# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0025690d-3ddd-5a46-b7a9-cc0298f2f082
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-08-24
**Language:** de
**Title:** Ausnützung. Gewerbebonus beinhaltet auch Büros.
**Docket/Reference:** BRGE III Nrn. 0139-0140/2022
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2022-26.pdf

## Full Text

BRGE  III  Nr.  0139/2022  und  0140/2022  vom  24. August 2022  in  BEZ  2022 
Nr. 26 

Das  Bauvorhaben  umfasste  die  Erstellung  eines  Mehrfamilienhauses  mit 
vier  Wohneinheiten  sowie  Gewerbeflächen  im  Unter-  und  Erdgeschoss.  Das 
Grundstück  lag  in  der  zweigeschossigen Wohnzone  mit  Gewerbeerleichterung 
WG2/35,  in  der  gemäss  Ziff.  5.1  der  kommunalen  Bau-  und  Zonenordnung 
grundsätzlich eine Ausnützungsziffer von 35 %, gemäss Ziff. 5.4.3 BZO jedoch 
eine  erhöhte  Ausnützungsziffer  von  42  %  für  dauernd  gewerblich  genutzte 
Gebäude und Gebäudeteile gilt.  

Aus den Erwägungen: 

auf.  Eine  Büronutzung 

5.1  Die  Rekurrierenden  halten  dafür,  dass  das  geplante  Projekt  zu  einer 
Übernutzung der Bauparzelle führe. Zur Begründung machen sie geltend, dass 
das  Bauvorhaben  den  Gewerbebonus  gemäss  Ziff.  5.3.4  BZO  beanspruche. 
Die  Pläne  des  Untergeschosses  und  des  Erdgeschosses  zeigten  eine 
Büronutzung 
keine  Gewerbenutzung. 
Planungsrechtlich  gehöre  die  Büronutzung  zur  Dienstleistung.  Gewerbe  könne 
nicht  einfach  mit  dem  Begriff  wirtschaftlicher  Betrieb  gleichgestellt  werden. 
Durch Ziff. 5.4.3 BZO sollten demnach Flächen für das produzierende Gewerbe 
und 
bereitgestellt 
Büronutzungsbetriebe unter Druck geraten, weshalb diese Bestimmung Anreize 
schaffen  soll,  um  den  für  das  Gewerbe  erforderliche  Raum  zur  Verfügung  zu 
stellen.  Aufgrund  der  Planangaben  sei  somit  keine  Gewerbenutzung 
vorgesehen und könne somit der Gewerbebonus nicht konsumiert werden.  

Dienstleistungs- 

werden. 

Dieses 

durch 

sei 

sei 

Weiter  zeigten  die  Grundrisse  der  Büroräume  auf,  dass  die  betreffenden 
Räume für eine Gewerbenutzung nicht geeignet seien. Dies bestätige auch die 
vorgesehene  Erschliessung.  Die  Umgebungsgestaltung  lasse  eine  Anlieferung 
nicht zu. Aber nicht einmal eine Büronutzung durch eine externe Firma scheine 
möglich zu sein. Offenbar beabsichtige die Bauherrschaft, den vier Wohnungen 
je  einen  Bereich  zuzuweisen,  der  zu  Home-Office-Zwecken  genutzt  werden 
könne.  Die  vier  Räume  im  Erdgeschoss  könnten  nur  in  Verbindung  mit  einer 
Wohnung als Arbeitsräume genutzt werden, was sich allein aus dem Umstand 
ergebe,  dass  Sanitäranlagen 
fehlten.  Home-Office  sei  allerdings  ein 
Anwendungsfall  von  §  52  Abs.  1  PBG,  wonach  der  Wohnnutzung  auch 
Arbeitsräume  zugerechnet  würden,  die  mit  einer Wohnung  zusammenhängten 
und  in  einem  angemessenen  Verhältnis  zur  eigentlichen Wohnfläche  stünden. 
Diese Nutzungsart rechtfertige es nicht, den Gewerbebonus gemäss Ziff. 5.4.3 
BZO  in  Anspruch  zu  nehmen.  Aus  den  genannten  Gründen  überschreite  das 
Projekt die zulässige Ausnützung von 35 %.  

Demgegenüber  halten  die  Vorinstanz  und  die  Bauherrschaft  dafür,  dass 

der Gewerbebonus zu Recht gewährt worden sei.  

5.2  In  der  vorliegenden  Wohn-  und  Gewerbezone  ist  eine  maximale 
Ausnützungsziffer  von  35 %  einzuhalten  (Ziff.  5.1  BZO).  Gemäss  Ziff.  5.4.3 
BZO  beträgt  für  dauernd  gewerblich  genutzte  Gebäude  und  Gebäudeteile  die 
Ausnützungsziffer  in  der  Zone WG2/35  42  %.  Gemäss Wegleitung  zu  Ziff. 5.4 

 
 
- 2-  

BZO dient die Gewerbeerleichterung hinsichtlich der Ausnützungsziffer und der 
Abstände  der  Erhaltung  sowie  der  Förderung  der  Handwerks-  und 
Kleingewerbebetriebe.  

Die Vorinstanz legt Ziff. 5.4.3 BZO dahingehend aus, dass im Sinne eines 
kleine 

weiten 
«Kleingewerbetriebe» 
Dienstleistungsbetriebe bzw. die Büronutzung gemeint seien.  

Gewerbebegriffs  mit 

auch 

liegen  einerseits 

Wo  der  Gesetzeswortlaut  nicht  klar  ist,  oder  wo  Zweifel  bestehen,  ob  ein 
scheinbar  klarer  Wortlaut  den  wahren  Sinn  der  Norm  wiedergibt,  ist  eine 
Auslegung  notwendig.  Die  Gründe 
für  die  Auslegungsbedürftigkeit  von 
in  der  Unzulänglichkeit  der  Sprache; 
Rechtsnormen 
andererseits  kann  die  Tragweite  einer  abstrakten  Regelung  bezüglich 
zukünftiger  Anwendungsfälle  oft  nur  unvollkommen  vorausgesehen  werden 
(Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines  Verwaltungsrecht,  8. 
A., 2020, Rz 175). Zur Anwendung gelangen die grammatikalische, historische, 
zeitgemässe,  systematische  und  teleologische  Auslegungsmethode,  wobei  die 
verschiedenen  Methoden  kombiniert,  d.h.  nebeneinander  berücksichtigt 
werden.  Die  neuere  bundesgerichtliche  Praxis  favorisiert  einen  pragmatischen 
Methodenpluralismus und lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer 
hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). 
Es  muss  dann  im  Einzelfall  abgewogen  werden,  welche  Methode  oder 
Methodenkombination geeignet ist, den wahren Sinn der auszulegenden Norm 
wiederzugeben (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 178 ff.). Abzustellen ist namentlich 
auf  die  Entstehungsgeschichte  der  Norm  und  ihren  Zweck  sowie  auf  die 
Bedeutung,  die  der  Norm  im  Zusammenhang  mit  anderen  Bestimmungen 
zukommt.  Die  Gesetzesmaterialien  dienen  besonders  bei  neueren  Texten  als 
Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 130 II 202 E. 5.1).  

Bei  der  Auslegung  und  Anwendung  von  kompetenzgemäss  erlassenem 
kommunalen Recht kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das 
kommunale  Recht  der 
rechtsanwendenden  Behörde  eine  umfassende 
Einzelfallbeurteilung  aufgibt  bzw.  einen  Ermessensspielraum  einräumt.  Das 
Baurekursgericht ist in solchen Fällen verpflichtet, sich mit besonderer Sorgfalt 
mit  den  Entscheidgründen  der  Baubewilligungsbehörde  auseinanderzusetzen. 
Je eingehender die Gemeinde den Entscheid über Auslegung und Anwendung 
ihres eigenen Rechts begründet, desto höher werden dabei die Anforderungen 
an  die  Begründung  des  Baurekursgerichts.  Ist  der  Entscheid  der  Gemeinde 
plausibel und stichhaltig begründet, bedarf es mithin besonders überzeugender 
Gründe,  um  von  deren  Auslegung  und  Anwendung  des  kommunalen  Rechts 
abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden 
Fragen  so  zu  beurteilen,  wie  dies  eine  rechtsanwendende  erstinstanzliche 
Behörde  tun  würde.  Der  Beurteilungsspielraum  der  Rekursinstanz  wird  damit 
durch  die  Gemeindeautonomie  beschränkt  (VGr,  12.  November  2020, 
VB.2020.00419, E. 4.4). 

5.3  Der  Gewerbebegriff  stammt  aus  dem  Zonenrecht  und  stellt  wie  auch 
die  Begriffe  «Wohnen»  und  «Industrie»  einen  kantonalrechtlichen  Begriff  dar. 
Die  Gemeinden  können  keine  von  den  Definitionen  des  PBG  abweichende 
Zonen  festlegen.  Insofern  besteht  kein  Raum  für  eine  eigene  Definition  des 

 
 
- 3-  

Begriffs  Gewerbe  durch  die  Gemeinde  und  steht  ihr  diesbezüglich  keine 
Autonomie zu (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00486, E. 3.3).  

Wohnzonen  (mit  oder  ohne  Gewerbeerleichterung)  sind  in  erster  Linie  für 
Wohnbauten  bestimmt.  Dieser  Nutzweise  werden  auch  Arbeitsräume 
zugerechnet,  die  mit  einer  Wohnung  zusammenhängen  und 
in  einem 
angemessenen  Verhältnis  zur  eigentlichen  Wohnfläche  stehen  (§ 52  Abs. 1 
PBG).  Die  kommunale  Bau-  und  Zonenordnung  kann  in  Wohnzonen  mässig 
störende  Betriebe  zulassen;  stark  störende  Betriebe  und  solche,  die 
unverhältnismässigen  Verkehr  auslösen,  sind  hingegen  nicht  zulässig  (§ 52 
Abs. 3  PBG).  Ferner  kann  die  Bau-  und  Zonenordnung  für  ganze  Zonen, 
gebietsweise oder für einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder 
gewerblichen  Zwecken  zulassen,  vorschreiben  oder  beschränken  und  für 
gewerbliche  Nutzung  sowie  Familienwohnungen  mit  vier  und  mehr  Zimmern 
eine erhöhte Nutzungsziffer festsetzen (§ 49a Abs. 3 PBG).  

in  umfassender  Weise 

Unter  Gewerbe  bzw.  Betrieb  im  Sinne  dieser  Regelungen  versteht  das 
Gesetz 
jede  Art  von  Arbeitsplatznutzung,  also 
Produktion, Verkauf, Dienstleistungen, freie Berufe etc. (Robert Wolf/Erich Kull, 
Das 
revidierte  Planungs-  und  Baugesetz  des  Kantons  Zürich,  VLP-
Schriftenfolge  Nr.  58,  1992,  Rz.  154  und  160).  In  der  Rechtsprechung  wird 
sodann  unter  Gewerbebetrieb  die  Zusammenfassung  personeller  und 
sachlicher  Mittel  zu  einem  wirtschaftlichen  Zweck  verstanden  (VGr,  1.  März 
2018, VB.2017.00525, E. 6.3).  

Das  Verständnis  der  Vorinstanz  von  Ziff.  5.4.3  BZO 

ist  nicht  zu 
beanstanden. Die Gewährung eines Ausnützungsbonus wird laut Formulierung 
einzig  an  eine  dauernde  gewerbliche  Nutzung  geknüpft.  Dabei  fasst  die 
Baubehörde  den  Gewerbebegriff  im  Sinne  der  oben  genannten  Regelungen 
von  §§  52  und  49a  Abs.  3  PBG  zu  Recht  weit  und  versteht  darunter  jede  Art 
von Arbeitsplatznutzung, also auch Dienstleistungen bzw. Büros. Damit wird für 
einen Gewerbebonus lediglich ein gewerblicher Zweck vorausgesetzt. Auch die 
Wegleitung zu Ziff. 5.4 BZO führt zu keinem anderen Ergebnis. Sinn und Zweck 
des  Bonus  ist  die  Gewerbeerleichterung  und  damit  die  Erhaltung  sowie  die 
Förderung  der  Handwerks-  und  Kleingewerbebetriebe.  Dass  dabei  bestimmte 
Betriebsarten  von  der  Privilegierung  ausgeschlossen  werden  und  nur  Flächen 
für  das  produzierende  Gewerbe  bereitgestellt  werden  sollen,  lässt  sich  dem 
Leitfaden  nicht  entnehmen  und  entspricht  auch  nicht  dem  Verständnis  der 
Gemeinde von «Kleingewerbebetrieben». Aus den dargelegten Gründen ist die 
Auslegung  und  Anwendung  der  kommunalen  Norm  durch  die  Baubehörde, 
wonach  unter  gewerblicher  Nutzung  auch  Büronutzungen  verstanden  werden, 
somit zu schützen.