# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a0b16c8e-647e-5a4b-8fd3-d32a10e299b0
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.07.2018 III 2018 63
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-63_2018-07-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 63

Entscheid vom 27. Juli 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. B.________,________, 

gegen

1. Gemeinderat K.________, _____, 6415 K.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Nutzungsintensivierung)

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Sachverhalt:

A. A.________ ist Eigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen 
Grundstückes KTN C.________, K.________. Auf dem Grundstück befindet sich 
u.a. ein altes Ökonomiegebäude (…), welches an ein Wohnhaus angebaut ist. Im 
Rahmen einer Baukontrolle wurde festgestellt, dass A.________ dieses Ökono-
miegebäude in ein Ausstellungs- und Gesellschaftsgebäude umgewandelt hat. 
Mit Schreiben vom 27. August 2007 forderte die Gemeinde K.________ 
A.________ auf, für die bereits ausgeführte Umnutzung des Oekonomiegebäu-
des in ein Ausstellungs- und Gesellschaftsgebäude ein Baugesuch einzureichen. 
Nach erfolgter Baugesuchseinreichung und öffentlicher Publikation entschied das 
damalige Amt für Raumplanung am 15. Januar 2008 wie folgt:

1. Die Ausnahmebewilligung für die Umnutzung der I.________ wird im 
Sinne der Erwägungen erteilt. 

2. Der Gemeinderat wird eingeladen, eine Verzeigung der Bauherrschaft
 wegen Widerhandlung gegen §§ 75 und 85 PBG zu prüfen (…).

3. Vorbehalten bleiben weitere kantonale und kommunale Bewilligungen.

4.-6. (Gebühren, Rechtsmittelbelehrung, Zufertigung)

In der Begründung wird festgehalten, in Berücksichtigung des Umstandes, dass 
der Gesellschaftsraum lediglich im Zusammenhang mit der Ausstellung, bzw. für 
einzelne vorbestimmte Anlässe diene und nicht im Sinne eines Gastrobetriebes 
geführt werde, entstünden keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum, 
Erschliessung und Umwelt. 

Diese Bewilligung wurde A.________ mit der kommunalen Baubewilligung vom 
28. Januar 2008 eröffnet und ist in Rechtskraft erwachsen.

B. Mit Schreiben vom 30. Januar 2014 ersuchte A.________ die Gemeinde 
K.________ um Erteilung einer Gastgewerbebewilligung für den Betrieb der 
"D.________". Diese erfreue sich zunehmender Beliebtheit und da er per Ende 
2014 in den Ruhestand treten werde, habe er vermehrt Zeit für diesen Betrieb 
(SID-act. II/01, Vorakten). Von Seiten der Gemeinde wurde ihm daraufhin mitge-
teilt (Schreiben vom 31. Januar 2014), dass noch keine vom Gemeinderat bewil-
ligte Umnutzung der Räumlichkeiten vorliege. Er habe zuerst die erforderliche 
Baubewilligung zu beantragen. In der Folge wurden der Gemeinde keine ent-
sprechenden Gesuchsunterlagen eingereicht. 

C. Mit Schreiben vom 17. März 2016 forderte die Gemeinde K.________ 
A.________ auf, ein Baugesuch für die in letzter Zeit festgestellte Nutzungser-
weiterung bzw. -Intensivierung in den Räumlichkeiten der D.________ einzurei-

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chen. Das entsprechende Gesuch wurde in der Folge am 23. Juni 2016 einge-
reicht, öffentlich aufgelegt und im Amtsblatt Nr. 26/2016 vom 1. Juli 2016 publi-
ziert (S. 1576).

D. Nach Einräumung des rechtlichen Gehörs und Durchführung eines Augen-
scheins am 8. November 2016 verfügte das ARE mit Gesamtentscheid vom 
10. April 2017 was folgt:

1. Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2016-0908 von 
A.________, K.________, für die Nutzungsintensivierung Ausstellungs- und 
Gesellschaftsräume wird im Sinne der Erwägungen und gestützt auf die 
Stellungnahme der zuständigen Stelle gemäss Kap. II, Ziffer 1 verweigert. 

2. Die kantonale Baubewilligung für das Parkierungskonzept für 35 Abstellplätze 
auf bereits bestehenden befestigten Flächen und die Bewilligung von maximal 
15 Anlässen pro Jahr in der „D.________“ wird im Sinne der Erwägungen und 
unter den Auflagen und Nebenbestimmungen gemäss Kap. II, Ziffern 1 ff. 
erteilt. 

3. Vorbehalten bleibt die Baubewilligung der Gemeinde K.________. 

4. (Gebühr)

5. (Rechtsmittelbelehrung)

Gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid entschied der Gemeinderat 
K.________ mit Beschluss vom 24. April 2017 was folgt: 

1. Dem eingereichten Baugesuch von A.________, K.________, vertreten durch 
RA lic. iur. B.________, Schwyz, für eine Nutzungsintensivierung der 
Ausstellungs- und Gesellschaftsräume in K.________, E.________ , wird im 
Sinne des kantonalen Gesamtentscheids vom 10. April 2017 die Bewilligung 
verweigert. 

2. Die Bewilligung für das Parkierungskonzept für 35 Fahrzeugabstellplätze auf 
bereits bestehenden befestigten Flächen und die Durchführung von maximal 
15 Anlässen pro Jahr in der „D.________“ wird im Sinne des kantonalen 
Gesamtentscheids vom 10. April 2017 erteilt. 
Das Gesetz über das Gastgewerbe und den Handel mit alkoholischen 
Getränken (…) kommt weiterhin zur Anwendung. (…). 

3. Die kantonale Baubewilligung (Gesamtentscheid) des Amtes für 
Raumentwicklung vom 10. April 2017 bildet einen integrierenden Bestandteil 
dieser Baubewilligung. 
Die von dieser Instanz erlassenen Auflagen und Bedingungen sind strikte zu 
beachten und einzuhalten. 

4. (Massgeblichkeit der Projektpläne)

5. (Gewässerschutzauflagen)

6. (anwendbare Gesetzesbestimmungen)

7. (Kosten und Gebühren: lit. a Baubewilligungsgebühren, lit. b 
Kanalisationsanschlussgebühren). 

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E. Gegen den Gemeinderatsbeschluss liess A.________ mit Eingabe vom 15. 
Mai 2017 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit 
dem Antrag, der Beschluss des Gemeinderates vom 24. April 2017 sei 
aufzuheben und festzustellen, dass keine bewilligungspflichtige Zweckänderung 
vorliege, eventualiter sei der Beschluss insofern abzuändern, als dass jährlich 
maximal 20 Anlässe durchgeführt werden dürften. Zudem wurde die Aufhebung 
der verfügten Kanalisationsanschlussgebühr (GRB Disp.Ziff. 7b) beantragt. 

F. Mit Beschluss Nr. 181/2018 vom 13. März 2018 (Versand 20.3.2018) ent-
schied der Regierungsrat: 

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen. Die 
Dispositiv-Ziffer 7b des Beschlusses des Gemeinderats K.________ vom 24. 
April 2017 wird aufgehoben. 

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.--  
werden zu 1/5 (Fr. 300.--) der Gemeinde K.________ und zu 4/5 (Fr. 1200.--) 
dem Beschwerdeführer auferlegt. (…). 

3. Dem Beschwerdeführer wird eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 
300.--  zugesprochen, welche von der Gemeinderat K.________ zu tragen ist. 

4.-6. (Rechtsmittelbelehrung, Zustellungen).

G. Gegen diesen Beschluss liess A.________ mit Eingabe vom 10. April 2018 
beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Beschwerde erheben 
mit folgenden Anträgen:

1. Es sei der Beschluss Nr. 181/2018 vom 13.03.2018 aufzuheben und es sei 
festzustellen, dass keine Nutzungsintensivierung vorliegt und maximal 20 
Anlässe jährlich durchgeführt werden dürfen. 

2. Eventualiter sei der Beschluss Nr. 181/2018 vom 13.03.2018 insoweit 
aufzuheben als die Beschwerde im angefochtenen Beschluss abgewiesen 
wurde und es sei die Bewilligung dahingehend abzuändern, dass jährlich 
maximal 20 Anlässe durchgeführt werden dürfen. Die Ziff. 2 und 3. Des 
Beschlusses Nr. 181/2018 vom 13.03.2018 seien dahingehend abzuändern, 
dass die Verfahrenskosten vollumfänglich den Vorinstanzen aufzuerlegen 
seien und dem Beschwerdeführer sei eine volle Pateientschädigung 
zuzusprechen. 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der   
Vorinstanzen (solidarische Haftbarkeit). 

H. Das ARE beantragt mit Vernehmlassung vom 17. April 2018 die Abweisung 
der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. 

Das instruierende Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 
27. April 2018 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des 
Beschwerdeführers. 

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Mit Eingabe vom 29. Mai 2018 liess der Beschwerdeführer Stellung nehmen zu 
den vorinstanzlichen Vernehmlassungen, wobei er an den Anträgen festhielt. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, 
SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet 
oder geändert werden. Voraussetzung einer Bewilligung ist gemäss Art. 22 Abs. 
2 RPG, dass: a. die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone 
entsprechen; und b. das Land erschlossen ist. In der Landwirtschaftszone sind 
Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen 
Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a Abs. 
1 RPG). Diese Regelung der Zonenkonformität dient der Umsetzung des Prinzips 
der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet. Dieses im Raumplanungsrecht 
grundlegende Prinzip begründet insbesondere in der Landwirtschaftszone ein 
erhebliches öffentliches Interesse an der Wahrung der Zonenkonformität (Urteile 
Bundesgericht 1C_179/2013 vom 15.8.2013 E. 5.5; 1C_784/2013 v. 23.6.2014 
Erw. 8.3; vgl. auch Jäger, Beseitigungsrevers bei landwirtschaftlichen 
Ökonomiegebäuden, ZBl. 2014, S. 127). 

Zonenfremde Nutzungen sind zu untersagen, soweit dafür nicht eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24e RPG erteilt werden kann (vgl. Art. 16b 
RPG).

1.2 Da ein Ausstellungs- und Gesellschaftsraum in der Landwirtschaftszone 
unstreitig nicht zonenkonform ist und in casu auch nicht der inneren Aufstockung 
eines landwirtschaftlichen oder eines dem produzierenden Gartenbau 
zugehörigen Betriebs dient (Art. 16 Abs. 2 RPG), bedurfte die Umnutzung des 
landwirtschaftlichen Oekonomiegebäudes einer raumplanungsrechtlichen 
Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 24 bis 24e RPG. 

Die (nachträgliche) Ausnahmebewilligung vom 15. Januar 2008 wurde gestützt 
auf Art. 24a RPG erteilt. Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder 
Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von 
Artikel 22 Absatz 1 RPG, so ist die Bewilligung gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG zu 
erteilen, wenn: a. dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung 
und Umwelt entstehen; und b. sie nach keinem anderen Bundeserlass 
unzulässig ist. Gemäss Art. 24a Abs. 2 RPG ist die Ausnahmebewilligung unter 
dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen 
neu verfügt wird.

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1.3 Es ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht, dass die 
Ausnahmebewilligung gestützt auf eine andere Bestimmung hätte erteilt werden 
können. Im angefochtenen Beschluss wurde die Anwendbarkeit von Art. 37a 
RPG bzw. der entsprechenden Ausführungsbestimmungen in der 
Raumplanungsverordnung (Art. 43 RPV, SR 700.1) geprüft, die 
Bewilligungsfähigkeit der Nutzungsänderung bzw. Nutzungsintensivierung 
gestützt auf diese Bestimmungen jedoch zu Recht verneint. Art. 37a RPG räumt 
dem Bundesrat die Kompetenz ein, zu regeln, unter welchen Voraussetzungen 
Zweckänderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulässig sind, die 
vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen 
der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sind. Von dieser Kompetenz hat der 
Bundesrat mit dem Erlass von Art. 43 RPV Gebrauch gemacht. Danach können 
Zweckänderungen und Erweiterungen von zonenwidrig gewordenen 
gewerblichen Bauten und Anlagen, bewilligt werden, wenn: a. die Baute oder 
Anlage rechtmässig erstellt oder geändert worden ist; b. keine wesentlichen 
neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen und c. die neue Nutzung 
nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist. Der Regierungsrat führt 
diesbezüglich im angefochtenen Beschluss korrekt aus, dass die alte I.________ 
nicht durch eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig 
geworden sei, sondern durch den Umstand, dass ihre zonenkonforme Nutzung 
aufgegeben wurde. Zudem sei Art. 37a RPG i.V.m. Art. 43 RPV nur auf 
bestehende aktive Gewerbebetriebe anwendbar. Die gewerbliche Nutzung der 
I.________ wurde erst mit Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Jahr 2008 
bewilligt. Es kann deshalb nicht von einer gewerblichen Baute gesprochen 
werden, welche seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt 
worden ist und durch die nachträgliche Änderung von Erlassen  oder Plänen 
zonenwidrig geworden ist (vgl. Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 37a 
Rz 3 m.H.). Die entsprechenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss 
werden vom Beschwerdeführer denn auch nicht beanstandet. 

1.3.1 Wie bereits erwähnt gilt Art. 24a RPG für Zweckänderungen, die ohne 
bauliche Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG auskommen. 

Vorab stellt sich grundsätzlich die Frage, was unter einer baulichen Massnahme 
im Sinne von Art. 22 RPG zu verstehen ist. Von Bundesrechts wegen sind 
gestützt auf Art. 22 Abs. 1 RPG Neubauten, Wiederaufbauten, Ersatzbauten, 
Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die über das übliche 
Mass einer Renovation hinausgehen, bewilligungspflichtig. Den Kantonen bleibt 
es vorbehalten, über den bundesrechtlichen Mindeststandard hinauszugehen 
und weitere Vorgänge der Bewilligungspflicht zu unterstellen. Hingegen können 

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sie nicht von der Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer 
Bewilligung bedarf. Der Ausschluss der Bewilligungspflicht ist Gegenstand 
der Regelung von Art. 22 RPG und damit bundesrechtlich geordnet (Urteile 
BGer 1C_127/2008 vom 4.12.2008 Erw. 2.2; 1C_157/2011 vom 21.7.2011; 
1C_347/2014 vom 16.1.2015 Erw. 3.2 je m.H.). Als Baute oder Anlage gilt dabei 
nach der bundesgerichtlichen Praxis eine künstlich geschaffene und auf Dauer 
angelegte Einrichtung, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden steht 
und die Nutzungsordnung zu beeinflussen vermag, weil sie entweder den Raum 
äusserlich erheblich verändert, die Erschliessung belastet oder die Umwelt 
beeinträchtigt. Nach der Rechtsprechung ist eine bauliche Massnahme dann 
dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der Realisierung der 
Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so 
wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit 
oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 Erw. 
3c m.H.; vgl. Urteil BGer 1C_505/2017 vom 15.5.18 Erw. 5). 

Das Vorliegen baulicher Massnahmen wurde in der Rechtsprechung im 
Zusammenhang mit Art. 24a RPG etwa bejaht beim Umbau einer Futterküchen-
Anlage in einem Schweinemastbetrieb (Urteil BGer 1C_127/2008 vom 4.12.2008 
Erw. 2), dem Abbau von zwei Wandteilen und dem Einbau einer Küche im 
Obergeschoss (Urteil BGer 1A.161/2002 vom 3.4.2003 Erw. 4.1), der Isolation 
und der Errichtung einer WC-Anlage (Urteil BGer 1C_326/2011 vom 22.3.2012 
Erw. 3.3) oder beim Einbau einer Holzfeuerungsanlage (Waldmann/Hänni, 
Handkommentar RPG, Art. 24a Rz 4 m.H.). Keine baulichen Massnahmen im 
Sinne von Art. 22 RPG liegen demgegenüber bei blossen 
Unterhaltsmassnahmen vor. Dabei handelt es sich um Massnahmen zur 
Substanzerhaltung, die auch ohne Zweckänderung erforderlich gewesen wären 
(Urteil BGer 1C_283/2017 v. 23.8.2017 Erw. 3.1. und 3.3). Eine Zweckänderung 
im Sinne von Art. 24a RPG liegt etwa vor, wenn ein leer stehender 
Ökonomietrakt eines Bauernhauses als Abstellraum benutzt wird (Karlen, Die 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG, ZBl 2001 S. 300). Insgesamt ist 
der Begriff der baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 24a RPG weit 
auszulegen. Es sind darunter grundsätzlich alle Arbeiten an der Baute im 
Hinblick auf die neue Nutzung zu verstehen, welche über Unterhalts- und 
Renovationsarbeiten hinaus gehen (vgl. Urteile 1A.161/2002 vom 3.4.2003 Erw. 
4.1;  BGer 1C_283/2017 v. 23.8.2017 Erw. 3.3; ). 

1.3.2 Im Rahmen des (nachträglichen) Baubewilligungsverfahrens, welches 2007 
eingeleitet wurde, wurde festgestellt, dass im Untergeschoss der I.________, 
eine Küche und eine Toilette eingebaut wurden. Des Weiteren wurde ein 

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Anlassraum (122 m, mit ca. 50 Sitzplätzen) für Feiern, Ausstellungen und 
Konzerte eingerichtet. Das Obergeschoss und das Dachgeschoss wurden neu 
als Ausstellungsraum für Skulpturen aus dem Nachlass des Schwiegervaters des 
Beschwerdeführers genutzt. Die Treppen sowie die elektrischen Anlagen wurden 
erneuert (vgl. Protokoll Baukontrolle vom 21.7.2007). Nicht ganz klar ist, ob auch 
eine Holzheizung eingebaut wurde. Aktuell werden die Räumlichkeiten mit einer 
Holzheizung sowie bei Bedarf mit Elektroöfen geheizt (vgl. Augenscheinprotokoll 
ARE vom 14.11.2016).

Unabhängig davon, ob auch eine Holzheizung eingebaut wurde, kann 
festgehalten werden, dass der Einbau einer Küche und einer Toilette in 
Verbindung mit einer Nutzungsänderung im Sinne der obzitierten 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung als bauliche Massnahmen zu qualifizieren 
sind und klar über eigentliche Unterhalts- und Renovationsarbeiten hinausgehen. 
Schon aufgrund der baulichen Veränderungen war es mithin nicht gerechtfertigt 
eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24a RPG zu erteilen. 

1.3.3 Auch wenn die Bewilligung zum Umbau bzw. zur Umnutzung der 
I.________ in ein Ausstellungs- und Gesellschaftsgebäude nach Art. 24a RPG 
materiell rechtswidrig ist, ist sie in Rechtskraft erwachsen und damit – unter dem 
Vorbehalt des Widerrufs bzw. dem Erlass einer neuen Verfügung bei geänderten 
Verhältnisse nach Art. 24a Abs. 2 RPG – rechtsverbindlich (vgl. Urteil BGer 
1C_28/2011 vom 11.4.2011 Erw. 2.4 und 3.3). Es ist nachfolgend mithin einzig 
zu prüfen, ob die Vorinstanzen im Rahmen eines nachträglichen 
Baubewilligungsverfahrens aufgrund einer Nutzungsänderung- bzw. 
Nutzungsintensivierung die Nutzung der Räumlichkeiten für Anlässe aller Art auf 
maximal 15 pro Jahr einschränken durften. 

2.1 Der Regierungsrat geht im angefochtenen Beschluss in Übereinstimmung 
mit der Gemeinde und dem ARE davon aus, dass die Baubewilligung vom 28. 
Januar 2008 nur für kleinere Veranstaltungen im Zusammenhang mit 
Kunstausstellungen erteilt worden ist. Andere Anlässe sollten 
Ausnahmecharakter haben, dürften im Vergleich zu den Kunstausstellungen nur 
eine untergeordnete Rolle einnehmen und dürften das Ausmass einer kleineren 
Festivität nicht übersteigen. Die Überprüfung der zwischen 2013 und 2015 
erteilten Anlassbewilligungen habe jedoch gezeigt, dass die durchgeführten 
Veranstaltungen den Rahmen der bewilligten Nutzung sprengten. Gemäss der 
erteilten Anlassbewilligung seien zwar in der Regel etwa 20 Veranstaltungen pro 
Jahr durchgeführt worden, dabei hätten aber jeweils 50 bis 60 Personen an den 
Veranstaltungen teilgenommen. Auch seien mehrere Apéros mit 100 bis 200 
Gästen durchgeführt worden und seien Verlängerungen bis 02.00 Uhr oder 03.00 

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Uhr eingeholt worden. Diese Nutzung des Gesellschaftsraums überschreite die 
bewilligte Nutzung eindeutig. Auch gestützt auf den (zwischenzeitlich 
geänderten) Internetauftritt der "D.________" sei klar, dass die alte I.________ 
vermehrt für Privatanlässe (Hochzeiten, Geburtstage, Familienfeiern, usw.) 
genutzt wurde, welche in keinem Zusammenhang standen mit der 
Kunstausstellung. Die Vorinstanzen hätten entsprechend zu Recht ein 
Baugesuch für diese nicht bewilligte Nutzung verlangt. 

Im Weiteren hält der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss fest, da eine 
gemäss Art. 24a RPG bewilligte Nutzungsänderung keine Auswirkungen auf 
Raum, Erschliessung und Umwelt haben dürfe, sei es nicht zulässig, eine 
unbeschränkte oder eine auf 20 Anlässe pro Jahr beschränkte Bewilligung zur 
Nutzung des Veranstaltungslokals zu erteilen. Bei jährlich 20 Anlässen (oder 
mehr) mit insgesamt 1100 Besuchern seien neue Auswirkungen auf Raum, 
Erschliessung und Umwelt zu erwarten (Lärm und Verkehr). Insgesamt stelle die 
angefochtene Bewilligung eine Lösung dar, bei der die nun zugelassene Nutzung 
der I.________ dem im Jahr 2008 bewilligten Nutzungsausmass entspreche. 
Abschliessend hält der Regierungsrat fest, dass das ARE sein Ermessen 
zugunsten des Beschwerdeführers grosszügig ausgeübt habe. 

2.2 Der Beschwerdeführer beruft sich auf die Bewilligung von 2008, in welcher 
keine zahlenmässige Beschränkung von Anlässen und/oder Personen pro 
Anlass vorgesehen sei. Es könne ihm nicht vorgeworfen werden, sich nicht an 
die Bewilligung gehalten zu haben. Eine Nutzungsintensivierung habe nicht 
stattgefunden. Ein Maximum von 20 Anlässen pro Jahr sei nie überschritten 
worden. Nach wie vor werde kein öffentlicher Gastrobetrieb geführt. Eine 
Erhöhung der Anzahl Sitzplätze habe nicht stattgefunden. Auch habe keine 
Beschränkung auf die Durchführung von kleineren Apéros bestanden. Es sei 
zudem gemäss der ursprünglichen Bewilligung nicht Bedingung gewesen, dass 
die Festivitäten mit der Ausstellung in Zusammenhang stehen müssten. 
Insgesamt habe keine Nutzungsintensivierung stattgefunden, welche die 
Einreichung eines neuen Baubewilligungsgesuches rechtfertigen würde. Im 
Weiteren beruft sich der Beschwerdeführer auf eine Aktennotiz des für die 
Bewilligung 2008 zuständigen Sachbearbeiters, von welcher er während des 
vorliegenden Verfahrens Kenntnis erhalten habe und gemäss welcher von der 
Durchführung von maximal 20 Anlässen pro Jahr auszugehen sei (vgl. ARE-act. 
Beilagen). Zumindest diese Höchstzahl sei ihm zu bewilligen. Zudem rügt der 
Beschwerdeführer eine Verletzung der Eigentumsgarantie durch die 
Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten. 

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3.1 In der Bewilligung vom 15. Januar 2008 wird unter dem Titel "Sachverhalt 
und Gesuchsbegründung" festgehalten:

Die Bauherrschaft hat in den Räumen der ehemaligen Mosterei an der E.________ 
eine Ausstellung eingerichtet. Gezeigt werden Skulpturen aus dem Nachlass von 
Bildhauer und Künstler F.________. Zu besichtigen sind die Kunstwerke nur auf 
vorgängige Anmeldung. Im Erdgeschoss wurden zudem Küchengeräte installiert, 
eine Toilette eingebaut und ein Anlassraum mit rund 50 Sitzplätzen eingerichtet. 
Diese Einrichtungen dienen dazu, Besucher der Ausstellung mit kleinen Imbissen 
zu bewirtschaften und kleinere Festivitäten durchführen zu können. Ein öffentlicher 
Gastrobetrieb ist nicht geplant.“

In den Erwägungen wird zunächst auf die Anwendbarkeit von Art. 24a RPG 
hingewiesen und im Weiteren ausgeführt, da der Gesellschaftsraum lediglich im 
Zusammenhang mit der Ausstellung bzw. für einzelne vorbestimmte Anlässe 
diene und nicht im Sinne eines Gastrobetriebes geführt werde, entstünden keine 
wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt. 

3.2 Aus den Akten ergibt sich, dass die Gemeinde K.________ dem Be-
schwerdeführer in den Jahren 2013 bis 2016 zwischen 15 und 19 Anlassbewilli-
gungen pro Jahr gestützt auf das Gastgewerbegesetz ausgestellt hat, wobei die 
Teilnehmerzahl zwischen 35 und 200 Personen lag und für diverse Veranstaltun-
gen Verlängerungen bewilligt wurden (SID-act. III/02 B 11). Gemäss dem in den 
Akten befindlichen Internetauszug der "D.________" kann diese für Anlässe mit 
oder ohne Verpflegung gemietet werden und bietet Platz für maximal 80 Perso-
nen. Es werden Speisen und Getränke angeboten, welche von verschiedenen 
Lieferanten aus der Region bereitgestellt werden (vgl. SID-act. Beilage Vernehm-
lassung). Gemäss dem Protokoll zum Augenschein vom 8. November 2016 (SID-
act. III/02 B 10) hielt der Beschwerdeführer fest, dass verschieden Anlässe wie 
Hochzeiten, Familienfeste, Anlässe von Kulturvereinen, "Metzgete" u.ä. durchge-
führt würden. 

3.3 Wie bereits erwähnt setzt die Bewilligung nach Art. 24a RPG voraus, dass 
durch die Zweckänderung der Baute ausserhalb der Bauzone keine neuen Aus-
wirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Art. 24a  Abs. 1 lit. a 
RPG). Des Weiteren ist die Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a Abs. 2 RPG 
unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen neu verfügt 
wird. Sobald daher die Zweckänderung mit einer Mehrbelastung der Erschlies-
sung und Umwelt verbunden ist, fällt eine Bewilligung gemäss Art. 24a RPG aus-
ser Betracht (Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 24a Rz 6 m.H.; Urteil 
BGer 1C_254/2009 vom 25.9.2009 Erw. 2.3). Nach dem klaren Wortlaut von 
Art. 24a RPG ist nicht massgebend, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder 
bloss geringfügig sind; sobald die Zweckänderung mit einer Mehrbelastung der 

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Erschliessung oder der Umwelt verbunden ist, kann keine Bewilligung nach 
Art. 24a RPG erteilt werden (Urteil BGer 1C_243/2008 vom 16.10.2008 Erw. 3.1 
m.H.). 

Im Rahmen der Bewilligung vom 15. Januar 2008 wurde der Vorschrift von 
Art. 24a Abs. 1 lit. a RPG insofern Nachachtung geschenkt, als dass in der Be-
gründung ausdrücklich festgehalten wurde, dass der Gesellschaftsraum "nur im 
Zusammenhang mit der Ausstellung bzw. für einzelne vorbestimmte Anlässe und 
nicht im Sinne eines Gastrobetriebes" geführt werde. Bei grosszügiger Geset-
zesauslegung kann man bei einer Nutzung der Räumlichkeiten als Galerie mit 
wenigen Anlässen pro Jahr, bei voraussichtlich nur beschränkter Besucherzahl 
und ohne generelle Öffnungszeiten die Einschätzung akzeptieren, dass eine sol-
che Zweckänderung zu keiner Mehrbelastung der Erschliessung oder der Um-
welt führen wird. Allerdings ist offenkundig, dass die in den letzten Jahren durch-
geführten Veranstaltungen diesen Rahmen gesprengt haben. Das Lokal wurde 
regelmässig für kleinere bis grössere Veranstaltungen, welche zum Teil bis in die 
frühen Morgenstunden dauerten, ohne unmittelbaren Bezug zur J.________ be-
nutzt. Das Lokal wurde damit nicht in erster Linie als wenig besucherintensive 
J.________, von welcher wenige Immissionen ausgehen, geführt, sondern 
mehrheitlich als eigentlicher Gastrobetrieb. Das Führen dieses Lokals bzw. die 
durchgeführten Veranstaltungen unterstehen denn auch dem Gastgewerbege-
setz (GGG, SRSZ 333.1) und gelten somit als gastgewerbliche Tätigkeit (vgl. § 1 
Abs. 2 GGG wonach als gastgewerbliche Tätigkeit nicht nur die entgeltliche Ab-
gabe alkoholischer und alkoholfreier Getränke sowie Speisen zum Genuss an 
Ort und Stelle, sondern auch das entgeltliche Überlassen von Räumlichkeiten 
und Plätzen für den Genuss mitgebrachter oder angelieferter Speisen und Ge-
tränke gilt). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass Speisen gemäss den 
Ausführungen des Beschwerdeführers nicht im Lokal selber hergestellt, sondern 
von externen Anbietern geliefert wurden, und dass das Lokal nicht über regel-
mässige Öffnungszeiten verfügt. Der Betrieb dieses Veranstaltungslokals hat 
neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt. Es führt zu Mehrver-
kehr durch die Besucher, vermehrten Lärmimmissionen durch Veranstaltungen 
bis in die frühen Morgenstunden, und der Betrieb verursacht Abfall sowie Abwas-
ser. Auch der Umstand, dass das Parkierungskonzept vom 16. Juni 2016 (wel-
ches bewilligt wurde) 23 neue (temporäre) Parkplätze ausweist, wovon der grös-
sere Teil (14) ausserhalb der Bauzone liegt, zeigt klar, dass die Zweckänderung 
mit neuen Auswirkungen auf Erschliessung und Umwelt verbunden ist (vgl. Urteil 
BGer 1A.214/2002 vom 12.9.2003 Erw. 5.1.1). Die tatsächliche Nutzung des Lo-
kals deckt sich nicht bzw. nicht mehr mit der Nutzung, von welcher in der Bewilli-
gung vom 15. Januar 2008 ausgegangen wurde und gestützt auf die rechtlichen 

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Grundlagen auch auszugehen war. Bei der Durchführung von bis zu 20 Veran-
staltungen pro Jahr kann auch nicht mehr von "einzelnen, vorbestimmten Anläs-
sen" gesprochen werden, zumal auch nicht ganz klar ist, wie viele Veranstaltun-
gen in den letzten Jahren tatsächlich durchgeführt wurden, nachdem der Be-
schwerdeführer gegenüber einer Lokalzeitung angegeben hatte, dass 2014 51 
Anlässe (darunter auch private) durchgeführt worden sind und das Lokal immer 
häufiger genutzt werde (vgl. Artikel Bote der Urschweiz vom H.________, SID-
act. III/02, Dossier ARE, Beilagen). 

Relevant ist vorliegend auch, dass die Vorinstanzen einerseits gestützt auf den 
vorerwähnten Zeitungsbericht und andererseits gestützt auf das Gesuch des Be-
schwerdeführers um Erteilung einer Gastgewerbebewilligung vom 30. Januar 
2014, in dem er ausführt, er werde Ende 2014 in den Ruhestand treten und ver-
mehrt Zeit für den Betrieb der "D.________" haben (SID-act. II/01 Vorakten) von 
einer weiteren Nutzungsintensivierung ausgehen konnten, welche gestützt auf 
Art. 24a Abs. 2 RPG von Amtes wegen zu beurteilen war. Dies auch in Berück-
sichtigung des Umstandes, dass der Beschwerdeführer (zusammen mit seiner 
Frau) am 21. Januar 2015 (Eintragung im Handelsregister) die "G.________AG" 
gegründet hat, welche den "Betrieb eines Gastrounternehmens sowie einer 
J.________" bezweckt. Das ARE war bei der dargestellten Sachlage mithin ver-
pflichtet, die Situation zu prüfen und entsprechende Leitplanken zu setzen. Dabei 
kann grundsätzlich offen bleiben, ob eine Nutzungsintensivierung seit der Ertei-
lung der Bewilligung stattgefunden hat, oder ob von Anfang an Veranstaltungen 
durchgeführt wurden, welche von der Bewilligung nicht gedeckt waren. Daran 
ändert der Umstand nichts, dass in der Bewilligung vom 15. Januar 2008 keine 
zahlenmässige Obergrenze für die Durchführung von Veranstaltungen im umge-
nutzten Ökonomiegebäude festgesetzt worden ist. Es bestand nie eine Bewilli-
gung für die unbegrenzte Durchführung von Festivitäten mit 50 bis 100 (oder 
noch mehr) Besuchern, da wie bereits erwähnt grundsätzlich nur das Öffnen der 
Räumlichkeiten für Besucher der Galerie bewilligt wurde und kulanterweise auch 
noch "einzelne vorbestimmte Anlässe" erlaubt wurden, aber explizit nicht die 
gastgewerbliche Nutzung des Lokals. 

3.4 Nach dem Gesagten ist mit den Vorinstanzen davon auszugehen, dass 
2008 nur die Nutzung der I.________ als J.________ im beschriebenen Sinne 
und für einzelne kleinere Veranstaltungen, welche aber grundsätzlich keine Aus-
wirkungen auf die Erschliessung oder die Umwelt haben durften, bewilligt waren. 
Soweit das ARE nun mit dem Gesamtentscheid vom 10. April 2017 eine zahlen-
mässige Obergrenze für die Durchführung von Anlässen in der "D.________" 
festsetzt und diese Obergrenze mit 15 Anlässen pro Jahr beziffert, wird zu Guns-

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ten des Beschwerdeführers eine ausgesprochen grosszügige Regelung getrof-
fen. Gestützt auf die massgebenden rechtlichen Grundlagen besteht keinerlei 
Anspruch auf eine weitergehende Bewilligung, wie sie der Beschwerdeführer in 
seinem Antrag (unbegrenzte Bewilligung) sowie im Eventualantrag (Obergrenze 
von 20 Anlässen pro Jahr) verlangt. Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann der 
Beschwerdeführer aus dem Umstand, dass die Nutzung des Lokals als Gaststät-
te für einzelne Veranstaltungen für 50 und teilweise mehr Personen 15 mal pro 
Jahr weiterhin erlaubt ist, bei strenger Gesetzesauslegung aber ganz hätte un-
terbunden werden können bzw. in diesem Umfang gar nie bewilligt wurde. Dem 
Beschwerdeführer ist insofern beizupflichten, als dass auch 15 Anlässe pro Jahr 
nicht ganz ohne Auswirkungen auf Raum, Umwelt und Erschliessung sind. Dies 
würde jedoch einzig eine weitergehende Einschränkung der Nutzung des Lokals 
rechtfertigen, bildet jedoch keine Grundlage für eine Erweiterung der Bewilligung. 
Aus diesem Grund ist auch nicht weiter auf die Ausführungen des Beschwerde-
führers in Bezug auf die Anzahl bisher durchgeführter und jetzt noch erlaubter 
Anlässe einzugehen. 

3.5 Nichts zu seinen Gunsten ableiten kann der Beschwerdeführer im Übrigen 
aus der in den Akten des ARE befindlichen Notiz vom 10. Dezember 2007 (SID-
act. III/02, Beilagen). Darin werden einzig die Angaben des Beschwerdeführers 
im Rahmen eines Telefonats mit einem Mitarbeiter des ARE protokollarisch fest-
gehalten. Festgehalten wird u.a., dass Anlassraum und Küche nur für Apéros für 
die Ausstellungsbesucher benutzt würden, dass kein Gastrobetrieb geplant sei 
und der Raum nur für einzelne Anlässe ("ca. 10-20 Anlässe im Jahr") benützt 
würde, wobei zur Zeit (abgesehen von zwei Anlässen im Dezember) bis auf Wei-
teres keine Anlässe mehr geplant seien. 

Aus diesen vom Beschwerdeführer gegenüber einem Mitarbeiter des ARE tele-
fonisch vor Erhalt der Bewilligung gemachten Angaben kann klarerweise kein 
Anspruch auf die Durchführung von 20 Festanlässen pro Jahr abgeleitet werden. 

3.6 Nachdem sich aus der Bewilligung vom 15. Januar 2008 gerade nicht er-
gibt, dass das ehemalige Ökonomiegebäude unbeschränkt als Veranstaltungslo-
kal für Familienfeiern, Hochzeiten, Konzerte u.ä. genutzt werden kann, stellt die 
jetzt umstrittene Einschränkung solcher Anlässe auch keinen Verstoss gegen 
den Grundsatz von Treu und Glauben dar. Zudem ist unbestritten, dass der Be-
schwerdeführer gestützt auf die Bewilligung vom 15. Januar 2008 keine Investiti-
onen vorgenommen hat, welche nun durch die neue Verfügung sinn- und zweck-
los würden. Die entsprechenden Umbauarbeiten wurden bereits vor Erhalt der 
Bewilligung vom 15. Januar 2008 durchgeführt. Im Übrigen kann eine Bewilligung 
nach Art. 24a RPG – wie bereits erwähnt – nur erteilt werden, wenn die Umnut-

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zung keine baulichen Massnahmen erfordert. Ausnahmebewilligungen nach 
Art. 24a RPG werden zudem von Gesetzes wegen unter dem Vorbehalt verän-
derter Verhältnisse erteilt (Abs. 2). Der Gesetzgeber ging davon aus, dass sie 
wegen fehlender baulicher Änderungen jederzeit problemlos rückgängig gemacht 
werden könnten, d.h. sobald die Umnutzung störend in Erscheinung trete, sei die 
Störung zu beseitigen und die Umnutzung notfalls vollständig rückgängig zu ma-
chen (Urteil BGer 1C_283/2017 vom 23.8.2017 Erw. 3.2 m.H.). Es dürfen daher 
im Hinblick auf die neue Nutzung keine Investitionen getätigt werden, die einem 
Widerruf der Bewilligung bei veränderten Verhältnissen faktisch hinderlich sein 
könnten (Urteil BGer 1C_283/2017 vom 23.8.2017 Erw. 3.2). Insofern besteht 
vorliegend ebenfalls keine Grundlage für eine Berufung auf den Grundsatz von 
Treu und Glauben. 

4. Ebenfalls unbegründet ist der Einwand, mangels genügender Begründung 
liege eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Der Anspruch auf Gewährung 
des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) umfasst namentlich den Anspruch, 
dass die Behörde die Vorbringen des in seiner Rechtsstellung Betroffenen 
tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung 
berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Ent-
scheid zu begründen. Die Begründung eines Verwaltungsakts oder Entscheids 
muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht an-
fechten kann. Das ist nur möglich, wenn sich sowohl der Betroffene als auch die 
Rechtsmittelinstanz über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. 
In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, 
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt 
(BGE 129 I 232 Erw. 3.2; 126 I 97 Erw. 2b; Urteil BGer 1P.40/2004 vom 
26.10.2004 Erw. 2.2 mit weiteren Hinweisen). Vorliegend ist die Vorinstanz ihrer 
Begründungspflicht in ausreichendem Masse nachgekommen, hat sie doch die 
relevanten und vorhandenen gesetzlichen Grundlagen genannt und ist aus dem 
Einspracheentscheid ohne Weiteres erkennbar, von welchen Überlegungen sich 
die Vorinstanz beim Entscheid hat leiten lassen. Dem Beschwerdeführer war es 
sodann möglich, den Gemeinderatsbeschluss (bzw. dem Gesamtentscheid des 
ARE) sachgerecht anzufechten und seine Gegenargumente vor Verwaltungsge-
richt vorzubringen. 

5. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend gehen die Verfahrenskosten 
zu Lasten des Beschwerdeführers (§ 72 Abs. 2 VRP).

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
werden auf insgesamt Fr. 2'500.-- festgesetzt und dem Beschwerdeführer 
auferlegt. Er hat am 19. April 2018 einen Kostenvorschuss in dieser Höhe 
geleistet, so dass die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Laus-
anne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

4. Zustellung an:
- die Rechtsvertreterin des Beschwerdeführers (2/R)
- den Gemeinderat K.________ (A)
- das Amt für Raumentwicklung ARE
- den Regierungsrat
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 
- und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern. 

Schwyz, 27. Juli 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 5. September 2018