# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f5e7cc55-0e8a-5589-94c3-cdf40ca8fba1
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-03-04
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 04.03.1997 12.1996.207
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1996-207_1997-03-04.html

## Full Text

Incarto n.

  12.96.00207

  	
  Lugano

  4 marzo 1997/fb

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire nella causa inc. no. LA. 96.53 della
Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 27 marzo 1996
da

 

	
   

  	
  __________

  __________

  __________

  in
  comunione ereditaria  

  tutti
  rappr. dall’avv__________ 

   

  
	
   

  	
  Contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ 

   

  

 

con cui
le istanti hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr.
10'549,50 oltre interessi al 5% a partire dal 29 aprile 1993, nonché la
liberazione a loro favore del deposito cauzionale di fr. 3'000.- di cui al
conto no. __________rubr. __________ presso il __________

 

Domande
avversate dalla convenuta e che il Pretore ha respinto con sentenza 15 ottobre
1996.

 

Appellanti
le istanti che, con atto di appello del 25 ottobre 1996, chiedono la riforma
del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza mentre la convenuta,
con osservazioni 20 novembre 1996, postula la reiezione del gravame,
protestando spese e ripetibili.

 

Letti ed esaminati
gli atti ed i documenti prodotti.

Ritenuto

 

 

in fatto

 

                                      

                                  A.   A
far tempo dal 1° settembre 1988 __________ ha condotto in locazione la casa
unifamiliare sita alla part. no. __________ di __________ di proprietà di
__________ (nel frattempo deceduta e della quale le istanti sono eredi), in
forza di un contratto di locazione che prevedeva una durata fino al 30
settembre 1990 con rinnovo per un’altro anno, e così di seguito, in mancanza di
disdetta con preavviso di sei mesi.

                                      

                                  B.   Il
24 febbraio 1992 la convenuta ha disdetto il contratto per il 30 settembre
1992.  In un secondo tempo ha chiesto, non riuscendo ad effettuare
tempestivamente il prestabilito trasloco, di poter rimanere oltre la data del
termine del contratto di locazione e le istanti, con lettera raccomandata 15
settembre 1992 della loro fiduciaria __________, hanno consentito con "la
proroga del contratto per una durata delimitata, improrogabile sino al 28
febbraio 1993" (doc. C).

 

                                         Il
10 ottobre 1992  la convenuta ha comunicato alle istanti che, avendo risolto i
problemi che le impedivano la riconsegna dell'ente locato, le era possibile
lasciare la proprietà __________ entro la fine del mese di ottobre (doc. D). La
__________, con lettera 13 ottobre 1992, ha consentito a che la convenuta
consegnasse la casa prima della scadenza del 28 febbraio 1993 sottolineando
peraltro che sarebbe stata comunque tenuta a pagare la pigione sino a quel
termine (doc. E).

 

                                      

                                  C.   Una
prima azione giudiziaria delle istanti, stante la contestazione della convenuta
a pagare quanto reclamatole, è stata respinta in ordine dal Pretore in quanto
irricevibile poiché, trattandosi di controversia in materia di locazione, non
preliminarmente preceduta dall’obbligatoria procedura di conciliazione.

 

                                         Con
istanza 27 marzo 1996, questa volta preventivamente sottoposta all'ufficio di
conciliazione in materia di locazione, le istanti hanno chiesto la condanna
della convenuta al pagamento dell'importo di fr. 10'549.50 oltre interessi al
5% dal 29 aprile 1993, dei quali fr. 8’820.- per le pigioni non versate da
novembre 1992 a febbraio 1993 e fr. 1729.50 per le spese di immissione di
liquido antigelo nell'impianto di riscaldamento, operazione resasi necessaria a
causa dell'anticipata riconsegna dell'ente locato. Le istanti hanno inoltre
chiesto la liberazione a loro favore della garanzia di fr. 3'000.- prestata
dalla convenuta.

 

                                      

                                  E.   Nel
corso dell'udienza di discussione del 20 maggio 1996 la convenuta si è opposta
all'istanza, sostenendo in particolare di non aver mai pattuito una proroga del
contratto di locazione sino al 28 febbraio 1993 ma di aver chiesto al signor
__________ della __________ una proroga di un mese dovuta a delle difficoltà
riscontrate nell'organizzare il trasloco nella sua nuova abitazione e di aver
subito comunicato di non necessitare di una proroga sino a febbraio 1993
ricevendo conferma che quel termine era da intendersi quale ultima possibilità
di occupazione della villa poiché le istanti erano intenzionate ad alienarla.

 

                                         Per
quanto riguarda l’istruttoria della causa la parte istante, consentendo la
controparte, ha chiesto l’acquisizione agli atti del precedente incarto della
Pretura (relativo alla prima azione dichiarata irricevibile) e la riassunzione
del teste __________

 

 

                                  F.   Con
sentenza 15 ottobre 1996 il Pretore ha respinto l'istanza argomentando che tra
le parti non vi è stato reciproco concordante accordo relativamente
all’estensione del periodo entro il quale la convenuta poteva occupare, dopo la
conclusione del contratto di locazione, la casa e di conseguenza tra le stesse
non è nata, al proposito, alcuna valida pattuizione.

                                         Il
giudice di prime cure ha ritenuto infatti che la convenuta avesse chiesto una
proroga del contratto elastica, di mese in mese, mentre che le istanti la
volessero definire a tutto febbraio 1993 e che questa loro intenzione, da
valutare come proposta, non fosse mai stata accettata dalla controparte.

 

                                      

                                  G.   Con
l’appello le istanti chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di
accogliere integralmente l'istanza, con protesta di spese e ripetibili.

                                         

                                         Esse
affermano innanzitutto che la decisione del Pretore si fonda sulla
testimonianza resa dal signor __________ della __________ in occasione
dell’istruttoria del precedente processo i cui atti, nulli, non possono più
essere considerati e usati a fondamento del giudizio. 

                                         Sostengono
inoltre che la convenuta ha accettato, almeno per atti concludenti, la proroga
fissa sino al 28 febbraio 1993 non avendo reagito tempestivamente allo scritto
15 settembre 1992 della ____________________anzi dal tenore della lettera con
la quale la convenuta annunciava di aver risolto i suoi problemi di trasloco
traspariva la sua accettazione delle condizioni poste dalle locatrici.  Le
appellanti osservano ancora che se anche non fosse presa in considerazione la
proroga fissa sino alla fine di febbraio 1993, non v'è alcuna prova che fosse
stata invece pattuita concordemente una proroga di un solo mese con la
conseguenza che vi è stata riconduzione tacita della locazione a tempo
indeterminato con le conseguenze dell’ art. 266c CO.

 

                                         Delle
osservazioni 20 novembre 1996 della convenuta con cui si postula la reiezione
del gravame con protesta di spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei
successivi considerandi.

 

 

Considerando

 

 

in diritto

 

                                      

                                   1.   La
censura d’ordine delle appellanti - nel senso che il Pretore non poteva tener
conto della deposizione del teste __________ resa in occasione della precedente
procedura giudiziaria tra le stesse parti, annullata d’ufficio dal giudice per
carenza del presupposto processuale della tentata conciliazione - fosse anche
difendibile nella sostanza, non lo è invece dal profilo della buona fede. Il
principio sancito dall’art. 2 cpv. 1 CC trova generale applicazione anche
nell’ambito del diritto processuale (Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht,
Zurigo 1976, pag. 188; Merz, Commentario bernese, ad art. 2 CC n. 69; Sträuli/Messmer,
Kommentar zur Zürcherischen Zivilprozessordnung, ad § 50  n. 1; Staehelin/Sutter,
Zivilprozessrecht, § 11 N 60; Habscheid, Schweizerisches Zivilprozess- und
Gerichtsorganisationrecht, N 392; DTF 101 Ia 44, 83 II 348) e lo stesso
codice di rito ticinese, all’art. 68 CPC, impone alle parti di comportarsi in
giudizio con lealtà e probità. La malafede nell’invocare un istituto
processuale comporta che quest’ultimo non possa esplicare i suoi effetti nella
procedura (cfr. Guldener, Treu und Glauben im Zivilprozess, in SJZ 1942/43,
pag. 393).  La mala fede delle appellanti nel sollevare l’eccezione di nullità
è manifesta se sol si pensi che esse con l’istanza che ci occupa hanno prodotto
quale documento di causa il verbale della deposizione resa dal teste __________
nella prima procedura e hanno richiamato, in occasione della discussione
sull’istanza, gli atti del precedente incarto; il fatto di richiedere, in
quella stessa occasione, di sentire ancora il teste __________ non implicava,
proprio perché si era espressamente parlato di riassunzione senza altra
precisazione, che la sua prima deposizione non potesse più essere considerata.

 

                                         Non
possono così pretendere che di quelle dichiarazioni non si tenga conto né che,
basandosi anche su quelle risultanze, il giudizio del Pretore sia da ritenersi
arbitrario.

 

                                      

                                   2.   A
seguito della disdetta della locataria il contratto di locazione del luglio
1988 è definitivamente giunto a scadenza con la fine di settembre 1992. Le
successive discussioni tra le parti, intese a permettere alla convenuta di
rimanere ancora nell’ente locato, rappresentano delle trattative riguardanti
un’eventuale nuovo rapporto di locazione e non, giuridicamente parlando, una
protrazione di quello precedente. 

 

                                         Per
poter validamente stipulare un contratto è necessario che i contraenti si
accordino (art. 1 CO e art. 2 cpv. 1 CO) sui punti oggettivamente essenziali
per legge (nella locazione, l’oggetto da locare e la pigione: Higi, Commentario
zurighese, ad art. 253 CO n. 32) e su quelli soggettivamente essenziali per la
volontà delle parti le quali, senza questi, non avrebbero concluso il contratto
(Guhl/Merz/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. ed., pag.
100; DTF 110 II 287 consid. 2b). La durata del nuovo eventuale rapporto
di locazione tra le parti era, con ogni evidenza, un punto che entrambe le
parti ritenevano essenziale dal momento che la locataria, per le proprie
esigenze di trasloco, richiedeva una durata flessibile di trenta giorni in
trenta giorni (teste __________ audizione del 23.9.1996 e del 3.10.1994) mentre
le locatrici volevano il rispetto della scadenza secondo l’uso (teste
__________ audizione del 23.9.1996) o comunque sino al 28 febbraio 1993 (teste
__________ deposizione del 3.10.1994).  Quindi anche un accordo preciso e
convergente sulla durata del nuovo rapporto di locazione, e non solo sui punti
essenziali per legge con la conseguenza di una durata indeterminata, avrebbe
consentito il perfezionarsi del contratto.

 

                                         Ma
ciò non è avvenuto poiché al proposito vi è stato disaccordo manifesto tra le
parti dal momento che ognuna, così come appare dalle dichiarazioni del teste
__________, sapeva quello che voleva e sapeva che non era d’accordo con
l’altra. Anche se si volesse non tener conto della telefonata della convenuta
al teste __________ per riferirgli che la presa di posizione di cui alla
lettera del 15 settembre 1992 (doc. C) non rispecchiava gli accordi o meglio i
suoi desideri non si potrebbe attribuire al silenzio della convenuta un’accettazione
tacita poiché non nasce vincolo contrattuale tra due parti quando uno scritto,
rimasto incontestato, modifica precedenti intese (quelle tra __________ ed
__________) che dovevano ancora essere confermate (dalle locatrici); questo
scritto divergente rappresenta un’offerta ed il silenzio della controparte non
può venire interpretato come un’accettazione (in applicazione analogica dell’art.
6 CO per la DTF 114 II 251 o per applicazione diretta della norma come
auspica Kramer, Schweigen auf kaufmännischen Bestätigungsschreiben und rechtsgeschäftlicher
Vertrauensgrundsatz, in recht 1990, pag. 104).

                                         

                                         Ma,
in ogni caso, il teste __________ è preciso e convincente quando parla della
telefonata di dissenso della convenuta (nella seconda deposizione non nega la
circostanza ma si limita a non ricordarla) e l’equivocare, da parte delle
appellanti, sul momento di questa telefonata non può portare a conclusioni
diverse anche in funzione delle conseguenze, sopra evidenziate, di una mancata
contestazione.

 

 

                                   3.   Ne
consegue che in difetto di un accordo delle parti attorno al punto, per loro
essenziale, della durata del nuovo contratto di locazione non vi è stato
consenso e non esiste valido contratto. L’occupazione della casa da parte della
convenuta dopo il termine del contratto è così parificabile a quella
dell’inquilino che riconsegna l’ente locato con ritardo e che, per la durata
della ritardata consegna, deve il precedente canone di locazione ed il
risarcimento per gli eventuali danni causati al proprietario a seguito del
ritardo (Higi, op. cit., ad art. 267 CO n. 58).

 

                                         Nel
caso concreto la pigione per la durata dell’occupazione dopo la fine di
settembre 1992 è stata pagata e le appellanti non hanno mai fatto valere in
causa richieste di risarcimento del danno. Infatti le pigioni domandate per il
periodo successivo all’occupazione della villa avevano come fondamento un
preteso rapporto contrattuale e non un risarcimento del danno e, del resto, non
vi sono prove che, in quel periodo, la casa avrebbe potuto essere locata ad
altri; questa eventualità non era stata nemmeno presa in considerazione dalle
locatrici poiché intenzionate a vendere (teste __________

 

                                         L’appello
va respinto e la sentenza di prima sede confermata, con il seguito di tasse,
spese e ripetibili a favore della controparte

 

 

Per i quali
motivi,

richiamati, per le
spese, l’ art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara e
pronuncia

 

                                      

                                    I.   L'appello
25 ottobre 1996 di __________, __________ e __________, in comunione
ereditaria, è respinto.

 

                                   II.   Le
spese della procedura d'appello consistenti in

 

                                         a)
tassa di giustizia      fr.   280.-

                                         b)
spese                         fr.     20.-

                                         Totale                             fr.  
300.-

                                         già
anticipate dalle appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere
alla convenuta fr. 300.- per ripetibili di appello.

 

                                  III.   Intimazione
a:

                                         __________

                                         Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario