# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d21494a5-bdb2-509d-b698-9827a20a9a3d
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-03-19
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 19.03.2021 110 2020 198
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2020-198_2021-03-19.pdf

## Full Text

1/13

Bau- und Verkehrsdirektion

Reiterstrasse 11
3013 Bern
Telefon +41 31 633 30 11
info.ra.bvd@be.ch
www.bvd.be.ch/ra

BVD 110/2020/198

Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD)
vom 19. März 2021

Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde 
abgewiesen (VGE 2021/117 vom 09.09.2022).

in der Beschwerdesache zwischen

Herrn C.________
Beschwerdeführer

vertreten durch Frau Rechtsanwältin D.________

und

Frau E.________
Beschwerdegegnerin

vertreten durch Herrn Fürsprecher F.________

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, Industriestrasse 2, Postfach 145, 
3602 Thun

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun vom 2. Oktober 2020 
(Gemeinde Nr. 942/2018-0487; Abbruch Einfamilienhaus, Neubau Mehrfamilienhaus mit 5 
Wohnungen und Gewerbe)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdegegnerin reichte am 10. Juli 2018 bei der Stadt Thun ein Baugesuch ein für 
den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 
fünf Wohnungen sowie Gewerbeflächen auf dem Grundstück Thun 2 (Strättligen) 
Gbbl. Nr. B.________. Die Parzelle liegt in der Zone Wohnen/Arbeiten 3-geschossig W/A3. Gegen 
das Bauvorhaben erhob nebst anderen der Beschwerdeführer Einsprache. Mit Gesamtentscheid 
vom 21. Februar 2019 erteilte die Stadt Thun die Baubewilligung. Dagegen gingen zwei 
Beschwerden bei der BVE (Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, heute Bau- 
und Verkehrsdirektion BVD) ein. Mit Entscheid vom 16. Juli 2019 wies die BVE die Beschwerde 
des Beschwerdeführers ab. Die andere Beschwerde hiess die BVE insoweit gut, als sie den 

BVD 110/2020/198 

2/13

Gesamtentscheid aufhob und die Sache zur Klärung der Abwassererschliessung an die 
Vorinstanz zurückwies.1 Der Beschwerdeführer gelangte mit Beschwerde an das 
Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde des Beschwerdeführers mit Urteil vom 26. März 
2020 teilweise gut und änderte den Entscheid der BVE dahingehend ab, dass auch die 
Beschwerde des Beschwerdeführers gutgeheissen wird und ihm keine Kosten auferlegt werden.2 

2. Die Stadt Thun nahm das Verfahren wieder auf. Die Beschwerdegegnerin reichte 
hinsichtlich des Kanalisationsanschlusses eine Projektänderung sowie eine Vereinbarung mit den 
davon betroffenen Nachbarn ein. Der Beschwerdeführer hielt an seiner Einsprache fest. Mit 
Gesamtentscheid vom 2. Oktober 2020 bewilligte die Stadt Thun das Bauvorhaben. 

3. Dagegen reichte der Beschwerdeführer am 9. November 2020 Beschwerde bei der Bau- 
und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Er beantragt die Aufhebung des 
Gesamtentscheides vom 2. Oktober 2020 und die Erteilung des Bauabschlags. 

4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet3, holte die Vorakten ein 
und führte den Schriftenwechsel durch. Die Stadt Thun nahm mit Beschwerdeantwort vom 
16. Dezember 2020 Stellung zur Beschwerde, ohne einen expliziten Antrag zu stellen. Die 
Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 16. Dezember 2020, die Beschwerde 
sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

5. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden 
Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Eintretensvoraussetzungen

a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG4. Laut Art. 11 Abs. 1 KoG kann er –
 unabhängig von den geltend gemachten Einwänden – nur mit dem Rechtsmittel angefochten 
werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist. Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das 
Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG5 
innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist 
somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. 

b) Der Beschwerdeführer ist als Einsprecher zur Beschwerde befugt (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 
Abs. 2 BauG). Er ist als Grundeigentümer der Nachbarparzelle in eigenen schutzwürdigen 
Interessen betroffen und durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert. 

c) Die Beschwerdegegnerin macht geltend, das Verwaltungsgericht habe die damalige 
Beschwerde des Beschwerdeführers bereits materiell abgewiesen. Bereits im ersten 
Beschwerdeverfahren vor der BVE (RA 110/2019/49) hatte der Beschwerdeführer eine 
ungenügende strassenmässige Erschliessung, das Erstellen von oberirdischen Parkplätzen und 
den Schattenwurf auf seine Solaranlage gerügt. Die BVE erachtete seine Rügen als unbegründet 

1 BVD 110/2019/49
2 VGE 2019/272 vom 26.03.2020 
3 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion 
(Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)
4 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1)
5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

BVD 110/2020/198 

3/13

und wies seine Beschwerde ab. Vor Verwaltungsgericht wurde das Verfahren jedoch auf die 
prozessuale Erledigung seiner Beschwerde durch die BVE beschränkt. Das Verwaltungsgericht 
erwog, dass die aspektmässige Aufteilung des Streitgegenstandes seit der Revision von Art. 40 
Abs. 2 und Art. 35c Abs. 1 BauG nicht mehr zulässig sei. Streitgegenstand seien nicht die 
einzelnen Rügen, sondern die Baubewilligung als solches. Weil die Baubewilligung aufgehoben 
und die Sache aus anderen Gründen an die Vorinstanz zurückgewiesen worden sei, hätte auch 
die Beschwerde des Beschwerdeführers nicht abgewiesen werden dürfen. Aus diesem Grund 
hiess das Verwaltungsgericht seine Beschwerde teilweise gut.6 Die teilweise Gutheissung 
bedeutet nicht, dass das Verwaltungsgericht die Beschwerde des Beschwerdeführers hinsichtlich 
der materiellen Rügen abgewiesen hätte; die baurechtlichen Rügen wurden vom 
Verwaltungsgericht nicht beurteilt. Es liegt daher keine rechtskräftig beurteilte Sache vor. Die BVD 
kann eine erneute Beurteilung vornehmen.
 
d) Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Einigungsverhandlung

a) Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe keine Einigungsverhandlung durchgeführt; 
er habe nie darauf verzichtet. Die Gemeinde macht geltend, Art. 34 BewD7 sei eine Kann-
Vorschrift. Auch wenn die Beteiligten nicht ausdrücklich darauf verzichtet hätten, müsse die 
Baubewilligungsbehörde nicht zwingend eine Einigungsverhandlung durchführen. 

b) Gemäss Art. 34 Abs. 1 BewD kann die Baubewilligungsbehörde eine Einigungsverhandlung 
durchführen, sofern die Beteiligten nicht darauf verzichten. Aus der „Kann“-Formulierung ergibt 
sich, dass es im Ermessen der Bewilligungsbehörde steht, ob sie eine Einigungsverhandlung 
durchführt oder nicht. Die Parteien haben keinen Anspruch auf die Durchführung einer 
Einigungsverhandlung. Beurteilt die Bewilligungsbehörde eine solche als aussichtslos, kann sie 
darauf verzichten. Dies stellt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar, selbst wenn von den 
Parteien kein entsprechender Verzicht vorliegt.8 Die Rüge des Beschwerdeführers erweist sich 
als unbegründet.

3. Genügende Erschliessung

a) Der Beschwerdeführer rügt, das Bauvorhaben sei strassenmässig ungenügend 
erschlossen. Die Zufahrt sei über eine kleine Privatstrasse vorgesehen, welche nicht asphaltiert 
und schadhaft sei. Es handle sich mehr um einen Feldweg. Die Strasse diene heute nur als Zufahrt 
zu den Einfamilienhäusern auf den Parzellen Nrn. B.________, G.________, H.________, 
I.________ und K.________. Neu sollten fünf zusätzliche Wohneinheiten sowie 
Gewerberäumlichkeiten über die Stichstrasse erschlossen werden. Dies sei mehr als eine 
Verdoppelung, mit den zu erwartenden Fahrten ergebe sich fast eine Verdreifachung. Die 
Stichstrasse sei dem Mehrverkehr weder technisch noch baulich gewachsen; die 
Verkehrssicherheit sei angesichts des Zustands der Strasse nicht mehr gewährleistet. Die 
Beurteilung müsse sich auf die gesamte Stichstrasse beziehen, es dürfe nicht nur der vorderste 
Teil beurteilt werden. Der Vorplatz des Bauvorhabens dürfe von Dritten oder für die öffentliche 

6 VGE 2019/272 vom 26.03.2020 E. 2
7 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
8 Vgl. dazu Anita Horisberger Jecklin, Vom Umgang mit Einsprachen, in: KPG-Bulletin 1/1999 S. 13 Ziff. II.1; Michel 
Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art.  21 N.  19

BVD 110/2020/198 

4/13

Verkehrsführung nicht genutzt werden. In planerischer Hinsicht sei eine Abstimmung auf die 
zukünftige Bauentwicklung der Nachbarliegenschaften erforderlich. 

Die Beschwerdegegnerin entgegnet insbesondere, es sei eine bestehende Strasse, die 
hinsichtlich Leistungsfähigkeit, Linienführung und Dimension genügend und verkehrssicher sei. 
Die Zufahrt für die Rettungsdienste sei gewährleistet. Mit dem Vorplatz werde die Stichstrasse 
faktisch auf zwei Dritteln ihrer Länge aufgeweitet. Eine Verdoppelung der Fahrten bedeute nicht 
zwangsläufig, dass eine unzulässige Mehrbelastung vorliege. Der Mehrverkehr entstehe nur im 
vorderen Bereich der Strasse und werde durch den Vorplatz des Bauvorhabens aufgefangen, wo 
auch eine Wendemöglichkeit bestehe. Diese Aufweitung beschneide die Fuss- und 
Fahrwegrechte nicht. Die Strasse weise nur geringfügige Unebenheiten auf; eine gesetzliche 
Asphaltierungspflicht bestehe nicht. 

Die Gemeinde macht geltend, die Erschliessung der Neubaute führe wie bis anhin über die 
nördlich gelegene Stichstrasse. Es handle sich um eine Privatstrasse. Der Mehrverkehr finde nur 
im vorderen Teil der Strasse statt, weshalb sich eine Beurteilung des hinteren, nicht betroffenen 
Strassenabschnitts erübrige. Die Erschliessung werde als genügend und die Verkehrssicherheit 
als gegeben beurteilt. 

b) Die Baubewilligung setzt eine genügende strassenmässige Erschliessung voraus. Ein 
Bauvorhaben ist genügend erschlossen, wenn die Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten 
und Anlagen heranführt und diese für Feuerwehr und Sanität gut erreichbar sind (Art. 7 BauG). 
Die Bauparzelle Nr. B.________ grenzt westlich an die M.________strasse (Kantonsstrasse) und 
nördlich an die Stichstrasse. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Erschliessung des geplanten 
Neubaus auf Parzelle Nr. B.________ über die Stichstrasse vorgesehen ist. Aus Gründen der 
Verkehrssicherheit soll ein Strassenanschluss (Art. 85 SG9) direkt an eine Kantonsstrasse 
möglichst vermieden werden. Da es sich vorliegend um eine bestehende Zufahrtsstrasse und nicht 
um die Neuanlage einer Strasse handelt, besteht keine Pflicht, die Erschliessung unter den 
Nachbarn abzustimmen (vgl. Art. 7 Abs. 4 BauG). Eine zukünftige verdichtete Bauweise auf den 
Nachbarparzellen steht dem Bauvorhaben nicht entgegen. Nach der neusten Rechtsprechung des 
Verwaltungsgerichts würde sogar der Umstand, dass das Bauvorhaben für künftige weitere 
Bauten eine suboptimale Ausgangslage schafft, keinen Bauabschlag rechtfertigen.10 Solches ist 
hier aber ohnehin nicht ersichtlich: Mit der Einhaltung des Strassenabstands auf der Seite der 
Bauparzelle Nr. B.________ bleibt die Möglichkeit einer allfälligen späteren Strassenverbreiterung 
gewahrt. 

c) Die Stichstrasse wurde um 1923 in der heutigen Breite von 3 m erstellt und erschloss bereits 
damals mehrere Gebäude (siehe unten Erwägung 4). Es handelt sich um eine altrechtliche, private 
Detailerschliessungsstrasse. Die Stichstrasse weist auch heute noch einen Naturbelag mit einer 
Kiesschicht auf. Über diese Sackgasse werden aktuell vier Grundstücke mit Einfamilienhäusern 
erschlossen (Parzellen Nrn. H.________, I.________, G.________ und B.________).11 Die 
Zufahrt zu den nordseitig an die Stichstrasse angrenzenden Reiheneinfamilienhäusern auf den 
Parzellen Nrn. L.________, N.________, O.________ und P.________ erfolgt vom 
Q.________weg her. Das Wohn- und Geschäftsgebäude des Beschwerdeführers (Parzelle Nr. 
K.________) ist soweit ersichtlich von der M.________strasse her erschlossen. 

d) In einem weitgehend überbauten Gebiet genügen bestehende Erschliessungsanlagen, 
wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und die 

9 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11)
10 BVR 2019 S. 151 E. 4.3.3
11 Situationsplan 1:500, Beschwerdebeilage Nr. 17 

BVD 110/2020/198 

5/13

Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind (Art. 5 Abs. 1 Bst. a BauV12). Eine 
bestehende Strasse kann auch dann eine genügende Erschliessung darstellen, wenn sie die 
technischen bzw. baulichen Anforderungen an eine neue Detailerschliessungsstrasse nicht erfüllt. 
Ein Deckbelag wird nur für neue Detailerschliessungsstrassen in der Regel vorausgesetzt.13 Eine 
genügende Zufahrt kann im Übrigen auch aus einem Strassenteil und einem Wegstück (oder einer 
Treppe) bestehen, wenn die Erreichbarkeit für die Rettungsdienste gewährleistet ist (vgl. Art. 6 
Abs. 2 BauV). Gesetzlich ist somit nicht einmal vorausgesetzt, dass eine befahrbare Strasse bis 
direkt zum Baugrundstück führt. Dass die vorliegende Stichstrasse nicht asphaltiert ist, spricht 
daher nicht gegen eine genügende Erschliessung. Die Stichstrasse ist rund 62 m lang und ca. 3 m 
breit; sie verläuft gerade und eben. Die Zugänglichkeit für die Rettungsdienste ist gewährleistet. 

e) Umstritten ist, ob die bestehende Stichstrasse dem Mehrverkehr des Bauvorhabens 
gewachsen ist. Eine Verdoppelung des Verkehrsaufkommens bedeutet nicht automatisch, dass 
die Mehrbelastung nicht mehr gering ist. Entscheidend sind die konkreten Verhältnisse im 
Einzelfall. So sind die örtlichen Verhältnisse, die bisherige Nutzung, die Fahrbahnbreite, Länge 
und Übersichtlichkeit der Zufahrt sowie die Benützerkategorien (PW, Lastwagen, Fussgänger, 
Schulkinder etc.) in die Beurteilung einzubeziehen.14 

Der Beschwerdeführer geht davon aus, dass die Bewohnenden der fünf Einfamilienhäuser etwa 
zwei Fahrten pro Tag machen, was total 70 Fahrten pro Woche über die Stichstrasse ergibt. Beim 
Bauvorhaben sei allein für das Gewerbe respektive einen Dienstleistungsbetrieb täglich mit 
mindestens 14 Zu- und Wegfahrten zu rechnen. Hinzu kämen die Fahrten in Zusammenhang mit 
den vier zusätzlichen Wohnungen. Zusammen mit den bestehenden Einfamilienhäusern ergebe 
dies rund 196 Fahrten pro Woche über die Stichstrasse, was fast einer Verdreifachung der 
Verkehrsbelastung entspreche. Die Beschwerdegegnerin bestreitet die Annahmen des 
Beschwerdeführers zu den heutigen und den zukünftigen Fahrten. Zu den Fahrten in 
Zusammenhang mit der Gewerbenutzung macht sie geltend, typischerweise gebe es bei dieser 
Grösse keine oder höchstens einen Angestellten und eine marginale Kundenfrequenz. 
Dienstleistungsbetriebe dieser Grössenordnung seien gemäss Art. 6 Abs. 3 BauV eine 
"gleichbedeutende Nutzung" wie die Wohnnutzung.

f) Das Bauvorhaben wird gegenüber dem heutigen Zustand zu Mehrverkehr führen, da vier 
zusätzliche Wohnungen sowie Gewerbeflächen erstellt werden. Im Erdgeschoss ist ein Raum mit 
58 m2 Bodenfläche, im ersten Obergeschoss ist ein Raum mit 132,7 m2 Bodenfläche für 
«Gewerbe» vorgesehen. Die genaue Nutzung der Gewerbeflächen steht noch nicht fest, so dass 
sich keine verlässlichen Aussagen zum zukünftigen gewerblichen Mehrverkehr machen lassen. 
Die Annahme des Beschwerdeführers, dass zwei Angestellte und fünf Kunden pro Tag mit dem 
Auto anreisen, erscheint soweit realistisch. Davon kann im Folgenden ausgegangen werden. 
Sollte die zukünftige gewerbliche Nutzung deutlich mehr Fahrten generieren, ist die genügende 
Erschliessung neu zu beurteilen. Das Ergebnis wird sich aber nur auf die Zulässigkeit der 
dannzumal beantragten gewerblichen Nutzung auswirken. 

Ausgehend von den Annahmen des Beschwerdeführers würde das Bauvorhaben gegenüber dem 
heutigen Zustand zu einem wöchentlichen Mehrverkehr von total 126 Fahrten führen (total 196 
abzüglich 70 bestehende Fahrten). Davon entfallen 14 Fahrten pro Tag auf die gewerbliche 
Nutzung. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich die Fahrten für die gewerbliche Nutzung 

12 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
13 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, 
Art. 109/110 N. 12a
14 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 7/8 N. 10a 
mit Hinweisen

BVD 110/2020/198 

6/13

auf die üblichen Öffnungszeiten von 8 bis 18 Uhr verteilen, was von Montag bis Freitag 
durchschnittlich 1,4 Fahrten pro Stunde ergibt. In Zusammenhang mit den vier zusätzlichen 
Wohnungen rechnet der Beschwerdeführer mit 56 Fahrten pro Woche, was acht Fahrten pro Tag 
ausmacht. Da die Mehrzahl der Fahrten erfahrungsgemäss tagsüber erfolgt (von 7 bis 19 Uhr), 
ergibt dies weitere rund 0,6 Fahrten pro Stunde. Hinzu kommt die aktuell bestehende 
Verkehrsbelastung von 70 Fahrten pro Woche, was rund 0,83 Fahrten pro Stunde ergibt (ebenfalls 
gerechnet für die Zeit zwischen 7 und 19 Uhr). Insgesamt erfolgen durchschnittlich weniger als 
drei Fahrten pro Stunde über die Stichstrasse. Auch mit dem Mehrverkehr handelt es sich um eine 
geringe Verkehrsbelastung. Hinzu kommt, dass der Mehrverkehr durch das Bauvorhaben nur bis 
zu den Parkplätzen auf Parzelle Nr. B.________ führt und damit nur den vorderen Teil der 
Stichstrasse betrifft. Da die Zufahrt zum neuen Mehrfamilienhaus nur von der M.________strasse 
her möglich ist und auch die Wegfahrt wieder auf die M.________strasse erfolgen muss, ist nicht 
ersichtlich, inwiefern auf dem hinteren Abschnitt der Stichstrasse Mehrverkehr entstehen sollte. 
Diese restlichen 20 m der Sackgasse werden durch das Bauvorhaben nicht tangiert und müssen 
daher auch nicht beurteilt werden.

g) Die Stichstrasse ist rund 3 m breit. Unter Umständen kann diese Strassenbreite sogar bei 
einer neuen Detailerschliessungsstrasse genügen, wenn die Strasse übersichtlich ist und 
Ausweichstellen bestehen (vgl. Art. 7 Abs. 3 BauV). Während das heutige Wohnhaus der 
Beschwerdegegnerin bis fast an die Strasse heranreicht, ist beim Bauvorhaben der 
Strassenabstand eingehalten und entlang der gesamten Parzelle mit Sickersteinen als 
überfahrbare Fläche ausgestaltet.15 Dieser rund 40 m lange und 3,60 bis 4 m breite Vorplatz weitet 
die Stichstrasse auf. Faktisch hat die Strasse damit auf zwei Dritteln ihrer Länge eine Breite von 
rund 6,6 m. Diese private Fläche kann zum Manövrieren und Ausweichen bei 
entgegenkommenden Fahrzeugen genutzt werden, was die Beschwerdegegnerin ausdrücklich 
zulassen will. Dass auf diesem Bereich keine Wegrechtsdienstbarkeit besteht, ist irrelevant. Mit 
dem Bauvorhaben besteht neu eine grosszügige Ausweichstelle gerade in dem Bereich, wo der 
Mehrverkehr entsteht. Zwei Autos können bei der Parzelle Nr. B.________ problemlos kreuzen 
bzw. einander ausweichen. Es ist davon auszugehen, dass die Automobilisten und 
Automobilistinnen in vielen Fällen von den Parkplätzen rückwärts auf die Strasse ausfahren 
werden. Der Beschwerdeführer begründet nicht, inwiefern die Verkehrssicherheit dadurch konkret 
gefährdet wäre und dies ist auch nicht ersichtlich. Die Stichstrasse verläuft eben, sie ist kurz und 
übersichtlich. Fahrzeuglenkende dürfen ohnehin nur mit der gebotenen Vorsicht auf eine Strasse 
ausfahren. Auf dem rund 3,60 m breiten Vorplatz kann bei entgegenkommenden 
Verkehrsteilnehmenden rasch angehalten werden. Bei den geplanten Parkplätzen ist somit ein 
sicheres Ausfahren möglich. Bei den zwei nahe beim Einmündungsbereich in die 
M.________strasse gelegenen Parkplätzen ist entscheidend, dass die Sicht nicht durch 
Pflanzenwuchs verdeckt wird. Der Strassenanschluss der Stichstrasse an die M.________strasse 
und die Sichtverhältnisse bei der Ausfahrt auf die M.________strasse wurden durch den 
Oberingenieurkreis I (OIK I) beurteilt. Der OIK I hielt fest, durch die Entfernung der hohen Hecke 
würden die Übersichtlichkeit und die Verkehrssicherheit verbessert.16 Im Vergleich zum heutigen 
Zustand, wo das noch bestehende Gebäude auf Parzelle Nr. B.________ praktisch an die 
Stichstrasse angrenzt und Thujahecken den Einmündungsbereich und die Stichstrasse zusätzlich 
einschränken,17 führt das Bauvorhaben somit zu einer Verbesserung der Verkehrssicherheit.

h) Der Beschwerdeführer rügt, die Stichstrasse stelle angesichts des beschädigten 
Naturbelags auch baulich / technisch keine genügende Erschliessung für den zu erwartenden 

15 Vgl. Projektplan Grundriss EG vom 30.06.2018, Vorakten pag. 3; Projektplan Umgebung und Werkleitungen vom 
23.07.2020, Vorakten Schnellhefter pag. 333
16 Vgl. Amtsbericht Strassenbaupolizei vom 4. September 2018, Vorakten pag. 116 ff.
17 Vgl. Beschwerdebeilagen Nr. 19

BVD 110/2020/198 

7/13

Mehrverkehr dar. Die aktenkundigen Fotos zeigen, dass der gekieste Strassenbelag keine 
gravierenden Unebenheiten oder "Löcher" aufweist.18 Die Verkehrssicherheit wird durch den 
Naturbelag nicht verschlechtert. Im Gegenteil ist davon auszugehen, dass sich der Kiesbelag und 
allfällige Unebenheiten temporeduzierend auswirken. Neu asphaltierte Strassen begünstigen eher 
ein forsches Fahrtempo, während Naturstrassen temporeduzierend wirken. 

i) Zusammenfassend besteht auf der Stichstrasse auch mit dem Mehrverkehr des 
Bauvorhabens ein geringes Verkehrsaufkommen. Angesichts der kurzen Strecke mit einer 
grossen Ausweichstelle, der übersichtlichen Verkehrssituation und des ohnehin niedrigen 
Tempos, das auf dieser kurzen Naturstrasse gefahren werden kann, ist die Verkehrssicherheit 
gewährleistet. Die bestehende Stichstrasse stellt eine genügende Erschliessung für das 
Bauvorhaben dar. Die Beurteilung konnte gestützt auf die Akten erfolgen. Ein Augenschein mit 
Instruktionsverhandlung und der Beizug des OIK I waren für die Beurteilung nicht erforderlich. Die 
entsprechenden Beweisanträge werden abgewiesen. 

4. Sicherstellung der Erschliessung

a) Die Stichstrasse ist nicht als eigene Strassenparzelle ausgeschieden, sondern verläuft über 
private Grundstücke. Auf den nordseitigen Parzellen beansprucht die Strasse eine Breite von 1 m, 
auf den südseitigen Parzellen Nrn. B.________ und G.________ eine Breite von 2 m. Es bestehen 
Wegrechtsdienstbarkeiten aus den Jahren 1922 und 1923. Der Beschwerdeführer rügt, die 
Mehrbelastung durch das Bauvorhaben überschreite den zulässigen Umfang der Fuss- und 
Fahrwegrechtsdienstbarkeit. Es sei sogar fraglich, ob die Beschwerdegegnerin überhaupt für 
Überfahrten mit Motorfahrzeugen berechtigt sei. In finanzieller Hinsicht sei der Unterhalt und die 
Sanierung der Stichstrasse nicht geklärt. Im Zeitpunkt der Baubewilligung müsste darüber eine 
Vereinbarung vorliegen, andernfalls dürfe die Baubewilligung nicht erteilt werden. Die 
Beschwerdegegnerin bringt vor, die Mehrbelastung übersteige den Umfang der ursprünglichen 
Zwecks der Dienstbarkeit nicht. Die behauptete Übernutzung der Dienstbarkeit sei zudem eine 
zivilrechtliche Frage. Die Unterhaltspflicht der Strasse richte sich nach dem Dienstbarkeitsvertrag.

b) Über privatrechtliche Verhältnisse wird im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht 
entschieden. Nach Art. 2 Abs. 1 BauG haben die Baubewilligungsbehörden lediglich zu prüfen, ob 
ein Bauvorhaben den bau- und planungsrechtlichen Vorschriften und den nach anderen Gesetzen 
im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entspricht. Eine Ausnahme bilden 
privatrechtliche Tatbestände, die von der Baugesetzgebung vorausgesetzt oder ausdrücklich als 
massgebend erklärt werden, wie namentlich bei der rechtlichen Sicherstellung einer Zufahrt über 
fremden Boden (Art. 3 und 4 BauV). Die benötigten Rechte müssen bei Baubeginn erworben sein 
(Art. 4 Abs. 1 Bst. c BauV). Die Sicherstellung der Zufahrt kann mittels Errichtung einer 
Dienstbarkeit erfolgen. Baurechtlich vorausgesetzt ist jedoch nur die Einräumung des Rechts, das 
betreffende Grundstück über fremdes Grundeigentum zu erschliessen. Massgebend ist, dass die 
faktische Zugänglichkeit zum Grundstück dauerhaft gewährleistet bleibt. Eine Vereinbarung über 
die daraus resultierenden finanziellen Rechte und Pflichten setzt das öffentliche Baurecht 
hingegen nicht voraus. Dies liegt ausserhalb der zivilrechtlichen Vorfragen, zu denen sich die 
Verwaltungsbehörden äussern dürfen. Denn es ist nicht Aufgabe der Baubewilligungsbehörde, die 
Rechte Privater durch die Verweigerung einer Baubewilligung zu wahren.19 Für die Durchsetzung 
von finanziellen Ansprüchen ist der Beschwerdeführer daher auf den Zivilrechtsweg verwiesen.

18 Vgl. Beschwerdebeilagen Nr. 19
19 BVR 2004 S. 412 E. 3.2, 1990 S. 374 E. 2b f.; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 2 N. 4a

BVD 110/2020/198 

8/13

c) Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB20 eine 
Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten 
aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend. Nur 
wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund, das heisst den 
Begründungsakt, zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich 
der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus der Art ergeben, wie sie während 
längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.21 

Laut Grundstückdaten-Informationssystem GRUDIS besteht mit Eintrag vom 3. Januar 1923 ein 
gegenseitiges Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten und zu Lasten der Grundstücke Nrn. 
B.________, K.________, L.________, H.________, N.________, O.________, P.________. 
Aus dem Wortlaut der Dienstbarkeit ("Fahrwegrecht") ergibt sich, dass diese Strasse befahren 
werden darf. Damit verfügt die Beschwerdegegnerin über ein sichergestelltes Recht, die gesamte 
Stichstrasse zu befahren; die Erschliessung ist sichergestellt. Aus dem Dienstbarkeitsvertrag vom 
3. Januar 1923 ergibt sich im Übrigen nichts, was diese Sicherstellung in Frage stellen würde.

Im Jahr 1923 wurde die Parzelle Nr. K.________ aufgeteilt. In Zusammenhang mit dem Verkauf 
einer neu geschaffenen Parzelle wurde der bestehende Fuss- und Fahrweg um 1 m verbreitert. 
Die Verbreiterung erfolgte auf den nordseitigen Grundstücken Nr. K.________ und den neuen 
Parzellen (Nrn. L.________ und H.________). Zugleich wurde unter den Anrainern ein 
gegenseitiges Fuss- und Fahrwegrecht vereinbart. Die Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr. 
B.________ erhielt damit ein Fuss- und Fahrwegrecht auf der gesamten neuen Breite der 
Stichstrasse.22 Die Wegverbreiterung über die nordseitigen Parzellen bezweckte offenbar, die neu 
geschaffenen Parzellen besser zu erschliessen. Abgesehen vom Mass der Erweiterung der 
Stichstrasse auf der Nordseite wurde der Umfang des Fuss- und Fahrwegrechts in der 
Errichtungsurkunde nicht näher umschrieben. Es ist nicht anzunehmen und wird vom 
Beschwerdeführer auch nicht behauptet, dass die Stichstrasse seither nur mit den im Jahr 1923 
üblichen Fahrzeugen hätte befahren werden dürfen. Das Fahrwegrecht wird vielmehr in dem 
Sinne ausgeübt, dass es zur Erschliessung der Gebäude mit den jeweils im Strassenverkehr 
zugelassenen Motorfahrzeugen befahren wird, d.h. heute mit teilweise grösseren und schwereren 
Autos. Bisher wurde die Dienstbarkeit vermutlich auch vom Beschwerdeführer so verstanden. 
Soweit der Beschwerdeführer der Ansicht ist, die durch das Bauvorhaben verursachten Fahrten 
stellten eine Mehrbelastung des Fahrwegs dar, die seinem Grundstück nicht zugemutet werden 
könne (vgl. 739 ZGB), ist er auf den Zivilrechtsweg verwiesen. In baurechtlicher Hinsicht ist die 
Erschliessung mit der bestehenden Wegrechtsdienstbarkeit sichergestellt. 

5. Weitere Rügen 

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, seine Rechtsvorgänger hätten in den 1980er Jahren 
die vier neuen Reiheneinfamilienhäuser an der Stichstrasse via Einstellhalle über den 
Q.________weg erschliessen müssen. Die Zu- und Wegfahrt über die Stichstrasse sei damals 
aufgehoben worden. Seither habe sich die Stichstrasse kaum verändert. Es sei nicht ersichtlich, 
weshalb sie heute für ein noch grösseres Projekt genügen soll, zumal der Verkehr zugenommen 
und die Anforderungen an eine Strasse nicht abgenommen hätten. Das Gleichbehandlungsgebot 
sei verletzt. Die Beschwerdegegnerin müsse verpflichtet werden, eine Einstellhalle mit Zufahrt von 
der M.________strasse her zu erstellen. Dagegen wendet die Beschwerdegegnerin ein, die 
Bauvorhaben seien nicht miteinander vergleichbar. Dass die Zu- und Wegfahrt zu den 

20 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)
21 BGE 137 III 145 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen
22 Kaufvertrag mit Dienstbarkeitserrichtung vom 3. Januar 1923, Beschwerdebeilage Nr. 24

BVD 110/2020/198 

9/13

Reiheneinfamilienhäusern über die Stichstrasse vor 40 Jahren aufgehoben worden sei, könne ihr 
nicht entgegengehalten werden. 

b) Der in Art. 8 Abs. 1 BV23 und Art. 10 Abs. 1 KV24 enthaltene Grundsatz der Rechtsgleichheit 
verpflichtet die rechtsanwendenden Behörden, gleiche Sachverhalte mit gleichen relevanten 
Tatsachen gleich zu behandeln, es sei denn, ein sachlicher Grund rechtfertige eine 
unterschiedliche Behandlung.25 Am 23. Februar 1983 erteilte die Stadt Thun der 
Erbengemeinschaft R.________ die Baubewilligung für das Erstellen von vier 
Reiheneinfamilienhäusern auf den Parzellen Nrn. L.________ und K.________ (heute Parzellen 
Nrn. P.________, O.________, N.________, L.________).26 Auf dem bewilligten Situationsplan 
wurde eingangs der Stichstrasse mit roter Farbe ein Strich gezogen und der Vermerk angebracht 
«Zu- und Wegfahrt werden gemäss Verkehrsrichtplan aufgehoben». Damit wurde keine 
allgemeinverbindliche Verkehrsanordnung erlassen. Der Vermerk ist als Hinweis auf eine 
zukünftige Verkehrsmassnahme zu verstehen, die letztlich nicht angeordnet wurde. Für die 
Eigentümerschaft der Parzelle Nr. B.________ ist dieser Vermerk ohne Bedeutung. Aus der 
Baubewilligung geht nicht hervor, aus welchen Gründen die vier Reiheneinfamilienhäuser nicht 
über die Stichstrasse erschlossen wurden, ob diese Erschliessung als ungenügend erachtet 
wurde oder ob die damalige Erweiterung der Einstellhalle Q.________weg 18 K dafür 
ausschlaggebend war, in der auch die Autoabstellplätze für die neuen Reiheneinfamilienhäuser 
realisiert werden konnten.27 Der Sachverhalt ist jedenfalls nicht vergleichbar mit dem vorliegenden 
Bauvorhaben. Die Bauvorhaben unterscheiden sich unter anderem auch hinsichtlich ihrer Lage 
und Nähe zum übergeordneten Strassennetz. Eine vor 40 Jahren unter altem Recht erfolgte 
Beurteilung für ein anderes Bauprojekt ist ohnehin nicht massgebend; die Erschliessung eines 
Bauvorhabens wird im konkreten Einzelfall beurteilt. Wie oben gezeigt, wird sie für das vorliegende 
Bauvorhaben als genügend erachtet. Die Rüge der Ungleichbehandlung verfängt nicht. 

c) Die Beschwerdegegnerin rügt, die oberirdischen Parkplätze widersprächen den 
Gestaltungsgrundsätzen von Art. 5 GBR28 und den Grundsätzen des Raumplanungsrechts, das 
einen haushälterischen Umgang mit dem Boden gebiete. Gemäss der neuen Nutzungsplanung 
der Stadt Thun soll das Parkieren unterirdisch erfolgen. Die Beschwerdegegnerin bringt dagegen 
vor, es gebe keine öffentlich-rechtliche Vorschrift, dass eine Einstellhalle erstellt werden müsse. 
Mit dem geplanten Mehrfamilienhaus erfolge im Vergleich zur bestehenden Baute eine 
Verdichtung. Auch die Gemeinde weist darauf hin, dass keine rechtliche Grundlage für die 
Erstellungspflicht einer Einstellhalle bestehe. Die Parzelle Nr. B.________ befinde sich zudem in 
einem Bereich, in dem bei hohen Seewasserständen eine Gefährdung durch ansteigendes 
Grundwasser bestehe. Der Verzicht auf eine Einstellhalle sei nachvollziehbar.

d) Die Erstellung von oberirdischen Parkplätzen kann die haushälterische Bodennutzung 
tangieren, insbesondere bei grossen Bauvorhaben wie Fachmärkten. Für solche Vorhaben 
schreibt Art. 21 Abs. 3 BauV vor, dass die Parkplätze in der Regel in Untergeschossen zu erstellen 
sind. Diese Bestimmung gilt nur für besondere Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 19 und 20 
BauG, was sich aus dem Titel ergibt. Darunter fallen Bauvorhaben, die wesentlich von der 
baurechtlichen Grundordnung der Gemeinde abweichen wie Hochhäuser und 

23 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
24 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
25 Statt vieler BGE 136 I 345 E. 5 mit Hinweisen; VGE 2016/242 vom 8. Juni 2017 E. 5.3; Tschannen/Zimmerli/Müller, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage 2014, § 23 N. 11 f.
26 Vorakten Schnellhefter, pag. 303 ff.
27 Ziff. 1.1.8 der Baubewilligung vom 2. Juni 1983, Vorakten Schnellhefter, pag. 303 Rückseite; Beschwerdebeilage 
Nr. 21
28 Baureglement 2002 der Stadt Thun, mit Änderungen bis Mai 2020, vom Amt für Gemeinden und Raumordnung 
genehmigt am 24. Juli 2003 und 27. August 2003

BVD 110/2020/198 

10/13

Detailhandelseinrichtungen. Beim Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin handelt es sich nicht 
um ein solches Gebäude. Es besteht daher keine Pflicht, eine Einstellhalle zu erstellen, auch nicht 
unter dem Aspekt der Umgebungsgestaltung. Art. 5 GBR verlangt eine gute Gesamtwirkung von 
Bauten und Anlagen mit der Umgebung. Dazu gehören auch die Gestaltung und Anordnung der 
Parkplätze (Art. 5 Abs. 1, fünftes Lemma GBR). Die Gestaltungsvorschrift verbietet demnach 
oberirdische Parkplätze gerade nicht, sondern verlangt nur, dass sie sich einordnen. Der 
Beschwerdeführer begründet nicht, inwiefern die Gestaltung und Anordnung der vorgesehenen 
Parkplätze Art. 5 GBR widersprechen sollte und solches ist auch nicht ersichtlich. Ob das 
revidierte GBR den Bau von Einstellhallen verlangen wird, steht noch nicht fest. Die 
Ortsplanungsrevision befindet sich erst in der Phase der Vorprüfung durch das Amt für Gemeinden 
und Raumordnung. Eine öffentliche Auflage erfolgte noch nicht,29 so dass keine Vorwirkung im 
Sinne von Art. 36 Abs. 2 BauG besteht. Hinzu kommt, dass die Parzelle Nr. B.________ im 
Gewässerschutzbereich Au liegt.30 In diesem Bereich dürfen keine Anlagen erstellt werden, die 
unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. Eine Ausnahme kann gewährt werden, soweit die 
Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 
10 Prozent vermindert wird (vgl. Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV31). Eine Einstellhalle ist im hier 
betroffenen Gewässerschutzbereich somit nicht generell zulässig.

6. Dachgestaltung

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, die Dachgestaltung sei nicht vom Fachausschuss 
Bau- und Aussenraumgestaltung beurteilt worden. Alle Häuser im Quartier hätten Sattel- oder 
Viertelwalmdächer. Eine Flachdachbaute passe nicht in die Umgebung und wäre ein Fremdkörper 
«in der bestehenden Idylle». Die Gemeinde bringt vor, es handle sich nicht um ein Objekt in einer 
in Art. 10 Abs. 4 GBR aufgeführten Zonen. In der Zone Wohnen/Arbeiten W/A3 dränge sich der 
Beizug des Fachausschusses Bau- und Aussenraumgestaltung nicht auf. Die Gestaltung des 
Bauvorhabens sei intern jedoch vom Stadtarchitekten und dem Planungsamt beurteilt worden. Mit 
dem Bauvorhaben werde im heterogenen Quartier eine gute Gesamtwirkung erreicht. Die 
Beschwerdegegnerin weist darauf hin, dass es in der näheren Umgebung bereits etliche 
Flachdächer gebe, unter anderem beim Gebäude des Beschwerdeführers. 

b) Gemäss Art. 5 GBR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer 
Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Diese Regelung betrifft auch die Dachgestaltung, 
für die keine eigenen Gestaltungsvorschriften bestehen.32 Kriterien sind unter anderem die 
prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes, die Eigenheiten 
des Quartiers und die Gestaltung der benachbarten Bebauung. 

c) Das Bauprojekt auf Parzelle Nr. B.________ wurde vor Einreichung des Baugesuchs von 
der Vorinstanz ästhetisch beurteilt. Es wurde mit der bestehenden Umgebung analysiert, sowohl 
hinsichtlich des Bezugs zum Strassenraum, zur unmittelbaren Umgebung mit den 
Einfamilienhäusern als auch zu den Bebauungen an der M.________strasse in der Zone W/A3. 
Zur unmittelbaren Umgebung ist in der Analyse festgehalten, die angrenzenden Bebauungen 
seien sehr heterogen, es bestünden kleinmassstäbliche Einfamilienhäuser mit diversen An- und 
Nebenbauten, die nicht der Zone W/A3 respektive dem zeitgemässen Anspruch des verdichteten 
Bauens entsprächen. Das Bauprojekt vermittle die Massstäblichkeit mit einer Dreiteilung der 
Horizontalen, einem Einschnitt und der raumhohen Verglasung einerseits und dem leichten 

29 Vgl. Angaben auf Homepage der Stadt Thun, eingesehen am 11. März 2020
30 Vgl. Amtsbericht Wasser und Abfall des kantonalen Amts für Wasser und Abfall (AWA) vom 17. Januar 2019, 
Vorakten pag. 109 
31 Gewässerschutzverordnung des Bundesrats vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201)
32 Vgl. Kommentar zu Art. 5 im GBR

BVD 110/2020/198 

11/13

Zurücksetzen des Attikas mit Materialwechsel, analog dem Bestand mit gemauertem Sockel, 
Holzverkleidung und Satteldach.33 Der Beauftragte für Städtebau der Stadt Thun hielt in seiner 
Beurteilung vom 12. Juni 2018 fest: «Das gesetzte Volumen wirkt nun kompakt und sitzt damit 
zurückhaltend aber selbstverständlich und selbstbewusst in der heterogenen Umgebung. Die 
Haltung sowohl gegenüber der Strasse wie auch zu den angrenzenden Parzellen des Quartieres 
ist klar (…). Das vorliegende Projekt erfüllt die Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung, die 
Eingliederung in den Kontext wie auch die stimmige, kompakt-klare Architektur und Volumetrie».34 
Es besteht kein Anlass, von dieser fachlichen Beurteilung abzuweichen. Anders als der 
Beschwerdeführer vorbringt, finden sich in der direkten Umgebung des Bauvorhabens an der 
M.________strasse etliche Gebäude mit Flachdächern. Die Umgebung, die zusammen mit dem 
Bauvorhaben wahrgenommen wird, besteht nicht nur aus Einfamilienhäusern, sondern auch aus 
Flachdachbauten und gewerblichen Gebäuden; sie ist äusserst heterogen.35 Das Bauvorhaben 
ordnet sich mit seiner Attika und seinem Flachdach gut in die bestehende Umgebung ein. 

7. Gebäudehöhe, Schattenwurf

a) Der Beschwerdeführer rügt eine Überschreitung der Gebäudehöhe und macht geltend, die 
Messung müsse ab gewachsenem Boden erfolgen. Die Zusatzhöhen wegen Hochwasser dürften 
nicht zur Anwendung kommen, da die Hochwassergefahr mit dem Entlastungsstollen gebannt 
worden sei. Das Gebäude führe zu Schattenwurf auf seiner Solaranlage, vor allem im Winter. Die 
Solaranlage werde damit defizitär, weshalb ein entsprechendes Lastenausgleichsbegehren 
angemeldet sei. Die Gemeinde weist daraufhin, dass das Erdgeschoss gemäss Art. 46 Abs. 3 
GBR auf einer Kote von minimal 559.15 m ü.M. liegen müsse. Die Gebäudehöhe werde ab dieser 
Kote gemessen und sei vorliegend eingehalten. Diese Vorschrift sei bereits vor sieben Jahren in 
Kraft gewesen, als der Beschwerdeführer seine Solaranlage erstellt habe. Die 
Beschwerdegegnerin bringt vor, die in der W/A3 zulässige Gebäudehöhe von 11 m werde durch 
das Bauvorhaben nicht ausgeschöpft, sondern um 1,52 m unterschritten. Ein allfälliger 
Schattenwurf der reglementskonformen Baute sei zu tolerieren. 

b) Die Parzelle Nr. B.________ liegt bezüglich Naturgefahren im gelben Gefahrengebiet. Die 
Gefährdung besteht aufgrund von Überschwemmung. Im Jahr 2005 war die Parzelle vom 
Hochwasser betroffen und stand unter Wasser.36 Dass in Thun inzwischen ein Entlastungsstollen 
erstellt wurde, der Überschwemmungen verhindern soll, ist für das Bauvorhaben irrelevant. Das 
Baureglement enthält in Art. 46 GBR spezielle Bestimmungen für das Bauen in den 
Naturgefahrenbereichen, die nach wie vor gelten. In den hochwassergefährdeten Ufergebieten 
des Thunersees (Schadauareal südlich der Seestrasse bis Seewinkel) hat das Erdgeschoss (OK 
EG) auf minimal 559.15 m ü. M. zu liegen; die Gebäudehöhe wird ab dieser Kote gemessen (Art. 
46 Abs. 3 GBR). Beim Bauvorhaben liegt der Fixpunkt +0.00 von OK EG genau auf dieser Höhe.37 
Die zulässige Gebäudehöhe von 11 m ist demnach eingehalten (Art. 21 i.V.m. Art. 19 GBR). Der 
Schattenwurf durch das Bauvorhaben ist daher zu dulden (vgl. Art. 24 BauG i.V.m. Art. 89 Abs. 2 
BauV).38 

33 Vgl. Beilage 1 zur Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin
34 Planungsamt, Stellungnahme vom 12. Juni 2018, Beilage 2 zur Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin
35 Vgl. Visualisierung in Beilage 1 zur Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin; Google Maps Streetview
36 Vgl. OIK I, Fachbericht Naturgefahren (Wasserprozesse) vom 23. August 2018, Vorakten pag. 129 ff.
37 Plan Schnitte A-A und B-B, Plan Schnitt C-C, beide 1:100 vom 30.06.2018, Vorakten pag. 10 und 11
38 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Band I, Bern 2020, Art. 24 N. 31 
Bst. a

BVD 110/2020/198 

12/13

8. Kosten

a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens unterliegt der Beschwerdeführer. Er hat die 
Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von CHF 2000.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG i.V.m. Art. 19 Abs. 1 GebV39).

b) Der Beschwerdeführer hat zudem der Beschwerdegegnerin die Parteikosten zu ersetzen 
(Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin gibt zu 
keinen Bemerkungen Anlass. Der Beschwerdeführer hat somit der Beschwerdegegnerin die 
Parteikosten von CHF 4259.90 (inkl. Spesen und MWSt) zu ersetzen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Gesamtentscheid der Stadt Thun vom 2. Oktober 
2020 wird bestätigt.

2. Die Verfahrenskosten von CHF 2000.– werden dem Beschwerdeführer zur Bezahlung 
auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft 
erwachsen ist. 

3. Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin die Parteikosten im Betrag von 
CHF 4259.90 (inkl. Spesen und MWSt) zu ersetzen. 

IV. Eröffnung

- Frau Rechtsanwältin D.________, eingeschrieben
- Herrn Fürsprecher F.________, eingeschrieben
- Baubewilligungsbehörde der Stadt Thun, Bauinspektorat, eingeschrieben

Bau- und Verkehrsdirektion

Der Direktor

Christoph Neuhaus
Regierungsrat

39 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; BSG 
154.21)

BVD 110/2020/198 

13/13

Rechtsmittelbelehrung

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit seiner Eröffnung mit Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, angefochten werden. Eine 
allfällige Verwaltungsgerichtsbeschwerde, die mindestens in vier Exemplaren einzureichen ist, 
muss einen Antrag, die Angabe von Tatsachen und Beweismitteln, eine Begründung sowie eine 
Unterschrift enthalten; der angefochtene Entscheid und andere greifbare Beweismittel sind 
beizulegen.

Beilage: Kopie des Situationsplans vom 21. Dezember 2017