# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2a5cf2f4-8156-5ef8-9a82-b636eb3bfde5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-12-08
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 08.12.2022  VB.2022.00310
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2022-00310_2022-12-08.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2022.00310	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 08.12.2022
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Einleitung des Quartierplanverfahrens

	
[Der Gemeinderat wies das Ersuchen einer privaten Grundeigentümerin um Einleitung eines Quartierplanverfahrens [QPV] ab, was das Baurekursgericht schützte.]

Voraussetzungen für die Einleitung eines QPV (E. 2.2). Übergangsrechtliche Anwendbarkeit der Verkehrserschliessungsverordnung (VErV; E. 4.1). Die Anforderungen an die Notzufahrt dienen dem Schutz polizeilicher Güter und der öffentlichen Sicherheit. Die entsprechenden Interessen sind von der Gemeinde bei ihrem Entscheid über die Einleitung eines Quartierplanverfahrens mitzuberücksichtigen (E. 4.2). Vorliegend ist in tatsächlicher Hinsicht nicht erstellt, ob die bestehende Erschliessung den (neuen) Anforderungen an die Notzufahrt gemäss § 13 VErV (noch) genügt (E. 5). Die Sache ist deshalb zur ergänzenden Sachverhaltsermittlung und neuem Entscheid an den Gemeinderat zurückzuweisen (E. 5.3). 

(Sprung-)Rückweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						EINLEITUNG QUARTIERPLANVERFAHREN
NOTZUFAHRT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						§ 237 PBG
Art. 19 Abs. I RPG
Art. 19 Abs. II RPG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  3. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2022.00310

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 3. Kammer

 

 

 

vom 8. Dezember 2022

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident André Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter
Franz Kessler Coendet, Gerichtsschreiberin Eva Heierle.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B und/oder RA C, 

Beschwerdeführerin,

 

 

gegen

 

 

Gemeinderat Kilchberg, vertreten durch RA D, 

Beschwerdegegner,

 

und

 

1.    E, 

2.    F, 

beide vertreten durch RA G und/oder RA H, 

Mitbeteiligte,

 

 

betreffend Einleitung
des Quartierplanverfahrens,

hat sich ergeben: 

I.  

A ist Eigentümerin des überbauten Grundstücks Kat.-Nr. 01
in der zweigeschossigen Wohnzone W2B der Gemeinde Kilchberg. Sie ersuchte am 28. April
2020 um Einleitung einer Grenzbereinigung und am 10. November 2020 erneut
um Einleitung eines solchen Verfahrens bzw. eines Teilquartierplanverfahrens
betreffend die Erschliessung dieser Parzelle. Der Gemeinderat Kilchberg bezog E
und F als Eigentümerschaft von Kat.-Nr. 02 in das Verfahren ein. Mit
Beschluss vom 26. Oktober 2021 lehnte der Gemeinderat die Begehren von A
ab. 

II.

Gegen den ablehnenden Entscheid erhob A am 1. Dezember
2021 Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich. Dieses wies das
Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. April 2022 ab. 

III. 

Mit Beschwerde vom 24. Mai 2022 beantragte A, der
angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Gemeinderat sei anzuweisen, das
nachgesuchte Teilquartierplanverfahren einzuleiten, eventualiter sei die Sache
an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Gemeinderats. 

Das Baurekursgericht stellte am 14. Juni 2022 ohne
weitere Bemerkungen Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat
ersuchte am 29. Juni 2022 um Abweisung der Beschwerde. E und F beantragten
am 29. Juni 2022 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. In der Replik vom
5. September 2022 hielt A an ihren Anträgen fest. Der Gemeinderat
verzichtete am 19. September 2022 auf Gegenbemerkungen.

Die Kammer erwägt:

1.
 

1.1 Die
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2). 

1.2 Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen
sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten. 

2. 

2.1 Der Quartierplan ermöglicht im erfassten
Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und
enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 des [kantonalen]
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]). Alle
Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan
erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen
Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Dabei sind Erschliessungen sowie
gemeinschaftliche Ausstattungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger
Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG).
Grundstücke sind im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2
lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) sowie
von §§ 233 und 234 PBG unter anderem dann genügend erschlossen, wenn sie
selber und die darauf bestehenden oder vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend
zugänglich sind (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende Zugänglichkeit bedingt
in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten
oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste
und der Benützer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen sodann für
jedermann verkehrssicher sein (vgl. § 237 Abs. 2 PBG). 

2.2 Mit dem Rechtsmittel gegen die Einleitung
des Quartierplanverfahrens oder deren Verweigerung kann nur geltend gemacht
werden, die Voraussetzungen zur Durchführung des Verfahrens fehlten oder sie
seien gegeben; Einwendungen dieser Art können später nicht mehr behoben werden
(vgl. § 148 Abs. 2 PBG). Wo die bauliche Entwicklung und der
Erschliessungsplan es als wünschbar erscheinen lassen, wird der Quartierplan
von Amtes wegen eingeleitet (§ 147 PBG). Die Voraussetzung der
"Wünschbarkeit" räumt der Gemeinde zwar einen gewissen
Entscheidungsspielraum ein, ist aber an den berührten öffentlichen und privaten
Interessen zu messen. Die Einleitung kann beispielsweise verweigert werden,
wenn die Erschliessung anderweitig gewährleistet ist, die betroffenen Parzellen
sinnvoll genutzt werden können und die Regelbauweise eingehalten wird.
Diesfalls fehlt es an der Erforderlichkeit und damit an der Verhältnismässigkeit
einer hoheitlich verfügten Quartierplanung (vgl. BGr, 1. April 2019,
1C_314/2018, E. 4.2). In jedem Fall kann der Einleitungsbeschluss nur nach
einer grundsätzlichen Prüfung der Randbedingungen – etwa die Zweckmässigkeit
der Gebietssanierung oder die vermutlichen Bedürfnisse der Öffentlichkeit –
gefasst werden (VGr, 18. September 2014, VB.2013.00624, E. 2.3 mit
Hinweisen). Nicht zu prüfen ist bei Einleitung eines amtlichen
Quartierplanverfahrens, ob damit in die Eigentumsgarantie der betroffenen
Grundstückseigentümer in unverhältnismässiger Weise eingegriffen wird. Diese
Frage stellt sich erst im Rahmen der definitiven Festlegung der
Erschliessungsanlagen (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00515, E. 2.2). 

3. 

Der Beschwerdeführerin gehören neben Kat.-Nr. 01 die nördlich
anschliessenden Parzellen Nrn. 03 und 04. Nordwestlich an Kat.-Nr. 04
grenzt das Grundstück Kat.-Nr. 02 der Mitbeteiligten an. Bei Kat.-Nr. 02
zweigt eine private Zufahrt ab, die über Kat.-Nrn. 04 und 03 an sich bis
zu Kat.-Nr. 01 führt. Kat.-Nrn. 04 und 03 verfügen über ein Fahr- und
Fusswegrecht bezüglich dieser Zufahrt, nicht hingegen Kat.-Nr. 01. Auf
Kat.-Nr. 01 befinden sich ein Wohnhaus und ein Nebengebäude. Die kommunale
Baubehörde erteilte der Beschwerdeführerin am 17. Juni 2019 die
Baubewilligung für die Anpassung der Umgebungsgestaltung; Anfang März 2020
begann die Realisierung des Projekts (vgl. VGr, 17. August 2021,
VB.2021.00209, E. 2.1). Bei diesen Bauarbeiten tolerierten, gemäss Angaben
der Beschwerdeführerin, die mitbeteiligten Grundeigentümer von Kat.-Nr. 02
eine Benutzung der Zufahrt für Bedürfnisse von Kat.-Nr. 01 nicht mehr und
räumten dafür auch kein Fuss- und Fahrwegrecht ein. Nach Ansicht des
Beschwerdegegners ist Kat.-Nr. 01 über einen mittels Dienstbarkeit
zulasten des westlich gelegenen Grundstücks Kat.-Nr. 05 gesicherten
Zugangsweg (Treppenweg) zur öffentlichen Strasse hinreichend erschlossen. Der
Ansicht des Beschwerdegegners hat die Vorinstanz im Ergebnis zugestimmt. Im
Folgenden sind die dagegen gerichteten Rügen der Beschwerdeführerin zu prüfen. 

4. 

4.1 Am
1. Juni 2020 ist die Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April
2019 (VErV; LS 700.4) in Kraft getreten (OS 75, 281). In der VErV werden die
technischen Anforderungen an Zufahrten geregelt. Für die Detailanforderungen an
die Notzufahrt verweist § 13 VErV auf die Richtlinie der Feuerwehr
Koordination Schweiz (FKS) für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen
vom 4. Februar 2015 (im Folgenden FKS-Richtlinie; vgl. www.feukos.ch). Die VErV
gilt gemäss ihrer Übergangsbestimmung nur für Bauvorhaben, die nach ihrem
Inkrafttreten bei den örtlichen Baubehörden eingereicht werden. Das erste
Gesuch der Beschwerdeführerin um Einleitung des vorliegenden Verfahrens wurde
am 28. April 2020, d. h. vor Inkrafttreten der VErV, gestellt.
Im Schreiben vom 10. November 2020, mit dem die Beschwerdeführerin ihr
Gesuch bekräftigte, bezog sie sich auf diese FKS-Richtlinie und somit
sinngemäss auch auf die darauf verweisende VErV. Zu berücksichtigen ist
ausserdem, dass allfällige noch auszuarbeitende Strassenprojekte im Rahmen des
nachgesuchten Quartierplans auf der Grundlage der VErV auszuarbeiten wären
(vgl. VGr, 1. Oktober 2020, VB.2018.00798, E. 4.2). Übergangsrechtlich
ist somit diese Verordnung im vorliegenden Fall anwendbar. 

4.2 Die
kommunale Baubehörde hat Kat.-Nr. 01 in früheren Baubewilligungsverfahren
gemäss den damals massgeblichen Zugangsnormalien als genügend erschlossen
angesehen. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass die Beschwerdeführerin im
Rahmen eines Gesuchs um Einleitung eines Teilquartierplanverfahrens eine
Neuüberprüfung der Erschliessung mindestens im Hinblick auf die Voraussetzungen
für die Notzufahrt gemäss § 13 VErV bzw. FKS-Richtlinie beanspruchen kann:
Die VErV führt zwar – aufgrund ihrer übergangsrechtlichen Regelung – nicht zu
einem Anpassungsbedarf bei Bauvorhaben, die vor ihrem Inkrafttreten eingereicht
wurden, bzw. bei entsprechenden Baubewilligungen im Hinblick auf die
technischen Anforderungen an die Zufahrt. Es kann den Inhaberinnen und Inhabern
solcher Baubewilligungen aber nicht ohne Weiteres verwehrt werden, von der
Verweisung von § 13 VErV auf die Anforderungen der FKS-Richtlinie an die
Notzufahrt zu profitieren, soweit diese ein höheres Sicherheitsniveau vorsehen,
als es vor dem Inkrafttreten der VErV bestanden hat. Die entsprechenden neuen
Normen dienen sodann dem Schutz polizeilicher Güter und der öffentlichen
Sicherheit. Wo die tatsächlichen Verhältnisse den aktuellen
Mindestanforderungen an die Notzufahrt und damit dem heute verfolgten
Sicherheitsstandard nicht (mehr) genügen, hat die zuständige Behörde beim
Entscheid über die Einleitung eines Quartierplanverfahrens nicht nur das
private Interesse der Grundeigentümerschaft an einer allfälligen Verbesserung
der Erschliessung, sondern auch die damit in Zusammenhang stehenden
öffentlichen bzw. polizeilichen Interessen zu berücksichtigen.

5. 

5.1 In
den Ziff. 8 bis 10 der FKS-Richtlinie werden unterschiedliche Vorgaben an
die Notzufahrt für drei Kategorien von in der Höhe abgestuften Gebäuden
(Gebäude geringer Höhe, Gebäude mittlerer Höhe und Hochhäuser) festgelegt.
Dabei wird gemäss Ziff. 8 und 9 der FKS-Richtlinie die Grenze zwischen der
ersten und der zweiten Kategorie bei einer Höhe von 11 m gezogen. In dem
vom Beschwerdegegner eingeholten Technischen Bericht der I AG vom 9. August
2021 zur Erschliessungsprüfung wurde ausgeführt, es sei beim bestehenden Wohnhaus
von einer Gebäudehöhe bis 11 m gemäss der FKS-Richtlinie auszugehen, weil
die Parzelle in der zweigeschossigen Wohnzone W2B liege. Die Vorinstanz erwog,
die massgebliche Höhe beziehe sich gemäss der FKS-Richtlinie nicht auf die
Gebäudehöhe im baurechtlichen Sinn, sondern auf die Gesamthöhe. Es trifft zu,
dass die fraglichen Bestimmungen an die Gesamthöhe des Gebäudes anknüpfen. Dies
ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut von Ziff. 8 bis 10 der
FKS-Richtlinie. In der Begriffsbestimmung in Ziff. 2 der FKS-Richtlinie
wird präzisiert, dass damit der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten
Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunterliegenden Punkten auf dem
massgebenden Terrain gemeint ist. Die Beschwerdeführerin macht geltend, ihr
Wohnhaus mit einem spitz zulaufenden Mansardendach auf Kat.-Nr. 01 sei
11,70 m hoch. Diese Behauptung erachtete die Vorinstanz als plausibel und
prüfte deshalb, ob bei dieser Baute die Voraussetzungen gemäss Ziff. 9 der
FKS-Richtlinie für Gebäude mittlerer Höhe vorliegend erfüllt sind. Beim
bestehenden Nebengebäude auf Kat.-Nr. 01 gehen die Verfahrensbeteiligten
übereinstimmend von einem Gebäude geringer Höhe gemäss Ziff. 8 der
FKS-Richtlinie aus. Neben der Frage, ob die Länge des Zugangswegs ab der
öffentlichen Strasse über Kat.-Nr. 05 und 01 zu diesen beiden Bauten den
Vorgaben für eine Notzufahrt entspricht, ist unter den Verfahrensbeteiligten
umstritten, ob der Treppenweg über Kat.-Nr. 05 für einen solchen Zweck
genügend breit ist. 

5.2 Ziff. 9 der FKS-Richtlinie sieht für
Gebäude mittlerer Höhe vor, dass die abgewickelte Schlauchlänge vom Löschfahrzeug
bis zum Gebäudeeingang maximal 60 m betragen darf. Zusätzlich ist eine
Stellfläche für ein Hubrettungsfahrzeug entlang einer Fassade zum Anleitern
verlangt, wobei die Bestimmung nicht nur Anforderungen an die Masse der
Stellfläche, sondern auch an den Standort des Hubrettungsfahrzeugs enthält. Im
Unterschied dazu beschränkt sich Ziff. 8 der FKS-Richtlinie für Gebäude
geringer Höhe auf Vorschriften zum Löschfahrzeug; insoweit darf die
abgewickelte Schlauchlänge bei derartigen Gebäuden maximal 80 m betragen. 

Wie dargelegt
(vgl. oben E. 5.1), ging die Vorinstanz zugunsten der Beschwerdeführerin
von der von dieser behaupteten Gesamthöhe des Wohnhauses aus, ohne letztere
festzustellen. Weiter beurteilte die Vorinstanz bei diesem Wohnhaus bloss die Einhaltung
der Anforderungen zur Schlauchlänge beim Wohnhaus gemäss Ziff. 9 der
FKS-Richtlinie. Sie nahm dabei an, das Löschfahrzeug würde auf der öffentlichen
Strasse beim Eingang des Treppenwegs über Kat.-Nr. 05 zu Kat.-Nr. 01
abgestellt. Mit den Voraussetzungen zur Stellfläche für das Hubrettungsfahrzeug
gemäss Ziff. 9 der FKS-Richtlinie hat die Vorinstanz sich nicht befasst.
Das in der zweiten Bautiefe gelegene Wohnhaus auf Kat.-Nr. 01 ist derart
weit von der öffentlichen Strasse entfernt, dass mit einem Abstellen des
Hubrettungsfahrzeugs auf dieser Strasse die Vorgaben von Ziff. 9 der
FKS-Richtlinie zur Stellfläche offensichtlich nicht erfüllt werden könnten. 

Zwar lassen Ziff. 1
und 3 der FKS-Richtlinie Abweichungen von den Vorgaben dieser Richtlinie bei
Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen zu. Auch sieht Art. 2 Abs. 2
der Brandschutznorm der Vereinigung kantonaler Feuerversicherungen (vgl.
www.gvz.ch) vor, dass bestehende Bauten und Anlagen bei wesentlichen
Veränderungen gemäss dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz an die
Brandschutzvorschriften anzupassen sind (vgl. dazu BGr, 28. Juli 2022,
1C_666/2021, E. 2.2.2; Jürg Neeracher, Brandschutz im Kanton Zürich –
Entwicklung hin zu mehr (Eigen-)Verantwortung, in: PBG aktuell 2010/2, S. 17 f.).
Wenn die Gemeinde aber Abweichungen in diesem Sinn bei der Notzufahrt als
ausreichend erachten sollte, so müssten dafür die Gleichwertigkeit mit dem an
sich vorgeschriebenen Schutzniveau nachgewiesen und die zuständigen Stellen
unter Berücksichtigung von Ziff. 3 der FKS-Richtlinie damit einverstanden
sein. 

5.3 Insgesamt erweist sich der angefochtene
Entscheid auf der Sachverhaltsebene als ungenügend abgeklärt. Es drängt sich
auf, die für die Anwendung der FKS-Richtlinie massgebenden Gebäudehöhen im
konkreten Fall zu ermitteln; dies gilt namentlich für das Wohnhaus auf Kat.-Nr. 01,
bei dem die relevante Gesamthöhe nicht erstellt ist. Ob die bestehende
Erschliessung vorliegend insbesondere den Anforderungen an die Notzufahrt
gemäss § 13 VErV bzw. FKS-Richtlinie entspricht, ist nicht abschliessend
beurteilbar, weil das massgebliche Schutzniveau und die allfällige
Gleichwertigkeit von Abweichungen nicht bekannt sind. Die diesbezüglichen
sachverhaltsmässigen Mängel sind nicht vom Verwaltungsgericht zu korrigieren,
weshalb die Einholung des von der Beschwerdeführerin beantragten Gutachtens
einer Fachperson mit feuerpolizeilichen Kenntnissen zum Genügen der Notzufahrt
abzulehnen ist. Vielmehr ist die Sache in Gutheissung der Beschwerde zur
Neubeurteilung an den Beschwerdegegner zurückzuweisen. Bei diesem Ergebnis
erübrigt es sich, auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin einzugehen. 

6.

Kann eine
Rückweisung zu einer vollständigen Gutheissung des Antrags führen, gelten –
besondere Umstände vorbehalten – die beschwerdeführenden Personen mit Blick auf
die Kosten- und Entschädigungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014,
2C_846/2013, E. 3.2 f.). Kostenpflichtig sind vorliegend neben dem
Beschwerdegegner auch die Mitbeteiligten, welche die Abweisung der Rechtsmittel
der Beschwerdeführerin beantragt haben (vgl. Kaspar Plüss in: Alain Griffel
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A.,
Zürich etc. 2014, § 13 N. 45 f.). Damit sind die Gerichtskosten
von Rekurs- und Beschwerdeverfahren zur Hälfte den Mitbeteiligten, die
für ihren Anteil solidarisch haften,
sowie zur Hälfte dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Zudem sind
die Mitbeteiligten und der Beschwerdegegner entsprechend zu einer Parteientschädigung
an die Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG); als
angemessen erscheint für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren ein Betrag von
insgesamt Fr. 5'000.-.  

7. 

Schliesslich
ist darauf hinzuweisen, dass es sich beim vorliegenden Rückweisungsentscheid um
einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a und b
des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) handelt,
der nur unter den darin erwähnten einschränkenden Voraussetzungen angefochten
werden kann. 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    In
Gutheissung der Beschwerde werden der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom
26. Oktober 2021 und der Rekursentscheid vom 12. April 2022
aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat Kilchberg
zurückgewiesen. 

Die Rekurskosten von Fr. 4'205.-- werden zur Hälfte
den Mitbeteiligten, die für ihren Anteil solidarisch haften, sowie zur Hälfte
dem Beschwerdegegner auferlegt.

2.    Die Gerichtsgebühr
wird festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    230.--     Zustellkosten,

Fr. 4'230.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden zur Hälfte den Mitbeteiligten, die für ihren Anteil
solidarisch haften, sowie zur Hälfte dem Beschwerdegegner auferlegt. 

4.    Die
Mitbeteiligten, die für ihren Anteil solidarisch haften, und der
Beschwerdegegner werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin je hälftig eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.-- zu bezahlen, zahlbar innert
30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägung 7 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen. 

6.    Mitteilung an:

a)    die Parteien und die Mitbeteiligten;

b)    das Baurekursgericht;

c)    das Bundesamt für Raumentwicklung.