# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 46b73a9b-d1d8-5db9-be44-22f68bc077e9
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-10-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 24.10.2006 R 2006 60
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_R-2006-60_2006-10-24.pdf

## Full Text

R 06 60
4. Kammer 

URTEIL
vom 24. Oktober 2006

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

betreffend Baueinsprache

1. Die Gemeinde … ist Eigentümerin von Parzelle 132 im Dorfkern von ... Der 

Gemeindevorstand wurde am 16. Dezember 2004 von der 

Gemeindeversammlung ermächtigt, Parzelle 132 bei Realisierbarkeit einer 

…-Anlage an die … zu verkaufen. Sieger eines in der Folge durchgeführten 

Wettbewerbes wurde ein Projekt der Architekten ... In der Jury waren 

Fachjuroren, Vertreter der Denkmalpflege, des Heimatschutzes, des 

Gemeindevorstandes, Anwohner und eine Tourismusvertreterin sowie drei 

Vertreter der ... 

Ein erstes Baugesuch der … wurde mit Verfügung vom 21. März 2006 infolge 

Rückzuges abgeschrieben. Gleichentags wurde ein zweites Baugesuch 

publiziert. Dagegen gingen 12 Einsprachen ein. Die Gemeinde holte 

verschiedene Gutachten ein und legte diese vom 12. April bis 3. Mai 2006 zur 

Einsichtnahme auf. Den Einsprechern wurde am 11. April 2006 Gelegenheit 

eingeräumt, dazu innert der Auflagefrist Stellung zu nehmen, wovon 

verschiedene Einsprecher Gebrauch machten. Alle Gutachter sprachen sich 

positiv zum Projekt aus, teilweise unter der Voraussetzung, dass mit der 

Baubewilligung gewisse Auflagen gemacht würden. Am 23. Mai 2006 wies der 

Gemeindevorstand … die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat und erteilte 

die Baubewilligung u. a. unter folgenden Auflagen und Bedingungen:

Im Grundbuch sei das in Anwendung von Art. 77 Abs. 1 des 

Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) erteilte 

Näherbaurecht zu Lasten Parzelle 1853 der Brüstung Aussenbad und 

Terrasse sowie DG gemäss Plänen anzumerken.

Vor Baubeginn sei die Fassadengestaltung zu bemustern und zu bereinigen, 

ebenso die Dachaufbauten. Es sei mit dem Bauberater zusammenzuarbeiten.

Im Grundbuch sei anzumerken: Betrieb des Dachfreibades als stilles Bad 

ohne Schwallduschen und Sprudeldüsen etc., Abdeckung der Wasserfläche 

des Dachfreibades ausserhalb der Betriebszeiten. Kein Badebetrieb im 

Dachfreibad im Winter (November bis Februar) vor 10.00 Uhr oder nach 20.30 

Uhr, im Herbst (September und Oktober nach 20.15 Uhr). Abdeckung des 

Dachfreibades erst, wenn die ersten Besucher kommen, Anbringung von 2 m 

hohen Glaswänden an der Nordseite ohne die ersten ca. 2 m ab nordöstlicher 

Ecke und an der Ostseite. Bereinigung der Beleuchtung des Dachfreibads vor 

Baubeginn mit der Baubehörde. 

Für 20 Pflichtparkplätze habe die Baugesuchstellerin vorläufig eine 

Ersatzabgabe von CHF 160'000.00 zu leisten. Mit Erstellung einer 

Parkierungsanlage in vergleichbarer Nähe zum Parkhaus … oder mit dessen 

Erstellung habe die Eigentümerin von Parzelle 132 auf Verlangen des 

Gemeindevorstandes die 20 Pflichtparkplätze oder einen vom 

Gemeindevorstand bezeichneten Teil davon zu kaufen, zu Gestehungskosten 

der Gemeinde unter Anrechnung der geleisteten Ersatzabgabe. 

Die Aussenluftfassung und der Fortluftaustoss seien mit Schalldämpfern 

auszurüsten, sodass der Schalldruckpegel bei der Fassung resp. beim 

Ausstoss auf maximal 25 dB(A) reduziert werde. Die Heizungsanlage sei mit 

einem Schalldämpfer auszurüsten, sodass der Schalldruckpegel auf maximal 

35 dB(A) reduziert werde. Zwischen 21.00 und 09.00 Uhr sei das Bad zu 

schliessen. Die Anlage könne von der Öffentlichkeit in einem üblichen Umfang 

und gegen übliches Entgelt genutzt werden. 

2. Dagegen erhoben …, …, …, …, …, …, …, …, … und … am 28. Juni 2006 

Rekurs an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Bau- 

und Einspracheentscheid aufzuheben; eventuell sei das Baugesuch zur 

Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen. Zudem seien zur 

Beurteilung der Frage des Ortsbildschutzes und der Gestaltung auf Antrag 

oder von Amtes wegen die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege 

(EKD) und die Eidgenössische Kommission für Natur- und Heimatschutz 

(ENHK) beizuziehen. Die umstrittene Anlage könne nicht bewilligt werden, 

weil sie gegen die Vorschriften über die Dachgestaltung und den minimalen 

Wohnanteil verstosse. Es handle sich um einen störenden Betrieb. Das 

Näherbaurecht zulasten der Gemeinde liege nicht im öffentlichen Interesse. 

Das Verkehrskonzept sei fehlerhaft und es habe nicht genügend Parkplätze. 

Der Bau passe nicht in das Ortsbild von nationaler Bedeutung. Die 

Aussendachnutzung sei mit Dampf- und Nebelbildung verbunden, was 

unzumutbar sei. Zu den gestalterischen Fragen müssten Gutachten der EKD 

und der ENHK eingeholt werden. Die Gemeinde habe zudem das rechtliche 

Gehör verletzt, weil alle Einsprecher ihre Einsprachen ohne Kenntnis der 

Gutachten hätten abfassen müssen. Erst nachträglich sei eine Frist zur 

Stellungnahme zu den Gutachten eingeräumt worden.

3. Die Gemeinde … beantragte in ihrer nach Ablauf der vom Instruktionsrichter 

angesetzten Frist eingereichten Vernehmlassung die Abweisung des 

Rekurses. Das Baugesuch beurteile sich nach neuem Recht. Das rechtliche 

Gehör sei nicht verletzt. Es sei keine generelle Ausnahmebewilligung erteilt 

worden und die Standortgebundenheit habe man nicht prüfen müssen. Man 

habe nur verschiedene bauliche Bestimmungen angewandt, welche bei 

Vorliegen eines öffentlichen Interesses oder bei Nichtverletzung desselben 

Abweichungen erlaubten. Die massgebenden Bauvorschriften würden im 

Übrigen eingehalten und die Fachgutachten zeigten ebenfalls, dass dem 

Bauvorhaben nichts entgegenstünde.

4. Die beigeladene Bauherrschaft beantragte, den Rekurs abzuweisen, soweit 

darauf eingetreten werden könne. Die Rekurrenten seien mit Ausnahme von 

… zu weit vom Objekt entfernt und somit nicht legitimiert. … lege nicht dar, 

weswegen er als Grundeigentümer in einem schützenswerten Ausmass 

betroffen sei, weswegen auch er nicht legitimiert sei. Im Übrigen argumentiert 

sie im Wesentlichen gleich wie die Gemeinde. 

5. Am 30. August 2006 stellten die Rekurrenten Antrag, die verspätete 

Stellungnahme der Gemeinde sei samt Unterlagen aus dem Recht zu weisen, 

unverzüglich aus den Akten zu entfernen und der Gemeinde zurückzusenden.

6 Am 23. Oktober 2006 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an 

Ort und Stelle durch, an welchem die Rekurrenten …, auch als Vertreter der 

übrigen Rekurrenten, der Anwalt der Gemeinde mit dem 

Gemeindepräsidenten und dem Baufachchef sowie zwei Vertreter der 

Bauherrschaft mit ihrem Anwalt teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei 

Gelegenheit erteil, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den 

aufgeworfenen Fragen zu äussern.

Auf das Ergebnis des Augenscheines, die Gutachten sowie die weiteren 

Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Das durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) wie auch in Art. 7 des 

Gesetzes über das Verfahren in Verwaltungs- und Verfassungssachen (VVG) 

gewährleistete rechtliche Gehör dient der Sachaufklärung und garantiert den 

von einem Entscheid Betroffenen ein persönlichkeitsbezogenes 

Mitwirkungsrecht im Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung 

haben kann. Die Gehörsgarantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes 

Individualrecht, hat also den Charakter eines eigenständigen Grundrechtes 

(vgl. Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im 

Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 48 und 139). Der 

Betroffene soll sich vor Erlass des Entscheides zur Sache äussern, erhebliche 

Beweise beibringen, Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von 

Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern 

können, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 122 l 

53 Erw. 4 a mit Hinweisen). Die Behörde hat die Vorbringen des vom 

Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, sorgfältig 

und ernsthaft zu prüfen und in ihrer Entscheidfindung zu berücksichtigen. 

Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu 

begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem 

Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so 

abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht 

anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die 

Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen 

können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt 

werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr 

Entscheid stützt. Immerhin darf sich die Behörde auf die für den Entscheid 

wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 127 l 84 nicht publ. Erw. 3, 

126 l 102 Erw. 2b). Es ist jedoch nicht nötig, dass sich die Behörde mit jeder 

tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand 

auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid 

wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 117 Ib 492). Ob die 

Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht eine Frage 

des formellen Anspruches auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen 

Beurteilung der Streitfrage. Verfügungen oder Entscheide, die unter 

Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind nach der Praxis des 

Verwaltungsgerichtes in der Regel aufzuheben und zur Durchführung eines 

ordnungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden 

zurückzuweisen (statt vieler: PVG 1996 Nr. 107; 1987 Nr. 85). Wenn es sich 

jedoch aus verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die 

Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der 

präzisierten neueren Praxis zuzulassen (vgl. PVG 1996 Nr. 107).

b) Die Rekurrenten bringen vor, die verschiedenen Gutachten seinen den 

öffentlich aufgelegten Baugesuchsunterlagen nicht beigelegt gewesen, 

wodurch ihr rechtliches Gehör verletzt worden sei. Diese seien ihnen erst 

nachträglich und für zu kurze Zeit zur Verfügung und Stellungnahme gestellt 

worden. Auf ihre daraufhin geltend gemachten Bedenken sei die Baubehörde 

nicht eingegangen. 

Zwar kann ein Mangel darin erblickt werden, dass die Gutachten nicht schon 

mit dem Baugesuch auflagen. Die Gemeinde hat dies jedoch nachgeholt und 

die Gutachten vom 12. April bis 3. Mai 2006 aufgelegt. Die Rekurrenten 

konnten innert dieser Frist dazu Stellung nehmen und haben dies teilweise 

auch getan. Falls sie die Frist für zu kurz erachteten, hätten sie um eine 

entsprechende Fristverlängerung nachsuchen können. Das rechtliche Gehör 

wurde jedenfalls durch das Vorgehen der Gemeinde im Ergebnis gewahrt. 

Dass sich die Vorinstanz in ihrem Entscheid auf die Gutachten und nicht auf 

die Befürchtungen der Einsprecher stützte, ist eine Wertung, die zur 

Sachbeurteilung gehört. Darin liegt keine Verletzung der Begründungspflicht. 

Unbegründet ist auch der Einwand, dass die Gemeinde die Rekurrenten dort, 

wo sie eine Ausnahmebewilligung (Näherbaurecht, Verzicht auf Wohnanteil) 

erteilt habe, nicht angehört habe. Die Notwendigkeit solcher Anordnungen für 

die Bewilligungsfähigkeit der Anlage ergibt sich aus den 

Baugesuchsunterlagen selber. Es wäre an den Rekurrenten gewesen, sich 

damit näher auseinanderzusetzen. Abgesehen von alldem konnten die 

Rekurrenten im Rekursverfahren umfassend zu allen sich stellenden 

tatsächlichen und rechtlichen Fragen Stellung nehmen. Die Rekurrenten 

waren denn auch ohne weiteres in der Lage, den angefochtenen Entscheid 

sachgerecht anzufechten, wie ihre Ausführungen in den Rechtsschriften 

zeigen. Die angefochtene Verfügung würde im Falle einer blossen 

Rückweisung von der Vorinstanz nicht anders begründet, als sie dies im 

Einspracheentscheid bzw. im Schriftenwechsel vor Verwaltungsgericht getan 

hat, weshalb eine Aufhebung ohne materielle Beurteilung einem 

prozessualen Leerlauf gleichkäme.

c) Die Rekurrenten beantragen weiter, die verspätete Stellungnahme der 

Gemeinde sei samt Unterlagen aus dem Recht zu weisen. Auch dieser Antrag 

ist unbegründet. Im Verwaltungsgerichtsverfahren gilt gestützt auf Art. 37 des 

Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG) die Offizialmaxime, d.h. der 

rechtsrelevante Sachverhalt ist von Amtes wegen zu ermitteln. Es steht dem 

Verwaltungsgericht daher frei bzw. es ist sogar verpflichtet, auch nach dem 

Abschluss des Schriftenwechsels, sei es von sich aus, sei es auf Begehren 

einer Partei, zusätzliche Beweiserhebungen vorzunehmen oder Beweismittel 

beizuziehen, soweit ihm dies zur Feststellung des rechtserheblichen 

Sachverhaltes als dienlich oder notwendig erscheint. Die von der Gemeinde 

eingereichten Baugesuchsunterlagen und Gutachten sind offensichtlich 

streitrelevant und sind damit gestützt auf die Offizialmaxime ohnehin 

beizuziehen. Neben der Offizialmaxime gilt auch der Grundsatz der 

Rechtsanwendung von Amtes wegen, weshalb die rechtlichen Erörterungen 

der Gemeinde, soweit sie zur Entscheidung beitragen, trotz der verspäteten 

Einreichung der Vernehmlassung zu berücksichtigen sind. 

2. a) Die Rekurrenten machen in formeller Hinsicht weiter geltend, die Baubehörde 

basiere ihre Bewilligung mit Bezug auf das Ortsbild lediglich auf den 

Stellungnahmen der kantonalen Denkmalpflege und des Bauberaters. Beim 

historischen Ortskern handle es sich um ein schützenswertes Ortsbild von 

nationaler Bedeutung, das sowohl im ISOS-Inventar als auch im kantonalen 

Richtplan figuriere. Der Beizug der EKD und der EKNH sei deshalb 

unabdingbar, um das Projekt auf seine Auswirkungen auf das Ortsbild und die 

geschützte Barockkirche beurteilen zu können.

b) Entgegen der Auffassung der Rekurrenten findet sich nun weder in der 

Verordnung zum ISOS (VISOS) noch im Natur- und Heimatschutzgesetz 

(NHG) eine Vorgabe, gemäss welcher kommunale Bauvorhaben in einem im 

ISOS aufgeführten Dorf zwingend eine Begutachtung durch die geltend 

gemachten Stellen erfordern würde. Eine entsprechende Verpflichtung lässt 

sich jedenfalls aus Art. 6 NHG nicht ableiten. Mit der Aufnahme eines Objektes 

von nationaler Bedeutung (z.B. ins ISOS) wird zwar dargetan, dass es in 

besonderem Mass die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter 

Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen, 

die grösstmögliche Schonung verdient. An diesen Vorgaben haben sich auch 

kantonale und kommunale Behörden auszurichten. Die von den Rekurrenten 

angeführten eidgenössischen Stellen und Kommissionen sind jedoch – soweit 

vorliegend von Interesse – lediglich im Zusammenhang mit der Erfüllung von 

Bundesaufgaben für Begutachtungen zuständig (vgl. Art. 7 ff. NHG). 

Nachdem eine solche vorliegend nicht zur Diskussion steht, besteht auch kein 

Anlass für die beantragten Begutachtungen. 

c) Es besteht aber auch sonst kein Anlass, zu den ästhetischen Fragen und 

jenen des Ortsbildschutzes ein Obergutachten einzuholen. Vorliegend 

bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, die geeignet wären, Zweifel an der 

Objektivität und Zuverlässigkeit der kantonalen Denkmalpflege oder des 

kommunalen Bauberaters zu begründen. Die Stellungnahmen dieser 

Fachinstanzen sind vielmehr in sich schlüssig und widerspruchsfrei. Sie 

beruhen auf einer umfassenden Würdigung der örtlichen Situation und der 

massgebenden Aspekte des Ortsbildschutzes und sind in jeder Beziehung 

überzeugend und nachvollziehbar. Es besteht daher nicht der geringste 

Grund dafür, dass die Baubehörde nicht darauf hätte abstellen sollen und 

dürfen. 

d) Dies gilt im Übrigen auch für die Stellungnahmen der anderen Fachleute, also 

das Lärmgutachten, das Gutachten bezüglich der Dampf- und Nebelbildung 

und das geologische Gutachten. Auch diese Fachleute haben die von ihnen 

zu behandelnden Fragen in sorgfältiger und umfassender Weise beantwortet 

und der Baubehörde Empfehlungen erteilt, die von dieser umgesetzt wurden. 

Die Rekurrenten bringen keine substantiierte Kritik daran vor, die ernsthafte 

Zweifel an der Zuverlässigkeit und Richtigkeit dieser Fachgutachten zu 

wecken vermöchten. Die Baubehörde hat daher zu Recht auch diese 

Gutachten in ihre Beurteilung miteinbezogen und darauf abgestellt.

3. In materieller Hinsicht ist vorab festzuhalten, dass auf das vorliegende 

Baugesuch das von der Gemeinde am 15. Dezember 2005 angenommene 

und von der Regierung am 23. Mai 2006 genehmigte Baugesetz (BG) 

anwendbar ist, wie dies Art. 106 Abs. 2 BG vorsieht. Weshalb dies anders 

sein sollte, wie die Rekurrenten meinen, ist unerfindlich und nicht 

nachvollziehbar.

4. a) Die Rekurrenten machen geltend, es sei unzulässig gewesen, dass die 

Baubehörde von der Festlegung eines minimalen Wohnanteiles abgesehen 

habe.

b) Bei Neubauten, wesentlichen Umbauten und Erweiterungen wie Einbau, 

zusätzlicher Wohnungen dürfen gemäss Art. 26 Abs. 2 BG die im 
Zonenschema festgelegten Wohnanteile ausschliesslich als Wohnraum 

genutzt werden. Nach Abs. 4 dieser Bestimmung kann die Baubehörde für 

Bauten im öffentlichen Interesse eine Unterschreitung des minimalen 

Wohnanteils bewilligen. Dies gilt insbesondere auch für Hotelbetriebe sowie 

andere Bauten von lokaler volkswirtschaftlicher oder kultureller Bedeutung. 

Von dieser Regelung hat die Baubehörde Gebrauch gemacht, weil sie zum 

Schluss gekommen ist, dass die umstrittene Anlage im öffentlichen Interesse 

liege, was die Rekurrenten bestreiten. Entgegen ihrer Ansicht hat die 

Baubehörde mit dieser Beurteilung das ihr zustehende Ermessen nicht 

überschritten. Dass eine derartige Anlage in einem regionalen touristischen 

Zentrum wie der Gemeinde in einem gewichtigen volkswirtschaftlichen 

Interesse ist, liegt auf der Hand, kann doch durch eine öffentlich zugängliche 

Anlage die touristische Infrastruktur markant verbessert und damit die 

Attraktivität der Tourismusdestination gesteigert werden. Die private 

Investition der Bauherrschaft dient damit nicht nur deren Interessen, sondern 

ebenso sehr jenen der Allgemeinheit. Dies gilt auch für den Umstand, dass 

die Anlage im Dorfzentrum realisiert wird, ist dies doch in einer Gemeinde der 

Ortsteil, wo Freizeitaktivitäten bevorzugt ausgeübt werden. Es ist demnach 

nicht zu beanstanden, dass die Baubehörde von der Festlegung eines 

Wohnanteiles abgesehen hat. 

5. a) Die Rekurrenten sind der Ansicht, die Baubehörde habe zu Unrecht 

gegenüber der Strassenparzelle 1853 ein Näherbaurecht eingeräumt. Dies 

verstosse gegen eine Baulinie und entspreche nicht dem öffentlichen 

Interesse.

b) Im fraglichen Bereich ist in den massgebenden Plänen nirgends eine Baulinie 

vorhanden, weshalb auch nicht dagegen verstossen werden kann. 

c) Mit der Rüge der unzulässigen Gewährung eines Näherbaurechtes, welches 

nicht im öffentlichen Interesse sei, macht die Rekurrentschaft implizite die 

Überschreitung des Hofstattrechtes geltend, das in Art. 4 BG im hier 

interessierenden Zusammenhang wie folgt geregelt ist:

"Werden rechtmässig erstellte Gebäude, die den geltenden Vorschriften nicht 

mehr entsprechen, zerstört oder ganz oder teilweise abgebrochen, dürfen sie 

in ihrer bisherigen Lage, Ausdehnung und Zweckbestimmung ohne Rücksicht 

auf die entsprechenden Vorschriften der Regelbauweise wieder aufgebaut 

werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

Abweichungen bezüglich Lage und Ausdehnung sind gestattet, wenn dadurch 

der bisherige Zustand verbessert wird. Ebenfalls zulässig sind zonenkonforme 

Zweckänderungen. Voraussetzung in beiden Fällen ist, dass keine 

überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen."

Das Hofstattrecht als solches dient also der Erhaltung des Bisherigen und 

nicht der Weiterentwicklung oder Ausdehnung. Es stellt eine 

Bestandesgarantie dar, die es dem Grundeigentümer gestattet, sein 

zerstörtes oder baufällig gewordenes Haus ungeachtet abgeänderter 

Baugesetze bezüglich der Gebäudehöhe- und der Grenzabstände und der 

Ausnützung in der bisherigen Ausdehnung wieder zu erstellen. Das 

Hofstattrecht verleiht dem Eigentümer eines vor entsprechenden 

Gesetzesänderungen bereits überbauten Grundstückes gegenüber jenem 

einer unüberbauten Parzelle eine privilegierte Stellung, indem sich der 

Eigentümer einer überbauten Liegenschaft hinsichtlich des Wiederaufbaues 

eines schon bestandenen Gebäudes nicht an die neuen Bauvorschriften 

halten muss. Dieser Eigentümer wird daher für bestehende Bauten vor 

Einschränkungen der aus der Eigentumsgarantie fliessenden Baufreiheit, 

welche durch Änderungen der Bauvorschriften entstehen können, weitgehend 

geschützt. Denn er kann dort, wo sich der neu bauende Eigentümer an die 

ordentlichen Bauvorschriften halten muss, weitgehend ohne Rücksicht darauf 

wieder aufbauen. Diese Möglichkeit zu erheblichen Ausnahmen vom jeweils 

geltenden Baurecht steht sowohl im Gegensatz zum öffentlichen Interesse an 

einer einheitlichen Durchsetzung der Bauordnung als auch zu jenem des 

Nachbarn, der grundsätzlich nicht gehalten ist, eine über das gesetzlich 

Erlaubte hinausgehende Nutzungsintensität auf dem Nachbargrundstück zu 

dulden. Diese entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen 

gebieten es, das Hofstattrecht, das als kodifizierte Ausnahmebewilligung 

betrachtet werden kann (vgl. VGE 55/83), restriktiv zu handhaben (vgl. PVG 

1990 Nr. 14; VGE 619/88). Daneben gilt es aber das Verhältnis des 

Hofstattrechtes zu den ordentlichen Bauvorschriften zu beachten. Zunächst 

ist darauf hinzuweisen, dass es an sich selbstverständlich ist, dass der 

Eigentümer einer bereits überbauten Liegenschaft sein Haus im Einklang mit 

den jeweils geltenden ordentlichen Bauvorschriften ausbauen, umbauen oder 

erweitern darf. Der Sinn des Hofstattrechtes besteht darin, Eigentümer 

bestehender Bauten in ihrem Besitzstand zu schützen. Es wäre 

widersprüchlich, sie auf der anderen Seite wieder dadurch einzuschränken, 

dass ihnen das Bauen im Rahmen der ordentlichen Bauvorschriften verwehrt 

wird. Dadurch würde die möglichst weitgehende Erhaltung der Baufreiheit, die 

mit dem Hofstattrecht bezweckt wird, wieder in ihr Gegenteil verkehrt. Wo 

demnach neben einem Wiederaufbau im Hofstattrecht noch eine Erweiterung 

des Gebäudes aufgrund der ordentlichen Bauvorschriften möglich ist, muss 

dies in Nachachtung des Grundsatzes der Baufreiheit auch gestattet werden. 

Man kann sich dies am Beispiel eines nicht zerstörten oder abgerissenen 

Altbaues veranschaulichen: Ein solches Gebäude darf ohne weiteres im 

Rahmen der geltenden Bauvorschriften erweitert werden. Wenn also die 

Ausnützungsziffer noch nicht konsumiert, die erlaubte Höhe oder 

Geschosszahl nicht erreicht ist, muss beispielsweise eine Aufstockung 

bewilligt werden. Dabei ist es selbstverständlich, dass die zusätzlichen 

Stockwerke gegenüber dem unterliegenden Gebäudeteil nach neuem Recht 

allenfalls grössere Grenzabstände einhalten müssen. Es ist nicht einzusehen, 

warum diese Regel nicht auch bei Wiederaufbauten im Hofstattrecht gelten 

soll, da ja durch dieses Institut der Grundeigentümer bevorzugt werden soll 

(vgl. PVG 1986 Nr. 24). 

d) Vorliegend hat die Baubehörde für die wenigen Bauteile, die sich nicht mit 

dem Hofstattrecht vereinbaren lassen, ein Näherbaurecht erteilt. Es ist nicht 

ersichtlich, dass dies gegen überwiegende öffentliche Interessen verstossen 

würde, was nach Art. 77 KRG Grund dafür wäre, das Näherbaurecht zu 

verweigern. Überdies ist fraglich, ob die Erteilung des Näherbaurechtes 

überhaupt notwenig gewesen wäre. In der Kernzone, wo, wie hier, 

Baugestaltungslinien fehlen, sind die bestehenden Baufluchten beizubehalten 

(Art. 53 Abs. 2 BG). Für bestehende Baufluchten wird folglich eine Ausnahme 

zu den im Zonenschema vorgesehenen Grenzabständen definiert, wobei es 

sich nicht um eine Hofstattrechtsbestimmung handelt. Folgerichtig halten 

auch diese Bauteile die ordentlichen Bestimmungen ein, weil sie innerhalb 

des durch die Bauflucht definierten Grenzabstandes liegen. Sie sind deshalb 

nach den vorigen Ausführungen in Kombination mit dem Hofstattrecht 

zulässig.

6. Die Rekurrenten beanstanden, dass die Baubehörde zu wenige 

Pflichtparkplätze festgelegt habe und erachten das damit im Zusammenhang 

stehende Verkehrskonzept als unzureichend. Die von den Rekurrenten 

geäusserte Kritik ist indessen in keiner Weise fundiert und vor allem nicht 

geeignet, die Ausführungen der Baubehörde zu widerlegen. Diese hat sich 

ausführlich und in nachvollziehbarer Weise dazu geäussert, wie sie die 

erforderliche Parkplatzzahl aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen und 

unter Beizug der einschlägigen VSS-Normen berechnet hat. Weiter hat die 

Gemeinde breit ihr vorläufiges und das als definitive Lösung in Aussicht 

genommene Verkehrskonzept erläutert. Dem stellen die Rekurrenten einfach 

Vermutungen und Behauptungen entgegen. Es ist daher nur kurz 

festzuhalten, dass es durchaus sinnvoll erscheint, etwa mit der Beschränkung 

der Parkzeit auf eine Stunde die Badbesucher zunächst dazu anhalten, die 

dafür vorgesehenen Parkplätze beim … zu benützen und mit der 

Verpflichtung zum Einkauf in ein zu erstellendes Parkhaus die Situation 

definitiv und zweckmässig zu bereinigen. Daher ist es auch unerheblich, dass 

der Kredit für ein Parkhaus … noch nicht vom Volk bewilligt ist. Bis zur 

Erstellung dieses oder eines anderen Parkhauses bleibt die provisorische 

Regelung in Kraft. Richtigerweise weist die Gemeinde auch darauf hin, dass 

es nicht darauf ankommt, ob der … noch offen ist oder nicht, da im 

bestehenden Gebäude jederzeit wieder ein Verkaufsgeschäft eingerichtet 

werden könnte.

7. Die Rekurrenten machen geltend, gemäss Art. 53 Abs. 2 BG müsse sich die 

Dachform nach den umliegenden Bauten richten und vorliegend besässen - 

mit Ausnahme des eingeschossigen Anbaus Haus … - alle Bauten ein Steil- 

oder Schrägdach. Die Zulässigkeit der Dachform beurteilt sich vorliegend zum 

einen nach der Zonenvorschrift (Art. 53 Abs. 2 BG), wonach sich die 

Dachformen nach den umliegenden Bauten richten müssen. Sodann wird das 

abzubrechende Gebäude … im Generellen Gestaltungsplan als 

"erhaltenswert" qualifiziert, womit auch die Schutzvorschrift von Art. 80 Abs. 

3 BG anwendbar ist. Danach muss sich die Ersatzbaute in Bezug auf Lage, 

Stellung, Form und Gestaltung an das ursprüngliche Gebäude anlehnen. Das 

vorliegende Projekt erfüllt den Tatbestand beider Bestimmungen. Weil in der 

Kernzone sowohl Steil- als auch Flachdächer verbreitet und üblich sind, wie 

sich sowohl aus der eingereichten Fotodokumentation ergibt und sich am 

Augenschein bestätigt hat, lassen sich aus der Zonenvorschrift (Art. 53 Abs. 

2 BauG) für diese beiden Dachformen keine Einschränkungen ableiten. Und 

weil das vorbestehende ("erhaltenswerte") Gebäude bereits ein Flachdach 

besitzt, lehnt sich das projektierte Flachdach auch im Sinne von Art. 80 Abs. 

3 BG an Form und Gestaltung der vorstehenden Baute an. Das projektierte 

Flachdach erweist sich mithin als baurechtskonform.

8. Die Rekurrenten sind weiter der Ansicht, die vorgesehene Flachdachnutzung 

als Aussenbad verbunden mit Dampf- und Nebelbildung sei in dem 

geschützten Ortskern von nationaler Bedeutung ortsbildschützerisch und 

ästhetisch verfehlt und gesetzwidrig. Dies trifft nicht zu. Die Gemeinde hat in 

Anwendung der einschlägigen Bestimmungen das Projekt durch die 

kantonale Denkmalpflege und ihren Bauberater beurteilen lassen. Die 

sachkundigen Ausführungen dieser Fachleute sind - wie bereits dargetan - 

nicht zu beanstanden. Wenn die Gemeinde gestützt darauf die 

ortsbildschützerischen und ästhetischen Kriterien als erfüllt betrachtet hat, ist 

sie damit im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens geblieben. Zu beachten 

ist auch, dass sie in diesem Zusammenhang die notwendigen Auflagen 

erlassen hat. 

9. a) Die Rekurrenten bringen weiter vor, bei der Anlage handle es sich um einen 

stark störenden Betrieb, der in der Kernzone, wo nach Art. 45 i.V.m. Art. 24 

Abs. 2 Ziff. 2 BG nur mässig störende Betriebe erlaubt seien, unzulässig sei. 

b) Es fragt sich zunächst, welche Bedeutung diese kommunalen Vorschriften 

über die Störungsgrade neben dem Bundesrecht noch haben. Der Schutz der 

Menschen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen, namentlich vor Lärm, 

wird nämlich vom Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz 

(Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) geregelt (Art. 1 Abs. 1 USG). 

Ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch sie allein 

erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte der Umgebung nicht 

überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG). Lärm soll durch Massnahmen an der 

Quelle begrenzt werden (Emissionsbegrenzungen, Art. 11 Abs. 1 USG). 

Emissionen werden dabei insbesondere durch den Erlass von 

Emissionsgrenzwerten, Bau- und Ausrüstungsvorschriften sowie Verkehrs- 

und Betriebsvorschriften eingeschränkt (Art. 12 Abs. 1 USG). Für die 

Beurteilung der schädlichen oder lästigen Einwirkungen legt der Bundesrat 

durch Verordnung Immissionsgrenzwerte fest (Art. 13 Abs. 1 USG). In diesem 

Zusammenhang ist insbesondere die Lärmschutz-Verordnung des 

Bundesrates vom 15. Dezember 1985 (LSV; SR 814.41) zu beachten. Mit 

Inkrafttreten der Bundesgesetzgebung über den Umweltschutz hat das 

kantonale Recht seine selbständige Bedeutung verloren, soweit sich sein 

materieller Gehalt mit dem Bundesrecht deckt oder weniger weit geht als 

dieses. Es hat sie dort behalten, wo es die bundesrechtlichen Normen ergänzt 

oder - soweit es erlaubt ist - verschärft (vgl. Art. 65 USG). In diesem Sinne 

haben kantonale oder kommunale immissionsbeschränkende 

Nutzungsvorschriften weitgehend ihre selbständige Bedeutung verloren (BGE 

118 Ia 115f E.1b; 116 Ia 492 E.1a; 116 Ib 179f. E1b/bb). Dies trifft auch auf 

die Bestimmungen der Gemeinde über die Störungsgrade zu. Die LSV 

verpflichtet die Kantone nämlich in den Art. 43 und 44, die Nutzungszonen 

verschiedenen Lärmempfindlichkeitsstufen zuzuordnen. Dieser Aufgabe ist 

die Gemeinde nachgekommen, indem sie die Kernzone der 

Empfindlichkeitsstufe III zugeordnet hat. Diese Stufe gilt gemäss Art. 43 Abs. 

1 lit. c LSV in Zonen, wo mässig störende Betriebe zugelassen sind, 

namentlich in Mischzonen. Was als nicht störender Betrieb gilt, richtet sich 

demnach nach dieser Bestimmung. Insbesondere ist ein Betrieb dann nicht 

störend, wenn die massgebenden Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen 

zur LSV eingehalten werden. Den Bestimmungen über die Störungsgrade 

kommt somit im vorliegenden Zusammenhang keine selbständige Bedeutung 

zu: Erfüllt das umstrittene Projekt die Anforderungen der Empfindlichkeitsstufe 

III, ist von einem mässig störenden Betrieb auszugehen, und es kann 

demzufolge nicht wegen der Verletzung von Art. 24 BG abgelehnt werden 

(vgl. PVG 2000 Nr. 52). Vorliegend steht aufgrund des Lärmgutachtens fest, 

dass die massgebenden Planungswerte bei weitem eingehalten werden. 

Zusätzlich hat die Baubehörde aber auch dem Vorsorgeprinzip die nötige 

Beachtung geschenkt und diverse emissionsbegrenzende Auflagen verfügt. 

10. a) Die Rekurrenten erachten die Dachnutzung mit einem Aussenbad mit Dampf 

und Nebelbildung nicht nur unter den bereits abgehandelten 

ortsbildschützerischen, sondern sinngemäss auch unter umweltrechtlichen 

Aspekten als unzulässig, wenn sie diese Emissionen als schädlich oder lästig 

bezeichnen.

b) Das Umweltschutzgesetz bezweckt - wie schon erwähnt - den Schutz der 

Umwelt gegen schädliche oder lästige Einwirkungen (Art. 1 Abs. 1 USG) wie 

beispielsweise Lärm oder Luftverunreinigung (Art. 7 Abs. 1 USG). Das 

Bundesrecht bestimmt die materiellen Voraussetzungen, unter welchen 

Emissionsbegrenzungen angeordnet werden dürfen, und umschreibt die der 

Immissionsreduktion dienenden Massnahmen. Es ordnet zum Zwecke der 

Vorsorge an, dass Einwirkungen, die schädlich oder lästig werden könnten, 

frühzeitig zu begrenzen sind (Art. 1 Abs. 2 USG; sog. Vorsorgeprinzip). 

Einwirkungen werden primär an der Quelle, d.h. am Emissionsort, beschränkt 

(Art. 11 Abs. 1 USG). Dabei sind zunächst ebenfalls im Sinne der Vorsorge 

unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung die Emissionen so weit 

zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich 

tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG). In einem zweiten Schritt sind die 

Emissionsbegrenzungen zu verschärfen, wenn feststeht oder zu erwarten ist, 

dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden 

Umweltbelastung schädlich oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3 USG). In einem 

weiteren Schritt ist schliesslich bei bestimmten Anlagen allenfalls zu prüfen, 

ob immissionsseitige Massnahmen zu ergreifen sind (Art. 25 Abs. 3 USG; vgl. 

zum ganzen BGE 121 II 378 E. 11a - c S. 400 ff.; 119 Ib 380 E. 3 S. 386 ff.; 

118 Ib 206 E. 11 S. 224; 117 Ib28 E. 6a S. 34). Dabei ist zu beachten, dass 

Art. 11 weder in Abs. 1 noch in den übrigen Absätzen unterscheidet, ob eine 

Anlage bereits in Betrieb steht oder erst geplant ist; das Vorsorgeprinzip gilt 
mithin für neue und bestehende Quellen in gleicher Weise (siehe statt 
vieler: BGE 120 Ib436 in URP 1995 117 nicht wiedergegebene E. 2a aa sowie 

120 Ib 89, E. 4a; PVG 1992 Nr. 18 E. 3). Im Bereich der Luftreinhaltung, wo 

der Bundesrat durch den Erlass von Emissionsgrenzwerten auf dem 

Verordnungsweg das Mass der vorsorglichen Emissionsbegrenzungen für 

zahlreiche Schadstoffe und Anlagetypen festgeschrieben hat (Art. 3 und 4 

LRV [SR 814.318.142.1] sowie deren Anhänge 1 - 4; vgl. URP 1994 5. 177), 

ist gemäss Art. 4 Abs. 1 LRV dort, wo in der Verordnung keine 

Emissionsbegrenzung festgelegt ist, das Vorsorgeprinzip durch die Behörde 

durch von ihr vorgenommene Emissionsbegrenzungen einzuhalten. 

c) Die LRV legt für die künstliche Dampf- oder Nebelbildung durch Wasser aus 

Anlagen keine vorsorglichen Emissionsbegrenzungen fest. Die Baubehörde 

hat deshalb diese Problematik umfassend gutachterlich abklären lassen. Die 

von den Rekurrenten daran geäusserte Kritik zeigt zunächst, dass sie die 

fachmännischen Äusserungen offenbar nur teilweise zur Kenntnis genommen 

haben. Im Übrigen stellen sie zum Ausmass der von ihnen erwarteten Dampf- 

bzw. Nebelbildung einfach Behauptungen auf, die nicht geeignet sind, die 

gutachterlichen Schlussfolgerungen zu widerlegen. Die Gemeinde hat 

alsdann im angefochtenen Entscheid überzeugend dargelegt, dass sie 

bezüglich der Dampfnebelbildung das technisch und betrieblich Mögliche von 

der Betreiberin verlangt hat (Entfeuchtungsanlage, Einschränkung 

Betriebszeiten, Abdeckungspflicht, Einschränkung bei der Beleuchtung etc.). 

Damit ist sie ihren Aufgaben nachgekommen. Sollte sich nach der 

Inbetriebnahme der Anlage herausstellen, dass trotz der zahlreichen 

emissionsbegrenzenden Anordnungen noch untolerierbare Dampf- und 

Nebelbildungen vorkommen, kann die Gemeinde nach dem oben Gesagten 

gestützt auf das Vorsorgeprinzip weitere Massnahmen verfügen. Der Rekurs 

erweist sich daher auch in dieser Hinsicht als unbegründet.

11. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrenten, 

welche überdies die anwaltlich vertretenen Gegenparteien angemessen 

aussergerichtlich zu entschädigen haben.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 7'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 440.--

zusammen Fr. 7'440.--

gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Rekurrenten und sind innert 

30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des 

Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Die Rekurrenten entschädigen die Gemeinde … und die … aussergerichtlich 

unter solidarischer Haftung mit je Fr. 3'000.-- (insgesamt als Fr. 6'000.-- [inkl. 

MWST]).

Die dagegen an das Bundesgericht erhobene verwaltungsgerichtliche sowie die 

staatsrechtliche Beschwerde wurden am 16. Mai 2007 abgewiesen (1A.11/2007 und 

1P.23/2007).