# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1f0affb1-109f-51b4-b1d7-152f2df6d46f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-08-30
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 30.08.2005 R 2005 67
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2005-67_2005-08-30.pdf

## Full Text

R 05 67, 69 und 70

4. Kammer 

URTEIL
vom 30. August 2005

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Die … AG, …, ist Eigentümerin der zum Teil bereits überbauten Liegenschaft 

Parzelle 1462, welche sich in der … Dorfzone befindet und mit einer 

Gefahrenzone II überlagert ist. Nachdem die Gesellschaft ein früher 

eingereichtes Baugesuch zurückgezogen hatte, liess sie am 22. November 

2004 bei der Gemeinde ein Baugesuch für den Neubau eines Personalhauses 

mit dreigeschossiger Tiefgarage einreichen. Auf die öffentliche 

Ausschreibung hin erhoben die … und die … AG Einsprache mit dem 

Begehren, die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern. Die weitern 

Einsprecherinnen StWEG … und … AG beantragten darüber hinaus, die 

Baugesuchstellerin müsste angewiesen werden, das Bauprojekt korrekt und 

vollständig für alle Bauteile zu profilieren und vor neuer Baupublikation ein 

Gutachten des Instituts für Geotechnik der ETH im Sinne von Art. 101 Abs. 4 

des Baugesetzes … (BG) einzuholen. Letzteres sei zusammen mit den 

übrigen Akten sodann neu öffentlich aufzulegen. Aufgrund der in den 

Baueinsprachen gerügten mangelhaften Profilierung forderte das Bauamt die 

Bauherrin dazu auf, das Baugespann entsprechend zu ergänzen, damit eine 

erneute Publikation veranlasst werden könne. Gleichzeitig wurde die 

Bauherrin darum ersucht, zum Einsprachepunkt "gewerbliche Nutzung der 

drei Parkgeschosse" Stellung zu nehmen. Nachdem die Bauherrin diesen 

Obliegenheiten nachgekommen war, wurde das Projekt am 27. Januar 2005 

erneut ausgeschrieben, was die Einsprecherinnen in der Folge dazu 

veranlasste, ihre Baueinsprachen zu ergänzen. Nach Ablauf der zweiten 

Publikationsfrist legte die Baukommission der Bauherrin nahe, das Projekt in 

zwei Punkten noch anzupassen, nämlich einerseits im Bereich der Ein- und 

Ausfahrt in die Via … und andererseits mit Bezug auf die Gestaltung des 

dreigeschossigen Sockelgeschosses. Die Bauherrin entsprach dieser 

Anregung und nahm die entsprechenden Projektanpassungen vor, worüber 

in der Folge auch die Einsprecherinnen orientiert wurden. Mit Entscheid vom 

2. Mai 2005, mitgeteilt am 4. Mai 2005, wies der Gemeindevorstand die 

Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat und erteilte die Baubewilligung.

2. Dagegen erhoben die … AG und die … am 26. Mai 2005 Rekurs an das 

Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Bau- und 

Einspracheentscheides und die Verweigerung der Baubewilligung. Die 

Rekurrentinnen 1 beanstanden eine Überschreitung der zulässigen 

Gebäudehöhe, eine Verletzung der Grenzabstände, der Bestimmungen über 

die Ausnützungsziffer und die Abstellplätze, fehlende Verkehrssicherheit bei 

den Ausfahrten, eine Zunahme der Immissionen sowie die Erteilung der 

Baubewilligung vor dem Vorliegen des erforderlichen geologischen 

Gutachtens.

3. Am 30. Mai 2005 erhoben auch die … AG und die StWEG … Rekurs. Diese 

beiden Rekurse wurden zusammengelegt. Die Rekurrentinnen 2 beantragten 

die korrekte Profilierung und die neue Publikation, die vorgängige Einholung 

des Gutachtens der ETH und dessen Auflage und die Verweigerung der 

Baubewilligung. Sie brachten im Wesentlichen dieselben Rügen vor wie die 

Rekurrentinnen 1.

4. Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der 

Rekurse, soweit darauf eingetreten werden könne. Zur Begründung führt sie 

im Wesentlichen die gleichen Argumente an, wie schon im angefochtenen 

Entscheid. 

5. Am 29. August 2005 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort 

und Stelle durch, an welchem Vertreter der Rekurrentinnen mit ihren 

Anwälten, der Gemeindepräsident mit dem Bauamtschef und dem Anwalt der 

Gemeinde sowie zwei Vertreter der Bauherrschaft teilnahmen. Allen 

Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten 

auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Da alle drei Rekurse in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht im Wesentlichen 

gleichgelagert sind, rechtfertigt es sich, sie gestützt auf Art. 32 VGG 

zusammenzulegen.

2. Die Rekurrentinnen beanstanden, dass nicht alle Bauteile im Gelände 

profiliert worden seien. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes 

führt indessen ein unvollständiges Baugesuch nur dann zur Aufhebung der 

Baubewilligung, wenn der Einsprecher aus diesem Grund seine Rechte 

überhaupt nicht oder nur mit grosser Mühe wahren konnte (vgl. PVG 1979 Nr. 

29). Vorliegend konnten sich die Rekurrentinnen anhand der Pläne bei 

Befolgung der erforderlichen Aufmerksamkeit ein genügendes Bild vom 

Bauvorhaben machen. Dies zeigen auch ihre im Einsprache- und 

Rekursverfahren erhobenen materiellen Einwendungen. Abgesehen davon 

konnte am Augenschein festgestellt werden, dass die Bauherrschaft die für 

die Beurteilung des Projektes notwendigen Profile gestellt hat. 

3. Die Rekurrentinnen beanstanden, dass das gemäss Art. 101 Abs. 4 BG 

erforderliche Gutachten des Institutes für Geotechnik der ETH Zürich noch 

nicht vorliege. Nach dieser Bestimmung sind die aufgrund des Berichtes 

erforderlichen Bedingungen und Auflagen in die Baubewilligung 

aufzunehmen. Die Baubehörde hat - wie die Rekurrentinnen an sich zu Recht 

geltend machen - das Vorliegen dieses Berichtes nicht abgewartet. Allerdings 

hat sie in Ziffer 7 des Baubescheides ausdrücklich die Bedingung 

aufgenommen, dass vor Baubeginn ein positiver Entscheid der ETH vorliegen 

müsse und allfällige Bedingungen und Auflagen dieses Berichtes Bestandteil 

der Baubewilligung bildeten. In Ziffer 4 des Einspracheentscheides hat die 

Gemeinde den Rekurrentinnen zudem zugesichert, dass sie nach Vorliegen 

des Berichtes erneut Einsprache erheben könnten. Das von der Gemeinde 

gewählte Vorgehen entspricht zwar nicht dem Gesetzeswortlaut. Trotzdem ist 

es nicht zu beanstanden, da die Baubewilligung nur bedingt erteilt wurde und 

die Rekurrentinnen nach Vorliegen des Berichtes wiederum eine 

Anfechtungsmöglichkeit haben. Sie können ihre Rechte also in jeder 

Beziehung wahren. Mit Blick auf die hohen Kosten des Gutachtens erweist es 

sich auch als verhältnismässig, mit der Erstellung des Berichtes bis zum 

rechtskräftigen Entscheid über die übrigen umstrittenen Fragen, welche das 

Projekt aufgeworfen hat, zuzuwarten. Die Gemeinde hat im Rekursverfahren 

überdies die öffentliche Auflage des Berichtes zugesichert, sodass auch 

allfällige Dritte von der Einsprachemöglichkeit Gebrauch machen können. 

4. Soweit die Rekurrentinnen Einwendungen im Zusammenhang mit dem Erlass 

des Baulinienplanes erheben, kann darauf nicht eingetreten werden, da dieser 

unangefochten rechtskräftig wurde. 

5. a) Gemäss Art. 89 Abs. 1 BG ist die Gebäudehöhe ab dem tiefsten Punkt des 

gewachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite bis 

zum höchsten Punkt des Daches zu messen. Durch Veränderungen des 

Terrains dürfen die Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht 

umgangen werden. Nach Abs. 2 wird die Gebäudehöhe bei seitlich 

gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten an jedem erkennbaren 

Baukörperteil einzeln ermittelt, wobei die Gesamthöhe eines 

zusammenhängenden, in der Höhe gestaffelten Gebäudes von der Talseite 

her gemessen die zonengemässe Gebäudehöhe höchstens um 3,0 m 

überschreiten darf (Hangbonus). Die Baubehörde kann bei besonderen 

Terrainverhältnissen Abweichungen von der Gebäudehöhe bis max. 10 % 

gestatten (Abs. 3). In der Äusseren Dorfzone beträgt die zulässige 

Gebäudehöhe 15.5 m. 

b) Die Rekurrentinnen sind der Auffassung, dass die zulässige Gebäudehöhe 

überschritten werde. Zwar wird die Feststellung der Vorinstanz von den 

Rekurrentinnen nicht bestritten, wonach die Gebäudehöhe von 15.5 m bei 

jedem einzelnen Baukörperteil nicht überschritten wird.; sie sind jedoch der 

Ansicht, im vorliegenden Falle hätte von der Gesamthöhe der Überbauung 

ausgegangen werden müssen, und diese halte mit einer Höhe von 17.5 m das 

zulässige Mass bei weitem nicht ein. Zu Unrecht berufe sich die Gemeinde in 

diesem Zusammenhang auf Art. 89 Abs. 2 BG, gemäss dem die 

Gebäudehöhe bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten 

Bauten die Gesamthöhe von der Talseite her gemessen die zonengemässe 

Gebäudehöhe um 3 m überschreiten dürfe. Es liege gar kein gestaffelter Bau 

vor, wie er im Anhang zum Baugesetz auf S. 92 definiert werde. Im bewilligten 

Projekt werde lediglich der Wohnteil über den drei Garagegeschossen 

zurückversetzt, u.a. weil die Parzelle nur eine Fläche von 686 m2 aufweise 

und somit die BGF beschränkt sei. Als Ausgangspunkt für die 

Höhenbemessung sei das unterste Niveau des heute bestehenden 

Garagenbodens heranzuziehen. 

c) Wie sich aus den Baueingabeplänen, der Profilierung am Baustandort sowie 

dem am Augenschein präsentierten Modell ergibt, hat die Vorinstanz das 

geplante Gebäude durchaus zu Recht als gestaffelte Baute qualifiziert. Der in 

der Höhe dem Garagentrakt folgende Wohntrakt ist gegenüber jenem um ca. 

3 m gegen den Hang zurückversetzt, sodass ein treppenartiger Eindruck 

entsteht. Das Gebäude bietet den Anblick eines im Hang gestaffelten 

Komplexes. Damit hat aber die Gemeinde Art. 89 Abs. 2 BG anwenden und 

den Hangbonus gewähren dürfen. Daran ändert auch die Skizze im Anhang 

zum Baugesetz nichts, die bloss beispielhaften Charakter hat. Die 

Rekurrentinnen behaupten zu Recht nicht, dass die unter Inanspruchnahme 

des Hangbonus zulässige Gebäudehöhe des Hauses insgesamt 

überschritten werde. Indessen ist die Gebäudehöhe bei seitlich gegliederten 

und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten an jedem erkennbaren 

Baukörperteil zudem noch einzeln zu ermitteln. Die einzelnen Teile haben für 

sich allein betrachtet die Gebäudehöhe ohne den Hangbonus einzuhalten. 

Entgegen der Ansicht der Rekurrentinnen erfüllt das Projekt diese 

Voraussetzung. Wie sich am Augenschein gezeigt hat, befindet sich die 

südöstliche Ecke des zurückversetzten Wohnteils nicht oberhalb des 

bestehenden Schopfes/Garage, sondern im Hangterrain. An diesem Punkt ist 

daher die Gebäudehöhe für den zurückversetzten und für sich erkennbaren 

Baukörperteil zu ermitteln. Dort findet offensichtlich auch keine Abgrabung 

statt; die Baute geht dort vielmehr in das gewachsene Terrain über, so wie es 

sich heute präsentiert. Die Messweise steht damit in Einklang mit der von den 

Rekurrentinnen angeführten Rechtsprechung des Bundesgerichtes (vgl. 

1P.363/2003) wie auch mit der langjährigen Rechtsprechung des 

Verwaltungsgerichtes zum Begriff des gewachsenen Terrains (vgl. PVG 1992 

Nr. 10, zuletzt bestätigt in VGU R 05 31). Damit hält aber der fragliche Bauteil 

die zulässige Gebäudehöhe von 15.5 m offensichtlich ein. 

6. Die Rekurrentinnen rügen eine Verletzung der vorgeschriebenen 

Grenzabstände durch die Aussentreppe entlang der Nordostfassade, die 

Besucherparkplätze, den Fussweg samt Rampe zur Parzelle 1239, der Ein-

/Ausfahrtsrampen zur Via … und zur Via … sowie einer Mauer beim dritten 

Untergeschoss. Gegenüber der Via … besteht eine rechtskräftige Baulinie, 

die vom Bauvorhaben gemäss den Eingabeplänen nirgends überschritten 

wird, was sich auch am Augenschein bestätigt hat. Gemäss Art. 91 Abs. 2 BG 

gilt als Grenzabstand die kürzeste, waagrecht gemessene Entfernung 

zwischen der Umfassungswand des Gebäudes und der Grundstücksgrenze. 

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes zu gleich lautenden 

Grenzabstandsvorschriften anderer Gemeinden wie die hier anwendbare 

beziehen sich die Grenzabstände mangels anders lautender Bestimmungen 

nur auf Gebäude im eigentlichen Sinne des Wortes (vgl. PVG 1993 Nr. 21, 

1983 Nr. 19), also auf umbaute Räume mit Fassaden. Da es sich bei den 

erwähnten Bauteilen nicht um Gebäude in diesem Sinne handelt, sind darauf 

die Grenzabstandsvorschriften nicht anwendbar.

7. a) Die Rekurrentinnen sind weiter der Auffassung, die zulässige BGF werde 

durch das Bauvorhaben massiv überschritten, weil von den unbestritten 19 

Pflichtparkplätzen nur 12 im Gebäude untergebracht werden dürften und 

insgesamt 39 Abstellplätze vorgesehen seien, die als gewerblich genutzt zu 

gelten hätten und deshalb in die Berechnung der BGF miteinzubeziehen 

seien. 

b) Diese Argumentation ist in mehrfacher Hinsicht unzutreffend. Wie die 

Gemeinde zu Recht vorbringt, ist es zwar richtig, dass innerhalb des 

Perimeters im Sinne von Art. 38 BG, welchem die Liegenschaft Parzelle 1462 

angehört, mindestens 60% der Pflichtabstellplätze in einer von der 

Baubehörde bestimmten Gemeinschaftsparkierungsanlage unterzubringen 

sind mit dem Ziel, auf diese Weise zu erreichen, dass die Parkierung 

möglichst konzentriert auf einzelne dafür geeignete 

Gemeinschaftsparkierungsanlagen erfolgt. Wie Art. 38 Abs. 2 BG zu 

entnehmen ist, können die so genannten Gemeinschaftsparkierungsanlagen 

innerhalb dieses Perimeters aber nicht nur durch die Gemeinde selbst erstellt 

und betrieben werden, sondern die Lösung dieser Aufgabe kann auch 

aussenstehenden Dritten überlassen bzw. übertragen werden, welche sich 

bereit erklären, im Bereich ihrer Liegenschaften zusätzlichen Parkraum zu 

schaffen und diesen Pflichtigen gemäss Art. 36 BG zu überlassen. Um eine 

solche Anlage handelt es sich vorliegend, was durch den Baubescheid auch 

klar zum Ausdruck gebracht wird mit der in Ziff. 5 enthaltenen Auflage, dass 

die überzähligen Parkplätze (18) "nur als Pflichtparkplätze im Sinne von Art. 

38 Abs. 2 BG genutzt werden dürfen". Es versteht sich von selbst, dass der 

Ersteller und Betreiber einer solchen Gemeinschaftsparkierungsanlage die 

von ihm selbst bereitzustellenden Pflichtparkplätze vollumfänglich in der 

eigenen Anlage unterbringen darf, wäre es doch geradezu widersinnig, von 

ihm zu verlangen, sich in eine andere Gemeinschaftsanlage einzukaufen. Da 

die Bauherrschaft die erwähnte Auflage nicht angefochten hat, steht 

rechtskräftig fest, dass die überzähligen 18 Parkplätze Pflichtigen im Sinne 

von Art. 36 BG zu überlassen sind. Ist dem aber so, kann die Überlassung 

dieser Abstellflächen an pflichtige Dritte nur zu den in Art. 41 BG aufgezählten 

Bedingungen erfolgen. Nach dieser Bestimmung hat der Einkauf in eine 

Gemeinschaftsanlage zu den Gestehungskosten zuzüglich deren Verzinsung 

zu erfolgen. Danach sind die anteilsmässigen Betriebs- und Unterhaltskosten 

zu tragen. Damit kann und darf mit der Überlassung der Abstellflächen an 

Dritte in einer Gemeinschaftsanlage kein Gewinn erwirtschaftet werden. 

Gemäss Art. 87 Abs. 6 BG sind Einstellräume für Motorfahrzeuge bei der 

Berechnung der BGF nicht zu berücksichtigen, wenn sie nicht gewerblichen 

Zwecken dienen. Gewerblich ist grundsätzlich jede wirtschaftliche Tätigkeit, 

die auf eigene Rechnung, eigene Verantwortung und auf Dauer mit der 

Absicht zur Gewinnerzielung betrieben wird. Vorliegend fehlt es bei der 

Überlassung von Parkplätzen an Dritte aufgrund von Art. 41 BG schon an der 

Gewinnerzielungsmöglichkeit. Die Vorinstanz hat daher zu Recht nicht nur die 

eigenen Pflichtparkplätze der Bauherrschaft, sondern auch jene, welche für 

Dritte zur Verfügung gehalten werden müssen, nicht zur anrechenbaren BGF 

gezählt.

c) Ebenfalls unbegründet ist der von den Rekurrentinnen erhobene Einwand, die 

geplanten Therapieräume müssten bei der AZ-Berechnung mitberücksichtigt 

werden, da sie sich gar nicht im Erdgeschoss, sondern im 3. Obergeschoss 

befänden. Gemäss Art. 87 Abs. 8 BG werden im Erdgeschoss untergebrachte 

Läden und andere gewerbliche Nutzungen bei der AZ-Berechnung privilegiert 

behandelt. Wie die Gemeinde dazu ausführt, ist das geplante Gebäude 

zwischen zwei in der Höhe versetzten Haupterschliessungsstrassen situiert, 

nämlich zwischen der Via … und der Via ... Von ersterer aus betrachtet liessen 

sich die Therapieräume ebenerdig erreichen, was offensichtlich das Kriterium 

für die in Art. 87 Abs. 8 BauG enthaltene Bonusregelung sei. Damit wolle man 

von den angrenzenden Verkehrswegen direkt betretbare Läden und andere 

gewerbliche Nutzungen fördern, was im allgemeinen öffentlichen Interesse 

der Kurortsgemeinde liegt. Es bestehe nicht der geringste Anlass und auch 

kein Anhaltspunkt im Baugesetz, dass diese Vorzugsbehandlung dort nicht 

zum Zuge kommen solle, wo das Gelände abfällt und von unten betrachtet 

das betreffende Geschoss kein Erdgeschoss bildet. Entscheidend sei wie 

gesagt nur die ebenerdige Zugänglichkeit. Und diese sei vorliegend 

offensichtlich gegeben. Diese Ausführungen sind nachvollziehbar und 

überzeugend. Es ist nicht ersichtlich, dass die Gemeinde damit das ihr 

zustehende Rechtsanwendungsermessen missbraucht oder überschritten 

hätte. 

8. a) Die Rekurrentinnen beanstanden weiter, dass die Parkierungsanlage über 

drei Ausfahrten verfüge, die zudem noch verkehrsgefährdend seien. Zunächst 

enthält das Baugesetz keine Vorschrift, welche es erlauben würde, nur eine 

Ausfahrt zuzulassen. Was die Verkehrssicherheit betrifft, wird diese durch die 

Verteilung der Fahrten auf drei verschiedene Stellen sogar erhöht, ergibt sich 

daraus doch pro Ausfahrt ein geringeres Fahrzeugaufkommen. Der 

Augenschein hat überdies gezeigt, dass keine der drei Ausfahrten besondere 

Gefahrensituationen schaffen, die über das hinausgingen, was üblicherweise 

in einer stadtähnlichen Agglomeration anzutreffen ist. Die Einholung einer 

Expertise erübrigt sich damit. Entgegen der Ansicht der Rekurrentinnen sind 

auch die erforderlichen "Vorplätze", die ein Anhalten auf dem eigenen 

Grundstück ermöglichen sollen, vorhanden. Dass es sich dabei teilweise um 

Rampen handelt, die im Übrigen gemäss der Baueingabe die erlaubte 

Steigung nicht überschreiten, ist für ihren Zweck unerheblich.

b) Die Rekurrentinnen rügen schliesslich pauschal und unsubstantiiert einen 

vielfachen Anstieg der Immissionen durch die Parkierungsanlage. Dass die 

massgebenden Immissionsgrenzwerte als Folge eines durch 37 Parkplätze 

generierten Mehrverkehrs überschritten würden, behaupten die 

Rekurrentinnen indessen nicht. Dem Einwand ist deshalb nicht weiter 

nachzugehen. 

9. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der 

Rekurrentinnen, welche die anwaltlich vertretene Gemeinde überdies 

angemessen aussergerichtlich zu entschädigen haben. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 10'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 247.--

zusammen Fr. 10'247.--

gehen zu je einem Viertel zulasten der … AG, der StWEG …, der … sowie der 

… AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die 

Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die … AG, die StWEG …, die … sowie die … AG entschädigen die Gemeinde 

… aussergerichtlich mit je Fr. 1'000.--.

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde am 

15. März 2006 abgewiesen (1P.671/2005/gij).