# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 09cf5ec9-5d62-57ef-8be5-ad0d14dd0dc2
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-07
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.08.2023 AC.2021.0264
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2021-0264_2023-08-07.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 7 août 2023

  
	
  Composition

  	
  M. Stéphane Parrone, président;
  M. Philippe Grandgirard, assesseur, et Mme Bénédicte Tornay Schaller,
  assesseure; Mme Marie-Christine Bernard, greffière.

  

  

	
  Recourants

  	
  1.

  	
   A.________ à ********
  représenté par Me Pierre-Alexandre SCHLAEPPI, avocat à Lausanne,

  	 

	
   

  	
  2.

  	
   B.________ à ********

  	 

	
   

  	
  3.

  	
  C.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  4.

  	
  D.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  5.

  	
  E.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  6.

  	
  F.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  7.

  	
  G.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  8.

  	
  H.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  9.

  	
  I.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  10.

  	
  J.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  11.

  	
  K.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  12.

  	
  L.________, à ********,

  	 

	
   

  	
   

  	
  représentés par Me Thibault BLANCHARD,
  avocat à Lausanne,

  	 

	
   

  	
  13.

  	
   M.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  14.

  	
  N.________, à ********,

  	 

	
   

  	
  15.

  	
  O.________, à ********,

  	 

	
   

  	
   

  	
  représentés par Me Nicolas IYNEDJIAN,
  avocat à Lausanne,

  	 

	
   

  	
  16.

  	
   P.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  17.

  	
   Q.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  18.

  	
   R.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  19.

  	
   S.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  20.

  	
   T.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  21.

  	
   U.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  22.

  	
   V.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  23.

  	
   W.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  24.

  	
   X.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  25.

  	
   Y.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  26.

  	
   Z.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  27.

  	
   AA.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  28.

  	
   AB.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  29.

  	
   AC.________ à ********  

  	 

	
   

  	
  30.

  	
   AD.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  31.

  	
   AE.________ à ******** 

  	 

	
   

  	
  32.

  	
   AF.________ à ******** 

  
	
   

  	
   

  	
  représentés par Me Luc PITTET, avocat à
  Lausanne,

  
	
   

  	
  33.

  	
   AG.________ à ********

  
	
   

  	
  34.

  	
   AH.________ à ********

  
	
   

  	
   

  	
  représentés par OC LEGAL SA, de siège à
  Lausanne,

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Municipalité de Pully, représentée
  par Me Jean-Daniel THERAULAZ, avocat à Lausanne,

  

   

	
  Constructrice

  	
   

  	
  AI.________ à ********
  représentée par Me Guerric CANONICA, avocat à Genève, 

  

   

	
  Propriétaire

  	
   

  	
   AJ.________ à ******** représentée par Me Jacques HALDY, avocat à
  Lausanne,

  

   

 

	
  Objet

  	
  Permis de construire

  
	
   

  	
  Recours A.________, AG.________ et consorts, B.________ et
  consorts, M.________ et consorts c/ décisions de la Municipalité de
  Pully du 25 juin 2021 levant leurs oppositions et délivrant le permis de
  construire quatre bâtiments d'habitation abritant 29 logements à AI.________
  et AK.________ (parcelles nos 1604, 1607, 1608, 1613, 1696 et 3644
  propriété de AJ.________) – CAMAC 191210 – dossiers joints: AC.2021.0266,
  AC.2021.0269, AC.2021.0270 et AC.2021.0278.

  

 

Vu les faits suivants:

A.                    
AJ.________ (ci-après: la propriétaire) est propriétaire des parcelles no
1604 de 1'939 m2 (bâtiment et place-jardin), no 1607 de
1055 m2 (place-jardin), no 1608 de 556 m2
(place-jardin), no 1613 de 500 m2 (jardin) et no
3644 de 135 m2 (place-jardin) du territoire communal de la Commune
de Pully (ci-après: la commune). 

Promises-vendues à AI.________ et AK.________ (dont
le siège est à Zug) (ci-après: les constructrices), les parcelles précitées
sont contiguës et forment une propriété qui comprend actuellement une maison
d'habitation individuelle avec garage (bâtiment ECA no 220 de
159 m2), une dépendance, soit un abri couvert avec pergola pour deux
voitures et dépôt de jardin (bâtiment ECA no 3080 de 41 m2),
ainsi qu'un pavillon de jardin (bâtiment ECA no 2892 de 32 m2).
Sises sur la parcelle no 1604, ces trois constructions sont complétées
par une piscine enterrée construire à cheval sur les parcelles nos
1607 et 1608. 

S'agissant des accès, les différentes parcelles
bénéficient de servitudes de passage sur les fonds suivants (consultation du Registre
foncier [RF] le 9 juin 2022):

-       parcelle
no 1604, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 1550,
1597 et 3644, ce qui lui garantit un accès, au nord, au chemin du Caudoz (DP
1112);

-       parcelle
no 1607, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 1604
et 3644, soit un accès incomplet par le nord, ainsi que sur la parcelle no
7414, soit un accès incomplet par le sud;

-       parcelle
no 1608, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 3644
et 7414, soit des accès incomplets par le nord et par le sud;

-       parcelle
no 1613, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 1637,
1647, 1666 et 7414, ce qui lui garantit un accès, par le sud, au chemin du
Vigneron (DP 51);

-       parcelle
no 3644, passage à pied et pour tous véhicules sur les parcelles nos 1550
et 1597, ce qui lui garantit un accès, au nord, au chemin du Caudoz (DP 1112). 

B.                    
Les biens-fonds précités sont situés à proximité de la limite est du
territoire communal et approximativement au centre d'un secteur délimité par
les voies ferrées au nord (à 50 m environ), l'aire forestière adjacente à la
route des Chaffeises à l'est (à 160 m environ), l'avenue de la Rochettaz
au sud et le chemin du Caudoz (DP 50, 1110 et 1112) à l'ouest. Partiellement
bâti, le secteur comporte des maisons individuelles ou jumelles au nord-est,
nord-ouest et sud, ainsi que des locatifs au nord-ouest et au centre. Deux
surfaces localisées à l'ouest et au sud-ouest du secteur, d'une part, et à
l'est de celui-ci, d'autre part, sont plantées de vignes. 

C.                    
Selon le Plan général d'affectation (PGA), le secteur est affecté à
diverses zones, à savoir à la zone de villas, à la zone de faible densité, aux
diverses zones viticoles, ainsi qu'à l'air forestière. La délimitation des
diverses zones se présente comme suit:

	
		

	
		

  

 

Les parcelles nos 1607 et 1613 sont
intégralement colloquées en zone de faible densité, tandis que les biens-fonds
nos 1608 et 1604 le sont en grande majorité, la surface résiduelle
étant affectée à la zone de villas. Seule la parcelle no 3644 est
intégralement incluse dans cette seconde zone.

D.                    
Le 28 janvier 2020, la société AL.________ (ci-après: le bureau
d'architectes) a adressé à la Municipalité de Pully (ci-après: la
municipalité), pour le compte des constructrices, un dossier d'autorisation de
construire portant sur la "[c]onstruction, après démolition d'une
villa, de 4 bâtiments d'habitation de 8 logements chacun avec 2 garages
souterrains pour 38 véhicules et 5 places de parc extérieures".

La réalisation du projet impliquerait la réunion et
le fractionnement des diverses parcelles qui aboutirait à la création de deux
parcelles nos 1604 et 1607 de 2'246 m2 et 2'111 m2.
Située côté nord et destinée à accueillir les bâtiments A et B, la première
comprendrait les biens-fonds actuels nos 1604 et 3644, auxquels
viendrait s'ajouter la surface de 172 m2 à détacher de la parcelle
voisine au nord-est no 1696 (également propriété de AJ.________).
Côté sud, la seconde inclurait les actuels biens-fonds nos 1607,
1608 et 1613. Les bâtiments C et D y seraient édifiés.

Un garage souterrain rectangulaire de 19 places
serait construit sur chacune des parcelles. Les deux bâtiments sis sur chacune de
ces dernières seraient partiellement édifiés sur le garage commun et reliés par
lui. L'accès aux bâtiments A et B serait aménagé au nord de la parcelle no
1604 (nouvel état) où un ascenseur à voitures projeté au nord-est de l'actuelle
parcelle no 1604 permettrait d'entrer dans le garage souterrain.
Trois des cinq places visiteurs seraient également réalisées au nord, soit sur
la surface saillante au nord-ouest de la parcelle voisine no 1696
de 172 m2, vouée à en être séparée et cédée aux constructrices. Les
deux autres places visiteurs seraient localisées à l'extrême sud du projet,
l'accès à la parcelle no 1607 (nouvel état) étant aménagé par le sud.
En surface, un cheminement piétonnier relierait le nord et le sud de la
parcelle en zigzaguant entre les bâtiments. 

Disposés en quinconce sur
l'axe nord-sud des deux parcelles, les quatre bâtiments labellisés Minergie auraient
la forme de pentagones irréguliers, indépendants les uns des autres. Ils seraient
implantés au nord-ouest (bâtiment A), respectivement au sud-est (bâtiment B) de
la parcelle no 1604 (nouvel état), ainsi qu'au nord-ouest (bâtiment
C) et au sud-est (bâtiment D) de la parcelle no 1607 (nouvel état).
Exception faite de leur orientation, chacun des bâtiments serait similaire et
comporterait un souterrain (garages et locaux techniques), un rez-inférieur
(caves et un appartement), un rez-de-chaussée (trois appartements), un premier
étage (trois appartements) et un attique (un appartement).

Le plan de situation joint à
la demande d'autorisation de construire faisait état d'une dérogation à l'art.
10 du Règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions
(RCATC), disposition relative à l'indice d'occupation du sol (IOS). Cette
dérogation visait le report de l'IOS de 84 m2 de la parcelle no
1696 au bénéfice des parcelles nos 1604 (28 m2) et 1607
(56 m2). S'agissant de la parcelle no 1604 (nouvel
état), l'IOS serait en effet de 471 m2 alors que les bâtiments A et
B requerraient un IOS de 499 m2. Quant à la parcelle no
1607 (nouvel état), son IOS serait de 422 m2, tandis que les
bâtiments C et D impliqueraient un IOS de 499 m2. Le report de
coefficient aurait ainsi pour effet de combler l'IOS manquant de chacune des
parcelles précitées. 

E.                    
Le projet a été mis à l'enquête publique du 13 mai au 11 juin 2020. Il a
suscité de nombreuses oppositions de la part de voisins, ainsi que de plusieurs
associations et de la Commune de Lausanne. 

Le 9 juin 2020, les Chemins de fer fédéraux suisses (CFF)
ont donné leur accord au projet, lequel était indispensable en raison de la proximité
des voies ferrées. 

F.                    
La Centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC) a rendu
sa synthèse no 191210 le 18 août 2020, aux termes de laquelle
les différentes autorités consultées ont délivré les autorisations spéciales
nécessaires, moyennant le respect de certaines conditions impératives.

G.                    
En raison des nombreux griefs formulés par les opposants s'agissant des
accès et de la circulation dans le secteur, une "Expertise mobilité"
a été réalisée le 25 septembre 2020 par la société AV.________ (ci-après: l'expertise
AV.________). Elle avait pour but la vérification de la conformité du projet
aux différentes normes applicables en matière de stationnement et d'accès, ainsi
que l'établissement des conditions futures d'utilisation une fois le projet
réalisé. À l'issue de cet examen, l'étude concluait à la compatibilité du
projet avec les accès existants.  

H.                    
Suite à la demande de la municipalité de produire un certain nombre de
compléments et modifications du projet, le bureau d'architecture a produit un
plan de situation modifié daté du 8 décembre 2020, des plans modifiés datés du
17 janvier 2021, ainsi qu'un complément aux indications relatives aux mesures
de protection contre les incendies.

Il ressort du plan de
situation modifié que la limite séparant les parcelles nos 1604
et 1607 (nouvel état) serait modifiée, afin de respecter la distance à la
limite. Les divers plans modifiés révèlent quant à eux que les garages
souterrains seraient réduits ensuite du retrait de leurs murs ouest d'environ 3
m, ce qui impliquerait la suppression de trois places à l'intérieur de chacun
d'eux. L'une des trois places visiteurs au nord serait également supprimée. Le
nombre total de places passerait ainsi de 38 à 32 dans les garages souterrains
et de cinq à quatre places visiteurs en surface.  

Selon les autres plans modifiés, l'appartement sis
au rez inférieur des bâtiments A, C et D serait supprimé et les surfaces y
relatives reliées par un escalier aux appartements situés au-dessus, soit au
niveau du rez-de-chaussée. Non modifiés, les locaux y relatifs seraient
utilisés comme salle de jeux/fitness, carnotzet et cave à vin.

Enfin, le concept de sécurité incendie visait à
compléter les indications relatives aux mesures de prévention contre les
incendies. 

Faisant suite à une demande
de la municipalité, les constructrices ont, par courrier du 23 mars 2021,
confirmé leur "accord de principe quant à la prise en charge, par [leurs]
soins, de la réalisation d'un écopoint au nord du chemin des Vignerons"
conforme aux "prescriptions et recommandations" des autorités
communales. Un plan figurant le point de ramassage était joint en annexe, qui
précise que l'acheminement des ordures serait effectué par l'intendance des
immeubles projetés. 

I.                      
Le 25 juin 2021, la municipalité a levé les oppositions. Par décision du
même jour, elle a délivré aux constructrices le permis de construire no
7338. Ce dernier mentionnait expressément qu'il était délivré sur la base des
plans modifiés et de l'expertise AV.________. Au titre des conditions
suspensives, la municipalité imposait que les nouvelles limites parcellaires
soient inscrites au Registre foncier avant le début des travaux et qu'une
mention de restriction de droit public à la propriété soit inscrite dans ce
même registre, afin de garantir le transfert des droits à bâtir de la parcelle
no 1696 en faveur des futures parcelles nos 1604 (28 m2)
et 1607 (56 m2). Diverses autres conditions y étaient encore
mentionnées. 

J.                     
Par acte daté du 26 août 2021, A.________ (ci-après: le recourant 1) a
recouru contre ces décisions auprès de la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal (CDAP) (cause AC.2021.0264). Le 30 août 2021, AN.________,
P.________, Q.________, R.________, S.________, T.________, U.________, V.________,
W.________, X.________, Y.________, Z.________, AA.________, AB.________, AC.________,
AD.________, AE.________, AF.________ (ci-après: les recourants 2; cause
AC.2021.0266) ont à leur tour interjeté recours, de même que AG.________ et AH.________
(ci-après: les recourants 3; cause AC.2021.0269). Le même jour, B.________, C.________,
D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, J.________,
K.________, L.________ (ci-après: les recourants 4; cause AC.2021.0270) ont
également saisi la CDAP, tout comme M.________, N.________ et O.________ (ci-après:
les recourants 5; cause AC.2021.0278).

Les recourants concluent à l'annulation de
l'autorisation de construire. En substance, ils se prévalent d'une violation de
leur droit d'être entendus en raison des modifications apportées au projet dont
ils auraient appris l'existence au moment de la décision de levée des
oppositions, ainsi qu'en raison du fait que l'autorité intimée n'aurait pas
statué sur certains griefs. Sur le fond, ils invoquent l'insuffisance des accès
faute pour les parcelles destinées à accueillir les bâtiments C et D de
bénéficier de servitudes de passages indispensables et en raison de
l'impossibilité factuelle pour le chemin du Vigneron d'accueillir le trafic
supplémentaire en résultant. L'indice d'occupation du sol (IOS) ne serait pas
respecté, pas plus que les dispositions réglementaires applicables aux
parcelles se trouvant à cheval sur deux zones. Le
nombre de niveaux de chaque bâtiment serait excessif et ne respecterait pas l'ancien
plan d'affectation spécial "Les Cabolles" (applicable à la zone de
faible densité du secteur), pourtant toujours en vigueur, qui n'admet qu'un
seul étage sur rez-de-chaussée, ni les dispositions du RCATC limitant à trois
le nombre de niveaux. Les distances aux limites ne
seraient pas respectées et la place de jeux n'atteindrait pas la surface
minimale imposée par le règlement. Les collecteurs d'eaux claires et d'eaux
usées ne seraient pas au bénéfice de servitudes suffisantes pour emprunter
certaines propriétés. L'abattage des nombreux arbres protégés aurait à tort été
autorisé. Le nombre de places de stationnement excèderait largement celui
prescrit par les normes VSS applicables, tandis que les escaliers desservant
tous les étages contreviendraient aux normes de protection incendie. Aucune
solution n'aurait de surcroît été prévue s'agissant de la gestion des déchets
ménagers. La clause d'esthétique, affirment les recourants, s'opposerait
manifestement au projet qui, insolite, romprait l'équilibre du bâti existant.
Au titre des mesures d'instruction, une inspection locale a été requise par
plusieurs recourants, tandis que l'un d'entre eux a sollicité la "production
des travaux préparatoires afférents à l'article 12 RCATC" (disposition
qui traite des parcelles à cheval sur deux zones). En annexe à leur mémoire,
les recourants 4 ont notamment produit une expertise privée réalisée le 11 juin
2020 par le bureau AP.________, relative aux impacts du projet sur
l'accessibilité et la circulation par le chemin du Caudoz (ci-après:
l'expertise AP.________).

Le 21 septembre 2021, le juge instructeur a ordonné
la jonction des causes AC.2021.0264, AC.2021.0266, AC.2021.0269, AC.2021.0270
et AC.2021.0278 sous le numéro de référence de la première.

K.                    
La propriétaire et les constructrices, assistées par des conseils
distincts, ont déposé leurs réponses aux recours le 30 novembre 2021, concluant
au rejet de ces derniers et à la confirmation des décisions entreprises. Quant
à la municipalité (ci-après: l'autorité intimée), elle a déposé son mémoire de
réponse le 5 janvier 2022, concluant également au rejet des recours et à la
confirmation de ses décisions. En annexe à sa réponse, elle a produit son
dossier original et complet, ainsi qu'un calcul attestant du respect de l'IOS.

En annexe à sa réponse, la propriétaire a produit un
plan permettant de calculer la déclivité de la pente au niveau du bâtiment B,
un schéma de calcul des surfaces incluses dans l'IOS, ains qu'un rapport complémentaire à l'expertise AV.________
(ci-après: le complément AV.________) élaboré le 24 novembre 2021, qui
confirme la compatibilité du projet avec les accès existants. 

L.                     
Les recourants ont eu l'occasion de répliquer. Par courrier du 27
janvier 2022, les recourants 3 y ont renoncé et ont persisté dans leurs
conclusions. Le recourant 1 a déposé sa réplique le 27 janvier 2022,
tandis que les recourants 2, 4 et 5 l'ont fait le 28 mars 2022. Ils ont tous
étayé leur argumentation et persisté dans leurs conclusions. Dans ce cadre, les
recourants 4 ont également produit un document établi le 18 février 2021 par le
bureau d'architectes AM.________ présentant un calcul de la capacité
constructives des parcelles voisines du projet nos 1696, 2224 et
2227. 

M.                   
Par courrier du 28 mars 2022, le conseil de AN.________ a informé le
tribunal que ce dernier était décédé et qu'il était remplacé dans la présente
procédure par ses héritiers, savoir l'hoirie AN.________.

N.                    
Le 7 avril 2022, la propriétaire a fait usage de son droit de réplique
inconditionnel et adressé au tribunal de brèves déterminations relatives à
certains points évoqués dans les mémoires de réplique. 

O.                    
Par courrier du 17 août 2022, le conseil de l'hoirie AN.________ a
informé le tribunal que cette dernière renonçait à participer à la procédure.
Elle a été déclarée hors de cause par avis du 22 août 2022.

P.                    
Une inspection locale s'est déroulée le 7 septembre 2022, en présence des
parties et de leurs conseils. Il résulte du procès-verbal ce qui suit:

"Le président ouvre l'audience à 9h30 sur le chemin du
Caudoz, sur le tronçon menant à la parcelle 1604 de la commune de Pully.

Se présentent:

- pour le recourant A.________, dispensé de comparution
personnelle, Me Pierre-Alexandre Schlaeppi, avocat à Lausanne,

- les recourants B.________ et F.________, assistés de Me
Thibault Blanchard, avocat à Lausanne, et de AO.________, expert en transports
SVI chez AP.________,

- le recourant O.________, assisté de Me Nicolas Iynedjian,
avocat à Lausanne,

- les recourants R.________, AA.________ et AC.________,
assistés de Me Luc Pittet, avocat à Lausanne,

- le recourant AG.________, assisté de Darius Assefi, juriste
chez OC Légal SA, à Lausanne,

- pour la Municipalité de Pully, AQ.________, responsable de
la division des autorisations de construire, et AR.________, collaborateur,
assistés de Me Jean-Daniel Théraulaz, avocat à Lausanne,

- pour la constructrice AI.________, AS.________, associé
gérant, et AT.________, architecte du projet, assistés de Me Théo Badan, avocat
à Genève excusant Me Guerric Canonica, et AU.________, représentante de la
société AV.________,

- pour la propriétaire AJ.________, dispensée de comparution
personnelle, Me Jacques Haldy, avocat à Lausanne.

Il n'y a pas de réquisition d'entrée de cause.

Le président rappelle brièvement le but et le déroulement de
l'inspection locale. A sa demande, chaque recourant désigne la parcelle dont il
est propriétaire, dans le but de visualiser leur localisation par rapport au
projet de construction.

S'agissant d'abord de la typologie des lieux à cet endroit,
soit au nord du projet, il est constaté que l'on se trouve dans un quartier
composé de villas individuelles. Le secteur est délimité au nord par les voies
ferrées (situées à environ 50 m du projet). La villa sise sur la parcelle 1604,
vouée à la démolition, est observée.

La question de l'art. 12 RCATC, applicable en présence
d'un fonds situé à cheval sur deux zones d'affectations différentes, est
abordée. 

Me Théraulaz indique que la municipalité a considéré que le
projet se situait en majeure partie dans la zone de faible densité et que
l'infime partie du projet située en zone de villas (une portion du garage
souterrain, deux places de stationnement pour les visiteurs et une partie de
l'accès menant à l'ascenseur à voitures) ne justifiait pas d'appliquer les
règles plus strictes de la zone de villas à l'ensemble du projet. Il confirme
ainsi que la municipalité a fait application de l'art. 12 al. 2 RCATC.

Me Blanchard sollicite la production des travaux
préparatoires afférents à l'art. 12 RCATC, afin d'interpréter cette
disposition. Selon lui, l'intégralité de la construction devrait s'implanter
dans la zone de densité plus élevée afin de pouvoir bénéficier de ses règles. 

Selon Me Haldy, dès que les 2/3 de la propriété sont situés
dans la zone de faible densité, la municipalité était légitimée à appliquer les
règles qui régissaient cette zone à l'ensemble du projet. 

La question du plan spécial Les Cabolles est abordée.

Me Théraulaz indique que ce plan, relativement ancien (1964),
n'a pas été repris dans le plan général d'affectation.

Me Haldy ajoute que d'autres bâtiments de trois niveaux ont
été construits entre 1970 et 1980 et plus récemment dans le périmètre du plan
Les Cabolles, ce qui démontrerait que ce plan n'est plus appliqué par la
municipalité.

Me Blanchard requiert la production en mains de la
municipalité de la preuve du document abrogeant ce plan. Me Haldy souhaite également
que la municipalité renseigne le tribunal sur les permis de construire délivrés
dans le périmètre du plan Les Cabolles. 

M. AQ.________ explique que la délimitation des deux zones
(en arc de cercle, qui ne coïncide pas avec les limites parcellaires) était
liée au passage prévu de l'"artère 35" à cet endroit selon le plan
Les Cabolles. Ce projet d'artère a toutefois été abandonné, sans que la
délimitation ne soit modifiée.

La question de l'indice d'occupation du sol (IOS) est
abordée.

Me Schlaeppi conteste l'admissibilité du transfert d'indice
autorisé par la municipalité. Pour lui, il n'est pas concevable d'imputer l'IOS
d'une zone à densité plus réduite (zone de villas) à l'autre zone où la densité
est déjà plus élevée (zone de faible densité). Cela a pour effet d'augmenter la
disparité entre ces deux zones accolées.

Me Blanchard mentionne la parution récente d'un article de
Fabien Andrey, dans lequel l'auteur paraît considérer que le transfert d'indice
"interzones" n'est pas admissible. 

Me Iynedjian constate qu'à cet endroit, soit au nord du
projet, le quartier est composé de maisons individuelles et que les chemins
sont étroits et sinueux. Selon lui, la construction de 32 nouveaux logements ne
fait pas de sens d'un point de vue urbanistique. Il relève que les plus grands
bâtiments situés à proximité immédiate (à l'ouest) du projet comportent
seulement 4 à 6 logements.

La question des accès est abordée.

Il est constaté que le chemin du Caudoz, sur le tronçon
menant à la parcelle 1604, est étroit et bordé de haies. Il ne permet pas le
croisement entre deux véhicules. En cas de rencontre, l'un des véhicules devra
rebrousser chemin jusqu'au début du tronçon, aucun empiètement sur des fonds
privés n'étant possible à cet endroit. 

Me Blanchard critique l'expertise AV.________ dans la mesure
où celle-ci n'a pas tenu compte du potentiel constructible des autres parcelles
desservies par ce chemin. Or, les parcelles 2227, 2224 et 1696 présentent, aux
dires d'architecte, un potentiel de développement de 22 logements. Ainsi, à
terme, le chemin du Caudoz pourrait être amené à desservir 47 logements au
total, ce qui le classerait dans la catégorie de "route d'accès" au
sens de la norme VSS, et non plus de "chemin d'accès". M. B.________
confirme avoir la volonté de vendre ses deux parcelles non construites à un
promoteur. 

Me Blanchard constate également que chaque parcelle du projet
n'est pas desservie par une servitude de passage. Il se dit surpris que la
municipalité n'ait pas empoigné cette problématique d'équipement du quartier,
en utilisant les moyens qui lui sont propres (remaniements parcellaires,
servitudes de droit public) afin d'améliorer les accès. 

Me Haldy rétorque que le permis de construire impose comme
condition suspensive un remaniement parcellaire, qui intègre une épuration des
servitudes. Cela lui paraît suffisant pour respecter l'art. 104 al. 3 LATC.

Me Blanchard le conteste. Selon lui, la nouvelle parcelle ne
sera pas équipée au moment de construire, car les propriétaires grevés ne
donneront pas leur consentement au remaniement parcellaire et ce remaniement
entraîne une aggravation de la charge. D'ailleurs, il aurait appartenu à la
municipalité de régler en priorité les questions d'équipement sous l'angle du
droit public avant de déléguer cette tâche aux propriétaires sous l'angle du
droit civil. 

Me Pittet relève la parution récente d'un arrêt du Tribunal
fédéral (1C_341/2020 du 18 février 2022) concernant l'inscription d'une
servitude de passage dans le canton de Genève qui ne profiterait qu'à une
villa. 

Les parties discutent de ce qu'il adviendrait du délai de
péremption du permis de construire (art. 118 LATC) durant le procès civil en
constitution d'une servitude.

Me Théraulaz affirme que la municipalité n'a pas souhaité
s'immiscer dans des questions de droit privé. 

Me Pittet fait constater les dégâts occasionnés par des
véhicules sur la haie de son client, M. AC.________, à l'entrée du chemin du
Caudoz. Il indique que les possibilités de croisement en empiétant sur la
parcelle 3333 de son client (évoquée et prise en considération dans l'expertise
AV.________) disparaîtront dès lors que si le projet se réalise, M. AD.________
condamnera sa parcelle. 

Me Pittet se questionne également sur l'accès à la parcelle
1604 par un camion pompiers, point sur lequel l'expertise AV.________ est
muette. Selon les directives, l'accès pour ce type de véhicule doit être d'une
largeur minimale de 3 m 50 et, pour les virages, d'une largeur minimale de 5 m.
Le chemin du Caudoz ne respecte pas ces prescriptions. Même si cette situation
existe actuellement, la construction de plusieurs nouveaux logements
entraînerait une aggravation du risque. Selon lui, le SDIS aurait dû se
déterminer sur ces questions. Me Iynedjian relève également que selon les
normes, le véhicule de secours doit pouvoir s'arrêter à moins de 80 m des
bâtiments projetés, ce qui paraît impossible en l'état.

M. AQ.________ indique que le SDIS a été consulté. Il lui
demandera de se déterminer par écrit. 

Mme AU.________ confirme que sur le tronçon du chemin du
Caudoz menant à la parcelle 1604, les croisements entre deux véhicules sont peu
possibles. Elle relève cependant que le nombre de croisements n'est pas accru
par la construction projetée. Elle a estimé que maximum 10 véhicules par heure
circuleront sur ce chemin. A l'heure de pointe, le soir, après le travail, les
conducteurs circuleront essentiellement dans la même direction, soit vers leur
domicile. La pose d'un miroir à l'entrée du chemin du Caudoz et des dispositifs
de ralentissement de la circulation sont en outre possibles et préconisés. 

Les constructrices sont d'accord de procéder aux aménagements
proposés par l'expertise AV.________. 

Me Schlaeppi relève toutefois que ces aménagements
prendraient place sur des parcelles qui n'appartiennent pas aux constructeurs
et qu'il sera dès lors nécessaire d'obtenir l'accord des propriétaires. 

M. AO.________ déplore que l'expertise AV.________ se
concentre uniquement sur la problématique de la circulation des véhicules automobiles.
Il soutient que le fait que le chemin du Caudoz soit considéré comme un
"chemin d'accès" au sens des normes VSS implique qu'il sert également
d'espace convivial, de loisir et de jeux, où des piétons, des vélos et des
enfants sont amenés à se croiser régulièrement. La réalisation du projet
litigieux entraînera forcément une fréquentation accrue du chemin. AV.________
aurait dû intégrer les perspectives de développement du quartier dans son
analyse. 

Me Blanchard relève, s'agissant de l'ascenseur à voitures,
que les servitudes de passage existantes ne permettent pas de s'arrêter en
attendant que l'ascenseur arrive. Il indique également que l'expertise AV.________
ne traite pas de la problématique de l'accès des véhicules de chantier. 

M. AT.________ rétorque que l'accès au chantier se fera
préférablement par le sud de la parcelle, où l'accès est plus direct et la
conduite d'eau plus près. Me Iynedjian conteste que cela soit possible en
raison de l'étroitesse du chemin des Vignerons.

M. B.________ demande s'il sera possible de sortir de chez
lui si des véhicules sont parqués sur les places visiteurs et que d'autres
attendent l'ascenseur à voitures. Me Haldy répond que vu la largeur de la voie
à cet endroit (5 m 75), il sera tout à fait possible de manœuvrer pour passer à
côté des véhicules.  

La question des arbres est abordée.

Il est constaté la présence de deux grands conifères sur la
parcelle 1604, qui seront abattus en cas de réalisation du projet. 

M. AT.________ désigne un arbre – selon lui en mauvais état
car couvert de lierre – qui sera également abattu. Le hêtre pourpre sera
élagué, mais maintenu. M. AT.________ indique qu'à la différence des sapins,
les racines des hêtres ne s'étendent pas et restent dans un périmètre proche du
tronc. Il sera donc préservé malgré la construction de l'ascenseur à voitures à
proximité. 

Me Pittet relève la valeur biologique extrêmement importante
de ce type d'arbre et souhaiterait savoir comment l'arbre sera élagué. Un
élagage excessif peut être assimilé à un abattage. 

Me Théraulaz confirme que la municipalité a effectué une
pesée des intérêts en présence avant d'autoriser l'abattage des arbres. 

Les recourants soutiennent qu'une analyse plus approfondie de
l'intérêt à la préservation des arbres aurait dû être effectuée et documentée.
La pesée des intérêts n'apparaît pas dans la décision de la municipalité. Ils
estiment que les constructeurs auraient pu prévoir un projet moins ambitieux,
compatible avec la préservation d'au moins certains arbres. Pour eux, l'arborisation
compensatoire exigée dans le permis de construire ne permettrait pas de
compenser l'atteinte portée et, vu les constructions en cause et les
aménagements extérieurs, son développement ne pourrait être garanti.

La Cour et les parties se déplacent au centre de la parcelle
1604. Durant leur cheminement, M. AT.________ désigne les autres arbres qui
seront abattus. A la question de M. P.________, M. AT.________ confirme que le
cyprès chauve de Louisiane (planté à la fin du XIXème siècle) sera
également abattu. Il ne s'agit pas d'une espèce indigène.

La terrasse de la villa vouée à démolition est observée. Il
est constaté que le bâtiment sur la parcelle 7414, à l'ouest de la parcelle
1604, comporte plusieurs étages. Me Iynedjian déclare qu'il s'agit d'une PPE
qui ne compte pas plus de six logements. 

La pente du terrain au niveau du bâtiment B du projet est
observée. Il est constaté la présence d'un remblais à l'endroit de l'actuelle
piscine. Les recourants contestent le calcul de déclivité de la pente effectué
par l'architecte du projet. 

S'agissant des locaux prévus au rez-de-chaussée des bâtiments
A, C et D, M. AT.________ confirme qu'ils ne seront pas habitables. A cet
égard, M. AQ.________ indique que la municipalité vérifie seulement s'il existe
une liaison interne entre les locaux inhabitables et les logements et si
l'affectation des locaux n'est pas destinée à l'habitation. Pour le reste, la
municipalité n'a pas d'exigences particulières quant à la hauteur sous plafond,
au chauffage des locaux, aux vitres fixes, etc. 

Me Schlaeppi déplore que la municipalité n'ait pas transmis
les plans du projet modifié aux opposants. Me Théraulaz et Me Haldy rétorquent
que ces documents étaient librement consultables durant toute la procédure. 

La question de la place de jeux est abordée. 

M. AT.________ confirme l'emplacement de la place de jeux
selon le plan des aménagements extérieurs. Me Schlaeppi indique que la place de
jeux figurant dans ce plan est loin d'atteindre la surface de 267 m2
exigée dans le permis de construire. M. AT.________ confirme que la
surface totale des places de jeux imposée dans le permis sera respectée. Il
fournira à ce propos un nouveau plan des aménagements extérieurs où figurent
les différents espaces permettant aux enfants de jouer. 

Me Iynedjian mentionne la présence de ce qui pourrait être un
biotope sur la parcelle 1604 [réd.: recte:
1608]. La Cour et les parties se
déplacent à l'endroit désigné et constatent la présence d'un compost à gazon,
où plusieurs insectes vibrionnent. La Cour appréciera la nécessité de requérir
l'avis de l'autorité cantonale compétente à ce sujet. 

La question de l'accès par le chemin des Vignerons est
abordée.

M. AO.________ demande par où passeront les camions de
déménagement. M. AT.________ confirme que selon le plan des aménagements
extérieurs, les camions ne pourront accéder que par le nord de la parcelle. Il
précisera ce point dans le nouveau plan à produire.

La Cour et les parties se déplacent sur le chemin des
Vignerons. Il est constaté que des bâtiments sur les parcelles 1666 et 1639
sont en construction. La Cour observe le bâtiment sis sur la parcelle 1695 [réd.: recte: 1625]. Il s'agit d'un bâtiment récent comportant trois niveaux, soit
un rez-supérieur, un étage ainsi qu'un attique. Il compte six appartements. Le
bâtiment se situe dans le secteur du plan Les Cabolles. 

Me Iynedjian explique que le chemin des Vignerons, à hauteur
de la parcelle 1666, présente actuellement un revêtement goudronné nettement
plus large que l'assiette de servitude. Le chemin a en effet été ponctuellement
élargi afin de permettre l'accès aux camions de chantier à la parcelle 1666
actuellement en travaux. Une fois la construction terminée, le chemin
retrouvera sa largeur d'origine, d'environ 2 m 50, soit la même que celle présente
au niveau de la parcelle 1644. Me Iynedjian affirme qu'il est impossible de
croiser sur ce tronçon du chemin et que la visibilité est nulle au niveau de
l'intersection entre les parcelles 1625 et 1605. En sus de son étroitesse, la
pente (de 22%) du chemin empêcherait le camion pompiers d'accéder à la
construction projetée. 

La Cour et les parties se déplacent à l'endroit où le chemin
devient étroit. M. O.________ [réd.: recte: M.
AG.________] indique avoir fait
construire un muret pour délimiter le chemin des Vignerons et sa parcelle afin
de préserver la sécurité de ses enfants. Il est constaté la présence d'une mise
à ban sur la parcelle 1583 (en zone viticole), qui empêcherait les véhicules
d'y empiéter dans le but de croiser.

M. Assefi demande des précisions à la municipalité s'agissant
de l'emplacement du nouvel Ecopoint. M. AQ.________ indique qu'il prendra place
en bas (au sud) du chemin des Vignerons.

La parole n'étant plus demandée ni aucune constatation
requise, le président informe les parties qu'une copie du présent compte-rendu
d'inspection locale leur sera adressée prochainement. Un délai au 30 septembre
2022 leur sera imparti pour se déterminer sur son contenu, leur attention étant
toutefois attirée sur le fait qu'il ne s'agira pas d'un nouvel échange
d'écritures. Un délai sera également imparti à la municipalité les documents
suivants : l'abrogation du plan Les Cabolles, les permis délivrés dans ce
secteur en zone de faible densité, la détermination du SDIS sur les accès du camion
pompiers ainsi que des informations complémentaires au sujet de l'emplacement
de l'Ecopoint. Dans le même délai, les constructrices produiront un nouveau
plan des aménagements extérieurs."

Le 26 septembre 2022, les recourants 5 ont sollicité
d'apporter la proposition de modification suivante au procès-verbal d'audience:
au chapitre de la question de l'accès par le chemin du Vigneron, au troisième
paragraphe, remplacer "Me lynedjian
affirme" par "Me lynedjian
fait constater".

Le
28 septembre 2022, la municipalité a expliqué, s'agissant du plan d'affectation
Les Cabolles, que le PGA, qui avait été adopté en 1954, avait fait l'objet de nombreuses
modifications. Celles-ci avaient abouti en 1983 à une adaptation de la légende
du plan de zones qui existait actuellement, notamment le remplacement des zones
d'"ordre non contigu de 1 étage sur rez" et d'"ordre non contigu
de 2 étages sur rez" par des zones de faible / moyenne / forte
densité. Par ailleurs, au fil des ans le règlement avait aussi permis la
réalisation de combles et d'un rez inférieur en cas de forte pente. La
municipalité a confirmé que le plan d'affectation Les Cabolles n'était plus en
vigueur et que cette zone, d'"'ordre non contigu de 1 étage sur rez"
correspondait à la zone de faible densité actuelle.

La municipalité a également produit l'échange de
courriels qui a eu lieu entre l'ingénieur des constructrices et le répondant du
Service de Défense contre l'Incendie et de Secours Ouest Lavaux (ci-après:
SDIS), en janvier 2021. Il en ressort que le premier a demandé au second de se
prononcer sur ce dossier de "4 immeubles neufs de faible hauteur" et
que le répondant du SDIS a indiqué ce qui suit:

"Pour le chemin d'accès du haut, il faut s'assurer que
le cheminement respecte les 3,5 m (entretien de la haie de chaque côté).

Pour le chemin d'accès du bas, un cas précédent nous a fait
tester le chemin du Vigneron sur son tronçon le plus étroit (entre parc. 1583
et 1666). Il est très en dessous des 3,5 m mais le dégagement latéral nous a
permis de faire passer un tonne-pompe et une échelle-automobile." 

Elle a aussi produit un plan et une détermination des
constructrices selon lesquels l'écopoint prévu sera placé au nord du chemin du Vigneron
(à la hauteur de la parcelle n° 1637),
sur le domaine public.

Le 28 septembre 2022, les recourants 1 ont indiqué n'avoir
pas d’observation sur le procès-verbal de l’audience.

Le 30 septembre 2022, les
recourants 2 ont requis que la Direction générale de l'environnement,
Division biodiversité et paysage (DGE-BIODIV) soit invitée à se déterminer sur
les points de savoir si la parcelle n° 1608 abritait un biotope et, cas
échéant, si une autorisation spéciale cantonale devait être délivrée, ainsi qu'à
indiquer la valeur biologique du hêtre pourpre sis au nord de la parcelle
n° 1604 et à dire si cette valeur biologique pourrait être maintenue avec
l'élagage prévu par le projet de construction.

Le 30 septembre 2022, les constructrices ont indiqué
n'avoir pas de remarque au sujet du procès-verbal d'audience et ont produit un
tirage du nouveau plan des aménagements extérieurs daté du 26 septembre 2022,
dont il ressort que les aires de jeux suivantes seront installées: une de 100 m2
dans le coin sud-est de la parcelle n° 1607 (nouvel état) et trois de 60 m2,
respectivement dans le coin nord-est de la parcelle n° 1607 (nouvel état),
dans le coin sud-ouest de la parcelle n° 1604 (nouvel état) et, sur la
parcelle n° 1604 (nouvel état), entre le bâtiment B et l'ascenseur à
voitures.

Le 30 septembre 2022, les recourants 4 ont fait les
remarques suivantes concernant le procès-verbal d'audience: 

-       concernant
le chapitre des accès:

au 15ème
paragraphe:

"M. AO.________ a expliqué que compte tenu du faible
gabarit du chemin du Caudoz, les vélos ne peuvent croiser une voiture qu'en
mettant les pieds à terre. Il a relevé en outre qu'avec la servitude publique
de passage à pied que la Commune de Pully veut constituer sur les parcelles de
la constructrice pour permettre un cheminement des piétons dans l'axe Nord-Sud,
il y aura un accroissement des conflits entre les usagers, notamment pour
l'accès aux écoles."

au 16ème
paragraphe:

"M. AO.________ a lui aussi relevé que l'étude du bureau
AV.________ aurait dû traiter de la problématique de l'accès des véhicules de chantier
et qu'elle est incomplète au regard des normes de la branche. Ce n'est pas
seulement une remarque du soussigné."

au 18ème paragraphe:

"M. AT.________ a affirmé que dès l'origine l'accès au
chantier a été prévu par le Sud. Aucun d'entre nous n'a le souvenir qu'il ait
utilisé le terme «préférablement» (qui figure à tort dans le compte rendu de
l'audience). M. AT.________ a au contraire exprimé clairement l'idée d'un accès
de chantier par le Sud, sans ambiguïté. D'ailleurs, juste avant de se déplacer
vers le bas du projet, M. B.________ a demandé s'il avait bien compris que
l'accès du chantier se ferait exclusivement par le Sud, ce à quoi M. AT.________
a répondu « oui», sans réserve."

-       concernant
le chapitre des arbres:

"Me Pittet et moi-même avons fait constater que certains
arbres situés en bordure de la parcelle 1604 sont des arbres majestueux, âgés
de plusieurs dizaines d'années, qui semblent en parfaite santé, en particulier
dans l'angle Nord-Ouest de cette parcelle. Cela manque dans le procès-verbal de
l'audience."

-       concernant
le chapitre de l'accès par le chemin du Vigneron:

"Nous avons pu constater les difficultés d'un accès de
chantier par le chemin du Vigneron. L'experte du bureau AV.________ ne s'est
pas prononcée à ce sujet à l'audience (ni dans son rapport écrit). Ce point n'a
donc pas été élucidé."

Ils ont également déposé des observations complémentaires.

Le 24 octobre 2022, la propriétaire a déposé des
observations complémentaires.

Les recourants 1, 3 et 4 ont chacun déposé des
observations complémentaires le 24 octobre 2022. Les recourants 4 ont notamment
requis que le tribunal invite la municipalité à indiquer si les arbres plantés
sur les parcelles avaient été analysés par des spécialistes en dendrologie et,
dans l'affirmative, à produire le résultat de leur analyse, et à inviter la
DGE-BIODIV à se déterminer sur la valeur de chaque arbre en question.

Les constructrices ont déposé des observations
complémentaires le 24 octobre 2022.

Les recourants 2 ont déposé des observations
complémentaires le 26 octobre 2022.

La propriétaire a déposé des
observations complémentaires le 7 novembre 2022.

Les recourants 2 ont déposé
des observations complémentaires le 21 décembre 2022.

Les recourants 5 ont déposé
des observations complémentaires le 1er mars 2023.

Les constructrices et la propriétaire ont chacune
déposé des observations complémentaires le 3 mars 2023.

Les recourants 5 ont déposé des observations
complémentaires le 7 mars 2023.

Q.                    
Le 5 juin 2023, le juge instructeur a demandé aux constructrices si
elles entendaient donner suite à la suggestion ressortant du complément AV.________
de remplacer les deux places de parc visiteurs prévues au nord du projet par
des places longitudinales afin de ne pas empiéter sur l'assiette de la
servitude de passage inscrite à charge des parcelles actuelles nos
3644 et 1696 et qui assure l'accès aux biens-fonds nos 2224 et
2227 de l'un des recourants.

Le 14 juin 2023, les constructrices ont indiqué
qu'elles entendaient donner suite à la suggestion précitée. Elles ont produit
un nouveau plan ("30.01 – PLANS: AMEN EXT"), du 13 juin 2023, dont il
ressort que les deux places de parc, désormais placées longitudinalement,
n'empiètent plus sur la servitude de passage. Elles ont par ailleurs informé le
tribunal que la société AI.________ était désormais seule
constructrice/promotrice du projet.

Le 19 juin 2023, le juge
instructeur a informé les parties de ce qui précède et leur a imparti un délai
pour déposer d'éventuelles observations.

Le 26 juin 2023, les recourants 3 ont indiqué avoir
pris acte de la modification et ont maintenu leurs conclusions. 

Le 27 juin 2023, les recourants 1 ont indiqué avoir
pris acte de la modification et ont maintenu leurs conclusions.

Le 28 juin 2023, les recourants 2, 4 et 5 ont
indiqué avoir pris acte de la modification et ont maintenu leurs conclusions.

Le 28 juin 2023, la propriétaire a indiqué souscrire
à la modification.

R.                    
Les arguments des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.

S.                    
Le tribunal a délibéré à huis clos.

Considérant en droit:

1.                     
Déposés dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise
du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36),
les recours sont intervenus en temps utile et respectent au surplus les
conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicable par renvoi de
l'art. 99 LPA-VD.

2.                     
a) S'agissant de la recevabilité des recours, la constructrice souligne
que plusieurs recourants sont propriétaires de parcelles particulièrement
éloignées du projet, de sorte que leur qualité pour recourir sur la base de
l'art. 75 LPA-VD est douteuse. Elle s'en remet néanmoins à justice sur ce
point. 

b) En vertu de l'art. 75 al. 1 let. a LPA-VD, a
qualité pour former recours, toute personne physique ou morale ayant pris part
à la procédure devant l'autorité précédente ou ayant été privée de la
possibilité de le faire, qui est atteinte par la décision attaquée et qui
dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée.

En matière de droit des constructions, le voisin
direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe qualité
pour recourir. La distance constitue un critère essentiel (cf. ATF 137
II 30 consid. 2.2.3); selon la jurisprudence, la qualité pour recourir du
voisin est en principe admise jusqu'à une distance de 100 m environ (ATF 140 II
214 consid. 2.3 et les références; arrêts TF 1C_204/2012 du 25 avril 2013;
arrêts AC.2019.0277, AC.2019.0332 du 25 novembre 2021 consid. 2b/aa; pour un
résumé de la casuistique s'agissant de la distance entre parcelles en lien avec
la qualité pour recourir, cf. ég. arrêt AC.2015.0172 du 2 juin 2016
consid. 1b). En cas de distance plus étendue, l'opposant doit rendre un
préjudice vraisemblable dans le cas concret (cf. ATF 140 II 214 consid.
2.3, 133 II 181 consid. 3.2.2). La proximité avec l'objet du litige ne suffit
pas à elle seule à conférer la qualité pour recourir. Les voisins doivent en
outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la
décision contestée qui permette d'admettre qu'ils sont touchés dans un intérêt
personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de
la collectivité concernée de manière à exclure l'action populaire (cf. ATF 137
II 30 consid. 2.2.3 et 2.3; 133 II 249 consid. 1.3.1; 133 II 468
consid. 1 et les références).

c) En l'espèce, la propriété du recourant 1 est
adjacente au projet, ce qui lui confère la qualité pour recourir. Parmi les
biens-fonds des recourants 2, 4 et 5, certains sont situés bien en-deçà de la
limite de 100 m, de sorte que les recours communs sont recevables, sans qu'il
ne soit nécessaire de statuer sur la qualité pour recourir de chacun des
recourants. S'agissant enfin des recourants 3, ils sont propriétaires de la parcelle
no 1637, située à une centaine de mètres au sud du projet. Cela
étant, le chemin d'accès du Vigneron est, sur un tronçon d'un peu plus de 20 m,
situé pour moitié sur leur parcelle, l'autre moitié appartenant au DP 51. L'actuelle
parcelle no 1613 est de surcroît au bénéfice d'une servitude de
passage à pied et pour tous véhicules sur la parcelle des recourants 3. Dans la
mesure où les futurs occupants des bâtiments C et D accèderont au garage
souterrain par le chemin du Vigneron, il est manifeste que les recourants 3
retireraient un avantage pratique de l'admission du recours (dans le même sens,
cf. arrêt TF 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 1). Ils disposent donc de la
qualité pour recourir. 

3.                     
Il résulte des écritures des recourants que leurs griefs se recoupent en
grande partie. Dans ces cas-là, le tribunal procédera à leur examen de manière
générale, sans distinguer ceux qui auraient ou non été invoqués par les
recourants 1, 2, 3, 4 ou 5.

4.                     
a) D'emblée, il convient de statuer sur la
requête de "production des travaux préparatoires afférents à l'article
12 RCATC" émanant des recourants 4. À les suivre, ces documents
seraient indispensables pour interpréter la disposition légale précitée.

b) Le droit d'être entendu tel que garanti par
l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération Suisse du 18
avril 1999 (Cst.; RS 101) comprend notamment le droit pour chaque intéressé de
s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à son détriment, celui de
fournir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la
décision, celui d’avoir accès au dossier, de participer à l’administration des
preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat lorsque cela est de
nature à influencer la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 137 II 266
consid. 3.2 et 137 IV 33 consid. 9.2). Le droit de faire administrer les
preuves suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen
de preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait (ATF 134 I 140
consid. 5.3 et 130 II 425 consid. 2.1). Le respect du droit d'être entendu
n'empêche cependant pas l’autorité de mettre un terme à l’instruction lorsque
les preuves administrées lui ont permis de forger sa conviction et que,
procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves
proposées, elle a acquis la certitude qu’elles ne pourraient pas l’amener à
modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 136 I 229 consid. 5.3 et
134 I 140 consid. 5.3).

c) Sur la base du dossier de la cause et des
explications fournies par l'autorité intimée dans ses écritures, le tribunal s'estime
suffisamment renseigné pour trancher le litige en connaissance de cause,
singulièrement pour vérifier l'interprétation et l'application de l'art. 12
RCATC par l'autorité intimée (cf. consid. 7 ci-dessous), sans qu'il ne soit
nécessaire de recourir aux documents sollicités. 

5.                     
a) Dans un premier grief relatif au droit d'être entendu, les recourants
2 reprochent l'indigence de la motivation de la décision levant leur opposition
au motif qu'elle n'aborderait pas certaines critiques régulièrement soulevées
dans leur opposition. À titre d'exemple, ils évoquent celles, non traitées,
concernant les balcons ou encore les transferts de coefficients. Ils y voient
une violation de leur droit d'être entendus qui justifierait d'annuler les
décisions entreprises. 

b) Dans la continuité de ce
qui a déjà été mentionné à ce sujet (cf. consid. 4 ci-dessus), on relèvera que
le droit d'être entendu se rapporte surtout à la constatation des faits et ne
porte en principe pas sur la décision projetée; l'autorité n'a donc pas à
soumettre par avance aux parties, pour prise de position, le raisonnement
qu'elle entend tenir (ATF 145 I 167 consid. 4.1 et les références citées).
Sa décision doit en revanche être motivée afin que le justiciable puisse la
comprendre et exercer son droit de recours à bon escient. Pour satisfaire à
cette exigence, il suffit que l'autorité mentionne au moins brièvement les
motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision. Elle n'a pas
l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et
griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui,
sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents. L'essentiel est que la
décision indique clairement les faits qui sont établis et les déductions
juridiques qui sont tirées de l'état de fait déterminant (ATF 142 II 154
consid. 4.2; 138 I 232 consid. 5.1; 137 II 266 consid. 3.2; 135
II 145 consid. 8.2). Par ailleurs, la motivation peut être implicite et
résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1
et arrêt TF 1C_429/2021 du 16 décembre 2021 consid. 3.1).

Le droit d'être entendu étant un droit de nature
formelle, sa violation conduit en principe à l'annulation de la décision
attaquée, indépendamment du bien-fondé matériel de celle-ci. La jurisprudence
admet toutefois que la violation du droit d’être entendu puisse être réparée,
conformément à la théorie dite de la guérison, lorsque le recourant a eu la
possibilité de s’exprimer devant une autorité de recours jouissant d’un plein
pouvoir d’examen en fait et en droit, revoyant toutes les questions qui
auraient pu être soumises à l’autorité inférieure si celle-ci avait normalement
entendu la partie; même en présence d’une grave violation du droit d’être
entendu, il est exceptionnellement possible de renoncer au renvoi de la cause à
l’autorité précédente lorsqu’une telle mesure apparaît vide de sens et
prolongerait inutilement la procédure, au détriment de l’intérêt des parties à
recevoir une décision dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218
consid. 2.8.1 et les références citées; arrêt 2021.0280 du 10 mai 2022
consid. 2a et les références citées).

c) En l'espèce, dans la
décision levant l'opposition des recourants 2, l'autorité intimée a
effectivement traité leur grief relatif au non-respect de l'IOS, incluant des
aspects liés aux balcons et au transfert d'indice projetés, de manière pour le
moins sommaire en y répondant au ch. 5 de la décision: "Pour le surplus
des griefs, nous vous confirmons que ce projet est parfaitement réglementaire".
Il est douteux que cette formule atteigne le degré de motivation minimal que
les intéressés étaient en droit d'attendre concernant un grief pertinent et
développé. Cela étant, l'autorité intimée s'est expressément déterminée sur ces
points dans son mémoire de réponse. Les précités, assistés d'un mandataire
professionnel, ont pu s'exprimer sur la motivation ainsi complétée dans leur
réplique, de même qu'à l'occasion de l'audience. À la supposer établie, la
violation ne pourrait de surcroît être qualifiée de grave et le vice aurait été
guéri dans le cadre de la présente procédure. 

6.                     
a) Du point de vue formel toujours, les
recourants 1 et 2 invoquent une violation de leur droit d'être entendus du fait
que le projet a été modifié postérieurement à l'enquête publique et avant la
délivrance de l'autorisation de construire, sans qu'ils n'en aient toutefois
été informés. C'est à la lecture des décisions entreprises qu'ils auraient
décelé l'existence des modifications apportées mais, en l'absence de
communication des documents modifiant le projet, ils n'auraient pas pu en
mesurer l'étendue, ni en vérifier la réglementarité. Loin d'être minimes, les
modifications litigieuses auraient touché des éléments essentiels du projet
(déplacement des limites de parcelles; suppression de logements; diminution du
nombre de places de parc; documents
incendie), de sorte qu'une nouvelle enquête était nécessaire ou, à tout le
moins, une enquête complémentaire, ce qui n'aurait pas été le cas. Ces carences
justifieraient l'annulation des décisions entreprises. 

b) aa) En matière de droit public des constructions,
la procédure de mise à l’enquête publique, prévue à l'art. 109 de la loi du 4
décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV
700.11), poursuit un double but. D'une part, elle est destinée à porter à la
connaissance de tous les intéressés, propriétaires voisins, associations à but
idéal ou autres, les projets de constructions au sens large du terme, y compris
les démolitions et modifications d'affectation d'un fonds ou d'un bâtiment qui
pourraient les toucher dans leurs intérêts. Sous cet angle, elle vise à
garantir leur droit d'être entendus. D'autre part, l’enquête publique doit
permettre à l'autorité d'examiner si le projet est conforme aux dispositions
légales et réglementaires ainsi qu'aux plans d'affectation légalisés ou en voie
d'élaboration, en tenant compte des éventuelles interventions de tiers
intéressés ou des autorités cantonales, et le cas échéant, de fixer les
conditions nécessaires au respect de ces dispositions (arrêts AC.2020.0270 du
9 novembre 2021 consid. 2b/aa; AC.2020.0297 du 21 septembre 2021 consid.
2a/aa; AC.2020.0204 du 31 août 2021 consid. 5a/aa).

L'enquête publique n'est ainsi pas une fin en soi.
Les défauts dont elle peut être affectée ne peuvent donc être invoqués à
l'encontre d'une décision que s'ils ont pour conséquence de gêner l'administré
dans l'exercice de ses droits et qu'il en subit un préjudice (arrêts
AC.2020.0352 du 1er septembre 2021 consid. 3a; AC.2020.0140 du
17 août 2021 consid. 4a/bb et AC.2017.0264 du 20 avril 2018 consid. 2a).
Une éventuelle lacune du dossier n’est pas déterminante, lorsque la
consultation des autres pièces a permis de la combler, ou que le vice a été
réparé en cours de procédure (arrêts AC.2021.0142 du 7 septembre 2021 consid.
3c; AC.2020.0210 du 10 août 2021 consid. 4c/cc et AC.2017.0179 du 13
juillet 2018 consid. 2b/bb et les arrêts cités).

bb) Il en va de même s'agissant des demandes de
dérogation qui, aux termes de l’art. 85a LATC, doivent être mises à l’enquête publique
selon les mêmes modalités que la demande de permis de construire (cf. art. 109
LATC). Conformément à une jurisprudence bien établie, il ne s’agit toutefois
que d'une prescription d'ordre dont l'inobservation n'entraîne pas
automatiquement la nullité de la mise à l'enquête ni de la décision d'octroi du
permis; elle pourrait tout au plus entraîner une telle conséquence si le défaut
d'indication des dérogations a empêché l'intéressé de faire valoir ses droits
par la voie de l'opposition (arrêts TF 1C_154/2015 du 22 décembre 2015
consid. 5 et 1C_112/2007 du 29 août 2007 consid. 8; v. ég. 1C_133/2018 du
3 décembre 2018 consid. 4.3.1; arrêts AC.2021.0104 du 22 septembre 2021 consid.
3; AC.2021.0142 du 7 septembre 2021 consid. 3; AC.2021.0012 du 15 juillet
2021 consid. 2).

cc) Par ailleurs, lorsqu'une modification est
apportée ultérieurement à un projet déjà mis à l'enquête publique, il convient
d'examiner si une nouvelle enquête se justifie. Les principes de la
proportionnalité, respectivement de l'économie de procédure, impliquent de
renoncer à toute enquête pour les modifications de "minime importance"
(art. 117 LATC). Les modifications plus importantes, mais qui ne modifient pas
sensiblement le projet, peuvent être soumises à une enquête complémentaire au
sens de l’art. 72b du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC
(RLATC; BLV 700.11.1). Les modifications plus importantes doivent faire l’objet
d’une nouvelle enquête publique selon l’art. 109 LATC (arrêts AC.2019.0284 du 7
octobre 2020 consid. 2b; AC.2019.0087 du 2 juillet 2020 consid. 11a/bb et
AC.2019.0310 du 2 juin 2020 consid. 4a). De jurisprudence constante, il
n'y a pas lieu de soumettre à une enquête publique complémentaire des
modifications apportées à un projet de construction après l'enquête publique,
lorsque celles-ci tendent à supprimer ou corriger divers éléments critiqués par
les opposants (arrêts AC.2020.0270 du 9 novembre 2021 consid. 2b/cc;
AC.2019.0284 consid. 2b; AC.2019.0087 consid. 11a/bb; arrêt AC.2019.0133 du 25 février
2020 consid. 1a) ou lorsqu'elles visent à rendre le projet réglementaire
(arrêts AC.2020.0246 du 21 mai 2021 consid. 2a et les références citées;
AC.2020.0235 du 20 mai 2021 consid. 2a).

dd) En vertu de l'art. 35 al. 1 LPA-VD, les parties
et leurs mandataires peuvent en tout temps consulter le dossier de la
procédure, sauf cas particuliers (cf. art. 36 LPA-VD).

c) En l'espèce, le projet a effectivement été
modifié postérieurement à l'enquête publique, ce qui ressort clairement du ch.
5 des décisions de levée des oppositions. Les recourants ne peuvent rien tirer
du fait que l'autorité intimée ne leur a pas spontanément communiqué les
documents relatifs aux modifications litigieuses dans la mesure où il leur
était loisible de solliciter la consultation du dossier durant le délai de
recours, respectivement dans le cadre de la présente procédure. Les conseils
des recourants 1 et 2, qui ne pouvaient ignorer ce droit de consultation, n'en
ont cependant pas fait usage, de sorte qu'ils ne sauraient se plaindre de leur
éventuelle méconnaissance des modifications du projet pour conclure à une
violation de leur droit d'être entendus de ce chef. 

S'agissant des modifications proprement dites, elles
ont consisté à supprimer trois logements et rattacher les espaces y relatifs à
des appartements existants, réduire la taille des garages souterrains, réduire le
nombre de places de stationnement, déplacer la limite de propriété séparant les
parcelles nos 1604 et 1607 (nouvel état) et compléter les documents
relatifs à la protection contre les incendies. Contrairement à ce qu'affirment
les recourants, ces éléments n'ont pas sensiblement modifié le projet. À
l'exception du mur du garage souterrain, déplacé de peu, le projet initial n'a
pas été touché dans son implantation, sa volumétrie, etc. La réaffectation des
surfaces libérées par la suppression des trois logements est de plus
parfaitement claire et a uniquement impliqué la création d'un escalier
intérieur. Quant au déplacement de la limite, il est pour le moins minime. Manifestement
destinées à répondre – certes partiellement – aux oppositions, respectivement à
garantir la réglementarité du projet, ces modifications, qui vont de surcroît
dans le sens d'une diminution du projet, ne requéraient pas d'enquête
complémentaire, conformément à la jurisprudence constante du tribunal de céans.

d) Le grief est rejeté. 

7.                     
a) Sur le fond, tous les recourants 1, 2, 4 et 5 se prévalent d'une
violation de l'art. 12 RCATC applicable en présence d'un fonds situé à cheval
sur deux zones d'affectations différentes. De leur point de vue, les règles
plus strictes de la zone de villas seraient applicables à l'ensemble du projet
en vertu de l'al. 1 de cette disposition et non celles de la zone de faible
densité. Les constructions ne pourraient par ailleurs bénéficier de l'al. 2,
selon lequel la municipalité peut déclarer applicables à la totalité d'une
parcelle les règles de la zone dans laquelle au moins les deux tiers du
bien-fonds sont compris et pour autant que l'intégralité de la construction
soit située dans cette zone. Ce choix de la municipalité devrait en effet être
justifié par des circonstances objectives qui, en l'espèce, feraient défaut
puisque la majorité des parcelles voisines seraient régies par la zone de
villas et que le projet tirerait un parti déraisonnable des règles de la zone
de faible densité. L'intérêt public à la densification ne remédierait pas à la
disproportion évidente entre le projet et le reste du quartier, ce d'autant
moins que le Plan directeur communal préconiserait au contraire d'assurer un
développement modéré et maîtrisé du tissu bâti dans la zone urbaine. Le projet se heurterait de même au plan spécial Les
Cabolles qui témoignerait d'une volonté de limiter le nombre d'étages dans le
secteur et, par conséquent, la densité. A cet égard, ils ajoutent que la
disposition réglementaire ne fait pas de distinction entre les parties
enterrées, respectivement hors sol des constructions, de sorte que toutes
seraient exclues. La construction ne serait par ailleurs pas intégralement
située dans la zone de faible densité, puisque la place de jeux, ainsi que
certains éléments du garage souterrain des bâtiments A et B empièteraient dans la
zone de villas.

b) De longue date, le Tribunal fédéral a jugé qu'il
n'était pas loisible aux autorités communales d'appliquer, de manière générale
et sans aucun correctif, à toute la surface des parcelles coupées par une
limite de zones les règles valables pour la partie située dans la zone de la
plus forte densité. Cela conduirait en effet à une modification substantielle
de la planification communale (ATF 98 I 581 consid. 4a; arrêt TF 1C_339/2017 du
6 mars 2018 consid. 3.3.1). Le tribunal de céans a également retenu qu'en
présence d'une parcelle à cheval sur deux zones, il convenait d'éviter toute
opération susceptible de déjouer les règles et la destination auxquelles le
législateur a entendu assujettir chaque portion du territoire communal
(prononcé de l'ancienne Commission cantonale de recours du 4 avril 1983 in RDAF
1986 p. 190 in RDAF 1986 p. 190). Aussi, en l'absence de règles communales
régissant spécialement ce type de situations, que les communes sont libres d'adopter,
une construction projetée sur une parcelle s'étendant sur deux zones doit
satisfaire aux exigences de chacune des deux zones, en particulier à celles
régissant la destination de la zone et le rapport entre la surface de la
parcelle et la surface bâtie, lorsque la construction est implantée sur les
deux zones (cf. arrêt AC. 2017.0101 du 18 mai 2017 consid. 2a,
confirmé par arrêt TF 1C_339/2017 du 6 mars 2018). Sur cette base, le tribunal
de céans a jugé qu'un projet de construction peut être considéré comme situé
dans une seule zone lorsque le bâtiment est effectivement implanté dans une
seule des deux zones, même si certains éléments, en l'occurrence deux places de
stationnement et la rampe d'accès à un garage souterrain, étaient pour leur
part implantés dans l'autre zone (cf. arrêt AC.2019.0366, AC.2019.0367 du 17
septembre 2020 consid. 3). Si cela ne ressort pas explicitement de l'arrêt,
l'examen du plan de situation relatif au projet en question révèle qu'une
partie du garage souterrain lui-même empiétait également sur la zone voisine. 

Au niveau communal, l'art. 12 RCATC dispose ce qui
suit:

" Art. 12 - Parcelle à cheval sur deux
zones

1 Dans le cas où la
limite de deux zones constructibles traverse un même bien-fonds, la
Municipalité peut tenir compte de la totalité du bien-fonds pour l'appréciation
du caractère réglementaire du projet de construction, les dispositions de la
zone où les possibilités de bâtir sont les plus réduites étant alors seules
applicables.

2 Lorsque les
circonstances le permettent, la Municipalité peut en outre déclarer applicables
à la totalité d'un bien-fonds les dispositions en vigueur dans la zone
constructible où se trouve la plus grande partie de la propriété, au minimum
les deux tiers. Dans ce cas, la construction doit être implantée en totalité
sur la partie de la propriété située dans la zone aux règles de laquelle elle
obéit."

c) En l'espèce, l'autorité intimée a fait
application de l'al. 2 de la disposition qui précède. Il s'agit là d'une
faculté dont la municipalité ne peut faire usage que moyennant le respect
préalable de deux conditions. 

Le respect de la première n'est pas litigieux dans
la mesure où plus des deux tiers de la surface de chacune des parcelles nos
1604 et 1607 (nouvel état) sera incluse dans la zone de faible densité. La
deuxième ne l'est pas non plus puisque les quatre bâtiments A à C seront
implantés dans cette même zone. Il est certes exact que certains éléments
seront situés dans la zone de villas, ce qui ne remet toutefois pas en question
l'appréciation qui précède. Il s'agira en effet d'une partie de la place de
jeux située au sud-est de la parcelle no 1607 (nouvel état) ainsi que,
au nord-est de la parcelle no 1604 (nouvel état), d'une portion du
garage souterrain, de deux places de stationnement pour les visiteurs et de l'ascenseur
à voitures. Au vu de la jurisprudence rappelée ci-dessus, l'autorité intimée
était fondée à considérer que ces éléments n'étaient pas déterminants au sens
de l'art. 12 al. 2 RCATC. S'agissant plus particulièrement de l'ascenseur à
voitures, il est vrai qu'il sera abrité par une petite construction (3,93 m x 3,92 m
pour une hauteur de 2,94 m), totalement indépendante des bâtiments A et B. Il
s'agit à l'évidence d'une dépendance de peu d'importance et c'est ainsi qu'il a
été traité par l'autorité intimée puisqu'il sera situé dans les espaces
réglementaires. De ce fait, il pouvait également être considéré comme n'étant
pas déterminant au sens de l'art. 12 al. 2 RCATC. En présence d'une parcelle
située à cheval sur deux zones, il est en effet important que le choix de
l'autorité communale d'appliquer les dispositions de l'une ou l'autre de ces
zones ne permette pas de déjouer les règles et la destination auxquelles le
législateur a entendu assujettir chaque portion du territoire communal. Or, cet
objectif est garanti par l'interprétation de l'autorité intimée, étant rappelé
que les dépendances sont régies par des règles spécifiques (cf. art. 39 RLATC)
– en raison précisément de leur peu d'importance – et quelle que soit la zone dans
laquelle elles se trouvent. Pour ces motifs, elles sont impropres à remettre en
cause les dispositions adoptées en lien avec chacune des deux zones concernées.

Les deux conditions préalables étant réunies, l'autorité
intimée pouvait déclarer les règles de la zone de faible densité applicables à
tout le projet, pour autant que "les circonstances le permettent".
En usant de cette formulation et en adoptant une disposition potestative, le
législateur communal a entendu ménager un large pouvoir d'appréciation à la
municipalité pour trancher de cas en cas. Ce n'est donc qu'avec retenue que le
tribunal de céans se doit d'examiner si l'autorité intimée a correctement
interprété et appliqué l'art. 12 al. 2 RCATC, étant rappelé que, de
jurisprudence constante, elle jouit d'un certain pouvoir d'appréciation dans
l'interprétation qu'elle fait des règlements communaux et des notions
juridiques indéterminées qu'ils contiennent (cf. arrêt AC.2021.0230,
AC.2021.0231 du 4 mai 2022 consid. 8b/cc et les références citées).

A cet égard, l'autorité intimée a justifié son choix
d'appliquer l'art. 12 al. 2 RCATC par une volonté de permettre la densification
désormais exigée en matière d'aménagement du territoire. Ce raisonnement n'est
pas critiquable puisque le principe de densification répond effectivement aux
intérêts publics importants que sont l'utilisation mesurée du sol et la
densification vers l'intérieur (ATF 145 I 52 consid. 4.4; 144 II 41
consid. 5.2; 137 II 23 consid. 4.3; arrêt TF 1C_2015/2019 du 8 mai
2020 consid. 4.2). Le Plan directeur communal dont se réclament les recourants
pour s'opposer à la densification prétendument massive du secteur n'est pas
pertinent. D'une part, il date de 1995, soit une période à laquelle la
densification revêtait une importance moindre qu'actuellement. D'autre part, la
concrétisation de l'IOS de 0,2 prévu pour la zone ne peut à l'évidence être
qualifiée de densification déraisonnable ou excessive (sur cette question, cf.
ég. consid. 9 et 15 ci-dessous relatifs à l'IOS et à la clause d'esthétique).

L'autorité intimée a
également justifié son choix par "les circonstances objectives du cas".
Si elle ne les a certes pas détaillées, il ressort du PGA que la zone de faible
densité du secteur constitue en quelque sorte une transition entre la zone de
moyenne densité à l'ouest et la zone de villas à l'est. Il n'en demeure pas
moins que la délimitation en arc de cercle de ces deux zones à cet endroit est
surprenante. Elle ne coïncide pas avec le foncier et sa raison d'être. C'était
initialement lié au passage prévu de l'"artère 35" à cet
endroit selon le plan Les Cabolles de 1964. Lors de l'inspection locale, le
représentant de la municipalité a confirmé que ce projet d'artère était abandonné,
ce qui implique que cette délimitation insolite n'a aujourd'hui plus de
justification. On peut également l'interpréter comme une raison objective
d'appliquer l'art. 12 al. 2 RCATC. Il est ainsi manifeste qu'à la première difficulté
liée à l'existence de deux zones s'ajoute celle résultant de leur délimitation en
arrondi au niveau des parcelles en cause. Dans ces circonstances, on ne saurait
reprocher à l'autorité intimée d'avoir considéré que les circonstances objectives
justifiaient de recourir à l'art. 12 al. 2 RCATC. 

Les recourants contestent certes
l'interprétation de l'autorité intimée qui, selon une jurisprudence constante,
jouit d'un certain pouvoir d'appréciation dans l'interprétation qu'elle fait
des règlement communaux (cf. arrêt AC.2021.0230, AC.2021.0231 du 4 mai 2022
consid. 8b/cc et les références citées). Ils échouent toutefois à démontrer que
l'interprétation de l'autorité intimée ne serait pas défendable vu les
considérants qui précèdent. A toutes fins utiles, le tribunal relève encore que
le plan Les Cabolles de 1964 n'est pas pertinent, contrairement à ce que
suggèrent les recourants, puisqu'il n'est plus en vigueur (cf. consid. 13b
ci-dessous).

d) Mal fondé, le grief est rejeté. 

8.                     
a) En lien avec le respect des distances aux limites, les recourants 2 indiquent
que la limite projetée entre les parcelles nos 1604 et 1607 aurait,
"[s]i l'on comprend bien", été modifiée pour répondre au grief
correspondant de leur opposition. Ils ne précisent cependant pas si le grief
est ou non maintenu. Ils confirment en revanche qu'eu égard à leur profondeur
de 2,5 m, les balcons seraient inadmissibles dans les espaces réglementaires et
devraient au contraire respecter les distances aux limites. Faute de satisfaire
à cette obligation, l'autorisation de construire devrait être annulée. 

b) L'art. 16 RCATC a la teneur suivante: 

" Article
16 - Distances aux limites et entre bâtiments

1 La distance minimum entre un bâtiment et les
limites de propriété est déterminée par la longueur et la hauteur de la façade
correspondante.

2 Elle est au minimum de 5.00 m. par rapport aux
façades ne dépassant pas 16.00 m. de longueur.

3 La distance à la limite est augmentée de 0.30 m.
par mètre ou fraction de mètre de la longueur supplémentaire.

4 Lorsque la hauteur à la corniche, calculée
conformément à l'article19, dépasse 10.00 m., la distance de la façade par
rapport à la limite est augmentée de la totalité du dépassement.

5 Sous réserve des autres dispositions légales, la
distance minimale entre bâtiments construits sur une même parcelle est de 5.00
m.

6 Les garages souterrains et leurs équipements
tels que les ascenseurs à voitures ne sont pas pris en compte dans le calcul de
la distance aux limites."

Selon la jurisprudence, la question
de savoir s'il convient de prendre en
compte un élément de construction dans le
calcul des distances aux limites doit,
de manière générale, être examinée en fonction du but poursuivi par ce type de
règle (cf. arrêts AC.2018.0092 du 29 octobre 2019 consid. 8a/aa; AC.2016.0168
du 31 janvier 2019 consid. 9d). La réglementation
sur les distances aux limites tend principalement à préserver un minimum de
lumière, d’air et de soleil entre les constructions afin de garantir un
aménagement sain et rationnel; elle a pour but d’éviter notamment que les
habitants des biens-fonds contigus n’aient l’impression que la construction
voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité
aux habitants (arrêts CDAP AC.2020.0264 du 17 décembre 2020 consid. 2d/aa;
AC.2018.0185 du 5 août 2019 consid. 3c). Le critère pour déterminer si un
élément de construction doit être qualifié d’avant-corps (et par
conséquent être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites) tient
à son aspect extérieur et à sa volumétrie. En général, les éléments en saillie
dont la profondeur ne dépasse pas celle qui est communément admise pour les
balcons (1,5 m) ne sont pas pris en considération dans le calcul du coefficient
d’occupation du sol et de la distance à respecter entre bâtiments et limites de
propriété (cf. arrêts AC.2019.0374 précité consid. 4 et AC.2019.0026 du 23
juillet 2020 consid. 3c). Cela étant, la limite de 1.50 m n'est
qu'indicative. Il est en effet admis que, sur la base d'une pratique ou d'une
réglementation communale contraire, la profondeur des balcons peut atteindre
2 m, voire 2.50 m (Ibidem et les références citées).

Dans deux affaires
concernant spécifiquement la Commune de Pully, le tribunal de céans a d.à
confirmé que des balcons dont certains avaient une profondeur de 2,5 m étaient
admissibles dans les espaces réglementaires. Non fermés latéralement, ils ne
reposaient de surcroît pas sur des piliers, conservaient un caractère
accessoire par rapport au bâtiment principal et, visuellement, n'apparaissaient
pas comme des éléments constituant un volume supplémentaire du bâtiment, de
sorte qu'il s'agissait bien de balcons et non d'avant-corps (cf. arrêts AC.2021.0311
du 13 juin 2022 consid. 3d et arrêt AC.2019.0374 du 16 juin 2020 consid. 4). Par ailleurs, le tribunal a confirmé que la pratique
constante de la municipalité d'autoriser les balcons jusqu'à une profondeur de
2,5 m dans les espaces réglementaires, celle-ci usant du pouvoir
d'appréciation qui lui est reconnu lorsqu'elle interprète son règlement, était
admissible et confortée par l'interprétation systématique du RCATC (cf. arrêt
AC.2019.0374 précité consid. 4d).

c) En l'occurrence, la limite entre les parcelles nos
1604 et 1607 a effectivement été déplacée, afin de respecter la distance aux
limites de l'ensemble des bâtiments. Les recourants ne contestent pas que le
projet soit désormais réglementaire, ce qui résulte au demeurant des plans
modifiés. Pour le reste, les recourants ne soutiennent pas qu'en raison de leur
profondeur de 2,5 m, les balcons devraient être qualifiés d'avant-corps
prohibés dans les espaces réglementaires. L'examen des plans atteste d'ailleurs
qu'ils ne seront pas fermés latéralement, ne reposeront pas sur des piliers et
conserveront un caractère accessoire par rapport aux bâtiments principaux, de
sorte qu'ils n'apparaîtront pas comme des volumes supplémentaires pour un
observateur extérieur.

d) Pour ces motifs, c'est à bon droit que l'autorité
intimée a autorisé l'empiètement des balcons dans les espaces réglementaires. Infondé
le grief de non-respect des distances aux limites et entre bâtiments doit être
écarté. 

9.                     
a) Les recourants 1 à 4 contestent ensuite le respect des règles
relatives à l'IOS. Globalement, le projet excèderait l'IOS maximum, et la
modification de la limite de propriété entre les parcelles nos 1604
et 1607 (nouvel état) pourrait de surcroît avoir une incidence sur le calcul de
l'indice. Le calcul de l'IOS de la constructrice et de l'autorité intimée
serait par ailleurs erroné, puisqu'il n'inclurait pas la surface non couverte
de la rampe d'accès au garage souterrain situé sous les bâtiments C et D ainsi
que les quatre terrasses situées devant les nouvelles salles de jeux/fitness
aux rez inférieurs des bâtiments, violant ainsi l'art. 11 al. 2 RCATC. Les
recourants contestent encore que le transfert d'indice autorisé par l'autorité
intimée avec la parcelle n° 1696, censé garantir le respect de l'IOS, soit
admissible. D'une part, la parcelle précitée ne se trouverait pas dans la même
zone que les deux futures parcelles du projet. Or, un transfert "interzones"
permettrait l'application d'indices différents le long d'une limite de zones et
la construction de bâtiments de densité différente au sein d'une même zone par
augmentation des droits à bâtir. En définitive, cela reviendrait à s'affranchir
conventionnellement des limites de zones, procédé inadmissible. D'autre part,
les parcelles nos 1607 (nouvel état) et 1696 ne seraient pas
contigües, ce qui exclurait également un transfert d'indice.

Pour leur part, l'autorité intimée, la constructrice
et la propriétaire soutiennent que le calcul de l'IOS est exact. En annexe à sa
réponse, l'autorité intimée a du reste produit son calcul détaillé, rappelant
que le projet bénéficierait du bonus Minergie (+ 5%) et que les balcons
n'étaient pas comptabilisés dans l'IOS en vertu de l'art. 11 al. 2 let. d
RCATC. Les terrasses et autres éléments pointés par les recourants n'ayant pas
à être comptabilisés dans l'IOS selon le RCATC, c'est à bon droit qu'ils en
auraient été exclus. Le transfert d'indice serait enfin
justifié par le fait que l'IOS serait identique dans chacune des zones en
question (0,2). Pour la propriétaire, les parcelles seraient en outre
contigües, tandis que l'autorité intimée et la constructrice soutiennent que la
jurisprudence fédérale permettrait un transfert entre biens-fonds non contigus
en présence, comme en l'espèce, d'un "ensemble de parcelles concernées par
un projet". Du point de vue formel, l'autorité intimée rappelle avoir posé
comme condition suspensive au permis qu'une mention de restriction de droit
public à la propriété soit inscrite au Registre foncier, afin de garantir le
transfert des droits à bâtir. Dans ces conditions, l'IOS serait respecté.  

b) aa) En vertu de l'art. 10
RCATC, l’indice d’occupation du sol est le rapport numérique entre la surface
bâtie déterminante et la surface constructible de la parcelle. Dans toutes les
zones à bâtir, il ne peut excéder les 20 % (1:5) de la surface de celle-ci. L'art.
11 al. 1 RCATC dispose que la surface bâtie déterminante d’un bâtiment,
calculée conformément à la norme en vigueur au moment de l’application de la
présente disposition (actuellement norme SIA 504 421, éd. 2004
"Aménagement du territoire - Mesures de l'utilisation du sol"), est
la projection sur un plan horizontal du volume bâti y compris les parties
saillantes du bâtiment et les jardins d'hiver. Elle doit également tenir compte
des dépendances telles que définies à l’article 26 du présent règlement, qui ne
sont toutefois comptabilisée dans la surface bâtie que pour autant qu'elles
atteignent une surface minimale de 36 m2 (cf. art. 26 al. 2 et
3 RCATC). L'art. 11 al. 2 RCATC mentionne les divers éléments qui ne sont pas
pris en considération dans le calcul de l'IOS.

bb) Sur la base des dispositions du RCATC qui
précèdent, la CDAP a déjà jugé que, "de jurisprudence constante, il est
admis qu'il serait abusif, en l'absence de dispositions communales contraires,
de prendre en considération dans le calcul de la surface bâtie les aménagements
extérieurs ne nécessitant pas d'intervention particulière sur le niveau du sol
et ne constituant pas à proprement parler des constructions en volume. Tel est
le cas des places de parc, d'une voie d'accès ou d'une terrasse non couverte"
(cf. arrêt AC.2018.0092, AC.2018.0092 du 29 octobre 2019 consid. 11d, v.
ég. arrêts AC. 2012.0261 du 27 juin 2013 consid. 4b/cc; AC. 2005.0276 du 23
novembre 2006 consid. 8c). Dans une affaire concernant la Municipalité de
Pully, la CDAP a encore confirmé cette jurisprudence (cf. arrêt AC.2019.0374
précité consid. 6b).

cc) Concernant le transfert des possibilités de
bâtir, il est admissible même sans disposition légale expresse, l'essentiel
étant, selon la jurisprudence, que la surface voisine mise à contribution pour
le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un
tel calcul (cf. arrêt TF 1C_389/2013 du 25 mars
2014 consid. 4.1). Il en a été déduit que ceci implique pratiquement que la
surface soit grevée d'une servitude de non-bâtir au profit de la collectivité
(ATF 109 Ia 188 consid. 3; 101 Ia 289 consid. 3a).  

Les indices d'utilisation du
sol ont notamment pour but de concrétiser les principes d'aménagement du
territoire – en particulier le maintien d'une certaine harmonie entre les
constructions et l'espace non bâti (cf. art. 1 et 3 de la loi fédérale du 22
juin 1979 sur l'aménagement du territoire [LAT; RS 700]). Ils ne sont toutefois
pas les seuls outils à disposition de l'autorité pour atteindre ces objectifs.
Les règles sur les distances, sur les dimensions (longueur, largeur, hauteur)
et sur l'ordre des constructions (contigu ou non contigu) remplissent en effet
des fonctions similaires. Elles peuvent du reste s'appliquer en combinaison
avec les indices d'utilisation du sol (cf. arrêt TF 1C_332/2007 du 13 mars 2008
consid. 4.2). Les règles de densité prises isolément ont des conséquences
variables selon la surface de la parcelle, qui peut être très petite ou très
grande. La surface maximale du bâtiment à construire dépend ainsi du facteur
tout fortuit de la taille de la parcelle (ATF 101 Ia 289 consid. 3a). Les
objectifs de l'aménagement du territoire susmentionnés doivent donc s'analyser
à l'échelle de la zone ou du quartier concerné et non seulement à l'échelle de
la parcelle (arrêts TF 1C_478/2015 du 8 avril 2016 consid. 3.4.3 et
1C_389/2013 précité consid. 4.1). C'est pour cette raison que l'on admet que le
coefficient d'utilisation ou d'occupation du sol puisse être transféré à
certaines conditions sur une parcelle contiguë sise dans la même zone (cf. arrêts
TF 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4; 1C_332/2007 du 13 mars 2008 consid.
4.3; 1P.459/2004 du 9 février 2005 consid. 4.2.3). 

S'agissant du critère de la contiguïté, le Tribunal
fédéral a déjà jugé qu'une parcelle pouvait bénéficier d'un transfert d'indice
de plusieurs biens-fonds qui ne lui étaient pas tous directement contigus,
puisqu'ils étaient contigus entre eux, que le constructeur pouvait en disposer
et qu'ils formaient une bande de terrain en bordure du périmètre qui, prise
dans son ensemble, jouxtait la parcelle bénéficiaire. En d'autres termes, ces
biens-fonds auraient pu se prêter à un remembrement de manière à rendre
l'ensemble contigu à la parcelle bénéficiaire (cf. arrêt TF 1C_735/2013 du 13
mai 2014 consid. 2.2). Dans une autre affaire, il a été jugé que même si
l'une des cinq parcelles concernées par le transfert d'indice n'était pas contigüe,
elles formaient initialement une aire homogène et que les transferts étaient
intervenus en raison de leur remaniement. Les propriétaires auraient tout aussi
bien pu les réunir en deux, voire une seule parcelle, de sorte que la
configuration et la répartition des bâtiments sur la surface n'aurait plus eu
d'importance (cf. arrêt TF 1C_389/2013 précité consid. 4.2). Au niveau
cantonal, le tribunal de céans a confirmé que des parcelles voisines – et non
contiguës – ne pouvaient bénéficier d'un transfert d'indice, sous réserve du
cas particulier de l'existence de parcelles à traiter comme un ensemble (cf. arrêt
AC.2019.0174 du 10 janvier 2020 consid. 4e).

Bien que ni la jurisprudence fédérale, ni la
jurisprudence cantonale ne le mentionnent systématiquement, le transfert de
droits à bâtir doit également avoir lieu entre parcelles d'une même zone. Le Tribunal
fédéral a en effet toujours répondu négativement à la question de savoir si un
report d'indice était possible entre deux parcelles soumises à un régime
juridique suffisant (transfert interzone) (cf. ATF 109 Ia 188 consid. 3; arrêts
TF 1C_82/2020 du 21 octobre 2020 consid. 3.5; 1C_30/2016 du 21 juin 2016
consid. 3.1). À défaut, il serait possible d'édifier, dans les secteurs en
limite de zones, des constructions avec des indices d'utilisation différenciés.
Ce procédé reviendrait en outre à ignorer les limites de zones instituées par
un plan d'aménagement et à modifier, par une décision administrative, la répartition
des zones constructibles décidées par le législateur communal (cf. ATF 109 Ia
188 consid. 3; v. ég. ATF 110 Ia 91 consid. 2d). Une exception à cette règle
n'est admissible que sur la base d'une disposition légale expresse (cf. ATF 109
Ia 188 consid. 3; arrêts précités TF 1C_82/2020 consid. 3.5 i.f. et
1C_30/2016 consid. 3.1). Par ailleurs, le Tribunal fédéral a jugé qu'un
report de droits à bâtir entre des parcelles formellement sises dans des zones
distinctes (zones 3 et 3B) était possible dans la mesure où elles pouvaient
être assimilées puisque les dispositions qui les régissaient étaient identiques
(cf. arrêt TF 1C_735/2013 du 13 mai 2014 consid. 2.2).

Enfin, il sied de rappeler que le principe de
densification répond à l'intérêt public à une utilisation mesurée du sol (art.
1 al. 1 LAT; ATF 137 II 23), au développement de l'urbanisation vers
l'intérieur (art. 1 al. 2 let. abis LAT), à la création d'un milieu bâti
compact (art. 1 al. 2 let. b LAT) et à l'utilisation dans les zones à bâtir des
friches, des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des
surfaces de l'habitat (art. 3 al. 3 let. abis LAT) (arrêt TF 1C_250/2019
du 8 mai 2020 consid. 4.2). Selon le Tribunal fédéral, l'exploitation maximale
des possibilités de construire répond également à ces mêmes intérêts publics
(ATF 145 I 52 consid. 4.4; arrêts TF 1C_340/2020 du 26 février 2021
consid. 2.6 et 1C_104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.10). 

c) En l'espèce, il résulte du plan de situation
modifié, dressé par un géomètre officiel – dont l'exactitude n'est pas remise
en cause par les recourants –, que les parcelles nos 1604 et 1607
(nouvel état) auront une surface de 2'246 m2 et 2'111 m2.
Leur IOS respectif sera ainsi de 449,2 m2 (2'246 x 0,2) et 422,2 m2
(2'111 x 0,2), puisqu'il est fixé à 0,2 pour chacune des zones concernées. Sous
réserve de l'admissibilité du procédé (cf. ci-dessous), la première parcelle
bénéficiera d'un report d'indice de 28 m2 de la parcelle no 1696,
ce qui implique qu'une surface de 140 m2 (28 x 5) soit encore
disponible sur la parcelle no 1696, ce qui n'est pas contesté. La
seconde bénéficiera quant à elle de 56 m2 en provenance de la même
parcelle, ce qui correspond à une surface de 280 m2 dont la
disponibilité n'est pas non plus contestée. Partant, les IOS seront portés à
477,2 m2 (449,2 + 28) pour la première parcelle et 478, 2 m2
(422,2 + 56) pour la seconde. En vertu de l'art. 97 al. 4 LATC, s'y ajoutent 5%
de bonus Minergie pour chacune des parcelles, soit 23,86 m2
respectivement 23,91 m2. L'IOS total ascende par conséquent à 501,06
m2 pour la parcelle no 1604 (nouvel état) et 502,11 m2
pour la parcelle no 1607 (nouvel état).

Il ressort du dossier et du "Schéma du
calcul des surfaces" produit par la propriétaire, que les bâtiments A
et B mobiliseront un IOS de 498,6 m2, tout comme les bâtiments C et
D sur la parcelle voisine. Le projet serait ainsi réglementaire. En vertu de la
jurisprudence rappelée ci-dessus et contrairement à ce que prétendent les
recourants, c'est toutefois à bon droit que les terrasses non couvertes et la
rampe d'accès non couverte n'ont pas été comptabilisées. Le calcul d'indice
peut ainsi être confirmé sans réserve. 

Cela étant, l'IOS ne serait respecté que pour autant
que le transfert d'indice soit admissible. Les recourants ne contestent pas que
la parcelle voisine no 1696 dispose encore de droits à bâtir
inutilisés permettant des transferts de 28 m2 et 56 m2
mais estiment que les conditions de contiguïté et d'identité des zones ne
seraient pas réunies. 

A juste titre, les recourants ne contestent pas que
les parcelles nos 1604 (nouvel état) et 1696 sont contigües,
puisqu'elles partageront une limite de propriété. Ils soutiennent en revanche que
tel ne serait pas le cas des parcelles no 1607 (nouvel état) et n° 1696
qui partageront pourtant un point limite définissant l'angle nord-est de la
première et sud-ouest de la seconde. Il n'est cependant pas nécessaire de
déterminer si, comme le suggèrent les recourants, la contiguïté implique que
deux parcelles partagent une limite et non seulement un point limite.
Adjacentes, les parcelles nos 1604 et 1607 (nouvel état) seront le
résultat du remembrement d'un ensemble de parcelles qui, bien que difficilement
constructibles en l'état du fait de leurs tailles, formes et surfaces, forment
actuellement un ensemble homogène destiné à accueillir un projet pensé au
niveau de l'ensemble et non de chacune des parcelles du secteur. Au demeurant,
les deux futures parcelles pourraient tout à fait être réunies par leurs
propriétaires, respectivement la constructrice, en une seule parcelle contiguë
au bien-fonds no 1696. Dans ces circonstances et conformément à la
jurisprudence fédérale, la prétendue absence de contiguïté entre les parcelles
nos 1607 et 1696 ne s'opposerait quoi qu'il en soit pas à un
transfert d'indice.

Concernant l'identité des
zones, les deux futures parcelles seront majoritairement colloquées en zone de
faible densité et en zone de villas pour une part marginale. Cela étant, le
projet sera intégralement implanté en zone de faible densité et soumis aux
règles y relatives (cf. consid. 7 ci-dessus). C'est, partant, cette zone qui
est déterminante les concernant. La parcelle no 1696 est quant à
elle colloquée pour environ 220 m2 en zone de faible densité, le solde
des 3'332 m2 qui la composent étant inclus dans la zone de villas.
Or, 420 m2 de zone de faible densité seraient en réalité nécessaires
aux transferts litigieux, c'est dire que même à supposer que l'intégralité de
la surface de la parcelle contributrice sise en zone de faible densité soit
mobilisée, il manquerait encore environ 140 m2. Or, bien qu'elles disposent d'un IOS identique, les zones
de villas et de faible densité ne sauraient être assimilées puisque, comme le
soulignent à bon droit les recourants, le nombre de niveaux et la hauteur des
bâtiments diffèrent. Il en résulte que l'on se trouve bien face à un transfert
interzone en principe prohibé par la jurisprudence, sauf base légale expresse.

Sur ce dernier point, il semble néanmoins possible de
retenir que l'art. 12 RCATC constitue en quelque sorte une disposition
dérogatoire incluant notamment une règle de transfert interzone. En effet, lorsqu'une
même parcelle est colloquée dans deux zones, il est possible de faire
bénéficier le projet de l'intégralité des règles régissant l'une des deux zones
– soit en particulier l'IOS et même s'il est supérieur – moyennant toutefois le
respect de deux conditions impératives (implantation dans la zone dont les
règles sont appliquées et rapport minimal de deux tiers en faveur de cette même
zone sur la parcelle, cf. consid. 7 ci-dessus).

Il convient de déterminer si cette disposition peut
être utilisée pour autoriser un transfert interzone entre deux parcelles. Le
bien-fonds est effectivement situé à cheval sur deux zones, le transfert
d'indice proviendrait d'une même zone (de villas) et la condition de
l'implantation du projet serait respectée (intégralement situé dans la zone de
faible densité). Enfin, en ajoutant les surfaces correspondant aux reports
d'indices litigieux, à savoir 140 m2 pour la parcelle no
1604 (nouvel état) et 280 m2 pour la parcelle no 1607
(nouvel état), et même à supposer qu'il s'agisse uniquement de surfaces
colloquées en zone de villas, le ratio des deux tiers en faveur de la zone de
faible densité serait respecté pour chacune des parcelles. Le procédé n'apparaît
par ailleurs pas abusif. Si, en effet, plutôt que d'obtenir un transfert
d'indice, la constructrice obtenait réellement la propriété des surfaces (zone
de villas) correspondantes de la parcelle no 1696, l'IOS du projet
serait réglementaire en vertu de l'art. 12 RCATC. Il ne devrait pas en aller
autrement du simple fait que, comme en l'espèce, les intéressés recourent à un
outil (le transfert d'indice) permettant de dissocier la propriété et les
éventuels droits à bâtir qui lui sont liés plutôt que de procéder à un
transfert pur et simple de propriété. On ajoute que le Tribunal fédéral a
toujours refusé le transfert interzone sans base légale expresse au motif qu'il
permettrait d'édifier, dans les secteurs en limite de zones, des constructions
avec des indices d'utilisation différenciés. Ce procédé reviendrait en outre à ignorer
les limites de zones instituées par un plan d'aménagement et à modifier, par
une décision administrative, la répartition des zones constructibles décidées
par le législateur communal. Or, l'art. 12 al. 2 RCATC régit précisément ces
situations lorsqu'un bien-fonds est traversé par une limite de zone. Dans ces
cas, le législateur communal autorise la municipalité à moduler les règles applicables
au niveau des parcelles touchées par une limite de zones dans le cadre tracé
par cette disposition: les conditions d'implantation et de surface minimale permettent
d'éviter d'éventuels excès. Ainsi, dans la mesure où les parcelles litigieuses
sont situées à cheval sur deux zones et que chacune d'elles respectera les
conditions de l'art. 12 al. 2 RCATC, rien ne s'oppose à l'application de cette
disposition qui constitue une base légale expresse permettant – entre autres –
un transfert interzone.

En dernier lieu, on soulignera que, comme en cas de transfert
intrazone, il est essentiel de garantir que les droits reportés ne pourront pas
être utilisés une seconde fois. La mention au Registre foncier exigée par
l'autorité intimée (condition suspensive) garantira le respect de cette
condition. 

d) Il ressort des considérants qui précèdent que le
projet respecte les règles relatives à l'IOS. Le recours doit donc être rejeté
sur ce point.

10.                  
a) Dans un autre grief, les recourants soutiennent que l'accès par le
sud (chemin du Vigneron) aux bâtiments C et D serait insuffisant. Les parcelles
actuelles nos 1607 et 1608 ne bénéficieraient en effet pas de
servitudes de passage pour véhicules sur les parcelles nos 1637 et
1666, alors même que les occupants seraient contraints d'emprunter ces tronçons
pour se rendre dans le garage souterrain sud. La réunion des parcelles précitées
et le transfert d'indice prévu conduiraient en outre à une aggravation des
servitudes existantes, en violation de l'art. 739 du Code civil suisse du 10
décembre 1907 (CC; RS 210). Ainsi l'autorité intimée aurait-elle dû constater
que les accès étaient insuffisamment garantis du point de vue juridique et
renvoyer la constructrice à agir par la voie civile préalablement à la
délivrance de l'autorisation de construire. Faute pour elle de l'avoir fait, il
reviendrait à la CDAP d'annuler le permis de construire de ce chef. 

b) aa) Conformément à l'art. 22
al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée que si le
terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT
lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des
voies d'accès. 

Selon la jurisprudence, les accès doiven