# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0a02d4fe-32e9-5a34-becd-7767c35e4b5f
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-08-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.08.2025 III 2025 12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2025-12_2025-08-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2025 12

Entscheid vom 27. August 2025 

Besetzung Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Feststellung betr. Baubewilligung)

2

Sachverhalt:

A.1 A.________ ist Eigentümer der Grundstücke KTN _01 und KTN _02, 
D.________strasse _03 bzw. _04, Freienbach. Die Grundstücke befinden sich in 
der Landhauszone zwei Geschosse (L2 [bzw. gemäss angefochtenem RRB in 
der L2*, d.h. mit einem Ufersaum 50 m ab Zürichsee, vgl. Art. 38 Baureglement 
Gemeinde Freienbach, BauR, vom 28.11.1993]) und sind mit einem Wohn- und 
einem Bootshaus (KTN _01) sowie einem Gästehaus (KTN _02) überbaut. Ent-
lang der Süd- und Westfassade des Bootshauses verläuft eine Steganlage. Da-
neben besteht ca. 6 m südlich des Bootshauses eine weitere Steganlage (ange-
fochtener RRB Sachverhalt lit. A; vgl. WebGIS Kanton Schwyz; vgl. Fotobeilagen 
1-3 zum Mitbericht des Verkehrsamts vom 17.7.2024, in: Vi-act. III/02). 

A.2 Am 13. Februar 2023 ersuchte das Bauamt der Gemeinde Freienbach 
A.________ um Mitteilung, ob er an der Fassade des Bootshauses (Assek-
Nr. _05, KTN _01) eine zusätzliche Steganlage erstellt habe. Mit E-Mail vom 15. 
Februar 2023 teilte A.________ dem Bauamt mit, dass seit dem Neubau des 
Wohnhauses (Haupt- und Gästehaus) sowie der Sanierung des Bootshauses in 
den Jahren 2004 und 2005 keine baulichen Massnahmen getroffen worden sei-
en. Am 21. Februar 2023 führte das Bauamt einen Augenschein durch und mit 
Schreiben vom 7. März 2023 forderte es A.________ auf, innert Frist ein 
nachträgliches Baugesuch für die ohne Baubewilligung erstellte Steganlage ent-
lang der Süd- und Westfassade des Bootshauses einzureichen oder diese 
zurückzubauen. Nach mehrmaliger Gewährung des rechtlichen Gehörs führte 
der Gemeindepräsident am 2. April 2024 einen zweiten Augenschein durch. Am 
14. Mai 2024 reichte A.________ beim Gemeinderat Freienbach eine weitere 
Stellungnahme ein mit folgenden Anträgen (zum Ganzen angefochtener RRB 
Sachverhalt lit. A; Vi-act. II/03/weisses Sichtmäppchen [unpaginiert]):

1. Der Gemeinderat habe die Rechtmässigkeit der Steganlagen auf KTN _01 + 
_02 zu bejahen.

2. Eventualiter habe der Gemeinderat den Badesteg beim Bootshaus im Be-
stand zu schützen.

3. Subeventualiter habe der Gemeinderat eine anfechtbare Verfügung zu er-
lassen, wonach keine Baubewilligung betreffend Badesteg beim Bootshaus 
vorliege und kein Bestandesschutz gelte.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde Freien-
bach.

B. Mit GRB Nr. 182 vom 29. Mai 2024 (nachfolgend kurz GRB Nr. 182) ver-
fügte der Gemeinderat was folgt (Vi-act. I/01/1): 

3

1. Die Anträge von A.________ vom 14. Mai 2024 werden im Sinne der Erwä-
gungen abgewiesen.

2. Es wird festgestellt, dass für die erstellte Steganlage am Bootshaus inner-
halb der Grundstücke KTN _01 und KTN _06 an der D.________strasse _03 
keine Baubewilligung besteht, die Steganlage in ihrem Bestand nicht ge-
schützt und diese Steganlage baubewilligungspflichtig ist.

3. A.________ wird aufgefordert, innert 60 Tagen ab Eintritt der Rechtskraft 
dieses Beschlusses beim Bauamt der Gemeinde Freienbach ein vollständi-
ges Baubewilligungsgesuch für die Steganlage am Bootshaus innerhalb der 
Grundstücke KTN _01 und KTN _06 an der D.________strasse _03 einzu-
reichen oder die Steganlage innert gleicher Frist vollständig zu entfernen.

(4.-7. Vollstreckungsandrohung; Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

C. Gegen diesen GRB Nr. 182 liess A.________ mit Eingabe vom 25. Juni 
2024 Beschwerde beim Regierungsrat erheben mit den Rechtsbegehren (Vi-act. 
I/01):

1. Die Verfügung des Gemeinderates vom 29.05.2024 (…) sei aufzuheben. 

2. Es sei festzustellen, dass der Gemeinderat am 19.05.2004 die Baubewilli-
gung zur Sanierung des Bootsstegs beim Bootshaus auf KTN _01 Freien-
bach erteilte.

3. Eventualiter sei der Beschwerdeführer in seinem Vertrauen zu schützen und 
der Steg beim Bootshaus auf KTN _01 Freienbach und _06 (Zürichsee) auf-
grund der formell in Rechtskraft erwachsenen Verfügung der Vorinstanz vom 
19.05.2004 zu belassen. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz. 

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 971/2024 vom 17. Dezember 2024 wies der 
Regierungsrat die Beschwerde unter Auferlegung der Verfahrenskosten von 
Fr. 1'500.-- an den Beschwerdeführer ab. Der Beschwerdeführer wurde verpflich-
tet, der Gemeinde Freienbach eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu be-
zahlen. 

E. Gegen diesen RRB (Versand am 20.12.2024) lässt A.________ mit Einga-
be vom 15. Januar 2025 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhe-
ben mit den Rechtsbegehren:

1. Der Beschluss Nr. 971/2024 der Vorinstanz 3 vom 17.12.2024 (VB 
137/2024) sei aufzuheben.

2. Die Verfügung der Vorinstanz 1 vom 29.05.2024 (Geschäftsnummer 2023-
0111, Protokollauszug 182 7.15.8) sei aufzuheben.

3. a) Es sei festzustellen, dass die Vorinstanz 1 am 19.05.2004 die Baubewilli-
gung zur Sanierung des Bootsstegs beim Bootshaus und am 04.06.2004 die 
Bewilligung zur Sanierung des freistehenden Stegs auf den Liegenschaften 
KTN _01 und _02 Freienbach sowie _06 (Zürichsee) erteilte.

4

b) Die heute bestehende Steganlage beim Bootshaus auf KTN _01 Freien-
bach sei im Bestand zu schützen.

4. Eventualiter sei der Beschwerdeführer in seinem Vertrauen zu schützen und 
der Steg beim Bootshaus auf KTN _01 Freienbach und _06 (Zürichsee) auf-
grund der formell in Rechtskraft erwachsenen Verfügung der Vorinstanz vom 
19.05.2004 (Gesuch Nr. 2004-006) zu belassen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanzen.

F. Mit Vernehmlassung vom 27. Januar 2025 beantragt das Sicherheitsdepar-
tement, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers 
abzuweisen. Am 6. Februar 2025 verzichtet das ARE auf eine ausdrückliche An-
tragsstellung. Mit Vernehmlassung vom 7. Februar 2025 lässt der Gemeinderat 
Freienbach beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutre-
ten sei, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerde-
führers. 

Mit Eingabe vom 12. Februar 2025 lässt der Beschwerdeführer seinen Verzicht 
auf die Einreichung einer Replik bekannt geben. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1.1 Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 und dürfen Bauten und 
Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Bauten 
und Anlagen im Sinne dieser Bestimmung sind künstlich geschaffene und auf 
Dauer angelegte Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen 
und geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, 
sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung be-
lasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Massstab dafür, ob eine bauliche Mass-
nahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterwer-
fen, ist dabei die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allge-
meinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen 
verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer 
vorgängigen Kontrolle besteht. Die Baubewilligungspflicht soll es mithin der 
Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räumlichen Folgen vor 
seiner Ausführung, auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nut-
zungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (zum 
Ganzen statt vieler Urteil BGer 1C_379/2019 vom 7.8.2020 E. 2.1 mit zahlrei-
chen Hinweisen). 

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1.1.2 Auf kantonaler Ebene normiert § 75 PBG, dass Bauten und Anlagen nur 
mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Die Bewilli-
gung wird im Melde-, vereinfachten oder ordentlichen Verfahren erteilt (Abs. 1). 
Bauten und Anlagen werden namentlich dann geändert, wenn sie äusserlich um-
gestaltet, erweitert, erheblich umgebaut oder einer neuen, baupolizeilich bedeut-
samen Zweckbestimmung zugeführt werden (Abs. 2). Als Anlagen gelten na-
mentlich Verkehrseinrichtungen wie Strassen und Plätze, soweit diese nicht von 
untergeordneter Bedeutung sind, erhebliche Geländeveränderungen, Silos, offe-
ne Materiallagerplätze und ortsfeste Krananlagen (Abs. 3). 

1.1.3 Ist ein baurechtserhebliches Verhalten trotz bestehender Bewilligungs-
pflicht nicht vollumfänglich durch eine formell einwandfreie Bewilligung gedeckt, 
ist es formell rechtswidrig. Materielle Baurechtswidrigkeit liegt demgegenüber 
vor, wenn ein baurechtlich bedeutsames Verhalten gegen materielles Recht ver-
stösst, das auf ein Bauvorhaben anwendbar ist (vgl. statt vieler VGE III 2019 67 
vom 24.10.2019 E. 4.1 m.H.; Hagenbuch, Kontrolle, Vollstreckung und Vollzug 
von Verfügungen im Baurecht, in: EGV-SZ 1998, S. 191; Mäder, Das Baubewilli-
gungsverfahren, Zürich 1991, Rz. 614 ff.; Beeler, Die widerrechtliche Baute, 
Zürich 1984, S. 39).

1.1.4 Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell 
rechtswidriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie von Amtes wegen 
ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Im nachträglichen 
Baubewilligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch 
die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (vgl. 
statt vieler VGE III 2024 25 vom 27.6.2024 E. 3.2; VGE 586+595/93 vom 
29.9.1993 E. 4c, je m.H. u.a. auf Beeler, a.a.O., S. 62 f.). Sofern die Abweichung 
gegenüber den Bauvorschriften nicht bedeutungslos ist, verfügt die Bewilligungs-
behörde auf Kosten des Bauherrn die Abänderung oder Entfernung von wider-
rechtlichen Bauten und Anlagen (§ 87 Abs. 2 PBG). Nach konstanter Praxis ist 
das Vorliegen formeller und materieller Rechtswidrigkeit unabdingbare Voraus-
setzung für eine Abbruch- bzw. Entfernungsmassnahme im Baurecht (statt vieler 
VGE III 2021 160 vom 26.9.2022 E. 1.2 m.H. u.a. auf Beeler, a.a.O., S. 75 f.).

1.1.5 Gegenstand eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens bildet der 
Umfang der tatsächlich ausgeführten Arbeiten und nicht die von der Bauherr-
schaft nachträglich eingereichten Pläne und Unterlagen (Baumann et al., Kom-
mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 Rz. 124). Als 
Grundlage für ein ordnungsgemässes und effizientes nachträgliches Baubewilli-
gungsverfahren erweist es sich als unabdingbar, den Ist-Zustand der bereits er-

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stellten Baute gesamthaft, zumindest aber in den von sämtlichen nachträglichen 
baulichen Änderungen betroffenen Bereichen vollständig zu erfassen und in ei-
ner Weise zu dokumentieren, welche den Vergleich mit den bewilligten Plänen 
(bzw. Bauten/Anlagen) ohne weiteres ermöglicht (vgl. VGE III 2017 233 vom 
27.7.2018 E. 2.2.3). 

1.1.6 Bewilligungsbehörde ist grundsätzlich der Gemeinderat (vgl. § 76 Abs. 1 
Satz 1 PBG). Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen bedürfen einer 
Raumplanungsbewilligung des vom Regierungsrat bezeichneten Amtes. Die Be-
willigungsbehörde der Gemeinde beurteilt solche Bauvorhaben auf Einhaltung 
der baupolizeilichen Vorschriften (§ 76 Abs. 2 PBG).

1.2 Die Baueingabe bildet mit den zugehörigen Projektplänen die Grundlage 
für das Baubewilligungsverfahren (Berner, Luzerner Planungs- und Baurecht, 
S. 344 Rz. 1047). Das Bewilligungsgesuch für Bauten und Anlagen ist gemäss 
§ 77 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 
1987 der Gemeinde einzureichen. Es muss eine Beschreibung des Vorhabens, 
Situations- und Baupläne, einen Katasterplan, Angaben über die Grundeigen-
tumsverhältnisse und den Zweck der Baute sowie die Unterschrift des Bauherrn 
enthalten. Bedarf das Bauvorhaben auch der Bewilligung oder Zustimmung wei-
terer Instanzen des Bundes, Kantons oder Bezirks, leitet die Gemeinde das 
vollständige Baugesuch nach einer ersten Prüfung mit ihrem Bericht an die vom 
Regierungsrat bezeichnete kantonale Amtsstelle weiter. Diese sorgt für die be-
förderliche und koordinierte Zustellung und Behandlung des Baugesuches durch 
alle zuständigen Instanzen des Bundes, des Kantons sowie des Bezirks und 
stellt die kantonale Baubewilligung zusammen mit den weiteren Bewilligungen 
der Gemeinde zur Eröffnung an die Parteien zu (§ 77 Abs. 3 PBG). Die Gemein-
de legt das Baugesuch während 20 Tagen öffentlich auf. Sie gibt die Auflage im 
Amtsblatt und in ortsüblicher Weise bekannt (§ 78 Abs. 1 PBG). 

2.1 Der Gemeinderat hielt im dem angefochtenen RRB zugrundeliegenden 
GRB Nr. 182 fest, an der Süd- und Westfassade des Bootshauses auf KTN _01 
bestehe eine Steganlage, die sich ab dem Ufer über die volle Länge der erwähn-
ten Fassaden erstrecke. Sie krage um 0.8 m aus und tangiere dadurch das See-
grundstück KTN _06. Der Beschwerdeführer stelle sich auf den Standpunkt, dass 
für diese Steganlage eine Baubewilligung vorhanden sei (E. 2). 

Mit GRB Nr. 292 vom 19. Mai 2004 (nachfolgend GRB Nr. 292) sei die Baubewil-
ligung für das Baugesuch mit der Gesuchsnummer 2004-006.0 erteilt worden. 
Gemäss Disp.-Ziff. 2 sei eine "Sanierung der Steganlage, KTN _01 und _06" be-
willigt worden. Aufgrund der Beschreibung des Bauvorhabens habe es sich dabei 

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um den bestehenden Steg "auf der Südseite des Bootshauses" gehandelt. Die-
sem Beschluss sei die Zustimmung des ARE im Verfahren B2004-0298 vom 
14. Mai 2004 zu Grunde gelegen, in welcher ebenfalls auf die Sanierung des be-
stehenden Stegs auf der Südseite des Bootshauses hingewiesen werde. Es 
handle sich dabei um den bestehenden separaten Steg, welcher sich effektiv auf 
der Südseite des Bootshauses befinde. Hinweise, dass damals ein Steg an der 
Bootshausfassade gemeint gewesen sein könnte, gebe es keine. Insbesondere 
liessen sich im bewilligten Plan Nr. 0222 50 "Wellenbrecher / Seegrundreinigung" 
vom 13. Januar 2004 (in: Vi-act. II/03/rote Mappe "Umgebung, Bootshaus") keine 
Darstellungen eines Stegs entlang der Südfassade finden. Wäre ein Steg entlang 
der Fassaden gemeint, so wäre auch die Westfassade namentlich erwähnt, zu-
mal dieser Steg eine längere Abwicklung umfasse. Von einem Steg an der West-
seite des Bootshauses sei aber nirgends die Rede. 

Mit GRB Nr. 298 vom 4. Juni 2004 (nachfolgend kurz GRB Nr. 298) habe der 
Gemeinderat die Baubewilligung für das Baugesuch Nr. 2004-005.0 erteilt. Unter 
Dispositivziffer 1 sei erneut eine "Sanierung der Steganlage KTN _01 + _02" be-
willigt worden. Der Hinweis auf diese Steganlage dürfte aber mutmasslich ein 
Versehen gewesen sein, zumal sich in der Beschreibung des Bauvorhabens auf 
Seite 1 der Baubewilligung nirgends ein Hinweis auf eine Steganlage finde. Auch 
in der kantonalen Zustimmung, welche diesem GRB zugrunde gelegen sei, lasse 
sich kein einziger Hinweis auf eine Steganlage finden (Verfahren B2004-0297, 
Zustimmung vom 14.5.2004). Es gebe daher weder in der Beschreibung des 
Bauvorhabens im GRB noch in der Beschreibung des Projekts durch das ARE ir-
gendeinen Hinweis darauf, dass es damals überhaupt um einen Steg gegangen 
sei. Die Erwähnung des Stegs im Dispositiv des GRB dürfte daher wohl irrtümlich 
erfolgt sein. Eine andere Erklärung dafür gebe es nicht, zumal auch dem Plan Nr. 
1121/2 "Umgebungsgestaltung" mit Revisionsdatum vom 5. Januar 2004 keine 
entsprechende Darstellung zu entnehmen sei.

Im GRB Nr. 853 vom 7. Oktober 2004 werde wiederum zutreffend darauf hinge-
wiesen, dass mit GRB Nr. 292 die Sanierung einer Steganlage "beim Bootshaus" 
bewilligt worden sei. Weder aus den weiteren Ausführungen im GRB noch der 
Zustimmungsverfügung des ARE lasse sich aber klar entnehmen, welcher Steg 
damit gemeint sei. Aufgrund der vorstehenden Ausführungen könne es sich aber 
auch bei diesem Steg nur um den südlich des Bootshauses gelegenen Steg ge-
handelt haben. Der Abstand zwischen Bootshaus und Steg betrage ca. 6.10 m. 
Dass in Anbetracht der Grösse der Liegenschaft bei dieser Distanz noch von ei-
nem Steg "beim Bootshaus" habe gesprochen werden können, scheine nachvoll-
ziehbar. 

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Damit sei erstellt, dass der auskragende Steg an der Bootshausfassade nicht 
Gegenstand einer Baubewilligung gebildet habe. An dieser Feststellung ändere 
auch der Abnahmerapport vom 23. August 2005 nichts. Der Antragsteller mache 
dazu geltend, dass aus der Formulierung "Aussen- und Steganlagen" auf den 
Bestand mehrerer Steganlagen geschlossen werden könne. Fakt sei, dass mit 
GRB Nr. 292 eine Steganlage und mit der Bewilligung Nr. 298 verschiedene wei-
tere Anlagen bewilligt worden seien. Es habe daher tatsächlich mehrere Anlagen 
gegeben, allerdings nur eine Steganlage. 

Im Rahmen der verschiedenen Verfahren sei auf keinem einzigen Plan, auch 
nicht auf dem Plan, bei welchem es um den Teilabbruch und die Sanierung des 
Bootshauses gegangen sei, am Bootshaus selber ein Steg eingezeichnet wor-
den. Nachdem aber der Steg und der Betonsteg beim Wellenbrecher bereits in 
den vorherigen Verfahren Thema gewesen seien, sei kaum glaubhaft, dass ein 
so wichtiges Bauteil bei der Erstellung der Pläne einfach vergessen gegangen 
sei (E. 3). 

Fotoaufnahmen des Bootshauses, erstellt durch die Baukontrollen am 13. Juli 
2004, würden eindeutig und unmissverständlich belegen, dass damals kein Steg 
an der Bootshausfassade montiert gewesen sei. Beim damaligen Bootshaus 
bzw. vor dem Teilabbruch und der Sanierung des Bootshauses habe kein Steg 
an den Süd- und Westfassaden bestanden; die Steganlage sei nach 2004 zu-
sätzlich montiert worden (E. 4). Für die Steganlage entlang der Süd- und West-
fassade beim Bootshaus sei keine Baubewilligung vorhanden; weshalb die Ste-
ganlage Vertrauensschutz geniessen solle, werde nicht begründet (E. 5). Der 
Beschwerdeführer werde nochmals aufgefordert, ein vollständiges Baubewilli-
gungsgesuch für die erstellte Steganlage entlang der Süd- und Westfassade des 
Bootshauses auf KTN _01 einzureichen oder die Steganlage vollständig zu ent-
fernen (E. 6). 

2.2 Der Regierungsrat stützte diesen GRB Nr. 182 mit dem angefochtenen 
RRB bzw. wies die dagegen erhobene Beschwerde ab. Er erwog, Gegenstand 
der mit GRB Nr. 298 bewilligten Sanierung der Steganlage sei der bestehende, 
freistehende Steg zirka sechs Meter südlich des Bootshauses gewesen, was 
nicht bestritten werde. Sodann sei in demselben Beschluss auch noch die Bau-
bewilligung für weitere bauliche Vorkehrungen innerhalb der Bauzone (Umge-
bungsgestaltung, Ufermauer, Badetreppe) bewilligt worden (E. 2.2.1). 

Der Beschwerdeführer behaupte, die Sanierung des direkt an das Bootshaus an-
gebauten Stegs sei Gegenstand des GRB Nr. 292 gewesen. Das vom Be-
schwerdeführer am 16. Januar 2004 eingereichte Baugesuch habe sich ur-
sprünglich ausschliesslich auf den bereits erstellten Wellenbrecher sowie die 

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Reinigung des Seegrundes vor dem bestehenden Bootshaus bzw. die Ausbag-
gerung der Fahrrinne bezogen. Im Amtsblatt habe die Gemeinde schliesslich das 
ausserhalb der Bauzonen gelegene Vorhaben "Wellenbrecher vor dem beste-
henden Bootshaus (bereits erstellt), Ausbaggerung der Fahrrinne im Seegrund 
(Zürichsee) zum Bootshaus, Sanierung der Steganlage" publizieren lassen; der 
freistehende Steg befinde sich teilweise in der Zone L2*, betreffe aber auch ein 
Gebiet ausserhalb der Bauzonen, weshalb für die Sanierung dieser Steganlage 
zusätzlich eine Ausnahmebewilligung des (damaligen) Amts für Raumplanung 
(AfR) erforderlich gewesen sei; diese sei am 14. Mai 2004 erteilt worden. Der 
dem Vorhaben zugrunde liegende Plan "Wellenbrecher / Seegrundsanierung" 
vom 13. Januar 2004 umfasse die freistehende Steganlage, nicht aber einen di-
rekt an das Bootshaus angebauten Steg. Dieser inzwischen realisierte Steg wer-
de im Übrigen weder im Augenscheinprotokoll des Amts für Umweltschutz (AfU) 
vom 27. April 2004 noch in den Eingaben der Parteien im Einspracheverfahren 
erwähnt. Es sei daraus zu schliessen, dass es sich beim vom AfR ausnahme-
bewilligten bestehenden Steg "auf der Südseite des Bootshauses" um die in 
den  Plänen eingezeichnete freistehende Steganlage gehandelt haben müsse 
(E. 2.2.2). Sodann sei mit GRB Nr. 292 lediglich die Sanierung und nicht der 
Neubau einer Steganlage bewilligt worden. Hinweise darauf, dass der mit dem 
Bootshaus verschraubte Steg im Jahr 2004 bereits bestanden habe, gebe es 
keine. Es existiere kein einziger Plan, in welchem der angebaute Steg einge-
zeichnet sei. Aus den Akten gehe sodann nicht hervor, dass der mit GRB Nr. 292 
auflageweise zu entfernende, im Wasser liegende "Betonsteg" vor dem Boots-
haus Teil der heute bestehenden Steganlage am Bootshaus gewesen wäre 
(E. 2.3.1). Auf aktenkundigen Fotos vom 13. Juli 2004 sei erkennbar, dass da-
mals nur der freistehende Steg existiert habe; aufgrund der mit Pflanzen über-
wachsenen Wände könne zudem ausgeschlossen werden, dass der angebaute 
Steg wegen dem geplanten teilweisen Abbruch des Bootshauses bereits abmon-
tiert worden wäre. Auch auf Fotos vom 15. Dezember 2004 sei ersichtlich, dass 
weder eine mit dem Bootshaus verbundene Steganlage noch eine Treppe auf 
das Niveau eines allfälligen Stegs hinuntergeführt habe. Hingegen sei auf einem 
Foto vom 14. März 2013 eine solche Treppe zur zwischenzeitlich realisierten 
Steganlage ersichtlich. Dem Beschwerdeführer seien im Übrigen bisher einzig für 
die freistehende Steganlage Gebühren für die Benützung von kantonalem 
Strandboden auferlegt worden. Schliesslich treffe nicht zu, dass die strittige Steg-
anlage auf den Luftbildern im WebGIS aus den Jahren 1993 und 2003 sichtbar 
wäre (E. 2.3.2). 

Der Beschwerdeführer könne sich auch nicht auf den Vertrauensschutz berufen. 
Eine Vertrauensgrundlage fehle. Wie erwähnt bestehe für den am Bootshaus an-

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gebauten Steg keine Baubewilligung. Ob die strittige Steganlage im Zeitpunkt der 
Baukontrolle bereits erstellt worden war, könne der Regierungsrat nicht beurtei-
len. Es könne aber selbst nach erfolgter Schlussabnahme verlangt werden, dass 
materiell-rechtliche Mängel, die übersehen worden seien, behoben würden. Der 
Gemeinderat habe zu Recht ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren einge-
leitet (E. 3.2). 

2.3 Beschwerdeweise bringt der Beschwerdeführer unter dem Titel "Sachver-
halt" vor, die Behauptung der Vorinstanzen, die Steganlage entlang des Boots-
hauses zum Wellenbrecher sei im Zuge der Bauaktivitäten in den Jahren 2004 
und 2005 ohne Baubewilligung errichtet worden, sei unzutreffend (Rz. 7 f.). Denn 
mit GRB Nr. 292 habe der Gemeinderat über das Baugesuch Nr. 2044-006.0 
vom 16. Januar 2004 verfügt und damit den bereits erstellten Wellenbrecher vor 
dem bestehenden Bootshaus, die Ausbaggerung der Fahrrinne im Seegrund und 
die Sanierung der Steganlage auf KTN _01 und KTN _06 bewilligt (Rz. 8). Die 
Bewilligung sei in Rechtskraft erwachsen und die Anlage, insbesondere die Steg-
anlage, in ihrem Bestand geschützt (Rz. 9). Die beiden am 16. Januar 2004 lan-
cierten und am 19. Mai 2004 bzw. am 4. Juni 2004 verfügten Baubewilligungen 
hätten sich mit unterschiedlichen örtlichen Bereichen und Themengebieten be-
fasst. In der einen sei es um den Aussenbereich für die Villa und das Gästehaus 
auf KTN _01+_02 (GRB Nr. 298), in der andern um die Anlagen beim Bootshaus 
(GRB Nr. 292), die teilweise KTN _01 (Steganlage) und teilweise den Zürichsee 
(Wellenbrecher und Ausbaggerung der Fahrrinne am Seeboden) betroffen hät-
ten. Gestützt darauf habe der Beschwerdeführer zwei Steganlagen saniert 
(Rz. 13 f.). Das Dispositiv (Disp.-Ziff. 2 erster Satz) von GRB Nr. 292 sei eindeu-
tig. Der Bootssteg beim Bootshaus sei bewilligt worden (Rz. 15 f.). Der Regie-
rungsrat argumentiere, der GRB Nr. 292 sei fehlerhaft; damit sei ein Teil des 
freistehenden Stegs bewilligt worden, soweit er sich im Zürichsee befunden ha-
be; GRB Nr. 298 habe sich ebenfalls mit dem freistehenden Steg befasst, soweit 
KTN _01 betroffen. Diese Auffassung des Regierungsrats treffe inhaltlich nicht 
zu. Beim am 22. April 2004 durchgeführten Augenschein hätten sich die kantona-
len Instanzen mit beiden Stegen befasst, was im Protokoll vom 27. April 2004 
wiedergegeben sei. Die Verfügung zum Steg beim Bootshaus sei fehlerfrei, ohne 
Vermischung mit dem freistehenden Steg (Rz. 17 f.). Wäre diese fehlerhaft, 
müssten erhebliche öffentliche Interessen entgegensprechen, um sie aufheben 
zu können. Das sei nicht der Fall (Rz. 25). Es seien keine öffentlichen Interessen 
ersichtlich, die der formell rechtskräftigen Verfügung im Weg stehen könnten. Die 
Anlage befinde sich nicht im Wasser, werfe keinen Schatten ins Wasser und 
werde nur selten begangen (Rz. 21). 

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Unter dem Titel "Vertrauensschutz (Eventualbegründung)" hält der Beschwerde-
führer fest, die Gemeinde und die kantonalen Instanzen hätten gleich dreimal ei-
ne Vertrauensgrundlage geschaffen, gestützt darauf habe der Beschwerdeführer 
die Errichtung des Stegs als rechtmässig qualifizieren müssen. Die kantonalen 
Instanzen hätten die Sanierung der Stege namentlich anlässlich des Augen-
scheins vom 22. April 2004 explizit bejaht, dann habe der Gemeinderat den Be-
schwerdeführer in seiner Auffassung bestätigt, als sie am 17. August 2005 den 
Teilabbruch des Bootshauses verfügt habe, und schliesslich sei der Beschwerde-
führer nochmals in seinem Vertrauen in die Rechtmässigkeit der Verfügung vom 
19. Mai 2004 bestärkt worden, als das Bauamt am 2. Dezember 2004 die Aus-
kunft erteilt habe, dass die Steganlage beim Bootshaus als auch die freistehende 
Anlage bewilligt worden sei (Rz. 26). Im Protokoll vom 27. April 2004 sei zu bei-
den Steganlagen Stellung genommen worden. Für den freistehenden Steg werde 
die Anbringung einer Holzüberdeckung angeordnet. Der Steg beim Bootshaus 
hingegen sei zu kürzen gewesen. Der "im Wasser liegende 'Betonsteg'" vor dem 
Bootshaus habe entfernt werden müssen, sei aber im Grundsatz bewilligt wor-
den. Gestützt auf den Augenschein sei der freistehende Steg mit GRB Nr. 298 
und die Sanierung des Stegs beim Bootshaus, mit Ausnahme des im Wasser lie-
genden Betonstegs, mit GRB Nr. 292 bewilligt worden (Rz. 30, vgl. Rz. 47, 51). In 
der Verfügung vom 7. Oktober 2004 (wohl: GRB Nr. 853) habe der Gemeinderat 
auf die Vorgangsakten Bezug nehmend ausgeführt, dass der Steg beim Boots-
haus am 19. Mai 2004 bewilligt worden sei (Rz. 31). Sodann habe das Bauamt 
am 2. Dezember 2004 betont, dass die Sanierung der Steganlage beim Boots-
haus bewilligt worden sei (Rz. 32). 

Der Regierungsrat befasse sich im angefochtenen RRB weder mit der Bedeu-
tung des eindeutigen Dispositivs von Verfügungen noch mit dem Bestand einer 
fehlerhaften Verfügung oder mit der Interessenlage. Er überspringe diese Frage-
stellungen und beurteile den Sachverhalt auf anderen Auslegungsebenen und 
setze sich nicht mit dem Vertrauensschutz auseinander (Rz. 37). Die regierungs-
rätliche Auslegung bzw. Auffassung sei nicht nachvollziehbar, weit hergeholt und 
teilweise unlogisch oder verwirrlich (Rz. 38). 

Zwar fehle im Baugesuchsformular vom 17. Juli 2003 der Verweis auf den Steg 
beim Bootshaus, entscheidend sei aber das im Amtsblatt veröffentlichte Gesuch. 
Zwischen dem Gesuch und der Publikation habe rund ein halbes Jahr Zeit gele-
gen. Für das Bauamt sei es offensichtlich wichtig gewesen, die Nachbarn auf die 
Sanierung der Steganlage beim Bootshaus hinzuweisen, weshalb dieser Punkt 
im Amtsblatt vom 16. Januar 2004 (recte: 23.1.2004) veröffentlicht worden sei 
(Rz. 46). Bei der Stegsanierung beim Bootshaus habe es sich um eine kleine 
Sache gehandelt; man habe den Steg sodann faktisch als Teil des Bootshauses 

12

betrachtet. Noch bei der Publikation des Gesuchs betreffend Anlage beim Boots-
haus vom 16. Januar 2004 (recte: 23.1.2004) habe der Beschwerdeführer beab-
sichtigt, das Bootshaus selbst zu belassen. Erst später habe man entdeckt, dass 
auch dieses sanierungsbedürftig gewesen sei, weshalb der Bauherr am 17. Au-
gust 2004 ein Gesuch um Teilabbruch und Wiederaufbau des Bootshauses 
selbst gestellt habe. Die Sanierung der 40-50 cm breiten Auskragung, die den 
Zweck eines Stegs erfüllt habe, habe im Rahmen der Eingabe vom 16. Januar 
2004 nicht erfasst werden müssen, sei doch der Steg beim Bootshaus von unter-
geordneter Bedeutung gewesen. lm Wesentlichen sei es um den Wellenbrecher 
und die Ausbaggerung der Fahrrinne gegangen. Ferner sei das Bootshaus zu je-
nem Zeitpunkt nicht Gegenstand des Baugesuchs gewesen. Da der Steg im 
Zeitpunkt des Gesuchs betr. das Bootshaus vom 17. August 2004 bereits bewil-
ligt gewesen sei, sei es in jenen Plänen nicht darzustellen gewesen (Rz. 49). 
Damit, dass der im Wasser liegende Betonsteg habe entfernt werden müssen, 
werde auch gesagt, dass der restliche Steg, also der nicht im Wasser liegende, 
bewilligt werden könne. Dass es neben dem im Wasser liegenden Betonsteg ei-
nen Steg beim Bootshaus habe geben müssen, entspreche einer logischen Not-
wendigkeit. Ein im Wasser liegender Steg ohne Verbindung zum Land ergebe 
keinen Sinn (Rz. 51). 

Allein wegen den Steganlagen sei es niemandem in den Sinn gekommen, das 
Seegrundstück KTN _06 zu erwähnen. Der Grund für die Nennung von KTN _06 
im Baugesuch 2004-006.0 habe nichts mit dem freistehenden Steg zu tun, der im 
anderen Baugesuch 2004-005.0 erfasst worden sei. Die Annahme der 
Vorinstanz, wonach die Bewilligung ein und desselben Stegs in zwei unterschied-
lichen Bewilligungen erfolgt sei, sei abstrus (Rz. 56). 

Der Regierungsrat behaupte, es gebe keinerlei planerische Hinweise, die auf ei-
ne Steganlage beim Bootshaus schliessen liessen. Dem sei nicht so. Aus dem 
Plan vom 6. November 2003 sei die vorbestehende Steganlage planerisch er-
sichtlich. Der Steg sei als Vorsprung am Bootshaus befestigt gewesen. Damit 
werde bestätigt, was auf den Fotos vermutet werden könne, nämlich dass ein 
vorspringendes Element um das Bootshaus herumgeführt habe, welches den im 
See liegenden Betonsteg beim Wellenbrecher mit dem Ufer verbunden habe 
(Rz. 57 f.). Aus den Fotos vom 15. Dezember 2004 könne der Regierungsrat 
nichts für sich ableiten. Die Bewilligung für den Teilabbruch des Bootshauses sei 
am 7. Oktober 2004 erfolgt, am 14. Oktober 2004 zugestellt worden. Der Teilab-
bruch sei unmittelbar nach der Rechtskraft im November erfolgt, jedenfalls vor 
dem 15. Dezember 2004 (Rz. 59). 

13

Die Sanierung ergebe sich aus der Bestandesgarantie und sei durch § 72 Abs. 1 
PBG geschützt. Es habe sich die Praxis entwickelt, dass der frühere Umfang als 
Richtschnur gelte. Die Bauherrschaft habe den Steg beim Bootshaus in scho-
nender Weise saniert. Sei er früher so angebracht gewesen, dass er aus stati-
schen Gründen in den Seegrund hineingeragt habe, sei er im Zuge der Bewilli-
gung schwebend an das Bootshaus montiert worden. Die begehbare Fläche sei 
zudem nicht erhöht worden. Der Beschwerdeführer habe somit weniger, als mög-
lich gewesen wäre, realisiert (Rz. 60 ff.). Am 28. August 2005 sei die Bauabnah-
me erfolgt. Unter anderem entspreche danach die Steganlage beim Bootshaus 
der Baubewilligung. Die Bauabnahme habe eine Vertrauensgrundlage geschaf-
fen; der Beschwerdeführer habe davon ausgehen dürfen, dass der Bootssteg 
beim Bootshaus rechtens sei (Rz. 65). 

Das Bootshaus samt dem vor 2004 vorbestehenden Steg beim Bootshaus befin-
de sich noch auf KTN _01 Freienbach. Für den auskragenden Steg habe der 
Kanton somit gar keine Gebühren verlangen dürfen, befinde sich dieser doch 
noch innerhalb der Bauzone (Rz. 67 f.). Das Amt hätte für den Steg beim Boots-
haus eine Gebühr errichtet, wenn dieser auf KTN _06, d.h. im Zürichsee, gelegen 
hätte. Der Steg befand sich aber vollständig auf KTN _01, nachdem auch das Mi-
litär- und Polizeidepartement die Entfernung des im Wasser liegenden Beton-
stegs verlangt habe. lm Übrigen sei darauf verwiesen, dass es die zuständige 
Behörde bislang in einer Vielzahl von Fällen unterlassen habe, Gebühren ge-
stützt auf die Strandbodenverordnung zu erlassen (Rz. 70). 

2.4 Das Sicherheitsdepartement hält vernehmlassend fest, es sei unzutreffend, 
dass die beiden GRB Nr. 292 und Nr. 298 zwei verschiedene Steganlagen be-
treffen würden (Ziff. 2). Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung treffe 
es nicht zu, dass der Regierungsrat argumentiert habe, der GRB Nr. 292 sei feh-
lerhaft. Er habe jedoch klargestellt, dass sich dieser auf die freistehende Stegan-
lage und nicht auf den am Bootshaus befestigten Steg bezogen habe. Sodann 
gehe aus dem Protokoll des AfU vom 27. April 2004 nicht hervor, dass sich die-
ses am Augenschein vom 22. April 2004 mit einem am Bootshaus angebauten 
Steg befasst hätte (Ziff. 3). Es werde daran festgehalten, dass die Vorinstanzen 
keine Vertrauensgrundlage geschaffen hätten (Ziff. 4). 

2.5 Der Gemeinderat lässt geltend machen, die Vorinstanzen hätten den Sach-
verhalt und die Verfahrensabläufe mit grösster Sorgfalt anhand der Akten erstellt. 
Daraus ergebe sich, dass für den an das Bootshaus angebauten Steg keine Be-
willigung vorliege. Der Beschwerdeführer könne sich auch nicht auf den Vertrau-
ensschutz berufen, da es an einer Vertrauensgrundlage fehle (Ziff. 1). Tatsache 
sei, dass der Steg am Bootshaus nicht Gegenstand der verschiedenen, die 

14

Grundstücke des Beschwerdeführers betreffenden Verfahren und Bauentscheide 
gewesen sei. Soweit es um Stege gegangen sei, seien der freistehende Steg 
beim Bootshaus und der im Wasser liegende Betonsteg Verfahrensgegenstand 
gewesen. Fakt sei, dass diese Stege mit dem Steg, der mit dem Bootshaus ver-
schraubt sei und für den keine Bewilligung vorliege, nichts zu tun hätten (Ziff. 2). 
Dem Beschwerdeführer helfe es auch nicht, wenn er die Sache zu verniedlichen 
versuche, indem er von einer kleinen Sache spreche und die Breite des Steges 
am Bootshaus mit 40-50 cm beziffere. Der Steg sei effektiv rund 80 cm und damit 
doppelt so breit (Ziff. 3). Zudem befinde sich der vorliegend zur Diskussion ste-
hende Steg zumindest auf der südlichen Seite des Bootshauses nicht auf dem 
Grundstück KTN _01 des Beschwerdeführers, sondern auf bzw. über kantonalem 
Strandboden. Entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers befreie der an-
geschraubte Steg nicht von der Gebührenpflicht, denn die Fläche des unter dem 
Steg liegenden öffentlichen Strandbodens sei dem Gemeingebrauch entzogen. 
Der Beschwerdeführer mache zu Recht nicht geltend, dass ihm für die Benüt-
zung dieser Fläche jemals Gebühren in Rechnung gestellt worden seien (Ziff. 4). 
Es könne festgehalten werden, dass der Steg am Bootshaus weder bewilligt 
noch abgenommen sei und vom Beschwerdeführer dafür keine Gebühren für die 
Benützung des Strandbodens erhoben würden oder erhoben worden seien. 
Nachdem dem Beschwerdeführer bezüglich dieses Steges zudem nie behördli-
che Zusicherungen gemacht worden seien, fehle es an einer Vertrauensgrundla-
ge, auf die er sich bei seiner Anrufung des Vertrauensschutzes stützen könne. 
Der Regierungsrat habe dem Beschwerdeführer den Vertrauensschutz zu Recht 
abgesprochen (Rz. 5). 

3. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der vorliegend fragliche Steg 
am/unmittelbar beim Bootshaus der Baubewilligungspflicht unterliegt (vgl. bereits 
GRB Nr. 182 E. 2; angefochtener RRB E. 2). Der Regierungsrat hat in E. 1.1 
denn auch zutreffend auf das kommunale BauR (Art. 54 Abs. 1) hingewiesen, 
wonach es sich in Konkretisierung bzw. Ergänzung von § 75 Abs. 3 PBG bei Ka-
nalisationsanlagen, Silos, Lagertanks, Schiffsstegen, Bojen, Lagerplätzen, Son-
nenkollektoren, Lärmschutzwänden, Antennen, Richtstrahlanlagen usw. um bau-
bewilligungspflichtige Anlagen handelt (vgl. ebenso GRB Nr. 182 E. 1). Nichts 
anderes kann für den fraglichen begehbaren Bootssteg gelten. Weiterungen 
hierzu erübrigen sich vor diesem Hintergrund. 

4. Strittig ist demgegenüber zur Hauptsache, ob für diesen Steg bereits eine 
Baubewilligung besteht oder ob - im gegenteiligen Fall - zur Prüfung der Bewilli-
gungsfähigkeit ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist. 

15

4.1.1 Im konkreten Fall lässt sich der Errichtungszeitpunkt der Steganlage unmit-
telbar beim bzw. am Bootshaus nicht exakt eruieren. Nach der Auffassung des 
Beschwerdeführers kann auf den Fotos vom 13. Juli 2004 ein um das Bootshaus 
herumführendes, vorspringendes Element "vermutet" werden, das den im See 
liegenden Betonsteg beim Wellenbrecher mit dem Ufer verbunden habe (vgl. 
Rz. 58 S. 23 f.). Sodann sei mit GRB Nr. 292 der Steg am Bootshaus (recte wohl: 
dessen Sanierung, vgl. Rz. 13) bewilligt worden (vgl. insbesondere Beschwerde 
Rz. 15). Nach der Bewilligung der Anlagen beim Bootshaus, insbesondere der 
Sanierung der Steganlage, habe der Gemeinderat - sechzehn Tage später - mit 
GRB Nr. 298 eine zweite Verfügung erlassen, u.a. betr. die freistehende Stegan-
lage. 

4.1.2 Eine Sanierung des Stegs beim Bootshaus würde selbstredend bedingen, 
dass ein solcher Steg bereits vorbestehend war (insoweit zutreffend Verwal-
tungsbeschwerde S. 23 Rz. 40). Jedoch überzeugt weder das eine (Erkennbar-
keit des Stegs auf den Luftbildern) noch das andere (Bewilligung Stegsanierung 
beim/am Bootshaus mit GRB Nr. 292) beschwerdeführerische Vorbringen, wie 
sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt. 

4.2.1 Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers lässt sich auf den Fotos 
vom 13. Juli 2004 keine Steganlage beim Bootshaus erkennen, auch nicht bloss 
vermuten, selbst nicht "mit etwas gutem Willen" (vgl. Verwaltungsbeschwerde 
S. 21 Rz. 38; zutreffend bereits E-Mail des Gemeindepräsidenten vom 21.2.2024 
am Ende, in: Vi-act. II/03/weisses Sichtmäppchen). Der Beschwerdeführer refe-
renziert auf das erste von vier Fotos, das die Südfassaden (bzw. die Südwest- 
und die Südostfassade) des Bootshauses zeigt. Was der Beschwerdeführer mit 
Hinweis auf einen angeblich vorhandenen "Stamm" zu seinen Gunsten ableiten 
will, erhellt nicht und wird auch nicht substantiiert dargelegt. Soweit ein "Vor-
sprung/Steg" erkennbar sein sollte, so führt dieser Vorsprung höchstens bis zum 
Bereich, wo das Dach des Bootshauses einen Höhenversatz aufweist, wo 
höhenversetzt das begehbare Dach des Bootshauses bzw. der Bootseinstellhalle 
mit Umfassungsgeländer beginnt (Zustieg auf der gegenüberliegenden Nordost-
seite) und wo anschliessend gerade kein Vorsprung mehr der Umfassungsmau-
er, d.h. der Südwestfassade des Bootshauses entlang weiterführt. Es dürfte sich 
bei diesem Vorsprung denn auch um einen (den nördlichsten) Teil des sog. 
"Weiden/Hartriegel" handeln, der nicht über dem Wasser liegt, sondern gewis-
sermassen noch (künstliche) Uferpartie darstellt (vgl. etwa Pläne 1121/2, Umge-
bungsgestaltung, 16.12.03, rev. 5.1.2004, bewilligt 4.6.2004, und 1121/3, Umge-
bungsgestaltung, 1.7.04, "Revidierte Baueingabe", vom Hochbauamt genehmigt 
am 22.7.2004; vgl. auch Fotos vom 15.12.2004, in: Vi-act. III/02/Mitbericht Ver-

16

kehrsamt vom 17.7.2024 mit erkennbarem Hartriegel bis zum Beginn der von 
Pflanzenbewuchs befreiten Umfassungsmauer bzw. Fassade). Es geht auch 
nicht an, hieraus eine angeblich vorhandene Steganlage entlang der Südwest- 
und Nordwestfassade abzuleiten. Einmal abgesehen davon, dass letztere Fas-
sade auf den Fotos gar nicht ersichtlich ist, kann nach dem Gesagten von einer 
erkennbaren vorhandenen Steganlage keine Rede sein, was der Regierungsrat 
zutreffend erkannte. Der regierungsrätlichen Feststellung, dass auf den ersten 
beiden Bildern (insbesondere Bild 2) vom 13. Juli 2004 klar erkennbar ist, dass 
damals nur der freistehende Steg weiter südlich existiert hatte, ist uneinge-
schränkt beizupflichten. 

4.2.2 Der Beschwerdeführer machte im regierungsrätlichen Verfahren noch gel-
tend (Verwaltungsbeschwerde S. 18 f.), die Steganlage beim Bootshaus sei auch 
auf Luftaufnahmen von 1993 und 2003 sichtbar. Zutreffend hat der Regierungsrat 
dem entgegnet, dass dies nicht zutrifft. Dem hält der Beschwerdeführer vor Ver-
waltungsgericht nichts entgegen, weshalb es diesbezüglich grundsätzlich sein 
Bewenden hat. Wenngleich allenfalls konstatiert werden könnte, dass im Bereich 
der Südwestfassade ein leichter Farbunterschied im Vergleich zu den übrigen 
Bereichen des Bootshauses zu erkennen wäre, könnte aufgrund der verpixelten 
Aufnahmen nicht ernsthaft gesagt werden, dass diese die Steganlage beim 
Bootshaus zeigen, schon gar nicht "deutlich" (vgl. so aber Verwaltungsbe-
schwerde S. 19). Im Bereich der Nordwestfassade, wo der Steg angeblich eben-
falls bestanden haben soll, zeigt sich kein solcher Farbunterschied. Ebenso we-
nig deuten andere aktenkundige Fotoaufnahmen auf eine beim Bootshaus vor-
handene vorbestehende Steganlage hin. 

4.2.3 Kommt hinzu, dass, wie Regierungsrat und Gemeinderat korrekt festge-
stellt haben, auf sämtlichen aktenkundigen Plänen, die von der Bauherrschaft 
eingereicht worden waren, am bzw. beim Bootshaus kein Steg eingezeichnet ist, 
selbst nicht beim Plan bezüglich Teilabbruch und Sanierung des Bootshauses 
(vgl. [ohne Anspruch auf Vollständigkeit] Pläne Nrn. 0222 33, Kataster 1:500 Gä-
stehaus, vom 27.6.2003; 0222 34, Grundrisse 1:100 Gästehaus, vom 30.6.2003; 
0222 35, Fassaden / Schnitt 1:100 Gästehaus, vom 27.6.2003; 1121/2, Umge-
bungsgestaltung, vom 16.12.2003, rev. 5.1.2004; 1121/3, Umgebungsgestaltung, 
1.7.2004, "Revidierte Baueingabe"; 0222 604 Bootshaus Grundrisse / Fassaden / 
Schnitte, vom 28.7.2004; 0222 50, Wellenbrecher / Seegrundsanierung, vom 
13.1.2004; 602, Bootshaus Grundrisse, 2.7.2004; 603, Bootshaus Fassaden 
/Schnitt, vom 2.7.2004; [soweit ersichtlich] undatierte und unnummerierte Pläne 
Erdgeschoss bzw. Obergeschoss, offensichtlich betreffend Bootshaus, mit Kenn-
zeichnung "Bestehend" sowie "Neubau"; Plan in "Hydrogeologische Beurteilung, 

17

Sanierung Bootshaus, Ergänzungsbericht" der E.________ AG vom 1.9.2004 
[auch keine Erwähnung des Stegs am Bootshaus im Text]; 20, Erdgeschoss 
1:200, vom 30.4.2003 = Beilage zu Schreiben "0222" der F.________, undatiert; 
Perspektive 5, Juni 2003, Baueingabe vom 14.7.2003, Projektdaten; 0222 30, 
Kataster M.________:500 Hauptgebäude, 27.6.2003; 0222 32 Fassaden / 
Schnitt 1:100 Hauptgebäude, vom 27.6.2003; 0222 31 Grundrisse 1:100 Haupt-
gebäude, vom 27.6.2003). Dass die Steganlage schlichtweg vergessen gegan-
gen sein könnte, ist ebenso wenig glaubhaft wie das (sinngemässe) Vorbringen, 
der Steg sei bewusst nicht in die Pläne eingezeichnet worden, weil es sich bei 
der Stegsanierung um eine "kleine Sache" gehandelt habe, der Steg beim Boots-
haus faktisch als Teil des Bootshauses betrachtet worden sei bzw. im Zuge wei-
terer Baueingaben keine Veranlassung bestanden habe, den Steg planerisch zu 
erfassen (Beschwerde Rz. 48 ff.). 

Soweit der Beschwerdeführer schliesslich geltend macht, die angeblich vorbe-
stehende Steganlage sei auf dem "Plan (datiert mit 06.11.2003)" ersichtlich (Be-
schwerde S. 23), so ist dem entgegenzuhalten, dass diesem Plan insoweit keine 
Relevanz zukommt, dass das Baugesuch für die diesem Plan zugrundeliegende 
"Wasserfassung" zurückgezogen wurde (vgl. Schreiben 0222 "Begründung für 
bauliche Massnahmen in einem öffentlichen Gewässer" der F.________ vom 
14.1.2004, in: Vi-act. II/03/Braune Mappe Umgebung, Bootshaus). Zum andern 
deutet im fraglichen Plan nichts auf eine vorbestehende Steganlage hin. Viel-
mehr war eigens für die Pumpenrevision ein neuer Steg vorgesehen und dürfte 
es sich beim vom Beschwerdeführer mit einem Pfeil markierten Objekt um den 
bestehenden Wellenbrecher (im fraglichen Plan: "Bestehende Schutzwand") bzw. 
um die Oberkante von dessen Holzverschlag handeln, zumal der Wellenbrecher 
wie erwähnt nicht einzig abseits des Bootshauses steht, sondern bis zu diesem 
heranführt. Im Übrigen wurden das Bootshaus und die Schutzwand (Wellenbre-
cher) im Plan explizit als bestehend vermerkt, so dass ohne weiteres davon aus-
zugehen ist, dass auch ein allfälliger Steg als bestehend gekennzeichnet worden 
wäre, hätte er denn bestanden. Zu guter letzt spricht der Beschwerdeführer an-
dernorts in der Beschwerde von einer "Sanierung der 40-50 cm breiten Auskra-
gung, die den Zweck eines Stegs erfüllt habe"; damit aber begibt er sich in Wi-
derspruch zu den Angaben im fraglichen Plan, woraus ersichtlich ist, dass die 
angebliche "Vorbestehende Steganlage" annähernd 200 cm Auskragung erreicht 
hätte (vgl. Vermassung "100" zwischen dem linken und mittleren Pfahl; vgl. auch 
Plan Nr. 0222 50 "Wellenbrecher / Seegrundreinigung, Situation 1:200, woraus 
sich ebenfalls eine solche Distanz von ca. 200 cm abgreifen lässt), jedenfalls 
weitaus mehr als 40-50 cm. Auch dies spricht dagegen, dass dieser Plan betref-

18

fend Seewasserentnahme tatsächlich die behauptete vorbestehende Steganlage 
beim Bootshaus abbildet. 

4.2.4 Auch aus dem Umstand des Vorhandenseins eines Betonstegs im Wasser 
vor dem Bootshaus, der entfernt werden musste (GRB Nr. 292 Disp.-Ziff. 2.5), 
kann der Beschwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten. Diesbezüglich 
macht der Beschwerdeführer geltend, dass es neben dem im Wasser liegenden 
Betonsteg einen Steg beim Bootshaus habe geben müssen, entspreche einer lo-
gischen Notwendigkeit. Ein im Wasser liegender Steg ohne Verbindung zum 
Land ergebe keinen Sinn. Dasselbe machte der Beschwerdeführer bereits mit 
Schreiben vom 15. September 2023 (in: Vi-act. II/03/weisses Sichtmäppchen) 
gegenüber der Baubewilligungsbehörde geltend. Dort (S. 5) fügte er zur Veran-
schaulichung eine Fotobeilage an (stammend aus: Plan Nr. 0222 50, Wellenbre-
cher / Seegrundreinigung, Baueingabe 1:500 / 1:200, vom 13.1.2004) und mar-
kierte mit zwei Pfeilen den angeblichen "Betonsteg entlang des Wellenbrecher[s]" 
sowie den "Steg am Bootshaus". Der Betonsteg lag indes entgegen der be-
schwerdeführerischen Skizzierung nicht hinter dem Wellenbrecher gegen den of-
fenen See, sondern "vor der Einfahrt zum Bootshaus", mithin in dessen Ein-
fahrtsbereich. Und zum anderen lag er nicht über dem Wasserspiegel, sondern 
im bzw. unter dem Wasser, war gar zum grössten Teil mit (angeschwemmtem) 
Kies und Geröll bedeckt (vgl. Schreiben der G.________ vom 18.2.2004 S. 2 [= 
Einsprachevernehmlassung, in: Vi-act. II/03/braune Mappe "Umgebung, Boots-
haus]). Ohnehin dürfte es sich beim mit Pfeilen markierten "Betonsteg" bzw. Steg 
nicht um einen solchen handeln, sondern um einen festen Bestandteil des Wel-
lenbrechers (ggf. sog. H-Träger bzw. Stahlträger [vgl. bereits E-Mail des Ge-
meindepräsidenten vom 21.2.2024 am Ende, in: Vi-act. II/03/weisses Sichtmäpp-
chen]) zwecks Verbindung der Pfeiler mit den Holzlamellen. Der "Steg am Boots-
haus" ist im Übrigen die Weiterführung dieser Verbindung zwischen Pfeiler und 
Holz nach dem "Knick" im Wellenbrecher und befindet sich gerade nicht am 
Bootshaus (vgl. auch Foto "Beilage 3" zum Mitbericht des Verkehrsamts vom 
17.7.2024, in: Vi-act. III/02). 

4.3 Vor dem Hintergrund der obigen Erwägungen ist erstellt, dass den Vorbrin-
gen, eine Steganlage beim Bootshaus sei im Zeitpunkt des Erlasses von GRB 
Nr. 292 vorbestehend gewesen und mit GRB Nr. 292 sei die Sanierung dieser 
Steganlage bewilligt worden, die Grundlage entzogen ist. Mit anderen Worten 
kann mangels Vorhandenseins einer vorbestehenden Steganlage von vornherein 
als ausgeschlossen gelten, dass sich die bewilligte Sanierung der Steganlage 
gemäss GRB Nr. 292 auf eine Steganlage unmittelbar beim Bootshaus bezieht 
(vgl. angefochtener RRB E. 2.4). Bei diesem Ergebnis bräuchte an und für sich 

19

nicht weiter auf GRB Nr. 292 (eingehend hierzu GRB Nr. 182 E. 3) eingegangen 
zu werden. Dennoch rechtfertigen sich die nachfolgenden Ausführungen. 

4.3.1 Aus GRB Nr. 292 geht (einleitend) hervor, dass Bezug genommen wird auf 
das Baugesuch Nr. 2004-006.0 und auf den Plan "Wellenbrecher, Seegrundrei-
nigung 1:500/1:200", dass das Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone liegt, dass 
das Bauvorhaben einen bereits erstellten Wellenbrecher und die Ausbaggerung 
einer Fahrrinne zum Bootshaus auf KTN _01 umfasst und dass ferner "der be-
stehende Steg auf der Südseite des Bootshauses saniert werden" solle. Sämtli-
che Teile des Vorhabens lägen innerhalb des kantonalen Seeuferabstandes. Be-
treffend eine Steganlage im Speziellen wird in diesem GRB weiter was folgt er-
wähnt:

 In der "Beurteilung" wurde u.a. erwähnt, dass die Sanierung des Stegs nur 
mit Zustimmung des Amtes für Raumplanung erteilt werden könne.

 In den "Erwägungen" wurde u.a. erwähnt, dass das Amt für Raumplanung 
der Erteilung der Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des See-
uferabstandes zugestimmt habe. Explizit erwähnt wurde ein Steg oder eine 
Steganlage in den Erwägungen nicht. 

 Im Dispositiv verfügte der Gemeinderat: 

1. (Abschreibung der Einsprache).

2. Die Ausnahmebewilligung für Wellenbrecher vor dem bestehenden 
Bootshaus (bereits erstellt), Ausbaggerung den Fahrrinne im Seegrund 
(Zürichsee) zum Bootshaus, Sanierung der Steganlage, KTN _01 und _06 
(Zürichsee), […] wird mit nachfolgenden Auflagen, Bedingungen und 
Vorbehalten erteilt:

2.1-2.4 (Allgemeine Bauvorschriften; Publikation Ausnahmebewilligung; 
Ausbaggerung Fahrrinne; Verwendung anfallendes Kiesmaterial). 

2.5 Der im Wasser liegende "Betonsteg" von dem Bootshaus muss entfernt 
wenden.

(2.6-2.10).

2.11 Das Bauvorhaben wird gemäss den eingereichten Planunterlagen, resp. in 
Abweichung gemäss Disp. Ziff. 2.3 [betr. Ausbaggerung Fahrrinne], bewilligt.

(2.12-5.).

4.3.2 Im Einklang mit dem oben Erwähnten steht fest, dass sich aus dem GRB 
Nr. 292 keinerlei Anhaltspunkte ergeben, die darauf schliessen lassen, dass auf 
eine Steganlage (unmittelbar) beim Bootshaus Bezug genommen wird. Bereits 
der Gemeinderat erwog zutreffend, i) dass gemäss Dispositivziffer 2 eine "Sanie-
rung der Steganlage" bewilligt wurde, ii) dass es sich dabei aufgrund der Be-
schreibung des Bauvorhabens um den bestehenden Steg "auf der Südseite des 

20

Bootshauses" handelt, iii) dass diesem GRB Nr. 292 die Zustimmung des ARE 
vom 14. Mai 2004 zugrunde lag, in welcher ebenfalls auf die Sanierung des be-
stehenden Stegs auf der Südseite des Bootshauses hingewiesen wird, iv) dass 
es sich dabei um den bestehenden, separaten Steg, welcher sich effektiv auf der 
Südseite des Bootshauses befindet, handelt, v) dass es keine Hinweise gibt, 
dass damals ein Steg an der Bootshausfassade gemeint gewesen sein könnte, 
vi) dass sich insbesondere im bewilligten Plan Nr. 0222 50, "Wellenbrecher / 
Seegrundreinigung" vom 13. Januar 2004 keine Darstellungen eines Stegs ent-
lang der Südfassade finden lassen, vii) und dass auch die Westfassade im GRB 
Nr. 292 erwähnt worden wäre, falls ein Steg entlang der (Süd- und West-) Fas-
saden gemeint gewesen wäre, von einem Steg an der Westseite des Bootshau-
ses aber nirgends die Rede ist. 

Anzufügen ist, dass, wie der Regierungsrat zutreffend erkannt, ein Steg am 
Bootshaus auch im Augenscheinprotokoll des Amtes für Umweltschutz vom 
27. April 2004 sowie in den Eingaben der Parteien im Einspracheverfahren nicht 
erwähnt wird, was aber ohne weiteres zu erwarten gewesen wäre, hätte ein ent-
sprechender Steg damals schon bestanden. Nach dem Gesagten ist darauf zu 
schliessen, dass es sich beim vom Amt für Umweltschutz in der Ausnahmebewil-
ligung vom 14. Mai 2004 erwähnten bestehenden Steg "auf der Südseite des 
Bootshauses", hiernach bewilligt mit GRB Nr. 292, um die im Plan eingezeichne-
te freistehende Steganlage gehandelt haben muss.

4.3.3 In dem der Baubewilligung zugrundeliegenden, in GRB Nr. 292 explizit   
genannten (S. 1 oben unter dem Titel "Gesuch Nr. 2004-006.0) und bewilligten 
(Disp.-Ziff. 2.11) Plan "Wellenbrecher, Seegrundreinigung 1:500/1:200" (Plan Nr. 
0222 50 vom 13.1.2004) (publiziert und öffentlich aufgelegt am 23.1.2004 [vgl. 
GRB Nr. 292 S. 1]) ist ohne weiteres diese freistehende Steganlage, nicht aber 
eine Steganlage beim Bootshaus erkennbar. Wollte man der beschwerdeführeri-
schen Meinung folgen, die in GRB Nr. 292 genannte Steganlage beziehe sich auf 
eine Anlage beim Bootshaus, würde sich ein Widerspruch zum bewilligten Plan 
eröffnen. Auch unter diesen Umständen könnte der Beschwerdeführer aber 
nichts zu seinen Gunsten ableiten, da den Plänen im Zweifelsfall Vorrang zu-
kommt. Es ist nämlich Sache der Bauherrschaft, vollständige und widerspruchs-
freie Unterlagen einzureichen. Nur was aus den Plänen mit hinreichender Klar-
heit hervorgeht, kann bewilligt und rechtskräftig werden. Aus unvollständigen 
oder missverständlichen Plänen kann die Bauherrschaft später nichts zu ihren 
Gunsten ableiten. Bei Unklarheiten zwischen dem Text einer Baubewilligung und 
den bewilligten Plänen kommt Letzteren der Vorrang zu (vgl. Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, 

21

Art. 46 N 6 und 9b, Art. 34/34a N 19a, je m.H.a. BGE 132 II 21 E. 4.1; VG BE 
100.2014.296U vom 17.8.2015 E. 3.2.1; Mäder, a.a.O., N 259). Nur der Vollstän-
digkeit halber sei schliesslich erwähnt, dass den öffentlich aufgelegten Planunter-
lagen gegenüber der öffentlichen Publikation im Amtsblatt (vgl. oben E. 1.2 am 
Ende) grössere Bedeutung zukommt (vgl. Mäder, a.a.O., N 297) - und nicht um-
gekehrt, wie die beschwerdeführerischen Ausführungen suggerieren (vgl. Be-
schwerde Rz. 46 f.). Im vom Beschwerdeführer selbst zitierten Entscheid EGV-
SZ 2010 C 2.2 E. 4.2 wird denn auch ausdrücklich festgehalten, dass sich der 
Nachbar über die genaue Gestaltung der Baute anhand der öffentlich aufliegen-
den Pläne, die in erster Linie massgebend seien, zu orientieren habe. 

4.3.4 Wenn das Verkehrsamt darlegt, dass dem Beschwerdeführer bisher ledig-
lich für die freistehende Steganlage ca. 6 m südlich des Bootshauses Gebühren 
für die Benützung von kantonalem Strandboden (vgl. § 6 ff. der Verordnung über 
den öffentlichen Strandboden und Materialentnahmen aus öffentlichen Gewäs-
sern [SR 454.110] vom 14.3.1975) auferlegt worden seien, ist festzuhalten, dass 
auch diese Tatsache zum einen darauf hinweist, dass der heute am Bootshaus 
angebaute Steg nie bewilligt worden war, wie der Regierungsrat mit Recht fest-
stellte (angefochtener RRB E. 2.3.2), zum andern aber auch, dass diese Stegan-
lage im Zeitpunkt der Baubewilligung gemäss GRB Nr. 292 am 19. Mai 2004 
nicht (vor-)bestehend war. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers 
geht aus dem WebGIS nicht hervor, dass die Steganlage auf KTN _01 und damit 
noch in der Bauzone liegt. Viel mehr ist aus dem WebGIS (Geokategorie Grunds-
tücke; Hintergrundkarte Luftbild) ersichtlich, dass sich die Steganlage ausserhalb 
von KTN _01, mithin über dem Zürichsee, KTN _06, befindet. Der Beschwerde-
führer muss sich im Übrigen den Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens gefallen 
lassen, ortete er die Steganlage beim Bootshaus im Verwaltungsbeschwerdever-
fahren doch auf KTN _01 und KTN _06 (vgl. oben Sachverhalt lit. C, Antrag 
Ziff. 3 der Verwaltungsbeschwerde vom 25.6.2024). Angesichts des klaren oben 
dargelegten Ergebnisses braucht auf die beschwerdeführerischen Einwände be-
treffend Gebührenerhebung (Beschwerde Rz. 66 ff.) nicht weiter eingegangen zu 
werden. 

4.3.5 Gestützt auf die vorliegenden Akten lässt sich kein vorbestehend errichteter 
Steg beim Bootshaus eruieren, auf welchen die Baubewilligung GRB Nr. 292 mit 
der dort erwähnten Sanierung der Steganlage hätte referenzieren können. Viel-
mehr ist damit ohne weiteres mit den Vorinstanzen davon auszugehen, dass 
GRB Nr. 292 mit dem explizit erwähnten "bestehende[n] Steg auf der Südseite 
des Bootshauses" auf den freistehenden, unbestrittenermassen vorbestehenden 
und rund 6 m süd(westlich) des Bootshauses liegenden Steg Bezug nahm. Hin-

22

zuweisen ist dabei, dass der Beschwerdeführer neben der Behauptung, der Steg 
habe zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung(en) im Jahr 2004 bereits bestan-
den, bezeichnenderweise nicht erwähnt, wann dieser ursprünglich errichtet wor-
den wäre, und offenkundig auch mit nichts belegen kann, dass und wann ein sol-
cher Steg ursprünglich bewilligt worden wäre. Da die Steganlage weder bewilligt 
noch vorbestehend war, konnte sich der Beschwerdeführer auch nicht auf die 
Bestandesgarantie berufen, weshalb die entsprechenden Vorbringen nicht zu 
hören sind (vgl. Beschwerde Rz. 60 ff.).

4.3.6 Zusammenfassend trifft es somit nicht zu, dass der Gemeinderat die Sanie-
rung eines Stegs am bzw. unmittelbar beim Bootshaus mit GRB Nr. 292 bewilligt 
hätte, wie der Regierungsrat zu Recht erwog (angefochtener RRB E. 2.2.2 am 
Ende). Mangels eines vorbestehenden Stegs am/entlang des Bootshauses kann 
sich der Beschwerdeführer auch nicht auf die Bestandesgarantie (§ 72 PBG) be-
rufen.

4.4 Der Beschwerdeführer geht nach dem Dargelegten zu Unrecht davon aus, 
mit GRB Nr. 292 sei die Sanierung der Steganlage direkt beim/am Bootshaus 
bewilligt worden. Bezüglich GRB Nr. 298 vertritt er die Auffassung, dieser habe 
sich auf die freistehende Steganlage bezogen. Grundsätzlich erübrigt es sich da-
her, weiter auf GRB Nr. 298 einzugehen. Jedenfalls aber kann auch gestützt auf 
diesen GRB Nr. 298 und dem damit bewilligten Plan "Umgebungsgestaltung" 
nichts abgeleitet werden, was auf eine vorbestehende Steganlage beim Boots-
haus schliessen lassen würde. Nach all dem Erwähnten kann sodann auch offen 
gelassen werden, ob die freistehende Steganlage in GRB Nr. 298 versehentlich 
erwähnt worden war (vgl. GRB Nr. 182 E. 3 S. 4 zweiter Abschnitt) oder ob sie 
deshalb Erwähnung fand, weil sie sowohl innerhalb als auch ausserhalb der 
Bauzone liegt und allenfalls deshalb in zwei Baugesuchsverfahren und -bewil-
ligungen abgehandelt wurde (Baugesuch-Nr. 2004-005.0 mit GRB Nr. 298, in-
nerhalb der Bauzone; Baugesuch-Nr. 2004-006.0 mit GRB Nr. 292, ausserhalb 
der Bauzone; vgl. Beschwerde Rz. 55; Vernehmlassung des Sicherheitsdepar-
tements Ziff. 2). 

4.5 Der Beschwerdeführer beruft sich im Sinne einer Eventualbegründung (Be-
schwerde Ziff. 2.3 resp. Rz. 24 ff.) auf den Vertrauensschutz. Gleich dreimal hät-
ten der Gemeinderat und die kantonalen Instanzen eine Vertrauensgrundlage 
geschaffen, gestützt darauf er die Errichtung des Stegs als rechtmässig habe 
qualifizieren müssen.

4.5.1  Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein 
Verbot widersprüchlichen Verhaltens und verleiht einer Person Anspruch auf 

23

Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherung oder sonstiges, 
bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden. Die Vorausset-
zung für eine Berufung auf Vertrauensschutz, die unter bestimmten Vorausset-
zungen eine vom materiellen Recht abweichende Behandlung der Rechtsuchen-
den gebieten kann, ist erfüllt: 1. wenn die Behörde in einer konkreten Situation 
mit Bezug auf bestimmte Personen gehandelt hat; 2. wenn sie für die Erteilung 
der betreffenden Auskunft zuständig war oder wenn die rechtsuchende Person 
die Behörde aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte; 3. wenn 
die Person die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne weiteres erkennen konnte; 
4. wenn sie im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft Dispositionen getroffen 
hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können, und 5. wenn 
die gesetzliche Ordnung seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren 
hat. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein; ist bereits eine nicht 
gegeben, erübrigt es sich, die anderen zu prüfen. Wird der Vertrauensschutz 
durch eine Verfügung ausgelöst, sind die Voraussetzungen 1, 2, 3 und 5 in der 
Regel erfüllt (vgl. zum Ganzen Urteil BGer 8C_341/2019 vom 30.1.2020 E. 4 
m.w.H.). Ausserdem scheitert die Berufung auf den Grundsatz von Treu und 
Glauben dann, wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen gegenüberstehen 
(vgl. Urteil BGer 1C_321/2023 vom 12.7.2024 E. 5.3 m.H.a. BGE 147 II 309 
E. 5.6 [vgl. E. 5.4]; BGE 137 I 69 E. 2.5.1; 129 I 161 E. 4.1; Tschannen/Mül-
ler/Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, § 22 Rz. 487, 490). 

4.5.2 Vorab zu klären ist, ob die Frage des Vertrauensschutzes überhaupt im 
vorliegenden Verfahren - und allenfalls nicht erst im gemeinderätlich verfügten 
nachträglichen Baubewilligungsverfahren zu klären wäre. Es ist offenkundig, 
dass mit der Steganlage beim Bootshaus, die über dem Zürichsee liegt, gewich-
tige öffentliche Interessen und ein Gebiet ausserhalb der Bauzone (mit 
grundsätzlichem Bauverbot [BGE 147 II 309 E. 5.5]) tangiert sind. Selbst wenn 
der beschwerdeführerischen Argumentation, er habe aufgrund der Art und Wei-
se, wie die beiden Bewilligungen (d.h. GRB Nr. 292 und 298) zustande gekom-
men seien, annehmen dürfen, dass "der sich beim Bootshaus befindende Steg 
für die Sanierung bewilligt" worden sei, und damit anzunehmen wäre, die Behör-
den hätten einen Vertrauenstatbestand geschaffen, zu folgen wäre, stünde dies 
der Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens nicht entge-
gen. Auf dieses ist gerade dann nicht zu verzichten, wenn polizeiliche oder zwin-
gende öffentliche Interessen, insbesondere des Umwelt-, Gewässer-, Ortsbild- 
und Landschaftsschutzes (vgl. BGE 147 II 309 E. 5.4), betroffen sind (vgl. 
Wipf/Die-ner, in: Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 
Bd. 1, 7. Aufl. 2024, S. 818). Mithin sind diese Interessen im von der Gemeinde 
geforderten nachträglichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen.

24

4.5.3 "Der Vollständigkeit halber" hält der Beschwerdeführer zwar fest, dass am 
23. August 2005 sämtliche Bauwerke abgenommen worden seien (Beschwerde 
Rz. 35); die Bauabnahme habe eine Vertrauensgrundlage geschaffen (Be-
schwerde Rz. 65). In derselben Beschwerdeschrift bringt er in Widerspruch dazu 
aber selber vor, für den Vertrauensschutz habe die Baukontrolle bzw. -abnahme 
keine Rolle gespielt (Beschwerde Rz. 26 am Ende). Damit ist nicht näher auf die 
Baukontrolle und deren allfällige Auswirkung auf den Vertrauensschutz einzuge-
hen, wobei anzufügen ist, dass den diesbezüglichen regierungsrätlichen Aus-
führungen (angefochtener RRB E. 3.2 m.H.a. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zür-
cher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, S. 499 [vgl. 7. Aufl. 2024, S. 683, 
688]) vollumfänglich beigepflichtet werden könnte. 

4.5.4 Aus dem Vertrauensschutz kann der Beschwerdeführer folglich, selbst 
wenn die Voraussetzungen erfüllt wären, nichts zu seinen Gunsten ableiten, 
weshalb auf die angeblichen drei geschaffenen Vertrauensgrundlagen nicht 
näher einzugehen ist. Das Eventualbegehren Ziffer 4 ist mithin abzuweisen.

5. Nach dem Dargelegten ist die Beschwerde abzuweisen. Der Beschwerde-
führer trägt die Verfahrenskosten (§ 72 Abs. 2 VRP) und schuldet dem beanwal-
teten Gemeinderat eine Parteientschädigung (§ 74 Abs. 1 f. VRP).

25

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) des verwal-
tungsgerichtlichen Verfahrens von Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdefüh-
rer auferlegt.

Er hat am 17. Januar 2025 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe geleis-
tet, sodass die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Der Beschwerdeführer hat dem Gemeinderat Freienbach für das verwal-
tungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-- (inkl. 
Barauslagen und MwSt) zu zahlen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung unter den 
Voraussetzungen der Art. 42 und Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 
2005 Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundes-
gericht, 1000 Lausanne 14 erhoben werden.

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R) 
- den Rechtsvertreter des Gemeinderats Freienbach (2/R; unter Beilage 

der Eingabe des Beschwerdeführers vom 12.2.2025)
- den Regierungsrat des Kantons Schwyz (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter 

Beilage der Eingabe des Beschwerdeführers vom 12.2.2025)
- das Amt für Raumentwicklung ARE (EB; unter Beilage der Eingabe des 

Beschwerdeführers vom 12.2.2025)
- und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A).

Schwyz, 27. August 2025

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

26

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 15. September 2025