# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 52eca6a7-8062-5a06-ba9a-bb9c441f51b8
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-11-03
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 03.11.2009 R 2009 65
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2009-65_2009-11-03.pdf

## Full Text

R 09 65
5a Camera  

SENTENZA
del 3 novembre 2009

nella vertenza di diritto amministrativo

concernente domanda di costruzione

1. … è comproprietario sull’altro territorio del Comune di … della particella no. 

781. Questa particella è suddivisa in tre proprietà per piani (PPP) di cui l’unità 

pari a 268/1000 è di … ed è intavolata a registro fondiario (RF) con il no. 

50002. Le altre due unità appartengono alla comunione ereditaria … (no. 

50000) e a … no. 50001). Il fondo è sopraedificato con un edificio principale 

in parte destinato ad abitazione e in parte ad attività artigianale (immobile 

2/2B/2C secondo l’ICAI) e con una sosta/tettoia per il deposito della 

falegnameria (stabile 2C-A). In data 20 aprile 2009, … introduceva formale 

domanda di costruzione per la ristrutturazione della sosta. Durante 

l’esposizione del progetto, gli eredi … in quanto comproprietari del fondo si 

opponevano all’intervento, mentre il committente non riteneva necessario il 

consenso degli altri proprietari per piani, trattandosi di un mero intervento di 

manutenzione. 

2. Con decisione 3 agosto 2009 il Comune di … non entrava nel merito della 

domanda di costruzione, mancando “un verbale assembleare dei condomini 

attestante l’esistenza di una decisione per l’accettazione del progetto 

presentato o di un documento che dimostri che il diritto di costruzione del 

richiedente risulta da disposizioni convenzionali, ai sensi dell’art. 712g cpv. 2 

CCS, che derogano al regime legale”. Per l’autorità edilizia comunale 

l’intervento previsto esulerebbe dai semplici lavori di manutenzione, 

trattandosi in realtà della demolizione e ricostruzione della sosta esistente. 

Per un simile intervento, il richiedente non avrebbe saputo produrre il richiesto 

consenso degli altri comproprietari, per cui la domanda di costruzione non 

avrebbe potuto essere analizzata.

 

3. Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 26 agosto 

2009, … chiedeva l’annullamento della decisione impugnata e il rilascio del 

permesso di riattare. Lo stabile in oggetto, contrariamente al fondo, sarebbe 

di esclusiva proprietà del ricorrente con sua moglie e l’intervento richiesto 

sarebbe urgente sia in considerazione dello stato della costruzione sia per 

l’attività di falegname dell’istante, il quale si sentirebbe tradito dall’agire 

dell’autorità comunale che anziché assumersi le proprie responsabilità 

decidendo materialmente sulla questione, procrastinerebbe invece la 

decisione sul meritato permesso. 

4. Nella risposta di causa, il Comune di … chiedeva la reiezione del ricorso. 

Dopo aver chiarito il tipo di intervento previsto, l’autorità comunale concludeva 

alla manifesta assenza del diritto di costruire da parte del richiedente la licenza 

di costruzione, contro la chiara volontà di una parte degli altri comproprietari, 

e conseguentemente riteneva giustificata la non entrata nel merito sulla 

domanda di fabbrica. 

5. Chiamati a determinarsi sul ricorso, gli eredi … si opponevano all’erezione di 

un edificio di dimensioni e volumi maggiori di quello esistente e non ritenevano 

fattibile l’intervento senza il loro espresso accordo.  

Considerando in diritto:

1. La controversia verte sulla questione di sapere se il comune ha a giusto titolo 

omesso l’esame materiale della domanda di costruzione, essendo il 

committente manifestamente non legittimato da solo a chiedere la licenza di 

costruzione. In questo senso un esito favorevole del ricorso non potrebbe 

evidentemente comportare l’evasione materiale della pratica come richiesto 

dall’istante, ma semplicemente la retrocessione dell’incarto all’autorità edilizia 

comunale per l’evasione della pratica per quanto di sua competenza. 

2. a) Giusta la previgente prassi di questo Giudice, all’autorità edilizia non era dato 

rifiutare un progetto edilizio per motivi che esulavano dalle disposizioni di 

polizia delle costruzioni (PTA 1999 no. 49, 1990 no. 25 1989 no. 15, 1987 ni. 

19 e 20, 1982 no. 23, 1974 no. 24, 1971 no. 17 e 1970 no. 30; STA R 04 38, 

R 02 77 e R 09 82) a meno che si palesasse fin dall’inizio l’assoluta mancanza 

di legittimazione del petente, non essendo questi in grado di comprovare il 

proprio diritto di proprietà sul fondo (PTA 1990 no. 25, 1989 no. 15, 1987 no. 

20 e 1982 no. 23). In queste situazioni la presa in considerazione di aspetti 

del diritto privato trovava la propria giustificazione nella necessità di evitare 

che l’autorità esaminasse nel dettaglio delle magari complesse domande di 

costruzione, quando la legittimazione del petente faceva già manifestamente 

difetto (vedi sul tema: Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes 

Umweltschutzrecht, 5. ed., Berna 2008, pag. 322 ss.). La nuova normativa 

cantonale in materia di pianificazione in vigore dal 1. novembre 2005 ha 

tenuto conto di questa problematica (STA R 08 8). Giusta l’art. 89 cpv. 3 della 

legge cantonale sulla pianificazione del territorio (LPTC) infatti, se il 

committente non è proprietario del terreno edificabile, la domanda di 

costruzione va controfirmata dal proprietario. L’aggiornamento della legge 

edilizia comunale (LE) riprende il principio sancito dal diritto cantonale. Dalla 

disposizione del diritto cantonale non è comunque dato dedurre granché per 

l’evasione della presente vertenza, essendo evidente che l’istante è 

(com)proprietàrio del fondo, ma che non lo è esclusivamente. 

b) Il ricorrente è uno dei proprietari per piani della particella in oggetto. La 

comunione dei comproprietari non gode di personalità giuridica, ma per 

ragioni pratiche, per sicurezza del diritto e per economia di giudizio, la legge 

le riconosce una certa capacità processuale. Da parte loro i comproprietari 

rimangono liberi di disporre, usare, amministrare, sistemare e strutturare i 

locali che sono oggetto del loro diritto esclusivo (art. 712a cpv. 2 CCS). Nella 

fattispecie, per quanto stabilito dal contratto di suddivisione della proprietà del 

1978, l’assegnazione dell’immobile avveniva sulla base dei dettagliati piani 

che erano parte integrante dell’accordo. Giusta la planimetria allegata 

all’istante spettava il diritto esclusivo sulla parte del fondo comprendente una 

superficie di 980 m2 e sul quale sorge, da tempo immemorabile, una 

sosta/legnaia. Anche se detto stabile non veniva indicato sui piani originali di 

ripartizione della proprietà per piani, il comune non contesta che l’impianto 

risalga a tempi immemori, per cui, perlomeno di primo acchito, non vi sono 

motivi per dubitare della legalità della costruzione sulla quale l’istante ha un 

diritto esclusivo. Giusta quanto previsto dall’art. 712b cpv. 2 CCS, il suolo non 

può essere oggetto di diritto esclusivo, ma solo di uso esclusivo. Per contro, i 

singoli piani o porzioni di piani ordinati in appartamenti o in unità di locali 

possono essere oggetto del diritto esclusivo. Nell’evenienza pertanto, l’istante 

va ritenuto poter amministrare, godere e sistemare la costruzione sita sulla 

porzione di terreno che gli è stata riservata. In base alla legislazione in materia 

di proprietà per piani egli non è conseguentemente palesemente sprovvisto 

della legittimità a chiedere una licenza edilizia per l’intervento previsto. 

c) In base al contratto di suddivisione della proprietà, le spese di manutenzione 

e di esercizio delle tre parti assegnate in uso esclusivo erano degli aventi 

diritto all’uso e ogni proprietario era tenuto a provvedere a proprie spese alla 

manutenzione dei locali e degli impianti di cui aveva l’uso esclusivo, in modo 

da assicurare un buon aspetto ed uno stato ineccepibile alla costruzione. 

Anche queste precisazioni non fanno che confermare come quanto sia 

oggetto di diritto esclusivo del proprietario vada pure mantenuto a sue spese. 

Per il comune, l’intervento esulerebbe dai semplici lavori di manutenzione, 

motivo per cui il proprietario per piani necessiterebbe dell’accordo degli altri 

proprietari. Per questo Giudice, poiché la sosta/legnaia è da considerasi 

soggetta al diritto esclusivo del ricorrente e poiché spetta a questi mantenere 

la costruzione in uno stato ineccepibile (vedi anche art. 712a CCS), 

l’intervento richiesto doveva essere oggetto di esame materiale, senza che 

andasse in tale sede definitivamente stabilita la questione di sapere come 

andrebbe qualificato l’intervento edilizio in parola. Per il Tribunale 

amministrativo, poiché l’istante chiedeva la licenza di costruzione per la 

modifica di uno stabile a se stante su cui ha un diritto esclusivo, l’autorità 

comunale non poteva negare l’entrata nel merito della domanda di 

costruzione adducendo la “palese assenza del diritto a costruire”. Per questo, 

su tale questione il ricorso va accolto.  

d) Evidentemente le considerazioni che precedono non possono pregiudicare il 

giudizio civile in merito alla fattibilità o meno dell’intervento nell’ottica delle 

disposizioni della legislazione civile sulla proprietà per piani. In qualità di 

comproprietario, l’istante ha semplicemente nel caso di specie il diritto di 

ottenere un giudizio di merito sulla domanda di costruzione presentata. La 

questione di sapere se l’intervento che intende apportare alla sosta/legnaia 

sia un intervento che rientri ancora nei parametri ammessi dal CCS o del 

contratto di suddivisione della proprietà senza l’accordo degli altri proprietari 

resta in questo contesto impregiudicata. Decisivo ai fini del giudizio è 

semplicemente il fatto che al ricorrente non fa “manifestamente” difetto il diritto 

di intervenire sull’immobile con misure edilizie.  

3. La particella in oggetto è situata fuori della zona edificabile. Per questo, oltre 

alla licenza edilizia l’intervento necessita anche di un permesso cantonale (art. 

87 cpv. 1 LPTC). Se pertanto l’autorità edilizia comunale dovesse considerare 

soddisfatti i presupposti per il rilascio di una licenza edilizia, essa è tenuta a 

trasmettere la domanda motivata all’ufficio per lo sviluppo del territorio. 

Altrimenti, essa dovrà respingere direttamente la domanda (vedi art. 87 cpv. 

3 LPTC).

4. In conclusione, il ricorso è accolto e la decisione impugnata annullata. Gli atti 

vengono rinviati al comune convenuto affinché decida materialmente sulla 

domanda di costruzione, eventualmente dopo il rilascio del permesso 

cantonale. L’esito della controversia giustifica l’accollamento dei costi al 

comune soccombente in applicazione giusta l’art. 73 cpv. 1 LGA. Il ricorrente 

che non si è avvalso della collaborazione di un patrocinatore legale non ha 

diritto alle ripetibili. 

Il Tribunale decide:

1. Il ricorso è accolto e la decisione impugnata annullata. Gli atti sono rinviati al 

comune convenuto affinché esamini e, eventualmente con il consenso della 

preposta autorità cantonale, decida materialmente sulla domanda di 

costruzione. 

2. Vengono prelevate

- una tassa di Stato di fr. 1'000.--

- e le spese di cancelleria di fr. 200.--

totale fr. 1'200.--

il cui importo sarà versato dal Comune di … entro trenta giorni dalla notifica 

della presente decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei 

Grigioni, Coira.