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**Case Identifier:** 83d7ba56-6d20-56bd-9035-272d30e11449
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-05
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 05.09.2016 C/2148/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-2148-2014_2016-09-05.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 07.09.2016. 

 

 

R E P U B L I Q U E  E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/2148/2014 ACJC/1155/2016 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 5 SEPTEMBRE 2016 

 

Entre 

A_____, ayant son siège _____ (VD), appelante et intimée sur appel joint d'un jugement 
rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 septembre 2015, comparant par Me Serge 

PATEK, avocat, boulevard Helvétique 6, 1205 Genève, en l'étude duquel elle fait 

élection de domicile, aux fins des présentes,  

et 

Madame et Monsieur B_____ et C_____, domiciliés _____ (GE), intimés et appelants 
sur appel joint, comparant par Me Pierre DAUDIN, avocat, place Claparède 7, case 

postale 360, 1200 Genève 12, en l'étude duquel ils font élection de domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/1047/2015 du 21 septembre 2015, reçu par A_____ le 
28 septembre 2015, le Tribunal des baux et loyers a déclaré recevables les 

conclusions de B_____ et C_____ visant à la vérification et aux réparations des 

installations électriques et de la ventilation, à l'installation des stores ou toiles de 

tente sur le côté sud de l'appartement et à la réfection de diverses fissures dans 

l'appartement (ch. 1 du dispositif), ordonné l'apport des relevés de températures et 

du procès-verbal d'audition du témoin D_____ figurant dans la procédure 

C/27435/2013 (ch. 2), ordonné la libération des loyers consignés en faveur de 

A_____ (ch. 3), condamné celle-ci à installer des stores et des toiles de tente sur la 

fenêtre du balcon sud de l'appartement (ch. 4), accordé à B_____ et C_____ une 

réduction du loyer de l'appartement de 5% du 13 avril 2010 jusqu'à l'installation 

de stores ou de toiles de tente sur le balcon sud (ch. 5), accordé à ceux-ci une 

réduction de loyer de la place de parking située au sous-sol de l'immeuble de 5% 

du 20 novembre 2013 au 30 septembre 2014 et de 5% du 28 juin 2013 au 31 

octobre 2014 (ch. 6), condamné A_____ à rembourser le trop-perçu de loyers 

indiqué sous chiffres 5 et 6 (ch. 7), débouté les parties de toutes autres conclusions 

(ch. 8) et dit que la procédure était gratuite (ch. 9).  

B. a. Par acte déposé le 28 octobre 2015, A_____ a formé appel dudit jugement, 
concluant à l'annulation de son chiffre 1 en ce qu'il porte sur l'installation de stores 

ou toiles de tente, de ses chiffres 4 et 5 et de son chiffre 7 en tant qu'il concerne le 
chiffre 5, à la confirmation du jugement entrepris pour le surplus et au 

déboutement de B_____ et C_____ de toutes autres conclusions.  

Elle a produit une statistique cantonale de loyer de mai 2014.  

b. Par réponse du 27 novembre 2015, B_____ et C_____ ont conclu au 
déboutement de A_____ des fins de son appel.  

Ils ont également formé appel joint contre le jugement entrepris, concluant 

préparatoirement à l'apport du dossier de la Commission de conciliation en 

matière de baux et loyers et de la procédure parallèle C/27435/2013, en particulier 

des procès-verbaux d'instruction et du jugement. Principalement, ils ont conclu à 

l'annulation des chiffres 1, 3, 5, 6, 7 et 8 du jugement entrepris et, cela fait, à ce 

que leurs conclusions soient déclarées recevables (ch. 1), à ce que la libération, à 

due concurrence, des loyers consignés soit ordonnée en leur faveur (ch. 3), à la 

condamnation de A_____ à procéder à la réfection des sols de l'appartement par la 

pose d'une couche résistante de résine qui ne se décolore pas, ni ne tache les 

matières en contact (ch. 5), à la condamnation de A_____ à procéder au 

changement du cylindre qui doit être mis en passe et à être autorisés à procéder au 

renforcement de la porte palière (ch. 6), à ce que leur soit accordée une réduction 

du loyer de l'appartement de 15% du 1
er

 janvier 2011 jusqu'à l'installation de 

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stores ou toiles de tente sur le balcon sud, de 8% de juillet 2013 jusqu'à la 

réintroduction d'un service d'immeubles à proximité, chargé principalement de la 

propreté des lieux, du respect de l'ordre et du sommeil des habitants en chassant 

les personnes indésirables aux abords de l'immeuble ou l'installation d'un service 

de surveillance chargé des mêmes tâches et de 8% du 1
er

 décembre 2010 jusqu'à la 

réfection des sols de l'appartement par la pose d'une couche résistante de résine 

(ch. 7), à ce qu'une réduction du loyer de l'emplacement de parking à concurrence 

de 36.5% du 1
er

 décembre 2010 au 31 octobre 2014 soit prononcée (ch. 8), à la 

condamnation de A_____ à leur rembourser le trop-perçu des loyers (ch. 9) et à la 

condamnation de celle-ci à leur payer des dommages-intérêts de 200 fr. pour leurs 

premiers frais d'avocat (ch. 10). Subsidiairement, ils ont conclu au renvoi de la 

cause au Tribunal aux fins de compléter l'instruction par l'audition des témoins 

requis par eux. Plus subsidiairement, ils ont conclu à ce qu'une expertise relative 

aux températures dans le salon de l'appartement soit ordonnée. 

B_____ et C_____ ont produit leurs conclusions datées du 23 juin 2014 déposées 

devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (pièce 46) et 

les jugements rendus le 21 septembre 2015 dans les causes parallèles 

C/27435/2013 et C/27437/2013 (pièces 47 et 48, non produites en première 

instance).  

c. Par réponse à l'appel joint, A_____ a conclu à l'irrecevabilité des conclusions 1, 
3, 5, 6 et 7 de B_____ et C_____ et de leur pièce 46, à la confirmation du 

jugement entrepris à l'exception des chiffres 1, 4, 5, 6 et 7 de son dispositif et au 

déboutement de B_____ et C_____ de toutes leurs conclusions.  

En outre, elle a persisté dans ses conclusions d'appel.  

d. Dans leurs écritures subséquentes, les parties ont persisté dans leurs 
précédentes conclusions.  

e. Par courrier du 17 février 2016, les parties ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger. 

C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier :  

a. La présente procédure s'inscrit en parallèle à quatre autres procédures intentées 
par des locataires de l'immeuble sis X_____ (GE), contre la propriétaire, A_____. 

Ces cinq procédures n’ont pas été jointes car les conclusions et les pièces 

produites ne sont que partiellement communes.  

b. Le 30 novembre 2010, A_____, bailleresse, et B_____ et C_____, locataires, 
ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement 

n°_____ de six pièces au 3
ème

 étage de l'immeuble sis X_____ (GE).  

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Le bail a été conclu pour une durée initiale d'un an et quinze jours, du 

1
er
 décembre 2010 au 30 novembre 2011. Le loyer annuel, charges non 

comprises, a été fixé à 38'064 fr.  

Les clauses particulières prévoient que l'appartement est remis neuf au locataire et 

qu'aucuns travaux supplémentaires ne seront pris en charge par le bailleur (art. 4). 

Par ailleurs, il est interdit de percer ou de modifier en quoi que ce soit la porte 

palière existante; la pose de serrures supplémentaires sur la porte palière est 

strictement interdite (art. 7). Enfin, si le locataire désire faire installer des toiles de 

tente, il demandera au préalable l'autorisation du bailleur; avec l'accord de ce 

dernier, il procédera à cette installation à ses frais mais il devra se conformer à la 

couleur choisie par le bailleur (art. 10).  

L'art. 12 des clauses particulières prévoit au demeurant : "Cylindre: dans le cadre 

de l'entretien des locaux loués, l'attention du locataire est attirée sur le fait que le 

cylindre de la serrure de la porte d'entrée de son appartement a été mis en passe 

avec celui de la cave qui lui sera attribuée. S'il devait procéder au remplacement 

du cylindre, notamment en cas de perte de clé, il a l'obligation de s'adresser au 

bailleur et les frais de cette opération lui seront facturés".  

c. Le même jour, les parties ont également conclu un contrat de bail portant sur la 
location d'un emplacement de parking n° _____ au sous-sol de l'immeuble, à 

partir du 1
er

 décembre 2010, pour un loyer annuel de 1'800 fr.  

d. Par courrier du 20 novembre 2013, le conseil de B_____ et C_____ a mis 
A_____ en demeure, sous menace de consignation du loyer et d'action judiciaire, 

de réparer, au plus tard le 5 décembre 2013, un certain nombre de défauts dont il 

l’avisait, soit notamment des infiltrations d'eau dans le parking souterrain, un 

dysfonctionnement de la porte du garage, une problématique liée à la conciergerie 

(défaut de propreté de l'immeuble, poubelles extérieures et présence de jeunes 

notamment) et l'absence de renforcement de la porte palière. Le courrier 

concernait également d'autres défauts chez d'autres locataires, en particulier la 

chaleur excessive dans certains appartements de l'immeuble n° _____ et une 

demande de pose de stores ou de tentes en lien avec celle-ci.  

e. Par courrier du 11 décembre 2013, A_____ a répondu au courrier des locataires. 
Elle indiquait que des mesures pour remédier aux infiltrations d'eau et au 

problème lié à la porte du garage étaient en cours. Il n'était pas possible de faire 

installer une barre de sécurité car la porte palière ne pouvait pas être percée. Une 

rosace de sécurité supplémentaire pouvait être posée par les locataires à leurs 

frais. "L'absence" de concierge était contestée, étant précisé qu'un concierge 

n'avait en tout état de cause pas vocation à "chasser" des jeunes. La pose de toiles 

de store était à la charge des locataires, conformément au bail. 

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f. Le 6 janvier 2014, les locataires ont consigné l'intégralité de leur loyer, pour 
l’appartement et l'emplacement de parking. 

g. Les faits relatifs aux différents défauts seront examinés ci-dessous.  

D. a. Par requête de conciliation déposée le 27 décembre 2013, B_____ et C_____ 
ont conclu notamment à la validation de la consignation de loyer ainsi qu'à la 

condamnation de A_____ à la réfection des sols de l'appartement par la pose d'une 

couche résistante de résine de finition, la réintroduction d'un service d'immeuble à 

proximité, chargé principalement de la propreté des lieux et du respect du 

sommeil des habitants en chassant les personnes indésirables aux abords de 

l'immeuble, à la sécurisation de la porte palière de l'appartement et au prononcé 

d'une réduction du loyer à concurrence de 80% depuis le début de la location et 

jusqu'à l'achèvement de la totalité des travaux réclamés, ainsi qu'à la 

condamnation de A_____ à leur payer un montant de 200 fr. pour leurs premiers 

frais d'avocat. 

A la même date, B_____ et C_____ ont déposé une requête de conciliation 

concernant les défauts affectant selon eux la place de parking en sous-sol.  

b. Par courrier du 24 juin 2014, reçu par la Commission de conciliation en matière 
de baux et loyers le lendemain, B_____ et C_____ ont complété leur précédente 

écriture, concluant notamment à ce que A_____ soit condamnée à l'installation de 

stores ou toiles de tente sur le côté sud de l'appartement.  

c. A la suite de l'échec de la conciliation du 3 juillet 2014, B_____ et C_____ ont 
porté les deux causes devant le Tribunal des baux et loyers, le 4 août 2014. Ils ont 

conclu notamment à ce que des mesures de la température dans l'appartement et 

éventuellement une expertise concernant cette dernière soient ordonnées.  

d. Par ordonnance du 20 août 2014, le Tribunal a ordonné la jonction des deux 
causes introduites, sous le n° C/2148/2014. 

e. Dans son mémoire-réponse, A_____ a conclu à l’irrecevabilité de la conclusion 
relative à l'installation de stores ou toiles de tente et, au fond, à la libération des 

loyers consignés et au rejet de la demande. 

f. Le 5 janvier 2015, B_____ et C_____, sans y être invités, ont déposé de 
nouvelles conclusions. Ils ont notamment conclu à l'apport du dossier de la 

Commission de conciliation, à ce qu'une expertise portant sur les sols en résine 

soit ordonnée et à ce qu'il soit ordonné à A_____ de produire les relevés de 

température qu'elle a fait exécuter dans l'appartement.  

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g. Le Tribunal a procédé à un interrogatoire des parties, à une inspection sur place 
et à l'audition de six témoins. Les éléments résultant de ces mesures d'instruction 

seront résumés ci-dessous. 

Par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal a clôturé la phase 

d'administration des preuves à l’issue de l'audience du 8 juin 2015. Il a renoncé à 

entendre les témoins suivants des locataires : E_____ (pour la chaleur excessive et 

le sol), F_____ (infiltration d'eau et propreté), G_____ (infiltration d'eau dans le 

garage, absence du concierge, propreté et nuisances sonores nocturnes), H_____ 

(infiltration d'eau dans le garage, absence du concierge et nuisance sonores 

nocturnes), I_____ (propreté), J_____ (nuisances sonores nocturnes), K_____ 

(nuisances sonores nocturnes), L_____ (propreté) et M_____ (propreté). 

h. Dans leurs plaidoiries finales, B_____ et C_____ ont conclu, préalablement, à 
ce que le Tribunal ordonne l'audition des témoins requis par leurs soins, l'apport 

du dossier déposé devant la Commission de conciliation, une expertise portant sur 

les sols de l'appartement aux fins de remédier aux défauts représentés par les 

irrégularités en surface, la décoloration et l'impossibilité de nettoyer la surface 

sans décoloration marquée, l'apport de pièces et procès-verbaux utiles figurant 

dans les procédures C/27435/2013 et C/27437/2013, une expertise sur la 

température dans l'appartement et les moyens pour remédier à la chaleur excessive 

de celui-ci, la production des relevés de la température effectués par la bailleresse 

et l'établissement de mesures de la température par celle-ci. Principalement, ils ont 

persisté dans leurs précédentes conclusions et les ont complétées ("condamnation 

de la bailleresse à la sécurisation de la porte palière de l'appartement et 

changement du cylindre qui devra être mis en passe en condamnant la partie 

bailleresse à y procéder et autorisant les locataires à procéder au renforcement 

de la porte palière"). 

En ce qui concerne la place de parking, B_____ et C_____ ont conclu 

principalement à ce que le Tribunal valide la consignation des loyers opérée, 

prononce une réduction de loyer de 50% depuis le début de la location et jusqu'à 

la fin du mois d'octobre 2014, époque de la suppression des infiltrations d'eau et 

du changement de la porte d'accès au garage souterrain, fixe à 75 fr. le loyer de 

l'emplacement de parking à compter du 1
er

 décembre 2010 jusqu'au 31 octobre 

2014 et condamne A_____ à rembourser le trop-perçu à prélever sur les montants 

consignés.  

A_____ a, pour sa part, persisté dans ses précédentes conclusions.  

E. a. Le 23 juillet 2012, l'appartement de B_____ et C_____ a été cambriolé et la 
serrure de la porte palière a été endommagée.  

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Le cambriolage a été signalé à la bailleresse par courriel du lendemain. Dans 

celui-ci, les locataires demandaient l'installation d'un verrou ou d'une barre de 

sécurité. 

Un serrurier a installé un nouveau cylindre dans la porte palière, munie d'une 

plaquette de recouvrement, mais pas de rosace. Le cylindre est plus court que 

ladite plaquette. Il n'est pas mis en passe, de sorte que les locataires utilisent une 

clé pour leur porte et une autre pour la boîte-aux-lettres, le parking et l'entrée de 

l'immeuble (procès-verbal d'inspection sur place du Tribunal du 28 janvier 2015). 

b. Le 3 octobre 2012, les locataires se sont plaints auprès de la bailleresse de la 
sécurité dans l'immeuble.  

c. Par courriel du 12 décembre 2012, les locataires ont demandé à la bailleresse de 
nouveaux verrous ou une barre de sécurité, ainsi que la mise en passe du cylindre 

de la porte palière.  

d. Le 3 avril 2014, la bailleresse a émis un bon de travail pour la sécurisation du 
cylindre de la porte palière. Les suites données à ce bon de travail ne sont pas 

connues.  

e. Durant leur audition du 5 janvier 2015 devant le Tribunal, B_____ et C_____ 
ont confirmé que le cylindre original avait été remplacé par un modèle identique, 

à la place d’une rosace recommandée par le serrurier. Leur conclusion portait 

donc sur la pose d'un cylindre mis en passe avec une rosace. La bailleresse a 

indiqué qu’elle étudierait cette question, mais sans reconnaissance de droit. Dans 

ses écritures devant le Tribunal, celle-ci a indiqué que la porte palière était une 

porte coupe-feu que l'on ne pouvait pas percer et qu'elle était suffisamment 

sécurisée puisque munie d'un verrou à trois trous.  

F. a. Le salon de l'appartement de B_____ et C_____ donne sur un balcon orienté 
sud-ouest, dépourvu de stores et/ou de toiles de tente. Les locataires ont posé des 

rideaux et des voilages derrière les vitrages.  

Le bâtiment est équipé d'un chauffage au sol alimenté par une chaufferie 

commune, sur laquelle les locataires n'ont pas de maîtrise (témoin N_____).  

b. Par courrier du 13 avril 2010, sept locataires du n° _____ ont demandé à la 
bailleresse l'installation des stores sur les baies vitrées afin de pouvoir notamment 

réguler la température de leur salon.  

c. Le 14 octobre 2010, la bailleresse a invité les locataires O_____ à laisser un 
espace libre de 30 cm entre la vitre et tout mobilier, ordinateur ou autre, afin de 

prévenir d'éventuelles fissures des baies vitrées consécutives à des chocs 

thermiques.  

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d. Durant l'inspection sur place du 28 janvier 2015, la température dans le salon 
de B_____ et C_____ était de 23.2°, selon leur thermomètre intérieur. Les 

locataires ont expliqué ne pas avoir posé de stores ou de tentes parce qu'ils 

auraient dû faire appel à l'entreprise souhaitée par la bailleresse, engendrant des 

frais trop importants pour eux.  

Les locataires ont en outre affirmé qu'ils n'avaient pas accès au chauffage 

centralisé de l'immeuble et qu'ils ne pouvaient donc pas le couper. Le Tribunal a 

cependant constaté la présence d'un thermostat dans l'entrée de l'appartement, 

numéroté de 1 à 6. Le thermostat était réglé sur le signe correspondant à un 

triangle, situé au milieu.  

e. Selon le témoin N_____, architecte chez P_____ en charge des travaux de post-
édification pour l'immeuble, chaque locataire dispose dudit thermostat qui lui 

permet d'effectuer certains réglages. Ceux-ci sont de l'ordre de quelques degrés 

seulement, pour ne pas perturber l'équilibre du bâtiment.  

f. Le Tribunal a ordonné, sans que ceci ne soit remis en cause en appel, l'apport 
des relevés de température et du procès-verbal de l'audition du témoin D_____, 

chauffagiste auprès de l'entreprise Q_____, établis dans la procédure 

C/27435/2013. Ces pièces concernent l'appartement des locataires O_____ situé 

au troisième étage de l'immeuble n° _____, dont le salon donne sur un balcon 

orienté sud-ouest, dépourvu de stores ou de toiles de tente. Il résulte de ces pièces 

les éléments suivants :  

L'appartement des locataires O_____ est équipé d'un chauffage au sol, géré 

automatiquement en fonction de la température extérieure, pour atteindre une 

température intérieure de 20 à 21°. Le thermostat permet aux locataires de régler 

la température du chauffage dans le salon, le séjour, la cuisine et le hall, ce qui 

leur permet de couper le chauffage dans ces pièces (témoin D_____). 

Entre les 11 et 24 avril 2014, une température moyenne de 23° à 25° a été relevée 

dans ledit appartement par la société Q_____, mandatée par la bailleresse. La 

température dans le séjour était de 23°, durant l'inspection sur place par le 

Tribunal du 28 janvier 2015.  

Durant son audition, le témoin D_____ a indiqué préconiser une température de 

20 à 21° et évaluer la température moyenne pour un bâtiment Minergie de 19 à 

20°. A son souvenir, lors des relevés du printemps 2014, il n'y avait plus de 

chauffage, mais il ne pouvait pas indiquer s'il faisait beau ou non. La moyenne de 

24° était excessive par rapport à la moyenne dans les bâtiments Minergie. Le 

problème ne provenait pas du système de chauffage mais du rayonnement sur la 

baie vitrée, vu l'exposition de l'appartement, les jours où le soleil brillait. Pour y 

remédier, il fallait des stores ou éventuellement des rideaux.  

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La chaleur excessive de l'appartement des locataires O_____ a été confirmée par 

la témoin R_____, locataire au n° _____.  

G. a. Par courriel du 12 décembre 2012, B_____ et C_____ ont demandé à la 
bailleresse la pose d'une nouvelle couche de protection sur le sol en résine de leur 

appartement.  

b. A une date indéterminée, les locataires ont fait poser un parquet flottant dans 
toutes les pièces de l'appartement, sous réserve des deux salles de bain.  

c. Durant le transport sur place du 28 janvier 2015, les locataires ont montré, dans 
la grande salle de bain, des petites traces au sol et ont expliqué qu'ils avaient fait 

poser le parquet car le sol était recouvert, dans les autres pièces, de telles traces. 

Ils ont confirmé qu'ils souhaitaient la pose d'une couche de vernis sur leur parquet 

en résine, plutôt que le maintien de leur parquet flottant. La bailleresse a déclaré 

qu'elle ne prendrait pas à sa charge les frais d'enlèvement du parquet 

puisqu'aucune autorisation de le poser n'avait été accordée.  

d. Devant le Tribunal, la témoin S_____, technicienne auprès de la régie ayant 
géré les immeubles entre octobre et décembre 2014, a contesté l'existence de 

traces sur le sol des appartements qu'elle avait visités, alors que la témoin R_____ 

a indiqué que le sol, dans son appartement et dans celui des locataires O_____, se 

tachait facilement et laissait des traces.  

Les témoins T_____, spécialiste de la pose de sols en résine, et N_____ ont 

déclaré que les sols en résine étaient adaptés pour les logements d'habitation et ont 

souligné leur résistance.  

En outre, le témoin T_____ a indiqué qu'en termes d'entretien, les sols en résine 

étaient l'équivalent d'un parquet en bois, donc plus délicats que du carrelage. Il 

était normal que des traces et des micros-rayures se forment avec l'usure, par 

exemple par le déplacement de meubles, les jouets d'enfant ou les griffes des 

animaux. Les particuliers qui optaient pour ce choix ne se formalisaient pas des 

micros-rayures qui survenaient par la suite. Il a également précisé que des gouttes 

d'eau ne marquaient pas un sol en résine. En revanche, le déversement d'agents 

chimiques (pétrole, dissolvant à ongles, etc…) ou de sel en grande quantité était 

de nature à abîmer la pigmentation de la résine en créant des auréoles. Du 

dissolvant pour vernis à ongles endommageait de la même manière un sol en 

résine qu'un parquet en bois. 

H. a. La conciergerie des immeubles sis X_____ était initialement assurée par un 
couple habitant au _____, situé à proximité. Elle a été reprise le 1

er
 avril 2012 par 

U_____, qui n'habite pas dans le quartier. 

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b. Par réponse du 31 mai 2012 à une pétition des locataires, la bailleresse a 
indiqué avoir effectué une vérification de l'immeuble n° ____ le 14 mai 2012 et 

avoir constaté un nettoyage insatisfaisant. U_____ était présent et s'était engagé à 

faire preuve de plus d'assiduité.  

Par courriel du 14 juin 2012, les locataires O_____ et R_____ se sont à nouveau 

plaints auprès de la bailleresse de la qualité du travail du nouveau concierge.  

Par courrier du 3 août 2012 à la bailleresse, B_____ a notamment indiqué que, 

depuis le changement de concierge, le bâtiment n'était "pas tout à fait soigné et 

net comme avant", regrettant qu'on ne voyait plus le concierge et que le bâtiment 

était ainsi laissé sans surveillance.  

c. Durant l'été 2013, la Police municipale a constaté une dégradation de la qualité 
de vie dans le quartier X_____ (joutes verbales avec des adolescents dans le parc, 

non-respect de la tranquillité, salubrité et sécurité publique) (courriel de K_____ 

du 16 décembre 2013). 

d. Début juillet 2013, la locataire V_____ s'est plainte auprès de la bailleresse de 
"charivaris nocturnes", et a invité celle-ci à éteindre les lumières extérieures le 

soir et la nuit pour éviter d'attirer les perturbateurs, sous peine, à défaut, de 

consigner l'intégralité de son loyer.  

La bailleresse a répondu le jour même qu'il existait un panneau interdisant les 

trottinettes, que les contrevenants pouvaient être verbalisés et qu'aucun grillage ne 

serait posé autour de la place de jeu.  

Le 5 juillet 2013, la locataire V_____ a indiqué que, la veille, elle avait été 

dérangée par des jeunes jusqu'à minuit et demi. Elle réitérait sa demande 

d'extinction de l'éclairage et de prise de mesures immédiates. 

Le 9 juillet 2013, la même locataire s'est à nouveau plainte de la présence de 

jeunes le soir dans le garage et la place de jeu.  

e. A une date indéterminée, cette locataire a proposé en vain à la bailleresse 
d'engager son compagnon comme concierge de l'immeuble. 

f. Le 15 juillet 2014, la locataire V_____ s'est plainte auprès de la police 
municipale des bruits des jeunes (pétards et feux d'artifices jusqu'à 22h40). 

g. Le 23 décembre 2014, le locataire W_____ s'est plaint auprès de la bailleresse 
du fait que le nouveau concierge ne balayait pas et utilisait de l'eau sale pour laver 

les sols, ainsi que de l'absence de décorations de Noël.  

Dans divers courriels, plusieurs locataires ont fait état de la présence de jeunes 

autour de l'immeuble, de la saleté de celui-ci, de l'absence de "vrai concierge" et 

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d'actes de vandalisme (courriels du locataire W_____ du 9 juillet et 30 décembre 

2013, courriels des locataires M_____ et H_____ du 14 mars 2014, courriel de la 

locataire I_____ du 17 mars 2014, courriels des locataires G_____ et W_____ du 

18 mars 2014, courriel du locataire W_____ du 15 juillet 2014).  

h. Lors de l'inspection sur place du 28 janvier 2015 du Tribunal, les deux rangées 
de containers, sous un avant toit de la rampe/accès parking, étaient alignés, bien 

rangés et rien ne débordait. La première rangée n'était pas pleine et la deuxième, 

pour les containers auxquels on avait accès, était vide. Il était difficile d'avoir 

accès à la deuxième rangée puisque cela nécessitait la permutation des containers. 

Le Tribunal a rencontré sur place à deux reprises le concierge. Les extérieurs aux 

alentours des containers étaient très propres. 

i. Durant la procédure, B_____ et C_____ ont produit des photos, prises selon eux 
entre février et août 2014, montrant divers endroits de l'immeuble maculés de 

traces de pas ou de déchets, ainsi qu'une photo des quatre containers pleins.  

La témoin S_____ a souligné le très bon état de propreté des alentours et des 

parties communes lors de ses visites des lieux, effectuées à environ 25 reprises, 

majoritairement sans prévenir U_____.  

Ce dernier, entendu comme témoin, a allégué que les containers n'étaient jamais 

entièrement pleins, qu'il les rangeait le jour-même après le passage de la voirie ou 

le lendemain et qu'il nettoyait les entrées d'immeubles au minimum trois fois par 

semaine, les montées au minimum une fois par semaine et les extérieurs en 

fonction de la météo, soit jusqu'à deux fois par jour. En outre, le témoin a fait état 

des difficultés en lien avec les salissures dans l'immeuble du X_____, précisant 

qu'il avait appelé la Police municipale à fin 2013 concernant des jeunes. Certains 

locataires ne triaient pas les déchets et avaient des comportements irrespectueux 

par rapport aux déjections d'animaux.  

Le témoin W_____, locataire dans le n° _____, a souligné la dégradation de la 

propreté des locaux depuis l'entrée en fonction du nouveau concierge. Il avait 

l'impression que celui-ci ne balayait pas avant de passer la serpillère et réutilisait 

la même eau pour laver le sol. Il n'avait jamais vu les bassins contenant l'eau sale, 

mais il avait vu les trainées en bordure de mur. La témoin R_____ a, pour sa part, 

indiqué que le nouveau concierge nettoyait correctement le rez-de-chaussée, mais 

pas les étages si bien que sa voisine de palier et elle-même nettoyaient leur étage. 

Elle n'avait rien d'autre à reprocher au concierge. 

En outre, les locataires ont souligné la différence entre l'ancien et nouveau 

concierge en matière de présence dissuasive, en lien avec la présence de jeunes et 

leurs nuisances sonores (témoin R_____), les cambriolages et les nuisances 

causées par les enfants sur la place de jeu (témoin W_____). Selon le témoin 

W_____, le problème de présence d'adolescents était devenu chronique, avec 

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chaque retour de printemps et les contacts avec la Police municipale n'avaient pas 

permis d'y remédier. 

I. a. Par courriel du 10 juin 2012, B_____ a signalé à la bailleresse le 
dysfonctionnement de la porte du garage.  

Par courriel du 24 juillet 2012, il lui a indiqué que la porte du garage était ouverte 

en permanence depuis plusieurs semaines. Le 3 août 2012, il a rappelé à la 

bailleresse que ce problème persistait depuis le mois de juin 2012.  

b. Le 28 juin 2013, le locataire F_____ s'est plaint auprès de la bailleresse de ce 
que la porte grillagée donnant accès au parking souterrain était endommagée et ne 

se fermait plus. 

Le 9 juillet 2013, la locataire V_____ a indiqué à la bailleresse que la porte du 

garage souterrain était cassée.  

c. Par courrier du 15 juillet 2013, treize locataires ont fait savoir à la bailleresse 
qu'en cas de nouveau cambriolage, une action serait intentée, dès lors qu'il était 

interdit d'ajouter une deuxième serrure ou une barre de sécurité sur les portes 

palières et qu'il incombait par conséquent à la bailleresse de fournir des solutions 

adéquates afin de les protéger. 

Par courriel du 25 juillet 2013 la bailleresse a indiqué aux locataires que la porte 

de garage était volontairement bloquée en raison de problèmes de sécurité. De 

gros travaux étaient nécessaires et il avait donc fallu bloquer la porte pour 

permettre le passage des usagers dans l'attente des travaux.  

B_____ a, à nouveau, signalé le dysfonctionnement de la porte le 12 septembre 

2013.  

d. La porte du garage a été changée en octobre 2014 et fonctionne depuis lors 
(audition des locataires du 5 janvier 2015 et procès-verbal d'inspection sur place 

du Tribunal du 28 janvier 2015). 

e. Durant la procédure, la témoin R_____ a indiqué que, depuis le début du bail, la 
porte du garage avait connu des dysfonctionnements puisqu'elle s'ouvrait une fois 

sur trois.  

J. a. S'agissant des infiltrations d'eau dans le garage, le joint de dilatation du parking 
a présenté un défaut d'étanchéité quelques mois après la mise en service du 

parking (témoin N_____).  

b. La bailleresse a fait effectuer des travaux visant à assurer l'étanchéité du garage 
entre juin et octobre 2013, puis entre juin et octobre 2014 (témoin N_____).  

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Selon un courrier de P_____, les travaux de réfection des joints de dilatation ont 

été terminés le 25 septembre 2014.  

Lors de l'inspection sur place du 28 janvier 2015 du Tribunal, il y avait des 

flaques sur les emplacements n° 1_____ et 2_____ et de petites flaques sur les 

places n° 3_____ et 4_____. Au bout du parking à côté du saut-de-loup, des traces 

d'humidité étaient perceptibles au sol et sur le mur, lequel était encore un peu 

humide.  

Les travaux visant à assurer l'étanchéité du garage ont exigé une dernière 

intervention en février 2015, s'agissant d'un renvoi d'eau dans un saut-de-loup 

situé dans le parking à proximité des voies ferrées (témoin N_____). 

c. Durant la procédure, B_____ et C_____ ont produit des photos du garage 
prises, selon eux, les 2, 21 et 28 juillet 2014, le 8 octobre 2014 et le 20 décembre 

2014, sur lesquelles apparaissent d'importantes flaques.  

Le témoin N_____ a indiqué ne pas avoir observé de situation pareille à celle 

illustrée par ces photos, qu'il imaginait prises après une intempérie 

particulièrement violente. Il avait pu constater des flaques en nombre, sans que le 

problème n'empêche, à son sens, l'accès au parking. Selon lui, le fait qu'un garage 

ait des flaques n'était en tant que tel pas problématique, même si cela était 

inhabituel et dérangeait les habitants. 

Les locataires ont confirmé l'existence de ruissellements dans le garage en cas de 

fortes pluies et la nécessité d'enjamber des flaques dans le hall intérieur au sous-

sol qui passait du garage à l'immeuble (témoin W_____). Le sol glissant avait 

parfois provoqué des chutes (témoin R_____). 

La témoin R_____ a situé le début des infiltrations à quelques mois après son 

emménagement. 

Les locataires ont situé la fin des infiltrations dans le parking au printemps ou à 

l'été 2014 (témoin W_____) ou en 2014 (témoin R_____). Pour le témoin 

N_____, le problème d'infiltration d'eau était réglé. Il était normal que certaines 

flaques puissent se former puisqu'il s'agissait d'un parking avec des voitures qui 

rentraient et sortaient. L'eau pouvait donc former une flaque jusqu'à ce qu'elle 

s'évapore.  

K. Les arguments des parties devant la Cour seront traités ci-après en tant que de 
besoin.  

  

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EN DROIT 

1. 1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des 

conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC).  

En l'espèce, la demande principale portait devant le Tribunal notamment sur une 

réduction de 80% du loyer annuel de l'appartement de 38'064 fr. durant plusieurs 

années. La valeur litigieuse est ainsi supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie 

de l'appel est ouverte. 

1.2 Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, 
l'appel est recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC).  

Il en va de même de l'appel joint, formé dans le délai imparti aux locataires pour 

répondre à l'appel (art. 312 al. 2, art. 313 al. 1 et 145 al. 1 let. b CPC). 

La bailleresse sera désignée ci-dessous comme étant l'appelante et les locataires 

comme les intimés.  

1.3 Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de 
cognition complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). 

2. 2.1 En appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte 
qu'aux conditions suivantes : ils sont invoqués ou produits sans retard et ils ne 

pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie 

qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (art. 317 al. 1 CPC).  

Si les pièces sont en possession de la partie adverse, leur production peut être 

requise (art. 160 al. 1 lit. b CPC). La diligence relative à une telle requête est 

également examinée sous l'angle de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 

5A_504/2012 du 5 septembre 2012 consid. 4.1).  

2.2 En l'espèce, la statistique cantonale des loyers de mai 2014, établie par l'Office 
cantonal de la statistique et produite par l'appelante, constitue un fait notoire. 

Cette pièce est ainsi recevable. 

Les jugements rendus le 21 septembre 2015 dans les causes parallèles 

C/27435/2013 et C/27437/2013, produits par les intimés, sont postérieurs à la 

clôture de l'instruction devant le Tribunal. Ces pièces sont donc recevables.  

Les conclusions du 23 juin 2014 devant la Commission de conciliation en matière 

de baux et loyers, produites par les intimés, figurent déjà au dossier. La question 

de leur recevabilité ne se pose donc pas.  

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3. L'appelante soutient que les conclusions des intimés devant la Cour relatives à la 
libération des loyers consignés, la réfection du sol, le changement du cylindre et la 

réduction du loyer sont irrecevables car nouvelles. Elle conclut en outre à 

l'annulation du chiffre 1 du jugement entrepris, en ce que le Tribunal y déclare 

recevable la conclusion relative à l'installation de stores ou toiles de tente. 

3.1 En appel, la demande ne peut être modifiée que si les conditions fixées à 
l'art. 227, al. 1 CPC sont remplies et que la modification repose sur des faits ou 

des moyens de preuve nouveaux (art. 317 al. 2 CPC). Selon l'art. 227 al. 1 CPC, la 

demande peut être modifiée si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la 

même procédure et que l'une des conditions suivantes est remplie : (a) la 

prétention nouvelle ou modifiée présente un lien de connexité avec la dernière 

prétention ou (b) la partie adverse consent à la modification de la demande. 

Les conclusions peuvent être modifiées ou complétées lors de la phase de 

conciliation. L'autorisation de procéder devra cependant mentionner les 

modifications opérées. Les conclusions de la demande en première instance 

doivent cependant correspondre à celles mentionnées dans l'autorisation de 

procéder. Elles ne peuvent s'en écarter qu'aux conditions de l'art. 227 CPC (arrêt 

du Tribunal fédéral 5A_588/2015 du 9 février 2016 consid. 4.3.1 et les références 

citées). 

L’identité de l’objet du litige au sens de l'art. 227 al. 1 CPC est déterminée par les 

conclusions et le complexe de faits qui a été allégué. Lorsque la jurisprudence 

utilise la notion de "cause juridique", celle-ci ne doit pas être comprise dans son 

sens technique de norme invoquée, mais dans le sens du fondement dont est issue 

la prétention (ATF 139 III 126 consid. 3.2.3; arrêt du Tribunal fédéral 

4A_439/2014 du 16 février 2015 consid. 5.4.3.1). L’opinion selon laquelle il n’y 

aurait de connexité selon l’art. 227 al. 1 lit. a CPC que si le fondement juridique 

("le même contrat") ou le complexe de faits reste identique impliquerait qu’il 

n’existe de connexité que dans les cas où, le fondement de la demande restant le 

même, la modification de la demande consiste dans l’augmentation des 

conclusions. Une acception aussi étroite va à l’encontre du but de l’art. 227 CPC, 

qui est de permettre de concilier les intérêts des parties, en visant, d’une part, à ne 

pas compliquer excessivement la défense, mais, d’autre part, pour des motifs liés 

à l’économie de procédure et à la vérité matérielle, à permettre encore certaines 

modifications. Cette dernière possibilité ne vise pas seulement à pouvoir encore 

prendre en considération des faits pertinents survenus pendant le procès, mais 

aussi à pouvoir encore exploiter la meilleure compréhension du litige acquise au 

cours de la procédure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_255/2015 du 1
er

 octobre 2015 

consid. 2.2.3 et 2.3). 

Le contenu d'une prétention ressort des conclusions et de l'ensemble des allégués 

de faits sur lesquels elles sont fondées (ATF 139 II 126 consid. 3.2.3).  

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3.2 En l'espèce, les intimés concluent en appel à la libération en leur faveur des 
loyers consignés "à due concurrence", soit dans la mesure du trop-perçu par 

l'appelante, en raison de la réduction de loyer à ordonner.  

Bien que formulée différemment, cette conclusion n'est pas différente des 

conclusions prises par les intimés en première instance, en validation de la 

consignation du loyer, en réduction de celui-ci et en condamnation de l'appelante 

à rembourser le trop-perçu de loyers, prélevé sur le montant consigné. Elle sera 

ainsi déclarée recevable. 

3.2.1 La conclusion relative à la réfection du revêtement du sol a été précisée en 
appel. Les précisions en question ressortent des allégués de faits devant le 

Tribunal. La conclusion, identique en substance à celle formulée en première 

instance, est ainsi recevable.  

3.2.2 La conclusion relative au changement du cylindre de la porte palière a été 
formulée différemment mais demeure similaire à celle figurant dans les plaidoiries 

finales des intimés devant le Tribunal. Elle est ainsi recevable.  

3.2.3 S'agissant de la conclusion en réduction de loyer de l'appartement, elle était 
formuée en première instance de façon globale (80% de réduction pour l'ensemble 

des défauts). En appel, elle est individualisée (15% pour celui relatif à la chaleur 

excessive, 8% pour celui relatif au manque de propreté et de présence du 

concierge et 8% pour celui relatif au revêtement du sol).  

Dès lors que les intimés procèdent à une réduction et non à une amplification de 

leur conclusion en appel, cette différence de formulation ne saurait constituer une 

modification de la conclusion au sens de l'art. 317 al. 2 CPC. Celle-ci est donc 

recevable.  

3.2.4 S'agissant des conclusions déclarées recevables par le Tribunal, seule la 
conclusion relative à la pose des stores demeure litigieuse en appel.  

Contrairement à ce que soutient l'appelante, cette conclusion a été formulée en 

conciliation, par le biais du courrier du 24 juin 2014.  

En tout état de cause, cette prétention est recevable au regard de l'art. 227 CPC, 

dès lors qu'elle présente un lien de connexité avec les prétentions précédentes 

relatives aux autres défauts esthétiques de l'appartement.  

Le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera donc confirmé.  

4. Outre la conclusion visant à l'établissement d'une expertise, traitée ci-dessous, les 
intimés concluent à l'apport du dossier de la Commission de conciliation en 

matière de baux et loyers et à l'apport de la procédure parallèle C/27435/2013, en 

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particulier les procès-verbaux d'instruction et le jugement. L'appelante conclut à 

l'irrecevabilité de ces conclusions préparatoires qualifiées de "nouvelles". 

4.1 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). 

Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats 

proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). 

Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est 

manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à 

ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis 

(appréciation anticipée des preuves; arrêts du Tribunal fédéral 4A_420/2013 du 

22 janvier 2014 consid. 3.1.5). 

4.2 En l'espèce, au regard des considérants qui suivent, la question de la 
recevabilité des conclusions préparatoires, déjà formulées en première instance, 

peut rester ouverte.  

4.2.1 L'apport du dossier de la Commission de conciliation doit servir à 
déterminer si les nouvelles conclusions déposées en conciliation le 24 juin 2014 

l'ont été valablement. Or, dès lors que ce fait a été constaté par la Cour, la 

production requise n'est pas pertinente à la résolution du litige.  

 4.2.2 Les intimés ont requis l'apport de la procédure C/27435/2013. Le Tribunal a 
cependant déjà ordonné l'apport des relevés de température, ainsi que du procès-

verbal d'audition du témoin D_____ dans cette cause et les intimés ont produit le 

jugement rendu par le Tribunal en appel. La teneur du procès-verbal d'inspection 

sur place est résumée dans ce jugement, en particulier s'agissant des questions 

relatives au revêtement des sols, aux stores et à la chaleur excessive. Par ailleurs, 

les intimés n'expliquent pas quelles autres pièces de cette procédure seraient 

pertinentes au présent litige. Dès lors, la Cour de céans n'ordonnera pas l'apport de 

celle-ci. 

5. Les intimés font grief au Tribunal de ne pas avoir condamné l'appelante à mettre 
en passe le cylindre de leur porte palière et de ne pas les avoir autorisés à 

procéder, à leurs frais, au renforcement de celle-ci.  

5.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état 
approprié à l’usage pour lequel elle est louée et l’entretenir dans cet état (art. 256 

al. 1 CO). Il découle de cet article que le bailleur est tenu de garantir au locataire 

un standard minimum de qualité de la chose louée (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, 

p. 218 ss). 

Lorsque apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas 

imputables au locataire et auxquels ce dernier n'est pas tenu de remédier à ses 

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C/2148/2014 

frais, le preneur peut exiger du bailleur la remise en état de la chose louée 

(art. 259a al. 1 let. a CO).  

Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit 

être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; elle 

suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi 

défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise 

ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait 

légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 

III 345 consid. 3.2 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 

23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1).  

Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable 

(ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut peut avoir sa source non seulement dans 

la chose elle-même, mais aussi dans le voisinage ou l'attitude de tiers; peu importe 

qu'il échappe ou non à la sphère d'influence du bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2). 

  Le bailleur doit garantir la sécurité du locataire et de tous ceux qui font avec lui 

usage de la chose louée. Par sécurité, on entend le fait d'assurer au locataire un 

usage tranquille et sûr de la chose, en l'absence de tout danger pour la santé 

physique, psychique, voire morale. L'obligation du bailleur ne s'étend pas à la 

sécurité à l'intérieur de l'immeuble contre des vols ou des agressions, même 

lorsque la porte de l'immeuble n'est pas fermée à clé. Un logement destiné à 

l'habitation doit cependant offrir aux locataires la possibilité d'y dormir et d'y 

conserver des valeurs (ACJC/874/2012 consid. 3.1). 

5.1.1 Le locataire ne peut pas exiger que le bailleur exécute des travaux de 
rénovation ou de modification, dès lors qu'il s'agirait d'une prestation 

supplémentaire non prévue par le contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 

du 11 janvier 2016 consid. 4.3.1). Par ailleurs, il ne peut pas exiger la remise en 

état d'un défaut quand sa réparation est objectivement impossible (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 3.1).  

Le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le 

consentement écrit du bailleur (art. 260a al. 1 CO). Le propriétaire peut refuser de 

donner un tel accord, sans avoir à motiver sa décision (LACHAT, op. cit., p. 826 

ch. 2.2).  

Le changement d'un cylindre de serrure ne tombe pas dans la catégorie des 

rénovations qui entraînent une amélioration de l'état de l'objet, ni dans celle des 

modifications qui touchent la substance même de l'objet; un consentement écrit 

n'est donc pas nécessaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_463/2014 du 23 janvier 

2015 consid. 4.3). 

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5.1.2 En matière de baux d'habitation, les dérogations à l'art. 256 al. 1 CO au 
détriment du locataire sont nulles (art. 256 al. 2 CO).  

Les clauses du contrat restreignant le droit de demander l'exécution de travaux, en 

particulier celles qui mettent à la charge du locataire des travaux d'entretien 

excédant la réparation de menus défauts, ne sont ainsi pas opposables au locataire 

(LACHAT, op. cit., 2008, p. 249). Une dérogation à l'art. 256 al. 1 CO n'est 

toutefois pas faite "au détriment du locataire" quand elle est suffisamment prise 

en compte pour la fixation du loyer ou d'une indemnité (MONTINI/BOUVERAT, in 

Commentaire pratique du droit du bail, Bohnet/Montini [éd.], 2010, n. 62 ad 

art. 256 CO).  

5.2 En l'espèce, les intimés ont indiqué en audience devant le Tribunal que l'objet 
de leur conclusion relative à leur porte palière était la pose d'un cylindre mis en 

passe et muni d'une rosace.  

5.2.1 S'agissant de la sécurisation de la porte par la pose d'une rosace, l'inspection 
sur place par le Tribunal a permis de constater qu'il est techniquement impossible 

de poser une telle rosace, dès lors que le cylindre ne dépasse pas la plaquette de 

recouvrement.  

Les intimés n'ont pas formellement conclu à la pose d'une barre de sécurité. En 

tout état de cause, force est de constater que l'appelante a allégué, sans être 

contredite, que la porte palière était une porte coupe-feu qui ne pouvait pas être 

percée, raison pour laquelle un tel percement était interdit par le contrat de bail. 

Elle a également indiqué que la porte, munie d'une serrure à trois trous, offrait une 

sécurité suffisante. Enfin, le présent cas diverge de l'arrêt 4A_463/2014, en ce que 

le perçage de la porte palière toucherait la substance de l'objet loué.  

A la lumière de ces circonstances, c'est à bon droit que le Tribunal a refusé de 

condamner l'appelante à autoriser les intimés à procéder au renforcement de la 

porte palière. 

5.2.2 Il n'est pas contesté que le cylindre de la porte palière n'est plus mis en passe 
depuis son remplacement en juillet 2012, ce dont les intimés se sont plaints par 

courrier du 12 décembre 2012. Or, une telle mise en passe est prévue à l'art. 12 

des clauses particulières du bail. Cette mise en passe constitue ainsi une qualité 

promise.  

L'art. 12 des clauses particulières stipule que les travaux de remplacement du 

cylindre sont aux frais du locataire, notamment en cas de perte des clés. 

Cependant, en l'espèce, dès lors que le remplacement du cylindre tend à remédier 

au défaut résultant de l'effraction subie par les intimés, cette disposition 

contractuelle a pour effet de reporter sur les intimés l'obligation de l'appelante de 

maintenir la chose louée dans un état conforme aux qualités promises.  

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Bien qu'elle ait produit un bon de travail relatif à la sécurisation du cylindre d'avril 

2014, l'appelante n'a pas établi la remise en conformité de la porte, étant précisé 

que les suites données à ce bon de travail ne sont pas connues.  

Dès lors, il y a lieu d'annuler le chiffre 8 du jugement entrepris et de condamner 

l'appelante à procéder, à ses frais, à la mise en passe de la porte palière de 

l'appartement des intimés.  

6. L'appelante fait grief au Tribunal de l'avoir condamnée à installer des stores ou 
des toiles de tente sur le balcon de l'appartement des intimés et d'avoir accordé à 

ceux-ci une réduction de loyer de 5% à ce titre. Ceux-ci font, quant à eux, grief au 

Tribunal de ne pas leur avoir accordé une réduction de 15%.  

6.1 Selon l'art. 258 al. 3 CO, si la chose louée lui est délivrée avec des défauts qui 
en restreignent l'usage, le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux 

art. 259a à 259i CO.  

6.1.1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au 
locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire 

est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur 

une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 ch. 2 CO).  

La réduction du loyer suppose que l'usage de la chose soit restreint de cinq pour 

cent au moins; une restriction de deux pour cent est toutefois suffisante s'il s'agit 

d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). La réduction de loyer 

que le locataire peut exiger en application de l'art. 259d CO doit être 

proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans 

défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 

504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder 

selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le 

contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa 

valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. 

Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le 

défaut est de moyenne importance ou parce que les nuisances occasionnées sont 

d'intensité variable et se prolongent sur une longue période, si bien que la preuve 

de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au jour le jour. Il est alors admis 

qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au 

bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 

consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 

consid. 2.4). Lorsque le juge est amené à évaluer en équité la diminution de 

jouissance de la chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans 

laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de 

chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle 

- 21/31 - 

 

C/2148/2014 

important (arrêt 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4 et les références 

citées). 

Un chauffage excessif d'un appartement de 2 à 3° par rapport à la norme peut 

constituer un défaut justifiant une réduction de loyer de 7.5% (arrêt de la Cour de 

cassation de Neuchâtel du 13 septembre 2004, CCC.2004.6 cité par AUBERT, in 

Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI [éd.], 2010, p. 380). 

6.1.2 La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le 
preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en 

déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la 

conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, 

SJ 1986 I 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 

2003, Cahier du bail 2004 p. 58; voir aussi ACJC/102/2016 du 1
er

 février 2016). 

A ce titre, le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné 

au moment de la signature du bail au sujet des atteintes (AUBERT, op. cit., n. 41 ad 

art. 256 CO et n. 32 ad art. 259d CO). Le locataire doit être conscient de l'étendue 

des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1; ACJC/102/2016 du 

1
er

 février 2016). 

Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément 

qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO) (AUBERT, op. cit., 

n. 41 ad art. 256 CO et n. 32 ad art. 259d CO). En effet, la loi n'oblige pas le 

locataire à donner au bailleur un avis immédiat de défaut sous peine d'être déchu 

de ses droits (LACHAT, op. cit., p. 218 ss). 

6.2 En l'espèce, selon le témoin D_____, la température préconisée pour un 
appartement se situe entre 20 et 21° et la température moyenne dans les bâtiments 

Minergie s'élève à 19 ou 20°. Des températures de cet ordre sont donc celles 

auxquelles les intimés pouvaient s'attendre. 

Durant l'inspection sur place par le Tribunal du 28 janvier 2015, la température 

intérieure de l'appartement des intimés s'élevait à 23.2°.  

L'appartement des locataires O_____ est situé au même étage et pourvu d'un 

balcon orienté dans la même direction que celui des intimés. Ces appartements 

sont donc comparables en termes de situation et d'exposition. L'appelante 

n'allègue pas le contraire.   

Dans l'appartement des locataires O_____, l'entreprise Q_____ a mesuré, entre les 

11 et 24 avril 2014, une température moyenne de 23 à 25° et le Tribunal a 

constaté une température de 23° durant l'inspection sur place. Cette chaleur 

excessive a été confirmée par la témoin R_____ et elle est cohérente avec la mise 

- 22/31 - 

 

C/2148/2014 

en garde concernant d'éventuels chocs thermiques adressée par l'appelante aux 

locataires. 

L'existence, constatée par le Tribunal, d'un thermostat dans l'appartement des 

intimés n'apparaît pas pertinente, le témoin N_____ ayant relevé que l'effet dudit 

thermostat sur la température dans la pièce était minime. En outre, les relevés de 

Q_____ dans l'appartement des locataires O_____, ont été faits alors que ledit 

thermostat était éteint. 

Les températures dans l'appartement des intimés sont ainsi excessives de 3 à 5° 

par rapport aux normes. Cette chaleur excessive restreint l'usage de l'appartement 

par rapport à celui auquel les intimés pouvaient s'attendre et constitue ainsi un 

défaut.  

Le témoin D_____, chauffagiste, a identifié l'origine de celui-ci dans le 

rayonnement sur la baie vitrée et a indiqué que l'installation de stores ou de tentes 

à l'extérieur devant le salon était nécessaire pour y remédier. 

6.2.1 L'art. 10 du contrat de bail met l'installation des stores et tentes à la charge 
des locataires.  

Or, dès lors qu'une telle installation vise en l'espèce à remédier au défaut résultant 

de la chaleur excessive de l'appartement, cette disposition contractuelle a pour 

effet de reporter sur les intimés l'obligation de l'appelante de délivrer la chose 

louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle est louée. Dès lors qu'il n'a 

pas été démontré qu'il aurait été tenu compte de ce défaut dans la fixation du 

loyer, cette clause est nulle au sens de l'art. 256 al. 2 CO.  

6.2.2 En outre, si les intimés avaient connaissance de l'absence des stores sur leur 
balcon dès le début du bail, rien ne permet de conclure qu'ils auraient eu 

connaissance, lors de la conclusion du bail, de la température excessive dans 

celui-ci. Cet élément ne permet ainsi pas d'exonérer l'appelante de sa 

responsabilité. 

C'est ainsi à bon droit que l'appelante a été condamnée à installer des stores sur le 

balcon de l'appartement et le jugement sera confirmé sur ce point.  

6.2.3 Au regard de la jurisprudence rappelée ci-dessus, la réduction de 5% du 
loyer de l'appartement, accordée par le Tribunal, apparaît insuffisante. Etant 

donné la restriction de l'usage résultant du défaut, la nature variable de cette 

restriction en fonction des saisons et de l'ensoleillement et son caractère 

essentiellement limité au salon, la Cour de céans fixera, en équité, la réduction du 

loyer de l'appartement à 7.5%. 

- 23/31 - 

 

C/2148/2014 

Les intimés se sont plaints, pour la première fois dans leur écriture du 23 juin 

2014, reçue par le Tribunal le 25 juin 2014, de la chaleur qui régnait dans leur 

appartement. Si d'autres locataires des immeubles se sont plaints avant cette date 

de la chaleur excessive dans leur appartement, rien ne permet cependant de 

conclure que l'appelante avait conscience du défaut concernant celui des intimés 

avant fin juin 2014.  

Par conséquent, la Cour de céans accordera la réduction du loyer de l'appartement 

de 7.5% (soit 237 fr. 90 par mois) du 1
er

 juillet 2014 jusqu'à l'installation de stores 

ou toiles de tente sur le balcon. Le chiffre 5 du jugement entrepris sera modifié en 

conséquence. 

6.2.4 Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'ordonner un nouveau 
relevé de la température dans l'appartement ou une expertise de celle-ci, les 

éléments figurant à la procédure étant suffisant pour trancher le litige. 

7. Les intimés font grief au Tribunal de ne pas avoir ordonné le remplacement du 
revêtement du sol de l'appartement et de ne pas leur avoir accordé une réduction 

du loyer de 8% du début de la location jusqu'à la réfection des sols. 

7.1 L'usure normale des locaux ne constitue un défaut (subséquent, si les locaux 
étaient neufs ou rénovés à l'origine) qu'à partir du moment où elle atteint un 

certain degré, et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose 

louée (ACJC/874/2014 du 16 juillet 2014 consid. 2.1). 

7.2 En l'espèce, le témoin T_____, spécialiste de la pose de sols en résine, a 
précisé que les éventuelles traces et microfissures apparaissant sur un tel sol 

relevaient de l'usure normale. Dès lors, les petites traces sur le sol de la salle de 

bain de l'appartement, dont la présence a été constatée par le Tribunal durant 

l'inspection sur place, ne constituent pas un défaut.  

Même à suivre les déclarations des intimés, selon lesquelles ils auraient fait poser 

le parquet flottant dans les autres pièces afin de couvrir des traces similaires, ces 

éventuelles traces ne constitueraient pas non plus un défaut.  

S'agissant du phénomène de décoloration du revêtement sur les tissus qui le 

frottent, il n'a pas été constaté dans l'appartement des intimés durant l'inspection 

du Tribunal, contrairement à ce qui a été le cas chez d'autres locataires. En effet, 

la présence du parquet installé par les locataires empêchait ce constat. Rien ne 

permet ainsi de conclure que cette problématique serait présente dans ledit 

appartement.  

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a retenu que l'existence d'un défaut relatif 

au revêtement du sol de l'appartement n'avait pas été établie par les intimés.  

- 24/31 - 

 

C/2148/2014 

Compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'ordonner l'audition de témoins 

supplémentaires ou une expertise relative au défaut du revêtement du sol, les 

éléments figurant à la procédure étant suffisants pour trancher le litige.  

8. Les intimés font grief au Tribunal de ne pas avoir ordonné l'engagement d'un 
concierge de proximité et de ne pas leur avoir accordé une réduction du loyer de 

l'appartement de 8% à compter du mois de juillet 2013.  

8.1 La chose louée comprend aussi les installations communes (escaliers, hall 
d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants. L'exigence d'un 

"état approprié" concerne cet ensemble (arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 

du 28 juin 2013 consid.3.2; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a, SJ 1997 

661). 

L'absence d'un concierge peut constituer un défaut (SJ 1985 p. 575), pouvant 

justifier une réduction de loyer de 6% (RJN 1995 p. 54).  

Le lieu de situation de l'immeuble détermine dans une large mesure le calme 

auquel peut s'attendre le locataire et le caractère évitable ou non et/ou la 

prévisibilité d'éventuelles nuisances (ACJC/233/2016 du 22 février 2016 

consid. 3.4).  

8.2 En l'espèce, les intimés allèguent subir des nuisances en raison de la présence 
de jeunes autour des immeubles. Il n'est cependant pas du ressort d'un concierge 

de veiller à la sécurité des locaux et des espaces publics avoisinants. Ces 

nuisances relèvent de la compétence de la police ou éventuellement d'une société 

de sécurité, de sorte que la réintroduction d'un concierge de proximité ne 

constituerait pas une mesure appropriée pour mettre fin aux nuisances.  

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a retenu qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner à 

l'intimée d'engager un concierge de proximité.  

8.2.1 S'agissant d'une éventuelle réduction du loyer en lien avec ces nuisances, 
celles provenant de la présence d'enfants durant la journée étaient prévisibles par 

les locataires, en raison de l'existence de la place de jeu. Il n'est en outre pas établi 

qu'elles dépassent le seuil de tolérance raisonnable. Ces nuisances ne sauraient 

ainsi constituer un défaut.  

Quant aux nuisances sonores résultant de la présence de jeunes en soirée durant 

l'été, il résulte effectivement du dossier qu'une dégradation de la qualité de vie 

dans le quartier a été constatée par la Police municipale. La présence de jeunes a 

fait l'objet de divers échanges entre la locataire V_____ et l'intimée et a été 

attestée par les témoins R_____ et W_____. Cela étant, les immeubles litigieux 

ont été construits récemment dans le cadre du développement du quartier. Une 

certaine évolution des nuisances sonores en lien avec la vie urbaine était donc à 

- 25/31 - 

 

C/2148/2014 

prévoir, de sorte que les intimés ne pouvaient pas prétendre à bénéficier d'une 

tranquillité absolue, compte tenu des caractéristiques du quartier concerné.  

Il faut par conséquent retenir que les nuisances sonores, limitées à la période 

estivale, ne dépassent pas le seuil tolérable dans ce contexte et ne constituent pas 

un défaut.  

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal a refusé d'accorder une réduction de loyer à 

ce titre.   

A la lumière de ce qui précède, l'audition de témoins complémentaires n'est pas 

nécessaire, dans la mesure où les éléments figurant au dossier sont suffisants pour 

établir l'étendue exacte des nuisances alléguées.  

8.2.2 S'agissant du manque de propreté des lieux, à la suite d'une pétition des 
locataires, l'appelante a constaté elle-même, en mai 2012, que le nettoyage par le 

nouveau concierge était insatisfaisant. Malgré l'engagement de celui-ci à mieux 

effectuer son travail, des locataires ont continué à se plaindre de l'insuffisance de 

ce travail auprès de l'appelante en juin et août 2012 et en ont fait état dans 

plusieurs courriels échangés entre eux. Les photos produites en première instance 

par les intimés démontrent également que la propreté des lieux laissait à désirer à 

cette époque. En outre, la témoin R_____ a expliqué procéder elle-même au 

nettoyage du palier de son étage, insuffisamment nettoyé, et le témoin W_____ a 

indiqué que les locaux n'étaient pas propres. Le témoin U_____ a souligné, quant 

à lui, que certains locataires étaient peu soigneux de la propreté des communs. 

Certes, selon les déclarations du témoin S_____, employée de la régie, et du 

concierge, les locaux sont propres. Ces déclarations doivent cependant être 

appréciées avec retenue, compte tenu des liens entre ce témoin et l'appelante.  

A la lumière de ces éléments, il sera retenu que le manque de propreté des 

communs de l'immeuble a constitué un défaut de celui-ci. Dans leur appel, les 

locataires se limitent à demander une réduction de loyer dès le mois de juillet 

2013, soit à une date postérieure à l'entrée en fonction du nouveau concierge.  

Lors de l'inspection sur place du 28 janvier 2015, les locaux étaient dans un état 

de propreté satisfaisant, de sorte qu'il peut être retenu qu'à cette date, l'appelante 

avait remédié au défaut de nettoyage. Les intimés n'ont en outre produit aucune 

pièce relative à un manque de propreté pour la période postérieure à janvier 2015. 

 En raison de la faible diminution de la jouissance engendrée par le manque de 

propreté des espaces communs des immeubles, la Cour de céans fixera, en équité, 

la réduction du loyer de l'appartement à 5% entre les 1
er

 juillet 2013 et 31 janvier 

2015. La réduction équivaut donc à un montant de 3'013 fr. 40 (5% de 3'172 fr. = 

- 26/31 - 

 

C/2148/2014 

158 fr. 60 multiplié par 19 mois). Le jugement querellé sera annulé et modifié en 

conséquence.  

9. S'agissant de la place de parking au sous-sol de l'immeuble, les intimés reprochent 
au Tribunal de ne pas leur avoir accordé une réduction de loyer de 36.5% depuis 

le début de la location jusqu'au 31 octobre 2014.  

9.1 Dans le cas de flaques dans un garage, pouvant atteindre une profondeur 
située entre 4 à 8 mm, en fonction de la météo et du passage des véhicules, flaques 

qui étaient présentes durant plusieurs semaines d'affilées en hiver mais séchaient 

rapidement en été, une réduction de 5% du loyer a été accordée (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.11/2006 du 1
er

 mai 2006 consid. 5).  

9.2 En l'espèce, les infiltrations d'eau dans le garage ont commencé, aux dires de 
l'architecte de l'appelante et du témoin R_____, quelques mois après la mise en 

service du parking. La date exacte à laquelle l'appelante, ou ses représentants, ont 

eu connaissance de l'infiltration reste indéterminée.  

Ces infiltrations ont fait l'objet de travaux entre juin et octobre 2013, puis entre 

juin et octobre 2014, avec une dernière intervention en février 2015.  

Le témoin W_____ a situé les derniers ruissellements au printemps ou à l'été 

2014. La témoin R_____ a indiqué que le problème avait été réglé en 2014 et le 

témoin N_____ a considéré que le problème d'infiltration était réglé, même si des 

flaques pouvaient encore se former en raison de la circulation des véhicules. Dès 

lors que les intimés ne formulent aucune prétention relative au parking après le 

31 octobre 2014, la Cour renoncera à déterminer l'existence éventuelle de dégâts 

d'eau en décembre 2014.  

S'agissant de l'importance du défaut, plusieurs témoins locataires ont souligné 

l'existence d'infiltrations, évoquant des ruissellements et un sol glissant, le témoin 

W_____ précisant cependant que le défaut était limité aux cas de fortes pluies. 

Alors que les infiltrations d'eau ont duré plusieurs mois, le premier courrier de 

plainte relatif à celles-ci produit par les intimés date du 20 novembre 2013. Il peut 

en être déduit que le défaut n'apparaissait pas particulièrement grave aux 

locataires. En outre, le témoin N_____ a indiqué que la présence de flaques dans 

un garage en cas d'intempéries est normale en raison de la circulation. 

En raison du fait que les infiltrations étaient limitées aux jours de fortes pluies, de 

l'absence de plaintes et de la faible diminution de la jouissance engendrée, la Cour 

de céans fixera, en équité, la réduction du loyer de l'emplacement de parking à 5% 

entre le 1
er

 juin 2013, date de début des travaux effectués par l'appelante, et le 

30 septembre 2014, date de la fin des travaux. La réduction équivaut donc au 

montant de 120 fr. (5% de 150 fr. = 7 fr. 50 multiplié par 16 mois).  

- 27/31 - 

 

C/2148/2014 

9.2.1 S'agissant de la porte du garage, l'appelante a été informée du fait qu'elle 
était restée ouverte durant plusieurs semaines, par courriel du 24 juillet 2012 des 

intimés. Elle l'a ensuite bloquée volontairement en été 2013. Le remplacement de 

la porte n'est cependant intervenu qu'en octobre 2014.  

Pour ce défaut dont il n'a pas pu être déterminé s'il était constant, il convient 

d'accorder une réduction, fixée en équité à 5% du loyer de l'emplacement de 

parking entre le 25 juillet 2012 et le 31 octobre 2014. La réduction équivaut donc 

au montant de 204 fr. (5% de 150 fr. = 7 fr. 50 multiplié par 27.2 mois). 

9.3 Le jugement du Tribunal sera annulé et modifié en conséquence.  

10. Les intimés font grief au Tribunal d'avoir ordonné la libération des loyers 
consignés en faveur de l'appelante.  

10.1 Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par 
écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de 

réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les 

loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de 

consigner les loyers (art. 259g al. 1 CO). 

Cette disposition subordonne la validité formelle de la consignation à 

l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire 

doit demander au bailleur de réparer le défaut, en lui impartissant par écrit un 

délai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par écrit de 

consigner le loyer, si le défaut n'est pas réparé dans le délai imparti (arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2; 4C.264/2003 du 

3 décembre 2003 consid. 3.1). 

  Si le bailleur estime le délai trop court pour remédier aux défauts, il lui incombe 

alors de l'indiquer au locataire et d'entreprendre les travaux dans un délai 

considéré comme raisonnable (ATF 116 II 436 consid. 2a; arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2).  

La consignation est cependant exclue lorsqu'il devait être reconnaissable pour le 

locataire que le délai imparti au bailleur était inapproprié pour remédier aux 

défauts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2).  

 Lorsqu'il apparaît à l'évidence que les démarches seront sans effet, le locataire 

peut se dispenser d'impartir au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut 

et de le menacer de consigner le loyer (art. 108 ch. 1 CO; arrêt 4C.264/2003 du 

3 décembre 2003 consid. 3.1). Selon les règles de la bonne foi, la fixation d'un 

délai, comme l'interpellation formelle prévue pour la mise en demeure, apparaît 

superflue lorsque le débiteur a clairement manifesté, par son comportement, sa 

ferme intention de ne pas accomplir son obligation (ATF 94 II 32). Il faut que le 

- 28/31 - 

 

C/2148/2014 

refus du débiteur de s'exécuter apparaisse clair et définitif (ATF 110 II 144; arrêt 

du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.2). 

 10.2 En l'espèce, par courrier du 20 novembre 2013, les intimés ont mis 
l'appelante en demeure de procéder, avant le 5 décembre 2013, à la réparation 

d'une série de défauts portant notamment sur la conciergerie, les infiltrations 

d'eau, le dysfonctionnement de la porte du garage et la porte palière. 

 Etant donné l'importance des interventions demandées, le délai de 15 jours fixé 
apparaît trop court. En particulier, les travaux liés à l'étanchéité sont, par essence, 

importants. Par ailleurs, un éventuel remplacement du concierge s'inscrit dans la 

durée, dès lors qu'il requiert la résiliation d'un contrat de travail et le recrutement 

d'un nouveau concierge.  

Cependant, les intimés n'ont pas consigné leur loyer le 5 décembre 2013, mais le 

6 janvier 2014. Dans le délai d'un mois et demi entre la mise en demeure et la 

consignation, l'appelante s'est limitée à indiquer que les travaux relatifs à 

l'infiltration d'eau et le dysfonctionnement de la porte du garage étaient en cours. 

Contrairement à ce qu'exige la jurisprudence, la bailleresse n'a cependant 

entrepris, durant cette période, ni travaux complémentaires, ni démarches pour 

accélérer les travaux en cours. Elle a en outre contesté sa responsabilité en lien 

avec les défauts allégués concernant la conciergerie et la porte palière.  

 Dès lors, les conditions de la consignation des loyers étaient réalisées. C'est ainsi à 

tort que le Tribunal a ordonné la libération des loyers en faveur de l'appelante.  

 Le chiffre 3 du jugement entrepris sera donc annulé et le jugement modifié en 

conséquence.   

11. Les intimés se plaignent que le Tribunal ait refusé de leur accorder 200 fr. à titre 
de leurs premiers frais d'avocat.  

11.1 Seuls les frais d'avocat avant procès peuvent être pris en compte, pour autant 
qu'ils soient nécessaires et adéquats, le sort des honoraires d'avocat en cours de 

procédure étant déterminé par le seul droit cantonal de procédure, lequel exclut 

l'allocation de dépens devant le Tribunal des baux et loyers (art. 22 LaCC;  

ATF 139 III 190 consid. 4.2; ACJC/1262/2012 du 10 septembre 2012; 

ACJC/439/2009 du 20 avril 2009). De plus, le législateur genevois ayant 

spécialement prévu que la partie victorieuse n'obtient pas de dépens dans les 

contestations en matière de bail à loyer de choses immobilières, l'art. 97 CO ne 

permet pas d'exiger des dommages-intérêts destinés à remplacer les dépens d'un 

procès selon l'art. 95 al. 3 CPC (ATF 139 III 190 consid. 4.3). 

Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue 

pour en déduire son droit (art. 8 CC).  

- 29/31 - 

 

C/2148/2014 

11.2 Les intimés ne produisent aucune pièce démontrant qu'ils ont effectivement 
payé le montant de 200 fr., et que celui-ci concernerait effectivement l'activité de 

leur avocat avant l'introduction de la procédure.  

C'est ainsi à bon droit que le Tribunal n'a pas condamné l'appelante à payer 200 fr. 

de dommages et intérêts aux intimés. 

12. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182, consid. 2.6).  

* * * * * 

- 30/31 - 

 

C/2148/2014 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevables l'appel interjeté le 28 octobre 2015 par A_____ et l'appel joint 

interjeté le 27 novembre 2015 par B_____ et C_____ contre le jugement 

JTBL/1047/2015 rendu le 21 septembre 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/2148/2014-OSD. 

Au fond : 

Annule les chiffres 3, 5, 6, 7 et 8 dudit jugement. 

Condamne A_____ à procéder, à ses frais, au remplacement du cylindre de la porte 

palière de l'appartement de B_____ et C_____ sis X_____ (GE), en vue de sa mise en 

passe.  

Accorde à B_____ et C_____ une réduction du loyer de leur appartement de 7.5% (soit 

237 fr. 90 par mois) du 1
er

 juillet 2014 jusqu'à l'installation de stores ou toiles de tente 

sur le balcon et de 5% entre les 1
er

 juillet 2013 et 31 janvier 2015 (soit 3'013 fr. 40). 

Accorde à B_____ et C_____ une réduction de loyer de l'emplacement de parking situé 

au sous-sol de l'immeuble sis X_____ (GE), de 5% entre le 1
er

 juin 2013 et le 

30 septembre 2014 (soit 120 fr.) et de 5% entre le 25 juillet 2012 et le 31 octobre 2014 

(soit 204 fr.).  

Condamne A_____ à rembourser à B_____ et C_____ le trop-perçu de loyer résultant 

des réductions de loyer précitées.  

Ordonne aux Services financiers du Pouvoir judiciaire la libération des loyers consignés  

à concurrence des réductions octroyées en faveur de B_____ et C_____ et du solde en 

faveur de A_____. 

Confirme le jugement entrepris pour le surplus. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD, 

Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

La présidente : 

Fabienne GEISINGER-

MARIETHOZ 

 
La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

- 31/31 - 

 

C/2148/2014 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 

en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

cf. consid. 1.2