# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dbce9b6f-ca22-5e8f-ac85-c47c73b7486a
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-02-11
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 11.02.2000 12.1999.233
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1999-233_2000-02-11.html

## Full Text

Incarto n.

  12.1999.00233

  	
  Lugano

  11 febbraio
  2000/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente per statuire nella causa inc. no. DI.99.241
della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 20 ottobre 1999
da

 

	
   

  	
  __________ e __________

   rappr. dall'__________ 

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dall'avv. __________

   

  

in materia di locazione (riduzione della pigione) che
il Segretario-assessore della Pretura, con sentenza 29 novembre 1999, ha
parzialmente accolto fissando la pigione mensile dovuta dagli istanti alla
convenuta, per la locazione dell'appartamento di 3 locali in via __________ a
__________, in Fr. 891.- a far tempo dal 1 dicembre 1999.

 

Appellante la società convenuta la quale, con atto di
appello 6 dicembre 1999, chiede:

 

                   1.  L'appello è accolto.

        2.  È annullata la decisione 29 novembre
1999 del Segretario assessore della Pretura di Bellinzona.

        3.  Protestate spese e ripetibili.

 

Mentre la controparte, con osservazioni 21 dicembre
1999, chiede che l'appello venga respinto.

 

Letti ed esaminati gli atti ed i documenti
prodotti

Considerato

 

 

in fatto ed in diritto

 

                                   1.   Gli
istanti occupano in locazione, dal dicembre 1992, un appartamento nello stabile
di proprietà della convenuta __________ in via __________ a __________. Il
canone di locazione era determinato in Fr.1'100.- mensili e non ha subito nel
frattempo variazioni.

                                      

                                   2.   Il
9 luglio 1999 i locatari hanno chiesto alla locatrice, a seguito della
diminuzione del tasso ipotecario dal 6.5% al 3.75%, la riduzione della pigione
dal 1 dicembre 1999 e, fallito l'esperimento di conciliazione avanti alla
preposta autorità in materia di locazione, si sono rivolti al giudice.

                                         Con
l'istanza introduttiva di  causa hanno chiesto che la pigione mensile venisse
ridotta a Fr. 889.35. La controparte si è opposta alla domanda argomentando che
il reddito dello stabile, così come è, non è sproporzionato e che, in ogni
caso, la pigione pagata dagli istanti corrisponde a quella di mercato nella
zona. Inoltre sostiene come non si possa chiedere una riduzione partendo da un
tasso ipotecario di sette anni prima quando, nel frattempo, vi sono stati
rinnovi taciti del contratto.

 

                                      

                                   3.   Il
primo giudice ha ridotto la pigione mensile a Fr. 891.-, a partire dal 1
dicembre 1999. Ha ritenuto che la locatrice non ha provato un reddito
insufficiente dell'immobile non avendo presentato dei documenti giustificativi
riguardanti il periodo in questione e non potendo del resto valere quelli,
richiamati da un'altra simile causa con altri inquilini ma non ammessi, degli
anni 1996 e 1997; in ogni caso nel calcolo del reddito netto, così come esposto
per il 1998, la convenuta ha preso in considerazione costi che non possono
essere riconosciuti come ad esempio l'ammortamento dell'investimento così che,
ignorando tale posta, il reddito dello stabile si rivela superiore a quello
attualmente ammissibile. Il fatto poi per gli inquilini di non avere chiesto la
diminuzione della pigione al momento delle singole riduzioni del tasso
ipotecario non significa che gli stessi vi abbiano rinunciato.

 

                                   4.   Con
l'appello, introdotto tempestivamente, l'__________ ritiene che il reddito
netto annuale dell'immobile non è sproporzionato, corrisponde a quello di
mercato e l'eventuale riduzione potrebbe essere presa in considerazione solo
per quanto riguarda la differenza che scaturisce tra le ultime due variazioni
del tasso ipotecario senza dover ritornare, per tale calcolo, al 1992. 
Conclude chiedendo l'annullamento della sentenza del Segretario-assessore.

 

                                         Con le
osservazioni all'appello le controparti ne chiedono la reiezione per motivi di
merito che, se necessario, verranno ripresi nel seguito dell'esposizione di
diritto.

 

 

                                   5.   In
ordine va rilevato che l'appello è carente dal punto di vista formale a
prescindere dalle stranezze di un appello (unica forma di gravame ammissibile
in concreto stante il valore di causa superiore ai Fr. 8'000.- dovendo far capo
per la sua determinazione all'art. 7 cpv. 3 CPC: Cocchi/Trezzini, CPC,
ad art. 7 n. 1) che, in diritto, si richiama alle disposizioni del ricorso per
cassazione.

                                         

                                         L'art.
309 cpv. 2 CPC impone che l'atto di appello, pena la sua nullità (art. 309 cpv.
5 CPC), contenga le domande (litt. e) e i motivi di fatto e di diritto sui
quali si fonda (litt. f). 

                                         

                                         Per
quanto è delle domande formulate in appello, l'appellante chiede l'annullamento
della sentenza del primo giudice. Ora è già stato deciso che è inammissibile
l'appello che si limita a chiedere che la sentenza pretorile venga annullata
senza, per questo, invocare particolari motivi di annullamento (Cocchi/Trezzini,
CPC, ad art. 309 n. 4), motivi che l'appellante assolutamente non evoca. Le
domande d'appello devono essere, infatti, intese alla modifica della sentenza
impugnata alfine di ottenere un giudicato favorevole alla parte che appella (Cocchi/Trezzini,
ibidem). La formulazione chiara delle domande è imprescindibile poiché esse
delimitano la portata dell'appello dal momento che, in seconda sede pur anche
nell'ambito di una controversia di tipo sociale, l'autorità giudicante è
vincolata dalle domande di parte pena la nullità della sua sentenza (ICCTF 7
marzo 1997 C. c. C.).

 

                                         Per
quanto riguarda invece la motivazione va subito evidenziato come, nella parte
di gravame che riguarda il merito, l'appellante non discute dell'argomento -
esclusione di talune poste del conteggio inteso a dimostrare l'insufficienza
del reddito dell'immobile che in tal modo appare superiore a quello
giustificabile - che ha indotto il Pretore a non tenerne conto ed a decidere la
riduzione della pigione. L'appellante si limita, infatti, acriticamente, a
sostenere di aver dimostrato che il reddito netto non è sproporzionato.

                                         Nel caso
concreto si può tuttavia prescindere dal sanzionare, in ordine, le difformità
dell'atto di appello riguardo alle esigenze minime che ci si deve attendere che
un patrocinatore conosca e metta in atto dal momento che, anche nel merito, si
impone la reiezione dell'appello. E questo anche se il patrocinatore
dell'appellante non ha tratto insegnamento dalle censure d'ordine formulate al
proposito di un suo appello riguardante altri inquilini dello stesso stabile
che, con osservazioni di tre/quattro mesi prima, ne evidenziavano le carenze
formali.

 

 

                                   6.   Nel
merito della controversia, la parte appellante non ha affatto dimostrato che il
reddito dell'immobile non è sproporzionato; ha sì presentato una bilancio al
31.12.1998 - ma magari era meglio conoscere i risultati almeno del primo
semestre 1999, trattandosi del periodo interessato - ma non ha sostanziato quel
documento con i necessari giustificativi. Non potevano evidentemente soccorrere
quelli richiamati da altro incarto, e giustamente non ammessi dal primo
giudice, che si riferiscono agli anni 1996 e 1997 e che non possono comprovare
alcunché per il 1998. Inoltre il giudice di prime cure, sulla sola base del
conteggio presentato, ha tratto convincimento che il reddito netto è superiore
a quello ammissibile per essere considerato sufficiente e quindi non
sproporzionato. Mancando del resto qualsiasi critica puntuale al non
riconoscimento della posta di ammortamento dell'investimento non si può far
altro che richiamare e confermare al proposito la corretta motivazione della
sentenza impugnata.

                                         

                                         La
considerazione riguardante la conformità della pigione a quelle di mercato è
restata, come anche costatato dal primo giudice, incomprovata. I documenti di
raffronto presentati ancora successivamente all'inoltro dell'appello non
possono essere tenuti in considerazione ostandovi la disposizione dell'art. 321
cpv. 1 litt. b) CPC.

 

                                         Anche il
prevalersi, come punto di partenza per la determinazione del tasso ipotecario
dal quale operare la diminuzione, della situazione al momento dell'inizio del
contratto è conforme a diritto poiché l'evoluzione verso il basso delle
componenti relative, come il tasso ipotecario, che contribuiscono alla
determinazione la pigione si opera dall'ultima sua fissazione (Lachat,
Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 274) che, nel caso concreto, è ancora
quella iniziale. 

 

                                   7.   L'appello,
inconsistente, deve così essere respinto con seguito di spese e ripetibili.

 

 

 

Per i quali motivi 

vista, per le spese, l'art. 148 CPC e la vigente
TG

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   L'appello 6 dicembre 1999 di __________ è respinto.

 

                                   2.   Le
spese della procedura d'appello consistenti in:

 

                                         -tassa di
giustizia                                          Fr. 500.-

                                         -esborsi
di cancelleria                                  Fr.   50.-

                                          totale                                                              Fr.
550.-

 

                                         da
anticiparsi dall'appellante restano a suo carico con l'obbligo di rifondere a
controparte Fr. 500.- per ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
a:      - __________

                                         Comunicazione
alla Pretura di Bellinzona

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il
segretario