# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8dc6329a-2387-5300-97f9-df23df1f52f0
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-30
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 30.05.2018 III 2018 9
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2018-9_2018-05-30.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2018 9

Entscheid vom 30. Mai 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________, 

gegen

1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 
8832 Wollerau,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung, Balkonanbau)

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Sachverhalt:

A. A.________ ist Eigentümerin der mit einem Wohnhaus überbauten, in der 
Zone W2 befindlichen Liegenschaft KTN 001.________ in Bäch. Der Gemeinderat 
Wollerau erteilte ihr mit Beschluss (GRB) Nr. 2014.252 vom 11. August 2014 die 
Baubewilligung für den An- und Umbau des bestehenden Wohnhauses inkl. 
Änderungen an der Umgebungsgestaltung unter Auflagen und wies die von 
B.________ dagegen eingereichte Einsprache ab. Der Regierungsrat wies die von 
B.________ am 9. September 2014 dagegen eingereichte Beschwerde mit 
Beschluss (RRB) Nr. 443/2015 vom 19. Mai 2015 ab, soweit er darauf eintrat. Die 
hiergegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit VGE III 2015 
106 vom 28. Oktober 2015 ab. Dieser Entscheid wuchs unangefochten in 
Rechtskraft.

B. Am 16. Dezember 2016 reichte A.________ beim Gemeinderat Wollerau 
ein Baugesuch für eine Balkonerweiterung im Erd- und Obergeschoss des 
Wohnhauses auf KTN 001.________ ein. Gegen das öffentlich aufgelegte und 
publizierte Bauvorhaben (Abl-SZ 2016) erhoben B.________ und eine 
Drittperson mit je separater Eingabe öffentlich rechtliche Einsprache. Mit GRB Nr. 
2017.118 vom 15. Mai 2017 verweigerte der Gemeinderat Wollerau die 
Baubewilligung für Balkonanbauten an der Nord- und an der Westfassade 
gestützt auf Ziff. 2.4 der Erwägungen, schrieb die Einsprache der Drittperson 
infolge Rückzugs als gegenstandslos vom Protokoll ab und wies die Einsprache 
von B.________ im Sinne der Erwägungen ohne Kostenfolge ab.

C. Gegen diesen GRB vom 15. Mai 2017 erhoben B.________ am 7. Juni 
2017 und A.________ am 8. Juni 2017 je separat Beschwerde beim 
Regierungsrat. Mit RRB Nr. 955/2017 vom 12. Dezember 2017 (versandt am 
19. Dezember 2017) trat der Regierungsrat auf die Beschwerde von B.________ 
(Verfahren VB 156/2017) nicht ein und wies die Beschwerde von A.________ 
(Verfahren VB 157/2017) kostenfällig und entschädigungspflichtig zu Gunsten 
von B.________) ab, wobei die Parteientschädigung wegen Obsiegens von 
A.________ in einem weiteren, ebenfalls im RRB Nr. 955/2017 vom 12. 
Dezember 2017 entschiedenen Beschwerdeverfahrens (VB 31/2017, betr. 
Gesuch von B.________ um Erlass eines Baustopps) wettgeschlagen wurde. 

D. Mit Eingabe vom 9. Januar 2018 lässt A.________ fristgerecht beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben und beantragen:

1. Die Ziff. 3, 6 und 7 des Entscheids des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 
12. Dezember 2017 (Beschluss Nr. 955/2017) seien aufzuheben und es sei der 

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Beschwerdeführerin die Bewilligung für eine Balkonerweiterung an der Nord- und 
Westfassade auf dem Grundstück KTN 001.________, Bäch, zu erteilen.

2. Eventualiter seien die Ziff. 3, 6 und 7 des angefochtenen Entscheids (Beschluss 
Nr. 955/2017) aufzuheben und es sei der Beschwerdeführerin die Bewilligung für 
eine Balkonerweiterung an der Nord- und Westfassade auf dem Grundstück KTN 
001.________, Bäch, unter der Auflage zu erteilen, dass die Balkone im 
Obergeschoss ausschliesslich auf dem gestalteten Terrain (statt auf dem 
Garagendach) abgestützt werden.

3. Subeventualiter seien die Ziff. 3, 6 und 7 des angefochtenen Entscheids 
(Beschluss Nr. 955/2017) aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST).

E. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) verzichtet mit Eingabe vom 12. 
Januar 2018 auf eine einlässliche Vernehmlassung. Das instruierende 
Sicherheitsdepartement beantragt mit Eingabe vom 25. Januar 2018 die 
kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Wollerau trägt mit 
Vernehmlassung vom 9. Februar 2018 auf kosten- und entschädigungspflichtige 
Abweisung der Beschwerde an. Der Beschwerdegegner beantragt mit 
Vernehmlassung vom 21. März 2018, die Beschwerde sei abzuweisen, unter 
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. 

F. Das Verwaltungsgericht zog am 19. April 2018 die Akten (insbesondere 
Planunterlagen) zum Gemeinderatsbeschluss Nr. 252 vom 11. August 2014 bei. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Gemäss § 59 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 
14. Mai 1987 ist der Grenzabstand die kürzeste Verbindung zwischen Grenze 
und Fassade. Er wird senkrecht auf die Fassade und über die Ecken mit dem 
kleineren Radius gemessen (Abs. 1). 

Über die Fassade vorspringende Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, 
Erker usw. werden nur insoweit mitberechnet, als ihre Ausladung 1.50 m über-
steigt (Abs. 2). Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzab-
stand 50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG).

1.2 Das kommunale Baureglement (BauR) unterscheidet in Art. 36 Abs. 1 zwi-
schen dem grossen und dem kleinen Grenzabstand, wobei der grosse Grenzab-
stand auf die am stärksten nach Süden gerichtete Längsfassade einzuhalten ist, 
und der kleine Grenzabstand auf die übrigen Gebäudeseiten. Weist eine Baute 
nach Osten und Westen orientierte Längsfassaden auf oder liegt die Baute an 
einer Hanglage, so ist der grosse Grenzabstand wahlweise gegenüber der Ost- 

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oder der Westfassade einzuhalten. Bei annähernd gleichwertigen Süd- und 
Westfassaden kann die Bewilligungsbehörde die Aufteilung der Summe des 
grossen und kleinen Grenzabstandes je zur Hälfte auf beide Fassaden gestatten. 
Für Hochbauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe gelten laut Art. 37 Abs. 1 BauR 
die Grenzabstände gemäss den Zonenvorschriften. In der Zone W2 beträgt der 
kleine Grenzabstand 60% der Gebäudehöhe, jedoch mind. 4.0 m und der grosse 
Grenzabstand 100% der Gebäudehöhe, jedoch mind. 8.0 m (Art. 71 BauR). 

Einseitig über die Fassade vorspringende, auch abgestützte Gebäudeteile, wie 
Dachvorsprünge, Treppen, Erker, Balkone usw. werden nur soweit mitberechnet, 
als ihre Ausladung 1.50 m übersteigt oder ihre Länge, mit Ausnahme der Dachvor-
sprünge, mehr als einen Drittel der Fassadenlänge beträgt (Art. 36 Abs. 2 BauR).

1.3 Nebenbauten sind eingeschossige, unbewohnte Bauten, wie Garagen, 
Kleinbauten usw., die nicht mehr als 3.50 m Gebäudehöhe, 4.50 m Firsthöhe und 
60 m2 Grundfläche aufweisen. Sie haben einen Grenzabstand von mindestens 
2.50 m einzuhalten. Bei schriftlicher Einwilligung des Nachbarn kann das Bauen 
der Nebenbaute bis an die Grenze gestattet werden (§ 61 Abs. 1 und 3 PBG).

1.3.1  Der Begriff der Nebenbaute ist ein unbestimmter Rechtsbegriff kantonalen 
Rechts (vgl. EGV-SZ 1994 Nr. 57; EGV-SZ 1983 Nr. 47 Erw. 2.b). Entsprechend 
richtet sich beispielsweise auch die Auslegung des Kriteriums der Eingeschossig-
keit nach kantonalem Recht (vgl. VGE III 2015 213 vom 25.5.2016 Erw. 2.1.2 mit 
Hinweis auf EGV-SZ 2003 B. 8.2 Erw. 4.d).

1.3.2  Aus der systematischen Einordnung von § 61 PBG im Abschnitt "B. Ab-
stände; 1. Grenzabstand" des PBG ergibt sich, dass es bei Nebenbauten 
grundsätzlich um Abstandsfragen geht, wobei eine Nebenbaute nicht den ordent-
lichen Grenzabstand einer Hauptbaute, sondern i.d.R. nur einen Mindestabstand 
von 2.50 m einzuhalten hat (vgl. VGE III 2015 213 vom 25.5.2016 Erw. 2.1.3). Die 
Vorschriften über den Grenzabstand haben nachbarschützende Funktion. Durch 
sie sollen vor allem die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihre Benützung 
auf Nachbargrundstücke gemindert werden (vgl. EGV-SZ 1998 Nr. 7 S. 17). Die 
Begriffsbestimmung der Nebenbaute ist deshalb in erster Linie aus Sinn und 
Zweck der Abstandsvorschriften abzuleiten, welche die mannigfachen Einwir-
kungen von Bauten auf die Nachbargrundstücke auf ein Minimum beschränken 
wollen. Der Begriff der Nebenbaute setzt grundsätzlich das Bestehen einer 
Hauptbaute voraus. Nach dem Willen des kantonalen Gesetzgebers liegt eine 
Nebenbaute nur dann vor, wenn u.a. das Kriterium "unbewohnte Bauten, wie 
Garagen, Kleinbauten" erfüllt ist. Damit hat der Gesetzgeber zum Ausdruck 
gebracht, dass eine Nebenbaute grundsätzlich nicht dem genau gleichen Zweck 

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wie die Hauptbaute dienen darf, mithin der Zweck der Nebenbaute sich von 
demjenigen der Hauptbaute unterscheidet (wobei die Nebenbaute zur 
Hauptbaute insofern in einem untergeordneten bzw. zugehörigen Verhältnis 
steht, als sie einem Nebenzweck für die Hauptbaute dient). Sämtliche Bauten 
bzw. Gebäudeteile, die nicht als Nebenbauten nach § 61 Abs. 1 PBG qualifiziert 
sind, sind nach der verwaltungsgerichtlichen Praxis Hauptbauten (vgl. VGE III 
2016 96 vom 21.12.2016 Erw. 3.4.1 mit Hinweisen auf VGE III 2015 213 vom 
25.5.2016 Erw. 2.2; VGE III 2012 49+50 vom 24.7.2012 Erw. 5.6; VGE 1011/05 
vom 30.6.2005 Erw. 4.2; EGV-SZ 2003 B. 8.2 Erw. 4.c ff.; EGV-SZ 1987 Nr. 8 S. 
37 ff.).

1.3.3  Das Kriterium der "Eingeschossigkeit" ist nach der verwaltungsgerichtli-
chen Rechtsprechung eng auszulegen, da andernfalls Missbräuchen Tür und Tor 
geöffnet würde und damit die vom Gesetzgeber auf eingeschossige Bauten be-
schränkte Privilegierung (vgl. geringerer Grenzabstand, Grenzbau usw.) unter-
laufen werden könnte. Die Auslegung des Kriteriums der "Eingeschossigkeit" 
richtet sich nach kantonalem Recht. Dabei ist aus der vom Gesetzgeber gewähl-
ten Formulierung zum einen zu schliessen, dass eine Baute mit zwei Geschos-
sen grundsätzlich nicht unter den Begriff der Nebenbaute subsumiert werden 
darf. Zum andern kann von einer eingeschossigen Baute nur dann die Rede sein, 
wenn dem zusätzlichen Bereich über oder unter dem (Erd- bzw. Haupt-)Ge-
schoss im Vergleich zum Hauptgeschoss nur eine völlig untergeordnete Bedeu-
tung zukommt, dergestalt, dass der zusätzliche Bereich nur sehr beschränkt be-
nutzbar ist. Eine solche beschränkte Benutzbarkeit liegt beispielsweise dann vor, 
wenn der Dachaufbau nicht aufrecht begehbar ist, oder wenn der Kellerbereich 
weitgehend unter dem gewachsenen Terrain zu liegen kommt, oder in der eben-
falls als zulässig erkannten Nebennutzung eines Garagendaches als Terrasse 
(vgl. EGV-SZ 2003 B. 8.2 Erw. 4d S. 112 mit weiteren Hinweisen u.a. auf EGV-
SZ 1990 Nr. 17 Erw. 3c S. 50 f. und EGV-SZ 1987 Nr. 8 S. 37 ff.).

In VGE 619/95 vom 19.10.1995 in Erw. 2g (Prot. S. 1252 ff.) hat das 
Verwaltungsgericht festgestellt, wenn in relativ steiler Hanglage ein 
Autoabstellplatz auf Stützmauern oder -pfeilern erstellt werde, sei es praktisch 
unvermeidbar, dass darunter ein überdachter Platz entstehe, welcher 
zwangsläufig in bestimmter Weise nutzbar werde, wenn der Hang in diesem 
Bereich ausgeebnet werde. Das Verwaltungsgericht gelangte aufgrund einer 
Auslegung von § 61 Abs. 1 PBG zum Ergebnis, einer Garage oder einem 
gedeckten Autoabstellplatz in einer Hanglage könne nicht in jedem Falle die 
Bewilligungsfähigkeit als Nebenbaute infolge der zwingend entstehenden 
"Zweigeschossigkeit" abgesprochen werden. Es könne nicht der Schluss 

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gezogen werden, der Gesetzgeber habe diesen Fall generell von der 
Privilegierung als Nebenbaute ausschliessen wollen. Im konkreten Fall, in 
welchem von der geplanten 2.80 m langen (Stütz)Mauer an der Ostseite des 
Unterstandes lediglich ein marginaler Teil aus dem bestehenden Terrain 
herausragte, erachtete das Verwaltungsgericht das Kriterium der 
Eingeschossigkeit als nicht verletzt. Für dieses Ergebnis sprach schliesslich 
(auch), dass der flächenmässig grössere Bereich unterhalb des Abstellplatzes 
nicht durch Mauerwerk umfasst (eingewandet), sondern offen ausgestaltet 
wurde. In solchen Fällen von gedeckten Abstellplätzen in Hanglagen, in welchen 
der offene (nicht durch Mauerwerk eingefasste) Bereich unterhalb des 
Abstellplatzes überwiege und gleichzeitig die Stützmauern lediglich marginal aus 
dem bestehenden Terrain herausragten, seien weniger strenge Anforderungen 
an das Kriterium der Eingeschossigkeit zu stellen.

1.3.4  In VGE III 2013 200 vom 22. Mai 2014 (Erw. 4.2) hat das 
Verwaltungsgericht mit Verweis auf die Literatur (Fritsche/Bösch/Wipf, Zürcher 
Planungs- und Baurecht, 5. Aufl. 2011, S. 884 und 1218; Koepf, Bildwörterbuch 
der Architektur, 2. Aufl. 1985, S. 171) sowie auf seine Rechtsprechung (VGE III 
2012 202 vom 14.5.2013 Erw. 6.1.3; VGE III 2010 115+118 vom 18.11.2010 Erw. 
6.4) auf die Definition abgestellt, wonach ein Geschoss ein durch Decken (bzw. 
Böden) begrenzter horizontaler Ausschnitt eines Gebäudes ist. Zugleich hat das 
Verwaltungsgericht darauf hingewiesen, dass Stützmauern und Stützwände nicht 
als Untergeschosse zu qualifizieren sind.

1.3.5  Da eine Nebenbaute im Sinne von § 61 PBG auch als Anbaute, d.h. 
unmittelbar an das Hauptgebäude anschliessend, realisiert werden kann, ist 
gemäss Rechtsprechung auch eine gewisse, meist sinnvolle gegenseitige 
Verknüpfung zulässig, so etwa die untergeordnete Terrassennutzung der 
Dachfläche einer Nebenbaute. Diese Rechtsprechung gründet in der analogen 
Anwendung der Praxis bei ungedeckten Gartensitzplätzen, welche ohne Einfluss 
auf die Grenzabstandsberechnung sind (vgl. EGV-SZ 1987 Nr. 8. S. 37 ff.).

Im VGE 1065/97 vom 8. April 1998 äusserte sich das Verwaltungsgericht in 
Erw. 3.b zur Einordnung eines gedeckten Autoabstellplatzes mit Terrasse/ 
Balkon wie folgt zur Abgrenzung zwischen Haupt- und Nebenbaute:

3.b (…) Umstritten und zu beurteilen ist jedoch, ob dieser Anbau tatsächlich als 
Nebenbaute zu qualifizieren ist oder ob er nicht vielmehr als Terrasse/Balkon eine 
funktionelle Einheit mit dem Hauptgebäude bildet. (…) Solange unter den 
gegebenen konkreten Umständen die zusätzliche, für das Hauptgebäude 
bestimmte Funktion eines Teils der Nebenbaute baurechtlich nicht relevant oder nur 
von untergeordneter Bedeutung ist, rechtfertigt es sich im Zusammenhang mit 
dieser Nebenfunktion nicht, von einem Bestandteil des Hauptgebäudes 

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auszugehen. Nicht mehr von untergeordneter Bedeutung der Zusatzfunktion kann 
dann gesprochen werden, wenn die Vorkehren und Anpassungen der Nebenbaute 
an das Hauptgebäude derartig ausfallen, dass darin eine klare Gesetzesumgehung 
zu erblicken wäre (…) 

Im zitierten Entscheid wurde dem gedeckten Autoabstellplatz mit Terrasse/Balkon 
die Qualifikation als Nebenbaute abgesprochen, weil nur einem Teil der Terrasse 
unmittelbar die (Haupt-)Funktion einer Bedachung für einen Autoabstellplatz 
zukam, der ganze östliche Teil der Terrasse war von keinerlei Nutzen für den 
offenen Autoabstellplatz. Die Zusatzfunktion der Terrasse gegenüber der 
Funktion des Abstellplatzes überwog, weshalb der gesamte Anbau als zur 
Hauptbaute gehörend qualifiziert wurde (zit. in VGE III 2012 49+50 vom 
24.7.2012 Erw. 5.7.1).

2.1 Das von der Beschwerdeführerin am 16. Dezember 2016 eingereichte Bau-
gesuch beschlägt eine "Erweiterung" am Wohnhaus auf KTN 001.________ (Vi-
act. II-02 Bel. 2). Laut dem Baubeschrieb vom 16. Dezember 2016 ist eine 
Balkonerweiterung mit einer filigranen Stahlkonstruktion, ein umlaufendes 
Balkonrahmenprofil mit integrierter Entwässerungsrinne, Glasgeländer zwischen 
vorgesetzten Geländerpfosten eingesetzt, beabsichtigt. Die bestehenden 
Betonbalkone auf der Nord- und Westfassade würden ebenfalls durch neue 
filigranere Stahlkonstruktionen ersetzt. Die Betonbalkone würden aus 
energetischen Gründen von den Betonecken abgetrennt, die Balkone im Erd- 
und Obergeschoss mit runden Stützen neu abgestellt. Das Geländer über dem 
Flachdach der Garage soll neu, um die Dachfläche optimal nutzen zu können, an 
der Deckenstirne des Garagendachs angebracht werden (Vi-act. II-02 Bel. 3).

Auf den eingereichten Grundriss-, Schnitt- und Fassadenplänen wurden die ge-
planten Erweiterungen/Änderungen mittels roter Farbe (als neu) gekennzeichnet 
(vgl. zur Farbgebung Art. 88 Abs. 5 BauR). Kennzeichnungen mit gelber Farbe 
(für Abbruch) finden sich auf diesen Plänen keine (Vi-act. II-02 Bel. 4 - 11). Die 
bestehenden Balkone im nordwestlichen Eckbereich im Erdgeschoss und im 
Obergeschoss wurden in den Planunterlagen schwarz (für bestehend) einge-
zeichnet (Pläne Nr. 31, Grundriss Erdgeschoss und Obergeschoss; Vi-act. II-02 
Bel. 5 und 7) resp. als von den geplanten Balkonerweiterungen mit roter Farbe 
eingefasst − und damit als in die neu geplanten Balkone integriert − gekenn-
zeichnet (Plan nur 32, Schnitt 01-01; Vi-act. II-02 Bel. 8).

2.2 Der Beschwerdegegner wies in seiner Einsprache vom 18. Januar 2017 an 
verschiedenen Stellen auf Widersprüchlichkeiten zwischen Baubeschrieb und 
Plänen hin (vgl. Vi-act. II-02 Bel. 12 Ziff. 1 S. 3, insb. Ziff. 3 S. 4 f.). Das 
Hochbauamt der Gemeinde Wollerau hielt dagegen im Schreiben vom 26. 

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Januar 2017 u.a. fest, dem aktuellen Baugesuch für die Erweiterung der 
bestehenden Balkonanlage sei ohne weiteres zu entnehmen, dass die 
bestehenden Balkonbauteile belassen werden sollten. Auch mit dem nun 
vorliegenden Baugesuch für die Balkonerweiterung werde nicht ein Abbruch der 
bestehenden Balkone deklariert oder nachgesucht (vgl. Vi-act. II-02 Bel. 14 S. 1 
Abs. 2 und S. 2 Abs. 6). 

Die Beschwerdeführerin bestätigte demgegenüber in ihrer Stellungnahme vom 
20. März 2017, dass mit der "hier zur Diskussion stehenden Projektänderung" 
beantragt werde, die bestehenden Balkone abzubrechen und dafür neue Balkone 
zu erstellen (vgl. Vi-act. II-02 Bel. 15 Ziff. 2 und 3 S. 3).

2.3 Im GRB Nr. 2017.118 vom 15. Mai 2017 (Erw. 1.1 sowie Erw. 2.1 - 2.4 
S. 2 f.) ging der Gemeinderat davon aus, dass an der Nordfassade des 
bestehenden Wohnhauses im Erdgeschoss eine Balkonkonstruktion mit einer 
Länge von 5.54 m und einer Ausladung von 2.01 m an den bestehenden Balkon 
angefügt werde. Es resultiere neu eine Ausladung von insgesamt 3.30 m. Im 
Obergeschoss weise die Balkonkonstruktion eine gesamte Länge von 8.74 m 
auf, inkl. des bestehenden Teils. Die neue Balkonkonstruktion werde (nur) 
teilweise, auf einer Länge von 3.20 m dem bestehenden Balkon vorangestellt. 
Auf einer Länge von 4.65 m werde sie direkt an die Fassade gestellt. Es 
resultiere neu eine Ausladung von insgesamt 3.36 m. An der Westfassade bleibe 
die bestehende Balkonkonstruktion im Erd- und im Obergeschoss erhalten, 
werde aber zusätzlich mit 2 Stahlstützen neu abgestützt. Die bestehenden 
Balkone (an der Westfassade) würden zwar die Bestimmungen gemäss Art. 36 
Abs. 2 BauR unterschreiten, seien aber in ihrem Bestand geschützt. Alle Balkone 
würden mit einer Glasabsturzsicherung ausgestattet und auf dem Dach der 
bereits bewilligten Garage werde eine Absturzsicherung aus Glas angebracht, 
wodurch die bewilligte, begehbare Terrassenfläche erweitert werde. Die Balkon-
konstruktion (im Erdgeschoss) an der Nordfassade mit einer gesamten Ausla-
dung von 3.30 m und einer gesamten Länge von 8.90 m werde gegenüber der 
nördlichen Grundstücksgrenze abstandsrelevant. Es weise gegenüber der nördli-
chen, wie der westlichen Grenze einen Grenzabstand von 4.0 m aus, womit die 
Abstandsbestimmungen gemäss Art. 36 Abs. 2 BauR eingehalten seien. Der im 
Obergeschoss angeordnete (3.36 m ausladende) Balkon überrage die darunter 
befindliche Garage im Ausmass von 2.20 m resp. mit einer Fläche von 7.20 m2, 
wodurch diese nun teilweise eine Mehrgeschossigkeit aufweise und somit als 
Hauptbaute zu qualifizieren sei. Die in einem früheren Verfahren (GRB 
Nr. 2014.252 vom 11.8.2014) bereits als Nebenbaute bewilligte und erstellte 
Garage weise einen Grenzabstand (gegen Norden) von lediglich 2.50 m auf, 

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weshalb sie zwingend als Nebenbaute beizubehalten sei. Der Balkon müsse 
somit angepasst werden, damit es nicht zu einer Mehrgeschossigkeit der Garage 
komme.

Der Baubeschrieb widerspreche in der Tat den Bauplänen. Für die Beurteilung 
eines Baugesuchs seien jedoch primär die eingereichten Baupläne massgebend. 
Dem Baubeschrieb komme lediglich ergänzende und orientierende Bedeutung 
zu. Die Baupläne würden eindeutig deklarieren, dass kein Abtrennen des Bal-
kons an der Westfassade geplant sei. Der bestehende Balkon an der Westfassa-
de werde lediglich mit zwei zusätzlichen Stahlstützen ausgestattet (vgl. Erw. 2.5 
S. 4 oben).

2.4 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 955/2017 vom 12. 
Dezember 2017 (Erw. 6.3 ff.) mit Verweis auf die Rechtsprechung (vgl. Erw. 1.3.4 
hiervor; VGE III 2013 200 vom 22.5.2014 Erw. 4.2) ausgeführt, einem 
Gebäudeausschnitt komme auch dann Geschosscharakter zu, wenn derselbe 
nicht eingewandet bzw. vertikal abgeschlossen sei. Angesichts der geforderten 
engen Auslegung des Kriteriums der "Eingeschossigkeit" (vgl. dazu Erw. 1.3.3 
hiervor), sei die Auffassung des Gemeinderates, wonach durch die teilweise 
Überdachung der Terrasse ein Geschoss entstehe und damit die 
Eingeschossigkeit der Garage als Nebenbaute nicht mehr gewahrt sei, 
sachgerecht. Durch die Erweiterung des Balkons im Obergeschoss werde die 
Terrasse im Erdgeschoss (auf dem Garagendach) auf einer Fläche von 7.20 m2 
überdacht. Damit komme der Terrasse als zusätzlichem Bereich zum 
Hauptgeschoss (Garage) nicht mehr die von der Rechtsprechung zu § 61 Abs. 1 
PBG verlangte, völlig untergeordnete Bedeutung zu. Zum einen würden durch 
die teilweise Überdachung die Nutzungsmöglichkeiten der Terrasse erweitert, da 
die betreffende Fläche auch bei schlechtem Wetter als Sitzplatz bzw. generell als 
witterungsgeschützte Abstellfläche nutzbar sei. Zum andern habe diese bauliche 
Veränderung zur Folge, dass die Terrasse wie ein Bestandteil des 
Hauptgebäudes wirke. Mit der vorgesehenen baulichen Vorkehrung der 
teilweisen Überdachung der Terrasse liege somit keine eingeschossige 
Nebenbaute mehr vor, wie der Gemeinderat richtig erkannt habe. Das Bauvorha-
ben der Beschwerdeführerin führe dazu, dass die Garage samt Terrasse nicht 
mehr als Nebenbaute, sondern als Teil des Hauptgebäudes zu betrachten sei. 
Von der Nordfassade des in der Zone W2 gelegenen Wohngebäudes sei ein 
(kleiner) Grenzabstand von mind. 4.0 m einzuhalten (Art. 71 BauR; Erw. 1.2 hier-
vor). Die Garage weise einen Grenzabstand von lediglich 2.50 m auf, womit der 
Grenzabstand unterschritten und folglich das Bauvorhaben nicht bewilligungs-

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fähig sei. Das gelte unbesehen der Tatsache, dass sich der überdachte Bereich 
der Terrasse mehr als 4.0 m von der Nordgrenze entfernt befinde.

Der Vollständigkeit halber fügte der Regierungsrat u.a. an (Erw. 7), der Be-
schwerdegegner bemängle zu Recht, dass die aufgelegten Pläne den gemäss 
Baubeschrieb vorgesehenen Abbruch und Neubau der Balkone nicht widergebe. 
Der Gemeinderat habe zwar zutreffend primär auf die Baupläne abgestellt, in de-
nen keine Bauteile als abzubrechende Bauteile (gelb) gekennzeichnet seien (Art. 
88 Abs. 5 BauR), und dem Baubeschrieb nur orientierenden Charakter zuerkannt. 
Der Gemeinderat habe jedoch den klaren Widerspruch zwischen den Bauplänen 
und den tatsächlichen, von der Beschwerdeführerin im Einspracheverfahren aus-
drücklich bekräftigten Absichten übersehen (vgl. Erw. 2.2 hiervor). Die Bauge-
suchsunterlagen würden sich als fehlerhaft und widersprüchlich erweisen. Bei 
dieser Ausgangslage hätte der Gemeinderat die Beschwerdeführerin zur Einrei-
chung von klaren und widerspruchsfreien Baugesuchsunterlagen auffordern 
müssen. 

2.5 Die Beschwerdeführerin stellt sich demgegenüber in ihrer Beschwerde-
schrift vom 9. Januar 2017 auf den Standpunkt, die (bereits bewilligte) Garage 
behalte ihre Qualität als Nebenbaute trotz der geplanten Balkonerweiterung bei. 
Sie stellt anhand der Definition des Begriffs "Geschoss" im Duden (Bf-act. 2) und 
− wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren − im Anhang B der SIA Norm 416 (Vi-
act. I-01 Bel. 7) grammatikalische, teleologische und systematische Überlegun-
gen an und schliesst daraus, dass Gebäudeteile, welche nicht (in vollem Um-
fang) eingewandet und überdacht seien, keine Geschosse im Wortsinne seien. 

Im vorliegenden Fall werde das als Terrasse genutzte (und bewilligte) Garagen-
dach mit einer Fläche von gut 50 m2 (resp. 44.90 m2 gemäss GRB Nr. 2014.252 
vom 11.8.2014 Ziff. II./4. S. 3) durch die geplante Balkonerweiterung nur teilwei-
se, auf einer Fläche von insgesamt 7.20 m2 überdeckt, was einen Bruchteil der 
gesamten Terrasse ausmache. Die Terrasse werde nicht umwandet, sondern le-
diglich durch ein Geländer umrandet. Von einem zusätzlichen Geschoss im 
Wortsinne könne demzufolge keine Rede sein.

3.1 Die Überlegungen der Beschwerdeführerin zum Begriff "Geschoss" vermö-
gen weder Bedenken an der angeführten Rechtsprechung des Verwaltungsge-
richts zu den Nebenbauten (Erw. 1.3.1 ff. hiervor) zu wecken, noch an das Ab-
stellen auf die Definition eines Geschosses als ein durch Decken (bzw. Böden) 
begrenzter horizontaler Ausschnitt eines Gebäudes (vgl. Erw. 1.3.4 hiervor) in 
Frage zu stellen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin rechtfertigen 
insbesondere auch (gesetzes)systematische und teleologische Überlegungen 

11

(vgl. im Detail Erw. 1.3.2 f. hiervor) durchaus eine enge Auslegung des Kriteriums 
der "Eingeschossigkeit". Wie der Regierungsrat richtig festgestellt hat, erweitert 
bereits eine teilweise Überdachung die Nutzungsmöglichkeiten des Daches der − 
als Nebenbaute − abstandsprivilegierten Garage als Terrasse zumindest 
insoweit, als die betreffende Fläche auch bei schlechtem Wetter als Sitzplatz und 
generell als witterungsgeschützte Abstellfläche nutzbar wird (vgl. Erw. 2.4 
hiervor). Diese erweiterten Nutzungsmöglichkeiten können wiederum Einwirkun-
gen auf die Nachbargrundstücke zeitigen, auch wenn das als Terrasse nutzbar 
gemachte Garagendach weder vollständig überdacht noch eingewandet ist und 
der überdachte Bereich der Terrasse den ordentlichen Grenzabstand von 4.0 m 
einhält. Nicht entscheidend ist sodann, ob die (teilweise) Überdachung des als 
Terrasse genutzten Garagendaches einzig an die Fassade des Hauptgebäudes 
angebracht wird oder auch auf die Garage selber oder das gestaltete Terrain ab-
gestützt wird. 

Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach nur die (völlig) 
untergeordnete Terrassennutzung der Dachfläche einer Nebenbaute zulässig ist, 
steht in Übereinstimmung damit, dass die Begriffsbestimmung der Nebenbaute 
vom Sinn und Zweck der Abstandsvorschriften geprägt ist (vgl. Erw. 1.3.2 hier-
vor). Und sie gründet in der analogen Anwendung der Praxis bei ungedeckten 
Gartensitzplätzen, welche ohne Einfluss auf die Grenzabstandsberechnung sind 
(vgl. Erw. 1.3.5 hiervor; Art. 86 Abs. 4 lit. d BauR). Anzufügen ist, dass 
Nebenbauten gemäss § 61 Abs. 1 PBG nicht nur eingeschossig sondern auch 
unbewohnt bleiben müssen und in der Rechtslehre gedeckte Sitzplätze als 
bewohnt qualifiziert werden (vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Rz. 10 zu Art. 12; VGE III 2015 213 
vom 25.5.2016 Erw. 2.2.1 i.f.; VGE III 2012 49+50 vom 24.7.2012 Erw. 5.7.4). Es 
erweist sich mithin als sachrichtig, das Kriterium der "Eingeschossigkeit" eng 
auszulegen, damit die vom Gesetzgeber auf eingeschossige Bauten beschränkte 
Abstandsprivilegierung nicht unterlaufen werden kann. 

Ohne Relevanz sind die Sorgen der Beschwerdeführerin um das allgemeine 
(umgangssprachliche) Begriffsverständnis der Eingeschossigkeit. Mit der in der 
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung seit langem betonten Analogie der 
(zulässigen) Nebennutzung von Dachflächen einer Nebenbaute als Terrasse mit 
der Praxis bei ungedeckten Gartensitzplätzen wird möglichen 
Missverständlichkeiten wirksam vorgebeugt resp. wären solche ohne weiteres 
frühzeitig ausräumbar. Auf diese Rechtsprechung wurde denn auch die 
Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin vom Hochbauamt Wollerau während 
des aktuellen Baubewilligungsverfahrens beizeiten hingewiesen (vgl. Vi-act. II-02 
Bel. 24).

12

3.2 Aus der Rechtsprechung, wonach in Fällen von gedeckten Abstellplätzen in 
relativ steiler Hanglage, in welchen der offene (nicht durch Mauerwerk 
eingefasste) Bereich unterhalb des Abstellplatzes überwiegt und gleichzeitig die 
Stützmauern lediglich marginal aus dem bestehenden Terrain herausragen, 
weniger strenge Anforderungen an das Kriterium der Eingeschossigkeit zu 
stellen sind (vgl. Erw. 1.3.3 hiervor; VGE 619/95 vom 19.10.1995 Erw. 2g), kann 
die Beschwerdeführerin vorliegend nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die 
Durchbrechung der (grundsätzlich) engen Auslegung des Kriteriums der 
"Eingeschossigkeit" im zitierten Entscheid erfolgte aufgrund der praktischen 
Unvermeidbarkeit, dass in relativ steiler Hanglage unter einem auf Stützmauern 
oder -pfeilern erstellten Autoabstellplatz ein überdachter Platz entsteht. Der 
Sachverhalt ist folglich nicht vergleichbar. Vorliegend bestehen keine Gründe, 
welche es rechtfertigen könnten, weniger strenge Anforderungen an das 
Kriterium der Eingeschossigkeit zu stellen. Vielmehr stellt die Nebennutzung 
eines Garagendaches als Terrasse bereits als solche eine Nutzung dar, welche 
nach der Rechtsprechung mit der zu akzeptierenden, ohne oder nur mit geringer 
Terrainveränderung möglichen Nutzung des offenen ("nicht eingewandeten") 
Raumes unter dem Boden einer Nebenbaute verglichen werden kann (vgl. Erw. 
1.3.3 hiervor; EGV-SZ 2003 B. 8.2 Erw. 4d S. 112). 

3.3 Die mögliche Nutzungserweiterung durch eine (teilweise) Überdachung 
dieser Terrasse ist im Ergebnis weder mit dem Kriterium der Eingeschossigkeit 
noch mit der von der Rechtsprechung zu § 61 Abs. 1 PBG verlangten, (völlig) 
untergeordneten Bedeutung der Nebennutzung eines Garagendaches als 
Terrasse vereinbar und verträgt sich auch nicht damit, dass Nebenbauten nach 
§ 61 Abs. 1 PBG unbewohnt bleiben müssen (vgl. dazu Erw. 3.1 letzter Absatz 
hiervor). 

Nachdem die besagte Garage mit GRB Nr. 2014.252 vom 11. August 2014 als 
Nebenbaute mit privilegiertem Grenzabstand bewilligt worden ist (vgl. Erw. 1.3 
hiervor), sind keine Änderungen daran zulässig, welche dazu führen, dass diese 
Garage nicht mehr als Nebenbaute nach § 61 Abs. 1 PBG qualifiziert werden 
kann, da sie ansonsten als Hauptbaute (oder Teil derselben) zu qualifizieren ist 
(vgl. Erw. 1.3.2 i.f. hiervor), welche jedoch den Grenzabstand von 4.0 m gegen 
die Nordgrenze nicht einhält (vgl. Erw. 1.2 hiervor). Vor diesem Hintergrund 
erweist sich das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin als nicht 
bewilligungsfähig.

4.1 Soweit die Beschwerdeführerin argumentiert, dass es im vorliegenden Fall, 
wo die fragliche Terrasse nur zu einem Bruchteil (7.2 m2) überdeckt werde, die 
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu einem stossenden, das allgemeine 

13

Gleichheitsgebot verletzenden Ergebnis führen würde, drängt sich eine Gesamt-
betrachtung der geplanten Balkonerweiterung am Wohnhaus auf KTN 
001.________ auf. 

4.2.1  Mit GRB Nr. 2014.252 vom 11. August 2014 wurde der Beschwerdeführe-
rin u.a. die Ausbildung des Daches der Garagenbaute als begehbare Terrasse, 
mit einer (um 1.50 m) gegenüber der nördlichen Parzellengrenze auf 4.0 m 
zurückversetzten Absturzsicherung bewilligt (vgl. Ziff. II.4 S. 3). Die bestehenden 
Balkone an der West- und Nordfassade wurden unverändert belassen (vgl. Ziff. 
I.2 S. 2). Das Verwaltungsgericht hat in VGE III 2015 106 vom 28. Oktober 2015 
(Erw. 4.2) bestätigt, dass die bestehenden Balkone im Erd- und Obergeschoss 
gemäss den aktenkundigen Bauplänen bis und mit zu den Balkonfenstern auf der 
Nordseite entsprechend dem Baubeschrieb als solche belassen werden. Mit 
Hinweis auf die Grundrisspläne EG/OG Plan-Nrn. 02 und 03 und Schnitte 01-01, 
02-02, 05-05, 06-06, Plan-Nrn. 06, 07, 10, 11 hat das Verwaltungsgericht sodann 
festgehalten, dass im Erdgeschoss im Übergangsbereich zur Terrasse über der 
neuen Garage aufgrund der roten und gelben Farbgebung Anpassungen 
vorgenommen würden.

Bei diesen Anpassungen handelt es sich gemäss den soeben angeführten 
Plänen um eine Verbindung des bestehenden 1.30 m breiten Balkons (aus dem 
Plan gemessen) welcher im Erdgeschoss von der Westfassade über die Gebäu-
deecke auf die Nordfassade (über ca. 4.25 m ab der Gebäudeecke) verläuft, mit 
der Dachfläche der angebauten Garage. Durch diese Verbindung mit dem bisheri-
gen, 1.30 m breiten Balkon wurde ermöglicht, dass die Terrasse über der Garage 
nicht nur durch das WC/Bad im Erdgeschoss, sondern (auch) durch die neue 
Balkontüre im mittleren Zimmer betreten werden konnte (vgl. Grundrissplan EG 
Nr. 02 im damaligen Verfahren / Plan Nr. 31 Grundriss EG im aktuellen Verfah-
ren).

4.2.2  Im vorliegenden Verfahren ist nunmehr geplant, die um 1.50 m 
zurückversetzte Absturzsicherung / das Terrassengeländer auf dem 
Garagendach an die nördliche Kante zu verschieben und den mit dem 
Garagendach verbundenen (resp. noch zu verbindenden) bisher 1.30 m breiten 
Balkon im Erdgeschoss auf einer Länge von 5.54 m ab der westlichen 
Garagenkante um 2.01 m auf 3.31 m zu verbreitern (Plan Nr. 31 Grundriss EG). 
Im Obergeschoss wird beabsichtigt, den bestehenden Balkon (welcher im Verlauf 
und in der Dimension mit dem bestehenden Balkon im Erdgeschoss nahezu 
übereinstimmt) an der Nordfassade um ca. 4.5 m in östlicher Richtung zu 
verlängern und über eine Länge von 7.71 m um 2.01 m auf 3.35 m zu verbreitern 
(Plan Nr. 31 Grundriss OG). Dadurch wird die darunter liegende 

14

Balkonkonstruktion im Erdgeschoss neu über eine Länge von 7.71 m und einer 
Ausladung von 3.35 m (25.83 m2) überdacht, wobei 7.20 m2 dieser Überdachung 
über das Garagendach zu liegen kommen.

4.3 Mit der geplanten Balkonerweiterung wird die Terrasse auf dem 
Garagendach zu einem integralen Bestandteil einer ausladenden Balkonanlage 
im Erdgeschoss, welche sich über die gesamte Nordfassade des Hauptgebäudes 
erstreckt, die nordwestliche Gebäudeecke umsäumt, sich über rund einen Drittel 
der Westfassade zieht und auf einer Fläche von 25.83 m2 überdacht ist (vgl. Plan 
Nr. 35 Visualisierung Balkon Vergleich, Vi-act. II-02 Bel. 16 Beilage 8).

Die geplanten Vorkehren und Anpassungen sind derart für eine Nutzung in grös-
serem Umfang konzipiert, dass insgesamt nicht mehr von einer untergeordneten 
Terrassenfunktion der Nebenbaute gesprochen werden kann (vgl. Erw. 1.3.5 
hiervor; VGE 1065/97 vom 8.4.1998 Erw. 3.b). Die ursprüngliche Nebenfunktion 
des Garagendaches als Terrasse erfährt durch die neu angestrebte, optimale 
Nutzung der Dachfläche als wesentlicher Bestandteil einer ausladenden, auf ei-
ner grösseren Fläche überdachten Balkonanlage eine überwiegende funktionelle 
Einheit mit dem Hauptgebäude. Der Umstand, dass die Terrassenfläche über 
dem Garagendach selber 'nur' zu einem Bruchteil (7.20 m2) überdacht wird resp. 
dass rund zwei Drittel des überdachten Bereiches (18.63 m2) auf die geplante 
Balkonerweiterung entfällt, vermag daran nichts zu ändern.

Die Schnittmengenfokussierung der Beschwerdeführerin auf den überdeckten 
Bruchteil von 7.20 m2 der Terrassenfläche über dem Garagendach blendet die 
mit dem Bauvorhaben angestrebte funktionelle Eingliederung des Daches einer 
abstandsprivilegierten Nebenbaute in eine ausladende, auf einer grösseren 
Fläche überdachten Balkonkonstruktion aus. Diese funktionelle Eingliederung ist 
indessen geradezu offensichtlich auf eine beträchtliche Erweiterung der 
Nutzungs- und Aufenthaltsmöglichkeiten der ursprünglich untergeordneten 
Terrassenfunktion der Garage ausgerichtet, was mit deren Qualifizierung als 
Nebenbaute nicht vereinbar ist und in ihrem Kern im Sinne des zit. VGE 1065/97 
vom 8. April 1998 Erw. 3.b auf eine Gesetzesumgehung abzielt (vgl. Erw. 1.3.5 
hiervor).

4.4 Da der besagte Garagenanbau mit GRB Nr. 2014.252 vom 11. August 
2014 als Nebenbaute mit privilegiertem Grenzabstand bewilligt worden ist (vgl. 
Erw. 1.3 hiervor), sind daran jedoch keine Änderungen zulässig, welche dazu 
führen, dass diese Garage nicht mehr als Nebenbaute nach § 61 Abs. 1 PBG 
qualifiziert werden kann, sondern als Hauptbaute (oder Teil derselben) zu 

15

qualifizieren ist (vgl. Erw. 1.3.2 i.f. hiervor), welche jedoch den Grenzabstand von 
4.0 m gegen die Nordgrenze nicht einhält (vgl. Erw. 1.2 und 3.3 hiervor). 

Aus den angeführten Gründen ist das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin 
auch aufgrund einer Gesamtbetrachtung der geplanten Balkonerweiterung am 
Wohnhaus auf KTN 001.________ nicht bewilligungsfähig. 

5. Dem Regierungsrat ist zuzustimmen, dass die aufgelegten Pläne den 
gemäss Baubeschrieb vorgesehenen Abbruch und Neubau der Balkone nicht 
wiedergeben und insofern ein klarer Widerspruch zwischen den Bauplänen und 
den im Baubeschrieb bekundeten Absichten besteht, welche die Beschwerdefüh-
rerin im Rahmen des Einspracheverfahrens bekräftigte (vgl. Erw. 2.2. hiervor). 
Um gänzlich unnötige Weiterungen zu verhindern, wäre es mithin am Gemeinde-
rat gelegen, die Beschwerdeführerin zur Einreichung von klaren und wider-
spruchsfreien Baugesuchsunterlagen aufzufordern.

Die Beschwerdeführerin wurde vom kommunalen Hochbauamt am 11. Januar 
2017 und am 17. März 2017 aufgefordert, ihr Bauvorhaben dahingehend anzu-
passen, dass die als Nebenbaute bewilligte Garage weiterhin als Nebenbaute 
beurteilt werden könne (vgl. Vi-act. II-02 Bel. 19 und 24). Die Beschwerdeführerin 
hat daraufhin am ursprünglichen Bauvorhaben festgehalten, resp. war lediglich 
eventualiter dazu bereit, den Balkon im Obergeschoss auf dem gestalteten Ter-
rain statt auf dem Garagendach abzustützen (vgl. Vi-act. II-02 Bel. 23 und 25). 
Bei dieser Ausgangslage hätte auch eine klare farbliche Deklaration der neu zu 
erstellenden oder abzubrechenden Bauteile im Sinne des Art 88 Abs. 5 BauR 
nichts daran geändert, dass das Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig war/ist 
(vgl. Erw. 3.1 ff. hiervor), weswegen der Gemeinderat die Baubewilligung zu 
Recht verweigert hat. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat 
die Sache nicht an den Gemeinderat zurückgewiesen, sondern dessen Entscheid 
bestätigt hat.

Der Anmerkung des Regierungsrates, dass im Falle eines Nachfolgeprojekts 
ordnungsgemässe Baugesuchsunterlagen einzureichen sind (RRB Nr. 955/2017 
vom 12.12.2017 Erw. 7 i.f.), ist nichts hinzuzufügen.

6.1 Die Prüfung, ob der "Dacheinschnitt mit Dachverglasung" im 
Dachgeschoss entsprechend den mit GRB Nr. 252.2014 vom 11. August 2014 
bewilligten Plänen erstellt worden ist, ist nicht Gegenstand des vorliegenden 
Beschwerdeverfahrens. Eine entsprechende Prüfung wird von der 
Bewilligungsbehörde im Rahmen der Bauabnahme vorzunehmen sein (vgl. Art. 
89 und 91 BauR i.V.m. § 88 PBG und § 48 der Vollzugsverordnung zum 
Planungs- und Baugesetz [PBV; SRSZ 400.111] vom 2.12.1997). 

16

7. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde im Sinne der vorstehen-
den Erwägungen als unbegründet und ist daher abzuweisen. 

8. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von 
insgesamt Fr. 2'500.-- der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 des 
Verwaltungsrechtspflegegesetzes [SRSZ 234.110; VRP] vom 6.6.1974). 

Die Beschwerdeführerin hat zudem dem beanwalteten Beschwerdegegner eine 
Parteientschädigung zu entrichten (§ 74 Abs. 1 VRP), welche in Beachtung des 
kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte vom 27. Januar 1975 (GebTRA, 
SRSZ 280.411), der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, 
sowie unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien in 
Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 1'700.-- (inkl. Barauslagen 
und MwSt.) festzusetzen ist.

Dem nicht beanwalteten Gemeinderat Wollerau ist keine Parteientschädigung 
zuzusprechen (§ 74 Abs. 2 Satz 1 VRP).

17

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) 
werden auf Fr. 2'500.-- festgelegt und der Beschwerdeführerin auferlegt. 
Sie hat am 15. Januar 2018 einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe be-
zahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführerin hat dem beanwalteten Beschwerdegegner eine 
Parteientschädigung von Fr. 1'700.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.) zu ent-
richten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

5. Zustellung an:
 den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R)
 den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R)
 den Gemeinderat Wollerau (R)
 den Regierungsrat
 das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst
 und das Amt für Raumentwicklung ARE. 

Schwyz, 30. Mai 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 18. Juni 2018