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**Case Identifier:** 29018926-5bce-5ada-b964-049212459d5e
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-06
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 06.10.2020 A/1992/2019
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-1992-2019_2020-10-06.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E  

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  
A/1992/2019-LDTR ATA/985/2020  

COUR DE JUSTICE 

Chambre administrative  

Arrêt du 6 octobre 2020 

 

   dans la cause 

 

Madame Anna et Monsieur Paul-Éric STAUFFER 
ATTACGE SÀRL 
COSMOS TECH SÀRL 
représentés par Me Jonathan Cohen, avocat  

contre 

BIBOON INVEST SA 
DS ATELIER D’ARCHITECTURE SA 
FIM MANAGEMENT SA 
SCHWAPER SA 
représentées par la régie Zimmermann SA 

et 

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC 
 

 
 
 

 A/1992/2019   

- 2 - 

_________ 

Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 
5 mai 2020 (JTAPI/350/2020) 

 

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A/1992/2019 

EN FAIT 

1)  Madame Anna et Monsieur Paul Éric STAUFFER, Attacge Sàrl et Cosmos 
Tech Sàrl (ci-après : les consorts) sont locataires d’une arcade de 215 m2 au  
rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue du Pré-Jérôme, 21-23. 

2)  Biboon Invest SA, FIM Management SA et Schwaper SA sont 
copropriétaires (ci-après : les copropriétaires) de l’immeuble précité sis sur la 
parcelle n° 2'341 de la commune de Genève-Plainpalais. Ils ont obtenu plusieurs 
autorisations de construire, respectivement les 13 janvier 2013, 11 juillet 2017 et 
4 avril 2019 (DD 103'431, DD 103'431/2 et DD 103'431/3) aux fins de surélever 
et transformer l’immeuble. 

3)  Par avenant au bail à loyer commercial du 27 août 2010, la destination de 
l’arcade a été modifiée comme suit : « salle d’exposition/magasin de vente, bureau 
et établissement public avec débit de boissons et restauration (Tea-room-café-bar-
restauration) ». 

4)  Une demande d’autorisation de construire en procédure accélérée a été 
déposée par certains des consorts en vue de la création, dans la partie droite des 
locaux, d’un établissement public.  

  Le 9 août 2012, l’autorisation de construire a été délivrée par le département 
de l’urbanisme, devenu le 1er juin 2018 le département du territoire (ci-après : le 
département), sous la référence APA 34'034-1. 

  Cette autorisation n’ayant pas été prolongée, elle est aujourd’hui caduque. 

5)  Le 26 mars 2014, les consorts ont été informés par les copropriétaires que 
les travaux de surélévation des immeubles affecteraient directement les locaux 
qu’ils occupaient. 

6)  Le 14 août 2014, après plusieurs mois de discussions quant aux 
conséquences de ces travaux sur les rapports contractuels entre les consorts et les 
copropriétaires, un document intitulé « Protocole d’accord » (ci-après : Protocole) 
a été signé par Attacge Sàrl et Cosmos Tech Sàrl, d’une part, et 
DS Architecture SA, en qualité de direction des travaux, d’autre part. 

7)  Ce Protocole, qui prévoyait notamment que la partie « bureau » de l’arcade 
serait transférée pendant la durée des travaux dans un appartement à la rue du  
Pré-Jérôme, 19, portait sur plusieurs points afférents à l’aménagement intérieur de 
l’arcade après travaux, une fois que les consorts pourraient la réintégrer. Il 
prévoyait que toutes les demandes relatives à la modification de l’autorisation du 

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bar obtenue par les locataires seraient effectuées et prises en charge par 
DS Architecture SA. 

8)  À compter d’octobre 2014, les relations entre les consorts et les 
copropriétaires se sont dégradées et les juridictions civiles, administratives et 
pénales ont été saisies à plusieurs reprises. 

  Des procédures sont encore pendantes à ce jour par devant les juridictions 
en matière de baux et loyers. C/10235/2016, 

9)  Par acte du 20 mai 2019, les consorts ont interjeté recours contre la 
DD 103'431/3 devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le 
TAPI). Ils ont conclu à son annulation. 

10)  Par jugement du 5 mai 2020, le TAPI a déclaré le recours irrecevable. 

  Les consorts n’entendaient pas réellement remettre en cause la décision 
attaquée, mais reprochaient aux copropriétaires de ne pas avoir respecté le 
Protocole conclu en relation avec les travaux liés à la surélévation et la 
transformation des immeubles. Ils se plaignaient que leur arcade n’ait pas été 
aménagée de telle sorte qu’ils puissent y exploiter un établissement public avec 
débit de boissons et restauration. Cela ne remettait en cause la décision litigieuse 
que de manière indirecte puisque l'objet de la requête soumise au département ne 
portait précisément pas sur l'objet tel que revendiqué par les consorts. Le fait que 
des procédures soient pendantes par-devant les juridictions en matière de baux et 
loyers renforçait l’opinion que le litige était essentiellement de nature civile. 

  L’intérêt des consorts à recourir contre la décision entreprise ne pouvait dès 
lors être considéré comme étant dans un rapport suffisamment étroit, spécial et 
digne d’être pris en considération avec l’objet de la contestation. D'ailleurs, 
l'annulation de l'autorisation querellée ne leur procurerait aucun avantage pratique 
ou juridique puisqu'en aucun cas le TAPI ne pourrait ordonner aux intimées de 
réaliser les aménagements souhaités. Partant, en l’absence de qualité pour 
recourir, le recours était irrecevable. 

11)  Par acte du 8 juin 2020, les consorts ont interjeté recours devant la chambre 
administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). Ils ont 
conclu à l’annulation du jugement, à ce que leur recours du 20 mai 2019 soit 
déclaré recevable et au renvoi de la cause au TAPI. Subsidiairement, la 
DD 103'431/3 devait être annulée et l’autorisation sollicitée refusée. Il devait être 
ordonné aux copropriétaires et à l’architecte d’exécuter tous les travaux 
nécessaires au rétablissement d’une situation conforme au droit.  

  Les faits avaient été constatés de façon inexacte et l’art. 60 al. 1 de la loi sur 
la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA-GE - E 5 10) avait été 
violé.  

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  Les plans déposés à l’appui de la DD 103'431/3 portaient sur 
l’aménagement intérieur de l’arcade destinée à un établissement public. 
L’emplacement du local de cuisine dudit établissement, dans la partie droite de 
l’arcade, faisait l’objet de la DD litigieuse. Les plans témoignaient d’éléments 
rouges à construire, respectivement en jaune à démolir, dont le local cuisine. 
Celui-ci était litigieux, notamment à la suite d’une détermination de l’office 
cantonal de l’inspection et des relations du travail (ci-après : OCIRT). Les 
propriétaires avaient été interpellés par l’inspection de la construction et des 
chantiers à la suite de travaux réalisés sans autorisation. En conséquence, 
l’aménagement intérieur de l’arcade et sa destination à l’exploitation d’un 
établissement public faisaient partie intégrante du projet présenté par les 
propriétaires.  

  Contrairement à ce qu’avait retenu le TAPI, la décision d’autorisation 
complémentaire portait sur des travaux relatifs à l’aménagement intérieur de 
l’arcade, dont ils étaient locataires. La décision attaquée autorisait des travaux non 
conformes au droit public applicable compte tenu de l’affectation préexistante et 
actuelle des locaux, soit les prescriptions en matière de protection de la santé et de 
la sécurité au travail. L’intérêt des recourants consistait en ce que cette 
non-conformité rendait impossible l’exploitation d’un établissement public dans 
l’arcade, ce qui leur causait un préjudice. Ils s’exposaient concrètement à un refus 
de se voir délivrer une autorisation d’exploiter ainsi qu’aux sanctions prévues par 
la loi en cas de non-respect des dispositions en matière de protection de la santé et 
de la sécurité au travail. À suivre le département, il leur appartiendrait désormais 
de déposer une demande d’autorisation de construire afin que les travaux qu’ils 
souhaitaient entreprendre pour rendre l’arcade conforme à l’usage qu’ils voulaient 
en faire puissent être réalisés. Ceci impliquerait des travaux à leur frais afin de 
défaire ceux autorisés à tort dans le cadre de l’autorisation complémentaire 
contestée. Cela ne pouvait être exigé d’eux dès lors que la situation résultait 
exclusivement de travaux réalisés sans autorisation par les propriétaires et 
autorisés, à tort, a posteriori. La jurisprudence en matière de qualité pour recourir 
du locataire ne dispensait pas les juridictions administratives de contrôler le 
respect des prescriptions de droit public, ce que ne feraient pas les juridictions 
civiles, lorsque cette question faisait l’objet de critiques ciblées de la part des 
parties recourantes.  

  Ils développaient à titre subsidiaire leurs conclusions en annulation et en 
réforme de la décision d’autorisation complémentaire contestée. Ils avaient 
notamment obtenu une autorisation de construire préalable le 9 août 2012, avec 
l’approbation de l’OCIRT, qui permettait que l’emplacement du local de cuisine 
bénéficie d’une vue sur l’extérieur et que les vestiaires aient des douches. Or, le 
préavis de l’OCIRT n’avait pas été recueilli dans le cadre de l’autorisation 
complémentaire. Le département avait donc avalisé, au terme d’une instruction 
contraire au droit, des travaux réalisés sans autorisation et dont il était établi qu’ils 

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ne respectaient pas les normes applicables de droit public. La responsabilité de la 
conformité des travaux avec les exigences de l’OCIRT incombait indéniablement 
aux requérants de l’autorisation complémentaire, dès lors qu’ils avaient réalisé des 
travaux divergents de projets qui avaient été dûment autorisés après approbation 
de l’OCIRT, étant rappelé que l’affectation de l’arcade à l’exploitation d’un 
établissement public faisait partie intégrante de la requête d’autorisation 
complémentaire.  

12)  Les copropriétaires ont conclu au rejet du recours. 

13)  Le département a conclu au rejet du recours.  

  Les faits avaient été établis de façon correcte. Les plans visés ne varietur ne 
faisaient pas référence à un quelconque local de cuisine. L’objet de la demande 
n’avait jamais porté sur l’aménagement d’un restaurant dans les locaux loués par 
les recourants. Les plans mentionnaient que l’affectation de l’arcade commerciale 
restait encore à définir. D’ailleurs, l’autorisation de construire obtenue en date du 
9 août 2012 par les consorts mentionnait que l’aménagement de ces locaux était 
laissé à leur libre disposition. En conséquence, l’objet de la demande 
d’autorisation de construire DD 103'431/3 ne portait pas sur l’aménagement d’un 
restaurant.  

  C’était à bon droit que le TAPI avait retenu que les griefs des recourants 
portaient non pas sur l’autorisation de construire mais sur la manière dont les 
copropriétaires avaient mis en œuvre un protocole d’accord les liant au sujet de 
l’aménagement de l’arcade, notamment à la suite des travaux entrepris sur les 
immeubles. Il semblait que les copropriétaires n’avaient pas respecté ledit 
engagement. Il n’appartenait pas aux autorités administratives de s’immiscer dans 
des conflits de droit privé pour lesquels, d’ailleurs, différentes procédures civiles 
étaient actuellement en cours. 

14)  Il ressort notamment des pièces produites une « demande en exécution de 
travaux, réduction de loyer pour diminution d’usage et en dommages et intérêts » 
déposée par les consorts le 5 septembre 2016 devant la commission de 
conciliation en matière de baux et loyers. La valeur litigieuse était estimée à 
CHF 440'604.-. 

  Des procès-verbaux d’auditions de témoins du 11 juin 2018 dans ladite 
procédure sont produits. La procédure est toujours en cours devant le Tribunal des 
baux et loyers.  

15)  Dans leur réplique, les consorts ont persisté dans leurs arguments et 
conclusions. 

  Les résiliations de bail qui leur avaient été notifiées avaient été déclarées 
inefficaces par le Tribunal des baux et loyers. 

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  Les correspondances versées au dossier de l’autorisation de construire 
litigieuse faisaient expressément mention de la construction d’un local de cuisine 
et d’un passe-plats.  

  La décision d’autorisation complémentaire du 4 avril 2019 autorisait des 
travaux non conformes au droit public applicable compte tenu de l’affectation 
préexistante et actuelle des locaux.  

16)  Sur ce, la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1)  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2)  Le litige porte sur la conformité au droit de l'irrecevabilité pour défaut de 
qualité pour recourir des consorts, prononcée par le TAPI le 5 mai 2020, du 
recours contre l'autorisation complémentaire délivrée par l'autorité intimée. 

3) a. Toute personne qui est touchée directement par une décision et a un intérêt 
personnel digne de protection à ce que l’acte soit annulé ou modifié, a la qualité 
pour recourir en vertu de l’art. 60 al. 1 let. b LPA.  

  Cette notion de l’intérêt digne de protection est identique à celle qui a été 
développée par le Tribunal fédéral sur la base de l’art. 103 let. a de la loi fédérale 
d’organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (OJ - RS 173.110) et qui était, 
jusqu’à son abrogation le 1er janvier 2007, applicable aux juridictions 
administratives des cantons, conformément à l’art. 98a de la même loi. Elle 
correspond aux critères exposés à l’art. 89 al. 1 let. c de la loi sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005, en vigueur depuis le 1er janvier 2007 (LTF - RS 173.110) 
que les cantons sont tenus de respecter, en application de la règle d’unité de la 
procédure qui figure à l’art. 111 al. 1 LTF (ATF 144 I 43 consid. 2.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_170/2018 du 10 juillet 2018 consid. 4.1 ; Message du Conseil 
fédéral concernant la révision totale de l’organisation judiciaire fédérale du 
28 février 2001, FF 2001 pp. 4126 ss et 4146 ss).  

  Selon l’art. 89 al. 1 LTF, a qualité pour former un recours en matière de 
droit public quiconque a pris part à la procédure devant l’autorité précédente ou a 
été privé de la possibilité de le faire (let. a), est particulièrement atteint par la 
décision ou l’acte normatif attaqué (let. b) et a un intérêt digne de protection à son 
annulation ou à sa modification (let. c). 

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 b. S’agissant d’un recourant, tiers locataire, il convient d’apprécier l’enjeu de 
la procédure pour lui en fonction de sa situation concrète, soit d’apprécier la 
gravité de l’atteinte apportée par le projet à ses intérêts (RDAF 2001 I 344 p. 348). 
Le Tribunal fédéral a jugé que s’il existait un moyen de droit privé, même moins 
commode, à disposition de l’intéressé pour écarter le préjudice dont il se plaint, la 
qualité pour agir fondée sur l’intérêt digne de protection devait lui être niée 
(ATF 101 1b 212 ; 100 Ib 119 ; arrêt du Tribunal fédéral 1P.70/2005 du 22 avril 
2005). Les intérêts du locataire dans ses rapports avec le bailleur sont plus 
spécifiquement protégés par les dispositions spéciales du droit du bail complétées, 
le cas échéant, par certaines règles de droit public cantonal (ATF 131 II 649 
consid 3.4). Dans cette dernière cause, le Tribunal fédéral a dénié la qualité pour 
recourir à un locataire, dont la résiliation de bail venait pourtant d’être annulée 
dans le cadre d’un recours contre la vente de son appartement selon la loi fédérale 
sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger du 16 décembre 1983 
(LFAIE - RS 211.412.41). L’intérêt du recourant, quoiqu’actuel, ne pouvait être 
considéré comme direct ni concret au motif que le succès de son recours en 
matière administrative lui permettait de retirer l’avantage convoité, à savoir le 
prononcé de la nullité de son contrat de bail, seulement de manière indirecte. De 
plus, le but recherché par le recourant, soit se prémunir contre une prochaine 
résiliation du bail, sortait manifestement des objectifs de la LFAIE. L’intérêt 
invoqué par le recourant n’était ainsi pas dans un rapport suffisamment étroit, 
spécial et digne d’être pris en considération, avec l’objet de la contestation  
(ATF 131 II 649 consid. 3.4). Dans ces cas, l’intérêt du recourant est considéré 
insuffisant, voire inexistant, lorsqu’il a à sa disposition un autre moyen de droit 
pour régler le fond de l’affaire (Pierre MOOR/Étienne POLTIER, Droit 
administratif, Vol. II, 3ème éd., 2011, p. 730).  

 c. La chambre de céans a jugé de façon constante qu’en matière de qualité 
pour recourir des locataires, lorsque la décision litigieuse implique la démolition 
de locaux qui font l’objet d’un bail à loyer, le locataire ne peut plus se prévaloir 
d’un intérêt digne de protection à l’annulation de l’autorisation de démolition, dès 
lors qu’il a reçu son congé. En effet, quand bien même il conteste ce dernier, la 
procédure ouverte à ce sujet ne peut aboutir qu’à deux solutions alternatives : si la 
résiliation du bail est annulée, la démolition ne peut plus avoir lieu et le locataire 
perd son intérêt au recours ; si, au contraire, le congé est confirmé, le locataire, qui 
doit quitter les lieux, n’est plus concerné par le projet de démolition et n’a ainsi 
plus d’intérêt pratique à recourir (ATA/1755/2019 du 3 décembre 2019 et les 
références citées). 

 En revanche, la qualité des locataires pour recourir contre une autorisation 
de construire, dont les baux n’étaient pas résiliés, a été admise lorsque, si elle était 
confirmée, ladite autorisation les priverait de la jouissance de locaux situés dans 
les combles de l’immeuble dont la transformation était projetée. Certains des 
griefs invoqués portaient sur le gabarit de l’immeuble après travaux et sur les 

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vices de forme ayant affecté la procédure qui, s’ils devaient se révéler bien fondés, 
pourraient aboutir à un refus de l’autorisation de construire litigieuse, à l’abandon 
du projet, voire à un remaniement substantiel de celui-ci, et à la mise en œuvre 
d’une nouvelle enquête (arrêt du Tribunal fédéral 1C_61/2011 du 4 mai 2011 ; 
ATA/181/2013 du 19 mars 2013 consid. 4 et les références citées).  

 De même, se sont vu reconnaître la qualité pour recourir les locataires 
d’immeubles d’habitation soumis à la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires 
et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) ou dans les causes où 
l’application même de la LDTR était litigieuse (ATA/512/2010 du 3 août 2010 ; 
ATA/384/2010 du 8 juin 2010). Cette loi prévoit notamment l’obligation 
d’informer au préalable et par écrit les locataires et de les consulter en dehors de 
toute résiliation de bail, lorsque le bailleur a l’intention d’exécuter des travaux 
(art. 43 al. 1 LDTR). Elle subordonne également l’ouverture du chantier au 
relogement des locataires touchés par l’autorisation définitive (art. 42 
al. 4 LDTR). 

 d. En l’espèce, les consorts indiquent que leur bail aurait été résilié, mais que 
cette résiliation aurait été annulée par le Tribunal des baux et loyers. Le dossier ne 
contient pourtant pas de pièces relatives à une résiliation de bail. 

  Les parties ne contestent pas que plusieurs litiges opposent les 
copropriétaires et les consorts, dont une « demande en exécution de travaux, 
réduction de loyer pour diminution d’usage et en dommages et intérêts ». Cette 
demande est toujours pendante devant le Tribunal des baux et loyers. 

  Le dossier de la présente procédure ne contient pas tous les éléments 
pertinents permettant de comprendre précisément le nombre et l’état 
d’avancement des procédures civiles. 

  Il doit toutefois être retenu qu’il existe des moyens de droit privé, peut-être 
moins commodes mais que les consorts ont manifestement d’ores et déjà mis en 
œuvre, à leur disposition pour écarter le préjudice dont ils se plaignent. Dès lors, 
c’est à bon droit que la qualité pour agir fondée sur l’intérêt digne de protection 
doit leur être niée (ATF 101 1b 212 ; 100 Ib 119 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1P.70/2005 du 22 avril 2005).  

  Leur intérêt doit être considéré comme insuffisant, voire inexistant, dès lors 
qu’ils ont à leur disposition un autre moyen de droit pour régler le fond de 
l’affaire (Pierre MOOR/Étienne POLTIER, Droit administratif, Vol. II, 3ème éd., 
2011, p. 730).  

  Il n’y a dès lors pas lieu d’entrer en matière sur les violations des règles de 
droit public alléguées par les consorts, étant relevé que l’autorisation querellée 

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réserve l’examen, par les autorités compétentes, de toute demande d’autorisation 
qu’implique, en particulier, à teneur des législations fédérale et cantonale, 
l’exploitation ou l’utilisation, conformément à leur destination, des constructions 
ou installations autorisées dans la décision litigieuse. 

  Le jugement du TAPI déniant aux recourants la qualité pour recourir contre 
l’autorisation doit être confirmé. Le recours sera donc rejeté. 

4)  Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge des 
recourants (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 1'000.- sera 
allouée à l’intimé, à la charge des recourants (art. 87 al. 2 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 8 juin 2020 par Madame Anna et Monsieur Paul 
Éric STAUFFER, Attacge Sàrl et Cosmos Tech Sàrl contre le jugement du Tribunal 
administratif de première instance du 5 mai 2020 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met un émolument de CHF 1'000.- à la charge solidaire de Madame Anna et 
Monsieur Paul Éric STAUFFER, Attacge Sàrl et Cosmos Tech Sàrl ; 

alloue une indemnité de procédure de CHF 1'000.- à Biboon Invest SA, FIM 
Management SA, DS Atelier d’architecture SA et Schwaper SA, solidairement entre 
eux ; 

dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 
2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui 
suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière 
de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens 
de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé 
au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux 
conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, 
invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

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communique le présent arrêt à Me Jonathan Cohen, avocat des recourants, à la régie 
Zimmermann, mandataire des intimées, au département du territoire-oac ainsi qu’au 
Tribunal administratif de première instance. 

Siégeant : Mme Payot Zen-Ruffinen, présidente, Mme Krauskopf, MM. Verniory et 
Mascotto, Mme Tombesi, juges. 

Au nom de la chambre administrative : 

la greffière-juriste : 
 
 

F. Cichocki 
 

 la présidente siégeant : 
 
 

F. Payot Zen-Ruffinen 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :