# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2eef38e0-349a-5290-a41d-af28202ce334
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-12-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 18.12.2014 BE.2014.28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2014-28_2014-12-18.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BE.2014.28

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 18.12.2014

Entscheiddatum: 18.12.2014

Entscheid Kantonsgericht, 18.12.2014
Art. 204 Abs. 1 und Abs. 3 lit. c ZPO (SR 272), Art. 396 Abs. 3 OR (SR 220). Im 
zu beurteilenden Fall hatte eine Liegenschaftenverwalterin an einer 
Schlichtungsverhandlung teilgenommen, an der ein Vergleich zustande kam. 
Die Vermieterin machte mittels Revision die Unwirksamkeit des Vergleichs 
geltend, da die Verwalterin entgegen Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO nicht 
schriftlich zum Vergleichsabschluss ermächtigt gewesen sei. Die 
Schlichtungsstelle wies das Revisionsgesuch ab. Eine beim Kantonsgericht 
dagegen erhobene Beschwerde wies die Einzelrichterin im 
Obligationenrecht ab: Die Auslegung des konkreten Verwaltungsvertrags 
ergab, dass die schriftlich eingeräumte Befugnis zur "Vertretung … 
gegenüber … Schlichtungsstellen" umfassend sein und sich auch auf 
Vergleichsabschlüsse erstrecken sollte. Art. 396 Abs. 3 OR änderte am 
Ergebnis nichts: Erfolgt die Vertretung aufgrund eines die konkrete 
Liegenschaft betreffenden, spezifischen und umfassenden 
Grundverhältnisses, wäre es impraktikabel und den besonderen Umständen 
nicht angemessen, zu verlangen, dass der Liegenschaftenverwalter für jede 
einzelne Schlichtungsverhandlung vom Vermieter noch eine separate 
Ermächtigung zum Vergleichsabschluss einzuholen hat (Kantonsgericht, 
Einzelrichterin im Obligationenrecht, 18. Dezember 2014; BE.2014.28).Eine 
gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 
20. April 2015 ab, 4A_51/2015.

 

 

2.a)    Gemäss Art. 204 Abs. 1 ZPO müssen die Parteien grundsätzlich persönlich zur 

Schlichtungsverhandlung erscheinen. Damit soll – mit Blick auf das primäre Ziel der 

Schlichtungsverhandlung, nämlich die Parteien zu einigen – eine echte und gedeihliche 

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Aussprache ermöglicht werden, an der jene Personen beteiligt sind, die miteinander im 

Streit liegen, mit dem Streitgegenstand aus erster Hand – und somit am engsten – 

vertraut sind sowie über diesen auch verfügen können (vgl. Botschaft zur ZPO, BBl 

2006, S. 7331; BGE 140 III 70 E. 4.3; BK-Alvarez/Peter, N 1 zu Art. 204 ZPO; 

Honegger, ZPO Komm., N 1 zu Art. 204 ZPO; BSK ZPO-Infanger, N 1 zu Art. 204 ZPO).

b)   Von der in Art. 204 Abs. 1 ZPO statuierten persönlichen Anwesenheitspflicht 

ausgenommen ist gemäss Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO (unter anderem), "wer … als 

Vermieter die Liegenschaftsverwaltung delegiert, sofern diese zum Abschluss eines 

Vergleichs schriftlich ermächtigt ist" (wobei im Lichte des soeben dargelegten Zwecks 

der Schlichtungsverhandlung nur eine das betroffene Mietobjekt auch effektiv 

betreuende Verwaltung als Vertreterin in Frage kommt [s. Honegger, ZPO Komm., N 11 

zu Art. 204 ZPO]). Vorliegend stellt sich in diesem Zusammenhang die – von der 

Vorinstanz bejahte – Frage, ob sich eine solche Ermächtigung von X. aus dem 

schriftlichen Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 sowie namentlich der in dessen 

Ziffer 2.1 eingeräumten Befugnis zur "Vertretung … gegenüber … Schlichtungsstellen" 

ergab, was durch Auslegung zu ermitteln ist.

aa)    Der Vertragsinhalt bestimmt sich in erster Linie nach dem übereinstimmenden 

wirklichen Willen der Vertragsparteien (sog. subjektive Auslegung; Art. 18 Abs. 1 OR). 

Lässt sich dieser nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, ist durch objektivierte 

(normative) Auslegung – insbesondere unter Berücksichtigung des Vertrauensprinzips – 

jener Vertragswille zu ermitteln, den die Parteien mutmasslich hatten; dabei ist 

massgebend, was vernünftig und redlich handelnde Parteien unter den gegebenen 

Umständen durch die Verwendung der auszulegenden Worte oder ihr sonstiges 

Verhalten ausgedrückt und folglich gewollt haben würden (Gauch/Schluep/Schmid, 

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, 10. Aufl., N 1200 f.; Jäggi/

Gauch, Zürcher Kommentar, N 304, N 306, N 332 zu Art. 18 OR). Die 

Vertragsauslegung richtet sich in erster Linie nach dem von den Parteien verwendeten 

Wortlaut, wobei auch der Sachzusammenhang, in dem er verwendet wird, 

einzubeziehen ist (systematische Element). Als ergänzende Auslegungsmittel fallen 

sodann namentlich die Begleitumstände des Vertragsschlusses, der Vertragszweck, die 

Interessenlage der Parteien bei Zustandekommen des Vertrags, ihr Verhalten vor und 

nach Vertragsschluss sowie eine allfällige Verkehrsauffassung und Verkehrsübung in 

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Betracht (Gauch/Schluep/Schmid, a.a.O., N 1205 ff., N 1222 ff.; ZK-Jäggi/Gauch, N 

344 ff., N 354 ff., N 411 ff. zu Art. 18 OR). Im Rahmen der hier vorzunehmenden 

Vertragsauslegung – die ein Auftragsverhältnis betrifft – ist zudem Art. 396 Abs. 1 OR 

zu beachten, wonach sich der Umfang eines Auftrags nach der Natur des zu 

besorgenden Geschäfts bestimmt.

bb)    Vorliegend kam die Vorinstanz soweit ersichtlich schon aufgrund einer 

subjektiven Auslegung des Verwaltungsvertrags vom 28. August 2006 zum Schluss, die 

X. in dessen Ziffer 2.1 erteilte Ermächtigung zur Vertretung der Vermieterschaft 

gegenüber Schlichtungsstellen habe sich auch auf Vergleichsabschlüsse erstreckt (s. 

zu einer allfälligen normativen Auslegung aber immerhin nachfolgend E. bbb). Dazu fällt 

folgendes in Betracht:

aaa)    Der hier zur Debatte stehende Verwaltungsvertrag wurde wie erwähnt am 28. 

August 2006 und damit mehrere Jahre vor Inkrafttreten der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (1. Januar 2011) geschlossen. Die damals geltende st. gallische 

Zivilprozessordnung – unter welcher im Schlichtungsverfahren die Vertretung der 

Vermieterschaft durch die Liegenschaftenverwaltung zulässig (wenngleich im Gesetz 

nicht explizit vorgesehen) war (s. Leuenberger/Uffer-Tobler, Kommentar zur 

Zivilprozessordnung des Kantons St. Gallen, N 3/c zu Art. 153 ZPO/SG) – enthielt keine 

dem heutigen zweiten Halbsatz von Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO ("…, sofern diese zum 

Abschluss eines Vergleichs schriftlich ermächtigt sind") entsprechende Regelung und 

sah auch keine generelle Sonderregelung für die Vertretung bei Prozessvergleichen vor; 

unter diesem Aspekt bestand daher für die Vertragsparteien – sollte die der Verwalterin 

eingeräumte Befugnis zur Vertretung gegenüber Schlichtungsstellen auch die 

Mitwirkung bei Vergleichen umfassen – kein Anlass, den Vertragstext dahingehend zu 

präzisieren. Es fällt weiter in Betracht, dass es – wie schon die Vorinstanz zutreffend 

erwog – unter altem wie neuem Prozessrecht Kernaufgabe des Schlichtungsverfahrens 

war und ist, die Streitparteien zu einigen, was schon an sich nahelegt, dass sich die 

Einräumung einer generellen, d.h. in keiner Hinsicht eingeschränkten 

Vertretungsbefugnis gegenüber Schlichtungsstellen – wie sie vorliegend mit Ziffer 2.1 

des Verwaltungsvertrags erfolgte – auf eine umfassende Teilnahme an 

Schlichtungsverfahren und damit auch auf den Abschluss von Vergleichen im Rahmen 

solcher Verfahren erstrecken soll. Denn immerhin bedeutet "schlichten" im 

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vorliegenden Sachzusammenhang nach dem allgemeinen Sprachgebrach nichts 

anderes, als zwischen Konfliktparteien zu vermitteln mit dem Ziel, den Streit beizulegen 

(www.duden.de/rechtschreibung/schlichten).

Hier kommt hinzu, dass der Verwalterin mit dem Verwaltungsvertrag vom 28. August 

2006 weitreichende Verwaltungsbefugnisse übertragen wurden, die sich namentlich auf 

folgende Aufgabenkreise erstreckten: Den Abschluss der Mietverträge (wenn auch nur 

in direkter Stellvertretung) mit dem Ziel einer "ständigen Vollvermietung" (Ziffer. 2.2), 

die Kündigung und Änderung bestehender Mietverträge (Ziffer 2.5 Absatz 2), die 

periodische Überprüfung und Anpassung der Mietzinse (Ziffer 2.4), das 

Mietzinsinkasso, "gegebenenfalls unter Inanspruchnahme des Rechtswegs" (Ziffer. 2.9 

[wozu auch die Einräumung einer Vollmacht über das Mietzinskonto der 

Vermieterschaft gehören sollte]), die Übergabe und Abnahme von Mietobjekten (Ziffer 

2.5 Absatz 2), die "Erledigung des gesamten Verkehrs mit den Mietern" (Ziffer 2.5 

Absatz 1 [einschliesslich Erlass einer Hausordnung, Überwachung ihrer Einhaltung 

sowie Streitschlichtung]), die Beschäftigung eines Hauswarts (Ziffer 2.7, s. auch Ziffer 

2.10 [einschliesslich Vertragsschluss, Erstellen eines Pflichtenhefts, Überwachung, 

Lohnzahlung und -anpassung, Abrechnung mit Sozial- und Unfallversicherern sowie 

gegebenenfalls Kündigung]), den Abschluss von Versicherungs- und Serviceverträgen 

(Ziffer 2.13 und 2.14), das Erstellen der periodischen Heiz- und 

Nebenkostenabrechnung (Ziffer 2.12) sowie die umfassende Buchführung über die 

Liegenschaft (Ziffer 2.10 [einschliesslich Erledigung sämtlicher Zahlungen, auch von 

Hypothekarzinsen sowie Amortisationen]). Dabei spricht insbesondere die Tatsache, 

dass die Verwalterin nicht nur ermächtigt war, die Mietverträge abzuschliessen und 

aufzulösen, sondern diese auch abzuändern, dafür, dass ihr auch im Rahmen der 

Schlichtung die Befugnis zur Modifikation von Mietverträgen zustehen sollte, was 

wiederum nahelegt, dass ihre Bevollmächtigung zur Vertretung gegenüber 

Schlichtungsstellen auch Vergleichsabschlüsse einschliessen sollte. Angesichts des 

vorstehenden umfassenden Pflichtenhefts der Verwalterin – mit dem offensichtlich eine 

weitgehende Entlastung der Vermieterschaft von Verwaltungsaufgaben bezweckt 

werden sollte (wobei diesem Zweck insoweit, als das vorliegende Mietverhältnis 

betroffen ist, nach den Akten zu schliessen auch tatsächlich nachgelebt wurde) – sowie 

namentlich der Tatsache, dass der Verwalterin der gesamte Verkehr mit den Mietern 

uneingeschränkt übertragen wurde (was sich auch mit dem Umstand deckt, dass in 

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den vorliegenden Mietverträgen anstelle der Adresse der Vermieterin jene der 

Verwalterin steht), dürfte den Vertragsparteien bei Vertragsschluss sodann klar 

gewesen sein, dass die Verwalterin mit den Verwaltungsangelegenheiten und 

namentlich den Mietverhältnissen fortan weitaus vertrauter sein würde als die 

Vermieterschaft selbst; dies wiederum lässt darauf schliessen, dass die Abrede, X. sei 

"zur Vertretung … gegenüber … Schlichtungsstellen" befugt, in der Annahme erfolgte, 

diese sei prädestiniert, die Vermieterschaft künftig in allfälligen Schlichtungsverfahren 

vollumfänglich zu vertreten (was im Übrigen nach dem vorn Gesagten auch dem Sinn 

des Gesetzes entspricht).

Dies alles legt nahe, dass die X. im Verwaltungsvertrag vom 28. August 2006 ohne jede 

Einschränkung schriftlich eingeräumte Befugnis zur "Vertretung … gegenüber … 

Schlichtungsstellen" nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien 

umfassend sein und sich auf sämtliche Aspekte des Schlichtungsverfahrens und somit 

namentlich auch auf Vergleichsabschlüsse erstrecken sollte, weshalb der 

erstinstanzliche Entscheid in dieser Hinsicht – vor allem auch unter dem Blickwinkel 

des Willkürverbots – nicht zu beanstanden ist.

bbb)    Selbst wenn im Übrigen die Vorinstanz nicht aufgrund einer subjektiven, 

sondern mittels normativer Auslegung zum vorstehenden Ergebnis gelangt wäre – was 

aufgrund ihrer Ausführungen zwar eher nicht anzunehmen, aber letztlich auch nicht 

ganz auszuschliessen ist – wäre ihr beizupflichten, dass die X. eingeräumte 

Ermächtigung zur Vertretung gegenüber Schlichtungsstellen im Lichte des vorstehend 

Gesagten von den Vertragsparteien nach dem Vertrauensprinzip im soeben 

dargelegten Sinn verstanden werden durfte und musste. Aus den gleichen Gründen 

durfte im Übrigen auch die Schlichtungsstelle – als Dritte – Ziffer 2.1 des ihr 

vorgelegten Verwaltungsvertrags nach Treu und Glauben dahingehend verstehen.

cc)    Zu prüfen bleibt, ob am vorstehenden Ergebnis Art. 396 Abs. 3 OR etwas zu 

ändern vermag, der früher (und namentlich auch, als der vorliegende 

Verwaltungsvertrag zustande kam) zwar noch mit einem Vorbehalt zugunsten des 

eidgenössischen und kantonalen Prozessrechts versehen war, welcher indes mit 

Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung fallen gelassen wurde, weshalb 

er in Verfahren, die dieser unterstehen, zu beachten ist (s. dazu AS 2010, S. 1841; 

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KUKO OR-Schaller, N 6 zu Art. 396 OR; Sterchi, Berner Kommentar, N 15 zu Art. 68 

ZPO; BSK ZPO-Tenchio, N 14a zu Art. 68 ZPO; KUKO ZPO-Domej, N 3 zu Art. 68 

ZPO). Nach dieser Bestimmung bedarf der Beauftragte – im Sinne einer 

Ausnahmeregelung zu Art. 396 Abs. 2 OR, wonach in einem Auftrag grundsätzlich 

"auch die Ermächtigung zu den Rechtshandlungen enthalten" ist, welche zu seiner 

Ausführung gehören – (unter anderem) zum Vergleichsabschluss einer "besonderen 

Ermächtigung"; vorliegend stellt sich daher die Frage, ob die Vorinstanz anlässlich der 

Schlichtungsverhandlung vom 12. Februar 2014 ungeachtet dessen von einer 

zureichenden Vollmacht zum Vergleichsabschluss ausgehen durfte, dass sich diese 

(nur) aufgrund einer Auslegung des Verwaltungsvertrags ergab. Dazu fällt in Betracht, 

dass zwar Art. 396 Abs. 3 ZPO nach herrschender Ansicht keine Schriftlichkeit 

verlangt, indes in der Lehre umstritten ist, ob die "besondere Ermächtigung" auch 

bloss konkludent erteilt werden kann (s. dazu insbes. Fellmann, Berner Kommentar, N 

119 und 124 zu Art. 396 OR; OFK-Bühler, N 5 zu Art. 396 OR; BSK OR I- Weber, N 14 

zu Art. 396 OR; KUKO OR-Schaller, N 6 zu Art. 396 OR). Nachdem allerdings das 

Bundesgericht Letzteres in zwei (nicht amtlich veröffentlichten) Entscheiden klar 

bejahte (BGer 4C.271/2001 E. 3.1; in diesem Sinn [wenngleich nur die nachträgliche 

Genehmigung betreffend] wohl auch BGer 4P.184/2003 E. 2.3.2), ist das Vorgehen der 

Vorinstanz auch unter diesem Aspekt nicht zu beanstanden (womit offen bleiben kann, 

ob vorliegend überhaupt von einer bloss konkludenten Bevollmächtigung ausgegangen 

werden muss). Soweit der hier konkret in Frage stehende, das Schlichtungsverfahren 

betreffende Fall der Vertretung des Vermieters durch eine Liegenschaftenverwaltung 

betroffen ist – der in Art. 204 Abs. 3 lit. c ZPO speziell geregelt ist – kommt im Übrigen 

hinzu, dass wie dargelegt (E. 2/b) nur eine das besondere Mietobjekt auch tatsächlich 

betreuende Verwaltung als Vertreterin in Frage kommt; anders als in den weiteren in 

Art. 204 Abs. 3 lit. c geregelten Fällen (Vertretung des Arbeitgebers oder Versicherers 

durch eine angestellte Person [die im Rahmen des Anstellungsverhältnisses auch mit 

ganz anderen Hauptaufgaben betraut sein kann]) erfolgt die Vertretung durch eine 

Liegenschaftenverwaltung somit regelmässig im Rahmen eines spezifischen, die 

konkrete Liegenschaft betreffenden Grundverhältnisses, welches im Allgemeinen die (je 

nach Abmachung mehr oder weniger umfassende, häufig aber – wie vorliegend – 

weitgehende) Vertretung des Vermieters gegenüber Mietern, Dritten und Behörden zum 

Inhalt hat. In solchen Fällen sollten daher an die "besondere Ermächtigung" nach Art. 

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396 Abs. 3 OR im Allgemeinen keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden; 

insbesondere wäre es – jedenfalls soweit wie vorliegend (auch) die Vertretung 

gegenüber Schlichtungsbehörden klar vereinbart ist – nicht nur impraktikabel, sondern 

vor allem auch den besonderen Umständen des Grundverhältnisses nicht angemessen, 

zu verlangen, dass der Liegenschaftenverwalter für jede einzelne 

Schlichtungsverhandlung vom Vermieter noch eine separate Ermächtigung zum 

Vergleichsabschluss einzuholen hat (in diese Richtung wohl auch CPC-Bohnet, N 15 zu 

Art. 204 ZPO [zur Vertretung durch den "gérant de l'immeuble"]: "Quant aux pouvoirs, 

ils peuvent être décrits de manière large").

c)   Im Ergebnis ist demnach die Annahme der Vorinstanz, X. sei schriftlich zum 

Vergleichsabschluss an Schlichtungsverhandlungen ermächtigt gewesen, weder unter 

dem Blickwinkel des Willkürverbots (nämlich soweit die erstinstanzlich wohl 

vorgenommene subjektive Auslegung des Verwaltungsvertrags betroffen ist) noch in 

rechtlicher Hinsicht (nämlich soweit eine allfällige normative Auslegung des 

Verwaltungsvertrags sowie die übrigen vorn angesprochenen rechtlichen Aspekte 

betroffen sind) zu beanstanden. Daraus ergibt sich zugleich, dass weder die 

persönliche Anwesenheit der Gesuchstellerin an der Schlichtungsverhandlung noch 

ihre persönliche Mitwirkung beim Vergleichsabschluss notwendig war und der 

Vorinstanz insoweit kein Verfahrensfehler anzulasten ist. Daraus wiederum folgt, dass 

die Vorinstanz das Revisionsgesuch zu Recht abgewiesen hat.

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