# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1636b0bb-a771-5b18-af0b-0060cb534bde
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-10-14
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 14.10.2004 AC.2002.0202
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_AC-2002-0202_2004-10-14.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Projet d’Arrêt

du 30
septembre141
octobre 2004

sur le recours interjeté par BC Immobilier
Sàrl, rue du Village 13 à 1807 Blonay, représentée par Me Isabelle Moret,
avocate à Lausanne,

contre

la décision de la Municipalité de Montreux
du 26 septembre 2002 (projet de construction d'un immeuble d'habitation avec
garage au chemin des Vuarennes).

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. Eric Brandt,
président; M. Renato Morandi et M. Olivier Renaud, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A.                     La société BC
Immobilier Sàrl est au bénéfice d'une promesse de vente portant sur les
parcelles 8729 et 8678 du cadastre de la commune de Montreux. La parcelle 8729
est formée par le fond du vallon du ruisseau des
Vuarennes; elle est entourée sur ses limites sud et est par la route des
Vuarennes et sur la limite ouest par le chemin des Vuarennes. La parcelle 8678
se situe de l'autre côté de la route des Vuarennes dans le prolongement
nord-est de la parcelle 8729. La parcelle 8729 est classée dans la zone de
forte densité du plan d'affectation communal du 15 décembre 1972. Selon le
règlement sur le plan d'affectation et les polices des constructions (RPA), la
zone de forte densité est destinée à assurer l'extension de l'agglomération
selon des plans partiels d'affectation de quartiers établis par secteur au fur
et à mesure des besoins. A défaut de plan de quartier, la réglementation
communale fixe les distances à respecter entre bâtiments et limites de
propriété, le mode de calcul de la hauteur à la corniche ainsi que la longueur
maximale des bâtiments (50 m) et le nombre d'étages limité à 5 sous la
corniche.

B.                    a) Le Service
d'urbanisme de la Commune de Montreux a établi le 30  juin  1994
un cahier des charges du secteur d'aménagement des Vuarennes. Le cahier des
charges fixe les principes d'aménagement tendant à maintenir la structure
villageoise située de part et d'autre du chemin des Vuarennes et d'en assurer
le prolongement le long de la route des Vuarennes par des constructions de type
villageoises. Les caractéristiques principales des nouveaux immeubles doivent
s'inspirer de celles des maisons villageoises situées de part et d'autre du
chemin des Vuarennes avec une implantation en ordre contigu et des volumétries
s'articulant au gré des décrochements en élévation. La hauteur de la façade
aval ne dépassera pas 5 niveaux habitables sous la corniche pour le bâtiment le
plus élevé et 4 niveaux pour les autres éléments. L'expression architecturale
des façades doit s'harmoniser avec celle du hameau; il en va de même en ce qui
concerne les toitures (matériaux de couverture et pentes). Le cahier des
charges comporte deux variantes d'aménagement. La première comprend le maintien
d'un bâtiment ECA 1374, construit le long du chemin des Vuarennes, sur la
parcelle 8729, et la création de deux bâtiments en contiguïté, articulés par un
élément de liaison, et deux bâtiments longeant la route des Vuarennes sur le
flan est du vallon. La deuxième variante prévoit la démolition du bâtiment ECA
1374 avec aussi deux bâtiments en contiguïté reliés par un même type
d'articulation et une construction moins importante longeant la route des
Vuarennes sur le flan est du vallon. Le cahier des charges a la portée d'un
schéma directeur qui sert de référence pour les futures demandes d'autorisation
de bâtir. 

                        b) Sur la base du
cahier des charges, la commune de Montreux a élaboré un plan partiel
d'affectation fixant la limite des constructions en bordure de la route des
Vuarennes et du chemin des Vuarennes, approuvé par le Conseil d'Etat le 6
décembre 1995 (ci-après : PPA Vuarennes). Ce plan fixe une nouvelle limite des
constructions à respecter le long du chemin des Vuarennes et de la route des
Vuarennes en désignant des bandes d'implantation obligatoires pour les
constructions principales et, une limite
secondaire pour les constructions souterraines; les bâtiments existants,
grevés par la limite des constructions, peuvent faire l'objet de travaux de
transformation ou d'agrandissement sans convention préalable de précarité. Le
règlement du plan partiel d'affectation prévoit que le plan fixe le gabarit
d'espace libre et précise que les règles de la zone de forte densité sont pour
le reste applicables (art. 1). Sont toutefois réservés les articles 22 et 65
al. 1 RPA qui ne sont pas applicables aux bâtiments situés dans les bandes
d'implantation (art. 2). Aussi, la hauteur de la corniche des bâtiments au
droit des bandes d'implantation ne doit pas dépasser deux niveaux par rapport à
la chaussée adjacente, sous réserve de surhauteur dégagée par la pente de la
chaussée (art. 3 RPA). L'altitude maximale des constructions souterraines
correspond au profil des voies publiques adjacentes. 

                        c) La commune de
Montreux a adopté un plan directeur communal qui a modifié les objectifs
d'aménagement concernant le secteur des Vuarennes.

                         Des
propositions de mesures d'aménagement, pour ce secteur, sont formulées comme
suit : 

"Traiter par PQ, le secteur qui jouxte le
hameau des Vuarennes en veillant à ne pas dénaturer le site et créer des accès
indépendants du châble. Modifier le statut du sol pour le hameau et son
environnement immédiat, notamment le vallon adjacent, tout en laissant la
possibilité de construire sur le flan opposé.(cahier des charges "Les
Vuarennes" 1994 à revoir)."

                        L'illustration du
schéma directeur sectoriel prévoit pour le flan nord-ouest du vallon un
dégagement à préserver tout en regroupement le front d'implantation des
constructions sur le flanc sud-est du vallon.

C.                    a) La société BC
Immobilier Sàrl a entrepris l'étude d'un projet de construction d'habitation
collective sur la parcelle 8729. La Direction des travaux et de l'urbanisme
avait refusé un premier projet le 10 décembre 2001 qui n'était pas conforme au
cahier des charges d'aménagement et aux limitations de hauteur. Elle avait
encore précisé à la constructrice que le plan
directeur communal avait récemment été approuvé par le Conseil d'Etat et qu'il
convenait de consulter encore ce document qui était plus restrictif que le
cahier des charges d'aménagement.

                        b) La société BC
Immobilier Sàrl a déposé un nouveau projet établi d'entente avec les
représentants de la Direction des travaux et de l'urbanisme. Le projet
s'inspire de la variante 2 du cahier des charges d'aménagement; il est formé
par trois corps de bâtiments reliés entre eux par des cages d'escaliers. Chacun
des corps de bâtiments comporte cinq niveaux habitables dont le dernier niveau
est situé sous la toiture (combles). Depuis la route des Vuarennes, une rampe
donne accès au parking souterrain comprenant 18 places, lequel dessert les
cages d'escaliers et un abri de protection civile ainsi que les caves de
l'immeuble. Le niveau du rez inférieur comporte uniquement des logements
donnant sur la façade sud-ouest du  bâtiment, les locaux situés sur la façade
nord étant partiellement enterrés et affectés à l'usage de caves et de
buanderies. Les niveaux des rez supérieur, 1er et 2ème
étages sont identiques. Le corps de bâtiments longeant le chemin des Vuarennes
comprend à chaque niveau un logement de 6 pièces. Le corps de bâtiments
central,
desservi par les deux cages d'escaliers des éléments de liaison, comporte à
chaque niveau deux logements de 5 pièces et le corps de bâtiments situé au
sud-est,
un
seul logement de 5 pièces par niveau. Chacun des corps de
bâtiments est légèrement décalé dans la pente avec des niveaux différents qui
correspondent à des décrochements en toiture. Au niveau des combles, le corps
de bâtiments longeant le chemin des Vuarennes comporte un logement de cinq
pièces; la cuisine, le séjour et le coin à manger sont situés sous une partie
surrabaissée de la toiture. Les autres corps de bâtiment (central et sud-est)
comportent au niveau des combles, des logements identiques que ceux des niveaux
inférieurs avec des espaces habitables aménagés sous la toiture et des
ouvertures organisées sous forme de lucarnes et de balcons baignoires.

                        c) La demande de
permis de construire a été mise à l'enquête publique du 6 au 26 août 2002 et
elle a soulevé une vingtaine d'oppositions. Parallèlement, le dossier a été
transmis aux différentes autorités cantonales et la Centrale des autorisations
(CAMAC) qui
a transmis le 3 septembre 2002 à la Municipalité de Montreux
(ci-après : la municipalité) les préavis et décisions des différents services
concernés. Il en résulte que le permis de construire sollicité ne pouvait être
accordé. Le Centre de conservation de la faune et de la nature refusait de
délivrer une autorisation spéciale requise par les législations sur la pêche,
la protection de la nature, des monuments et des sites ainsi que par la
loi sur la faune. Les autres services concernés délivraient les autorisations
spéciales requises notamment le Service des forêts, de la faune et de la
nature. Le Service des eaux, sols et assainissement accordait également une
autorisation en considérant que le statut cadastral privé du ruisseau
l'excluait du champ d'application de la loi sur la police des eaux dépendant du
domaine public.

D.                    a) Par décision du 26
septembre 2002, la municipalité a refusé de délivrer le permis de construire en
se référant à la décision du Centre de conservation de la faune et de la
nature. Elle a relevé encore que la distance à la limite des propriétés
voisines était insuffisante à l'angle sud-ouest du bâtiment. En outre, le
nombre de niveaux au-dessus de la route des Vuarennes n'était pas conforme au
règlement du plan partiel d'affectation. La municipalité précisait à ce sujet
que l'étage sous toiture ne correspondait pas à la notion de combles et
constituait un niveau supplémentaire. Aussi, la largeur des lucarnes excédait
celle autorisée par la réglementation communale. La municipalité rappelait
qu'elle avait adopté un cahier des charges d'aménagement et que ce document
avait été établi d'entente avec les divers propriétaires concernés pour leur
permettre de valoriser leur terrain par une solution commune et solidaire sans
devoir recourir à la solution du plan de quartier. Or, le projet mis à
l'enquête publique tirait parti du cahier des charges pour développer un
potentiel à bâtir sur un seul bien-fonds rendant "impossible" toute
nouvelle construction sur les autres propriétés. Dans cette mesure, le projet
ne respectait pas "l'esprit du cahier des charges".

                        b) La société BC
Immobilier Sàrl a recouru contre cette décision auprès du Tribunal
administratif le 18 octobre 2002. Elle conclut à ce que la décision municipale
du 26 septembre 2002 soit réformée en ce sens que l'autorisation de construire
sollicitée lui soit délivrée. Subsidiairement, la société conclut à
l'annulation de la décision attaquée et au renvoi du dossier à l'autorité
intimée pour nouvelle décision. La municipalité s'est déterminée sur le recours
le 20 décembre 2002 en concluant à son rejet. A la suite du dépôt d'une
pétition munie de 247 signatures, le Conseil communal de Montreux a décidé dans
sa séance du 11 décembre 2002, de demander à la municipalité
d'entreprendre l'étude d'un plan de quartier sur le secteur considéré.

                        c) Le Centre de
conservation de la faune et de la nature s'est déterminé sur le recours le 19
novembre 2002; il constatait que le ruisseau en question ne tombait pas sous le
coup des législations qu'il avait la responsabilité d'appliquer et qu'aucune
autorisation spéciale n'était nécessaire pour la réalisation du projet. Le
Service des eaux, sols et assainissement s'est déterminé sur le recours le 22
novembre 2002. Il confirme que le ruisseau a un statut cadastral privé qui
excluait l'application de la loi sur la police des eaux dépendante du domaine
public. Le ruisseau constituait une "cunette" rectangulaire en
ciment, qui collectait les eaux claires d'un fonds voisin. Un tel aménagement,
qui débouchait sur un voûtage en amont et en aval, ne pouvait être qualifié de
cours d'eau. La société recourante a déposé un mémoire complémentaire le 2  juin
2003 en confirmant ses conclusions tendant à l'admission du recours.

                        d) L'un des opposants,
Michel Bongard, biologiste, a produit un dossier concernant le ruisseau des
Vuarennes. Ce document reprend les données historiques et géomorphologiques du
ruisseau pour constater qu'il doit être considéré comme un cours d'eau et non
pas comme une simple évacuation artificielle des eaux de surface. Il relevait
que la structure morphologique du vallonnement était parfaitement lisible en
aval jusqu'à son intersection par l'avenue de Belmont et que le creusement du
vallon s'était fait dans un dépôt morainique du quaternaire. Le ruisseau des
Vuarennes était alimenté par une source avec un débit variable au long de
l'année, mais le temps de réponse lors de précipitations n'était pas immédiat
et attestait qu'il n'était en aucun cas alimenté uniquement par des drainages
ou un réseau d'évacuation des eaux de surface. Ainsi, une source devait
alimenter de manière certaine le ruisseau. Il ressort également du dossier
transmis par l'opposant au tribunal que le ruisseau a fait l'objet d'un
aménagement complet avec la pose d'une cunette en béton à ciel ouvert
constituant un renforcement imperméable. Le cours d'eau était d'ailleurs relevé
dans les cartes topographiques de la région de Montreux éditées à l'échelle
1/25'000ème en 1929, 1934 et 1974, bien que les cartes plus récentes ne
mentionnent pas sa présence. Ainsi, le ruisseau des Vuarennes devait être
considéré comme un cours d'eau et en aucun cas comme une simple évacuation
artificielle des eaux de surface. Une revitalisation du ruisseau devait donc
être opérée afin de lui restituer ses fonctions biologiques 

                        e) Le Service des
eaux, sols et assainissement s'est déterminé sur ce document le 10 novembre
2003 en confirmant sa position antérieure. Le Centre de conservation de la
faune et de la nature s'est également déterminé le 15 décembre 2003 sur le
rapport établi par l'opposant Bongard. Il relève que le cours d'eau est
actuellement encore à ciel ouvert sur une longueur d'au moins 100 m. dans le
secteur concerné, mais en étant toutefois confiné dans une cunette en béton.
Compte tenu du fait que le cours d'eau disparaît définitivement sous terre
jusqu'au lac Léman en aval du segment concerné, il n'exerçait aucune fonction
biologique par rapport aux cours d'eau piscicoles et ne tombait pas sous le
coup de la législation fédérale ou cantonale sur la pêche. Aussi, le vallon ne
figurait dans aucun inventaire de biotope digne de protection et ne tombait pas
non plus sous le coup de la loi sur la protection de la nature, des monuments
et des sites, même si le vallon présentait un certain intérêt biologique local
qui pouvait être mis en valeur par une revitalisation. Le Centre de
conservation de la faune et de la nature constatait que le ruisseau n'était pas
simplement une rigole d'évacuation d'eau de surface mais bien un cours d'eau et
il convenait d'examiner la conformité des travaux projetés avec la législation
sur la protection des eaux. Le projet pouvait toutefois être admis moyennant
une compensation éventuelle sous la forme d'une revitalisation d'un cours d'eau
dans la région.

                        gf)
La société constructrice s'est également déterminée sur le document établi par
M. Bongard en relevant qu'il ne s'agissait pas d'un moyen de preuve mais
simplement de l'allégué d'un des opposants.

EF.                  a)
Le tribunal a tenu une audience à Montreux le 22 janvier 2004. En ce qui
concerne le cours d'eau, les recherches effectuées par les opposants ont relevé
que le ruisseau a été transféré du domaine public au domaine privé lors du
remaniement parcellaire lié à la construction de l'autoroute en 1974. C'est en
outre une société qui exploitait une source d'eau alcaline située plus en
profondeur qui a procédé à l'étanchéification de toutes les surfaces pouvant
présenter un risque de pollution. Dans ce but, elle a fait réaliser en 1911 la
cunette destinée à reprendre les eaux d'écoulement de l'ancien ruisseau des
Vuarennes. La société, disparue aujourd'hui, exploitait la source pour la
commercialisation d'une eau minérale "La Meilleure". Le représentant
du Centre de conservation de la faune a précisé que le ruisseau faisait partie
des eaux publiques provenant d'une source en amont. Mais un tel cours d'eau,
sans un effort de revitalisation, ne présentait que peu de valeur pour la faune
et la nature. La couverture d'un tel cours d'eau était compatible avec les
exigences de la législation fédérale sur la protection des eaux. Les
représentants du Service des eaux, sols et assainissement ont estimé que l'eau
pouvait être qualifiée de publique dès qu'elle s'écoulait sur un autre
bien-fonds que celui d'où la source jaillit. Mais pour qualifier l'écoulement
de "cours d'eau", il fallait encore tenir compte à la fois de son
débit, de son flux potentiel, du statut cadastral et de la qualité de la
source.

                        b) Le tribunal a
procèdé à l'examen des griefs formulés par la municipalité sur la conformité du
projet à la réglementation communale en matière de police des constructions. La
société constructrice s'est déclarée prête à opérer toutes les modifications
nécessaires qui permettraient de rendre le projet de construction
réglementaire, notamment réduire la distance à la limite de la propriété,
réduire la longueur des lucarnes ainsi que les surfaces habitables dans l'étage
des combles.

                        c) Le tribunal a
procèdé ensuite à une visite des lieux; il est constaté que les constructions
situées de part et d'autre du chemin des Vuarennes présentent un caractère
villageois. En ce qui concerne le ruisseau, les représentants des services de
l'Etat sont étonnés par l'importance du débit. La question de savoir si un tel
écoulement doit être considéré comme un cours d'eau reste ouverte.

                        Les parties ont eu la
possibilité de se déterminer sur le procès-verbal résumé, mis au net à la suite
de l'audience.

 

Considérant en droit:

1.                     La commune intimée
soutient que la distance réglementaire entre le bâtiment et la limite de
propriété ne serait pas respectée pour l'angle sud-ouest du corps de bâtiment
longeant le chemin des Vuarennes.

                        a) Selon l'art. 21 al.
1 RPA, la distance minimale entre un bâtiment et les limites de parcelles
voisines est égale à la moitié de la hauteur à la corniche mesurée conformément
à l'art. 66. Elle est de 5 m. au moins. L'art. 66 RPA précise que la hauteur
sur la corniche est mesurée dès le niveau moyen du terrain naturel (moyenne des
cotes d'altitude prises aux angles sortants de la construction). Lorsque la
cote d'altitude de la corniche n'est pas la même sur toute la longueur des
façades, la corniche la plus élevée est alors déterminante (al. 2).

                        b) En l'espèce, il
ressort du plan de détail annexé au plan de situation que la cote moyenne des
altitudes aux angles des trois corps de bâtiments est de 470.24 m. En outre
l'altitude  de la corniche la plus élevée, sur la façade sud-est du corps de bâtiment
central, s'élève à 483.14 m. Ainsi, la hauteur à la corniche, mesurée
conformément à l'art. 66 al. 1 et 2 RPA, s'élève à 12.90 m. de sorte que la
distance à respecter par rapport aux limites des propriétés voisines est de
6.45 m. Or, la distance comprise entre l'angle sud-ouest du bâtiment et la
limite de la parcelle voisine n° 8728 s'élève à 4.65 m. L'art. 62 al. 2 RPA
permet toutefois, dans les cas où la façade du bâtiment se présente obliquement
par rapport à la limite de propriété, de mesurer la distance depuis le milieu
de la façade, perpendiculairement à la limite, et de réduire la distance
réglementaire d'un mètre par rapport au point le plus rapproché. Ainsi l'angle
sud-ouest du corps de bâtiment longeant le chemin des Vuarennes peut se rapprocher
jusqu'à 5.45 de la limite de propriétaire voisine (6.45 m – 1 m).
L'implantation prévue à 4.65 m dépasse donc de 80 cm. la distance
réglementaire. 

                        c) L'art. 21 al. 2 RPA
fixe encore des règles particulières pour mesurer les distances des façades frontales
aux limites de propriété. Selon cette disposition, la distance s'élève aux 40%
de la longueur de la façade d'un bâtiment de quatre étages sous la corniche. A
cet égard, la dimension en plan d'une construction de forme irrégulière est sa
plus grande projection octogonale de toutes les façades sur l'une d'elle (v.
RDAF 1975 p. 60, 1974 p. 59 et 226, 1973 p. 359). La projection orthogonale du
bâtiment sur la façade du corps de bâtiment central longeant le chemin des
Vuarennes s'élève à plus de 40 m. de sorte que la distance à respecter
perpendiculairement à la façade frontale est de 16 m. En l’espèce, La
réglementation communale ne précise toutefois pas le mode de calcul de cette
distance lorsque la façade frontale principale comporte trois éléments distincts.
Sile tribunal constate que la distance
de 16 m. doit être mesurée perpendiculairement
à chacun des trois éléments principaux de la façade frontale est respectée, de sorte que
la condition l'exigence poposée à l'art. 21
al. 2 RPA est satisfaite est respectée par
le projet litigieux; en revanche si cette distance doit être mesurée
perpendiculairement à la façade du corps de bâtiment central, pour éviter un
rétrécissement du dégagement par l'orientation des corps de bâtiment latéraux,
la distance de 16 m. ne serait plus respectée aux angles sud-ouest et sud-est
de la construction. Il n'est toutefois pas nécessaire de trancher cette
question compte tenu de l'issue du recours.

2.                     L'autorité communale
reproche également au projet litigieux de ne pas respecter les règles
concernant les ouvertures en toiture.

                        a) Selon l'art. 81
RPA, les lucarnes peuvent être placées à l'aplomb du mur de façade.
L'avant-toit ne doit alors pas être interrompu, sauf dans les cas où
l'ouverture donne accès à une terrasse, ou lorsque l'expression architecturale
de la façade le justifie. Mais la largeur additionnée des ouvertures ne peut
dépasser le tiers de la longueur de la façade. Les lucarnes négatives,
désignées "balcons-baignoire", de même que les lucarnes rampantes,
les verrières et les lanterneaux sont assimilés aux lucarnes traditionnelles.

                        b) En l'espèce, la
façade nord-est du corps de bâtiments central présente une longueur de 17.77 m.
selon le plan de l'étage type. Le plan de la toiture recouvrant cette façade
mentionne deux lucarnes de 3.10 m. de large chacune et trois ouvertures en
châssis rampant de 0.80 m. soit une largeur totale de 8.60 m. correspondant à
peu près à la moitié de la longueur de la façade. La façade sud-ouest du même
corps de bâtiments central, d'une longueur d'environ 16 m., comporte une
ouverture sous forme de terrasse intégrée dans la toiture de 2.50 m. de large,
une autre ouverture dans la toiture sous forme de terrasse de 2 m. de large et 
quatre châssis rampants de 0.80 m. de large chacun, soit une
largeur totale de 7.70 m. correspondant à un peu moins de la moitié de la
longueur de la façade (alors que la largeur additionnée des lucarnes ne devrait
pas dépasser 5.30 m). Pour la façade sud ouest du dernier corps de bâtiments au
sud-est, situé le long de la route des Vuarennes, la longueur de la façade
s'élève à environ 10 m. et comporte une lucarne de 3.10 m. de large ainsi
qu'une ouverture sous forme de terrasse de 2 m. de long, soit une largeur
additionnée de 5.10 m. alors que la limite réglementaire s'élève à 3.35 m. le maximum
réglementaire. La façade sud-ouest du dernier corps
de bâtiment longeant le chemin des Vuarennes présente une longueur de 14 m
recouverte par une toiture qui présente les ouvertures suivantes : une lucarne
d'une largeur de 1.70 éclairant la chambre des parents, un châssis rampant de
80 cm. de large, constituant le seul éclairage d'une chambre d'enfant, et une
terrasse de 2 m. de large donnant sur le séjour, soit une largeur additionnée
de 4.50 m. qui correspond au tiers de la longueur de la façade. 

                        c) La société
recourante conteste dans son mémoire complémentaire ce mode de calcul en
estimant que la longueur totale de la façade sud-est des trois corps de
bâtiment doit être prise en considération. En l'espèce, les façades des trois
corps de bâtiments au sud-ouest présentent une longueur totale de 40 m (10 m +
16 m + 14 m) et la largeur additionnée des ouvertures s'élève à 17.30 m. (7.70
m + 5.10 m + 4.50 m.) alors que la proportion fixée par l'art. 81 al. 2 RPA ne
permet pas de dépasser 13.30 m. Il est vrai que la réglementation communale
prévoit à l'art. 81 al. 7 RPA que la municipalité peut encore autoriser la
création en nombre restreint de petites tabatières parallèles au pan de
toiture, dont la plus grande dimension est dans le sens de la pente et qui ne
sont pas assimilées aux lucarnes. Mais les châssis rampants prévus par la
société constructrice présentent des dimensions relativement importantes de
1.40 m x 0.80 m qui offrent une surface ouverte de plus d'un mètre carré
permettant d'éclairer une pièce habitable de plus de 16 m2 (voir art. 28 RATC).
Or, de telles ouvertures, par leurs dimensions et leurs fonctions, ne peuvent
être assimilées à de petites tabatières (voir la planche 1 de l'ouvrage de A. Bonnard et crt. "Droit fédéral
et vaudois de la construction" aux pages. 498-499, qui distingue la
tabatière de service du châssis rampant appelé aussi lucarne rampante ou
"velux"). Ainsi, la largeur additionnée des ouvertures en toiture
dépasse de quatre mètres la proportion maximale sur la façade frontale sud-est
du bâtiment litigieux.

3.                     L'autorité communale
reproche également au projet litigieux de ne pas respecter les règles fixant
une proportion à respecter entre la surface aménagée de l'étage des combles et
la surface des autres étages.

                        L'art. 72 RPA prévoit
que l'étage compris dans la toiture est considéré comme combles lorsque la
dalle est située à 1 m. au plus en dessous du niveau supérieur de la panne
sablière (hauteur d'embouchature). En l'espèce, le tribunal constate que la
hauteur de 1 m de l'embouchature est respectée, car elle doit être comptée
depuis le niveau de la dalle jusqu'au niveau du mur porteur supportant la panne
sablière et non pas en mesurant la hauteur du doublage intérieure depuis le
niveau du sol fini. Mais la surface aménagée dans les combles, mesurée à
1.50 m. sous rampant, escaliers et dégagement compris, ne peut excéder les
3/5èmes de la surface de l'étage inférieur. La surface aménagée des étages
inférieurs s'élève à 580 m². et la surface habitable du niveau des combles ne
devrait pas être supérieure à 348 m². En l'espèce, en prenant en considération
au niveau des combles la surface dépassant la hauteur utile de 1.50 m., le
tribunal obtient une surface aménagée de 520 m², sans compter les surfaces
supplémentaires créées par les volumes des lucarnes. Une surface de 172 m²
dépasse ainsi le maximum de la surface qui peut être aménagée au niveau des
combles au sens de l'art. 72 al. 5 RPA.

4.                     La société recourante
estime toutefois que le permis de construire pourrait être délivré sous réserve
des conditions nécessaires permettant de rendre le projet réglementaire. La
distance à la limite de la propriété voisine pourrait être corrigée par une
légère modification de l'implantation du corps de bâtiment; la largeur
additionnée des lucarnes serait rendue conforme par la réduction ou la
suppression de quelques ouvertures;  pour les surfaces habitables dans les
combles, il suffirait que la municipalité exige dans le permis de construire
que la surface aménagée soit limitée à 348 m2.

                        a) Dans la procédure
d'autorisation de construire, l'exercice du droit d'être entendu est réglementé
par les art. 109, 111, et 117 LATC. Selon l'art. 109 LATC, la demande de permis
de construire un ouvrage soumis à une autorisation selon l'art. 103 LATC doit
être mise à l'enquête publique par la municipalité pendant vingt jours; les
oppositions motivées et les observations pouvant être déposées par écrit au
greffe municipal dans le délai d'enquête; les auteurs d'oppositions motivées ou
d'observations sont avisés de la décision accordant ou refusant le permis, avec
l'indication des dispositions légales et réglementaires invoquées lorsque
l'opposition est écartée (art. 116 LATC). L'art. 111 LATC, dans sa teneur
modifiée le 4 février 1998, précise que la municipalité peut dispenser de
l'enquête publique les travaux de minime importance, notamment ceux mentionnés
dans le règlement cantonal. L'art. 117 LATC permet à la municipalité d'imposer
des modifications de minime importance en subordonnant l'octroi du permis de
construire à la condition que ces modifications soient apportées au projet
(arrêts AC 1999/0143 du 18 octobre 2000, 1996/0126 du 7 novembre 1996, AC  1995/0206
du 13 février 1996, AC 1993/0306 du 9 janvier
1996).

                        b) Selon la
jurisprudence de l'ancienne Commission de recours en matière de construction
(ci après : la commission), la municipalité ne peut octroyer le permis de
construire sur la base de l'art. 117 LATC que si des modifications d'importance
secondaire suffisent à rendre le projet réglementaire (RDAF 1972, p. 68). Si le
projet de construction peut aisément être rendu réglementaire par une telle modification
des plans, la municipalité a l'obligation de délivrer le permis à titre
conditionnel (RDAF 1966, p. 133; 1972, p. 418). La modification de
l'implantation d'un bâtiment de plusieurs mètres nécessite une mise à l'enquête
publique (RDAF 1972, p. 342). En revanche, une modification d'implantation de
1.55 m. tendant à garantir le respect des normes réglementaires en matière
de distance entre bâtiments et limite de propriété constituait une modification
de peu d'importance pour un bâtiment de plus de 40 m. de façade qui pourrait
être imposée par une condition au permis de construire sans nouvelle enquête
(RDAF 1974, p. 449).

                        c) En l'espèce, le
léger retrait de 0.80 m. de l'implantation du bâtiment contesté permet de
respecter la distance à la limite de la propriété voisine et il entre ainsi
dans le cadre des modifications de peu d'importance qui peuvent être imposées
comme une condition du permis de construire au sens de l'art. 117 LATC. En
effet, il s'agit de modifier l'implantation du bâtiment 80 cm. alors que la
longueur totale de la façade principale s'élève à 40 m. Une telle adaptation
qui a pour effet de réduire la distance du bâtiment par rapport à la limite de
propriété peut d'ailleurs aussi être dispensée de l'enquête publique.
Toutefois, cette modification n'est pas isolée. 

                        aa) La largeur
additionnée des ouvertures en toiture sur la façade principale sud-est dépasse
de 4 m. la proportion admise par la réglementation communale. Les modifications
nécessaires pour adapter le projet à l'exigence réglementaire impliquent de prévoir une
nouvelle conception des ouvertures sur l'ensemble du pan de la toiture pour
déterminer quelle lucarne peut être réduite et quelle ouverture supprimée;
l'auteur du projet doit en outre tenir compte dans ce travail de la destination
des surfaces éclairées par ces ouvertures et dles
conditions fixées par la réglementation cantonale en matière d'éclairage et
d'aération des locaux habitables (art. 28 RATC). En fait, la conception des
ouvertures en toiture doit être repensée et il est douteux que les
modifications qu'il est nécessaire d'apporter au projet puissent être
qualifiées de secondaires. A cela s'ajoute le fait que, la conception des
ouvertures en toiture est liée à l'aménagement des surfaces habitables au
niveau des combles. A cet égard, plus de 170 m² de surface aménagée devraient
être rendus inhabitables. Mais la société recourante estime que la municipalité
pourrait exiger dans le permis de construire que la surface aménagée des
combles soit limitée à 348 m2. Une telle modification serait alors réalisable
par l'avancement de cloisons et la création de zones non habitables par exemple
en réduisant la surface des salons ou en créant des réduits (caniards) sans
éclairages naturels, ou encore, en abandonnant l'un des appartements
pour l'aménager en galetas à disposition de chaque appartement. 

                        bb) Pour décider si un
niveau de construction est habitable ou non, il convient de déterminer si
objectivement, les aménagements prévus au niveau considéré permettent aisément
de rendre ces surfaces habitables (voir dans ce sens l’ATF 108 Ib 130 ss). La
commission a jugé ainsi qu'un niveau, désigné comme "galetas"
sur un plan, pouvait être considéré comme habitable et entrait dans le calcul
du nombre d'étages autorisés, s'il était éclairé par des fenêtres de même
dimension que les autres chambres des niveaux inférieurs, et accessible par
l'escalier ainsi que par l'ascenseur avec une pièce donnant sur des balcons
(RDAF 1975 p. 277). La commission a également jugé qu'il convenait d'assimiler
à un étage habitable supplémentaire la partie du niveau des combles formant une
galerie à laquelle on peut accéder par un escalier (RDAF 1972 p.  414).
Ainsi, pour déterminer si le niveau des combles est habitable, il faut examiner
si les conditions d'éclairage, d'accessibilité permettent objectivement une
utilisation à des fins d’habitation (voir notamment RDAF 1972 p. 275 ainsi que
les prononcés de la commission non publiés 6'302 du 20 décembre 1989 et
6'879 du 7 mai 1991). Il convient en particulier d’examiner si les locaux
prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation
cantonale notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des
pièces habitables (voir arrêt TA AC 2002/0052 du 11 novembre 2002).

                        cc) La seule volonté
de la société recourante de remplacer un logement par un galetas ne suffit pas,
même si cette modification faisait l'objet d'une condition à insérer dans le
permis de construire; ce sont en effet les caractéristiques des volumes
concernés qui sont seules déterminantes; en particulier, la possibilité
objective d'utiliser ces volumes pour l'habitation en fonction des conditions
fixées par les art. 27 et 28 RATC pour la hauteur des locaux et leur éclairage
naturel. Pour transformer une surface de plus de 170 m2 en galetas, la
société constructrice doit repenser la conception du niveau des combles, qui
serait modifié de manière importante et présenter un nouveau plan à la
municipalité. Une telle modificationadaptation doit
en outre être étudiée en tenant compte des modifications qui doivent être
apportées aux ouvertures en toitures ce qui nécessite d'étudier d'élaborer une
nouvelle conception architecturale de ce niveau. Dans ces conditions, les
modifications qui doivent être apportées au projet semblent trop importantes
pour être admises dans le cadre restreint de l'art. 117 LATC.

5.                     a) La municipalité a
également refusé le permis de construire en raison du fait que le Centre de
conservation de la faune et de la nature avait refusé de délivrer une
autorisation spéciale en considérant quepour la
couverture du cours d’eau n’était pas admise par la législation fédérale sur
la protection des eaux. Dans sa réponse au recours du
19 novembre 2002, le Centre de conservation de la faune et de la nature a
précisé qu’il ne maintenait pas son préavis en considérant qu’aucune
autorisation spéciale n’était nécessaire car le ruisseau ne tombait pas sous le
coup des lois dont qu’il avait la responsabilité
charge d’appliquer car aucun biotope
naturel digne de protéger protection n’était
présent. Le Service des eaux, sols et assainissement a également considéré dans
sa lettre du 22 novembre 2002, que l’écoulement d’eau ne pouvait
être assimilé à un cours d’eau. A la suite du dépôt du rapport réalisé par
l’opposant Michel Bongard, le Centre de conservation de la faune et de la
nature a précisé qu’il maintenait son avis du 19 novembre 2002 tout en
relevant que le ruisseau n’était pas une simple rigole d’évacuation d’eau de
surface mais bien un cours d’eau. Il s’agissait donc d’examiner le projet sous
l’angle de la législation fédérale en matière de protection des eaux. Le Centre
de conservation de la faune et de la nature précisait encore : « il
nous semble que le projet pourrait être admis, éventuellement moyennant une
compensation sous la forme d’une revitalisation de cours d’eau dans la
région. » A la suite de l’inspection locale, le Service des eaux, sols et
assainissement a maintenu sa position selon laquelle le ruisseau ne constituait
pas un cours d’eau.

                        b) En l’espèce,  Le droit fédéral
laisse aux cantons la
compétence définir les eaux publiques par rapport
aux eaux privées (Denis Piotet,
Le droit privé vaudois de la propriété foncière, n° 337 p.
218). L’art. 138a al. 1 de la loi
vaudoise d’introduction dans le canton de Vaud du Code
civil suisse du 30 novembre 1910 (LVCC) précise que ;donne la
définition suivante : « sont dépendant du
domaine public : (…) les eaux de sources, dès
qu’elle ont abandonné le fonds sur lequel elle jaillissent » (chiffre 3). L’eau
dépendant du domaine public peut ainsi s’écouler sur
un fond privé sans que cela ne modifie sa qualification, qui ne
dépend pas du statut juridique du sol (Denis Piotet
op. cit n° 341 et 342 p. 220).  il n’est pas
douteux que le ruisseau des Vuarennes n’est pas soumis à la loi du 3 décembre
1957 sur la police des eaux dépendant du domaine public dès lors que l’art. 1er
de cette loi précise quelles règles la police des eaux dépendent du domaine
public. En revanche, lLa loi fédérale sur la protection des
eaux du 24 janvier 1991 (LEaux) ne fait pas non plus dépendre
la notion de cours d’eau de à l’appartenance ou pas du
lit du
cours d’eau au domaine public. L’art. 2 LEaux précise que la loi
s’applique aux eaux superficielles et souterraines ; selon l’art. 4 LEaux,
les eaux superficielles sont les eaux de surface, les lits, les fonds et les
berges de même que la faune et la flore qui y vivent. Par ailleurs, la
législation fédérale distingue les cours d’eau à débit permanent, qui font
l’objet de la réglementation sur le maintien de débits résiduels convenables
aux art. 29 à 36 LEaux, de l’ensemble des cours d’eau dont il est fait mentionmentionnés
aux art. 37 et 38 LEaux, qui concernentrégissent
concernant
les mesures de prévention contre dles
autres atteintes nuisibles aux eaux. C’est ainsi que l’art. 38 LEaux réglemente
la couverture ou la mise sous terre des cours d’eau de la manière suivante :

 

 

« Alinéa
1 : Les cours d’eau ne doivent ni être couverts ni mis sous terre.

Alinéa 2 :
L’autorité peut autoriser des exceptions pour :

a.       Les canaux des déversoirs de
crues et les canaux d’irrigation,

b.      Les passages sous des voies
de communication,

c.       Les passages sous des chemins
agricoles ou forestiers,

d.       Les petits fossés de drainage
à débit non permanent,

e.       La réfection de tronçons
couverts ou mis sous terre, dans la mesure où un écoulement à l’air libre ne
peut pas être rétabli ou causerait d’importants préjudices à
l’agriculture. »

                        Le message du Conseil fédéral concernant
l’initiative populaire « pour la sauvegarde de nos eaux » et la
révision de la loi fédérale sur la protection des eaux précisent  les
motifs pour lesquels la couverture de cours d’eau doit être soumise à une
autorisation ; en précisantil en
résulte que  que les
voutages de cours d’eau entrepris par le passé ont eu pour conséquence la
perte irrémédiable pour l’environnement de nombreuses petites rivières. C’est
ainsi qu’entre 1890 et 1972, plus de 300 km de cours d’eau ont été mis sous
voutage sur une surface correspondant à celle du canton d’Argovie. Or les
voutages soustraient une partie de leur volume au régime des eaux d’une région,
éliminant les échanges entre eaux superficielles et eaux souterraines et par
conséquent, entravent l’influence des microclimats. En outre, un cours d’eau
enterré voit sa capacité d’autoépuration réduite à l’extrême. Les tronçons
recouverts interrompent le cours d’une rivière ; ils rendent impossible
aux animaux toute migration du cours inférieur vers le cours supérieur. Aussi, les
voutages ne répondent que rarement à une impérieuse nécessité et ne seront donc
autorisés qu’à titre exceptionnel, par exemple en cas de forte concentration
d’habitations et de manque flagrant de place. Pour les nouvelles zones
d’habitation, les cours d’eau devront en revanche être englobés dans la
planification (message précité in FF 1987 II p. 1165-1166).

                        c) Le tribunal ne saurait retenir l’opinion du Service
des eaux, sols et assainissement selon lequelEn l’espèce, il est douteux
que l’écoulement d’eau  servel’écoulement
en cause serait destiné exclusivement à évacuer les
eaux de ruissellement du secteur constitué par le front fond du vallon.
Les relevés cartographiques, la topographiques
des
lieux, en particulier la présence du
cours d’eau au fondconfiguration du vallon, sont des
éléments qui sont en faveur de la qualification d’un du ruisseau des
Vuarennes montrent qu’il s’agit en réalité d’un écoulement cours d’eau,
qui
est alimenté par une source à l’amont, dont la
permanence du débit permet d’exclure l’origine d’un simple exutoire de drainages.
Le seul transfert du lit du cours d’eaucours d’eau du
domaine public au domaine privé en 1974 ne suffit pas à lui dénier la qualification
de cours d’eau au sens de l’art. 38 LEaux. Aussi, le fait que des travaux de
canalisation du cours d’eau aient été entrepris au début du siècle passé ne
suffit pas non plus à exclure la qualification de cours d’eau mais
démontrent au contraire que le débit était suffisamment important
pour nécessiter les travaux d’étanchéification
entrepris à cette époque. Il en va de même en ce qui concerne le
voutage existant en amont et en aval du tronçon à l’air libre. Mais ces
éléments peuvent en revanche être pris en considération pour déterminer si une
autorisation pour la couverture ou la mise sous terre du cours d’eau au sens de
l’art. 38 LEaux sont remplies. Les travaux de couverture du cours d’eaucours d’eau
prévus par le projet en cause doivent donc faire
l’objet de l’autorisation spéciale prévue par l’art. 38 LEaux et
le dossier ne comporte aucune décision à cet égard. Or, l’art. 75 RATC précise
que le permis de construire ne peut être délivré par la municipalité avant
l’octroi des autorisations spéciales cantonales requises par le projet (al. 1).
Ainsi, en l’absence de l’autorisation prévue par l’art. 38 LEaux, la décision
municipale refusant le permis n’est pas contraire à l’art. 75 RATC.

6.                     a) La municipalité a encore invoqué le caractère
inesthétique du projet. Elle estime en substance que par sa volumétrie et son
architecture, le projet litigieux ne permettrait pas de s’intégrer aux
constructions villageoises situées de part et d’autre du chemin des Vuarennes. 

                        b)
Selon la jurisprudence, un projet de construction peut être interdit sur la
base de l'art. 86 LATC, même s'il est conforme aux autres règles cantonales et
communales qui lui sont applicables en matière de police des constructions.
Mais il faut que les possibilités de construire réglementaires apparaissent
déraisonnables et irrationnelles; tel est par exemple le cas lorsque le projet
de construction est de nature à porter atteinte à un site digne de protection
ou que sa réalisation peut mettre en péril les qualités esthétiques
remarquables d'un bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments (ATF 114 Ia 346
consid. b; 101 Ia 223 consid. 6c). L'autorité communale dispose à cet effet
d'un pouvoir d'appréciation relativement important (ATF 115 Ia 118-119 consid.
3d) et le pouvoir d'examen du tribunal est limité à un contrôle en légalité de
la décision communale (art. 36 lit. a LJPA). La jurisprudence fédérale a
précisé qu'une intervention de l'autorité communale ou cantonale sur la base de
la clause d'esthétique ne pouvait s'inscrire que dans la ligne tracée par la
loi elle-même et par les règlements communaux des plans d'affectation. Ce sont
en effet ces textes qui définissent l'orientation que doit suivre le
développement des localités. Il faut certes admettre que les plans des zones
ont un caractère de généralité qui ne permet pas de prendre en considération
les situations particulières de telle ou telle portion restreinte du
territoire. Les buts qu'ils poursuivent indiquent dans quelle mesure il peut
être tenu compte de situations de fait particulières. Ainsi, lorsqu'un plan de
zone prévoit que les constructions d'un certain volume peuvent être édifiées
dans tel ou tel secteur du territoire, une interdiction de construire basée sur
la clause d'esthétique en raison du contraste que formerait par son volume le bâtiment
projeté avec les constructions existantes, ne peut se justifier que par un
intérêt public prépondérant. Il faut alors que l'utilisation des possibilités
de construire réglementaires apparaisse comme étant déraisonnable et
irrationnelle. Tel serait par exemple le cas s'il s'agit de protéger un site,
un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques
remarquables, qui font défaut à l'immeuble projeté ou que mettrait en péril
cette construction (ATF 101 Ia 213, consid. 6c et d, p. 222-223).

                        c) En l’espèce, la société recourante s’est
inspirée du cahier des charges d’aménagement pour établir le projet litigieux.
Toutefois, le tribunal constate que la volumétrie du projet est plus importante
que celle prévue par l’illustration du cahier des charges d’aménagement pour le
secteur des Vuarennes ; en particulier, la coupe A mentionne en élévation
un bâtiment de quatre niveaux habitables le long du chemin des Vuarennes alors
que le projet prévoit cinq niveaux habitables pour ce corps de bâtiment. Cette
situation est délicate dès lors que l’objectif de la planification communale
vise précisément à conserver le caractère villageois des anciennes maisons
longeant le chemin des Vuarennes. Il se pose donc la question de savoir si la
volumétrie du projet en particulier le nombre de niveaux prévus le long du
chemin des Vuarennes sont de nature à mettre en péril la caractéristique des
lieux. A cet égard, le tribunal relève que le plan directeur communal prévoit
un changement des règles d’affectation du secteur en cause notamment pour
préserver les éléments caractéristiques du hameau des Vuarennes et son
environnement immédiat. La question de savoir si en l’espèce, la municipalité a
excédé ou non son pouvoir d’appréciation en refusant le permis de construire
sur la base de la clause d’esthétique peut toutefois rester ouverte, car le
refus du permis de construire se justifie déjà en raison des modifications trop
importantes à apporter au plan du niveau des combles (surfaces aménagées et
ouvertures en toiture) pour faire l’objet d’une condition à insérer dans le
permis de construire au sens de l’art. 117 LATC, et de l’absence au dossier de
l’autorisation requise par l’art. 38 LEaux.

                        d) Enfin, le tribunal relève encore que le délai de huit mois fixé par l'art. 77 al. 2 LATC pour
mettre à l'enquête publique le projet de plan modifiant l'affectation
du secteur en cause a commencé à courir dès la
communication par la municipalité de la décision refusant le permis, soit le 27
septembre 2002; iet il
est arrivé à échéance le 27 mai 2003. Ce délai n’a pas été prolongé et il n'est
pas suspendu pendant la procédure de recours, car il tend à
protéger le constructeur en limitant la période pendant laquelle il ne peut
faire usage des possibilités de construire résultant de la réglementation en
vigueur.

7.                      Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision
attaquée maintenue. Le recours portaitétait aussi dirigé
implicitement contre  le refus de l’autorisation du Centre de Conservation de
la faune et de la nature (voir arrêt AC  2003/0248
du 6 octobre 2004 consid. 6b), qui a été rapporté en cours de
procédure. Au vu de ce résultat, il y a lieu de mettre les
frais de justice, arrêtésCompte tenu de cette
situation, il y a lieu de réduire les frais de justice à 1'500 fr.,
à la charge de la société recourante à 1'500 fr. Les opposants Arlette
Blattner et consorts qui sont intervenus dans la procédure par l'intermédiaire
d'un conseil et qui obtiennent gain de cause, ont droit aux dépens requis,
arrêtés à 1'000 fr. 

 

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                      Le recours est
rejeté.

II.                     La décision de
la Municipalité de Montreux du 26 septembre 2002 est maintenue.

III.                     Un émolument
de justice de 1'500 (mille cinq cents) francs est mis à la charge de la société
recourante BC Immobilier Sàrl.

IV.                    La société
recourante BC Immobilier Sàrl est débitrice des opposants Arlette Blattner et
consorts d'une somme de 1'000 (mille) francs à titre de dépens.

sb/np/Lausanne, le 14 octobre
2004.

                                                          Le
président:                                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint

Le présent arrêt peut faire l'objet, dans
les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au
Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi
fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)