# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e068c936-9426-540a-95c8-ded042e9c7f0
**Source:** Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** FR 602_2010_16_18_15_02_111.pdf
**Docket/Reference:** 602_2010_16_18_15_02_111.pdf
**URL:** https://www.fr.ch/sites/default/files/contens/tc/_www/files/pdf30/602_2010_16_18_15_02_111.pdf

## Full Text

602 2010-16 
602 2010-18 

Arrêt du 15 février 2011 

IIe COUR ADMINISTRATIVE 

COMPOSITION 

Président : 
Juges : 
Greffier-stagiaire : 

Christian Pfammatter 
Josef Hayoz, Marianne Jungo 
Baptiste Morard 

PARTIES 

les  époux  X.,  recourants,  représentés  par  Me  Jean-Claude  Morisod, 
avocat, rue de la Banque 4, case postale 1015, 1701 Fribourg,  

PATRIMOINE  SUISSE,  case  postale  1122,  8032  Zürich,  recourant, 
représenté par Me Bruno de Weck, avocat, bd de Pérolles 12, case postale 
720, 1701 Fribourg,  

PATRIMOINE  SUISSE  FRIBOURG,  Stalden  20,  1700  Fribourg, 
recourant, représenté par Me Bruno de Weck, avocat, bd de Pérolles 12, 
case postale 720, 1701 Fribourg, 

contre 

PREFECTURE  DU  DISTRICT  DE  LA  SARINE,  Grand-Rue  51,  case 
postale 96, 1702 Fribourg, autorité intimée,  

W.,  intimé,  représenté  par  Me  Pierre  Mauron,  avocat,  rue  de  la  Léchère 
10, case postale 519, 1630 Bulle 1, 

OBJET 

Aménagement du territoire et constructions 

Recours des 3 et 9 mars 2010 contre la décision du 5 février 2010 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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c o n s i d é r a n t   e n   f a i t  

A. 
Le 15 septembre 2008, W. a déposé une demande de permis de construire afin de 
réhabiliter  la  maison  d'habitation  sise  à  la  Planche-inférieure  ____,  à  Fribourg.  Selon  le 
plan d'aménagement local, le terrain en question est affecté à la zone de ville I. 

Côté Sarine, le projet de rénovation prévoyait le maintien de la façade Nord ainsi qu'un 
réaménagement des annexes existantes (notamment un dépôt de 13,5 m2 à démolir et 
reconstruire)  le  long  de  la  limite  Est  de  la  parcelle,  de  manière  à  créer  sur  leur  volume 
une terrasse longitudinale d'environ 3 m de large et 10 m de long, assortie d'un escalier 
pour  accéder  au  jardin.  L'idée  était  de  respecter  le  caractère  de  l'ancien  bâtiment  dont 
les  diverses  annexes,  côté  Sarine,  étaient  concentrées  le  long  de  la  limite  Est  de  la 
parcelle. 

Le Préfet du district de la Sarine a accordé le permis de construire requis par décision du 
27 janvier 2009. 

Le  1er  avril  2009,  W.  a  informé  la  Ville  de  Fribourg,  avec  copie  au  Service  des 
B. 
constructions  et  de  l'aménagement  (SeCA)  et  au  Service  des  biens  culturels,  qu'il  avait 
décidé  de  renoncer  à  la  reconstruction  de  l'annexe.  Il  a  joint  à  son  courrier  des  plans 
modifiés dont, pour l'essentiel, il ressort ce qui suit: 

(cid:1)   Le mur de la façade Nord existant est démoli. Il est avancé de 1,4 m sur environ 
la moitié de la longueur (dans le prolongement de la cuisine) pour créer un espace 
supplémentaire  permettant  d'intégrer  dans  la  maison  un  escalier  qui  était 
précédemment  à  l'extérieur;  sur  l'autre  moitié  de  cette  longueur,  la  façade  est 
avancée  de  3,5  m  pour  agrandir  d'environ  6,2  m2  le  local  indiqué  comme 
"Stuebeli"; 

(cid:1)   Au  rez-de-chaussée,  une  pièce  supplémentaire  avec  corridor  de  17,5  m2  est 
construite en contigu à la cave existante, de sorte que le volume ainsi créé occupe 
toute  la  largeur  de  la  parcelle;  l'architecte  utilise  ce  volume  au  1er  étage  pour, 
d'une part, procéder à l'agrandissement de 6,2 m2 susmentionné et, d'autre part, 
aménager une terrasse de 21,6 m2; 

(cid:1)   Le toit est prolongé d'environ 2 m, en gardant la même pente, jusqu'au droit de la 
nouvelle façade, côté "Stuebeli"; sur l'autre moitié de la façade, le toit permet de 
couvrir partiellement la nouvelle terrasse; 

(cid:1)   Compte  tenu  de  la  façade  avancée,  côté  "Stuebeli",  le  toit  ne  comporte  plus  de 

saillie d'avant-toit sur cette longueur. 

C. 
Le 19 mai 2009, compte tenu de l'importance des changements de plans, la Ville de 
Fribourg  a invité  W.  à soumettre  la  demande  de  modification  du  permis  de  construire  à 
l'enquête publique. 

Le  26  juin  2009,  constatant  que  l'intéressé  avait  poursuivi  les  travaux,  selon  les  plans 
modifiés,  sans  avoir  obtenu  un  nouveau  permis  de  construire,  la  commune  a  saisi  le 
préfet en lui demandant de prononcer la suspension des travaux. 

 
 
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Le même jour, la Préfecture de la Sarine a procédé à une inspection des lieux au terme 
de laquelle elle a ordonné la suspension des travaux en ce qui concerne la façade Nord. 
Le 16 juillet 2009, le préfet a toutefois autorisé le constructeur à poser, à ses risques et 
périls,  le  lé  d'étanchéité  sur  la  partie  horizontale  du  bâtiment  en  vue  de  protéger  sa 
structure.  

D. 
Le 2 juillet 2009, W. a déposé une demande de permis de construire pour entériner 
les  modifications  de  la  façade  Nord  et  de  la  terrasse.  Dans  la  mesure  où  cette 
construction impliquait un agrandissement du bâtiment sur 2 niveaux (rez-de-chaussée + 
Stuebeli),  une  requête  de  dérogation  en  application  de  l'art.  37  al.  3  du  règlement 
communal d'urbanisme (RCU) a été également formée par l'intéressé. 

Le  9  juillet  2009,  Les  époux  X.,  propriétaires  du  bâtiment  contigu  sis  à  la  Planche 
Inférieure ____, se sont opposés à la demande de permis de construire et ont requis une 
indemnité  en  cas  d'octroi  de  la  dérogation.  En  substance,  ils  ont  contesté  l'avancement 
de  la  façade  qui  modifie  largement  l'alignement  antérieur  des  bâtiments,  ainsi  que  la 
construction d'une terrasse qui modifie la situation en leur coupant une partie de la vue 
vers  l'Est.  Du  moment  que  la  façade  a  été  détruite,  ils  estimaient  qu'elle  devait  être 
reconstruite  à  l'identique,  à  savoir  dans  l'alignement  d'origine,  conformément  aux 
dispositions  régissant  la  zone  de  Ville  I.  Ils  ont  fait  valoir  également  des  empiétements 
du  toit  sur  le  mur  mitoyen.  Dans  l'hypothèse  où  la dérogation  devait  être  accordée,  les 
opposants  ont  exigé  le  versement  d'une  indemnité  de  100'000  francs  destinée  à 
compenser l'important préjudice que cette construction leur occasionnerait. 

Le  14  juillet  2009,  l'association  Patrimoine  Suisse  Fribourg  s'est  elle  aussi  opposée  à  la 
demande  de  permis  de  construire  et  à  la  demande  de  dérogation.  Invoquant  une 
violation  de  l'art.  31  al.  1  RCU,  elle  a  déploré  la  démolition  de  l'ancienne  façade.  La 
nouvelle implantation  dépassait  de  plusieurs  mètres  celle  d'origine  et  ne  s'inscrivait  pas 
dans  le  périmètre  original  de  la  construction.  Elle  a  estimé  que  la  structure  en  bois 
plaqué de la façade, sa modénature ainsi que les ouvertures ne respectaient en rien les 
impératifs  de  respect  de  la  typologie  et  de  l'architecture  du  bâtiment  ainsi  que  de 
l'harmonisation  avec  les  bâtiments  voisins.  Or,  selon  l'art.  30bis  al.  2  RCU,  lorsque  les 
éléments  de  remplacement  sont  nécessaires,  ils  doivent  être  réalisés  conformément  à 
l'aspect  des  anciens  avec  les  mêmes  matériaux  ou  des  matériaux  traditionnellement 
utilisés  à  l'époque  de  la  construction  du  bâtiment.  Ce  qui  n'était  pas le  cas  en  l'espèce. 
De l'avis de l'opposante, la demande de modification du permis de construire ne pouvait 
pas bénéficier de l'art. 37 RCU relatif aux agrandissements de bâtiments, dès lors que les 
travaux  entrepris  ne  pouvaient  pas  être  qualifiés  de  minime  importance  selon  cette 
disposition. Même si cela devait être admis, il n'en resterait pas moins que les impératifs 
d'harmonisation  (volumétrie,  matériaux,  teinte)  avec  l'environnement  bâti n'avaient  pas 
été  respectés.  De  plus,  la  toiture  n'était  plus en saillie  sur  la  façade,  mais  affleurante  à 
celle-ci  du  fait  de  son  avancement.  Cet  élément  très  important  de  typologie  des  avant-
toits de toutes les maisons de cette zone n'était pas respecté, en violation de l'art. 35 al. 
2 RCU. L'opposant s'est plainte également du remplacement de l'ancienne lucarne à deux 
pans par une lucarne "chien couché", d'une dimension supérieure. 

Le 6 juillet 2009, la Commission communale du patrimoine a émis un préavis défavorable 
à la dérogation et a invité le propriétaire à rechercher une meilleure solution. 

Le  14  août  2009,  W.  a  produit  une  détermination  auprès  de  la  commune  en  expliquant 
que  le  mur  de  façade  Nord  original  avait  été  déposé  après  que  des  sondages  de 

 
 
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résistance eurent démontré que l'ancien mortier était fusé et partiellement instable. Il a 
indiqué  qu'au  vu  de  sa  composition  (briques  en  terre  cuite  et  moellons),  ce  mur  avait 
vraisemblablement  été  reconstruit  de  manière  très  économique  après  l'important 
incendie  de  1919.  S'agissant  de  l'agrandissement  au  rez-de-chaussée,  l'architecte  a 
souligné  que  le  déplacement  de  l'annexe  vers  la  façade  permettait  l'exécution  d'un 
volume  plus  petit.  Défendant  une  lecture  architecturale  moderne  du  site,  W.  a  estimé 
avoir  réalisé  un  projet  équilibré  entre  ancien  et  moderne.  Afin  de  couper  court  aux 
critiques et d'obtenir rapidement le permis de construire, il a fait savoir que, suite à une 
discussion  avec  les  représentants  de  la  commune  et  du  Service  des  biens  culturels,  il 
avait décidé : 

(cid:1)   de  renoncer  à  la  demande  de  dérogation  en  reculant  la  façade  du  1er  étage 

(abandon des 6,2 m2 en dérogation); 

(cid:1)   de créer un avant-toit sur la largeur manquante de 2,87 m par le recul de la dite 

façade. 

Il a produit un nouveau jeu de plans, daté du 14 août 2009, qui concrétise cette nouvelle 
modification du projet. 

Il en ressort pour l'essentiel ce qui suit: 

(cid:1)   la  façade  du  1er  étage  est  désormais  alignée  sur  toute  la  largeur  du  bâtiment  à 
environ  1,4  m  en  avant  de  l'ancien  mur  démoli,  de  manière  à  permettre 
l'intégration de l'escalier (autrefois extérieur) à l'intérieur de la maison;  

(cid:1)   la  surface  6,2  m2  à  laquelle  il  est  renoncé  dans  le  prolongement  du  "Stuebeli" 

devient partie intégrante de la terrasse qui est agrandie d'autant; 

(cid:1)   le  mur  de  séparation  de  la  cuisine  et  du  "Stuebeli"  est  prolongé  sur  la  terrasse 

jusqu'au droit de l'avant-toit; 

(cid:1)   compte tenu du recul de la façade sur la largeur du "Stuebeli", le toit – qui n'est 
pas modifié - devient un avant-toit sur toute la largeur du bâtiment; cet avant-toit 
repose sur des piliers de chaque côté et sur le mur de séparation susmentionné et 
sert à fermer partiellement la terrasse; 

(cid:1)   le pilier qui supporte l'avant-toit à l'Est est recouvert de bois sur toute sa longueur 

et sur une largeur d'environ 1,5 m; 

(cid:1)   l'aménagement du rez-de-chaussée ne change pas;  

Dans  un  préavis  du  29  octobre  2009,  la  Commission  des  biens  culturels  a  préavisé 
favorablement  la  demande  de  modification  du  permis  de  construire  en  se  référant  à  un 
rapport du Service des biens culturels selon lequel l'agrandissement du rez-de-chaussée 
était  conforme  à  la  réglementation  en  vigueur.  Dans  la  mesure  où  le  requérant  avait 
décidé  de  réduire  l'agrandissement  à  l'étage  à  la  profondeur  des  anciennes  latrines,  la 
modification apportée ne justifiait pas une reconsidération du préavis antérieur. Du point 
de  vue  de  l'expression  de  la  façade,  l'utilisation  du  bois  était  envisageable  pour  autant 
que le bois soit conservé brut, ni peint ni teint. Un avant-toit était en outre nécessaire en 
application de l'art. 35 RCU. 

 
 
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Tenant  compte  des  dernières  modifications  du  projet,  la  commune,  le  Service 
archéologique et le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) ont également 
émis un préavis positif. 

Invités  à  se  déterminer  sur  les  nouveaux  plans,  les  opposants  ont  confirmé  leur 
opposition les 23 et 24 décembre 2009. 

Par  décision  du  5  février  2010,  le  préfet  a  rejeté  les  oppositions  et  accordé  le 
E. 
permis  de  construire  demandé.  Dans  la  mesure  où  la  façade  démolie,  postérieure  à 
l'incendie de 1919, ne présentait aucune valeur historique, il a jugé qu'il n'y avait pas lieu 
d'en exiger la reconstruction à l'identique. Constatant que la notion d'agrandissement de 
minime importance de l'art. 37 RCU n'est pas la même que celle de construction de peu 
d'importance  au  sens  de  l'art.  64  de  l'ancien  règlement  d'exécution  de  la  loi  sur 
l'aménagement  du  territoire  et  les  constructions  (aRELATeC;  actuellement  abrogé),  le 
préfet  s'est  fondé  sur  l'avis  de  la  commune  et  du  Bureau  de  la  Commission  des  biens 
culturels pour estimer que le projet satisfaisait aux exigences de l'art. 37 RCU et que les 
agrandissements en cause pouvaient par conséquent être autorisés en zone de ville I. Il 
a  considéré  que  l'aménagement  de  la  terrasse  et  la  création  d'un  droit  de  vue  sur  la 
propriété  des  voisins,  comme  aussi  les  travaux  exécutés  en  toiture,  constituaient  des 
griefs relevant du droit privé et réservés au Juge civil. Il a fixé enfin un délai de 30 jours 
aux  opposants  pour  ouvrir,  cas  échéant,  action  en  indemnisation  devant  le  juge  de 
l'expropriation. 

F. 
Agissant le  3  mars  2010,  les  époux  X.  ont  contesté  devant  le  Tribunal  cantonal  la 
décision préfectorale du 5 février 2010 dont ils demandent l'annulation sous suite de frais 
et dépens. Ils concluent à ce que les travaux accomplis en façade par W. dans la partie 
arrière du bâtiment soient démolis et que la façade soit restituée dans son état antérieur, 
suivant les plans autorisés en janvier 2009, et dans le respect de la typologie du site. En 
tout  état  de  cause,  ils  exigent  qu'aucun  agrandissement  de  minime  importance  au  seul 
rez-de-chaussée  ne  dépasse  l'alignement  des  façades  voisines  et  que,  de  leur  côté,  un 
retrait  de  2,7  m  de  la  terrasse  soit  respecté,  conformément  à  l'art.  228  al.  1  de  la  loi 
d'application du code civil (LACCS; RSF 210.1). 

A  l'appui  de  leurs  conclusions,  les  recourants  se  plaignent  d'une  violation  de  la 
réglementation de la zone de ville I. Ils rappellent que les façades sont protégées (art. 31 
al.  1  RCU)  et  qu'il  n'est  donc  pas  possible  de  les  détruire  pour  les  reconstruire  sur  un 
autre  emplacement  et  selon  une  autre  typologie.  Ils  affirment  en  outre  que  le 
déplacement  de  la  façade  a  eu  pour  effet  un  agrandissement  du  bâtiment  sur  deux 
niveaux alors que l'art. 37 RCU n'envisage qu'un agrandissement sur un niveau. De plus, 
au-delà  de  la  nouvelle  façade,  un  second  agrandissement  a  été  effectué  par  la  création 
d'une  nouvelle  pièce  au  rez-de-chaussée  et  un  troisième  par  l'aménagement  d'une 
terrasse habitable, abritée par un avant-toit de 2,50 m. Les recourants estiment en outre 
que la notion d'agrandissement de minime importance au sens de l'art. 37 RCU doit être 
interprétée  en  fonction  de  l'art.  64  aRELATeC  relatif  aux  constructions  de  minime 
importance et ne peut être admise que restrictivement compte tenu du but de protection 
de  la  norme  communale.  A  leur  avis,  les  agrandissements  effectués  ne  sont  pas  de 
minime  importance  et,  en  plus,  ils  ne  respectent  pas  les  limites  de  l'art.  64  aRELATeC, 
notamment  en  ce  qui  concerne  la  saillie  d'avant-toit.  Ils  font  valoir  également  que  la 
lucarne  est  disproportionnée  par  rapport  aux  autres  lucarnes  du  voisinage,  dont  elle 
rompt l'harmonie. 

 
 
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Le 9 mars 2010, l'association Patrimoine Suisse Fribourg et l'association Patrimoine 
G. 
Suisse  (Schweizer  Heimatschutz)  ont  également  recouru  auprès  du  Tribunal  cantonal 
contre  la  décision  préfectorale  du  5  février  2010.  Elles  concluent,  sous  suite  de  frais  et 
dépens, à l'annulation de la décision attaquée et qu'ordre soit donnée à W., dans un délai 
de  6  mois  à  partir  de  l'entrée  en  force  de  la  décision  d'annulation,  de  rétablir  l'état  de 
droit  par  la  démolition  des  constructions  entreprises  sans  permis  sur  la  façade  côté 
Sarine et de reconstruire la façade à son endroit initial. 

Les  recourantes  contestent  l'appréciation  des  autorités  niant  toute  valeur  historique  au 
bâtiment  litigieux.  A  leur  avis,  la  valeur  du  site  réside  dans  l'ensemble  de  l'alignement 
des  maisons,  respectivement  dans  leur  non-alignement  sur  le  côté  Sarine.  Alors  que  le 
projet initial consistait à réhabiliter le bâtiment d'une manière conforme, respectueuse du 
site  et  de  sa  structure  construite,  les  travaux  accomplis  sans  permis  ne  s'intègrent  pas 
dans  le  quartier  et  sont  donc  contraires  à  l'art.  30  al.  1  RCU  (qui  protège  la  typologie, 
volumétrie, architecture style et décoration des bâtiments) et à l'art. 31 RCU qui protège 
les façades. 

Compte tenu des incohérences des différents préavis figurant au dossier, les recourantes 
estiment  que  ceux-ci  ont  été  rédigés  rapidement,  sans  véritable  connaissance  de  la 
situation de fait et d'une manière éloignée de la réalité du terrain.  

Nonobstant la modification des plans, les recourantes considèrent que la modification du 
1er étage ne transforme guère le projet jugé inacceptable par la Commission communale 
du  patrimoine  en  raison  d'un  agrandissement  sur  deux  niveaux.  La  création  de  la 
terrasse  avec  un  énorme  caisson  -  qui,  sous  la  forme  d'une  armoire,  est  destiné  à 
soutenir  l'immeuble  suite  aux  problèmes  de  statique  provoqués  par  la  destruction  de  la 
façade aux murs porteurs – doit être assimilée à un agrandissement supplémentaire, de 
sorte que la dérogation de l'art. 37 al. 3 RCU nécessaire pour un tel procédé est toujours 
inexistante. 

De  plus,  le  projet  ne  s'harmonise  pas  du  tout  avec  le  reste  des  bâtiments  alentours. 
L'intimé  avance  sa  maison  de  plusieurs  mètres,  en  rompant  l'alignement  du  quartier. 
L'harmonie est également absente dans le choix des matériaux qu'il opère. D'une maison 
typique,  cette  bâtisse  se  transforme  en  une  énorme masse  boisée,  qui n'a  pas  sa  place 
dans le quartier et qui n'en conserve ni l'architecture, ni le style, en violation de l'art. 27 
al. 1 et 2 RCU. 

Les recourantes font valoir par ailleurs que l'agrandissement conféré par le déplacement 
de  la  façade  ainsi  que  par  la  création  d'une  pièce  au  rez-de-chaussée  est  important  et 
incompatible  avec  la  notion  figurant  à  l'art.  37  RCU.  A  leur  avis,  il  est  exclu  d'admettre 
que  le  fait  de  créer  une  nouvelle  pièce  adjacente  à  un  bâtiment,  après  en  avoir  démoli 
une  façade  entière  et  l'avoir  déplacée,  serait  un  événement  minime,  tant  en  terme 
d'impact  sur  la  préservation  du  patrimoine  que  sur  le  gain  effectif  en  superficie.  La 
construction  de  l'intimé  n'est  pas  un  petit  corps  de  bâtiment,  ni  une  construction 
également  que 
souterraine 
l'agrandissement  litigieux  soit  lié  aux  fonctions  du  bâtiment,  dès  lors  qu'il  s'agit 
uniquement de créer une pièce supplémentaire. L'intimé ne démontre pas l'utilité d'un tel 
agrandissement  en  lien  avec  une  autre  pièce  de  la  maison,  qui  aurait  été  mal  conçue  à 
l'époque et qui aurait nécessité un léger agrandissement pour des raisons techniques par 
exemple. S'il agrandit aujourd'hui sa maison, c'est juste pour bénéficier de plus d'espace 

semi-enterrée. 

recourantes 

contestent 

Les 

ou 

 
 
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en  créant  une  nouvelle  pièce  et  une  terrasse.  Cela  n'est  pas  suffisant  pour  faire  fi  des 
contraintes architecturales présentes sur un site protégé.    

H. 
Par  actes  séparés  du  7  juillet  2010,  W.  a  produit  sa  réponse  aux  recours.  En 
substance,  il  rappelle  que  la  façade  détruite  était  en  très  mauvais  état  et  indique  que, 
lors  des  travaux,  un  muret  en  blocs  de  tuf  a  été  découvert  à  proximité  de  la  nouvelle 
façade  contestée.  Cette  base  relativement  profonde  atteste,  selon  lui,  l'origine  d'un 
ancien mur de façade à cet endroit.  Par manque de moyen, suite à l'incendie de 1919, le 
volume  a  été  reconstruit  de  manière  réduite  et  en  retrait.  Cela  expliquerait 
l'emplacement  de  l'escalier  de  liaison  entre  le  rez-de-chaussée  et  le  1er  étage  situé  à 
l'extérieur  du  volume.  S'agissant  de  l'agrandissement  au  rez-de-chaussée,  l'intimé 
souligne  que,  dans  le  quartier,  sa  maison  offre  la  plus  petite  profondeur  entre  ses 
façades  Nord  et  Sud.  Interpréter  comme  abusif  le  prolongement  d'un  volume  dans 
l'alignement  d'une  construction  existante  (cave  extérieure)  est  particulièrement 
incompréhensible. De plus, cet agrandissement ne concerne que les 2/3 de la façade, le 
dernier  tiers  étant  occupé  par  la  cave.  L'intimé  indique  également  qu'au  1er  étage,  la 
surface habitable n'a pas été modifiée. Se référant à la comparaison des surfaces brutes 
de  plancher  avant  et  après  la  rénovation,  l'intimé  insiste  sur  le  fait  que  celles-ci  sont 
passées  de  220  m2  à  209  m2.  Il  ne  comprend  pas  dès  lors  qu'on  puisse  contester  que 
son  projet  bénéficie  des  possibilités  offertes  par  l'art.  37  RCU  concernant  les 
agrandissements de minime importance. 

Dans leurs observations respectives, la Ville de Fribourg, le préfet et le Service des 

I. 
biens culturels concluent au rejet du recours. 

Le  27  août  2010,  les  époux  X.  ont  déposé  des  déterminations  sur  les  réponses  à 
J. 
leur recours. Compte tenu des affectations différentes des anciennes annexes démolies et 
des  nouveaux  volumes  construits  à  des  fins  d'habitation,  ils  estiment  qu'il  est  exclu  de 
procéder à des compensations de surfaces. De plus, ces anciennes annexes devaient être 
considérées comme des ajouts malencontreux au sens de l'art. 54 RCU et devaient être 
éliminées.  Affirmant  à  nouveau  que  le  projet  comporte  trois  agrandissements  (façade, 
rez-de-chaussée  et  prolongement  du  toit),  les  recourants  examinent  dans  le  détail  la 
mise en œuvre de l'art. 64 aRELATeC pour constater que les conditions posées par cette 
disposition pour autoriser une construction de minime importance ne sont pas réalisées. 
S'agissant  des  faits,  ils  contestent  que  les  éléments  en  tuf  attesteraient  la  ruine  d'un 
ancien mur de façade. Ils s'appuient en cela sur les plans cadastraux de 1879 et 1975. A 
leur  avis,  il  s'agit  d'un  muret  de  jardin,  en  appareillage  très  grossier  recouvert  d'une 
couvertine de ciment, qui séparait la maison de la courette donnant accès à l'immeuble 
par  derrière.  De  plus,  rien  ne  prouverait,  selon  eux,  que  la  façade  aurait  été  abattue 
après  l'incendie  de  1919.  Les  plans  de  reconstruction  du  bâtiment  de  1920  ne 
comportent pas le dessin de la façade  côté Sarine, ce qui permet d'en inférer que  cette 
partie n'a pas été reconstruite.  

Les  recourants  se  sont  encore  plaints  d'interventions  illégales  sur  la  structure  intérieure 
du bâtiment en cours de procédure, notamment de la destruction de poutres. 

Le Juge délégué à l'instruction du recours a procédé à une inspection des lieux, le 

K. 
2 septembre 2010.  

A  cette  occasion,  le  mandataire  des  associations  recourantes  a  procédé  à  une  dictée  au 
procès-verbal  afin  de  compléter  et  modifier  son  mémoire  de  recours,  pour  préciser,  en 

 
 
- 8 - 

substance,  que  le  grief  lié  à  la  typologie  des  lieux  concerne  le  non-respect  de 
l'alignement  discontinu  des  maisons  avec  décrochement,  qui  donnait  un  rythme  et  une 
harmonie à ce front de rue.   

Lors de  cette séance d'inspection des lieux, il est ressorti, notamment, que les critiques 
des  recourants s'agissant d'atteinte à la poutraison intérieure sont sans fondement, dès 
lors  qu'il  n'y  avait  originellement  aucune  poutraison  dans  la  grande  pièce  à  l'étage.  Le 
Chef du Service des biens culturels a indiqué, par ailleurs, que si, à son avis, l'intégration 
de la construction dans le site ne pose pas de problème, une difficulté réside néanmoins 
dans l'agrandissement réalisé à l'étage, en lien avec la hauteur de la terrasse-balustrade. 
Une  autre  question  qui  subsiste  est  celle  de  savoir  si  l'agrandissement  de  l'annexe  est 
encore ou non conforme au RCU.  Les  recourants ont, pour leur part,  confirmé la teneur 
de leur mémoire de recours. M. Schoepfer, membre de l'association recourante, historien 
d'art reconnu, est intervenu pour rappeler que le côté Sarine du quartier est caractérisé 
par  un  alignement  libre.  Il  déplore  la  façade  rénovée,  qui  englobe  une  terrasse  qui 
n'existait  pas  auparavant,  ainsi  que  l'absence  d'avant-toit  caractéristique  de  cet 
alignement  d'immeubles.  A  son  avis,  l'aspect  actuel  de  la  façade  donne  une  impression 
de  grande  unicité,  qui  ne  correspond  pas  au  style  des  immeubles  voisins.  Des 
photographies du bâtiment avant transformation ont été produites.  

Il  a  été  constaté  en  outre  que,  contrairement  aux  plans  faisant  l'objet  du  permis  de 
construire litigieux, l'implantation de l'escalier extérieur menant à la terrasse ne suit plus 
un axe Nord- Sud, le long de la limite Est de la parcelle, mais que son orientation a été 
déplacée selon un axe Est-Ouest.     

Le  6  octobre  2010,  les  époux  X.  ont  déposé  leurs  déterminations  relatives  à 

L. 
l'inspection des lieux. 

ils  maintiennent 

façade.  En  revanche, 

Au  vu  du  dossier,  ils  ont  décidé  de  renoncer  à  exiger  la  reconstruction  à  l'identique  de 
façade 
l'ancienne 
harmonieuse, respectant la typologie et l'architecture du bâtiment conformément à l'art. 
31  RCU.  A  leur  avis,  l'actuelle  façade  ne  répond  pas  à  ces  critères.  La  construction 
actuelle  n'est  pas  une  façade,  mais  un  empilement  de  volumes  qui  ne  constitue  pas  un 
front face à l'espace public. Cette construction ne ressemble en rien à l'ancienne façade 
et  ne  respecte  pas  sa  typologie,  de  sorte  que  des  plans  d'une  nouvelle  façade  doivent 
être mis à l'enquête.  

leur  exigence  d'une 

Rappelant que le déplacement de la façade entraîne un volume supplémentaire de 70 m3 
(7  m  X  7  m  X  1,40  m),  les  recourants  estiment  que  cet  agrandissement  compense 
largement la démolition de l'ancienne buanderie (d'un volume de 18, 24 m3) et présente 
une augmentation nette de 51,76 m3, soit l'équivalent d'une chambre de 4,65 m X 4,65 
m  sur  2,4  m  de  haut.  Il  est  dès  lors  exclu  d'accorder  au  rez-de-chaussée  un 
agrandissement  supplémentaire,  qui  leur  porterait  préjudice  en  créant  un  haut  mur  le 
long de leur propriété. Ils demandent la démolition de l'agrandissement effectué au-delà 
de la nouvelle façade. 

Les recourants considèrent également que la terrasse construite sur l'agrandissement est 
habitable actuellement de mai à septembre et toute l'année si elle était vitrée comme un 
jardin  d'hiver.  Dans  la  mesure  où  l'agrandissement  de  minime  importance  ne  peut  être 
construit que sur un niveau, la terrasse n'est pas réglementaire. 

 
 
- 9 - 

S'agissant  de  l'avant-toit,  les  époux  X.  se  plaignent  de  l'ampleur  de  celui-ci,  qui  atteint 
2,30  m  (au  lieu  des  60  centimètres  autorisés  par  l'art.  64  aRELATeC).  De  plus,  vu  la 
grandeur de cet élément, il a été aménagé un pilier sur leur propre toit pour le soutenir. 
Il  n'y  a  pas  lieu  d'aménager  un  tel  avant-toit  et  le  pilier  doit  être  enlevé  dès  lors  qu'il 
n'est pas indispensable pour un avant-toit de dimension usuelle. 

Au vu de leur prise de position, les recourants ont modifié leurs conclusions comme suit: 

1. 

Le recours est admis. 

2. 

Le dispositif de l'autorisation de construire délivrée le 27 janvier 2009 à W. est   modifié. 

3.  W. est astreint à mettre à l'enquête publique dans un délai de 3 mois dès  

jugement 

civil exécutoire afin de faire exécuter et terminer, à ses frais   conformément aux  

règles 

l'art et dans un délai d'un an dès jugement administratif exécutoire ou dès  

réception 

de 

de 

l'autorisation de construire cas échéant, sur le bâtiment 25 érigé sur  

l'immeuble  n°  13073  du 

registre foncier de Fribourg sa propriété les travaux dits sous   lettres a, b, et c: 

a. 

L'agrandissement du rez-de-chaussée sera démoli. La nouvelle façade  construite 

au  droit  de  l'ancien  escalier  extérieur  désormais  intégré  respectera  scrupuleuse- 

ment le prescrit de l'art. 31 al. 2 RCU. 

b. 

L'avant-toit sur la façade Nord sera réduit à une longueur de 60 centimètres. 

4. 

Il est donné acte à la recourante de ses entières réserves civiles. 

5. 

Les dépens sont mis à la charge de W. 

le  2  septembre  2010.  Elles  soulignent 

M. 
Les  associations  recourantes  ont  déposé  leurs  déterminations  après  enquête,  le 
7 octobre  2010.  Elles  confirment  pour  l'essentiel  le  contenu  de  leur  recours  avec  les 
l'importance  des 
corrections  apportées 
transformations  et,  en  raison  de  cette  importance,  le  défaut  d'intégration  de  celles-ci 
dans  le  site.  Procédant  à  la  comparaison  des  plans  autorisés  en  janvier  2009  et  ceux 
faisant l'objet du permis de construire du 5 février 2010, elles relèvent spécialement que 
l'agrandissement du rez-de-chaussée ne constitue plus une annexe comme sous l'ancien 
projet,  mais  une  extension  directe  de 
l'immeuble  avec  création  d'une  pièce 
supplémentaire  d'une  largeur  de  4  m  et  d'une  longueur  de  4,5  m,  soit  d'une  surface 
totale de 18 m2 au rez, cet espace supplémentaire se prolongeant au 1er étage par une 
terrasse quasi fermée pouvant ainsi être considérée comme une pièce supplémentaire à 
ce  niveau  (non-respect  de  l'art.  37  al.  1,  3  et  4  RCU).  Les  recourantes  estiment  que 
l'agrandissement  ainsi  réalisé  modifie  complètement  la  typologie  de  l'immeuble  et  ne 
respecte  pas  non  plus  la  typologie  du  site,  l'avant-toit  n'étant  en  particulier  plus 
perceptible en raison de son prolongement par un pan vertical donnant l'impression que 
la façade du bâtiment se situe au niveau de l'extrémité du toit et non pas en retrait (non-
respect  des  art.  35  al.  2  et  30  al.  1  RCU).  En  raison  de  l'effet  de  masse  dû  à  cet 
agrandissement  trop  important,  mais  aussi  du  traitement  de  la  façade  entièrement  
réalisée  en  bois,  contrairement  à  tous  les  autres  bâtiments  qui  sont  tous  en  pierre,  la 
construction  effectuée  tient  plus,  à  leur  avis,  du sauna  finlandais  ou  du  chalet  que  d'un 
immeuble  historique  situé  dans  le  quartier  protégé  de  la  Ville  de  Fribourg.  Cette 
réalisation incongrue est dès lors contraire aux art. 30 al. 1 et 31 al. 1, 2 et 3 RCU. Dans 
ces circonstances, les  recourantes maintiennent leurs conclusions tendant à un refus du 
permis de construire. Elles relèvent qu'il appartiendra à l'intimé, s'il entend maintenir une 

 
 
 
 
   
 
   
 
- 10 - 

partie  des  transformations,  de  déposer  une  nouvelle  demande  de  permis  de  construire 
respectant  la  réglementation  communale.  S'il  est  vraisemblable  que  le  nouveau  mur  de 
façade pourrait être maintenu à l'endroit où il se trouve, le traitement de la façade Nord 
dans  son  ensemble,  en  particulier  au  niveau  du  1er  étage  et  de  l'avant-toit,  devra  être 
considérablement modifié.   

N. 
L'intimé  a  réagi,  le  9  décembre  2010,  aux  déterminations  des  recourants.  Il 
souligne qu'il n'a jamais voulu mettre les autorités devant le fait accompli et que toutes 
ses actions ont toujours été empreintes de transparence. Il rappelle que tous les services 
consultés  ont  donné  un  préavis  positif  et  que  le  Chef  du  Service  des  biens  culturels  a 
confirmé,  lors  de  l'inspection  des  lieux,  que  la  transformation  du  bâtiment  n'avait  pas 
porté atteinte à un intérêt historique ou culturel et que son intégration dans le site ne lui 
posait pas de problème. Il estime qu'en réalité, le procès qui lui est fait ne poursuit que 
les  intérêts  privés  de  ses  voisins,  ce  qui  relève  du  droit  civil.  Dans  le  détail,  l'intimé 
conteste l'interprétation faite par les époux X. de la notion d'agrandissement de minime 
importance.  Il  se  réfère  à  ce  propos  à  la  position  des  autorités  spécialisées  qui  ont 
reconnu  qu'il  pouvait  bénéficier  de  l'art.  37  RCU.  S'agissant  de  la  position  des 
associations  recourantes,  l'intimé  considère  qu'elles  n'ont  pas  compris  sa  démarche 
architecturale.  A  son  avis,  la  défense  du  patrimoine  ne  consiste  pas  à  interdire  toute 
modification et à exiger le maintien strict  de toutes les constructions situées dans cette 
zone. Au contraire, la protection du patrimoine, telle que le vise sa réalisation, nécessite 
clairement  un  équilibre  entre  une  typologie  ancienne  et  nouvelle,  simplement  pour 
développer une certaine harmonie. Il estime qu'à cet égard, le Chef du Service des biens 
culturels – qui ne soulève aucun problème d'intégration de la construction dans le site – 
est  mieux  placé  que  les  recourantes  pour  en  juger.  L'intimé  souligne  également  que  la 
transformation  litigieuse  du  rez-de-chaussée  ne  fait  que  modifier  l'emplacement  de 
l'annexe. 

O.  Donnant  suite  à  une  réquisition  des  recourants,  le  Juge  délégué  a  invité  la 
commune à produire les plans originaux déposés le 15 septembre 2008, ce qu'elle a fait 
le  25  octobre  2010.  Les  époux  X.  ont  réagi  le  24  décembre  2010  en  déposant  une 
détermination  pour  souligner  essentiellement  les  incessants  changements  de  plans  de 
l'intimé.  

e n   d r o i t  

1. 
a)  Dans  la  mesure  où  le  recours  formé  par  les  époux  X.  et  celui  des  associations 
Patrimoine  Suisse  Fribourg  et  Patrimoine  Suisse  (Schweizer  Heimatschutz)  visent  la 
même décision préfectorale et contiennent des griefs similaires, il se justifie d'ordonner la 
jonction  des  causes  602  10  16  et  602  10  18,  conformément  à  l'art.  42  du  code  de 
procédure et de juridiction administrative (CPJA; RSF 150.1).  

b) Déposés dans le délai et les formes prescrits - et l'avance des frais de procédure 
ayant été versée en temps utile - les recours sont recevables en vertu de l'art. 114 al. 1 
let.  c  CPJA.  Il  y  a  lieu  en  particulier  de  constater  que  les  associations  recourantes  ont 
qualité pour agir en se fondant sur l'art. 62 de la loi sur les biens culturels  (RSF 482.1) 
et  sur  l'art.  12  de la loi  sur  la  protection  de  la nature  et  du  paysage  (LPN;  RS  451).  Le 
Tribunal cantonal peut donc entrer en matière sur les mérites des recours. 

 
 
 
- 11 - 

c) Selon l’art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour 
violation du droit, y compris l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation (lettre a) et pour 
constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (lettre b). En revanche, à défaut 
d’habilitation  légale  expresse,  la  Cour  ne  peut  pas  examiner  en  l'espèce  le  grief 
d’inopportunité (art. 78 al. 2 CPJA).  

2. 
Selon l'art. 176 de la loi du 2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et les 
constructions  (LATeC;  RSF  710.1),  les  demandes  de  permis  mises  à  l'enquête  publique 
avant  l'entrée  en  vigueur  de  cette  loi,  le  1er  janvier  2010,  sont  traitées  sur  la  base  de 
l'ancienne loi du 9 mai 1983 (aLATeC).  Du moment qu'en l'espèce, la  mise à l'enquête 
publique remonte au mois de juillet 2009, l'ancien droit est applicable. 

3. 
L'objet de la présente affaire est strictement limité à la question de savoir si l'intimé 
peut obtenir un permis de construire afin de légaliser les travaux qu'il a effectués,  sans 
autorisation,  en  violation  du  permis  délivré  le  27  janvier  2009.  Il  y  a  donc  lieu,  en 
d'autres  termes,  d'examiner  si  les  transformations  litigieuses  sont  conformes  à  la 
réglementation  en  vigueur.  Si  tel  ne  devait  pas  être  le  cas,  la  cause  devrait  retourner 
devant le préfet pour qu'il statue sur le rétablissement de l'état de droit. Il est donc exclu 
de  se  prononcer  d'ores  et  déjà  sur  une  éventuelle  démolition  de  tout  ou  partie  de 
l'ouvrage  contesté.  Les  conclusions  des  recourants  qui  iraient  dans  ce  sens  sont  donc 
irrecevables. 

Il  convient  également  de  constater  qu'une  partie  des  critiques  des  époux  X.  concernant 
notamment l'appui de l'avant-toit et l'implantation de l'annexe relèvent de la compétence 
du Juge civil, auquel il se justifie de renvoyer les intéressés.   

Selon  l'art.  27  RCU,  la  zone  de  ville  I  est  protégée  en  tant  que  site  construit  de 
4. 
grande  valeur  historique,  artistique,  esthétique  et  pittoresque  (al.  1).  A  ce  titre,  le 
caractère  urbanistique  et  architectural  des  éléments  qui  le  composent,  à  savoir  les 
bâtiments,  ouvrages  d'art,  rues,  places,  espaces  extérieurs  ainsi  que  la  configuration 
générale du sol, doit être sauvegardé intégralement (al. 2). 

En  ce  qui  concerne  plus  précisément  les  bâtiments,  l'art.  30  RCU  prévoit  qu'ils  sont 
maintenus dans leur typologie, volumétrie, architecture, style et décoration (al. 1). Ils ne 
peuvent être agrandis. Sont réservées, les dispositions des art. 31 al. 2 let. b et 37 al. 1 
relatives  aux  ajouts  architecturaux  de  minime  importance  et  aux  agrandissements  de 
bâtiments (al. 2).   

Pour sa part, l'art. 31 RCU relatif aux façades a la teneur suivante: 

1Les façades des bâtiments sont protégées. 

2Exceptionnellement, une transformation de façade peut être autorisée aux conditions suivantes: 

a) 

la  modification  ou  la  création  de  percements,  tels  que  les  portes,  fenêtres  ou  autres 

ouvertures,  doit  être  respectueuse  de  la  typologie  et  de  l'architecture  du  bâtiment,  tant  par  ses 

dimensions, un rapport équilibré entre les pleins et le vides de la façade ainsi que, notamment, les 

matériaux; 

b) 

la  création  d'ajouts  architecturaux  de  minime  importance,  tels  que  les  tambours  d'entrée, 

couverts,  balcons,  galeries  et escaliers  notamment, n'est  autorisée  que  sur  les  seules  façades qui 

 
 
 
- 12 - 

ne donnent pas sur un espace ouvert au public, tels que les rues, places ou autres espaces libres, 

leur intégration correcte à l'architecture du bâtiment en est la condition. 

3Toute transformation de façade d'un bâtiment doit s'harmoniser avec celles des bâtiments voisins. 

Enfin, l'art. 37 RCU règle l'agrandissement des bâtiments comme suit: 

1Un  agrandissement  de  minime  importance  d'un  bâtiment,  tel  qu'un  petit  corps  de  bâtiment,  une 
construction  souterraine  ou  semi-enterrée  et  autre  couvert,  est  autorisé  dans  la  mesure  où  sa 

destination est liée aux fonctions du bâtiment agrandi. 

2Un  agrandissement  plus  important  d'un  bâtiment  aux  mêmes  fins  doit  répondre  à  un  besoin 
objectivement fondé. 

3Le  nombre  de  niveaux  des  parties  agrandies  d'un  bâtiment  est  limité  à  un.  En  cas  de  terrain  en 
pente, ce nombre peut être porté à deux au maximum, en aval du fonds. 

4Tant  par  leur  volumétrie,  architecture,  matériaux  et  teintes,  les  parties  de  bâtiments  agrandis 
doivent  s'harmoniser  avec  le  bâtiment  principal,  les  bâtiments  voisins  ainsi  qu'avec  les  espaces 

extérieurs.  Ils  ne  doivent  aucunement  altérer  la  physionomie  extérieure  ou  intérieure  du  site 

construit. 

5L'agrandissement d'un bâtiment par une surélévation n'est pas admis. 

5. 
Il  ressort  de  l'état  de  fait  que  la  transformation  litigieuse  comporte  globalement 
trois  parties  principales,  à  savoir  la  destruction  et  la  reconstruction  de  la  façade  Nord  à 
environ  1,40  m  de  son  emplacement  initial,  la  création  d'une  nouvelle  pièce  d'environ 
17 m2 accolée à cette façade et la création d'un avant-toit d'environ 2,40 m permettant 
l'aménagement  d'une  terrasse  partiellement  fermée  au  1er  étage.  Il  convient  dès  lors 
d'examiner  successivement  l'admissibilité  de  ces  trois  démarches  constructives  avant 
d'opérer  une  appréciation  globale  du  résultat  de  la  transformation  sur  la  typologie  et 
l'architecture du bâtiment et sur le site. 

a)  Comme  il  a  été  vu  ci-dessus,  en  zone  de  ville  I,  les  façades  sont  strictement 
6. 
protégées. Il est exceptionnellement possible de les modifier ou de les percer (art. 31 al. 
2 let. a RCU) ou d'y intégrer des ajouts architecturaux de minime importance (art. 31 al. 
2 let. b RCU). Il n'est pas admis de les détruire dans leur intégralité et de les reconstruire 
sur un emplacement différent. 

En l'occurrence,  contrairement à  ce qui a été  affirmé au gré du dossier, le déplacement 
de  la  façade  reconstruite  ne  peut  pas  être  autorisé  au  titre  d'ajout  architectural  de 
minime  importance.  Le  fait  de  vouloir  intégrer  un  escalier  (autrefois  extérieur)  à 
l'intérieur  du  nouveau  volume  ne  permet  pas  un  déplacement  de  la  façade.  Un  ajout 
architectural de minime importance est, par définition, rattaché à une façade existante; il 
ne  saurait  servir  de  motif  pour  détruire  et  déplacer  la  façade.  Un  nouvel  escalier  peut 
constituer  un  ajout  au  sens  de  l'art.  31  al.  2  let.  b  RCU;  en  revanche,  une  nouvelle 
façade,  sur  un  nouvel  emplacement,  ne  peut  pas  être  justifiée  par  l'intégration  d'un 
accessoire.  C'est  donc  en  vain  que  l'art.  31  RCU  est  invoqué  comme  base  légale 
autorisant la nouvelle implantation de la façade. 

b)  Cela  étant,  l'intimé  explique  que  la  façade  en  question  n'avait  aucune  valeur 
historique,  dès  lors  qu'à  son  avis,  elle  aurait  été  reconstruite  avec  des  matériaux  de 

 
 
 
- 13 - 

récupération  après  l'incendie  de  1919,  et  que  sa  structure  était  trop  fragile  pour  être 
maintenue. 

Nonobstant  les  doutes  émis  par  les  recourants,  des  éléments  objectifs  ressortant  des 
photographies  du  mur  détruit  laissent  effectivement  penser  que  la  façade  en  question 
n'était pas originale. Le Service des biens culturels, saisi de la question, n'a pas nié cette 
explication de l'intimé. Compte tenu de la nature du mur, il est également plausible que 
cette  façade,  dont  le  mortier  avait  fusé  et  qui  était  instable,  ne  présentait  pas  une 
statique  apte  à  supporter  la  transformation,  sans  engager  des  frais  de  renforcement 
disproportionnés par rapport à la valeur historique. 

Du  moment  que  la  façade  devait  ainsi  être  déposée  et  reconstruite,  la  question  pouvait 
se  poser  de  savoir  si,  dans  ce  cadre,  un  agrandissement  du  bâtiment  était  possible  en 
application de l'art. 37 RCU. Il apparaît cependant d'emblée que tel n'est pas le cas, dès 
lors  que  l'art.  37  al.  3  RCU  limite  en  l'espèce  la  possibilité  d'agrandissement  à  un  seul 
niveau. Or, la nouvelle façade a pour effet d'augmenter le volume du bâtiment sur deux 
niveaux.  Il  n'est  pas  nécessaire  pour  constater  un  agrandissement  que  celui-ci  se 
traduise  par  une  augmentation  de  la  surface  de  plancher.  Il  suffit  que  le  volume  du 
bâtiment soit accru, ce qui est bien le cas en l'espèce. 

Il  s'ensuit  que  le  déplacement  de  la  nouvelle  façade  à  construire  ne  peut  pas  non  plus 
bénéficier  des  règles  de  l'art.  37  RCU  et  que  son  aménagement  dans  sa  nouvelle 
implantation suppose l'obtention d'une dérogation à l'art. 37 RCU, dérogation qui n'a pas 
été  requise  par  l'intimé.  Au  demeurant,  dans  la  mesure  où  le  premier  projet  de  ce 
dernier,  autorisé  le  29  janvier  2009,  prévoyait  une  transformation  sans  modification  de 
l'implantation de la façade, avec la création d'un nouvel escalier intérieur - ce qui prouve 
qu'une utilisation rationnelle du bâtiment est possible en reconstruisant à l'identique -  on 
peut  douter  que  la  volonté  actuelle  d'intégrer  et  maintenir  l'ancien  escalier  extérieur 
puisse constituer une circonstance particulière apte à justifier une dérogation au sens de 
l'art. 148 LATeC.  

Peut  également  demeurer  indécise  la  question  de  savoir  si  une  dérogation  pourrait 
éventuellement  être  accordée  au  motif  qu'originellement,  avant  l'incendie  de  1919,  la 
façade du bâtiment se serait située plus en avant, à l'emplacement du muret en tuf, de 
sorte  que  la  nouvelle  implantation  ne  ferait  que  recréer  la  situation  antérieure  aux 
transformations de 1919. Tout au plus, peut-on constater que cette hypothèse, avancée 
par l'intimé, ne semble pas confirmée par le plan cadastral de 1879.    

Quoi  qu'il  en  soit,  l'absence  de  dérogation  pour  l'agrandissement  du  bâtiment  sur 
plusieurs  niveaux  par  déplacement  de  la  façade  exclut  actuellement  l'octroi  d'un  permis 
de construire. 

c)  Dans  la  mesure  où  la  procédure  montre  que  les  démarches  de  l'intimé  posent 
également  des  problèmes  légaux  en  relation  avec  la  création  de  l'annexe  et  le 
prolongement  de  l'avant-toit,  il  se  justifie  de  traiter  ces  aspects  du  litige,  quand  bien 
même le recours doit de toute manière déjà être admis en raison des défauts juridiques 
de la nouvelle façade. 

7. 
Les  autorités  ont  considéré  que  l'annexe  du  rez-de-chaussée  pouvait  être  admise, 
dès  lors  que  le  volume  ainsi  créé  était  en  partie  compensé  par  la  destruction  de 
l'ancienne buanderie, à l'extrémité Nord-Est de la parcelle. 

 
 
 
- 14 - 

a)  Sur  le  principe,  le  RCU  ne  prévoit  pas  la  possibilité  de  compenser  un  volume 
détruit  par  la  création  d'un  autre  sur  un  autre  emplacement.  S'il  était  généralisé,  ce 
procédé aurait pour  effet  évident de  vider de leur sens les règles de  protection prévues 
pour  la  zone  de  ville  I,  les  propriétaires  étant  alors  libres  de  redistribuer  les  volumes  à 
leur guise. Il n'y a donc pas un droit à bénéficier d'une compensation sous prétexte qu'un 
volume a été détruit. Normalement, vu les dispositions claires de l'art. 30 al. 1 RCU, les 
reconstructions,  rénovations  et  transformations  s'organisent  en  fonction  d'un  bâtiment 
existant,  en  respectant  sa  typologie,  sa  volumétrie,  ainsi  que  son  architecture,  style  et 
décoration. 

Il  s'ensuit  qu'une  nouvelle  construction  qui  s'inscrit  hors  de  la  volumétrie  antérieure  du 
bâtiment doit être traitée pour elle-même, conformément à l'art. 37 RCU, et constitue un 
agrandissement. Dans certains cas-limite, où il est difficile de décider si l'agrandissement 
en  cause  est  encore  de  minime  importance  au  sens  de  l'art.  37  al.  1  RCU,  on  peut 
admettre  que  l'autorité  compétente  ne  commet  aucun  excès  ou  abus  de  son  pouvoir 
d'appréciation  en  tenant  compte  de  la  solution  architecturale  globale  proposée  pour  le 
bâtiment en question. Dans cette circonstance particulière, elle ne viole pas la loi si elle 
se  montre  plus  souple  pour  admettre  l'existence  d'un  agrandissement  de  minime 
importance,  lorsque  la  démarche  du  propriétaire  comporte  une  ou  plusieurs  démolitions 
d'ajouts malencontreux et si, en définitive, l'intérêt à la protection des biens culturels en 
sort  renforcé.  Il  est  patent  en  effet  que  la  réglementation  communale  ne  définit  pas 
précisément  ce  qu'est  un  agrandissement  de  minime  importance.  Compte  tenu  du 
contexte de la zone de ville I où les interventions doivent s'effectuer dans un milieu bâti 
protégé, il est difficile de fixer abstraitement une surface maximum admissible. Même si 
pour  bénéficier  de  l'art.  37  al.  1  RCU,  l'agrandissement  doit  toujours  rester  de  faible 
dimension, il n'en demeure pas moins qu'une marge d'appréciation subsiste pour en fixer 
concrètement  la  limite.  L'autorité  peut  dès  lors  en  user  pour  promouvoir  un  projet 
respectueux du patrimoine. 

Au demeurant, dès l'instant où l'art. 37 RCU vise une autre hypothèse que celle de l'art. 
64  aRELATeC  (actuellement  l'art.  82  LATeC),  qui  règlait  la  question  de  la  distance  aux 
limites du fond, il n'est pas possible de se référer à cette dernière disposition pour définir 
la notion d'agrandissement de minime importance selon le RCU.     

b)  Dans  le  cas  particulier,  l'intimé  a  construit  sur  le  devant  de  la  façade,  une 
nouvelle pièce habitable d'environ 17 m2. Même si cet accroissement de volume était le 
seul à être opéré sur le bâtiment – ce qui n'est pas le cas (cf. consid. 6 et consid. 8) – il 
se situerait déjà à la limite supérieure de ce qui est possible au titre d'agrandissement de 
minime importance; compte tenu des prises de position du Service des biens culturels et 
de la commune, il n'est pas possible cependant d'affirmer d'emblée que, pour cette seule 
annexe,  cette  limite  serait  dépassée.  Dans  cette  perspective,  vu  le  cas-limite,  on  ne 
saurait reprocher à l'autorité compétente d'avoir pris en considération la suppression de 
l'ancienne buanderie et la renonciation à son volume pour admettre que les conditions de 
l'art.  37  al.  1  RCU  étaient  respectées.  Il  ressort  clairement  des  anciens  plans  à 
disposition,  notamment  du  plan  de  1879,  que  la  buanderie  en  cause  n'était,  pour  le 
moins, pas reportée; elle constituait en réalité un ajout malencontreux au sens de l'art. 
54 RCU. Sa suppression était donc bénéfique à la protection du patrimoine. En estimant 
que, dans le contexte de ce bâtiment, un agrandissement de 17 m2 constituait encore un 
agrandissement de minime importance, l'autorité n'aurait pas commis d'excès ou d'abus 
de son pouvoir d'appréciation, si cet aménagement avait été le seul à être opéré.  

 
 
 
 
- 15 - 

Or,  tel  n'était  pas  le  cas  puisque  l'intimé  a  procédé  à  un  deuxième  agrandissement  en 
déplaçant la  façade  (cf.  consid.  6)  et  un  troisième  en  créant  des  volumes  fermés  sur  la 
terrasse  par  la  prolongation  de  l'avant-toit  (consid.  8).  La  transformation  du  bâtiment 
dépasse  dès  lors  clairement  ce  qui  est  possible  au  titre  d'agrandissement  de  minime 
importance. 

c) De plus, il convient de rappeler que, pour bénéficier de l'art. 37 RCU, les parties 
de  bâtiments  agrandis  doivent  s'harmoniser  avec  le  bâtiment  principal,  les  bâtiments 
voisins  ainsi  qu'avec  les  espaces  extérieurs.  Ils  ne  doivent  aucunement  altérer  la 
physionomie extérieure ou intérieure du site construit (art. 37 al. 4 RCU). 

Du moment qu'en l'état, le traitement de la façade Nord du bâtiment, y  compris celle de 
l'annexe et de l'avant-toit, ne respecte pas la typologie du bâtiment en violation de l'art. 
30 al. 1 RCU (cf. consid. 9 ci-dessous), l'annexe - même prise isolément - ne pourrait pas 
être autorisée, car contraire à l'art. 37 al. 4 RCU. 

8. 
L'examen des plans montre que l'intimé a prolongé l'avant-toit de plus de 2 m afin 
de créer deux terrasses partiellement fermées  dans le prolongement de la cuisine et du 
"Stuebeli". Par l'usage d'un panneau de bois cachant le pilier de soutien du toit côté Est, 
il  a  créé  un  volume  qui  donne  l'impression  d'une  fausse  façade,  sans  avant-toit,  située 
dans le prolongement direct du larmier. L'inspection des lieux a clairement confirmé cette 
constatation.  Le  procédé  architectural  de  l'intimé  de  prolonger  l'avant-toit  a  pour  effet 
direct de créer deux espaces nettement définis au 1er étage, qui doivent être assimilés à 
des  agrandissements  supplémentaires  du  volume  du  bâtiment.  Peu  importe  que,  pour 
l'heure, ces espaces quasiment fermés n'aient pas été pourvus de fenêtres pour en faire 
des  jardins  d'hiver  à  part  entière.  Leur  effet  sur  la  volumétrie  et  l'architecture  du 
bâtiment  est  exactement  le  même  que  si  l'intimé  avait  aménagé  deux  pièces 
supplémentaires  au  1er  étage.  Conjuguée  aux  agrandissements  de  la  façade  et  de 
l'annexe, l'augmentation de volume provoquée par l'avancement de l'avant-toit n'est pas 
conforme à l'art. 37 RCU. 

9. 
a) Prenant prétexte de l'absence de substance historique de la façade Nord, l'intimé 
s'est  lancé  dans  une lecture  résolument  moderne  du bâtiment.  S'inspirant  d'un  ouvrage 
réalisé  dans  la  vieille  Ville  de  Berne,  il  a  opté  pour  un  traitement  en  bois  de  la  façade, 
tout  en  veillant  à  organiser  celle-ci  en  volumes  homogènes  superposés.  Sa  composition 
se traduit par plusieurs blocs de grandeurs diverses, verticaux et horizontaux, constitués 
par l'annexe et son parapet, par le caisson du pilier et le larmier, par le toit et la lucarne, 
le tout séparé par la ligne sombre de la terrasse couverte. 

Ce  n'est  pas  le  lieu  ici  d'émettre  une  appréciation  sur  la  valeur  architecturale  de  cette 
réalisation.  Il  convient  en  revanche  de  rappeler  que,  même  si  la  façade  Nord  ne 
présentait  qu'une  faible  valeur  historique,  cette  circonstance  ne  dispensait  en  rien 
l'intimé  de  respecter  le  prescrit  de  l'art.  30  RCU.  Même  en  choisissant  de  réaliser  un 
projet  contemporain,  il  lui  incombait  de  respecter  notamment  la  typologie  et 
l'architecture  du  bâtiment  et  sa  façade  devait  s'harmoniser  avec  celle  des  bâtiments 
voisins  (art.  31  al.  3  RCU).  Il  en  allait  de  même  de  l'annexe,  conçue  comme 
agrandissement du bâtiment (art. 37 al. 4 RCU). 

Or,  il  tombe  sous  le  sens,  à  l'examen  des  plans  et  des  photographies  comme  aussi  à 
l'issue de l'inspection des lieux, que la lecture moderne de la transformation ne respecte 
pas le caractère du quartier et des immeubles alentour. Le rythme existant des fenêtres 

 
 
 
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et des façades voisines est totalement ignoré,  il en va de même avec  l'avant-toit, traité 
de  manière  exotique,  et  la  terrasse,  retranchée  derrière  un  mur  massif.  Même  s'il  n'est 
pas  interdit  en  zone  de  ville  I  de  procéder  à  une  rénovation  contemporaine  – il  y  a lieu 
cependant d'observer l'art. 53 RCU – le traitement moderne qui en résulte doit respecter 
les contraintes du site. Tel n'a pas été le cas en l'espèce. 

b)  Le  fait  que,  dans  le  voisinage,  certains  ajouts  anciens  malencontreux  (garages, 
annexes)  portent  également  atteinte  au  caractère  du  site  n'est  pas  une  excuse  pour 
autoriser  la  transformation  non  conforme.  Au  contraire,  il  appartient  aux  autorités  de 
suivre  la ligne  stricte  imposée  par  les  dispositions  de  la  zone  de  ville  I  pour  que,  sur  la 
durée, la substance historique, architecturale et typologique du quartier soit rétablie.   

c)  Peu  importe  enfin  que,  dans  le  cas  particulier,  les  autorités  spécialisées  de  la 
commune et de l'Etat aient pu tolérer la manière de faire de l'intimé. Dans la mesure où 
la  non-conformité  des  transformations  litigieuses  avec  les  art.  30,  31  et  37  RCU  est 
patente  et  considérant  qu'un  expert  reconnu  (M.  Schoepfer)  a  clairement  confirmé 
l'intégration défectueuse du bâtiment dans le site lors de l'inspection des lieux, la Cour – 
qui dispose d'une pleine cognition pour appliquer les dispositions du RCU - ne peut suivre 
les  points  de  vue  exprimés  dans  les  préavis  de  la  commune  et  de  la  Commission  des 
biens  culturels.  Même  si  le  Tribunal  fait  preuve  de  retenue  lorsqu'est  en  cause  une 
question  technique,  en  l'occurrence  la  conformité  typologique  et  architecturale  du 
bâtiment, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas lié par l'avis des autorités inférieures 
et  qu'il  peut  adopter  une  solution  différente  lorsque  des  motifs  objectifs  -  comme  en 
l'espèce - la justifient. 

d) Il y a donc lieu de constater que le traitement architectural de la transformation 
sur  le  côté  Nord  du  bâtiment  ne  respecte  pas  les  contraintes  du  site  et  que,  pour  cette 
raison  également,  le  permis  de  construire  ne  pouvait  pas  être  délivré  dans  le  but  de 
légaliser les travaux effectués par l'intimé. 

10.  a) Bien fondés, les recours doivent être admis. Le permis de construire litigieux est 
annulé et la cause est renvoyée au préfet pour qu'il se prononce sur le rétablissement de 
l'état de droit. 

b) Il appartient à l'intimé de supporter les frais de procédure en application de l'art. 
131 CPJA. Il lui incombe également de verser une indemnité de partie aux recourants qui 
ont  fait  appel  à  un  avocat  pour  défendre  leurs  intérêts  (art.  137  CPJA).  Il  y  a  lieu  en 
outre de réduire la liste de frais personnels des recourants X. qui ne sont pas justifiés par 
pièces, un montant forfaitaire de 150 francs leur étant octroyé ex aequo et bono. 

 
 
 
 
 
 
 
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l a   C o u r   a r r ê t e :  

I. 

Les  recours  602  10  16  et  602  10  18  sont  admis.  Le  permis  de  construire  du 
5 février  2010  est  annulé  et  la  cause  est  renvoyée  au  préfet  pour  qu'il  engage  la 
procédure de rétablissement de l'état de droit. 

II. 

Les frais de procédure sont mis par 2'500 francs à la charge de W. Les avances de 
frais effectuées par les recourants leur sont restituées. 

III.  Un  montant  de  7'266  fr.  20  (soit  7'116  fr.  20  de  frais  d'avocat,  TVA  comprise,  et 
150 francs de frais de la partie) à verser à Me Morisod à titre d'indemnité de partie 
est mis à la charge de W. 

Un  montant  de  7'146  fr.  80  (TVA  comprise)  à  verser  à  Me  Bruno  de  Weck  à  titre 
d'indemnité de partie est mis à la charge de W. 

Cette  décision  peut  faire  l'objet  d'un  recours  auprès  du  Tribunal  fédéral,  à  Lausanne, 
dans les 30 jours dès sa notification. 

107.3; 202.2