# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b18b392f-7e59-5132-b77f-63be7654e6b2
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-06-18
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 18.06.2020 III 2019 242
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2019-242_2020-06-18.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2019 242

Entscheid vom 18. Juni 2020

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien A.________, 
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,

gegen

1. Gemeinderat Wangen, Postfach 264, 8855 Wangen,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________,
Beschwerdegegner,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Am 21. August 2018 reichte D.________ das Baugesuch für die Erstellung 
eines Ferienhauses auf dem Grundstück KTN E.________, Wangen, ein. Das 
Grundstück liegt auf einer Landzunge am oberen Zürichsee unmittelbar an der 
R.________ in der Wohnzone W1 und ist im Eigentum der Genossame Wangen. 
Mit Vertrag vom 30. August 2018 hat die Genossame Wangen D.________ ein 
selbständiges und dauerndes Baurecht für das Grundstück KTN E.________ 
eingeräumt. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. F.________   publiziert und 
öffentlich aufgelegt. Am 10. September 2018 liess A.________ Einsprache ge-
gen das Baugesuch erheben. 

Nachdem das Amt für Raumentwicklung (ARE) des Kantons Schwyz mit 
Schreiben vom 20. Dezember 2018 festgehalten hatte, dass für das eingereichte 
Projekt keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne, reichte D.________ 
am 22. Januar 2019 geänderte Pläne ein, welche auch der Einsprecherin zur 
Kenntnisnahme zugestellt wurden. Dazu liess sich A.________ mit Eingabe vom 
14. Februar 2019 vernehmen. 

B. Das ARE erteilte mit Gesamtentscheid vom 12. März 2019 die kantonale 
Baubewilligung für das projektierte Ferienhaus unter Auflagen und Nebenbe-
stimmungen. Die Einsprache von A.________ wurde abgewiesen. 

Mit Beschluss vom 17. April 2019 erteilte der Gemeinderat Wangen die Bau-
bewilligung für den Neubau des Ferienhauses unter gleichzeitiger Eröffnung des 
Gesamtentscheides des ARE und unter verschiedenen Bedingungen und Auf-
lagen; gleichzeitig wies er die Einsprache von A.________ ab. 

C. Gegen die Baubewilligung liess A.________ mit Eingabe vom 24. Juni 
2019 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit dem 
Antrag, die Baubewilligung sowie der Gesamtentscheid des ARE seien aufzu-
heben (Verfahren VB 125/2019). 

D. Mit Entscheid (RRB) Nr. 837/2019 vom 26. November 2019 (Versand: 
3.12.2019) hat der Regierungsrat des Kantons Schwyz die Beschwerde abge-
wiesen unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. 

E. Gegen diesen Entscheid lässt A.________ mit Eingabe vom 24. Dezember 
2019 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Beschwerde er-
heben mit folgenden Anträgen:

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1. Es sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates vom 03.12.2019 und 
damit die Verfügung des Gemeinderates Wangen vom 17.04.2019 sowie den 
Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung Schwyz vom 12.02.2019 
aufzuheben. 

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des 
Beschwerdegegners respektive der Vorinstanzen. 

F. Das ARE beantragt mit Vernehmlassung vom 7. Januar 2020 die Ab-
weisung der Beschwerde. 

Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Eingabe vom 9. Januar 2020 die Ab-
weisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.

Der Beschwerdegegner beantragt mit Vernehmlassung vom 23. Januar 2020, die 
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. 

Der Gemeinderat Wangen lässt mit Vernehmlassung vom 28. Januar 2020 die 
Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. 

Mit Eingabe vom 9. März 2020 lässt die Beschwerdeführerin Stellung nehmen zu 
den Vernehmlassungen der Vorinstanzen und des Beschwerdegegners, wobei 
sie an ihren Anträgen festhält.

Mit Duplik vom 24. März 2020 hält auch der Gemeinderat Wangen an seinen An-
trägen fest. Der Beschwerdegegner äussert sich mit Duplik vom 31. März 2020, 
wobei er ebenfalls an seinen Anträgen festhält. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Beschwerdegegner bestreitet - wie bereits im Verfahren vor dem 
Regierungsrat - die Legitimation der Beschwerdeführerin zur Erhebung eines 
Rechtsmittels. Allein der Umstand, dass eine räumliche Beziehung zum Bau-
projekt bestehe, begründe noch kein schutzwürdiges Interesse. Inwiefern die 
Beschwerdeführerin durch das Bauprojekt in ihren eigenen Interessen berührt 
werde, werde nicht dargelegt. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der 
Bauvorschriften, begründe keine Beschwerdelegitimation. Der Beschwerdegeg-
ner macht zudem geltend, die Beschwerdeführerin habe im verwaltungsgericht-
lichen Verfahren neue Tatsachen und Beweismittel angeführt, was nicht zulässig 
sei.

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1.2 Bezüglich der vom Beschwerdegegner aufgeworfenen Frage der Legitima-
tion der Beschwerdeführerin kann auf die Ausführungen im angefochtenen Re-
gierungsratsbeschluss verwiesen werden (Erw. 1.3 f.). Der Regierungsrat weist 
korrekt darauf hin, dass die Legitimation ein rein prozessuales Rechtsschutzin-
teresse voraussetzt. Es ist dabei unwesentlich, ob das tatsächliche Interesse 
auch rechtlich geschützt wird. Die Legitimation hängt nicht von der Übereinstim-
mung zwischen privaten Interessen der Beschwerdeführer und der Schutzrich-
tung der angerufenen Norm ab, d.h. das geltend gemachte Interesse muss von 
der angeblich verletzten Rechtsbestimmung nicht erfasst werden (vgl. VGE III 
2012 20 vom 23.5.2012 Erw. 1.3; VGE III 2011 61 vom 21.9.2011 Erw. 1.2.2; 
VGE III 2010 159+160 vom 18.11.2010 Erw. 2.2.1; EGV-SZ 1983 Nr. 43 Erw. 3; 
Josef Hensler, Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, S. 37 ff.). 

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin des auf dem Stammgrundstück 
KTN G.________ (Lachen) lastenden Baurechts Nr. P.________. Dieses Bau-
rechtsgrundstück mit dem Haus O.________ wird nur durch das in diesem Be-
reich rund 2 m schmale Grundstück KTN H.________ (Wangen), auf welchem 
sich ein Fussweg befindet, vom Baugrundstück des Beschwerdegegners ge-
trennt. Das erforderliche Rechtsschutzinteresse ist vorliegend aufgrund der na-
hen örtlichen Beziehung des Baurechtsgrundstückes der Beschwerdeführerin 
zum Baugrundstück (Distanz von weniger als 10 m) offenkundig zu bejahen. 

1.3 Soweit der Beschwerdegegner rügt, die Beschwerdeführerin bringe im ver-
waltungsgerichtlichen Verfahren unzulässige neue Tatsachen und Beweismittel 
vor, ist auf § 57 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110 vom 
6.6.1974) zu verweisen, wonach die Parteien im Verwaltungsgerichtsverfahren 
befugt sind, neue Tatsachen und Beweismittel geltend zu machen. 

1.4 Soweit der Beschwerdegegner geltend macht, die Beschwerde der Be-
schwerdeführerin sei rechtsmissbräuchlich, weshalb darauf nicht einzutreten sei, 
kann ebenfalls auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss verwiesen 
werden (Erw. 1.5). Der Regierungsrat hat den Nachweis von rechtsmissbräuch-
lichem Verhalten der Beschwerdeführerin zu Recht verneint. 

2.1 Umstritten ist zunächst die genügende Erschliessung des Baugrund-
stückes. Im angefochtenen Beschluss wird die tatsächliche Situation korrekt dar-
gelegt. Das Baugrundstück befindet sich ausserhalb der zum Gemeindegebiet 
Wangen gehörenden Ortschaften Wangen, Nuolen und Siebnen in dem am obe-
ren Zürichsee gelegenen Gebiet Ennet Ah, das mehrere Buchten, welche entlang 
der Uferlinie zum grossen Teil überbaut sind, und mehrere Hafenanlagen um-
fasst. Das Baugrundstück liegt an der Westseite der R.________, entlang wel-

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cher sich neun kleinere Baugrundstücke (rund 400 m2 bis 500 m2, Wohnzone 1 
Geschoss) befinden, wovon acht überbaut sind (zuzüglich eine überbaute Parzel-
le [KTN I.________] am Südrand der Bucht). Am (östlich) gegenüberliegenden 
Ufer liegt der Bootshafen. Südwestlich des Baugrundstückes befindet sich die 
ARA Obermarch. Westlich ans Baugrundstück schliesst das Grundstück 
KTN G.________ Lachen an, welches (unter anderem) zwei Buchten umfasst, 
deren Uferstreifen ebenfalls überbaut sind (Wohnzone 1 mit einer Fläche von 
rund 50'000 m2). Das Baugrundstück wird - wie der Bootshafen R. und der nörd-
lich davon gelegene Flugplatz Wangen - von Wangen her über die Aulenstrasse 
erschlossen. Diese Strasse führt bis zu einem Parkplatz bei der ARA, welcher 
gemäss unbestrittener Darstellung im angefochtenen Beschluss Bewohnern und 
Besuchern der Ferien- und Wohnhäuser entlang der R.________ zur Verfügung 
steht. Ab diesem Parkplatz führt ein Fussweg zu den verschiedenen Häusern, 
wobei die Distanz zum Baugrundstück ca. 150 m beträgt. Eine Zufahrt unmittel-
bar zum Baugrundstück besteht nicht. Es ist im Weiteren unbestritten, dass die 
Genossame Wangen dem Beschwerdegegner ein unbeschränktes Fuss- und 
Fahrwegrecht für die Aulenstrasse, ein Fusswegrecht für den Fussweg zu seiner 
Liegenschaft und ein Mitbenützungsrecht für den Parkplatz eingeräumt hat (vgl. 
Baurechtsvertrag zwischen der Genossame Wangen und dem Beschwerdegeg-
ner vom 30.8.2018, S. 10). 

2.2 Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss aus, die Aulenstrasse 
erfülle die Anforderungen an eine technisch hinreichende Zufahrt. Die Erschlies-
sung sei zudem rechtlich gesichert. Auch der Fussweg zum geplanten Wohn-
haus bei einer Distanz von ca. 135 m zum Parkplatz sei noch hinreichend. Die 
entsprechende Einschätzung durch die Baubewilligungsbehörde liege in ihrem 
Ermessen und es bestehe kein Anlass, korrigierend einzugreifen. Auch die meis-
ten anderen Häuser an der R.________ seien nur zu Fuss erreichbar. § 37 Abs. 
3 des Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100 vom 14.5.1987) setze 
nicht zwingend eine direkte Zufahrt voraus, sondern erachte auch einen blossen 
Zugang zu Fuss als mögliche Erschliessung. 

Im Weiteren führt der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss aus, man 
gelange im Notfall auch über den S.________ (Gemeindegebiet Lachen) zum 
Baugrundstück. Nördlich des Baurechtsgrundstückes Nr. P.________ befinde 
sich ein Parkplatz. Von dort führe ein ca. 30 m langer Fussweg zu KTN 
E.________. Der Beschwerdegegner verfüge zwar weder über ein Fahrwegrecht 
für den S.________ noch über ein Fusswegrecht für den erwähnten Fussweg. 
Die Blaulichtorganisationen könnten jedoch in einer Notfallsituation gestützt auf 
Art. 701 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210 vom 10.12.1907) 

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über den S.________ und den Fussweg zwischen dem Grundstück KTN 
G.________ Lachen (im Eigentum der Genossame Lachen) und dem Grunds-
tück KTN J.________ Wangen zum Baugrundstück gelangen. Eine direkte Zu-
fahrt bis zum Baugrundstück müsse auch für die Post und die Kehrichtabfuhr 
nicht zwingend vorhanden sein. 

2.3 Die Beschwerdeführerin macht geltend, bei der Aulenstrasse handle es 
sich um einen schmalen Feldweg, welcher zum Flugplatz Lachen und zum Hafen 
R. führe. Über weite Strecken könne auf diesem Feldweg nicht gekreuzt werden 
(von Punkt 414 [Landeskarte map.geo.admin.ch] bzw. 415 [webGIS-SZ, Stand 
5.6.2020] [Koordinate 708 520/228 200] bis Punkt 409 [Koordinate 
708 000/228 800]). Es fehle mithin an einer genügenden Zufahrt. Ab der Aulen-
strasse führe nur ein schmaler Trampelpfad (über eine Länge von 150 m) zum 
Grundstück. Auch dieser Fussweg genüge dem Erschliessungserfordernis nicht, 
zumal die geplante Baute den Standard eines Hauptwohnsitzes aufweise (und 
nicht nur eines Ferienhauses, wie die bestehenden Häuser in der Nachbar-
schaft). Die Beschwerdeführerin macht zudem geltend, die Erschliessung habe 
den Anforderungen für die Erschliessung eines ganzjährig bewohnten Wohnhau-
ses (nicht bloss Ferienhaus) zu dienen, da die geplante Baute als ein während 
des ganzen Jahres nutzbares Wohnhaus konzipiert sei. 

Auch bestehe entgegen der Ansicht des Regierungsrates keine genügende 
Zufahrt für die öffentlichen Dienste über den S.________. Einerseits sei diese 
Strasse zu schmal, andererseits bestehe vom S.________ her kein Zugriff auf 
das streitige Baurechtsgrundstück über das (Baurechts-)Grundstück der Be-
schwerdeführerin bzw. ihres Nachbars. Dazu müssten Hecken und Gartenanla-
gen niedergerissen werden. Entgegen der Vorinstanz bestehe nördlich ihrer Bau-
rechtsparzelle Nr. P.________ kein Parkplatz, welche den Blaulichtorganisatio-
nen im Ernstfall zur Verfügung stünde. Es handle sich dabei um einen Privat-
parkplatz von kleinem Ausmass, welcher von der Baurechtsnehmerin genutzt 
werde. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass er im Notfall für die öf-
fentlichen Dienste zur Verfügung stehe. Der Parkplatz, welcher für das streitige 
Baugrundstück zur Verfügung stehe, liege 160 m von der Baurechtsliegenschaft 
entfernt. 

2.4 Das Sicherheitsdepartement führt vernehmlassend aus, die Aulenstrasse 
sei überall mindestens 3 m breit, sie sei übersichtlich und verfüge über zahlreiche 
Ausweichstellen. Durch das Bauvorhaben werde die Strasse nicht merklich mehr 
belastet. In einer Notfallsituation seien die Blaulichtorganisationen berechtigt, den 
Parkplatz nördlich des Baurechtsgrundstücks Nr. P.________ zu benutzen. Der 
Gemeinderat Wangen äussert sich vernehmlassend sinngemäss und hält zudem 

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fest, dass es sich beim Fussweg zur Bauliegenschaft nicht um einen Trampel-
pfad, sondern einen für den Fussgänger- und Fahrradverkehr genügenden 
Fussweg handle. Der Weg sei für die dadurch erschlossenen Ferienhäuser aus-
reichend. Die Situation habe sich zudem zwischenzeitlich verändert. Die ARA 
Untermarch (KTN K.________ Lachen) habe Sanierungsarbeiten auf ihrem Areal 
durchzuführen, wofür eine Baupiste erstellt werde. Es sei geplant, diese Piste 
nach Durchführung der Bauarbeiten auf dem ARA-Areal in einen ordentlichen 
Zufahrtsweg auszubauen. Ein entsprechendes Baugesuch sei in den Gemeinden 
Wangen und Lachen am 28. Oktober 2019 eingereicht worden. Dagegen seien 
keine Einsprachen eingegangen. Die Baubewilligung des Gemeinderates Lachen 
liege bereits vor. Künftig könnten somit auch die Blaulichtorganisationen bis ca. 
12 m an die Liegenschaft des Beschwerdegegners heranfahren. 

2.5 Die Erteilung einer Baubewilligung setzt voraus, dass das Baugrundstück 
erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Gemeint ist damit die Gesamtheit 
aller Einrichtungen, die notwendig sind, damit ein Grundstück zonen- und bau-
ordnungsgerecht genutzt werden kann. Für den Wohnungsbau präzisiert Art. 4 
des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG; 
SR 843) den Begriff der Erschliessung. Land ist erschlossen, wenn unter 
anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 
Abs. 1 RPG). Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der beanspruchten 
Nutzung des Grundstücks sowie von den massgeblichen (namentlich örtlichen) 
Umständen des Einzelfalls ab (BGE 116 Ib 159 Erw. 6b; Urteile BGer 
1C_433/2017 vom 17.4.2018 Erw. 4.1; 1C_275/2017 vom 18.1.2018 Erw. 2.2.1 
sowie 1C_255/ 2017 vom 24.10.2017 Erw. 4.8). Die einzelnen Anforderungen 
ergeben sich im Detail erst aus dem kantonalen Recht und der kantonalen 
Gerichts- und Verwaltungspraxis, die sich am bundesrechtlichen Rahmen zu 
orientieren haben. Das entsprechende kantonale Recht kann insbesondere das 
Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an die genügende 
Zugänglichkeit in abstrakter Weise festlegen (Urteile BGer 1C_433/2017 vom 
17.4.2018 Erw. 4.1; 1C_590/2016 vom 7.8.2017 Erw. 2.2 sowie 1C_376/2007 
vom 31.3.2008 Erw. 4.1 mit Hinweisen). 

Hinter dem Erschliessungserfordernis der Zufahrt gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG 
stehen vorab verkehrs-, gesundheits- und feuerpolizeiliche Überlegungen. Eine 
hinreichende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer 
der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuerwehr, 
Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.) 
gewährleistet ist. Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine 
Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und Anlagen heranführt. Die 

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befahrbare Strasse muss nicht bis zum Baugrundstück oder gar zu jedem 
einzelnen Gebäude reichen; vielmehr genügt es, wenn Benützer und Besucher 
mit dem Motorfahrzeug (oder einem öffentlichen Verkehrsmittel) in hinreichende 
Nähe gelangen und von dort über einen Weg zum Gebäude oder zur Anlage 
gehen können (BGE 136 III 130 Erw. 3.3.2; Urteile BGer 1C_433/2017 vom 
17.4.2018 Erw. 4.1; 1C_590/2016 vom 7.8.2017 Erw. 2.2 mit Hinweisen). Der 
Umstand, dass eine Erschliessung nicht einer Idealvorstellung entspricht, 
sondern in Einzelfällen gewisse Probleme aufweisen mag, macht sie nicht ohne 
weiteres ungenügend im Sinne von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 1 lit. b RPG 
(VGE III 2018 93 vom 12.2.2019 Erw. 3.1.2 m.H. auf Urteile BGer 1C_321/2017 
vom 7.8.2018 Erw. 4.2; 1C_489/2017 vom 22.5.2018 Erw. 3.2 u.w.). 

2.6.1 Das kantonale Recht stellt in § 37 PBG keine weitergehenden 
Anforderungen auf. Gemäss § 37 Abs. 1 PBG ist Land erschlossen, wenn es u.a. 
für die betreffende Nutzung genügend zugänglich ist. Bei der Erschliessung ist 
auf eine haushälterische Nutzung des Bodens Rücksicht zu nehmen (§ 37 Abs. 2 
PBG). Genügende Zugänglichkeit setzt eine rechtlich gesicherte und technisch 
hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen Zugang voraus. Technisch 
hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher und so beschaffen ist, dass 
sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benützer und öffentliche Dienste 
gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG). Auch das kommunale Recht enthält keine 
weitergehenden Anforderungen (Art. 8 Abs. 3 BauR). 

2.6.2 Bei der Beurteilung der hinreichenden Strassenerschliessung steht der 
kommunalen Baubehörde eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende 
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Trotz ihrer umfassenden Prüfungs-
befugnis ersetzen die Rechtsmittelinstanzen die Ermessensausübung nicht durch 
ihre eigene. Sie prüfen deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf 
einer richtigen und vollständigen Feststellung der massgeblichen Sachumstände 
beruht und ob die bewilligte Erschliessungslösung (noch) als hinreichend beur-
teilt werden kann (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 
6. Aufl., Zürich 2019, S. 722; vgl. Urteil BGer 1C_433/2017 vom 17.4.2018 
Erw. 4.1 m.H.; VGE III 2013 155 vom 19.2.2014 Erw. 1.3). 

2.7 Zur hinreichenden Zufahrt im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG gehört nicht 
nur das Verbindungsstück von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Grunds-
tück, sondern ebenso sehr die weiterführende öffentliche Strasse, soweit der Be-
sucher sie zwingend als Zufahrt benützen muss. Genügt eine dem Gemeinge-
brauch dienende Strassenverbindung für die vorgesehene Baunutzung nicht, so 
muss die Baubewilligung verweigert werden (Waldmann/Hänni, Handkommentar 
RPG, Art. 19 Rz 20 m.H.). Unter diesem Gesichtspunkt ist vorliegend umstritten, 

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ob die Aulenstrasse den technischen Anforderungen einer hinreichenden Zufahrt 
zu genügen vermag. 

Die Aulenstrasse führt über eine Länge von ca. 1,5 km ab der Zürcherstrasse 
(Basiserschliessungsstrasse) zunächst durch ein Wohngebiet und unter der 
Autobahn hindurch im weiteren Verlauf flach und praktisch gerade übers offene 
Feld bis zur R.________. Die Grundstücke KTN L.________ Wangen, über 
welche die Strasse führt, sind im Eigentum der Genossame Wangen. Die Strasse 
ist im Bereich der Wohnzone und bis nach der Autobahnunterführung breiter 
(ca. 5 - 7 m), anschliessend weist sie eine Breite von ca. 3 m auf (vgl. 
https://map.geo.sz.ch, Geokategorie Grundbuchkataster, Plan für das 
Grundbuch). Damit ist die Strasse genügend breit für das Befahren mit PKW's 
und auch LKW's, ein Kreuzen ist jedoch nicht möglich. Es bestehen allerdings 
zwei Ausweichstellen zwischen Pkt. 414 und 409 (vgl. https://map.geo.sz.ch, 
Geokategorie Grundbuchkataster, Plan für das Grundbuch). Die Strasse dient als 
Zufahrt zum Hafen an der R.________, dem Flugplatz Wangen/Lachen sowie zur 
Wohnzone W1 entlang der westlichen Bucht mit den erwähnten zehn Parzellen 
(vgl. vorstehend Erw. 2.1). 

Es ist nicht zu verkennen, dass die Erschliessung dieser Anlagen und des 
Wohngebietes mit einer über weite Teile nur drei Meter breiten Strasse knapp 
bemessen ist. Allerdings ist die Zufahrtsstrasse übersichtlich, es besteht 
Seitenfreiheit und Kreuzungsmöglichkeiten sind vorhanden. Zudem geht es 
vorliegend um die Erschliessung der letzten vorhandenen Baulücke in einem 
überbauten Gebiet und die dadurch zu erwartende Mehrbelastung ist gering bzw. 
vernachlässigbar. Die Verkehrssicherheit und die Zufahrt durch die öffentlichen 
Dienste sind - wie bereits erwähnt - gewährleistet. In einem solchen Fall wäre es 
unverhältnismässig, für die Erschliessung der letzten Baulücke Anforderungen zu 
stellen, wie sie für den Bau einer neuen Erschliessungsanlage oder die 
Erschliessung eines neuen Baugebietes bestehen. Insgesamt ist mithin nicht zu 
beanstanden, dass die Vorinstanzen im konkreten Baubewilligungsverfahren die 
Erschliessung über die Aulenstrasse als technisch hinreichend qualifiziert haben, 
dies auch in Berücksichtigung des der Gemeinde in dieser Frage zustehenden 
Ermessens. 

2.8.1 Aktuell führt ab dem Parkplatz bei der ARA nur ein Fussweg zur Bau-
liegenschaft, was unbestritten ist. Daran ändert der Umstand nichts, dass die 
ARA die Erstellung einer Notzufahrt plant, welche bis wenige Meter an das 
Grundstück des Beschwerdegegners heranführen wird. Als erschlossen gilt ein 
Grundstück erst, wenn die notwendigen Erschliessungsanlagen erstellt sind oder 
eine hinreichende Erschliessung zumindest auf den Zeitpunkt der Realisierung 

https://map.geo.sz.ch
https://map.geo.sz.ch

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des Bauvorhabens rechtlich und tatsächlich sichergestellt ist. Das Vorliegen der 
erforderlichen Erschliessungspläne allein vermag hingegen nicht auszureichen 
(Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 19 Rz 16 und 22 m.H.). Auch 
wenn in casu die Baubewilligung für die Notzufahrt von Seiten der Gemeinde 
Lachen bereits vorliegt, liegt für den auf dem Gemeindegebiet von Wangen 
liegende Teil aktuell offenbar noch keine Baubewilligung vor. Diesbezüglich er-
weist sich die Sache insofern als nicht ganz unproblematisch, als dass der auf 
dem Gemeindegebiet von Wangen liegende Teil der geplanten Strasse ausser-
halb der Bauzone (vgl. Publikation des Ausbaugesuchs für den Kiesweg im 
Amtsblatt _____________ verläuft. Für das vorliegende Verfahren ist dieser ge-
plante Ausbau indes grundsätzlich ohne Belang. 

2.8.2 Wie bereits erwähnt setzt eine genügende Zugänglichkeit nicht in jedem 
Fall eine Zufahrt bis ans Haus voraus. Unter bestimmten Umständen genügt 
auch ein Zugang. Es bestehen keine abstrakten Regelungen zur Frage, wie 
lange ein Fussweg zwischen Zufahrt und Gebäude oder Anlage sein darf, um 
noch eine genügende Erschliessung darzustellen. Im Entscheid VGE 1006/01 
vom 29. Mai 2001 (Erw. 3c) wurde ein Fussweg mit einer Länge von 75 m als 
genügende Zugänglichkeit i.S. v. § 37 PBG qualifiziert. Das Bundesgericht hat 
einen Zugang über eine Treppe mit 60 Stufen (mit rund 12 m Höhendifferenz) 
ebenfalls als genügend qualifiziert (Urteil BGer 1C_603/2015 vom 5.4.2016 
Erw. 2.2). In der Literatur werden Zugänge mittels Fusswegen über eine Länge 
von 100 m (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
5. Aufl., Art. 7/8) bzw. 80 m (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 722) als 
genügend qualifiziert. In casu ist der Fussweg bis zur geplanten Baute etwas 
länger. Zu berücksichtigen gilt aber, dass der Weg flach verläuft und damit das 
geplante Wohnhaus trotz der Distanz zum Parkplatz leicht erreichbar ist. Zudem 
handelt es sich bei der geplanten Baute nicht um ein Objekt mit regen Besucher-
frequenzen, sondern um ein kleineres Haus mit einer Wohneinheit. Letztlich darf 
auch nicht übersehen werden, dass es sich bei der Liegenschaft des Beschwer-
degegners um eine Baulücke in einer Reihe von Ferienhäusern entlang der west-
lichen R.________ handelt, welche alle bis zum Grundstück des Beschwerde-
gegners über den fraglichen Fussweg erschlossen werden. Aus Gründen der 
Rechtsgleichheit und der Verhältnismässigkeit ist deshalb nicht zu beanstanden, 
dass die Vorinstanzen die bestehende Erschliessung mittels Fussweg ab dem 
Parkplatz bei der ARA akzeptieren. 

Zu Recht wird von den Vorinstanzen im Weiteren eine genügende Zugänglichkeit 
für die Blaulichtorganisationen anerkannt, zumal im Notfall über den westlich 
der Bauliegenschaft führende S.________ (Gemeindegebiet Lachen) eine Zu-

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fahrt bis ca. 40 m zum Grundstück besteht. Eingriffe in das Grundeigentum eines 
Dritten zur Abwehr eines drohenden Schadens oder einer gegenwärtigen Gefahr 
sind nach Art. 701 ZGB zulässig, weshalb Rettungsdienste o.ä. im Notfall un-
abhängig von einer Dienstbarkeit via S.________ und den unüberbauten Land-
spickel nördlich der Baurechtsliegenschaft der Beschwerdeführerin (der im 
Eigentum der Genossame Lachen ist) zum beschwerdegegnerischen Grundstück 
gelangen können. Der S.________ weist eine Fahrbahnbreite von ca. 3 m auf 
und ist damit für die Fahrzeuge der Blaulichtorganisationen befahrbar. Nördlich 
des Baurechtsgrundstückes Nr. P.________ der Beschwerdeführerin verläuft ein 
Fussweg zu KTN J.________ und anschliessend zur beschwerdegegnerischen 
Liegenschaft. 
Die Zugänglichkeit ab S.________ ist mithin gegeben und entgegen der Ansicht 
der Beschwerdeführerin müssen keine Hecken o.ä. beseitigt werden, um ab 
dem S.________ zum Grundstück des Beschwerdegegners zu gelangen (vgl. 
https://map.geo.sz.ch, Hintergrundkarte aktuelles Luftbild). Auch eine Notzufahrt 
(Zufahrt für Notfalleinsatz) muss im Übrigen nicht bis zur Haustüre führen (vgl. 
Fritzsche/Bösch/ Wipf/Kunz, a.a.O., S. 723 f.). 

2.9.1 Umstritten ist zudem, ob eine genügende Baustellenerschliessung vorliegt. 
Der Beschwerdegegner hat die schriftliche Zusage der ARA Untermarch (vom 
25.3.2019), wonach er das Grundstück der ARA (KTN K.________ Lachen) für 
die Baustellenerschliessung nutzen kann. Die Einwilligung umfasst die Nutzung 
des Grundstücks als Zufahrt und als Umschlagsplatz sowie die Errichtung eines 
Krans im nordöstlichen Teil des Grundstücks. Das Grundstück der ARA Unterma-
rch grenzt nicht unmittelbar an das Grundstück des Beschwerdegegners. 
Der Abstand zwischen den am nächsten liegenden Grenzpunkten der beiden 
Grundstücke beträgt etwa 12 m. Dazwischen liegen das Baurechtsgrundstück 
Nr. Q.________ Lachen sowie der Fussweg (welcher im Eigentum der Genos-
same Wangen liegt). 

Die Beschwerdeführerin macht geltend, im Zeitpunkt der Baubewilligung müsse 
eine tatsächliche und auch rechtliche Möglichkeit bestehen, um auf dem Bau-
grundstück Bauten auszuführen. In casu fehle es für die vorgeschlagene Er-
schliessung mittels Baukran an der privatrechtlichen Zustimmung des Eigen-
tümers der Baurechtsparzelle Nr. Q.________.

2.9.2 Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss aus, die Frage der 
Baustellenerschliessung sei von der Frage der Erschliessung des Baugrund-
stückes zu trennen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sei nur die Rea-
lisierbarkeit der vorgesehenen Baustellenerschliessung aufzuzeigen. Die Details 
müssten erst im Rahmen der nachgelagerten Baufreigabe dargelegt werden. 

https://map.geo.sz.ch

13

An der Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts an sich vermöge die Frage der 
Baustellenerschliessung nichts zu ändern. Infolge mangelnder Baustellener-
schliessung könne die Baubewilligung allenfalls verfallen, da eine Baufreigabe 
innert Frist (vgl. § 86 Abs. 1 PBG) nicht möglich sei. In casu sei aber erstellt, 
dass eine Baustellenzufahrt möglich sei und zwar über das Grundstück KTN 
K.________ der ARA Untermarch, wofür eine schriftliche Einwilligung der Grun-
deigentümerin bestehe. 

Der Gemeinderat hält vernehmlassend fest, die Baustellenerschliessung sei in 
der Regel nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens; sie müsse erst vor 
der Baufreigabe nachgewiesen werden. Der Eigentümer der Baurechtsparzelle 
Nr. Q.________ habe im Übrigen nicht gegen das Bauobjekt opponiert. 

2.9.3 Das kantonale Recht sieht in § 75 Abs. 5 PBG vor, dass provisorische Bau-
ten, welche während der Ausführung von Bauten und Anlagen als Bauinstallation 
benötigt werden, ohne Baubewilligung erstellt werden dürfen (anders etwa, wenn 
die Baustellenerschliessung über Nichtbaugebiet erfolgt und umfangreiche Ein-
griffe in den Boden erfordert, vgl. VGE III 2018 95 vom 12.2.2019). Im Weiteren 
können gemäss § 81 Abs. 3 PBG in der Baubewilligung technische Bewilligun-
gen vorbehalten und nach Rechtskraft der Baubewilligung erteilt werden. Ent-
sprechend ist in der Baubewilligung u.a. festgehalten, dass der Baubewilligungs-
behörde respektive Bauverwaltung Wangen rechtzeitig vor Baubeginn ein ent-
sprechender Baustelleninstallations-Plan mit Baustellenabschrankung, Ein- und 
Ausfahrt Baustelle, Kranstandort, Handwerkerplätze usw. zur Genehmigung ein-
zureichen ist (Dispositiv Ziff. 2.26). 

Gestützt auf die zitierten Bestimmungen ist vorliegend nicht zu beanstanden, 
dass das Detailkonzept zur Baustellenerschliessung erst im Rahmen der Bau-
freigabe eingereicht werden muss. Wie der Regierungsrat korrekt ausführt, könn-
te eine unzureichende Baustellenerschliessung vorliegend nur dazu führen, dass 
die Baufreigabe einstweilen nicht erteilt werden kann (vgl. VGE III 2019 2 vom 
25.9.2019 Erw. 3.2.3 - 3.2.5; VGE III 2018 95 vom 12.2.2019 Erw. 5.1.6). Damit 
geht die Gefahr einher, dass die Baubewilligung verfällt, wenn die Baufreigabe 
nicht innert der maximal dreijährigen Gültigkeitsdauer der Baubewilligung erteilt 
werden kann (vgl. § 86 PBG und § 44 der Vollzugsverordnung zum Planungs- 
und Baugesetz, PBV; SRSZ 400.111 vom 2.12.1997). Mit der schriftlichen Zu-
sage der ARA Untermarch zur Nutzung ihres Areals für die Baustellenerschlies-
sung, welche im Übrigen integrierender Bestandteil der Baubewilligung darstellt 
(Disp. Ziff. 2.9), wird deren Realisierbarkeit aufgezeigt. Ob überhaupt eine Ein-
willigung der Baurechtsinhaber des Baurechtsgrundstückes Nr. Q.________ er-
forderlich ist, kann dabei offen bleiben, zumal höchstens der Luftraum oberhalb 

14

des Baurechtsgrundstückes genutzt werden muss und möglicherweise der Kran 
die erforderlichen Transporte auch via den Luftraum über dem Nachbargrunds-
tück KTN M.________ vornehmen kann. 

3.1 Umstritten ist im Weiteren die Einhaltung des Grenzabstandes gegen Wes-
ten. In diesem Bereich grenzt das Baugrundstück an einen im fraglichen Bereich 
in der Landwirtschaftszone liegenden ca. 2 m breiten Landstreifen, über welchen 
der Fussweg führt. Dieser Landstreifen gehört zu KTN H.________ Wangen, ei-
nem im Eigentum der Genossame Wangen stehenden Grundstück im Umfang 
von fast 150 ha, welches teils innerhalb und teils ausserhalb der Bauzone liegt 
und auch stehende und fliessende Gewässer umfasst. 

3.2 Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas-
sade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem kleineren 
Radius gemessen (§ 59 Abs. 1 PBG). Für Bauten bis und mit 20 m Gebäude-
höhe beträgt der Grenzabstand 50 % der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m 
(§ 60 Abs. 1 PBG). Das kommunale Baureglement (BauR) vom 28. September 
2008 / 9. Februar 2014 geht über diese Minimalanforderungen des kantonalen 
Rechts hinaus, wobei es zwischen dem kleinen und dem grossen Grenzabstand 
unterscheidet.

Gemäss Art. 32 Abs. 2 BauR ist der grosse Grenzabstand in der Regel auf die 
am stärksten nach Süden gerichtete Längsfassade, der kleine Grenzabstand auf 
die übrigen Gebäudeseiten einzuhalten. Die Baubewilligungsbehörde kann die 
für den grossen Grenzabstand massgebende Fassade anders bestimmen, wenn 
dies aufgrund der örtlichen Verhältnisse oder der Beschaffenheit der Bauten er-
forderlich ist und keine wesentlichen nachbarlichen Interessen tangiert werden. 
Gemäss § 54 Abs. 1 BauR beträgt der kleine Grenzabstand in der hier massgeb-
lichen Zone W1 mindestens 4 m und der grosse Grenzabstand mindestens 7 m. 
Es ist vorliegend unbestritten, dass für das geplante einstöckige Wohnhaus der 
Mindestabstand zur Anwendung kommt und dieser gegen Westen unterschritten 
ist. 

3.3 Der Regierungsrat führt im angefochtenen Beschluss aus, auch wenn die 
Westfassade in casu diejenige Längsfassade sei, welche am stärksten nach 
Süden gerichtet sei (da die längsförmige Parzelle ganz leicht von Nordwesten 
nach Südosten geneigt sei), erscheine die Ansicht der Baubewilligungsbehörde, 
wonach der grosse Grenzabstand gegen die Südfassade einzuhalten sei, als ver-
tretbar, da die sehr schmale Parzelle (Breite ca. 13 m) ansonsten gar nicht über-
baut werden könne, zumal gegen Osten (R.________) gemäss Baulinie ein Ab-
stand von 5 m einzuhalten sei. Allerdings wird auch bei dieser Verteilung des 

15

Grenzabstandes der erforderliche Grenzabstand von 4 m gegenüber Westen 
nicht eingehalten. Der Regierungsrat akzeptierte jedoch unter Hinweis auf § 62 
PBG und Art. 35 BauR eine Ungleichverteilung des Grenzabstandes zwischen 
KTN N.________ gemäss dem in den Akten liegenden Dienstbarkeitsvertrag. 
Danach können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes die Grenzabstände durch 
einen Dienstbarkeitsvertrag unter den Grundeigentümern ungleich verteilt wer-
den. Gegenüber dem Fussweg auf KTN H.________ müsse kein Abstand einge-
halten werden, da es sich um keine Strasse handle. Das Ferienhaus habe zudem 
keine negativen Auswirkungen auf die Nutzung des Fussweges. Gegenüber den 
westlich an den Fussweg angrenzenden Baurechtsgrundstücken Nr. P.________ 
und Q.________ auf KTN G.________ werde der Gebäudeabstand eingehalten. 
Damit würden diese beiden Baurechtsnehmer durch die Übernahme des fehlen-
den Grenzabstandes von KTN H.________ nicht besonders in ihren Interessen 
betroffen. Insgesamt führe die Übernahme des fehlenden Grenzabstandes durch 
KTN H.________ zu keinen unerwünschten Auswirkungen und sei zulässig. 

3.4 Die Beschwerdeführerin macht geltend, unstreitig seien bei den Ost- und 
Westfassaden die Längsfassaden. Die am stärksten nach Süden gerichtete 
Längsfassade sei die Westfassade, weshalb hier der grosse Grenzabstand von 
7 m eingehalten werden müsse und mit dem in den Planunterlagen ausgewiese-
nen Grenzabstand von 2 m erheblich unterschritten werde. Wenn aufgrund des 
gegenüber Südwesten erforderlichen Grenzabstandes von 7 m das Grundstück 
KTN E.________ nicht mehr überbaut werden könne, zeige dies, dass es sich 
dabei nicht um ein Baugrundstück handle. Auch habe der Gemeinderat in der 
Baubewilligung nicht bestimmt, dass für die Festlegung des grossen Grenzab-
standes neu die Südfassade bzw. die Nordfassade gelten solle. Es werde viel-
mehr auf den Dienstbarkeitsvertrag verwiesen, welcher eine Verkürzung des 
Grenzabstandes vorsehe. Dass eine Ausnahmesituation für die Bestimmung der 
massgebenden Fassade vorliege, werde nicht dargelegt. Der grosse Grenzab-
stand sei mithin gegenüber der Süd-West-Grenze und damit gegenüber dem 
Grundstück der Beschwerdeführerin einzuhalten.

3.5 Der vorinstanzliche Entscheid ist insofern nicht zu beanstanden, als dass 
darin die Anwendung des grossen Grenzabstandes auf der gegen Süden gerich-
tete Schmalseite der geplanten Baute akzeptiert wird. Wie bereits erwähnt, ist die 
schmale Bauparzelle nur ca. 13 m breit. Bei Anwendung des grossen Grenz-
abstandes auf die westliche Längsfassade wäre eine sinnvolle Überbauung des 
Grundstückes nicht mehr möglich, zumal gegenüber Osten eine Baulinie mit Ab-
stand von 5 m ab dem Seeufer einzuhalten ist. Auch bei einer Verlegung des 
grossen Grenzabstandes auf die Ostfassade wäre eine Überbauung des sehr 

16

schmalen Grundstückes schwierig. Wenn der Gemeinderat in dieser Situation 
von seiner Kompetenz Gebrauch gemacht hat und den grossen Grenzabstand 
aufgrund der örtlichen Verhältnisse bzw. der Beschaffenheit des Grundstückes 
auf die schmale Südseite verlegt hat, entspricht dies den Vorgaben des kommu-
nalen Rechts, welches im Übrigen in dieser Situation nicht verlangt, dass der 
grosse Grenzabstand zwingend auf eine Längsseite zu verlegen ist. Die zum 
grössten Teil ähnlich beschaffenen und bereits überbauten Grundstücke entlang 
der westlichen R.________ weisen denn auch allesamt keinen grossen Grenz-
abstand im Bereich der Westfassade auf. Die Bauten sind vielmehr allesamt in 
einer Linie in geringem Abstand zur Westgrenze situiert (vgl. nachfolgend Erw. 
3.6). Dass durch die Verlegung des grossen Grenzabstandes auf die schmale 
Westfassade wesentliche Nachbarinteressen betroffen würden (z.B. durch die 
Einschränkung oder Erschwerung der Überbauung von Nachbargrundstücken 
oder durch Auswirkungen auf deren Erschliessung) ist nicht ersichtlich und wird 
auch nicht geltend gemacht. 

3.6.1 Im Weiteren ist unbestritten, dass der Grenzabstand gegenüber der west-
lichen Grundstücksgrenze nicht eingehalten und um 2 m unterschritten wird. Wie 
bereits erwähnt berufen sich die Vorinstanzen diesbezüglich auf § 62 PBG. 
Danach können bei Einhaltung des Gebäudeabstandes die Grenzabstände durch 
einen Dienstbarkeitsvertrag unter den Grundeigentümern ungleich verteilt wer-
den. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch einzutragen; sie kann nur mit Zustim-
mung der Bewilligungsbehörde gelöscht werden. Im vorliegenden Fall wurde eine 
entsprechende Dienstbarkeit mit der Grundeigentümerin des westlichen angren-
zenden Grundstückes KTN H.________ Wangen abgeschlossen. Allerdings 
übersehen die Vorinstanzen, dass dieses Grundstück im fraglichen Bereich nicht 
in einer Bauzone liegt. Der im Eigentum der Genossame Wangen liegende 
Grundstückstreifen westlich des Baugrundstückes (Weggrundstück) ist ca. 2 m 
breit und liegt gemäss rechtsgültigem Zonenplan der Gemeinde Wangen in der 
Landwirtschaftszone (vgl. Zonenplanausschnitt Detailplan R. Mst. 1 : 1000). Das 
westlich an den Wegstreifen angrenzende Land liegt auf dem Gemeindegebiet 
von Lachen und bildet wiederum Bauzone (Öffentliche Zone und Zone W1). 

3.6.2 Das Verwaltungsgericht hat in der bisherigen Rechtsprechung die unglei-
che Verteilung des Grenzabstandes zu Lasten eines angrenzenden, in der Land-
wirtschaftszone gelegenen Grundstückes als zulässig erklärt (VGE III 2017 101 
vom 3.10.2017). Diese Rechtsprechung wurde vom Bundesgericht allerdings mit 
BGE 145 I 156 aufgehoben. Danach darf der Zonengrenzabstand nicht mit einem 
Grundstücksgrenzabstand gleichgesetzt werden. Bauten in der Bauzone haben 
einen Abstand zur Grenze in der Landwirtschaftszone einzuhalten, welcher nicht 

17

durch eine zivilrechtliche Vereinbarung gestützt auf § 62 PBG abgeändert 
werden kann (vgl. BGE 145 I 156 Erw. 5.1). Welcher Abstand im Einzelfall von 
Bauten in der Bauzone gegenüber Grundstücken ausserhalb der Bauzone ein-
zuhalten ist, ist gemäss dem zitierten Entscheid im Einzelfall zu beurteilen. 
Wohnbauten müssen in jedem Fall so weit von der Grenze zurückversetzt wer-
den, dass ihre Erstellung auf die Landwirtschaftszone keine nennenswerten 
Auswirkungen mehr hat. Wohnbauten direkt oder ganz nahe an der Landwirt-
schaftszone sind grundsätzlich nicht zulässig, soweit sie nicht einem landwirt-
schaftlichen Zweck dienen, ausser es handle sich nur um kleine Nebenbauten, 
Zäune oder Gatter, welche keine nennenswerten Auswirkungen auf das angren-
zende Landwirtschaftsland haben (BGE 145 I 156 Erw. 6.3 - 6.5; vgl. analog 
auch Urteil BGer 1C_4/2015 vom 13.6.2018, kommentiert von Arnold Marti, 
ZBl 120/2019 S. 165 ff.). Gemäss Marti (Kommentar zu BGE 145 I 155 ff. 
in ZBl 120/2019 S. 155 ff.) dürfte in der Regel der normale, allerdings nicht 
durch Vereinbarung abkürzbare Grundstücksgrenzabstand genügen. Im Urteil 
1C_4/2015 vom 13.6.2018 hat das Bundesgericht in einem stark durch Sied-
lungsgebiet und Verkehrsachsen eingeengten und teilweise bereits mit baulichen 
Massnahmen überstellten Landwirtschaftsgebiet einen Grenzabstand von 4 m 
als genügend erachtet. Daraus ergibt sich gemäss Marti (a.a.O., Kommentar zum 
Urteil BGer 1C_4/2015), dass der Mindestgrenzabstand in grösseren Landwirt-
schaftsgebieten, welche weniger stark durch bauliche Massnahmen geprägt sind, 
auch deutlich höher sein könne. 

3.6.3 Gestützt auf die obzitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung kann mithin 
gegenüber der Landwirtschaftszone, welche grundsätzlich eine Nichtbauzone 
bildet, keine Vereinbarung zur Verkürzung des Grenzabstandes im Sinne von 
§ 62 PBG getroffen werden. Daran ändert grundsätzlich der Umstand nichts, 
dass im konkreten Fall dem an das Baurechtsgrundstück KTN E.________ west-
lich angrenzenden Landwirtschaftsland aufgrund seiner Grösse, Lage und Be-
schaffenheit (2 m breiter Fussweg zwischen zwei Bauzonen) keinerlei Funktion 
für die landwirtschaftliche Nutzung zukommt. Unabhängig davon gilt mithin der 
kommunal festgelegte Grenzabstand von 4 m (Art. 54 Abs. 1 BauR). Ohne Be-
lang ist im vorliegenden Fall auch der Hinweis der Vorinstanz auf VGE III 2018 
136. Im fraglichen Fall ging es um die ungleiche Verteilung des Grenzabstandes 
zu Lasten eines im Baugebiet gelegenen privaten Strassengrundstückes. 

3.6.4 Allerdings ist nicht zu verkennen, dass im konkreten Fall die Anwendung 
des Grenzabstandes von 4 m gegenüber dem westlich angrenzenden, in der 
Landwirtschaftszone gelegenen Landstreifens zu einem unbilligen Resultat führt. 
Das Bundesgericht hatte in den obzitierten Urteilen wohl auch nicht den Fall der 

18

vorliegenden konkret zu beurteilenden unsinnigen Grenzziehung zwischen Bau- 
und Landwirtschaftsland zu beurteilen, welche sich wohl rein historisch so er-
geben hat, jedoch kaum das Resultat einer Planung ist, welche die im Raum-
planungsgesetz vorgesehenen Grundsätze beachtet hat. Härten und Unzweck-
mässigkeiten als Folge einer verunglückten Nutzungsplanung kann gegebenen-
falls im Rahmen von § 73 PBG Rechnung getragen werden. 

3.6.5 Gemäss § 73 Abs. 1 PBG kann die zuständige Bewilligungsbehörde für 
Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen Ausnahmen von den in diesem 
Gesetz oder in den Bauvorschriften der Gemeinden festgelegten Bestimmungen 
bewilligen, wenn und soweit besondere Verhältnisse es rechtfertigen, insbeson-
dere wenn sonst eine unzumutbare Härte einträte (lit. a). Eine Ausnahmebewilli-
gung muss mit den öffentlichen Interessen vereinbar sein und darf keine wesent-
lichen Interessen von Nachbarn verletzen. 

Die Ausnahmeregelung stellt im öffentlichen Baurecht ein allgemeines Rechts-
institut dar, das bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche Unzweckmäs-
sigkeiten zu beseitigen (Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kan-
tons Aargau, 1985, § 155 N 6). Derartige Härtefälle können als Folge besonderer 
Umstände auftreten, mit denen die notwendigerweise generalisierenden und 
schematisierenden Normen nicht gerechnet haben. Die strikte Anwendung der 
Norm in diesen Fällen würde zu einem offensichtlich ungewollten Ergebnis 
führen. Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist daher 
immer, dass solche besonderen Umstände vorliegen. Ob dies im konkreten Fall 
zutrifft, ist sorgfältig zu prüfen, da eine leichtfertige Erteilung von Ausnahmebe-
willigungen die verfassungsrechtlichen Gebote der Gesetzmässigkeit der Verwal-
tung und der rechtsgleichen Behandlung der Bürger verletzen würde (BGE 112 
Ib 51 Erw. 5). Der Zweck der Ausnahmebewilligung besteht nicht darin, einem 
Bauherrn zu einer optimalen Lösung zu verhelfen oder eine maximale Ausnüt-
zung zu ermöglichen. Es sollen weder Idealvorstellungen noch Maximalwünsche 
ermöglicht werden (vgl. VGE III 2015 55 vom 16.7.2015 Erw. 3.2). Ob die beson-
deren Voraussetzungen, welche eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen, vorlie-
gen, ist eine Rechtsfrage, welche der freien Überprüfung des Verwaltungsge-
richts unterliegt (vgl. Baumann, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aar-
gau, § 67 N 1-3; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 
4. Aufl., Vorbemerkungen zu den Art. 26-31 Rz 7). Der unbestimmte Rechtsbe-
griff der besonderen Verhältnisse ist mit der Einschränkung "wenn und soweit" 
verknüpft. Die Umschreibung der Ausnahmesituation enthält mithin auch ein be-
grenzendes Moment. Es ist somit anhand des konkreten Projektes und allenfalls 
weiterer Umstände zu prüfen, ob eine unzumutbare Härte oder eine Ausnahme-

19

situationsvoraussetzung gegeben ist (VGE III 2015 172 vom 27.1.2016 Erw. 
5.1.2, mit Hinweisen, u.a. auf VGE III 2013 193+194 vom 22.5.2014 Erw. 8.4, 
VGE III 2014 22 vom 11.5.2014 Erw. 3.1.2, EGV-SZ 2010 B 8.10 Erw. 3.1.5; 
VGE 1048/97 vom 6.2.1998 Erw. 7 = EGV-SZ 1998 Nr. 8 Erw. 7). 

Ist das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung zu be-
jahen, so ist bei der Erteilung derselben weiter abzuklären, durch welche von den 
gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Regelungen der Ausnahmesituation 
Rechnung zu tragen ist. Bei der Beurteilung dieser Ermessensfrage auferlegen 
sich Regierungsrat und Verwaltungsgericht praxisgemäss Zurückhaltung. Das 
Verwaltungsgericht darf sodann im Gegensatz zum Regierungsrat nur einschrei-
ten, wenn das Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt wurde (EGV-SZ 2010 B 8.10 
Erw. 3.1.5; VGE 672/95 vom 22.12.1995; VGE 613/90 vom 20.11.1990; EGV-SZ 
1990 Nr. 19 und 1993 Nr. 60). Rechtsfehlerhaft ist ein nicht pflichtgemäss aus-
geübtes Ermessen, d.h. ein in Missachtung des Gleichbehandlungsgebots, des 
Willkürverbots und des Verhältnismässigkeitsprinzips zustande gekommenes 
Ermessen (VGE III 2015 172 vom 27.1.2016 Erw. 5.1.2; VGE III 2008 15 vom 
24.4.2008 Erw. 2.3.2 mit weiteren Hinweisen).

3.6.6 Das Baurechtsgrundstück des Beschwerdegegners liegt - wie bereits er-
wähnt - in einer Reihe von 9 Parzellen entlang der westlichen R.________, wel-
che alle (mit Ausnahme derjenigen des Beschwerdegegners) überbaut sind. 
Sämtliche Grundstücke weisen ähnliche Grundflächen und Ausrichtungen auf 
und bei sämtlichen Grundstücken wird gegenüber dem westlich von ihnen ent-
lang führenden Fussweg auf KTN H.________ bzw. gegenüber dem westlich an-
schliessenden Landspickel auf KTN G.________ Lachen kein grosser Grenzab-
stand eingehalten. Vielmehr weisen die Bauten zum Weggrundstück lediglich 
Abstände zwischen 1 m und 2.5 m auf und unterschreiten damit auch den mini-
malen Grenzabstand von 4 m. Die geplante Baute kommt in etwa auf dieselbe 
Linie zu liegen, wie die Westfassaden der bereits vorbestehenden Bauten. Der 
Gemeinderat Wangen hat bei sämtlichen Bauten entlang der Westseite der 
R.________ eine Unterschreitung des Grenzabstandes gegenüber dem westlich 
anschliessenden schmalen Landstreifen mit Fussweg um ca. 2 m zugelassen. 
Das Baurechtsgrundstück des Beschwerdegegners ist die letzte Baulücke ent-
lang dieser Bucht. Wie bereits erwähnt würde die Einhaltung des Grenzabstan-
des gegenüber dem westlich angrenzenden Land in der Landwirtschaftszone die 
Möglichkeit der Überbauung des Baurechtsgrundstückes auf einen ca. 3 m 
schmalen (und ca. 18 m langen) Streifen beschränken. Eine sinnvolle Überbau-
ung wäre somit - auch in Berücksichtigung des Umstandes, dass nur eine einge-
schossige Baute zulässig ist - kaum möglich, dies auch im Vergleich mit den be-

20

stehenden Überbauungen entlang der Westseite der R.________. Die Lage und 
Beschaffenheit des Baurechtsgrundstückes sowie der Umstand, dass sämtliche 
weiteren Grundstücke entlang der Westseite der R.________ im Unterabstand 
zur westlichen Grenze erstellt wurden, führen dazu, dass die Einhaltung des 
Grenzabstandes gegen Westen eine unzumutbare Härte darstellen würde. Es 
liegt mithin eine Ausnahmesituation vor, welche von der Einhaltung des Grenz-
abstandes gegenüber Westen dispensiert. Daran ändert der Umstand nichts, 
dass es sich beim Baurechtsgrundstück um ein relativ kleines Grundstück mit ei-
ner Fläche von 387 m2 handelt. Die bereits mit Bauten ähnlichen Volumens wie 
die geplante Baute überbauten Grundstücke entlang der westlichen R.________ 
weisen vergleichbare Grundflächen auf und sind allesamt überbaut. Entspre-
chend kann von einer Eignung für eine Überbauung ausgegangen werden, auch 
wenn aufgrund der besonderen Situierung eine Ausnahmebewilligung erforder-
lich ist. Öffentliche Interessen werden dadurch nicht tangiert. Das westlich an-
grenzende, nur knapp 2 m breite landwirtschaftliche Grundstück ist im fraglichen 
Bereich landwirtschaftlich nicht nutzbar, hierfür offenkundig auch nicht vorgese-
hen und dient einzig als Fussweg für die Erschliessung von in der Bauzone gele-
genen Grundstücken. Auch wesentliche private Interessen werden nicht verletzt, 
zumal die geplante Baute auf dieselbe Linie zu liegen kommt, wie die Westfas-
saden der bereits vorbestehenden Bauten und die Gebäudeabstände eingehal-
ten werden. 

3.6.7 Anders als bei der Frage, ob eine Ausnahmesituation vorliegt, handelt es 
sich bei der Frage der Ausgestaltung einer Ausnahmebewilligung nicht um eine 
Rechtsfrage, sondern um eine Ermessensfrage, deren Beurteilung grundsätzlich 
in die Kompetenz der Bewilligungsbehörde fällt. Aus diesem Grunde wird die 
Sache bei Bejahung einer Ausnahmesituation in der Regel an die Bewilligungs-
behörde zurückgewiesen, damit diese in einem neuen Entscheid festhält, wie die 
Ausnahmebewilligung auszugestalten ist (vgl. EGV 1990 Nr. 19; VGE 1017/99 
vom 25.6.1999 Erw. 2.e). 

In Bezug auf die Unterschreitung des Grenzabstandes gegenüber KTN 
H.________ im Westen hat einerseits die Baubewilligungsbehörde bereits eine 
Baubewilligung erteilt, welche vom Regierungsrat bestätigt wurde. Andererseits 
besteht aufgrund der vorbestehenden Bauten und deren Situierung in Unterab-
stand zu KTN H.________, wobei die geplante Baute diesen Abstand übernimmt, 
kaum mehr Gestaltungsspielraum, zumal die verbleibende bebaubare Fläche 
auch so nur sehr beschränkt bleibt, weshalb eine Rückweisung der Sache in die-
ser Frage an die Bewilligungsbehörde nicht gerechtfertigt ist und namentlich 
auch verfahrensökonomisch unsinnig wäre. 

21

4.1 Umstritten ist im Weiteren die Einhaltung der Ausnützungsziffer. Die ge-
plante Baute verfügt auf der Nordseite über einen als Technik- und Abstellraum 
bezeichneten Raum mit einer Bruttofläche von 8.9 m2. Der Raum verfügt über 
zwei Zugänge von Aussen (gegen Norden und gegen Westen) sowie über eine 
Verbindungstür zum Elternschlafzimmer. Gemäss der Beschwerdeführerin gehört 
die Fläche des Abstellraumes - zumindest im Umfang von 5.6 m2 - zur anrechen-
baren Bruttogeschossfläche. Aus dem Plan Längs-Schnitt B-B sei ersichtlich, 
dass er innerhalb der Wärmedämmung liege. Mit einer Fensterfläche von 0.6 m2 
sei er genügend belichtet und aufgrund des unmittelbaren Zuganges vom Eltern-
Schlafzimmer aus diene er als Umkleideraum.  

4.2 Das kommunale Baureglement legt für die Zone W1 eine Ausnützungsziffer 
von 0.25 fest (Art. 54 Abs. 1 BauR). Bei der Berechnung der Ausnützungsziffer 
gilt als anrechenbare Bruttogeschossfläche die Summe aller ober- und unter-
irdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte 
(Art. 27 Abs. 1 BauR). Davon nicht angerechnet und daher in Abzug gebracht 
werden gemäss Art. 27 Abs. 2 BauR u.a.:

a) zu Wohnungen gehörende Keller- und Dachräume, sofern sie nicht als 
Wohn- und Arbeitsräume verwendbar sind;

b) eine zu einem Wohnraum gehörende Galerie im Dachraum, sofern 
diese keine anrechenbaren Räume erschliesst;

c) die für die Haustechnik bestimmten Räume, namentlich jene für Hei-
zungen, Lift- und Klimaanlagen; 

d) allen Bewohnern, Besuchern und Angestellten dienende Ein- oder Ab-
stellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen sowie die Ge-
meinschafts- und Bastelräume in Wohnhäusern und Wohnsiedlungen 
mit mehr als drei Wohnungen.

Im Weiteren werden nicht angerechnet: Verkehrsflächen wie Korridore (lit. e), 
unbeheizte Wintergärten (lit. f), Balkone (lit. g), unterirdische gewerbliche La-
gerräume (lit. h) und Wärmedämmungen (lit. i und j). 

4.3 Die Ausnützungsziffer wird im Kanton Schwyz einzig kommunal geregelt. 
Das kantonale Recht sieht diesbezüglich keine Mindestvorschrift vor. Die Aus-
nützungsziffer setzt vor allem die Nutzungsdichte mit den entsprechenden bau-
planerischen Vorgaben und Auswirkungen fest und ermöglicht Rückschlüsse 
über die zu erwartende Einwohner- und Arbeitsplatzdichte. Sie erlaubt die sied-
lungsplanerischen Bedürfnisse und Erfordernisse zu ermitteln (Erschliessungs- 
und andere Infrastrukturanlagen, Baulandbedarf) und umzusetzen (Felix Huber, 
Die Ausnützungsziffer, S. 134 ff.). Die maximale Grösse einer Baute wird dage-
gen in erster Linie durch die primären oder konventionellen Baubeschränkungen 

22

wie Grenzabstand, Gebäudehöhe, Geschosszahl etc. festgelegt. Auch wenn bei 
richtiger Siedlungs- und Nutzungsplanung die Ausnützungsziffer im Vergleich zu 
den primären Baubeschränkungen restriktiver anzusetzen ist, damit für die Ge-
bäudegestaltung ein angemessener Spielraum übrig bleibt (Huber, a.a.O., S. 91, 
90 ff., 94 ff.), so gibt es im Gegensatz zum Verhältnis zwischen anrechenbarer 
Bruttogeschossfläche und anrechenbarer Landfläche (= Ausnützungsziffer) keine 
verbindliche Verhältniszahl für die Beziehung zwischen anrechenbarer und nicht-
anrechenbarer Bruttogeschossfläche bzw. maximaler Geschossfläche und Par-
zellengrösse. Gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts darf 
bei teleologischer Betrachtungsweise nicht kategorisch verlangt werden, dass 
sich ein Stau- oder Abstellraum - was zwar normalerweise der Fall ist - im Keller- 
oder Dachgeschoss befinden muss. Es sind auch andere Überbauungsformen 
denkbar, bei denen nicht anrechenbarer, weil nicht zu Wohn- und Arbeits-
zwecken verwendbarer oder hierzu unmittelbar dienender Abstellraum auf der 
Wohngeschossebene platziert wird. Bei der Prüfung der Verwendbarkeit als 
Wohn- und Arbeitsräume sind im Übrigen die wohnhygienischen Bestimmungen 
beizuziehen (VGE III 2015 189 vom 24.8.2016 Erw. 4.2.2 ff.; VGE III 2010 104 
vom 21.9.2010 Erw. 5.3; VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 3.2.1/3.2.2 = 
EGV-SZ 2008, 8.9). 

4.4 Das Baugrundstück liegt im Gewässerschutzbereich Ao und Au. Eine Un-
terkellerung ist mithin nicht möglich (vgl. Ziff. 211 Abs. 2 Anhang 4 der Gewäs-
serschutzverordnung, GSchV; SR 814.201 vom 28.10.1998). Erlaubt sind zudem 
nur eingeschossige Bauten (Art. 54 BauR). Entsprechend sind Abstell- und 
Technikräume zwingend auf der gleichen Ebene wie die Wohnräumlichkeiten zu 
erstellen. Dass in Art. 27 Abs. 2 BauR auf Wohnebene erstellte Abstellräumlich-
keiten mit Keller- oder Estrichfunktion nicht erwähnt werden, bedeutet nach der 
obzitierten Rechtsprechung nicht, dass die Flächen solcher Abstellräume der 
Bruttogeschossfläche anzurechnen sind. In casu verfügt die geplante Baute - 
abgesehen von einem kleinen Reduit innerhalb der Wohnräumlichkeiten - über 
keine anderen Abstellflächen und Technikräumlichkeiten. Sowohl die Heizung als 
auch andere technische Installationen sowie Abstellflächen für Fahrräder und 
andere Sportgeräte, Gartenmöbel, Gartengeräte usw. sind einzig in diesem 
Raum vorgesehen. Die geplante Fläche von 8.68 m2 fällt für den vorgesehenen 
Zweck eher klein aus und steht auf jeden Fall nicht in einem Missverhältnis zu 
der für die Wohnnutzung vorgesehenen Fläche von 94.7 m2. Der fragliche Ab-
stell- und Technikraum entspricht zudem nicht den wohnhygienischen Bestim-
mungen, welche ein Wohn- und Schlafraum gemäss Art. 14 Abs. 1 BauR aufwei-
sen muss (Mindestbodenfläche von 10 m2). Auch wenn ein direkter Zugang zum 
Elternschlafzimmer besteht, kann aufgrund der Zweckbestimmung als Heizungs- 

23

und Technikraum sowie als einziger Abstellraum des Gebäudes ausgeschlossen 
werden, dass dieser Raum für Wohnzwecke sinnvoll nutzbar ist. Dabei ist uner-
heblich, ob der Abstell- und Technikraum innerhalb oder ausserhalb der wärmei-
solierten Gebäudehülle liegt. Wesentliche Voraussetzung für den Abzug einer 
Fläche von der Bruttogeschossfläche ist, dass sie für Wohn- oder Arbeitszwecke 
nicht geeignet ist. Die Beheizbarkeit kann dabei eine Rolle spielen, es wird 
jedoch nicht vorausgesetzt, dass nur nicht isolierte Flächen von der Brutto-
geschossfläche in Abzug gebracht werden können.

Insgesamt ist mithin nicht zu beanstanden, dass die für den Technik- und Abstell-
raum vorgesehene Fläche bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche in Ab-
zug gebracht wurde.  

4.5.1 Die Beschwerdeführerin macht zudem geltend, die Gemeinde gehe bei 
der Berechnung der Ausnützungsziffer von einer anrechenbaren Landfläche von 
387 m2 aus. Diese Landfläche umfasse aber auch stehendes Gewässer, welches 
zur Berechnung der Ausnützungsziffer nicht verwendet werden könne. Dabei 
handle es sich um eine Landfläche von 10 - 15 m2. Ohne diese Landfläche werde 
die zulässige Ausnützungsziffer nicht eingehalten. Zudem dürften gemäss Art. 28 
BauR Schutzzonen nicht angerechnet werden. Es stelle sich deshalb die Frage, 
ob der kommunal ausgeschiedene Gewässerraum eine Schutzzone darstelle.

4.5.2 Gemäss Art. 28 Abs. 1 BauR ist die anrechenbare Landfläche die von der 
Baueingabe erfasste zusammenhängende Grundstücksfläche, soweit sie inbe-
zug auf die Ausnützung nicht schon beansprucht ist und in der Bauzone liegt. 
Nicht angerechnet werden u.a. rechtskräftig ausgeschiedene Schutzzonen sowie 
offene Gewässer und Wald (Art. 28 Abs. 2 lit. a BauR). 

Gemäss der amtlichen Vermessung weist das Grundstück eine Gesamtfläche 
von 387 m2 auf, wovon 8 m2 auf stehendes Gewässer entfallen. Die anrechen-
bare Landfläche beträgt mithin 379 m2. Es besteht kein Anlass, von dieser im 
Grundbuch eingetragenen Parzellenfläche abzuweichen und auf Schätzungen 
der Beschwerdeführerin abzustellen. Die grundbuchamtlich festgestellte Land-
fläche gilt grundsätzlich als Berechnungsgrundlage (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/ 
Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., S. 920). Von dieser anrechen-
baren Landfläche ausgehend und in Berücksichtigung der anrechenbaren Brutto-
geschossfläche von 94.74 m2 (ohne Abstell- und Technikraum) resultiert eine 
Ausnützung von 0.249. Die zulässige Ausnützung wird mithin nicht überschritten. 

Zwar geht der Gemeinderat in der angefochtenen Bewilligung zu Unrecht von 
einer anrechenbaren Landfläche von 387 m2 aus. Allerdings wird in den Bau-
gesuchsunterlagen korrekt von einer anrechenbaren Landfläche von 379 m2 

24

ausgegangen (vgl. Ausnützungsberechnung der Planerin vom 18.6.2018) und die 
zulässige Ausnützung wird nicht überschritten. 

5.1 Umstritten ist im Weiteren die Unterschreitung des bundesrechtlichen so-
wie des kantonalrechtlichen Gewässerabstandes. 

In Bezug auf den bundesrechtlichen Gewässerabstand legt der Regierungsrat 
korrekt dar, dass die Gemeinde Wangen für stehende Gewässer bis anhin 
keinen Gewässerraum ausgeschieden hat (vgl. Zonenplan vom 9.2.2014, htt-
ps://map.geo.sz.ch, Geokategorie Gewässerraum), weshalb die Übergangs-
regelung des Bundes gelte. Das umstrittene Bauvorhaben liege vollständig 
innerhalb der bundesrechtlichen Gewässerabstandslinie. Gestützt auf Art. 41c 
Abs. 1 lit. abis GSchV könne allerdings eine Ausnahmebewilligung erteilt werden. 
Die Bauparzelle befinde sich in einer Reihe von bereits überbauten Parzellen. Es 
handle sich dabei um eine typische unüberbaute Baulücke, welche gestützt auf 
Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV überbaut werden dürfe. Auch würde eine Frei-
haltung dieser Parzelle aus gewässerökologischer Sicht keinen grossen Nutzen 
mehr bringen, da eine Revitalisierung dieses Uferabschnittes aufgrund der be-
reits bestehenden Überbauung und dem Bootshafen nicht mehr in Frage komme. 

5.2 Gemäss der Beschwerdeführerin sind die Voraussetzungen von Art. 41c 
Abs. 1 lit. abis GSchV nicht gegeben. Es handle sich bei der strittigen Parzelle 
nicht um eine Baulücke, sondern um einen schmalen Landstreifen zwischen 
Seeuferlinie und KTN H.________. Wenn ein Grundstück derart schmal sei, dass 
es aufgrund seiner Dimension nicht überbaut werden könne, stelle es keine 
Baulücke dar. Das Grundstück weise an der schmalsten Stelle zwischen der 
Uferlinie und der westlichen Grenze gemäss WebGIS eine Tiefe von 11.5 m aus. 
Berücksichtige man einen minimalen Gewässerabstand von 5 m gegenüber dem 
See und den grossen Grenzabstand gegenüber Süd-Westen von 7 m, sei offen-
sichtlich, dass das Grundstück nicht überbaubar sei. Auch wenn gegenüber der 
Süd-West-Seite lediglich der kleine Grenzabstand von 4 m einzuhalten wäre, 
würde nur noch eine Bautiefe von 2.5 m verbleiben. Würden auch derart kleine 
Grundstücke als Baulücken qualifiziert, könnten von grösseren Grundstücken 
kleine Uferparzellen abgetrennt und dann gestützt auf die Ausnahmeregelung 
überbaut werden, was nicht Sinn und Zweck des Gewässerschutzes sei. Zu 
berücksichtigen sei zudem, dass das Seeufer im Bereich des Baugrundstückes 
sich in einem natürlichen Zustand befinde. Zudem würden einer Ausnahmebewil-
ligung überwiegende Interessen entgegen stehen. Das Bauvorhaben liege in der 
Gefahrenzone II und zudem in unmittelbarer Nähe der Landschaftsschutzzone 
des eidg. Schutzgebietes Flugplatz Wangen. Besonders stossend sei in diesem 
Zusammenhang, dass der Beschwerdegegner auf dem Baugrundstück bereits 

https://map.geo.sz.ch
https://map.geo.sz.ch

25

die Ufervegetation entfernt habe. Diese negative Beeinflussung der Ufersituation 
dürfe nicht zu Gunsten des Beschwerdegegners berücksichtigt werden. Die In-
teressen an der Erstellung eines Ferienhauses vermöchten die Interessen am 
Schutz des Ufers nicht zu überwiegen. 

5.3 Vorab ist festzuhalten, dass eine allfällige illegale Beseitigung der Ufer-
vegetation nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist und auf die ent-
sprechenden Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden kann. 
Die Schädigung der Ufervegetation stellt einen Straftatbestand dar (Art. 24 
Abs. 1 lit. b des Bundesgesetztes über den Natur- und Heimatschutz, NHG; 
SR 451) und wäre durch die zuständige Strafverfolgungsbehörde zu ahnden.

5.4.1 Die Änderungen des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer 
(Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20 vom 24.1.1991) vom 11. Dezember 
2009 (Renaturierung) traten per 1. Januar 2012 in Kraft. 

In Art. 36a Abs. 1 GSchG werden die Kantone verpflichtet, nach Anhörung der 
betroffenen Kreise den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer (Gewässer-
raum) festzulegen, der zur Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Ge-
wässer, zum Schutz vor Hochwasser und im Interesse der Gewässernutzung er-
forderlich ist. Sie haben zudem dafür zu sorgen, dass der Gewässerraum bei der 
Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirt-
schaftet wird (Art. 36a Abs. 3 GSchG). Die Festlegung des Gewässerraums für 
Fliessgewässer und stehende Gewässer sowie die extensive Gestaltung und 
Bewirtschaftung des Gewässerraums werden gestützt auf Art. 36a Abs. 2 GSchG 
in Art. 41a - 41c GSchV sowie in den Übergangsbestimmungen zur Änderung 
der GSchV vom 4. Mai 2011 (ÜbgBest GSchV) näher ausgeführt. Gemäss 
Art. 41b Abs. 1 GSchV muss die Breite des Gewässerraums, gemessen ab der 
Uferlinie, mindestens 15 m betragen. Die Breite des Gewässerraums nach Ab-
satz 1 muss erhöht werden, soweit dies erforderlich ist zur Gewährleistung: (a) 
des Schutzes vor Hochwasser, (b) des für Revitalisierung erforderlichen Raumes, 
(c) überwiegender Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes und (d) der 
Gewässernutzung (Abs. 2). Die Breite des Gewässerraums kann in dicht über-
bauten Gebieten den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der 
Schutz vor Hochwasser gewährleistet ist (Abs. 3). 

Die Kantone legen den Gewässerraum gemäss den Artikeln 41a und 41b GSchV 
bis zum 31. Dezember 2018 fest. Solange die Kantone den Gewässerraum nicht 
festgelegt haben, gelten die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 
GSchV entlang von Gewässern auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite 
von je 20 m bei stehenden Gewässern mit einer Wasserfläche von mehr als 

26

0,5 ha (Abs. 2 lit. c der Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4.5.2011; 
vgl. Erläuternder Bericht des Bundesamtes für Umwelt vom 20.4.2011, 
Parlamentarische Initiative Schutz und Nutzung der Gewässer [07.492] - 
Änderung 
der Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fischereiverordnung, S. 30 f.). 
Abs. 2 ÜbgBest GSchV gilt über die Frist vom 31. Dezember 2018 hinaus, so-
lange der Gewässerraum nicht festgelegt ist (Fritzsche in: Hettich/Janser/Norer, 
GSchG/WBG Kommentar, Art. 36a Rz 69). 

Abs. 2 ÜbgBest GSchV verdrängt nicht nur generell-abstrakte kantonale Gewäs-
serabstände, sondern auch solche, die etwa in Form von Baulinien, Freihalte-
zonen, Baubereichen in Kernzonen- oder Sondernutzungsplänen auf Stufe 
Nutzungsplanung festgelegt worden sind. Allerdings ist zu beachten, dass mit 
derartigen nutzungsplanerischen Festlegungen, soweit sie nach umfassender 
Interessenabwägung zustande gekommen sind und den materiellen Kriterien von 
Art. 36a GSchG bzw. Art. 41a und 41b GSchV entsprechen, der Gewässerraum 
bereits ausgeschieden ist, was die Geltung von Abs. 2 ÜbgBest GSchV zum 
Uferstreifen in solchen Fällen ausschliesst (vgl. Fritsche, a.a.O., Art. 36a GSchG 
N 74).

5.4.2 Die zulässige Überbauung innerhalb der Gewässerabstandslinie wird in 
Art. 41c GSchV geregelt.  Gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV dürfen im 
Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende 
Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt 
werden. Als Ausnahme von dieser Regelung sieht Art. 41c Abs. 1 GSchV vor, 
dass die Erstellung abschliessend aufgeführter weiterer Anlagen bewilligt werden 
kann, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Bewilligt werden 
können u.a. zonenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten (lit. a). Mit der 
Revision der GSchV vom 22. März 2017 (in Kraft seit 1.5.2017) können die 
Behörden neu auch zonenkonforme Anlagen ausserhalb von dicht überbauten 
Gebieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen innerhalb einer Reihe von 
mehreren überbauten Parzellen bewilligen. Im Erläuternden Bericht zu dieser 
Revision führt das BAFU aus (Erläuternder Bericht zur Änderung der 
Gewässerschutzverordnung vom 22.3.2017, S. 5), auch ausserhalb von dicht 
überbautem Gebiet könnten Situationen auftreten, bei denen die Freihaltung des 
Gewässerraums auf einzelnen unbebauten Parzellen (oder sinngemäss 
innerhalb einer Hofgruppe) entlang des Gewässers auch auf lange Sicht keinen 
Nutzen für das Gewässer bringen könne. Dies weil die Raumverhältnisse für das 
Gewässer ohnehin auf Grund von bestehenden Anlagen mit Bestandesschutz 
auf lange Sicht beengt blieben. Art. 41c Abs. 1 lit. abis GSchV solle das 

27

Schliessen solcher Lücken ermöglichen (vgl. auch Iten, Die Revision der 
Vorschriften zum Gewässerraum in der Gewässerschutzverordnung, URP 2016 
S. 812).

5.4.3 Wie bereits erwähnt liegt das Baugrundstück an der R.________ innerhalb 
einer Reihe von neun überbauten kleinen Parzellen. Die Baurechtsparzelle des 
Beschwerdegegners ist die letzte innerhalb der Bauzone gelegene unüberbaute 
Parzelle entlang der Westseite der R.________. Der südwestliche Teil der 
R.________, in welchem sich das Baugrundstück befindet, liegt in keinem 
Schutzgebiet. Ein Uferstreifen im Nordosten der Bucht bei der Einmündung in 
den offenen See liegt in geschütztem Flachmoorgebiet. Diese Flachmoorgebiete 
liegen in einer Entfernung von mindestens 240 m vom Baugrundstück. Das nörd-
lich und östlich an die Bucht anschliessende Land liegt in einem BLN-Gebiet 
(BLN 1406 Obersee). Das Baugrundstück selber liegt nicht in BLN-Gebiet und ist 
auch nicht unmittelbar angrenzend. Auf der dem Baugrundstück gegenüber-
liegenden Seite befindet sich zudem ein kantonal geschütztes Biotop (Entfernung 
zum Baugrundstück mindestens 175 m); ein kantonales Naturschutzgebiet reicht 
zudem bis an die Ferienhaussiedlung; die gesamte Siedlung (inklusive dem Bau-
grundstück) und das westlich anschliessende Baugebiet liegen in keinem Schutz-
gebiet (weder des Bundes, des Kantons noch der Gemeinde). Eine Renaturie-
rung der überbauten und in der Wohnzone gelegenen westlichen R.________ ist 
nicht vorgesehen. Die Freihaltung dieser einzelnen, unüberbauten kleinen Par-
zelle mit einer Fläche von 387 m2 würde aus gewässerökologischer Sicht keinen 
erkennbaren Nutzen bringen. Bei einer Freihaltung würden die Auswirkungen auf 
den Grundeigentümer, welchem eine bauliche Nutzung dieser in der Bauzone 
gelegenen Liegenschaft vollständig verwehrt würde, in einem Missverhältnis ste-
hen zum minimalen Nutzen, welche eine Freihaltung dieser Baulücke aus ökolo-
gischer Sicht erbringen würde. 

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin kann bei einer Grundstücksfläche 
von 387 m2 im konkreten Fall auch nicht von einem unüberbaubaren Grundstück 
ausgegangen werden. Zwar ist nicht zu verkennen, dass 
Ausnahmebewilligungen in Anspruch genommen werden müssen, allerdings 
unter Erfüllung der entsprechenden engen Voraussetzungen. Wie bereits 
erwähnt weisen die weiteren entlang der westlichen R.________ 
ausgeschiedenen Bauparzellen eine ähnliche Fläche und Situierung auf wie das 
Baugrundstück, und die vorgesehene Bebauung liegt umfangmässig im Rahmen 
der bereits vorbestehenden Bauten. Auch liegt keine rechtsmissbräuchliche 
Abparzellierung eines Grundstücks mit Seeanstoss vor, sondern es handelt sich 

28

um den klassischen Fall einer Baulücke, wie sie der Verordnungsgeber wohl 
gerade vor Augen hatte.  

5.5 Neben dem GSchG sieht auch das kantonale Recht einen 
Gewässerabstand vor. § 66 Abs. 1 PBG sieht vor, dass Bauten und Anlagen 
gegenüber Seen einen Mindestabstand von 20 m ab Grenze der Wasserzone 
einzuhalten haben. 

Der Regierungsrat führt im angefochtenen Entscheid unter Hinweis auf VGE 
III 2010 14 vom 24. Mai [recte: März] 2010 (Erw. 4.2) aus, es sei auch im Bereich 
des Seeufers zulässig, Baulinien festzulegen. In casu sei im Rahmen der Zonen-
planung durch die Gemeinde Wangen eine Baulinie mit einer Breite von 5 m 
gegenüber dem Gewässer festgelegt worden. Diese Baulinie gehe gemäss § 68 
Abs. 2 PBG dem Gewässerabstand im Sinne von § 66 PBG vor. Im Rahmen der 
Festlegung der Baulinie sei die Frage einer Ausnahmesituation auf dem streiti-
gen Baugrundstück bereits geprüft worden. In Bezug auf das 1.5 m breite Vor-
dach an der Ostfassade, welches in die Baulinie hineinrage, hält der Regierungs-
rat fest, dass gemäss § 34 Abs. 1 PBV i.V.m. § 59 Abs. 2 PBG über die Fassade 
vorspringende Gebäudeteile in den Gewässerabstand hineinragen dürften, wenn 
ihre Ausladung 1.5 m nicht übersteige. 

5.6 Die Beschwerdeführerin macht vorab geltend, es sei nicht belegt, dass bei 
der Festlegung der Baulinie im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung 
geprüft worden sei, ob eine Ausnahmesituation vorliege. Die entsprechenden 
Akten seien beizuziehen. Im Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, 
die massgebende Uferlinie entspreche dem mittleren Pegelstand der stehenden 
Gewässer, welcher auf dem WebGIS publiziert werde. Diese Uferlinie sei auf 
den Planunterlagen nicht eingezeichnet. Die Uferlinie verlaufe nicht entlang der 
Grenze des Grundstücks, sondern reiche in dieses hinein. Werde die Seeab-
standslinie von 5 m parallel zur Uferlinie gezogen, sei ersichtlich, dass das Bau-
vorhaben (nicht nur in Bezug auf die vorspringenden Gebäudeteile) die Uferlinie 
verletze. Damit reiche das Bauvorhaben in den kantonal geschützten Gewässer-
raum hinein. Der Gewässerabstand von 5 m gegenüber der R.________ werde 
nicht eingehalten. Im südlichen Teil des Gebäudes weise dieses gegenüber der 
Grundstücksgrenze einen geringeren Abstand als 5 m auf. 

5.7.1 Es ist vorliegend zu Recht unbestritten, dass neben dem bundesrechtlichen 
Gewässerabstand nach GSchG und GSchV auch die Gewässerabstands-
vorschriften nach PBG (und dem Baureglement, vgl. Art. 38 Abs. 1 BauR) zu 
prüfen sind. Die Bewilligungsfähigkeit einer Anlage nach GSchG und GSchV in 
Bezug auf den Gewässerraum führt nicht automatisch zur Bewilligungsfähigkeit 

29

nach der Gewässerabstandsregelung gemäss PBG (und den kommunalen 
Baureglementen). Ein entsprechender Mechanismus soll im Rahmen einer 
Revision des PBG zwar eingeführt werden (vgl. Motion M 8/19 Roger Brändli 
vom 21.3.2019, Antrag des Regierungsrates an den Kantonsrat mit Beschluss 
Nr. 447/2019 vom 25.6.2019 und Erheblicherklärung der Motion durch den 
Kantonsrat am 18.9.2019), besteht zur Zeit jedoch nicht. 

5.7.2 Wie bereits erwähnt, beruft sich der Regierungsrat im angefochtenen Be-
schluss auf die Bestimmung von § 68 Abs. 2 PBG. Gemäss dieser Bestimmung 
gehen Baulinien den Abstandsvorschriften vor, soweit Baulinien bestehen. Im 
kommunalen Nutzungsplan der Gemeinde Wangen ist in der Bauzone entlang 
der westlichen R.________ eine Baulinie mit einem Abstand von 5 m ab Ufer 
vorgesehen. Allerdings kommt dieser Baulinie entgegen der Ansicht des Re-
gierungsrates (und des ARE) gegenüber der kantonalen Gewässerabstands-
vorschrift kein Vorrang zu. Die kantonalen Bauvorschriften gelten gemäss § 52 
Abs. 1 PBG als Mindestvorschriften in allen Gemeinden; dies gilt auch im Ver-
hältnis zu § 68 PBG, worauf in § 68 Abs. 1 PBG ausdrücklich hingewiesen wird. 
Baulinien gehen zwar anderen Abstandsvorschriften vor, dürfen die Mindestabs-
tände aber nicht verletzen, ausser dies ist gesetzlich ausdrücklich so vorgesehen 
(so z.B. betr. Strassenabstand, vgl. §§ 40 und 41 des Strassengesetzes, StrG; 
SRSZ 442.110). Etwas Anderes kann auch nicht aus VGE III 2010 14 vom 24. 
März 2010 abgeleitet werden. Im zitierten Entscheid wurde zwar festgehalten, 
dass den Gemeinden in § 66 Abs. 2 PBG die Möglichkeit eingeräumt wird, in den 
Nutzungsplänen gegenüber fliessenden Gewässern den Gewässerabstand mit-
tels Baulinie festzulegen (wobei ein kantonalrechtlicher Mindestabstand zu 
berücksichtigen ist) und dass auch gegenüber stehenden Gewässern die Fest-
setzung der Abstände mittels Baulinien möglich ist; im konkreten Fall ging es 
allerdings um eine Baulinie, welche den kantonalen Mindestabstand von 20 m 
übertraf. Aus dem Entscheid ergibt sich, dass mit einer Baulinie gegenüber 
einem stehenden Gewässer ein grösserer Abstand festgesetzt werden kann, als 
im kantonalen und kommunalen Recht vorgeschrieben ist. Es kann daraus aber 
nicht abgeleitet werden, dass eine Gemeinde in eigener Kompetenz mit einer 
Baulinie einen den kantonalen Mindestabstand unterschreitenden Gewässer-
abstand festlegen kann. Dies würde § 52 Abs. 1 sowie § 68 Abs. 1 PBG wider-
sprechen und es den Gemeinden erlauben, mittels Baulinien die kantonalen 
Mindestabstandsvorschriften zu umgehen, was klarerweise nicht dem Willen des 
Gesetzgebers sowie dem Sinn und Zweck der im öffentlichen Interesse liegen-
den Gewässerabstandsvorschrift - die im Übrigen den Planungsgrundsatz von 
Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG umsetzt - entspricht.  

30

5.7.3 Abzustellen ist im konkreten Fall vielmehr auf die langjährige verwaltungs-
gerichtliche Rechtsprechung, wonach bei Uferparzellen, welche der Bauzone zu-
gewiesen sind, dem gesetzlichen Ziel der Freihaltung von See- und Flussufern 
nur beschränkt Rechnung getragen werden kann, um den Zonenzweck nicht zu 
vereiteln und die Grundeigentümer in ihren Eigentumsrechten nicht zu stark zu 
beschränken, was grundsätzlich als materielle Enteignung zu einem Entschädi-
gungsanspruch führen könnte. Bei Bauliegenschaften, welche vollständig (oder 
fast vollständig) innerhalb des 20 m breiten Gewässerabstandes liegen, ist des-
halb von einer Ausnahmesituation auszugehen (vgl. EGV 2010 B 8.10 Erw. 3.1.3 
ff. m.H. auf Joos, Raumplanungsgesetz, S. 97 m.H; VGE III 2013 142 vom 
23.1.2014 Erw. 1.3; VGE III 2008 91 vom 20.8.2008 Erw. 5.4; VGE III 2008 15 
vom 24.4.2008 Erw. 3.3 m.H. auf Urteil BGer 1A.192/2000 vom 20.2.2001 
Erw. 6d).

5.7.4 Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme innerhalb der Bau-
zone von den im PBG oder den kommunalen Baureglementen festgelegten Be-
stimmungen wurde vorstehend bereits in Erw. 3.6.5 dargestellt; darauf kann ver-
wiesen werden. 

Die Bauliegenschaft befindet sich vollständig innerhalb des Gewässerabstandes. 
Die Einhaltung desselben hätte die vollständige Unüberbaubarkeit der Parzelle 
zur Folge und würde damit zweifelsohne zu einer unzumutbaren Härte führen, 
weshalb eine Ausnahmevoraussetzung gegeben ist. Die geplante Wohnbaute 
bezweckt zwar eine möglichst optimale Nutzung der Bauliegenschaft; allerdings 
lässt die Grundstücksfläche nur eine begrenzte Bebauung mit einer Wohnfläche 
von unter 100 m2 zu, weshalb gleichwohl von einer sinnvollen, angemessenen 
und nicht übermässigen Bebauung gesprochen werden kann. Die geplante Baute 
entspricht der vorbestehenden Bausituation in der Umgebung. Der Baulinie 
kommt insofern eine Funktion zu, als dass diese eine Begrenzung im Rahmen 
der Prüfung einer Ausnahmebewilligung darstellt und einen minimalen Gewäs-
serabstand entsprechend den vorbestehenden Gebäudefluchten sicherstellt. 
Damit konkretisiert die Baulinie, wie der Ausnahmesituation Rechnung getragen 
werden kann und begrenzt das diesbezügliche Ermessen der Baubewilligungs-
behörde. Diese Baulinie wird grundsätzlich - abgesehen vom überragenden 
Vordach entlang der Ostfassade - eingehalten. Ohne Belang ist dabei, dass 
diese im Zonenplan festgelegte Baulinie aufgrund des unregelmässigen Verlaufs 
der Wasserzone nicht durchgehend auf den Zentimeter genau im Abstand von 
5 m zur Seeuferabstandslinie gemäss dem von der Beschwerdeführerin einge-
reichten Situationsplan (Bf-act. 1) verläuft, zumal gemäss § 34 Abs. 2 PBV die 
Vermarkung als Grenze der Wasserzone gilt und die Baulinie gestützt auf die 

31

Vermarkung festgelegt wurde, was sich aus den Plänen und dem Auszug aus 
dem ÖREB-Kataster ergibt. Das die Baulinie überragende Vordach wird vom Amt 
für Umweltschutz gemäss Gesamtentscheid vom 12. März 2019 akzeptiert, da 
diese Situation auch auf den Nachbarparzellen anzutreffen sei. In Berücksichti-
gung des den Vorinstanzen zukommenden Ermessens bei der Prüfung der Frage, 
wie und wieweit einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, kann dem ge-
folgt werden.

Überwiegende öffentliche Interessen, welche der Baubewilligung entgegen ste-
hen, liegen nicht vor. Die Bauliegenschaft liegt innerhalb eines bereits vollständig 
überbauten Uferstreifens entlang der Westseite der R.________. Wie bereits er-
wähnt handelt es sich um die letzte Baulücke in diesem Baugebiet. Der ökologi-
sche Nutzen dieser letzten unüberbauten, kleinflächigen Parzelle bzw. einer 
allfälligen Freihaltung dieser Parzelle von einer Baute ist minim(st). Dem Hoch-
wasserschutz wird durch Massnahmen am Objekt Rechnung getragen (vgl. Ge-
samtentscheid des ARE vom 12.3.2019 S. 7). Auf die Hochwassergefahr in der 
Umgebung hat die Überbauung keine Auswirkungen. Auch der Gewässerunter-
halt oder andere überwiegende öffentliche Interessen stehen der Überbauung 
nicht entgegen.

Zusammenfassend ist die Baubewilligung mithin trotz der erheblichen Unter-
schreitung des kantonal- und kommunalrechtlichen Gewässerabstandes auf-
grund der Ausnahmesituation rechtmässig und der Ausnahmesituation wird nicht 
in unangemessener Weise Rechnung getragen. 

6. Auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein kann ver-
zichtet werden. Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein angeordnet wird, 
steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine 
dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf 
andere Weise nicht abgeklärt werden können (vgl. Urteile BGer 1C_556/2013 
vom 21.9.2016 Erw. 2.2 m.H. und 1C_76/2012 vom 6.7.2012 Erw. 2.3 m.H.).  

Vorliegend ist der Sachverhalt aufgrund der vorliegenden Akten und Parteieinga-
ben genügend eruierbar, um die Beschwerde beurteilen zu können. Hinzu kommt 
des Weiteren die Möglichkeit, auf dem jedermann zugänglichen WebGIS-SZ die 
örtliche Situation (Katasterplan, Luftbild) zu betrachten. Für die Beurteilung von 
Rechtsfragen ist im Übrigen kein Augenschein durchzuführen (Plüss in: Kom-
mentar VRG, § 7 Rz 79). 

7. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend gehen die Kosten zu Lasten 
der Beschwerdeführerin (§ 72 Abs. 2 VRP).

32

Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde eine Parteientschädi-
gung zu entrichten. Diese wird in Beachtung des Gebührentarifs für Rechts-
anwälte (GebT; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der für das Honorar 
im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis 
Fr. 8'400.-- vorsieht, sowie der in § 2 enthaltenen Kriterien und in Ausübung des 
pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1'800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) fest-
gelegt.

Dem nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner wird keine Parteientschädi-
gung zugesprochen. Gemäss § 74 Abs. 1 VRP hat im Rechtsmittelverfahren und 
in verwaltungsgerichtlichen Klagefällen die unterliegende der obsiegenden Partei 
eine dem Aufwand angemessene Entschädigung auszurichten, welche die 
Behörde festsetzt. Gemäss ständiger Praxis des Verwaltungsgerichtes wird eine 
Parteientschädigung nach § 74 Abs. 1 VRP nur zugesprochen, wenn die ob-
siegende Partei einen (externen) nach § 15 Abs. 2 oder 3 VRP zugelassenen 
Rechtsvertreter mit ihrer Vertretung beauftragt hat. Bei Prozessführung in eige-
ner Sache besteht grundsätzlich kein Anspruch auf eine Prozessentschädigung. 
Für den persönlichen Arbeitsaufwand und die Umtriebe ist keine Parteientschä-
digung geschuldet (EGV-SZ 1982 Nr. 3 Erw. 1a; VGE III 2012 44 vom 23.5.2012 
Erw. 3.2; VGE III 2011 79 vom 20.7.2011 Erw. 6.3; VGE III 2011 32 vom 
14.4.2011 Erw. 7.2; VGE III 2010 167 vom 28.10.2010 Erw. 4.1; VGE 852/06 
vom 29.8.2006 Erw.6; EGV-SZ 1982 Nr. 3 Erw. 1a; J. Hensler, Die Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 149). Dies entspricht 
auch der Bundesgerichtspraxis, wonach der nicht anwaltlich vertretenen Partei 
keine Parteientschädigung zuzusprechen ist, da ihr kein ausserordentlicher Auf-
wand entstanden ist (BGE 133 III 439 Erw. 4; BGE 115 Ia 12 Erw. 5; Urteile BGer 
4A_233/2017 vom 28.9.2017 Erw. 4.1; 4A_24/2012 vom 30.5.2012 Erw. 7; 
1A.92/2003 vom 15.12.2003 Erw. 7.2; H 21/00 vom 20.8.2001 Erw. 3; Seiler/von 
Werdt/Güngerich, Bundesgerichtsgesetz [BGG], Stämpflis Handkommentar SHK, 
Bern 2007, Art. 68 Rz 14 ff.).

33

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Nachdem diese 
am 7. Januar 2020 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- einbezahlt hat, 
ist die Rechnung ausgeglichen.

3. Die Beschwerdeführerin hat der beanwalteten Gemeinde eine Partei-
entschädigung von Fr. 1'800.-- (inkl. Mehrwertsteuer und Barauslagen) zu 
bezahlen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
- den Beschwerdegegner (R)
- den Rechtsvertreter der Gemeinde (2/A)
- den Regierungsrat
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst
- das kantonale Amt für Raumentwicklung
- das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), 3003 Bern (A)
- und das Bundesamt für Umwelt (BAFU), 3003 Bern (A). 

Schwyz, 18. Juni 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Die Gerichtsschreiberin:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 14. Juli 2020