# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e8402a44-7cb2-54ab-a440-26f622781cd8
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-12-05
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 05.12.1997 80.1997.96
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-1997-96_1997-12-05.html

## Full Text

Incarto n.

  80.97.00096

  	
  Lugano

  5 dicembre 1997

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto
  tributario del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro
  Soldini, presidente, 

  Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo
  Gianinazzi

  

 

statuendo
sul ricorso del 11 giugno 1997

 

in
materia di:                 IC 91/92

 

	
  presentato
  da:

  	
  __________
  __________, __________ __________, 
  

  rappr.
  da: __________ __________ __________ __________ __________ __________,
  __________ __________,  

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto

 

 

in
fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   __________
__________ è proprietario di sostanza immobiliare in diversi comuni del Cantone
e quindi soggetto fiscale limitatamente imponibile nel Canton Ticino.

                                         Il 1° settembre 1989
vendeva le particelle n. __________ e n. __________ RFD di __________ al prezzo
di fr. 11'897'720.--, conseguendo un guadagno lordo di fr. 5'266'520.--.

                                         Nella notifica di
tassazione IC 1991-92, dell'11 luglio 1994, l'UT di __________ -__________
esponeva al contribuente un reddito aziendale di fr. 1'317'380.-- di media
annua, così calcolato:

 

 

 

                                                      prezzo
di vendita:                    fr. 11'897'720

                                                      prezzo
d'acquisto:                                                                          fr.             6'631'200

                                                      migliorie:                                                                                           fr.                803'900

                                                      altri
costi:                                                                                           fr.                261'330

                                                      IMVI:                                                                                                fr.             1'389'263

                                                      interessi
passivi:                                                                              fr.                177'266

                                                      utile                                                                                                    fr.             2'634'761

 

 

                                   2.   Il reclamo,
presentato in tempo utile dal contribuente, veniva evaso con decisione del 12
maggio 1997. L'UT modificava la tassazione a svantaggio del reclamante, negandogli
la deduzione dell'IMVI dal prezzo di vendita e stabilendo così il guadagno in
fr. 4'042'024.--, poiché l'imposta sul maggior valore immobiliare non era stata
pagata.

 

 

                                   3.   Con il presente,
tempestivo ricorso __________ __________, assistito dalla __________
__________, chiede la deduzione dell'IMVI e di conseguenza il ripristino della
notifica di tassazione.

                                         Avverte che al momento
dell'emanazione della decisione su reclamo, egli aveva già pagato un acconto di
fr. 600'000.-- e che a garanzie dell'IMVI scoperta aveva depositato una
cartella ipotecaria accettata dall' Ufficio dei registri in quanto emessa su
una proprietà di sicuro valore. Rileva inoltre che l'IMVI deve essere
considerata deducibile nel biennio in cui l'utile è stato definito, sia nella
misura in cui è stata effettivamente pagata, sia nella misura in cui è stata
garantita.

                                         Fa altresì presente che
nel periodo fiscale 1991-92 egli ha dichiarato nel Comune di domicilio una
perdita di fr. 902'560.-- per l'imposta cantonale e di fr. 562'168.-- per
l'imposta federale diretta. Conclude quindi denunciando l'iniquità della
soluzione prospettata dalla decisione su reclamo, che finisce per colpire in
realtà nel periodo 1991-92 un reddito globale mai conseguito.

 

 

                                   4.   All'udienza del 23
luglio 1997, dopo discussione, l'UT si dichiarava disposto ad ammettere la
deduzione dalla tassazione IC 1991-92 dell'importo, già pagato, di fr.
600'000.-- e si impegnava altresì formalmente a rivedere detta tassazione a
dipendenza dei pagamenti, garantiti da cartella ipotecaria sul mapp. n.
__________ di __________, che il contribuente avrebbe ulteriormente effettuato.

                                         Veniva per contro lasciata
aperta la questione relativa alla deduzione delle perdite aziendale, in attesa
della produzione da parte del ricorrente della documentazione fiscale del
canton Zurigo relativa alle modalità di deduzione delle perdite.

                                         Con osservazioni del 12
settembre 1997 l'UT, dopo aver preso visione della documentazione prodotta, si
confermava nella propria decisione. Il contribuente, dal canto suo, non si
esprimeva sulla presa di posizione dell'UT.

 

 

                                   5.   5.1.

                                         In base ai princìpi
ricavati dall'art. 46 cpv. 2 CF, per impedire casi di doppia imposizione
intercantonale, gli utili derivanti dal commercio professionale d'immobili sono
imponibili esclusivamente nel Cantone di situazione dell'immobile. Quest'ultimo
deve ammettere la deduzione di tutti i costi, compresi gli interessi
passivi, in relazione al conseguimento dell'utile. In questo senso,
unanimemente, giurisprudenza (DTF 88 I 338; ASA 39
49; StE 1987 A 24.42.5) e dottrina (Locher, Doppelbesteuerung, §
9, II, Nr. 17; Höhn, Interkantonales Steuerrecht, p. 467 ss., §
28 IV A; Zuppinger/Schärrer/Fessler/Reich, Kommentar zum ZH StG,
Ergänzungsband, 1983, § 6 Nr. 13a e 97a).

                                         Tale soluzione, che
accolla la deduzione integrale degli interessi debitori al Cantone di
situazione dell'immobile, diverge da quella, pure stabilita dalla
giurisprudenza del Tribunale federale relativa alla doppia imposizione,
concernente gli immobili d'investimento situati in un cantone diverso da quello
di domicilio o di sede del soggetto fiscale. In questi casi la deduzione degli
interessi passivi viene ammessa nella proporzione degli attivi imponibili nel
cantone di situazione dell'immobile rispetto al totale degli attivi (DTF
88 I 339, consid. 1; ASA 39 52; Höhn, op. cit., §
28 Nr. 17).

 

                                         5.2.

                                         Le ragioni di principio
che hanno condotto a una diversa soluzione risiedono nel fatto che l'utile
derivante dal commercio professionale di immobili viene imposto esclusivamente
nel cantone di situazione dell'immobile. Con la conseguenza che tutti i costi
necessari a conseguire questo utile vanno ammessi in deduzione nel cantone che
li impone. In altre parole, la deduzione degli interessi passivi è connessa
all'oggetto è, per usare la terminologia tedesca, "objektmässig" (cfr.
Höhn, op. cit., § 28 Nr. 46). Ciò induce altresì a precisare che
sono deducibili soltanto i costi che hanno una relazione diretta con il conseguimento
dell'utile o, meglio, che sono qualificabili quali costi d'investimento
("Anlagekosten") (cfr. ASA 39 54, consid. 2b; Locher,
op. cit., § 9, II Nr. 17, consid. 4a in fine; StE 1987 A 24.42.5,
consid. 3).

                                         Diversamente, nel caso di
immobili di investimento, l'indebitamento e il relativo costo, poiché riferiti
all'insieme degli attivi, vanno dedotti proporzionalmente, vale a dire, secondo
la terminologia tedesca, "anteilmässig" (cfr. Höhn, op.
cit., § 28 Nr. 17).

 

                                         5.3.

                                         Secondo la dottrina le
perdite derivanti da commercio professionale d'immobili devono essere dedotte
in virtù del diritto federale dall'utile immobiliare conseguito nello stesso
anno nel medesimo cantone, anche se il diritto cantonale non lo prevede (Höhn,
op. cit., § 28 Nr. 55 s.).

 

 

                                   6.   6.1.

                                         Pendente il ricorso, il
contribuente ha prodotto le notifiche di tassazione del Canton Zurigo per
l'anno 1990 e per l'anno 1991. La prima non denota alcuna perdita derivante da
commercio professionale d'immobili, che possa essere accollata al Canton Ticino.
La "Zwischeneinschätzung per 1.1.90", effettuata in base al § 59 f
StG-ZH, conclude, per quanto concerne la parte del Canton Ticino, con un utile.
Per contro, la tassazione per l'anno 1991 evidenzia una perdita, di pertinenza
del Canton Ticino, di fr. 235'975.--.

 

                                         6.2.

                                         Va inoltre ricordato che
nel Canton Zurigo nel caso delle persone fisiche il periodo di computo connesso
al periodo di tassazione biennale è di un solo anno, a meno che non si
verifichino modificazioni del reddito o della sostanza che oltrepassino i
limiti posti dal § 54 LT-ZH. L'anno 1994 costituisce così, di regola, il periodo
di computo per il periodo di tassazione 1995-96 (cfr. Richner/Frei/Weber/Brütsch,
Zürcher Steuergesetz - Kurzkommentar, 2a  ediz., Zurigo 1997, ad §§
53-61 N. 6f, p. 441 s.) e così di seguito a ritroso nel tempo.

                                         In caso di modifica degli
elementi della tassazione, invece, ha luogo una tassazione principale
straordinaria (§ 54 StG-ZH; Richner/Frei/Weber/Brütsch, op. cit., p. 344
s.).

 

                                         6.3.

                                         Stante quindi il sistema
di imposizione seguito dal Canton Zurigo, parrebbe sussistere una perdita
derivante dal commercio professionale d'immobili di pertinenza del Canton
Ticino di complessivamente fr. 235'975.--, che deve essere dedotta dal reddito
imponibile in Ticino in media annua.

                                         Analogamente interpellato,
il rappresentante del ricorrente si è limitato a ribadire l'esistenza di una
perdita, senza meglio specificarne l'entità con riferimento alle basi temporali
dell'imposizione nel Canton Zurigo e, meglio, senza precisare se, come parrebbe,
la perdita sia relativa al solo anno di computo 1990, che fa stato per la
tassazione principale straordinaria del 1991.

                                         Si giustifica pertanto, su
questo punto, di annullare in ordine la decisione su reclamo e di retrocedere
gli atti all'Ufficio di tassazione, perché, dopo eventuali verifiche del caso
presso l'Autorità fiscale del Canton Zurigo, statuisca di nuovo sull'importo
della perdita deducibile.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                   1.   Il ricorso è accolto a'
sensi dei considerandi.

                                         §      Di
conseguenza, la decisione su reclamo del 12 maggio 1997 è annullata in ordine e
gli atti sono retrocessi all'Ufficio di tassazione, perché determini nuovamente
il reddito aziendale dopo ulteriori accertamenti sulle perdite deducibili e,
meglio, come indicato al consid. 6, tenuto altresì conto dell'importo di fr.
600'000.-- pagato a titolo di imposta sul maggior valore immobiliare

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa
di giustizia né spese.

                                         Non si assegnano
ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione alle parti.

 

                                   4.   Il presente giudizio è
definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

 

 

 

 

per
la Camera di diritto tributario

del
Tribunale d’appello

Il
Presidente:                                                          Il
Segretario: