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**Case Identifier:** 5723db2f-892b-5172-8aa2-091106f45dd1
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-09
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 09.07.2020 19-7762 / 19-7763
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_19-7762---19-7763_2020-07-09.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/15

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 19-7762 / 19-7763

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 12.08.2020

Entscheiddatum: 09.07.2020

BDE 2020 Nr. 59
Art. 18 RPG, Art. 25 Abs. 2 RPG, Art. 33 RPV. Vorliegend erweist sich eine 
akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens insbesondere vor dem Hintergrund erheblich 
geänderter gesetzlicher und tatsächlicher Verhältnisse als geboten (Erw. 
3.4). Bei der vorliegenden Weilerzone handelt es sich um eine Nichtbauzone, 
weshalb für die fraglichen Baugesuche eine Zustimmung der kantonalen 
Behörde notwendig ist (Erw. 4). Eine Baubewilligung für den Neubau von 
zwei Einfamilienhäusern in der Weilerzone kann – auch unter Berufung auf 
den Vertrauensschutz sowie eine Gleichbehandlung im Unrecht – nicht 
erteilt werden (Erw. 5 und 6). // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht erhoben.)

BDE 2020 Nr. 59 finden Sie im angehängten PDF-Dokument

Kanton St.Gallen 

Baudepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

19-7762/19-7763 

 

Entscheid Nr. 59/2020 vom 9. Juli 2020 

Rekurrenten 

 

 

 A.___,  

B.___,  

C.___,  

alle vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, 

Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Gemeinderat Z.___ (Entscheide vom 16. September 2019) 

 

 

Betreff  Baugesuche (Neubau Einfamilienhäuser A und B) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 2/14 

 

Sachverhalt 

A.  

A.___, B.___ und C.___, sind Eigentümer von Grundstück Nr. 001, 

Grundbuch Z.___, an der Strasse Y.___ (Gemeindestrasse 2. Klasse) 

im Weiler Y.___, welcher zwischen den Fraktionen Z.___ und X.___ in 

der Gemeinde Z.___ gelegen ist. Das Grundstück liegt gemäss gelten-

dem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 5. April 2004 in der Weiler-

zone (WL). Das Grundstück Nr. 001 ist momentan mit einer Scheune 

(Vers.-Nr. 002) überbaut.  

 

B.  

a) Mit Baugesuchen vom 10. Mai 2019 beantragten A.___, B.___ 

und C.___ beim Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für die Erstel-

lung von zwei Einfamilienhäusern und den Abbruch der Scheune 

(Vers.-Nr. 002) auf Grundstück Nr. 001.  

 

b) Innert der Auflagefrist vom 5. bis 18. Juni 2019 gingen keine Ein-

sprachen gegen die Bauvorhaben ein. 

 

c) Mit raumplanungsrechtlichen Teilverfügungen vom 27. August 

2019 verweigerte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation 

(nachfolgend AREG) die Zustimmung zur Baubewilligung für die bei-

den Einfamilienhäuser A und B auf Grundstück Nr. 001. Zur Begrün-

dung wurde ausgeführt, das Bauvorhaben entspreche weder dem 

Zweck der Weilerzone als Nichtbauzone noch den Bestimmungen des 

Ausnahmerechts. Eine neue Wohnbaute sowie der Abbruch einer 

Scheune am Rande des Weilers könne nach der neuen Praxis nicht 

mehr bewilligt werden. 

 

C.  

a) Mit Beschluss vom 16. September 2019 verweigerte der Ge-

meinderat Z.___ gestützt auf die raumplanungsrechtliche Teilverfü-

gung die Baubewilligung für den Neubau des Einfamilienhauses A und 

den Abbruch der Scheune. Die Vorschriften des Baureglements seien 

jedoch eingehalten und nur weil die Weilerzone gemäss neuster Pra-

xis des Kantons als Nichtbauzone gelten, müsse das Baugesuch ab-

gelehnt werden. 

 

b) Gegen diesen Beschluss erhoben A.___, B.___ und C.___, ver-

treten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, St.Gallen, mit 

Schreiben vom 2. Oktober 2020 Rekurs beim Baudepartement (Ver-

fahren Nr. 19-7763; im Folgenden Rekurs 1). Mit Rekursergänzung 

vom 11. November 2019 werden folgende Anträge gestellt:  

 
1. Der Entscheid des Gemeinderates Z.___ vom 

16. September 2019 betreffend Baugesuch Nr. 72-
2019 sei vollumfänglich aufzuheben und die Baubewil-
ligung des Baugesuchs Nr. 72-2019 auf Grundstück 
Nr. 001 sei zu erteilen. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 3/14 

 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt).  

Zur Begründung wird geltend gemacht, die Weilerzone Y.___ entspre-

che seit ihrer Entstehung einer Bauzone und das Grundstück der Re-

kurrenten sei vollständig erschlossen. Eine Zustimmung des AREG 

zum Baugesuch sei nicht notwendig. Weiter hätte das Baugesuch 

nicht mit Verweis auf den kantonalen Richtplan abgelehnt werden dür-

fen. Neubauten seien in der Weilerzone möglich. Sollte es sich neu bei 

Weilerzonen nicht mehr um Bauzonen handeln, hätte zumindest eine 

Übergangsfrist zur Umsetzung gewährt werden müssen, ansonsten es 

sich um ein Verhalten wider Treu und Glauben handle.  

 

D.  

a) Mit Beschluss vom 16. September 2019 verweigerte der Ge-

meinderat Z.___ gestützt auf die raumplanungsrechtliche Teilverfü-

gung vom 27. August 2019 auch die Baubewilligung für den Neubau 

des Einfamilienhauses B.  

 

b) Gegen diesen Beschluss erhoben A.___, B.___ und C.___ 

durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 2. Oktober 2019 Re-

kurs beim Baudepartement (Verfahren Nr. 19-7762; im Folgenden Re-

kurs 2). Mit Rekursergänzung vom 11. November 2019 werden fol-

gende Anträge gestellt:  

 
1. Der Entscheid des Gemeinderates Z.___ vom 

16. September 2019 betreffend Baugesuch Nr. 73-
2019 sei vollumfänglich aufzuheben und die Baubewil-
ligung des Baugesuchs Nr. 73-2019 auf Grundstück 
Nr. 001 sei zu erteilen. 

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt).  

Zur Begründung kann auf das vorstehend Gesagte (Abschnitt C.b) 

verwiesen werden. 

 

E.   

a) Mit gleichlautenden Vernehmlassungen vom 25. November 

2019 beantragt die Vorinstanz die Rekurse 1 und 2, soweit darauf ein-

getreten werden kann, gutzuheissen. Zur Begründung wird geltend ge-

macht, die Weilerzone entspreche einer Bauzone. Sodann seien die 

Bestimmungen zu Ersatzneubauten und Neubauten zur Schliessung 

von Baulücken bundesrechtskonform. Es sei zudem vorgesehen, das 

Gebiet Y.___ in eine Kernzone zu überführen. Die Praxisänderung des 

Baudepartementes sowie der ablehnende Entscheid der zuständigen 

kantonalen Behörde seien unverständlich. Schliesslich sei darauf hin-

zuweisen, dass bei einer Ablehnung des Baugesuchs eine komplette 

Entwertung der betroffenen Grundstücke stattfinde und somit finanzi-

elle und familiäre Tragödien im Raum stünden. 

 

b) Mit Vernehmlassungen vom 17. Januar 2020 beantragt das 

AREG, die Rekurse 1 und 2 abzuweisen. Zur Begründung wird geltend 

gemacht, spätestens seit BGE 145 II 83 vom 12. Dezember 2018 sei 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 4/14 

 

das Erfordernis der kantonalen Zustimmung zu Bauvorhaben in Wei-

lerzonen geklärt. Insbesondere seit den verschärften raumplanungs-

rechtlichen Bestimmungen von RPG 1 seit dem 1. Mai 2014 sei ab-

sehbar gewesen, dass die Erstellung von Neubauten in Weilerzonen 

nicht mehr möglich sei. Für die Behandlung von Baugesuchen sei so-

dann eine Übergangsfrist nicht angezeigt, da dafür keine Anpassung 

von gesetzlichen oder baureglementarischen Vorschriften notwendig 

sei. Konkret liege vorliegend auch keine Baulücke vor.  

 

F.  

a) Das Baudepartement führte am 13. Februar 2020 in Anwesen-

heit der Verfahrensbeteiligten sowie des damaligen Departementsvor-

stehers und eines Vertreters des AREG einen Augenschein durch. Da-

bei wurde unter anderem festgestellt, dass die hauptsächlich an der 

Strasse befindlichen Wohn- und Gewerbegebäude des Weilers ein he-

terogenes Erscheinungsbild aufweisen. Es finden sich vor Ort sowohl 

ältere Gebäude, welche meist gewerblicher oder landwirtschaftlicher 

Natur sind, als auch neuere Wohnbauten.  

 

b) Mit Schreiben vom 18. Februar 2020 verzichtet die Vorinstanz 

auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. 

 

c) Mit deckungsgleichen Eingaben vom 17. April 2020 lassen sich 

die Rekurrenten bezüglich der Rekurse 1 und 2 zum Augenscheinpro-

tokoll vernehmen. Dabei bringen sie vor, dass die Rekurrenten das 

Grundstück Nr. 001 im Jahr 2010 als Bauland erworben hätten und 

ihnen dies von der Gemeinde auch mehrfach bestätigt worden sei. Die 

Praxisänderung des AREG und das damit verbundene Verbot von 

Neubauten stelle faktisch eine rechtswidrige Auszonung dar. Im Übri-

gen sei der Weiler Y.___ in keiner Art und Weise mit dem Sachverhalt 

in BGE 145 II 83 vergleichbar. Eine direkte Anwendung des Richtplans 

sei im Baubewilligungsverfahren sodann nicht möglich, sondern dieser 

müsse zuerst in der Ortsplanung der jeweiligen Gemeinde umgesetzt 

werden. Bis dahin entscheide die Gemeinde autonom über Baugesu-

che in Weilerzonen. 

 

G.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

1.  

1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu-

sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen 

auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen 

und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (GVP 1972 Nr. 30).  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 5/14 

 

1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 

Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 

abgekürzt VRP).  

 

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf die Rekurse 1 und 2 ist – mit Ausnahme der nachfolgenden Erwä-

gung 1.4 – einzutreten. 

 

1.4 Sofern die Rekurrenten sinngemäss einen finanziellen Schaden 

aufgrund einer Auszonung geltend machen, ist darauf hinzuweisen, 

dass die Frage der materiellen Enteignung nicht Gegenstand des vor-

liegenden Verfahrens bildet und somit nicht zu beurteilen ist. Darauf 

ist nicht einzutreten. 

 

2.  

Vorliegend ist die Frage der Behandlung von Weilerzonen als 

Bauzone oder als Nichtbauzone umstritten. Diesbezüglich sind insbe-

sondere die nachfolgenden Grundlagen zu beachten.  

 

2.1 Am 1. Mai 2014 ist die Teilrevision des eidgenössischen Raum-

planungsgesetzes (SR 700; abgekürzt RPG) vom 15. Juni 2012 in 

Kraft getreten, die eine Siedlungsentwicklung nach innen, in die be-

reits überbauten Bauzonen vorschreibt (Art. 1 Abs. 1bis und Art. 3 

Abs. 3 Bst. abis RPG). Die Siedlungsentwicklung soll in den Bauzonen 

zusammengefasst und diese in ihrer Ausdehnung begrenzt werden, 

weshalb Siedlungsnutzungen nicht ohne überzeugenden Grund ins 

Nichtsiedlungsgebiet ausgelagert werden dürfen (Botschaft Revision 

RPG, BBl 2010, S. 1056; R. MUGGLI, in: Aemiseg-

ger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nut-

zungsplanung, Zürich 2016, N 23 zu Art. 18).  

 

2.2 Weil der Bund die Kantone im Rahmen der Prüfung der kanto-

nalen Richtpläne auf die Rechtslage in Bezug auf Weiler- und Erhal-

tungszonen sowie die Auswirkungen der vorgenannten RPG-Revision 

aufmerksam gemacht hatte, erliess das AREG am 3. Mai 2018 ein 

Kreisschreiben zur Praxisänderung im Baubewilligungsverfahren bei 

Weilerzonen. Darin wird insbesondere festgehalten, dass es sich bei 

Weiler- und Erhaltungszonen nach Art. 18 RPG in Verbindung mit 

Art. 33 der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1; 

abgekürzt RPV) nicht um Bauzonen handle und Baubewilligungen 

deshalb einer Zustimmung durch die zuständige kantonale Behörde 

im Sinn von Art. 25 Abs. 2 RPG bedürften. Entsprechend seien ab 

sofort alle neuen Baugesuche in den Weilerzonen dem AREG zur Ein-

holung der notwendigen Zustimmung zuzustellen. In Bezug auf die Er-

richtung möglicher Neubauten wurde festgehalten, dass der Bund fest-

gestellt habe, dass Neubauten in Weilerzonen generell nicht zulässig 

seien, weil die Weiler im Allgemeinen keine Stützpunktfunktion mehr 

haben würden und – nachdem das revidierte RPG strenge Vorgaben 

zu den Bauzonen mache – ein Ausweichen der Siedlungsentwicklung 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 6/14 

 

auf die Weiler zu vermeiden sei (www.sg.ch/recht/planungs-bau-um-

weltrecht/Planungs_und_Baugesetz/Kreisschreiben.html). 

  

2.3 In der Folge bestätigte das Bundesgericht am 18. Dezember 

2018 in einem Urteil die Gemeinde Arosa betreffend, dass es sich bei 

Weiler- und Erhaltungszonen nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV um 

Nichtbauzonen handelt (BGE 145 II 83). Art. 18 RPG erlaube es den 

Kantonen, die bundesrechtlichen Grundtypen (Bauzone, Landwirt-

schaftszone und Schutzzone) zu unterteilen, variieren, kombinieren 

und ergänzen. Allerdings dürften sie die in Art. 15 bis 17 RPG geschaf-

fene Ordnung nicht unterlaufen und müssten insbesondere die für das 

Raumplanungsrecht fundamentale Unterscheidung zwischen Bauzo-

nen und Nichtbauzonen (Trennungsgrundsatz) einhalten. Gemäss  

BGE 118 Ia 446 seien Zonen zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlun-

gen mit einer die Nichtbauzone überlagernden beschränkten Bauzone 

zu vergleichen, die sich auf Art. 18 Abs. 1 RPG stütze und hinsichtlich 

ihrer Zielsetzung einer Schutzzone nahestehe. Das Bundesgericht 

habe damals erwogen, dass zonenkonforme Bauvorhaben nach 

Art. 22 RPG zu bewilligen seien, während Baugesuche, welche den 

Rahmen der Erhaltungszone sprengten, gestützt auf Art. 24 RPG zu 

beurteilen seien. Es sei schon damals davon ausgegangen, dass es 

sich bei derartigen Erhaltungszonen nicht um Bauzonen im Sinn von 

Art. 15 RPG handle. Auch in der Literatur werde die Auffassung ver-

treten, Weiler und Erhaltungszonen nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 

RPV seien keine Bauzonen im Sinn von Art. 15 RPG. Folglich seien 

auch zonenkonforme Vorhaben nur mit Bewilligung bzw. Zustimmung 

des Kantons zulässig und seien Erhaltungszonen rechtlich als Nicht-

bauzonen zu qualifizieren, auch wenn sie in beschränktem Umfang 

(Um-)Bautätigkeiten zuliessen (vgl. BGE 145 II 83 Erw. 4).  

 

2.4 Gestützt auf dieses Bundesgerichtsurteil versandte das Baude-

partement am 4. April 2019 ein weiteres Kreisschreiben, mit welchem 

die am 3. Mai 2018 angekündigte Praxisänderung im Baubewilligungs-

verfahren bei Weilerzonen bestätigt wurde. Mit Weilerzonen solle die 

Erhaltung der bestehenden Kleinsiedlungen, d.h. die Erhaltung der 

Wohnbevölkerung und der Bausubstanz – der ländlichen Siedlungs-

struktur – angestrebt werden. Entsprechend sei der Zonenperimeter 

eng um die bestehenden Bauten zu ziehen und es dürften keine Flä-

chen für Neubauten ausgeschieden werden. Es sei verstärkt auf eine 

gute Einpassung in den örtlichen Kontext zu achten. Neubauten seien 

nicht zulässig. Alle zum Zeitpunkt des vorgenannten Urteils des Bun-

desgerichtes vom 12. Dezember 2018 noch nicht von der zuständigen 

Gemeindebehörde bewilligten Baugesuche in den Weilerzonen seien 

dem ordentlichen Verfahren zu unterstellen und dem AREG zur Zu-

stimmung zu unterbreiten (www.sg.ch/recht/planungs-bau-umwelt-

recht/Planungs_und_Baugesetz/Kreisschreiben.html).  

 

2.5 Schliesslich erfolgte im September 2019 eine Anpassung des 

entsprechenden Koordinationsblatts S51 des kantonalen Richtplans. 

Darin wird erneut festgehalten, dass es sich bei den Weilerzonen um 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 7/14 

 

Nichtbauzonen handle und Neubauten nicht zulässig seien. Baubewil-

ligungen benötigten eine Zustimmung der kantonalen Behörde nach 

Art. 25 Abs. 2 RPG. Der Weiler Y.___ in Z.___ wird weiterhin im Richt-

plan als Kleinsiedlung bzw. Weiler geführt (www.sg.ch/con-

tent/dam/sgch/bauen/raumentwicklung/richtplanung/siedlung/S51% 

20Weiler.pdf). 

 

3.  

Die Rekurrenten machen in Rekurs 1 und 2 geltend, bei dem der Wei-

lerzone zugeteilten Weiler Y.___ handle es sich um eine Bauzone, in 

welcher gemäss den baureglementarischen Vorschriften Neubauten 

zulässig seien. Für die Behandlung von Baugesuchen sei somit allein 

die Gemeinde zuständig. 

 

3.1 Bestehende Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets 

können entweder einer Bauzone nach Art. 15 RPG oder einer "be-

schränkten bzw. besonderen Bauzone" nach Art. 18 RPG in Verbin-

dung mit Art. 33 RPV zugewiesen werden. In der Regel widerspricht 

die Zuweisung von bestehenden Kleinsiedlungen zu einer normalen 

Bauzone nach Art. 15 RPG dem Konzentrationsgrundsatz und den 

Ortsbildschutzzielen, weshalb erhaltens- und förderungswürdige 

Kleinsiedlungen sinnvollerweise einer "beschränkten oder besonderen 

Bauzone" nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV zugeteilt werden. Es 

gelten dann namentlich die Rahmenbedingungen des Art. 33 RPV. 

Weiler sind geschlossene Baugruppen von fünf bis zehn bewohnten 

Gebäuden und sind von den Hauptsiedlungen räumlich klar getrennt. 

Weilerzonen müssen sodann im kantonalen Richtplan vorgesehen 

sein (MUGGLI, a.a.O., N 24 zu Art. 18). 

 

3.2 Mit Teilzonenplan vom 5. April 2004 wurde das Gebiet Y.___ der 

Weilerzone zugeteilt. Gemäss dem gleichzeitig erlassenen und mitt-

lerweile geänderten Art. 13 des Baureglements der Gemeinde Z.___ 

vom 5. April 2004 (abgekürzt BauR) dient die Weilerzone der Erhal-

tung der bestehenden Baustruktur, der zweckmässigen Umnutzung, 

der Erweiterungsmöglichkeit von bestehenden Betrieben, dem sach-

gerechten Unterhalt der vorhandenen Bausubstanz, der Sicherung der 

charakteristischen Umgebung und Freiräume sowie der sorgfältigen 

Eingliederung von Neu-, Um-, und Erweiterungsbauten in das beste-

hende Landschafts- und Weilerbild. Neben Wohnbauten sind auch 

mässig störende gewerbliche sowie landwirtschaftliche Bauten zuläs-

sig (Abs. 1). Laut dem derzeit gültigen BauR vom 16. Oktober 2009 

sind in der Weilerzone Bauten für das Wohnen, mässig störendes Ge-

werbe und landwirtschaftliche Betriebe zulässig, deren Nutzungen 

dem bisherigen Charakter des Weilers nicht zuwiderlaufen (Abs. 1). 

Gemäss Art. 20 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abge-

kürzt PBG) dienen Weilerzonen der Erhaltung bestehender Kleinsied-

lungen ausserhalb des Siedlungsgebiets (Abs. 1). Bei den Weilerzo-

nen nach St.Galler Recht (vgl. Kantonaler Richtplan, Koordinations-

blatt S51 vom 4. September 2019, www.sg.ch/cont-ent/dam/sgch/ 

bauen/raumentwicklung/richtplanung/siedlung/S51%20Weiler.pdf) 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 8/14 

 

handelt es sich entsprechend um besondere Zonen nach Art. 18 RPG 

i.V.m. Art. 33 RPV. 

 

3.3 Gemäss früherer Praxis wurden Weilerzonen als eine Art be-

schränkte Bauzone, welche eine Nichtbauzone überlagert, angesehen 

(BGE 118 Ia 446). Den Gemeinden wurde für die Regelung und An-

wendung zonenkonformer Bauvorschriften eine erhebliche Autonomie 

eingeräumt. Aufgrund der neueren rechtlichen Entwicklungen – insbe-

sondere der RPG-Revision vom 1. Mai 2014 – und namentlich dem 

BGE 145 II 83 (Arosa) steht fest, dass Weilerzonen im Sinn von Art. 18 

RPG i.V.m. Art. 33 RPV keine Bauzonen sind (vgl. BGE 145 II 83 

Erw. 4.2 mit Hinweisen; EspaceSuisse, Raum & Umwelt September 

3/2018, Bauen ausserhalb der Bauzonen, Begriffe von A bis Z, S. 58; 

vgl. Handbuch der Rechtsabteilung des Baudepartementes zum 

neuen Planungs- und Baugesetz, S. 20 ff., Stand 17. Januar 2020, 

www.sg.ch/recht/planungs-bau-umweltrecht/Planungs_und_Bauge-

setz/Handbuch_PBG_ Rechtsabteilung.html). Wie aufgezeigt, hat das 

Baudepartement die St.Galler Gemeinden auf diese Entwicklung auch 

bereits mit Kreisschreiben vom 3. Mai 2018 und 4. April 2019 hinge-

wiesen (www.sg.ch/recht/planungs-bau-umweltrecht/Planungs_und_ 

Baugesetz/Kreisschreiben.html). 

 

3.4 Wie die Rekurrenten grundsätzlich zu Recht vorbringen, kann 

der kantonale Richtplan als behördenverbindliches Planungsinstru-

ment im Baubewilligungsverfahren nicht direkt angewendet werden, 

da dieser zuerst in der entsprechenden Nutzungsplanung umgesetzt 

werden müsste. Allerdings ist die vorfrageweise bzw. akzessorische 

Überprüfung von bestehenden Rahmennutzungsplänen (Zonenplan 

und/oder Baureglement) im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens 

ausnahmsweise zulässig. Das gilt insbesondere, wenn sich die tat-

sächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit 

Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswid-

rig geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung 

bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicher-

heit und der Planbeständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt (Ur-

teil des Bundesgerichtes 1C_25/2019 vom 5. März 2020 Erw. 6.1 f.; 

BGE 145 II 83 Erw. 5.1 mit Hinweisen). Dies trifft für die vorliegende 

Weilerzone insbesondere vor dem Hintergrund der neuen Vorschriften 

von Art. 8a i.V.m. Art. 15 RPG und dem im Raumplanungsrecht zent-

ralen Grundsatz der Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet zu. 

Dafür sprechen zudem die Lage des Baugrundstücks am Rand der 

Weilerzone sowie die Entfernung des Weilers von über 600 m zur 

nächsten Bauzone. Schliesslich ist der vorliegende Teilzonenplan be-

reits rund 16 Jahre alt, womit dem Vertrauen in die Planbeständigkeit 

wenig Gewicht zukommt und sich folglich eine akzessorische Überprü-

fung umso mehr aufdrängt. Die nachvollziehbaren, aber rein privaten 

bzw. finanziellen Interessen der Rekurrenten überwiegen die vorste-

hend genannten öffentlichen Interessen nicht. Insgesamt ergibt sich 

daraus, dass vorliegend die Anwendbarkeit des kommunalen Baureg-

lements zu überprüfen ist. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 9/14 

 

4.  

Folglich ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob für das vorliegende 

Baugesuch eine Zustimmung der kantonalen Behörde (Art. 25 Abs. 2 

RPG) einzuholen war. 

 

4.1 Die Weilerzone Y.___ setzt sich aus vier voneinander 

getrennten und vollständig von der Landwirtschaftzone umgebenen 

Teilen mit jeweils rund vier bis acht Gebäuden zusammen. Wie die 

Rekurrenten grundsätzlich richtig ausführen, handelt es sich dabei 

mehrheitlich um Ein- bzw. kleinere Mehrfamilienhäuser, wenige 

Gewerbebauten und vereinzelte Ställe. Bei den Wohnhäusern handelt 

es sich mehrheitlich um seit der Zonierung als Weilerzone erstellte 

Neubauten von unterschiedlicher Art und Gestaltung. 

 

4.2 Nach dem oben Gesagten (Erw. 3.3) handelt es sich bei einer 

Weilerzone rechtlich um eine Nichtbauzone, auch wenn sie in 

beschränktem Umfang (Um-)Bautätigkeiten zulässt. Daran ändert der 

an sich korrekte Hinweis der Rekurrenten nichts, dass sich der 

vorliegende Sachverhalt insbesondere in Bezug auf Grösse und 

Erschliessungssituation von demjenigen im bundesgerichtlichen 

Leitentscheid BGE 145 II 83 (Arosa) unterscheidet. In beiden Fällen 

handelt es sich bei den betroffenen Zonen um Kleinsiedlungen 

ausserhalb der Bauzonen im Sinn von Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV, 

welche nach Lehre und Rechtsprechung der Nichtbauzone 

zuzuordnen sind. Der vorliegend betroffene Weiler Y.___ könnte 

zudem auch im Rahmen einer Ortsplanungsrevision nicht in eine 

ordentliche Bauzone überführt werden, da die Bauzonenkriterien nach 

Art. 8a und Art. 15 RPG nicht erfüllt werden. Da es sich vorliegend 

somit um ein Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone handelt, 

entscheidet zwingend die zuständige kantonale Behörde nach Art. 25 

Abs. 2 RPG, ob die Zonenkonformität gegeben ist oder ob für die 

Baute eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Entgegen der 

Ansicht der Rekurrenten liegen die fraglichen Baugesuche somit nicht 

im Zuständigkeitsbereich der Politischen Gemeinde. Sie wurden denn 

auch zu Recht von der Baubewilligungsbehörde zur Beurteilung dem 

AREG als zuständiger kantonalen Behörde zugestellt. Die Rekurse 1 

und 2 erweisen sich in diesem Punkt als unbegründet. 

 

5.  

In einem zweiten Schritt bleibt zu prüfen, ob die Baubewilligungen für 

den Neubau von zwei Einfamilienhäusern vorliegend zu Recht verwei-

gert wurden. 

 

5.1 In Weilerzonen können bestehende Bauten im Rahmen des 

Schutzzwecks weitergehend als nach den Art. 24 ff. RPG umgebaut 

und erweitert werden. Grössere Anlagen sind jedoch in der Regel mit 

dem Konzentrationsprinzip und dem Schutzzweck unvereinbar. Der 

Umfang wird vom kantonalen Recht festgelegt. Da Weilerzonen na-

mentlich den Erhalt bestehender Weiler bezwecken, sind Neubauten 

– abgesehen von allfälligen Ersatzbauten – nicht (mehr) zulässig 

(MUGGLI, a.a.O., N 24 zu Art. 18; B. STALDER, in: Wolf/Pfammatter 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 10/14 

 

(Hrsg.), Stämpflis Handkommentar Zweitwohnungsgesetz (ZWG), 

Bern 2017, N 13 zu Art. 19; Handbuch der Rechtsabteilung des Bau-

departements zum neuen Planungs- und Baugesetz, S. 22., Stand 

17. Januar 2020, www.sg.ch/recht/planungs-bau-umweltrecht/Pla-

nungs_und_Baugesetz/Handbuch_PBG_ Rechtsabteilung.html).  

 

5.2 Vorliegend planen die Rekurrenten den Bau von zwei Einfamili-

enhäusern auf dem zurzeit teilweise mit einer nichtlandwirtschaftlich 

genutzten Scheune (Vers.-Nr. 002) überbauten Grundstück Nr. 001. 

Für die Erstellung von Haus A soll dabei die Scheune abgebrochen 

werden und Haus B soll auf dem bisher unüberbauten südlichen 

Grundstücksteil erstellt werden. Wie das AREG korrekterweise festge-

stellt hat, handelt es sich dabei auch im Bereich der bestehenden 

Scheune um die Erstellung eines neuen Wohnhauses und nicht um 

einen Ersatzneubau. Aufgrund der peripheren Lage kann mit den Neu-

bauten auch keine Baulücke geschlossen werden, was gemäss frühe-

rer Rechtslage allenfalls ausnahmsweise möglich gewesen wäre. 

 

5.3 Aus dem Gesagten folgt, dass das AREG die Zustimmung zu 

den Baugesuchen für die geplanten Einfamilienhäuser A und B vorlie-

gend zur Recht verweigert hat. Die Rekurse 1 und 2 erweisen sich 

auch in dieser Hinsicht als unbegründet und sind abzuweisen. 

 

6.  

Die Rekurrenten machen sodann sinngemäss geltend, die Praxisän-

derung zur Behandlung der Weilerzonen ohne Übergangsfrist wider-

spreche dem Grundsatz von Treu und Glauben. 

 

6.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss eine Pra-

xis geändert werden (Urteil des Bundesgerichts 5P.83/2003 vom 

8. Juli 2003), wenn die Behörde zur Einsicht gelangt, dass das Recht 

bisher unrichtig angewendet worden ist oder eine andere Rechtsan-

wendung dem Sinn des Gesetzes oder veränderten Verhältnissen 

besser entspricht. Die Änderung muss sich auf ernsthafte, sachliche 

Gründe stützen können, die umso gewichtiger sein müssen, je länger 

die bisherige Rechtsanwendung praktiziert worden ist. Sind diese  

Voraussetzungen erfüllt, ist die Praxisänderung rechtsprechungsge-

mäss zulässig, obwohl sie zwangsläufig mit einer Ungleichbehandlung 

der früheren und neuen Fälle verbunden ist. Hinsichtlich der Wirkung 

einer Praxisänderung folgt die bundesgerichtliche Rechtsprechung 

dem Legalitätsprinzip. Die mit der Praxisänderung zwangsläufig ver-

bundene Ungleichbehandlung ist unter dem Gesichtswinkel des Ge-

bots der Rechtsgleichheit hinzunehmen und verlangt lediglich, dass 

die der alten und der neuen Praxis unterliegenden Fälle je gleichbe-

handelt werden (BGE 112 Ia 193 Erw. 2b). 

 

6.2 Der Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und 

vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Er ist für die Bezie-

hung unter Privaten wie für das Verhältnis zwischen dem Gemeinwe-

sen und den Privaten elementar, gilt jedoch auch im Verhältnis zwi-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 11/14 

 

schen Gemeinwesen. Für den Bereich des öffentlichen Rechts bedeu-

tet er, dass die Behörden und die Privaten in ihren Rechtsbeziehungen 

gegenseitig aufeinander Rücksicht zu nehmen haben. Der Grundsatz 

von Treu und Glauben wirkt sich im Verwaltungsrecht vor allem in 

zweifacher Hinsicht aus. Erstens in Form des sog. Vertrauensschutzes 

verleiht er Privaten einen Anspruch auf Schutz ihres berechtigten Ver-

trauens in das bestimmte Erwartungen begründende Verhalten der 

Behörden. Der Vertrauensschutz will im Sinn der Rechtsstaatsidee die 

Privaten gegen den Staat schützen. Zweitens verbietet der Grundsatz 

von Treu und Glauben sowohl den staatlichen Behörden wie auch den 

Privaten, sich in ihren öffentlichen Rechtsbeziehungen widersprüch-

lich oder rechtsmissbräuchlich zu verhalten (HÄFELIN/MÜLLER/ 

UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich/St.Gallen 

2016, Rz. 620 ff.). Zwischen den Grundsätzen des Vertrauensschut-

zes und der Rechtssicherheit besteht eine enge Verwandtschaft 

(BGE 135 V 201, 208). Der Vertrauensschutz im Sinn der Rechtssi-

cherheit und der Vertrauensschutz im Sinn des Grundsatzes von Treu 

und Glauben sind jedoch nicht identisch (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, 

a.a.O., Rz. 625). 

 

6.3 Wie vorstehend gezeigt, erweist sich die Behandlung von Wei-

lerzonen als Bauzonen gemäss Lehre und Rechtsprechung als rechts-

widrig. Es liegen somit gewichtige sachliche Gründe für eine bundes-

rechtskonforme Anwendung der entsprechenden Vorschriften vor. 

Dies umso mehr, als sich aufgrund der von den Rekurrenten angeführ-

ten und am Augenschein vor Ort festgestellten Beispiele zeigt, dass 

die zuständige Gemeindebehörde die Weilerzone Y.___ in der Ver-

gangenheit offensichtlich mehr als reguläre Bauzone und weniger als 

beschränkte, die Nichtbauzone überlagernde, Bauzone betrachtet hat. 

Übergangsfristen sind zur Behandlung von Baugesuchen aufgrund der 

festgestellten Rechtswidrigkeit der bisherigen Praxis nicht angezeigt, 

zumal auch keine Anpassung von gesetzlichen Vorschriften notwendig 

ist. Die Nichtanwendung von bundesrechtswidrigen Bestimmungen 

ohne Übergangsfrist verletzt somit auch den Grundsatz von Treu und 

Glauben nicht. Im Übrigen kommt vorliegend auch der Grundsatz des 

Vertrauensschutzes nicht zum Tragen, da die akzessorische Normen-

kontrolle insbesondere auf eine Änderung des geltenden Rechts (ins-

besondere das Inkrafttreten des revidierten RPG) zurückzuführen ist 

(vgl. T. TANQUEREL, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), 

Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016, N 51 zu 

Art. 21; BGE 116 Ib 184 Erw. 4b). Die unter der früheren Rechtslage 

gemachten Aussagen von Mitarbeitern der kantonalen Fachstellen so-

wie die teilweise nicht belegten Zusagen von Mitarbeitern der Gemein-

deverwaltung sind bereits unter diesem Gesichtspunkt nicht zu be-

rücksichtigen, zumal sie auch keine hinreichende Vertrauensgrund-

lage zu begründen vermögen. 

 

6.4 Schliesslich können sich die Rekurrenten auch nicht auf eine 

Gleichbehandlung im Unrecht (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft; ZR 101, abgekürzt BV) berufen, 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 12/14 

 

weil die Gemeinde in früheren Fällen Neubauten in der Weilerzone be-

willigt hat. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geht der 

Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der Regel der 

Rücksicht auf die gleichmässige Rechtsanwendung vor. Der Umstand, 

dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewendet 

worden ist, gibt den Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, 

ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Eine Gleich-

behandlung im Unrecht würde voraussetzen, dass die zu beurteilen-

den Fälle in den tatbestandserheblichen Sachverhaltselementen über-

einstimmen, dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz 

abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht gesetzes-

konform entscheiden zu wollen. Schliesslich dürfen keine überwiegen-

den Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter entgegen-

stehen (Urteil des Bundesgerichtes 1C_554/2018 vom 5. August 2019 

Erw. 3.1 mit Hinweisen). 

 

6.5 Selbst wenn vorliegend die Fälle vom Sachverhalt her überein-

stimmen würden, wäre insbesondere das Gesetzmässigkeitsinteresse 

an der Durchsetzung des grundlegenden raumplanungsrechtlichen 

Grundsatzes der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet derart 

gewichtig, dass ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht zu 

verneinen wäre. Darüber hinaus hat die zuständige kantonale Stelle 

bereits aufgrund der Kreisschreiben des Baudepartementes klarge-

stellt, dass sie die rechtswidrige Praxis der (bisher zuständigen) Kom-

munen nicht weiterführen wird. Insofern ist unbeachtlich, dass die  

Vorinstanz die Bauvorhaben weiterhin bewilligen würde. 

 

7.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass es sich bei der fraglichen Weiler-

zone Y.___ um eine Nichtbauzone handelt und somit das AREG als 

zuständige kantonale Behörde zu Recht für die Behandlung der ent-

sprechenden Baugesuche zuständig ist. In der Sache wurden die Bau-

bewilligungen für die Wohnhäuser A und B sodann zu Recht verwei-

gert. Die Rekurse 1 und 2 erweisen sich deshalb insgesamt als unbe-

gründet und sind abzuweisen. 

 

8.  

8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 

Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 

werden. Die Entscheidgebühr beträgt für die Rekurse 1 und 2 jeweils 

Fr. 1'800.–, d.h. insgesamt Fr. 3'600.– (Nr. 20.13.01 des Gebührenta-

rifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem 

Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Rekurrenten die 

amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis 

VRP). 

 

8.2 Die von den Rekurrenten am 16. Oktober 2019 geleistete Kos-

tenvorschüsse von jeweils Fr. 1'800.– werden verrechnet. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 13/14 

 

9.  

Die Rekurrenten stellen in den Rekursen 1 und 2 ein Begehren um 

Ersatz der ausseramtlichen Kosten.  

 

9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP).  

 

9.2 Da die Rekurrenten in beiden Rekursen unterliegen, haben sie 

von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi-

gung. 

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs 1 (Verfahren Nr. 19-7763) von A.___, B.___ und 

C.___ wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

b) A.___, B.___ und C.___ bezahlen unter solidarischer Haftung 

eine Entscheidgebühr von Fr. 1'800.–. 

 

c) Der am 16. Oktober 2019 von B.___ geleistete Kostenvorschuss 

von Fr. 1'800.– wird verrechnet. 

 

d) Das Begehren von A.___, B.___ und C.___ um Ersatz der aus-

seramtlichen Kosten wird abgewiesen.   

 

2.  

a) Der Rekurs 2 (Verfahren Nr. 19-7762) von A.___, B.___ und 

C.___ wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

b) A.___, B.___ und C.___ bezahlen unter solidarischer Haftung 

eine Entscheidgebühr von Fr. 1'800.–. 

 

c) Der am 16. Oktober 2019 von B.___ geleistete Kostenvorschuss 

von Fr. 1'800.– wird verrechnet. 

 

d) Das Begehren von A.___, B.___ und C.___ um Ersatz der aus-

seramtlichen Kosten wird abgewiesen. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2020), Seite 14/14 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann  

Regierungsrätin 

 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BDE 2020 Nr. 59
	Art. 18 RPG, Art. 25 Abs. 2 RPG, Art. 33 RPV. Vorliegend erweist sich eine akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens insbesondere vor dem Hintergrund erheblich geänderter gesetzlicher und tatsächlicher Verhältnisse als geboten (Erw. 3.4). Bei der vorliegenden Weilerzone handelt es sich um eine Nichtbauzone, weshalb für die fraglichen Baugesuche eine Zustimmung der kantonalen Behörde notwendig ist (Erw. 4). Eine Baubewilligung für den Neubau von zwei Einfamilienhäusern in der Weilerzone kann – auch unter Berufung auf den Vertrauensschutz sowie eine Gleichbehandlung im Unrecht – nicht erteilt werden (Erw. 5 und 6). // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)

		2024-05-26T23:52:53+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen