# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b355176e-ed21-5792-ae86-428a50140080
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-10-10
**Language:** de
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 10.10.2025 101 2024 220
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_101-2024-220_2025-10-10.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

101 2024 220

Urteil vom 10. Oktober 2025

I. Zivilappellationshof

Besetzung Präsident: Jérôme Delabays
Richterinnen: Cornelia Thalmann El Bachary, 

Alessia Chocomeli
Gerichtsschreiberin-
Berichterstatterin: Nadine Durot

Parteien STAAT FREIBURG, Beklagter, Berufungskläger und 
Anschlussberufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwalt 
Patrik Gruber 

gegen

A.________, Kläger, Berufungsbeklagter und 
Anschlussberufungskläger

und

B.________, Klägerin, Berufungsbeklagte und 
Anschlussberufungsklägerin

beide vertreten durch Fürsprecher Peter G. Augsburger

Gegenstand Haftung aus Grundbuchführung (Art. 955 ZGB)

Berufung vom 26. Juni 2024 gegen den Entscheid des Zivilgerichts 
des Seebezirks vom 22. Mai 2024

Anschlussberufung vom 28. Oktober 2024 

Kantonsgericht KG
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Sachverhalt

A. B.________ und A.________ sind Gesamteigentümer der Parzellen Nr. ccc, ddd, eee und 
fff, Gesamteigentümer der Miteigentumsanteile ggg und hhh am Grundstück Nr. iii sowie 
Miteigentümer an den Grundstücken Nr. jjj und kkk, alle in der Gemeinde L.________.

Zulasten der Parzellen waren ab 1993 zunächst im kantonalen Kataster und dann ab 1997 im 
Eidgenössischen Grundbuch Dienstbarkeiten mit dem Stichwort "Duldung von landwirtschaftlichen 
Immissionen z.G. der Gemeinde L.________" (Parzellen Nrn. ccc, ddd, iii, fff, eee, jjj und kkk) und 
mit dem Stichwort "Duldung der Immissionen aus Betrieb eines Café Restaurant mit 
Gartenwirtschaft z.G. mmm" (Parzelle Nr. fff) eingetragen. 

Mit der Einführung der elektronischen Datenverarbeitung (EDV-Grundbuch) ab 2000 wurden die 
Dienstbarkeiten im Grundbuch mit dem Stichwort "Pflicht übermässige landwirtschaftliche 
Immissionen zu dulden z.G. Gemeinde L.________" bzw. "Pflicht übermässige Immissionen zu 
dulden aus dem Betrieb eines Café-Restaurant mit Gartenwirtschaft z.G. L.________ mmm" 
benannt.

B. Am 30. November 2016 leiteten B.________ und A.________ ein administratives Berich-
tigungsverfahren gemäss Art. 977 ZGB ein und ersuchten das Grundbuchamt des Seebezirks 
(nachfolgend: das Grundbuchamt), es seien die mit der Einführung des EDV-Grundbuchs erfolgten 
Änderungen der Grundbucheinträge wieder rückgängig zu machen. Mit Verfügung vom 6. Januar 
2017 wies das Grundbuchamt die Anträge ab. B.________ und A.________ gelangten erfolglos an 
die Aufsichtsbehörde über das Grundbuch des Kantons Freiburg und alsdann an das 
Kantonsgericht. Ihre Beschwerden wurden abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (Entscheid 
vom 16. Mai 2017), bzw. abgewiesen (Urteil vom 9. Februar 2018). Beide kantonalen Instanzen 
verwiesen die Beschwerdeführer mit ihren Anträgen auf den Weg der Grundbuch-
berichtigungsklage. Gegen das Urteil des Kantonsgerichts führten B.________ und A.________ 
Beschwerde ans Bundesgericht. Dieses wies mit Urteil vom 12. Juli 2018 die Beschwerde ab, 
soweit es darauf eintrat (Urteil BGer 5A_250/2018 vom 12. Juli 2018).

C. Am 20. Juni 2019 erhoben B.________ und A.________ beim Zivilgericht des Seebezirks 
(nachfolgend: das Zivilgericht) Klage auf Grundbuchberichtigung gemäss Art. 975 ZGB gegen die 
Gemeinde L.________ und das Grundbuchamt. Mit Entscheid vom 26. Juli 2021 trat das 
Zivilgericht auf die Klage gegen das Grundbuchamt nicht ein. Darüber hinaus stellte es fest, dass 
die Gemeinde L.________ die Klage vollumfänglich anerkannt hatte, weswegen das Verfahren 
abgeschrieben wurde. Die Gerichtskosten von CHF 2'600.- wurden zu ¾ solidarisch B.________ 
und A.________ sowie zu ¼ der Gemeinde L.________ auferlegt. B.________ und A.________ 
wurden solidarisch verpflichtet, dem Grundbuchamt eine Parteientschädigung von CHF 2'154.-, 
inkl. Mehrwertsteuer, zu bezahlen. 

Gestützt auf diesen Entscheid änderte das Grundbuchamt den Wortlaut der Dienstbarkeiten per 
24. November 2021 in "Pflicht landwirtschaftliche Immissionen zu dulden" bzw. "Pflicht 
Immissionen aus dem Betrieb eines Café-Restaurant mit Gartenwirtschaft zu dulden".

D. Am 12. Mai 2023 erhoben B.________ und A.________ gegen den Staat Freiburg beim 
Zivilgericht eine Klage betreffend Haftung aus Grundbuchführung (Art. 955 ZGB) mit folgenden 
Rechtsbegehren: 

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1. Es sei der Beklagte zu verpflichten, den Klägern einen noch zu beziffernden Betrag zu bezahlen, 
mindestens jedoch CHF 109'830.75, nebst Zins zu 5% ab wann rechtens.

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten des Beklagten.

Am 11. September 2023 reichte der Staat Freiburg seine Klageantwort ein, in der er unter Kosten- 
und Entschädigungsfolge auf Abweisung der Klage schloss.

Am 24. November 2023 fand die Verhandlung vor dem Zivilgericht statt. Bei dieser Gelegenheit 
präzisierten B.________ und A.________ ihr Rechtsbegehren Nr. 1 wie folgt:

1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern einen Betrag von CHF 111'984.75, nebst Zins zu 
5% seit dem 12. Mai 2023, zu bezahlen.

Der Entscheid des Zivilgerichts erging am 22. Mai 2024 und lautete wie folgt:

1. Die Klage wird teilweise gutgeheissen.

2. Kanton Freiburg wird verpflichtet, B.________ und A.________ einen Betrag von CHF 30'246.65 
nebst Zins zu 5% seit dem 23. April 2021 zu bezahlen. 

3. Die Gerichtskosten werden zu ¾ solidarisch B.________ und A.________ sowie zu ¼ dem Kanton 
Freiburg auferlegt. Die dem Staat geschuldeten Gerichtskosten (Entscheidgebühr inkl. 
Schlichtungsgebühr und Auslagen) werden auf CHF 8'000.00 festgesetzt. Sie werden vom 
Kostenvorschuss von B.________ und A.________ bezogen, sind diesen aber vom Kanton 
Freiburg im Umfang von CHF 2'000.00 zu ersetzen. Der Saldobetrag des 
Gerichtskostenvorschusses von CHF 2’400.00 wird B.________ und A.________ zurückerstattet.

4. B.________ und A.________ werden solidarisch verpflichtet, dem Kanton Freiburg eine 
Parteientschädigung von CHF 3'044.75 zu bezahlen.

E. Am 26. Juni 2024 erhob der Staat Freiburg Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts 
vom 22. Mai 2024. Darin beantragte er, es sei die Berufung gutzuheissen und die Klage vom 
12. Mai 2023 abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Auch seien die Kosten des 
erstinstanzlichen Verfahrens B.________ und A.________ aufzuerlegen und diese zu verpflichten, 
dem Staat Freiburg eine Parteientschädigung von CHF 8'821.50 für diesen Verfahrensteil zu 
bezahlen. 

B.________ und A.________ reichten am 28. Oktober 2024 eine Berufungsantwort mit 
Anschlussberufung ein. Mit Letzterer beantragten sie unter Kosten- und Entschädigungsfolge 
namentlich, es seien die Ziffern 6.4 sowie 8. – 8.2 des Entscheids des Zivilgerichts vom 22. Mai 
2024 aufzuheben und der Staat Freiburg sei zu verpflichten, ihnen einen Betrag von CHF 
111'984.75 nebst Zins zu 5 % seit dem 12. Mai 2021 zu bezahlen.

In seiner Antwort vom 13. Januar 2025 auf die Anschlussberufung bestätigte der Staat Freiburg 
(nachfolgend: Berufungskläger) die Berufungsanträge vom 26. Juni 2024 und beantragte, es sei 
die Anschlussberufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

Am 20. resp. 27. August 2025 reichten die Parteien ihre Kostenlisten ein.

Dem Antrag von B.________ und A.________ (nachfolgend: Berufungsbeklagte) entsprechend, 
hat der Hof die Akten 15 2019 32 und 101 2017 222 beigezogen.

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Erwägungen

1.

1.1. Die Schadenersatzklage gemäss Art. 955 ZGB ist öffentlich-rechtlicher Natur; für deren 
Beurteilung sind nicht die Aufsichtsbehörden, sondern die ordentlichen Gerichte zuständig (vgl. 
BSK ZGB II-SCHMID/ARNET, 7. Aufl. 2023, Art. 955 N. 27). Das Verfahren richtet sich nach der 
Zivilprozessordnung und dem Justizgesetz (Art. 4 des Gesetzes vom 16. September 1986 über die 
Haftung der Gemeinwesen und ihrer Amtsträger [HGG; SGF 16.1]).

1.2. Gemäss Art. 308 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO sind erstinstanzliche Endentscheide mit Berufung 
anfechtbar, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren in vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten mindestens CHF 10‘000.- beträgt, was vorliegend der Fall ist. Die 
Streitwertgrenze von CHF 30'000.- für eine Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht (Art. 51 
und 74 BGG) ist ebenfalls erreicht.

1.3. Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung vom 26. Juni 2024 
gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 22. Mai 2024 erfolgte fristgerecht.

1.4. Die Anschlussberufung vom 28. Oktober 2024 erfolgte ebenfalls fristgerecht, d.h. innert 
30 Tagen seit Zustellung der Berufung (Art. 313 Abs. 1 i.V.m. Art. 312 Abs. 2 ZPO).

1.5. Die Berufung ist schriftlich bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen und muss eine 
Begründung enthalten (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Dies ist hier der Fall. Auf die Berufung ist somit 
grundsätzlich einzutreten.  

1.6. Der Berufungskläger kritisiert, dass den Rechtsbegehren der Anschlussberufung nicht 
entnommen werden könne, welche Punkte des Entscheids geändert werden sollen, weswegen auf 
diese nicht eingetreten werden könne. Festzustellen ist, dass die anwaltlich vertretenen 
Berufungsbeklagten in Ziffer 2 ihrer Anschlussberufung die Bestätigung von Ziffern des Entscheids 
des Zivilgerichts beantragen, die in dessen Dispositiv nicht enthalten sind. Gleiches gilt betreffend 
Ziffer 3 der Rechtsbegehren der Anschlussberufung. Allerdings geht aus diesem Rechtsbegehren 
unmissverständlich hervor, dass die Berufungsbeklagten beantragen, es sei der Berufungskläger 
zu verurteilen, ihnen einen Betrag von CHF 111'984.75 nebst Zins zu 5% seit dem 12. Mai 2021 zu 
bezahlen.

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gilt, wenn wie im vorliegenden Fall zwar ein materielles 
Rechtsbegehren gestellt wird, dieses aber mangelhaft ist, Folgendes: Wie alle Prozesshandlungen 
sind Rechtsbegehren nach Treu und Glauben auszulegen, insbesondere im Lichte der dazu 
gegebenen Begründung. Auf die Begründung ist nur zurückzugreifen, wenn das Begehren unklar 
ist und einer Auslegung bedarf.  Eine Pflicht zur Auslegung eines Berufungsantrags besteht indes 
dann nicht, wenn das – an sich mangelhafte – Begehren den wirklichen Willen der Partei 
wiedergibt; diesfalls ist vom Wortlaut des Begehrens auszugehen (vgl. Urteil BGer 4A_555/2022 
vom 11. April 2023 E. 2.8. mit Hinweisen).

Im vorliegenden Fall lässt sich ohne Weiteres ermitteln, dass mit der Anschlussberufung die 
Verurteilung der Gegenpartei zur Bezahlung des in erster Instanz geforderten Geldbetrages 
erreicht werden soll. Es wäre entsprechend – selbst bei einer anwaltlich vertretenen Partei (vgl. 
Urteil BGer 5A_342/2022 vom 26. Oktober 2022 E. 3.2 mit Hinweisen) – überspitzt formalistisch, 

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auf die Anschlussberufung nicht einzutreten mit der alleinigen Begründung, dass die gestellten 
Rechtsbegehren nicht auf die Ziffern des Dispositivs des angefochtenen Entscheids Bezug 
nehmen, sondern fälschlicherweise auf dessen Erwägungen. Auf die Anschlussberufung ist somit 
grundsätzlich einzutreten.

1.7. Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des 
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die obere kantonale Instanz hat bei der 
Überprüfung der Rechtsfragen und des Sachverhaltes freie Kognition (vgl. BSK ZPO-SPÜHLER, 4. 
Aufl. 2024, Art. 310 N. 2). Sie kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten 
entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Im vorliegenden Fall befinden sich die zur Entscheidung 
nötigen Informationen in den Akten, weshalb auf eine Verhandlung verzichtet wird.

2.  

Gemäss Art. 955 Abs. 1 ZGB sind die Kantone für allen Schaden verantwortlich, der aus der 
Führung des Grundbuches entsteht. Hinsichtlich der Verjährung ist Art. 60 OR entsprechend 
anwendbar (BGE 119 II 216 E. 4 mit Hinweisen). Der Anspruch auf Schadenersatz oder Genug-
tuung verjährt gemäss Art. 60 OR (Version in Kraft seit dem 1. Januar 2020) mit Ablauf von drei 
Jahren von dem Tage an gerechnet, an welchem der Geschädigte Kenntnis vom Schaden und von 
der Person des Ersatzpflichtigen erlangt hat, jedenfalls aber mit Ablauf von zehn Jahren, vom 
Tage an gerechnet, an welchem das schädigende Verhalten erfolgte oder aufhörte. 

2.1. Der Berufungskläger erhebt die Einrede der Verjährung. Das Zivilgericht habe fälschlicher-
weise einen Dauerzustand angenommen. Die Abänderung eines Eintrags, ob rechtswidrig oder 
nicht, sei hingegen eine punktuelle Handlung, ab welcher gemäss der Rechtsprechung des 
Bundesgerichts in BGE 119 II 216 die absolute Verjährungsfrist zu laufen beginne. Ein Dauerzu-
stand könnte höchstens dann angenommen werden, wenn ein Schreibfehler im administrativen 
Berichtigungsverfahren nach Art. 977 ZGB korrigiert werden könne. Wenn es jedoch um die 
Durchsetzung einer materiellen Änderung nach Art. 975 ZGB gehe, der den Inhalt der Dienstbar-
keit oder des allgemeinen Eintrages beschlage, so werde die Annahme eines Dauerzustandes 
systemwidrig, wenn die Verjährung erst nach dem Ende dieses Dauerzustandes einsetzen sollte. 
Damit würden solche Grundbuchberichtigungsklagen und damit verbundene Haftpflichtansprüche 
auf unbestimmte Zeit hinausgeschoben, was gerade dem Sinn des Verjährungsrechtes und der 
damit verbundenen Rechtssicherheit widerspreche. Gleiches gelte für die von den Grundbuch-
organen unterlassene Mitteilung dieser Änderung an die Eigentümer. Im vorliegenden Fall habe 
die absolute Verjährung gemäss Art. 60 Abs. 1 OR mit der Eintragung der geänderten 
Dienstbarkeiten, also ab dem Jahr 2002, begonnen, weswegen spätestens Ende 2012 die 
Schadenersatzansprüche bereits verjährt gewesen seien. 

Die Berufungsbeklagten bestreiten die Ausführungen des Berufungsklägers und machen geltend, 
der von diesem zitierte BGE 119 II 216 sei zur altrechtlichen Fassung von Art. 60 Abs. 1 OR 
ergangen und dogmatisch überholt. Die Änderung der Dienstbarkeitseinträge sei nicht nur rechts-
widrig gewesen, sondern das Grundbuchamt habe auch die gesetzlich vorgeschriebene Anzeige 
der Änderung des Grundbucheintrags an die Berufungsbeklagten rechtswidrig unterlassen und die 
fehlerhaften Einträge nicht von Amtes wegen korrigiert, als diese ihm 2016 angezeigt worden 
seien. Der Beginn der absoluten Verjährung würde folglich nach der berufungsklägerischen Auffas-
sung auch im Jahr 2016 zu verorten sein. Erfolge keine Anzeige, sei der Beginn der Berechnung 
der Verjährung vom Zeitpunkt der Amtshandlung weg nicht statthaft. Es bestehe keine Pflicht, 
Grundbuchauszüge regelmässig zu prüfen, weshalb den Berufungsbeklagten nicht vorgeworfen 

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werden könne, dass sie den schädigenden Dauerzustand vorher hätten entdecken müssen. Sie 
hätten erst im Jahr 2016 durch Zufall davon erfahren. Das schädigende Verhalten habe am 
24. November 2021 aufgehört, als die neue Grundbuchverwalterin den andauernden 
rechtswidrigen Zustand behoben habe. Zu diesem Zeitpunkt habe die absolute Verjährungsfrist 
begonnen. Die Grundbuchverwalterin habe die geänderten Einträge auf sämtlichen betroffenen 
Grundstücken – auch auf denjenigen, die nicht im Eigentum der Berufungsbeklagten stünden und 
auf solchen, die seit der Änderung des Dienstbarkeitswortlauts veräussert worden seien – im 
administrativen Berichtigungsverfahren gemäss Art. 977 ZGB bereinigt und dies den Betroffenen 
angezeigt. Der Berufungskläger habe damit sein Verschulden bzw. die Rechtswidrigkeit der 
Grundbuchführung und den dadurch verursachten Dauerzustand anerkannt und mit dieser 
Anerkennung den Lauf der Verjährungsfrist unterbrochen. Das Gemeinwesen als fortbestehende 
abstrakte Entität könne den Schutzgedanken der absoluten Verjährung nur in stark reduziertem 
Masse für sich beanspruchen. 

2.2. Das Zivilgericht hat sich in Erwägung 7 seines Entscheids vom 22. Mai 2024 zur Frage der 
Verjährung wie folgt geäussert:

«(…) Es stellt sich die Frage, in welchem Zeitpunkt die absolute Verjährungsfrist in Haftungsfällen gemäss 
Art. 955 ZGB zu laufen beginnt. In BGE 119 II 216 hat das Bundesgericht festgehalten, dass die absolute 
Verjährungsfrist bei einer fehlerhaften Eintragung mit Abschluss des Eintragungsvorganges zu laufen 
beginnt (BGE 119 II 216 E. 4 bb.). Für die Bestimmung des Zeitpunkts des Beginns der zehnjährigen 
Verjährungsfrist knüpfte das Bundesgericht somit an die Eintragung als Vorgangs (sic!) an und nicht an den 
fehlerhaften Zustand des Grundbuches, der noch mit der Grundbuchberichtigungsklage korrigiert werden 
kann. Diese Auffassung stösst in der Lehre auf Kritik. So teilen SCHMID/ARNET den Standpunkt älterer 
Autoren, wonach es sich bei der rechtswidrigen Eintragung um einen Dauerzustand handle, der erst zu 
einem Abschluss komme, wenn die Berechtigung an diesem Grundstück auf Dritte übergehe und die 
Berichtigung des Eintrages nicht mehr möglich sei. Die absolute Verjährungsfrist beginne erst mit dem Ende 
dieses Dauerzustandes (SCHMID/ARNET, Basler Kommentar, N. 32 zu Art. 955 ZGB). Dieser Auffassung ist 
zu folgen. Sinn und Zweck der absoluten Verjährungsfrist ist die Vermeidung von Beweisschwierigkeiten 
aufgrund von Zeitablauf (CHRISTOPH MÜLLER, in: Yesim M. Atamer/Andreas Furrer (Hrsg.), Obligationenrecht 
– Allgemeine Bestimmungen, CHK – Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Aufl. 2023, N. 1 zu Art. 
60 OR). Bei einem dauerhaften schädigenden Verhalten beginnt die absolute Verjährungsfrist erst mit dem 
Abschluss dieses Verhaltens zu laufen (BGE 146 III 14 E. 6.1.2). Dies ist folgerichtig, denn solange ein 
schädigendes Verhalten andauert, ergeben sich auch keine Beweisschwierigkeiten (zumindest nicht infolge 
Zeitablaufs). Dasselbe hat für die Haftung aus einem fehlerhaften Grundbucheintrag zu gelten. Solange 
dieser vorliegt, kann der rechtswidrige und schädigende Zustand ohne Weiteres nachgewiesen werden. 
Schädigend ist denn auch nicht das Verhalten des Grundbuchbeamten an sich, sondern der hierdurch 
geschaffene fehlerhafte Zustand des Grundbuches. Dass der schädigende Eintrag von einem 
Grundbuchbeamten stammt, dürfte in aller Regel auch nicht bestritten und somit Beweisthema sein. 
Überdies erscheint es in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem ein Grundbuchführer eine Eintragung 
ohne Not und ohne Wissen der Parteien eigenmächtig abgeändert hat und die Parteien nur durch Zufall über 
zehn Jahre später davon erfahren haben, gänzlich unbefriedigend, die absolute Verjährungsfrist mit 
Abschluss der fehlerhaften Eintragung durch den Grundbuchführer beginnen zu lassen. Folglich gilt es 
festzuhalten, dass die Verjährung vorliegend erst mit der Rückführung der fehlerhaften Eintragung zu ihrem 
ursprünglichen Wortlaut, also am 24. November 2021 zu laufen begonnen hat. Somit war weder die relative 
noch die absolute Verjährungsfrist eingetreten, als die Kläger am 23. April 2021 das Schlichtungsgesuch in 
dieser Angelegenheit eingereicht haben.»

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2.3. Mit der Verjährung werden gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung einerseits die 
öffentlichen Interessen der Rechtssicherheit, der Rechtsklarheit und des Rechtsfriedens verfolgt. 
Andererseits soll der Schuldner vor der Ungewissheit der Inanspruchnahme von zeitlich länger 
zurückliegenden Forderungen und damit einer unbeschränkten Aufbewahrungspflicht für 
Zahlungsbelege geschützt werden (Botschaft vom 29. November 2013 zur Änderung des 
Obligationenrechts [Verjährungsrecht],BBl 2014 235, 239; BGE 137 III 16 E. 2.1; je mit Hinweisen). 
Entgegen der Annahme der Berufungsbeklagten kann auch das Gemeinwesen den Schutz-
gedanken der absoluten Verjährung uneingeschränkt für sich beanspruchen (BGE 119 II 216; 136 
II 187 E. 7.4.1 mit Hinweisen).

In BGE 119 II 216 befasste sich das Bundesgericht mit der Verjährung der Haftung aus 
Grundbuchführung gemäss Art. 955 ZGB. Es erwog, dass die absolute Verjährungsfrist nach Art. 
60 Abs. 1 OR ab der schädigenden Handlung laufe, welche zugleich die Haftung begründe. Das 
Schaden verursachende Verhalten sei massgeblich und nicht der Schadenseintritt oder der 
Zeitpunkt, in dem der Geschädigte Kenntnis des Schadens erlange. Die Zehnjahresfrist laufe 
unabhängig von der Kenntnis, die der Gläubiger von seinem Anspruch habe; die Klage könne 
daher verjährt sein, bevor der Gläubiger diesen Anspruch kenne. Dies habe uneingeschränkt auch 
für die Haftung nach Art. 955 Abs. 1 ZGB zu gelten. Weiter setzte sich das Bundesgericht mit 
Lehrmeinungen auseinander, welche die vorschriftswidrige Eintragung oder Löschung im Grund-
buch – soweit sie an sich die Verantwortlichkeit des Staates nach sich zieht – als ununterbro-
chenen Eingriff in die Rechte des möglichen Geschädigten betrachtet, die fortdauere, bis der 
Schaden sich verwirkliche, oder welche die Verjährungsfrist erst ab dem Zeitpunkt zu laufen 
beginnen lassen will, in welchem die aus der schadensstiftenden Handlung des Grundbuchver-
walters entstandene Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht mehr durch eine Richtigstellungsklage 
nach Art. 975 ZGB behoben werden kann. Diese Argumentationen vermochten jedoch das 
Bundesgericht nicht zu überzeugen. Haftungsbegründend sei nicht der Grundbucheintrag, der 
jederzeit mit der grundsätzlich unbefristeten Grundbuchberichtigungsklage gemäss Art. 975 ZGB 
angefochten werden könne, sondern die rechtswidrig erfolgende Eintragung als Vorgang, dessen 
Resultat erst der Grundbucheintrag ist (BGE 119 II 216 E. 4 mit Hinweisen). Die vom Zivilgericht 
zitierten Autoren SCHMID/ARNET stützen sich auf die Lehrmeinungen, mit denen sich das 
Bundesgericht in BGE 119 II 216 auseinandergesetzt hat und die es eben gerade nicht überzeugt 
haben. 

Im vorliegenden Fall kann die Frage jedoch offengelassen werden, ob mit der rechtswidrigen 
Eintragung in das Grundbuch ein Dauerzustand geschaffen wird, der zuerst behoben werden 
muss, bevor die Verjährungsfrist zu laufen beginnt oder ob bei einer fehlerhaften Eintragung die 
absolute Verjährungsfrist bereits mit Abschluss des Eintragungsvorganges zu laufen beginnt. 

Die Berufungsbeklagten machen als Schaden die ihnen zur Berichtigung des Wortlauts der 
eingetragenen Dienstbarkeiten entstandenen Prozesskosten geltend. Wie bereits dargelegt, 
beginnt die absolute Verjährungsfrist nach Art. 60 Abs. 1 OR ab der schädigenden Handlung zu 
laufen. Gemäss Art. 955 ZGB haftet der Kanton, wenn bei der Führung des Grundbuches ein 
Schaden entsteht. Zur Grundbuchführung der Grundbuchverwalterin oder des Grundbuchver-
walters gehören Tätigkeiten wie der Erlass der Abweisungsverfügung Nr. 2 vom 6. Januar 2017 
oder auch die Ausstellung von Auszügen aus dem Grundbuch (vgl. BSK ZGB II-SCHMID/ARNET, 
Art. 955 N. 4). In den Akten finden sich Grundbuchauszüge vom 25. Januar bzw. 1. Februar 2017 
(vgl. Beilage 5 zur Klage vom 12. Mai 2023 betreffend Haftung aus Grundbuchführung) betreffend 
die Immobilien, auf denen der von den Berufungsbeklagten bemängelte Wortlaut der 
Dienstbarkeiten (d.h. «Pflicht zur Duldung übermässiger Immissionen (…)») figuriert. 

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Die absolute Verjährungsfrist beginnt bei abgeschlossenen Handlungen wie dem Erlass von 
Verfügungen oder dem Ausstellen eines unrichtigen Grundbuchauszuges mit diesen spezifischen 
Vorgängen (vgl. BSK ZGB II-SCHMID/ARNET, Art. 955 N. 32). Im Jahr 2016 erhielten die 
Berufungsbeklagten durch Zufall Kenntnis davon, dass es zwischen den Belegen und dem Eintrag 
im Grundbuch eine Diskrepanz gab, die den Inhalt des Rechts berührte. Diese Sachlage hielt der 
damalige Grundbuchverwalter für richtig, weswegen er die Berichtigung nach Art. 140 GBV 
verweigerte (Abweisungsverfügung Nr. 2 vom 6. Januar 2017). In dieser Situation sahen sich die 
Berufungsbeklagten dazu veranlasst, die Grundbuchberichtigungsklage (Art. 975 ZGB) einzurei-
chen, um ihrer Rechte nicht verlustig zu werden (vgl. BGE 110 II 37). Der Erlass der Abweisungs-
verfügung Nr. 2 vom 6. Januar 2017 stellt einen spezifischen Vorgang dar, ab welchem die 
absolute Verjährungsfrist zu laufen beginnt.

Der Lauf der relativen Verjährungsfrist beginnt an dem Tag, an welchem der Verletzte tatsächlich 
Kenntnis vom Schaden und von der Person des Haftpflichtigen erlangt. Entsteht ein Schaden aus 
einem Sachverhalt, der sich ununterbrochen weiterentwickelt, so beginnt die Verjährung 
frühestens mit dem Abschluss der Entwicklung zu laufen. In diesem Fall sind die einzelnen 
Schadensposten Bestandteile eines Gesamtschadens, der erst feststeht, wenn – chronologisch 
gesehen – sein letztes Element eingetreten ist (vgl. BSK OR I-DÄPPEN, 7. Aufl. 2020, Art. 60 
N. 7-8). Vorliegend wurde die Rückführung der Eintragung zu ihrem ursprünglichen Wortlaut am 
24. November 2021 durch die neue Grundbuchverwalterin vorgenommen. Damit erreichten die 
Berufungsbeklagten ihr mit der Grundbuchberichtigungsklage anvisiertes Ziel und konnten ihren 
aus den Verfahren gemäss Art. 975 und 977 ZGB entstandenen Gesamtschaden (Prozesskosten) 
berechnen. Bereits einige Monate davor hatten sie am 23. April 2021 ihr Schlichtungsgesuch 
betreffend Haftung aus Grundbuchführung eingereicht, welches den Lauf der Verjährung unter-
brochen hat. 

Aus dem Dargelegten folgt, dass die vom Berufungskläger erhobene Einrede der Verjährung nicht 
zu hören ist. 

3.

Voraussetzungen für die Haftung des Kantons gemäss Art. 955 ZGB sind eine Tätigkeit im 
Rahmen der Grundbuchführung, ein rechtswidriges Verhalten, ein Schaden und ein natürlicher 
und adäquater Kausalzusammenhang zwischen dem rechtswidrigen Verhalten der Grundbuch-
organe und dem Eintritt des Schadens. 

3.1. Das Zivilgericht hat in seinem Entscheid vom 22. Mai 2024 die Änderung der Wortlaute der 
eingetragenen Dienstbarkeiten und insbesondere die Einführung des Wortes «übermässig» im 
Rahmen der Überführung des Papier-Grundbuchs ins elektronische Grundbuch sowie die unterlas-
sene Anzeige des geänderten Wortlautes und die unterbliebene Änderung des Wortlautes, als 
man sich des Fehlers gewahr wurde, als Tätigkeiten im Rahmen der Grundbuchführung 
qualifiziert. 

Der Berufungskläger ist der Ansicht, dass weder die unterbliebene Änderung des Wortlautes noch 
die unterlassene Anzeige des geänderten Wortlautes als Tätigkeit im Rahmen der Grundbuchfüh-
rung bezeichnet werden können. Eine solche müsste einzig dann bejaht werden, wenn sich der 
Grundbuchverwalter aktiv geweigert hätte, das Grundbuch im Sinne von Art. 977 Abs. 3 ZGB zu 
berichtigen oder wenn er sich geweigert hätte, den Betroffenen den geänderten Wortlaut der 
Dienstbarkeit anzuzeigen. 

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Als Grundbuchführung ist die gesamte Tätigkeit der Grundbuchverwalterin oder des Grundbuch-
verwalters und ihrer oder seiner Mitarbeitenden zu verstehen, sei es im Rahmen der Nachführung 
der kantonalen Grundbucheinrichtung, der Einführung des eidg. Grundbuchs, der Nachführung 
des Grundbuchs mit all seinen Hilfsregistern des eidgenössischen und kantonalen Rechts, wie 
auch seine Tätigkeit i.V.m. der Ausstellung von Auszügen aus dem Grundbuch, der Bescheini-
gungen über die erfolgte Anmeldung sowie der Ausstellung, Auslieferung und Löschung von 
Pfandtiteln (vgl. BSK ZGB II-SCHMID/ARNET, Art. 955 N. 4). Die Haftung besteht sowohl für positive 
Handlungen (z.B. fehlerhafte Eintragung oder unberechtigte Löschung eines Eintrags) als auch für 
Unterlassungen (z.B. Versäumnis beim Aufschub einer Eintragung oder Unterlassung einer von 
Art. 969 ZGB verlangten Anzeige) der zuständigen Organe (CR CC II-MOOSER, 1. Aufl. 2016, Art. 
955 N. 5). 

Auch wenn der Grundbuchverwalter am 6. Januar 2017 gemäss dem Urteil des Bundesgerichts zu 
Recht den Antrag der Berufungsbeklagten auf Berichtigung der Bezeichnungen der Dienstbar-
keiten gemäss Art. 977 ZGB abgewiesen hat und es sich bei den neuen Bezeichnungen aus 
seiner Sicht nicht um einen Fehler handelte, wie dies das Zivilgericht annimmt, handelt es sich bei 
seiner entsprechenden Verfügung trotzdem um eine Tätigkeit im Rahmen der Grundbuchführung. 

Darüber hinaus finden sich in den Akten – namentlich in der Beilage 5 zur Klage vom 12. Mai 2023 
betreffend Haftung aus Grundbuchführung – Grundbuchauszüge vom 26. Januar bzw. 1. Februar 
2017 betreffend die Immobilien, auf denen der von den Berufungsbeklagten bemängelte Wortlaut 
der Dienstbarkeiten (d.h. «Pflicht zur Duldung übermässiger Immissionen (…)») figuriert. Die 
Ausstellung solcher Auszüge gehört ebenfalls zu den Tätigkeiten der Grundbuchführung. Die 
Auszüge vom 26. Januar bzw. 1. Februar 2017 wurden nach Eingang des Gesuchs der 
Berufungsbeklagten vom 30. November 2016 um Berichtigung der Dienstbarkeiten beim 
Grundbuchamt ausgestellt. Durch Ausstellung der besagten Auszüge hat sich die Weigerung des 
damaligen Grundbuchverwalters, den Wortlaut der Dienstbarkeiten zu berichtigen, aktiv 
materialisiert. 

Die Vorinstanz hat demzufolge zu Recht festgestellt, dass die erste Haftungsvoraussetzung 
gemäss Art. 955 ZGB – eine Tätigkeit im Rahmen der Grundbuchführung – vorliegend erfüllt ist. 

3.2. Das Zivilgericht hat das rechtswidrige Verhalten des Grundbuchverwalters zum einen darin 
gesehen, dass er die Dienstbarkeiten nicht unverändert übernommen hat, obwohl für eine 
Anpassung grundsätzlich kein Spielraum bestanden habe, und zum anderen darin, dass er 
Änderungen vorgenommen hat, ohne dies den Eigentümern der betroffenen Grundstücke zu 
kommunizieren.

Der Berufungskläger führt aus, es könne offen bleiben, ob es sich dabei tatsächlich um ein 
rechtswidriges Verhalten handle. 

Im Rahmen der Informatisierung des Grundbuches wurde die Grundbuchverordnung am 
23. November 1994 revidiert. Abs. 3 der Schlussbestimmungen der Änderungen vom 
23. November 1994 sah vor, dass bei Einführung des EDV-Grundbuches das System die aktuellen 
Eintragungen materiell so wiedergeben können muss, wie sie im Grundbuch auf Papier aufgeführt 
sind (vgl. die Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch (GBV), in Kraft bis am 
1. Januar 2021, https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/26/167_163_163/de). Geringfügige sprachliche 
Anpassungen, die inhaltlich zu keiner Änderung führen, sind demnach zulässig. Aus Sicht der 
Berufungsbeklagten bewirkte das eingefügte Stichwort «übermässig» mit Bezug auf landwirtschaft-
liche oder gastwirtschaftliche Immissionen eine massive Wertverminderung ihrer Grundstücke, weil 

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dieser massgeblich davon abhängig sei, welche Art von Immissionen geduldet werden müssen. So 
habe 1993 mit dem ursprünglichen Wortlaut der Dienstbarkeit, namentlich der Pflicht, «ordentliche 
landwirtschaftliche Immissionen zu dulden», der Betrieb einer Schweinemast in der Nähe 
erfolgreich verhindert werden können, was mit dem geänderten Wortlaut nicht möglich gewesen 
wäre.

Gemäss Art. 684 ZGB ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, wie 
namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen 
Einwirkung auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten. Das bedeutet, dass ein Eigentümer 
Immissionen eines Nachbargrundstücks ohnehin zu dulden hat, sofern diese nicht übermässig 
sind. Die Pflicht zur Duldung ordentlicher Immissionen kann entsprechend nicht Inhalt einer 
Grunddienstbarkeit sein, zumal der Eigentümer des begünstigten Grundstücks kein vernünftiges 
Interesse an der Errichtung einer Grunddienstbarkeit hätte, die ihm nicht mehr gewährt als ihm 
schon von Gesetzes wegen zusteht (BGE 121 III 52ff, E. 2a mit Hinweisen). Die ursprünglichen 
Dienstbarkeiten wurden durch öffentlich beurkundeten Begründungsakt vom 21. November 1992 
begründet (Dossier 101 2018 91, act. 90 ff.). Der beigezogene Notar hat stets die Pflicht, den 
Willen der Parteien zu eruieren und sie entsprechend dem festgestellten Willen zu beraten. Sollte 
sich der Parteiwille bei Unterzeichnung des Begründungsakts tatsächlich ausschliesslich auf 
Duldung nicht übermässiger bzw. ordentlicher Immissionen gerichtet haben, hätte der Notar eine 
Beurkundung unter Hinweis auf die Rechtslage ablehnen müssen. Der Grundbuchverwalter durfte 
gestützt auf den ihm vorgelegten öffentlich beurkundeten Vertrag die Immissionsdienstbarkeiten 
eintragen und davon ausgehen, dass es dabei (wie bei allen anderen Immissionsdienstbarkeiten) 
um die Duldung übermässiger Immissionen ging. Bei der Einführung des eidgenössischen 
Grundbuchs wurde die beanstandete Umformulierung vorgenommen, lautend auf «Pflicht, 
übermässige Immissionen zu dulden aus dem Betrieb eines Café-Restaurant mit Gartenwirtschaft» 
und «Pflicht, übermässige landwirtschaftliche Immissionen zu dulden». Da die Pflicht zur Duldung 
von Immissionen nach dem Gesagten von vorneherein nur Inhalt einer Dienstbarkeit sein kann, 
soweit es um übermässige Einwirkungen geht, ist festzustellen, dass der Grundbuchverwalter nicht 
rechtswidrig handelte, als er die Dienstbarkeiten vom Papier-Grundbuch in das elektronische 
Grundbuch übertrug, weil die damals vorgenommene sprachliche Anpassung keine inhaltliche 
Veränderung des Rechts bewirkt hat. Aus dem gleichen Grund handelte er ebenfalls nicht rechts-
widrig, als er sich mit Abweisungsverfügung Nr. 2 vom 6. Januar 2017 weigerte, die Stichworte der 
Dienstbarkeiten im Sinne der Anträge der Berufungsbeklagten zu ändern. 

Der Umstand, dass das Grundbuchberichtigungsverfahren gemäss Art. 975 ZGB zufolge 
Klageanerkennung seitens der Gemeinde L.________ erledigt wurde, ist in diesem 
Zusammenhang ohne Bedeutung. Eine Klageanerkennung führt nämlich zur Prozesserledigung 
ohne materiellen Streiterledigungsentscheid (BSK ZPO-GSCHWEND, Art. 241 N. 8). Umso weniger 
kann aus der Klageanerkennung der Gemeinde eine Haftungsanerkennung des Kantons gefolgert 
werden.

Nachdem ein rechtswidriges Verhalten bzw. Unterlassen des Grundbuchführers zu verneinen ist, 
sind die übrigen Haftungsvoraussetzungen gemäss Art. 955 ZGB nicht mehr zu prüfen. Die 
Berufung ist gutzuheissen und die Anschlussberufung abzuweisen. 

4.

Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei, d.h. den Beru-
fungsbeklagten, unter solidarischer Haftung (Art. 106 Abs. 3 ZPO), auferlegt. 

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4.1. Die Gerichtskosten werden pauschal auf CHF 8’000.- (CHF 3'000.- für das Berufungs-
verfahren und CHF 5'000.- für das Anschlussberufungsverfahren) festgesetzt (Art. 96 ZPO i.V.m. 
Art. 19 des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). Die Gerichtskosten wer-
den von den geleisteten Vorschüssen bezogen. Die Berufungsbeklagten haben dem 
Berufungskläger CHF 3'000.- zu erstatten.

4.2. Die Parteikosten für das Berufungsverfahren sind vorliegend detailliert festzusetzen (Art. 
105 Abs. 2 i.V.m. 96 ZPO, Art. 63 i.V.m. 65 ff. JR). Dabei berücksichtigt das Gericht insbesondere 
die unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des Prozesses notwendige Zeit und die auf dem 
Spiel stehenden Interessen (Art. 63 Abs. 3 JR). Das als Parteientschädigung geschuldete Honorar 
wird i.d.R. aufgrund eines Stundentarifs von CHF 250.- festgesetzt (Art. 65 JR). In 
vermögensrechtlichen Streitigkeiten werden die Honorare bei einem Streitwert von 
CHF 111'884.75 (vgl. Urteil Zivilgericht Ziffer 1, S. 3) um 39.84% erhöht (Art. 66 Abs. 2 Bst. b JR 
und Anhang 2), woraus ein Stundentarif von CHF 349.60 resultiert. Korrespondenz und Telefon-
gespräche, die zur Führung des Prozesses notwendig waren und den Rahmen einer einfachen 
Aktenverwaltung nicht überschreiten, insbesondere Übermittlungsschreiben, Gesuche um Frister-
streckung oder um Verschiebung einer Verhandlung, geben einzig Anspruch auf ein Pauschal-
honorar von höchstens CHF 500.- bzw. ausnahmsweise CHF 700.- (Art. 67 JR). Die Kosten für 
Kopien, Portos und Telefonate werden pauschal auf 5% der Grundentschädigung ohne Zuschlag 
festgelegt (Art. 68 Abs. 2 JR).

Rechtsanwalt Patrik Gruber veranschlagt in seiner Kostenliste vom 20. August 2025 ein Honorar 
von CHF 7'836.50 (22 Stunden und 25 Minuten zu einem Stundentarif von CHF 349.60) zzgl. 
Auslagen von CHF 391.80 und Mehrwertsteuer von CHF 666.50. Unter Berücksichtigung 
namentlich des Schwierigkeitsgrades, der unter gewöhnlichen Umständen zur Führung des 
Prozesses notwendigen Zeit und der auf dem Spiel stehenden Interessen ist der geltend gemachte 
Aufwand nicht zu beanstanden. Die von den Berufungsbeklagten dem Berufungskläger 
geschuldete Parteientschädigung beträgt demnach rund CHF 8'894.80, inkl. Auslagenersatz und 
Mehrwertsteuer. 

4.3. Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die 
Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO).

Da die Klage der Berufungsbeklagten abgewiesen wurde, haben sie solidarisch die Prozesskosten 
zu tragen. Die Gerichtskosten von CHF 8’000.- werden vom geleisteten Vorschuss bezogen. 

Die Entschädigung des Berufungsklägers wird nach den bereits erwähnten Kriterien global auf 
CHF 8'190.80 inkl. Auslagen festgesetzt. Hinzu kommen 7.7% MwSt., d.h. CHF 630.70. Der 
Gesamtbetrag beläuft sich demnach auf CHF 8'821.50.

(Dispositiv auf der nächsten Seite)

Kantonsgericht KG
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Der Hof erkennt:

I. Die Berufung wird gutgeheissen.

Die Anschlussberufung wird abgewiesen.

Der Entscheid des Zivilgerichts des Seebezirks vom 22. Mai 2024 wird aufgehoben und 
lautet neu wie folgt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. entfällt

3. Die Gerichtskosten werden solidarisch B.________ und A.________ auferlegt. Die dem 
Staat geschuldeten Gerichtskosten (Entscheidgebühr, inkl. Schlichtungsgebühr und 
Auslagen) werden auf CHF 8'000.00 festgesetzt. Sie werden vom Kostenvorschuss von 
B.________ und A.________ bezogen.

4. B.________ und A.________ werden solidarisch verpflichtet, dem Kanton Freiburg eine 
Parteientschädigung von CHF 8'821.50 zu bezahlen.

II. Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens werden B.________ und A.________ 
solidarisch auferlegt.

III. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens werden pauschal auf CHF 8’000.- festgesetzt 
und von den von den Parteien geleisteten Kostenvorschüssen bezogen. B.________ und 
A.________ haben dem Staat Freiburg CHF 3'000.- zu erstatten. 

IV. B.________ und A.________ werden solidarisch verpflichtet, dem Staat Freiburg eine 
Parteientschädigung von CHF 8'894.80 zu bezahlen.

V. Zustellung.

Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim 
Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeits-
voraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht 
vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, einzureichen.

Freiburg, 10. Oktober 2025/ach/ndu

Der Präsident Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin