'000
Franken, wie sie die Rekurskommissionen regelmässig bei einem einzelnen Rekurs
mit wenigen Rügen gegen ein kleineres Bauvorhaben festsetzen.

8.2 Nach § 17
Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht
die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu einer angemessenen Entschädigung
für die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, namentlich wenn die rechtsgenügende
Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen
Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte.

Dass die Voraussetzungen für die Zusprechung einer
Parteientschädigung für das Rekursverfahren zulasten der heutigen Beschwerdeführerinnen
erfüllt waren, ist unbestritten. Streitig ist einzig die Höhe der
zuzusprechenden Parteientschädigung.

8.2.1 Das Gesetz verlangt die Zusprechung einer
"angemessenen", nicht also einer "vollen" Entschädigung (RB
1998 Nr. 8 = ZBl 99/1998, S. 524, mit Hinweisen). § 17 Abs. 2 VRG
widerspiegelt den Grundsatzentscheid des Gesetzgebers, auch in Fällen, in denen
eine Parteientschädigung gewährt wird, keine kostendeckende Parteientschädigung
auszurichten (Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 36). Von vornherein ist
lediglich der notwendige Rechtsverfolgungsaufwand zu ersetzen (RB 1998
Nr. 8 = ZBl 99/1998, S. 524). Sodann ist bei der
Festsetzung der Entschädigung von der Bedeutung des Rechtsstreits und vom Mass
an Verantwortung bei dessen Führung auszugehen, welche Umstände in der Höhe des
Streit­werts zum Ausdruck gelangen können und sind die tatsächlichen und/oder
rechtlichen Schwierigkeiten des Falls und dessen Umfang sowie Gründe der Billigkeit
zu berücksich­tigen (vgl. RB 1992 Nr. 34).

Weil die Bemessung der Parteientschädigung einen Ermessensentscheid
darstellt, ist die Befugnis des Verwaltungsgerichts, über deren Höhe zu
befinden, eingeschränkt. Dem Gericht steht keine freie Ermessensüberprüfung zu;
es kann nur bei rechtsverletzenden Ermessensfehlern eingreifen.

8.2.2
Die von der nämlichen Anwältin vertretenen privaten Beschwerdegegnerinnen
hatten zu zwei je mehr als 20 Seiten umfassenden Rechtsschriften mit einer
Vielzahl von Einwänden Stellung zu nehmen. Sodann wurde auf Antrag der Beschwerdeführerinnen
ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt und fand am 30. Januar 2008 ein über
anderthalb Stunden dauernder Augenschein statt. Der Vertretungsaufwand umfasste
deshalb neben Instruktion und Teilnahme am Augenschein insbesondere das
Verfassen von Rekursantwort und Duplik zu zwei Rekursen und zwei Repliken je
unterschiedlichen Inhalts. Auch ohne Einholung einer Kostennote kann deshalb
davon ausgegangen werden, dass der effektive Vertretungsaufwand mindestens im
Bereich von 10'000 Franken liegt. Wenn die Baurekurskommission unter diesen
Umständen die Parteientschädigung auf Fr. 6'000.- festsetzte, hat sie der
Bedeutung und den rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten des Falles in
angemessener Weise Rechnung getragen. Eine Rechtsverletzung ist ihr nicht vorzuwerfen.

9.  

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.
Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten, darunter eine Gerichtsgebühr von Fr. 12'000.-,
den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je zur Hälfte
aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Sodann sind die Beschwerdeführerinnen
in nämlicher Weise zu einer Parteientschädigung von insgesamt Fr. 3'000.-
an die privaten Beschwerdegegnerinnen zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
lit. a VRG). Die Zusprechung einer Parteientschädigung an die Baudirektion ist
dagegen mangels eines nennenswerten Aufwands nicht gerechtfertigt.

Demgemäss entscheidet die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr.  12'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       200.--  Zustellungskosten,

Fr.  12'200.--   Total der Kosten.

3.    Die Gerichtsgebühr
wird den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer Haftung je zur Hälfte
auferlegt. 

4.    Die
Beschwerdeführerinnen werden unter solidarischer Haftung je zu einer Parteientschädigung
von Fr. 1'500.- an die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar
innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.

5.    Gegen
diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden.
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

6.    Mitteilung an …