# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f1b31b2e-f992-555c-b18a-0dd8e4da8ec9
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2014-04-01
**Language:** de
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 01.04.2014 A-2157/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-2157-2012_2014-04-01.pdf

## Full Text

B u n d e s v e rw a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b u n a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b u n a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
 
 

 

 

  

 
 Abteilung I 

A-2157/2012 

 

 

  U r t e i l  v o m  1 .  A p r i l  2 0 1 4  

Besetzung 

 
Richter Christoph Bandli (Vorsitz), 

Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, 

Richter André Moser, 

Gerichtsschreiber Andreas Meier. 

 

 
 

Parteien 

 
1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich, 

2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, 

Abteilung Landerwerb, Postfach, 8090 Zürich, 

beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller 

und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger 

Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich,  

Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2, 

 
 

 
gegen 

 

 
A. _______,  

B. _______, 

C. _______, 

alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Ettler und 

Rechtsanwalt Dr. iur. Adrian Strütt, Grüngasse 31, 

Postfach 1138, 8026 Zürich, 

Beschwerdeführende 2 und Beschwerdegegner 1, 

 

und 

 

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, 

Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich, 

Vorinstanz, 

 

Gegenstand 

 
Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb 

des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28, 

sog. Ostanflug). 

 

A-2157/2012 

Seite 2 

Sachverhalt: 

A.  

A. _______, B. _______ und C. _______ halten Stockwerkeigentum an der 

Liegenschaft Grundregisterblatt (…), Kataster-Nr. (…), in Kloten. Ihnen 

steht das Sonderrecht an der Wohnung Nr. (…) zu (3½-Zimmer-Wohnung 

im ersten Obergeschoss). Im Oktober 2001 wurden die sogenannten 

"Ostanflüge" auf die Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Lie-

genschaft befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Wie eine Vielzahl 

von Grundeigentümern aus der betroffenen Region gelangten A. _______, 

B. _______ und C. _______ daher an die Flughafen Zürich AG: Am 

4. Februar 2003 ersuchten sie um eine angemessene Entschädigung für 

die Wertminderung ihrer Stockwerkeigentumsanteile. Weiter beantragten 

sie den Heimfall. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 

(nachfolgend: ESchK) leitete im August 2003 für sämtliche Begehren aus 

der Gemeinde Kloten ein Sammelverfahren ein. 

B.  

Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Sammel-

verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglärm-

immissionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der 

Anspruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrü-

ckung nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger Ent-

schädigungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorherseh-

barkeit ab. Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, mass-

geblicher Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie 

wies daher die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem 

Datum erworben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug be-

troffen sind. Ab Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Enteig-

nungsverfahren aus der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von 

direkten Überflügen auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Ver-

fahren. Sie stellte den betroffenen Parteien die baldige Durchführung der 

Schätzungen in Aussicht. 

C.  

Vorliegend führten zwei Fachmitglieder der ESchK am 5. Juli 2010 bei der 

betroffenen Liegenschaft einen Augenschein durch und nahmen darauf 

eine Schätzung vor. Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Über-

flug der betroffenen Liegenschaft grundsätzlich nicht bestritten. 

D.  

Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren 

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Seite 3 

betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizeprä-

sidenten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden 

Kommissionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchge-

führt, vorliegend am 20. September 2011. Diese Augenscheine fanden 

zwischen 21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der 

Überflugsituation, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge. 

Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Eini-

gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall 

wurde am 11. November 2011 verhandelt. Zwischen den Parteien kam 

keine Einigung zustande. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung mach-

ten A. _______, B. _______ und C. _______ unter anderem geltend, bei der 

Bestimmung des Minderwerts sei auf die Belastungswerte des Jahres 

2007 abzustellen. Für den Fall, dass die ESchK die Entschädigung den-

noch auf Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 2002 festsetzt, mach-

ten A. _______, B. _______ und C. _______ eine nachträgliche Entschädi-

gungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 

1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend. 

E.  

Der Entscheid der ESchK vom 14. November 2011 wurde den Parteien 

am 7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt: 

1. In teilweiser Gutheissung des Begehrens von A. _______ (…),  

B. _______ (…) und C. _______ (…) wird die Entschädigung für den 

Minderwert aus Direktüberflügen ausgehend vom Landesflughafen Zü-

rich-Kloten an der Stockwerkeinheit Nr. (…), Wohnung 1. Obergeschoss 

rechts, (…) gesamthaft auf Fr. 80'403.– festgesetzt, zuzüglich Zins seit 

dem 1. Januar 2002 zum Zinsfuss gemäss den vom Bundesgericht und 

vom Bundesverwaltungsgericht festgelegten Zinssätzen, die in E. 11.4 

dieses Entscheids umschrieben werden. Die weiter gehenden Entschä-

digungsforderungen der Enteigneten werden abgewiesen. Ihnen steht 

eine zusätzliche Entschädigung für übermässigen Fluglärm aus Nach-

barrecht nicht zu. 

2. Dem Ausdehnungsbegehren der Enteigneten wird nicht entsprochen. 

3. An die Entschädigung gemäss Dispositiv Ziffer 1 sind die Kosten der 

Flughafen Zürich AG für Schallschutzmassnahmen an der 1. Oberge-

schosswohnung rechts, (…), gemäss Schallschutzkonzept vBR (Sach-

leistungen) anzurechnen. 

4. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, den bei Dispositiv Ziffer 1 ge-

nannten Betrag von Fr. 80'403.– und den dort festgelegten Zins innert 

20 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids an das Grund-

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Seite 4 

buchamt Bassersdorf zuhanden von A. _______, B. _______ und  

C. _______ zusammen zu bezahlen. 

5. Das Grundbuchamt wird eingeladen, der Schätzungskommission den 

Zahlungseingang mitzuteilen und das Verteilungsverfahren aufzuschie-

ben, bis ein Entscheid der Schätzungskommission über die Höhe der auf 

die Entschädigung anzurechnenden Sachleistungen gemäss Dispositiv 

Ziffer 3 ergangen ist. 

 Vorbehalten bleibt, dass die Schätzungskommission bereits vor Eintritt 

der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids, auf Gesuch der Flughafen 

Zürich AG, die Höhe der auf die Entschädigung anzurechnenden Sach-

leistungen gemäss Dispositiv Ziffer 3 festgelegt hat. Diesfalls reduziert 

sich der Betrag von Fr. 80'403.– entsprechend und ein Aufschub des 

Verteilungsverfahrens erübrigt sich. 

6. Es wird angeordnet, dass das Grundbuchamt Bassersdorf die Entschä-

digungszahlung nach deren Eingang mit folgendem Wortlaut (…) anzu-

merken hat: 'erfolgte Entschädigung für direkte Überflüge ausgehend 

vom Flughafen Zürich'. 

7. Die angemeldete Entschädigungsforderung der Enteigneten gemäss 

Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständig-

keitshalber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen. 

8. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG aufer-

legt. Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im 

Rahmen der periodischen Zwischenabrechnungen. 

9. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, an A. _______, B. _______ 

und C. _______ eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 8'330.– 

auszurichten." 

Die Minderwertentschädigung setzt sich gemäss dem von der ESchK 

gewählten Vorgehen aus einer Komponente "lärmverursachter Minder-

wert" und einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs 

abgilt, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die ESchK, 

da selbst genutztes Wohneigentum betroffen ist, anhand des hedoni-

schen Bewertungsmodells "MIFLU I". Entgegen dem Antrag von  

A. _______, B. _______ und C. _______ erfolgte die Berechnung (nachdem 

als Schätzungsstichtag der 1. Januar 2002 festgelegt wurde) auf Basis 

der Lärmdaten des Jahres 2002. Der Zuschlag für nicht lärmbezogene 

Aspekte des Direktüberflugs beruht jeweils auf einer Würdigung der Über-

flugssituation und wird als Prozentsatz auf dem Landwert festgelegt. 

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Kann die Entschädigung lediglich unter dem Titel "direkter Überflug" gel-

tend gemacht werden, liegt die betroffene Parzelle aber nicht vollständig 

innerhalb des Überflugkorridors, so ist die Entschädigung gemäss der 

ESchK "auf den direkt überflogenen Bereich zu beschränken". Vorliegend 

befindet sich die Parzelle nur teilweise im Überflugkorridor. Die betroffene 

Stockwerkeinheit (Wohnung) liegt ebenfalls mit einem Teil ihrer Fläche in-

nerhalb des Korridors. Unter diesen Umständen nahm die ESchK bei der 

Komponente "lärmverursachter Minderwert" eine Kürzung vor. Auch bei 

der Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte berück-

sichtigte sie, dass sich die Parzelle nicht mit ihrer gesamten Fläche in-

nerhalb des Korridors befindet. 

F.  

Am 20. April 2012 erheben die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zü-

rich (Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: 

Enteigner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den Ent-

scheid vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2157/2012). Sie 

beantragen, die Ziffern 1, 4 und 5 des Dispositivs seien, was die Höhe der 

Entschädigung betrifft, aufzuheben, und die Entschädigung sei auf höchs-

tens Fr. 19'185.– zu reduzieren; eventuell sei die Sache zur neuen Fest-

setzung der Entschädigung an die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) zu-

rückzuweisen. Ferner wird beantragt, Ziff. 9 des Dispositivs sei aufzuhe-

ben und die Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren sei 

pauschal auf Fr. 4'000.–, eventuell Fr. 6'000.– festzusetzen. 

Die Enteigner machen unter anderem geltend, die Vorinstanz habe den 

mittels "MIFLU I" anhand der Lärmwerte bestimmten Minderwert zu Un-

recht um einen Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direktüber-

flugs erhöht. Weiter sei die zum Zeitpunkt des Erwerbs des Stockwerkei-

gentums vorbestehende Immissionsbelastung zu berücksichtigen, indem 

vom Minderwert per Schätzungsstichtag der Minderwert per Erwerbszeit-

punkt abgezogen werde. Der sich daraus ergebende Entschädigungsbe-

trag sei aufgrund des späten Erwerbszeitpunkts weiter zu reduzieren. 

G.  

Am 23. April 2012 erheben auch A. _______, B. _______ und C. _______ 

(Beschwerdeführende 2 und Beschwerdegegner 1; nachfolgend: Enteig-

nete) Beschwerde gegen den Entscheid vom 14. November 2011 (Be-

schwerdeverfahren A-2247/2012). Sie beantragen, es sei die zugespro-

chene Entschädigung auf mindestens 25% "des anrechenbaren Land- 

und Gebäudewerts" zu erhöhen und der angefochtene Entscheid insofern 

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Seite 6 

aufzuheben; eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen. 

Zusammengefasst bringen die Enteigneten vor, der lärmbedingte Min-

derwert sei gestützt auf die Lärmwerte des Jahres 2007 zu berechnen. 

MIFLU I sei hierzu an die besondere Abend- und Nachtlärmsituation in 

Kloten anzupassen. Weiter sei der Korridor, der für das Vorliegen eines 

direkten Überflugs relevant sei, seitlich auszudehnen. Was den Zuschlag 

für nicht lärmbezogene Aspekte betreffe, so sei dieser nicht bloss auf dem 

relativen Landwert mit Fluglärm, sondern auf dem Gesamtwert von Land 

und Gebäude ohne Fluglärm zu gewähren. Der ermittelte relative Land-

wert sei zudem zu Unrecht gekürzt worden. Schliesslich sei auf die Re-

duktion der Entschädigung, die bei einem bloss teilweisen Überflug vor-

genommen werde, zu verzichten. Im Übrigen seien die zur Wohnung ge-

hörenden Garagenplätze und Bastelräume in die Minderwertberechnung 

miteinzubeziehen. 

H.  

Mit Verfügung vom 7. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die bei-

den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2157/2012. 

I.  

Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie hal-

te an ihrem Entscheid fest. 

J.  

Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 24. September 

2012 die Abweisung der Beschwerde der Enteigneten. 

K.  

Die Enteigneten beantragen in ihrer Stellungnahme vom 10. Oktober 

2012, die Beschwerde der Enteigner sei abzuweisen, soweit darauf ein-

zutreten sei. 

L.  

Die Vorinstanz nimmt in ihrer Eingabe vom 16. Januar 2013 (berichtigte 

Fassung vom 17. Januar 2013) zur Kürzung des ermittelten relativen 

Landwerts Stellung. 

M.  

Am 30. Januar 2013 reichen die Enteigner ergänzende Unterlagen betref-

fend Flugbewegungszahlen und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung 

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Seite 7 

des Instruktionsrichters vom 1. Februar 2013 werden diese im Parallel-

verfahren A-2149/2012 zu den Akten genommen und gelten im vorliegen-

den Verfahren als beigezogen. 

N.  

Am 14. März 2013 reichen die Enteigner eine weitere Stellungnahme ein. 

Sie bestätigen die gestellten Anträge. 

O.  

Die Enteigneten halten in ihrer weiteren Stellungnahme vom 15. März 

2013 an ihren Anträgen ebenso fest. 

P.  

Am 16. Mai 2013 reichen die Enteigner eine letzte Stellungnahme ein. Sie 

bestätigen die gestellten Anträge wiederum. 

Q.  

Die Enteigneten halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 21. Mai 2013 

an ihren Anträgen ebenfalls fest. 

R.  

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be-

findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

S.  

Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direkt-

überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die 

entsprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt. 

 

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 

1.  

1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungskom-

mission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bun-

desverwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorlie-

genden Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungs-

gerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG 

nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in sei-

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Seite 8 

nem Art. 37 ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 

20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). 

1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die 

Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig-

ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger, 

Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde 

berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission 

zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset-

zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt 

ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den an-

gefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges In-

teresse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des 

Bundesverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit 

Hinweis). 

1.2.1 Die Flughafen Zürich AG ist seit 1. Juni 2001 Inhaberin der Be-

triebskonzession für den Flughafen Zürich, womit ihr gemäss Art. 36a 

Abs. 4 des Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 1948 (LFG, SR 748.0) 

das Enteignungsrecht zusteht. Hinsichtlich der Ostanflüge, die erst nach 

Erteilung der Konzession eingeführt wurden, ist daher die Flughafen Zü-

rich AG, und nicht etwa der Kanton Zürich, zur Leistung allfälliger enteig-

nungsrechtlicher Entschädigungen verpflichtet. Die Flughafen Zürich AG 

ist damit, wie auch die Enteigneten, ohne Weiteres zur Beschwerde be-

rechtigt. 

1.2.2 Beim Kanton Zürich handelt es sich nicht um eine der in Art. 78 

Abs. 1 EntG erwähnten Parteien, weshalb sich seine Beschwerdelegiti-

mation allein nach Massgabe von Art. 48 Abs. 1 VwVG bestimmt: Der 

Kanton Zürich wurde von der Vorinstanz auf entsprechendes Gesuch hin 

als Partei ins Verfahren einbezogen. Dies, weil er gestützt auf § 11 des 

kantonalen Gesetzes über den Flughafen Zürich vom 12. Juli 1999 (Flug-

hafengesetz, Zürcher Loseblattsammlung [LS] 748.1) für jene Lärmver-

bindlichkeiten, die ihren Entstehungsgrund vor dem 1. Juni 2001 haben, 

auf die Flughafen Zürich AG Rückgriff nehmen kann, er sich aber vertrag-

lich verpflichtet hat, diese "alten" Fluglärmverbindlichkeiten vorzufinanzie-

ren, sollten die voraussichtlichen Fluglärmkosten den Betrag von 

1.1 Milliarden Franken übersteigen. Damit spielt die Gesamtsumme aller 

Fluglärmverbindlichkeiten im Innenverhältnis zwischen der Flughafen Zü-

rich AG und dem Kanton Zürich eine Rolle. Der angefochtene Entscheid 

hat Auswirkungen auf diese Gesamtkosten. Insofern ist der Kanton Zürich 

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durch den Entscheid in seinen vermögensrechtlichen Interessen betrof-

fen. Allerdings ist fraglich, ob damit bereits ein schutzwürdiges Interesse 

an der Änderung des Entscheids im Sinne von Art. 48 Abs. 1 VwVG be-

jaht werden kann. Da die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich 

gemeinsam auftreten, braucht dies indessen nicht näher geprüft zu wer-

den. Denn in einem solchen Fall genügt es für die Zulassung der Be-

schwerde, dass zumindest ein Beteiligter legitimiert ist (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. September 1998 E. 2, publiziert in: 

Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl], 

Band 101 [2000] S. 83 ff.; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 

A-3762/2010 vom 25. Januar 2012 E. 2.3 mit Hinweisen). 

1.2.3 Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich werden der Ein-

fachheit halber auch im Folgenden gemeinsam als "Enteigner" bezeich-

net. 

1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Enteig-

ner vom 20. April 2012 und der Enteigneten vom 23. April 2012 ist damit 

einzutreten. 

2.  

Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf 

Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger 

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der 

Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 

VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den gel-

tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den 

angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener 

der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch 

ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen 

Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu er-

forschen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für ent-

sprechende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Par-

teivorbringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL 

BEUSCH / LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwal-

tungsgericht, 2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen; 

vgl. auch BVGE 2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bundes-

verwaltungsgerichts A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hin-

weisen). 

A-2157/2012 

Seite 10 

3.  

Nachfolgend wird geprüft, auf welcher Grundlage die Enteigneten eine 

Entschädigung geltend machen können (Anspruchsgrundlage, E. 4 und 

5), aus welchen Komponenten sich die Entschädigung zusammensetzt 

(Umfang der Entschädigung, E. 6; Entschädigungskomponenten, E. 7) 

und in welchem Ausmass bei einem "Teilüberflug" einer Parzelle eine 

Entschädigung geschuldet ist (Entschädigung bei "Teilüberflug", E. 8 und 

9). Sodann wird im Einzelnen auf die Bestimmung der Komponente 

"lärmverursachter Minderwert" (Modell "MIFLU I", E. 10; Berücksichtigung 

der Nebenräume, E. 11; Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwer-

te, E. 12 und 13; Vorbestehende Lärmbelastung, E. 14 bis 16) sowie auf 

die Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte einge-

gangen (E. 17). Schliesslich wird geprüft, ob ein Grundstückserwerb nach 

dem 1. Januar 1961 eine Entschädigungskürzung zur Folge haben kann 

(Berücksichtigung des späten Erwerbszeitpunkts, E. 18). 

Anspruchsgrundlage 

4.  

Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung gel-

tend gemacht werden kann. 

4.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der 

Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht 

zwischen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen 

werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher 

Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft 

des Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt 

auf Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. De-

zember 1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privat-

rechtlicher Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luft-

raum seines Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundei-

gentümern unabhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbar-

lichen Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 

Abs. 1 i.V.m. Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl 

gegen direkten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen kom-

men indessen nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom be-

stimmungsgemässen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. 

An die Stelle der privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch 

auf Enteignungsentschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 

[=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2 bis 2.4 mit Hinweisen). 

A-2157/2012 

Seite 11 

Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der Un-

vorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen 

sowie der Schwere des immissionsbedingten Schadens gegeben sind 

(vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um di-

rekte Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, 

der Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor 

E. 5.1] sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen). 

4.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der 

Fluglärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landes-

flughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. 

bei Erbgang oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor 

diesem Datum erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein An-

spruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 

Nr. 3] E. 2.1 je mit Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge hat das 

Bundesgericht an diesem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II 263 

E. 7.2 ff.). 

5.  

Im vorliegenden Fall wurde das betreffende Stockwerkeigentum erst nach 

dem 1. Januar 1961 erworben (vgl. für Einzelheiten unten E. 16). Die 

Enteigneten können eine Entschädigung damit nur unter dem Titel "direk-

ter Überflug" geltend machen. 

Umfang der Entschädigung 

6.  

Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. 

Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-

schaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Fest-

setzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die 

dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte 

erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von 

nachbarlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilent-

eignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie 

berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Ver-

kehrswert der Liegenschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegen-

schaft mit den Immissionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 

[=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c sowie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Ent-

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Seite 12 

eignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit 

Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozen-

ten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl. 

dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Entschädigung für direkten Überflug, wel-

che in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Er-

richtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden 

kann, wird ebenfalls nach den Regeln über die Teilenteignung, d.h. nach 

der Differenzmethode, bestimmt (vgl. dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie 

Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). 

Sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen direktem Über-

flug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine Enteignungsentschädigung 

geschuldet, die den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbeding-

ten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 

II 137 E. 1.2). 

Entschädigungskomponenten 

7.  

Die von der Vorinstanz vorliegend zugesprochene Minderwertentschädi-

gung setzt sich aus einer Komponente "lärmverursachter Minderwert" und 

einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs abgelten 

soll, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die Vorin-

stanz, da vorliegend eine Entschädigung für selbst genutztes Wohneigen-

tum festzulegen war, anhand des hedonischen Bewertungsmodells 

"MIFLU I". Bei den nicht lärmbezogenen Aspekten des Direktüberflugs 

geht es gemäss den Ausführungen der Vorinstanz zunächst um die er-

höhte Gefahr des Herunterfallens einzelner Teile bzw. Eisbrocken vom 

Flugzeug "oder gar des ganzen Flugzeugs bei einem allfälligen Absturz". 

Damit einher gehe eine erhebliche Bedrohlichkeit der Überflugssituation. 

Weiter seien mit dem direkten Überflug besondere Unannehmlichkeiten 

verbunden, die bei Vorbeiflügen nicht oder nur marginal auftreten würden, 

wie Luftturbulenzen (Randwirbelschleppen), Kerosindämpfe und bei Dun-

kelheit die Lichtimmissionen der Landescheinwerfer. Diese Faktoren min-

derten ebenfalls die Wohnqualität, insbesondere was die Nutzung des 

Aussenraums betreffe. 

7.1 Die Enteigner führen aus, der Zuschlag für nicht lärmbezogene As-

pekte des Direktüberflugs entbehre jeglicher Grundlage. Er führe zu einer 

Überentschädigung, da es an einem ausgewiesenen "zusätzlichen" über-

flugbedingten Minderwert fehle. Der Zuschlag sei immobilienökonomisch 

nicht ansatzweise erklärbar, zumal die betreffenden Aspekte gar nicht iso-

A-2157/2012 

Seite 13 

liert bewertet werden könnten und eine entsprechende Wertminderung 

nicht evident sei. Die Vorinstanz räume selber ein, dass es schwer falle, 

den Minderwert aus den nicht lärmbezogenen Aspekten nach Marktkrite-

rien zu schätzen. Es sei denn auch in allererster Linie der infolge der sehr 

tiefen Überflüge bewirkte gesteigerte Lärmeinfluss, der letztlich für die 

Wertminderung verantwortlich sei. Die von der Vorinstanz erwähnte "Zu-

satzbeeinträchtigung" der Wohnqualität werde daher bereits mit der Zu-

sprechung einer Entschädigung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Es 

seien daher allein die hedonischen Modelle "MIFLU I" bzw. "ESchK" an-

zuwenden, welche die gesamten Auswirkungen der direkten Überflüge 

auf die einzig machbare Weise abbildeten, nämlich anhand der Lärmbe-

lastung. 

7.2 Die Enteignungsentschädigung dient allein dem Ersatz von Vermö-

gensschäden (vgl. dazu HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 6 und Art. 19 

Rz. 195 f.). Daher können sich nicht lärmbezogene Faktoren nur insoweit 

auf die Höhe der Entschädigung auswirken, als sie – neben den Lärm-

immissionen – zu einer Minderung des Verkehrswerts des betroffenen 

Grundstücks führen. 

7.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 129 II 72 festgehalten, die direkt 

überflogenen Grundstücke und die nicht direkt überflogenen Grundstücke 

würden in unterschiedlicher Weise beeinträchtigt: In beiden Fällen sei die 

Liegenschaft dem Lärm des Luftverkehrs ausgesetzt, aber wenn sie zu-

dem überflogen werde, unterliege sie noch weiteren Immissionen oder 

unerwünschten Wirkungen (BGE 129 II 72 E. 2.2). Dabei verwies es auf 

die früheren Entscheide "Jeanneret" und "Tranchet": Im Entscheid 

"Jeanneret" wurde ausgeführt, der durch den Lärm verursachte Schaden 

sei nicht merklich verschieden, ob die Quelle der Einwirkungen sich in der 

Senkrechte des betroffenen Grundstücks oder oberhalb der Nachbar-

grundstücke befinde. Es sei jedoch nicht ausgeschlossen, dass die zu-

sätzlichen Risiken, die mit der Lage einer Liegenschaft unter der Anflug- 

oder Startsenkrechten verbunden sind, eine gewisse Wertminderung des 

Grundstücks zur Folge haben. Erwähnt wird die erhöhte Gefahr, durch 

Wirbel oder das Herabfallen von Eisblöcken einen Schaden zu erleiden 

(vgl. BGE 121 II 317 [=Pra. 1996 Nr. 165] E. 5b). Im Entscheid "Tranchet" 

wies das Bundesgericht zusätzlich darauf hin, der regelmässige Überflug 

in einer Höhe von ungefähr 100 Metern über ein Einfamilienhaus durch 

Maschinen, die deutlich grösser sind als das überflogene Gebäude, kön-

ne dessen Bewohner merklich stören oder beeinträchtigen (BGE 122 II 

349 E. 4a/cc). Insgesamt zählte das Bundesgericht in BGE 129 II 72 

A-2157/2012 

Seite 14 

"Luftwirbel, von den Motoren herrührender Gestank, Gefühl von Furcht 

oder Unbehagen wegen einer sich über einem bewegenden bedeutenden 

Masse etc." zu den Einwirkungen, die von den überfliegenden Flugzeu-

gen verursacht werden (BGE 129 II 72 E. 4). Kurze Zeit darauf äusserte 

sich das Bundesgericht zu einem Fall, in dem die Schätzungskommission 

zu Unrecht bloss eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarli-

cher Abwehrrechte zugesprochen hatte. Der aufgrund der Lärmimmissio-

nen eingetretene Minderwert war von der Schätzungskommission auf 

25% des Verkehrswerts ohne Immissionen beziffert worden. Das Bun-

desgericht hielt fest, die Schätzungskommission habe dem Überflug nicht 

Rechnung getragen. Es setzte den Minderwert unter Berücksichtigung 

"der Lärmimmissionen und des Überflugs stricto sensu" neu fest, und 

zwar auf 30% des Verkehrswerts ohne Immissionen (vgl. Urteil des Bun-

desgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 8.1). 

In Anbetracht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durfte die Vorin-

stanz somit zum Schluss kommen, die mit den direkten Überflügen ver-

bundenen, über den Lärm hinausgehenden Immissionen sowie die Be-

drohlichkeit der Überflugssituation beeinflussten den Verkehrswert der 

betroffenen Grundstücke. 

7.2.2 Im Einzelnen zog die Vorinstanz in Erwägung, die mit den direkten 

Überflügen verbundenen Gefahrenmomente (bzw. die potentiellen Schä-

den) liessen sich an sich über die Haftpflicht- und Sozialversicherungen 

abdecken. Relevant seien aber die psychologischen Momente, d.h. die 

Bedrohlichkeit der Überflugssituation. Die mit den direkten Überflügen 

verbundenen besonderen Immissionen beeinträchtigten die Wohnqualität 

bei einem Aufenthalt im Aussenraum (Balkon, Garten etc.) sodann weiter. 

Die Ostanflüge fänden zudem zu Tagesrandzeiten statt. Gerade dann 

seien die Betroffenen in der Regel zu Hause. Zwar könne der Aussen-

raum an sich witterungsbedingt nur eingeschränkt zu Wohnzwecken ge-

nutzt werden. Die Ostanflüge wirkten sich aber gerade auch bei schönem 

Wetter auf eine solche Nutzung aus, wenn diese möglich und erwünscht 

sei. Ein Rückzug ins Wohnungsinnere während der Überflugszeiten min-

dere zudem in keiner Weise die bedrohliche Wirkung der Flugzeuge über 

dem eigenen Dach. Auch die Lichtimmissionen wirkten sich noch im Ge-

bäudeinnern aus. Die nicht lärmbezogenen Aspekte des Direktüberflugs 

bildeten daher eine eigenständige Komponente, die sich nach der Le-

benserfahrung in einem zusätzlichen Preisabschlag auswirke. 

A-2157/2012 

Seite 15 

7.2.3 Diesen überzeugenden Überlegungen ist an sich nichts hinzuzufü-

gen. Was die Enteigner dagegen vorbringen, verfängt nicht: Sie stellen 

sich auf den Standpunkt, die direkten Überflüge wirkten sich primär über 

die anfallenden Immissionen aus, wobei der Lärm klar im Vordergrund 

stehe; es sei nicht davon auszugehen, dass Faktoren wie Abgase, Turbu-

lenzen, das Unbehagen vor herunterfallenden Eisbrocken usw. neben 

dem Lärm noch einen massgeblichen Einfluss auf den Minderwert ausüb-

ten. Zwar ist tatsächlich anzunehmen, dass der Lärm stärker ins Gewicht 

fällt als die nicht lärmbezogenen Aspekte. Dies bedeutet aber nicht, dass 

Letztere keinen wesentlichen Einfluss mehr auf den Verkehrswert aus-

üben. Zu diesem Ergebnis ist auch WIPFLI nicht gelangt, auf dessen Dis-

sertation die Enteigner verweisen. Dieser hält lediglich fest, es sei soweit 

ersichtlich noch nie versucht worden, eine allfällige Wertminderung we-

gen direktem Überflug (bzw. wegen der damit verbundenen nicht lärmbe-

zogenen Faktoren) aus immobilienökonomischer Sicht objektiv, transpa-

rent und nachvollziehbar zu quantifizieren (vgl. OTTO WIPFLI, Bemessung 

immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften, Zürich/Basel/Genf 

2007, S. 122). 

7.2.4 Es ist somit davon auszugehen, dass neben dem Lärm zusätzlich 

auch die Bedrohlichkeit der Überflugssituation sowie die mit den direkten 

Überflügen verbundenen besonderen Immissionen den Verkehrswert ei-

nes von direkten Überflügen betroffenen Grundstücks grundsätzlich min-

dern. 

7.3 Die Enteigner führen indessen weiter aus, die hedonischen Modelle 

dokumentierten eindrücklich, dass bereits der aufgrund der sehr tiefen 

Über- oder Vorbeiflüge gesteigerte Lärmeinfluss zu einer starken Wert-

minderung führe; mithin sei die "Zusatzbeeinträchtigung" aufgrund der 

nicht lärmbezogenen Aspekte bereits mit der Zusprechung der Entschä-

digung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Sie tönen damit an, die Aus-

wirkungen der nicht lärmbezogenen Aspekte auf den Verkehrswert seien 

in der Komponente "lärmverursachter Minderwert", die vorliegend auf 

MIFLU I basiert, ohnehin bereits enthalten (vgl. zu diesem Modell die spä-

teren Ausführungen in E. 10). 

Von einer solchen Mitberücksichtigung der nicht lärmbezogenen Aspekte 

ist jedoch nicht auszugehen: Während hohe Lärmwerte sowohl innerhalb 

als auch ausserhalb des Überflugkorridors auftreten, sind von den nicht 

lärmbezogenen Aspekten bloss Liegenschaften im Bereich des Korridors 

betroffen. Da der Überflugkorridor jeweils sehr schmal ist, dürften sich 

A-2157/2012 

Seite 16 

von den Transaktionsdaten, auf denen MIFLU I basiert, deutlich weniger 

auf fluglärmbelastete Liegenschaften innerhalb eines Überflugkorridors 

beziehen als auf solche ausserhalb. Daher ist nicht davon auszugehen, 

MIFLU I bilde über die Fluglärm-Variablen de facto auch die Entwertung 

ab, die sich aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte ergibt. 

7.4 Zu beurteilen bleibt das von der Vorinstanz für die Entschädigungs-

bemessung gewählte Vorgehen, wonach die Komponente "lärmverur-

sachter Minderwert" und der Zuschlag für die nicht lärmbezogenen As-

pekte je separat beziffert werden. 

7.4.1 Das Bundesgericht hat bei der Festsetzung der Entschädigung für 

direkten Überflug jeweils nicht separat einen "Lärmanteil" und einen zu-

sätzlichen "Überfluganteil" ermittelt, sondern in einem Schritt eine Ent-

schädigung für die Gesamtheit der Einwirkungen festgesetzt (vgl. BGE 

122 II 349 E. 4b). Als die entsprechenden Entscheide ergangen sind, 

standen allerdings die hedonischen Modelle noch nicht zur Verfügung, 

wie sie nun in den Fällen betreffend den Landesflughafen Zürich-Kloten 

zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts herangezogen werden. 

Das Bundesgericht hat sich zu diesen Modellen zwar bereits geäussert, 

allerdings nicht in Fällen mit direktem Überflug (vgl. aber immerhin BGE 

134 II 49 E. 19, wo angemerkt wird, dass unter anderem in diesen Fällen 

"höhere Entschädigungen" zugesprochen worden sind). 

7.4.2 Dass die hedonischen Modelle auch in Fällen mit direktem Überflug 

heranzuziehen sind, wird an sich von keiner der Parteien bestritten. Es 

drängt sich auf, den mit diesen Modellen ermittelten Minderwert, was die 

nicht lärmbezogenen Aspekte betrifft, um eine weitere, nach wie vor nach 

Schätzungsermessen zu bestimmende Komponente zu erhöhen. Solange 

über diese Bestandteile der Entschädigung im Rahmen einer gesamthaf-

ten Betrachtung und gleichzeitig entschieden sowie im Schätzungsent-

scheid eine Gesamtentschädigung festgelegt wird, lässt sich dies mit dem 

Grundsatz der Einheit der Enteignungsentschädigung ohne Weiteres ver-

einbaren (vgl. in diesem Zusammenhang HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 

Rz 14 f.). 

7.4.3 Den Enteignern hilft dabei auch der Hinweis auf die Ausführungen 

von SCHILLING nicht weiter, wonach "eine getrennte Entschädigungsbe-

messung für die Benutzung des zum Grundeigentum gehörenden Luft-

raums einerseits und für übermässige Immissionen aus der Nachbar-

schaft andererseits" nicht durchführbar sei (vgl. MARGRIT SCHILLING, Ent-

A-2157/2012 

Seite 17 

eignungsrechtliche Folgen des zivilen Luftverkehrs, Zeitschrift für schwei-

zerisches Recht [ZSR], Band 125 [2006] I, S. 26). Denn im Aufsatz von 

SCHILLING wird im Wesentlichen die bis 2006 ergangene Rechtsprechung 

zusammengefasst. Es wird nicht auf die hedonischen Modelle Bezug ge-

nommen, sondern noch davon ausgegangen, die Bestimmung der lärm-

bedingten Minderwerte liege weitgehend im Schätzungsermessen (vgl. 

SCHILLING, a.a.O., S. 25). Und es wird auch nicht näher ausgeführt, inwie-

fern eine getrennte Bemessung nicht möglich sein soll. Das Bundesge-

richt jedenfalls hat lediglich festgehalten, es sei nicht angebracht resp. es 

bestehe kein Anlass, die Entschädigung für direkten Überflug unabhängig 

von der Entschädigung für die Lärmimmissionen zu berechnen ("il n'y a 

pas lieu de calculer le montant de cette indemnité indépendamment de 

celle qui est due en raison des immissions de bruit": BGE 122 II 349 

E. 4c). Zwar verweist das Bundesgericht in einem jüngeren Entscheid auf 

die Formulierung von SCHILLING (vgl. BGE 136 II 165 E. 1.1). Doch zeigt 

es in der entsprechenden Erwägung lediglich auf, dass das Verweigern 

einer Entschädigung für direkten Überflug unter Vorbehalt einer Entschä-

digung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte keinen Teilent-

scheid darstellt, sondern damit eine von zwei materiellen Anspruchs-

grundlagen ausgeschlossen wird. Wie bereits dargelegt, kommt eine "ge-

trennte Entschädigungsbemessung" im Sinne einer isolierten Festlegung 

von Entschädigungsbestandteilen in verschiedenen Teilentscheiden denn 

auch prinzipiell nicht in Frage. Ob sich die (Gesamt-)Entschädigung für 

direkten Überflug aus verschiedenen, im Rahmen einer gesamthaften Be-

trachtung bestimmten Komponenten zusammensetzen kann, war für das 

Bundesgericht hingegen nicht relevant. Es hat sich mit dieser Frage da-

her auch nicht auseinandergesetzt. 

7.4.4 Immerhin ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Bemessung 

eines Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte mit besonderen Schwie-

rigkeiten verbunden ist. So sieht WIPFLI kaum lösbare Probleme im Zu-

sammenhang mit der Berücksichtigung entsprechender Faktoren und be-

fürchtet intransparente und nicht nachvollziehbare Entscheide (vgl. 

WIPFLI, a.a.O., S. 121). Auch die Vorinstanz führt aus, es falle schwer, 

den aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte eingetretenen Minderwert 

nach Marktkriterien zu schätzen. Ein eigentlicher Markt für direkt überflo-

gene Liegenschaften sei nicht auszumachen, weil der Kreis der betroffe-

nen Objekte dafür zu klein sei. Sie hat den Zuschlag gemäss ihren Aus-

führungen daher in Analogie zur Regelung nach Art. 42 Abs. 2 des Obli-

gationenrechts vom 30. März 1911 (OR, SR 220) festgesetzt, wonach der 

A-2157/2012 

Seite 18 

nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden nach Ermessen des Richters 

mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzuschätzen ist. 

Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass diese Problematik seit jeher be-

standen hat. Dennoch hat das Bundesgericht die nicht lärmbezogenen 

Faktoren bei der Entschädigungsbemessung ausdrücklich mitberücksich-

tigt. Wird die entsprechende Entschädigungskomponente weiterhin nach 

Schätzungsermessen bestimmt, stellt dies zumindest keinen Rückschritt 

dar. Die Komponente muss aber gestützt auf einheitliche und nachvoll-

ziehbare Kriterien festgelegt werden. 

7.4.5 Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einerseits eine 

Komponente "lärmverursachter Minderwert" und andererseits einen Zu-

schlag für nicht lärmbezogene Aspekte beziffert hat. 

7.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die nicht lärmbezoge-

nen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen Lie-

genschaften mindern und deshalb ein entsprechender Zuschlag zu 

bestimmen ist. 

Entschädigung bei "Teilüberflug" (Stockwerkeigentum) 

8.  

Befindet sich die betroffene Parzelle nur teilweise innerhalb des festge-

legten Überflugkorridors, geht die Vorinstanz davon aus, die Entschädi-

gung für direkten Überflug sei jeweils "auf den direkt überflogenen Be-

reich zu beschränken"; bezüglich der nicht direkt überflogenen Teilflächen 

komme nur eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte in Betracht. 

Hat der Eigentümer – z.B. mangels Unvorhersehbarkeit der Lärmimmis-

sionen – keinen Anspruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung 

nachbarlicher Abwehrrechte, sondern einzig auf eine Entschädigung für 

direkten Überflug, geht die Vorinstanz bei der Bestimmung der Kompo-

nente "lärmverursachter Minderwert" daher wie folgt vor: Der lärmbeding-

te Minderwert des Grundstücks wird in einen Gebäude- und einen Land-

anteil aufgegliedert (Ermittlung des auf den Landwert entfallenden Scha-

dens mit der Lageklassenmethode). Der Entschädigungsbetrag für den 

Landanteil richtet sich proportional nach dem Anteil, zu dem sich die Par-

zellenfläche im Überflugkorridor befindet. Der Entschädigungsbetrag für 

den Gebäudeanteil richtet sich auf analoge Weise nach der Lage des 

A-2157/2012 

Seite 19 

Gebäudes. Liegt das Gebäude vollständig ausserhalb des Korridors, er-

folgt somit überhaupt keine Entschädigung für den Gebäudeanteil. 

Die soeben dargestellte Vorgehensweise ändert sich, wenn die vom "Teil-

überflug" betroffene Liegenschaft in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist, al-

so über den Anspruch eines Stockwerkeigentümers zu befinden ist: In ei-

nem solchen Fall schlüsselt die Vorinstanz den lärmbedingten Minderwert 

des Stockwerkeigentumsanteils nicht in einen Gebäude- und einen Land-

anteil auf, sondern stellt allein darauf ab, zu welchem Anteil die jeweils 

betroffene Stockwerkeinheit (Wohnung) innerhalb des Korridors liegt. Be-

findet sich die Wohnung vollständig im Korridor, wird die Komponente 

"lärmverursachter Minderwert" somit gar nicht gekürzt, obschon die Ge-

samtliegenschaft nur von einem "Teilüberflug" betroffen ist. Liegt die ein-

zelne Wohnung umgekehrt vollständig ausserhalb des Korridors, wird der 

lärmbedingte Minderwert überhaupt nicht ersetzt. 

8.1 Die Enteigneten stellen sich auf den Standpunkt, sobald auch nur mit 

einer Flügelspitze in die Luftsäule über dem Grundstück eingedrungen 

werde, könnten die hinsichtlich der Unterdrückung von Nachbarrechten 

aufgestellten Voraussetzungen nicht greifen, da die betroffenen Eigentü-

mer (aus zivilrechtlicher Sicht) auch in Art. 641 i.V.m. Art. 667 ZGB ein 

Klagefundament hätten. Jedes Eindringen, ob gesamthaft oder partiell, 

müsse daher zur Entschädigung des gesamten Schadens führen. 

8.2 Es ist damit näher auf die rechtliche Ausgangslage im Fall eines "Teil-

überflugs" einzugehen. 

8.2.1 Unabhängig davon, ob der Grundeigentümer eine Entschädigung 

wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte oder eine Entschädi-

gung für direkten Überflug fordert, legt er dem Enteignungsrichter die öf-

fentlich-rechtlichen Ansprüche vor, die aus dem Entzug der Abwehrrechte 

resultieren, welche das Privatrecht gegen die Einwirkungen aus dem Be-

trieb des Flughafens zur Verfügung stellen würde (vgl. vorne E. 4.1). Es 

handelt sich beim "direkten Überflug" und bei der "Unterdrückung nach-

barlicher Abwehrrechte" somit um zwei mögliche Anspruchsgrundlagen 

für ein- und dieselbe Entschädigung (vgl. dazu BGE 131 II 137 E. 1.2 und 

BGE 136 II 65 E. 1.1). Entsprechend ist, wie bereits erwähnt, schon unter 

dem Titel "direkter Überflug" eine Enteignungsentschädigung geschuldet, 

die den gesamten Schaden einschliesslich des lärmbedingten Schadens 

vollumfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2). 

A-2157/2012 

Seite 20 

Damit ist klar: Kann sich ein Grundeigentümer auf direkten Überflug beru-

fen, hat er allein aus diesem Grund Anspruch auf eine volle Entschädi-

gung. Ein direkter Überflug liegt vor, wenn die Flugzeuge tatsächlich in 

die Luftsäule über dem Grundstück eindringen und die weiteren Bedin-

gungen (geringe Überflughöhe, Regelmässigkeit) erfüllt sind (vgl. dazu 

BGE 134 II 49 E. 5 [vor E. 5.1] mit Hinweisen). In den vorliegenden Ver-

fahren stellt sich nun erstmals explizit die Frage, wie hinsichtlich von Par-

zellen zu verfahren ist, die nur teilweise innerhalb eines Überflugkorridors 

liegen. Das Bundesgericht hat sich bereits dazu geäussert, wie ein sol-

cher Korridor im Fall von Instrumentenflügen festzulegen ist. Es hat dabei 

auch auf seine Rechtsprechung verwiesen, wonach die Entschädigung 

für direkten Überflug in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die 

zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichge-

setzt werden kann. Wie das Bundesgericht festgehalten hat, kann die 

entsprechende "Dienstbarkeit" klar auf den (als Korridor festgelegten) 

verhältnismässig schmalen Streifen Land beschränkt werden (vgl. BGE 

131 II 137 E. 3.1.1 und 3.1.3). Das Bundesgericht hat jedoch nie ange-

tönt, dass bei Parzellen, die nur teilweise innerhalb eines solchen klar de-

finierten Korridors liegen, eine Entschädigung lediglich für den Minderwert 

des Lands bzw. der Gebäudeteile im Korridor geschuldet wäre. Wie nach-

folgend dargelegt wird, widerspricht das Vorgehen der Vorinstanz denn 

auch den Vorgaben des Bundesgerichts und des Enteignungsgesetzes. 

8.2.2 Von direkten Überflügen ist bereits dann auszugehen, wenn nur am 

Rande in die Luftsäule über dem Grundstück eingedrungen wird. Dies er-

gibt sich daraus, dass der Grundeigentümer nach Art. 641 Abs. 2 ZGB 

auch ein solches partielles Eindringen nicht dulden müsste. Auch dieser 

Eigentümer sieht sich damit mit dem vom Bundesgericht erwähnten 

"Überflugsservitut" konfrontiert. Das sieht auch das Bundesgericht so, wie 

aus seinem Entscheid vom 8. Juni 2010 (teilweise publiziert in BGE 136 II 

263) hervorgeht. Das Bundesgericht führte aus, von einem direkten Über-

flug könne nur die Rede sein, wenn ein Flugzeug ganz oder teilweise – 

"etwa mit einem Flügel" – in die Luftsäule über dem fraglichen Grund-

stück eindringe. Bei seitlichen Vorbeiflügen, so beeindruckend sie auch 

sein möchten, werde das Grundeigentum nicht berührt und seien die 

Einwirkungen nur unter dem Blickwinkel einer Nachbarrechtsverletzung 

zu prüfen. Der Eigentümer eines Grundstücks, das sich knapp ausserhalb 

des Korridors befinde, könne keine Entschädigung wegen direkten Über-

flugs verlangen, auch wenn seine Liegenschaft in besonderem Mass von 

schädlichen Immissionen des Flugbetriebs betroffen sei (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 1C_284/2009 vom 8. Juni 2010 E. 12.2 mit Hinweis). Ei-

A-2157/2012 

Seite 21 

ne Liegenschaft, die knapp in den Korridor hineinragt, muss demnach 

aber als direkt überflogen gelten. 

Damit kann der Grundeigentümer auch dann eine Entschädigung für di-

rekten Überflug fordern, wenn nur ein kleiner Teil der betroffenen Parzelle 

innerhalb des Überflugkorridors liegt. Gemäss der Entschädigungsgaran-

tie von Art. 16 EntG muss es sich dabei, wie bei jeder Enteignungsent-

schädigung nach dem Enteignungsgesetz, um eine volle Entschädigung 

handeln. Die Enteignungsentschädigung bei "Teilüberflug" ist somit – ge-

nauso wie die Entschädigung für einen "vollständigen" direkten Überflug 

– nach Art. 17 ff. EntG zu bestimmen, konkret also nach den Regeln über 

die (rechtliche) Teilenteignung. Wie bereits erwähnt, kommt dabei gestützt 

auf Art. 19 Bst. b EntG die Differenzmethode zur Anwendung, die darin 

besteht, vom Verkehrswert der unbelasteten Liegenschaft denjenigen der 

belasteten Liegenschaft abzuziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Da der gesamte Schaden 

gedeckt werden muss, ist dabei auf den Minderwert des ganzen Grund-

stücks abzustellen, unabhängig davon, ob das "Überflugsservitut" räum-

lich auf einen bestimmten Bereich der Liegenschaft begrenzt ist. 

Auch im Fall eines "Teilüberflugs" hat der Grundeigentümer damit An-

spruch auf eine volle Entschädigung. Er braucht sich dabei – da die zwei 

Anspruchsgrundlagen alternativ zueinander stehen – die Voraussetzun-

gen nicht entgegen halten zu lassen, die hinsichtlich einer Entschädigung 

wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind (Un-

vorhersehbarkeit und Spezialität der Immissionen sowie Schwere des 

Schadens). Es kommt ferner nicht in Frage, den Entschädigungsan-

spruch für direkten Überflug selber von diesen drei Voraussetzungen ab-

hängig zu machen. Denn diese sind ihrer Natur nach auf den Tatbestand 

der Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte beschränkt. Sie leiten 

sich nämlich daraus ab, dass eine Verletzung von Nachbarrechten ge-

mäss Art. 684 ZGB nur bei übermässigen Einwirkungen gegeben ist. Die 

Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit ergibt sich dabei daraus, dass die 

Übermässigkeit der Einwirkungen in Absatz 2 der genannten Bestimmung 

von der Lage und Beschaffenheit der Grundstücke und dem Ortsge-

brauch abhängig gemacht wird (vgl. dazu statt vieler BGE 94 I 286 E. 8 

und 9 sowie BGE 110 Ib 43 E. 4; vgl. dazu auch HESS/WEIBEL, a.a.O., 

Art. 5 Rz. 15 ff.). Im Fall eines direkten Überflugs obliegt es dem Enteig-

nungsrichter hingegen nicht, die Duldbarkeit einer mittelbaren Immission 

zu bewerten, sondern vielmehr, die Folgen einer ungerechtfertigten Ein-

wirkung im Sinn von Art. 641 Abs. 2 ZGB zu beurteilen (vgl. BGE 129 II 

A-2157/2012 

Seite 22 

72 E. 2.6). Die Entschädigung für direkten Überflug kann daher auch 

nicht für einen Teilbetrag von den erwähnten drei Voraussetzungen ab-

hängen. 

8.2.3 Gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts und die Vor-

gaben des Enteignungsgesetzes hat die Entschädigung für direkten 

Überflug den Minderwert des Grundstücks somit nicht bloss im Verhältnis 

der Parzellen- bzw. Gebäudefläche innerhalb des Überflugkorridors zu 

decken, sondern vollständig. Dies unabhängig von den Kriterien, die hin-

sichtlich einer Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Ab-

wehrrechte zu beachten sind. Besteht an einer Liegenschaft Stockwerk-

eigentum, ist entsprechend allen Stockwerkeigentümern eine Entschädi-

gung für den gesamten Minderwert ihres Stockwerkeigentumsanteils zu-

zusprechen. Diese haben zwar ein Sonderrecht an einem bestimmten Teil 

eines Gebäudes, sind aber dennoch Miteigentümer, womit sie die Lie-

genschaft nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Ei-

gentum haben. 

8.3 Wie die Vorinstanz ausführt, hält sie ihr Vorgehen jedoch aus Grün-

den der Gleichbehandlung für geboten. Es könne nicht angehen, dass 

der Eigentümer einer grossen Parzelle, die teilweise überflogen werde, 

eine grössere Entschädigung erhalte als der Eigentümer einer kleinen 

Parzelle, die aber im gleichen Flächenumfang direkt überflogen werde. 

8.3.1 Die Enteigneten führen aus, diese Argumentation der Vorinstanz sei 

per se nicht tragfähig. Der Eigentümer einer grossen Parzelle erleide in 

tatsächlicher Hinsicht ja den grösseren Schaden als derjenige einer klei-

neren Parzelle. 

8.3.2 Nach dem in Art. 8 Abs. 1 BV statuierten allgemeinen Rechtsgleich-

heitsgebot ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Un-

gleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln. Der 

Anspruch auf Gleichbehandlung wird insbesondere verletzt, wenn hin-

sichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidun-

gen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden 

Verhältnissen nicht ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlas-

sen werden, die aufgrund der Verhältnisse hätten getroffen werden müs-

sen (vgl. BGE 136 V 231 E. 6.1 und BGE 134 I 23 E. 9.1 je mit Hinwei-

sen). Der Anspruch auf Gleichbehandlung ist sowohl bei der Rechtset-

zung als auch bei der Rechtsanwendung zu beachten (vgl. dazu ULRICH 

A-2157/2012 

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HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungs-

recht, 6. Auflage, Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 507, mit Hinweisen). 

8.3.3 Wird allen Eigentümern direkt überflogener Liegenschaften der 

Minderwert ihres Grundstücks vollständig ersetzt, so werden diese Eigen-

tümer untereinander nicht in unzulässiger Weise ungleich behandelt. Der 

Vorinstanz geht es indes darum, die rechtliche Besserstellung der Eigen-

tümer direkt überflogener Liegenschaften zu begrenzen, indem diese 

eben nur bezüglich des Lands und der Gebäude innerhalb des Überflug-

korridors besser gestellt werden sollen als die Eigentümer nicht direkt 

überflogener Liegenschaften. In diesem Sinne argumentieren auch die 

Enteigner: Es werde nicht bestritten, dass der Eigentümer eines grösse-

ren Grundstücks einen grösseren Schaden erleiden könne als derjenige 

eines kleineren Grundstücks, bloss sei der Schaden eben nur insoweit zu 

ersetzen, als ein direkter Überflug tatsächlich stattfinde. Wie abwegig 

letztlich die Forderung sei, auch bei einer bloss teilweisen Lage im Über-

flugkorridor das ganze Grundstück einzubeziehen, zeige das (reale) Ex-

trembeispiel einer sehr grossen Parzelle mit neun Mehrfamilienhäusern. 

Obschon die grosse Mehrheit der Mehrfamilienhäuser nicht direkt über-

flogen werde, stehe dem Eigentümer gemäss dieser Auffassung eine 

Minderwertentschädigung für das gesamte Land und für alle Mehrfamili-

enhäuser zu. Dies wäre, so die Enteigner, unhaltbar und führte auch zu 

krassen Ungleichbehandlungen. Wäre das Grundstück nämlich in einzel-

ne Mehrfamilienhausparzellen aufgeteilt worden, wäre eine Minderwert-

entschädigung anerkanntermassen nur bei den teilweise direkt überflo-

genen Parzellen ein Thema. Dies könne nicht anders sein, nur weil eine 

solche Parzellierung zufälligerweise nicht vorgenommen worden sei. 

Auch gegenüber einer Nachbarliegenschaft, die sich allenfalls viel näher 

am Überflugkorridor befinde als ein davon bis zu 170 Meter entferntes 

Mehrfamilienhaus auf der sehr grossen Parzelle, führe dies zu einem 

stossenden Ergebnis, da für die nähere Liegenschaft keine Entschädi-

gung geschuldet sei, für das entferntere Mehrfamilienhaus hingegen 

schon. 

8.3.4 Es mag auf den ersten Blick als stossend empfunden werden, dass 

der Eigentümer einer Parzelle, die knapp in den Überflugkorridor hinein-

ragt, eine volle Entschädigung erhältlich machen kann, während derjeni-

ge, dessen Parzelle sich knapp ausserhalb des Korridors befindet, unter 

Umständen keinen Anspruch auf Entschädigung hat. Es ist jedoch darauf 

hinzuweisen, dass sowohl der Eigentümer einer vollständig als auch der-

jenige einer teilweise im Korridor liegenden Parzelle, anders als der Ei-

A-2157/2012 

Seite 24 

gentümer einer nicht direkt überflogenen Liegenschaft, ihren Entschädi-

gungsanspruch aus dem Eindringen in den Luftraum des Grundstücks 

ableiten: Wie aus den bisherigen Erwägungen hervorgeht, sind die unter-

schiedlichen Anspruchsvoraussetzungen für die Enteignungsentschädi-

gung in der unterschiedlichen zivilrechtlichen Ausgangslage begründet, 

d.h. darin, dass zur Abwehr direkter Überflüge nicht bloss die nachbarli-

chen Abwehrrechte zur Verfügung stünden, sondern auch ein nicht von 

der Übermässigkeit der Einwirkungen bzw. vom Ortsgebrauch abhängiger 

Abwehranspruch. Es versteht sich von selbst, dass die enteignungsrecht-

liche Entschädigung von der zivilrechtlichen Ausgangslage abhängen 

kann bzw. muss. Denn eine formelle Enteignung kann nur dann vorliegen, 

wenn bestimmte dingliche bzw. obligatorische Rechte entzogen oder be-

schränkt werden (vgl. dazu Art. 5 und Art. 23 Abs. 1 EntG). 

Die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt überflogener Liegen-

schaften im Enteignungsverfahren – darunter auch die von einem "Teil-

überflug" betroffenen – beruht somit auf einer besonderen zivilrechtlichen 

Ausgangslage, ist daher sachlich begründet und verstösst nicht gegen 

das Rechtsgleichheitsgebot. Daran ändert auch das Argument nichts, der 

Eigentümer einer Parzelle, die knapp in den Korridor hineinrage, könne 

doch aufgrund der Ähnlichkeit der Sachverhalte nicht derart besser ge-

stellt sein als der Eigentümer einer knapp ausserhalb des Korridors be-

findlichen Parzelle. Der Sachverhalt – also die tatsächliche Ausgangslage 

– mag zwar fast identisch sein, aber eben nicht die zivilrechtliche Aus-

gangslage. Letztlich ist also entscheidend, dass bereits in zivilrechtlicher 

Hinsicht grundlegend zwischen direkten Überflügen und Vorbeiflügen zu 

unterscheiden ist. Dass dem so ist, hat das Bundesgericht abschliessend 

festgestellt. Die damit verbundene Besserstellung der Eigentümer direkt 

überflogener Liegenschaften zeigt sich anhand der von einem "Teilüber-

flug" betroffenen Parzellen einfach besonders akzentuiert. Dem kann nun 

aber nicht dadurch entgegen gewirkt werden, die Stellung der von einem 

"Teilüberflug" betroffenen Eigentümer – in Missachtung des Grundsatzes 

der vollen Entschädigung – wieder der Stellung derjenigen Eigentümer 

anzunähern, die sich nicht auf direkten Überflug berufen können. Die von 

der Vorinstanz vorgenommene generelle Unterscheidung zwischen inner- 

und ausserhalb des Korridors liegenden Parzellen- und Gebäudeflächen 

bzw. zwischen inner- und ausserhalb des Korridors liegenden Stockwerk-

einheiten ergibt sich damit auch nicht aus dem allgemeinen Rechts-

gleichheitsgebot. 

A-2157/2012 

Seite 25 

8.3.5 Besonders einzugehen ist indes noch auf die von den Enteignern 

erwähnte Fallkonstellation, in der eine mehrere Mehrfamilienhäuser um-

fassende Liegenschaft von einem "Teilüberflug" betroffen ist. Das Bun-

desgericht hat in seinem Rückweisungsentscheid vom 13. Januar 2010 

(teilweise publiziert in BGE 136 II 165) nämlich festgehalten, die Vorin-

stanz werde beurteilen müssen, ob "alle Stockwerkeigentümer der Lie-

genschaft" oder "nur diejenigen des direkt überflogenen Blocks" Anspruch 

auf eine Entschädigung hätten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1C_286/2009 vom 13. Januar 2010 E. 6). Zwar ist dabei von einer gene-

rellen Unterscheidung zwischen inner- und ausserhalb des Korridors lie-

genden Flächen ebenfalls nicht die Rede, doch mochte es das Bundes-

gericht offenbar nicht von Vornherein verwerfen, dass bei "teilüberfloge-

nen" Liegenschaften, die mit mehreren Gebäuden überbaut sind, Diffe-

renzierungen vorgenommen werden könnten. 

Es trifft zu, dass man sich eine mehrere Mehrfamilienhäuser umfassende 

Liegenschaft in der Regel auch in verschiedene Parzellen aufgeteilt den-

ken könnte. Wurde eine solche Aufteilung in mehrere Parzellen nicht vor-

genommen, erachten dies die Enteigner daher als "zufällig". Sie weisen 

darauf hin, dass aufgrund dieser "Zufälligkeit" auch der Minderwert von 

Mehrfamilienhäusern ersetzt wird, die einen deutlichen Abstand zum Kor-

ridor aufweisen. Tatsächlich wäre ein Vorgehen wohl praktikabel, bei dem 

die Gesamtliegenschaft gedanklich in mehrere Parzellen aufgeteilt wird, 

die je eines der Gebäude plus das umgebende Land umfassen, und eine 

Entschädigung dann nur für den Minderwert derjenigen gedachten Par-

zellen zugesprochen wird, die zumindest teilweise im Überflugkorridor 

liegen. Doch würde dies ebenfalls darauf hinauslaufen, dem Grundeigen-

tümer die ihm aufgrund der zivilrechtlichen Ausgangslage zustehende vol-

le Enteignungsentschädigung zu verweigern. Daran ändert auch der Um-

stand nichts, dass die rechtliche Besserstellung der Eigentümer direkt 

überflogener Liegenschaften in diesen Fällen ganz besonders auffällt. Ei-

ne gedankliche Aufteilung in "Teilparzellen" ist daher aus den gleichen 

Gründen abzulehnen wie eine generelle Unterscheidung zwischen inner- 

und ausserhalb des Korridors liegenden Flächen. 

Im Fall von Stockwerkeigentum müssen damit auch jene Stockwerkeigen-

tümer Anspruch auf eine Entschädigung haben, die in einem vollständig 

ausserhalb des Überflugkorridors gelegenen Gebäude wohnen. 

8.3.6 Aus dem allgemeinen Rechtsgleichheitsgebot kann somit nicht ab-

geleitet werden, die Höhe der Entschädigung für direkten Überflug sei 

A-2157/2012 

Seite 26 

davon abhängig zu machen, zu welchem Teil die Parzelle bzw. die Ge-

bäude im Überflugkorridor liegen. 

8.4 Zusammenfassend ist dem Grundeigentümer unter dem Titel "direkter 

Überflug" jeweils eine Entschädigung zuzusprechen, die den Minderwert 

des gesamten Grundstücks deckt. Im Fall von Stockwerkeigentum ist al-

len Stockwerkeigentümern der gesamte Minderwert ihres Stockwerkei-

gentumsanteils zu ersetzen. Dies jeweils unabhängig davon, ob die be-

troffene Parzelle ganz oder teilweise innerhalb des Überflugkorridors liegt, 

und unabhängig von den Kriterien, die hinsichtlich einer Entschädigung 

wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte zu beachten sind. 

9.  

Im vorliegend zu beurteilenden Fall haben die Enteigneten Stockwerkei-

gentum an einer grossen, mit (mehreren) Mehrfamilienhäusern überbau-

ten Parzelle. Von der Parzellenfläche befindet sich ein kleiner Teil, näm-

lich 831m
2
, innerhalb des festgelegten Überflugkorridors. Da die Gesamt-

liegenschaft also von einem "Teilüberflug" betroffen ist, haben die Enteig-

neten Anspruch auf eine Entschädigung, die den Minderwert ihres Stock-

werkeigentumsanteils vollständig deckt. Die Kürzung der Komponente 

"lärmverursachter Minderwert" erfolgte zu Unrecht. Die von den Enteigne-

ten aufgeworfene Frage nach der Breite des Überflugkorridors kann 

demnach offen gelassen werden. 

Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert" 

MIFLU I 

10.  

Die Vorinstanz hat den lärmbedingten Minderwert des Stockwerkeigen-

tumsanteils anhand des hedonischen Modells "MIFLU" ermittelt. Dieses 

wurde eigens zur Bestimmung fluglärmbedingter Minderwerte bei selbst 

genutztem Wohneigentum (Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum) 

entwickelt. Der Auftrag zur Erarbeitung des Modells ging von der Flugha-

fen Zürich AG aus; die Entwicklung erfolgte durch die Zürcher Kantonal-

bank (ZKB) unter Begleitung durch ein Expertengremium. Das Bundesge-

richt hat dieses Modell in den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für 

anwendbar erklärt (vgl. zum Ganzen BGE 134 II 49 E. 16-18). Das Modell 

wird unterdessen allgemein als "MIFLU I" bezeichnet, zur klaren Abgren-

zung vom Modell "MIFLU II", das die Flughafen Zürich AG zur Bestim-

A-2157/2012 

Seite 27 

mung der Minderwerte von Ertragsliegenschaften (Mehrfamilienhäusern) 

entwickeln liess. 

Bei MIFLU I handelt es sich um ein sog. hedonisches Bewertungsmodell. 

Solche Modelle werden zur Untersuchung verschiedener Gütermärkte 

(Immobilien-, Auto-, Kunstmarkt usw.) eingesetzt. Ihnen ist im Wesentli-

chen gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden Preisunter-

schiede über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem Nut-

zer oder Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss 

verschaffen und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen. 

Ein Produkt bzw. eine Immobilie wird demnach als Bündel von Eigen-

schaften betrachtet, von denen jede ihren Preis hat und welche gesamt-

haft den Wert des Gutes bilden. Die verschiedenen preisbestimmenden 

Eigenschaften werden anhand zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem 

freien Markt gehandelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren 

(Regressionsverfahren) ermittelt und quantifiziert (vgl. BGE 134 II 49 

E. 16.1 mit Hinweisen). Wie das Bundesgericht festgehalten hat, erlaubt 

die hedonische Methode als einzige der heute bekannten Schätzungsme-

thoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein 

oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem 

entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden, wodurch eine 

gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen ermöglicht wird 

(BGE 134 II 49 E. 16.4). 

Der Fluglärm bildet in MIFLU I eines von acht Merkmalen der Mikrolage. 

Andere solche Merkmale sind z.B. der Strassenlärm, die Sicht und die 

Hangneigung. Weiter berücksichtigt das Modell fünf Merkmale der Makro-

lage, wie etwa die Steuerkraft der Gemeinde oder die Fahrzeit nach Zü-

rich, sowie 17 bis 18 Merkmale der Liegenschaft selbst, wie das Alter und 

die Substanz des Gebäudes, die Anzahl Zimmer, die Anzahl Nasszellen 

etc. (vgl. Bericht der ZKB "Entwicklung eines hedonischen Bewertungs-

modells für fluglärmbelastete Liegenschaften: Dokumentation zuhanden 

des Expertengremiums [V. 3.0]" vom 18. November 2005 [nachfolgend: 

Bericht ZKB], S. 22 f.; vgl. auch BGE 134 II 49 E. 17.1). Dem Modell lie-

gen Transaktionsdaten der ZKB von 7'484 Freihandverkäufen von Einfa-

milienhäusern bzw. Stockwerkeigentum im Kanton Zürich aus den Jahren 

1995 bis 2005 zu Grunde (vgl. dazu Bericht ZKB, S. 2 f.).  

MIFLU I ist als hybrider Prozess ausgestaltet, d.h. es wird zwingend von 

einem Schätzer ein Augenschein vorgenommen. Dieser kann sein Er-

messen bei der Verkehrswertbemessung einbringen. Das Modell ermittelt 

A-2157/2012 

Seite 28 

zwar hilfsweise einen Verkehrswert, doch kann der Schätzer diesen Wert 

ohne Weiteres korrigieren und etwa einen Abzug wegen Entwertung oder 

einen Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen erfolgt die Ermitt-

lung des fluglärmbedingten Minderwerts (ausgedrückt in Prozenten des 

Verkehrswerts ohne Fluglärm) unter Ausschluss eines weiteren Schät-

zungsermessens (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 17.1 und 18.5.1). 

10.1 Die Enteigneten rügen zunächst, bei der vom Bundesgericht "abge-

segneten" Version von MIFLU I seien die Fluglärm-Grundbelastung 

(Leq16h [6-22 Uhr]), die Tagesrand- bzw. Abendbelastung (Leq1h-Werte 

von 21 bis 24 Uhr) sowie die Spitzenbelastung (höchster Leq1h zwischen 

7 und 21 Uhr) in die Minderwertberechnung einbezogen worden. Gemäss 

der ZKB hätten diese drei Faktoren die beste Erklärungskraft für die be-

zahlten Preise. Befasse man sich genauer mit dem Modell, ergebe sich, 

dass die Grundbelastung und die Tagesrandbelastung die Entwertung 

massgeblich prägten. Die Spitzenbelastung bilde dabei ein gewisses Kor-

rektiv zur im Osten des Flughafens tagsüber bescheidenen Grundbelas-

tung. Die Vorinstanz habe den lärmbedingten Minderwert indessen ge-

stützt auf die Version 4.5 von MIFLU I bestimmt. Dieses Modell berück-

sichtige neben der Grundbelastung die Leq1h-Werte der ersten, zweiten 

und letzten Nachtstunde (Leq1h [22-23 Uhr], Leq1h [23-24 Uhr] und 

Leq1h [5-6 Uhr]). Die Lärmbelastung während der Stunde von 21 bis 22 

Uhr werde damit ausgeblendet, obschon sie deutlich höher liegen müsse 

als diejenige der ersten Nachtstunde von 22 bis 23 Uhr. Da zudem die 

Spitzenbelastung nicht mehr berücksichtigt werde, erfolge auch insofern 

keine Korrektur. Die Werte der zweiten und der letzten Nachtstunde wür-

den schliesslich nichts zum Resultat beitragen und seien insofern völlig 

unangebrachte Platzhalter. 

10.1.1 Die ins Modell MIFLU I einbezogene Fluglärmbelastung beruht auf 

Lärmwerten, die von der Eidgenössischen Materialprüfungs- und For-

schungsanstalt (Empa) mit dem Simulationsmodell "FLULA" flächen-

deckend auf den Hektar genau berechnet worden sind (vgl. Bericht ZKB, 

S. 4). Die Fluglärmbelastung wurde in der Modellversion 3.0 über drei Va-

riablen abgebildet (vgl. Bericht ZKB, S. 5 f., 11): 

– Grundbelastung: Leq16h (6-22 Uhr) über 50 dB 

– Spitzenbelastung: sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB: höchster Leq1h 

zwischen 7 und 21 Uhr abzüglich Leq16h (6-22 Uhr) 

A-2157/2012 

Seite 29 

– Tagesrandbelastung: bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab 

2002: höchster der folgenden Werte: Leq1h (21-22 Uhr) über 50 dB, 

Leq1h (22-23 Uhr) über 50 dB, Leq1h (23-24 Uhr) über 47 dB. 

 

Das Bundesgericht bezog sich in seinem Entscheid auf diese Modellver-

sion (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 18.5.2). 

10.1.2 Bei der Grundbelastung beträgt der "Entwertungssatz" (Betrag des 

mittleren Koeffizienten, entspricht der Wertreduktion bei einem Einfamili-

enhaus an mittlerer Lage) in dieser Modellversion 0.81% pro dB. Die Be-

rechnung des Minderwerts erfolgt dabei multiplikativ, d.h. wie bei einer 

Zinseszinsrechnung, und nicht additiv. Beträgt der Leq16h (6-22 Uhr) z.B. 

64 dB, womit er 14 dB über der Schwelle von 50 dB liegt, ist also vier-

zehn Mal ein Abschlag von 0.81% auf dem jeweils schon reduzierten Ver-

kehrswert anzubringen. Bei der Spitzenbelastung – die Variable bildet die 

Anzahl dB über Grundbelastung ab – beträgt der Entwertungssatz 0.65% 

pro dB, wobei auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert 

angesetzt wird. Bei der Tagesrandbelastung beträgt der Entwertungssatz 

0.80% pro dB (vgl. zum Ganzen Bericht ZKB, S. 6, 11 f.). 

10.1.3 In den vorliegenden Fällen kam MIFLU I in der Version 4.5 vom 

20. April 2010 zur Anwendung. Auf den entsprechenden Datenblättern 

werden neben dem Leq16h (6-22 Uhr) lediglich die Leq1h-Werte der ers-

ten und zweiten Nachtstunde (22-23 bzw. 23-24 Uhr) aufgeführt. Der 

Spitzenwert für die Stunden zwischen 7 und 21 Uhr sowie der Wert für die 

Stunde von 21 bis 22 Uhr fehlen. Dafür wird der Leq1h der letzten Nacht-

stunde (5-6 Uhr) ausgewiesen, welcher in MIFLU I gar keine Berücksich-

tigung findet. Die Enteigneten schliessen daraus, dass die Modellparame-

ter gegenüber der Version 3.0 angepasst worden sind. 

Die Vorinstanz hat, nachdem sie vom Bundesverwaltungsgericht um Ver-

nehmlassung ersucht worden war, eine Auskunft der ZKB zu den Unter-

schieden zwischen der Version 4.5 und den früheren Versionen eingeholt. 

In der entsprechenden Stellungnahme vom 4. Juli 2012 führt die ZKB 

aus, die MIFLU-I-Versionen 3.0b und 4.5 würden sich in Bezug auf die 

Modell-Parameter und den Berechnungsprozess nicht unterscheiden. 

Weder an der Modell- noch an der Lärmspezifikation hätten Anpassungen 

stattgefunden. Für beide Versionen gelte somit, dass die Spitzenbelas-

tung für das gesamte Zeitfenster von 1995 bis 2005 berücksichtigt werde, 

die Tagesrandbelastung jedoch nicht vor 2001. Bei der Darstellung der 

Ergebnisse seien auf Wunsch der Flughafen Zürich AG zwischen der 

A-2157/2012 

Seite 30 

Version 3.0b und der Version 4.5 die folgenden Änderungen vorgenom-

men worden: 

– "Auflistung der 'Fluglärmbelastung gemäss Lärmschutzverordnung' im 

Output (ohne Folgen für die Minderwertermittlung)" 

– "Rundung der Werte auf Fr. 1'000.– (statt 10'000.–)" 

– "Einfügen einer Korrekturzeile für die Verkehrswertbestimmung (ohne 

Einfluss auf den prozentualen Minderwert)". 

 

10.1.4 Die Enteigner legen ihrer Stellungnahme vom 24. September 2012 

sodann das Datenblatt einer Minderwertberechnung mit der Version 3.0b 

und Datenblätter von Berechnungen mit der Version 4.5 bei. Daraus ist 

ersichtlich, dass vorliegend bei einer Berechnung mit der Version 3.0, ge-

nauso wie bei der Version 4.5, ein Minderwert wegen Fluglärms per Stich-

jahr 2002 von 17.2% resultiert. Die Enteigneten halten dem in ihrer Stel-

lungnahme vom 15. März 2013 zwar entgegen, dies sei "Kunstgriffen" zu 

verdanken, z.B. seien unterschiedliche Liegenschaftswerte als Aus-

gangspunkt eingegeben worden. Dabei übersehen sie jedoch, dass der 

Minderwert-Prozentsatz bei MIFLU I immer derselbe ist, unabhängig von 

der Höhe des Verkehrswerts, auf dem er zur Anwendung kommt. Er 

hängt allein von der Art des Objekts (Einfamilienhaus oder Stockwerkei-

gentum), von der Lärmbelastung und von der Lage ab (vgl. dazu wieder-

um BGE 134 II 49 E. 18.5.1 und Bericht ZKB, S. 11 f.). Wie die von den 

Enteignern eingereichten Datenblätter zeigen, bleibt sich der Minderwert-

Prozentsatz bei der Version 4.5 denn auch gleich, unabhängig davon, ob 

die Verkehrswert-Korrekturzeile genutzt wird oder nicht. 

10.1.5 Die Enteigneten halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 21. Mai 

2013 indes daran fest, dass MIFLU I womöglich zu ihren Ungunsten an-

gepasst worden sei. Zusammengefasst bringen sie vor, auch wenn für 

das Jahr 2002 bei beiden Modellversionen die gleichen Minderwerte re-

sultierten, könne nicht ausgeschlossen werden, dass die Stunde von 21 

bis 22 Uhr bei der Version 4.5 nicht mehr berücksichtig werde. Denn was 

das Jahr 2002 betreffe, fliesse der Leq1h dieser Stunde auch bei der Mo-

dellversion 3.0 nicht in die Berechnung ein, da der Wert der nachfolgen-

den Stunde in diesem Jahr noch höher gelegen habe. In den Jahren ab 

2004 sei dies dann aber nicht mehr der Fall gewesen, weshalb weiter ab-

geklärt werden müsse, ob die Stunde von 21 bis 22 Uhr wirklich noch be-

rücksichtigt werde. 

A-2157/2012 

Seite 31 

Tatsächlich zeigt der Vergleich der Minderwerte 2002 nur, aber immerhin, 

dass die auf den Datenblättern ebenfalls nicht mehr aufgeführte Spitzen-

belastung weiterhin berücksichtigt wird. Technisch gesehen kann auf-

grund des Vergleichs hingegen nicht ausgeschlossen werden, dass die 

Stunde von 21 bis 22 Uhr bei der Version 4.5 nicht mehr berücksichtigt 

wird. Anlass zur Annahme, dass die Flughafen Zürich AG und die ZKB 

heimlich eine entsprechende Änderung der Modellspezifikationen vorge-

nommen haben, besteht jedoch nicht. Die in diesem Zusammenhang 

noch offenen Beweisanträge der Enteigneten (Berechnungen mit den 

Versionen 3.0 und 4.5 auch für das Jahr 2007) sind daher abzuweisen. 

Der Prozessantrag, es sei eine "Begründung für den im Stillen vollzoge-

nen Wechsel wichtiger Parameter beim Übergang von der Version 3.0 auf 

die Version 4.5" einzuholen, erweist sich ferner als gegenstandslos. 

10.1.6 Damit ist festzuhalten, dass hinsichtlich der Berechnung des Min-

derwert-Prozentsatzes und, abgesehen von der anderen Rundung, auch 

bei der Verkehrswertermittlung keine Unterschiede zwischen der Version 

4.5 und der vom Bundesgericht beurteilten Version bestehen. Die Vorin-

stanz durfte ihren Entscheid daher auf die mit der Version 4.5 erfolgten 

Berechnungen stützen. Anzumerken bleibt, dass die Flughafen Zürich AG 

durchaus Anlass gehabt hätte, proaktiver über die erfolgten Anpassungen 

zu informieren. Denn erstens ist kein überzeugender Grund ersichtlich, 

auf dem Datenblatt plötzlich andere als die für die Berechnung relevanten 

Werte auszuweisen, und zweitens resultieren in absoluten Zahlen auf-

grund der genaueren Rundung von Verkehrs- und Minderwert leicht un-

terschiedliche Minderwerte. 

10.2 Die Enteigneten sind allerdings der Ansicht, MIFLU I trage auch in 

der unveränderten Spezifikation der besonderen Abend- und Nachtlärmsi-

tuation in Kloten zu wenig Rechnung. Denn der Entwertungssatz betrage 

bei der Grundbelastung 0.81% pro dB und bei der Tagesrandbelastung 

0.80% pro dB, bei der Spitzenbelastung jedoch bloss 0.65% pro dB. Da-

mit stelle die Spitzenbelastung, indem sie den hohen zwischen 20 und 21 

Uhr registrierten Lärmwerten Rechnung trage, zwar ein gewisses Korrek-

tiv zur im Osten des Flughafens tagsüber bescheidenen Grundbelastung 

dar, doch fliesse die hohe Sensibilität der Bevölkerung gegenüber Lärm-

störungen zur abendlichen Erholungszeit lediglich mit einem Entwer-

tungssatz in die Berechnung ein, der um 0.15% unter demjenigen der 

Grundbelastung liege. Die Korrektur über die Spitzenbelastung sei im 

Flughafen-Osten daher weiterhin ungenügend, da sie der überwiegend 

auf die Abendzeit fokussierten Lärmbelastung zu wenig Rechnung trage. 

A-2157/2012 

Seite 32 

Im Übrigen habe die ZKB auch nicht offen gelegt, wie viele Transaktions-

daten aus dem Osten des Flughafens bei der Modellentwicklung zur Ver-

fügung gestanden hätten. Es werde daher einstweilen bestritten, dass für 

die Kalibrierung des Modells ausreichend Daten vorgelegen hätten. 

10.2.1 Das Bundesgericht hat sich in BGE 134 II 49 eingehend mit 

MIFLU I auseinandergesetzt. Es verweist in seinem Entscheid unter an-

derem auf die Beurteilung von Professor Dr. Kugler, Fachmitglied des Ex-

pertengremiums, wonach MIFLU I eine verlässliche Schätzung der flug-

lärmbedingten Marktwertminderung von Immobilien im Kanton Zürich lie-

fere, es in seiner Fülle von Mikrolagefaktoren die gängigen Standards für 

hedonische Bewertungsmodelle bei weitem übertreffe und das Vorgehen 

bei Erarbeitung des Modells der "best practice" in der ökonometrischen 

Analyse entspreche (vgl. BGE 134 II 49 E. 18.3). Das Bundesgericht sah 

keinen Grund, von dieser Einschätzung abzuweichen (vgl. BGE 134 II 49 

E. 18.6). Festzuhalten ist weiter, dass bei der Entwicklung des Modells 

bewusst auch auf eine Anwendung im Osten des Flughafens fokussiert 

wurde – eben darum wird die Tagesrandbelastung bei Minderwertberech-

nungen für die Jahre ab 2002 berücksichtigt (vgl. dazu Bericht ZKB, S. 6). 

MIFLU I ist damit auch in den vorliegenden Fällen anzuwenden. 

An dieser Beurteilung vermögen die Vorbringen der Enteigneten nichts zu 

ändern. Nachdem dem Modell bereits ein hoher wissenschaftlicher Stan-

dard attestiert wurde, ist nicht daran zu zweifeln, dass für dessen Ausrich-

tung auf die Situation im Osten des Flughafens eine ausreichende Da-

tenbasis gegeben war. So wurde denn auch die Morgenbelastung, wie sie 

insbesondere im Bereich der Südanflüge auftritt, im Modell nicht berück-

sichtigt, weil dafür tatsächlich nicht genügend Transaktionen vorhanden 

waren (vgl. Bericht ZKB, S. 5 Fn. 5). Weiter ist die Argumentation der 

Enteigneten nicht überzeugend, wonach die Lärmbelastung in der Stunde 

von 20 bis 21 Uhr nur ungenügend berücksichtigt werde. Es trifft zwar zu, 

dass an Wochenenden und Feiertagen bereits ab 20 Uhr und nicht erst 

ab 21 Uhr generell auf Ostanflüge umgestellt wird, und dass die Lärmbe-

lastung der Stunde zwischen 20 und 21 Uhr allenfalls über die Spitzenbe-

lastung in die Minderwertberechnung einfliesst, ansonsten aber nicht ge-

sondert berücksichtigt wird. Darin ist aber kein Anlass zu sehen, die Mo-

dellspezifikation in Frage zu stellen. Denn erstens geht es bei der Ent-

wicklung eines solchen Modells darum, aussagekräftige Lärmvariablen zu 

definieren, die jedoch nie alle möglichen Variationen der Lärmbelastung 

abbilden können bzw. müssen. Und zweitens wirkt sich der Umstand, 

dass die Lärmbelastung am späteren Abend und in den ersten Nacht-

A-2157/2012 

Seite 33 

stunden besonders gross ist, aufgrund der speziellen Berücksichtigung 

der ab 21 Uhr gegebenen "Tagesrandbelastung" ja unbestreitbar auf die 

Höhe der Minderwerte aus. 

10.2.2 Es bestehen somit keine Anhaltspunkte dafür, dass MIFLU I der 

Situation im Osten des Flughafens nicht ausreichend Rechnung trägt. Der 

Beweisantrag der Enteigneten, es sei die Anzahl der ausgewerteten 

Transaktionsdaten aus dem Flughafen-Osten offenzulegen, ist abzuwei-

sen. 

10.3 Zusammenfassend hat die Vorinstanz den lärmbedingten Minder-

wert zu Recht anhand von MIFLU I in der Version 4.5 vom 20. April 2010 

ermitteln lassen. 

Berücksichtigung der Nebenräume bei Stockwerkeigentum 

11.  

Im Fall von Stockwerkeigentum hat die Vorinstanz die Entschädigung je-

weils nur für den Minderwert der Wohnung zugesprochen (genauer: für 

den Minderwert des Stockwerkeigentumsanteils, mit dem das Sonder-

recht an der Wohnung erworben wurde). Garagenplätze und Bastelräume 

blieben dabei unberücksichtigt. Diese wurden in den vorliegenden Fällen 

in Form separater Stockwerkeigentumsanteile erworben (die Garagen-

plätze über Miteigentum am Stockwerkeigentumsanteil "Autoeinstellhal-

le"). 

Die Vorinstanz führt hierzu aus, MIFLU I werde so angewendet, dass 

beim Parameter "Wertquote" nur der Bruchteil in Verbindung mit dem 

Sonderrecht an der Wohnung eingegeben werde. Zwar bildeten alle Son-

derrechte der Enteigneten an der Liegenschaft eine wirtschaftliche Ein-

heit. Doch habe das Bundesgericht in BGE 122 II 337 in Bezug auf eine 

Villa festgehalten, dass die nicht dem Wohnen dienenden Nebenbauten 

wie Garagen, die durch den Fluglärm nicht im Nutzwert beeinflusst wür-

den, bei der Entschädigung auszuklammern seien. Separate Bastelräume 

und Abstellplätze seien lärmunempfindliche Nebenräume im Sinn dieser 

Rechtsprechung. 

11.1 Die Enteigneten vertreten die Auffassung, dass die Einwirkungen der 

direkten Überflüge auch bei Garagen- und Bastelräumen zu einem Min-

derwert führen. Ein oder mehrere Garagenplätze gehörten heute zur 

Grundausstattung einer Stockwerkeinheit. Sie bildeten ein zwingendes 

Attribut einer modernen Eigentumswohnung und seien zumeist auch bau-

A-2157/2012 

Seite 34 

rechtlich vorgeschrieben. Entsprechend sei es kaum möglich, eine 

Stockwerkeinheit ohne zugehörigen Garagenplatz zu erwerben. Gara-

genplätze stellten für den Erwerber von Stockwerkeigentum folglich eine 

"Zwangsinvestition" dar. Diese erleide einen Schaden – genauso wie Kel-

ler und Estrich eines Gebäudes, welche bei MIFLU I wenigstens im Fall 

von Einfamilienhäusern mitberücksichtigt würden (über das Gebäudevo-

lumen). Hinsichtlich weiterer Nebenräume gelte im Ergebnis dasselbe. So 

seien Bastelräume gerade im Fall von Stockwerkeigentum als Teil der 

Wohnnutzung zu betrachten. Nach heutigen Gepflogenheiten würden sie 

für bestimmte Facetten des Wohnens benutzt, so als Heimbüro, Compu-

terraum oder "Bude" für grössere Kinder. Diese Nutzungen könnten nicht 

vom Wohnkonzept der Benutzer abgespalten werden und würden der 

gleichen Wertminderung unterliegen wie die Wohnräume selbst. 

11.2 Zunächst ist festzuhalten, dass die von den Enteigneten dargelegte 

Verbindung zwischen Eigentumswohnung und Garagenplätzen bzw. Bas-

telräumen von der Vorinstanz nicht in Abrede gestellt wird, spricht diese 

doch von einer wirtschaftlichen Einheit. Die Frage ist vielmehr, ob die Ga-

ragenplätze und Bastelräume eine Wertminderung erfahren, für welche 

die Enteigneten zu entschädigen sind. 

11.3 Im von der Vorinstanz erwähnten BGE 122 II 337 ermittelte das 

Bundesgericht den Verkehrswert einer Liegenschaft, indem es den Wert 

des Landes und den Wert der Gebäude (Herrschaftshaus und Neben-

wohnhaus) je einzeln schätzen liess. Unbeachtlich seien dabei, so das 

Bundesgericht, "die Nebengebäude, die nicht Wohnzwecken dienen (Ga-

rage, Gewächshaus), da deren Benützung durch den Fluglärm nicht be-

einflusst wird" (BGE 122 II 337 E. 4c). Jedoch ist diese Betrachtungswei-

se nicht zwingend. So liess das Bundesverwaltungsgericht im Fall eines 

Einfamilienhauses mit Doppelgarage offen, "in welchem Umfang sich der 

Garagenwert auf die lärmbedingte Entwertung des Gebäudes nieder-

schlägt" (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-4474/2009 vom 

11. Oktober 2010 E. 5.3 in fine). 

11.4 Die Nutzung einer Garage wird durch Lärmimmissionen nicht beein-

trächtigt. Dass Bastelräume teilweise "umgenutzt" werden, mag sodann 

zutreffen. Doch sind sie nicht Teil der eigentlichen Wohnung. Zudem ist 

eine Umnutzung in aller Regel baurechtlich nicht zulässig. Auch gegen 

die Qualifikation der Bastelräume als "lärmunempfindliche" Räume ist da-

her nichts einzuwenden. Ausgehend davon ist es vertretbar, Garagen-

plätze und Bastelräume bei Anwendung der Differenzmethode ausser 

A-2157/2012 

Seite 35 

Acht zu lassen, in der Annahme, dies wirke sich auf die Differenz der Ver-

kehrswerte mit und ohne Fluglärm nicht aus. Entsprechend ist es auch 

vertretbar, den mit MIFLU I ermittelten Minderwert-Prozentsatz – der al-

lein von den Lärmwerten und der Lage abhängt – auf einem Verkehrswert 

zur Anwendung zu bringen, in welchem Garagenplätze und Bastelräume 

nicht berücksichtigt sind (zum anderen Vorgehen der Vorinstanz im Zu-

sammenhang mit dem Modell ESchK vgl. das heutige Urteil im Verfahren 

A-2155/2012 E. 13.2). 

11.5 Die Vorinstanz musste die Garagenplätze und Bastelräume bei der 

Minderwertermittlung somit nicht berücksichtigen. 

Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte 

12.  

12.1 Die Einführung der Ostanflüge geht darauf zurück, dass Deutsch-

land am 22. Mai 2000 die schweizerisch-deutsche Vereinbarung von 

1984 über die An- und Abflüge zum bzw. vom Flughafen Zürich über 

deutsches Hoheitsgebiet kündigte. Im Herbst 2001 einigten sich die Par-

teien auf einen Staatsvertrag, mit dessen Umsetzung – voranwendungs- 

und schrittweise – sogleich zu beginnen war. Daher wurde am 19. Okto-

ber 2001 ein neues, den deutschen Luftraum entlastendes Nachtflugre-

gime eingeführt; die Landungen, die bis dahin von Norden erfolgt waren, 

wurden auf die Piste 28 verlegt, mit Anflug aus Osten. Weitere Ostanflüge 

wurden eingeführt, als am 27. Oktober 2002 die neue staatsvertragliche 

Wochenend- und Feiertagsregelung zu greifen begann. Dem bloss vor-

läufig angewandten, aber noch nicht ratifizierten Staatsvertrag erwuchs 

im schweizerischen Parlament Widerstand; am 18. März 2003 scheitere 

er dort endgültig. Die Beschränkungen des Staatsvertrags entfielen je-

doch nicht, da sie von Seiten Deutschlands in einer einseitigen Durchfüh-

rungsverordnung (DVO) verankert wurden. Diese wurde sukzessive ver-

schärft (vgl. zu diesem Sachverhalt Urteil des Bundesverwaltungsgerichts 

A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 6.7 und BGE 136 II 263 Sachver-

halt A). 

Die notwendigen Anpassungen des Anflugregimes waren jeweils durch 

provisorische Änderungen des damaligen Betriebsreglements erfolgt. Am 

31. Dezember 2003 legte die Flughafen Zürich AG dem Bundesamt für 

Zivilluftfahrt (BAZL) sodann ein "vorläufiges Betriebsreglement" für den 

Flughafen Zürich (vBR) vor, das die verschiedenen Provisorien ersetzt 

A-2157/2012 

Seite 36 

und solange gelten soll, bis nach Abschluss des Sachplanverfahrens 

(Revision des Sachplans Infrastruktur der Luftfahrt [SIL]) ein "definitives 

Betriebsreglement" erlassen werden kann. Mit Verfügung vom 29. März 

2005 genehmigte das BAZL das vBR teilweise und mit diversen Auflagen 

(vgl. dazu BGE 137 II 58 Sachverhalt A-D). Das Bundesverwaltungsge-

richt hiess die gegen diese Verfügung erhobenen Beschwerden mit Urteil 

A-1936/2006 vom 10. Dezember 2009 (publiziert in BVGE 2011/19) teil-

weise gut und hob Teile der Genehmigung vollständig auf oder änderte 

sie. Dieser Entscheid wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_58/2010 

vom 22. Dezember 2010 (publiziert in BGE 137 II 58) im Wesentlichen 

bestätigt. Mit Verfügung vom 15. April 2011 genehmigte das BAZL die an-

hand der ursprünglichen Genehmigungsverfügung und den beiden Ge-

richtsurteilen überarbeiteten Fassungen von Betriebsreglement und An-

hängen. Die entsprechende Version des vBR wurde von der Flughafen 

Zürich AG als "Betriebsreglement für den Flughafen Zürich vom 30. Juni 

2011" in Kraft gesetzt. Die im vBR festgelegte Verlängerung der Nacht-

flugsperre war zudem bereits auf den 29. Juli 2010 mittels Publikation im 

Luftfahrthandbuch (AIP) umgesetzt worden. 

12.2 Nach Art. 19
bis

 Abs. 1 EntG ist für die Festsetzung der Entschädi-

gung der Verkehrswert des abgetretenen Grundstücks im Zeitpunkt der 

Einigungsverhandlung massgebend. Auf dieses Datum ist für die Frage 

abzustellen, welche rechtliche und welche tatsächliche Situation der Be-

wertung des enteigneten Grundstücks zugrundezulegen sei (vgl. BGE 

112 Ib 531 E. 3; vgl. auch BGE 129 II 470 E. 5 und BGE 134 II 49 E 13.1). 

Wie das Bundesgericht festgehalten hat, ist die Regelung von Art. 19
bis

 

Abs. 1 EntG indessen auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und per-

sönlicher Anzeige zugeschnitten. Finde dagegen, wie häufig beim nach-

träglichen Auftreten übermässiger Immissionen, kein öffentliches Auflage-

verfahren statt und könnten die Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt 

der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, 

rechtfertige es sich, für alle Verfahren den nämlichen Schätzungszeit-

punkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag sei in diesen Fällen in Würdi-

gung der gegebenen Umstände festzusetzen und dürfe auf den Zeitpunkt 

gelegt werden, in dem die Lärmbetroffenen durch öffentliche Auflage der 

Lärmbelastungspläne und öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ih-

rer Entschädigungsansprüche hätten aufgefordert werden können (vgl. 

BGE 134 II 49 E. 13.1 mit Hinweis). Im Fall der Ostanflüge hat die Vorins-

tanz in Anwendung dieser Rechtsprechung den 1. Januar 2002 als 

Schätzungsstichtag (dies aestimandi) festgelegt. Für die Minderwertbe-

rechnung wurden die Lärmwerte des Jahres 2002 herangezogen. 

A-2157/2012 

Seite 37 

13.  

Die Enteigneten haben im vorinstanzlichen Verfahren verlangt, bei der 

Minderwertberechnung sei auf die Belastungswerte des Jahres 2007 ab-

zustellen. Die Vorinstanz hält im angefochtenen Entscheid fest, die Ent-

eigneten forderten damit sinngemäss eine Verschiebung des Schät-

zungsstichtags auf ein späteres Jahr. Diesem Ersuchen sei jedoch nicht 

nachzukommen. Bereits im Herbst 2001 sei aufgrund der (schliesslich 

nicht ratifizierten) staatsvertraglichen Regelungen absehbar gewesen, 

dass es zu einer Ausdehnung der Ostanflüge kommen würde. Die heutige 

Anflugregelung gemäss vBR sei nach wie vor durch die Überflugbe-

schränkungen über deutschem Gebiet bestimmt. Es lasse sich umso 

mehr vertreten, auf den Lärmzustand im Jahr 2002 abzustellen, da sich in 

der Folge auch gewisse Entlastungen ergeben hätten, nämlich in der letz-

ten Nachtstunde von 5 bis 6 Uhr und am frühen Morgen (aufgrund der 

Einführung der Südanflüge im Herbst 2003) sowie durch die zeitliche 

Ausdehnung der Nachtflugsperre unter dem vBR. Jedenfalls aber sei, 

selbst wenn die Lärmbelastung 2007 insgesamt grösser gewesen sein 

sollte, der Rahmen der ursprünglichen Zweckbestimmung der Überflug-

dienstbarkeit und der dabei zulässigen Schwankungen in der Benutzung 

nicht verlassen worden. 

Die nachträgliche Entschädigungsforderung nach Art. 41 EntG, welche 

die Enteigneten für den Fall geltend gemacht hatten, dass die Entschädi-

gung auf Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 2002 festgelegt wird, 

wurde mit dem Schätzungsentscheid an die Präsidentin der Schätzungs-

kommission überwiesen. Dies, weil der verfahrensleitende Vizepräsident 

nur für die Behandlung der ihm von der Präsidentin überwiesenen Ge-

schäfte zuständig sei. 

13.1 Die Enteigneten machen in ihrer Beschwerde vom 23. April 2012 

geltend, für die Schätzung des Minderwerts sei zwar der Schätzungs-

stichtag (dies aestimandi) massgeblich, dessen Festlegung nicht zu be-

anstanden sei. Doch sei die bis zum Tag der Schätzungsverhandlung 

eingetretene und die zu diesem Zeitpunkt voraussehbare Entwicklung der 

Immissionen zu berücksichtigen. Entgegen der Darstellung der Vorin-

stanz hätten sich die Entwicklungen seit 2002 nicht ungefähr die Waage 

gehalten. Die Ostanflüge hätten vielmehr stark zugenommen und die be-

troffenen Liegenschaften seien immer stärker belastet worden. Dies müs-

se für die Minderwertberechnung Folgen haben. Die Beurteilung der Vor-

instanz, wonach der Rahmen der ursprünglichen Zweckbestimmung der 

A-2157/2012 

Seite 38 

Überflugdienstbarkeit und der dabei zulässigen Schwankungen in der 

Benutzung nicht verlassen worden sei, treffe keineswegs zu. 

13.2 In einem ersten Schritt ist zu prüfen, unter welchen Bedingungen 

wesentliche Änderungen der Immissionsbelastung, die nach dem festge-

legten Schätzungsstichtag eingetreten sind, von der Schätzungskommis-

sion noch zu berücksichtigen sind. 

13.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 134 II 49 unter Hinweis auf die vom 

Gesetzgeber in Art. 19 Bst. c und Art. 20 Abs. 1 EntG getroffenen Rege-

lungen festgehalten, als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze 

dürfe gelten, dass bei der Schadensermittlung und Entschädigungsbe-

messung nur Tatsachen zu berücksichtigen sind, die im Schätzungszeit-

punkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder grösster 

Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. ergeben hätten, wenn 

keine Enteignung stattfinden würde. Demnach seien nach dem Stichtag 

eintretende Änderungen der tatsächlichen Situation, die sich werterhö-

hend oder wertvermindernd auswirken könnten, bei der Entschädigungs-

bemessung nur insoweit zu berücksichtigen, als sie sich im Schätzungs-

zeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes 

schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender Sicherheit in 

nächster Zukunft niederschlagen werden (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.3). 

Die Enteigneten machen in ihrer Beschwerde geltend, das Bundesgericht 

verwende in dieser Erwägung die Begriffe "Schätzungsstichtag" und 

"Schätzungszeitpunkt" nicht synonym. Genau dies ist nach Lesart des 

Bundesverwaltungsgerichts jedoch der Fall. Jedenfalls drückt das Bun-

desgericht an anderer Stelle im selben Entscheid nochmals klar aus, was 

es meint: Demnach können spätere Entwicklungen die Entschädigungs-

bemessung nur beeinflussen, "wenn sie sich am Stichtag schon im Ver-

kehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes niedergeschla-

gen haben oder bereits voraussehbar waren und in relativ kurzer Zeit 

auch eingetreten sind" (BGE 134 II 49 E. 18.5.3, Hervorhebung durch das 

Bundesverwaltungsgericht). 

13.2.2 In BGE 134 II 164 wurde das Erfordernis der konkreten Voraus-

sehbarkeit am Schätzungsstichtag indes relativiert. Entgegen den Vor-

bringen der Enteigner ist dieser Entscheid einschlägig, auch wenn sich 

die Frage einer vorübergehenden Enteignung stellte. Denn das Bundes-

gericht beschränkte seine Überlegungen nicht auf diese Konstellation. 

A-2157/2012 

Seite 39 

Dem Bundesgericht genügte es in BGE 134 II 164, dass es sich bei der 

dortigen Lärmabnahme um eine Tatsache handelte, "die sich aus Sicht 

des Schätzungszeitpunkts in naher Zukunft – noch während des Schät-

zungsverfahrens – ergeben hat". Auf die Frage, inwiefern die Lärmab-

nahme am Schätzungsstichtag bereits voraussehbar gewesen war, ging 

es nicht ein (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.2). Für diese Relativierung spre-

chen mehrere Gründe: Erstens ist die Festlegung eines einheitlichen (frü-

hen) Schätzungsstichtags primär dadurch motiviert, dass bei der Ver-

kehrswertermittlung in allen Fällen auf den gleichen Zeitpunkt abgestellt 

werden soll (vgl. dazu BGE 121 II 350 E. 6c). Einer Berücksichtigung der 

weiteren Entwicklung der Immissionsbelastung steht insofern aber nichts 

entgegen. Zweitens könnte man die Enteigneten für den Fall einer am 

Stichtag nicht voraussehbaren Erhöhung der Immissionen wohl auf den 

Weg einer nachträglichen Entschädigungsforderung nach Art. 41 Abs. 1 

Bst. b EntG verweisen. Doch steht zunächst gar nicht fest, auf welches 

Datum der Stichtag gesetzt wird, und die Enteigneten können während 

laufendem Verfahren auch nicht wissen, welche Entwicklungen die 

Schätzungskommission schliesslich als voraussehbar betrachten wird 

und welche nicht. Drittens sollte es auch möglich sein, eine am Stichtag 

nicht voraussehbare Abnahme der Immissionen zu berücksichtigen. Aus 

diesen Gründen ist die Berücksichtigung von Entwicklungen, die noch 

während des Verfahrens eingetreten sind, nicht von der Voraussehbarkeit 

am Schätzungsstichtag abhängig zu machen. 

Was die von einer Partei geltend gemachte zukünftige (d.h. während des 

Verfahrens noch nicht eingetretene) Entwicklung anging, hat das Bun-

desgericht in BGE 134 II 164 festgehalten, es könne "im vorliegenden 

Verfahren" nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen wer-

den, dass die behauptete Änderung der Lärmbelastung eintreten werde. 

Davon, dass solche zukünftigen Entwicklungen bereits rückwirkend per 

Schätzungsstichtag voraussehbar gewesen sein müssen, sprach das 

Bundesgericht aber ebenfalls nicht mehr (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.1). 

Nach dem oben Gesagten wäre es denn auch inkonsequent, bei der Ein-

schätzung zukünftiger Entwicklungen alle Informationen auszublenden, 

die erst nach dem Schätzungsstichtag gewonnen werden konnten. Zu-

künftige Entwicklungen sind daher gestützt auf die Erkenntnisse zum 

Entscheidzeitpunkt zu beurteilen. 

13.2.3 Allerdings bestehen die Enteigneten im vorliegenden Verfahren 

gar nicht auf einer solchen generellen Berücksichtigung der nach dem 

Schätzungsstichtag eingetretenen Entwicklung. In ihrer Stellungnahme 

A-2157/2012 

Seite 40 

vom 15. März 2013 relativieren sie ihren Standpunkt nämlich dahinge-

hend, dass darauf abzustellen sei, ob "ein vernünftiger und korrekter Käu-

fer" am Stichtag die weitere Entwicklung "in seinem Angebot miteinge-

rechnet" hätte. Indes ist das Bundesverwaltungsgericht nicht an die Be-

gründungen der Parteien gebunden (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG), weshalb 

im vorliegenden Fall nicht anders zu verfahren ist als in den Parallelfällen. 

13.2.4 Somit hat die Schätzungskommission wesentliche Änderungen der 

Immissionsbelastung, die zwar nach dem festgelegten Schätzungsstich-

tag, aber noch während des Verfahrens eingetreten sind, bei ihrem Ent-

scheid generell zu berücksichtigen. Betreffend die von den Parteien ange-

rufenen zukünftigen Entwicklungen ist darauf abzustellen, ob diese mit 

hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft eintreten werden. 

Sollte die Fluglärmbelastung nach Abschluss des Verfahrens dennoch 

über das bei der Entschädigungsbemessung berücksichtigte Mass hinaus 

anwachsen, steht es den Enteigneten sodann frei, eine nachträgliche 

Entschädigungsforderung im Sinn von Art. 41 Abs. 1 Bst. b EntG geltend 

zu machen (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 18.5.3, letzter Satz). 

13.3 In einem zweiten Schritt ist somit zu prüfen, ob vorliegend während 

des Verfahrens eine wesentliche Änderung der Lärmbelastung eingetre-

ten ist, d.h. ob die Entwicklung der Belastung Anlass dazu gibt, nicht auf 

die Lärmwerte des Jahres 2002, sondern auf diejenigen eines anderen 

Jahres abzustellen. 

13.3.1 Die Enteigner haben dem Bundesverwaltungsgericht auf entspre-

chende Aufforderung hin eine Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011 

ausgewählter Liegenschaften in Kloten" vom 14. Januar 2013 eingereicht 

(im Verfahren A-2149/2012 als act. 23/14 zu den Akten genommen). Die-

se Tabelle weist die ins Bewertungsmodell MIFLU I einbezogene Lärmbe-

lastung aus. Daraus geht hervor, dass die Grundbelastung, d.h. der Mitte-

lungspegel über alle Tagesstunden von 6 bis 22 Uhr (Leq16h [6-22 Uhr]), 

keinen allzu grossen Schwankungen unterworfen war. Als Beispiele seien 

folgende Werte aufgeführt (Angaben in dB[A]): 

 2002 2007 2011 

(Adresse 1) 58.1 60.4 59.6 

(Adresse 2) 58.9 61.8 60.9 

(Adresse 3) 59.1 62.2 61.2 

A-2157/2012 

Seite 41 

Das Gleiche gilt auch noch für die von MIFLU I zusätzlich berücksichtigte 

Spitzenbelastung zwischen 7 und 21 Uhr (höchster Leq1h zwischen 7 

und 21 Uhr): 

 2002 2007 2011 

(Adresse 1) 60.9 61.9 62.4 

(Adresse 2) 60.9 63.5 63.0 

(Adresse 3) 60.9 63.9 63.4 

In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass die MIFLU-I-

Variab