# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13a74fde-755f-5249-91c9-c78d73c5e890
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-05-25
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 25.05.2016 B 2015/100
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2015-100_2016-05-25.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2015/100

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 25.05.2016

Entscheiddatum: 25.05.2016

Entscheid Verwaltungsgericht, 25.05.2016
Baurecht. Wiederaufbau einer Baute ausserhalb der Bauzone. Art. 24c RPG 
(SR 700). Art. 42 Abs. 1 und 42 Abs. 3 RPV (SR 700.1). Interpretation des 
Begriffs dertemporär bewohnten Baute im Sinn von Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV. 
 Aus der offensichtlichen Sanierungsbedürftigkeit des Hauses, der 
Anbringung von Metallstützen und dem Schimmelbefall der Grundmauern 
resultierten Zweifel an der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute 
(vgl. Art. 24c Abs. 1 RPG und Art. 42 Abs. 4 RPV), weshalb die Sache zur 
Klärung dieses Punktes an die Vorinstanz zurückgewiesen wurde. Prüfung 
der Frage (aus prozessökonomischen Gründen), ob die mit dem 
Wiederaufbau verbundenen Erweiterungen und Veränderungen am äusseren 
Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische 
Sanierung nötig sind oder die Einpassung der Liegenschaft in die Landschaft 
verbessern (vgl. Art. 24c Abs. 4 RPG). Bejahung dieser Frage durch das 
Verwaltungsgericht. Insbesondere auch mit Blick auf die Darlegungen des 
AREG war das Kriterium der Notwendigkeit der geplanten Erweiterung/
Veränderung für eine zeitgemässe Wohnnutzung im konkreten Fall als erfüllt 
zu erachten. Auch seine weitere Feststellung, dass mit dem Ersatzbau 
zudem eine Verbesserung der Einpassung in die Landschaft erfolge, 
begründete das AREG nachvollziehbar und überzeugend 
(Verwaltungsgericht, B 2015/100). Entscheid vom 25. Mai 2016

Besetzung

 

Vizepräsident Linder; Verwaltungsrichter Heer, Bietenharder, Zindel; Ersatzrichterin 

Gmünder; Gerichtsschreiber Schmid

 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 2/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Verfahrensbeteiligte

K.X. und L.X.,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. oec. HSG Thomas Frey, Rorschacher Strasse 107, 

9000 St. Gallen,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 

Gallen,

Vorinstanz,

WWF Schweiz, Hohlstrasse 110, Postfach, 8010 Zürich,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch WWF Sektion St. Gallen, Merkurstrasse 2, Postfach 2341, 9001 St. 

Gallen,

Politische Gemeinde A., Gemeinderat,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Baubewilligung und Einspracheentscheid (Abbruch und Neubau des Wohnhauses, 

Teilabbruch der Garage)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.            

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 3/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

a. K.X. und L.X. sind Eigentümer der Grundstücke Nrn. 0000 und 0001, Grundbuch A. 

Diese sind gemäss Zonenplan der Gemeinde A. vom 31. Dezember 1997 der 

Landwirtschaftszone zugeteilt. Auf dem Grundstück Nr. 0001 steht ein eingeschossiges 

Haus mit flachem Giebeldach und rückversetztem Anbau, welches seit dem Erwerb am 

20. Juli 2010 von Familie K.X. und L.X. als Wohnhaus genutzt wird. Grundstück Nr. 

0000 ist mit einem Maschinen- und Autounterstand bebaut. Die Erschliessung beider 

Grundstücke erfolgt von B. her über ein schmales, einspurig befahrbares Strässchen, 

welches im unteren Teil gut ausgebaut ist und im oberen Teil teils als unbefestigte 

Naturstrasse, teils als befestigte Betonstrasse verläuft. Das letzte Teilstück auf 

Grundstück Nr. 0001 ist unbefestigt und nicht befahrbar.

Der Gemeinderat A. hatte am 16. Juli 1964 dem damaligen Eigentümer des 

Grundstücks Nr. 0001 (als Teil des ehemaligen Grundstücks Nr. 002) den Bau eines 

zweigeschossigen Ferienhauses mit steilem Giebeldach und eines zurückversetzten 

Flachdachbaus bewilligt (act. G 9/15). Mit Verfügung vom 16. Mai 2006 bewilligte der 

Gemeinderat den Neubau des erwähnten Maschinen- und Autounterstandes auf dem 

heutigen Grundstück Nr. 0000. Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation 

(AREG) stimmte dem Vorhaben mit raumplanerischer Teilverfügung vom 8. Mai 2006 

als Erweiterung des bestehenden Ferienhauses gestützt auf Art. 24c des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) zu.

b. Am 7. November 2013 reichten K.X. und L.X. ein Baugesuch für den Abbruch des 

Ferienhauses und den Neubau eines Einfamilienhauses sowie für den Teilabbruch des 

Maschinen- und Autounterstandes und das Entfernen der bestehenden Wände ein. Der 

projektierte Abbruch und Wiederaufbau des Wohnhauses beinhaltet eine Erweiterung 

der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) von 81 m  auf 104 m  und eine 

Vergrösserung des sichtbaren Volumens von 364.6 m  auf 459.9 m  (act. G 9/7/1). 

Gegen das in der Folge öffentlich aufgelegte Baugesuch erhob unter anderen die 

Stiftung WWF Schweiz Einsprache (act. G 9/7/11). Mit raumplanungsrechtlicher 

Teilverfügung vom 10. Oktober 2014 bewilligte das AREG das Baugesuch mit 

verschiedenen Auflagen und Bedingungen (act. G 9/7/35). Gestützt hierauf erteilte der 

Gemeinderat A. mit Beschluss vom 6. November 2014 die Baubewilligung und wies 

gleichzeitig die Einsprache der Stiftung WWF ab (act. G 9/7/39 und 40). Den hiergegen 

erhobenen Rekurs (act. G 9/1 und 9/3) hiess das Baudepartement des Kantons St. 

2 2

3 3

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 4/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Gallen, nachdem es mit den Verfahrensbeteiligten am 26. März 2015 einen 

Augenschein durchgeführt hatte (act. G 9/16), mit Entscheid vom 22. Mai 2015 im Sinn 

der Erwägungen gut und hob den Einspracheentscheid und die Baubewilligung vom 6. 

November 2014 sowie die Teilverfügung des AREG vom 10. Oktober 2014 auf (act. G 

2/1).

 

B.            

a. Gegen diesen Entscheid erhob Rechtsanwalt lic. oec. HSG Thomas Frey, St. Gallen, 

für K.X. und L.X. am 4. Juni 2015 Beschwerde mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid 

sei aufzuheben und die Erteilung der Baubewilligung vom 6. November 2014 gestützt 

auf die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 10. Oktober 2014 zu 

bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin 

(act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 6. Juli 2015 bestätigte und begründete 

der Rechtsvertreter das gestellte Rechtsbegehren (act. G 5).

b. In der Vernehmlassung vom 21. Juli 2015 beantragte die Vorinstanz Abweisung der 

Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid und nahm 

ergänzend Stellung zu den Ausführungen in der Beschwerde (act. G 8). Die 

Beschwerdebeteiligte beantragte in der Vernehmlassung vom 12. August 2015 

Gutheissung der Beschwerde (act. G 13). Mit Eingabe vom 11. September 2015 

ersuchte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer um vordringliche Behandlung der 

Streitsache (act. G 17). Die Beschwerdegegnerin beantragte mit Eingabe vom 18. 

September 2015 Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge 

zulasten der Beschwerdeführer. Zur Begründung verwies sie auf die Ausführungen im 

angefochtenen Entscheid und nahm ergänzend Stellung (act. G 18).

c. Mit Replik vom 6. Oktober 2015 bestätigten die Beschwerdeführer ihren Standpunkt 

(act. G 20).  

d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben des vorliegenden 

Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 5/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.            (…).

2.             

2.1.        Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil 

ihnen weder die Akten des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG), 

welche mit der Vernehmlassung des AREG vom 13. Februar 2015 (act. G 9/12) 

eingereicht worden seien, noch die Vorakten der Beschwerdebeteiligten und die 

Baubewilligung vom 10. Juni/17. Juli 1964 (act. G 9/15) zugestellt worden seien. Eine 

Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids aus formellen Gründen liege jedoch nicht 

im Interesse der Beschwerdeführer. Dem Umstand, dass ihnen das rechtliche Gehör 

verweigert worden sei, sei jedoch im Beschwerdeverfahren mindestens bei der 

Feststellung des Sachverhalts - behauptete Abweichung von den bewilligten 

Bauplänen - zu berücksichtigen (act. G 5 S. 5 f.). - Hinsichtlich der Akten des AREG 

und der Beschwerdebeteiligten ist vorweg festzuhalten, dass diese in den - den 

Beschwerdeführern am 26. Februar 2015 (act. G 9/13) zugestellten - 

Vernehmlassungen vom 23. Dezember 2014 (act. G 9/7) und vom 13. Februar 2015 

(act. G 9/12) als Beilagen erwähnt wurden. Die Beschwerdeführer hätten diese Akten 

somit zur Einsichtnahme anfordern können. Eine Verpflichtung zur unaufgeforderten 

Zustellung derselben bestand für die Vorinstanz nicht. Von den durch die 

Beschwerdebeteiligte am 25. und 26. März 2015 (act. G 9/14, 9/15) nachgereichten 

Unterlagen - insbesondere der Baubewilligung von 1964 - erhielten die 

Beschwerdeführer nach ihren Darlegungen erst im Beschwerdeverfahren Kenntnis.

2.2.        Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (SR 101, abgekürzt BV) haben die 

Parteien in einem Verwaltungsverfahren Anspruch auf rechtliches Gehör. Das rechtliche 

Gehör dient einerseits der Sachaufklärung; anderseits stellt es ein 

persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher 

in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht der 

Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 6/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Sache zu äussern und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken 

oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den 

Entscheid zu beeinflussen (vgl. statt vieler BGE 127 I 56 mit Hinweis). Trotz 

Gehörsverletzung bleibt es grundsätzlich der Partei überlassen, auf der 

vollumfänglichen Wahrnehmung des Gehörsanspruchs zu beharren, wenn ihr daran 

mehr liegt als an der beförderlichen Erledigung des Verfahrens, oder aber darauf zu 

verzichten; insoweit hat nicht die Verwaltungs- oder Gerichtsinstanz das letzte Wort 

darüber, ob das Gebot des raschen Verfahrens oder dasjenige der Gehörsgewährung 

vorgeht. Rechtsprechungsgemäss kann dann auf eine Rückweisung aus Gründen der 

Gehörsverletzung verzichtet werden, wenn dies zu einem formalistischen Leerlauf und 

zu einer unnötigen Verzögerung des Verfahrens führt (vgl. VerwGE B 2012/102 vom 21. 

August 2013, E. 3.2.2).

Im Protokoll des Augenscheins vom 26. März 2015 wurde unter anderem vermerkt, 

dass das Gebäude Vers.-Nr. 0003 am 16. Juli 1964 als Ferienhaus bewilligt worden sei. 

Nach den damaligen Plänen sei ein zweigeschossiges, mit einem steilen Giebeldach 

ausgestaltetes Gebäude mit einem Anbau genehmigt worden. Beim heute bestehenden 

Gebäude handle es sich demgegenüber um einen eingeschossigen Bau mit flachem 

Giebeldach, an dessen westlicher Fassade sich ein von den Giebelfassaden 

zurückversetzter, unter dem Dach des Hauptbaus angegliederter Anbau befinde (act. G 

9/16 S. 3). Somit wurde die Baubewilligung von 1964 im Augenscheinprotokoll, 

welches den Beschwerdeführern vor Erlass des Rekursentscheids zur Stellungnahme 

zugestellt worden war und zu welchem sie sich auch äusserten (act. G 9/18, 9/19), 

explizit erwähnt. Die Beschwerdeführer nahmen jedoch zu diesem Punkt keine Stellung 

(act. G 9/19) und verzichteten auch darauf, die Baubewilligung von 1964 anzufordern. 

Wenn sie angesichts dieser Verhältnisse erst im Beschwerdeverfahren einen 

Gehörsmangel geltend machen, obschon der Mangel - soweit ein solcher vorlag - 

schon im Rekursverfahren hätte festgestellt und vorgebracht werden können, so steht 

dies mit Treu und Glauben nicht im Einklang (vgl. VerwG B 2014/48 vom 28. Juli 2015, 

E. 2.1.2 am Schluss mit Hinweis; www.gerichte.sg.ch). Ein Anlass, den angefochtenen 

Entscheid aus formellen Gründen aufzuheben, läge dementsprechend - selbst wenn 

die Beschwerdeführer dies verlangen würden - nicht vor.

3.             

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 7/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

3.1.        Der Grundtatbestand für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen für nicht 

zonenkonforme Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone findet sich in Art. 24 

RPG. Diese Bestimmung kommt subsidiär zu den Tatbeständen über die erleichterte 

Ausnahmebewilligung zum Zug (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, 

Rz. 13 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG, dessen 

Marginale und Formulierung in der Fassung vom 1. November 2012 (vgl. Art. 24c Abs. 

1, 2 und 5) unverändert blieben, konkretisiert die Besitzstandsgarantie für alle Bauten 

und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind (Waldmann/

Hänni, a.a.O., Rz. 14 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 RPG 

schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und 

Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand. Nach Abs. 2 dieser 

Bestimmung können solche Bauten und Anlagen teilweise geändert oder massvoll 

erweitert werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem 

Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten 

(Art. 24c Abs. 5 RPG). Die Zulässigkeit einer teilweisen Änderung oder massvollen 

Erweiterung ergibt sich unmittelbar aus dem Bundesrecht (BGE 127 II 215 E. 3b S. 219 

mit Hinweisen). Art. 24c Abs. 2 RPG gilt gemäss dem auf den 1. November 2012 neu 

eingefügten Art. 24c Abs. 3 RPG auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie 

angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, 

bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des 

Bundesrechts wurde. Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine 

zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf 

ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 

RPG).

Nach Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (SR 700.1; RPV) gilt die Änderung 

einer altrechtlichen Baute als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die 

Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen 

Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Massgeblicher 

Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die 

Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 

Abs. 2 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist 

unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende 

Regeln: Innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 8/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Bruttogeschossfläche nicht um mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das 

Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung innerhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Unter den Voraussetzungen von 

Artikel 24cAbsatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden 

Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall sowohl 

bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der 

Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-

Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 100 m  überschreiten; die Erweiterungen 

innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42 

Abs. 3 lit. b RPV). Bauliche Veränderungen dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung 

ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). 

Eine Baute oder Anlage darf nur wieder aufgebaut werden, wenn sie im Zeitpunkt der 

Zerstörung oder des Abbruchs noch bestimmungsgemäss nutzbar war und an ihrer 

Nutzung ein ununterbrochenes Interesse besteht. Das Gebäudevolumen darf nur so 

weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige Fläche 

umfassen kann. Absatz 3 Buchstabe a ist nicht anwendbar. Sofern dies objektiv 

geboten erscheint, darf der Standort der Ersatzbaute oder -anlage von demjenigen der 

früheren Baute oder Anlage geringfügig abweichen (Art. 42 Abs. 4 RPV).

3.2.        Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen 

beschränkt, die nicht mehr zonenkonform, d.h. durch eine nachträgliche Änderung von 

Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV; vgl. BGE 127 II 209 E. 

2c). Die Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die 

seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer 

späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei 

denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche 

Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist. 

"Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli 

1972 erstellt wurden, d.h. vor dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 8. Oktober 

1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (aGSchG; AS 1972 950). 

Mit diesem Gesetz wurde erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet 

vorgenommen. Nach dem 1. Juli 1972 erstellte Bauten und Anlagen fallen namentlich 

dann in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG, wenn sie aufgrund einer 

Zonenplanänderung von der Bauzone in eine Nichtbauzone gelangten (BGer 

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 9/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

1C_279/2008 vom 6. Februar 2009 E. 2.3; R. Muggli, Kommentar zum Bundesgesetz 

über die Raumplanung, 2010, Rz. 6 und 14 zu Art. 24c RPG; P. Karlen, Die 

Ausnahmebewilligung nach Art. 24 - 24d RPG, in: ZBl 102/2001 S. 291, 296 f.).

4.            Die Vorinstanz hielt hinsichtlich der Interpretation des Begriffs der temporär 

bewohnten Baute im Sinn von Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV unter anderem fest, dass 

darunter vorab im Sommer bewohnte bzw. bewohnbare Alphütten (Maiensässe) fallen 

würden, nicht jedoch Bauten, die ursprünglich nur zu Ferienzwecken genutzt worden 

seien (act. G 2 S. 9 mit Hinweis auf NR-Kommissionsbericht in BBl 2011 S. 7089 und 

7099). Verhindert werden solle, dass abgelegene, bescheiden ausgestattete Hütten 

eigentlichen Wohnbauten mit entsprechender Infrastruktur weichen würden. Die 

Gesetzesrevision stehe jedoch einer Nutzungsänderung von ursprünglich nur zu 

Ferienzwecken genutzten, objektiv aber ganzjährig bewohnbaren Gebäuden zu 

Dauerwohnbauten nicht entgegen (act. G 2 S. 9). Objektiv betrachtet sei das heute 

bestehende Gebäude für eine ständige Wohnnutzung geeignet. Es verfüge über Strom 

und Trinkwasser, eine hinreichende Zufahrt sowie einen Kanalisationsanschluss. Die 

Änderung von einer Ferienhaus- zu einer ständigen Wohnnutzung habe keine völlig 

andere Zweckbestimmung zur Folge. Auch werde die ursprüngliche Nutzung nicht 

wesentlich intensiviert. Das Gebäude befinde sich unweit des Siedlungsgebiets auf 

einer Höhe von 895 m über Meer. Es seien keine klimatischen, topographischen oder 

anderen Gründe erkennbar, die nur eine eingeschränkte Nutzung als Ferienhaus 

zulassen würden. Die Bewilligung vom 16. Juli 1964 enthalte keine Auflagen betreffend 

eine eingeschränkte Nutzung als Ferienhaus. Die teilweise Zweckänderung zu einer 

ganzjährig bewohnten Baute sei zulässig (act. G 2 S. 10).

Von diesen nachvollziehbar und überzeugend begründeten Feststellungen, welche 

auch durch die Stellungnahme des AREG vom 13. Februar 2015 (act. G 9/12; vgl. 

nachstehende E. 7.4) bestätigt werden, ist nachstehend auszugehen. Zu Recht weist 

der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer im Übrigen darauf hin, dass die 

Umwandlung von Ferienhäusern zu ganzjährig bewohnten Häusern der Zielsetzung von 

Art. 75b BV (SR 101; Beschränkung des Anteils von Zweitwohnungen) entspricht (act. 

G 20 S. 9). Sodann ist die ganzjährige Bewohnung der bestehenden Bausubstanz ohne 

weiteres mit den „wichtigen Anliegen der Raumplanung“ im Sinn von Art. 24c Abs. 5 

RPG vereinbar.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 10/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

5.             

5.1.        Die Vorinstanz war im angefochtenen Entscheid mit Bezug auf die 

Feststellungen im Augenscheinprotokoll (act. G 9/16) zum Schluss gekommen, dass 

das heute bestehende Gebäude nicht den bewilligten Plänen (Baubewilligung vom 16. 

Juli 1964) entspreche. Deshalb falle eine Bewilligung des geplanten Abbruchs und 

Wiederaufbaus nicht in Betracht, setze doch die Berufung auf die Bestandesgarantie 

eine rechtmässig bewilligte Baute voraus. Daran fehle es, weil das bestehende 

Gebäude von den bewilligten Plänen abweiche und damit formell nicht bewilligt sei 

(act. G 2 S. 18). Die Beschwerdeführer bringen in materieller Hinsicht vor, dass das 

vorhandene Gebäude ihres Wissens seit jeher in der heutigen Form bestanden habe. 

Unbekannt sei, weshalb es nicht den bewilligten Plänen entspreche. Es müsse wohl 

davon ausgegangen werden, dass Korrekturpläne bewilligt worden seien. Das 

Gebäude sei vor 1972 erstellt worden und habe entsprechend seither Bestand, ohne 

dass irgendwelche Hinweise auf eine unrechtmässige Erstellung vorlägen (act. G 5 S. 

3).

5.2.        Vorliegend fehlt es zwar an Anhaltspunkten bzw. Belegen dafür, dass im 

Nachgang zur Baubewilligung vom 16. Juli 1964 Korrekturpläne bewilligt worden 

wären. Jedoch kann hieraus nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass für die 

bestehende Baute keine gültige Baubewilligung erteilt worden war. Dies umso weniger, 

als das BauG, welches die Baubewilligungspflicht gesetzlich verankerte, erst im Jahr 

1972 in Kraft trat (vgl. ABl 1970, 1273 ff., 1282). Der im Jahr 1964 erstellte Bau 

geniesst, selbst wenn er nicht bewilligten Plänen entsprechen würde bzw. materiell 

rechtswidrig wäre, Bestandesschutz (vgl. dazu VerwGE B 2010/106 vom 26. Januar 

2011), zumal der Bestand zwischenzeitlich nie in Frage gestellt wurde. Auf einen 

allfälligen bewilligungslosen Zustand wurden die Beschwerdeführer, welche die 

Liegenschaft im Jahr 2010 erwarben, unbestritten zu keinem Zeitpunkt hingewiesen. 

Sie durften somit auf den rechtmässigen Bestand der Baute vertrauen.

6.            Die Beschwerdegegnerin stellt sich auf den Standpunkt, dass das 

bestehende Gebäude nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar (vgl. Art. 24c Abs. 1 

RPG und Art. 42 Abs. 4 RPV) sei (act. G 18 S. 5). Bestimmungsgemäss nutzbar im Sinn 

von Art. 24c Abs. 1 RPG ist eine Baute dann, wenn der Eigentümer durch einen 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 11/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

angemessenen Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung 

dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass sie gemessen an ihrer 

Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die tragenden Konstruktionen mehrheitlich 

intakt sind (BGer 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011, E. 2.3 mit Hinweisen). Im 

Protokoll des Rekurs-Augenscheins vom 26. März 2015 wurde bestätigt, dass die 

Beschwerdeführer mit ihren zwei Kindern das Gebäude seit November 2010 

bewohnen. Sodann findet sich darin ein ausführlicher Beschrieb sämtlicher Räume des 

Hauses. Zur Frage der grundsätzlichen Betriebstüchtigkeit lassen sich dem Protokoll 

keine Ausführungen entnehmen (act. G 9/16). Jedoch ergeben sich aufgrund der von 

den Beschwerdeführern selbst bestätigten offensichtlichen Sanierungsbedürftigkeit des 

Hauses, der Anbringung von Metallstützen wegen des teilweisen Einstürzens des 

Bodens der Wohnräume und dem Schimmelbefall der (morschen bzw. zerfallenden) 

Grundmauern (vgl. nachstehende E. 7.2) erhebliche Zweifel, ob die tragenden 

Konstruktionen noch mehrheitlich intakt und dem Haus noch eine 

bestimmungsgemässe Nutzbarkeit attestiert werden kann. Ob diese Wiederaufbau-

Voraussetzung zu bejahen ist oder nicht, und je nachdem die Garantien von Art. 24c 

RPG Platz greifen, lässt sich anhand der dem Gericht vorliegenden Aktenlage nicht 

abschliessend beantworten. Die Abklärung dieses Sachverhalts durch das 

Verwaltungsgericht - durch Augenschein - fällt nicht in Betracht, weil für die 

Beurteilung bauliches Fachwissen erforderlich erscheint und weil den 

Verfahrensbeteiligten keine Instanz mehr zur Verfügung stünde, um die allenfalls 

unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts zu rügen. Die Sache ist 

deshalb unter teilweiser Gutheissung der Beschwerde und Aufhebung des 

angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zur Abklärung der Frage der 

bestimmungsgemässen Nutzbarkeit zurückzuweisen.

7.           

7.1.        Aus prozessökonomischen Gründen ist auf die streitige Frage einzugehen, ob 

die mit dem Wiederaufbau verbundenen Erweiterungen und Veränderungen am 

äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische 

Sanierung nötig sind oder die Einpassung der Liegenschaft in die Landschaft 

verbessern (vgl. Art. 24c Abs. 4 RPG). Die Vorinstanz führte im angefochtenen 

Entscheid aus, eine Volumenerweiterung nach aussen sei nach ihrer Praxis 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 12/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

insbesondere dann zulässig, wenn fehlende Küchen- oder Sanitäreinrichtungen erstellt 

werden müssten oder das Gebäude aufgrund nicht mehr zeitgemässer Raumhöhen 

erhöht werden müsse. Dabei komme es nicht auf die individuellen Wohnbedürfnisse 

an, sondern es sei ein genereller Massstab anzulegen. Um den generellen Massstab 

festzulegen, würden die vom Bundesamt für Statistik (Gebäude- und 

Wohnungsstatistik, GWS) erhobenen Durchschnittswerte zu den einzelnen 

Wohnungsgrössen herangezogen. Diese Werte seien ein gewichtiges Indiz dafür, was 

von der Bevölkerung zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse als erforderlich angesehen 

werde, auch wenn dort nicht zwischen Wohnflächen innerhalb und ausserhalb der 

Bauzone unterschieden werde. Denn was innerhalb der Bauzone an Wohnfläche 

genutzt werde, sei auch ausserhalb derselben für eine zeitgemässe Wohnnutzung 

angemessen. Die verwendeten statistischen Durchschnittswerte würden als Basis die 

Wohnungsflächen von Neu- und Altbauten, Kleinwohnungen, Villen und luxuriösen 

Appartements beinhalten und damit sämtlichen Wohnbauten Rechnung tragen. Bei 

Vorhandensein einer bereits überdurchschnittlichen Wohnfläche sei eine Erweiterung 

über das bestehende Volumen hinaus für eine zeitgemässe Wohnnutzung unnötig. Mit 

Art. 24c Abs. 4 RPG solle der Gefahr vorgebeugt werden, dass der regionaltypische 

Charakter verloren gehe, wenn landwirtschaftliche Wohnbauten abgebrochen und neu 

aufgebaut werden dürften. Dieses Kriterium schliesse jedoch nicht jede Veränderung 

aus. Das Abstellen auf Durchschnittswerte für die Bestimmung dessen, was für ein 

zeitgemässes Wohnen nötig sei, sei zwar grosszügig, aber unter Berücksichtigung der 

damit geschaffenen Rechtssicherheit zweckmässig, vertretbar und praxistauglich. 

Auch werde dem regionaltypischen Charakter der Landschaft zureichend Rechnung 

getragen (act. G 2 S. 11 f. mit Hinweis auf Juristische Mitteilungen [Jumi] 2014/IV/3 des 

Baudepartements St. Gallen).

Mit dem am 1. Juli 2003 erlassenen Art. 42a RPV habe der Bundesrat die 

Erweiterungsmöglichkeiten nach Art. 24d Abs. 1 RPG jener nach Art. 24c RPG etwas 

annähern, jedoch auch zum Ausdruck bringen wollen, dass die vom Kanton St. Gallen 

in Art. 77quinquies des Baugesetzes (BauG; sGS 731.1) vollzogene Gleichsetzung der 

Erweiterungs- und Wiederaufbaumöglichkeiten nach Art. 24c und Art. 24d RPG mit 

dem Bundesrecht nicht in Einklang stehe. Die neuste Revision (2012) dehne die 

Möglichkeiten von Abbruch und Wiederaufbau sowie von Erweiterungen ausserhalb 

des Bestehenden auch auf Bauten aus, die im Jahr 1972 noch landwirtschaftlich 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

bewohnt gewesen seien. Mit der Einschränkung, dass Veränderungen des äusseren 

Erscheinungsbildes für eine zeitgemässe Wohnnutzung nötig sein müssten, sollten 

unerwünschte Entwicklungen verhindert werden. Aus der Entstehungsgeschichte lasse 

sich nicht ableiten, dass Erweiterungen nach aussen nur zulässig seien, wenn das 

Gebäude stehen bleibe. Mit der Einfügung von Art. 42a RPV sei beabsichtigt gewesen, 

die Erweiterungsmöglichkeit für die unter Art. 24d Abs. 1 RPG fallenden Gebäude 

auszuweiten, indem neben der Zweckänderung auch für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung unumgängliche Erweiterungen ausserhalb des Gebäudes erlaubt worden 

seien. Dementsprechend sei bei einer geplanten Wohnbaute ausserhalb des 

bestehenden Gebäudevolumens nicht nur auf die rechtmässig vorbestehende 

anrechenbare Wohnfläche abzustellen. Zusätzlich sei auch die Anzahl der Zimmer (im 

Sinn der GWS des Bundesamtes für Statistik) zu erheben. Hierauf sei zu beurteilen, ob 

die bereits bestehende Wohnfläche dem statistischen Durchschnittswert für eine 

Wohnung mit der erhobenen Zimmerzahl entspreche. Sei dies nicht der Fall, sei auch 

künftig eine Erweiterung der Wohnfläche ausserhalb des Gebäudevolumens bis zu 

maximal diesem Durchschnittswert zulässig. Sei der Durchschnittswert dagegen 

eingehalten oder bereits überschritten, sei eine Erweiterung der Wohnfläche über das 

bestehende Gebäudevolumen hinaus für eine zeitgemässe Wohnnutzung regelmässig 

unnötig. In diesem Fall sei höchstens noch eine Volumenausweitung in Form einer 

Gebäudeerhöhung denkbar, falls die bestehenden Raumhöhen für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung nicht ausreichen würden (act. G 2 S. 13-15 mit Hinweis auf Jumi 2014/

IV/3 E. 3.1.5 bzw. S. 17 f.). 

Anlässlich des Augenscheins (act. G 9/16) habe festgestellt werden können, dass das 

bestehende Gebäude über ein Bad, eine eingebaute Küche, ein Schlafzimmer sowie 

einen Wohnraum und einen als Garderobe und Waschraum genutzten Eingangsbereich 

(Anbau) verfüge. Gemäss Anhang zur GWS 2012 würden als Zimmer Wohnräume wie 

Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer usw. gelten. Nicht gezählt würden Küche, 

Badzimmer, Dusche, Toilette, Reduits, Korridore, halbe Zimmer, Veranden sowie 

zusätzliche separate Wohnräume ausserhalb der Wohnung. Davon ausgehend sei beim 

bestehenden Gebäude maximal von einer Dreizimmerwohnung auszugehen. Nach der 

GWS 2012 habe im Kanton St. Gallen eine Dreizimmerwohnung eine durchschnittliche 

Wohnfläche von 78 m . Das heutige Wohnhaus weise eine aBGF von 81 m  auf. 

Folglich sei eine Erweiterung der Wohnfläche über das bestehende Gebäudevolumen 

2 2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

hinaus für eine zeitgemässe Wohnnutzung nicht nötig. Gegen eine Erweiterung spreche 

überdies, dass mit dem Bauvorhaben ein zusätzliches Zimmer geschaffen werden 

solle. Das sei zwar angesichts der Familiensituation der Beschwerdeführer 

verständlich, aber als rein subjektives Bedürfnis unbeachtlich. Gemäss 

Merkmalskatalog zum eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister 

(herausgegeben vom Bundesamt für Statistik, Neuenburg 2012; www.bfs.admin.ch/

bfs/portal/de/index/news/publikationen; nachstehend: Merkmalskatalog) seien dort, wo 

keine genaue Fläche ermittelt werden könne, Schätzwerte (Länge mal Breite der 

Wohnung) erfasst, was grundsätzlich der (geschätzten) aBGF entspreche. Dort, wo 

Netto- und Bruttowohnflächen verfügbar seien, seien ausdrücklich die Bruttowerte 

anzugeben (Merkmalskatalog S. 62). Die Flächenangaben, auf denen die 

massgeblichen Durchschnittswerte beruhen würden, entsprächen daher grundsätzlich 

den aBGF. Die Berechnung der durchschnittlichen Wohnungsflächen sei mit der Art der 

Erhebung der aBGF ausserhalb der Bauzonen unter diesen Umständen vergleichbar. 

Ausserhalb der Bauzone werde bei der Berechnung der flächenmässig zulässigen 

Erweiterung nach Art. 24c Abs. 3 RPG i.V.m. Art. 42 RPV weder auf die 

Nettowohnfläche noch auf die anrechenbare Geschossfläche nach Art. 61 Abs. 2 BauG 

abgestellt. Von Bundesrechts wegen sei ausschliesslich die aBGF einschliesslich der 

Mauerquerschnitte massgebend (vgl. Erläuterungen des ARE, Bewilligungen nach Art. 

24c RPG, Anhang 1 S. 21; www.are.admin.ch/themen/recht, und AREG, 

Vollzugshandbuch Bauen ausserhalb der Bauzonen, S. 89). Das Abstellen auf die 

Nettogeschossfläche für die Beurteilung, ob eine Erweiterung für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung nötig sei, und auf die aBGF für die Beurteilung, ob eine Erweiterung das 

flächenmässig zulässige Mass einhalte, hätte zwei unterschiedliche 

Berechnungsweisen zur Folge, was schon aus Praktikabilitätsgründen nicht 

zweckmässig wäre. Auch deshalb sei bei der Berechnung der für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung nötigen Wohnfläche von der aBGF auszugehen; diese sei mit den 

statistischen Durchschnittswerten nach der GWS 2012 in Beziehung zu setzen (act. G 

2 S. 16 f.).

Eine gestalterische Verbesserung der Einpassung (Änderung Fassadengestaltung, 

Materialisierung, Dachform usw.) und die energetische Sanierung (Dämmung usw.) 

seien auch ohne erhebliche Volumenvergrösserung möglich. Die Anhebung der 

Raumhöhen um einige Zentimeter habe nur eine geringfügige Volumenerweiterung zur 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Folge. Für die geplanten Veränderungen mit Erhöhung der Wohnräume über die 

bestehenden 2.1 m hinaus, mit energetischer Sanierung und besserer Einpassung in 

das Landschaftsbild sei damit offensichtlich keine Vergrösserung des sichtbaren 

Volumens um rund 26 % erforderlich; eine solche Volumenerweiterung lasse sich nicht 

rechtfertigen. Zusammenfassend seien die Flächen- und Volumenerweiterung und 

damit einhergehenden Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes weder für eine 

zeitgemässe Wohnnutzung noch für eine energetische Sanierung nötig. Sie seien auch 

nicht darauf ausgerichtet, die Einpassung in das Landschaftsbild zu verbessern (act. G 

2 S. 17 f.).

7.2.        Die Beschwerdeführer legen unter anderem dar, im heutigen mit Wohnzimmer/

Küche bezeichneten Raum von 37 m  (vgl. Plan in der zur Baueingabe gehörenden 

Dokumentation Bestand vom 28. Oktober 2013) habe ein weiteres sehr kleines 

Schlafzimmer von ca. 6 m  bestanden, welches durch die Beschwerdeführer entfernt 

worden sei. Das bestehende Gebäude weise keine Feuchtigkeitssperren zwischen 

Mauerwerk und Holz auf, weshalb die Grundmauern morsch und zerfallen seien. 

Metallstützen hätten einzig deshalb angebracht werden müssen, weil der Boden der 

Wohnräume teilweise eingestürzt sei. Alle Grundmauern seien vom Schimmel befallen 

und würden verrotten. Weder Dach noch Wände seien dicht. Die sichtbaren, 7 cm 

dicken Holzwände seien die Grundmauern des Hauses. Sowohl die Westseite des 

Hauses als auch das Dach wiesen keinerlei Isolation auf. Die vorhandene Raumhöhe 

von maximal 2.1 m verunmögliche das Aufstellen von aktuellen Möbeln in der üblichen 

Höhe von 2.2 m. Die Warmwasseraufbereitung wie auch die Küche würden aus dem 

Jahr 1964 stammen. Täglich seien nur maximal 40 Liter warmes Wasser für die 

vierköpfige Familie verfügbar. Durch den teilweisen Rückbau der Nebenbaute (Garage) 

auf dem Grundstück Nr. 0000 gehe eine Kompensation für die (insbesondere für das 

Anbringen von Isolationen nötige) Volumenvergrösserung des Wohngebäudes einher 

(act. G 5 S. 4 f.). Mit der Revision des RPG per 1. November 2012 sei keine 

Verschärfung der bisherigen Regelung verbunden. Aus den Materialien zur RPG-

Revision 2012 ergebe sich das grundsätzliche Ziel der Revision, die baulichen 

Möglichkeiten für vor 1972 erstellte und nach 1972 umgenutzte landwirtschaftliche 

Wohnbauten zu verbessern, ohne die Erweiterungsmöglichkeiten für altrechtliche 

zonenfremde Wohnbauten einzuschränken. Sodann ergebe sich daraus, dass der 

Erhalt des Erscheinungsbildes rein ästhetische Zwecke habe, nämlich den Erhalt des 

2

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 16/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

typischen traditionellen Landschaftsbildes, und dass eine Veränderung des 

Erscheinungsbildes erst gegeben sei, wenn traditionelle landwirtschaftliche 

Wohnbauten durch zeitgemässe Wohnbauten ersetzt werden sollen. Schliesslich 

handle es sich bei der Wahrung des äusseren Erscheinungsbildes nicht um eine 

Voraussetzung, sondern um eine Anforderung für eine Erweiterung. Hierin liege ein 

gradueller Unterschied. Eine „Anforderung“ verlange nach einer Beurteilung im 

Einzelfall im Rahmen der nach Art. 42 RPV für alle Änderungen von altrechtlichen 

Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone erforderlichen „Würdigung der gesamten 

Umstände“. Sei aufgrund der Materialien davon auszugehen, dass Art. 24c Abs. 4 RPG 

nur zur Anwendung gelange, wenn traditionelle landwirtschaftliche Wohnbauten durch 

zonenfremde Wohnbauten in einem untypischen Baustil ersetzt würden, könne 

vorliegend grundsätzlich nicht von einer Veränderung des Erscheinungsbildes 

ausgegangen werden. Werde ein zonenfremdes Wohnhaus durch ein neues 

zonenfremdes Wohnhaus ersetzt, das den Baustil des alten Wohnhauses übernehme, 

liege keine Veränderung des Erscheinungsbildes vor. Selbst wenn es zu einer 

Veränderung des Erscheinungsbildes käme, wären die Voraussetzungen für eine 

Bewilligungserteilung erfüllt. Die Volumenerweiterung bzw. die nach dem Neubau 

bestehende anrechenbare Geschossfläche von 104.5 m  seien für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung durch eine vierköpfige Familie erforderlich. Das simple Abstellen auf die 

GWS sei nicht sachgerecht. Das zulässige Mass für Erweiterungen werde durch Art. 42 

Abs. 3 RPV vorgegeben. Warum die Vorinstanz eine zusätzliche Begrenzung festlegen 

wolle, sei nicht nachvollziehbar. Ferner verkenne sie, dass 1972 eine 

Dreizimmerwohnung ohne Weiteres als Familienwohnung gegolten habe, heute jedoch 

eine solche Wohnung häufig nur noch Ein- oder Zweipersonenhaushalten diene. 

Schliesslich sei nicht nachvollziehbar, wie die aus heutiger Sicht sehr zurückhaltenden 

Wohnbedürfnisse von 1972 mit multifunktionalen Räumen auf die heutige 

Wohnungsstatistik mit monofunktionalen Räumen umgerechnet werden könne. Die 

Ermittlung der zeitgemässen Wohnnutzung über durchschnittliche Wohnungsgrössen 

sei somit von Anfang an untauglich. Die Volumenerweiterung sei sodann für eine 

bessere Einfügung in die Landschaft erforderlich, weil die Sanierung der bestehenden 

Wohnbaute die vorhandenen ästhetischen Defizite noch verschärfen würde. Erst durch 

den Neubau könne eine gute Einfügung in die Landschaft erreicht werden. Nicht 

nachzuvollziehen sei, dass ausgerechnet der Kanton St. Gallen, der die 

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 17/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Standesinitiative eingereicht habe, und die Vorinstanz, welche die Standesinitiative 

unterstützt habe, bei der Auslegung des revidierten Bundesrechts die bei 

landwirtschaftlichen Wohnbauten erzielte Lockerung in eine Verschärfung für 

altrechtliche zonenfremde Wohnbauten umdeute (act. G 5 S. 13-24).

7.3.         

7.3.1.    Im Rahmen des Rekursverfahrens hatte die Vorinstanz mit den 

Verfahrensbeteiligten einen Augenschein an Ort durchgeführt und die dort gewonnenen 

Erkenntnisse in den angefochtenen Entscheid vom 22. Mai 2015 einfliessen lassen. Die 

Beschwerdeführer verlangen auch in diesem Verfahren die Durchführung eines 

Augenscheins (act. G 5 S. 4, G 20 S. 8 f.). Der Augenschein ist die unmittelbare 

sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entscheidende Instanz und dient 

dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, 

liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden Instanz (Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 966). Umstritten ist 

vorliegend wie erwähnt, ob die mit dem Wiederaufbau verbundenen Erweiterungen und 

Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild der Baute für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig sind oder die Einpassung der 

Liegenschaft in die Landschaft verbessern. Die in diesem Zusammenhang relevanten 

Umstände wurden aufgrund des vorinstanzlichen Augenscheins protokolliert und die 

Liegenschaft umfassend fotografisch dokumentiert (act. G 9/16 und 9/17). Bei diesen 

Gegebenheiten ist kein konkreter Anlass für die Durchführung eines weiteren 

Augenscheins ersichtlich.

7.3.2.    Der Bericht der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des 

Nationalrates zur Standesinitiative „Bauen ausserhalb der Bauzone“ vom 22. August 

2011 (Bericht UREK-N; BBl 2011, 7083 ff.) hält unter anderem fest, in der Regel seien 

es die landwirtschaftlichen Bauten, welche die Landschaft auf eine für die Region 

typische Art prägen. Wenn landwirtschaftliche Wohnbauten abgebrochen und neu 

aufgebaut werden dürften, bestehe die Gefahr, dass der regionaltypische Charakter der 

Landschaft verloren gehe. Dem solle mit Art. 24c Abs. 4 RPG vorgebeugt werden. 

Demnach müssten Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe 

Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 18/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Damit würden künftig faktisch auch 

höhere Anforderungen für die Erweiterung des sichtbaren Gebäudevolumens gelten. 

Dies entspreche der Tendenz, Erweiterungen insbesondere auf das bestehende 

Gebäudevolumen zu konzentrieren (BBl 2011, 7090). Im erläuternden Bericht des 

Bundesamtes für Raumentwicklung ARE zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung 

vom Oktober 2012 (erläuternder Bericht ARE) wurde zu Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV 

festgehalten, verschiedene Revisionen von RPG und RPV hätten in die Richtung 

gezielt, Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu erleichtern 

und solche ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu erschweren. Mit der 

Teilrevision des RPG vom 23. Dezember 2011 sei diesbezüglich mit Art. 24c Abs. 4 

RPG ein weiterer Schritt erfolgt (erläuternder Bericht ARE S. 9). Als Grundregel für alle 

Vorhaben gilt wie bis anhin, dass die Identität der Baute einschliesslich ihrer 

Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleiben muss (Art. 42 Abs. 1 und 2 

RPV; Erfordernis der Identität oder Wesensgleichheit). Wenn einer der Tatbestände von 

Art. 24c Abs. 4 RPG erfüllt ist, so befreit dies im Grundsatz nicht vom Erfordernis der 

Wesensgleichheit. Ist hingegen keiner der drei Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG 

erfüllt, so sind mehr als geringfügige Änderungen am äusseren Erscheinungsbild an 

sich nicht mehr zulässig, selbst wenn die Identität gewahrt bleibt. Dies ist vor allem für 

die Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens von praktischer 

Bedeutung. Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV stellt ausdrücklich klar, dass solche Erweiterungen 

nur unter der Voraussetzung von Art. 24c Abs. 4 RPG möglich sind. Dies führt 

gegenüber dem früheren Recht zu einer Verschärfung, die auch beabsichtigt ist, weil 

neu sehr viel mehr altrechtliche Bauten von der erweiterten Besitzstandsgarantie 

profitieren (vgl. R. Muggli/M. Pflüger, Bestehende Wohnbauten ausserhalb der 

Bauzone, in: VLP-ASPAN, Raum & Umwelt 1/2013, S. 12-14).

Die drei Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG sind alternativ zu verstehen. Sowohl die 

historische Auslegung als auch die unterschiedlichen Wortlaute von Art. Art. 42a Abs. 1 

RPV („unumgänglich“) und Art. 24c Abs. 4 RPG („nötig“) legen nahe, dass die beiden 

Bestimmungen nicht gleich zu verstehen sind und dass daher die Praxis zu Art. 42a 

Abs. 1 RPV nicht eins zu eins auf die Vorschrift von Art. 24c Abs. 4 RPG übertragen 

werden kann. Trotzdem rechtfertigt sich ein enges Verständnis. Als für eine 

zeitgemässe Wohnnutzung nötig können Änderungen qualifiziert werden, wenn sie 

erforderlich sind, um die ursprüngliche Wohnnutzung auf einen zeitgemässen Stand zu 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 19/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

bringen. In jedem Fall bleibt das Identitätserfordernis zu beachten. Aus einem 

Bauernhaus soll keine Villa gemacht werden können. Im Zusammenhang mit 

notwendigen energetischen Sanierungen darf das Erscheinungsbild ebenfalls geändert 

werden. Das Anbringen einer Aussenisolation nach Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV gilt dabei 

als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens. Erlaubt sind 

Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild sodann, wenn sie darauf ausgerichtet 

sind, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Bauten, deren Erscheinungsbild 

die Landschaft eher gestört haben, sollen nicht wieder gleich aufgebaut werden 

müssen (R. Muggli/M. Pflüger a.a.O., S. 18 f.).

7.3.3.    Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass Art. 24c Abs. 4 RPG - 

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer (act. G 5 S. 18) - nicht nur dann zur 

Anwendung kommt, wenn traditionelle landwirtschaftliche Wohnbauten in einem 

untypischen Baustil ersetzt werden sollen. Aus den Baugesuchsplänen (act. G 7 

Beilagen 3-5) und der Fotodokumentation des Augenscheins (act. G 17) ist klar 

ersichtlich, dass der geplante Abbruch mit Wiederaufbau eine Veränderung des 

äusseren Erscheinungsbildes zur Folge hat. Eine solche Veränderung ist dann zulässig, 

wenn eine der drei in Art. 24c Abs. 4 RPG aufgeführten Voraussetzungen gegeben ist. 

Hierbei ist bei einem Abbruch und Wiederaufbau für die Berechnung des zulässigen 

Volumens des Wiederaufbaus die Privilegierung des Anbringens einer Aussenisolation 

als Erweiterung innerhalb des Volumens (vgl. Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV) nicht anwendbar 

(vgl. Art. 42 Abs. 4 Sätze 2 und 3 RPV).

7.4.        In der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 10. Oktober 2014 hatte das 

AREG festgehalten, das 1965 erstellte Wohn- bzw. Ferienhaus entspreche 

offensichtlich nicht mehr den Bedürfnissen einer Familie mit Kindern als dauerhafter 

Wohnsitz. Auch energetische bauliche Massnahmen würden heute mehr Fläche und 

Raum beanspruchen. Es sei deshalb nachvollziehbar, wenn mit dem Bauvorhaben eine 

zeitgemässe Wohnnutzung im Ergebnis eines zusätzlichen Schlafzimmers und einer 

Erweiterung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 23.5 m  (=29%) sowie einer 

Erweiterung des sichtbaren Volumens um 26.2% auf 459.9 m  verbunden sei. Es 

bewirke auch in architektonischer Hinsicht und aufgrund der Materialisierung 

(durchgehende unbehandelte Naturholzfassaden) und des Wegfalls einer freistehenden 

Nebenbaute eine Verbesserung der Einpassung in die Landschaft. Entsprechend der 

2

3

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 20/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

Vorgabe in Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV werde das Gebäudevolumen nur soweit wieder 

aufgebaut, dass es die nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulässige Fläche umfassen könne. Der 

Ersatzbau der Wohnbaute überschreite den durch die Identität und die zulässigen 

Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild abgesteckten Rahmen nicht. 

Entgegenstehende wichtige Anliegen der Raumplanung seien nicht ersichtlich. Die 

Zustimmung könne erteilt werden (act. G 9/7/35). In der Stellungnahme vom 13. 

Februar 2015 bestätigte das AREG, nach der Praxis sei im Rahmen der Bestandes- 

und Erneuerungsgarantie betreffend Wohnbauten ausserhalb der Bauzone nie 

zwischen einer Nutzung als Dauerwohnsitz oder zu Ferienzwecken unterschieden 

worden. Dies gelte auch nach der auf 1. November 2012 geänderten Fassung von Art. 

24c RPG. Mit der Einführung von Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV betreffend bauliche 

Änderungen von ursprünglich bloss zeitweilig bewohnten Bauten sei den 

Befürchtungen bezüglich Umbau von Maiensässen und Rustici zwecks objektiv 

möglicher ganzjähriger Nutzung Rechnung getragen worden. Zu keinem Zeitpunkt sei 

jedoch zur Diskussion gestanden, bezüglich der Anwendung von Art. 24c RPG in der 

seit 1. November 2012 geltenden Fassung zwischen als Erst- oder als 

Zweitwohnungen genutzten Bauten unterscheiden zu wollen. Auf die bisherige 

Nutzungsintensität des Wohnhauses - zu Ferienzwecken statt als Dauerwohnsitz - 

komme es demnach nicht an. Die blosse „Umnutzung“ von temporärem zu 

dauerhaftem Wohnen sei von Art. 24c RPG nicht erfasst und nicht 

bewilligungspflichtig. Die Neuerstellung mit Erweiterung des Wohnhauses um ein 

Schlafzimmer mit einer künftigen aBGF von 104.5 m , einer Gesamtfläche (aBGF und 

Bruttonebenfläche) von 187.5 m  und einem sichtbaren Volumen von 459.9 m  sei für 

eine vierköpfige Familie nötig. Die Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild lägen 

innerhalb des zulässigen Rahmens. Mit dem Ersatzbau erfolge zudem eine 

Verbesserung der Einpassung in die Landschaft (act. G 9/12).

7.5.          

7.5.1.    Die Beschwerdegegnerin wendet ein, in der raumplanungsrechtlichen 

Teilverfügung vom 10. Oktober 2014 gebe das AREG die anrechenbare Wohnfläche im 

Untergeschoss fälschlicherweise mit 13.5 m  (statt mit 19 m ) an und scheine dabei 

ausser Acht zu lassen, dass bei der anrechenbaren Wohnfläche die interne 

Erschliessung hinzuzuzählen sei. Die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, 

2

2 3

2 2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 21/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

dass die Grenzen der flächenmässigen Erweiterung eingehalten seien. Die 

anrechenbare Wohnfläche werde von 80 m  auf rund 121 m  und damit um mehr als 30 

% vergrössert (act. G 18 S. 2 f.). Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer bestätigt 

diesbezüglich, dass im Rahmen des Projekts beabsichtigt sei, einen Teil des 

Wohnraumes zur Gewinnung zusätzlicher Raumhöhe in das Untergeschoss zu verlegen 

und im Erdgeschoss einen „Luftraum“ zu realisieren. Die zu diesem Wohnraum 

führende Treppe müsse aber entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin nicht 

zweimal (EG und UG), sondern nur einmal (im EG) gezählt werden. Demgemäss werde 

die anrechenbare BGF nicht von 80 m  auf 121 m , sondern von 81 m  auf 104.5 m

erhöht (act. G 20 S. 7). Die Vorbringen der Beschwerdeführer werden durch die 

Grundrisse der Baueingabe und die Berechnung des AREG bestätigt (vgl. act. G 9/7/4 

und 9/7/35 S. 4). Anhaltspunkte, welche die auf den Berechnungsvorgaben des ARE 

(vgl. Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und 

Empfehlungen für den Vollzug, Bern 2001 [nachstehend: Vollzugsempfehlung 2001 des 

ARE]), S. 46 oben; Vollzugshilfe „Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Änderungen an 

zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen“, Ziff. 3.3) beruhenden Feststellungen 

des AREG in Frage zu stellen vermöchten, sind nicht ersichtlich. Die Berechnung stellt 

dementsprechend auf die aBGF (nutzbare Geschossflächen einschliesslich Gänge, 

Treppenhäuser und Mauerquerschnitte) und die Bruttonebenflächen (BNF) ab. Auf 

dieser Grundlage ist davon auszugehen, dass die beabsichtigte Erweiterung der 

Wohnbaute - Vergrösserung der Bruttogeschossfläche und der Bruttonebenfläche 

[aBGF+BNF] von 145 m  auf 187.5 m  (d.h. um 42.5 m  bzw. um 29.3%; vgl. act. G 

9/7/35 S. 4 f.) - die zulässigen Höchstmasse gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV 

einzuhalten vermag. Diese Vergrösserung trägt insofern den hier zur Diskussion 

stehenden Umständen im Sinn von Art. 42 Abs. 3 RPG (zu den weiteren Aspekten vgl. 

nachstehende E. 5.5.2) angemessen Rechnung und sprengt das Identitätserfordernis 

nicht. Zu beachten ist überdies, dass die geplante Volumenerweiterung des 

Wohngebäudes zu einem erheblichen Teil unterirdisch erfolgt (vgl. Grundriss 

Untergeschoss in act. G 9/7/4) und somit nicht sichtbar in Erscheinung tritt.

7.5.2.    Die Vorinstanz stützte sich für ihren Entscheid wie dargelegt nicht auf den 

Standpunkt des AREG (vorstehende E. 7.4) bzw. wich im Ergebnis davon ab und stellte 

für die Beantwortung der Frage, welche Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild 

für eine zeitgemässe Wohnnutzung notwendig seien (Art. 24c Abs. 4 RPG), zusätzlich 

2 2

2 2 2 2

2 2 2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 22/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

auf statistische Werte von Wohnungsflächen gemäss GWS ab. Vorliegend blieb 

unbestritten, dass ein Badezimmer von 3.5 m , eine Küche von 8 m  und ein 

Schlafzimmer für vier Personen von 12.5 m , wie sie in dem aktuell bestehenden 

Gebäude zur Verfügung stehen (act. G 5 S. 18 f.), keine zeitgemässe Wohnnutzung für 

vier Personen ermöglicht. Mit der Vorinstanz (act. G 8 S. 5) ist anderseits festzuhalten, 

dass eine Bemessung des Wohnraumbedarfs nach der konkreten Anzahl Personen, 

welche in dem neuerstellten Gebäude wohnen werden, insofern keinem objektivierten 

Ansatz entspricht, als die individuelle familiäre Situation der Beschwerdeführer (zwei 

Erwachsene, zwei Kinder) nicht eine allgemeine Gültigkeit beanspruchen kann. Fraglich 

ist jedoch, ob ausschliesslich von einem solchen objektivierten Ansatz auszugehen ist, 

oder ob nicht vielmehr auch die konkrete Situation der Baugesuchsteller berücksichtigt 

werden darf. Während sich dem Wortlaut von Art. 24c Abs. 4 RPG hierzu nichts 

entnehmen lässt, hält Art. 42 Abs. 3 RPV explizit fest, dass die Frage der Wahrung der 

Identität der Baute unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen sei. Der 

erwähnte erläuternde Bericht des ARE verweist diesbezüglich (auf S. 8 unten) auf die 

Vollzugsempfehlung des ARE von 2001. In letzterer wird festgehalten, dass die Frage, 

ob die Identität der Baute in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibe, auf Grund einer 

Gesamtbetrachtung zu beantworten sei. In Betracht zu ziehen seien dabei 

insbesondere Vergrösserungen der Nutzfläche, Volumenveränderungen, innerhalb des 

Gebäudevolumens vorgenommene Nutzungsänderungen und Umbauten, 

Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes, Erweiterungen der Erschliessung, 

aber auch Komfortsteigerungen und die Umbaukosten gemessen am Wert des 

Gebäudes als solchem. Die auf Verordnungsstufe (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV) 

vorgenommene Präzisierung schaffe keinen absoluten Anspruch auf eine 

Vergrösserung im maximalen Umfang. Wenn beispielsweise die Identität der Baute 

durch die in Frage stehende (maximale) Erweiterung massgeblich verändert würde, 

dürfe diese nicht oder zumindest nicht im anbegehrten Mass bewilligt werden. 

Ausserdem müsse jede Erweiterung, selbst wenn die Identität der Baute an sich 

gewahrt bliebe, mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung - die bereits von 

Gesetzes wegen in jedem Fall vorbehalten bleiben (vgl. Art. 24c Abs. 2 RPG) - 

vereinbar sein (Vollzugsempfehlung 2001 a.a.O., S. 45).

7.5.3.    Gemäss GWS 2014 nehmen heute zwei Personen unterschiedlichen 

Geschlechts mit minderjährigen Personen im Kanton St. Gallen statistisch 4.8 Zimmer 

2 2

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 23/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

in Anspruch (Bundesamt für Statistik, GWS, Durchschnittliche Zimmerzahl der 

bewohnten Wohnungen nach Haushaltszusammensetzung, nach Kanton [T 9.3.2.3.1] 

2014). Wenn die Vorinstanz auf die statistischen Flächengrössen gemäss GWS 

(Durchschnittliche Wohnfläche nach Zimmerzahl und Kanton [T 9.2.2.1.14]) abstellen 

möchte und auf dieser Grundlage für eine Dreizimmerwohnung eine Fläche von 78 m

(Tabellenwert für den Kanton St. Gallen) unterstellt, so müsste in gleicher Weise auch 

die vorerwähnte, ebenfalls im Rahmen der GWS erhobene statistische Zimmerzahl pro 

Person für den Entscheid in angemessener Weise berücksichtigt werden. Eine 

unbesehene Übernahme von statistischen Werten erscheint insofern problematisch, als 

die statistischen Wohnflächen gemäss GWS - wie auch im vorinstanzlichen Entscheid 

bestätigt wird (act. G 2/1 S. 16 unten) - teilweise auf Schätzungen beruhen, woraus mit 

Bezug auf die statistischen Werte Unwägbarkeiten und Unsicherheiten resultieren, 

welche deren Brauchbarkeit als Entscheidungshilfe erheblich mindern. Letzteres wird 

auch durch den Umstand bewirkt, dass die GWS nicht auf den Begriff der 

Bruttogeschossfläche abstellt (aBGF; vgl. dazu vorstehende E. 7.5.1 und Aufzählung in 

Art. 61 Abs. 2 BauG), sondern auf die in pauschaler Weise umschriebene „bewohnbare 

Fläche der Wohnung, mithin die Summe der Flächen sämtlicher Zimmer, Küchen, 

Kochnischen, Badezimmer, Toilettenräume, Abstellräume, Gänge, Veranden etc. einer 

Wohnung“ (vgl. Bundesamt für Statistik, Merkmalskatalog zum Eidgenössischen 

Gebäude- und Wohnungsregister, 2012, S. 61 Ziff. 2.3.3). Die Wohnfläche gemäss 

GWS von 78 m  lässt sich somit - mangels zuverlässig feststellbarer inhaltlicher 

Übereinstimmung - nicht mit der aBGF (im Sinn von Art. 61 Abs. 2 BauG) von 81 m

des bestehenden Wohnhauses vergleichen.

Bei diesem Sachverhalt erweist sich das isolierte und schematische Abstellen auf 

statistische Flächenwerte von Wohnungen, ohne Einbezug von weiteren Messdaten 

desselben Statistik- und Themenbereichs (z.B. der durchschnittlichen Zahl der von der 

jeweiligen Personengruppe bewohnten Zimmer), insgesamt als zu wenig aussagekräftig 

und damit als unzulässig. Ausgehend von den vorstehenden Darlegungen muss beim 

vorliegenden Entscheid vom Grundsatz her - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - 

auch die konkret von den Beschwerdeführern als Baugesuchsteller vorgesehene 

Nutzung und unter anderem der aus dem Wiederaufbau resultierende Komfortgewinn 

für die Bewohner in angemessener Weise in die Beurteilung einfliessen können. 

Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin (act. G 18 S. 7) endet dies insofern 

2

2

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 24/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

nicht in einer willkürlichen Rechtsanwendung, als im Sinn einer Obergrenze in jedem 

Fall die Höchstmasse gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV einzuhalten sind (vorstehende E. 

7.5.1). Die Tatsache, dass der Baubewilligungsbehörde bzw. dem AREG (vgl. Art. 25 

Abs. 2 RPG) - unter Beachtung der erwähnten Kriterien - ein Beurteilungsspielraum 

zukommt, solange die erwähnte Obergrenze eingehalten ist, lässt sich nicht 

beanstanden.

Das Vorbringen der Beschwerdegegnerin, wonach der Grundsatz der Trennung von 

Baugebiet und Nichtbaugebiet als wichtiges Anliegen der Raumplanung im Sinn von 

Art. 24c Abs. 5 RPG zu beachten sei (act. G 18 S. 8), trifft zu. Nur kann der Grundsatz 

der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet dann nicht als verletzt gelten, wenn 

der Entscheid der Baubewilligungsbehörde sowohl Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV als auch 

die weiteren einschlägigen Bestimmungen einzuhalten vermag. Zum Einwand der 

Beschwerdegegnerin, wonach für die Beurteilung der Identität auch die ursprüngliche 

Zweckbestimmung (temporäre Feriennutzung) und Nutzungsintensität zu 

berücksichtigen sei (act. G 18 S. 6), ist festzuhalten, dass wie dargelegt die 

Nutzungsänderung von ursprünglich nur zu Ferienzwecken genutzten, objektiv aber 

ganzjährig bewohnbaren Gebäuden zu Dauerwohnbauten möglich und bereits das 

heute bestehende Gebäude für eine ständige Wohnnutzung geeignet ist (vorstehende 

E. 4). Eine ins Gewicht fallende Erhöhung der Nutzungsintensität ist von daher nicht 

belegt, zumal bereits das ursprüngliche Ferienhaus soweit ersichtlich für vier Personen 

konzipiert war. Wenn die Beschwerdegegnerin überdies festhält, vor 1972 erstellte und 

zonenfremd genutzte Bauten seien - als Bestandteil einer älteren, historisch 

gewachsenen landwirtschaftlichen Siedlungsstruktur mit eigenen, regionaltypischen 

Bebauungsmustern - in keiner Weise vergleichbar mit der Entwicklung der Wohnräume 

innerhalb der Bauzonen (act. G 18 S. 7), so ist festzuhalten, dass die konkret 

bestehende Wohnbaute sich mit Blick auf ihr Erscheinungsbild kaum als Bestandteil 

einer landwirtschaftlichen Siedlungsstruktur mit regionaltypischem Bebauungsmuster 

interpretieren lässt. Hieraus lässt sich für das vorliegende Verfahren nichts ableiten.

Das weitere Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach ein Raum von 6 m

aufgehoben und dem heutigen Wohnzimmer zugeschlagen worden sei, weshalb von 

einer (vorbestehenden) Vierzimmerwohnung auszugehen sei (act. G 5 S. 19 unten), 

braucht unter den geschilderten Umständen nicht mehr untersucht zu werden. Dies gilt 

2

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 25/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

auch für die Erklärung der Beschwerdeführerin am Rekursaugenschein, es seien keine 

Grundrissänderungen vorgenommen worden (act. G 9/16 S. 5 f.).

7.5.4.    Unter den vorstehend geschilderten Umständen, insbesondere auch mit Blick 

auf die Darlegungen des AREG, ist das Kriterium der Notwendigkeit der geplanten 

Erweiterung/Veränderung für eine zeitgemässe Wohnnutzung im konkreten Fall als 

erfüllt zu erachten. Seine weitere Feststellung, dass mit dem Ersatzbau zudem eine 

Verbesserung der Einpassung in die Landschaft erfolge, begründete das AREG 

nachvollziehbar und überzeugend (act. G 9/12 und G 9/7/35 S. 7 oben). Soweit diese 

Feststellung im vorinstanzlichen Entscheid in Frage gestellt wird (act. G 2/1 S. 18 E. 

4.4), fehlt es an einer entsprechenden Begründung. Mangels Anhaltspunkten, aufgrund 

welcher sich ein gegenteiliger Schluss aufdrängen würde, ist somit davon auszugehen, 

dass der Ersatzbau im Sinn von Art. 24c Abs. 4 RPG darauf ausgerichtet ist, die 

Einpassung in die Landschaft zu verbessern. Sodann ist ein Teil der 

Volumenerweiterung allein für eine energetische Sanierung erforderlich, zumal das 

bestehende Gebäude unbestritten über keine thermische Isolation verfügt (act. G 5 S. 

22). Ihre Feststellung, wonach die durch die energetische Sanierung und 

Vergrösserung der Raumhöhen bedingten Veränderungen des äusseren 

Erscheinungsbildes offensichtlich keine Vergrösserung des sichtbaren Volumens um 

rund 26 Prozent benötige (act. G 2/1 S. 17), begründete die Vorinstanz ebenfalls nicht 

und belegte sie insbesondere nicht mit konkreten Zahlenwerten. Hierauf kann somit 

nicht abgestellt werden. Nachdem die drei Tatbestände von Art. 24c Abs. 4 RPG wie 

erwähnt alternativ zu verstehen sind (vorstehende E. 7.3.2 zweiter Absatz), 

rechtfertigen zusätzlich auch die verbesserte Einpassung der Baute in die Landschaft 

und die energetische Sanierung Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild im Sinn 

von Art. 24c Abs. 4 RPG und damit eine Erweiterung im Sinn von Art. 42 Abs. 3 lit. b 

RPV.

8.             

8.1.        Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde unter Aufhebung 

des Rekursentscheids vom 22. Mai 2015 teilweise gutzuheissen. Die Angelegenheit ist 

zur Abklärung der Frage der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der bestehenden 

Baute und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Damit bleibt 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 26/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

einstweilen auch offen, ob es bei der Teilverfügung des AREG vom 10. Oktober 2014 

sowie der Baubewilligung der Beschwerdebeteiligten und dem Einspracheentscheid 

vom 6. November 2014 bleibt oder nicht (act. G 9/7/39 f.). Damit ist auch nicht auf die 

Einwendungen der Beschwerdegegnerin hinsichtlich Kostenentscheid im 

Einspracheentscheid einzugehen, mit welchem ihr eine anteilmässige (hälftige) 

Entscheidgebühr von Fr. 600.-- auferlegt worden war (act. G 18 S. 8).    

8.2.        Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens je hälftig zulasten der Beschwerdegegnerin und der 

Beschwerdeführer (Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr 

von Fr. 3'500.-- (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Die 

Beschwerdegegnerin hat somit Fr. 1‘750.-- zu bezahlen. Den Beschwerdeführern wird 

der von ihren geleistete Kostenvorschuss (Fr. 3‘500.--) auf ihren Kostenanteil (Fr. 

1‘750.--) angerechnet. Der restliche Kostenvorschuss von Fr. 1‘750.-- wird ihnen 

zurückerstattet.

Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3‘500.-- sind ebenfalls der 

Beschwerdegegnerin und den Beschwerdeführern je hälftig (Fr. 1‘750.--) aufzuerlegen.

8.3.        Bei diesem Verfahrensausgang (kein mehrheitliches Obsiegen einer 

Verfahrenspartei) besteht kein Anspruch der Beschwerdeführer und der 

Beschwerdegegnerin auf die Entschädigung ausseramtlicher Kosten des Rekurs- und 

des Beschwerdeverfahrens (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP). Die 

Beschwerdebeteiligte hat keinen Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung (Cavelti/

Vögeli, a.a.O., Rz. 829).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.            Die Beschwerde wird unter Aufhebung des Rekursentscheids vom 22. Mai 

2015 teilweise gutgeheissen. Die Angelegenheit wird zur Abklärung der Frage der 

bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der bestehenden Baute und zu neuem Entscheid 

an die Vorinstanz zurückgewiesen.

 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 27/27

Publikationsplattform

St.Galler Gerichte

2.            Die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin bezahlen amtliche 

Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens von je 3‘500.--. Den 

Beschwerdeführern wird der verbleibende Kostenvorschuss des 

Beschwerdeverfahrens von Fr. 1‘750.-- zurückerstattet.

 

3.            Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

Der Vizepräsident                Der Gerichtsschreiber

Linder                                   Schmid

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte
	Entscheid Verwaltungsgericht, 25.05.2016
	Baurecht. Wiederaufbau einer Baute ausserhalb der Bauzone. Art. 24c RPG (SR 700). Art. 42 Abs. 1 und 42 Abs. 3 RPV (SR 700.1). Interpretation des Begriffs dertemporär bewohnten Baute im Sinn von Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV.  Aus der offensichtlichen Sanierungsbedürftigkeit des Hauses, der Anbringung von Metallstützen und dem Schimmelbefall der Grundmauern resultierten Zweifel an der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der Baute (vgl. Art. 24c Abs. 1 RPG und Art. 42 Abs. 4 RPV), weshalb die Sache zur Klärung dieses Punktes an die Vorinstanz zurückgewiesen wurde. Prüfung der Frage (aus prozessökonomischen Gründen), ob die mit dem Wiederaufbau verbundenen Erweiterungen und Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig sind oder die Einpassung der Liegenschaft in die Landschaft verbessern (vgl. Art. 24c Abs. 4 RPG). Bejahung dieser Frage durch das Verwaltungsgericht. Insbesondere auch mit Blick auf die Darlegungen des AREG war das Kriterium der Notwendigkeit der geplanten Erweiterung/Veränderung für eine zeitgemässe Wohnnutzung im konkreten Fall als erfüllt zu erachten. Auch seine weitere Feststellung, dass mit dem Ersatzbau zudem eine Verbesserung der Einpassung in die Landschaft erfolge, begründete das AREG nachvollziehbar und überzeugend (Verwaltungsgericht, B 2015/100). Entscheid vom 25. Mai 2016

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

	Publikationsplattform
	St.Galler Gerichte

		2025-07-19T08:12:24+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen