# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 37f37c94-9683-503f-b649-d2475017c326
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-29
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 29.07.2014 80.2014.148
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2014-148_2014-07-29.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2014.148

  	
  Lugano

  29 luglio
  2014

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Antonio Saredo-Parodi

  

 

 

	
  parti

  	
  RI 1 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1 

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 18 giugno 2014 contro la decisione del 26
  maggio 2014 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   RI 1
è diventato proprietario del mapp. n. __________ RFD di __________ nel 1970,
per donazione. 

                                         Con atto
pubblico dell’11 novembre 2013, iscritto a Registro fondiario l’indomani, RI 1
ha venduto la part. n. __________ e la quota di un mezzo della comproprietà coattiva
part. n. __________ ai coniugi __________ e __________, al prezzo di fr.
1'350'000.–.

 

 

                                  B.   Nella
dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il venditore chiedeva la
deduzione dal valore di alienazione del valore di stima ufficiale attualmente
in vigore, cioè fr. 297'118.–.

                                         Notificandogli
la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 27
dicembre 2013, l’RS 1 commisurava l’utile imponibile in fr. 1'249'610.–. Quale
valore d’investimento aveva dedotto il valore di stima ufficiale in vigore
venti anni prima, corrispondente a fr. 100'390.–. 

 

 

                                  C.   Il
contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 14 gennaio 2014,
chiedendo che nel calcolo dell’imponibile fosse dedotto il valore di stima “in
vigore dopo la revisione generale” e precisando che anche il notaio aveva
trattenuto l’imposta in base allo stesso calcolo. 

                                         L’Ufficio
di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 maggio 2014. Secondo
l’autorità fiscale, “in virtù del fatto che la sostanza venduta è in proprietà
del contribuente da oltre 20 anni e che ai sensi di legge il valore deducibile
in mancanza del valore di investimento è il valore di stima vigente 20 anni fa,
la deduzione corretta è quella ammessa in prima istanza corrispondente ad un
valore di fr. 100'390.–“.

 

 

                                  D.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente
la deduzione dal valore di alienazione del valore di stima ufficiale
attualmente in vigore. Ribadisce che il notaio ha trattenuto l’imposta sulla
base dello stesso calcolo e si domanda che senso abbia imporgli la trattenuta a
garanzia del pagamento “se poi il relativo conteggio, stilato dal notaio
stesso, risultasse errato”. Osserva poi che, secondo l’articolo di legge citato
nella decisione impugnata, l’alienante “può chiedere” che sia applicato il
valore di stima vigente 20 anni prima, cosa che tuttavia egli non ha mai fatto.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato
preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai
guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti
di esso (art. 123 LT).

                                         Il
tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte
sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di
una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona
assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza
che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto
dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli
utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2.

                                         L'utile
imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore
di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e
dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). 

                                         Tuttavia,
se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2
LT).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Secondo
il ricorrente, nel calcolo dell’utile immobiliare imponibile dovrebbe essere
dedotto dal valore di alienazione il valore di stima ufficiale attualmente in
vigore. 

                                         La
pretesa del ricorrente si scontra tuttavia già con il tenore letterale
dell’art. 129 LT, che al primo capoverso stabilisce il principio secondo cui il
valore di investimento è il valore di acquisto aumentato dei costi di
investimento. La regola è pertanto che sia preso in considerazione il prezzo
pagato dal venditore per diventare proprietario dell’immobile poi alienato.
L’eccezione, prevista dal capoverso 2, vale solo per i casi in cui la proprietà
ha avuto una durata superiore a venti anni, nel qual caso l’alienante può
chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di
proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data.

                                         Poiché il
ricorrente era proprietario da oltre 20 anni, aveva la scelta fra la deduzione
del valore di acquisto e la deduzione del valore di stima in vigore venti anni
prima. In nessun caso, è possibile dedurre il valore di stima attuale. 

 

                                         2.2.

                                         L’applicazione
del valore di stima in vigore al momento dell'alienazione imponibile sarebbe
del resto in contrasto con la natura stessa dell'imposta sugli utili immobiliari.

                                         A tale
riguardo, infatti, il Tribunale federale ha affermato già nel 1969 che il
riferimento al valore di stima, al fine di determinare l'utile imponibile, non
è giustificato da motivi seri ed oggettivi, e conduce pertanto ad una disparità
di trattamento in contrasto con l'art. 4 della Costituzione allora in vigore (DTF
95 I 130). Infatti, poiché l'imposta sugli utili immobiliari colpisce
l'incremento del valore solo al momento della realizzazione, il suo oggetto non
è il plusvalore come tale bensì l'utile realizzato. Ora, il valore di stima
ufficiale è perlopiù inferiore al valore di mercato; pertanto prendere in considerazione
come valore di investimento il valore di stima comporta, di
regola, per le alienazioni a breve termine, l'imposizione di un utile fittizio,
cioè molto più elevato di quello effettivo. Per contro, a lungo e lunghissimo
termine, la revisione periodica del valore ufficiale di stima comporta
l'effetto opposto, cioè una riduzione dell'utile nominale effettivo, per effetto
della compensazione del rincaro della moneta (v. anche Soldini/Pedroli, op. cit., p. 192).

                                         Sulla
base delle considerazioni che precedono, l'art. 129 cpv. 2 LT stabilisce che,
in caso di proprietà di durata superiore a venti anni, ma solo su richiesta
dell'alienante, il valore di investimento può essere sostituito dal valore di
stima; non ci si riferirà peraltro all'ultimo valore di stima, bensì a quello
vigente venti anni prima.

                                         La deroga
al principio generale, prevista dall'art. 129 cpv. 2 LT, va intesa quale agevolazione
di natura meramente processuale e, meglio, probatoria, giustificata dalla
particolarità della situazione: consente di determinare in modo schematico il
valore del precedente acquisto in quei casi in cui, data la lunga se non lunghissima
durata del possesso, risulterebbe oltremodo difficile rintracciare le pezze
giustificative relative ai costi di investimento (CDT
n. 80.2003.175 del 19 dicembre 2003, in RtiD I-2004 n. 11t consid.
6.2. e 6.3.; inoltre Soldini/Pedroli,
op. cit., p. 193).

 

                                         2.3. 

                                         La
modalità di calcolo suggerita dal ricorrente sarebbe in contrasto non solo con
la Costituzione federale ma anche con la Legge federale del 14
dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei
Comuni (LAID; RS 642.14).

                                         Per
l’art. 12 cpv. 1 LAID sono infatti imponibili gli utili da sostanza immobiliare
conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza
privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso,
sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo
d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).

                                         Il Tribunale federale ha
sottolineato che la definizione dell’utile immobiliare imponibile proposta
dall’art. 12 cpv. 1 LAID si riallaccia al sistema generale dell’imposizione del
reddito globale netto ("Gesamtreineinkommensbesteuerung”), previsto
dall’art. 7 cpv. 1 LAID (cfr. p. es. la sentenza del 6 maggio 2013 n. 2C_77/2013 e giurisprudenza citata). Il riferimento al
“valore di sostituzione” implica che i cantoni sono liberi – in caso di lunga
durata del possesso – di assoggettare all’imposta il guadagno effettivamente
conseguito o di prevedere un limite per il calcolo del guadagno imponibile; in
questa ipotesi il prezzo di acquisto viene sostituito da un altro valore (cfr.
Messaggio del 25 maggio 1983 del Consiglio federale a sostegno delle leggi federali
sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni e
sull’imposta federale diretta, in FF 1983 III p. 64). Il valore sostitutivo
deve concedere ai cantoni la possibilità di delimitare nel tempo la commisurazione
dell’utile immobiliare, nel caso di proprietà di lunga durata (cfr. la sentenza
del 6 maggio 2013 cit., consid. 5.2, con rifetimento a: Zwahlen, in: Zweifel/Athanas [a cura
di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, vol. I/1, 2a ediz.,
Basilea 2002, n. 56 ad art. 12 LAID).

                                         Sempre
secondo l’Alta Corte, anche nel caso in cui la commisurazione dell’utile immobiliare
viene delimitata nel tempo, l’utile immobiliare deve restare la base di calcolo
effettiva: con il “valore sostitutivo” viene semplicemente introdotta una
finzione legale in merito al valore di investimento ad un determinato momento
stabilito dal legislatore cantonale. Il valore sostitutivo deve pertanto essere
inteso, dal profilo della legge sull’armonizzazione, quale nozione economica e
deve essere determinato in modo tale da esprimere quel valore che corrisponde
al valore di acquisto nel momento stabilito dalla legge. Ci si deve basare
allora sul principio della determinazione del valore venale (cfr. la sentenza
del 6 maggio 2013 cit., consid. 5.3). 

 

                                         2.4.

                                         Tornando
alla fattispecie in esame, è pertanto ineccepibile la decisione dell’Ufficio di
tassazione, che, in mancanza di un prezzo d’acquisto fatto valere dal
contribuente, ha calcolato l’utile immobiliare servendosi del valore di stima
in vigore venti anni prima.

                                         Non si comprende in quale
modo la decisione dell’Ufficio di tassazione dovrebbe essere influenzata dal
calcolo che avrebbe intrapreso il notaio rogante, per stabilire l’importo della
garanzia. Secondo l’art. 253a cpv. 1 LT, infatti, l’ammontare
dell’importo che l’alienante deve versare allo Stato entro 30 giorni dal trasferimento
della proprietà non si calcola in base all’utile conseguito, ma corrisponde ad
una percentuale del valore di alienazione, che va dal 5% all’8%
a dipendenza della durata della proprietà. In altre parole, il notaio dovrebbe
aver calcolato l’importo della garanzia a partire dal prezzo di vendita degli
immobili. In ogni caso, si tratterebbe di un calcolo non vincolante per
l’autorità fiscale, in quanto il pagamento del deposito o la prestazione di una
garanzia sono liberatori per il terzo proprietario del pegno, ma non per il
debitore d’imposta (art. 253a cpv. 4 LT).

 

                                   3.   Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese
processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    500.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a
carico del ricorrente.

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

                                   4.   Intimazione
a: 

 

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: