# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0534ca21-d189-5d27-94ae-30807e2442e4
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-04-02
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale cantonale amministrativo 02.04.1997 50.1995.25
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TCA_001_50-1995-25_1997-04-02.html

## Full Text

Incarto n.

  50.95.00025

   

  	
  Lugano

  2 aprile 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  Il Tribunale cantonale amministrativo

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composto dei giudici:

  	
  Lorenzo
  Anastasi, presidente,

  Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

  

 

	
  segretario:

  	
  Leopoldo
  Crivelli

  

 

 

statuendo
sul ricorso  19 dicembre 1995 di

 

 

	
   

  	
  __________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  la
  decisione 22 novembre 1995 (no. 10/91-92) del Tribunale di espropriazione
  della giurisdizione sottocenerina, prolata nell'ambito del procedimento
  espropriativo promosso dal comune di __________ per acquisire la proprietà
  dei mapp. __________/__________ e __________/__________;

  

 

 

viste le risposte:

-    9 gennaio 1996 del Tribunale di
espropriazione della giurisdizione sottocenerina, __________;

-    30 gennaio 1996 del municipio di
__________;

 

letti
ed esaminati gli atti;

 

 

esperiti
i dovuti accertamenti;

ritenuto,         in
fatto

 

                                  A.   __________ è proprietaria
dei mapp. __________/__________ e __________/__________ di __________, uno
scantinato semisotterraneo di 100 mq e 374.35 mc.

Il fabbricato promiscuo si trova nel vecchio nucleo di
__________ (zona __________), più precisamente in via __________. Negli ultimi
anni è stato locato ad un'impresa di pulizie, che lo utilizzava come magazzino
pagando una pigione di fr. 650.- mensili.

 

 

                                  B.   Il 22 agosto 1979 il
Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato del quartiere di
__________, un comparto territoriale del comune di __________ delimitato a N da
via __________ e via __________, a E da via __________, via __________ e dal
mapp. __________, a S da via __________ e a O dal mapp. __________. __________
ricomposizione particellare e demolizione degli edifici esistenti, il
__________ si prefiggeva in sostanza di riqualificare il vecchio nucleo a
livello urbanistico, ambientale e funzionale mediante la creazione di una vasta
piazza centrale attorniata da portici e blocchi di nuove costruzioni con
contenuti misti di tipo commerciale/abitativo. Quanto alle modalità
d'attuazione del __________, i sedimi destinati alla ricomposizione
particellare avrebbero dovuto essere acquisiti dal comune a trattative private
o in via espropriativa ed in seguito ceduti ai promotori immobiliari incaricati
della realizzazione del quartiere (__________).

 

L'8 febbraio 1993 il Consiglio comunale di __________ ha respinto
una revisione del __________ sottopostagli per adozione dal Municipio. Nel
giugno dello stesso anno è stato quindi organizzato un concorso di idee per
vagliare le potenzialità urbanistiche ed architettoniche del quartiere. Le
proposte contenute nel progetto vincente sono state recepite nel nuovo
__________ che il Governo ha approvato il 13 dicembre 1994. Dal profilo
spaziale, il PP aggiornato comprende unicamente il territorio comunale compreso
tra via __________, via __________, via __________ e via __________. Dal
profilo funzionale, riprende e sviluppa i contenuti del precedente strumento
pianificatorio: prevede in particolare la costruzione di due nuovi volumi
disposti a "L", che con gli edifici ai mapp. __________ e __________
e con il fronte di vecchie case su via __________ definiscono una piazza aperta
in cui confluiscono direttamente i vicoli esistenti.

 

 

                                  C.   A far tempo dal 1988 il
Municipio di __________ ha intavolato delle articolate trattative con la
proprietaria dei mapp. __________/__________ e __________/__________ nell'intento
di acquistare la cantina inglobata in due stabili soggetti al PP. Venuta meno
la possibilità di addivenire ad un accordo bonale, l'ente pubblico - mediante
avviso personale 5 giugno 1991 e pubblicazione degli atti (relazione
sull'opera, progetto dell'opera e preventivo, piano d'espropriazione, tabella
di espropriazione e offerta di indennità) - ha promosso la procedura di
esproprio formale della proprietà offrendo un indennizzo di fr. 20'000.-.

 

Con notifica 16 luglio 1991 __________ si è opposta all'espropriazione,
chiedendo in via subordinata una permuta o un risarcimento in denaro di fr.
173'000.-.

 

All'udienza di conciliazione dell'11 febbraio 1992 le parti
si sono riconfermate nelle rispettive posizioni.

In quella successiva tenutasi il 22 luglio 1992 l'espropriata
ha osteggiato la domanda di anticipata immissione in possesso formulata seduta
stante dal comune.

 

Il giudice delle espropriazioni ha respinto l'opposizione
all'esproprio e accordato l'anticipata immissione in possesso con decreto 4
gennaio 1993. La proprietaria ha impugnato questa decisione davanti al
Tribunale cantonale amministrativo, ma dopo aver ottenuto alcune facilitazioni
dal comune ha ritirato il gravame lasciandola crescere in giudicato.

 

 

                                  D.   Esaurite tutte le formalità
procedurali, con sentenza 22 novembre 1995 il Tribunale di espropriazione della
giurisdizione sottocenerina ha riconosciuto all'espropriata un'indennità di
complessivi fr. 78'717.50, oltre agli interessi - al tasso usuale praticato
dalle __________ - dal 4 gennaio 1993 (giorno dell'anticipata immissione in possesso)
al 30 settembre 1993.

Negata la sussistenza di un'espropriazione materiale in conseguenza
dell'entrata in vigore del __________, il primo giudice ha stimato in fr.
37'435.- (fr. 100.- il mc) il valore metrico della cantina nel gennaio del
1993. Il valore a reddito è stato invece determinato in fr. 120'000.-
capitalizzando al tasso del 6.5% la pigione annua di fr. 7'800.-, donde il
risarcimento globale di fr. 78'717.50, frutto di una media (rapporto di
ponderazione 1:1) tra la stima a reddito e quella metrica.

 

 

                                  E.   Avverso questa pronunzia
__________ è insorta innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo
che l'indennità espropriativa venga fissata in fr. 173'000.- sulla base del
solo reddito capitalizzato al tasso del 4.5%.

In via subordinata la ricorrente ha postulato un risarcimento
di fr. 129'531.- corrispondente alla media tra il predetto valore a reddito e
il valore metrico della proprietà da lei calcolato in fr. 86'152.50, ovvero fr.
56'152.50 per la costruzione (fr. 150.-/mc x 374.35 mc) e fr. 30'000.- per il
terreno (fr. 300.-/mq x 100 mq).

Quanto agli interessi, ha sostenuto che gli stessi vanno
attribuiti fino alla data del pagamento.

 

 

                                  F.   Il Tribunale di
espropriazione si è opposto all'accoglimento del ricorso senza formulare
particolari osservazioni.

Ad identica conclusione è pervenuto il comune di __________,
il quale ha contestato partitamente le tesi dell'insorgente con argomenti che
verranno ripresi, ove occorresse, in appresso.

Al termine dello scambio di allegati il figlio della
ricorrente ha presentato un memoriale di replica.

 

 

                                  G.   Il 28 ottobre 1996 il
Tribunale ha visionato la proprietà espropriata sentendo le parti in contraddittorio.
A richiesta del giudice delegato il comune ha prodotto il __________
attualmente in vigore (ovvero il PP approvato dal Consiglio di Stato in data 13
dicembre 1994), nonché la documentazione relativa al dettaglio delle compravendite
dei mapp. __________, __________ e __________.

Di tutte le risultanze istruttorie si dirà, per quanto
necessario, nei considerandi che seguono.

 

 

Considerato, in diritto

 

                                   1.   La competenza del Tribunale
cantonale amministrativo a statuire in merito ai ricorsi contro le decisioni
dei Tribunali di espropriazione, apprezzando liberamente il fatto ed il
diritto, si fonda sull'art. 50 cpv. 1 Lespr.

Il gravame in oggetto, tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr) e
correttamente formulato, è ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base
degli atti e dei risultati istruttori (art. 18 cpv. 1 PAmm), dai quali
dev'essere tuttavia stralciata la memoria irrita 26 febbraio 1996 che
__________ ha prodotto senza esserne autorizzato (cfr. art. 49 cpv. 3 PAmm) al
termine dello scambio di allegati.

 

 

                                   2.   L'insorgente ritiene del
tutto insufficiente l'indennizzo espropriativo accordatole dalla prima istanza.

In via principale pretende fr. 173'000.-, chiedendo in
sostanza che il risarcimento venga fissato sulla base del solo reddito prodotto
dalla locazione della cantina capitalizzato al tasso del 4.5%.

In via secondaria sollecita un'indennità di fr. 129'531.-
(rectius: fr. 129'576.25) corrispondente alla media tra il predetto valore a
reddito e il valore metrico della proprietà da lei calcolato in fr. 86'152.50,
ovvero fr. 56'152.50 per la costruzione (fr. 150.-/mc x 374.35 mc) e fr.
30'000.- per il terreno (fr. 300.-/mq x 100 mq)

 

2.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo
mediante piena indennità. La determinazione di questa è disciplinata dal
principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno individuale, né
conseguire particolari vantaggi per effetto dell'espropriazione. In altre
parole, all'espropriato deve essere garantita la stessa situazione economica in
cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per
effetto dell'espropriazione, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari
(Hess-Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, N. 3 ss. ad art. 16
LFespr; G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 66 ad art.
22ter; DTF 95 I 455). L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero
valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr).

 

2.2. La dottrina d'estimo concorda nel ritenere che il valore
venale di una proprietà edificata debba essere calcolato in base ad una media
ponderata tra il valore metrico ed il valore a reddito allorquando questi due
valori - per ragioni di vario genere - non coincidono (Hess-Weibel, op. cit.,
N. 101 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 46
ss.; Hägi, Die Berwertung von Liegenschaften, p. 191 ss.; Nägeli-Hungerbühler,
Handbuch des Ligenschaftenschätzers, p. 123 ss.). In termini matematici questo
principio si traduce nella formula

 

(valore metrico) + (valore di reddito x fattore di
ponderazione)

1 + fattore di ponderazione 

 

usualmente applicata dai giudici delle espropriazioni e dagli
uffici cantonali di stima (cfr. art. 3 del Regolamento 23 ottobre 1990 sulle
norme tecniche di esecuzione delle stime ufficiali). Il valore (cubi)metrico
viene calcolato in base al valore a nuovo della costruzione e dei costi
secondari, deprezzati di norma secondo la vetustà. Il valore a reddito si
desume invece dal reddito lordo annuo, capitalizzato ad un tasso corrispondente
di regola a quello d'interesse praticato in media per le ipoteche di 1° rango,
aumentato di 1-3 punti a dipendenza della destinazione e della vetustà dell'immobile.
Quanto al fattore di ponderazione, viene determinato in funzione del genere
della costruzione.

 

2.3. Poste queste brevi premesse, appare evidente come la richiesta
dell'espropriata volta ad ottenere un risarcimento corrispondente al valore a
reddito della cantina si ponga in urto con gli insegnamenti della dottrina di
estimo e non possa pertanto essere accolta.

Neppure il tasso di capitalizzazione del 4.5% preso in
considerazione dalla ricorrente può essere condiviso. In effetti, il tasso
d'interesse medio praticato negli ultimi decenni sulle ipoteche di 1° rango è
del 5.5% (1992-1982 6.37%, 1982-1972 5.24%, 1972-1962 4.9%; per il periodo
1982-1962 cfr. DTF 113 Ib 39 consid. 4b), cui si devono aggiungere almeno 2
punti per la vetustà e la destinazione a magazzino della proprietà
(Nägeli-Hungerbühler, op. cit., p. 112). Il tasso di capitalizzazione del 6.5%
utilizzato dalla prima istanza si avvera pertanto del tutto favorevole all'espropriata.
Quello invocato dall'insorgente in base alle modalità d'estimo esposte nella
RDAT 1988 N. 72 non è d'altronde applicabile alla fattispecie, poiché il magazzino
espropriato non si configura certamente alla stregua di un "Liebhaberobjekt".

Il valore a reddito della proprietà deve pertanto essere
fissato in fr. 120'000.- come generosamente deciso dal Tribunale di
espropriazione.

 

2.4. Allo scantinato è stato assegnato un valore metrico di
fr. 100.- il mc. Se si pon mente alla vetustà dell'immobile ed al suo stato di
conservazione, anche questa valutazione si appalesa oltremodo magnanima. Il
Tribunale cantonale amministrativo l'avrebbe senz'altro ridotta se non fosse
tenuto ad ossequiare il divieto delle reformatio in peius sancito dall'art. 65
cpv. 4 PAmm.

 

2.5. I due mappali dedotti in esproprio sono fabbricati
promiscui. In parole povere, trattasi di due locali collegati fra loro posti al
di sotto delle abitazioni che insistono sui mapp. __________ e __________. La
proprietà non ha terreno proprio. Il suolo sottostante fa parte delle part.
__________ e __________. La ricorrente non può quindi pretendere che al valore
della costruzione venga sommato quello di un sedime che con ogni evidenza non
le appartiene.

 

2.6. Il primo giudice ha applicato un rapporto di
ponderazione di 1:1 tra la stima a reddito e quella metrica, giungendo così ad
accertare in fr. 78'717.50 il valore venale della cantina __________. Il risultato
è corretto, ritenuto come il genere di proprietà dedotto in esproprio non
consenta di applicare un fattore di ponderazione superiore a 1.

 

 

                                   3.   La ricorrente contesta
infine la durata di corresponsione degli interessi stabilita dalla prima istanza.
A giusto titolo.

Sull'indennità definitiva decorrono gli interessi al saggio
usuale e ciò a far tempo dalla data dell'anticipata immissione in possesso
(art. 52 cpv. 3 Lespr). Per prassi costante detto saggio corrisponde a quello
fissato e regolarmente aggiornato dal Tribunale federale in applicazione degli
art. 19 bis cpv. 4 e 76 cpv. 5 LFespr. Con decisione 13 ottobre 1993 la I Corte
di diritto pubblico del Tribunale federale ha ridotto il tasso usuale
applicabile in ambito espropriativo dal 5.5% al 5%, con effetto dal 1° ottobre
1993.

Per sanare la svista nella quale è incorso il Tribunale di
espropriazione arrestando la decorrenza degli interessi al 30 settembre 1993,
il dispositivo 1 dell'impugnata sentenza viene riformato e completato in modo
che l'espropriata possa effettivamente percepire tutti gli interessi cui ha
diritto (da non confondere con gli interessi legali di mora dovuti a partire
dal momento in cui l'indennità d'espropriazione diventa esigibile; cfr. art. 54
cpv. 1 Lespr).

 

 

                                   4.   Stante quanto precede, il
ricorso dev'essere parzialmente accolto.

Questo esito impone di ripartire tra le parti la tassa di
giustizia, tenendo conto della quasi totale soccombenza dell'insorgente (art.
28 PAmm). Per le stesse ragioni si giustifica l'assegnazione di congrue
ripetibili al comune di __________, che si è fatto patrocinare da un legale
(art. 31 PAmm). In effetti, la regola prevista dall'art. 73 Lespr fa stato
soltanto in prima istanza, mentre in sede di ricorso sono applicabili, giusta
il rinvio dato dall'art. 50 cpv. 3 Lespr, i citati art. 28 e 31 PAmm (STA
24.8.90 in re C. e B./Stato del Canton Ticino).

 

 

 

Per
questi motivi,

visti
gli art. 9, 11, 49, 50, 53, 54 Lespr; 18, 28, 31, 49 e 65 PAmm,

 

 

dichiara
e pronuncia:

 

 

                                   1.   Il ricorso è parzialmente accolto.

§.  Di conseguenza il dispositivo 1 della sentenza 22 novembre 1995
(no. 10/91-92) del Tribunale di espropriazione della giurisdizione
sottocenerina è annullato e riformato come segue:

"1.     Per l'espropriazione
formale dei mapp. no. __________/__________ e __________/__________ il comune
di __________ verserà all'espropriata un'indennità complessiva di fr. 78'717.50
oltre interessi ai seguenti tassi annui:

- del 6.5% dal 4.1.1993 31.3.1993

- del 5.5% dal 1.4.1993 al 30.9.1993

- del 5% dal 1.10.1993 in avanti."

 

 

                                   2.   La tassa di giudizio di fr.
1'000.-- è posta per 9/10 a carico della ricorrente e per il resto a carico del
comune di __________. L'insorgente verserà al resistente fr. 1'080.-- per
titolo di ripetibili.

 

	
   

                                      3.   Intimazione
  a:

  	
   

  __________

  
	
   

  	
   

  

 

 

 

Per
il Tribunale cantonale amministrativo

Il
presidente                                                             Il
segretario