# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** fd31179a-f30b-5843-988a-07551bc65b40
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-03-04
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 04.03.2014 A 2013 59
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_A-2013-59_2014-03-04.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

A 13 59

4. Kammer 

bestehend aus

Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher 

und Präsident Meisser, Aktuarin ad hoc Brülisauer

URTEIL
vom 4. März 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____, 

Beschwerdeführer

gegen 

Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, 

Beschwerdegegnerin

betreffend Schenkungssteuer

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1. B._____ und C._____ waren Miteigentümer je zur Hälfte des Stockwerk-

eigentums Nr. Z._____ (630/1000 Miteigentum an der Parzelle Nr. 81; 9-

Zimmerwohnung Nr. 200 im Erdgeschoss und erstem Obergeschoss, Da-

chvorraum und Mansarde im Dachgeschoss, Scheune im Erdgeschoss 

und erstem Obergeschoss sowie Luftraum Scheune im Dachgeschoss) in 

X._____, welches mit einem lebenslangen Nutzniessungsrecht zugunsten 

ihres Vaters belastet ist. Am 30. November 2009 verkauften B._____ und 

C._____ die erwähnte Stockwerkeigentumseinheit zu einem Kaufpreis 

ohne Mobiliar von Fr. 358'844.-- an ihren Bruder A._____, wobei vertrag-

lich vereinbart wurde, dass A._____ die Grundbuchgebühren, die kom-

munale Handänderungssteuer sowie die Grundstückgewinnsteuer über-

nehme. 

2. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend kantonale 

Steuerverwaltung) leitete am 9. März 2012 gegenüber A._____ das 

Schenkungssteuerverfahren ein. Nach einem mehrfachen Korresponden-

zenwechsel bezüglich Bewertung einer allfällig vorliegenden Schenkung 

der beiden Brüder B._____ und C._____ an ihren Bruder A._____ veran-

lagte die kantonale Steuerverwaltung am 31. Mai 2013 gegenüber 

A._____ eine Schenkungssteuer in der Höhe von Fr. 27'850.--. 

3. Die von A._____ dagegen erhobene Einsprache vom 27. Juni 2013 hiess 

die kantonale Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 25. Okto-

ber 2013 teilweise gut. Ausgehend von einem Verkehrswert gemäss amt-

licher Schätzung vom 19. Mai 2008 in der Höhe von Fr. 768'700.--, abzüg-

lich der kapitalisierten Nutzniessung von Fr. 118'520.--, des Kaufpreises 

inklusive übernommene Grundstückgewinnsteuer von Fr. 364'104.-- und 

zweier Freibeträge von insgesamt Fr. 14'000.-- resultiere ein Schen-

kungsbetrag von Fr. 272'076.--. Die Schenkungssteuer belaufe sich dem-

nach neu auf Fr. 27'200.--.

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4. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 21. No-

vember 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden mit dem sinngemässen Antrag um ersatzlose Aufhebung 

des Einspracheentscheids. Zu Unrecht würde kantonal und kommunal ei-

ne Schenkungssteuer von rund Fr. 35'000.-- von ihm verlangt. Seine Brü-

der hätten eine Schenkung nie ausgesprochen, weder willentlich noch 

unwillentlich. Sie hätten aufgrund des ermittelten Preises eines Treuhän-

ders, mangels irgendwelcher Alternativen auf dem freien Markt sowie der 

finanziellen Not seiner Brüder im Sinne der Familie einen gemeinsamen 

echten Übertragungswert festgelegt, welcher dem vorliegenden Sonder-

fall Rechnung trage. Eine Absicht, dadurch eine Schenkungssteuer zu 

umgehen, habe nie bestanden. Er bitte deshalb um eine unabhängige 

Prüfung seiner Beschwerde.

5. In ihrer Vernehmlassung vom 29. November 2013 beantragte die kanto-

nale Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung 

führte sie im Wesentlichen aus, dass zur Feststellung, ob eine gemischte 

Schenkung vorliege, die gesamten Umstände des Einzelfalles massge-

bend seien. Vom amtlichen Schätzwert vom 19. Mai 2008 abgewichen 

werden könne nur, wenn konkrete Umstände nachgewiesen würden, wel-

che keine entsprechende Veräusserungsmöglichkeit auf dem freien Markt 

aufzeigten oder objektive Verminderungsgründe vorliegen sollten. Vorlie-

gend seien nur zwei Verkaufsbemühungen belegt, was hierfür klar unge-

nügend sei. Schliesslich könne auf die private Schätzung eines Treuhän-

ders nicht abgestellt werden. Nach Abzug der wertvermindernden Nutz-

niessung zugunsten des Vaters und der steuerbaren Freibeträge verblei-

be noch immer ein offenbares Missverhältnis zwischen Fr. 649'990.-- und 

Fr. 364'104.-- von nicht weniger als 45 %, während in der Rechtspre-

chung ein solches schon bei einem Unterschied von 20 % angenommen 

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werde. Unter diesen Umständen sei die angefochtene Besteuerung zu 

Recht erfolgt.

6. Replicando führte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 16. Dezember 

2013 aus, seine beiden Brüder hätten ihre erfolglosen Verkaufsbemühun-

gen während ca. 1 ½ Jahren für einen Preis von etwa Fr. 720'000.--, also 

unter dem geschätzten Verkehrswert, schriftlich bestätigt. Sein Vater ha-

be durch einen Treuhänder die Liegenschaft mehrmals schätzen lassen, 

sodass dessen Schlussfolgerungen in voller Kenntnis der Grundstücksi-

tuation erfolgt seien. Überdies sei die zusammenfassende letzte Schät-

zung am 10. März 2009 näher beim Kauf als die amtliche Schätzung vom 

19. Mai 2008 erfolgt. Aus dieser neusten Schätzung ergebe sich bei ei-

nem Marktwert von Fr. 500'000.-- abzüglich des Nutzniessungsrechts von 

Fr. 118'520.-- ein Veräusserungswert von Fr. 381'480.--. Der effektive 

Verkaufswert liege bei Fr. 358'844.--, was somit eine Differenz von 

Fr. 22'636.-- oder 6 % ergebe und damit klar unter der durch die Praxis 

festgelegten Marge von 20 % liege. Nachdem er wegen seines Vorkaufs-

rechtes nicht habe an den Verkaufsbemühungen an Dritte mitwirken kön-

nen, sei es ihm de facto gar nicht möglich gewesen, darauf Einfluss zu 

nehmen. Die Tatsache aber, dass offenbar nur zwei Interessenten hätten 

gefunden werden können, zeige klar, dass der verlangte Preis zu hoch 

gewesen sei. 

7. In ihrer Duplik vom 23. Dezember 2013 hielt die kantonale Steuerverwal-

tung an ihren Anträgen und Begründung ohne wesentlich neue Vorbrin-

gen fest.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien sowie auf den angefochtenen 

Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfol-

genden Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Beschwerdeobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der Einspracheent-

scheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 25. Oktober 2013. Eine sol-

che Verfügung kann die steuerpflichtige Person innert 30 Tagen seit de-

ren Zustellung schriftlich beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-

den anfechten (Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton 

Graubünden [StG; BR 720.000]). Demzufolge fällt die Beurteilung der vor-

liegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des 

Kantons Graubünden. Der Beschwerdeführer als potentiell Steuerpflichti-

ger ist zur Beschwerdeerhebung ausserdem ohne weiteres befugt. Auf 

die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist dem-

nach einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die kantonale 

Steuerverwaltung zu Recht eine kantonale Schenkungssteuer von 

schliesslich Fr. 27'200.-- veranlagt hat.

2. a) Seit dem 1. Januar 2008 sind für die hier zur Diskussion stehende (kanto-

nale) Schenkungssteuer Art. 106a ff. StG massgebend und nicht wie die 

kantonale Steuerverwaltung ausführt Art. 116 aStG. Da dabei aber die 

entsprechenden Besteuerungsvoraussetzungen gleich geblieben sind, 

kann auch auf die bisherige Gerichtspraxis abgestellt werden. 

b) Gemäss Art. 106a Abs. 1 StG unterliegt der Schenkungssteuer – und 

zwar unbekümmert einer Schenkungsabsicht – jede freiwillige Zuwen-

dung unter Lebenden, mit der jemand aus seinem Vermögen einen ande-

ren ohne entsprechende Gegenleistung bereichert. Als Schenkungen gilt 

insbesondere die lebzeitige Zuwendung aus gegenseitigem Vertrag, so-

weit die Leistung des einen in offenbarem Missverhältnis zur Leistung des 

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andern steht (Art. 106a Abs. 2 lit. a StG; gemischte Schenkung). In einem 

solchen Rechtsgeschäft sind Elemente einer Schenkung und eines ande-

ren Vertragstypus enthalten (vgl. RICHNER/FREI, Kommentar zum Zürcher 

Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 4 Rz. 52). 

Durch diese Rechtsfigur soll die Umgehung einer Schenkungssteuer 

durch fingierte Verkäufe verhindert werden (vgl. RECHENBERG/RECHEN-

BERG, Handkommentar, Bündner Nachlass- und Schenkungssteuern, 

Chur 1998, Art. 116 N. 3).

3. a) Vorliegend bestreitet der Beschwerdeführer, dass eine Schenkung vor-

liegt, während die kantonale Steuerverwaltung darauf entgegnete, dass 

der Schenkungssteuer unbekümmert um die Schenkungsabsicht jede 

Zuwendung unter Lebenden, mit der jemand aus seinem Vermögen einen 

anderen ohne entsprechende Gegenleistung bereichere, unterliege. 

Demnach gilt es im Folgenden zu prüfen, ob eine gemischte Schenkung 

vorliegt, wobei der immer wieder vorgebrachte Einwand des Beschwerde-

führers, wonach hier eine reine interne Familienlösung ohne irgendwelche 

Schenkungsabsicht vorliege, aufgrund des ausdrücklichen Wortlauts von 

Art. 106a Abs. 1 StG offensichtlich nicht sticht. Gemäss bündnerischer 

Gesetzgebung ist ein Schenkungswille nicht erforderlich (vgl. RECHEN-

BERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 N. 2). Ferner kann eine Schenkung 

auch nicht davon abhängen, ob die Schenker minderbemittelt sind. Viel-

mehr ist für deren Prüfung zunächst der Verkehrswert der Liegenschaft zu 

bestimmen und in einem zweiten Schritt zu klären, ob ein offenbares 

Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu bejahen ist. 

b) Nach Art. 110 Abs. 1 StG werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet, 

wobei der Verkehrswert gemäss den Liegenschaftsschätzungen mit dem 

Verkehrswert für die Besteuerung nicht identisch sein muss. Während 

sich der amtliche Verkehrswert nach Art. 25 der Verordnung über die amt-

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lichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) an den unter normalen Verhält-

nissen bisher bereits erzielten Verkaufspreisen für gleiche oder ähnliche 

Grundstücke orientiert, stellt der Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG 

den Marktwert dar, der einem Grundstück zum Zeitpunkt des zu besteu-

ernden Geschäftsvorganges höchstwahrscheinlich zukommt. Der amtli-

che Verkehrswert hat zwar oft einen massgeblichen Einfluss auf die Be-

stimmung des auf dem freien Markt tatsächlich erzielbaren Verkaufserlö-

ses. Falsch ist aber, dass der so verstandene Verkehrswert nach Art. 110 

Abs. 1 StG zwangsläufig mit dem amtlichen Schätzwert gleichgesetzt 

werden kann. Bestehen konkrete Anhaltspunkte, wonach die amtliche 

Schätzung offensichtlich nicht mehr den wahren Gegebenheiten auf dem 

Markt entspricht, ist die Veranlagungsbehörde nicht nur gehalten, sondern 

verpflichtet, die Schenkungssteuer anhand der tatsächlich erzielten Preise 

zu bemessen (vgl. zur Handänderungssteuer PVG 2002 Nr. 24 E.2; zur 

Nachlassteuer Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 

A 01 89 vom 22. Januar 2002 E.1b; Entscheid des Verwaltungsgerichts 

des Kantons Graubünden 605/97 vom 9. Januar 1998 E.3c). Für den Ent-

scheid, ob für die Bestimmung des Verkehrswerts auf den amtlichen 

Schätzungswert oder den effektiven Veräusserungspreis abgestellt wird, 

sind somit stets die gesamten Umstände des Einzelfalls massgebend.

c) Nach dem Gesagten sind die konkreten Werte der übertragenen Liegen-

schaft und des Kaufvertrages einerseits und die übrigen konkreten Um-

stände des zur Diskussion stehenden Geschäftes andererseits zu über-

prüfen und zu würdigen. Dafür massgebend sind die Verhältnisse im Zeit-

punkt der zu besteuernden Zuwendung (Art. 109 Abs. 2 StG), d.h. in casu 

am 30. November 2009. Die rechtskräftige amtliche Schätzung vom 

19. Mai 2008 liegt ungefähr 1½ Jahre zurück, sodass sie, zumal ja seither 

mindestens noch für einige Jahre die Verkehrswerte der Liegenschaften 

im Oberengadin bekanntlich weiter gestiegen sind, als massgebend be-

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trachtet werden kann und gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsge-

richts auch für die Steuerbehörde grundsätzlich bindend ist (vgl. VGU 

A 10 29 vom 23. April 2010 E.2 und A 01 25 vom 10. Juli 2001 E.2c; VGE 

605/97 E.3c). Zwar liegt die private Schätzung des Treuhandexperten 

vom 10. März 2009 zeitlich noch näher als die amtliche Schätzung vom 

19. Mai 2008, jene Schätzung ist aber im Auftrag des jeweiligen Eigentü-

mers erstellt worden, weshalb ihr schon aus diesem Grund nur unterge-

ordnete Bedeutung zukommen kann (VGE 605/97 E.3c). Insbesondere 

müsste sie zur Berücksichtigung dem Vergleich mit der amtlichen Schät-

zung in jeder Hinsicht standhalten können, was sie indes nicht tut. So 

berücksichtigt die Schätzung des Treuhänders den Substanz- und Er-

tragswert, wogegen für den amtlichen Verkehrswert der Ertragswert nur 

bei Fehlen von Vergleichswerten heranzuziehen ist (Art. 25 f. SchV). Zu-

dem wies die bereits bei den Akten liegende Grundstückschätzung aus 

dem Jahr 1998 für die zur Diskussion stehende Liegenschaft einen Ver-

kehrswert von Fr. 602'000.-- auf. Auch die übrigen Einwände des Be-

schwerdeführers bezüglich Ausbaunachteile seiner Liegenschaft vermö-

gen die Werte der amtlichen Schätzung nicht in Frage zu stellen, da sie 

darin eben bei der amtlichen Schätzung in jedem Fall auch berücksichtigt 

worden sind (vgl. Art. 4 SchV mit einer nicht abschliessenden Aufzählung 

der den Schätzungswert beeinflussenden Faktoren). Ebenso wurde die 

die Liegenschaft belastende Nutzniessung bei der Ermittlung des Schen-

kungsbetrags mitberücksichtigt. Auch die angeführten Verkaufsversuche 

an einzelne mögliche Käufer zu einem Verkaufspreis von rund 

Fr. 700'000.-- – wohlbemerkt nicht weit unter dem amtlichen Schätzungs-

wert – respektive an einen Bekannten sind einerseits als völlig ungenü-

gend und andererseits auch als wenig professionell zu betrachten, sodass 

sie sich für einen ernsthaften Vergleich mit dem amtlich geschätzten Ver-

kehrswert als untauglich erweisen. Denn gemäss Rechtsprechung wäre 

vom Beschwerdeführer glaubhaft dazulegen gewesen, dass der verein-

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barte Verkaufspreis dem objektiven Marktwert entsprochen habe. Dies 

wäre ihm gelungen, wenn er bewiesen hätte, dass beim Verkauf der Lie-

genschaft trotz jahrelanger professioneller Verkaufsbemühungen kein 

höherer als der erwirtschaftete Preis zu erzielen gewesen wäre (vgl. VGU 

A 01 13 vom 10. Juli 2001 E.3c; VGE 605/97 E.3c). Der Beschwerdefüh-

rer vermochte jedoch nicht rechtsgenüglich darzutun, weshalb der amtlich 

ermittelte Verkehrswert den marktkonformen Preis nicht widerspiegelt und 

deshalb im Veranlagungsverfahren nicht berücksichtigt werden darf. Un-

ter diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass die Steuerbehörde 

für ihre Berechnung von einem Verkehrswert in der Höhe von 

Fr. 768'700.-- gemäss amtlicher Schätzung vom 19. Mai 2008, abzüglich 

der kapitalisierten Nutzniessung im Wert von Fr. 118'520.-- ausgegangen 

ist. Ob nun die Liegenschaft in der Familien gehalten werden sollte oder 

nicht, vermag am Ergebnis nichts zu ändern.

4. a) Weiter ist zu prüfen, ob die Leistung des einen in offenbarem Missver-

hältnis zur Leistung des andern im Sinne von Art. 106a Abs. 2 lit. a StG 

steht. Das Verwaltungsgericht hat sich – im Zusammenhang mit der Han-

dänderungssteuer – schon verschiedentlich dazu geäussert, wann von 

einem offenbaren Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung 

auszugehen ist. Das Gericht ist dabei davon ausgegangen, dass bei ei-

nem Minderpreis von 10 % gegenüber dem Verkehrswert noch nicht von 

einem offensichtlichen Missverhältnis gesprochen werden könne. Dage-

gen lässt sich der einschlägigen Rechtsprechung entnehmen, dass jeden-

falls dann, wenn die Differenz mehr als 20 % beträgt, von einer augenfäl-

ligen Unterpreislichkeit auszugehen ist (VGU A 09 56 vom 1. Dezember 

2009 E.3, A 02 68 vom 7. November 2002 E.3d und A 01 25 vom 10. Juli 

2001 E.2c). 

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b) Vorliegend hat der Beschwerdeführer die Liegenschaft zu einem um rund 

45 % unter dem Verkehrswert liegenden Preis erworben (100 % / 

Fr. 650'180.-- [Verkehrswert von Fr. 768'700.-- abzüglich kapitalisierte 

Nutzniessung von Fr. 118'520.--] x Fr. 286'076.-- [Mehrwert der Leistung 

der Verkäufer, d.h. Verkehrswert von Fr. 768'700.-- abzüglich kapitalisier-

te Nutzniessung von Fr. 118'520.-- abzüglich Kaufpreis inklusive Grunds-

tückgewinnsteuer von Fr. 364'104.--]), womit nach dem Gesagten ohne 

Zweifel eine zu besteuernde gemischte Schenkung vorliegt.

5. Gemäss Art. 109 Abs. 1 StG wird die Schenkungssteuer nach dem Wert 

des gesamten zugewendeten Reinvermögens berechnet, d.h. der Ver-

kehrswert der Aktiven nach Abzug von Passiven und allfälligen Übertra-

gungskosten, bzw. geldwerter Leistungen des Erwerbers bei gemischten 

Schenkungen bildet das Steuerobjekt (vgl. RECHENBERG/RECHENBERG, 

a.a.O., Art. 119 N. 1). Indem die kantonale Steuerverwaltung die Schen-

kungssteuer ausgehend von einem Verkehrswert der Liegenschaft 

gemäss amtlicher Schätzung vom 19. Mai 2008 in der Höhe von 

Fr. 768'700.--, abzüglich der kapitalisierten Nutzniessung im Umfang von 

Fr. 118'520.--, abzüglich des Kaufpreises von Fr. 364'104.-- (inklusive 

Grundstückgewinnsteuer, welche der Beschwerdeführer übernommen 

hat) und unter Berücksichtigung der beiden Freibeträge von insgesamt 

Fr. 14'000.-- (2 x Fr. 7'000.--; Art. 114 Abs. 1 lit. c StG) ermittelte, ist 

nichts zu beanstanden. Daraus resultiert ein Schenkungsbetrag von 

Fr. 272'076.--, weshalb der Beschwerdeführer eine Schenkungssteuer 

von gerundet Fr. 27'200.-- (10 % von Fr. 272'076.--; Art. 114 Abs. 3 StG 

i.V.m. Art. 107 Abs. 1 lit. e StG) zu bezahlen hat. Es sind keine offensicht-

lichen Rechnungsfehler ersichtlich, was der Beschwerdeführer im Übrigen 

auch nicht geltend gemacht hat. 

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6. Zusammenfassend ist demnach festzuhalten, dass die vorliegend zur 

Diskussion stehende Eigentumsübertragung der Stockwerkeigentumsein-

heit Nr. Z._____, Grundbuch X._____, der Brüder B._____ und C._____ 

auf den Beschwerdeführer als gemischte Schenkung zu qualifizieren ist, 

zumal zwischen der Leistung und der Gegenleistung ein offensichtliches 

Missverhältnis vorliegt. Die damit einhergehende kantonale Schenkungs-

steuer in der Höhe von CHF 27'200.-- wurde zu Recht erhoben. Die Be-

schwerde ist nach dem Gesagten unbegründet und somit abzuweisen.

7. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 248.--

zusammen Fr. 2'748.--

gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die-

ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, 

zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]