# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 567ab134-a3f2-5fe5-a34e-e49fd6e7c72f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Praxis des Kantonsgerichts 00.00.0000 PKG 1997 6
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_001_PKG-1997-6_0000-00-00.pdf

## Full Text

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6 - Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB); stillschweigen- de Bevollmächtigung des anderen Miteigentümers ei-
ner Stockwerkeinheit; Handlungsfähigkeit der Stock- 
werkeigentümergemeinschaft (Beschlussfassung über 
Verwaltungsangelegenheiten).
- Stillschweigende Bevollmächtigung des einen Mitei- 

gentümers zur aktiven und passiven Vertretung des 
anderen Miteigentümers ( Art. 712m ff. ZGB; Art. 32 ff. 
OR) (Erw. a).

- Handlungsfähigkeit der Stockwerkeigentümergemein-
schaft (Beschlussfassung über Verwaltungsangelegen- 
heiten) ( Art. 7121 und m ZGB). Die gegenseitige Verein- 
barung von obligatorischen Mitbenützungsrechten an 
gemeinschaftlichen Anlagen ( Hallenbad, Sauna, Party- 
raum mit Kegelbahn usw.) zwischen zwei Stockwerk- 
eigentümergemeinschaften, deren Gebäude als wirt- 
schaftliche Einheit konzipiert sind, stellt eine in die Zu- 
ständigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaften 
fallende Verwaltungsangelegenheit dar (Erw. b).

Aus dem Sachverhalt:
Anlässlich einer gemeinsamen 

Stockwerkeigentümerversamm- lung vom 5. Mai 1992 beschlossen die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft Haus A/A1 (Parzelle 2335) und die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft Haus B (Parzelle 2798) je in einer 
separaten Abstimmung eine Reglementsände- rung des Inhalts, dass den 
Stockwerkeigentümern der beiden Gemeinschaf- ten ein gegenseitiges 
Mitbenützungsrecht an verschiedenen gemeinschaftli- chen Bauteilen, 
Anlagen und Einrichtungen im Haus A/A1 (u. a. Hallenbad, Sauna etc.) 
und im Haus B (u. a. Empfangshalle, Partyraum etc.), je unter an- 
teilmässiger Kostentragung durch die beiden 
Stockwerkeigentümergemein- schaften, eingeräumt wurde. Anlässlich der 
Stockwerkeigentümerversamm- lungen 1995 und 1996 der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft Haus B wurde der Kostenansatz für 
das Hallenbad im Haus A genehmigt und die Kosten- beteiligung der 
einzelnen Stockwerkeigentümer festgelegt. Die Eheleute Paul und Maria 
Z., Miteigentümer je zur Hälfte der Stockwerkeinheit 50049 im Haus B, 
fochten diese Beschlüsse an und machten geltend, die diesen Be- 
schlüssen zugrunde liegende Reglementsänderung vom 5. Mai 1992 sei 
nich- tig, u. a. weil die Ehefrau Maria Z. nie eine Einladung zur 
Stockwerkeigentü- merversammlung vom 5. Mai 1992 erhalten habe 
und weil die mit der Reglementsänderung beschlossenen gegenseitigen 
Nutzungsrechte am Hal- lenbad und anderen Einrichtungen die auf die 

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Verwaltung der gemein- schaftlichen Sache beschränkten Befugnisse der 
Stockwerkeigentümerge-

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meinschaft überschreite. Das Kantonsgericht wies die von den Eheleuten 
Z. eingereichte Berufung gegen das die Klage abweisende Urteil des 
Bezirks- gerichts ab aufgrund folgender

Erwägungen:
Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung sind bei 

Ge- setzes- oder Statutenverletzung anfechtbar. Die Nichtigkeit eines 
Ver- sammlungsbeschlusses ist gegeben, wenn ein Beschluss gegen 
qualifizierte, besonders wichtige Formvorschriften, gegen zwingende 
privatrechtliche Fundamentalnormen, gegen unverzichtbare Rechte der 
Stockwerkeigentü- mer, gegen die Strukturelemente des 
Stockwerkeigentums oder gegen zwin- gende Bestimmungen des 
öffentlichen Rechts verstösst. Die Nichtigkeit ei- nes 
Versammlungsbeschlusses kann jederzeit - unter Vorbehalt der Schranke 
von Art. 2 ZGB - klageweise oder einredeweise geltend gemacht 
werden. Vorliegend wurde der zur Diskussion stehende Beschluss vom 
5. Mai 1992 unbestrittenermassen nicht innert Monatsfrist angefochten 
(Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 75 ZGB). Es gilt daher im 
folgenden zu prüfen, ob die vorerwähnten Einwände der Kläger 
berechtigt sind und - falls dies zu- trifft - ob die entsprechende 
Gesetzes- oder Statutenwidrigkeit derart gra- vierend ist, dass der 
besagte Versammlungsbeschluss als nichtig zu qualifi- zieren ist.

a) Zunächst machen die Kläger geltend, Maria Z. habe als 1/2-
Mit- eigentümerin der Stockwerkeinheit 50 049 nie eine Einladung zur 
Stock- werkeigentümerversammlung vom 5. Mai 1992 erhalten. 
Demgegenüber hält die Beklagte fest, Paul Z. - der Ehemann von Maria Z. 
und ebenfalls 1/2-Mit- eigentümer - sei seit Erwerb seiner 
Stockwerkeinheit gegenüber der Ver- waltung immer auch als Vertreter 
seiner Ehefrau aufgetreten.

Die Argumentation der Beklagten ist zweifellos richtig. Denn 
aus den vorhandenen Unterlagen lässt sich mit aller Deutlichkeit 
entnehmen, dass während langer Zeit weder die Beklagte noch die 
Kläger selber zwi- schen den beiden Miteigentümern der 
Stockwerkeinheit 50 049 (Wohnung Nr. 106) unterschieden haben. So 
ist in den Präsenzlisten der Stockwerkei- gentümerversammlungen von 
1990, 1991, 1992, 1993 und 1995 jeweils nur Paul Z. als Eigentümer der 
Wohnung Nr. 106 aufgeführt; erst in der Prä- senzliste 1996 sind in 
dieser Rubrik Paul und Maria Z. erwähnt. Dasselbe gilt im übrigen auch 
für sämtliche übrigen Stockwerkeigentümer, welche eine einzelne 
Stockwerkeinheit als Miteigentümer besitzen. Entscheidend ist nun aber, 
dass dieser Umstand Paul und Maria Z. lange Zeit offenbar überhaupt 
nicht gestört hat. Besonders bezeichnend ist diesbezüglich die 

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Präsenzliste 1995. An der entsprechenden 
Stockwerkeigentümerversammlung war der Kläger Paul Z. persönlich 
anwesend, und er hat in der entsprechenden Prä- senzliste - in welcher 
nur er als Eigentümer der Wohnung 106 erwähnt wird

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- oppositionslos allein mit seinem Namen unterzeichnet. Mit anderen 
Wor- ten: Noch im Jahre 1995 hat sich der Kläger Paul Z. weder daran 
gestört, dass in der Rubrik «Eigentümer» der Wohnung Nr. 106 der Name 
seiner Frau nicht aufgeführt wurde, noch hat er es für nötig befunden, in 
der Rubrik «Un- terschrift» darauf hinzuweisen, dass er nicht nur sich 
selber, sondern auch sei-
ne Frau vertritt.

Dasselbe Bild zeigen auch die von den Eheleuten Z. 
ausgestellten Vollmachten in jenen Fällen, in welchen sie nicht selber an 
den Stockwerk- eigentümerversammlungen teilgenommen haben: In der 
Vollmacht 1991 hat sich Paul Z. selber fälschlicherweise als 
Alleineigentümer bezeichnet und die Vollmacht auch nur allein 
unterzeichnet. Besonders aussagekräftig ist die Vollmacht 1992, in 
welcher Paul Z. als Eigentümer der Wohnung Nr. 106 kor- rekt sich selber 
und seine Ehefrau bezeichnet. Unterzeichnet ist diese Voll- macht aber 
allein von Paul Z. Paul Z. hat mit anderen Worten ausdrücklich auch im 
Namen seiner Frau unterzeichnet, und zwar ohne sich gegenüber der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft über eine entsprechende 
Berechtigung auszuweisen.

Nach dem Gesagten steht für das Gericht fest, dass der Kläger 
Paul

Z. gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft immer auch als 
Ver- treter seiner Ehefrau Maria Z. aufgetreten ist, und zwar - da 
letztere dage- gen während mehrerer Jahre nie opponiert hat - 
offenkundig mit deren Wis- sen und Willen. Paul und Maria Z. sind mit 
anderen Worten selber stillschweigend davon ausgegangen, dass ersterer 
auch seine Ehefrau vertritt. Die Beklagte durfte mithin aufgrund des 
vorerwähnten Verhaltens der Ehe- leute Z. ohne weiteres annehmen, dass 
Paul Z. berechtigt sei, seine Ehefrau Maria Z. sowohl aktiv als auch 
passiv zu vertreten. Ob auf dem Zustellcou- vert der Einladung zur 
Versammlung vom 5. Mai 1992 Maria Z. erwähnt wur- de oder nicht, kann 
darum offen gelassen werden. Denn jedenfalls wurde mit einer «an die 
Eigentümer der StWE-Gemeinschaft L I + II» adressierten Ein- ladung - 
welche allenfalls nur Paul Z. zugestellt wurde - auch seine Ehefrau 
Maria Z. rechtsgenüglich eingeladen. Dass Paul Z. diese Einladung 
tatsäch- lich bekommen hat, ergibt sich im übrigen ohne weiteres aus 
dem retour- nierten, zusammen mit der Einladung versandten 
Vollmachtsformular. Von einer Nichtigkeit der Beschlüsse vom 5. Mai 
1992 infolge fehlerhafter Einla- dung zur 
Stockwerkeigentümerversammlung kann bei dieser klaren Sach- und 
Rechtslage keine Rede sein.

b) Die Kläger machen weiter geltend, dass die 

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Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft nur in beschränktem Rahmen Verträge abschliessen 
kön- ne und dass die Vereinbarung von gegenseitigen Nutzungsrechten 
an Hal- lenbad und anderen Einrichtungen nicht dazu gehören würden.

Auch diese Rüge hält einer näheren Überprüfung nicht stand. 
Gemäss Art. 7121 ZGB erwirbt die Stockwerkeigentümergemeinschaft 
unter

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ihrem eigenen Namen das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit 
ergebende Vermögen. Ihre Vermögens- und Handlungsfähigkeit ist also 
beschränkt auf Vermögenswerte, welche dem Interesse der Verwaltung, 
der Nutzung und der Erhaltung der gemeinsamen Sache dienen. 
Welche konkreten Ver- mögenswerte dem Verwaltungsvermögen 
zugerechnet werden können, beantwortet sich danach, ob diese Objekte 
im einzelnen in den Bereich der Verwaltungstätigkeit der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft gehören. Aus- gangspunkt bildet 
dabei der Begriff der Verwaltung als Gesamtheit all jener Handlungen 
tatsächlicher und rechtlicher Natur, die dazu bestimmt sind, das 
betroffene Rechtsgut zu erhalten, zu mehren oder der seinem Zweck 
ent- sprechenden Verwendung zuzuführen. Gegenstand des 
Verwaltungsvermö- gens können dabei auch obligatorische 
Forderungen bilden, sofern diese im vorerwähnten funktionellen 
Zusammenhang mit der gemeinschaftlichen Verwaltung stehen (Meier-
Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Bd, IV/1/5, Bern 1988, Art. 7121 N 17 
ff.).

Vorliegend hat die Vorinstanz anlässlich ihres Augenscheins 
fest-

gestellt, dass die Liegenschaften der Beklagten und der 
Stockwerkeigentü- mergemeinschaft L. II baulich weitgehend einheitlich 
gestaltet sind und dass sie in erheblichem Mass aufeinander ausgerichtet 
sind, zumal gewisse beiden Liegenschaften dienende Einrichtungen 
jeweils nur in einer Liegenschaft vorhanden sind. So hat die Vorinstanz 
ausdrücklich festgehalten, dass allein die Beklagte über eine Rezeption 
und eine Hauswartwohnung verfügt, dass sich allein in ihrem 
Kellergeschoss eine Kegelbahn und ein Partyraum befin- den, dass der 
Zugang zu den Häusern der Stockwerkeigentümergemein- schaft L. II 
nur über das Grundstück der Beklagten möglich ist, dass die Au- 
toeinstellhalle auf dem Boden der Gemeinschaft L. II liegt, dass alleine 
letztere eine Sauna und ein Hallenbad besitzt und dass der Skiraum der 
Be- klagten lediglich durch die Autoeinstellhalle angemessen erreicht 
werden kann. Das Gesagte wird sodann auch durch die seinerzeitigen 
Vorverträge bestätigt. So findet sich in einem solchen Vorvertrag vom 12. 
Dezember 1969 folgende Passage: «Bei Erstellen eines zweiten 
Appartementhauses auf der angrenzenden Parzelle erhalten die Inhaber 
der Wohnungen ... die Möglich- keit zum Erwerb des 
Mitbenützungsrechtes an den dort einzurichtenden Ge- 
meinschaftsräumen. Die Gesellschaft beabsichtigt im Tausch gegen die 
Mit- benützungsrechte den Bewohnern des zweiten Hauses die 
Mitbenützung der Kegelbahn, des Partyraums und Kinderspielzimmers 
zu gestatten».

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Nach dem Gesagten steht für das Kantonsgericht fest, dass die 
ver- schiedenen Gemeinschaftsräume in den drei Häusern der Stockwerkei- 
gentümergemeinschaften L. I und II als konzeptionelle Einheit zu 
betrachten sind und dass deren gemeinsame Benützung eine für beide 
Gemeinschaften sinnvolle und zweckmässige Sache darstellt. Entscheidend 
ist dabei insbe- sondere, dass vorliegend nicht allein die Mitbenützung des 
Schwimmbads in

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der Liegenschaft der Stockwerkeigentümergemeinschaft L. II zur 
Diskussi- on steht. Dieses Schwimmbad bildet vielmehr nur einen Teil 
eines grösseren Gesamtpakets von Gemeinschaftsräumen und 
Aussenanlagen (Gartenanla- gen, Parkplätze, Treppenhäuser und 
Korridore, Reinigungsräume, Hallen- bad, Sauna, Skiräume, 
Kinderspielraum, Wasch- und Trockenräume, Con- tainerraum, 
Empfangshalle mit Sitzecke und WC-Anlage, Kabinenraum, Partyraum 
mit Kegelbahn, Kinderspielraum), welche in ihrer Gesamtheit ein 
sinnvolles Ganzes bilden. Demzufolge steht die obligatorische 
Vereinbarung zwischen den zwei Stockwerkeigentümergemeinschaften 
im geforderten funktionellen Zusammenhang mit der 
gemeinschaftlichen Verwaltung einer jeden einzelnen 
Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Beklagte konnte mit anderen 
Worten im Rahmen ihrer beschränkten Vermögens- und Hand- 
lungsfähigkeit die besagte Vereinbarung abschliessen. Die 
Reglementsän- derung vom 5. Mai 1992 ist mithin auch unter dem 
Gesichtspunkt der be- schränkten Vermögens- und Handlungsfähigkeit 
einer Stockwerkeigen- tümergemeinschaft nicht zu beanstanden.

Im Resultat kann somit festgehalten werden, dass die 
Reglements- änderung vom 5. Mai 1992 - in welcher sich die beiden 
Stockwerkeigentü- mergemeinschaften L. I und II gegenseitig das 
Mitbenützungsrecht an zahl- reichen gemeinschaftlichen Anlagen und 
insbesondere am Schwimmbad einräumen - sowohl formell 
rechtmässig zustande gekommen als auch in- haltlich zulässig ist. Die 
von den Klägern geltend gemachte Nichtigkeit er- weist sich mithin als 
unbegründet.
ZF 97 48 Urteil vom 28. Oktober 1997

7 - Feststellung des Streitbetrages (Art. 22 ZPO); Streit- 
wert einer Grunddienstbarkeit. In erster Linie ist auf das 
I nteresse des Klägers - die Vorteile des herrschenden 
Grundstücks bei Bestand der behaupteten Quellen- 
dienstbarkeit - abzustellen; alternativ ist allenfalls aber 
auch das (höhere) Interesse des Beklagten - die Nach- 
teile des dienenden Grundstücks - zu berücksichtigen.

Aus den Erwägungen:
Streitigkeiten über Grunddienstbarkeiten sind 

vermögensrechtli- cher Natur (Messmer/Imboden, Die eidgenössischen 
Rechtsmittel in Zivil- sachen, Zürich 1992, Ziff. 58, S.80; BGE 54 II51 f.; 
Poudret/Sandoz-Monod, Commentaire de la loi federale d'organisation 

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judiciaire, Volume II, Bern 1990, S. 233; BGE 54 II 51 f.). Zur Höhe 
des Streitwertes machte die Vor- instanz freilich keine näheren 
Ausführungen. Da sie allerdings auf die An- gelegenheit grundsätzlich 
eintrat, muss angenommen werden, dass sie still-