# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a3babf37-75fa-5183-94ea-9c6ca6175bff
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-02
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 02.10.2018 R 2017 92
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2017-92_2018-10-02.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 17 92

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuar Ott

URTEIL
vom 2. Oktober 2018  

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Luzi Bardill,

Beschwerdeführerin
gegen 

Gemeinde X._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally,

Beschwerdegegnerin
und

B._____ und C._____,
D._____,
E._____ und F._____,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Peter Kocher, 

Beschwerdegegner

betreffend Feststellungsverfügung / Grundbuchanmerkung

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1. Mit Baubewilligung vom 26. Mai 1999 (mitgeteilt am: 31. Mai 1999), wurde 

der Abbruch und Neubau der Liegenschaft Hotel G._____ auf der Parzelle 

P.1._____ (Grundbuch der Gemeinde X._____) bewilligt. Die Parzelle liegt 

in der Kernzone gemäss Art. 16 des kommunalen Baugesetzes vom 

28. November 1993 (BG). Die im Rahmen der Bauphase vorgenommenen 

Änderungen des Bauprojektes wurde in einem nachträglichen Baubewilli-

gungsverfahren am 9. Januar 2002 (mitgeteilt am: 11. Januar 2002) eben-

falls bewilligt. Am 21. März 2013 wurde durch H._____ ein Baugesuch ein-

gereicht, wobei das Bauvorhaben als "Zweckänderung: bewirtschaftete 

Wohnungen" umschrieben wurde. Nachdem der Gesuchsteller von der Ge-

meinde X._____ auf die damalige Unsicherheit betreffend den Umgang mit 

der Zweitwohnungsthematik hingewiesen und unter Hinweis auf die bun-

desgerichtliche Rechtsprechung im Zusammenhang mit Art. 75b BV eine 

Sistierung des (Bau-)Gesuches in Aussicht gestellt wurde, zog er dieses 

am 6. Januar 2014 zurück und es wurde am 21. Januar 2014 abgeschrie-

ben.

2. In der Regionalpresse erschien ein Artikel, worin über die Umwandlung von 

Hotelzimmern in Wohnungen im Hotel G._____ und deren Verkauf berich-

tet wurde. In Anbetracht dieser Umstände gelangte die Gemeinde X._____ 

am 1. März 2016 an die neuen Eigentümer der Hotelliegenschaft. Darin 

wurde ausgeführt, dass solche Umnutzungen eines ordentlichen Baubewil-

ligungsverfahrens bedürften. Ferner wurde auch auf eine seit dem 25. Ok-

tober 2012 geltende und am 14. August 2014 verlängerte Planungszone 

hingewiesen. Dies habe zur Konsequenz, dass Baugesuche, welche die 

Umnutzung von bestehenden Hotels in touristisch bewirtschaftete oder ge-

wöhnliche Zweitwohnungen gemäss Zweitwohnungsgesetzgebung des 

Bundes zum Gegenstand hätten, momentan voraussichtlich nicht bewilligt 

werden könnten.

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3. In der Folge gelangten Informationen an die Gemeinde X._____, wonach 

im Hotel G._____ umfangreiche Handwerkerarbeiten stattfänden. Aufgrund 

dieser Erkenntnisse, fand am 13. Mai 2016 eine Baukontrolle statt. Dabei 

stellte die Gemeinde fest, dass in verschiedenen Räumen Küchen einge-

baut wurden. Gleichentags verfügte die Gemeinde X._____ superproviso-

risch einen Baustopp für die im Gange befindlichen Arbeiten im Gebäude 

"Hotel G._____" auf der Parzelle P.1._____. Diese Verfügung ging zuhan-

den sämtlicher Eigentümer von Stockwerkeigentumseinheiten auf der frag-

lichen Parzelle an die Korrespondenzadresse resp. Verwaltung der Stock-

werkeigentümergemeinschaft Hotel G._____ (StWEG Hotel G._____), an 

die Domiziladresse der I._____ AG, welche sich am Domizil der A._____ 

AG befindet, an K._____ sowie L._____ und M._____. Die I._____ AG, 

K._____ sowie L._____ und M._____ sind jeweils Eigentümer einer oder 

mehrerer Stockwerkeigentumseinheiten (StWE). L._____ und M._____ 

sind seit Ende Juni 2015 zudem Präsident bzw. Mitglied (des Verwaltungs-

rates) der I._____ AG. Den Verfügungsadressaten wurde zudem eine Frist 

bis zum 25. Mai 2016 gesetzt, um sich zum Baustopp vernehmen zu las-

sen. Ferner wurden sie aufgefordert, umgehend ein nachträgliches Bauge-

such für die bereits ausgeführten Arbeiten im Gebäude des Hotels G._____ 

einzureichen. Zudem wurden sie darauf hingewiesen, dass Zweckänderun-

gen dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren unterlägen und es wurden 

weitere Baukontrollen sowie allfällige (Verwaltungsstraf-)Sanktionen vorbe-

halten. Die Gemeinde X._____ hielt in ihrem Entscheid fest, dass in der 

Baubewilligung vom 26. Mai 1999 die Flächen bis und mit dem 3. OG (aus-

drücklich) als Hotelflächen bewilligt worden seien. Des Weiteren wies sie 

auf eine bereits seit dem 25. Oktober 2012 bestehende Planungszone (ver-

längert am 14. August 2014, 8. März 2016 und 12. Juni 2018) hin, welche 

im März 2016 im Hinblick auf die Anpassung der kommunalen Zweitwoh-

nungsgesetzgebung an das per 1. Januar 2016 in Kraft getretenen Zweit-

wohnungsgesetz des Bundes verlängert wurde. Dabei würden insbeson-

dere ergänzende Regelungen betreffend touristisch bewirtschaftete Woh-

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nungen, Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Beherber-

gungsbetrieben sowie generell der Umgang mit bestehenden Hauptnutz-

flächen, welche nach kommunalem Recht als Dienstleistungs- und/oder 

-Produktionsflächen zu qualifizieren seien, geprüft. Infolge dieser Pla-

nungszone sei momentan eine Umnutzung von Hotelflächen in Zweitwoh-

nungsflächen nicht möglich. Schliesslich wurde auch noch darauf hinge-

wiesen, dass für die ursprüngliche Realisierung des Südtraktes die Aus-

nahmeregelung gemäss Art. 7 BG in Anspruch genommen worden sei, wel-

che eine solche Privilegierung aber an eine spezifische Nutzungsart, ins-

besondere eine Hotelnutzung, knüpfe.

4. Anlässlich einer weiteren Baukontrolle am 19. Mai 2016 wurde eine Foto-

dokumentation verschiedener, nummerierter Wohn-/Beherbergungs-

einheiten, namentlich Nr. 104, 105, 201, 204, 205, 301–305, 402, 403, er-

stellt, woraus die (eingebauten) Küchen jeweils ersichtlich sind. 

5. Mit Schreiben vom 19. Mai 2016 ersuchte der von der I._____ AG manda-

tierte und bevollmächtigte Rechtsvertreter um eine Fristerstreckung für die 

Stellungnahme zur superprovisorischen Verfügung vom 13. Mai 2016. Fer-

ner wurde noch Auskünfte betreffend Formalitäten des Augenscheins vom 

13. Mai 2016 verlangt und eine Antwort auf die Frage, woraus sich ergebe, 

dass die Flächen in der fraglichen Liegenschaft bis und mit dem 3. OG als 

Hotelnutzung bewilligt worden seien. Dies gehe aus der Baubewilligung 

vom 26. Mai 1999 nicht hervor. 

6. Mit Schreiben der Gemeinde X._____ vom 31. Mai 2016 an den genannten 

Rechtsvertreter wurde die Frist zur Stellungnahme bis zum 14. Juni 2016 

verlängert. Des Weiteren wies die Gemeinde X._____ auf die gesetzliche 

Grundlage für eine Baukontrolle bei Hinweisen auf baurechtswidrige Zu-

stände hin und erklärte, dass die Vorankündigung des Augenscheins am 

12. Mai 2016 elektronisch an die Verwaltung erfolgt sei. Dass die Flächen 

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im Hotel G._____ bis und mit 3. OG als Hotelflächen am 26. Mai 1999 be-

willigt worden seien, ergebe sich bereits aus dem Betreff der entsprechen-

den Baubewilligung, weil dieser auf "Abbruch/Neubau Hotel" laute. Zudem 

bildete Bestandteil der Baugesuchunterlagen auch ein von der Gesuchstel-

lerin selbst eingereichte Zusammenstellung vom 18. März 1999 betreffend 

"Bettenspiegel Hotel" und "Wohnungen Hotel". Auch aus der Pflichtpark-

platzberechung im Rahmen der am 9. Januar 2002 bewilligten Projektän-

derung ergebe sich, dass sich in der Liegenschaft neben 52 Hotelbetten, 

Restaurations- und Dienstleistungsfläche bloss noch im 4. bis 7. OG Woh-

nungen befänden.

7. Es wurde erneut über diese Angelegenheit in der Regionalpresse berichtet; 

dabei wurde seitens der als Besitzerin des Gebäudes bezeichneten 

N._____ bzw. von O._____ kundgegeben, dass ein rentabler Hotelbetrieb 

in der vorhandenen Konstellation nicht realisierbar sei und dass Verkaufs-

absichten für die Wohn-/Beherbergungseinheiten bestünden. 

8. Am 8. Juni 2016 nahm der Rechtsvertreter der I._____ AG auch im Namen 

von K._____ sowie L._____ und M._____ Stellung zum am 13. Mai 2016 

superprovisorisch verfügten Baustopp. Darin wurde hauptsächlich ausge-

führt, dass sich aus den erteilten Baubewilligungen nicht ergebe, dass ge-

wisse (Gebäude-)Flächen ausdrücklich als Hotelflächen bewilligt worden 

seien. Es wurde zudem der Standpunkt vertreten, dass die in der ersten 

Maihälfte ausgeführten Bauarbeiten überhaupt nicht bewilligungspflichtig 

seien, weil es sich bloss um Arbeiten/Sanierungen an bestehenden Küchen 

handle. Es wurde dementiert, dass neue Küchen eingebaut worden seien. 

Hinsichtlich des Umstandes, dass in der Liegenschaft G._____ die Flächen 

bis und mit dem 3. OG als Hotelflächen bewilligt worden seien, wurde aus-

geführt, dass dies unzutreffend sei. Im Ergebnis fehle dem Baustopp eine 

Grundlage, weil keine rechtlichen Einschränkungen bezüglich der Nutzung 

(als Hotel) bestünden und es sich bei den Arbeiten lediglich um Sanierun-

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gen bzw. Vervollständigungen von bestehenden Kücheneinrichtungen 

handle und somit auch die Planungszone keine Wirkung entfalte.

9. Mit Verfügung vom 28. Juni 2016 (mitgeteilt am: 29. Juni 2016) hob der 

Gemeindevorstand den am 13. Mai 2016 superprovisorisch verfügten Bau-

stopp auf und gestattete der Bauherrschaft auf eigenes Risiko sowie vor-

behältlich einer allfälligen Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 

nach einem negativen Baubewilligungsentscheid, die Küchen in den Zim-

mern Nr. 104, 105, 201, 204, 205, 301–305, 402, 403 soweit fertigzustellen, 

dass die besagten Zimmer als Hotelzimmer genutzt werden könnten. Weil 

Anhaltspunkte für die Verletzung von materiellen Bauvorschriften bestün-

den, werde von Amtes wegen ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren 

durchgeführt. Die Eigentümer der fraglichen Zimmer bzw. Wohn-/Beher-

bergungseinheiten wurden aufgefordert, innert 20 Tagen ein nachträgli-

ches Baugesuch einzureichen, wobei aus den Plänen unter Hinweis auf 

Art. 42 Abs. 3 KRVO sowohl der vorbestehende als auch der Zustand nach 

der Änderung ersichtlich sein müsse. Im Unterlassungsfalle ziehe die Ge-

meinde die Feststellung von Amtes wegen in Erwägung, dass die Küchen-

einbauten in diversen Hotelzimmern materiell baurechtswidrig seien. Zu-

dem wurde in Ziffer 1.2 darauf hingewiesen, dass die Gemeinde beabsich-

tige, eine weitere Verfügung zu erlassen, welche feststelle, dass die 

Flächen bis und mit dem 3. OG im Hotel G._____ (Parzelle P.1._____) 

rechtskräftig als (klassische) Hotelflächen bewilligt wurden und – bis im 

Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens eine andere Nut-

zung bewilligt sei – ausschliesslich als (klassische) Hotelflächen genutzt 

werden dürften. Allenfalls seien die festgestellten zulässigen Nutzungen 

noch (im Grundbuch) anzumerken und bis zum rechtskräftigen Abschluss 

des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens würde im Sinne einer vor-

sorglichen Massnahme eine Beschränkung der Nutzung der Flächen bis 

und mit dem 3. OG im Hotel G._____ auf eine (klassische) Hotelnutzung 

erfolgen. Letztgenannte, beabsichtigte Anordnung hinsichtlich des Aus-

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schlusses einer Zweitwohnungsnutzung bzw. die Beschränkung auf eine 

(klassische) Hotelnutzung für den Bereich des Hotels G._____ bis zum 

3. OG, wurde in der nächsten Ziffer (1.3) der Verfügung noch als superpro-

visorische vorsorgliche Massnahme verfügt und den Verfügungsadressa-

ten eine Frist von 20 Tagen gesetzt, um sich vernehmen zu lassen. Die 

Ausfällung einer (Verwaltungsstraf-)Sanktion wurde vorbehalten, ebenso 

der Kostenentscheid. Diese Verfügung wurde mit Rechtsmittelbelehrung 

unter anderem zuhanden sämtlicher Eigentümer der StWEG Hotel 

G._____ und dem (gemeinsamen) Rechtsvertreter der I._____ AG, 

K._____ sowie L._____ und M._____ eröffnet.

10. Am 28. Februar 2017 nahm der Rechtsvertreter der I._____ AG, K._____ 

sowie L._____ und M._____ (innert erstreckter Frist) Stellung hinsichtlich 

der am 28. Juni 2016 in Aussicht gestellten Verfügung. Dabei wurde aus-

geführt, dass im vergangenen Jahr, noch umfangreiche Abklärungen und 

strategische Überlegungen im Hinblick auf die zukünftige Nutzung dieser 

Liegenschaft angestellt worden seien, worin auch der Grund für die er-

suchte Fristerstreckung gelegen habe. Als Resultat davon, werde, sobald 

es die öffentliche Bauordnung (insbesondere hinsichtlich der bestehenden 

Planungszone) zulasse, die Nutzung der einzelnen Stockwerkeinheiten als 

touristische bewirtschaftete Wohnungen resp. Wohnungen im Zusammen-

hang mit einem strukturierten Beherbergungsbetrieb angestrebt. Dabei 

seien unter Umständen kleinere Stockwerkeinheiten zusammenzulegen 

und die eingebauten Kücheneinrichtungen vollumfänglich beizubehalten. 

Bezüglich der Kücheneinrichtungen wurde mit Nachdruck darauf hingewie-

sen, dass diese in den einzelnen Stockwerkeinheiten bereits, teilweise 

auch nur rudimentär in der Form von Anschlüssen, vorhanden gewesen 

seien. Keine Umnutzung erfolge hingegen bei den StWE S52375 und 

S52380. Denn diese hätten bereits vollständig eingebaute Küchen aufge-

wiesen und seien nicht im Hinblick auf eine "Umnutzung" umgebaut wor-

den. Diese zwei Stockwerkeinheiten, welche gemäss Grundbuch 4.5- bzw. 

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2.5-Zimmerwohnungen darstellten, seien altrechtliche Wohnungen im 

Sinne des ZWG. Bezugnehmend auf die Verfügung vom 28. Juni 2016 

bestünden somit gegen die beabsichtigte Verfügung der Gemeinde betref-

fend die Hotelnutzung keine Einwände, soweit sie nicht die zwei altrechtli-

chen Wohnungen (StWE S52375 und S52380) beträfen. Denn es solle 

(durch die getätigten Bauarbeiten) keine Umnutzung erfolgen, sondern es 

werde die (rechtliche) Ausgestaltung in touristisch bewirtschaftete Zweit-

wohnungen angestrebt. Das Baugesuch für die Küchenumbauarbeiten sei 

sodann per heutigem Datum dem Bauamt übergeben worden.

11. Das Baugesuch für die Kücheneinbauten wurde mit Eingangsdatum vom 

6. März 2017 bei der Gemeinde erfasst. Als Bauherrin trat die A._____ AG 

auf. Das Bauvorhaben war als "Kücheneinbau" beschrieben. Als Beilage 

war ein Grundrissplan 1:100 vom 28. Februar 2017 (Plan-Nr. 1501) ange-

führt. Die Beschreibung der Baute hinsichtlich Wohnungsbestand neu/alt 

bzw. Anzahl Hotelbetten blieb im Baugesuch unausgefüllt. Das Baugesuch 

wurde am 10. März 2017 publiziert. 

12. Innert der Einsprachefrist erhoben B._____ und C._____ ([Mit]eigentümer 

der StWE S52381), D._____ (Eigentümerin der StWE S52383) sowie 

E._____ und F._____ ([Gesamt]Eigentümer der StWE S52384), vertreten 

durch einen gemeinsamen Rechtsvertreter, Einsprache gegen das Bauge-

such der A._____ AG. Sie beantragten, das Baugesuch nicht zu bewilligen. 

Eventualiter sei festzustellen, dass die Flächen bis und mit dem 3. OG im 

Hotel G._____ rechtskräftig als (klassische) Hotelflächen bewilligt worden 

seien und nur entsprechend genutzt werden dürfen. Für die StWE S52364 

bis 52380 auf der Parzelle P.1._____, wurde der Eintrag einer öffentlich-

rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch verlangt, welcher die 

Nutzung dieser Stockwerkeigentumseinheiten auf die Nutzung als klassi-

sche Hotelflächen beschränke. Zur Begründung machten die Einsprecher 

im Wesentlichen geltend, dass die Umnutzung der Hotelflächen in Woh-

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nungen den seinerzeitigen Baubewilligungen von 1999 bzw. 2002 wider-

spräche, weil die Flächen bis und mit dem 3. OG ausdrücklich als Hotel-

flächen bewilligt worden seien und die Ausnahmebestimmung von Art. 7 

Abs. 1 BG hinsichtlich der Gebäudehöhe in Anspruch genommen habe 

werden müssen. Die Bauherrin bzw. die Eigentümerin des Hotelteils der 

Liegenschaft habe bereits verschiedentlich kundgetan, dass sie Hotel-

flächen als Zweitwohnungen verkaufen möchte. Unter diesen Umständen 

sei es unabdingbar, dass die Gemeinde X._____ die anbegehrten Feststel-

lungen treffe und diese Feststellungen im Grundbuch eintragen lasse. Die 

Einsprecher stellten in Abrede, dass es sich bei den StWE S52375 und 

S52380 um altrechtliche Wohnungen handle. 

13. Mit Schreiben vom 4. Mai 2017 übermittelten die Einsprecher der Ge-

meinde ein Schreiben des Geschäftsführers der N._____ auf dem Briefpa-

pier des Hotels G._____ vom 14. April 2017, wonach für die Wohnung von 

B._____ und C._____ jegliche Dienstleistungen, wie insbesondere die Lie-

ferung von Speisen und Getränken, eingestellt würden. Die Einsprecher 

bekräftigten, an ihren Anträgen gemäss der Einsprache vom 30. März 2017 

festzuhalten und wiesen mit dem übermittelten Schreiben vom 14. April 

2017 auf einen Widerspruch hin. Denn durch die Einstellung von hotelmäs-

sigen Dienstleistungen werde die Glaubwürdigkeit, wonach bei gegebenen 

planerischen Voraussetzungen die Umnutzung von bestehenden Flächen 

in touristisch bewirtschaftete Wohnungen beabsichtigt werde, in Frage ge-

stellt. 

14. Am 10. Mai 2017 nahm der Rechtsvertreter der A._____ AG, welcher be-

reits im Vorfeld die I._____ AG, K._____ sowie L._____ und M._____ ver-

treten hatte, im Namen der Bauherrschaft Stellung zur Einsprache. Es 

wurde die Abweisung der Einsprache beantragt, soweit darauf einzutreten 

sei. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass es nicht 

nachvollziehbar sei, warum sich die Einsprechenden gegen die vorgenom-

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menen Kücheneinbauten zu Wehr setzten. Denn es sei notorisch, dass 

dies heute zum Standard der Hotelnutzung in einem derartigen Segment 

gehöre. Der Hotelbetrieb im G._____ funktioniere bestens, wovon auch die 

Einsprechenden profitierten. Es wurde daran festgehalten, dass die 

Kücheneinbauten in die Hotelzimmer nicht im Zusammenhang mit einer 

Umnutzung in (Zweit-)Wohnungen erfolgten, sondern diese Massnahmen 

ausschliesslich der Hotelnutzung dienten. Ferner wurde bestritten, dass bis 

und mit dem 3. OG bloss eine Hotelnutzung bewilligt worden sei. Eine aus-

schliessliche oder notwendige Hotelnutzung habe im Baubewilligungsver-

fahren nicht zur Diskussion gestanden. Das gesamte Gebäude habe im 

Hofstattrecht "für Zweitwohnungen" erstellt werden können und es seien 

Wohneinheiten bewilligt und auch so ausgeführt worden. Dementspre-

chend seien auch die Grundbucheinträge erfolgt. Aus diesen Gründen und 

mangels Auflagen in der Baubewilligung seien insbesondere die beiden 

StWE S52375 und S52380 von jeglicher Hotelverpflichtung freizustellen. 

Diese seien nämlich seit Baubeginn zu selbständigen Wohnungen ausge-

baut und auch (mehrheitlich) so genutzt worden. Schliesslich wurde noch 

festgehalten, dass – sobald es die öffentliche Bauordnung angesichts der 

bestehenden Planungszone zulasse – die Nutzung der einzelnen Stock-

werkeigentumseinheiten im Eigentum der A._____ AG (recte: I._____ AG, 

L._____ und M._____ und K._____) als "touristisch bestehende Wohnun-

gen" bzw. als Wohnungen im Zusammenhang mit einem strukturierten Be-

herbergungsbetrieb angestrebt werde. Explizit anerkannt wurde, dass mo-

mentan eine Umnutzung aus rechtlichen Gründen nicht möglich sei.

15. Am 15. Juli 2017 hielten die Einsprecher an ihren Anträgen fest und ent-

gegneten den Ausführungen der Baugesuchstellerin.

16. Mit Bau- und Einspracheentscheid sowie Feststellungsverfügung vom 

10. Oktober 2017 (mitgeteilt am: 11. Oktober 2017) wurden die Einspra-

chen der Stockwerkeigentümer B._____ und C._____, D._____ sowie 

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E._____ und F._____ im Hauptbegehren abgewiesen und im Eventualbe-

gehren gutgeheissen (Ziffer 1). Das Baugesuch betreffend Kücheneinbau 

wurde nach Massgabe von bestimmten Modalitäten bzw. Auflagen bewil-

ligt, wobei die mit dem Bewilligungsvermerk versehenen Baupläne und all-

fällige weitere Dokumente integrierenden Bestandteil der Baubewilligung 

bildeten (Ziffer 2). In Ziffer 3 wurde festgestellt, dass die Fläche im Hotel 

G._____ (Parzelle P.1._____) bis und mit dem 3. OG (teilweise 4. OG) 

gemäss rechtskräftiger Baubewilligung vom 9. Januar 2002 ausschliesslich 

als klassische Hotelflächen (inkl. dazugehöriger Bauten und Anlage wie 

Gaststätten etc.) bewilligt wurden und – bis im Rahmen eines ordentlichen 

Baubewilligungsverfahrens eine andere Nutzung bewilligt wird – aussch-

liesslich als solche genutzt werden dürfen. Konkret betreffe dies die Stock-

werkeinheiten S52360 (Hotel mit Restaurationsräumen und Bar samt Ne-

benräumen); S52361 (Pianobar mit WC-Anlagen und Nebenräumen); 

S52362 (Restaurant/Bar/Ladengeschäft); S52364–S52380 (Hotelzimmer). 

Das Grundbuchamt X._____ wurde angewiesen, diese öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung als Auflage bei den vorgenannten Stockwerkein-

heiten im Grundbuch X._____ mit dem Stichwort "ausschliessliche (klassi-

sche) Hotelnutzung" anzumerken. 

17. Mit Beschwerde vom 13. November 2017 beantragte der Rechtsvertreter 

der A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin), die Feststellungsver-

fügung des Vorstandes der Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerde-

gegnerin) vom 10./11. Oktober 2017 sei vollumfänglich aufzuheben. Even-

tualiter sei von einer Anmerkung im Grundbuch gleichwohl abzusehen, 

auch wenn eine Feststellungsverfügung zulässig sein und eine klassische 

Hotelnutzung rechtskräftig festgestellt werden sollte. Ferner seien die Ein-

sprachen von B._____ und C._____, D._____ sowie E._____ und F._____ 

sowohl im Haupt- und Eventualbegehren unter solidarischer Kosten- und 

Entschädigungsfolge zuzüglich 8 % MWST auf die ausseramtliche Ent-

schädigung abzuweisen. Dies alles unter Kosten- und Entschädigungs-

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folge zuzüglich 8 % MWST. Neben formellen Ausführungen und Kommen-

tierungen bzw. Ergänzungen des in der angefochtenen Verfügung festge-

stellten Sachverhaltes, rügte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen, 

dass die Beschwerdegegnerin mit der A._____ AG als Nichteigentümerin 

der betroffenen Stockwerkeigentumseinheiten bzw. (damalige) Betreiberin 

die falsche Verfügungsadressatin ins Recht gefasst habe, womit kein 

Grundbucheintrag verfügt werden könne. Der Feststellungsverfügung 

mangle es auch an einem öffentlichen Interesse und diese gehe vom un-

zutreffenden Sachverhalt aus, wonach im Rahmen des Baubewilligungs-

verfahrens eine klassische Hotelnutzung verfügt worden sei. 

18. In der innert erstreckter Frist erfolgten Vernehmlassung der Beschwerde-

gegnerin vom 10. Januar 2018 beantragte sie die Abweisung der Be-

schwerde unter gesetzlicher Kostenfolge. Dabei legte sie detailliert den in 

der vorliegenden Angelegenheit massgeblichen Sachverhalt und die Vor-

geschichte der betroffenen Parzelle P.1._____ dar. Zur (materiellen) Be-

gründung ihres Antrags auf Abweisung der Beschwerde entgegnete sie 

den Rügen der Beschwerdeführerin. Dabei verneinte sie insbesondere die 

von der Beschwerdeführerin vorgebrachte Rüge einer falschen Verfü-

gungsadressatenwahl und legt das ihrer Ansicht nach gegebene öffentliche 

Interesse an einer derartigen Feststellungsverfügung dar. Zudem erklärte 

sie, aus welchen Umständen, insbesondere im Rahmen des Baubewilli-

gungsverfahrens im Jahre 1999 bzw. der bewilligten Projektänderung im 

Jahre 2002, sie darauf schloss, dass die Flächen des neu erstellten Hotels 

G._____ überwiegend im Hinblick auf eine klassische Hotelnutzung bewil-

ligt worden seien. 

19. Ebenfalls am 10. Januar 2018 nahmen die vormaligen Einsprecher, 

B._____ und C._____, D._____ sowie E._____ und F._____ (nachfolgend 

Beschwerdegegner) Stellung zur Beschwerde vom 13. November 2017. 

Sie beantragten das Nichteintreten auf die Beschwerde, eventualiter sei die 

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Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Dies 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. 

In der Begründung bestritten sie primär die Beschwerdelegitimation der 

vorliegend als Beschwerdeführerin auftretenden A._____ AG, weil diese 

nicht Eigentümerin der von der Feststellungsverfügung und den Grund-

buchanmerkungen betroffenen Stockwerkeigentumseinheiten sei. Im Hin-

blick auf eine allfällige materielle Prüfung der Beschwerde, teilten die Be-

schwerdegegner im Wesentlichen den Standpunkt der Beschwerdegegne-

rin.

20. Mit Eingabe vom 15. Februar 2018 hielt die Beschwerdeführerin an ihren 

Rechtsbegehren fest und replizierte. In der Duplik vom 26. Februar 2018 

hielt auch die Beschwerdegegnerin an ihren Rechtsbegehren fest. Am 

23. März 2018 duplizierten auch noch die Beschwerdegegner, welche ihre 

gestellten Rechtsbegehren erneuerten. 

21. Mit Schreiben vom 5. April 2018 verzichtete die Beschwerdeführerin auf die 

Einreichung einer Honorarnote. Am 23. April 2018 reichten die Beschwer-

degegner ihrer Honorarnote im Betrag von Fr. 4'794.35 ein. Dem Schreiben 

lagen auch noch (unaufgefordert) die Vollmachten von D._____ sowie 

E._____ und F._____ bei. Mit Schreiben vom 9. Mai 2018 wurde auch noch 

die Vollmacht von B._____ und C._____ nachgereicht. 

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den 

angefochtenen Entscheid und die weiteren Akten wird, soweit erforderlich, 

in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

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1. Anfechtungsobjekt ist der Entscheid des Gemeindevorstandes der Ge-

meinde X._____ vom 10. Oktober 2017 (mitgeteilt am 11. Oktober 2017). 

Dieser behandelte das Baugesuch der A._____ AG betreffend Küchenein-

bauten in verschiedenen Stockwerkeigentumseinheiten in der Liegenschaft 

auf der Parzelle P.1._____ sowie die dagegen erhobene Einsprache von 

drei Eigentümern anderer Stockwerkeigentumseinheiten in dieser Liegen-

schaft. In diesem Zusammenhang wurde auch noch gegenüber den Ei-

gentümern von für eine Hotelnutzung zentralen Stockwerkeigentumsein-

heiten (S52360–S52362) sowie mehrerer, als Wohn-/Beherbergungs-

räume konzipierter, Stockwerkeigentumseinheiten (S52364–S52380), im 

Dispositiv eine Ziffer mit feststellendem Charakter aufgenommen, wonach 

die Flächen im Hotel G._____ bis und mit dem 3. OG (teilweise 4. OG) 

gemäss rechtskräftiger Baubewilligung vom 9. Januar 2002 ausschliesslich 

als klassische Hotelflächen bewilligt worden seien. Zudem wurde angeord-

net, dass das Grundbuchamt X._____ auf den entsprechenden Stockwerk-

eigentumseinheiten auf Kosten der Eigentümer eine öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung als Auflage anmerke, wonach "ausschliesslich 

(klassische) Hotelnutzung" zulässig sei. Beim Baubewilligungs- und Ein-

spracheentscheid inkl. Feststellung und Anweisung zur Anmerkung der 

entsprechenden Auflage im Grundbuch (Dispositivziffer 3) vom 10. Okto-

ber 2017, welcher vom Gemeindevorstand als (kommunale) Verwaltungs- 

und Baubehörde (vgl. Art. 31 der kommunalen Verfassung sowie Art. 4 des 

kommunalen Baugesetzes [BG]) beschlossen wurde, handelt sich um ei-

nen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflegen (VRG; BR 370.100). Insofern ist das 

Verwaltungsgericht örtlich und sachlich zuständig. Im Namen der Be-

schwerdeführerin wurde die Beschwerde zudem frist- und formgerecht ein-

gereicht (Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG). 

2. Vorweg ist die von den Beschwerdegegnern aufgeworfene Frage der Be-

schwerdelegitimation der Beschwerdeführerin zu prüfen. Denn ein Urteil in 

- 15 -

der Sache setzt als formelle (Sach-)Urteilsvoraussetzung voraus, dass die 

Beschwerdeführerin die Voraussetzungen gemäss Art. 50 VRG erfüllt. 

Gemäss dieser Bestimmung ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den 

angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 

seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift 

dazu ermächtigt ist (siehe dazu VGU U 14 67/U 14 76 vom 1. Dezember 

2015 E.3a).

2.1. Gemäss den Beschwerdegegnern mangle es der A._____ AG, die im vor-

liegenden Beschwerdeverfahren, welches gegen die Feststellungsverfü-

gung vom 10. Oktober 2017 gerichtet sei, als Beschwerdeführerin auftrete, 

an der Beschwerdelegitimation. Denn sie sei nicht Eigentümerin der von 

der Feststellungsverfügung und den Grundbuchanmerkungen betroffenen 

Stockwerkeigentumseinheiten. Gemäss eigenen Angaben sei sie nicht ein-

mal mehr Betreiberin des Hotels G._____. Insofern sei sie aber durch die 

Feststellungsverfügung nicht betroffen oder beschwert. Die von der Fest-

stellungsverfügung sowie der Anweisung an das Grundbuchamt zur Eintra-

gung einer Anmerkung auf den Stockwerkeigentumseinheiten betroffenen 

Personen seien bloss die betroffenen Stockwerkeigentümer, konkret also 

die I._____ AG, L._____ und M._____ sowie K._____. Vorliegende Be-

schwerde sei aber ausdrücklich im Namen der Beschwerdeführerin und 

nicht in demjenigen der betroffenen Stockwerkeigentümer erhoben wor-

den, auch wenn der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin im vorinstanz-

lichen Verfahren auch die Eigentümerschaft dieser Stockwerkeigentums-

einheiten vertreten habe. Daraus sei zu schliessen, dass die Eigentümer 

auf eine Beschwerde verzichteten. Von der Namensnennung im Rubrum 

eines Entscheides hänge nicht die Beschwerdelegitimation ab. Vielmehr 

sei eine Person gemäss Art. 30 VRG (recte: Art. 50 VRG) zur Beschwerde 

legitimiert, wenn sie von einem Entscheid berührt oder betroffen sei und ein 

schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung desselben 

habe. Die von der Beschwerdeführerin alternativ verlangte Ausdehnung 

- 16 -

der erhobenen Beschwerde auf die von der Feststellungsverfügung betrof-

fenen Stockwerkeigentümer sei gesetzlich nicht vorgesehen.

2.2. Die Beschwerdeführerin entgegnete, dass sie als alleinige Verfügungs-

adressatin in der angefochtenen Feststellungsverfügung (im Rubrum) auf-

geführt und als Einzige zur Beschwerde aktivlegitimiert gewesen sei. Aus 

diesem Grund hätten die von der Feststellungsverfügung mitbetroffenen 

Stockwerkeigentümer auch kein Rechtsmittel ergreifen können. Sofern die-

ser Argumentation nicht gefolgt werden könne, sei die Beschwerde(-erhe-

bung) auf die konkret betroffenen Stockwerkeigentümer, namentlich die 

I._____ AG, L._____ und M._____ sowie K._____ auszudehnen, wobei 

dann davon ausgegangen werden könne, dass deren rechtliches Gehör 

durch die vormalige Vertretung durch den Rechtsvertreter der Beschwer-

deführerin mit den vorliegend eingereichten Rechtsschriften gewahrt wäre. 

Auf erste Aufforderung hin, würden entsprechende Vollmachten beschafft. 

Bereits in der Beschwerde vom 13. November 2017 wurde in diesem Zu-

sammenhang ausgeführt, dass die angefochtene Feststellungsverfügung 

nicht korrekt und aufzuheben resp. nicht umsetzbar sei, weil die Verfü-

gungsadressatin nicht Eigentümerin der (strittigen) Liegenschaft sei. Die 

Verfügung sei an die (damalige) Betreiberin, die A._____ AG, gerichtet ge-

wesen. Insofern könne kein Grundbucheintrag verfügt werden, auch wenn 

eine klassische Hotelnutzung ausgewiesen wäre.

2.3. Die Beschwerdegegnerin erachtete die Rüge des angeblich falschen Ver-

fügungsadressaten als unbegründet. Denn Ziffer 3 des Dispositivs des an-

gefochtenen Entscheides nenne eindeutig die davon betroffenen Stock-

werkeigentumseinheiten, wobei es sich um diejenigen der I._____ AG, 

L._____ und M._____, sowie K._____ handle. Die angefochtene Feststel-

lungsverfügung sei an die StWE-Verwaltung Q._____ AG zuhanden sämt-

licher Eigentümer zugestellt worden. Zudem sei die Verfügung dem 

Rechtsvertreter der A._____ AG zu deren Handen sowie auch zu Handen 

- 17 -

der von ihm im vorinstanzlichen Verfahren ebenfalls vertretenen I._____ 

AG, den Herren L._____ und M._____ sowie K._____, zugestellt worden. 

Ebenso sei sie dem Rechtsvertreter von B._____ und C._____, D._____ 

sowie E._____ und F._____ zugestellt worden. Verfügungsadressaten 

seien somit alle von der Feststellungsverfügung betroffenen Stockwerkei-

gentümer gewesen. Bereits in der Vernehmlassungsaufforderung vom 

28. Juni 2016 sei der Inhalt der vorliegend angefochtenen Feststellungs-

verfügung den betroffenen Stockwerkeigentümern in Aussicht gestellt wor-

den und dem damaligen, gemeinsamen Rechtsvertreter eröffnet worden, 

welcher sich am 28. März 2017 dazu vernehmen liess. Auch wenn im Ru-

brum der angefochtenen Verfügung bloss die Parteien des Baubewilli-

gungsverfahrens namentlich genannt worden seien, habe für die (dazumal) 

anwaltlich vertretenen Eigentümer der von der Feststellungsverfügung be-

troffenen Stockwerkeigentumseinheiten (I._____ AG, L._____ und 

M._____ sowie K._____) ohne weiteres erkennbar sein müssen, dass sie, 

entgegen dem unvollständigen Rubrum, Verfügungsadressaten der Fest-

stellungsverfügung seien. Nach dem bereits im Juni 2016 in Aussicht ge-

stellten Inhalts einer Feststellungsverfügung, wozu sie sich sogar noch 

geäussert hätten, hätten sie mit dem Erlass einer Feststellungsverfügung 

rechnen müssen. Dennoch und entgegen der Ansicht der Beschwerdegeg-

ner, ging die Beschwerdegegnerin aber davon aus, dass die A._____ AG 

infolge ihrer Eigenschaft als Baugesuchstellerin und Betreiberin des zur 

Diskussion stehenden Hotels zur Beschwerde gegen die Feststellungsver-

fügung legitimiert sein dürfte.

2.4. Gemäss Art. 22 Abs. 1 i.v.m. Art. 2 Abs. 1 VRG sind (kommunale) Ent-

scheide zu begründen und müssen ein Dispositiv mit Rechtspruch und Kos-

tenregelung enthalten sowie mit der Belehrung über die Möglichkeit und die 

Frist des ordentlichen Weiterzuges versehen sein. Diesen Anforderungen 

entspricht der als "Bau- und Einspracheentscheid sowie Feststellungsver-

fügung des Gemeindevorstandes" bezeichnete Entscheid vom 10. Oktober 

- 18 -

2017 ohne Weiteres. Das Rubrum bezog sich hinsichtlich der Verfahrens-

beteiligten auf die Parteien des Baubewilligungsverfahrens, nämlich die im 

Baugesuch als Bauherrin auftretende Beschwerdeführerin und die Einspre-

chenden. Die Beschwerdegegnerin hat das Baugesuch mit Entscheid vom 

10. Oktober 2017 mit Auflagen bewilligt und die dagegen erhobene Ein-

sprache der Beschwerdegegner im Hauptantrag abgewiesen und nur be-

züglich der Feststellung und Anmerkung einer beschränkten Nutzungs-

möglichkeit als klassisches Hotel der Flächen des Hotels G._____ bis und 

mit dem 3. OG (teilweise 4. OG) gutgeheissen. Die Kücheneinbauten in 

verschiedene, in fremdem Eigentum stehende Stockwerkeigentumseinhei-

ten an sich wurden dagegen ohne sich darauf spezifisch auswirkende Auf-

lagen bewilligt. Die Beschwerdeführerin in ihrer Funktion als Bauherrin bzw. 

(damalige) Betreiberin ficht diese auch gar nicht an und wäre insoweit auch 

gar nicht beschwert bzw. mangelte es ihr an einem schützenswerten An-

fechtungsinteresse. Insofern ist der vorliegende Streitgegenstand auf die 

Zulässigkeit des strittigen (Feststellungs-)Entscheides sowie die verfügte 

Grundbuchanmerkung gemäss Dispositivziffer 3 vom 10. Oktober 2017 be-

schränkt (vgl. dazu Art. 56 Abs. 1 VRG).

2.5. Das beschwerdeführerische Rechtsbegehren lautet auf vollständige Aufhe-

bung der Feststellungsverfügung vom 10./11. Oktober 2017 des Vorstan-

des der Gemeinde X._____. Als Beschwerdeführerin wurde in der Be-

schwerde vom 13. November 2017 einzig die A._____ AG aufgeführt. Die 

Beschwerdeführerin führt in der Beschwerde vom 13. November 2017 aus, 

dass die Feststellungsverfügung nicht korrekt bzw. nicht umsetzbar sei, 

weil sie sich (einzig) an die Beschwerdeführerin richte, welche aber nicht 

Eigentümerin der fraglichen Liegenschaft sei. Die Beschwerdeführerin geht 

zudem davon aus, dass sie als Einzige zur Beschwerde legitimiert war, weil 

nur sie als Verfügungsadressatin in der angefochtenen Feststellungsverfü-

gung (im Rubrum) aufgeführt gewesen sei. Die von der Feststellungsverfü-

gung betroffenen Stockwerkeigentümer seien hingegen nicht zur Be-

- 19 -

schwerde legitimiert gewesen. Aus diesen Ausführungen ergibt sich, dass 

die Beschwerde vom 13. November 2017 innert der Rechtsmittelfrist (nur) 

im Namen der A._____ AG erhoben wurde. Aufgrund der vorstehenden 

Erwägung 2.4 ist aber nicht ersichtlich, worin die Betroffenheit und das 

schutzwürdige Interesse der Beschwerdeführerin hinsichtlich der ange-

fochtenen Feststellungsverfügung bzw. der Dispositivziffer 3 des Entschei-

des vom 10. Oktober 2017 bestehen soll. Die anwaltlich vertretene Be-

schwerdeführerin äussert sich dazu nicht spezifisch bzw. führt selber aus, 

nicht Eigentümerin von Stockwerkeigentumseinheiten zu sein, die Gegen-

stand der Feststellung und Grundbuchanmerkungen gemäss Dispositivzif-

fer 3 des angefochtenen Entscheides bilden. Infolge ihrer fehlenden 

(Stockwerk-)Eigentümerstellung und des Umstandes, dass ihr als Bauher-

rin die bereits eingebauten Kücheneinrichtungen nachträglich bewilligt wur-

den, ist aber eine anderweitige, besondere Betroffenheit erforderlich. Denn 

im Ergebnis käme die Bejahung der Beschwerdelegitimation der Be-

schwerdeführerin in ihrem Namen der Zulassung einer Drittbeschwerde pro 

Adressat gleich, welche aber ein (eigenständiges) Rechtsschutzinteresse 

voraussetzt (vgl. dazu KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und 

Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, 

Rz. 961; RHINOW/KOLLER/KISS/THURNHERR/BRÜHL-MOSER, Öffentliches 

Prozessrecht, 3. Aufl., Basel 2014, § 23 Rz. 1568; MARANTELLI/HUBER, in: 

WALDMANN/WEISSENBERGER [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfah-

rensgesetz, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 48 Rz. 34 ff.). Die Ansicht 

der Beschwerdeführerin, dass nur sie als Verfügungsadressatin zu be-

trachten sei, weil bloss sie im Rubrum des angefochtenen Entscheides auf-

geführt gewesen sei, verkennt, dass sie bloss im Hinblick auf ihre Stellung 

als Bauherrin für das von ihr eingereichte Baugesuch (materielle) Verfü-

gungsadressatin war. Bezüglich der festgestellten, vorerst einzig zulässi-

gen (klassischen) Hotelnutzung und der entsprechenden Grundbuchan-

merkung bei verschiedenen Stockwerkeigentumseinheiten weist die Be-

schwerdeführerin aber kein eigenes, unmittelbar schutzwürdiges Interesse 

- 20 -

hinsichtlich der Aufhebung oder Änderung dieses Entscheides auf, weil 

diese Beschränkung auf eine klassische Hotelnutzung von bestimmten 

Flächen in der fraglichen Liegenschaft den bisher von ihr geführten und 

auch künftigen Hotelbetrieb nicht tangiert. Die Beschwerdeführerin stellt 

sich darüber hinaus auch selbst auf den Standpunkt, dass für die anste-

hende Umnutzung der nach ihren Angaben grundbuchtechnisch als Woh-

nung ausgestalteten Stockwerkeigentumseinheiten zu touristisch bewirt-

schafteten Wohnungen bzw. Wohnungen im Zusammenhang mit einem 

strukturierten Beherbergungsbetrieb selbstverständlich die Anpassung der 

öffentlichen Bauordnung abzuwarten sei. Die strittige Feststellungsverfü-

gung hält aber fest, dass die festgestellte Nutzungseinschränkung hinsicht-

lich einer (klassischen) Hotelnutzung bis und mit dem 3. OG (teilweise 

4. OG) unter dem Vorbehalt einer im ordentlichen Baubewilligungsverfah-

ren erteilten Bewilligung für eine (solche) Nutzungsänderung steht (vgl. für 

die Bewilligungspflicht von Nutzungsänderungen: VGU R 10 103 vom 

4. Januar 2011 E.2c und R 14 73 vom 10. März 2015 E.3a). Insofern ergibt 

sich auch aus einem allfällig beabsichtigten Betrieb der Liegenschaft 

G._____ als strukturierter Beherbergungsbetrieb mit (bewirtschafteten) 

Stockwerkeigentumswohnungen kein eigenständiges Rechtsschutzinter-

esse der Beschwerdeführerin. Schliesslich kann noch angemerkt werden, 

dass auch die entsprechenden Grundbuchanmerkungen einem zukünfti-

gen Umnutzungsgesuch im Rahmen eines (ord.) Baubewilligungsverfah-

rens nicht entgegenstehen, denn die Baubehörde kann das Grundbuchamt 

auch wieder anweisen, die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkun-

gen zu löschen, wenn diese nicht mehr erforderlich sind um den bestehen-

den Rechtszustand zu sichern (vgl. dazu auch Art. 962 Abs. 2 des Schwei-

zerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]. 

2.6. Im vorliegenden Verfahren, wo sich der Streitgegenstand auf die Feststel-

lungsverfügung inkl. Grundbuchanmerkung (Dispositivziffer 3) und nicht 

die erteilte Baubewilligung (Dispositivziffer 2) beschränkt, sind die Eigentü-

- 21 -

mer dieser Stockwerkeigentumseinheiten von der strittigen Anordnung hin-

gegen unmittelbar in ihren (Eigentums-)Rechten betroffen und wären somit 

zur Beschwerde legitimiert gewesen. Gemäss Dispositivziffer 7 des stritti-

gen Entscheides, wurde dieser mit der klarerweise sie betreffenden Dispo-

sitivziffer 3 sowohl ihrem damaligen Rechtsvertreter als auch zuhanden 

sämtlicher Eigentümer der Verwaltung bzw. der Korrespondenzadresse 

der StWEG Hotel G._____ (siehe dazu Bg1-act. 59 und Bg1-act. 60 S. 1) 

eröffnet. In der Dispositivziffer 3 wurden die Nummern der Stockwerkeigen-

tumseinheiten explizit aufgeführt (S52360–S52362 sowie S52364–

S52380) und die davon betroffenen Stockwerkeigentümer wurden in Bezug 

auf die Kostentragung der Grundbuchanmerkung auch namentlich ge-

nannt. Zusätzlich wurde auch im Kostenentscheid betreffend die Feststel-

lungsverfügung (Dispositivziffer 5.3) die entsprechenden Kosten den Ei-

gentümer dieser Stockwerkeigentumseinheiten, namentlich I._____ AG, 

L._____ und M._____ sowie K._____, unter solidarischer Haftung, aufer-

legt. Insofern konnte kein Zweifel darüber bestehen, dass die von der Fest-

stellung und Grundbuchanmerkung betroffenen Stockwerkeigentümer (ma-

terielle) Verfügungsadressaten waren. Denn massgeblich für die Rechts-

wirkung und Rechtskraft eines Entscheides ist primär das Dispositiv eines 

Entscheides, wobei dies allerdings nicht ausschliesst, dass auch die für das 

Verständnis des Dispositiv unerlässlichen oder auf im Dispositiv verwie-

sene Erwägungen an der Rechtskraftwirkung teilhaben (vgl. Urteile des 

Bundesgerichts 1P.348/2003 vom 4. November 2003 E.2.1 sowie 

1C_523/2008 E.2.3; GRIFFEL, in: GRIFFEL [ Hrsg.], Kommentar zum Verwal-

tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 

2014, § 28 Rz. 7). Die Nichtnennung der von der Feststellung und Grund-

buchanmerkung betroffenen Stockwerkeigentümer im Rubrum des infolge 

von Bauarbeiten bzw. eines Baugesuches ausgelösten Entscheides führt 

nicht zu einer Nichtvollstreckbarkeit bzw. einem Formmangel mit Nichtig-

keitsfolge, weil im Dispositiv und der Begründung bzw. dem Sachzusam-

menhang ohne weiteres die materiellen Verfügungsadressaten der ange-

- 22 -

fochtenen Feststellungsverfügung zu entnehmen waren und sie vom Ent-

scheid auch Kenntnis erhielten (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemei-

nes Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1126). Innert 

der Rechtsmittelfrist gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG ergab sich aus den 

Rechtsschriften der Beschwerdeführerin aber nicht mit hinreichender Si-

cherheit, dass auch die betroffenen Stockwerkeigentümer Beschwerde er-

hoben hätten. Vielmehr führte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin 

aus, dass nur die Beschwerdeführerin aktivlegitimiert sei (vgl. vorstehende 

Erwägung 2.5), was gemäss vorstehenden Ausführungen aber gerade 

nicht zutrifft. Dass die Beschwerdegegnerin eine Beschwerdelegitimation 

der Beschwerdeführerin nicht in Abrede stellt, ändert daran nichts. Die in 

der Replik vom 15. Februar 2018 für diesen Fall verlangte "Ausdehnung" 

der Beschwerde auf die betroffenen Stockwerkeigentümer wird nicht näher 

begründet. Insbesondere auf welche verfahrensrechtliche Bestimmung 

sich eine solche Ausdehnung der Beschwerde nach Ablauf der Rechtsmit-

telfrist gegenüber einem materiellen Verfügungsadressaten abstützen soll, 

liess die Beschwerdeführerin bzw. ihr Rechtsvertreter offen. Eine solche ist 

denn auch nicht ersichtlich. Die Erstreckung einer Rechtsmittelfrist ist 

gemäss Art. 9 Abs. 1 VRG ausgeschlossen (vgl. dazu für Art. 47 Abs. 1 des 

Gesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110]: Urteil des Bundes-

gerichts 6B_28/2018 vom 7. August 2018 E.3.2.1). Worin ein unverschul-

detes Hindernis gemäss Art. 10 VRG hinsichtlich der Wiederherstellung ei-

ner Frist bestehen sollte, ist weder ersichtlich noch wird es dargelegt. Auch 

die Beiladung gemäss Art. 40 VRG verfolgt einen anderen Zweck. Diese 

Bestimmung soll Dritten, die durch den Verfahrensausgang in rechtlichen 

oder tatsächlichen Interessen betroffen sind, die Teilnahme an einem zwi-

schen anderen Parteien anhängig gemachten Verfahren ermöglichen. Dies 

insbesondere zur Vermeidung von einander widersprechenden Entschei-

dungen und zur Gewährung des rechtlichen Gehörs (vgl. dazu VGU R 15 

86 vom 2. Februar 2017 E.2b f.). Damit ist die vorliegende Konstellation 

aber nicht zu vergleichen, weil die von der strittigen Feststellungsverfügung 

- 23 -

und Grundbuchanmerkung betroffenen Stockwerkeigentümer gemäss vor-

stehenden Ausführungen selbst (materielle) Adressaten waren, wobei ih-

nen eine entsprechende (Feststellungs-)Verfügung bereits mit Verfügung 

vom 28. Juni 2016 betreffend den aufgehobenen, superprovisorischen 

Baustopp in Aussicht gestellt wurde (siehe Bg1-act. 51). Dazu nahmen die 

betroffenen Stockwerkeigentümer innert erstreckter Frist am 28. Februar 

2017 Stellung (siehe Bg1-act. 52), womit ihnen vor Erlass des begründeten 

Entscheides das rechtliche Gehör im Sinne von Art. 16 VRG gewährt 

wurde. 

2.7. Mangels fristgerechter Anfechtung durch die betroffenen Stockwerkei-

gentümer, denen der vorliegend angefochtene, ihnen bereits früher an-

gekündigte sowie begründete Entscheid gehörig zugestellt wurde und sich 

in erkennbarer Weise an sie richtete, können die vom Feststellungsent-

scheid betroffenen Stockwerkeigentümer im vorliegenden Verfahren kei-

nen Sachentscheid erwirken. Der Beschwerdeführerin wiederum fehlt es 

an einem unmittelbaren, eigenen schützenswerten Interesse. Bei diesem 

Ergebnis kann auf die Beschwerde der A._____ AG nicht eingetreten wer-

den.

3. Doch selbst wenn auf die Beschwerde eingetreten würde, wäre diese auf-

grund der nachfolgenden Erwägungen abzuweisen und die angefochtene 

Feststellung bezüglich der betroffenen Stockwerkeigentumseinheiten so-

wie die Grundbuchanmerkung zu schützen.

3.1. Gemäss der Beschwerdeführerin mangle es der Feststellungsverfügung an 

einem öffentlichen Interesse und sie gehe vom unzutreffenden Sachverhalt 

aus, wonach im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine klassische 

Hotelnutzung verfügt worden sei. In der Folge wurden die tatsächlichen 

Verhältnisse und die Schlussfolgerung der Beschwerdegegnerin in Frage 

gestellt, wonach der Neubau der Liegenschaft bzw. des Hotels G._____ bis 

- 24 -

und mit dem 3. OG (sowie teilweise auch das 4. OG) ursprünglich als klas-

sische Hotelfläche bewilligt worden sei. Anlässlich des Erwerbes der Lie-

genschaft G._____ habe die Käuferschaft detailliert und unter Beizug der 

Grundbuchunterlagen abgeklärt, ob Einschränkungen bestünden. Im 

Grundbuchauszug und der Stockwerkeigentumsbegründung werde von 

Wohneinheiten (teilweise mit Kücheneinrichtungen) gesprochen. Aufgrund 

dieser öffentlichen Urkunden sowie mangels anderer Anordnungen in der 

Baubewilligung sei die Käuferschaft im Jahre 2014 zu Recht davon über-

zeugt gewesen, in der Nutzung der Liegenschaft (diesbezüglich) frei zu 

sein, auch wenn damals ein Teil der Stockwerkeigentumseinheiten als Ho-

telzimmer genutzt worden sei. Des Weiteren sei Art. 90 KRG, worauf sich 

die Beschwerdegegnerin für die Anmerkung der von ihr erkannten klassi-

schen Hotelnutzung bzw. der daraus resultierenden Nutzungsbeschrän-

kung berufe, erst am 1. Januar 2006 (recte: 1. November 2005) in Kraft 

getreten. Im Zeitpunkt des Erlasses der Baubewilligung bzw. der Projek-

tänderung (1999 bzw. 2002) habe also keine entsprechende gesetzliche 

Grundlage bestanden. Eine rückwirkende Anmerkung gemäss Art. 90 KRG 

entspreche auch nicht dem Wortlaut von Art. 90 Abs. 2 KRG, wonach sol-

che Anmerkungen vor Baubeginn zu erfolgen hätten. Schliesslich sei auch 

für den Fall, dass das Verwaltungsgericht im ursprünglichen Baubewilli-

gungsverfahren bzw. der darauffolgenden Projektänderung (rudimentäre) 

Anhaltspunkte für eine "klassische Hotelnutzung" fände und diese als aus-

gewiesen erachtete, von der strittigen Anmerkung einer solchen Nutzungs-

beschränkung auf den betroffenen StWE abzusehen. Die Anmerkung einer 

solchen Einschränkung, welche auf jeden Fall auf sehr wackligem Funda-

ment stehe, sei vollkommen unnötig und sei auch für die beabsichtigte 

künftige Nutzung im Rahmen von bewirtschafteten Zweitwohnungen zu-

mindest hinderlich oder könnte eine solche sogar ausschliessen. Repli-

cando wurde weiterhin in Abrede gestellt, dass sich bloss aus Beilagen zur 

Baubewilligung einschneidende Nutzungsbeschränkungen wie die aussch-

liessliche, klassische Hotelnutzung grosser Flächen dieser Liegenschaft er-

- 25 -

geben können. Sofern eine solche Nutzungsbeschränkung gewollt gewe-

sen wäre, hätte sie an prominenter Stelle in der Baubewilligung als Auflage 

formuliert werden müssen. Schliesslich wurde auch noch geltend gemacht, 

dass die Liegenschaft G._____ im Rahmen des Hofstattrechts bewilligt 

worden sei, weil gar keine Ausnahmebewilligungsmöglichkeiten für ein Ge-

bäude mit den Dimensionen der Liegenschaft G._____ bestanden hätten. 

Auch die nördlich und östlich liegenden drei, überhöhten Mehrfamilienhäu-

ser mit Zweitwohnungen seien im Hofstattrecht erstellt worden.

3.2. Die Beschwerdegegnerin nahm zu Rügen der Beschwerdeführerin einge-

hend Stellung.

3.2.1. Soweit die Beschwerdeführerin die Unzulässigkeit der Feststellungsverfü-

gung geltend mache, dringe diese damit nicht durch. Denn entgegen der 

beschwerdeführerischen Meinung bestehe sehr wohl ein gewichtiges öf-

fentliches Interesse daran festzustellen, dass die Flächen bis und mit dem 

3. OG (bzw. teilweise auch das 4. OG) resp. die entsprechenden Stock-

werkeigentumseinheiten gemäss Baubewilligung vom 9. Januar 2002 als 

(klassische) Hotelflächen bewilligt worden seien und – bis im Rahmen ei-

nes ordentlichen Baubewilligungsverfahrens eine andere Nutzung bewilligt 

werde – ausschliesslich als solche genutzt werden dürften. Die Beschwer-

deführerin stelle sich auf den Standpunkt, dass die in der Feststellungsver-

fügung festgehaltenen Feststellungen unzutreffend seien. Im Ergebnis be-

haupte sie, dass die Liegenschaft Hotel G._____ in der Nutzung völlig frei 

sei. Dies treffe aber nicht zu. Denn der Gegenstand der Baubewilligung 

vom 26. Mai 1999 sei der Abbruch und Neubau des Hotels G._____ gewe-

sen. Die damaligen Bauherren hätten den Gegenstand des Baubewilli-

gungsverfahrens mit den in diesem Rahmen eingereichten Akten definiert. 

Dabei sei insbesondere auf den dazumal eingereichten Bettenspiegel vom 

18. März 1999, die Beschreibung der Baute auf dem Baugesuchsformular 

vom 22. März 1999 sowie dem erstmaligen Begleitschreiben vom 17. De-

- 26 -

zember 1998 zum (ursprünglichen) Baugesuch hinzuweisen. Nur unter die-

ser Prämisse, dass es sich beim Bauvorhaben um einen (Wieder-)Aufbau 

eines Hotels handle, seien Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 6 und 7 

BauG erteilt worden, weil insbesondere ein öffentliches Interesse am Wi-

deraufbau des charakteristischen und für den Ferienort prägende Hotels 

G._____ bestanden habe. Dementsprechend habe das Bauvorhaben denn 

auch überwiegend aus Hotelzimmern bestanden und nur drei Wohnungen 

vorgesehen, womit die Bewilligung für den Abbruch/Neubau des Hotels 

G._____ mit überwiegender Hotelnutzung erteilt worden sei. 

Wenn die Beschwerdeführerin vorbringe, dass sich ohne konkrete Be-

schränkungen der Nutzungsmöglichkeiten auf eine Hotelnutzung mittels 

Auflagen in der Baubewilligung ohne weiteres eine freie Nutzungsmöglich-

keit ergebe, verkenne die Beschwerdeführerin die Rechtsnatur einer Bau-

bewilligung. Denn der Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens defi-

niere der Bauherr anhand des von ihm eingereichten konkreten Projektes, 

welches sich insbesondere aus den eingereichten Plänen und weiteren Un-

terlagen ergebe. Dieser strebe den Erlass einer Verfügung an, worin die 

Baubehörde die baupolizeiliche und raumplanerische Zulässigkeit eines 

konkreten Bauvorhabens bestätige und dafür die entsprechende Baubewil-

ligung erteile. Werde eine Baubewilligung ohne bestimmte Auflagen erteilt, 

bedeute dies nicht, dass der Bauherr später in der Nutzung seines Baupro-

jektes frei wäre. Bewilligt worden sei nämlich nur das konkrete Bauprojekt 

mit der vorgesehenen Nutzung. Spätere Änderungen bedürften gemäss 

Art. 86 Abs. 1 KRG wiederum einer Baubewilligung. Gemäss Art. 90 KRG 

könnten zwar Nutzungsbeschränkungen mittels Auflagen in der Baubewil-

ligung und Anmerkung im Grundbuch sichergestellt werden, wobei diese 

aber ohnehin nicht konstitutiv, sondern bloss deklaratorisch wären. 

Schliesslich nähmen Anmerkungen am öffentlichen Glauben des Grundbu-

ches gemäss Art. 973 Abs. 1 ZGB nicht Teil.

- 27 -

Schliesslich sei auch mit der Baubewilligung vom 9. Januar 2002 im Rah-

men einer nach Fertigstellung der Bauten erforderlich gewordenen, 

nachträglichen Projektänderung keine Zweckänderung bewilligt worden. 

Denn in der Bauphase sei abweichend von den bewilligten Plänen die 

Raumaufteilung so geändert worden, dass mehr Hotelbetten entstanden 

seien, aber es bei drei Wohnungen – allerdings mit (teilweise) geänderter 

Stockwerklage – blieb. Infolge der erhöhten Anzahl Hotelbetten, musste 

auch eine neue (Pflicht-)Parkplatzberechnung durchgeführt werden, wel-

che diesen Zustand festhielt. Das Projektänderungsgesucht konnte dem-

entsprechend bewilligt werden, weil weiterhin grösstenteils Hotelzimmer 

und wie bereits ursprünglich geplant bloss drei Wohnungen erstellt worden 

waren, wobei sich die Hotelbettenzahl sogar noch erhöht hatte.

Im schliesslich zurückgezogenen Baugesuch vom 21. März 2013 des da-

maligen Gesuchstellers sei erstmals um eine Bewilligung einer Zweckän-

derung zu bewirtschafteten Wohnungen von diversen Hotelzimmern vom 

EG bis teilweise ins 4. OG ersucht worden. Daraus ergebe sich, dass sich 

an der bewilligten Nutzung (klassische Hotelnutzung) der Flächen im Hotel 

G._____ vom EG bis zum 3. OG (teilweise 4. OG), konkret die StWE 

S52360–S52362 sowie S52364–S52380, nichts geändert habe. Es sei zwi-

schenzeitlich keine Nutzungsänderung bewilligt worden und die genannten 

Flächen seien solange ausschliesslich als klassische Hotelflächen zu nut-

zen, als nicht in einem ordentlichen Baubewilligungsverfahren eine andere 

Nutzung bewilligt werde.

3.2.2. Des Weiteren führt die Beschwerdegegnerin auch aus, dass gemäss 

Art. 90 Abs. 1 KRG Bewilligungen mit den gebotenen Nebenbestimmungen 

bzw. Auflagen zu verknüpfen seien, wenn sich Anordnungen zur Schaffung 

oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes aufdrängten. Solche Anord-

nungen müssen geeignet, erforderlich und zudem verhältnismässig sein. 

Nebenbestimmungen mit längerer zeitlicher Wirkung oder von erheblicher 

- 28 -

Bedeutung seien vor Baubeginn auf Kosten des Baugesuchstellers im 

Grundbuch anzumerken. Vorliegend handle es sich um eine Anordnung zur 

Erhaltung des rechtmässigen Zustandes, welche nicht rückwirkend neue 

Rechte und/oder Pflichten begründe, sondern es werde bloss der Rechts-

zustand, wie er seit den Baubewilligungen aus den Jahren 1999 und 2002 

gelte, sichtbar gemacht. Auch der Wortlaut von Art. 90 Abs. 2 KRG, wo-

nach Anmerkungen (im Normalfall) vor Baubeginn auf Kosten des Bauge-

suchstellers im Grundbuch anzumerken seien, spreche nicht gegen die 

strittigen Grundbuchanmerkungen. Spätere Anmerkungen seien insbeson-

dere zulässig, wenn sie wie vorliegend keine neuen Rechte und Pflichten 

begründeten, sondern bloss einen seit längerem bestehenden Rechtszu-

stand sicherten und im Rechtsverkehr sichtbar machen. Dies ergebe sich 

ohne weiteres aus der ratio legis von Art. 90 KRG und sei auch vom Ver-

waltungsgericht im Urteil R 14 65 vom 6. Oktober 2015 bestätigt worden. 

Die bloss im Regelfall zu einem bestimmten Zeitpunkt vorzunehmende 

Handlung einer Gemeinde schliesse im Übrigen auch in anderen Konstel-

lationen wie beispielsweise die Bezahlung der Ersatzabgabe für Pflicht-

parkplätze oder Nutzungsbeschränkungen nach Art. 7 des Bundesgeset-

zes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) ein späteres Tätigwerden nicht 

aus. Die Bestimmung dürfte nach Sinn und Zweck nicht so ausgelegt wer-

den, dass ein späteres Handeln nicht mehr möglich sei. Vorliegend seien 

die Voraussetzungen für die Anmerkung der beschränkten Nutzungsmög-

lichkeit der Hotelflächen gegeben. Denn durch den Kücheneinbau in ver-

schiedene Hotelzimmer werde zwar die Nutzung als Hotelzimmer nicht ver-

unmöglich, weswegen dies auch (nachträglich) bewilligt worden sei, doch 

verfügten diese Zimmer damit über alle Elemente, die auch eine Wohnung 

aufweise. Die Stockwerkeigentumseinheiten könnten somit sowohl geset-

zeskonform als auch -widrig genutzt werden. Ausserdem könnte bei poten-

ziellen Käufern der Eindruck entstehen, dass es sich hierbei nicht um klas-

sische Hotelflächen, sondern um gewöhnliche (altrechtliche) Wohnungen 

handeln könnte. Seitens der für den Hotelbetrieb Verantwortlichen, sei eine 

- 29 -

Umnutzungsabsicht auch klar kundegetan worden und auch in der Regio-

nalpresse thematisiert worden. Weil bei den von der Feststellungsverfü-

gung Betroffenen zudem klar die Meinung vertreten werde, dass sie in der 

Nutzung der Flächen im Hotel G._____ völlig frei seien, drängten sich ent-

sprechende Sicherungsmassnahmen zur Erhaltung des rechtmässigen Zu-

standes auf. Es sei nicht statthaft, dass eine, unter Inanspruchnahme von 

für Hotelbauten vorgesehene Ausnahmebewilligungen erstelle Baute, 

durch Umnutzungen der Hotelflächen in Wohnflächen dem damaligen Aus-

bauprivileg schrittweise beraubt werde. Die Auflage sei im vorliegenden 

Fall geeignet und erforderlich, um gesetzeswidrige Auswirkungen zu ver-

hindern. Den Betroffenen entstünde dadurch im Übrigen auch keine Nach-

teile, weil die Anmerkung deklaratorisch sei und im Falle einer, den gesetz-

lichen Vorgaben entsprechenden, Zweckänderung im (ord.) Baubewilli-

gungsverfahren jederzeit geändert werden könne.

3.2.3. Soweit auch noch der Vertrauensschutz angerufen werde, wonach die 

nicht näher bestimmte Käuferschaft aufgrund fehlender Auflagen in den 

Baubewilligungen und aufgrund fehlender Anmerkungen im Grundbuch 

darauf vertraut habe, dass sie in der Nutzung der Liegenschaft frei seien, 

sei darauf hinzuweisen, dass allfällige Grundbuchanmerkung nicht konsti-

tutiv seien und sich somit an den (beschränkten) Nutzungsmöglichkeiten 

als Hotelflächen gemäss den Baubewilligungen aus dem Jahre 1999 und 

2002 nichts ändert. Die Käuferschaft habe auch nicht darauf vertrauen dür-

fen, dass die Nutzung dieser Liegenschaft nur insoweit Schranken unter-

liegen würde, soweit sich diese aus dem Grundbuch oder Auflagen in der 

Baubewilligung ergäben. Denn Anmerkungen nähmen nicht an der Wir-

kung des öffentlichen Glaubens des Grundbuches gemäss Art. 973 Abs. 1 

ZGB teil. Bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt wäre erkennbar gewesen, 

dass Stockwerkeinheiten in einer Hotelliegenschaft gekauft worden seien. 

In einer solchen Konstellation wäre es geboten gewesen, die zulässige Nut-

zung der Stockwerkeigentumseinheiten bei der zuständigen Amtsstelle 

- 30 -

(Bauamt) abzuklären, zumal öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkun-

gen unabhängig von einer Anmerkung im Grundbuch bestehen können. Im 

Übrigen könnten Auskünfte und Angaben, die nicht von Staatsorganen, 

sondern Privatpersonen ausgehen, von vornherein keinen Vertrauens-

schutz begründen. Somit seien die Angaben in der Stockwerkeigentums-

begründung oder Kaufverträgen unbehilflich. Dementsprechend fehle es 

an einer Vertrauensgrundlage.

3.3. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend vorbringt, wird im Rahmen eines 

Baubewilligungsverfahrens einem mittels Plänen und weiteren Unterlagen 

(vgl. dazu Art. 42 KRVO und Art. 95 BG) konkretisierten Bau- bzw. Raum-

nutzungsvorhaben die polizei- bzw. raumordnungsrechtliche (Bau-)Bewilli-

gung erteilt, welche die Übereinstimmung mit dem anwendbaren öffentli-

chen Recht bestätigt (siehe VGU R 17 101 vom 19. Juni 2018 E.2.1; siehe 

auch Art. 86 Abs. 1 und Art. 89 Abs. 1 KRG). Das Baugesuch hat somit alle 

für das Vorhaben erforderlichen Angaben zu enthalten. So kann insbeson-

dere nur das von der Behörde bewilligt werden, was (insbesondere) aus 

den Plänen mit hinreichender Klarheit hervorgeht und somit auch nur dies 

in Rechtskraft erwachsen. Bloss schematische Darstellungen in Projektein-

gabeplänen genügen nicht und der Bauherr trägt in Fällen von unklaren 

oder missverständlichen Plänen die Folgen unklarer Planinhalte (siehe Ur-

teile des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 E.3.1, 

1C_148/2011 E.3.3, 1P.791/2006 vom 13. November 2007 E. 3.3 und 

1P.728/2006 vom 16. Februar 2006 E.2). Der rechtmässig bewilligte Zu-

stand wird denn auch regelmässig aufgrund der Baubewilligung sowie der 

Baugesuchsunterlagen, insbesondere den damals eingereichten und be-

willigten Plänen, bestimmt (Urteile des Bundesgerichts 1C_576/2011 vom 

27. August 2012 E.3, 1C_202/2012 vom 8. Januar 2014 E.4.1 und 

1C_48/2017 vom 22. Dezember 2017 E.3 und 6; VGU R 16 86 vom 13. Juli 

2017 E.3c). Dies entspricht im Ergebnis auch dem Grundsatz, wonach sich 

die (formelle) Rechtskraft eines Entscheides nur auf den Gegenstand des 

- 31 -

Gesuches sowie das von der zuständigen Behörde entschiedene erstre-

cken kann (vgl. RHINOW/KOLLER/KISS/THURNHERR/BRÜHL-MOSER, a.a.O., 

§ 14 Rz. 954). 

3.3.1. Feststellungsverfügungen dienen der Klärung der Rechtslage, indem das 

Bestehen oder der Umfang von verwaltungsrechtlichen Rechten und Pflich-

ten verbindlich festgestellt wird, begründen aber keine neuen Rechte und 

Pflichten (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 889). Eine nachgesuchte 

Feststellungsverfügung setzt ein (nachgewiesenes) schutzwürdiges recht-

liches oder tatsächliches Interesse voraus, wobei sie gegenüber rechtsge-

staltenden Verfügungen subsidiär ist. Auch bei von Amtes wegen ergange-

nen Feststellungsverfügungen ist ein (öffentliches) Feststellungsinteresse 

vorauszusetzen (vgl. zum Ganzen HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 889; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 

4. Aufl., Bern 2014, § 28 Rz. 62 ff.; KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, a.a.O., Rz. 338 

ff.; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern Nr. 100.2016.163U 

vom 8. August 2017 E.7.3 f.; BGE 137 II 199 E.6.5.1, 130 V 388 E.2.4). 

Aufgrund des Zusammenhanges mit den nachträglich bewilligten Küchen-

einbauten kann die Feststellung und Grundbuchanmerkung einer (vorerst) 

ausschliesslichen (klassischen) Hotelnutzung auf den betroffenen Stock-

werkeigentumseinheiten (S52360–S52362 sowie S52364–S52380) bzw. 

den Flächen bis und mit dem 3. OG (teilweise 4. OG) des Hotels G._____ 

gemäss Dispositivziffer 3 des Entscheides vom 10. Oktober 2017 auch 

ohne weiteres als Nebenbestimmung im Sinne von Art. 90 KRG zur Erhal-

tung eines rechtskonformen Zustandes verstanden werden. Art. 90 Abs. 2 

KRG steht einer nachträglichen, deklaratorisch wirkenden Anmerkung nicht 

per se entgegen (vgl. dazu VGU R 15 65 vom 24. September 2015 E.3 f.). 

Gemäss Art. 680 Abs. 1 ZGB bestehen öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-

schränkungen ohne Eintragung im Grundbuch (REY/STREBEL, in: HON-

SELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 

5. Aufl., Basel 2015, Art. 680 Rz. 15 ff.). Einer Anmerkung im Grundbuch 

- 32 -

kommt bloss deklaratorische Wirkung zu und sie nimmt nicht am öffentli-

chen Glauben des Grundbuches gemäss Art. 973 Abs. 1 ZGB teil (vgl. zum 

Ganzen VGU R 14 65 vom 6. Oktober 2015 E.2 m.H.a. Urteil des Bundes-

gerichts 1C_750/2013 vom 28. April 2014 E.4.2 und BGE 111 Ia 182 E.4 

sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_151/2010 vom 21. Juni 2010 E.2.3).

Soweit die Beschwerdeführerin argumentiert, dass Art. 90 KRG erst seit 

dem 1. Januar 2006 (recte: 1. November 2005) in Kraft stehe und somit im 

Zeitpunkt der Erteilung der ursprünglichen Baubewilligung (1999) bzw. Be-

willigung der Projektänderung (2002) eine entsprechende gesetzliche 

Grundlage gefehlt hätte, ist sie drauf hinzuweisen, dass bereits der kanto-

nale Vorgängererlass (Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden 

vom 20. Mai 1973; aKRG) in Art. 6 aKRG vorsah, dass Baubewilligungen 

mit Bedingungen und Auflagen verknüpft werden können, soweit diese mit 

dem getroffenen Entscheid in einem sachlichen Zusammenhang stehen 

und notwendig sind um einen rechtmässigen Zustand zu erhalten (vgl. dazu 

PVG 1995 Nr. 2 E.1; VGU R 03 45 vom 10. Oktober 2003 E.2). Zudem be-

stand schon vor dem Inkrafttreten des KRG per 1. November 2005 im kom-

munalen Baugesetz eine eigene gesetzliche Grundlage für die Anordnun-

gen von Bedingungen und Auflagen in einer Baubewilligung sowie die An-

merkung von Reversen und dauernde Auflagen im Grundbuch (vgl. 

Art. 100 Abs. 1 und 3 BG). Eine bundesrechtliche Pflicht zur Anmerkung 

bestimmter öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkungen im Grund-

buch wurde hingegen erst per 1. Januar 2012 mit dem revidierten Art. 962 

ZGB eingeführt (siehe dazu auch Art. 129 der eidgenössischen Grund-

buchverordnung [GBV; SR 211.432.1]). Vor diesem Zeitpunkt war die Sta-

tuierung einer Anmerkungspflicht den Kantonen überlassen (SCHMID, in: 

HONSELL/VOGT/GEISER [Hrsg.], Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 

5. Aufl., Basel 2015, Art. 962 Rz. 2). Insofern bestand bereits im Jahre 

1999 eine explizite gesetzliche Grundlage um die Baubewilligung mit einer 

(expliziten) Auflage zu versehen und diese im Grundbuch anzumerken. 

- 33 -

Darüber hinaus können Nebenbestimmungen auch aus dem von einem 

Gesetz verfolgten Zweck bzw. aus einem mit der Hauptanordnung zusam-

menhängenden öffentlichen Interesse hervorgehen (HÄFELIN/MÜLLER/UHL-

MANN, a.a.O., Rz. 926). Damit ist aber nicht gesagt, dass die Beschwerde-

gegnerin in Anbetracht der damaligen Umstände gehalten gewesen wäre, 

eine entsprechende, explizite Auflage in den Bewilligungen aus den Jahren 

1999 und 2002 zu formulieren und diese bereits zu diesem Zeitpunkt im 

Grundbuch anmerken zu lassen.

Auch wenn die Beschwerdeführerin ausführt, dass die Baubehörde anläss-

lich der Baubewilligung im Jahre 1999 bzw. 2002 zwingend eine entspre-

chende Nutzungsbeschränkung hinsichtlich (klassischer) Hotelflächen als 

Auflage hätte formulieren müssen, verfängt dies nicht. Aus heutiger Sicht 

betrachtet erschiene dies zwar als der Klarheit dienlich, wobei aber zu be-

achten ist, dass zu diesem Zeitpunkt noch keine mit Art. 75b der Bundes-

verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) bzw. 

dem ZWG resp. der eidgenössischen Zweitwohnungsverordnung (ZWV; 

SR 702.1) vergleichbare Beschränkungsregelung von Zweitwohnungen 

bestand und somit auch entsprechende Umnutzungsanreize von bestehen-

den Wohn- und Beherbergungsräumen nicht offenkundig waren (vgl. dazu 

aber immerhin das kommunale Gesetz über die Kontingentierung von 

Zweitwohnungen vom 30. November 2008 sowie die kantonale Richtpla-

nanpassung "Erst- und Zweitwohnungen sowie touristische Beherbergung" 

vom 10. November 2009, genehmigt durch das Eidgenössische Departe-

ment für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation am 15. März 2010). 

Mangels vergleichbarer, gesetzlicher Einschränkungen war auch das öf-

fentliche Interesse an der Kundgabe von entsprechenden Nutzungsein-

schränkungen und möglichen Schwierigkeiten bei der Bewilligung einer 

Umnutzung im Verkaufsfall bedeutend geringer ausgeprägt. In diesem Zu-

sammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass Nebenstimmungen in der 

konkreten Situation mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit vereinbar 

- 34 -

sein müssen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 929 ff.). Wie nachste-

hend noch dargelegt wird, ging die Beschwerdegegnerin im damaligen 

Zeitpunkt zu Recht davon aus, dass sie den Wiederaufbau einer (überwie-

genden) Hotelbaute bewilligt hatte. Dementsprechend war sie zu diesem 

Zeitpunkt nicht gehalten, vorsorglich auch noch eine explizite Auflage hin-

sichtlich einer Nutzungseinschränkung bestimmter Wohn-/Beherber-

gungsräume in die Baubewilligungen aus dem Jahren 1999 und 2002 auf-

zunehmen. 

3.3.2. Der Standpunkt der Beschwerdegegnerin, wonach anlässlich der Baube-

willigung bzw. der bewilligten Projektänderung in den Jahren 1999 und 

2002 eine überwiegende Hotelnutzung sowie drei Wohnungen bewilligt 

worden seien, ist aufgrund der vorliegenden Akten nicht zu beanstanden. 

In den Akten findet sich ein Begleitschreiben vom 17. Dezember 1998 zum 

(ursprünglichen) Baugesuch im Auftrag des damaligen Grundstücksei-

gentümers und Bauherren H._____ sowie von R._____ (Bg1-act. 3). Darin 

wurde in Ergänzung zu den Baugesuchsunterlagen zusätzliche Erläute-

rung zum Bauvorhaben gemacht. Das bestehende Hotel G._____ genüge 

den Gästeansprüchen nicht mehr. Bei dieser Ausgangslage bestünden für 

den Eigentümer zwei Möglichkeiten. Nämlich diejenige eines Hotelneu-

baues sowie der Abbruch des bestehenden Hotels und die Überbauung 

des gesamten Grundstückes mit Zweitwohnungen. Der Grundstücksei-

gentümer habe sich für den Hotelneubau entschieden. Für die Finanzie-

rung dieses Vorhabens sei es aber unabdingbar, dass ein Teil der Hotel-

parzelle an Dritte verkauft werde. Dafür habe er in der Person von R._____ 

einen Geschäftspartner gefunden, welcher diese abgetrennte Grundstück-

fläche für die Erstellung von Zweitwohnungen nutzen werde, denn als Ho-

telier könne er neben dem Hotelneubau nicht auch noch das Risiko einer 

Überbauung mit Zweitwohnungen übernehmen. Neben dem geplanten Ho-

telneubau erstelle der Geschäftspartner zwei Appartementhäuser, deren 

Einheiten verkauft würden. Dem Hotel werde eine gemeinsame Wellness-

- 35 -

Anlage vorgelagert. Diese Ausführungen werden bestätigt, wenn man die 

im Zusammenhang mit dieser Gesamtüberbauung errichtete öffentliche Ur-

kunde vom 5. Oktober 1999 betreffend Grenz- und Überbaurechte, Fahr- 

und Fusswegrechte sowie Durchleitungs-, Anschluss- und Mitbenützungs-

rechte betrachtet (Bg1-act. 18). Auch darin wird explizit festgehalten, dass 

auf der Parzelle P.1._____ ein Hotel und auf der angrenzenden Par-

zelle P.2._____ Appartementhäuser, jeweils gemäss den zwei separaten 

Baubewilligungen vom 26./31. Mai 1999 erstellt werden sollen. Die am 

26. Mai 1999 bewilligten Projektpläne tragen mehrheitlich einen Postein-

gangsstempel vom 22. März 1999 (Bg1-act. 5–16). Dasselbe Datum trägt 

auch das Baugesuchsformular (Bg1-act.1) sowie Beilagen mit den Anga-

ben bezüglich "Bettenspiegel Hotel" und "Wohnungen Hotel" inkl. Berech-

nung der Bruttogeschossflächen (BGF) der "Wohnungen Hotel" sowie eine 

(Pflicht-)Parkplatzberechnung (Bg1-act. 4). Daraus ergibt sich, dass vom 

Erdgeschoss bis zum 3. OG, wie bereits im Baugesuchsformular (Bg1-

act. 1) angegeben, 42 Hotelbetten vorgesehen waren. Daneben war im 

2. /3. OG Süd-Ost (recte: Süd-West, vgl. dazu Bg1-act. 12 und 13) eine 

zweistöckige Wohnung (4 Zimmer), im 4. /5. OG ebenfalls eine zweistö-

ckige Wohnung (5 Zimmer) sowie im 5. bis 7. OG eine dreistöckige Woh-

nung (7 Zimmer) vorgesehen. Insgesamt also drei Wohnungen mit einer 

BGF von gesamthaft über 700 m2. Dies entspricht soweit den am 26. Mai 

1999 bewilligten Projektplänen sowie der Beschreibung der Baute gemäss 

dem am 22. März 1999 eingegangen Baugesuchsformular, wobei aller-

dings darin die Zimmeranzahl bei den drei Wohnungen noch auf insgesamt 

12 korrigiert wurde (jeweils eine 3-, 4- und 5-Zimmerwohnung). Nach der 

Bauvollendung im Dezember 2000 gingen am 12. Juli 2001 bei der Be-

schwerdegegnerin revidierte Pläne ein, weil während der Bauphase seitens 

der Bauherrschaft und seitens der Käufer der Stockwerkeigentumseinhei-

ten diverse Änderungen verlangt worden seien (Bg1-act. 20 und 23–34). In 

den Akten zu dieser zweiten Baueingabe liegt hingegen kein spezifisches 

Baugesuchsformular oder andere Unterlagen, wie beispielsweise ein korri-

- 36 -

gierter Betten-/Wohnungsspiegel, woraus sich eine geänderte Bettenan-

zahl oder Wohnungsanzahl ergäbe. Hingegen liegt noch eine Kontrollliste 

des Bauamts vom 30. August 2001 sowie ein Protokoll einer Baukontrolle 

vom 6. November 2001 in den Akten (Bg1-act. 21 und 22). In den neu ein-

gereichten Grundrissplänen EG bis 7. OG (Bg1-act. 27–34) wurden durch 

das Bauamt jeweils die pro Stockwerk vorhanden Bettenanzahl der Beher-

bergungseinheiten aufaddiert sowie die weiterhin vorhandenen, drei Woh-

nungen (gekennzeichnet mit W1, W2 und W3) markiert. Abweichungen 

zum ursprünglichen Projekt bestanden insbesondere darin, dass neu 52 

Betten vorhanden waren sowie die BGF der drei Wohnungen geringer aus-

fiel, was auch zu einer neuen Pflichtparkplatzberechnung führte (vgl. dazu 

Bg1-act. 21 S. 6 ff.). Im Grundrissplan des EG sowie des 1. OG änderte 

sich die Bettenanzahl nicht. Im Grundrissplan des 2. und 3. OG war hinge-

gen die zweistöckige Wohnung im Süd-Westen nicht mehr vorhanden. Die 

im 2. OG in den ursprünglichen Plänen explizit bezeichnete Küche dieser 

Wohn/-Beherbergungseinheit im Südtrakt, war nicht mehr vorhanden, wo-

mit ohne weiteres davon ausgegangen werden konnte, dass die Räumlich-

keiten des gesamten 2. OG neu als klassische Hotelzimmer konzipiert wur-

den. Daran ändert nichts, dass sich in den geänderten Plänen in vormals 

als Abstellräumen oder Umkleideräume bezeichneten Flächen gestrichelte 

Linien finden, welche weitgehend der Lage der nachträglich bewilligten 

Kücheneinrichtungen gemäss dem Baugesuch inkl. Planbeilage vom 

6. März 2017 (Bg1-act. 53 und 54) entsprechen. Wie bereits erwähnt, 

genügen für die Bestimmung des bewilligten Zustandes im Rahmen eines 

Baubewilligungsverfahrens schematische Darstellungen in Projekteinga-

beplänen nicht und der Bauherr trägt in Fällen von unklaren oder missver-

ständlichen Plänen die Folgen unklarer Planinhalte (siehe Urteile des Bun-

desgerichts 1C_344/2017 vom 17. April 2018 E.3.1, 1C_148/2011 E.3.3, 

1P.791/2006 vom 13. November 2007 E. 3.3 und 1P.728/2006 vom 16. Fe-

bruar 2006 E.2). Insofern kann die Beschwerdeführerin aus diesen gestri-

chelten Linien nichts für sich ableiten. Auch im Grundrissplan des 3. OG 

- 37 -

findet sich nirgends eine explizit als Küche beschriftete Fläche (Bg1-

act. 30). Im Nord-Osten findet sich eine, über eine Wendeltreppe mit dem 

4. OG verbundene Wohn-/Beherbergungseinheit mit vier Schlafplätzen, 

welche damals aufgrund der gezählten und im Plan festgehaltenen Betten 

ebenfalls als Hotelzimmer bzw. Hotelsuite betrachtet wurde (StWE S52375 

gemäss Akten Beschwerdegegner [Bg2-act.] 1 S. 4 und Bg1-act. 60 S. 17; 

vgl. auch Bg1-act. 30 und 31). Auch wenn in einem Raum, welcher in den 

ursprünglichen Plänen als Abstellraum bezeichnet war, aufgrund der Pik-

togramme eine Kücheneinrichtung zu erahnen gewesen wäre, ist die da-

malige Schlussfolgerung der Beschwerdegegnerin für diese Beherber-

gungseinheit ebenfalls von einer klassischen Hotelnutzung auszugehen 

nicht unhaltbar. Denn eine explizite Bezeichnung als Küche fehlt und zum 

damaligen Zeitpunkt war die Relevanz einer Kücheneinrichtung für die 

Qualifikation als Wohnung oder klassisches Hotelzimmer infolge einer mit 

dem ZWG vergleichbaren Zweitwohnungsregelung noch nicht von gleicher 

Relevanz wie heute. Dasselbe gilt für die Wohn-/Beherbergungseinheit im 

Süd-Westen, wobei sich diese ohnehin im Südtrakt befindet, welcher nur 

unter Inanspruchnahme einer Ausnahme von der ordentlichen Höhenbe-

schränkung in der Kernzone gemäss Art. 7 BG (anwendbar auf "Grossbau-

ten" wie z.B. Hotels) realisiert werden konnte. Dabei dürfte es sich um die 

von der Beschwerdeführerin erwähnte StWE S52380 handeln. Bei den in 

den angepassten Plänen als Wohnungen W1, W2 und W3 bezeichneten 

Wohn-/Beherbergungseinheiten (4. bis 7. OG) waren hingegen die Flächen 

mit einer Küche explizit so gekennzeichnet (vgl. BG1-act. 31–34). Neben 

der zweiten Ebene der StWE S52375 befindet sich im 4. OG eine einge-

schossige Wohneinheit (StWE S52381), die mit W1 bezeichnet ist. Im 

5. OG befindet sich ebenfalls eine eingeschossige Wohneinheit 

(StWE S52383; bezeichnet mit W2). Im 6. und 7. OG befindet sich schliess-

lich eine zweistöckige Wohneinheit (insb. StWE S52384). Das Treppen-

haus im Süd-Westen ist bereits ab dem 5. OG mit einer Türe vom restlichen 

allgemein zugänglichen Treppenhaus abgeschlossen und nachher sind 

- 38 -

keine weiteren Unterteilungen bzw. getrennt zugängliche und eigenstän-

dige Wohn-/Beherbergungseinheiten mehr ersichtlich, obwohl gemäss 

Stockwerkeigentumsbegründungsurkunde (Bg1-act. 19) sich im 6. OG 

noch die (kleine) StWE S52421 befinden soll (vgl. für die Voraussetzungen 

von Teilen im Sonderrecht: Art. 712b Abs. 1 ZGB). Aufgrund der damaligen 

Aktenlage und der Vorgeschichte, ging die Beschwerdegegnerin somit zu 

Recht von einem bewilligten Hotelwiederaufbau mit überwiegend klassi-

scher Hotelnutzung aus. Denn die Zweitwohnungen wurden im Rahmen 

eines Gesamtprojektes gerade durch einen Geschäftspartner des damali-

gen Grundeigentümers auf einem veräusserten Teil der ehemaligen Hotel-

parzelle realisiert. Auch die Einschätzung, wonach die Flächen bis und mit 

dem 3. OG (teilweise 4. OG) bzw. betreffend die Stockwerkeigentumsein-

heiten S52360–S52362 sowie S52364–S52380 für eine klassische Hotel-

nutzung vorsehen sind, war in Anbetracht der damaligen Kenntnislage 

durchaus zutreffend. Damit wurden aber die von der Feststellung sowie der 

Grundbuchanmerkung betroffenen Stockwerkeigentumseinheiten, die sich 

als Wohn-/Beherbergungseinheiten eignen, aber nicht in der Absicht einer 

klassischen Wohnnutzung erstellt bzw. bewilligt, sondern im Zusammen-

hang mit dem wiederaufgebauten Hotel G._____ im Hinblick auf einen klas-

sischen Hotelbetrieb (vgl. dazu auch nachfolgende Erwägung 3.5).

3.3.3. Auch die Ausführungen der Beschwerdegegnerin im angefochtenen Ent-

scheid, wonach die (Haupt-)Baute auf der Parzelle P.1._____ nur unter In-

anspruchnahme von Ausnahmen von der Regalbauweise in der Kernzone 

gemäss Art. 6 und 7 BG bzw. teilweise des Hofstattrechtes resp. der Be-

sitzstandsgarantie (vgl. dazu Art. 8 BG sowie seit dem 1. November 2005: 

Art. 81 KRG) bewilligungsfähig war und somit die Bewilligung bloss für eine 

(überwiegende) Hotelnutzung erteilt werden konnte, sind nicht zu bean-

standen. Die Beschwerdegegner argumentierten in ihrer Duplik vom 

23. März 2018 in dieselbe Richtung wie die Beschwerdegegnerin in ihrem 

angefochtenen Entscheid. Entgegen der beschwerdeführerischen Darstel-

- 39 -

lung trifft es nicht zu, dass die Baute auf der Parzelle P.1._____ (vollstän-

dig) im Hofstattrecht erstellt wurde. Im angefochtenen Entscheid vom 

10. Oktober 2017 (Bg1-act. 59) wurde dazu zutreffend ausgeführt, dass in 

der Baubewilligung vom 26. Mai 1999 folgendes festgestellt wurde. Die 

Lage des prägenden Turmelementes weiche von der Lage des früheren 

Standortes ab und überschreite die dort vorgeschriebene Gebäudehöhe 

eindeutig. Infolge von ausserordentlichen Verhältnissen wurde hinsichtlich 

der Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens auf Art. 6 BG Bezug genom-

men. Zudem wurde dargelegt, dass zur Erhaltung des charakteristischen 

Turmelementes, was im öffentlichen Interesse liege, sowie zur Vermeidung 

einer unverhältnismässigen Härte gegenüber dem Bauherrn, beim Neubau 

das geplante Turmelement an anderer Lage und in Abweichung von der 

Regalbauweise zugelassen werde (vgl. zu dieser Vorgehensweise VGU 

R 99 111 vom 26. Oktober 1999). Der Südtrakt lag überhaupt ausserhalb 

der Hofstatt des früheren Hotels G._____, wobei gestützt auf Art. 7 BG eine 

Ausnahme bezüglich Gebäudehöhe im Umfang der (maximalen) 15 % ge-

währt wurde (vgl. zum Ganzen Bg1-act. 17 S. 3 ff. sowie Bg1-act. 21 S. 7). 

Art. 7 BG beschränkte aber solche Abweichungen von der zulässigen Ge-

bäudehöhe gemäss Zonenschema unter der Überschrift "Grossbauten" 

insbesondere auf Hotelbauten, Ferienheime und Gewerbebetriebe (vgl. 

dazu VGU R 10 103 vom 4. Januar 2011 E.4c f.). Konventionelle Wohn-

bauten waren davon offensichtlich nicht erfasst, denn ansonsten hätte die 

Regalbauweise ihre Ordnungsfunktion für die betreffende Nutzungszone 

vollständig verloren. Dass der Neubau des Hotels G._____ nur partiell im 

Hofstattrecht stattfand, wird durch Luftbilder des Bundesamtes für Landes-

topgrafie aus den Jahren 1999 und 2003 (zugänglich unter 

http://map.geo.admin.ch/ > Geokatalog "Luftbilder" > "Luftbilder swisstopo 

farbig" bzw. "Luftbilder swisstopo s/w", zuletzt besucht am: 17. September 

2018) bestätigt. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, wonach nördlich 

und östlich der Parzelle P.1._____ (ebenfalls) mehrere Mehrfamilienhäuser 

mit Überhöhe im Hofstattrecht erstellt worden seien, findet in den erwähn-

- 40 -

ten Luftbildern ebenfalls keine Stütze. Insbesondere in Richtung Osten be-

wegen sich die neu erstellten Mehrfamilienhäuser nicht in den vorbeste-

henden Gebäudeabmessungen bzw. Kubatur.

3.3.4. Soweit sich die Beschwerdeführerin auf einen angeblich durch die grund-

buchlichen Eintragungen und Belege geschaffenen Vertrauensschutz hin-

sichtlich einer vollständig freie Nutzungsmöglichkeit der betroffenen Stock-

werkeigentumseinheiten beruft, dringt sich auch damit nicht durch. Sie leitet 

dies in erster Linie aus der Benennung der Stockwerkeigentums-einheiten 

als "Wohnungen" in der Stockwerkeigentumsbegründungsurkunde aus 

dem Jahre 1999 (vgl. dazu Bg1-act. 19) sowie den entsprechenden Grund-

stücksbeschreibungen im Grundbuchauszug (siehe Bg1-act. 60 und Bg2-

act. 1) ab. Dies weil die Käuferschaft beim Erwerb 2014 hinsichtlich der 

zukünftigen Nutzungsoptionen umfangreiche Abklärungen getätigt haben 

will und es sich dabei um öffentliche Urkunden handle. Der in Art. 9 BV 

statuierte Grundsatz eines Privaten gegenüber dem Staat auf Schutz des 

berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, be-

stimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden schützt die-

sen in seinen aus dieser Vertrauensgrundlage resultierenden berechtigten 

Erwartungen, wenn er entsprechende, nicht rückgängig zu machende Dis-

positionen getroffen hat und die Fehlerhaftigkeit einer ihm bekannten Zusi-

cherung nicht erkennbar war. In diesem Zusammenhang steht auch das 

Verbot des widersprüchlichen Verhaltens der Verwaltungsbehörden ge-

genüber Privaten (vgl. zum Ganzen HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 

Rz. 624, 627 ff. und 712 ff.; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O. § 22 Rz. 1 

ff.; WIEDERKEHR, in: WIEDERKEHR/RICHLI, Praxis des Allgemeinen Verwal-

tungsrechts, Band I, Bern 2012, Rz. 1965 ff.). Inwiefern die Rechte und 

Pflichten von Privaten betreffende Stockwerkeigentumsbegründungsur-

kunde hinsichtlich der öffentlich-rechtlichen Baubewilligung aufgrund eines 

damals eingereichten Bauprojektes eine behördliche Vertrauensgrundlage 

gegenüber der Beschwerdeführerin begründen soll, wird nicht schlüssig 

- 41 -

dargelegt. Daran ändert nichts, dass diese Stockwerkeigentumsbegrün-

dungsurkunde öffentlich beurkundet wurde. Die gemäss Art. 9 ZGB mit öf-

fentlichen Registern und Urkunden einhergehende verstärkte Beweiskraft 

erstreckt sich auf das von der Urkundsperson kraft eigener Wahrnehmung 

als richtig bescheinigte, insbesondere die Tatsachen der Identität der Er-

klärenden, ihrer Handlungs- und Urteilsfähigkeit sowie ihren Erklärungswil-

len (vgl. dazu Art. 30 ff. des bündnerischen Notariatsgesetzes [NotG; 

BR 210.300]). Der Urkundeninhalt geniesst mithin bloss verstärkte Beweis-

kraft im Rahmen der die Urkundsperson treffende bundesrechtliche Prü-

fungspflicht und Registereinträge bescheinigen einen Sachverhalt, der den 

eingetragenen Bestand von Rechten oder Rechtsverhältnissen begründet, 

jedoch gewöhnlich keine Gewähr für den Bestand der aufgeführten Rechte 

bietet (vgl. zum Ganzen LARDELLI, in: HONSEL/VOGT/GEISER (Hrsg.), Basler 

Kommentar zum Zivilgesetzbuch I, 5. Aufl., Basel 2014, Art. 9 Rz. 24 ff.). 

Die vorliegend im Begründungsakt gewählte Bezeichnung verschiedener 

Stockwerkeigentumseinheiten als "Wohnungen" wird zudem nicht als zwin-

gender Inhalt des öffentlich beurkundeten Begründungsaktes aufgefasst 

(vgl. dazu WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl., Zürich/Ba-

sel/Genf 2014, Art. 712d Rz. 29 ff. und Art. 712e Rz. 4 ff.; WERMELINGER, 

Das Stockwerkeigentum, Art. 712a–712t ZGB, Zürcher Kommentar zum 

schweizerischen Zivilrecht, Bd. IV/1c, Zürich 2010, Art. 712d Rz. 47 ff.). Die 

zuständige (Bau-)Behörde war an diesem Begründungsakt nicht beteiligt 

oder hat auch keine entsprechenden Zusicherungen abgegeben. Im Übri-

gen ist auf Art. 20 Abs. 2 GBV hinzuweisen, wonach Angaben der Grund-

stückbeschreibungen nicht an der Grundbuchwirkung im Sinne von 

Art. 971 bis 974 ZGB teilhaben. Insofern mangelt es überhaupt an einer 

hinreichenden Vertrauensgrundlage, woraus sich eine (völlig) freie Nut-

zung der betroffenen Stockwerkeigentumseinheiten ergeben könnte. Somit 

sind die weiteren Elemente des Vertrauensschutzes in eine behördliche 

Zusicherung (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 627 ff. und 

667 ff.; TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O. § 22 Rz. 10 ff.) nicht weiter zu 

- 42 -

prüfen. Im Übrigen ist noch darauf hinzuweisen, dass der vormalige Ei-

gentümer infolge der Einreichung des Baugesuches vom 21. März 2013 

(Bg1-act. 36) selbst davon auszugehen schien, dass die Umnutzung von 

(weiteren) Wohn-/Beherbergungseinheiten zu bewirtschafteten Wohnun-

gen im Hotel G._____ eine baubewilligungspflichtige Zweckänderung im 

Sinne von Art. 86 Abs. 1 KRG (vgl. dazu auch VGU R 10 103 vom 4. Ja-

nuar 2011 E.2c und R 14 73 vom 10. März 2015 E.3a) darstellt und dem-

entsprechend im Rahmen der Baubewilligungen aus den Jahren 1999 und 

2002 bloss eine überwiegende Hotelnutzung bewilligt worden war.

3.4. Hauptauslöser für die strittige Feststellung und Grundbuchanmerkung auf 

den betroffenen Stockwerkeigentumseinheiten ist bei dieser Ausgangslage 

aber der nachträglich bewilligte Einbau von Kücheneinrichtungen, welche 

im Übrigen dazu führt, dass verschiedene davon betroffene Stockwerkei-

gentumseinheiten nunmehr eigentlich den Wohnungsbegriff von Art. 2 

Abs. 1 ZWG erfüllen. Aufgrund dieser Ausgangslage, dem per 11. März 

2012 in einer Volksabstimmung angenommenen Art. 75b BV und der seit-

her in Kraft getretenen bundesrechtlichen Zweitwohnungsgesetzgebung 

sowie infolge der nach wie vor geltenden Planungszonen bezüglich Zweit-

wohnungen in der fraglichen Gemeinde, besteht klarerweise ein erhebli-

ches öffentliches Interesse an der strittigen Feststellung, wonach auf der 

Parzelle P.1._____ die Flächen bis und mit dem 3. OG (teilweise 4. OG) 

bzw. den Stockwerkeigentumseinheiten S52360–S52362 sowie S52364–

S52380 anlässlich der Baubewilligung vom 9. Januar 2002 (zuletzt) aus-

schliesslich als klassische Hotelflächen bewilligt worden seien (vgl. dazu 

vorstehende Erwägungen 3.3.2 f.). Ferner rechtfertigt es sich die entspre-

chende Nutzungsbeschränkung bei den betroffenen Stockwerkeigentums-

einheiten im Grundbuch anzumerken, um diesen vorbestehende Ein-

schränkung in den Nutzungsmöglichkeiten gegenüber potenziellen Käufern 

offen zu legen. Denn dies entspricht gerade dem Zweck einer solchen An-

merkung und die Beschwerdegegnerin ist dazu gemäss Art. 962 ZGB auch 

- 43 -

verpflichtet (vgl. vorstehende Erwägung 3.3.1). Kann zukünftig im Rahmen 

eines (ordentlichen) Baubewilligungsverfahrens (vgl. dazu VGU R 10 103 

vom 4. Januar 2011 E.2c und R 14 73 vom 10. März 2015 E.3a) eine an-

dere als die momentan zulässige Nutzung bewilligt werden, fällt die ent-

sprechende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung dahin und sie 

wäre in Nachachtung von Art. 962 Abs. 2 ZGB wieder zu löschen. Damit ist 

aber auch gesagt, dass die entsprechende Anmerkung einer in Zukunft al-

lenfalls möglichen Nutzungsänderung nicht entgegensteht. Die Planungs-

zone wurde im Übrigen am 12. Juni 2018 bis zum 25. Oktober 2020 ver-

längert, womit in jedem Fall eine Nebenbestimmung von längerer zeitlicher 

Dauer oder erheblicher Bedeutung im Sinne von Art. 90 Abs. 2 KRG bzw. 

eine anmerkungspflichtige Eintragung gemäss Art. 962 Abs. 1 ZGB i.V.m. 

Art. 129 GBV vorliegt. Dass gemäss dem Wortlaut von Art. 90 Abs. 2 KRG 

solche Nebenbestimmungen vor Baubeginn auf Kosten des Baugesuch-

stellers anzumerken sind, kann auf jeden Fall nicht absolut verstanden wer-

den. Dies zeigt sich exemplarisch am vorliegenden Fall, soweit man die 

Dispositivziffer 3 des angefochtenen Entscheides als Nebenbestimmung 

zur erteilten Baubewilligung (Dispositivziffer 2) betrachtet. Denn diese 

wurde aufgrund bereits ausgeführter Bauarbeiten (Kücheneinbauten) in ei-

nem nachträglichen Baubewilligungsverfahren erteilt, weil ohne vorgängi-

ges Baubewilligungsverfahren Bauarbeiten vorgenommen wurden. Nun ist 

es aber mit der ratio legis nicht vereinbar, in solchen Fällen zum Ergebnis 

zu kommen, dass eine Anmerkung nicht mehr möglich sei, weil eine An-

merkung gemäss Wortlaut vor Baubeginn zu erfolgen habe. Vielmehr ist 

davon auszugehen, dass eine entsprechende Anmerkung zeitnah nach Er-

teilung der mit Nebenbestimmungen versehenen Baubewilligung im Grund-

buch zu vollziehen ist.

3.5. Hinsichtlich der Frage, ob es sich bei den von der Feststellung und Grund-

buchanmerkung betroffenen Stockwerkeigentumseinheiten, gemäss Be-

schwerdeführerin insbesondere StWE S52375 und S52380, um altrechtli-

- 44 -

che Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG infolge einer vorbestehenden 

Kücheneinrichtung handelt, ist vorliegend das (frühere) Vorhandensein sol-

cher Einrichtungen bzw. (Fix-)Installationen nicht entscheidend. In der Voll-

zugshilfe des Departementes für Volkswirtschaft und Soziales (DVS) vom 

Juni 2016, als kantonalen Aufsichtsbehörde für das Zweitwohnungswesen 

im Kanton Graubünden gemäss Art. 15 ZWG (siehe dazu auch Art. 1 

Abs. 1 KRVO), wird dazu nachvollziehbar ausgeführt, dass Wohnungen, 

die vor dem massgeblichen Zeitpunkt zwar rechtmässig bestanden oder 

rechtmässig bewilligt waren, aber nicht mit der Absicht einer klassischen 

Wohnnutzung erstellt wurden, keine altrechtlichen Wohnungen im Sinne 

von Art. 10 ZWG darstellten. Dies gelte insbesondere für Hotelzimmer oder 

Wohnungen die für eine touristische Bewirtschaftung im Rahmen einer 

strukturierten Beherbergungsform erstellt wurden. Zur Bestimmung, ob 

eine Wohnung in der Absicht einer klassischen Wohnnutzung erstellt 

wurde, seien vor allem die seinerzeitige Baubewilligung sowie die damali-

gen Umstände massgebend. Insofern ist für die Beurteilung des Vorliegens 

altrechtlicher Wohnungen auch nicht zwingend der Umstand entscheidend, 

ob bereits früher eine Kücheneinrichtung bzw. die dafür notwendigen (Fix-

)Installationen vorhanden war oder nicht. Die Beschwerdeführerin hat den 

Einbau von Küchen zudem in der vorinstanzlichen Stellungnahme 10. Mai 

2017 zur Einsprache selbst damit begründet, dass dies für Hotelnutzung in 

einem gewissen Segment notwendig sei. Das (Wohnungs-)Kriterium des 

Vorhandenseins einer Kocheinrichtung dient in erster Linie der Aussonde-

rung von (klassischen) Hotel(einzel-)zimmern oder Einzelzimmern in Ein-

richtungen für betagte Personen sowie weiterer vergleichbarer Beherber-

gungsunterkünften, die nur in eingeschränktem Masse eine eigenständige 

bzw. von gewissen Dienstleistungen unabhängige Beherbergungsnutzung 

zulassen (vgl. dazu ALIG, Der Wohnungsbegriff des Zweitwohnungsgeset-

zes, in: Jusletter vom 30. Mai 2016, S. 4; Botschaft zum Bundesgesetz 

über Zweitwohnungen, BBl 2014 2287 ff., S. 2298). Wenn nun aber eine 

Kücheneinrichtung infolge des Komfortbedürfnisses für gewisse Katego-

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rien von Hotelzimmern gemäss beschwerdeführerischer Darstellung heute 

Standard sei, erweist sich das Abstellen auf das Vorhandensein einer 

Kücheneinrichtung bzw. entsprechender Installationen insbesondere für 

die Beurteilung einer Wohn-/Beherbergungseinheit, die im Zusammenhang 

mit einem strukturierten Beherbergungsbetrieb steht oder stand für sich al-

leine als unzureichend. Insofern bietet sich die vom DVS propagierte Her-

anziehung der sich aus der damaligen Baubewilligung und Umständen zu 

eruierende (Bau-)Absicht an. Dann gelten aber auch als strukturiert bewirt-

schaftete Wohnungen bewilligte Wohn-/Beherbergungseinrichtungen 

gemäss vorstehend dargelegter Ansicht des DVS nicht als altrechtliche 

Wohnungen gemäss Art. 10 ZWG, auch wenn sie die Wohnungsdefinition 

gemäss Art. 2 Abs. 1 ZWG formal erfüllten und bereits vor dem massge-

benden Stichtag bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren. Wendet man 

dies auf den vorstehenden Fall an, ist davon auszugehen, dass zumindest 

die von der Feststellung und Grundbuchanmerkung betroffenen Stock-

werkeigentumseinheiten bis und mit dem 3. OG (teilweise auch 4. OG), 

auch bei einer bereits früher vorhandenen Kücheneinrichtung nicht als alt-

rechtliche Wohnungen im Sinne von Art. 10 ZWG betrachtet werden kön-

nen. Denn wie vorstehend in der Erwägungen 3.3.2 f. dargelegt, sind auch 

die Flächen der StWE S52375 und S52380 im Rahmen der Baubewilli-

gungsverfahren in den Jahren 1999 und 2002 gemäss den damaligen Un-

terlagen nicht als eigenständige Wohnungen, sondern als klassische Ho-

telflächen bewilligt worden.

3.6. Unter diesen Umständen hat die Beschwerdegegnerin aber dem Eventual-

antrag der Beschwerdegegner bzw. den vormaligen Einsprechenden in der 

Einsprache vom 30. März 2017 zu Recht stattgegeben und dem beschwer-

deführerischen Antrag auf Abweisung der (vorinstanzlichen) Einsprachen 

wäre ebenfalls nicht zu entsprechen. Bei diesem Ergebnis erwiese sich die 

Beschwerde ohnehin als unbegründet und sie wäre auch abzuweisen, 

wenn auf sie eingetreten werden könnte. 

- 46 -

4. Im Ergebnis ist somit auf die Beschwerde nicht einzutreten.

4.1. Bei diesem Ausgang des vorliegenden Verfahrens wird die Beschwerde-

führerin gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten 

bestehen gemäss Art. 75 Abs. 1 aus der Staatsgebühr, den Gebühren für 

Ausfertigung und Mitteilung des Entscheides sowie den Barauslagen. Die 

Staatsgebühr beträgt im Normalfall maximal Fr. 20'000.-- und wird nach 

Umfang und Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen bemessen. Im 

vorliegenden Fall wird die Staatsgebühr auf Fr. 5'000.-- festgesetzt.

4.2. Die Beschwerdegegner reichten für das vorliegende Verfahren eine Hono-

rarnote im Betrag von Fr. 4'794.35 ein (Honorar 17.9 h à Fr. 240.-- zuzüg-

lich Spesenpauschalen von 3 % auf das Honorar und 8 bzw. 7.7 % MWST). 

Nach Art. 78 Abs. 1 VRG hat die im Rechtsmittelverfahren unterliegende 

Partei in der Regel der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit ver-

ursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Das Gericht ermittelte bei ei-

nem ausgewiesenen Aufwand von 17.9 h und einem praxisgemäss zu ent-

schädigenden und auch geltend gemachten Stundensatz von Fr. 240.-- zu-

züglich Pauschalspesen und MWST einen korrekten Totalbetrag von 

Fr. 4'767.75 (vgl. zum praxisgemäss zu entschädigen Stundensatz: VGU 

R 17 86 vom 17. April 2018 E.5.2, U 17 57 vom 31. Januar 2018 E.5b und 

U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b). Der zeitliche Aufwand erscheint der 

vorliegenden Angelegenheit mit doppeltem Schriftenwechsel angemessen, 

womit die Beschwerdeführerin die Beschwerdegegner mit insgesamt 

Fr. 4'767.75 inkl. MWST aussergerichtlich zu entschädigen hat. Bund, Kan-

ton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten 

Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei-

entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis 

- 47 -

obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass, weshalb 

der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht.

- 48 -

Demnach erkennt das Gericht:

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 1‘434.--

zusammen Fr. 6‘434.--

gehen zulasten von der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustel-

lung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, 

Chur, zu bezahlen.

3. Die A._____ AG hat B._____ und C._____, D._____ sowie E._____ und 

F._____ mit insgesamt Fr. 4'767.75 aussergerichtlich zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]