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**Case Identifier:** 57ef5d9d-39e2-59f5-814f-e1669021c23f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-07-02
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht II. Zivilkammer 02.07.2019 ZK2 2018 19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_007_ZK2-2018-19_2019-07-02.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

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Urteil vom 2. Juli 2019

Referenz ZK2 18 19

Instanz II. Zivilkammer 

Besetzung Hubert, Vorsitzender
Brunner und Pritzi
Guetg, Aktuar

Parteien X._____
Berufungsklägerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey
Hartbertstrasse 1, Postfach 434, 7001 Chur 

gegen

Y._____
Berufungsbeklagte
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Marco Habrik
Dufourstrasse 29, Postfach 1372, 8032 Zürich 

Gegenstand Kündigung und Erstreckung Mietverhältnis

Anfechtungsobj. Entscheid Regionalgericht Maloja vom 12.12.2017, mitgeteilt am 
27.02.2018 (Proz. Nr. 115-2017-30)

Mitteilung 24. Juli 2019

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I. Sachverhalt

A. Die Y._____ ist Eigentümerin des X._____ (Liegenschaft _____). Sie erwa-
rb die Liegenschaft mit Baurechtsvertrag vom 24. Oktober 1996 von der Gemein-
de O.1_____. Die Gemeinde ist in der Gesellschaft mit einem Sitz im Verwaltungs-
rat vertreten. Die X._____ (vormals X._____) bezweckt gemäss ihren Statuten die 
Führung, Organisation, Betreiben und Planung eines Zentrums für Balneologie 
und Physikalische Therapie unter Einbezug der traditionellen ortsgebundenen 
Kurmittel von O.1_____, also der F._____ und des G._____. Sie bietet Physiothe-
rapien, balneologische, kosmetische und Wellness-Behandlungen an.  

B. Die Y._____ als Vermieterin und die damalige X._____ GmbH als Mieterin 
schlossen am 27. Februar 2003 einen Mietvertrag über die Räumlichkeiten im 
zweiten Stock und das Zwischenlager im EG des Bäderzentrums an der _____ 
(X._____) in O.1_____ ab. Mit Mietvertrag vom 7. Oktober 2005 mietete die 
X._____ AG von der Y._____ Praxisräume im dritten Stock des Gesundheitszen-
trums der Liegenschaft _____. Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 27. Februar 
2003 vereinbarten die Y._____ einerseits als Vermieterin sowie die X._____ 
GmbH und die X._____ AG andererseits als Mieterinnen am 29. November 2007 
den Übergang der Rechtsverhältnisse von der X._____ GmbH auf die X._____ AG 
und hielten damit bereits früher mündlich vereinbarte und umgesetzte Vertragsän-
derungen schriftlich fest, damit diese gemäss Ziffer 17.6 des Vertrags vom 27. 
Februar 2003 Gültigkeit erlangten. Gleichzeitig wurde ein Raum im EG, in dem 
sich die A._____ befindet, neu in das Mietverhältnis aufgenommen. Am 17. März 
2012 änderte die X.1_____ ihre Firma in X._____.

C. Am 4. Mai 2016 kündigte die Y._____ mit amtlichem Formular für die Kün-
digung von Wohn- und Geschäftsräumen den Mietvertrag vom 27. Februar 2003 
samt Nachtrag vom 29. November 2007 auf den 31. Mai 2017.

D. Mit Eingabe vom 3. Juni 2016 reichte die X._____ bei der zuständigen 
Schlichtungsbehörde ein Schlichtungsgesuch ein. Die Y._____ nahm mit Schrei-
ben vom 2. Dezember 2016 dazu Stellung. Anlässlich der Schlichtungsverhand-
lung vom 8. März 2017 konnten sich die Parteien nicht einigen. Sie beantragten 
jedoch übereinstimmend, dass die Klagebewilligung noch nicht zuzustellen und 
das Verfahren zu sistieren sei. Auf Antrag der Parteien liess die Schlichtungs-
behörde der X._____ am 15. Juni 2017 die Klagebewilligung zukommen, welche 
die folgenden Rechtsbegehren enthielt:

Rechtsbegehren klagende Partei:

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1. Es sei die am 04.05.2016 von der Vermieterin ausgesprochene und 
am 09.05.2016 der Mieterin zugestellte Kündigung für den Mietver-
trag vom 27.02.2003/29.11.2007 für den 2. Stock, das Zwischenlager 
im EG und den Raum im EG, in dem sich die A._____ befindet, alles 
im Bäderzentrum an der _____, O.1_____, für ungültig zu erklären. 

2. Eventualiter sei das Mietverhältnis gemäss Mietvertrag vom 
27.02.2003/29.11.2007 für den 2. Stock, das Zwischenlager im EG 
und den Raum im EG, in dem sich die A._____ befindet, alles im Bä-
derzentrum an der _____, O.1_____, für die Dauer von 6 (sechs) 
Jahren zu erstrecken.

3. Unter aussergerichtlicher und gerichtlicher Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen, zzgl. 8% MWST, zulasten der Beklagten.

Rechtsbegehren beklagten Partei: 

1. Das Kündigungsschutzbegehren der Klägerin sei vollumfänglich ab-
zuweisen, und es sei festzustellen, dass die mit amtlichem Formular 
vom 4. Mai 2016 per 31. Mai 2017 ausgesprochene ordentliche Kündi-
gung für den 2. Stock und das Zwischenlager im EG sowie den Raum 
im EG, in dem sich die A._____ befindet, in der Liegenschaft _____ in 
O.1_____ gültig ist. 

2. Das Begehren der Klägerin um Erstreckung des Mietverhältnisses für 
den 2. Stock und das Zwischenlager im EG sowie den Raum im EG, in 
dem sich die A._____ befindet, in der Liegenschaft _____ in O.1_____ 
sei vollumfänglich abzuweisen.

3. Alles unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolgen, letztere 
zuzüglich die gesetzliche Mehrwertsteuer von derzeit 8%, zulasten der 
Klägerin.

E. Am 19. Juli 2017 gelangte die X._____ an das Regionalgericht Maloja und 
wiederholte die vor der Schlichtungsbehörde gestellten Rechtsbegehren Ziffern 2 
und 3. In Ziffer 1 liess sie den unwesentlichen Satzteil "und am 09.05.2016 der 
Mieterin zugestellte" weg. Die Klageantwort datiert vom 27. September 2017 mit 
unveränderten Rechtsbegehren. Ein zweiter Schriftenwechsel wurde nicht durch-
geführt. 

F. Die Hauptverhandlung vor dem Regionalgericht Maloja fand am 12. De-
zember 2017 statt. 

G. Mit Schreiben vom 13. Dezember 2017 nahm die X._____ zur Kostennote 
der Y._____ Stellung und beantragte, der Y._____ im Falle des Unterliegens der 
X._____ eine Parteientschädigung von nicht mehr als CHF 11'440.00, zuzüglich 

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Pauschalauslagen von 3% bzw. CHF 342.00 und 8% MwSt., zuzusprechen. Dazu 
nahm die Y._____ am 10. Januar 2018 Stellung und beantragte die ungekürzte 
Festsetzung der Parteientschädigung.

H. Mit Entscheid vom 12. Dezember 2017, mitgeteilt am 27. Februar 2018, 
erkannte das Regionalgericht Maloja was folgt:

1. Die Klage wird abgewiesen und es wird festgestellt, dass die Kündi-
gung vom 4. Mai 2016 rechtsgültig ist.

2. Das Eventualbegehren wird teilweise gutgeheissen und das Mietver-
hältnis zwischen den Parteien wird bis 31. Mai 2019 erstreckt. Eine 
Zweiterstreckung wird ausdrücklich ausgeschlossen. 

3. Die Verfahrenskosten, bestehend aus den Kosten des Schlichtungs-
verfahrens von CHF 400.00 und den Gerichtskosten von 
CFH 6'000.00, werden zu 4/5 der Klägerin und zu 1/5 der Beklagten 
auferlegt. Sie werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvor-
schuss verrechnet, unter Erteilung des Regressrechts auf die Beklagte 
im Umfang von 1/5.

4. Die Klägerin hat die Beklagte mit CHF 27'071.00 (inkl. Barauslagen 
und MwSt.) ausseramtlich zu entschädigen.

5. (Rechtsmittelbelehrung)

6. (Mitteilung).

I. Gegen diesen Entscheid liess die X._____ (nachfolgend Berufungskläge-
rin), am 12. April 2018, Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden einreichen 
mit den folgenden Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 12.12.2017, mitgeteilt 
am 27.02.2018 (Proz. Nr. 115-2017-30), sei aufzuheben, und es sei 
die am 04.05.2016 von der Berufungsbeklagten ausgesprochene Kün-
digung für den Mietvertrag vom 27.02.2003/29.11.2007 für den 
2. Stock, das Zwischenlager im EG und den Raum im EG mit der 
Moorbereitungsanlage, alles im Bäder Zentrum an der _____, 
O.1_____, für ungültig zu erklären.

2. Eventualiter sei der Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 
12.12.2017, mitgeteilt am 27.02.2018 (Proz. Nr. 115-2017-30), aufzu-
heben, und es sei das Mietverhältnis gemäss Mietvertrag vom 
27.02/29.11.2007 für den 2. Stock, das Zwischenlager im EG und den 
Raum im EG mit der A._____, alles im Bäder Zentrum an der _____, 
O.1_____, für die Dauer von 6 (sechs) Jahren zu erstrecken.

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3. Subeventualiter sei der Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 
12.12.2017, mitgeteilt am 27.02.2018 (Proz. Nr. 115-2017-30), aufzu-
heben, und die Angelegenheit sei im Sinne der Erwägungen zur Neu-
beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4. Subsubeventualiter sei der Entscheid des Regionalgerichts Maloja 
vom 12.12.2017, mitgeteilt am 27.02.2018 (Proz. Nr. 115-2017-30), im 
Entschädigungspunkt (Dispositiv Ziff. 4) aufzuheben, und es sei der 
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von nicht mehr als 3/5 
von CHF 11'400.00 zuzüglich Pauschalauslagen und Mehrwertsteuer 
zuzusprechen. 

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Berufungsbe-
klagten, zuzüglich 7.7% Mehrwertsteuer. 

J. In ihrer Berufungsantwort vom 17. Mai 2018 liess die Y._____ (nachfolgend 
Berufungsbeklagte) das Folgende beantragen:

1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen, soweit überhaupt darauf 
einzutreten ist, und der Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 
12. Dezember 2017 (Proz. Nr. 115-2017-30) sei vollumfänglich zu 
bestätigen.

2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, letztere zuzüglich die 
gesetzliche Mehrwertsteuer von 7.7%, zulasten der Klägerin und Beru-
fungsklägerin.

K. Die Berufungsklägerin replizierte auf die Berufungsantwort mit Eingabe vom 
29. Mai 2018, zu welcher die Berufungsbeklagte mit Eingabe vom 2. Juli 2018 du-
plizierte. Unter Berufung auf ihr uneingeschränktes Replikrecht triplizierte die Be-
rufungsklägerin sodann mit Eingabe vom 11. Juli 2018. Der Schriftenwechsel en-
dete schliesslich mit der berufungsbeklagtischen Quadruplik vom 10. August 2018, 
welche der Berufungsklägerin zur Kenntnisnahme zugestellt wurde.

L. Der Vorsitzende der II. Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
forderte die Berufungsklägerin mit Verfügung vom 16. April 2018 zur Leistung ei-
nes Kostenvorschusses in Höhe von CHF 8'000.00 bis zum 7. Mai 2018 auf, des-
sen Eingang innert Frist verzeichnet werden konnte.

M. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften und im angefochte-
nen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen einge-
gangen. 

II. Erwägungen

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1.1. Beim angefochtenen Entscheid, welcher offensichtlich eine vermögens-
rechtliche Angelegenheit mit einem Streitwert von über CHF 10‘000.00 zum Ge-
genstand hat, handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid, welcher 
mit Berufung angefochten werden kann (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Zu-
ständigkeit des Kantonsgerichts von Graubünden ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 des 
Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 
320.100). Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung unter Beilage des angefochtenen 
Entscheids innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids bezie-
hungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schrift-
lich und begründet einzureichen. Der Entscheid des Regionalgerichts Maloja vom 
12. Dezember 2017 wurde den Parteien am 27. Februar 2018 mitgeteilt und der 
Berufungsklägerin am 28. Februar 2018 am Postschalter zugestellt (vgl. act. B.2 
und 3). Unter Berücksichtigung des Fristenstillstandes über Ostern vom 25. März 
2018 bis am 8. April 2018 (vgl. Art. 145 Abs. 1 lit. a ZPO) erweist sich die Beru-
fung vom 12. April 2018 damit als fristgerecht (vgl. Art. 142 Abs. 3 ZPO). Da das 
Rechtsmittel zudem den übrigen formellen Anforderungen entspricht, ist darauf 
einzutreten.

2.1. Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO die unrichtige Rechtsanwendung 
(lit. a) sowie die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht 
werden. Die Kognition der Berufungsinstanz ist damit umfassend. Dies hat zur 
Folge, dass die Rechtsmittelinstanz sämtliche gerügten Mängel frei und unbe-
schränkt prüfen kann und auch muss. Aufgrund der umfassenden Kognition ist die 
Berufungsinstanz nicht an die im Berufungsverfahren vorgebrachten Argumente 
der Parteien oder an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden, weshalb sie Rü-
gen mit abweichenden Erwägungen gutheissen oder abweisen kann. Nach bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung ist das Berufungsgericht indes nicht gehalten, 
von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich stellenden 
tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn keine entsprechenden 
Rügen der Parteien vor der zweiten Instanz vorliegen. Abgesehen von offensichtli-
chen Mängeln hat sich das Berufungsgericht grundsätzlich auf die Beurteilung der 
in der Berufung und Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobe-
nen Beanstandungen zu beschränken. Die Rügen der Parteien geben mithin das 
Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor; der angefochtene Entscheid ist 
grundsätzlich nur auf die gerügten Punkte hin zu überprüfen (vgl. BGE 144 III 394, 
E. 4.1.4.; BGE 142 III 413, E. 2.2.4; Urteile 4A_184/2017 vom 16. Mai 2017 E. 
4.2.1; 4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1; 4A_258/2015 vom 21. Okto-
ber 2015 E. 2.4.3; je mit Hinweisen). Mit der Berufung als vollkommenes Rechts-
mittel können sodann nicht nur die in Art. 310 ZPO explizit genannten Berufungs-

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gründe der unrichtigen Rechtsanwendung und der unrichtigen Sachverhaltsfest-
stellung gerügt werden; vielmehr kann auch die Unangemessenheit des erstin-
stanzlichen Entscheids geltend gemacht werden (vgl. Peter Reetz/Stefanie Thei-
ler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweize-
rischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A., Zürich 2016, N 6 zu Art. 310 ZPO). 

2.2. Die Berufung ist ein (grundsätzlich) reformatorisches Rechtsmittel (Peter 
Reetz, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, N 16 zu Vorbe-
merkungen zu den Art. 308-318 ZPO). Die Kassation mit Rückweisung eines erst-
instanzlichen Entscheides bildet die Ausnahme und ist einzig dann möglich, wenn 
die Vorinstanz einen wesentlichen Teil der Klage nicht beurteilt hat oder wenn der 
Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervollständigen ist (vgl. Art. 318 Abs. 1 lit. 
c Ziff. 1 und 2 ZPO). Aus den folgenden Erwägungen geht hervor, dass keine der 
genannten Voraussetzungen einschlägig ist. Die Streitsache erweist sich vielmehr 
als spruchreif, sodass ein reformatorischer Berufungsentscheid ergehen kann. 
Folglich ist der Subeventualantrag Ziffer 3 auf Kassation und Rückweisung des 
angefochtenen Entscheides abzuweisen.

3.1. Einleitend gibt die Vorinstanz über mehrere Seiten die von den Parteien 
vorgetragenen Standpunkte wieder (vgl. angefochtener Entscheid E. 2. bis 7.4.). 
Bezüglich des von der Berufungsklägerin vorgetragenen Vorwurfs, die Kündigung 
sei missbräuchlich erfolgt, erwägt die Vorinstanz zusammengefasst, dass eine 
ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Formvorschriften gültig 
ausgesprochen werden könne, ohne sie zu begründen. Besondere Kündigungs-
gründe seien nicht erforderlich. Die Parteien seien grundsätzlich frei, das Mietver-
hältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (Art. 
266g OR). Schranke bilde dabei einzig der Grundsatz von Treu und Glauben. 
Kündigungen seien anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstossen 
würden (Art. 271 Abs. 1 OR, Art. 271a OR). Umbau- oder Sanierungskündigungen 
seien aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dann nicht missbräuch-
lich, wenn sie die Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken wür-
den. Würden geplante Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert 
oder verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbliebe, bestünde nach 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung kein genügend schützenswerter Grund für 
die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen. Das Bundesgericht erachte eine Kün-
digung im Weiteren dann als missbräuchlich, wenn das Projekt als nicht realitäts-
nah oder objektiv nicht möglich erscheine, namentlich weil es offensichtlich mit 
den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar sei, so dass die Vermie-

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terschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten werde. Dass 
die Vermieterschaft bereits über die notwendigen Bewilligungen verfüge, sei je-
doch nicht erforderlich. Die Gültigkeit der Kündigung setze folglich voraus, dass 
bereits im Zeitpunkt der Kündigung ein genügend ausgereiftes und ausgearbeite-
tes Projekt vorliege, aufgrund dessen abgeschätzt werden könne, ob die geplan-
ten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen würden. Erfolge 
eine Kündigung im Hinblick auf ein Projekt, welches nicht derart ausgereift sei, um 
eine entsprechende Prognose zu tätigen, verstosse diese gegen den Grundsatz 
von Treu und Glauben (vgl. angefochtener Entscheid E. 8.1., S. 15 f.). 

3.2. Die Vorinstanz stellte sodann fest, dass die mit Schreiben vom 4. Mai 2016 
per 31. Mai 2017 mittels amtlichen Formulars des Kantons Graubünden von der 
Berufungsbeklagten gegenüber der Berufungsklägerin ausgesprochene Kündi-
gung formgültig erfolgt sei, was nicht bestritten werde. 

Die Kündigung sei auf Verlangen der Berufungsklägerin hin von der Berufungsbe-
klagten mit Schreiben vom 3. Juni 2016 mit notwendigen Sanierungs- und Um-
bauarbeiten wegen veränderter Bedürfnisse im medizinisch-touristischen Bereich 
und einer damit verbundenen Neuorientierung des medizinischen Angebots be-
gründet worden. In ihrer Klageantwort vom 27. Juni 2017 habe die Berufungsbe-
klagte die Gründe der Kündigung ausführlich präzisiert. Sie habe die Notwendig-
keit der Sanierungs- und Umbauarbeiten im X._____ O.1_____ nachvollziehbar 
aufgezeigt, welche aufgrund der Fotos BB1 auch deutlich ersichtlich sei. Dass ein 
Sanierungsbedarf bestehen würde, habe auch die Berufungsklägerin bestätigt. Es 
sei auch nachvollziehbar, dass das bisherige Konzept des Heilbadbetriebes veral-
tet und nicht mehr zeitgemäss sei. Die Berufungsbeklagte habe in ihrer Klageant-
wort auf den Seiten 18 f. und anhand zweier Studien ein realitätsnahes und objek-
tiv mögliches Projekt mit einem neuen Konzept vorgelegt und damit ihre Kündi-
gungsbegründung belegt. Dass das Konzept der B._____ aus dem Jahre 2015 
nicht umgesetzt worden sei und durch ein neueres Konzept eines Architekturbüros 
aus Graz ersetzt bzw. erneuert worden sei, sei aufgrund der Ungewissheit, wann 
die Beklagte mit ihren Sanierungen und Umbauten beginnen könne, nachvollzieh-
bar. Die Einwände, dass eine Neuorientierung nicht umsetzbar sei, weil die Beru-
fungsbeklagte mit der Berufungsklägerin über weitere Räumlichkeiten im 3. Ober-
geschoss einen Mietvertrag abgeschlossen habe, welcher bis ins Jahr 2025 un-
kündbar sei, habe erstere einleuchtend dadurch widerlegt, dass sie aufgezeigt 
habe, dass für die notwendige Umsetzung des Vorhabens nicht das gesamte 
X._____ benötigt werde, sondern mindestens 400m2 bis 500m2 des zweiten 
Stockwerkes. Die weiteren Mietverhältnisse mit unterschiedlichen Laufzeiten seien 

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für vorliegende Kündigung irrelevant, da diese Räumlichkeiten nicht für den Um-
bau benötigt würden. Das Kündigungsmotiv der Berufungsbeklagten habe im not-
wendigen Umbau für ein zeitgemässes X._____s bestanden. Ein Kausalzusam-
menhang zwischen Kündigung und dem Willen der Berufungsbeklagten, eine 
Mietzinsanpassung durchzusetzen, habe nicht erstellt werden können. Der Kündi-
gungsgrund sei folglich nicht vorgeschoben.

Es liege auf der Hand und werde anhand der Ausführungen und der eingereichten 
Studien der Berufungsbeklagten ersichtlich, dass der klägerische Betrieb bzw. die 
Behandlung von Patienten während der notwendigen Umbauten erheblich einge-
schränkt wäre. Zum Zeitpunkt der Kündigung habe ein genügend ausgereiftes und 
ausgearbeitetes Projekt bestanden, aufgrund dessen abgeschätzt werden könne, 
dass eine Weiterbenutzung des Mietgegenstandes durch die Sanierung erheblich 
eingeschränkt würde. Die Kündigung sei folglich nicht treuwidrig erfolgt. 

Die Berufungsklägerin habe seit dem 13. November 2013, aufgrund eines Schrei-
bens der Berufungsbeklagten Kenntnis von der angestrebten Neuorientierung und 
der damit einhergehenden Kündigung des Mietverhältnisses bei Nichteinigung per 
31. Mai 2017. Seither sei versucht worden, die Berufungsklägerin in den Prozess 
miteinzubeziehen. Es sei davon auszugehen, dass sie trotz der kurzen beklagti-
schen Begründung in der Lage gewesen sei, den Realitätsbezug des Projektes 
und die Belastung einzuschätzen, die ihre Anwesenheit für die Durchführung der 
beabsichtigten Arbeiten haben würde. 

4. Die Berufungsklägerin rügt, die von der Berufungsbeklagten im vorinstanzli-
chen Verfahren eingereichten Studien der B._____ vom 10. Juni 2015 (vorinstanz-
liches act. III/7) sowie der C._____ (vorinstanzliches act. III/8) sowie die Visualisie-
rung eines Heilbadraumes (vorinstanzliches act. III/9) taugten nicht dazu, das Sa-
nierungs- und Neuorientierungskonzept für das X._____ O.1_____ zu belegen, 
handle es sich doch vielmehr lediglich um eine Bestandesaufnahme des aktuellen 
X._____. Die Berufungsbeklagte habe nicht substantiiert, welche konkreten Mass-
nahmen für eine Sanierung und Neuorientierung des X._____ gestützt auf diese 
Studien abgeleitet und umgesetzt werden sollen. Die Berufungsbeklagte habe ei-
ne 42-seitige Dokumentation bei der Vorinstanz eingereicht, ohne sich inhaltlich 
damit auseinanderzusetzen. Die Vorinstanz habe sich über die Behauptungs- und 
Beweislast der Berufungsbeklagten (Art. 55 ZPO und Art. 8 ZGB) hinweggesetzt, 
indem sie die ungenügend substantiierten, pauschalen Behauptungen der Beru-
fungsbeklagten unhinterfragt übernommen und sich damit begnügt habe, die ein-
gereichten Studien der B._____ und der C._____ als Belege für ein realitätsnahes 
und objektiv mögliches Projekt mit einem neuen Konzept zu bewerten, ohne sich 

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damit auseinanderzusetzen. Selbst wenn wider Erwarten von einer genügend 
substantiiert dargelegten Neukonzeptionierung des X._____ auszugehen wäre, 
hiesse dies noch nicht, dass diese Neukonzeptionierung aufgrund der eingereich-
ten Belege als realitätsnah erscheinen würden und überhaupt bewiesen seien. Die 
vier Jahre alte Studie der B._____ empfehle, das bisherige Therapieangebot bei-
zubehalten. Wo das bereits Bestehende als erhaltenswert zur Weiterverfolgung 
empfohlen werde, könne keine Neuorientierung stattfinden. Gestützt auf die von 
der Klägerin eingereichten Studie des D._____ entstehe der Eindruck, dass die 
Beklagte selbst völlig orientierungslos sei und sich hier und dort unverbindliche 
Projektstudien beschaffe, um am Ende weder das eine noch das Andere umzu-
setzen. Die Vorinstanz habe zudem übersehen, dass eine Neuorientierung des 
medizinischen Angebots alleine mit der Kündigung gegenüber der Berufungsklä-
gerin nicht umsetzbar sei, verfüge diese über einen bis ins Jahre 2025 unkündba-
ren Mietvertrag über die Räumlichkeiten im 3. Stock des X._____. Dieser hänge 
mit dem gekündeten Mietvertrag eng zusammen und sei gemäss Präambel in Er-
gänzung zum Mietvertrag für den 2. Stock abgeschlossen worden. Die Mietver-
hältnisse mit den übrigen Mietern seien ungekündigt. Eine Totalsanierung des 
X._____ sei daher nicht möglich. Dass sich die Sanierung auf die Mieträumlichkei-
ten der Berufungsklägerin beschränken solle, sei von der Berufungsbeklagten nie 
substantiiert worden und würde aus den eingereichten Belegen nicht ersichtlich. 
Die Berufungsbeklagte versuche mit der Kündigung lediglich eine Mietzinser-
höhung durchzusetzen, was aus der Stellungnahme zum Schlichtungsgesuch vom 
2. Dezember 2016 (vorinstanzliches act. II/23), sowie aus dem Schreiben vom 23. 
Juni 2017 (vorinstanzliches act. II/24) und der Besprechungsnotiz vom 12. Januar 
2017 (vorinstanzliches act. II/20) hervorgehen würde. 

5. In prozessualer Hinsicht ist vorab darauf hinzuweisen, dass die Vorinstanz 
dem Begehren der Berufungsbeklagten entsprach, ihre Stellungnahme zum 
Schlichtungsgesuch vom 2. Dezember 2016, welche die Berufungsklägerin mit der 
Klage eingereicht hatte, aus dem Recht zu weisen und im Verfahren nicht zu 
berücksichtigen (vgl. angefochtener Entscheid E. 7.1). Die Berufungsklägerin 
nimmt in ihrer Berufung mehrfach auf besagte Stellungnahme Bezug (vgl. act. A.1, 
S. 8, N 27 und S. 14, N 54). Sie stellt aber weder den Antrag, den Entscheid der 
Vor-instanz in diesem Punkt aufzuheben und die Stellungnahme zuzulassen, noch 
zeigt sie auf, inwieweit der vorinstanzliche Entscheid, die Stellungnahme aus dem 
Recht zu weisen, fehlerhaft sein soll. Vor diesem Hintergrund hat die Stellung-
nahme auch im vorliegenden Berufungsverfahren unberücksichtigt zu bleiben, 
zumal für die Berufungsinstanz nicht ersichtlich ist, inwieweit der vorinstanzliche 
Entscheid in diesem Punkt rechtsfehlerbehaftet sein soll.

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6.1. Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag vom 27. Februar 2003 in Ziff. 2.2., 
dass sich das Mietverhältnis nach Ablauf der festen Mietdauer von 10 Jahren 
(1. Juni 2002 bis 31. Mai 2012) sowie der allfälligen fünfjährigen Verlängerung bis 
31. Mai 2017 automatisch für die Dauer von zwei weiteren Jahren verlängert, 
wenn es nicht von einer Partei unter Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist 
gekündigt wird. Für den Nachtrag vom 29. November 2007 zum vorgenannten 
Mietvertrag gelten dieselben Kündigungsmodalitäten wie beim ersten Vertrag. 
Durch die Ausübung des berufungsklägerischen Optionsrechts hat sich das Miet-
verhältnis bis zum 31. Mai 2017 verlängert. Die Berufungsbeklagte kündigte das 
Mietverhältnis mit Schreiben vom 4. Mai 2016 per 31. Mai 2017 mittels eines vom 
Kanton Graubünden genehmigten amtlichen Formulars und wies die Mieterin auf 
ihre Rechte im Zusammenhang mit der Begründung und Anfechtung der Kündi-
gung sowie der Einreichung eines Erstreckungsgesuches hin. Die Kündigung ging 
bei der Berufungsklägerin am 9. Mai 2016 unbegründet ein. Die Einhaltung der 
formellen Gültigkeitsvorschriften ist unter den Parteien nicht umstritten. Haupt-
streitpunkt der vorliegenden Berufung bildet vielmehr die Frage, ob die von der 
Berufungsbeklagten gegenüber der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 4. Mai 
2016 ausgesprochene ordentliche Kündigung i.S.v. Art. 271 bzw. Art. 271a OR 
anfechtbar ist, weil sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. 

6.2. Ist ein Mietvertrag unbefristet, was auch der Fall ist, wenn er sich jeweils 
nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer stillschweigend verlängern soll, so ist 
jede Partei grundsätzlich frei, auf den nächstmöglichen Termin unter Einhaltung 
der vereinbarten Frist zu kündigen (vgl. Art. 266a Abs. 1 OR; BGE 140 III 496 E. 
4.1). Die ordentliche Kündigung setzt keinen bestimmten Kündigungsgrund voraus 
(Art. 266 Abs. 1 OR), selbst wenn sie für den Mieter mit nachteiligen Folgen ver-
bunden ist (vgl. BGE 141 III 496 E. 4.1.; BGE 138 III 59 E. 2.1.). Der Grundsatz 
der Vertragsfreiheit gilt auch im Mietrecht. Es steht damit den Parteien frei, einen 
Mietvertrag abzuschliessen und – unter Einhaltung der formellen Kündigungsbe-
stimmungen (Art. 266 ff. OR) – entsprechend auch wieder aufzuheben. Der Ver-
mieter darf folglich grundsätzlich frei kündigen, insbesondere um die Nutzungsart 
der Sache seinen Interessen anzupassen (BGE 136 III 190 E. 3), um Umbau-, 
Renovations- oder Sanierungsarbeiten auszuführen, aus wirtschaftlichen Gründen 
oder schliesslich, um die Räumlichkeiten für sich, für nahe Verwandte oder Ver-
schwägerte zu benützen (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 
4A_200/2017 vom 29. August 2017 E. 3.1.1. m.w.H. auf die Rechtsprechung). 

6.3. Die Kündigung eines Mietvertrags über Wohn- und Geschäftsräume ist an-
fechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. 

12 / 41

auch Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1. und BGE 138 III 59 E. 2.1.; Urteile des 
Bundesgerichts 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017 E. 2.2. und 4A_290/2015 vom 9. 
September 2015 E. 4.1.). Eine Kündigung gilt als treuwidrig, wenn sie ohne objek-
tives, ernstes und schutzwürdiges Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt 
oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zuein-
ander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte dar-
stellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine mögliche Erstre-
ckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR; vgl. zum Ganzen BGE 142 
III 91 E. 3.2.1.). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt 
sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 140 III 496 
E. 4.1.). Positiv ausgedrückt sind Kündigungen stets zulässig, wenn sie einem ob-
jektiv ernsthaften und schutzwürdigen Motiv und damit einem legitimen Interesse 
des Kündigenden entsprechen, das Mietverhältnis zu beenden (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 4C.62/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.1) und keine Sperrfrist i.S.v. 
Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR läuft. 

6.4. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verstösst eine Kündigung 
des Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder Sanierungsarbei-
ten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken, nicht ge-
gen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne schützenswerten Grund wäre 
eine Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplan-
ten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur uner-
heblich erschwert oder verzögert würde (BGE 140 III 496 E. 4.1.), was beispiels-
weise bei Streichen von Wänden, blossen Aussenrenovationen oder Balkonan-
bauten der Fall sein dürfte (vgl. BGE 135 III 112 E. 4.2.). Die Kündigung im Hin-
blick auf Umbau- und Renovationsarbeiten ist zudem missbräuchlich, wenn das 
Projekt des Vermieters als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, 
namentlich weil es ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen 
Rechts unvereinbar ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen 
nicht erhalten wird (BGE 140 III 496 E. 4.1.). Die Beurteilung, ob der Verbleib des 
Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, zusätzliche Kosten oder Verzögerungen der 
Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. 
Der Vermieter muss aufgrund des Gesagten über ein genügend ausgereiftes und 
ausgearbeitetes Projekt verfügen, so dass konkret festgestellt werden kann, ob 
der Verbleib des Mieters die Arbeiten behindert oder zu Erschwerungen, zusätzli-
chen Kosten oder Bauverzögerungen führt, andernfalls die Kündigung miss-
bräuchlich ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.3.; Urteil des Bundesgerichts 4A_200/2017 
vom 29. August 2017 E. 3.1.3.1.; BGE 142 III 91 E. 3.2.2. und 3.2.3.; BGE 140 III 
496 E. 4.2.2.; BGE 135 III 112 E. 4). Die Gültigkeit der Kündigung setzt indes nicht 

13 / 41

voraus, dass der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die 
hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (vgl. BGE 140 III 496 E. 4.1 a.E. 
m.H.). 

6.5. Aus dogmatischen Gründen ist grundsätzlich von der Zulässigkeit der Kün-
digung auszugehen (vgl. Peter Higi, in: Gauch/Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommen-
tar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Die Miete, Bd. V, 
Zürich 1996, N 61 zu Vorbem. zu Art. 271-273c OR; Raoul Futterlieb, in: SVIT-
Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4. A., Zürich 2018, N 29 zu 
Art. 271 OR). Primär hat nicht der Kündigende die Rechtmässigkeit bzw. Gültigkeit 
der Kündigung nachzuweisen, sondern – entsprechend der Regelung von Art. 8 
ZGB – der Kündigungsempfänger eine behauptete Missbräuchlichkeit als rechts-
hindernde Tatsache. Mithin hat der Empfänger der Kündigung den Beweis dafür 
zu erbringen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswer-
ten Grund erfolgte (BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1.; Urteil des Bun-
desgerichts 4A_484/2012 vom 28. Februar 2013 E. 2.2.; Markus Vischer, Ent-
scheidbesprechung BGer 4A_703/2016: Kündigung Mietvertrag: Begründung der 
Kündigung kein Gültigkeitsgrund, in: AJP 9/2017, S. 1140; Daniel Reudt, Behaup-
tungs- und Beweislast im mietrechtlichen Verfahren, in: Thomas Geiser et. al. 
[Hrsg.], Wohn- und Geschäftsraummiete, Basel 2016, N 13.57; Raoul Futterlieb, 
a.a.O., N 50 zu Art. 271 OR). Macht der Mieter beispielsweise geltend, ein Sanie-
rungsprojekt sei objektiv unmöglich, trägt er hierfür die Beweislast (vgl. BGE 136 
III 190 E. 4; Urteil des Bundesgerichts 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014 E. 3.1., 
m.w.H.). 

Dies führt nun nicht dazu, dass der Vermieter gänzlich von der Ermittlung des 
Kündigungsgrundes befreit wäre und abwarten kann, dass der Mieter die Miss-
bräuchlichkeit beweist. Denn in grundsätzlicher Hinsicht hängt die Missbräuchlich-
keit einer Kündigung davon ab, welchen Zweck der Kündigende verfolgt. Da es 
sich beim Entschluss zur Kündigung weitgehend um innere Vorgänge handelt, 
muss der Zusammenhang zwischen Willensentschluss und Kündigung aufgrund 
von Indizien ermittelt werden. Wie dargelegt, bildet allerdings der Grundsatz, dass 
die Missbräuchlichkeit der Kündigung vom Kündigungsempfänger zu beweisen ist, 
Ausgangspunkt dieser Beurteilung. Verfügt nun der Kündigende allein über die 
Elemente zur Überprüfung des Kündigungsgrundes, ist er zur Mitwirkung verpflich-
tet (vgl. Raoul Futterlieb, a.a.O., N 50 zu Art. 271 OR m.w.H.; BGE 135 III 112 E. 
4.1; BGE 120 II 111), was aber keine Umkehr der Beweislast bedeutet (vgl. Daniel 
Reudt, a.a.O., N 13.60; Raoul Futterlieb, a.a.O., N 50 zu Art. 271 OR; Urteil des 

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Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3.; Oscar Vogel, in: ZB-
JV 132/1996, S. 140 f.; Hans Bättig, in: MRA 2/05, S. 120-123). 

Im Falle einer ausgesprochenen Kündigung wegen Sanierungs- oder Umbauarbei-
ten hat der Vermieter – im Bestreitungsfall – das Bestehen eines ausgearbeiteten 
Projektes d.h. die geplanten Ausführungsarbeiten etc. immerhin glaubhaft darzu-
tun. Das heisst, er hat die die Renovationsabsicht plausibel erscheinenden Um-
stände sowie die zur Glaubhaftmachung erforderlichen Unterlagen einzureichen 
(vgl. Urteile des Bundesgerichts 4C.411/2006 vom 9. Februar 2007 E. 2.2.; 
4C.170/2004 vom 27. August 2004 E. 2.1.; 4C.305/1995 vom 15. Februar 1996 
vgl. zum Ganzen auch: Raoul Futterlieb, a.a.O., N 53 zu Art. 271 OR m.w.H. und 
Daniel Reudt, a.a.O., N 13.54, N 13.58 und N 13.60). Glaubhaft machen bedeutet 
nicht, dass das Gericht von der Richtigkeit der Behauptung überzeugt werden 
muss. Es genügt, dass aufgrund objektiver Anhaltspunkte eine gewisse Wahr-
scheinlichkeit für die fragliche Tatsache spricht. Der Beweisgrad der Glaubhaftma-
chung setzt voraus, dass mehr für als gegen die streitige Tatsachenbehauptung 
spricht (vgl. Walter Fellmann, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], 
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A., Zürich 2016, N 
21 zu Art. 158 ZPO). Der Gesuchsteller muss dem Richter also aufgrund objekti-
ver Anhaltspunkte den Eindruck einer gewissen Wahrscheinlichkeit für das Vor-
handensein der behaupteten Tatsache vermitteln. Dass der Richter noch mit der 
Möglichkeit rechnet, dass es sich anders verhält, schadet nicht (BGE 132 III 715 
E. 3.1.; BGE 130 III 321 E. 3.3.; BGE 120 II 393 E. 4.c.; BGE 104 Ia 408 E. 4.).

Aufgrund des glaubhaft gemachten Projekts muss das Gericht sodann zur Über-
zeugung gelangen, dass der Verbleib des Mieters die Arbeiten behindern oder 
erschweren, bzw. zu zusätzlichen Kosten oder Bauverzögerungen führen würde. 
Vom Bestehen der letzteren Bedingung muss das Gericht überzeugt sein, d.h., 
dass ein blosser Wahrscheinlichkeitsbeweis nicht genügt (vgl. Urteil des Bundes-
gerichts 4A_200/2017 vom 29. August 2017 E. 3.1.3.1.). 

6.6. Nach der allgemeinen auf Kündigungen bezogenen Rechtsprechung des 
Bundesgerichts – die auch für Kündigungen, welche infolge Sanierungs- oder 
Umbauvorhaben ausgesprochen werden, gilt (BGE 143 III 344 E. 5.3.1. ff.) – be-
darf eine ordentliche Kündigung keiner Begründung, um gültig zu sein (BGE 125 
III 231 E. 4.b; BGE 143 III 344 E. 5.3.1.); sie ist jedoch auf Verlangen hin zu be-
gründen (Art. 271 Abs. 2 OR). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung führt 
nicht automatisch zur Treuwidrigkeit der Kündigung, kann allerdings – ebenso wie 
eine bloss pauschale Begründung – Indiz dafür sein, dass an der Kündigung kein 
schützenswertes Interesse besteht. Das Bundesgericht begründet diese Sichtwei-

15 / 41

se damit, dass es der Vermieterin im Falle einer Sanierungs- oder Umbaukündi-
gung grundsätzlich möglich sein sollte, die Kündigung genügend genau zu be-
gründen. Insbesondere wenn der angegebene Kündigungsgrund bloss vorge-
schoben und zugleich der wahre Grund nicht feststellbar ist, ist ohne weiteres von 
einer Treuwidrigkeit auszugehen (BGE 143 III 344 E. 5.3.4.; BGE 138 III 59 E. 
2.1.; BGE 132 III 737 E. 3.4.2.). Die Kündigungsgründe können grundsätzlich auch 
noch im erstinstanzlichen Gerichtsverfahren vorgebracht werden. Jedenfalls ist 
eine Ergänzung oder Präzisierung schon vorgebrachter Gründe ohne weiteres 
zulässig (vgl. BGE 138 III 59 E. 2.3.).

7. Auf Ersuchen der Berufungsklägerin am 24. Mai 2016 reichte die Beru-
fungsbeklagte mit Schreiben vom 3. Juni 2016 eine Begründung der Kündigung 
nach mit folgendem Wortlaut (vgl. vorinstanzliches act. II/21 und II/22): 

"[…], Wir bestätigen hiermit den Erhalt Ihres Schreibens vom 24. Mai 2016 
und können Ihnen mitteilen, dass die Y._____ das Mietverhältnis gekündigt 
hat, weil sie strategische Anpassungen am Betrieb und Zweck des Mietob-
jektes vornehmen wird. Dies auf der Basis veränderter Bedürfnisse im me-
dizinisch-touristischen Bereich und einer damit verbundenen Neuorientie-
rung des medizinischen Angebotes. Wir sind für ein offenes Gespräch zur 
Thematik jederzeit für Sie verfügbar."

Diese knapp gehaltene Begründung präzisierte die Berufungsbeklagte sodann in 
ihrer Klageantwort vom 27. September 2017 (vgl. vorinstanzliches act. I/2, 
S. 18 ff.). Sie führte aus, die Berufungsbeklagte strebe seit geraumer Zeit eine 
Neuausrichtung des gesamten X._____s an, zumal das bisherige Konzept und 
das betroffene Gebäude mittlerweile 40 Jahre alt – und damit schlicht veraltet und 
sanierungsbedürftig – seien. Der aktuelle Zustand präsentiere eine komplexe und 
ordnungslose Situation innerhalb des X._____. Eine Vielzahl von Ärzten und wei-
teren Mietern hätten unterschiedlichste kleinere Räumlichkeiten innerhalb des 
Heilbadgebäudes zu verschiedensten Laufzeiten und Mietzins- sowie weiteren 
Konditionen von der Berufungsbeklagten gemietet. Einige Praxen seien über ver-
schiedene Räumlichkeiten innerhalb des Heilbadgebäudes verteilt, welche teilwei-
se im 1. und teilweise im 3. Stock liegen würden. Ganze Stockwerke seien durch 
Mietflächen abgeschnitten, welche sich zwischen zwei Flügeln des Gebäudes be-
fänden. Auf Basis dieser Situation lasse sich das veraltete und erneuerungsbe-
dürftige Angebot nicht neu strukturieren bzw. modernisieren. Die notwendige Um-
setzung der Neukonzeption setze voraus, dass durch die Räumung des 2. Stocks 
rund ein Drittel der Mietfläche frei werde, da Anbieter der angestrebten speziali-
sierten medizinischen Dienstleistungen entsprechende Flächen von mindestens 
400m2-500m2 benötigen würden. Es sei das erklärte Ziel der Berufungsbeklagten, 

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diese fragmentierte Situation neu zu organisieren, ein zeitgemässes, gut struktu-
riertes und nachfrageorientiertes medizinisches Angebot innerhalb des Heilbadge-
bäudes zu kreieren. Weiter wies die Berufungsbeklagte auf die zwecks Umset-
zung des erwähnten Konzepts vorgesehene Umgestaltung der Räumlichkeiten 
und Mietverhältnisse hin. So sollten die Räumlichkeiten im Erdgeschoss (Kantine, 
Verkaufsfläche und Büros) umgestaltet werden mit dem Ziel, einen einheitlichen, 
zentralen Empfangsbereich und eine Apotheke zu integrieren. Die Räumlichkeiten 
im 1. Stock (einzelne Ärzte und die E._____) sollen umgestaltet werden mit dem 
Ziel, einen "Polyklinik"-Flügel (West-Flügel) zu schaffen und die aktuell voneinan-
der getrennten Räumlichkeiten der E._____ in einem einzigen Stockwerk zusam-
menzuführen. Die Räumlichkeiten im 2. und 3. Stock würden ganzheitlich in Zu-
sammenarbeit mit dort tätigen Ärzten umgestaltet mit dem Ziel, ein neues, nach-
frageorientiertes medizinisches Angebot in den Bereichen Pneumologie, Dermato-
logie und Allergologie sowie das X._____ offerieren zu können. Sämtliche Mieter 
hätten die Möglichkeit, eingebettet in einem bedürfnisgerecht konzeptionierten und 
zeitgemässen medizinischen Zentrum zu agieren. Die detaillierte Umsetzung des 
ausgereiften Konzepts lasse sich aber nur vornehmen, wenn Klarheit darüber 
herrsche, wann die von der Berufungsklägerin im 2. Stock gemieteten Flächen frei 
würden. 

8.1. In concreto fragt sich, ob die Berufungsbeklagte ein genügend ausgereiftes 
und realitätsnahes Projekt zum Kündigungszeitpunkt glaubhaft machen konnte, so 
dass abgeschätzt werden kann, ob eine Räumung des Mietobjekts durch die Beru-
fungsklägerin erforderlich ist. 

8.2.1. Grundlegend gilt festzuhalten, dass der Renovations- bzw. Investitionsbe-
darf des X._____s (Liegenschaft _____) besteht. Ein solcher geht ohne weiteres 
aus der von der Berufungsbeklagten im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten 
Bilderserie hervor (vgl. vorinstanzliches act. III/1) und wurde von der Berufungs-
klägerin in ihrem Plädoyer vor Vorinstanz anerkannt, gab sie darin doch zu, dass 
in den Räumlichkeiten des Heilbades trotz ihrer getätigten Investitionen im Jahr 
2003 Investitionsbedarf bestehe (vgl. vorinstanzliches act. VII/1, S. 8). Weiter ist 
unbestritten, dass innerhalb des X._____s (Liegenschaft _____) eine sehr frag-
mentierte mietvertragliche Situation besteht und eine Vielzahl von Ärzten und wei-
teren Mietern unterschiedlichste kleinere Räumlichkeiten innerhalb des X._____s 
mieten, so dass einige Praxen über verschiedene Räumlichkeiten innerhalb des 
Heilbadgebäudes verteilt sind und teilweise auf unterschiedlichen Stockwerken 
liegen. Ganze Stockwerke sind derzeit durch Mietflächen abgeschnitten, welche 
sich teilweise zwischen zwei Flügeln des Gebäudes befinden. Die Situation wurde 

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von der Berufungsklägerin im vorinstanzlichen Verfahren anerkannt, führte sie 
doch aus, dass die von der Berufungsbeklagten geschilderte komplexe und ord-
nungslos fragmentierte Situation einzig von ihr selbst zu verantworten sei (vgl. vor-
instanzliches act. VII/1, S. 4). Ebenso unbestritten ist, dass sich die Berufungsbe-
klagte gegenüber der Gemeinde O.1_____ baurechtsvertraglich zur guten Erhal-
tung der Heilbadanlagen verpflichtet hat (vgl. vorinstanzliches act. III/5). Die Vorin-
stanz stellte überdies zutreffend fest, dass das derzeitige Konzept des Heilbadbe-
triebes veraltet und nicht mehr zeitgemäss sei, und sich die Bedürfnisse der 
Kundschaft des X._____s verändert haben (vgl. angefochtener Entscheid, E. 8.2., 
S. 17). Dies und der damit verbundene Neukonzeptionierungsbedarf ergibt sich 
sodann ohne weiteres aus den Ausführungen im Teil "Management Summary" der 
von der B._____ ausgearbeiteten Studie (vorinstanzliches act. III/7, S. 7.). Diese 
Feststellung der Vorinstanz wird im Rahmen der vorliegenden Berufung denn 
auch nicht explizit gerügt. Die entsprechende Tatsachenbehauptung hat die Beru-
fungsbeklagte bereits im vorinstanzlichen Verfahren in ihrer Klageantwort in den 
Prozess eingebracht (vgl. vorinstanzliches act. I/2, S. 18, Ziff. 33. ["[…]. Auf Basis 
dieser Situation lässt sich das veraltete und erneuerungsbedürftige Angebot […]."] 
und wurde von der Berufungsklägerin im Rahmen ihres Parteivortrages anlässlich 
der Hauptverhandlung nicht bestritten (vgl. vorinstanzliches act. VII/1, S. 10). Auch 
die Ausführungen der Berufungsklägerin in ihrem Parteivortrag (vorinstanzliches 
act. VII/1, S. 8) zu Rz. 9 der Klagestellungnahme können nicht als Bestreitung der 
berufungsbeklagtischen Behauptung aufgefasst werden. Darin führt sie zwar aus: 
"Die Behauptung, der Ausbaustandart [recte: Ausbaustandard] entspreche dem 
Jahr 1976, ist falsch. […]". Während sich die Ausführungen der Berufungsbeklag-
ten klarerweise auf die Verhältnisse des X._____s (Liegenschaft _____) beziehen, 
betreffen die berufungsklägerischen Ausführungen lediglich den Zustand der von 
ihr gemieteten Räumlichkeiten. Aber selbst hinsichtlich der von ihr gemieteten 
Räumlichkeiten anerkennt die Berufungsklägerin in der erwähnten Ziffer 9., dass 
ein Investitionsbedarf bestehen würde (vgl. vorinstanzliches act. VII/1, S. 8). 

Sodann ist notorisch, dass eine entsprechend fragmentierte Mietstruktur in einem 
(medizinischen) Gesundheitszentrum nicht mehr den aktuellen Anforderungen 
entspricht und den Ansprüchen der Kunden bzw. Patienten nicht gerecht wird. Es 
kann von diesen nicht erwartet werden, zwischen den einzelnen Räumen – teil-
weise über verschiedene Praxisräume und Stockwerke – zu wechseln. Vor diesem 
Hintergrund erachtet es die Berufungsinstanz als nachvollziehbar, dass die Beru-
fungsbeklagte das X._____ einem neuen und zeitgemässen Konzept zuführen 
möchte und insbesondere anstrebt, die fragmentarische Mietsituation zu entflech-
ten, so dass eine klar strukturierte Vermietung der Anlage möglich ist. Jedenfalls 

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erachtet die Berufungsinstanz aufgrund des glaubhaft gemachten Bedarfs nach 
einer Umstrukturierung das von der Berufungsbeklagten aufgezeigte Projekt (vgl. 
E. 7.) mit entsprechendem Bedarf von (vorerst) ca. 400m2 bis 500m2 der an die 
Berufungsklägerin vermieteten Fläche im 2. Obergeschoss als plausibel und damit 
genügend glaubhaft. Gründe, die Zweifel an der Realisierbarkeit des vorgestellten 
Projekts begründen würden, so dass keine Glaubhaftmachung mehr gegeben wä-
re, sind nicht ersichtlich (vgl. auch nachfolgend E. 8.3.). Schliesslich wird das von 
der Berufungsbeklagten aufgeführte Projekt auch von der im Recht liegenden Stu-
die der B._____ gestützt. Wenn die Berufungsklägerin hierzu vorträgt, die Vorin-
stanz habe Art. 8 ZGB bzw. Art. 55 ZPO verletzt, weil die Berufungsbeklagte be-
weisen müsse, dass ein genügend ausgereiftes Projekt bestehe, verkennt sie, 
dass hierzu eben Glaubhaftmachung genügt und es keines strikten Beweises be-
darf. 

8.2.2. Demgegenüber bedarf es – aufgrund des zumindest glaubhaft zu machen-
den Projekts – der Gewissheit darüber, dass der Mieter aufgrund dieses Projekts 
nicht in den Mieträumlichkeiten verbleiben kann (vgl. E. 6.5.). Wie dargelegt, in-
kludiert das vorliegend glaubhaft gemachte Projekt der Berufungsbeklagten insbe-
sondere die Neustrukturierung des 2. Obergeschosses, wovon sie ca. 400m2 bis 
500m2 bedarf (vgl. E. 7.). Diese Neuverteilung der bisher von der Berufungskläge-
rin genutzten Fläche stellt das Vertragsgefüge zwischen ihr und der Berufungsbe-
klagten grundsätzlich in Frage. Unter diesen Umständen ist ein Weiterbestand des 
Mietverhältnisses in der ursprünglichen Form nicht möglich, so dass schon aus 
diesem Grund Gewissheit darüber besteht, dass das Mietverhältnis in seiner bis-
herigen Form nicht weitergeführt werden könnte und beendet werden muss. 

8.2.3. Vor dem Hintergrund des Gesagten bestand zum Zeitpunkt der Kündigung 
am 4.  Mai 2016 ein genügend ausgereiftes Projekt, aufgrund dessen beurteilbar 
war, dass die Berufungsklägerin nicht weiter in den Mieträumlichkeiten verbleiben 
konnte. 

8.3. Damit geht auch die Rüge der Berufungsklägerin, die Berufungsbeklagte 
habe mit den im Recht liegenden Studien das konkrete Projekt nicht genügend 
substantiiert und nicht bewiesen, fehl. Zwar trifft es zu, dass aufgrund der im 
Recht liegenden Studie keine detaillierten Bauausführungen oder konkrete Neu-
konzeptionierungsbestrebungen belegt werden. Die Beurteilung, ob ein realitäts-
nahes/konkretes Projekt genügend glaubhaft ist, hat aber anhand von Indizien und 
aufgrund der Gesamtumstände sowie anhand der konkreten Begründungen zu 
erfolgen. Nicht erforderlich ist indessen, dass das Projekt bis ins kleinste Detail 
geplant ist und anhand konkreter Pläne bewiesen werden kann. So muss insbe-

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sondere im vorliegenden Fall genügen, dass die Berufungsbeklagte das von ihr in 
ihrer Klageantwort geschilderte Projekt aufgrund der Gesamtumstände genügend 
glaubhaft machen kann. Denn wesentlicher Aspekt der Plausibilisierung des aus-
gereiften Projekts ist, dem Mieter die Beurteilung zu ermöglichen, ob er im Mietob-
jekt verbleiben kann. Kann aufgrund des – wie im vorliegenden Fall – glaubhaft 
gemachten Projekts ohne weiteres nachvollzogen werden, dass er nicht im Objekt 
verbleiben kann, ist dieser Voraussetzung Genüge getan (so stellt denn auch das 
Bundesgericht im Falle einer Abbruchkündigung, die die Notwendigkeit einer Kün-
digung ohne weiteres inkludiert, tiefere Anforderungen an die Begründung eines 
Projekts; vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 4A_210/2014 vom 17. Juli 2014, in: 
MRA 3/15, S. 133 ff.; vgl. auch Raoul Futterlieb, a.a.O., N. 40 f.). Tiefere Anforde-
rungen an den Nachweis an das Projekt zu stellen, erscheint auch im vorliegen-
den Fall sachgerecht. Es gilt festzuhalten, dass das vom Bundesgericht geforderte 
und vom Vermieter darzulegende ausgereifte Projekt seinen Ursprung und seine 
Rechtfertigung darin hat, dass der Mieter auch tatsächlich abschätzen kann, ob 
sein Verbleiben im Mietobjekt zu keiner Behinderung oder Verzögerung der Arbei-
ten führte. Andernfalls hätte er überhaupt keine Möglichkeit, die (mutmassliche) 
Missbräuchlichkeit der Kündigung geltend zu machen. Je klarer aufgrund des be-
absichtigten Projekts des Vermieters hervorgeht, dass von vornherein der Verbleib 
des Mieters ausgeschlossen ist, desto geringer können die Anforderungen an den 
Konkretisierungsgrad des Projekts sein – wobei Letzteres aber in jedem Fall 
glaubhaft zu machen ist. Anders zu urteilen und zu verlangen, dass die Beru-
fungsbeklagte das Projekt stets anhand ausgearbeiteter Studien und Pläne darzu-
legen hat, ginge zu weit. Dies führte faktisch dazu, dass der Vermieter über sein 
Vorhaben strikten Beweis zu führen hätte. Dies würde indessen seine blosse (pro-
zessuale) Mitwirkungspflicht (vgl. E. 6.5.) sprengen und führte im Ergebnis zu ei-
ner – nicht gerechtfertigten – Beweislastumkehr. Jedenfalls kann von der Beru-
fungsbeklagten im vorliegenden Fall nicht verlangt werden, dass sie mittels detail-
lierten Projektstudien und Plänen das Projekt bis ins kleinste Detail darlegt. Die 
Vermieterin sieht sich im Rahmen einer Kündigung stets mit dem Risiko einer bzw. 
zwei Erstreckungen konfrontiert (Art. 272 Abs. 1 und 2 OR). Während dieser Er-
streckungsdauer, die nicht unüblich mehrere Jahre dauern kann, können sich die 
tatsächlichen wie rechtlichen Verhältnisse (Bauvorschriften; architektonische Be-
dürfnisse etc.) derart ändern, dass das ursprüngliche Projekt wieder verworfen 
werden muss. Diesfalls trägt die Vermieterin ein nicht unerhebliches Kostenrisiko, 
was - gerade bei einem grösserem Projekt wie dem vorliegenden - nicht gerecht-
fertigt erscheint. Auch aus diesem Grund kann nicht verlangt werden, dass bereits 
ausgearbeitete Studien und Pläne vorgelegt werden.

20 / 41

8.4. Der Hinweis der Berufungsklägerin, der Bestand einer dritten Studie, des 
D._____, O.2_____ (vorinstanzliches act. II/29) vom 12. Dezember 2017, würde 
die Feststellung eines genügend ausgereiften Projekts widerlegen, geht fehl. Nur 
weil im Nachgang der Kündigung eine weitere Studie eingeholt worden war, lässt 
dies nicht darauf schliessen, dass zum Zeitpunkt der Kündigung das Konzept nicht 
genügend ausgereift gewesen sei. Aufgrund der Ungewissheit, wann mit der Um-
setzung des Projekts begonnen werden kann, erscheint durchaus nachvollziehbar, 
wenn die Berufungsbeklagte nachträglich weitere Abklärungen tätigt. Von einer 
völligen Orientierungslosigkeit der Berufungsbeklagten, welche die Berufungsklä-
gerin erkennen möchte, kann nicht gesprochen werden – zumal nicht gesagt ist, 
dass letztere Studie die ursprüngliche tatsächlich abgelöst hätte. 

8.5. Ob die Berufungsklägerin noch über Mieträumlichkeiten im 3. Oberge-
schoss verfügt, ist – wie die Vorinstanz zutreffend festhielt – für die Beurteilung 
der vorliegenden Kündigung irrelevant. Wie dargelegt, wurde genügend glaubhaft 
dargetan, dass (vorerst) lediglich 400m2 bis 500m2 des 2. Obergeschosses 
benötigt werden (vgl. E. 7.).

8.6. Nicht stichhaltig ist schliesslich die berufungsklägerische Rüge, die Vor-
instanz habe übersehen, dass es der Berufungsbeklagten nicht nur am Willen zur 
Umsetzung der Neuorientierung des X._____s fehle, sondern dass sie mit der an-
gefochtenen Kündigung einzig bezwecken wolle, das Mietobjekt zu einem viel 
höheren Mietzins neu zu vermieten. So moniere diese in der Stellungnahme zum 
Schlichtungsgesuch vom 2. Dezember 2016 (vorinstanzliches act. II/23) und in 
einem Schreiben vom 23. Juni 2017 (vorinstanzliches act. II/24), dass die Beru-
fungsklägerin nur etwa die Hälfte des marktüblichen Mietzinses bezahle. Dass die 
Stellungnahme zum Schlichtungsgesuch vom 2. Dezember 2016 nicht berücksich-
tigt werden kann, wurde bereits ausgeführt (vgl. E. 5.). Soweit die Berufungskläge-
rin sich auf das Schreiben vom 23. Juni 2017 stützt, vermag sie sodann keinen 
Kausalzusammenhang zwischen der Kündigung und dem Willen der Berufungs-
beklagten, eine Mietzinsanpassung durchzusetzen, nachzuweisen (vgl. Raoul Fut-
terlieb, a.a.O., N 15 ff. zu Art. 271a OR). Offenbar sah sich die Berufungsbeklagte 
veranlasst, den übrigen Mietern des X._____s ihre Sichtweise der Situation – un-
ter Darlegung des aktuellen Mietzinsniveaus sowie eines Vergleichs mit den Miet-
zinsen der übrigen Mietern – mittels dieses Schreibens darzulegen, nachdem be-
reits die Berufungsklägerin in den Medien ihre Sichtweise dargelegt hatte. Das 
Schreiben selbst lässt nicht ansatzweise den Schluss zu, dass die Kündigung zur 
Erzielung eines höheren Mietzinses erfolgt wäre. 

21 / 41

Daran ändert auch der Hinweis auf den von der Berufungsbeklagten aus der Ge-
sprächsnotiz zu dem am 12. Januar 2017 auf Veranlassung der Gemeinde 
O.1_____ durchgeführten Vergleichsgespräch (vorinstanzliches act. II/20) nichts. 
Aus der Notiz geht nämlich weiter hervor, dass eine Mietzinsanpassung erst nach 
einer Frist von 5 Jahren nach Tätigung der Investitionen ins X._____ auf die 
durchschnittliche Miete im Gebäude angehoben werden sollte (S. 2). Es erscheint 
geradezu lebensfremd und ist nicht nachvollziehbar, dass die Berufungsbeklagte 
der Berufungsklägerin zwecks Durchsetzung eines höheren Mietzinses frühzeitig 
gekündigt hätte, obschon sie sich bereit erklärt hatte, trotz Investitionen den Miet-
zins noch weitere fünf Jahre auf dem bisherigen Niveau zu belassen. Jedenfalls 
vermögen die berufungsklägerischen Ausführungen die erforderliche Kausalität 
zwischen der Kündigung und der Absicht zur Durchsetzung einer Mietzinser-
höhung dadurch nicht zu belegen.

9. Zusammenfassend kann somit als Zwischenergebnis festgehalten werden, 
dass die Vorinstanz im Ergebnis richtig entschieden hat, wenn sie von einem 
genügend ausgereiften Projekt der Berufungsbeklagten zum Kündigungszeitpunkt 
ausging, mithin kein Kündigungsgrund vorgeschoben wurde, so dass die Kündi-
gung an sich nicht missbräuchlich erfolgte. Damit ist das Begehren Ziff. 1 abzu-
weisen.

10. Nachdem der Hauptberufungsantrag Ziffer 1, lautend auf Aufhebung des 
angefochtenen Entscheides mit Ungültigerklärung der Kündigung, abzuweisen ist, 
ist nunmehr über den Eventualantrag Ziffer 2 (Erstreckung des Mietverhältnisses 
für 6 Jahre) zu befinden. 

Gemäss Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung 
des Mietverhältnisses für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre verlangen, 
wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge 
hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Im 
Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen ge-
währen. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4 ZGB), 
d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhaltes und 
der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses, der per-
sönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren 
Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume (Art. 
272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2). Die üblicherweise mit 
einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen für gewöhnlich keine Um-
stände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie durch eine Erstreckung nicht 
abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstre-

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ckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung 
zu erwarten ist (BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 1; BGE 125 III 226 
E. 4b). Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter möglichst lange von 
günstigen Konditionen profitieren zu lassen (BGE 105 II 197). Er hat daher 
grundsätzlich diejenigen Suchbemühungen zu unternehmen, die man vernünfti-
gerweise von ihm erwarten kann, um die Folgen der Kündigung abzuwenden (vgl. 
BGE 125 III 226 E. 4c). Dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn bzw. 
seine Familie eine Härte zur Folge hat und dass er mittels ernsthaften Such-
bemühungen zur Abwendung dieser Härte alles Zumutbare unternommen hat, 
muss der Mieter beweisen (vgl. Bruno Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnis-
ses, Zürich 1995, S. 85; Peter Higi, a.a.O., N 83 zu Art. 272 OR; Daniel Reudt, 
a.a.O., N 13.78 f.). Demgegenüber muss der Vermieter seine Interessen an der 
termingerechten Beendigung des Mietverhältnisses beweisen (vgl. Daniel Reudt, 
a.a.O., N 13.81). Beim richterlichen Ermessensentscheid über die Erstreckung ist 
wie folgt vorzugehen: Zuerst ist zu prüfen, ob beim Mieter eine Härte vorliegt. Bei 
der Prüfung dieser Frage sind auch die Suchbemühungen des Mieters zu würdi-
gen. Danach sind die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Sodann ist 
die Erstreckungsdauer festzulegen, indem die beiderseitigen Interessen zu ge-
wichten und einander gegenüber zu stellen sind (vgl. Peter Higi, a.a.O., N 12 zu 
Art. 272 OR; Urban Hulliger/Peter Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], 
Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, N 2 zu Art. 
272 OR).

11.1. Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass weder die Dauer des Mietver-
hältnisses noch die von der Berufungsklägerin im Mietobjekt getätigten Investitio-
nen einen Härtegrund darstellen würden, der eine Erstreckung rechtfertige. Um 
sich hinsichtlich des nach Wegfall des Heilbadbetriebs verbleibenden konventio-
nellen Therapiebereichs neu zu orientieren, sei der Mieterin eine Erstreckung zu 
gewähren. Durch ihre fehlenden Suchbemühungen und wegen der bereits im No-
vember 2013 vorhandenen Kenntnis über die ordentliche Beendigungsabsicht des 
Mietverhältnisses sei die Erstreckungsdauer aber wesentlich zu reduzieren (ange-
fochtener Entscheid E. 9.3.). Aufgrund sämtlicher Erwägungen erscheine eine Er-
streckung des Mietverhältnisses von zwei Jahren als angemessen. Aufgrund der 
Sanierungsbedürftigkeit des Heilbadbetriebes, der baurechtsvertraglichen Pflicht 
der Berufungsbeklagten zur guten Erhaltung der Heilbadanlagen und der Tatsa-
che, dass die Berufungsbeklagte die Berufungsklägerin bereits im November 2013 
ihre ordentliche Beendigungsabsicht mitgeteilt habe, sei es der Berufungsbeklag-
ten nicht zumutbar, noch länger als bis zum 31. Mai 2019 mit der Sanierung und 
Umsetzung ihres Konzeptes zuzuwarten. Im Weiteren bestünden Anhaltspunkte 

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dafür, dass die Berufungsklägerin eine erste Erstreckung nicht nur zur Suche ei-
nes Ersatzobjektes nutzen werde, da sie trotz Kenntnis der Kündigung seit No-
vember 2013 keine Suchbemühungen unternommen habe und in ihren Eingaben 
mehrfach betone, dass sie ohnehin kein Ersatzobjekt finden werde. Aufgrund der 
vorliegenden Sachlage sei somit eine einmalige definitive Erstreckung angebracht 
(vgl. angefochtener Entscheid, S. 27). 

11.2. Die Berufungsklägerin führt aus, dass ihr Zweck und damit ihre Identität 
gemäss Statuten die Führung eines Zentrums für Balneologie und physikalische 
Therapie unter Einbezug der traditionellen ortsgebundenen Kurmittel von 
O.1_____, also der F._____ und des G._____, sei. Eine isolierte Betrachtung ihrer 
verschiedenen Tätigkeitsbereiche sei sachlich nicht vertretbar. Der Heilbetrieb als 
Kern und identitätsstiftendes Merkmal des Therapieangebotes könne nicht ersatz-
los abgezwackt werden. Die Berufungsbeklagte habe diesen Teil stets kleingere-
det, was die Vorinstanz unhinterfragt und in Verletzung der Verhandlungsmaxime 
übernommen habe. Inhalt und Umstände des Vertragsabschlusses seien auch in 
Bezug auf die zu gewährende Erstreckung beachtlich. Diese seien in Bezug auf 
die spezielle traditionsgebundene Tätigkeit der Berufungsklägerin in der Heilbad-
medizin zentral. Der vorinstanzliche Entscheid führe zum nicht vertretbaren Er-
gebnis, dass die Vorinstanz den Heilbadbetrieb als Nonvaleur der Berufungskläge-
rin erachte und bezüglich dieses eine Standortgebundenheit bei der H._____ ver-
neint habe. Eine Neuorientierung für den Physiotherapiebereich an einem anderen 
Ort sei ihr nicht zumutbar, führe dies doch dazu, dass sie ihren gesamten Heil-
badbetrieb aufgeben müsse. Eine maximale Erstreckung sei schon deswegen ge-
rechtfertigt, weil es nur noch darum gehe, den Heilbadbetrieb einzustellen und 
"abzuwickeln" (act. A.1, S. 16, Ziff. 63 ff.). Einen weiteren Härtegrund erkennt die 
Berufungsklägerin schliesslich im Verlust von 30 Arbeitsplätzen, was die Vorin-
stanz zu Unrecht unberücksichtigt gelassen habe. Die Vorinstanz habe nicht 
berücksichtigt, dass die Berufungsklägerin bei einem Auszug aus dem X._____ 
O.1_____ ihrer gesamten Geschäftsgrundlage beraubt wäre und den gesamten 
Betrieb einstellen müsste. Die Vorinstanz habe die Berufungsklägerin zu Unrecht 
bestraft, indem sie infolge mangelnder Suchbemühungen eine wesentliche Kür-
zung der Erstreckungsdauer verfügt habe. Mangelnde Suchbemühungen könnten 
ihr nicht vorgeworfen werden, könne sie doch kein adäquates Ersatzobjekt finden 
(vgl. act. A.1, S. 17, Ziff. 71). Der Entscheid, das Mietverhältnis um nur zwei Jahre 
zu erstrecken, sei in Verletzung der besonderen Interessen der Berufungsklägerin 
ausgefallen. Die Aufgabe des Heilbadbetriebes stelle eine grosse und unzumutba-
re Härte dar (vgl. act. A.1, S. 18, Ziff. 74). 

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Die Berufungsklägerin stellt damit nicht mehr in Abrede, dass weder das 14 Jahre 
dauernde Mietverhältnis (vgl. angefochtener Entscheid E. 9.1.1.) noch die von ihr 
getätigten Investitionen (vgl. angefochtener Entscheid E. 9.1.4.) nicht als Härte-
grund zu berücksichtigen sind. Unbestritten blieb ebenso die vorinstanzliche Fest-
stellung, wonach der fragliche Mietvertrag vom 27. Februar 2003 mit Nachtrag 
vom 29. November 2007 keine Bestimmung hinsichtlich einer über den 31. Mai 
2017 hinausgehenden längeren Dauer des Mietverhältnisses enthält. Ebenso we-
nig werden Rügen gegen die festgestellten Vermieterinteressen an einer zeitna-
hen Umsetzung des ausgearbeiteten Konzeptes zwecks Neuausrichtung des 
X._____s erhoben (vgl. angefochtener Entscheid E. 9.2. ff). 

11.3. Vor dem Hintergrund der berufungsklägerischen Ausführungen ist vorab 
das Folgende klarzustellen: Soweit die Berufungsklägerin – zumindest implizit – in 
Frage stellt, dass der Hauptbetriebsteil (Physiotherapie, Kosmetik, etc.) ohne den 
kleineren Heilbadbetriebsteil weitergeführt werden könne, ist ihr nicht zu folgen. 
Die Berufungsbeklagte hat im vorinstanzlichen Verfahren die Behauptung aufge-
stellt, beide Betriebsteile liessen sich getrennt führen (siehe dazu die Ausführun-
gen auf S. 32, Ziff. 65 ff. in der Klageantwort [vorinstanzliches act. I/2]), was die 
Berufungsklägerin in der Folge nie bestritt. Bereits in ihrer Klage hat sie ausge-
führt, dass sie, wenn sie kein passendes Ersatzlokal finden würde, eine Ersatzlö-
sung anderen Inhalts (konventionelles Therapiezentrum ohne F._____) akzeptie-
ren müsste (vgl. vorinstanzliches act. I/1, S. 20, Ziff. 76; vgl. auch vorinstanzliches 
act. VII/1, S. 6). Mit anderen Worten bestätigte auch die Berufungsklägerin, dass 
eine Weiterführung eines konventionellen Therapiezentrums ohne Heilbadbetrieb 
mit F._____ in anderen Räumlichkeiten möglich wäre. Dies muss sie nun gegen 
sich gelten lassen. Eine erst jetzt erhobene Rüge, eine entsprechende getrennte 
Führung sei nicht möglich, ist als treuwidrig zu qualifizieren und erfolgte jedenfalls 
verspätet. Mit anderen Worten ist die Weiterführung des Geschäftes beschränkt 
auf den konventionellen Therapiebereich möglich. Eine andere Sichtweise liesse 
sich im Übrigen auch angesichts der berufungsklägerischen Unternehmensstruk-
tur nicht rechtfertigen, geht doch aus der im Recht liegenden Angestelltenliste her-
vor, dass lediglich 4 der 30 Mitarbeiter/innen im Heilbadbereich tätig sind (vgl. vor-
instanzliches act. II/30). Zumindest aus ökonomischer Sicht erscheint die Annah-
me einer untrennbaren Vernetzung der beiden Bereiche nicht nachvollziehbar. 
Lässt sich nun der Hauptbetriebsteil losgelöst vom kleineren X._____betrieb wei-
terführen, ist auch eine isolierte Würdigung der Kündigungsfolgen in Bezug auf die 
einzelnen Betriebsteile sowie den Gesamtbetrieb gerechtfertigt. Dies erscheint 
bereits aus dem Grunde gerechtfertigt, weil der in der Sache zuständige Richter 
beim Entscheid über die Erstreckungsdauer sämtliche relevanten Aspekte mitein-

25 / 41

zubeziehen hat, um darauf gestützt ein nach Recht und Billigkeit angemessenes 
Ergebnis erzielen zu können (vgl. Art. 4 ZGB; vorstehend E. 10.). 

11.4. Dennoch ist der Berufungsklägerin darin beizupflichten, wenn sie im Rah-
men der Prüfung der Standortgebundenheit darauf hinweist, dass die Auswirkun-
gen der Kündigung auf den (wohl wegfallenden) "Heilbadbetriebsteil" für die Frage 
der Erstreckung nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. Wie erwähnt, können der 
konventionelle Therapieteil und der Heilbadbetriebsteil getrennt voneinander 
berücksichtigt werden (vgl. vorstehend E. 11.3.). Während für ersteren – wie die 
Vor-instanz zutreffend ausführte und von der Berufungsklägerin nicht beanstandet 
wird – eine gewisse Härte im Umstand begründet ist, dass sich dieser Betriebsteil 
neuorganisieren müsste und entsprechend bauliche Veränderungen an einem Er-
satzobjekt vorgenommen werden müssten, wurde eine härtebegründende Stand-
ortgebundenheit hinsichtlich des (kleineren) Heilbadbetriebsteils – zumindest im-
plizit – nicht anerkannt. Die Vorinstanz hielt fest, dass die Berufungsklägerin über 
kein Exklusivrecht an der Nutzung der F._____ verfügen würde, sondern die 
Räumlichkeiten nur gemietet habe. Es sei überdies baurechtsvertraglich sicherge-
stellt, dass insbesondere die Quelle weiterhin der touristischen und kulturellen In-
frastruktur von O.1_____ dienen werde (vgl. angefochtener Entscheid, S. 22, E. 
9.1.2.). Diese Feststellungen erfolgen aus einer falschen Perspektive und sind für 
die Frage einer Standortgebundenheit der Berufungsklägerin irrelevant. Die Vorin-
stanz hält damit nämlich lediglich fest, dass Drittinteressen, d.h. die Interessen der 
Öffentlichkeit, gesichert sind, ohne sich konkret zu den Auswirkungen des Weg-
falls des Heilbadbetriebs für den berufungsklägerischen Gesamtbetrieb zu äus-
sern. Zur Beurteilung einer möglichen Härte infolge Standortgebundenheit kann 
zudem nicht entscheidend sein, ob die Berufungsklägerin über ein Exklusivrecht 
an der F._____ verfügt oder lediglich als Mieterin der Räumlichkeiten die Quelle 
nutzt. Weiter führte die Vorinstanz zur Frage einer möglichen Standortgebunden-
heit aus, dass sich die Berufungsklägerin "bezüglich dieses kleinen Geschäftsteils 
[…] neuorientieren" (vgl. angefochtener Entscheid, S. 22, E. 9.1.2.) müsste. Indes 
geht aus den weiteren Erwägungen, insbesondere der anschliessenden Zusam-
menfassung hervor, dass diese "Neuorientierung" nicht im Sinne einer Härte bei 
der Erstreckung berücksichtigt wurde. Die vorinstanzliche Sichtweise überzeugt 
nicht. Zwar ist im Rahmen der Beurteilung einer möglichen Härte eine isolierte 
Betrachtung der berufungsklägerischen Betriebsteile möglich, um härtebegrün-
dende Umstände zu eruieren oder auszuschliessen. Doch darf dabei nicht ver-
kannt werden, dass der Wegfall des kleineren Betriebsteiles erhebliche Folgen für 
den weiterbestehenden Gesamtbetrieb zeitigen kann, die ebenfalls u.U. als härte-
begründende Umstände in die Gesamtbeurteilung miteinzubeziehen sind. Fällt 

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nun auf Seiten der Berufungsklägerin der kleinere Geschäftsteil des Heilbadbe-
triebes weg, führt dies unweigerlich zu einer (zusätzlichen) notwendigen Neuorien-
tierung des weiterbestehenden Betriebsteils. Bereits aus der Firma der Berufungs-
klägerin geht hervor, dass der Begriff "X._____" (X._____) von zentraler Bedeu-
tung für diese ist. Es ist notorisch, dass mit dieser speziellen Art von Therapiean-
gebot ein gewisses Marketingpotenzial ausgeschöpft wird, was denn auch durch 
das von der Berufungsbeklagten ins Recht gelegte "Medical Concept" (vorinstanz-
liches act. III/7, S. 30) bestätigt wird. Fällt dieser Teil weg, hat die Berufungskläge-
rin sich hinsichtlich ihres Angebots neu zu strukturieren. Sie wird sich aber auch 
Gedanken darüber machen müssen, wie sie zukünftig auf dem Markt auftritt. Ent-
sprechend wird sie ihr gesamtes Geschäftsmodell anzupassen haben. Dies umso 
mehr, als aufgrund des notorisch beschränkten Angebots an F._____ im 
O.3_____ nicht angenommen werden kann, dass die Berufungsklägerin für diesen 
Bereich ein geeignetes Ersatzobjekt finden wird. Die Härte ist gerade darin zu er-
blicken, dass die Berufungsklägerin gezwungen ist, infolge Wegfalles des kleine-
ren Betriebsteiles gesamthaft eine Ersatzlösung anderen Inhalts zu akzeptieren 
und sich angebotsmässig neu ausrichten muss (vgl. auch Urteil des Bundesge-
richts 4A_699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.6.4 m.H. auf Peter Higi, in: Zürcher 
Kommentar, Die Miete, 4. Auflage, Zürich 1996, N 100 f. zu Art. 272 OR). Damit 
verbunden sind naturgemäss eine Neupositionierung auf dem Markt mit entspre-
chendem Marketingaufwand, Neuorganisation des Angebotes etc., wofür der Be-
rufungsklägerin ebenfalls eine gewisse Zeit zu gewähren ist, um eine für ihren Be-
trieb adäquate Grundlage erarbeiten zu können. Mit anderen Worten ist auch im 
Wegfall des angebotsmässig kleineren Heilbadbetriebsteils eine Härte erkennbar, 
was bei der Beurteilung der Erstreckungsdauer zu berücksichtigen ist. 

Zusammenfassend ist hinsichtlich des Härtegrundes der Standortgebundenheit 
der Berufungsklägerin das Folgende festzuhalten: Entsprechend der Feststellung 
der Vorinstanz müsste die Berufungsklägerin nicht ihren gesamten Betrieb 
vollständig neu bzw. mit anderem Inhalt aufbauen. Für ihren grösseren Geschäfts-
teil müsste die Klägerin ein Ersatzobjekt finden, was allerdings Zeit und gewisse 
bauliche Änderungen benötigen wird (vgl. angefochtener Entscheid E. 9.1.2., S. 
22, in fine), so dass doch von einer relativ spürbaren Härte ausgegangen werden 
kann. Zusätzlich begründet bzw. verstärkt die Tatsache, dass sich die Berufungs-
klägerin durch den Wegfall des kleineren Betriebsteils "Heilbadbetrieb" auf dem 
Markt neu positionieren und ihr Angebot entsprechend überarbeiten muss, die 
Härte. 

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11.5. Soweit die Berufungsklägerin in ihrer Berufung auf den Verlust von angeb-
lich 30 Arbeitskräften eingeht (vgl. act. A.1, Ziff. 71 ff.), kann mit Hinweis auf das 
vorstehend in E. 11.3. Gesagte das Vorliegen einer Härte negiert werden. Wie 
dargelegt, dürfte es der Berufungsklägerin möglich sein, ihren Betrieb, zwar auf 
den Betriebsteil der "Physiotherapie" reduziert, weiter zu führen. Darüber hinaus 
kann, um Wiederholungen zu vermeiden, auf die zutreffenden Ausführungen im 
angefochtenen Entscheid verwiesen werden (vgl. den angefochtener Entscheid E. 
9.1.3.). 

11.6. Die Berufungsklägerin rügt weiter eine Verletzung von Art. 272 Abs. 2 lit. a 
OR und Art. 272b OR (vgl. act. A.1, S. 16, Ziff. 68). Sie präzisiert, dass auch die 
Umstände und der Inhalt des Vertragsabschlusses in Bezug auf die Dauer der zu 
gewährenden Erstreckung zu berücksichtigen seien. Diese seien vorliegend mit 
Bezug auf die spezielle, traditionsgebundene Tätigkeit der Berufungsklägerin in 
der Heilbadmedizin zentral. Die Berufungsklägerin unterlässt es indessen, sich mit 
den ihrer Ansicht nach falschen Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzuset-
zen. Nicht im Ansatz geht die Berufungsklägerin darauf ein, inwiefern die Umstän-
de und der Inhalt des Vertragsabschlusses für die Begründung einer Härte ent-
scheidend sein sollten. Das Vorbringen erweist sich als pauschale, appellatorische 
Kritik, welche den Anforderungen an die Berufungsbegründung nicht genügt. Auf 
diese ist nicht weiter einzugehen.

11.7. Schliesslich rügt die Berufungsklägerin, die fehlenden Suchbemühungen 
dürften nicht zu einer wesentlichen Kürzung der Erstreckungsdauer führen, könne 
sie doch kein entsprechendes Ersatzobjekt mehr finden (vgl. act. A.1, S. 17, Ziff. 
71). 

Die Vorinstanz stellte fest, dass sich die Berufungsklägerin zu ihren Such-
bemühungen nicht geäussert habe, obwohl sie trotz der geltend gemachten Aus-
sichtslosigkeit erfolglose Suchbemühungen hätte nachweisen müssen. Aufgrund 
der fehlenden Suchbemühungen sei bei einer allfälligen Erstreckung eine Reduk-
tion der Dauer derselben angebracht (vgl. angefochtener Entscheid E. 9.1.6., S. 
25). 

Die Berufungsklägerin rügt die Feststellung der fehlenden Suchbemühungen nicht, 
weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. In rechtlicher Hinsicht ist das Vorge-
hen der Vorinstanz – zumindest soweit sie ausführt, dass die fehlenden Such-
bemühungen bei einer allfälligen Erstreckung zu einer Reduktion der Dauer der-
selben führen würden – nicht zu beanstanden. Denn wie sie zutreffend ausführt, 
sind bei der Prüfung, ob auf Seiten des Mieters eine Härte vorliegt, auch die 

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Suchbemühungen des Mieters zu würdigen (vgl. Urban Hulliger/Peter Heinrich, 
a.a.O., N 2 zu Art. 272 OR). Aufgrund des sich aus dem Sinn und Zweck des Er-
streckungsrechts ergebenden Ziels, die Folgen einer Kündigung für den Mieter zu 
mildern, resultiert dessen Verpflichtung, darum bemüht zu sein, Ersatzlösungen zu 
erarbeiten bzw. Ersatzobjekte zu suchen. Nach der Rechtsprechung des Bundes-
gerichts sind die grundsätzlich nur im Verfahren der Zweiterstreckung zu berück-
sichtigenden Suchbemühungen (Art. 272 Abs. 3 OR) auch – jedoch nur be-
schränkt – im Ersterstreckungsverfahren zu berücksichtigen (vgl. BGE 125 III 226 
E. 4.c; BGE 116 II 446 E. 3.a; Urban Hulliger, SVIT-Kommentar, 4. Auflage, Zürich 
2018, N 42 zu Art. 272 OR m.w.H.). Ungenügende Suchbemühungen können da-
zu führen, dass dem Mieter eine Erstreckung verweigert wird (vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 4C.365/2006 E. 4.1 = mp 3/07, S. 186 ff.) oder aber zu deren Redukti-
on führt (so auch in Urteil des Bundesgerichts 4A_15/2014 vom 26.05.2014 E. 
4.4.). Folglich durfte die Vorinstanz die unterlassenen Suchbemühungen berück-
sichtigen. Daran ändert auch nichts, dass die Berufungsklägerin grundsätzlich nur 
verpflichtet ist, sich für eine Ersterstreckung nach einem gleichwertigen Objekt 
umzusehen (vgl. BGE 116 II 446 E. 3.a; BGE 110 II 249 E. 4; Peter Higi, a.a.O., N 
102 zu Art. 272 OR). Dass die Berufungsklägerin ein Ersatzobjekt für beide Be-
triebsteile finden würde, erscheint aufgrund der notorisch nicht vorhandenen Mög-
lichkeit auf Erschliessung einer neuen F._____ im O.3_____ geradezu ausge-
schlossen. Entsprechend hat vorliegend ein Ausnahmefall zum Tragen zu kom-
men (vgl. Peter Higi, a.a.O., N 102 zu Art. 272 OR) und die Berufungsklägerin wä-
re gehalten gewesen, auch nach nicht gleichwertigen Ersatzräumlichkeiten für den 
grösseren konventionellen Betriebsteil zu suchen. 

Zusammenfassend liegt für die Berufungsklägerin wie vorstehend in E. 11.4. aus-
geführt aufgrund ihrer Standortgebundenheit (einerseits wegen baulicher Ände-
rungen am neuen Objekt sowie der Neuorientierung und Umstrukturierung des 
Restbetriebes infolge des Wegfalles des kleineren Betriebsteils) eine nicht uner-
hebliche Härte vor, die eine Erstreckung aus Sicht der Berufungsklägerin rechtfer-
tigt. 

12.1. Zumindest implizit rügt die Berufungsklägerin in ihrer Berufung Unange-
messenheit des Erstreckungsentscheides, bringt sie in ihrer Rechtsschrift doch 
vor, der Erstreckungsentscheid sei insgesamt in Verletzung ihrer besonderen In-
teressen ausgefallen (vgl. act. A.1, Ziff. 74).

12.2. Vorab ist festzuhalten, dass die Berufungsklägerin die von der Vorinstanz 
eruierten Vermieterinteressen nicht rügt. Diesbezüglich kann folglich vollumfäng-
lich auf die Feststellungen in E. 9.2. ff. des angefochtenen Entscheides verwiesen 

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werden. Die Vorinstanz erachtete als Kündigungsmotiv der Berufungsbeklagten 
die notwendigen Sanierungs- und Umbauarbeiten, die nur ausgeführt werden 
könnten, wenn die Berufungsklägerin ihre gemieteten Räumlichkeiten bzw. den 
zweiten Stock des Heilbades räume. Dabei erwog sie, dass die Berufungsbeklagte 
für die Umsetzung ihres Projektes und den Erhalt der erforderlichen Bewilligungen 
noch eine gewisse Zeit benötigen werde. Die Berufungsbeklagte habe das Miet-
verhältnis nicht aus rein wirtschaftlichen Motiven gekündigt. Bei der Vorlaufzeit 
bzw. Erstreckungsdauer müsse berücksichtigt werden, dass die Berufungsbeklag-
te der Berufungsklägerin ohne vorerst formell zu kündigen, bereits am 13. Novem-
ber 2013 ihre ordentliche Kündigungsabsicht mitgeteilt habe.

12.3. Kann eine gewisse Härte dargetan werden, so ist diese den Interessen des 
Vermieters gegenüber zu stellen (Urban Hulliger, a.a.O., N 15 f. zu Art. 272 OR). 
Bei der Interessenabwägung ist auch der Zweck der Erstreckung zu berücksichti-
gen, der darin besteht, die nachteiligen Folgen der Vertragsauflösung für die Miet-
partei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnis-
ses erforderliche Neuorientierung gelassen wird. Wie die Interessen zu gewichten 
sind, gibt Art. 272 OR nicht vor. Letztlich ist für den Erstreckungsentscheid mass-
gebend, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit 
überwiegen. Dabei kommt dem Gericht ein grosser Ermessenspielraum zu (vgl. 
Urteil des Bundesgerichts 4A_368/20217 vom 19. Februar 2018 E. 7.1.).

12.4. Wie ausgeführt, ist infolge des Standortes (hinsichtlich beider Betriebsteile) 
eine nicht unerhebliche Härte zu bejahen (vgl. vorstehende E. 11.4.). Die Beru-
fungsklägerin wird für ihren konventionellen Therapiebereich neue Räumlichkeiten 
finden müssen, die sie entsprechend ihren Bedürfnissen baulich umzugestalten 
haben wird. Aufgrund des Wegfalles ihres (kleineren) Betriebsteils "X._____", den 
sie abzuwickeln haben wird, wird sich die Berufungsklägerin ihren Gesamtbetrieb 
hinsichtlich Marketings, Angebot etc. auch neu organisieren müssen. Zwar ist da-
bei zu beachten, dass die Berufungsklägerin keine Suchbemühungen für ein Er-
satzobjekt für den weiterzuführenden Betriebsteil unternommen hat. Zumindest 
Suchbemühungen anzustrengen wäre ihr ohne weiteres zumutbar gewesen. Die 
Folgen dieses Säumnisses muss sich die Berufungsklägerin selbst anlasten. Da-
bei hilft ihr auch die ständige Wiederholung nicht, ihr sei eine Weiterführung des 
Betriebes ohne X._____ nicht möglich. Es wurde ausgeführt, dass diese Behaup-
tung ins Leere geht (vgl. E. 11.3.). Angesichts der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung führt dieses Säumnis zu einer gewissen Kürzung der Erstreckungsdauer 
(vgl. E. 10). In diesem Zusammenhang würdigte die Vorinstanz den Umstand, 
dass die Berufungsklägerin bereits im November 2013 über die beabsichtigte Be-

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endigung des Mietverhältnisses informiert worden war, dahingehend, als dieser 
gemeinsam mit dem vorstehend genannten fehlenden Suchbemühungen zu einer 
wesentlichen Reduktion der Erstreckungsdauer führte. Zwar ist der vorinstanzliche 
Entscheid nicht zu beanstanden, wenn das Informationsschreiben vom 13. No-
vember 2013 berücksichtigt wurde (vorinstanzliches act. II/11). Denn ähnlich wie 
wenn der gekündigten Partei eine (ausserordentlich) lange Kündigungsfrist ein-
geräumt wurde, steht dem Mieter dadurch mehr Zeit zur Verfügung, um eine neue, 
adäquate Lösung zu suchen, so dass dies in einem gewissen Masse berücksich-
tigt und die Erstreckungsdauer herabgesetzt werden kann (vgl. Urteil des Bundes-
gerichts 4C.5/1999 vom 1. April 1999 E. 4.c). Offensichtlich wurden aber im Nach-
gang dieses Schreibens zwischen den Parteien Gespräche geführt, um eine ge-
meinsame Basis für die Fortführung des Mietverhältnisses zu finden (vgl. vor-
instanzliches act. I/2, S. 13, Ziff. 23). Angesichts dieser Tatsache relativiert sich 
die Bedeutung der frühzeitigen Anzeige des Kündigungswillens. Mit anderen Wor-
ten rechtfertigt das Schreiben nur eine beschränkte Reduktion der Erstreckungs-
dauer. Vor dem Hintergrund des vorstehend Gesagten rechtfertigt sich infolge feh-
lender Suchbemühungen und der mit Schreiben vom 13. November 2013 ange-
zeigten Kündigungsabsicht (beschränkt) eine geringfügige Reduktion der Erstre-
ckungsdauer. In casu erachtet die Berufungsinstanz in Abwägung der auf Seiten 
der Berufungsklägerin vorliegenden nicht unerheblichen Härte und der Interessen 
der Berufungsbeklagten an einer baldigen Durchführung des Sanierungs- und 
Neukonzeptionierungsprojekts eine Erstreckungsdauer von 3 ½ Jahren für ange-
messen, wovon für die fehlenden Suchbemühungen und die vorgängige Mitteilung 
der Kündigungsabsicht eine Reduktion von einem halben Jahr gerechtfertigt ist. 
Vor diesem Hintergrund erscheint, in Abweichung zum vorinstanzlichen Entscheid, 
eine Erstreckung des Mietverhältnisses um 3 Jahre, beginnend ab 31. Mai 2017, 
angemessen. Die Berufung erweist sich folglich hinsichtlich des Antrags um Auf-
hebung von Dispositivziffer 2 und Gewährung einer längeren Erstreckung (Even-
tualantrag, Begehren Ziff. 2) teilweise begründet und ist gutzuheissen.

12.5. Der Richter hat nach freiem Ermessen und ohne Antrag zu prüfen, ob eine 
definitive oder einstweilige Erstreckung zu gewähren ist. Massgebend sind dabei 
die konkreten Umstände, aufgrund derer die Interessen der Parteien gegeneinan-
der abzuwägen sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4C.445/2006 vom 7. Juni 
2007 E. 5.2.3, bestätigt im Urteil des Bundesgerichts 4A_62/2010 vom 13. April 
2010 E. 6.1.2). Beide Erstreckungsarten stehen folglich gleichwertig nebeneinan-
der (vgl. Urban Hulliger, a.a.O., N 5 zu Art. 272b OR). Eine endgültige Erstreckung 
ist zu gewähren, wenn dies die Interessen des Vermieters gebieten. Bestehen An-
haltspunkte dafür, dass der Mieter eine erste Erstreckung nicht zur Suche nach 

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einem Ersatzobjekt benutzen wird, ist ebenfalls eine endgültige Erstreckung aus-
zusprechen. 

Hinsichtlich der konkreten Interessen der Parteien kann auf die nicht beanstande-
ten Feststellungen der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. angefochtener Ent-
scheid E. 9.4.). Aufgrund der Sanierungsbedürftigkeit des Heilbadbetriebes, der 
baurechtsvertraglichen Pflicht der Beklagten zur guten Erhaltung der Heilbadanla-
gen und der Tatsache, dass die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin bereits 
im November 2013 ihre ordentliche Beendigungsabsicht mitteilte, ist es der Beru-
fungsbeklagten nicht zumutbar, noch länger als bis Ablauf der erstreckten Miet-
dauer, d.h. bis zum 31. Mai 2020 mit der Sanierung und Umsetzung ihres Konzep-
tes zu warten. Im Weiteren bestehen Anhaltspunkte, dass die Berufungsklägerin 
eine erste Erstreckung nicht zur Suche eines Ersatzobjektes nutzen wird, zumal 
sie in ihren Eingaben mehrfach betont hatte, dass sie ohnehin kein Ersatzobjekt 
finden werde, sondern den gesamten Betrieb einzustellen habe. Aufgrund der vor-
liegenden Sachlage ist somit eine einmalige definitive Erstreckung angebracht. 

13.1. Die Berufungsklägerin wendet sich schliesslich gegen den vorinstanzlichen 
Entschädigungspunkt (Dispositivziffer 4) und beantragt, der Berufungsbeklagten 
eine Parteientschädigung von nicht mehr als 3/5 von CHF 11'400.00 zuzüglich 
Pauschalauslagen und Mehrwertsteuer zuzusprechen. Weil die Berufung teilweise 
gutzuheissen ist und die Berufungsinstanz einen neuen Entscheid erlässt, hat sie 
ohnehin über die erstinstanzlichen Prozesskosten neu zu entscheiden (vgl. 
Art. 318 Abs. 3 ZPO).

13.2. Die Vorinstanz führte zum von der Berufungsbeklagten geltend gemachten 
Honoraranspruch aus, den Akten könne entnommen werden, dass das Vermittler-
amt Maloja am 7. Juni 2016 die Berufungsbeklagte im Hinblick auf die Unterbrei-
tung eines Urteilsvorschlages Frist zur Stellungnahme eingeräumt habe. Die Beru-
fungsbeklagte habe diese am 2. Dezember 2016 eingereicht. Unter diesen Um-
ständen sei der angefallene  Aufwand gerechtfertigt und nicht zu beanstanden. 
Hinsichtlich der Klageantwort habe die Berufungsbeklagte in dieser ihre eigenen 
Vorbringen detailliert darlegen müssen und zu jenen in der Klage Stellung nehmen 
müssen. In einem kontradiktorischen Verfahren könne dies nicht als Verursachen 
eines unnötigen Aufwandes angesehen werden, sondern sei Teil der anwaltlichen 
Sorgfaltspflicht. Der Aufwand sei angemessen und für die Prozessführung erfor-
derlich, weshalb die in diesem Zusammenhang aufgeführten Kosten zu berück-
sichtigen seien. Eine Kürzung der eingereichten Honorarnote erfolge daher nicht. 
Die Berufungsklägerin habe es indessen unterlassen, eine Honorarvereinbarung 
einzureichen. Daher sei der aussergerichtlichen Entschädigung ein mittlerer Stun-

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denansatz von CHF 240.00 (Art. 3 HV) zugrunde zu legen. Wenn bei Nichteinrei-
chen einer Honorarvereinbarung ein mittlerer Stundenansatz zugesprochen wer-
den könne, sei nicht ersichtlich, weshalb dies nicht auch für den Interessenwertzu-
schlag gelten solle. Daher sei der in der Honorarnote geltend gemachte Interes-
senwertzuschlag zu berücksichtigen. Bei ungekürztem Stundenaufwand sprach 
die Vorinstanz der Berufungsbeklagten sodann 3/5 von CHF 45'118.30 (bestehend 
aus [[102.25 h x CHF 240.00] + 3% Spesen + CHF 16'500.00 Interessenwertzu-
schlag] + 8% MwSt.]]) zu. 

13.3. Ob und in welcher Höhe der obsiegenden Partei eine Parteientschädigung 
(Art. 95 Abs. 1 lit. b ZPO) zuzusprechen ist, bestimmt sich nach den allgemeinen 
Regeln der ZPO und des in Art. 96 ZPO vorbehaltenen kantonalen Rechts. Partei-
kosten werden – entsprechend der geltenden Dispositionsmaxime (Art. 58 Abs. 1 
ZPO) – nur auf Antrag zugesprochen (Art. 105 Abs. 2 ZPO; BGE 139 III 334 E. 
4.3; Adrian Urwyler/Myriam Grütter, in: Brunner/Gasser/Schwander, Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, DIKE-Kommentar, 2. Aufl., Zürich 2016, N 4 zu Art. 105 
ZPO). Bei berufsmässiger Vertretung umfasst die Parteientschädigung die Kosten 
dieser Vertretung (Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO), wobei sich die Höhe grundsätzlich 
nach dem anwendbaren kantonalen Tarif richtet. Im Kanton Graubünden ist die 
Parteientschädigung für die Kosten der anwaltlichen Vertretung in Gerichtsverfah-
ren in der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen 
und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) geregelt. Gemäss Art. 2 HV setzt die urtei-
lende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen 
fest (Abs. 1). Sie geht dabei vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberech-
tigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der 
vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzu-
schlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält (Abs. 2 Ziff. 1), der geltend 
gemachte Aufwand angemessen und für die Prozessführung erforderlich ist (Abs. 
2 Ziff. 2) und die geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache bzw. von den 
legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte Belastung der unter-
liegenden Partei zur Folge hat (Abs. 2 Ziff. 3). Gemäss bundesgerichtlicher Praxis 
gilt der Grundsatz, dass die Parteientschädigung nur den objektiv erforderlichen 
Vertretungsaufwand umfassen soll (Urteil des Bundesgerichts 9C_331/2008 vom 
04. September 2008 E. 3.2). Die Bemessung hat folglich auf einer individuellen 
Würdigung zu beruhen, bei welcher dem Gericht ein erheblicher Ermessensspiel-
raum zukommt (vgl. Entscheid des Kantonsgerichts Graubünden KSK 14 64 vom 
30. September 2014, E. 3.b; Urteil des Kantonsgerichts Graubünden KSK 11 56 
vom 6. September 2011 E. 5.b). Die Einreichung einer Kostennote ist fakultativ 
(Art. 105 Abs. 2 ZPO). Hat eine Partei eine detaillierte Kostennote eingereicht, so 

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muss das Gericht eine allfällige Kürzung aufgrund des Anspruchs auf rechtliches 
Gehör (Art. 53 ZPO) begründen (Martin Sterchi, in: Berner Kommentar, Schweize-
rische Zivilprozessordnung, Bd. I, Bern 2012, N 9 zu Art. 105 ZPO). In Fällen, in 
denen der geltend gemachte Aufwand gesamthaft als übermässig erscheint, es 
jedoch schwierig ist, die ungerechtfertigten konkreten Aufwandposten im Einzel-
nen festzulegen, ist es grundsätzlich zulässig, pauschale Kürzungen vorzunehmen 
(Urteil des Bundesgerichts 1B_96/2011 vom 6. Juni 2011 E. 2.4).

13.4. Vorab ist auf den zugesprochenen Interessenwertzuschlages von 
CHF 16'500.00 einzugehen. Nach Ansicht der Berufungsklägerin hätte die Vor-
instanz, nachdem keine Honorarvereinbarung eingereicht worden war, nicht davon 
ausgehen dürfen, dass ein solcher Zuschlag vereinbart worden sei (vgl. act. A.1, 
Ziff. 96). Die Berufungsbeklagte hält dem entgegen, die Vorinstanz habe korrekt 
und im Einklang mit der diesbezüglichen Praxis der Gerichte des Kantons 
Graubünden aufgezeigt, dass der obsiegenden Partei auch ohne Honorarverein-
barung ein üblicher Interessenwertzuschlag zu berücksichtigen sei (vgl. act. A.2, 
Ziff. 73).

Nach Rechtsprechung des Kantonsgerichts von Graubünden kann ein Interes-
senwertzuschlag i.S.v. Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 der Verordnung über die Bemessung 
des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [HV; BR 310.250] nur 
dann verrechnet werden, wenn er zwischen Klient und Anwalt vereinbart ist (vgl. 
auch Art. 4 Abs. 1 HV). Dabei ist zu beachten, dass die blosse Inrechnungstellung 
eines Interessenwertzuschlages in der eingereichten Honorarnote keine Vereinba-
rung im Sinne der Honorarverordnung darstellt, fehlt darin doch eine nachvollzieh-
bare Bekundung des Einverständnisses der Mandantschaft zu einem derartigen 
Honorarzuschlag (vgl. auch Urteile des Kantonsgerichts Graubünden ZK1 16 133 
vom 24. November 2016 E. 2.d und ZK1 17 46 vom 12. Juni 2018 E. 4.3.1 f.). 
Gemäss eigener Feststellung der Vorinstanz – die von keiner Partei gerügt wird – 
hat es die Berufungsbeklagte unterlassen, eine Honorarvereinbarung (im Sinne 
einer [schriftlichen] Abmachung zwischen ihr und ihrem Rechtsanwalt) zu den Ak-
ten zu legen. Bei dieser Ausgangslage ist ihr kein Interessenwertzuschlag zuzu-
sprechen. 

14.1 Die Berufungsbeklagte reichte im vorinstanzlichen Verfahren eine Kosten-
note ein (vgl. vorinstanzliches act. VI/6), in welcher sie einen Gesamtaufwand von 
102.25 Stunden auswies. In der Kostennote respektive dem Leistungsnachweis 
wird nun nicht für jede ausgeführte Tätigkeit der damit verbundene Zeitaufwand 
einzeln aufgeführt. Die Tätigkeiten sind tageweise zusammengefasst aufgeführt 
und pauschal mit einem Stundentotal versehen, sodass der benötigte Aufwand 

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nicht für jede Tätigkeit einzeln eruiert werden kann. Vor diesem Hintergrund ist 
eine Überprüfung der Honorarnote hinsichtlich der Angemessenheit einzelner 
Aufwandspositionen nur eingeschränkt möglich. Infolgedessen rechtfertigt es sich 
im vorliegenden Fall – sofern nötig – pauschale Kürzungen vorzunehmen, zumal, 
wie noch zu zeigen sein wird, die Aufwandspositionen thematisch zugeordnet 
werden können und die Kostennote entsprechend hinsichtlich pauschal zusam-
mengefasster Aufwandspositionen überprüft werden kann.

14.2. Die Berufungsklägerin trägt vor, dass der berufungsbeklagtische Rechtsver-
treter für die Vermittlungsvorbereitung total 17 Stunden in Rechnung gestellt habe 
(10 Stunden zur Verfahrensinstruktion 14. Juni 2016 bis 25. Oktober 2016 und 7 
Stunden vom 2. Januar 2017 bis 22. Juni 2017). Der Aufwand sei zu hoch und 
wohl darauf zurückzuführen, dass doppelter Anwaltsaufwand gelten gemacht wer-
de, zumal zwei Rechtsanwälte beteiligt gewesen seien. Unter diesem Titel er-
scheine ein Aufwand von 10 Stunden angemessen (act. A.1, S. 21, Ziff. 83). 

14.3. Dem Leistungsnachweis ist zu entnehmen, dass für die Aufwandspositio-
nen vom 14. Juni 2016 bis zum 25. Oktober 2016 insgesamt 10 Stunden verrech-
net werden. Wie die Berufungsklägerin zutreffend festhält, lässt sich diese Zeit-
spanne thematisch der Mandatsinstruktion sowie der Einarbeitungsphase zuord-
nen, liegen die Schwerpunkte augenscheinlich beim Aktenstudium, bei juristischen 
Abklärungen sowie Korrespondenzen mit der Klientschaft. Angesichts des sich 
darstellenden Sachverhaltes, der sich insbesondere aufgrund der komplexen 
Mietstruktur als relativ kompliziert erweist, und der damit verbundenen Notwendig-
keit umfangreicher Instruktion durch die Klientschaft (häufige Korrespondenz), er-
scheint der geltend gemachte Aufwand angemessen. 

Die Zeit vom 2. Januar 2017 bis zum 22. Juni 2017, für welche total 7 Stunden 
veranschlagt werden, lässt sich unter dem Titel "Vorbereitung der Schlichtungs-
verhandlung inkl. Korrespondenz mit der Klientschaft" zusammenfassen. Die Be-
rufungsinstanz erachtet die vielen geführten Korrespondenzen mit der Klientschaft 
(bzw. deren Prüfung [vgl. Position vom 20. März 2017]) im geltend gemachten 
Umfang und vor dem Hintergrund, dass die Stellungnahme zu diesem Zeitpunkt 
bereits an das Vermittleramt versandt worden war, als insgesamt zu hoch. Zwar ist 
ein Austausch zwischen Klientschaft und Rechtsanwalt durchaus auch nach Ein-
reichung der Stellungnahme an das Vermittleramt üblich, um den Ablauf der be-
vorstehenden Vermittlung zu erläutern, den Treffpunkt bzw. die Anreise zu be-
sprechen etc. Hierfür ist der Berufungsklägerin denn auch ein gewisser (ange-
messener) Aufwand zuzugestehen. Insgesamt erachtet die Berufungsinstanz ei-
nen Stundenaufwand von 3.5 Stunden angemessen, womit auch die Zeit für die 

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Vorbereitung der Schlichtungsverhandlung abgedeckt ist. Folglich ist der geltend 
gemachte Aufwand um 3.5 Stunden zu kürzen. 

14.4. Die Berufungsklägerin moniert, es habe auf Stufe Vermittlungsverfahren 
keinerlei Anlass zur Einreichung einer 20-seitigen Stellungnahme bestanden, 
weshalb der damit geltend gemachte Aufwand von 30.75 Stunden (21.5 Stunden 
vom 27. Oktober 2016 bis 15. November 2016; 6.25 Stunden vom 17. November 
2016 bis 21. November 2016 und 3 Stunden vom 25. November 2016 bis 2. De-
zember 2016) zu streichen sei (vgl. act. A.1, S. 21, Ziff. 84). 

Soweit die Berufungsklägerin den Aufwand gänzlich gestrichen sehen möchte, ist 
ihr nicht zu folgen. Die Vorinstanz hat hierzu zutreffend festgestellt, dass das Ver-
mittleramt Maloja (vormals Schlichtungsbehörde des Bezirkes Maloja) am 7. Juni 
2016 die Berufungsbeklagte im Hinblick auf die Unterbreitung eines Urteilsvor-
schlages Frist zur Stellungnahme eingeräumt habe (vorinstanzliches act. II/5). An-
gesichts dieser Ausgangslage war der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten 
aufgrund der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht gehalten, sich zum Gesuch schrift-
lich vernehmen zu lassen. Andernfalls hätte er riskiert, dass er die Sachverhalts-
darstellungen und Rechtsstandpunkte der Berufungsbeklagten aufgrund der noto-
risch begrenzten Zeit der Vermittlungsverhandlung nur ungenügend hätte vortra-
gen können. Er hätte sich diesfalls dem Risiko eines für sie ungünstigen Urteils-
vorschlages ausgesetzt, mit der Konsequenz, dass die Berufungsbeklagten im 
Falle ihrer Ablehnung des selbigen in die Klägerrolle gedrängt worden wäre (vgl. 
Art. 211 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a ZPO i.V.m. Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO). Indessen ist 
der Berufungsklägerin darin Recht zu geben, wenn sie den geltend gemachten 
Aufwand als zu hoch kritisiert. Vor dem Hintergrund, dass der Berufungsbeklagten 
bereits im Rahmen der Mandatsinstruktion und Vermittlungsvorbereitung (vgl. 
E. 14.3.) ein erheblicher Aufwand für das Aktenstudium und Klientenkorrespon-
denz zwecks Klärung des Sachverhaltes und der Rechtslage zugesprochen wur-
de, können für diese Positionen im Rahmen der Ausarbeitung der Stellungnahme 
nur noch im Umfang von drei Stunden berücksichtigt werden. Sodann ist für die 
Ausarbeitung einer 20-seitigen Stellungnahme (inkl. Deckblatt und eine Seite Bei-
lagenverzeichnis; vgl. vorinstanzliches act. II/23) ein Aufwand von (maximal) 17 
Stunden angemessen. Dabei ist berücksichtigt, dass die sich stellenden Rechts-
fragen nicht von grosser Komplexität sind und der sich als relativ komplex darstel-
lende Sachverhalt nach ausführlicher Mandatsinstruktion geklärt gewesen sein 
dürfte, sodass die Redaktion der Stellungnahme keinen höheren Zeitaufwand 
rechtfertigt. Damit ist für die geltend gemachten Aufwandspositionen vom 27. Ok-
tober 2016 bis 15. November 2016 (21.5 Stunden); vom 17. November 2016 bis 

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21. November 2016 (6.25 Stunden) und vom 25. November 2016 bis 2. Dezember 
2016 (3 Stunden) lediglich ein zu entschädigender Aufwand von total 20 Stunden 
angemessen. Der in der Honorarnote geltend gemachte Stundenaufwand ist um 
10.75 Stunden zu kürzen. 

14.5. Die Berufungsklägerin moniert sodann, der von der Berufungsbeklagten in 
Rechnung gestellte Aufwand für die Zeit nach Eingang der Klage von 37 Stunden 
(5.25 Stunden Aktenstudium vom 18. August 2017 bis 12. September 2017; Ver-
fassen der 31.75 Stunden Verfassen Klageantwort vom 13. September 2017 bis 
20. September 2017 und 26. September 2017 bis 27. September 2017) übersteige 
den für die Antwort auf eine 24-seitige (recte: 23-seitige) Klage angemessenen 
Aufwand. Eine 51-seitige Klageantwortschrift auf eine bloss 25-seitige (recte: 23-
seitige) Klageschrift sei übertrieben. 

Hinsichtlich der Aufwandspositionen vom 18. August 2017 bis 12. September 
2017 (5.25. Stunden) gehen die berufungsklägerischen Ausführungen fehl. Die 
darin einzeln geltend gemachten Aufwendungen sind nachvollziehbar und ange-
messen. Es ist der Berufungsbeklagten nach Eingang der Klageschrift samt der 
umfangreichen Beilagen ohne weiteres für deren Studium ein Zeitaufwand von 1.5 
Stunden zuzugestehen. Ebenfalls gibt das Telefongespräch vom 21. August 2017, 
der Aufwand für das Fristerstreckungsgesuch vom 6. August 2017 und der Auf-
wand für die juristischen Abklärungen, die im Gerichtsverfahren tiefgründiger zu 
erfolgen haben als für die Vermittlung, zu keinen Beanstandungen Anlass. 

Einer eingehenderen Auseinandersetzung bedürfen aber die geltend gemachten 
Aufwandspositionen vom 13. September 2017 bis 20. September und vom 25. 
September 2017 bis 27. September 2017. Für die Redaktion der Klageantwort 
veranschlagt der berufungsbeklagtische Rechtsvertreter einen Stundenaufwand 
von total 31.75 Stunden (13. September 2017 bis 20. September 2017 sowie 25. 
September 2017 bis 27. September 2017). Zu beachten ist, dass in diesem Stun-
denaufwand auch Aufwendungen im Zusammenhang mit Aktenstudium, juristi-
schen Abklärungen etc. mitenthalten sind. Diese Aufwendungen werden – da eine 
gesonderte Beurteilung nicht möglich ist – im Rahmen einer zusätzlichen Pau-
schale zur Klageantwortredaktion berücksichtigt. Ein Vergleich von Klageantwort 
und Stellungnahme zum Schlichtungsgesuch zeigt, dass der gesamte Textteil der 
Stellungnahme beinahe unverändert Eingang in die Klageantwort fand. Ebenso 
wurden die Begehren in der Klageantwort nahezu unverändert übernommen (vgl. 
vorinstanzliches act. II/23 ab Ziff. II./5, S. 3 und act. vorinstanzliches act. I/2 ab 
Ziff. II/9, S. 7), mithin wurden beinahe 17 Seiten annähernd unverändert über-
nommen, wofür nur unbedeutend Aufwand angefallen sein dürfte. 

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Soweit sich die Berufungsklägerin darauf beruft, die Klageantwort sei angesichts 
der Klageschrift unnötig lang ausgefallen, ist sie nicht zu hören. Im Klageverfahren 
trifft auch die beklagte Partei eine Bestreitungs- und Substantiierungslast. Ent-
sprechend hat sie die von der Klägerin aufgestellten Behauptungen gegebenen-
falls durch einen eigenen Tatsachenvortrag genügend zu bestreiten und dadurch 
zu widerlegen, andernfalls sie Gefahr läuft, dass eine nicht (genügend substanti-
iert) bestrittene Tatsache ihr