# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9c75d9be-92e7-5100-8c9d-43518fc890d9
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-12-31
**Language:** it
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2005 PVG 2005 17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2005-17_2005-12-31.pdf

## Full Text

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Imposta sul trapasso di proprietà. Interpretazione econo- 
mica. Diritto di abitazione.
– Per il compratore che acquista un immobile gravato da un 

diritto di abitazione gratuito vita natural durante a favore della 
venditrice la transazione si limita all’acquisto della nuda 
proprietà (cons. 2 ).

– È pertanto solo sul valore della stessa che va calcolata 
l’imposta sul trapasso di proprietà (cons. 4 ).

Handänderungsteuer. Wirtschaftliche Betrachtungsweise. 
Wohnrecht.
– Der Käufer einer mit einem lebenslänglichen unentgeltli- 

chen Wohnrecht zu Gunsten der Verkäuferin belasteten 
Liegenschaft erwirbt wirtschaftlich betrachtet nur das 
nackte Eigentum ( E.2 ).

– Es darf deswegen nur auf diesem Wert die Handände- 
rungssteuer erhoben werden ( E.4 ).

Considerandi:
2. a) Giusta la normativa fiscale comunale, l’imposta sul tra-

passo di proprietà viene prelevata ogni volta che all’interno del ter- 
ritorio comunale avviene un trapasso di proprietà di fondi o quote 
di fondi (art. 14 cpv. 1 LIc). Viene considerato trapasso di proprietà, 
indipendentemente dall’iscrizione a registro fondiario, ogni cam- 
biamento di proprietà o negozio giuridico che comporta effettiva- 
mente ed economicamente un trapasso della facoltà di disporre di 
un fondo (art. 15 cpv. 1 LIc).

Indubbiamente, come peraltro condiviso dalle parti in cau- 
sa, l’imposta sul trapasso di proprietà, così come contemplata dalla 
normativa fiscale comunale, è retta dalla cosiddetta interpretazio- 
ne economica della transazione. Ciò significa che un’operazione 
immobiliare diventa fiscalmente imponibile, indipendentemente 
dall’iscrizione a registro fondiario, qualora subentri la mutazione del 
soggetto che gode del potere di disporre sul fondo. Di conseguenza, 
al fine del prelievo dell’imposta sul trapasso di proprietà, non sono 
determinanti i negozi giuridici in virtù dei quali viene formalmente 
sancito il cambiamento di proprietà tramite l’iscrizione nel registro 
fondiario, bensì le disposizioni grazie alle quali il potere di disporre 
su un fondo passa da un soggetto legale all’altro, indipendente- 
mente dall’iscrizione stessa. In tal senso, il legislatore ha inteso sot- 
tomettere alla relativa imposta tutte le transazioni fondiarie che, nel 
risultato, implicano le conseguenze economiche di un trapasso

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della proprietà ( U. Hartmann, Betrachtungen zum Handänderungs- 
steuerrecht in Graubünden, in: ZGRG 3 /1993, pag. 54; R. M. 
Schwarz, Die Handänderungssteuer im Kanton Graubünden, pag. 
132 ss.; PTA 1998 no. 43, 1992 no. 31, 1988 no. 60, 1979 ni. 108 e 109;
DTA 355 /95, STA A 03 2, 03 105, 01 98, 01 100 e 99 1). Se previsto dalla
normativa fiscale comunale, il concetto d’interpretazione econo- 
mica della transazione, in ottemperanza ai principi della legalità e 
dell’uguaglianza di trattamento, deve essere applicato anche se 
conduce ad un risultato favorevole all’amministrato ( per una ca- 
sistica: a favore dell’amministrato PTA 1995 no. 71, 1980 no. 71, 1979
no. 108, 1969  no. 83; a favore del fisco PTA 1993  no. 64, 1991  no. 61,
1984 no. 71, 1983 no. 68, 1982 ni. 70, 71 e 72 ). Alla luce della citata 
prassi, perciò, potrebbe accadere che una transazione fondiaria, che 
formalmente riveste la forma di trapasso ai sensi del diritto civile, 
non sia tassabile per quanto non implichi altresì la mutazione del 
potere di disporre sul fondo ( PTA 1995 no. 71 e STA A 00 87 ).

b) L’imposta sul trapasso di proprietà ammonta al 2 % del 
valore venale del fondo alienato. Il valore venale corrisponde in 
principio al prezzo di acquisto con l’aggiunta di ogni ulteriore pre- 
stazione ( art. 19 cpv. 1 e 2 LIc ). Per il ricorrente, poiché la madre 
avrebbe tenuto per sé l’usufrutto, la cessione riguarderebbe solo il 
valore della nuda proprietà, pari a fr. 140 000.–. In effetti, applicando 
alla concreta fattispecie il principio dell’interpretazione economica 
della transazione, forza è di costatare come l’istante si trovi sensi- 
bilmente limitato nei propri diritti in qualità di proprietario e come 
tale limitazione si traduca effettivamente in una riduzione del valore 
di mercato dell’immobile. Con il diritto di usufrutto gratuito vita 
natural durante a favore della madre non è sostenibile che l’istante 
possa, nel caso di una alienazione almeno nell’immediato futuro, 
conseguire sul mercato un prezzo corrispondente al valore venale 
della casa di fr. 350 000.–, questo malgrado il nuovo proprietario, 
stando alla volontà del comune convenuto, abbia a corrispondere 
l’imposta sul trapasso di proprietà sull’intero valore dell’immobile. 
Come giustamente addotto dall’istante, la deduzione del diritto di 
abitazione era dal Tribunale amministrativo del resto già stata com- 
putata sul valore d’acquisto anche nelle DTA 160 e 166 /82.

c) Per questo Giudice anche nell’evenienza concreta si giu- 
stifica la deduzione del valore capitalizzato del diritto d’usufrutto dal 
prezzo d’alienazione della casa d’abitazione. Generalmente, la pro- 
blematica in merito alle possibili limitazioni del diritto di disporre si 
pone in altri termini. La giurisprudenza si è già infatti ripetutamente 
occupata di stabilire quando la costituzione di servitù private o li-

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mitazioni della proprietà di diritto pubblico su di un immobile com- 
portavano il trapasso di una facoltà di disporre tale da giustificare 
l’imposizione fiscale. In questo contesto, l’esistenza o meno di un 
trapasso immobiliare non può essere definita a priori, bensì occorre 
stabilire di volta in volta, alla luce delle concrete circostanze, se vi 
sia stato trapasso di una importante facoltà di disporre e se questo 
cambiamento rivesta un carattere duraturo ( PTA 1993 no. 64 ). Per 
dei fondi edificabili, il trapasso di un’importante facoltà è quello che 
riguarda le loro capacità edificatorie, per i fondi di natura agricola 
quello che concerne la coltivazione e per un immobile, quello di po- 
terne usufruire personalmente o di volerne godere gli interessi ( St. 
Galler Steuerbuch, art. 241 marginale 4 ). In questi termini è indub- 
bio che all’istante non è stata ceduta con la proprietà del fondo una 
importante facoltà legata all’abitazione. Il ricorrente non può ad 
esempio demolire, abitare o affittare la casa a terzi fino a quando la 
madre potrà o vorrà esercitare il proprio diritto di abitazione. Che 
tale limitazione sia importante è pertanto fuori discussione. Eviden- 
temente non è dato stabilire al momento della costituzione di un di- 
ritto di abitazione la durata dello stesso, se questo è previsto vita na- 
tural durante. Resta però pacifico che nell’evenienza concreta, 
contando la venditrice solo sessant’anni, anche l’aspetto temporale 
della limitazione vada considerato rilevante ( ispirandosi al calcolo 
operato per determinare l’usufrutto una ventina d’anni circa). Ne 
consegue che, dal profilo dell’interpretazione economica, per una 
determinata e importante serie di facoltà legata al diritto di pro- 
prietà non è nell’evenienza intervenuto alcun trapasso (vedi anche 
sul tema Freiburger Zeitschrift für Rechtsprechung, FZR 1996 pag. 
82 ). Più precisamente, una mutazione del soggetto che gode del 
potere di disporre sul fondo è intervenuta solo per quanto attiene al 
diritto derivante dalla nuda proprietà.

4. a) In conclusione, l’imposta sul trapasso immobiliare 
nella sua accezione economica richiede l’imposizione solo nei casi 
in cui si verifica una mutazione del soggetto che gode del potere di 
disporre sul fondo e questa non può che riguardare l’entità di tale 
trapasso di facoltà. Nell’evenienza, il trapasso è avvenuto solo per 
quanto riguarda la nuda proprietà del fondo ed è sul valore di que- 
sto diritto pari a fr. 140 000.– che deve essere calcolata l’imposta. La 
pretesa che al valore della nuda proprietà vada ad aggiungersi il 
valore dell’usufrutto, giusta quanto sancito nella PTA 1996 no. 68, 
non può essere difesa. Nella citata sentenza, si trattava di stabilire 
presso quale soggetto andasse imposto il diritto di abitazione e 
dove andasse tassata la sostanza in usufrutto. Questo Giudice giun-

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geva al riguardo alla conclusione che il diritto di abitazione ( come 
un usufrutto) andasse imposto presso l’usufruttuario e che nella de- 
terminazione dell’imposta sulla sostanza, la sostanza in usufrutto 
andasse aggiunta all’usufruttuario ( cfr. anche art. 54 cpv. 2 LIG e art. 
24 OELIG ). In questo senso, le citate soluzioni non sono certo pro- 
prie a sostenere la tesi del comune resistente, ma confermano sem- 
mai la tesi contraria, ossia che l’usufrutto non è un bene imponibile 
presso il proprietario, bensì presso colui che ne trae vantaggio. Ne 
discende che le pretese ricorsuali meritano piena conferma e che 
l’imposta dovuta dal ricorrente va stabilita sul valore di fr. 140 000.– 
e ammonta conseguentemente a fr. 2800.–.
A 05 41 Sentenza del 25 agosto 2005

L’interposto ricorso di diritto pubblico al Tribunale federale è ancora 
pendente.