# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 95b895dd-c8a8-5fc6-bca1-ba69db61576a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-10-25
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 25.10.1995 11.1995.96
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1995-96_1995-10-25.html

## Full Text

Incarto n.

  11.95.00096

  	
  Lugano

  25 ottobre 1995

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  G. Bernasconi e Giani

   

  

 

	
  segretaria:

  	
  Galfetti,
  vicecancelliera

  

 

sedente
per statuire nella causa n. ______ (azione di scioglimento di comproprietà) della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 1,
promossa con petizione del 23 febbraio
1989 dall’

 

	
   

  	
  avv.
  dott. __________,
  __________

  (patrocinato
  dall’avv. __________, __________)  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________, __________ 

  (patrocinato
  dall’avv. __________, __________); 

   

  

 

esaminati
gli atti,

 

posti
i seguenti

 

punti
di questione:

 

                                   1.   Se dev’essere
accolta l’appellazione presentata il 22 febbraio 1994 dal dott. __________
__________ contro la sentenza emessa il 2 febbraio 1994 dal Pretore del
Distretto di Lugano, Sezione 1;

 

                                   2.   Il giudizio sulle
spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

 

in
fatto:

 

                                  A.   __________ __________
e __________ __________ hanno acquistato in comproprietà, il 5 luglio 1982, la
particella n. __________ RFD di __________, per un importo di 3’100’000.--;
successivamente, il 24 settembre 1985, da questo fondo è stata scorporata una
porzione di terreno che ha formato la nuova particella n. __________9.
L’immobile situato sulla particella n. __________è stato oggetto di
ristrutturazione per un importo di circa 5 milioni. Attualmente esso dispone di
due entrate indipendenti, corrispondenti ai numeri civici __________ e
__________ di via __________ a __________, mentre la particella n. __________è
tuttora adibita a posteggio. A favore della particella n. __________è iscritta
una servitù di passo con ogni veicolo, nonché di posteggio (18 posti) a carico
della particella n. __________.

 

                                  B.   Il 23 febbraio 1989
__________ __________ ha convenuto __________ __________ dinanzi il Pretore del
Distretto di Lugano, Sezione 1, postulando in via principale lo scioglimento
della comproprietà mediante la formazione di due lotti, la precisazione della
servitù di posteggio gravante la particella n. __________, il trasporto della
stessa in modo da consentire l’edificazione del fondo, le conseguenze
dell’eventuale mora nel pagamento dei canoni di posteggio, la regolamentazione
della servitù di passo per accedere ai posteggi, la suddivisione degli oneri
ipotecari, la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie riguardanti
esclusivamente __________ __________ e le modalità di assegnazione dei lotti,
ove è prevista l’assegnazione del primo lotto al miglior offerente con
l’automatica attribuzione del secondo all’altro comproprietario con il
pagamento di un conguaglio. In via subordinata l’attore ha chiesto che lo
scioglimento della comproprietà sia limitato alla particella n. __________.

 

                                  C.   Con risposta dell’8
maggio 1989 __________ __________ ha aderito alla domanda di scioglimento della
comproprietà, ma si è opposto alle modalità proposte dall’attore, postulando in
via riconvenzionale lo scioglimento mediante licitazione tra i due
comproprietari. __________ __________ si è opposto alla riconvenzione,
mantenendo la sua proposta di scioglimento in natura della comproprietà. Nei successivi
allegati scritti le parti si sono confermate nelle rispettive argomentazioni.
Nel procedimento di merito si sono innestate numerose procedure provvisionali
intese, per lo più, a regolare l’amministrazione della comproprietà.

 

                                  D.   Esperita
l’istruttoria, __________ __________ ha reiterato nel memoriale conclusivo del
24 settembre 1992 le domande di petizione, mentre __________ __________ nelle
proprie conclusioni del 23 settembre ha riconfermato le sue domande riconvenzionali.
Il dibattimento finale ha avuto luogo il 1° ottobre 1992.

 

                                  E.   Statuendo il 2
febbraio 1994, il Pretore in parziale accoglimento della petizione ha ordinato
lo scioglimento della comproprietà, ma ha respinto le modalità proposte
dall’attore, accogliendo quella formulata dal convenuto in via riconvenzionale,
intesa a sciogliere la comproprietà mediante licitazione privata tra i comproprietari.
Le spese, con un tassa di giustizia di fr. 25’000.-- sono state poste a carico
dell’attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 45’000.-- per ripetibili.

 

                                  F.   Contro la sentenza
citata __________ __________ è insorto con un appello del 22 febbraio 1994
volto a ottenere la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere
integralmente la sua petizione e di respingere l’azione riconvenzionale.

 

                                         Nelle sue osservazioni del
14 aprile 1994 __________ __________ propone di respingere l’appello e di
confermare la sentenza impugnata.

 

Considerando

 

 

in diritto:

 

                                   1.   Per l’art. 651 cpv.
2 CC se i comproprietari non si accordano sul modo di scioglimento della
comproprietà, il giudice ordina la divisione della cosa in natura, e ove questa
non si possa fare senza notevole diminuzione del valore, con la licitazione fra
i comproprietari o ai pubblici incanti. Secondo la giurisprudenza e la dottrina
il giudice dispone di un ampio potere di apprezzamento nella scelta fra queste
due modalità di divisione, e non ha nessun obbligo di preferenza per la
divisione in natura, la quale non beneficia di alcun privilegio nei confronti
dell’incanto (SJ 1993 532; Meier-Hayoz,
Berner Kommentar, n. 24 ad art. 651; Haab/Simonius/Scherrer/Zobl,
Kommentar zum Zivilgesetzbuch, n. 10 ad art. 651). Egli decide secondo la
natura della cosa e l’equità, tenendo conto delle circostanze concrete, in particolare
della divisibilità dei beni, delle condizioni personali, dei bisogni e dei
desideri dei comproprietari (SJ 1993 citata, DTF 100 II 193 consid. 2e; Rep.
1981 331; Meier-Hayoz, op. cit.
n. 23 e segg. ad art. 651, Tuor/Schnyder/Schmid,
Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 11a ed. 1995, pag. 677). In
mancanza di un accordo sul modo di divisione, il giudice non è vincolato dalle
richieste delle parti e sceglierà liberamente tra le modalità previste
dall’art. 651 cpv. 2 CC (SJ 1993 pag. 532 consid. 2 in fine ; 1986 pag. 134
consid. 2 in fine; Meier-Hayoz,
op. cit. n. 18 e 22 ad art. 651; Liver,
Das Eigentum, Schweizerisches Privatrecht, V/1, pag. 83). 

 

                                   2.   Il Pretore, premesso
che le parti non hanno contestato il principio dello scioglimento della
comproprietà, ha respinto la richiesta di divisione in natura proposta
dall’attore poiché questi, essendosi opposto alla perizia domandata dal
convenuto, non aveva fatto fronte al proprio obbligo di provare la fattibilità
di simile modalità di scioglimento. 

 

                                         L’appellante censura tale
ragionamento, rilevando che il primo giudice avrebbe dovuto tener conto delle
circostanze personali, dei bisogni e dei desideri dei comproprietari. Egli
rileva inoltre che tra le parti vi erano intenti comuni in merito allo scioglimento
in natura dei fondi, ritenuto che lo stabile situato sulla particella n.
__________è praticamente diviso in due , essendo separato con un muro dalle cantine
ai solai, con il solo tetto in comune, e con tutti i servizi (impianto
elettrico, riscaldamento, lavanderia) indipendenti, salvo il rifugio della
protezione civile. La critica non è sprovvista di buon diritto.

 

                                   3.   Dal fascicolo
processuale risulta - come detto - che le parti hanno acquistato in
comproprietà la particella n. __________RFD di __________ il 5 luglio 1982 per
un importo di fr. 3’100’000.-- (doc. A). Nel 1985 esse hanno frazionato il
citato fondo creando una nuova particella (n. __________) adibita a posteggio
(doc. C). L’immobile esistente è poi stato ristrutturato con una spesa di circa
fr. 5’000’000.--. 

 

                                  a)   Sostiene l’appellante
che l’adesione all’operazione immobiliare propostagli dall’appellato è stata
conclusa esclusivamente per soddisfare bisogni propri e della sua famiglia,
ragione per cui se ne dovrebbe tenere conto secondo equità. 

 

                                         Dagli atti risulta che
l’appellante ha sistemato la propria abitazione e ha installato il suo studio
legale nella parte di stabile che fa capo all’entrata di via __________
__________. Questa circostanza, non contestata, deve essere considerata in
effetti ai fini del giudizio (Meier-Hayoz,
op. cit. n. 23 ad art. 651, con riferimento a BJM 1969 23), poiché è suscettibile
di giustificare un legittimo interesse dell’appellante alla divisione in
natura. Come adduce l’appellato, l’importanza dell’operazione immobiliare lascia
supporre anche intenti commerciali. La ristrutturazione degli stabili
commerciali e abitativi nel centro di __________, comprendenti 5 negozi e 18 appartamenti,
ha richiesto un investimento di fr. 5’000’000.--, e il valore commerciale del
complesso, che include anche la particella n. __________, situata in zona
R__________, è superiore a 11 milioni. L’eventuale intento commerciale
dell’operazione nulla toglie però al fatto che il giudice deve tenere in
considerazione tutte le particolarità del caso concreto, e quindi anche della
situazione logistica dell’appellante, non potendosi escludere d’acchito la
divisione in natura. Del resto il giudice potrà ordinare l’incanto qualora la divisione
in natura non fosse ragionevole o non conferisse a ogni parte la propria quota
(SJ 1995 532 consid. 5b).

 

                                  b)   L’appellante assevera
che la divisione in natura è senza dubbio fattibile. Dall’istruttoria è emerso
che l’immobile situato sulla particella n. __________ ha due entrate distinte
ed è diviso da un muro dalle cantine ai solai con solo il tetto in comune.
Inoltre i principali servizi (canalizzazioni, riscaldamento, elettricità, lavanderia,
ecc.) sono, salvo il rifugio di protezione civile, indipendenti (deposizione
__________ e verbale di sopralluogo del 13 settembre 1991). In queste
circostanze non si può certo negare la possibilità di una divisione in natura della
particella n. __________RFD. Certo l’esistenza del tetto comune potrebbe
rappresentare un problema, ma esso è superabile con una separazione non
particolarmente complessa dal profilo tecnico (deposizione __________).
L’assegnazione della particella n. __________, e la conseguente costituzione di
adeguate servitù di posteggio e di passo, possono d’altra parte trovare
un’adeguata soluzione poiché al giudice chiamato a pronunciare lo scioglimento
della comproprietà compete la facoltà di ordinare secondo il suo libero
apprezzamento tutte le misure necessarie ai fini della divisione in natura, e
segnatamente le servitù di passo, di condotta, ecc. (Meier-Hayoz, op. cit. n. 32 ad art. 651; Rep. 1981 pag. 332
consid. 3), in modo da consentire una divisione razionale della comproprietà (I
CCA sentenza del 20 dicembre 1989 in re Ko. / Ko. consid. 2.2).

 

                                  c)   Non è contestato che
gli attuali rapporti tra i comproprietari sono difficili. Dagli atti risulta
che all’inizio della comproprietà essi agivano in armonia (deposizione
__________), ma che successivamente sono insorte tensioni per problemi legati
all’amministrazione dell’immobile, ciò che ha portato le parti ad affrontarsi
in numerosi procedimenti cautelari intesi alla nomina di un amministratore
della comproprietà, come pure della relativa rappresentanza (cfr. act. I, V,
XI, XIII e XVI, inc. n. __________/__________ della Pretura del Distretto di
Lugano, Sezione 1, richiamato). Tali attriti potrebbero sconsigliare uno
scioglimento in natura della cosa (Meier-Hayoz,
op. cit. n. 23 ad art. 651 con riferimento a BJM 1969 22). A questo proposito
va rilevato nondimeno che con lo scioglimento della comproprietà cadrebbero le
divergenze e i dissidi sull’amministrazione comune. D’altra parte la contiguità
di due stabili non può ritenersi precludere, per essa soltanto, uno scioglimento
in natura. Neppure l’eventuale regolamentazione della servitù di posteggio e di
passo gravante la particella n. __________, se decisa dal giudice, dovrebbe
porre particolari difficoltà, né una disciplina tanto complessa come quella
proposta dall’appellante è necessariamente richiesta dalle circostanze.

 

                                  d)   L’appellante
ribadisce che in un primo tempo anche l’altro comproprietario aveva  accettato
il principio dello scioglimento in natura della comproprietà. E’ vero. Il progetto
di convenzione stilato dal convenuto prevedeva che lo scioglimento avvenisse in
natura (doc. G1), ma questa convenzione non è stata sottoscritta dalle parti, e
non può vincolare l’estensore della stessa, tanto più che le modalità di
assegnazione non trovarono, a quell’epoca, il consenso dell’appellante (doc.
G3). D’altronde non è contestato che i desideri dei comproprietari siano
dissimili, di modo che in mancanza di un accordo sullo scioglimento, spetta al
giudice ordinare la divisione in una delle modalità previste dall’art. 651 cpv.
2 CC, liberamente e senza lasciarsi influenzare da quanto le parti hanno o non
hanno provato.

 

                                         In conclusione, pur con
qualche riserva a causa delle tensioni esistenti tra i comproprietari, non si
può negare che tenuto conto della situazione, dei bisogni e dei desideri delle
parti, la divisione in natura rappresenta una soluzione equitativa, che il
giudice deve considerare.

 

                                   4.   Il Pretore ha
ordinato lo scioglimento mediante licitazione privata poiché l’attore non era
stato in grado di provare la fattibilità della divisione in natura, in quanto
oppostosi alla perizia. L’appellante assevera in effetti che il valore dei
lotti non può essere valutato da un perito, il quale non potrà tenere conto
delle esigenze delle parti. Inoltre egli sostiene che con la modalità di
scioglimento da lui proposta, saranno gli stessi comproprietari a determinare
il valore dei lotti.

 

                                         Ora, come visto in
precedenza (consid. 1), il giudice per prendere la sua decisione deve fondarsi
sulle circostanze personali, sui bisogni e sui desideri dei comproprietari;
d’altro lato, però, egli deve apprezzare anche se la divisione in natura possa
essere ordinata senza una notevole diminuzione del valore della cosa (art. 651
cpv. 2 CC). Nella fattispecie non è dato di sapere se la divisione in natura
sia possibile senza un inconveniente del genere. Certo l’appellante si è
opposto a una perizia. Ma ciò non giustificava ancora il rigetto dell’azione.
La giurisprudenza e la dottrina hanno precisato che qualora i comproprietari
non si accordino sul modo di divisione, il giudice non è vincolato alle richieste
delle parti, l’art. 651 CC derogando ai principi della massima dispositiva (Meier-Hayoz, op. cit. n. 23 ad art.
651; I CCA sentenza del 21 giugno 1993 in re R. e R./ M; SJ 1986 134). Non
potendo accertare se la divisione in natura era possibile senza notevole
diminuzione del valore, il primo giudice ha violato il diritto federale che
impone proprio di tener conto di questo elemento. In questo senso, trattandosi
di un fattore determinante ai fini del giudizio, egli non doveva considerare
l’opposizione dell’appellante alla perizia come un impedimento, ma avrebbe
dovuto ordinarla, anche d’ufficio nel caso non fosse stata richiesta, poiché
agli atti non figurava alcuna indicazione in merito al valore dei fondi in
questione. Si aggiunga che proprio nella presente fattispecie la determinazione
dei valori in gioco risulta decisiva, la divisione in natura, come visto in
precedenza (consid. 3), apparendo una soluzione senz’altro ragionevole e
equitativa. Ove quest’ultima però dovesse comportare una notevole diminuzione
del valore, la licitazione privata tra i comproprietari tornerebbe attuale. Del
resto la divisione in natura può essere scartata anche qualora il conguaglio da
versare risulti troppo importante al punto da rendere iniqua tale modalità di
scioglimento (DTF 100 II 193/194 consid. 2e e 2f; SJ 1995 532). Nel caso
concreto, evidentemente, manca qualunque indicazione anche sull’eventuale
conguaglio.

 

                                         L’assunzione della prova
peritale non può d’altra parte essere eseguita in questa sede, poiché
significherebbe condurre un’istruttoria e emanare un giudizio di primo grado,
ciò che negherebbe alle parti il doppio grado di giurisdizione.

                                         Ne discende che il
sentenza impugnata dev’essere annullata, con rinvio dell’incarto al primo
giudice per completare l’istruttoria in merito alla fattibilità della divisione
in natura della comproprietà.

 

                                   5.   Spese e ripetibili
dell’attuale giudizio seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC).
L’attore ottiene causa vinta sul principio, ovvero sui criteri applicabili allo
scioglimento della comproprietà, ma non sulla divisione in natura, al cui riguardo
il primo giudice dovrà ancora statuire. Appare equo, in tali circostanze,
ch’egli sopporti un terzo degli oneri processuali di appello, ritenuto che
nella commisurazione delle spese e delle ripetibili si tiene conto del fatto
che manca ancora una decisione di merito (art. 21 LTG). Sugli oneri di prima
sede il Pretore giudicherà al momento di emanare la nuova sentenza.

 

 

Per
questi motivi

 

vista
sulle spese anche la tariffa giudiziaria

 

pronuncia:

 

                                   1.   L’appello è
parzialmente accolto nel senso che la sentenza impugnata è annullata e la causa
è rinviata al Pretore per un nuovo giudizio previa assunzione della prova
peritale.

 

                                   2.   Gli oneri del
presente giudizio, consistenti in: 

                                         a) tassa di giustizia                             fr.  2’050.--

                                         b) spese                                               fr.        50.--

                                                                                                       fr.  2’100.--

                                         già anticipati
dall’appellante, sono posti a carico di __________ __________ in ragione di 1/3
e di __________ __________ in ragione di 2/3, con l’obbligo per quest’ultimo di
rifondere alla controparte fr. 1’500.--  per ripetibili ridotte di appello.

 

                                   3.   Intimazione a:

                                         - avv. __________, __________

                                         - avv. __________,
__________o

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, Sezione 1

 

 

 

Per
la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente                                                        La segretaria