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**Case Identifier:** 1ceaeb4e-c2d3-5771-a641-cdc88bbb31a8
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-03
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 03.05.2016 A/2604/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-2604-2014_2016-05-03.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/2604/2014-LDTR ATA/374/2016  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 3 mai 2016 

 

   dans la cause 

 

Monsieur Richard COHEN 
représenté par Me Dominique Burger, avocate 

contre 

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE  

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES - ASLOCA 

REGISTRE FONCIER 

 

et 

 

 
 
 

A/2604/2014 

- 2 - 

DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE 
L’ÉNERGIE 

contre 

Monsieur Richard COHEN 

représenté par Me Dominique Burger, avocate 

REGISTRE FONCIER 

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES - ASLOCA 

 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 

28 avril 2015 (JTAPI/514/2015) 

 

- 3/10 - 

A/2604/2014 

EN FAIT 

1)  L’Association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a interpellé le 
département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le 
département) par courriel du 17 juillet 2014 au sujet de sa pratique en matière de 
donations dans le cadre d’un recours déposé contre une autorisation de vente  
(VA 12'181) délivrée à Monsieur Richard COHEN par arrêté du 10 juin 2014 par 
le département. 

2)  Suite à une réponse orale du département selon laquelle les donations 
n’étaient pas soumises à la procédure d’autorisation d’aliéner, l’ASLOCA a 
demandé par courrier du 7 août 2014 la constatation de la violation de l’art. 39 de 
la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation 
(mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 
(LDTR - L 5 20) concernant trois donations faites le 10 avril 2012 par  
M. COHEN : Donation 2012/3495/0 à Madame Caroline HANASAB, domiciliée 
à Los Angeles, en nue propriété des unités de PPE Genève-Plainpalais/3371-106 
et 3371/106 correspondant à un box et un appartement, attique, terrasses et locaux 
annexes : cave et ascenseur de l’immeuble de l’avenue Eugène-Pittard 26, 32 ; 
donation 2012/3496/0 à Monsieur Henry COHEN de Vésenaz en nue propriété 
des unités de PPE Genève-Plainpalais/3371-104 et 3373-115 correspondant à un 
box et un appartement, attique, terrasses et locaux annexes, cave et ascenseur de 
l’immeuble avenue Eugène-Pittard 26, 32 ; donation 2012/3497/0 à Monsieur 
Ivan GREGORC de Chêne-Bougeries en nue propriété des unités PPE  
Genève-Plainpalais/3379-105 et 3379/116 correspondant à un box et un 
appartement attique, terrasse et locaux annexes, cave et ascenseur de l’immeuble 
avenue Eugène-Pittard 26, 32. 

  L’ASLOCA demandait qu’une décision formelle sous trente jours soit prise 
par le département. 

3)  Le 26 août 2014, l’office cantonal du logement et de la planification 
foncière (ci-après : l’office), sous la signature d’une commise administrative, a 
répondu à l’ASLOCA : « le département vous informe que conformément à une 
pratique constante, en vigueur depuis près de 30 ans, il ne considère pas les 
donations comme des aliénations au sens de l’article 39 LDTR ». La rubrique 
« concerne » du courrier indiquait : « Donations opérées par Monsieur Richard 
COHEN sans autorisation ; Immeubles sis 26 et 32, avenue Eugène-Pittard ». 

4)  Par envoi du 2 septembre 2014, l’ASLOCA a interjeté recours auprès du 
Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre le courrier du 
26 août 2014. 

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A/2604/2014 

  Le TAPI devait annuler la décision du département et dire que les donations 
opérées violaient la LDTR, constater leur nullité et ordonner au département de 
mettre fin à sa pratique illégale. 

5)  Le 8 octobre 2014, M. COHEN a déposé des observations concluant au rejet 
du recours.  

  Il avait acquis les parcelles nos 3'369 à 3'379, feuille 78 de Genève, 
Plainpalais le 17 mars 1983 et avait fait construire des bâtiments de logement et 
des locaux administratifs aux adresses 28 à 36, avenue Eugène-Pittard et 2 à 6, 
chemin des Glycines. L’ensemble des immeubles avait été soumis au régime de la 
propriété par étages dès le 17 décembre 2009. Ayant décidé de mettre un terme à 
ses activités, de quitter Genève et de se désendetter, il avait vendu certains 
appartements. Il avait notamment obtenu l’autorisation de vendre un appartement 
dans l’immeuble 2, chemin des Glycines par arrêté du 3 juillet 2012 et un 
appartement dans l’immeuble 38, avenue Eugène-Pittard par arrêté du 16 mai 
2012. Il avait fait don d’un appartement de l’immeuble 32, avenue Eugène-Pittard 
à sa fille Mme HANASAB et d’un autre appartement dans l’immeuble 32, avenue 
Eugène-Pittard à son frère, M. Henry COHEN. Ces donations avaient été 
instrumentées par Me Claude TERRIER, notaire, qui n’avait sollicité aucune 
autorisation à cet effet, conformément à la pratique constante du département. 

6)  Le 9 octobre 2014, le registre foncier a déposé des observations en s’en 
remettant aux conclusions prises par l’office, auxquelles il adhérait. 

7)  Le 28 novembre 2014, l’office a déposé ses observations en concluant à 
l’irrecevabilité du recours et subsidiairement au rejet de celui-ci. 

  Le courrier du 26 août 2014 n’était pas une décision formelle.  

8)  Le 28 avril 2015, le TAPI a admis partiellement le recours de l’ASLOCA et 
constaté que la pratique du département qui consistait à ne pas considérer les 
donations comme des aliénations au sens de l’art. 39 LDTR était contraire à la 
loi ; il invitait le département à modifier sa pratique dans le sens des considérants, 
dès l’entrée en force du jugement. 

  Le vice qui altérait les donations était grave et susceptible d’entraîner, en 
cas de violation répétée, une détérioration du marché locatif genevois. Cela étant, 
il ne saurait entraîner la nullité des transferts de propriété, sans contrevenir au 
principe de la bonne foi.  

9)  Par mémoire mis à la poste le 29 mai 2015, M. COHEN a interjeté recours 
auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement du TAPI en concluant à son annulation. 

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A/2604/2014 

  Il s’estimait en droit de donner des appartements à ses enfants et avait dès 
lors qualité pour recourir. 

  La donation ne constituait pas une aliénation au sens de l’art. 39  
al. 1 LDTR. La pratique administrative ne devait pas être changée.  

10)  Par recours mis à la poste le 2 juin 2015, le département a interjeté recours 
auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI en concluant à 
son annulation. Il a développé son argumentation quant au maintien de sa pratique 
conforme à la loi. 

11)  Le 16 juin 2015, le TAPI a transmis son dossier, sans formuler 
d’observations. 

12)  Le 18 juin 2015, M. COHEN a persisté dans les termes de son recours et 
dans ses conclusions.  

13)  Le 29 juin 2015, le département a fait siennes l’argumentation et les 
conclusions développées par M. COHEN.  

14)  Le 6 juillet 2015, le registre foncier a déposé des observations concluant à 
l’annulation du jugement du TAPI et à la constatation que les donations n’étaient 
pas soumises à autorisation. 

  L’esprit et la lettre de la loi indiquaient que le législateur n’avait pas voulu 
assimiler la donation à une aliénation. 

15)  Le 8 juillet 2015, l’ASLOCA a répondu aux recours en concluant à 
l’irrecevabilité de celui déposé par M. COHEN et au rejet de celui déposé par le 
département. 

16)  Le 12 août 2015, M. COHEN a persisté dans les termes de son recours. 

17)  Invitée à déposer des observations, l’ASLOCA y a renoncé et la cause a été 
gardée à juger, ce dont les parties ont été informées le 21 septembre 2015. 

  Le détail des arguments développés par les parties seront repris en tant que 
de besoin dans la partie en droit du présent arrêt. 

EN DROIT 

1)  Les deux recours concernant le jugement du TAPI du 28 avril 2015, ils 
seront joints sous le numéro de procédure A/2604/2014 (art. 70 al. 1 de la loi sur 
la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

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A/2604/2014 

2) a. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours déposé 
par M. COHEN est recevable à cet égard (art. 132 de la loi sur l'organisation 
judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA). 

 b. À teneur de l’art. 60 let. a et b LPA, les parties à la procédure qui a abouti à 
la décision attaquée et toute personne qui est touchée directement par une décision 
et a un intérêt personnel digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée, 
sont titulaires de la qualité pour recourir (ATA/199/2013 du 26 mars 2013; 
ATA/343/2012 du 5 juin 2012 et les références citées). La chambre administrative 
a déjà jugé que les lettres a et b de la disposition précitée doivent se lire en 
parallèle : ainsi, le particulier qui ne peut faire valoir un intérêt digne de protection 
ne saurait être admis comme partie recourante, même s’il était partie à la 
procédure de première instance (ATA/193/2013 du 26 mars 2013; ATA/281/2012 
du 8 mai 2012 et les références citées).  

  Selon la jurisprudence, le recourant doit être touché dans une mesure et une 
intensité plus grande que la généralité des administrés, et l’intérêt invoqué – qui 
n’est pas nécessairement un intérêt juridiquement protégé, mais qui peut être un 
intérêt de fait – doit se trouver, avec l’objet de la contestation, dans un rapport 
étroit, spécial et digne d’être pris en considération (ATF 138 II 162 consid. 2.1.2 
p. 164 ; 137 II 40 consid. 2.3 p. 43 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_837/2013 du  
11 avril 2014 consid. 1.1 ; 1C.152/2012 du 21 mai 2012 consid. 1.2). En 
application de ces principes, le recours d’un particulier ou d'une association, 
formé dans l’intérêt de la loi ou d’un tiers, est irrecevable (ATF 134 II 40  
consid. 2.3 p. 43 ; 131 II 587 consid. 2.1 p. 588 ss ; 131 II 361 consid. 1.2 p. 365 ; 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_205/2012 du 6 novembre 2012 consid. 2.3 ; 
ATA/113/2013 du 26 février 2013 ; ATA/440/2012 du 26 juillet 2012 ; 
ATA/402/2009 du 25 août 2009 ; ATA/399/2009 du 25 août 2009). Ces exigences 
ont été posées de manière à empêcher l’action populaire proscrite en droit suisse. 
Il faut donc que le recourant ait un intérêt pratique à l’admission du recours, soit 
que cette admission soit propre à lui procurer un avantage de nature économique, 
matérielle ou idéale (ATF 138 II 162 consid. 2.1.2 p. 164 ; 137 II 30 consid. 2  
p. 32 ss ; 137 II 40 consid. 2.6.3 p. 46 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_152/2012 du 
21 mai 2012 consid. 2.1; ATA/134/2015 du 3 février 2015 ; ATA/19/2014 du  
14 janvier 2014 ; ATA/362/2013 du 11 juin 2013). Un intérêt purement théorique 
à la solution d'un problème est de même insuffisant. Tel est le cas notamment si le 
recours vise les motifs de la décision et que, même admis, il n'y aurait pas lieu 
d'en modifier le dispositif (arrêt du Tribunal fédéral I.239/05 du 22 mars 2007 
consid. 4.2 ; ATA/259/2013 du 23 avril 2013 ; ATA/207/2009 du 28 avril 2009 
consid. 3 ; Pierre MOOR/Étienne POLTIER, Droit administratif, vol. 2, 3ème éd., 
2011, p.729, n. 5.7.2.1).  

 c. En l’espèce, le jugement litigieux ne remet pas en cause les donations faites 
par M. COHEN et ce dernier ne saurait tirer un intérêt de fait ou de droit digne de 

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protection, d’éventuelles donations ultérieures, auxquelles il souhaite procéder. En 
cela son intérêt ne se distingue pas de celui de n’importe quel propriétaire.  

  Vu l’absence de qualité pour recourir, le recours sera déclaré irrecevable.  

3)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours déposé 
par le département est quant à lui recevable (art. 132 LOJ ; art. 62 al. 1  
let. a LPA).  

4)  La chambre de céans doit examiner d’office si l’instance précédente a 
respecté les conditions de recevabilité qui doivent être remplies devant elle (Pierre 
MOOR/Étienne POLTIER, op. cit., p. 626 n. 5.3.1.1). 

5)  Au sens de l’art. 4 al. 1 LPA sont considérées comme des décisions les 
mesures individuelles et concrètes prises par l’autorité dans les cas d’espèce 
fondées sur le droit public fédéral, cantonal ou communal et ayant pour objet de 
créer, de modifier ou d’annuler des droits et des obligations (let. a), de constater 
l’existence, l’inexistence ou l’étendue de droits, d’obligations ou de faits (let. b), 
de rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, 
annuler ou constater des droits ou des obligations (let. c). 

  En droit genevois, la notion de décision est calquée sur le droit fédéral  
(art. 5 de la loi fédérale sur la procédure administrative du 20 décembre 1968 -  
PA - RS 172.021), ce qui est également valable pour les cas limites, ou plus 
exactement pour les actes dont l’adoption n’ouvre pas de voie de recours. Ainsi, 
de manière générale, les communications, opinions, recommandations et 
renseignements ne déploient aucun effet juridique et ne sont pas assimilables à des 
décisions, de même que les avertissements ou certaines mises en demeure (arrêts 
du Tribunal fédéral 1C_113/2015 du 18 septembre 2015 consid. 2.2 ; 
8C_220/2011 du 2 mars 2012 consid. 4.1.2 ; 8C_191/2010 du 12 octobre 2010 
consid. 6.1 ; ATA/1339/2015 du 15 décembre 2015 et les arrêts cités ; Thierry 
TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, pp. 269 ss n. 783 ss ; Pierre 
MOOR/Étienne POLTIER, op. cit. pp. 179 ss n. 2.1.2.1 ss et 245 n. 2.2.3.3 ; 
Ulrich HÄFELIN/Georg MÜLLER/Felix UHLMANN, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 7ème éd., 2016, p. 195 n. 874 ss). Les décisions doivent être 
désignées comme telles, motivées et signées, et indiquer les voies et délais de 
recours (art. 46 al. 1 LPA). 

  Le courrier du 24 août 2014 de l’office du département ne remplit pas les 
conditions d’une décision mais constitue une information concernant l’absence de 
décision prise dans une procédure non contentieuse ayant conduit à l’inscription 
des donations litigieuses au registre foncier. L’ASLOCA n’étant qu’un tiers dans 
cette procédure, elle ne pouvait intervenir qu’au stade de la procédure 
contentieuse sur la base du droit de recourir qui lui est conféré par l’art. 45  

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al. 4 LDTR. Elle n’est d’ailleurs pas destinataire de la décision dont elle demande 
l’annulation.  

  Quant à la communication de la teneur de sa pratique par le département, 
elle ne constitue pas non plus une décision, n’ayant notamment aucun caractère 
individuel. 

  En conséquence, en tant qu’il est déposé contre le courrier du 24 août 2014, 
le recours aurait dû être jugé irrecevable par le TAPI. 

6)  Reste à examiner si c’est à juste titre que le TAPI a retenu que le recours 
était également recevable, même en l’absence de décision, sur la base de la 
jurisprudence rendue par la chambre de céans dans les cas où un tiers recourt au 
motif que le droit applicable avait été mal déterminé par l’autorité et que la loi qui 
aurait dû être appliquée (la LDTR) exigeait qu’une décision soit prise et qu’elle ne 
l’avait pas été (ATA/948/2014 du 2 décembre 2014 ; ATA/79/2015 du 20 janvier 
2015). 

  En l’espèce, le recours de l’ASLOCA auprès du TAPI visait à faire 
constater que les donations opérées violaient l’art. 39 LDTR. Ainsi, de même que 
dans les causes précitées, en l’absence d’autorisation, l’on ne pouvait exiger que 
l’ASLOCA mette le département en demeure de statuer avant lesdits transferts 
pour obtenir une décision. Ce qui distingue toutefois ces causes de la présente, 
c’est que les recours objets des arrêts précités avaient été déposés dans un délai de 
trente jours après la publication des transferts litigieux au registre foncier. 

  Selon les règles de la bonne foi, les personnes non destinataires d’une 
décision mais ayant qualité pour recourir doivent recourir dans un délai 
raisonnable dont la durée s’apprécie selon les circonstances (Benoît BOVAY, 
Procédure administrative, 2015, p. 530 ; Pierre MOOR/Étienne POLTIER,  
op. cit., p. 810 n. 5.8.2).   

   En l’espèce, le registre foncier a procédé à la publication des donations 
litigieuses du 10 avril 2012, dans la Feuille d’avis officielle de la République et 
canton de Genève (FAO) dans son édition du 20 avril 2012, et ce n’est que le  
2 septembre 2014 que l’ASLOCA a déposé son recours auprès du TAPI, soit plus 
de deux ans après les transferts.  

  Même si le recours de l’ASLOCA n’a pas pour objet ces publications du 
registre foncier mais l’absence d’autorisation d’aliéner délivrée par le 
département, celles-ci ont pour fonction d’informer les tiers et la population de 
l’existence des transactions passées devant notaires, d’attirer l’attention de tiers 
lésés ou de tiers intéressés, sur l’existence de celles-ci et de permettre à ceux-ci de 
réagir dans des délais appropriés, notamment pour épurer les litiges et préserver 

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les acquéreurs de contestations ou de réclamations tardives (ATA/948/2014 
précité).  

  À cela s’ajoute qu’aux termes de l’art. 45 al. 1 LDTR, les décisions prises et 
autorisations délivrées par le département en application de la LDTR doivent 
également être publiées dans la FAO.  

  Il découle de ce qui précède, qu’en croisant les informations concernant 
d’une part les transferts publiés par le registre foncier et, d’autre part, celles 
concernant les décisions d’autorisation publiées par le département ou l’absence 
de publication, l’ASLOCA pouvait recourir dans un délai raisonnable dès la date 
de publication des donations. En l’espèce, le délai dans lequel le recours a été 
déposé ne remplit à l’évidence pas cette condition. Déposé plus de deux ans après 
la publication des transferts, le recours doit être considéré comme tardif et le 
TAPI aurait dû le juger irrecevable pour ce motif. 

  En conséquence, le recours du département sera admis et le jugement du 
TAPI annulé.  

7)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 500.- sera mis à la charge de 
M. COHEN, un émolument de CHF 500.- sera également mis à la charge de 
l’ASLOCA (art. 87 al. 1 LPA) ; aucun émolument ne sera mis à la charge du 
département (art. 87 al. 1 2ème phr. LPA). Il ne sera pas alloué d’indemnité de 
procédure (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

ordonne la jonction des recours de Monsieur Richard COHEN et du département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie sous le no de cause A/2604/2014 ; 

à la forme : 

déclare irrecevable le recours interjeté le 29 mai 2015 par Monsieur Richard COHEN  
contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 28 avril 2015 ; 

déclare recevable le recours interjeté le 2 juin 2015 par le département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 28 avril 2015 ; 

 

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au fond : 

l’admet ; 

annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 28 avril 2015 ; 

met un émolument de CHF 500.- à la charge de Monsieur Richard COHEN ; 

met un émolument de CHF 500.- à la charge de l’Association genevoise des locataires -  
ASLOCA ; 

dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss LTF, le présent arrêt peut être porté dans les trente 
jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Dominique Burger, avocate de Monsieur Richard 
COHEN, au département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, à l'Association 
genevoise des locataires - ASLOCA, au registre foncier ainsi qu'au Tribunal 
administratif de première instance. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Junod, M. Dumartheray, Mme Payot Zen-
Ruffinen, M. Pagan, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

S. Hüsler Enz 

 le président siégeant : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le   la greffière :