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**Case Identifier:** 44a139f3-106b-5af2-94d7-0a2556345603
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-02-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.02.2015 C/9172/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-9172-2012_2015-02-16.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.02.2015. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/9172/2012 ACJC/157/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 16 FEVRIER 2015 

 

Entre 

A______ et B______, domiciliés ______ (GE), appelants d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 26 mai 2014, représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 
case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de 
domicile, 

et 

C______, domicilié______ (GE), intimé, comparant par Me Mark Barokas, avocat, rue 
de l'Athénée 15, case postale 368, 1211 Genève 12, en l'étude duquel il fait élection de 
domicile. 

 

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C/9172/2012  

EN FAIT 

A. Par jugement du 26 mai 2014, reçu par les époux A______ et B______ le 3 juin 
2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a dit que l'appartement 
situé au 4ème étage de l'immeuble sis 1______ à ______ (GE), anciennement 
occupé par les époux A______ et B______, est un logement de luxe au sens de 
l'art. 253b al. 2 CO (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres 
conclusions (ch. 2), dit que la procédure était gratuite (ch. 3) et réservé la suite de 
la procédure (ch. 4). 

En substance, les premiers juges ont retenu que le logement concerné devait être 
qualifié de logement de luxe, tant au vu du caractère historique et architectural de 
l'immeuble que de la surface particulièrement grande de l'appartement et du con-
fort supérieur à la moyenne qu'il procure (vue, cheminées, parquets, hauts pla-
fonds, nombre de sanitaires, cuisine bien équipée, entrée sécurisée par interphone, 
décoration soignée des espace commun). C'était ainsi à bon droit que le bailleur 
n'avait pas signifié le loyer initial sur la formule officielle de fixation lors de la si-
gnature du contrat de bail. 

B. a. Par acte expédié le 3 juillet 2014  au greffe de la Cour de justice (ci-après : la 
Cour), A______ et B______ (ci-après : les locataires ou les appelants) forment 
appel de ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Ils concluent principalement 
à ce que le loyer soit fixé à 66'000 fr. par an, charges non comprises, dès le 16 
mars 2010. A titre subsidiaire, ils concluent au renvoi de la cause au Tribunal pour 
instruction supplémentaire. 

Ils font valoir que leur ancien appartement situé 1______ n'est pas un logement de 
luxe. 

Ils produisent une pièce nouvelle. 

b. Dans sa réponse du 29 juillet 2014, C______ (ci-après : le bailleur ou l'intimé) 
conclut à titre préalable à ce qu'un délai soit imparti aux appelants pour corriger 
leur écriture, à ce que la Cour inspecte l'appartement litigieux, et à la comparution 
personnelle des parties. A titre principal il conclut à la confirmation du jugement 
entrepris, à ce que la Cour dise que l'appartement litigieux est un logement de luxe 
et au déboutement des appelants de toutes leurs conclusions. 

c. Les parties ont été avisées par le greffe de la Cour le 15 septembre 2014 de ce 
que la cause était gardée à juger, les locataires n'ayant pas fait usage de leur droit 
de réplique. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

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C/9172/2012  

a. C______ est propriétaire de l'immeuble sis 1______ à ______ (GE). Il s'agit 
d'un immeuble de type Heimatstil  construit par l'architecte D______ au début du 
XXème siècle. 

Les époux A______ et B______ sont tous deux hauts fonctionnaires d'une 
organisation non-gouvernementale. 

b. En date du 12 février 2010, C______ d'une part, en qualité de bailleur, 
représenté par la Régie E______, et les époux A______ et B______ d'autre part, 
en qualité de locataires, ont signé un contrat de bail à loyer portant sur la location 
d'un "appartement de luxe" de neuf pièces situé au 4ème étage de l'immeuble 
précité. Les locaux étaient destinés à l'usage d'habitation. Le contrat a été conclu 
pour une durée déterminée de 3 ans et 15 jours, du 16 mars 2010 au 31 mars 2013, 
prenant fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Le loyer a été fixé à 
9'800 fr. et les charges à 375 fr. par mois. 

Le contrat précise que l'objet loué, composé de 9 pièces, entre dans le champ d'ap-
plication de l'article 253b al. 2 CO et n'est donc pas soumis aux règles édictées au 
chapitre II du CO traitant de la protection contre les loyers abusifs (art. 63 des 
clauses particulières). Aucun avis de fixation du loyer initial n'a dès lors été noti-
fié aux locataires. 

Un dépôt de garantie de 29'400 fr. a été effectué auprès de la banque F______ le 
1er mars 2010. 

c. Par courrier du 27 novembre 2011, les locataires ont informé la Régie E______ 
qu'ils entendaient libérer l'appartement pris à bail au début de l'année suivante. Ils 
la priaient de les aider dans la recherche d'un locataire de remplacement. 

Le 25 janvier 2012, les locataires ont présenté un locataire de remplacement, le-
quel a finalement renoncé à reprendre le bail. 

Les époux A______ et B______ ont restitué les clés de l'appartement le 29 février 
2012. 

Celui-ci a finalement été reloué dès le 1er décembre 2012. 

d. Par requête déposée le 7 mai 2012 par-devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, déclarée non conciliée à l'audience du 2 octobre 2012 et 
portée devant le Tribunal le même jour, C______ a formé une demande en 
paiement contre les époux A______ et B______. 

Dans ses dernières conclusions, il a conclu à ce que le Tribunal condamne ces der-
niers à lui payer 30'525 fr. avec intérêts à 5% dès le 1er mai 2012, dise que le 
contrat de bail a pris fin le 30 novembre 2012, condamne les époux A______ et 
B______ à lui payer 9'800 fr. par mois au titre de loyer et 375 fr. au titre de 

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charges du 1er avril au 30 novembre 2012 et ordonne la libération de la garantie 
bancaire en sa faveur. 

e. Le 12 décembre 2012, les époux A______ et B______ ont conclu au 
déboutement de C______ de toutes ses conclusions sur demande principale. Ils 
ont formé une demande reconventionnelle, concluant à ce que le Tribunal constate 
la nullité du loyer, fixe celui-ci à 66'000 fr. par an, charges non comprises (soit un 
loyer mensuel de 5'500 fr.) dès le 16 mars 2010, dise que la garantie de loyer est 
réduite à trois mois du loyer ainsi fixé et condamne le bailleur à restituer le trop 
perçu de loyer. Ils ont également conclu à la suspension de la cause principale 
dans l'attente de droit jugé dans la procédure en fixation judiciaire du loyer et à ce 
qu'un calcul de rendement soit ordonné. 

A l'appui de leurs conclusions sur demande principale, ils ont exposé avoir pré-
senté un locataire de remplacement mi-décembre 2012, lequel n'avait finalement 
pas signé le bail pour des motifs imputables au bailleur. Sur demande reconven-
tionnelle, ils ont fait valoir que l'appartement ne constituait pas un logement de 
luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO de sorte que le loyer initial aurait dû être fixé 
sur la formule officielle. Le loyer convenu procurait au bailleur un rendement ex-
cessif et devait être réduit. 

f. Le bailleur a déposé le 15 janvier 2013 une écriture sur demande reconven-
tionnelle, concluant au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions. Il a 
fait valoir que l'appartement litigieux était bien un logement de luxe et que les 
époux A______ et B______ n'avaient pas présenté de locataire de remplacement 
valable. Il a sollicité l'inspection de l'appartement. 

g. Lors de l'audience de débats du 4 mars 2013 devant le Tribunal, les locataires 
ont notamment indiqué avoir déménagé en raison du fait que A______ souffrait 
de la maladie de Parkinson, de sorte qu'il lui devenait difficile de conduire. Leur 
nouveau logement était plus proche de leur lieu de travail.  

La locataire a précisé que seule la moitié des fenêtres de l'appartement disposait 
d'un double vitrage, ce qui engendrait du bruit et du froid. Les locataires avaient 
dû acheter des radiateurs d'appoint. En outre, une des salles de bains n'avait pas de 
baignoire et la cuisine était vieille. 

Le représentant du bailleur a relevé que les locataires ne s'étaient jamais plaints de 
ce qui précède auparavant. Aucun travail de réfection n'avait été fait depuis leur 
départ et une inspection sur place permettrait d'établir le caractère infondé de leurs 
griefs. 

h. Le Tribunal a ordonné une inspection locale, laquelle a eu lieu le 12 mars 2014, 
de 14h30 à 15h00. Les constatations suivantes ont été faites par le Tribunal : 

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"La porte de l'immeuble est une grande porte voûtée, décorée en fer forgé. 

L'accès à l'immeuble est sécurisé par un interphone. Dans le hall d'entrée, les 

murs - qui sont d'époque - sont en stucco peint avec effet "faux marbre". Sur la 

droite du hall d'entrée, quelques marches descendent à l'espace boîte aux 

lettres. Ces dernières sont en bois de bonne qualité. Sur la gauche du hall, 

quelques marches montent vers l'ascenseur. Un grand lustre design éclaire le 

hall. La porte d'ascenseur s'insère dans une grande plaque décorative de métal 

marron foncé, aux bords crénelés. 

Les locataires des étages inférieurs de l'immeuble sont d'une part la banque 

G______ au rez supérieur et, d'autre part, l'étude d'avocats H______ au 1
er

 

étage. 

L'appartement concerné est au 4
ème

 étage. Les portes d'accès à l'ascenseur sont 

identiques à chaque étage, avec une plaque métallique aux bords crénelés. La 

porte d'entrée de l'appartement est blindée. Elle a toutefois conservé son bois 

massif et son vitrail d'origine. La porte s'ouvre sur un grand hall, disposant de 

parquet de type "à bâtons rompus". Les plafonds, garnis de moulures, sont très 

hauts. Au bout du hall, un long corridor au parquet de bois amène au salon. 

Les pièces de l'appartement sont réparties autour du hall et du corridor. 

Le Tribunal fait le tour de l'appartement dans le sens des aiguilles d'une mon-

tre: sur la gauche se trouve une grande cuisine moderne, dans les tons vert de 

gris, entièrement équipée en électroménager parfaitement intégré. On y accède 

par un dégagement, comportant d'un côté des grands placards de rangement 

jusqu'au plafond, et de l'autre une colonne de lavage (machine à laver/machine 

à sécher) entièrement encastrée. Les plans de travail des deux côtés de la cuisi-

ne sont en granit. Le sol est couvert de plaques de grès poli. 

Toutes les pièces à gauche de l'appartement (soit cuisine/salle d'eau/bureau/ 

salle à manger) ont des fenêtres qui ont une vue imprenable allant du jet d'eau 

tout à droite en passant par la Cathédrale jusqu'à la tour de la TSR, avec le 

Jura en arrière-plan. 

A côté de la cuisine se situe une salle de douche/WC, équipée de radiateurs 

chauffe-serviettes. Il y a également un WC visiteurs séparé avec un lavabo en 

granit. Se trouve ensuite une chambre faisant office de bureau, disposant éga-

lement d'un parquet en bois. 

Le Tribunal relève que l'appartement est très silencieux, le bruit de la circu-

lation ne s'entend pas: toutes les fenêtres de l'appartement sont d'origine, mais 

des doubles vitrages isolants ont été installés. 

A côté du bureau se trouve la grande salle à manger. Au sol, du parquet plus 

travaillé, pratiquement de la marqueterie. La salle à manger dispose d'une 

large baie vitrée, avec la vue déjà décrite sur la Cathédrale. Le plafond, ainsi 

que, jusqu'à environ 1 m 10 du sol, les murs, sont lambrissés de bois blanc. 

Des hautes armoires sont par ailleurs encastrées de part et d'autre de la pièce.  

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Au bout de l'appartement se trouve le salon en parquet, situé à l'extrémité de 

l'immeuble dans sa partie arrondie. Au salon, les fenêtres sont dotées de triples 

vitrages. Cette pièce dispose d'un lustre et d'une cheminée fonctionnelle en 

marbre surmontée par un miroir encastré d'époque. On accède à un balcon qui 

fait le tour du salon. 

En revenant vers la porte d'entrée, se trouve sur la gauche une autre pièce 

faisant office de bureau, dans laquelle il y a du parquet, une armoire encastrée 

ainsi qu'une autre cheminée en marbre surmontée d'un miroir. A côté se trouve 

une salle d'eau (salle de douche/WC), également équipée de radiateurs 

chauffe-serviettes. Les lavabos sont encastrés dans une plaque de granit. Puis 

on arrive à la chambre à coucher "parentale", qui dispose d'une grande salle 

de bain (baignoire/WC) privative. La chambre et la salle de bain donnent sur 

un balcon. Une grande armoire encastrée se trouve dans la chambre paren-

tale. 

A côté de la chambre "parents", il y a encore deux chambres communicantes. 

Toutes les deux ont du parquet, des armoires encastrées et donnent sur le bal-

con.". 

Sur remarque du conseil des locataires, le Tribunal a confirmé qu'il s'agissait en 
fait non pas d'un neuf pièces, mais d'un huit pièces, soit 5 chambres, 1 salon, 
1 salle à manger et la cuisine (+ hall d'entrée).  

A l'issue de cette inspection, le Tribunal a indiqué qu'il entendait rendre une déci-
sion partielle sur la question de la qualification - ou non - de l'appartement comme 
étant "de luxe" au sens de l'art. 253b CO et les parties ont indiqué qu'elles ne s'y 
opposaient pas. 

i. Par ordonnance du 19 mars 2014, le Tribunal a, en application de l'art. 125 
let. a) CPC, limité la procédure à la question susmentionnée. 

j. Les 31 mars et 10 avril 2014, les parties ont déposé des écritures, persistant dans 
leurs précédentes conclusions. 

Les locataires ont notamment contesté certaines constatations ressortant du 
procès-verbal d'inspection locale du 12 mars 2014 en relevant ce qui suit : La vue 
sur le jet d'eau et la Cathédrale n'était pas "imprenable" seuls les sommets de 
ceux-ci étant visibles; le parquet de la salle à manger ne pouvait être qualifié de 
"marqueterie", même s'il était plus beau et plus travaillé que celui des autres 
pièces; les "triples vitrages du salon" étaient posés sur des doubles fenêtres; la 
cuisine n'était pas "moderne" et l'électroménager semblait dater d'une quinzaine 
d'années au moins; les fenêtres du côté droit donnait sur les immeubles "insipides" 
de la rue ______. Ils ont produit des photographies à l'appui de leurs allégations. 

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k. L'argumentation juridique des parties sera examinée ci-après dans la mesure 
utile à la solution du litige. 

EN DROIT 

1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de pre-
mière instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La décision partielle doit être distinguée de la décision incidente. Il y a décision 
partielle lorsque - en cas de cumul objectif d'actions - le tribunal statue d'abord sur 
une partie des différentes demandes en justice (art. 125 CPC), ou - en cas de cu-
mul subjectif d'actions (consorité) - ne se détermine que sur le fait de l'un ou de 
quelques-uns des consorts (voir l'art. 91 LTF). Ces décisions partielles sont en réa-
lité des décisions finales puisqu'elles mettent un terme à l'instance relativement 
aux demandes ou aux consorts concernés. C'est pour cette raison qu'il n'y a pas 
lieu de les mentionner expressément dans la loi (Message du Conseil fédéral rela-
tif au Code de procédure civile suisse (CPC), FF 2006, pp. 6951 et 6952). Une 
décision déclarant une demande reconventionnelle irrecevable faute de compé-
tence est ainsi une décision partielle qui constitue une forme de décision finale 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2011 du 24 février 2012 consid. 1). 

En l'espèce, le Tribunal a qualifié sa décision de "partielle". Cette qualification 
peut être admise dans la mesure où, même si le dispositif de la décision entreprise 
ne met pas formellement un terme au litige s'agissant des prétentions reconven-
tionnelles des locataires, tel est le cas matériellement, puisque ces prétentions sont 
entièrement fondées sur le présupposé que l'appartement litigieux n'est pas un lo-
gement de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO. 

La décision attaquée est donc bien une décision partielle, soit une forme de déci-
sion finale, susceptible d'appel immédiat au sens de l'art. 308 al. 1 CPC. 

Au dernier état des conclusions la valeur litigieuse était supérieure à 10'000 fr., 
puisque les appelants ont conclu à la fixation du loyer à 5'500 fr. par mois charges 
non comprises dès le 16 mars 2010, alors que l'intimé estime que les locataires lui 
doivent un loyer de 9'800 fr. par mois sans les charges jusqu'au 30 novembre 
2012. 

L'appel a par ailleurs été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la 
loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Contrairement à ce que fait valoir l'intimé, il n'y 
a pas lieu d'impartir aux appelants un délai pour "corriger leur écriture", celle-ci 
correspondant aux exigences légales. 

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L'intimé conteste par ailleurs la recevabilité de la conclusion des appelants visant 
à la fixation du loyer, relevant que celle-ci sort du cadre des débats fixé par le 
Tribunal et que la Cour ne saurait statuer sur cette question sans violer son droit 
d'être entendu. La question du respect du droit d'être entendu est cependant une 
question de fond et non de recevabilité. Au demeurant, compte tenu de l'issue de 
l'appel (cf. consid. 4), ce grief est dénué d'objet. 

L'appel sera par conséquent déclaré recevable.  

1.1 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in : Procédure civile 
suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).  

2. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard 
(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première ins-
tance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise 
(let. b). Les deux conditions sont cumulatives (JEANDIN, Code de procédure civile 
commenté, Bâle, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). 

2.2 En l'espèce, les appelants produisent une pièce nouvelle, à savoir un extrait 
tiré d'internet définissant la notion de "grès" (pièce 3). Ils n'établissent cependant 
pas que cette pièce ne pouvait pas être produite devant le Tribunal de sorte qu'elle 
doit être déclarée irrecevable, ainsi que les allégués de fait s'y rapportant. 

3. L'instance d'appel peut ordonner des débats ou statuer sur pièces (art. 316 
al. 1 CPC). Elle peut également administrer des preuves (art. 316 al. 3 CPC). 

En l'espèce, l'intimé requiert une inspection de l'appartement litigieux et la compa-
rution personnelle des parties. Ces deux mesures probatoires ont cependant déjà 
été administrées par le Tribunal et ont fait l'objet de procès-verbaux détaillés. Les 
pièces du dossier comportent en outre de nombreuses photos. Les éléments figu-
rant à la procédure sont ainsi suffisants pour éclairer la Cour de manière appro-
priée sur tous les aspects du litige, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner de me-
sures probatoires supplémentaires.  

4. Le seul point litigieux en appel est celui de savoir si l'appartement anciennement 
occupé par les appelants est ou non un logement de luxe au sens de l'art. 253b 
al. 2 CO. 

4.1 Selon l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers 
abusifs (art. 269 ss CO) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de mai-
sons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus, cuisine non comprise. 

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Le nombre minimum de pièces et le caractère luxueux du logement constituent 
des conditions cumulatives pour l'exclusion des dispositions concernant les loyers 
abusifs (arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2004 du 16 mars 2004 consid. 4.1, SJ 2004 
I p. 386). 

La notion de logement de luxe n'est pas définie par la loi et ne peut pas être arrê-
tée de manière générale et abstraite, mais relève du pouvoir d'appréciation du juge 
qui procède à un examen objectif et concret de toutes les caractéristiques du loge-
ment en cause, au moment où cet élément est propre à exercer une influence 
(MONTINI/WAHLEN, in CPRa-Bail, n. 9 ad art. 253b CO). La notion de luxe doit 
s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du con-
fort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard 
(SJ 2004 I 385, DB 2005 N 7). 

Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de 
l'immeuble, des revêtements de sol, des tapisseries ou des portes de qualité, une 
piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des piè-
ces particulièrement grandes, des pièces avec cheminée, un jardin spacieux, un 
environnement très protégé, une vue particulière. La présence d'un seul ou de 
quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas, il faut que le luxe se dégage 
de l'ensemble (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 117; MONTINI/ 
WAHLEN, op. cit., n. 10 ad art. 253b CO; CdB 2004 p. 71). Pour qu'un logement 
soit luxueux, il doit apparaître comme parfaitement entretenu, peu importe 
d'ailleurs que les travaux aient été effectués par le bailleur ou le locataire, seul 
l'état effectif d'entretien compte (MONTINI/ WAHLEN, op. cit., n. 10 ad art. 253b 
CO). 

Une construction ancienne qui offre un niveau de confort inférieur aux maisons 
modernes, mais qui possède une valeur historique, constituant un objet exception-
nel se trouvant rarement sur le marché de la location, peut aussi entrer dans la 
catégorie des logements de luxe. Les caractéristiques propres à ce type de cons-
truction et qui en font l'exclusivité, à savoir l'attrait historique et l'intérêt archi-
tectural, tels des hauts plafonds, des moulures aux parois, des parquets anciens, 
etc., doivent être prises en compte lorsqu'il s'agit de déterminer si ce type d'habi-
tation dégage une impression d'ensemble luxueuse (ACJC/328/2011 du 14 mars 
2011, consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2004 du 16 mars 2004, 
consid. 4.2, SJ 2004 I 385; MONTINI/WAHLEN, op. cit., n. 10 ad art. 253b CO). 

Ainsi, l'objet de location qui se trouve dans une bâtisse ancienne et somptueuse 
qui date probablement d'un siècle, avec des hauts plafonds, moulures, un poêle en 
faïence, des parquets historiques, etc., doit être considéré comme un objet de luxe 
(BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 
2011, n. 16 ad art. 253b CO et références). 

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La Cour de céans a notamment considéré qu'un appartement d'une surface de 
238 m2, situé au 6ème étage d'un immeuble situé au quai Gustave-Ador à Genève, 
bénéficiant de plafonds d'une hauteur de l'ordre de 2,70 à 3 mètres, devait être 
qualifié d'appartement de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO au regard du fait que 
les trois pièces de réception, de dimensions imposantes, dotées de rosaces au pla-
fond et parquets en damier, donnaient sur la rade, site renommé pour sa grande 
beauté. Cette qualification devait être retenue au regard de l'impression générale 
donnée aux visiteurs par l'appartement, en dépit de sa situation dans un quartier 
populaire, dans un environnement bruyant et de l'aspect extérieur très ordinaire de 
l'immeuble et des locaux communs (ascenseur, cage d'escalier et paliers exigus, 
sécurité assurée de manière insatisfaisante; ACJC/1481/2004 du 6 décembre 
2004). 

4.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que l'appartement litigieux soit vaste, tant du 
point de vue du nombre de pièces (8) que de sa surface (238 m2) et qu'il dispose 
de hauts plafonds (3,15 m). 

Les appelants contestent le fait que l'immeuble, construit en 1907 par D______, 
dans le style Heimatstil présente, comme l'a retenu le Tribunal, un intérêt 
historique et architectural, relevant que ce style a "fait florès à Genève au moment 
de l'exposition nationale de 1896".  

S'il est vrai que l'immeuble n'est pas le seul construit à Genève par l'architecte 
D______, il n'en demeure pas moins que  les réalisations de cet architecte sont 
considérées par les historiens de l'art comme significatives pour le patrimoine 
architectural de Genève, puisqu'il n'est pas contesté que cet immeuble est 
répertorié par la Ville de Genève dans le Recensement genevois d'architecture, 
vol. V. 

L'intérêt architectural de cet immeuble ressort en outre des photographies versées 
à la procédure, lesquelles attestent de la richesse des motifs décoratifs de la façade 
Heimatstil, comme par exemple l'utilisation de dômes, d'arc en accolades, de fenê-
tres à meneaux (qui sont les éléments structurels en pierre divisant les baies des 
fenêtres), et la variété de textures et couleurs des matériaux utilisés (pierre rusti-
que, pierre blanche, bois et briques). 

C'est ainsi à juste titre que le Tribunal a considéré que l'immeuble dans lequel est 
situé l'appartement litigieux présente un certain intérêt historique et architectural.  

Cela étant, tous les bâtiments construits par D______ à Genève ne sauraient être 
qualifiés de luxueux de ce seul fait. L'immeuble concerné se distingue cependant 
d'une part par le fait qu'il est situé dans un quartier résidentiel, à deux pas du 
centre historique de Genève, et d'autre part, par le fait que son standing initial 
élevé a été maintenu au fil du temps. 

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Il ressort en effet du procès-verbal de transport sur place relatifs aux espaces com-
muns de l'immeuble, dont la teneur n'est pas contestée par les appelants, que la 
décoration et l'aménagement conçus par D______ ont été préservés (décoration 
des murs du hall d'entrée, plaque ornementale de métal de l'ascenseur, porte 
d'entrée de l'appartement en bois massif avec vitrail d'origine) alors même que des 
éléments de confort moderne y ont été intégrés (accès sécurisé avec interphone, 
lustre design dans le hall, porte d'entrée blindée).  

En ce qui concerne l'appartement lui-même, sa surface, la hauteur des plafonds, la 
présence de moulures, de deux cheminées dont l'une surmontée d'un miroir d'épo-
que encastré et également orné de moulures (pièce 9 appelant) et de parquets dans 
toutes les pièces, dont un plus travaillé dans les salles de réception, sont des élé-
ments contribuant à dégager une impression d'ensemble luxueuse. 

Les appelants font valoir que la cuisine et les salles de bains n'ont rien de luxueux, 
ces dernières ne comportant notamment pas de très grandes baignoires ni de 
jacuzzi.  

S'il est vrai qu'il ressort des photographies versées à la procédure que la cuisine 
n'est pas aménagée de manière ostentatoire, l'on constate que l'impression d'en-
semble est celle d'une certaine élégance dans la sobriété des teintes choisies. Le 
fait que les plans de travail soient en granit et le sol en grès poli reflète, contrai-
rement à ce que soutiennent les appelants, un souci d'esthétique, dépassant la sim-
ple mesure du confort standard. Le style choisi pour l'aménagement des salles de 
bains est également relativement simple, tout en étant confortable, la présence de 
radiateurs chauffe-serviettes témoignant elle aussi d'un souci de confort parti-
culier.  

Cette sobriété ne constitue cependant pas un élément de nature à dénier le carac-
tère luxueux de l'appartement. En effet, et comme cela ressort des principes juri-
diques précités, les caractéristiques propres à chaque type d'habitation doivent être 
prises en compte : les salles de bains et cuisine d'un appartement présentant un 
intérêt historique et esthétique, datant de plus d'un siècle, ne sauraient être amé-
nagées à grand renfort de frigo américain, jacuzzi ou baignoires à débordement, à 
l'instar d'une villa hollywoodienne. 

Les appelants relèvent encore que la vue n'a rien d'exceptionnel et que la consta-
tation du Tribunal selon laquelle elle est "imprenable" est arbitraire. S'il est vrai 
que la vue depuis la façade côté ______ est quelconque, tel n'est pas le cas de la 
vue depuis la façade côté ______, soit celui où se trouvent les pièces de réception. 
En effet, la vue y est dégagée et permet effectivement d'apercevoir, outre les toits 
des immeubles - élégants - du voisinage, le haut de la Cathédrale et celui du jet 
d'eau. Au vu des documents versés à la procédure, rien ne permet de considérer 
que la constatation du Tribunal selon laquelle la vue est imprenable est arbitraire. 

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Enfin, le fait que l'appartement, situé au centre-ville, soit bien isolé du bruit grâce 
aux doubles, voire triples vitrages dont sont munies les fenêtres, constitue égale-
ment un élément permettant de le qualifier de luxueux. A cet égard, le fait que 
l'appartement soit bruyant lorsque les fenêtres sont ouvertes, comme le relèvent 
les appelants, n'est pas déterminant, tant il est vrai que les locataires d'un 
appartement bénéficiant des avantages d'une situation centrale en pleine ville ne 
peuvent s'attendre à jouir d'un silence complet, quel que soit le standing de l'im-
meuble concerné. 

Compte tenu de ce qui précède, la Cour considère que l'impression d'ensemble de 
cet appartement est bien celle décrite et retenue par le Tribunal, en ce sens que 
l'appartement en question doit être qualifié de luxueux au regard de l'impression 
générale qu'il donne aux visiteurs et du confort qu'il offre à ses occupants.  

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 
autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 
visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 3 juillet 2014 par A______ et B______ contre le 
jugement JTBL/579/2014 rendu le 26 mai 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans 
la cause C/9172/2012-3-OOD. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Pierre DAUDIN et 
Monsieur Alain MAUNOIR, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.