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**Case Identifier:** edd5d42c-f8a1-57dd-b486-63e8c756998d
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-09
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Zivilrecht 09.06.2020 400 2020 65 (400 20 65)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_001_400-2020-65_2020-06-09.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht 

 

vom 9. Juni 2020 (400 20 65) 

____________________________________________________________________ 

 

 

Zivilrecht 

 

Ausweisung nach Art. 641 Abs. 2 ZGB im ordentlichen Verfahren (E. 1.1 und E. 2.7) 

Keine Annahme eines faktischen Mietverhältnisses und keine Berufung auf mietrecht-

liche Kündigungsbestimmungen bei Verbleib in einer Liegenschaft gegen den Willen  

der neuen Liegenschaftseigentümer (E. 2.5) 

 
 
Besetzung  Präsident Roland Hofmann, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), 

Richter Philippe Spitz; Gerichtsschreiberin Nicole Schneider  
  

 

Parteien  A.____,  
vertreten durch Advokat Marco Giavarini, Lautengartenstrasse 7,  
Postfach 123, 4010 Basel,  
Klägerin 

B.____,  
vertreten durch Advokat Marco Giavarini, Lautengartenstrasse 7,  
Postfach 123, 4010 Basel,  
Kläger 

  gegen 

  C.____, bestehend aus: 
1. D.____ 

2. E.____ 

3. F.____ 

4. G.____ 
alle vertreten durch Advokat Dr. Yves Waldmann, 
St. Johanns-Vorstadt 23, Postfach 1328, 4001 Basel,  
Beklagte und Berufungskläger 

   

Gegenstand  Ausweisung gestützt auf Art. 641 ZGB  
Berufung gegen das Urteil des Zivilkreisgerichtspräsidenten  
Basel-Landschaft Ost vom 9. Januar 2020 

 
 
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A. Mit Urteil vom 9. Januar 2020 hiess der Gerichtspräsident des Zivilkreisgerichts Basel-

Landschaft Ost die von A.____ und B.____, beide vertreten durch Advokat Marco Giavarini, ein-

gereichte Klage betreffend Ausweisung gestützt auf Art. 641 ZGB gut und wies die Beklagten 

unter gleichzeitiger Androhung der polizeilichen Vollstreckung für den Nichtbefolgungsfall gericht-

lich an, die Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.____ sowie das dazugehörige Grundstück 

einschliesslich sämtlicher Nebengebäude und Anlagen bis spätestens Freitag, den 31. Januar 

2020, 12.00 Uhr mittags, unter gleichzeitiger Abgabe sämtlicher Schlüssel an die Kläger gereinigt 

zu räumen (Ziff. 1). Die Friedensrichterkosten von CHF 250.-- sowie die Gerichtsgebühr von  

CHF 1'000.-- pauschal wurden in solidarischer Verbindung den Beklagten auferlegt und diese 

zudem verpflichtet, den Klägern in solidarischer Verbindung eine Parteientschädigung von  

CHF 6'530.80 inkl. Spesen und inkl. CHF 466.90 MWSt zu bezahlen (Ziff. 2).  

B. Gegen dieses Urteil reichten die Beklagten, vertreten durch Advokat Dr. Yves Waldmann, 

mit Eingabe vom 2. März 2020 Berufung ein und stellten folgende Rechtsbegehren:  

«1. Das Urteil des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost vom 9. Januar 2020 (140 19 1435 II) sei 

in Gutheissung der Berufung aufzuheben.  

  2. Unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Kläger und Berufungsbeklagten 1 und 2 und zwar in soli-

darischer Haftung für die erst- und zweitinstanzlichen Kosten.» 

Mit Verfügung vom 5. März 2020 verpflichtete der Präsident der zivilrechtlichen Abteilung des 

Kantonsgerichts die Beklagten, die ab jetzt nur noch als Berufungskläger bezeichnet werden, zur 

Leistung eines Kostenvorschusses von CHF 1'800.--. Nach Eingang des Gesuchs der Beru-

fungskläger um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege vom 3. April 2020 wurde mit Verfü-

gung vom 6. April 2020 auf die Einforderung dieses Kostenvorschusses verzichtet.  

C. Die Kläger, die von nun an nur noch Berufungsbeklagte genannt werden, stellten mit Beru-

fungsantwort vom 28. April 2020 die nachfolgenden Anträge:  

«1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen. 

  2. Das Gesuch der Berufungskläger um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege sei ab-

zuweisen. 

  3. unter o/e Kostenfolge zulasten der Berufungskläger.» 

D. Mit Verfügung vom 29. April 2020 schloss der zuständige Präsident der Berufungsinstanz 

den Schriftenwechsel und ordnete an, dass die Dreierkammer des Kantonsgerichts, Abteilung 

Zivilrecht, aufgrund der Akten entscheiden werde.  

 

 
 
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Erwägungen 

1.1 Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO sind erstinstanzliche Endentscheide mit Berufung an-

fechtbar, wobei in vermögensrechtlichen Streitigkeiten die Berufung nur zulässig ist, wenn der 

Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.-- beträgt  

(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Ob diese Streitwertgrenze erreicht ist, hat das Kantonsgericht als Eintre-

tensvoraussetzung von Amtes wegen zu prüfen (Art. 60 ZPO). Lautet das Rechtsbegehren nicht 

auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien 

darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Der 

Kläger ist derweilen verpflichtet, in seiner Klage den Streitwert anzugeben. Dies gilt sowohl im 

ordentlichen Verfahren (Art. 221 Abs. 1 lit. c ZPO) als auch im vereinfachten Verfahren (Art. 244 

Abs. 1 lit. d ZPO). 

Vorliegend geht es um eine Eigentumsfreiheitsklage gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB, mit welcher 

die Berufungsbeklagten die Ausweisung der Berufungskläger aus der Liegenschaft an der 

X.____-strasse in Y.____ verlangen (vgl. Klage vom 30. Juli 2019 zum konkreten Rechtsbegeh-

ren). Solche Klagen gelten als zivilrechtliche Angelegenheiten vermögensrechtlicher Natur  

(vgl. BGer 5A_655/2010 vom 5. Mai 2011, E. 1.1; BGer 5A_648/2010 vom 17. Januar 2011,  

E. 1.1 und KGE BL 400 13 127 vom 3. September 2013, E. 1). Die Berufungsbeklagten führten in 

ihrer Klage vom 30. Juli 2019 aus, dass hinsichtlich der Streitwertberechnung von einem hypo-

thetischen Mietwert von CHF 3’000.-- und einer Dauer des erstinstanzlichen Verfahrens von etwa 

sechs Monaten auszugehen sei. Damit belaufe sich der Streitwert auf CHF 18'000.--. Die Vor-

instanz stellte insbesondere für die Frage nach dem anzuwendenden Verfahren auf diese Streit-

wertberechnung ab. Die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-

Landschaft, die gemäss § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO für die Beurteilung der vorliegenden Berufung 

sachlich zuständig ist, erachtet diese Streitwertberechnung ebenfalls als vertretbar. Der für eine 

Berufung erforderliche Streitwert von CHF 10‘000.-- ist demnach in casu erreicht. 

1.2 Mit der Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung sowie unrichtige Feststellung des 

Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufung ist innert 30 Tagen seit Zu-

stellung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet bei der Rechtsmittelinstanz einzu-

reichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO).  

Das nachträglich begründete Urteil vom 9. Januar 2020 wurde den Berufungsklägern bzw. ihrem 

Rechtsvertreter am 31. Januar 2020 zugestellt. Die gestützt auf Art. 142 Abs. 3 ZPO bis zum 

nächsten Werktag verlängerte Rechtsmittelfrist ist mit der Berufung vom 2. März 2020, die glei-

 
 
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chentags bei der Post zum Versand aufgegeben wurde, eingehalten. Die Berufungskläger rügen, 

dass die Vorinstanz sowohl das Recht unrichtig angewendet als auch den rechtserheblichen 

Sachverhalt unrichtig festgestellt habe. Sie machen damit zulässige Berufungsgründe geltend. 

Mit Bezug auf das Rechtsbegehren der Berufungskläger ist sodann festzuhalten, dass sie ledig-

lich die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils verlangen und nicht ausführen, wie in der Sache 

selbst zu entscheiden ist. Ein derartiges Begehren genügt nur in Fällen, in denen ein zweitin-

stanzlicher Entscheid in der Hauptsache von vornherein ausgeschlossen ist (vgl. KGE BL 410 15 

478 vom 29. Februar 2016, E. 1.2). Vorliegend ist indessen auch ohne konkreten Antrag in der 

Hauptsache offensichtlich, dass die Berufungskläger die Abweisung des gegnerischen Auswei-

sungsbegehrens verlangen. Es ist daher davon auszugehen, dass sie implizit beantragen, das 

Ausweisungsbegehren sei abzuweisen. Die formellen Voraussetzungen sind demnach erfüllt und 

es kann auf die Berufung eingetreten werden. 

2.1 Die Berufungsbeklagten haben die Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.____ (Parzelle 

Nr. 174 GB Y.____) am 12. Juni 2018 anlässlich einer betreibungsamtlichen Zwangsversteige-

rung für CHF 390’000.-- gekauft (vgl. Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 12. Juni 

2018; Beilage 1 zur Berufungsantwort). Bei den Berufungsklägern handelt es sich um die vorma-

ligen Eigentümer der zwangsversteigerten Parzelle Nr. 174 GB Y.____. Die von ihnen am  

18. Juni 2018 gegen die erwähnte Grundstückversteigerung erhobene Beschwerde wurde mit 

Entscheid der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft vom 14. Au-

gust 2018 (420 2018 195) abgewiesen. Die gleichzeitig von den Berufungsklägern gegen die 

Berufungsbeklagten angestrengte Strafuntersuchung wegen Verdachts auf Geldwäscherei wurde 

von der Staatsanwaltschaft Basel-Landschaft nicht an Hand genommen (vgl. Nichtanhandnah-

meverfügung vom 19. November 2018; Klagbeilage 20). Da bei einer Zwangsvollstreckung der 

Erwerber gestützt auf Art. 656 Abs. 2 ZGB unmittelbar mit dem Steigerungszuschlag das Eigen-

tum am Grundstück erlangt, während dem nachträglichen Grundbucheintrag lediglich deklaratori-

scher Charakter zukommt (vgl. BGer 5A_811/2017 vom 6. November 2017, E. 3), sind die Beru-

fungsbeklagten somit seit dem 12. Juni 2018 rechtsgültig Eigentümer der erwähnten Liegen-

schaft. Der Eintrag im Grundbuch erfolgte am 6. September 2018. 

Mit Eingabe vom 23. Oktober 2018 reichten die Berufungsbeklagten beim Zivilkreisgericht Basel-

Landschaft Ost ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen ein und beantragten die gerichtli-

che Anweisung der Berufungskläger, die Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.____ umge-

hend zu räumen. Der zuständige Präsident des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost trat mit 

Urteil vom 27. November 2018 auf dieses Ausweisungsgesuch nicht ein. Die Berufungsbeklagten 

strengten daraufhin das ordentliche Verfahren an und beantragten mit Eingabe vom 17. Mai 2019 

 
 
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beim Friedensrichteramt Kreis Waldenburg die Ausweisung der Berufungskläger gestützt auf Art. 

641 ZGB. Mangels gütlicher Einigung anlässlich der Schlichtungsverhandlung stellte der Frie-

densrichter am 17. Juli 2019 die Klagebewilligung aus. Die von den Berufungsbeklagten in der 

Folge beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost eingereichte Klage vom 30. Juli 2019 betref-

fend Ausweisung gestützt auf Art. 641 ZGB wurde – wie eingangs erwähnt – mit Urteil vom  

9. Januar 2020 gutgeheissen. 

2.2 Im Berufungsverfahren ist unbestritten, dass die Berufungsbeklagten seit 12. Juni 2018 

Eigentümer der Parzelle Nr. 174 GB Y.____ sind. Es steht des Weiteren fest, dass die Beru-

fungskläger nach wie vor in der versteigerten Liegenschaft wohnen und sich gegen die erstin-

stanzliche Ausweisung wehren. Gerügt wird von den Berufungsklägern zunächst, dass die Beru-

fungsbeklagten weder einen Termin für den Auszug noch für die Übergabe der Liegenschaft mit 

ihnen vereinbart hätten. Gemäss Ziff. 16 der Steigerungsbedingungen müsse der Käufer die 

Übergabe des Steigerungsobjekts mit den ehemaligen Eigentümern vereinbaren. Die Berufungs-

beklagten hätten sie stattdessen bis am 23. Oktober 2018, also mehr als vier Monate nach dem 

Steigerungszuschlag in der Liegenschaft wohnen lassen. Sie seien schliesslich erst mit dem Ge-

such der Berufungsbeklagten um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 23. Oktober 2018 zur Räu-

mung der Liegenschaft aufgefordert worden.  

2.3 Ziff. 16 der Steigerungsbedingungen betreffend die Zwangsverwertung der Liegenschaft  

Nr. 174 GB Y.____ vom 3. Mai 2018 lautet wie folgt (vgl. Klagbeilage 4):  

«Benützung der Liegenschaft durch die Schuldner:  

Die Liegenschaft wird durch die Familie C.____ bewohnt und benutzt. Die Familie wurde durch 

das Betreibungsamt Basel-Landschaft aufgefordert, die Liegenschaft per Steigerungstag besen-

rein zu räumen. Die Übergabe des Steigerungsobjektes hat der Ersteigerer direkt mit der Familie 

C.____ zu vereinbaren. Vorbehalten bliebt eine allfällige anderslautende Vereinbarung mit dem 

neuen Eigentümer. Es wird Sache des Ersteigerers sein, die allfällig notwendig werdenden Vor-

kehrungen zur Ausweisung der Familie Schäublin zu veranlassen.» 

Laut dieser von den Berufungsklägern selber angerufenen Bestimmung steht zunächst fest, dass 

sie offensichtlich schon vom Betreibungsamt Basel-Landschaft zur Räumung der fraglichen Lie-

genschaft angehalten worden waren und zwar auf den Steigerungstag hin, also per 12. Juni 2018. 

Die Steigerungsbedingungen, gegen die innert der Auflagefrist bei der Aufsichtsbehörde über 

Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft Beschwerde erhoben werden 

kann (vgl. Rechtsmittelbelehrung S. 5 des Protokolls der Grundstückversteigerung; Klagbeilage 4), 

sind von keiner Partei angefochten worden. Der Auszugstermin war damit in den Steigerungsbe-

 
 
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dingungen rechtskräftig fixiert worden und musste nicht – wie die Berufungskläger meinen – nach 

dem erfolgten Steigerungszuschlag nochmals separat zwischen den Parteien vereinbart werden. 

In diesem Zusammenhang ist auch anzumerken, dass die Berufungskläger bereits mit Schreiben 

des Betreibungsamts Basel-Landschaft vom 6. April 2018 angewiesen worden waren, die Lie-

genschaft auf den Versteigerungstermin hin zu räumen (vgl. Klagbeilagen 9 – 16). Es bestand 

somit überhaupt kein Anlass für eine weitere Aufforderung zum Auszug. Nur der Zeitpunkt der 

Liegenschaftsübergabe, die in der Regel durch Übergabe der Hausschlüssel erfolgt, musste nach 

der Versteigerung direkt mit den Berufungsklägern abgemacht werden. Wie sich aus den Akten 

ergibt, haben die Berufungsbeklagten mehrfach versucht, mit den Berufungsklägern diesbezüg-

lich Kontakt aufzunehmen. So ersuchten sie die Berufungskläger unmittelbar nach der Versteige-

rung mit Schreiben vom 13. Juni 2018 um ein Gespräch, mit der Absicht, «…gemeinsam eine 

gute Lösung …» zu finden (vgl. Klagbeilage 17). Mit Schreiben vom 5. Oktober 2018 baten die 

Berufungsbeklagten erneut um ein Treffen zwecks Besprechung des weiteren Vorgehens (vgl. 

Klagbeilage 18). Als sie dann am 12. Oktober 2018, dem von ihnen angekündigten Termin, zur 

Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.____ erschienen und dort mehrmals anklopften, wurde 

ihnen von den Berufungsklägern nicht geöffnet. Die Gemeindepräsidentin von Y.____, H.____, 

begleitete die Berufungsbeklagten zum besagten Treffen und bestätigte diesen Sachverhalt (vgl. 

Aktennotiz vom 17. Oktober 2019; Klagbeilage 19). Am 23. Oktober 2018 reichten die Beru-

fungsbeklagten sodann das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen beim Zivilkreisgericht Ba-

sel-Landschaft Ost ein und verlangten die Ausweisung der Berufungskläger. Damit steht fest, 

dass die Berufungsbeklagten mehrfach vergeblich versucht haben, mit den Berufungsklägern 

bezüglich der Liegenschaftsübergabe in Kontakt zu treten. Den Berufungsbeklagten kann daher 

die Tatsache, dass kein konkreter Übergabezeitpunkt vereinbart wurde, nicht ernsthaft vorgewor-

fen werden und es kann angesichts ihrer Bemühungen auch keine Rede davon sein, dass sie die 

Berufungskläger stillschweigend in der Liegenschaft wohnen liessen resp. mit der weiteren Nut-

zung einverstanden waren. 

2.4 Die Berufungskläger stellen sich im Weiteren auf den Standpunkt, dass die mietrecht-

lichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine analog zur Anwendung gelangen müssten. 

Nach der Zwangsversteigerung vom 12. Juni 2018 hätten sie bis zur Einreichung der Klage vom 

30. Juli 2019 in der Liegenschaft gewohnt, ohne während dieser einjährigen Nutzung eine Auf-

forderung zum Auszug zu erhalten. Seit dem Urteil des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost 

vom 27. November 2018 sei klar, dass sie sich auf die analoge Anwendung der mietrechtlichen 

Bestimmungen berufen würden. Die Berufungsbeklagten hätten daher zunächst einen konkre-

ten Auszugstermin festlegen müssen und zwar unter Beachtung der mietrechtlichen Auszugs-

 
 
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frist von drei Monaten. Das Räumungsbegehren wäre erst nach Ablauf dieser Frist zulässig 

gewesen.  

2.5 In seinem Urteil vom 27. November 2018 betreffend das Ausweisungsgesuch der Beru-

fungsbeklagten wies der Gerichtspräsident auf eine Lehrmeinung hin, gemäss welcher die Vor-

schriften über die mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen zu beachten seien, wenn jemand 

eine Liegenschaft für eine unbestimmte Zeit bewohne, ohne dass ein Mietvertrag abgeschlos-

sen worden sei. Bei der besagten Lehrmeinung handelt es sich um einen Kommentar von 

Richard Püntener zur Gebrauchsleihe. Der Autor erinnert zunächst daran, dass die Gebrauchs-

leihe im Unterschied zur Miete unentgeltlich sei und dass im Falle einer solchen vereinbarten 

Überlassung einer Sache ohne Gegenleistung die Regeln der Gebrauchsleihe nach Art. 305 ff. 

OR und nicht die Regeln des Mietvertrags zur Anwendung gelangten. Wenn die Dauer der Lei-

he weder durch die Parteivereinbarung noch durch den vereinbarten Gebrauch begrenzt wor-

den sei, könne der Verleiher die Sache gemäss Art. 310 OR jederzeit zurückverlangen. Zu gu-

ter Letzt hält der Autor fest, dass die Vorschriften über die mietrechtlichen Kündigungstermine 

und -fristen analog anwendbar seien, wenn eine Gebrauchsleihe auf unbestimmte Zeit verein-

bart worden sei (RICHARD PÜNTENER, Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 42 f.). Dieser 

letzten Aussage ist ganz grundsätzlich entgegenzuhalten, dass der Vertragsinhalt bei der Ge-

brauchsleihe anders strukturiert ist und daher eine analoge Anwendung der Kündigungsschutz-

bestimmungen des Mietrechts ausser Betracht steht (vgl. dazu HANS GIGER, Berner Kommentar 

zum OR, 2013, Art. 253 N 159). Der erwähnten Auffassung kann deshalb nicht gefolgt werden. 

Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass auch eine Gebrauchsleihe nur bei einer diesbezügli-

chen Einigung der Parteien angenommen werden kann. Ein derartiger Konsens ist im vorlie-

genden Fall nicht erfolgt und wird von den Berufungsklägern weder konkret geltend gemacht 

noch mit entsprechenden Beweisen untermauert. Die Annahme eines faktischen Mietverhält-

nisses kommt sodann ebenfalls nicht in Frage. Auf diese Konstruktion kann etwa zurückgegrif-

fen werden, wenn ein ungültiger Vertrag während einer bestimmten Dauer von den Parteien 

erfüllt wird oder wenn ein Mieter nach Beendigung des Mietvertrags im Mietobjekt verbleibt. In 

beiden Beispielen wird eine grundsätzliche Einigung zumindest zu Beginn des Verhältnisses 

vorausgesetzt. Erfolgt die Nutzung des Mietobjekts jedoch gegen den Willen des Vermieters, so 

verbietet das Konsensualprinzip die Annahme eines Mietvertrags (HANS GIGER, Berner Kom-

mentar zum OR, 2013, Art. 253 N 75).   

2.6 Wie erwähnt, kann vorliegend weder von einer expliziten vertraglichen Übereinstimmung 

noch von einer anderweitigen Einigung der Parteien, insbesondere durch stillschweigende Dul-

dung, ausgegangen werden. Die Berufungskläger können selbst aus dem Mietvertrag vom  

 
 
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1. Januar 2017, den sie mit I.____ abgeschlossen haben (vgl. Klagbeilage 6), nichts zu ihren 

Gunsten ableiten resp. damit die analoge Anwendung der mietrechtlichen Kündigungsbestim-

mungen begründen. Der besagte Mietvertrag ist zwar bei der Versteigerung der Liegenschaft 

auf die Berufungsbeklagten übergegangen. Diese kündigten den besagten Vertrag jedoch mit 

Schreiben vom 7. Dezember 2018 auf den 31. März 2019. Schliesslich einigten sich die Beru-

fungsbeklagten anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 20. Februar 2019 mit I.____ auf 

eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis 30. September 2019 (vgl. Klagbeilage 7). 

Damit steht fest, dass auch dieses mietvertragliche Verhältnis, das für die heute strittige Ange-

legenheit indessen ohnehin bedeutungslos ist, mittlerweile definitiv aufgelöst wurde.  

2.7 Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass die Berufungskläger bereits vor der Ver-

steigerung wussten, dass sie die Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.____ auf den Ver-

steigerungstag hin zu räumen hatten. Die Berufungsbeklagten mussten daher die Berufungs-

kläger keineswegs erneut zum Auszug auffordern, geschweige denn nach den mietrechtlichen 

Kündigungsbestimmungen vorgehen. Die Berufungsbeklagten können als neue Eigentümer der 

in Frage stehenden Liegenschaft frei darüber verfügen und sich gegen jede unbefugte Nutzung 

ihres Eigentums zur Wehr setzen. Sie dürfen insbesondere mittels Eigentumsfreiheitsklage die 

Ausweisung von Personen verlangen, die ohne entsprechende Berechtigung in der Liegen-

schaft wohnen (EVA BACHOFNER, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger 

klaren Fällen, 2019, § 5 N 88). Die Vorinstanz hat somit die von den Berufungsbeklagten ge-

stützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB beantragte Ausweisung der Berufungskläger zu Recht geschützt. 

Die dagegen erhobene Berufung ist demzufolge abzuweisen und das erstinstanzliche Urteil zu 

bestätigen.  

3.1 Abschliessend ist über die Verteilung der Prozesskosten für das Rechtsmittelverfahren 

sowie über das Gesuch der Berufungskläger um unentgeltliche Rechtspflege zu befinden. Ge-

mäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und 

der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO) der unterliegenden Partei auferlegt. Die Voraus-

setzungen für die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege sind in Art. 117 ZPO geregelt. 

Nach dieser Bestimmung hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie 

nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. 

Die gesuchstellende Partei hat ihre Bedürftigkeit nachzuweisen und die Nichtaussichtslosigkeit 

des Prozesses sowie die Notwendigkeit einer Rechtsverbeiständung darzulegen (vgl. KARL 

SPÜHLER/ANNETTE DOLGE/MYRIAM GEHRI, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 9. Aufl. 2010, § 

38 N 108 f.).  

 
 
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Die Mittellosigkeit wird gemeinhin dann bejaht, wenn der Aufwand des notwendigen Lebensun-

terhalts, der sogenannte «zivilprozessuale Notbedarf», das massgebliche Einkommen über-

steigt bzw. aus der Differenz nur ein kleiner Überschuss resultiert, welcher es dem Gesuchstel-

ler nicht erlauben würde, die Prozesskosten innert nützlicher Frist zu bezahlen. Nebst dem Ein-

kommen ist auch vorhandenes Vermögen heranzuziehen, wobei ein gewisser Umfang an Ver-

mögen als sogenannter «Notgroschen» beansprucht werden darf und nicht zur Prozessführung 

angetastet werden muss. Bei ungenügendem Einkommen wird nach ständiger Praxis des Kan-

tonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, ein Vermögen von etwa CHF 20'000.-- bis 

maximal CHF 25'000.-- als noch verhältnismässig gering und deshalb einem Gesuch um unent-

geltliche Rechtspflege nicht grundsätzlich entgegenstehend betrachtet. Die Höhe des Notgro-

schens ergibt sich aus den Verhältnissen des konkreten Einzelfalls. Wenn das Vermögen die-

sen Notgroschen übersteigt, ist es dem Gesuchsteller grundsätzlich unbesehen der Art der 

Vermögensanlage zumutbar, dieses zur Finanzierung des Prozesses zu verwenden (vgl. KGE 

BL 410 11 72 vom 3. Mai 2011; publ. in: BJM 2012 340 ff. und AJP 2013 1248). Soweit es also 

die eigenen Mittel erlauben, einen Prozess zu finanzieren, ist der Zugang zur Justiz gewährleis-

tet und ein Zugriff auf öffentliche Gelder nicht angezeigt. Die Aussichtslosigkeit eines Rechts-

begehrens liegt im Weiteren dann vor, wenn die Gewinnaussichten erheblich geringer sind als 

die Verlustgefahren und daher kaum mehr als ernsthaft bezeichnet werden können. Massge-

bend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu 

einem Prozess entschliessen oder davon absehen würde. Eine Partei soll einen Prozess, den 

sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, also nicht bloss deshalb anstrengen 

können, weil dieser für sie nichts kostet (KARL SPÜHLER/ANNETTE DOLGE/MYRIAM GEHRI, a.a.O., 

N 122). 

3.2 Im vorliegenden Fall ist zunächst fraglich, ob die Berufungskläger tatsächlich bedürftig im 

oben dargelegten Sinne sind. Die vormals in ihrem Eigentum stehende Parzelle Nr. 174 GB 

Y.____ wurde nämlich zu einem Preis von CHF 390'000.-- verkauft. Nach Abzug der Ausstände 

von CHF 226'911.90 (vgl. dazu Beschrieb und Lastenverzeichnis des basellandschaftlichen 

Betreibungsamts vom 3. Mai 2018; Beilage 2 zur Berufungsantwort) verblieb den Berufungsklä-

gern ein Betrag von etwa CHF 163'000.--. Es braucht indessen nicht weiter abgeklärt zu wer-

den, ob die Berufungskläger trotz dieser Zahlung aktuell tatsächlich mittellos sind, weil die Be-

willigung der unentgeltlichen Rechtspflege bereits wegen der Aussichtslosigkeit ihrer Berufung 

scheitert. Wie zuvor dargelegt wurde, wussten die Berufungskläger bereits vor dem Versteige-

rungstermin, dass sie die von ihnen bewohnte Liegenschaft auf diesen Termin hin räumen 

mussten. Die Sachlage war also damals schon klar. Sie haben sich dennoch in der Folge be-

 
 
Seite 10   http://www.bl.ch/kantonsgericht 

harrlich den Kontaktversuchen der Berufungsbeklagten entzogen und dadurch eine Regelung 

der Übergabemodalitäten vereitelt. Angesichts dieser Umstände erscheint es gewagt, dass die 

Berufungskläger dem Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten entgegenhalten, der wei-

tere Verbleib in der Liegenschaft sei von diesen stillschweigend geduldet worden. Dass sie aber 

selbst nach dem nunmehr klaren erstinstanzlichen Urteil weiterhin auf dieser Darstellung behar-

ren und sich überdies auf die mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen berufen, verdient kei-

nen unentgeltlichen Rechtschutz. Für die Berufungskläger musste von Anfang an klar sein, 

dass sie mit dieser Argumentation nicht durchdringen können und ihre Berufung aussichtslos 

ist. Ihr Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege vom 3. April 2020 ist daher 

abzuweisen.  

3.3 Die Berufungskläger bleiben also nicht nur mit ihrer Berufung, sondern auch mit ihrem 

Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege erfolglos. Die Entscheidgebühr, die in Anwendung von 

§ 9 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 lit. f der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebührenta-

rif, GebT, SGS 170.31) auf CHF 1'800.-- festgesetzt wird, geht daher entsprechend dem Aus-

gang des Verfahrens zu ihren Lasten. Diese Kosten werden den Berufungsklägern in solidari-

scher Verbindung auferlegt.  

Zu guter Letzt ist zu Gunsten der obsiegenden Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung 

für das Berufungsverfahren festzusetzen. Da sie keine Honorarrechnung eingereicht haben, 

wird die Parteientschädigung gemäss § 18 Abs. 1 der Tarifordnung für die Anwältinnen und 

Anwälte (TO; SGS 178.112) von Amtes wegen nach gerichtlichem Ermessen bestimmt. Dabei 

ist von einem Streitwert von CHF 18'000.-- und gemäss § 7 Abs. 1 lit. d TO einem Rahmen für 

das Grundhonorar von CHF 2'250.-- minimal bis CHF 3'600.-- maximal auszugehen. Bei der 

konkreten Bemessung der Parteientschädigung ist zudem die Schwierigkeit des Falls und der 

Umfang der Bemühungen zu beachten. Je nachdem kommt der untere, obere oder ein mittlerer 

Ansatz zur Anwendung (vgl. § 7 Abs. 1 TO in fine). In Anbetracht, dass vorliegend die Sachlage 

klar war und im Berufungsverfahren die gleichen Fragen wie bereits vor erster Instanz zur Dis-

kussion standen, kann davon ausgegangen werden, dass sich dies auf den Umfang der Bemü-

hungen im Rechtsmittelverfahren ausgewirkt hat. Es erscheint daher angebracht, die Parteient-

schädigung im unteren Bereich des Honorarrahmens festzulegen. Nach Auffassung der zivil-

rechtlichen Dreierkammer des Kantonsgerichts Basel-Landschaft ist den Berufungsbeklagten 

für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'400.-- pauschal zuzuspre-

chen. Mehrwertsteuer und Auslagen werden bei der Festlegung der Entschädigung nur berück-

sichtigt, wenn dies ausdrücklich beantragt wird und diese Positionen in der Honorarnote separat 

 
 
Seite 11   http://www.bl.ch/kantonsgericht 

ausgewiesen sind (vgl. KGE BL 400 19 196, E. 10.2). Die Parteientschädigung wird den Beru-

fungsklägern wiederum in solidarischer Verbindung auferlegt.  

 

 

Demnach wird erkannt: 

://: 1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Zivilkreisgerichtspräsi-

denten Basel-Landschaft Ost vom 9. Januar 2020 vollumfänglich bestätigt.  

 2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 1'800.-- wird 

den Berufungsklägern in solidarischer Verbindung auferlegt. 

 3. Die Berufungskläger haben den Berufungsbeklagten für das Berufungsver-

fahren eine Parteientschädigung von CHF 2'400.-- pauschal und in soli-

darischer Verbindung zu bezahlen. 

  

Präsident 
 
 
 
Roland Hofmann 

Gerichtsschreiberin  
 
 
 
Nicole Schneider 

 

 

 

Weiterzug 
Gegen diesen Entscheid wurde beim Schweizerischen Bundesgericht eine zivilrechtliche Be-
schwerde erhoben (Verfahren Nr. 5A_70412020).