# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5a8b22d2-1e85-57e1-bffa-485028cf4750
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-08-26
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 26.08.1997 12.1997.145
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1997-145_1997-08-26.html

## Full Text

Incarto n.

  12.97.00145

  	
  Lugano

  26 agosto 1997/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

 

sedente
per statuire nella causa - inc. no. LA.96.00200 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - promossa con
istanza 12 dicembre 1996 da

 

 

	
   

  	
  __________ 

  patr.
  dall’avv. __________ 

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

   

  

 

 

con
cui l’istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr.
12’433.80 quale restituzione di anticipi per spese accessorie, fr. 3’459.40
quale risarcimento danno per consumo acqua e fr. 1’875.- quale risarcimento
danno per consumo elettricità oltre interessi al 10% dal 1.1.1993 su fr.
2’356.10, dal 1.1.1994 su fr. 6’816.20, dal 1.1.1995 su fr. 3’261.50 e dal
1.5.1996 su fr. 5’334.40, nonché la constatazione della nullità della clausola
aggiunta al punto N. 5 del contratto di locazione;

 

domande
parzialmente contestate dalla convenuta, che ha sostanzialmente riconosciuto il
risarcimento per le spese di consumo di acqua e di elettricità, mentre ha
ammesso limitatamente a fr. 7’045.40 la richiesta di restituzione degli
anticipi per spese accessorie, precisando tuttavia che tale importo sarebbe
stato compensato con il versamento della prossima pigione;

 

preso
atto che in sede di udienza del 3 febbraio 1997 le parti ed il giudice hanno
evaso la contestazione inerente il risarcimento danno per il consumo d’acqua e
di elettricità, mentre con sentenza 2 maggio 1997 il Pretore, statuendo sulle
altre questioni ancora litigiose, in parziale accoglimento dell’istanza, ha
condannato la convenuta al pagamento di fr. 10’514.80 oltre interessi al 5% dal
27.2.1996, ritenuto che la tassa di giustizia di fr. 700.- e le spese sono
state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuna, compensate le
ripetibili;

 

appellante
la parte istante con domanda di revisione ed appello 15 maggio 1997, con cui
chiede in via principale che questa Camera, oppure il primo giudice -cui la
vertenza dovrebbe se del caso essere ritrasmessa- abbia a statuire sulla
nullità della clausola aggiuntiva N. 5, e in via subordinata postula la riforma
del querelato giudizio nel senso che gli interessi sugli importi a lei dovuti
decorrano a far tempo dalle scadenze indicate nell’istanza e che la menzionata
clausola aggiuntiva sia dichiarata nulla; il tutto, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre
la parte convenuta non ha presentato osservazioni al gravame;

 

letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

ritenuto

 

 

in fatto

 

 

                                  A.   A
far tempo dal 1° maggio 1991 __________ in locazione i locali commerciali di
complessivi mq 2000 adibiti a fabbrica e deposito di cui alla part. __________
di __________ di proprietà della __________ ora __________: il contratto, di
durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 12 mesi, la prima volta
per il 30 aprile 2000, prevedeva una pigione annuale di fr. 180’000.-
indicizzati; al punto N. 5 dello stesso, inerente le spese accessorie, le parti
hanno tra l’altro concordato con una clausola aggiuntiva che tutte le
manutenzioni, le pulizie interne ed esterne sarebbero state a carico ed
eseguite dal conduttore, ad eccezione di quelle relative al tetto ed alle
facciate (doc. B).

                                         Tra
le parti ben presto sono sorti dei problemi, segnatamente per il fatto che la
proprietaria tardava a presentare alla controparte i conteggi delle spese
accessorie.

 

 

                                  B.   Dopo
essersi rivolta all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in
seguito detto: UC), __________ con istanza 12 dicembre 1996 ha adito il Pretore
chiedendo, tra l’altro, la condanna della __________ al pagamento di fr.
12’433.80 oltre interessi al 10% dal 1.1.1993 su fr. 2’356.10, dal 1.1.1994 su
fr. 6’816.20, dal 1.1.1995 su fr. 3’261.50 quale restituzione di anticipi per
spese accessorie relative agli anni 1992 -1994, nonché la constatazione della
nullità della clausola aggiunta al punto N. 5 del contratto di locazione.

 

 

                                  C.   Nel
corso dell’udienza di discussione del 3 febbraio 1997 la convenuta, pur
ribadendo la validità della clausola contestata, ha ammesso limitatamente a fr.
7’045.40 il benfondato della richiesta di risarcimento per le spese accessorie,
precisando tuttavia che tale importo sarebbe stato compensato al momento in cui
sarebbe stata pagata la successiva pigione.

 

 

                                  D.   Con
sentenza 2 maggio 1997 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha
condannato la convenuta al pagamento di fr. 10’514.80 oltre interessi al 5% dal
27.2.1996, caricando alle parti in ragione di metà ciascuna la tassa di
giustizia e le spese, compensate le ripetibili. 

                                         Nel
dispositivo il giudice di prime cure non si è per contro pronunciato in merito
alla validità o meno della clausola aggiunta al punto N. 5 del contratto:
nondimeno, nei considerandi egli ha lasciato intendere che la stessa nella
misura in cui era stata inserita tra le pattuizioni relative alle spese
accessorie era inammissibile; d’altro canto, però, non prevedendo il CO norme
imperative che vietassero alle parti di accordarsi su punti non espressamente
stabiliti dalla legge, la clausola contestata rimaneva certamente valida, anche
se le sue conseguenze economiche non potevano essere considerate nell’ambito
del calcolo delle spese accessorie.

 

 

                                  E.   Con
domanda di revisione ed appello 15 maggio 1997 l’istante chiede in via
principale che questa Camera, oppure il primo giudice -cui la vertenza dovrebbe
se del caso essere ritrasmessa- abbia a statuire sulla nullità della clausola
aggiuntiva N. 5, e in via subordinata postula la riforma del querelato giudizio
nel senso che gli interessi sugli importi a lei dovuti decorrano dalle scadenze
indicate nell’istanza e che la menzionata clausola sia dichiarata nulla; il
tutto, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado.

                                         L’appellante,
in via preliminare, ritiene che il fatto che il Pretore abbia omesso di
pronunciarsi su una domanda formulata, ovvero sull’eventuale nullità della
clausola aggiuntiva, costituisca un motivo di revisione (art. 340 lett. a CPC);
nel merito, ribadisce che la clausola in questione debba senz’altro essere
considerata nulla, siccome contraria a disposizioni imperative della legge, in
particolare quelle riguardanti le spese accessorie (art. 257a CO) e quelle
relative alla manutenzione ed alla pulizia dell’ente locato (art. 259 CO); nel
giudizio di primo grado il Pretore si sarebbe inoltre pronunciato in maniera
errata per quanto riguardava la decorrenza degli interessi, nonché in merito
alla ripartizione delle spese e delle ripetibili.

 

 

Considerando

 

 

in diritto

 

 

                                   1.   Giusta l’art. 340
lett. a CPC è dato un motivo di revisione della sentenza se il giudice ha
pronunciato su domande non formulate oppure se ha omesso di pronunciare su
domande formulate (IICCA 11 giugno 1996 in re P./B.).

 

                                         Nel caso di specie, è ben
vero che nel dispositivo di primo grado -ed in particolare al punto 1- il
Pretore non ha espressamente indicato se la domanda di accertamento della
nullità della clausola aggiunta al punto N. 5 del contratto, formulata
dall’istante negli allegati preliminari, fosse stata accolta o meno. 

                                         Nondimeno, dal particolare
tenore del dispositivo 1 (“L’istanza ... è parzialmente accolta ai sensi dei
considerandi e, di conseguenza, __________... è condannata a versare a __________
somma di fr. ...”) si evince tuttavia in maniera chiara che il parziale
accoglimento dell’istanza concerneva unicamente parte delle richieste
creditorie: in tali circostanze, il fatto che il giudice non avesse
espressamente indicato l’esito delle altre questioni litigiose altro non poteva
significare che le stesse erano state respinte. Tale conclusione si imponeva a
maggior ragione nella misura in cui, sempre nel dispositivo 1, l’accoglimento
-solo parziale- dell’istanza era avvenuto “ai sensi dei considerandi”: ebbene,
nelle motivazioni della sentenza (ad. 7 p. 5) il Pretore, chinatosi sulla
questione della nullità o meno del clausola contrattuale, era dapprima giunto
alla conclusione che tutto sommato la stessa fosse valida, mentre nel
considerando relativo alle spese ed alle ripetibili aveva ancor più chiaramente
(ad. 10 p. 7) specificato che le stesse venivano assegnate tenendo conto che
sulla questione della nullità della clausola l’istante era risultata
soccombente.

 

                                         Atteso perciò che il
giudice di prime cure si era già pronunciato -per la negativa- sulla
particolare domanda formulata dall’istante, l’istanza di revisione della
sentenza pretorile deve senz’altro essere respinta.

 

 

                                   2.   Con l’appello
l’istante chiede nuovamente che sia accertata la nullità della clausola
aggiunta al punto N. 5 del contratto, clausola in base alla quale tutte le
manutenzioni, le pulizie interne ed esterne sarebbero state a carico ed
eseguite dal conduttore, ad eccezione del tetto e delle facciate (doc. B).

 

 

                                2.1   A ragione, il Pretore
ha innanzitutto indicato che nella misura in cui tale pattuizione era stata
inserita nella regolamentazione delle spese accessorie la stessa era nulla. 

 

                                         Per definizione,
costituiscono spese accessorie soltanto quelle sopportate dal locatore per il
fatto che egli o un terzo forniscono al conduttore delle prestazioni in
rapporto con l’uso della cosa locata (art. 257a cpv. 1 CO; FF 1985 I
1237; Richard, Le nouveau droit du bail à loyer - Les dispositions
générales, in 6. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1990, p. 19; Guhl,
Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. ed., Zurigo 1991, p. 401; Lachat/Micheli,
Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna 1992, p. 167; Zihlmann, Das
Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1995, p. 55; SVIT, Schweizerisches Mietrecht,
Zurigo 1991, N. 21 ad art. 257-257b CO; Higi, Commentario zurighese,
1994, N. 5 ad art. 257a-257b CO; Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar zum
schweizerischen Privatrecht, OR I, Basilea  e Francoforte sul Meno 1992, N. 1
ad art. 257a CO; RJJ 1993 p. 173; IICCA 30 gennaio 1997 in re
F./P. e C.), escluse però quelle finalizzate alla manutenzione ed al ripristino
della cosa (FF 1985 I 1237; FJS 359 p. 4; Richard, op.
cit., ibidem; Guhl, op. cit., ibidem; Zihlmann, op. cit., p. 56; Higi,
op. cit., N. 8 ad art. 257a-257b CO; Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., N.
4 ad art. 257a CO).

                                         Nella misura in cui la
clausola in questione da una parte ha per oggetto una prestazione -la
manutenzione e la pulizia dell’ente locato- che non rientra nel concetto di
“spesa accessoria” e dall’altra stravolge il principio che determinate spese in
rapporto con l’ente locato debbano essere effettuate dal locatore o da un terzo
e poi eventualmente pagate dal conduttore, caricando in particolare a
quest’ultimo l’onere di effettuare determinate prestazioni nonché prevedendo
che tali oneri vengano infine direttamente assunti dal conduttore medesimo, la
stessa viola una norma di carattere imperativo (SVIT, op. cit., N. 2 ad
art. 257-257b CO; Higi, op. cit., N. 3 ad art. 257a-257b CO; Honsell/Vogt/Wiegand,
op. cit., N. 6 ad art. 257a CO) e deve pertanto essere considerata nulla.

 

 

                                2.2   Non
può tuttavia essere seguito il Pretore laddove ha concluso che, non prevedendo
il CO norme imperative che vietassero alle parti di accordarsi su punti non
espressamente stabiliti dalla legge, la clausola contestata rimaneva comunque
certamente valida, anche se le sue conseguenze economiche non potevano essere
considerate nell’ambito del calcolo delle spese accessorie.

 

                                         Mentre l’art. 256 cpv. 1
CO impone al locatore di mantenere la cosa locata in uno stato idoneo all’uso
cui è destinata per l’intera durata della locazione, l’art. 259 CO completa
tale norma obbligando il conduttore ad eliminare a proprie spese, secondo gli
usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura e di
riparazione necessari all’ordinaria manutenzione. 

                                         Entrambe le disposizioni
sono di carattere relativamente imperativo, nel senso che non è possibile
derogarvi a sfavore del conduttore (Richard, op. cit., p. 13; SVIT,
op. cit., N. 6 e 7 ad art. 256 CO e N. 2 ad art. 259 CO; Higi, op. cit.,
N. 4 e 56 e segg. ad art. 256 CO e N. 4 ad art. 259 CO; MRA 1997 p. 20).
La dottrina e la giurisprudenza sono tuttavia concordi nel ritenere che le
parti possono eccezionalmente concordare una modifica del sistema legale a
svantaggio del conduttore, segnatamente se ciò è compensato in altra maniera,
ad esempio operando una riduzione sul canone di locazione o con altre
controprestazioni, in maniera tale che sia comunque garantito l’equilibrio tra
le prestazioni delle parti contrattuali (SVIT, op. cit., N. 31 ad art.
256 CO e N. 7 ad art. 259 CO; Higi, op. cit., N. 67 e N. 70 e segg. ad
art. 256 CO; Guhl, op. cit., p. 380; DTF 104 II 202).

 

                                         Nel caso di specie, è
pacifico che la clausola contestata modifichi la regolamentazione prevista agli
art. 256 e 259 CO. È d’altro canto indubbio che la pigione annuale corrisposta
alla proprietaria (fr. 180’000.-, poi aumentata a fr. 188’500.- e infine a fr.
196’660.-) sia conforme al valore di mercato per oggetti analoghi; il locatore
non ha inoltre mai affermato e tanto meno provato che il corrispettivo sia
stato ridotto o che al conduttore siano state concesse altre agevolazioni o
controprestazioni per il fatto che le parti avessero concordato la clausola
aggiunta al punto N. 5 del contratto. 

                                         Ne discende -né potrebbe
essere altrimenti- che la clausola in questione viene a creare una manifesta
sproporzione tra le prestazioni contrattuali ed in particolare proprio a
sfavore del conduttore, per cui la stessa deve senz’altro essere considerata
nulla (SVIT, op. cit., N. 30 e 40 ad art. 256 CO; Higi, op. cit.,
N. 74 ad art. 256 CO).

 

 

                                   3.   L’appellante
contesta inoltre la decorrenza degli interessi sulle somme a lei assegnate,
chiedendo che gli stessi vengano riconosciuti a far tempo dal 1.1.1993 su fr.
437.10, dal 1.1.1994 su fr. 6’816.20, dal 1.1.1995 su fr. 3’261.50 o in
subordine dal 11.12.1995 e non dal 27.2.1996, come invece accertato dal giudice
di prime cure. 

                                         La censura non può essere
accolta.

 

                                         L’appellante ritiene che
il fatto che essa abbia a più riprese chiesto alla controparte l’allestimento
dei conteggi sulle spese accessorie -dai quali, previa deduzione di alcune
fatture che non potevano essere addebitate e la riduzione della percentuale per
le spese amministrative, si è infine potuto evincere il maggior importo che le
andava restituito- potesse essere considerato come una valida messa in mora, di
modo che gli interessi dovrebbero decorrere dalla data in cui i conteggi stessi
avrebbero dovuto essere allestiti (ma in realtà non lo sono stati); proprio il
ritardo della controparte nella presentazione dei conteggi avrebbe inoltre
indotto l’istante ad introdurre l’11 dicembre 1995 una prima istanza davanti
all’UC al fine di ottenerne l’allestimento (doc. C), da cui la richiesta in via
subordinata che gli interessi decorrano da quella data.

 

                                         È vero che gli interessi
sulle spese accessorie decorrono automaticamente, fatti salvi patti o usi
contrari, alla fine di ogni mese o al più tardi alla fine della locazione (art.
257c CO); per la restituzione delle somme pagate in eccesso non vi è tuttavia
una norma analoga, ma valgono le regole normali circa la messa in mora di cui
all’art. 102 CO, ritenuto tuttavia che nel caso in cui i maggiori anticipi
risultino -senza particolari contestazioni- già dal conteggio gli interessi
possono decorrere a far tempo dalla data di emanazione del conteggio stesso,
previa assegnazione del normale termine di pagamento di 30 giorni (SVIT,
op. cit., N. 4 ad art. 257c CO). Ciò significa che nel caso di specie, in cui
la restituzione è stata in gran parte dovuta alla contestazione di alcune
fatture computate, gli interessi sull’importo da restituire saranno invece
dovuti al momento in cui vi è stata una valida interpellazione, cioè al momento
in cui il conduttore ha reso noto al locatore che aspettava la restituzione di
quegli importi: il fatto che il conduttore abbia pertanto chiesto a più riprese
l’allestimento dei conteggi non vale evidentemente quale formale messa in mora,
non potendosi ancora evincere da tale comunicazione che quest’ultimo
pretendesse una restituzione, ma semmai che attendeva di disporre dei conteggi
e dei giustificativi per verificare la posizione di dare - avere; parimenti
irrilevante è il fatto che la presentazione dei conteggi sia stata in seguito
pretesa davanti all’UC (doc. C). In definitiva, come correttamente rilevato dal
Pretore, è soltanto con l’istanza presentata davanti all’UC il 27 febbraio 1996
(doc. E) che il conduttore ha per la prima volta chiesto la restituzione di
determinate somme ed è perciò da quel momento che possono essere pretesi gli
interessi moratori; tanto più che i conteggi sono stati allestiti solo il 2
febbraio 1996 (cfr. doc. D e doc. 11 inc. UC) e consegnati all’inquilino solo
l’8 febbraio (doc. 3 inc. UC), per cui a quel momento nemmeno era ancora
scaduto il termine di 30 giorni indicato sopra per poterne eventualmente
pretendere, senza interpellazione, il pagamento.

 

 

                                   4.   Il parziale
accoglimento del gravame, che così ne discende, implica parimenti di modificare
il dispositivo sulle spese e sulle ripetibili di prima istanza, senza tuttavia
che sia possibile -come invece postulato dall’appellante- caricare tutti gli
oneri processuali alla controparte.

 

 

                                   5.   La tassa di
giustizia, le spese e le ripetibili di secondo grado seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).

 

 

 

 

 

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   La domanda di
revisione 15 maggio 1997 di __________ è respinta.

 

                                   II.   Gli oneri
processuali relativi alla domanda di revisione in complessivi fr. 100.- (con
una tassa di giustizia di fr. 90.- e spese di fr. 10.-) sono posti a carico
dell’istante.

 

                                  III.   L’appello 15 maggio
1997 di __________ è parzialmente accolto.

                                         Di conseguenza la sentenza
2 maggio 1997 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, è così
riformata:

 

                                        1.    L’istanza
12/16 dicembre 1996 di __________, è parzialmente accolta e, di conseguenza, 

                                       §     __________, è
condannata a versare a __________, la somma di fr. 10’514.80 oltre interessi al
5% dal 27 febbraio 1996.

                                          §§   È accertata la
nullità della clausola aggiunta al punto N. 5 del contratto di locazione 21
marzo 1991.

                                          2.    La tassa di
giustizia in fr. 700.- e le spese, da anticipare dall’istante, restano a suo
carico per 1/10 e per 9/10 sono poste  a carico della convenuta, la quale
rifonderà alla controparte fr. 1’000.- a titolo di ripetibili parziali.

 

                                 IV.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in:

 

                                         a) tassa di giustizia                                      fr. 
380.-

                                         b) spese                                                      
 fr.    20.- 

                                         Totale                                                            
fr.  400.-

 

                                         da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico per 1/5 e per 4/5 sono poste a carico
dell’appellata, che rifonderà alla controparte fr. 250.- per parti di
ripetibili di appello.

 

 

 

 

                                  V.   Intimazione
a:      -   __________

                                         Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario