# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 10905470-e530-5808-a2f4-c64645e3cfd4
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-04-18
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 18.04.2007 BZ.2006.86
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BZ-2006-86_2007-04-18.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BZ.2006.86

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 18.04.2007

Entscheiddatum: 18.04.2007

Entscheid Kantonsgericht, 18.04.2007
Art. 58, Art. 394 ff. und Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 398 Abs. 2 OR. Ein von 
Stockwerkeigentümern als Mietwohnung genutztes Objekt wurde aufgrund 
defekter gemeinschaftlicher Rohrleitungsanlagen zweimal durch einen 
Wasserschaden in Mitleidenschaft gezogen. Sie verlangten gestützt auf eine 
vertragliche Grundlage von der Liegenschaftsverwalterin wegen 
unterlassener bzw. verzögerter Schadensbehebung Ersatz für entstandene 
Mietzinsausfälle und machten gegen sie weiter eigene Aufwendungen für die 
Instandstellung geltend. Eine Haftung für die Mietzinsausfälle wurde 
mangels Nachweises einer Sorgfaltspflichtwidrigkeit sowie eines natürlichen 
Kausalzusammenhangs verneint, die Frage nach dem Bestehen einer 
vertraglichen Anspruchsgrundlage konnte deshalb offengelassen werden. 
Die eigenen Aufwendungen der Kläger waren mangels Passivlegitimation 
der Beklagten von dieser nicht zu ersetzen (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 
18. April 2007, BZ.2006.86).

Erwägungen

 

I.

1. Die Kläger waren bis am 19. Dezember 2003 Stockwerkeigentümer einer Wohnung, 

die sie als Mietobjekt nutzten. Die Verwaltung dieser Liegenschaft wurde im Auftrag der 

Stockwerkeigentümergemeinschaft von der Beklagten besorgt.

Am 28. April 2002 und 1. April 2003 ereigneten sich in der besagten Wohnung zwei 

Wasserschäden, die durch defekte gemeinschaftliche Rohrleitungen verursacht 

wurden. Die entsprechenden Reparaturarbeiten wurden jeweils von der Beklagten 

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veranlasst. Zum Zeitpunkt des ersten Wasserschadens war die Wohnung noch 

vermietet, das Mietverhältnis war allerdings bereits per 30. April 2002 gekündigt. 

Nachher stand die Wohnung bis zum Verkauf leer.

2. Die Kläger sind der Auffassung, dass die Wohnung aufgrund der beiden 

Wasserschäden ab Mai 2002 bis zum Verkauf nicht mehr zu vermieten war. Diesen 

Umstand lasten sie der Beklagten an; sie habe die Reparaturarbeiten nur schleppend 

abgewickelt. So konnte denn auch nach ihrem Dafürhalten ein bereits mit einem neuen 

Mieter abgeschlossener Mietvertrag nicht eingehalten werden (kläg. act. 7/8).

3. Sie klagten daher nach durchgeführter Vermittlung am 17. November 2005 beim 

Kreisgericht gegen die Beklagte auf Ersatz des erlittenen Mietzinsausfalls (Mai 2002 bis 

November 2003, d.h. 20 Monate à Fr. 960.-- Monatsmiete, insgesamt Fr. 19'200.--). 

Daneben machten sie noch einen Betrag von Fr. 1'500.-- für selber bezahlte Maler- und 

Reinigungskosten nach dem zweiten Wasserschaden geltend (Klage, 2).

Das angerufene Gericht wies die Klage mit Urteil vom 29. Juni 2006 ab. Eine 

vertragliche Haftung der Beklagten für den Mietzinsausfall kommt danach mangels 

Vorliegens eines Vertrags nicht in Frage (E. II/2.), und deliktsrechtlichen Ansprüchen 

stehe zum Vorneherein die Verjährung entgegen (E. II/3.). Im Übrigen haftet die 

Beklagte nach Auffassung des Kreisgerichts auch bei materieller Beurteilung nicht, weil 

ihr nach den gesamten Umständen kein schuldhaftes Verhalten dafür angelastet 

werden kann, dass die Wohnung nicht früher wieder bezugsbereit war (E. II/4.). Die 

geltend gemachten Aufwendungen für Reinigung und Malerarbeiten wies die 

Vorinstanz mangels Passivlegitimation der Beklagten und mangels Nachweises der 

behaupteten Kosten ab (E. II/5.).

4. Mit (korrigierter) Eingabe vom 25. Oktober 2006 erheben die Kläger unter Festhalten 

an ihrem Klagebegehren Berufung (B/10). Mit ihrer Berufungsantwort vom 27. 

November 2006 beantragt die Beklagte die Abweisung der Berufung (B/14).

Auf Vorschlag des Gerichts (B/17) verzichteten die Parteien auf einen zweiten 

Schriftenwechsel nach Art. 234 Abs. 2 ZPO.

 

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II.

1. Die Kläger akzeptieren, dass allfällige deliktsrechtliche Ansprüche verjährt sind. Sie 

gehen aber davon aus, dass ihnen die Beklagte aus Vertrag haftet. Diese vertragliche 

Haftung soll primär auf einem mit der Beklagten stillschweigend geschlossenen Vertrag 

auf Beseitigung der Schäden basieren. Alternativ argumentieren sie, der 

Verwaltungsvertrag zwischen Stockwerkeigentümergemeinschaft und Beklagter 

entfalte zu ihren Gunsten eine Drittschutzwirkung (Berufung, 6 f.). Die Beklagte 

bestreitet sowohl das Vorliegen eines separaten Vertrages als auch einer 

Drittschutzwirkung des Verwaltungsvertrags (Berufungsantwort, 7 ff.).

2. Im einen wie im anderen Fall basiert eine allfällige Haftung der Beklagten auf den 

Regeln des Auftragsrechts. Während es dabei unter der Annahme des stillschweigend 

geschlossenen Vertrags um einen direkten Anspruch der Kläger aus Vertragsverletzung 

geht, liegen die Dinge bei der Bezugnahme auf den Verwaltungsvertrag zwischen 

Stockwerkeigentümerschaft und Beklagter anders (vgl. im Übrigen zu dessen 

auftragsrechtlicher Einordnung H. REY, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 2. A., Rz. 

359). Beim insofern behaupteten Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter geht es 

darum, nicht als Partei am Vertrag beteiligten Personen für den Fall der 

Vertragsverletzung durch den Schuldner eigene vertragliche Schadenersatzansprüche 

zuzuerkennen. Der Unterschied gegenüber dem Vertrag zugunsten Dritter (Art. 112 OR) 

liegt vornehmlich darin, dass dem Dritten dort auch eigene primäre 

Leistungsansprüche zuerkannt werden (BSK OR I-GONZENBACH, 3. A., N 22 zu Art. 

112 OR; BK-WEBER, N 87 f. und 153 zu Art. 112 OR). Inwiefern diese Rechtsfigur für 

das schweizerische Recht prinzipiell anerkannt werden kann, ist von der 

bundesgerichtlichen Praxis aber bis anhin offengelassen worden (zuletzt BGE 130 III 

345 E. 1 S. 347 f.) und wird in der Lehre kontrovers beurteilt (vgl. etwa BK-WEBER, N 

169 ff. zu Art. 112 OR; BSK OR I-GONZENBACH, N 18 zu Art. 112). Für den Fall, dass 

ein solchen Drittanspruch vorliegend im Grundsatz zuzulassen ist, müssen sich die 

Kläger aber auch hier auf die Verletzung eines Auftrags, dem zwischen 

Stockwerkeigentümerschaft und Beklagter bestehenden Verwaltungsvertrag, beziehen.

Geht man davon aus, dass die von den Klägern alternativ genannten 

Anspruchsgrundlagen bestehen, haben sie damit nach Art. 97 Abs. 1 OR in beiden 

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Fällen das Vorliegen einer Vertragsverletzung, eines Schadens sowie eines adäquaten 

Kausalzusammenhangs zwischen Vertragsverletzung und Schaden nachzuweisen. Das 

ebenso erforderliche Verschulden an der Vertragsverletzung wird demgegenüber 

vermutet; diese Vermutung wäre von der Beklagten zu widerlegen (BSK OR I-

WIEGAND, 3. A., N 5 ff. zu Art. 97; GAUCH/SCHLUEP/REY, Schweizerisches 

Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band II, 8. A., Rz. 2651). Eine Vertragsverletzung 

liegt schliesslich im Auftragsrecht vor bei einem Verstoss gegen die Pflicht zu 

sorgfältiger und getreuer Besorgung des Geschäfts (Art. 398 Abs. 2 OR; vgl. BSK OR I-

WEBER, 3. A., N 21, 24 ff. zu Art. 398).

Nachfolgend wird zuerst geprüft, ob eine Haftung nach diesen Grundsätzen überhaupt 

gegeben wäre. Soweit das der Fall ist, wird zweitens darauf einzugehen sein, ob ein 

separater Auftrag bzw. eine Drittschutzwirkung des Verwaltungsvertrags gegeben ist.

3. Die Kläger sind im Wesentlichen der Auffassung, die Beklagte habe eine 

Vertragsverletzung begangen, indem sie nicht bzw. nicht zeitgerecht für die 

Wiederherstellung der Benützbarkeit der Wohnung nach den beiden Wasserschäden 

gesorgt habe. Die Wohnung sei die ganze Zeit nicht benützbar gewesen. Sie habe 

ihnen damit einen Schaden verursacht, indem der vorgesehene Nachmieter infolge der 

fehlenden Bezugsbereitschaft die Mietsache nicht habe antreten können und den 

bereits geschlossenen Mietvertrag wieder aufgelöst habe (Berufung, 3-6, 7 f. und 9).

a) Hinsichtlich der vertragswidrig verzögerten bzw. unterlassenen Wiederherstellung 

der Wohnung bringen die Kläger vor, sie hätten die Wohnung mit dem Nachmieter 

wegen des Stands der Arbeiten etwa zwanzigmal besucht, dann bei der Beklagten 

nachgefragt, die Hauswartin eingeschaltet und auch die Handwerker zu kontaktieren 

gesucht. So ging es nach Darstellung der Kläger bis im Oktober 2003, dem Zeitpunkt, 

in welchem der Nachmieter den Mietvertrag schliesslich aufgelöst habe (Berufung, 3-5, 

mit Anträgen auf Partei- und Zeugeneinvernahmen). Sie behaupten in diesem 

Zusammenhang auch, dass Arbeiten, welche zur Behebung des ersten 

Wasserschadens gehörten, erst nach dem zweiten Wasserschaden erledigt worden 

seien (Berufung, 7 f. mit Verweis auf kläg. act. 4). In erster Instanz wurde auch 

vorgebracht, die Teppichreinigung in Wohnzimmer und Gang nach dem ersten 

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Wasserschaden sei erst am 21. Oktober 2002 ausgeführt worden (Klage, 2 mit Verweis 

auf kläg. act. 3).

Mit dieser Darstellung ist angesichts der entsprechenden Ausführungen der Beklagten 

und der von dieser eingereichten Akten kein Beweis einer für das vorliegende Verfahren 

relevanten Vertragsverletzung zu erbringen. Aus den von den Klägern vorgelegten 

Dokumenten ergibt sich hinsichtlich des ersten Wasserschadens vom 28. April 2002, 

dass die Sanitärarbeiten zur Reparatur der defekten Rohrleitungen am 1. Mai 2002 

(bekl. act. 3), die Maurer- und Putzarbeiten am 17./18. Juni 2002 (bekl. act. 4) und die 

Malerarbeiten am 3. Juli 2002 (bekl. act. 5, Zeitpunkt nicht bestritten) erledigt wurden. 

Die Beklagte ist vor diesem Hintergrund der Auffassung, die Wohnung sei ab dem 19. 

Juni 2002, d.h. nach Beendigung der Maurerarbeiten, wieder bewohnbar gewesen. Den 

Zeitraum zwischen Sanitärarbeiten und Maurerarbeiten erklärt sie damit, dass die für 

eine nachhaltige Reparatur erforderliche Kontrolle der Dichtigkeit und insbesondere 

das Austrocknen des Mauerwerks entsprechend gedauert hätten (Berufungsantwort, 

5). Noch zu erledigende Malerarbeiten hätten eine Vermietung der Wohnung nicht 

gehindert, zumal es dabei oft um kosmetische bzw. in Absprache mit dem neuen 

Mieter zu erledigende Arbeiten handle, die bei entsprechender Nachfrage auch 

kurzfristig hätten erledigt werden können (Klageantwort, 4; Plädoyer, 4; Berufung, 5). 

Hinsichtlich der von den Klägern als verspätet vorgenommen gerügten 

Teppichreinigung vom 21. Oktober 2002 (kläg. act. 3) argumentiert die Beklagte, 

angesichts des Alters des Teppichs und der fehlenden Wasserschäden am 

darunterliegenden Parkett sei fraglich, ob überhaupt ein Zusammenhang mit dem 

Wasserschaden vorliege. Eine Vermietung habe die ausstehende Teppichreinigung 

jedenfalls nicht gehindert (Klageantwort, 4).

aa) Vor diesem Hintergrund kann zunächst nicht gesagt werden, die Wohnung sei in 

der ganzen Zeit zwischen erstem Wasserschaden und Verkauf der Wohnung 

unbewohnbar gewesen. Mit den von der Beklagten eingereichten Akten ist belegt, dass 

die Folgen des ersten Wasserschadens im Anschluss an dieses Ereignis vollumfänglich 

beseitigt wurden. Insbesondere ergibt sich auch aufgrund der Malerrechnung vom 21. 

Juli 2002 (bekl. act. 5), dass entgegen der Darstellung der Kläger die entsprechenden 

Arbeiten nach diesem ersten und nicht erst nach dem zweiten Wasserschaden 

ausgeführt wurden. Die von den Klägern eingereichte Malerrechnung vom 6. Januar 

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2004 für Malerarbeiten vom 20. August 2003 (kläg. act. 4, entspricht sachlich der von 

der Beklagten eingereichten Rechnung vom 28.8.04 [bekl. act. 8]), betrifft folglich 

diesen zweiten Wasserschaden. Dieser Schluss wird durch zwei weitere Anhaltspunkte 

bestätigt: Zum einen wurde nach den Malerarbeiten gemäss Rechnung vom 21. Juli 

2002 eine Teppichreinigung durchgeführt (kläg. act. 3). Es ist nicht anzunehmen, dass 

diese vorgenommen worden wäre, wenn nach dem ersten Wasserschaden noch 

Handwerkerarbeiten zu erledigen gewesen wären. Zum anderen wurden nach dem 

zweiten Wasserschaden sachlich und in der zeitlichen Chronologie die gleichen 

Arbeiten wie nach dem ersten verrichtet (vgl. bekl. act. 6 [Sanitärarbeiten vom 7.4.03], 

bekl. act. 7 [Maurerarbeiten vom 23./24.4.03] und bekl. act. 8 [Malerarbeiten vom 

20.8.03]). Damit ist auch der Umstand, dass die Rechnung für die Malerarbeiten vom 

20. August 2003 nach den dort aufgeführten Angaben das Wohnzimmer betroffen 

haben soll - dieses war unbestrittenermassen (Klage, 1 f.; Klageantwort, 4) tatsächlich 

vom ersten Wasserschaden betroffen - bedeutungslos. Diese Angabe ist angesichts 

der vorstehenden Anhaltspunkte als blosse Ungenauigkeit bzw. Verwechslung zu 

deuten. Auf den Inhalt des Schreibens des Nachmieters vom 17. Oktober 2003 (kläg. 

act. 8), mit dem dieser den Rücktritt vom Mietvertrag vom 15. März 2002 erklärt (kläg. 

act. 7), kann schliesslich schon deshalb nicht abgestellt werden, weil nicht klar wird, 

auf welchen Wasserschaden er sich bezieht. Im Übrigen kann auch dieses Schreiben 

das vorstehend dokumentierte Ergebnis nicht in Frage stellen.

bb) Vom fehlenden Nachweis der dauernden Unbewohnbarkeit abgesehen ist 

angesichts der Umstände auch nicht belegt, dass sich die Beklagte nach dem ersten 

Wasserschaden mit der Wiederherstellung der Benützbarkeit der Wohnung zu lange 

Zeit gelassen und damit sorgfaltspflichtwidrig gehandelt hätte. Zunächst gehen die 

Kläger nicht auf die Vorbringen der Beklagten zur Notwendigkeit der zeitlichen 

Staffelung von Sanitär- und Maurerarbeiten ein. Es kann insoweit nicht beurteilt 

werden, ob diese zeitliche Distanz notwendig war oder im Gegenteil die 

Sorgfaltspflichtwidrigkeit der Beklagten belegt. Weiter fehlen abgesehen vom 

pauschalen Hinweis auf die Unbenützbarkeit der Wohnung auch präzise Behauptungen 

zur Frage, ob die nach den Maurerarbeiten noch anstehenden Malerarbeiten bzw. die 

Teppichreinigung tatsächlich diesen Effekt hatten und der Beklagten insofern eine 

Sorgfaltspflichtwidrigkeit anzulasten wäre. Ungeachtet dessen kann in der Sache ohne 

- hier nicht beantragtes - Gutachten eines Sachverständigen nicht argumentiert 

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werden, die Ausführung von Malerarbeiten im Abstand von zwei Wochen zu Maurer- 

und Putzarbeiten, welche die Gegenpartei "durchaus als zeitgerecht " bezeichnet 

(Klageantwort, 3 Ziff. 3), sei als verspätet zu betrachten. Hinsichtlich der 

Teppichreinigung fällt eine Sorgfaltspflichtwidrigkeit nach den Ausführungen der 

Beklagten auch deshalb ausser Betracht, weil trotz der von den Klägern eingereichten 

Rechnung (bekl. act. 3) nicht mehr klar ist, ob die Notwendigkeit der Reinigung nur auf 

den ersten Wasserschaden zurückzuführen war oder ob sie auch aus anderen Gründen 

gegeben war.

Die vorstehenden Überlegungen können im Übrigen angesichts der erwähnten 

Chronologie der Reparaturarbeiten sachgemäss auf die Ereignisse beim zweiten 

Wasserschaden übertragen werden. Damit kann auch diesbezüglich nicht von einer 

Sorgfaltspflichtwidrigkeit ausgegangen werden. Sachlich ist lediglich beizufügen, dass 

die Kläger den Beweis nicht zu erbringen vermögen, dass wenigstens hier in Bezug auf 

die Abschlussarbeiten zur Schadensbeseitigung eine Sorgfaltspflichtverletzung vorliegt. 

Dass wie behauptet (Klage, 2; Berufung, 10) von den Klägern noch auf den zweiten 

Wasserschaden zurückzuführende Malerarbeiten zu erledigen waren, ist angesichts der 

Malerrechnung für die Arbeiten vom 20. August 2003 (kläg. act. 4=bekl. act. 8) nicht 

anzunehmen. Weitere geltend gemachte Reinigungsarbeiten könnten, wie die Beklagte 

zutreffend geltend macht (Klageantwort, 5), auch nur wegen des anstehenden Verkaufs 

ausgeführt worden sein. Es ist auch möglich, dass seitens der Beklagten nur wegen 

des Verkaufs mit deren Ausführung zugewartet wurde.

b) Nimmt man den von den Klägern behaupteten Schaden in Form des Mietzinsausfalls 

hypothetisch als gegeben hin und ginge man entgegen den vorstehenden 

Ausführungen davon aus, dass die Beklagte bei der Behebung des ersten und des 

zweiten Wasserschadens sorgfaltspflichtwidrig handelte, so würde sich die Frage 

stellen, ob dieser Schaden effektiv als Folge der Sorgfaltspflichtverletzung betrachtet 

werden könnte. Der erforderliche Ursachenzusammenhang ist dabei gegeben, wenn 

die Ursache, hier allfällige Sorgfaltspflichtverletzungen, nicht weggedacht werden kann, 

ohne dass der geltend gemachte Schaden ausbliebe (natürliche Kausalität) und die 

Ursache zudem auch nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemeinen 

Lebenserfahrung an sich geeignet war, den eingetretenen Schaden zu verursachen 

(adäquate Kausalität) (BGE 132 III 715 E. 2.2 S. 718; BGE 123 III 110 E. 3a S. 112).

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Soweit man dabei entgegen den vorstehenden Ausführungen zur Frage der 

Vertragsverletzung annehmen würde, dass die nach dem ersten Wasserschaden und 

den entsprechenden Maurerarbeiten noch anstehenden Malerarbeiten sowie die 

Teppichreinigung die Benützbarkeit der Wohnung ausschlossen und insofern eine 

Sorgfaltspflichtwidrigkeit vorlag, so wäre gleichwohl mit Vornahme der 

Teppichreinigung vom 21. Oktober 2002 die Benützbarkeit der Wohnung wieder 

gegeben gewesen. Die Kläger begründen in diesem Zusammenhang ihren Schaden 

wie folgt: Die Wohnung sei mit Mietvertrag vom 15. März 2002 und mit Wirkung per 1. 

April 2002 (recte: 1. Mai 2002) an einen Unternehmer vermietet worden, welcher diese 

für einen deutschen Arbeitnehmer vorgesehen habe, der bis anhin in einem 

Personalzimmer gelebt habe und der seine Familie (Ehefrau und Kleinkind) habe 

nachziehen wollen. Nach dem Wasserschaden habe sich dieser Arbeitnehmer bereit 

erklärt, mit dem Umzug vorerst zuzuwarten. Das sei kein Problem gewesen, weil er 

solange im Personalzimmer habe verbleiben können. An einen Umzug sei dann aber 

wegen des schlechten Zustands der Wohnung und der Bauarbeiten nicht zu denken 

gewesen. Im Oktober 2002 habe der Arbeitnehmer dann eine andere Wohnung 

gefunden. Dem Unternehmer sei deshalb nichts anderes übrig geblieben, als den 

Mietvertrag dann doch zu kündigen, weil die Wohnung nicht bezugsbereit gewesen sei 

und der deutsche Mitarbeiter seinen Familiennachzug nun wirklich habe vorantreiben 

wollen (Berufung, 3-5, jeweils mit Antrag auf Zeugeneinvernahme Nachmieter und 

Parteiaussage).

Die von den Klägern vorgebrachte Kündigung wurde erst am 17. Oktober 2003 

ausgesprochen. Eine Bezugnahme auf den angesprochenen deutschen Mitarbeiter 

fehlt dort (kläg. act. 8). Die Kündigung wurde mit anderen Worten erst ein Jahr später 

ausgesprochen, als sich nach den Ausführungen der Kläger die Miete der angeblich 

unbenützbaren Wohnung erübrigt hätte. Nachdem die Wohnung aber unter allen 

Umständen spätestens im Oktober 2002 wieder benützt werden konnte, kann eine 

allfällige Sorgfaltspflichtwidrigkeit der Beklagten bei der Behebung des ersten 

Wasserschadens nicht die natürliche Ursache dafür gewesen sein, dass der 

Nachmieter vom Vertrag zurücktrat. Im Übrigen erscheint auch wenig plausibel, dass 

der deutsche Mitarbeiter angeblich erst zuwarten wollte, dann angesichts des 

Zeitablaufs einfach seine Pläne änderte und die Beklagte von dessen 

Gesinnungswandel nicht vorgängig in Kenntnis gesetzt wurde, um die Arbeiten zu 

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beschleunigen. Gleiches kann im Hinblick auf die Kausalität angesichts der nach dem 

ersten Wasserschaden wiederhergestellten Benützbarkeit der Wohnung von allfälligen 

Sorgfaltspflichtwidrigkeiten im Zusammenhang mit dem zweiten Wasserschaden 

gesagt werden. War die Wohnung nach dem ersten Wasserschaden wieder benützbar, 

hätte sie der Mieter in der Zwischenzeit nutzen können. Wenn er dies nicht getan hat 

und in einem späteren Zeitpunkt den Vertrag auflöst, kann das keinen natürlichen 

Zusammenhang mit allfälligen Sorgfaltspflichtwidrigkeiten mehr haben.

c) Aufgrund der vorstehenden Erwägungen braucht nicht weiter beurteilt zu werden, ob 

und in welchem Umfang die Kläger einen Schaden in Form von Mietzinsausfällen 

erlitten haben. Ebenso kann dahingestellt bleiben, ob sich die Kläger grundsätzlich auf 

die Anspruchsgrundlage eines stillschweigend geschlossenen Auftrags mit der 

Beklagten oder auf die allfällige Drittschutzwirkung des zwischen 

Stockwerkeigentümergemeinschaft und Beklagter bestehenden Verwaltungsvertrags 

stützen könnten.

4. Die Kläger machen wie erwähnt weiter einen Betrag von Fr. 1'500.-- geltend, welcher 

auf wegen der Wasserschäden eigens in Auftrag gegebene und selber bezahlte Maler- 

und Reinigungsarbeiten zurückgehen soll (Berufung, 10). Wie bereits die Vorinstanz 

feststellte (Urteil, 5) , fehlt es für diese Forderung zum Vorneherein an der 

Passivlegitimation der Beklagten, da es diesbezüglich um eine Forderung gegen die 

Stockwerkeigentümergemeinschaft gestützt auf Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 

OR geht. Die Klage ist damit auch diesbezüglich abzuweisen.

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	Entscheid Kantonsgericht, 18.04.2007
	Art. 58, Art. 394 ff. und Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 398 Abs. 2 OR. Ein von Stockwerkeigentümern als Mietwohnung genutztes Objekt wurde aufgrund defekter gemeinschaftlicher Rohrleitungsanlagen zweimal durch einen Wasserschaden in Mitleidenschaft gezogen. Sie verlangten gestützt auf eine vertragliche Grundlage von der Liegenschaftsverwalterin wegen unterlassener bzw. verzögerter Schadensbehebung Ersatz für entstandene Mietzinsausfälle und machten gegen sie weiter eigene Aufwendungen für die Instandstellung geltend. Eine Haftung für die Mietzinsausfälle wurde mangels Nachweises einer Sorgfaltspflichtwidrigkeit sowie eines natürlichen Kausalzusammenhangs verneint, die Frage nach dem Bestehen einer vertraglichen Anspruchsgrundlage konnte deshalb offengelassen werden. Die eigenen Aufwendungen der Kläger waren mangels Passivlegitimation der Beklagten von dieser nicht zu ersetzen (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 18. April 2007, BZ.2006.86).

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		2025-07-19T16:33:15+0200
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