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**Case Identifier:** 6e13e433-2d0d-5091-b844-c36c856c2dab
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-26
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 26.03.2024 A/2191/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-2191-2023_2024-03-26.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/2191/2023 LDTR JTAPI/275/2024 

 

JUGEMENT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

du 26 mars 2024 

 

dans la cause 

 

Madame A______ et Monsieur B______, Monsieur C______, représentés par Me 
Pascal PÉTROZ, avocat, avec élection de domicile 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OCLPF 

D______ SA, représentée par Me David BENSIMON, avocat, avec élection de domicile 

E______ SA, représentée par Me Raphaël CRISTIANO, avocat, avec élection de 
domicile 

F______ (F______), appelée en cause, représentée par Me Maurice UTZ, avocat, avec 
élection de domicile 

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A/2191/2023 

EN FAIT 

1. La société E______ SA a acquis « en bloc », en 1999 par voie de cession d'actions, 
31 appartements dont les nos 1______, 2______, 3______, 4______, 5______ et 
6______ d'un immeuble situé 7______, G______. 

Cet immeuble qui comportait 34 appartements a été soumis au régime de la 
propriété par étage en octobre 1984. 

2. Par arrêté du 19 septembre 2022 (VA 8______), le département du territoire (ci-
après : le département) a autorisé la société E______ SA à aliéner trois 
appartements, soit le n° 1______ de quatre pièces au 1er étage, le n° 3______ de 
trois pièces au 5ème étage et le n° 4______ de quatre pièces au 6ème étage, compris 
dans l'immeuble précité à D______ SA. 

3. Cet arrêté de vente a fait l'objet d'un recours au Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : le tribunal) interjeté par l'F______ (F______) le 29 septembre 
2022. La procédure a été enregistrée sous la cause A/9______. 

4. Dans le cadre de cette procédure, des conclusions d'accord ont été prises aux termes 
desquelles : 

« 1. Le recours de l'F______ faisant l'objet de la présente procédure est retiré avec 
désistement. 

2. D______ SA s'engage à acquérir, et E______ SA à lui vendre, en un seul bloc, 
tous les autres appartements dont E______ SA est propriétaire dans l'immeuble 
7______, G______ sur la parcelle 10______, feuille 11______, soit notamment les 
lots 12______, 13______ et 14______ (…). 

3. Lesdits appartements seront réunis avec les trois lots faisant l'objet de la présente 
procédure en bloc de 6 appartements. Ce bloc de 6 appartements ne pourra 
ultérieurement être aliéné qu'en bloc. 

(…) 

6. Toute aliénation par E______ SA des lots mentionnés sous 2 à d'autres personnes 
physiques ou morales autres que D______ SA sera nulle et de nul effet.  

(…) ». 

5. Par jugement du ______2022 (JTAPI/15______), le tribunal a donné acte aux 
parties de leurs conclusions d'accord déposées le 25 novembre 2022, qui faisaient 
intégralement partie du dispositif de ce jugement, condamné en tant que de besoin 
les parties à exécuter ces dernières et rayé la cause du rôle. 

6. Par requête complémentaire du 6 février 2023 adressée au département, E______ 
SA, sous la plume de son notaire, a sollicité l'autorisation d'aliéner les trois 
appartements nos 2______, 5______ et 6______ en complément des lots nos 
1______, 3______ et 4______, en faveur de D______ SA. 

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A/2191/2023 

7. Par arrêté du ______2023 (VA 16______), le département a annulé et remplacé 
l'autorisation d'aliéner du 19 septembre 2022 en autorisant E______ SA à vendre 
six appartements, soit les n° 1______ de quatre pièces au 1er étage avec loggia, 
n° 2______ de trois pièces au 3ème étage avec loggia, n° 3______ de trois pièces au 
5ème étage, avec loggia, n° 4______ de quatre pièces au 6ème étage, n° 5______ de 
trois pièces au 7ème étage, avec loggia et n° 6______ de quatre pièces au 8ème étage, 
avec loggia dans l'immeuble en question à D______ SA. 

8. Cet arrêté a été publié dans la Feuille d'avis officielle (ci-après : FAO) du 
______2023. Il était précisé que cette décision étant une mesure d'exécution d'un 
jugement définitif, elle n'était pas sujette à recours en vertu de l'art. 59 de la loi sur 
la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA-GE - E 5 10). 

9. En date du 24 mai 2023, Madame H______ et son fils Monsieur I______ ont 
recouru, sous la plume de leur conseil, contre l'arrêté précité auprès du tribunal, 
concluant principalement à ce que la nullité de la décision du ______2023 soit 
constatée en ce qu'elle autorisait la vente des lots nos 2______ et 5______, 
subsidiairement à l'annulation de l'arrêté du ______2023 en ce qu'il autorisait la 
vente des lots nos 2______ et 5______. Préalablement, ils ont sollicité du tribunal 
qu'il constate l'effet suspensif du recours et qu'il ordonne la production de la 
transaction globale passée entre E______ SA, D______ SA et l'F______, ainsi que 
celle du jugement du tribunal de céans y relatif ; le tout sous suite de frais et dépens.  

Cette procédure a été inscrite sous A/17______. 

10. En date du 12 juin 2023, faisant référence à la procédure A/17______, Madame 
A______ et Monsieur B______ ainsi que Monsieur C______ ont déposé, sous la 
plume de leur conseil, une requête auprès du tribunal, au terme de laquelle ils ont 
conclu : 

Préalablement, à ce qu'il soit fait droit à leur demande de restitution du délai de 
recours contre l'arrêté VA 16______ publié le ______2023 dans la FAO, autorisant 
la vente de six appartements dont le lot n° 6______, à l'adresse 7______, G______ 
; à ce qu'un délai raisonnable pour compléter leur recours leur soit octroyé ; 
subsidiairement, à ce que leur appel en cause dans la procédure A/17______ soit 
ordonné ; cela fait, à ce qu'un délai raisonnable pour se déterminer leur soit accordé ;  

Principalement, à ce que la nullité de la décision du ______2023 en ce qu'elle 
autorisait la vente du lot n° 6______, situé 7______, G______ soit constatée ; 
subsidiairement, à l'annulation de la décision du département du ______2023 en ce 
qu'elle autorisait la vente du lot n° 6______ ; le tout sous suite de frais et dépens.  

Ils avaient loué un appartement de quatre pièces au 8ème étage de l'immeuble en 
question (lot 6______) le 23 avril 2020 et le 11 juin 2020, E______ SA leur avait 
octroyé une option d'achat jusqu'au 30 avril 2024 sur l'appartement précité. Courant 
2022, M. C______ et E______ SA devaient conclure une promesse de vente et 
d'achat devant notaire. Anticipant cette promesse, ils avaient versé un acompte de 
5% du prix de vente auprès du notaire. 

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Selon un courrier électronique du 12 août 2022 de la régie en charge de 
l'appartement évoquant une transaction impliquant E______ SA, ni leur 
appartement ni ceux de Mme H______ et de M. I______ « n'avaient fait partie de 
la transaction globale ». 

Peu avant l'échéance du délai de recours, ils avaient eu connaissance de la décision 
VA 16______, publiée le _____2023 dans la FAO, autorisant la vente de six 
appartements dont celui qu'ils occupaient. Se fiant de bonne foi à la publication 
officielle, ils avaient pris acte du fait qu'il s'agissait prétendument d'une mesure 
d'exécution d'un jugement définitif qui n'était pas sujette à recours. 

Ils avaient été surpris d'apprendre qu'une procédure contre cette décision était 
pendante devant le tribunal. Manifestement induits en erreur par les termes de la 
décision contestée, ils ne pouvaient se voir reprocher d'avoir manqué le délai de 
recours au 25 mai 2023, étant précisé qu'ils avaient immédiatement pris toutes les 
mesures utiles en contactant un avocat pour la défense de leurs intérêts. Partant, ils 
devaient bénéficier d'une restitution de délai aux fins de faire constater la nullité, 
subsidiairement annuler la vente de leur lot pour qu'il soit donné droit à son 
acquisition. Subsidiairement, ils sollicitaient leur appel en cause dans la procédure 
A/17______. 

11. En date des 16 et 28 juin 2023, le département, respectivement E______ SA et 
D______ SA ont transmis leurs observations concernant la requête précitée. 

12. En date du 8 juin 2023, l'F______ a sollicité son appel en cause dans la procédure 
A/2191/2023. En effet, elle avait été partie au jugement d'accord rendu par le 
tribunal le ______ 2022, de sorte qu'elle avait un intérêt digne de protection à 
participer à toutes procédures concernant l'aliénation, respectivement le refus 
d'aliénation.  

13. Par courrier du 3 juillet 2023, le tribunal a indiqué aux époux ainsi qu'à M. C______ 
qu'il avait enregistré leur requête du 12 juin 2023 en tant que recours, dont la 
recevabilité était réservée, contre la décision du ______2023 sous la référence 
A/2191/2023 et leur a octroyé un délai pour compléter leur recours.  

Une copie de ce courrier a été transmise aux intimés. 

14. En date du 17 juillet 2023, les époux et M. C______ ont complété leur recours. 

La décision contestée ne pouvait être qualifiée de mesure d'exécution non sujette à 
recours comme mentionné par le département. En effet, le jugement du tribunal du 
______ 2022 (JTAPI/15______) avait été rendu suite au recours de l'F______ 
contre un arrêté de vente du département mettant en présence E______ SA et 
D______ SA, concernant les lots nos 1______, 3______ et 4______, à l'exclusion 
du lot qu'ils occupaient. 

Ils ne pouvaient dès lors pas leur être reproché de ne pas avoir pris part à la 
procédure devant le tribunal. En effet, une décision rendue en application d'un 
jugement définitif ne pouvait pas être qualifiée de décision d'exécution pour des 

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recourants qui n'avaient pas participé à la première procédure sans faute de leur 
part. Selon la jurisprudence, un tel jugement n'avait pas acquis l'autorité de chose 
jugée à leur égard. 

Locataires du lot n° 6______ et au bénéfice d'une option d'achat jusqu'au 30 avril 
2024 sur l'appartement accordée par E______ SA, ils disposaient de la qualité pour 
recourir aux fins de faire annuler la vente en question et pour qu'il leur soit donné 
droit à l'acquisition du lot en question.  

Concernant le délai de recours, se fiant à l'indication figurant sur la décision, ils 
avaient pensé qu'ils ne disposaient d'aucune voie de droit pour la contester. Ils 
avaient ensuite obtenu une restitution du délai de recours par ordonnance du 
tribunal du 3 juillet 2023. 

En considérant de manière erronée que la vente du lot n° 6______ bénéficiait de 
l'autorité de chose jugée et en s'épargnant une procédure d'autorisation fondée sur 
l'examen des conditions de l'art. 39 LDTR, le département avait gravement violé la 
loi. Partant, la décision entreprise était manifestement nulle au regard de la gravité 
du vice ou à tout le moins, annulable. 

Leurs arguments au fond seront exposés dans la mesure utile dans la partie en droit. 

15. En date des 17 juillet et 28 juillet 2023, les parties se sont déterminées sur la 
demande d'appel en cause de l'F______. 

16. Par décision du ______ 2023 (DITAI/18______), le tribunal a ordonné l'appel en 
cause de l'F______. 

17. Le 29 août 2023, le département s'est prononcé sur le recours. Il a conclu à son 
irrecevabilité, subsidiairement à son rejet. 

Dans la mesure où l'arrêté du ______2023 constituait une mesure d'exécution d'un 
jugement définitif, le recours était irrecevable en application de l'art. 59 LPA. 

Ses arguments au fond seront examinés si nécessaire dans la partie en droit. 

18. En date du 1er septembre 2023, D______ SA s'est déterminée sur le recours des 
époux et de M. C______. Elle a conclu principalement à son irrecevabilité, 
subsidiairement à son rejet, le tout sous suite de frais et dépens. 

La demande de restitution de délai était infondée. Pour que l'art. 47 LPA trouve 
application, on devait se trouver dans un cas de figure prévu par l'art. 46 LPA. Or 
tel n'était pas le cas dans la mesure où la décision querellée était une mesure 
d'exécution d'un jugement définitif non sujette à recours conformément à l'art. 59 
LPA. Même à considérer que l'art. 47 LPA devait s'appliquer, les recourants 
n'avaient pas fait preuve de diligence en recherchant eux-mêmes les informations 
nécessaires. En effet, le destinataire d'une décision administrative reconnaissable 
comme telle mais ne contenant pas la mention des voies de droit devait entreprendre 
dans un délai raisonnable les démarches voulues pour sauvegarder ses droits, 
notamment se renseigner auprès d'un avocat ou de l'autorité qui avait statué sur les 

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moyens d'attaquer cette décision et, après avoir obtenu les renseignements 
nécessaires, agir en temps utile (Stéphane GRODECKI, Romain JORDAN, Code 
annoté de procédure administrative genevoise, 2017, ad art. 47 LPA, p.155). 

Les explications fournies par les recourants ne permettaient pas de retenir que ceux-
ci avaient fait preuve de la diligence que l'on pouvait raisonnablement attendre 
d'eux. De surcroît, Mme A______, alors collaboratrice du J______, notoirement 
connu pour être spécialisé dans le domaine immobilier, aurait manifestement pu se 
renseigner sans délai, dès la publication dans la FAO auprès de l'une de ses 
collègues à l'interne. 

La demande de restitution de délai devait ainsi être rejetée avec pour conséquence 
l'irrecevabilité du recours. 

Dès lors que les recourants étaient au courant de la procédure A/9______ initiée par 
l'F______, – ou auraient manifestement pu, voire dû s'en rendre compte en 
consultant la plate-forme SAD-Consult – et donc de la non-entrée en force de la VA 
8______, ils auraient dû, en faisant preuve de diligence, requérir leur appel en cause 
dans le cadre de cette procédure, aux fins de s'assurer qu'elle ne déboucherait pas 
sur l'acquisition de leur lot par D______ SA. 

Dans son recours, l'F______ avait notamment fait grief à D______ SA de ne pas 
acquérir l'intégralité des appartements, alors propriété de E______ SA, de sorte qu'il 
était faux d'affirmer que la procédure A/9______ ne portait pas sur leur lot. Faute 
d'avoir sollicité leur appel en cause dans cette procédure, les recourants ne 
pouvaient pas se prévaloir d'un comportement non fautif. 

La VA 16______ constituait donc bel et bien une mesure d'exécution du jugement 
définitif du tribunal, non sujette à recours, également opposable aux recourants. 

Le transfert de propriété du lot concerné était d'ores et déjà intervenu en sa faveur, 
de sorte que l'on peinait à comprendre comment les recourants pourraient justifier 
d'un intérêt digne de protection en se raccrochant à un acte conclu sous seing privé, 
dépourvu de tout effet, faute d'avoir été passé en la forme authentique et échappant 
à la compétence des juridictions administratives. 

Les recourants étaient donc dépourvus d'un intérêt actuel au moment du dépôt de 
leur recours le 12 juin 2023, dans la mesure où le transfert de propriété du lot 
litigieux avait été déposé au registre foncier le ______ 2023 à 15h15. Pour ce motif 
également, le recours devait être déclaré irrecevable. 

 Même à considérer l'application de l'art. 39 al. 3 LDTR par l'écoulement du temps, 
les recourants ne démontraient en rien que les autres exigences de cette disposition 
seraient observées. Il était d'ailleurs surprenant qu'ils passent sous silence leur droit 
de propriété depuis le 29 mars 2017 sur le lot no 19______ dans le même immeuble. 

En outre, selon certains avis exprimés dans les travaux préparatoires, l'art. 39 al. 3 
LDTR ne serait applicable que lorsque, après avoir commencé à occuper 
l'appartement, le locataire s'intéressait à son acquisition. En revanche, le 

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propriétaire qui entamerait des négociations avec un acheteur potentiel, alors que la 
vente ne pourrait être autorisée que sur la base de l'art. 39 al. 2 LDTR et qui 
contournerait cette disposition en concluant bail avec un candidat dans l'idée, dès 
le départ de lui vendre l'appartement au bout de trois ans en application de l'art. 39 
al. 3 LDTR, tenterait de contourner cette disposition.  

Or en l'espèce, les recourants avaient pris en location l'appartement litigieux à 
compter du 1er mai 2020 et moins d'un mois et demi plus tard, soit le 11 juin 2020, 
une option d'achat leur avait été accordée par le propriétaire. Pour ce motif 
également, faute d'intérêt actuel digne de protection au moment du dépôt du 
recours, celui-ci devait être déclaré irrecevable. 

19. Le 1er septembre 2023, E______ SA s'est déterminée. Elle a conclu principalement 
à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet, le tout sous suite de frais 
et dépens. 

Désirant se séparer de son parc immobilier à G______, elle avait initialement 
envisagé de vendre l'appartement no 6______ aux locataires l'occupant, soit aux 
époux et à M. C______. Dans cette perspective, elle leur avait accordé une option 
d'achat. Des discussions quant à la signature d'une promesse de vente et d'achat par 
M. C______ avaient eu lieu mais aucun acte notarié n'avait finalement été signé. 

Selon l'extrait du registre foncier, les époux faisaient partie des copropriétaires de 
l'immeuble 20______ sur lequel se trouvaient les bâtiments 7______, G______. 

Par jugement du ______2022, le tribunal avait homologué une transaction conclue 
entre elle-même, D______ SA, l'F______ ainsi que le département, aux termes de 
laquelle D______ SA acquérait, notamment et dans le cadre d'une vente en bloc, 
l'appartement n° 6______ ; toute aliénation à un tiers étant nulle. Le tribunal avait 
également condamné les parties à exécuter la convention. La vente de l'appartement 
n° 6______ selon la LDTR faisait partie du dispositif de ce jugement, lequel était 
entré en force et déployait autorité de chose jugée. 

En conséquence, la publication effectuée par le département le ______2023 
présentement querellée, ne réglait pas une question nouvelle, non prévue par une 
décision antérieure. En délivrant formellement l'autorisation de vente portant sur 
les appartements, elle ne faisait qu'exécuter le dispositif du jugement du tribunal 
dont la portée s'étendait à l'appartement querellé. 

Le recours dirigé contre une mesure d'exécution devait pour ce motif déjà être 
déclaré irrecevable. 

Par ailleurs, la demande de restitution de délai était irrecevable. 

Les recourants motivaient leur qualité pour recourir par le fait qu'ils entendaient 
qu'il leur soit donné droit à l'acquisition du lot n° 6______. Or, leur grief ne s'élevait 
pas contre une éventuelle sortie de l'appartement du marché locatif, mais contre 
l'absence de suite donnée par E______ SA à l'option d'achat signée au moment de 
la conclusion du bail. Ce n'était pas en tant que locataires ni en tant qu'acquéreurs, 

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mais essentiellement en tant que potentiels acheteurs intéressés qu'ils agissaient. 
Dans cette mesure, ils n'étaient pas plus touchés que la généralité des administrés 
et ne pouvaient dès lors pas se plaindre d'une atteinte particulière. Admettre leur 
qualité pour recourir dans de telles circonstances reviendrait à autoriser toute 
personne intéressée par une acquisition à recourir. Le fait que des « options d'achat 
» aient été conclues n'y changeait rien. À défaut d'acte authentique (art. 216 al. 2 
CO), ces documents ne faisaient pas naître d'obligation de contracter une vente 
immobilière. Les recourants se trouvaient dès lors dans la même situation que 
d'autres tiers intéressés. 

L'art. 39 al. 3 LDTR prévoyait que, à certaines conditions, le locataire d'un 
appartement était autorisé à en faire l'acquisition. La loi ne prévoyait toutefois 
aucune obligation pour le propriétaire d'aliéner un appartement au locataire, ni 
même de lui donner la priorité sur d'autres acquéreurs intéressés. Aucune 
disposition n'introduisait d'ailleurs de droit d'être entendu du locataire lorsque 
l'appartement était vendu à une tierce personne. Le tribunal n'avait pas non plus 
jugé pertinent d'appeler en cause les recourants dans la procédure A/9______ avant 
de ratifier les conclusions d'accord des parties concernant en question. 

Les recourants ne disposaient pas non plus d'intérêt personnel direct et actuel à 
l'annulation de la vente, respectivement au constat de nullité. En effet, si le recours 
était admis et la vente annulée cela ne conduirait pas directement à l'acquisition de 
l'appartement par les recourants. D'une part, le transfert de propriété de ce bien en 
faveur de D______ SA avait été requis auprès du registre foncier, de sorte qu'elle 
avait d'ores et déjà disposé du lot n° 6______ et ne saurait en conséquence en 
transférer la propriété. Le serait-elle toujours qu'elle ne serait pas dans l'obligation 
de leur vendre l'appartement dès lors qu'une convention portant sur un bien 
immobilier et conclue sous la forme écrite ne déployait pas de force obligatoire. Sa 
liberté contractuelle lui permettait ainsi de vendre le bien en question à d'autres 
personnes. 

D'autre part, l'acquisition de l'appartement par les recourants était subordonnée à la 
délivrance d'une autorisation de vente par le département, qui serait amené à 
examiner le respect des conditions de l'art. 39 LDTR. Or compte tenu de l'âge de 
M. C______ (21 ans) et du fait que les époux étaient déjà copropriétaires au sein de 
la PPE 7______, G______, rien ne garantissait l'approbation du département sur ce 
point. Si la requête se fondait sur la disposition précitée, il faudrait de surcroît 
recueillir l'approbation de la vente par 60 % des locataires. Cette condition n'était 
pas remplie à ce jour et sa survenance n'était qu'hypothétique. Au surplus, on ne 
discernait pas pour quelle raison les autorités délivreraient aux locataires une 
autorisation de vente qui avait pour effet de sortir l'appartement du marché locatif. 

Ainsi, la décision contestée ne constituait pas un obstacle dont la levée conduirait 
immédiatement à la conclusion d'un contrat avec les recourants. Leur intérêt n'était 
ainsi ni direct ni ne s'inscrivait dans le but visé par la LDTR. En définitive, le seul 
intérêt des recourants était de tenter de contourner la voie civile qu'ils devraient 

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emprunter pour faire valoir d'éventuelles prétentions contre elle en raison de la 
signature de l'option d'achat. Cet intérêt n'était pas protégé par la LDTR et n'avait 
pas vocation à occuper les juridictions administratives. 

Ses arguments sur le fond seront examinés en tant que de besoin. 

20. Le 11 septembre 2023, l'F______ s'est déterminée sur le recours. Elle s'en rapportait 
à justice quant à sa recevabilité et concluait à son rejet, sous suite de frais et dépens. 

Les accords et transactions entre E______ SA et les recourants ne ne conféraient à 
ces derniers aucuns droits et étaient même illicites. En effet, ces accords 
concernaient une acquisition future des appartements en cause conclus bien avant 
l'expiration de la durée de location de trois ans imposée par la loi, dans le but 
manifeste de la contourner et de mener à terme la vente à la découpe de l'immeuble 
par des professionnels de l'immobilier. Conformément à la jurisprudence, même 
une durée de location de 40 ans ne garantissait pas le droit d'acheter un appartement. 
Toutes prétentions éventuelles des recourants pourraient élever à propos de la vente 
était renvoyées devant le juge civil. 

21. Le 2 octobre 2023, les recourants ont répliqué. 

La décision querellée ne pouvait être qualifiée de mesure d'exécution à leur égard 
dès lors qu'ils n'avaient pas participé à la première procédure sans faute de leur part. 
Il ne pouvait pas leur être reproché de n'être pas intervenus dans la procédure 
A/9______ puisque que la décision querellée ne portait pas sur le lot dont ils étaient 
locataires. Ils n'avaient, alors, pas la qualité pour recourir, faute d'intérêt digne de 
protection. 

 Le fait qu'un accord confidentiel intervenu entre les intimés s'étende soudainement 
au lot qu'ils entendaient acquérir sans qu'ils n'en soient informés, à tout le moins 
par une nouvelle décision publiée dans la FAO et sans qu'aucune autre voie de droit 
ne leur soit ouverte ultérieurement, violait gravement leur droit d'être entendu. 

 Au-delà du fait que selon la jurisprudence, le jugement JTAPI/15______ n'avait pas 
acquis l'autorité de chose jugée à leur égard, il convenait de retenir que leur droit 
d'être entendu ne pouvait être garanti, à tout le moins réparé que dans la mesure où 
ils avaient la possibilité de s'exprimer dans le cadre de la présente procédure. 

 Partant la décision entreprise était sujette à recours. 

 Ils entendaient faire constater la nullité de la décision entreprise, subsidiairement la 
faire annuler afin de pouvoir mener à bon terme la procédure d'acquisition de leur 
lot à un prix qu'ils ne trouveraient pas ailleurs. L'option d'achat qui leur avait été 
octroyée et qu'ils avaient exercée le 13 septembre 2023 constituait de toute évidence 
une source de responsabilité contractuelle suffisante pour mener E______ SA à 
respecter ses engagements, étant précisé qu'ils demeuraient parfaitement en droit de 
solliciter une demande d'autorisation en application de l'art. 39 al. 3 LDTR. 

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 Lors de la signature des baux, une option d'achat leur avait été précisément octroyée 
jusqu'au 31 mars 2024, soit après une période d'occupation de plus de trois ans pour 
leur permettre de bénéficier de l'art. 39 al. 3 LDTR. 

 Ils disposaient donc d'un intérêt certain, directs et actuel à obtenir gain de cause 
pour faire exécuter le droit qui leur avait été donné d'acquérir un bien immobilier 
au prix convenu. Pour cette raison, le tribunal devait leur reconnaître la qualité pour 
agir. 

 Leurs arguments au fond seront examinés dans la partie en droit en tant que de 
besoin. 

22. Le 12 octobre 2023, le DT a indiqué qu'il persistait dans son argumentation. 

23. Le 16 octobre 2023, l'F______ a dupliqué. 

24. En date du 13 novembre 2023, les recourants ont produit des observations 
complémentaires. Ils faisaient état d'une procédure de vente d'un appartement situé 
dans un immeuble sis à G______, 21______ à Meyrin qui révélait, selon eux, la 
mauvaise foi des intimées. Il y sera revenu dans la mesure utile. 

25. Par courriers distincts des 21, 27 novembre et 13 décembre 2023, l'F______, le DT 
et E______ SA ont campé sur leurs positions. 

EN DROIT 

1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme 
en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi 
sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 
janvier 1996 (LDTR - L 5 20) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation 
judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 45 al. 1 LDTR). 

2. Interjeté devant la juridiction compétente, l’acte de recours, qui contient la 
désignation de l'acte attaqué et les conclusions des recourants, est recevable de ce 
point de vue, en application des art. 64 à 65 de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 

3. Les recourants concluent, à titre principal, à la constatation de la nullité de la 
décision du ______2023. 

4. D'après la jurisprudence, la nullité d'un acte commis en violation de la loi, qui peut 
être invoquée en tout temps, devant toute autorité et doit être constatée d'office (cf. 
arrêt du Tribunal fédéral 9C_333/2007 du 24 juillet 2008 consid. 2.1), doit résulter 
ou bien d'une disposition légale expresse, ou bien du sens et du but de la norme en 
question. En d'autres termes, hormis les cas expressément prévus par la loi, il n'y a 
lieu d'admettre la nullité qu'à titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles 
que le système d'annulabilité n'offre manifestement pas la protection nécessaire (cf. 
ATF 121 III 156 consid. 1 ; arrêts du Tribunal fédéral 6B_538/2013 ; 6B_563/2013 
du 14 octobre 2013 consid. 5.3 ; 2C_34/2013 du 21 janvier 2013 consid. 6.3). Ainsi, 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/JmpLex/E%205%2010

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selon la jurisprudence, la nullité d'une décision n'est admise que si le vice dont elle 
est entachée est particulièrement grave, est manifeste ou du moins facilement 
décelable et si, en outre, la constatation de la nullité ne met pas sérieusement en 
danger la sécurité du droit. Des vices de procédure spécifiques comme 
l'incompétence de l'autorité qui a pris la décision conduisent à la constatation de la 
nullité de cette dernière (ATF 138 III 49 consid. 4.4.3 ; 137 I 273 consid. 3.1 ; 132 
II 21 consid. 3.1 ; 129 I 361 consid. 2.1 et les références citées ; arrêts du Tribunal 
fédéral 6B_538/2013, 6B_563/2013 du 14 octobre 2013 consid. 5.3 ; 2C_34/2013 
du 21 janvier 2013 consid. 6.3), mais tout vice de forme n'entraîne pas une telle 
conséquence. 

L'illégalité d'une décision (reposant sur des vices de fond) ne constitue en revanche 
pas, par principe, un motif de nullité ; elle doit au contraire être invoquée dans le 
cadre des voies ordinaires de recours (cf. not. ATF 130 II 249 consid. 2.4 ; arrêts 
du Tribunal fédéral 6B_192/2021 du 27 septembre 2021 consid. 2.2 ; 2C_573/2020 
du 22 avril 2021 consid. 5 ; 2C_1031/2019 du 18 septembre 2020 consid. 2.1).  

5. En l’espèce, les recourants invoquent la nullité de la décision du ______2023 au 
motif que le département aurait gravement violé l'art. 39 LDTR. Or, conformément 
à la jurisprudence citée supra, la potentielle illégalité d’une décision reposant sur 
des vices de fond, comme cela serait le cas à suivre les arguments des recourants, 
ne saurait, même si ces vices devaient être avérés, conduire à la constatation de la 
nullité de l’acte en cause. En effet, il s’agit d’arguments qui doivent être invoqués 
par le biais des voies de droit ordinaire, ce que les recourants font d’ailleurs, dès 
lors qu’ils concluent également, dans le cadre de leur recours, à l’annulation de la 
décision attaquée.  

6. Pour le surplus, force est de constater que l’autorisation litigieuse a été délivrée par 
l’autorité compétente, ce que les recourants ne contestent pas. En outre, aucun motif 
de nullité, au sens de la jurisprudence citée ci-dessus, ne ressort des éléments au 
dossier et les recourants ne démontrent pas davantage, ni même invoquent, 
l’existence de tels motifs.  

7. Partant, le tribunal ne saurait constater la nullité de la décision attaquée. 

8. Les intimés, dont le département, font valoir que la décision querellée serait une 
mesure d'exécution du jugement du ______ 2022 (JTAPI/15______), de sorte 
qu'elle ne serait pas sujette à recours. 

Les recourants contestent cette qualification au motif que le jugement du tribunal 
précité ne leur serait pas opposable. 

9. À teneur de l’art. 59 let. b LPA, le recours n’est pas recevable contre les mesures 
d’exécution des décisions. L’interdiction d’attaquer les mesures d’exécution vise à 
soustraire au contrôle juridictionnel les actes qui, sans les modifier ni contenir 
d’éléments nouveaux, ne servent qu’à assurer la mise en œuvre de décisions 
exécutoires au sens de l’art. 53 al. 1 let. a LPA. Le contrôle incident de ces dernières 
s’avère par conséquent exclu (ATA/448/2007 du 4 septembre 2007 ; 

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ATA/841/2004 du 26 octobre 2004 ; ATA/240/2004 du 16 mars 2004). La notion 
de « mesures » à laquelle se réfère le texte légal s’interprète largement et ne 
comprend pas seulement les actes matériels destinés à assurer l’application de 
décisions, mais également toutes les décisions mettant ces dernières en œuvre 
ATA/1033/2023 du 19 septembre 2023 et les arrêts cités). 

Une décision de base ne peut en principe pas être remise en cause, à l’occasion 
d’une nouvelle décision qui exécute l’acte de base (Thierry TANQUEREL, Manuel 
de droit administratif, 2ème éd., 2018, p. 398 et 399 n. 1150). Le contrôle des 
décisions administratives en force est aussi en principe exclu, que ce soit par un 
tribunal ou par une autorité administrative, notamment à l’occasion d’une nouvelle 
décision qui exécute la décision de base (Thierry TANQUEREL, op. cit., p. 231 n. 
640). Si un recours n’est pas formé contre une décision de principe, le requérant est 
forclos pour se prévaloir de sa non-validité au moment où il voudra mettre en cause 
les décisions prises en conséquence de cette première décision. La décision de 
principe ne peut donc pas être revue incidemment à l’occasion d’un recours contre 
des décisions d’exécution (ATA/1438/2017 du 31 octobre 2017 consid. 5b). 

10. En l'occurrence, il doit être observé que même si les recourants ont pu avoir 
connaissance de la procédure de recours dirigée contre la VA 8______, il semble 
difficile de leur reprocher de ne pas y avoir participé, leur qualité pour recourir 
n'étant alors, à première vue, pas donnée et une éventuelle demande d'appel en cause 
vraisemblablement pas fondée, compte tenu de l'objet du litige. 

Cela étant, cette question souffrira de demeurer ouverte compte tenu de l'issue du 
litige. 

11. Dès lors que les recourants ont également conclu à l’annulation de la décision 
attaquée, il convient d’examiner, à ce stade, s'ils peuvent se prévaloir de la qualité 
pour recourir sous l’angle de l’art. 60 LPA. 

12. La qualité pour recourir est notamment reconnue à toute personne atteinte par la 
décision attaquée et qui dispose d'un intérêt digne de protection à son annulation ou 
à sa modification (art. 60 al. 1 let. b LPA). 

13. Cette notion d'intérêt digne de protection s'interprète à la lumière de la 
jurisprudence fédérale rendue en application de l'art. 89 al. 1 de la loi fédérale sur 
le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110) (cf. arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_382/2020 du 16 novembre 2020 consid. 4.1 ; 1C_246/2016 du 10 
octobre 2016 consid. 3.1 ; 1C_38/2015 du 13 mai 2015 consid. 3.2 ; 
ATA/1050/2016 du 13 décembre 2016 ; ATA/289/2014 du 29 avril 2014 consid. 3 
; ATA/208/2011 du 29 mars 2011 consid. 4). 

D'une manière générale, la jurisprudence et la doctrine n'admettent que de manière 
relativement stricte la présence d'un intérêt propre et direct lorsqu'un tiers entend 
recourir contre une décision dont il n'est pas le destinataire (ATF 133 V 239 consid. 
6.3 ; 131 II 652 consid. 3.1 ; 131 V 300 consid. 3 ; 124 II 504 consid. 3b et les 
références citées). Il découle d'ailleurs du texte de l'art. 89 al. 1 let. b LTF que le 

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législateur a voulu rendre encore plus stricte la condition de l'intérêt personnel au 
recours, puisqu'il est précisé que le recourant doit être « particulièrement atteint » 
par l'acte attaqué (ATF 133 II 468 consid. 1 et les auteurs cités ; cf. aussi Pierre 
MOOR/Etienne POLTIER Droit administratif, vol. 2, 2011, pp. 734 s.). 

14. L'intérêt digne de protection, qui ne doit pas nécessairement être de nature 
juridique, un intérêt de fait étant suffisant (cf. ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; 143 II 506 
consid. 5.1 ; 142 V 395 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 
2019 consid. 3.1), réside dans le fait d'éviter de subir directement un préjudice de 
nature économique, idéale, matérielle ou autre, qui serait causé par la décision 
entreprise. Il implique que le recourant, qui doit pouvoir retirer un avantage réel et 
pratique de l'annulation ou de la modification de la décision, doit se trouver dans 
une relation spécialement étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet 
de la contestation et doit être touché de manière directe, concrète et dans une mesure 
et avec une intensité plus grandes que la généralité des administrés, de façon à 
exclure l'action populaire (cf. ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; 139 II 499 consid. 2.2 ; 
arrêts du Tribunal fédéral 1C_442/2020 du 4 mars 2021 consid. 1.2.1 ; 
1C_382/2020 du 16 novembre 2020 consid. 4.1 ; 1C_554/2019 du 5 mai 2020 
consid. 3.1 ; 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1 ; 1C_27/2018 du 6 avril 2018 
consid. 1.1). Tel n'est notamment pas le cas de celui qui n'est atteint que de manière 
indirecte ou médiate (ATF 138 V 292 consid. 4 ; 130 V 202 consid. 3 ; 133 V 188 
consid. 4.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_1054/2016, 2C_1059/2016 du 15 
décembre 2017 consid. 2.2 ; ATA/988/2016 du 22 novembre 2016 consid. 2d ; 
ATA/229/2016 du 15 mars 2016 consid. 4 ; ATA/931/2014 du 25 novembre 2014 
consid. 3d). 

Le recours ne sert donc pas à faire contrôler abstraitement la légalité objective de 
l’activité étatique, mais plutôt à procurer un avantage pratique à la partie recourante. 
Le simple objectif d’empêcher l’adverse partie d’accéder à un avantage censément 
illicite ne suffit en outre pas à conférer la qualité pour recourir, si cet objectif ne se 
rattache pas à un avantage digne de protection pour le recourant (ATF 141 II 307 
consid. 6.2 ; 141 II 14 consid. 4.4). Cela signifie que le recours d'un particulier 
formé dans l'intérêt général et abstrait à la correcte application du droit ou dans 
l'intérêt de tiers est irrecevable, parce qu'assimilable à une action populaire (cf. ATF 
144 I 43 consid. 2.1 ; 139 II 499 consid. 2.2 ; 138 II 162 consid. 2.1.1 et les arrêts 
cités ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_593/2019 du 19 août 2020 consid. 1.2 ; 
1C_170/2018 du 10 juillet 2018 consid. 4.1 ; 1C_320/2010 du 9 février 2011 
consid. 2.3 ; 1C_236/2010 du 16 juillet 2010 consid. 1.4 et 1.5 et les références 
citées ; ATA/1218/2015 du 10 novembre 2015 consid. 8 ; ATA/931/2014 du 25 
novembre 2014 consid. 3c). 

Par ailleurs, pour qu'un recours soit - ou demeure - recevable, il faut que l'intérêt 
digne de protection du recourant à ce que la décision attaquée soit annulée ou 
modifiée, respectivement à faire examiner les griefs soulevés, soit actuel (cf. ATF 
144 IV 81 consid. 2.3.1 ; 142 I 135 consid. 1.3.1 ; 139 I 206 consid. 1.1 ; 138 II 42 

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consid. 1 ; 135 I 79 consid. 1 ; ATA/1094/2020 du 3 novembre 2020 consid. 2 ; 
ATA/201/2017 du 16 février 2017 consid. 2). L'existence d'un intérêt actuel 
s'apprécie non seulement au moment du dépôt du recours, mais aussi lors du 
prononcé de la décision sur recours, celui-ci étant irrecevable lorsque l'intérêt actuel 
fait défaut au moment du dépôt du recours, alors que si cet intérêt disparaît en cours 
de procédure, parce qu'un fait nouveau affecte l'objet du litige et lui enlève tout 
intérêt, le recours devient sans objet et doit être rayé du rôle (cf. ATF 142 I 135 
consid. 1.3.1 ; 139 I 206 consid. 1.1 ; 137 I 23 consid. 1.3.1 et les références ; arrêts 
du Tribunal fédéral 2C_611/2020 du 3 août 2020 consid. 4.1 ; 8D_6/2019 du 4 
février 2020 consid. 1.3 ; 2C_384/2017 du 3 août 2017 consid. 1.2 ; 2C_228/2017 
du 21 juillet 2017 consid. 1.4.2). 

15. S'agissant d'un recourant, tiers locataire, il convient d'apprécier l'enjeu de la 
procédure pour lui, en fonction de sa situation concrète, soit d'apprécier la gravité 
de l'atteinte portée par le projet à ses intérêts. Le Tribunal fédéral a jugé que s'il 
existe un moyen de droit privé, même moins commode, à disposition de l'intéressé 
pour écarter le préjudice dont il se plaint, la qualité pour agir fondé sur l'intérêt 
digne de protection doit lui être niée (arrêt du Tribunal fédéral 1P.70/2005 du 22 
avril 2005, consid. 3.3.3). 

16. Les intérêts du locataire dans ses rapports avec le bailleur sont plus spécifiquement 
protégés par les dispositions spéciales du droit du bail, complétées, le cas échéant, 
par certaines règles de droit public cantonal (cf. ATA/710/2021 du 6 juillet 2021 
consid. 4b et les arrêts cités ; ATA/985/2020 du 6 octobre 2020 consid. 3b ; 
ATA/1755/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3b). Le Tribunal fédéral a ainsi en 
particulier dénié la qualité pour recourir à un locataire, dont la résiliation de bail 
venait pourtant d'être annulée par le bailleur, dans le cadre d'un recours contre la 
vente de son appartement selon la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des 
personnes à l'étranger du 16 décembre 1983 (LFAIE - RS 211.412.41). L'intérêt du 
recourant, quoiqu'actuel, ne pouvait être considéré comme direct et concret, au 
motif que le succès de son recours en matière administrative lui permettait de retirer 
l'avantage convoité, à savoir le prononcé de la nullité de son contrat de bail, 
seulement de manière indirecte. De plus, le but recherché par le recourant, soit se 
prémunir contre une prochaine résiliation du bail, sortait manifestement des 
objectifs de la LFAIE. L'intérêt invoqué par le recourant n'était ainsi pas dans un 
rapport suffisamment étroit, spécial et digne d'être pris en considération avec l'objet 
de la contestation (ATF 131 II 649 consid. 3.4 ; cf. aussi arrêt 2C_621/2009 du 23 
septembre 2010 consid. 4.3). Dans ces cas, l'intérêt du recourant est considéré 
comme insuffisant, voire inexistant, lorsqu'il a à sa disposition un autre moyen de 
droit pour régler le fond de l'affaire (cf. ATA/985/2020 du 6 octobre 2020 consid. 
3b et la référence citée ; ATA/1755/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3b). 

17. En l'occurrence, les recourants soutiennent qu'ils ont un intérêt digne de protection 
à l'annulation de la décision querellée au motif que s'il leur était donné gain de 

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cause, ils pourraient faire exécuter le droit qui leur a été donné d'acquérir le bien 
immobilier en question.  

Or, nonobstant les options d'achat octroyées par E______ SA sur ces lots - peu après 
la signature de leurs baux - l'annulation de l'arrêté de vente litigieux n'aurait pas 
pour effet direct et concret de leur assurer l'acquisition des deux lots convoités. 
D'une part, avec les intimés, il y a lieu d'observer que E______ SA qui a désormais 
transféré son bien à D______ SA, n'en dispose plus. Partant, si les recourants 
estiment que celle-là était liée par les options d'achat accordées, c'est par la voie 
civile qu'ils pourraient demander le respect d'un engagement voire des 
dédommagements. D'autre part, une autorisation d'aliénation devrait encore leur 
être accordée par le département en application de l'art. 39 al. 3 LDTR, ce qui 
suppose la réalisation des conditions posées par cette disposition, lesquelles ne sont 
à ce stade pas réunies, de sorte que la perspective d'obtenir une telle autorisation 
reste en l'état toute théorique, incompatible avec la notion d'intérêt direct et concret. 

Partant, l'admission du recours n'étant pas apte à leur procurer un avantage pratique, 
ils ne peuvent se prévaloir d'un intérêt digne de protection.  

À cela s'ajoute que le but recherché par les recourants de se porter acquéreurs 
d'appartements pour des motifs de pure convenance personnelle sort manifestement 
des objectifs poursuivis par la LDTR, à savoir préserver l'habitat et les conditions 
de vie existants, en restreignant notamment l'aliénation des appartements destinés à 
la location (art. 1 al. 1 et 2 let. c LDTR), étant rappelé que l'acquisition d'un 
logement par un locataire demeure l'exception (titre marginal de l'alinéa 3 de l'art, 
39 LDTR). 

18. Ainsi, les recourants ne se trouvent pas dans un rapport suffisamment étroit, spécial 
et digne d'être pris en considération avec l'objet de la contestation, de sorte qu'ils ne 
disposent pas de la qualité pour recourir. 

19. En conclusion, eu égard aux développements qui précèdent, le recours sera déclaré 
irrecevable, sans qu'il soit nécessaire d'examiner également sa recevabilité sous 
l'angle du respect du délai de recours. 

Compte tenu de cette issue, les arguments au fond ne seront pas non plus examinés. 

20. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments 
et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), 
les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent, sont 
condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1'400.- ; il partiellement 
couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours.  

21. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure, à la charge des recourants, sera 
allouée à raison de CHF 1'400.- en faveur de E______ SA, CHF 1'400.- en faveur 
de D______ SA et de CHF 1'400.- en faveur de l'F______ (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 
6 RFPA). 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

DE PREMIÈRE INSTANCE 

1. déclare irrecevable le recours interjeté le 12 juin 2023 par Madame A______ et 
Monsieur B______ ainsi que Monsieur C______ contre la décision du département 
du territoire du ______2023 ; 

2. met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument 
de CHF 1'400.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais ; 

3. condamne Madame A______ et Monsieur B______ ainsi que Monsieur C______, 
conjointement et solidairement, à verser une indemnité de procédure de : 

- CHF 1'400.- à E______ SA, 

- CHF 1'400.- à D______ SA, 

- CHF 1'400.- à l'F______ (F______) ; 

4. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent 
jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre 
administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 
Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit 
être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du 
jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent 
jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. 

Siégeant : Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, 
Claire BOLSTERLI, Thierry ESTOPPEY et Diane SCHASCA, juges 
assesseurs. 

Au nom du Tribunal : 

La présidente 

Caroline DEL GAUDIO-SIEGRIST 

 

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. 

Genève, le  La greffière