# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 943a4a22-3a66-5a33-9098-ab44b1762c96
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-07-01
**Language:** de
**Title:** Glarus Verwaltungsgericht 01.07.2021 VG.2020.00039 (VG.2021.1064)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_VG_001_VG-2020-00039_2021-07-01.html

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil vom 1. Juli 2021

  
	
   

  
	
   

  
	
  I. Kammer

  
	
   

  
	
   

  
	
  in Sachen

  
	
  VG.2020.00039

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  1.    AA.______                                                                               Beschwerdeführer

  
	
   

  
	
  2.    AB.______

  
	
   

  
	
         beide
  vertreten durch Rechtsanwalt B.______

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  1.    C.______                                                                                  Beschwerdegegner

  
	
   

  
	
         vertreten durch Rechtsanwalt D.______

  
	
   

  
	
  2.    Gemeinde Glarus
  Nord 

  
	
   

  
	
  3.    Departement Bau
  und Umwelt des Kantons Glarus

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  sowie

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  E.______                                                                                         Beigeladener

  
	
   

  
	
  vertreten durch Rechtsanwalt
  F.______

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
   

  
	
  Baubewilligung

  
	
  Die Kammer zieht in Erwägung: 

  
	
  I.

  
	
  1.

  
	
  Der von der
  Gemeindeversammlung Glarus Nord am 27. November 2015 erlassene
  Überbauungsplan "Panorama", Obstalden, wurde vom Departement Bau
  und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) am 1. März 2016 genehmigt. Er umfasst den
  Situationsplan 1:500 und die Sonderbauvorschriften (SBV) vom 30. April 2015.
  Das Planungsgebiet umfasst die Baubereiche A bis D. Überdies wird darin eine
  Nutzungstransferfläche bezeichnet, welche dem Transfer von Ausnützung in die
  Baubereiche dient, wobei diese Fläche in keiner Weise bebaut werden darf
  (vgl. Art. 4 Abs. 5 SBV). Der Überbauungsplan erwuchs unangefochten
  in Rechtskraft.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 Am 18. Juni 2019 reichte C.______ als
  Grundeigentümer der Parz.-Nr. 01 bei der Gemeinde Glarus Nord ein
  Baugesuch für die Erstellung eines Einfamilienhauses samt Einliegerwohnung im
  Baubereich "B" ein. Für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens
  war eine Nutzungsübertragung von der im Grundeigentum von E.______ liegenden
  Parz.-Nr. 02 auf das Baugrundstück im Umfang von 124 m2 vorgesehen.
  Gegen die Umsetzung dieses Bauvorhabens erhoben unter anderem AA.______ und AB.______
  als Eigentümer der Parz.-Nr. 03 am 29. Juli 2019 Einsprache. Der
  Gemeinderat Glarus Nord wies diese am 25. September 2019 ab und erteilte C.______
  gleichzeitig die Baubewilligung unter Auflagen.

  
	
   

  
	
  2.2 Dagegen gelangten AA.______ und AB.______ am 28.
  Oktober 2019 ans DBU, welches ihre Beschwerde am 27. Februar 2020
  teilweise guthiess. In Disp.-Ziff. 1 hielt es fest, dass die
  Baubewilligungsverfügung der Gemeinde Glarus Nord vom 25. September 2019
  um eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die
  Ausnützungsübertragung von 124 m2 zu Lasten der Parz.-Nr. 02 und zu
  Gunsten der Parz.-Nr. 01 ergänzt werde und die Baubewilligung nur unter
  der Suspensivbedingung, dass vor Baubeginn für die Erteilung der Baufreigabe
  sämtliche Formerfordernisse betreffend Nutzungsübertragung (Zustimmung des
  Eigentümers der belasteten Parz.-Nr. 02 zur verfügten Nutzungsübertragung
  sowie eine diesbezügliche Anmerkung im Grundbuchblatt der belasteten
  Parz.-Nr. 02) erfüllt seien, erteilt werde. Im Übrigen wies das DBU die
  Beschwerde ab.

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  3.1 Gegen den Entscheid des DBU vom 27. Februar 2020
  erhoben AA.______ und AB.______ am 24. April 2020 Beschwerde beim
  Verwaltungsgericht und beantragten dessen Aufhebung. Eventualiter sei die
  Sache an das DBU oder an die Gemeinde Glarus Nord zur Neubeurteilung
  zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
  Gemeinde Glarus Nord respektive des DBU. Das DBU beantragte am 25. Mai 2020
  die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne; unter
  Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus Nord schloss am 27. Mai 2020 auf
  Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
  von AA.______ und AB.______. C.______ liess sich am 19. Juni 2020 vernehmen
  und beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Der
  Baubewilligungsentscheid der Gemeinde Glarus Nord vom 25. September 2019
  sei zu bestätigen und ihm sei die Baubewilligung zu erteilen. Überdies sei
  der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu entziehen; alles unter Kosten-
  und Entschädigungsfolgen zu Lasten von AA.______ und AB.______.

  
	
   

  
	
  3.2 Das Verwaltungsgericht lud E.______ am 22. Juni
  2020 ins Verfahren bei. Am 24. August 2020 beantragte dieser, dass auf
  die Beschwerde nicht einzutreten sei. Mit der Erteilung der Baubewilligung
  sei weder eine Bedingung oder Voraussetzung im Sinne einer Verpflichtung zum
  Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags über eine Nutzungsübertragung
  (einschliesslich deren Eintragung im Grundbuch) noch eine solche im Sinne
  einer Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Anmerkung oder Vormerkung einer
  Nutzungsübertragung im Grundbuch zu verbinden. Sofern den Anträgen betreffend
  die mit der Baubewilligung verbundenen Bedingungen und Voraussetzungen nicht
  gefolgt werde, seien Abs. 1 - 3 von Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen
  Entscheids aufzuheben und das Baubewilligungsverfahren zur Neubeurteilung
  zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von AA.______
  und AB.______ oder des DBU.

  
	
   

  
	
  3.3 AA.______ und AB.______ hielten mit Replik vom 24.
  September 2020 an ihren Rechtsbegehren fest. Mit Eingaben vom 12. Oktober
  2020 und vom 16. Oktober 2020 verzichteten sowohl das DBU als auch die
  Gemeinde Glarus Nord auf die Einreichung einer Duplik. C.______ erneuerte
  seine Rechtsbegehren am 26. Oktober 2020 und ergänzte diese dahingehend, als
  dass der Rückweisungsantrag von E.______ abzuweisen sei. Letzterer liess sich
  am 25. November 2020 vernehmen und hielt ebenfalls an seinen Rechtsbegehren
  fest.

  
	
   

  
	
  3.4 In der Folge stellten AA.______ und AB.______ am 1.
  Dezember 2020 den Antrag auf Einholung eines Amtsberichts. Das Grundbuchamt
  des Kantons Glarus sei anzufragen, ob aufgrund des Entscheids des DBU vom 27.
  Februar 2020 eine direkte Eintragung einer öffentlich-rechtlichen
  Eigentumsbeschränkung im Grundbuch möglich sei. Nachdem das DBU am 8.
  Dezember 2020 auf eine Stellungnahme zur beantragten Einholung eines
  Amtsberichts verzichtet hatte, beantragte E.______ am 9. Dezember 2020,
  diesen Antrag abzulehnen. C.______ ersuchte am 11. Dezember 2020, dass auf
  den prozessualen Antrag nicht einzutreten, eventualiter dieser abzuweisen
  sei. Die Gemeinde Glarus Nord erklärte sich am 14. Dezember 2020 mit der
  Einholung eines Amtsberichts einverstanden.

  
	
   

  
	
  3.5 Das Verwaltungsgericht wies das Gesuch von C.______
  um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde mit Präsidialverfügung
  vom 18. Dezember 2020 ab und ersuchte das Grundbuchamt des Kantons Glarus um
  Einreichung eines Amtsberichts. Dem kam das Grundbuchamt am 1. April 2021
  nach. In der Folge verzichtete das DBU mit Schreiben vom 29. April 2021 auf
  die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. Während sich E.______ am 6. Mai
  2021 erneut äusserte, liessen sich die Gemeinde Glarus Nord und C.______
  innert Frist nicht mehr vernehmen.

  
	
   

  
	
  II.

  
	
  1.

  
	
  1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
  Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
  1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
  zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

  
	
   

  
	
  1.2

  
	
  1.2.1 Der Beigeladene beantragt, auf die Beschwerde sei
  nicht einzutreten. Es mangle den Beschwerdeführern an einem rechtlich
  geschützten Interesse, da sie durch die von ihnen behauptete Verletzung von
  Art. 23 Abs. 5 der Bauordnung Obstalden vom 18. Mai 1990 (BO) materiell
  nicht beschwert seien.

  
	
   

  
	
  1.2.2 Zur Beschwerde ist gemäss Art. 88 lit. a VRG
  befugt, wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder
  Aufhebung des angefochtenen Entscheids hat. Die materielle Beschwer setzt
  voraus, dass die beschwerdeführende Person durch den angefochtenen bzw. den
  zu erlassenden Entscheid stärker als ein beliebiger Dritter betroffen ist und
  in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache steht.
  Neben der spezifischen Beziehungsnähe zur Streitsache muss die
  beschwerdeführende Person einen praktischen Nutzen aus einer allfälligen
  Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids ziehen, d.h. ihre
  Situation muss durch den Ausgang des Verfahrens in relevanter Weise
  beeinflusst werden können. Das schutzwürdige Interesse besteht im Umstand,
  einen materiellen oder ideellen Nachteil zu vermeiden, den der angefochtene
  Entscheid mit sich bringen würde. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich
  allgemeines öffentliches Interesse begründet - ohne die erforderliche
  Beziehungsnähe zur Streitsache selber - keine Parteistellung (BGE 139
  II 279 E. 2.2).

  
	
   

  
	
  1.2.3 Vorliegend ist strittig, ob die durch das
  Bauvorhaben des Beschwerdegegners 1 notwendig gewordene
  Nutzungsübertragung zu Lasten der Parz.-Nr. 02 im Grundbuch einzutragen
  ist und bejahendenfalls, in welcher Form und durch wen dies zu erfolgen hat.
  Diesbezüglich bezwecken die Beschwerdeführer offensichtlich, dass auf der
  durch die Nutzungsübertragung belasteten Parzelle die Nichtbebaubarkeit
  dauerhaft sichergestellt wird. Dies stellt ein legitimes Ziel dar, zumal die
  Beschwerdeführer als Grundeigentümer der direkt angrenzenden
  Parz.-Nr. 03 bei einer allfälligen Bebauung direkt betroffen wären.
  Folglich ist ihnen die Beschwerdelegitimation mit Blick auf das oben
  Dargelegte (vgl. E. II/1.2.2) entgegen der Ansicht des Beigeladenen
  nicht abzusprechen. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
  ist auf die Beschwerde einzutreten.

  
	
   

  
	
  1.3 Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
  Art. 107 Abs. 1 VRG Mängel des angefochtenen Entscheids oder des
  Verfahrens geltend gemacht werden: die unrichtige oder unvollständige
  Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die
  unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens
  (lit. b). Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss Art. 107
  Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise geltend gemacht werden.
  Baurechtsstreitigkeiten, über welche das Verwaltungsgericht als zweite
  Beschwerdeinstanz entscheidet, fallen nicht unter die in Art. 107 Abs. 2 VRG
  aufgezählten Ausnahmefälle.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 Die Beschwerdeführer bringen insbesondere vor, der
  erfolgte Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der
  Parz.-Nr. 01 im Umfang von 124 m2 sei zwar zulässig. Art. 23 Abs. 5
  BO verlange jedoch, dass die verzichtete Ausnützung auf der Parz.-Nr. 02
  im Grundbuch eingetragen werde. Mit Blick darauf sei die Eintragung einer
  öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch unabdingbar,
  andernfalls bei Aufhebung des Überbauungsplans
  "Panorama" die vom Nutzungstransfer belastete Parzelle ohne
  Einschränkungen bebaut werden könnte. Dieser Eintragungspflicht sei der
  Beschwerdegegner 3 durch Anordnung einer Suspensivbedingung in
  Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids nicht rechtsgenüglich
  nachgekommen und es sei unklar, wie eine solche bedingte Eintragung überhaupt
  umzusetzen sei. Vielmehr hätte das Grundbuchamt direkt zur Eintragung
  angewiesen werden müssen. Ferner genüge eine grundbuchliche Eintragung,
  welche gestützt auf einen zwischen dem Beschwerdegegner 1 und dem
  Beigeladenen geschlossenen Dienstbarkeitsvertrag ergangen sei, nicht, da eine
  solche durch Parteiabrede ebenso schnell wieder gelöscht werden könne.

  
	
   

  
	
  2.2 Der Beschwerdegegner 1 ist der Ansicht, mit dem
  rechtskräftigen Überbauungsplan "Panorama" liege auch die
  Bewilligung für den streitbetroffenen Nutzungstransfer vor. Es sei deshalb
  unerheblich, dass die dadurch belastete Parzelle im Eigentum eines Dritten
  stehe. Sodann werde durch den vorinstanzlichen Entscheid weder Art. 23
  Abs. 5 BO verletzt noch sei dem Beschwerdegegner 3 ein fahrlässiger
  Umgang mit dem Nutzungstransfer vorzuwerfen. Vielmehr sei Art. 23 Abs. 5
  BO nicht anwendbar und es seien ausschliesslich die Anforderungen gemäss
  Art. 10 BO massgebend, welcher keine Anmerkung im Grundbuch vorsehe. Im
  rechtskräftigen Überbauungsplan werde genügend geregelt, dass die vom Nutzungstransfer
  belastete Fläche nicht bebaut werden dürfe, wobei für eine Änderung der
  Überbaubarkeit der belasteten Parzelle ein neues ordentliches
  Überbauungsplanverfahren durchlaufen werden müsste. Demgegenüber gelte die
  Eintragungspflicht gemäss Art. 23 Abs. 5 BO nur für Fälle, bei denen ein
  Nutzungstransfer zwischen zwei direkt benachbarten Liegenschaften zur
  Diskussion stehe. Folglich sei weder ein Dienstbarkeitsvertrag zwischen ihm
  und dem Beigeladenen erforderlich noch sei die Eintragung einer öffentlich-rechtlichen
  Eigentumsbeschränkung notwendig. Ferner könne nicht darauf geschlossen
  werden, dass von einer Pflicht zur Eintragung einer öffentlich-rechtlichen
  Eigentumsbeschränkung ausgegangen worden sei, andernfalls eine solche verfügt
  worden wäre. Schliesslich würden die Gebäudehöhen gestützt auf den
  Überbauungsplan tiefer ausfallen, als wenn diese gemäss Art. 9 BO zu
  bestimmen wären. Im Übrigen fügten sich die Gebäudevolumina gut in die
  Umgebung ein, was bereits von der Beschwerdegegnerin 2 und vom Beschwerdegegner 3
  so anerkannt worden sei.

  
	
   

  
	
  2.3 Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Auffassung, sie
  hätte die grundbuchliche Eintragung des Nutzungstransfers gemäss den
  Anweisungen in Disp.-Ziff. 1 des vorinstanzlichen Entscheids nach dessen
  Rechtskraft veranlasst. Der Mangel in der Baubewilligung, namentlich die
  fehlende Pflicht zur Grundbucheintragung des Nutzungstransfers, könne nicht
  dem Beschwerdegegner 1 angelastet werden. In einem ähnlichen
  Baugesuchsverfahren im Überbauungsplangebiet "Panorama" sei in der
  Baubewilligung eine Pflicht zum Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags
  enthalten, wobei eine grundbuchliche Anmeldung zumindest vor Baufreigabe zu
  erfolgen habe.

  
	
   

  
	
  2.4 Der Beschwerdegegner 3 führt aus, die
  Beschwerdeführer würden die rechtliche Zulässigkeit des Nutzungstransfers mit
  der Frage der formell rechtlichen Anforderungen an den Nutzungstransfer
  vermischen. Es sei einlässlich begründet worden, weshalb eine
  öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung erforderlich sei. Diesem Umstand
  sei mit einer Korrektur der Baubewilligungsverfügung Rechnung getragen
  worden. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer sei dabei nicht die
  öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung selbst, sondern die
  Baubewilligung unter eine Suspensivbedingung gestellt worden, indem vor
  Baufreigabe im Grundbuch zunächst die Eintragung der öffentlich-rechtlichen
  Eigentumsbeschränkung zu erfolgen habe. Da die Zustimmung des Beigeladenen
  jedoch gefehlt habe, sei die Baufreigabe unter eine Suspensivbedingung
  gestellt worden, wozu er, der Beschwerdegegner 3, berechtigt gewesen
  sei. Ferner werde lediglich pauschal geltend gemacht, dass das Bauvorhaben
  materiell-rechtlich fehlerhaft sei. Mangels einer genügenden Substantiierung
  werde dies aber ebenso generell bestritten.

  
	
   

  
	
  2.5 Der Beigeladene macht eine Verletzung seines
  rechtlichen Gehörs geltend. Er sei erst im verwaltungsgerichtlichen Verfahren
  beigeladen worden, womit er zwei Instanzen verloren habe. Sodann brächten die
  Beschwerdeführer lediglich pauschal vor, dass das Bauvorhaben materiell-rechtlich
  fehlerhaft sei. Mit Blick auf das Rügeprinzip seien diese Vorbringen nicht
  weiter zu prüfen. Ferner sei die angeordnete Eintragungspflicht nicht
  rechtmässig und stehe der Eigentumsfreiheit entgegen. Darüber hinaus
  widerspreche die Auflage zur grundbuchlichen Eintragung der
  Nutzungsübertragung einer schonenden Rechtsausübung, sei unverhältnismässig
  und verletze die Gemeindeautonomie. Durch die Sonderbauvorschriften des
  Überbauungsplans "Panorama", welcher seine Wirkung nicht erst mit
  der Eintragung im Grundbuch entfalte, sei der streitbetroffene
  Nutzungstransfer genügend gesichert. Es seien daher weder eine Eintragung im
  Grundbuch noch der Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags erforderlich.
  Überdies sei Art. 23 Abs. 5 BO vorliegend nicht anwendbar, da die vom
  Nutzungstransfer betroffenen Parzellen nicht unmittelbar aneinandergrenzen
  würden. Dementsprechend könne gestützt darauf keine Verpflichtung zum
  Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrags abgeleitet werden. Im Übrigen könne
  aus dem Überbauungsplan "Panorama", welcher demokratisch
  legitimiert und vom Kanton genehmigt worden sei, keine Pflicht zur Zustimmung
  des belasteten Grundeigentümers zum Nutzungstransfer abgeleitet werden.
  Schliesslich sei die vorinstanzliche Begründung, wonach einerseits auf eine
  erforderliche Eintragung im Grundbuch, andererseits auf deren deklaratorische
  Wirkung hingewiesen werde, nicht schlüssig.

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  3.1

  
	
  3.1.1 Das Bauprojekt des Beschwerdegegners 1 ist auf eine
  Nutzungsübertragung von der Parz.-Nr. 02 angewiesen. Unter einer solchen
  wird die Möglichkeit verstanden, die auf einem Baugrundstück nicht
  beanspruchten baulichen Nutzungsmöglichkeiten auf ein Nachbargrundstück zu
  übertragen und dort auszunützen. Die baulichen Nutzungsmöglichkeiten werden
  dadurch insgesamt nicht verändert, sondern lediglich räumlich alloziert. Eine
  Nutzungsübertragung ist primär zwar ein Rechtsgeschäft unter benachbarten
  Grundeigentümern. Der übertragenen baulichen Nutzung kommt ein
  wirtschaftlicher Wert zu. Sie greift aber gleichzeitig in die Nutzungsordnung
  ein und bedarf damit der öffentlich-rechtlichen Legitimation und Kontrolle,
  indem sicherzustellen ist, dass die gesetzlichen Voraussetzungen an die
  Übertragung im Einzelfall erfüllt sind und dass die übertragene Nutzung nicht
  doppelt beansprucht wird (vgl. Beat Stalder/Nicole Tschirky, in Alain
  Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016,
  Rz. 3.390 ff.; vgl. auch Sacha Vallati, Dienstbarkeiten und
  Bauvorhaben, Zürich/Basel/Genf 2021, Rz. 335 ff.).

  
	
   

  
	
  3.1.2 Das kantonale Baugesetz enthält keine Bestimmungen
  über die Zulässigkeit eines Nutzungstransfers und den Umgang mit einem
  solchen. Vielmehr überlässt es eine allfällige Regelung den Gemeinden, indem
  diese in ihren Baureglementen dafür zu sorgen haben, dass die für das gesamte
  Gemeindegebiet geltenden öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften sowie
  Bestimmungen, die den Zonenplan genauer umschreiben, enthalten sind
  (vgl. Art. 18 Abs. 1 RBG). 

  
	
   

  
	
  Die Gemeinden haben
  gestützt auf Art. 21 ff. RBG überdies die Möglichkeit zum Erlass eines
  Überbauungsplans, welcher als Sondernutzungsplan die Überbaubarkeit, die
  Erneuerung oder Verdichtung von Teilgebieten der Gemeinde in Ergänzung oder
  Verfeinerung der ortsplanerischen Grundordnung regelt (Art. 21 Abs. 1
  und Abs. 2 lit. b RBG). Er legt insbesondere die Erschliessung, die
  besondere Bauweise sowie die Freiraumgestaltung eines Teilgebiets fest (Art.
  23 Abs. 1 RBG) und besteht aus einem Plan und den dazugehörigen
  Sonderbauvorschriften (Art. 23 Abs. 2 RBG). Mit ihm kann unter
  Einhaltung der zonengemässen Nutzungsart von der Regelbauweise abgewichen
  werden, wenn dadurch gesamthaft ein ortsbaulich und architektonisch besseres
  Ergebnis verwirklicht wird und dies im öffentlichen Interesse liegt
  (Art. 23 Abs. 4 RBG). Die Gemeinde kann folglich die
  Nutzungstransfermöglichkeit auch in einem Überbauungsplan vorsehen.

  
	
   

  
	
  3.2 Von den Parteien bleibt zu Recht unbestritten, dass
  der streitbetroffene Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der
  Parz.-Nr. 01 zulässig ist. So hält der von der Beschwerdegegnerin 2
  beschlossene und vom Beschwerdegegner 3 genehmigte Überbauungsplan "Panorama"
  in Art. 4 Abs. 5 SBV explizit fest, dass die Fläche Nutzungstransfer dem
  Transfer von Ausnützung in die Baubereiche A bis D dient, wobei diese Fläche
  in keiner Weise bebaut werden darf. Da der Überbauungsplan "Panorama"
  in Rechtskraft erwuchs und gestützt auf diesen unter Einhaltung der
  zonengemässen Nutzungsart von der Regelbauweise abgewichen werden darf
  (Art. 23 Abs. 4 RBG), spricht nichts gegen die Zulässigkeit des
  Nutzungstransfers. Daran ändert im Übrigen nichts, dass das kantonale Recht
  das Institut eines solchen Transfers nicht kennt, zumal sich Lehre und
  Rechtsprechung darin einig sind, dass eine Nutzungsübertragung zwischen zwei
  Grundstücken innerhalb der gleichen Zone auch ohne gesetzliche Grundlage
  zulässig ist (vgl. Stalder/Tschirky, Rz. 3.394, mit Hinweisen).
  Darüber hinaus ist nicht relevant, dass die beiden Grundstücke nicht
  unmittelbar aneinandergrenzen bzw. vor allem durch die Parz.-Nr. 04, die
  Zufahrtsstrasse X.______, getrennt sind. So weisen die beiden Grundstücke
  nicht zuletzt mit Blick auf den Überbauungsplan, die dazugehörigen
  Sonderbauvorschriften und aufgrund der unmittelbaren Nähe zueinander einen
  genügenden Zusammenhang auf (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts des
  Kantons Zürich VB.2010.00249 vom 3. November 2010 E. 4.1).

  
	
   

  
	
  Damit ist der
  Nutzungstransfer zwischen der Parz.-Nr. 02 und der Parz.-Nr. 01 als
  rechtlich zulässig zu qualifizieren. Es ist somit nachfolgend zu prüfen, ob
  für den Transfer eine Eintragungspflicht im Grundbuch besteht und
  bejahendenfalls, wie diese Pflicht umgesetzt werden kann.

  
	
   

  
	
  4.

  
	
  4.1 Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass sich dem
  Überbauungsplan "Panorama" keine explizite Pflicht zur grundbuchlichen
  Eintragung des streitbetroffenen Nutzungstransfers entnehmen lässt. Immerhin
  bringt Art. 4 Abs. 5 SBV aber zum Ausdruck, dass ein erhebliches
  Interesse an der Nichtbebauung des Grundstücks, welches durch einen
  Nutzungstransfer belastet wurde, besteht. Einzig durch den Überbauungsplan "Panorama"
  wird aber in keiner Weise ersichtlich noch ist für einen Dritten erkennbar,
  welches Grundstück in welchem Umfang von einem Nutzungstransfer profitiert
  hat. Ebenso wenig ist daraus eruierbar, inwieweit das streitbetroffene
  Spendergrundstück dadurch belastet ist. Des Weiteren ist den
  Beschwerdeführern darin zu folgen, dass nicht auszuschliessen ist, dass ohne
  eine Sicherung des Nutzungstransfers im Rahmen einer Eintragung im Grundbuch
  bzw. ohne dessen Publizitätswirkung ein Nachbar oder ein Dritter
  beispielsweise durch eine Änderung oder Aufhebung des Überbauungsplans "Panorama",
  selbst wenn dafür gemäss Art. 29 Abs. 2 RBG das gleiche Verfahren
  durchzuführen ist wie bei dessen Erlass, einen erheblichen Nachteil erfahren
  könnte.

  
	
   

  
	
  Als Zwischenfazit ist
  damit festzuhalten, dass dem hohen Interesse an der Nichtbebauung der durch
  den Nutzungstransfer belasteten Parz.-Nr. 02 entgegen der Ansicht des
  Beschwerdegegners 1 und des Beigeladenen durch den bestehenden
  Überbauungsplan "Panorama" sowie die dazugehörigen Sonderbauvorschriften nicht
  Genüge getan wird.

  
	
   

  
	
  4.2

  
	
  4.2.1 Es ist somit nachfolgend zu klären, ob mangels
  kantonaler Bestimmungen die kommunale Bauordnung eine Regelung für die
  vorliegende Konstellation bereithält, zumal Art. 1 Abs. 3 SBV subsidiär auf
  die Bestimmungen des Zonenplans, der Bauordnung sowie die Vorschriften der
  weiteren Reglemente der Gemeinde verweist. Dabei fällt insbesondere Art. 23
  Abs. 5 BO in Betracht, wonach ausnahmsweise auch unmittelbar angrenzende
  Nachbargrundstücke zur Berechnung der Ausnützungsziffer in Anspruch genommen
  werden, wenn die betroffenen Grundeigentümer sich mittels Grundbucheintrag zu
  einem Verzicht auf die bereits beanspruchte Ausnützung verpflichten.

  
	
   

  
	
  4.2.2 Nach den üblichen Regeln der Gesetzesauslegung ist
  eine Bestimmung in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. Ist der Text
  nicht ganz klar und sind verschiedene Auslegungen möglich, so muss nach
  seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller
  Auslegungselemente, namentlich von Sinn und Zweck sowie der dem Text
  zugrundeliegenden Wertung. Vom klaren, d.h. eindeutigen und
  unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, unter
  anderem dann, wenn triftige Gründe dafür vorliegen, dass der Wortlaut nicht
  den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der
  Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem
  Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 141 V 674
  E. 2.2, 139 V 148 E. 5.1, je mit Hinweisen).

  
	
   

  
	
  4.2.3 Gemäss dem Wortlaut von Art. 23 Abs. 5 BO werden
  von der darin enthaltenen Eintragungspflicht unmittelbar angrenzende
  Nachbargrundstücke erfasst. Eine solche Situation liegt bei den
  streitbetroffenen Parz.-Nrn. 02 und 01 nicht vor, da diese lediglich in
  unmittelbarer Nähe liegen, aber nicht aneinandergrenzen.

  
	
   

  
	
  Indessen enthält Art. 23
  Abs. 5 BO zumindest auf kommunaler Ebene den Grundsatz, dass bei einem
  zulässigen Nutzungstransfer eine grundbuchliche Eintragung zu erfolgen hat.
  Dabei ist davon auszugehen, dass der kommunale Gesetzgeber an eine
  Konstellation wie die vorliegende, bei welcher sich die Zulässigkeit eines
  Nutzungstransfers direkt aus einem Überbauungsplan ergibt und bei welchem es
  sich hinsichtlich des Transfers nicht um unmittelbar angrenzende Grundstücke
  handelt, bei Erlass von Art. 23 Abs. 5 BO nicht gedacht hat. Sinn
  und Zweck dieser Bestimmung ist es nämlich gerade, dass eine
  Nutzungsübertragung transparent gemacht und die Nichtbebauung einer durch
  einen Nutzungstransfer belasteten Parzelle grundbuchlich sichergestellt
  werden soll. Da aus gesetzgeberischer Sicht in der vorliegenden Situation
  jedoch dasselbe grosse Interesse an einer transparenten und gesicherten
  Nutzungsübertragung besteht und diesem, wie oben dargelegt, nicht bereits
  durch den Überbauungsplan Genüge getan wird, erscheint es geboten, Art. 23
  Abs. 5 BO analog auch für den streitbetroffenen Nutzungstransfer anzuwenden.
  Demgemäss ist in der vorliegenden Konstellation ebenfalls von einer
  grundbuchlichen Eintragungspflicht auszugehen, wovon im Übrigen selbst die
  Beschwerdegegnerin 2 auszugehen scheint, indem sie darauf hinweist, dass
  sie die Aufnahme einer solchen Pflicht in der Baubewilligungsverfügung
  vergessen habe. Schliesslich ist mit Blick auf andere Kantone zu erwähnen,
  dass eine generelle Pflicht zur grundbuchlichen Eintragung von
  Nutzungsübertragungen in zahlreichen kommunalen Bauordnungen explizit
  vorgesehen ist (vgl. dazu Christoph
  Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 2, 6. A.,
  Wädenswil 2019, S. 929 ff.).
  Damit bleibt zu prüfen, wie die grundbuchliche Eintragungspflicht im
  vorliegenden Fall umzusetzen ist.

  
	
   

  
	
  5.

  
	
  5.1 Bei längerer zeitlicher Wirkung sind
  Nebenbestimmungen, wie das aus einem Nutzungstransfer resultierende Verbot
  einer Bebauung eines Grundstücks, als öffentlich-rechtliche
  Eigentumsbeschränkung im Grundbuch einzutragen (vgl. Stalder/Tschirky,
  Rz. 3.392). Wenn öffentlich-rechtliche Anliegen durch das für
  privatrechtliche Abmachungen vorgesehene Grundbuch gesichert werden sollen,
  steht die Anmerkung im Mittelpunkt. Sie ist eine Eintragung im Grundbuch, die
  bezüglich eines Grundstücks privat- oder öffentlich-rechtliche
  Rechtsverhältnisse zum Ausdruck bringt und kundtut. Mit der Anmerkung im
  Sinne von Art. 962 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom
  10. Dezember 1907 (ZGB) erfährt die
  Nebenbestimmung also in der Weise eine Verstärkung, als sie wegen der
  Publizitätswirkung des Grundbuchs gegenüber jedem Dritten als kundgetan gilt.
  Die grundbuchliche Anmerkung von öffentlich-rechtlichen
  Eigentumsbeschränkungen, die von Behörden durch eine Verfügung
  individuell-konkret für ein bestimmtes Grundstück angeordnet werden, hat
  jedoch nur deklaratorische und demnach keine konstitutive Bedeutung. Zwar besteht
  eine eigentliche Rechtspflicht des Gemeinwesens zur Anmerkung von
  öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Art. 962 Abs. 1 ZGB). Jedoch
  hält Art. 164 der
  Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV) ausdrücklich fest, dass öffentlich-rechtliche
  Eigentumsbeschränkungen, die vor dem 1. Januar 2012 rechtkräftig
  angeordnet wurden, im Grundbuch nicht angemerkt werden müssen. Damit kommt
  zum Ausdruck, dass diese Regel (mithin die Wirkung ohne entsprechenden
  Eintrag) auch gegenüber Dritten, insbesondere Rechtsnachfolgern, gilt. Fehlt
  die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, so ist
  selbst ein gutgläubiger Erwerber einer Parzelle beim Erwerb nicht geschützt.
  Auch besagt die Anmerkung im Grundbuch nicht, ob und in welcher Form die
  Eigentumsbeschränkung überhaupt oder noch besteht. Dies bedeutet, dass der
  konkrete Wortlaut einer Anmerkung (Revers), wenn diese eine bestehende
  öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betrifft, nur deklaratorische
  Wirkung hat. Der Revers dient einzig der Orientierung des Erwerbers, dass
  (allenfalls) eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung bestehen
  könnte. Der Rechtstitel für die Durchsetzung der öffentlich-rechtliche
  Eigentumsbeschränkung ist folglich nicht die Anmerkung im Grundbuch, sondern
  der baurechtliche Entscheid (Baubewilligung), in dem sie statuiert worden ist
  (vgl. zum Ganzen: Entscheid des Baurekursgerichts Zürich BRGE III
  Nr. 0110/2019 vom 21. August 2019 in BEZ 2020 Nr. 8
  E. 3.2 f.; Christoph
  Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 6. A.,
  Wädenswil 2019, S. 439 ff.; Meinrad
  Huser, Möglichkeiten zur Absicherung der raumplanerischen Instrumente im
  Grundbuch, S. 5, abrufbar unter: http://huser-baurecht.ch/
  [zuletzt besucht am 17. Juni 2021]; Jörg Schmid/Oliver Zbinden,
  Popularservitute – Entstehung, Wirkungen und öffentlich-rechtliche
  Alternativen, in Roland Frankhauser et. al [Hrsg.], Das Zivilrecht und seine
  Durchsetzung, Festschrift für Prof. Thomas Sutter-Somm,
  Zürich 2016, S. 1034 f.).

  
	
   

  
	
  5.2 Aufgrund des oben Dargelegten und aus Art. 23
  Abs. 5 BO folgt, dass es hinsichtlich der streitbetroffenen
  Nutzungsübertragung unabdingbar ist, diese im Grundbuch als
  öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einzutragen, was mittels einer
  Anmerkung zu erfolgen hat. Diesbezüglich ist
  festzuhalten, dass sich die Konstellation, bei der zwei Grundeigentümer eine
  Nutzungsübertragung gestützt auf einen Dienstbarkeitsvertrag im Grundbuch
  eintragen lassen, wesentlich von der vorliegenden, namentlich die
  grundbuchliche Eintragung eines Nutzungstransfers, dessen Zulässigkeit sich
  direkt aus einem Überbauungsplan ergibt, unterscheidet. Während sich im
  ersten Fall die beiden vom Nutzungstransfer betroffenen Grundeigentümer
  nämlich vor Einreichen des Baugesuchs privatrechtlich einigen müssen, was
  gemäss dem Grundbuchamt des Kantons Glarus offensichtlich der Regelfall
  darstellt (vgl. dazu den Amtsbericht vom 1. April 2021), kann es im
  letzteren Fall nicht angehen, die grundbuchliche Eintragung von einer
  etwaigen Zustimmung eines Grundeigentümers abhängig zu machen. Einerseits
  ergibt sich die Zulässigkeit und damit gewissermassen auch die Zustimmung zum
  Nutzungstransfer nämlich bereits aus dem Überbauungsplan selbst. Denn es wäre
  dem betroffenen Grundeigentümer bzw. dessen Rechtsvorgängern offen
  gestanden, sich im Rahmen des Überbauungsplanerlassverfahrens gegen den
  Nutzungstransfer und die damit verbundenen Rechtsfolgen zur Wehr zu setzen.
  Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, weil der Beigeladene bereits bei
  der Ausarbeitung des Überbauungsplans "Panorama" beteiligt war. Andererseits würde Art. 4
  Abs. 5 SBV (bzw. die darin enthaltene Zulässigkeit des
  Nutzungstransfers) zu einer leeren Bestimmung verkommen, könnte der
  voraussichtlich durch den Nutzungstransfer belastete Grundeigentümer doch
  stets seine Zustimmung zum Grundbucheintrag verwehren, woraus im Ergebnis ein
  faktisches Bauverbot resultieren würde. Dies kann nicht Sinn und Zweck von
  Art. 4 Abs. 5 SBV sein. Daraus folgt, dass die Anmerkung entgegen dem
  vorinstanzlichen Entscheid ohne die Zustimmung des vom Nutzungstransfer
  belasteten Grundeigentümers zu erfolgen hat, wobei einer solchen Eintragung
  durch die Baubewilligungsbehörde nichts entgegensteht bzw. diese von
  Amtes wegen zur Wahrung der oben genannten Interessen möglich ist (vgl. dazu
  Fritzsche et al., S. 443;
  vgl. auch Frankhauser et al., S. 1035).

  
	
   

  
	
  5.3 Soweit die Beschwerdeführer sodann geltend machen,
  der Beschwerdegegner 3 sei nicht berechtigt gewesen, den bei ihm
  angefochtenen Entscheid mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
  und einer Suspensivbedingung zu ergänzen, ist ihnen nicht zu folgen. Denn sie
  verkennen, dass Letzterem die Möglichkeit, die Baubewilligungsverfügung mit
  Nebenbestimmungen oder Auflagen zu ergänzen, sofern es sich dabei nur um
  untergeordnete Mängel handelt, ohne Weiteres zusteht (vgl. dazu
  BGer-Urteil 1C_398/2016 vom 2. Februar 2021 E. 2.7; vgl. auch
  Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2010.00249 vom
  3. November 2010 E. 4.5). Dementsprechend wird im kantonalen
  Baurecht in Art. 76 Abs. 2 RBG denn auch festgehalten, dass die
  Baubewilligung mit Bedingungen, Auflagen oder Befristungen verbunden werden
  kann und diese im Grundbuch angemerkt werden können. Folglich steht entgegen
  der Ansicht der Beschwerdeführer der in Disp.-Ziff. 1 enthaltenen
  Anordnung grundsätzlich nichts entgegen. Nach dem oben Dargelegten
  (vgl. E. II/5.2) ist jedoch keine Zustimmung des Beigeladenen
  erforderlich. Zudem erweist es sich als notwendig, eine allfällige Löschung
  der grundbuchlichen Anmerkung von der Zustimmung der Baubewilligungsbehörde
  abhängig zu machen, andernfalls die Anmerkung ohne deren Einverständnis und
  mit wenig Aufwand wieder gelöscht werden könnte, was dem Transparenzgedanken
  des Grundbucheintrags diametral entgegenstehen würde. Daraus folgt, dass
  Disp.-Ziff. 1 des vorliegend angefochtenen Entscheids des
  Beschwerdegegners 3 entsprechend anzupassen ist.

  
	
   

  
	
  5.4 Zusammenfassend ergibt sich, dass sich der
  streitbetroffene Nutzungstransfer von der Parz.-Nr. 02 auf die
  Parz.-Nr. 01 gestützt auf den Überbauungsplan "Panorama"
  als zulässig erweist. Dieser ist in analoger Anwendung von Art. 23
  Abs. 5 BO aus Transparenzgründen im Grundbuch anzumerken, wobei die
  Anmerkung ohne die Zustimmung des Beigeladenen durch die
  Beschwerdegegnerin 2 zu erfolgen hat. Dementsprechend ist
  Disp.-Ziff. 1 des vorliegend angefochtenen Entscheids entsprechend
  abzuändern.

  
	
   

  
	
  6.

  
	
  Die Beschwerdeführer
  bringen schliesslich vor, das streitbetroffene Bauvorhaben erweise sich auch
  aus materiell-rechtlichen Gründen als mangelhaft. Anders als noch im
  Verfahren vor dem Beschwerdegegner 3 begründen sie jedoch nicht
  substantiiert, inwiefern der angefochtene Entscheid mangelhaft wäre. Folglich
  ist nicht weiter darauf einzugehen. Soweit der Beigeladene schliesslich eine
  Verletzung seines rechtlichen Gehörs geltend macht, da er in der Sache erst
  vor Verwaltungsgericht Stellung habe nehmen können, verkennt er, dass ihm
  durch die Nichtteilnahme in den Verfahren vor der Beschwerdegegnerin 2
  und vor dem Beschwerdegegner 3 kein rechtlicher Nachteil erwachsen ist,
  zumal er sich zumindest vor Verwaltungsgericht rechtsgenüglich zur Sache
  äussern konnte.

  
	
   

  
	
  7.

  
	
  Dies führt zur teilweisen
  Gutheissung der Beschwerde. Disp.-Ziff. 1 des Entscheids des
  Beschwerdegegners 3 vom 27. Februar 2020 ist dahingehend
  abzuändern, als dass mit der Baubewilligungsverfügung eine
  öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die
  Ausnützungsübertragung von 124 m2 zulasten des Grundstücks,
  Parzelle-Nr. 02, Grundbuch Obstalden, und zugunsten des Baugrundstücks
  des Beschwerdegegners 1, Parzelle-Nr. 01, Grundbuch Obstalden,
  verfügt wird. Zudem wird die Baubewilligung nur unter der Bedingung erteilt,
  dass die Beschwerdegegnerin 2 die verfügte Nutzungsübertragung vor
  Baubeginn im Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks, Parzelle-Nr. 02,
  Grundbuch Obstalden, angemerkt hat. Diese Anmerkung darf ohne die Zustimmung
  der Beschwerdegegnerin 2 nicht gelöscht werden.

  
	
   

  
	
  III.

  
	
  Nach Art. 134 Abs. 1 lit.
  c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren
  unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Sind mehrere Parteien am
  Verfahren beteiligt, werden die Kosten unter denjenigen in der Regel
  angemessen aufgeteilt, die ganz oder teilweise unterliegen, unter
  Berücksichtigung ihrer jeweiligen Interessen am Verfahren und dem Entscheid
  über ihre Vorbringen (Art. 137 Abs. 1 VRG). Ein Beigeladener,
  welcher am Verfahren teilgenommen hat, ist dabei ebenfalls kosten- und
  entschädigungspflichtig (Art. 16 Abs. 3 VRG).

  
	
   

  
	
  Vorliegend dringen die
  Beschwerdeführer mit ihren Rechtsbegehren nicht durch. Jedoch wird ihrem
  Hauptanliegen auf Eintragung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung
  im Grundbuch entsprochen. Des Weiteren unterliegt der Beschwerdegegner 1
  mit seinem Rechtsbegehren auf Abweisung der Beschwerde, obschon er durch den
  vorliegenden Entscheid bessergestellt wird. Ferner unterliegt der Beigeladene
  mit seinen Anträgen vollständig. Unter Berücksichtigung der jeweiligen
  Interessen und des Umstands, dass der Beigeladene erst im
  verwaltungsgerichtlichen Verfahren teilnehmen konnte, sind die Gerichtskosten
  von pauschal Fr. 2'000.- daher zur Hälfte dem Beigeladenen und zu je
  einem Viertel den Beschwerdeführern sowie dem Beschwerdegegner 1
  aufzuerlegen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von
  Fr. 2'000.- sind den Beschwerdeführern Fr. 1'500.-
  zurückzuerstatten. Die Beschwerdegegnerin 2 und der
  Beschwerdegegner 3 sind nicht kostenpflichtig (Art. 135 Abs. 1
  und Abs. 2 VRG). Überdies ist der Beigeladene nach Art. 138
  Abs. 2 i.V.m. Art. 137 Abs. 1 VRG zu verpflichten, den
  Beschwerdeführern und dem Beschwerdegegner 1 je eine Parteientschädigung
  von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Der
  Beschwerdegegnerin 2 steht mangels Vorliegens besonderer Umstände keine
  Parteientschädigung zu (Art. 138 Abs. 4 VRG e contrario).

  
	
  Demgemäss erkennt die Kammer:

  
	
  	
    1.

    	
    Die
    Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. 1 des Entscheids
    des Beschwerdegegners 3 vom 27. Februar 2020 wird dahingehend
    abgeändert, als dass mit der Baubewilligungsverfügung eine
    öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend die
    Ausnützungsübertragung von 124 m2 zulasten des Grundstücks,
    Parzelle-Nr. 02, Grundbuch Obstalden, und zugunsten des Baugrundstücks
    des Beschwerdegegners 1, Parzelle-Nr. 01, Grundbuch Obstalden, verfügt
    wird und die Baubewilligung nur unter der Bedingung erteilt wird, dass die
    Beschwerdegegnerin 2 die verfügte Nutzungsübertragung vor Baubeginn im
    Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks, Parzelle-Nr. 02, Grundbuch
    Obstalden, angemerkt hat, wobei diese Anmerkung ohne die Zustimmung der
    Beschwerdegegnerin 2 nicht gelöscht werden darf.

    
	
    2.

    	
    Die
    Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden zur Hälfte dem Beigeladenen
    (Fr. 1'000.-) und zu je einem Viertel den Beschwerdeführern
    (Fr. 500.-) sowie dem Beschwerdegegner 1 (Fr. 500.-)
    auferlegt. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von
    Fr. 2'000.- werden den Beschwerdeführern Fr. 1'500.-
    zurückerstattet.

    
	
    3.

    	
    Der
    Beigeladene wird verpflichtet, den Beschwerdeführern innert 30 Tagen
    nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von
    Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

    
	
    4.

    	
    Der
    Beigeladene wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 innert
    30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung
    von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

    
	
    5.

    	
    Schriftliche
    Eröffnung und Mitteilung an:

    
	
     

    	
    […]