# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 234bf987-6935-5961-a712-00a93cd40f96
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-12-09
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 09.12.2004 R 2004 65
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2004-65_2004-12-09.pdf

## Full Text

R 04 65
4. Kammer 

URTEIL
vom 9. Dezember 2004

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. a) Die … AG ist Eigentümerin der in der Wohnzone II (AZ 0.7) gelegenen (noch 

unüberbauten) Hangparzelle Nr. 866 in der Gemeinde … Im Norden davon 

verläuft die Wegparzelle Nr. 882 (Erschliessung), im Süden grenzt sie Hang 

aufwärts an ein Waldareal. Im Osten befindet sich die (ebenfalls noch 

unüberbaute) Bauparz. 867, deren Eigentümer … ist. Im Westen liegen die 

Parz. 865, 864 (Eigentümerin … AG) sowie im Nordwesten die Parz. 863 

(Eigentümer …). Die direkt an die Hangparz. 866 westlich anstossende Parz. 

865 ist bereits mit einem Mehrfamilienhaus (Personalhaus) in Hanglage 

überbaut.

b) Am 19. Januar 2004 reichte die … AG bei der Gemeinde ein Gesuch für ein 

Bauprojekt (MFH mit 13 Wohnungen bzw. Personalhaus) auf Parz. 866 ein, 

das daraufhin amtlich publiziert wurde. Auf Einsprache der Eigentümer der 

umliegenden Parz. 863, 864, 865 und 867 wurde das geplante Bauvorhaben 

nochmals von der Bauherrin überarbeitet (MFH mit 7 Wohnungen auf 5. 

Etagen) und mit den betreffenden Plankorrekturen der Gemeinde im März 

2004 zugestellt. Vor der behördlichen Bauverhandlung am 28. April 2004 

wurden die Einsprecher darüber informiert und ihnen die Möglichkeit zur 

Einsichtnahme der abgeänderten Pläne auf dem Gemeindebauamt geboten. 

Im Zuge der Bauverhandlung wurden die Kritikpunkte durch einen Vertreter 

der Bauherrin bzw. einen Repräsentanten der Erben … nochmals erläutert 

und diesbezüglich Vergleichsverhandlungen in Aussicht gestellt. Auf eine 

zweite amtliche Publikation (Ausschreibung der abgeänderten Baupläne) 

wurde indessen verzichtet.  

c) Mit Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 8. Juni 2004 kam die 

Gemeinde zum Schluss, dass die angestrebte Bewilligung für das 

abgeänderte Bauprojekt auf Parz. 866 nunmehr erteilt werden könnte und die 

Einsprachen der erwähnten Nachbarn allesamt unbegründet und deshalb 

abzuweisen seien.

2. Dagegen liessen die Einsprecher und erwähnten Nachbarn (Erben …) 

gemeinsam am 29. Juni 2004 frist- und formgerecht Rekurs beim 

Verwaltungsgericht erheben, mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung 

des angefochtenen Einspracheentscheids sowie Anweisung der Vorinstanz 

das Baubewilligungsverfahren zu wiederholen oder (evtl.) die Baubewilligung 

in Gutheissung des Rekurses direkt selbst (gerichtlich) zu verweigern. Zur 

Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, dass elementare 

Formvorschriften verletzt worden seien, indem auf die erneute Ausschreibung 

des abgeänderten Bauprojekts zu Unrecht verzichtet worden sei. Soweit 

Baumassnahmen bis an die Grenzen der im Osten (Parz. 867) bzw. im 

Westen (Parz. 865) situierten Nachbargrundstücke geplant seien, hätte es 

dafür des Nachweises eines entsprechenden Näher- und Grenzbaurechts 

bedurft. Materiell sei überdies die zulässige Ausnützungsziffer (AZ) 

überschritten worden, da die anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) 

falsch ermittelt worden sei. Die Fläche der Hangparz. 866 messe 501 m2, 

womit eine BGF von maximal 350 m2 erlaubt gewesen wäre. Die Vorinstanz 

habe zwar eine BGF von 347.25 m2 ermittelt, dabei aber irrtümlich einerseits 

eine überhaupt nicht verfügbare Fläche (Skikorridor) mitgezählt bzw. 

anderseits mehrere anrechenbaren Nutzflächen (Aussentreppen; 

Leitungsschächte; Keller, Sport- und Fitnesseinrichtungen usw.) schlicht nicht 

berücksichtigt. Zudem sei die höchstzulässige Gebäudehöhe von 14 m bzw. 

Firsthöhe von 17 m erheblich überschritten worden, da ab Strassenniveau 

(Wegparz. 882) in Wirklichkeit eine Gebäudehöhe von 15.1 m (+ 1.1 m) bzw. 

Firsthöhe von 18.15 m (+ 1.15 m) geplant sei. Schliesslich würde auch noch 

der Abstand zum südlichen Waldareal verletzt, da zur Verankerung im 

Hanggelände mehrere „Anker“ unterirdisch weit ins Waldareal hinein 

getrieben werden müssten, was einer entsprechenden Ausnahmebewilligung 

bzw. gar noch eines separaten BAB-Verfahrens bedurft hätte. Hiermit könne 

offen bleiben, ob die zuvor bereits im Planverfahren vorgenommene 

Reduktion der Waldabstandslinie recht-mässig gewesen sei.

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde kostenfällige Abweisung 

des Rekurses; soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne. Zum 

Nichteintretensantrag brachte sie vor, dass die Rekurrenten zur Anfechtung 

der „unterbliebenen öffentlichen Ausschreibung der Projektänderung“ 

mangels Beschwernis gar nicht legitimiert seien, weil sie im Vorfeld des 

strittigen Baubewilligungs- und Einspracheentscheids ausreichend informiert 

worden seien, um sich ein Bild über die geplanten Korrekturen zu machen. 

Soweit dafür das neue Behindertengesetz bemüht worden sei, sei verkannt 

worden, dass es sich beim geplanten MFH (Personalhaus) um eine reine 

Privatbaute und kein öffentliches Gebäude handle, womit auf diesen Einwand 

nicht weiter einzugehen sei. Unerklärlich sei ferner, wieso die erwähnten 

Nachbarn zur Rüge der Waldabstandsverletzung berechtigt sein sollten, da 

jene Vorkehrungen unterirdisch und auf der für sie nicht sichtbaren Rückseite 

erfolgen würden. Die weiter aufgeworfene Fragestellung hinsichtlich der 

Existenz von Näher- und Grenzbaurechten sei geradezu 

rechtsmissbräuchlich, da die betreffenden Nachbarn doch am Besten selbst 

wüssten, was für Rechte sie wem eingeräumt hätten. Zum Antrag auf 

Abweisung des Rekurses wurde geltend gemacht, dass keine Überschreitung 

der zulässigen AZ vorliege. Bei der Grundstückfläche sei der Skikorridor am 

Nordrand der Parz. 866 mit Grund mitgezählt worden, da dem Vorhandensein 

einer öffentlichrechtlichen, nur im Winter genutzten Skiabfahrtspiste natürlich 

keine AZ-Relevanz zukomme. Umgekehrt seien die Aussentreppe, die 

Leitungsschächte und die Räume in den beiden untersten Stockwerken 

(Keller; Sport- und Fitnessräume) berechtigterweise nicht zur anrechenbaren 

BGF gezählt worden, da die Bauherrin bei der Gestaltung des Hauszugangs 

an sich frei sei und die Aussentreppe nicht weiter als bis zum ersten der 

Wohnnutzung dienenden Stockwerk reiche, womit für die untersten beiden 

Etagen (ohne AZ-pflichtige Räume) keine zusätzlichen Bauvorkehren 

getroffen werden müssten und deshalb auch keine BGF weiter zu 

berücksichtigen gewesen wäre. Dass Leitungsschächte keine Nutzflächen für 

Wohnzwecke darstellten, sei offenkundig, womit sich hierzu ebenfalls keine 

Erhöhung der BGF gerechtfertigt hätte. Zur Nichtberücksichtigung von 

Kellerräumen und dgl. habe die Vorinstanz eine gefestigte Praxis entwickelt, 

wovon zuvor beispielsweise auch schon das benachbarte MFH auf Par. 865 

profitiert habe, was im Einzelfall umso mehr für eine rechtsgleiche Umsetzung 

der entsprechenden Bauvorschrift spreche. Schliesslich sei auch eine 

Überschreitung der höchstzulässigen Gebäude- bzw. Firsthöhe zu verneinen, 

da als Messausgangspunkt nicht das Strassenniveau (ab Wegparz. 882), 

sondern das gewachsene Terrain (ab der nördlichen Hausfassadenwand) zu 

wählen gewesen sei. Ein Verstoss gegen die Waldabstandsvorschriften im 

Süden sei nicht belegt, da sich die Hangverankerungen ausserhalb des 

Schutzbereichs des Waldes befänden und solche Stütz- und 

Sicherheitsmassnahmen weder als Bauten noch als Anlagen bezeichnet 

werden könnten, weshalb die Forderung nach einem zusätzlichen BAB-

Verfahren ebenfalls klar unbegründet sei.

4. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Bauherrin – gleichermassen wie vier 

Tage später die Gemeinde – kostenfällige Abweisung des Rekurses, soweit 

darauf überhaupt einzutreten sei. Zur Begründung kann ohne Einschränkung 

oder Vorbehalt auf die soeben bereits gemachten Ausführungen der 

Vorinstanz verwiesen werden, da sie in allen entscheidrelevanten Rüge- und 

Kritikpunkten mit denjenigen der Gemeinde übereinstimmen.

5. Ein zweiter Schriftenwechsel brachte für das Gericht keine wesentlichen 

neuen Gesichtspunkte hervor.

6. Am 9. Dezember 2004 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen 

Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten drei 

Eigentümer (Erben …) in Begleitung ihres gemeinsamen Anwalts Dr. iur. … 

anwesend waren. Von Seiten der Gemeinde waren ein Vorstandsmitglied, 

zwei Mitglieder der Baukommission sowie ihr Anwalt Dr. iur. … zugegen. Die 

Bauherrin war durch einen Vertreter der … AG und ihren Anwalt lic. iur. … 

präsent. Allen Anwesenden wurde im Rahmen des Augenscheins die 

Möglichkeit geboten, sich auch mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit 

zu äussern, wovon am Hangfuss der Bauparz. 866 anhand der 

entsprechenden Bauprofile, der konkreten Linienführung des zwischen der 

Wegparz. 882 und der hangseitigen Parz. 866, 865 und 867 verlaufenden 

Skikorridors (ca. zwei Meter breit), des oberhalb sichtbaren Waldareals sowie 

der Bauart des im Westen auf Nachbarparz. 865 schon erstellten MFH 

(Personalhaus … AG) allseits ausführlich und meist auch sehr sachdienlich 

Gebrauch gemacht wurde. Am Ende der Begehung wurde seitens des 

Gerichts noch ein Farbfoto (im Format A4) der bestehenden Hanggelände- 

und Erschliessungssituation erstellt und dem Protokoll des Augenscheins 

beigeheftet.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Formell gilt es vorab die Eintretensfrage zu klären. Nach Art. 52 des 

Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) ist zur Erhebung eines 

Rekurses berechtigt, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und 

ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung geltend 

macht. Vorliegend ist dazu erstellt, dass die Rekurrenten als Eigentümer der 

im Nordwesten (Parz. 863), im Westen (Parz. 864, 865) und im Osten (Parz. 

867) von drei Seiten fast überall unmittelbar an die Bauparzelle 866 (Neubau 

Personalhaus „…“) als Nachbarn anstossen und daher durch ihre besondere 

räumliche Nähe und enge Beziehung zum geplanten Bauvorhaben mehr als 

Dritte vom Entscheid der Vorinstanz berührt sind. Das Gericht tritt deshalb auf 

sämtliche Kritikpunkte der Rekurrenten ein, worunter somit auch die 

Einwände betreffend Verletzung von Verfahrensvorschriften (keine erneute 

Ausschreibung des im März 2004 abgeänderten Bauprojekts bzw. Vorwurf 

Gehörsverweigerung) sowie bezüglich Missachtung von 

Waldabstandsvorschriften (unterirdische Bodenverankerungen im Südhang 

auf Parz. 866) fallen. Auf den Rekurs ist daher vollumfänglich einzutreten.

2. a) Materiell gilt es zuerst klarzustellen, dass die Garantie auf Respektierung des 

rechtlichen Gehörs ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht (Art. 

29 Abs. 2 BV) ist und damit den Charakter eines eigenständigen 

Grundrechtes hat (Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf 

rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 

2000, S. 48 und 139). Teilgehalte der Gehörsgarantie sind u.a. der Anspruch 

auf Akteneinsicht und Mitwirkung am Beweisverfahren. Letzterer umfasst die 

Teilansprüche, selbst Beweisanträge zu stellen, Beweismittel einzureichen, 

an den Beweiserhebungen teilzunehmen und sich zum Ergebnis des 

Verfahrens zu äussern (Hotz, St. Galler Kommentar zu Art. 29 BV Rz 33; PVG 

2003 Nr. 13; BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88, 127 I 54 E. 2b S. 56, 126 I 7 E. 2b S. 

10 f.; BGE vom 11.06.2003 [1P.286/2003] E. 4.1).

b) Im Lichte dieser Grundsätze ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz 

durch den Verzicht einer erneuten öffentlichen Ausschreibung des 

hauptsächlich sowieso nur inwendig abgeänderten Bauvorhabens (MFH neu 

mit 7 grossen statt 13 kleinen 1-Zimmerwohnungen, verteilt auf 5. Etagen) 

eine Gehörsverweigerung gegenüber den Rekurrenten begangen haben 

sollte, nachdem doch aktenkundig feststeht, dass alle umliegenden 

Grundeigentümer bzw. früher involvierten Einsprecher über die im März 2004 

eingegangene Projektanpassung umgehend informiert wurden und anlässlich 

der Bauverhandlung vom 28. April 2004 (Einigungsbemühung zwischen 

Einsprecher, Baubehörde + Bauherrschaft) namentlich auch ein offizieller 

Vertreter der damaligen Einsprecher und heutigen Rekurrenten zugegen war 

und dort auch die Interessen der übrigen Anstösser vertrat. Wie aus dem 

damals erstellten Bauverhandlungsprotokoll klar hervorgeht, waren die 

Einsprecher vollauf im Bilde über die geplanten Projektkorrekturen, womit 

eine erneute Ausschreibung derselben offensichtlich nicht notwendig war. 

Den Informationspflichten wurde durch die Vorinstanz und die Bauherrin damit 

hinreichend Genüge getan bzw. den Mitwirkungs- und Verteidigungsrechten 

der betroffenen Nachbarn gebührend Rechnung getragen. Mangels 

ersichtlicher Nachteile für die Rechtspositionen der angrenzenden 

Einsprecher ist im Einzelfall daher ein Verstoss gegen elementare 

Verfahrensvorschriften bei der Vorprüfung und Erteilung der strittigen 

Baubewilligung klarerweise zu verneinen. 

3. a) Von zentraler Bedeutung ist hier, ob die AZ-Berechnungen der Vorinstanz 

allesamt korrekt erfolgten bzw. ob dabei von vertretbaren Annahmen und 

gültigen Rechtsgrundlagen ausgegangen wurde. Während die Rekurrenten 

der Ansicht sind, dass Parz. 866 irrtümlich ganz als Bauland bewertet worden 

sei, obwohl das im Süden direkt daran anschliessende Waldareal zwingend 

einen Grenzabstand (Freihaltefläche) verlangt hätte und daher der Südanteil 

der Hangparz. 866 nicht mehr zur baulichen Nutzung zur Verfügung 

gestanden wäre, sind die Vorinstanz und die Bauherrin unter Verweis auf die 

Nutzungsordnung im einschlägigen Quartierplan (1996) gerade gegenteiliger 

Meinung. Im Weiteren sind sich die Parteien uneins geblieben, ob dem 

nördlich verlaufenden Skikorridor, den jeweiligen Aussentreppen, den 

Leitungsschächten und den Räumen in den untersten zwei Etagen (Keller; 

Sport- und Fitnessräume) AZ-Relevanz zukomme. Diese Fragen gilt es 

nachfolgend im Detail zu klären und zu entscheiden.

b) Was das besagte Waldareal betrifft, ist unbestritten, dass im Herbst 1993 eine 

kreisforstamtliche Waldfeststellung stattgefunden hat, wobei der südlichste 

Teil der Parz. 866 als Waldfläche bezeichnet wurde. Gleichfalls erstellt ist 

indes, dass im Jahre 1996 ein Quartierplan über das betreffende Teilgebiet 

erarbeitet wurde, worin im Hangbereich der Parz. 866 und 865 einerseits eine 

Baulinie mit einem Waldabstand von 2 m festgelegt wurde, anderseits aber 

beide Parzellen (flächenmässig) ganz als Bauland taxiert wurden. Im Mai 

1996 wurde dieser Quartierplan genehmigt und amtlich publiziert, worauf er 

unangefochten in Rechtskraft erwuchs. An jener Nutzungsordnung hat sich 

seither nichts geändert, weshalb die Parz. 865 der Nachbarin (… AG) auch 

bereits mit einem Personalhaus überbaut werden konnte, ohne dass vorher 

ein weiterer Flächenabzug wegen des dort im Süden genau gleich wie bei 

Parz. 866 hineinragenden Waldstücks vorgenommen worden wäre. Davon 

ausgehend, dass die Gemeinde anlässlich eines solchen 

Quartierplanverfahrens ohne weiteres befugt war, das Flächenausmass und 

die Überbauungsqualität der miterfassten Grundstücke im QP-Verfahren 

selbst zu bestimmen, sind aber keine vernünftigen Gründe ersichtlich, 

weshalb bei der Bauparz. 866 plötzlich auf eine andere AZ-

Berechnungsmethode bzw. auf eine deshalb verkleinerte Grundstücksfläche 

abgestellt werden sollte. Abgesehen davon, dass eine derartige Umstellung 

bei der AZ-Ermittlung zu einer krassen Ungleichbehandlung gegenüber der 

ebenfalls bereits ohne zusätzliche Abzüge überbauten Parz. 865 führen 

würde, hat sich seitdem nämlich auch am massgeblichen und längst 

rechtskräftigen QP von 1996 inhaltlich nichts geändert. Die Vorinstanz war 

daher berechtigt, auf die Gesamtfläche der Parz. 866 von 501 m2 abzustellen, 

was bei der AZ von 0.7 in der besagten Wohnzone II eine 

Bruttogeschossfläche (BGF = nutzbarer Wohnraum) von 350 m2 erlaubt hätte. 

Wie aus der Zusammenstellung für die AZ-Berechnung des hiermit befassten 

Architekturbüros vom Dezember 2003 hervorgeht, beansprucht das 

Neubauprojekt (Parz. 866) aber bloss eine BGF von 347.81 m2, womit die 

maximal zulässige AZ mit 0.694 noch klar eingehalten wird bzw. keine BGF-

Überschreitung vorliegt.

c) Was den nördlich auf Parz. 866 verlaufenden Skikorridor betrifft, sei vorab auf 

Art. 39 BG hingewiesen, wonach nur die für die Erschliessung des eigenen 

Grundstücks erforderlichen Verkehrsanlagen für die Ermittlung der 

anrechenbaren Baulandfläche von Belang sind. Dass es sich beim besagten 

Skikorridor funktional oder qualitativ um eine unerlässliche 

Erschliessungsanlage für die Parz. 866 gehandelt hätte, wurde aber selbst 

von den Rekurrenten zu Recht nicht behauptet. Solche Pistenabschnitte sind 

vielmehr bloss auf die Freizeitaktivitäten der nur im Winter dort zirkulierenden 

Skifahrer und Schneesportler ausgerichtet und stellen keine permanente 

Belastung der jeweiligen Bauparzelle dar. Im Sommer sowie allgemein in den 

schneefreien Jahreszeiten können solche Skikorridore beispielsweise 

eingezäunt werden, womit sie ausschliesslich und mehrheitlich stets noch der 

davon berührten Bauparzelle zur Verfügung stehen. Genau gleich wie 

Grunddienstbarkeiten (Fuss- und Fahrwegrechte) durfte die 

Pistenabfahrtspassage mit einer Breite von 1-2 m im Norden der Parz. 866 

daher ebenfalls zur Grundstücksfläche gezählt werden, womit an der Fläche 

von 501 m2 bzw. der BGF von 347.81 m2 unverändert festzuhalten ist. Ein 

Vergleich mit öffentlichen Trottoiranlagen ist schon deshalb nicht zulässig, da 

es sich dabei um auf Dauer angelegte Erschliessungsanlagen handelt, wovon 

bei Skipisten naturgemäss jedoch nicht die Rede sein kann. Im Übrigen sei 

lediglich noch erwähnt, dass derselbe Skikorridor bei der AZ-Ermittlung des 

Personalhauses auf der Nachbarparz. 865 ebenfalls unberücksichtigt blieb, 

obwohl gerade dort die Raumverhältnisse für die Wintersportler bedeutend 

enger und unübersichtlicher waren. Eine andere Bewertung des Skikorridors 

auf der Höhe der Parz. 866 wäre daher geradezu rechtsmissbräuchlich und 

willkürlich gewesen. Der Entscheid der Vorinstanz ist daher auch in diesem 

Kritikpunkt zu bestätigen.

d) Zur Anrechenbarkeit der einzelnen Geschossflächen hält Art. 38 BG fest, dass 

sie sich aus der Summe aller oberirdischen und unterirdischen Etagen der 

Haupt-, An- und Nebenbauten im Aussenmass ergäben (Abs. 1). Nicht 

angerechnet würden aber namentlich Korridore, Treppen und Lifte, die 

ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen würden (Abs. 2 lit. 

d), sowie Kelleranteile, Kohlen- und Tankräume, Waschküchen und 

Heizräume (Abs. 2 lit. a), ferner Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und 

Klimaanlagen (Abs. 2 lit. b), Sport- und Saunaanlagen (Abs. 2 lit. g) sowie alle 

Lagerräumlichkeiten, welche unter Boden liegen, worunter jene Bauteile (bei 

Hanglage) fallen, deren Raumdecke (Kote Oberkant) an keinem Messpunkt 

mehr als 1.20 m aus dem gewachsenen oder bestehenden Terrain 

herausragen (Abs. 2 lit. h). - Wie sich dazu aktenkundig aus dem letztmals am 

3. März 2004 revidierten Grundrissplan Wohnhaus 866 (Plan Nr. 03-500.01) 

im Massstab 1:100 ergibt, sollten die Aussentreppen zu den untersten zwei 

Geschossen (0-1) auf der Ostseite des geplanten Neubaues rein und 

ausnahmslos keine AZ-pflichtigen Räume (Tiefgarage PP 1-6, Lift-

/Maschinenraum, Zivilschutzraum, Öltank bzw. Kellerabteile, Sport + 

Fitnessräume) erschliessen. Die Nichtberücksichtigung jener zwei von der 

Bauherrin an sich selbst frei wählbaren Zugangsvarianten im Hinblick auf die 

AZ-Berechnung erfolgte daher seitens der Vorinstanz ebenfalls zu Recht. Ein 

Verstoss gegen Art. 38 Abs. 2 lit. d) ist angesichts des erwähnten 

Grundrissplanes somit ebenso wenig erkennbar, wie ein Verstoss gegen Art. 

38 Abs. 2 lit. g), weil die gewählte Raumzuteilung betreffend grosszügigem 

Sport- und Fitnessraum [im 1. Stock] und grossräumiger Sauna-Anlage [im 2. 

Stock] ohne gegenteilige Anhaltspunkte für sich allein selbstverständlich noch 

nicht die unterschwellig geäusserte Vermutung des Rechtmissbrauchs bzw. 

der gezielten Umgehung der anrechenbaren Geschossteile durch die 

Bauherrin zu begründen, geschweige zu beweisen vermocht hätte. 

Entsprechende Kontrollen sind vielmehr Sache der Bauabnahme und notfalls 

späterer baupolizeilicher Massnahmen zur Wiederherstellung 

gesetzeskonformer Zustände laut bewilligter Baupläne. Da Leitungsschächte 

keine Nutzflächen für Wohnzwecke darstellen, erübrigen sich weitere 

Erörterungen dazu von selbst; zumal selbst die gegenteilige 

Rechtsauffassung (BGF-Reserve 2.19 m2) noch immer längst nicht zu einer 

Überschreitung der höchstzulässigen AZ von 0.7 führen würde. 

Zusammengefasst ergibt sich damit, dass weder eine rechtswidrige 

Übernutzung der Parz. 866 vorliegt [anrechenbare Geschossteile alle korrekt 

evaluiert] noch auf eine falsche oder gar irrtümliche Bemessungsgrundlage 

abgestellt wurde [anrechenbare Grundstücksfläche mittels rechtsgültigem QP 

ermittelt], womit sich der Rekurs in Bezug auf die kritisierte AZ-Berechnung in 

einer Gesamtschau als unbegründet erweist. 

4. a) Gemäss Art. 47 Abs. 1 BG wird die Gebäudehöhe ab dem gewachsenen 

Boden bis zum Schnitt mit der Dachfläche gemessen. Ist der gewachsene 

Boden nicht feststellbar, so ist auf das bestehende Terrain abzustellen. Bei 

Bauten am Hang darf die maximal zulässige Gebäudehöhe an keiner Stelle 

um mehr als 2 m überschritten werden. Nach Abs. 2 derselben Bestimmung 

wird die Firsthöhe gleich wie die Gebäudehöhe gemessen, jedoch bis zur 

Höhe des höchsten Punktes der festen Bedachung. 

b) Wie ein Blick auf den mit den Baugesuchsakten eingereichten 

Fassadenschnittplan [West Fassade; Schnitt A-A] im Massstab 1:100 (Plan 

Nr. 03-500.02) unmissverständlich zeigt, wurde die Gebäudehöhe des 

geplanten Bauprojekts auf Parz. 866 in Überstimmung mit Art. 47 Abs. 1 BG 

ab dem gewachsenen Bodenterrain (Höhenkote 1854.80 m) und nicht – wie 

von den Rekurrenten irrtümlich verlangt - ab dem tiefer gelegenen 

Strassenniveau der Parz. 882 gemessen. Ausgehend von diesem 

nachvollziehbaren und sachlich einleuchtenden Messausgangspunkt bzw. 

Eckwert (80 Zentimeter über Abstellplätzen PP 1-6 in Tiefgarage/Geschoss 

0) beträgt die Gebäudehöhe aber nachweislich bloss 13.0 m (obere 

Höhenkote 1867.80 = Schnittpunkt Fassade/Dachhaut) bzw. die Firsthöhe nur 

16.50 m (obere Kote 1871.30 = höchster Punkt der festen Bedachung), womit 

hinreichend erstellt ist, dass die laut Zonenschema (Anhang zu Art. 22 ff. BG) 

in der Wohnzone II (AZ von 0.7) maximal zulässige Gebäudehöhe von 15.0 

m bzw. die maximal zulässige Firsthöhe von 18.0 m beim geplanten 

Bauvorhaben (Personalhaus) auf Parz. 866 ohne Probleme eingehalten wird. 

Auch in dieser Beziehung erweist sich der Rekurs somit als unbegründet.

5. Zur Rüge der Waldabstandsverletzung infolge unterirdischer 

Bauverankerungen auf dem Südteil der Hangparz. 866 in Richtung des 

oberhalb davon gelegenen Waldareals sei vorab auf das Schreiben des 

regionalen Kreisforstamtes vom 23. Juni 1998 hingewiesen, woraus 

hervorgeht, dass die seit 1. Januar 1996 neu in Kraft getretenen 

Waldabstandsvorschriften (10 m bei Hochwald bzw. 5 m gegenüber 

Niederwald) nach kantonalem Waldgesetz (KWaG; BR 920.100) auf die 

erwähnte Überbauungssituation im QP-Gebiet „…“ (noch) nicht anwendbar 

seien, da die erst auf den 1. Juli 1996 in Kraft getretene 

Übergangsbestimmung (Art. 58 Abs. 3 RABzKWaG; BR 920.120) eine 

Ausnahme statuiert habe, wonach bei bereits rechtskräftigen Quartierplänen 

die neu vorgeschriebenen Waldabstände explizit noch keine 

Rechtswirkungen entfalten sollten. Da unbestritten sei, dass der hier 

interessierende QP schon im Mai 1996 bzw. bestimmt vor dem 1. Juli 1996 in 

Rechtskraft erwachsen sei, komme der darin festgelegten Baulinie mit einem 

Waldabstand von nur 2 m auch weiterhin volle Gültigkeit zu. Auf 

entsprechende Anfrage des Anwalts der Bauherrin bestätigte das hierfür 

zuständige Kreisforstamt mit handschriftlich ergänztem Antwortschreiben 

vom 22. Juli 2004 noch konkret und absolut unmissverständlich, dass dem 

geplanten Bauprojekt auf Parz. 866 in der vorgelegten Form (Verankerung 

laut Schnitt A-A i.O.) und Ausführung (Baugrubensicherung) aus 

forstpolizeilicher Sicht gestützt auf den Waldabstand gemäss rechtskräftigem 

QP keine Hindernisse entgegenstünden. Diesen überzeugenden 

Erkenntnissen und Schlussfolgerungen gibt es nichts beizufügen, zumal Art. 

27 Abs. 3 RABzKWaG Ausnahmebewilligungen für unterirdische Bauten und 

Anlagen noch selbst zulässt, sofern die zuständige Fachinstanz (vorherige 

Anhörung des Amts für Wald) einem derartigen Projekt offensichtlich 

zustimmen würde. Diese Voraussetzung ist hier aufgrund der soeben 

erwähnten Schreiben (Amt für Wald „Südbünden“) klarerweise erfüllt worden, 

womit der angefochtenen Baubewilligung auch unter diesem erweiterten 

Blickwinkel des Wald- und Umweltschutzrechts nichts Stichhaltiges 

entgegensteht. Dies gilt umso mehr, als das bereits 1993 (Waldfeststellung) 

bezeichnete Waldstück im Süden auf Parz. 866 aktenkundig (vgl. Grundbuch-

Katasterkopie vom 15. Januar 2004) baulich weder ober- noch unterirdisch 

durch das ausschliesslich am Hangfuss auf der Nordseite der Parz. 866 

geplante MFH (Personalhaus) berührt wird.

6. a) Der angefochtene Einspracheentscheid samt Baubewilligung ist damit in jeder 

Beziehung rechtens und sachlich gerechtfertigt, was zur Abweisung des 

Rekurses in allen gerügten bzw. bemängelten Kritikpunkten führt. 

b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 

75 VGG anteilsmässig (je zu 1/3) und unter solidarischer Haftung auf das 

Ganze den Rekurrenten aufzuerlegen. Sie haben die Vorinstanz und die 

Bauherrschaft, die sich beide jeweils unabhängig voneinander durch einen 

eigenen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten liessen, überdies 

aussergerichtlich angemessen zu entschädigen.  

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 8'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 270.--

zusammen Fr. 8'270.--

gehen zulasten von … & Mitbeteiligte und sind innert 30 Tagen seit Zustellung 

dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. Die Rekurrenten haben die Gemeinde … und die … AG zudem 

aussergerichtlich mit je Fr. 3'000.--, insgesamt Fr. 6'000.-- (inkl. MwSt), zu 

entschädigen. 

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche und die 

Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurden am 10. November 2005 abgewiesen, soweit 

darauf eingetreten wurde (1A.123/2005 und 1P.291/2005/ggs).