# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1219d31f-1ef8-58f6-82b1-f640abe40741
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-03
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 03.04.2014 A 2014 4
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2014-4_2014-04-03.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

A 14 4

Vizepräsident Priuli als Einzelrichter und Caluori als Aktuarin ad 

hoc

URTEIL
vom 3. April 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

Beschwerdeführerin

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 

und

Gemeinde X._____,

Beschwerdegegnerinnen

betreffend Kantons- und Gemeindesteuer

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1. A._____ ist in Y._____ wohnhaft und hauptsteuerpflichtig. Sie ist Ei-

gentümerin zweier 21/2-Zimmerwohnungen im Haus B._____ in X._____ 

mit je einem Autoeinstellplatz. Die Wohnung Nr. 8 wurde im Jahr 2012 

während 90 Tagen und die Wohnung Nr. 11 das ganze Jahr über vermie-

tet. In ihrer Steuererklärung von 2012 gab A._____ im Liegenschaftenver-

zeichnis Mieterträge für die Wohnung Nr. 8 von Fr. 1'684.-- und einen 

Pauschalabzug von Fr. 421.-- an, sowie für die Wohnung Nr. 11 von 

Fr. 14'400.-- und einen Pauschalabzug von Fr. 3‘600.-- an. Im Rahmen 

der definitiven Veranlagung vom 25. November 2013 für die Kantons- und 

Gemeindesteuern 2012 wurden ihr im Kanton Graubünden für beide 

Wohnungen insgesamt Bruttoliegenschaftserträge von Fr. 25'800.-- ange-

rechnet, was schliesslich über alles eine Kantonssteuer von Fr. 1'237.-- 

und eine Gemeindesteuer von Fr. 1'941.-- ergab. Mit ihrer Einsprache 

vom 26. Dezember 2012 verlangte die Steuerpflichtige, dass die Einnah-

men über beide Wohnungen anstatt auf Fr. 25'800.-- auf Fr. 16'084.-- re-

duziert würden. Mit Entscheid vom 13. Januar 2014 hiess die kantonale 

Steuerverwaltung die Einsprache teilweise gut und legte einerseits 

Fr. 7'740.-- für die Wohnung Nr. 8 inkl. Autoeinstellplatz, ausgehend von 

einem steuerbaren Ertrag aus 90 Vermietungstagen plus Eigenmietwert 

für 270 Tage, sowie Fr. 10'368.-- für die Wohnung Nr. 11 inkl. Autoein-

stellplatz entsprechend dem steuerbaren Ertrag aus der ganzjährigen 

Vermietung, fest, was bei einem Gesamtbetrag von Fr. 18'108.-- schliess-

lich für das Jahr 2012 eine Kantonssteuer von Fr. 851.-- und eine Ge-

meindesteuer von Fr. 1'477.-- ergab.

2. Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführe-

rin) am 20. Januar 2014 Einspruch (recte: Beschwerde) an das Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden mit dem Antrag auf Veranlagung 

mit den korrekten Mietzinserträgen von Fr. 16'084.--, berechnet aus den 

Bruttoeinnahmen aus der Vermietung der Wohnung Nr. 11 von 

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Fr. 14‘400.-- gemäss Hauptformular der Steuererklärung 2012 und den 

Nettoeinnahmen aus der Vermietung der Wohnung Nr. 8 von Fr. 1‘684.-- 

gemäss dem Hauptformular und dem Liegenschaftenverzeichnis. Zur Be-

gründung führte sie an, die Wohnung Nr. 8 nie bewohnt und auch nie für 

Ferienaufenthalte benutzt zu haben, weshalb die Aufrechnung von fiktiven 

Gewinnen nicht korrekt sei. Es handle sich bei den beiden Wohnungen 

um reine Investitionsobjekte, welche nach dem tatsächlichen Gewinn zu 

versteuern seien.

3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Steuerverwaltung des Kantons 

Graubünden (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Be-

schwerde. Streitig sei nur noch die Aufrechnung bezüglich der Wohnung 

Nr. 8 mit Einstellplatz von den tatsächlichen und deklarierten Mietzinsein-

nahmen von Fr. 1'684.-- auf total Fr. 7'740.--. Für dauernd vermietete 

bzw. dauernd selbstgenutzte Erst- bzw. Ferienwohnungen sei die Be-

steuerung auf Grund von Art. 22 Abs. 1 lit. a bzw. b StG klar geregelt. Für 

die Frage der Besteuerung von gemischt genutzten Zweitwohnungen ha-

be sie eine Praxisfestlegung publiziert, wonach davon ausgegangen wer-

de, dass aus einer gemischt genutzten Zweitwohnung ein Vermögenser-

trag in der Höhe des Eigenmietwerts erzielt werden könne, wenn die Er-

träge aus Fremdvermietung diesen Wert nicht übersteigen würden. Vor-

liegend habe sie deshalb den steuerbaren Vermögensertrag gestützt auf 

den Eigenmietwert gemäss amtlicher Schätzung vom 13. Februar 1996 

für die Wohnung Nr. 8 inkl. Autoeinstellplatz von total Fr. 7'740.-- berech-

net. Zu den erzielten Erträgen aus der Vermietung sei ein Eigenmietwert 

von Fr. 6‘056.--, errechnet aus der Differenz zwischen dem Eigenmietwert 

gemäss amtlicher Schätzung und dem steuerbaren Ertrag aus der Ver-

mietung, hinzugezählt worden. Damit seien für die 90 Vermietungstage 

Fr. 1‘684.-- berücksichtigt worden, für die Eigennutzung zu 270 Tagen 

Fr. 6‘065.--, was einen steuerbaren Vermögensertrag von Fr. 7‘740.-- er-

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gebe. Unter Abzug von Liegenschaftskosten, Schuldzinsen und Sozialab-

zügen sei schliesslich ein steuerbares Einkommen in Graubünden von 

Fr. 10'200.-- berücksichtigt worden, was nicht zu beanstanden sei.

4. In ihrer Replik vom 13. März 2014 wiederholte die Beschwerdeführerin im 

Wesentlichen ihre Ausführungen und bezeichnete die Praxis der kantona-

len Steuerverwaltung als reine Willkür.

5. Die Beschwerdegegnerin verzichtete in ihrem Schreiben vom 25. März 

2014 auf das Einreichen einer Duplik, hielt aber ausdrücklich an ihren An-

trägen und Ausführungen fest. Insbesondere wiederholte sie nochmals, 

dass sie zu Recht auf den Eigenmietwert gemäss amtlicher Schätzung in 

der Höhe von Fr. 7‘440.-- abgestellt habe. Es sei korrekterweise neben 

dem deklarierten Ertrag aus der Vermietung in der Höhe von Fr. 1‘684.-- 

ein Anteil für die Eigennutzung von Fr. 6‘056.-- aufgerechnet worden.

6. Die Gemeinde X._____ liess sich nicht vernehmen.

Der Einzelrichter zieht in Erwägung:

1. Gemäss Art. 43 Abs. 3 des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtpflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in 

einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5‘000.-- nicht über-

schreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Nachdem die 

Kantons- und Gemeindesteuern 2012 gemäss Einspracheentscheid zu-

sammen Fr. 2‘328.-- erreichen und durch die Beschwerdeführerin eine 

Teilreduktion dieses Betrags verlangt wird, und weil die Sache im Übrigen 

auch nicht in Fünferbesetzung gemäss Art. 43 Abs. 2 VRG zu entschei-

den ist, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters offensichtlich gegeben.

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2. a) Nach Art. 22 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden 

(StG; BR 720.000) sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen steu-

erbar, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutznies-

sung oder sonstiger Nutzung (lit. a), sowie der Mietwert von Gebäuden 

oder Gebäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder ei-

nes Nutzungsrechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (lit. b). 

Die Besteuerung des Mietwertes einer Wohnung, die der Steuerpflichtige 

als Eigentümer im Sinne von lit. b der erwähnten Bestimmung selbst be-

wohnt oder die ihm zumindest zur jederzeitigen freien Verfügung steht 

(Eigengebrauch), entspricht dem Grundsatz der rechtsgleichen Behand-

lung der Wohnungseigentümer einerseits und der Mieter anderseits 

(REICH MARKUS, Steuerrecht, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2012, § 13 

N. 52; Urteile des Verwaltungsgerichts A 99 15 vom 16. April 1999 E.1a, 

A 08 30 vom 10. Oktober 2010 E.4b). Der Mietwert von Gebäuden und 

Gebäudeteilen bemisst sich dabei gemäss Art. 22 Abs. 2 StG nach dem 

Betrag, den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte bei einer Drittver-

mietung erzielen würde. Wird eine Liegenschaft an Dritte vermietet, so 

gelten die entsprechenden Einkünfte im Sinne von Art. 22 Abs. 1 lit. a StG 

als Einkommen.

b) Strittig und zu prüfen ist vorliegend die steuerliche Erfassung der 21/2-Zim-

merwohnung Nr. 8 samt Autoeinstellungsplatz. Während die Beschwer-

degegnerin für die Tage, an denen die Wohnung nicht vermietet war, den 

Eigenmietwert aufrechnet, will die Beschwerdeführerin lediglich einen 

steuerbaren Vermögensertrag von Fr. 1‘684.-- entsprechend den tatsäch-

lich erzielten steuerbaren Erträgen aus der Vermietung angerechnet ha-

ben. Dabei stellt sich die Beschwerdeführerin hauptsächlich auf den 

Standpunkt, dass sie die Wohnung nie selber bewohnt und auch nie für 

Ferienaufenthalte benutzt habe. Ihr sei deshalb auch kein Eigenmietwert 

anzurechnen. Es handle sich bei der Wohnung Nr. 8 gleich wie bei der 

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ganzjährig vermieteten Wohnung Nr. 11 um ein reines Investitionsobjekt, 

weshalb lediglich die tatsächlich erzielten Gewinne zu versteuern seien. 

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Nach einhelliger Auffas-

sung in Lehre und Praxis liegt Eigengebrauch nämlich nicht nur dann vor, 

wenn und soweit der Eigentümer das Haus oder die Wohnung tatsächlich 

selber bewohnt, sondern auch, wenn er sich eine solche Unterkunft zur 

freien Verfügung hält, um sie bei Bedarf jederzeit selbst zu nutzen (RICH-

NER FELIX/FREI WALTER/KAUFMANN STEFAN/MEUTER HANS ULRICH, Kom-

mentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auflage, Zürich 2013, § 21 N. 64 

m.w.H.; ZWAHLEN BERNHARD, in: Zweifel Martin/Athanas Peter [Hrsg.], 

Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, DBG, Bd. I/2a, 2. Auflage, 

Basel 2008, Art. 21 N. 23; PVG 1988 Nr. 53, 1986 Nr. 57; Urteile des 

Verwaltungsgerichts A 99 15 vom 16. April 1999 E.1b, A 09 57 vom 

2. Februar 2010 E.5a). Aus diesem Grund geht es nicht an, bloss den 

Mietwert während der effektiven Benützungszeit zu berücksichtigen; viel-

mehr muss sich der Eigentümer auch jene Zeit, während welcher die 

Wohnung unbenutzt ist und ihm somit zumindest zur Selbstnutzung offen 

stehen würde, anrechnen lassen. Die tatsächliche Nutzungsdauer zum 

Eigengebrauch ist dabei irrelevant (vgl. zum Ganzen: Urteil des Verwal-

tungsgerichts A 99 15 vom 16. April 1999 E.1b). Anders wäre nur dann zu 

entscheiden, wenn die Wohnung leer stehen würde und der Eigentümer 

trotz intensiver Anstrengungen keine Mieter findet könnte, die Wohnung 

für den Verkauf freihält oder die Wohnung teilweise nicht benutzbar wäre 

(vgl. dazu RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., § 21 N. 64 f.; ZWAH-

LEN, a.a.O., Art. 21 N. 24; BGE 72 I 223; ASA Bd. 18 S. 266). Die Be-

schwerdeführerin macht derartige Gründe aber weder geltend, noch er-

geben sich Hinweise für das Vorliegen solcher aus den Akten.

c) Bei der Berechnung des steuerbaren Ertragswerts hat sich die Beschwer-

degegnerin auf die von ihr publizierte Praxisfestlegung „Zweitwohnungen: 

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Gemischte Nutzung“ (Nr. 022-01-b-01) vom 1. Januar 2009 gestützt, wo-

nach bei der gemischten Berechnungsmethode zum steuerbaren Ertrag 

aus der Vermietung ein Eigenmietwert in der Differenz zwischen massge-

bendem Eigenmietwert gemäss amtlicher Schätzung und steuerbarem Er-

trag aus Vermietung hinzugerechnet wird. Entsprechend hat sie zum er-

zielten Mietertrag von Fr. 1‘684.-- für die 270 nicht vermieteten Tage ei-

nen Eigenmietwert von Fr. 6‘056.--, berechnet aus der Differenz zwischen 

dem Eigenmietwert gemäss amtlicher Schätzung von Fr. 7‘440.-- und 

dem steuerbaren Ertrag aus Vermietung von Fr. 1‘684.--, hinzugerechnet. 

Im Ergebnis wurde deshalb für die gemischt genutzte Wohnung Nr. 8 ein 

steuerbarer Ertrag von Fr. 7‘740.-- berücksichtigt. Die Praxisfestlegung 

der Steuerverwaltung richtet sich als Verwaltungsweisung zwar vorab an 

die Vollzugsorgane und ist für die Gerichte nicht verbindlich. Diese 

berücksichtigen sie aber bei ihrer Entscheidung, sofern sie eine dem Ein-

zelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren 

gesetzlichen Bestimmungen zulässt. Das Gericht weicht also nicht ohne 

triftigen Grund von Verwaltungsweisungen ab, wenn diese eine überzeu-

gende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben darstellen. Insofern wird 

dem Bestreben der Verwaltung, durch interne Weisungen eine rechtsglei-

che Gesetzesanwendung zu gewährleisten, Rechnung getragen (Urteil 

des Bundesgerichts 2C_103/2009 vom 10. Juli 2009 E.2.2; BGE 133 V 

346 E.5.4.2 m.H.; Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons 

Graubünden A 12 43 vom 11. Januar 2013 E.3, A 09 57 vom 2. Februar 

2010 E.6b).

d) Diese Auslegung von Art. 22 Abs. 1 lit. b StG findet ihre Bestätigung be-

reits im Begriff „kraft Eigentums“. Eigentum besteht nämlich stets unab-

hängig davon, ob eine Sache effektiv gebraucht wird oder nicht. Der sich 

aus der Eigennutzung ergebende wirtschaftliche Vorteil entsteht dadurch, 

dass die Wohnung während der nicht fremdvermieteten Zeit beliebig be-

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ziehbar wäre (Urteil des Verwaltungsgerichts A 99 15 vom 16. April 1999 

E.1c). Dass die Beschwerdeführerin die Wohnung nicht selbst hätte bele-

gen können, wird von dieser weder behauptet noch nachgewiesen. Damit 

hat die Beschwerdegegnerin die Zeit, in welcher die Wohnung nicht ver-

mietet war, richtigerweise gestützt auf den Eigenmietwert zum erzielten 

Ertrag aus der Vermietung hinzugerechnet. Die gemischte Berechnungs-

methode wurde deshalb zu Recht angewendet und ist keineswegs willkür-

lich.

e) Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 

für die Wohnung Nr. 8 zu Recht eine gemischte Berechnungsmethode 

anwendete und für die nicht vermieteten 270 Tage einen entsprechenden 

anteilsmässigen Eigenmietwert ausgerechnet und diesen zum steuerba-

ren Vermögensertrag hinzugerechnet hat. Damit ist die Beschwerde ab-

zuweisen.

3. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten in der 

Höhe von Fr. 300.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Be-

schwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-

rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 

Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn 

sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Es besteht vorliegend 

kein Anlass, davon abzuweichen. 

Demnach erkennt der Einzelrichter

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

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- aus einer Staatsgebühr von Fr. 300.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 219.--

zusammen Fr. 519.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]