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**Case Identifier:** 6bf646c6-d977-5d41-a678-83d55e30c6d1
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-07-07
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 07.07.2023 21-9384, 22-2047, 22-9347
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_21-9384--22-2047--22_2023-07-07.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/50

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 21-9384, 22-2047, 22-9347

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 16.08.2023

Entscheiddatum: 07.07.2023

BUDE 2023 Nr. 064
Allg. Verwaltungsrecht, Planungsrecht, Umweltrecht, Art. 7 VRP, Art. 25 und 
34 Abs. 2 PBG, Art. 2, 4 und 25a RPG, Art. 11 Abs. 2 USG. Die zuständigen 
Behörden handelten insbesondere bei der Erarbeitung des vorliegend 
umstrittenen Sondernutzungsplans im Rahmen ihres gesetzlichen Auftrags, 
welcher auch eine gewisse systembedingte Beratungsfunktion umfasst. Eine 
ausstandsbegründende Vorbefassung liegt deshalb nicht vor. Weiter ist 
nicht ersichtlich, inwiefern ein persönliches Interesse der beteiligten 
Personen am umstrittenen Geschäft bestehen sollte (Erw. 3). Eine erhebliche 
Beeinträchtigung eines Inventarobjekts ist zu verneinen und es stellen sich 
auch keine Grundsatzfragen in denkmalpflegerischer Hinsicht, weshalb kein 
Gutachten der ENHK/EDK erforderlich ist (Erw. 6). Die im 
Sondernutzungsplan vorgesehenen Abweichungen von der Regelbauweise 
(insbesondere Erhöhung der Gebäudelänge um rund die Hälfte) sind zur 
Erreichung einer Überbauung von hoher städtebaulicher und 
architektonischer Qualität gerechtfertigt und auf die nachbarlichen 
Interessen wird gebührend Rücksicht genommen (Erw. 12). Der Erlass eines 
Sondernutzungsplans vor der Gesamtrevision der Ortsplanung ist zulässig 
und muss nicht mit dieser koordiniert werden. Eine unzulässige 
Präjudizierung der anstehenden Ortsplanungsrevision liegt nicht vor. Auch 
eine vorgängige Umsetzung des ISOS ist nicht notwendig. Schliesslich ist 
aufgrund der untergeordneten Abweichungen von der 
Grundnutzungsordnung auch die in Art. 2 Abs. 1 RPG statuierte 
Planungspflicht gewahrt. Konkret ist der fragliche Sondernutzungsplan mit 
den Vorgaben des Ortsbildschutzgebiets und des ISOS vereinbar (Erw. 13). 
Die geplante Dachlandschaft zur Aussennutzung widerspricht dem 
Vorsorgeprinzip sodann nicht und die Einholung eines 
Lärmschutznachweises ist aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse 
nicht erforderlich (Erw. 16). Abweisung der Rekurse.

BUDE 2023 Nr. 64 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.

Kanton St.Gallen 

Bau- und Umweltdepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

21-9384/22-2047/22-9347 

 

Entscheid Nr. 64/2023 vom 7. Juli 2023 

Rekurrentin 

 

 

 A.___,  

vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, 

Bischofszellerstrasse 53, 9200 Gossau 

 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Stadtrat X.___ (Gesamtentscheid vom 11. Mai 2021 sowie 

Baubewilligungen und Einspracheentscheide vom 8. März 2022 und 

6. Dezember 2022) 

 

 

Rekursgegnerin 

 

 B.___,  

vertreten durch Dr.iur. Benedikt Fässler, Rechtsanwalt, 

Teufenerstrasse 3, 9001 St.Gallen 

 

 

Betreff  Sondernutzungsplan A.___strasse / Baubewilligung (Abbruch 

Gebäude, Neubau Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage, 

Wärmepumpe mit 12 Erdsonden) / Projektänderung (Anpassung 

Grundriss UG, zwei zusätzliche Parkplätze) 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 2/49 

 

Sachverhalt 

A.  

a) Die B.___ ist Eigentümerin der Grundstücke Nrn. 001 und 002, 

Grundbuch X.___, an der A.___strasse in X.___. Die Grundstücke lie-

gen gemäss geltendem Zonenplan der Stadt X.___ vom 5. September 

1983 mehrheitlich in der Wohn-Gewerbezone WG3, westlich entlang 

der A.___strasse in der ersten Bautiefe in der Wohnzone W3 sowie 

mit einem schmalen Streifen im südlichen Bereich im übrigen Gemein-

degebiet (üG). Das Grundstück Nr. 002 ist mit einem historischen Ge-

bäude (Vers.-Nr. 003), welches als Schutzobjekt gemäss Verzeichnis 

der geschützten Bauten, Bäume und Strassenräume mit Vorgartenbe-

stand der Stadt X.___ vom 5. September 1983 (nachfolgend SchV) 

bezeichnet ist, überbaut. Das Grundstück Nr. 001 ist mit mehreren Ge-

werbebauten (Vers.-Nrn. 004, 005, 006, 007 und 008) überbaut. 

 

Die Grundstücke befinden sich am südöstlichen Rand der X.___er Alt-

stadt (Kernzone) zwischen der südlich verlaufenden Eisenbahnstrecke 

und den Gebäuden an der nördlich verlaufenden B.__strasse. Im Os-

ten wird das Geviert durch das grossräumige Gemeindezentrum be-

grenzt. Die Gebäude entlang der A.___strasse liegen gemäss SchV 

zudem im Ortsbildschutzgebiet. Überdies besitzt X.___ gemäss Bun-

desinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (abgekürzt 

ISOS) ein Ortsbild von nationaler Bedeutung. Das genannte Gebiet 

liegt im ISOS-Gebiet 2, welches mit dem Erhaltungsziel A bezeichnet 

ist. 

 

B.  

a) Mit Baugesuch vom 14. August 2020 beantragte die B.___ beim 

Stadtrat X.___ die Baubewilligung für den Abbruch der Gebäude 

Vers.-Nrn. 005, 006, 007 und 008 sowie den Teilabbruch von Gebäude 

Vers.-Nr. 004 und die Erstellung eines Wohn- und Geschäftshauses 

mit Tiefgarage und Wärmepumpe mit 12 Erdsonden. Das Bauvorha-

ben basiert auf dem Sondernutzungsplan A.___strasse, welcher die 

Realisierung einer auf den ortsbaulichen Kontext abgestimmten be-

sonderen Überbauung bezweckt. Der Neubau wird als eine zurückge-

setzte Gartenarchitektur in den historischen Gärten der Stadthäuser 

entlang der A.___strasse verstanden. 

 

b) Am 1. September 2020 erliess der Stadtrat X.___ den Son-

dernutzungsplan A.___strasse mit besonderen Vorschriften (besV). 

Mit dem Erlass soll die Überbauung mit drei Gebäudekörpern (Grund-

flächen A – C), welche mittels gemeinsamer Terrassen verbunden 

sind, ermöglicht werden. Vorgesehen sind ein Untergeschoss und drei 

Vollgeschosse mit insgesamt 18 Wohnungen und acht Gewerberäu-

men.  

 

c) Die öffentliche Auflage des Sondernutzungsplans A.___strasse 

erfolgte vom 10. September bis 9. Oktober 2020. Während der Aufla-

gefrist erhob A.___, vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 3/49 

 

Gossau, Einsprache gegen den Sondernutzungsplan A.___strasse. 

Sie rügte im Wesentlichen eine fehlende städtebauliche und architek-

tonische Qualität, die Unvereinbarkeit der Dachgestaltung mit dem 

ISOS sowie eine fehlende Gesamtkoordination in Sachen Ortspla-

nung. In privatrechtlicher Hinsicht wird hauptsächlich eine Verletzung 

von Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abge-

kürzt ZGB) gerügt. Schliesslich wurde beantragt, die Sache aus Be-

fangenheitsgründen an die Baubehörde einer anderen Gemeinde zu 

überweisen. 

 

d) Innert der Auflagefrist vom 10. September bis 9. Oktober 2020 

erhob A.___, wiederum vertreten durch ihren Rechtsvertreter, eben-

falls Einsprache gegen das gleichzeitig koordiniert aufgelegene Bau-

vorhaben. Sie rügte im Wesentlichen eine schlechte Wohnhygiene so-

wie die Verletzung verschiedener Bauvorschriften. Sodann füge sich 

das Bauvorhaben keineswegs gut in das Ortsbild ein. Schliesslich 

wurde wiederum eine Verletzung von Art. 684 ZGB geltend gemacht. 

Mit späterer Eingabe wurde sodann der Antrag gestellt, die Angele-

genheit sei aufgrund einer Vorbefassung an die Entscheidbehörde ei-

ner anderen Gemeinde zu überweisen. 

 

e) Mit Beschluss vom 11. Mai 2021 setzte der Stadtrat X.___ den 

Sondernutzungsplan A.___strasse fest und wies die öffentlich-

rechtliche Einsprache ab. Ebenfalls abgewiesen wurde der Antrag auf 

Überweisung des Verfahrens an eine andere Gemeinde. Auf die 

Einsprache nach Art. 684 ZGB wurde nicht eingetreten, da dafür nur 

im Baubewilligungsverfahren eine gesetzliche Grundlage bestehe. 

Insgesamt ermögliche der Sondernutzungsplan A.___strasse im 

Kontext der historischen Bebauung und Umgebung eine moderate 

Nutzungserhöhung von hoher städtebaulicher und architektonischer 

Qualität, unter Beibehaltung und Berücksichtigung der Schutzobjekte. 

Mit dem Sondernutzungsplan soll ein bis anhin temporär genutztes 

Gebiet einer Neuüberbauung mit neuer Nutzung zugeführt werden, 

was der ortsplanerischen Zielsetzung der Stadt X.___ entspreche. 

Schliesslich sei der Erlass eines Sondernutzungsplans auch vor der 

Anpassung des Rahmennutzungsplans an das neue Recht zulässig.  

 

f) Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) 

genehmigte den Plan mit Verfügung vom 24. September 2021. Der 

Gemeinderat eröffnete den Beschluss vom 11. Mai 2021 sowie die 

Genehmigungsverfügung vom 24. September 2021 als Gesamtent-

scheid am 1. Oktober 2021. 

 

C.  

Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch ihren Rechtsvertreter mit 

Schreiben vom 16. Oktober 2021 Rekurs beim Bau- und Umweltde-

partement (im Folgenden Rekurs 1; Verfahren Nr. 21-9384). Mit Re-

kursergänzung vom 25. November 2021 werden folgende Anträge ge-

stellt:  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 4/49 

 

1. Der Gesamtentscheid des Stadtrates X.___ vom 
11. Mai 2021 (Nr. 154/2021), beinhaltend den Festset-
zungs- und Einspracheentscheid, mit welchem der 
Sondernutzungsplan A.___strasse (Areal 1'000 m2), 
Parz. Nrn. 001, 002, erlassen bzw. festgesetzt wurde, 
sei wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschrif-
ten aufzuheben; 

2. Die Genehmigungsverfügung des AREG vom 
24. September 2021 i.S. Sondernutzungsplan 
A.___strasse (Areal 1'000 m2), Parz. Nrn. 001, 002 
(Geschäft Nr. 21-4932), sei wegen Verletzung öffent-
lich-rechtlicher Vorschriften aufzuheben; 

3. Der Gesamtentscheid des Stadtrates X.___ vom 
11. Mai 2021 (Nr. 154/2021), beinhaltend den Festset-
zungs- und Einspracheentscheid, mit welchem der 
Sondernutzungsplan A.___strasse (Areal 1'000 m2), 
Parz. Nrn. 001, 002, erlassen bzw. festgesetzt wurde, 
sei wegen Verletzung von Art. 684 ZGB aufzuheben; 

4. Die Genehmigungsverfügung des AREG vom 
24. September 2021 i.S. Sondernutzungsplan 
A.___strasse (Areal 1'000 m2), Parz. Nrn. 001, 002 
(Geschäft Nr. 21-4932), sei wegen Verletzung von 
Art. 684 ZGB aufzuheben; 

Dementsprechend sei auf den Sondernutzungsplan 
A.___strasse (Areal 1'000 m2), Parz. Nrn. 001, 002, zu 
verzichten; 

5. Eventualantrag: Der Gesamtentscheid des Stadtrates 
X.___ vom 11. Mai 2021 (Nr. 154/2021), beinhaltend 
den Festsetzungs- und Einspracheentscheid, sowie 
die Genehmigungsverfügung des AREG vom 24. Sep-
tember 2021 (Geschäft Nr. 21-4932) i.S. Sondernut-
zungsplan A.___strasse (Areal 1'000 m2), Parz. 001, 
002, seien aufzuheben; 

Die Angelegenheit sei an die Vorinstanzen zurückzu-
weisen zur Überarbeitung des Sondernutzungsplans 
im Sinn der Ausführungen gemäss Abschnitt III/D. 

6. Der Rekurrentin sei für das Einspracheverfahren eine 
ausseramtliche Entschädigung von CHF 2'500.00, zu-
züglich 4 % Barauslagen, zuzüglich 7.7 % MWSt. zu-
zusprechen, unabhängig vom Ausgang des vorliegen-
den Rekursverfahrens in der Sache. 

7. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Re-
kursverfahren, unabhängig vom Ausgang des vorlie-
genden Rekursverfahrens in der Sache. 

Zur Begründung wird geltend gemacht, die Vorschriften über den Aus-

stand seien nicht eingehalten. Weiter sei über die enteignungsrechtli-

che Einsprache (Enteignung von Nachbarrechten gemäss Art. 684 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 5/49 

 

ZGB) nicht entschieden worden. Sodann seien auch die Abweichun-

gen von der Regelbauweise zu gross und die erforderliche architekto-

nische und städtebauliche Qualität nicht gegeben. Der Sondernut-

zungsplan A.___strasse wirke sich überdies präjudizierend auf die Ge-

samtrevision der SchV aus und missachte das ISOS. Schliesslich 

seien auch die wohnhygienischen Anforderungen nicht eingehalten.  

 

D.  

a) Mit Vernehmlassung vom 14. Dezember 2021 beantragt die  

Vorinstanz, den Rekurs 1 abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 

Zur Begründung wird geltend gemacht, die Rekurrentin lege nicht dar, 

welche Behördenmitglieder konkret befangen sein sollten und welches 

persönliche Interesse gegeben sein soll. Das nicht begründete Begeh-

ren habe somit ohne Weiteres abgewiesen werden können. Weiter 

könnten in enteignungsrechtlicher Hinsicht höchstens von öffentlichen 

Werken ausgehende Einwirkungen massgeblich sein. Solche lägen 

hier klarerweise nicht vor, weshalb ein entsprechendes Verfahren gar 

nicht Verfahrensgegenstand habe sein können.  

 

b) Mit Vernehmlassung vom 21. Dezember 2021 beantragt die 

Rekursgegnerin, vertreten durch Dr.iur. Benedikt Fässler, Rechts-

anwalt, St.Gallen, den Rekurs 1 unter Kostenfolge abzuweisen. Zur 

Begründung wird geltend gemacht, es liege keine Verletzung der Aus-

standspflicht vor, da es sich um eine systembedingte Vorbefassung 

bzw. Wahrung von öffentlichen Interessen handle. Ein Wettbewerbs-

verfahren habe sodann nicht stattgefunden. Weiter komme die Zustän-

digkeitsregelung nach Art. 7bis des Gesetzes über die Verwaltungs-

rechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP) nur bei dem Entscheid über 

die Ausstandspflicht einer konkreten Person zur Anwendung. Im Nut-

zungsplanverfahren bestehe sodann keine Möglichkeit einer privat-

rechtlichen Immissionseinsprache. Es bestehe von vornherein kein 

privatrechtlicher Abwehranspruch, welcher enteignet werden müsste. 

Es sei deshalb zu Recht kein separater Entscheid über die Enteignung 

von Nachbarrechten gefällt worden. Die hohe städtebauliche und  

architektonische Qualität sei aufgrund der gebotenen Gesamtbetrach-

tung ohne Weiteres gegeben und auch die Abweichungen von der  

Regelbauweise lägen im zulässigen Rahmen. Weiter sei eine Anpas-

sung bestehender Schutzverordungen an das neue Recht nicht not-

wendig, da dieses diesbezüglich keine neuen materiellen Bestimmun-

gen enthalte. Eine allfällige Gesamtrevision der SchV werde durch den 

Sondernutzungsplan zudem nicht präjudiziert. Im Übrigen sei der Son-

dernutzungsplan mit dem Ortsbildschutz sowie den Vorgaben des 

ISOS vereinbar und stelle in dieser Hinsicht eine Aufwertung gegen-

über dem heutigen Zustand dar. Eine Verletzung von wohnhygieni-

schen Vorschriften sei schliesslich nicht ersichtlich. 

 

c) Mit Vernehmlassung vom 3. März 2022 führt das AREG zum 

Rekurs 1 aus, das Projekt beabsichtige die beiden Wohnhäuser an der 

A.___strasse inklusive grosszügigem Umschwung zu erhalten. An 

Stelle der Gewerbebauten im östlichen Bereich sei neu ein zusam-

menhängender L-förmiger Wohn-Atelier-/Gewerbekomplex mit drei 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 6/49 

 

Vollgeschossen und einer Tiefgarage geplant. Mit dem Sondernut-

zungsplan werde die städtebauliche Setzung der Gebäude, die Ge-

staltung der Bauten und Aussenräume sowie die Erschliessung gesi-

chert. Es sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen die Ausstands-

pflicht verletzt worden sein könnte, da die kantonalen Fachstellen im 

Vorfeld im üblichen Rahmen beigezogen wurden. Bereits im Jahr 2017 

sei ein erstes Planungsverfahren der Stadt für das Geviert zwischen 

A.___strasse und dem C.___hof eingeleitet worden. Im Jahr 2019 

habe die Grundeigentümerin ein neues Konzept auf Basis des rechts-

kräftigen Zonenplans entwickelt, welches im November 2019 zur Vor-

prüfung beim AREG eingereicht wurde. Wie üblich seien die kantona-

len Fachstellen (Amt für Umwelt [AFU], Amt für Wasser und Energie, 

KDP, Archäologie und Amt für öffentlicher Verkehr) zur Stellungnahme 

eingeladen worden und es sei auch eine Beurteilung der Fachkommis-

sion Städtebau eingeholt worden. Mit dem Sondernutzungsplan werde 

insbesondere nur in wenigen Bestimmungen (insbesondere Gebäude-

länge sowie Ausnützung) von der Regelbauweise abgewichen und es 

würden auch qualitative Aspekte geregelt. Als Kompensation werde 

namentlich auf ein Dach- bzw. Attikageschoss verzichtet. Die Abwei-

chungen lägen insgesamt im zulässigen Rahmen und eine unzuläs-

sige Beeinträchtigung der Nachbarschaft bzw. des Ortsbilds liege nicht 

vor. Es handle sich insgesamt um ein sorgfältiges Projekt an bestens 

erschlossener Lage und dieses ermögliche zeitgemässes Wohnen 

und Arbeiten im Zentrum von X.___. Die Erneuerung erfolge bewusst 

von der geschützten Bauzeile entlang der A.___strasse in zweiter 

Bautiefe. Der Sondernutzungsplan ermögliche eine qualitative Innen-

entwicklung am richtigen Ort. Die architektonischen und städtebauli-

chen Anforderungen seien nachvollziehbar begründet und auch von 

der Fachkommission Städtebau bestätigt worden. Aufgrund des Alters 

der Schutzvorschriften und des damit verbundenen ex-lege-Schutzes 

sei eine differenzierte Auseinandersetzung mit den Belangen des 

Ortsbildschutzes bzw. des ISOS notwendig. Die Gesamtrevision der 

Schutzverordnung werde mit dem Sondernutzungsplan nicht präjudi-

ziert. Die Planungsbehörde habe im Rahmen der Gesamtinteressen-

abwägung die Schutzvorgaben hinreichend berücksichtigt und nach-

vollziehbar begründet. Die KDP habe festgestellt, dass das ISOS vor-

liegend nicht beeinträchtigt werde. Die bereits mit der Genehmigungs-

verfügung vom 24. September 2021 festgestellte Rechtmässigkeit und 

Übereinstimmung mit den übergeordneten Planungsgrundlagen 

könne bestätigt werden. 

 

d) Mit Amtsbericht vom 6. April 2022 führt das Hochbauamt (HBA) 

zum Rekurs 1 zusammenfassend aus, der Sondernutzungsplan stelle 

eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität sicher und 

auch die Anforderungen betreffend Wohnhygiene (insbesondere 

Belichtung) seien erfüllt. Die entsprechenden Qualitäten gelte es in der 

Realisierung weiter zu sichern. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 7/49 

 

E.  

Mit Beschluss vom 8. März 2022 erteilte der Stadtrat X.___ die Bau-

bewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einspra-

chen von A.___ ab. Ebenfalls abgewiesen wurden das Ausstandsbe-

gehren sowie das Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 

Die Baubewilligung wurde unter dem Vorbehalt erteilt, dass der Son-

dernutzungsplan A.___strasse rechtskräftig erlassen und vom Stadtrat 

in Vollzug gesetzt werde. Andernfalls falle die Baubewilligung ersatz-

los dahin. Dem Neubau wurde insgesamt eine hervorragende Gestal-

tung und Integration in das Stadtbild attestiert. Die gemäss Sondernut-

zungsplan geforderten Qualitäten würden sodann anhand der Planun-

terlagen umfassend nachgewiesen. Zusammenfassend werde festge-

halten, dass die Bestandesbaute (Vers.-Nr. 009) im Ortsbildschutzge-

biet von den nachträglich erfolgten östlichen Anbauten befreit und 

dadurch in seiner solitären Bedeutung gestärkt werde, was zur Auf-

wertung des Ortsbilds beitrage. Die Einfügung in das Ortsbild sei damit 

nachgewiesen. Sodann würden die Erhaltungsziele des ISOS durch 

die geplante Überbauung nicht beeinträchtigt. 

 

F.  

Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch ihren Rechtsvertreter mit 

Schreiben vom 24. März 2022 Rekurs beim Bau- und Umweltdeparte-

ment (im Folgenden Rekurs 2; Verfahren Nr. 22-2047). Mit Rekurser-

gänzung vom 16. April 2022 werden folgende Anträge gestellt:  

 
1. Der Bau- und Einspracheentscheid des Stadtrates 

X.___ vom 17. März 2022 (Nr. 92/2022) für das Bau-
gesuch Nr. 2020-112 sei, mit Einschluss aller kommu-
nalen und kantonalen Teilverfügungen, wegen Verlet-
zung öffentlich-rechtlicher Vorschriften aufzuheben; 

dementsprechend sei das Baugesuch Nr. 2020-112 
wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften 
abzuweisen; 

2. Der Bau- und Einspracheentscheid des Stadtrates 
X.___ vom 17. März 2022 (Nr. 92/2022) für das Bau-
gesuch Nr. 2020-112 sei, mit Einschluss aller kommu-
nalen und kantonalen Teilverfügungen, wegen Verlet-
zung von Art. 684 ZGB aufzuheben; 

dementsprechend sei das Baugesuch Nr. 2020-112 
wegen Verletzung von Art. 684 ZGB abzuweisen; 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Rekursgegnerin. 

Zur Begründung wird in formeller Hinsicht geltend gemacht, die Vor-

schriften über den Ausstand seien nicht eingehalten. Weiter sei auf-

grund der gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung eine 

Bundesaufgabe betroffen, weshalb im Bereich des ISOS vorgängig ein 

Gutachten der eidgenössischen Kommission einzuholen gewesen 

wäre. Sodann fehle eine Verfügung der Denkmalpflege des Kantons 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 8/49 

 

(KDP). Die vorhandenen Stellungnahmen der KDP bezögen sich so-

dann gar nicht auf das fragliche Bauvorhaben. Schliesslich sei die Be-

urteilung des Bauvorhabens anhand von noch nicht rechtsgültigen 

Bauvorschriften (besV des Sondernutzungsplans A.___strasse) vor-

genommen worden. In materieller Hinsicht wird vorgebracht, dass 

keine hinreichende Erschliessung vorliege, da einerseits zu wenig Ab-

stellplätze vorhanden seien und andererseits eine Klassierung der Er-

schliessungsstrasse notwendig gewesen wäre. Weiter widerspreche 

es dem umweltschutzrechtlichen Vorsorgeprinzip, wenn auf den Dä-

chern der Neubauten eine «Party-Zone» erstellt werde. Ohnehin fehle 

der dafür notwendige Lärmschutznachweis. Im Übrigen widerspreche 

das Bauvorhaben sämtlichen wohnhygienischen Massstäben und ver-

letzte die Ortsbildschutzvorschriften, die Gebäudelänge, den Mehrlän-

genzuschlag, die Ausnützungsziffer sowie den Gebäude- und Stras-

senabstand. Insbesondere aufgrund der übermässigen Dichte sowie 

der Nichteinhaltung der umweltschutzrechtlichen Vorschriften verursa-

che das Bauvorhaben übermässige Immissionen. 

 

G.  

a) Mit Vernehmlassung vom 11. Mai 2022 beantragt die 

Rekursgegnerin durch ihren Rechtsvertreter, den Rekurs 2 unter 

Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, es 

läge keine Verletzung der Ausstandspflicht vor. Weiter habe die KDP 

mehrfach dargelegt, dass der Sondernutzungsplan die Erhaltungsziele 

des ISOS nicht beeinträchtige, sondern dieser eine Aufwertung des 

Gebiets darstelle. Da keine Beeinträchtigung eines Schutzobjekts von 

nationaler oder kantonaler Bedeutung vorliege, sei auch keine 

Verfügung der KDP notwendig gewesen. Weiter habe sowohl die 

kantonale Fachkommission Städtebau als auch die kommunale Stadt-

bildkommission dem Bauvorhaben eine hervorragende Gestaltung 

und hohe städtebauliche und architektonische Qualität attestiert. Da 

keine erhebliche Beeinträchtigung eines nationalen Ortsbilds drohe, 

sei auch keine Begutachtung durch die eidgenössischen 

Kommissionen notwendig. Da sich das Bauvorhaben ausserhalb des 

Ortsbildschutzgebiets befinde, sei die entsprechende Bauregle-

mentsbestimmung nicht anwendbar. Dennoch füge sich das Bauvor-

haben auch nach Einschätzung sämtlicher Fachstellen besonders gut 

ein. Ferner könnten Plan- und Baubewilligungsverfahren praxisge-

mäss parallel geführt werden und entsprechend stehe die Baube-

willigung unter dem Vorbehalt des rechtskräftigen Sondernutz-

ungsplans. Im Übrigen sei auch die Erschliessung hinreichend und die 

Leistung einer Ersatzabgabe zulässig. Die Lärmimmissionen beweg-

ten sich sodann unterhalb der lärmschutzrechtlichen Relevanz, 

weshalb auch kein Lärmschutznachweis erforderlich sei. Schliesslich 

sei auch die Wohnhygiene gegeben und das Bauvorhaben entspreche 

den Vorgaben des Sondernutzungsplans. Eine Verletzung von 

Art. 684 ZGB sei ebenfalls nicht ersichtlich. 

 

b) Mit Vernehmlassung vom 16. Mai 2022 beantragt die 

Vorinstanz, den Rekurs 2 abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 

Zur Begründung wird geltend gemacht, die Behörden hätten bei der 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 9/49 

 

Behandlung des Bauvorhabens bloss ihre gesetzlich zugewiesenen 

Pflichten wahrgenommen und es seien keine konkreten Ausstands-

gründe gegen einzelne Personen genannt worden, weshalb keine 

Verletzung der Ausstandspflicht gegeben sei. Weiter obliege der 

Entscheid über eine Begutachtung einer eidgenössichen Kommission 

der kantonalen Fachstelle (KDP), welche dargetan habe, dass eine 

solche aufgrund der fehlenden Beeinträchtigung eines Schutzobjekts 

nicht erforderlich sei. Da sich das Bauvorhaben am Sondernutz-

ungsplan orientiere, zielten die Rügen zu den Regelbauvorschriften an 

der Sache vorbei. Weiter sei auch die hinreichende Erschliessung 

gegeben und es entspreche der zeitgemässen Auslegung, wenn 

insbesondere im zentrumsnahen Gebiet die Anzahl Parkplätze 

möglichst reduziert werde. Lärmimmissionen, welche beim bestim-

mungsgemässen Gebrauch von Wohnbauten entstehen, seien 

sodann von vornherein nicht übermässig. Schliesslich werde nicht 

dargelegt, inwiefern durch das Bauvorhaben übermässige Ein-

wirkungen im Sinn von Art. 684 ZGB auf das Grundstück der Re-

kurrentin entstehen sollten. 

 

c) Mit Amtsbericht vom 28. Juli 2022 führt die KDP zum Rekurs 2 

aus, das geplante Bauvorhaben füge sich in seiner äusseren 

Erscheinungsform, Massstäblichkeit, Fassadengestaltung und 

Materialwahl gut ein und sei deshalb nicht als Beeinträchtigung des 

Ortsbilds zu beurteilen. Die Einzelschutzobjekte in der Umgebung 

würden sodann ebenfalls nicht beeinträchtigt, sondern – gerade in 

Bezug auf das Kulturobjekt 49 (A.___strasse 19) – wesentlich 

aufgewertet. Zusammenfassend verletze die geplante Überbauung 

den Grundsatz der ungeschmälerten Erhaltung gemäss ISOS nicht 

und führe aus denkmalpflegerischer Sicht weder zu einer Beein-

trächtigung der Schutzziele des Ortsbilds noch der Umgebung der 

Einzelschutzobjekte. Eine Begutachtung durch die eidgenössischen 

Kommissionen sei aufgrund der fehlenden Beeinträchtigung sodann 

nicht erforderlich.  

 

H.  

a) Das Bau- und Umweltdepartement führte am 19. September 

2022 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten, einer Vertreterin des 

AREG und der KDP sowie eines Vertreters des HBA einen Augen-

schein durch. Dabei machte der Vertreter der Rekurrentin unter ande-

rem geltend, es fehle an einer Ausnahmebewilligung gemäss Energie-

gesetz, da der geforderte Anteil Eigenenergie nicht produziert werden 

könne. Schliesslich wies die Rekursgegnerin darauf hin, dass im Be-

reich der Einfahrt eine Grenzänderung erfolge, damit für die Erschlies-

sung kein Drittgrundstück in Anspruch genommen werden müsse.  

 

b) Mit Eingabe vom 26. September 2022 lässt sich die 

Rekursgegnerin zum Augenscheinprotokoll vernehmen und teilt mit, 

dass für die Erstellung von zwei zusätzlichen Parkplätzen in der Tief-

garage ein Korrekturgesuch beim Stadtrat X.___ eingereicht werde. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 10/49 

 

c) Mit Eingabe vom 13. Oktober 2022 reicht das AREG eine Präzi-

sierung zum Augenscheinprotokoll ein. 

 

d) Mit Eingabe vom 5. Dezember 2022 lässt sich die Rekurrentin 

zum Augenscheinprotokoll vernehmen und nimmt bezüglich Rekurs 1 

und den Vorakten sowie den Eingaben der übrigen Verfahrensbetei-

ligten Stellung. Zum Augenschein hält sie insbesondere fest, dass die 

ortsbildprägenden Bauten keine Flachdächer aufweisen würden, ein-

zelne Fragen von den Fachleuten nicht beantwortet worden seien und 

die fragliche Fläche kein Hinterhof, sondern bezogen auf die Bahnlinie 

eine Hauptseite des Teilgebiets 2 gemäss ISOS sei. Weiter wird im 

Wesentlichen ausgeführt, die Vorakten seien unvollständig und teil-

weise würden sämtliche Vorakten von kantonalen Stellen fehlen, ob-

wohl deren Edition ausdrücklich beantragt worden sei. Weiter sei erst 

im August 2020 ein Mitwirkungsverfahren durchgeführt worden, ob-

wohl die wesentlichen Eckdaten des Sondernutzungsplans bereits 

Ende 2019 bzw. Anfang 2020 festgelegt worden seien. Zudem habe 

der Stadtrat X.___ den Sondernutzungsplan bereits drei Tage nach 

Ablauf der Frist zur Mitwirkung erlassen. Weiter äussere sich das 

AREG insbesondere nicht zu den Fragen der wesentlichen Abwei-

chungen gegenüber der ortsüblichen Bebauung sowie der Notwendig-

keit der Besonderheiten für die Überbauung von hoher städtebaulicher 

und architektonischer Qualität. Weiter verletzte das AREG die Vorga-

ben des kantonalen Richtplans, wenn es Änderungen von Bauvor-

schriften in Ortsbildern von nationaler Bedeutung zulasse, für welche 

das ISOS noch nicht umgesetzt sei. Sodann fehle im Amtsbericht der 

KDP (gleich wie in den Stellungnahmen) jede Beurteilung der Abwei-

chungen gegenüber der ortsüblichen Bebauung und auch am Augen-

schein sei dazu nichts ausgeführt worden. Im Übrigen habe der Stadt-

rat X.___ mehrere Teiländerungen der Bauvorschriften ohne die längst 

überfällige Gesamtrevision der Ortsplanung vorgenommen, was eine 

unzulässige «Salami-Taktik» darstelle. Ohnehin handle es sich um 

eine Grundsatzfrage, ob in einem ISOS-Gebiet mit Erhaltungsziel A 

ein solches Bauvorhaben zugelassen werden könne, weshalb ein Gut-

achten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EDK) 

bzw. der Eidgenössischen Natur- und Heimatkommission (ENHK) 

hätte eingeholt werden müssen. 

 

e) Mit Eingabe vom 6. Dezember 2022 nimmt die Rekurrentin zu-

dem zum Rekurs 2 Stellung und bringt unter anderem vor, durch die 

Projektänderung bzw. das Korrekturgesuch sei der angefochtene Ent-

scheid rechtswidrig. Weiter ergäben sich aus den Vorakten der Bau-

bewilligungsbehörde weitere Belege für eine Verletzung des rechtli-

chen Gehörs sowie eine Vorbefassung, da sich die Stadtbildkommis-

sion bereits am 14. Oktober 2020 eingehend und verbindlich im posi-

tiven Sinn zum streitigen Projekt geäussert habe, bevor das Anzeige- 

und Auflageverfahren durchgeführt und die Einsprachen bekannt wa-

ren. Weiter fehle in der Vernehmlassung der KDP wiederum jegliche 

Beurteilung der Abweichungen gegenüber der ortsüblichen Bebauung 

und es wäre namentlich eine Begutachtung durch die ENHK/EDK not-

wendig gewesen. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 11/49 

 

f) Mit interner Post reicht das Amt für Wirtschaft und Arbeit (AWA) 

am 22. Dezember 2022 Vorakten ein. 

 

g) Mit Schreiben vom 19. Januar 2023 reicht sodann auch das AFU 

weitere Vorakten ein. 

 

h) Mit Schreiben vom 27. Januar 2023 teilt das AREG bezüglich 

Vorakten mit, man habe im Rahmen der bei Planerlassen üblichen Ko-

ordination sämtliche Fachstellen via Koordinationstool zur Stellung-

nahme eingeladen und daraufhin zu Handen der Planungsbehörde ei-

nen konsolidierten Vorprüfungsbericht erstellt. Die entsprechenden 

Rückmeldungen seien im Vorprüfungsbericht integriert oder lägen die-

sem als Beilage bei. Weitere verfahrensrelevante Unterlagen lägen 

nicht vor. Im Genehmigungsverfahren seien sodann keine weiteren 

Fachstellen beigezogen worden.  

 

i) Mit Schreiben vom 8. Februar 2023 teilt die KDP mit, dass über 

die bereits dem Dossier beiliegenden Stellungnahmen hinaus keine 

weiteren Akten vorhanden seien. Überdies wird ergänzend erwähnt, 

das Gebäude füge sich auch mit Flachdach genügend in das Ortsbild 

ein und führe zu keiner Beeinträchtigung desselben. 

 

j) Mit E-Mail vom 13. Februar 2023 teilt das HBA mit, dass keine 

Vorakten zu den Rekursverfahren vorhanden seien. 

 

k) Mit Schreiben vom 16. Februar 2023 wurden der Rekurrentin 

weitere Stellungnahmen der beteiligten Fachstellen sowie zusätzlich 

eingereichte Vorakten zugestellt. 

 

l) Mit Eingabe vom 6. März 2023 bringt die Rekurrentin hinsichtlich 

Rekurs 1 vor, es sei eigenartig, dass angeblich keine weiteren Unter-

lagen vorhanden seien. Weiter bestreite das AREG die Richtigkeit der 

Einwendungen der Rekurrentin offenbar nicht. Sodann werde mit der 

vorliegenden «Salami-Taktik» die umfassende Planungspflicht ge-

mäss Art. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; ab-

gekürzt RPG) verletzt.  

 

m) Mit Eingabe vom 7. März 2023 nimmt die Rekurrentin zum 

Schreiben der KDP vom 8. Februar 2023 Stellung und bringt vor, es 

sei befremdlich, wenn nachträglich von einem nicht am Augenschein 

anwesenden Mitglied der KDP eine Begründung zur Frage des Flach-

dachs nachgereicht werde. Entsprechend sei die Eingabe entweder 

aus dem Recht zu weisen oder der Augenschein zur Wahrung des 

rechtlichen Gehörs zu wiederholen. Zudem reiche eine genügende 

Einfügung nicht, sondern es sei eine gute Einfügung notwendig, wes-

halb insbesondere das Erfordernis der hohen städtebaulichen und ar-

chitektonischen Qualität nicht erfüllt sei. 

 

I.  

a) Für das Korrekturgesuch zur Erstellung von zwei zusätzlichen 

Parkplätzen in der Tiefgarage wurde das vereinfachte Verfahren 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 12/49 

 

durchgeführt. Mit Eingabe vom 31. Oktober 2022 erhob A.___ durch 

ihren Rechtsvertreter auch dagegen öffentlich-rechtliche sowie privat-

rechtliche Einsprache. 

 

b) Die Vorinstanz wies die Einsprachen mit Beschluss vom 6. De-

zember 2022 ab, soweit darauf eingetreten wurde und bewilligte das 

Korrekturgesuch unter Auflagen. 

 

J.  

Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch ihren Rechtsvertreter mit 

Schreiben vom 29. Dezember 2022 Rekurs beim Bau- und Umweltde-

partement (im Folgenden Rekurs 3; Verfahren Nr. 22-9347). Mit Re-

kursergänzung vom 10. Februar 2023 werden folgende Anträge ge-

stellt:  

 
1. Der Bau- und Einspracheentscheid des Stadtrates 

X.___ vom 6. Dezember 2022 für das Baugesuch 
Nr. 2020-112.1 sei, mit Einschluss aller allfälligen 
kommunalen und kantonalen Teilverfügungen, wegen 
Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften aufzuhe-
ben; 

2. Auf das Baugesuch Nr. 2020-112.1 sei wegen Verlet-
zung öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht einzutre-
ten, eventualiter sei dieses abzuweisen; 

3. Verfahrensrechtlicher Antrag: Das Rekursverfahren 
Nr. 22-9347 betreffend das Baugesuch Nr. 2020-112.1 
sei zu sistieren, 

- bis das Verfahren i.S. Sondernutzungsplan 
«A.___strasse (Areal 1'000 m2), Parz. Nr. 001, 
002» rechtskräftig abgeschlossen ist; und 

- bis über das Baugesuch Nr. 2020-112 rechtskräf-
tig entschieden wurde. 

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Rekursgegnerin. 

Zur Begründung wird geltend gemacht, es sei zu Unrecht das verein-

fachte Verfahren durchgeführt worden. Weiter sei das Korrekturge-

such zu Unrecht vom Stadtrat behandelt worden, weil die Verfahrens-

hoheit für das Baugesuch durch den Rekurs gegen das Hauptgesuch 

beim Bau- und Umweltdepartement liege. Ohnehin sei die Einreichung 

eines Korrekturgesuchs als blosse Teiländerung eines Baugesuchs 

nicht möglich. Im Übrigen verletze das Bauvorhaben verschiedene Re-

gelbauvorschriften und die Anwendung der Sonderbauvorschriften ge-

mäss Sondernutzungsplan A.___strasse sei noch gar nicht möglich 

gewesen. 

 

K.  

a) Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 28. Februar 

2023, den Rekurs 3 abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 13/49 

 

Begründung wird vorgebracht, mit dem vereinfachten Verfahren seien 

die Verfahrensrechte der Rekurrentin vollumfänglich gewahrt worden 

und eine Berufung auf Verfahrensrechte Dritter sei unzulässig. Das 

Korrekurgesuch ersetze das ursprüngliche Baugesuch sodann im 

geänderten Teil, weshalb der Stadtrat wiederum für die Beurteilung 

zuständig sei. Das entsprechende Vorgehen sei zulässig und 

entspreche gängiger Praxis. Da die Rügen betreffend Verletzung der 

Regelbauvorschriften am Verfahrensgegenstand vorbeizielten, sei 

darauf zu Recht nicht eingetreten worden.  

 

b) Mit Vernehmlassung vom 9. März 2023 beantragt die Rekurs-

gegnerin, den Sistierungsantrag sowie den Rekurs 3 unter Kostenfol-

gen abzuweisen. Zur Begründung wird vorgebracht, ein erneuter Au-

genschein sei nicht notwendig und das Verfahren sei nicht zu sistieren. 

Sodann seien von der Realisierung zweier zusätzlicher Parkplätze in 

der Tiefgarage keine Interessen Dritter betroffen, weshalb das verein-

fachte Verfahren zu Recht durchgeführt worden sei. Die Rekurrentin 

sei aufgrund der damit zusammenhängenden Rüge im Rekurs 2 in das 

Verfahren einbezogen worden. Im Weiteren sei es Praxis, dass wäh-

rend eines Rekursverfahrens ein Korrekturgesuch bei der Baubewilli-

gungsbehörde eingereicht werden könne. Sowohl das Grundbauge-

such als auch die Projektänderung entsprächen dem Sondernutzungs-

plan A.___strasse mit besV, weshalb Abweichungen von den Regel-

bauvorschriften in der Natur der Sache lägen. Man könne schliesslich 

gemäss ständiger Praxis ein Planverfahren für einen Sondernutzungs-

plan und ein Baubewilligungsverfahren ohne Weiteres parallel führen. 

 

L.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

1.  

1.1 Die Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusammen-

hang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es 

ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und 

durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und 

B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).  

 

1.2 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 

sich aus Art. 43bis VRP. 

 

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf die Rekurse 1-3 ist einzutreten, soweit der Rekurs 2 aufgrund des 

Korrekturgesuchs nicht gegenstandslos geworden ist und soweit nicht 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 14/49 

 

auf einzelne Rügen zu den Rekursen 1-3 aufgrund nachfolgender Er-

wägungen nicht eingetreten werden kann. 

 

2.  

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab-

gekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 

(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 

PBG). Da der vorliegende Nutzungsplan erst nach dem Vollzugsbe-

ginn des PBG öffentlich aufgelegen ist und auch die erstinstanzlichen 

Baubewilligungs- und Einspracheentscheide erst danach ergingen, 

gelangen somit grundsätzlich die Bestimmungen des PBG zur Anwen-

dung, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangs-

rechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudeparte-

ment SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar 

erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das 

entsprechende Baureglement zur Anwendung. 

 

3.  

Die Rekurrentin macht in den Rekursen 1 und 2 eine Verletzung der 

Ausstandspflicht sowie insbesondere einen fehlerhaften Entscheid 

über den Ausstand geltend. 

 

3.1 Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV) 

gewährleistet den Anspruch auf richtige Zusammensetzung der Ent-

scheidbehörde. Von der entscheidenden Behörde und deren Mitglie-

dern wird zudem ein gewisses Mass an Unabhängigkeit verlangt 

(STEINMANN/SCHINDLER/WYSS, in: Ehrenzeller/Egli/Hettich/Hongler/ 

Schindler/Schmid/Schweizer [Hrsg.], Kommentar zur Schweizeri-

schen Bundesverfassung, 4. Aufl., Zürich/St.Gallen 2023, N 47 zu 

Art. 29). Wegen fehlender Unabhängigkeit können Mitglieder von ge-

richtlichen und von Verwaltungsbehörden unter anderem dann abge-

lehnt werden, wenn Umstände vorliegen, die nach objektiven Ge-

sichtspunkten geeignet sind, den Anschein der Befangenheit zu erwe-

cken (BGE 127 I 198). Die in Art. 29 BV statuierten Verfahrensgaran-

tien gelten in allen Gerichts- sowie Verwaltungsverfahren; ihr Anwen-

dungsbereich ist weiter als derjenige von Art. 6 Ziff. 1 der Konvention 

zum Schutz der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101; ab-

gekürzt EMRK; HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizeri-

sches Bundesstaatsrecht, 10. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, N 829 

unter Hinweis auf BGE 131 II 169).  

 

3.2 Die bundesgerichtlichen Anforderungen an die Unabhängigkeit 

der Mitglieder einer Entscheidbehörde werden im kantonalen Recht in 

Art. 7 Abs. 1 VRP konkretisiert. Danach haben Behördenmitglieder so-

wie öffentliche Angestellte und amtlich bestellte Sachverständige, die 

Anordnungen treffen, solche vorbereiten oder daran mitwirken, von 

sich aus in den Ausstand zu treten: 

 
a) wenn sie selbst, ihre Verlobten oder Ehegatten, ihre 
eingetragenen Partner, ihre Verwandten und Ver-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 15/49 

 

schwägerten bis und mit dem dritten Grad, ihre Adop-
tiv-, Pflege- oder Stiefeltern oder ihre Adoptiv-, Pflege- 
oder Stiefkinder, der eingetragene Partner eines El-
ternteils oder die Kinder des eingetragenen Partners 
an der Angelegenheit persönlich beteiligt sind. Der 
Ausstandsgrund der Verschwägerung besteht nach 
Auflösung der Ehe oder der eingetragenen Partner-
schaft fort;  

b) wenn sie Vertreter, Beauftragte, Angestellte oder 
Organe einer an der Angelegenheit beteiligten Person 
sind oder in der Sache Auftrag erteilt haben; 

bbis) wenn sie bei einer Anordnung einer Vorinstanz 
mitgewirkt haben; 

c) wenn sie aus anderen Gründen befangen erschei-
nen. 

3.3 Durch die Ausstandsvorschriften soll vermieden werden, dass 

Mitglieder, die voreingenommen sind oder so erscheinen, an einem 

Entscheid mitwirken. Ein strikter Nachweis ist nicht erforderlich – es 

genügt die Glaubhaftmachung. Auf rein individuelle – subjektive – Ein-

drücke eines Verfahrensbeteiligten darf nicht abgestellt werden. Viel-

mehr sind nur die objektiv festgestellten Umstände zu berücksichtigen 

(VerwGE B 2017/115 vom 26. Oktober 2017 Erw. 2.3 mit Hinweisen). 

 

3.4 Bei Verfahren vor Verwaltungsbehörden ist dem Umstand Rech-

nung zu tragen, dass diese im Gegensatz zu den gerichtlichen Instan-

zen nicht nur zur neutralen Rechtsanwendung und Streitentscheidung 

berufen sind, sondern auch weitere öffentliche Aufgaben erfüllen und 

öffentliche Interessen wahren sowie in eine Verwaltungsorganisation 

eingebunden sind. Ist die Unbefangenheit von Verwaltungsbehörden 

zu beurteilen, ist immer zu berücksichtigen, dass diese zunächst 

hauptsächlich ihre Verwaltungsfunktionen zu erfüllen haben und nicht 

Rechtsprechungsfunktionen. An ihre Unbefangenheit können deshalb 

nicht dieselben Anforderungen gestellt werden, wie an die Unabhän-

gigkeit von Justizbehörden (C. REITER, in: Rizvi/Schindler/Cavelti 

[Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechts-

pflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 7-7bis N 26). Vielmehr können sie 

beim Erlass von Verfügungen teilweise nicht im eigentlichen Sinn als 

unparteilich bezeichnet werden. Im verwaltungsinternen Verfahren be-

jaht die Rechtsprechung eine Ausstandspflicht in der Regel deshalb 

nur dann, wenn das betreffende Behördenmitglied ein persönliches In-

teresse an dem zu behandelnden Geschäft hat. Bei der Wahrnehmung 

öffentlicher Interessen besteht indes keine generelle Ausstandspflicht. 

So können beispielsweise Gemeindevertreter an Baubewilligungsver-

fahren mitwirken, die Bauprojekte der Gemeinde selber betreffen 

(REITER, a.a.O., Art. 7-7bis N28; STEINMANN/SCHINDLER/WYSS, a.a.O., 

N 47 ff. zu Art. 29 unter Hinweis auf BGE 125 I 119; Urteil des Bun-

desgerichtes 1C_278/2010 vom 31. Januar 2011; VerwGE B 2020/59 

vom 19. Januar 2021 Erw. 2.2.1).  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 16/49 

 

3.5 Die Rekurrentin hat im vorinstanzlichen Verfahren den Antrag 

gestellt, die Angelegenheit der Entscheidbehörde einer anderen Ge-

meinde zu übergeben, da gemäss Darstellung der Rekursgegnerin bei 

der Planerarbeitung und -erstellung alle massgebenden Mitglieder der 

Behörden und der Verwaltung der Stadt X.___ mitgewirkt hätten. Da-

mit macht die Rekurrentin sinngemäss die Befangenheit bzw. Vorbe-

fassung des gesamten Stadtrates, der Stadtbildkommission sowie der 

Mitarbeitenden der Abteilung Bau und Planung geltend. Ein Aus-

standsbegehren hat sich jedoch immer gegen eine (oder mehrere) be-

stimmte natürliche Person(en) zu richten (VerwGE B 2016/127 vom 

23. Mai 2018 Erw. 2.3.1; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 

2016/III/7). Der Grund dafür liegt darin, dass die Befangenheit einen 

inneren Gemütszustand betrifft, weshalb nur natürliche Personen, 

nicht aber eine Gesamtbehörde befangen sein können (vgl. BDE 

Nr. 30/2020 vom 21. April 2020 Erw. 3.4 mit Hinweisen). Ein Anspruch 

auf Ausstand einer Gesamtbehörde lässt sich denn auch weder aus 

Art. 29 Abs. 1 BV noch aus Art. 7 Abs. 1 VRP herleiten (Baudeparte-

ment SG, Juristische Mitteilungen 2009/II/5). Jedenfalls legt die Rekur-

rentin nicht dar, inwiefern einzelne oder mehrere konkret bezeichnete 

Behörden- und/oder Verwaltungsmitglieder der Stadt X.___ befangen 

sein sollten. Die zuständigen Behörden und Verwaltungsabteilungen 

handelten sodann im Rahmen ihres gesetzlichen Auftrags, welcher 

eine gewisse systembedingte Vorbefassung und Beratungsfunktion 

umfasst. Insbesondere als Planungsbehörde war die  

Vorinstanz zwingend in die Erarbeitung des vorliegend umstrittenen 

Sondernutzungsplans eingebunden (vgl. Art. 1 PBG i.V.m. Art. 3 

Abs. 1 des Baureglementes der Stadt X.___ vom 20. April 2000 [nach-

folgend BauR]). Sodann bereitet das Bauamt die Geschäfte des Stadt-

rates vor (Art. 3 Abs. 2 BauR). Weiter ernennt der Stadtrat eine Stadt-

bildkommission, welche Fragen der Stadtbildgestaltung begutachtet 

(Art. 3 Abs. 3 BauR). Es gehört deshalb zum üblichen Planungspro-

zess, dass namentlich auch die Stadtbildkommission bei Fragen der 

Stadtbildgestaltung hinzugezogen wird und ein geplantes Vorhaben 

ungeachtet allfälliger Einwendungen im Einspracheverfahren begut-

achtet. Eine ausstandsbegründende Vorbefassung liegt deswegen je-

denfalls nicht vor. Auch eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist 

diesbezüglich zu verneinen, da der Stadtbildkommission insbesondere 

keinerlei Entscheidbefugnis zukommt. Weiter legt die Rekurrentin 

nicht dar, inwiefern ein persönliches Interesse einer beteiligten natür-

lichen Person an den umstrittenen Geschäften bestehen sollte. Die 

Vorinstanz hat eine Vorbefassung und/oder den Anschein der Befan-

genheit vorliegend somit zu Recht verneint. Zu prüfen bleibt noch, ob 

der Entscheid über den Ausstand korrekt erfolgt ist. 

 

3.6 Tritt eine Person nicht von sich aus in den Ausstand, haben die 

nach Art. 7bis Abs. 1 VRP bestimmten Funktionsträger bzw. Organe 

über eine Ausstandsstreitigkeit zu befinden. Beim Mitglied einer 

Kollegialbehörde sind dies die übrigen Mitglieder in Abwesenheit des 

Betroffenen (Art. 7bis Abs. 1 Bst. a VRP) und in den übrigen Fällen die 

Aufsichtsinstanz (Art. 7bis Abs. 1 Bst. e VRP). Richtet sich ein 

Ausstandsbegehren gleichzeitig gegen mehrere Personen, muss das 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 17/49 

 

Begehren gegen jede einzelne Person geprüft und entschieden 

werden, wobei ein Mitglied, dessen Ausstand beantragt wird, später 

nicht über den Ausstand eines anderen Mitglieds aus gleichem Grund 

befinden darf (REITER, a.a.O., Art. 7-7bis N 34). Wie sich insbesondere 

aus dem Wortlaut ("Es entscheiden Anstände über die Ausstands-

pflicht: von Mitgliedern einer Kollegialbehörde die Gesamtbehörde in 

Abwesenheit des Betroffenen"; Art. 7bis Abs. 1 Bst. a VRP) sowie dem 

Sinn und Zweck der Bestimmung ergibt, kommt das entsprechende 

Vorgehen nur zur Anwendung, wenn über den Ausstand von konkret 

betroffenen Personen zu entscheiden ist. Andernfalls könnte mit von 

vornherein unzulässigen Begehren gegen eine Gesamtbehörde oder 

weitere nicht konkret bzw. allgemein bezeichnete natürliche Personen 

eine missliebige Entscheidbehörde ohne Weiteres umgangen werden, 

da diesfalls in den meisten Fällen eine Ersatzbehörde eingesetzt 

werden müsste (vgl. BUDE Nr. 8/2022 vom 1. Februar 2022 Erw. 2.7). 

Vorliegend ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das 

Begehren der Rekurrentin abgewiesen und die Angelegenheit selbst 

behandlet hat. Da sich das (unbegründete) Ausstandsbegehren einzig 

auf die Mitglieder der Behörden und Verwaltung der Stadt X.___ 

bezog, mussten bezüglich das AREG sowie die übrigen kantonalen 

Fachstellen vorliegend gar nicht formell über den Ausstand 

entschieden werden, zumal auch die kantonalen Stellen lediglich ihre 

gesetzlichen Aufgaben im Rahmen des Vorprüfungs-, Genehmigungs- 

und Baubewilligungsverfahrens wahrgenommen haben. Selbst wenn 

sich das Ausstandsbegehren sinngemäss auch auf die kantonalen 

Behörden und Ämter bezogen haben sollte, wäre das Begehren zu 

unspezifisch und nicht gegen bestimmte Personen gerichtet. Überdies 

ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht, inwiefern eine 

der am Verfahren beteiligten Personen auf kantonaler oder 

kommunaler Ebene ein persönliches Interesse an der vorliegenden 

Angelegenheit haben sollte.  

 

3.7 Weiter behauptet die Rekurrentin in diesem Zusammenhang, 

die Vorakten (insbesondere diejenigen des AREG) seien unvollstän-

dig. Da die Rekursgegnerin gemäss eigenen Angaben mit sämtlichen 

Stellen ein «Team» bilden würde, sei es unerklärlich, dass aufgrund 

der Akten offenbar keine Sitzungen oder Besprechungen untereinan-

der stattgefunden hätten. Vorliegend wurden dem Rechtsvertreter der 

Rekurrentin im Rekurs 1 die Akten (mitsamt den entsprechenden 

Vorakten) am 20. September 2022 sowie die Stellungnahme der Amts-

stellen (mit allfälligen Vorakten) zum Editionsbegehren der Rekurren-

tin in den Rekursen 1 und 2 am 16. Februar 2023 zugestellt. Dabei 

haben die betroffenen Amtsstellen und insbesondere das AREG be-

stätigt und nachvollziehbar dargelegt, dass keine weiteren Vorakten 

vorhanden seien. Aus den Akten sowie der Rückmeldung des AREG 

geht entgegen der Ansicht der Rekurrentin nicht hervor, dass während 

des Planungsprozesses keinerlei Sitzungen und Besprechungen mit 

der Rekursgegnerin stattgefunden hätten. Ersichtlich ist einzig, dass 

zumindest in den massgeblichen Akten des Vorprüfungs- und Geneh-

migungsverfahrens keine Gesprächs- und Sitzungsprotokolle oder  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 18/49 

 

Aktennotizen dazu vorhanden sind. Aufgrund der gesetzlich vorgese-

henen Aufgaben und Zuständigkeiten sowie der damit einhergehen-

den Beratungsfunktion der betroffenen Ämter wären entsprechende 

Gespräche zwischen den Beteiligten vorliegend ohne Weiteres mög-

lich und üblich, ohne das dazu in jedem Fall Protokolle oder Ähnliches 

angelegt werden müssten. Jedenfalls kann auch aus den Ausführun-

gen der betroffenen Ämter und der Genehmigungsbehörde entgegen 

der Ansicht der Rekurrentin keine ausstandsbegründende Vorbefas-

sung abgeleitet werden. 

 

3.8 Nach dem vorstehend Gesagten sind folglich sämtliche Vorbrin-

gend der Rekurrentin in Bezug auf die Ausstandsregeln unbegründet 

und der Rekurs diesbezüglich abzuweisen. 

 

4.  

Weiter bemängelt die Rekurrentin in Rekurs 1 das Mitwirkungsverfah-

ren. Der zeitliche Ablauf stimme nicht, da das Verfahren erst durchge-

führt worden sei, als alles längst entschieden gewesen sei. Dies zeige 

sich auch daran, dass die Vorinstanz bereits drei Tage nach Ablauf 

der Mitwirkungsfrist den Sondernutzungsplan genehmigt und die öf-

fentliche Auflage beschossen habe. 

 

4.1 Nach Art. 34 Abs. 2 PBG i.V.m. Art. 4 Abs. 1 und 2 RPG hat die 

mit den Planungsaufgaben betraute Behörde die Bevölkerung über die 

Ziele und den Ablauf der Planungen zu unterrichten. Sie hat dafür zu 

sorgen, dass die Bevölkerung bei Planungen in geeigneter Weise mit-

wirken kann. Die Bestimmung hat zum übergeordneten Ziel, die de-

mokratische Legitimation von Plänen zu stärken. Damit die Bevölke-

rung bei der Planung mitwirken kann, muss sie informiert sein. Infor-

mation und Mitwirkung bilden folglich notwendigerweise eine Einheit. 

Art. 4 RPG enthält die Mindestanforderungen bezüglich Umfang und 

Ausgestaltung der Mitwirkungsrechte der Bevölkerung. Der Behörde 

kommt bei der Form und Art der Information der Bevölkerung ein ge-

wisser Handlungsspielraum zu. Sie hat die Bevölkerung jedoch in ei-

ner Art zu informieren, mit welcher der von der Planung berührte Per-

sonenkreis üblicherweise erreicht wird. Denkbar sind beispielsweise 

Berichterstattungen in den Medien, Orientierungsveranstaltungen  

oder die öffentliche Auflage von Entwürfen. Information und Mitwir-

kung ermöglichen die notwendige Breite der Interessenabwägung, bil-

den eine wichtige Grundlage für den sachgerechten Planungsent-

scheid und tragen damit zu einer qualitativ guten Planung bei. Die Mit-

wirkung soll die Planungsbehörden in ihrer Aufgabe unterstützen, eine 

den Anforderungen des Gesetzes und den Bedürfnissen der Bevölke-

rung entsprechende Raumordnung zu schaffen. Sie ist damit ein Teil 

der Grundlagenbeschaffung. Deshalb verlangt die Durchführung des 

Mitwirkungsverfahrens einen Zeitpunkt, in welchem die abschlies-

sende Interessenabwägung noch offen ist – die Beschaffung von 

Grundlagen nach abgeschlossener Planung wäre wenig sinnvoll. An-

regungen müssen deshalb zur Verfügung stehen und Bedenken müs-

sen bekannt sein, wenn die Planungsvorstellungen konkretisiert und 

in eine bestimmte Form gegossen werden (vgl. zum Ganzen: BGE 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 19/49 

 

135 II 286 Erw. 4.1 mit Hinweisen; ZAUGG/LUDWIG, Kommentar zum 

bernischen Baugesetz, Band 2, 4. Aufl., Bern 2013/2017, Art. 58 N 3). 

Damit eine sinnvolle Mitwirkung ermöglicht wird, hat die Information 

somit möglichst frühzeitig zu erfolgen. Nach der erfolgten Information 

kommt der Bevölkerung die Möglichkeit der Mitwirkung zu. Die Pla-

nungsbehörde hat die Planentwürfe zur allgemeinen Ansichtsäusse-

rung freizugeben, Vorschläge und Einwände entgegenzunehmen und 

sich materiell dazu zu äussern – wenn auch nicht eine individuelle Be-

antwortung jeder Anfrage verlangt wird (WALDMANN/HÄNNI, Handkom-

mentar, RPG 2006, Art. 4 N 1 ff.; Baudepartement SG, Juristische Mit-

teilungen 2018/IV/3; BDE Nr. 7/2020 vom 16. März 2020 Erw. 4, be-

stätigt durch VerwGE B 2020/58 und 72 vom 22. Oktober 2020 

Erw. 4 ff.). Für untergeordnete Planänderungen ohne öffentliches In-

teresse kann die Mitwirkung zulässigerweise unterbleiben. Von der 

Planung direkt Betroffene sind in solchen Fällen auf den Rechtsmittel-

weg zu verweisen (vgl. dazu R. MUGGLI und AEMISEGGER/HAAG, in:  

Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 

Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich 2020, Art. 4 N 28 

und Art. 33 N 21 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichtes 

1C_55/2020 vom 26. November 2020 Erw. 3.; BDE Nr. 1/2021 vom 

7. Januar 2021 Erw. 7.1.1). 

 

4.2 Vorliegend hat die Vorinstanz den umstrittenen Sondernut-

zungsplan mit Beschluss vom 30. Juni 2020 dem Mitwirkungsverfah-

ren unterstellt. Die Aufwertung des betroffenen Gebiets sei bereits im 

Stadtentwicklungskonzept (STEK) strategisch angedacht worden und 

später hätten Informationsveranstaltungen für die Betroffenen stattge-

funden. Die Bevölkerung konnte sich in der Folge vom 6. bis 27. Au-

gust 2020 zur Planung äussern. Am 26. August 2020 reichte die Re-

kurrentin im Mitwirkungsverfahren eine Stellungnahme ein, wonach 

der geplante Neubau insbesondere in wohnhygienischer Hinsicht so-

wie in Bezug auf die geplante Dachgestaltung nicht überzeuge. Im Be-

schluss vom 1. September 2020 setzte sich die Vorinstanz unter an-

derem mit der Eingabe der Rekurrentin im Mitwirkungsverfahren (wei-

tere Stellungnahmen gingen im Mitwirkungsverfahren nicht ein) ausei-

nander und genehmigte den Sondernutzungsplan A.___strasse. Die-

ser wurde vom 10. September bis 9. Oktober 2020 öffentlich aufgelegt. 

Damit hat die Vorinstanz die Vorgaben aus Lehre und Rechtsprechung 

an ein hinreichendes Mitwirkungsverfahren eingehalten. Ein Anspruch 

auf Berücksichtigung der Beiträge aus der Bevölkerung besteht nicht. 

Auch in zeitlicher Hinsicht ist das Vorgehen der Vorinstanz nicht zu 

beanstanden. Auch wenn erste Planungsabsichten bereits im Jahr 

2019 stattgefunden haben, wurde zuerst sinnvollerweise das Vorprü-

fungsverfahren durchgeführt, welches mit Zustellung des Vorprüfungs-

berichts des AREG am 16. März 2020 abgeschlossen wurde. Danach 

wurden die Empfehlungen geprüft und weitere Anpassungen vorge-

nommen und rund drei Monate später das Mitwirkungsverfahren ein-

geleitet. Da die einzige (kurze) Stellungnahme im Mitwirkungsverfah-

ren von der Rekurrentin erfolgte und keine konkret zu prüfenden Vor-

schläge gemacht wurden, ist auch der bereits drei Werktage nach Ab-

lauf der Mitwirkungsfrist erfolgte Erlass des Sondernutzungsplans 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 20/49 

 

durch die Vorinstanz nicht zu beanstanden. Massgebend ist, dass das 

Mitwirkungsverfahren zumindest vor der öffentlichen Auflage erfolgt. 

Da sich die Vorinstanz darüber hinaus mit den wenigen konkret vorge-

brachten Einwänden im Mitwirkungsverfahren auseinandergesetzt 

hat, kann auch nicht behauptet werden, die abschliessende Interes-

senabwägung sei bereits erfolgt gewesen. Insgesamt ergibt sich, dass 

die Anforderungen an das Mitwirkungsverfahren eingehalten sind. 

Ausserdem wurden jedenfalls zumindest die Mitwirkungsrechte der 

Rekurrentin ausreichend gewährleistet; auf die Verletzung von Verfah-

rensvorschriften Dritter kann sie sich ohnehin nicht berufen (BDE 

Nr. 49/2021 vom 12. Juli 2021 Erw. 4.4 f. sowie BUDE Nr. 104/2022 

vom 2. Dezember 2022 Erw. 4.3.2). Der Rekurs 1 erweist sich diesbe-

züglich als unbegründet. 

 

5.  

Die Rekurrentin beanstandet im Rekurs 1 zudem den fehlenden Ent-

scheid über die enteignungsrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB.  

 

5.1 Die Rekurrentin übersieht zunächst, dass Art. 154 PBG nur im 

Baubewilligungsverfahren, nicht aber im Planverfahren Anwendung 

findet, weshalb ihre privatrechtlichen Einwendungen im Rekurs 1 un-

beachtlich sind (vgl. BUDE Nr. 46/2023 vom 25. April 2023 Erw. 9). 

Die Vorinstanz ist demnach im Verfahren bezüglich Sondernutzungs-

plan A.___strasse zu Recht nicht auf die entsprechende privatrechtli-

che Einsprache nach Art. 684 ZGB eingetreten. 

 

5.2 Ebenso besteht im Rahmen eines Sondernutzungsplanverfah-

rens nach PBG – anders als im Planverfahren nach Strassengesetz 

(sGS 732.1; abgekürzt StrG) oder Wasserbaugesetz (sGS 734.1; ab-

gekürzt WBG) – kein Raum, gleichzeitig über eine allfällige Zulässig-

keit der Enteignung von Nachbarrechten zu entscheiden. Da eine ent-

eignungsrechtliche Einsprache bereits mangels gesetzlicher Grund-

lage nicht Gegenstand des Einspracheverfahrens nach PBG sein 

kann, ist die Vorinstanz zu Recht nicht auf die entsprechenden Vor-

bringen der Rekurrentin eingetreten. Zwar können grundsätzlich auch 

Nachbarrechte enteignet werden (vgl. Art. 8 Abs. 1 Bst. b des Enteig-

nungsgesetzes [sGS 735.1; abgekürzt EntG]). Allerdings kommt diese 

Bestimmung in erster Linie zur Anwendung, wenn übermässige Ein-

wirkungen von einem öffentlichen Werk (z.B. öffentliche Strasse) aus-

gehen und deshalb die zivilrechtlichen Abwehransprüche der Nach-

barn in der Regel nicht bzw. nicht voll durchgesetzt werden können 

und deshalb vom Gemeinwesen enteignet werden müssen 

(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 

Zürich/St.Gallen 2020, Rz. 2384 ff.). Wenn überhaupt könnte überdies 

erst nach Erstellung der Überbauung ein separates Enteignungsver-

fahren eingeleitet werden (vgl. VerwGE B 2017/17 vom 28. Juni 2018). 

Da vorliegend ein privates Grundstück betroffen ist und der fragliche 

Sondernutzungsplan insbesondere die Grundlage privater Bautätig-

keit darstellt, müssen vorliegend keine privaten Nachbarrechte enteig-

net werden. Die privaten Abwehrrechte gemäss Art. 684 ZGB können 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 21/49 

 

weiterhin im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren geltend ge-

macht werden. Die Rekurrentin hat im Baubewilligungsverfahren als-

dann auch privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB erhoben. 

Die diesbezüglichen Einwände sind in Erw. 19 nachfolgend abzuhan-

deln. 

 

5.3 Folglich hat die Vorinstanz der Rekurrentin zu Recht auch keine 

ausseramtliche Entschädigung nach Art. 48 EntG zugesprochen, wes-

halb auch der entsprechende Antrag um Zusprechung einer ausser-

amtlichen Entschädigung für das Einspracheverfahren abzuweisen ist. 

Ebenso ist dieser Umstand bei der Verlegung der ausseramtlichen 

Kosten im vorliegenden Rekursverfahren unbeachtlich. Soweit die Re-

kurrentin in Rekurs 1 auch in materieller Hinsicht übermässige Einwir-

kungen im Sinn von Art. 684 ZGB geltend macht (worauf zumindest 

die Anträge hindeuten), ist aufgrund des vorstehend Gesagten an die-

ser Stelle nicht weiter darauf einzugehen. 

 

6.  

Sodann macht die Rekurrentin in Rekurs 2 geltend, es hätte ein Gut-

achten der ENHK bzw. EDK eingeholt werden müssen. 

 

6.1 Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in 

ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse 

die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wieder-

herstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösst-

mögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über 

den Natur- und Heimatschutz [SR 451; abgekürzt NHG]). Ein Abwei-

chen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinn der Inventare darf 

bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, 

wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von eben-

falls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Nach 

der Rechtsprechung führt allerdings nicht jeder Eingriff im Sinn von 

Art. 6 NHG zu einem Abweichen vom Gebot der ungeschmälerten Er-

haltung: Eingriffe, die eine geringfügige Beeinträchtigung eines Ob-

jekts bewirken, werden als zulässig erachtet, wenn sie sich durch ein 

Interesse rechtfertigen lassen, dass gewichtiger als das Interesse am 

Schutz des Objekts ist (vgl. BGE 127 II 273 Erw. 4c mit Hinweisen), 

und der Nachteil mit Ersatzmassnahmen ausgeglichen werden kann, 

so dass der Zustand des Objekts insgesamt nicht verschlechtert wird. 

Kann ein Inventarobjekt erheblich beeinträchtigt werden oder stellen 

sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen, so hat die Ent-

scheidbehörde ein Gutachten der eidgenössischen Kommission nach 

Art. 7 Abs. 2 NHG einzuholen; diese gibt im Gutachten an, ob das Ob-

jekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (vgl. Urteil 

des Bundesgerichtes 1C_217/2018 vom 11. April 2019 Erw. 4.2 f.). 

Das Kriterium der «erheblichen Beeinträchtigung» in Art. 7 Abs. 2 NHG 

bezieht sich auf die in der Bedeutung der Objekte verankerten bzw. 

auf die in den Inventarblättern aufgeführten objektspezifischen Schutz-

ziele. Könnte bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe der natürliche  

oder kulturelle Wert eines Objekts beeinträchtigt werden – könnte also 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 22/49 

 

gerade das geschädigt werden, was das Objekt so einzigartig oder ty-

pisch macht, dass ihm nationale Bedeutung und verstärkter Schutz 

zuerkannt wurde – dann ist ein Gutachten zu erstellen, und zwar un-

abhängig davon, ob ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhal-

tung droht oder nicht. Zur Beurteilung der Frage, ob ein Gutachten zu 

erstellen ist oder nicht, dürfte eine Differenzierung dienlich sein, die 

sich orientiert an der Unterscheidung zwischen a) Eingriffen, die zu 

einer blossen Veränderung, die keine Schutzziele tangiert, führen 

würde, und b) solchen, die Beeinträchtigungen ohne bzw. mit Abwei-

chen von der ungeschmälerten Erhaltung eines Objekts zur Folge hät-

ten. In letzteren Fällen wäre ein Gutachten obligatorisch, wobei die 

Routinegeschäfte durch die Fachstelle beurteilt würden. Bei einer 

blossen Veränderung entsteht hingegen keine Gutachtenspflicht. 

Grundsätzlich sind an das Kriterium der erheblichen Beeinträchtigung 

geringe Anforderungen zu stellen. Es ist immer dann erfüllt, wenn eine 

Beeinträchtigung der Schutzziele nicht mit Sicherheit ausgeschlossen 

werden kann (J. LEIMBACHER, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], 

Kommentar NHG, Zürich 2019, N 5 f. zu Art. 7). Die Beurteilung, ob 

ein Gutachten einzuholen ist, obliegt der kantonalen Fachstelle nach 

Art. 25 Abs. 2 NHG, vorliegend also der KDP (vgl. Art. 10 Abs. 1 Bst. d 

der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz [sGS 731.11; abge-

kürzt PBV]).  

 

6.2 Vorliegend ist unstrittig, dass durch die notwendige gewässer-

schutzrechtliche Bewilligung nach Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes 

über den Schutz der Gewässer (SR 814.20; abgekürzt GSchG) eine 

Bundesaufgabe vorliegt. Im Rahmen des vorangehenden Planverfah-

rens hat sich die KDP positiv zum Gesamtprojekt geäussert und fest-

gestellt, dass aus denkmalpflegerischer Sicht eine Aufwertung des 

Gebiets erfolge und die gemäss Sondernutzungsplan geplante Über-

bauung die Erhaltungsziele des ISOS nicht beeinträchtige (vgl. Stel-

lungnahmen KDP vom 5. Februar 2020 und 31. August 2021). Bei der 

kantonalen Beurteilung vom 17. Februar 2022 des Baugesuchs hat die 

KDP sodann mitgeteilt, dass die Stellungnahmen gleichwohl für das 

vorliegende Baugesuch gelten würden. Damit hat die zuständige kan-

tonale Fachstelle im vorinstanzlichen Verfahren hinreichend dargetan, 

dass die Einholung eines Gutachtens einer eidgenössischen Kommis-

sion nicht erforderlich war. Diese Ansicht bestätigt auch der ausführ-

lich und sorgfältig begründete Amtsbericht der KDP vom 28. Juli 2022. 

Darin werden insbesondere die Schutzziele sowie der Schutzumfang 

der betroffenen Objekte ausführlich dargelegt und in Bezug auf die ge-

plante Überbauung gewürdigt. Dabei kam die Fachstelle zum Schluss, 

das Vorhaben führe aus denkmalpflegerischer Sicht weder zu einer 

Beeinträchtigung der Schutzziele des Ortsbilds noch der Umgebung 

der geschützten Einzelobjekte. Es dürfte vielmehr sogar von einer Auf-

wertung des betroffenen Gebiets gesprochen werden. Da folglich 

keine erhebliche Beeinträchtigung eines Inventarobjekts drohe und 

sich keine grundsätzlichen Fragen stellten, sei eine Begutachtung 

durch die eidgenössischen Kommissionen nicht erforderlich.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 23/49 

 

6.3 Die vorliegenden Äusserungen der Fachstelle sind sachlich ein-

wandfrei begründet und legen ausführlich dar, dass die Einholung ei-

nes (weiteren) Gutachtens auf Bundesebene nicht notwendig war. Da-

ran ändern auch die erst am Augenschein und danach vorgebrachten 

Einwände der Rekurrentin bezüglich Flachdach und Dachgestaltung 

nichts. Die genannten Elemente sind bereits im Sondernutzungsplan 

angelegt und damit bereits in dessen Beurteilung durch die Denkmal-

pflege eingeflossen. Erst recht bekannt war die konkrete Ausgestal-

tung des Dachs im Rahmen der Erstellung des Amtsberichts, was die 

kantonale Fachstelle im Rahmen der Gesamtwürdigung der geplanten 

Überbauung klarerweise mitberücksichtigt hat. Dass die Dachgestal-

tung in denkmalpflegerischer Hinsicht als unproblematisch angesehen 

wurde und deshalb nicht ausdrücklich Erwähnung fand, zeigen gerade 

auch die ergänzenden Hinweise zur Verträglichkeit des Flachdach-

baus mit dem Ortsbild in der Stellungnahme der KDP vom 8. Februar 

2023, welche im Wesentlichen vom interimistischen Leiter und lang-

jährigen Mitarbeiter der KDP, Y.___, erstellt wurde. Eine Verletzung 

des rechtlichen Gehörs liegt dabei entgegen der Ansicht der  

Rekurrentin nicht vor. Und auch eine Wiederholung des Augenscheins 

ist offenkundig deswegen nicht erforderlich (von den hinreichenden 

Ortskenntnissen auch des neu zuständigen interimistischen Leiters 

der KDP kann ohne Weiteres ausgegangen werden), zumal sich die 

Rekurrentin zu den Hinweisen der KDP hinreichend und mehrfach 

äussern konnte. Insgesamt ergibt sich folglich, dass eine erhebliche 

Beeinträchtigung im Sinn von Art. 7 Abs. 2 NHG zu verneinen ist und 

sich auch keine Grundsatzfragen in denkmalpflegerischer Hinsicht 

stellen. Vorliegend genügt die Beurteilung der kantonalen Fachstelle. 

Die Vorinstanz hat deshalb zu Recht kein Gutachten der ENHK bzw. 

EDK eingeholt. 

 

7.  

Weiter macht die Rekurrentin in Rekurs 2 geltend, es fehle an einer 

Verfügung der Denkmalpflege.  

 

7.1 Kommt die KDP im Rahmen der Beurteilung eines Baugesuchs 

zum Ergebnis, dass keine Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands 

von kantonaler oder nationaler Bedeutung vorliegt, stellt diese Beur-

teilung für sich allein noch keine Teilverfügung dar, die im Rahmen 

eines Gesamtentscheids zu eröffnen (gewesen) wäre. Nach dem kla-

ren Wortlaut von Art. 122 Abs. 3 PBG trifft letzteres nur für die eigent-

liche Zustimmungsverfügung der KDP zu; nur diese ist folglich auch 

Teil des Gesamtentscheids der Baubewilligungsbehörde (Handbuch 

der Rechtsabteilung des Baudepartementes zum PBG, St.Gallen, 

Stand 17. Januar 2020, Bemerkungen zu Art. 122). Die blosse Beur-

teilung der KDP dagegen, ein Baugesuch führe nicht zu einer Beein-

trächtigung eines Schutzgegenstands von kantonaler oder nationaler 

Bedeutung, stellt lediglich eine Stellungnahme dar (vgl. BDE 

Nr. 33/2020 vom 5. Mai 2020 Erw. 4.4).  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 24/49 

 

7.2 Wie oben ausgeführt (Erw. 6.2), führt das Bauvorhaben gemäss 

der Beurteilung der KDP zu keiner Beeinträchtigung eines Schutzob-

jekts von nationaler oder kantonaler Bedeutung. Eine Zustimmungs-

verfügung nach Art. 122 Abs. 3 PBG war deshalb – soweit eine Beein-

trächtigung zu Recht vereint wurde (vgl. dazu nachfolgende 

Erw. 13.5.4) – nicht erforderlich.  

 

8.  

Die Rekurrentin macht in den Rekursen 2 und 3 sodann geltend, es 

könne nicht über ein Baugesuch entschieden werden, bevor der damit 

zusammenhängende Sondernutzungsplan rechtskräftig sei. Die Re-

kurrentin übersieht, dass gemäss ständiger Praxis die gleichzeitige 

bzw. parallele Behandlung eines Sondernutzungsplans und eines 

Baugesuchs koordinationsrechtlich unproblematisch und möglich ist 

(Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2010/II/5; BDE 

Nr. 57/2009 vom 9. November 2009 Erw. 2.1.3 mit Hinweisen). Zudem 

hält auch die Botschaft zum PBG fest, dass es der Bauherrschaft frei-

stehe, das kombinierte Verfahren nach Art. 24 PBG zu wählen oder 

aber die Baubewiligung und den Sondernutzungsplan als zwei paral-

lele Verfahren zu führen (vgl. Botschaft und Entwurf der Regierung 

zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, in: ABl 2015 

S. 2445 [nachfolgend Botschaft PBG]; siehe auch B. DEILLON, in: Be-

reuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz 

des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 24 N 7). Korrekterweise hat 

die Vorinstanz deshalb die Baubewilligung mit dem Vorbehalt verse-

hen, dass der Sondernutzungsplan A.___strasse rechtskräftig erlas-

sen und vom Stadtrat in Vollzug gesetzt werde. Andernfalls falle die 

Bewilligung ersatzlos dahin (vgl. Ziff. 3 des Beschlusses in der bau- 

und planungsrechtlichen Verfügung der Vorinstanz vom 8. März 

2022).  Der Einwand der Rekurrentin zielt folglich an der Sache vorbei. 

 

9.  

Weiter rügt die Rekurrentin in Rekurs 3 eine falsche Verfahrensart. 

 

9.1 Vorliegend wurde für die Projektänderung, d.h. die Erstellung 

von zwei zusätzlichen Parkplätzen in der geplanten Tiefgarage, das 

vereinfachte Verfahren nach Art. 140 PBG gewählt. Dieses ist insbe-

sondere vorgesehen, wenn Bauten und Anlagen keine Interessen Drit-

ter oder die Interessen von nur wenigen einspracheberechtigten Per-

sonen berühren. Das Baugesuch wird den einspracheberechtigten 

Personen, die dem Baugesuch nicht zugestimmt haben, mit einge-

schriebenem Brief unter Eröffnung einer Einsprachefrist von 14 Tagen 

bekanntgegeben (Art. 141 Abs. 1 PBG).  

 

9.2 Das Baugesuch für die Projektänderung (Korrekturgesuch) 

wurde der Rekurrentin insbesondere aufgrund der entsprechenden 

Rüge in Rekurs 2 bekannt gegeben. Es wird vorliegend auch nicht be-

stritten, dass die Verfahrensrechte der Rekurrentin gewahrt worden 

wären. Allerdings verlangt die Rekurrentin den Nachweis der  

Vorinstanz, dass alle Dritten, die gemäss der Rechtsprechung des 

Bundesgerichtes vorliegend zu einer Baueinsprache legitimiert wären, 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 25/49 

 

in das Verfahren miteinbezogen worden seien. Wie die Vorinstanz zu 

Recht vorbringt, kann sich die Rekurrentin gemäss ständiger Praxis 

nicht auf die Verletzung Verfahrensrechte Dritter berufen (vgl. BUDE 

Nr. 99/2022 vom 9. November 2022 Erw. 3.3 sowie BDE Nr. 49/2021 

vom 12. Juli 2021 Erw. 4, jeweils mit Hinweisen). Darüber hinaus ist 

ohnehin nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht, inwie-

fern durch die Erstellung von zwei zusätzlichen unterirdischen Park-

plätzen im vorliegenden Fall die Interessen Dritter berührt sein könn-

ten. Das von der Rekurrentin geforderte Vorgehen (Nachweis bezüg-

lich sämtlicher Dritter [Grundeigentümer, Pächter, Mieter usw.] im Um-

kreis von 100 m) würde sodann das im PBG ausdrücklich vorgesehene 

vereinfachte Verfahren ad absurdum führen. Der Rekurs 3 erweist sich 

diesbezüglich als unbegründet. 

 

10.  

Sodann bringt die Rekurrentin in Rekurs 3 vor, der Stadtrat sei nicht 

für die Behandlung des Korrekturgesuchs zuständig. Im Übrigen sei 

die Einreichung eines Korrekturgesuchs während eines hängigen Re-

kursverfahrens nicht möglich. 

 

10.1 Für das gleiche Grundstück können gleichzeitig mehrere Bau-

gesuche eingereicht werden. Es steht dem Bauherrn dabei frei, wel-

ches der bewilligten Projekte er verwirklichen will. Das Korrekturbau-

gesuch demgegenüber ersetzt bzw. ergänzt das ursprüngliche Bauge-

such in den geänderten Punkten. Mit der Bewilligung der Korrektur 

wird die ursprüngliche Bewilligung im geänderten Teil ersetzt. In die-

sem Fall kann der Bauherr bloss noch das bewilligte Projekt gemäss 

bewilligtem Korrekturgesuch realisieren. Ein Korrekturbaugesuch zur 

Verbesserung von Punkten, die mit den öffentlich-rechtlichen bau-

rechtlichen Bestimmungen nicht im Einklang stehen, ist zulässig und 

entspricht gängiger Praxis (vgl. z.B. VerwGE B 2020/120 vom 29. April 

2021 Erw. 3.3.2; BUDE Nr. 80/2021 vom 7. Dezember 2021 Erw. 4.1; 

Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2016/I/6).  

 

10.2 Nach dem vorstehend Gesagten war die Vorinstanz für die erst-

instanzliche Beurteilung des im Baubewilligungsverfahren zulässigen 

Korrekturgesuchs ohne Weiteres zuständig. Die Vorbringen der Re-

kurrentin erweisen sich als nicht stichhaltig und zielen an der Sache 

vorbei. Der Rekurs ist diesbezüglich abzuweisen. 

 

11.  

11.1 Die Rekurrentin beantragt auch in Rekurs 3 die Durchführung 

eines Augenscheins. Da sich die entscheidwesentlichen Tatsachen 

vollständig aus den Verfahrensakten ergeben und bereits am 19. Sep-

tember 2022 ein Augenschein vor Ort stattgefunden hat, kann auf die 

Durchführung eines weiteren Augenscheins für das Korrekurgesuch in 

Rekurs 3 – zumal dafür die tatsächlichen Verhältnisse ohnehin nicht 

massgebend sind – ohne Weiteres verzichtet werden.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 26/49 

 

11.2 Die Rekurrentin beantragt sodann, den Rekurs 3 zu sistieren, 

bis über den Sondernutzungsplan A.___strasse und das streitige Bau-

gesuch rechtskräftig entschieden ist. Die Sistierung bedeutet eine Ab-

weichung vom Grundsatz einer möglichst beförderlichen Erledigung 

des Verfahrens und bedarf daher einer Rechtfertigung. Eine Sistierung 

ist anzuordnen, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben oder wenn ein an-

deres Verfahren anhängig ist, dessen Ausgang von präjudizieller Be-

deutung ist. Zulässig ist die Verfahrenssistierung ausserdem, wenn sie 

aus gewichtigen Gründen geboten erscheint und ihr keine überwie-

genden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen 

(CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, 

St.Gallen 2003, 2. Aufl., N 1093). Nachdem vorliegend – wie oben aus-

geführt (Erw. 8 und Erw. 10) – der Sondernutzungsplan gleichzeitig mit 

dem Baugesuch behandelt werden kann und das Korrekturgesuch 

sachlogisch zusammen mit dem Hauptbaugesuch beurteilt werden 

muss, besteht vorliegend kein Raum für eine Sistierung, weshalb der 

entsprechende Antrag von vornherein abzuweisen ist (vgl. auch Bau-

departement SG, Juristische Mitteilungen 2016/I/6). Auch die übrigen 

verfahrensrechtlichen Anträge – soweit sie nicht bereits erfüllt wurden 

– sind abzuweisen. 

 

12.  

In materieller Hinsicht macht die Rekurrentin bezüglich Sondernut-

zungsplan (Rekurs 1) zu weitgehende Abweichungen von der Regel-

bauweise sowie insgesamt eine Verletzung von Art. 25 PBG geltend. 

 

12.1 Die Bestimmungen zur besonderen Bauweise nach Art. 25 PBG 

sind direkt anwendbar und lösen die bisherigen Vorschriften zu den 

Überbauungs- und Gestaltungsplänen gemäss BauG ab (Botschaft 

PBG, a.a.O., S. 2445). Nach Art. 25 PBG kann mit dem Sondernut-

zungsplan in Abweichung vom Rahmennutzungsplan eine besondere 

Bauweise festgelegt werden (Bst. a) sowie im Interesse einer Über-

bauung von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität eine 

höhere bauliche Nutzung zugelassen werden (Bst. b). Der Erlass von 

Sondernutzungsplänen, die Abweichungen von der im Rahmennut-

zungsplan festgelegten planerischen Grundordnung enthalten, setzt 

grundsätzlich ein öffentliches Interesse voraus (Botschaft PBG, a.a.O., 

S. 2445). Hierbei sind die verschiedenen und auch häufig gegensätz-

lichen Ziele und Interessen gegeneinander abzuwägen. Die Grund-

lage für diese Interessenabwägung bilden primär die Ziele und 

Grundsätze von Art. 1 und 3 RPG. Es sind aber auch Interessen zu 

berücksichtigen, die in Spezialgesetzen oder -verordnungen (z.B. 

Schutzverordnungen) enthalten sind oder sich aus den gesellschaftli-

chen und wirtschaftlichen Entwicklungen ergeben. Erforderlich ist eine 

umfassende Abwägung und Abstimmung aller wesentlichen Gesichts-

punkte (BGE 114 Ia 369). 

 

12.2 Nach Art. 1 Abs. 1 RPG sorgen Bund, Kantone und Gemeinden 

dafür, dass der Boden haushälterisch genutzt und das Baugebiet vom 

Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie unterstützen nach Art. 1 Abs. 2 RPG 

mit Massnahmen der Raumplanung unter anderem Bestrebungen, die 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 27/49 

 

natürlichen Lebensgrundlagen wie Boden, Luft, Wasser, Wald und die 

Landschaft zu schützen (Bst. a); die Siedlungsentwicklung nach innen 

zu lenken, unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität 

(Bst. abis); kompakte Siedlungen zu schaffen (Bst. b); die räumlichen 

Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten 

(Bst. bbis). Die Landschaft ist nach Art. 3 Abs. 2 RPG zu schonen; ins-

besondere sollen Siedlungen, Bauten und Anlagen sich in die Land-

schaft einordnen (Bst. a). Nach Art. 3 Abs. 3 RPG sind die Siedlungen 

nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Aus-

dehnung zu begrenzen, insbesondere sollen Wohn- und Arbeitsge-

biete einander zweckmässig zugeordnet und durch das öffentliche 

Verkehrsnetz erschlossen sein (Bst. a); Massnahmen zur besseren 

Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in 

Bauzonen und der Möglichkeiten zur Verdichtung der Siedlungsfläche 

getroffen werden (Bst. abis); Wohngebiete vor schädlichen und lästigen 

Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm und Erschütterungen 

möglichst verschont werden (Bst. b); Rad- und Fusswege erhalten und 

geschaffen werden (Bst. c); günstige Voraussetzungen für die Versor-

gung mit Gütern und Dienstleistungen sichergestellt werden (Bst. d) 

und Siedlungen möglichst viele Grünflächen und Bäume enthalten 

(Bst. e). 

 

12.3 Der kantonale Richtplan zeigt mit dem Raumkonzept eine Ge-

samtschau der künftigen räumlichen Ordnung des Kantons St.Gallen. 

Er ist der strategische Orientierungsrahmen für die Koordination der 

raumwirksamen Tätigkeiten und er fördert die Zusammenarbeit über 

räumliche, sektorielle und institutionelle Grenzen hinweg. Die Entwick-

lung von Wohnen und Arbeiten ist gemäss Richtplan vorab auf Zen-

tren, urbane Verdichtungsräume und gut mit dem öffentlichen Verkehr 

(öV) erschlossene Dörfer zu lenken. Entsprechend ist der Anteil des 

Wachstums gemäss den Raumtypen zu verteilen. Das zusätzliche Be-

völkerungswachstum soll zu 65 % im urbanen Verdichtungsraum, zu 

33 % in der Landschaft mit kompakten Siedlungen und zu 2 % in der 

Kultur- und Agrarlandschaft stattfinden (Koordinationsblatt R11). Die 

Stadt X.___ ist gemäss Richtplankarte dem Raumtyp «urbaner Ver-

dichtungsraum» zugeordnet und hat damit den entsprechenden Teil 

des künftigen kantonalen Bevölkerungswachstums zu übernehmen. 

 

12.4 Mit dem umstrittenen Sondernutzungsplan soll sichergestellt 

werden, dass keine undifferenzierte Überbauung des Plangebiets 

nach Regelbauweise erfolgt. Gemäss Art. 2 besV (Zweckartikel) will 

der Sondernutzungsplan einerseits die zweckmässige Erschliessung 

und Parkierung im Plangebiet regeln. Andererseits ist die Realisierung 

einer auf den ortsbaulichen Kontext abgestimmten besonderen Über-

bauung mit einer erhöhten Gebäudelänge mit abweichender Anord-

nung der Nutzungsdichte beabsichtigt. Weiter will der Erlass die Ent-

wicklungsmöglichkeiten für die historischen Gartenanlagen sowie ei-

nen angemessenen Freiraum der historischen Punktbauten entlang 

der A.___strasse sichern. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 28/49 

 

12.5 Nachfolgend ist näher zu prüfen, ob die mit dem Sondernut-

zungsplan vorgesehenen Abweichungen von der Regelbauweise eine 

höhere Überbauungsqualität im Sinn von Art. 25 PBG bewerkstelligen. 

Diese Qualitätssteigerung ist dann zu bejahen, wenn die auf der 

Grundlage des abweichenden Sondernutzungsplans vorgesehene 

Überbauung den bundesrechtlichen Planungszielen und -grundsätzen 

besser entspricht als dies bei Einhaltung der Regelbauvorschriften der 

Fall wäre. Für Sondernutzungspläne, die eine gegenüber der Regel-

bauweise höhere bauliche Nutzung zulassen, ist zudem vorausge-

setzt, dass damit eine Überbauung von hoher städte- bzw. ortsbauli-

cher und architektonischer Qualität erreicht werden kann. Ob dies der 

Fall ist, geht über reine Ästhetikfragen hinaus. Im Rahmen der Beur-

teilung der städte- bzw. ortsbaulichen und architektonischen Qualität 

sind nebst den gestalterisch-ästhetischen auch die im konkreten Ein-

zelfall und bezogen auf die Umgebung sich stellenden bau- und ver-

kehrstechnischen Fragestellungen sowie die gebührende Rücksicht-

nahme auf die betroffenen nachbarlichen Interessen zu prüfen und zu 

berücksichtigen. Diesen Anforderungen an die städte- bzw. ortsbauli-

che und architektonische Qualität ist ein umso höheres Gewicht bei-

zumessen, je grösser die Abweichungen vom Rahmennutzungsplan 

sind (Botschaft PBG, a.a.O., S. 2445). Das ist darum gerechtfertigt, 

weil die von Bundesrechts wegen anzustrebende Verdichtung der 

Siedlungsfläche (Art. 3 Abs. 3 Bst. a RPG) umso eher gelingen kann, 

wenn die zusätzliche bauliche Dichte von einer dieser angepassten 

Qualität ausgeglichen wird (B. DEILLON, a.a.O., Art. 25 N 7 f. mit wei-

teren Hinweisen). 

 

12.6 Das vom vorliegend zu beurteilenden Sondernutzungsplan er-

fasste Gebiet liegt zur Hauptsache in der WG3 sowie teilweise in der 

W3. Gemäss Art. 8 BauR (Tabelle der Regelbauweise) sind in der 

WG3 sowie der W3 Bauten mit drei Vollgeschossen zulässig. Als Voll-

geschoss zählt jedes Stockwerk, das weder als Untergeschoss noch 

als Dachgeschoss gilt (Art. 27 Abs. 1 BauR). Als Dachgeschosse gel-

ten unter anderem Attikageschosse, welche allseits um mindestens 

die Geschosshöhe zurückgesetzt sind (Art. 27 Abs. 4 BauR). Die Ge-

bäudehöhe ist auf 10 m bzw. 11 m, die Firsthöhe auf 14 bzw. 15 m 

beschränkt. Der kleine Grenzabstand beträgt mindestens 5 m bzw. 

4 m, der grosse Grenzabstand mindestens 7,50 m bzw. 6 m, die Ge-

bäudelänge höchstens 40 m. Es besteht zudem ein Mehrlängenzu-

schlag nach Art. 8 i.V.m. Art. 26 Abs. 2 BauR. Bei Überschreitung einer 

Gebäudelänge von 20 m sind die zonengemässen Grenzabstände um 

einen Fünftel der Mehrlänge zu vergrössern, im Maximum um 6 m 

bzw. 3 m, wobei Anbauten nicht angerechnet werden. 

 

12.7 In Abweichung von der Regelbauweise lässt der Sondernut-

zungsplan in den als «Baubereich Terrassenfläche» sowie «Baube-

reich Dachterrassenfläche» bezeichneten Bereichen eine Gebäude-

länge von 59,3 m zu. Nach Art. 6 Abs. 1 besV bestimmen die «Grund-

flächen A-C» sowie der «Baubereich Terrassenfläche» die maximal 

zulässige horizontale Ausdehnung der Hauptbaute, wobei der Mehr-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 29/49 

 

längenzuschlag bei der Bestimmung der Abstände entfällt. Die zuläs-

sige Gebäudehöhe wird durch die im Plan bezeichnete Höhenbestim-

mung in m.ü.M. bestimmt. Ein eigentliches Dach- bzw. Attikageschoss 

entfällt. Schliesslich ist die zulässige Nutzung innerhalb der «Grund-

flächen A-C» über die im Plan definierten Volumen geregelt, wobei ein 

minimaler Gewerbeanteil von 200 m2 realisiert werden muss. Im Ver-

gleich zur Regelbauweise sind die Nutzungsanteile verschoben, wobei 

die maximal zulässige Ausnützungsziffer in der WG3 eingehalten ist. 

Gemäss Art. 3 Abs. 4 besV sind die Parkfelder für die Bewohnerinnen 

und Bewohner sowie Besucherinnen und Besucher unterirdisch anzu-

ordnen. Oberirdisch ist lediglich ein behindertengerechter Parkplatz 

zulässig. Gemäss Art. 8 Abs. 1 besV ist der Neubau gut zu gestalten. 

Sodann sind Baugesuche mit Materialisierung und Bemusterung 

durch die Stadtbildkommission zu beurteilen. Die Fassade ist zwin-

gend in Teilen zu begrünen (Art. 8 Abs. 3 besV). Über der Dachfläche 

sind untergeordnete Dachaufbauten und Pergolen gestattet. Chemi-

nées mit einer Grundfläche von max. 1,5 m x 1,5 m dürfen das Höhen-

mass von 5 m gemessen ab Oberkante der Dachfläche nicht über-

schreiten (Art. 9 Abs. 1 besV). Gemäss Art. 9 Abs. 2 besV ist die Dach-

fläche sodann gut zu gestalten und als Aussenraum für Bewohnerin-

nen und Bewohner nutzbar zu machen und für den Aufenthalt attraktiv 

zu gestalten, wobei der Situationsplan «Vorprojekt Freiraum» rich-

tungsweisenden Charakter hat.  

 

12.8 Durch den Sondernutzungsplan kann eine unternutzte Fläche in 

der Bauzone massvoll verdichtet werden (Art. 3 Abs. 3 Bst. abis RPG). 

Der sich aus drei über das Dach und eine offene Erschliessungsstruk-

tur verbundene Gebäudeteilen zusammensetzende L-förmige Baukör-

per bildet sodann insbesondere gegenüber den fünfgeschossigen Ge-

bäuden an der B.__strasse 11 und 13 einen gelungenen städtebauli-

chen Eingriff und bildet einen innerstädtischen Hof, wodurch unter an-

derem der Eindruck einer kompakten Siedlung entsteht (Art. 1 Abs. 2 

Bst. b RPG). Die Parkierung erfolgt sodann unterirdisch, wodurch 

möglichst viele Grünflächen erhalten und Wohngebiete vor schädli-

chen oder lästigen Einwirkungen möglichst verschont werden können 

(Art. 3 Abs. 3 Bst. b RPG). Der zurückversetzte Neubau nimmt sich 

bewusst gegenüber den historischen Punktbauten entlang der Maria-

bergstrasse zurück und lässt grosszügig Raum gegenüber den vor-

handenen historischen Gartenanlagen. Die Nutzung des Dachs als 

Aufenthaltsbereich ist Voraussetzung für die hochwertige und einheit-

liche Umgebungsgestaltung und gewährleistet überdies eine hohe 

Wohnqualität. Zudem ermöglicht sie die Realisierung grosszügiger 

Garten- und Freiraumflächen. Insgesamt wird mit der Setzung des 

Baukörpers sowie durch die besV sichergestellt, dass eine Siedlung 

mit viel Grünflächen entsteht (Art. 3 Abs. 3 Bst. e RPG). Im Übrigen 

entsteht attraktiver Wohn- und Arbeitsraum im auch mit dem öffentli-

chen Verkehr bestens erschlossenen Zentrumsgebiet (Art. 1 Abs. 2 

Bst. abis und Art. 3 Abs. 3 Bst. a RPG). Schliesslich wird durch die 

zurückhaltende Höhe und Geschossigkeit, den durchgehenden Trauf-

höhen sowie den begrünten Fassadenabschnitten eine sehr gute Ein-

ordnung in das Orts- und Landschaftsbild gewährleistet (Art. 3 Abs. 2 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 30/49 

 

Bst. b RPG). Eine Verdichtung nach innen unter gleichzeitiger Sicher-

stellung einer kompakten Siedlung mit genügend Grünflächen und 

dem nötigen Abstand zu den historischen Bauten in der ersten Bau-

reihe erfordert am vorliegenden Standort einen kompakten und in Tei-

len längeren Baukörper. Wesentlich sind demgegenüber die be-

schränkte Höhe und der Verzicht auf ein Attikageschoss. Insgesamt 

ermöglicht der Sondernutzungsplan eine Überbauung, die den bun-

desrechtlichen Planungszielen und -grundsätzen in hohem Mass 

Rechnung trägt. 

 

12.9 Die Rekurrentin bemängelt insbesondere Abweichungen in Be-

zug auf die Gebäudelänge, Abstände, bauliche Nutzung sowie Dach-

landschaft (Flachdach mit Pergolen und Cheminées) als übermässig. 

Vorliegend kann die maximal zulässige Gebäudelänge zwar um rund 

50 Prozent von 40 m auf 59,3 m erhöht werden. Zu beachten ist je-

doch, dass die einzelnen Baukörper (Grundflächen A-C) je für sich die 

Gebäudelänge nach Regelbauweise zum Teil deutlich unterschreiten 

und nur der dazwischenliegende offene Erschliessungsbereich (Bau-

bereich Terrassenfläche) sowie die Dachfläche (Baubereich Dachter-

rassenfläche) die erhöhte Gebäudelänge bewirken, wodurch der Ge-

bäudekörper an sich – zusammen mit der teilweise begrünten Fas-

sade – eine gewisse Leichtigkeit ausstrahlt und insgesamt keine kom-

pakte geschlossene Fassade auf ganzer Länge entsteht. Kompensiert 

wird diese Überlänge in erster Linie mit dem Verzicht auf ein nach Re-

gelbauweise mögliches Dach- bzw. Attikageschoss, was insbeson-

dere auch für die Situierung und Einfügung in das Ortsbild wesentlich 

ist und überdies den nachbarlichen Interessen zu Gute kommt. Um 

eine kompakte Bauweise mit möglichst grossen Freiräumen zu ermög-

lichen, ist sodann bezüglich Abstände auch der Wegfall des Mehrlän-

genzuschlags ohne Weiteres im Sinn einer städtebaulich und architek-

tonisch gewünschten Qualität vertretbar. Auch wird die Nutzungs-

dichte insgesamt nur unwesentlich erhöht und die Nutzungsanteile 

sind etwas verschoben, was ebenfalls aus raumplanerischer Sicht ge-

boten ist. Bezüglich der Dachfläche und den Kaminen an sich liegt 

keine Abweichung von der Regelbauweise vor. Die Möblierung der 

Dachfläche mit Pergolen und Cheminées trägt sodann im Rahmen des 

Gesamtkonzepts zu attraktiven Wohnformen bei und ermöglicht die 

Freihaltung wertvoller Freiräume mit Bezug zu und Respekt vor den 

historischen Gärten entlang der A.___strasse. Auch ein Flachdach 

wäre gemäss Regelbauweise grundsätzlich möglich, was Beispiele im 

massgeblichen Gebiet zeigen (vgl. B.__strasse 13a [Vers.-Nr. 010], 

Gemeindezentrum [Vers.-Nr. 011] oder auch das im angrenzenden 

ISOS-Gebiet 5 liegende Geschäftshaus [Vers.-Nr. 012] der Rekurren-

tin, welches zumindest ein Attikageschoss mit umlaufender Terrasse 

aufweist). Ebenso fügt sich ein Flachdach gemäss den fachkundigen 

und nachvollziehbaren Aussagen der KDP hinreichend gut ein (vgl. 

insb. Stellungnahmen vom 8. Februar 2023 und 28. Juli 2022). Insge-

samt kann damit der Einschätzung der Vorinstanz gefolgt werden, wo-

nach die Abweichungen massvoll ausgefallen sind und im zulässigen 

Rahmen liegen.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 31/49 

 

12.10 Weiter spricht die Rekurrentin insbesondere der vorgesehenen 

Dachgestaltung die notwendige Qualität in städtebaulicher und archi-

tektonischer Hinsicht ab. Diesbezüglich hat bereits die KDP in der Stel-

lungnahme vom 5. Februar 2020 angemerkt, dass mit dem gewählten 

Ansatz eine qualitätsvolle städtebauliche Weiterentwicklung verbun-

den sei. Ebenfalls hat die Stadtbildkommission dem Projekt eine gute 

Einfügung sowie sorgfältige Gestaltung attestiert. Die kantonale Fach-

kommission Städtebau hat sich im Rahmen der Vorprüfung dieser Ein-

schätzung ebenfalls angeschlossen und darauf hingewiesen, dass die 

zurückgenommene Höhe sowie der Verzicht auf ein Attikageschoss 

diesbezüglich wesentlich seien. Im Rekursverfahren haben sodann die 

KDP und insbesondere das HBA die für eine höhere bauliche Nutzung 

geforderte architektonische und städtebauliche Qualität bestätigt. Ge-

mäss dem Amtsbericht des HBA vom 6. April 2022 orientieren sich die 

drei Baukörper an der ursprünglichen Körnung im Gebiet und nehmen 

durch die Zusammenfassung zu einer Grossform auch Bezug zu den 

Nachbargebäuden mit grösserem Fussabdruck. Mit der Situierung in 

der zweiten Bautiefe entstehe ein grosszügiger Abstand zum Schutz-

objekt. Ebenfalls zu begrüssen sei die geplante Erschliessung bzw. 

Anordnung der Einfahrt zur Tiefgarage. Insgesamt überzeuge die orts-

bauliche Idee bzw. der städtebauliche Eingriff und auch eine gute Ein-

ordnung werde gewährleistet. Durch die nutzbar gemachte Dachfläche 

würden weitere attraktive Aussenräume geschaffen und die Dachge-

staltung mit den begrünten Pergolen sowie den Cheminées schaffe im 

Zusammenhang mit der Architektur ein starkes identitätsstiftendes 

Element. Schliesslich sei auch eine gute Wohnhygiene gewährleistet. 

Gesamthaft überzeuge die vorliegende Planung trotz Abweichungen 

von der Regelbauweise und weise die geforderte hohe städtebauliche 

und architektonische Qualität auf. Die vielfältigen Fachmeinungen sind 

überzeugend begründet und Gründe für eine Abweichung davon sind 

keine auszumachen. Die Rekurrentin übersieht, dass für die entspre-

chende Beurteilung eine umfassende Abwägung und Abstimmung al-

ler wesentlichen Gesichtspunkte notwendig ist und für die Qualität 

nicht einzelne Abweichungen an sich massgebend sind. Jedenfalls ist 

vorliegend hinreichend dargetan, dass mit dem vorgesehenen Son-

dernutzungsplan die geforderte städtebauliche und architektonische 

Qualität gewährleistet werden kann. Auch die um rund 50 Prozent er-

höhte Gebäudelänge erweist sich vor dem Hintergrund des vorste-

hend Gesagten keineswegs als übermässig. Ebenfalls ändert die ge-

plante Dachgestaltung nichts an der vorhandenen Qualität bzw. trägt 

im Rahmen des Gesamtkonzepts gerade dazu bei.  

 

12.11 Der kommunalen Planungsbehörde (Art. 1 Abs. 1 PBG) kommt 

bei der Festsetzung von Sondernutzungsplänen und insbesondere bei 

der Beurteilung, ob mit dem Plan eine bessere städtebauliche und ar-

chitektonische Lösung erzielt wird, eine besondere Entscheidungs- 

und Ermessensfreiheit zu. Beruht der kommunale Entscheid auf einer 

vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn die 

Rekursinstanz zu respektieren. Sie darf trotz umfassender Überprü-

fungsbefugnis nur einschreiten, wenn die Würdigung der kommunalen 

Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist oder dem übergeordneten 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 32/49 

 

Recht widerspricht, und sie kann eine vertretbare Würdigung nicht ein-

fach durch ihre eigene ersetzen (Urteil des Bundesgerichtes 

1C_130/2014, 1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 Erw. 2.2; BUDE 

Nr. 12/2022 vom 11. Februar 2022 Erw. 7.5; BUDE Nr. 46/2023 vom 

25. April 2023 Erw. 7.7.5). Der Entscheid der Vorinstanz, den ange-

fochtenen Sondernutzungsplan zur Überbauung des rückwärtigen Be-

reichs des Plangebiets gutzuheissen, beruht auf einer vertretbaren 

Würdigung der massgebenden Umstände und ist – wie die verschie-

denen Stellungnahmen sowie deren Bestätigung am Augenschein 

deutlich machten – namentlich im Hinblick auf die historischen Häuser 

in der geschützten Häuserzeile entlang der A.___strasse nachvollzieh-

bar und überzeugend. Die gegenteilige Ansicht der Rekurrentin ver-

mag dagegen nicht anzukommen.  

 

12.12 Schliesslich ist zu prüfen, ob der Erlass gebührend Rücksicht 

auf die nachbarlichen Interessen nimmt. 

 

Vorstehend wurde erläutert, dass die Erhöhung der Gebäudelänge im 

Plangebiet zusammen mit der Nutzbarmachung der Dachfläche aus 

ortsbaulichen und denkmalpflegerischen Überlegungen wünschens-

wert und sogar erforderlich ist. Die Grenzabstände werden sodann bis 

auf den Wegfall des Mehrlängenzuschlags nicht verringert, wobei das 

Grundstück der Rekurrentin rund 60 m südlich auf der anderen Seite 

der Gleisanlagen und der S.___strasse vom Plangebiet entfernt liegt. 

Im Weiteren bestimmt Art. 3 Abs. 4 besV, dass die Parkierung in der 

Tiefgarage zu erfolgen hat. Einzig ein behindertengerechter Parkplatz 

ist oberirdisch anzuordnen. Der Erlass begrenzt damit die Flächen, die 

oberirdisch für Parkierungszwecke und Fahrmanöver genutzt werden 

können, stark. Er verlagert diese Flächen weitestgehend in das für die 

Nachbarn nicht sichtbare Untergeschoss und vermindert damit einer-

seits Lärmimmissionen und schafft andererseits zusätzliche Frei- und 

Grünflächen in unmittelbarer Umgebung anstelle der bisherigen Ge-

werbebauten und Parkierungsanlagen. Durch die Nutzung des Dachs 

als Aufenthaltsbereich entstehen zwar einerseits in diesem Bereich 

gewisse in Wohngebieten übliche Immissionen (Lärm, Rauch etc.). 

Andererseits entfallen entsprechend die an dieser Stelle unerwünsch-

ten individuell gestalteten Aussenbereiche in der Nähe zu den histori-

schen Gärten und Punktbauten entlang der A.___strasse. Sodann 

weist die geplante Überbauung auch keine Balkone oder Ähnliches 

auf, was im Vergleich zu einer «gewöhnlichen» Wohnüberbauung 

ebenfalls zu einer Reduktion von entsprechenden Immissionen führt. 

Aufgrund der Distanz, der Lage sowie der sorgfältigen Gestaltung ist 

nicht ersichtlich, inwiefern die Interessen der Nachbarn und insbeson-

dere der Rekurrentin übermässig beeinträchtigt sein sollten. Eine 

übermässige Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen ist mit 

dem Sondernutzungsplan folglich nicht verbunden. 

 

12.13 Damit ergibt sich, dass die Abweichungen von der Regelbau-

weise zur Erreichung einer Überbauung von hoher städtebaulicher 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 64/2023), Seite 33/49 

 

und architektonischer Qualität gerechtfertigt sind und die nachbarli-

chen Interessen nicht übermässig beeinträchtigt werden. Der Rekurs 1 

erweist sich diesbezüglich als unbegründet. 

 

13.  

Die Rekurrentin macht in Rekurs 1 geltend, der umstrittene Sondernut-

zungsplan verstosse gegen das planungsrechtliche Koordinationsprin-

zip. Mit Blick auf das PBG sowie das ISOS sei die Vorinstanz verpflich-

tet, eine Gesamtrevision von Zonenplan, BauR und SchV vorzuneh-

men. Es sei rechtswidrig, in einem ISOS-Gebiet mit Erhaltungsziel A 

ein solches Gebäude zuzulassen, ohne gleichzeitig die Belange der 

SchV neu zu beurteilen und dabei das ISOS umzusetzen. Der Abbruch 

verschiedener Gebäude für die Erstellung eines Neubaus habe präju-

dizielle Bedeutung für die Gesamtrevision der Ortsplanung. 

 

13.1 Grundsätzlich hat sich der Sondernutzungsplan am Rahmen-

nutzungsplan zu orientieren. Er soll diesen präzisieren und ergänzen. 

In einem gewissen Rahmen darf er vo