# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b366cc4a-2e83-551c-be44-fb2defb82a0f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1999-08-13
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 13.08.1999 15.1999.00131
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1999-00131_1999-08-13.html

## Full Text

Incarto n.

  15.99.00131

  	
  Lugano

  13 agosto 1999/FC/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

Circolare
n. 14/1999 del 13 agosto 1999 sui doveri degli Uffici di esecuzione in caso di
fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco delle pigioni e dei
fitti e all’assunzione dell’amministrazione del fondo 

 

 

1.      Alla CEF, quale Autorità
cantonale di vigilanza, è stata segnalata l’esigenza di precisare se e quando
l’Ufficio di esecuzione deve assumere l’amministrazione del fondo oggetto di
esecuzione. Occorre distinguere l’esecuzione ordinaria in via di pignoramento
da quella in via di realizzazione del pegno. 

 

2.      Esecuzione in via di
pignoramento

 

2.1.   Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art.
14 cpv. 1 primo periodo RFF il pignoramento di un fondo comprende senz’altro le
pigioni e i fitti in corso (“altri redditi”). Fitti e pigioni non saranno
quindi indicati singolarmente nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia
fare menzione dei contratti di locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv.
1 secondo e terzo periodo RFF).   

 

2.2.   Dovere di inquilini e affittuari
di versare pigioni e fitti all’Ufficio d’esecuzione

 

a)      Subito dopo aver eseguito il pignoramento
(provvisorio o definitivo) l’Ufficio di esecuzione deve portare il pignoramento
a conoscenza degli eventuali inquilini e affittuari avvertendoli con il modulo Mod.
RFF 5 che le pigioni e i fitti non potranno essere validamente pagati se
non in mano dell’Ufficio (art. 102 cpv. 2 LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF). 

          

b)      Parimenti si avvertirà con il
modulo Mod. RFF 6 il proprietario del fondo pignorato che non potrà più
incassare le pigioni e i fitti.

 

c)      Dell’avvenuto pignoramento è
dato avviso con il modulo Mod. RFF 4 anche ai creditori pignoratizi
iscritti nel registro fondiario in conformità dell’art. 15 cpv. 1 lett. b RFF.

 

d)      Siffatti avvertimenti avvengono d’ufficio,
senza necessità di richiesta da parte del creditore procedente; nel contempo
l’Ufficio di esecuzione dovrà procedere all’amministrazione del fondo.

 

2.3.   Amministrazione del fondo

 

          A partire dal pignoramento
l‘amministrazione del fondo passa per legge all’Ufficio di esecuzione, a
meno che il fondo non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica (art.
102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF). Sotto la sua responsabilità l’Ufficio può
incaricare anche un terzo dell’amministrazione e della coltura del fondo (art.
16 cpv. 3 primo periodo RFF).

          

3.      Esecuzione in via di
realizzazione del pegno immobiliare

 

3.1.   Per l’art. 806 cpv. 1 CC se un
fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto
del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo
introdotta l’esecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla
realizzazione. Malgrado il tenore dell’art. 806 cpv.1 CC l’estensione
del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con
l’introduzione della procedura esecutiva, bensì spetta al creditore - se vuole profittare
delle pigioni e dei fitti scadenti prima della domanda di vendita -
avvalersene facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152
cpv. 2 LEF; DTF 71 III 158, 64 III 28).

 

3.2.   Blocco delle pigioni e dei fitti

 

a)      Non appena ricevuta la richiesta
del creditore pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno ex art.
806 CC ai crediti per pigioni e fitti - richiesta che può avvenire già
contestualmente alla domanda d’esecuzione - l’Ufficio di esecuzione costaterà
se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli
inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i
fitti che verranno a scadenza soltanto all’Ufficio di esecuzione, avvisandoli
con il modulo Mod. RFF 5 del pericolo di dover pagare due volte (art. 91
cpv. 1 RFF).

 

b)      Parimenti si avvertirà con il
modulo Mod. RFF 6  il proprietario del fondo  oggetto di pegno che non
potrà più incassare le pigioni e i fitti.

 

c)      Siffatto blocco delle pigioni
e dei fitti prima della presentazione della domanda di vendita avviene
pertanto soltanto a seguito di esplicita richiesta del creditore
pignoratizio procedente. Esso è ordinato prima ancora che si sappia se
contro l’esecuzione vi è opposizione e resta di per sé in vigore anche in
presenza di opposizione. In caso di contestazione dell’estensione del diritto
di pegno alle pigioni o ai fitti si applica l’art. 93 RFF, con il rilievo che
il non rispetto dei termini stabiliti da quella norma da parte del creditore
avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale) del blocco. 

 

d)      Dopo aver dato agli inquilini e
agli affittuari l’avviso di cui all’art. 91 RFF, l’Ufficio di esecuzione
prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure
necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni e dei fitti ed effettuarne
l’incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di
ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini,
stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di
ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo di pigioni e fitti i
contributi correnti (per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità, ecc.), le
riparazioni ed i sussidi previsti dall’art. 103 cpv. 2 LEF (art. 94 cpv. 1
RFF). Tali compiti possono essere affidati anche a un terzo, tuttavia sotto la
responsabilità dell’ufficio (art. 94 cpv. 2 RFF).

 

3.3.   Amministrazione del fondo

 

a)      Prima della domanda di
vendita l’Ufficio di esecuzione assume personalmente o affida a un terzo
sotto la sua responsabilità l’amministrazione del fondo - nei limiti dell’art.
94 RFF - soltanto se è stato ordinato il blocco delle pigioni e dei fitti a
seguito di esplicita richiesta del creditore pignoratizio procedente.

 

b)      A partire dalla domanda di
vendita l’Ufficio di esecuzione provvede per legge
all‘amministrazione e alla coltura del fondo nel modo previsto per l’esecuzione
in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1 e 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF),
a meno che il creditore istante abbia espressamente dichiarato di rinunciarvi
(art. 101 cpv. 1 RFF). 

 

c)      Se il fondo appartiene a un
terzo, l’Ufficio di esecuzione potrà assumere l’amministrazione soltanto quando
l’opposizione da questi sollevata è stata rimossa (art. 101 cpv. 2 RFF).

 

4.      La presente Circolare è intimata
a tutti gli Uffici di esecuzione del Cantone ed è comunicata al Dipartimento
delle istituzioni, Divisione della giustizia, Bellinzona.

 

 

Per
la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale
autorità di vigilanza

Il
presidente                                                                             La
segretaria