# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 88556426-3dce-5d31-9c3a-12cdee4ed248
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 10.02.2014 C/29527/2009
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-29527-2009_2014-02-10.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 12.02.2014. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/29527/2009 ACJC/164/2014 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 10 FEVRIER 2014 

Entre 

 

Madame A______, domiciliée ______ Genève, appelante d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 31 mai 2013, comparant par l'ASLOCA, rue du Lac 12, 

case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elle fait élection de 

domicile, 

 

et 

 

Madame B______, domiciliée ______ (GE), intimée, représentée C______, rue 
______ Genève, comparant en personne. 

 

 

- 2/15 - 
 

 

C/29527/2009 

EN FAIT 

A. Par jugement du 31 mai 2013, expédié pour notification aux parties le 4 juin 2013, 
le Tribunal des baux et loyers a déclaré valable le congé notifié par B______ à 

A______ le 2 décembre 2009 pour le 31 janvier 2010, lequel porte sur une arcade 

d'une surface de 117 m2 au rez-de-chaussée et un parking intérieur n° 4 au sous-

sol de l'immeuble sis rue D______ 13 à Genève (ch. 1 du dispositif), a condamné 

A______ à évacuer lesdits locaux de sa personne, de ses biens et de tout tiers dont 

elle est responsable (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 

3), a dit que la procédure était gratuite (ch. 4) et a indiqué les voies de droit (ch. 

5). 

En substance, les premiers juges ont retenu que la locataire exerçait dans les lo-

caux litigieux une activité de prostitution incompatible avec la destination con-

venue. Ils ont également retenu que cette activité provoquait des nuisances sono-

res et des nuisances liées à des allées et venues de la clientèle du salon dans les 

parties communes de l'immeuble. De la sorte le congé notifié de manière anticipée 

était valable pour ces deux motifs. 

B. a. Par acte déposé le 5 juillet 2013 au greffe de la Cour de justice, A______ (ci-
après : la locataire ou l'appelante) forme appel contre ce jugement, dont elle 

sollicite l'annulation. Elle conclut, principalement à la constatation de l'inefficacité 

du congé du 2 décembre 2009, et subsidiairement, à l'annulation de ce congé et, 

plus subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. 

b. Dans sa réponse du 9 septembre 2013, B______ (ci-après : la bailleresse ou 
l'intimée) conclut au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris.  

c. Les parties ont été avisées le 23 septembre 2013 de la mise en délibération de la 
cause. 

A______ n'a pas fait usage de son droit de réplique. 

C. Les éléments suivants résultent de la procédure : 

a. E______, alors bailleur, d'une part, et A______ et F______, d'autre part, ont 
conclu un contrat de bail à loyer portant sur des locaux commerciaux, à savoir une 

arcade d'une surface d'environ 117 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 

D______ 13 à Genève, dès le 1er mars 2006 pour une durée initiale de cinq ans, 

soit au 28 février 2011, renouvelable par la suite de cinq ans en cinq ans, sauf 

congé donné un an à l'avance. 

Les locaux étaient destinés «à l'usage d'un institut de beauté exclusivement». 

La conclusion de ce bail faisait suite à un courrier de A______ du 23 janvier 2006 

par lequel elle indiquait à la régie qu'elle était à la recherche d'une surface 

commerciale afin de s'établir à son compte et d'ouvrir un institut de beauté. 

Par la suite, les parties se sont liées par contrat de bail à loyer pour garage du 

25 juillet 2006 avec effet au 1er août 2006 portant sur une place de parc intérieure 

- 3/15 - 
 

 

C/29527/2009 

n° 4 pour une durée d'une année, soit jusqu'au 31 juillet 2007, renouvelable d'an-

née en année, sauf congé donné six mois à l'avance. Le bail de la place de parc 

prévoit qu'il est lié à celui de l'arcade précitée, la résiliation du contrat de bail 

commercial entraînant automatiquement la résiliation du contrat de bail du garage. 

b. Le 25 octobre 2006, vingt-cinq locataires de logements et d'arcades se sont 
adressés à la régie gérant l'immeuble par pétition intitulée : "locaux commerciaux 

(arcades) convertis au métier du sexe dans l'immeuble (G______)". Ils indi-

quaient être souvent importunés par des hommes traînant dans l'allée de l'im-

meuble allant même jusqu'à sonner aux portes des locataires à la recherche de 

prostituées. Cette situation était décrite comme embarrassante pour les habitants et 

en particulier pour les femmes seules et comme source de nuisances, le coin de 

boîtes aux lettres étant devenu l'urinoir du quartier. Il y était précisé que les mères 

de famille et leurs enfants, ainsi que les jeunes filles habitant l'immeuble ne se 

sentaient plus en sécurité et que ce commerce amenait des individus peu recom-

mandables dans le quartier rodant autour et à l'intérieur de l'immeuble. Il était 

demandé à la régie de faire cesser ces activités dans les locaux commerciaux non 

destinés à cet usage. 

La régie est en conséquence intervenue par courrier du 14 novembre 2006 auprès 

des locataires de l'arcade, indiquant avoir reçu un courrier de plusieurs locataires 

de l'immeuble et les mettaient en demeure de respecter la destination des locaux 

comme énoncés dans le contrat de bail, ceci sous menace de résiliation du contrat 

pour juste motif. 

A______ répondit le 28 novembre 2006 que le quartier était devenu le domaine de 

trafiquants de drogue et d'autres délinquants et que plusieurs jeunes se trouvaient 

dans les garages avec des bouteilles d'alcool. Elle indiquait savoir que sa présence 

importunait certaines personnes. Elle pensait quant à elle ne pas beaucoup 

déranger et essayait d'être aussi discrète et polie que possible. 

c. Différents locataires de l'immeuble litigieux s'adressèrent à la régie par courrier 
du 8 octobre 2009 signé de treize personnes et courrier du 13 octobre 2009 non 

signé. Les pétitionnaires s'y plaignaient de différents problèmes dont l'un d'eux 

était qualifié de "nuisance, bordel". Les pétitionnaires y indiquaient que la situa-

tion n'avait pas changé depuis la pétition du 25 octobre 2006. Il y avait toujours 

des hommes à la recherche de relations sexuelles avec des prostituées dans la 

cour, voire parfois dans les escaliers. 

Par courrier du 13 octobre 2009, il était transmis à la régie des coupures de presse 

comportant des petites annonces parues dans différents journaux au mois 

d'octobre 2009 invitant toutes à appeler le même numéro et mentionnant un 

institut "G______" à H______. Le contenu de ces petites annonces est peu 

équivoque quant au caractère sexuel des prestations proposées. 

d. Le 21 octobre 2009, la régie interpella les locataires les priant de se présenter 
en ses locaux le 26 octobre 2009 afin d'en discuter. 

- 4/15 - 
 

 

C/29527/2009 

Les locataires ne se sont pas présentés à cette occasion. 

e. Le 2 novembre 2009, la régie s'adressa à nouveau aux locataires, les informant 
être avisée de plaintes concernant les activités exercées dans leur arcade. Elle indi-

quait que les locaux étaient utilisés à des fins de prostitution, ce qui provoquait 

des allées et venues indésirables de personnes à toute heure de la journée et de la 

nuit ainsi que des nuisances sonores de ces personnes qui restaient à discuter en 

petit groupe devant l'établissement. La régie rappelait que le contrat de bail pré-

voyait que les locaux étaient destinés exclusivement à l'exercice d'un institut de 

beauté. 

Les locataires étaient ainsi mis en demeure de cesser toute activité liée à des pra-

tiques d'ordre sexuel d'ici au 30 novembre 2009, sous menace de résiliation im-

médiate du contrat de bail. 

Le 28 octobre 2009, A______ répondit à la régie, l'informant qu'il n'y avait eu 

aucun changement dans son établissement mis à part le fait qu'elle était malade, de 

sorte qu'elle ne pouvait plus assumer un horaire régulier et avait engagé une 

responsable. Elle indiquait avoir appris l'existence d'une nouvelle plainte à son 

égard et souhaitait en prendre connaissance, précisant faire l'objet d'une ven-

geance personnelle. Il lui avait été rapporté un problème de bruit une nuit à 

3 heures du matin alors que son salon ne travaillait pas la nuit et que personne ne 

travaillait à cette date dans son établissement. 

La régie accusa réception de ce courrier le 5 novembre 2009, rappelant qu'elle ne 

s'était pas présentée à l'entretien proposé mais que la régie restait à disposition 

pour un entretien. A______ écrivit le 12 novembre 2009 à la régie indiquant 

qu'elle avait manqué le rendez-vous appointé précédemment car elle était malade 

mais qu'elle avait prochainement rendez-vous à la régie pour discuter. 

f. Par courrier du 16 novembre 2009, la régie reprocha aux locataires de l'arcade 
de transmettre librement le code d'entrée à des personnes étrangères à l'immeuble 

et les invitaient à cesser de divulguer le code afin de respecter la sécurité du bâti-

ment et la tranquillité des locataires. 

Par courrier du 22 novembre 2009, les locataires indiquèrent qu'ils contestaient 

avoir donné le code à qui que ce soit dès lors qu'ils disposaient d'une entrée sépa-

rée pour leur arcade qui ne nécessitait pas de code. 

g. Les locataires de l'arcade voisine, exploitant un cabinet de psychothérapie écri-
virent à A______ le 16 novembre 2009 pour se plaindre de récents éclats de voix 

perturbant fortement l'exercice de leur profession, laquelle nécessitait un 

environnement tout particulièrement calme et intime. A______ était ainsi priée de 

faire le nécessaire afin d'améliorer rapidement l'isolation sonore de ses locaux. 

A______ et F______ répondirent à leurs voisins le 23 novembre 2009 que la paroi 

séparant les deux arcades était très fine. Ils expliquèrent qu'il ne leur appartenait 

pas de faire des travaux d'isolation phonique mais que cela était du ressort de la 

- 5/15 - 
 

 

C/29527/2009 

régie et du propriétaire de l'immeuble. Ils indiquaient toutefois qu'ils veilleraient 

au calme et utiliseraient différemment la pièce jouxtant le cabinet de 

psychothérapie. Les éclats de voix mentionnés par les psychothérapeutes étaient 

contestés. 

h. Par courrier et avis de résiliation du bail officiel du 2 décembre 2009, la régie 
C______, pour le compte de B______, devenue dans l'intervalle bailleresse, à une 

date qui ne ressort pas de la procédure, procéda à la résiliation du bail de l'arcade 

louée à A______ et à F______, avec effet au 31 janvier 2010. 

i. Ce congé fut contesté par requête de A______ et de F______ adressé le 17 
décembre 2009 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, 

concluant principalement à l'inefficacité de la résiliation du 2 décembre 2009, 

subsidiairement à son annulation et plus subsidiairement à l'octroi d'une pleine et 

entière prolongation de bail jusqu'au 28 février 2017. 

L'affaire fut déclarée non conciliée par la Commission de conciliation en matière 

de baux et loyers lors de son audience du 13 avril 2010 et introduite par les loca-

taires auprès du Tribunal des baux et loyers le 16 avril 2010. 

Les locataires y indiquaient que la régie aurait refusé de recevoir A______ à 

l'occasion de l'entretien appointé au mois d'octobre 2009 et que les conditions d'un 

congé extraordinaire n'étaient pas réunies. Il était également indiqué à titre 

subsidiaire que le congé devait être annulé car donné de manière contraire à la 

bonne foi, puisque le bail était résilié pour un motif que le bailleur connaissait et 

tolérait depuis plusieurs années, de telle sorte qu'il existait désormais une conven-

tion tacite quant à l'usage des locaux. A l'appui de leur demande de prolongation 

de bail, les locataires invoquaient la pénurie de locaux commerciaux. 

La bailleresse répondit le 31 mars 2010, concluant, sur demande principale, à la 

validité du congé du 2 décembre 2009 et, sur demande reconventionnelle à l'éva-

cuation immédiate des locataires. Il fallait selon elle s'en tenir à la destination des 

locaux telle qu'elle figurait dans le contrat de bail. Il n'avait jamais été accepté une 

modification de la destination des locaux puisque la régie avait réagi dès la pre-

mière plainte du voisinage en octobre 2006 et avait demandé le respect de l'acti-

vité convenue dans le bail, ceci sous menace de résiliation. Si le bail n'avait finale-

ment pas été résilié, c'était en raison des fermes dénégations de A______ et de 

l'absence de nouvelle plainte du voisinage jusqu'en octobre 2009. C'est avec la 

plainte de la mi-octobre 2009 et avec les pièces produites par les locataires à 

l'appui de leur pétition qu'il était résulté sans équivoque possible que les locaux 

étaient exploités à des fins de prostitution exclusivement. Les conditions d'une 

résiliation anticipée étaient ainsi réalisées, ce qui justifiait également une conclu-

sion en évacuation des locataires. 

Par courrier du 22 juin 2010, les locataires conclurent au déboutement de la bail-

leresse de sa demande reconventionnelle. 

- 6/15 - 
 

 

C/29527/2009 

j. Le Tribunal des baux et loyers procéda à l'audition de différents témoins lors de 
ses audiences des 14 décembre 2010, 15 février 2011 et 10 mai 2011. 

I______ indiqua assister A______ dans l'administration de son salon depuis le 

mois de mai 2010, époque où son état de santé s'était péjoré. Il se déclarait surpris 

que le voisinage soit incommodé par l'activité du salon dans la mesure où la 

clientèle cherchait une certaine intimité et n'était par conséquent pas 

démonstrative. Il y avait selon lui un amalgame entre les clients du salon et les 

marginaux du quartier qui se rendaient dans la cour intérieure pour boire de 

l'alcool et fumer de la drogue. Les collaboratrices de A______ s'occupaient de 

veiller à la propreté de l'établissement et de ses alentours, A______ étant très 

exigeante quant à l'hygiène dans le salon. L'établissement était ouvert de 9 heures 

à 22 heures mais en général pas le week-end. Le salon était accessible par une 

cour intérieure de manière indépendante de l'accès de l'immeuble dont le témoin 

indiquait n'avoir pas le code. La manière d'accéder à cette entrée indépendante 

était spécifiée aux clients. Le salon exploitait des activités érotiques avec de la 

prostitution sous le nom "G______". Il y avait cinq à sept employées déclarées qui 

ne travaillaient pas toutes en même temps. Le nombre de clients fréquentant 

quotidiennement variait de cinq à quinze selon les jours. Il lui apparaissait im-

possible que les locataires aient croisé les clients.  

J______ indiqua exploiter depuis cinq ans un laboratoire dentaire au 13, rue 

D______. Il connaissait le salon "G______" comme un salon de massage. Il 

n'avait pas été incommodé par les clients du salon. Il en allait de même pour ses 

propres clients. Il trouvait la cour très propre, il n'avait pas de critique à formuler à 

cet égard. A son arrivée, il y avait des dealers dans la cour, ce qui n'était plus le 

cas depuis très longtemps, étant précisé qu'il était présent sur place de 8 heures à 

18 heures. Son activité impliquait l'usage de machines bruyantes. Il avait signé la 

pétition du 25 octobre 2006 alors qu'il venait d'arriver. Il ne voulait pas se "mettre 

mal" avec ses nouveaux voisins. Il n'avait pas signé la deuxième pétition qui avait 

circulé car il n'avait pas constaté que les clients du salon avaient croisé les gens de 

l'immeuble. Il regrettait d'avoir été influencé pour signer la pétition du 25 octobre 

2006. Depuis lors, il avait fait connaissance de A______ qu'il respectait en tant 

que personne. Il ne pouvait pas confirmer la teneur de la pétition.  

K______, concierge, expliqua habiter l'immeuble depuis quatorze ans environ au 

troisième étage. Son appartement donnait à la fois sur le rue et sur la cour 

intérieure. Elle connaissait le salon de A______ sans savoir ce qui s'y passait. Elle 

a indiqué voir des gens y entrer et en sortir. Certains avaient parfois l'air perdus et 

prenaient leur téléphone, après quoi ils entraient par l'accès direct qui mène au 

salon. Le témoin expliqua qu'il y avait trois portes, celle de l'immeuble au milieu 

et deux de chaque côté, l'une donnant dans la cour intérieure et l'autre sur la rue. 

Normalement, les clients du salon devaient emprunter la porte de la cour. Elle 

avait appris de certains locataires que les clients auraient sonnés chez eux. Elle ne 

l'avait toutefois pas constaté elle-même. La porte de l'immeuble était fermée toute 

- 7/15 - 
 

 

C/29527/2009 

la journée avec un accès par code. Ceci depuis deux à trois ans environ. Elle 

n'avait jamais dû répondre à un passant pour lui indiquer où se trouvait le salon de 

A______. Il y avait parfois des hommes dans la cour intérieure de l'immeuble 

mais elle n'avait jamais vu de toxicomanes. Elle a reconnu que l'arcade d'A______ 

portait le nom "G______". Selon elle, certaines personnes s'étaient plaintes du 

bruit de la sonnette de A______, du va-et-vient, du fait que les personnes 

sonnaient chez eux. C'est pour cette raison qu'un code avait été installé. Pour ce 

qui la concernait, elle n'avait rien entendu. Elle savait que certains locataires 

s'étaient plaints à la régie mais ils n'étaient pas venus se plaindre auprès d'elle. Son 

mari avait signé la pétition du 25 octobre 2006 mais non celle du mois d'octobre 

2009. Elle ignorait qui était à l'origine de la pétition. Elle s'occupait de la 

conciergerie de l'immeuble depuis deux ans mais n'avait pas été informée 

officiellement de l'activité du salon de A______. Elle avait entendu le 

psychothérapeute voisin se plaindre d'entendre du bruit, ce qui n'était pas le cas 

auparavant. Elle ne savait pas à quelle heure le salon fermait mais il était indiqué 

sur la porte qu'il devait fermer à 22 heures. 

L______, médecin exploitant l'arcade voisine de celle du salon incriminé depuis 

mai 2009, indiqua que ses collègues psychologues travaillaient au rez-de-

chaussée, plus particulièrement avec des enfants pour l'une d’elles. Il était lui-

même psychiatre et ses consultations avaient lieu au premier étage. Il confirma 

avoir signé le courrier à A______ du 16 novembre 2009. Ce courrier avait été 

écrit par sa collègue. Il n'entendait lui-même rien car il était au premier étage. Sa 

collègue avait entendu à plusieurs reprises des cris et des gémissements dans la 

pièce d'à côté. Elle était intervenue à plusieurs reprises. Selon sa collègue, il 

s'agissait de bruits provenant d'ébats sexuels qui provoquaient des dérangements 

une à deux fois toutes les deux semaines. Cela perturbait l'activité de sa collègue 

qui travaillait avec des enfants. Après deux ou trois discussions avec F______ et 

I______, la situation s'était améliorée dès le mois de février 2011. Il lui semblait 

que la pièce contiguë au cabinet avait été changée de destination. Une personne 

travaillant dans une régie en face avait indiqué avoir entendu des bruits mais ne 

pas être dérangée. Le mur séparant les deux arcades était relativement mince et 

des travaux d'insonorisation avaient été invoqués mais cela n'avait pas été 

concluant en raison d’une gaine conduisant le son d’un côté à l'autre de la paroi. 

Depuis le mois de février 2011, la situation était selon lui satisfaisante mais ils 

écriraient à nouveau à la régie si cela devait recommencer. Il avait eu 

connaissance des activités de A______ par l’intermédiaire de la coiffeuse. Selon 

lui tout le monde était au courant. La régie ne lui avait pas fait part de la situation 

à son souvenir. A deux reprises, la consultation de sa collègue avait dû être 

interrompue, ses patients semblant interloqués. 

k. Lors de l’audience du 10 mai 2011, le Tribunal a également procédé à l'audition 
des parties. A______ a indiqué que la régie était au courant de la destination des 

locaux à l'époque de la conclusion du bail et que F______ s'était adressé 

- 8/15 - 
 

 

C/29527/2009 

directement à E______ qu'il connaissait. Il avait mené directement les 

négociations avec ce dernier. Elle produisit une attestation de F______ du 15 

décembre 2009 selon laquelle ce dernier s'était rendu personnellement au bureau 

de E______ en début d'année 2006 pour lui signifier à quelle destination seraient 

voués les locaux pour lesquels une demande avait été déposée auprès de la régie 

C______. Il avait personnellement clairement stipulé qu'il s'agissait d'une activité 

de salon de massage et E______ n'avait rien opposé à cette destination. C'est 

consécutivement à cette visite que le régisseur avait établi le bail. 

E______ a confirmé la visite de F______. Selon lui, ce dernier lui avait indiqué 

que l'arcade était destinée à un institut de beauté et à un salon de massage. Il 

n'avait pas été question de prostitution, ce qui était pour lui inimaginable. L'art. 42 

du contrat de bail prévoyant que l'exercice de la profession de la locataire 

n'incommode pas les autres locataires était une clause type. Il n'avait appris les 

activités du salon que par ouï-dire car des personnes le charriaient. F______ 

l'avait rassuré quant au risque de concurrence pour le salon de coiffure car son 

activité était destinée à une clientèle huppée. Il confirma également que les clients 

du bar en face de l'immeuble venaient souvent trainer le soir dans la cour y 

abandonnant des bouteilles, des cigarettes et y urinant parfois.  

A______ indiqua n'avoir pas pris de dispositions particulières à partir des plaintes 

de 2006. Elle pensait que la responsable du salon de coiffure lui en voulait et était 

à l'origine des pétitions. Elle contesta avoir passé les annonces jointes au 

complément de pétition du 13 octobre 2009. Ce sont les employées qui passaient 

leurs propres annonces, mais elle était au courant. Elle confirma son courrier selon 

lequel l'activité prévue était celle d'un institut de beauté, précisant qu'il s'agissait 

de la pratique pour obtenir le bail. 

E______ indiqua qu'il n'avait pas approfondi la question du salon de massage car 

pour lui il s'agissait de massages de détente du dos et des pieds. Il avait été 

informé du courrier de la régie de novembre 2006 ainsi que des plaintes. Il précisa 

que dans la mesure où la situation rentrait dans l'ordre et qu'il n'y avait pas de 

remue-ménage, il n'avait pas de raison de résilier le bail suite à la mise en 

demeure de novembre 2006. 

l. A la suite du décès de F______, la procédure fut suspendue par jugement du 8 
novembre 2011.  

A la suite de la répudiation de la succession puis de sa liquidation, la procédure 

fut reprise par jugement du 25 septembre 2012, la succession de F______ étant 

substituée à ce dernier.  

m. Lors de son audience du 20 novembre 2012, le Tribunal des baux et loyers a 
ordonné l'audition des derniers témoins qui furent entendus le 22 janvier 2013. Le 

témoin M______, habitant au 1er étage de l'immeuble sis 13, rue D______ depuis 

sa construction, déclara qu'il n'y avait plus de problèmes depuis le milieu de 

l'année 2012. Avant cela, il y avait de la musique jusqu'à 2 heures du matin dans 

- 9/15 - 
 

 

C/29527/2009 

le salon "G______" et son plancher vibrait en raison des ébats qui avaient lieu 

dans le salon situé juste en-dessous de son logement. Elle confirma avoir signé la 

pétition du 25 octobre 2006 de même que le contenu de cette pétition, précisant 

qu'il y avait régulièrement des hommes qui sonnaient aux portes, notamment chez 

elle et qui cherchaient le salon "G______". Elle n'avait pas signé la pétition du 

mois d'octobre 2009 car elle était absente mais en confirma le contenu, en 

particulier le contenu concernant le salon "G______". Des hommes avaient sonné 

aux portes jusque dans le courant de l'année 2009, époque à laquelle un code avait 

été installé jour et nuit sur la porte d'entrée de l'immeuble. Les nuisances de bruits 

et de vibrations avaient duré jusqu'à mi-2012. Au moment de son audition, ce 

témoin déclara que la situation était tranquille même si le salon existait toujours. 

Elle déclara que quelqu'un avait signé la pétition du 8 octobre 2009 à sa place. Il 

était également possible que sa signature soit celle de quelqu'un d'autre. Il 

n'apparait pas que ce témoin ait clairement déclaré que sa signature avait été 

imitée ou falsifiée.  

Le témoin N______, employée de la régie gérant l'immeuble de juin 2009 à 

octobre 2010 et chargée de l'immeuble litigieux indiqua que le nom du salon 

"G______" ne lui disait pas grand-chose mais se souvenait avoir reçu des plaintes 

au sujet d'une arcade commerciale. Elle n'avait pas de souvenirs précis des 

échanges de correspondance. Selon elle, le terme de prostitution utilisé par la 

régie provenait de "ouï-dire", de la régie et des habitants de l'immeuble. Elle 

n'avait pas constaté de tels faits elle-même et n'était pas allée sur place. Elle avait 

écrit la lettre de résiliation car on lui avait demandé de le faire elle n'en avait pas 

pris la décision. Elle réceptionnait les plaintes téléphoniques de locataires se plai-

gnant de va-et-vient dans l'immeuble et des différents faits relatés dans la pétition 

du 8 octobre 2009. Selon ses souvenirs, trois ou quatre locataires se sont plaints 

dont un plus régulièrement, ceci en particulier à la fin de l'année 2009. Les plain-

tes portaient sur des personnes errant dans les couloirs de l'immeuble. Elle n'avait 

plus souvenir d'autres plaintes.  

n. A l'issue de l'audience, le Tribunal ordonna la qualification des qualités de par-
ties en ce sens que A______ devenait unique demanderesse en lieu et place d'elle-

même et de la succession de F______.  

Les enquêtes furent déclarées closes et l'affaire remise pour plaider. 

o. Par écriture du 26 février 2013, la locataire persista dans ses conclusions, consi-
dérant que la destination des locaux était, dès l'origine, une activité de prosti-

tution, même si cela ne figurait pas comme tel dans le contrat de bail. La mention 

"salon de massage" avait notoirement une connotation sexuelle. A l'exception du 

témoin M______, les nuisances relevaient en grande partie de ouï-dire, de sorte 

que les enquêtes n'avaient pas permis de prouver l'existence des nuisances 

alléguées par la bailleresse. 

- 10/15 - 
 

 

C/29527/2009 

Par écriture du 6 mars 2013, cette dernière persista également dans ses précé-

dentes conclusions. Selon elle, le bail n'a pas été conclu en vue d'une activité de 

prostitution, le fait que le premier bailleur ait accepté une activité de salon de mas-

sage devait s'entendre comme une activité de massages de détente du dos et des 

pieds et non pas comme une activité de prostitution. A la suite de la pétition du 

25 octobre 2006, la régie avait immédiatement protesté et la locataire avait catégo-

riquement contesté les nuisances alléguées, de même que l'activité liée au métier 

du sexe. Comme la situation était rentrée dans l'ordre et qu'il n'y avait plus de 

remue-ménage, le bailleur avait renoncé à résilier le bail. Désormais, il était 

clairement établi qu'une activité de prostitution était déployée dans le salon 

"G______", ce qui ne correspondait pas à la destination des locaux. Cela, de 

même que les nuisances, justifiaient la résiliation du bail ainsi que les conclusions 

en évacuation prises à l'encontre de la locataire.  

La bailleresse a produit deux nouvelles pièces avec ses écritures, à savoir un rap-

port de contrôle de l'installation électrique daté du 24 avril 2012 mentionnant 

différents travaux de mise en conformité à effectuer dont certains dans une pièce 

qualifiée de chambre "sado-maso" et une lettre d'un locataire du 1er février 2013. 

Ledit locataire y conteste des accusations portant sur des nuisances de bruit, fai-

sant notamment valoir qu'il était lui-même victime d'allées et venues dans l'im-

meuble et liées à des activités de prostitution qui l'empêchaient de dormir correc-

tement la nuit du fait que des clients entraient et sortaient dans l'immeuble, son-

nant parfois à sa porte. Les prostituées sortaient souvent du bâtiment en rappelant 

leurs clients et en rigolant de voix fortes, voire en se disputant. Ce locataire indi-

que que lesdites activités ont repris de plus belle, de sorte qu'il convenait de 

prendre les mesures qui s'imposaient, faute de quoi il réclamerait une réduction de 

loyer, consignerait son loyer, il a réservé toutes autres mesures. 

D. L'argumentation juridique des parties sera examinée dans la mesure utile à la solu-
tion du litige. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 

al. 2 CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour 

la procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

- 11/15 - 
 

 

C/29527/2009 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, no 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jus-

qu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement 

été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, 

il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 

de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 

389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 

consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 

lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il con-

vient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011). 

1.2 En l'espèce, le loyer annuel des locaux commerciaux, charges comprises, s'élè-
ve à 29'772 fr. par an. 

En prenant en compte une période de protection de trois ans dès la fin de la 

présente procédure, la prochaine échéance utile serait le 28 février 2021, vu le 

renouvellement de cinq ans en cinq ans et le délai de préavis. La valeur litigieuse 

est ainsi largement supérieure à 10'000 fr. (29'772 fr. x 7 ans et 2 mois = 

213'366 fr.). 

1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi 
(art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable.  

1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, 
Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, 

n. 121).  

2. En vertu de l'art. 405 CPC, l'appel contre un jugement communiqué après l'entrée 
en vigueur du CPC est soumis au nouveau droit de procédure. 

En revanche, dès lors qu'en application de l'art. 404 CPC, le Tribunal des baux et 

loyers a continué à appliquer l'ancien droit de procédure, c'est la bonne application 

de cet ancien droit par les juges de première instance qui sera contrôlée (TAPPY, 

Code de procédure civile commenté, n. 25 ad art. 405 CPC). 

3. 3.1 Selon l'art. 257f CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin néces-
saire (al. 1). S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir, pour les personnes habi-

tant la maison et les voisins, les égards qui leur sont dus (al. 2). Lorsque le main-

tien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la 

maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, per-

siste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voi-

- 12/15 - 
 

 

C/29527/2009 

sins, le bailleur, s'agissant ici d'un bail d'habitation, peut résilier le contrat moyen-

nant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 3). 

La résiliation prévue à l'art. 257f CO suppose ainsi la réalisation de plusieurs con-

ditions cumulatives : 

- une violation du devoir de diligence incombant au locataire; 

- un avertissement écrit du bailleur; 

- la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le man-

quement évoqué par le bailleur dans sa protestation; 

- le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur; 

- le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1, in SJ 2012 I p. 443). 

Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes 

constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de 

congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 et 

l'arrêt cité). Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire 

lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement (arrêt du Tribunal 

fédéral 4A_87/2012 déjà cité, consid. 4.1). La résiliation, en application de 

l'art. 257f CO, exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en 

demeure et qu'elles atteignent un degré de gravité qui rend insupportable la conti-

nuation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4C.331/2004 du 17 mars 2005 

consid. 1.1.4). Pour qu'apparaisse le caractère insupportable des nuisances, il faut 

que le bailleur réagisse avec une certaine célérité face à leur continuation. Il a 

cependant été jugé qu'un délai d'un peu plus de huit mois à compter de l'aver-

tissement n'était pas excessif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 

2012 déjà cité, consid. 5.3). 

3.2 Le caractère insupportable du maintien du bail est une condition de la résilia-
tion anticipée de l'art. 257f CO lorsque le locataire persiste à enfreindre son devoir 

de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. Cette condition tombe en 

revanche lorsque le locataire affecte la chose à une utilisation incompatible avec 

les stipulations du contrat, qui justifie également une résiliation anticipée sur la 

base de l'art. 257f al. 3 CO (ATF 132 III 109 consid. 2). 

4. 4.1 Pour juger du respect ou du non-respect de la destination des locaux, il con-
vient en premier lieu de déterminer l'usage convenu.  

4.1.1 Le bail porte la mention "à l'usage d'un institut de beauté exclusivement". 
Cependant, il est établi que E______, premier bailleur, et F______, colocataires, 

se sont rencontrés au bureau de E______ avant la conclusion du bail et que 

F______ a indiqué que l’arcade était destinée à un institut de beauté et à un salon 

de massage.  

- 13/15 - 
 

 

C/29527/2009 

Les avis des parties divergent quant à la définition d’un salon de massage. Il est 

vrai que cela peut recouvrer, dans le langage courant, des activités à caractère 

sexuel, mais ce n'est pas nécessairement le cas.  

Les parties ont intégré aux clauses particulières du contrat un article 42 prévoyant 

que les locataires veilleront à ce que l'exercice de leur profession n'incommode 

pas les autres locataires de l'immeuble. Cela étant, l'on ne saurait tirer de cette 

clause la conclusion selon laquelle les parties auraient convenu comme destination 

des locaux une activité incluant de la prostitution. 

En définitive, l'on ne saurait inférer des circonstances au moment de la conclusion 

du bail que la destination des locaux inclurait une activité de prostitution. 

4.1.2 La destination des locaux peut toutefois avoir été modifiée par acte con-
cluant, puisque la conclusion d'un contrat de bail et a fortiori sa modification 

(pour autant qu'elle ne soit pas défavorable aux locataires) n'est soumis à aucune 

exigence de forme particulière (art. 11 CO; ATF 128 III 419 consid. 2.2 et 119 II 

147 consid. 5). 

En l'espèce, le premier bailleur a mis en demeure les locataires le 14 novembre 

2006 de respecter la destination des locaux figurant dans le contrat de bail, ceci 

sous menace de résiliation au sens de l'art. 257f al. 3 CO. 

Par la suite, le bail n'a pas été résilié, bien que le bailleur ait été au courant du 

courrier de la régie du mois de novembre 2006 ainsi que des plaintes car : "dans 

la mesure où la situation rentrait dans l'ordre et qu'il n'y avait pas de remue-

ménage, il n'y avait pas de raison de résilier le bail suite à la mise en demeure de 

novembre 2006". 

Il résulte de ce qui précède que ce qui importait au bailleur n'était pas réellement 

la destination des locaux mais le fait qu'il n'y ait pas de nuisances provoquant des 

plaintes du voisinage. Le bailleur a d'ailleurs déclaré au Tribunal qu'il aurait ap-

pris les activités du salon par ouï-dire car des gens le charriaient, sans qu'il précise 

à quel moment cela avait été le cas. 

En s'accommodant de la situation, du mois de novembre 2006 jusqu'au moment de 

la nouvelle mise en demeure du 2 novembre 2009 puis de la résiliation du bail du 

2 décembre 2009, soit pendant près de trois ans, le bailleur a accepté la modi-

fication de la destination des locaux par acte concluant, le délai étant largement 

suffisant à cet égard (arrêt du Tribunal fédéral 4C.441/2004 du 27 avril 2005 

consid. 2). 

Il suit de là que l'activité effectivement exercée dans les locaux litigieux ne viole 

pas le contrat de bail de sorte que sous cet angle, de sorte que les conditions de 

l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas réalisées. 

4.2 Reste à examiner si les nuisances alléguées par la bailleresse, sont susceptibles 
de fonder la résiliation du bail. 

- 14/15 - 
 

 

C/29527/2009 

4.2.1 A cet égard, il sera rappelé que l'ancien droit de procédure civile ne per-
mettait pas la prise en compte de témoignages indirects, ni de témoignages écrits 

(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, Commentaires de la loi de procédure 

civile, n. 4, ad art. 186 aLPC et n. 5, ad art. 222 aLPC). 

Dans cette mesure, il ne pourra être tenu compte des pétitions en tant qu'elles 

n'auront pas été confirmées en audience, ni des témoignages indirects. 

4.2.2 Il ressort des enquêtes qu'un seul témoin, M______, a elle-même constaté 
des nuisances. Une partie d'entre elles a pris fin dans le courant de l'année 2009 

avec l'installation d'un code sur la porte d'entrée de l'immeuble et selon elle, les 

autres nuisances, soit des bruits et vibrations provenant du salon "G______" ont 

perduré jusqu’à la mi-2012, soit au-delà de la mise en demeure et de la résiliation 

du bail. 

4.2.3 Cela étant, il apparaît que ces nuisances ne sont pas celles faisant l'objet de 
la mise en demeure du 2 novembre 2009, laquelle mentionne la destination des lo-

caux ainsi que des allers et venues indésirables de personnes à toute heure de la 

journée et de la nuit ainsi que des nuisances sonores de ces mêmes personnes 

restant devant l'établissement à discuter en petits groupes. 

Or, comme en dénote le terme "persiste" figurant à l'art. 257f al. 3 CO, le com-

portement reproché aux locataires à l'appui de la résiliation de bail doit être en 

rapport avec les griefs contenus dans la protestation écrite (WESSNER, Le devoir 

de diligence du locataire dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux in 

14ème séminaire du droit du bail, Neuchâtel 2006, p. 20, n. 74). 

Il en découle que les griefs figurant dans la mise en demeure du 2 novembre 2009 

et leur éventuelle persistance après ladite mise en demeure ne sont pas établis et 

que la mise en demeure pour les griefs rapportés par le témoin M______ fait 

défaut. 

En effet, même s'il faut éviter de se montrer trop restrictif, il est indispensable in 

casu de faire une distinction entre les nuisances provenant directement des locaux 

et ceux provenant de l'extérieur de ceux-ci, puisque E______ a confirmé que les 

clients du bar en face de l'immeuble venaient traîner le soir dans la cour de 

l'immeuble, y abandonnant des bouteilles, des cigarettes et urinant parfois. 

4.3 Il s'en suit que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO n'étant pas réalisées, le 
congé est inefficace, ce qui dispense la Chambre des baux et loyers d'examiner les 

conclusions portant sur l'annulation du congé, la prolongation de bail et l'éva-

cuation. 

5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_607/2012 du 21 février 2013 

consid. 2.6). 

- 15/15 - 
 

 

C/29527/2009 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté par A______ contre le jugement JTBL/594/2013 

rendu le 31 mai 2013 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/29527/2009-3-

B. 

Au fond : 

Annule ce jugement et statuant à nouveau : 

Constate l'inefficacité du congé donné par B______ par avis officiel du 2 décembre 

2009 pour le 31 janvier 2010 et portant sur les locaux commerciaux sis au rez-de-

chaussée de l'immeuble rue D______ 13 à Genève. 

Déboute B______ de ses conclusions en évacuation. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Daniela CHIABUDINI et 

Madame Alix FRANCOTTE CONUS, juges; Monsieur Mark MULLER et Monsieur 

Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. 

consid. 1.2).