# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5ca34155-0948-55d0-84da-476d8f1ad7db
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-15
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 15.02.2023 B 2022/72
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_VGN_001_B-2022-72_2023-02-15.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2022/72

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 10.03.2023

Entscheiddatum: 15.02.2023

Entscheid Verwaltungsgericht, 15.02.2023
Baurecht. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Art. 159 Abs. 1 lit. 
b und d PBG, sGS 731.1. Zur Ausführung des bundesgerichtlichen 
Wiederherstellungsauftrags (BGer 1C_131/2018) kamen im Wesentlichen die 
Varianten der Anordnung eines (vollständigen oder teilweisen) Rückbaus der 
Scheune oder eines Verzichts auf einen Rückbau mit Nutzungsverbot und 
Räumungsverpflichtung in Betracht. Die Beschwerdeführerin machte im 
Beschwerdeverfahren eine aktuell (vollständige) landwirtschaftliche Nutzung 
des Gebäudes - einschliesslich des oberen Stocks - als Heulager und 
Einstellhalle geltend (Art. 16a Abs. 1 RPG, SR 700; Art. 34 RPV, SR 700.1). 
Das Verwaltungsgericht bestätigte die Rechtmässigkeit des im 
Rekursentscheid angeordneten Rückbaus. Es führte unter anderem aus, die 
Beschwerdeführerin nenne keinerlei Belege, welche geeignet wären, die von 
ihr behauptete aktuell (vollständige) landwirtschaftliche Nutzung des 
Gebäudes einschliesslich des oberen Stocks als Heulager und Einstellhalle 
plausibel zu machen bzw. zu beweisen. Von daher habe ihre Behauptung als 
unbelegt zu gelten. Auch nach Räumung der Scheune und Belegung mit 
einem Nutzungsverbot bliebe es bei einer dauerhaften Verletzung des 
raumplanungs-rechtlichen Grundsatzes der Trennung von Baugebiet und 
Nichtbaugebiet, wenn und soweit keine vollständige landwirtschaftliche 
Nutzung der Scheune gegeben bzw. nachgewiesen und bewilligt sei. Ein 
Nutzungsverbot wäre sodann mit Vollzugsschwierigkeiten (erschwerte 
Kontrollierbarkeit der zonenkonformen Nutzung) verbunden. Eine 
dauerhafte, von den nachbarlichen Gegebenheiten unabhängige Kontrolle 
sei nicht sichergestellt. Der rechtmässige Zustand werde von daher nur 
durch die Beseitigung der baulichen Massnahmen erreicht. Dem Abbruch 
stünden auf Seiten der Beschwerdeführerin nicht unerhebliche 
Vermögensinteressen (Renovations- und Abbruchkosten) entgegen. Zu 
berücksichtigten sei auch die nicht abschliessend geklärte Rechtslage mit 
Bezug auf die Bewilligungspflicht der baulichen Massnahmen im Zeitpunkt 
ihrer Vornahme in den Jahren 2014 und 2015. Nachdem die 

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Beschwerdeführerin jedoch die baulichen Massnahmen realisiert habe, ohne 
vorweg eine Baubewilligung eingeholt und deren Rechtskraft abgewartet zu 
haben, könne insgesamt nicht von einem gutgläubigen Vorgehen 
ausgegangen werden. Unter diesen Umständen vermöchten die privaten 
Interessen die öffentlichen Interessen nicht aufzuwiegen. Der umstrittene 
Abbruchbefehl diene der Wiederherstellung des baurechtskonformen 
Zustands. Er solle die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der 
Bauvorschriften sowie des Raumplanungsrechts sicherstellen und stelle 
eine hierfür geeignete Massnahme dar. Das angestrebte Ziel lasse sich nicht 
mit Massnahmen erreichen, die für die Beschwerdeführerin weniger 
einschneidend seien. Die vollständige Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands erweise sich als verhältnismässig (Verwaltungsgericht, B 2022/72). 
Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben 
(Verfahren 1C_147/2023).

Entscheid vom 15. Februar 2023

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Schmid

Verfahrensbeteiligte

A.__ AG, vertreten durch B.__,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Holenstein, Anwaltskanzlei Holenstein, 

Schifflände 22, 8001 Zürich,

gegen

Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

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C.__,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli, kmb Rechtsanwälte und 

Urkundspersonen, Breitenstrasse 16, 8852 Altendorf,

Politische Gemeinde D.__,

Beschwerdebeteiligte,

Gegenstand

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.  

Die A.__ AG ist Eigentümerin des 60‘131 m  grossen Grundstücks Nr. 00__, 

Grundbuch D.__. Auf dem Grundstück befinden sich zwei Skiliftanlagen und die 

Scheune mit einer Grundfläche 252 m . Das Grundstück ist gemäss Zonenplan der 

Politischen Gemeinde D.__ vom 28. Oktober 2004 der Landwirtschaftszone zugeteilt 

und mit der Freihaltezone Sport und Freizeit überlagert. Die Parzelle Nr. 00__ und die 

Scheune waren während 24 Jahren an den Landwirt C.__ verpachtet. Die 

Grundeigentümerin löste das Pachtverhältnis per Ende April 2014 auf mit dem Hinweis 

auf unüberbrückbare Differenzen und voraussichtlichen Eigenbedarf. In der Folge 

wurde das Grundstück und ein Teil des Untergeschosses der Scheune an den Landwirt 

E.__ verpachtet. Das Obergeschoss der Scheune nutzte die Grundeigentümerin als 

Einstellraum für Geräte des Skiliftbetriebs. Mit Baugesuch vom 14. August 2014 

ersuchte sie um Bewilligung der Umnutzung der Scheune als Lagerraum für 

Skiliftmaterial. Gegen das Baugesuch erhob C.__ innerhalb der Auflagefrist Einsprache. 

Die Baukommission der Gemeinde D.__ bewilligte mit Beschluss vom 30. März 2015 

das Baugesuch und wies die Einsprache ab; zur Begründung verwies sie auf die 

A.a. 
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raumplanungsrechtliche Teilverfügung des Amtes für Raumentwicklung und 

Geoinformation (AREG) vom 19. Januar 2015. Den gegen diesen Beschluss von C.__, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli erhobenen Rekurs hiess das 

Baudepartement (heute: Bau- und Umweltdepartement) des Kantons St. Gallen mit 

Entscheid vom 23. Mai 2016 gut und hob den Einspracheentscheid und die 

Baubewilligung vom 30. März 2015 sowie die raumplanungsrechtliche Teilverfügung 

des AREG vom 19. Januar 2015 auf. Die gegen diesen Entscheid von der A.__ AG, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Holenstein erhobene Beschwerde hiess 

das Verwaltungsgericht mit Entscheid B 2016/125 vom 18. Januar 2018 gut, soweit es 

darauf eintrat und hob de Rekursentscheid vom 23. Mai 2016 auf. Das Bundesgericht 

hiess die gegen diesen Entscheid von C.__ erhobene Beschwerde mit Urteil 

1C_131/2018 vom 27. August 2018 gut, hob den verwaltungsgerichtlichen Entscheid 

auf und wies die Sache zur Neuverlegung der Kosten und zur Prüfung der 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an das Verwaltungsgericht zurück. 

Dieses wies die Sache seinerseits mit Entscheid B 2018/205 vom 8. Januar 2019 zur 

Prüfung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an die Gemeinde D.__ 

zurück.

In der Folge ordnete die Gemeinde D.__ mit Beschluss vom 10. März 2020 die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mittels Räumung der Scheune bis 

30. April 2020 und einem Nutzungsverbot an. Das Nutzungsverbot sei im Grundbuch 

anzumerken. Für den Fall der Nichtfolgeleistung drohte sie der A.__ AG die 

Ersatzvornahme nach Art. 105 Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 

VRP) sowie die Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 des Schweizerischen 

Strafgesetzbuches (SR 311.0; StGB) an. Zur Begründung hielt sie fest, dass ein 

Rückbau unverhältnismässig bzw. bautechnisch nicht realisierbar sei, da die alten 

Balken und Bretter morsch seien und das alte Tor nicht mehr existiere. Zudem sei nicht 

abschliessend geklärt, welche Änderungen baubewilligungspflichtig gewesen wären, 

weshalb auch nicht klar sei, welche Änderungen zurückgebaut werden müssten. Durch 

eine schriftliche Anzeige des Verfügungsentwurfs vom 11. Dezember 2019 und der 

Möglichkeit zur Stellungnahme sei das rechtliche Gehör beider Parteien gewahrt 

worden (act. G 12/1 Beilage 1). Den gegen diesen Beschluss von C.__ durch seinen 

Rechtsvertreter erhobenen Rekurs vom 26. März 2020 (act. G 12/1) hiess das Bau- und 

Umweltdepartement mit Entscheid vom 16. März 2022 im Sinn der Erwägungen gut 

und hob den Beschluss vom 10. März 2020 auf. Der rechtmässige Zustand auf 

Grundstück Nr. 00__ sei wiederherzustellen, d.h. die Scheune sei innerhalb einer Frist 

von drei Monaten bis auf das betonierte Untergeschoss abzubrechen. Die A.__ AG 

A.b. 

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B.  

 

habe sich bei der Baubehörde zu erkundigen, ob die notwendigen baulichen 

Massnahmen für die Erhaltung des Sockelgeschosses bewilligungspflichtig seien. In 

diesem Fall sei unverzüglich ein entsprechendes Baugesuch einzureichen. Die 

Dreimonatsfrist verlängere sich diesfalls um die Dauer des Baubewilligungsverfahrens, 

falls das Baugesuch innert einer Frist von einem Monat ab Rechtskraft dieses 

Entscheids bei der Baubehörde eingereicht werde. Für den Fall der Nichtbefolgung des 

Entscheids wurde der A.__ AG die Ersatzvornahme nach Art. 105 VRP sowie die 

Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB angedroht (act. G 2).

Gegen diesen Rekursentscheid erhob Rechtsanwalt Holenstein für die A.__ AG 

(Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 5. April 2022 beim Verwaltungsgericht 

Beschwerde mit den Anträgen, der Entscheid sei aufzuheben und der 

Baukommissionsbeschluss vom 10. März 2022 sei zu bestätigen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer, auch für das Rekursverfahren, 

zulasten des Beschwerdegegners (act. G 1). In der Beschwerdebegründung vom 

24. Mai 2022 bestätigte und begründete der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 

die gestellten Anträge (act. G 7).

B.a. 

In der Vernehmlassung vom 17. Juni 2022 beantragte die Vorinstanz Abweisung der 

Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid und 

äusserte sich ergänzend zur Beschwerde (act. G 10). Am 13. Juli 2022 teilte die 

Gemeinde D.__ (Beschwerdebeteiligte) den Verzicht auf eine Vernehmlassung mit (act. 

G 14). In der Vernehmlassung vom 31. August 2022 beantragte Rechtsanwalt Brändli 

für C.__ (Beschwerdegegner) Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten 

werden könne. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer 

zulasten der Beschwerdeführerin (act. 18).

B.b. 

Mit Replik vom 19. September 2022 bestätigte die Beschwerdeführerin ihren 

Standpunkt (act. G 20). In der Duplik vom 6. Oktober 2022 hielt auch der 

Beschwerdegegner an seinen Anträgen fest (act. G 23). Am 26. Oktober 2022 teilte die 

Beschwerdeführerin den Verzicht auf eine weitere Stellungnahme mit (act. G 25).

B.c. 

Auf die Vorbringen in den Eingaben des vorliegenden Verfahrens wird, soweit für den 

Entscheid erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

B.d. 

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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1; VRP). Die Beschwerdeführerin 

ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 

VRP). Gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung gelten Entscheide als 

eröffnet, sobald sie ordnungsgemäss zugestellt sind und die betroffene Person davon 

Kenntnis nehmen kann. Dass sie davon tatsächlich Kenntnis nimmt, ist nicht 

erforderlich (BGE 142 III 599 E. 2.4.1 m.H.). Es genügt, wenn die Sendung in den 

Machtbereich des Adressaten gelangt, so dass er sie zur Kenntnis nehmen kann. Wird 

der Empfänger einer eingeschriebenen Briefpostsendung oder Gerichtsurkunde nicht 

angetroffen und wird daher eine Abholeinladung in seinen Briefkasten oder in sein 

Postfach gelegt, so wird die Sendung in jenem Zeitpunkt als zugestellt betrachtet, in 

welchem sie auf der Poststelle abgeholt wird. Geschieht dies nicht innert der 

siebentägigen Abholfrist, wird angenommen, dass die Sendung am letzten Tag dieser 

Frist zugestellt wurde. Diese sogenannte Zustellfiktion rechtfertigt sich, weil für die an 

einem Verfahren Beteiligten nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Pflicht 

besteht, dafür zu sorgen, dass behördliche Akte ihnen zugestellt werden können. Diese 

Rechtsprechung gilt mithin während eines hängigen Verfahrens und wenn die 

Verfahrensbeteiligten mit der Zustellung eines Entscheides oder einer Verfügung mit 

einer gewissen Wahrscheinlichkeit rechnen müssen (BGE 138 III 225 E. 3.1, BGer 

2C_35/2016 vom 18. Juli 2016 E. 3.1 m.H.). Die Partei ist mithin verpflichtet, eine 

vorübergehende Abwesenheit und erst recht eine allfällige Adressänderung

bekanntzugeben, um die Entgegennahme behördlicher Sendungen sicherzustellen 

(BGer 1C_532/2018 vom 25. März 2019 E. 3.3 m.H.; BGer 9C_815/2015 vom 8. August 

2016 E. 4.2).

Der von der Vorinstanz am 16. März 2022 an die frühere Adresse des Rechtsvertreters 

der Beschwerdeführerin in Uster versandte Rekursentscheid (act. G 2) wurde nach 

Zustellungsversuch am 17. März 2022 der Vorinstanz am 21. März 2022 als 

unzustellbar retourniert (act. G 12/21). Nach ihren Darlegungen fand sie in der Folge die 

neue Adresse des Rechtsvertreters heraus und versandte den Entscheid gleichentags 

erneut (act. G 10 S. 2). Massgebend ist grundsätzlich die erste rechtsgültige Eröffnung 

(vgl. Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VR ZH, 3. Aufl., N 80 zu § 10). 

Der Rekursentscheid hätte mithin nach der dargelegten Rechtsprechung spätestens 

mit Ablauf der siebentägigen Zustellfrist bzw. der "üblichen Abholfrist" (vgl. BGer 

9C_815/2015 a.a.O. E. 4.2 zweiter Absatz m.H.) am 23. März 2022 als zugestellt zu 

bis

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gelten. Vorliegend begann die vierzehntägige Rechtsmittelfrist indes bereits am Tag der 

vom Rechtsvertreter bestätigten (früheren) effektiven Zustellung, dem 22. März 2022, 

zu laufen (vgl. act. G 20 S. 3 unten) und endete am 5. April 2022. Die Beschwerde vom 

5. April 2022 (act. G 1) ist demgemäss fristwahrend. An der Rechtzeitigkeit der 

Beschwerde vermag der Umstand nichts zu ändern, dass es Sache des 

Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin gewesen wäre, in einem Verfahren, wo mit 

fristauslösenden Schreiben zu rechnen ist, die Rekursinstanz über eine Änderung der 

Zustelladresse zu informieren. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegegners (act. 

G 18 S. 3 f., G 23 Ziffer 3) begann die Rechtsmittelfrist wie dargelegt nicht bereits mit 

dem (ersten) Zustellversuch vom 17. März 2022, sondern erst mit Ablauf der Zustellfrist 

zu laufen. Die Beschwerde entspricht somit in Verbindung mit der 

Beschwerdeergänzung vom 24. Mai 2022 (act. G 7) zeitlich, formal und inhaltlich den 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 

und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.  

Die zuständige Gemeindebehörde verfügt unter anderem ein Benützungsverbot oder 

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, wenn durch die Errichtung von 

Bauten und Anlagen ohne Bewilligung oder auf andere Weise ein unrechtmässiger 

Zustand geschaffen wird (vgl. Art. 159 Abs. 1 lit. b und d des Planungs- und 

Baugesetzes [sGS 731.1; PBG]). Können Bauten und Anlagen aufgrund materieller 

Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus noch nicht 

notwendigerweise, dass sie abgebrochen werden müssen. Vielmehr sind in jedem Fall 

die allgemeinen verfassungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts, insbesondere die 

Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens zu 

berücksichtigen (vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 

1210). Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit besagt, dass eine Abbruchverfügung 

nur erlassen werden darf, wenn diese Massnahme bei objektiver Betrachtung als die 

einzig geeignete erscheint, um einen aktuellen baurechtswidrigen Zustand zu beheben. 

Sie hat zu unterbleiben, wenn die Abweichung von den Bauvorschriften nur geringfügig 

ist, wenn der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt oder wenn die berührten 

öffentlichen Interessen den Schaden, der einem Eigentümer aus dem Abbruch 

erwächst, nicht zu rechtfertigen vermögen und der Bauherr gutgläubig angenommen 

hat, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmässig. Hierbei wird vorausgesetzt, dass 

die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt ist. Dies gilt 

erst recht bei Bauvorhaben in der Landwirtschaftszone (vgl. Heer a.a.O., Rz. 1211; BGE 

2.1. 

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123 II 255, 111 Ib 224; GVP 1982 Nr. 17; BGer 1C_347/2017 vom 23. März 2018 E. 

6.3). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich zwar auch der bösgläubige 

Bauherr berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus 

grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der 

baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen 

Zustandes erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls 

erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (VerwGE 

B 2018/41 vom 19. November 2018 E. 2.3 m.H.; vgl. auch Waldmann, in: Griffel/Liniger/

Rausch/Thurnherr, Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz. 6.39 bis 

6.42).

Art. 159 PBG zählt die Zwangsmittel im Bereich des Planungs- und Baurechts auf. Die 

Voraussetzungen der Ersatzvornahme richten sich indes nach Art. 105 VRP (vgl. 

Looser/Looser in: Rizvi/Schindler/Cavelti Hrsg., Praxiskommentar zum Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2020 N 2 und 8 zu Art. 105 VRP). Nach Art. 

106 Abs. 1 VRP kann die Behörde die für den Fall des Ungehorsams gesetzlich 

vorgesehene Strafe androhen. Enthält der Erlass keine Strafbestimmung, so kann die in 

Art. 292 StGB vorgesehene Strafe angedroht werden (Art. 106 Abs. 2 VRP).

 2.2. 

Bereits in dem die nämliche Baute beschlagenden Urteil 1C_131/2018 vom 27. August 

2018 hielt das Bundesgericht unter anderem fest, das Baudepartement habe zutreffend 

und nachvollziehbar dargelegt, dass durch die baulichen Massnahmen, insbesondere 

durch den Ersatz der nicht mehr intakten Balken, wesentliche Eingriffe in statisch 

wichtige Elemente des Gebäudes vorgenommen worden seien. Gemäss den 

höchstrichterlichen Ausführungen handle es sich beim ersetzten Fussbalken um einen 

tragenden Teil des Fachwerks, der eine entscheidende statische Funktion im 

Rahmenbau erfülle. Sofern dieser ersatzlos entfernt werde, wäre die Westfassade 

instabil und würde allenfalls sogar zusammenbrechen. Dasselbe gelte für die 

Rückversetzung der Stützbalken des Zwischenbodens, der ein Teil der tragenden 

Gebäudekonstruktion sei. Die diesbezüglichen Ausführungen der kantonalen 

Fachbehörde seien mit Blick auf die aktenkundigen Fotos des Inneren der Scheune 

ohne weiteres einleuchtend (BGer 1C_131/2018 a.a.O. E. 5.1). Nach den unstreitigen 

Feststellungen des Verwaltungsgerichts hätten zudem sowohl Stützbalken des 

Zwischenbodens als auch der verfaulte Fussbalken, auf welchem die Westfassade 

stehe, ersetzt werden müssen. Dabei habe es sich um tragende Konstruktionsteile 

2.2.1. 

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gehandelt, welche nicht mehr intakt gewesen seien. Demnach könne bei den 

durchgeführten Arbeiten nicht mehr von einer Substanzerhaltung gesprochen werden. 

Die vorgenommenen Veränderungen an der bestehenden Scheune sprengten das 

übliche Mass einer blossen baubewilligungsfreien Renovation und es liege kein reiner 

Unterhalt vor. Insofern spiele es auch keine Rolle, dass die Scheune ansonsten 

grundsätzlich in einem guten Zustand gewesen sein solle (BGer 1C_131/2018 a.a.O. E. 

6.2). Das Bundesgericht kam gestützt hierauf zum Schluss, dass die Scheune für die 

vorgenommene Zweckänderung durch bauliche Arbeiten in ihrer Substanz wesentlich 

verändert worden sei und dass es sich bei den durchgeführten Arbeiten nicht nur um 

bewilligungsfreien Unterhalt handle. Dies sei im Rahmen einer blossen Umnutzung 

ohne bauliche Massnahmen im Sinn von Art. 24a des Raumplanungsgesetzes (RPG; 

SR 700) nicht zulässig. Die baulichen Massnahmen zur Umnutzung der Scheune in ein 

Materiallager für den Skibetrieb seien nach Art. 22 Abs. 1 RPG vielmehr 

baubewilligungspflichtig, würden damit aber eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 

24a RPG ausschliessen. Weil die Voraussetzungen für eine Bewilligung im Sinn von Art. 

24a RPG kumulativ erfüllt sein müssten, könne vorliegend offenbleiben, wie es sich mit 

den weiteren Anforderungen verhalte. Die Baubewilligung sei zu verweigern und die 

Sache - unter anderem zur Prüfung der Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustandes - zurückzuweisen.

Die Vorinstanz hielt unter Bezugnahme auf diese einschlägigen bundesgerichtlichen 

Erwägungen im angefochtenen Entscheid (BGer 1C_131/2018 vom 27. August 2018 E. 

6.2) unter anderem fest, der Eingriff in die tragende Struktur der Scheune durch die 

Auswechslung diverser Stützbalken und eines Fussbalkens sowie die weiteren 

zahlreichen baulichen Veränderungen an der Scheune stelle keine bloss geringfügige 

Abweichung vom Erlaubten mehr dar. Zum einen hätten sich die Renovationsarbeiten 

nach eigenen Aussagen der Beschwerdeführerin für eine weitere zonenkonforme 

Nutzung nicht mehr gelohnt und zum anderen seien namentlich die Umbauarbeiten 

nötig geworden, um die Scheune fortan zonenfremd nutzen zu können. Damit stünden 

die illegalen Renovations- und Umbauarbeiten aber dem gewichtigen öffentlichen 

Interesse an der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet gegenüber (BGE 132 II 

21 E. 6.4). Das erhebliche öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustandes bestehe auch aus präjudiziellen Gründen. Es gehe dabei um 

die Glaubwürdigkeit der Raumplanung und des Rechtsstaats. Die Beschwerdeführerin 

habe die baulichen Massnahmen vorgenommen, ohne sich vorgängig um die 

Baubewilligung gekümmert zu haben. Dies obwohl es sich bei den ersetzten 

2.2.2. 

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Stützbalken des Zwischenbodens und dem Fussbalken um tragende Konstruktionsteile 

handle, deren Ersatz offensichtlich über das übliche Mass baubewilligungsfreier 

Renovationen hinausgehe. Eine Gutgläubigkeit der Beschwerdeführerin sei nicht 

ersichtlich. Ihr habe klar sein müssen, dass die baulichen Massnahmen an der Scheune 

bewilligungspflichtig seien. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands führe 

für die Beschwerdeführerin zwar zum Verlust der Scheune. Diese sei allerdings vor der 

illegalen Erneuerung gar nicht mehr zonenkonform nutzbar gewesen. Eine mildere 

Massnahme sei nicht ersichtlich, zumal ein blosses Nutzungsverbot nicht genüge, um 

die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands definitiv zu erreichen. Abgesehen 

vom Verstoss gegen den Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet 

wäre die Einhaltung des Nutzungsverbots ohne einen übermässigen Aufwand für die 

Behörden gar nicht kontrollierbar. Für die Vollzugsbehörde sei nämlich von aussen 

nicht ersichtlich, ob die Scheune zonenfremd genutzt werde. Das Innere wiederum 

könnte nur im Beisein eines Vertreters der Beschwerdeführerin kontrolliert werden, 

weshalb keine unangekündigten Kontrollen durchgeführt werden könnten. Im Übrigen 

müssten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gewöhnlich auch bauliche 

Massnahmen verfügt werden. Insgesamt betrachtet erweise sich daher die von der 

Beschwerdebeteiligten erlassene Wiederherstellungsmassnahme (Räumung der 

Scheune, Nutzungsverbot) als wirkungslos. Da die Beschwerdeführerin vorgängig keine 

Baubewilligung eingeholt habe, könne sie sich nun auch nicht auf einen 

Investitionsschutz berufen. Der blosse Umstand, dass sie die rechtswidrige Baute 

zwischenzeitlich seit mehreren Jahren nutze, spreche ebenfalls nicht gegen die 

Verhältnismässigkeit des Abbruchs. Im Gegenteil habe die Beschwerdeführerin die 

baulichen Massnahmen in der Zwischenzeit schon teilweise amortisieren können. Dazu 

komme, dass illegale Bauten ausserhalb der Bauzone unabhängig vom Zeitablauf – 

nach neuster Rechtsprechung selbst nach Ablauf von 30 Jahren - zurückgebaut 

werden müssten (BGE 147 II 309 E. 4.1). Nach dem Gesagten könne daher auf die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht verzichtet werden. Die privaten 

Interessen der Beschwerdeführerin am Bestand der illegalen Baute seien nicht höher 

zu gewichten als das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Raumplanung und 

der Bauvorschriften sowie der Rechtsgleichheit. Dazu komme, dass die 

Beschwerdeführerin die Scheune nicht gutgläubig für eine zonenwidrige Nutzung 

umgebaut habe. Da allein der Rückbau der eigenmächtig eingebauten Stütz- und 

Fussbalken dazu führe, dass das Dach der Scheune instabil werde oder 

zusammenbreche, sei das obere Geschoss der Scheune gänzlich abzubrechen, 

weshalb es offenbleiben könne, ob namentlich die nach aussen sichtbare neue 

Holzverschalung der ehemaligen Sichtbacksteinmauer ebenfalls 

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baubewilligungspflichtig gewesen wäre oder nicht. Eine mildere Rückbaumassnahme 

sei – selbst ohne weitere baubewilligungspflichtige Eingriffe - nicht ersichtlich. Der 

Abbruch des oberen Geschosses bis auf das betonierte Untergeschoss erweise sich 

daher als nötig und verhältnismässig. Sollte die Beschwerdeführerin der Meinung sein, 

sie könne das Untergeschoss der Scheune weiternutzen, habe sie hierfür ein 

Baugesuch einzureichen, damit die Behörden prüfen könnten, ob die 

Sicherheitsanforderungen (Art. 101 PGB) auch nach dem Rückbau eingehalten würden 

und dieser Art. 24a RPG entspreche. An der Scheune seien grundsätzlich keine 

baubewilligungspflichtigen Massnahmen möglich (Art. 24a RPG). Vorstellbar sei, dass 

das Sockelgeschoss mit Erde überdeckt und begrünt werde (act. G 2 S. 11-16).

Die Beschwerdeführerin wendet ein, aus dem angefochtenen Entscheid ergebe sich 

nicht, worin vorliegend Rechtswidrigkeiten verortet worden seien bzw. was an den 

Renovationsarbeiten "illegal" sein solle. Die Scheune sei in der Landwirtschaftszone 

ohne Weiteres zonenkonform. Als Lager für landwirtschaftliche Geräte und Produkte 

eigne sich das Gebäude nach wie vor. Es sei nichts instand gestellt oder umgebaut 

worden, dass die weitere landwirtschaftliche Nutzung in Frage stellen könne. Im 

Zusammenhang mit dem Verzicht auf die Stallnutzung seien die Tierlager entfernt und 

der Jauchetrog aufgefüllt worden; im Übrigen handle es sich aber um reine 

Instandstellungen. Es sei nie zur Debatte gestanden, dass die baulichen Massnahmen 

das Potential gehabt hätten, das Gebäude für die landwirtschaftliche Nutzung 

unbrauchbar zu machen. Vorliegend könne es einzig um die Frage gehen, ob eine der 

Massnahmen einer landwirtschaftlichen Nutzung entgegenstehe. Dies treffe auf keine 

der Massnahmen zu. Es gebe keine Rechtsnorm, die einem Wechsel von der 

Viehstallnutzung auf eine Lagerraumnutzung entgegenstehe. Das Gebäude werde 

zwischenzeitlich (auch im oberen Geschoss) wieder landwirtschaftlich genutzt. Im 

Weiteren lasse sich der angefochtene Entscheid auch nicht unter dem Titel der 

technischen Abbruchreife des Vorbestandes begründen. Art. 24a RPG setze voraus, 

dass die Grundsubstanz des Bauwerks (Dach, Wände, Tragkonstruktion) mindestens 

zu einem wesentlichen Teil intakt seien. Dies führe aber nicht dazu, dass die 

Erneuerung tragender Bauteile bei Bestandesgarantiebauten nicht erlaubt wäre. 

Technische Abbruchreife sei nicht schon dann anzunehmen, wenn einzelne Teile der 

Tragkonstruktion erneuert würden. Vorliegend gehe es einzig um die Frage der 

Zulässigkeit einer Renovation einer landwirtschaftskonformen Baute. Eine solche sei 

nicht unter dem Aspekt der Bestandesgarantie zu beurteilen, auch wenn sie das 

Stadium der technischen Abbruchreife erreicht habe. Letzteres sei vorliegend nicht der 

Fall gewesen, zumal die Scheune durchgehend genutzt worden sei. Sodann sei die 

2.3. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 12/18

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Beschwerdeführerin (mit Bezug auf die Bewilligungspflicht der Arbeiten) durchaus 

gutgläubig gewesen. Sie habe sich sehr wohl nach der Bewilligungspflicht erkundigt. 

Im Übrigen könne auch der bösgläubig Bauende sich auf das 

Verhältnismässigkeitsprinzip berufen. Konkret stehe eine zonenkonforme 

landwirtschaftliche Baute zur Debatte. Die landwirtschaftszonenfremde Nutzung sei 

nicht mehr streitgegenständlich. Der Grundsatz der Trennung von Baugebiet und 

Nichtbaugebiet werde nicht verletzt. Dass die Scheune "vor der illegalen Erneuerung 

nicht mehr zonenkonform nutzbar" gewesen sei, treffe nicht zu und sei nie von 

irgendeiner Seite behauptet worden. Einzig die Stallnutzung (Tierhaltung) sei für die 

Beschwerdeführerin nicht mehr tragbar gewesen. Für landwirtschaftliche Bauten in der 

Landwirtschaftszone finde sich in Art. 16b RPG ein explizit gesetzlich formuliertes 

öffentliches Interesse am Erhalt von aktuell nicht verwendbaren Bauten. Es sei die 

Sanktion mit der geringeren Eingriffsstärke (im Grundbuch vorgemerktes 

Nutzungsverbot) zu wählen, sofern diese ebenfalls zum gewünschten Ziel führe. Die 

fehlende Erläuterung des bundesgerichtlichen Rückweisungsauftrages im 

angefochtenen Entscheid erscheine als gravierender Begründungsmangel, denn im 

vorliegenden Verfahren gehe es um nichts anderes als um den Vollzug dieses 

Rückweisungsauftrages. In ihrem Entscheid vom 10. März 2020 (S. 3) habe die 

Beschwerdebeteiligte zu Recht erwogen, dass sich aus dem Urteil des Bundesgerichts 

nicht hinreichend klar ergebe, welche baulichen Änderungen inwiefern zu prüfen seien 

(act. G 7, G 20).

 2.4. 

In BGer 1C_131/2018 wurde die Rechtswidrigkeit der an der Scheune vorgenommenen 

Massnahmen bestätigt (vgl. vorstehende E. 2.2 erster Absatz). Deren Rechtswidrigkeit 

kann daher als solche nicht mehr Thema des vorliegenden Verfahrens bilden, sondern 

lediglich der im erwähnten Urteil angeführte Rückweisungsauftrag für die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Die von der Beschwerdeführerin 

diskutierte (und verneinte) Frage, ob die an der Scheune vorgenommenen Arbeiten das 

Gebäude für die landwirtschaftliche (zonenkonforme) Nutzung unbrauchbar gemacht 

haben oder nicht (act. G 7 Ziffer 4.2 S. 5-7), stellt sich in diesem Zusammenhang 

insofern nicht, als es im Baubewilligungsverfahren von 2014 einzig um 

Sanierungsarbeiten für eine zonenfremde Nutzung (Lagerraum für Skiliftmaterial) ging, 

wobei die Beschwerdeführerin erklärte, dass die Scheune nicht mehr landwirtschaftlich 

(für die Tierhaltung) genutzt werden könne und ohne Unterhaltsarbeiten leer stehen 

würde. Eine Instandstellung für eine zonenkonforme Nutzung erachtete sie damals als 

2.4.1. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 13/18

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wirtschaftlich nicht lohnend, da Aufwand und Ertrag in keinem Verhältnis stünden (vgl. 

Baubeschrieb vom Juli 2014, act. G 11/9 Beilage 5 S. 2 oben; Baugesuch vom 

14. August 2014, act. G 11/9 Beilage 1 S. 1 unten; Stellungnahme vom 26. September 

2014 zur Einsprache, act. G 11/9/10 S. 2 oben). Hieran vermag nichts zu ändern, dass 

die Scheune später dennoch wieder teilweise landwirtschaftlich genutzt wurde.

Die Beschwerdeführerin bezeichnet die Feststellung im angefochtenen Entscheid, 

wonach sich eine Renovation für einen zonenkonformen Weiterbetrieb nicht mehr 

gelohnt hätte (act. G 2 E. 5.4.3), als unzutreffend. Zutreffend sei, dass sich in 

Anbetracht der neuen gesetzlichen Auflagen eine bauliche Anpassung im Hinblick auf 

die weitere Nutzung als Viehstall nicht mehr gelohnt hätte (act. G 7 S. 13). Letzteres ist 

aus den Akten insofern ersichtlich, als die Feststellung, wonach Aufwand und Ertrag in 

keinem Verhältnis stünden, sich auf die zonenkonforme Nutzung mit Haltung von 

Grossnutztieren - und damit nicht auf eine zonenkonforme Nutzung insgesamt - bezog 

(Stellungnahme vom 26. September 2014 zur Einsprache, act. G 11/9/10 S. 1 f.).

Die Beschwerdeführerin beanstandet sodann, dass die Vorinstanz im Sinn einer 

unangekündigten "reformatio in peius" den Gebäudeabbruch angeordnet habe. Die in 

Art. 36 BV für solch schwerwiegende Eingriffe in die Eigentumsgarantie statuierten 

Voraussetzungen seien dabei aber nicht beachtet worden (act. G 7 Ziffer 3.3). Auch sei 

dadurch das rechtliche Gehör krass verletzt worden (act. G 20 Ziffer 5).

Hierzu ist anzumerken, dass zur Ausführung des bundesgerichtlichen 

Wiederherstellungsauftrags (BGer 1C_131/2018 a.a.O) von Beginn weg im 

Wesentlichen die Varianten der Anordnung eines (vollständigen oder teilweisen) 

Rückbaus oder eben eines Verzichts auf einen Rückbau mit Nutzungsverbot und 

Räumungsverpflichtung in Betracht kamen. Dies war für alle Beteiligten auch ohne 

zusätzlichen Hinweis und Gehörseinräumung klar ersichtlich. Der Rekurs war sodann 

nicht von der Beschwerdeführerin, sondern vom Beschwerdegegner erhoben worden 

mit dem Begehren um Rückgängigmachung der mit der Umnutzung verbundenen 

baulichen Massnahmen an der Scheune und Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands (act. G 12/1). Hierzu konnte sich die Beschwerdeführerin in der 

Rekursantwort umfassend äussern (act. G 12/9), wodurch ihr Gehörsanspruch 

zureichend gewahrt wurde. Eine zusätzliche vorgängige Eröffnung des - im Sinn des 

Standpunktes des Beschwerdegegners - vorgesehenen Rekursentscheids durch die 

Vorinstanz war von daher entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin (act. G 20 

2.4.2. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 14/18

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Ziffer 5) nicht notwendig. Dies umso weniger, als der Beschwerdeführerin aufgrund 

ihrer Verfahrensstellung auch keine Möglichkeit der "Beendigung" des 

Rekursverfahrens (in Sinn eines Rückzugs nach Androhung einer "reformatio in peius") 

offen gestanden wäre.

Die Beschwerdeführerin macht im vorliegenden Verfahren eine aktuell (vollständige) 

landwirtschaftliche Nutzung des Gebäudes - einschliesslich des oberen Stocks - als 

Heulager und Einstellhalle geltend (act. G 7 S. 8). Nach Art. 16a Abs. 1 RPG sind in der 

Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen 

Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Diese 

Anforderungen präzisiert Art. 34 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 

2000 (RPV; SR 700.1). Danach sind insbesondere Bauten zonenkonform, die der 

bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen (Abs. 1 erster Halbsatz), namentlich der 

Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung (lit. a). Unter 

gewissen Voraussetzungen sind zudem Bauten und Anlagen zonenkonform, die der 

Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher 

Produkte dienen (Art. 34 Abs. 2 RPV). Voraussetzung für die Erteilung der 

Baubewilligung ist nach Art. 34 Abs. 4 RPV weiter, dass die Baute oder Anlage für die 

in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), der Baute oder Anlage am 

vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) und 

der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c; BGer 1C_567/2015 vom 

29. August 2016 E. 2). Die Frage der Notwendigkeit der Erstellung oder der 

Veränderung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Sie hängt 

ab von der bestellten Oberfläche, von der Art des Anbaus und der Produktion sowie 

von der Struktur, Grösse und Erforderlichkeit der Bewirtschaftung (vgl. BGer 

1C_578/2019 vom 25. Mai 2020 E. 4.1 m.H.).

Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte landwirtschaftliche Verwendung der 

(ganzen) Scheune wäre als zonenkonforme Nutzung grundsätzlich möglich und 

bewilligungsfähig, soweit die erwähnten Voraussetzungen (vgl. Art. 16a RPG und Art. 

34 RPV) erfüllt sind. Der Beschwerdegegner bezeichnet das Vorbringen, wonach die 

Scheune wieder landwirtschaftlich genutzt werde, als unzutreffend. Vielmehr diene sie 

nach wie vor als Unterstand für die Pistenfahrzeuge der Beschwerdeführerin (act. G 18 

S. 5 Ziffer 11 m.H.). Das in diesem Zusammenhang vom Beschwerdegegner 

eingereichte Foto der Scheune vom 19. April 2022 (act. G 18.1) zeigt indes im 

Wesentlichen ein vor der Scheune abgestelltes Pistenfahrzeug. Zur Frage der - hier 

2.4.3. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 15/18

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einzig in Frage stehenden - Art der Nutzung der Scheune als solche (im Innenraum) 

bzw. zur Frage der Rechtmässigkeit des vorinstanzlich angeordneten 

Gebäudeabbruchs lässt sich aus dem Foto allein nichts ableiten. Anderseits - und dies 

erscheint hier wesentlich - führt auch die Beschwerdeführerin keinerlei Belege an, 

welche geeignet wären, die von ihr behauptete aktuell (vollständige) landwirtschaftliche 

Nutzung des Gebäudes einschliesslich des oberen Stocks als Heulager und 

Einstellhalle plausibel zu machen bzw. zu beweisen. Von daher hat ihre Behauptung als 

unbelegt zu gelten, was sie sich entgegenhalten lassen muss.  

Die präjudizielle Wirkung eines Wiederherstellungsentscheids, wie er vorliegend zur 

Diskussion steht, ist erheblich. Wird auf eine bauliche Wiederherstellung des 

rechtmässigen Zustands verzichtet und stattdessen ein Nutzungsverbot mit 

Räumungspflicht bestätigt, hat dies inskünftig Auswirkungen auf die Durchsetzbarkeit 

der Bauordnung bei ähnlich gelagerten Sachverhalten. Auch mit Blick auf die 

rechtsgleiche Behandlung der Grundeigentümer und Baugesuchsteller ist regelmässig 

ein strenger Massstab anzulegen (vgl. VerwGE B 2018/41 a.a.O. E. 4.5 Absatz 2). Wenn 

ein Grundeigentümer Bauvorschriften bzw. Bewilligungspflichten ausser Acht lässt, soll 

ihm grundsätzlich auch nicht die Möglichkeit offenstehen, sich der Wiederherstellung 

unter Berufung auf die Geringfügigkeit der Umbauten/Renovationen zu widersetzen. 

Von daher ist das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung - rechtsgleiche 

Rechtsanwendung, Durchsetzung der Bauvorschriften, Trennung von Baugebiet und 

Nichtbaugebiet - grundsätzlich höher zu gewichten als das Interesse der 

Beschwerdeführerin am Bestand der illegalen Renovation bzw. am Verzicht auf die 

Wiederherstellung.

Die Beschwerdeführerin macht indes wie erwähnt geltend, dass sie hinsichtlich der in 

Frage stehenden baulichen Massnahmen in gutem Glauben von einer rechtmässigen 

Erstellung derselben habe ausgehen dürfen. Diesbezüglich hatte die 

Beschwerdebeteiligte aufgrund eines Augenscheins vom 10. November 2014 unter 

anderem vermerkt, dass eine Holzkonstruktion zur Stützung des Gebäudes gebaut und 

tragende Balken ersetzt worden seien, da diese faul gewesen seien und bereits von 

daher Gefahr in Verzug bestanden habe (act. G 11/9 Beilage 12). Das AREG hielt hierzu 

in der Verfügung vom 19. Januar 2015 fest, dass eine Umnutzung ohne bauliche 

Massnahmen möglich sei. Die vorzunehmenden bzw. vorgenommen Arbeiten seien im 

Grenzbereich zu baubewilligungspflichtigen Massnahmen anzusiedeln. Die 

Beschwerdeführerin bestätige den guten baulichen Zustand der Scheune und sei sich 

2.4.4. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 16/18

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bewusst, dass am Gebäude lediglich die von ihr vorgebrachten Erneuerungen 

vorgenommen werden dürften. An der Scheune seien keinerlei 

baubewilligungspflichtige Massnahmen zugelassen. Die Zustimmung zur temporären 

Umnutzung des oberen Teils und von rund einem Drittel des unteren Teils der Scheune 

werde erteilt (act. G 11/1 Beilage 3). In einem Mail vom 24. März 2015 wurde die 

Beschwerdebeteiligte von Seiten des AREG darauf hingewiesen, dass eine Umnutzung 

ohne bauliche Massnahmen bewilligt worden sei und eine "Überstrapazierung" (der 

Bewilligung) einen ersatzlosen Abbruch der Scheune zur Folge haben könne (act. G 

11/9 Beilage 24). Aufgrund eines gleichentags durchgeführten baupolizeilichen 

Augenscheins kam das kommunale Bauamt zum Schluss, dass keine 

bewilligungspflichtigen Arbeiten durchgeführt worden seien (act. G 12/1 Beilage 1 S. 1). 

In der Rekursvernehmlassung vom 12. November 2015 hatte sodann das AREG 

bestätigt, dass die in Frage stehenden Arbeiten in der Regel durchgeführt würden, 

ohne dass zuvor eine Baubewilligung eingeholt und das AREG als 

Zustimmungsbehörde eingeschaltet werde. Die getätigten baulichen Massnahmen 

würden der künftigen Nutzung nach Art. 24a RPG nicht von vornherein entgegenstehen 

(act. G 8 Beilage 4 S. 1 und 2). - Mit Blick auf die vorerwähnten Feststellungen des 

AREG kann eine Gutgläubigkeit der Beschwerdeführerin mit Bezug auf die Erstellung 

der in Frage stehenden Bauten insofern nicht ohne Weiteres ausgeschlossen werden, 

als eine vorgängige Anfrage betreffend Bewilligungspflicht bei der hierfür zuständigen 

Behörde (AREG) aller Voraussicht nach eine zustimmende Antwort ergeben hätte. 

Gegen eine Gutgläubigkeit spricht der Umstand, dass die Beschwerdeführerin die 

baulichen Massnahmen realisierte, ohne vorweg eine Baubewilligung eingeholt und 

deren Rechtskraft abgewartet zu haben. Angesichts der dargelegten Äusserungen der 

beteiligten Stellen bestand indes zur Frage der Bewilligungspflicht der durchgeführten 

Arbeiten an der Scheune für die Beschwerdeführerin nicht zum vornherein eine klare 

rechtliche Ausgangslage. Dies zeigte sich im Nachhinein auch darin, dass das 

Verwaltungsgericht noch im späteren, vom Bundesgericht indes kassierten Entscheid 

B 2016/125 a.a.O. E. 3.4 ebenfalls - gleich wie das AREG – noch vom Vorliegen nicht 

bewilligungspflichtiger baulicher Massnahmen ausgegangen war. Diese Gegebenheiten 

sind nachstehend bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit der Wiederherstellung zu 

berücksichtigen.

Unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) fragt es sich, ob 

der im vorinstanzlichen Entscheid verfügte umfassende Abbruch erforderlich ist, um die 

auf dem Spiel stehenden, u.a. raumplanerischen Grundsätze zu wahren. Die 

2.4.5. 

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 17/18

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Beschwerdebeteiligte hatte zuvor zur Umsetzung der höchstrichterlichen 

Wiederherstellungsanordnung im Wesentlichen die Räumung der Scheune mit einem 

Verbot der Nutzung derselben verfügt und von einem Befehl zur (baulichen) 

Wiederherstellung abgesehen. Auch nach Räumung der Scheune und Belegung mit 

einem Nutzungsverbot bliebe es indes bei einer dauerhaften Verletzung des 

raumplanungsrechtlichen Grundsatzes der Trennung von Baugebiet und 

Nichtbaugebiet, wenn und soweit keine vollständige landwirtschaftliche Nutzung der 

Scheune gegeben bzw. nachgewiesen und bewilligt ist (vgl. vorstehende E. 2.4.3). Ein 

Nutzungsverbot wäre sodann mit den von der Vorinstanz zu Recht angeführten 

Vollzugsschwierigkeiten (erschwerte Kontrollierbarkeit der zonenkonformen Nutzung) 

verbunden. Der Beschwerdegegner dürfte zwar diesbezüglich als Nachbar auch 

inskünftig eine "soziale" Kontrolle gewährleisten; eine dauerhafte, von den 

nachbarlichen Gegebenheiten unabhängige behördliche Kontrolle ist damit jedoch 

nicht sichergestellt. Der rechtmässige Zustand kann von daher nur durch die 

Beseitigung der baurechtswidrigen baulichen Massnahmen erreicht werden. Dem 

Abbruch stehen auf Seiten der Beschwerdeführerin zwar nicht unerhebliche 

Vermögensinteressen (Renovations- und Abbruchkosten) entgegen. Zu 

berücksichtigten ist zudem wie erwähnt auch die nicht abschliessend geklärte 

Rechtslage mit Bezug auf die Bewilligungspflicht der baulichen Massnahmen im 

Zeitpunkt ihrer Vornahme in den Jahren 2014 und 2015. Nachdem die 

Beschwerdeführerin jedoch die baulichen Massnahmen realisierte, ohne vorweg eine 

Baubewilligung eingeholt und deren Rechtskraft abgewartet zu haben, kann insgesamt 

nicht mehr von einem gutgläubigen Vorgehen ausgegangen werden. Wie die Vorinstanz 

zutreffend festhält, kommt der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands für 

rechtswidrig erstellte Bauten ausserhalb der Bauzone besonderes Gewicht zu 

(vgl. BGE 136 II 359 E. 6). Unter diesen Umständen vermögen die dargelegten privaten 

Interessen die gewichtigen entgegenstehenden öffentlichen Interessen nicht 

aufzuwiegen. Der umstrittene Abbruchbefehl dient der Wiederherstellung des 

baurechtskonformen Zustands. Er soll die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung 

der Bauvorschriften sowie des Raumplanungsrechts sicherstellen und stellt eine hierfür 

geeignete und aufgrund der konkreten Gegebenheiten auch erforderliche Massnahme 

dar. Das angestrebte Ziel lässt sich nicht mit Massnahmen erreichen, die für die 

Beschwerdeführerin weniger einschneidend sind. Die angeordnete vollständige 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist entsprechend sich als 

verhältnismässig und geboten. Der vorinstanzliche Entscheid lässt sich somit 

insgesamt nicht beanstanden. 

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© Kanton St.Gallen 2024 Seite 18/18

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3.  

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Beschwerdeführerin trägt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 3'500 unter Verrechnung des von ihr in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschusses.

3.

Die Beschwerdeführerin entschädigt den Beschwerdegegner ausseramtlich mit 

CHF 3'120 (inkl. Barauslagen, zuzüglich Mehrwertsteuer).

 

Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde daher abzuweisen. Dem 

Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 95 Abs. 1 VRP). 

Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 3'500 (Art. 7 Ziff. 222 der 

Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Sie ist mit dem von ihr in gleicher Höhe 

geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

3.1. 

Vorinstanz und Beschwerdebeteiligte haben keinen Anspruch auf eine ausseramtliche 

Entschädigung (Linder, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die 

Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, N 20 zu Art. 98  VRP); beide stellten 

denn auch zu Recht keinen Antrag. Demgegenüber ist der anwaltlich vertretene 

Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen. Das 

Verwaltungsgericht spricht grundsätzlich Pauschalentschädigungen nach Ermessen 

gemäss Art. 19 und Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung zu (sGS 963.75, HonO). 

Mit Blick auf vergleichbare Verfahren und die konkreten Verhältnisse ist eine 

Entschädigung des Beschwerdegegners durch die Beschwerdeführerin mit CHF 3'000 

und 4 % Barauslagen (CHF 120) angemessen (Art. 19, 22 Abs. 1 Ingress und lit. b, 28

VRP), zuzüglich Mehrwertsteuer (vgl. Art. 29 HonO).

3.2. 

bis

bis

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 15.02.2023
	Baurecht. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Art. 159 Abs. 1 lit. b und d PBG, sGS 731.1. Zur Ausführung des bundesgerichtlichen Wiederherstellungsauftrags (BGer 1C_131/2018) kamen im Wesentlichen die Varianten der Anordnung eines (vollständigen oder teilweisen) Rückbaus der Scheune oder eines Verzichts auf einen Rückbau mit Nutzungsverbot und Räumungsverpflichtung in Betracht. Die Beschwerdeführerin machte im Beschwerdeverfahren eine aktuell (vollständige) landwirtschaftliche Nutzung des Gebäudes - einschliesslich des oberen Stocks - als Heulager und Einstellhalle geltend (Art. 16a Abs. 1 RPG, SR 700; Art. 34 RPV, SR 700.1). Das Verwaltungsgericht bestätigte die Rechtmässigkeit des im Rekursentscheid angeordneten Rückbaus. Es führte unter anderem aus, die Beschwerdeführerin nenne keinerlei Belege, welche geeignet wären, die von ihr behauptete aktuell (vollständige) landwirtschaftliche Nutzung des Gebäudes einschliesslich des oberen Stocks als Heulager und Einstellhalle plausibel zu machen bzw. zu beweisen. Von daher habe ihre Behauptung als unbelegt zu gelten. Auch nach Räumung der Scheune und Belegung mit einem Nutzungsverbot bliebe es bei einer dauerhaften Verletzung des raumplanungs-rechtlichen Grundsatzes der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet, wenn und soweit keine vollständige landwirtschaftliche Nutzung der Scheune gegeben bzw. nachgewiesen und bewilligt sei. Ein Nutzungsverbot wäre sodann mit Vollzugsschwierigkeiten (erschwerte Kontrollierbarkeit der zonenkonformen Nutzung) verbunden. Eine dauerhafte, von den nachbarlichen Gegebenheiten unabhängige Kontrolle sei nicht sichergestellt. Der rechtmässige Zustand werde von daher nur durch die Beseitigung der baulichen Massnahmen erreicht. Dem Abbruch stünden auf Seiten der Beschwerdeführerin nicht unerhebliche Vermögensinteressen (Renovations- und Abbruchkosten) entgegen. Zu berücksichtigten sei auch die nicht abschliessend geklärte Rechtslage mit Bezug auf die Bewilligungspflicht der baulichen Massnahmen im Zeitpunkt ihrer Vornahme in den Jahren 2014 und 2015. Nachdem die

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	Beschwerdeführerin jedoch die baulichen Massnahmen realisiert habe, ohne vorweg eine Baubewilligung eingeholt und deren Rechtskraft abgewartet zu haben, könne insgesamt nicht von einem gutgläubigen Vorgehen ausgegangen werden. Unter diesen Umständen vermöchten die privaten Interessen die öffentlichen Interessen nicht aufzuwiegen. Der umstrittene Abbruchbefehl diene der Wiederherstellung des baurechtskonformen Zustands. Er solle die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften sowie des Raumplanungsrechts sicherstellen und stelle eine hierfür geeignete Massnahme dar. Das angestrebte Ziel lasse sich nicht mit Massnahmen erreichen, die für die Beschwerdeführerin weniger einschneidend seien. Die vollständige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweise sich als verhältnismässig (Verwaltungsgericht, B 2022/72). Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 1C_147/2023).

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