# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 187517f0-7bf2-55ca-bd7c-68a5082fe59f
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2025-05-12
**Language:** fr
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 12.05.2025 B-3253/2024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_B-3253-2024_2025-05-12.pdf

## Full Text

B u n d e s v e r w a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b un a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
    
 
 

 

  

 

 Cour II 

B-3253/2024 

 

 
 

  A r r ê t  d u  1 2  m a i  2 0 2 5  

Composition 
 Pascal Richard (président du collège),  

Eva Schneeberger, Pietro Angeli-Busi, juges, 

Lu Yuan, greffière. 
 

 
 

Parties 
 X._______,  

représenté par Maître Priscille Ramoni,  

recourant,  

  
 

 
contre 

 
 Secrétariat d'Etat à la formation,  

à la recherche et à l'innovation SEFRI,  

Ressources, 

Einsteinstrasse 2, 3003 Berne,    

autorité inférieure,  

 

Commission suisse des examens  

de l'économie immobilière CSEEI,  

Rue Mercerie 1, 1003 Lausanne,    

première instance.  
 

 
 

Objet 
 Examen professionnel de gérant d'immeubles 2023. 

 

B-3253/2024 

Page 2 

Faits : 

A.  

A.a X._______ (ci-après : le recourant) s’est présenté pour la deuxième 

fois à l’examen professionnel de gérant d’immeubles (ci-après : l’examen 

professionnel) lors de la session 2023. 

A.b Par décision du 28 mars 2023, la commission suisse des examens de 

l’économie immobilière CSEEI (ci-après : la commission d’examen ou la 

première instance) a informé le recourant de son échec audit examen et 

lui a communiqué les résultats suivants : 

Epreuves Note 

1. Droit 4.5 

2. Connaissances de la construction 4.5 

3. Gestion du personnel 4.0 

4. Gérance immobilière écrit * 3.5 

5.   Gérance immobilière oral * 3.0 

* Ces notes comptent double 

Pondération, épreuves 1-5 3.7 

B.  

B.a Par écritures du 27 avril 2023, le recourant a interjeté recours contre 

ladite décision auprès du Secrétariat d’Etat à la formation, à la recherche 

et à l’innovation SEFRI (ci-après : l’autorité inférieure).  

Sous suite de frais et dépens, il a pris les conclusions suivantes : 

« principalement :  

I. Le recours est admis. 

II. La décision de la commission d’examen du 28 mars 2023 est 

réformée en ce sens qu’il est attribué une note de 4 à l’examen de 

gérance immobilière écrit. 

      
épreuves 4 

& 5 : 3.3 

B-3253/2024 

Page 3 

III. La note de l’examen de gérance immobilière oral est annulée, le 

recourant étant autorisé à repasser ledit examen sans frais et en 

1e [sic] répétition. 

Subsidiairement 

IV. La décision de la commission d’examen du 28 mars 2023 est 

annulée et le recourant est autorisé à repasser les examens de 

gérance immobilière écrit et oral sans frais en 1e [sic] répétition. 

B.b Par décision du 22 avril 2024, notifiée le 24 avril 2024, l’autorité 

inférieure a rejeté ledit recours. Elle a en particulier indiqué le nouveau 

résultat du recourant à l’examen professionnel ensuite de la modification 

par la première instance de la note de l’épreuve écrite de gérance 

immobilière le 20 juin 2023. Celui-là se présente comme suit :  

Epreuves Note 

1. Droit 4.5 

2. Connaissances de la construction 4.5 

3. Gestion du personnel 4.0 

4. Gérance immobilière écrit * 4.0 

5.   Gérance immobilière oral * 3.0 

* Ces notes comptent double 

Pondération, épreuves 1-5 3.9 

C.  

Par écritures du 23 mai 2024, le recourant interjette recours contre cette 

décision auprès du Tribunal administratif fédéral. Sous suite de frais et 

dépens, il conclut à ce qui suit :  

« I. Le recours est admis 

Principalement 

I. La décision du [SEFRI] du 22 avril 2024 est annulée. 

II. La note de 4.0 à l’examen écrit de gérance immobilière est 

attribuée [au recourant], son bulletin de notes étant corrigé en ce 

sens. 

      épreuves 4 

et 5 : 3.5 

B-3253/2024 

Page 4 

III. [Le recourant] étant autorisé à repasser l’examen oral de gérance 

immobilière en 1ère [sic] tentative. 

Subsidiairement 

IV. La décision du [SEFRI] du 22 avril 2024 est annulée. 

V. La note de 4.0 à l’examen écrit de gérance immobilière est 

attribuée [au recourant], son bulletin de notes étant corrigé en ce 

sens. 

VI. La cause étant renvoyée à l’instance précédente pour nouvelle 

décision dans le sens des considérants. » 

A l’appui de ses conclusions, il se plaint tout d’abord de ce qu’aucun 

nouveau bulletin de notes comprenant la modification de la note de 

l’examen écrit de gérance immobilière ne lui a été communiqué. Il se 

prévaut ensuite d’une violation de son droit d’être entendu, en ce sens que 

les experts ne sont pas parvenus à reconstituer le déroulement de 

l’épreuve orale de gérance immobilière (ci-après : l’examen oral), dès lors 

qu’ils n’ont mentionné ni la présence d’une troisième personne lors de son 

examen ni le fait qu’il a dû attirer leur attention sur le temps supplémentaire 

pour la préparation de l’examen auquel il avait droit. Par ailleurs, cette 

interpellation l’aurait fortement déstabilisé durant l’épreuve et ne serait pas 

conforme aux mesures visant à compenser son handicap. Il soutient 

également que les critères d’appréciation de l’examen en cause ne 

seraient pas satisfaisants et conteste l’évaluation retenue. Le terme 

« ricanement » figurant dans les prises de position pour décrire sa 

prestation atteste, selon lui, de contractions de la part des experts puisque 

ceux-ci ont relevé qu’il s’était montré très aimable et leur avait réservé un 

bon accueil. Cette remarque des experts permettrait en outre de douter de 

leur impartialité. Il avance encore que la modification de la note à l’épreuve 

écrite laisse également supposer une mauvaise évaluation de l’épreuve 

orale. Enfin tous les manquements constatés mettraient en cause l’examen 

professionnel dans son ensemble.  

D.  

D.a Par réponse datée du 4 juillet 2024, l’autorité inférieure a proposé le 

rejet du recours. Elle indique notamment que la première instance a déjà 

établi et transmis au recourant un nouveau certificat de note contenant la 

modification des notes.  

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D.b Dans sa réponse du 23 juillet 2024, la première instance affirme ne 

pas être en mesure de déterminer si ce sont les experts qui ont initié le 

temps supplémentaire durant l’épreuve orale ou si c’est le recourant qui le 

leur a rappelé. Elle révèle aussi l’identité de la troisième personne présente 

à cette épreuve et conteste que les critères d’évaluation ne soient pas 

satisfaisants. Elle expose ensuite que l’évaluation de l’épreuve orale porte 

sur la prestation globale du recourant, mais concède toutefois que 

l’utilisation du terme « ricanement » était inappropriée. Néanmoins, cela ne 

signifie pas, selon elle, que les experts auraient eu un préjugé défavorable 

à l’égard du recourant. Elle indique également que l’augmentation de la 

note de l’épreuve écrite de gérance immobilière ne permet pas de déduire 

que les autres parties de l’examen professionnel auraient été évaluées de 

manière insatisfaisante. Elle transmet enfin un nouveau certificat de notes 

contenant les notes modifiées du recourant. 

E.  

Dans sa réplique du 13 septembre 2024, le recourant reproche à la 

première instance de n’avoir révélé l’identité de la troisième personne 

présente lors de l’examen oral qu’à un stade avancé de la procédure. Cela 

démontrerait toutefois que la première instance n’est pas en mesure de 

reconstituer le déroulement de cet examen. 

F.  

F.a Par duplique du 25 septembre 2024, l’autorité inférieure s’est référée à 

sa réponse du 4 juillet 2024 et à la décision entreprise. 

F.b Par duplique du 15 octobre 2024, la première instance a renvoyé à 

l’argumentation contenue dans sa réponse du 23 juillet 2024. 

Les arguments avancés de part et d'autre au cours de la présente 

procédure seront repris plus loin dans la mesure où cela s'avère 

nécessaire. 

 

Droit : 

1.  

Le Tribunal administratif fédéral est compétent pour statuer sur le présent 

recours (cf. art. 31, 32 et 33 let. d LTAF et art. 5 al. 2 PA). La qualité pour 

recourir doit être reconnue au recourant (cf. art. 48 al. 1 PA). Les 

dispositions relatives à la représentation, au délai de recours, à la forme 

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Page 6 

du mémoire de recours, ainsi qu’à l’avance de frais (cf. art. 11 al. 1, 50 al. 

1, 52 al. 1 et 63 al. 4 PA) sont en outre respectées.  

Le recours est ainsi en principe recevable. 

2.  

A titre liminaire, il y a lieu de relever que la transmission de la réponse de 

la première instance, par pli du 23 juillet 2024, a eu lieu après l’échéance 

du délai imparti pour ce faire. Cela étant, dans la mesure où ces écritures 

portent sur l’évaluation et le déroulement de l’épreuve litigieuse, elles se 

révèlent décisives pour la résolution du présent litige. Partant, elles seront 

prises en compte en application de l’art. 32 al. 2 PA (cf. arrêt du TAF  

B-4548/2024 du 21 janvier 2025 consid. 3). 

3.  

Le tribunal constate que, contrairement à ce que soutient le recourant, le 

bulletin de notes comprenant la rectification de la note de l’épreuve écrite 

de gérance immobilière et de la moyenne de l’examen professionnel lui a 

été communiqué lors de la procédure devant l’autorité inférieure (cf. 11 du 

dossier de la cause ; pce 9 du recours). En tout état de cause, ledit bulletin, 

produit à nouveau par la première instance devant le tribunal, lui a été 

transmis par ordonnance du 24 juillet 2024.  

Il suit de là que, à défaut d’intérêt du recourant, la conclusion II. est 

irrecevable ou, à tout le moins, sans objet. 

4.  

Le chapitre 3 de la loi fédérale du 13 décembre 2002 sur la formation 

professionnelle (LFPr, RS 412.10), consacré à la formation professionnelle 

supérieure, indique que celle-ci vise à transmettre et à faire acquérir, au 

niveau tertiaire, les qualifications indispensables à l'exercice d'une activité 

professionnelle complexe ou impliquant des responsabilités élevées (cf. 

art. 26 al. 1 LFPr). La formation professionnelle supérieure s'acquiert par 

un examen professionnel fédéral ou par un examen professionnel fédéral 

supérieur (cf. art. 27 let. a LFPr) ; par une formation reconnue par la 

Confédération et dispensée par une école supérieure (cf. art. 27 let. b 

LFPr).  

Les organisations du monde du travail compétentes définissent les 

conditions d’admission, le niveau exigé, les procédures de qualification, les 

certificats délivrés et les titres décernés. Leurs prescriptions sont soumises 

à l’approbation du SEFRI (cf. art. 28 al. 2 LFPr). Se fondant sur dite 

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Page 7 

disposition, l’organe responsable, constitué par la Schweizerischer 

Verband der Immobilienwirtschaft SVIT (ci-après : la SVIT) et l’Union 

suisse des professionnels de l’immobilier USPI Suisse (ci-après : USPI), a 

édicté le règlement concernant l’examen professionnel de gérant 

d’immeubles, approuvé par l’Office fédéral de la formation professionnelle 

et de la technologie le 25 avril 2012. Ce règlement a ensuite été modifié et 

approuvé par le SEFRI le 27 mars 2017 (ci-après : le règlement d’examen, 

https://www.sfpkiw.ch/francais/examens/gerance/, consulté le 9 avril 

2025).  

L’art. 1.11 du règlement d’examen indique que, par la réussite de l’examen 

professionnel, les candidats justifient de qualifications et compétences 

dans des domaines spécifiques de la gérance immobilière. Ils sont ainsi 

préparés à la reprise de tâches à responsabilité dans les différents 

domaines de la gérance immobilière. La commission suisse des examens 

de l’économie immobilière, définie par l’organe responsable, a notamment 

pour tâches de définir le programme d’examen et de décider de l’octroi du 

brevet (cf. art. 2.11 et 2.31 let. a et e du règlement d’examen). L’examen 

professionnel est composé de cinq épreuves suivantes : 1. droit 

(pondération 1), 2. connaissances de la construction (pondération 1),  

3. gestion du personnel (pondération 1), 4. gestion immobilière, partie 

écrite (pondération 2) et 5. gestion immobilière, partie orale (pondération 

2) (cf. art. 5.11). Il est considéré comme réussi lorsque les conditions 

suivantes sont remplies : a) la note globale n’est pas inférieure à 4 ; b) une 

note inférieure à 4.0 n’a pas été attribuée à plus d’une épreuve ; c) aucune 

note d’épreuve inférieure à 3.0 n’a été attribuée ; c) la moyenne arrondie à 

une décimale pour les épreuves 4 et 5 n’est pas inférieure à 4.0 

(cf. art. 6.41). 

Les directives concernant l’examen professionnel (ci-après : les directives, 

https://www.sfpkiw.ch/francais/examens/gerance/, consulté le 9 avril 

2025), édictées par la commission d’examen et entrées en vigueur le 

22 juillet 2016, précisent notamment l’objectif de l’examen et son contenu.  

5.  

5.1 Conformément à l’art. 49 PA, le recourant peut invoquer la violation du 

droit fédéral, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation, la 

constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents et l'inopportunité 

de la décision attaquée. Toutefois, selon une jurisprudence constante, les 

autorités de recours appelées à statuer en matière d'examen observent 

une certaine retenue en ce sens qu'elles ne s'écartent pas sans nécessité 

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des avis des experts et des examinateurs sur des questions qui, de par 

leur nature, ne sont guère ou que difficilement contrôlables (cf. ATF 136 I 

229 consid. 5.4.1 ; ATAF 2010/11 consid. 4.1, 2008/14 consid. 3.1 ; arrêt 

du TAF B-1343/2024 du 14 avril 2025 consid. 2.1 et la réf. cit.).  

La retenue dans le pouvoir d’examen n’est toutefois admissible qu’à l’égard 

de l’évaluation proprement dite des prestations. En revanche, dans la 

mesure où le recourant conteste l’interprétation et l’application de 

prescriptions légales ou s’il se plaint de vices de procédure, l’autorité de 

recours doit examiner les griefs soulevés avec pleine cognition, sous peine 

de déni de justice formel. De jurisprudence constante, les questions de 

procédure se rapportent à tous les griefs qui concernent la façon dont 

l'examen ou son évaluation se sont déroulés (cf. ATF 136 I 229 consid. 

5.4.1 ; ATAF 2010/11 consid. 4.2 et la réf. cit. ; arrêt du TAF B-1343/2024 

du 14 avril 2025 consid. 2.1 et la réf. cit.). 

5.2 Enfin, selon une pratique constante du Tribunal administratif fédéral, la 

règle du fardeau de la preuve tirée de l'art. 8 CC s'applique également en 

matière de droit public (cf. arrêt du TAF B-1343/2024 du 14 avril 2025 

consid. 2.2 et la réf. cit.). Aussi, l'autorité de recours n'examine, de manière 

approfondie, les griefs relatifs à l'évaluation d'une prestation d'examen que 

s'ils sont soutenus par des arguments objectifs et des moyens de preuve 

correspondants susceptibles de démontrer que les appréciations de la 

première instance sont insoutenables, les exigences trop élevées ou les 

prestations manifestement sous-évaluées (cf. ATAF 2010/21 consid. 5.1 et 

2010/11 consid. 4.3 ; arrêt du TAF B-1343/2024 du 14 avril 2025 consid. 2.2 

et la réf. cit.). Le seul fait de prétendre qu'une autre solution est possible, 

que l'avis de la commission d'examen ou qu'un corrigé est erroné ou 

incomplet, ne satisfait pas à ces exigences (cf. arrêt du TAF B-1343/2024 

du 14 avril 2025 consid. 2.2 et la réf. cit.). 

6.  

Le recourant se prévaut d’une violation de son droit d’être entendu en ce 

sens que le déroulement de l’examen oral n’a pas pu être reconstitué. Il 

relève que les experts n’ont mentionné ni sur la grille d’évaluation ni dans 

leurs prises de position le fait qu’il a dû les interpeller au sujet du temps 

supplémentaire pour la préparation de l’épreuve auquel il avait droit. De 

plus, l’identité de la troisième personne présente à cette épreuve ne figure 

pas sur la grille d’évaluation et la première instance ne l’a révélée qu’au 

stade de la procédure de recours devant le tribunal. 

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6.1 Le droit d’être entendu, consacré à l’art. 29 al. 2 Cst., comprend 

notamment le devoir pour l’autorité de motiver sa décision afin que le 

destinataire puisse la comprendre, la contester utilement s’il y a lieu et que 

l’autorité de recours puisse exercer son contrôle (cf. ATF 146 II 335 consid. 

5.1 et les réf. cit.).  

Lorsque la décision porte sur le résultat d’un examen et que l’appréciation 

des experts est contestée, l’autorité satisfait aux exigences de motivation 

au sens de l’art. 29 al. 2 Cst. si elle indique au candidat, même oralement 

et de façon succincte, les défauts qui entachent ses réponses et les 

solutions correctes qui étaient attendues de lui. Afin que l’instance de 

recours soit en mesure d’examiner si l’évaluation de l’examen est 

soutenable, le déroulement de l’examen et son appréciation doivent 

pouvoir être reconstitués. Ce n’est que dans ces conditions que l’instance 

de recours sera en mesure de vérifier si la motivation de l’examinateur est 

soutenable et si les griefs avancés par le recourant se révèlent pertinents 

(cf. arrêt du TAF B-2358/2023 du 28 novembre 2024 consid. 5.4.1 et la réf. 

cit.).  

Le droit d’être entendu n’est toutefois pas une fin en soi. Il constitue un 

moyen d’éviter qu’une procédure judiciaire ne débouche sur un jugement 

vicié en raison de la violation du droit des parties de participer à la 

procédure, notamment à l’administration des preuves. Lorsqu’on ne voit 

pas quelle influence la violation du droit d’être entendu a pu avoir sur la 

procédure, il n’y a pas lieu d’annuler la décision attaquée (cf. ATF 143 IV 

380 consid. 1.4.1 ; arrêt du TF 5A_753/2024 du 5 février 2025 consid. 3.2). 

6.2 En l’espèce, les experts ont exposé dans les prises de position leurs 

appréciations pour chaque élément d’évaluation de l’examen oral et ont 

relevé les lacunes que présentait la prestation du recourant. Dans sa 

réponse, la première instance a en outre indiqué que la troisième personne 

présente lors de l’examen était un membre de la commission chargé de 

vérifier le travail des experts. S’agissant de la survenance de l’incident au 

sujet du temps additionnel, la première instance a expliqué que, selon l’un 

des experts, il en aurait informé le recourant avant le début de l’examen. 

Cependant, l’autre expert a affirmé ne pas se souvenir d’avoir vu de 

consigne relative à cette mesure de compensation sur la feuille d’examen. 

Il n’est pas non plus certain si ce fut le recourant qui a attiré leur attention 

sur ce sujet. La première instance a toutefois confirmé que le temps 

supplémentaire accordé avait été respecté (cf. pce 11 du dossier de la 

cause), ce que le recourant ne conteste pas. 

B-3253/2024 

Page 10 

6.3 Il faut d’abord relever que les experts ont fourni des explications 

suffisantes relatives à l’évaluation de l’épreuve orale ; dans leurs prises de 

position, ils ont indiqué au recourant les défauts qui entachaient ses 

réponses et les solutions correctes qui étaient attendues de lui. Quant aux 

points soulevés par le recourant, il est vrai que la troisième personne n’est 

mentionnée ni sur la grille d’évaluation ni dans les prises de position des 

experts ; la première instance a toutefois révélé son identité dans les 

déterminations devant le tribunal. Aussi, une éventuelle violation du droit 

d’être entendu serait de toute manière guérie (cf. ATF 147 IV 340 consid. 

4.11.3). S’agissant de l’incident en lien avec le temps supplémentaire pour 

la préparation de l’examen, les versions divergent. Le recourant prétend 

qu’il aurait dû interpeller les experts à ce propos. Les experts ne sont quant 

à eux pas unanimes et reconnaissent qu’une incertitude subsiste à ce 

sujet. Quoiqu’il en soit, même si sur ce point il y a lieu d’admettre qu’il n’est 

pas possible de reproduire avec certitude le déroulement de l’examen, la 

survenance ou non de cet incident ne se révèle, comme nous le verrons 

plus loin (cf. consid. 7), nullement décisive pour l’issue du recours de sorte 

que la décision entreprise ne saurait être annulée pour ce seul motif. 

7.  

Le recourant prétend également que, même si le temps supplémentaire lui 

a été octroyé, le fait d’avoir dû interpeller les experts sur ce point l’a 

fortement déstabilisé et a eu un impact négatif sur sa prestation. De plus, 

à la suite de cet incident, les experts n’auraient pris aucune mesure pour 

le remettre en situation d’examen alors que, selon leurs prises de position, 

ils avaient constaté son état de stress. Selon le recourant, cela n’est pas 

conforme aux mesures visant à compenser un handicap. 

7.1  

7.1.1 En application de l'art. 8 al. 4 Cst., la loi fédérale du 13 décembre 

2002 sur l'élimination des inégalités frappant les personnes handicapées 

(loi sur l'égalité pour les handicapés, LHand, RS 151.3) a été adoptée. 

Dans le contexte de la formation réglée à l’art. 2 al. 5 LHand, il y a inégalité 

notamment lorsque l’utilisation de moyens auxiliaires spécifiques aux 

personnes handicapées ou une assistance personnelle qui leur est 

nécessaire ne leur est pas accordée (cf. let. a) ou la durée et 

l’aménagement des prestations de formation offertes ainsi que les 

examens exigés ne sont pas adaptés aux besoins spécifiques des 

personnes handicapées (cf. let. b).  

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Page 11 

7.1.2 Un vice de procédure ne constitue un motif de recours au sens de 

l’art. 49 let. a PA justifiant l’admission du recours et l’annulation ou la 

réforme de la décision attaquée que s’il existe des indices que ce vice ait 

pu exercer une influence défavorable sur les résultats de l’examen. Un vice 

purement objectif ne saurait, faute d’intérêt digne de protection de celui qui 

s’en prévaut, constituer un motif de recours, sauf s’il s’avère 

particulièrement grave. En matière d’examen, l’admission d’un vice de 

nature formelle ne peut mener qu’à autoriser le recourant à repasser 

l’épreuve en question (cf. arrêt du TF 2C_769/2019 du 27 juillet 2020 

consid. 6.7 et 8 non publié aux ATF 147 I 73 ; arrêt du TF 2D_7/2020 du 

7 février 2022 consid. 6.3 ; ATAF 2010/21 consid. 8.1 ; arrêt du TAF 

B-1343/2024 du 14 avril 2025 consid. 7.1 et les réf. cit.). 

7.1.3 Le principe de la bonne foi et l'interdiction de l'arbitraire s'opposent à 

ce que des griefs d'ordre formel qui auraient pu être soulevés à un stade 

antérieur soient invoqués plus tard, une fois une issue défavorable connue 

(cf. ATF 143 V 66 consid. 4.3 et les réf. cit. ; arrêt du TF 2C_443/2023 du 

15 janvier 2025 consid. 3.1 et les réf. cit.). Aussi, il appartient au candidat 

de soulever immédiatement, dans la mesure du possible, tout motif qu'il 

pourrait faire valoir au sujet de la manière dont les examens se sont 

déroulés, sous peine de péremption (cf. arrêt du TF 2C_443/2023 du 

15 janvier 2025 consid. 3.1 et la réf. cit. ; arrêt du B-1343/2024 du 14 avril 

2025 consid. 4.1 et la réf. cit).  

7.2 En l’espèce, à supposer que l’incident invoqué par le recourant ait eu 

lieu, rien ne permet d’établir que la nervosité constatée par les experts était 

due à cet incident et qu’elle n’aurait pas été causée par l’examen lui-même. 

En effet, si les perturbations et les distractions restreignant la capacité de 

concentration du candidat sont à éviter, toute perturbation n’est pas 

susceptible d’affecter le déroulement de l’examen (cf. arrêt du TAF  

B-4965/2020 du 7 septembre 2021 consid. 7.1.3 et les réf. cit.).  

En tout état de cause, le recourant ne s’est nullement plaint d’avoir été 

déstabilisé par cet événement durant son épreuve. Il ne l’a pas non plus 

relevé après avoir passé l’épreuve ni ne s’est adressé à ce sujet à la 

Commission d’examen. Il a bien plus attendu de recevoir un résultat négatif 

pour soulever ce prétendu vice dans le déroulement de l’examen oral. 

Aussi, on ne saurait considérer qu’il ait agi sans retard. Son grief s’avère 

par conséquent tardif.  

Par surabondance, on peine à voir en quoi le simple fait d’avoir dû attirer 

l’attention des experts sur la mesure de compensation constituerait un 

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Page 12 

événement à ce point intolérable que la concentration du recourant en ait 

été profondément et durablement troublée et constituerait une inégalité de 

traitement au sens de la LHand. En effet, ce supposé incident est censé 

avoir eu lieu avant même que la préparation de l’examen ne débute (cf. p. 

8 du recours devant l’autorité inférieure). De même, l’entier du temps 

supplémentaire a effectivement été accordé au recourant. Dans de telles 

circonstances, on est en droit d’attendre d’un candidat à un examen 

professionnel qu’il sache gérer son stress ainsi que les contraintes liées au 

déroulement de l’examen et qu’en conséquence, il ne soit pas 

décontenancé par le simple fait d’avoir dû rappeler aux experts une mesure 

de compensation (cf. s’agissant de la gestion du stress : arrêt B-4965/2020 

cité consid. 7.1.3 et les réf. cit.). 

8.  

Le recourant soutient encore que les critères d’appréciation de l’épreuve 

orale seraient insatisfaisants.  

8.1 Les examinateurs disposent d'un large pouvoir d'appréciation en ce qui 

concerne non seulement le mode de contrôle des connaissances ou 

l'échelle d'évaluation mais également le choix ou la formulation des 

questions (cf. arrêt du TAF B-6313/2024 du 4 décembre 2024 consid. 7.3.1 

et les réf. cit.). 

Selon les directives d’examen, les examens oraux tendent, en premier lieu, 

à vérifier les compétences sociales et méthodologiques puis, en deuxième 

lieu seulement, à examiner les compétences professionnelles. Cela est 

effectué au cours d’un entretien avec les experts. Les candidats sont 

confrontés à un cas pratique servant comme objet de base pour l’entretien 

professionnel qui s’en suit. L’évaluation est effectuée sur la base d’un 

barème imposé par la commission d’examen (cf. p. 8 des directives 

d’examen).  

8.2 La grille d’évaluation de l’épreuve orale contient les critères 

d’évaluation suivants : « compétences sociales », « compétences 

méthodologiques » et « compétences techniques » (cf. pce 6 du recours). 

Ces critères sont divisés en plusieurs sous-critères. Pour le critère 

« compétences sociales », les examinateurs doivent évaluer si le candidat 

dispose d’une attitude professionnelle, souveraine, inspirant confiance et 

convaincante, s’il comprend les attentes, les préoccupations et s’il mène la 

discussion de façon ciblée, s’exprime clairement et distinctement. 

S’agissant du critère « compétences méthodologiques », le candidat doit 

être en mesure de comprendre la problématique du cas et pouvoir la 

B-3253/2024 

Page 13 

formuler ; il doit aussi pouvoir expliquer sa démarche ou sa solution de 

manière logique et clairement compréhensible et être capable de réfléchir 

de façon structurée et en variantes (sic). Quant aux compétences 

techniques, le candidat doit démontrer ses connaissances professionnelles 

notamment en matière de mandat de gérance, de gérance d’immeubles en 

location, et d’entretien d’immeuble et rénovations.  

Il s’ensuit que les critères d’évaluation de l’épreuve orale – de même que 

les sous-critères – correspondent aux objectifs fixés par les directives 

d’examen. La critique toute générale du recourant, à qui incombe le 

fardeau de la preuve, n’est soutenue par aucun argument objectif ni moyen 

de preuve. Elle ne permet nullement de démontrer que les critères 

d’évaluation seraient excessifs ou insatisfaisants. 

Mal fondé, le recours doit dès lors être rejeté sur ce point. 

9.  

Le recourant s’en prend encore à l’évaluation proprement dite de l’épreuve 

orale de gérance immobilière. Il soutient d’abord que l’emploi du terme 

« ricanement » par les experts dans leurs prises de position pour décrire 

sa prestation - le verbe « ricaner » signifiant « rire d’une manière 

méprisante, sarcastique ou stupide » – permet de douter de l’impartialité 

de ceux-ci. Leurs appréciations seraient pour le reste contradictoires : 

d’une part, ils retiennent qu’il a fait preuve d’une présence peu 

professionnelle en raison de ricanements ; d’autre part, ils considèrent qu’il 

s’est montré très aimable, qu’il leur a réservé un très bon accueil, qu’il est 

adapté à la situation du cas pratique et a adopté une attitude bienveillante 

à l’égard du client. Enfin, selon lui, les erreurs de correction de l’épreuve 

écrite attestent également d’erreurs dans l’évaluation de l’épreuve orale de 

même que tous les manquements constatés mettent en cause l’examen 

professionnel dans son ensemble. 

9.1 En procédure administrative, l'art. 10 al. 1 PA, qui s’applique en 

l’espèce (cf. art. 1 et 2 al. 2 PA), énonce une liste de motifs de récusation. 

En particulier, les personnes appelées à rendre ou préparer la décision 

doivent se récuser si, elles ont un intérêt personnel dans l’affaire, ou si, 

pour d'autres raisons, elles pourraient avoir une opinion préconçue dans 

l'affaire (cf. art. 10 al. 1 let. a et d PA). La récusation ne s'impose pas 

seulement lorsqu'une prévention effective est établie car une disposition 

interne de la part de la personne concernée ne peut guère être prouvée ; il 

suffit que les circonstances donnent l'apparence d'une prévention dans une 

affaire et fassent redouter une activité partiale. Il peut s'agir soit d'un 

B-3253/2024 

Page 14 

comportement subjectif de la personne, soit de certains faits objectifs de 

fonctionnement ou d'organisation. Cependant, seules des circonstances 

constatées objectivement doivent être prises en considération ; les 

impressions purement individuelles d'une partie ne sont pas décisives 

(cf. ATF 144 I 159 consid. 4.3 et les réf. cit.). En particulier, les acteurs 

administratifs bénéficient généralement d'une liberté de propos plus 

importante à l'égard des parties ; des maladresses et des propos déplacés 

sont également tolérés suivant les circonstances, s'ils ne dénotent aucun 

"parti pris", si ce n'est en faveur de l'intérêt général (cf. arrêts du TAF  

B-2371/2014 du 7 janvier 2015 consid. 3.1, B-5263/2012 du 13 mai 2013 

consid. 5.1 et A-4261/2010 du 5 mai 2011 consid. 6.2 et réf. cit.).  

En l’espèce, pour le critère « compétences sociales » de l’épreuve orale, 

les experts ont noté dans leurs prises de position que « le candidat 

s’effor[çait] de rester objectif, d’une présence peu professionnelle 

[ricanements en cause], sembl[ait] nerveux, peu sûr de lui, qu’il n’écout[ait] 

pas le client, qu’il rest[ait] obstinément sur ses positions (loyers) et qu’il 

[émettait] des déclarations contradictoires ». Ainsi, l’emploi du terme 

« ricanement » ne visait qu’à décrire le rire nerveux émis par le recourant 

lors de sa prestation, il ne consistait aucunement en un jugement de valeur 

envers sa personne. Par conséquent, la seule utilisation de ce terme ne 

suffit pas à retenir que les experts auraient eu un parti pris en ce qui 

concerne le recourant. Elle n’est dès lors pas en mesure de mettre en 

cause leur impartialité. 

9.2 S’agissant de l’évaluation de l’épreuve orale proprement dite, un rire 

nerveux peut en effet être considéré comme inapproprié dans un contexte 

professionnel ; il n’y a néanmoins pas lieu d’y voir une contradiction avec 

le fait que le recourant s’est montré pour le reste aimable et bienveillant. 

De plus, l’évaluation de l’épreuve orale ne se limite pas à cet élément. Au 

contraire, les experts ont noté de nombreuses lacunes dans la prestation 

du recourant. A titre d’exemples, ils ont relevé que celui-ci adoptait une 

attitude floue et sans fil conducteur, qu’il n’écoutait pas le client et ses 

besoins, qu’il avait émis de nombreuses déclarations contradictoires, qu’il 

ne distinguait que partiellement les différents aspects du cas pratique et 

qu’il avait une absence totale d’analyse du problème. Or, ces éléments ne 

font l’objet d’aucune critique de la part du recourant. De même, le fait que 

des points supplémentaires lui ont été accordés à l’épreuve écrite durant 

la procédure de recours ne lui est d'aucune aide, dès lors que chaque 

épreuve a fait l’objet d’une évaluation propre. Enfin, aucun manquement 

susceptible de mettre en cause l’évaluation de l’épreuve orale de gérance 

immobilière n’ayant été établi, on ne saisit pas en quoi, en l’absence de 

B-3253/2024 

Page 15 

griefs relatifs aux autres épreuves, l’examen professionnel aurait été mal 

évalué dans son ensemble. 

9.3 En définitive, la critique du recourant ne permet pas de démontrer que 

l’appréciation des experts se révélerait insoutenable, les exigences trop 

élevées ou les prestations manifestement sous-évaluées. L’évaluation des 

experts ne prête dès lors nullement le flanc à la critique et le recours doit 

être rejeté sur ce point également. 

10.  

Le recourant relève encore que s’il avait eu connaissance des erreurs de 

correction de l’épreuve écrite de gestion immobilière avant la procédure de 

recours, il aurait procédé à la consultation des épreuves pour lesquelles il 

a obtenu la moyenne. Cependant, il ne se plaint aucunement de ce qu’il 

aurait été empêché de consulter ces examens. Au contraire, il apparaît qu’il 

a lui-même choisi d’y renoncer. Dans ces circonstances, le tribunal peine 

à voir ce qu’il entend déduire de son argument. 

11.  

En définitive, il y a lieu d'admettre que la décision sur recours déférée 

devant le tribunal de céans ne procède ni d’une violation du droit ni d’une 

constatation inexacte ou incomplète des faits et n’est pas non plus 

inopportune (cf. art. 49 PA). Mal fondé, le recours doit dès lors être rejeté. 

12.  

Les frais de procédure, comprenant l'émolument judiciaire et les débours, 

sont mis à la charge de la partie qui succombe (cf. art. 63 al. 1 PA et art. 1 

al. 1 du règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et 

indemnités fixés par le Tribunal administratif fédéral [FITAF, RS 

173.320.2]). L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur 

litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de 

procéder des parties et de leur situation financière (cf. art. 2 al. 1 et art. 4 

FITAF).  

En l’espèce, il y a lieu d’arrêter les frais de procédure à 1’500 francs et de 

les mettre à la charge du recourant qui succombe. Ceux-ci sont compensés 

par l’avance de frais, du même montant, acquittée par celui-là le 3 juin 

2024. 

13.  

Compte tenu de l'issue de la procédure, le recourant n'a pas droit à des 

dépens (cf. art. 64 al. 1 PA et art. 7 al. 1 FITAF a contrario). Quant à 

B-3253/2024 

Page 16 

l'autorité inférieure et à la première instance, elles n'y ont en toute 

hypothèse pas droit (cf. art. 7 al. 3 FITAF). 

14.  

Selon l'art. 83 let. t LTF, la voie du recours en matière de droit public au 

Tribunal fédéral n'est pas ouverte à l'encontre des décisions sur le résultat 

d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière 

de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une 

profession. Le motif d'irrecevabilité contenu dans cette disposition se réfère 

tant aux résultats d'examens au sens strict, qu'aux autres décisions 

d'évaluation des aptitudes ou des capacités intellectuelles ou physiques 

d'un candidat. En revanche, les autres décisions, qui ne concernent que la 

procédure d'examen, en particulier les aspects organisationnels ou 

procéduraux, ne tombent pas sous le coup de la clause d'irrecevabilité (cf. 

ATF 147 I 73 consid. 1.2.1 et réf. cit. ; arrêt du TF 2C_78/2025 du 4 février 

2025 consid. 4.1). 

 

(le dispositif se trouve à la page suivante) 

  

B-3253/2024 

Page 17 

Par ces motifs, le Tribunal administratif fédéral prononce : 

1.  

Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.  

2.  

Les frais de procédure, arrêtés à 1’500 francs, sont mis à la charge du 

recourant. Ils sont prélevés sur l’avance de frais, du même montant, déjà 

perçue.  

3.  

Il n’est pas alloué de dépens.  

4.  

Le présent arrêt est adressé au recourant, à l'autorité inférieure, à la 

première instance et au Département fédéral de l’économie, de la 

formation et de la recherche DEFR.  

 

L'indication des voies de droit se trouve à la page suivante. 

 

Le président du collège : La greffière : 

  

Pascal Richard Lu Yuan 

 

 

 

 

 

B-3253/2024 

Page 18 

Indication des voies de droit : 

La présente décision peut être attaquée devant le Tribunal fédéral, 1000 

Lausanne 14, par la voie du recours en matière de droit public, dans les 

trente jours qui suivent la notification, pour autant que les conditions fixées 

aux art. 82 ss, 90 ss et 100 LTF soient réalisées. 

Expédition : 13 mai 2025 

  

B-3253/2024 

Page 19 

Le présent arrêt est adressé : 

– au recourant (acte judiciaire) 

– à l'autorité inférieure (n° de réf. […] ; acte judiciaire) 

– à la première instance (acte judiciaire) 

– au Département fédéral de l’économie, de la formation et de la 

recherche DEFR (acte judiciaire)