# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b25d0866-2ce7-5c7b-8b19-887b2a94df0f
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-23
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 23.02.2022 20-10243, 21-124
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_20-10243--21-124_2022-02-23.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/15

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 20-10243, 21-124

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 17.03.2022

Entscheiddatum: 23.02.2022

BUDE 2022 Nr. 018
Art. 12 Abs. 1 Bst. b NHG, Art. 12b NHG, Art. 20 Abs. 1 ZWG. Vorliegend 
genügt die lediglich im kommunalen Publikationsorgan veröffentlichte 
Bauanzeige nicht, um das Verbandsbeschwerderecht sinnvoll und 
rechtzeitig wahrnehmen zu können. Die Vorinstanz hat namentlich die 
Anforderungen von Treu und Glauben überspannt, indem sie das 
Nichteintreten auf die rund einen Monat nach Ablauf der Auflagefrist 
erhobene Einsprache einzig mit Verweis auf Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG 
begründete (Erw. 3.8).

BUDE 2022 Nr. 18 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.

Kanton St.Gallen 

Bau- und Umweltdepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

20-10243/21-124 

 

Entscheid Nr. 18/2022 vom 23. Februar 2022 

Rekurrenten 1 

 

 

 

 

 

 

Rekurrentin 2 

 

 

 A.___ und B.____,  

C.___ und D.___,  

E.___,  

F.___,  

alle vertreten durch MLaw Michael Nagel, Rechtsanwalt, Marktplatz 4, 

9004 St.Gallen 

 

G.___,  

vertreten durch lic.iur. Rudolf Schaller, Rechtsanwalt, Boulevard 

Georges-Favon 13, 1204 Genève 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Gemeinderat X.___ (Entscheid vom 25. Juni 2020) 

 

 

Rekursgegnerin 

 

 

 H.___,  

vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, Museum- 

strasse 35, 9004 St.Gallen 

 

 

Betreff  Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage) 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 2/14 

 

Sachverhalt 

A.  

I.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch X.___, in 

X.___ und Hauptaktionär der H.___. Das Grundstück liegt gemäss gel-

tendem Zonenplan der Gemeinde X.___ vom 27. Juli 2011 teils in der 

Wohnzone (WE), teils in der Wohn-Gewerbezone (WG2) und teils in 

der Landwirtschaftszone. Das unüberbaute Grundstück befindet sich 

an einem von Norden nach Süden abfallenden Hang, wobei der 

südliche Teil in der WG-Zone liegt und an die A.___strasse 

(Kantonsstrasse) angrenzt. 

 

B.  

a) Mit Baugesuch vom 25. November 2019 beantragte die H.___ 

beim Gemeinderat X.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines 

Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage im unteren, südlichen Teil des 

Grundstücks Nr. 001. Gemäss Unterlagen ist die Erstellung von acht 

Wohnungen als Erstwohnungen geplant. 

 

b) Das Baugesuch lag vom 10. bis 23. Dezember 2019 öffentlich 

auf. Innert der Auflagefrist erhoben A.___ und B.____ (Eigentümer von 

Grundstück Nr. 002), X.___, C.___ und D.___ (Eigentümer von 

Grundstück Nr. 003), X.___, und E.___ (Eigentümer von Grundstück 

Nr. 004), alle vertreten durch MLaw Michael Nagel, Rechtsanwalt, 

St.Gallen, sowie F.___ (Eigentümer von Grundstück Nr. 005), 

Einsprache gegen das Bauvorhaben beim Gemeinderat X.___. Mit 

Schreiben vom 23. Januar 2020 erhob auch die G.___, vertreten durch 

lic.iur. Rudolf Schaller, Rechtsanwalt, Genève, Einsprache gegen das 

Bauvorhaben. Sie rügte insbesondere, das Bauvorhaben hätte im 

kantonalen Amtsblatt veröffentlicht werden müssen, weshalb die 

Einsprache nicht als verspätet angesehen werden könne. Zudem 

verlangte sie die Zustellung der Baugesuchsunterlagen. In materieller 

Hinsicht vermutete die Einsprecherin insbesondere eine Umgehung 

der Vorschriften der Zweitwohnungsgesetzgebung. 

 

c) Mit Beschluss vom 25. Juni 2020 erteilte der Gemeinderat X.___ 

die Baubewilligung und trat auf die Einsprache der G.___ infolge Ver-

spätung nicht ein. Eine Publikation des Baugesuchs im kantonalen 

Amtsblatt sei nicht notwendig gewesen, weshalb die Publikation kor-

rekt erfolgt sei. Auf die nachträgliche Einsprache könne deshalb nicht 

eingetreten werden. Die öffentlich-rechtlichen Einsprachen von A.___ 

und B.____, C.___ und D.___, E.___ sowie F.___ wurden – genauso 

wie die privatrechtliche Immissionseinsprache von C.___ und D.___ – 

abgewiesen. Soweit die Einsprache von C.___ und D.___ darüber hin-

aus privatrechtlichen Charakter habe, wurde sie auf den Zivilrechts-

weg verwiesen. Das Begehren von A.___ und B.____, C.___ und 

D.___ sowie E.___ um Erlass einer Planungszone bzw. Bewilligungs-

stopps sowie um Sistierung wurde ebenfalls abgewiesen. Der Ein-

spracheentscheid wurde zusammen mit der Baubewilligung mit 

Schreiben vom 16. Dezember 2020 zugestellt.  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 3/14 

 

 

C.  

a) Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.____, C.___ und 

D.___, E.___ sowie F.___, alle vertreten durch MLaw Michael Nagel, 

Rechtsanwalt, St.Gallen, mit Schreiben vom 29. Dezember 2020 Re-

kurs (Nr. 20-10243; nachfolgend Rekurs 1) beim Baudepartement (seit 

1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement). Mit Rekursergän-

zung vom 20. Januar 2021 werden folgende Anträge gestellt: 

 
1. Es sei der Entscheid des Gemeinderates X.___ vom 

14. Dezember 2020 betreffend Erteilung der Baubewil-
ligung inkl. Einspracheentscheid betreffend Bauge-
such Nr. 2019-115, Neubau Mehrfamilienhaus mit 
Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001, Grundbuch 
X.___, A.___strasse 37, X.___ aufzuheben und es sei 
die Baubewilligung nicht zu erteilen; 

2. Verfahrensantrag: bereits entsprochen; 

3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 
MwSt. zulasten der Rekursgegnerin. 

Zur Begründung wird insbesondere geltend gemacht, die Zuteilung zur 

Bauzone sei in Bezug auf das Baugrundstück akzessorisch zu über-

prüfen und eine Baubewilligung würde das Ergebnis der zukünftigen 

Ortsplanungsrevision in unzulässiger Weise präjudizieren. Im Übrigen 

sei das Vorhaben nicht mit der Zweitwohnungsgesetzgebung verein-

bar. Schliesslich halte das geplante Gebäude mehrere Regelbauvor-

schriften nicht ein. 

 

b) Gegen diesen Beschluss erhob auch die G.___ durch ihren 

Rechtsvertreter mit Schreiben vom 4. Januar 2021 Rekurs (Nr. 21-

124; nachfolgend Rekurs 2) beim Baudepartement. Es werden fol-

gende Anträge gestellt:  

 
1. Die Baubewilligung vom 14. Dezember 2020 und der 

Einspracheentscheid vom 25. Juni 2020 seien aufzu-
heben. 

2. Die Sache sei an die Gemeinde zurückzuweisen, mit 
der Auflage, auf die Einsprache von G.___ einzutreten 
und einen neuen Entscheid zu fällen. 

3. Das Baugesuch der H.___ Nr. 2019-115 sei abzuwei-
sen. 

4. Die Akten des Baubewiligungs- und Rekursverfahrens 
seien dem Rechtsvertreter der G.___ zuzustellen un-
ter Ansetzung einer Frist von dreissig Tagen für eine 
erweiterte Begründung des Rekurses. 

5. Es sei von der Regierung des Kantons St.Gallen ein 
Fachbericht zur Frage der Richtplananpassung mit 
Bezug auf die Gemeinde X.___ anzufordern. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 4/14 

 

6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten der Bauherrschaft oder der Gemeinde.  

Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, das Bauge-

such sei zu Unrecht nicht im kantonalen Amtsblatt und auch nicht 

30 Tage lang veröffentlicht worden. Es sei nicht nur eine Verletzung 

der Zweitwohnungsgesetzgebung gerügt, sondern auch eine Anpas-

sung des Nutzungsplans verlangt worden. Aufgrund der verweigerten 

Akteneinsicht hätten diese Vorbringen nicht weiter substantiiert wer-

den können. Vorhaben, welche das Verbandsbeschwerderecht aus-

lösten, seien hinreichend präzis im kantonalen Amtsblatt zu publizie-

ren oder schriftlich zu eröffnen. Umweltschutzorganisationen stehe 

überdies das Beschwerderecht gegenüber sämtlichen Rechtsakten 

bezüglich Umwelt- und Naturschutz zu, soweit sie Bundesaufgaben 

beträfen. An der Nichtzulassung der Rekurrentin im Baubewilligungs-

verfahren bestehe kein schutzwürdiges Interesse der Vorinstanz. Der 

Entscheid verletze den Anspruch auf rechtliches Gehör. Für den Fall, 

dass der Mangel im Rekursverfahren geheilt werden könne, werde zu-

dem die Ungültigkeit des Nutzungsplans gerügt. Zudem verstosse das 

Bauvorhaben gegen die Zweitwohnungsgesetzgebung. 

 

D.  

a) Mit Vernehmlassung vom 24. Februar 2021 nimmt die  

Vorinstanz zum Rekurs 1 Stellung. Zur Begründung wird ausgeführt, 

es bestehe in X.___ aktuell kein Angebot für Erstwohnungen. Die  

Vorinstanz überprüfe regelmässig sämtliche Liegenschaften mit Erst-

wohnungseintrag. Es könne zudem nicht bei jedem Baugesuch eine 

Überprüfung der Bauzonenzuteilung gefordert werden, da die  

Vorinstanz Auszonungsflächen gesichert habe.  

 

b) Mit Vernehmlassung vom 1. März 2021 beantragt die Rekurs-

gegnerin, vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, St.Gal-

len, den Rekurs 1 unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuwei-

sen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung wird im Wesentli-

chen geltend gemacht, die Voraussetzungen für eine vorfrageweise 

Überprüfung der Nutzungsplanung seien vorliegend nicht erfüllt. So-

dann seien die Vorgaben der Zweitwohnungsgesetzgebung ohne Wei-

teres eingehalten. Auch das bäuerliche Bodenrecht stehe dem Bau-

vorhaben nicht entgegen. Schliesslich entspreche das Bauvorhaben 

auch den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. 

 

c) Mit Vernehmlassung vom 12. April 2021 beantragt die 

Rekursgegnerin durch ihren Rechtsvertreter, auf den Rekurs 2 unter 

Kostenfolge nicht einzutreten, eventualiter den Rekurs abzuweisen. 

Zur Begründung wird geltend gemacht, auf den Rekurs sei mangels 

Unterzeichnung nicht einzutreten. Der Rekurs wäre jedoch auch abzu-

weisen, da die Dauer und Publikationsart des Baugesuchs nicht zu 

beanstanden seien. Zudem sei offen, ob die Rekurrentin 2 vorliegend 

überhaupt zur Einsprache legitimiert gewesen wäre, da es sich um 

Erstwohnungen handle. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 5/14 

 

d) Mit Amtsbericht vom 18. Juni 2021 führt das Amt für Raument-

wicklung und Geoinformation (AREG) zum Rekurs 1 aus, eine allfällige 

Auszonung des Baugrundstücks wäre raumplanerisch nicht unzweck-

mässig. Zudem sei trotz Auszonungsprogramm der Vorinstanz nicht 

ausgeschlossen, dass die streitige Fläche als potentielle Auszonungs-

fläche in Betracht komme. Es könne vorliegend sodann ein Rechts-

missbrauch bei der Bewilligung von Erstwohnungen nicht ausge-

schlossen werden. Schliesslich sei darauf hinzuweisen, dass in den 

meisten Zweitwohnungsgemeinden ein beträchtliches Potential zur 

Umnutzung von Zweit- in Erstwohnungen vorhanden sei. 

 

e) Mit Amtsbericht vom 18. Juni 2021 führt das AREG zum 

Rekurs 2 aus, die Legitimation der Rekurrentin 2 sei gegeben. Zudem 

könne ein Rechtsmissbrauch beim Zweitwohnungsbau nicht ausge-

schlossen werden. 

 

f) Mit Schreiben vom 30. Juli 2021 nimmt die Rekurrentin 2 zur 

Vernehmlassung der Rekursgegnerin sowie zum Amtsbericht des 

AREG Stellung. Ergänzend wird ausgeführt, die Baubewilligung sei 

ohnehin nichtig, da sie insbesondere auf einem ungültigen 

Nutzungsplan beruhe.  

 

g) Mit separaten Eingaben vom 9. August 2021 nimmt die Rekurs-

gegnerin zu den Amtsberichten des AREG zu den Rekursen 1 und 2 

Stellung. Einleitend weist die Rekursgegnerin in der Stellungnahme zu 

Rekurs 1 darauf hin, das Grundstück befinde sich direkt an der Kan-

tonsstrasse in geringer Distanz zum Rheintal sowie dem Unteren  

Toggenburg mit zahlreichen Arbeitsplätzen. Es handle sich durchwegs 

um Erstwohnungen, welche als Hauptwohnsitze konzipiert seien, was 

auch durch die verfügte Nutzungsbeschränkung im Grundbuch ausge-

wiesen werde. Der Amtsbericht des AREG verletze hinsichtlich der 

Auszonungsfrage sodann die Gemeindeautonomie und basiere auf ei-

ner rechtswidrigen Argumentationsweise. Schliesslich liege kein 

Rechtsmissbrauch bzw. keine Umgehung der Zweitwohnungsgesetz-

gebung vor und auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung werde 

unzutreffend wiedergegeben. In Bezug auf Rekurs 2 wird vorgebracht, 

auf die Einsprache sei zu Recht wegen Verspätung nicht eingetreten 

worden, weshalb der Rekurs 2 abzuweisen sei.  

 

h) Am 20. August 2021 reicht die Rekurrentin 2 eine Kurz-Stellung-

nahme ein.  

 

i) Mit separaten Schreiben vom 1. September 2021 ergänzt das 

AREG seine Amtsberichte vom 18. Juni 2021 insbesondere mit Aus-

führungen zum Publikationserfordernis sowie der Auflagefrist von Bau-

gesuchen im Bereich des Zweitwohnungsgesetzes sowie des Natur- 

und Heimatschutzes. Grundsätzlich sei den beschwerdeberechtigten 

Organisationen der Zugang zum Recht frühzeitig durch entsprechende 

Publikation im kantonalen Amtsblatt oder durch direkte Mitteilung zu 

gewähren. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 6/14 

 

j) Mit Eingabe vom 28. September 2021 nimmt die Rekurrentin 2 

zum ergänzten Amtsbericht Stellung. 

 

k) Mit separaten Stellungnahmen vom 2. November 2021 äussert 

sich die Rekursgegnerin zu den ergänzten Amtsberichten des AREG 

sowie den Stellungnahmen der Rekurrentin 2. 

 

l) Mit Schreiben vom 30. November 2021 reicht die Rekurrentin 2 

eine weitere Stellungnahme zur Frage des Publikationserfordernisses 

ein. 

 

E.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen. 

Erwägungen 

1.  

1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu-

sammenhang und werfen teilweise dieselben Sachverhalts- und 

Rechtsfragen auf. Zudem hat auch die Vorinstanz über die entspre-

chenden Einsprachen in einem Entscheid entschieden. Es ist somit 

zweckmässig, die Rekurse 1 und 2 verfahrensrechtlich zu vereinigen 

und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 

und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).  

 

1.2 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 

sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(sGS 951.1; abgekürzt VRP).  

 

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Entgegen der Vorbringen der Rekursgegnerin ist zu-

mindest das der Rekursinstanz vorliegende Exemplar der Rekurs-

schrift des Rechtsvertreters der Rekurrentin 2 vom 4. Januar 2021 un-

terzeichnet. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf 

die Rekurse 1 und 2 ist einzutreten.  

 

2.  

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 

abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 

(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 

PBG). Der angefochtene Entscheid erging am 25. Juni 2020. Mithin 

sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, 

sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche 

Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Ju-

ristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt wer-

den. Im Übrigen gelangen weiterhin das BauG und das entsprechende 

Baureglement zur Anwendung 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 7/14 

 

 

3.  

Vorab ist in Rekurs 2 darüber zu befinden, ob die Vorinstanz zu Recht 

auf die Einsprache der Rekurrentin 2 wegen Verspätung nicht 

eingetreten ist.  

 

3.1 Gemäss Art. 12b des Bundesgesetzes über den Natur- und Hei-

matschutz (SR 451; abgekürzt NHG) müssen Verfügungen und Gesu-

che (wenn das kantonale Recht ein Einspracheverfahren vorsieht) den 

beschwerdeberechtigten Organisationen durch schriftliche Mitteilung 

oder durch Veröffentlichung im Bundesblatt oder im kantonalen Publi-

kationsorgan zur Kenntnis gebracht werden; die öffentliche Auflage 

dauert in der Regel 30 Tage, nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-

chung (BGE 135 II 78 Erw. 2, S. 80 ff.) mindestens aber 20 Tage. Sinn 

und Zweck von Art. 12b NHG ist es sicherzustellen, dass das Ver-

bandsbeschwerderecht effektiv gewährleistet ist. Die Veröffentlichung 

muss so gefasst sein, dass sich die Organisationen ein Bild von der 

Art und Tragweite des geplanten Vorhabens machen können (Bot-

schaft des Bundesrates vom 26. Juni 1991 über die Änderung des 

Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz, BBl 1991 III 

1140 f. [nachfolgend: Botschaft zum NHG]; PETER M. KELLER, NHG-

Kommentar, Zürich 2019, Art. 12b Rz. 5; Urteil des Bundesgerichtes 

1C_301/2016 vom 4. Januar 2017 Erw. 3.5 mit Hinweisen). Weiter 

führt der Bundesrat in der Botschaft zum NHG aus (BBl 1991 III 1141): 

 
In der Regel genügt eine zusammenfassende Darstel-
lung, die aber zumindest den genauen Ort (in der Re-
gel mit Koordinaten), Zweck, Art, Umfang und summa-
rische Hinweise auf die raumplanerische Zonenzuge-
hörigkeit enthält, betroffene Schutzgebiete, die in In-
ventaren des Bundes oder der Kantone aufgeführt 
sind, nennt und angibt, wo die näheren Unterlagen ein-
gesehen werden können.  

3.2 Gemäss Art. 20 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über Zweit-

wohnungen (SR 702; abgekürzt ZWG) richten sich die Ausschreibung 

von Baugesuchen und die Mitteilungen von Bauentscheiden aus-

schliesslich nach den jeweiligen kantonalen Vorgaben. Baugesuche in 

Anwendung des ZWG müssen damit auch gegenüber Gemeinden und 

Organisationen nicht unbedingt im zentralen kantonalen Publikations-

organ veröffentlich werden; als kantonale Publikationsorgane i.S.v. 

Art. 12b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 NHG gelten im Anwendungsbereich 

des ZWG vielmehr auch andere Publikationsorgane (z.B. kommunale 

oder regionale Amtsblätter), die das kantonale Recht für die Aus-

schreibung von Baugesuchen vorsieht. Hingegen befreit Art. 20 Abs. 1 

Satz 1 ZWG nicht davon, dass gegenüber Gemeinden und Organisa-

tionen zumindest eine schriftliche Mitteilung oder eine Publikation der 

Bauentscheide bzw. der Baugesuche erfolgen muss. Deren Kenntnis-

nahme muss nämlich für die (gesamtschweizerisch und im öffentlichen 

Interesse tätigen) Organisationen möglich sein; die entsprechenden 

kantonalen Verfahrensvorschriften dürfen die Wahrnehmung ihres Be-

schwerderechts weder verunmöglichen noch übermässig erschweren. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 8/14 

 

Als Sonderregelung ist Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG eng auszulegen. 

Sobald mit dem Bauvorhaben eine andere Bundesaufgabe verbunden 

ist (z.B. bei Erstellung ausserhalb der Bauzonen oder im Gewässer-

raum), sind die Anforderungen von Art. 12b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 

NHG vollumfänglich zu erfüllen (KELLER, a.a.O., Art. 12b Rz. 10 f.). 

 

3.3 Im vorliegenden Fall hat die Rekurrentin 2 unbestrittenermassen 

erst einen Monat nach Ablauf der Auflagefrist – welche bis 23. Dezem-

ber 2019 dauerte – am 23. Januar 2020 Einsprache gegen das fragli-

che Bauvorhaben erhoben (nachdem sie der Vorinstanz mit E-Mail 

vom 20. Januar 2020 die Kenntnisnahme des Baugesuchs mitgeteilt 

und Akteneinsicht verlangt hat). Dabei rügte sie insbesondere eine 

Verletzung von Art. 75b der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt 

BV) und verlangte erneut Akteneinsicht zur Vervollständigung der Ein-

sprache. Ebenfalls ist unbestritten, dass das fragliche Baugesuch nicht 

nach Art. 12b NHG im kantonalen Publikationsorgan publiziert oder 

durch schriftliche Mitteilung eröffnet wurde.  

 

3.4 Die Rekurrentin 2 gehört fraglos zu den nach Art. 12 Abs. 1 

Bst. b NHG beschwerdebefugten Organisationen im Bereich des Na-

tur- und Heimatschutzes (vgl. Anhang der Verordnung vom 27. Juni 

1990 über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie 

des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisatio-

nen [SR 814.076]). Wie sich aus dem Titel des 1. Abschnitts des NHG 

ergibt ("Naturschutz, Heimatschutz und Denkmalpflege bei Erfüllung 

von Bundesaufgaben"), steht die Verbandsbeschwerde jedoch nur of-

fen, soweit der angefochtene Entscheid die Erfüllung einer Bundes-

aufgabe im Sinn von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 NHG betrifft. Was 

unter der Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinn von Art. 78 Abs. 2 

BV zu verstehen ist, führt Art. 2 Abs. 1 NHG in nicht abschliessender 

Weise aus (vgl. dazu BGE 139 II 271 Erw. 9.1). 

 

3.5 Das Bundesgericht bejahte bereits mehrfach die Beschwerdele-

gitimation von Natur- und Heimatschutzverbänden im Bereich der 

Zweitwohnungsgesetzgebung (vgl. BGE 139 II 271 Erw. 11.2). Ob 

Verbände nach Art. 12 NHG legitimiert sind, die Einleitung eines Nut-

zungsplanverfahrens zur Überprüfung und allfälligen Redimensionie-

rung der Bauzone zu beantragen, hat das Bundesgericht bisher offen-

gelassen (Urteil des Bundesgerichtes 1C_511/2018 vom 3. Septem-

ber 2019 Erw. 5.3.2). Selbst wenn diese Frage vereint wird, hat der 

Verband jedenfalls im Grundsatz das Recht, in einem Baubewilli-

gungsverfahren die vorfrageweise Überprüfung des Nutzungsplans zu 

verlangen (BGE 145 II 83 Erw. 5.1), sofern eine Bundesaufgabe in 

Frage steht (BGE 123 II 337 Erw. 3 mit Hinweisen; T. TANQUEREL, in: 

Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 

Nutzungsplanung, Zürich 2016, N 32 zu Art. 21). Letzteres ist in Bezug 

auf Art. 15 RPG – zumindest seit der Revision dieser Bestimmung im 

Jahr 2012 – der Fall (BGE 142 II 509 Erw. 2). Damit wird gegen Neu-

einzonungsentscheide im Interesse der haushälterischen Bodennut-

zung und der Schonung von Natur und Landschaft die Möglichkeit der 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 9/14 

 

Verbandsbeschwerde nach Art. 12 NHG eröffnet. Offen bleibt trotz die-

ses richtungsweisenden Entscheids des Bundesgerichtes, ob die ide-

elle Verbandsbeschwerde auch für die in Art. 15 Abs. 2 RPG statuierte 

Pflicht zur Reduktion überdimensionierter Bauzonen zur Anwendung 

kommt. Gemäss REBSAMEN (mit Verweis auf Thurnherr und Aemiseg-

ger) muss diese Frage als Folge der neuen bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung in den Entscheiden Disentis/Mustér und Adligenswil 

bejaht werden: "Werden Neueinzonungen als Bundesaufgabe qualifi-

ziert, muss dies daher auch für die Reduktion überdimensionierter 

Bauzonen gelten. Vor diesem Hintergrund ist den Natur- und Heimat-

schutzorganisationen das Recht zuzugestehen, Verletzungen der Re-

duktionspflicht geltend zu machen, zumal auch diese dem Schutz von 

Natur und Landschaft dient" (P. REBSAMEN, Nachhaltigkeit in der Bo-

dennutzung und Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen: 

Rechtliche Umsetzung, Diss. Zürich/St.Gallen 2021, S. 465 f.). 

 

3.6 Die Vorinstanz begründet das Nichteintreten wegen Verspätung 

in erster Linie damit, dass das Baugesuch korrekt i.S.v. Art. 139 PBG 

publiziert worden sei. Folglich sei eine nachträgliche Einsprache nicht 

mehr möglich. Gemäss Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG richte sich die Aus-

schreibung von Baugesuchen und die Mitteilung von Bauentscheiden 

abschliessend nach den jeweiligen kantonalen Vorgaben. Diese Re-

gelung gehe Art. 12b NHG insbesondere im Anwendungsbereich des 

Zweitwohnungsgesetzes als spezielle Bestimmung vor. 

 

3.7 Bei der Gemeinde X.___ handelt es sich gemäss 

Gemeindeportrait im kantonalen Richtplan um eine 

Auszonungsgemeinde, welche die Wohn- und Mischzonen um 13,2 ha 

reduzieren muss. Ebenso weist die Gemeinde den höchsten 

Zweitwohnungsanteil (63,3 Prozent) im Kanton St.Gallen aus (vgl. 

Amtsberichte AREG vom 18. Juni 2021 und 1. September 2021).  

 

3.8 Im vorliegenden Fall genügte die lediglich im kommunalen 

Publikationsorgan veröffentlichte Bauanzeige offensichtlich nicht, um 

das Verbandsbeschwerderecht sinnvoll und rechtzeitig wahrnehmen 

zu können. Selbst wenn Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG im Bereich der 

Zweitwohnungsgesetzgebung Art. 12b NHG vorgehen sollte, hätte 

vorliegend das Baugesuch entweder im kantonalen Amtsblatt 

publiziert oder den beschwerdeberechtigten Organsationen ander-

weitig bekannt gegeben werden müssen. Zumindest wäre die 

Rekurrentin 2 aufgrund der vorliegenden Umstände nachträglich zum 

Verfahren zuzulassen gewesen. Die Rekurrentin 2 hat nämlich bereits 

in der Einsprache angedeutet, nicht nur Rügen in Bezug auf das 

Zweitwohnungsgesetz erheben zu wollen, was ihr – sofern eine Bun-

desaufgabe betroffen wäre – grundsätzlich zustehen würde (vgl. 

Erw. 3.2 und Erw. 3.5). Überdies erscheint wahrscheinlich, dass die 

Rekurrentin 2 im Wissen um die raumplanungrechtliche Einordnung 

des betroffenen Baugrundstücks (geplante Erstwohnungen, Lage, 

potentielle Auszonungsfläche etc.) auch anderweitige Rügen 

vorgebracht hätte. Durch die Ablehnung des Akteneinsichtsgesuchs 

blieb der Rekurrentin 2 diesbezüglich eine eingehendere Begründung 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 10/14 

 

jedoch verwehrt. Es entspricht einem allgemeinen, aus dem 

Grundsatz von Treu und Glauben und dem Vertrauensschutz (Art. 5 

Abs. 3 und Art. 9 BV) abgeleiteten Rechtsgrundsatz, dass den 

Parteien aus einer mangelhaften Eröffnung kein Nachteil erwachsen 

darf (vgl. Art. 1 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Art. 38 des Bundesgesetzes über 

das Verwaltungsverfahren [SR 172.021; abgekürzt VwvG]). Auch von 

der betroffenen Person wird allerdings verlangt, dass sie ihrerseits 

nach Treu und Glauben handelt. Sie darf nicht einfach zuwarten, 

sondern muss verfahrensrechtliche Einwendungen so früh wie 

möglich, das heisst nach Kenntnisnahme eines Mangels bei erster 

Gelegenheit vorbringen. Dies gilt auch bei mangelhafter Publikation 

oder Anzeige gemäss Art. 12b NHG (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 

1C_301/2016 und 1C_303/2016 vom 4. Januar 2017 Erw. 3.5.2 mit 

Hinweisen). Da die Rekurrentin 2 umgehend nach Kenntnisnahme des 

Baugesuchs tätig wurde, kann ihr vorliegend kein ungebührlich langes 

Zuwarten zur Last gelegt werden, zumal die Kenntnisnahme des 

Bauvorhabens einen Monat nach Ablauf der Auflagefrist unter den 

gegebenen Umständen ohne Weiteres erklärbar ist. Schliesslich ist zu 

beachten, dass die fragliche Bauanzeige den Gegenstand des 

Baugesuchs nur allgemein wiedergibt und der raumplanungsrechtliche 

Hintergrund (Erst- bzw. Zweitwohnungen; potentielle Auszonungs-

fläche etc.) darin mit keinem Wort erwähnt wird. Demzufolge hat die 

Vorinstanz namentlich die Anforderungen von Treu und Glauben an 

die beschwerdebefugten Verbände gemäss Art. 12b NHG überspannt, 

indem sie das Nichteintreten einzig mit Verweis auf die 

Publikationsvorschrift von Art. 20 Abs. 1 ZWG begründete. Die 

Vorinstanz ist zu Unrecht nicht auf die (nachträgliche) Einsprache der 

Rekurrentin 2 eingetreten. Der Rekurs 2 ist daher gutzuheissen, der 

angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur materiellen 

Prüfung (nach Gewährung der Akteneinsicht und Möglichkeit zur Er-

gänzung der Einsprache) und zu neuer Entscheidung an die  

Vorinstanz zurückzuweisen, zumal auch keine Eventualbegründung 

über die materiellen Vorbringen der Rekurrentin 2 vorgenommen 

wurde und deren Rügen allenfalls noch gar nicht vollständig bekannt 

sind. 

 

3.9 Soweit die Rekurrentin 2 die Nichtigkeit des angefochtenen 

Entscheids geltend macht, kann ihr nicht gefolgt werden. Aufgrund der 

mangelhaften Publikation leidet die Verfügung nicht an einem derart 

schweren Mangel, dass gesamthaft betrachtet von ihrer Nichtigkeit 

auszugehen wäre (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_630/2014 vom 

18. September 2015 Erw. 3.3 mit Hinweisen). Ebenso ist unter den 

gegebenen Umständen keine Nichtigkeit aufgrund einer Ungültigkeit 

des Nutzungsplans ersichtlich (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 

1C_555/2020 vom 16. August 2021 Erw. 7). 

 

4.  

Die Aufhebung des angefochtenen Entscheids in Rekurs 2 hat zur 

Folge, dass antragsgemäss auch der Rekurs 1 gutzuheissen ist. Da 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 11/14 

 

gleichzeitig über das Baugesuch sowie sämtliche Einsprachen zu ent-

scheiden ist (Art. 157 Abs. 1 PBG), hat die Vorinstanz auch über die 

Einsprachen der Rekurrenten 1 erneut zu entscheiden.  

 

5.  

5.1 Aus verfahrensökonomischen Gründen stellt sich die Frage, in-

wieweit bei diesem Verfahrensausgang noch auf die materiell-rechtli-

chen Rügen in den Rekursen 1 und 2 einzugehen ist. Bei einer Rück-

weisung haben die Einsprecher grundsätzlich Anspruch darauf, dass 

ihre Einsprache von einer unbefangenen Verwaltungsbehörde ohne 

Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird. Auch haben sie 

einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass die zuständige Baubehörde 

zuerst über ihre Einsprachen entscheidet, ohne sich dabei an Vorga-

ben der Rekursinstanz halten zu müssen. Aus diesem Grund legt sich 

die Rekursinstanz Zurückhaltung bei der materiellen Beurteilung von 

erhobenen Rügen im Rahmen eines obiter dictums auf. Mit Blick auf 

die angeordnete Neubeurteilung und nachdem sich die Beteiligten im 

Rahmen der Rekursverfahren bereits ausführlich haben vernehmen 

lassen, ist es aus prozessökonomischen Überlegungen angezeigt, auf 

einige umstrittene Punkte insbesondere in Bezug auf die Regelbau-

vorschriften in der gebotenen Kürze einzugehen. 

 

5.2 Gemäss Art. 32 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde X.___ 

vom 11. Juni 2014 dürfen Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dach-

flächenfenster höchstens 60 Prozent der jeweiligen Gebäudeseite ein-

nehmen. Das Bauvorhaben sieht gemäss den Baugesuchsunterlagen 

auf der Südseite zwei als Kreuzgiebel ausgestaltete Dachgauben mit 

einer Länge von insgesamt 18,40 m (vgl. Plan Grundriss Dachge-

schoss) vor, welche sich über mehr als 60 Prozent der Gebäudelänge 

(25 m) erstrecken. Die Vorinstanz hat mit Verweis auf die Zürcher-Pra-

xis im Einspracheentscheid vom 25. Juni 2020 ausgeführt, bei Kreuz-

giebeln komme die fragliche Baureglementsbestimmung nicht zur An-

wendung. Dies widerspricht – zumindest soweit noch das BauG An-

wendung findet – der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, wo-

nach anders als im Kanton Zürich Kreuzgiebeldächer als Dachaufbau-

ten gelten und somit die entsprechenden Längenbeschränkungen ein-

zuhalten haben (vgl. GVP 1996 Nr. 2; BDE Nr. 23/2018 vom 30. April 

2018 Erw. 4, bestätigt durch VerwGE B 2018/117 vom 30. November 

2018 Erw. 4.2). Ebenfalls ist darauf hinzuweisen, dass der Niveau-

punkt als Referenzpunkt zur Ermittlung der Gebäudehöhe stets vom 

Schwerpunkt jenes Teils des Gebäudevolumens bestimmt wird, der 

den gewachsenen Boden durchschneidet. Veränderungen am Gebäu-

devolumen unter- oder oberhalb dieser Schnittebene haben keinen 

Einfluss auf die Festlegung des Niveaupunkts und damit auf die Ge-

bäudehöhe (GVP 2008 Nr. 102). Vorliegend (vgl. Schnitt- und Fassa-

denplan) schneidet zumindest das zweite Untergeschoss das gewach-

sene Terrain auf der Südseite (östlich und westlich), weshalb diese 

Bereiche bei der Berechnung des Niveaupunkts ebenfalls zu berück-

sichtigen wären (vgl. BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 

6.3.2; BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 10.1.2; BDE 

Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021 Erw. 5.5.2; BUDE Nr. 6/2022 vom 24. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 12/14 

 

Januar 2022 Erw. 3.4). Schliesslich überschreitet wohl zumindest das 

nicht allseits unter dem gestalteten Terrain liegende zweite Unterge-

schoss – selbst ohne Einfahrtsbereich – die vorgegebene Gebäude-

länge (vgl. Grundrissplan 2. UG). 

 

6.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Unrecht nicht 

auf die Einsprache der Rekurrentin 2 eingetreten ist. Die angefochtene 

Baubewilligung vom 14. Dezember 2020 und der Einspracheentscheid 

des Gemeinderates X.___ vom 25. Juni 2020 sind deshalb aufzuhe-

ben. Die Rekurse 1 und 2 erweisen sich als begründet und sind im 

Sinn der Erwägungen gutzuheissen.  

 

7.  

7.1 Vorliegend hat die Vorinstanz das Nichteintreten auf die Ein-

sprache der Rekurrentin 2 fälschlicherweise allein mit Art. 20 Abs. 1 

ZWG begründet und damit eine nicht korrekte rechtliche Würdigung 

vorgenommen. Es liegt deshalb kein Anwendungsfall von Art. 95 

Abs. 2 VRP vor, weshalb die amtlichen Kosten nach dem Erfolgsprin-

zip zu verlegen sind. Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten 

jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teil-

weise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt für beide Re-

kursverfahren zusammen Fr. 4'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührenta-

rifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Aus-

gang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der 

Rekursgegnerin zu überbinden.  

 

7.2 Der von der J.___ in Rekurs 1 am 7. Januar 2021 geleistete Kos-

tenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 

 

7.3 Der von der Rekurrentin 2 am 22. Januar 2021 geleistete Kos-

tenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 

 

8.  

Die Rekurrenten 1, die Rekurrentin 2 und die Rekursgegnerin stellen 

ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 

 

8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP).  

 

8.2 Die Rekurrenten 1 und die Rekurrentin 2 obsiegen mit ihren An-

trägen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hin-

sicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters recht-

fertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Ent-

schädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die 

ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 13/14 

 

mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) in Re-

kurs 1 ermessensweise auf Fr. 2'750.–, zuzüglich der beantragten 4 % 

Barauslagen (Fr. 110.–), insgesamt also Fr. 2'860.– (zuzüglich 

Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu be-

zahlen. In Rekurs 2 ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwen-

dung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 HonO ermessensweise eben-

falls auf Fr. 2'750.– festzulegen; auch sie ist von der Rekursgegnerin 

zu bezahlen.  Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehr-

wertsteuer gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 

geänderten Art. 29 HonO in Rekurs 2 nicht zum Honorar hinzugerech-

net.  

 

8.3 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 

vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 

Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs Nr. 20-10243 von A.___ und B.____, C.___ und 

D.___, E.___, sowie F.___, wird im Sinn der Erwägungen 

gutgeheissen. 

 

b) Der Rekurs Nr. 21-124 der G.___, wird im Sinn der Erwägungen 

gutgeheissen. 

 

c) Die Baubewilligung sowie der Einspracheentscheid des 

Gemeinderates X.___ vom 25. Juni 2020 werden aufgehoben. 

 

2.  

a) Die H.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 4'000.–. 

 

b) Der am 7. Januar 2021 von der J.___ geleistete Kostenvor-

schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 

 

c) Der am 22. Januar 2021 von der G.___ geleistete Kostenvor-

schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 

 

3.  

a) Das Begehren von A.___ und B.____, C.___ und D.___, E.___ 

und F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in Rekurs Nr. 20-

10243 wird gutgeheissen. Die H.___ entschädigt A.___ und B.___, 

C.___ und D.___, E.___ und F.___ ausseramtlich mit insgesamt 

Fr. 2'860.–  zuzüglich Mehrwertsteuer. 

 

b) Das Begehren der G.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 

in Rekurs Nr. 21-124 wird gutgeheissen. Die H.___ entschädigt die 

G.___ ausseramtlichen mit Fr. 2'750.–.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 14/14 

 

c) Das Begehren der H.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 

wird abgewiesen. 

 

 

 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

 

 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BUDE 2022 Nr. 018
	Art. 12 Abs. 1 Bst. b NHG, Art. 12b NHG, Art. 20 Abs. 1 ZWG. Vorliegend genügt die lediglich im kommunalen Publikationsorgan veröffentlichte Bauanzeige nicht, um das Verbandsbeschwerderecht sinnvoll und rechtzeitig wahrnehmen zu können. Die Vorinstanz hat namentlich die Anforderungen von Treu und Glauben überspannt, indem sie das Nichteintreten auf die rund einen Monat nach Ablauf der Auflagefrist erhobene Einsprache einzig mit Verweis auf Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG begründete (Erw. 3.8).