# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dc7b8950-13d8-5cea-99aa-c6f179ddca2d
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-09-09
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 09.09.2010 I/1-2009/180
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2009-180_2010-09-09.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/7

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2009/180

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 02.08.2019

Entscheiddatum: 09.09.2010

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 09.09.2010
Art. 32 Abs. 2 DBG (SR 642.11). Liegenschaftsunterhaltskosten sind im 
Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung zu berücksichtigen 
(Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 9. September 2010, I/
1-2009/180).

Präsident Nicolaus Voigt, Mitglieder Fritz Buchschacher und Markus Frei; 

Gerichtsschreiberin Sabrina Häberli

X, Beschwerdeführer,

vertreten durch acv treuhand ag, Grünaustrasse 25, 9471 Buchs,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

und

Eidgenössische Steuerverwaltung, Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Abteilung 

Rechtswesen, Eigerstrasse 65, 3003 Bern, Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Direkte Bundessteuer (Einkommen 2007)

Sachverhalt:

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/7

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

A.- X, Rentner, wohnt in seiner Liegenschaft in R. Die Liegenschaft wurde am 29. 

Oktober 2003 mit einem Verkehrswert von Fr. 1'370'000.-- und einem Mietwert von Fr. 

51'960.-- geschätzt. In den Jahren 2007 und 2008 wurde die Heizungs- und 

Lüftungsanlage des Hauses mit Schwimmbad und Klimaanlage saniert.

Für das Jahr 2007 deklarierte X ein steuerbares Einkommen von Fr. 15'528.-- und ein 

steuerbares Vermögen von Fr. 1'266'346.--. Die Veranlagungsbehörde nahm einige 

Korrekturen vor. Unter Anderem erhöhte sie die Unterhalts- und Verwaltungskosten für 

Liegenschaften von Fr. 111'092.-- auf Fr. 148'176.--, da sie die im Jahr 2007 

geleisteten Akontozahlungen in der Höhe von Fr. 124'000.-- für die 

Heizungssanierungskosten gesamthaft dem Jahr 2007 zuordnete. Der Steuerpflichtige 

wurde für die direkte Bundessteuer 2007 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 

0.-- veranlagt.

B.- Gegen diese Veranlagung erhob X am 26. Mai 2009 Einsprache mit dem Antrag, die 

Akontozahlung von Fr. 124'000.-- sei hälftig auf die Jahre 2007 und 2008 zu verteilen. 

Mit Entscheid vom 3. September 2009 wies das kantonale Steueramt die Einsprache 

ab.

C.- Gegen den Einsprache-Entscheid erhob X durch seine Vertreterin mit Eingabe vom 

1. Oktober 2009 Beschwerde bei der Verwaltungsrekurskommission. Er beantragte die 

Aufteilung der Akontozahlung zu 65% oder Fr. 83'200.-- (recte: 80'600.--) auf 2007 und 

35% oder Fr. 44'800.-- (recte: 43'400.--) auf 2008.

Mit Vernehmlassung vom 16. November 2009 beantragte das kantonale Steueramt die 

Abweisung der Beschwerde. Die eidgenössische Steuerverwaltung liess sich nicht 

vernehmen.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird, 

soweit notwendig, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/7

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Beschwerdeerhebung ist gegeben. Die Beschwerde vom 1. Oktober 2009 ist 

rechtzeitig eingereicht worden. Sie erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 140 Abs. 2 Bundesgesetzes über die direkte 

Bundessteuer, SR 642.11, abgekürzt: DBG; Art. 1 Abs. 2 und Art. 7 der Verordnung 

zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, sGS 815.1; Art. 41 lit. h Ziff. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf die 

Beschwerde ist einzutreten.

2.- Die gesamten für das Steuerjahr 2007 veranlagten Unterhaltskosten betragen Fr. 

148'176.--. Davon sind Fr. 24'176.-- unbestrittenermassen dem Steuerjahr 2007 

zuzurechnen. Bezüglich der restlichen Fr. 124'000.-- ist die Qualifikation als 

abziehbarer Liegenschaftsunterhalt ebenfalls unbestritten. Dabei handelt es sich um 

Akontozahlungen vom 7. Dezember 2007 in der Höhe von Fr. 70'000.-- und vom 28. 

Dezember 2007 in der Höhe von Fr. 54'000.-- an die O. AG (vgl. act. 7/II-8). Diese 

wurde mit der Sanierung der Heizungs- und Lüftungsanlage in der Liegenschaft in R 

beauftragt, wobei die Arbeiten von November 2007 bis Mai 2008 dauerten (vgl. act. 

2/6). Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Frage, ob diese 

Akontozahlungen von Fr. 124'000.-- gesamthaft im Steuerjahr 2007 zum Abzug zu 

bringen oder auf die Steuerjahre 2007 und 2008 aufzuteilen sind.

a) Die Vorinstanz führt im Einsprache-Entscheid aus, Unterhaltsaufwendungen seien im 

privaten Bereich im Zeitpunkt der Bezahlung abzugsfähig. Aus der Schlussrechnung 

der O. AG vom 25. Juli 2008 gehe hervor, dass am 7. Dezember 2007 eine erste 

Akontozahlung von Fr. 70'000.-- und am 28. Dezember 2007 eine zweite 

Akontozahlung von Fr. 54'000.-- erfolgt sei. Im Jahr 2007 seien also 

Gebäudeunterhaltskosten von Fr. 124'000.-- bezahlt worden. Für die Aufteilung dieser 

Kosten auf die Jahre 2007 und 2008 fehle es an einer geeigneten gesetzlichen 

Grundlage. Der Steuerpflichtige könne nicht in Abwägung einer besseren 

Steuerbelastung eine bereits erfolgte Mittelverwendung erst zu einem späteren 

Zeitpunkt anrechnen. Es wäre ihm ohne weiteres möglich gewesen, die zweite 

Akontozahlung erst im Januar 2008 vorzunehmen. Dass er keine Rechnungen und 

Aufforderungen für die geleisteten Akontozahlungen erhalten habe, entspreche dem 

vereinbarten Zahlungsmodus mit der O. AG.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/7

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Der Beschwerdeführer macht diesbezüglich geltend, die Statistiken über die 

Arbeitseinsätze der O. AG liessen eine Aufteilung der Anzahlungen von Fr. 124'000.-- 

von 65% auf das Jahr 2007 und von 35% auf das Jahr 2008 zu. Die Totalsanierung 

müsse als ein geschlossenes Bauwerk betrachtet werden, welches sich über die Zeit 

von November 2007 bis Mai 2008 erstreckt habe. Die Anzahlungen stellten den 

Gegenwert von handwerklichen Leistungen dar, die über die ganze Dauer der 

Sanierung erbracht worden seien. Die vorgeschlagene Aufteilung komme der Realität 

am nächsten.

Dazu stellt sich die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung auf den Standpunkt, weder die 

Statistiken der Arbeitseinsätze der O. AG noch die Dauer der Bauarbeiten bis Mai 2008 

änderten etwas an der effektiven Mittelverwendung im Dezember 2007. Bei einer 

Anerkennung eines Teilbetrags der im Jahr 2007 erfolgten Zahlungen erst im darauf 

folgenden Jahr wäre zudem das in der Steuererklärung deklarierte bewegliche 

Vermögen per 31. Dezember 2007 um diesen Teilbetrag zu tief ausgefallen.

b) Gemäss Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften im Privatvermögen die 

Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch 

Dritte abgezogen werden. Unterhaltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die 

Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist 

und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind 

(Reparaturen, Renovationen). Sie lassen ein Gebäude in seiner Gestaltung, Form und 

Zweckbestimmung unverändert weiter bestehen; es werden einzig die mangelhaften 

Teile ersetzt oder instand gestellt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar 

zum DBG, 2. Auflage, Zürich 2009, N 37 zu Art. 32 DBG). Nicht abziehbar sind gemäss 

Art. 34 lit. d DBG die Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung oder 

Wertvermehrung von Vermögensgegenständen, also Aufwendungen für bauliche 

Verbesserungen, die nicht nur der Erhaltung der Liegenschaft und deren 

Nutzungsmöglichkeiten dienen, sondern zusätzlich deren Anlagewert erhöhen. 

Bauliche Veränderungen und Neuanlagen sind damit wertvermehrend, wenn durch sie 

die Unterhaltskosten sinken oder der Wohnkomfort steigt, was wiederum eine 

Erhöhung des Einkommenssteuerwertes zur Folge hat (vgl. A. Nekola, Besteuerung des 

Grundeigentums im Privatvermögen in der Schweiz, Diessenhofen 1983, S. 159). 

Derartige wertvermehrende Aufwendungen mit Anlagekostencharakter werden, soweit 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/7

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

sie eine Liegenschaft des Privatvermögens betreffen, bei der Ermittlung einer allfälligen 

kantonalen Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt (Art. 137 des Steuergesetzes des 

Kantons St. Gallen, sGS 811.1, abgekürzt: StG).

Bei den Liegenschaftsunterhaltskosten handelt es sich um eine spezielle Kategorie von 

Gewinnungskosten. Voraussetzung für die Erfassung von steuerbaren Einkünften ist, 

dass sie dem Steuerpflichtigen im massgebenden Zeitpunkt zugeflossen sind, für die 

Berücksichtigung von anrechenbaren Gewinnungskosten, dass diese angefallen sind 

(Realisationsprinzip). Einkünfte und Aufwendungen sind demnach in zeitlicher Hinsicht 

abzugrenzen (Periodizitätsprinzip). Periodenfremde Einkünfte und Abzüge können für 

die steuerliche Einkommensermittlung nicht berücksichtigt werden. Für die 

Anrechenbarkeit von Aufwendungen gilt in der Regel der Grundsatz der Fälligkeit. 

Allerdings wird in der Praxis, insbesondere bei privaten Aufwendungen, aus Gründen 

der Vereinfachung der Steuerveranlagung auch auf den Zeitpunkt der tatsächlichen 

Zahlung abgestellt. Dies bietet sich insbesondere bei Liegenschaftsunterhaltskosten an 

(Weidmann/Grossmann/Zigerlig, Wegweiser durch das st.gallische Steuerrecht, 6. 

Auflage, St. Gallen 1999, S. 30 f. und 151; Ph. Funk, Der Begriff der Gewinnungskosten 

nach schweizerischem Steuerrecht, Grüsch 1989, S. 40, 43 und 159; StR 2003, S. 766; 

StE 2004, B 25.6 Nr. 51; StB 44 Nr. 2 Ziff. 6). Der Zeitpunkt des effektiven Abflusses 

beim Steuerpflichtigen muss also massgebend sein (Zweifel/Athanas, Kommentar zum 

Schweizerischen Steuerrecht, I/2a - DBG Art. 1-82, 2. Auflage, Basel 2008, N 9 zu 

Art. 32 DBG).

c) Mit Auftragsbestätigung vom 13. Juni 2007 stellte die O. AG dem Beschwerdeführer 

einen Betrag von Fr. 140'000.-- in Rechnung (vgl. act. 7/I-1.5). Als Zahlungskonditionen 

wurde eine Fälligkeit von 50% der Gesamtsumme bei Bestellung, 40% bei 

Baufortschritt und 10% nach Abnahme vereinbart. 50% oder Fr. 70'000.-- bezahlte der 

Beschwerdeführer am 7. Dezember 2007. Am 28. Dezember 2007 leistete er eine 

Zahlung von 54'000.--, was nicht ganz 40% entspricht. Dabei ist nicht entscheidend, 

ob zu jenem Zeitpunkt der Bau bereits fortgeschritten war. Vielmehr ist darauf 

abzustellen, dass die Unterhaltskosten bereits im Zeitpunkt der Rechnungsstellung, 

spätestens aber mit der effektiv erfolgten Zahlung abzugsfähig wurden und damit auch 

im Steuerjahr 2007 abgezogen werden müssen. Ein Übertrag eines Teils dieser 

Zahlung auf das Steuerjahr 2008 würde eine periodenfremde Berücksichtigung von 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/7

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Gewinnungskosten darstellen. Dies ist nicht zulässig. Bei der Zahlung handelt es sich 

auch nicht um eine reine Vorauszahlung, sondern um eine in Rechnung gestellte 

Akontozahlung (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. 

Auflage, Zürich 2009, N 107 zu Art. 210 DBG).

Die vom Beschwerdeführer eingereichten Übersichten über die von der O. AG 

geleisteten Arbeitsstunden ändern daran nichts (act. 2/5). Immerhin ist darauf 

hinzuweisen, dass die vom Beschwerdeführer aufgelisteten Zahlen (2007: 281 Stunden; 

2008: 149.15 Stunden) nicht mit den Übersichten übereinstimmen (act. 2/4). Für das 

Jahr 2007 führt die O. AG 333 Stunden und für das Jahr 2008 185.25 Stunden auf. Die 

Auflistungen sind in die Bereiche "Heizung" und "Lüftung" unterteilt. Im Bereich 

"Heizung" wurden im Jahr 2007 171 Stunden und im Jahr 2008 56.75 Stunden 

gearbeitet. Für die Arbeiten an der Lüftung wurden im Jahr 2007 162 Stunden und im 

Jahr 2008 128.5 Stunden notiert. In ihrem Schreiben vom 25. Juli 2008 (act. 7/II-8) 

weist die O. AG darauf hin, dass gemäss Absprache mit dem Beschwerdeführer noch 

weitere, über den Werkvertrag vom 30. Juni 2007 (welcher sich im Übrigen nicht bei 

den Akten befindet) hinausgehende, Arbeiten im Bereich der Lüftungskanäle geleistet 

worden seien. Die Akontorechnung über Fr. 140'000.-- beinhaltete diese zusätzlichen 

Arbeiten nicht. Die Mehrheit der im Jahr 2008 geleisteten Arbeitsstunden bezieht sich 

auf Arbeiten an der Lüftung. Davon war ein Teil nicht in der Auftragsbestätigung vom 

13. Juni 2007 enthalten. Die vom Beschwerdeführer vorgenommene Aufteilung der 

Akontozahlung aufgrund der geleisteten Arbeitsstunden wäre deshalb sowieso 

fehlerhaft.

d) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht die im Dezember 2007 

erfolgten Akontozahlungen von Fr. 124'000.-- im Steuerjahr 2007 als 

Liegenschaftsunterhaltskosten zum Abzug brachte. Dementsprechend erweist sich die 

Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten dem 

Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG). Eine Entscheidgebühr von 

Fr. 800.-- ist angemessen (vgl. Art. 144 Abs. 5 DBG in Verbindung mit Art. 13 Ziff. 522 

des Gerichtskostentarifs, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 600.-- 

ist zu verrechnen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/7

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Entscheid:

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.  Die Beschwerdeführer bezahlen die Verfahrenskosten von Fr. 800.-- unter

Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 600.--.

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 09.09.2010
	Art. 32 Abs. 2 DBG (SR 642.11). Liegenschaftsunterhaltskosten sind im Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung zu berücksichtigen (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 9. September 2010, I/1-2009/180).

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T13:25:45+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen