# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9baea5a5-c854-5552-8de4-6279c0f109c5
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-09-20
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 20.09.2016 100 2015 305
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2015-305_2016-09-20.pdf

## Full Text

100.2015.305U
STE/ZEH/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 20. September 2016

Verwaltungsrichter Burkhard, Abteilungspräsident
Verwaltungsrichterin Steinmann
Gerichtsschreiberin Zemp

A.________
Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde Langenthal 
Baubewilligungsbehörde, Jurastrasse 22, 4901 Langenthal
Beschwerdegegnerin

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

betreffend Baupolizei; nachträgliches Baugesuch für Umnutzung des 
Geräteraums; Wiederherstellung (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 18. September 2015; 
RA Nr. 110/2015/83)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.09.2016, Nr. 100.2015.305U, 
Seite 2

Sachverhalt:

A.

A.________ ist Eigentümer der in der Wohnzone W2/B liegenden Parzelle 
Langenthal Gbbl. Nr. 1___. Am 5. Juli 2013 erteilte ihm die Einwohner-
gemeinde (EG) Langenthal die Baubewilligung für den Um- und Ausbau 
des bestehenden Mehrfamilienhauses gestützt auf das Baugesuch vom 
22. April 2013. Die Bewilligung umfasste unter anderem einen Anbau an 
der Nordseite des Gebäudes mit einem Teil «Wohnen» und einem daran 
anschliessenden, von aussen zugänglichen Geräteraum. Anlässlich der 
Bauabnahme vom 12. August 2014 stellte die EG Langenthal fest, dass 
A.________ diesen Geräteraum dem neuen Wohnraum zugeschlagen und 
an der Nordfassade ein zusätzliches Fenster eingebaut hatte. Von der Ge-
legenheit für ein nachträgliches Baugesuch einschliesslich Ausnahme-
gesuch für das Überschreiten der zulässigen Ausnützungsziffer machte 
A.________ am 4. November 2014 Gebrauch. Mit Verfügung vom 26. Mai 
2015 verweigerte die EG Langenthal die nachgesuchte Bewilligung, erliess 
ein sofortiges Benützungsverbot für den Wohnraum und ordnete unter An-
drohung der Ersatzvornahme die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft des Entscheids an 
(Einbau einer massiven Trennwand in den Wohnbereich, Ausbau des 
Fensters, Einbau einer von aussen zugänglichen Tür zum Geräte- und Ab-
stellraum und Stilllegung der Heizung). Einer allfälligen Beschwerde gegen 
das Benützungsverbot entzog sie die aufschiebende Wirkung.

B.

Gegen diese Verfügung erhob A.________ am 26. Juni 2015 Beschwerde 
bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Mit 
Entscheid vom 18. September 2015 wies die BVE die Beschwerde ab. 

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 20.09.2016, Nr. 100.2015.305U, 
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C.

Dagegen hat A.________ am 16. Oktober 2015 Verwaltungsgerichts-
beschwerde erhoben. Er beantragt einerseits, der angefochtene Entscheid 
sei aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen. Andererseits ersucht er um eine Baubewilligung für die vor 
Verwaltungsgericht eingereichte Projektänderung vom 15. Oktober 2015. 

Mit Beschwerdeantwort vom 11. November 2015 beantragt die EG Langen-
thal, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen. Die BVE führt in ihrer 
Vernehmlassung vom 28. Oktober 2015 aus, sie nehme von der einge-
reichten Projektänderung Kenntnis. Für den Fall einer Gutheissung be-
antragt sie, die Sache direkt an die EG Langenthal zurückzuweisen. Am 
30. November 2015 hat A.________ zu diesen Eingaben Stellung genom-
men.

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als 
letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des 
Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 
BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 49 Abs. 2 des Baugesetzes vom 
9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Der Beschwerdeführer hat am vor-
instanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Ent-
scheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Auf die form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

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2.

2.1 Der Beschwerdeführer beanstandet wie bereits vor der Vorinstanz, 
die Gemeinde habe sein rechtliches Gehör verletzt, weil sie auf mehrere 
Argumente zur Erteilung der nachträglichen Baubewilligung gar nicht ein-
gegangen sei (Beschwerde, S. 1 f. Ziff. 1).

2.2 Die BVE hat im angefochtenen Entscheid eingehend dargelegt, 
weshalb die Gemeinde ihre Begründungspflicht nicht verletzt hat (E. 2). 
Damit setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander, so dass er sei-
nerseits den Anforderungen an eine rechtsgenügliche Begründung der Be-
schwerde nicht nachkommt (Art. 32 Abs. 2 VRPG; 
Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, 
Art. 32 N. 15; BVR 2006 S. 470 E. 2.4). Soweit auf die Beschwerde in 
diesem Punkt einzutreten ist, kann im Übrigen auf die zutreffenden 
Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden.

3.

3.1 Der Beschwerdeführer hat den Geräteraum im Anbau in Abwei-
chung von der Baubewilligung zum Wohnraum geschlagen. Hierzu hat er 
die vorgesehene isolierte Trennmauer zwischen dem bewilligten Geräte- 
und dem Wohnraum weggelassen und stattdessen die Aussenwände des 
Geräteraums isoliert. Weiter hat er ein Fenster statt einer von aussen zu-
gänglichen Tür sowie eine Heizung eingebaut (Verfügung der EG Langen-
thal vom 26.5.2015, Dispositiv Ziff. 4 [Vorakten Gemeinde, pag. 165]; Plan 
zur Baubewilligung vom 5.7.2013 [Vorakten Gemeinde, pag. 2]; Plan zur 
Projektänderung vom 15.10.2015 [act. 1D]). Der Beschwerdeführer be-
streitet nicht, dass die zulässige Ausnützungsziffer mit der nicht bewilligten 
Wohnraumerweiterung im Umfang des Geräteraums überschritten ist, und 
er macht auch nicht mehr geltend, dass das ausgeführte Bauvorhaben – 
allenfalls auf dem Ausnahmeweg – nachträglich bewilligt werden könnte. 
Trotzdem beantragt er die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und 
ersucht um eine Baubewilligung für die erst vor Verwaltungsgericht einge-
reichte «Projektänderung» als Alternative für den angeordneten Rückbau. 

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Demnach soll im Südostzimmer der Erdgeschosswohnung eine Mauer ein-
gezogen werden. Anstelle des Fensters an der Ostfassade würde eine 
(nicht verglaste) Tür eingebaut, so dass ein nur von aussen zugänglicher, 
unbeheizter Geräteraum (9,3 m2) entstünde und ein kleines Zimmer 
(11,1 m2) übrig bliebe (Plan zur Projektänderung vom 15.10.2015 [act. 1D]). 

3.2 Vor Verwaltungsgericht sind Projektänderungen ausgeschlossen 
(Art. 43 Abs. 4 des Dekrets vom 22. März 1994 über das Baubewilligungs-
verfahren [Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1]). Vorbehalten bleibt 
u.a. die Befugnis des Verwaltungsgerichts, die Sache zwecks Prüfung einer 
Projektänderung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ein Rechtsanspruch 
auf Rückweisung besteht nicht; der Entscheid liegt vielmehr im Ermessen 
des Gerichts. Eine Rückweisung ist ausserdem nur sinnvoll, wenn Aussicht 
oder zumindest die Möglichkeit besteht, dass die Projektänderung bewilligt 
werden kann (BVR 2012 S. 74 E. 4.3.3; VGE 2013/320 vom 27.11.2014, 
E. 6.5.1, 2013/55 vom 10.3.2014, E. 5.8.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum 
bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 32-32d N. 13b mit Hinweisen). 

3.3 Im nachträglichen Baubewilligungsverfahren ist zu prüfen, ob die 
ohne oder in Überschreitung einer Baubewilligung ausgeführten Arbeiten 
(allenfalls teilweise) bewilligt werden können. Denn es wäre unverhältnis-
mässig, nur wegen der fehlenden Baubewilligung (sog. formelle Rechtswid-
rigkeit) die Wiederherstellung zu verlangen. Selbst wenn ein nachträgliches 
Baugesuch erst verspätet, sonst wie ungültig oder gar nicht eingereicht 
wird, ist praxisgemäss wenigstens summarisch zu prüfen, ob die strittige 
Baute materiell rechtswidrig ist (BVR 2000 S. 416 E. 3a; Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., Art. 46 N. 14 und 15a). Es rechtfertigt sich deshalb auch aus Grün-
den der Verhältnismässigkeit, summarisch zu prüfen, ob die vor Verwal-
tungsgericht an sich unzulässige Projektänderung allenfalls bewilligt wer-
den könnte, und die Sache gegebenenfalls zur eingehenden Abklärung an 
die Vorinstanz (bzw. die Gemeinde) zurückzuweisen. 

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4.

4.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Baureglements der EG Langenthal vom 
30. November 2003 (GBR) gilt für die Ausnützungsziffer die Begriffsbe-
stimmung in aArt. 93 der Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; 
BSG 721.1). Diese Norm wurde mit Inkrafttreten der Verordnung vom 
25. Mai 2011 über die Begriffe und Messweisen im Bauwesen (BMBV; 
BSG 721.3) per 1. August 2011 zwar aufgehoben (Art. 35 und 36 BMBV). 
Da die EG Langenthal die Bestimmungen der BMBV noch nicht umgesetzt 
hat, bleibt aArt. 93 BauV mit der dazu ergangenen Rechtsprechung aber 
weiterhin massgebend (Art. 34 Abs. 2 BMBV). Dieser lautet, soweit hier 
interessierend, folgendermassen: Die Ausnützungsziffer ist die Verhältnis-
zahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und 
der anrechenbaren Landfläche (Abs. 1). Als anrechenbare Bruttogeschoss-
fläche gilt die Summe aller dem Wohnen oder dem Gewerbe dienenden 
oder hierfür verwendbaren ober- und unterirdischen Geschossflächen ein-
schliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (Abs. 2). 

4.2 Massgebend für die Anrechenbarkeit als Bruttogeschossfläche ist 
die objektive, tatsächliche Verwendbarkeit der Fläche zu Wohnzwecken. 
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist mithin nicht 
relevant, ob ein Raum rechtmässig, d.h. unter Einhaltung sämtlicher ge-
sundheitspolizeilicher und wohnhygienischer Vorschriften zum Wohnen 
verwendet werden darf, sondern nur, ob er dem Wohnen dienen kann. Kri-
terien für die Verwendbarkeit zum Wohnen oder Arbeiten bilden etwa das 
Mass der Belichtung durch Fenster, die Isolation, die Raumhöhe, die Er-
schliessung (Zugang, Heizung, Frisch- und Abwasser) sowie die innere 
Ausgestaltung des Raumes. Dabei ist eine gesamthafte Würdigung vorzu-
nehmen (VGE 22801 vom 6.9.2007, E. 5.6.2; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 13 
N. 8 Bst. a/bb). Anzurechnen ist auch die Bruttogeschossfläche von Räu-
men, die mit geringem Aufwand in einen für das Wohnen oder Arbeiten 
verwendbaren Raum umgewandelt werden können (BVR 2015 S. 557 
[VGE 2014/304 vom 12.3.2015, bestätigt durch BGer 1C_205/2015 vom 
29.10.2015], nicht publ. E. 4.2). Andernfalls wird die Aufgabe der Baupoli-
zeibehörden, die Einhaltung der bewilligten Nutzung zu überprüfen, in un-
zumutbarer Weise erschwert (VGE 18253/18255 vom 19.8.1991, E. 2b; vgl. 

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auch VGE 2015/121 vom 21.3.2016, E. 2.3 mit Hinweisen). Es ist somit auf 
objektiv feststellbare bauliche Tatsachen und nicht etwa auf Absichtserklä-
rungen der Eigentümerinnen bzw. Eigentümer abzustellen, zumal ein Haus 
auch die Hand wechseln kann. Dadurch, dass objektive Tatsachen ge-
schaffen werden, soll eine rechtswidrige Benützung verunmöglicht oder 
jedenfalls erheblich erschwert werden (VGE 2015/350 vom 25.2.2016, 
E. 2.1 mit Hinweisen [bestätigt durch BGer 1C_135/2016 vom 1.9.2016], 
21039 vom 29.4.2002, E. 5b/cc). 

4.3 Der vom Beschwerdeführer vorgeschlagene Geräteraum käme 
innerhalb der Gebäudehülle des bestehenden Mehrfamilienhauses zu 
liegen. Die vorgeschlagene Trennwand zwischen dem Restzimmer und 
dem neuen Geräteraum könnte ohne viel Aufwand und von aussen unbe-
merkt zu einem späteren Zeitpunkt, sei es durch den Beschwerdeführer 
oder eine nachfolgende Eigentümerschaft, problemlos zurückgebaut wer-
den. Dadurch wäre die Fläche wie bislang (uneingeschränkt) wieder als 
Wohnzimmer nutzbar. Die Tür, welche der Beschwerdeführer einzubauen 
gedenkt, wäre von aussen her zwar sichtbar, stünde jedoch der Benützung 
der Gesamtfläche als Wohnraum nicht entgegen. Die objektiven baulichen 
Tatsachen sprechen daher nicht dafür, den vorgeschlagenen Geräteraum 
von der Berechnung der Ausnützungsziffer auszunehmen. In diesem Sinn 
hat sich denn auch die Gemeinde geäussert (Beschwerdeantwort, S. 3). 

4.4 Die eingeschränkte Kontrollierbarkeit der Nutzung ist umso weniger 
hinzunehmen, als der Beschwerdeführer sich bewusst über die erteilte 
Baubewilligung hinweggesetzt hat (zur Mitberücksichtigung des bisherigen 
Verhaltens im Rahmen des Wiederherstellungsverfahrens vgl. 
VGE 2012/260 vom 26.4.2013, E. 4.1 f., 19805 vom 22.10.1996, E. 6c). 
Bereits aus der Berechnung der Bruttogeschossfläche, welche der Be-
schwerdeführer dem Baugesuch vom 22. April 2013 beigelegt hatte 
(Vorakten Gemeinde, pag. 20 f.), ergab sich, dass das (bewilligte) Bauvor-
haben die Bruttogeschossfläche vollständig ausschöpfen wird (ebenso aus 
der Berechnung in der ordentlichen Baubewilligung vom 5.7.2013, S. 3 
[Vorakten Gemeinde, pag. 101]). Sodann hat der Beschwerdeführer in der 
Selbstdeklaration wider besseren Wissens erklärt, das Bauvorhaben ge-
mäss der Baubewilligung ausgeführt zu haben (Vorakten Gemeinde, 

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pag. 110). Schliesslich schlägt er erst vor Verwaltungsgericht eine Alterna-
tive zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands vor. Diese er-
scheint sowohl hinsichtlich der Lage des Geräteraums innerhalb der iso-
lierten Gebäudehülle des Wohnhauses als auch mit Blick auf den Grundriss 
der beiden auszuscheidenden Räume sowie die Ausmasse und Benutz-
barkeit des Geräteraums konstruiert und unterscheidet sich insofern – ent-
gegen der Ansicht des Beschwerdeführers (Eingabe vom 30.11.2015, S. 1) 
– deutlich von der ursprünglich bewilligten Ausführung im Anbau: Nament-
lich wäre der L-förmige Geräteraum lediglich 1,3 m (nördlicher Teil) bzw. 
1,4 m tief (südlicher Teil; jeweils einschliesslich der Mauern; Plan zur Pro-
jektänderung vom 15.10.2015 [act. 1D]). Die tatsächlich nutzbare Raum-
tiefe läge somit bei etwa 90 cm bzw. 1,1 m. Diese Masse erscheinen selbst 
für einen Abstellraum als ungewöhnlich klein, unpraktisch und kaum sinn-
voll nutzbar. Die dauerhafte Nutzung als Geräteraum ist vor diesem Hinter-
grund weder sichergestellt noch zu erwarten.

4.5 Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der Alternativvorschlag 
des Beschwerdeführers bei summarischer Prüfung wohl nicht bewilligt wer-
den könnte, weshalb sich eine ausnahmsweise Rückweisung der Sache an 
die BVE bzw. EG Langenthal zur eingehenden Prüfung erübrigt. Andere 
Gründe, weshalb die angeordnete Wiederherstellung nicht verhältnis-
mässig sein sollte, macht der Beschwerdeführer nicht geltend und sind 
auch nicht ersichtlich.

5.

5.1 Die Beschwerde erweist sich folglich als offensichtlich unbegründet 
und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Solche Fälle beurteilt das 
Verwaltungsgericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 
11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staats-
anwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]).

5.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer 
kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu spre-
chen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 4 VRPG). 

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Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf 
eine Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden dem Beschwerdeführer 
auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 

4. Zu eröffnen:
- dem Beschwerdeführer
- der Beschwerdegegnerin
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern

und mitzuteilen:
- dem Regierungsstatthalteramt Oberaargau

Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begrün-
dung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen 
Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.