# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bfed09eb-1912-5aec-bf53-683f63f1ff38
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-13
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 13.07.2020 2018.JGK.5088
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2018-JGK-5088_2020-07-13.pdf

## Full Text

Direktion für Inneres 
und Justiz 
des Kantons Bern 

 Direction de l’intérieur 
et de la justice  
du canton de Berne 

  

     

Münstergasse 2 
Postfach 
3000 Bern 8 
Telefon 031 633 76 78 

Telefax 031 634 51 54 

    

 

2018.JGK.5088     

Beschwerdeentscheid vom 13. Juli 2020 

 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum  

a Vermietet die Erwerberin oder der Erwerber während der nach Art. 11b Abs. 1 

HG vorgeschriebenen Wohndauer einen Teil des von ihr oder ihm erworbenen 

Grundeigentums, so entfällt die Befreiung von der Handänderungssteuer, weil sie 

oder er als Eigentümerin oder Eigentümer das Grundeigentum nicht ausschliess-

lich selbst zu Wohnzwecken nutzt (E. 4).  

b Eine allfällige sachenrechtliche Ausscheidung von Mitteigentums- oder Stock-

werkanteilen für die an Drittpersonen vermieten Teile der Liegenschaft nach Ablauf 

der Einzugsfrist bzw. während der geforderten Wohnsitzdauer kann bei der Beur-

teilung der Handänderungssteuerpflicht nicht mehr berücksichtigt werden (E. 4). 

Impôt sur les mutations: acquisition d’un logement destiné à l’usage per-
sonnel 

a Si une personne acquérant un immeuble en loue une partie à un tiers pendant 

la durée d’habitation visée à l’article 11b, alinéa 1 LIMu, elle n’a plus droit à l’exo-

nération de l'impôt sur les mutations, réservée à qui use exclusivement de son bien 

pour y habiter (c. 4). 

b Passé le délai d’emménagement ou pendant la durée exigée d’habitation, un 

éventuel fractionnement de l’immeuble (au sens des droits réels) en parts de co-

propriété ou de propriété par étage concernant les parties de l’immeuble louées à 

 

 

  

2 

des tiers ne pourra plus être pris en considération au moment d’évaluer l’assujet-

tissement à l’impôt sur les mutations (c. 4). 

 

Sachverhalt 

A. 

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 24. Februar 2016 erwarb das Ehe-

paar A.______ das Grundstück B.______ Gbbl. Nr. 1000. Am 18. April 2016 stell-

ten sie beim Grundbuchamt C.______, Dienststelle D.______ (nachfolgend: 

Grundbuchamt) ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung 

der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 

27. Juli 2016 veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungssteuer und stun-

dete diese gleichzeitig im Umfang des Gesamtbetrags von Fr. 10'710.- für die 

Dauer von 3 Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs. In gleicher Höhe wie die 

gestundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errich-

tet und im Grundbuch eingetragen. 

B.  

Mit Eingabe vom 28. Mai 2018 reichten A.______ beim Grundbuchamt den Nach-

weis des selbstgenutzten Wohneigentums ein.  

Bei der Überprüfung der Unterlagen stellte das Grundbuchamt fest, dass am 

Wohnsitz von A.______ vom 10. Mai 2017 bis 10. November 2017 eine weitere 

Person gemeldet war. Mit Schreiben vom 6. Juni 2018 forderte das Grundbuchamt 

A.______ auf, ihre Wohnsituation darzulegen und stellte klar, dass eine Steuerbe-

freiung ausser Betracht falle, wenn in der erworbenen Liegenschaft eine Drittper-

son mit eigenem Haushalt ihren Wohnsitz gehabt habe. Mit Schreiben vom 25. Juli 

2018 stellten A.______ den Rückzug ihres Gesuchs um nachträgliche Steuerbe-

freiung in Aussicht und bekundeten ihre Absicht, in einem Nachtrag zum Kaufver-

trag die sachenrechtliche Aufteilung der erworbenen Liegenschaft vorzunehmen 

und anschliessend ein Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer ledig-

lich auf dem Teilkaufpreis für den selbstgenutzten Teil der Liegenschaft einzu-

reichen.  

C. 

Das Grundbuchamt behandelte die Eingabe von A.______ als Fristerstreckungs-

gesuch und wies dieses mit Verfügung vom 27. Juli 2018 ab. Gleichzeitig hob es 

die Stundungsverfügung vom 27. Juli 2016 auf, erhob die Steuer im Betrag von Fr. 

10‘710.- zuzüglich Gebühren und kündigte die Löschung des bestehenden Grund-

pfandrechts auf dem betroffenen Grundstück nach Bezahlung der gestundeten 

Steuer und des Zinses an. 

  

3 

Am 23. August 2018 liessen A.______ die sachenrechtliche Aufteilung der erwor-

benen Liegenschaft zu zwei Einheiten zu 82/100 bzw. 18/100 im Miteigentum be-

urkunden (Urschrift Nr. 8973), wobei der selbstgenutzte Miteigentumsanteil 82 % 

ausmacht. 

D. 

Mit Eingabe vom 24. August 2018 führen A.______ Beschwerde bei der Justiz-, 

Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (ab 1. Januar 2020: Direktion 

für Inneres und Justiz [DIJ]). Sie beantragen die Aufhebung der Handänderungs-

steuer im Umfang von Fr. 8‘782.20 (1,8 % von Fr. 487’900.–) zuzüglich 3% Zins 

zwischen 28. April 2016 und 27. Juli 2018 sowie der Gebühren, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen. 

Mit Vernehmlassung vom 28. September 2018 beantragt das Grundbuchamt die 

kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde.  

Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägun-

gen eingegangen. 

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

1. 

1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han-

dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren 

nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRPG; BSG 155.21), sofern das HG nichts Abweichendes bestimmt. 

Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche 

Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwendung von Art. 62 

Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ 

ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die Verfügung 

des Grundbuchamtes zuständig. 

1.2 Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teil-

genommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 

VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtene Verfügung be-

schwert und daher zur Beschwerdeführung befugt.  

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2. 

2.1 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern eine Handänderungs-

steuer von 1,8 % auf der Gegenleistung des Grundstückserwerbs zu entrichten 

(Art. 1 i.V.m. Art. 6 und 11 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der 

  

4 

Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person der bei der Grundbuchanmeldung 

eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). 

Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund-

stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um nachträgliche Befreiung von 

der Handänderungssteuer stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-

wohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, 

stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten 

Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier 

Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG).  

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin 

oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während 

mindestens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum 

Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz 

innert eines Jahres ab Grundstückserwerb bzw. zwei Jahren, wenn die Baute noch 

erstellt werden muss, in dem erworbenen Grundeigentum begründet werden. In 

begründeten Ausnahmefällen können diese Fristen zur Begründung des Haupt-

wohnsitzes durch das Grundbuchamt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 HG).  

Als Grundstückserwerb gilt dabei der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch (Vor-

trag der vorberatenden Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum 

direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 

Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», Gesetz betreffend die Handänderungs-

steuer, Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage Nr. 17, Erläuterungen zu Art. 

11b Abs. 2, S. 5). 

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf 

der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun-

gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des 

Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraus-

setzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um 

eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grund-

buchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt 

sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 

3. 

3.1 Dass das Kaufobjekt vorliegend neben dem Hauptwohnsitz der Beschwer-

deführenden ein Studio umfasst und dieses während der Stundungsfrist zumindest 

teilweise an Dritte vermietet wurde, ist unbestritten.  

3.2 Das Grundbuchamt schliesst daraus, dass durch die Vermietung eines Teils 

der Liegenschaft die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht erfüllt seien, 

da die Beschwerdeführenden die Liegenschaft während der Stundungsdauer nicht 

  

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ausschliesslich selber zu Wohnzwecken genutzt hätten. Eine Steuerbefreiung falle 

bei Liegenschaften, die teilweise von Dritten bewohnt würden, nur in Betracht, 

wenn die entsprechende sachenrechtliche Aufteilung innerhalb der Einzugsfrist 

von ein bzw. zwei Jahren erfolgt sei. Das Grundbuchamt verweist dabei auf Ziffer 

2.4 der Weisungen der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern 

betreffend Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer (HG) vom 

8. Juli 2014. 

Die Beschwerdeführenden stellen sich demgegenüber auf den Standpunkt, die sa-

chenrechtliche Aufteilung der Liegenschaft bzw. die sachenrechtliche Ausschei-

dung des an Dritte vermieteten Teils der Liegenschaft müsse nicht bei Ablauf der 

Einzugsfrist, sondern vielmehr erst bei Ablauf der Stundungsfrist bzw. im Zeitpunkt 

des Entscheids über die Steuerbefreiung vorliegen. Zur Begründung verweisen sie 

im Wesentlichen auf Fall 13 der Fallbeispiele zum neuen HG des Weiterbil-

dungstags der bernischen Grundbuchverwalterinnen und Grundbuchverwalter 

vom 13. November 2014 (nachfolgend: Fallbeispiele zum neuen HG). Die vom 

Grundbuchamt angeführte Frist für die Aufteilung des Grundstücks von einem Jahr 

seit Erwerb widerspreche dieser Praxis der Grundbuchämter. 

4. 

4.1 Der Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum di-

rekten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der 

Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend 

die Handänderungsteuer (nachfolgend: Vortrag; Tagblatt des Grossen Rates des 

Kantons Bern 2013/3, Beilage 17) sieht in den Erläuterungen zu Art. 11b Abs. 1 

HG vor, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als Wohn-

eigentum selbst nutzen muss. Der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem die 

Erwerberin oder der Erwerber bloss in einer oder mehreren Wohnungen selber 

wohnt, ist nicht steuerbefreit. Dasselbe gilt, wen ein Wohn- und Geschäftshaus 

erworben wird. Wohnt die Erwerberin oder der Erwerber darin und vermietet sie 

oder er Teile desselben (Geschäfts- oder Wohnräume), nutzt er oder sie die Lie-

genschaft nicht ausschliesslich selbst zu Wohnzwecken. Das gilt auch dann, wenn 

die Erwerberin oder der Erwerber die Geschäftsräume in der Liegenschaft selbst 

nutzen würde oder eine zweite Wohnung an Familienangehörige vermieten würde. 

Die Steuerbefreiung gilt ausschliesslich für selbstgenutztes Wohneigentum, nicht 

aber dann, wenn auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden 

oder andere Personen in einer anderen Wohneinheit wohnen. Anders ist in diesen 

Fällen bloss zu entscheiden, wenn vor dem fraglichen Eigentumsübergang auf 

  

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dem fraglichen Grundstück Stockwerkeigentum begründet wurde und der Erwer-

ber oder die Erwerberin eine solche Einheit vollständig selbst zu Wohnzwecken 

nutzt. 

Der Sinn und Zweck der Bestimmung ist die Förderung des zu Wohnzwecken 

selbstgenutzten Wohneigentums. Die nachträgliche Steuerbefreiung soll nach 

dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers nur denjenigen Erwerberinnen und Er-

werbern gewährt werden, die das erworbene Grundstück vollumfänglich selbst zu 

Wohnzwecken genutzt – oder aber eine sachenrechtliche Aufteilung durch die Bil-

dung von Stockwerk- oder Miteigentum vorgenommen und eine solche Einheit 

während der gesamten Dauer von zwei Jahren ausschliesslich selber zu Wohn-

zwecken genutzt haben. 

4.2 Wie vorstehend bereits ausgeführt (vgl. zum Ganzen Bst. A hiervor) kauften 

die Beschwerdeführenden die Liegenschaft am 24. Februar 2016. Die Grundbuch-

eintragung erfolgte am 18. April 2016. Anschliessend stellten die Beschwerdefüh-

renden ein Gesuch um Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes 

Wohneigentum auf dem Kaufpreis für die gesamte Liegenschaft in der Höhe von 

Fr. 595'000.- Am 27. Juli 2016 hiess das Grundbuchamt das Gesuch gut und stun-

dete dementsprechend die Handänderungssteuer von Fr. 10'710.- für drei Jahre 

ab Grundstückserwerb. Die Beschwerdeführenden hätten damit bis zum 19. April 

2019 die ganze Liegenschaft während zweier Jahre ausschliesslich selber zu 

Wohnzwecken nutzen müssen. Zwischen den Verfahrensbeteiligten ist unbestrit-

ten, dass das Kaufobjekt neben der Wohnung der Beschwerdeführenden ein Stu-

dio umfasst das, während der Stundungsfrist zumindest zwischenzeitlich an eine 

dritte Person vermietet wurde.  

4.3 Wie vorstehende dargelegt (Erw. 4.1 hiervor) sind durch die Vermietung ei-

nes Teils der erworbenen Liegenschaft die Voraussetzungen gemäss Art. 11b HG 

nicht erfüllt, da sie von den Beschwerdeführenden damit nicht während der Dauer 

von zwei Jahren ausschliesslich selber zu Wohnzwecken genutzt worden ist. Vor 

diesem Hintergrund vermag die Argumentation der Beschwerdeführenden nicht zu 

überzeugen, sie hätten am 23. August 2018 und damit zwar nach Ablauf der ein-

jährigen Einzugsfrist aber vor Ablauf der Stundungsfrist in einem Nachtrag zum 

Kaufvertrag den vermieteten Teil ihrer Liegenschaft (18/100) sachenrechtlich aus-

geschieden und entsprechende Miteigentumsanteile gebildet, womit ihnen damit 

die Handänderungssteuer auf dem von ihnen selbst genutzten Teil der Liegen-

schaft (82/100) bzw. auf 82 % des Kaufpreises entfallende Handänderungssteuer 

in der Höhe von Fr. 8'782.20 zu erlassen sei. So ergibt sich aus den Materialien 

zur Gesetzesänderung eindeutig, dass eine allfällige sachenrechtliche Ausschei-

dung von Mitteigentums- oder Stockwerkanteilen für die an Drittpersonen vermie-

ten Teile der Liegenschaft nach Ablauf der Einzugsfrist bzw. während der gefor-

derten Wohnsitzdauer bei der Beurteilung der Handänderungssteuerpflicht nicht 

  

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mehr berücksichtigt werden können. Die Stundung der Handänderungssteuer und 

die damit in Aussicht gestellte Befreiung werden jeweils für das gesamte als Wohn-

sitz genutzte Grundstück (gesamte Liegenschaft oder Stockwerkeigentums- oder 

Miteigentumsanteil) gewährt. Werden innerhalb der zwei Jahre, in welchem das 

Grundstück als Hauptwohnsitz dienen muss, Teile davon an Dritte vermietet, ohne 

vorgängige sachenrechtliche Ausscheidung, so sind die Voraussetzungen für eine 

Steuerbefreiung nach Art. 11b Abs. 1 HG nicht (mehr) gegeben.  

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden lässt sich auch aus Fall 13 

der Fallbeispiele zum neuen HG nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im Gegenteil 

hält dieser im Sinne der gesetzlichen Grundlage lediglich fest, dass die Erwerbe-

rinnen und Erwerber von Wohneigentum eine sachenrechtliche Aufteilung durch 

Bildung von Stockwerkeigentum oder Miteigentum vornehmen müssen, wenn sie 

Teile ihrer Liegenschaft an Dritte vermieten und gleichwohl von der Befreiung von 

der Handänderungssteuer profitieren wollen. Zum Zeitpunkt, wann eine solche sa-

chenrechtliche Ausscheidung vorgenommen werden muss, äussert sich der Fall 

13 nicht. Schliesslich sei auch darauf hingewiesen, dass für die DIJ bei der Beur-

teilung der Rechtmässigkeit der angefochtenen Verfügung letztlich aber einzig die 

gesetzliche Bestimmung von Art. 11b HG massgebend ist und weder Merkblätter 

noch Weisungen oder Fallbeispiele der Grundbuchämter rechtsetzende Wirkung 

haben. 

5.  

Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten in allen Teilen als unbegründet 

und ist abzuweisen. 

6. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdefüh-

renden die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Er-

satzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 

1 und 3 VRPG). 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

 

2.  

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi-

rektion in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A.______ zur Bezahlung auf-

erlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in 

Rechtskraft erwachsen ist. 

  

8 

3.  

Parteikosten werden keine gesprochen.