# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 19b7a619-7295-5043-8099-4342e87e24f9
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-08-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 25.08.2011  VB.2010.00350
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2010-00350_2011-08-25.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2010.00350	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 25.08.2011
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.01.2012 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Nutzungsplanung/Gestaltungsplan

	
Nutzungsplanung/Gestaltungsplan

Rechtsgrundlagen der kommunalen Planungsautonomie und der Kognition der Rechtsmittelinstanzen (E. 2.2). Dass die Grundordnung publikumsintensive Einrichtungen ausschliesst, während solche nach dem öffentlichen Gestaltungsplan zugelassen werden, ist nicht zu beanstanden; dadurch entsteht ein zulässiger Anreiz für die an der Realisierung publikumsintensiver Einrichtungen interessierten Grundeigentümer, ihre Bautätigkeit entsprechend dem öffentlichen Gestaltungsplan zu vollziehen (E. 4.1). Für die Gestaltungsplanpflicht besteht ein wesentliches öffentliches Interesse (E. 4.2). Die Ziele des Gestaltungsplans lassen sich mittelfristig verwirklichen, obwohl das betroffene Gebiet bereits weitgehend überbaut ist (E. 4.3).
Die gerügten Vorschriften des Gestaltungsplans betreffend Anordnung und Gestaltung der Eingänge, Lage und Anzahl der Ein- und Ausfahrten, Beschränkung der Verkaufsflächen in den Unter- und Obergeschossen, gestalterisch gute Gesamtwirkung der Bauten und Gestaltung des Aussenraums sind nicht zu beanstanden (E. 5.2-5.6). Bestätigung der Kostenverlegung durch die Baurekurskommisson (E. 6).

Abweisung der Beschwerde

			 	
				Stichworte:
	
						EINFAHRT
GEMEINDEAUTONOMIE
GESAMTWIRKUNG
GESTALTUNGSANFORDERUNGEN
GESTALTUNGSPLAN
KOGNITION
NUTZUNGSPLAN
ÖFFENTLICHES INTERESSE
PLANUNGSAUTONOMIE
RAHMENNUTZUNGSPLÄNE
SONDERNUTZUNGSPLÄNE
VERKAUFSFLÄCHE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 2 lit. c PBG
§ 51 PBG
§ 56 Abs. III PBG
§ 71 Abs. I PBG
§ 83 Abs. I PBG
§ 83 Abs. III PBG
§ 238 Abs. I PBG
§ 329 Abs. IV PBG
§ 20 VRG
§ 50 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  3.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2010.00350

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 25. August 2011

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Rudolf Bodmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin,
Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Gerichtsschreiber Andreas Conne.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,

Beschwerdeführer, 

 

gegen

 

Gemeinderat C, vertreten durch den Stadtrat,

dieser vertreten durch RA D,

Beschwerdegegner,

 

 

betreffend Nutzungsplanung/Gestaltungsplan,

hat
sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 6. April 2009
revidierte der Gemeinderat C (Legislative) die kommunale Richt- und Nutzungsplanung.
Im Rahmen der Letzteren revidierte er unter anderem den Zonenplan und die
Bauordnung (BZO) und setzte den öffentlichen Gestaltungsplan E fest.

II.
 

Gegen diesen Beschluss rekurrierte A als
Eigentümer von fünf Grundstücken im Perimeter des öffentlichen Gestaltungsplans
sowie zweier Grundstücke in der Gewerbezone. Er verlangte im Wesentlichen, für
seine Grundstücke entlang der F-Strasse sei die Zonenzuweisung soweit
aufzuheben, als diese keine verkehrsintensive Nutzung erlaube. Weiter seien die
Gestaltungsplanpflicht und der öffentliche Gestaltungsplan aufzuheben,
eventuell die Art. 6 bis 9 und 11 bis 13 der Gestaltungsplanvorschriften
(nachfolgend: GPV) zu streichen bzw. aufzuheben. Bezüglich seiner in der
Gewerbezone gelegenen Grundstücke beantragte er, die Erhöhung der
Baumassenziffer von 3,0 auf 5,0 zu prüfen. Die Baurekurskommission IV hiess den
Rekurs mit Entscheid vom 3. Juni 2010 teilweise gut und hob Art. 11
GPV auf. Im Übrigen wies sie den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat. Die
Verfahrenskosten auferlegte sie zu 19/20 A und zu 1/20 dem Gemeinderat C. A
wurde zudem verpflichtet, dem Gemeinderat eine Umtriebsentschädigung von
Fr. 2'700.- zu bezahlen.

III.
 

Gegen den Rekursentscheid erhob A am
5. Juli 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerte seine
Rekursanträge bezüglich der Grundstücke entlang der F-Strasse, soweit ihnen
nicht stattgegeben worden war. Eventuell seien die Art. 6, 7
Abs. 4, 9, 12 und 13 GPV aufzuheben. Zudem verlangte er eine
Neuverlegung der Rekursverfahrenskosten, die Aufhebung seiner
Entschädigungsverpflichtung und eine angemessene Entschädigung für das
Rekursverfahren an ihn; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten
der Stadt C.

Die Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte die
strittigen Festlegungen mit Verfügung vom 28. Februar 2011. Das
Baurekursgericht (vormals Baurekurskommission) beantragte am 17. März 2011
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat C
beantragte mit Beschwerdeantwort vom 2. Mai 2011 ebenfalls Beschwerdeabweisung,
unter Kostenfolgen zulasten des Beschwerdeführers. A äusserte sich dazu nicht
mehr.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und
Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden,
die kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zuständig. 

2.
 

2.1 Im Streit
liegt die Umzonung der Grundstücke des Beschwerdeführers von den Zentrumszonen
ZD und ZE in die Industriezonen I 6.0 und I 7.0 (mit Gestaltungsplanpflicht)
sowie der dieselben Grundstücke betreffende öffentliche Gestaltungsplan. Dieser
ersetzt mit seinen spezifischen Nutzungsregeln die Grundordnung gemäss BZO für
die Dauer seines Bestandes. Die Zuweisung zu den Industriezonen im fraglichen
Gebiet entfaltet daher nur im Fall einer späteren Aufhebung des Gestaltungsplans
Wirkung. In diesem Fall können zudem für den der I 6.0 zugewiesenen Gebietsteil
die gleichzeitig revidierten und nicht im Streit liegenden
Sonderbauvorschriften G in Anspruch genommen werden. Nicht mehr strittig ist
der Antrag auf Überprüfung der Baumassenziffer in der Gewerbezone, auf welchen
die Vorinstanz nicht eingetreten ist.

2.2 Den Gemeinden
kommt aufgrund von § 2 lit. c und § 45 ff. PBG beim Erlass der
Bau- und Zonenordnung (BZO) Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias
Jaag, Kommentar zur Zürcher Kantonsverfassung, Zürich 2007, Art. 85
N. 11). Die Baurekurskommissionen überprüfen kommunale Nutzungspläne auf
alle Mängel, insbesondere auch auf Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20
VRG). Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten
und dürfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung
aufgrund überkommunaler Interessen als unzweckmässig erweist, den wegleitenden
Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die
Unzweckmässigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich
ist (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 20; Walter
Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1998,
N. 1073 f.). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht im
Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch
und Ermessensüberschreitung beschränkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung
mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat die Baurekurskommission
im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestätigt, so prüft das
Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der
übergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr
planerisches Ermessen missbraucht oder überschritten hat.

3.
 

Zur planerischen Entwicklung im fraglichen Gebiet,
insbesondere zur gemeindeübergreifenden Planungszone für publikumsintensive
Einrichtungen im Industrie- und Gewerbegebiet der beiden Gemeinden C und H und
zum erarbeiteten Entwicklungskonzept I inklusive Masterplan J sowie zum Inhalt
der umstrittenen Festlegungen im Einzelnen kann auf die entsprechenden
Erwägungen im Rekursentscheid (E. 2 und 3) verwiesen werden. 

4.
 

4.1 Der
Beschwerdeführer macht im Beschwerdeverfahren, anders als noch vor der Rekursinstanz,
nicht mehr geltend, die Zuweisung zu den Industriezonen I 6.0 und I 7.0 widerspreche
dem kantonalen Verkehrsrichtplan sowie dem kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan.
Er bringt jedoch vor, das Verbot verkehrsintensiver Nutzungen gemäss Art. 6.2
BauO sei nicht erforderlich und verstosse angesichts des öffentlichen
Gestaltungsplans, welcher diese Nutzung ausdrücklich zulasse, gegen die
Planhierarchie. 

Die Notwendigkeit eines Verbots verkehrsintensiver Nutzungen
in der Grundordnung leitet der Beschwerdegegner daraus ab, dass im fraglichen
Gebiet in den letzten Jahren mehrere publikumsintensive Einrichtungen wie
Fachmärkte und Einkaufszentren mit entsprechend starker Verkehrsbelastung
entstanden seien. Der aufgrund der vorhandenen Reserven mögliche Zusatzverkehr
könnte vom heutigen Verkehrssystem nicht mehr bewältigt werden. Diese
Einschätzung, welche der Beschwerdeführer nicht infrage stellt, rechtfertigt
die fragliche Zonenzuweisung ohne Weiteres. Denn anders als etwa in
Zentrumszonen lassen sich nur in Industrie- und Gewerbezonen bestimmte Betriebsarten
aus planerischen oder infrastrukturellen Gründen ausschliessen (vgl. § 51
und § 56 Abs. 3 PBG). Auch ist nicht zu beanstanden, dass die
Grundordnung publikumsintensive Einrichtungen ausschliesst, während solche nach
dem öffentlichen Gestaltungsplan gerade zugelassen werden. Denn mit dem
öffentlichen Gestaltungsplan soll nicht nur das Einkaufsgebiet gestärkt werden,
sondern sollen auch gleichzeitig die neuen verkehrsintensiven Nutzflächen auf
die Verkehrsinfrastruktur abgestimmt, die Verkehrsführung und Erschliessung
geregelt und Rahmenbedingungen für ein städtebaulich gut gestaltetes regionales
Zentrum geschaffen werden (vgl. Art. 1 der Vorschriften zum
Gestaltungsplan). Mit diesem Zusammenspiel zwischen Grund- und Sonderordnung
entsteht daher ein zulässiger Anreiz für die an der Realisierung
publikumsintensiver Einrichtungen interessierten Grundeigentümer, ihre Bautätigkeit
entsprechend dem öffentlichen Gestaltungsplan zu vollziehen. Dies entspricht
der Konzeption vieler Gestaltungspläne, welche zum Preis besserer Gestaltungs-
oder Infrastrukturleistungen eine intensivere Nutzung zulassen. Die Vorinstanz
ist daher zutreffend zum Schluss gekommen, Grundordnung und Gestaltungsplan
seien nachgerade notwendig, um die im fraglichen Gebiet planerisch gewollten Zustände
überhaupt zu erreichen.

4.2 Weiter
macht der Beschwerdeführer geltend, für die im fraglichen Bereich statuierte
Gestaltungsplanpflicht fehle ein wesentliches öffentliches Interesse. Der
Einwand ist ebenfalls unbegründet. Angesichts der bestehenden Situation mit
grossen Nutzungsreserven und beschränkter Verkehrsinfrastruktur, für welche die
beiden betroffenen Gemeinden bereits seit 2003 ein Verkehrskonzept suchen,
besteht ein ausgewiesener Handlungsbedarf. Nach Art 12.12 BauO haben die
Gestaltungspläne in den gestaltungsplanpflichtigen Teilen der Zonen I 6.0, I
7.0 und I 8.0A vier Inhaltselemente aufzuweisen: Stärkung des Einkaufsgebiets,
Abstimmung auf die Verkehrsinfrastruktur, Regelung der Verkehrsführung und Erschliessung,
städtebaulich gute Gestaltung. Mit diesen Vorgaben liegt das öffentliche Interesse
an der Gestaltungsplanpflicht auf der Hand.

4.3 Der
Beschwerdeführer bezweifelt schliesslich, dass mit einem Gestaltungsplan die Ziele
von Art. 12.12 BauO erreicht werden können, da das mit der
Gestaltungsplanpflicht belastete Gebiet bereits weitgehend überbaut sei. 

Gemäss dem der Zonenordnung zugrunde liegenden Entwicklungskonzept
bestehen in der gesamten Planungszone C und H, welche allerdings über den
Bereich des Masterplans J hinausgeht, ca. 18 ha unüberbaute Flächen, im Industriegebiet
C Süd deren 9 ha. In C Süd soll noch ein Potenzial von 10'000 m2
publikumsintensiver Verkaufsfläche vorhanden sein (a.a.O. S. 48). In
diesem Bereich wird der Gestaltungsplan seine Wirkung entfalten können. Aber
auch im Rahmen bereits realisierter Nutzungen kann durchaus ein Planeffekt
erreicht werden. Wie der Beschwerdeführer nämlich richtig darlegt, müssen
Verkaufsgeschäfte ihre Verkaufsstellen in einem relativ kurzen Rhythmus von 12
bis 15 Jahren teils aufwendig erneuern. Derartige neubauähnliche Umbauten
bieten eine willkommene Gelegenheit für Anpassungen an das Gesamtkonzept. Daher
lassen sich gerade im vorliegenden Fall die Vorgaben des Gestaltungsplans
innert nützlicher Frist trotz fortgeschrittenen Überbauungsgrads durchsetzen.
Auch wenn mit der um konkrete Vorgaben angereicherten Gestaltungsplanpflicht
tatsächlich stark ins Eigentum des Beschwerdeführers eingegriffen wird, ermöglicht
erst dieser Eingriff eine mittelfristige Verwirklichung der Planungsziele
gemäss dem erarbeiteten Entwicklungskonzept. 

5.
 

5.1 Soweit der
Beschwerdeführer generell ein fehlendes öffentliches Interesse am öffentlichen
Gestaltungsplan E und dessen Unzweckmässigkeit rügt, sind seine Einwände
bereits durch die vorstehenden Erwägungen entkräftet. Der öffentliche Gestaltungsplan
stimmt in seinen vier Zielen gemäss Art. 1 der Vorschriften exakt mit den
vier Inhaltsvorgaben für Gestaltungspläne von Art. 12.12 BauO überein.
Dies führt zur Abweisung der Beschwerde bezüglich ihrer Hauptanträge.

Ob die Vorinstanz die in den einzelnen Bestimmungen von Art. 6,
7 Abs. 4, 9, 12 und 13 GPV erfolgten Festlegungen zu Recht geschützt hat
oder ob sie diese als offensichtlich unzweckmässig oder unangemessen hätte
aufheben müssen, ist im Folgenden zu prüfen.

5.2 Art. 6
GPV verlangt im Wesentlichen, dass die Gebäude zur F-Strasse bzw. zur K-Strasse
hin orientiert sind und die Haupteingänge sich jeweils in einem planlich mit
roten Pfeilen dargestellten Bereich an der F-Strasse befinden, wobei die
Erdgeschossgestaltung bestimmten Einschränkungen unterliegt. Ziel der
Festlegung ist es, entlang der K- und insbesondere der F-Strasse ein
einheitliches Erscheinungsbild zu schaffen. Die Anordnung und Gestaltung des
Eingangs inklusive Vorplatz sei für die Auffindbarkeit, die Repräsentation und
die Identität eines Gebäudes und für das regionale Zentrumsgebiet sehr wichtig.

Die planerische Festlegung orientiert sich am zulässigen
Ziel des öffentlichen Gestaltungsplans und lässt im Einzelnen genügend
Spielraum für die Projektierung der Eingangsbereiche. Mit Ausnahme des am Rand
des Gebiets gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 01 steht damit auf allen
Grundstücken an der K-Strasse praktisch die gesamte Länge der Strassenfassade
für Haupteingänge zur Verfügung. Der Beschwerdeführer sieht mit der Festlegung
die Funktionalität seiner langen Gebäude an der F-Strasse eingeschränkt, weil
deren Hauptzugang nicht zentral, sondern von der kurzen Fassadenseite her
erfolgen müsste. Indessen hat die Vorinstanz hierzu richtig festgestellt, dass
die Regelung seitliche Eingänge zulasse, ohne dabei zu verkennen, dass es sich
hierbei nicht um Haupteingänge handeln darf. 

Auch soweit im Gestaltungsplanperimeter Gewerbe- und
Handelsbetriebe ohne grossen Publikumsverkehr zugelassen sind, erscheint die
Festlegung nicht offensichtlich unzweckmässig. Die Zugänglichkeit aller Gebäude
von der F-Strasse her belebt diese als Einkaufsstrasse und steigert damit die
Attraktivität des Zentrums, welches gerade in den letzten Jahren vor allem
durch den Bau publikumsintensiver Einrichtungen und nicht durch die
Realisierung von Gewerbe- und Handelsbetrieben entstanden ist.

5.3 Nach Art. 7
Abs. 4 GPV dürfen Verkaufsflächen des Detailhandels von über 500 m2
nur im Erdgeschoss und maximal zur Hälfte der Erdgeschossfläche im angrenzenden
Untergeschoss oder Obergeschoss angeordnet werden. Abweichungen sind unter
bestimmten Voraussetzungen gestattet. Die Vorschrift bezweckt, das Entstehen
zusätzlicher verkehrsintensiver Verkaufsflächen zu beschränken und auf die
attraktivsten Gebäudelagen zu konzentrieren. Damit soll im Wesentlichen das
vorhandene Ausbaupotenzial im Gebietsperimeter auf die vorgesehene Verkehrsinfrastruktur
abgestimmt werden. Zu Recht bringt der Beschwerdeführer zwar vor, die
Vorschrift betreffe nicht sein unüberbautes Grundstück Kat.-Nr. 01, für
welches Art. 7 Abs. 3 GPV das maximale Mass an Verkaufsfläche über
500 m2 absolut festlege. Dies ändert jedoch nichts an der zulässigen
Stossrichtung der Bestimmung. Auch dass die Vorschrift nur grössere
Verkaufsflächen beschränkt und nicht andere publikumsintensive Nutzungen wie
Unterhaltungsbetriebe etc., tut dem keinen Abbruch. In dieser Hinsicht bezweckt
Art. 7 Abs. 4 GPV nämlich nicht allein die Beschränkung
publikumsintensiver Flächen, sondern begünstigt ausserdem auch eine bessere
Durchmischung verschiedener Nutzungen. Diese der Attraktivität des Zentrums
dienende Wirkung ist vor dem Hintergrund der gesamten Zielsetzung des
öffentlichen Gestaltungsplans nicht zu beanstanden.

5.4 Nach Art. 9
GPV sind Ein- und Ausfahrten in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen
(grüne Pfeile) zu erstellen. Abweichungen bezüglich Lage und Anzahl sind in begründeten
Fällen im Baubewilligungsverfahren möglich. Sinn der Regelung ist es, parallel
zur F-Strasse verlaufende Grundstückszufahrten zu verhindern und damit eine
funktionale Trennung zwischen dem rollenden Verkehr und dem Fussgängerverkehr
zu erreichen. Im Bereich zwischen der F-Strasse und der Gebäudemantellinie ist
daher auf den Grundstücken ein öffentlich zugänglicher, hindernisfreier
Aussenraum für Fussgänger ausgeschieden. Der Beschwerdeführer scheint diese
Zielsetzung anzuerkennen, macht aber geltend, mit der Regelung könne eine
parallele Führung des rollenden Verkehrs zur F-Strasse nicht verhindert werden,
weil dieser im öffentlich zugänglichen Aussenraum nicht ausgeschlossen werde.
Zudem könne der Verkehr auch ohne Widerspruch zum Gestaltungsplan zwischen dem
ausgeschiedenen Aussenraum und einem von der Mantellinie zurückgesetzten
Gebäude verlaufen. Da der Fussgängerverkehr innerhalb der Parzellen zu Recht
nicht eingeschränkt sei, könne mit der Regelung auch keine Trennung vom
rollenden Verkehr erreicht werden. 

Der Einwand ist unbegründet. Indem der Gestaltungsplan Ein-
und Ausfahrten an jeder einzelnen Grundstücksgrenze vorsieht und
Parkierungsflächen im öffentlich zugänglichen Aussenraum verbietet, besteht
kaum Anlass für einen Grundeigentümer, den Zugangsverkehr parallel zur F-Strasse
zu führen. Bei Gebäuden, welche hinter der Mantellinie stehen, verlangt Art. 13
Abs. 1 GPV zudem eine Anbindung des Haupteingangs an den öffentlich
zugänglichen Aussenraum mit einem mindestens 6 m breiten Korridor, der ohne
ausdrückliche planliche Darstellung nicht vom Zugangsverkehr überquert werden
darf (Art. 13 Abs. 3 GPV). Die Fussgängerströme werden sich daher bei
einer Durchsetzung der Gestaltungsplanvorgaben mittelfristig konfliktfrei im
Rahmen der ausgeschiedenen Aussenräume und der Hauptzugänge zur F-Strasse bewegen
können.

5.5
 

5.5.1
Gemäss Art. 12 Abs. 1 GPV sind Bauten, Anlagen und Umschwung für
sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung
im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass sie eine gute
Gesamtwirkung erzielen; diese Anforderung gilt auch für Materialien und
Farbgebung. Der Beschwerdeführer erachtet diese Festlegung als rechtswidrig, da
§ 238 Abs. 1 PBG nur eine befriedigende Gesamtwirkung verlange. Die
Vorinstanz schützte die Vorschrift, da eine genügende Gestaltung Teil der
Regelbauweise sei, von der gemäss § 83 Abs. 1 PBG abgewichen werden
dürfe. 

Die architektonisch bessere Gestaltung einer Überbauung
stellt zwar kein notwendiges Merkmal aller Gestaltungspläne dar, kann aber das
Motiv oder Ziel eines Gestaltungsplans sein (Robert Wolf/Erich Kull, Das
revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, Zürich 1992,
N. 42). So verlangte § 86 Abs. 1 PBG in der bis zum 31. Januar
1992 geltenden Fassung noch ausdrücklich, dass Private Gestaltungspläne nur
unter der Voraussetzung von Arealüberbauungen von der Bau- und Zonenordnung
abweichen dürften; Arealüberbauungen ihrerseits mussten und müssen heute noch
gemäss § 71 Abs. 1 PBG unter anderem besonders gut gestaltet sein (vgl.
auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach Zürcherischem Recht, Zürich
1985, S. 112). Mit der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 ist das
Erfordernis von § 86 Abs. 1 aPBG zwar fallengelassen worden, sodass
Gestaltungspläne heute voraussetzungslos von den Bestimmungen über die Regelbauweise
und den kantonalen Mindestabständen abweichen dürfen (§ 83 Abs. 1
PBG). Das bedeutet aber nicht, dass verschärfte Gestaltungsvorgaben darin nicht
zulässig wären. Dabei geht es allerdings nicht darum, ob die generelle
Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG selber als Teil der
Regelbauweise anzusehen ist, von der abgewichen werden darf, wie dies die
Vorinstanz ausführt. Da § 238 Abs. 1 PBG eine Minimal- und nicht eine
Maximalanforderung stellt, könnte daraus höchstens geschlossen werden, dass der
Gestaltungsplan sogar eine ungenügende Einordnung zulassen dürfte. Geht es
jedoch wie hier um eine gute Gestaltungsleistung, so ist dieses Erschwernis das
Gegenstück zum Privileg, von der Regelbauweise abweichen zu dürfen, hier etwa
von dem in Art. 6 Abs. 2 BauO statuierten Verbot verkehrsintensiver
Nutzungen. Gerechtfertigt wird dieser von der Grundordnung abweichende
Interessen­ausgleich letztlich durch das wesentliche öffentliche Interesse,
welches Voraussetzung für den Erlass eines öffentlichen Gestaltungsplans
bildet. 

Zu Unrecht beruft sich der Beschwerdeführer in diesem
Zusammenhang auch auf den Entscheid RB 1998 Nr. 94, der sich nur zur
nutzungsplanerischen Kompetenz der Gemeinde für den Erlass von Gestaltungs- und
Einordnungsvorschriften in einzelnen BZO-Zonen und nicht zum zulässigen Inhalt
eines Gestaltungsplans äussert.

5.5.2
Nach Art. 12 Abs. 2 GPV sind die Strassen, die Trottoirs und der
öffentlich zugängliche Aussenraum auf Privatgrund bezüglich Materialisierung,
Beleuchtung und Haltestellen des öffentlichen Verkehrs aufeinander abgestimmt
und zurückhaltend zu gestalten. Der Beschwerdeführer beanstandet hier, dass die
Gestaltung der Strassen und Trottoirs Sache des Gemeinwesens und nicht der
Grundeigentümer sei. Dies trifft zu, begründet jedoch keineswegs die
Rechtswidrigkeit oder offensichtliche Unzweckmässigkeit der Bestimmung. Die
Vorinstanz hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Grundeigentümer durch
diese sich auf § 83 Abs. 3 PBG stützende Vorschrift nur zur
Abstimmung auf die Gestaltung des Strassenraums verpflichtet werden. Dies
entspricht der allgemeinen Zielsetzung des Gestaltungsplans und verlangt von
den Grundeigentümern keine übermässigen Gestaltungsleistungen. Soweit sich der
Beschwerdeführer gegen Art. 12 Abs. 2 GPV als Folge seiner Opposition
gegen Art. 13 GPV wendet, sind seine Einwände im folgenden Zusammenhang zu
prüfen. 

5.6 Art. 13
GPV regelt in vier Abschnitten den öffentlich zugänglichen und hindernisfreien
Aussenraum. Dieser den Fussgängern vorbehaltene Raum soll zwischen dem Strassenraum
(Trottoir) und der Mantellinie der Gebäude liegen und wird bei Gebäuden hinter
der Mantellinie um einen mindestens 6 m breiten Korridor zum Haupteingang
ergänzt. Hier dürfen keine Fahrzeugabstellplätze angeordnet werden;
Zufahrtswege dürfen den öffentlich zugänglichen Aussenraum nur an den
bezeichneten Orten, d.h. ausschliesslich an den mit grünen Pfeilen markierten
Ein- und Ausfahrten, queren. Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, mit einem
Gestaltungsplan könne nicht verlangt werden, dass der Grundeigentümer sein
Grundstück in einer speziellen Weise nutze oder eine entsprechende Nutzung toleriere.

Die Vorinstanz erkannte die gesetzliche Grundlage für die
strittige Anordnung zu Recht in § 83 Abs. 3 PBG. Hiernach hat der
Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen
und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan
geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung
enthalten. Der in Art. 13 GPV definierte Aussenraum auf jedem einzelnen
Grundstück stellt eine solche gemeinschaftliche Ausstattung zwecks
Fussgängererschliessung dar. 

Ebenfalls zutreffend hat die Vorinstanz darauf
hingewiesen, die Eigentumsbeschränkung wirke sich nur innerhalb der ohnehin
beschränkt nutzbaren Baulinienbereiche aus und sei daher nicht massiv.
Ausgehend von der heutigen Nutzung der überbauten Grundstücke mit grossen
publikumsintensiven Flächen und den Zielen des Gestaltungsplans besteht auch
ein hinreichendes öffentliches Interesse an mehr Aussenflächen für Fussgänger,
als mit den Trottoirs bereits vorhanden ist. 

Dass die Festlegung im Konflikt mit derzeit teilweise
bestehenden Parkflächen zwischen den Mantellinien und dem Trottoir steht, ist
nicht zu beanstanden. Gerade diese Situation motivierte die strittige
Anordnung, welche sich allerdings wegen des Bestandesschutzes der Parkflächen
erst aus Anlass von Neubauten oder neubauähnlichen Umbauten auswirken kann. 

Demnach ist die Beschwerde auch mit Bezug auf die
Eventualanträge abzuweisen. 

6.
 

Die Baurekurskommission gewichtete das Obsiegen und
Unterliegen des Beschwerdeführers im Rekursverfahren mit 1/20 und 19/20,
verteilte die Verfahrenskosten von Fr. 12'920.- entsprechend und
verpflichtete den Beschwerdeführer zu einer Umtriebsentschädigung von Fr. 2'700-.
Der Beschwerdeführer begründet nicht, weshalb diese dem Rekursergebnis
entsprechende Kosten- und Entschädigungsregelung rechtsverletzend sein soll.
Dies ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Rekursentscheid auch in diesem
Punkt zu bestätigen ist.

7.
 

Die
Beschwerde ist daher vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung
mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung steht ihm bei
Unterliegen nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner hat im
Beschwerdeverfahren keine Parteientschädigung verlangt.

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 10'000.--;  die übrigen Kosten betragen:

Fr.       140.--   Zustellkosten,

Fr. 10'140.--   Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Es
wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82
ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30
Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…