# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ce096135-4fed-5780-afe1-f641d60ccf24
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-16
**Language:** de
**Title:** Zug Obergericht Sonstiges 16.02.2022 Z2 2021 21
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Obergericht/ZG_OG_999_Z2-2021-21_2022-02-16.pdf

## Full Text

20211028_094120_ANOM.docx

II. Zivilabteilung Z2 2021 21

Oberrichter lic.iur. St. Scherer, Abteilungspräsident i.V.
Oberrichter lic.iur. P. Huber
Oberrichter lic.iur. St. Dalcher
Gerichtsschreiberin MLaw K. Fotsch

Urteil vom 16. Februar 2022 [rechtskräftig]

in Sachen

1. A.________ AG,
2. B.________ AG,
beide vertreten durch RA Prof. Dr.iur. C.________ und/oder RA Prof. Dr.iur. D.________,
Gesuchstellerinnen und Berufungsklägerinnen,

gegen

E.________,
vertreten durch RA Dr.iur. F.________ und/oder RA lic.iur. G.________, 
Gesuchsgegner und Berufungsbeklagter,

betreffend

vorsorgliche Massnahmen 
(Berufung gegen den Entscheid des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 26. April 2021)

Seite 2/41

Rechtsbegehren

Gesuchsteller und Berufungskläger

1. Es sei der Entscheid ES 2021 4 des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 26. April 2021 
aufzuheben und das Gesuch vom 4. Januar 2021 um Erlass vorsorglicher Massnahmen gutzuheissen.

2. Eventualiter sei der Entscheid ES 2021 4 des Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 26. April 2021 
aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten des Gesuchsgegners.

Gesuchsgegner und Berufungsbeklagter

1. Die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und der Entscheid ES 2021 4 des 
Einzelrichters am Kantonsgericht Zug vom 26. April 2021 sei vollumfänglich zu bestätigen.

2. Eventualiter seien die Gesuchstellerinnen im Fall der Gutheissung der Berufung vor dem Erlass 
vorsorglicher Massnahmen zu verpflichten, eine angemessene Sicherheitsleistung zu erbringen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Gesuchstellerinnen.

Sachverhalt

1.1 Die A.________ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin 1) ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in 
Zug. Sie bezweckt gemäss Handelsregisterauszug "________". Die Gesuchstellerin 1 hält 
100 % der Aktien an der B.________ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin 2), die ihrerseits 
"________" bezweckt. Die Gesuchstellerin 1 ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der 
K.________ AG. Beide Gesuchstellerinnen sind somit Teil der von den Eheleuten Dr. 
L.X.________ sel. und M.X.-Y.________ sel. (nachfolgend: Eheleute X.-Y.________) in den 
1970er-Jahren gegründeten "K.________-Gruppe". 

1.2 Die Grundstücke Nrn. H.________, I.________ und J.________, alle Grundbuch Oberägeri 
(nachfolgend zusammen: Seegrundstücke), umfassen insgesamt 4'784 m2 Land am Ufer des 
Ägerisees und sind derzeit mit einer Villa (Baujahr 1978) nebst separater Doppelgarage 
sowie einem Einfamilienhaus (Baujahr 1961) bebaut (Vi act. 1/1 und 1/67 f.). Die Eheleute 
X.-Y.________ gründeten dort – ebenfalls in den 1970er-Jahren – ihren Familiensitz. Ihre 
Kinder, N.X.________ und O.X.________ (nachfolgend: Geschwister X.________), wuchsen 
in der Villa auf. Das Grundstück Nr. H.________ wurde in die Gesuchstellerin 1 eingebracht 
und die Grundstücke Nrn. I.________ und J.________ in die Gesuchstellerin 2. 

1.3 Zwischen den Geschwistern X.________ ist seit Jahren ein zunehmend erbitterter Streit 
darüber im Gange, ob die Seegrundstücke in der Familie gehalten oder veräussert werden 
sollen, wobei O.X.________ einen Verkauf befürwortete und N.X.________ sich diesem 
widersetzte. Nach dem Tod der Eheleute X.-Y.________ hielten die Geschwister X.________ 
je 45 % der Aktien an der K.________ AG. 10 % der Aktien vermachte M.X.-Y.________ sel. 
der Tochter von N.X.________, P.X.________, wobei diese Aktien bis zur Vollendung 
des 25. Altersjahrs von P.X.________ durch einen Willensvollstrecker verwaltet werden 

Seite 3/41

sollten (Vi act. 1/62). Damit wollte M.X.-Y.________ erreichen, dass der Familiensitz für 
kommende Generationen erhalten bleibt (Vi act. 1/60 und 61). 

1.4 Ab Februar 2017 war N.X.________ im Verwaltungsrat der Gesuchstellerinnen nicht mehr 
vertreten. O.X.________ und Q.________ waren daraufhin die einzigen Verwaltungsräte der 
Gesuchstellerinnen und verfügten je über Kollektivunterschrift zu zweien.

1.5 Mit öffentlich beurkundeten Kaufverträgen vom 14. September 2017 (act. 1/63) verkauften 
die Verwaltungsräte O.X.________ und Q.________ namens der Gesuchstellerin 1 das 
Grundstück Nr. H.________ und namens der Gesuchstellerin 2 die Grundstücke 
Nrn. I.________ und J.________ an E.________ (nachfolgend: Gesuchsgegner). 
N.X.________ erfuhr vom Verkauf nach eigenen Angaben erst im Nachhinein (Vi act. 5 
Rz 13).

2. Mit Eingabe vom 4. Januar 2021 reichten die Gesuchstellerinnen – nun vertreten durch 
N.X.________ als alleinige Verwaltungsrätin – eine Grundbuchberichtigungsklage gegen den 
Gesuchsgegner ein (Verfahren A1 2021 2) und stellten gleichzeitig ein Gesuch um Erlass 
folgender vorsorglicher Massnahmen (Vi act. 5):

"1. Das Amt für Grundbuch & Geoinformation des Kantons Zug sei anzuweisen, auf dem 
Grundstück GS H.________, bis 30 Tage nach Eintritt der Rechtskraft im Hauptsacheverfahren 
eine vorläufige Eintragung vorzumerken, wonach die Gesuchstellerin 1 alleinige Eigentümerin 
des genannten Grundstückes ist.

2. Das Amt für Grundbuch & Geoinformation des Kantons Zug sei anzuweisen, auf den Grund-
stücken GS I.________ und GS J.________, bis 30 Tage nach Eintritt der Rechtskraft im 
Hauptsacheverfahren eine vorläufige Eintragung vorzumerken, wonach die Gesuchstellerin 2 
alleinige Eigentümerin der genannten Grundstücke ist.

3. Dem Gesuchsgegner sei unter Strafandrohung nach Art. 292 StGB vorsorglich zu verbieten, die 
Grundstücke GS H.________, I.________ und J.________, sowie die sich darauf befindlichen 
Gebäude (Assekuranznummer r.________, s.________ und t.________) abzubrechen 
oder auf andere Weise zu verändern.

4. Die Abteilung Bau und Sicherheit der Einwohnergemeinde Oberägeri sei vorsorglich 
anzuweisen, kein Baugesuch, insbesondere kein Abbruchgesuch betreffend die Grundstücke 
GS H.________, I.________ und J.________, und der sich darauf befindlichen Gebäude 
(Assekuranznummer r.________, s.________ und t.________) zu bewilligen.

5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zu Lasten des 
Gesuchsgegners."

Zur Begründung ihres Gesuchs brachten die Gesuchstellerinnen im Wesentlichen vor, der 
Beklagte sei hinsichtlich der Ermächtigung von O.X.________ und Q.________ zum Verkauf 
der Grundstücke nicht gutgläubig gewesen, weswegen der Kaufvertrag für die 
Gesuchstellerinnen nicht wirksam sei. Ausserdem sei die öffentliche Beurkundung des 
Vertrags wegen verschiedener formeller Fehler nichtig, sodass der Vertrag auch formungültig 
sei. Das Eigentum an den Seegrundstücken sei folglich nicht auf den Gesuchsgegner 
übergegangen.

Seite 4/41

2.1 Betreffend den Erlass vorsorglicher Massnahmen wurde daraufhin ein separates Verfahren 
eröffnet (ES 2021 4). Der Gesuchsgegner beantwortete das Gesuch mit Eingabe vom 
16. März 2021 und beantragte dessen Abweisung, soweit darauf einzutreten sei. Eventualiter 
seien die Gesuchstellerinnen vor Erlass vorsorglicher Massnahmen zur Leistung einer 
angemessenen Sicherheit zu verpflichten (Vi act. 11). Dabei stellte sich der Gesuchsgegner 
auf den Standpunkt, von den familieninternen Auseinandersetzungen keine Kenntnis gehabt 
und die Liegenschaften gültig erworben zu haben.

2.2 Am 23. April 2021 reichten die Gesuchstellerinnen im Rahmen ihres Replikrechts eine 
Stellungnahme zur Gesuchsantwort ein (Vi act. 16).

2.3 Der Einzelrichter am Kantonsgericht Zug wies das Gesuch mit Entscheid vom 26. April 2021 
kostenpflichtig ab (Vi act. 18).

3. Gegen diesen Entscheid reichten die Gesuchstellerinnen mit Eingabe vom 7. Mai 2021 
fristgerecht Berufung beim Obergericht des Kantons Zug ein und stellten eingangs erwähntes 
Rechtsbegehren (act. 1).

3.1 Der Gesuchsgegner beantwortete die Berufung am 25. Mai 2021 und stellte das ebenfalls 
eingangs erwähnte Rechtsbegehren (act. 4).

3.2 Die Gesuchstellerinnen reichten in der Folge am 2. Juni 2021, 15. Juni 2021, 29. Juni 2021, 
1. Juli 2021 und 6. Oktober 2021 unaufgefordert weitere Eingaben ein und machten dabei 
insbesondere zahlreiche Noven geltend (act. 6, 7, 9, 10 und 12). Der Gesuchsgegner nahm 
hierzu jeweils am 24. Juni 2021, 8. Juli 2021 und 22. Oktober 2021 Stellung (act. 8, 11 und 
13).

3.3 Ein zweiter Schriftenwechsel und eine Berufungsverhandlung wurden nicht durchgeführt.

Erwägungen

1. Die örtliche Zuständigkeit der Zuger Gerichte sowie die sachliche und funktionelle 
Zuständigkeit der Vorinstanz geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die zutreffende E. 1 
des angefochtenen Entscheids kann ohne Weiteres verwiesen werden (Vi act. 18 E. 1).

2. In prozessualer Hinsicht rügen die Gesuchstellerinnen, der Einzelrichter am Kantonsgericht 
habe ihr rechtliches Gehör verletzt. Ihre 20-seitige Gesuchsreplik sei am 26. April 2021 beim 
Kantonsgericht eingegangen. Noch am selben Tag habe der Einzelrichter seinen Entscheid 
vom 26. April 2021 verschickt. Somit seien dem Einzelrichter nur wenige Stunden verblieben, 
um die Gesuchsreplik zu sichten, das dort Vorgebrachte zu prüfen und in seiner 
Entscheidung entsprechend zu berücksichtigen – mitsamt der schriftlichen Begründung und 
dem Versand. Dies sei offensichtlich nicht erfolgt, was sich schon daraus ergebe, dass die 
Gesuchsreplik (act. 16) im 22-seitigen Entscheid nur sieben Mal überhaupt erwähnt werde, 
davon einmal in der Prozessgeschichte. Dabei folge die Vorinstanz durchgehend den 
(blossen) Behauptungen des Gesuchsgegners in der Gesuchsantwort zum Sachverhalt und 
stütze sich auch auf die erst mit der Gesuchsantwort vorgelegten Urkunden des 

Seite 5/41

Gesuchsgegners. Der Einzelrichter habe somit den bereits zuvor gefällten und verfassten 
Entscheid am 26. April 2021 mit den wenigen Verweisen auf die Gesuchsreplik 
"geschmückt". Ernsthaft mit der Gesuchsreplik auseinandersetzen können habe er sich in 
der kurzen verbleibenden Zeit nicht mehr und das habe er augenscheinlich auch nicht mehr 
getan, sondern schon zuvor den Sachverhalt gestützt auf die Behauptungen in der 
Gesuchsantwort erstellt. Mit der bloss "pro forma" vorgenommenen, tatsächlich aber 
unterlassenen ernsthaften Berücksichtigung und Auseinandersetzung mit der Gesuchsreplik 
verletze der angefochtene Entscheid ihr rechtliches Gehör. Der angefochtene Entscheid sei 
deshalb aufzuheben (act. 1 Rz 117 ff.).

2.1 Gemäss Art. 153 Abs. 1 ZPO haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör (vgl. Art. 29 
Abs. 2 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK). Dieser verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des 
vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der 
Entscheidfindung berücksichtigt. 

2.2 Es trifft zu, dass der angefochtene Entscheid am selben Tag versandt wurde, an dem die 
Gesuchsreplik bei der Vorinstanz eintraf. Dies legt nahe, dass die 22-seitige 
Urteilsbegründung in wesentlichen Teilen bereits vor Eingang der Gesuchsreplik verfasst 
worden war. Daraus kann jedoch nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass der 
Einzelrichter am Kantonsgericht die Gesuchsreplik nicht zur Kenntnis genommen und sich 
nicht ernsthaft damit auseinandergesetzt hat, zumal er diese – wie auch die 
Gesuchstellerinnen einräumen – im Entscheid mehrmals erwähnt hat. Ob die Vorinstanz den 
Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör diesbezüglich verletzt hat, braucht an dieser 
Stelle aber ohnehin nicht abschliessend geklärt zu werden, weil dieser – allfällige – Mangel 
im Berufungsverfahren geheilt werden kann. Denn eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 
kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Partei die Möglichkeit erhält, 
sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die 
Rechtslage frei überprüfen kann (Urteil des Bundesgerichts 9C_253/2021 vom 21. Juli 2021 
E. 2 m.H. auf BGE 142 II 218 E. 2.8.1 und 137 I 195 E. 2.3.2). Das Obergericht verfügt als 
Berufungsinstanz über volle Kognition zur Überprüfung des angefochtenen Entscheides. 
Eine Rückweisung an die Vorinstanz würde einen formalistischen Leerlauf verursachen und 
wäre auch nicht im Interesse der Gesuchstellerinnen, weshalb im vorliegenden Fall so oder 
anders davon abzusehen ist.

3. In materieller Hinsicht halten die Gesuchstellerinnen auch im Berufungsverfahren daran fest, 
dass die Kaufverträge vom 14. September 2017 nicht gültig seien und sie daher nach wie vor 
Eigentümerinnen der Seegrundstücke seien. Einerseits leiten sie dies aus der – ihrer 
Meinung nach – fehlenden Gutgläubigkeit des Gesuchsgegners hinsichtlich der fehlenden 
Vertretungsmacht von O.X.________ und Q.________ ab. Andererseits vertreten sie die 
Ansicht, der Kaufvertrag sei nicht gültig beurkundet worden und deshalb nichtig. Beides 
wurde vom Einzelrichter am Kantonsgericht verneint und das Gesuch in der Folge mangels 
Verfügungsanspruchs ohne Prüfung der übrigen Voraussetzungen abgewiesen. Auf die 
Begründung des angefochtenen Entscheids sowie die von den Gesuchstellerinnen dagegen 
vorgebrachten Rügen ist im Folgenden näher einzugehen. Vorab ist zu den rechtlichen 
Voraussetzungen für den Erlass vorsorglicher Massnahmen Folgendes in Erinnerung zu 
rufen:

Seite 6/41

3.1 Das Gericht trifft die notwendigen vorsorglichen Massnahmen, wenn die gesuchstellende 
Partei glaubhaft macht, dass ein ihr zustehender Anspruch verletzt ist oder eine Verletzung 
zu befürchten ist (Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO [Verfügungsanspruch]) und ihr daraus ein nicht 
leicht wiedergutzumachender Nachteil droht (Art. 261 Abs. 1 lit. b ZPO [Verfügungsgrund]). 
Eine vorsorgliche Massnahme kann jede gerichtliche Anordnung sein, die geeignet ist, den 
drohenden Nachteil abzuwenden, insbesondere ein Verbot, eine Anordnung zur Beseitigung 
eines rechtswidrigen Zustandes, eine Anweisung an eine Registerbehörde oder eine dritte 
Person, eine Sachleistung oder die Leistung einer Geldzahlung in den vom Gesetz 
bestimmten Fällen (Art. 262 ZPO).

3.2 Bezüglich des Verfügungsanspruchs hat das Gericht in summarischer Prüfung der 
Rechtsfragen eine sogenannte Hauptsachenprognose zu stellen und dabei zu beurteilen, ob 
der Anspruch im Rahmen der glaubhaft gemachten Voraussetzungen als rechtlich begründet 
erscheint und im Hauptprozess geschützt würde (vgl. Kofmel Ehrenzeller, in: Oberhammer/ 
Domej/Haas [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. A. 2021, Art. 261 ZPO N 6 unter Hinweis auf 
BGE 139 III 86 E. 4.2; Huber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar 
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, Art. 261 ZPO N 25; Sprecher, Basler 
Kommentar, 3. A. 2017, Art. 261 ZPO N 12). Der Erlass einer vorsorglichen Massnahme 
setzt ferner eine zeitliche Dringlichkeit voraus (Sprecher, a.a.O., Art. 261 ZPO N 10) und die 
Massnahme muss verhältnismässig sowie dazu geeignet sein, den drohenden Nachteil 
abzuwenden (Art. 262 ZPO).

3.3 Die Voraussetzungen für den Erlass vorsorglicher Massnahmen sind von der 
gesuchstellenden Partei glaubhaft zu machen. Glaubhaftmachen bedeutet dabei weniger als 
beweisen, aber mehr als bloss behaupten. Dem Gericht muss aufgrund objektiver 
Anhaltspunkte der Eindruck einer gewissen Wahrscheinlichkeit des Vorhandenseins der in 
Frage stehenden Tatsache vermittelt werden, ohne dass die Möglichkeit ausgeschlossen 
sein muss, dass sich die Verhältnisse auch anders gestalten könnten (BGE 142 II 49 E. 6.2 
m.w.H.). Die summarische Prüfung der Rechtslage führt nicht zu einer endgültigen Klärung 
der sich stellenden rechtlichen Fragen, sondern beschränkt sich auf eine vorläufige 
Beurteilung (BGE 138 III 232 E. 4.1.1).

4. Der besseren Übersichtlichkeit halber bietet es sich zudem an, bereits an dieser Stelle im 
Zusammenhang mit der anschliessend im Detail zu erörternden Frage der (fehlenden) 
Gutgläubigkeit des Gesuchsgegners auch die rechtlichen Grundlagen rund um die von den 
Gesuchstellerinnen behauptete fehlende Verfügungsmacht (bzw. im internen Verhältnis: 
Verfügungsbefugnis) ihrer beiden ehemaligen Verwaltungsräte O.X.________ und 
Q.________ darzulegen.

4.1 Bei Aktiengesellschaften – wie den Gesuchstellerinnen – vertritt der Verwaltungsrat die 
Gesellschaft nach aussen (Art. 718 Abs. 1 OR). Die zur Vertretung befugten Personen 
können im Namen der Gesellschaft alle Rechtshandlungen vornehmen, die der Zweck der 
Gesellschaft mit sich bringen kann. Eine Beschränkung dieser Vertretungsbefugnis hat 
gegenüber gutgläubigen Dritten keine Wirkung (Art. 718a Abs. 1 und 2 OR). Grundsätzlich ist 
davon auszugehen, dass die Vertretungsbefugnis nach dem mutmasslichen Willen der 
juristischen Person stillschweigend jene Geschäfte ausschliesst, welche sich als interessen- 
bzw. pflichtwidriges Vertreterhandeln erweisen (Dieter Zobl, Probleme der organschaftlichen 

Seite 7/41

Vertretungsmacht, ZBJV 125 [1989] S. 289 ff., 295 f.). Eine stillschweigende Beschränkung 
der Vertretungsbefugnis kann aber dem gutgläubigen Dritten nicht entgegengehalten 
werden. Der Interessenskonflikt vermag die Vertretungsmacht nur zu begrenzen, wenn er für 
den Dritten erkennbar war oder dieser ihn wenigstens bei gebührender Sorgfalt hätte 
erkennen müssen (BGE 126 III 361 E. 3a). 

4.2 Aus Verkehrsschutzüberlegungen dürfen an die Sorgfalt des Dritten grundsätzlich keine 
hohen Anforderungen gestellt werden; eine Erkundigungspflicht bei der AG oder bei anderen 
Organen besteht nur, wenn sich Indizien einer mangelnden Vertretungsbefugnis zu einem an 
Sicherheit grenzenden Verdacht verdichten bzw. objektiv ernsthafte Zweifel bestehen 
(Watter, Basler Kommentar, 5. A. 2016, Art. 718a OR N 11 m.H.). Das Bundesgericht 
unterscheidet diesbezüglich jedoch zwischen der blossen Überschreitung der 
Vertretungsmacht und dem eigentlichen Missbrauch derselben. Ein Missbrauch liegt vor, 
wenn der Vertreter in Wirklichkeit nie beabsichtigt hat, im Namen des Vertretenen zu 
handeln, sondern lediglich den Anschein der dem Dritten mitgeteilten Ermächtigung benutzt, 
um ausschliesslich in seinem eigenen Interesse und in deliktischer Weise zu handeln. In 
BGE 119 II 23 hielt das Bundesgericht fest, dass im Falle einer Übertretung der Vollmachten 
nur ernste Zweifel über die wahren Vollmachten des Vertreters genügen, um den guten 
Glauben des dritten Vertragspartners zu verneinen. Im Fall eines Missbrauches genügen 
jedoch schon relativ schwache Zweifel. Wenn der Vertreter deliktisch zum Schaden des 
Vertretenen handelt und infolgedessen seine Vollmachten missbraucht, muss Art. 3 Abs. 2 
OR ohne Einschränkung angewendet werden. Die Anforderungen bezüglich der verlangten 
Aufmerksamkeit des Dritten sind entsprechend höher. Schon eine geringe Nachlässigkeit 
lässt auf den bösen Glauben schliessen, v.a. wenn der Dritte das Geschäft abschliesst, ohne 
den objektiven Missbrauchsindizien Aufmerksamkeit zu schenken, die erkennen lassen, dass 
der Vertreter gegen die Interessen des Vertretenen handelt (BGE 119 II 23 E. 3c/aa [= Pra 
1995 Nr. 10]). Obwohl diese Rechtsprechung in der Lehre kritisiert wurde (Watter, a.a.O., 
Art. 718a OR N 11 m.H.; vgl. auch BGE 131 III 511 E. 3.2.2 [= Pra 2006 Nr. 66]), hält das 
Bundesgericht in einem neuen, publizierten Entscheid daran fest, allerdings ohne auf die 
Kontroverse einzugehen (BGE 146 III 121 E. 3.2.3 [= Pra 2021 Nr. 15]).

4.3 Der gute Glaube ist gemäss Art. 3 Abs. 1 ZGB zu vermuten. Dies bedeutet, dass nicht der 
gute, sondern der böse Glaube zu beweisen ist. Entsprechend hat die Partei, welche die 
entsprechende Beweislast trägt, zwei Möglichkeiten: Entweder zerstört sie die Vermutung 
des guten Glaubens, indem sie beweist, dass der Gegner den rechtlichen Mangel kannte und 
folglich bösgläubig war, oder sie geht von dieser Vermutung aus, legt jedoch in 
Übereinstimmung mit Art. 3 Abs. 2 ZGB dar, dass die andere Partei nicht berechtigt war, sich 
auf den guten Glauben zu berufen, weil dieser nicht mit der Aufmerksamkeit zu vereinbaren 
ist, die von ihr aufgrund der Umstände verlangt werden durfte. Das Mass der vom Dritten 
angesichts der Umstände verlangten Aufmerksamkeit bestimmt sich nach einem objektiven 
Kriterium. Es muss jenem entsprechen, das von einem ehrlichen Menschen oder einem 
durchschnittlichen Menschen in einer analogen Situation zu erwarten ist. Das Mass der 
Aufmerksamkeit hängt einerseits von den durchschnittlichen Kenntnissen der betreffenden 
Berufsleute oder des betreffenden sozialen Umfeldes ab. Für Handelsgeschäfte steigen die 
Anforderungen bezüglich der Aufmerksamkeit mit zunehmender Erfahrung des Dritten. 
Andererseits bestimmt sie sich gemäss der Natur und der Entwicklung des Geschäfts. 
Ausserordentlich vorteilhafte Angebote verlangen eine erhöhte Vorsicht, insbesondere wenn 

Seite 8/41

im entsprechenden Tätigkeitsbereich ungewöhnliche Bedingungen vorgeschlagen werden. 
Das Gericht hat das Mass der erforderlichen Aufmerksamkeit unter Würdigung sämtlicher 
Umstände zu bestimmen (BGE 131 III 511 E. 3.2.2; Urteile des Bundesgerichts 4A_91/2016 
vom 3. August 2016 E. 2.2.1 und 4A_208/2014 vom 9. Oktober 2014 E. 5.2.1).

4.4 Gelingt der Nachweis dafür, dass der gute Glaube auf mangelnde Aufmerksamkeit zurück-
zuführen ist, so ist der Gutgläubige nicht mehr berechtigt, sich darauf zu berufen. Der 
Gutglaubensschutz wird quasi ausser Kraft gesetzt. Der Gutgläubige wird in der Folge wie 
ein Bösgläubiger behandelt respektive diesem gleichgestellt (Hrubesch-Millauer/Bosshardt, 
Die Einleitungsartikel des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, 2019, § 4 N 83 f.).

5. Wie schon erwähnt, hat die Vorinstanz einen Verfügungsanspruch der Gesuchstellerinnen 
verneint bzw. für nicht glaubhaft gemacht befunden. Ob es O.X.________ und Q.________ 
tatsächlich an der Verfügungsmacht fehlte, liess sie dabei offen und prüfte stattdessen direkt 
die Gut- bzw. Bösgläubigkeit des Gesuchsgegners. Dazu führte sie im Wesentlichen 
Folgendes aus (Vi act. 18 E. 3.3.1 ff.):

5.1 Die Behauptung der Gesuchstellerinnen, der Gesuchsgegner habe um den Streit zwischen 
den Geschwistern X.________ zum Zeitpunkt des Abschlusses der Grundstückkaufverträge 
gewusst, finde in den Akten keine Stütze. Gemäss einer von den Gesuchstellerinnen ins 
Recht gelegten E-Mail des Immobilienmaklers U.________ von der V.________ AG 
(zwischenzeitlich unter W.________ AG firmierend) an den Gesuchsgegner vom 6. Juli 2017, 
08.11 Uhr, habe der Gesuchsgegner vielmehr davon ausgehen dürfen, dass sich die 
Geschwister über den Verkauf einig geworden seien. Denn U.________ habe geschrieben: 
"Besitzer der Grundstücke / AG's sind 2 Erben (Mann + Frau). Beide sind in der grossen Villa 
aufgewachsen. Beide sollen nicht mehr in Oberägeri wohnhaft sein. Sie ist offenbar Anwältin 
und tat sich in den vergangenen Monaten noch schwer, zu verkaufen. Jetzt scheint aber der 
Entscheid definitiv gefallen zu sein – auch in Sachen marktgerechten Preisvorstellungen". 
Damit sei aktenkundig, dass der Gesuchsgegner zwar von einer (früheren) Uneinigkeit unter 
den Geschwistern gewusst habe, er aber am 6. Juli 2017 darüber informiert worden sei, dass 
dieser Streit über den Verkauf und den Preis beigelegt worden sei. Bei dieser Sachlage habe 
auch kein Anlass für den Gesuchsgegner bestanden, diese Mitteilung von U.________ zu 
hinterfragen.

5.2 Am 30. August 2017 hätten der Gesuchsgegner einerseits sowie O.X.________ und 
Q.________ namens der Gesuchstellerinnen andererseits eine Geheimhaltungserklärung 
und einen Vorvertrag unterzeichnet. Am 5. September 2017 habe eine Sitzung 
stattgefunden, an welcher der Gesuchsgegner, Z.________ (als Vertreter der T.________ 
(Bank)), O.X.________, Q.________ und Rechtsanwalt R.________ teilgenommen hätten. 
An dieser Sitzung hätten O.X.________ und Q.________ zuhanden des Protokolls 
festgehalten, dass sie weder "persönlich privat" noch in ihrer jeweiligen Funktion als 
Verwaltungsräte der Gesuchstellerinnen vom Verkauf der Seegrundstücke finanziell 
profitieren würden.

Die Behauptung der Gesuchstellerinnen, die Geheimhaltungsvereinbarung habe bezweckt, 
die Transaktion vor N.X.________ zu verheimlichen, sei unbehilflich. Der Gesuchsgegner 
weise zu Recht darauf hin, dass die Geheimhaltungsvereinbarung erst am 30. August 2017, 

Seite 9/41

mithin rund zwei Wochen vor dem Verkauf, welcher aufgrund der Publizitätswirkung im 
Grundbuch ab dann ohnehin nicht mehr "geheim" gewesen sei, erfolgt sei, und bis dorthin 
keine Geheimhaltung gegolten habe. Der Gesuchsgegner habe daher nach Treu und 
Glauben nicht davon ausgehen müssen, dass der Verkauf als solcher eine zu 
verheimlichende Sache gewesen sei, andernfalls er die Geheimhaltungserklärung hätte 
unterzeichnen müssen, bevor er überhaupt erst über die Verkäuflichkeit dieser Grundstücke 
informiert worden wäre. Dass, wie die Gesuchstellerinnen behaupten würden, der 
Gesuchsgegner hätte erkennen müssen, dass der Geheimhaltungsvereinbarung der nach 
wie vor bestehende Geschwisterstreit über die zu erwerbenden Seegrundstücke zugrunde 
gelegen habe, sei nicht glaubhaft. Zwar habe der Gesuchsgegner an seiner Einvernahme 
durch die Staatsanwaltschaft des Kantons Zug im Zusammenhang mit einem von 
N.X.________ gegen O.X.________ und Q.________ eingeleiteten Strafverfahren 
angegeben, O.X.________ habe ihm gesagt, dass er Streit mit seiner Schwester habe. 
Worüber sich die Geschwister X.________ allerdings (noch) gestritten hätten, habe der 
Gesuchsgegner nicht gewusst. Gemäss der E-Mail von U.________ vom 6. Juli 2017, 08.11 
Uhr, habe der Gesuchsgegner davon ausgehen dürfen, dass sich der Streit nicht mehr auf 
den Verkauf und den Verkaufspreis der Seegrundstücke bezogen habe. Die 
Gesuchstellerinnen würden aus einer E-Mail von U.________ an den Gesuchsgegner vom 
29. Juni 2017, 16.17 Uhr, zitieren. Doch auch daraus vermöchten sie nichts zu ihren Gunsten 
abzuleiten. In dieser E-Mail habe U.________ geschrieben, dass "Besitzer der Grundstücke / 
AG's […] 2 Erben (Mann + Frau)" seien, die beide "in der grossen Villa aufgewachsen" seien. 
Daraus ergäben sich keine Verdachtsmomente, umso weniger, als U.________ in derselben 
E-Mail noch hinzugefügt habe, dass "die zuständige Person […] im Namen der Fam. 
X.________ die Grundstücke verkauft. Aber alleine offenbar nicht entscheidungsbefugt ist, 
wer den Zuschlag kriegen wird". Aufgrund dieser E-Mail sowie derjenigen vom 6. Juli 2017 
habe der Gesuchsgegner in guten Treuen davon ausgehen dürfen, dass der Wille bei den 
Gesuchstellerinnen gesellschaftsintern korrekt und "im Namen der Familie X.________" 
gebildet worden sei und er (der Gesuchsgegner) gestützt darauf den Zuschlag erhalten habe. 
An der Einvernahme durch die Staatsanwaltschaft habe der Gesuchsgegner zwar zu 
Protokoll gegeben, dass es ihn "etwas stutzig" gemacht habe, dass O.X.________ 
ausdrücklich habe protokolliert haben wollen, dass es "im Zusammenhang mit diesem 
Geschäft keinerlei Absprachen und Nebenabreden sowie allfällige zusätzliche Zahlungen etc. 
gegeben habe". Wie der Gesuchsgegner aber zu Recht anmerke, betreffe dieser 
Protokollvermerk auch ihn (den Gesuchsgegner) selber, der hätte wissen müssen oder 
gewusst habe, dass keine zusätzlichen Zahlungen geleistet und Nebenabreden getroffen 
worden seien. Insofern erscheine dieser Protokollvermerk tatsächlich "eigenartig", wie der 
Gesuchsgegner an der Einvernahme ausgeführt habe. Dass er aber deshalb veranlasst 
gewesen wäre, zusätzliche Erkundigungen anzustellen, sei nicht nachvollziehbar, umso 
weniger, als daran offenbar weder der am 5. September 2017 ebenfalls anwesende 
Z.________, Senior Berater Immobilieninvestoren der T.________(Bank), noch die Notarin 
S.________ bei der Vorbereitung und Durchführung der Beurkundung Anstoss genommen 
hätten.

5.3 Die Gesuchstellerinnen würden behaupten, der tatsächliche Verkehrswert der Seegrund-
stücke habe zum Verkaufszeitpunkt mehr als CHF 27 Mio. betragen. Für den Gesuchsgegner 
sei – gemäss den Gesuchstellerinnen – leicht ersichtlich gewesen, dass der Verkaufspreis 
massiv unter dem Verkehrswert gelegen habe. 

Seite 10/41

Dies sei nicht nachvollziehbar. Der Gesuchsgegner habe sich aktenkundig mit L.________ 
(damaliger Präsident der Geschäftsleitung der T.________(Bank)) und U.________ 
(Immobilienmakler bei V.________ AG) über den Kaufpreis der betreffenden, konkret zur 
Diskussion stehenden Seegrundstücke – und nicht irgendwelcher angeblich vergleichbarer 
Liegenschaften – ausgetauscht. Beide Personen hätten ihn in der Vorstellung, dass es sich 
bei CHF 16 Mio. um einen marktgerechten Preis gehandelt habe, bekräftigt. L.________ 
habe nämlich in seiner E-Mail vom 25. Juli 2017, 18.01 Uhr, an den Gesuchsgegner 
Folgendes geschrieben: "Wir haben uns die Liegenschaft [gemeint sind die Seegrundstücke] 
noch etwas genauer angeschaut. […] Somit können 1'200m2 Wohnfläche gebaut werden. Ein 
Promotor könnte 4 Wohneinheiten à 300m2 Wohnfläche darauf bauen […]. Pro Wohneinheit 
kann man CHF 2.5 Mio. Baukosten rechnen. Sofern der Promotor CHF15 Mio. für das Land 
bezahlt, kommt er auf Gestehungskosten von etwas über CHF 6 Mio. pro Einheit. Um einen 
anständigen Gewinn zu erzielen, müsste pro Einheit CHF 7 Mio. gelöst werden. Wir sind der 
Meinung, dass dies im heutigen Markt anspruchsvoll ist, da die Lage der Einheiten zwar sehr 
gut wäre, die Privatsphäre aber eingeschränkt". Das bedeute, dass nach Einschätzung der 
T.________(Bank) bei einem Landerwerbspreis von CHF 15 Mio. die Realisation eines 
Gewinns eher anspruchsvoll sei. Aufgrund dessen habe der Gesuchsgegner davon 
ausgehen dürfen, dass CHF 16 Mio. nicht unterpreisig seien, unabhängig davon, ob er die 
Liegenschaft gewinnbringend weitervermieten oder -veräussern oder aber als Altersresidenz 
habe nutzen wollen. Die in derselben E-Mail gegen Ende ebenfalls abgegebene Zusage von 
L.________ namens der T.________(Bank), bis CHF 25 Mio. 100 % des Kaufpreises zu 
finanzieren, habe – entgegen der Darstellung der Gesuchstellerinnen – nicht so verstanden 
werden müssen, dass der Marktwert nach Ansicht der T.________(Bank) CHF 25 Mio. 
betragen habe. Denn im Absatz zuvor habe L.________ geschrieben, dass mit einem 
Angebot von CHF 15 Mio. "zumindest Protomoren" überboten worden sein sollten, es jedoch 
normal sei, "dass man ein derartiges Liebhaberobjekt überzahlt". Die Zusage über CHF 25 
Mio. sei also entweder für den Fall gedacht gewesen, dass Liebhaber einen höheren Wert 
als den Marktwert zu bezahlen bereit gewesen wären, oder aber für den Fall, dass 
Baukosten von rund CHF 10 Mio. hinzukommen würden (so das Schreiben der 
T.________(Bank) an den Rechtsvertreter des Gesuchsgegners vom 7. Juli 2020). Hinzu 
komme, dass U.________ dem Gesuchsgegner in seiner E-Mail vom 6. Juli 2017 empfohlen 
habe, eine Offerte von maximal CHF 15 Mio. einzureichen, und er mitgeteilt habe, dass eine 
Offerte über CHF 15,7 Mio. vorliegen solle, die "in etwa marktgerecht" sei. Weiter ins 
Gewicht falle, dass sich der Gesuchsgegner vor Abgabe einer Preisofferte bei Bekannten, 
die Immobilien besässen und über entsprechende Kenntnisse verfügten, erkundigt habe und 
ihm gesagt worden sei, das sei ein gerechtfertigter Preis. L.________ bzw. die 
T.________(Bank) sowie U.________ seien unbestrittenermassen branchenerfahren. Was 
der Gesuchsgegner im Nachhinein erfahren habe oder haben solle (vgl. etwa Vi act. 16 
Rz 87: "Im Nachhinein habe ich erfahren, dass es eine Studie von M.________ AG gibt"), sei 
unerheblich. Unter diesen Prämissen habe für den Gesuchsgegner kein Anlass bestanden, 
aufgrund des Kaufpreises von CHF 16 Mio. irgendeinen Verdacht zu schöpfen. Den weiteren 
diesbezüglichen Argumenten der Gesuchstellerinnen (namentlich betreffend den angeblichen 
Quadratmeterpreis in Oberägeri an Hanglage sowie die Landwertschätzung, Marktanalyse 
und Wertermittlung der M.________ AG, frühere Offerten, das angebliche Wissen des 
Gesuchsgegners über den Kaufpreis der Liegenschaft "aa.________" an der .________ in 

Seite 11/41

Oberägeri und des Steuerwerts der Seegrundstücke von CHF 14 Mio.) sei damit der Boden 
entzogen.

5.4 Die Gesuchstellerinnen würden weiter behaupten, der Gesuchsgegner habe erkannt, dass 
kein ordnungsgemässer und professioneller Verkaufsprozess stattgefunden habe. So sei die 
Verkäuferseite formell nicht von einer renommierten Immobilienmaklerin vertreten gewesen.

Inwiefern der Gesuchsgegner wegen eines nicht professionellen Verkaufsprozesses – sofern 
dieser unprofessionell gewesen sei – hätte bösgläubig sein sollen, sei nicht ersichtlich. Daran 
würden auch die weiteren Ausführungen der Gesuchstellerinnen nichts ändern, wonach die 
V.________ AG von U.________ früher bereits einmal von Q.________ als 
Verkäufermaklerin vorgeschlagen worden sein solle. Dass der Gesuchsgegner dies gewusst 
habe oder hätte wissen müssen, sei nicht glaubhaft. Unbestritten sei, dass U.________ 
ausschliesslich vom Gesuchsgegner eine Provision erhalten habe für dieses Geschäft, 
woraus sich jedoch nichts zu Gunsten der Gesuchstellerinnen ableiten lasse. Die 
Gesuchstellerinnen machten zudem nicht glaubhaft, dass nur bei einem (öffentlichen) 
Bieterverfahren mit Maklerinserat oder dergleichen von einem ordnungsgemässen und 
professionellen Verkaufsprozess die Rede sein könne. Vielmehr erscheine glaubhaft, dass 
solche Liegenschaften oft auch unter der Hand verkauft würden. Anzufügen bleibe, dass sich 
der Gesuchsgegner – soweit aktendkundig – nicht an der fehlenden Professionalität des 
Verkaufsprozesses gestört habe, sondern vielmehr daran, dass er auf seine erste Offerte 
lange nichts gehört habe. So habe U.________ dem Gesuchsgegner mit E-Mail vom 19. Juli 
2017, 09.36 Uhr, Folgendes geschrieben: "Sie [der Gesuchsgegner] finden wahrscheinlich 
(zu Recht!) die immer noch nicht vorhandene Reaktion auf Ihre Offerte auch komisch, um 
nicht zu sagen sehr fragwürdig". Darauf habe der Gesuchsgegner geantwortet: "das 
verhalten ist nicht gerade nett…". 

5.5 Weiter würden die Gesuchstellerinnen behaupten, der Umstand, dass es auf Seiten der 
Verkäuferschaft erkennbar schnell und still habe gehen müssen, hätte den Gesuchsgegner 
auch stutzig machen müssen. Normalerweise benötige ein vergleichbares Geschäft zwölf 
Monate.

Dieses Argument sei unbegründet. Denn selbst wenn der Verkaufsprozess in casu schneller 
als "normal" gegangen wäre, lasse dies nicht ohne Weiteres den Schluss zu, dass dies dem 
Gesuchsgegner als Laien in Immobilientransaktionen hätte auffallen müssen. Der Umstand, 
dass der Gesuchsgegner im Verwaltungsrat "mehrerer" (die Gesuchstellerinnen würden zwei 
aufzählen) Immobiliengesellschaften sei, bedeute noch nicht, dass er konkret in 
Immobilientransaktionen erfahren sei. Selbst wenn der Gesuchsgegner im Grundsatz 
geschäftserfahren sei, sei die Geschäftserfahrenheit subjektiv zu beurteilen. Dass der 
Gesuchsgegner Erfahrung habe im Verkauf und Kauf von Grundstücken, würden die 
Gesuchstellerinnen nicht behaupten. Darauf komme es aber an. Dass der Gesuchsgegner 
zuerst stutzig geworden sei, weil die Beurkundung in Unterägeri und nicht in Oberägeri 
stattgefunden habe, sei unbehelflich. Denn nachweislich habe sich der Gesuchsgegner bei 
Rechtsanwalt R.________ per E-Mail danach erkundigt und von diesem am 11. September 
2017 (mithin vor der Beurkundung am 14. September 2017) die Antwort erhalten, das 
Notariat Oberägeri sei im Ausstand. Damit sei der Gesuchsgegner seiner 
Erkundigungspflicht – sofern überhaupt eine solche bestanden habe – hinreichend 

Seite 12/41

nachgekommen. Es habe nicht vom Gesuchsgegner verlangt werden können, sich weiter 
nach dem Ausstandsgrund zu erkundigen, umso weniger, als es sich beim Gesuchsgegner 
um einen juristischen Laien handle. Dass er in den "dd.________-Rechtsstreit" involviert 
gewesen sei, mache den Gesuchsgegner auch noch nicht zum Immobilienrechtsspezialisten. 
Im Zusammenhang mit dem Ablauf des Grundstückkaufgeschäfts weise der Gesuchsgegner 
zudem zu Recht darauf hin, dass er nach Einreichen seiner ersten Offerte sehr lange nichts 
gehört habe, was aus seiner Sicht nicht auf eine besonders speditive Abwicklung hingedeutet 
habe. Offenbar sei dem Gesuchsgegner der Verkaufsprozess nicht zu schnell, sondern eher 
zu langsam erschienen. Hinzu komme, dass bei der Sitzung vom 5. September 2017 nebst 
dem Gesuchsgegner und den zwei für die Gesuchstellerinnen 
kollektivzeichnungsberechtigten Verwaltungsräten O.X.________ und Q.________ auch 
Rechtsanwalt R.________ sowie Z.________ (Leiter der Immobilienfinanzierung der 
T.________(Bank)) anwesend gewesen seien und auch seitens der T.________(Bank) kein 
Verdacht geschöpft worden sei, was den Verkaufsprozess und im Besonderen dessen 
Geschwindigkeit anbelange. Im Nachgang zum Verkauf habe L.________ von der 
T.________(Bank) dem Gesuchsgegner zwar geschrieben, es scheine ein Familienkonflikt 
zu bestehen, was erkläre, wieso die Transaktion so still und schnell habe abgewickelt werden 
müssen. Bezeichnenderweise sei aber nicht aktenkundig und werde nicht behauptet, 
L.________ oder jemand anders [von] der T.________(Bank) habe den Gesuchsgegner vor 
Vertragsschluss auf Geschwindigkeit und Stille der Transaktion hingewiesen. Insofern 
schade diese E-Mail dem gesuchsgegnerischen Standpunkt nicht. Im Gegenteil, zeige diese 
E-Mail doch vielmehr, dass sich der Gesuchsgegner auf die Expertise seiner Berater 
verlassen habe und nach Treu und Glauben habe verlassen dürfen.

5.6 Die Gesuchstellerinnen würden ferner geltend machen, der Gesuchsgegner habe gewusst, 
dass es sich beim Verkauf der Seegrundstücke um eine faktische Liquidation der 
Gesuchstellerinnen gehandelt habe, weil U.________ dem Gesuchsgegner mitgeteilt habe, 
"man müsste nicht die AG's kaufen". 

Inwiefern der Gesuchsgegner aus dem Umstand, dass die Grundstücke ("asset deal") und 
nicht die Gesellschaften ("share deal") Kaufgegenstand gebildet hätten, hätte schliessen 
müssen, es handle sich um eine faktische Liquidation, sei nicht nachvollziehbar. Die 
Bemerkung von U.________, wonach die Grundstücke und nicht die Gesellschaften zu 
kaufen gewesen seien, habe vielmehr für das Gegenteil gesprochen, nämlich dafür, dass 
eben nur einzelne Vermögenswerte aus der Gesellschaft zu verkaufen gewesen wären und 
nicht die ganze Gesellschaft bzw. deren ganzes Substrat. Im Übrigen würden die 
Gesuchstellerinnen nicht behaupten, der Gesuchsgegner habe gewusst oder wissen 
müssen, über welche Aktiven die Gesuchstellerinnen im Verkaufszeitpunkt insgesamt verfügt 
hätten. Des Weiteren habe der Gesuchsgegner nicht wissen können, ob der 
Veräusserungserlös verteilt oder reinvestiert werde. Aus den gleichen Gründen nütze den 
Gesuchstellerinnen der Verweis auf den E-Mail-Verkehr von O.X.________ mit Anwälten und 
die Notizen über eine Besprechung nichts, da der Gesuchsgegner davon keine Kenntnis 
gehabt habe oder hätte haben müssen.

5.7 Die Gesuchstellerinnen würden ausführen, dass die Grösse der Transaktion (Kaufpreis von 
CHF 16 Mio.) besondere Vorsicht hätte erwarten lassen. 

Seite 13/41

Dies treffe nur bedingt zu. Nicht primär die Grösse eines Geschäfts sei massgebend für die 
geforderte Sorgfalt, sondern vielmehr die Risikoanfälligkeit entsprechender Geschäfte. 
Vorliegend habe es sich aber typischerweise gerade nicht um ein risikobehaftetes Geschäft 
gehandelt, zumal Grundbuch wie auch Handelsregister für Publizität gesorgt hätten und 
weder im Handelsregister noch im Grundbuch zum Zeitpunkt des Abschlusses der 
Kaufverträge allfällige Rechtsmängel ersichtlich gewesen seien. Hinzu komme, dass das 
Geschäft öffentlich beurkundet worden sei und die öffentliche Beurkundung unter anderem 
bezwecke, vor Rechtsmängeln zu schützen, indem die Urkundsperson aufgrund ihrer 
Rechtskenntnis und ihrer Prüfungspflichten über Identität und Handlungsfähigkeit der vor ihr 
erscheinenden Personen (§ 13 Abs. 1 BeurkG) darauf hinwirke, dass allfällige Verfahrens- 
oder Vertretungsfehler vermieden würden. Rechtsmängel seien zwar bei öffentlicher 
Beurkundung nicht ausgeschlossen, doch habe für den Gesuchsgegner bei einer öffentlichen 
Beurkundung umso weniger Anlass bestanden, Verdacht auf einen Rechtsmangel zu 
schöpfen. Selbst bei grösseren Grundstücksgeschäften habe sich eine Privatperson nicht 
nach etwelchen Mängeln in der Beschlussfassung der Vertragsgegenseite zu erkundigen. 

5.8 Die Gesuchstellerinnen brächten vor, der von den Gesuchstellerinnen und der K.________ 
AG tatsächlich gelebte Zweck habe seit über 40 Jahren in der Erhaltung und Verwaltung der 
Seegrundstücke für die Familie X.________ bestanden. Eine Änderung dieses Zwecks 
hätten nur die Aktionäre und nicht der Verwaltungsrat beschliessen können. 

Dieses Vorbringen betreffe das Innenverhältnis der Gesuchstellerinnen und sei für die Frage 
der Gutgläubigkeit des Gesuchsgegners nicht relevant. Was nämlich das Aussenverhältnis 
betreffe, würden die Gesuchstellerinnen zu Recht nicht behaupten, dass der Verkauf der 
Seegrundstücke ausserhalb des im Handelsregister angegebenen Zwecks gelegen habe. Die 
Zweckbestimmungen der Gesuchstellerinnen seien weit gefasst. Die Gesuchstellerin 1 
bezwecke gemäss Eintrag im Handelsregister unter anderem "Vermögenstransaktionen aller 
Art" und das "Liegenschaften erwerben". Die Gesuchstellerin 2 bezwecke unter anderem die 
"Verwaltung von Vermögen" sowie die "Durchführung von Finanz- und Treuhandgeschäften". 
Lehre und Rechtsprechung würden die Zweckgrenze weit auffassen. Jenseits der 
Zweckgrenze lägen nur Geschäfte, die der Zweck nicht mit sich bringen könne, d.h. solche, 
die durch den Zweck geradezu ausgeschlossen seien. Die Veräusserung der 
Seegrundstücke sei daher vom Zweck gemäss Handelsregister erfasst, weshalb hierfür kein 
Generalversammlungsbeschluss erforderlich und der Verwaltungsrat zur Vertretung befugt 
gewesen sei. Der gute Glaube des Gesuchsgegners in die Vertretungsbefugnis der 
Verwaltungsräte O.X.________ und Q.________ sei daher zu schützen. Ohnehin dürfte, wie 
erwähnt, der gute Glaube nur ausgeschlossen werden, wenn der Gesuchsgegner die 
(behauptete) interne Zwecksetzung gekannt hätte oder er nach Art. 3 Abs. 2 ZGB 
unaufmerksam gewesen wäre. Aus Verkehrsschutzüberlegungen dürften dabei an die 
Sorgfalt des Gesuchsgegners keine hohen Anforderungen gestellt werden; eine 
Erkundigungspflicht bei anderen Organen hätte nur bestanden, wenn sich Indizien einer 
mangelnden Vertretungsbefugnis zu einem an Sicherheit grenzenden Verdacht verdichtet 
bzw. objektiv ernsthafte Zweifel bestanden hätten, was vorliegend aber nicht der Fall 
gewesen sei.

5.9 Hinzu komme, dass die Erkundigungspflicht – sofern eine solche bestanden hätte – ohnehin 
nicht über die Erkundigung bei den zwei Gesuchstellerinnen, für die einzig O.X.________ 

Seite 14/41

und Q.________ als zeichnungsberechtigte Personen eingetragen gewesen seien, habe 
hinausgehen können. Eine Obliegenheit, sämtliche wirtschaftlich Berechtigten an den 
Gesellschaften ausfindig zu machen und zu befragen, habe nicht bestanden. Dass der 
Gesuchsgegner nicht, wie von den Gesuchstellerinnen verlangt, nach "den entsprechenden 
Beschlüssen und Erklärungen" gefragt habe, schade ihm nicht. Wenn mit "Beschlüssen" 
Verwaltungsratsbeschlüsse gemeint gewesen wären, hätten ihm O.X.________ und 
Q.________ – wenn sie danach gefragt worden wären – ohne Weiteres solche vorlegen 
können, womit es ohnehin an der Kausalität zwischen angeblich genügender 
Aufmerksamkeit und gutem Glauben fehle. Was die Gesuchstellerinnen sodann mit 
"Erklärungen" meinen würden, sei unklar. Da für den Gesuchsgegner (und im Übrigen 
offenbar auch für die Notarin) keine Anhaltspunkte für eine faktische Liquidation bestanden 
hätten und der Verkauf von Immobilien vom Zweck der Gesuchstellerinnen umfasst sei, habe 
vom Gesuchsgegner nach Treu und Glauben auch nicht verlangt werden können, nach 
Generalversammlungsbeschlüssen zu fragen. Dass der Gesuchsgegner nicht nach der 
Zustimmung von N.X.________ gefragt habe, sei so nicht zutreffend. U.________ habe ihm 
nämlich mitgeteilt, dass N.X.________ nun mit dem Verkauf einverstanden sei. Mithin habe 
sich eine Frage nach ihrer Zustimmung erübrigt, da der Gesuchsgegner die Antwort bereits 
gekannt und für ihn kein Grund bestanden habe, diese Aussage von U.________ zu 
hinterfragen. Dass der Gesuchsgegner zusätzlich auch noch O.X.________ und Q.________ 
oder gar N.X.________ hätte fragen müssen, habe von ihm nicht verlangt werden können. 
Überdies sei nicht glaubhaft, dass O.X.________ oder Q.________, wenn sie vom 
Gesuchsgegner danach gefragt worden wären, ihm geantwortet hätten, es bestehe ein 
Rechtsmangel. Damit würde es, wie bereits erwähnt, ohnehin an der erforderlichen 
Kausalität fehlen.

6. Die Gesuchstellerinnen rügen, die Vorinstanz habe den Sachverhalt fehlerhaft festgestellt 
und dabei ein falsches Beweismass angewendet. Zusammengefasst bringen sie dazu 
Folgendes vor: 

6.1 Die Vorinstanz stelle unter Hinweis auf die E-Mail U.________s vom 6. Juli 2017 fest, der 
Gesuchsgegner habe zwar von einer früheren Uneinigkeit unter den Geschwistern gewusst, 
sei aber am 6. Juli 2017 darüber informiert worden, dass dieser Streit über den Verkauf und 
den Preis beigelegt worden sei. Diese Feststellung sei unzutreffend und aktenwidrig. 
Gemäss Wortlaut der E-Mail habe U.________ dem Gesuchsgegner mitgeteilt, der Entscheid 
zum Verkauf "scheine" gefallen zu sein. Er habe somit einen von ihm gewonnenen Anschein 
mitgeteilt, diesen Anschein aber ebenso offengelassen wie den Grund, wie er zu diesem 
Anschein gelangt sei. Wissen und Sicherheit über die Beilegung des Streits hätten 
nachweislich nicht bestanden. Selbst wenn der Gesuchsgegner aber gestützt auf den 
falschen Anschein, den ihm U.________ mitgeteilt habe, angenommen haben sollte, dass 
der Streit beigelegt worden sei, habe der Gesuchsgegner spätestens mit Unterzeichnung der 
Geheimhaltungserklärung vom 30. August 2017 gewusst, dass die Geschwister (weiterhin) 
Streit gehabt hätten. Dies habe er – anders als den mitgeteilten Anschein des Dritten 
U.________ – direkt vom involvierten O.X.________ erfahren (act. 1 Rz 24-29). 

Soweit die Vorinstanz hierzu festhalte, der Gesuchsgegner habe nicht gewusst, worüber sich 
die Geschwister X.________ noch gestritten hätten, sei dies eine aus der Luft gegriffene 
Pauschalannahme, die in den Akten keine Stütze finde. Die weitere, hierauf aufbauende 
Annahme der Vorinstanz, der Gesuchsgegner habe davon ausgehen dürfen, der Streit 

Seite 15/41

beziehe sich nicht mehr auf den Verkauf und den Verkaufspreis, sei zudem unlogisch: Es 
mache keinen Sinn, den Gesuchsgegner zur Geheimhaltung bezüglich Verkauf zu 
verpflichten, wenn sich der Streit gerade nicht mehr um den Verkauf der umstrittenen 
Grundstücke gedreht hätte. Dazu, worüber sonst sich die Geschwister gestritten hätten und 
weshalb dies ein Grund für die Geheimhaltung des Grundstücksverkaufs gegenüber der 
Schwester gewesen wäre, schweige sich der angefochtene Entscheid aus, weil es für eine 
solche Hypothese keine Hinweise und keine logische Erklärung (geschweige denn 
irgendeine Grundlage in den Akten) gebe. Es liege auf der Hand und jedenfalls viel näher, 
dass der Gesuchsgegner aufgrund der Auskunft von O.X.________ und der 
vorausgegangenen Hinweise gewusst habe, dass sich der Streit auf den Verkauf der 
Liegenschaften bezogen habe. So habe der Gesuchsgegner gewusst, dass die Schwester 
dem Verkauf noch kurz zuvor nicht zugestimmt habe. Die entsprechende Kenntnis des 
Gesuchsgegners vom fortbestehenden und ungelösten Streit zwischen den Geschwistern 
X.________ und dass sich dieser auf die Grundstücke bezogen habe, sei damit jedenfalls 
glaubhaft gemacht, wenn nicht sogar nachgewiesen. Die gegenteilige Annahme der 
Vorinstanz sei weltfremd, widersinnig und willkürlich falsch (act. 1 Rz 30-32).

Auch sei der Schluss der Vorinstanz falsch, wenn sie bloss aufgrund des lediglich zweiwöchi-
gen Intervalls zwischen der Unterzeichnung der Geheimhaltungsvereinbarung am 30. August 
2017 und der öffentlichen Beurkundung des Verkaufsvertrags, mit welchem der Verkauf 
ohnehin publik geworden sei, davon ausgehe, die Geheimhaltungsvereinbarung hätte gar 
keinen Sinn gemacht, wenn der Verkauf als solcher die zu verheimlichende Tatsache 
gewesen wäre. Diese Annahme widerspreche der urkundlich belegten Aussage des 
Gesuchsgegners: "Ich durfte nicht nach aussen tragen, dass ich das Grundstück gekauft 
hatte, bis zur Beurkundung." Damit sei sie aktenwidrig. Der Gesuchsgegner habe gewusst, 
dass er bis zum "Publizitätszeitpunkt" den Kauf der Schwester O.X.________s habe 
verschweigen müssen. Dass die Geheimhaltung danach habe entfallen können, ergebe sich 
aus dem Umstand, dass das Geschäft dann unter Dach und Fach gewesen sei, d.h. nicht 
mehr habe verhindert werden können. Entsprechend deutlich sei der Grund für die 
Geheimhaltung: Es habe gegolten sicherzustellen, dass die Schwester den Verkauf nicht 
verhindern würde. Die Mutmassung, der Gesuchsgegner hätte bereits früher, d.h. bereits vor 
der Information über die Verkäuflichkeit, eine Geheimhaltungserklärung unterzeichnen 
müssen, damit sich daraus etwas hätte ableiten lassen, sei daher irrelevant, aber auch 
lebensfremd. Es entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung, dass ein Kaufgeschäft zuerst 
angebandelt werden müsse, bevor eine Geheimhaltungsvereinbarung unterzeichnet werden 
könne. Tatsächlich hätten die damaligen Verwaltungsräte der Gesuchstellerinnen den 
frühestmöglichen Moment für die Einforderung der Geheimhaltung gewählt, nämlich die 
Übermittlung des Vorvertrages am 30. August 2017. Vorher habe es nichts zu unterschreiben 
gegeben, sondern bloss ein paar E-Mails und Telefonate (act. 1 Rz 33-35).

Die Darstellung der Gesuchstellerinnen stütze sich somit auf Urkunden und sei zumindest 
einfach wahrscheinlich. Die Feststellung der Vorinstanz widerspreche dem Wortlaut der 
einzigen von ihr dafür herangezogenen Urkunde und auch der erst danach, aber noch vor 
Abschluss der Kaufverträge vom Gesuchsgegner urkundlich belegt abgeschlossenen 
Geheimhaltungserklärung sowie seiner urkundlich belegten Kenntnis des Grundes für die 
Geheimhaltungserklärung (act. 1 Rz 36).

Seite 16/41

6.1.1 Die Kritik der Gesuchstellerinnen an der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung ist 
berechtigt. Wie die Vorinstanz zutreffend wiedergab, wurde der Gesuchsgegner von 
Immobilienmakler U.________ am 6. Juli 2017, 08.11 Uhr, folgendermassen informiert (Vi 
act. 1/82): "Besitzer der Grundstücke / AG's sind 2 Erben (Mann + Frau). Beide sind in der 
grossen Villa aufgewachsen. Beide sollen nicht mehr in Oberägeri wohnhaft sein. Sie ist 
offenbar Anwältin und tat sich in den vergangenen Monaten noch schwer, zu verkaufen. Jetzt 
scheint aber der Entscheid definitiv gefallen zu sein – auch in Sachen marktgerechten 
Preisvorstellungen". Entsprechend ging die Vorinstanz richtigerweise davon aus, dass der 
Gesuchsgegner aufgrund dieser Nachricht von einer (früheren) Uneinigkeit zwischen den 
beiden Geschwistern erfahren hat. Allerdings bringen die Gesuchstellerinnen zu Recht vor, 
dass hinsichtlich der Beilegung dieses Streits U.________ lediglich seinen eigenen Eindruck 
kundtat, ohne diesen näher zu begründen. Die Verlässlichkeit dieser Auskunft war somit von 
vornherein eingeschränkt. 

6.1.2 Doch selbst wenn mit der Vorinstanz angenommen würde, dass der Gesuchsgegner 
zunächst keinen Anlass hatte, an der Auskunft von U.________ über die vermeintliche 
Beilegung der Differenzen zu zweifeln, änderte sich dies aber im weiteren Verlauf. So wurde 
der Gesuchsgegner am 30. August 2017 aufgefordert, eine Geheimhaltungsvereinbarung zu 
unterzeichnen (Vi act. 1/80 und 1/102). Er erkundigte sich daraufhin bei O.X.________ über 
den Hintergrund dieser Geheimhaltungsvereinbarung, worauf dieser antwortete, er habe 
Streit mit seiner Schwester (Vi act. 1/81 Ziff. 20). 

6.1.3 Inhaltlich verstand der Gesuchsgegner seine Geheimhaltungspflicht nach eigenem Bekunden 
so, dass er "nicht nach aussen tragen [durfte], dass [er] das Grundstück gekauft habe, bis 
zur Beurkundung" bzw. dass er "bis zur Beurkundung über die ganze Transaktion nichts 
sagen [durfte], auch nicht über den Kaufpreis" (Vi act. 1/81 Ziff. 18 und 23). Diese Aussagen 
belegen, dass der Gesuchsgegner – entgegen der Annahme der Vorinstanz – verstanden 
hat, dass die Geheimhaltungsvereinbarung primär auf die Geheimhaltung der Transaktion 
selbst abzielte. Die Überlegungen der Vorinstanz, wonach der Gesuchsgegner aufgrund der 
Umstände nicht davon habe ausgehen müssen, dass es um die Geheimhaltung der 
Transaktion selbst ging, sind somit obsolet. Darauf käme es nur dann an, wenn das 
tatsächliche Verständnis des Gesuchsgegners unbelegt geblieben wäre, was, wie gezeigt, 
nicht der Fall ist.

6.1.4 Dass der Streit zwischen den Geschwistern X.________ für den Gesuchsgegner erkennbar 
in einem Zusammenhang mit dem Grundstücksverkauf stand, ist zudem entgegen der 
Ansicht der Vorinstanz glaubhaft. Zwar erklärte O.X.________ dem Gesuchsgegner offenbar 
nicht, worüber sich die Geschwister X.________ (noch) stritten. Die Gesuchstellerinnen 
machen jedoch zu Recht geltend, dass ein Zusammenhang des Streits mit dem Verkauf der 
Seegrundstücke angesichts der Umstände der einzig logische Schluss für den 
Gesuchsgegner sein konnte. Hätten sich die Geschwister X.________ über irgendetwas 
anderes gestritten, hätte dies O.X.________ nicht dazu veranlasst, den Gesuchsgegner zur 
Geheimhaltung gerade der Tatsache des Verkaufs zu verpflichten. Dies gilt umso mehr, als 
dem Gesuchsgegner bekannt war, dass die weibliche Erbin dem Verkauf (zunächst) nicht 
zugestimmt hatte. Nachdem O.X.________ als direkt involvierte Person dem Gesuchsgegner 
aus erster Hand über den Streit der Geschwister berichtet hatte, konnte nach dem 
Verständnis des Gesuchsgegners der bereits zwei Monate zuvor erteilten Auskunft von 

Seite 17/41

U.________, der als Drittperson lediglich seinen eigenen Eindruck kundtat, kein Gewicht 
mehr zukommen. 

6.1.5 Zusammengefasst haben die Gesuchstellerinnen den Beweis dafür erbracht, dass dem 
Gesuchsgegner bei der Vertragsunterzeichnung bekannt war, dass die Geschwister 
X.________ (nach wie vor) Streit hatten. Dass dieser Streit auch den Verkauf der 
Liegenschaft betraf und der Zusammenhang zwischen dem Streit und der 
Geheimhaltungsvereinbarung für den Gesuchsgegner erkennbar war, ist zudem aufgrund der 
vorliegenden Indizien jedenfalls glaubhaft. Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz ist 
entsprechend zu korrigieren. 

6.2 Weiter machen die Gesuchstellerinnen geltend, die Vorinstanz habe es zu Unrecht als nicht 
glaubhaft erachtet, dass die Seegrundstücke offensichtlich unter Verkehrswert verkauft 
worden seien und dies für den Gesuchsgegner erkennbar gewesen sei bzw. er dies auch 
erkannt habe.

Sie hätten im Gesuch dargelegt, dass der beurkundete Verkaufspreis mit CHF 16 Mio. 
(CHF 3'344.00 pro m2) anstelle von CHF 27 Mio. (CHF 5'600.00 pro m2) offensichtlich unter 
dem Verkehrswert gelegen habe und dem damaligen Verwaltungsrat auch deshalb nicht die 
Kompetenz zugekommen sei, die Seegrundstücke zu verkaufen. Der Verkehrswert in Höhe 
von CHF 27 Mio. ergebe sich u.a. aus einer Expertise von M.________ AG. Auch hätten die 
Gesuchstellerinnen nachgewiesen, dass die mit den lokalen Marktverhältnissen bestens 
vertraute Schätzerin N.________ AG bereits im Jahr 2011 bei einer Arealüberbauung der 
Grundstücke einen m2-Preis von CHF 4'000.00 angenommen habe. Es dürfe als notorisch 
betrachtet werden, dass der Gesuchsgegner den m2-Preis für sein am Hang belegenes 
Grundstück an seinem aktuellen Wohnsitz in Oberägeri (________), an dem er seit Jahren 
wohne, in etwa gekannt habe. Dieser Preis betrage mindestens CHF 3'500.00 pro m2. Zudem 
habe sich der Gesuchsgegner nach eigenen Angaben bei orts- und fachkundigen Leuten aus 
Oberägeri und der Region über den Preis der Seegrundstücke ausgetauscht. Dass die 
seltenen Seegrundstücke nicht mit den beurkundeten CHF 3'344.00 pro m2 günstiger als das 
Wohnsitzgrundstück des Gesuchsgegners hätten sein können, sei für den Gesuchsgegner 
selbst unter der Annahme offensichtlich gewesen, dass er angeblich ein Laie in 
Immobilienbelangen sein solle (act. 1 Rz 46-49).

Der Gesuchsgegner habe mit der Gesuchsantwort eine E-Mail von L.________ 
(T.________(Bank)) an ihn vom 25. Juli 2017 eingereicht, die folgende Passage enthalte:

"Wie bereits gestern gesagt, ist die T.________(Bank) bereit, dir bis CHF 25 Mio. 100 % des 
Kaufpreises blanko zu finanzieren. Einzige Bedingung ist die Einreichung deiner 
Steuererklärung und selbstverständlich betrachten wir dies als Ausgangsbasis für eine 
langfristige Geschäftsbeziehung, die zum gegebenen Zeitpunkt auch unser 
Vermögensverwaltungsgeschäft umfasst." 

Die Vorinstanz halte zu dieser E-Mail fest, der Gesuchsgegner habe mit seinem Gebot in der 
Höhe von CHF 15 Mio. allfällige Promotoren überboten, die vier Wohneinheiten auf den 
Grundstücken bauen könnten. Die von L.________ zugesicherten CHF 25 Mio. seien so zu 
verstehen, dass entweder Liebhaber mehr als den Marktwert zu bezahlen bereit seien oder 

Seite 18/41

Baukosten in Höhe von CHF 10 Mio. dazukämen. Die Variante der Baukosten finde in der E-
Mail jedoch, so die Gesuchstellerinnen weiter, keine Stütze; vielmehr sei dort klar die Rede 
von "100 % des Kaufpreises". Die Vorinstanz stütze sich für ihre Annahme auf eine auf 
Wunsch des Gesuchsgegners für Prozesszwecke und mutmasslich bis auf das letzte Wort 
abgesprochene nachträgliche Erklärung der T.________(Bank) vom 7. Juli 2020. Diese 
stamme aber weder von L.________ noch vom 25. Juli 2017 oder auch nur aus der Zeit vor 
dem Grundstückskauf, sondern sei zur (vermeintlichen) Plausibilisierung der im April 2018 
erfolgen Schuldbrieferrichtung über CHF 25 Mio. redigiert und im Juli 2020 erstmals bei der 
Staatsanwaltschaft Zug eingereicht worden. Es bleibe dabei, dass L.________s urkundlich 
belegte Aussage dem klaren Wortlaut nach nicht von Baukosten ausgehe, sondern nur vom 
Kaufpreis. Dies gelte umso mehr, als der Gesuchsgegner heute – dreieinhalb Jahre später – 
behaupte, sein angebliches Bauprojekt befinde sich erst in der Planungsphase (act. 1 Rz 50-
54).

Die andere von der Vorinstanz erwogene Variante sei schlicht unzutreffend und irrelevant. 
Der Marktpreis definiere sich nicht als Markt für Promotoren, die vier Wohneinheiten auf die 
Grundstücke stellen wollten. Nach eigener Aussage plane der Gesuchsgegner, ein 
Einfamilienhaus mit grosser Garage, seine Altersresidenz, auf den Grundstücken zu 
errichten. Auch Angebote Dritter würden einen offensichtlich höheren Marktwert als 
CHF 15 Mio. bestätigen. Ferner sei zu beachten, dass die Aussage in der E-Mail der 
T.________(Bank) betreffend Promotoren nur gemacht worden sei, um zu plausibilisieren, ob 
mit dem Gebot über CHF 15 Mio. etwaige Promotoren überboten worden seien. Für die 
Finanzierungszusage über blanko CHF 25 Mio. sei diese Plausibilisierung entgegen der 
willkürlichen Erwägung der Vorinstanz irrelevant gewesen, zumal diese ja gerade nur von der 
Einreichung einer Steuererklärung abhängig gemacht worden sei. Ferner bestätige die E-
Mail lediglich die bereits am Vortag abgegebene Zusage der Blankofinanzierung im Betrag 
von CHF 25 Mio. ("Wie bereits gestern gesagt […]"), also bevor das Thema Promotoren in 
der E-Mail überhaupt erst thematisiert worden sei ("Wir haben uns die Liegenschaft noch 
etwas genauer angeschaut […]"). Dass L.________ eine solche Zusage bereits am Vortag 
habe machen können, erstaune im Übrigen nicht, da er selbst Eigentümer eines Grundstücks 
am Zugersee sei und überdies als erfahrener Banker ohne Weiteres befähigt sei, 
überschlagsmässig zu berechnen, welchen Wert die streitgegenständlichen Grundstücke 
mindestens hätten haben müssen (act. 1 Rz 55 f.).

Wenn sodann nach Auffassung der Vorinstanz in der Variante als Liebhaberobjekt ein 
Kaufpreis von CHF 25 Mio. gerechtfertigt erscheine, sei zugleich erstellt, dass die 
Seegrundstücke einen entsprechenden Marktwert gehabt hätten und der Gesuchsgegner 
dies gewusst habe. Der Marktwert entspreche dem realistischen Preis, der erzielt werden 
könne. Liege der Liebhaberpreis eines Seegrundstücks höher als der Preis, den ein 
Generalunternehmer für ein Bauprojekt zahlen würde, entspreche der Liebhaberpreis dem 
Marktwert. Dabei sei leicht erkennbar, dass der Verwaltungsrat einer Gesellschaft ein 
Grundstück nicht für CHF 16 Mio. (GU-Preis) an einen Liebhaber wie den Gesuchsgegner 
verkaufen dürfe, wenn der Liebhaberpreis gemäss Auskunft der Bank ohne Weiteres CHF 25 
Mio. betrage. Der Verwaltungsrat dürfe in diesem Fall überhaupt nicht an einen GU 
verkaufen, sondern müsse nach einem entsprechenden Liebhaber suchen. Denn – das 
wüssten alle, und erst recht der aktienrechtserfahrene Gesuchsgegner – Verwaltungsräte 
dürften nicht CHF 9 Mio. "verschenken". L.________ habe dem Gesuchsgegner in derselben 

Seite 19/41

E-Mail, in der er die Blanko-Finanzierungszusage über CHF 25 Mio. gemacht habe, denn 
auch geraten, "ohne Weiteres noch höher [als 15 Mio.] zu bieten." Es sei notorisch, dass 
Banken Grundstücke maximal zu 80-90 % belehnen würden. Gehe man aufgrund der 
finanziellen Verhältnisse des Gesuchsgegners von 90 % aus, bestätige L.________s 
Finanzierungszusage einmal mehr den Wert der Seegrundstücke in Höhe von über CHF 27 
Mio. (act. 1 Rz 57 f.).

Obwohl zumindest wahrscheinlich sei, dass der Gesuchsgegner gerade wegen der Zusage 
des – gemäss Vorinstanz – unbestrittenermassen branchenerfahrenen L.________ den 
Marktwert von mindestens CHF 25 bzw. 27 Mio. habe erkennen können (und auch erkannt 
habe), habe sich die Vorinstanz über den klaren Wortlaut der E-Mail hinweggesetzt und auf 
die nachträgliche Schutzbehauptung des Gesuchsgegners (Baukosten) bzw. eine falsche 
Annahme (Promotoren definieren Marktpreis) abgestellt. Damit habe die Vorinstanz den 
Sachverhalt unrichtig und auch aktenwidrig, mithin willkürlich festgestellt. Gleichzeitig habe 
sie offenbar den Gesuchstellerinnen den Nachweis auferlegt, zusätzlich zu all den 
urkundlichen Nachweisen zum Verkehrswert (u.a. die Expertise von M.________ AG) und 
zur Erkennbarkeit für den Gesuchsgegner (so die indikative Landwertschätzung seines 
Wohnsitzgrundstücks und die Zusicherung von L.________, bis zu CHF 25 Mio. 100 % des 
Kaufpreises zu finanzieren) auch noch negativ nachzuweisen, dass in L.________s 
Zusicherung keine Baukosten enthalten seien (obwohl er keine erwähne). Damit sei auch 
das Beweismass der Glaubhaftmachung verletzt (act. 1 Rz 59 f.).

6.2.1 Die Behauptungen der Gesuchstellerinnen im Zusammenhang mit dem Kaufpreis enthalten 
folgende Elemente: Einerseits soll der tatsächliche Marktpreis der Seegrundstücke CHF 25-
27 Mio. betragen haben, was den vom Gesuchsgegner bezahlten Kaufpreis deutlich 
übersteigt. Andererseits leiten sie aus verschiedenen Indizien ab, dass der Preisunterschied 
für den Gesuchsgegner erkennbar gewesen sei bzw. er diesen auch erkannt habe. 

6.2.2 Die Vorinstanz ging weder auf den tatsächlichen Marktpreis noch auf die tatsächliche 
Wahrnehmung des Gesuchsgegners mit Bezug auf den Preis und dessen Zustandekommen 
ein. Vielmehr hielt sie, hauptsächlich gestützt auf die E-Mails von U.________ vom 6. Juli 
2017 und von L.________ von der T.________(Bank) vom 25. Juli 2017, lediglich fest, der 
Gesuchsgegner habe keinen Anlass gehabt, aufgrund des Kaufpreises von CHF 16 Mio. 
irgendeinen Verdacht zu schöpfen, weil ihm von Fachleuten bestätigt worden sei, dass dieser 
Preis gerechtfertigt sei. Dies greift jedoch zu kurz, denn sowohl L.________ als auch 
U.________ bezogen sich mit ihrer Einschätzung jeweils auf ein erstes Gebot und rieten dem 
Gesuchsgegner gleichzeitig, gegebenenfalls mehr als das ursprüngliche Gebot zu bezahlen, 
wobei U.________ zusätzlich empfahl, dies gegenüber den Verkäufern auch offenzulegen 
(Vi act. 1/82 und 11/5). Nicht haltbar ist insbesondere die Feststellung der Vorinstanz, 
U.________ habe dem Gesuchsgegner in seiner E-Mail vom 6. Juli 2017 empfohlen, eine 
Offerte von maximal CHF 15 Mio. einzureichen, was gemäss U.________ "in etwa 
marktgerecht" sei. Diese Feststellung lässt unberücksichtigt, dass es sich dabei gerade um 
eine Empfehlung für die "(erste) Offerte" handelte, woraus zu schliessen ist, dass auch 
U.________ davon ausging, es würde mehr als eine Gebotsrunde geben (Vi act. 1/82).

6.2.3 Auch hier ist vor der Erkennbarkeit einer allfälligen Unterpreisigkeit für den Gesuchsgegner 
aber ohnehin zu prüfen, ob die tatsächliche Wahrnehmung des Gesuchsgegners 

Seite 20/41

diesbezüglich glaubhaft gemacht wurde. Die Erkennbarkeit für den Gesuchsgegner wird erst 
dann relevant, wenn nicht behauptet oder glaubhaft gemacht ist, dass der Gesuchsgegner 
tatsächlich Auffälligkeiten hinsichtlich des Preises und seines Zustandekommens erkannt 
hat. Die Gesuchstellerinnen behaupteten im erstinstanzlichen Verfahren, der Gesuchsgegner 
habe erkannt, dass er die Grundstücke zu einem deutlich zu tiefen Preis erworben habe, was 
der Gesuchsgegner bestreitet (Vi act. 5 Rz 102 ff.; Vi act. 11 Rz 202 ff.). Entsprechend hätte 
die Vorinstanz nicht darauf verzichten dürfen, sich mit der tatsächlichen Wahrnehmung des 
Gesuchsgegners zu befassen. 

6.2.3.1 Als Beweismittel liegt dazu zunächst eine Aussage des Gesuchsgegners selbst vor. So 
wurde er als Zeuge von der Staatsanwaltschaft Zug dazu befragt, wie er den von ihm 
bezahlten Preis von CHF 16 Mio. beurteile; ob dies viel oder wenig sei. Er antwortete: 
"Gemäss meinen Erkundigungen bei meiner Bank und bei Bekannten, die Immobilien 
besitzen und über entsprechende Kenntnisse verfügen, ist das ein gerechtfertigter Preis" (Vi 
act. 1/81 Ziff. 14). Später noch einmal vom Staatsanwalt darauf angesprochen, dass die 
Anwältin von O.X.________ im März 2016 einen Wert von "mindestens CHF 20-25 Mio." 
erwähnt habe und wie er sich die Differenz zum von ihm bezahlten Preis erkläre, sagte er 
ausserdem aus, er habe im Nachhinein von einer Studie von M.________ AG erfahren. Das 
sei ja ein sehr renommiertes Büro. Diese kämen auf einen Wert von CHF 14-15 Mio. Er sei 
damals ja bei seiner Bank gewesen, wo man ihm gesagt habe, es handle sich bei den 
CHF 16 Mio. um einen gerechtfertigten Preis. Es seien aber Liebhabergrundstücke. Nun sei 
das ja so wie bei Rotwein. Ein Liebhaber bezahle CHF 5'000.00 für eine Flasche, ein anderer 
bloss CHF 200.00. Wo liege hier der gerechtfertigte Preis? Gerade im Fall einer 
Wohnüberbauung zum Beispiel würde sich dieser Preis [gemeint sind CHF 20-25 Mio.] 
überhaupt nicht rechnen (Vi act. 1/81 Ziff. 30).

6.2.3.2 Relevant auch hinsichtlich der tatsächlichen Wahrnehmung des Gesuchsgegners ist zudem 
die E-Mail vom 25. Juli 2017 von L.________, weil sich diese auf ein tags zuvor mit dem 
Gesuchsgegner geführtes Gespräch bezog. Darin schrieb L.________ dem Gesuchsgegner 
Folgendes: "[…] Wie bereits gestern besprochen, ist es praktisch unmöglich, einen Preis zu 
schätzen. Es handelt sich um ein Liebhaberobjekt. Folgende Rechnung hilft etwas: […] Mit 
deinem Gebot von CHF 15 Mio. solltest du somit zumindest Promotoren überboten haben. 
Wie bereits gestern erwähnt, bin ich der Meinung, dass es normal ist, dass man ein 
derartiges Liebhaberobjekt überzahlt. Ich kann dir nicht wirklich raten, wieviel du bieten sollst. 
Da du in Oberägeri verwurzelt bist und über den finanziellen Spielraum verfügst, würde ich in 
deiner Lage aber ohne weiteres noch höher bieten. Wie bereits gestern gesagt, ist die 
T.________(Bank) bereit, dir bis CHF 25 Mio. 100 % des Kaufpreises blanko zu finanzieren. 
Einzige Bedingung ist die Einreichung deiner Steuererklärung […]" Der Gesuchsgegner 
antwortete darauf: "Für dein Angebot und deine Ausführungen zum Land in Oberägeri danke 
ich dir sehr. Es wird helfen, mich in den anstehenden Verhandlungen freier bewegen zu 
können" (Vi act. 11/5).

6.2.3.3 Aus der erwähnten E-Mail von L.________ und auch den Aussagen des Gesuchsgegners 
gegenüber der Staatsanwaltschaft geht hervor, dass sich der Gesuchsgegner für sein 
(Einstiegs-)Gebot primär überlegt hat, wie er jedenfalls Promotoren überbieten kann. Dabei 
war er sich – spätestens aufgrund des Hinweises von L.________ – bewusst, dass 
Liebhaber unter Umständen bereit sein würden, deutlich mehr als den für einen Promotor 

Seite 21/41

rentablen Betrag zu bezahlen, und stellte sich auf entsprechende Verhandlungen ein. Zu den 
"Liebhabern" ist im Übrigen auch der Gesuchsgegner selbst zu zählen, der gemäss eigenen 
Angaben seinen Alterswohnsitz auf den seltenen Seegrundstücken zu errichten beabsichtigt 
(Vi act. 1/81 Ziff. 8, 1/85) und somit aus ideellen und nicht aus finanziellen Überlegungen am 
Kauf interessiert war. 

6.2.3.4 Es ist folglich mit Bezug auf die tatsächliche Wahrnehmung des Gesuchsgegners zum 
Zustandekommen des Kaufpreises in Höhe von CHF 16 Mio. glaubhaft, dass der 
Gesuchsgegner zwar sein Einstiegsgebot von rund CHF 15 Mio. für gerechtfertigt hielt, sich 
aber gleichzeitig auch auf Preisverhandlungen eingestellt und zumindest damit gerechnet 
hat, dass er deutlich mehr, möglicherweise bis zu CHF 25 Mio., für die Seegrundstücke 
würde bezahlen müssen. Tatsache ist jedoch, dass es in der Folge zu keinen nennenswerten 
Preisverhandlungen, geschweige denn zu einem Bieterkampf kam. Vielmehr teilte 
O.X.________ dem Gesuchsgegner am 18. August 2017 telefonisch mit, dass dessen 
Angebot nicht genüge. Als der Gesuchsgegner es auf CHF 16 Mio. erhöhte, erhielt er von 
O.X.________ direkt die provisorische Zusicherung, dass er damit den Zuschlag erhalten 
werde. Daraufhin fand am 22. August 2017 eine Telefonkonferenz zusammen mit 
Q.________ und R.________ statt, an der das Geschäft definitiv beschlossen wurde (Vi 
act. 11 Rz 29 ff., Vi act. 1/100-102). 

6.2.4 Zum tatsächlichen Marktwert der Seegrundstücke ist anzumerken, dass diese auch nach 
Ansicht der Gesuchstellerinnen als "Liebhaberobjekte" zu qualifizieren sind (Vi act. 5 Rz 103, 
Vi act. 16 Rz 92). Die für solche Objekte erzielbaren Preise sind naturgemäss 
unberechenbar, da es sehr darauf ankommt, entsprechende "Liebhaber" zu finden, die auch 
über die nötigen finanziellen Mittel verfügen. Ist zudem lediglich ein einziger "Liebhaber" 
interessiert, wird auch dieser bestrebt sein, so wenig wie möglich zu bezahlen, und nicht von 
sich aus den höchsten Preis anbieten, den er gegebenenfalls im Falle eines Bieterkampfes 
zu bezahlen bereit gewesen wäre. Diese Ausgangslage dürfte sich in den Preisen spiegeln, 
die einerseits von Interessenten für die Seegrundstücke angeboten und andererseits von 
Experten geschätzt wurden und weit auseinander in einer Bandbreite von knapp CHF 14 
Mio. bis CHF 27 Mio. liegen (Vi act. 1/64-75 [wobei zu beachten ist, dass zwischen den 
Offerten und Einschätzungen teilweise mehrere Jahre liegen]). 

6.2.4.1 Auch L.________ meinte in seiner E-Mail vom 25. Juli 2017 an den Gesuchsgegner, es sei 
"praktisch unmöglich, einen Preis zu schätzen". Es sei "wie bereits gestern erwähnt" seiner 
Meinung nach normal, dass man ein derartiges Liebhaberobjekt überzahle und er könne ihm 
"nicht wirklich raten, wieviel du [der Gesuchsgegner] bieten sollst". Direkt im Anschluss gab 
er dem Gesuchsgegner bekannt, dass die T.________(Bank) den Kaufpreis bis zu CHF 25 
Mio. zu 100 % finanzieren würde, woraus einerseits indirekt zu lesen ist, dass L.________ 
einen Preis bis zu diesem Betrag als tragbar einschätzte. Andererseits ist dieser Zusage aber 
auch zu entnehmen, dass er es für möglich hielt, dass der Gesuchsgegner letztlich so viel 
würde bieten müssen, um den Zuschlag zu erhalten. Andernfalls hätte er nicht einen so 
hohen Betrag vorschlagen müssen.

6.2.4.2 Wie die Gesuchstellerinnen zu Recht monieren, ist in diesem Zusammenhang nicht 
glaubhaft, dass das Finanzierungsangebot von L.________ auch die Baukosten einschloss. 
Obwohl die T.________(Bank) im Nachhinein eine entsprechende Bestätigung ausstellte, 

Seite 22/41

steht diese Interpretation im Widerspruch zum klaren Wortlaut und auch dem Sinngehalt der 
E-Mail von L.________ vom 25. Juli 2017. Thema jener E-Mail war ganz klar der Kaufpreis; 
allfällige Baupläne des Gesuchsgegners wurden darin nicht thematisiert, zumal der 
Gesuchsgegner ja gerade keine Wohneinheiten auf die Seegrundstücke bauen wollte und 
will, sondern seine Altersresidenz. Zudem steht die Finanzierungszusage, "bis" CHF 25 Mio. 
"100 % des Kaufpreises" im Zusammenhang mit dem unmittelbar davor von L.________ 
erwähnten Umstand, dass er dem Gesuchsgegner rate, ohne Weiteres noch höher zu bieten 
als die CHF 15 Mio. gemäss Erstgebot. Es ist zwar plausibel, dass sich der Gesuchsgegner 
im Nachhinein, als der Kaufpreis bereits feststand, mit der T.________(Bank) dahingehend 
geeinigt hat, dass er die übrigen CHF 9 Mio. des Finanzierungsangebots dennoch in 
Anspruch nehmen und sie für die Baukosten verwenden würde. Im damaligen Zeitpunkt, als 
es darum ging, die Seegrundstücke überhaupt zu erwerben, waren die Baukosten soweit 
ersichtlich jedoch noch kein Thema. 

6.2.4.3 Gestützt auf diese Erwägungen sowie in Anbetracht dessen, dass Privatgutachten im 
Zivilprozess lediglich als Bestandteile der Parteivorbringen gelten (statt vieler: BGE 140 III 24 
E. 3.3.3), kann anhand der vorliegenden Beweismittel kein objektiver Marktwert der 
Seegrundstücke als glaubhaft gemacht gelten. Glaubhaft ist lediglich eine Bandbreite 
vertretbarer Preise, wobei der vom Gesuchsgegner bezahlte Kaufpreis eher am unteren 
Rand anzusiedeln ist. Weiter ist glaubhaft, dass dies dem Gesuchsgegner bewusst war, nicht 
zuletzt aufgrund seines Austauschs mit L.________. Welche Schlüsse der Gesuchsgegner 
aus diesen Sachverhaltselementen ziehen durfte und musste, ist Gegenstand der normativen 
Betrachtung und somit der rechtlichen Würdigung.

6.3 Ein weiteres Indiz für die fehlende Gutgläubigkeit des Gesuchsgegners sehen die 
Gesuchstellerinnen in dem ihrer Ansicht nach erkennbar nicht ordnungsgemässen und nicht 
professionellen Verkaufsprozess. Sie beanstanden diesbezüglich in tatsächlicher Hinsicht, 
die Vorinstanz habe nicht berücksichtigt, dass die Verkäuferschaft U.________ die etwaigen 
Preisvorstellungen direkt mitgeteilt habe und diesem zudem vermittelt habe, dass die Höhe 
der Kaufpreisofferte nicht entscheidend sei, was U.________ wiederum dem Gesuchsgegner 
weitergeleitet habe ("Gehe mal davon aus, dass man mit CHF 16 Mio. 'dabei' wäre"; "Kann 
mir nämlich auch vorstellen, dass die Offerthöhe nicht unbedingt entscheidend sein wird: 
bekam diesen Eindruck beim heutigen Telefonat"). Auch habe die Vorinstanz nicht 
berücksichtigt, dass U.________ nach eigener Aussage zuerst die Provision für dasselbe 
Geschäft bei der Verkäuferschaft habe einholen wollen – d.h. gemeint habe, für diese tätig zu 
sein – und erst spät (nur) zum Käufermakler geworden sei. Diese Umstände habe 
U.________ dem Gesuchsgegner per E-Mail mitgeteilt, was urkundlich belegt sei. Hätte die 
Vorinstanz diese Umstände korrekt bzw. vollständig festgestellt, wäre zumindest glaubhaft 
gemacht, dass – für den Gesuchsgegner erkennbar – kein ordnungsgemässer 
Verkaufsprozess stattgefunden habe. Vielmehr habe man still und schnell zu einem direkt 
mitgeteilten Preis die Grundstücke unter der Hand verkaufen wollen (act. 1 Rz 61-64).

Ausserdem lasse sich der von der Vorinstanz zitierten E-Mail-Korrespondenz zwischen dem 
Gesuchsgegner und U.________ nicht entnehmen, dass sich der Gesuchsgegner nicht an 
der fehlenden Professionalität gestört habe, wie dies die Vorinstanz behaupte. Vielmehr sei 
die E-Mail von U.________ an den Gesuchsgegner gerade ein Nachweis dafür, dass der 

Seite 23/41

Verkaufsvorgang für den Gesuchsgegner erkennbar unprofessionell gewesen sei (act. 1 
Rz 65).

6.3.1 U.________ teilte dem Gesuchsgegner bereits mit E-Mail vom 29. Juni 2017 – gemäss 
eigenen Angaben nach Rücksprache mit Q.________ – mit, es werde kein Bieterverfahren 
stattfinden und er gehe davon aus, dass man mit CHF 16 Mio. "dabei wäre". Gleichzeitig 
teilte U.________ dem Gesuchsgegner mit, er habe bei seinem Telefonat mit Q.________ 
den Eindruck bekommen, dass die Offerthöhe nicht unbedingt entscheidend sein werde (Vi 
act. 1/77). Am 6. Juli 2017 war erneut in einer E-Mail von U.________ an den 
Gesuchsgegner die Rede von den ihm "bislang kommunizierten CHF 16 Mio." (Vi act. 1/82). 
Somit trifft es zu, dass U.________ dem Gesuchsgegner bereits ganz zu Beginn den Preis 
nannte, zu dem der Kauf letztlich auch abgeschlossen wurde. Richtig ist auch, dass 
U.________ dem Gesuchsgegner vermittelt hat, die Höhe der Kaufpreisofferte sei "nicht 
unbedingt" entscheidend. Auf all dies ging die Vorinstanz nicht ein, obwohl diese Umstände 
nicht als von vornherein irrelevant gelten können. Der von der Vorinstanz festgestellte 
Sachverhalt ist entsprechend zu ergänzen. Dass U.________ ausschliesslich vom 
Gesuchsgegner Provision bezog, stellte die Vorinstanz hingegen als unbestritten fest, 
weshalb darauf nicht näher einzugehen ist.

6.3.2 Nicht gefolgt werden kann den Gesuchstellerinnen, wenn sie geltend machen, sie hätten 
glaubhaft gemacht, dass U.________ für den Gesuchsgegner erkennbar zuerst als 
Verkäufermakler und erst später als Käufermakler agiert habe. Für eine Doppelfunktion von 
U.________ liegen keine stichhaltigen Indizien vor. So geht aus den E-Mails von 
U.________ primär hervor, dass er im Auftrag des Gesuchsgegners zunächst an 
Q.________ und dann an O.X.________ herangetreten ist, um zusätzliche Informationen 
zum Verkauf zu erlangen. Hätte er bereits zuvor für die Verkäufer gehandelt, hätte er dies 
nicht tun müssen, sondern hätte über Details wie z.B. den Modus des Verkaufs bereits 
Bescheid gewusst. Daran ändert nichts, dass er in seiner E-Mail vom 6. Juli 2017 die 
Provision ansprach und dem Gesuchsgegner mitteilte, es sei ihm nicht möglich, eine 
Provisionierung bei der Verkäuferschaft zu erhalten (Vi act. 1/82). Dies ist eher so zu 
verstehen, dass er dem Gesuchsgegner zeigen wollte, er habe sich darum bemüht, für ihn, 
seinen Kunden, die Kosten möglichst gering zu halten. Wäre er tatsächlich zunächst von der 
Verkäuferschaft beauftragt worden, hätte diese seine Provisionsansprüche wohl kaum ohne 
Weiteres von der Hand weisen können.

6.3.3 Soweit die Vorinstanz schliesslich feststellte, es sei nicht aktenkundig, dass sich der 
Gesuchsgegner an der fehlenden Professionalität des Verkaufsprozesses gestört habe, 
sondern daran, dass er auf seine erste Offerte lange nichts gehört habe, ist dies ebenfalls 
nicht zu beanstanden. Entgegen der Darstellung der Gesuchstellerinnen stellte sie nämlich 
gerade nicht fest, dass aus der E-Mail vom 19. Juli 2017 hervorgehe, der Gesuchsgegner 
habe sich nicht an der fehlenden Professionalität gestört. Vielmehr stellte sie fest, dass sich 
zur Wahrnehmung des Gesuchsgegners hinsichtlich der Professionalität des 
Verkaufsprozesses nichts aus den Akten ergebe. Darüber, wie der Gesuchsgegner die 
Professionalität des Verkaufsprozesses wahrnahm, gibt der E-Mail-Wechsel zwischen 
U.________ und dem Gesuchsgegner vom 19. Juli 2017 denn auch keinen Aufschluss. 
Erwiesen ist aufgrund dieses E-Mail-Wechsels lediglich, dass er sich an der langen Funkstille 
seitens der Verkäuferschaft gestört hat und dieses Verhalten als "nicht gerade nett" 

Seite 24/41

bezeichnete (Vi act. 1/89). Andere Beweismittel, welche darauf hindeuten, dass der 
Gesuchsgegner sich auch an der fehlenden Professionalität des Verkaufsprozesses störte, 
liegen nicht vor.

6.4 Hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung zum Verkaufsprozess beanstanden die Gesuch-
stellerinnen weiter, die Vorinstanz habe zu Unrecht unter Verweis auf die E-Mail von 
L.________ vom 3. November 2017 festgehalten, es sei bezeichnenderweise nicht 
aktenkundig, L.________ oder jemand anderes [von] der T.________(Bank) habe den 
Gesuchsgegner vor Vertragsschluss auf die Geschwindigkeit und Stille der Transaktion 
hingewiesen. Diese Feststellung sei unzutreffend und aktenwidrig, was gerade aus dem 
Wortlaut der E-Mail von L.________ hervorgehe, auf die sich die Vorinstanz abstütze: "Da 
scheint ein Familienkonflikt zu bestehen. Dies erklärt, weshalb die Transaktion so still und 
schnell abgewickelt werden musste" (Hervorhebung hinzugefügt). Die Heimlichkeit und 
Geschwindigkeit des Verkaufs seien auf Seiten des Gesuchsgegners also sehr wohl ein 
Thema gewesen, und zwar nicht erst im Nachgang zur Transaktion, wie dies die 
Formulierung "[d]ies erklärt" deutlich mache (act. 1 Rz 67-70).

Die Vorinstanz behaupte zudem mit Verweis auf die E-Mail von U.________ an den 
Gesuchsgegner vom 19. Juli 2017, dem Gesuchsgegner sei der Prozess nicht zu schnell, 
sondern eher zu langsam erschienen. Dabei habe die Vorinstanz übergangen, dass 
U.________ dem Gesuchsgegner in dieser E-Mail auch mitgeteilt habe, dass dies "komisch, 
um nicht zu sagen, sehr fragwürdig" sei und dass "die ganze Sache" U.________ "seitens 
der Verkäuferschaft nicht professionell aufgegleist [gewesen] zu sein" scheine. Auch 
übergehe die Vorinstanz, dass sich der Gesuchsgegner über die Funkstille nach seiner 
Offerte geärgert habe. Selbst mit dieser Funkstille sei der ganze Verkaufsprozess still und 
schnell geblieben, welchen Eindruck auch L.________ geteilt habe, auf den sich der 
Gesuchsgegner nach Ansicht der Vorinstanz habe verlassen dürfen (act. 1 Rz 71).

6.4.1 Nicht zutreffend ist, dass die Vorinstanz den Ärger des Gesuchsgegners über die Funkstille 
nach seiner Offerte übergangen habe. Wie bereits zuvor in E. 6.3.3 dargelegt, hielt die Vor-
instanz im Gegenteil richtigerweise und unter wörtlicher Wiedergabe seiner entsprechenden 
Antwort an U.________ fest, der Gesuchsgegner habe sich daran gestört, dass er auf seine 
erste Offerte so lange nichts gehört habe (Vi act. 18 E. 3.3.4).

6.4.2 Die Rüge der Gesuchstellerinnen hinsichtlich der Auslegung der E-Mail von L.________ 
überzeugt sodann nicht. Die Gesuchstellerinnen wollen aus der Formulierung "dies erklärt" 
ableiten, L.________ und der Gesuchsgegner hätten bereits zuvor einmal thematisiert, dass 
der Verkaufsprozess "still und schnell" abgelaufen sei. Dieser Rückschluss drängt sich 
entgegen der Ansicht der Gesuchstellerinnen jedoch nicht auf. Zwar lässt die Formulierung 
darauf schliessen, dass L.________ den Verkaufsprozess als "still und schnell" 
wahrgenommen hat. Ob er sich darüber noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags auch 
mit dem Gesuchsgegner unterhalten hat, bleibt hingegen völlig offen und ist entsprechend 
nicht glaubhaft gemacht.

6.4.3 Richtig ist, dass die Verkäuferschaft jeweils vor und nach dem Kommunikationsunterbruch 
wenig Zeit verloren hat. Nach einem ersten informellen Kontakt zwischen dem 
Gesuchsgegner und U.________ im "Frühjahr 2017", der über eine Drittperson zustande 

Seite 25/41

kam, holte U.________ offenbar bei Q.________ erste Informationen für den Gesuchsgegner 
ein, die er mit E-Mail vom 29. Juni 2017 an den Gesuchsgegner weiterleitete (Vi act. 1/77, 11 
Rz 20). Obwohl der Zeitpunkt, zu dem U.________ den Kontakt mit Q.________ hatte, nicht 
bekannt ist, ist glaubhaft, dass dieser im Zeitpunkt des E-Mail-Versands nicht weit zurücklag, 
da U.________ daran interessiert war, seinen (potenziellen) Kunden möglichst rasch mit 
Informationen zu versorgen. Am 6. Juli 2017, bloss eine gute Woche später, wurde der 
Gesuchsgegner über U.________ dazu aufgefordert, sein Gebot spätestens bis zum 
Folgetag einzureichen ("Die Offerte muss bis morgen Freitag, 7.07. beim Vertreter der 
Besitzerschaft vorliegen: auch per Mail möglich!" [Vi act. 1/82]). Als der Gesuchsgegner am 
18. August 2017 per E-Mail nachhakte und sein weiterhin bestehendes Interesse bekundete, 
wurde ihm umgehend ein Anruf von O.X.________ in Aussicht gestellt (Vi act. 1/100). 
Tatsächlich rief O.X.________ noch am selben Tag an und erteilte dem Gesuchsgegner die 
provisorische Verkaufszusage. Daraufhin fand am 22. August 2017 eine Telefonkonferenz 
zusammen mit Q.________ und R.________ statt, an der das Geschäft verbindlich 
beschlossen wurde (Vi act. 11 Rz 29 ff., Vi act. 1/100-102). Am 30. August 2017 wurden die 
Vertragsunterlagen zugestellt, wobei der Gesuchsgegner aufgefordert wurde, diese noch 
selbentags zu unterzeichnen und zu retournieren (Vi act. 1/102). Bereits zwei Wochen 
später, am 14. September 2017, fand bekanntlich die öffentliche Beurkundung statt. Diese 
Tatsachen wurden von der Vorinstanz nicht festgestellt, weil sie der Ansicht war, dies habe 
dem Gesuchsgegner als Laie in Immobilientransaktionen nicht auffallen müssen. Der 
Sachverhalt ist entsprechend zu ergänzen, wobei auf die rechtliche Würdigung später 
zurückzukommen ist.

6.4.4 Dasselbe gilt für die Tatsache, dass U.________ das Vorgehen der Verkäuferschaft in einer 
E-Mail an den Gesuchsgegner vom 19. Juli 2017 als "komisch, um nicht zu sagen, sehr 
fragwürdig" bezeichnete und zudem ausführte, dass ihm "die ganze Sache […] seitens der 
Verkäuferschaft nicht professionell aufgegleist [gewesen] zu sein" scheine (Vi act. 1/89). 

6.5 Die Gesuchstellerinnen machen weiter geltend, der Gesuchsgegner habe davon Kenntnis 
gehabt, dass der Verkauf der Seegrundstücke einer faktischen Liquidation der 
Gesuchstellerinnen gleichgekommen sei. U.________ habe den Gesuchsgegner mit einer E-
Mail vom 29. Juni 2017 wie folgt informiert: "Als Zusatz noch zum vorherigen Mail: man 
müsste nicht die AGs kaufen." Der Gesuchsgegner habe in der Gesuchsantwort, Rz 214, 
zugestanden, dass jedenfalls anfänglich offengeblieben sei, ob die Gesellschaften oder die 
Liegenschaften Kaufgegenstand bilden sollten. Diese Anerkennung habe die Vorinstanz 
übergangen. Sie schliesse stattdessen [fälschlicherweise] aus der E-Mail von U.________, 
der Gesuchsgegner habe davon ausgehen können, dass nur einzelne Vermögenswerte der 
Gesellschaften verkauft würden. Damit habe die Vorinstanz die Verhandlungsmaxime oder 
jedenfalls die Anforderungen ans Glaubhaftmachen verletzt, weil mit der E-Mail zumindest 
"wahrscheinlich dargetan" sei, dass für den Gesuchsgegner der Kauf der 
Aktiengesellschaften im Raum gestanden habe, und damit auch die Annahme, dass die 
Seegrundstücke der wesentliche Teil von deren Vermögen gewesen seien (act. 1 Rz 75 f.).

6.5.1 Diese Vorbringen gehen jedoch an der Begründung des angefochtenen Entscheids vorbei. 
Die Vorinstanz hielt im Wesentlichen fest, es sei nicht ersichtlich, inwiefern der 
Gesuchsgegner aus dem Umstand, dass die Grundstücke und nicht die Gesellschaften 
Kaufgegenstand gebildet hätten, habe schliessen müssen, es handle sich um eine faktische 

Seite 26/41

Liquidation. Die Bemerkung von U.________ in seiner E-Mail habe vielmehr für das 
Gegenteil gesprochen. Im Übrigen würden die Gesuchstellerinnen nicht behaupten, der 
Gesuchsgegner habe gewusst oder wissen müssen, über welche Aktiven die 
Gesuchstellerinnen im Verkaufszeitpunkt insgesamt verfügt hätten. Des Weiteren habe der 
Gesuchsgegner nicht wissen können, ob der Veräusserungserlös verteilt oder reinvestiert 
werde. 

6.5.2 Der Gesuchsgegner hat zwar tatsächlich anerkannt (vgl. Vi act. 11 Rz 214), dass bis zur 
E-Mail von U.________ vom 29. Juni 2017 offen gewesen sei, ob der Gesuchsgegner die 
Gesellschaften werde kaufen müssen, um die Seegrundstücke zu erwerben. Dies ändert 
aber nichts an den vorinstanzlichen Erwägungen. Geht es darum, das Eigentum an von 
Aktiengesellschaften gehaltenem Vermögen zu erwerben, besteht von vornherein immer die 
Möglichkeit, dies indirekt über den Kauf aller Aktien ("share deal") oder aber direkt durch 
Abschluss eines Kaufvertrags mit der Gesellschaft ("asset deal") zu tun. Ein "share deal" 
macht zwar in der Regel nur dann Sinn, wenn die Gesellschaft nebst dem eigentlichen 
Zielobjekt nicht über wesentliches weiteres Vermögen verfügt. Vor dem 29. Juni 2017 wusste 
aber der Gesuchsgegner – soweit aktenkundig – noch nichts über die Gesuchstellerinnen 
und ihre wirtschaftlich Berechtigten. Er hatte mithin weder Anhaltspunkte für noch gegen die 
Möglichkeit eines "share deal". Entsprechend konnte er diese Möglichkeit bis dahin nicht 
ausschliessen. Die Bemerkung von U.________, "man müsste nicht die AG's kaufen", liess 
daher noch keine Rückschlüsse darauf zu, ob der Gesuchsgegner gewusst hat oder hat 
annehmen können, dass die Seegrundstücke das wesentliche Vermögen der 
Gesuchstellerinnen bildeten. Die vorinstanzliche Feststellung des Sachverhalts ist in diesem 
Punkt nicht zu beanstanden.

6.6 Eine weitere Sachverhaltsrüge der Gesuchstellerinnen richtet sich schliesslich gegen die 
Feststellung der Vorinstanz, der Gesuchsgegner sei ein Laie in Immobilientransaktionen. Die 
Gesuchstellerinnen bringen vor, es sei urkundlich belegt, dass der Gesuchsgegner im 
Verwaltungsrat zweier Immobiliengesellschaften sei. Er bestreite einfach pauschal, 
deswegen ein Immobilienexperte zu sein. Daraus folgere die Vorinstanz, die 
Gesuchstellerinnen hätten nicht behauptet, dass der Gesuchsgegner spezifische Kenntnisse 
von Immobilientransaktionen habe. Dies sei aber von den Gesuchstellerinnen mitbehauptet 
worden (act. 1 Rz 82).

6.6.1 Auch diese Rüge der Gesuchstellerinnen geht fehl. Die Vorinstanz ging ebenfalls davon aus, 
dass der Gesuchsgegner Verwaltungsrat zweier Immobiliengesellschaften sei. Allerdings war 
sie der Ansicht, dies bedeute noch nicht, dass er konkret in Immobilientransaktionen, d.h. im 
Verkauf und Kauf von Grundstücken, erfahren sei. Diesbezüglich hätten die 
Gesuchstellerinnen nichts behauptet. Das ist nicht zu beanstanden. 

6.6.2 Im Gesuch führten die Gesuchstellerinnen zur Expertise des Gesuchsgegners in 
Immobilienangelegenheiten wörtlich Folgendes aus: "Dabei ist [der Gesuchsgegner] wahrlich 
kein unbedarfter Laie, sondern ein überaus erfahrener Geschäftsmann. Dies gilt gerade auch 
in Immobilienangelegenheiten. Er ist vielmehr Verwaltungsrat mehrerer 
Immobiliengesellschaften. Entsprechend steht ausser Zweifel, dass er erkannt hat, was 
selbst dem Laien aufgefallen wäre, nämlich […]" (Vi act. 5 Rz 121). Die Behauptung der 
Gesuchstellerinnen umfasste somit drei Elemente, nämlich die Eigenschaft des 

Seite 27/41

Gesuchsgegners als eines erfahrenen Geschäftsmannes in Immobilienangelegenheiten, 
seine Funktion als Verwaltungsrat in mehreren (bzw. zwei) Immobiliengesellschaften und – 
implizit – den Kausalzusammenhang zwischen seinen Verwaltungsratsmandaten und seiner 
Geschäftserfahrung. Der Gesuchsgegner bestritt seine Verwaltungsratsmandate nicht, stellte 
sich jedoch auf den Standpunkt, deswegen nicht in Immobilientransaktionen erfahren zu sein 
(Vi act. 11 Rz 216). Er bestritt mithin seine Geschäftserfahrung und den 
Kausalzusammenhang zwischen seiner (bestrittenen) Geschäftserfahrung und seinen 
Verwaltungsratsmandaten. In ihrer freigestellten Replik gingen die Gesuchstellerinnen auf die 
Geschäftserfahrung des Gesuchsgegners und die Frage, inwiefern sich diese aus den 
Verwaltungsratsmandaten ableiten lässt, nicht mehr ein, sondern hielten lediglich fest, er 
habe seine Verwaltungsratsmandate nicht bestritten (Vi act. 16 Rz 99).

6.6.3 Daraus ergibt sich, dass die Gesuchstellerinnen in Bezug auf die Geschäftserfahrung des 
Gesuchsgegners sowie den Kausalzusammenhang zwischen Verwaltungsratsmandaten und 
Geschäftserfahrung ihre Behauptungen nicht substanziiert haben, obwohl eine 
Substanziierung spätestens nach der Bestreitung des Gesuchsgegners nötig gewesen wäre. 
Ein auf Glaubhaftmachen reduziertes Beweismass bewirkt nicht, dass die zugrunde 
liegenden Tatsachenbehauptungen weniger oder gar nicht substanziiert werden müssten. 
Nur über substanziierte Behauptungen kann überhaupt Beweis geführt werden (BGE 144 III 
519 E. 5.2.1.1; 127 III 365 E. 2b; Urteil des Bundesgerichts 4A_252/2016 vom 17. Oktober 
2016 E. 2.2 a.E.; vgl. Urteil des Obergerichts Zug Z2 2020 41 vom 1. September 2021 
E.4.3.1). Ihrer Substanziierungsobliegenheit können sich die Gesuchstellerinnen nicht 
entziehen, indem sie vorbringen, die Elemente der Substanziierung seien in der allgemeinen 
Behauptung bereits "mitbehauptet" gewesen. Andernfalls wäre eine Substanziierung stets 
überflüssig. Als unbestritten (und erwiesen) können demnach gemäss zutreffender 
Feststellung der Vorinstanz lediglich die Verwaltungsratsmandate des Gesuchsgegners 
gelten.

6.7 Zusammengefasst ist entgegen bzw. in Ergänzung des von der Vorinstanz festgestellten 
Sachverhalts im Wesentlichen glaubhaft gemacht, dass 

- der Gesuchsgegner vom nach wie vor bestehenden Streit zwischen den Geschwistern 
X.________ und davon, dass sich dieser (auch) auf die Seegrundstücke bezog, wusste 
(vorne E. 6.1),

- der Gesuchsgegner überdies wusste, dass die Geheimhaltungsvereinbarung vom 
30. August 2017 mit diesem Streit in Zusammenhang stand (vorne E. 6.1),

- der Gesuchsgegner sein Einstiegsgebot von CHF 15 Mio. für gerechtfertigt hielt, aber 
damit gerechnet hat, allenfalls deutlich mehr, möglicherweise bis zu CHF 25 Mio., für die 
Seegrundstücke bezahlen zu müssen (vorne E. 6.2),

- O.X.________ dem Gesuchsgegner aber entgegen dieser Erwartung direkt mündlich 
die provisorische Zusage erteilte, nachdem der Gesuchsgegner sein Angebot auf 
CHF 16 Mio. erhöht hatte (vorne E. 6.2),

- dies demselben Preis entspricht, den U.________ bereits nach dem ersten Kontakt zur 
Verkäuferschaft gegenüber dem Gesuchsgegner erwähnt hatte (vorne E. 6.3.1),

- O.X.________ und Q.________ an der ersten gemeinsamen Sitzung am 5. September 
2017 zuhanden des Protokolls festhielten, dass sie weder "persönlich privat" noch in ihrer 
jeweiligen Funktion als Verwaltungsräte der Gesuchstellerinnen vom Verkauf der 
Seegrundstücke finanziell profitierten (Vi act. 18 E. 3.3.2),

Seite 28/41

- O.X.________ zudem protokolliert haben wollte, dass es "im Zusammenhang mit diesem 
Geschäft keinerlei Absprachen und Nebenabreden sowie allfällige zusätzliche Zahlungen 
etc. gegeben habe", und dies den Gesuchsgegner "etwas stutzig" gemacht hat (Vi act. 18 
E. 3.3.2),

- der Verkaufsprozess ab dem ersten Kontakt mit der Verkäuferschaft bis zur öffentlichen 
Beurkundung weniger als drei Monate dauerte und der Gesuchsgegner rund die Hälfte 
dieser Zeit auf eine Antwort auf seine erste Offerte wartete, wobei zwischen der 
definitiven Verkaufszusage im Rahmen der Telefonkonferenz vom 22. August 2017 und 
der öffentlichen Beurkundung vom 14. September 2017 kein Monat lag (vorne 6.4.3),

- der Makler U.________ ausschliesslich vom Gesuchsgegner Provision bekam (Vi act. 18 
E. 3.3.4),

- sich der Gesuchsgegner an der langen Funkstille nach seiner ersten Offerte störte und 
sein Makler U.________ ihm gegenüber dieses Verhalten der Verkäuferschaft als 
"komisch, um nicht zu sagen, sehr fragwürdig" bezeichnete und zudem ausführte, dass 
ihm "die ganze Sache […] seitens der Verkäuferschaft nicht professionell aufgegleist 
[gewesen] zu sein" scheine (vorne E. 6.4.4, Vi act. 18 E. 3.3.4),

- die Kaufverträge über die Seegrundstücke in Unterägeri statt in Oberägeri beurkundet 
wurden, was dem Gesuchsgegner als ungewöhnlich auffiel (Vi act. 18 E. 3.3.5),

- Rechtsanwalt R.________ dem Gesuchsgegner auf Nachfrage erklärte, das Notariat 
Oberägeri sei im Ausstand (Vi act. 18 E. 3.3.5),

- der Gesuchsgegner zwei Verwaltungsratsmandate in Immobiliengesellschaften innehat 
(vorne E. 6.6.3).

In Bezug auf die restlichen Sachverhaltsrügen der Gesuchstellerinnen ist die Berufung 
abzuweisen.

7. In rechtlicher Hinsicht beanstanden die Gesuchstellerinnen die Würdigung der verschiedenen 
Sachverhaltselemente durch die Vorinstanz.

7.1 So rügen sie zunächst, die Vorinstanz habe zwar festgestellt, dass es den Gesuchsgegner 
"etwas stutzig" gemacht habe, als O.X.________ ausdrücklich habe protokolliert haben 
wollen, dass es "im Zusammenhang mit diesem Geschäft keinerlei Absprachen und 
Nebenabreden sowie allfällige zusätzliche Zahlungen etc." gegeben habe. Die Vorinstanz 
bezeichne diesen Protokollvermerk überdies selbst als "eigenartig", weil er den 
Gesuchsgegner selbst betreffe. An der Sitzung mit dem Gesuchsgegner in Cham sei zudem 
protokolliert worden: "O.X.________ und Q.________ halten zu Händen des Protokolls fest, 
dass sie weder persönlich privat noch in ihrer jeweiligen Funktion als Verwaltungsräte [der 
Gesuchstellerinnen] vom Verkauf der Liegenschaften GS Nr. I.________, H.________ und 
J.________, Gemeinde Oberägeri, finanziell profitieren. Insbesondere aber nicht 
abschliessend aufgeführt, erhalten sie keine Vermittlungsprovisionen und auch keine 
anderweitigen monetären oder nichtmonetären Leistungen in jedwelcher Art seitens [des 
Gesuchsgegners]". Die Vorinstanz komme dennoch fälschlicherweise zum Schluss, der 
Gesuchsgegner sei nicht zu zusätzlichen Erkundigungen veranlasst gewesen, umso weniger, 
weil Z.________ von der T.________(Bank) bei dieser Sitzung und S.________ bei der 
Beurkundung angeblich keinen Anstoss an diesen Formulierungen genommen hätten. 
Weshalb die Vorinstanz davon ausgehe, dass den Gesuchsgegner keine Erkundigungspflicht 
getroffen habe, begründe sie nicht. Stattdessen verweise sie einfach – als angeblich 

Seite 29/41

zusätzlichen Grund ("umso weniger") – auf die Anwesenheit von Z.________ und dass 
dieser keinen Anstoss genommen habe. Z.________s Anwesenheit vermöge aber nichts 
daran zu ändern, dass der Gesuchsgegner aktenkundig und von der Vorinstanz festgestellt 
konkret stutzig geworden sei, was die in Frage stehende Protokollierung anbelange. 
Z.________ habe solche Zweifel nicht ausräumen können und der Gesuchsgegner habe 
nicht behauptet, dass er versucht habe, durch Z.________ solche Zweifel auszuräumen. 
Inwiefern ein etwaiger Anstoss (bzw. ein fehlender Anstoss) von Z.________ überhaupt 
relevant sein sollte, habe die Vorinstanz nicht begründet und sei auch nicht ersichtlich. 
S.________ wiederum sei in Cham nicht anwesend gewesen, habe die Hintergründe nicht 
gekannt und sei von P.________ auch über die fehlende Erlaubnis von Q.________ und 
O.X.________ zum Verkauf nicht informiert worden (act. 1 Rz 41-43).

Den Gesuchstellerinnen ist insoweit zuzustimmen, als diese Protokollierung – zumal sie den 
Gesuchsgegner nach eigenem Bekunden tatsächlich "etwas stutzig" gemacht hat – sicherlich 
für den Gesuchsgegner ein Hinweis war, dass es aufseiten der Verkäuferschaft 
Unregelmässigkeiten gegeben haben könnte. Die Anwesenheit (und fehlende Intervention) 
von Z.________ sowie die Tatsache, dass das Geschäft öffentlich beurkundet wurde und die 
ausführende Notarin S.________ keine Bedenken äusserte, mögen zwar auf der anderen 
Seite Faktoren sein, die das Vertrauen des Gesuchsgegners in die Rechtmässigkeit der 
Transaktion gestärkt haben. Sie haben allerdings mit der seltsamen Protokollierung keinen 
unmittelbaren Zusammenhang und vermögen deren Wirkung auch nicht ohne Weiteres zu 
neutralisieren. Genau davon scheint die Vorinstanz aber fälschlicherweise ausgegangen zu 
sein, da sie faktisch nur diese beiden Faktoren gegeneinander abwog und zum Schluss kam, 
den Gesuchsgegner habe keine Erkundigungspflicht getroffen. Dieses Vorgehen lässt ausser 
Acht, dass das Mass der Aufmerksamkeit, die von derjenigen Partei erwartet wird, die sich 
auf den Gutglaubensschutz beruft, unter Würdigung sämtlicher Umstände zu bestimmen ist 
(vgl. hinten E. 7.4). Ob letztendlich insgesamt ausreichend Warnsignale für den 
Gesuchsgegner vorhanden waren, sodass diesen eine Erkundigungspflicht getroffen hätte, 
oder ob er insgesamt aufgrund der Umstände auf die Rechtmässigkeit der Transaktion 
vertrauen durfte, ist deshalb im Rahmen einer Gesamtbetrachtung aller von den Parteien 
vorgebrachten Faktoren zu prüfen. In diese Gesamtbetrachtung muss auch die erwähnte 
Protokollierung einfliessen.

7.2 Weiter beanstanden die Gesuchstellerinnen die Argumentation der Vorinstanz im 
Zusammenhang mit dem Umstand, dass der Gesuchsgegner stutzig wurde, weil die 
Beurkundung in Unterägeri und nicht in Oberägeri stattfand. Die Vorinstanz erachtete diesen 
Umstand als "unbehilflich", weil der Gesuchsgegner in der Folge von Rechtsan