# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 495a314c-dc45-596e-a5d6-cffd98e72e26
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-02-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Entscheide Grundbuch und Notariat 23.02.2004 AGVE 2004 S. 489 Nr. 127
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Weitere/AG_GB_001_AGVE-2004-S--489-Nr-_2004-02-23.pdf

## Full Text

Verein X; Grundbuchbeschwerde vom 11. Juni 2003 gegen die 
Abweisungsverfügung des Grundbuchamtes A. vom 21. Mai 2003 i.S. Kaufvertrag 
und Begründung einer Dienstbarkeit; Verfügung des Departementes des Innern 
vom 23. Februar 2004; Abweisung 
 

 
 

I. Sachverhalt 
 
 
1. 
 
Mit Datum vom 20. Mai 2003 meldete der vom Verein X beauftragte Y die Begründung 
einer Dienstbarkeit und einen Kaufvertrag zur Eintragung im Grundbuch an. Gemäss 
Vertrag vom 10. April 2003 räumen die jeweiligen Eigentümer von GB Nr. Zzz, einer 
Stockwerkeigentumseinheit, dem Verein X ein selbständiges und dauerndes 
Benutzungsrecht an einem eingeschossigen Atelier mit WC im Erdgeschoss ein. Hiefür 
würde gemäss Vertrag ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Das selbständige und 
dauernde Benutzungsrecht wird zu einem Kaufpreis von 52'000 Franken an B. verkauft. 
Das Grundbuchamt A. wies die Anmeldung mit Verfügung vom 21. Mai 2003 jedoch mit 
der Begründung ab, dass der Kaufvertrag für den Verein X eine übermässige Belastung 
darstelle, da mit dem Verkauf des selbständigen und dauernden Benutzungsrechts eine 
Aushöhlung des Grundeigentums bewirkt werde. Zudem sei auch fraglich, ob damit nicht 
die Vorschriften der Nutzniessung unterlaufen würden.  
 
 
 
2. 
 
Mit Eingabe vom 11. Juni 2003 legte der durch Y vertretene Verein X beim Departement 
des Innern gegen die Abweisungsverfügung Beschwerde ein. Zur Begründung führte er 
im Wesentlichen an, dass sich für das selbständige und dauernde Benutzungsrecht eine 
Bodenfläche von 41,19 m2 ergebe und die gesamte Fläche der Stockwerkeinheit 
zweigeschossig sei und somit betrage die mit der Dienstbarkeit belastete Bodenfläche ca. 
20% der Gesamtfläche. Von einer übermässigen Belastung oder gar einer Aushöhlung 
des Grundeigentums könne nicht die Rede sein. Mit Verweis auf Lehre und 
Rechtsprechung führt der Beschwerdeführer an, dass die bestellte Dienstbarkeit auf 
Grund von Art. 781 Abs. 1 ZGB zulässig sei. Im Weiteren würden die Vorschriften über 
die Nutzniessung nicht verletzt; erstens, weil kein Bundesgerichtsentscheid existiere, der 
ein Rechtsgeschäft wie das vorliegende als unzulässig bezeichnen würde; zweitens, weil 
in der neueren Literatur die Ansicht vertreten würde, dass die Beschränkung der 
Nutzniessung auf einzelne Teile eines Grundstücks zulässig sei (insbes. im Hinblick auf 
Art. 11 BGBB); drittens werden bei allen Grundbuchämtern des Kantons Aargau 
Autoabstellplätze, Kellerabteile usw. als ausschliessliche Benutzungsrechte und damit als 
übertragbare irreguläre Dienstbarkeiten nach Art. 781 ZGB ausgestaltet und im 
Grundbuch eingetragen; viertens habe der vom Beschwerdeführer beauftragte Notar 
selbst schon ein absolut analoges Geschäft beim Grundbuchamt B. angemeldet; fünftens 
entspreche das Rechtsgeschäft einem legitimen Bedürfnis im Grundstücksverkehr und 
stelle kein Umgehungsgeschäft vor.  
 
 
 
3. 
 
Am 7. Juli 2003 erstattete der Grundbuchverwalter zur Beschwerde einen Amtsbericht. 
Sinngemäss hielt er an der in der Abweisungsverfügung vertretenen Auffassung fest und 

 
 

beantragte die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde. Insbesondere führte er an, 
dass es nicht zulässig sei, die geltenden Beschränkungen, wie sie sich aus dem 
Sachenrecht ergeben, mit Hilfe der allgemeinen Bestimmungen von Art. 730 ff. und 781 
ZGB auszuschalten. Ein Wohnrecht könne bspw. nicht über Art. 730 ZGB als 
Grunddienstbarkeit oder über Art. 781 ZGB zu einer übertragbaren Personaldienstbarkeit 
ausgestaltet werden, wobei gleichzeitig eine unübertragbare Nutzungsdienstbarkeit i.S.v. 
Art. 781 ZGB mit Beschränkung auf einen Gebäudeteil – als Ersatz für eine solcherart 
begrenzte Nutzniessung, welche als unzulässig angesehen wird – als zulässig betrachtet 
werde. Die hier in Frage stehende Stockwerkeigentumseinheit leite sich aus dem 
Grundstück GB Nr. Z, auf welchem ein selbständiges und dauerndes Baurecht für die 
Erstellung und Beibehaltung von Reihen- und Mehrfamilienhäusern, befristet bis 
30.06.2075, verselbständigt unter GB Nr. Zz, eingetragen sei. Es sei unzulässig eine über 
die Baurechtsdauer dauernde Dienstbarkeit einzutragen. Die beabsichtigte irreguläre 
Personalservitut sei nach Art. 781 ZGB nur in Interdependenz zur maximalen 
Baurechtsdauer vom 30.06.2075 und unter Berücksichtigung der maximalen 
Nutzniessungsdauer nach Art. 749 Abs. 2 ZGB zulässig, was zur Folge hätte, dass 
dieses, je nachdem, zeitlich befristet und unübertragbar sein müsste. Ein Wohnrecht sei 
zudem nur für natürliche Personen zulässig und eine Nutzniessung könne sich nicht auf 
einzelne Teile einer Liegenschaft beschränken. Die vom Beschwerdeführer vorgelegten 
behaupteten vergleichbaren Fälle haben natürliche Personen betroffen, was zur Folge 
habe, dass diese nicht herangezogen werden könnten. Zudem gelte der Grundsatz, dass 
kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht bestehe.  
 
 
 
4.  
 
Der Beschwerdeführer erklärte in seiner Stellungnahme vom 19. August 2003, dass 
gemäss Art. 734 ZGB jede Grunddienstbarkeit mit dem vollständigen Untergang des 
belasteten oder des berechtigten Grundstückes untergehe. Dieser Grundsatz gelte 
gemäss Art. 781 Abs. 3 ZGB auch für irreguläre Personaldienstbarkeiten. Daraus folge, 
dass auf Baurechtsgrundstücken ohne weiteres dauernde Dienstbarkeiten auf 
unbestimmte Zeit eingetragen werden könnten. Das Grundbuchamt A. trage auch auf 
Baurechtsdienstbarkeiten immer wieder Dienstbarkeiten auf unbefristete Dauer ein. 
Vorschriften über die Nutzniessung werden mit dem angemeldeten Geschäft nicht 
verletzt. Das Bundesgericht habe einen analogen Fall noch nie zu beurteilen gehabt und 
die neuere Literatur erachte die Beschränkung der Nutzniessung auf einzelne Teile eines 
Grundstücks als zulässig, zudem gehe auch Art. 11 Abs. 3 BGBB von der Teilbarkeit aus. 
Alle Grundbuchämter des Kantons Aargau würden die Ausgestaltung von 
Autoeinstellplätzen, Kellerabteilen usw. als ausschliessliche Benutzungsrechte und damit 
als übertragbare irreguläre Dienstbarkeiten nach Art. 781 ZGB zulassen.  
 
 
 
5.  
 
In der Duplik vom 11. September 2003 weist der Grundbuchverwalter zusätzlich darauf 
hin, dass im vorliegenden Fall Art. 734 ZGB nicht anwendbar sei, und die vom 
Beschwerdeführer zitierte Literatur nicht einschlägig sei. Insbesondere dürften die 
Bestimmungen von Art. 730 ff. und 781 ZGB nicht ausgeschaltet werden.  
 
... 
 
 
 
 

 
 

 
 
II. Erwägungen 
 
 
1. 
 
Gegen die Abweisungsverfügung einer Grundbuchanmeldung kann innert 30 Tagen, 
gerechnet ab deren Zustellung, bei der kantonalen Aufsichtsbehörde Beschwerde geführt 
werden (vgl. Art. 103 Abs. 1 GBV). Beschwerdebefugt sind der Anmeldende sowie alle 
weiteren Personen, die von der Abweisungsverfügung berührt sind. Die Eingabe der 
Beschwerde erfolgte fristgerecht und der Beschwerdeführer ist legitimiert. 
 
Das Departement des Innern als kantonale Aufsichtsbehörde über die Grundbuchämter 
ist zur Behandlung der Beschwerde zuständig (vgl. Art. 956 ZGB i.V.m. § 1 Abs. 1 lit. a 
der Delegationsverordnung  (SAR 153.111)).  
 
Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.  
 
 
 
2. 
 
Damit die Zulässigkeit des selbständigen und dauernden Benutzungsrecht im konkreten 
Fall beurteilt werden kann, wird in Folge die Bestimmung von Art. 781 ZGB ausgelegt.  
 
Art. 781 Abs. 1 ZGB statuiert, dass Dienstbarkeiten anderen Inhaltes zugunsten einer 
beliebigen Person oder Gemeinschaft an Grundstücken bestellt werden können, so oft 
diese in bestimmter Hinsicht jemandem zum Gebrauch dienen können, wie für die 
Abhaltung von Schiessübungen oder für Weg und Steg. 
 
 
 
3.  
 
Die irreguläre Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB ist eine persönliche Dienstbarkeit. 
Sie ist im Gegensatz zu den anderen persönlichen Dienstbarkeiten wie Wohnrecht und  
Nutzniessung nicht unlösbar mit einer Person verbunden. Während bei der irregulären 
Personaldienstbarkeit die Übertragbarkeit und Vererblichkeit festgelegt werden kann (Art. 
781 Abs. 2 ZGB), hat das Wohnrecht höchst persönlichen Charakter. Übertragbarkeit und 
Vererblichkeit sind ausgeschlossen (Art. 776 Abs. 2 ZGB). Es äussert sich auch darin, 
dass beim dinglichen Wohnrecht nur natürliche Personen Berechtigte sein können, 
während die irreguläre Personaldienstbarkeit sowohl zu Gunsten natürlicher wie auch 
juristischer Personen errichtet werden kann (Felix Zurbriggen, Die irregulären 
Personaldienstbarkeiten (Art. 781 ZGB),  Diss. Freiburg 1981, S. 99, 157). 
 
 
 
4.  
 
a)  
 
Belastungsgegenstand der irregulären Personaldienstbarkeit kann nur die Liegenschaft 
als Ganze sein. Bestimmte abgegrenzte Flächen einer Liegenschaft (reale Teile) oder 
ideelle Teile können nicht Objekte der Belastung sein. Wohl kann aber vertraglich und 
durch den Wortlaut der Eintragung die Ausübung der irregulären Personaldienstbarkeit 

 
 

auf einen räumlich begrenzten Teil der Liegenschaft beschränkt werden (Zurbriggen S. 24 
f.; RVJ 1987 S. 197). Faktisch ist somit regelmässig nur ein Teil der Liegenschaft mit der 
irregulären Personaldienstbarkeit belastet, de iure aber liegt die Last auf der ganzen 
Liegenschaft. Durch die irreguläre Personaldienstbarkeit wird zwar die ganze 
Grundbuchparzelle belastet, nur ein Teil des Grundstücks wird aber meistens durch ihre 
Ausübung in Anspruch genommen. Dieser Teil kann durch fortwährende Ausübung der 
irregulären Personaldienstbarkeit festgelegt werden. Häufiger aber ist die 
Ausübungsstelle im Dienstbarkeitsvertrag vereinbart und zudem im Grundbuchplan durch 
Einzeichnung der Dienstbarkeitsgrenzen örtlich genau festgelegt (Zurbriggen S. 109).  
 
Das Grundstück kann bei der irregulären Personaldienstbarkeit somit nur in bestimmter 
Hinsicht belastet werden (Art. 781 Abs. 1 ZGB). Dieser Grundsatz der Begrenztheit der 
Belastung unterscheidet nämlich die Grunddienstbarkeiten und die irregulären 
Personaldienstbarkeiten von der Nutzniessung, welche dem Nutzniesser den vollen 
Genuss des Gegenstandes gewährt (Art. 745 Abs. 2 ZGB; Zurbriggen S. 130). Sowohl 
Art. Art. 781 wie auch 730 ZGB, der analog für die irregulären Personaldienstbarkeiten 
gilt, legen das Kriterium der Begrenztheit der Belastung fest und verhindern die 
vollständige Entleerung des Eigentums. Sie besteht lediglich in einer partiellen 
Sachherrschaft.  
b)  
 
Da bei den irregulären Personaldienstbarkeiten ein herrschendes Grundstück regelmässig 
nicht vorhanden ist, sind – unter Vorbehalt anderer Abrede – gemäss Art. 781 Abs. 2 ZGB 
für die Bemessung ihres Inhalts lediglich die persönlichen, und zwar die gewöhnlichen, 
durchschnittlichen Bedürfnisse der berechtigten Person massgebend. 
 
 
 
c)  
 
Art. 781 ZGB ist vom Gesetzgeber inhaltlich sehr offen formuliert, so dass den Parteien 
eine genügend grosse Freiheit bleibt, eben auch andere Personaldienstbarkeiten als z.B. 
eine Nutzniessung und ein Wohnrecht zu errichten. Den irregulären Personal-
dienstbarkeiten fehlt jede gesetzliche Umschreibung. Ihr Inhalt wird durch die 
Vertragsparteien grundsätzlich frei bestimmt (BGE 116 II 281; Jörg Schmid/Bettina 
Hürlimann-Kaupp, Sachenrecht, Zürich 2003, N. 1324). 
 
 „Andere Dienstbarkeiten“ gemäss Marginalie von Art. 781 ZGB sind weder Nutz-
niessungs-, noch Wohnrechte noch Grunddienstbarkeiten. Mit den Grunddienstbarkeiten 
stimmen sie in ihrem Inhalt aber überein (Abs. 3). Ihr Inhalt, ihre Existenz und ihre 
Veränderung werden nach grunddienstbarkeitsrechtlichen Vorschriften beurteilt (Art. 730 
ff. ZGB). Jede Belastung, die als Grunddienstbarkeit möglich ist, kann also auch als 
Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB begründet werden. Schliesslich ist der Dienstbarkeits-
inhalt beim Wohnrecht durch das Gesetz (Art. 776 Abs. 1 ZGB) konkretisiert, während bei 
den irregulären Personaldienstbarkeiten der Inhalt durch einen Dienstbarkeitsvertrag fest-
gelegt wird. Mit den persönlichen Dienstbarkeiten treffen sich diese anderen 
Dienstbarkeiten im Subjekt, in der Person des Berechtigten. (BGE 78 II 27; Zurbriggen, S. 
13, 18, 99, 132, 157; Tuor/Schnyder/Schmid/Rumo-Jungo, Das Schweizerische Zivil-
gesetzbuch, Zürich 2002, S. 964; RVJ 1987 S. 196 f.). 
 
 
 
d)  
 
Vorliegend stellt sich die Frage nach dem Verhältnis der zwingenden Bestimmungen über 
Nutzniessung und Wohnrecht zu den „anderen Dienstbarkeiten“ (vgl. auch Hans-Peter 

 
 

Friedrich, Zum Inhalte von Nutzungsdienstbarkeiten, in: Basler Festgabe zum Juristentag 
1963, S. 37 ff.). Ein Wohnrecht und eine Nutzniessung, welche an einem Grundstück 
begründet werden, stehen sich in ihrer Struktur her betrachtet sehr nahe. Die 
Nutzniessung gestattet grundsätzlich dieselbe Sachnutzung wie ein Wohnrecht. Die 
strukturelle Ähnlichkeit zeigt sich auch darin, dass das ZGB die Bestimmungen über die 
Nutzniessung für das Wohnrecht als subsidiär anwendbar erklärt (Art. 776 Abs. 3 ZGB). 
Beides sind Personaldienstbarkeiten. Die Lehre hat deshalb schon früher die 
Beschränkung der Ausübung einer Nutzniessung auf einen bestimmten Gebäudeteil für 
zulässig erachtet (Friedrich; Heinz Rey, Funktionen des Dienstbarkeitsvertrages in ZBGR 
64 S. 263; vgl. Gesetzesnovelle in Art. 745 Abs. 3 ZGB).  
 
„Andere Dienstbarkeiten“ können grundsätzlich mit beliebigen Inhalten begründet werden. 
Der Typenzwang verbietet lediglich die Ausgestaltung eines gesetzlich typisierten 
(beschränkten) dinglichen Rechtes als „andere Dienstbarkeit“ zwecks Umgehung 
derjenigen Einschränkungen, welche der Gesetzgeber bei diesen bestimmten Typen 
(beschränkter) dinglicher Rechte vorgesehen hat. Was bei den bestimmten 
Dienstbarkeiten ausgeschlossen wurde, weil er darin eine übermässige Beschränkung 
des Eigentums liegt, kann nicht Gegenstand einer irregulären Personaldienstbarkeit 
bilden. Namentlich beziehen sich diese Dienstbarkeiten – anders als die Nutzniessung – 
nur auf einzelne bestimmte Nutzungs- und Gebrauchsrechte. Vom System des 
Typenzwangs her steht fest, dass der Inhalt der Dienstbarkeit nicht so ausgestaltet 
werden kann, dass damit der Eigentümer sein Recht in zeitlicher und sachlicher Hinsicht 
überhaupt aufgibt. Eine solche Dienstbarkeit darf somit nicht im Ergebnis auf die 
Übertragung des Eigentums hinauslaufen und nicht so ausgestaltet werden, dass das 
Eigentum völlig seines Gehalts entleert wird. Daraus (und aus Art. 776 Abs. 2 ZGB) folgt 
z.B., dass die Parteien auch unter dem Gesichtspunkt von Art. 781 ZGB keine 
Personaldienstbarkeit vereinbaren können, welche auf ein übertragbares und vererbliches 
Wohnrecht hinausläuft (BGE 116 II 281, 290; Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaupp, 
Sachenrecht, Zürich 2003, N. 1324; E. Petitpierre, N. 12 f. zu ZGB 781; vgl. Urteil des 
Kantonsgerichts Graubündens vom 30. August 1976 in PKG 1976, 4, S. 33 f.).  
 
So ist es beispielsweise nicht zulässig, als Dienstbarkeit im Sinne von Art. 781 ZGB ein 
zeitlich unbefristetes und übertragbares Nutzungsrecht an bestimmten Räumen eines 
Hauses zu begründen, weil damit die Bestimmung umgangen würde (Typenfixierung), 
dass ein Wohnrecht unübertragbar und befristet ist (BGE 116 II 289 ff.). Nach 
herrschender Lehre ist nämlich beim Wohnrecht, im Gegensatz zur Nutzniessung, nicht 
nur das Recht als solches, sondern auch dessen Ausübung nicht übertragbar (BGE 116 II 
289). Vor der Gesetzesrevision in Art. 745 Abs. 3 ZGB galt, dass eine auf einzelne Teile 
eines Grundstücks beschränkte Nutzungsdienstbarkeit nicht als Nutzniessung, sondern 
nur als andere Dienstbarkeit im Sinne von Art. 781 ZGB im Grundbuch eingetragen 
werden kann. Demgegenüber liess es das Bundesgericht zu eine nutzniessungsähnliche 
Dienstbarkeit, die sich auf einzelne Teile eines Grundstücks beschränkt, als andere 
Dienstbarkeit  i. S. von Art. 781 ZGB zu errichten. Das eingeräumte Herrschaftsrecht 
muss aber immer ein beschränktes bleiben, dies entspricht der Regelung der 
Grunddienstbarkeiten (BGE 116 II 289 f.; Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaupp, 
Sachenrecht, Zürich 2003, N. 1324, 1429, Petitpierre, N. 12 f. zu ZGB 781; Hans Michael 
Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte,  Bern 2000, § 13 N. 1; Tuor/ 
Schnyder/Schmid/Rumo-Jungo, S. 964).  
 
 
 
e)  
 
Grundsätzlich wird die Möglichkeit einer Belastung einer Stockwerkeigentumseinheit mit 
einer irregulären Personaldienstbarkeit nicht bestritten. Der Mangel eines körperlichen 
Stubstrats wie bei den Miteigentumsanteilen besteht bei den Stockwerkeigentums-

 
 

einheiten gerade nicht. Objekt der irregulären Personaldienstbarkeit ist der Anteil, Inhalt 
der irregulären Personaldienstbarkeit ist die Belastung jener Teile, welche zu Sonderrecht 
ausgeschieden sind. Abgelehnt wird aber zu Recht die Errichtung solcher 
Dienstbarkeiten, durch welche die Ausübung von Befugnissen der Gemeinschaft 
beeinträchtigt wird, nämlich die Veräusserung des Grundstücks, die Nutzung und 
Verwaltung gemäss bestehenden Zweckbestimmung sowie Änderung der 
Zweckbestimmung. Der Schutz der Stockwerkeigentumsgemeinschaft geht hier vor. Dies 
führt vor allem zur Ablehnung von affirmativen irregulären Personaldienstbarkeiten, 
welche die Entscheidungsfreiheit der Gemeinschaft in irgendeiner Weise beeinträchtigen. 
Der Belastete müsste Handlungen dulden, die er als Stockwerkeigentümer abwehren 
könnte. Er müsste ferner auch als Folge von Art. 737 Abs. 3 ZGB alles unterlassen, was 
die Ausübung der Dienstbarkeit verhindern oder erschweren würde. Er hätte demnach 
gegen all jene Beschlüsse der Stockwerkeigentumsgemeinschaft zu stimmen, welche die 
Ausübung der Dienstbarkeit erschweren oder verhindern würden, was sich aber unter 
Umständen – insbesondere beim Einstimmigkeitsprinzip – als Beschränkung der Freiheit 
der Stockwerkeigentümer auswirken könnte. Als Beispiel einer abzulehnenden 
affirmativen irregulären Personaldienstbarkeit kann man hier ein Platzrecht zugunsten 
einer Möbelfabrik anführen, das den belasteten Stockwerkeigentümer verpflichtet, die 
Benutzung seiner Räume zur Lagerung von Holz zu dulden. Sollte nun das 
Gesamtgebäude aus wirtschaftlichen Gründen einer Zweckänderung unterworfen werden 
(z.B. in ein Hotel umgewandelt werden), so müsste der belastete Stockwerkeigentümer 
als Folge des Art. 737 Abs. 3 ZGB gegen diesen Beschluss stimmen, obwohl er vielleicht 
von der wirtschaftlichen Notwendigkeit dieser Umwandlung überzeugt ist. Ist für die 
Zweckänderung des Gebäudes Einstimmigkeit erforderlich (vgl. Art. 648 Abs. 2 ZGB), so 
würde der belastete Stockwerkeigentümer dieses Vorhaben der Umwandlung vereiteln 
und damit den übrigen Stockwerkeigentümern unter Umständen schweren Schaden 
zufügen (Zurbriggen, S. 39 ff.). 
 
Deshalb vertritt die neuere Lehre einhellig die Auffassung, das ZGB lasse eine 
dienstbarkeitsrechtliche Ersatzlösung für das Stockwerkeigentum, die dem 
Dienstbarkeitsrecht widerspricht, nicht zu. Das Wohnrecht sei in den Artikeln 776 bis 778 
abschliessend geregelt, es sei gemäss Art. 776 Abs. 2 ZGB weder vererblich noch 
übertragbar. Es sei deshalb nicht zulässig, ein dem Wohnrecht inhaltlich entsprechendes 
Benützungsrecht in der Form von Art. 781 ZGB als übertragbare irreguläre 
Personaldienstbarkeit zu begründen. Will man ein übertragbares Wohnrecht als 
dingliches Recht begründen, bietet das Gesetz nur das Stockwerkeigentum an 
(Zurbriggen S. 158; Tuor/Schnyder/Schmid/Rumo-Jungo, S. 959; BGE 103 II 176, 181 f.). 
Das Bundesgericht betrachtet übertragbare irreguläre Personalservitute, die inhaltlich 
einem Wohnrecht gleichkommen, als mit dem Gesetz unvereinbar und daher als nichtig 
(BGE 103 II 183). Es verstösst nämlich gegen zwingende Grundsätze des Sachenrechts, 
vor allem das Prinzip der Typengebundenheit, ein mit dem Stockwerkeigentum 
vergleichbares Benützungsrecht an einem Stockwerk oder an einer Wohnung als 
übertragbare und vererbliche Personalservitut im Sinne des Art. 781 ZGB nach der 
Einführung des Stockwerkeigentums im Jahre 1965 ins Grundbuch eintragen zu lassen. 
Der Gesetzgeber hat sich mit der Einführung der Ablehnung von übertragbaren 
irregulären Personalservituten mit dem Inhalt des Wohnrechts oder der Nutzniessung 
durch die neuere Lehre angeschlossen (vgl. Urteil des Kantonsgerichts Graubündens vom 
30. August 1976 in PKG 1976, 4, S. 30 ff.; Heinz Rey, Schweizerisches 
Stockwerkeigentum, Zürich 2001, N 206).  
 
De facto geht es hier in diesem Sachverhalt um die Einräumung einer Stockwerk-
eigentumseinheit in einer bereits bestehenden Stockwerkeigentumseinheit. Sie erfüllte 
aber nicht die Voraussetzungen hiefür, weil der Zugang nicht über einen 
Gemeinschaftsraum möglich wäre (Art. 712b Abs. 1 ZGB), sondern nur über die bereits 
bestehende Stockwerkeigentumseinheit erfolgen würde.   
 

 
 

 
5.  
 
Das Bundesgericht stützt sich in seinen Ausführungen in BGE 116 II 281 vor allem auf 
den Artikel von Hans-Peter Friedrich, Zum Inhalte von Nutzungsdienstbarkeiten, in: Basler 
Festgabe zum Juristentag 1963, S. 37 ff. Der Argumentation von Friedrich kann daher für 
den vorliegenden Entscheid mit entsprechender kritischer Würdigung gefolgt werden. 
 
Der Gebrauch und die Nutzung des Grundstücks sollen mit der Errichtung einer 
irregulären Personaldienstbarkeit nicht, wie bei der Nutzniessung, in vollem Umfange dem 
Eigentümer entzogen werden können. Der Genuss der Sache muss dem Eigentümer zum 
mindesten teilweise erhalten bleiben (Friedrich S. 40). Die Dienstbarkeit darf nicht dazu 
führen, dass der Eigentümer sein Recht in zeitlicher und sachlicher Hinsicht überhaupt 
aufgibt. Unter dem System des Typenzwangs wird die Sachenrechtsordnung keine 
beschränkte dingliche Rechte zulassen, deren Einräumung im Ergebnis auf die 
Übertragung des Eigentums als solchem hinausläuft (Friedrich S. 45). 
 
Wird eine Dienstbarkeit auf unbestimmte, also unbeschränkte Zeit bestellt, so kann sich 
daraus eine Belastung für das Grundstück ergeben, die einem dauernden Entzug der dem 
Eigentümer zustehenden Befugnisse gleichkommt (Friedrich S. 47). Wenn eine 
Dienstbarkeit das Grundstück in sachlicher Hinsicht, wie etwa bei der Einräumung 
umfassender Nutzungsrechte, sehr weitgehend belastet, jedoch diese Last in zeitlicher 
Hinsicht beschränkt ist, so kann hierin eine Belastung in bestimmter Hinsicht i.S.v. 781 
iVm. 730 ZGB gesehen werden. Als Massstab einer Belastung sollte im Vergleich immer 
berücksichtigt werden, dass bei einer Nutzniessung das persönliche Moment 
zurückgedrängt wird (z.B. Art. 758 ZGB), und bei einem Baurecht die zeitliche 
Komponente kaum einschränkend wirkt (Art. 779l Abs. 1 ZGB; auf höchstens 100 Jahre).  
 
Eine umfassende Dienstbarkeit, die auf beschränkte Zeit begründet wird, also keine 
dauernde Belastung des Grundstücks bedeutet, kann als partielle und damit zulässige 
Beschränkung der Herrschaftsbefugnisse des Grundeigentümers erscheinen.  
 
 
 
6.  
 
a) 
 
Die Voraussetzung für die Aufnahme als „Grundstück“ ins Grundbuch ist, dass die 
Dienstbarkeit als selbständige (nicht zu Gunsten eines herrschenden Grundstücks oder 
ausschliesslich zu Gunsten einer bestimmten Person) und dauernde (auf mind. 30 Jahre 
oder unbestimmte Zeit9 errichtet worden ist (Art. 7 GBV; Tuor/Schnyder/Schmid/Rumo-
Jungo S. 965; Schmid/Hürlimann-Kaupp, N. 1437).  
 
Im Gesetz ist nicht abschliessend aufgezählt, welche Fälle als selbständige und dauernde 
Rechte ins Grundbuch aufgenommen werden dürfen (vgl. Art. 7 Abs. 1 GBV). Nach 
herrschender Lehre ist die Verliegenschaftung jedes dinglichen Nutzungsrechts an 
Grundstücken möglich, sofern es selbständigen und dauernden Charakter hat (Zurbriggen 
S. 178). Von Gesetzes wegen ist das Wohnrecht nicht übertragbar (Art. 776 Abs. 2 ZGB); 
es kann somit nicht als selbständiges und dauerndes Recht ins Grundbuch aufgenommen 
werden, ebenso die Nutzniessung, die der Substanz nach unübertragbar ist (lediglich die 
Ausübung ist übertragbar, vgl. Tuor/Schnyder/Schmid/Rumo-Jungo S. 959; Besprechung 
von BGE 116 II 281 in Berner Notar 1991, S. 192 ff., 200).  
 
Die irreguläre Personaldienstbarkeit kann durch Vereinbarung nach Art. 781 Abs. 2 ZGB 
übertragbar ausgestaltet werden, somit erfüllt sie die eine Voraussetzung der 

 
 

Selbständigkeit. Wenn sie weiter auch auf mindestens 30 Jahre errichtet wird, hat sie 
auch dauerhaften Charakter (siehe Zurbriggen S. 182).  
 
 
 
b)  
 
Im vorliegenden Beschwerdefall wurde die irreguläre Personaldienstbarkeit, das 
selbständige und dauernde Benutzungsrecht betr. Atelier mit WC, auf unbeschränkte Zeit 
errichtet.  
 
Am Grundstück Nr. Zz, ein selbständiges und dauerndes Baurecht, sind die einzelnen 
Stockwerkeigentümer beteiligt. Das Baurecht ist bis 30. Juni 2075 befristet. Das 
selbständige und dauernde Benützungsrecht betr. Atelier mit WC würde somit erst mit 
dem Untergang des belasteten Hauptblattes, vorerst Grundstück Nr. Zzz, dem 
Stockwerkeigentumsanteil, und schlussendlich Nr. Zz untergehen (Art. 734 ZGB). 
Gemäss Art. 734 ZGB geht jede Grunddienstbarkeit unter mit dem vollständigen 
Untergang des belasteten oder des berechtigten Grundstücks. Dieser Grundsatz gilt auch 
für irreguläre Personaldienstbarkeiten (Art. 781 Abs. 3 ZGB; Mattia Tonella, Die Löschung 
eine bedeutungslos gewordenen Dienstbarkeit, ZBGR 2003 S. 231). Längstens würde die 
irreguläre Personaldienstbarkeit bis zum 30. Juni 2075 bestehen. Diese umfassende 
Nutzungsdienstbarkeit würde vorliegend mit der Anlegung eines eigenen 
Grundbuchblattes (Art. 7 GBV) auf unbeschränkte Zeit begründet und bedeutete somit 
eine dauernde Belastung des Hauptgrundstücks (vgl. Friedrich S. 48). Damit würde der 
Eigentümer sein Recht in zeitlicher und sachlicher Hinsicht überhaupt aufgeben. Zum 
Wesen einer Grunddienstbarkeit wie der „anderen Dienstbarkeiten“ gehört es, dass sie 
nur einzelne bestimmte Nutzungs- und Gebrauchsbefugnisse zum Gegenstand haben 
(vgl. Art. 781 ZGB), so dass alle übrigen Gebrauchsbefugnisse dem Eigentümer des 
belasteten Grundstückes verbleiben, dieser also von der Benutzung weder seines ganzen 
Grundstücks noch eines Teils desselben völlig ausgeschlossen ist. Denn eine 
Dienstbarkeit, die dem Berechtigten ein unbegrenztes Gebrauchsrecht verliehe, würde 
das Eigentum seiner Substanz berauben. Die Nutzung auf Grund der 
Personaldienstbarkeit würde zudem wesentliche Teile des Stockwerkeigentumsanteil 
belasten. Es würde dem Eigentümer auf dem belasteten Grundstück das nackte Eigentum 
verbleiben. Eine Verfügbarkeit über die Liegenschaft wäre wesentlich herabgesetzt. Eine 
derart schwerwiegende Beeinträchtigung der Eigentümerbefugnisse in sachlicher und 
zeitlicher Hinsicht sprengt den zulässigen Inhalt der Dienstbarkeit (vgl. auch Friedrich S. 
50; PKG 1976, 4, S. 33 f.).  
 
 
 
c) 
 
In BGE 116 II 281 ff. wurde festgehalten, dass es nicht zulässig sei, als Dienstbarkeit im 
Sinne von Art. 781 ZGB ein zeitlich unbefristetes und übertragbares Nutzungsrecht an 
bestimmten Räumen eines Hauses zu begründen, weil damit die Bestimmung umgangen 
würde, dass ein Wohnrecht unübertragbar und befristet ist. Vorliegend wurde das mit 
einem Wohnrecht vergleichbaren Benützungsrecht zwar nicht zu Gunsten einer 
natürlichen Person, sondern dem Verein X, einer juristischen Person, eingeräumt. Diese 
wiederum verpflichtete sich das selbständige und dauernde Benutzungsrecht an eine 
natürliche Person zu verkaufen. Da die Nutzniessung und auch das Wohnrecht nicht 
übertragbar sind, kann die irreguläre Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB nicht im 
Sinne von Art. 7 GBV ausgestaltet werden.  
 
 
 

 
 

7.  
 
Wenn eine Behörde in einem Fall eine vom Gesetz abweichende Entscheidung getroffen 
hat, gibt das den Privaten, die sich in der gleichen Lage befinden, grundsätzlich keinen 
Anspruch darauf, ebenfalls von der Norm abweichend behandelt zu werden (kein 
Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, Zürich 2002, N 518 mit Verweis auf die bundesgerichtliche Praxis). Das 
vom Beschwerdeführer vorgebrachte seines Erachtens analoge Geschäft, welches nach 
der Anmeldung beim Grundbuchamt B. eingetragen wurde, kann deshalb nicht angeführt 
werden. Der vorliegende Sachverhalt kann zudem auch nicht mit Autoabstellplätzen 
verglichen werden, wie dies der Beschwerdeführer geltend macht.  
 
 
 
8. 
 
Unter diesen Voraussetzungen war die Abweisungsverfügung vom 21. Mai 2003 richtig 
ergangen. Die Anmeldung der irregulären Personaldienstbarkeit nach Art. 781 ZGB und 
deren anschliessende Ausgestaltung zu einem selbständigen und dauernden 
Benutzungsrecht an einem eingeschossigen Atelier mit WC im Sinne von Art. 7 GBV 
verstösst gegen die zwingende Sachenrechtsordnung.  
 
 
... 
  
Demgemäss wird 
 
 

verfügt: 
 
 
1. 
 
Die Beschwerde vom 11. Juni 2003 gegen die Abweisungsverfügung des 
Grundbuchamtes A. vom 21. Mai 2003 i.S. Kaufvertrag und Begründung einer 
Dienstbarkeit wird abgewiesen.  
 
...