# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1747586d-4c6f-56c3-afa6-26b9d1991863
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-26
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 26.04.2013 BRGE I Nr. 0069/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0069-2013_2013-04-26.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0069/2013 vom 26. April 2013 in BEZ 2013 Nr. 43 

Strittig war die Einstufung einer teilweise in das Hauptgebäude integrierten, 
rund zur Hälfte vom Obergeschoss überlappten Doppelgarage als Besonderes 
Gebäude. 

Aus den Erwägungen: 

3.3 (…) Laut § 273 PBG gelten als Besondere Gebäude Bauten, die nicht 
für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste 
Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, 

wonach für solche Bauten in der Bau- und Zonenordnung von den kantonalen 
Mindestabständen abgewichen oder der Grenzbau erleichtert werden kann, ist 
von Gebäuden und Gebäudeteilen die Rede.  

Die Rechtsprechung hat sich schon verschiedentlich mit dem Begriff des 
Besonderen Gebäudes befasst und geht entsprechend dem Wortlaut von § 49 
Abs. 3 PBG ohne Weiteres davon aus, dass Besondere Gebäude, sofern die 
Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, an Hauptgebäude angebaut 
sein können. Entscheidend ist, dass die Verbindung oder die Nähe zu einem 
Hauptgebäude zusammen mit der Beschaffenheit des Gebäudes 
(Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu führt, dass in 
einer als Besonderes Gebäude deklarierten Baute Räume entstehen, die bei 
objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen 
geeignet sind. Eine weiter gehende funktionale Selbständigkeit des Besonderen 
Gebäudes wird neuester Praxis zufolge auch vom Verwaltungsgericht nicht 
mehr verlangt (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.3 ff. = BEZ 2012 
Nr. 55, auch für das Folgende). Dagegen dürfen nicht blosse Bestandteile von 
Hauptgebäuden willkürlich zu An- und Nebenbauten und damit gegebenenfalls 
zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Deshalb ist in Anlehnung an die zur 
Abgrenzung zwischen Hauptgebäuden auf der einen und An- und Nebenbauten 
auf der andern Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive 
und architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes zu verlangen. 

3.4 Es ist unbestritten, dass die Doppelgarage nicht für den dauernden 
Aufenthalt von Menschen bestimmt bzw. geeignet ist und deren grösste Höhe 
nicht mehr als 4 m beträgt. Jedoch steht die Doppelgarage nicht frei, sondern 
ist rund zur Hälfte ihrer Grundfläche in den Hauptbaukörper eingeschoben, da 
sie vom Obergeschoss in diesem Mass überlappt wird. Es kann sich bei der 
Doppelgarage somit nur dann um ein Besonderes Gebäude handeln, wenn sie 
trotz dieses Umstandes noch eine gewisse konstruktive und architektonische 
bzw. bauliche Selbständigkeit aufweist. 

3.5 Im bereits zitierten Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 7. 
November 2012 (VB.2012.00274 = BEZ 2012 Nr. 55) ging es um einen 
Garagenlift, der wie die vorliegend umstrittene Doppelgarage am 

 

 

Hauptgebäude nicht nur seitlich angebaut, sondern vom Obergeschoss 
teilweise überlappt wurde. Das Verwaltungsgericht qualifizierte jene 
Konstruktion nur deshalb als Besonderes Gebäude, weil sich die konstruktive 
und architektonische Selbständigkeit aufgrund einiger spezifischer Besonder-
heiten noch bejahen liess. So war ein Fassadeneinschnitt zwischen der den 
Garagenlift enthaltenden Baute und dem Obergeschoss vorhanden, wodurch 
eine bauliche Zäsur geschaffen wurde, welche es erlaubte, die Baute als 
baulich selbständig wahrzunehmen. Der Garagenlift war überdies nicht direkt 
an das Hauptgebäude angebaut, sondern hob sich von diesem mittels 
Zwischenräumen und eigenem Mauerwerk ab. Dergestalt hätte er sich ent-
fernen lassen, ohne dass wesentlich in die oberirdisch wahrnehmbare Substanz 
des Hauptgebäudes hätte eingegriffen werden müssen. Zwar wäre diesfalls ein 
Leerraum entstanden, welcher vom Obergeschoss überragt worden wäre. Ein 
solcher Leerraum hätte indes Teil der architektonischen Besonderheit des 
Bauwerks gebildet, welches einen Leerraum auch auf einer anderen Seite des 

Gebäudes vorsah (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.8). 

3.6 Derlei Besonderheiten sind bei der streitgegenständlichen Doppel-
garage nicht gegeben. Die vom Zimmer 1 und dem als «Tempel» bezeichneten 
Raum überlappte Hälfte der Doppelgarage teilt ihr ostseitiges Mauerwerk mit 
der Küche und dem Reduit des Erdgeschosses. Die Decke stellt den Boden des 
Obergeschosses dar, so dass auch in horizontaler Hinsicht kein eigenständiges 
Mauerwerk vorhanden ist. Die Doppelgarage verfügt deshalb auch nicht über 
Fassadeneinschnitte, Zwischenräume oder dergleichen, welche sie als baulich 
selbständig erscheinen liesse. Eine Entfernung der Doppelgarage wäre ohne 
einen wesentlichen Eingriff in die oberirdisch wahrnehmbare Substanz des 
Hauptgebäudes nicht zu bewerkstelligen. Es würde auch nicht einfach ein 
Hohlraum entstehen, da das Obergeschoss baustatisch zumindest mittels 
Stützen abzusichern wäre. Derartige Eingriffe wären bautechnisch nicht nur 
offensichtlich unsinnig, sondern führten vorliegend auch nicht dazu, 
irgendwelche architektonischen Akzente der Neubaute zu unterstreichen. Mit 
anderen Worten kann die bloss theoretische, wenn auch baulich und 
wirtschaftlich wohl unsinnige Möglichkeit, Erdgeschossräume eines Gebäudes 
durch Hohlräume zu ersetzen, nicht dazu führen, dass diesen Erdgeschoss-
räumen noch konstruktive und architektonische Selbständigkeit zuzugestehen 
wäre. Eine derartige Auffassung entzöge dem Begriff des Besonderen Ge-
bäudes sämtliche Konturen.  

Zusammengefasst verfügt die Doppelgarage nicht über ein ausreichendes 
Mass an konstruktiver und architektonischer Selbständigkeit, welche sie als 
Besonderes Gebäude, das an ein Hauptgebäude angebaut ist, aufzuweisen 
hätte. Damit handelt es sich nicht um ein Besonderes Gebäude. Die 
rekurrentische Rüge erweist sich somit als begründet.