# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b0feeffc-9f00-5150-8203-e7ece3bfecb7
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-10
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 10.07.2018 R 2017 66
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2017-66_2018-07-10.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 17 66

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuarin ad hoc Hemmi

URTEIL

vom 10. Juli 2018

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller,

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,

Beschwerdegegnerin 1
und

B._____, C._____ und D._____,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Romano Cahannes,

Beschwerdegegner 2

betreffend Baueinsprache

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1. Am 22. April 2016 gingen bei der Gemeinde X._____ die beiden Baugesu-

che 2016-32 und 2016-34 von B._____, C._____ und D._____ (nachfol-

gend: Bauherrschaft) zur Erstellung zweier Ferienhäuser auf den Parzellen 

3924 und 3920 im Gebiet E._____ ein. Die beiden Baugesuche wurden 

vom 29. April 2016 bis 19. Mai 2016 öffentlich aufgelegt.

2. Gegen die Bauvorhaben erhob A._____ (nachfolgend: Einsprecher) 

gemäss Einspracheentscheid vom 12./21. Juli 2017 am 13. Mai 2016 Ein-

sprache und beantragte die Ablehnung resp. Rückweisung der Baugesu-

che sowie die Überprüfung und allenfalls Anpassung der Ortsplanung bzw. 

der Bauzonengrösse der Gemeinde X._____. Es sei weder eine Nutzungs-

beschränkung der geplanten Ferienhäuser als touristisch bewirtschaftete 

Wohnungen vorgesehen noch lägen die dafür nötigen Unterlagen auf. Aus-

serdem sei die Gemeinde X._____ als Tourismusgemeinde gemäss bun-

desgerichtlicher Rechtsprechung gestützt auf Art. 75b BV verpflichtet, ihre 

Wohnbaureserven zu überprüfen und gegebenfalls zu redimensionieren. 

Bis dahin seien sämtliche Baugesuche für neue Wohnbauten zu sistieren 

und im Falle von Zweitwohnungen abzulehnen.

3. In ihrer Stellungnahme vom 31. Oktober 2016 beantragte die Bauherrschaft 

gemäss besagtem Einspracheentscheid die Abweisung der Einsprache 

und die Bewilligung ihrer Baugesuche. Die Fraktion E._____ sei weitge-

hend überbaut und die Bauherrschaft wolle das streitgegenständliche Pro-

jekt realisieren. Das Projekt sei die erste Etappe für die Realisierung des 

Ferienresorts "F._____", bestehend aus bewirtschafteten Zweitwohnungen 

in E._____, bei der Talstation der Bergbahnen X._____ und im Raum 

G._____. Gleichzeitig reichte die Bauherrschaft gemäss erwähntem Ein-

spracheentscheid den Bewirtschaftungsvertrag vom 28. Oktober 2016 für 

das F._____ ein.

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4. Mit Einspracheentscheid vom 12./21. Juli 2017 wies der Gemeindevor-

stand X._____ die Einsprache ab und auferlegte dem Einsprecher Verfah-

renskosten von Fr. 4'000.--. Zur Begründung wurde im Wesentlichen aus-

geführt, weder die aus der Zweitwohnungsinitiative resultierende Bauzo-

nenredimensionierungspflicht noch die bevorstehenden Anpassungen der 

Nutzungsplanung an den kantonalen Richtplan stünden einer Bewilligung 

der fraglichen Bauprojekte entgegen. Sodann biete das hotelähnliche Be-

triebskonzept und die enge Zusammenarbeit mit dem bestehenden Hotel 

H._____ Gewähr dafür, dass die zu beurteilenden Ferienhäuser im Rah-

men eines einheitlichen und wettbewerbsfähigen Betriebs bewirtschaftet 

würden. Durch die Anmerkung der Nutzungsbeschränkung sowie des vor 

Baubeginn zu modifizierenden Bewirtschaftungsvertrags im Grundbuch 

werde deren Bewirtschaftung im Rahmen eines auf die professionelle und 

kurzzeitige Beherbergung von Gästen ausgerichteten Beherbergungsbe-

triebs überdies auf Dauer sichergestellt. Damit seien die Voraussetzungen 

für die Erstellung von touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen im Rah-

men eines strukturieren Beherbergungsbetriebs nach Art. 7 Abs. 2 lit. b 

ZWG erfüllt.

5. Mit Bauentscheid vom 12./21. Juli 2017 erteilte der Gemeindevorstand 

X._____ der Bauherrschaft die Baubewilligung für die zwei Ferienhäuser 

auf den Parzellen 3924 (E._____ 2) und 3920 (E._____ 3), u.a. unter fol-

genden Bedingungen und Auflagen:

"1.1 Die Ferienhäuser werden als touristisch bewirtschaftete Wohnungen nach Art. 7 

Abs. 2 lit. b ZWG (Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbe-

triebs) bewilligt.

 1.2 Der Bewirtschaftungsvertrag vom 28. Oktober 2016 ist folgendermassen zu modi-

fizieren und von der I._____ AG sowie von den Eigentümern der Häuser E._____ 

2 und E._____ 3 zu unterzeichnen:

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a) Die Entstehung des F._____s darf nicht davon abhängen, dass auch die ge-

plante Überbauung auf Parzelle 956 (E._____ 1) zur Beherbergung von kon-

ventionellen Hotelgästen zur Verfügung gestellt wird (Ziff. 1 des Bewirtschaf-

tungsvertrags). Gleichzeitig soll es aber möglich sein, dass sich zu einem 

späteren Zeitpunkt allenfalls weitere, noch zu erstellende Gästeappartements 

dem F._____ anschliessen.

b) Der Bewirtschaftungsvertrag ist mit einer Mindestlaufzeit von 15 Jahren mit 

Verlängerungsmöglichkeit auszugestalten. Im Falle einer vorzeitigen Kündi-

gung wäre eine gleichwertige Ersatzvereinbarung nachzuweisen.

c) Die Hochsaison ist in Ziff. 11 des Bewirtschaftungsvertrags auf Mitte Dezem-

ber bis Mitte März festzulegen.

d) Ziff. 11 des Bewirtschaftungsvertrags ist insofern zu ergänzen, als die Eigen-

belegung während der Nebensaison entsprechend den normalen Buchungs-

modalitäten für Fremdgäste zu erfolgen hat.

e) In Ziff. 7 des Bewirtschaftungsvertrags ist eine maximal zulässige Mietdauer 

von 90 Tagen vorzusehen.

 1.3 Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Gemeinderat den im Sinne der vorste-

henden Auflagen modifizierten Bewirtschaftungsvertrag zur Genehmigung zu un-

terbreiten.

 1.4 Nach Genehmigung erteilt der Gemeinderat die Baufreigabe und weist das Grund-

buchamt X._____ an, auf den Parzellen 3924 (Gebäudenummer 203C, EGID [Ge-

bäudeidentifikator] 191656318, EWID [Wohnungsidentifikator] 1) und 3920 (Ge-

bäudenummer 203D, EGID 191656314, EWID 1) die Nutzungsbeschränkung 

gemäss der Nutzungsauflage in Dispositiv-Ziffer 1.1 sowie den modifizierten und 

unterzeichneten Bewirtschaftungsvertrag anzumerken.

 1.5 Der Gemeinderat behält sich das Recht vor, periodisch und auch unangemeldet 

Betriebskontrollen vorzunehmen, um die Einhaltung der Nutzungsauflage und des 

Bewirtschaftungsvertrags zu überprüfen."

6. Gegen den Bau- sowie den Einspracheentscheid vom 12./21. Juli 2017 er-

hob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 8. September 2017 Be-

schwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und bean-

tragte, die angefochtenen Entscheide seien aufzuheben und die Baugesu-

che abzuweisen. Zudem sei die Gemeinde X._____ anzuweisen, die Revi-

sion des Grundzonenplans zum Zweck der Überprüfung der Wohnbauzone 

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einzuleiten. Begründend wurde ausgeführt, beim Antrag auf Überprüfung 

der Ortsplanung gehe es nicht nur um die Überprüfung der Wohnbaureser-

ven, sondern darum, die Nutzungsplanung grundsätzlich an die neuen 

raumplanungsrechtlichen Bestimmungen anzupassen. Der Kanton 

Graubünden befasse sich aktuell mit der Überarbeitung des kantonalen 

Richtplans. Anschliessend an die bundesrätliche Genehmigung des Richt-

plans müssten Kanton und Gemeinden dafür sorgen, dass ihre Bauzonen 

dem voraussichtlichen Bedarf der nächsten 15 Jahre angepasst würden. 

Es sei daher offen, ob und in welchem Umfang die Gemeinde X._____ al-

lenfalls auszonen müsse. Bevor dies nicht geschehen sei, sei jegliche Bau-

bewilligung für Wohnungen in X._____ verfassungswidrig. Ab dem 11. 

März 2012 habe die Gemeinde X._____ ihren Zonenplan an Art. 75b BV 

und Art. 8 RPG anpassen müssen, was durch die Gemeinden im Rahmen 

ihrer Nutzungsplanung vollzogen werde. Die Gemeinde X._____ hätte ei-

nen Zonenplan erlassen müssen, um eine rechtsgleiche Anpassung des 

Zonenplans an die neue Rechtslage zu garantieren. Diese Pflicht habe die 

Gemeinde X._____ nicht erfüllt, der Zonenplan sei ungültig und die Baube-

willigung verletze Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG. Im Urteil 1C_40/2016 vom 5. 

Oktober 2016 habe das Bundesgericht festgestellt, dass bis zum Absinken 

des Zweitwohnungsanteils unter 20 % grundsätzlich keine neuen Zweit-

wohnungen mehr bewilligt werden könnten. Ein grösserer Bedarf an Erst-

wohnungen sei nicht ersichtlich. Deshalb seien die Wohnbaureserven der 

Gemeinde sehr wahrscheinlich überdimensioniert und müssten im Hinblick 

auf Art. 15 RPG überprüft werden. Dies gelte mutatis mutandis auch für die 

Gemeinde X._____. Auch die Gemeinde X._____ habe keinen wesentli-

chen Baulandbedarf. Zumindest seit dem Inkrafttreten von Art. 75b BV be-

stehe für X._____ nur ein Bedarf an erschwinglichem Wohnraum für Ein-

heimische. Dieser könne in der bestehenden Bauzone erstellt werden. Be-

vor Baubewilligungen für Wohnungen erteilt werden dürften, werde die Ge-

meinde X._____ ihre Bauzone gesamthaft reduzieren müssen, was zur 

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Auszonung der Grundstücke der Bauherrschaft führe. Sodann seien die 

gesetzlichen Bestimmungen für bewirtschaftete Zweitwohnungen nicht ein-

gehalten. Es sei zum jetzigen Zeitpunkt offen, ob das geplante F._____ 

überhaupt realisiert werden könne. Gemäss Art. 4 ZWV seien an die tou-

ristische Bewirtschaftung hohe Anforderungen zu stellen, damit eine Um-

gehung der Zweitwohnungsbestimmungen verhindert werden könne. Zu-

mindest müsse u.a. sichergestellt werden, dass der Betrieb langfristig be-

stehen könne, da sonst klassische Zweitwohnungen gebaut würden. Beim 

vorliegenden Projekt könne sich die Gemeinde X._____ nicht nur auf Zusi-

cherungen der Bauherrschaft abstützen, sondern müsse entsprechende 

Auflagen verfügen. Die Auflagen gemäss Baubewilligung seien ungenü-

gend. Die Annahme, es handle sich vorliegend um ein wettbewerbsfähiges 

Resort, müsste durch ein Fachgutachten unterstützt werden. Es sei zudem 

kaum möglich, zwei Ferienhäuser aus einer Distanz von 5 km hotelmässig 

zu bewirtschaften. Der strukturierte Beherbergungsbetrieb werde immer 

auch durch die bauliche Einheit der Anlage charakterisiert. Schliesslich zer-

störten die geplanten Bauten das Landschaftsbild von E._____.

7. In ihrer Vernehmlassung vom 29. September 2017 beantragte die Ge-

meinde X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der 

Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Der Beschwerdeführer setze 

sich nicht mit der Argumentation auseinander, dass weder die Bauzonen-

redimensionierungspflicht noch die Anpassungen der Nutzungsplanung an 

den kantonalen Richtplan einer Bewilligung für das Bauvorhaben entge-

genstünden. Er sage lediglich pauschal, dass bis zur Überprüfung der Orts-

planung resp. der Bauzonengrösse keine Baubewilligungen mehr erteilt 

werden dürften. Art. 75b BV habe aber nicht zur Folge, dass jede Baube-

willigung für neue Wohnungen verfassungswidrig sei. Nach wie vor dürften 

Erstwohnungen oder auch Zweitwohnungen mit Nutzungsbeschränkungen 

gemäss der Zweitwohnungsgesetzgebung erstellt werden. Auch der ent-

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stehende kantonale Richtplan resp. die alsdann bestehende Verpflichtung 

der Gemeinden, ihre Bauzonen im Anschluss an die bundesrätliche Ge-

nehmigung des Richtplans dem voraussichtlichen Bedarf der nächsten 15 

Jahre anzupassen, bedeute keinen Bewilligungsstopp für geplante Bauvor-

haben. Die Pflicht zur Überprüfung der Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG 

erstrecke sich zwar auf das gesamte Gemeindegebiet. Der Beschwerde-

gegnerin stehe jedoch in Bezug auf eine durchzuführende Redimensionie-

rung der Bauzonenfläche ein erheblicher Ermessensspielraum zu. In 

X._____ gebe es genügend nicht baureife Baulandflächen, auch solche, 

welche in der Gefahrenzone oder im Gewässerraum lägen. Solche Flächen 

seien zuerst auszuzonen, bevor die Beschwerdegegnerin den vorliegend 

zu beurteilenden Bauvorhaben die Bewilligung verweigere und in diesem 

Gebiet Auszonungen in Betracht ziehe. Bei der Fraktion E._____ handle es 

sich um weitgehend überbautes Gebiet. Die Parzellen 3920 und 3924 seien 

zwei der letzten drei noch nicht überbauten Parzellen im fraglichen Gebiet. 

Vor wenigen Jahren sei dort eine Quartierplanung durchgeführt worden. Es 

wäre daher unverhältnismässig, dem Bauvorhaben die Bewilligung zu ver-

weigern resp. eine Planungszone zu verfügen. Zudem erfülle das vorgese-

hene Projekt die Anforderungen der Zweitwohnungsgesetzgebung. Es 

spiele keine Rolle, ob das geplante Ferienresort überhaupt gänzlich reali-

siert werden könne. Die Bewilligung der Ferienhäuser E._____ 2 und 

E._____ 3 hänge nicht davon ab, ob und wann das F._____ um weitere 

Gästeappartements ergänzt werde. Das vorgesehene hotelähnliche Be-

triebskonzept sowie das bestens aufgestellte Hotel H._____ böten hinrei-

chend Gewähr für eine professionelle und gewinnbringende Vermarktung 

sowie auch für die dauerhafte Bewirtschaftung der Ferienhäuser im Rah-

men eines einheitlichen und wettbewerbsfähigen Betriebs. Warum eine Di-

stanz von angeblich 5 km eine hotelmässige Bewirtschaftung verhindern 

solle, sei nicht ersichtlich und werde nicht begründet. Das bestehende Ho-

tel H._____ könne als Drehscheibe für den konventionellen Feriengast fun-

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gieren. Es biete sämtliche Dienstleitungen und Infrastrukturen, welche 

Gäste normalerweise nutzten. Die Distanz zwischen dem Hotel und den 

Häusern betrage nicht 5 sondern 3.5 km und bei dieser Wegstrecke handle 

es sich um eine bestens ausgebaute Erschliessungsstrasse. Das ZWG ver-

lange denn auch nicht, dass der strukturierte Beherbergungsbetrieb immer 

eine bauliche Einheit bilden müsse. In der Botschaft zum ZWG sei festge-

halten worden, dass sich solche Anlagen in der Regel dadurch auszeich-

neten, dass sie eine bauliche Einheit bildeten. Zwingend sei dies nicht. So-

dann habe die Beschwerdegegnerin betreffend der Sicherstellung eines 

langfristigen Betriebs gerade nicht auf die Zusicherungen der Bauherr-

schaft abgestellt. Sie habe verfügt, dass der Bewirtschaftungsvertrag für 

mindestens 15 Jahre abgeschlossen werde und bei vorzeitiger Kündigung 

eine gleichwertige Ersatzvereinbarung nachzuweisen sei. Ausserdem sei 

ein Erneuerungsfonds vorgesehen. Ferner stelle die Wirtschaftlichkeit des 

Betriebs bei touristisch bewirtschafteten Wohnungen gemäss Art. 7 ZWG  ̶  

im Unterschied zu Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Be-

herbergungsbetrieben gemäss Art. 8 ZWG  ̶  keine gesetzliche Vorausset-

zung dar, weshalb es für den Antrag auf Einholung eines Fachgutachtens 

hinsichtlich der Wettbewerbsfähigkeit und Wirtschaftlichkeit des geplanten 

Resorts keine Grundlage gebe. Betreffend den geltend gemachten Art. 4 

ZWV sei klar, dass sich die vom Beschwerdeführer vorgebrachten diesbe-

züglichen Punkte darauf bezögen, dass touristisch bewirtschaftete Woh-

nungen in Form von Stockwerkeigentum erstellt würden. Dies sei vorlie-

gend nicht der Fall. Das zu beurteilende Projekt erfülle die derzeit gelten-

den Voraussetzungen für die Erstellung von touristisch bewirtschafteten 

Zweitwohnungen. Rein hypothetische Verschärfungen der gesetzlichen 

Anforderungen in der Zukunft, wie es der Beschwerdeführer fordere, könn-

ten der Bewilligungsfähigkeit eines aktuellen Projekts nicht entgegenste-

hen. Schliesslich handle es sich bei der Fraktion E._____ um einen orga-

nisch gewachsenen Weiler, welcher vor einigen Jahren einer Quartierpla-

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nung unterzogen worden sei. Die Überbauung der praktisch letzten beiden 

unüberbauten Parzellen könne nicht zu einer Zerstörung des Landschafts-

bilds führen.

8. Am 2. Oktober 2017 beantragten B._____, C._____ und D._____ (nachfol-

gend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. Das Bauge-

such erfülle die Voraussetzungen gemäss ZWG und auch raumplanerische 

Aspekte stünden der Realisierung dieses Projekts aufgrund von Art. 75 und 

Art. 75b BV nicht entgegen. Vorliegend gehe es um ein Vorhaben gemäss 

Art. 7 ZWG und nicht um eines nach Art. 8 ZWG. Gemäss Bewirtschaf-

tungsvertrag sollten die neu zu erstellenden Gebäude die Funktion einer 

Betriebsstätte erfüllen und die hotelmässigen Dienstleitungen hätten in den 

Vordergrund zu treten. Die Bewirtschaftung werde im Bewirtschaftungsver-

trag ausführlich geregelt. Eine Individualisierung sei nicht zulässig und die 

Eigennutzung gemäss Gesetz beschränkt. Zudem werde ein Anteil der Be-

herbergungseinnahmen zurückbehalten und nicht ausgezahlt (Erneue-

rungsfonds). Die Objekte sollten schliesslich national und international an-

geboten werden. Die vertraglichen Bestimmungen und die Auflagen der 

Beschwerdegegnerin erfüllten die gesetzlichen Anforderungen. Weitere 

Auflagen seien nicht zu erfüllen und ein Fachgutachten sei ebenfalls nicht 

notwendig. Das Bauprojekt halte zudem sämtliche Bestimmungen des 

Quartierplans E._____ ein. Die Grundstücke seien vollständig erschlossen 

und baureif. Die Beschwerdegegnerin werde andernorts Baulandreserven 

verkleinern, falls dies notwendig sei. Sodann sehe die kantonale Richtpla-

nanpassung für die Fraktion E._____ kein Auszonungspotenzial vor. 

Schliesslich werde das Landschaftsbild durch die geplanten Bauten nicht 

zerstört. Das Bauvorhaben halte die Gestaltungsvorschriften des Quartier-

plans für E._____ und auch die weiteren gesetzlichen Vorgaben ein. Die 

zwei geplanten Objekte fügten sich harmonisch in das Landschafts- und 

Siedlungsbild ein. 

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9. Am 26. Oktober 2017 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen bis-

herigen Anträgen und Ausführungen fest. Zusätzlich brachte er vor, dass 

vorliegend die drei Voraussetzungen eines strukturierten Beherbergungs-

betriebs gemäss Art. 4 ZWV fehlten. 

10. Ebenfalls am 26. Oktober 2017 reichte der beschwerdeführerische Rechts-

vertreter dem Gericht seine Honorarnote ein.

11. Am 6. November 2017 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren 

Anträgen fest und vertiefte ihre bereits dargelegten Standpunkte. 

12. Am 8. November 2017 hielten auch die Beschwerdegegner duplicando an 

ihren Anträgen und Ausführungen fest. Eine Honorarnote wurde seitens 

des beschwerdegegnerischen Rechtsvertreters nicht eingereicht. 

13. Mit Schreiben vom 30. April 2018 forderte der Instruktionsrichter die Be-

schwerdegegnerin auf, das im angefochtenen Einspracheentscheid er-

wähnte Konzept mit dem Reglement für die Nutzung der Gästeapparte-

ments im F._____ einzureichen, was diese fristgerecht am 7. Mai 2018 er-

ledigte, jedoch zu bedenken gab, dass diese Unterlagen durch den Bewirt-

schaftungsvertrag überholt seien. Sie seien nicht Bestandteil des Einspra-

cheentscheids oder der Baubewilligung und somit nicht von Relevanz.

14. Am 8. Mai 2018 sandte das Gericht das Konzept sowie das Nutzungsre-

glement dem Beschwerdeführer und den Beschwerdegegnern zur freiwilli-

gen Stellungnahme bis zum 22. Mai 2018 zu, wovon die Beschwerdegeg-

ner innert gesetzter Frist keinen Gebrauch machten. Der Beschwerdefüh-

rer dagegen hielt am 22. Mai 2018 fest, das Konzept sowie das Nutzungs-

reglement seien Grundlage der Begründung des angefochtenen Einspra-

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cheentscheids. Die Rücknahme dieser zwei entscheidwesentlichen Unter-

lagen ändere den Einspracheentscheid ab. Dabei handle es sich um einen 

Widerruf gemäss Art. 25 Abs. 1 lit. b VRG. Folglich sei das Verfahren als 

gegenstandslos unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegnerin ab-

zuschreiben. 

15. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-

pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden 

gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenös-

sischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend einerseits der 

Einspracheentscheid vom 12. Juli 2017, mitgeteilt am 21. Juli 2017, mit wel-

chem die Beschwerdegegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerde-

führers abwies. Anderseits ist der Bauentscheid der Beschwerdegegnerin 

vom 12. Juli 2017, mitgeteilt am 21. Juli 2017, angefochten, mit welchem 

diese die von den Beschwerdegegnern nachgesuchte Baubewilligung zur 

Erstellung zweier Ferienhäuser auf den Parzellen 3924 (E._____ 2) und 

3920 (E._____ 3) unter Bedingungen und Auflagen erteilte. Diese Ent-

scheide sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz 

angefochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungsobjekte für 

ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. 

Die Beschwerde vom 8. September 2017 wurde unter Berücksichtigung der 

Gerichtsferien zudem form- und fristgerecht eingereicht (Art. 38 Abs. 1 und 

2, Art. 39 Abs. 1 lit. b und Art. 52 Abs. 1 VRG). Auf die Legitimation des 

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Beschwerdeführers zur Beschwerdeerhebung wird in E.3.2 näher einge-

gangen.

2.1. Vorliegend reichte die Beschwerdegegnerin dem streitberufenen Gericht 

auf dessen Aufforderung hin mit Schreiben vom 7. Mai 2018 das im ange-

fochtenen Einspracheentscheid in Ziff. 22 auf. S. 8 erwähnte Konzept mit 

dem Reglement für die Nutzung der Gästeappartements im F._____ ein. 

Gleichzeitig teilte sie mit, diese Unterlagen seien nicht Bestandteil des Ein-

spracheentscheids oder der erteilten Baubewilligung und somit auch nicht 

von Relevanz. Demgegenüber führte der Beschwerdeführer in seinem 

Schreiben vom 22. Mai 2018 an das Verwaltungsgericht aus, dass das 

Konzept sowie das Reglement Grundlage der Begründung des angefoch-

tenen Einspracheentscheids seien. Dies gehe klar aus Ziff. 22 S. 8 des 

angefochtenen Einspracheentscheids hervor. Die Rücknahme dieser zwei 

entscheidwesentlichen Unterlagen durch das Schreiben vom 7. Mai 2018 

ändere den Einspracheentscheid ab, wobei es sich um einen Widerruf 

gemäss Art. 25 Abs. 1 lit. b VRG handle. Folglich sei das Verfahren als 

gegenstandslos unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegnerin ab-

zuschreiben.

2.2. In Ziff. 22 auf S. 8 des angefochtenen Einspracheentscheids hielt die Be-

schwerdegegnerin aufgrund des ihr vorliegenden Konzepts und Regle-

ments für die Nutzung der Gästeappartements im F._____ sowie des Be-

wirtschaftungsvertragsentwurfs vom 28. Oktober 2016 fest, vor diesem 

Hintergrund gelte es zu prüfen, ob und gegebenenfalls mit welchen zusätz-

lichen Auflagen die vorgesehenen Bauprojekte den Anforderungen der 

Zweitwohnungsgesetzgebung gerecht würden und demnach als touristisch 

bewirtschaftete Zweitwohnungen bewilligt werden könnten (vgl. Akten des 

Beschwerdeführers 1 S. 8). Diese Prüfung nahm die Beschwerdegegnerin 

in der Folge vor und verfügte in der erteilten Baubewilligung vom 12./21. 

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Juli 2017 die betreffenden Auflagen (vgl. Akten des Beschwerdeführers. 1 

S. 8 ff. und 2 S. 2 f.). Somit sind Konzept und Nutzungsreglement im 

gemäss Baubewilligung modifizierten Bewirtschaftungsvertrag aufgegan-

gen. Insoweit bilden Konzept und Nutzungsreglement (materiell) nach wie 

vor die Grundlage der erteilten Baubewilligung. Die dargelegte Argumenta-

tion des Beschwerdeführers in seinem Schreiben vom 22. Mai 2017 ist 

demnach unbehelflich. Es handelt sich vorliegend nicht um einen Widerruf 

der beiden Dokumente Konzept und Reglement. 

3. Sodann beantragt der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegnerin sei an-

zuweisen, ihre Nutzungsordnung, namentlich die Bauzonengrösse, zu 

überprüfen sowie anzupassen und hierfür eine Planungszone festzuset-

zen.

3.1. Bauzonen sind im Nutzungsplan so festzulegen, dass sie dem voraussicht-

lichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen (Art. 15 Abs. 1 des Bundesgesetzes 

über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Überdi-

mensionierte Bauzonen sind zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG). Gestützt 

auf Art. 21 Abs. 2 RPG kann ein Grundeigentümer die Überprüfung und 

gegebenenfalls die Anpassung der Nutzungsordnung an veränderte Ver-

hältnisse verlangen, wenn er ein eigenes schutzwürdiges (tatsächliches 

oder rechtliches) Interesse daran hat. Dies ist insb. der Fall, wenn die gel-

tende Zonenplanung ihn in der Nutzung seines Grundstücks einschränkt 

und kein genügendes öffentliches Interesse mehr an der Aufrechterhaltung 

der Eigentumsbeschränkung besteht. Eine Anpassung der Nutzungsord-

nung kann aber auch in Bezug auf benachbarte Grundstücke verlangt wer-

den, deren Überbauung die Nutzung der eigenen Liegenschaft (rechtlich 

oder tatsächlich) beeinträchtigen könnte. Dagegen steht Personen, die le-

diglich ein allgemeines Interesse an der Anpassung der Nutzungsordnung 

geltend machen, ohne Bezug zur eigenen Grundstücksnutzung, von Bun-

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desrechts wegen kein Initiativrecht zu (vgl. Urteil des Bundesgerichts 

1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E.2 mit Hinweisen, nicht publ. in: 

BGE 140 II 25).

Das kantonale Recht kann eine weitergehende Antragsbefugnis vorsehen, 

sofern damit der bundesrechtliche Grundsatz der Planbeständigkeit nicht 

in Frage gestellt wird. Im Kanton Graubünden ist dies nicht der Fall: Art. 47 

Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 

801.100) sieht vor, dass der Gemeindevorstand über Anträge von Grundei-

gentümern oder Grundeigentümerinnen über die Einleitung eines Ortspla-

nungsverfahrens entscheidet. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber 

der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Rechnung tragen, wonach der 

Grundeigentümer unter gewissen Bedingungen gestützt auf Art. 21 Abs. 2 

RPG einen Anspruch formeller Natur auf Überprüfung der bestehenden 

Nutzungsplanung erheben kann, namentlich dann, wenn die geltende Pla-

nung schon älter ist und sich die Verhältnisse seit Erlass der Planung er-

heblich geändert haben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_598/2013 vom 

6. Dezember 2013 E.2.1 mit Hinweisen, nicht publ. in: BGE 140 II 25).

3.2. Zu untersuchen ist, ob auch der Beschwerdeführer eine Anpassung der 

Nutzungsordnung wie beantragt verlangen und gegen den abschlägigen 

Entscheid der Beschwerdegegnerin Beschwerde erheben kann. Dabei ist 

wesentlich, dass der Beschwerdeführer als beschwerdeberechtigte Orga-

nisation im Bereich des Natur- und Heimatschutzes nach Art. 12 Abs. 1 lit. 

b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) 

(vgl. Anhang der Verordnung über die Bezeichnung der im Bereich des Um-

weltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtig-

ten Organisationen [VBO; SR 814.076]) zur Beschwerde gegen Verfügun-

gen befugt ist, die in Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 

Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft 

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(BV; SR 101) und Art. 2 NHG ergehen (vgl. BGE 139 II 271 E.3). Beim 

Gesuch über Anträge zur Überprüfung und Redimensionierung der Bauzo-

nen in einer Gemeinde geht es um die Beschränkung des Zweitwohnungs-

baus. Das Bundesgericht hat in BGE 139 II 271 ausgeführt, dass die Si-

cherstellung der Plafonierung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 75b 

BV eine Bundesaufgabe darstellt, die der Schonung der Natur und Land-

schaft dient (E.11). Ohne Frage ist auch die vorliegend zu beurteilende An-

wendung der Zweitwohnungsgesetzgebung  ̶  wie der Beschwerdeführer 

zutreffend ausführt  ̶  eine solche Bundesaufgabe. Somit ist der Beschwer-

deführer zur Beschwerdeerhebung bezüglich beider Anträge legitimiert.

3.3. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beschwerdegegnerin habe ihre 

Nutzungsplanung an die neuen raumplanungsrechtlichen Bestimmungen 

anzupassen und hierfür eine Planungszone gemäss Art. 27 RPG zu erlas-

sen. Da dies bislang nicht erfolgt sei, fusse die angefochtene Baubewilli-

gung auf einem ungültigen Zonenplan und verletze Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG. 

Gemäss Art. 75b BV seien jegliche Baubewilligungen für Wohnungen ver-

fassungswidrig, solange die Beschwerdegegnerin ihren Grundzonenplan 

nicht an die Erfordernisse von Art. 75b BV angepasst und insb. ihre Bau-

zonen reduziert habe.

Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, zielen die beschwerdefüh-

rerischen Anträge betreffend Überprüfung der Ortsplanung bzw. der Bau-

zonengrösse und Erlass einer Planungszone auf einen Baustopp ab. Eine 

solche Eigentumsbeschränkung ist nur zulässig, wenn sie auf einer gesetz-

lichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismäs-

sig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass die 

Grundrechtseinschränkung zur Erreichung des angestrebten Ziels geeig-

net und erforderlich sein muss und dem Betroffenen in Anbetracht der 

Schwere der Grundrechtseinschränkung zumutbar ist (vgl. Urteil des Bun-

- 16 -

desgerichts 1C_287/2011 vom 25. November 2011 E.3.1). Wie nachfol-

gend aufgezeigt wird, wäre ein solcher Baustopp im konkreten Fall unver-

hältnismässig und somit unzulässig.

Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers trifft es zunächst nicht 

zu, dass die Annahme der Zweitwohnungsinitiative bzw. von Art. 75b BV 

zur Folge hat, dass jede Baubewilligung für neue Wohnungen verfassungs-

widrig ist. Inwiefern sich dies direkt aus Art. 75b BV als nähere Präzisierung 

von Art. 75 BV und aus Art. 21 Abs. 2 RPG ergeben soll, erschliesst sich 

dem angerufenen Gericht nicht. Auch wenn in der Gemeinde X._____ der 

Zweitwohnungsanteil unbestrittenermassen mehr als 20 % beträgt, ist es  ̶  

wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt  ̶  nach wie vor zulässig, 

Erstwohnungen sowie Zweitwohnungen mit Nutzungsbeschränkung 

gemäss der geltenden Zweitwohnungsgesetzgebung zu erstellen (vgl. 

nachfolgend E.4.1). Sodann hat die Beschwerdegegnerin im angefochte-

nen Einspracheentscheid in Anbetracht der Ausführungen in BGE 140 II 25 

zutreffend dargelegt, dass sie infolge der Zweitwohnungsinitiative bzw. ge-

stützt auf den damit einhergehenden Rückgang der Wohnbaunachfrage 

gehalten sein wird, ihre Bauzonen im Rahmen einer künftigen Ortspla-

nungsrevision im Sinne von Art. 15 RPG zu überprüfen und im Falle einer 

Überdimensionierung zu verkleinern (vgl. Akten des Beschwerdeführers 1 

S. 5). Die Beschwerdegegnerin hat allerdings ebenfalls aufgezeigt, dass 

dieser Umstand auf die vorliegend zu beurteilenden Baugesuche keinen 

Einfluss hat. Obschon die Überprüfung der Bauzonengrösse eine Gesamt-

schau aller Bauzonen voraussetzt (vgl. BGE 140 II 25 E.4.4), steht der Be-

schwerdegegnerin in Bezug auf eine durchzuführende Redimensionierung 

der Bauzonenfläche nämlich ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Nach 

Angaben der Beschwerdegegnerin sind in der Gemeinde X._____ noch 

genügend nicht erschlossene und nicht baureife Baulandflächen vorhan-

den, auch solche, welche in der Gefahrenzone oder im Gewässerraum lie-

- 17 -

gen (vgl. Akten des Beschwerdeführers 1 S. 5 und Vernehmlassung der 

Beschwerdegegnerin vom 29. September 2017 S. 4). Vor diesem Hinter-

grund und insb. in Anbetracht des dargelegten Ermessensspielraums der 

Beschwerdegegnerin ist es nicht zu beanstanden, wenn sie solche Bau-

landflächen im Bedarfsfall zuerst auszont, bevor sie den vorliegend zu be-

urteilenden Bauvorhaben gestützt auf eine allfällige, aus der Annahme der 

Zweitwohnungsinitiative resultierende Redimensionierungspflicht die Be-

willigung verweigert und im entsprechenden Gebiet Auszonungen in Be-

tracht zieht. Dies muss umso mehr gelten, als die Beschwerdegegnerin 

ausführt, dass es sich im Gegensatz zu der in BGE 140 II 25 beurteilten 

Situation bei der zu X._____ gehörenden Fraktion E._____ um weitgehend 

überbautes Gebiet handle. Die beiden Parzellen 3920 und 3924 seien zwei 

der letzten drei Parzellen, welche im fraglichen Gebiet noch nicht überbaut 

seien. Die besagten Parzellen seien ausserdem voll erschlossen und auch 

in planungsrechtlicher Hinsicht als baureif zu qualifizieren. In der Fraktion 

E._____ sei zudem vor wenigen Jahren ein Quartierplanverfahren durch-

geführt worden (vgl. Akten des Beschwerdeführers 1 S. 4 f. und Vernehm-

lassung der Beschwerdegegnerin vom 29. September 2017 S. 5). Somit 

würde es sich als unverhältnismässig erweisen, das Gebiet E._____ mit 

einem Baustopp (in Form einer Planungszone) zu belegen. Demnach ist 

davon abzusehen, die Beschwerdegegnerin zur Durchführung einer Orts-

planungsrevision zu verpflichten bzw. die vorliegend zu beurteilenden Bau-

projekte aus diesem Grund nicht zu bewilligen. An dieser Beurteilung ver-

mögen die Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach der Erlass einer 

Planungszone unter Umständen eine Pflicht von Bundesrechts wegen sein 

könne und die mit Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV eingeführte Rechtsände-

rung alle Parzellen der Gemeinde gleichermassen betreffe und unter Um-

ständen eine Änderung des kommunalen Rechts bedinge, nichts zu än-

dern. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, zeigen diese Ein-

wände vielmehr, dass sich der Beschwerdeführer mit der entsprechenden 

- 18 -

Argumentation im angefochtenen Einspracheentscheid nicht auseinander-

gesetzt hat. Unbehelflich ist sodann auch der Hinweis des Beschwerdefüh-

rers auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_40/2016 vom 5. Oktober 2016. 

Denn die Beschwerdegegnerin hat das, was der Beschwerdeführer mit der 

Wiedergabe von Erwägung 3.5 des besagten Urteils zum Ausdruck bringen 

will  ̶  nämlich dass die Wohnbaureserven der Beschwerdegegnerin zufolge 

der durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative verminderten Wohn-

baunachfrage mit grosser Wahrscheinlichkeit überdimensioniert seien und 

im Hinblick auf Art. 15 RPG überprüft werden müssten  ̶  im angefochtenen 

Einspracheentscheid bereits abgehandelt und dabei zutreffend ausgeführt, 

dass eine allfällige Bauzonenredimensionierungspflicht einer Bewilligungs-

erteilung vorliegend nicht entgegenstehe (vgl. vorne S. 15 f. und Akten des 

Beschwerdeführers 1 S. 4 ff.).

Ebenfalls steht der von der Regierung des Kantons Graubünden am 

20. März 2018 beschlossene kantonale Richtplan "Siedlung" (KRIP-S) 

bzw. die alsdann bestehende Verpflichtung der Gemeinden, ihre Bauzonen 

im Anschluss an die bundesrätliche Genehmigung des Richtplans dem vor-

aussichtlichen Bedarf der nächsten 15 Jahre anzupassen, einer Bewilli-

gungserteilung für die geplanten Bauvorhaben nicht entgegen. Einerseits 

bewirkt diese künftige Pflicht der Gemeinden keinen Baubewilligungsstopp 

für geplante Bauvorhaben, zumal sie keine Vorwirkung entfaltet. Anderseits 

ist  ̶  wie bereits dargelegt (vgl. vorne S. 15 f.)  ̶  darauf hinzuweisen, dass 

der Beschwerdegegnerin bei einer alsdann allenfalls vorzunehmenden Re-

dimensionierung der Bauzonen ein erhebliches Ermessen zukommt und ihr 

genügend nicht erschlossene oder nicht baureife Bauzonenflächen für die 

Auszonung zur Verfügung stehen. Schliesslich ist mit den Beschwerdegeg-

nern festzuhalten, dass gemäss KRIP-S für die Fraktion E._____ kein Aus-

zonungspotenzial ausgewiesen wird und sich die fraglichen Parzellen 3920 

- 19 -

und 3924 im festgelegten Siedlungsgebiet befinden (vgl. Akten der Be-

schwerdegegner 3). 

3.4. Als Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass weder die aus der An-

nahme der Zweitwohnungsinitiative resultierende Bauzonenredimensionie-

rungspflicht noch die bevorstehende Anpassung der Nutzungsplanung an 

den KRIP-S der Erteilung einer Baubewilligung für die geplanten Baupro-

jekte entgegenstehen.

4. Ferner rügt der Beschwerdeführer, dass die strittigen Bauvorhaben auch 

im Lichte der Zweitwohnungsgesetzgebung nicht zulässig seien. Demge-

genüber hat die Beschwerdegegnerin die Voraussetzungen der Zweitwoh-

nungsgesetzgebung als gegeben betrachtet und die zwei Ferienhäuser auf 

den Parzellen 3924 (E._____ 2) und 3920 (E._____ 3) mit Bauentscheid 

vom 12./21. Juli 2017 als touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Rah-

men eines strukturierten Beherbergungsbetriebs unter Bedingungen und 

Auflagen bewilligt. Zu prüfen ist somit, ob die nachgesuchten Bauprojekte 

mit der Zweitwohnungsgesetzgebung vereinbar sind. 

4.1. Am 11. März 2012 ist Art. 75b BV betreffend Zweitwohnungen in Kraft ge-

treten. Seit dem 1. Januar 2016 sind sodann das Bundesgesetz über Zweit-

wohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) sowie die Zweitwoh-

nungsverordnung (ZWV; SR 702.1) in Kraft. Art. 75b Abs. 1 BV sieht einen 

maximalen Anteil an Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohnein-

heiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche von 20 % 

vor. Vorliegend wird von der Beschwerdegegnerin nicht bestritten, dass sie 

einen erheblichen Anteil an Zweitwohnungen aufweist, weshalb davon aus-

zugehen ist, dass der maximale Wert von 20 % überschritten ist. Damit 

können in der Gemeinde X._____ bis zum Absinken des Zweitwohnungs-

anteils unter 20 % grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewil-

- 20 -

ligt werden (Art. 6 Abs. 1 ZWG). Vorbehalten bleibt gemäss Art. 6 Abs. 2 

ZWG die Erstellung neuer Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b und nach 

Art. 8, 9, 26 oder 27 ZWG. Nach Massgabe von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG 

können Wohnungen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen bewilligt 

werden. Eine Wohnung gilt nach Art. 7 Abs. 2 ZWG dann als touristisch 

bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nut-

zung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten 

wird, ferner nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder 

der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Be-

herbergungsbetriebs genutzt wird (lit. b). Ein strukturierter Beherbergungs-

betrieb liegt nach Art. 4 ZWV dann vor, wenn der Betrieb hotelmässige 

Dienstleitungen und Infrastrukturen umfasst, die typischerweise von der 

Mehrheit der Gäste beansprucht werden (lit. a), wenn er ein hotelähnliches 

Betriebskonzept aufweist (lit. b) und die Bewirtschaftung im Rahmen eines 

einheitlichen Betriebs sichergestellt ist (lit. c). Im Folgenden ist auf die ge-

nannten Voraussetzungen näher einzugehen und ihre Erfüllung zu prüfen.

4.2. Bei touristisch bewirtschafteten Wohnungen muss eine gewisse Intensität 

der Nutzung sichergestellt sein. Sie müssen daher dauerhaft, d.h. während 

den Haupt- und Nebensaisonzeiten, im Markt angeboten werden (vgl. Voll-

zugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden 

[DVS] zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016 S. 14). Die Eigennutzung der 

Wohnungen (Nutzung durch die Eigentümerin oder den Eigentümer, deren 

oder dessen Familienmitglieder sowie Freunde und Bekannte, entgeltlich 

oder unentgeltlich) bleibt dabei möglich, pro Hauptsaison sollte diese aller-

dings höchstens während drei Wochen stattfinden (vgl. Botschaft zum Bun-

desgesetz über Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014, BBl 2014 2287, 

2304). Weiter ist es möglich, dass die genannten Personen die Wohnung 

über die im Voraus fix vereinbarte Eigennutzung hinaus mieten dürfen, wo-

bei dies dann aber wie bei einem gewöhnlichen Gast mit den entsprechen-

- 21 -

den Konditionen zu erfolgen hat (vgl. PFAMMATTER, in: WOLF/PFAMMATTER 

[Hrsg.], Handkommentar zum Zweitwohnungsgesetz [ZWG]  ̶ unter Einbe-

zug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], Bern 2017, Art. 7 Rz. 28). Die 

Wohnungen dürfen zudem ausschliesslich für die kurzzeitige Beherber-

gung von Gästen und nicht für die dauerhafte Vermietung vorgesehen sein. 

Zur Konkretisierung kann etwa die Verordnung über die Förderung der Be-

herbergungswirtschaft (VFB; SR 935.121), welche sich auf strukturierte Be-

herbergungsbetriebe bezieht, herangezogen werden (vgl. PFAMMATTER, 

a.a.O., Art. 7 Rz. 16). Gemäss dem erläuternden Bericht des Bundesrates 

zu dieser Verordnung kann bei einer Aufenthaltsdauer von im Mittel bis zu 

zwei Wochen und von höchstens 90 Tagen von einer kurzzeitigen Beher-

bergung von Gästen gesprochen werden (vgl. erläuternder Bericht des 

Bundesrates zur VFB vom Februar 2015 S. 10). Unter einem Angebot zu 

markt- und ortsüblichen Bedingungen werden schliesslich Wohnungen ver-

standen, die attraktiv sind und die den lokalen Preisverhältnissen Rech-

nung tragen (vgl. BBl 2014 2287, 2303; Vollzugshilfe DVS S. 15). 

Gemäss Ziff. 10 i.V.m. Ziff. 11 des Bewirtschaftungsvertrags ist die Eigen-

belegung durch den Eigentümer, dessen Ehepartner, deren Eltern und 

Nachkommen mit Ehegatten und Kindern während der Wintersaison auf 

drei Wochen beschränkt. Weitere Angehörige, welche das Vertragsobjekt 

während der Hochsaison beanspruchen, bezahlen gemäss Ziff. 10 des Be-

wirtschaftungsvertrags die gleiche Entschädigung wie Fremdgäste (vgl. Ak-

ten der Beschwerdegegnerin 3 S. 5). Diese vertragliche Regelung ist mit 

den vorhin gemachten Ausführungen insofern im Einklang, als die Eigen-

nutzung in der Hochsaison auf drei Wochen beschränkt ist. Hingegen wer-

den in der Botschaft zum ZWG auch Freunde und Bekannte  ̶  mithin wei-

tere Angehörige  ̶  unter die Eigennutzung subsumiert. Diese Abweichung 

ist jedoch nicht zu korrigieren, zumal mit der vorliegenden Ausgestaltung 

des Bewirtschaftungsvertrags sichergestellt ist, dass die Ferienhäuser 

- 22 -

nicht direkt durch die Eigentümer vermietet werden dürfen (vgl. Akten der 

Beschwerdegegnerin 3 S. 5) und weitere Angehörige die gleiche Entschä-

digung wie Fremdgäste zu bezahlen haben. In Präzisierung der vertragli-

chen Bestimmungen hinsichtlich der Eigenbelegung hat die Beschwerde-

gegnerin allerdings zu Recht ausgeführt, dass die Dauer der Hochsaison 

nicht ins Ermessen der Bewirtschafterin gestellt werden dürfe, sondern in 

Ziff. 11 des Bewirtschaftungsvertrags auf Mitte Dezember bis Mitte März 

festzusetzen sei (vgl. Akten des Beschwerdeführers 1 S. 12 und 2 S. 3). 

Mit der Beschwerdegegnerin ist sodann festzuhalten, dass die Eigennut-

zung während der Nebensaison ebenfalls nicht voraussetzungslos möglich 

ist, zumal die Ferienhäuser  ̶  wie bereits dargelegt (vgl. vorne S. 19)  ̶  

während längerer Zeit, d.h. während der Haupt- und Nebensaison, im Markt 

angeboten werden müssen. Folglich ist die von der Beschwerdegegnerin 

verfügte Auflage, dass die Eigenbelegung während der Nebensaisonzeit 

entsprechend den normalen Buchungsmodalitäten für Fremdgäste zu er-

folgen hat, nicht zu beanstanden (vgl. Akten des Beschwerdeführers 1 S. 

12 und 2 S. 3). 

Laut Ziff. 7.1 des Bewirtschaftungsvertrags werden die Ferienhäuser den 

Gästen tage- (mindestens zwei Nächte) und wochenweise vermietet (vgl. 

Akten der Beschwerdegegnerin 3 S. 4). Diese vertragliche Regelung ist 

grundsätzlich nicht zu beanstanden. Um allerdings eine dauerhafte Vermie-

tung der Ferienhäuser zu verhindern (vgl. vorne S. 20), hat die Beschwer-

degegnerin zu Recht die Auflage verfügt, dass in Ziff. 7 des Bewirtschaf-

tungsvertrags eine maximal zulässige Mietdauer von 90 Tagen vorzusehen 

ist (vgl. Akten des Beschwerdeführers 1 S. 12 und 2 S. 3). 

Ebenfalls wird in Ziff. 7 des Bewirtschaftungsvertrags festgehalten, dass 

die Bewirtschafterin die Beherbergungsentschädigung in Anlehnung an Er-

fahrungswerte mit den Eigentümern festlegt, wobei Anpassungen an ver-

- 23 -

änderte Marktverhältnisse bzw. saisonale Schwankungen ausdrücklich 

vorbehalten sind (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 3 S. 4). Zudem ist  ̶ 

wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführt  ̶  mit dem in Ziff. 5 und 

Ziff. 8 des Bewirtschaftungsvertrags vorgesehenen Sanierungsfonds ge-

währleistet, dass sich die Ferienhäuser stets in einem einwandfreien Zu-

stand befinden (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 3 S. 3 und 5). Vor dem 

Hintergrund des bisher Ausführungen ergibt sich somit, dass die strittigen 

Ferienhäuser dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch 

Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden (vgl. 

Art. 7 Abs. 2 ZWG). 

4.3. Da touristisch bewirtschaftete Wohnungen primär dem kommerziellen Ziel 

der Drittvermietung dienen, dürfen sie nicht individuell ausgestaltet sein. 

D.h., die Wohnungen sind nicht auf den persönlichen Gebrauch durch die 

Eigentümerin oder den Eigentümer und deren oder dessen individuelle Be-

dürfnisse zugeschnitten, sondern die Qualität, die Ausgestaltung und die 

Ausstattung der Wohnungen sind einheitlich oder gründen auf einem ge-

meinsamen Konzept (vgl. BBl 2014 2287, 2304; Vollzugshilfe DVS S. 14). 

Ziff. 5 des Bewirtschaftungsvertrags verbietet den Eigentümern der Ferien-

häuser, ihre Einheit individuell auszugestalten. Vielmehr sind sie an die von 

der Bewirtschafterin vorgegebene identische und standardisierte Einrich-

tung (Geschirr, Wäsche etc.) gebunden. Zudem soll für den Unterhalt und 

Ersatz der Infrastruktur ein Sanierungsfonds eingerichtet werden, welcher 

durch die Beherbergungseinnahmen gespiesen wird (vgl. Akten der Be-

schwerdegegnerin 3 S. 3). Damit ist im Einklang mit Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG 

gewährleistet, dass die nachgesuchten Ferienhäuser nicht auf die persön-

lichen Bedürfnisse der Eigentümer zugeschnitten werden.

- 24 -

4.4. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen sind im Rahmen eines strukturier-

ten Beherbergungsbetriebs zu bewirtschaften (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG). 

Zunächst muss der Betrieb gemäss Art. 4 lit. a ZWV hotelmässige Dienst-

leistungen und Infrastrukturen umfassen, die typischerweise von der Mehr-

heit der Gäste beansprucht werden. Dabei soll es sich um Dienstleistungen 

und Infrastrukturen handeln, die üblicherweise von Hotels angeboten wer-

den, wie z.B. Rezeption, Zimmerdienst, Gemeinschaftseinrichtungen wie 

Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spielräume […]; entscheidend 

ist, dass solche Dienstleistungen angeboten werden und dass sie von den 

Gästen in Anspruch genommen werden können (vgl. PFAMMATTER, a.a.O., 

Art. 7 Rz. 35; Vollzugshilfe DVS S. 15). Sodann gehört zu einem hotelähn-

lichen Betriebskonzept nach Art. 4 lit. b ZWV die Ausrichtung auf die pro-

fessionelle und kurzzeitige Beherbergung von Gästen (vgl. vorne S. 20). 

Als Beispiele sind Hotels sowie hotelähnliche Residenzen wie Hotelresorts, 

Ferienresorts und Feriendörfer zu nennen (vgl. BBl 2014 2287, 2304). 

Schliesslich sieht Art. 4 lit. c ZWV vor, dass die Bewirtschaftung im Rahmen 

eines einheitlichen Betriebs sichergestellt sein muss. Es soll ein einheitli-

ches Management des Betriebs bestehen (vgl. Vollzugshilfe DVS S. 15). 

Die Anlagen zeichnen sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche 

Einheit bilden (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Park-

plätze), in der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportan-

lagen, Restaurants und Spielräume angeboten werden, die von den Gäs-

ten mitbenutzt werden können. Die Grösse und Struktur der Anlage sollen 

eine professionelle und gewinnbringende Vermarktung zulassen und auch 

so konzipiert sein, dass sie im Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben 

kann, wobei eine minimale Grösse des Betriebs vorausgesetzt wird (vgl. 

BBl 2014 2287, 2304). In der Lehre wird diesbezüglich Art. 1 Abs. 2 lit. d 

VFB herangezogen, wonach ein strukturierter Beherbergungsbetrieb in der 

Regel mindestens 15 Zimmer oder 30 Betten aufweist (vgl. ALIG, Das Zweit-

wohnungsgesetz, in: ZBl 117/2016, S. 236). 

- 25 -

Ziff. 4 des Bewirtschaftungsvertrags sieht vor, dass die Bewirtschafterin 

eine Vielzahl von Leistungen erbringt und somit quasi als "Drehscheibe" für 

den konventionellen Feriengast fungiert. So werden sämtliche Besuche 

von der Buchung über die Anreise und die Betreuung bis zur Abreise über 

die zentrale Rezeption der Bewirtschafterin abgewickelt, während Direkt-

vermietungen durch den Eigentümer gemäss Ziff. 9 des Bewirtschaftungs-

vertrags ausdrücklich ausgeschlossen sind. Die Bewirtschafterin ist zudem 

für die Bereitstellung der Ferienhäuser sowie den Zimmer- und Reinigungs-

service besorgt und bietet ein internes Restaurant, diverse sportliche Out-

dooraktivitäten sowie ein Erholungsprogramm an (vgl. Akten der Be-

schwerdegegnerin 3 S. 2 f. und S. 5; https://www.hotel-H._____.ch/ [zuletzt 

besucht am 27. August 2018]). Des Weiteren werden die Ferienhäuser 

gemäss Ziff. 6.1 des Bewirtschaftungsvertrags auf dem nationalen und in-

ternationalen Markt angeboten, wobei sich die Bewirtschafterin professio-

neller Buchungssysteme bedient und über den Einsatz der Werbemittel 

entscheidet (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 3 S. 4). Somit bietet die 

Bewirtschafterin den Gästen der Ferienhäuser über das von ihr betriebene 

Hotel H._____ diverse hotelmässige Dienstleitungen und Infrastrukturen 

an, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht werden 

(vgl. Art. 4 lit. a ZWV). Ausserdem bietet dieses hotelähnliche Betriebskon-

zept nach dem Gesagten Gewähr für eine professionelle und gewinnbrin-

gende Vermarktung und letztlich auch für eine dauerhafte Bewirtschaftung 

der Ferienhäuser im Rahmen eines einheitlichen und wettbewerbsfähigen 

Betriebs (vgl. Art. 4 lit. b und c ZWV). Was der Beschwerdeführer dagegen 

vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. So geht zunächst sein Einwand, 

wonach zum jetzigen Zeitpunkt offen sei, ob das geplante Ferienresort 

überhaupt gänzlich realisiert werden könne, insb. das Projekt im Raum 

G._____ dürfte kaum je bewilligt werden, ins Leere. Wie die Beschwerde-

gegnerin und die Beschwerdegegner zu Recht ausführen, ist nämlich un-

https://www.hotel-steinbock.ch/

- 26 -

erheblich, ob und wann das F._____ um weitere Gästeappartements er-

gänzt wird, zumal auch ohne die Überbauung E._____ 1 von einem wett-

bewerbsfähigen und gewinnbringenden Ferienresort ausgegangen werden 

kann. Entsprechend hat die Beschwerdegegnerin denn auch als Auflage 

verfügt, dass die Entstehung des F._____s nicht davon abhängen darf, 

dass auch die geplante Überbauung auf Parzelle 956 (E._____ 1) zur Be-

herbergung von konventionellen Hotelgästen zur Verfügung gestellt wird 

(vgl. Akten des Beschwerdeführers 2 S. 3). Soweit sich der Beschwerde-

führer daran stört, dass die Gäste zur Beanspruchung der hotelmässigen 

Dienstleitungen nicht verpflichtet sind, erweist sich seine Kritik ebenfalls als 

unbegründet. Zwar besteht hinsichtlich der Benützung der Rezeption inso-

fern eine faktische Verpflichtung, als diese bei der An- und Abreise sowie 

bei weiteren Abläufen und organisatorischen Fragen zwingend bean-

sprucht werden muss. Darüber hinaus kann aber  ̶  wie die Beschwerde-

gegnerin und die Beschwerdegegner zutreffend ausführen  ̶  nicht verlangt 

werden, dass touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen im Rahmen ei-

nes strukturierten Beherbergungsbetriebs nur bewilligt werden können, 

wenn die Gäste verpflichtet sind, im Restaurant der Bewirtschafterin zu 

speisen oder andere Einrichtungen (z.B. Wellnessbereich) zwingend zu be-

nutzen. Wie bereits dargelegt (vgl. vorne S. 22 f.), ist denn auch lediglich 

entscheidend, dass Dienstleitungen angeboten werden und von den Gäs-

ten tatsächlich in Anspruch genommen werden können. Entgegen der An-

sicht des Beschwerdeführers kann ferner in Anbetracht des dargelegten 

hotelähnlichen Betriebskonzepts keine Rede davon sein, dass die strittigen 

Ferienhäuser Plattformwohnungen darstellen, welche sich nur auf die kom-

merzielle Vermietung beschränken. Ebenfalls ist der Einwand des Be-

schwerdeführers, wonach die Distanz zwischen den Ferienhäusern und 

dem Hotel H._____ von angeblich 5 km eine hotelmässige Bewirtschaftung 

verhindere, unbehelflich. Zwar könnte man sich durchaus fragen, ob die 

Entfernung von mindestens 3.5 km nicht etwas gar weit ist. Nachdem aller-

- 27 -

dings das ZWG in Art. 7 (im Gegensatz zu Art. 8 ZWG) diesbezüglich nichts 

enthält und die Botschaft zum ZWG  ̶  wie bereits dargelegt (vgl. vorne S. 

23)  ̶  ausführt, dass sich die Anlagen in der Regel dadurch auszeichnen, 

dass sie eine bauliche Einheit bilden, in der auch Gemeinschaftseinrichtun-

gen angeboten werden, die von den Gästen mitbenutzt werden können, 

stellt die bauliche Einheit bei den Bewilligungen nach Art. 7 ZWG lediglich 

ein sekundäres Merkmal dar, auch neben der Anforderung, dass die 

Grösse und die Struktur der Anlage eine professionelle und gewinnbrin-

gende Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein sollen, dass sie 

im Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben kann. Dies ist vorliegend 

geschehen, auch wenn zwischen den Ferienhäusern und dem Hotel 

H._____ eine gewisse Entfernung liegt. Die Überwindung der Distanz kann 

ja bspw. auch mittels hoteleigenem Transport erfolgen. Bezüglich der Be-

triebsgrösse ist des Weiteren festzuhalten, dass das Hotel H._____ über 

15 Doppelzimmer verfügt und die geplanten Ferienhäuser noch weitere 

Betten aufweisen werden, weshalb der Betrieb auch vor diesem Hinter-

grund den an ihn gestellten Anforderungen zu genügen vermag (vgl. 

https://www.hotel-H._____.ch/zimmer, zuletzt besucht am 24. August 

2018). Schliesslich erweisen sich auch die Vorbringen des Beschwerdefüh-

rers, wonach ein langfristiger Betrieb nicht sichergestellt sei und sich die 

Beschwerdegegnerin nicht nur auf die Zusicherungen der Beschwerdegeg-

ner abstützen könne, sondern mittels Auflagen sicherzustellen habe, dass 

keine kalten Betten entstünden, als unbegründet. Wie die Beschwerdegeg-

nerin zu Recht ausführt, hat sie diesbezüglich gerade nicht auf die Zusiche-

rungen der Beschwerdegegner abgestellt. Vielmehr wurde  ̶ nebst der 

grundbuchlichen Absicherung des Betriebsstättenzwecks (vgl. nachfol-

gend E.4.7)  ̶  als Auflage verfügt, dass der Bewirtschaftungsvertrag mit 

einer Mindestlaufzeit von 15 Jahren mit Verlängerungsmöglichkeit auszu-

gestalten und im Falle einer vorzeitigen Kündigung eine gleichwertige Er-

satzvereinbarung nachzuweisen ist (vgl. Akten des Beschwerdeführers 1 

- 28 -

S. 9 und 2 S. 3). Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass 

der in Ziff. 5 und Ziff. 8 des Bewirtschaftungsvertrags vorgesehene Sanie-

rungsfonds ebenfalls der Sicherstellung eines langfristigen Betriebs dient 

(vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 3 S. 3 und 5). 

4.5. Als weiteres Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass vorliegend die Vor-

aussetzungen für die Erstellung von touristisch bewirtschafteten Wohnun-

gen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs gemäss Art. 7 

Abs. 2 lit. b ZWG und Art. 4 ZWV erfüllt sind. Höhere Anforderungen als 

das Gesetz vorsieht, kann der Beschwerdeführer nicht fordern. So können 

insb.  ̶  wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführt  ̶  rein hypotheti-

sche Verschärfungen der gesetzlichen Anforderungen in der Zukunft der 

Bewilligungsfähigkeit eines aktuellen Bauprojekts nicht entgegenstehen. 

Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach heute noch offen sei, ob es 

noch weitere Kriterien brauche, um bei solchen Projekten eine Umgehung 

der Zeitwohnungsbestimmungen tatsächlich zu verhindern, zielt somit ins 

Leere. Soweit der Beschwerdeführer gestützt auf die Erläuterungen des 

Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) zur ZWV ins Feld führt, dass beim 

Vorliegen von Stockwerkeigentums-Wohnungen besondere Risiken vorlä-

gen, weshalb zusätzliche Kriterien zu beachten seien, ist er ebenfalls nicht 

zu hören, zumal die strittigen Ferienhäuser offensichtlich nicht als touris-

tisch bewirtschaftete Wohnungen in Form von Stockwerkeigentum erstellt 

werden. 

4.6. Sodann verlangt der Beschwerdeführer hinsichtlich der Wettbewerbsfähig-

keit und Wirtschaftlichkeit des geplanten Ferienresorts gestützt auf Art. 8 

Abs. 5 ZWG i.V.m. Art. 5 ZWV einen Nachweis mittels Fachgutachten. Art. 

8 Abs. 1 lit. a ZWG sieht vor, dass in Gemeinden mit einem Zweitwoh-

nungsanteil von über 20 % strukturierten Beherbergungsbetrieben die Er-

stellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 

- 29 -

ZWG u.a. bewilligt werden darf, wenn der Betrieb nur mit dem Ertrag aus 

der Erstellung solche Wohnungen wirtschaftlich geführt oder weitergeführt 

werden kann. Zum Nachweis, dass diese Voraussetzung erfüllt ist, ist 

gemäss Art. 8 Abs. 5 ZWG ein unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen 

(vgl. Art. 5 ZWV). Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, sollen 

die geplanten Ferienhäuser vorliegend klarerweise gestützt auf Art. 7 ZWG 

als touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Rahmen eines strukturierten 

Beherbergungsbetriebs und nicht zum Zweck der Querfinanzierung des 

Hotels H._____ gemäss Art. 8 ZWG erstellt werden. Art. 7 ZWG sieht denn 

auch  ̶  im Gegensatz zu Art. 8 ZWG  ̶  keine Regelung betreffend Einholung 

eines Gutachtens zur Erbringung des Nachweises der betrieblichen Wirt-

schaftlichkeit vor. Somit fehlt es vorliegend hinsichtlich des beschwerde-

führerischen Antrags auf Einholung eines Fachgutachtens an einer gesetz-

lichen Grundlage.

4.7. Gemäss Art. 7 Abs. 3 ZWG ordnet die für die Baubewilligungen zuständige 

Behörde in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbe-

schränkung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a (Erstwohnung oder einer Erstwohnung 

gleichgestellte Wohnung), Abs. 2 lit. a (Einliegerwohnung) oder b (Woh-

nung im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs) ZWG an. Es 

handelt sich dabei um ein sog. Zweckentfremdungsverbot, das als Auflage 

zu einer Baubewilligung zu qualifizieren ist (vgl. PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 

Rz. 40). Nach Art. 7 Abs. 4 ZWG weist die Baubewilligungsbehörde das 

Grundbuchamt unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung an, die 

Nutzungsbeschränkung im Grundbuch anzumerken. Es handelt sich dabei 

um die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung 

gemäss Art. 962 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB; SR 210), die 

gestützt auf eine rechtskräftige Verfügung der zuständigen Behörde erfolgt 

(Art. 80 Abs. 4 der Grundbuchverordnung [GBV; SR 211.432.1]) (vgl. PFAM-

MATTER, a.a.O., Art. 7 Rz. 44). Die genaue Formulierung der Nutzungsauf-

- 30 -

lagen wird über die Delegationsnorm von Art. 7 Abs. 5 lit. c ZWG in Art. 3 

Abs. 1 lit. a-c ZWV festgelegt. Gemäss Art. 3 Abs. 2 ZWV muss die Anmer-

kung im Grundbuch zusätzlich zur jeweiligen Wohnungskategorie den Ge-

bäude- und Wohnungsidentifikator (EGID und EWID) nach Art. 8 Abs. 2 lit. 

a und Abs. 3 lit. a der Verordnung über das eidgenössische Gebäude- und 

Wohnungsregister (VGWR; SR 431.841) enthalten.

Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin die Nutzungsbeschränkung 

gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG in der angefochtenen Baubewilligung mit-

tels Nutzungsauflage angeordnet (vgl. Akten des Beschwerdeführers 2 S. 

3). Sodann wird nicht nur die Nutzungsbeschränkung als solche, sondern 

auch der Bewirtschaftungsvertrag zwischen den Eigentümern der strittigen 

Ferienhäuser und der Bewirtschafterin gestützt auf Art. 90 Abs. 2 KRG im 

Grundbuch angemerkt (vgl. Akten des Beschwerdeführers 1 S. 13 und 2 

S. 3). Da allerdings der Bewirtschaftungsvertrag noch diverser Anpassun-

gen sowie der Genehmigung durch die Beschwerdegegnerin bedarf und 

auch die Baufreigabe von der Genehmigung des modifizierten Bewirtschaf-

tungsvertrags abhängt, ist es nicht zu beanstanden, dass die Grund-

buchanmerkung erst im Anschluss an die Baufreigabe und entgegen dem 

Wortlaut von Art. 7 Abs. 4 ZWG nicht unmittelbar nach Rechtskraft der Bau-

bewilligung veranlasst wird (vgl. Akten des Beschwerdeführers 2 S. 3). 

5.1. Abschliessend rügt der Beschwerdeführer die Gestaltungssituation (Ästhe-

tik  ̶  Einfügung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild), indem er aus-

führt, die geplanten Bauten zerstörten das Landschaftsbild von E._____. 

Nach dem allgemeinen Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG ist 

die Landschaft dadurch zu schonen, dass sich Bauten und Anlagen in die 

Umgebung einordnen. Dies ist dann der Fall, wenn Bauwerke aufgrund ih-

res Standorts und ihrer Gestaltung die charakteristischen Eigenheiten der 

beanspruchten Landschaften nicht störend verändern. Auf kantonaler 

- 31 -

Ebene wird dieser Planungsgrundsatz durch die Gestaltungsnorm von Art. 

73 Abs. 1 KRG konkretisiert. Danach sind Bauten nach den Regeln der 

Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und 

der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (vgl. auch Art. 59 des 

Baugesetzes [BG] der Beschwerdegegnerin). Aufgrund dieser Vorgaben 

sind aus ästhetischer Sicht relativ hohe Anforderungen an ein Bauprojekt 

zu stellen. Doch dürfen die Anforderungen trotz dieser positiven Normge-

staltung nicht derart hoch gesetzt werden, wie dies etwa der Fall wäre, 

wenn eine optimale Gesamtwirkung verlangt würde (vgl. Botschaft der Re-

gierung zum neuen KRG an den Grossen Rat; Heft Nr. 3/2004-2005, S. 

343). Die Gemeinwesen haben das durch Art. 3 Abs. 1 KRG eingeräumte 

Ermessen pflichtgemäss auszuüben. Nach konstanter Rechtsprechung 

des streitberufenen Verwaltungsgerichts kommt den Gemeinden bei der 

Auslegung von Ästhetikfragen bzw. bei der Prüfung der Frage der Einglie-

derung von Bauten in eine bestehende Umgebung ein geschützter (weiter) 

Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht nur ein-

greift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbraucht oder 

überschritten hat (vgl. dazu Urteile des Verwaltungsgerichts R 15 12 vom 

11. Juni 2015 E.3b; R 14 1 vom 20. Mai 2014 E.3a; R 12 104 vom 19. März 

2013 E.2a, R 03 8 vom 10. April 2003 E.1a; PVG 1995 Nr. 25, 1994 Nrn. 

19 und 20, 1991 Nr. 75, 1990 Nr. 18, 1987 Nr. 18, 1986 Nr. 33, 1985 Nr. 

19, 1984 Nr. 23, 1980 Nr. 27; ferner Urteile des Bundesgerichts 

1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E.3, 1A.9/2007 vom 4. Dezember 2007 

E.2.2.1, 2.2.2 und 3.4 am Ende, 1A.174/2003 vom 4. Mai 2004 E.3.2).

5.2. Vorliegend führt die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung bezüg-

lich der Gestaltungssituation aus, dass es sich bei der Fraktion E._____ um 

einen organisch gewachsenen Weiler handle, welcher Zwecks Sicherstel-

lung einer gestalterisch hochwertigen Überbauung vor einigen Jahren einer 

Quartierplanung unter der Federführung eines renommierten Architekten 

- 32 -

unterzogen worden sei. Von einer Zerstörung des Landschaftsbildes könne 

keine Rede sein, zumal es vorliegend um die praktisch letzten beiden unü-

berbauten Parzellen gehe und die gestalterischen Bedingungen des Quar-

tierplans eingehalten würden (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegeg-

nerin vom 29. September 2017 S. 10). Ferner ist darauf hinzuweisen, dass 

mit der angefochtenen Baubewilligung die Auflage gemacht wurde, dass 

die Dächer der beiden Ferienhäuser mit X._____er Steinplatten einzude-

cken sind (vgl. Akten des Beschwerdeführers 2 S. 3). Gegen die Ausführun-

gen der Beschwerdegegnerin wendet der Beschwerdeführer nichts ein. 

Auch sonst bringt er nichts vor, was die beschwerdegegnerische Einschät-

zung als ermessensmissbräuchlich oder rechtswidrig erscheinen lässt. 

Sein diesbezüglicher Einwand erweist sich somit als unbegründet. 

6.1. Gemäss Art. 96 Abs. 1 KRG erheben die Gemeinden für ihren Aufwand im 

Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Ge-

bühren (Satz 1). Auslagen für Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Bera-

tungen sowie Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten 

(Art. 96 Abs. 1 Satz 2 KRG). Kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch 

Gesuche aller Art oder durch sein Verhalten verursacht hat (Art. 96 Abs. 2 

Satz 1 KRG). Die sich aus der Behandlung von Einsprachen ergebenden 

Kosten sind den Einsprechenden zu überbinden, wenn die Einsprache ab-

gewiesen oder darauf nicht eingetreten wird, wobei in diesem Fall die Ein-

sprechenden auch zur Leistung einer angemessenen ausseramtlichen Ent-

schädigung an die Gesuchstellenden verpflichtet werden können (Art. 96 

Abs. 2 Satz 2 und 3 KRG). Die Gemeinden regeln die Bemessung und Er-

hebung der Gebühren in einer Gebührenverordnung (Art. 96 Abs. 3 KRG). 

6.2. Vorliegend auferlegte die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer im 

angefochtenen Einspracheentscheid vom 12./21. Juli 2017, mit welchem 

die Einsprache des Beschwerdeführers vollumfänglich abgewiesen wurde, 

- 33 -

die Kosten des Verfahrens von Fr. 4'000.-- (vgl. Akten des Beschwerdefüh-

rers 1 S. 13 f.). Das angerufene Gericht hat mit dem vorliegenden Urteil 

entschieden, dass die Beschwerdegegnerin die Einsprache des Beschwer-

deführers zu Recht abgewiesen hat. Folglich durfte sie dem Beschwerde-

führer, so der klare Wortlaut von Art. 96 Abs. 2 Satz 2 KRG, die sich aus 

der Behandlung seiner Einsprache ergebenden Kosten auferlegen. Dabei 

ist der Entscheid der Beschwerdegegnerin, dem Beschwerdeführer die 

Verfahrenskosten von Fr. 4'000.-- zu überbinden, nicht zu beanstanden. 

Dem steht auch BGE 143 II 467 (ergangen im abstrakten Normenkontroll-

verfahren über eine kantonale jurassische Regelung) nicht entgegen, wo-

nach Einsprechern die Kosten des Einspracheverfahrens ausser bei offen-

sichtlich missbräuchlicher Einspracheerhebung, die einer widerrechtlichen 

Handlung gleichkommt, grundsätzlich nicht aufzuerlegen sind (E.2). Im Ur-

teil R 17 55 vom 10. April 2018 (E.9b) hat das Verwaltungsgericht nämlich 

entschieden, dass dieser Entscheid nicht zur Unanwendbarkeit von Art. 96 

KRG führe, mithin die Mitwirkungsrechte von Einsprechern gewahrt sind, 

solange die Gemeinden von den unterliegenden Einsprechern angemes-

sene (vernünftige) Gebühren für die reine Behandlung der sich letztlich als 

unbegründet erweisenden Einwände in der Einsprache erheben, und zwar 

nicht nur in Fällen, in denen die Einsprecher ihre eigenen subjektiven An-

sichten vertreten (z.B. im Zusammenhang mit Ästhetikvorschriften) oder in 

denen sie in unbegründeter Weise die Tauglichkeit von Beweismitteln kriti-

sieren, sondern auch in solchen, in denen ihre Einwände zu einer besseren 

rechtlichen Würdigung der Baubewilligung beitragen. Denn die Erhebung 

einer angemessenen Gebühr diene lediglich der Abdeckung der amtlichen 

Kosten (vgl. Urteil R 17 55 vom 10. April 2018 E.9b). Damit kommt das 

angerufene Gericht zum Schluss, dass der angefochtene Einspracheent-

scheid vom 12./21. Juli 2017 auch bezüglich der Kostenauferlegung zu 

schützen ist.

- 34 -

7. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich die angefochtene 

Baubewilligung sowie der angefochtene Einspracheentscheid der Be-

schwerdegegnerin vom 12./21. Juli 2017 als rechtmässig erweisen, wes-

halb sie vollumfänglich zu bestätigen sind und die dagegen erhobene Be-

schwerde vom 8. September 2017 abzuweisen ist. 

8. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Gemäss Art. 78 

Abs. 1 VRG wird der im Rechtsmittelverfahren unterliegende Beschwerde-

führer überdies verpflichtet, den obsiegenden, anwaltlich vertretenen Be-

schwerdegegnern die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen 

Kosten zu ersetzen. Da der Rechtsvertreter der Beschwerdegegner trotz 

entsprechender Aufforderung keine Honorarnote einreichte, legt das Ge-

richt die zuzusprechende Parteientschädigung gestützt auf Art. 2 Abs. 1 

der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen 

und Rechtsanwälte (Honorarverordnung, HV; BR 310.250) nach Ermessen 

fest. Das Gericht erachtet vorliegend eine zu leistende Parteientschädi-

gung von pauschal Fr. 2'500.-- (inkl. MWST) als angemessen. Bund, Kan-

ton und Gemeinden wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine 

Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wir-

kungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, 

weshalb der Beschwerdegegnerin keine aussergerichtliche Entschädigung 

zuzusprechen ist.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- 35 -

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 744.--

zusammen Fr. 3‘244.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses 

Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu 

bezahlen.

3. Aussergerichtlich hat A._____ B._____, C._____ und D._____ pauschal 

mit Fr. 2'500.-- (inkl. MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Dagegen Weiterzug an Bundesgericht noch hängig.