# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 28764660-bc65-5173-aaca-fe54b043d2be
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-15
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 15.08.2023 R 2022 71
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2022-71_2023-08-15.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 22 71

5. Kammer 

Vorsitz Brun

RichterIn Audétat und Pedretti

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 15. August 2023

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde B._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,

Beschwerdegegnerin 1

und

C._____ AG, c/o D._____,

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey,

Beschwerdegegnerin 2

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betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt:

1. Mit Baubescheid vom 19. Februar, mitgeteilt am 9. Mai 2018, bewilligte die 

Gemeinde B._____ der C._____ AG den Neubau eines 

Zweifamilienhauses auf der unüberbauten Parzelle E._____ an der 

F._____ als Erstwohnungen. Der Baubeginn erfolgte am 4. Juni 2018.

2. Am 29. Juli 2019, gleichentags mitgeteilt, verfügte die Gemeinde B._____ 

einen Baustopp, weil Abweichungen von der Baubewilligung festgestellt 

worden waren. Gleichzeitig wurde der Bauherrschaft sowohl für die 

Abgabe einer Erklärung hinsichtlich freiwilliger Herstellung des 

rechtmässigen Zustands wie auch für die Einreichung eines 

Projektänderungsgesuchs über das gesamte Wohnhaus eine Frist bis zum 

19. August 2019 gesetzt. Zum damaligen Zeitpunkt war das Bauvorhaben 

bis und mit Decke über dem 5. UG im Rohbau ausgeführt.

3. Mit Baubescheid vom 28. Oktober, mitgeteilt am 30. Oktober 2019, stellte 

die Gemeinde B._____ fest, dass die Baubewilligung vom 19. Februar 

2018 dahingefallen sei. Zudem lehnte sie das nachträglich eingereichte 

Baugesuch ab, weil dieses nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprochen 

hatte. Die Bauherrschaft wurde daher dazu angehalten, innert 

Dreimonatsfrist ein neues bewilligungsfähiges Baugesuch einzureichen. 

Für den Unterlassungsfall behielt sich die Gemeinde die Anordnung von 

Wiederherstellungsmassnahmen vor. 

4. Am 9. März 2020 reichte die C._____ AG ein neues Baugesuch ein, 

diesmal für ein Einfamilienhaus als Erstwohnung. Die eingereichten Pläne 

sahen für das an einem Hang gelegene Grundstück ein Gebäude mit 

insgesamt zehn Geschossen vor, wobei sieben auf Untergeschosse und 

drei auf das Erdgeschoss, das Obergeschoss und das Dachgeschoss 

entfielen. 

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5. Während der Auflagefrist erhob A._____ am 27. März 2020 Einsprache 

gegen das Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. 

Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, das Bauvorhaben 

stehe in Widerspruch zur Zweitwohnungsgesetzgebung und sei nicht 

zonenkonform. 

6. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 

2020, wies die Gemeinde B._____ die Einsprache von A._____ ab und 

bewilligte das Baugesuch unter Auflagen, insbesondere der 

Erstwohnungsverpflichtung. 

7. Dagegen erhob A._____ am 27. Mai 2020 Beschwerde an das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, der Bau- 

und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, sei 

aufzuheben und es sei die Baubewilligung in Abweisung des Baugesuchs 

vom 9. März 2020 zu verweigern. Zur Begründung brachte er im 

Wesentlichen vor, dass das Bauvorhaben eine rechtsmissbräuchliche 

Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 

Abs. 1 ZWG darstelle. 

8. Mit prozessleitender Verfügung vom 27. August 2020 erkannte der 

damalige Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung 

zu und verbot der C._____ AG, die Bauarbeiten pendente lite fortzusetzen. 

9. Die dagegen erhobene Prozessbeschwerde hiess das Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden mit Urteil R 20 86 vom 8. Dezember 2020 gut 

und hob die angefochtene Verfügung auf. Gleichzeitig behaftete es die 

C._____ AG auf ihre Revers-Erklärung vom 28. August 2020. 

10. Mit Urteil R 20 59 vom 28. September 2021 hiess das Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden die Beschwerde von A._____ gut, hob den 

angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 

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5. Mai 2020, auf und wies die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne 

der Erwägungen an die Gemeinde B._____ zurück. Begründend wurde im 

Wesentlichen festgehalten, es sei nicht glaubhaft gemacht, dass eine 

effektive Nachfrage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment in 

B._____ bestehe. Es fehlten genauere Angaben zum Leerbestand von 

Erstwohnungen im Luxussegment, zur Anzahl der erstellten 

Erstwohnungen im betreffenden Marktsegment sowie zum Verhältnis von 

Erst- und Zweitwohnungen der entsprechenden Art. Damit bleibe unklar, 

ob tatsächlich eine Nachfrage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment 

bestehe. Da die Gemeinde ihrer Abklärungspflicht somit nicht genügend 

nachgekommen sei, dränge es sich auf, die Angelegenheit zur Abklärung 

des Immobilienmarktes in B._____ zurückzuweisen. 

11. Mit Verfügung vom 8. November, mitgeteilt am 12. November 2021, erliess 

die Gemeinde B._____ einen Baustopp und verbot der C._____ AG, am 

Neubau auf der Parzelle E._____ weitere Bauarbeiten vorzunehmen. 

Zudem wurde sie aufgefordert, innert Monatsfrist einen Bewerber zu 

nennen, der die Voraussetzungen im Sinne der Erwägungen in Ziff. 4 

(ernsthafte und konkrete Zusicherung für den Erwerb durch einen 

ganzjährigen Bewohner) erfülle. Im Unterlassungsfall werde die Gemeinde 

zulasten der C._____ AG die vom Verwaltungsgericht geforderten 

Abklärungen bezüglich Erstwohnungsbedarf treffen. 

12. Mit Eingabe vom 17. November 2021 reichte die C._____ AG der 

Gemeinde B._____ eine öffentliche Urkunde eines Notars ein und hielt fest, 

dass damit der Bedarf für eine Erstwohnung nachgewiesen sei. 

13. Nachdem die Gemeinde B._____ der C._____ AG am 18. November 2021 

mitgeteilt hatte, dass die eingereichte öffentliche Urkunde als 

Bedarfsnachweis nicht genüge, hielt Letztere mit Schreiben vom 

3. Dezember 2021 fest, dass sie von ihrer bisherigen Verkaufsstrategie 

Abstand genommen habe und nun D._____, wirtschaftlicher Eigentümer 

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der Baugesuchstellerin, beabsichtige, das Wohnhaus auf der Parzelle 

E._____ nach dessen Fertigstellung selbst und dauerhaft zu bewohnen. 

14. Mit Stellungnahme vom 13. Dezember 2021 teilte A._____ mit, dass er den 

Strategiewechsel für unglaubwürdig halte, zumal nicht glaubhaft sei, dass 

D._____ im Alter von über 70 Jahren eine solche Villa selbst und dauerhaft 

bewohnen werde.

15. Da die zugesicherte Erstwohnnutzung durch D._____ auf Dauer nicht als 

absolut gesichert erachtet wurde, beauftragte die Gemeinde B._____ in der 

Folge die G._____ AG, H._____, im Rahmen eines Gutachtens den Bedarf 

an Erstwohnungen im Segment des fraglichen Einfamilienhauses in 

B._____ abzuklären. Das Gutachten wurde am 27. April 2022 erstattet. 

Darin kamen die Gutachter zum Schluss, es werde als realistisch erachtet, 

dass eine Liegenschaft wie jene auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz 

erworben werde. 

16. In ihrer Stellungnahme vom 15. Juni 2022 setzte sich die G._____ AG mit 

der von A._____ am 30. Mai 2022 zum Gutachten geäusserten Kritik 

auseinander, wobei sie an ihrer Einschätzung vom 27. April 2022 festhielt. 

17. Gestützt auf das Gutachten der G._____ AG vom 27. April 2022 wies die 

Gemeinde B._____ mit Bau- und Einspracheentscheid vom 11. Juli, 

mitgeteilt am 14. Juli 2022, die Einsprache von A._____ im Sinne der 

Erwägungen ab und bewilligte das Baugesuch mitsamt dem zweiten 

Projektänderungsgesuch vom 6. Juni 2021 unter Auflagen, insbesondere 

der Erstwohnungsverpflichtung. 

18. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 

8. September 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden und beantragte, es sei der Bau- und Einspracheentscheid 

vom 11. Juli 2022 samt (kantonalen) Zusatzbewilligungen aufzuheben. In 

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formeller Hinsicht beantragte er, der Beschwerde sei – auch 

superprovisorisch – die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen; der 

C._____ AG sei – auch superprovisorisch – zu verbieten, mit dem Bau 

fortzufahren. Eventualiter sei die C._____ AG bei ihrer unwiderruflichen 

Revers-Erklärung vom 28. August 2020 zu behaften, für den Fall der 

rechtskräftigen Aufhebung der Baubewilligung auf eigene Kosten das 

Gebaute zurückzubauen. In materieller Hinsicht brachte der 

Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass für ihn auch nach der 

Neuentscheidung der Gemeinde B._____ der Tatbestand einer 

realistischen Gesetzesumgehung und folglich eines keinesfalls 

schützenswerten Rechtsmissbrauchs erstellt bleibe. Die Gemeinde habe 

zu Recht festgehalten, dass D._____ als künftiger Nutzer des fraglichen 

Einfamilienhauses nicht realistisch erscheine. Unbestritten sei, dass der 

künftige Nutzer noch nicht bekannt sei. Das Projekt sei eine reine 

Spekulationsbaute. Die beauftragten Gutachter würden den Markt in 

B._____ nicht kennen. Gemäss den Gutachtern solle der Verkaufspreis 

CHF 50 bis 60 Mio. betragen. Dies hätten sie einzig bei der C._____ AG 

erfragt. Eine solche Gutachtertätigkeit ohne detaillierte 

Immobilienschätzung befremde. Für das konkrete Objekt mit einem 

Kaufpreis von CHF 50 Mio. und mehr, bei welchem der Grundriss bereits 

gebaut sei, werde sich kein Käufer finden lassen. Wer so viel Geld für ein 

Haus ausgebe, wolle selbst planen. Für einen Mieter gelte dasselbe. Somit 

seien der Verkauf oder die Vermietung einer solchen Villa zu den hierfür 

erforderlichen Preisen nicht realistisch. Offenbar kenne die Gutachterin 

auch die aktuelle Situation nicht, die eine andere Beurteilung ergäbe, würde 

sie berücksichtigt. Die fragliche Bauparzelle liege unmittelbar neben dem 

Gebiet I._____ und oberhalb des Gebiets J._____. Diese Gebiete seien 

dem Gericht aus anderen Verfahren bekannt. Derzeit sei ein 

Baubewilligungsverfahren betreffend Bau eines AB._____ und einer 

AC._____ in diesem Gebiet hängig. Die Bauparzelle E._____ werde damit 

in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren unter starker Bautätigkeit leiden. 

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Massive Immissionen stünden bevor. Seien das AB._____ und die 

AC._____ einmal gebaut, sei die Aussicht total verbaut und die Sicht auf 

den See weg. Diese Verschlechterung der Lage stehe bevor. Die Gutachter 

hätten dies nicht berücksichtigt, weshalb sie mit ihrer Beurteilung falsch 

lägen. 

19. Mit prozessleitender Verfügung vom 22. September 2022 wies der 

damalige Instruktionsrichter das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden 

Wirkung ab. Gleichzeitig wurde die C._____ AG nach wie vor und weiterhin 

auf ihre Revers-Erklärung vom 28. August 2020 behaftet, wonach sie sich 

unwiderruflich verpflichtet (hat) und sich – auch gemäss ihrem Schreiben 

vom 20. September 2022 an das Gericht – weiterhin unwiderruflich 

verpflichtet, auf eigene Kosten und ohne Überwälzung der Kosten auf Dritte 

alle Gebäudeteile oder das gesamte Gebäude rückzubauen, die allenfalls 

vom Verwaltungsgericht im Verfahren R 22 71 oder im Falle des 

Weiterzugs von VGU R 20 59 und/oder VGU R 22 71 an das Bundesgericht 

von diesem als rechtswidrig qualifiziert werden. Zudem wurde die 

Gemeinde B._____ ermächtigt, diesen Rückbau, falls notwendig, 

zwangsweise durchzusetzen. 

20. In ihrer Vernehmlassung vom 28. September 2022 beantragte die C._____ 

AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde. 

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die G._____ AG sei 

zum Schluss gekommen, dass eine Liegenschaft wie jene auf der Parzelle 

E._____ dem Luxussegment zuzuordnen sei und in diesem Segment als 

Erstwohnsitz erworben werden könne. Damit sei das vom 

Verwaltungsgericht geforderte Kriterium, die Nachfrage nach solchen 

Objekten im gleichen Sektor, mehr als glaubhaft gemacht. Die vom 

Beschwerdeführer vorgebrachte Sistierungsmöglichkeit sei bei dem 

vorliegenden Bauvorhaben nicht denkbar. 

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21. Die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) verzichtete 

am 6. Oktober 2022 auf die Einreichung einer Vernehmlassung. 

22. In seiner Replik vom 14. Oktober 2022 hielt der Beschwerdeführer an 

seinen Anträgen fest und vertiefte seinen Standpunkt. 

23. Am 26. Oktober 2022 teilte die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht ihren 

Duplikverzicht mit. 

24. Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete am 3. November 2022 ebenfalls auf 

die Einreichung einer Duplik. 

25. Am 27. März 2023 ersuchte der damalige Instruktionsrichter die 

Beschwerdegegnerin 1, das Gutachten der G._____ AG vom 27. April 2022 

dahingehend ergänzen zu lassen, ob und wenn ja wie sich die geplante 

Überbauung der Parzelle K._____ der L._____ AG auf die Bauparzelle 

E._____ der Beschwerdegegnerin 2 auswirke, unter anderem auch, ob auf 

der Parzelle K._____ Erstwohnungen im luxuriösen Segment geplant seien 

und wenn ja, wie sich dies auf die Bauparzelle E._____ der 

Beschwerdegegnerin 2 auswirke.

26. Mit Schreiben vom 24. April 2023 reichte die Beschwerdegegnerin 1 das 

Ergänzungsgutachten der G._____ AG ein. 

27. Hierzu nahmen der Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin 2 am 

15. Mai 2023 bzw. 24. Mai 2023 Stellung.

28. Am 30. Mai 2023 wies der Beschwerdeführer erneut darauf hin, dass die 

angefochtene Baubewilligung Bundesrecht verletze. 

29. Am 30. Juni 2023 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf eine weitere 

Stellungnahme.

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Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und auf 

den angefochtenen Entscheid sowie auf die vorliegenden Beweismittel 

wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 

11. Juli, mitgeteilt am 14. Juli 2022, mit welchem die 

Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache des Beschwerdeführers gegen das 

Bauprojekt "Neubau Einfamilienhaus nach Art. 7 Abs. 1 des 

Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; 

SR 702) betreffend Parzelle E._____" im Sinne der Erwägungen abwies 

und das Baugesuch mitsamt dem zweiten Projektänderungsgesuch vom 

6. Juni 2021 unter Auflagen, insbesondere der 

Erstwohnungsverpflichtung, bewilligte. Dabei handelt es sich um einen 

Entscheid einer Gemeinde, welcher nicht bei einer anderen Instanz 

angefochten werden kann oder nach kantonalem oder eidgenössischem 

Recht endgültig ist (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Folglich ist das 

Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden örtlich und sachlich 

zuständig. Als Eigentümer der Parzelle M._____, welche – sieht man von 

der dazwischenliegenden Wegparzelle N._____ ab – unmittelbar oberhalb 

der Bauparzelle E._____ liegt, ist der Beschwerdeführer vom 

angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid berührt und er weist ein 

schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 

VRG), weshalb er zur Beschwerdeerhebung legitimiert ist. Auf die zudem 

frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 38 Abs. 1 und 2, 

Art. 39 Abs. 1 lit. b sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit – unter Vorbehalt 

der nachfolgenden Erwägung –einzutreten. 

1.2. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit der Beschwerdeführer auf 

seine früheren, im Verfahren R 20 59 eingereichten Rechtsschriften 

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verweist und diese dadurch zum Inhalt seiner vorliegenden Beschwerde 

machen will. Die Beschwerdebegründung muss in der Eingabe an das 

Verwaltungsgericht im vorliegenden Beschwerdeverfahren selber 

enthalten sein (vgl. Art. 38 Abs. 1 VRG). Ein Verweis auf frühere 

Rechtsschriften ist unzulässig (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des 

Kantons Graubünden R 14 74 vom 29. August 2014; siehe auch Urteil des 

Bundesgerichts 9C_164/2021 vom 31. März 2021 mit Hinweis auf BGE 

140 III 115 E.2). Somit erfolgt vorliegend – entgegen des Antrags des 

Beschwerdeführers – auch kein Beizug der Verfahrensakten R 20 59 

(Rechtsschriften und Beweismittel). 

2. Der prozessuale Antrag des Beschwerdeführers, wonach der Beschwerde 

die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen sei, bzw. eventualiter die 

Beschwerdegegnerin 2 bei ihrer Revers-Erklärung vom 28. August 2020 

zu behaften sei, wurde vom damaligen Instruktionsrichter mit 

prozessleitender Verfügung vom 22. September 2022 bereits erledigt und 

ist somit vorliegend nicht Beschwerdethema. Ausserdem reichte die 

Beschwerdegegnerin 1 mit Duplikverzicht vom 3. November 2022 

sämtliche Bauakten ein, so einerseits die Akten, welche bereits im 

Verfahren R 20 59 eingereicht wurden, anderseits diejenigen, welche das 

jetzige Verfahren betreffen inkl. Akten des ursprünglichen 

Baubewilligungsverfahrens. Demzufolge ist der diesbezügliche 

Editionsantrag des Beschwerdeführers ebenfalls nicht Beschwerdethema. 

Auch ist nicht erforderlich, die Gerichtsdossiers bezüglich des Gebiets 

J._____ bzw. die Baugesuchsdossiers in Bezug auf die Bauprojekte der 

L._____ AG betreffend Parzelle K._____ beizuziehen resp. zu edieren. 

3. Streitgegenstand bildet die Frage, ob das Bauvorhaben auf der Parzelle 

E._____ eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des 

Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b der Bundesverfassung der 

Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und Art. 6 Abs. 1 ZWG 

darstellt. Soweit der Beschwerdeführer darüber hinausgehende 

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Ausführungen macht, sind diese im vorliegenden Verfahren von 

vornherein nicht zu hören.

4.1. Seit dem 1. Januar 2016 ist das ZWG in Kraft. Dieses regelt die Zulässigkeit 

des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen 

Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem 

Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent (Art. 1 ZWG). Es ist zwischen 

den Parteien unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin 1 einen 

Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent aufweist und damit in den 

Anwendungsbereich dieses Gesetzes fällt. Gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG ist 

dieses Gesetz anwendbar auf Baugesuche, über die nach seinem 

Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu 

entscheiden ist. Dies ist vorliegend der Fall.

Nach Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der 

Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, keine neuen Zweitwohnungen 

bewilligt werden. Neue Wohnungen dürfen nur noch bewilligt werden, wenn 

sie als Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen 

genutzt werden (Art. 7 Abs. 1 ZWG). Die Baubewilligungsbehörde ordnet 

in der Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung 

an (Art. 7 Abs. 3 ZWG). Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung 

weist die Baubewilligungsbehörde zudem das Grundbuchamt an, die 

Nutzungsbeschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch 

anzumerken (Art. 7 Abs. 4 ZWG). Der angefochtene Bau- und 

Einspracheentscheid sieht eine Nutzungsbeschränkung des 

Einfamilienhauses als Erstwohnung gemäss ZWG vor. Das Grundbuchamt 

Maloja wird im besagten Entscheid zudem angewiesen, auf der Parzelle 

E._____, Grundbuch B._____, die Anmerkung "Erstwohnung oder einer 

Erstwohnung gleichgestellten Wohnung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG" als 

Zweckentfremdungsverbot einzutragen (vgl. Akten des Beschwerdeführers 

[Bf-act.] 3 S. 17). 

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4.2. Nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG kann jedoch die Baubewilligungsbehörde 

auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigentümers eine 

Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG sistieren, wenn die 

Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich 

ausgeschrieben und erfolglos nach Personen gesucht zu haben, welche 

die Wohnung gegen angemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Diese 

Sistierung ist zeitlich beschränkt, kann jedoch verlängert werden, wenn die 

Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind (Art. 14 Abs. 2 ZWG). Die 

Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b 

ZWG zu sistieren, erhöht gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung das 

Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen 

Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es 

würde demnach dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich 

zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnung zu bewilligen, die 

wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (vgl. BGE 

145 II 99 E.3 und 144 II 49 E.2.4 [Pra 107/2018 Nr. 140]; Urteile des 

Bundesgerichts 1C_302/2022 vom 3. Februar 2023 E.4 und 1C_285/2019 

vom 28. Januar 2020 E.2.1). 

Wenn in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut 

werden dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt wird, kann somit 

eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und damit ein 

Rechtsmissbrauch beabsichtigt sein. Ein Rechtsmissbrauch muss 

offensichtlich sein, um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die 

umgangene Bestimmung angewendet wird, muss sie die Rechtsumgehung 

oder einen ernsthaften Verdacht auf eine solche nachweisen. Dies 

erfordert eine Beurteilung von Fall zu Fall. Um einen offensichtlichen 

Rechtsmissbrauch handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung nur, wenn von Anfang an klar ist, dass das Vorhaben nicht 

wie angegeben genutzt werden kann. Ein solcher Fall liegt namentlich vor, 

wenn in der fraglichen Gemeinde eine ungenügende Nachfrage nach 

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Erstwohnungen der betreffenden Art besteht oder andere konkrete Indizien 

für eine Umgehung sprechen. Diese Indizien können die Lage der 

Liegenschaft (Bauzone, Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die 

bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen 

Nutzung, den Preis sowie die Verhältnisse der Person betreffen, die dort 

zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohnsitz, Arbeitsort, Absichtserklärung 

der Interessierten). Wenn die künftigen Bewohnerinnen und Bewohner 

nicht bekannt sind, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen 

Sektor das Hauptkriterium. Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass 

im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht. 

In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen 

Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete 

Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohnerinnen und 

Bewohner vorliegen. Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn 

die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnung zu 

vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der 

gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand 

unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (vgl. 

BGE 145 II 99 E.3.1 und 144 II 49 E.2.2 ff. [Pra 107/2018 Nr. 140]; Urteil 

des Bundesgerichts 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.2.2 und E.4.1).

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes 

wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. 

die Möglichkeit einer Erstwohnnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch 

erscheinen lassen (vgl. BGE 145 II 99 E.3 und 144 II 49 E.2.4 [Pra 

107/2018 Nr. 140]; Urteil des Bundesgerichts 1C_302/2022 vom 3. Februar 

2023 E.4).

5. Im konkreten Fall geht es um den Bau eines Einfamilienhauses mit zehn 

Geschossebenen auf der Parzelle E._____ an der F._____ in B._____. Das 

Wohnhaus verfügt über eine Autoeinstellhalle mit 14 Parkplätzen (vier 

davon für das Haus Steinbock) und Technikräume im 7. UG, über fünf 

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Zimmer mit Nasszellen, eine Personalwaschküche und eine Werkstatt mit 

Lager im 6. UG, über zwei Personalzimmer mit Nasszellen, eine Küche mit 

Kühlraum und WC, eine Waschküche, einen Trockenraum und einen 

"family and friends dinner room" mit zwei WCs im 5. UG, über ein 

Schwimmbad mit Wellnessbereich (Lounge, Dampfbad, Sauna, 

Aquamoon, Solarium, Ruheraum), Garderoben mit WCs, einen 

Technikraum und einen Putzraum im 4. UG, über einen Fitnessraum, ein 

"home theatre", einen Abstell-/Putz-/Technikraum, eine Lounge, einen 

Putzraum und eine "kitchenette" im 3. UG, über drei Gästezimmer mit 

Nasszellen, einen Gartengeräteraum, einen Technikraum und einen Putz-

/Waschküchenraum im 2. UG, über drei Gäste-/Kinderzimmer mit 

Nasszellen, einen Technikraum und einen Abstellraum im 1. UG, über zwei 

Zimmer mit Nasszellen im EG, über einen Wohn- und Essraum, eine 

Küche, einen Abstellraum und ein WC im 1. OG sowie über eine Galerie im 

DG. Die Baukosten werden mit CHF 10.5 Mio. beziffert (vgl. Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C1 und 4 [Baugesuch Nr. 0264/2020 vom 9. März 

2020, Vorakten]). Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass das 

streitgegenständliche Bauvorhaben dem luxuriösen Segment zuzuordnen 

ist. 

6. Auch besteht zwischen den Parteien Einigkeit darüber, dass vorliegend die 

künftigen Bewohnerinnen und Bewohner des fraglichen Einfamilienhauses 

nicht bekannt sind (vgl. Verfügung der Beschwerdegegnerin 1 vom 8. 

November, mitgeteilt am 12. November 2021, S. 3 f., Eingabe der 

Beschwerdegegnerin 2 vom 17. November 2021, Schreiben der 

Beschwerdegegnerin 1 vom 18. November 2021 [Vorakten] und 

Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 28. September 2022 S. 3 

Rz. 8). Am 3. Dezember 2021 informierte die Beschwerdegegnerin 2 die 

Beschwerdegegnerin 1 darüber, dass sich D._____, der wirtschaftliche 

Eigentümer der Beschwerdegegnerin 2, entschieden habe, das Wohnhaus 

auf der Parzelle E._____ nach dessen Fertigstellung selbst und dauerhaft 

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zu bewohnen, und reichte eine entsprechende Erklärung ein (vgl. Eingabe 

der Beschwerdegegnerin 2 vom 3. Dezember 2021). Daraufhin teilte die 

Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdegegnerin 2 am 7. Februar 2022 mit, 

dass die zugesicherte Erstwohnnutzung durch D._____ auf Dauer nicht als 

absolut gesichert erscheine (vgl. Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 

vom 7. Februar 2022). Diesbezüglich hielt die Beschwerdegegnerin 1 im 

angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 11. Juli, mitgeteilt am 

14. Juli 2022, konkretisierend fest, es lägen gewichtige Anhaltspunkte vor, 

welche die vorgesehene Nutzung als nicht realistisch erscheinen liessen, 

jedenfalls mittel- und langfristig gesehen mit der Konsequenz, dass sich die 

Bedarfsfrage bald wieder stelle. D._____ wohne derzeit in O._____ in einer 

3.5-Zimmerwohnung und sei alleinstehend, sodass sein jetziger 

Raumbedarf – im Vergleich zum Wohnraum, der ihm in der Villa zur 

Verfügung stünde – deutlich geringer sei. Zudem sei er bereits über 

70 Jahre alt, weshalb er früher oder später nicht mehr in der Lage sein 

werde, die Räumlichkeiten zu nutzen. Unter diesen Umständen stelle sich 

die Frage, was mit der Villa geschehe, wenn ein solcher Fall eintrete oder 

D._____ auf einen Einzug in die Villa gar von vornherein verzichte. Zu einer 

Eigennutzung könne ein Eigentümer selbst bei Vorliegen einer 

Erstwohnung nicht gezwungen werden (vgl. Bf-act. 3 S. 11 f.). Diese 

Ausführungen sind nicht zu beanstanden und dagegen bringt denn auch 

die Beschwerdegegnerin 2 nichts vor. Somit bildet vorliegend die 

Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium, 

wobei glaubhaft gemacht werden muss, dass im betreffenden 

Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (vgl. vorstehend 

E.4.2). 

7.1. Nachdem das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die 

Angelegenheit mit Urteil R 20 59 vom 28. September 2021 zu neuem 

Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin 1 

zurückgewiesen und Letztere in der Folge die zugesicherte 

- 17 -

Erstwohnnutzung durch D._____ auf Dauer als nicht gesichert erachtet 

hatte, wurde die G._____ AG, H._____, am 8. März 2022 beauftragt, im 

Rahmen eines Gutachtens den Bedarf an Erstwohnungen im Segment des 

fraglichen Einfamilienhauses in B._____ abzuklären (vgl. Schreiben der 

Beschwerdegegnerin 1 vom 8. März 2022). Das Gutachten wurde am 

27. April 2022 erstattet. 

7.2.1. Die Gutachter führten zusammenfassend aus, dass die G._____ AG die 

Plausibilität einer Nachfrage nach Erstwohnungen in B._____ untersucht 

habe. Dazu seien Angebot, Nachfrage und Preise für Wohneigentum im 

Allgemeinen und für Luxusimmobilien wie jene auf der Parzelle E._____ im 

Besonderen analysiert worden. Aus dieser Analyse seien die folgenden 

vier Punkte besonders relevant im Hinblick auf eine Einschätzung (vgl. 

Gutachten vom 27. April 2022 S. 32 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 

C2]):

• Der Wohnungsmarkt in B._____ sei derzeit angespannt. Einerseits 

verzeichneten Tourismusdestinationen – nach Jahren des 

Bevölkerungsrückgangs – seit der Corona-Pandemie wieder einen 

Bevölkerungsanstieg. Anderseits sei das Wohnungsangebot 

aufgrund der geringen Neubautätigkeit dünn. Als Abbild der 

gewachsenen Übernachfrage seien die Preise jüngst angestiegen. 

• Die Nachfrage sei auch im Segment der Luxuseinfamilienhäuser 

intakt. Das zeigten Preissteigerungen im gehobenen Segment in der 

ganzen Schweiz. Bei B._____ komme hinzu, dass es ein weltweit 

bekannter Brand sei, der vermögende Menschen anziehe. Diese 

schätzten neben der Bergwelt und hervorragenden 

Wintersportmöglichkeiten auch die gute steuerliche Situation, von 

der Personen mit Erstwohnsitz profitierten. Die 

Pauschalbesteuerten in B._____ verdeutlichten das 

- 18 -

Nachfragepotenzial zum Kauf von Luxusimmobilien als Erstwohnsitz 

in B._____.

• Das Bauprojekt auf der Parzelle E._____ sei nicht untypisch. 

Einfamilienhäuser, für deren Neubau in B._____ seit 2013 die 

Baubewilligung erteilt worden sei, wiesen oftmals Baukosten von 

über CHF 10 Mio. auf und solche mit einer Mindestzimmerzahl von 

13 würden oft als Erstwohnsitz genutzt. 

• In B._____ würden Villen in dieser Dimension und Preisklasse 

gekauft, die als Erstwohnsitz genutzt würden. 

7.2.2. Im Rahmen ihrer Einschätzung kamen die Gutachter zum Schluss, in der 

Summe aller Erwägungen erachte es die G._____ AG als realistisch, dass 

eine Liegenschaft wie jene auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz 

erworben werde. Für diese Einschätzung seien folgende drei Gründe 

ausschlaggebend (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 33 [Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C2]):

• Erstens sei in B._____ bzw. auf dem Immobilienmarkt B._____ die 

für solche Objekte notwendige Kaufkraft vorhanden.

• Zweitens gebe es eine Bereitschaft, im Zusammenhang mit dem 

Erwerb eines solchen Objekts den Wohn- und Steuersitz in B._____ 

zu nehmen resp. zu behalten. Es gebe in B._____ vergleichbare 

Liegenschaften, die als Erstwohnsitz gehalten würden.

• Drittens weise das Objekt typische Merkmale einer Immobilie im 

Luxussegment auf, sodass keine prinzipiellen Gründe 

dagegensprächen, dass es als Ganzes als Erstwohnsitz erworben 

werden könne. Anzeichen für eine spätere Aufteilung in mehrere 

- 19 -

unabhängige Wohneinheiten erschienen nicht gegeben (mit 

Ausnahme der erwähnten möglichen Einliegerwohnung). 

7.3.1. Der Beschwerdeführer brachte im Rahmen seiner Beschwerde 

insbesondere vor, die Bauparzelle E._____ der Beschwerdegegnerin 2 

würde aufgrund des geplanten Baus eines riesigen AB._____ und einer 

grossen AC._____ durch die L._____ AG auf deren Parzelle K._____ im 

Gebiet J._____ durch die dadurch verursachte Bautätigkeit massivste 

Immissionen erleiden. Dies hätten die Gutachter nicht berücksichtigt. Da 

das Gutachten der G._____ AG vom 27. April 2022 zu dieser Thematik 

keine Ausführungen enthielt, wurde die Beschwerdegegnerin 1 vom 

damaligen Instruktionsrichter am 27. März 2023 ersucht, dieses Gutachten 

dahingehend ergänzen zu lassen, ob und wenn ja wie sich die geplante 

Überbauung der Parzelle K._____ der L._____ AG auf die Bauparzelle 

E._____ der Beschwerdegegnerin 2 auswirke, unter anderem auch, ob auf 

der Parzelle K._____ Erstwohnungen im luxuriösen Segment geplant seien 

und wenn ja, wie sich dies auf die Bauparzelle E._____ auswirke. Am 

24. April 2023 reichte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht das 

Ergänzungsgutachten der G._____ AG ein.

7.3.2. Die Gutachter hielten darin als Fazit im Wesentlichen fest, die hier 

vorgestellten zusätzlichen Informationen und Faktoren veränderten die 

erste Einschätzung nicht. Die G._____ AG halte somit an ihrem Gutachten 

vom 27. April 2022 fest. Aus Sicht der G._____ AG sei es nach wie vor 

realistisch, dass die Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz 

erworben werde, da sowohl die Kaufkraft wie auch die Bereitschaft, den 

Wohn-/Steuerort in B._____ zu halten oder dorthin zu verlegen, gegeben 

seien. Trotz der potenziell und ceteris paribus wertmindernden Effekte 

handle es sich hier nach wie vor um eine exklusive Liegenschaft, welche 

typische Merkmale des Luxussegments aufweise. Die Aussicht würde 

durch den geplanten Neubau zwar teilweise eingeschränkt, würde aber 

insbesondere im frontalen Bereich immer noch sehr gut sein. Immissionen 

- 20 -

während der Bauphase würden temporär sein (vgl. Ergänzungsgutachten 

vom 24. April 2023 S. 6 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3]).

7.4. Mit Blick auf die Ausführungen und Schlussfolgerungen der Gutachter ist 

für das angerufene Gericht zumindest glaubhaft gemacht, dass eine 

Nachfrage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment in B._____ 

besteht. Mithin erscheint die Möglichkeit einer Erstwohnnutzung des 

fraglichen Bauvorhabens als realistisch. Bei der G._____ AG handelt es 

sich um ein seit 1985 bestehendes unabhängiges 

Dienstleistungsunternehmen im Bereich der Immobilienwirtschaft (vgl. 

Gutachten vom 27. April 2022 S. 2 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2]; 

Y._____ zuletzt besucht am 15. August 2023). Die Einschätzungen der 

Gutachter erweisen sich als detailliert, schlüssig und widerspruchsfrei. Es 

sind vorliegend keine triftigen Gründe ersichtlich, welche eine Abweichung 

von diesen, Fachfragen betreffenden Ausführungen zulassen würden. 

Auch vermag der Beschwerdeführer – wie nachfolgend aufgezeigt wird – 

die Glaubwürdigkeit des (Ergänzungs-)Gutachtens vom 27. April 2022 bzw. 

24 April 2023 nicht zu erschüttern (vgl. BGE 132 II 257 E.4.4.1; Urteil des 

Bundesgerichts 2C_222/2019 vom 23. Juli 2019 E.2.3).

8.1. Soweit der Beschwerdeführer bestreitet, dass überhaupt ein Gutachten 

erstellt worden sei und das Gutachten sowie dessen Ergänzung der 

G._____ AG als Parteibehauptung bezeichnet, kann ihm nicht gefolgt 

werden. So ist in Erinnerung zu rufen, dass die Beschwerdegegnerin 1 in 

Nachachtung des Urteils des Verwaltungsgerichts R 20 59 vom 

28. September 2021 ein Gutachten hinsichtlich der Frage des Bedarfs an 

Erstwohnungen im Segment des fraglichen Einfamilienhauses in B._____ 

einholte (vgl. vorstehend E.7.1; Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 

7. Februar 2022 und 8. März 2022). Zu diesem Zweck informierte die 

Beschwerdegegnerin 1 die Parteien am 7. Februar 2022 darüber, dass sie 

in Erwägung ziehe, das Gutachten bei der G._____ AG, H._____, 

einzuholen. Gleichzeitig wurde den Parteien die Möglichkeit eingeräumt, 

- 21 -

sich zum Gutachtensauftrag und zur vorgeschlagenen Expertin zu äussern 

(vgl. Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 7. Februar 2022). In der 

Folge ging bei der Beschwerdegegnerin 1 seitens der Parteien keine 

Stellungnahme ein, woraufhin der Gutachtensauftrag am 8. März 2022 

erteilt wurde (vgl. Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 8. März 2022). 

Es kann somit davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführer 

sowohl mit dem Gutachtensauftrag an sich wie auch mit der 

vorgeschlagenen Gutachtensstelle einverstanden war. Es kann daher nicht 

angehen, dass er nun behauptet, es liege gar kein Gutachten vor, sondern 

es handle sich um eine Parteiaussage. Soweit der Beschwerdeführer der 

Gutachterin Befangenheit unterstellt, hätte er dies dazumal innert 

angesetzter Frist vorbringen müssen. Im Übrigen ist an dieser Stelle 

festzuhalten, dass weder konkret dargetan noch ersichtlich ist, inwiefern 

die Beschwerdegegnerin 1 in der vorliegenden Angelegenheit befangen 

bzw. in ihrer Entscheidfindung nicht frei sein soll. Entsprechende Gründe 

wären ohnehin nach Treu und Glauben unverzüglich nach Kenntnisnahme 

vorzubringen gewesen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_527/2020 vom 

22. Februar 2021 E.3.3 mit Hinweisen). Auch vermag der 

Beschwerdeführer aus seinem Vorbringen, wonach die 

Beschwerdegegnerin 1 Auftraggeberin des Ergänzungsgutachtens vom 

24. April 2023 sei, nichts zu seinen Gunsten abzuleiten, da Letztere vom 

streitberufenen Gericht um Einholung einer Gutachtensergänzung ersucht 

wurde (vgl. vorstehend E.7.3.1). 

8.2. Zudem bringt der Beschwerdeführer vor, dass es sich vorliegend um eine 

reine Spekulationsbaute handle. Abgesehen davon, dass dieses 

Vorbringen nicht substantiiert ist, ist ihm entgegenzuhalten, dass die 

Gutachter schlüssig und nachvollziehbar darlegen, dass der Erwerb der 

Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz aus ihrer Sicht 

realistisch sei (vgl. vorstehend E.7.2.1 ff., Gutachten vom 27. April 2022 

S. 16 und S. 33 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2], 

- 22 -

Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 6 [Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C3]). Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, 

dass sich kein Käufer bzw. Mieter für das luxuriöse Einfamilienhaus finden 

lasse, ist auf das soeben Gesagte zu verweisen. Auch wenn sich die 

Gutachter hauptsächlich mit der Frage des Erwerbs einer Liegenschaft wie 

jener auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz auseinandergesetzt haben, 

ist mit Blick auf den Standort B._____ nicht ausgeschlossen, dass ein 

Mieter für einen geschätzten Mietzins von jährlich CHF 1 bis 1.2 Mio 

gefunden werden kann (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 31 [Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C2]). Jedenfalls vermag der Beschwerdeführer 

nichts Gegenteiliges zu beweisen. Sodann belegt der Beschwerdeführer 

seine Behauptung, wonach jemand, der so viel Geld für ein Haus ausgebe, 

selbst planen und kein Objekt erwerben wolle, bei welchem der Grundriss 

bereits gebaut sei, nicht näher. Dies im Gegensatz zu den Gutachtern, 

welche sich insbesondere mit der Immobiliennachfrage bzw. dem -angebot 

in B._____, den Immobilienpreisen in B._____ sowie der Liegenschaft auf 

der Parzelle E._____ und mit verschiedenen tabellarischen bzw. 

graphischen Darstellungen auseinandersetzten und gestützt darauf zu 

ihren schlüssigen Einschätzungen gelangten (vgl. Gutachten vom 27. April 

2022 S. 9 ff. [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2]). Soweit der 

Beschwerdeführer ferner diese Darstellungen zu beanstanden scheint, ist 

festzuhalten, dass er diesbezüglich nichts Konkretes vorzubringen vermag. 

Auch wird von Seiten des Beschwerdeführers nur behauptet, jedoch nicht 

nachgewiesen, dass Käufer, wenn es solche denn gäbe, schnell wieder 

den Wohnsitz verlegen wollen würden, womit keine Nachhaltigkeit bestehe. 

Ebenfalls erweist sich der Einwand des Beschwerdeführers, wonach die 

geplante bauliche Gestaltung als Villa unsinnig und das Projekt ohne 

extreme Abbrüche und Umbauten unverkäuflich bzw. nicht vermietbar sei, 

als unbegründet. So legt er in keiner Weise substantiiert dar, weshalb die 

geplante bauliche Gestaltung unsinnig bzw. das Vorhaben ohne extreme 

Abbrüche und Umbauten unverkäuflich sein soll. Die Gutachter haben die 

- 23 -

Liegenschaft am 28. März 2022 vor Ort besichtigt, wobei ihnen auch die 

Baueingabepläne "Projektänderung vom 30. März 2021" zur Verfügung 

standen. Dabei kamen sie nicht zum Schluss, dass aufgrund der baulichen 

Gestaltung eine Nutzung nicht möglich wäre. Im Gegenteil, sie vertreten 

die Auffassung, dass für diese Liegenschaft eine (ganzjährige) Nutzung als 

Erstwohnsitz plausibel erscheine (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 28 

ff. [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2]). Dem Beschwerdeführer ist darin 

beizupflichten, dass ein Umbau des Gebäudes in mehrere Eigentums- oder 

Mietwohnungen bzw. die Umnutzung als Mehrfamilienhaus mit 

Mietwohnungen kaum praktikabel wäre (vgl. Beschwerde vom 

8. September 2022 S. 14 Rz. 5.2, Gutachten vom 27. April 2022 S. 30 f. 

[Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2]). Allerdings steht für die Gutachter 

die grosszügige Nutzung durch eine Partei im Vordergrund, wobei sie es 

als realistisch erachten, dass die Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als 

Erstwohnsitz erworben werde (vgl. vorstehend E.7.2.1 ff., Gutachten vom 

27. April 2022 S. 16, S. 30 f. und S. 33 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 

C2], Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 6 [Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C3]). Entsprechend wurde denn auch die 

angefochtene Baubewilligung für den Neubau eines Einfamilienhauses 

erteilt (vgl. Bf-act. 3 S. 17). Soweit der Beschwerdeführer des Weiteren 

darauf hinweist, dass die künftigen Bewohner und Bewohnerinnen nicht 

feststehen würden, ist festzuhalten, dass dies gemäss der 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung für die Erteilung der Baubewilligung 

nicht zwingend vorausgesetzt wird. Vielmehr ist diesfalls insbesondere die 

Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Sektor zu prüfen (vgl. 

vorstehend E.4.2 und E.7.2.1 ff.). 

8.3.1. Ausserdem bringt der Beschwerdeführer in Bezug auf das geplante 

Bauprojekt der AD._____ B._____ AG auf der Parzelle K._____ im Gebiet 

J._____ vor, dass die Bauparzelle E._____ der Beschwerdegegnerin 2 

durch diese Bautätigkeit in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren 

- 24 -

massivste Immissionen erleiden würde, die ein Käufer nicht hinnehmen 

würde. Seien das AB._____ und die AC._____ einmal gebaut, sei zudem 

die Aussicht von der streitgegenständlichen Villa schlichtweg total verbaut 

und die Sicht auf den See weg. Bei einer solchen Verschlechterung der 

Lage fänden sich keine Käufer bzw. Mieter. 

8.3.2. Auf der Parzelle K._____ sollen gemäss den am 4. Juli 2022 im 

Kantonsamtsblatt Graubünden publizierten Baugesuchen ein AB._____ 

und eine AC._____ mit Gewerbeflächen inkl. Zufahrtsstrassen entstehen 

(vgl. Z._____ und AA._____ zuletzt besucht am 15. August 2023). 

Zunächst ist mit Blick auf die unstreitig hängigen Baueinsprachen und auf 

allfällige Gerichtsverfahren zurzeit unklar, ob und zu welchem Zeitpunkt 

diese Bauprojekte umgesetzt werden. In Bezug auf Immissionen während 

der Baudauer führen die Gutachter insbesondere aus, dass – wie bei allen 

Baustellen – Lärm- und Staubimmissionen entstehen würden, die 

erfahrungsgemäss zu Beginn stärker seien als gegen Ende des 

Bauprojekts. Auch würde die Baustelle voraussichtlich erhebliche 

Luftverunreinigungen verursachen. Hinzu komme der Abbruch des 

ehemaligen Postgebäudes, was ebenfalls zu Lärm- und Staubimmissionen 

führen dürfte. Es sei jedoch festzuhalten, dass Zeitpunkt, Ablauf und 

Umfang des möglichen Neubaus noch offen und unbestimmt seien. 

Ausserdem weisen die Gutachter darauf hin, dass die Immissionen 

während der Bauphase temporär sein würden, wobei sie – im Gegensatz 

zum Beschwerdeführer – von einer Baudauer von ungefähr drei bis vier 

Jahren ausgehen (vgl. Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 2 und 

S. 6 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3]). Die diesbezügliche Aussage 

des Beschwerdeführers, wonach von einem zehnjährigen Baubewilligungs- 

und Gerichtsverfahren bzw. von einer zehn- bis fünfzehnjährigen 

Bautätigkeit auszugehen sei, erscheint denn auch dem streitberufenen 

Gericht etwas übertrieben. Betreffend Aussicht von der Parzelle E._____ 

halten die Gutachter im Wesentlichen fest, dass die bereits errichteten 

- 25 -

Bauvisiere deutlich machten, dass sich die Seesicht reduzieren würde. Sie 

falle jedoch nur teilweise im seitlichen Bereich weg. Auch würde die Sicht 

auf den Ortsteil P._____ und auf die Berge talaufwärts eingeschränkt. 

Ebenfalls dürfte künftig die Gebäudefassade des geplanten 

Nachbargebäudes die Attraktivität der Sicht zusätzlich vermindern. Zu 

beachten sei allerdings, dass sich die Aussicht im seitlichen, südwestlichen 

Bereich damit zwar teilweise reduziere, die frontale und südöstliche Sicht 

auf den See und auf die gegenüberliegenden Berge würde durch den 

Neubau aber nicht tangiert und würde immer noch sehr gut sein (vgl. 

Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 2 und S. 6 [Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C3]). Diese Ausführungen können anhand der bei 

den Akten liegenden Fotoaufnahmen nachvollzogen werden (vgl. 

Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 8 ff. [Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C3]). Somit kann entgegen der Auffassung des 

Beschwerdeführers nicht die Rede davon sei, dass die Aussicht von der 

fraglichen Villa total verbaut bzw. die Sicht auf den See weg resp. zerstört 

sei, sollten das AB._____ und die AC._____ einmal erstellt sein. Trotz der 

sich im Falle der Realisierung des AB._____ und der AC._____ 

ergebenden temporären Immissionen und teilweisen 

Aussichtseinschränkungen halten die Gutachter insgesamt an ihrer ersten 

Einschätzung vom 27. April 2022 fest. Es sei nach wie vor realistisch, dass 

die Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als Erstwohnsitz erworben 

werde, da sowohl die Kaufkraft wie auch die Bereitschaft, den Wohn-

/Steuerort in B._____ zu halten oder dorthin zu verlegen, gegeben seien. 

Auch bei einer möglicherweisen Marktwertminderung erachten die 

Gutachter bei einer Anpassung des Verkaufspreises die Nachfrage 

betreffend Erwerb der Liegenschaft auf der Parzelle E._____ als 

Erstwohnsitz als gegeben (vgl. vorstehend E.7.3.2, Ergänzungsgutachten 

vom 24. April 2023 S. 4 und S. 6 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3], 

vgl. nachstehend E.8.5). Vor diesem Hintergrund zielen die Vorbringen des 

Beschwerdeführers ins Leere. 

- 26 -

8.4. Des Weiteren führen die Gutachter im Rahmen ihrer Ergänzung unter dem 

Titel "Konkurrenz und Angebotsausdehnung" insbesondere aus, dass 

Luxushotelzimmer die Nachfrage zum Kauf von Wohnraum in unmittelbarer 

Umgebung reduzieren könnten. Allerdings treffe dies vornehmlich auf die 

Nachfrage von Zweitwohnungen und nicht von Erstwohnungen zu, da 

Hotelzimmer ein Substitut für Ferienwohnungen seien. Für Zweit- und 

Erstwohnungsbesitzer könnten neue Restaurants auch zu einer Steigerung 

der Attraktivität der Lage insgesamt führen. Mit "J._____" würden also der 

Standort B._____ und das Gebiet Q._____ möglicherweise gestärkt. Der 

Neubau des AB._____ und die geplante AC._____ mit Gewerbeflächen 

inkl. Zufahrtsstrassen könnten als Förderung des Standorts B._____ 

gesehen werden, da sie saisonale, aber auch ganzjährige Arbeitsplätze 

und zusätzliche Angebote generierten. Dies könne die Wirtschaft antreiben 

und somit eine steigende Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere als 

Erstwohnsitz, schaffen. Ob die Neubauprojekte auch die Nachfrage nach 

so hochwertigem Wohnraum wie auf der Parzelle E._____ erhöhten, hänge 

davon ab, welche konkreten Angebote in "J._____" entstehen würden. So 

könnten die Bauprojekte auf der Parzelle K._____ allenfalls Boutiquen, 

Restaurants und Abendlokale wie Bars oder Clubs beinhalten (vgl. 

Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 3 f. [Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C3]). Diese Ausführungen erscheinen plausibel 

und nachvollziehbar. Dem Beschwerdeführer ist zwar beizupflichten, dass 

sich ein "gewöhnlicher" Arbeitnehmer mit einem Arbeitsplatz im Gebiet 

J._____ das streitgegenständliche Einfamilienhaus nicht leisten könnte. 

Dabei scheint der Beschwerdeführer jedoch zu übersehen, dass die 

Gutachter im Rahmen ihrer Ausführungen zur steigenden Nachfrage nach 

Erstwohnraum zwischen "gewöhnlichen" Arbeitnehmern und potenziellen 

Käufern von luxuriösem Wohnraum klar differenzieren. 

8.5. Sodann kann dem Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 betreffend 

Implikationen auf die Erstwohnungsnachfrage im Wesentlichen 

- 27 -

entnommen werden, wenn die Überbauung "J._____" realisiert werde, 

habe dies potenziell und ceteris paribus einen mindernden Effekt auf den 

Marktwert der Parzelle E._____, da die Aussicht auf B._____, den See und 

die Berge durch die neue Liegenschaft auf der Parzelle R._____ reduziert 

würde und durch die Bautätigkeit temporäre Lärm- und Staubimmissionen 

anfallen würden. Die möglicherweise wertmindernden Faktoren würden die 

Zweitwohnungsnachfrage stärker betreffen als die 

Erstwohnungsnachfrage. Bei einer Zweitwohnung sei die potenzielle 

Käuferschaft womöglich sensibler bezüglich eines allfälligen 

zwischenzeitlichen Baulärms sowie einer Beeinträchtigung der Seesicht, 

als dies bei einer Erstwohnung der Fall wäre. Dies deshalb, da beim 

Aufenthalt in einer Zweitwohnung Luxusfaktoren wie etwa eine einmalige 

Seesicht eine höhere Bedeutung hätten als bei einer dauerhaften Belegung 

am Erstwohnsitz, bei der man sich schneller an die Umstände gewöhnen 

könne und praktische Faktoren wie z.B. eine gute Erreichbarkeit ein 

höheres Gewicht hätten (vgl. Ergänzungsgutachten vom 24. April 2023 S. 4 

[Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3]). Auch diese Ausführungen 

erscheinen nachvollziehbar und werden von Seiten des 

Beschwerdeführers nicht konkret bestritten. 

8.6. Ferner führen die Gutachter bezüglich der Frage des Gerichts, ob auf der 

Parzelle K._____ Erstwohnungen im Luxussegment geplant seien und falls 

ja, wie sich dies auf die Parzelle E._____ auswirken würde, insbesondere 

aus, sie hätten keine Informationen darüber, ob neben der AC._____ und 

dem AB._____ mit Gewerbeflächen auf der Parzelle K._____ auch 

Wohnungen geplant seien. Dazu gehe auch aus den Baugesuchen nichts 

hervor. Sollten auf der Parzelle K._____ Wohnungen im luxuriösen 

Segment erstellt werden, wäre das aufgrund von Baueinsprachen erst in 

mittelfristiger Zukunft der Fall. Relevant sei allerdings die heute und in 

absehbarer Zukunft bestehende Nachfrage zum Erwerb einer 

Liegenschaft. Wer in absehbarer Zukunft Wohnraum erwerben möchte, der 

- 28 -

lasse seine Nachfrage nach der Parzelle E._____ nicht aufgrund einer 

Konkurrenz fallen, die allenfalls erst in mehreren Jahren auf den Markt 

kommen werde. Aus dieser Zeitverzögerung folge, dass eine allenfalls in 

einigen Jahren entstehende Luxuswohnung auf der Parzelle K._____ nicht 

dazu führe, dass eine Luxusliegenschaft auf der Parzelle E._____ heute 

nicht verkauft werden könne. Zudem sei es grundsätzlich so, dass die 

Antizipation, dass später einmal Konkurrenzangebote erstellt würden, den 

heutigen Marktwert tatsächlich beeinträchtige. Dabei würde allerdings eine 

mögliche Konkurrenzsituation den Marktwert und damit die Nachfrage nach 

der Liegenschaft auf der Parzelle E._____ mehr beeinträchtigen, wenn auf 

der Parzelle K._____ luxuriöse Einfamilienhäuser anstatt luxuriöse 

Eigentumswohnungen erstellt würden. Allfällige Bedenken bezüglich einer 

entstehenden Konkurrenzsituation seien insofern zu relativieren, als je 

mehr Luxuswohnungen es in der Nähe der Parzelle K._____ gebe, desto 

stärker sei die Reputation des Quartiers, ein passender Standort für 

Luxuswohnungen zu sein. Die Häufung von Luxuswohnungen etwa am 

S._____ in B._____ stütze die These, dass eine Häufung von 

Luxusobjekten die Bekanntheit eines Quartiers so steigern könne, dass 

eine breitere Nachfrage generiert werde (vgl. Ergänzungsgutachten vom 

24. April 2023 S. 5 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C3]). Gegen diese 

plausiblen Ausführungen bringt der Beschwerdeführer nichts Konkretes 

vor. 

8.7. Ferner führt der Beschwerdeführer in Bezug auf das Ergänzungsgutachten 

vom 24. April 2023 aus, dass die G._____ AG nur unbewiesene 

Hypothesen aufstelle und bloss Behauptungen vorbringe, welche ihrer 

Lobbyarbeit entspreche und es ihr darum gehe, ihr eigenes 

Geschäftsmodell anzukurbeln. Dies geht an der Sache vorbei. Im Übrigen 

ist erneut festzuhalten, dass es sich bei der G._____ AG um ein Fachbüro 

für Immobilienbewertungen und Immobilienmarktanalysen handelt (vgl. 

vorstehend E.7.4). 

- 29 -

8.8. Soweit sich der Beschwerdeführer im Übrigen daran stört, dass die 

G._____ AG den potenziellen Verkaufspreis für die Liegenschaft auf der 

Parzelle E._____ von CHF 50 bis 60 Mio. lediglich bei der 

Beschwerdegegnerin 2 erfragt habe, ist darauf hinzuweisen, dass sich die 

Gutachterin mit den Immobilienpreisen in B._____ bzw. mit der 

Preisbildung am Immobilienmarkt B._____ und damit insbesondere auch 

mit der Preisentwicklung in Bezug auf luxuriöse Einfamilienhäuser 

auseinandergesetzt hat. Auch hat sie sich mit dem vorliegend 

streitgegenständlichen Objekt befasst und die Liegenschaft am 28. März 

2022 vor Ort besichtigt. Die Gutachter führen unter anderem aus, dass die 

Preise für luxuriöse Einfamilienhäuser in B._____ seit 2019 stark 

angestiegen seien, weil das Angebot zum Erwerb von Luxusimmobilien 

knapp sei und insbesondere nach dem Ausbruch der Corona-Pandemie ein 

regelrechter Run auf Eigenheime in Schweizer Ferienorten eingesetzt 

habe. Bei Handänderungen von Einfamilienhäusern in B._____ würden in 

der Regel Millionenbeträge fliessen. Die Skala sei nach oben hin offen, es 

würden auch Kaufpreise im mittleren und hohen zweistelligen 

Millionenbetrag bezahlt. Zwar verfügt die G._____ AG über keine "harten 

Belege", dass regelmässig Preise um CHF 60 Mio. bezahlt werden. Die 

Gutachterin erachtet solche Transaktionspreise aufgrund von 

zuverlässigen Quelleninformationen aber immerhin als plausibel für 

B._____ (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 23 ff. [Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C2]). Gegenteiliges vermag der Beschwerdeführer 

nicht darzutun. Vor diesem Hintergrund ist nicht zu beanstanden, wenn die 

G._____ AG keine eigentliche Marktwertbewertung vorgenommen hat. 

8.9. Des Weiteren ist mit Blick auf das vom Bundesgericht angeführte Indiz der 

Lage der Liegenschaft festzuhalten, dass sich die Bauparzelle E._____ in 

der "Äusseren Dorfzone" in einem Wohngebiet befindet und damit an relativ 

zentraler Lage. In der Nähe befinden sich die T._____, U._____ und 

V._____. Der Bahnhof SBB B._____ und das Ortszentrum liegen in 

- 30 -

Gehdistanz. Auch die Gutachter führen in diesem Sinne aus, dass die Lage 

im Vergleich zum Gebiet S._____ etwas weniger Privatsphäre biete, dafür 

aber die Nähe zum Ortszentrum mit den Angeboten sowohl von exklusiven 

Hotels und Geschäften als auch des täglichen Bedarfs, was z.B. auch einen 

kurzen Schulweg bedeute, der für einen Erstwohnsitz besonders relevant 

sei (vgl. Gutachten vom 27. April 2022 S. 28 f. [Akten der 

Beschwerdegegnerin 1 C2]). Zudem sei das Grundstück sowohl von oben 

über die W._____ als auch von unten über die X._____ erschlossen, wobei 

die Erschliessung von unten über ein Drittgrundstück erfolge (vgl. 

Gutachten vom 27. April 2022 S. 29 [Akten der Beschwerdegegnerin 1 C2], 

Akten der Beschwerdegegnerin 1 C1). Insofern spricht auch die Lage der 

fraglichen Liegenschaft gegen eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots 

(vgl. vorstehend E.4.2).

8.10. Wie der Beschwerdeführer schliesslich zutreffend festhält, ordnete die 

Beschwerdegegnerin 1 in der angefochtenen Baubewilligung mittels der 

bundesrechtlich vorgeschrieben Nutzungsauflage die 

Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG an (vgl. vorstehend 

E.4.1). Er beanstandet, dass die Beschwerdegegnerin 1 keine zusätzlichen 

Auflagen bzw. Nebenbestimmungen mit der Baubewilligung verknüpft 

habe. Dem einschlägigen Bundesrecht kann zunächst nicht entnommen 

werden, dass für den vorliegenden Fall – nebst der besagten zwingenden 

Auflage – weitere Auflagen bzw. Nebenbestimmungen anzuordnen 

gewesen wären. Abgesehen davon, ist dem Beschwerdeführer 

entgegenzuhalten, dass der Bedarf an Erstwohnungen im Segment des 

streitgegenständlichen Einfamilienhauses mit dem (Ergänzungs-) 

Gutachten der G._____ AG vom 27. April 2022 bzw. 24. April 2023 – wie 

von der Rechtsprechung verlangt – zumindest glaubhaft gemacht wurde. 

Die Beschwerdegegnerin 1 sah sich somit zu Recht nicht dazu veranlasst, 

zusätzliche Auflagen bzw. Nebenbestimmungen mit der Baubewilligung zu 

verknüpfen. 

- 31 -

8.11. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass 

rechtsprechungsgemäss die Fälle heikel sind, in denen eine grössere Zahl 

von Erstwohnungen geplant wird, die künftigen Nutzer nicht bekannt sind 

und die Nachfrage begründet werden muss (vgl. WOLF/PFAMMATTER, 

Zweitwohnungsgesetz [ZWG] – unter Einbezug der 

Zweitwohnungsverordnung [ZWV], 2. Aufl., Bern 2021, Art. 7 Rz. 12 mit 

Hinweisen). Vorliegend wird gerade nicht eine grössere Zahl von 

Erstwohnungen erstellt.

9. Im Ergebnis ist in Bezug auf das Bauvorhaben auf der Parzelle E._____ 

nicht von einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung des 

Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG 

auszugehen, weshalb sich der angefochtene Bau- und 

Einspracheentscheid vom 11. Juli, mitgeteilt am 14. Juli 2022, als rechtens 

erweist. Die dagegen erhobene Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit 

darauf eingetreten wird. 

10.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die 

Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus 

der Staatsgebühr, den Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen des 

Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr 

beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem Umfang und 

der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 

VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im 

Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.-- festgesetzt. Sie wird 

zusammen mit den Kanzleiauslagen dem Ausgang des Verfahrens 

entsprechend dem unterliegenden Beschwerdeführer auferlegt.

10.2. Der Beschwerdeführer wird bei diesem Verfahrensausgang verpflichtet, die 

Beschwerdegegnerin 2 für ihren Aufwand gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG 

aussergerichtlich zu entschädigen. Für deren Bemessung kann auf den 

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vom Rechtsvertreter geltend gemachten Aufwand von total 10.7 Stunden 

resp. den Betrag von CHF 3'204.80 gemäss Kostennoten vom 

15. November 2022 und 24. Mai 2023 abgestellt werden. Damit hat der 

Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin 2 für das vorliegende 

Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 3'204.80 (inkl. Spesen und 

MWST) zu bezahlen.

10.3. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 

betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel 

keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen 

Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein 

Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin 1 keine 

Parteientschädigung zusteht.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 675.--

zusammen CHF 4'675.--

gehen zulasten A._____.

3. A._____ hat die C._____ AG mit insgesamt CHF 3'204.80 (inkl. Spesen 

und MWST) aussergerichtlich zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]

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[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht 

hängig (1C_469/2023).]