# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 64fd2aab-d6f0-55f2-a957-32de7ecaacc2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-28
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 28.09.2021 R 2020 59
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2020-59_2021-09-28.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 20 59

5. Kammer 

Vorsitz Meisser

Richter Audétat und Racioppi

Aktuarin Hemmi

URTEIL

vom 28. September 2021

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde B._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,

Beschwerdegegnerin 1

und

E._____ AG,

c/o C._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Frey,

- 2 -

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

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I. Sachverhalt:

1. Mit Baubescheid vom 19. Februar, mitgeteilt am 9. Mai 2018, bewilligte die 

Gemeinde B._____ der E._____ AG den Neubau eines Zweifamilienhau-

ses auf der unüberbauten Parzelle D._____ an der G._____ als Erstwoh-

nungen. Der Baubeginn erfolgte am 4. Juni 2018.

2. Am 29. Juli 2019, gleichentags mitgeteilt, verfügte die Gemeinde B._____ 

einen Baustopp, weil festgestellt worden war, dass das Bauvorhaben ab-

weichend von den bewilligten Plänen umgesetzt worden war. Gleichzeitig 

wurde der Bauherrschaft sowohl für die Abgabe einer Erklärung hinsicht-

lich freiwilliger Herstellung des rechtmässigen Zustands wie auch für die 

Einreichung eines Projektänderungsgesuchs über das gesamte Wohn-

haus eine Frist bis zum 19. August 2019 gesetzt. Damals war das Bauvor-

haben bis und mit Decke über dem 5. UG im Rohbau ausgeführt.

3. Mit Baubescheid vom 28. Oktober, mitgeteilt am 30. Oktober 2019, stellte 

die Gemeinde B._____ fest, dass die Baubewilligung vom 19. Februar 

2018 dahingefallen sei. Zudem lehnte sie das nachträglich eingereichte 

Baugesuch ab. Sie führte insbesondere aus, gemäss Art. 94 KRG seien 

materiell vorschriftswidrige Zustände zu beseitigen, gleichgültig ob für de-

ren Herbeiführung ein Bussverfahren durchgeführt worden sei. Was bis-

her, d.h. bis zu dem von der Baubehörde angeordneten Baustopp ausge-

führt worden sei, sei jedoch nicht von vornherein widerrechtlich, sondern 

könnte im Rahmen eines neuen Baugesuchs gegebenenfalls bewilligt wer-

den. Aus diesem Grund verzichte der Gemeindevorstand diesbezüglich 

einstweilen auf weitere Schritte. Die Bauherrschaft sei jedoch gehalten, 

innert drei Monaten seit Eröffnung des vorliegenden Entscheids ein neues 

Baugesuch einzureichen, welches in allen Teilen den gesetzlichen Vorga-

ben entspreche. Sollte die Bauherrschaft dieser Aufforderung nicht nach-

kommen, so bliebe dem Gemeindevorstand aus Gründen des Orts- und 

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Landschaftsbilds nichts anderes übrig, als Wiederherstellungsmassnah-

men anzuordnen. 

4. Am 9. März 2020 reichte die E._____ AG ein neues Baugesuch ein, wel-

ches vom 12. März bis 1. April 2020 öffentlich aufgelegt wurde. Gegen-

stand dieses Baugesuchs bildet folgendes Bauvorhaben:

• 7. UG

Autoeinstellhalle mit 14 Parkplätzen, Technikräume

• 6. UG

Drei Zimmer mit Nasszellen, Abstellraum, Werkstatt mit Lager, Weinkeller

• 5. UG

Fünf Personalzimmer mit Nasszellen, Küche, Waschküche, Trockenraum

• 4. UG

Schwimmbad mit Wellnessbereich, Technikraum, Putzraum

• 3. UG

Fitnessraum, Kino, Büro, Technikraum

• 2. UG

Drei Gästezimmer mit Nasszellen, Gartengeräteraum, Technikraum, Putzraum/ 

Waschküche

• 1. UG

Drei Gäste-/Kinderzimmer mit Nasszellen, Technikraum, Abstellraum

• EG

Zwei Schlafzimmer mit Nasszellen

• 1. OG

Wohn- und Essraum, Küche, Abstellraum 

• DG

Galerie

5. Während der Auflagefrist erhob A._____ am 27. März 2020 Einsprache 

gegen das Bauvorhaben und beantragte die Abweisung des Baugesuchs. 

Begründend wurde im Wesentlichen vorgebracht, das Bauvorhaben stehe 

in Widerspruch zur Zweitwohnungsgesetzgebung und sei nicht zonenkon-

form. 

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6. Mit Vernehmlassung vom 6. April 2020 beantragte die E._____ AG die 

Abweisung der Einsprache und die Genehmigung des Baugesuchs. Zur 

Begründung wurde hauptsächlich festgehalten, das eingereichte Baupro-

jekt halte alle Zonenbestimmungen des kommunalen Baugesetzes und 

des KRG ein. Zudem umgehe das Bauprojekt das Zweitwohnungsgesetz 

nicht. 

7. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 

2020, wies die Gemeinde B._____ die Einsprache von A._____ ab und 

bewilligte das Baugesuch unter Auflagen, insbesondere der Erstwoh-

nungsverpflichtung. Bezüglich der geltend gemachten Verletzung des 

Zweitwohnungsgesetzes hielt die Gemeinde im Wesentlichen fest, dass 

es sich bei B._____ um einen Weltkurort mit mehr als AF.________ Ein-

wohnern handle, bei dem nach wie vor ein angespannter Markt für Erst-

wohnungen bestehe. Nach wie vor sei es für Ortsansässige schwierig, be-

zahlbaren Wohnraum zu finden. Es gebe aber auch viele Personen, wel-

che einen Umzug nach B._____ beabsichtigten und sich in solchen luxu-

riöseren Objekten wie vorliegend geplant niederlassen wollten. In B._____ 

bestehe also nach wie vor eine Nachfrage nach Erstwohnungen. Hinzu 

komme, dass es für Villenbesitzer schwierig sei, die meist sehr teuren Ob-

jekte zu überwachen. Dieses Problem lasse sich am besten lösen, indem 

in den Villen Raum für Hauswarte geschaffen werde. Diesem Bedürfnis 

werde mit vorliegendem Projekt dadurch Rechnung getragen, dass im zur 

Diskussion stehenden Bauvorhaben Personalzimmer vorgesehen seien. 

Abgesehen davon gehe es im konkreten Fall nicht um eine Vielzahl neuer 

Erstwohnungen, sondern um eine einzige, was schon rein zahlenmässig 

nicht ins Gewicht falle. Schliesslich dürfe nicht ausser Acht gelassen wer-

den, dass Eigentümer von derart exklusiven Objekten im Allgemeinen gar 

nicht daran interessiert seien, in einer Villa ohne Not zusätzlichen Wohn-

raum für Dritte zu schaffen; dadurch wäre die Intimität gefährdet. Daher 

bestehe kein Anlass, vorliegend einen Rechtsmissbrauch zu vermuten; 

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erst recht liege nicht der vom Bundesgericht geforderte offensichtliche Fall 

vor. 

8. Hiergegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 27. Mai 

2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden 

und beantragte, der Bau- und Einspracheentscheid vom 27. April, mitge-

teilt am 5. Mai 2020, sei aufzuheben und es sei die Baubewilligung in Ab-

weisung des Baugesuchs vom 9. März 2020 zu verweigern. Unpräjudiziell 

für die künftige Situation beantragte der Beschwerdeführer keine aufschie-

bende Wirkung. Die E._____ AG könne sich, falls sie pendente lite in 

Kenntnis der Beschwerde baue, nicht auf einen Vertrauensschutz berufen. 

Eine Duldungsverfügung käme nicht in Betracht, ebenso wenig Schaden-

ersatzansprüche gegen den Staat oder den Beschwerdeführer. In materi-

eller Hinsicht brachte der Beschwerdeführer im Wesentlichen vor, dass 

der angefochtene Entscheid Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 ZWG verletze. 

Vorliegend werde das Projekt erstellt für – angebliche – Interessenten, 

also noch unbekannte Erwerber. Die E._____ AG habe weder belegt noch 

glaubhaft dargelegt, dass im betreffenden Segment eine Nachfrage für 

Erstwohnungen bestehe. Eine solche Nachfrage gebe es nicht. Ohne ei-

gene Erhebungen zu tätigen habe sich die Gemeinde B._____ die Version 

der Bauherrschaft kritiklos zu eigen gemacht. Sie habe damit den Sach-

verhalt nicht abgeklärt. B._____ habe bei gleichzeitiger nicht unbedeuten-

der Abnahme der ständigen Wohnbevölkerung eine weit überdurchschnitt-

lich hohe Leerwohnungsziffer und es gebe sehr viele Leerwohnungen, 

auch im gehobenen Preissegment für ganzjährige Nutzer. Eine Nachfrage 

nach luxuriösen Villen mit bundesrechtlicher Erstwohnungsauflage gebe 

es nicht. Hinzu komme, dass solche Personen, wenn es sie denn gäbe, 

ihren Wohnsitz schnell wieder verlegen würden (z.B. wegen Steueropti-

mierung), womit keine Nachhaltigkeit bestehe. Die Gefahr, vorliegend von 

Beginn weg auf die Sistierungsmöglichkeit zu setzen, bestehe. Die Ge-

meinde habe zur Bekämpfung der Missbrauchsgefahr keine, jedenfalls 

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keine genüglichen bzw. vertieften Abklärungen vorgenommen, obwohl das 

Baugesuch und die Einsprache hierzu Veranlassung geboten hätten. Im 

konkreten Fall sei vielmehr der Beweis erbracht, dass das am 19. Februar 

2018 bewilligte Wohnhaus nicht verkäuflich gewesen sei. Es sei bis und 

mit Decke über dem 5. UG im Rohbau bereits ausgeführt gewesen, als ein 

Baustopp verfügt worden sei. Das nun in der Folge zur Vermeidung der 

Wiederherstellung des baurechtskonformen Zustands bewilligungser-

suchte Projekt sehe einfach eine Wohnung mit einer grossen Anzahl von 

Schlaf- und Wohnzimmern vor. Selbst die Gemeinde gehe davon aus, 

dass später Stockwerkeigentum begründet werde, weshalb im Dispositiv 

des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids verfügt worden sei, 

dannzumal die Erstwohnungsauflage auf die Stockwerkeinheiten zu verle-

gen. Es sehe so aus und sei keineswegs ausgeschlossen, dass hier wohl 

später aus einer Wohnung mehrere Erstwohnungen entstehen würden. 

Auch hierzu bestehe keine Nachfrage in B._____. Wiederum bestehe die 

Möglichkeit, auf die Sistierung auszuweichen, was aber missbräuchlich 

wäre. Die Gemeinde habe auch keine Auflagen verfügt, die von der Bau-

herrschaft hätten erfüllt werden müssen, um eine Baufreigabe zu erhalten. 

Damit ergebe sich, dass hier ohne Bedarf ein Spekulationsbau realisiert 

werden solle, sei es für ein Luxusobjekt, sei es für ein in Stockwerkeigen-

tum umgewandeltes Miet- oder Wohnhaus mit mehreren Stockwerkeinhei-

ten, wenn sich der Verkauf als Einheit nicht erfülle. Damit werde – trotz 

sehr hohen Leerwohnungsbeständen und weit überdurchschnittlicher 

Leerwohnungsziffer in B._____ und in der Region – an der Nachfrage vor-

bei wiederum der Bau kalter Betten bewilligt. Aufgrund der Aktenlage sei 

mit hoher Wahrscheinlichkeit in absehbarer Zeit mit Gesuchen um Sistie-

rung der Erstwohnungsauflage zu rechnen mit dem Ziel, diese Wohnun-

gen als Zweit- und Ferienwohnungen nutzen zu können, was unzulässig 

wäre. Der Beschwerdeführer sei überzeugt, dass der Tatbestand einer re-

alistischen Gesetzesumgehung und demzufolge eines keinesfalls schüt-

zenswerten Rechtsmissbrauchs erstellt sei. 

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9. Die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) schloss in 

ihrer Vernehmlassung vom 23. Juni 2020 auf Abweisung der Beschwerde. 

Betreffend aufschiebende Wirkung zeigte sie sich erstaunt, dass der Be-

schwerdeführer keine aufschiebende Wirkung beantragt habe. Dieser Ver-

zicht erwecke den Anschein, dass es ihm mit seiner Intervention nicht ganz 

so ernst sei. Immerhin hätte der Instuktionsrichter die Möglichkeit, der Be-

schwerde von Amtes wegen die aufschiebende Wirkung zukommen zu 

lassen. Eine solche Massnahme sei umso eher in Betracht zu ziehen, als 

die E._____ AG ihre Bautätigkeit trotz der Beschwerde fortsetze und damit 

die Angelegenheit gegebenenfalls noch weiter verkompliziert werde. Den-

noch verzichte die Beschwerdegegnerin 1 auf einen solchen prozessualen 

Antrag, da der jetzige unfertige Bauzustand das Ortsbild stark störe und 

sie ein Interesse daran habe, dass der Bau endlich fertiggestellt werde. In 

Bezug auf die geltend gemachte Verletzung von Art. 75b BV und Art. 6 

Abs. 1 ZWG hielt die Beschwerdegegnerin 1 fest, vorliegend gehe es um 

eine einzige Wohnung und zwar um eine Villa mit einem sehr grossen 

Raumangebot an bester Lage. Wie die Erfahrungen in B._____ gezeigt 

hätten, gebe es zwar vergleichsweise wenige Personen, welche sich ein 

solches luxuriöses Objekt leisten könnten, es gebe aber immer wieder 

Leute, die über die nötigen finanziellen Mittel verfügten und bereit seien, 

diese in ein solches Luxusobjekt zu investieren, sei es im Rahmen eines 

Kaufs oder einer Miete. Viele dieser Interessenten seien aber erst bereit, 

ein solches Liebhaberobjekt zu kaufen oder zu mieten, wenn das betref-

fende Objekt realisiert sei und sie sich konkrete Vorstellungen über die 

Ausgestaltung und Zweckmässigkeit machen könnten. Zudem bestehe 

weder eine Pflicht noch eine gesetzliche Grundlage, im Rahmen des Bau-

bewilligungsverfahrens nachzuweisen, dass solche Wohnbauprojekte ver-

mietet oder verkauft würden (geschweige denn an welche Personen). Der 

Beschwerdeführer blende aus, dass das seinerzeit bewilligte Bauvorha-

ben ein Wohnhaus betroffen habe, welches sich in Bezug auf die Erstwoh-

nungsnutzung nicht von der jetzt zur Diskussion stehenden Villa unter-

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scheide. Mit der Baubewilligung vom 19. Februar 2018 sei damit festge-

stellt worden, dass das Bauvorhaben in jeder Hinsicht rechtskonform ge-

wesen sei, und zwar auch in Bezug auf die Vorgaben, welche das Zweit-

wohnungsgesetz hinsichtlich Erstwohnungen mache. Die Baueinstellung 

sei denn auch nicht wegen eines Konflikts mit der Zweitwohnungsgesetz-

gebung erfolgt, sondern nur deshalb, weil von den bewilligten Plänen ab-

gewichen worden sei.  Die Bauherrschaft habe also davon ausgehen dür-

fen, dass die Bauarbeiten nach Bereinigung dieser Unstimmigkeiten fort-

gesetzt werden dürften. Auch mache der Beschwerdeführer nicht geltend, 

dass das jetzige Bauvorhaben materiell vorschriftswidrig sei. Gerade weil 

dem so sei, hätte die Beschwerdegegnerin 1 auch kaum eine Handhabe 

für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Unter diesen Um-

ständen erscheine es als vertretbar, der Bauherrschaft die Fertigstellung 

des rechtskräftig bewilligten Wohnbauprojekts zu ermöglichen und an den 

Bedarfsnachweis für Erstwohnungen keine allzu hohen Anforderungen zu 

stellen. Letzteres rechtfertige sich umso mehr, als mit der Projektrealisie-

rung nur eine Wohnung geschaffen werde und es immer wieder einen 

Markt für solche Luxusobjekte gebe, also auch dann, wenn der Bestand 

an Leerwohnungen der übrigen Kategorien gross sei. Auch der Beschwer-

deführer behaupte nicht, dass es in B._____ ein Überangebot von solchen 

Villen gebe oder solche seit längerer Zeit gar leer stünden. Hinzu komme, 

dass die Beschwerdegegnerin 1 auch aus Gründen des Ortsbild- und 

Landschaftsschutzes ein Interesse daran habe, dass die exponierte Bau-

stelle bald einmal verschwinde. Der Zustand lasse sich nur beheben, in-

dem die Baute fertiggestellt werde. Für eine Wiederherstellung des ur-

sprünglichen Zustands fehle es nicht nur an einer materiellen Rechtsver-

letzung; ein Rückbau wäre auch unverhältnismässig.

10. In ihrer Vernehmlassung vom 26. Juni 2020 beantragte die E._____ AG 

(nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, 

soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen 

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aus, das Bauvorhaben richte sich an eine zahlungskräftige und gehobene 

Kundschaft. Aufgrund der Dimensionen des Wohnhauses und dessen 

Ausstattung sei dieses klar im Luxussegment anzusiedeln. Dafür sei 

B._____ auch der richtige Ort. Die Parzelle D._____ besteche ausserdem 

durch ihre Lage mit spektakulärer Sicht auf den H._____. Sie sei eines der 

letzten frei bebaubaren Grundstücke in B._____ mit einer solchen Aus-

sicht. Das Grundstück sei deshalb prädestiniert für den Bau eines stattli-

chen Anwesens. Dafür bestehe auch ein stetiger und relativ krisensicherer 

Markt. Kaufinteressenten für eine solche Liegenschaft verlangten äus-

serste Diskretion für die Verkaufsverhandlungen. Die Beschwerdegegne-

rin 2 als Verkäuferin habe den Kaufinteressenten deshalb entsprechende 

Vertraulichkeit zugesichert. Zudem sei der Leerwohnungsbestand in 

B._____ im Vergleich zu anderen Bündner Gemeinden in völlig anderen 

raumplanerischen Bezugssituationen nicht überdurchschnittlich hoch. Die 

Behauptung des Beschwerdeführers, die Beschwerdegegnerin 2 erstelle 

nur pro forma eine Erstwohnung, um dann auf die zweijährige Sistierungs-

möglichkeit für Ferienwohnungszwecke zu spekulieren, sei ferner nicht 

stichhaltig. Hätte die Beschwerdegegnerin 2 die Absicht, das umstrittene 

Wohnhaus nur für eine Nutzungsdauer von zwei Jahren zu Ferienwoh-

nungszwecken zu bauen, würde sie kaum CHF 10.5 Mio. in einen Neubau 

investieren. Niemand miete oder kaufe einen Neubau, um diesen ansch-

liessend nur für zwei Jahre als Zweitwohnung nutzen zu können. Die Kos-

ten dafür wären nicht amortisierbar. Ausserdem baue niemand auf Vorrat 

ein Wohnhaus für CHF 10.5 Mio., ohne zu wissen, ob er dafür einen Käu-

fer finden werde. Wer dieses Haus erwerben wolle, müsse seinen Wohn-

sitz nach B._____ verlegen oder dieses an in B._____ domizilierte Perso-

nen vermieten. Auch ein Ausländer könne dieses Haus nur erwerben, 

wenn er seinen Wohnsitz nach B._____ verlege. Des Weiteren beruhten 

die vom Bundesgericht beurteilten Umgehungsfälle (insb. BGE 145 II 99, 

Saanen) auf völlig anderen Gegebenheiten und seien nicht ansatzweise 

mit dem vorliegenden Bauvorhaben vergleichbar. Die Unterschiede zum 

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vorliegenden Fall lägen auf der Hand. So habe die Beschwerdegegnerin 

2 nicht ein überarbeitetes Zweitwohnungsprojekt vorgelegt, sondern ori-

ginär ein Gesuch um Bau einer Erstwohnung eingereicht. Das Wohnhaus 

sei aufgrund seiner Dimensionierung für einen Erstwohnsitz der Luxus-

klasse bestens geeignet und für eine Ferienwohnung viel zu gross. Das 

Baugrundstück liege an bester Lage im Zentrum von B._____ in einem 

Umfeld von Luxushotels und stattlichen Anwesen. Es werde ein Einzelob-

jekt erstellt und keine Überbauung mit einer Vielzahl an standardisierten 

Wohnungen. Dass dafür ein Markt bestehe, sei durch die Feststellungen 

der Vorinstanz, die den lokalen Immobilienmarkt aufgrund der dort einge-

henden Baugesuche und Handänderungsanzeigen gut kenne, mehr als 

glaubhaft gemacht worden. Beim vorliegenden Bauvorhaben seien die Kri-

terien an einen Hauptwohnsitz also erfüllt. Damit dürften die im Zusam-

menhang mit dem ZWG vom Beschwerdeführer vorgebrachten Rügen wi-

derlegt sein. Schliesslich sei dem Beschwerdeführer die Rechtskraft der 

am 19. Februar 2018 erteilten Baubewilligung entgegenzuhalten. Die Be-

schwerdegegnerin 1 habe bereits damals die Erstellung eines neuen 

Wohnhauses auch unter dem Titel des ZWG als zulässig erachtet. Dieser 

Entscheid sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die vorliegende 

Baubewilligung enthalte keine Umnutzung, sondern weiterhin eine Erst-

wohnungsnutzung. Somit habe sich der Beschwerdeführer die Rechtskraft 

der am 19. Februar 2018 erteilten Baubewilligung in Bezug auf die Erst-

wohnungsnutzung entgegenhalten zu lassen. Auf diesen bereits von der 

Beschwerdegegnerin 1 beurteilten Punkt könne im vorliegenden Verfah-

ren nicht mehr zurückgekommen werden. Somit seien die vom Beschwer-

deführer gegen die Erstwohnungsnutzung vorgebrachten Rügen obsolet 

und im hiesigen Verfahren nicht zu hören. Folgerichtig wäre auf seine Be-

schwerde gar nicht einzutreten. 

11. Am 3. August 2020 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen mate-

riellen Anträgen fest und nahm zu den beschwerdegegnerischen Vernehm-

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lassungen Stellung. In prozessualer Hinsicht beantragte er neu, es sei der 

Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und der Beschwer-

degegnerin 2 (und ihren Hilfspersonen) zu verbieten, die Bauarbeiten pen-

dente lite fortzusetzen. Das Verfahren sei in Bezug auf diesen Antrag für 

dringlich zu erklären.

12. Der Instruktionsrichter wies den Antrag auf Dringlicherklärung des Verfah-

rens am 7. August 2020 ab.

13. Am 18. August 2020 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf das Einrei-

chen einer Duplik. Betreffend aufschiebende Wirkung führte sie aus, dass 

sie den diesbezüglichen Entscheid dem angerufenen Gericht überlasse, 

dies umso mehr, als sie diesbezüglich keine eigenen speziellen Interessen 

habe. 

14. Am 25. August 2020 beantragte die Beschwerdegegnerin 2, der Antrag auf 

aufschiebende Wirkung sei abzuweisen. Zudem ersuchte sie um Frister-

streckung zur Einreichung der Duplik in der Sache bis am 7. September 

2020.

15. Mit prozessleitender Verfügung vom 27. August 2020 erkannte der Instruk-

tionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu und verbot der 

Beschwerdegegnerin 2 (und ihren Hilfspersonen), die Bauarbeiten pen-

dente lite fortzusetzen. Gleichzeitig wurde der Beschwerdegegnerin 2 die 

anbegehrte Fristerstreckung gewährt.

16. Mit Schreiben vom 4. September 2020 teilte die Beschwerdegegnerin 2 

dem Gericht mit, dass sie sich bereits mit Vernehmlassung vom 25. August 

2020 zur Replik des Beschwerdeführers geäussert habe. Sie habe sich 

darin vorwiegend zum Antrag auf aufschiebende Wirkung geäussert. Das 

darin Gesagte gelte sinngemäss auch für den materiellen Teil der Replik.

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17. Am 18. September 2020 nahm der Beschwerdeführer zu den Ausführun-

gen in den beschwerdegegnerischen Dupliken kurz Stellung. 

18. Die gegen die prozessleitende Verfügung vom 27. August 2020 erhobene 

Prozessbeschwerde der Beschwerdegegnerin 2 hiess das Verwaltungsge-

richt mit Urteil R 20 86 vom 8. Dezember 2020 gut und hob die angefoch-

tene Verfügung auf. Gleichzeitig wurde die Beschwerdegegnerin 2 auf ihrer 

Revers-Erklärung vom 28. August 2020 behaftet, wonach sie sich unwider-

ruflich verpflichtet, auf eigene Kosten und ohne Überwälzung der Kosten 

auf Dritte alle Gebäudeteile oder das gesamte Gebäude rückzubauen, die 

allenfalls vom Verwaltungsgericht im Verfahren R 20 59 oder im Falle des 

Weiterzugs an das Bundesgericht von diesem als rechtswidrig qualifiziert 

werden. Ausserdem wurde die Beschwerdegegnerin 1 ermächtigt, diesen 

Rückbau, falls notwendig, zwangsweise durchzusetzen. 

19. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und auf 

den angefochtenen Entscheid sowie auf die vorliegenden Beweismittel 

wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1.1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 

27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, in welchem die Beschwerdegegnerin 1 

die Einsprache des Beschwerdeführers gegen das aufgelegte Bauprojekt 

"Neubau Einfamilienhaus nach Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über 

Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) betreffend Par-

zelle D._____" abwies und die Baubewilligung unter Auflagen, insbeson-

dere der Erstwohnungsverpflichtung, erteilte. Dabei handelt es sich um ei-

nen Entscheid einer Gemeinde, welcher nicht bei einer anderen Instanz 

angefochten werden kann oder nach kantonalem oder eidgenössischem 

Recht endgültig ist (vgl. Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwal-

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tungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Folglich ist das Verwaltungsgericht 

des Kantons Graubünden örtlich und sachlich zuständig. Als Eigentümer 

der Parzelle I._____, welche – sieht man von der dazwischenliegenden 

Wegparzelle J._____ ab – unmittelbar oberhalb der Bauparzelle D._____ 

liegt, ist der Beschwerdeführer vom angefochtenen Bau- und Einspra-

cheentscheid berührt und er weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen 

Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG), weshalb er zur Beschwerdeerhe-

bung legitimiert ist. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Be-

schwerde (vgl. Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit 

einzutreten. 

1.2. Soweit die Beschwerdegegnerin 2 geltend macht, dass dem Beschwerde-

führer die Rechtskraft der am 19. Februar 2018 erteilten Baubewilligung in 

Bezug auf die Erstwohnungsnutzung entgegenzuhalten sei, womit die von 

ihm gegen die Erstwohnungsnutzung vorgebrachten Rügen obsolet und im 

vorliegenden Verfahren nicht zu hören seien und demnach auf seine Be-

schwerde gar nicht einzutreten wäre, ist ihr entgegenzuhalten, dass die Be-

schwerdegegnerin 1 mit Baubescheid vom 28. Oktober, mitgeteilt am 30. 

Oktober 2019, rechtskräftig feststellte, dass die Baubewilligung vom 19. Fe-

bruar 2018 dahingefallen sei (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-

act.] 4 S. 16). Damit zielt der erhobene Einwand der Beschwerdegegnerin 

2 ins Leere.

2. In materieller Hinsicht streitig und zu prüfen ist, ob das Bauvorhaben auf 

der Parzelle D._____ eine rechtsmissbräuchliche Umgehung des Zweit-

wohnungsverbots gemäss Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizeri-

schen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) und Art. 6 Abs. 1 ZWG darstellt. 

3.1. Seit dem 1. Januar 2016 ist das ZWG in Kraft. Dieses regelt die Zulässigkeit 

des Baus neuer Wohnungen sowie der baulichen und nutzungsmässigen 

Änderung bestehender Wohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwoh-

nungsanteil von über 20 Prozent (Art. 1 ZWG). Es ist unbestritten, dass die 

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Beschwerdegegnerin 1 einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent 

aufweist und damit in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes fällt. 

Gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG ist dieses Gesetz anwendbar auf Baugesuche, 

über die nach seinem Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem Beschwer-

deverfahren zu entscheiden ist. Dies ist vorliegend der Fall.

Nach Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der Zweitwoh-

nungsanteil über 20 Prozent liegt, keine neuen Zweitwohnungen bewilligt 

werden. Neue Wohnungen dürfen nur noch bewilligt werden, wenn sie als 

Erstwohnungen oder als touristisch bewirtschaftete Wohnungen genutzt 

werden (Art. 7 Abs. 1 ZWG). Die Baubewilligungsbehörde ordnet in der 

Baubewilligung mittels Nutzungsauflage die Nutzungsbeschränkung an 

(Art. 7 Abs. 3 ZWG). Unmittelbar nach Rechtskraft der Baubewilligung weist 

die Baubewilligungsbehörde zudem das Grundbuchamt an, die Nutzungs-

beschränkung zum betreffenden Grundstück im Grundbuch anzumerken 

(Art. 7 Abs. 4 ZWG). Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid 

sieht eine Nutzungsbeschränkung des geplanten Einfamilienhauses als 

Erstwohnung gemäss ZWG vor. Das Grundbuchamt K._____ wird im be-

sagten Entscheid zudem angewiesen, auf der Parzelle D._____, Grund-

buch B._____, die Anmerkung "Erstwohnung oder einer Erstwohnung 

gleichgestellten Wohnung nach Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG (EGID 191577251, 

EWID 2)" als Zweckentfremdungsverbot einzutragen. Bei einer Stockwerk-

eigentumsbegründung sei die Beschwerdegegnerin 1 berechtigt, zu gege-

bener Zeit die Nutzungsbeschränkung mit einer ergänzenden Verfügung 

auf den jeweiligen Stockwerkeinheiten anmerken zu lassen (vgl. Akten des 

Beschwerdeführers [Bf-act.] 3 S. 17 f.). 

3.2. Nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG kann jedoch die Baubewilligungsbehörde 

auf Gesuch der Eigentümerin oder des Eigentümers eine Nutzungsbe-

schränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG sistieren, wenn die Eigentümerin oder 

der Eigentümer nachweist, die Wohnung öffentlich ausgeschrieben und er-

folglos nach Personen gesucht zu haben, welche die Wohnung gegen an-

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gemessenes Entgelt rechtmässig nutzen. Diese Sistierung ist zeitlich be-

schränkt, kann jedoch verlängert werden, wenn die Voraussetzungen wei-

terhin erfüllt sind (Art. 14 Abs. 2 ZWG). Die Möglichkeit, die Erstwohnnut-

zungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht 

gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung das Risiko, dass die Bau-

herrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vorn-

herein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde demnach dem Zweck 

des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung 

von Wohnung zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen ge-

nutzt werden können (vgl. BGE 145 II 99 E.3, 144 II 49 E.2.4 [Pra 107/2018 

Nr. 140]). 

Wenn in einer Gemeinde, in der keine Zweitwohnungen mehr gebaut wer-

den dürfen, ein Baugesuch für Erstwohnungen gestellt wird, kann somit 

eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots und damit ein Rechtsmiss-

brauch beabsichtigt sein. Ein Rechtsmissbrauch muss offensichtlich sein, 

um sanktioniert zu werden. Will eine Behörde, dass die umgangene Be-

stimmung angewendet wird, muss sie die Rechtsumgehung oder einen 

ernsthaften Verdacht auf eine solche nachweisen. Dies erfordert eine Be-

urteilung von Fall zu Fall. Um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch 

handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nur, wenn 

von Anfang an klar ist, dass das Vorhaben nicht wie angegeben genutzt 

werden kann. Ein solcher Fall liegt namentlich vor, wenn in der fraglichen 

Gemeinde eine ungenügende Nachfrage nach Erstwohnungen der betref-

fenden Art besteht oder andere konkrete Indizien für eine Umgehung spre-

chen. Diese Indizien können die Lage der Liegenschaft (Bauzone, Zugäng-

lichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnun-

gen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, den Preis sowie die Verhält-

nisse der Person betreffen, die dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller 

Wohnsitz, Arbeitsort, Absichtserklärung der Interessierten). Wenn die künf-

tigen Bewohnerinnen und Bewohner nicht bekannt sind, ist die Nachfrage 

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nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium. Diesfalls 

muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine 

Nachfrage für Erstwohnungen besteht. In Fällen, in denen die Nachfrage 

offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, 

wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganz-

jährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen. Dies gilt nach der Recht-

sprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bau-

vorhaben als Erstwohnung zu vermarkten: Ist diese Absicht nicht realis-

tisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. 

Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das 

finanzielle Risiko trage (vgl. BGE 145 II 99 E.3.1, 144 II 49 E.2.2 ff. [Pra 

107/2018 Nr. 140]).

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes we-

gen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die 

Möglichkeit einer Erstwohnnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch er-

scheinen lassen (vgl. BGE 145 II 99 E.3, 144 II 49 E.2.4 [Pra 107/2018 Nr. 

140]).

4. Die Beschwerdegegnerin 2 beabsichtigt den Bau eines Einfamilienhauses 

mit zehn Geschossebenen sowie einer Nettogeschossfläche (NGF) von 

über 3'000 m2 auf der Parzelle D._____ an der G._____ in B._____. Das 

Wohnhaus verfügt über eine Autoeinstellhalle mit 14 Parkplätzen (vier da-

von für das Haus L._____) und Technikräume im 7. UG, über drei Zimmer 

mit Nasszellen, einen Abstellraum, eine Werkstatt mit Lager, einen Wein-

keller und zwei WCs im 6. UG, über fünf Personalzimmer mit Nasszellen, 

zwei Küchen (warme/kalte Küche) mit Kühlräumen, eine Waschküche, ei-

nen Trockenraum und zwei WCs im 5. UG, über ein Schwimmbad mit Well-

nessbereich (Dampfbad, Sauna, Massageraum, Ruheraum), einen Tech-

nikraum und einen Putzraum im 4. UG, über einen Fitnessraum, ein Kino, 

ein Büro, einen Abstell-/Putz-/Technikraum und über zwei WCs im 3. UG, 

über drei Gästezimmer mit Nasszellen, einen Gartengeräteraum, einen 

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Technikraum und einen Putz-/Waschküchenraum im 2. UG, über drei 

Gäste-/Kinderzimmer mit Nasszellen, einen Technikraum und einen Ab-

stellraum im 1. UG, über zwei Schlafzimmer mit Nasszellen im EG, über 

einen Wohn- und Essraum, eine Küche, einen Abstellraum und ein WC im 

1. OG sowie über eine Galerie im DG. Die Baukosten werden mit CHF 10.5 

Mio. beziffert (vgl. Bg1-act. 4 und 5). Unter den Parteien ist unbestritten, 

dass das streitgegenständliche Bauvorhaben dem luxuriösen Segment zu-

zuordnen ist. 

5. Vorliegend behauptet die Beschwerdegegnerin 2 zwar, dass es Kaufinter-

essenten für das fragliche Einfamilienhaus gäbe, legt diese aber nicht of-

fen, obwohl sie in ihrer Prozessbeschwerde vom 28. August 2020 ankün-

digte, aufgrund von weit fortgeschrittenen Verkaufsverhandlungen in ab-

sehbarer Zeit gegenüber der Beschwerdegegnerin 1 sowie dem angerufe-

nen Gericht einen Käufer namentlich nachzuweisen. Folglich sind die künf-

tigen Bewohnerinnen und Bewohner des streitgegenständlichen Einfamili-

enhauses nicht bekannt. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung 

bildet in einem solchen Fall die Nachfrage nach Erstwohnungen im glei-

chen Sektor das Hauptkriterium, wobei glaubhaft gemacht werden muss, 

dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen 

besteht (vgl. vorstehend Erwägung 3.2). 

6.1.1. Diesbezüglich hält die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und 

Einspracheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, fest, es 

handle sich bei B._____ um einen Weltkurort mit mehr als 5'000 Einwoh-

nern, bei dem nach wie vor ein angespannter Markt für Erstwohnungen be-

stehe. Nach wie vor sei es für Ortsansässige schwierig, bezahlbaren Wohn-

raum zu finden. Es gebe aber auch viele Personen, welche einen Umzug 

nach B._____ beabsichtigten und sich in solchen luxuriöseren Objekten 

wie vorliegend geplant niederlassen wollten, um ihren Lebensmittelpunkt 

nach B._____ zu verlegen. In B._____ bestehe also nach wie vor eine 

Nachfrage nach Erstwohnungen (vgl. Bf-act. 3 S. 10). 

- 19 -

6.1.2. Ausserdem führt die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 

23. Juni 2020 aus, vorliegend gehe es um eine einzige Wohnung und zwar 

um eine Villa mit einem sehr grossen Raumangebot an bester Lage. Wie 

die Erfahrungen in B._____ gezeigt hätten, gebe es zwar vergleichsweise 

wenige Personen, welche sich ein solches luxuriöses Objekt leisten könn-

ten, es gebe aber immer wieder – auch in Zeiten der Krise – Leute, die über 

die nötigen finanziellen Mittel verfügten und bereit seien, diese in ein sol-

ches Luxusobjekt zu investieren, sei es im Rahmen eines Kaufs oder einer 

Miete. Einen Markt für solche Luxusobjekte gebe es immer wieder und zwar 

auch dann, wenn der Bestand an Leerwohnungen der übrigen Kategorien 

gross sei. Der Beschwerdeführer behaupte denn auch nicht, dass es in 

B._____ ein Überangebot von solchen Villen gebe oder solche seit längerer 

Zeit gar leer stünden, also weder als Erst- noch als Zweitwohnungen ge-

nutzt würden. 

6.2. Die Beschwerdegegnerin 2 hält in ihrer Vernehmlassung vom 26. Juni 2020 

betreffend Bedarf fest, die Parzelle D._____ besteche durch ihre Lage mit 

spektakulärer Sicht auf den H._____ und sei eines der letzten frei bebau-

baren Grundstücke in B._____ mit einer solchen Aussicht. Das Grundstück 

sei deshalb prädestiniert für den Bau eines stattlichen Anwesens, welches 

sich an eine entsprechend begüterte Kundschaft richte. Dafür bestehe 

auch ein stetiger und relativ krisensicherer Markt. Soweit der Beschwerde-

führer die schweizweit durchschnittliche Leerwohnungsziffer von 1.66 % 

anrufe, sei ihm entgegenzuhalten, dass es sich gemäss bundesgerichtli-

cher Rechtsprechung bei Leerwohnungsbeständen von weniger als 2 % 

um eine Wohnungsnot handle, was natürlich nicht als Zielgrösse für die 

Bestimmung des Wohnungsbedarfs sein könne. Man könne deshalb nicht 

ernsthaft behaupten, es müsse erst eine Wohnungsnot eintreten, bis wie-

der Bedarf am Bau von neuen Erstwohnungen entstehen könne. Vor die-

sem Hintergrund sei eine Leerwohnungsziffer in B._____ denn auch nicht 

besonders hoch. Der Beschwerdeführer begründe den Leerwohnungs-

- 20 -

stand von B._____ mit der unbelegten Behauptung, die Nachfrage an Erst- 

und Zweitwohnungen sei im Q.________ nach Inkrafttreten der neuen 

Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zusammengebrochen; neue 

Erstwohnungen seien schlicht unverkäuflich. Er ignoriere allerdings, dass 

es im Kanton Graubünden andere Gemeinden mit ähnlich hohen oder so-

gar höheren Leerwohnungsbeständen gebe, die aber keine ausgeprägten 

Tourismusgemeinden seien. So habe z.B. die Gemeinde M._____ eine 

Leerwohnungsziffer von 4.15 %, N._____ (vor der Fusion mit der Ge-

meinde O._____) eine solche von 7.84 % und die Gemeinde P._____ eine 

solche von 5.32 %. Diese Gemeinden seien ausgeprägte Agglomerations-

gemeinden, die aufgrund der hohen Immobilienpreise in O._____ eine 

hohe Nachfrage für freien Wohnraum hätten. Trotzdem gebe es dort hohe 

Leerwohnungsziffern. Es wäre willkürlich, in Bezug auf diese Gemeinden 

anhand der Leerwohnungsziffern den Bedarf an neuen Wohnungen zu be-

streiten. Der Grund für Leerwohnungsziffern könne nämlich auch ganz wo-

anders liegen: alte Bausubstanz, die renovationsbedürftig sei oder an ei-

nem unattraktiven Ort liege, Eigentümerschaften, die verkaufsunwillig 

seien und ihre Liegenschaften horteten etc. Damit sei gezeigt, dass der 

Leerwohnungsbestand in B._____ im Vergleich zu anderen Bündner Ge-

meinden in völlig anderen raumplanerischen Bezugssituationen nicht über-

durchschnittlich hoch sei und sich daraus gegen das vorliegende Bauvor-

haben auch keine Schlüsse ziehen liessen, wie sie der Beschwerdeführer 

verstanden haben wolle.

6.3. Auf der Homepage der Beschwerdegegnerin 1 ist unter dem Titel "Wohnen 

in B._____, Mieten und Kaufen" die Rede von einer grossen Nachfrage. 

Wie es mit dem Leerbestand von Wohnungen in der Gemeinde B._____ 

aussieht, kann den Leerwohnungsziffern des Bundesamts für Statistik 

(BFS) entnommen werden (vgl. https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/sta-

tistiken/kataloge-datenbanken/karten.assetdetail.18704433.html, zuletzt 

besucht am 28. September 2021). Demnach verfügte B._____ in den Jah-

https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/kataloge-datenbanken/
https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/kataloge-datenbanken/

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ren 2018 bis 2021 über einen Anteil an leerstehenden Wohnungen am Ge-

samtwohnungsbestand von F.________ / Y.________ / Z.________ / 

AA.________ , während diese Zahl im ganzen Kanton bei 1.59 % / 1.68 % 

/ 1.4 % / 0.87 % bzw. in anderen Gemeinden des Q._____ (für die Jahre 

2020 und 2021: R._____ 1.87 % / 0.94 %, S._____ 0.8 % / 0.4 %, T._____ 

1.64 % / 1.44 %, U._____ 0.22 % / 0.43 %, V._____ 0.91 % / 0.78 %, 

W._____ 2.8 % / 1.09 %) tiefer liegt und gesamtschweizerisch zum ersten 

Mal seit zwölf Jahren rückläufig ist (vgl. dazu Medienmitteilung vom 13. 

September 2021, abrufbar unter https://www.bfs.ad-

min.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen.assetde-

tail.18664830.html, [nachfolgend: Medienmitteilung], zuletzt besucht am 

28. September 2021). Aus dem online abrufbaren Grundlagenbericht für 

das Kommunale räumliche Leitbild (KRL) der Firma X._____ AG geht her-

vor, dass die Leerwohnungsziffer in den Jahren 2010 bis 2014 relativ tief 

war (zwischen AB.________ und AC.________ und im Jahr 2015 auf über 

AD.________ anstieg. Zudem zählt die Gemeinde B._____ gemäss Anga-

ben auf der Homepage ca. AE.________ ganzjährige Einwohnerinnen und 

Einwohner.

6.4. Die dargelegten Ausführungen der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zei-

gen klar, dass damit nicht glaubhaft gemacht ist, dass eine effektive Nach-

frage nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment in B._____ besteht, zu-

mal dies bloss behauptet wird, was rechtsprechungsgemäss – wie bereits 

dargelegt (vgl. vorstehend Erwägung 3.2) – nicht genügt. Zudem ist insbe-

sondere unklar, weshalb der Leerwohnungsbestand im Jahr 2015 anstieg, 

für eine gewisse Zeit auf dem höheren Niveau verharrte und anschliessend 

wieder sank, wobei festzuhalten ist, dass als leerstehende Wohnungen im 

Sinne der Zählung sowohl Erstwohnungen (Wohnungen und Einfamilien-

häuser, die zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden und am 

Stichtag [1. Juni 2021] nicht bewohnt sind) wie auch Zweitwohnungen 

(ganzjährig bewohnbare Ferien- oder Zweitwohnungen, sofern sie zur Dau-

http://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen.assetdetail.18664830.html
http://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen.assetdetail.18664830.html
http://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen.assetdetail.18664830.html

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ermiete oder zum Verkauf ausgeschrieben sind) gelten (vgl. Medienmittei-

lung S. 3). Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen der 

Berechnung der Leerwohnungsziffer nicht nur Wohnungen im Segment 

des streitgegenständlichen Einfamilienhauses berücksichtigt wurden. Folg-

lich fehlen genauere Angaben zum Leerbestand von Erstwohnungen im 

Luxussegment, zur Anzahl der erstellten Erstwohnungen im betreffenden 

Marktsegment sowie zum Verhältnis von Erst- und Zweitwohnungen der 

entsprechenden Art. Damit bleibt unklar, ob tatsächlich eine Nachfrage 

nach Erstwohnungen im luxuriösen Segment besteht. 

6.5. Das Gericht stellt somit fest, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Ab-

klärungspflicht nicht genügend nachgekommen ist. Daher drängt es sich 

auf, die Beschwerde gutzuheissen und die Angelegenheit zur Abklärung 

des Immobilienmarktes in der Gemeinde B._____ – insbesondere der 

Nachfrage nach Erstwohnungen im Segment des fraglichen Einfamilien-

hauses – unter Berücksichtigung aller Umstände (vgl. vorstehend Erwä-

gung 3.2) an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen. Im Rahmen einer 

solchen Abklärung könnte z.B. ein Gutachten eines auf Immobilienmarkt-

analysen spezialisierten Fachbüros eingeholt werden. Dabei ist auf Art. 141 

Abs. 1 des Baugesetzes der Beschwerdegegnerin 1 hinzuweisen, welcher 

unter anderem vorsieht, dass die Baubehörde bei allen Baugesuchen auf 

einzelne Planunterlagen verzichten oder weitere anfordern kann, sofern 

dies für die Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist. Sollte sich im 

Rahmen der vorzunehmenden Abklärung ergeben, dass die Nachfrage of-

fensichtlich unzureichend ist, darf die Baubewilligung nur erteilt werden, 

wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganz-

jährige Bewohnerinnen und Bewohner vorliegen (vgl. vorstehend Erwä-

gung 3.2).

7. Im Ergebnis ist die Beschwerdegegnerin 1 mit Erlass des angefochtenen 

Bau- und Einspracheentscheids vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, 

ihrer Abklärungspflicht im Zusammenhang mit der Frage nach einer allfäl-

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ligen Umgehung des ZWG nicht hinreichend nachgekommen. Die Be-

schwerde ist daher gutzuheissen, der angefochtene Bau- und Einspra-

cheentscheid aufzuheben und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im 

Sinne der Erwägungen an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen. 

8.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kos-

ten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten 

zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes 

entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der 

Staatsgebühr, den Gebühren für Ausfertigungen und Mitteilungen des Ent-

scheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr 

beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem Umfang und 

der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaft-

lichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG).

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von 

Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 3'000.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit 

den Kanzleiauslagen dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den un-

terliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, je zur Hälfte und unter soli-

darischer Haftbarkeit (vgl. Art. 72 Abs. 2 und Art. 73 Abs. 2 VRG), auferlegt.

8.2. Nach Art. 78 Abs. 1 VRG wird im Rechtsmittelverfahren die unterliegende 

Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den 

Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton 

und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Orga-

nisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, 

wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). 

Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Verfahrens 

entsprechend zu Gunsten des obsiegenden Beschwerdeführers und zu 

Lasten der unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zugespro-

chen. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers teilte am 18. September 

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2020 mit, dass die Höhe der Parteientschädigung (resp. die Anzahl an auf-

gewendeten Stunden) in das pflichtgemässe Ermessen des streitberufenen 

Gerichts gestellt werde. Der zur Parteientschädigung anbegehrte Stunden-

ansatz liege bei CHF 270.-- und sei durch die ins Recht gelegte Honorar-

vereinbarung gedeckt, ebenfalls die Spesenpauschale von drei Prozent. 

Demzufolge wird die Parteientschädigung ermessensweise auf 

CHF 4'500.-- (inkl. MWST und Spesen) festgesetzt und je zur Hälfte den 

Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zur Zahlung auferlegt.

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Bau- und Einspra-

cheentscheid vom 27. April, mitgeteilt am 5. Mai 2020, wird aufgehoben 

und die Angelegenheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an 

die Gemeinde B._____ zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 584.--

zusammen CHF 3'584.--

gehen, je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit, zu Lasten der Ge-

meinde B._____ einerseits und der E._____ AG anderseits. 

3. Die Gemeinde B._____ einerseits und die E._____ AG anderseits haben 

A._____, je zur Hälfte, mit CHF 4'500.-- (inkl. MWST und Spesen) ausser-

gerichtlich zu entschädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

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5. [Mitteilungen]