# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ede5a538-deab-5b73-b62d-14f6aab35d97
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-08
**Language:** de
**Title:** Bauen ausserhalb der Bauzonen. Referenzzustand für Erweiterungen gemäss Art. 24c RPG.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0136/2021
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2022-2.pdf

## Full Text

BRGE III Nr. 0136/2021 vom 8. September 2021 in BEZ 2022 Nr. 2 

Das streitbetroffene Baugrundstück lag in der Landwirtschaftszone und war 
mit einem Wohnhaus überstellt.  Der Bauherr  beabsichtigte,  dieses  bis auf  das 
Untergeschoss  abzubrechen  und  das  Erdgeschoss  wie  auch  das 
Obergeschoss  neu  zu  erstellen.  Er 
führte  unbestrittenermassen  keinen 
landwirtschaftlichen Betrieb, weshalb das Bauvorhaben nicht zonenkonform war 
(Art. 22  des  Raumplanungsgesetzes  [RPG]).  Eine  Standortgebundenheit  für 
eine  nicht-landwirtschaftliche  Baute  wurde  verneint.  Geprüft  wurde  hingegen, 
ob  das  Projekt  einer  Ausnahmebewilligung  gemäss  24c  RPG  zugänglich  sei. 
Für  das  bestehende Gebäude  lag eine  Baubewilligung  vom  18. Juni 1953  vor. 
Damit  war  es  vor  dem  1. Juli  1972  erstellt  worden,  also  bevor  das 
Baugrundstück  Bestandteil  des  Nichtbaugebiets  geworden  ist.  Als  solches 
durfte  es  ersetzt  werden,  gemäss  den  Aussagen  des  Gesuchstellers  war  es 
jedoch  in  der  Folge  deutlich  grösser  gebaut  worden.  Strittig  war  somit  der 
massgebende Referenzzustand. 

Aus den Erwägungen: 

5.  Der  Rekurrent  macht  geltend,  während  der  Umbauprojektierung  sei 
festgestellt  worden,  dass  das  betroffene  Wohnhaus  nicht  exakt  nach  den 
Plänen  aus  dem  Jahre  1953  erstellt  worden  sei.  So  weise  der  Grundriss  die 
Masse  von  9,38 m  x  8,24 m  anstatt  der  eingegebenen  9,00 m  x  8,20 m  auf. 
Zudem  sei  das  erstellte  Wohnhaus  höher  ausgeführt  worden.  Die 
Abweichungen seien formell nicht abgenommen worden. Es existiere jedoch ein 
nachgeführter  Grundrissplan  vom  22. Juni  1953,  von  dem  die  Baubehörde 
Kenntnis genommen habe.  

Ebenfalls  nicht  in  den  ursprünglichen  Bauplänen  aufgeführt  sei  der 
südwestliche  Anbau. Aufgrund der baulichen  Ausführung  und  der  Landeskarte 
1956-1965  aus  dem  GIS-Browser  sei  jedoch  anzunehmen,  dass  dieser 
spätestens einige Jahre nach der Erstellung des Wohnhauses errichtet worden 
sei.  

Entsprechend  habe  der  derzeitige  Zustand  bereits  am  1. Juli  1972 
bestanden  und  sei  somit  als  Referenzzustand  massgebend,  zumal  die 
Abweichungen  der  ausgeführten  Baute  von  den  bewilligten  Bauplänen  in  den 
Jahren  1953-1955  bewilligungsfähig  gewesen  wären.  Das  zulässige 
Erweiterungsmass sei somit eingehalten. (…) 

7. Die Baudirektion äussert sich hierzu wie folgt: Die Rechtmässigkeit der 
im Jahre 1953 erfolgten Vergrösserung könne nach wie vor nicht nachgewiesen 
werden.  Auch  die  planerische  Erfassung  der  Änderungen  bedeute  nicht  deren 
Bewilligung.  Es  gebe  keine  Anhaltspunkte  für  eine  Zustimmung,  Bewilligung 
oder  Legalisierung.  Auch  ohne  Baugesetz  oder  Gemeindebauordnung  seien 
damals  die  öffentlich-rechtlichen  Baubewilligungen  konform  umzusetzen 
gewesen. Eine abweichend von der ursprünglichen Bewilligung grösser erstellte 
Baute  als  Referenzzustand  anzuerkennen,  würde  dem  Sinn  und  Zweck  des 
Raumplanungsgesetzes,  nämlich  der  Trennung  von  Baugebiet  und 
Nichtbaugebiet  und  dem  haushälterischen  Umgang  mit  dem  Boden, 

 
 
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widersprechen.  Dementsprechend  fielen  Bauten,  die  nicht  rechtmässig  erstellt 
oder  geändert  worden  seien,  nicht  unter  Art. 24c  RPG.  Der  Referenzzustand 
habe  sich  auch  bei  diesen  Gebäuden  auf  den  aktenkundigen,  bewilligten 
Zustand zu beziehen.  

Der Rekurrent habe sich erst am 6. April 2020 und somit nach dem Erwerb 
der  Liegenschaft  (20. März  2020)  zur  Abklärung  der  Ausbaumöglichkeiten  an 
die kantonale Fachstelle Landschaft gewandt und von dieser am 15. April 2020 
die  Auskunft  erhalten,  dass  für  die  Bemessung  des  Referenzzustandes  die 
bewilligten  Pläne  aus  dem  Jahre  1953  herbeizuziehen  seien.  Mit  dem  Kauf 
ohne  vorgängige  Abklärungen  sei  er  ein  gewisses  Risiko  eingegangen.  Eine 
Durchsetzung  von  Bundesrecht  und  die  Gleichbehandlung  aller  Gesuchsteller 
stelle deshalb keine unzumutbare Härte dar. Dass die Wohnfläche klein sei, sei 
dabei ebenso wenig massgebend wie das Ausmass der Abweichungen, zumal 
es  nicht  um  eine  Verhältnismässigkeitsprüfung,  sondern  um  messbare 
Vorgaben gehe.  

8.  Bestimmungsgemäss  nutzbare  Bauten  und  Anlagen  ausserhalb  der 
Bauzonen,  die  nicht  mehr  zonenkonform  sind,  werden  in  ihrem  Bestand 
grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 RPG). Sie können mit Bewilligung der 
zuständigen  Behörde  erneuert,  teilweise  geändert,  massvoll  erweitert  oder 
wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden 
sind.  Dabei  bleibt  die  Vereinbarkeit  mit  den  wichtigen  Anliegen  der 
Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 und 5 RPG). 

Unter Art. 24c RPG fallen nur jene Bauten und Anlagen, die zum Zeitpunkt 
der  Bewilligung  zonenkonform  waren  und  durch  Rechtsänderungen  –  die 
nachträgliche  Änderung  von  Erlassen  oder  Plänen  –  zonenwidrig  geworden 
sind  (Art. 41  RPV).  Faktische  Zweckänderungen  oder  illegal  erstellte  Bauten 
und  Anlagen  erfüllen  das  Rechtmässigkeitserfordernis  nicht  und  sind  den  von 
Art. 24c RPG eröffneten Möglichkeiten daher nicht zugänglich (VB.2007.00227, 
E. 5.3 = BEZ 2007 Nr. 38; Rudolf Muggli, Kommentar RPG, 2010, zu Art. 24c, 
Rz 11; BGr, 2. Juli 2003, 1A.12/2003, E. 3.2; Bundesamt für Raumentwicklung, 
Neues  Raumplanungsrecht:  Erläuterungen  zur  Raumplanungsverordnung  und 
Empfehlungen für den Vollzug, 2000, Teil I, S. 47). Rudolf Muggli argumentiert 
weiter,  dass  solche  Bauten  nicht  durch  die  Änderung  der  Rechtslage 
zonenwidrig  geworden  seien.  «Die  Zonenwidrigkeit  geht  vielmehr  auf 
rechtswidriges  Verhalten 
zurück,  das  nicht  durch  eine  erweiterte 
Besitzstandsgarantie  belohnt  werden  sollte.  Wurde  bei  einer  formell  und 
materiell baurechtswidrigen Baute auf die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes verzichtet, dann ändert das nichts an ihrer Rechtswidrigkeit, weshalb 
sie  nicht  nach  Art. 24c  RPG  geändert  werden  kann.»  Der  Status  einer 
rechtmässig bestehenden Baute könne auch nicht durch Zeitablauf «ersessen» 
werden  (vgl.  dazu  Rudolf  Muggli,  in:  Kommentar  RPG,  Art. 24c  Rz. 11 ff.; 
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, S. 43).  

9. Die teilweise zu ersetzende Baute wurde unbestrittenermassen vor dem 
Stichtag  erstellt.  Hierfür  liegt  auch  eine  Baubewilligung  vom  18. Juni  1953  mit 
den  entsprechenden  Plänen  vor. 
Insofern  stünde  einem  Abbruch  und 
Wiederaufbau  der  bewilligten  Baute  gemäss  Art.  24c  Abs. 1  RPG  nichts 

 
 
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entgegen.  Da  das  Gebäude  hingegen  damals  mit  einem  grösseren  Grundriss 
erstellt und in der Folge mit einem Anbau versehen wurde, präsentiert sich die 
Situation so, dass am Stichtag wie auch heute eine gegenüber den bewilligten 
Plänen abgeänderte Baute besteht und für die vorgenommenen Erweiterungen 
keine  Bewilligung  vorliegt.  Dass  dies  gemäss  der  Praxis  der  Baudirektion 
Kanton  Zürich  nicht  dazu  führt,  dass  die  gesamte  Baute  nicht  nach  Art. 24c 
RPG  geändert  oder  wiederaufgebaut  werden  kann,  ist  nicht  zu  beanstanden; 
doch  muss  mit  der  Vorinstanz  aus  der  zitierten  Lehre  geschlossen  werden, 
dass  die  über  keine  Bewilligung  verfügenden  Änderungen  bzw.  Erweiterungen 
nicht  als  rechtmässig  erstellt  gelten  können.  Referenzzustand  bildet  nicht  der 
am 1. Juli 1972 bestehende, sondern der bewilligte Status. Dieser umfasst, wie 
aus  den  Plänen  ersichtlich  wird,  einen  rechteckigen  Grundriss  von  9,00 m  x 
8,20 m  ohne  Anbauten  (…).  Die  nicht  bewilligten  Gebäudeteile  sind  einer 
erweiterten  Bestandesgarantie  gemäss  Art. 24c  RPG  hingegen  wie  dargelegt 
nicht zugänglich.  

Entgegen  der  Ansicht des  Rekurrenten  sieht  die  Anwendung  von Art. 24c 
RPG  keine  nachträgliche  Überprüfung  der Bewilligungsfähigkeit  zum  Zeitpunkt 
der Errichtung vor. Wie es sich bei damals nicht bewilligungspflichtigen Bauten 
und  Änderungen  verhält,  steht  hier  nicht  zur  Diskussion,  zumal  die  damalige 
Neubaute  einem  Bewilligungsverfahren  unterzogen  wurde  und  die 
Bewilligungspflicht  unbestritten  war.  Ob  es  die  Gemeinde  damals  mit  der 
Bauabnahme  allenfalls  weniger  genau  nahm,  ändert  nichts  am  Sachverhalt, 
dass die Änderungen nicht bewilligt, sondern höchstens geduldet wurden, was 
ihnen  nicht  mehr  als  eine  einfache  Bestandesgarantie  brachte,  welche  im 
Übrigen  gemäss  der  neuesten  Rechtsprechung  auch  nicht  mehr  als  gegeben 
erachtet wird (vgl. BGr, 28. April 2021, 1C_469/2019, E. 5.4/5.5). 

Daraus  folgt,  dass  das  Gebäude  nur  gemäss  den  bewilligten  Plänen  der 
ist  und  dieses  Mass  den 
erweiterten  Bestandesgarantie  zugänglich 
rechtmässigen 
des 
die  Berechnung 
für 
als  Referenz 
Zustand 
Erweiterungspotenzials ergibt.  Bei  einem  Abbruch und Wiederaufbau bedeutet 
dies,  dass  die  erfolgten  Änderungen  bei  der  Berechnung  nicht  zu 
berücksichtigen sind. Bei einem Umbau wären sie, sofern sie nicht rückgebaut 
werden,  als  Bestandteil  der  geplanten  Erweiterung  anzurechnen,  denn  es  ist 
durchaus zulässig, zeitlich gestaffelt, mithin in mehreren Etappen zu erweitern. 
Das  maximal  zulässige  Erweiterungsmass  darf  aber  insgesamt  nur  einmal 
ausgeschöpft werden. Sämtliche Änderungen, die das gleiche Objekt betreffen, 
sind  daher  als  Einheit  zu  beurteilen  und  an  das  anzurechnen,  was 
maximalzulässig ist (Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, S. 46).