# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 53eebaa8-df74-5ba7-82df-cc7797f42943
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-05-05
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Steuergerichtshof 05.05.2025 604 2024 49
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_010_604-2024-49_2025-05-05.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

604 2024 49

Arrêt du 5 mai 2025

Cour fiscale

Composition Président : Marc Sugnaux 
Juges : Dina Beti, Daniela Kiener 
Greffière : Angélique Marro 

Parties A.________ SA, recourante, représentée par Stadelmann 
Treuhand SA 

contre

DIRECTION DES FINANCES, autorité intimée 

Objet Droits de mutation et de gages immobiliers – acquisition d’une 
participation majoritaire dans une société immobilière – qualification 
de société immobilière

Recours du 6 mars 2024 contre la décision sur réclamation du 
5 février 2024 relative aux droits de mutation 

Tribunal cantonal TC
Page 2 de 12

considérant en fait

A. La société B.________ SA, sise à C.________, était notamment propriétaire des immeubles 
articles ddd, eee et fff du Registre foncier de la Commune de C.________ (ci-après: RF). Son capital-
actions était entièrement détenu par la société G.________ SA, sise à C.________, elle-même 
détenue à 100% par la société H.________ SAS, sise en France.

B. En 2015, la société B.________ SA a déposé une demande préalable d’exonération des droits 
de mutation auprès de la Direction des finances (ci-après: DFIN). Elle requérait l’exonération des 
droits de mutation pour les futurs transferts juridiques des immeubles envisagés à ses sept nouvelles 
sociétés sœurs (I.________ 1 à 7 SA), ainsi que pour l’apport prévu des actions des sociétés 
I.________ 1 à 3 SA à une nouvelle société holding à constituer qui devait être détenue à 100% par 
la société cédante G.________ SA. Elle annonçait par ailleurs la possible vente des 52% des actions 
de la nouvelle société holding à un tiers acquéreur.

Par décision du 30 décembre 2015, la DFIN a validé l’absence d’imposition pour les transferts 
juridiques d’immeubles aux sociétés I.________ 1 à 7 SA et pour l’apport des participations des 
sociétés I.________ 1 à 3 SA dans une nouvelle société holding. Elle a par ailleurs indiqué que la 
vente ultérieure d’une participation majoritaire (52%) dans la nouvelle société holding serait soumise 
aux droits de mutation et a rendu B.________ SA attentive à l’obligation d’annonce d’une telle 
opération au Registre foncier de J.________ (ci-après: Registre foncier).

La société G.________ SA a finalement renoncé à constituer une nouvelle société holding et à lui 
apporter les actions des sociétés I.________ 1 à 3 SA.

C. En 2016, dans le cadre du projet de développement du golf (construction d’un complexe 
hôtelier et résidentiel), la société B.________ SA a transféré une partie de ses actifs et passifs à ses 
sept nouvelles sociétés sœurs (I.________ 1 à 7 SA), sises à C.________, toutes détenues à 100% 
par la société G.________ SA. Elle a ainsi notamment transféré l’article eee RF à la société 
I.________ 4 SA, l’article ddd RF à la société I.________ 5 SA et l’article fff RF à la société 
I.________ 6 SA. 

Toujours en 2016, la société G.________ SA a vendu 100% des actions de la société 
I.________ 7 SA à la société K.________ AG, alors sise à L.________. Elle a également vendu 
66.67% des actions des sociétés I.________ 1 à 3 SA à la société M.________ SA, sise à 
N.________. La société G.________ SA détenait en revanche toujours l’entier des actions des 
sociétés I.________ 4 à 6 SA.

Après ces opérations, la structure du groupe se présentait comme suit:

100%

H._____ SAS

G.________SA

B.________ SA

100%

I.________1 I.________ 2 I.________ 3 I.________ 4 I.________ 5 I.________ 6

100% 100% 100%33.33%
%

33.33%
%

33.33%
%

Tribunal cantonal TC
Page 3 de 12

D. Le 4 août 2017, la société H.________ SAS a vendu 50% des actions de la société 
G.________ SA à la société A.________ SA (ci-après: la recourante), sise à O.________. Le 
18 décembre 2020, elle lui a vendu un second paquet d’actions de 28% de la même société. Au 
terme de ces opérations, la recourante détenait ainsi directement une participation majoritaire de 
78% dans la société G.________ SA et, indirectement, la même participation dans les sociétés 
I.________ 4 à 6 SA, lesquelles détenaient les articles ddd, eee et fff RF.

E. Après avoir découvert que la recourante avait acquis une participation majoritaire indirecte 
dans les sociétés I.________ 4 à 6 SA, le Registre foncier lui a, par bordereau du 2 novembre 2023, 
facturé des droits de mutation de CHF 123'674.05 dus à l’Etat et CHF 123'674.05 de centimes 
additionnels pour la commune de C.________. 

En parallèle, une procédure pour soustraction fiscale a été ouverte à l’encontre de la recourante. 
Cette procédure a abouti au prononcé, par décision du 5 février 2024 rendue par la DFIN, d’une 
amende fiscale de CHF 123'674.-.

F. Le 4 décembre 2023, la recourante a formé réclamation à l’encontre du bordereau du 
2 novembre 2023. 

Par décision sur réclamation du 5 février 2024, la DFIN a rejeté la réclamation et a confirmé le 
bordereau précité. Elle a constaté qu’avec l’acquisition de 78% de la société 
G.________ SA, la recourante avait acquis une participation indirecte de 78% dans les sociétés 
I.________ 4 à 6 SA. Selon elle, les sociétés précitées devaient être qualifiées de sociétés 
immobilières, de sorte que cette opération consistait en un transfert immobilier imposable.

G. Le 6 mars 2024, la recourante, agissant par le biais de sa mandataire, interjette recours à 
l’encontre de la décision sur réclamation, concluant à ce qu’aucun impôt sur les droits de mutation 
ne soit dû. Elle sollicite également qu’une éventuelle procédure d’amende soit annulée. En 
substance, elle soutient que la société G.________ SA ne peut pas être qualifiée de société 
immobilière, mais est une société d’exploitation. 

Le 8 avril 2024, elle verse une avance de frais de CHF 12'000.-.

Le 13 mai 2024, la DFIN transmet ses observations, concluant au rejet du recours, puis, le 
13 juin 2024, la recourante fait parvenir ses contre-observations, reprenant les arguments formulés 
dans son recours. 

Finalement, le 19 juin 2024, la DFIN fait part de ses ultimes remarques, renvoyant à la décision sur 
réclamation ainsi qu’aux observations.

H. Il sera fait état du détail des arguments des parties dans les considérants en droit du présent 
arrêt, pour autant que cela soit utile à la résolution du litige.

Tribunal cantonal TC
Page 4 de 12

en droit

1.

Recevabilité

Interjeté le 6 mars 2024 contre une décision sur réclamation du 5 février 2024, le recours a été 
déposé dans le délai et les formes prévus aux art. 37 ss de la loi fribourgeoise sur les droits de 
mutation et les droits sur les gages immobiliers (LDMG; RSF 635.1.1), ainsi qu’aux art. 76 ss du 
code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1). 
De plus, l’avance des frais de procédure a été versée en temps utile. Partant, le recours est 
recevable. 

2.

Règles relatives aux droits de mutation en droit fribourgeois

2.1. Règles générales 

Aux termes de l'art. 1 let. a LDMG, l'Etat prélève des droits de mutation sur les transferts immobiliers 
à titre onéreux ayant pour objet des immeubles situés dans le canton. Les communes peuvent quant 
à elles prélever des centimes additionnels aux droits de mutation relatifs aux immeubles situés sur 
leur territoire (art. 2 al. 1 LDMG). Les droits de mutation sont prélevés au taux de 1.5%. Quant aux 
centimes additionnels, ils ne peuvent excéder 100% des droits des mutation (art. 21 et 22 al. 1 
LDMG).

Les droits de mutation sont uniquement régis par le droit cantonal. En effet, ce sont des impôts 
indirects, qui n’ont pas à respecter l’exigence d’harmonisation de l’art. 129 de la Constitution fédérale 
du 18 avril 1999 de la Confédération suisse (Cst.; RS 101). Les droits de mutation frappent les 
transactions juridiques. Dès lors, cet impôt vise en général les transferts de droit civil de la propriété 
d’un immeuble, ainsi que les actes juridiques permettant à un individu d’exploiter économiquement 
un immeuble comme s’il en était propriétaire (transfert économique) (arrêt TF 2C_643/2017 du 
15 janvier 2019 in RDAF 2021 II p. 240).

Selon l'art. 3 al. 1 LDMG sont considérés comme transferts immobiliers, toute acquisition de la 
propriété juridique d'un immeuble, y compris la constitution de droits distincts et permanents 
immatriculés au registre foncier (let. a), de même que la constitution de droits d'usufruit ou 
d'habitation ainsi que la constitution et la cession de droits de superficie et de droits d’usage de 
places de parc, de terrasses, de balcons et de locaux annexes (let. b). L’art. 6 LDMG précise que 
sont considérés comme immeubles les immeubles définis par l’art. 655 du code civil suisse du 
10 décembre 1907 (CC; RS 210), soit les biens-fonds, les droits distincts et permanents, 
immatriculés au registre foncier, les mines et les parts de copropriété d’un immeuble.

2.2. Principe de l’imposition de l’acquisition d’une participation majoritaire dans une société 
immobilière

2.2.1. L'art. 4 LDMG énumère d'autres situations qui sont assimilées à des transferts immobiliers, 
notamment l’acquisition, en une ou plusieurs opérations, de la participation majoritaire directe ou 
indirecte dans une société immobilière, le prélèvement ayant également lieu si, par une acquisition 

Tribunal cantonal TC
Page 5 de 12

minoritaire, l’acquéreur accroit sa majorité (let. e). L’art. 7 LDMG précise que sont des sociétés 
immobilières, celles dont l’activité effective consiste principalement à acquérir des immeubles ou à 
aliéner, gérer ou exploiter un ou des immeubles leur appartenant (let. a), celles dont les immeubles 
représentent le principal actif (let. b) et celles dont la participation directe ou indirecte à des sociétés 
visées aux lettres a et b représente, isolément ou compte tenu d’une propriété d’immeuble, le 
principal actif (let. c).

2.2.2. L’art. 4 let. e LDMG vise un cas typique où les droits de mutation sont prélevés en considérant 
la réalité économique. Dès qu’une personne physique ou morale obtient, par le biais d’une ou de 
plusieurs opérations d’acquisition d’actions ou de parts sociales d’une société immobilière, le pouvoir 
de disposition sur les immeubles de cette société, les droits de mutation sont prélevés. Le 
prélèvement aura lieu en cas d’acquisition d’une participation majoritaire directe, ou indirecte 
(ex. transfert de la majorité des actions d’une société holding dont les actifs se composent 
principalement d’une participation majoritaire à une société immobilière). Cette dernière solution 
s’impose au regard du principe de la réalité économique, qui constitue le fondement d’un 
prélèvement pour ce genre d’opérations. Par ailleurs, il n’est pas exigé que des opérations 
d’acquisition successives aient lieu dans un délai déterminé (Message accompagnant le projet de 
loi sur les droits de mutation et les droits sur les gages immobiliers, BGC 1996 I 18 s.).

2.2.3. Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de confirmer que l’acquisition d’une participation 
indirecte d’une société immobilière au travers d’une holding détenant également d’autres sociétés 
« industrielles » pouvait être soumise aux droits de mutation selon l’art. 4 let. e LDMG. Il n’est en 
particulier pas nécessaire que la société acquise soit elle-même une société immobilière. Seule la 
société filiale de celle dont les actions sont acquises doit répondre à la définition de l’art. 7 LDMG, 
si bien que la société qui détient cette société immobilière n’y est pas tenue. Il peut ainsi s’agir d’une 
holding qui détient également des sociétés d’exploitation (arrêt TF 2P.151/2003 du 11 février 2004 
consid. 3.2 et 4.2; voir également arrêt TA FR 4F 02 17 du 2 mai 2003 consid. 5, in RFJ 2003 
p. 406ss).

2.2.4. S’agissant de la procédure, l’art. 30 al. 1 LDMG prévoit que, pour le cas où aucune inscription 
au Registre foncier n’est nécessaire, notamment dans le cas d’acquisition de participation majoritaire 
dans une société immobilière au sens de l’art. 4 let. e LDMG, le débiteur des droits de mutation est 
tenu d’annoncer au Registre foncier l’opération soumise aux droits ou la réalisation de la condition, 
dans un délai de 30 jours dès la passation de l’acte ou dès la réalisation de la condition.

En omettant d’annoncer dans le délai une opération ou la réalisation d’une condition fondant un 
prélèvement, le débiteur commet une soustraction et est passible d’une amende allant d’une à 
quatre fois le montant des droits soustraits (art. 53 al. 1 let. a LDMG). Depuis le 1er janvier 2021, 
l’art. 24 al. 3 LDMG prévoit que le Service cantonal des contributions (ci-après: SCC) communique 
d’office au Registre foncier compétent les cas de transfert d’actions ou de parts sociales au sens de 
l’art. 4 al. 1 let. e LDMG qui sont parvenus à sa connaissance.

2.2.5. Concernant la base de calcul de l’impôt pour les cas d’acquisition ou d’accroissement d’une 
participation immobilière, l’art. 19 LDMG prévoit qu’elle est donnée par la valeur vénale attribuée à 
l’immeuble en proportion des actions ou des parts sociales acquises.

Tribunal cantonal TC
Page 6 de 12

2.3. Exception au principe de l’imposition de l’acquisition d’une participation majoritaire dans une 
société immobilière

2.3.1. Dans deux de ses arrêts, la Cour de céans avait été amenée à se prononcer sur l’imposition 
de sociétés dont le principal actif était un immeuble, au sens de l’art. 7 let. b LDMG, mais qui 
comprenaient tout de même une exploitation. En procédant à une interprétation de l’art. 4 let. e 
LDMG, la Cour avait considéré qu’il ne se justifiait pas d’imposer le transfert d’une société 
d’exploitation dont l’actif principal consistait en un immeuble servant de base pour son exploitation 
(arrêts TA FR 4F 2006 219 du 11 avril 2008, RFJ 2008 p. 410; 4F 05 155 du 14 décembre 2006, 
RFJ 2007 p. 321).

Suite à ces arrêts, un nouvel art. 9 al. 1 let. ebis LDMG, entré en vigueur le 1er juin 2009, a été adopté. 
Selon cette disposition, les transferts immobiliers, au sens de l'art. 4 let. e LDMG, dans une société 
immobilière (version allemande: « die Immobiliengesellschaften betreffen ») dont les immeubles 
représentent le principal actif sont exonérés des droits de mutation, dans la mesure où la société les 
affecte en tout ou en partie à l'exploitation de son commerce ou de son industrie.

Cette disposition introduit ainsi une exception au principe de l’imposition de l’acquisition d’une 
participation majoritaire dans une société immobilière au sens de l’art. 7 let. b LDMG, soit celle dont 
les immeubles, qu’ils soient d’exploitation ou de rendement, représentent le principal actif. Il s’ensuit 
qu’une exonération même partielle ne s’applique jamais lorsque l’acquisition a lieu dans une société 
immobilière au sens strict définie à l’art. 7 let. a LDMG, soit une société dont l’activité effective 
consiste principalement à acquérir des immeubles ou à aliéner, gérer ou exploiter un ou des 
immeubles leur appartenant. 

L’exonération prévue peut être totale ou partielle. Elle est totale lorsque la société n’est propriétaire 
que d’immeuble(s) qu’elle utilise pour sa propre exploitation commerciale ou industrielle y compris 
par connexité étroite avec cette exploitation (logement pour le personnel ou le concierge ou places 
de parc). Elle est partielle lorsque, parmi les immeubles qui représentent son principal actif, la 
société est aussi propriétaire d’immeubles de rendement ou de placement, soit d’immeubles à partir 
desquels elle tire un revenu par mise à disposition de tiers, par exemple par location ou par vente. 
Dans ce cas, l’exonération a lieu uniquement pour les immeubles d’exploitation, à l’exception des 
immeubles de rendement. A noter que si, à la suite du transfert, la société poursuit la même 
exploitation ou change d’exploitation, l’exonération totale ou partielle est accordée dans la mesure 
où les immeubles ou parties d’immeubles continuent d’être affectés à l’activité de la société. En 
revanche, s’il se révèle que l’intention de l’acquéreur était d’acquérir non pas l’exploitation mais 
l’immeuble lui-même pour en tirer un rendement (par ex. hôtel transformé en appartements), on se 
trouve alors dans un cas d’évasion fiscale. Un tel transfert de participations doit alors être traité 
comme une vente juridique d’immeuble et donne lieu au prélèvement des droits de mutation en 
application de l’art. 4 let. f LDMG (Message no 76 du 16 juin 2008 du Conseil d’Etat au Grand Conseil 
accompagnant le projet de loi modifiant la loi sur les droits de mutation et les droits sur les gages 
immobiliers, ch. 5, ROF 2008 120 [ci-après Message no 76]).

Quand bien même l’imposition paraît particulièrement sévère dans les cas où l’immeuble ne 
représente que momentanément le principal actif de la société ou lorsque, en raison du but 
effectivement poursuivi, le ou les immeuble(s) d’exploitation représentent le plus souvent le principal 
actif (hôtel, certains bâtiments industriels, etc.), il convient de s’en tenir à la définition de société 
immobilière qui ressort du texte légal et que la pratique constante des autorités administratives a 
retenue depuis l’entrée en vigueur de la LDMG le 1er janvier 1997. Ce mode de procéder, permettant 

Tribunal cantonal TC
Page 7 de 12

de soustraire à l’imposition uniquement les immeubles d’exploitation commerciale ou industrielle, à 
l’exclusion d’éventuels autres immeubles, a le mérite de la clarté et garantit au mieux le principe de 
la sécurité juridique (Message no 76, ch. 4).

2.3.2. S’agissant de la distinction entre un transfert des actions d’une société immobilière ou d’une 
société d’exploitation, la question déterminante est de savoir si le transfert des actions équivaut au 
transfert de l'immeuble lui-même, auquel cas il est imposable, ou si l'objectif principal de la 
transaction est de transmettre une exploitation, dont l'activité principale ne concerne pas l'immobilier. 
La manière dont l'immeuble sera ensuite utilisé n'est pas pertinente (arrêt TF 2C_643/2017 du 
15 janvier 2019 consid. 8.4, in RDAF 2019 II p. 326).

Par ailleurs, la question de savoir si une société doit être qualifiée de société immobilière ne peut 
pas dépendre uniquement de la description du but de la société dans les statuts. Il convient 
d'examiner au cas par cas, sur la base des circonstances concrètes, si une transaction équivaut, 
d'un point de vue économique, à la vente d'un bien immobilier, compte tenu de l’ensemble des 
circonstances. En tout état de cause, la qualification d'une société en tant que société d'exploitation 
ou société immobilière ne doit pas se fonder sur la volonté subjective des parties, mais sur des 
circonstances objectives (arrêt TF 2C_643/2017 du 15 janvier 2019 consid. 2.4 et les références). 

3.

Discussion

3.1. Dans la décision attaquée, la DFIN a constaté qu’avec l’acquisition supplémentaire de 
28% d’actions de la société G.________ SA, la recourante détenait une participation majoritaire de 
78% dans cette société et donc, indirectement, une participation de 78% dans les sociétés 
I.________ 4 à 6 SA. Selon elle, les sociétés précitées devaient être qualifiées de sociétés 
immobilières, de sorte que cette opération représentait un transfert immobilier imposable.

Pour sa part, la recourante soutient qu’il doit être procédé à une analyse globale de la situation, si 
bien que la société G.________ SA doit être qualifiée, dans son ensemble, de société d’exploitation 
holding. Le transfert doit ainsi être exonéré selon l’art. 9 al. 1 let. ebis LDMG. Par ailleurs, elle indique 
qu’avant la restructuration de 2016, les biens immobiliers étaient détenus par la société 
B.________ SA, laquelle gérait l’ensemble de l’exploitation. Selon elle, il n’est pas correct que la 
même entreprise soit requalifiée en société immobilière après la restructuration, alors que 
l’exploitation n’a pas été modifiée, les immeubles ayant notamment continué à être utilisés de la 
même manière. Le choix d’une structure de société ne devrait, selon elle, pas avoir d’impact négatif 
sur les conséquences fiscales. Elle soutient encore que les différents transferts ayant eu lieu en 
2017 et en 2020 ne peuvent être considérés comme un acte juridique unique, puisqu’au départ, il 
n’était pas prévu qu’une autre participation soit reprise, le second transfert étant au demeurant 
intervenu près de quatre ans après.

3.2. En l’espèce, il ressort du dossier que la recourante a acquis, d’abord en 2017, 50% des 
actions de la société G.________ SA, laquelle détenait l’entier des actions des sociétés 
I.________ 4 à 6 SA. Plus tard, en 2020, elle a acquis un second paquet d’actions de 28%, portant 
ainsi sa participation à 78% au sein de la société G.________ SA.

Comme il a été exposé ci-avant (consid. 2.2.1 et 2.2.2), l’art. 4 let. e LDMG prévoit expressément 
que l’acquisition en plusieurs opérations de la participation majoritaire indirecte dans une société 
immobilière doit être assimilée à un transfert immobilier. Cette disposition ne prévoit au demeurant 

Tribunal cantonal TC
Page 8 de 12

pas que les opérations d’acquisition doivent être effectuées dans un délai déterminé. Aussi, la 
recourante ne peut être suivie lorsqu’elle soutient que les deux transferts d’actions ne peuvent être 
considérés comme un acte juridique unique. L’affirmation selon laquelle la recourante n’aurait, dans 
un premier temps, pas eu l’intention d’acquérir d’autres actions ultérieurement n’y change rien. 

Par ailleurs, il a été vu ci-dessus (consid. 2.2.3) que le fait que la société acquise, soit en l’espèce 
la société G.________ SA, était une société holding n’empêche pas l’imposition de droits de 
mutation, ce même si elle détenait également d’autres sociétés n’étant pas des sociétés 
immobilières. Sur ce point, la recourante soutient toutefois que cette jurisprudence ne peut être 
appliquée en l’espèce, dans la mesure où elle est antérieure à l’introduction de l’art. 9 al. 1 let. ebis 
LDMG. Cela étant, l’art. 9 al. 1 let. ebis LDMG vise à soustraire à l’imposition l’acquisition d’une 
participation immobilière dont les immeubles représentent le principal actif, mais qui sont affectés à 
l’exploitation de ladite société. Cette exception ne vise pas directement l’acquisition d’une 
participation indirecte dans une société immobilière à travers une société holding détenant 
également d’autres sociétés d’exploitation, de sorte que le nouvel art. 9 al. 1 let. ebis LDMG ne justifie 
pas de remettre en cause cette jurisprudence. En effet, pour garantir le principe de la sécurité 
juridique, l’exception de l’art. 9 al. 1 let. ebis LDMG doit être admise restrictivement et doit se limiter 
aux seuls immeubles d’exploitation (ci-avant: consid. 2.3.1).

En outre, le fait qu’avant la restructuration de 2016 les immeubles en question étaient détenus par 
la société B.________ SA qui gérait l’ensemble de l’exploitation n’est pas déterminant. En effet, 
l’imposition selon l’art. 4 let. e LDMG est fondée sur la réalité économique, de sorte que l’élément 
déterminant est que l’acquéreur obtienne, par le biais d’une ou plusieurs opérations d’acquisition 
d’actions d’une société immobilière, le pouvoir de disposition sur les immeubles de cette société. 

A ce titre, il est relevé que l’art. 9 al. 1 let. e LDMG prévoit une exonération lorsque le transfert 
immobilier intervient entre des sociétés faisant partie d’un même groupe (restructuration). Les 
opérations de restructuration de 2016 au sein du groupe de sociétés détenues par les holdings 
G.________ SA et H.________ SAS avaient été exonérées sur la base de cette disposition (partie 
en fait, let. C; voir également la décision de la DFIN du 30 décembre 2015, partie en fait, let. B). En 
revanche, les ventes d’actions ultérieures ont été effectuées à des sociétés ne faisant pas partie de 
ce groupe. En cela, ces opérations d’acquisition se distinguent des opérations de restructuration 
effectuées en 2016, de sorte qu’elles ne peuvent pas bénéficier d’une exonération en raison d’un 
transfert intervenant entre sociétés du même groupe, au sens de l’art. 9 al. 1 let. e LDMG. 

3.3. Au vu de ce qui précède, il reste à déterminer si les sociétés I.________ 4 à 6 SA répondent 
à la définition de société immobilière au sens de l’art. 7 LDMG et, cas échéant, si la recourante peut 
se prévaloir de l’exonération prévue à l’art. 9 al. 1 let. ebis LDMG, ce qu’elle soutient. 

Il ressort du dossier que la société I.________ 5 SA a pour but l’« exploitation du secteur "ferme et 
divers terrains avec parking P1", sis sur l’article ddd RF » (extrait du Registre foncier, doc. 31). 

Cela étant, malgré ce but statuaire indiquant la gestion d’une exploitation, il ressort des comptes de 
résultat des années 2017 à 2020 qu’elle n’a réalisé aucun produit et n’a dû s’acquitter d’aucune 
charge. En outre, selon les bilans des mêmes périodes, l’article ddd RF et les frais y relatifs 
constituaient son principal actif. En particulier, le bilan au 31 décembre 2020 indiquait que la société 
comprenait des actifs circulants de CHF 23.90, ainsi que des immobilisations corporelles 
« immobilier » de CHF 4'146'462.90, comprenant CHF 2'038'580.- de valeur de l’article ddd RF et 
CHF 2'107'882.90 de « frais de projet » (doc. 31).

Tribunal cantonal TC
Page 9 de 12

Au vu de ce qui précède, la société I.________ 5 SA doit être qualifiée de société immobilière au 
sens de l’art. 7 LDMG, dans la mesure où elle n’avait aucune activité et puisque l’immeuble qu’elle 
détenait représentait son principal actif. 

3.4. S’agissant de la société I.________ 6 SA, elle a pour but l’« exploitation du secteur "Gastro, 
brasserie", sis sur l’article fff RF » (extrait du Registre foncier, doc. 32). 

Comme pour la société I.________ 5 SA, les comptes de résultat de 2017 à 2020 ne font état 
d’aucun produit ni d’aucune charge. En outre, selon le bilan de la société au 31 décembre 2020, les 
actifs circulants se montaient à CHF 165.55 et les immobilisations corporelles « immobilier » à 
CHF 5’332'563.39, correspondant à CHF 2'946'919.63 de valeur de l’article fff RF et 
CHF 2'385'643.76 de frais de projet (doc. 32). 

Ainsi, au même titre que la société I.________ 5 SA, la société I.________ 6 SA doit être qualifiée 
de société immobilière au sens de l’art. 7 LDMG.

3.5. En ce qui concerne la société I.________ 4 SA, elle a pour but l’« exploitation du secteur 
"hôtel, spa et résidences hôtelières" », sis sur l’article eee RF (extrait du Registre du commerce, 
doc. 30).

En lien avec cette société, la recourante explique qu’en 2017, lorsqu’elle a acquis 50% des actions 
de G.________ SA, I.________ 4 SA exploitait l’hôtel-restaurant sis sur l’article eee RF, de sorte 
qu’il s’agissait d’une société d’exploitation. En 2020, lorsque le transfert ultérieur des actions a été 
effectué (28%), I.________ 4 SA venait tout juste de céder l’exploitation de l’hôtel-restaurant à une 
autre société. Par conséquent, elle soutient que les deux transactions doivent clairement être 
distinguées, si bien que, même à supposer que I.________ 4 SA soit qualifiée de société immobilière 
en 2020, il y a lieu de considérer qu’elle n’a pas acquis la majorité d’une société immobilière, les 
actions acquises s’élevant seulement à 28%.

Il ressort en effet du dossier que, depuis 2017 et jusqu’au 30 septembre 2020, la société 
I.________ 4 SA exploitait l’hôtel-restaurant sis sur l’article eee RF. Toutefois, dès le 1er octobre 
2020, l’exploitation de l’hôtel-restaurant a été reprise par la société P.________ Sàrl, qui semble 
également détenue par la société G.________ SA. 

Selon le Grand livre de la période 2020 de la comptabilité de la société I.________ 4 SA, les salaires 
ont en effet été payés jusqu’au mois de septembre 2020. En outre, des écritures dans les comptes 
relatifs au chiffre d’affaires pour la restauration et l’hôtellerie ont été passées jusqu’au 
30 septembre 2020. Enfin, selon le compte d’exploitation de la société pour l’année 2021, elle n’a 
plus réalisé de produits s’agissant de l’exploitation de l’hôtel-restaurant depuis 2021 (doc. 30).

Dès lors, lorsque la recourante a acquis 28% supplémentaire des actions en décembre 2020 et 
donc, indirectement, le pouvoir de disposition sur l’immeuble article eee RF appartenant à la société 
I.________ 4 SA, cette dernière n’exploitait plus l’hôtel-restaurant. Ainsi, aucune exploitation n’ayant 
été transmise, l’objectif de ce transfert ne pouvait pas être la transmission d’une exploitation. Dans 
ces circonstances, le transfert des actions équivaut à un transfert d’immeuble, si bien que la société 
I.________ 4 SA doit également être qualifiée de société immobilière au sens de l’art. 7 LDMG.

3.6. Au vu de tout ce qui précède, il y a lieu d’admettre qu’en acquérant 28% alors qu’elle détenait 
déjà 50% des actions de la société G.________ SA, la recourante a bien acquis une participation 
majoritaire indirecte dans trois sociétés immobilières, au sens de l’art. 4 let. e LDMG. Cela va 

Tribunal cantonal TC
Page 10 de 12

d’ailleurs dans le sens du contrat d’achat d’actions d’août 2017, lequel qualifiait les sociétés en 
question de « real estate companies », soit des sociétés immobilières (doc. 18). Cela va également 
dans le sens de la décision du 30 décembre 2015 de la DFIN qui avait déjà indiqué que la vente 
ultérieure d’une participation majoritaire serait soumise aux droits de mutation (voir partie en fait, let. 
B). 

Par ailleurs, la recourante ne peut bénéficier de l’exception de l’art. 9 al. 1 let ebis LDMG, puisque, 
comme il a été vu, les sociétés I.________ 4 à 6 SA n’exploitaient aucun commerce ou industrie au 
moment où elle a obtenu le pouvoir de disposition sur les immeubles. A ce titre, il est rappelé que, 
pour garantir le principe de la sécurité juridique, l’exception de l’art. 9 al. 1 let. ebis LDMG doit être 
admise restrictivement et doit se limiter aux seuls immeubles d’exploitation (ci-avant: consid. 2.3.1). 

3.7. La recourante se fonde encore sur une décision de la Commission pour l’acquisition 
d’immeubles par des personnes à l’étranger fondée sur la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur 
l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE; RS 211.412.41), qui démontre, 
selon elle, le fait que G.________ SA exerce avec ses sociétés filles une activité d’exploitation, soit 
un hôtel, restaurant, et complexe de golf. La Commission avait en effet considéré que les sociétés 
I.________ 4 à 6 SA disposaient d’immeubles servant d’établissement stable au sens de l’art. 2 al. 
2 let. a LFAIE (doc. 6).

Toutefois, dans la mesure où les droits de mutation et la LFAIE servent des buts différents, un 
transfert d’immeuble peut être soumis aux droits de mutation indépendamment du fait qu’il soit ou 
non soumis à l’obligation d’autorisation au sens de la LFAIE. Ce n’est pas la façon dont l’immeuble 
va être utilisé, mais le but poursuivi par la société qui est pertinent au sens de la loi sur les droits de 
mutation (voir notamment arrêt TF 2C_643/2017 du 15 janvier 2019 consid. 8.2 et 8.3; RDAF 2019 
II p. 326). 

Ainsi, la décision invoquée par la recourante ne permet pas d’en déduire que les sociétés filles de 
G.________ SA exercent une exploitation justifiant une exonération selon l’art. 9 al. 1 let. ebis LDMG. 

3.8. S’agissant du montant de l’impôt prélevé, celui-ci n’est pas en soi contesté par la recourante. 

A ce titre, il est toutefois constaté que, s’agissant de la société I.________ 4 SA, le Registre foncier 
et la DFIN ont pris en compte seulement 28% des parts acquises en 2020 et non l’entier des parts 
obtenues depuis 2016, soit 78%, considérant vraisemblablement que seules les actions acquises 
alors que la société était une société immobilière devaient être prises en compte. Cette manière de 
procéder paraît ainsi favorable à la recourante, dans la mesure où l’art. 19 LDMG prévoit que la 
base de calcul de l’impôt est donnée par la valeur vénale en proportion des actions acquises, sans 
toutefois préciser que celles obtenues avant qu’une société ne devienne une société immobilière ne 
doivent pas être prises en compte.

3.9. En dernier lieu, la recourante sollicite encore qu’une éventuelle procédure d’amende soit 
annulée.

Il ressort du dossier qu’une amende fiscale de CHF 123'674.- a été prononcée par décision du 
5 février 2024, dans le cadre de la procédure pour soustraction fiscale qui avait été ouverte en 
juillet 2023 (voir partie en fait, let. E). Dès lors que la procédure pour soustraction est indépendante 
de la procédure de prélèvement des droits de mutation, les conclusions y relatives sont irrecevables 
dans la présente procédure de recours.

Tribunal cantonal TC
Page 11 de 12

Cela étant, en application de l’art. 16 al. 2 CPJA, il y a lieu de transmettre à la DFIN comme objet 
de sa compétence le recours en tant qu’il porte sur l’annulation de l’amende prononcée, lequel doit 
être considéré comme une réclamation contre la décision du 5 février 2024.

4.

Sort du recours, frais de procédure et indemnité de partie 

4.1. Il ressort de tout ce qui précède que c’est à juste titre que le Registre foncier a facturé des 
droits de mutation et que la DFIN a confirmé cette imposition. Le recours est dès lors rejeté, dans la 
mesure de sa recevabilité, et la décision sur réclamation du 5 février 2024 confirmée.

4.2. Selon l’art. 131 CPJA, les frais de procédure doivent être mis à la charge de la partie 
recourante qui succombe. Le montant de l'émolument est fixé compte tenu du temps et du travail 
requis, de l'importance de l'affaire ainsi que, dans les affaires de nature pécuniaire, de la valeur 
litigieuse en cause (art. 2 du Tarif du 17 décembre 1991 des frais de procédure et des indemnités 
en matière de juridiction administrative [Tarif JA; RSF 150.12]). Il peut être compris entre CHF 100.- 
et CHF 50'000.- (art. 1 Tarif JA).

En l’espèce, vu le sort du recours, des frais de procédure, fixés au montant de CHF 12’000.- au 
regard de l’ensemble des circonstances et de la valeur litigieuse en cause, sont mis à la charge de 
la recourante. Ils sont prélevés sur l’avance de frais versée.

4.3. Par ailleurs, il n’est pas alloué d’indemnité de partie à la recourante qui n’a pas obtenu gain 
de cause (art. 137 al. 1 CPJA).

(dispositif en page suivante)

Tribunal cantonal TC
Page 12 de 12

la Cour arrête :

I. Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

II. Le recours, en tant qu’il porte sur l’annulation de l’amende prononcée par décision du 
5 février 2024, est transmis à la Direction des finances comme objet de sa compétence.

III. Des frais de procédure de CHF 12'000.- sont mis à la charge de la recourante. Ils sont prélevés 
sur l’avance de frais de CHF 12'000.- qu’elle a versée.

IV. Il n’est pas alloué d’indemnité de partie.

V. Notification.

Conformément aux art. 82 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le 
présent arrêt peut être porté devant le Tribunal fédéral, à Lucerne, dans les 30 jours qui suivent sa 
notification par la voie du recours en matière de droit public.

La fixation du montant des frais de procédure peut, dans un délai de 30 jours, faire l'objet d'une 
réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée 
(art. 148 CPJA).

Fribourg, le 5 mai 2025/anm

Le Président La Greffière