# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 98ffd36b-caed-544d-9ee7-7df68ad53980
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-07-12
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2006 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2006
**Docket/Reference:** DB.2011.61
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_DB_2011_61_ls.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 DB.2011.61 
1 ST.2011.91 

Entscheid 

12. Juli 2011 

Mitwirkend: 

Abteilungsvizepräsident Walter Balsiger, die Steuerrichter Anton Tobler und Michael 
Ochsner sowie Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 

In Sachen 

1.  A,    

2.  B,    

vertreten durch Altorfer Duss & Beilstein AG,  
Walchestrasse 15, 8006 Zürich,  

Beschwerdeführer/
Rekurrenten,  

gegen 

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Dienstleistungen,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

Direkte Bundessteuer 2006 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2006 

betreffend 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  (nachfolgend  der  Pflichtige  bzw.  zusammen  mit  seiner  Ehefrau  B  die 

Pflichtigen) war als Investmentbanker bis Ende 2005 bei der C AG im Bereich Corpora-

te Finance tätig. Nachdem internationale Gesetzesänderungen die Weiterführung die-

ses Bereichs durch eine Revisionsgesellschaft wie die C AG in Frage stellten, verein-

barten die Poolmitglieder der  Abteilung Corporate Finance (darunter federführend der 

Pflichtige) am 14.  Oktober 2005  mit der  C AG  den geschlossenen  Übertritt der Abtei-

lung zu einer neu zu gründenden Tochtergesellschaft der D KG. Im Hinblick auf diesen 

Wechsel hatten die Poolmitglieder bereits am 29. September 2005 mit eigenen Mitteln 

die  E  AG)  gegründet.  Der  Pflichtige  zeichnete  dabei  25'000  der  insgesamt  100'000 

Aktien à nominell Fr. 1.-. Die E AG übernahm alsdann am 1. Dezember 2005 die lau-

fenden  Geschäfte  der  früheren  C-Abteilung  und  wurde  am  7.  Dezember  2005  in  die  

F  AG  umfirmiert.  Am  3.  Januar  2006  verkauften  die  Poolmitglieder  51%  ihrer  

F AG-Aktien an die D KG. Der Pflichtige erzielte dabei für 12'750 verkaufte Aktien ei-

nen Erlös von Fr. 3'836'250.-, wobei per Vertragsabschluss Fr. 1'023'750.- zu bezahlen 

waren;  für  den  restlichen  Kaufpreis  wurden  tranchenweise  Zahlungen  per  Anfang 

2007, 2008 und 2009 vereinbart.  

In der Steuererklärung 2006 gingen die Pflichtigen mit Bezug auf diesen Akti-

enverkauf  von  einem  steuerfreien  Kapitalgewinn  aus.  Trotz  Erwerbseinkünften  beider 

Pflichtigen von über Fr. 900'000.- deklarierten sie sodann ein steuerbares Einkommen 

von Fr. 0.-. Grund dafür waren geltend gemachte Liegenschaftenunterhaltskosten von 

über Fr. 1 Mio. Diese betrafen ein Ferienhaus in G, welches die Pflichtigen am 5. Ja-

nuar 2006 für Fr. 2 Mio. gekauft und in der Folge umgebaut hatten.  

Nach Durchführung eines Auflageverfahrens  setzte der Steuerkommissär am 

12. November 2010 die Steuerfaktoren für die Steuerperiode 2006 wie folgt fest: 

Staats- und Gemeindesteuer 

   Direkte Bundessteuer 

                      (Fr.) 

    (Fr.) 

Steuerbares Einkommen 

Satzbestimmendes Einkommen 

Steuerbares Vermögen 

Satzbestimmendes Vermögen 

1'534'000.- 

1'534'000.- 

1'131'000.- 

1'277'000.-. 

1'538'900.- 

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Gegenüber der Selbstdeklaration rechnete er einkommensseitig insbesondere 

den Gewinn aus dem Aktienverkauf auf, wobei er aber nur die per 2006 erhaltene Zah-

lung  von  Fr. 1'023'750.-  berücksichtigte.  Sodann  strich  er  abzugsseitig  den  Grossteil 

der für die Liegenschaft in G deklarierten Unterhaltskosten.  

Die  Bundessteuerveranlagung  wurde  mit  Schlussrechnung  vom  29.  Novem-

ber 2010 formell eröffnet. 

B. Die hiergegen gerichteten Einsprachen hiess das kantonale Steueramt am 

8.  März  2011  teilweise gut.  Dabei  wurde  an  der  Steuerbarkeit  des  Gewinns  aus dem 

Aktienverkauf  festgehalten;  die  abziehbaren  Unterhaltskosten  wurden  demgegenüber 

geringfügig  angehoben,  sodass  nunmehr  ein  steuerbares  Einkommen  von 

Fr. 1'449'300.-  (Staats-  und  Gemeindesteuer)  bzw.  Fr.  1'454'200.-  (direkte  Bundes-

steuer) resultierte. 

C. Mit Beschwerde und Rekurs vom 7. April 2011 wandten sich die Pflichtigen 

abermals gegen die Steuerbarkeit des Gewinns aus dem Aktienverkauf sowie die Kür-

zung  der  deklarierten  Liegenschaftenunterhaltskosten.  Dementsprechend  stellten  sie 

Antrag auf Festsetzung des steuerbaren Einkommens auf jeweils Fr. 0.-.  

Das kantonale Steueramt schloss mit Vernehmlassung vom 19. April 2011 auf 

Abweisung  der  Rechtsmittel.  Die  Eidgenössische  Steuerverwaltung  (ESTV)  liess  sich 

nicht vernehmen.  

Mit Schreiben vom 31. Mai 2011 nahmen die Pflichtigen unaufgefordert Stel-

lung zur vorinstanzlichen Vernehmlassung, wobei sie an ihren Anträgen festhielten. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  in  ihren  Rechtsschriften  wird  –  soweit  erfor-

derlich – in den nachfolgenden Erwägungen Stellung genommen. 

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Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Strittig ist zunächst, ob der vom Pflichtigen beim Verkauf von 12'750 F AG-

Aktien an die D KG erzielte Nettoerlös (im Umfang der Zahlung 2006) steuerbar ist. Die 

Pflichtigen gehen diesbezüglich von einem steuerfreien Kapitalgewinn aus der Veräus-

serung  von  Privatvermögen  aus,  während  die Steuerbehörde  dafür  hält,  es  liege  Ein-

kommen aus Erwerbstätigkeit vor.  

Ein zweiter Streitpunkt betrifft die Abzugsfähigkeit der von den Pflichtigen de-

klarierten Kosten für den Unterhalt ihrer Liegenschaft in G. 

2. a) Der Einkommenssteuer unterliegen allgemein alle wiederkehrenden und 

einmaligen  Einkünfte  mit  Ausnahme  der  Kapitalgewinne  aus  der  Veräusserung  von 

Privatvermögen,  welche  steuerfrei  sind  (Art.  16  Abs.  1  und  3  Bundesgesetz  über  die 

direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 [DBG] und § 16 Abs. 1 und 3 Steuerge-

setzes vom 8. Juni 1997 [StG]).  

b) Die Einkünfte aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit sind in Art. 17 Abs. 1 

DBG  und  §  17  Abs.  1  StG  geregelt.  Steuerbar  sind  danach  alle  Einkünfte  aus  privat-

rechtlichem oder öffentlich-rechtlichem Arbeitsverhältnis mit Einschluss der Nebenein-

künfte wie Entschädigungen für Sonderleistungen, Provisionen, Zulagen, Dienstalters- 

und  Jubiläumsgeschenke,  Gratifikationen,  Trinkgelder,  Tantiemen  und  andere  geld-

werte Vorteile (Einkünfte aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit).  

aa)  Steuerbar  ist  das  Arbeitsentgelt,  das  der  steuerpflichtigen  Person  unmit-

telbar zufliesst, samt allen Nebeneinkünften. Die beispielhafte Aufzählung der Einkom-

mensteile  aus  unselbstständiger  Tätigkeit  ist  nicht  abschliessend.  Deshalb  enthält 

Art. 17 DBG bzw. § 17 StG analog zu Art. 16 DBG bzw. § 16 StG auch einen Auffang-

tatbestand, unter den alle nicht ausdrücklich genannten Einkünfte aus unselbstständi-

ger  Erwerbstätigkeit  fallen,  nämlich  "alle  Einkünfte",  und  zwar  gleichgültig,  wie  diese 

bezeichnet werden. Voraussetzung ist einzig, dass die Leistung ihren hauptsächlichen 

Grund  im  Arbeitsverhältnis  hat.  Zwischen  der  unselbstständigen  Erwerbstätigkeit  und 

den daraus fliessenden Einkünften muss somit ein kausaler Zusammenhang bestehen; 

ein  Einkommen  aus  unselbstständiger  Tätigkeit  liegt  dann  vor,  wenn  zwischen  der 

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Leistung, welche die steuerpflichtige Person erhält, und ihrer Tätigkeit ein wirtschaftli-

cher Zusammenhang in der Weise besteht, dass die Leistung eine Folge der Tätigkeit 

ist  und  die  steuerpflichtige  Person  die  Leistung  im  Hinblick  auf  ihre  Tätigkeit  erhält. 

Steuerbar  sind  daher  sämtliche  geldwerte  Vorteile,  welche  ein  Arbeitnehmer  als  

Gegenleistung für seine Tätigkeit erhält, die er gestützt auf ein Arbeitsverhältnis ausübt 

(vgl.  dazu  und  zum  Folgenden:  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Handkommentar  zum 

DBG, 2. A., 2009, Art. 17 N 28 ff. DBG, und Kommentar zum harmonisierten Zürcher 

Steuergesetz, 2. A., 2006, § 17 N 28 ff. StG). 

Der  Charakter  der  Tätigkeit  und  die  Ausgestaltung  des  Arbeitsverhältnisses 

sind unmassgeblich, namentlich ob das Entgelt für den Haupterwerb oder eine Neben-

tätigkeit der steuerpflichtigen Person ausgerichtet wird, wie es benannt wird, in welcher 

Form  die  Entschädigung  für  die  erbrachte  Leistung  erfolgt;  die  Bezahlung  der  steuer-

pflichtigen Person für ihre Tätigkeit kann in Geld oder in geldwerten Leistungen erfol-

gen,  die  Höhe  der  Vergütung  fest  oder  variabel  sein,  sie  kann  vom  Arbeitgeber  oder 

von Dritten ausgerichtet werden. Ohne Bedeutung ist, ob ein Rechtsanspruch auf eine 

Leistung besteht oder nicht (BGr, 3. März 1989, ASA 60, 245 [247] = StE 1991 B 21.1 

Nr. 2). 

 bb) In erster Linie ist einmal der vertraglich vereinbarte und regelmässig aus-

bezahlte  Lohn  des  Arbeitgebers  für  die  vom  Erwerbstätigen  zu  erbringende  Leistung 

Einkommen  aus  unselbstständiger  Erwerbstätigkeit.  Dazu  gehören  auch  der  

13. Monatslohn, Boni, Provisionen sowie Lohnnachzahlungen. Es ist aber nicht nur der 

eigentliche Lohn, sondern es sind alle Leistungen des Arbeitgebers von verschiedens-

ter  Art  steuerbar.  Erfasst  werden  dergestalt  auch  alle  Lohnzulagen  (wie  z.B.  Kinder- 

und Ausbildungszulagen), ungeachtet der Gründe, aus denen sie ausgerichtet werden.  

Art.  17  DBG  und  §  17  StG  sind  auch  anwendbar  auf  freiwillige  Leistungen  

des Arbeitgebers, wie vertraglich nicht vereinbarte Gratifikationen, Boni, Gewinnbeteili-

gungen,  Tantiemen,  Jubiläumsgaben,  Vergütungen  für  Verbesserungsvorschläge  

und  Treueprämien  sowie  Zuwendungen  in  Anerkennung  der  geleisteten  Dienste 

(VGr, 1. November  1988,  StE  1989  B  21.3  Nr.  2).  Entscheidend  ist  dabei  für  die  

Besteuerung  immer,  dass  die  Leistung  –  trotz  ihrer  Freiwilligkeit  –  ihren  Rechtsgrund 

im  Arbeitsverhältnis  des  Leistungsempfängers  hat  und  somit  nicht  unentgeltlich,  

nicht  gegenleistungslos  erscheint,  andernfalls  sie  nämlich  als  Schenkung  (ein-

kommen-)steuerfrei ist.  

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Nebst  Geldleistungen  sind  auch  geldwerte  Leistungen  und  Naturalleistungen 

des Arbeitgebers steuerpflichtig. Geldwert ist jede Leistung, durch die der steuerpflich-

tigen Person ein Vorteil zufliesst und durch die sie sich eine Ausgabe ersparen kann, 

welche  sie  sonst  aus  ihrem  Einkommen  hätte  tätigen  müssen  (RB  1980  Nr.  38).  Der 

Arbeitgeber  muss  aber  im  Zeitpunkt  der  Leistung  über  diese  verfügen  können;  über-

trägt  der  Arbeitgeber  Aktien  an  den  Arbeitnehmer,  die  dieser  später  mit  Gewinn  ver-

äussert,  kann  dieser  Gewinn  nur  dann  als  Einkunft  aus  unselbstständiger  Erwerbstä-

tigkeit  besteuert  werden,  wenn  der  Arbeitgeber  diesen  Aktiengewinn  (ganz  oder 

teilweise)  bereits  im  Zeitpunkt  der  Aktienübertragung  realisieren  konnte  (StRK  IV, 

18. Dezember 1998, StE 2000 B 22.1 Nr. 3). Naturalleistungen des Arbeitgebers kön-

nen  entweder  Lohnbestandteile  sein,  welche  dem  Arbeitnehmer  regelmässig  zuflies-

sen, oder sie können dem Arbeitnehmer lediglich von Fall zu Fall ausgerichtet werden. 

Im Gastgewerbe sind Unterkunft und Verpflegung häufig Lohnbestandteil. Weitere Bei-

spiele  sind  das  Überlassen  einer  Dienstwohnung  oder  eines  Geschäftswagens  sowie 

das Zur-Verfügung-Stellen  von Waren  oder Dienstleistungen ohne Entgelt oder zu ei-

nem Vorzugspreis (auch Gewährung eines Darlehens zu einem Vorzugszins). Auch die 

unterpreisliche Zuteilung von Mitarbeiteraktien oder -optionen zählt als Naturalleistung 

zu  den  andern  geldwerten  Vorteilen,  die  nach  §  17  StG  bzw.  Art.  17  DBG  steuerbar 

sind, da der Grund dieses Wertzuflusses im Arbeitsverhältnis der steuerpflichtigen Per-

son liegt.  

c)  Nach  der  allgemeinen  Beweislastregel  haben  die  Steuerbehörden  den 

Nachweis  zu  erbringen,  dass  ein  Steuerpflichtiger  bestimmte  Einkünfte  erzielt  hat,  da 

es  sich  hierbei  um  einen  steuerbegründenden  Umstand  handelt.  Der  Nachweis  eines 

Vermögenszuflusses begründet sodann die natürliche Vermutung, dass dieser steuer-

bares Einkommen darstellt. Die Vermutung kann vom Steuerpflichtigen entkräftet wer-

den,  indem  er  den  Gegenbeweis  erbringt,  dass  nämlich  die  zugeflossenen  Einkünfte 

kein steuerbares Einkommen darstellen (wie z.B. Vorliegen eines steuerfreien Kapital-

gewinns aus der Veräusserung beweglichen Privatvermögens). Das Risiko der Beweis-

losigkeit liegt somit hinsichtlich jener Tatsachen, aus denen sich die Nichtsteuerbarkeit 

einer Einkunft ergibt, beim Steuerpflichtigen.  

3. a) Mit Vertrag vom 3. Januar 2006 verkaufte der Pflichtige der D KG 12'750 

Aktien der F AG mit einem Nennwert von Fr. 1.- zum Preis von Fr. 3'836'250.-, wobei 

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ihm per Vertragsvollzug eine Teilzahlung von Fr. 1'023'750.- zustand. Die Auszahlung 

des  Restbetrags  wurde  in  drei  Tranchen  à  Fr.  937'500.-  per  Valuta  3.  Januar  2007, 

2008 und 2009 vereinbart.  

Per Januar 2006 ist damit zunächst ein Vermögenszufluss von Fr. 1'011'000.- 

(Fr. 1'023'750.- ./. Fr. 12'750.-) ausgewiesen, womit diesbezüglich im Sinn einer natür-

lichen  Vermutung  von  steuerbarem  Einkommen  auszugehen  ist.  Damit  obliegt  den 

Pflichtigen  der  Nachweis,  dass  es  sich  bei  diesem  Nettozufluss  ausschliesslich  um 

einen steuerfreien Kapitalgewinn handelte, d.h. dass der Kaufpreis ausschliesslich für 

den Kaufgegenstand (die Aktien) geleistet worden ist.  

b) Die  Pflichtigen  lassen  mit Blick auf diesen  Nachweis  beschwerde- und re-

kursweise  vorbringen,  der  pflichtige  Ehemann  habe  mit  flüssigen  Mitteln  aus  seinem 

Privatvermögen  als  Mitgründer  Aktien  der  E  AG  liberiert  und  die  Aktien  zu  Eigentum 

erworben.  Die  Höhe  seiner  Investition  sei  einzig  durch  die  Entschädigung  bestimmt 

worden, welche die E AG der  C AG für die Betriebsübernahme habe entrichten müs-

sen. Beim Verkauf sei der Aktienkaufpreis an den neuen Bankpartner im Wesentlichen 

aufgrund  der  kapitalisierten  Gewinne  gemäss  Business-Plan  bestimmt  worden.  Weil 

der Pflichtige dergestalt die Aktien zu einem entsprechend höheren Preis habe verkau-

fen können und als Gegenleistung für die Eigentumsübertragung den Kaufpreis erhal-

ten habe, habe er einen Mehrwert der Aktien realisiert. Aus wirtschaftlicher Sicht hand-

le es sich damit zweifellos um einen Kapitalgewinn, denn er habe die Aktien anlässlich 

der  Gesellschaftsgründung  zum  Nennwert  erworben  und  einen  Teil  davon  später  zu 

einem höheren Verkaufspreis an einen Dritten veräussern können. Weil er den Mehr-

wert  der  Aktien  realisiert  habe,  indem  er  mit  dem  Verkauf  die  wirtschaftliche  Verfü-

gungsmacht über die Aktien aufgegeben und als adäquate Folge davon bzw. als Ge-

genleistung  aus  dem  Aktienverkaufsvertrag  ein  neues  Vermögensrecht  in  Form  von 

Geld bzw. einer Geldforderung erlangt habe, liege auch aus steuerrechtlicher Sicht ein 

Kapitalgewinn  vor.  Weil  der  Pflichtige  sodann  über  kein  Geschäftsvermögen  verfüge 

und den Aktienerwerb unbestrittenermassen mit eigenen Mitteln finanziert habe, liege 

ein auf Privatvermögen erzielter steuerfreier Kapitalgewinn vor.  

c) aa) Die E AG wurde vom Pflichtigen und weiteren Pool-Mitgliedern der Ab-

teilung Corporate Finance der  C AG am 29. September 2005 mit  einem Aktienkapital 

von  Fr.  100'000.-  (=  100'000  Aktien  à  nominell  Fr.  1.-)  gegründet;  dies  gemäss  Han-

delsregistereintrag  mit  dem  Hauptzweck  "Unternehmensberatungsdienstleistungen, 

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insbesondere  in  den  Bereichen  Corporate  Finance,  Fusionen  und  Akquisitionen,  Re-

strukturierungen, Finanzierungen und Derivaten".  

Der  Pflichtige  zeichnete  bei  der  Gründung  der  E  AG  25'000  Aktien  à  Fr.  1.- 

und wendete also eigene Mittel im Betrag von Fr. 25'000.- auf. Wenn er 12'750 dieser 

Aktien (= 51%) nach lediglich drei Monaten für Fr. 3'836'250.- an die D KG verkaufen 

konnte (bzw. alle Poolmitglieder 51% ihrer Aktien für insgesamt Fr. 15'345'000.-), ent-

spricht dies einer Vermehrung des einbezahlten Nominalwerts um das 300-fache. Da-

mit stellt sich zwangsläufig die Frage, aus welchen Gründen die Käuferin bereit war, für 

eine 51%-Mehrheit an einer neu gegründeten Gesellschaft mit einem Aktienkapital von 

Fr. 100'000.- einen zweistelligen Millionenbetrag zu bezahlen. Die E AG hatte ihre Ge-

schäftstätigkeit ja gerade erst aufgenommen und konnte demzufolge keine Aktiven mit 

stillen Reserven haben; auch konnte sie unmöglich bereits hohe Gewinne erwirtschaf-

tet  haben,  welche  im  Rahmen  einer  ertragsbezogenen  Zukunftsbetrachtung  eine  sol-

che Wertsteigerung nahegelegt hätten.   

bb) Im steuerbehördlichen Auflageverfahren schilderte der Pflichtige den Hin-

tergrund  des  hohen  Gewinns  aus  dem  Aktienverkauf  wie  folgt  (vgl.  Beilage  zum 

Schreiben vom 9. Februar 2010): 

Die  Gründeraktionäre  der  E  AG  seien  in  stets  gleicher  personeller  Zusam-

mensetzung  über  Jahre  gemeinsam  im  Corporate Finance-Geschäft  tätig  gewesen. 

Dies zunächst bei einer Bank, dann bei H und seit 2002 bei der C AG. Organisatorisch 

habe  eine  selbstständig  operierende  Corporate-Finance-Unternehmung  innerhalb  der 

C AG mit rund 30 ausschliesslich für den Corporate-Finance-Bereich tätigen Mitarbei-

tenden bestanden. Die Mandate seien praktisch ausschliesslich von den Partnern per-

sönlich gewonnen und abgewickelt worden. Es habe von Anfang an ein eigenständige 

Geschäft  bestanden,  welches  unabhängig  vom  jeweiligen  Dach  (H,  C  AG)  seine 

Marktposition  habe  behaupten  und  ausbauen  können.  Der  aufgrund  einer  Profit-

Center-Rechnung ermittelte Gewinn sei jeweils nach einem bestimmten Schlüssel auf 

die Partner und die H bzw. C AG verteilt worden.  

Das  als  Sarbanes-Oxley  Act  bekannte  US-Bundesgesetz  und  die  behördli-

chen Folgemassnahmen hätten sich zunehmend auf die Geschäftstätigkeit der grossen 

Revisionsgesellschaften ausgewirkt. Insbesondere die Unabhängigkeitsanforderungen 

und  das  Verbot  der  Erbringung  von  bestimmten  anderen  Dienstleistungen  neben  der 

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Abschlussprüfung  hätten  das  erfolgreiche  Angebot  der  Corporate-Finance-Dienst-

leistungen unter dem Dach der C AG in Frage gestellt. Weil in der Folge absehbar ge-

worden sei, dass der Corporate-Finance-Bereich keine Zukunft bei C AG mehr haben 

werde, hätten die Partner beschlossen, das Corporate-Finance-Geschäft aus der C AG 

herauszulösen. Ein Projektteam aus der Gruppe der Partner habe bereits ab 2004 die 

rechtliche  Verselbstständigung  der  Corporate-Finance-Unternehmung  vorbereitet  und 

dazu  Gespräche  mit  möglichen  Partnern,  insbesondere  zwei  Banken,  über  eine  Zu-

sammenarbeit aufgenommen. Parallel dazu sei die Übernahme des Betriebs von C mit 

deren  Geschäftsleitung  ausgehandelt  worden.  Nachdem  das  Konzept  festgestanden 

habe,  hätten  die  sieben  Partner  im  September  2005  die  E  AG  als  Rechtsträgerin  für 

den zu übernehmenden Betrieb errichtet. Im Oktober 2005 seien die Partner aufgrund 

der  fortgeschrittenen  Verhandlungen  dann  davon  ausgegangen,  mit  der  D  KG  die 

Wunsch-Partnerbank  für  die  künftige  Zusammenarbeit  gefunden  zu  haben.  Am 

14. Oktober 2005 hätten die Partner daraufhin die ausgehandelte Austrittsvereinbarung 

mit C AG, welche die Grundlage für die Betriebsübernahme gebildet habe, unterzeich-

net. In diesem Vertrag sei u.a. die Aufhebung der Arbeitsverträge der Partner per Ende 

November  2005  vorgesehen  worden;  gleichzeitig  sei  den  Partnern  überbunden  wor-

den, allen Corporate-Finance-Mitarbeitern auf den 1. Dezember 2005 neue Verträge zu 

offerieren  und  sich  um  deren  Übernahme  zu  bemühen.  Die  Partner  hätten  sich  auch 

verpflichtet,  mit  der  übernehmenden  Gesellschaft  keine  Dienstleistungen  im  Bereich 

Revision, Steuerberatung, Rechtsberatung und Accounting an C AG-Kunden anzubie-

ten und keine anderen Mitarbeiter abzuwerben. Für entsprechende Verletzungen seien 

Konventionalstrafen zulasten der Partner in Millionenhöhe vorgesehen worden.  

Die  Partner  bzw.  die  E  AG  habe  in  der  Folge  die  laufenden  Corporate-

Finance-Mandate  von  C  AG  zur  weiteren  Bearbeitung  übernommen;  einen  Kunden-

stamm  gebe  es  in  diesem  Geschäft  nicht.  Für  die  Aufteilung  der  Honorare  sei  nach 

Massgabe  des  Projektstands  für  jedes  Mandat  ein  Schlüssel  vorgesehen  worden. 

Überdies  hätten  sich  die  Partner  auch  verpflichtet,  allfällige  nicht  durch  die  Versiche-

rung von C AG gedeckte Kosten für Haftungsfälle von bereits abgewickelten Mandaten 

rückwirkend  bis  zum  1.  Juli  2002  zu  übernehmen.  Im  Zusammenhang  mit  der  Be-

triebsübernahme  seien  in  der  Austrittsvereinbarung  auch  die  Übernahme  von  Man-

datsakten,  der  Verkauf  von  Büromobiliar,  Geschäftswagen  und  Mobiltelefonen  sowie 

Versicherungsfragen  geregelt  worden.  Die  D  KG  habe  die  Austrittsvereinbarung  mit 

Bezug  auf  einzelne  Bedingungen  mit  unterzeichnet;    dies  mit  dem  einseitigen  Recht, 

allfällige Verpflichtungen daraus ab 1. Dezember 2005 befreiend auf die F AG (damals 

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noch E AG) zu übertragen. Die Partner hätten sodann der D KG das Recht eingeräumt, 

im Januar 2006 51% der Aktien der E AG zu erwerben. Am 1. Dezember 2005 sei der 

ganze Corporate-Finance-Betrieb der C AG durch die F AG (damals noch E AG) über-

nommen worden und habe das ganze bisherige Team (mit Ausnahme eines einzigen 

Mitarbeiters, welcher eine Drittanstellung bevorzugt habe) diesen Betrieb weitergeführt. 

Am  7.  Dezember  2005  sei  die  E  AG  in  die  F  AG  umformiert  worden.  Anfang  Januar 

2006 habe die D KG dann ihr Kaufrecht ausgeübt und von den sieben Partnern 51'000 

Namensaktien  der  F  AG  für  Fr. 15'345'000.-  erworben.  Im  Aktienkaufvertrag  vom 

3. Januar  2006  sei  dabei  festgehalten  worden,  dass  die  Partner  die  F  AG  gegründet 

und  sämtliche  Aktien  gehalten  hätten;  dies  mit  der  Absicht,  das  Corporate-Finance-

Beratungsgeschäft langfristig als Teil der  D-Gruppe zu betreiben. Der Aktienkaufpreis 

sei  auf  der  Grundlage  eines  Businessplans  aufgrund  der  kapitalisierten  Gewinne  – 

nach Abzug der gewinnabhängigen Entlöhnung der Partner – ermittelt worden. Sodann 

sei vereinbart worden, einen Teil des Kaufpreises am Vollzugstag und den Rest – ge-

koppelt an gewisse Bedingungen –  in drei Jahrestranchen zu bezahlen. Mit Abschluss 

des  Aktienkaufvertrags  habe  die  neue  Mehrheitsbeteiligte  am  Corporate Finance-

Betrieb  festgestanden. Wäre  dieser  Vertrag  nicht  zustande  gekommen,  wären  alle  im 

Hinblick auf die Zusammenarbeit vorgenommenen Dispositionen rückabgewickelt wor-

den.  Die  Partner  hätten  diesfalls  das  volle  Unternehmerrisiko  allein  getragen,  bis  wo-

möglich  ein  Zusammengehen  mit  einer  anderen  Partnerbank  zustande  gebracht  wor-

den wäre. 

cc)  Diese  Sachverhaltsschilderung  ist  unbestritten  und  durch  verschiedene 

Dokumente  belegt.  Zu  ergänzen  bleibt,  dass  die  C  AG  gemäss  Austrittsvereinbarung 

der E AG das Büromobiliar für Fr. 100'000.- verkaufte, während Mobiltelefone, Laptops 

etc.  zurückzugeben  waren.  Weitere  Fr. 100'000.-  verlangte  die  C  AG  für  die  Überlas-

sung der Kunden "Real Estate". Betreffend die laufenden, noch nicht abgeschlossenen 

Mandate im Kerngeschäft (Corporate Finance) wurde – wie vom Pflichtigen erwähnt – 

vereinbart,  dass  über  die  Erfolgshonorare  mit  der  C  AG  nach  einem  bestimmten 

Schlüssel abzurechnen ist.  

Damit steht fest, dass die C AG im Zusammenhang mit der "Liquidation" der 

Abteilung Corporate Finance den ausscheidenden Poolmitgliedern bzw. der von diesen 

neu  gegründeten  Finanzberatungsgesellschaft  keine  Geschenke  machte.  Der  hohe 

Preis, welchen die  D KG für die 51%-Beteiligung bezahlte, gründet also nicht im Um-

stand, dass die C AG-Poolmitglieder im Rahmen der Herauslösung ihrer Abteilung ge-

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wissermassen  umsonst  zu  einem  millionenschweren  Unternehmen  gekommen  sind. 

Die D KG beteiligte sich mit dem in Frage stehenden Aktienkauf an einem neu gegrün-

deten Unternehmen, welches an Aktiven lediglich Büromobiliar von Fr. 100'000.- sowie 

einen  Kundenstamm  im  (nebensächlichen)  Liegenschaftenbereich  im  Wert  von 

Fr. 100'000.- aufwies; im Kerngeschäft "Corporate Finance" gab es – wie vom Pflichti-

gen  selbst  dargelegt  –  keinen  Kundenstamm  und  die  auslaufenden  Mandate  waren 

noch mit der C AG abzurechnen. Die Gewinnaussichten der F AG basierten damit pri-

mär auf neu abzuschliessenden Beratungsmandaten.  

dd) Wenn die D KG unter den dargelegten Umständen gleichwohl bereit war, 

für die 51%-Beteiligung mit einem Substanzwert in Höhe des einbezahlten Aktienkapi-

tals  (= Fr. 100'000.-)  gut  Fr.  15  Mio.  zu  bezahlen,  so  kann  es  dafür  nur  einen  Grund 

geben: 

Der Wert der neu gegründeten Finanzberatungsgesellschaft wurde offensicht-

lich  durch  deren  Mitarbeiter  (insbesondere  Poolmitglieder  der  ehemaligen  C  AG-

Abteilung)  bestimmt.  Einem  potentiellen  Käufer  bot  sich  damit  die  Gelegenheit,  ein 

ganzes  Team  von  Finanzspezialisten,  welches  seit  Jahren  erfolgreich  im  Corporate 

Finance Bereich tätig war, zu übernehmen. Zum Verkauf stand dergestalt mit dem An-

teil  an  der  neu  gegründeten  Unternehmung  vorab  die  Arbeitsleistung  der  Unterneh-

mensgründer und weiteren Mitarbeitenden. Der Vertrag vom 3. Januar 2006 betreffend 

"Kauf und Verkauf von Aktien der F AG sowie weitere Rechtsgeschäfte" bestätigt diese 

Sichtweise. 

Schon  der  Zusatz  im  Titel  (…  "sowie  weitere  Rechtsgeschäfte")  legt  nahe, 

dass  hier  nicht  nur  Aktien  verkauft  worden  sind.  Den  Vorbemerkungen  (lit.  C)  ist  so-

dann  zu  entnehmen,  dass  die  Verkäufer  (=  sieben  Gründer  bzw.  Partner)  beabsichti-

gen,  das  Corporate  Finance  Beratungsgeschäft  langfristig  als  Teil  der  D  Gruppe  zu 

betreiben.  Daraus  folgt,  dass  die  Firmengründer  eben  nicht  bloss  die  Aktienmehrheit 

ihrer  neu  gegründeten  Finanzberatungsgesellschaft  an  die  D  KG  verkauften,  sondern 

auch ihre persönliche Beratungstätigkeit für die F AG bzw. die übergeordnete D Grup-

pe. Dies erklärt denn auch, wieso vereinbart wurde, dass der Kaufpreis in vier Jahres-

tranchen  zu  bezahlen  ist  (Ziff.  1.2).  Dabei  hatte  die  Käuferin  nur  die  1.  Tranche  per 

Datum des Vertragsvollzugs (3. Januar 2006)  zu bezahlen; das Auszahlen der  weite-

ren  Tranchen  per  3.  Januar  2007/2008/2009  war  jeweils  an  die  Bedingung  eines  per 

Auszahlungsdatum  ungekündigten  Arbeitsverhältnisses  des  betreffenden  Aktienver-

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käufers  geknüpft.  Zudem  war  die  letzte  Tranche  nur  bei  Erreichen  eines  bestimmten 

Umsatzziels  geschuldet.  Dies  zeigt  mit  aller  Klarheit  auf,  dass  die  vier  jahresbezoge-

nen  Kaufpreiszahlungen  an  die  (erfolgreiche)  Arbeitstätigkeit  der  Verkäufer  für  die  F 

AG gekoppelt waren.  

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das Entgelt, welches der Pflichtige für die 

Abgabe seiner 12'750 Aktien erhalten hat, seine (erfolgsbezogene) Arbeitsleistung für 

die  D  Gruppe  abgilt  und  damit  Salärcharakter  hat;  von  einem  steuerfreien  Kapitalge-

winn  kann  folglich  keine  Rede  sein  kann.  Die  dem  Pflichtigen  per  2006  ausbezahlte 

Kaufpreiszahlung (1. Tranche) im Betrag von Fr. 1'023'750.- wurde demnach zu Recht 

als steuerbares Einkommen qualifiziert und entsprechend aufgerechnet.  

ee)  Der  Einwand  der  Pflichtigen,  wonach  der  weit  über  dem  Substanzwert 

bezahlte Kaufpreis für den Goodwill der F AG bezahlt worden sei, verfängt nicht. Das 

Gewinnpotential  der  Letzteren  war  vorab  personeller  Natur;  es  waren  die  einzelnen 

Mitarbeiter  der  neu  gegründeten  Unternehmung,  die  mit  ihrem  Knowhow,  ihren  Kun-

denbeziehungen  und  ihrer  Arbeitsleistung  die  künftigen  Ertragsaussichten  prägten. 

Hinter dem Aktienkauf stand der Kauf und die Bindung eines Spezialistenteams, womit 

die  den  Spezialisten  zufliessenden  Entschädigungen  für  die  Überlassung  der  51%-

Aktienmehrheit  als  Arbeitsentgelt  zu  würdigen  sind.  Auch  die  Goodwillargumentation 

führte im Übrigen nicht zu einem steuerfreien Kapitalgewinn. Ein von der Käuferin be-

zahlter Goodwill wäre diesfalls nämlich nicht von der F AG (bzw. der E AG) erschaffen 

worden, sondern von der C AG, sodass im gleichen Umfang von steuerbaren geldwer-

ten Leistungen der C AG an die ausscheidenden Poolmitglieder auszugehen wäre.  

Nicht  gegen  die  Salärqualifikation  des  Aktienkaufpreises  spricht  sodann  der 

weitere Einwand, wonach dem Pflichtigen im Rahmen seines Arbeitsvertrages mit der 

F AG bereits ein branchenüblicher Fixlohn sowie ein marktgerechter gewinnabhängiger 

Bonus eingeräumt worden sei, womit kein Raum für eine Zusatzentschädigung verblei-

be. Im Bereich Corporate Finance ist die Salarierung von Spitzenkader bekanntermas-

sen gegen oben offen. Wurde dem Pflichtigen gemäss Lohnausweis pro 2006 (1.1.  – 

31.12.) von der F AG ein Nettolohn von Fr. 590'553.70 ausbezahlt, so lässt dies auch 

unter  Berücksichtigung  seiner  Stellung  (Delegierter  des  Verwaltungsrats;  vgl.  Aktio-

närsbindungsvertrag vom 3. Januar 2006) ein Zusatzsalär von rund Fr. 1 Mio. pro Jahr 

noch  nicht  aussergewöhnlich  hoch  erscheinen.  Dies  belegt  auch  der  Umstand,  dass 

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dem Pflichtigen auch von der C AG allein für den Monat Februar 2006 noch ein Netto-

lohn von Fr. 296'728.- ausgerichtet worden ist (vgl. Lohnausweis 2006 der C AG).  

ff) Nach alledem bleibt es dabei, dass die Lohnaufrechnung aus dem Aktien-

verkauf zu Recht erfolgt ist. 

4. a) Die Pflichtigen haben am 5. Januar 2006 für Fr. 2 Mio. ein Wohnhaus in 

G  erworben  (Liegenschaft  Nr.  von  972  m2;  vgl.  Kaufvertrag).  In  der  Steuererklärung 

2006  vom  18.  März  2008  deklarierten  sie  diesbezügliche  Unterhaltskosten  per  2006 

von Fr. 2'261'697.-. In der rektifizierten Deklaration vom 3. April 2008 gaben sie diese 

Kosten noch mit Fr. 1'134'336.- an. Die Vorinstanz hat hiervon einen geschätzten Kos-

tenanteil von Fr. 171'900.- zum Abzug zugelassen, derweil die  Pflichtigen die gesam-

ten Kosten gemäss rektifizierter Steuererklärung steuermindernd berücksichtigt haben 

wollen.  

b)  Nach  Art. 32  Abs. 2  Satz  1  DBG  bzw.  § 30  Abs. 2  Satz  1  StG  können  bei 

Liegenschaften  im  Privatvermögen  die  Unterhaltskosten,  die  Versicherungsprämien 

und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden.  

Nach Lehre und Rechtsprechung sind unter solchen Unterhaltskosten Aufwen-

dungen zu verstehen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bis-

heriger  Werte  ist  und  die  in  längeren  oder  kürzeren  Zeitabständen  wiederkehren 

(vgl. VGr,  18. September  1997,  SB 97.00002;  RB 1981  Nr. 55,  beide  auch  zum  Fol-

genden;  Reimann/Zuppinger/Schärrer,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz, 

2. Band,  1963,  § 25  N 40,  44  und  54;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  §  30  N 36  ff. 

StG).  Dazu  gehören  einerseits  die  Aufwendungen  für  den  laufenden  Unterhalt,  wie 

Kosten  für  Ausbesserungsarbeiten  aller  Art  und  Ersatzanschaffungen.  Abzugsfähig 

sind sodann auch Aufwendungen für periodische Renovationen grösseren Ausmasses 

(Fassaden,  Dachrenovation,  zeitbedingte  Änderung  der  Zentralheizung,  Anpassung 

der elektrischen Einrichtung an geänderte Vorschriften usw.). Mit anderen Worten sind 

Unterhaltskosten im Sinn von Art. 32 Abs. 2 DBG bzw. § 30 Abs. 2 StG Kosten, die der 

Instandhaltung des Grundstücks oder seiner Instandstellung dienen, d.h. der Nachho-

lung  unterbliebener  Instandhaltung  (VGr,  22. April  1986  =  StE 1987  B 44.13.1  Nr. 1; 

Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 30  N 38  StG),  sodass  das  Grundstück  weiterhin –

 allenfalls  "modernisiert" – seinen  bisherigen  Verwendungszweck  erfüllen  kann.  Geht 

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indessen die Modernisierung darüber hinaus, steht sie einer Neueinrichtung gleich und 

bewirkt, dass das Wohnhaus in einen besseren Zustand versetzt wird, d.h. in den Rang 

eines  besser  ausgestatteten,  wertvolleren  Gebäudes  mit  wesentlich  modernerer  oder 

modernster  Ausgestaltung  aufrückt,  so  gehören  die  Kosten  der  Modernisierung  zum 

nicht  abzugsfähigen  Herstellungsaufwand  und  sind  sie  nicht  abzugsfähige  Vermö-

gensanlage 

(RB 1972  Nr. 28,  1977  Nr. 49  mit  Hinweisen;  Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, Art. 32 N 39 DBG und § 30 N 48 StG). Vorbehalten bleibt im hier betrof-

fenen Steuerjahr 2006 sodann die in der ganzen Schweiz noch anwendbare Dumont-

Praxis, gemäss welcher für Liegenschaften, die im vernachlässigten Zustand erworben 

wurden,  in  den  ersten  fünf  Jahren  keine  Instandstellungskosten  abgezogen  werden 

dürfen  (BGr,  2. Februar  2005  =  StE 2005  A  23.1  Nr. 10).  Die  Unterhaltsmassnahmen 

zielen letztlich darauf ab, die Liegenschaft langfristig in ertragsfähigem Zustand zu er-

halten (RB 1971 Nr. 32; Dieter Egloff  in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber, Kommentar zum 

Aargauer Steuergesetz, 2004, § 39 N 38).   

Nicht  abzugsfähig  sind  demgegenüber  die  wertvermehrenden  Aufwendungen, 

d.h.  Auslagen,  welche  im  objektiv-technischen  Sinn  eine  dauernde  Vermehrung  oder 

Verbesserung  des  Grundstücks  bewirken,  insbesondere  durch  bauliche  Veränderun-

gen  (Einbau  eines  neuen  Badezimmers,  Bau  einer  Garage,  Ausbau  des  Dachstocks, 

Weg-  und  Strassenbauten;  Reimann/Zuppinger/Schärrer,  § 25  N 54).  Dazu  gehören 

auch die Kosten einer zunächst mangelhaften Einrichtung, die nachträglich mit weite-

ren Kosten verbessert oder ausgewechselt werden muss (RB 1967 Nr. 27). Drängt sich 

kurz nach der Fertigstellung eines Gebäudes eine Sanierung auf (z.B. infolge Hangab-

rutschung),  handelt  es  sich  bei  diesen  Sanierungskosten  nicht  um  Unterhaltskosten; 

diese Kosten stehen vielmehr in kausalem Zusammenhang mit der Gebäudeerstellung 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 30 N 49 StG). Nicht als Unterhaltskosten abzugsfä-

hig sind ferner Aufwendungen, die mit einer Gebäudeauskernung verbunden sind, und 

jene Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h. 

ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes aufrücken 

lassen  (RB 1972  Nr. 28;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 30  N 48  StG).  Sind  wert-

vermehrende  bauliche  Massnahmen  erbracht  worden,  sind  auch  Kosten  für  Anpas-

sungsarbeiten  an  bestehenden  Einrichtungen  wertvermehrend  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, § 221 N 40 StG). 

c) Liegenschaftenunterhaltskosten sind steuermindernder Natur und daher vom 

Steuerpflichtigen gesamthaft darzutun und nachzuweisen (RB 1987 Nr. 35). Umfassen 

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Aufwendungen  sowohl  werterhaltende  als  auch  wertvermehrende  Anteile,  was  häufig 

bei  Umbauten  an  bestehenden  Gebäuden  der  Fall  ist,  sind  die  Aufwendungen  im  

Umfang der werterhaltenden Anteile zum Abzug zuzulassen, während die wertvermeh-

renden  Anteile  nicht  abzugsberechtigt  sind;  die  Anteile  sind  diesfalls  zu  schätzen 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art.  32  N  45  DBG  und  §  30  N 46  StG).  Dabei  ist  es 

wiederum  Sache  der  Steuerpflichtigen,  die  notwendigen  Schätzungsgrundlagen  zu 

beschaffen.  Hierzu  bedarf  es  insbesondere  genauer  Angaben  über  die  ausgeführten 

Arbeiten und den Zustand und die Ausrüstung des Objekts vor und nach dem Umbau 

(RB 1997 Nr. 51; VGr, 22. April 1986 = StE 1987 B 44.13.1 Nr. 1). 

5.  a)  Im  Rahmen  der  steuerbehördlichen  Sachverhaltsuntersuchung  erliess 

der Steuerkommissär am 6. November 2009 die folgende Auflage: 

"Umbau  L,  in  G;  Verkaufsbroschüre,  Fotos  vor  und  nach  Renovation,  detail-

lierte  Sachdarstellung  über  die  vorgenommenen  Arbeiten,  detaillierte  Beschreibung 

des Zustands der Liegenschaft vor der Renovation sowie Nachweis mittels geeigneter 

Unterlagen,  Kostenvoranschlag  des  Architekten  bzw.  Renovation,  Bauabrechnung, 

Gebäudeversicherungsschätzungen vor  und  nach  Renovation,  Pläne  (Veränderungen 

farblich markiert), Baueingabe."  

Die  Pflichtigen reichten dazu am 9. Februar 2010  zunächst einen schwarzen 

Ordner  mit  diversen  Unterlagen  wie  Kostenübersichten,  Bauabrechnungen,  Handwer-

kerrechnungen und Bauplänen ein, erfüllten damit aber die Auflage nur unvollständig. 

Nachdem der Steuerkommissär am 17. Februar, 12. Juli und 26. August 2010 diverse 

Auflagepunkte  wiederholt  bzw.  deren  Erfüllung  gemahnt  hatte,  liessen  die  Pflichtigen 

mit  Eingabe  vom  30.  August  2010  noch  geschossbezogene  Ausführungsbeschriebe 

sowie Fotos nachreichen.  

Gestützt  auf  dieses  Untersuchungsergebnis  liess  der  Steuerkommissär  im 

Rahmen  der  Einschätzung  bzw.  Veranlagung  lediglich  nach  pflichtgemässem  Ermes-

sen geschätzte Kosten von Fr. 87'200.- zum Abzug zu. Dabei wies er darauf hin, dass 

wohl  diverse  Rechnungskopien  sowie  Kostenaufstellungen  vorgelegt  worden  seien; 

Fotos,  Verkaufsbroschüren  und  Sachdarstellungen,  aus  welchen  der  vormalige  Zu-

stand  ersichtlich  sei,  fehlten  jedoch,  weshalb  der  steuerlich  abzugsfähige  Unterhalt 

nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen sei. 

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b)  Mit  der  Einsprache  liessen  die  Pflichtigen  noch  weitere  Ausführungs-

beschriebe  und  Fotos  nachreichen.  Die  Vorinstanz  erhöhte  in  der  Folge  im  Einspra-

cheentscheid den streitigen Abzug auf Fr. 171'900.-. Dabei vertrat sie die Auffassung, 

dass der Zustand des Ferienhauses vor der Sanierung auch unter Einbezug der nach-

gereichten Unterlagen unklar bleibe. Sodann habe der Neubauwert gemäss Schätzung 

der Gemeinde G zwischen 2005 und 2008 um Fr. 1'629'800.- zugenommen, was wert-

vermehrend zu würdigen sei. Naturgemäss könnten die abzugsfähigen Unterhaltskos-

ten bei grösseren Sanierungen und Umbauten nicht exakt bestimmt werden. Für eine 

Liegenschaft  mit  einer  Bruttogeschossfläche  von  237.4  m2  sollte  eine  Sanierung  

der  Böden,  Wände,  Küche,  Fenster  und  Nasszellen  den  Rahmen  von  Fr. 300'000.-, 

entsprechend  1/3  des  bisherigen  Gebäudeversicherungswerts,  nicht  übersteigen.  

Im  Verhältnis  der  Zahlungen  2006  und  2007  seien  somit  57.3%  von  Fr. 300'000.-  

(= Fr. 171'900.-) pro 2006 zum Abzug zuzulassen. 

c) Beim fraglichen Wohnhaus handelt es sich um ein freistehendes Einfamili-

enhaus im Engadinerstil. Dieses weist eine Bruttogeschossfläche von 237 m2 auf. Er-

stellt wurde es gemäss Einspracheentscheid anfangs der 70er Jahre. Die letztere An-

gabe entstammt einer Auskunft der Bauverwaltung G, welcher zu entnehmen ist, dass 

das seinerzeitige Baugesuch für das "Wochenendhaus" im April 1970 eingereicht wor-

den sei, was auf ein Baujahr 1970/71 schliessen lasse. Die Pflichtigen halten dem ent-

gegen,  dass  das  Schätzungseröffnungsprotokoll  das  Baujahr  1985  ausweise;  einen 

diesbezüglichen  Beleg  haben  sie  indes  nicht  eingereicht  und  den  Bündner  Schät-

zungseröffnungen  in  den  Steuerakten  lässt  sich  kein  Baujahr  entnehmen  (vgl.  Beila-

gen).  Unabhängig  vom  tatsächlichen  Erstellungsjahr  kann  aber  gesagt  werden,  dass 

ein in den 70er- oder 80er-Jahren erstelltes "Wochenendhaus", welches anfangs 2006 

für immerhin Fr. 2 Mio. gekauft worden ist, mit Bestimmtheit nicht in einem verwahrlos-

ten bzw. total baufälligen Zustand gewesen sein kann. Damit bleibt von vornherein kein 

Raum  für  die  Anwendung  der  Dumont-Praxis.  Indes  liegt  auf  der  Hand,  dass  die  von 

den  Pflichtigen  unmittelbar  nach  dem  Kauf  getätigten  Bauinvestitionen,  welche  per 

2006 und 2007 behauptete Kosten von rund Fr. 2.6  Mio. auslösten, nicht blossen Re-

novations-  bzw.  Instandstellungs-charakter  haben  können,  sondern  schwergewichtig 

als  wertvermehrend  qualifizieren. Dies  ergibt sich  denn  auch  aus  der  Gebührenverfü-

gung der Gemeinde G vom 22. Mai 2009, gemäss welcher der Gebäudewert vor dem 

Umbau  (7.  September  2005)  Fr.  937'000.-  und  danach  (18.  Juli  2008)  Fr. 2'566'800.- 

betragen  hat  (vgl.  Ordner/Register  11).  Die  Pflichtigen  stellen  wertvermehrende  Kos-

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tenanteile denn auch nicht in Frage, gehen aber unter Bezugnahme auf die Kostenab-

rechnung ihres Architekten davon aus, dass die Gesamtkosten von rund Fr. 2.6 Mio. im 

Umfang von rund Fr. 2 Mio. als werterhaltend zu würdigen sind (vgl. Ordner, Abrech-

nungen und Übersichten vor dem Register).  

d) In dieser Ausgangslage muss mit Blick auf eine Schätzung der abziehbaren 

Unterhaltskosten  zwangsläufig  bekannt  sein,  in  welchem  Zustand  das  Haus  vor  den 

ausgeführten  baulichen  Massnahmen  war  und  worin  die  Letzteren  genau  bestanden 

haben.  Insoweit  liegt  der  Sachverhalt  jedoch  weitgehend  im  Dunkeln.  Die  Pflichtigen 

haben  weder  eine  diesbezügliche  detaillierte  Gesamtschilderung  abgegeben,  noch 

entsprechende aussagekräftige Beweismittel vorgelegt. Zur Feststellung des alten Zu-

stands  wäre  insbesondere  die  beim  seinerzeitigen  Kauf  per  Anfang  2006  mit  Be-

stimmtheit vorhandene Verkaufsdokumentation (enthaltend bei einem Zweimillionenob-

jekt  wohl  auch  eine  Schätzung)  hilfreich  gewesen.  Die  selektiv  eingereichten  Fotos 

(A4-Schwarzweisskopien)  belegen  sodann  den  Zustand  vor  und  nach  dem  Umbau  in 

keiner  Weise.  Teilweise  ist  nicht  einmal  klar,  ob  die  Fotos  den  alten  oder  neuen  Zu-

stand  aufzeigen.  So  wurden  mit  der  Auflageantwort  vom  30.  August  2010  "Diverse 

Photos nach der Sanierung" eingereicht, wobei die fotografierten Einrichtungen auf den 

mit  der  Einsprache  nachgereichten  Fotos  jedoch  überwiegend  mit  "alt"  bezeichnet 

worden  sind  (vgl.  z.B.  die  Fotos  zum  Cheminée  und  Treppenaufgang  im  Anhang  der 

zimmerbezogenen Baubeschriebe).  

Aufschluss  über  die  getätigten  baulichen  Massnahmen  hätte  sodann  insbe-

sondere  das Baugesuch mit den Bauplänen sowie  die diesbezügliche Baubewilligung 

gegeben.  Trotz  entsprechender  Auflage  haben  die  Pflichtigen  diese  im  vorliegenden 

Kontext unabdingbaren Unterlagen nicht vorgelegt. Eingereicht wurde nämlich nicht die 

Originalbaubewilligung,  sondern  lediglich  die Bewilligung  betreffend  nachträgliche  Ab-

änderungspläne,  welche  vom  15.  Oktober  2007  datieren  (vgl.  Baubescheid  vom 

20. November 2007 im Ordner/Register/12). Von Interesse wäre selbstredend aber das 

in der letzteren Bewilligung erwähnte ursprüngliche "Baugesuch Nr. " samt Plänen und 

Entscheid  der  Baubehörde  gewesen.  Immerhin  eingereicht  wurde  das  Bauabnahme-

protokoll  zum  bewilligten  Ausgangsprojekt.  Dieses  lässt  aber  die  getätigten  baulichen 

Massnahmen primär in wertvermehrendem Licht erscheinen. So ist im Betreff nämlich 

von einem "Terrassenanbau" die Rede, während unter den Feststellungen ein neu er-

stellter Parkplatz und ein neuer Geländeverlauf erwähnt werden. Aufhorchen lässt so-

dann, dass  am Schluss des  Bauabnahmeprotokolls  unter dem Titel "Bezug  der  Woh-

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nungen" festgehalten ist, dass  "die Wohnungen" am 1. August 2007 bezogen worden 

seien.  Dies lässt  sogar daran  denken, dass das bestehende Einfamilienhaus womög-

lich nicht nur um einen Terrassenanbau erweitert, sondern in ein Haus mit zwei Woh-

nungen umgebaut worden ist. Dazu würde passen, dass im Telefonbuch heute an der 

Adresse "L" zwei Festnetzanschlüsse aufgeführt sind (die Pflichtigen sowie ein gewis-

ser M; vgl. www.telsearch.ch). 

Dass unter diesen Umständen der Anteil der abziehbaren Kosten mit werter-

haltendem  Charakter  nach  pflichtgemässem  Ermessen  zu  schätzen  ist,  steht  ausser 

Diskussion (Art. 130 Abs. 2 DBG; § 139 Abs. 2 StG). Zu prüfen bleibt damit, ob sich die 

Ausführungen der Pflichtigen in Verbindung mit den vorgelegten Beweismitteln immer-

hin zum Nachweis eignen, dass die Schätzung der Vorinstanz mit Fr. 171'900.- zu tief 

ausgefallen ist.  

e)  Eingereicht  haben  die  Pflichtigen  als  Hauptbeweismittel  zunächst  den  er-

wähnten  Ordner,  welcher  die  Bauabrechnung  ihres  Architekten  enthält.  Die  Letztere 

geht  von  Gesamtkosten  von  Fr. 2'592'656.-  aus  und  verteilt  diese  auf  verschiedene 

Bereiche (Vorstudien, Rohbau 1 und 2, Ausbau 1 und 2, Honorare, Terraingestaltung, 

Muster/Baunebenkosten). Die einzelnen Bereiche sind weiter in Baukostenarten unter-

teilt  (z.B.  Gipserarbeiten,  Schlosserarbeiten,  Schreinerarbeiten).  Alle  Positionen  wer-

den schliesslich einerseits auf die Jahre 2006 und 2007 und andrerseits prozentual in 

die Kategorien "werterhaltend" und "wertvermehrend" aufgeteilt.  

aa)  In  den  Ordnerregistern  sind  Architektenabrechnungen  und  Handwerker-

rechnungen zu den verschiedenen Bereichen abgelegt. Vollständig und beweistauglich 

sind  die  Belege  entgegen  der  Darstellung  der  Pflichtigen  in  Beschwerde  und  Rekurs 

indes  in  keiner  Weise.  So  wurde  etwa  zur  Untermauerung  der  unter  den  Rohbau  2  

aufgeführten  Schreinerarbeiten  im  Gesamtbetrag  von  Fr.  718'556.-  (davon  2006  = 

Fr. 216'057.-) lediglich ein E-Mail betreffend verschiedene "Onlinebankingbelastungen 

der I AG" vorgelegt; wie daraus auf das Vorliegen von in der Bauabrechnung vermerk-

ten  werterhaltenden  Schreinerarbeiten  im  Umfang  von  80%  des  Gesamtbetrags  (= 

rund Fr. 575'000.-) geschlossen werden soll, ist schleierhaft. Überhaupt ist nicht nach-

vollziehbar,  wie  im  Rahmen  eines  behaupteten  gewöhnlichen  Unterhalts  Schreinerar-

beiten  in  einer  solchen  Höhe  anfallen  können.  Dasselbe  gilt  für  die  Elektroanlagen, 

deren Kosten ohne nähere Spezifikation mit Fr. 287'388.- (100% werterhaltend; davon 

2006  =  Fr. 182'920.-)  angegeben  werden;  dies  obwohl  im  eingereichten  Werkvertrag 

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zu  den  Elektroarbeiten  etwa  eine  Position  "Multimedia"  mit  Fr. 29'187.35  aufgeführt 

wird. Dass auf die werterhaltenden Anteile in der Bauabrechnung des Architekten folg-

lich nicht abgestellt werden kann, zeigen auch andere stichprobenartige Beispiele: So 

werden etwa auch die Schlosserarbeiten als zu 100% werterhaltend qualifiziert, obwohl 

eine der im Ordner abgelegten Schlosserrechnungen den Einbau von Wärmestrahlern 

auf dem Balkon ausweist. Dass eine entsprechende Balkoneinrichtung bereits im alten 

Zustand existierte und zu erneuern bzw. zu ersetzen war, wird nicht einmal behauptet, 

geschweige denn nachgewiesen. Gleiches gilt für das gemäss Sanitärrechnungen neu 

eingebaute  Dampfbad/Jacuzzi  (mit  Kühlschrank)  im  Betrag  von  Fr. 76'520.-  (davon 

2006 = Fr. 32'600.-, als 100% werterhaltend aufgeführt). All diese Beispiele legen na-

he,  dass  hier  weniger  Renovation  und  Instandstellung,  als  luxuriöse  Modernisierung 

mit Neubaucharakter betrieben worden ist.  

bb)  Im  Übrigen  ist  zur  Bauabrechnung  festzuhalten,  dass  verschiedene  Kos-

tenpositionen  in  keiner  Weise  spezifiziert  sind.  So  werden  etwa  "äussere  und  innere 

Malerarbeiten" im Betrag von Fr. 90'815.- aufgeführt und finden sich dazu im Ordner-

register aber bloss zwei inhaltslose Rechnungen der Malerei J aus dem Jahr 2007 mit 

dem  Betreff  "A  Konto  Zahlung";  dies  erlaubt  keinerlei  Rückschlüsse  auf  den  Hinter-

grund der ausgeführten Arbeiten (Malerarbeiten an Bestehendem oder an neu erstell-

ten Bauteilen). Dass von diesen Fr. 90'815.- ein Anteil von Fr. 31'635.- pro 2006 ange-

fallen  ist  und  im  Umfang  von  85%  werterhaltend  sein  soll,  ist  damit  eine  nicht 

überprüfbare  Behauptung.  Gleiches  gilt  für  die  Baumeisterarbeiten  von  insgesamt  Fr. 

614'446.- (davon 2006 = Fr. 504'525.-, werterhaltend angeblich 60%); gerade diesbe-

züglich wäre aber – zumal die Baupläne fehlen  – von Interesse, ob und inwieweit die 

raumbezogene Infrastruktur des Hauses (Mauern/Wände, Decken, Treppen) verändert 

bzw. erweitert worden ist. Der Betreff "Aufmauern und Betonieren" auf der ansonsten 

unspezifizierten  Rechnung  der  K  AG  vom  28.  September  2007  über  Fr. 280'934.30 

zeigt aber  auf, dass  es hier zum grossen  Teil  auch  um wertvermehrende Erweiterun-

gen  gegangen  ist.  Gleiches  ergibt  sich  aus  der  weiteren  Rechnung  der  K  AG  vom 

28. September 2007 betreffend das Aufrichten einer neuen Schleppgaube in die Dach-

konstruktion.  

cc)  Insgesamt  eignet  sich  der  Bauabrechnungsordner  für  sich  allein  somit 

nicht  zur  Schätzung  der  werterhaltenden  Kostenanteile;  in  diesem  Ordner  nach  sol-

chen Anteilen zu forschen, kann sodann nicht Aufgabe des Rekursgerichts sein.  

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f) Weiterhelfen können den Pflichtigen damit allenfalls noch die in Ergänzung 

zum  Ordner  nachgereichten  geschoss-  und  raumspezifischen  Baubeschriebe  und 

Werkverträge.  Dazu  ist  zunächst  festzuhalten,  dass  sich  die  Beschriebe  vom  30.  Au-

gust  2010,  welche  im  Auflageverfahren  eingingen,  von  denjenigen  vom  1.  Dezember 

2010, welche mit der Einsprache nachgereicht wurden, unterscheiden. Die Beschriebe 

decken sich dabei auch nicht mit den rudimentären Baubeschrieben in der Einsprache:  

aa) Untergeschoss:  

Der Einsprachebaubeschrieb lautet wie folgt: 

- Ersatz von Wand- und Bodenbelägen, Sauna und Dusche 

- Tankraum gemäss den behördlichen Auflagen instand gestellt 

- Ersatz der Heizungsanlage und der Sanitärverteilung 

- Ersatz (und Vergrösserung) des Garagentors 

Gemäss den im Auflageverfahren eingereichten Beschrieben wurde im Unter-

schoss  entgegen  dieser  nach  blosser  Renovation  klingenden  Beschreibung  auch  ein 

luxuriös ausgestatteter Fitnessraum (mit Dampfbad, Jacuzzi, Kühlschrank etc.) einge-

baut; dies gemäss den Revisions-Bauplänen in einem neu erstellten  Anbau unterhalb 

der  erdgeschossigen  Terrasse.  In  den  mit  der  Einsprache  nachgereichten  Unterge-

schossbeschrieben  ist  dieser  Terrassenanbau  nicht  mehr  aufgeführt,  obwohl  er  ge-

mäss  den  Abrechnungen  im  Ordner  (vgl.  vorstehend)  tatsächlich  erstellt  worden  ist. 

Dass sämtliche Arbeiten, welche diesen unter Eingriff ins gewachsene Terrain erstell-

ten Terrassenanbau betreffen, zu 100% wertvermehrend sind, versteht sich von selbst.  

Im  Übrigen  lässt  sich  den  (divergierenden)  Beschrieben  der  Untergeschoss-

räume  entnehmen,  dass  etwa  Bodenbeläge  aus  PVC  und  Wände  (Abrieb)  durch  Na-

turstein ersetzt worden sind; dabei wurde auch eine Bodenheizung zur Erwärmung des 

Natursteinbodens  eingebaut.  Auch  insoweit  wurden  demnach  vorab  Mehrwerte  er-

schaffen.  

Soweit  in  den  Beschrieben  auf  Sanitär-  und  Elektroprojekte  verwiesen  wird, 

wurden  diese  nicht  vorgelegt.  Die  eingereichten  Werkverträge  helfen  bei  der  Frage 

nach dem Projektinhalt nicht weiter, weil sie lediglich Beträge auflisten (z.B. Sanitäran-

lagen Fr. 25'500.-). Aufschlussreich wären die in den Werkverträgen erwähnten Offer-

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ten gewesen, doch wurden diese wiederum nicht eingereicht. Entsprechende Fotos im 

Anhang  fehlen  ebenfalls,  weshalb  davon  auszugehen  ist,  dass  im  untergeschossigen 

Sanitär- und Elektrobereich vorab luxuriöse Neuinstallationen erfolgt sind.  

Werterhaltende Massnahmen sind am ehestens mit Bezug auf  die Heizungs-

sanierung  naheliegend.  Diesbezüglich  fehlt  im  Ordner  jedoch  die  Rechnung  der  Hei-

zungsfirma;  enthalten  ist  dort  lediglich  die  "Schlussabrechnung"  des  Architekten  vom 

13. September 2007, welche für die "Arbeitsgattung Heizung" einen Gesamtbetrag von 

Fr. 34'602.23 vermerkt. Ob diesbezüglich per 2006 Akontozahlungen geleistet worden 

sind, lässt sich dieser Abrechnung aber nicht entnehmen.  

Bei  der  im  Untergeschoss  bestehenden  Garage  wurde  gemäss  Beschrieb 

unter Abbruch von Aussenmauern ein neues und grösseres Garagentor eingebaut. Die 

dazu eingereichten Fotos zeigen die Grössenverhältnisse nicht genau auf, weshalb gut 

möglich  ist,  dass  eine  Einzelgarage  zur  Doppelgarage  erweitert  worden  ist;  ein  wert-

vermehrender Anteil ist aber auf jeden Fall auszuscheiden, so dass die in der Bauab-

rechnung  aufgeführten  Kosten  (Fr.  17'465.-,  davon  2006  Fr. 12'912.-)  nicht  als  100% 

werterhaltend qualifiziert werden können. 

bb) Erdgeschoss:  

Der Einsprachebaubeschrieb lautet wie folgt: 

- Ersatz der Cheminéeanlage 

- Ersatz von Fenstern und Türen 

- Ersatz von Wand- und Bodenbelägen 

- Erneuerung der Decken 

- Wanddämmungen 

- Ersatz von sanitären Installationen 

- Ersatz von Küche und Bad/WC 

Auch hier gibt es Unterschiede in den Baubeschrieben. So ist beispielsweise 

im Küchenbeschrieb vom 30. August 2010 von einer L-förmigen Küche die Rede, wäh-

rend der Beschrieb vom 1. Dezember 2010 eine U-förmige Küche anführt. Fotos, wel-

che  Auskunft  über  den  tatsächlichen  Endausbau  der  Küche  und  insbesondere  den 

früheren Zustand gegeben hätten, wurden nicht eingereicht.  

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Gleiches gilt mit Bezug auf das Bad/WC. Wiederum fehlen auch das Sanitär- 

und  das  Elektroprojekt,  auf  welche  in  den  Beschrieben  verwiesen  wird.  Damit  lassen 

sich mit Bezug auf die Kosten für sanitäre und technische Installationen die werterhal-

tenden Anteile kaum abschätzen.  

Den Beschrieben ist im Übrigen zu entnehmen, dass nahezu alle Wände neu 

mit Holz verkleidet worden sind, was teilweise die bereits erwähnten hohen Schreiner-

kosten  erklärt,  aber  auch  für  deren  Zuordnung  zu  den  wertvermehrenden  Arbeiten 

spricht.  Gleiches  gilt  mit  Bezug  auf  die  im  Erdgeschoss  wiederum  verschiedenenorts 

eingebauten Natursteine.  

Auch  das  neue  Warmluftcheminée  kann  nicht  einfach  als  werterhaltend 

durchgehen, zeigen doch die diesbezüglich eingereichten Fotos, dass ein völlig intak-

tes, massiv gebautes Stein-Cheminée abgebrochen und durch ein modernstes Chemi-

néé  mit  geschliffenen  Steinplatten  ersetzt  worden  ist.  Cheminéekosten  per  2006  sind 

zudem in der Bauabrechnung gar nicht aufgeführt.  

Ähnlich  wie  beim  Cheminée  verhält  es  sich  sodann  bei  der  Treppe.  Gemäss 

Fotos  zum  Altzustand  wurde  ein  intakter  Wendeltreppenaufgang  neu  mit  Bruchstein 

verkleidet  (so  die  Beschriebe,  ein  Foto  zum  neuen  Zustand  fehlt),  weshalb  von  einer 

normalen, dem Werterhalt dienenden Renovation nicht gesprochen werden kann.  

Werterhaltende  Anteile  sind  demgegenüber  bei  den  Kosten  für  Bodenbeläge 

naheliegend (Ersatz von Teppich durch Parkett), doch sind in der Bauabrechnung auch 

diesbezüglich  keine  per  2006  angefallene  Kosten  ersichtlich.  Ob  entsprechende  Kos-

ten womöglich im Rahmen der erwähnten Schreinerarbeiten angefallen sind, lässt sich 

nicht sagen, weil entsprechende Abrechnungen fehlen.  

Soweit sodann Decken (Abrieb) durch gestrichenen Weissputz ersetzt worden 

sind,  sind  werterhaltende  Anteile  zuzugestehen,  doch  ist  eine  Quantifizierung  wieder-

um nicht möglich, weil keine detaillierten Maler- und Gipserrechnungen vorliegen. 

Schliesslich sind werterhaltende Massnahmen vor allem noch im Zusammen-

hang  mit  dem  Ersatz  von  Fenstern,  Fensterläden  und  Türen  naheliegend.  Bezüglich 

Fenster und Fensterläden sind in der Bauabrechnung für das ganze Haus aber ledig-

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lich werterhaltende Kosten 2006 von Fr. 37'660.- bzw. Fr. 16'140.- aufgeführt.  Zu den 

ersetzen Türen finden sich wiederum keine Abrechnungen.  

cc) Dachgeschoss:  

Der Einsprachebaubeschrieb lautet wie folgt: 

-  Ersatz- von Wand- und Bodenbelägen, Fenstern und Türen 

-  Ersatz der Holzdecke mit gleichzeitigem Einbau von Wärmedämmungen 

-  Ersatz WC und Dusche 

-  Ersatz der Heizungsanlage und der Sanitärverteilung 

-  Erneuerung des Dachs 

Weil  keine  aufschlussreichen  Fotos  und  keine  aussagekräftigen  Baupläne 

eingereicht worden sind, lässt sich zunächst nicht beurteilen, ob das Dachgeschoss vor 

dem Umbau bereits zum Wohnen (oder bloss als Estrich) genutzt worden ist.  

Was sodann die Wand- und Bodenbeläge sowie die Fenster und Türen anbe-

langt, kann auf die vorstehenden Ausführungen zum Erdgeschoss verwiesen werden. 

Was  mit  Ersatz  der  Heizungsanlage  (offenbar  in  Zimmer  2)  gemeint  ist,  bleibt  unklar, 

denn das im Detailbeschrieb erwähnte Heizungsprojekt fehlt. Gemäss Revisionsplänen 

könnte  womöglich  ein  Schwedenofen  eingebaut  worden  sein,  was  wertvermehrenden 

Charakter hätte.  

Die  gemäss  Revisionsbauplänen  in  die  Dachschräge  hineinragende  Du-

sche/WC muss auf jeden Fall neu und damit wertvermehrend sein, weil auf einem Foto 

zum  Altzustand  keine  Dachöffnung  erkennbar  ist  und  wie  bereits  erwähnt  aber  eine 

neue Schleppgaube erstellt worden ist.  

dd) Aussen- und Umgebungsarbeiten:  

Diesbezüglich wurden keine Beschriebe vorgelegt. Den Rechnungen im Ord-

ner ist aber zu entnehmen, dass das Schrägdach neu eingedeckt worden ist, wobei per 

2006  entsprechende  Dachdeckerkosten  (BKP  224)  von  Fr.  35'000.-  angefallen  sein 

sollen (davon ist ein Anteil von Fr. 29'750.- als werterhaltend aufgeführt). Ein Beleg für 

die entsprechende Akontorechnung bzw. Zahlung fehlt indes.  

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Gestrichen  wurde  offenbar  auch  die  Fassade,  wobei  werterhaltende  Kosten 

per  2006  für  "äussere  Malerarbeiten"  von  Fr.  31'635.-  vermerkt  sind.  Eine  entspre-

chende  Malerabrechnung  fehlt  jedoch  und  gemäss  Architektenabrechnung  betreffen 

diese Malerkosten den Aussen- und Innenbereich, was wiederum Abgrenzungsfragen 

aufwirft.  

Kosten  für  Gärtnerarbeiten  oder  Terrainanpassungen  (Erdbewegungen)  wur-

den  per  2006  nicht  aufgeführt  und  hätten  aber  (soweit  evt.  in  den  unspezifizierten 

Baumeisterarbeiten  enthalten)  von  vornherein  insoweit  keinen  werterhaltenden  Cha-

rakter, als der Zusammenhang zum neuen Terrassenanbau naheliegt.  

g)  Zusammenfassend  ergibt  eine  Durchsicht  der  vorliegenden  Beweismittel,  

dass das für Fr. 2 Mio. erworbene Wohnhaus einerseits eine luxuriöse Modernisierung 

unter  Verwendung  von  edlen  Materialien  (Natursteine,  Holzverkleidungen  etc.)  und 

andrerseits  mit  dem  das  Untergeschoss  freilegenden  Terrassenanbau  und  der 

Schleppgaube  im  Dachgeschoss  auch  kostspielige  räumliche  Erweiterungen  erfahren 

hat.  Auch  im  Bereich  der  Haustechnik  (Sanitärbereich,  Elektro/Licht/Multimedia  etc.) 

wurde nicht primär die bestehende Infrastruktur renoviert oder instand gestellt, sondern 

verursachten  modernste  Neuinstallationen  den  zur  Diskussion  stehenden  Kostenauf-

wand. Insgesamt wurde das Wohnhaus klarerweise in den Rang eines besser ausge-

statteten  Gebäudes  im  obersten  Luxussegment  gehoben;  dies  zeigt  denn  auch  der 

massive Anstieg der Neuwertschätzung der Gemeinde G. Die Kosten für diese Moder-

nisierungen  und  neubauähnlichen  Erweiterungen  sind  damit  weitgehend  als  wertver-

mehrend bzw. als nicht abzugsfähige Vermögensanlage zu würdigen. 

Gewisse werterhaltende Anteile sind  den Pflichtigen  immerhin insoweit zuzu-

gestehen,  als  grundsätzlich  davon  auszugehen  ist,  dass  das  im  Kaufzeitpunkt  20  bis 

30jährige Haus wohl eine erste umfassende Renovation  mit periodisch wiederkehren-

dem Charakter nötig hatte. Zu denken ist in diesem Zusammenhang insbesondere an 

innere und äussere Malerarbeiten (Wände und Decken) sowie an die Erneuerung von 

Bodenbelägen,  sanitären  bzw.  technischen  Einrichtungen  (Küche,  Nasszellen,  Hei-

zung) und Fenstern. Wenn die Vorinstanz entsprechende Anteile auf Fr. 300'000.- ge-

schätzt  hat,  was  rund  einem  Drittel  der  ursprünglichen  Neuwertschätzung  entspricht, 

erscheint  dies  nicht  unangemessen,  zumal  mangels  ausreichender  Dokumentationen 

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und mit Blick auf den Kaufpreis von Fr. 2 Mio. nicht einmal ganz ausgeschlossen wer-

den kann, dass das Haus in renoviertem Zustand gekauft wurde und damit angefallene 

Baukosten (wie z.B. Kosten für den Ersatz einer neuen Küche aus Gründen der Ästhe-

tik)  den  Lebenshaltungskosten  zuzuordnen  wären.  Soweit  die    Vorinstanz  die  ge-

schätzten Kosten nach dem Abrechnungsschlüssel der Pflichtigen auf die Steuerjahre 

2006  und  2007  verteilt  hat  (=  Fr.  171'900.-  per  2006),  erscheint  dies  ebenfalls  als 

sachgerecht.  Die  von  den  Pflichtigen  selektiv  eingereichten  Unterlagen  eignen  sich 

jedenfalls nicht zum Nachweis, dass höhere Kosten für werterhaltende bauliche Mass-

nahmen angefallen sind.  

6. a) Diese Erwägungen führen zur Abweisung von Beschwerde und Rekurs. 

b)  Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  den  Pflichtigen  je  zur  Hälfte 

aufzuerlegen  (Art.  144  Abs. 1  DBG,  § 151  Abs. 1  StG)  und  entfällt  die  Zusprechung 

einer  Parteientschädigung  (Art. 144  Abs. 4  DBG  i.V.m.  Art. 64  Abs. 1  des  Bundesge-

setzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 sowie § 152 StG i.V.m 

§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die Beschwerde wird abgewiesen.  

2.  Der Rekurs wird abgewiesen.  

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