# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 73c7e6d4-0554-52b4-8d35-70e5bad051ce
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-11-10
**Language:** de
**Title:** Ausnützungsziffer. Ausnützungsbonus. Verteilung auf die Geschosse.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0168/2015
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_Nr._0168_2015_179.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0168/2015 vom 10. November 2015 in BEZ 2016 Nr. 3 

Vorliegend  ging  es  um  den  Neubau  eines  sieben  Wohnungen 
umfassenden viergeschossigen Mehrfamilienhauses in der Wohnzone W3 (mit 
Sonderbauvorschriften).  

Aus den Erwägungen: 

4.  Die  Rekurrierenden  halten  dafür,  dass  die  zulässige  Ausnützung 
überschritten sei. Der nach den Sonderbauvorschriften für die Aufwertung und 
Verdichtung  der  Zonen  W3  und  WG3 
(Art.  20a  BZO)  statuierte 
Ausnützungsbonus  von  20  Prozent  dürfe  nur  in  dem  das  zulässige  Dach-
geschoss  ersetzenden  vierten  Vollgeschoss,  nicht  aber  in  den  darunter 
liegenden  Vollgeschossen  konsumiert  werden.  Im  vierten  Vollgeschoss  werde 
eine  Geschossfläche  von  170,68  m2  realisiert  und  der  erlaubte  Ausnützungs-
bonus  von  20 Prozent  (=  257,42 m2  bei einer massgeblichen  Grundfläche  von 
1029,70 m2)  nicht  ausgeschöpft.  Die  Verlagerung  des  restlichen  Bonus  mit  je 
28,87 m2  auf  die  drei  unteren  Vollgeschosse  sei  nicht  gestattet,  da  damit  die 
Gebäudegrundfläche  vergrössert  werde  und  statt  einer  gewünschten  Ver-
dichtung  in  die  Höhe eine  verpönte  horizontale  Verdichtung,  einhergehend mit 
einer Verkleinerung des Umschwungs erfolge.  

Die  Baubehörde  teilt  im  Grundsatz  diese  rechtliche  Auffassung  der 
Rekurrierenden,  erteilte  jedoch  «aufgrund  der  guten,  städtebaulich  richtigen 
Reaktion  des  Projekts  auf  die  bestehenden  ortsspezifischen  Begebenheiten 
eine  Ausnahmebewilligung  zur  Umverteilung  des  Ausnützungsbonus  in  die 
unteren Vollgeschosse». 

Demgegenüber  hält  die  Bauherrschaft  dafür,  dass  die  Sonderbau-
vorschriften  den  Ausnützungsbonus  nicht  geschossspezifisch  einschränkten 
und dieser somit frei auf die zulässigen Geschosse verteilt werden könne. 

Nach Art. 20a Abs. 3 BZO «darf das zonenkonforme Dachgeschoss durch 
ein  Vollgeschoss  ersetzt  werden,  wenn  dabei  eine  gute  Einordnung  und 
Gestaltung  nachgewiesen  wird.  Die  Ausnützungsziffer  erhöht  sich  auf  max. 
80 Prozent  inkl.  Gewerbeerleichterung  gemäss  Art.  5  Abs.  2,  die  Vollge-
schosszahl auf 4 VG (kein zusätzliches DG) und die Gebäudehöhe auf 13,50 m 
(Abs. 4). Die zusätzlich zur Grundordnung ermöglichten Geschossflächen sind 
vollständig  für  Wohnzwecke  zu  nutzen  (Abs.  5).  Bei  Neubauten  sind  die 
Erleichterungen  gemäss  Abs.  3  -  5 anwendbar, sofern  mindestens  25  Prozent 
der zum Wohnen oder Arbeiten genutzten Bruttogeschossflächen für den aus-
nützungseffizienten Wohnungsbau reserviert sind (Abs. 6 Satz 1)». 

In  der  Zone W3  beträgt  die  Ausnützungsziffer  gemäss  Art.  3  Abs.  1  BZO 
grundsätzlich  max.  60  Prozent.  Es  sind  neben  einem  anrechenbaren  Unter-
geschoss drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulässig. Im Rahmen der 
Sonderbauvorschriften  werden  zwecks  Verdichtung  des  Baugebiets  vier  Voll-
geschosse unter Verzicht auf ein Dachgeschoss ermöglicht. Um diese bauliche 
Option  wahrnehmen  zu  können  und  zur  Gewährleistung  des  optimalen 
Zusammenspiels  aller  Vorschriften  erhöht  sich  die  Ausnützungsziffer  deshalb 

 
 
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um 20 Prozent auf maximal 80 Prozent und die Gebäudehöhe von 10,5 m auf 
13,5 m (Art. 20a Abs. 4 BZO).  

Die  anrechenbaren  Flächen  im  nach  der  Regelbauweise  erlaubten 
Dachgeschoss  (unter  Schrägdach  oder  Attikageschoss)  sind  gemäss  §  255 
Abs. 2  PBG  ausnützungsprivilegiert.  Die  Flächen  im  nach  den  Sonderbau-
vorschriften  erlaubten  zusätzlichen  vierten  Vollgeschoss  sind  indessen  an  die 
Ausnützungsziffer anrechenbar (§ 255 Abs. 1 PBG), weshalb ein Ausnützungs-
mass  einer  viergeschossigen  Zone  festzusetzen  ist.  Mit  einer  Erhöhung  der 
Ausnützungsziffer  von  60  auf  80  Prozent  wird  dies  rechnerisch  umgesetzt.  Es 
stehen  also  pro  Vollgeschoss  durchschnittlich  20  Prozent  Ausnützung  zur 
Verfügung. Eine Einschränkung, dass die zusätzlich gewährte Ausnützung nur 
im  obersten  Vollgeschoss  konsumiert  werden  sollte,  wird  aber  offensichtlich 
nach  dem  klaren Wortlaut der fraglichen  Norm  nicht  statuiert und machte eine 
solche  Einschränkung  der  Baufreiheit  denn  auch  keinen  Sinn.  Für  die 
Verteilung  der  Ausnützung  auf  die  erlaubten  Vollgeschosse  verbleibt  einem 
Bauherrn  regelmässig  ein  gewisser  Spielraum,  um  baulichen  oder  archi-
tektonischen  Gegebenheiten  Rechnung  tragen  zu  können.  Dies  im  Gegensatz 
zur Privilegierung der ausnützungsrelevanten Flächen in Dachgeschossen, die 
nach  der  gesetzlichen  Regelung  nicht  in  Vollgeschosse  transferiert  werden 
können  (§  255  Abs.  2  PBG).  Für  die  rekurrentische  und  vorinstanzliche 
Interpretation, dass der «Ausnützungsbonus» ausschliesslich im obersten Voll-
geschoss  realisiert  werden  könnte,  finden  sich  im  Gesetzeswortlaut  keinerlei 
Anhaltspunkte.  Bezüglich  der  zusätzlich  ermöglichten  Geschossflächen  wird 
allein vorgegeben, dass diese vollständig zu Wohnzwecken zu nutzen sind und 
insgesamt  der  ausnützungseffiziente  Wohnungsbau  gefördert  werden  muss 
(Art. 20a Abs. 5 und 6 BZO). Die Verdichtung soll also mit Wohnraum und nicht 
mit  Gewerberaum  erfolgen.  Auch  der  «Präambelbestimmung»  von  Art.  20a 
BZO  über  Sinn  und  Zweck  der  Sonderbauvorschriften  ist  nicht  einmal  ansatz-
weise  zu  entnehmen, dass  nur eine  vertikale  Verdichtung  angestrebt  wird  und 
eine (partielle) horizontale Verdichtung ausgeschlossen sein soll. 

Eine Ausnützungsüberschreitung liegt beim vorliegenden Projekt, welches 
die Ausnützungsziffer von 80 Prozent insgesamt unbestrittenermassen einhält, 
mithin nicht vor.