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**Case Identifier:** 62d98626-764e-5ced-b870-a800574eddde
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-12-14
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 14.12.2021 A/4298/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-4298-2020_2021-12-14.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/4298/2020-LDTR ATA/1359/2021  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative 

Arrêt du 14 décembre 2021 

 

   dans la cause 

 

ASSOCIATION GENEVOISE DES LOCATAIRES 
représentée par Me Romolo Molo et Me Maurice Utz, avocats 

contre 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 
ET DE LA PLANIFICATION FONCIÈRE 

Mme A______ et MM. B______ et C______  
représentés par Me Nicolas Wyss, avocat 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
11 mai 2021 (JTAPI/461/2021)  

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A/4298/2020 

EN FAIT 

1)  Feu M. D______, décédé le ______ 2010, a eu quatre enfants, Mme 
A______ et Messieurs B______ et C______  
(ci-après : les consorts) et M. E______. M. C______ est le père de Messieurs M. 
D______, F______ et G______. 

  Entre 2015 et 2020, les consorts et M. E______ et sa famille ont quitté la 
Suisse pour l’H______. MM. D______ , F______ et G______  sont restés à 
Genève. 

2) a. Par contrat de vente signé le 29 septembre 2000 devant notaire et enregistré 
au registre foncier (ci-après : RF) le 2 octobre 2000, feu M. D______  a acheté à 
I______ SA (ci-après : I______ SA) et à MM. J______, K______, L______ et 
M______, l’immeuble de cinq étages sis ______, rue N______, sur la parcelle 
1______ de la commune de Genève, section O______, située en zone 2, avec 
notamment la précision, sous « entrée en jouissance », que « l’acquéreur entre 
immédiatement en possession et jouissance de l’immeuble qui lui est 
présentement vendu libre de tous bail, biens et personnes, à l’exception de 
l’arcade de 3,75 mètres sur 5,75 mètres, louée à Mme P______, jusqu’au [30 
septembre 2001], en vertu d’un bail dont l’acquéreur déclare avoir reçu une 
photocopie et qu’il reprend par les présentes en l’acquit et à la décharge des 
vendeurs ». Le prix d’acquisition était de CHF 893'200.-.  

  Selon le RF, l’immeuble précité est la propriété des consorts. 

 b. Le 16 décembre 2016, les consorts sont, dans le cadre de la succession de 
feu leur père, devenus propriétaires des lots de copropriétés conférant un droit 
d’usage exclusif portant sur deux appartements nos 4.01 et 5.01, de sept pièces 
chacun, aux 2ème et 3ème étages de l’immeuble précité. Ces deux appartements font 
partie des cinq appartements situés dans cet immeuble dont le 1er étage est occupé 
par des locaux commerciaux au-dessus du rez-de-chaussée, au niveau duquel se 
trouvent trois arcades, plus deux étages de combles. Les cinq appartements 
occupent les 2ème au 5ème étages ainsi que le 1er étage des combles (cahier de 
répartition des locaux, propriété par étages [ci-après : PPE], établi le 11 mars 2002 
par des géomètres). 

 c. D’après le registre de l’office cantonal de la population et des migrations 
(ci-après : OCPM), MM. D______, F______ et G______ habitent dans 
l’immeuble précité. 

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3)  Par requêtes du 11 mai 2017, les consorts ont sollicité du département de 
l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu le département du territoire 
(ci-après : DT ou département) l’autorisation d’aliéner les appartements susvisés. 

  La vente était motivée par un besoin de gestion de leur patrimoine privé. 
L’achat était destiné à une occupation des appartements par les acquéreurs comme 
résidence principale. Le prix convenu pour le bien immobilier 5.01 était de 
CHF 3'958'200.-, celui de l’appartement 4.01 de CHF 4'360'000.-. 

4)  Par arrêtés du 11 juillet 2017 (VA 2______ et 3______), publiés dans la 
Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du 
même jour, le département, par l’office cantonal du logement et de la planification 
foncière (ci-après : OCLPF), a autorisé l’aliénation, par les consorts, de 
l’appartement n° 4.01 au profit de Mme et M. Q______, et de l’appartement n° 
5.01 au profit de M. R______. 

5)  Par acte du 25 juillet 2017, l’Association genevoise des locataires (ci-après : 
ASLOCA) a déposé un recours auprès du Tribunal administratif de première 
instance (ci-après : TAPI) contre les autorisations de vente précitées, concluant, 
préalablement, à ce qu’il soit constaté qu’il n’existait aucun motif d’autorisation 
d’aliéner les lots 5.01 et 4.01, et, principalement, à l’annulation des arrêtés du 
département du 11 juillet 2017 et au refus de toute autorisation d’aliénation 
concernant cet immeuble. Subsidiairement, les arrêtés devaient être annulés et la 
cause renvoyée au département pour instruction dans le sens des considérants. 

6)  Par jugement du 13 mars 2018, le TAPI a rejeté le recours. 

  Certes, les appartements en cause entraient, en raison du nombre de pièces, 
dans les catégories de logement où sévissait la pénurie. Toutefois, selon une 
attestation établie par un notaire, ils n’avaient jamais été loués, ni offerts en 
location et avaient toujours été occupés par les consorts et/ou des membres de leur 
famille. 

7)  Par acte expédié le 30 avril 2018, l’ASLOCA a formé recours auprès de la 
chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre 
administrative) contre le jugement précité, concluant notamment à son annulation. 

  L’immeuble en cause avait, en 1986 et jusqu’à une date indéterminée de 
l’acquisition de la propriété commune par I______ SA et MM. J______, 
K______, L______ et M______, été en mains d’une unique propriétaire, Mme 
S______. 

8)  Par arrêt du 7 mai 2019 (ATA/870/2019), la chambre administrative a admis 
partiellement le recours, annulé le jugement du TAPI du 13 mars 2018 et les 
arrêtés du 11 juillet 2017 (VA 2______ et 3______) et renvoyé la cause au DT 

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afin qu’il procède à une instruction puis rende une nouvelle décision, au sens des 
considérants. 

  Les appartements en cause entraient, en raison du nombre de pièces, dans 
les catégories de logements où sévissait la pénurie et leur vente était, sous cet 
angle, soumise à autorisation. D’après un examen du RF, les consorts  
 étaient propriétaires non seulement des deux appartements concernés, mais aussi 
de l'entier de l'immeuble sis sur la parcelle 1______. À teneur de la législation 
cantonale, tout appartement destiné à la location ou offert en location devait 
conserver son affectation locative. Il y avait lieu d'investiguer l'historique complet 
de l'immeuble et des appartements afin de déterminer si les appartements en cause 
avaient été une fois loués et/ou fait l'objet d'une autorisation d'aliéner qui les aurait 
retirés du marché locatif. 

9)  Le 21 mai 2019, l'ASLOCA a indiqué au département qu’en sa qualité de 
partie, elle souhaitait participer à l'instruction de la cause et se voir notifier toute 
décision qui serait rendue. 

10)  Par arrêt du 14 octobre 2019 (1C_340/2019), le Tribunal fédéral a déclaré 
irrecevable le recours interjeté par les consorts contre l'arrêt précité de la chambre 
administrative. 

  L’arrêt de la chambre administrative ne mettait pas un terme à la procédure 
et s'analysait comme une décision de renvoi revêtant un caractère incident. La 
décision à rendre par le département dépendrait du résultat des investigations 
auxquelles il devait procéder visant à déterminer si les appartements en cause 
avaient ou non été loués avant leur acquisition par le père des consorts et/ou 
avaient fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner au sens de la 
législation cantonale qui les aurait retirés du marché. 

11)  Par courrier du 8 mai 2020, les consorts ont invité le département à rendre 
de nouvelles décisions et lui ont envoyé des documents faisant état du caractère 
luxueux des appartements concernés. 

  Depuis l’acquisition des appartements, aucun n’avait été offert en location. 
L’emplacement de l’immeuble était prestigieux et son caractère luxueux avait été 
attesté par un huissier judiciaire dans un constat établi en mai 2018. Le loyer 
mensuel des appartements était supérieur à ceux du marché. 

12)  Par arrêtés du 24 août 2020 nos VA 2______bis et VA 3______bis annulant 
et remplaçant ses arrêtés nos VA 2______ et VA 3______ du 17 juillet 2017, 
publiés dans la FAO du même jour, le département a autorisé l'aliénation des deux 
lots de PPE no 4.01 et no 5.01 respectivement à Mme et M. Q______ et à M. 
R______. 

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  L'immeuble dans lequel étaient compris les appartements concernés était 
soumis au régime de la PPE depuis octobre 2003. Les consorts les avaient acquis 
par voie de succession en décembre 2016 et souhaitaient désormais les revendre. 
Feu M. D______ avait quant à lui acquis l'entier de l'immeuble en octobre 2000. 
À cette époque, tous les appartements composant l'immeuble étaient libres de tout 
occupant. À compter de cette date, ils avaient été destinés à l'usage personnel de 
feu M. D______ et de sa famille. Ils n’avaient plus été loués ou offerts en 
location. Les appartements concernés étaient désormais libres de tout occupant et 
étaient destinés à l’habitation personnelle des acquéreurs. L'emplacement de 
l'immeuble en cause était notoirement prestigieux et le caractère luxueux des 
appartements concernés avait été attesté par le constat d'un huissier judiciaire en 
mai 2018. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 4'360’000.- pour le lot n° 
4.01 et à CHF 3'958'200.- pour le lot n° 5.01. Dans le cadre de la pesée d'intérêts à 
laquelle il devait procéder et en application du principe de proportionnalité, ces 
éléments précités, notamment dans la mesure où les appartements en cause étaient 
sortis du marché locatif depuis vingt ans et n'entraient pas dans une catégorie de 
logements répondant aux besoins prépondérants de la population, les intérêts 
privés des consorts à les aliéner étaient prépondérants. 

13)  Le 6 octobre 2020, le TAPI a délivré aux consorts des attestations de non 
recours contre les arrêtés du 24 août 2020. 

14)  Par courriels du 14 décembre 2020, l’ASLOCA a requis du département de 
lui notifier les décisions du 24 août 2020 et les actes d’instruction intervenus 
depuis l’ATA/870/2019 précité. 

15)  Par courriel du 14 décembre 2020 également, le département a indiqué à 
l’ASLOCA que ses décisions avaient été rendues sur la base de l’ATA/870/2019 
et des documents fournis dans le cadre de la procédure précitée, sans préjudice des 
documents produits par les consorts le 8 mai 2020. 

16)  Par acte expédié le 18 décembre 2020, l’ASLOCA a recouru auprès du 
TAPI contre les décisions du 24 août 2020 en concluant à leur annulation. Elle a 
également le même jour requis dans un acte séparé des mesures provisionnelles 
urgentes visant à faire interdiction au RF et au notaire concerné, sous la menace 
de l’art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0), 
respectivement de procéder à tout acte ou inscription visant à exécuter les 
autorisations d’aliéner nos VA 2______ et VA 3______ et de participer à tout acte 
visant leur instrumentation. 

  Elle avait eu connaissance des autorisations d'aliéner le 14 décembre 2020, 
en consultant le site internet « SAD-Consultation ». Dès lors, déposé dans le délai 
de trente jours suivant la connaissance de celles-ci, le recours était recevable. Le 
département avait violé son droit d'être entendue et de participation à 
l'administration des preuves. Il ne s'était par ailleurs pas conformé aux instructions 

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des autorités judiciaires lui intimant de procéder à des mesures d'instruction 
précises. Il avait accordé deux autorisations d'aliéner par substitution de motif, 
sans aucune mesure d'instruction permettant de déterminer si cette substitution 
était licite. 

  Selon, le département, un motif prépondérant d'intérêt privé commandait 
d'octroyer les autorisations contestées. De plus, les consorts n'avaient jamais loué 
les appartements en question et ceux-ci étaient « luxueux ». Pourtant, le caractère 
luxueux ne pouvait pas retirer un logement du marché locatif. Par ailleurs, rien, 
sauf leur intérêt privé économique d'individualiser ces logements, n'empêchait les 
consorts de vendre leur immeuble en bloc. 

17)  Par décision sur mesures provisionnelles urgentes du 21 décembre 2020, le 
TAPI a, sous la menace des peines prévues à l'art. 292 CP, fait interdiction au RF 
de procéder à tout acte ou inscription visant à exécuter les autorisations d'aliéner 
nos VA 2______bis et VA 3______bis et au notaire concerné de participer à tout 
acte visant l'instrumentation des autorisations d'aliéner précitées et de procéder à 
tout acte ou inscription tendant à leur exécution. 

18)  Par acte du 28 décembre 2020, les consorts ont recouru auprès de la 
chambre administrative à l’encontre de la décision précitée, en concluant à son 
annulation. 

19)  Par décision sur mesures provisionnelles du 18 janvier 2021, contre 
lesquelles les consorts ont recouru le 25 janvier 2021 auprès de la chambre 
administrative, le TAPI a maintenu l’interdiction du 21 décembre 2020. 

20)  Par jugement du 11 mai 2021, le TAPI a rejeté le recours de l’ASLOCA du 
18 décembre 2020. 

  Le département pouvait accorder de nouvelles autorisations par substitution 
de motifs dans la mesure où il disposait d’une marge d’appréciation lorsqu’aucun 
des motifs d’autorisation expressément prévus par la législation cantonale n’était 
réalisé. Il devait rechercher si l’intérêt public l’emportait sur l’intérêt privé du 
propriétaire à aliéner son appartement. Il n’avait dès lors pas à instruire si les 
conditions d’une aliénation d’un appartement qui n’avait jamais été loué étaient 
remplies. En revanche, il devait procéder à une pesée des intérêts en présence, afin 
de déterminer si l'autorisation pouvait tout de même être délivrée. 

  Les intérêts privés des consorts à la vente de leurs deux appartements et 
l'intérêt public à la protection du parc locatif genevois s’opposaient. De nationalité 
saoudienne, les intéressés avaient acquis les deux appartements concernés par voie 
de succession. Ils y avaient vécu avec leur famille depuis 2000, jusqu’à leur départ 
de Suisse le 30 novembre 2015 respectivement les 15 novembre et 22 décembre 
2016. Ils devaient ainsi, par principe, régler leurs affaires en Suisse, dans la 

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mesure où ils n'y conservaient plus d'attache particulière. Leur intérêt privé à la 
vente de leurs appartements était présumé l’emporter sur l’intérêt public. 

  De plus, lors de l’acquisition de l’immeuble par feu M. D______ , en 
octobre 2000, tous les appartements composant l'immeuble étaient libres de tout 
occupant et avaient été destinés à l'usage personnel de celui-ci et de sa famille. Ils 
étaient ainsi sortis du parc locatif et l’étaient encore au moment du dépôt de la 
requête du 11 mai 2017 et même après. 

  Les acquéreurs souhaitaient acheter les appartements en cause pour y 
constituer leurs propres logements et non à des fins d'investissement. Le prix de 
vente arrêté dans le cadre d’une transaction, librement fixé par les parties, ne 
pouvait pas influencer la pesée des intérêts. Aucun élément ne permettait de 
supposer une opération à but spéculatif de la part des consorts, qui avaient habité 
les appartements concernés durant plus de quinze ans. 

  Interdire la vente et contraindre les consorts à rester propriétaires de ces 
deux logements à Genève était disproportionné et portait une atteinte démesurée à 
la garantie de la propriété. 

  Par ailleurs, une vente en bloc ne s’imposait pas dans la mesure où les 
appartements concernés étaient individualisés. En outre, selon le registre 
informatisé Calvin de l'office cantonal de la population et des migrations 
(ci-après : calvin), d’autres membres de la famille de feu M. D______ , M. 
E______, qui y avait vécu avec sa famille jusqu’au 24 août 2020, et MM. 
D______ , F______ et G______ , fils de M. C______  vivaient toujours dans 
l’immeuble au jour du dépôt de la requête en aliénation. 

21)  Par acte expédié le 7 juin 2021, l’ASLOCA a recouru auprès de la chambre 
administrative contre le jugement précité en concluant à son annulation et à celle 
des autorisations d’aliéner nos VA 2______bis et VA 3______bis. 
Subsidiairement, elle a conclu au renvoi du dossier au DT pour instruction. 

  Le TAPI, au lieu d’imposer une vente de tout l’immeuble, ou une vente en 
bloc des appartements concernés, avait retenu une vente à la découpe. Il avait 
porté une atteinte grave à l’intérêt public de sauvegarder le parc locatif cantonal 
en période de pénurie. Les consorts n’avaient aucun droit à une autorisation 
d’aliéner. En outre, le département avait ignoré l’injonction de la chambre 
administrative d’instruire le dossier. Il n’avait pas instruit l’historique complet des 
appartements. On ignorait si les consorts étaient propriétaires d’autres 
appartements dans l’immeuble concerné. Un état de fait lacunaire ne pouvait pas 
permettre au DT d’exercer son pouvoir discrétionnaire. Le caractère luxueux des 
appartements était contesté, leur sortie du marché locatif également. Le législateur 
n’avait opéré aucune distinction entre les catégories de logements basée sur leur 
dimension ou leur caractère luxueux. Le seul critère retenu était celui de la 

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pénurie de logements dans la catégorie concernée. En autorisant une vente à la 
découpe, le département allait à l’encontre des objectifs du législateur en période 
de pénurie. Une vente de l’immeuble en bloc ne lésait pas, en inscrivant un droit 
d’habitation en faveur des enfants des vendeurs, les intérêts privés des consorts, 
leur profit serait en revanche moindre. L’intérêt public à maintenir l’immeuble 
dans le parc locatif était prépondérant. La vente autorisée servait l’intérêt des 
consorts à maximiser leur profit. 

  En 1969, l’immeuble qui était alors la propriété de feu  
Mme S______ était loué par MM. T______, pasteur, U______, V_____, W_____, 
X______ et Y______, Z______ et le journal « AA______ ». 

22)  Par décision du 22 juin 2021 (ATA/650/2021), la chambre administrative a 
déclaré sans objet les recours des 4 et 25 janvier 2021 dirigés respectivement 
contre les mesures provisionnelles urgentes et provisionnelles décidées par le 
TAPI. 

23)  Le 7 juillet 2021, le département a conclu au rejet du recours en renvoyant à 
ses décisions d’autorisation d’aliéner et au jugement du TAPI. 

24)  Le 12 juillet 2021, les consorts ont également conclu au rejet du recours, à la 
confirmation des décisions du département et du jugement du TAPI. 

  L’immeuble avait été acquis libre de tout bail d’habitation en octobre 2000. 
Il disposait de cinq appartements bénéficiant de caractéristiques spécifiques par 
leur emplacement et leur typicité. Les appartements en cause ne répondaient pas 
aux besoins essentiels de la population en raison de leurs caractéristiques 
typiques. Ils avaient été exclusivement occupés par les membres de la famille du 
propriétaire défunt. Ils étaient sortis du marché locatif depuis plus de vingt ans. 
Les consorts avaient été inscrits comme copropriétaires de l’immeuble par 
dévolution successorale le 16 décembre 2016. Une partie de la famille avait 
définitivement quitté la Suisse entre 2015 et 2020, à l’exception de trois enfants 
majeurs de l’un des copropriétaires. 

25)  Dans sa réplique, l’ASLOCA a indiqué que M. C______  était propriétaire 
d’une habitation spacieuse au quai AB______ ______, les époux Q______ 
propriétaires d’un appartement sis au quai AC______ ______ et d’un autre sis à la 
rue AD______ ______-______, et M. R______ propriétaire d’une habitation sise 
au chemin AE______ ______ à AF______, d’un appartement sis à place 
AG______ ______ à AH______, d’un appartement sis au chemin AI______ à 
AJ______, d’un appartement sis à la rue AK______ ______ à AL______ et d’un 
appartement sis à AM______ ______ à AN______. 

  La situation financière des consorts n’était pas connue. M. C______ était 
propriétaire d’un bien immobilier de valeur, sa situation financière était ainsi 

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présumée aisée. Aucune nécessité économique ne justifiait de vendre les 
appartements concernés. Les caractéristiques mises en valeur par les consorts 
étaient celles usuelles caractérisant des immeubles construits à la même époque. 
L’ameublement réalisé par la famille propriétaire depuis 2000 était sans 
pertinence pour apprécier le caractère luxueux de l’immeuble. D’importantes 
nuisances dues au trafic routier ne permettaient en outre pas de retenir un confort 
extraordinaire des appartements concernés. Selon le Conseil d’État, tous les 
appartements d’une à sept pièces qui en raison de leur loyer ou de leur type étaient 
classées dans la catégorie de logement où sévissait la pénurie. L’absence d’une 
instruction complémentaire n’avait pas permis de connaître la valeur des loyers 
avant 2000 et s’ils étaient inférieurs à la valeur limite de deux fois et demie le 
plafond de la fourchette prévue par la législation cantonale. 

26)  Après la transmission de la réplique de l’ASLOCA, les parties ont été 
informées que la cause était gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Le recours a été interjeté en temps utile devant la juridiction compétente 
(art. 132 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - 
E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative 
du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

  En outre, de jurisprudence constante, l’ASLOCA jouit de la qualité pour 
recourir au sens de l’art. 45 al. 5 de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20 ; ATA/870/2019 du 7 mai 2019 
consid. 1 ; ATA/31/2017 du 17 janvier 2017 consid. 1). 

  Le recours est dès lors recevable. 

2)  La recourante reproche au TAPI d’avoir confirmé des décisions du 
département alors que celui-ci avait statué sur un état de fait lacunaire et ignoré 
l’injonction de la chambre administrative d’instruire le dossier. Elle lui reproche 
implicitement la confirmation des décisions qui violeraient son droit d’être 
entendue. 

 a. Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), le droit d’être entendu 
comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 132 II 485 consid. 3.2 ; 127 I 54 consid. 2b ; 127 III 576 

https://intrapj/perl/JmpLex/RS%20101
https://intrapj/perl/decis/132%20II%20485
https://intrapj/perl/decis/127%20I%2054
https://intrapj/perl/decis/127%20III%20576

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consid. 2c). Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le 
juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à 
une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude 
que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir 
résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 136 I 229 consid. 5.2 ; 
134 I 140 consid. 5.3 ; 131 I 153 consid. 3). 

 b. Les considérants de droit par lesquels une autorité motive le renvoi d'une 
affaire à l'autorité inférieure lient cette dernière (ATF 113 V 159 consid. 1c). Le 
principe est applicable même en l'absence de texte et vaut aussi dans la procédure 
administrative en général (ATF 117 V 237 consid. 2 ; 94 I 388 consid. 2 ; André 
GRISEL, Traité de droit administratif, p. 869). L'autorité précédente est tenue de 
fonder sa nouvelle décision sur les considérants de droit de l'arrêt de renvoi ; elle 
est liée par ce qui a déjà été tranché, ainsi que par les constatations de fait qui 
n'ont pas été critiquées (ATF 131 III 91 consid. 5.2 ; 104 IV 276 consid. 3b ; arrêt 
du Tribunal fédéral 6B_989/2020 du 16 novembre 2020 consid. 1.1.1). Des faits 
nouveaux ne peuvent être pris en considération que sur les points ayant fait l'objet 
du renvoi, lesquels ne peuvent être ni étendus, ni fondés sur une base juridique 
nouvelle (ATF 135 III 334 consid. 2 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_519/2013 du 
3 septembre 2013 consid. 2.1). Ce principe, qui découle de la hiérarchie des 
juridictions et l’unité de la procédure, s'applique en cas de renvoi prononcé sur 
appel ou sur recours (ATF 140 III 466 consid. 4.2.1 s. et les références citées). Les 
instructions contraignantes contenues dans une décision de renvoi n’étant pas 
exécutoires en tant que telles, il appartient à la partie recourante d’engager une 
procédure pour déni de justice formel si l’autorité inférieure ne prend pas de 
nouvelles mesures, malgré la décision de renvoi (arrêt du Tribunal administratif 
fédéral du 1er novembre 2021 consid. 4.4 et les références citées). 

 c. En l’espèce, dans son arrêt (ATA/870/2019), la chambre administrative a 
renvoyé la cause au département en l’instruisant d'investiguer l'historique complet 
de l'immeuble concerné et de ses appartements afin de déterminer si ceux en cause 
avaient été une fois loués et/ou fait l'objet d'une autorisation d'aliéner qui les aurait 
retirés du marché locatif. Le TAPI a confirmé les décisions du 24 août 2020 du 
département qui ont accordé aux consorts intimés de nouvelles autorisations 
d’aliéner par substitution de motifs. Pour lui, le département pouvait procéder à 
une pesée des intérêts dans la mesure où aucun des motifs d’autorisation 
expressément prévus par l’art. 39 al. 4 LDTR n’était réalisé. Le DT devait 
rechercher si l’intérêt public de préserver le parc locatif l’emportait sur l’intérêt 
privé des propriétaires à aliéner leurs appartements. Celui-ci n’avait dès lors pas à 
instruire si les conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR étaient remplies. 

  De son côté, dans un courriel du 14 décembre 2020, le département dit avoir 
tenu compte dans ses décisions du 24 août 2020 de l’ATA/870/2019, des 

https://intrapj/perl/decis/136%20I%20229
https://intrapj/perl/decis/134%20I%20140
https://intrapj/perl/decis/131%20I%20153
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2021&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-V-159%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page159
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F131-III-91%3Ade&number_of_ranks=0#page91
https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&page=1&from_date=&to_date=&sort=relevance&insertion_date=&top_subcollection_aza=all&query_words=&rank=0&azaclir=aza&highlight_docid=atf%3A%2F%2F104-IV-276%3Ade&number_of_ranks=0#page276

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A/4298/2020 

documents figurant déjà dans le dossier et de ceux produits par les consorts le 8 
mai 2020. 

  Avant d’autoriser l’aliénation des deux appartements concernés en se 
fondant sur une pesée des intérêts en présence au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR, le 
département devait examiner d’abord si les conditions de la sortie des 
appartements du parc locatif cantonal étaient réalisées ou non. Or, les éléments se 
trouvant déjà dans le dossier avaient été jugés insuffisants par la chambre 
administrative pour répondre à cette question. De plus, le courrier du 8 mai 2020 
des consorts intimés n’apportait pas d’éléments nouveaux pertinents permettant au 
département de rendre ses décisions. En revanche, les consorts intimés insistaient 
sur l’emplacement prestigieux et le caractère luxueux de l’immeuble. Certes, dans 
ce même courrier, ils avaient affirmé que depuis leur acquisition, les appartements 
concernés n’ont pas été offerts en location et que leur loyer mensuel était 
supérieur à ceux du marché. Toutefois, ces allégations ne répondaient pas à la 
demande d’investigation de l’historique complet formulée dans l’ATA/870/2019. 

  Dès lors que les investigations à mener au sens du renvoi de la chambre 
administrative s’inscrivaient dans le cadre de l’application de l’art. 39 al. 4 LDTR, 
le département ne pouvait pas procéder à une subrogation de motifs sans instruire 
les éléments pour lesquels la cause avait été renvoyée et donner à la recourante la 
possibilité de se déterminer sur le résultat de ses investigations. Il ne pouvait ainsi 
pas décider en se fondant sur une base juridique nouvelle, en l’occurrence l’art. 39 
al. 2 LDTR, en raison du caractère contraignant de l’arrêt de renvoi. 

  En s’appuyant sur des éléments disponibles qui étaient déjà connus lorsque 
la chambre administrative a rendu son précédent arrêt et qui n’étaient pas 
pertinents pour se prononcer en connaissance de cause, le département a violé le 
principe de la force contraignante des considérants de l’arrêt de renvoi et le droit 
d’être entendue de la recourante. Le jugement du TAPI qui a confirmé la 
substitution de motifs opérée par le DT n’est dans ces circonstances pas conforme 
au droit. 

  Le grief de la recourante est dès lors fondé. 

  Le droit d’être entendu étant une garantie de nature formelle et les 
instructions contraignantes de l’arrêt de renvoi un principe général de procédure, 
leur violation entraîne l’annulation du jugement du TAPI et des décisions 
contestées du département. 

  Partant, la cause doit être renvoyée au département pour nouvelle décision 
après avoir mené des investigations exigées dans l’ATA/870/2019. 

3)  Au demeurant, sur le fond, le dossier devrait aussi être renvoyé au 
département pour les motifs qui suivent. 

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  La recourante reproche au TAPI et au département d’avoir autorisé 
l’aliénation des deux appartements considérés et de ne pas avoir privilégié leur 
vente en bloc. Les décisions contestées favoriseraient une « vente à la découpe » 
en autorisant d’aliéner séparément les appartements en cause et à des acquéreurs 
différents. 

 a. L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits 
de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un 
appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert en location, est soumise à 
autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son 
type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). Le 
département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou 
d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident dans le 
maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des 
appartements loués (al. 2). Afin de prévenir le changement d’affectation 
progressif d’un immeuble locatif, le désir d’un locataire, occupant effectivement 
son logement depuis 3 ans au moins, d’acquérir ledit logement n’est présumé 
l’emporter sur l’intérêt public que si 60 % des locataires en place acceptent 
formellement cette acquisition; dans ce cas cependant, les locataires restants 
devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou 
de partir (al. 3). Aux termes de l’art. 39 al. 4 LDTR intitulé « motifs 
d’autorisation », le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a 
été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété 
analogue, sous réserve du régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés 
à la vente régi par l’art. 8A de la loi générale sur les zones de développement du 
29 juin 1957 (LGZD - L 1 35 ; let. a) ; était, le 30 mars 1985, soumis au régime de 
la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de 
manière individualisée (let. b) ; n’a jamais été loué (let. c) ; a fait une fois au 
moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). En cas de 
réalisation de l’une des hypothèses de l’art. 39 al. 4 LDTR, le DT est tenu de 
délivrer l’autorisation d’aliéner. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour 
une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR. 

 b. Dans le cas d’appartements en PPE, la vente en bloc de ces derniers doit être 
préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en 
péril les buts de la LDTR. Toutefois, même dans ce cadre, la vente en bloc de 
petits lots d’appartements augmente la probabilité d’une vente ultérieure de 
logements individualisés aux locataires en place et, partant, le risque d’atteinte au 
parc immobilier locatif protégé par la LDTR. Il y a donc lieu de privilégier une 
approche stricte de la protection conférée par cette loi pour éviter une telle atteinte 
par des « ventes à la découpe ». Ainsi, même en cas de vente en bloc, l’aliénateur 
doit justifier d’un intérêt privé particulier (arrêt du Tribunal fédéral 1C_137/2011 
du 14 juillet 2011 consid. 3.3). 

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A/4298/2020 

 c. Une vente individualisée des appartements ne représente pas une nécessité 
pour une personne qui désire avant tout tirer un profit maximum de la réalisation 
forcée d'un immeuble. Cet intérêt, purement économique, doit céder le pas face à 
l'intérêt public évident que représente le maintien du parc locatif. La LDTR 
s'applique lorsqu'un appartement est individualisé, puis vendu, mais ne saurait 
empêcher la vente en bloc de plusieurs appartements à un même acquéreur, car, 
dans ce cas, le risque de voir ces appartements sortir du marché locatif est 
pratiquement nul (arrêt du Tribunal fédéral 1P.2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f, 
rés. in SJ 1999 II 287). 

4)  En l’espèce, les deux appartements en cause ont été acquis par feu M. 
D______ lorsque celui-ci a acheté l’entier de l’immeuble en comptant cinq 
appartements, en septembre 2000 et en est devenu l’unique propriétaire à des fins 
d’usage familial. L'immeuble est soumis au régime de la PPE depuis octobre 
2003. Les intimés en sont devenus propriétaires en 2016 par dévolution 
successorale. Ils ont occupé les appartements en cause durant plus de quinze ans 
jusqu’à leur départ respectif de Suisse les 30 novembre 2015, 15 novembre et 22 
décembre 2016 ainsi que le 24 août 2020, date des décisions contestées. Le 11 mai 
2017, ils ont sollicité du DT l’autorisation de les aliéner. 

  Les intérêts qui s'opposent dans le cadre du présent litige sont, d'une part, 
les intérêts privés des consorts intimés à la vente des appartements et l’intérêt des 
acheteurs à acquérir ceux-ci, et d'autre part, l'intérêt public à la protection du parc 
locatif genevois. 

 a. Pour le TAPI, les consorts intimés en raison de leur départ définitif de 
Suisse, devaient, par principe, régler leurs affaires dans ce pays, dans la mesure où 
ils n'y conservaient plus d'attache particulière. Leur intérêt privé à la vente de 
leurs appartements était présumé l’emporter sur l’intérêt public. Les premiers 
juges ont ainsi confirmé la pesée des intérêts effectuée par le département sur la 
base de l’art. 39 al. 2 LDTR. 

  D’après les éléments qui ressortent du dossier, les consorts intimés sont 
propriétaires des lots PPE 4.01 et 5.01 depuis 2016. Ni le TAPI, ni le département 
n’ont investigué l’historique et les conditions du régime de la PPE. Aucun 
élément ne ressort du dossier à ce sujet. Par ailleurs, selon le RF, les consorts 
intimés sont propriétaires de tout l’immeuble considéré. Les conditions de 
l’acquisition de celui-ci par dévolution successorale ne sont pas non plus connues. 
On ignore notamment si M. E______ dont le départ définitif de Suisse est invoqué 
dans le cadre des intérêts privés prépondérants des consorts intimés, est 
propriétaire d’un lot de PPE ou s’il est aussi copropriétaire de tout l’immeuble. On 
ignore en outre les motifs qui ont poussé les consorts intimés à décider d’aliéner 
les deux appartements en cause et non l’intégralité de l’immeuble. En outre, 
d’après les documents produits par la recourante, l’un des consorts intimés est 
propriétaire d’un bien immobilier dans le canton. De plus, trois enfants d’un des 

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consorts intimés occupent toujours une partie de l’immeuble. Ces faits, qui n’ont 
pas été clarifiés par le département, relativisent l’intérêt privé invoqué par les 
consorts intimés d’avoir quitté définitivement le canton de Genève et affaiblissent 
sa portée. Par ailleurs, le fait que les acquéreurs possèdent d’autres biens sur le 
territoire cantonal nuance aussi leurs déclarations de vouloir habiter 
personnellement les deux appartements en cause. 

  Ainsi, faute d’une instruction appropriée du dossier, le département ne 
pouvait pas exercer son pouvoir d’appréciation en connaissance de cause et 
décider que l’intérêt public de sauvegarder le parc locatif cantonal était moins 
prépondérant que l'intérêt privé des intimés à aliéner les appartements en cause et 
des acquéreurs à les acheter. Il ne disposait pas d’un dossier lui permettant de 
soutenir à satisfaction de droit que la vente des appartements en cause ne relevait 
pas uniquement des seuls intérêts économiques des vendeurs pour tirer un profit 
maximum de l’aliénation et de la pure convenance personnelle ou de motifs 
d’investissement des acheteurs par rapport à l’intérêt public à la protection du parc 
locatif genevois. Ainsi, les éléments permettant l’application de l’art. 39 al. 2 
LDTR étaient insuffisants. 

 b. Selon la teneur des décisions attaquées, dans le cadre de la pesée d'intérêts, 
le département a pris en considération le fait que les appartements en cause étaient 
sortis du marché locatif depuis vingt ans et n'entraient pas dans une catégorie de 
logements répondant aux besoins prépondérants de la population, les intérêts 
privés des consorts intimés à les aliéner étant estimés ainsi prépondérants. Pour 
être retiré du marché locatif, un bien immobilier en particulier un appartement doit 
n’avoir jamais été loué ni fait l'objet d'une autorisation d'aliéner au sens de l’art. 
39 al. 4 let. c et d LDTR. En cas de réalisation de l’une de ces hypothèses, le 
département est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner. Dans cette hypothèse, il 
n’a pas à procéder à une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR, 
puisque le requérant a droit à une autorisation d’aliéner. Or, sans une instruction 
sur l’historique complet de l’immeuble et d’autres éléments ayant motivé le renvoi 
de la cause au département par la chambre administrative dans son arrêt précité, 
celui-ci n’était pas en possession des éléments nécessaires pour trancher le litige. 

  Ainsi en l’état du dossier, le TAPI et le département ne disposaient pas 
d’éléments suffisants leur permettant de se prononcer en connaissance de cause 
sur l’application de l’art. 39 al. 2 LDTR ou de l’art. 39 al. 4 LDTR. 

  Le jugement du TAPI qui confirme les décisions contestées du département 
n’est ainsi pas conforme à la LDTR. 

  Le grief de la recourante est fondé. 

  Les considérants qui précèdent conduisent à l’admission partielle du 
recours. Le jugement du TAPI et les décisions contestées du département doivent 

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être annulés. La cause sera renvoyée au département pour de nouvelles décisions 
après avoir mené des investigations exigées dans l’ATA/870/2019. 

5)  Vu cette issue, un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge solidaire 
des consorts (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera 
allouée à la recourante à la charge solidaire des consorts (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 7 juin 2021 par l’Association genevoise des 
locataires contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 11 mai 
2021 ; 

au fond : 

l’admet partiellement ; 

annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 11 mai 2021 et les 
décisions du 24 août 2020 (VA 2______bis et 3______bis) du département du territoire 
- office cantonal du logement et de la planification foncière ; 

renvoie la cause au département du territoire - office cantonal du logement et de la 
planification foncière afin qu’il procède à une instruction puis rende une nouvelle 
décision, au sens des considérants ; 

met un émolument de CHF 1’500.- à la charge solidaire de Mme A______ et Messieurs 
B______ et C______  ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 2'000.- à l’Association genevoise des 
locataires, à la charge solidaire de Mme A______ et Messieurs B______ et C______  ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 

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conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; 

communique le présent arrêt à Me Romolo Molo et Me Maurice Utz, avocats de la 
recourante, à Me Nicolas Wyss, avocat de Mme A______ et Messieurs B______ et 
C______ , au département du territoire - office cantonal du logement et de la 
planification foncière ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mmes Krauskopf, Lauber et 
McGregor, M. Mascotto, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

le greffier-juriste : 
 
 

F. Scheffre 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Payot Zen-Ruffinen 

 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :