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**Case Identifier:** 5179684a-ccec-5a91-bc13-62e799bd1fe1
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-06-21
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2021.39
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2021.39.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2021.39 

Entscheid 

 21. Juni 2022 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Barbara Collet, Steuerrichter  
Marc Gerber und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

1.  A ,    
2.  B ,    
3.  C ,    

vertreten durch D AG,  

In Sachen 

gegen 

Rekurrenten,  

G e m e i n d e   E ,    

vertreten durch den Gemeinderat,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Die (reduzierte) Erbengemeinschaft F, bestehend aus A, B und C (nachfol-

gend  auch  die  Pflichtigen),  veräusserte  am  …  2020  die  in  E  gelegene  Liegenschaft 

GB Bl. …,  Kat.  Nr.  …,  890 m2,  am  …  15  zum  Preis  von  Fr.  750'000.-. In  einer  ersten 

Steuererklärung vom … 2020 deklarierte A einen Grundstückgewinn von Fr. 120'500.-, 

basierend  auf  einem  Verkehrswert  der  Liegenschaft  vor  20  Jahren  von  Fr.  628'000.- 

und  Handänderungsabgaben  beim  Verkauf  von  Fr. 1'500.-.  Der  Betrag  von 

Fr. 628'000.-  als  Verkehrswert  vor  20  Jahren  war  ihm  dabei  von  der  Gemeinde  mit 

Schreiben vom … 2020 mitgeteilt worden. Am … 2020 reichten die Pflichtigen sodann 

eine  korrigierte  Steuererklärung  ein,  worin  sie  die  Handänderungsabgaben  beim  Ver-

kauf  neu  auf  Fr.  3'413.-  bezifferten.  Nach  Korrespondenz  mit  der  Gemeinde  E  legten 

die Pflichtigen mit Schreiben vom 26. Mai 2021 eine ebenfalls mit … 2020 datierte drit-

te Grundstückgewinnsteuererklärung  vor,  in  welcher  sie  einen Grundstückgewinn  von 

Fr. 64'192.- deklarierten, welcher auf zusätzliche Anlagekosten (Quartierplankosten) in 

der Höhe von Fr. 54'395.- zurückzuführen war.  

Mit  Schreiben  vom  26.  Mai  2021  unterbreitete  die  Gemeindeverwaltung  der 

Gemeinde E den Pflichtigen einen Veranlagungsvorschlag, welcher einen Grundstück-

gewinn  von  gerundet  Fr.  276'800.-  vorsah.  Die  Quartierplankosten  im  Umfang  von 

Fr. 54'395.- liess die Gemeinde dabei als wertvermehrende Aufwendungen gelten, ging 

jedoch beim Verkehrswert vor 20 Jahren neu von einem Betrag von Fr. 418'000.- aus. 

Dies  deshalb,  weil  am  Stichtag  des  …  2000  ein  Wohnrecht  zugunsten  der  damals  

75-jährigen  Ehefrau  des  Erblassers  bzw.  Mutter  der  Pflichtigen  bestand.  Dem  Wohn-

recht mass die Gemeinde E einen Wert von Fr. 210'000.- bei.  

Zum Veranlagungsvorschlag vom 26. Mai 2021 liessen die nunmehr vertrete-

nen Pflichtigen am 11. Juni 2021 Stellung nehmen. Sie liessen an einem Verkehrswert 

vor 20 Jahren von Fr. 628'000.- und der Anrechenbarkeit der Quartierplankosten fest-

halten,  reduzierten  jedoch  die  Abgaben  beim  Verkauf  und  vertraten  dergestalt  einen 

Grundstückgewinn von gerundet Fr. 66'800.-. Nach dem Grundsatz der vergleichbaren 

Verhältnisse  sei  die  Situation  bei  der  Veräusserung  massgebend,  womit  dem  im 

Jahr 2000  bestehenden  und  zum  Veräusserungszeitpunkt  gelöschten  Wohnrecht  für 

die Festlegung des Verkehrswerts vor 20 Jahren keine Bedeutung zukomme.  

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Mit  Schreiben  vom  16.  Juni  2021  hielt  die  Gemeinde  E  demgegenüber  an  

ihrer Auffassung betreffend wertmindernder Berücksichtigung des Wohnrechts bei der 

Bemessung  des  Verkehrswerts  vor  20  Jahren  fest.  Mit  Schreiben  vom  21.  Juni  2021 

liessen die Pflichtigen erneut das Gegenteil vertreten.  

Nach  einem  weiteren  Schreiben  der  Gemeindeverwaltung  E  vom 

23. Juni 2021 veranlagte die Gemeinde mit Veranlagungsentscheid vom 13. Juli 2021 

einen Grundstückgewinn von Fr. 276'800.-, was zu einer Grundstückgewinnsteuer von 

Fr. 50'060.- führte.  

B.  Hiergegen  erhoben  die  Pflichtigen  am  13.  August  2021  Einsprache  und 

hielten am Antrag auf Veranlagung eines Grundstückgewinns von Fr. 66'800.- fest. Mit 

Entscheid  vom  21.  September  2021  wies  der  Gemeinderat  der  Gemeinde  E  die  Ein-

sprache ab.  

C.  Mit  Rekurs  vom  14.  Oktober  2021  setzten  sich  die  Pflichtigen  gegen  den 

Einspracheentscheid  vom  21.  September  2021  zur Wehr  und  hielten  –  unter  Kosten- 

und  Entschädigungsfolge  zulasten  der  Gemeinde  –  an  ihrer  Auffassung  fest.  Der  

Gemeinderat  E  schloss  mit  Rekursantwort  vom  16.  November 2021  auf  kostenfällige 

Abweisung  des  Rechtsmittels  und  ersuchte  um  Zusprechung  einer  Parteientschädi-

gung.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Die  Pflichtigen  erbten  das  streitbetroffene  Grundstück  am  … 15  in  E  von 

ihrem Vater (gestorben 1958). Der überlebenden Ehefrau des Erblassers bzw. Mutter 

der  Pflichtigen kam  hernach  offenbar  ein  lebenslanges  unentgeltliches Wohnrecht  zu. 

Der Erbgang lag im Zeitpunkt der Veräusserung der Liegenschaft am … 2020 mehr als 

20 Jahre zurück, weshalb die Pflichtigen entsprechend § 220 Abs. 2 des Steuergeset-

zes  vom  8.  Juni  1997  (StG)  den  Verkehrswert  vor  20  Jahren  (Stichtag  …  2000)  zur 

Anrechnung  bringen  dürfen.  Per  Stichtag  lastete  auf  dem  Grundstück  das  erwähnte 

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Wohnrecht der damals 75-jährigen Mutter der Pflichtigen. Zum Veräusserungszeitpunkt 

am … 2020 lebte die Wohnrechtsberechtigte nicht mehr (gestorben 2018) und es wur-

de  die  Löschung  des Wohnrechts  im  Grundbuch  beantragt.  Der  Sachverhalt  ist  inso-

weit unbestritten.  

Uneinigkeit  besteht  darin,  ob  für  die  Bestimmung  des  Verkehrswerts  vor 

20 Jahren von einer unbelasteten Liegenschaft oder aber von einer mit einem lebens-

langen  Wohnrecht  zugunsten  der  Mutter  der  Pflichtigen  belasteten  Liegenschaft  aus-

zugehen ist. Mithin steht die Frage im Raum, ob der sich aus dem zwischenzeitlichen 

Wegfall des Wohnrechts ergebende Verkehrswertzuwachs mit der Grundstückgewinn-

steuer  zu  erfassen  sei.  Der  von  der  Gemeinde  E  auf  Fr.  210'000.-  bezifferte  Barwert 

des Wohnrechts per … 2000 sowie der Verkehrswert per Stichtag … 2000 in der Höhe 

von  Fr. 418'000.-  (=  Verkehrswert  unbelastet  [Fr. 628'000.-]  abzüglich  Barwert  des 

Wohnrechts) liegt nicht im Streit.  

2.  a)  Die  Grundstückgewinnsteuer  wird  gemäss  §  216  Abs.  1  StG  von  den 

Gewinnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von 

solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen 

der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und  anrechenbare  Aufwendungen)  über-

steigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des 

Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Als weitere Leistungen kommen alle mit der Handände-

rung  in  kausalem  Verhältnis  stehenden  Leistungen  des  Erwerbers  in  Frage,  welche 

dieser für  den Erwerb  des Grundstücks  dem  Veräusserer  persönlich  oder  auf  dessen 

Rechnung einem Dritten erbracht hat (RB 1986 Nr. 75). 

Anstelle  des  Erwerbspreises  darf  der  Steuerpflichtige  den  Verkehrswert  des 

Grundstücks  vor  20  Jahren  zur  Anrechnung  bringen,  sofern  die  massgebende  Hand-

änderung mehr als 20 Jahre zurückliegt (§ 220 Abs. 2 StG). 

b)  Der  das  Grundstückgewinnsteuerrecht  beherrschende  Grundsatz  der  ver-

gleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip) verlangt, dass sich Erlös und Anlagewert 

auf  das  umfänglich  und  inhaltlich  gleiche  Grundstück  beziehen.  Hat  sich  dessen  tat-

sächliche  oder  rechtliche  Beschaffenheit  während  der  massgebenden  Besitzesdauer 

geändert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare Verhältnisse herzustel-

len, wobei als zeitlicher Bezugspunkt der Zustand des Grundstücks bei der Veräusse-

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rung massgebend ist (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

Kommentar zum Zürcher Steuersetz, 4. A., 2021, § 219 N 8 ff., auch zum Folgenden). 

Substanzzunahmen  sind  bei  Ermittlung  des  Gewinns  ebenso  zu  berücksichtigen  wie 

Substanzabnahmen  (Zwahlen/Nyffenegger,  in:  Kommentar  zum  Schweizerischen 

Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 

und  Gemeinden,  3.  A.,  2017,  Art.  12  N  45  StHG).   Entscheidend  ist  der  Zustand  des 

Grundstücks, der Grundlage für die Kaufpreisgestaltung bei der Veräusserung gebildet 

hat (VGr, 9. Juli 2014, SB.2014.00019, E. 3.3, www.vgrzh.ch).  

Eine  rechtliche  Verbesserung kann z.B.  darin bestehen,  dass  zugunsten des 

veräusserten  Grundstücks  eine  Grunddienstbarkeit  an  einem  anderen  Grundstück 

eingeräumt  wird  oder  wenn  eine  auf  dem  veräusserten  Grundstück  lastende  Dienst-

barkeit  im  Verlauf  der  Besitzesdauer  abgelöst  wird  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

§ 219 N 13).  

c) Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse dient letztlich der Verwirkli-

chung  des  grundstückgewinnsteuerrechtlichen  Grundgedankens,  dass  bloss  der  auf 

äusseren  Umständen  basierende  "unverdiente"  Wertzuwachs  steuerlich  zu  erfassen 

ist. Mit der Grundstückgewinnsteuer wird dergestalt eine konjunkturelle Wertsteigerung 

erfasst,  die  das  Grundstück  zwischen  Erwerb  und  Veräusserung  ohne  Zutun  des  

Eigentümers  infolge  allgemeiner  Ursachen  (Wirtschaftslage,  Geldentwertung)  und  be-

sonderer  örtlicher  Verhältnisse  (Zunahme  der  Überbauung,  wachsende  Nachfrage 

nach  Land,  verbesserte  Infrastruktur  usw.)  erfahren  hat.  Die Grundstückgewinnsteuer 

ist damit eine Wertzuwachssteuer und wird auf Wertzuwächsen auf Grundstücken bei 

deren  Realisation  erhoben.  Nur  der  in  diesem  Sinne  "unverdiente"  Wertzuwachs  soll 

steuerlich  erfasst  werden.  Ist  die  Wertsteigerung  "verdient",  insbesondere  durch  Ein-

satz  des  Veräusserers  an  Arbeit  und/oder  Vermögen  (Kapital),  so  fehlt  die  innere 

Rechtfertigung  für  den  steuerlichen  Zugriff  (BGr,  10.  März  2020,  StE  2020  B 44.1 

Nr. 15, E. 3.1 und 3.2).  

d)  Nach  dem  Prinzip der  effektiven  Kostenanrechnung kann  bei  wertvermeh-

renden  Aufwendungen  –  Eigenleistungen  ausgenommen  –  eine  grundsteuerliche  An-

rechnung grundsätzlich nur dann erfolgen, wenn der Veräusserer diesbezügliche Auf-

wendungen tätigte (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 8; BGr, 22. August 2019, 

2C_848/2018,  E.  2.3;  BGr,  25.  August  2015,  2C_817/2014,  E.  2.2.3).  Gemäss  den 

genannten  Kommentatoren  soll  dieses  Prinzip  auch  dann  zur  Anwendung  kommen, 

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wenn  aufgrund  des  späteren Wegfalls  eines  beim  Kauf  bestehenden Wohnrechts  ein 

(höherer) Gewinn erzielt wird. Nach ihrem Dafürhalten soll in dieser Situation ein Aus-

gleich  nur  insoweit  geschaffen  werden,  als  der  Verkäufer  tatsächliche  Aufwendungen 

für das Erreichen des Wegfalls des Wohnrechts hatte (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

§ 219  N  14  und  15 [wobei  die  Beispiele  nicht  den  Verkehrswert  vor  20 Jahren  betref-

fen]).  

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist demgegenüber bei der 

Ablösung einer rechtlichen Belastung mit einem Wohnrecht während der Besitzesdau-

er  der  Wert  der  Belastung  zum  Zeitpunkt  des  Grundstückserwerbs  zum  damaligen 

Erwerbspreis  bzw.  zum  Anlagewert  hinzuzurechnen.  Dies  mit  der  Begründung,  dass 

sich die Frage, eines "verdienten" oder "unverdienten" Mehrwerts vor Herstellung ver-

gleichbarer  Verhältnisse  gar  nicht  stelle.  Wenn  auch  nicht  in  der  streitbetroffenen 

Besitzesdauer,  so  sei  das  Wohnrecht  entgeltlich  oder  schenkungshalber  eingeräumt 

worden,  weshalb ohnehin  kein "unverdienter"  Mehrwert  vorliege (VGr,  24. März 2004, 

SB.2003.00065 = ZStP 2/2004, 146, E. 3.1 = RB 2004 Nr. 105).  

Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt  halten  bezugnehmend  auf  diesen  Ent-

scheid  dafür,  dass  in  einem  derartigen  Fall  des  Wegfalls  eines  Wohnrechts  während 

der  Besitzesdauer  vergleichbare  Verhältnisse  dadurch  zu  schaffen  sind,  dass  dem 

Verkaufspreis  für  das  veräusserte  unbelastete  Grundstück  der  Erwerbspreis  für  das 

damals  belastete  Grundstück,  erhöht  um  den  Wert  des  Wohnrechts  bzw.  den  Preis 

für  die  Ablösung  der  Dienstbarkeit,  gegenüberzustellen  ist.  Diese  Summe  entspricht 

dann  dem Wert,  den  das  unbelastete Grundstück  beim  Erwerb gehabt  hätte  (Zweifel/ 

Hunziker/Margraf/Oesterhelt,  Schweizerisches  Grundstückgewinnsteuerrecht,  2021, 

§ 3 N 81 und § 10 N 14).  

3.  Dieser  Auffassung  ist  zuzustimmen.  Die  Anwendung  des  Grundsatzes  der 

vergleichbaren Verhältnisse, welcher als Vergleichspunkt auf den Zustand der Liegen-

schaft  bei  der  Veräusserung  abstellt,  führt  vorliegend  zum  Resultat,  dass  der  Ver-

kehrswert vor 20 Jahren auf der Basis von wohnrechtsunbelasteten Verhältnissen fest-

gesetzt werden muss.  

Der Wegfall  eines Wohnrechts  oder  einer  Nutzniessung  durch Tod  oder Ver-

zicht des Berechtigten während der Besitzesdauer stellt eine rechtliche Verbesserung 

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dar  und  führt  zu  einem  höheren  Verkehrswert  (vgl.  auch  das  Beispiel  in  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 219 N 14). Durch Hinzurechnen des Barwerts des Wohn-

rechts vor 20 Jahren bzw. durch Abstellen auf einen hypothetischen Verkehrswert vor 

20 Jahren ohne Wohnrechtsbelastung werden vergleichbare Verhältnisse geschaffen.  

Eine solche "rechtliche Verbesserung" ist, anders als Richner/Frei/Kaufmann/ 

Rohner dafürhalten, aber nicht mit der Errichtung einer Grunddienstbarkeit (wie bspw. 

eines Wegrechts) oder einer Ein- oder Aufzonung vergleichbar (vgl. Richner/Frei/Kauf-

mann/Rohner  §  219  N  13  und  13a).  Letztere  führen  zu  einer  Substanzvermehrung  

(in  Form  erweiterter  Nutzungsmöglichkeiten)  der  begünstigten  Liegenschaft,  während 

es  beim  Wegfall  eines  zuvor  bestehenden  Wohnrechts  nicht  um  eine  erweiterte  Nut-

zungsmöglichkeit der Liegenschaft an sich, sondern nur um den Wegfall einer vorüber-

gehenden Nutzungsbeschränkung der Eigentümerschaft geht.  

Entscheidend ist dabei, dass es sich beim Wohnrecht, anders als bei Grund-

dienstbarkeiten, um eine Personaldienstbarkeit handelt. Als solche gibt das Wohnrecht 

dem Wohnberechtigten das Recht, in einem Gebäude oder in einem Teil eines solchen 

zu wohnen (Art. 776 Abs. 1 ZGB). Es ist weder übertragbar, noch vererblich und damit 

zeitlich befristet (maximal auf das Ableben des Wohnberechtigten; Art. 776 Abs. 2 und 

Art. 776  Abs.  3  i.V.m.  Art.  749  Abs.  1  ZGB).  Das  massgebliche  Rechtsverhältnis  be-

steht zwischen dem Eigentümer der Liegenschaft und dem Wohnberechtigten und hat 

seinen Ursprung – gerade im Falle eines unentgeltlichen Wohnrechts – in der persönli-

chen  Beziehung  des  Eigentümers  zum  Wohnberechtigten  (zumeist  Verwandtschafts-

grad;  mithin Wohnrecht zugunsten  der  überlebenden  Ehefrau  oder  der Mutter  der  Er-

ben).  Das  Wohnrecht  wird  dabei  in  der  Regel  unentgeltlich,  erb-  oder  schenkungs-

halber eingeräumt. Die Einräumung desselben führt zu einer Aufteilung der Nutzungs-

rechte zwischen Wohnrechtsberechtigtem und der Eigentümerschaft. Der Wegfall ver-

einigt  die  Eigentümerrechte  wieder  bei  der  Eigentümerschaft.  Die  Substanz  der  Lie-

genschaft verändert sich indessen nicht.  

Der unentgeltliche Wegfall eines Wohnrechts stellt sodann keine wertvermeh-

rende Aufwendung im Sinne von § 221 Abs. 1 lit. a StG dar, weshalb auch das Prinzip 

der effektiven Kostenanrechnung vorliegend nicht zum Zug kommt. Die Pflichtigen erb-

ten  die  (wohnrechtsbelastete)  Liegenschaft  und  erwarben  eine  Anwartschaft  auf  das 

dereinst unbelastete Eigentum. Sie mussten während der Dauer des Wohnrechts (bis 

zum  Tod  der  Mutter)  die  Nutzungseinbusse  (ohne  Gegenleistung)  gewärtigen.  Ihnen 

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entging  im  Umfang  des  Werts  des  Wohnrechts  vorübergehend  der  entsprechende 

Nutzwert der Liegenschaft. Zur Realisation des vollen Potentials der Liegenschaft war 

eine  Investition  indessen  weder  vorgesehen  noch  nötig,  da  von  Anfang  an  klar  war, 

dass der vollumfängliche Nutzungswert allein durch Zeitablauf (Lebensdauer der Mut-

ter) zu ihnen zurückkehren würde.  

Die  Nutzungseinbusse  über  eine  unbestimmte  Anzahl  von  Jahren  der  heuti-

gen Verkäufer sowie der damals potentiellen Käufer spiegelt sich im Wert des Wohn-

rechts  wider.  Die  Pflichtigen  als  Verkäufer  vor  20  Jahren  hätten  das  Wohnrecht  mit-

übertragen  müssen,  da  das  Wohnrecht  der  Mutter  grundbuchlich  gesichert  und  ihr 

eigenes  Nutzungsrecht  in  diesem  Umfang  beschränkt  war.  Der  potentielle  Käufer  vor 

20  Jahren  wiederum  hätte  nebst  der  Bezahlung  des  Kaufpreises  die  unentgeltliche 

Nutzung  durch eine  Drittperson  bzw.  die  Mutter  der  Verkäufer  bzw.  Pflichtigen  hinzu-

nehmen gehabt, was aus Sicht der Verkäufer mit dem Barwert des Wohnrechts (vom 

Steueramt der Gemeinde E vorliegend mit Fr. 210'000.- beziffert) zu quantifizieren ist. 

Da das Wohnrecht der Mutter bereits vor dem hypothetischen (vor 20 Jahren stattge-

fundenen)  Kauf  bestand,  wäre  der  Barwert  des  Wohnrechts  nach  der  Zürcher  Praxis 

nicht als zusätzliche Kaufpreisleistung zu betrachten gewesen (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Rohner,  § 220  N  43).  Im  Rahmen  der  Herstellung  vergleichbarer  Verhältnisse  ist  der 

Barwert  indessen  zur  hypothetischen  Kaufpreiszahlung  hinzuzurechnen  (vgl.  auch 

Merkblatt  des  kantonalen  Steueramts  über  die  steuerliche  Behandlung  von  Nutznies-

sungen,  Wohnrechten,  Dienstbarkeiten,  Grundlasten  und  vorgemerkten  persönlichen 

Rechten  vom  6.  September  2017,  nachfolgend  Merkblatt,  FN 22  und  Richner/Frei/ 

Kaufmann/Rohner,  §  220  N  49).  Nicht  einzusehen  ist,  wieso  dies  nicht  auch  bei  der 

Veräusserung  einer  Liegenschaft  mit  einem  vorbestehenden  unentgeltlichen  Wohn-

recht der Fall sein sollte, mindestens dann, wenn es sich bei der wohnrechtsbegünsti-

gen Person um eine nahestehende Person des Veräusserers handelt. So oder anders 

sind  (anschliessend)  vergleichbare  Verhältnisse durch Zu-  oder  Abrechnung  des  Bar-

werts  des Wohnrechts  herzustellen  (vgl.  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 220  N 43). 

Der  dergestalt  auf  dem Papier  basierend auf  Zufälligkeiten (Lebensdauer  einer  nahe-

stehenden Person) stattfindende Wertzuwachs darf jedenfalls nicht Subjekt des steuer-

lichen Zugriffs des Gemeinwesens sein.  

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Dass  sich  diese  Sichtweise geradezu  aufdrängt, zeigt sich auch  bei  Betrach-

tung des umgekehrten Falls. Wäre das Wohnrecht zugunsten der Mutter der Pflichtigen 

erst  vor  beispielsweise  15  Jahren  errichtet  und  die  Liegenschaft  2020  wohnrechtsbe-

lastet  veräussert  worden,  käme  kaum  jemand  auf  die  Idee,  für  den  Verkehrswert  vor 

20 Jahren  von  unbelasteten  Verhältnissen  auszugehen  und  den  heutigen  Verkaufs-

preis auf den erzielten Geldbetrag zu beschränken. Vielmehr würde wie gesehen ent-

weder der Barwert des Wohnrechts beim Erlös als weitere Kaufpreisleistung hinzuge-

zählt oder aber würden vergleichbare Verhältnisse auf die Weise geschaffen, dass für 

die Bestimmung  des  Verkehrswerts  vor  20 Jahren  von  wohnrechtsbelasteten  Verhält-

nissen ausgegangen würde.  

Der Barwert des Wohnrechts ist demnach für die Bestimmung des Verkehrs-

werts vor 20 Jahren zum potentiellen Verkaufspreis vor 20 Jahren hinzuzuzählen bzw. 

ist im Rahmen der Schaffung vergleichbarer Verhältnisse von einem wohnrechtsunbe-

lasteten Grundstück vor 20 Jahren auszugehen.  

4. a) Diese Erwägungen führen zur Gutheissung des Rechtsmittels. Nachdem 

die  von  der  Gemeinde  E  ermittelten  Werte  zwischen  den  Parteien  unbestritten  sind, 

berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer neu wie folgt: 

Anlagekosten: 

Verkehrswert vor 20 Jahren (Fr. 418'000.- + Fr. 210'000.-) 

Wertvermehrende Aufwendungen 

Veräusserungskosten    

Gesamte Anlagekosten  

Erlös: 

Steuerpflichtiger Grundstückgewinn:  

Grundstückgewinnsteuer 

Besitzesdauer 20 Jahre  

- 50% 

Fr. 628'000.- 

Fr.   54'395.- 

Fr.        781.- 

Fr. 683'176.- 

Fr. 750'000.- 

Fr.   66'824.- 

Fr.   17'788.- 

Fr.     8'894.- 

Steuerbetrag (gerundet):  

Fr.     8'890.- 

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b) Bei diesem Prozessausgang sind die Verfahrenskosten der unterliegenden 

Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG), der die beantragte Parteientschädi-

gung  versagt  bleibt.  Demgegenüber  sind  die  Voraussetzungen  von  §  152  StG  i.V.m. 

§ 17  Abs.  2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom  24.  Mai  1959  für  die  Zuspre-

chung einer Parteientschädigung im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 2'400.- 

(Mehrwertsteuer inbegriffen) an die obsiegenden Pflichtigen erfüllt. 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  gegen  den  Einspracheentscheid  des  Gemeinderats  E  vom 

21. September  2021  wird  gutgeheissen  und  die  Grundstückgewinnsteuer  von 

Fr. 50'060.- auf Fr. 8'890.- herabgesetzt. 

[…] 

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