# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 13d95840-1402-5147-9ce6-0299b5e6c5cd
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-03-14
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 14.03.2002 12.2001.71
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2001-71_2002-03-14.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2001.00071

  	
  Lugano

  14 marzo 2002/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Chiesa, vicepresidente, 

  Rusca e Pellegrini (in sostituzione del giudice Cocchi, astenuto)

  

 

	
  segretario:

  	
  Bettelini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa a procedura ordinaria
-inc. OA.99.86 della Pretura del Distretto di Bellinzona- promossa con
petizione 6 maggio 1999 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall’avv. __________ 

   

  
	
   

  	
   

  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall’avv. __________

   

  

 

 

chiedente
la condanna del convenuto al risarcimento di un danno di fr. 57'470.40,
aumentato in sede di conclusioni a fr. 125'979.50 oltre interessi, per
inadempienze nello svolgimento di attività professionale in favore
dell'attrice;

 

domanda
contestata dall'avvocato e che il pretore, con sentenza 19 aprile 2001, ha
integralmente respinto;

 

appellante
l'attrice che, in riforma della decisione impugnata, postula il parziale accoglimento
della petizione, ovvero limitatamente all'importo di fr. 90'567.50 oltre
interessi;

 

lette
le osservazioni all'appello della parte convenuta che ne propone la reiezione;

 

esaminati
gli atti dell'incarto;

 

 

 

considera

 

 

in
fatto e in diritto:

 

                                          1.   Nel mese di agosto 1995, in seguito al versamento da parte
dell'attrice a tale __________ di __________ della somma complessiva di fr.
310'000.-- e della necessità della prima di vedersi coperta per quel credito a
fronte della grave situazione debitoria del secondo, essa si rivolse all'avv.
__________, esprimendogli l'intenzione di acquistare un bene immobile di
questi, costituito di una casa unifamiliare con giardino, intavolata come part.
no. __________RFD di __________. Una precedente pattuizione in tal senso,
poiché conclusa nella forma della scrittura semplice, non avrebbe infatti
potuto essere iscritta. Tuttavia, a dipendenza della messa all'asta dello
stesso bene da parte dell'UEF di Bellinzona pubblicata il 29 agosto e comunque
della complessa situazione di oneri ipotecari e di restrizioni della facoltà di
disporre che gravava quel bene, l'attrice si determinò -su consiglio
dell'avvocato- di procedere con una certa sollecitudine all'acquisto di altri
beni immobili di __________, segnatamente di due appartamenti. Ciò che avvenne
per mezzo dell'atto notarile di compravendita 15 settembre 1995, allestito
dallo stesso avv. __________, concernente i fogli PPP __________e __________del
fondo base part. __________ di __________o. Il prezzo complessivo è stato fissato
in fr. 630'000.-- di cui fr. 310'000.-- già versati -corrispondenti al
precedente credito dell'attrice- e fr. 320'000.-- corrisposti mediante
assunzione del debito ipotecario esistente. A dipendenza della ben maggiore
esposizione debitoria nei confronti della __________ di __________, il venditore si impegnava a versare alla stessa
la somma di fr. 160'000.--. Inoltre, lo stesso venditore attestava che
l'ipoteca legale a favore del Comune di __________
di fr. 27'348.50 era stata saldata, incaricando il notaio di
provvedere alla sua cancellazione (doc. D). In data 28 dicembre 1995 l'attrice
ha comunque acquistato anche la casa di __________
di __________, anche qui per il prezzo di fr. 630'000.-- di cui fr.
66'600.-- già pagati, fr. 124'956.55 versati dall'acquirente all'Ufficio
federale dell'abitazione a copertura di un debito del venditore, fr. 91'757.--
versati all'UEF di Bellinzona e fr. 346'686.45 mediante assunzione del debito
ipotecario (doc. F).

 

 

                                          2.   Con la petizione in esame, proposta quasi quattro anni dopo la
contestata attività del convenuto, l'attrice ha chiesto il risarcimento di
determinati danni indicati come conseguenti alle operazioni immobiliari
descritte, imputando al convenuto cattiva esecuzione del mandato a suo tempo
conferitogli, ossia -in diritto- invocando l'art. 398 cpv. 2 CO. In sostanza i
rimproveri concernono sia l'impostazione dei negozi conclusi con __________,
sia la formulazione di determinate obbligazioni e clausole negli atti notarili,
ancorché essa non invochi nemmeno implicitamente la responsabilità dell'avv. __________
come notaio, non procedendo sulla base dell'art. 41 e segg. CO, come diritto
cantonale suppletorio (II CCA 29 ottobre 2001 in re G. / notaio G.). In
termini generali, l'attrice rimprovera anzitutto all'avvocato un errore di
valutazione e di consulenza, avendole sconsigliato di procedere all'acquisto
immediato del bene di __________, con la conseguenza di essersi dovuta
accollare l'acquisto di due appartamenti indesiderati. In secondo luogo,
lamenta di aver dovuto far fronte a tutta una serie di debiti, connessi con la
proprietà dei beni acquistati, per i quali l'avvocato non l'avrebbe
adeguatamente cautelata. Inoltre, muove al convenuto rimproveri di dettaglio di
cui si dirà nel seguito. Questi, opponendosi all'azione nei suoi confronti, ha
anzitutto sostenuto che il consiglio di acquistare gli appartamenti è stato
dettato dall'urgenza di compensare la somma di fr. 310'000.-- anticipata a
__________, dalle diverse operazioni che si opponevano a tale esigenza di tempo
se si fosse voluto acquistare il bene di __________ e alla situazione debitoria del venditore che andava
deteriorandosi di giorno in giorno, mentre gli appartamenti di __________ non erano ancora oggetto di pignoramento.
D'altra parte ha rilevato la libertà e la capacità della cliente di valutare le
soluzioni scelte e la sua perfetta conoscenza della situazione particolare in
cui si trovava il signor __________ che è stata poi la causa prima dei
pagamenti cui l'attrice ha dovuto far fronte in particolare verso l'ente
pubblico. Inoltre ha ricordato la decisione del Consiglio di disciplina
notarile che ha respinto un reclamo della stessa controparte, giudicando
corretta l'esecuzione dei mandati notarili affidatigli. Ha pure contestato il
calcolo del danno.

 

 

                                          3.   Con la decisione impugnata il pretore ha ritenuto non dati i
presupposti per la responsabilità del mandatario. In particolare ha rilevato
che l'avv. __________ ha ottemperato al
suo obbligo di informazione e di consulenza sia riguardo all'acquisto degli
appartamenti, sia in merito alla fissazione del prezzo di quegli oggetti che
l'attrice ritiene eccessivo, sia ancora per quanto riguarda ulteriori temi del
contendere di cui si dirà nel seguito. Di conseguenza il primo giudice non ha
nemmeno dovuto esaminare il danno così come formulato dall'attrice.

 

 

                                          4.   L'appellante ripropone in questa sede buona parte dei rimproveri
mossi al convenuto. Fondamentalmente essa dissente dall'operazione immobiliare
messa in atto, ribadendo di aver inteso unicamente diventare proprietaria della
casa di __________, mentre si è ritrovata proprietaria di tre diversi beni
immobili con conseguenti maggiori spese, inconvenienti fiscali, ecc. Ritiene
inutile ed evitabile la compera degli appartamenti di __________, mancando
peraltro la prova che non fosse possibile acquistare invece subito l'immobile
di __________, pagando quel che doveva essere pagato all'Ufficio federale per
l'abitazione, rispettivamente all'UEF. Al proposito essa non sostiene tuttavia
di non aver avuto personalmente la scelta fra l'acquisto degli appartamenti e
l'acquisto della casa; non risulta in particolare ciò che sembra affermare
l'attrice, ossia che il convenuto abbia indicato come impossibile -e non
soltanto preferibile con riferimento a quel particolare momento- l'acquisto del
bene di __________. Versione quest'ultima del tutto sostenibile, sia a fronte
dell'incontestata situazione di relativa urgenza nel procedere, sia di un
maggior numero di operazioni preliminari della compravendita, attestate dal
contenuto del rogito relativo all'immobile di __________ (doc. F). Incomprensibile è semmai -per quanto risulta
dall'incarto- la volontà dell'attrice di acquistare anche quel secondo bene,
quando con il primo negozio essa aveva ormai compensato il proprio credito di
fr. 310'000.--, preesistente all'intervento dell'avv. __________. Inoltre, essa
non può addossare a quest'ultimo ogni sua decisione, in particolare di voler
acquistare -nel giro di pochi mesi- beni immobili di __________ per oltre un
milione di franchi. Ne discende così che la pretesa errata informazione
dell'avvocato che l'avrebbe indotta all'acquisto degli appartamenti non è stata
provata, dal momento che non esiste documento, né testimonianza relativi al
periodo precedente il 15 settembre 1995, data del primo atto notarile. Mentre,
la prova dell'inadempienza del mandato, così come dei presupposti della
responsabilità del mandatario (il danno, l'esecuzione negligente e il rapporto
di causalità fra i primi due presupposti), incombe a chi se ne prevale, ossia
al mandante: in concreto, all'attrice (Weber,
in Comm. di Basilea, ed. 1, art. 398 CO, N. 32). 

 

 

                                          5.   Nella fattispecie descritta l'appellante ripropone una serie di
rimproveri concernenti aspetti particolari del rapporto intercorso fra le parti
la cui natura è pacificamente quella di un mandato (Weber, op cit., art. 394 CO, N. 7 e 9). 

 

                                      5.1.   Al
punto 6 del suo allegato accenna alla mancata presentazione di una denuncia
penale, senza specificarne i termini. V'è tuttavia da presumere che quell'atto
avrebbe dovuto essere presentato nei confronti del venditore, così come esposto
in replica (pag. 4) dove l'attrice afferma -in buona sostanza- che, invece di utilizzare
l'acconto di fr. 310'000.-- sui due appartamenti, l'avvocato avrebbe dovuto
consigliarle di inoltrare subito denuncia penale nei confronti
del signor __________ i. Non spiega però quale risultato economico,
trattando la vertenza di un'esclusiva questione di denaro, l'azione penale le
avrebbe potuto procurare anche indirettamente; ciò che di massima corrisponde a
quanto ha concluso il pretore (sentenza, punto 3); in tal modo, l'argomento
appare addirittura estraneo al tema della lite.

 

                                      5.2.   Analoga
irrilevanza nella presente controversia riveste l'accenno al fatto che, quo
alla prima compravendita, il venditore abbia dichiarato nel relativo atto
pubblico di impegnarsi a versare alla società di __________, la somma di fr.
160'000.--, pari al residuo ipotecario effettivo a favore della medesima Banca.
Se del caso, attingendo all'eventuale ricavo sulla vendita della particella no.
__________RFD di _________ (doc. D, foglio IV); mentre per quella stessa
somma non è stato allestito un riconoscimento di debito in favore dell'attrice
che le permettesse di rivalersi nei confronti del venditore nel caso in cui,
come a detta dell'attrice sarebbe poi avvenuto, egli non avesse fatto fronte
all'impegno. Sennonché, oltre all'assenza dall'incarto di qualsiasi prova o
indizio della circostanza secondo cui la banca avrebbe incassato
dall'appellante la somma che il venditore si era impegnato a pagare (l'attrice
non lo sostiene mai chiaramente), la mancanza di un riconoscimento di debito in
favore dell'acquirente renderebbe unicamente più difficile una procedura
d'incasso, ma non comprometterebbe i suoi diritti nel merito di un'eventuale
controversia: anche perché la via esecutiva non esclude che il debitore chieda
la verifica sostanziale del debito sulla base dell'art. 83 LEF. Determinante
anche in questa circostanza appare piuttosto la situazione economica di
__________ , tale (verosimilmente) da far apparire puramente formali suoi
eventuali impegni o garanzie d'altro genere. D'altra parte, v'è da pensare che
la differenza fra il valore nominale delle ipoteche e l'effettivo debito del
venditore nei confronti della banca sia pur stata oggetto di qualche
riflessione da parte dell'appellante, visto che essa non può certamente
sostenere di non essersi preoccupata di quella situazione debitoria che l'aveva
precedentemente indotta a effettuare versamenti di valore non irrilevante
proprio in favore di __________. In altre parole, l'attrice non ha provato né
la rilevanza concreta del rimprovero rivolto all'avvocato, né che la somma in
gioco corrisponda a un suo pregiudizio, né, quindi, che esista su questo punto
una carente prestazione professionale del convenuto.

 

                                      5.3.   Ulteriore
rimprovero rivolto al convenuto è quello di non aver garantito il pagamento
dell'imposta sugli utili immobiliari concernenti sia gli appartamenti di
__________, sia il fondo di __________. Al proposito l'appellante lamenta in
particolare che l'avvocato non ha provveduto né a orientarla a mezzo di un
calcolo preventivo di quegli oneri fiscali, né procedendo conformemente agli
art. 252 cpv. 4 e 254 LT. In effetti, l'attrice è stata chiamata al pagamento
di queste imposte come proprietaria dei fondi sui quali lo Stato ha diritto
all'ipoteca legale in virtù dell'art. 127 cpv. 3 LT. Il primo giudice ha però
ritenuto che essa sia stata sufficientemente informata sulla sua eventuale
responsabilità almeno al momento della firma degli atti notarili che evocano
addirittura (secondo una vecchia disposizione: cfr. IF del convenuto, ad 3) la
responsabilità solidale dell'acquirente in caso di mancato pagamento delle
imposte (doc. D ed E, clausola VII) e che -in ossequio all'obbligo fatto al
notaio dall'art. 254 LT- rendono attente le parti dell'esistenza di
un'ipoteca legale non soggetta a iscrizioni a Registro fondiario a garanzia di
tutte le imposte cantonali, comunali, ecc. …(in specie l'imposta sugli utili
immobiliari) ecc. (doc. D ed E, in fine). Al proposito vale la pena di
osservare anzitutto che il rimprovero del mancato preventivo sull'eventuale
onere fiscale non risulta dagli allegati introduttivi, costituendo pertanto
inammissibile fatto nuovo in questa sede (art. 321 CPC). Inoltre, a prescindere
dalle considerazioni espresse sul tema dal Consiglio di disciplina notarile
(che comunque ha considerato la fattispecie nell'ottica esclusiva dei doveri
del notaio) (doc. 6, pag. 3), le accennate menzioni nell'atto pubblico
costituiscono almeno indizi importanti dell'informazione resa all'acquirente
dei fondi; tanto più che essa si è astenuta dall'affermare di non essere stata
a conoscenza di quelle clausole, rispettivamente di averle considerate formule
prive di significato concreto. Comunque non v'è prova che, nella sua veste di
avvocato (ma anche di notaio), il convenuto abbia omesso di spiegare alla
cliente cosa concretamente sarebbe successo nell'ipotesi indicata negli atti
pubblici in cui il venditore non avesse pagato le imposte sull'utile
immobiliare. Con ciò l'attrice, a fronte delle contestazioni del convenuto, non
ha -ancora una volta- fatto fronte al proprio onere probatorio; conseguendone
la correttezza della decisione impugnata.

 

                                      5.4.   L'appellante
ripropone anche l'argomento secondo cui il valore complessivo degli
appartamenti di __________ sarebbe ben
inferiore al prezzo pattuito e ciò sulla base di una perizia da lei richiesta
all'ing. __________. In sostanza rimprovera all'avv. __________ di non aver proceduto, in vista della
compravendita, a un accertamento più serio al proposito. Al proposito va
tuttavia confermato il giudizio pretorile che indica come l'attrice non risulti
essere stata condizionata o costretta a quel negozio o che gli elementi della
pattuizione non siano stati discussi fra le parti come normalmente accade; né
può essere fatto carico all'avvocato di non aver preso l'iniziativa di
accertare peritalmente o per mezzo di proprie ricerche il valore dei beni che
stavano per essere acquistati. Ma nemmeno l'appellante afferma di avergli fatto
una tale richiesta. D'altra parte, di fronte esclusivamente a una perizia
privata, non può essere rimproverato al pretore di non averla considerata prova
oggettiva a dipendenza del fatto che essa sarebbe servita per ottenere una
riduzione dell'onere fiscale, ciò che peraltro appare confermato dalla data del
mandato peritale che è stato conferito al tecnico il 16 febbraio 1998 (doc.
FFF, pag. 2), ossia quando, quasi tre anni dopo la compravendita, si è trattato
di definire l'imposta per i beni di __________, fissata in un primo tempo in
fr. 59'243.50 (doc. FF). Infatti, una perizia privata rappresenta di principio
nulla più di un'allegazione di parte, a meno che vi si aggiungano altri
elementi dell'istruttoria, tali da indurre il giudice a conferirle forza
probante (Cocchi/ Trezzini,
CPC-TI, art. 90, m. 21): ciò che in concreto non si è verificato. Anzi, il
teste __________, funzionario di __________, ha dichiarato che il prezzo di fr.
630'000.-- per i due appartamenti era stato ritenuto dalla banca adeguato (pagabile),
di modo che fu concesso il finanziamento.

 

                                      5.5.   I fogli PPP di _________ erano gravati fra l'altro da un'ipoteca
legale a favore del Comune di nominali fr. 27'348.50 (doc. D, foglio III) a
garanzia dei contributi di costruzione per opere di canalizzazione. Al
proposito il venditore ha falsamente dichiarato nell'atto pubblico di aver
saldato quel debito (doc. D, foglio IV); in seguito a questo fatto __________ è
stato riconosciuto colpevole di truffa nei confronti di __________ e del notaio
__________ e condannato alla pena di tre mesi di detenzione con decreto
d'accusa 15 febbraio 1999 (doc. QQ). Il rimprovero mosso al convenuto e
ripresentato dall'appellante è quello di non aver garantito il pagamento
di questo debito e di non aver fatto le necessarie ricerche sulle imposte
scoperte. Certo, si può immaginare che a fronte della situazione economica del
venditore (data per scontata in questa controversia) non sarebbe stato facile
garantire il pagamento di quei contributi da parte sua, a meno di ritoccare il
prezzo della pattuizione (ma la questione evidentemente non è stata posta);
d'altra parte, nemmeno l'attrice azzarda ipotetiche soluzioni in tal senso.
Sarebbe invece stato facile provare -a prescindere da ogni considerazione sulla
vera entità del debito- la pretesa estinzione del medesimo da parte di
__________ nei confronti dell'acquirente la quale, invece, al momento dell'atto
sembra essersi accontentata della dichiarazione personale del primo,
acconsentendo a incaricare il notaio della cancellazione della corrispondente
ipoteca legale. V'è da chiedersi -al di là della fretta di sottoscrivere l'atto
che l'autorità di disciplina sul notariato ha considerato circostanza idonea
per sanarne talune incompletezze- quale sia stato il motivo per cui
l'avvocato non abbia consigliato alla cliente di ottenere dal venditore la
prova del fatto asserito, evitando nel contempo che l'atto pubblico contenesse
un fatto non accertato e non vero. Ma anche qui l'apparenza delle cose sfugge
alla prova dei fatti: anche perché le parti hanno omesso di far riferimento ai
rapporti economici con il venditore che possono aver determinato le decisioni
dell'acquirente nei suoi confronti; e perché questi (oltre alle parti della
vertenza, unica persona presente alla pubblicazione dell'atto pubblico) non è
stato interpellato in causa per indicare in che modo la consulenza
dell'avvocato sia stata concretamente svolta, in particolare riguardo alla
clausola in discussione. Per giudicare se vi è stata negligenza da parte del
convenuto mancano pertanto elementi di prova concreti, atti a chiarire le
contrapposte allegazioni di parte.

 

 

                                          6.   A dipendenza in particolare della mancata prova dei fatti da
parte della mandante, anche per quanto riguarda l'ulteriore generico rimprovero
all'avvocato di non aver sufficientemente indagato sull'aspetto economico della
fattispecie, né presso i competenti uffici cantonali e comunali, né presso la
__________ (appello, ad 13), il giudizio impugnato merita conferma, con il
carico dei costi dell'appello alla parte soccombente.

 

 

                                          7.   Il 24 luglio 2001, successivamente quindi alla presentazione
dell'appello da parte della signora __________ personalmente,
l'avv. __________, comunicando di aver nuovamente assunto la rappresentanza
dell'attrice, ha prodotto due documenti di data successiva all'impugnazione,
concernenti il merito della controversia. Essi tuttavia non possono essere
assunti all'incarto; infatti, la restituzione in intero per la produzione di
nuove prove (art. 138 CPC) -istituto cui peraltro il legale formalmente non si
riferisce- può essere chiesta soltanto nel corso del processo di prima sede.
Una volta pronunciata la sentenza del primo giudice, essa può essere presentata
solo nella forma della restituzione in intero contro le sentenze (Cocchi/ Trezzini, op. cit., art.
138 CPC, m. 1), rimedio cui la parte non ha fatto capo. In tal modo i documenti
in esame devono essere trattati alla stregua di inammissibili nuovi mezzi di
prova (art. 321 CPC). 

 

 

 

 

Motivi
per i quali,

richiamati
per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA

 

 

 

pronuncia:

 

 

                                          1.   L'appello
14 maggio 2001 di __________ è respinto.

                                          2.   Le spese per fr. 50.-- e la tassa di giustizia di fr. 1'950.--,
anticipate dall'appellante, restano a suo carico. Essa verserà inoltre all'avv.
__________ la somma di fr. 2'500.-- a titolo di ripetibili.

 

 

                                          3.   Intimazione a:     - __________

 

                                               Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Bellinzona. 

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il vicepresidente                                                   Il
segretario