# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 75a62d5e-4145-515e-8e5f-08345b6995b6
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-06-14
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 14.06.2006  VB.2006.00062
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2006-00062_2006-06-14.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2006.00062	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 14.06.2006
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Aufstockung eines vorschriftswidrigen Gebäudes um ein Attikageschoss.

Die Besitzstandsgarantie im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt wird. Das Dachgeschoss ist nicht an die Ausnützungsziffer anrechenbar (§ 255 Abs. 2 PBG). Die neue Wohnfläche führt somit nicht dazu, dass zusätzlich gegen die bereits überschrittene Ausnützungsziffer verstossen wird (E. 2.2). Dem Bauvorhaben stehen keine überwiegenden nachbarlichen Interessen entgegen (E. 2.3).
Gemäss § 233 Abs. 2 PBG gilt die Erschliessungsvorschrift von Abs. 1 nur für Umbauten und Nutzungsänderungen, durch die von den bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird. Die Aufstockung eines Attikageschosses führt zu einer neuen Wohneinheit, nicht jede zusätzliche Wohneinheit führt aber zu einer wesentlichen Änderung der bisherigen Verhältnisse. Liegt keine wesentliche Änderung vor, sind auch die Erschliessungsverhältnisse nicht neu zu prüfen (E. 3.2). Erhebliche polizeiliche Missstände im Sinn von § 358 PBG wurden nicht genügend substanziiert, es müssen keine Verbesserungen angeordnet werden (E. 3.3).
Abweisung. Keine Zusprechung einer Parteientschädigung an die kommunale Baubehörde (E. 4).

			 	
				Stichworte:
	
						ATTIKAGESCHOSS
AUFSTOCKUNG
AUSNÜTZUNG
BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
BESITZSTANDSGARANTIE
ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG)
ERWEITERUNG
NACHBARLICHE INTERESSEN
PARTEIENTSCHÄDIGUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 233 Abs. II PBG
§ 255 Abs. II PBG
§ 357 Abs. I PBG
§ 358 PBG
Art. 3 BZO Thalwil

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Mit Beschluss vom 16. Dezember 2004 erteilte die
Baukommission Thalwil der Krankenkasse D unter anderem die baurechtliche
Bewilligung für die Aufstockung eines Mehrfamilienhauses um ein Attikageschoss
auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Thalwil.

II.  

Gegen diese Baubewilligung gelangten A und B mit Rekurs an
die Baurekurskommission II und beantragten, der angefochtene Entscheid sei
aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung zu verweigern, eventualiter sei die
Sache an die örtliche Baubehörde zur Ergänzung und Neuentscheidung
zurückzuweisen.

Die Baurekurskommission II wies den Rekurs,
soweit sie darauf eintrat, mit Entscheid vom 13. Dezember 2005 ab.

III.  

Mit Beschwerde vom 7. Februar 2006 liessen A und B dem
Verwaltungsgericht beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und
die nachgesuchte Bewilligung zu verweigern, eventualiter sei die Sache an die
Vorinstanz zur Ergänzung und Neuentscheidung zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In verfahrensrechtlicher
Hinsicht wurde um die Durchführung eines Augenscheins ersucht.

Die Baurekurskommission II schloss auf Abweisung der
Beschwerde, während sich die Krankenkasse D nicht vernehmen liess. Die
Baukommission Thalwil liess mit Beschwerdeantwort vom 18. April 2006 die
Abweisung der Beschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden.

Die Bauherrschaft beantragte am 27. April 2006 eine
Beschränkung der aufschiebenden Wirkung. Mit Präsidialverfügung vom 4. Mai
2006 wurde A und B sowie der Baukommission Thalwil Frist angesetzt, um zu
diesem Gesuch Stellung zu nehmen.

Die Parteivorbringen sowie die Erwägungen der Vorinstanz
werden, soweit rechtserheblich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen
wiedergegeben.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde zuständig.

Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind,
ist auf die rechtzeitige Beschwerde einzutreten.

1.2 Das von
der Bauherrschaft am 27. April 2006 gestellte Gesuch um Beschränkung der
aufschiebenden Wirkung wird mit dem heutigen Endentscheid gegenstandslos,
weshalb nicht mehr darüber zu befinden ist.

1.3 Die
Beschwerdeführenden stellen vor Verwaltungsgericht ein Gesuch betreffend
Durchführung eines Augenscheins. Ein Augenschein ist jedoch nur erforderlich,
wenn die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die
Parteien könnten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Klärung
beitragen (vgl. RB 1995 Nr. 12, E. 1, mit weiteren Hinweisen).

Die Beschwerdeführer begründen die Notwendigkeit einer
Augenscheinsverhandlung vor allem damit, dass sich die Frage der hinreichenden
und verkehrssicheren Erschliessung des Baugrundstücks ohne genaue Kenntnisse
der örtlichen Verhältnisse nicht schlüssig beantworten lasse, und auch die im
Rahmen von § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) vorzunehmende Interessenabwägung setze voraus, dass das Gericht mit den
Örtlichkeiten vertraut sei.

Es ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Kritikpunkte mit
einem Augenschein besser ermittelt werden könnten als durch andere Hilfsmittel.
Ein Augenschein kann allenfalls dazu beitragen, Unklarheiten zu beseitigen, wie
z.B. die ästhetische und/oder gestalterische Wirkung eines Umbaus oder die
Nutzung von Räumen. Das ist jedoch nur erforderlich, wenn konkrete Hinweise auf
Unklarheiten bestehen. Solche Hinweise sind hier nicht vorhanden und werden
auch von den Beschwerdeführenden nicht substanziiert vorgebracht. Der
massgebliche Sachverhalt geht mithin hinreichend aus den Akten (samt
Fotografien, Bauplänen) sowie dem Geografischen Informationssystems des Kantons
Zürich im Internet (www.gis.zh.ch) hervor, weshalb sich ein Augenschein des
Verwaltungsgerichts erübrigt (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252,
E. 1.2, www.vgrzh.ch).

2.  

Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung von
§ 357 PBG und halten daran fest, dass durch das Bauvorhaben neu bzw.
weiter gehend gegen Bauvorschriften verstossen werde, und dass der Aufstockung
zudem auch überwiegende nachbarliche Interessen entgegenstehen.

2.1 Soweit im
Rahmen der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG eine Interessenabwägung
vorzunehmen ist, steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum
zu, welchen die Baurekurskommission zu beachten hat. Obschon ihr als
Rekursbehörde gemäss § 20 Abs. 1 VRG volle Überprüfungsbefugnis
zusteht, hat sie sich bei der Ermessenskontrolle Zurückhaltung aufzuerlegen und
darf nicht einfach eine vertretbare Ermessensausübung der kommunalen
Baubewilligungsbehörde durch ihre eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20;
Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungspflegegesetz
des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20 N. 17 ff.).
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können von vornherein nur
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51
VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden.

2.2 Gemäss
§ 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften
widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für eine zonengemässe
Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt werden, wenn keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; für
neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die
erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte
Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003,
S. 70 f.) schützt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht
nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lässt neben Nutzungsänderungen auch
Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrücklich beschränkt
wird.

Das umstrittene Bauvorhaben umfasst die Erweiterung des
bestehenden vorschriftswidrigen Gebäudes und keinen Ersatz der bisherigen
Bausubstanz. Geplant ist unter anderem die Aufstockung mit einem Attikageschoss
als Dachgeschoss. Das Grundstück befindet sich in der Zone WG3 (dreigeschossige
Wohnzone mit Gewerbeerleichterung) mit einer maximalen Ausnützungsziffer von
60 % und einem maximalen Zuschlag für Gewerbe von 10 % gemäss
Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil vom 15. September
2000 (BZO). Die massgebliche Grundfläche beträgt 727 m2, womit
eine maximale Ausnützung von 436,2 m2 (145,4 m2
je Vollgeschoss) zulässig ist. Das geplante Dachgeschoss hat eine Fläche von
143,4 m2.

Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass sich die
höchstzulässige Wohnfläche auf dem streitbetroffenen Baugrundstück auf
insgesamt 726,66 m2 belaufe.
Jede darüber hinausgehende Wohnnutzung stelle damit einen verpönten Verstoss
gegen die einschlägigen Ausnützungsvorschriften dar bzw. bewirke eine
unzulässige Übernutzung des Baugrundstücks. Die streitbetroffene Liegenschaft
wiese mit der Aufstockung Wohnflächen von insgesamt rund 810 m2 bzw. 860 m2 (mit Wintergärten) auf.

Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist das Dachgeschoss
nur an die Ausnützungsziffer anrechenbar, soweit es je Geschoss die Fläche
überschreitet, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen
Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergebe (§ 255 Abs. 2
PBG). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die neue Wohnfläche im Dachgeschoss
führt deshalb nicht dazu, dass zusätzlich gegen die bereits überschrittene
Ausnützungsziffer verstossen wird. Davon ist das Verwaltungsgericht bereits in
einem Entscheid vom 8. Mai 2006 ausgegangen (VB.2005.00585 und
VB.2005.00588, www.vgrzh.ch). An dieser
Rechtsprechung ist festzuhalten. Der von den Beschwerdeführenden zitierte Entscheid
BEZ 2003 Nr. 23 ist auf den konkreten Fall nicht anwendbar, handelt
es sich in diesem Entscheid doch um ein bereits übergeschossiges und damit
vorschriftswidriges Gebäude, dessen Ausbau mit einem zusätzlichen anrechenbaren
Geschoss zweifellos eine weiter gehende Abweichung darstellt.

2.3 Änderungen
an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen sind des Weiteren gemäss § 357
Abs. 1 PBG nur unter der Voraussetzung zulässig, dass ihnen keine
überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; so
hinsichtlich Wohnqualität (Belichtung und Besonnung) und der ideellen
Immissionen (welche bei massiven Abstandsunterschreitungen in die Beurteilung
miteinzubeziehen sind). Die Schranke der überwiegenden öffentlichen Interessen
ist vorliegend nicht von Bedeutung und nicht jedes beliebige nachbarliche
Interesse lässt sich einem Bauvorhaben im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG
entgegenhalten. Eine Bewilligungsverweigerung kommt nur dort in Betracht, wo
die nachbarlichen Interessen jene der Bauherrschaft überwiegen, wobei im
konkreten Einzelfall eine Interessenabwägung vorzunehmen ist (Willi,
S. 119 f.; Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht,
3. A., Zürich 2003, S. 17-9).

Die Beschwerdeführenden sehen ihre nachbarlichen
Interessen durch das oberirdische Bauvolumen gefährdet. Durch die Verletzung
der Ausnützungsziffer sei beim bestehenden Gebäude eine Länge von 21 m
möglich, bei einem Neubau hingegen wäre die Gebäudelänge auf 15 m
beschränkt. Ein neues Gebäude wäre damit um einiges kürzer als die Altbaute,
womit sich die seitlichen Durchblicksmöglichkeiten deutlich verbessern würden.

Ebenso beachtlich ist aber der Umstand, dass durch das
vorliegende Projekt die maximale Gebäudehöhe massiv unterschritten wird.
Diesbezüglich kann zustimmend auf die zutreffende Erwägung der Vorinstanz
verwiesen werden (Rekursentscheid, E. 4.3; § 70 in Verbindung mit
§ 28 Abs. 1 VRG). Es erscheint nachvollziehbar, dass sich ein
längeres Gebäude weniger störend auf Aussicht, Belichtung und Besonnung
auswirkt, als ein höheres Gebäude. Dazu kommt, dass sich zwischen dem
Grundstück der Beschwerdeführenden und dem streitbetroffenen Bauvorhaben eine
bisher unüberbaute Parzelle (Kat.-Nr. 02) befindet; ein allfälliger Neubau
würde das streitbetroffene Gebäude zumindest teilweise verdecken, soweit dies
nicht bereits durch das Gebäude der M-Strasse geschehen ist. Im Übrigen ist die
Parzelle der Beschwerdeführenden 25 m von der streitbetroffenen Baute
entfernt. Insgesamt erscheint die Auffassung der Vorinstanz und deren Würdigung
von § 357 Abs. 1 PBG nicht rechtsverletzend.

3.  

Die Beschwerdeführenden rügen des Weiteren eine
ungenügende und verkehrsgefährdende Erschliessung der Bauparzelle. In engem
sachlichen Zusammenhang mit dieser Rüge steht auch der Vorwurf, dass die
Vorinstanz den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt habe.

3.1 Bei der
Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung steht der Gemeinde
ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu (RB 1986
Nr. 13). Trotz ihrer umfassenden Prüfungsbefugnis (§ 20 VRG) ersetzen
die Rekursinstanzen die Ermessensausübung nicht durch ihre eigene. Sie prüfen
deshalb lediglich, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und
vollständigen Feststellung der massgeblichen Sachumstände beruht und ob die
bewilligte Erschliessungslösung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel
der Zweckmässigkeit als vertretbar erscheint. Dem Verwaltungsgericht steht
wiederum nur Rechts- und Sachverhaltskontrolle zu (§ 50 f. VRG).

3.2 Gemäss
§ 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anlagen nur auf Grundstücken
erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung
oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert
ist. Nach § 234 PBG ist ein Grundstück baureif, wenn es erschlossen ist
und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den
Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst
wird. § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Randtitel "Erschliessung",
dass ein Grundstück für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend
zugänglich ist. Hinreichende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht
eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende
Zufahrt für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237
Abs. 1 PBG). Zufahrten sollten für jedermann verkehrssicher sein. Der
Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Zugangsnormalien (§ 237
Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute
bei durchschnittlichen örtlichen Verhältnissen für angemessen halten
(RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit weiteren Hinweisen).
Anwendbar sind vorliegend die Vorschriften über den Zufahrtsweg. Dieser ist zur
Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten geeignet und muss eine Breite von 3
bis 3,5 m aufweisen (Anhang zu den Zugangsnormalien vom 9. Dezember
1987).

Gemäss § 233 Abs. 2 PBG gilt die Vorschrift von
Abs. 1 nur für Umbauten und Nutzungsänderungen, durch die von den
bisherigen Verhältnissen wesentlich abgewichen wird. Die Aufstockung
eines Attikageschosses führt zu einer neuen Wohneinheit; nicht jede zusätzliche
Wohneinheit führt aber zu einer wesentlichen Änderung der bisherigen
Verhältnisse im Sinn von § 233 Abs. 2 PBG, welche die genügende
Zugänglichkeit des Baugrundstücks erneut in Frage zu stellen vermöchte
(RB 1997 Nr. 83). Inwiefern die zusätzliche Wohneinheit auf dem
streitbetroffenen Grundstück eine neue Erschliessungssituation verursachen
könnte, ist nicht ersichtlich. Liegt aber keine wesentliche Änderung vor, sind
auch die Erschliessungsverhältnisse nicht neu zu prüfen und ein Augenschein – auch
der Vorinstanz – ist somit unnötig. Die diesbezüglichen Rügen der
Beschwerdeführenden erweisen sich damit als unbegründet.

3.3 Die
Beschwerdeführenden machen weiter geltend, dass die erforderlichen Sichtweiten
nicht eingehalten werden. Nach Auffassung der Vorinstanz – die von den
Beschwerdeführenden nicht bestritten wird – handelt es sich hierbei um die
Ausfahrt aus der Unterniveaugarage. Diese bereits erstellte Ausfahrt fällt –
wie der Rest des Gebäudes – unter die Besitzstandsgarantie gemäss § 357
Abs. 1 PBG. Es handelt sich beim streitbetroffenen Bauvorhaben nicht um
eine neubauähnliche Umgestaltung. An der Unterniveaugarage und an der Ausfahrt
werden keine baulichen Veränderungen vorgenommen.

Gemäss § 358 PBG können Verbesserungen unabhängig von
Änderungsbegehren des Grundeigentümers angeordnet werden, wenn dadurch
erhebliche polizeiliche Missstände beseitigt werden. Verbesserungsanordnungen
müssen dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit entsprechen und im öffentlichen
Interesse liegen (Fritsche/Bösch, S. 17-11). Nach der mit § 358 PBG
kodifizierten polizeilichen Generalklausel darf bzw. muss die Baubehörde – auch
ausserhalb eines Bewilligungsverfahrens – jederzeit gegen polizeiliche Missstände
einschreiten, jedoch nur, soweit diese erheblich sind. Ein polizeilicher
Missstand ist etwas Unwillkommeneres, Gravierenderes als ein blosser
Widerspruch zu einer Vorschrift, eine Verletzung derselben, ein Verstoss
dagegen. Es muss sich immer um eine Gefahr für Leib und Leben oder für
bedeutende Sachgüter handeln. Beispiele für eine Gefahr für Leib und Leben sind
Krankheiten (z.B. infolge Gewässerverschmutzung, Kehrrichtablagerung sowie
Lärm), herunterstürzende Bauteile (verursacht durch ungenügende Statik, übermässige
Abnützung, Natureinwirkung, Feuer, Stromschlag usw.). Wo eine Unfallgefahr besteht,
sind oft auch Sachgüter gefährdet (vgl. zum Ganzen Rudolf Kappeler, Die baurechtliche
Regelung bestehender Gebäude, Zürich 2001, Rz. 3006 f.).

Vorliegend wurden die polizeilichen Missstände von den
Beschwerdeführenden nicht genügend substanziiert. Es ist weder ersichtlich,
worin die Gefahr für Leib und Leben sowie für bedeutende Sachgüter bestehen
soll, noch wurden konkrete Vorfälle von den Beschwerdeführenden benannt. Eine
wesentliche Abweichung von den bisherigen Verhältnissen (vgl. E. 3.2)
liegt nicht vor, weshalb die Ausfahrt ebenfalls unter die Besitzstandsgarantie
fällt. Die diesbezügliche Rüge der Beschwerdeführenden geht deshalb fehl.

4.  

Zusammenfassend erweisen sich die Einwände der
Beschwerdeführenden als unbegründet. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten hälftig und unter
solidarischer Haftung den Beschwerdeführenden aufzuerlegen (§ 70 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und eine
Parteientschädigung steht ihnen von vornherein nicht zu. Eine solche
Entschädigung ist indessen auch den obsiegenden Beschwerdegegnerinnen nicht
zuzusprechen. Stehen sich in einem Beschwerdeverfahren wie dem vorliegenden
private Parteien gegenüber, ist es primär deren Aufgabe, ihre Standpunkte zu
vertreten und zu verteidigen. Das die Baubewilligung erteilende Gemeinwesen hat
dabei meist keine eigenen Interessen wahrzunehmen; vorbehalten sind Fälle, in
denen es in besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung
einer Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung in
Frage stellt. Dementsprechend geht auch das Gesetz davon aus, dass die
Verpflichtung zur Leistung einer Parteientschädigung in der Regel zulasten der
unterliegenden privaten Partei geht (§ 17 Abs. 3 VRG). Es ist deshalb
folgerichtig, auch dem an der Seite einer privaten Beschwerdegegnerin
obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine Parteientschädigung zuzusprechen
(vgl. auch die Rechtsprechung der Baurekurskommissionen in BEZ 2005
Nr. 15). Die private Beschwerdegegnerin hat sich nicht vernehmen lassen
(Kölz/Bosshart/Röhl, § 17 N. 6).

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 2'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellungskosten,

Fr. 2'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden den Beschwerdeführenden je hälftig und unter solidarischer
Haftung auferlegt.

4.    Parteientschädigungen
werden nicht zugesprochen.

5.    Mitteilung an …