# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ec5f1cd5-30ba-5b3d-8a9d-38412838679a
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 13.02.2024 LF240010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_LF240010_2024-02-13.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: LF240010-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichterin lic. iur. A. Strähl und Oberrichter Dr. E. Pahud sowie 

Gerichtsschreiberin MLaw M. Schnarwiler 

Urteil vom 13. Februar 2024 

 

in Sachen 

 

A._____,  
Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin 

 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ 

 

gegen 

 

B._____,  
Gesuchsteller und Berufungsbeklagter 

 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ 

 

betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) 
 
Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zü-

rich vom 12. Januar 2024 (ER230231) 

 
  

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Erwägungen: 

1.1 Mit Kündigung vom 29. Januar 2021 kündigte der Gesuchsteller und Beru-

fungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagter) der Gesuchsgegnerin und Berufungs-

klägerin (fortan Berufungsklägerin) das Mietverhältnis über die 4-Zimmerwohnung 

im 2. OG und die Garagenbox Nr. 2 in der Liegenschaft an der C._____-Strasse 

… in Zürich per 31. März 2022 aufgrund der Gesamtsanierung der Liegenschaft 

(act. 4/2). Diese Kündigung focht die Berufungsklägerin beim Kollegialgericht des 

Mietgerichtes Zürich wegen Missbräuchlichkeit an und verlangte eventualiter die 

Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. März 2025. Das Mietgericht gab 

dem Standpunkt der Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht statt und erklärte die 

Kündigung nach durchgeführtem Verfahren mit Entscheid vom 29. Juni 2022 für 

gültig. Das Erstreckungsbegehren schrieb das Mietgericht ab, soweit sich der Be-

rufungsbeklagte mit einer einmaligen und definitiven Erstreckung bis zum 

30. September 2022 einverstanden erklärt hatte, und wies es im darüber hinaus-

gehenden Umfang ab (Mietgericht Zürich MJ210064 = act. 4/5). Die gegen diesen 

Entscheid erhobene Berufung an die Kammer wurde mit Entscheid vom 

14. August 2023 abgewiesen (OGer ZH NG220012 = act. 4/4). Mit Urteil vom 

31. Oktober 2023 wies schliesslich das Bundesgericht die von der Berufungsklä-

gerin dagegen erhobene Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat (BGer 

4A_452/2023 = act. 4/3). 

 Mit Schreiben vom 3. November 2023 setzte der Berufungsbeklagte der Be-

rufungsklägerin daraufhin eine nicht erstreckbare Auszugsfrist bis am 

21. November 2023, 12.00 Uhr, an (act. 4/6). Mit Schreiben vom 20. November 

2023 liess die Berufungsklägerin dem Berufungsbeklagten ein Arztzeugnis vom 

16. November 2023 zukommen und erklärte, aktuell und bis auf weiteres nicht in 

der Lage zu sein, die Wohnung zu verlassen (act. 4/7–8). 

1.2.1 Mit Eingabe vom 23. November 2023 verlangte der Berufungsbeklagte beim 

Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (fortan Vorinstanz) die Auswei-

sung der Berufungsklägerin gestützt auf den eingangs wiedergegebenen Sach-

verhalt (Rechtsschutz in klaren Fällen) (act. 1 sowie Beilagen act. 4/1–9). Mit Ver-

fügung vom 30. November 2023 setzte die Vorinstanz dem Berufungsbeklagten 

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Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und der Berufungsklägerin Frist zur 

Stellungnahme zum Ausweisungsbegehren an (act. 8). Der Vorschuss wurde ge-

leistet (act. 11). Die Berufungsklägerin erstattete innert erstreckter Frist (vgl. 

act. 12) die Stellungnahme (act. 14 u. Beilagen act. 16/2–7). 

1.2.2 Mit Urteil vom 12. Januar 2024 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbe-

gehren des Berufungsbeklagten gut und verpflichtete die Berufungsklägerin, die 

Wohnung und die Garagenbox unverzüglich zu räumen ([act. 17 =] act. 20 [= 

act. 23], Dispositiv Ziff. 1) und sie wies das Stadtammannamt Zürich … an, die 

Ausweisung auf Verlangen des Berufungsbeklagten zu vollstrecken (a.a.O., Dis-

positiv Ziff. 2), unter Auflage der Entscheidgebühr an die Berufungsklägerin und 

Verpflichtung der Berufungsklägerin zur Zahlung einer Parteientschädigung an die 

Gegenseite (a.a.O., Dispositiv Ziff. 3 u. 4). 

1.3.1 Mit Eingabe vom 29. Januar 2024 (Datum Poststempel) erhob die Beru-

fungsklägerin rechtzeitig (act. 18b) Berufung gegen den Entscheid der Vorinstanz 

und stellt die folgenden Anträge (act. 21, vgl. dort S. 2): 

" 1. Es seien die Ziffern 1, 2, 3, 4 und 5 des Urteils des Bezirksge-
richts Zürich (Einzelgericht Audienz, ER230231) aufzuheben. 

 2. Auf das Gesuch um Ausweisung sei nicht einzutreten. 
 3. Eventualiter sei die Frist zur Rückgabe der klägerischen Mietob-

jekte (4-Zimmerwohnung im 2. OG, rechts, und die Garagenbox 
Nr. 2, an der C._____-Strasse … in … Zürich auf Ende Juni 2024 
festzusetzen.  

 4. Subeventualiter sei das Verfahren zur Neubeurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen. 

 5. Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) für 
das Verfahren vor beiden Gerichtsinstanzen zu Lasten des Ge-
suchstellers bzw. des Berufungsbeklagten." 

1.3.2 Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–18). Auf das Einho-

len einer Berufungsantwort kann verzichtet werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die 

Sache ist spruchreif. Dem Berufungsbeklagten ist zusammen mit diesem Ent-

scheid ein Doppel der Berufungsschrift (act. 21) zuzustellen. 

2.1 Der angefochtene Entscheid vom 12. Januar 2024 stellt einen erstinstanzli-

chen Entscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit dar. In vermögens-

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rechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert der zu-

letzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.– beträgt 

(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz ging von einem Streitwert von Fr. 10'548.– 

aus (act. 20 E. 9.2.), wobei sie praxisgemäss (vgl. DIGGELMANN, DIKE-Komm-

ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 91 N 46 m.w.H.; vgl. auch BGE 144 III 346, E. 1.2.1) vom 

Wert von sechs Bruttomietzinsen (6*Fr. 1'758.– [Wohnungsmiete und Garagen-

box, vgl. act. 1 Rz. 7, act. 4/1, act. 21 Rz. 6]) ausging. Dem ist hier zu folgen. Der 

erforderliche Streitwert für die Berufung ist erreicht.  

2.2 Mit der Berufung kann die unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch 

die Vorinstanz sowie eine unrichtige Rechtsanwendung der Vorinstanz geltend 

gemacht werden (Art. 310 ZPO), zu der auch die unrichtige Anwendung des 

pflichtgemässen Ermessens gehört, weshalb das Gesetz dies nicht eigens er-

wähnt. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO sind die entsprechenden Beanstandungen 

von der Berufung führenden Partei in der Berufungsschrift einzeln vorzutragen 

und zu begründen. Fehlt ein Antrag und/oder eine hinreichende Begründung, tritt 

die Rechtsmittelinstanz insoweit auf die Berufung nicht ein. Neue Tatsachen und 

Beweismittel können nur noch in den Schranken von Art. 317 ZPO vorgetragen 

werden. Bei der Begründung ihrer Entscheidung darf sich die Berufungsinstanz 

auf die wesentlichen Überlegungen konzentrieren, von welchen sie sich hat leiten 

lassen. 

3.1.1 Der Berufungsbeklagte verlangte vor Vorinstanz unter Berufung auf die kla-

re Sach- und Rechtslage wie gezeigt die Ausweisung der Berufungsklägerin ge-

stützt auf die gültig erfolgte Kündigung; der Berufungsklägerin stehe kein An-

spruch auf eine über die bereits gewährte Erstreckung hinausgehende Erstre-

ckung mehr zu (act. 1). 

3.1.2 Die Berufungsklägerin verlangte vor Vorinstanz das Nichteintreten auf das 

Ausweisungsbegehren (act. 14 S. 2). Sie wandte gegen die Vorbringen des Beru-

fungsbeklagten im Wesentlichen ein, aufgrund ihres gesundheitlichen Leidens die 

Wohnung effektiv nicht verlassen zu können, womit sich der vom Berufungsbe-

klagten behauptete Sachverhalt wesentlich geändert habe (a.a.O., insb. Rz. 6). 

Zudem machte sie geltend, der Berufungsbeklagte habe sich widersprüchlich ver-

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halten, indem er zum einen geltend mache, dass die Berufungsklägerin keinen 

Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses habe, ihr andererseits aber eine 

Auszugsfrist von drei Wochen angesetzt und damit nicht verlangt habe, sie habe 

die Wohnung sofort zu verlassen (a.a.O., Rz. 8 f.). Sodann habe ihr die Verwal-

tung des Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 1. Dezember 2023 neue Einzah-

lungsscheine, welche auf 2024 datiert seien, zukommen lassen. Dies zeige, dass 

der Berufungsbeklagte die Fortführung des Mietverhältnisses vorsehe oder zu-

mindest zu verstehen gegeben habe, dass dieses verlängert worden sei, womit 

sie – die Berufungsklägerin – nicht unrechtmässig fremdes Eigentum beanspru-

che (a.a.O., Rz. 11 f.). 

 Sodann machte die Berufungsklägerin geltend, ihr sei im Falle der Gutheis-

sung des Ausweisungsbegehrens eine Schonfrist zu gewähren. Neben dem, dass 

sie gesundheitlich nicht in der Lage sei, die Wohnung zu verlassen, sei sie AHV-

Bezügerin und erhalte keine Zusatzleistungen, weshalb sie bei der Wohnungssu-

che nur eine geringe Auswahl habe. Zudem sei der Wohnungsnotstand in der 

Stadt Zürich allgemein bekannt, und sie habe trotz Besichtigung von dutzenden 

Wohnungen keine Wohnung in Aussicht. Sie würde mit der Ausweisung faktisch 

auf der Strasse stehen (a.a.O., Rz. 17). 

4.1 Weigert sich ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietob-

jekt zu verlassen, so hat der Vermieter das Recht, beim Gericht die Ausweisung 

zu verlangen und damit seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäss 

Art. 267 Abs. 1 OR durchzusetzen. Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summa-

rischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und 

die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). 

4.2 Die Vorinstanz ging gestützt auf den vom Berufungsbeklagten behaupteten 

und belegten Sachverhalt und die Stellungnahme der Berufungsklägerin von ei-

nem weitestgehend unbestrittenen bzw. bewiesenen Sachverhalt aus. Daran 

vermöge – so die Vorinstanz – auch die geschilderte gesundheitliche Situation der 

Berufungsklägerin resp. das im Recht liegende Arztzeugnis vom 20. November 

2023 nichts zu ändern; humanitäre Gründe könnten allenfalls im Sinne einer Voll-

streckungsmodalität eine Schonfrist des Vollzuges rechtfertigen, liessen den 

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Sachverhalt aber vorliegend nicht als unklar erscheinen (act. 20 E. 5.).  

 Auch die Rechtslage erachtete die Vorinstanz als klar, namentlich da die 

Kündigung gültig und die Erstreckung am 30. September 2022 abgelaufen sei, 

das Mietverhältnis mithin beendet sei. Daran vermöge laut Vorinstanz der Ein-

wand der Berufungsklägerin, wonach das Mietverhältnis konkludent verlängert 

worden sei, nichts zu ändern. Ein neuer, konkludent geschlossener Mietvertrag 

könne begründet werden, wenn der Vermieter während einer genügend langen 

Zeit darauf verzichte, die Rückgabe des Mietobjektes zu verlangen, wobei es aber 

nicht nur auf den Zeitfaktor, sondern auch auf die übrigen tatsächlichen Umstände 

ankomme. Vorliegend habe der Berufungsbeklagte mit Schreiben vom 

3. November 2023 – lediglich drei Tage nach Erlass des Urteils des Bundesge-

richtes – die Rückgabe des Mietobjektes bis am 21. November 2023 verlangt und 

nach ungenütztem Verstreichen der Frist bereits am 23. November 2023 das 

Ausweisungsverfahren eingeleitet. Damit habe der Berufungsbeklagte klar zum 

Ausdruck gebracht, an der Kündigung festzuhalten. Da die Berufungsklägerin 

nichtsdestotrotz das Mietobjekt bis heute nicht verlassen habe, schulde sie dem 

Berufungsbeklagten bis zu ihrem Auszug einen der Höhe des Mietzinses entspre-

chenden Schadenersatz. In diesem Sinne liege es nahe, dass die Verwaltung des 

Berufungsbeklagten der Berufungsklägerin einen neuen Einzahlungsschein zuge-

stellt habe. Daraus könne die Berufungsklägerin indes nichts zu ihren Gunsten 

ableiten, zumal die Zustellung der Einzahlungsscheine nach Einreichung des vor-

liegenden Ausweisungsverfahrens erfolgt sei (a.a.O., E. 6.). 

4.3 Die Berufungsklägerin wendet dagegen ein, der Sachverhalt sei nicht unbe-

stritten. So könne sie aufgrund eines gesundheitlichen Leidens die Wohnung nicht 

verlassen, was eine wesentliche Veränderung des Sachverhaltes darstelle. Dies 

habe die Vorinstanz verkannt (act. 21 Rz. 12 f.). 

 Zudem macht die Berufungsklägerin geltend, es bestehe entgegen der Vor-

instanz keine klare Rechtslage. So habe der Berufungsbeklagte in seinem Be-

gleitbrief zur Leerkündigung vom 28. Januar 2021 angegeben, dass ein Sanie-

rungsprojekt den Rückbau in allen Vollgeschossen bis auf den Rohbau mit an-

schliessendem Neuausbau vorsehe. Jedoch seien für den Umbau gültige Baube-

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willigungen und Baufreigaben erforderlich, die zum aktuellen Zeitpunkt fehlten. 

Daher stehe der Bundesgerichtsentscheid zur Zeit im Widerspruch zur verwal-

tungsrechtlichen Situation (act. 21 Rz. 16). 

 Zudem stimme es nicht, dass sich aus der Zustellung neuer Einzahlungs-

scheine nach Einreichung des vorliegenden Ausweisungsgesuchs keine implizite 

Verlängerung des Mietverhältnisses ableiten liesse. Vielmehr demonstriere dieser 

Umstand unzweideutig, dass der Berufungsbeklagte von einer Ausweisung abse-

hen und die Berufungsklägerin die Wohnung weiterhin mieten lassen wolle. Ein 

Anspruch auf die Mietzinse habe der Berufungsbeklagte zudem allenfalls in Form 

von Schadenersatz, nicht aber in Form von Mietzinszahlungen (act. 21 Rz. 17). 

4.4.1 Inwiefern gestützt auf die angebliche gesundheitsbedingte Unfähigkeit der 

Berufungsklägerin, die Wohnung zu verlassen, der von der Vorinstanz festgestell-

te relevante Sachverhalt bestritten bzw. unzutreffend sein soll, erhellt nicht. Die 

Berufungsklägerin bestreitet mit diesen Vorbringen weder, dass das Mietverhält-

nis gekündigt, noch dass die Gültigkeit der Kündigung durch das Mietgericht Zü-

rich festgestellt und dies höchstrichterlich bestätigt worden ist. Ebenso wenig be-

streitet sie, dass die ihr gewährte Erstreckung abgelaufen ist und sie die Woh-

nung nach wie vor nicht zurückgegeben hat (so die Vorinstanz zum relevanten 

Sachverhalt in act. 20 E. 5.1). Der Umstand, dass es der Berufungsklägerin auf-

grund ihrer gesundheitlichen Lage angeblich nicht möglich sei, die Wohnung zu 

verlassen, trug sich erst nach dem von der Vorinstanz festgestellten, relevanten 

Sachverhalt zu, vermag an diesem nichts zu ändern und lässt insbesondere die 

vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung nicht als falsch erscheinen. 

 Auch in rechtlicher Hinsicht vermag dieser Umstand am vorinstanzlichen Er-

gebnis zum Vorliegen einer klaren Sach- und Rechtslage nichts zu ändern: We-

sentlich ist im vorliegenden Ausweisungsverfahren die Frage, ob ein Rückgabe-

anspruch des Berufungsbeklagten in Bezug auf die Mietobjekte besteht. Aus-

schlaggebend ist diesbezüglich, ob zwischen dem Berufungsbeklagten und der 

Berufungsklägerin nach wie vor ein Mietverhältnis besteht oder ob sie sich aktuell 

auf einen anderen Rechtsgrund für den rechtmässigen Aufenthalt in der Wohnung 

berufen kann. Ein solcher Rechtsgrund lässt sich nicht aus dem Umstand herlei-

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ten, dass die Berufungsklägerin die Wohnung angeblich faktisch – aus gesund-

heitlichen Gründen – nicht verlassen könne. Dieser Umstand ist damit für die Be-

jahung des Rückgabeanspruches nicht von Relevanz, sondern ist – wie die Vo-

rinstanz dies richtig tat – im Rahmen der Prüfung humanitärer Gründe, welche al-

lenfalls eine Schonfrist in Hinblick auf die Vollstreckung der Ausweisung zu recht-

fertigen vermögen, zu prüfen. 

4.4.2 Darauf, sich rechtmässig im Mietobjekt aufzuhalten, beruft sich die Beru-

fungsklägerin vor der Kammer (als auch bereits vor der Vorinstanz) immerhin in-

sofern, als sie nach wie vor geltend macht, der Berufungsbeklagte habe durch 

das Zustellen des Einzahlungsscheins nach Einreichung des Ausweisungsbegeh-

rens unzweideutig zu verstehen gegeben, das Mietverhältnis weiterführen zu wol-

len. Zu diesem Vorbringen ist auf die sorgfältigen Erwägungen der Vorinstanz zu 

verweisen, in welchen sie dargelegt hat, wann allenfalls auf die konkludente Wei-

terführung des Mietverhältnisses geschlossen und weshalb dem Berufungsbe-

klagten kein solches Verhalten unterstellt werden könne. Namentlich habe dieser 

mit der Räumungsaufforderung unmittelbar nach Ergehen des Bundesgerichts-

entscheides als auch mit der Einleitung des Ausweisungsverfahrens unmittelbar 

nach nicht erfolgter Räumung unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, das 

Mietverhältnis als beendet zu betrachten. Zudem sei auch in der Zeit, in welcher 

die Mietobjekte ohne Rechtsgrund genutzt würden, Schadenersatz in Höhe des 

Mietzinses geschuldet, was das Zustellen des Einzahlungsscheines erkläre. Die-

sen zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz ist grundsätzlich nichts hinzuzufü-

gen. Insbesondere ändert der Einwand der Berufungsklägerin nichts, die Mietzin-

se seien nur noch in Form von Schadenersatz, nicht aber als Mietzinszahlungen 

geschuldet. Alleine der Umstand, dass im Schreiben in Bezug auf die neuen Ein-

zahlungsscheine von "Miete" die Rede ist (vgl. act. 16/3) und der Berufungskläge-

rin sodann am 4. Dezember 2023 "Mietzinsrechnungen" zugestellt worden waren 

(vgl. act. 16/3 f.), ändert nichts daran, dass der Berufungsbeklagte mit seinem 

Vorgehen insgesamt unmissverständlich zum Ausdruck brachte, auf seinen 

Rückgabeanspruch zu beharren. Dies musste der Berufungsklägerin – auch unter 

dem Gesichtspunkt, dass die Parteien bereits einen langdauernden Rechtsstreit 

um die Gültigkeit der Kündigung ausgetragen hatten und der Berufungsbeklagte 

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zudem weder gegenüber der Vorinstanz noch gegenüber der Kammer in irgend-

einer Form zum Ausdruck gebracht hat, am Ausweisungsbegehren nicht festhal-

ten zu wollen – unzweifelhaft klar sein. 

4.4.3 Was die Berufungsklägerin sodann aus dem Vorbringen, aktuell fehle es 

dem Berufungsbeklagten an einer aktuellen Baubewilligung und Baufreigabe, ab-

leiten will, bleibt unklar. Soweit sie auf den Bundesgerichtsentscheid Bezug nimmt 

und diesen als nicht übereinstimmend mit der aktuellen verwaltungsrechtlichen Si-

tuation bezeichnet, bleibt festzuhalten, dass der Bundesgerichtsentscheid durch 

die Kammer nicht überprüfbar ist. Hinzu kommt, dass das Bundesgericht sich gar 

nicht mit der Frage, ob eine Baubewilligung bzw. Baufreigabe vorliege, zu befas-

sen hatte, da es der bei ihm erhobenen Beschwerde offenbar über weite Teile an 

einer hinreichenden Begründung mangelte (vgl. BGer 4A_452/2023 vom 31 Ok-

tober 2023 = act. 4/3, E. 3.). Es bleibt dabei, dass die Kündigung gemäss höchst-

richterlichem Entscheid gültig erfolgt ist. 

4.5 Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen, soweit die Berufungsklä-

gerin im Hauptantrag ein Aufheben des vorinstanzlichen Entscheides und Nicht-

eintreten auf das Ausweisungsbegehren verlangt. 

5.1 Wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, kann das die Zwangsvollstre-

ckung anordnende Gericht (Art. 236 Abs. 3 ZPO bzw. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO) 

unter Umständen vorsehen, dass diese erst nach Ablauf einer gewissen Frist er-

folgen darf, und so der verurteilten Partei einen freiwilligen Vollzug ermöglichen; 

es kann aber auch davon absehen (BGer 4A_391/2013 vom 17. Dezember 2013, 

E. 7 mit Hinweis auf BK ZPO-KELLERHALS, Art. 343 N 59). Die Verhinderung un-

vermittelter Obdachlosigkeit oder ernsthafte und konkrete Anhaltspunkte für eine 

freiwillige Räumung durch den Mieter können eine kurze Schonfrist für den Voll-

zug rechtfertigen (BGer 4A_207/2014 vom 19. Mai 2014, E. 3.1 [übersetzt in MRA 

2015 S. 54 ff.]). Bei der Vollstreckung eines Entscheides muss das Gericht den 

Grundsatz der Verhältnismässigkeit beachten. Auf jeden Fall kann der Aufschub 

aber nur relativ kurz sein und er darf faktisch nicht einer erneuten Erstreckung des 

Mietverhältnisses gleichkommen (OGer ZH LF230002 vom 5. Mai 2023, 

E. 3.5. ff.; OGer ZH LF190027 vom 31. Juli 2019, E. 4). 

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5.2 Die Vorinstanz erachtete vorliegend die Einräumung einer Schonfrist ge-

stützt auf die Vorbringen der Berufungsklägerin als nicht gerechtfertigt: So sei de-

ren erschwerte gesundheitliche Situation mit dem eingereichten Zeugnis (act. 4/7) 

zwar belegt, letztlich habe das Gericht aber auch in Fällen, in welchen sich eine 

schwierige menschliche Situation präsentiere, das Gesetz anzuwenden und sich 

an Rechtsprechung und Lehre zu orientieren. Vorliegend sei die ordentliche Kün-

digung bereits am 29. Januar 2021 per 31. März 2022 erfolgt. Auch wenn die Be-

rufungsklägerin diese Kündigung angefochten und eine Erstreckung erlangt habe, 

habe sie nach Erhalt der Kündigung nicht untätig bleiben dürfen, sondern habe 

unverzüglich mit der Wohnungssuche anzufangen gehabt. Bei der Annahme guter 

Gründe für die Ungültigkeit der Kündigung bestünden zwar minimale Anforderun-

gen an die Suchbemühungen; spätestens nach dem Entscheid des Mietgerichtes 

vom 29. Juni 2022, mit welchen eine einmalige und definitive Erstreckung bis 

30. September 2022 gewährt worden sei, habe die Berufungsklägerin jedoch nicht 

mehr mit der Wohnungssuche zuwarten dürfen im Vertrauen darauf, vor zweiter 

Instanz einen anderslautenden Entscheid zu bewirken. Durch die Anfechtung des 

erstinstanzlichen Entscheides bis vor Bundesgericht habe die Berufungsklägerin 

indirekt einen sehr grosszügigen Vollstreckungsaufschub erhalten. Seit dem Ent-

scheid vom 29. Juni 2022 seien bereits 1.5 Jahre vergangen. Eine weiterer Voll-

streckungsaufschub falle daher gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtspre-

chung ausser Betracht. Zudem erscheine vorliegend auch nicht absehbar, dass 

sich die erschwerte gesundheitliche Situation der Berufungsklägerin demnächst 

massgeblich verbessern und eine kurze Schonfrist die Aussicht, eine neue Woh-

nung zu finden, merklich erhöhen würde. Auch rechtfertige der Umstand, dass es 

derzeit auf dem Wohnungsmarkt der Stadt Zürich schwierig sei, eine Ersatzwoh-

nung zu finden, keinen Vollstreckungsaufschub. So treffe den Berufungsbeklagten 

keine soziale Verpflichtung, der Berufungsklägerin die Wohnung weiterhin zur 

Verfügung zu stellen (act. 20 E. 8.4.). 

5.3 Die Berufungsklägerin trägt vor, bei einer sofortigen Ausweisung drohe ihr 

die Obdachlosigkeit. Dies zeige sich nunmehr daran, dass die Berufungsklägerin, 

welche sich nach einer Alterswohnung umsehe, von der Stadt Zürich informiert 

worden sei, dass insbesondere aufgrund eines Systemwechsels der Wohnungs-

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vergabe faktisch keine Chance bestehe, vor dem Sommer/Herbst 2024 ein Woh-

nungsangebot zu erhalten (u.H.a. das mit der Berufung neu eingereichte 

act. 24/3). Zudem sei sie – entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid – seit dem 

erstinstanzlichen Entscheid vom 29. Juni 2022 nicht untätig geblieben, sondern 

habe aktiv nach Wohnungen gesucht, mithin 60 Suchbemühungen im gesamten 

Stadtgebiet unternommen; die Vorinstanz widerlege nicht, dass die Wohnungssu-

che in der Stadt Zürich und im Speziellen im Stadtkreis der Berufungsklägerin er-

schwert sei. Die Situation lasse es nicht zu, die Berufungsklägerin nun ohne Auf-

schub aus der Wohnung zu weisen; die bevorstehende Obdachlosigkeit sei evi-

dent. Sie sei AHV-Bezügerin und könne sich nicht einfach in ein Hotel oder eine 

ähnliche Unterkunft absetzen. Aus humanitären Gründen müsse es möglich sein, 

direkt von der streitgegenständlichen Wohnung in eine Ersatzlösung zu transferie-

ren. Die humanitäre Situation sei aus heutiger Sicht zu betrachten und lasse es 

insbesondere nicht zu, den Vollstreckungsaufschub ex post auf den Entscheid 

des erstinstanzlichen Gerichts im Verfahren betreffend Kündigung zu betrachten 

(act. 21 Rz. 12 ff.). 

5.4 Die Berufungsklägerin bringt mit diesen Vorbringen nichts vor, was den vor-

instanzlichen Entscheid als falsch erscheinen liesse. Bereits die Vorinstanz aner-

kannte die schwierige gesundheitliche Situation der Berufungsklägerin als auch 

die erschwerten Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt, legte aber zutreffend 

dar, dass eine Schonfrist aus humanitären Gründen – selbst bei drohender Ob-

dachlosigkeit – nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes nur sehr kurz aus-

fallen dürfe und insbesondere zu beachten sei, dass die Berufungsklägerin nun 

schon seit 1.5 Jahren um die Notwendigkeit, eine neue Wohnung zu suchen, wis-

se, was die Gewährung einer weiteren Schonfrist nicht rechtfertige. An dieser 

richtigen Einschätzung vermag nichts zu ändern, dass die Berufungsklägerin die 

bereits vor Vorinstanz genannten Argumente (schlechter Gesundheitszustand, Si-

tuation auf dem Wohnungsmarkt, drohende Obdachlosigkeit; vgl. act. 14 Rz. 17) 

wiederholt und nun zusätzlich behauptet, die humanitären Gründen seien einzig 

zum heutigen Zeitpunkt zu beurteilen, und insbesondere sei die bereits vergange-

ne Zeit, in welcher sie sich um eine Anschlusslösung hätte bemühen müssen, 

nicht zu berücksichtigen. Diesem Standpunkt kann nicht gefolgt werden: So än-

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dert der aktuelle Gesundheitszustand nichts daran, dass die Berufungsklägerin 

bereits sehr viel Zeit hatte, sich um eine Anschlusslösung zu bemühen. Dass es 

ihr zudem schlicht nicht möglich gewesen wäre, in der nun vergangenen, erhebli-

chen Zeitspanne eine andere Lösung zu finden, behauptet die Berufungsklägerin 

zwar; ihre Behauptungen zu angeblichen Suchbemühungen bleiben aber pau-

schal und unbelegt. Daran ändert auch das nun eingereichte Schreiben der Stadt 

Zürich, Fachstelle Zürich im Alter, vom 16. Januar 2024 (vgl. act. 24/3), nichts. 

Unabhängig davon, ob dieses Novum vorliegend zu beachten wäre (was hier of-

fen gelassen werden kann), bleibt es dabei, dass vorliegend die gesamten, von 

der Vorinstanz sorgfältig dargelegten Umstände keine weitere Schonfrist zu recht-

fertigen vermögen. Hinzu kommt, dass die Berufungsklägerin weder vor Vo-

rinstanz (vgl. act. 14) noch vor der Kammer geltend macht, auf eine Alterswoh-

nung, und zwar eine solche der Stadt Zürich, angewiesen zu sein. Nach dem Ge-

sagten versagte die Vorinstanz der Berufungsklägerin zu Recht die Gewährung 

einer (weiteren) Schonfrist.  

 Zu beachten bleibt zudem, dass auch der Vollzugsbeamte (Gemeindeam-

mann) bei der Vollstreckung den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu beachten 

haben wird und die Betroffene nicht einfach auf die Strasse stellt, sondern (wiede-

rum) zunächst eine Frist zur freiwilligen Räumung setzt. Die Berufungsklägerin 

würde damit nicht von einem Tag auf den andern auf die Strasse gestellt; in einer 

Notsituation würden zudem Fürsorgemassnahmen zur Anwendung gelangen (vgl. 

auch: OGer ZH PF190027, vom 31. Juli 2019, E. 4.3; OGer ZH PF180034, vom 

29. August 2018, E. 7.b). Auch darum rechtfertigt es sich nicht, der Berufungsklä-

gerin mit dem vorliegenden Entscheid eine Schonfrist zu gewähren. 

5.5 Damit ist die Berufung in Bezug auf das Eventualbegehren, mit dem die Be-

rufungsklägerin die Gewährung einer Schonfrist bis Ende Juni 2024 verlangt, 

ebenfalls abzuweisen. 

6. Soweit die Berufungsklägerin subenventualiter die Rückweisung des Verfah-

rens zur Neubeurteilung an die Vorinstanz verlangt, begründet sie diesen Antrag 

nicht. Ein Rückweisungsgrund liegt nach dem Gesagten auch nicht vor. Es ist auf 

die Berufung in diesem Punkt nicht einzutreten.  

- 13 - 

7. Damit ist die Berufung insgesamt abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

8.1 Ausgangsgemäss wird die Berufungsklägerin kostenpflichtig (vgl. Art. 106 

Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist ausgehend von einem Streitwert von 

Fr. 10'548.– (vgl. E. 2.1) auf Fr. 800.– festzusetzen (vgl. § 12 i.V.m. § 4 und § 8 

Abs. 1 GebV OG) und der Berufungsklägerin aufzuerlegen.  

8.2 Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Der Berufungsklägerin 

nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegt, dem Berufungsbeklagten nicht, weil 

ihm keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären. 

Es wird erkannt: 

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.  

2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt. 

3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beru-

fungsklägerin auferlegt. 

4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Bei-

lage von act. 21, sowie an das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, 

je gegen Empfangsschein. 

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 
innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

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Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 10'548.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 
 

 
Obergericht des Kantons Zürich 

II. Zivilkammer 
 

Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 

MLaw M. Schnarwiler 
 
 
versandt am: 
 

	Urteil vom 13. Februar 2024
	Erwägungen:
	Es wird erkannt:
	1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.– festgesetzt.
	3. Die Gerichtskosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Berufungsklägerin auferlegt.
	4. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an den Berufungsbeklagten unter Beilage von act. 21, sowie an das Bezirksgericht Zürich, Einzelgericht Audienz, je gegen Empfangsschein.
	Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen Akten an die Vorinstanz zurück.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen  von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. ...