# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d9ce0e68-eba5-59a3-8433-f5424b7c45d9
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-05-15
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 15.05.2008 R 2008 8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2008-8_2008-05-15.pdf

## Full Text

R 08 8 e 12

4a Camera 

SENTENZA
del 15 maggio 2008

nella vertenza di diritto amministrativo

concernente opposizione edilizia e piano di quartiere

1. In data 4 luglio 2007, la Comunione di comproprietari ... introduceva formale 

domanda di costruzione per l’erezione sulla particella no. 1337, sul territorio 

del Comune di …, in località …, di tre case – stabili A, B e C - con complessivi 

18 appartamenti. Nell’ambito dell’esposizione pubblica dei piani, …, 

proprietario di unità condominiali sulla particella no. 1374 sita di rimpetto al 

mappale no. 1337 e …, …, …, …, …, …, … e … proprietari a loro volta di 

unità condominiali sulla contigua particella no. 1310, si opponevano 

tempestivamente al progetto, adducendo essenzialmente la necessità di 

procedere ad una revisione del piano di quartiere “…” (qui di seguito 

abbreviato semplicemente PdQ) per tenere in giusta considerazione 

l’evoluzione degli ultimi anni in materia di pianificazione, la volontà popolare 

di limitare la costruzione di residenze secondarie, la scarsa qualità estetica 

delle costruzioni previste e le loro eccessive dimensioni, l’insufficiente viabilità 

che l’attuale strada di quartiere garantisce e il criticabile accesso al garage 

comune per tutte e tre le costruzioni nonché l’eccessivo numero dei posti di 

parcheggio previsti. Il 27 dicembre 2007 le opposizioni venivano respinte e 

l’autorità edilizia comunale rilasciava la licenza di costruzione. 

2. Nel tempestivo ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 29 

gennaio 2008 (R 08 8), … chiedeva principalmente la constatazione della 

nullità della licenza di costruzione e dell’opposizione impugnate o 

eventualmente l’annullamento dei due provvedimenti. All’autorità comunale 

andrebbe imposta la revisione del PdQ o eventualmente il trattamento di 

questa precisa pretesa contenuta nell’opposizione e fino alla crescita in 

giudicato del relativo piano o di una decisione di fondo su tale questione non 

potrebbe essere concessa alla committente la licenza di costruzione. Accanto 

alla richiesta dell’effetto sospensivo, il ricorrente postulava la posa delle 

modine nel frattempo allontanate. A oltre dieci anni dalla sua entrata in vigore 

e dopo la revisione della legge cantonale sulla pianificazione, in aggiunta alla 

modifica della normativa comunale in materia edilizia, nonché considerando il 

freno posto dal legislatore regionale alla proliferazione di residenze 

secondarie, l’istante considera imperativo procedere ad una revisione del 

PdQ, non essendo lo stesso più conforme al diritto di rango superiore. La 

licenza edilizia e la decisione su opposizione sarebbero poi nulle, in quanto 

all’opponente non sarebbero stati resi noti i nomi dei componenti della 

comunione di comproprietari richiedente la licenza di costruzione, in manifesto 

dispregio della normativa comunale in materia. Inoltre, i provvedimenti 

impugnati sarebbero privi di una sufficiente motivazione. Materialmente, il 

progetto non si concilierebbe con il circostante quadro paesaggistico locale 

per la forma, i volumi e il carattere delle tre costruzioni, come comproverebbe 

la perizia … allegata. Anche le disposizioni sullo sfruttamento sarebbero 

disattese essendo al progetto di costruzione applicabile il diritto in vigore 

all’epoca dell’entrata in vigore del PdQ e non il nuovo diritto. L’accesso ai 

garage pregiudicherebbe poi la viabilità dell’intero tratto stradale, mentre 

sarebbe stato possibile prevedere lo stesso all’altezza della casa C e non 

dell’ultima costruzione A. 

3. Il 1. febbraio 2008, anche …, …, …, …, … e .. adivano il Tribunale 

amministrativo (R 08 12) postulando l’annullamento della licenza di 

costruzione e della relativa decisione su opposizione. Accanto alla mancata 

comunicazione dei nominativi delle persone facenti parte della comunione di 

comproprietari richiedente la licenza di costruzione, i ricorrenti criticavano la 

conciliabilità del progetto, dal punto di vista architettonico, con i dintorni. La 

zona in oggetto, a diretto contatto con un sito d’importanza nazionale, 

richiederebbe l’ossequio di severi criteri quanto all’edificazione. Il progetto 

presentato invece sfrutterebbe semplicemente le possibilità edificatorie date 

dal fondo senza alcun riguardo al paesaggio circostante e in manifesto 

contrasto con le disposizioni del PdQ. 

4. Nella propria presa di posizione il Comune di … chiedeva la reiezione dei 

ricorsi e la conferma della licenza di costruzione. A prescindere dal fatto che 

la situazione legale non si sarebbe essenzialmente modificata negli ultimi 

anni, la richiesta revisione del PdQ non meriterebbe comunque protezione, 

dopo che - ad eccezione della particella qui in oggetto - tutte le altre sarebbero 

già state edificate. Anche le censure formali sollevate andrebbero respinte 

non essendo le decisioni inficiate da vizi tali da comportarne il loro 

annullamento e tanto meno la loro nullità. Per il resto, il progetto si 

conformerebbe all’ordinamento legale in materia di polizia delle costruzioni e 

quindi nulla si opporrebbe alla sua approvazione. 

5. Dal canto loro …, …, … SA e … SA, membri della Comunione di 

comproprietari … (qui di seguito detti semplicemente comunione di 

comproprietari), chiedevano che i due ricorsi venissero respinti. Dall’entrata 

in vigore del PdQ non sarebbero intervenuti dei cambiamenti tali da imporre 

una revisione dello stesso. Le censure formali sollevate sarebbero in larga 

misura immotivate e materialmente il progetto, che non verrebbe a trovarsi in 

una zona paesaggisticamente protetta, non contrasterebbe con alcuna delle 

disposizioni del diritto materiale applicabile.  

6. Poiché l’entrata in vigore del PdQ era stata preceduta da un lungo iter 

giudiziario, alle parti venivano sottoposte le precedenti sentenze già emanate 

da questo Giudice al riguardo e veniva indetto un sopralluogo. Il ricorrente 1 

introduceva a questo Giudice la perizia … del 3 aprile 2008 riguardante 

essenzialmente l’inserimento del progetto di costruzione nel quadro 

paesaggistico locale. Nell’ambito del sopralluogo del 15 maggio 2008, ognuna 

delle parti presenti aveva modo di esporre verbalmente il proprio punto di vista 

e di determinarsi sulla documentazione trasmessa dal Tribunale. Le modine 

allontanate a suo tempo venivano nuovamente posate. Per il ricorrente 1 

erano presenti al sopralluogo anche i due architetti incaricati della perizia 3 

aprile 2008, i quali esponevano ancora una volta le loro riserve dal punto di 

vista dell’inserimento ambientale e paesaggistico del progetto contestato. Per 

la comunione di comproprietari convenuta era in detta sede possibile 

determinarsi in dettaglio sulla perizia allegata da controparte. Per il resto, su 

quanto visto e sentito in sede di sopralluogo si dirà, per quanto utile ai fini del 

giudizio, nelle considerazioni di merito che seguono. 

Considerando in diritto:

1. Il 19 marzo 2008, in applicazione all’art. 6 lett. a della legge sulla giustizia 

amministrativa (LGA), i due ricorsi R 08 8 e 12 erano stati riuniti. Per questo 

si giustifica l’evasione del presente contenzioso mediante un’unica sentenza. 

2. a) Dal punto di vista formale viene anzitutto addotta la carenza di uno specifico 

riscontro nel dispositivo della decisione su opposizione della richiesta 

revisione del PdQ e l’insufficiente motivazione della decisione impugnata sulla 

stessa e altre questioni. Nella decisione del 10/27 dicembre 2007, l’autorità 

edilizia comunale esponeva i motivi per cui riteneva infondata la richiesta volta 

ad ottenere la revisione del PdQ (punto 1 delle considerazioni pag. 3 e 4), 

analizzando questa richiesta alla stregua delle tante altre contestazioni 

contenute nelle opposizioni e respingendo infine semplicemente le 

opposizioni presentate. Questo modo di procedere non dà adito ad alcuna 

critica. La richiesta di revisione del PdQ era stata formulata, separatamente, 

ma pur sempre nell’ambito della procedura di opposizione contro un concreto 

progetto di costruzione, per cui tale richiesta poteva venire senza alcun dubbio 

trattata con l’evasione dell’opposizione, considerando tale pretesa come uno 

dei tanti argomenti addotti contro la fattibilità del progetto edilizio. 

b) In principio, l’esigenza di una motivazione è rispettata non appena gli 

interessati possono, attraverso la decisione o sulla scorta di altri elementi della 

causa a loro noti, rendersi conto sufficientemente delle ragioni che stanno alla 

base del provvedimento preso (DTF 123 I 34 cons. 2c, 122 IV 8 cons. 2c). Per 

contro, la prassi non esige che l’autorità debba prendere posizione su tutti gli 

argomenti sollevati (DTF 121 I 57 cons. 2c e riferimenti), ma basta che si limiti 

alle questioni rilevanti ed essenziali (DTF 127 I 84, cons. 3 non pubblicato; 

126 I 102 cons. 2b e 124 V 181 cons. 1a e riferimenti). In definitiva, l’insieme 

dei motivi deve permettere all’interessato di afferrare le ragioni a fondamento 

del provvedimento per poterlo eventualmente deferire, con piena cognizione 

di causa, all’istanza superiore (DTF 124 II 146 cons. 2a, 121 I 57 cons. 2c e 

119 Ia cons. 4d). La decisione su opposizione impugnata esponeva i motivi 

per cui l’autorità non riteneva di dover dar seguito alle pretese dei vicini. Sui 

punti essenziali la decisione reca indubbiamente una sufficiente motivazione, 

come verrà meglio detto anche nelle considerazioni che seguono. Che poi tutti 

gli aspetti sollevati non siano stati dettagliatamente discussi non è 

censurabile, poiché dall’autorità non può essere preteso l’esame di proposte 

di varianti più interessanti per l’una e non per l’altra delle parti opponenti e che 

non trovano però essenzialmente il loro fondamento in norme di polizia delle 

costruzioni. Il fatto poi che la perizia introdotta non sia stata reputata 

suscettibile di mettere in dubbio la corretta applicazione della normativa 

comunale, deve pure bastare per giustificare la mancata presa in 

considerazione di una valutazione effettivamente del tutto generale e senza 

alcuna previa conoscenza del lungo iter giuridico di questo specifico PdQ. 

Determinante a questo riguardo è che sui punti essenziali, come dimostrano 

gli scritti di ricorso, i ricorrenti abbiano indubbiamente potuto rendersi conto 

dei motivi a suffragio della reiezione della loro opposizione, in modo tale da 

poter adire con piena cognizione di causa le vie legali a loro disposizione. 

3. a) Dalla mancata notifica dei nominativi dei componenti della comunione di 

comproprietari convenuta durante la procedura d’opposizione gli istanti 

concludono a torto alla nullità della licenza rilasciata, poiché le norme in parola 

sono essenzialmente delle disposizioni d’ordine nell’interesse dell’autorità 

edilizia. Infatti, giusta la previgente prassi di questo Giudice, all’autorità edilizia 

non era dato rifiutare un progetto edilizio per motivi che esulavano dalle 

disposizioni di polizia delle costruzioni (PTA 1987 no. 19, 1974 no. 24, 1971 

no. 17 e 1970 no. 30) a meno che si palesasse fin dall’inizio l’assoluta 

mancanza di legittimazione del petente, non essendo questi in grado di 

comprovare il proprio diritto di proprietà sul fondo (PTA 1990 no. 25, 1989 no. 

15, 1987 no. 20 e 1982 no. 23). In queste situazioni la presa in considerazione 

di aspetti del diritto privato trovava la propria giustificazione nella necessità di 

evitare che l’autorità esaminasse nel dettaglio delle magari complesse 

domande di costruzione, quando la legittimazione del petente faceva già 

manifestamente difetto. La nuova normativa cantonale in materia di 

pianificazione in vigore dal 1. novembre 2005 ha tenuto conto di questa 

problematica. Giusta l’art. 89 cpv. 3 della legge cantonale sulla pianificazione 

del territorio (LPTC) infatti, se il committente non è proprietario del terreno 

edificabile, la domanda di costruzione va controfirmata dal proprietario. L’art. 

98 cpv. 2 della legge edilizia comunale (LE) riprende lo stesso principio e 

sancisce che la domanda di costruzione deve essere firmata dal proprietario, 

dal committente e dal progettista. Sulla base di tale normativa, i ricorrenti non 

possono però dedurre quanto pretendono. 

b) Non è contestato che la domanda di costruzione fosse stata sottoscritta dal 

proprietario del mappale no. 1337, dal rappresentante della comunione di 

comproprietari e dal progettista, per cui non vi è di primo acchito alcuna 

violazione delle due citate disposizioni d’ordine. Per i ricorrenti, il difetto 

formale consisterebbe nella mancata comunicazione dei nominativi dei 

componenti della comunione di comproprietari nell’ambito della procedura di 

opposizione. Allora però veniva essenzialmente posto in forse l’accordo dal 

proprietario del fondo (mentre in realtà questi aveva sottoscritto la domanda 

di costruzione) e non le problematiche addotte poi in sede di ricorso, motivo 

per cui l’autorità non aveva giustamente ritenuto di doversi chinare oltre sulla 

questione. A questo riguardo va precisato che l’interesse dei ricorrenti a 

conoscere i nomi dei componenti della comunione convenuta non può essere 

quello di sapere chi sia eventualmente perseguibile penalmente o chi sia 

tenuto a corrispondere i contributi di allacciamento, poiché relativamente a 

queste questioni il loro interesse alla causa è quello di qualsiasi altro cittadino 

del comune. Ammettendo ciò malgrado un certo interesse degli istanti a 

conoscere i nominativi dei componenti della comunione convenuta, affinché 

fosse possibile verificare l’inesistenza di eventuali conflitti d’interesse con 

membri dell’autorità, l’omissione va comunque qualificata d’importanza del 

tutto secondaria e non certo propria a rendere nulla la licenza edilizia 

accordata. Il proprietario del fondo era pure membro della comunione di 

comproprietari e aveva sottoscritto la domanda di costruzione in qualità di 

proprietario. Per l’autorità comunale, i richiedenti si erano pertanto 

sufficientemente legittimati nell’ambito della procedura di domanda di 

costruzione per quanto intendevano fare, senza che si palesassero 

imperativamente dei motivi per conoscere i nominativi di tutti i membri della 

comunione di comproprietari richiedente, di cui ancora una volta faceva parte 

anche il proprietario della particella da edificare. L’omissione commessa 

dell’autorità edilizia deve comunque ritenersi sanata in questa sede. Infatti, la 

conoscenza di questi nominativi nell’ambito dei questo procedimento non ha 

dato adito ad alcuna pretesa concreta da parte degli istanti, motivo per cui un 

ritorno degli atti all’autorità comunale per ovviare a questo vizio formale 

costituirebbe un inutile supplemento procedurale.  

4. a) Ai sensi dell’art. 21 dell’ordinanza cantonale sulla pianificazione territoriale 

(OPTC), qualora dal momento dell’emanazione le condizioni siano 

notevolmente cambiate, i piani di quartiere vengono verificati e, se necessario, 

adeguati d’ufficio o su richiesta degli interessati dal piano di quartiere. Un 

adeguamento va effettuato in particolare quando un piano di quartiere non 

ancora attuato non corrisponde più alle prescrizioni modificate 

dell’ordinamento base (vedi anche art. 42 RPdQ). Prima del rilascio della 

licenza di costruzione, i ricorrenti sostengono la necessità di procedere ad una 

revisione del PdQ a dieci anni dalla sua entrata in vigore, in considerazione 

dell’accento architettonico che hanno preso i dintorni negli ultimi anni, dopo la 

revisione della LE e della LPTC nonché in ossequio alla volontà di limitare le 

residenze secondarie nell’… 

b) Il PdQ qui in discussione non era vecchio di dieci anni, bensì nel momento qui 

determinante di otto anni. Esso è, infatti, entrato in vigore nel luglio del 1999 

e la domanda di costruzione è stata presentata il 4 luglio del 2007. Nell’ambito 

della revisione della pianificazione del 2003, entrata in vigore nel 2004, sono 

poi stati operati i necessari adattamenti, in particolare del piano delle zone e 

della LE, anche per l’area del quartiere qui in oggetto per la definizione di: il 

tipo di zona, l’indice di sfruttamento (IS) e quello di edificabilità (IE), l’altezza 

dei fabbricati, le distanze minime da confine e dagli edifici, le emissioni ed i 

gradi di sensibilità al rumore (vedi appendice alla LE). Non è di conseguenza 

dato concludere all’applicazione di una normativa vecchia di dieci anni come 

preteso nel ricorso e neppure alla collisione della nuova normativa edilizia 

comunale con il PdQ. Anche le nuove disposizioni cantonali entrate in vigore 

nel 2005, in particolare la norma generale sull’inserimento nel paesaggio di 

cui all’at. 71 cpv. 1 LPTC , non permettono di concludere alla necessità di 

rivedere il PdQ, poiché anche la normativa comunale conosceva già una 

simile norma d’impatto sull’ambiente circostante (art. 19 cpv. 1 LE). Sulla base 

del testo letterale delle disposizioni citate, in gran parte uguali, non è poi dato 

dedurre in ossequio a quali fondamenti oggettivi gli istanti reputino che la 

disposizione cantonale imporrebbe ai comuni l’applicazione di un criterio ben 

più severo di quello adottato dal comune convenuto o applicato 

precedentemente. 

c) All’epoca dell’elaborazione del PdQ circa metà delle particelle incluse nel suo 

perimetro erano già sopraedificate. Negli ultimi otto anni, il grado di 

edificazione ha raggiunto il 95%. Dei circa 62000 m² di superficie edificabile 

inclusi nel PdQ l’unica particella importante non sopraedificata è quella della 

comunione convenuta che conta 3239 m² e la cui superficie rappresenta 

quindi circa il 5% dell’area del PdQ. Per il comune, l’impatto che queste tre 

costruzioni possono avere sull’intero quadro locale va pertanto alquanto 

relativizzato, dopo che l’area circostante è già stata costruita, e non giustifica 

certo una revisione del PdQ. Per i ricorrenti invece la costruzione di 18 

appartamenti e le possibilità edificatorie residue di parte delle altre particelle 

per quanto non interamente sopraedificate confermerebbero la liceità della 

richiesta revisione. Per questo Giudice, l’elevato grado d’edificazione che le 

particelle incluse nel PdQ hanno lascia effettivamente apparire anche sotto 

questo punto di vista infondata la richiesta di revisione, perlomeno in relazione 

a quelli che vogliono essere gli scopi dei ricorrenti e che nell’evenienza non 

possono certo venire raggiunti tramite la modifica delle possibilità edificatorie 

di una particella che costituisce il 5% del territorio in discussione. Giova 

ancora precisare che la particella in oggetto è stata assegnata alla zona 

residenziale R3 anche in base al nuovo piano delle zone, per cui le tanto 

criticate dimensioni delle tre costruzioni oggetto di licenza edilizia trovano la 

loro legittimità essenzialmente nell’ordinamento di base entrato in vigore nel 

2004. Il fatto poi che attualmente la LE preveda all’art. 5 cpv. 5 la necessità di 

una consulenza architettonica per l’elaborazione di piani di quartiere non può 

evidentemente essere un motivo per pretendere la revisione del PdQ 

elaborato senza tale consulenza quando il 95% dell’area è già stata edificata. 

Simili norme si applicano in genere alle procedure future e non sono di per sé 

motivo sufficiente per una revisione. 

d) L’art. 51 LPTC stabilisce quali sono gli scopi ed i contenuti di uno strumento 
pianificatorio quale un piano di quartiere. Per porre un freno alla proliferazione 

di residenze secondarie, il comune ha avviato una procedura di revisione della 

pianificazione locale ed è stata aperta la via della consultazione per 

l’emanazione di “disposizioni sul contingentamento delle residenze primarie 

(recte: secondarie) e riscossione di una tassa d’incentivazione”. Tale 

contingentamento è già stato tenuto in considerazione nella licenza di 

costruzione (in applicazione all’art. 9 del progetto) per quanto alla committente 

è stata autorizzata la costruzione frazionata delle tre case (lo stabile A nel 

2008, B nel 2009 e C nel 2010) in virtù del contingentamento annuo a 

disposizione (vedi licenza edilizia pag. 6 e 7). Per ossequiare la volontà di 

limitare le abitazioni secondarie lo strumento del piano di quartiere non si 

rivelerebbe poi essere lo strumento adatto. Una simile problematica va risolta 

a livello di ordinamento di base, come del resto sta avvenendo, giacché la 

validità di questa misura deve riguardare tutto il territorio comunale e non solo 

parti di esso. 

e) Anche la critica rivolta alla grossolanità del piano di quartiere ed alla 

mancanza di precise norme strutturali che disciplinino in modo dettagliato la 

configurazione degli edifici non merita protezione. In merito ai contenuti, la 

necessità di un dettagliato piano delle strutture non è di ordine imperativo nel 

senso preteso dai ricorrenti. E’ vero che, giusta la definizione di cui all’art. 51 

LPTC, il piano di quartiere disciplina nel dettaglio, nell’ambito comunque 

dell’ordinamento di base, la struttura e l’urbanizzazione della zona edificabile 

prescelta (cpv. 1) e che esso è composto, a seconda dello scopo, dal piano 

delle strutture e dal piano di urbanizzazione (art. 51 cpv. 2). Facoltativamente 

poi esso può contenere disposizioni più ampie, segnatamente per quanto 

concerne le volumetrie, la loro utilizzazione e strutturazione (art. 52 cpv. 2 

LPTC). Nel caso che ci occupa si è voluto espressamente rinunciare a delle 

specifiche norme sulla struttura degli edifici nel PdQ, essendo state 

considerate sufficienti le disposizioni contenute nell’ordinamento di base e in 

particolare nella LE, come del resto è dimostrato dall’effettiva edificazione del 

95% dell’area del PdQ. Nella fattispecie, il nocciolo del PdQ era stato quello 

di salvaguardare il circostante paesaggio, delimitando il più possibile le aree 

edificabili tramite delle linee di allineamento (anche con delle concentrazioni 

del nucleo) e quelle che avrebbero invece dovuto restare libere da costruzioni, 

accanto all’indiscussa necessità di migliorare la viabilità della zona. 

Per concludere su detta questione, non è dato ritenere che dall’epoca 

dell’entrata in vigore del PdQ siano intervenute modifiche tali da imporre una 

rettifica del piano, motivo per cui va in questa sede confermato il rifiuto di 

procedere alla richiesta revisione. 

5. a) La procedura amministrativa cantonale è retta dal principio inquisitorio (art. 11 

cpv. 1 LGA). In virtù di questo principio l'autorità amministrativa deve 

accertare d'ufficio gli elementi suscettibili di determinare la decisione ed 

assumere di sua iniziativa le prove necessarie confrontando accuratamente i 

contrapposti interessi, senza essere peraltro vincolata dalle domande delle 

parti (art. 11 cpv. 3 LGA). In quest'ambito, all'autorità spetta la facoltà di 

procedere al cosiddetto apprezzamento anticipato delle prove, rinunciando a 

quelle offerte dalle parti la cui assunzione non condurrebbe verosimilmente 

ad alcun nuovo chiarimento rilevante per il giudizio (DTF 126 II 71, cons. 

4b/aa). In base alla valutazione anticipata delle prove esibite, l'autorità 

amministrativa può quindi rifiutarsi di assumere quelle considerate ininfluenti, 

ma deve darne ragione nel proprio giudizio (RDAT II - 1994, N. 50; RDAT 

1990, N. 43). Per i ricorrenti il progetto di costruzione non verrebbe ad inserirsi 

armoniosamente nei dintorni e per comprovare tale contrasto con il quadro 

architettonico-paesaggistico locale vengono in sede di ricorso prodotte le 

perizie del 2 agosto 2007 dell’architetto … e del 3 aprile 2008 degli architetti 

… e ... Qualora le censure sollevate dagli esperti non dovessero trovare 

materialmente ascolto, il ricorrente 1 ribadisce la necessità di ordinare una 

perizia giudiziaria sulla questione dell’integrazione nel paesaggio del progetto 

di costruzione. 

b) Essenzialmente il progetto viene in ambedue le valutazioni contestato con gli 

stessi o analoghi argomenti. Per quanto riguarda l’esigenza di procedere 

previamente ad una revisione del PdQ va fatto riferimento a quanto esposto 

in precedenza. Relativamente invece al concreto intervento presentato, gli 

esperti fondano la loro convinzione sul fatto che la particella in parola si 

troverebbe in un punto particolarmente sensibile dal profilo paesaggistico, le 

case avrebbero delle dimensioni troppo grandi nonché un’architettura 

standardizzata e negligente. La loro ubicazione una vicino all’altra 

comprometterebbe poi la panoramica del luogo e contrasterebbe con le 

caratteristiche dei dintorni. A conclusione della perizia del 3 aprile 2008 

vengono proposte delle modifiche al progetto tendenti essenzialmente al suo 

ridimensionamento (diminuzione dei piani da tre a due, diminuzione dei 

volumi, diversa entrata dei garage ecc.). Per questo Giudice, la questione 

dell’inserimento delle tre costruzioni nel quadro locale non è da deferire ad un 

esperto, ma va decisa sulla base delle concrete circostanze e degli effettivi 

elementi che caratterizzano i dintorni della costruzione, motivo per cui da una 

perizia giudiziaria non sarebbe da attendersi un veritiero chiarimento in vista 

dell’evasione della controversia. Non è contestato che il progetto non contrasti 

con delle norme legali specifiche e verificabili come ad esempio quelle sulle 

distanze, altezza dei fabbricati e disposizioni di zona. Considerata poi la 

diversità degli stabili che sono stati costruiti nelle vicinanze (vedi cons. 6), la 

questione dell’inserimento paesaggistico non è di natura tale da poter essere 

meglio decisa da terzi. Anche per i motivi che seguono pertanto la richiesta di 

una perizia giudiziaria va respinta. 

6. a) Vada previamente precisato che nelle immediate vicinanze della particella no. 

1337 non vi sono zone di protezione della natura o del paesaggio (il villaggio 

stesso di … non è incluso nell’oggetto BLN no. 1908). La frazione non è 

neppure stata posta tra gli oggetti d’importanza nazionale, contrariamente a 

tanti altri paesini della valle (…, …, …, …, … ecc.), giusta l’inventario degli 

insediamenti svizzeri da proteggere, ma essa viene ritenuta un caso 

d’importanza regionale. Per questo la zona non può essere giudicata 

particolarmente sensibile dal punto di vista della protezione del paesaggio nel 

senso preteso dai ricorrenti. Del resto già in precedenza era stata 

ripetutamente invocata la particolare sensibilità di tale zona per contestare la 

possibilità di un concentramento dell’edificabilità (vedi DTA 98/425) sulla 

collina della … e dello sfruttamento previsto nel PdQ (STA R 99 169). Rispetto 

al resto dell’area del PdQ ed in particolare rispetto agli insediamenti sulla 

collina stessa, appare nel contesto attuale eccessivo pretendere che la 

particella della convenuta abbia l’ubicazione assolutamente dominante e 

determinante per il quadro paesaggistico locale. 

b) Per quanto riguarda l’insediamento architettonico, come ha del resto 

confermato il sopralluogo, le costruzioni sono caratterizzate da una 

molteplicità di stili, volumi, forme del tetto e materiali. Nelle immediate 

vicinanze delle tre previste costruzioni e fino sulla collina della …, si alternano 

un gruppo di case di tipo moderno in sasso, con delle grandi aperture in vetro 

dalle forme più svariate, normali case per una sola o più famiglie, degli chalet 

e delle costruzioni che vogliono imitare con la loro spiccata corposità, i colori, 

le mura massicce, le finestre ad imbuto (solitamente solo grazie ad 

accorgimenti ottici) e gli “sgraffi” (tecnica di decorazione che consiste nel 

graffiare e scalfire nel primo strato d'intonaco umido, coperto di calce, fino a 

far emergere gli ornamenti nello strato sottostante più scuro) quello che viene 

- magari riduttivamente - generalmente definito stile engadinese. In questo 

contesto il progetto presentato, che riprende lo stile massiccio e decorativo 

delle due case poste sull’altro lato della strada, tra cui quello della casa del 

ricorrente 1, non è censurabile. Sulla particella adiacente invece, la facciata 

della costruzione è in sasso e lo stile decisamente più moderno. In termini di 

stile e materiali il progetto non collide pertanto con il paesaggio circostante. 

La riunione in gruppi di case analoghe o che comunque possono essere 

associate tra di loro non è neppure nuova per la zona, come dimostrano le tre 

costruzioni in sasso sulla collina e le due unità di cui fa parte la costruzione 

del ricorrente 1. Anche i balconi previsti, si conformano perfettamente alla 

molteplicità di ubicazioni, forme, stili e materiali dei balconi cha adornano le 

facciate delle abitazioni incluse nel PdQ.

c) Per quanto riguarda i volumi della costruzione, le angolature, le distanze dei 

tre edifici tra di loro e il numero dei piani, le censure di ricorso vanno respinte. 

Le tre unità A, B e C sono progettate entro il limite delle linee di allineamento 

verso la strada di quartiere (5 m) e, sul lato opposto, entro quelle a 

salvaguardia degli spazi liberi verso l’antistante pianura (10 m). La richiesta di 

porre le tre case ad una maggior distanza dalla strada di quartiere come 

preteso dai ricorrenti 2 al sopralluogo non ha pertanto alcuna legittimità. 

Anche la direzione delle tre costruzioni è dettata dall’art. 10 cpv. 1 RPdQ, per 

cui la pretesa … di ispirarsi ad un allineamento come sulla collina della … 

contrasta con il diritto materiale. Come non è poi giustamente contestato, il 

progetto rispetta le distanze da confine, tra costruzioni e dalla strada, le 

altezze, e il numero dei piani ammessi. La particella no. 1337 è sita in zona 

R3, come quella dei ricorrenti 2, mentre tutte le altre costruzioni incluse nel 

PdQ sono poste in una zona, essenzialmente R2, con possibilità di 

edificazione più limitate. Non è pertanto dato pretendere che il progetto venga 

limitato ad una costruzione a due piani, essendo le circostanti costruzioni 

articolate su due soli piani. In effetti, anche l’adiacente particella dei ricorrenti 

2 sita in zona R3 conta 3 piani e il volume della stessa corrisponde grosso 

modo alle dimensioni delle singole costruzioni progettate. Il concentramento 

dell’edificazione è poi in gran parte riconducibile alla linnea di allineamento 

posta a 10 m dal confine nord del fondo. La volontà di mantenere libera da 

costruzioni questa striscia di terreno favorisce implicitamente una 

concentrazione dei volumi sulla parte restante del fondo. Dalla disposizione 

di cui all’art. 17 RPdQ – e stando alla quale le nuove costruzioni devono avere 

delle forme semplici e chiare - non è dato dedurre che le tre case debbano 

contare quattro angoli regolari cadauna come pretendono gli istanti. A parte il 

fatto che tale pretesa non trova alcun riscontro nel concreto quadro locale, 

ambedue le costruzioni circostanti di proprietà delle parti ricorrenti ed erette 

sotto l’egida dello stesso disposto presentano delle forme caratterizzate da 

molti più angoli di quelli propri alla classica forma rettangolare regolare che 

vorrebbero invece imporre alla committente. Come si è detto, la distanza tra 

edifici ossequia la legislazione comunale e non dà pertanto adito a critiche 

anche se gli istanti ritengono che la successione delle tre costruzioni contrasti 

con il paesaggio circostante e intralci enormemente la panoramica del sito. 

Per quanto riguarda la distanza tra la casa C e quella dei ricorrenti 2 la 

vicinanza risulta dalla libera scelta di ambedue i proprietari di attenersi solo 

alle regolari distanze da confine e tra edifici. Il restringimento apportato dalle 

linee di allineamento alla larghezza della particella da edificare e la sua 

assegnazione alla zona R3 corrisponde poi ad una chiara volontà del 

legislatore comunale e degli organi incaricati della pianificazione comunale. 

Come poi giustamente addotto dalle parti convenute, in linea di principio, le 

norme di carattere estetico non possono essere invocate per imporre in una 

zona R3 lo sfruttamento previsto per la zona R2 (DTF 115 Ia 377 cons. 5), 

giacché in tal modo verrebbe completamente misconosciuto il principio della 

legalità.

7. Nella valutazione dell’indice di sfruttamento (IS), l’autorità comunale è partita 

dal presupposto che fossero applicabili le disposizioni della LE attualmente in 

vigore, giusta la quale è ammesso uno sfruttamento in zona R3 dello 0.8. Il 

ricorrente 1, richiamando l’art. 16 RPdQ, ritiene esclusivamente applicabile un 

IS dello 0.5, giusta la LE vigente all’epoca della decisione di PdQ. Le due 

disposizioni qui determinanti sono gli art. 4 e 16 RPdQ. Nell’interpretazione 

letterale del testo dell’art. 4 RPdQ, che fa riferimento alla “legge edilizia in 

vigore”, il rinvio è alla LE di volta in volta in vigore. L’art. 16 RPdQ, per il quale 

“lo sfruttamento si basa sulla legge edilizia (con un abbuono di sfruttamento 

di 0.1)” è indubbiamente meno chiaro. Per i ricorrenti, questa disposizione 

costituirebbe una regola speciale propria a derogare al principio di carattere 

generale di cui all’art. 4 RPdQ. Per il Tribunale la tesi non merita protezione. 

In primo luogo, in tutti gli altri ambiti (distanze, altezza, piani ecc.) non è 

contestata l’applicazione della nuova normativa comunale. Per lo sfruttamento 

non vi è pertanto motivo di ritenere fondato un regime derogatorio, tanto più 

che i casi speciali dello sfruttamento “R2 in zona …” e nella “zona residenziale 

piani di quartiere …” sono stati pure espressamente regolati nell’ambito della 

nuova LE. Non è pertanto sostenibile pretendere che per la zona R3 … valga 

la legislazione precedente sulla base di una disposizione speciale che però 

non vale nel contesto di altri piani di quartiere. Sarebbe infine anche da un 

punto di vista materiale alquanto strano che l’IS della zona R2 … dello 0.5 

giusta il nuovo diritto e quello della zona R3 … giusta la disposizione 

previgente dello 0.5 sia lo stesso. Se poi si tiene in considerazione che la 

vecchia LE non considerava nel calcolo certi spazi come i locali tecnici, le 

scale e le cantine, mentre questi vengono ora presi in considerazione, non 

sarebbe coerente procedere in futuro a due distinti calcoli dello sfruttamento 

a seconda della legislazione applicabile all’interno dello stesso PdQ. Il 

concreto incremento dello sfruttamento non è poi del doppio come calcolato 

in base alla differenza matematica dei due indici dal ricorrente 1. Grazie 

all’inclusione nel nuovo calcolo dei locali precedentemente non presi in 

considerazione, l’IS effettivo per le diverse zone risulta essere in larga misura 

lo stesso di quello previsto dalla legislazione precedente. Per questo, nella 

zona R3 del PdQ è stato correttamente applicato l’IS che la nuova LE prevede 

in generale per detta zona. Anche la LE stessa prevede poi all’art. 111 cpv. 3 

l’abrogazione di tutte le precedenti prescrizioni del comune in contraddizione 

con la stessa. 

8. a) Il ricorrente 1 invoca l’insufficienza dell’accesso che rappresenta la strada di 

quartiere attuale e chiede che l’entrata del garage sotterraneo venga spostata 

in prossimità della costruzione C. Dal canto loro i ricorrenti 2 temono che 

numerosi posti macchina possano venire affittati al personale degli adiacenti 

alberghi con una conseguente affluenza di traffico superiore a quella 

oggettivamente derivante dai tre complessi edilizi. Previamente va detto che 

la questione della sufficienza degli accessi era già stata oggetto di precedenti 

giudizi. In base alle precedenti sentenze (cfr. per tutte DTA 387/98 cons. 5), 

la strada di quartiere progettata ad una sola corsia era stata da questo Giudice 

ritenuta sufficiente per l’allacciamento delle particelle edilizie della zona. In 

base al punto 7 della fattispecie della decisione 378/98 e giusta l’elenco delle 

comunicazioni fatte, tutti i proprietari inclusi nel perimetro del PdQ erano stati 

invitati a prendere posizione sulla vertenza. Tra questi figuravano 

necessariamente anche i predecessori in diritto degli attuali ricorrenti, motivo 

per cui il provvedimento vincola anche gli attuali ricorrenti. Nella realizzazione 

concreta del tratto stradale, non sono state eseguite tutte le piazzuole di 

scambio previste e il marciapiede. Interrogata al riguardo, l’autorità comunale 

ha ammesso in sede di sopralluogo di non aver eseguito l’opera esattamente 

secondo i piani a causa dei costi dell’infrastruttura e della conseguente 

contrarietà espressa dai proprietari inclusi nel PdQ. Vi sarebbero però già 

attualmente delle esplicite richieste da parte di proprietari della zona per 

limitare l’eccessiva velocità sulla tratta della strada di quartiere. L’autorità 

starebbe pertanto vagliando la possibilità di costruire dei dossi. Su richiesta 

degli interessati comunque, l’autorità comunale non avrebbe motivo per 

opporsi alla costruzione di marciapiedi, anche se con questo intervento la 

velocità della strada non verrebbe certamente limitata e neppure favorito 

l’incrocio di due vetture. Nell’evenienza, le imperfezioni nell’esecuzione della 

rete viaria non hanno però ripercussioni sulla situazione del ricorrente 1. 

Inoltre, ambedue le parti ricorrenti confinano con la strada lungo una tratta 

pianeggiante, che garantisce una perfetta visuale, e ambedue le proprietà 

dispongono di spazi liberi - per eventualmente permettere lo scambio di due 

vetture - antistanti alle entrate dei rispettivi garage. 

b) Il ricorrente 1 chiede lo spostamento dell’entrata del garage sotterraneo a 

livello della casa C anziché della casa A. Come si è visto al sopralluogo, le 

quote del terreno in prossimità della casa A sono a livello della strada di 

quartiere, mentre la parte di fondo destinata alla costruzione C ha una quota 

più elevata del fondo stradale. Per la committenza la scelta è pertanto caduta 

sulla soluzione morfologicamente meno incisiva rispetto alla configurazione 

naturale del terreno e senza pertanto la necessità di innalzare ancora 

maggiormente la casa C e di conseguenza pure quelle B e A, a scapito di tutti 

i vicini. Infatti, l’altezza della costruzione C è prevista raggiungere i 9.74 m e 

non sfrutta attualmente interamente le possibilità date dalla LE che prevede 

un’altezza massima della costruzione di 10.5 m (cfr. prescrizioni di zona in 

appendice alla LE). A prescindere dalla questione di sapere se uno 

spostamento dell’accesso ai garage comporterebbe un innalzamento del 

blocco C, la pretesa ricorsuale va respinta. Come si è detto, dinnanzi alla 

proprietà del ricorrente 1 la tratta stradale è diritta e pianeggiante e lo 

spostamento richiesto concerne una tratta di circa 60 m. Che per il vicino tale 

spostamento possa costituire un vantaggio è comprensibile. Non vi è però 

alcun diritto di fondo a pretendere che la via d’accesso venga utilizzata lungo 

la minor tratta possibile, quando però la soluzione scelta si rivela essere quella 

tecnicamente meno incisiva per la parità di quote. 

c) Per le tre costruzioni ed i relativi 18 appartamenti è prevista la costruzione di 

48 posti macchina coperti. Giusta l’art. 26 LE, per edifici residenziali vanno 

realizzati almeno 1 posteggio per abitazione fino a 100 m² di SUL, oltre due 

posteggi. Nove degli appartamenti previsti superano i 100 m² di SUL e 

necessitano pertanto per legge di due posti macchina, degli altri, otto unità 

contano una SUL superore ai 95 m². La scelta di creare per tutte le unità 

abitative almeno due posti macchina non può essere criticata, e non appare 

sproporzionata. Non essendovi poi alcun posteggio esterno, per i 18 

appartamenti sono stati previsti 12 posteggi per i visitatori. Anche questa 

scelta appare pertanto giustificata. 

9. In conclusione, i ricorsi vanno respinti e viene in questa sede confermata la 

licenza edilizia rilasciata. L’esito della controversia giustifica l’accollamento 

proporzionale delle spese occasionate dal presente procedimento alle parti 

ricorrenti. Giusta l’art. 78 LGA, la parte soccombente viene di regola obbligata 

a rimborsare alla parte vincente tutte le spese necessarie causate dalla 

procedura (cpv. 1). Ai comuni invece non vengono di regola assegnate 

ripetibili, se vincono la causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali (cpv. 

2). Alla nota d’onorario introdotta dal patrocinatore della convenuta in data 2 

aprile 2008 e pari di fr. 8'711.10 vanno aggiunti lo studio della perizia introdotta 

nel frattempo da controparte e il sopralluogo. 

Il Tribunale decide:

1. I ricorsi sono respinti. 

2. Vengono prelevate

- una tassa di Stato di fr. 10'000.--

- e le spese di cancelleria di fr. 524.--

totale fr. 10'524.--

il cui importo sarà versato per metà da … e per l’altra metà da …, …, …, …, 

… e …, quest’ultimi responsabili in solido, entro trenta giorni dalla notifica della 

presente decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, 

Coira. 

3. … (fr. 5'000.--), da un lato, e …, …, …, …, … e … (fr. 5'000.--), dall’altro, 

versano alla Comunione di comproprietari … fr. 10'000.-- (IVA inclusa) a titolo 

di ripetibili.

Nella misura in cui è stato ammissibile l’interposto ricorso al Tribunale federale è 

stato respinto in data 20 febbraio 2009 (1C_346/2008).