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**Case Identifier:** 894a48e6-5acd-5cba-b35f-ab413a545572
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-12
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 12.02.2024 C/6774/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-6774-2019_2024-02-12.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 13 février 2024 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/6774/2019 ACJC/160/2024 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 12 FEVRIER 2024 

 

Entre 

A______ SA, sise c/o B______ AG, ______ (GR), appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 12 avril 2023, représentée par Me Lucien 

LAZZAROTTO, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève, 

et 

Monsieur C______, domicilié ______ [GE], intimé, représenté par le Service de 
protection de l'adulte (SPAd), Secteur juridique DCS-SPAd, route des Jeunes 1C, case 

postale 107, 1211 Genève 8. 

 

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C/6774/2019 

EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/289/2023 du 12 avril 2023, notifié à A______ SA le 27 avril 
2023, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), statuant par voie de 

procédure simplifiée, a annulé le congé notifié le 25 février 2019 pour le 31 mars 

2019 par A______ SA à C______ portant sur le studio situé au 2
ème

 étage de 

l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), débouté les 

parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite 

(ch. 3).  

B. a. Par acte expédié le 30 mai 2023 à la Cour de justice, A______ SA (ci-après 
également : la bailleresse) a formé appel contre ce jugement, dont elle a sollicité 

l'annulation.  

Cela fait, elle a conclu à ce que la Cour déclare efficace le congé du 25 février 

2019 notifié à C______ (ci-après également : le locataire), ordonne l'évacuation 

du précité dès l'entrée en force de l'arrêt à rendre et, ceci étant fait, renvoie la 

cause au Tribunal, dans la composition de l'art. 30 LaCC, pour qu'il ordonne les 

mesures d'exécution nécessaires à l'évacuation immédiate du locataire du studio 

loué. 

b. Dans sa réponse du 3 juillet 2023, C______ a conclu au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement entrepris. 

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions 
respectives. 

d. La cause a été gardée à juger le 7 novembre 2023, ce dont les parties ont été 
avisées le jour même.  

C. Il résulte de la procédure les faits pertinents suivants :  

a. En date du 6 mars 1998, D______, alors propriétaire de l'immeuble sis 
rue 1______ no. ______, [code postal] Genève, a conclu avec C______ un contrat 

de bail à loyer portant sur la location d'un studio situé au 2
ème

 étage de l'immeuble 

précité, lequel est actuellement géré par E______ (ci-après : la régie). 

Le bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1
er

 avril 1998 au 31 

mars 1999, renouvelable ensuite tacitement d'année en année sauf résiliation 

donnée trois mois à l'avance. 

Le loyer a été fixé à 850 fr. par mois, charges comprises. 

b. Dans le courant de l'année 2000, A______ SA est devenue propriétaire de 
l'immeuble susmentionné. 

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C/6774/2019 

c. C______ a été hospitalisé du 11 décembre 2018 au 16 janvier 2019. 

d. Par ordonnance du 14 décembre 2018, le Tribunal de protection de l'adulte et 
de l'enfant (TPAE), statuant sur mesures superprovisionnelles, a institué une 

curatelle de représentation et de gestion provisoire en faveur de C______, désigné 

deux collaborateurs du Service de protection de l'adulte (SPAd) aux fonctions de 

curateurs provisoires, confié à ceux-ci les tâches de représenter le locataire dans 

ses rapports avec les tiers, en particulier en matière d'affaires administratives et 

juridiques, de gérer ses revenus et d'administrer ses affaires courantes, et autorisé 

les curateurs provisoires à prendre connaissance de la correspondance du 

locataire, dans les limites du mandat confié. 

Cette ordonnance a été notifiée au SPAd le 14 janvier 2019. 

A______ SA n'a, quant à elle, été informée de la mesure de curatelle prononcée en 

faveur du locataire qu'à l'occasion du dépôt de la requête en contestation de congé 

du 26 mars 2019 (cf. infra let. i.a). 

e. Par pli recommandé du 14 janvier 2019 adressé à C______, la régie a relevé 
qu'en dépit de ses courriers de rappel, le précité n'avait pas résorbé le retard 

accumulé dans le paiement de son loyer depuis décembre 2018. Aussi, le locataire 

était mis en demeure de s'acquitter du montant échu de 1'640 fr., à titre d'arriéré de 

loyer pour les mois de décembre 2018 et janvier 2019, dans un délai de 30 jours, à 

défaut de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO. 

f. Aucun paiement n'ayant été effectué dans le délai imparti, la bailleresse a, par 
avis officiel du 25 février 2019, résilié le bail du locataire pour le 31 mars 2019. 

g. Dès le mois de mars 2019, le loyer du studio a été acquitté régulièrement par le 
SPAd et l'arriéré a été résorbé. 

h. Dans l'intervalle, la régie a reçu - dès janvier 2019 - plusieurs plaintes de 
voisins concernant des nuisances sonores et olfactives provenant de l'appartement 

du locataire, qui était au surplus passablement encombré. 

i.a Le 26 mars 2019, C______, représenté par le SPAd, a saisi la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en contestation du congé 

du 25 février 2019. 

i.b Lors de l'audience de conciliation du 19 septembre 2019, les parties sont 
parvenues à un accord partiel qui a été entériné par la Commission de conciliation. 

Les termes de cet accord étaient les suivants :  

"La situation est à jour et un suivi médical [du locataire] est en place. Dans ces 

circonstances, la bailleresse est d'accord d'octroyer [au locataire] un délai 

d'épreuve d'une année. Si dans ce délai, les indemnités [pour occupation illicite] 

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sont régulièrement payées et [que] le locataire ne fait l'objet d'aucune plainte [du 

voisinage], le bail sera remis en vigueur".  

i.c Une deuxième audience de conciliation a eu lieu le 21 janvier 2021. A cette 
occasion, les parties sont parvenues à un nouvel accord partiel, qui a été entériné 

par la Commission de conciliation. Les termes de cet accord étaient les suivants :  

"Compte tenu de problèmes résiduels, soit d'odeurs et d'encombrement de 

l'appartement [du locataire], la bailleresse souhaite prolonger le délai d'épreuve 

jusqu'au 31 janvier 2022. Si dans ce délai le locataire ne fait l'objet d'aucune 

plainte des voisins ou de la régie, le bail sera remis en vigueur". 

i.d Suite à cette audience, la régie a reçu de nouvelles plaintes du voisinage 
concernant le locataire, raison pour laquelle la bailleresse a refusé de remettre le 

bail en vigueur. 

Le 28 avril 2022, la Commission de conciliation a constaté l'échec de la tentative 

de conciliation et délivré l'autorisation de procéder au locataire. 

j. Le 31 mai 2022, C______, représenté par le SPAd, a introduit sa requête en 
contestation de congé devant le Tribunal. Il a conclu, principalement, à 

l'inefficacité du congé du 25 février 2019 et, subsidiairement, à son annulation. 

En substance, il a fait valoir qu'avant son hospitalisation en décembre 2018, le 

loyer avait toujours été payé de façon régulière. Vu qu'il n'était plus en mesure de 

gérer ses affaires, il avait été mis sous curatelle et le SPAd avait rapidement fait le 

nécessaire pour solder l'arriéré. Le loyer avait en outre été réglé en temps utile 

pendant toute la durée du délai d'épreuve octroyé par la bailleresse. Celle-ci avait 

toutefois refusé de remettre le bail en vigueur, non pas pour des raisons 

financières, mais pour des "problèmes de nuisances". Or le bail avait été résilié 

pour défaut de paiement et non pour troubles du voisinage. En se prévalant d'un 

motif différent de celui invoqué pour résilier le bail, la bailleresse adoptait un 

comportement contraire à la bonne foi, ce qui devait entraîner l'annulation du 

congé. 

k. Par réponse du 16 août 2022, A______ SA, a conclu à ce que le Tribunal 
déclare efficace le congé du 25 février 2019 et déboute C______ de toutes ses 

conclusions. Sur demande reconventionnelle, elle a conclu au prononcé de 

l'évacuation du locataire, avec mesures d'exécution directe. 

La bailleresse a allégué qu'en septembre 2019, elle avait consenti - sans renoncer 

au bénéfice de la résiliation - à l'octroi d'un délai d'épreuve d'une année, à l'issue 

duquel le bail serait remis en vigueur, si les indemnités étaient régulièrement 

payées et si le locataire ne faisait l'objet d'aucune plainte du voisinage (all. 10). En 

effet, parallèlement au problème de défaut de paiement, la régie avait reçu des 

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plaintes relatives à des nuisances sonores et olfactives provenant du logement du 

locataire (all. 11). Compte tenu de ce contexte, qui exposait la bailleresse à 

d'éventuels dommages si les autres habitants de l'immeuble persistaient à se 

plaindre, il était important que l'effort consenti à travers l'octroi d'un délai 

d'épreuve soit conditionné à la suppression de tout désagrément causé par le 

locataire (all. 12). Cette condition n'avait fait l'objet d'aucune opposition de la part 

du locataire et du SPAd, qui l'avaient acceptée (all. 13). Ce premier délai 

d'épreuve n'avait pas été concluant, compte tenu des problèmes résiduels rapportés 

par le voisinage en lien avec des odeurs et l'encombrement du studio. Par gain de 

paix, la bailleresse avait néanmoins accepté de reconduire ce délai pour une année 

(all. 14). Malheureusement, des plaintes du voisinage à l'encontre du locataire 

avaient continué à parvenir à la régie (all. 15). La condition prévue dans le procès-

verbal de conciliation du 21 janvier 2021 n'ayant pas été respectée, la bailleresse 

avait donc mis un terme aux discussions transactionnelles et refusé de remettre le 

bail en vigueur (all. 16). 

l. Dans sa réponse à la demande reconventionnelle du 19 septembre 2022, le 
locataire a conclu au déboutement de la bailleresse de toutes ses conclusions. 

m. Lors de l'audience du Tribunal du 1er novembre 2022, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions. La bailleresse a sollicité l'audition de deux témoins à 

l'appui des allégués 12, 15 et 16 de sa demande reconventionnelle. Sur 

interpellation du Tribunal, le locataire, représenté par le SPAd, a précisé que les 

faits allégués par la bailleresse dans sa demande reconventionnelle n'étaient pas 

contestés. 

n. Par ordonnance du 2 novembre 2022, le Tribunal a retenu que la cause était en 
état d'être jugée et a cité les parties à comparaître à une audience de plaidoiries 

finales fixée le 10 janvier 2023. Il a relevé, notamment, que les allégués 1 à 17 de 

la demande reconventionnelle n'avaient pas été contestés. En particulier, il n'était 

pas contesté que les voisins du locataire s'étaient plaints de nuisances sonores et 

olfactives provenant du logement de ce dernier. Il n'était dès lors pas nécessaire 

d'entendre les témoins cités par la bailleresse à cet égard. 

o. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 10 janvier 2023, les parties ont 
persisté dans leurs conclusions, après quoi le Tribunal a gardé la cause à juger. 

D. Dans le jugement entrepris le Tribunal a retenu que les conditions de l'art. 257d 
CO étaient manifestement réalisées, puisque le locataire ne contestait pas qu'il 

était en demeure de devoir les loyers réclamés dans l'avis comminatoire et ne pas 

s'en être acquitté dans le délai imparti. Le congé notifié le 25 février 2019 était 

donc efficace.  

Il ressortait des pièces produites que le locataire occupait le studio loué depuis 

1998 sans avoir rencontré de problème pour payer le loyer. Les seuls loyers réglés 

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avec retard correspondaient aux loyers dus pendant l'hospitalisation du locataire. 

Ce retard ressortait d'un mauvais concours de circonstances, au vu du temps 

écoulé entre la décision de mise sous curatelle du 14 décembre 2018 et sa 

notification au SPAd le 14 janvier 2019, puis à la prise en main du dossier par ce 

service. En effet, à teneur de l'ordonnance du 14 décembre 2018, le locataire 

n'était plus à même de gérer seul ses affaires administratives au moment de l'envoi 

de l'avis comminatoire. Pour cette raison, une curatelle avait été instaurée en 

faveur du locataire à titre superprovisionnel. Cette curatelle, qui n'avait pas été 

révoquée à sa sortie d'hôpital, visait notamment la gestion de ses revenus et 

l'administration de ses affaires courantes, dont le paiement du loyer. Le locataire 

n'était ainsi pas à même de gérer ses affaires ni au moment de l'échéance des 

loyers en souffrance, ni au moment de l'envoi de l'avis comminatoire le 14 janvier 

2019, date à laquelle il était toujours hospitalisé, ni même après son 

hospitalisation jusqu'à la date de résiliation du bail. En revanche, dès que le SPAd 

avait pris en main le dossier, les loyers avaient à nouveau été réglés régulièrement 

et l'arriéré avait été résorbé. 

En réalité, les conditions que la bailleresse avait posées au cours de la procédure 

de conciliation, lesquelles étaient sans lien avec le paiement des loyers, étaient de 

nature à démontrer que cette dernière avait saisi l'occasion du retard du paiement 

du loyer, à un moment charnière dans la vie du locataire, pour mettre un terme au 

bail en raison des plaintes reçues de voisins au sujet du comportement du 

locataire. Une telle façon de faire était contraire à la bonne foi. La bailleresse avait 

exercé son droit de résilier le bail selon l'art. 257d CO sans ménagement envers la 

situation très particulière du locataire. Le congé devait dès lors être annulé. 

 
EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).  

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur 

litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend 

jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a 

effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des 

art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période 

de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par 

l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; 

arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1).  

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L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours 

à compter de la notification de la décision motivée (art. 311 al. 1 CPC). 

1.2 En l'espèce, au vu du montant mensuel du loyer de 850 fr., la valeur litigieuse 
est supérieure à 10'000 fr. L'appel a été interjeté dans le délai et la forme prescrits 

par la loi (art. 130, 131, 142 al. 1 et 3, 311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 

1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit et/ou constatation inexacte des 
faits (art. 310 CPC). Le juge d'appel dispose d'un pouvoir de cognition complet et 

revoit librement les questions de fait comme les questions de droit. En particulier, 

il contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première 

instance et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus 

(ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 

2014 consid. 2.2.3). 

1.4 Dans la mesure où l'instance d'appel assure la continuation du procès de 
première instance, elle doit user du même type de procédure et des mêmes 

maximes que celles applicables devant la juridiction précédente (ATF 138 III 252 

consid. 2.1; JEANDIN, CR CPC, 2
ème

 éd. 2019, n. 6 ad art. 316 CPC). 

En l'espèce, la procédure simplifiée s'applique (art. 243 al. 2 let. c CPC), s'agissant 

d'une procédure en contestation de congé. 

Les faits sont établis d'office et la maxime inquisitoire sociale régit la procédure 

(art. 247 al. 2 let. a CPC). 

2. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir annulé le congé au motif qu'il aurait été 
donné de façon contraire aux règles de la bonne foi, ce qu'elle conteste. Elle fait 

valoir que la transaction conclue par les parties devant la Commission de 

conciliation - conformément à l'art. 201 CPC - stipulait que le bail serait remis en 

vigueur à l'issue d'un délai d'épreuve, à condition que le locataire paie 

régulièrement ses indemnités et ne fasse l'objet d'aucune plainte du voisinage. 

Dans la mesure où l'une de ces conditions ne s'était pas réalisée (le locataire ayant 

fait l'objet de nouvelles plaintes) - ce qui n'était pas contesté -, la bailleresse était 

fondée à refuser de remettre le bail en vigueur et à requérir l'évacuation du 

locataire. 

2.1 Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée 
pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. La 

résiliation ordinaire du bail ne suppose pas l'existence d'un motif de résiliation 

particulier (cf. art. 266a al. 1 CO; ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 

consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).  

En principe, le bailleur est donc libre de résilier le bail, notamment, dans le but 

d'adapter la manière d'exploiter son bien selon ce qu'il juge le plus conforme à ses 

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intérêts (ATF 136 III 190 consid. 3), pour effectuer des travaux de transformation, 

de rénovation ou d'assainissement (ATF 142 III 91 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 

140 III 496 consid. 4.1), pour des motifs économiques (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 4.2; 4A_475/2015 du 19 mai 2016 consid. 4.1 

et 4.3) ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou 

alliés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.3 et 

4.5; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.3 et 4). 

Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à 

la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé 

qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a 

CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du 

principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 

2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi 

lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il 

apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre 

l'intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 

142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1).  

Le but de la règlementation des art. 271 ss CO est uniquement de protéger le 

locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles 

de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles 

pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au 

maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin 

(arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 

4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse 

entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre 

fin (ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2; ACJC/257/2018 du 5 mars 

2018 consid. 2.1). 

La résiliation du bail n'est pas subordonnée à l'existence d'un motif de résiliation 

particulier. La motivation ne doit être fournie que si l'autre partie la demande 

(art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n'est donc pas une condition de sa 

validité (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 

28 février 2023 consid. 5.3.3). L'absence de motivation ou une motivation 

lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles 

de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l'absence d'intérêt digne de 

protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n'est qu'un 

prétexte (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3; 143 III 344 consid. 5.3.1; arrêts du 

Tribunal fédéral 4A_431/2022 du 28 février 2023 consid. 5.3.3). 

Pour déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel ou s'il n'est qu'un 

prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 125 

consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Autrement dit, la 

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question de savoir si un congé est contraire à la bonne foi s'apprécie par rapport au 

moment où il a été donné. Si le motif - fondé - pour lequel le congé a été donné 

disparaît par la suite, le congé ne devient pas ultérieurement contraire à la bonne 

foi (ATF 138 III 215 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 

février 2022 consid. 3.1.4). 

Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux 

règles de la bonne foi (art. 8 CC). 

2.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la 
chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le 

bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de 

paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins 30 jours 

pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO 

dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le 

contrat avec effet immédiat. 

La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement 

trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la 

sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se 

soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas 

réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action 

en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur 

(ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). 

La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO 

peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit 

être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du 

bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération 

lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une 

somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du 

montant effectivement dû. La résiliation peut également être annulable lorsque le 

montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts 

moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du 

délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat 

que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer 

mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr. ne saurait être 

qualifié d'insignifiant à ce titre; il en va de même d'un retard de huit jours dans le 

paiement du montant dû. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la 

bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêts du Tribunal 

fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2; 4A_641/2011 du 27 janvier 

2012 consid. 7; 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4, SJ 2014 I 105). En 

tout état, l'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire 

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qui ne paie pas son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_252/2014 du 28 mai 2014 

consid. 4.2).  

Selon le Tribunal fédéral, le bailleur n'abuse pas de son droit si, après réception de 

paiements tardifs de loyer, il résilie le bail pour non-paiement. A plus forte raison 

ne commet-il pas un abus de droit, lorsqu'il résilie le bail à défaut de paiement du 

loyer dû et maintient cette résiliation même si, en cours de procédure d'expulsion, 

le locataire paie l'arriéré de loyer (arrêt n. p. du Tribunal fédéral du 27 février 

1997, in SJ 1997 p. 538 consid. 2a; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 882). Le 

juge ne peut pas prendre en compte des motifs humanitaires (concernant la 

situation personnelle du locataire) pour déterminer si un congé notifié selon l'art. 

257d CO est contraire à la bonne foi. Les dispositions de droit fédéral en matière 

de bail à loyer ne prennent pas en compte de tels motifs. Seule l'autorité 

d'exécution de l'évacuation peut prendre en considération des motifs humanitaires, 

si le droit cantonal le prévoit, comme c'est le cas à Genève (arrêt n. p. du Tribunal 

fédéral du 27 février 1997, in SJ 1997 p. 538 consid. 2b). 

2.3 Aux termes de l'art. 201 al. 1 CPC, l'autorité de conciliation tente de trouver 
un accord entre les parties de manière informelle. Une transaction peut porter sur 

des questions litigieuses qui ne sont pas comprises dans l'objet du litige dans la 

mesure où cela contribue à sa résolution. 

Il est ainsi admis, dans le cadre de la procédure de conciliation, d'évoquer plus 

largement les difficultés rencontrées par les parties et de faire porter, comme 

l'art. 201 CPC le prévoit expressément, l'éventuelle transaction sur des questions 

litigieuses qui ne seraient par hypothèse pas comprises dans l'objet du litige 

(BONHET, CR CPC, 2
ème

 éd. 2019, n. 3 ad art. 201 CPC). 

2.4 En l'espèce, il n'est pas contesté que le congé notifié au locataire l'a été 
conformément aux conditions fixées à l'art. 257d CO. En particulier, il est admis 

que le locataire n'a pas payé le loyer (charges comprises) des mois de décembre 

2018 et janvier 2019 dans le délai comminatoire fixé par la bailleresse, raison 

pour laquelle celle-ci a résilié le bail pour le 31 mars 2019, en se conformant aux 

exigences posées par cette disposition. 

Dans le jugement querellé, le Tribunal a retenu que les conditions posées par la 

bailleresse au cours de la procédure de conciliation, sans lien avec le paiement des 

loyers, relevaient d'une attitude contraire à la bonne foi, de sorte qu'il y avait lieu 

d'annuler le congé. Ce raisonnement ne peut être suivi comme il sera vu ci-après. 

S'il est vrai qu'un congé fondé sur l'art. 257d CO peut être annulable en 

application de l'art. 271 CO, il ne peut néanmoins l'être qu'à titre très 

exceptionnel, dans des circonstances particulières, afin de ne pas remettre en 

cause le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Comme le relève 

l'appelante, le cas d'espèce n'est pas assimilable aux cas - limités - pour lesquels la 

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jurisprudence admet qu'un congé pour défaut de paiement puisse revêtir un 

caractère abusif. En effet, le montant réclamé dans l'avis comminatoire 

correspondait aux loyers en souffrance à la date de son envoi, le montant dû de 

1'640 fr. (soit près de deux mois de loyer) n'était pas insignifiant, le congé a été 

signifié peu de temps après l'expiration du délai comminatoire et l'arriéré n'a été 

résorbé qu'en mars 2019, soit plusieurs semaines après la notification du congé et 

environ deux mois après l'envoi de l'avis comminatoire. S'il est certes regrettable 

que le locataire se soit trouvé en défaut de paiement pour des raisons 

indépendantes de sa volonté, eu égard à son état de santé déficient, il ne s'agit 

toutefois pas d'une circonstance pertinente pour déterminer si le congé litigieux - 

donné en application de l'art. 257d CO - l'a été de façon contraire à la bonne foi. Il 

sera du reste observé qu'à la date d'envoi de l'avis comminatoire, une mesure de 

curatelle venait d'être instaurée en faveur du locataire. Aussi, en faisant preuve de 

toute la diligence requise, les curateurs de l'intimé - qui étaient autorisés à 

consulter sa correspondance et à gérer ses affaires courantes - auraient pu éviter la 

résiliation du bail en payant immédiatement les loyers dus ou, à tout le moins, en 

contactant la régie pour lui expliquer la situation et solliciter l'octroi d'un délai de 

paiement. Les problèmes d'organisation interne invoqués par le SPAd (ledit 

service précisant avoir "besoin en général d'une période d'environ 3 mois pour 

ouvrir un dossier") ne changent rien à ce qui précède. Au surplus, le fait que 

l'arriéré a été résorbé en cours de procédure ne suffit pas à rendre la résiliation du 

bail abusive, étant rappelé que la question de savoir si un congé est contraire à la 

bonne foi s'apprécie par rapport au moment où il a été donné - et non par rapport à 

des faits survenus postérieurement. 

Contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, il ne peut être reproché à l'appelante 

d'avoir adopté une attitude déloyale et/ou contradictoire en refusant de remettre le 

bail en vigueur à l'échéance du délai d'épreuve octroyé à l'intimé devant l'autorité 

de conciliation. Ainsi que le plaide à juste titre la bailleresse, l'art. 201 CPC 

autorise expressément les parties à élargir le cadre de leurs discussions en 

conciliation et d'intégrer à leur transaction des éléments qui ne sont pas 

directement en lien avec l'objet du litige, dans la mesure où cela contribue à le 

résoudre. Or, c'est précisément de cette faculté que la bailleresse a fait usage in 

casu. Dans la mesure où le locataire faisait l'objet de plaintes du voisinage depuis 

janvier 2019, pour des nuisances sonores et olfactives provenant de son studio, et 

que la réalité de ces nuisances n'était pas remise en cause par l'intéressé (ce qui 

ressort sans équivoque du procès-verbal de l'audience du 1
er

 novembre 2022), l'on 

ne discerne pas en quoi l'appelante aurait fait preuve de mauvaise foi en 

subordonnant l'octroi d'un délai d'épreuve au paiement régulier des indemnités et à 

la cessation par le locataire des nuisances rapportées par les autres habitants de 

l'immeuble. Il n'est en outre pas contesté qu'en dépit des accords conclus par les 

parties devant l'autorité de conciliation, l'intimé a continué à faire l'objet de 

plaintes de voisins pour les mêmes nuisances, raison pour laquelle l'appelante a 

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mis fin aux discussions transactionnelles. Dès lors que les conditions pour la 

remise en vigueur du bail - telles que convenues par les parties et acceptées par 

l'intimé - n'étaient pas remplies, la décision prise par la bailleresse d'interrompre 

les négociations et de maintenir le congé, après deux vaines tentatives pour 

trouver une issue amiable au litige, ne saurait être qualifiée d'abusive. 

C'est également à tort que le Tribunal a retenu que l'appelante aurait usé de son 

droit de résilier le bail selon l'art. 257d CO sans ménagement. Ce faisant, les 

premiers juges ont perdu de vue que l'appelante n'avait aucune obligation 

d'envisager la remise en vigueur du bail à l'issue d'une période probatoire. Si la 

bailleresse avait réellement voulu "sais[ir] l'occasion du retard du paiement du 

loyer, à un moment charnière dans la vie du locataire," pour mettre fin au bail, il 

lui était loisible de refuser d'emblée toute négociation et, en parallèle, d'initier sans 

attendre une procédure en expulsion contre le locataire - ce qu'elle n'a précisément 

pas fait, dans un but de conciliation, compte tenu de la situation personnelle de ce 

dernier. Là encore, l'on ne voit pas en quoi l'attitude de l'appelante pourrait être 

constitutive d'un abus de droit. 

Finalement, l'appelante ne saurait se voir reprocher d'avoir maintenu le congé par 

pur esprit de chicane, sans motif objectif, sérieux et digne de protection, tant il est 

vrai que l'intimé n'a contesté ni la réalité ni la répétition des troubles du voisinage 

qui lui ont été imputés. 

Il découle de ce qui précède que le congé du 25 février 2019 a été valablement 

notifié par l'appelante à l'intimé avec effet au 31 mars 2019. Le congé ayant été 

donné pour non-paiement du loyer, l'intimé ne peut par ailleurs prétendre à aucune 

prolongation de bail (art. 272a al. 1 let. a CO). 

Le jugement attaqué sera dès lors annulé et il sera statué à nouveau dans le sens de 

ce qui précède. 

3. Depuis l'expiration du terme fixé, soit le 31 mars 2019, le locataire ne dispose plus 
d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans le studio. Il viole ainsi l'art. 267 

al. 1 CO qui prévoit l'obligation de restituer la chose à la fin du bail.  

En conséquence, la Cour prononcera l'évacuation du locataire. 

La question de l'exécution de l'évacuation devra être soumise au Tribunal siégeant 

dans la composition spéciale prévue par l'art. 30 LaCC, de sorte que la cause 

devra lui être transmise une fois le présent arrêt entré en force. 

4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

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* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 30 mai 2023 par A______ SA contre le jugement 

JTBL/289/2023 rendu le 12 avril 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/6774/2019. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Cela fait, et statuant à nouveau : 

Déclare valable le congé notifié à C______ par A______ SA, par avis officiel du 

25 février 2019 pour le 31 mars 2019, concernant le studio situé au 2
ème

 étage de 

l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève. 

Condamne C______ à évacuer immédiatement de sa personne, de ses biens et de tout 

tiers dont il est responsable, le studio susmentionné. 

Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour décision sur l'exécution de 

l'évacuation. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions d'appel. 

Siégeant : 

Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne 

GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe FERRERO, Madame Zoé 

SEILER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

   

 

 

 

 
Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours 

en matière civile. Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.