# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0d3c8b7d-2774-505c-8337-7a1b233e7fab
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-05-13
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 13.05.1997 11.1995.253
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1995-253_1997-05-13.html

## Full Text

Incarto n..

  11.95.00253

  	
  Lugano

  13 maggio 1997/cs

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d’appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  G. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Gronchi

  

 

 

sedente
per statuire nella causa __________.__________.__________ (diritto di superficie) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2,
promossa con petizione 26 agosto 1992 da

 

 

	
   

  	
  __________
  __________, __________

  (patrocinato
  dall’avv. __________ __________, __________)

   

  
	
   

  	
  Contro

  

 

	
   

  	
  avv.
  __________ __________,
  __________;

   

  

 

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti 

 

punti di
questione:     1.  Se deve essere accolto l’appello presentato il 20
settembre 1995 da __________ __________ contro la sentenza emessa il 10 luglio
1995 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2;

 

                                         2.
 Il giudizio sulle spese e le ripetibili;

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   __________ __________
ha concesso a __________ __________ il 10 agosto 1979, con rogito n.
__________del notaio __________ __________ (doc. E), un diritto di superficie
per sé stante e permanente, con scadenza il 17 settembre 2029, a carico della
particella n. __________RFD di __________ -__________. Il diritto di superficie
è stato intavolato il 17 settembre 1979 come foglio n. __________RFD di
__________ -__________. I contraenti hanno stabilito nel seguente modo il canone
del diritto di superficie:

                                   

                                   Canone

                                 4.     Il canone del
diritto di superficie viene convenuto come segue:

                                 4.1   per i primi 10
(dieci) anni non è dovuto alcun canone di locazione. A partire dall’undicesimo
anno il canone di locazione corrisponderà al tasso d’interesse della BSCT,
Bellinzona, richiesto dall’istituto nei confronti dei debitori bancari di prima
ipoteca.

                                 4.2   Il tasso
d’interesse viene calcolato sul valore venale della superficie. Il valore
venale della proprietà viene stabilito di comune accordo dal perito
distrettuale ogni 5 (anni) anni ed è definitivo. Il limite superiore del valore
della superficie per la determinazione del canone del diritto di superficie
viene fissato in fr. 30.– al m². Qualora per ragioni di inflazione monetaria
duratura ed ordinaria il canone di affitto non dovesse essere più adeguato, una
parte contraente potrà in tal caso chiedere al Pretore competente di fissare un
nuovo canone di affitto in modo inappellabile.

                                 4.3   Il canone dovrà
essere versato postnumerando e semestralmente, cioè il 30 giugno e 31 dicembre
di ogni anno, la prima volta il 31 dicembre 1989.

 

                                         Nella versione
tedesca del contratto, per contro, l’ultima frase della clausola n. 4.2
menziona che il Pretore può essere adito dalle parti per definire il nuovo
canone di superficie in presenza di una “andauernder ausserordentlicher Inflation”(doc.
1, pag. 7 e 8).

 

                                  B.   __________ __________
è divenuto proprietario del fondo n. __________ RFD di __________ -__________
il __________ 1986 (doc. B) e l’avv. __________ __________ si è aggiudicato il
diritto di superficie foglio n. __________RFD __________ -__________. Il nuovo
beneficiario ha versato al proprietario gravato, per gli anni 1990 e 1991, la
somma complessiva di fr. 2’504,80 (fr. 626,20 per semestre) a titolo di canone
di superficie (doc. 4).

 

                                  C.   Con petizione 26
agosto 1992, falliti i tentativi di adeguamento del canone di superficie al
valore venale effettivo del fondo gravato (doc. C e D), __________ __________
ha convenuto __________ __________ davanti al Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 2, chiedendo l’iscrizione provvisoria, in via cautelare, di un’ipoteca
legale per l’importo di fr. 159’390.– a suo favore e a carico della particella
n. __________RFD di __________ -__________, l’accertamento del canone di
superficie in fr. 53’130.– annui, il versamento di fr. 159’390.– oltre
interessi dal 16 settembre 1989 e infine l’iscrizione di un’ipoteca legale definitiva
di fr. 159’390.– a carico del fondo n. __________. All’udienza del 22 settembre
1992, indetta per la discussione sulla cautelare, l’attore ha confermato le
proprie richieste, mentre il convenuto non è comparso.

 

                                  D.   __________ __________
si è opposto alla petizione con risposta del 6 ottobre 1992. All’udienza
preliminare del 10 febbraio 1993 le parti hanno notificato i mezzi di prova.
Ultimata l’istruttoria, il dibattimento finale è stato indetto per il 24 maggio
1994. Nel suo memoriale 10 maggio 1994 l’attore ha chiesto di accertare in fr.
19’126,80 annui l’ammontare del canone di superficie, di condannare il
convenuto al pagamento di fr. 57’380.– oltre interessi e di far iscrivere in
via definitiva un’ipoteca legale di fr. 57’380.– a carico del foglio n.
__________RFD __________ -__________. __________ __________ ha confermato le
sue domande di giudizio, proponendo in via subordinata la fissazione del canone
di superficie per gli anni 1989/1990/1991 in fr. 42’978,15, da cui dedurre
l’importo già versato di fr. 3’757.–.

 

                                  E.   Statuendo il 10
luglio 1995, il Pretore ha condannato __________ __________ al pagamento di fr.
45’640,10 e ha ordinato all’ufficiale del registro fondiario di __________ di
iscrivere prima in via provvisoria e poi in via definitiva un’ipoteca legale a
carico del foglio n. __________RFD di __________ -__________ in favore di
__________ __________ per l’importo di fr. 45.640.10. La tassa di giustizia di
fr. 6’000.– e le spese sono state poste per due terzi a carico dell’attore e
per un terzo a carico del convenuto, al quale è anche stato riconosciuto il
diritto di ricevere un’indennità di fr. 3’500.– per ripetibili parziali. Se non
che, il 15 settembre 1995 l’ufficiale del registro fondiario di __________ ha
respinto la domanda di iscrizione dell’ipoteca legale, poiché il diritto di
superficie era stato trapassato il 19 ottobre 1993 a __________ __________ -__________.

 

                                  F.   Insorto contro la
sentenza del Pretore con un appello del 20 settembre 1995, __________
__________ chiede che la petizione sia respinta e in via subordinata postula la
riforma della sentenza pretorile, rimettendosi al giudizio della Camera su
tutti i dispositivi litigiosi; in via ancor più subordinata chiede di accertare
il canone per tre annualità in fr. 44’387,85 e di modificare di conseguenza i
dispositivi della sentenza impugnata. Nelle sue osservazioni 6 novembre 1995
l’attore propone di respingere l’appello e di confermare la sentenza del Pretore.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Il Pretore ha statuito con
un unico giudizio sia sulla domanda cautelare, tendente all’iscrizione di
un’ipoteca legale, sia sulla domanda di merito. Tale modo di procedere,
ancorché opinabile, non modifica la natura delle decisioni prese. Ora, la domanda
di iscrizione provvisoria di un’ipoteca legale viene trattata con la procedura
sommaria contenziosa di camera di consiglio (art. 361 segg. CPC, cui rinviano
gli art. 4 n. 19 e 5 LAC) e non con quella dei procedimenti cautelari (art. 376
segg. CPC). L’una e l’altra procedura, a ogni modo, prevede un termine di
appello di 10 giorni (art. 370 cpv. 2 CPC). Ne discende che il gravame contro
il dispositivo n. 1 (iscrizione provvisoria dell’ipoteca legale), proposto solo
il 29 settembre 1995, è tardivo e sfugge a un esame di merito.

 

                                   2.   Il Pretore ha
ritenuto che la clausola n. 4.2 del contratto costitutivo del diritto di superficie,
relativa al suo intervento per determinare il canone, non sia una clausola arbitrale
e ha pertanto respinto l’eccezione sollevata dal convenuto, dichiarandosi competente
per statuire nella vertenza. L’appellante contesta tale conclusione e chiede
l’annullamento della sentenza. Il convenuto ribadisce che la scelta delle parti
di ricorrere per la determinazione del canone del diritto di superficie prima
al perito distrettuale e poi al Pretore è indizio incontestabile dell’esisten-za
di una clausola arbitrale.

                                         

                                         La procedura arbitrale è
regolata dal Concordato intercantonale sull’arbitrato (art. 455 CPC).
L’esistenza di un compromesso arbitrale valido secondo il Concordato permette
di sollevare con successo l’eccezione di incompetenza (art. 98 CPC). Occorre
pertanto stabilire se nella fattispecie il contratto costitutivo del diritto di
superficie contenga una valida clausola compromissoria con la quale le parti
abbiano inteso derogare alla competenza del Pretore. Per l’interpretazione
delle clausole compromissorie non esistono regole particolari. In linea di
principio si esamina il testo e, nel dubbio, si applicano metodi di
interpretazione restrittivi. La volontà delle parti di rimettersi al giudizio
di un tribunale arbitrale e di sottrarsi alle competenze del giudice naturale
deve essere chiaramente espressa (DTF 84 I 36; Rep. 1985 332) e deve essere accertato
che le parti hanno effettivamente inteso rinunciare alle garanzie della
procedura ordinaria (ZR 49 n. 22, 49 n. 23).

 

                                         Nel caso in esame
il contratto di costituzione del diritto di superficie prevede esplicitamente
al punto 4.2 che il tasso d’interesse va calcolato sul valore venale della superficie.
Tale valore della proprietà va stabilito di comune accordo dal perito distrettuale
ogni cinque anni ed è definitivo. La tesi del convenuto, secondo cui si tratterebbe
di una clausola arbitrale (recte: compromissoria) ai sensi dell’art. 4
CIA, con il perito distrettuale in veste di arbitro, non può essere condivisa.
Infatti, un semplice referto peritale allestito da un esperto non costituisce
un lodo arbitrale, "ossia una decisione presa da un arbitro designato, per
concorde e manifesta volontà delle parti, a dirimere una vertenza normalmente
di competenza del giudice ordinario e che la legge permette di deferire alla
giurisdizione privata" (Rolando Forni,
Il concordato intercantonale sull’arbitrato nella giurisprudenza del Tribunale
d’appello del cantone Ticino, in Rep. 1984 pag. 9). Al contrario di quanto
sostenuto dall’appellante, la clausola n. 4.2, e più in generale l’atto di
costituzione del diritto di superficie, non specifica in che modo si debba procedere
in caso di disaccordo delle parti sulla fissazione del canone di superficie e,
in particolare, di mancata richiesta di intervento del perito distrettuale. La
clausola in questione non può dunque essere considerata alla stregua di una
clausola compromissoria, mancando la chiara e univoca volontà delle parti di
sottoporre le loro eventuali vertenze al giudizio di un tribunale arbitrale. In
tale situazione il Pretore poteva essere adito nelle vie ordinarie e a giusta
ragione il primo giudice ha respinto l’eccezione di incompetenza sollevata dal
convenuto, entrando nel merito della causa. L’appello è di conseguenza sprovvisto
di fondamento nella misura in cui chiede l’annullamento della sentenza
pretorile per incompetenza del giudice (art. 142 cpv. 1 lett. a CPC).

 

                                   3.   Il Pretore ha
ritenuto superfluo approfondire la questione relativa alla validità della
versione tedesca o italiana dell’atto di costituzione del diritto di
superficie. Egli ha infatti ammesso, sulla scorta delle risultanze peritali,
che l’incremento dei prezzi del terreno giustifica comunque ampiamente
l’adeguamento del canone agli attuali valori di mercato, tanto più che agli
atti non figura alcuna prova che le parti intendessero favorire la posizione
del superficiario contenendo il corrispettivo del diritto di superficie nei
limiti di un prezzo del terreno massimo di fr. 30.– il m².

                                         Il convenuto contesta
simile tesi, sottolineando la validità della versione tedesca dell’atto di
costituzione e pertanto la dipendenza di un eventuale accertamento del canone
oltre il massimo stabilito di fr. 30.– il m² da un’inflazione monetaria eccezionale
e duratura, e non dall’evoluzione del prezzo del terreno. Se non che, egli non
indica in cifre quale dovrebbe essere il canone di superficie applicabile in
concreto e si rimette all’apprezzamento della Camera, chiedendo che l’importo
da lui dovuto all’attore sia determinato in fr. ... (appello, pag. 2). 

 

                                         Ora, nel caso di litigi
pecuniari – come in concreto – l’appellante non può limitarsi a conclusioni
indeterminate, ma deve cifrare le sue pretese (Rep. 1993 pag. 228, consid. b; Cocchi/Trezzini, Codice di procedura
civile ticinese annotato, Lugano 1993, note 6 ad art. 309; identico principio
vige, del resto, sul piano federale: Messmer/Imboden,
Die eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen, Zurigo 1992, pag. 151 nota 9).
Nella fattispecie l’appellante critica la determinazione del canone di
superficie decisa dal Pretore, ma non indica nemmeno approssimativamente quale
sia l’importo che è disposto a versare all’attore in riforma della sentenza
impugnata. Ne discende che l’atto di appello non risponde ai requisiti posti dall’art.
309 cpv. 2 lett. e CPC, difettando delle “domande”, ovvero delle richieste a
giudizio ed è pertanto nullo (art. 309 cpv. 5 CPC). Il gravame, carente dei
requisiti formali minimi di un appello, si rivela perciò irricevibile.

 

                                   4.   In via ancor più
subordinata l’appellante chiede di fissare in fr. 44’387,50 l’importo da lui
dovuto all’attore per il canone di superficie, poiché il Pretore avrebbe erroneamente
dedotto dall’importo di fr. 48’144,90 dovuto al proprietario gravato solo pagamenti
per fr. 2’504,80, mentre in realtà nel periodo contestato il superficiario aveva
versato fr. 3’757,05, ossia tre rate annue a fr. 1’252,35. La censura è
infondata. Dal fascicolo processuale risulta effettivamente versata solo la
somma di fr. 2’504,80 per il canone di superficie del 1990 e del 1991 (doc. 4).
Il calcolo operato dal Pretore sulla base dei documenti prodotti agli atti resiste
quindi alla critica. Nella misura in cui è ricevibile (consid. 3), l’appello si
rivela di conseguenza infondato.

 

                                   5.   Gli oneri
processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC) e sono posti a carico
dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili
di appello.

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:              1.   Nella misura in cui è ricevibile,
l’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli oneri processuali,
consistenti in:

                                         a) tassa di
giustizia      fr. 2’000.--

                                         b) spese                         fr      
50.–

                                                                                fr.
2’050.–

                                         sono
posti a carico dell’appellante, che rifonderà a __________ __________
un’indennità di fr. 1’000.– per ripetibili di appello. 

 

                                   3.   Intimazione a:

                                         – avv. __________ __________,
__________;

                                         – avv. __________
__________, __________.

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        La
segretaria