# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 419fe072-e1ea-59a4-99fb-4ac44cc61c4f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-22
**Language:** de
**Title:** Zürich Obergericht Zivilkammern 22.06.2017 PF170024
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_OG_001_PF170024_2017-06-22.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer    
 

 

Geschäfts-Nr.: PF170024-O/U 

 

Mitwirkend: Oberrichter lic. iur. P. Diggelmann, Vorsitzender, Oberrichter 

Dr. P. Higi und Ersatzrichterin lic. iur. R. Bantli Keller sowie Ge-

richtsschreiberin lic. iur. O. Canal 

Urteil vom 22. Juni 2017 

in Sachen 

 

A._____,  

Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, 

 

gegen 

 

B._____,  

Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, 

 
betreffend Ausweisung 

 
 
Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren 
des Bezirksgerichtes Dielsdorf vom 22. Mai 2017 (ER170016) 

- 2 - 

Erwägungen: 
 

1. 

1.1. Nach unbestritten gebliebener Darstellung ist die Gesuchsgegnerin und Be-

schwerdeführerin Mieterin (nachfolgend Mieterin) und die Gesuchstellerin und 

Beschwerdegegnerin Vermieterin (nachfolgend Vermieterin) eines Hausteils an 

der C._____-Strasse … in D._____. Mit Schreiben vom 26. Oktober 2015 wies die 

Vermieterin die Mieterin auf die geplante Arealüberbauung hin und kündigte das 

Mietverhältnis auf den 30. April 2016 (vgl. act. 4/2). Mit Schreiben vom 29. März 

2016 ersuchte die Mieterin ihre Vermieterin um Gewährung einer längeren Aus-

zugsfrist bzw. um eine Erstreckung des Mietverhältnisses (vgl. act. 4/3). Die Ver-

mieterin verlängerte daraufhin das Mietverhältnis um drei Monate (vgl. act. 4/4), 

und mit Schreiben vom 11. August 2016 erstreckte sie dieses bis zum 30. Sep-

tember 2016 (vgl. act. 4/5). Am 26. September 2016 verlangte die Mieterin eine 

erneute Erstreckung, die von der Vermieterin bis Ende Oktober 2016 gewährt 

wurde (vgl. act. 4/6+7). Am 31. Oktober 2016 teilte die Mieterin der Vermieterin 

schriftlich mit, dass die Kündigung vom 26. Oktober 2015 nichtig sei, da diese oh-

ne amtlich genehmigtem Formular erfolgt sei (vgl. act. 4/8). Daraufhin kündigte 

die Vermieterin mit eingeschriebener Sendung vom 4. November 2016 den Haus-

teil mit Scheune mittels amtlich genehmigtem Formular per 31. März 2017 (vgl. 

act. 4/9). Die Vermieterin setzte den Wohnungsübergabetermin auf den 3. April 

2017 fest (vgl. act. 4/10). 

1.2. Mit Eingabe vom 10. April 2017 (Datum Poststempel) stellte die Vermieterin 

beim Einzelgericht des Bezirksgerichts Dielsdorf (nachfolgend Vorinstanz) ge-

stützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren 

(vgl. act. 1 und act. 2 sowie act. 6). Mit Verfügung vom 3. Mai 2017 setzte die Vor-

instanz der Mieterin Frist an, um zum Ausweisungsbegehren Stellung zu nehmen 

(vgl. act. 8). Am 19. Mai 2017 überbrachte die Mieterin der Vorinstanz ihre Stel-

lungnahme samt Beilagen (vgl. act. 9 und act. 10/1-3). Mit Urteil vom 22. Mai 

2017 verpflichtete die Vorinstanz die Mieterin, den Hausteil mit Scheune an der 

C._____-Strasse … in D._____ unverzüglich ordnungsgemäss zu verlassen und 

- 3 - 

der Vermieterin zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im 

Unterlassungsfall. Gleichzeitig wies die Vorinstanz das Gemeindeammannamt 

D._____ an, den erwähnten Entscheid auf Begehren der Vermieterin zu vollstre-

cken. Die Entscheidgebühr wurde auf Fr. 400.– festgesetzt und der Mieterin auf-

erlegt (vgl. act. 11 = act. 15 = act. 17, nachfolgend zitiert als act. 15).  

1.3. Gegen den erwähnten Entscheid erhob die Mieterin bei der Kammer mit 

Eingabe vom 5. Juni 2017 (Datum Poststempel) rechtzeitig Beschwerde (act. 16; 

zur Rechtzeitigkeit vgl. act. 13). Die Akten der Vorinstanz wurden beigezogen 

(act. 1-13). Auf die Erhebung eines Kostenvorschusses sowie die Einholung einer 

Beschwerdeantwort wurde verzichtet. Das Verfahren ist spruchreif.  

2. 

2.1. Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich 

unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). 

Die Beschwerde ist innerhalb der 10-tägigen Rechtsmittelfrist schriftlich, begrün-

det und mit Rechtsmittelanträgen versehen einzureichen. An die Rechtsmittelein-

gaben von Laien werden allerdings nur minimale Anforderungen gestellt. Als An-

trag genügt eine Formulierung, aus der sich mit gutem Willen herauslesen lässt, 

wie das Obergericht entscheiden soll. Zur Begründung reicht aus, wenn auch nur 

ganz rudimentär zum Ausdruck kommt, an welchen Mängeln der angefochtene 

Entscheid leidet respektive weshalb der angefochtene Entscheid nach Auffassung 

der Beschwerde führenden Partei unrichtig sein soll. Sind auch diese Vorausset-

zungen nicht gegeben, wird auf eine Beschwerde nicht eingetreten (Art. 321 

Abs. 1 und 2 ZPO; vgl. OGer ZH PF160023 vom 8. Juli 2016 m.w.H.). Neue An-

träge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwer-

deverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). 

2.2. Die Mieterin stellt zwar keine Anträge, sie ersucht aber in ihrer Begründung 

um eine Erstreckung der Auszugsfrist (vgl. act. 16 S. 2). Die Beschwerde erfolgte 

sodann fristgerecht, und die Mieterin ist zur Beschwerde legitimiert, da sie durch 

den angefochtenen Entscheid beschwert ist. Es ist daher auf die Beschwerde ein-

zutreten. 

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3.  

3.1. Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, es sei unbestritten, dass die Vermie-

terin das Mietverhältnis für den Hausteil mit Scheune an der C._____-Strasse … 

in D._____ mit Einschreiben vom 4. November 2016 schriftlich und unter Verwen-

dung eines vom Kanton genehmigten Formulars per 31. März 2017 frist- und 

formgerecht gekündigt habe, und die Mieterin die Wohnung bisher weder geräumt 

noch gereinigt habe (vgl. act. 15 E. III.2.1. und 2.2.). Die Mieterin habe hauptsäch-

lich gesundheitliche Gründe für ihren Nichtauszug geltend gemacht und sich da-

bei auf ein Arztzeugnis berufen, das ihr die Zügelunfähigkeit bis Ende April 2017 

bescheinigt habe. Dies stelle keinen Grund für den widerrechtlichen Verbleib der 

Mieterin im Mietobjekt dar. Die weiteren Vorbringen der Mieterin, wonach die 

vermeintliche Einsturzgefährdung weder bestehe noch Grund für die Kündigung 

gewesen sei sowie die Scheune nicht Gegenstand des Mietvertrages sei und da-

mit nicht Inhalt des Ausweisungsbegehrens sein könne, vermöchten an der sofor-

tigen Beweisbarkeit des Sachverhalts nichts zu ändern (vgl. act. 15 E. III.3.2.). Die 

Mieterin – so die Vorinstanz weiter – halte sich daher seit dem 31. März 2017 

bzw. seit dem Räumungstermin vom 3. April 2017 ohne Rechtsgrund im Mietob-

jekt auf, weshalb  das Ausweisungsbegehren der Vermieterin gutzuheissen sei 

(vgl. act. 15 E. III.3.3.). 

3.2. Dagegen bringt die Mieterin in ihrer Beschwerde zusammengefasst vor, die 

auf dem amtlichen Formular ausgesprochene Kündigung sei datiert vom 

4. November 2016. Obwohl gemäss Auskunft der Schlichtungsbehörde die Kün-

digung vom 26. Oktober 2015 und alle folgenden Termine nichtig seien, würden 

diese nach wie vor gegen sie verwendet. Die Beauftragten der Vermieterin hätten 

sie – trotz der ungültigen Kündigung – am 31. Oktober 2016 auf die Strasse stel-

len wollen. Man habe ihr die Schlüssel weggenommen, das Namensschild vom 

Briefkasten entfernt und sie bei der Einwohnerkontrolle sowie der Post abmelden 

wollen. Nach diesem Aufritt der Beauftragten der Vermieterin habe sie die Kündi-

gung vom 26. Oktober 2015 doch noch angefochten. Aus diesem Grund habe sie 

den Winter ohne Heizung verbracht. Dass man dabei krank werde und die Folgen 

noch lange spürbar seien, sei nach Meinung der Vorinstanz unbeachtlich, da ihr 

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Arztzeugnis vom 31. März 2017 veraltet sei. Für die Vorinstanz stelle dies kein 

Grund für ihren widerrechtlichen Verbleib im Mietobjekt dar. Die Vorinstanz habe 

festgehalten, dass die Kündigung per 31. März 2017 wirksam gewesen sei und ihr 

bei einer Ausweisung die Obdachlosigkeit drohe, was tragisch wäre, aber recht-

lich keine genügende Begründung darstelle. Hier lege sie Widerspruch ein, denn 

aus ihrer Sicht habe sich die Vorinstanz mit der Materie nur zu ihren Ungunsten 

befasst und somit ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Keines ihrer Ar-

gumente sei gewichtet worden. Trotz angeblicher Einsturzgefahr des Hauses sei 

den Mietern im Hausteil nebenan nicht gekündigt worden. Nach einer Mietdauer 

von über 60 Jahren wehre sie sich gegen eine Ausweisung aus ihrem ehemaligen 

Elternhaus. Da sie selbst aus der Wohnung ausziehen wolle, beantrage sie eine 

Fristerstreckung (vgl. act. 16).  

3.3. Für den Entscheid über das Ausweisungsbegehren der Vermieterin ist einzig 

entscheidend, ob sich die Mieterin gestützt auf einen bestehenden Mietvertrag zu 

recht im Mietobjekt aufhält oder aber, ob sie nach einer gültigen Kündigung ohne 

einen Rechtsgrund im Mietobjekt verblieben ist. Wie die Vorinstanz zutreffend 

festhielt, erfolgte die Kündigung form- und fristgerecht. Der Mietvertrag wurde 

demnach gültig aufgelöst und der Ausweisungsbefehl zu Recht erteilt. In ihrer Be-

schwerde bezieht sich die Mieterin vielmehr auf die Kündigung vom 26. Oktober 

2015 und bringt gegen die im vorliegenden Verfahren relevante Kündigung vom 

4. November 2016 nichts Relevantes vor. Dass sie sich seit dem 3. April 2017 

ohne Rechtsgrund in der Wohnung der Vermieterin aufhält, bestreitet die Mieterin 

nicht. Ihren Ausführungen ist nicht zu entnehmen, inwiefern eine unrichtige 

Rechtsanwendung oder eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachver-

haltes durch die Vorinstanz vorliegen sollte. Und es ist das auch nicht ersichtlich. 

Sodann lässt sich eine Gehörsverletzung nicht damit begründen, die Vorinstanz 

habe die von ihr vorgebrachten Argumente nicht bzw. nur zu ihren Ungunsten 

gewichtet. Die Vorbringen der Mieterin sind vielmehr persönlicher Natur und für 

das Ausweisungsverfahren – wie bereits die Vorinstanz erwog – nicht relevant. 

Wie eingangs erwähnt ersucht die Mieterin um eine angemessene Auszugsfrist. 

Es handelt sich dabei um einen neuen Antrag. Nach Art. 326 Abs. 1 ZPO sind im 

Beschwerdeverfahren neue Anträge ausgeschlossen. Damit ist die Beschwerde 

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insgesamt abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Lediglich der 

Vollständigkeit halber ist darauf hinzuweisen, dass die Mieterin innert 30 Tagen 

seit Erhalt der Kündigung eine Erstreckung des Mietverhältnisses hätte verlangen 

können (vgl. Art. 273 Abs. 2 lit a OR), was sie allerdings unterlassen hat. Damit ist 

ein entsprechender Anspruch verwirkt. 

4. 

4.1. Die von der Vorinstanz festgesetzte Entscheidgebühr in Höhe von Fr. 400.– 

wurde nicht angefochten und ist daher ohne weiteres zu bestätigen. Zufolge Ab-

weisung der Beschwerde ist auch die vorinstanzliche Kostenverlegung zu bestäti-

gen. 

4.2. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens wird die Mieterin auch für das 

Beschwerdeverfahren kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Im Auswei-

sungsverfahren bestimmt sich der Streitwert danach, wie lange der Vermieter  

oder Eigentümer mutmasslich über das Objekt noch nicht verfügen kann. Ausge-

hend von der Gesuchstellung bei der Vorinstanz am 10. April 2017 war mit nicht 

mehr als sechs Monaten effektiver Verfahrensdauer bis zur effektiven Auswei-

sung zu rechnen (vgl. OGer ZH PF110022 vom 15. Juli 2011 und PETER DIGGEL-

MANN, DIKE-Komm-ZPO, 2. A., Art. 91 N 46). Bei einem monatlichen Mietzins von 

Fr. 350.– (vgl. act. 2 S. 2 oben) ergibt dies einen Streitwert von Fr. 2'100.–. In 

Anwendung von § 12 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1-3 sowie § 8 

Abs. 1 GebV OG ist die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren auf 

Fr. 300.– festzusetzen. 

4.3. Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Der Mieterin nicht, weil sie 

unterliegt, der Vermieterin nicht, da ihr keine Umtriebe entstanden sind, die es zu 

entschädigen gölte. 

Es wird erkannt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

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2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt. 

3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beschwerdefüh-

rerin auferlegt. 

4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter 

Beilage eines Doppels von act.16, sowie an die Vorinstanz und an die 

Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein. 

Die erstinstanzlichen Akten gehen nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmit-

telfrist an die Vorinstanz zurück. 

6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 

30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 

1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be-

schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). 

Dies ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG.  

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 2'100.–. 

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. 
 

Obergericht des Kantons Zürich 
II. Zivilkammer 

 
Die Gerichtsschreiberin: 

 
 
 

lic. iur. O. Canal 
versandt am: 
22. Juni 2017 

	Urteil vom 22. Juni 2017
	Es wird erkannt:
	1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
	2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 300.– festgesetzt.
	3. Die Kosten für das zweitinstanzliche Verfahren werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
	4. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
	5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Beschwerdegegnerin unter Beilage eines Doppels von act.16, sowie an die Vorinstanz und an die Obergerichtskasse, je gegen Empfangsschein.
	6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (...