# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 11ebe14a-7048-5509-bc99-007b43b7a9d2
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1994-03-18
**Language:** de
**Title:** Rechtsmittelbefugnis des nicht als Bauherr auftretenden Grundeigentümers.
**Docket/Reference:** BRKE I Nr. 0061/1994
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRKE_I_61_1994_409.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 61/1994 vom 18. März 1994 in BEZ 1994 Nr. 12

Die  Baubehörde  erteilte  den  Baugesuchstellern  B.  und  S.  die  Bewilligung  für 
die Erstellung eines Mehrfamilienhauses, eines Geschäftshauses und zweier Unter-
niveaugaragen.  Hierbei statuierte  die  Behörde  nebenbestimmungsweise,  dass  die 
Nutzung  des  geplanten  Geschäftshauses  dem  künftig  geltenden  Gewerbezonenre-
gime nicht widersprechen dürfe. Die vorgesehene Bürofläche müsse einem gewerb-
lichen Betrieb zugeordnet werden und dürfe höchstens 45 % von dessen Grundflä-
che einnehmen.

Hiergegen gelangten die G. AG als Eigentümerin der Baugrundstücke sowie die 
Baugesuchsteller B. und S. mit gemeinsamer Eingabe an die Baurekurskommission I
und stellten den Antrag auf Aufhebung der genannten Nebenbestimmung.

3. Vorab ist festzustellen, dass auf das Rechtsmittel der Rekurrenten B. und S.
wegen Verspätung nicht einzutreten ist. Dies unabhängig von der Frage, ob die G. 
AG zur Rekurserhebung legitimiert sei oder nicht. Eine Praxis der befassten Instan-
zen,  wonach  die  rechtzeitige  Rekurserhebung  durch  einen  Mitrekurrenten  die  Ver-
spätung  eines  andern  Mitrekurrenten  zu  heilen  vermöchte,  existiert  entgegen  dem 
Vorbringen der Rekurrenten nicht und wäre auch nicht rechtsbeständig.

4.c) Entgegen dem Dafürhalten der rekurrierenden Baugesuchsteller war die G. 
AG am Baubewilligungsverfahren nicht beteiligt. Die nach § 310 Abs. 3 PBG erfor-
derliche  Zustimmung  des  Grundeigentümers  zur  Einreichung  des  Baugesuches 
durch  einen  Dritten  macht  den  Grundeigentümer  weder  zum  (Mit-)Gesuchsteller 
noch in anderer Weise zum Beteiligten am Baubewilligungsverfahren (BEZ 1983 Nr. 
38). Allerdings kann der Grundeigentümer auch nicht als Dritter im Sinne von § 315 
Abs. 1 PBG angesehen werden.

d) Der gestützt auf § 320 PBG ausgefällte baurechtliche Verwaltungsakt ist ma-
teriellrechtlich feststellender Natur, indem er sich verbindlich über die Rechtmässig-
keit eines Projektes ausspricht. In formellrechtlicher Hinsicht beseitigt die Baubewil-
ligung  die  Schranke  des  Verbotes,  ohne  Bewilligung  zu  bauen;  mithin  kommt  der 
Baubewilligung  formellrechtlich  gestaltende  Wirkung  zu.  Diese besteht im wesentli-
chen darin, dass der Inhaber einer rechtskräftigen Baubewilligung innerhalb von de-
ren  Geltungsdauer  (§  322  Abs.  1  PBG)  grundsätzlich  jederzeit  mit  der  Verwirkli-
chung des Projektes beginnen darf. Inhaber der Baubewilligung ist vorbehältlich de-
ren Uebertragung der Baugesuchsteller selbst. Dem Grundeigentümer, der nicht als 
Baugesuchsteller  aufgetreten  bzw.  nicht  auf  Grund  eines  Übertragungsgeschäftes 

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Inhaber der Baubewilligung geworden ist, kann die besagte Gestaltungswirkung der 
Baubewilligung nicht zukommen (vgl. VB 126/1984). Mithin ist grundsätzlich nur der 
Baugesuchsteller, nicht aber auch der Eigentümer des Baugrundstücks als materiel-
ler  Verfügungsadressat  (Gygi,  Bundesverwaltungsrechtspflege,  1983,  S.  147  f.)  ei-
ner  Baubewilligung  zu  betrachten;  die  Bewilligung  spricht  einzig  hinsichtlich  des 
Baugesuchstellers  bzw.  des  Bewilligungsinhabers  eine  Berechtigung  aus.  Ebenso 
wird im allgemeinen nur der Baugesuchsteller durch eine Bauverweigerung oder ei-
ne  einschränkende  Nebenbestimmung  (§  321  PBG)  beschwert,  es  sei  denn,  es 
handle sich um eine den Grundeigentümer direkt verpflichtende Nebenbestimmung 
(z.B.  Statuierung  einer  Ersatzabgabe  für  den  Fall  der  Unmöglichkeit  der  Realerfül-
lung [BEZ 1983 Nr. 38]). Solches ist hier jedoch nicht der Fall.

e)  Obschon  die  Verfügung  nicht  die  Rechte  oder  Pflichten  Dritter  ordnet,  kön-
nen neben dem in der materiellen Verfügung angesprochenen Adressaten auch wei-
tere  Personen durch die Anordnung dergestalt berührt sein, dass ihnen ein schutz-
würdiges  Interesse im Sinne von § 338a Abs. 1 PBG an der Anfechtung zugebilligt 
werden muss. Dieses persönliche Rechtsschutzinteresse grenzt die Drittbeschwerde 
von  der  Popularklage  ab.  Berührt  ist  der  Dritte  zufolge  seiner  besonderen  Bezie-
hungsnähe  zum  Streitgegenstand,  also  zum  geregelten  Rechtsverhältnis.  Er  muss 
persönlich und mehr als jedermann daran interessiert sein, dass die Verfügung auf-
gehoben oder geändert und somit das Rechtsverhältnis gegenüber dem Adressaten 
anders geregelt werde. Er muss demnach ein konkretes eigenes Rechtsschutzinte-
resse namhaft machen können (Gygi, a.a.O., S. 157 f.).

f)  Vorliegend  kommt  der  G.  AG  als  Eigentümerin  des  Baugrundstückes  eine 
grundlegende Betroffenheit im Rechtsstreit über die Frage zu, ob die Bauherren zu 
einer  ausschliesslich  gewerblichen  Nutzung  des  bewilligten  Geschäftshauses  ver-
pflichtet werden dürfen oder nicht. Die G. AG ist offenkundig mehr als ein beliebiger 
Dritter  daran  interessiert,  dass  die  statuierte  Nutzungseinschränkung  aufgehoben 
werde.  Mit  einem  Obsiegen  im Rekursverfahren  könnte  sie  sämtliche  wirtschaftli-
chen  Vorteile  erreichen,  die  ihrer  Einschätzung  zufolge  die  vorgesehene,  nicht  ge-
werbezonenkonforme  (Büro-)nutzung  gegenüber  einer  Gewerbenutzung  im  Sinne 
von  §  56  PBG  bringen  würde.  Aus  der  Gesamtheit  ihrer  Vorbringen  ist  klar  zu 
schliessen, dass es der G. AG in diesem Rekursverfahren nicht etwa um allgemeine 
Fragen  der  Nutzung ihres Grundstückes, sondern in erster Linie um eine konkrete, 
von der angefochtenen Auflage befreite Nutzung des projektierten Geschäftshauses 
geht. Daran hat die G. AG als Eigentümerin des von der Nutzungsbeschränkung er-
fassten  Grundstückes  offenkundig  ein  eigenes,  unmittelbares  und  zudem  erhebli-
ches wirtschaftliches Interesse. Dass die G. AG für das geplante Gebäude offenbar 
eine  Drittnutzung  ins  Auge  fasst,  vermag  an  dieser  Interessenslage  nichts  zu  än-
dern. Auch lässt sich ein unmittelbares Interesse der G. AG nicht etwa mit dem Hin-
weis darauf verneinen, aus öffentlichem Recht hätten die Baugesuchsteller die Herr-
schaft über das Bauprojekt und könnten demnach auch auf die Ausführung des be-
willigten Vorhabens verzichten, in welchem Falle es der G. AG unter bauverfahrens-
rechtlichen  Aspekten  verwehrt  wäre,  ohne vorgängige Uebertragung selbst von der 
Baubewilligung  Gebrauch  zu  machen.  Selbstverständlich  stünde  es  den  Bauge-
suchstellern auch frei, im Sinne der angefochtenen Nebenbestimmung abgeänderte 
Pläne bewilligen zu lassen, womit der Rekurs der G. AG wohl gegenstandslos wür-
de.  Solches  rührt  nämlich  einzig  von  dem  dem  Drittrekurs  eigenen  Umstand  her, 
dass  die  G.  AG  nicht  Verfügungsadressatin  ist.  Ueberdies  ist  vorliegend  evident, 

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dass  auch  die  Baugesuchsteller  die  projektierte  Baute  ohne  die  angefochtene  Ne-
benbestimmung realisieren wollen.

Demnach ist auf den Rekurs der G. AG einzutreten.