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**Case Identifier:** bc83c273-82fe-53a8-b9d1-aa3f6bf5483e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-08-18
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 18.08.2023 BRGE I Nr. 0158/2023
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0158-2023_2023-08-18.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

 

 

 
G.-Nr. R1S.2022.05185 
BRGE I Nr. 0158/2023       

 
 
  Entscheid vom 18. August 2023       
 
 

Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Beatrice Bosshard, 
Baurichter Christian Hurter, Gerichtsschreiber Mario Gasser     

 

in Sachen Rekurrierende 

1. Verein A, […]  
2. - 54. […]  

alle vertreten durch […]  

gegen Rekursgegnerschaft 

1. Gemeinderat Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich  

vertreten durch […] 

2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zü-
rich  

3. Stadt Zürich, Stadthaus, Stadthausquai 17, Postfach, 8022 Zürich  

 Nr. 3 vertreten durch […] 

4. B, […] 
5. C, […] 
6. D, […] 
7. E, […] 
8. F, […] 
9. G, […] 

 Nr. 4 - 9 vertreten durch H, […] 

diese vertreten durch […] 

 
betreffend Festsetzungssbeschluss des Gemeinderats Zürich G.-Nr. 2019-235 vom 

23. Oktober 2019 sowie Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton 
Zürich Nr. ARE 21-1065 vom 26. August 2022; Privater Gestaltungsplan 
"Areal Hardturm - Stadion" mit Umweltverträglichkeitsprüfung, Grundstück 
Kat.-Nr. 1, Zürich 5 - Escher Wyss 
_______________________________________________________ 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Der Gemeinderat der Stadt Zürich stimmte mit Beschluss vom 23. Oktober 

2019 dem privaten Gestaltungsplan "Areal Hardturm-Stadion" mit Umwelt-

verträglichkeitsprüfung zu. Der Geltungsbereich umfasst das Grundstück 

Kat.-Nr. 1 in Zürich, welches im Eigentum der Stadt Zürich steht. Gegen den 

Gemeinderatsbeschluss wurde das Referendum ergriffen, woraufhin die Vor-

lage in der Volksabstimmung vom 27. September 2020 angenommen wurde. 

Nachdem das Bundesgericht letztinstanzlich mit Urteilen vom 17. Juni 2022 

zwei Stimmrechtsrekurse abgewiesen hatte, erfolgte am 26. August 2022 die 

Genehmigung durch die Baudirektion Kanton Zürich. Zustimmung und Ge-

nehmigung wurden am 5. Oktober 2022 im kantonalen Amtsblatt publiziert. 

B. 

Mit gemeinsamer Eingabe vom 2. bzw. 4. November 2022 erhoben der Ver-

ein A sowie 53 natürliche Personen fristgerecht Rekurs an das Baurekursge-

richt des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der beiden genann-

ten Entscheide, unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. 

Gleichzeitig stellten sie den Verfahrensantrag, den übrigen Parteien sei su-

perprovisorisch und unter Strafandrohung zu verbieten, die Namen und Ad-

ressen der Rekurrierenden samt Vereinsmitglieder gegenüber Nichtparteien 

bzw. Drittpersonen (insbesondere den beiden Fussballclubs GCZ und FCZ) 

bekannt zu geben. 

C. 

Mit Präsidialverfügung vom 7. November 2022 wurde vom Rekurseingang 

Vormerk genommen und der H eine Frist angesetzt, um bekannt zu geben, 

wer den Gestaltungsplan aufgestellt hat. Zudem wurde das Gesuch der Re-

kurrierenden um Erlass superprovisorischer Massnahmen abgewiesen. 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 3 

D. 

Am 16. November 2022 erklärten die B, die C, die D, die E, die F sowie die 

G, dass sie als designierte Baurechtsnehmerinnen die H beauftragt hätten, 

den privaten Gestaltungsplan aufzustellen. 

E. 

Mit Präsidialverfügung vom 18. November 2022 wurden die Baurechtsneh-

merinnen anstelle der H als private Rekursgegnerinnen ins Rubrum aufge-

nommen. Gleichzeitig wurde das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

F. 

Mit Eingabe vom 15. Dezember 2022 beantragte die Baudirektion unter Ver-

weis auf den Mitbericht des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 14. De-

zember 2022 die Abweisung des Rekurses. Die kommunale Vorinstanz und 

die Stadt Zürich als Grundeigentümerin stellten mit Vernehmlassung vom 

20. Dezember 2022 den Antrag, der Rekurs sei abzuweisen, soweit auf die-

sen einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Re-

kurrierenden. Die privaten Rekursgegnerinnen beantragten mit Vernehmlas-

sung vom 21. Dezember 2022 ebenfalls die Abweisung des Rekurses, so-

weit darauf einzutreten sei. Die Verfahrenskosten seien den Rekurrierenden 

aufzuerlegen und diese seien zu verpflichten, den privaten Rekursgegnerin-

nen eine Umtriebsentschädigung zu zahlen. 

G. 

Mit Replik vom 1. Februar 2023 und Dupliken vom 23. bzw. 27. Februar 2023 

blieben die Parteien bei ihren Anträgen. Die Rekurrierenden reichten mit Da-

tum vom 15. Juni 2023 eine weitere Eingabe ins Recht.  

H. 

Am 27. Juni 2023 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Im Nachgang dazu 

erfolgte am 6. Juli 2023 eine weitere rekurrentische Eingabe, am 17. Juli 

2023 eine Eingabe der Rekursgegner 1 und 3 sowie am 20. Juli 2023 eine 

der privaten Rekursgegnerinnen. 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 4 

I. 

Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

 

Es kommt in Betracht: 

1.1. 

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene 

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung 

oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). 

Mit dieser Umschreibung der Legitimation verlangt das Gesetz zunächst, 

dass die Rekurrierenden über eine hinreichend enge nachbarliche Raumbe-

ziehung zum Baugrundstück bzw. den dort vorgesehenen Bauten und Anla-

gen verfügen, kraft derer sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemein-

heit von der angefochtenen Anordnung betroffen sind. Das vom Gesetz als-

dann verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungsinteresse) setzt vo-

raus, dass die Rekurrierenden mit der Gutheissung des Rechtsmittels einen 

Nutzen erlangen bzw. einen Nachteil abwenden. Das Interesse der Rekur-

rierenden kann rechtlicher oder tatsächlicher Natur sein. Der angestrebte 

Nutzen muss stets ein eigener und die Betroffenheit eine unmittelbare sein. 

Schliesslich ist zu verlangen, dass das Anfechtungsinteresse aktuell ist. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Be-

schwerdeführung gegen ein Bauvorhaben – oder wie vorliegend gegen einen 

Gestaltungsplan – legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest gros-

ser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, 

Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb 

der fraglichen Anlage hervorruft. Bei weiträumigen Einwirkungen kann ein 

grosser Kreis von Personen zur Beschwerdeführung legitimiert sein. Als 

wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die 

räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 5 

bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften 

sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Ent-

fernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenhei-

ten glaubhaft gemacht werden. Allerdings wurde stets betont, dass nicht 

schematisch auf einzelne Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abgestellt 

werden dürfe, sondern eine Gesamtwürdigung anhand der konkreten Ver-

hältnisse erforderlich sei (BGE 140 II 214, E. 2.3; vgl. auch BGE 136 II 281, 

E. 2.3.1 und 2.3.2; je mit weiteren Hinweisen). 

Die erforderliche Beziehungsnähe können auch Mieter als Nachbarn des zu 

bebauenden Grundstücks aufweisen, falls ihr Mietverhältnis unbefristet  oder 

zumindest auf lange Dauer angelegt und nicht gekündigt ist (VB.2012.00025 

vom 25. April 2012, E. 2. m.w.H.). 

1.2. 

Ein als juristische Person konstituierter Verband kann – im eigenen Namen, 

aber gewissermassen stellvertretend – die persönlichen Interessen seiner 

Mitglieder geltend machen, wenn es sich um solche handelt, die er nach sei-

nen Statuten zu wahren hat, die der Mehrheit oder doch einer Grosszahl sei-

ner Mitglieder gemeinsam sind und zu deren Geltendmachung durch Rekurs 

jedes dieser Mitglieder befugt wäre (sogenannte egoistische Verbandsbe-

schwerde; vgl. BGE 142 II 80, E. 1.4.2.). Diese Voraussetzungen müssen 

kumulativ erfüllt sein; sie sollen die Popularbeschwerde ausschliessen. Die 

Wahrung der Interessen der Mitglieder muss zu den statutarischen Aufgaben 

des Verbands gehören, wobei an die Formulierung in den Statuten allerdings 

keine hohen Anforderungen gestellt werden. 

1.3. 

Die Baudirektion macht bezüglich der Legitimation des Rekurrenten 1 gel-

tend, dass von den 85 Mitgliedern der grösste Teil (63) auf der nördlichen 

Seite der Limmat und lediglich ein kleinerer Teil (23) in Zürich-West und an-

nähernd im Umfeld des Gestaltungsplanperimeters wohne. Für den grössten 

Teil des Vereins würden sich die Auswirkungen der Vorhaben im Gestal-

tungsplanperimeter darauf beschränken, dass sie inskünftig die beiden 

Wohnhochhäuser als Teil ihrer Aussicht wahrnähmen. Eine gewisse Beein-

trächtigung der Aussicht entfalte jedoch nicht das nötige Gewicht, um die 

Betroffenheit des grössten Teils der Mitglieder zu begründen. 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 6 

1.4. 

Der Verein A bezweckt gemäss Art. 2 der Statuten (act. 5.2), eine städtebau-

lich sinnvolle Entwicklung in Zürich West zu fordern. Er "wendet sich mit po-

litischen und juristischen Mitteln gegen Vorhaben, welche die Wohnlichkeit 

in diesem und den anliegenden Stadtteilen bedrohen". Der Vorstand kann im 

Namen des Vereins Rekurse oder Einsprachen tätigen, wenn er es im Inte-

resse des Vereins erachtet (Art. 7 der Statuten). Eine solcher Vorstandsbe-

schluss liegt in Bezug auf den vorliegenden Gestaltungsplan mit Datum vom 

24. Oktober 2022 vor. Aufgrund des Mitgliederverzeichnisses (act. 5.4 f.) 

ergibt sich sodann, dass ein Grossteil der Vereinsmitglieder in der näheren 

Umgebung östlich und nördlich des Gestaltungsplanperimeters wohnhaft ist. 

Angesichts der erheblichen Ausmasse der Bauvolumen (insb. zwei Hoch-

häuser mit einer zulässigen Gesamthöhe von 140 m), der Hanglage, von 

welcher die nördlich und nordwestlich wohnenden Vereinsmitglieder auf den 

Perimeter herunterblicken sowie vor dem Hintergrund, dass im Perimeter ein 

Fussballstadion mit einer Kapazität von 18’000 Zuschauerplätzen geplant ist, 

ist von einer Grossanlage mit weiträumigen Einwirkungen auszugehen. 

Hinzu kommt, dass laut dem Bericht Sportlärm ein Wohngebäude einen Min-

destabstand von 650 m vom Stadion aufweisen müsste, damit dort die Be-

lastungsrichtwerte sicher eingehalten werden können (S. 62, berechnet mit 

aktuellem Richtprojekt für ein fiktives Gebäude am Hönggerhang in der Emp-

findlichkeitsstufe II). Die legimitationsbegründende Betroffenheit ist daher 

(mindestens) auch bei den unmittelbar nördlich der Limmat wohnhaften Ver-

einsmitgliedern trotz Distanzen von teilweise bis zu 650 m zu bejahen (vgl. 

act. 5.5). Da eine grosse Zahl dieser Mitglieder gemäss Eigentümerauskunft 

im GIS-ZH Eigentümer der fraglichen Grundstücke ist, erweist sich als ent-

behrlich, bezüglich bestimmter weiterer Mitglieder Nachweise betreffend das 

Bestehen eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Mietverhältnisses 

einzufordern. Die Legitimation des Rekurrenten 1 zur Erhebung einer egois-

tischen Verbandsbeschwerde ist nach dem Gesagten zu bejahen. 

1.5. 

Die Rekurrierenden 2-54 wurden mit Verfügung vom 7. November 2022 auf-

gefordert, den Nachweis zu erbringen, dass sie an der jeweils angegebenen 

Adresse in einem auf Dauer angelegten Mietverhältnis wohnen oder Eigen-

tümerstellung haben, damit die räumliche Beziehungsnähe der einzelnen 

Personen überprüft werden kann. Für den Unterlassungsfall wurde ange-

droht, dass auf den Rekurs nicht eingetreten würde. 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 7 

Die Rekurrierenden 16 und 47 haben innert Frist keinen Nachweis erbracht 

und sind gemäss Eigentümerauskunft im GIS-ZH an den angegebenen Woh-

nadressen auch nicht als Eigentümer verzeichnet. Androhungsgemäss ist 

auf ihren Rekurs somit nicht einzutreten.  

Die anwaltlich vertretene Rekurrentin 36 reichte einzig eine Kopie eines Te-

lefonbucheintrags ein, was ihr Mietverhältnis offensichtlich nicht rechtsgenü-

gend nachweist (act. 18.29). Auf ihren Rekurs ist daher ebenfalls nicht ein-

zutreten.  

Gleiches gilt für den anwaltlich vertretenen Rekurrenten 38, der einzig eine 

Meldebestätigung für Niedergelassene einreichte (act. 18.31).  

Ebenfalls nicht einzutreten ist auf den Rekurs der anwaltlich vertretenen Re-

kurrentin 39, welche innert angesetzter Frist lediglich einen Mietvertrag für 

ein Atelier einreichte, der überdies bereits per 30. September 2017 endete 

(act. 18.32).  

Die Rekurrierenden 41 und 43 reichten einen bis zum 30. September 2024 

befristeten Mietvertrag für das Einfamilienhaus […] in Zürich ein (act. 18.34). 

Im konkreten Fall kann dabei nicht von einem auf lange Dauer angelegten 

Mietverhältnis gesprochen werden, zumal bis dahin kaum mit einem Baube-

ginn und sicher nicht mit einem laufenden Stadionbetrieb gerechnet werden 

kann (vgl. BGr 1C_307/2012 vom 15. November 2012, E. 3.3). Ihnen ist da-

her ebenfalls die Rekurslegitimation abzusprechen und auf ihren Rekurs 

nicht einzutreten.  

Die anwaltlich vertretene Rekurrentin 46 reichte einzig eine Wohnsitzbestä-

tigung ein (act. 18.37). Auch dies reicht nicht als Nachweis des Mietverhält-

nisses, weshalb auch auf ihren Rekurs nicht einzutreten ist. 

1.6. 

Bei den übrigen Rekurrierenden handelt es sich nachgewiesenermassen um 

Mieter oder gemäss Eigentümerauskunft im GIS-ZH um Eigentümer von 

Grundstücken, die in der Nachbarschaft des Gestaltungsplanperimeters lie-

gen. Nebst der hinreichend engen nachbarlichen Raumbeziehung ist auf-

grund der zahlreichen, nachfolgend zu behandelnden Rügen auch das erfor-

derliche schutzwürdige Interesse zu bejahen.  

 

 

R1S.2022.05185 Seite 8 

1.7. 

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Rekurslegitimation sämtlicher Re-

kurrierenden zu bejahen ist – mit Ausnahme der Rekurrierenden 16, 36, 38, 

39, 41, 43, 46 und 47. Da auch die weiteren Prozessvoraussetzungen erfüllt 

sind, ist auf den Rekurs der übrigen Rekurrierenden einzutreten. 

1.8. 

Zu erwähnen bleibt in formeller Hinsicht die Eingabe vom 6. Juli 2023, worin 

die Rekurrierenden zum Augenschein-Protokoll bemerken, mehrere Aussa-

gen des rekurrentischen Rechtsvertreters würden keine Erwähnung im Pro-

tokoll finden. Diesbezüglich gilt, dass Ausführungen der Parteien nur dann 

und bloss im Ergebnis protokolliert werden, wenn sie sich über die Schrifts-

ätze hinausgehend zu den tatsächlichen Gegebenheiten äussern – wie dies 

auch im Protokoll so vermerkt wurde. Die fraglichen Aussagen sind weitge-

hend bereits im Schriftenwechsel zu finden, sofern sie sich überhaupt zu tat-

sächlichen Gegebenheiten äussern (vgl. act. 47). Das Protokoll ist daher 

nicht zu ergänzen, die Eingabe aber zu den Akten zu nehmen.  

2.1. 

Der Gestaltungsplanperimeter umfasst das Grundstück Kat.-Nr. 1 mit einer 

Fläche von 54’619 m2. Dieses wird im Süden von der Pfingstweidstrasse, im 

Norden durch die Hardturmstrasse, nordöstlich durch die Förrlibuckstrasse 

sowie im Osten durch die überbauten Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 3 be-

grenzt. Der Gestaltungsplanperimeter liegt vollumfänglich in der Zentrums-

zone Z5 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). 

2.2. 

Auf dem streitbetroffenen Hardturm-Areal wurde bereits im Jahre 1929 ein 

Fussballstadion erstellt, welches bis 1998 mehrere Umbauten erfuhr. Am 

1. September 2007 fand das letzte Spiel in jenem Stadion statt und Anfang 

Dezember 2008 wurde mit dem Abriss des Stadions begonnen. Seit der 

Jahrtausendwende wurden nacheinander verschiedene Projekte für einen 

Neubau des Stadions verfolgt, welche aus verschiedenen und hier nicht zu 

vertiefenden Gründen gescheitert sind oder aufgegeben wurden.  

 

 

R1S.2022.05185 Seite 9 

2.3. 

Im kantonalen Richtplan ist das Stadion Hardturm als Vorhaben "Ersatzneu-

bau Sportstadion" mit kurzfristigem Realisierungshorizont eingetragen. Der 

Gestaltungsplanperimeter liegt gemäss kantonalem Richtplan sodann in ei-

nem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung ("Zürich-Hard/Alt-stetten"). 

Dieses Zentrumsgebiet ist als Entwicklungsgebiet vermerkt, welches mit 

Ausrichtung auf die S-Bahn-Stationen sowie in Abstimmung mit dem West-

ast Zürich (Hauptverkehrsstrasse) und der Limmattalbahn weiterentwickelt 

und verdichtet werden soll (Kantonaler Richtplan, Ziff. 2.3.2, Nr. 2).  

Gemäss regionalem Richtplan ist das Hardturm-Areal dem kompakten Stadt-

körper zugewiesen, in welchem zusätzliche Verdichtungspotenziale identifi-

ziert und ermöglicht werden sollen. Sodann liegt der Perimeter in einem Ge-

biet mit sehr hoher Dichte, es wird eine bauliche Dichte von 180 % bis 315 % 

angestrebt. Im Gebiet Zürich West wird als Funktion und Ziel Folgendes aus-

geführt: Es sei die Transformation des ehemaligen Industriegebietes weiter-

zuführen und eine gebietsweise Erhöhung der anzustrebenden baulichen 

Dichte und Prüfung geeigneter weiterer Hochhausstrukturen. Hinsichtlich der 

Nutzung sei das Potenzial für den Ausbau der Zentrumsfunktion (Bildung, 

Verwaltung, Kultur), Wohnen, Dienstleistung, Quartierversorgung, produzie-

rendes Gewerbe und Industrie zu erhalten und zu nutzen. Zudem seien die 

Freiflächen zu erhalten, aufzuwerten und zu entwickeln und die Limmat mit 

ihren Uferbereichen als Erholungsraum zu stärken (Regionaler Richtplan, 

Ziff. 2.2.2). 

Gemäss dem kommunalem Richtplan liegt das fragliche Areal in einem Ge-

biet, welches über die BZO 2016 verdichtet werden soll. Im Rahmen der Wei-

terentwicklung von Zürich-West seien sehr hohe Dichten und eine hohe Kon-

zentration von Nichtwohnnutzungen, insbesondere im Dienstleistungsbe-

reich, anzustreben. Wohnnutzungen sollen ermöglicht werden, sofern Lärm-

belastung und Beschattung dies zulassen würden. Im streitbetroffenen Hard-

turm-Areal soll eine sehr hohe bauliche Dichte mit einer Ausnützungsziffer 

> 250 % mit Wohn- und Arbeitsnutzungen angestrebt werden. Zudem ist das 

Hardturm-Areal dem heterogenen Gebiet zugeteilt, welches vielgestaltige 

Gebiete, in denen unterschiedliche Nutzungen und Strukturen nebeneinan-

der existieren, bezeichne. Die Nutzungen seien stark gemischt. Die Erdge-

schosse stünden in direktem Bezug zum Stadtraum, hier konzentrierten sich 

mehrheitlich gewerbliche und publikumsorientierte Nutzungen. Gleichzeitig 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 10 

gebe es Lagen, an denen im Hochparterre gewohnt werden könne. Die Be-

bauung sei je nach Situation unterschiedlich. Sie umfasse grossmassstäbli-

che Strukturen mit Hochhäusern, beispielsweise mit Hochhausclustern (mit 

Hochhäusern über 80 m), ebenso wie feinkörnige Strukturen (Kommunaler 

Richtplan Siedlung, Landschaft, öffentliche Bauten und Anlagen Stadt Zü-

rich, Ziff. 3.1.3). 

2.4. 

Derzeit steht auf dem westlichen Arealbereich das Parkhaus Hardturm (samt 

Parkplätzen für Schwerverkehr westlich des Parkhauses). Der Bereich des 

abgebrochenen Hardturm-Stadions wurde im Jahr 2010 mit einem Asphalt-

belag versehen, damit er für Spezialveranstaltungen (z. B. Zirkus) temporär 

genutzt werden kann. Den östlich des Parkhauses gelegenen Teil des Areals 

hat die Stadt Zürich im Jahr 2011 dem "Verein Stadionbrache" in Gebrauchs-

leihe abgegeben, für eine quartierverträgliche, nicht kommerzielle Zwischen-

nutzung bis zum Baubeginn einer neuen Überbauung. Die ehemalige Trai-

ningswiese im Osten weist heute eine Wiesen‐ und Buschvegetation auf, 

welche vereinzelt mit Neuanpflanzungen und kleineren Bauten durchsetzt 

ist. Am östlichen Rand des Perimeters verläuft heute der Sportweg, eine von 

Blauen Zonen gesäumte Stichstrasse.  

2.5. 

Im Jahr 2015 schrieb der Zürcher Stadtrat einen selektiven Investoren-Stu-

dienauftrag aus, um privaten Investoren den Weg zu ebnen, auf dem Hard-

turm-Areal ein neues Fussballstadion zu entwickeln. Aus diesem Studienauf-

trag ging das Projekt "Ensemble" als Siegerprojekt hervor. Das Projekt "En-

semble" setzt sich aus drei Teilen zusammen: einem Fussballstadion mit ma-

ximal 18’500 Zuschauerplätzen, einer genossenschaftlichen Wohnsiedlung 

mit 174 Wohnungen und einem Investorenprojekt (zwei Wohn- und Ge-

schäftshäuser) mit rund 600 Wohnungen. Das Siegerprojekt wurde zum 

Richtprojekt weiterentwickelt und diente als Grundlage für den vorliegenden 

privaten Gestaltungsplan. 

Der Gestaltungsplan setzt sich aus den Gestaltungsplanvorschriften (GPV) 

und dem zugehörigen Plan im Massstab 1:1000 zusammen (Art. 2 GPV). Er 

soll gemäss Art. 1 GPV die Voraussetzungen für die Realisierung und den 

mit der Umgebung verträglichen Betrieb eines Fussballstadions, eines ge-

meinnützigen Wohnungsbaus und zweier Wohn- und Geschäftshäuser 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 11 

schaffen. Der Geltungsbereich wird mit dem Gestaltungsplan in drei Teilge-

biete (A, B, C) gegliedert. Das im Osten liegende Teilgebiet A beinhaltet die 

gemeinnützigen Wohngebäude, das Fussballstadion mit Umgebung ist im 

mittigen Teilgebiet B vorgesehen und im westlichen Teilgebiet C sind die bei-

den Wohn- und Geschäftshochhäuser geplant. Grundlage bildet dabei das 

zum Richtprojekt weiterbearbeitete Siegerprojekt aus dem Investoren-Studi-

enauftragsverfahren vom 13. November 2018.  

Solange der Gestaltungsplan in Kraft ist, finden die Bestimmungen der BZO 

im Geltungsbereich keine Anwendung (Art. 3 Abs. 1 GPV). Weitere wesent-

liche und bereits hier erwähnenswerte Festlegungen lauten wie folgt: Das 

Teilgebiet A dient der Wohnnutzung. Daneben sind mässig störende Han-

dels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zulässig. Im 

Teilgebiet B gilt die Sportnutzung mit zugehörigen Neben- und Infrastruk-

turnutzungen als Kernnutzung, wobei die Kapazität der festen Tribünen auf 

18’500 Zuschauende beschränkt ist. Als Nebennutzung sind mässig stö-

rende Handels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zu-

lässig. Im Teilgebiet C sind Wohnnutzungen sowie mässig störende Han-

dels-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und Gastronomienutzungen zulässig 

(Art. 5 GPV). Art. 11 GPV begrenzt die maximale anrechenbare Geschoss-

fläche in allen Geschossen im Teilgebiet A auf 22'000 m2, im Teilgebiet B auf 

15'000 m2 und im Teilgebiet C auf 88'000 m2. Die Gebäude sind innerhalb 

der im Plan angegebenen Baubegrenzungslinien anzuordnen (Art. 12 Abs. 1 

GPV). Die maximale Gesamthöhe beträgt gemäss Art. 16 Abs. 1 GPV im 

Teilgebiet A 25 m, im Teilgebiet B 20 m und im Teilgebiet C 140 m. Es sind 

zudem drei öffentlich nutzbare Plätze zu erstellen, deren schematische Lage 

im Plan festgelegt ist (vgl. Art. 23 GPV). Mindestens an den neun im Plan 

bezeichneten Lagen sind überdies grosskronige Bäume zu pflanzen (Art. 26 

Abs. 2 GPV).  

Gemäss den Schlussbestimmungen der GPV wird mit Inkrafttreten des Ge-

staltungsplans Art. 81a der BZO bzw. werden die "Sonderbauvorschriften 

Fussballstadion Zürich" aufgehoben (Art. 53). Ebenfalls mit Inkrafttreten des 

Gestaltungsplans aufgehoben werden die Vorschriften zum privaten Gestal-

tungsplan Stadion Zürich vom 4. Juni 2003 (Art. 54 GPV). 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 12 

Gemäss Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPV; vgl. 

Ziff. 11.4 des Anhangs zur UVPV) ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung er-

forderlich, weil im Geltungsbereich des Gestaltungsplans der massgebliche 

Schwellenwert von 500 Abstellplätzen für Personenwagen überschritten 

wird. Die Prüfung wurde durchgeführt. 

3.1. 

Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, ar-

chitektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anstrebt. Zu 

diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung 

auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung 

abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für be-

stimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die 

Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf 

von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen 

Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungs-

plan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen 

und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartier-

plan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die weitere Umge-

bungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Bei der Festsetzung und Ge-

nehmigung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspiel-

raum; indessen muss er die Richtplanung und das übergeordnete Recht res-

pektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und Art. 3 des 

Raumplanungsgesetzes (RPG). Die Anforderungen und das Ausmass der 

zulässigen Abweichungen von der Grundnutzungsordnung (Bau- und Zo-

nenordnung) sind gesetzlich nicht definiert. Nach der Rechtsprechung dürfen 

Sondernutzungspläne zwar für einzelne Gemeindeabschnitte von der ihnen 

zugrunde liegenden Grundnutzungsordnung abweichen. Die Abweichungen 

dürfen die Grundordnung, welche auf eine Gesamtsicht der Gemeindepla-

nung ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten 

gerät das wichtige Prinzip der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung 

in Gefahr und kann die Bau- und Zonenordnung ihre Funktion, die zulässige 

Dimensionierung und Nutzung der Bauten aus einer ganzheitlichen Optik 

festzulegen und aufeinander abzustimmen, nicht mehr erfüllen (BGE 135 II 

209, E. 5.2. f., VB.2018.00760 vom 8. Juli 2020, E. 5.2.1). Anders als bei 

Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer 

im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 13 

Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplankonform 

gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter 

Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl., 

Wädenswil 2019, Bd. 1, S. 179 f.). 

3.2. 

Gemäss Lehre und Rechtsprechung hat sich die Rekursinstanz bei der Über-

prüfung von Nutzungsplänen und Sondernutzungsplänen einschliesslich 

Quartierplänen unbesehen ihrer grundsätzlich uneingeschränkten Überprü-

fungsbefugnis (vgl. § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

[VRG]) aus Gründen der aus der Gemeindeautonomie (Art. 50 der Bundes-

verfassung [BV] und Art. 85 der Zürcher Kantonsverfassung [KV]) abgeleite-

ten Planungsautonomie Zurückhaltung aufzuerlegen. Diese Zurückhaltung 

gilt insbesondere dann, wenn es auf die Beurteilung der örtlichen Verhält-

nisse ankommt. Zudem ist das den Gemeindebehörden bei der Nutzungs-

planung zustehende erhebliche prospektiv-technische Ermessen zu berück-

sichtigen. Die Rechtsmittelbehörde darf nicht unter mehreren verfügbaren 

und angemessenen Lösungen wählen bzw. eine zweckmässige Würdigung 

der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Beruht der kommunale Entscheid 

auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände, so hat ihn 

die Rekursinstanz zu respektieren. Indessen ist ein Einschreiten der Rekurs-

instanz nicht erst dann verlangt, wenn die Würdigung der Gemeinde 

schlechthin unhaltbar oder willkürlich ist; es genügt, wenn sich die kommu-

nale Planung auf Grund überkommunaler Interessen als unzweckmässig er-

weist, den wegleitenden Zielen und Grundsätzen der Raumplanung wider-

spricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist. Insofern ist die Ge-

meindeautonomie durch übergeordnetes Recht eingeschränkt und die Ge-

meinde hat ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare Würdigung der 

massgebenden Verhältnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare Interes-

senabwägung zu Grunde zu legen (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20 Rz. 77 ff.; VB.2018.00151 vom 

6. September 2018, E. 4.2.; VB.2014.00077 vom 9. April 2015, E. 2.1; BGr 

1C_428/2014 vom 22. April 2015, E. 2.2). 

4.1. 

Die Rekurrierenden machen zunächst geltend, dass die durchgeführte Ge-

staltungsplanung verschiedene verfahrensrechtliche Vorschriften missachte.  

 

 

R1S.2022.05185 Seite 14 

4.2.1. 

Das Mitwirkungsverfahren sei ungenügend gewesen und habe die Anforde-

rungen von Art. 4 RPG nicht erfüllt, so die Rekurrierenden. Der Zürcher 

Stadtrat habe zwar pro forma ein Mitwirkungsverfahren durchgeführt, sich 

aber nicht inhaltlich mit den Mitwirkungseingaben auseinandergesetzt. Er 

habe von 78 Anträgen lediglich zwei gleichlautende Anträge vollumfänglich 

und fünf Anträge teilweise berücksichtigt. Dazu komme, dass der Gestal-

tungsplan nach der öffentlichen Mitwirkung überarbeitet worden sei, was be-

deute, dass Änderungen vorgenommen worden seien, welche nicht Gegen-

stand der Mitwirkung gewesen seien.  

4.2.2. 

Art. 4 Abs. 1 RPG sieht vor, dass die mit Planungsaufgaben betrauten Be-

hörden die Bevölkerung über Ziele und Ablauf der Planungen nach dem RPG 

unterrichten. Sie sorgen dafür, dass die Bevölkerung bei Planungen in ge-

eigneter Weise mitwirken kann (Abs. 2). Als Mindestgarantie fordert Art. 4 

RPG, dass die Planungsbehörden neben der Freigabe der Entwürfe zur all-

gemeinen Ansichtsäusserung Vorschläge und Einwände nicht nur entgegen-

nehmen, sondern auch materiell beantworten. Es genügt allerdings, wenn 

sich die Behörden materiell mit den Vorschlägen und Einwänden befassen, 

eine individuelle Beantwortung wird nicht verlangt. Information und Mitwir-

kung ermöglichen die notwendige Breite der Interessenabwägung, bilden 

eine wichtige Grundlage für den sachgerechten Planungsentscheid und tra-

gen damit zu einer qualitativ guten Planung bei (BGE 135 II 286, E. 4.1 und 

E. 4.2.3 je m.w.H.).  

Konkretisierend statuiert § 7 Abs. 2 PBG, dass die Pläne vor der Festsetzung 

öffentlich aufzulegen sind und sich innert 60 Tagen nach der Bekanntma-

chung jedermann bei der die Auflage verfügenden Instanz zum Planinhalt 

äussern kann. Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird gesamt-

haft bei der Planfestsetzung entschieden (§ 7 Abs. 3 PBG).  

4.2.3. 

Die öffentliche Auflage fand während 60 Tagen vom 16. September 2017 bis 

zum 20. November 2017 statt. Innerhalb der Auflagefrist gingen 60 Einwen-

dungsschreiben ein, in denen insgesamt 78 unterschiedliche Anträge formu-

liert wurden. Das Amt für Städtebau der Stadt Zürich verfasste in der Folge 

den "Bericht zu den Einwendungen" vom 5. April 2019, worin alle Anträge 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 15 

und dazu je eine detaillierte Stellungnahme festgehalten wurden. Damit wer-

den die oben dargelegten Mindestanforderungen an das Mitwirkungsverfah-

ren mehr als erfüllt. Nur weil die Anträge überwiegend abschlägig beantwor-

tet wurden, heisst dies nicht, dass keine inhaltliche Auseinandersetzung 

stattgefunden hat. Die rekurrentischen Ausführungen sind diesbezüglich 

nicht nachvollziehbar.  

Soweit die Rekurrierenden sinngemäss geltend machen, der Gestaltungs-

plan hätte aufgrund der vorgenommenen Änderungen nach der öffentlichen 

Mitwirkung nochmals neu aufgelegt werden müssen, ist ihre Rüge ebenfalls 

nicht stichhaltig: Gemäss Praxis und Lehre muss bei nachträglichen Planän-

derungen, die mit Blick auf den Gesamtzusammenhang untergeordnet und 

nicht von weiter gehendem öffentlichen Interesse sind, das Mitwirkungsver-

fahren nicht wiederholt werden (VB.2013.00722 vom 4. September 2014, 

E. 7.1.2 m.H. auf BGE 135 II 286, E. 4.2.3). Wesentliche Planänderungen 

sind nicht ersichtlich und werden von den Rekurrierenden auch nicht be-

hauptet. Sie führen in ihrer Replik einzig pauschal aus, die Überarbeitung 

habe andere Themen betroffen als diejenigen, welche in den Mitwirkungs-

eingaben vorgebracht worden seien, oder seien auf andere Ursachen oder 

Anregungen zurückzuführen.  

4.3.1. 

Gerügt wird weiter, der Vorprüfungsbericht sei der Öffentlichkeit bekannt zu 

machen, was nicht erfolgt sei. Der Vorprüfungsbericht sei eine wesentliche 

Grundlage, nicht nur, weil er Hinweise auf Änderungsbedarf am entworfenen 

Gestaltungsplan gemacht habe, sondern auch, weil er letztlich Grundlage für 

die angefochtenen Entscheide habe sein müssen. Er gehöre zu den öffentli-

chen Beschlussakten und den Genehmigungsakten und sei mit der Publika-

tion dieser Entscheide bekannt zu machen.  

4.3.2. 

Bau- und Zonenordnungen, Sonderbauvorschriften und Gestaltungspläne 

können vor ihrer Festsetzung der zuständigen Direktion zur Vorprüfung ein-

gereicht werden (§ 87a Abs. 1 PBG).  

 

 

R1S.2022.05185 Seite 16 

Vorliegend wurde von einer Vorprüfung Gebrauch gemacht. Da dieser Ver-

fahrensschritt dem klaren Wortlaut nach fakultativ ist, kann er auch nicht Ge-

genstand des vorgeschriebenen Umfangs eines Planungsdossiers sein und 

muss folglich auch nicht öffentlich aufgelegt werden. 

Der Gestaltungsplan wurde im Nachgang zu den im Rahmen der Vorprüfung 

vorgebrachten Hinweisen und Auflagen entsprechend überarbeitet (vgl. Pla-

nungsbericht, S. 64). Der in diesem Sinn weiterbearbeitete Gestaltungsplan 

wurde schliesslich festgesetzt und genehmigt. Die Prüfung der Recht- und 

Zweckmässigkeit sowie der Angemessenheit durch die Baudirektion erfolgte 

im Genehmigungsverfahren (vgl. § 5 Abs. 1 PBG), wobei die Baudirektion 

bei der Genehmigung an den Vorprüfungsbericht gebunden war (§ 89 Abs. 2 

PBG). Wesentlich ist daher nicht mehr der Vorprüfungsbericht, sondern nur 

noch der Genehmigungsentscheid (nebst der Planfestsetzung). Dieser 

wurde, wie es § 5 Abs. 3 PBG vorsieht, zusammen mit dem geprüften Akt 

veröffentlicht und aufgelegt.  

Das Verfahren erweist sich daher in diesem Punkt als rechtmässig. 

4.4.1. 

Die Rekurrierenden machen weiter geltend, der Planungsbericht vom 

4. März 2019 enthalte die vorausgesetzten Informationen nicht, weshalb es 

den angefochtenen Entscheiden an einer genügenden Begründung fehle. 

Wo es darum gehe, die Inhalte des Gestaltungsplans zu erläutern, würden 

die rechtlichen Grundlagen und die Begründung der Ermessensbetätigung 

fehlen. Auch enthalte der Planungsbericht beispielsweise keine Aussagen 

zum Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) 

und zu den Naturwerten im Gestaltungsplanperimeter. Weiter fehlten der Be-

schrieb der Lärmsituation und von möglichen Massnahmen sowie die Äusse-

rungen zu den Abweichungen von der Regelbauweise und den kantonalen 

Mindestabstandsvorschriften sowie zur raumplanungsrechtlichen Interes-

senabwägung. 

4.4.2. 

Gemäss Art. 47 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (RPV) erstattet die 

Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, der kantonalen Genehmigungs-

behörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die 

Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 17 

aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des 

Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und 

wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der 

Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen. 

Art. 47 Abs. 1 RPV umschreibt den Mindestinhalt des Planungsberichts. Der 

Planungsbericht ist für die kantonale Genehmigungsbehörde bestimmt. Er 

ermöglicht es ihr, die Herausforderungen der Ortsplanung in der betreffen-

den Gemeinde besser zu verstehen und von Amtes wegen Auskünfte über 

die verschiedenen entscheidenden Aspekte zu erhalten (BGr 1C_852/2013 

vom 4. Dezember 2014, E. 3.1.2 m.H.; Heinz Aemisegger / Samuel Kissling, 

Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen, N 47 ff.; 

vgl. auch Merkblatt "Gestaltungsplan" der Baudirektion, Amt für Raument-

wicklung, act. 5.6).  

4.4.3. 

Der Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 4. März 2019 bezeichnet in 

Ziff. 1.3 die massgeblichen Beilagen und enthält in den Kapiteln 4.4 bis 4.6.9 

Verweise auf die gleichzeitig vorgelegten Fachberichte, wie z.B. den Bericht 

Verkehrslärm oder den Umweltverträglichkeitsbericht. Zahlreiche Fachge-

biete werden damit sehr ausführlich dokumentiert und es werden die jeweili-

gen Anforderungen sowie deren Umgang dargelegt. Dass der Planungsbe-

richt nicht nur aus einem einzigen Dokument besteht, ist unerheblich, so-

lange wie vorliegend im Planungsbericht selbst auf die einzelnen Fachbe-

richte verwiesen wird.  

Der Planungsbericht zeigt auf, welches die Beweggründe und Auslöser für 

die Planungsarbeiten waren und wie die Planungsziele umgesetzt werden 

sollen. Sodann berücksichtigt er die Rahmenbedingungen des kantonalen, 

regionalen und kommunalen Richtplans sowie auch umweltrelevante Ge-

sichtspunkte. Die Anregungen aus der Bevölkerung werden, wie bereits be-

schrieben, im Bericht zu den Einwendungen ebenfalls breit abgehandelt. In-

halt bildet sodann ein Vergleich der Regelbauweise mit der Bauweise ge-

mäss Gestaltungsplanvorgaben. Auf die von den Rekurrierenden ebenfalls 

erwähnten Aspekte hinsichtlich des ISOS sowie der raumplanerischen Inte-

ressenabwägung wird andernorts noch im Detail einzugehen sein. Im Übri-

gen genügt der Planungsbericht den Anforderungen gemäss Art. 47 RPV. 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 18 

4.5.1. 

Die Rekurrierenden monieren sodann eine Verletzung des rechtlichen Ge-

hörs. Sie hätten bei der Gestaltungsplanung keine förmliche Gelegenheit ge-

habt, von ihrem entsprechenden Recht Gebrauch zu machen. Im Allgemei-

nen sähen die Gesetze eine Einwendungs- oder Einsprachemöglichkeit vor. 

Das PBG kenne kein solches Einsprache- oder Einwendungsverfahren. Im 

zürcherischen Planungsrecht gebe es keine institutionalisierte Gewährung 

des rechtlichen Gehörs. Das Mitwirkungsverfahren (Art. 4 RPG) habe eine 

andere Funktion und könne den Anspruch auf rechtliches Gehör nicht erset-

zen. Das zürcherische Verfahrensrecht sei bundesverfassungswidrig. 

4.5.2. 

Im Raumplanungsrecht werden individueller Rechtsschutz und damit die Ge-

währung des rechtlichen Gehörs in Art. 33 RPG abschliessend konkretisiert: 

Nutzungspläne werden öffentlich aufgelegt (Abs. 1). Das kantonale Recht 

sieht wenigstens ein Rechtsmittel vor (Abs. 2) und gewährleistet volle Über-

prüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde (Abs. 3 lit. b). Damit er-

halten die Legitimierten (Abs. 3 lit. a) Gelegenheit, im Beschwerdeverfahren 

mit ihren Anliegen zu den sie tangierenden Planänderungen gehört zu wer-

den (BGE 135 II 286, E. 5.3).  

Das Bundesgericht hat im zitierten Entscheid erwogen, dass ein Verfahren, 

das die öffentliche Auflage des Nutzungsplanes erst nach dessen Festset-

zung durch das zuständige Organ zur Einleitung des Rechtsmittelverfahrens 

anordnet, dem Anspruch von Art. 33 RPG genügt: Der in Art. 33 RPG kon-

kretisierte Gehörsanspruch verlangt (nur), dass sich entweder die kommu-

nale oder die kantonale Behörde im Einsprache-, Beschwerde- oder Homo-

logationsverfahren mit den formgerecht und innert Frist erhobenen Einwen-

dungen materiell befassen muss (BGE 107 Ia 273). Verlangt wird in Art. 33 

RPG lediglich die Auflage der Nutzungspläne, nicht aber auch der Planent-

würfe.  

Je nach Ausgestaltung des kantonalen Verfahrens ist gemäss Bundesgericht 

in Kauf zu nehmen, dass sich die Betroffenen erst gegenüber der Rechtsmit-

telinstanz erstmalig rechtlich zur Wehr setzen können und nicht schon ge-

genüber der Planungsbehörde. Damit geht einher, dass die Rechtsmitte-

linstanz, die zwar über eine umfassende Sachverhalts- und Rechtskontrolle 

verfügt, das Planermessen der Planungsbehörde respektiert. Insoweit mag 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 19 

der Standard der Gehörsgewährung im Beschwerdeverfahren jenem der Ge-

hörsgewährung im Einspracheverfahren nicht vollumfänglich zu entspre-

chen. Dennoch ist der Anspruch auf rechtliches Gehör gewahrt (zum Gan-

zen: BGE 135 II 286, E. 5.3). 

4.5.3. 

Die Rekurrierenden setzen sich mit dieser Rechtsprechung nicht eingehend 

auseinander. Sie machen in der Replik geltend, sie würden die Schlussfol-

gerungen des Bundesgerichts für nicht rechtlich, sondern nur für staatspoli-

tisch begründet halten. Weshalb das rechtliche Gehör nicht auch nachträg-

lich gewahrt werden könnte, wie es die bundesgerichtliche Praxis zulässt, 

erklären die Rekurrierenden aber nicht. Es besteht somit kein Anlass, die 

Rechtslage "neu beurteilen zu lassen", wie dies die Rekurrierenden in der 

Replik fordern. Das Verfahren ist rechtmässig ausgestaltet. Die Rüge ver-

fängt nicht. 

4.5.4. 

In diesem Zusammenhang bleibt das rekurrentische Vorbringen zu erwäh-

nen, wonach die Baudirektion in ihrer Genehmigungsverfügung nicht auf 

eine Eingabe vom 3. März 2022, welche Rekurrierende in Hinblick auf den 

Genehmigungsentscheid gemacht hätten, eingegangen sei. Von Rechts we-

gen sei die Baudirektion nicht verpflichtet gewesen, auf diese Eingabe ein-

zutreten. Angesichts der Tatsache, dass das kantonalzürcherische Recht 

aber den von einem Gestaltungsplan Betroffenen nicht institutionell das 

rechtliche Gehör gewähre, sei die Baudirektion gehalten gewesen, sich mit 

der Eingabe vom 3. März 2022 auseinanderzusetzen. 

Es wurde vorstehend dargelegt, dass im Gestaltungsplanverfahren den Be-

troffenen das rechtliche Gehör gewährt wurde. Diese Rüge zielt daher ins 

Leere. Es bleibt zu bemerken, dass die Baudirektion (bzw. das Amt für 

Raumentwicklung) mit Schreiben vom 8. April 2022 den Eingang des Schrei-

bens bestätigte und die Prüfung der Planungsvorlage im Sinne von § 5 

Abs. 1 PBG zusicherte. 

4.6.1. 

Im Rekurs wird weiter vorgebracht, der Gemeinderat habe den Stadtrat un-

zulässigerweise ermächtigt, Änderungen am privaten Gestaltungsplan "in ei-

 

 

R1S.2022.05185 Seite 20 

gener Zuständigkeit" vorzunehmen, sofern sich diese als Folge von Rechts-

mittelentscheiden oder im Genehmigungsverfahren als notwendig erweisen 

würden (angefochtener Beschluss, Ziff. 2). Der Stadtrat habe keine "eigene 

Zuständigkeit", was die inhaltliche Festsetzung von Gestaltungsplänen be-

treffe. Der Gemeinderat selber dürfe keine Änderungen an einem ihm vorge-

legten Gestaltungsplanentwurf vornehmen, womit er auch keine Änderungs-

kompetenz an den Stadtrat delegieren könne. Ziffer 2 des angefochtenen 

Beschlusses des Gemeinderats fehle es an einer gesetzlichen Grundlage, 

weshalb diese Ziffer rechtswidrig und aufzuheben sei. 

4.6.2. 

Gemäss Ziffer 2 des angefochtenen kommunalen Beschlusses wird der 

Stadtrat ermächtigt, Änderungen am privaten Gestaltungsplan "Areal Hard-

turm – Stadion" mit Umweltverträglichkeitsprüfung in eigener Zuständigkeit 

vorzunehmen, sofern sich diese als Folge von Rechtsmittelentscheiden  oder 

im Genehmigungsverfahren als notwendig erweisen würden. Solche Be-

schlüsse seien im Städtischen Amtsblatt und im Amtsblatt des Kantons Zü-

rich sowie in der Amtlichen Sammlung zu veröffentlichen. 

4.6.3. 

Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich aus dem 

Grundsatz der Verhältnismässigkeit ein Anspruch des Grundeigentümers 

ableiten, dass untergeordnete Mängel eines privaten Gestaltungsplans im 

Rechtsmittelverfahren über einschränkende Nebenbestimmungen behoben 

werden. Dass solche Korrekturen nicht mehr vom ursprünglich berufenen 

Gemeindeparlament bzw. dem Volk, sondern von der Exekutive vorgenom-

men werden, ist nach der Praxis unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten un-

bedenklich. Die Zustimmung zu privaten Gestaltungsplänen bedingt im We-

sentlichen ein Abwägen zwischen den Interessen des Plangebers an einer 

optimierten Überbauung seines Areals einerseits und den allenfalls dage-

genstehenden öffentlichen Interessen sowie den privaten Nachbarinteres-

sen andererseits. Bei dieser Ausgangslage wird der Zustimmungsbeschluss 

ausschliesslich von denjenigen Kreisen angefochten, welche zusätzliche Be-

schränkungen der Baumöglichkeiten anstreben. Notwendige Anpassungen 

liegen daher stets ihm Rahmen der bereits mit dem Zustimmungsbeschluss 

eingeräumten Baumöglichkeiten (zum Ganzen: VB.2007.00300 vom 4. Ok-

tober 2007, E. 6.6).  

 

 

R1S.2022.05185 Seite 21 

4.6.4. 

Diese Rechtsprechung gilt auch bei der vorliegend zu beurteilenden Sach- 

und Rechtslage. Im Übrigen entspricht die beanstandete Kompetenzdelega-

tion einer verbreiteten Praxis der Gemeinden bei der Festsetzung von Nut-

zungsplanungen und wird jedenfalls insoweit als zulässig erachtet, als für die 

Neufestsetzung kein Spielraum für eine nutzungsplanerische Ermessensbe-

tätigung verbleibt (BEZ 1986 Nr. 40 und 1996 Nr. 7). Diese Voraussetzung 

wäre im Einzelfall zu prüfen. 

Ziffer 2 des angefochtenen kommunalen Beschlusses erweist sich daher ent-

gegen der rekurrentischen Auffassung als zulässig. 

4.7. 

Zusammengefasst wurde das Planungsverfahren im vorliegenden Fall recht-

mässig durchgeführt. 

5.1. 

Die Rekurrierenden machen weiter geltend, der Gestaltungsplan ermögliche 

zwei Hochhäuser mit einer Höhe von je 140 m, was aus mehreren Gründen 

unzulässig sei.  

5.2.1. 

Die gemäss Art. 9 Abs. 1 BZO vorgenommene Ausscheidung der Hochhaus-

gebiete sei ungesetzlich, so die Rekurrierenden. Die Hochhausgebiete seien 

riesig. Es sei unklar, wo letztlich ein Hochhaus realisiert werde. In der Stadt 

Zürich sei man nicht davor geschützt, dass neben dem eigenen Einfamilien-

haus plötzlich ein Hochhaus erstellt werde. Die Regelungen über die zuläs-

sigen Standorte von Hochhäusern seien zu unverbindlich und zu unbe-

stimmt. Die Art, wie der Ergänzungsplan die Standorte für Hochhäuser aus-

scheide, sei rechtswidrig. Sie genüge rechtsstaatlichen Grundsätzen nicht.  

5.2.2. 

Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nutzungspläne und da-

mit in engem Sachzusammenhang stehende planerische Festlegungen im 

Anschluss an ihren Erlass anzufechten; eine akzessorische Überprüfung ist 

grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. BGE 121 II 317, E. 12c; BGE 116 Ia 207, 

E. 3b; RB 1987 Nr. 9). Eine akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 22 

wird nach der Rechtsprechung bei deren späteren Anwendung nur dann zu-

gelassen, "wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht über die ihm 

auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und er im damali-

gen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen" 

(VB.2009.00319 vom 13. Januar 2010, E. 5.2; VB.2007.00067 vom 25. April 

2007, E. 3.2.1 mit Hinweisen). Ferner lässt die Rechtsprechung eine Über-

prüfung zu, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen 

Voraussetzungen seit Annahme des Plans in einer Weise geändert haben, 

dass das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der auferlegten Nut-

zungsbeschränkungen dahingefallen sein könnte. Diese Präzisierung ent-

spricht der Überprüfungsbefugnis von Nutzungsplänen gemäss Art. 21 

Abs. 2 RPG (BGE 116 Ia 207; BGE 127 I 103, E. 6b; VB.2009.00319 vom 

13. Januar 2010, E. 5.2; VB.2007.00067 vom 25. April 2007, E. 3.2.1 mit 

weiteren Hinweisen).  

Diese Rechtsprechung gilt jedoch nur für Bauvorschriften, die dazu dienen, 

Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartografisch dargestellten Nutzun-

gen zu umschreiben, die also anstelle einer Planlegende stehen und mit dem 

Zonenplan ein untrennbares Ganzes bilden (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b; BGr, 

5. September 1997, ZBl 100/1999, S. 218 ff., 223). Sie legen für bestimmte, 

kartografisch ausgewiesene Parzellen konkret und verbindlich die bauliche 

Nutzbarkeit fest, sodass sich die betroffenen Grundeigentümer schon bei 

Planerlass über die ihnen auferlegten Beschränkungen im Klaren sein kön-

nen und es ihnen daher zuzumuten ist, bereits in diesem Zeitpunkt Rechts-

mittel zu ergreifen. Den übrigen Bestimmungen des kommunalen Baurechts, 

die eine Zonen übergreifende Regelung treffen oder an die persönliche Situ-

ation des Benutzers anknüpfen, kommt dagegen Erlasscharakter zu; ihre 

Rechtmässigkeit können die Betroffenen deshalb noch im Anwendungsfall 

überprüfen lassen (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b; BGr, 5. September 1997, ZBl 

100/1999, S. 218 ff., 223). 

5.2.3. 

Hochhäuser sind Gebäude mit einer Höhe von mehr als 25 m. Sie sind nur 

gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt (§ 282 PBG, in der hier 

anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gültigen Fassung). Nach Art. 9 BZO sind 

Hochhäuser in den im entsprechenden Ergänzungsplan bezeichneten Ge-

bieten zulässig (Abs. 1). Die zulässige Gesamthöhe beträgt in den Gebieten 

I und II 80 m und im Gebiet III 40 m (Abs. 2). 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 23 

Dementsprechend hat die Stadt Zürich den "Ergänzungsplan Hochhausge-

biete" erlassen, mit welchem das Stadtgebiet parzellenscharf den Hochhaus-

gebieten I, II oder III oder keinem Hochhausgebiet zugeteilt worden ist. 

Der Gestaltungsplanperimeter liegt vollumfänglich im Hochhausgebiet I. Das 

Hochhausgebiet wurde am 16. Mai 2001 rechtskräftig festgesetzt. 

5.2.4. 

Der "Ergänzungsplan Hochhausgebiet" betrifft weder eine unbestimmte Viel-

zahl von Fällen, noch bedarf er der Konkretisierung durch Verfügung. Er 

kann daher grundsätzlich nicht akzessorisch überprüft werden. Die betroffe-

nen Personen konnten sich schon bei Planerlass über diese Nutzungsbe-

schränkungen ein klares Bild machen und hätten die Möglichkeit gehabt, 

diese Festlegung als Teil der Nutzungsplanung anzufechten. Dies haben die 

Rekurrierenden nicht getan. Auch sind keine zwischenzeitlichen Änderungen 

der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse dargetan worden. Der "Er-

gänzungsplan Hochhausgebiet" kann daher im vorliegenden Verfahren nicht 

akzessorisch angefochten und überprüft werden, wie es die Rekurrierenden 

sinngemäss verlangen. 

5.2.5. 

Ohnehin überzeugen die rekurrentischen Vorbringen auch inhaltlich nicht: 

Einerseits wurden die Hochhausgebiete nach klaren städtebaulichen Prinzi-

pien festgelegt, wobei auf die Richtlinien für die Planung und Beurteilung von 

Hochhausprojekten des städtischen Amtes für Städtebau zu verweisen ist, 

welche die Zuweisungen eingehend erläutern (Aktualisierte Neuauflage 

2012; hernach: Hochhaus-Richtlinien; vgl. dazu im Detail nachstehend 

E. 5.3.5). Andererseits wird der Schutz von Nachbarliegenschaften durch die 

Anforderungen von § 284 PBG sowie die auch für Hochhäuser geltenden 

Abstandsvorschriften gewährleistet (vgl. BEZ 2018 Nr. 39). 

5.3.1. 

Die Rekurrierenden monieren sodann zusammengefasst, dass es den mit 

dem Gestaltungsplan ermöglichten Hochhäusern am ortsbaulichen Gewinn 

fehle. Die Hochhäuser würden das typische Stadtbild Zürichs nachhaltig zer-

stören und auch das Landschaftsbild stark beeinträchtigen. Der ortsbauliche 

Gewinn sei auch nie das Ziel der beiden Hochhäuser gewesen, sondern eine 

Querfinanzierung des Stadions. Die Lage der beiden Hochhäuser sei nicht 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 24 

ortsbaulich begründet, sondern zufällig. Die stadträumliche Lage spreche ge-

gen einen Hochhausstandort am geplanten Ort, erst recht in der mit dem 

Gestaltungsplan ermöglichten Höhe: Der Standort liege am Rande des 

Hochhausgebiets und ausgerechnet am Rand lasse der Gestaltungsplan die 

Überschreitung der ohnehin schon grosszügigen Höhe von 80 m zu, und 

zwar um 60 m auf maximal 140 m. Ausserdem vertrage sich dieser Standort 

nicht mit seiner Lage am Erholungsraum Limmat und seiner Nähe zum Höng-

gerberg, nahe an der Hangkante. Gegen diesen Standort spreche auch die 

unmittelbare Nachbarschaft zu Wohnquartieren und die Quartierstruktur. Die 

Hochhäuser stünden in unmittelbarer Nähe von Wohnbauten mit maximal 

fünf Vollgeschossen sowie den kleinmassstäblichen Bernoulli-Häusern. So-

dann würden sie mit ihrer Höhe den Taleinschnitt verstellen. Die Hochhäuser 

hätten wegen ihrer (Über-) Höhe keine räumlichen Bezüge zu anderen Hoch-

häusern.  

5.3.2. 

Die Rekursgegner 1 und 3 halten dem entgegen, dass das dem Gestaltungs-

plan zugrundeliegende und damit ermöglichte Richtprojekt "Ensemble" das 

Resultat eines als qualifiziertes Konkurrenzverfahren durchgeführten Inves-

toren-Studienauftragsverfahrens sei. In dieser Beurteilung sei dem weiterbe-

arbeiteten Projekt durchgehend eine besonders gute Gesamtwirkung attes-

tiert und der ortsbauliche Gewinn durch die Hochhäuser bestätigt worden.   

Sodann führen sie zusammengefasst aus, dass das Quartier Zürich-West 

seit den 1990er-Jahren einem starken Wandel unterliege. Zu den älteren In-

dustrie-, Logistik- und Bürobauten hätten sich neue Wohn- und Wohn-/Ge-

schäftshochhäuser gesellt, die die Silhouette des Quartiers und der Stadt 

immer stärker geprägt hätten. Das Hardturm-Areal sei aufgrund seiner 

Grösse und seiner Lage am Kreuzungspunkt wichtiger Verkehrsachsen, wel-

cher quasi den Abschluss des Entwicklungsgebiets Zürich-West und den 

Übergang zum Entwicklungsgebiet Altstetten bilde, von grosser städtebauli-

cher Bedeutung. Die präzise in den Perimeter gesetzten Volumen des Pro-

jekts "Ensemble" reflektierten die gewachsenen industriellen Strukturen des 

Escher-Wyss-Quartiers. Die geplanten Hochhäuser würden fortschreiben, 

was in Zürich-West in den letzten Jahren Gestalt angenommen habe: Ein 

Gebiet mit locker gesetzten Hochhäusern, die sich in Materialisierung und 

Höhenentwicklung unterscheiden würden, aber dennoch prägend seien für 

das Gebiet. Die beiden Hochhäuser setzten an der Kreuzung Pfingstweid- 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 25 

und Hardturmstrasse einen wichtigen städtebaulichen Akzent; damit komme 

ihnen die Funktion des verbindenden Scharniers zu, sie seien der "Missing 

Link", der die verschiedenen Gebiete Zürich-West / Altstetten / Freiräume 

Hardhof & Limmat - zusammenführe. Die Sockelbauten der Hochhäuser wür-

den zusammen mit dem Stadion und der Genossenschaftssiedlung einen 

Horizont bilden, der die Höhe der umliegenden Bauten aufnehme und so die 

kontextuelle Verortung in die unmittelbare Umgebung sicherstelle.  

Die Beurteilung der Voraussetzungen von § 284 Abs. 1 und 2 PBG erfolge 

in der Stadt Zürich anhand der Vorgaben der Hochhaus-Richtlinien und diese 

Vorgaben würden durch das Projekt "Ensemble" erfüllt. Dass die Hochhaus-

Richtlinien die Voraussetzungen von § 284 Abs. 1 und 2 PBG und dabei ins-

besondere den Nachweis des ortsbaulichen Gewinns zudem korrekt umsetz-

ten, werde in der Lehre bestätigt. Dem Bezug zum öffentlichen Raum und 

der Schaffung von Innen- und Aussenräumen mit Öffentlichkeitscharakter, 

werde mit dem Projekt "Ensemble" grosse Beachtung geschenkt. 

Sodann treffe zu und sei auch stets transparent gemacht worden, dass der 

Investoren-Studienauftrag aufgrund der bisherigen Planungsgeschichte zum 

Ziel gehabt habe, privaten Investorinnen und Investoren den Weg für ein pri-

vat finanziertes Fussballstadion auf dem Areal Hardturm zu ebnen. Deshalb 

sei Inhalt des Studienauftragsprojekts neben dem Fussballstadion und dem 

gemeinnützigen Wohnungsbau auch ein Investorenprojekt, welches es den 

privaten Investoren erlauben würde, die notwendige Rendite zu erwirtschaf-

ten, da ein Fussballstadion für sich nicht rentabel betrieben werden könne. 

Der Standort der Hochhäuser stehe damit in engem Zusammenhang mit dem 

Stadion. Das Investorenprojekt andernorts zu realisieren, sei sowohl aus pla-

nerischen Gründen als auch aus Gründen der Finanzierung nicht praktikabel. 

Zudem sei die Erzielung einer hohen baulichen Dichte mittels Hochhäusern 

an diesem Standort auch durch die übergeordneten richtplanerischen Vor-

gaben klar begründet  

Die Hochhäuser lägen ferner keineswegs in unmittelbarer Nähe von Wohn-

bauten, sei doch der westliche Teil des Gestaltungsplanperimeters umgeben 

von Strassen und in deren Anschluss von einer Industrie- und einer Freihal-

tezone.  

 

 

R1S.2022.05185 Seite 26 

Die private Rekursgegnerschaft argumentiert entsprechend und verweist 

u.a. ebenfalls auf die Beurteilung der Fachjury. Zudem merken sie an, dass 

die mit dem Gestaltungsplan zulässigen Hochhäuser auch dem aktuellen 

Entwurf der überarbeiteten Hochhaus-Richtlinien entsprächen. 

5.3.3. 

In ihrer Replik nehmen die Rekurrierenden ergänzend Bezug auf diesen Ent-

wurf der Hochhaus-Richtlinien. Die fünf übergeordneten städtebaulichen 

Prinzipien, welche der Entwurf definiere, würden bestätigen, dass Hochhäu-

ser im Hardturm-Areal städtebaulich nicht richtig seien. 

5.3.4. 

Der Gestaltungsplan muss die übergeordnete Planung sowie das übergeord-

nete Recht respektieren, namentlich die Ziele und Grundsätze von Art. 1 und 

3 RPG. Darüber hinaus bedarf es keiner speziellen Rechtfertigung für eine 

bestimmte Planung, solange es sich um eine sachgerechte Nutzungspla-

nung handelt, die sich an den objektiven Gegebenheiten orientiert (vgl. 

VB.2004.00135 vom 7. April 2004, E. 4.2). 

Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG verlangt, dass Siedlungen, Bauten und Anlagen sich 

in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen 

Rechtssetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe 

der Baubewilligungen regelmässig mittels ästhetischer Generalklauseln ver-

langen (vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemei-

nen Planungsgrundsatz, welchen die Behörden bei der Ausübung des ihnen 

zustehenden Ermessens – sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Plan-

verwirklichung – zu beachten haben. So hat sich auch die zweckmässige 

Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen mit unterschiedlichen Nutzungen, 

Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der Einordnung von 

Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu orientieren. Dabei ist 

insbesondere zu beachten, dass die von der Zonenordnung einmal vorgege-

benen Nutzungsmöglichkeiten in der Regel im Baubewilligungsverfahren 

auch ausgeschöpft werden dürfen, ohne dass einem Bauvorhaben mit Be-

zug auf sein Volumen eine Verletzung der ästhetischen Generalklausel vor-

geworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363 E. 3a; RB 1992 Nr. 

66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung der einzelnen Bau-

körper geht, insbesondere um deren Höhe, Länge, Geschosszahl und um 

die Grundstücksausnützung, obliegt es der Gemeinde, die unterschiedlichen 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 27 

Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenplanung derart in Bezie-

hung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei 

Ausschöpfen der zugelassenen Bauvolumina genügend in die Landschaft 

einordnen. Dabei ist generell den Siedlungsrändern, dies insbesondere im 

Bereiche naturnaher Landschaften und Wälder, spezielle Aufmerksamkeit zu 

schenken (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. d und e RPG; VB.2004.00135 vom 7. April 

2004, E. 4.3.1). 

Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass die allgemeine Gestaltungsvor-

schrift von § 238 Abs. 1 PBG und die erhöhten Anforderungen an die archi-

tektonische Gestaltung von Hochhäusern gemäss § 284 Abs. 2 PBG nicht 

direkt anwendbar sind. Eine ästhetische Würdigung der aufgrund des Ge-

staltungsplans möglichen Überbauung ist vorliegend nur insoweit vorzuneh-

men, als es um die Zulassung von Baukörpern mit den im Situationsplan Mst. 

1:1000 definierten Ausmassen geht. Demgegenüber ist die Detailprojektie-

rung im Baubewilligungsverfahren vorzunehmen und die Frage der rechts-

genügenden Einordnung in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren gegen 

die nachfolgende Baubewilligung gerichtlich zu beurteilen (vgl. 

VB.2019.00017 vom 14. November 2019, E. 8.2 ff. mit Hinweis auf 

VB.2006.00396 vom 10. Mai 2007, E. 4.3.; vgl. zum Ganzen auch BRGE III 

Nr. 0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2; BRGE I Nr. 0095/2017 vom 

14. Juli 2017, E. 10.3.5). 

5.3.5. 

Die Rekursgegnerschaft nennt in ihren Ausführungen, auf die verwiesen wer-

den kann, einleuchtende und überzeugende Gründe für das geplante Bebau-

ungskonzept mit zwei Hochhäusern. Schlüssig ist ihre Argumentation vor al-

lem, weil sie sich auf die Einschätzung des Ausschusses des Fachgremiums 

stützen, welcher die städtebaulichen und architektonischen Aspekte beurteilt 

und eingehend erläutert (Protokoll des Amts für Städtebau vom 1. März 2019 

zur Beurteilung der Weiterbearbeitung). Zu betonen ist die Verbindungsfunk-

tion des Projektes zwischen Kreis 5 und Altstetten und Höngg sowie die Set-

zung eines kräftigen Akzentes am besagten Verkehrsknotenpunkt durch die 

Hochhäuser. Auch die Einbettung in das Entwicklungsgebiet Zürich-West so-

wie die übrige Landschaft ist gelungen. Hinzu kommen der enge planerische 

Konnex zwischen dem Stadion und der Wohnnutzung sowie der Umstand, 

dass sich das westliche Hardturm-Areal aufgrund seiner zentralen und sehr 

gut erschlossenen Lage grundsätzlich für eine verdichtete Überbauung mit 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 28 

Hochhäusern eignet (auch aufgrund des Schattenwurfs in Richtung Stras-

senraum und Erholungszone bzw. Tramwendeplatz Hardhof; vgl. BGr 

1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 3.5.2.2).  

Grundlagen zur qualitativen Beurteilung von Hochhausprojekten liefern in 

der Stadt Zürich die erwähnten Hochhaus-Richtlinien. Diese halten unter 

dem Titel der städtebaulichen Prinzipien unter anderem fest, Hochhäuser 

gehörten in zentrumsnahe Gebiete und nicht in die Peripherie; Baugebiets-

ränder seien sensibel, so dass an den Übergängen zu Freihalte- und Erho-

lungszonen keine Hochhäuser stehen dürften; ausgenommen seien weiter 

topographisch empfindliche und bevorzugte Wohngebiete wie Hang-, An-

sichts- und Aussichtslagen. Spezifisch die Anforderungen an Hochhäuser im 

als "weniger empfindlich" qualifizierten Gebiet I betreffend wird unter ande-

rem ausgeführt, der Bezug zu den bestehenden und projektierten Gebäuden 

grossmassstäblichen und heterogenen Charakters sei mit grosser Sorgfalt 

herzustellen. Hochhäuser sollen weiträumig mit dem Stadtkörper in präzise 

Beziehung treten und wenn möglich Gruppen bilden. Weiter sei die Schaf-

fung von Innen- und Aussenraum mit hohem Öffentlichkeitscharakter von 

grosser Bedeutung und solle die Anordnung des Hochhauses, seine Erdge-

schossgestaltung und seine umgebenden Aussenräume die Vernetzung der 

bestehenden und geplanten öffentlich zugänglichen Freiräume unterstützen. 

Im Sinne allgemein geltender architektonischer Anforderungen werden 

schliesslich unter anderem die besondere Bedeutung der Proportionen, die 

sorgfältige Gliederung und die hohe Qualität von Grundriss und Schnitt er-

wähnt. 

Die Rekurrierenden vermögen nicht aufzuzeigen, weshalb das Projekt den 

Hochhaus-Richtlinien widersprechen würde – was gleichermassen für die 

aktuell geltende Fassung sowie den Entwurf der Neufassung gilt. Die Hoch-

häuser setzen genau die dort festgehaltenen Anforderungen um, wie dies 

die Rekursgegnerschaft zutreffend vorbringt. Insbesondere wird der Bezug 

zum grossmassstäblichen Entwicklungsgebiet Zürich-West hergestellt. Auch 

die gewünschte Gruppenbildung wird im räumlichen Zusammenhang mit 

dem über 100 m hohen Prime Tower sowie den zahlreichen weiteren Hoch-

häusern in der näheren Umgebung bestens umgesetzt, wie am Augenschein 

erkannt werden konnte (vgl. Augenschein-Protokoll, Fotos Nrn. 8 bis 11). Es 

ist zudem unerheblich, dass der Standort am Rand des Hochhausgebiets I 

liegt, solange er Teil des entsprechenden Gebiets ist. 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 29 

Gesamthaft ist das Bebauungskonzept sachlich begründet, in sich stimmig 

und den örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Siedlung und Landschaft an-

gemessen. Daraus ergibt sich auch, dass sich zwei Hochhäuser in diesem 

Kontext den gemäss § 284 Abs. 1 PBG verlangten ortsbaulichen Gewinn 

bringen können.  

5.4.1. 

Die Rekurrierenden machen weiter eine Beeinträchtigung der Nachbarschaft 

durch Schattenwurf geltend. Nach ihrer Auffassung sei § 284 Abs. 4 PBG 

nicht nur im Baubewilligungsverfahren, sondern auch bei der Gestaltungs-

planung anzuwenden, da vorliegend recht präzise vorausgesagt werden 

könne, welchen Schatten die beiden Hochhäuser werfen würden. 

Massgebend sei das Vergleichsprojekt gemäss § 284 Abs. 4 PBG. Weiche 

Art. 14 GPV davon ab, sei er ungesetzlich. Es sei nicht einsehbar, warum mit 

einem Vergleichsprojekt verglichen werden dürfte, das nach der Regelbau-

weise nicht bewilligungsfähig sei. Das Vergleichsprojekt müsse sich an die 

Regelbauweise halten. Die Eckpunkte seien die zulässige Höhe von 19 m 

und eine maximale Ausnützung von 200 %. Ausserdem müsse das Ver-

gleichsprojekt eine bewilligungsfähige Gebäudelänge aufweisen. Der Ver-

gleich zwischen diesen beiden Projekten zeige, dass die Hochhäuser weit-

aus grösseren Schatten werfen würden und die Nachbarschaft dadurch auch 

wesentlich länger von Sonnenentzug betroffen sei, als dies beim Ver-

gleichsprojekt nach Regelbauweise der Fall wäre. Namentlich seien dies die 

Liegenschaften […]. 

Besonders unter dem zusätzlichen Schatten leiden werde auch die "Schule 

am Wasser". Die beiden Hochhäuser würden ihren Schatten nicht nur auf 

das Schulhaus, sondern auch auf den Pausenplatz und auf den Sportplatz 

werfen, was die Anlage mehr als zwei Stunden beschatten werde. 

Sodann sei die Frage, ob die Nachbarschaft in einer unzulässigen Weise 

beeinträchtigt werde, nicht getrennt pro Hochhaus zu beurteilen, denn die 

Nachbarn würden unter dem Schatten beider Hochhäuser leiden. Die Hoch-

häuser seien als Einheit, welche Schatten werfen, zu behandeln. 

Schliesslich würden sich die Hochhäuser und das Stadion gegenseitig be-

schatten, was aber nicht ausgewiesen und beurteilt werde. 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 30 

5.4.2. 

Gemäss § 284 Abs. 4 PBG darf die Nachbarschaft nicht wesentlich beein-

trächtigt werden, insbesondere nicht durch Schattenwurf in Wohnzonen oder 

gegenüber bewohnten Gebäuden. 

Als wesentliche Beeinträchtigung durch Schattenwurf im Sinne von § 284 

Abs. 4 PBG gilt bei überbauten Grundstücken die an den mittleren Winterta-

gen länger als drei Stunden dauernde Beschattung der bewohnten oder in 

Wohnzonen liegenden Nachbargebäude, in der Regel an ihrem Fusspunkt 

gemessen (§ 30 Abs. 1 lit. a der Allgemeinen Bauverordnung [ABV] in der 

seit 1. August 2021 in Kraft stehenden Fassung; zuvor galten zwei Stunden 

als Grenzwert).  

Gemäss § 30 Abs. 2 ABV liegt keine wesentliche Beeinträchtigung durch 

Schattenwurf vor, wenn mit einem in allen Teilen den Vorschriften entspre-

chenden kubischen Vergleichsprojekt nachgewiesen wird, dass eine der 

Bau- und Zonenordnung entsprechende Überbauung keine geringere Be-

schattung des Nachbargrundstückes nach sich zieht. 

Der fragliche Art. 14 Abs. 2 GPV lautet wie folgt: Für den Nachweis des 

Schattenwurfs wird ein Vergleichsprojekt festgelegt, das durch die rechts-

kräftigen Baulinien begrenzt wird. Das Vergleichsprojekt hat eine maximale 

Gebäudehöhe von 25 m ab dem gewachsenen Boden und eine Firsthöhe 

von 7 m einzuhalten. 

5.4.3. 

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat sich bereits eingehend mit 

der rekurrentischerseits aufgebrachten Thematik – ob in einem Gestaltungs-

plan ein Vergleichsprojekt festgelegt werden kann – befasst. Den damaligen 

Urteilen lag der private Gestaltungsplan "Stadion Zürich" zugrunde, mithin 

ein früheres Stadionprojekt, ebenfalls das Hardturm-Areal betreffend. Erwo-

gen wurde grob zusammengefasst, dass die Abmessungen des Ver-

gleichsprojekts auch im Rahmen des Gestaltungsplans definiert werden dürf-

ten. Werde das Vergleichsprojekt im Rahmen des Gestaltungsplans abwei-

chend von der geltenden BZO definiert, so müsse dieses Vergleichsprojekt 

der übergeordneten Planung und den Grundsätzen und Zielen der Raumpla-

nung entsprechen (VB.2004.00234 vom 5. Juli 2004, E. 6.6 sowie 

VB.2004.00193 vom 9. Juni 2004, E. 4.2). Die Rekurrierenden legen nicht 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 31 

dar, weshalb an dieser einschlägigen Rechtsprechung nicht festgehalten 

werden sollte. Entgegen ihrer Auffassung wird § 284 Abs. 4 PBG nicht "ge-

ändert", sondern durch Art. 14 Abs. 2 GPV mit einer Definition des Ver-

gleichsprojekts konkretisiert. 

Vorliegend weicht das Vergleichsprojekt von der gemäss BZO geltenden ma-

ximalen Gebäudehöhe von 19 m ab (Art. 18 Abs. 1 BZO). Das Verwaltungs-

gericht des Kantons Zürich hatte die nahezu identische Konstellation zu be-

urteilen und kam in den zitierten Entscheiden diesbezüglich zum Ergebnis, 

dass nicht ersichtlich sei, inwiefern die Zulassung einer Gebäudehöhe von 

25 m, wie sie bereits früher einmal gegolten habe, der übergeordneten Pla-

nung oder den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung widersprechen 

sollte. Das Areal liege gemäss dem damaligen kantonalen Siedlungsplan 

1995 in einem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung, welches die Aus-

scheidung von Mischzonen hoher Dichte verlange (VB.2004.00193 vom 

9. Juni 2004, E. 4.3). Diese Gegebenheiten haben sich bis heute nicht mas-

sgeblich verändert. Auch die Rekurrierenden erklären nicht, weshalb das 

Vergleichsobjekt der übergeordneten Planung und den Grundsätzen und 

Zielen der Raumplanung widersprechen sollte. Da im vorliegenden Fall mit 

Art. 14 Abs. 2 GPV eine weitgehend identische Gestaltungsplanvorschrift für 

das Vergleichsprojekt zur Debatte steht, ist diese vor dem Hintergrund der 

dargelegten Rechtsprechung als zulässig zu qualifizieren.  

5.4.4. 

Was die konkrete Beeinträchtigung durch Schattenwurf im Sinne von § 284 

Abs. 4 PBG anbelangt, so ist diese als Teil der Detailprojektierung erst im 

Baubewilligungsverfahren zu beurteilen (s. vorstehend E. 5.3.4.; vgl. auch 

BRGE III Nr. 0208/2015 vom 15. Dezember 2015, E. 6.5.2; vgl. auch BGr 

1C_267/2007 und 1C_269/2007 vom 28. Februar 2008 zu einem Vorgänger-

projekt, wo der Schattenwurf erst im Baubewilligungsverfahren beurteilt 

wurde). Demzufolge sind im Gestaltungsplanverfahren keine entsprechen-

den Nachweise zu erbringen.  

Dennoch wird grundsätzlich bereits im vorliegenden Gestaltungsplanverfah-

ren nachgewiesen, dass die einzelnen Hochhäuser des Richtprojekts keinen 

länger als zwei Stunden dauernden Schatten auf bewohnte oder in Wohnzo-

nen liegende Nachbargebäude werfen (vgl. Richtprojekt, 2-Stunden-Schat-

 

 

R1S.2022.05185 Seite 32 

tenplan_Vergleichsobjekt vom 13. November 2018, act. 23.2.5.). Der 2-Stun-

den-Schatten trifft ausschliesslich auf die Hardturmstrasse sowie den dahin-

ter in der Erholungszone liegenden Hardhof. Eine wesentliche Beeinträchti-

gung durch Schattenwurf im Sinne von § 284 Abs. 4 PBG würde somit nicht 

vorliegen (§ 30 Abs. 1 ABV), was erst recht für den heute und in einem nach-

folgenden Baubewilligungsverfahren anwendbaren 3-Stunden-Schatten gilt 

(vgl. nachgereichter 3-Stunden-Schattenplan vom 30. April 2021 in 

act. 23.10 und 29.14). In einem Punkt beanstanden die Rekurrierenden aber 

die vorliegenden Schattendiagramme zu Recht: Diese weisen lediglich den 

2- bzw. 3-Stunden-Schatten der einzelnen Hochhäuser für sich aus. Aus-

serhalb dieser betroffenen Gebiete wird es aber mutmasslich noch Flächen 

geben, welche von beiden Hochhäusern zusammen mehr als 2 bzw. 3 Stun-

den beschattet werden. Da beide Hochhäuser gemeinsam projektiert werden 

und sehr nahe beieinander stehen, rechtfertigt sich vorliegend eine gesamt-

heitliche Betrachtungsweise: Im künftigen Baubewilligungsverfahren wird 

das Gebiet, welches durch die Hochhäuser im Teilgebiet C gesamthaft län-

ger als drei Stunden beschattet wird, zu markieren sein um als Nachweis der 

unwesentlichen Beeinträchtigung der Nachbarschaft zu dienen.  

Nördlich des Teilgebiets C befinden sich in einem relativ grossen Umkreis 

keine bewohnten Gebäude. Erst jenseits der Limmat, in weit mehr als 200 m 

Entfernung liegt die nächste Wohnzone. Es ist daher im jetzigen Verfahrens-

stadium auch ohne korrekte Schattendiagramme anzunehmen, dass es 

möglich sein wird, innerhalb der Gestaltungsplanvorgaben Hochhäuser zu 

realisieren, welche nicht zu einer wesentlichen Verschattung führen. Aus die-

sem Grund ist der Schattenwurf erst im Baubewilligungsverfahren für das 

konkrete Projekt zu prüfen. 

Wenn – wie auch bei der bereits vorliegenden Einzelbetrachtung – keine be-

wohnten Nachbargebäude von relevantem Schattenwurf betroffen sind, wird 

sich die Auseinandersetzung mit dem "Vergleichsschatten" im Sinne von 

§ 30 Abs. 2 ABV (sowie die obige Prüfung von Art. 14 Abs. 2 GPV auf seine 

Rechtmässigkeit hin) erübrigen.  

Die Rekurrierenden ziehen die Schattenpläne im Übrigen nicht in Zweifel. 

Sie erwähnen einzig eine übermässige Beschattung der Liegenschaften […] 

sowie der "Schule am Wasser", welche jenseits der Limmat auf dem Grund-

 

 

R1S.2022.05185 Seite 33 

stück Kat.-Nr. 4 liegt. Erstere Überbauung wird, wenn überhaupt, vom ge-

planten Baukörper des Teilgebietes A beschattet, wobei der Gestaltungsplan 

im Teilgebiet A kein Hochhaus zulässt (Art. 16 Abs. 1 GPV), weshalb die 

Vorschriften zur Beschattung von Vornherein nicht zur Anwendung gelan-

gen. Die "Schule am Wasser" liegt weit ausserhalb sowohl des ursprünglich 

massgeblichen 2-Stunden-Schattens wie auch des 3-Stunden-Schattens der 

einzelnen Hochhäuser. Eine wesentliche Beeinträchtigung kann daher aus-

geschlossen werden.  

Die von den Rekurrierenden weiter erwähnten gegenseitigen Beschattungen 

durch die geplanten Baukörper selbst werden ebenfalls im Baubewilligungs-

verfahren zu prüfen sein. Eine Beschattung durch das Stadion ist aufgrund 

der beschränkten Gesamthöhe im Teilgebiet B auf 20 m baurechtlich aber 

nicht relevant. Das Hochhaus Ost beschattet das Hochhaus West zudem 

einzig im 2-Stunden-Schatten und auch dort nur in Bereichen, wo keine 

Wohnnutzungen vorgesehen sind (vgl. Richtprojekt, 2-Stunden-Schatten-

plan_Ansicht, act. 23.2.5.).  

5.4.5. 

Zusammengefasst erweisen sich die rekurrentischen Rügen hinsichtlich der 

Beeinträchtigung der Nachbarschaft durch Schattenwurf als nicht stichhaltig. 

5.5.1. 

Die Rekurrierenden vertreten den Eventualstandpunkt, die kommunale Re-

gelung über die Höhen von Hochhäusern gemäss Ergänzungsplan sei ver-

bindlich und es dürfe davon nicht – auch nicht mit einem Gestaltungsplan – 

abgewichen werden. Dürfte diese angeblich breit abgestimmte Regelung 

über die maximalen Höhen (hier: 80 m) durchbrochen werden (durch eine 

Höhe von 140 m), würde die differenzierte Festlegung nach Lage und Höhe 

ihren Sinn verlieren. Dies werde durch die ausdrückliche gesetzliche Rege-

lung bestärkt: Dass eine Abweichung von § 279 PBG über die Fassadenhöhe 

durch Gestaltungspläne zulässig sei, sehe das PBG nicht vor. Im Gegenteil: 

Hochhäuser seien nur dort gestattet, wo die Bau- und Zonenordnung es ge-

statte (§ 282 PBG). In ihrer Replik ergänzen sie, die Hochhaus-Richtlinien 

könnten die Regelungen im PBG nicht übersteuern. 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 34 

5.5.2. 

Wie bereits erwähnt, darf mit dem Gestaltungsplan von den Bestimmungen 

über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abge-

wichen werden; er ersetzt die Grundordnung (§ 83 Abs. 1 PBG). Vorschriften 

über die Beschränkung der äusseren Abmessungen eines Gebäudes (so 

etwa betreffend Geschosszahl, Gebäudehöhe, Verhältniswerte usw.) stellen 

typische Regelungsinhalte eines Gestaltungsplans dar (VB.2014.00454 vom 

29. Januar 2015, E. 3.2). Auch der "Ergänzungsplan Hochhausgebiete" so-

wie Art. 9 Abs. 2 BZO, wonach die zulässige Gesamthöhe für Hochhäuser in 

den entsprechenden Gebieten 80 m betrage, sind Teil der Regelbauweise, 

welche ersetzt werden kann. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus § 282 

PBG, wonach Hochhäuser nur gestattet sind, wo die Bau- und Zonenord-

nung sie zulässt, zumal Gestaltungspläne ebenfalls zur Bau- und Zonenord-

nung im Sinne von § 282 PBG gehören (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., 

S. 1195). 

Daher ist auch nicht zu beanstanden, dass der Gestaltungsplan Hochhäuser 

von mehr als 80 m vorsieht. 

5.6.1. 

Die Rekurrierenden machen sodann geltend, es sei nicht nachvollziehbar, 

weshalb das streitgegenständliche Grundstück Kat.-Nr. 1 im Hochhausge-

biet I liege. Nordwestlich grenze es an eine grossflächige Erholungszone (mit 

der Limmat). Auf der anderen Seite der Limmat steige der Hönggerberg an. 

Hochhäuser auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 beeinträchtigten die gute Aussichts-

lage aus diesem Gebiet. Die Hochhäuser würden die Sicht vom Hönggerberg 

über den Zürichsee in die Alpen und zum Üetliberg verbauen. Die Ziele, wel-

che mit § 284 PBG und den konkretisierenden Hochhaus-Richtlinien verfolgt 

würden, würden missachtet. 

5.6.2. 

Im Ergebnis kommt diese Rüge wiederum einer akzessorischen Anfechtung 

des rechtskräftigen festgesetzten Hochhausgebiets I gleich. Bereits vorste-

hend wurde aufgezeigt, dass eine solche vorliegend nicht zuzulassen ist 

(E. 5.2.4). 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 35 

5.6.3. 

Gleichwohl ist festzuhalten, dass die Zuweisung zum Hochhausgebiet I kei-

neswegs den Hochhaus-Richtlinien widerspricht: Wie die Rekurrierenden an 

sich zutreffend erwähnen, bezeichnen die städtebaulichen Prinzipien, wel-

che den Hochhaus-Richtlinien zugrunde liegen, Baugebietsränder als sensi-

bel. An den Übergängen zu Freihalte- und Erholungszonen dürften demzu-

folge keine Hochhäuser stehen (S. 4). Welche Gebiete mit Baugebietsränder 

gemeint sind, wird in den Hochhaus-Richtlinien kartografisch dargestellt. Es 

handelt sich um Gebiete, welche das Siedlungsgebiet von den grossen Na-

turräumen nach Südwesten (Üetliberg/Albiskette) und Nordosten (Höngger-

berg und Zürichberg) abgrenzen. Das Hardturm-Areal liegt nicht an einem 

Baugebietsrand. Auch wenn es an die Erholungszone und den Limmatraum 

anschliesst, liegt das Gebiet noch immer mitten im Siedlungsgebiet. Der Bau-

gebietsrand wird im Norden erst nördlich von Höngg erreicht.   

Die Hochhaus-Richtlinien nennen sodann das Prinzip des Schutzes der Aus-

sicht, weshalb topografisch empfindliche und bevorzugte Wohngebiete wie 

Hang-, Ansichts- und Aussichtslagen von den Hochhausgebieten ausge-

nommen sein sollten. Folglich sollen innerhalb dieser Gebiete keine Hoch-

häuser errichtet werden, wie sich nebst dem Wortlaut ebenfalls zweifellos 

aus den Markierungen in der Karte ergibt (S. 4). U.a. liegen der Hönggerberg 

wie auch der Zürichberg in diesen Aussichtslagen. Das Hardturm-Areal ge-

hört nicht dazu.  

5.7. 

Gesamthaft verfangen die rekurrentischen Rügen, welche die Zulässigkeit 

der geplanten Hochhäuser betreffen, allesamt nicht. 

6.1. 

Die Rekurrierenden monieren eine ungenügende Einordnung der mit dem 

Gestaltungsplan ermöglichten Bauten und Anlagen in die Umgebung. Zwei 

Hochhäuser an diesem Ort störten: Sie würden nicht an den Siedlungsrand 

passen, sie seien gegen Süden, Westen und Norden ausgestellt, sie würden 

nicht zur kleinräumigen Bebauung am Limmatufer passen, sie störten den 

landschaftlich empfindlichen Limmatraum und versperrten den freien Blick 

vom Hönggerberg in die Stadt und über den Zürichsee. Auch wenn nicht ex-

 

 

R1S.2022.05185 Seite 36 

plizit gesetzlich geregelt, ziele der Gestaltungsplan auf eine über die Gestal-

tungsanforderungen von § 238 PBG hinausgehende Qualität ab: Vorausge-

setzt sei eine städtebaulich und architektonisch einwandfreie Überbauung. 

Dieses Ziel werde mit dem Gestaltungsplan, der nicht einmal die Anforde-

rungen von § 238 PBG erfülle, nicht erreicht. Gleiches gelte für die geforderte 

architektonisch besonders sorgfältige Gestaltung (§ 284 Abs. 2 PBG). 

6.2. 

Wie bereits vorstehend erwähnt, sind die allgemeine Gestaltungsvorschrift 

von § 238 Abs. 1 PBG und die erhöhten Anforderungen an die architektoni-

sche Gestaltung von Hochhäusern gemäss § 284 Abs. 2 PBG nicht direkt 

anwendbar (vgl. E. 5.3.4.). Zu prüfen ist, was aus ästhetischer Sicht gegen 

die Zulassung von Baukörpern mit den im Gestaltungsplan zulässigen Aus-

massen spräche. Was die Rekurrierenden diesbezüglich vorbringen, wurde 

bereits in den vorstehenden Erwägungen widerlegt (insb. E. 5.3.5.). Zu be-

merken ist einzig noch, dass am Limmatufer zwar tatsächlich kleinräumige 

Zeilenbauten vorhanden sind, die im Gestaltungsplan vorgesehenen Bauten 

jedoch im Gebiet zwischen dem Gleisfeld und der Berner- bzw. Hardturm-

strasse liegen, sie die dortige grossmassstäbliche Formensprache fortschrei-

ben und sich dort zweifelsfrei einbetten (vgl. Augenschein-Protokoll, Fotos 

Nrn. 7 bis 11). Hinzu kommt, dass das Gestaltungsplangebiet gemäss den 

planerischen Vorgaben dicht zu bebauen ist. 

Was allfällige über § 238 PBG hinausgehende Anforderungen anbelangt, so 

bringen die Rekurrierenden lediglich vor, dass diese nicht erreicht würden. 

Dies genügt den Begründungsanforderungen offensichtlich nicht, weshalb 

nicht weiter darauf einzugehen ist.  

7.1. 

Im Rekurs wird ferner vorgebracht, der Perimeter des Gestaltungsplans sei 

für die mit dem Gestaltungsplan ermöglichte Nutzung nicht genügend er-

schlossen. Es handle sich um das erste Fussballstadion seit Jahrzehnten, 

das keinen direkten Anschluss an die SBB mit einer eigenen Haltestelle ha-

ben werde. Für das Fussballstadion sei eine direkte Erschliessung mit der S-

Bahn unabdingbar. Dazu komme, dass die Erschliessung durch den ÖV 

noch schlechter sei als theoretisch dargestellt: Die VBZ würden den Tram-

 

 

R1S.2022.05185 Seite 37 

betrieb nach den Spielen wegen der Hooligan-Problematik reduzieren. An-

gesichts des grossen Verkehrsaufkommens, das die mit dem Gestaltungs-

plan ermöglichten Bauten und Anlagen erzeugen würden, sei nicht nur eine 

gute, sondern eine sehr gute Erschliessung mit Tram und Bus sowie mit 

Velo- und Fusswegen Pflicht. Im Gestaltungsplan sei die geforderte Anbin-

dung oder Ausrichtung des Fuss- und Zweiradverkehrs auf die Haltestellen 

des öffentlichen Verkehrs resp. auf die angrenzenden Fuss- und Radwege 

nicht geregelt. In der Replik wird ergänzt, das übergeordnete Fuss- und Rad-

wegnetz sei nicht vorhanden. Die Erschliessung der Wohnüberbauungen sei 

sodann wegen des Fussballstadions nicht gewährleistet und während Risi-

kospielen nicht gegeben. Es sei auch nicht vorstellbar, wie die Erschliessung 

der beiden Hochhäuser funktionieren könne. Sodann äussern die Rekurrie-

renden Sicherheitsbedenken hinsichtlich der Stadionzugänge für die Fuss-

ballfans. U.a. vermuten sie, dass man proaktiv die Pfingstweidstrasse 

schliessen müsse, um die Fans vor sich selbst oder anderen zu schützen. 

Letztlich werde die Erschliessung mit Notfallfahrzeugen nirgends festgelegt. 

7.2. 

Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG statuiert den Planungsgrundsatz, wonach Wohn- und 

Arbeitsgebiete schwergewichtig an Orten geplant werden sollen, die auch 

mit dem öffentlichen Verkehr angemessen erschlossen sind. § 237 Abs. 1 

Satz 2 PBG setzt diesen Planungsgrundsatz als selbständiges kantonales 

Recht um. Laut dieser Bestimmung muss bei grösseren Überbauungen die 

Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr gewährleistet sein. Dies setzt 

eine ÖV-Erschliessung voraus, die sich nach der Art, Lage und Zweckbe-

stimmung der Baute richtet. Bei Anlagen, die einen bedeutenden Publikums-

verkehr erzeugen, muss der Standort daher über ein leistungsfähiges und 

kundenfreundliches Verkehrsangebot verfügen, welches eine attraktive Al-

ternative zum motorisierten Privatverkehr darstellt. Vorliegend ist nicht eine 

Baubewilligung, sondern ein Sondernutzungsplan zu beurteilen. Es fragt 

sich, ob dies die Anwendbarkeit von § 237 PBG in Frage stellt. Aus dem 

kantonalen Recht (§§ 91 und 237 PBG) kann nicht geschlossen werden, 

dass ein Zonenplan in einem bestimmten Areal grössere Überbauungen nur 

dann zulassen darf, wenn die Erschliessung mit öffentlichem Verkehr bereits 

erfolgt und damit die Voraussetzungen für eine Baubewilligung in dieser Hin-

sicht bereits gegeben sind. Es wäre unsinnig, das Angebot an öffentlichem 

Verkehr mit seinen allenfalls beträchtlichen Investitionen bereits in einem 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 38 

Zeitpunkt auszubauen, wo noch keineswegs feststeht, ob in einem bestimm-

ten Gebiet aufgrund seiner künftigen Entwicklung auch tatsächlich mit einem 

grösseren Benutzer- oder Publikumsverkehr zu rechnen ist (VB.2001.00245 

vom 21. März 2002, E. 6b).  

Im Lichte des Planungsgrundsatzes von Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG und der 

Zweckmässigkeit der Planung ist immerhin zu prüfen, ob für die im Gestal-

tungsplan vorgesehene Nutzung eine den Anforderungen gemäss § 237 

Abs. 1 PBG genügende Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr vorhan-

den ist oder zum gegebenen Zeitpunkt noch geschaffen werden kann. Dies 

gilt insbesondere im vorliegenden Fall eines projektbezogenen Gestaltungs-

plans, der auf eine konkrete und in naher Zukunft zu realisierende Nutzung 

ausgerichtet ist (vgl. VB.2004.00234 vom 5. Juli 2004, E. 5.2). 

7.3. 

Nach § 4 Abs. 3 lit. a der Angebotsverordnung gelten Siedlungsgebiete als 

durch den öffentlichen Verkehr erschlossen, wenn die Luftlinienentfernung 

zu einer Haltestelle von Linien, die der Feinerschliessung dienen, 400 m 

nicht übersteigt (unter Vorbehalt besonderer topographischer Verhältnisse). 

Dies trifft für den gesamten Gestaltungsplanperimeter offenkundig zu. Das 

gesamte Gebiet ist in der ÖV-Güteklasse A, mithin der höchsten der sechs 

Güteklassen eingestuft (s. GIS-Browser, www.maps.zh.ch, Karte "ÖV-Güte-

klassen"). Unmittelbar angrenzend an das Gestaltungsplangebiet liegen die 

Tramhaltestellen Sportweg und Aargauerstrasse je mit der Tramlinie 4 und 

die Haltestelle Hardturm mit den Tramlinien 8, 13 und 17 (sowie der Nacht-

buslinie N17). Über diese Tramlinien kann das Stadion innert wenigen Minu-

ten Fahrzeit sowie in einem dichten Takt ab den S-Bahnhöfen Altstetten, 

Hardbrücke und Hauptbahnhof erreicht werden. Die Bahnhöfe Altstetten und 

Hardbrücke sind zudem beide nur einen viertelstündigen Fussmarsch ent-

fernt. Die Erreichbarkeit des Hardturm-Areals mit dem öffentlichen Verkehr 

ist somit bereits heute als sehr gut zu qualifizieren.  

7.4. 

Der von den Rekurrierenden erwähnte Art. 28 Abs. 1 GPV besagt, dass die 

Erschliessung für den Fuss- und Veloverkehr auf die Haltestellen des öffent-

lichen Verkehrs und auf die angrenzenden Fuss- und Radwege auszurichten 

ist. Diese Bestimmung ist im Zusammenhang mit Art. 25 Abs. 1 GPV zu le-

 

 

R1S.2022.05185 Seite 39 

sen, wonach das Areal an das übergeordnete Fuss- und Radwegnetz anzu-

schliessen und durchlässig zu gestalten ist. Von besonderer Bedeutung sind 

dabei die während des Alltagsbetriebs zu gewährleistenden Arealquerungen 

westlich und östlich des Stadions sowie durch das Teilgebiet C. 

Aus dem Verkehrsbericht geht hervor, dass das Areal mit dem bestehenden 

Fuss- und Radwegnetz sehr gut erschlossen ist, dass das Areal selbst künf-

tig eine hohe Durchlässigkeit für den Fuss- und Veloverkehr aufweisen wird 

und dass sowohl der Bereich des Stadions wie auch des Genossenschafts-

baus an das umliegende Fuss- und Velowegnetz angeschlossen wird (vgl. 

Verkehrsbericht S. 16, 17 und 22, insbesondere Abbildung 6). Im Gestal-

tungsplan selbst sind denn auch mehrere öffentliche Fusswege und Velover-

bindungen eingezeichnet. Die diesbezügliche rekurrentische Kritik ist nicht 

nachvollziehbar. 

7.5. 

Entgegen den rekurrentischen Ausführungen ist ferner die Erschliessung der 

Wohnbauten sowohl im Alltagsbetrieb als auch im Veranstaltungsbetrieb des 

Stadions gewährleistet. Dass im Veranstaltungsbetrieb – also während eini-

ger Stunden im Jahr – zur Trennung der Fans und anderen Nutzern auf dem 

Areal Massnahmen ergriffen werden müssen, ändert an der vorhandenen 

Erschliessung nichts (vgl. im Detail dazu Kap. 5.4 des Sicherheitskonzepts 

Aussenraum). Selbstredend kann das Areal auch dann mit allen Fortbewe-

gungsmitteln erreicht werden. 

7.6. 

Das Sicherheitskonzept Aussenraum macht Vorgaben und empfiehlt Mass-

nahmen zur Gestaltung des Aussenraums des Areals, um Tatgelegenheiten 

zu verhindern und damit die faktische aber auch die subjektive empfundene 

Sicherheit auf dem Areal zu erhöhen (S. 5). Der Umstand, dass entspre-

chende Überlegungen bereits auf Stufe Gestaltungsplan angestellt worden 

sind, noch bevor die detaillierte Projektausarbeitung erfolgt, zeigt, dass die-

sen Fragen in hohem Masse Rechnung getragen wird, wie die Rekursgeg-

nerschaft richtig erwähnt. Beispielsweise wird aufgezeigt, welche Massnah-

men zu treffen sein werden, damit der Strassenverkehr und der Trambetrieb 

durch Fans nicht beeinträchtigt wird (S. 12 f.). Wenn die Rekurrierenden 

beim Zu- und Wegstrom von verfeindeten Fangemeinden Sicherheitsbeden-

 

 

R1S.2022.05185 Seite 40 

ken haben, ist dies verfrüht, zumal der Gestaltungsplan nicht bereits die ge-

naue Abwicklung des Stadionzutritts regeln muss (vgl. auch Art. 22 GPV). 

Trotzdem sieht das Sicherheitskonzept aber auch diesbezüglich bereits Mas-

snahmen zur Trennung der jeweiligen Fangruppierungen vor, welche zum 

jetzigen Zeitpunkt als zweckmässig einzustufen sind (S. 15 ff.).  

Schliesslich wurde die Erschliessung auch in Bezug auf die Notfallfahrzeuge 

entgegen der rekurrentischen Darstellung bereits festgelegt (Art. 30 Abs. 2 

GPV samt entsprechender Kennzeichnung im Plan, vgl. dazu auch Abb. 9, 

10 und 11 des Verkehrsberichts mit konkreten Abwicklungen je nach Be-

triebszustand).  

7.7. 

Im Ergebnis erweisen sich die Rügen hinsichtlich der verkehrsmässigen Er-

schliessung als unbegründet. 

8.1. 

Der Rekurs enthält sodann mehrere Rügen, welche das Lärmschutzrecht be-

treffen.  

8.2.1. 

Vorab wird geltend gemacht, es sei fälschlicherweise davon ausgegangen 

worden, dass die Immissionsgrenzwerte gälten. Da der Gestaltungsplanpe-

rimeter nicht im Sinne von Art. 24 des Umweltschutzgesetzes erschlossen 

sei, kämen jedoch die Planungswerte zur Anwendung. Für die Frage, ob der 

Gestaltungsplanperimeter erschlossen sei, müsse auf den Zustand im Jahre 

1985 abgestellt werden, das Jahr, in welchem das eidgenössische Umwelt-

schutzrecht mit den entsprechenden lärmschutzrechtlichen Bestimmungen 

in Kraft getreten sei. Folgende Rechtstatsachen wiesen darauf hin, dass der 

Gestaltungsplanperimeter nicht erschlossen sei: Der Perimeter des Gestal-

tungsplans liege erst seit 2004 in der Zentrumszone Z5 mit Gestaltungsplan-

pflicht. In der Zentrumszone Z5 seien Wohnnutzungen, Handels- und Dienst-

leistungsbetriebe, Verwaltungen sowie höchstens mässig störende Gewer-

bebetriebe zulässig. Bisher sei der Perimeter nie für solche Nutzungen ver-

wendet worden. Erst mit dem Gestaltungsplan sollen diese Nutzungen er-

möglicht werden. Die Gestaltungsplanpflicht und die konkrete Umsetzung mit 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 41 

dem Gestaltungsplan zeigten, dass der Perimeter von Grund auf neu er-

schlossen und genutzt werden solle. Der Gestaltungsplan regle die Er-

schliessung und Ausstattung für die neu zulässige und beabsichtigte Nut-

zung neu und abweichend von früheren Erschliessungen. Für die Anbindung 

des Areals an die Versorgungsinfrastruktur sei ein erheblicher Aufwand not-

wendig, der auch bauliche Massnahmen ausserhalb des Areals zur Folge 

habe. 

8.2.2. 

Art. 24 des Umweltschutzgesetzes (USG) bestimmt, dass neue Bauzonen 

für Wohngebäude oder andere Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von 

Personen dienen, nur in Gebieten vorgesehen werden dürfen, in denen die 

Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten oder in denen 

diese Werte durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen 

eingehalten werden können. Die Umzonung von Bauzonen gilt nicht als Aus-

scheidung neuer Bauzonen (Abs. 1). Werden die Planungswerte in einer be-

stehenden, aber noch nicht erschlossenen Bauzone für Wohngebäude oder 

andere Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, über-

schritten, so sind sie einer weniger lärmempfindlichen Nutzungsart zuzufüh-

ren, sofern nicht durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnah-

men im überwiegenden Teil dieser Zone die Planungswerte eingehalten wer-

den können (Abs. 2). 

Art. 30 der Lärmschutz-Verordnung (LSV), welcher Art. 24 Abs. 2 USG kon-

kretisiert und präzisiert, besagt Folgendes: Die Bauzonen für Gebäude mit 

lärmempfindlichen Räumen, die bei Inkrafttreten des Gesetzes noch nicht 

erschlossen waren, dürfen nur so weit erschlossen werden, als die Planungs-

werte eingehalten sind oder durch eine Änderung der Nutzungsart oder 

durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten 

werden können. Die Vollzugsbehörde kann für kleine Teile von Bauzonen 

Ausnahmen gestatten. 

8.2.3. 

Eine Bauzone gilt als im Sinne von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV i.V.m. 

Art. 19 Abs. 1 RPG und Art. 4 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsge-

setzes vom 4. Oktober 1974 (WEG) erschlossen, wenn die vollständige, der 

jeweiligen Nutzungszone angepasste Erschliessung vorhanden ist. Es muss 

 

 

R1S.2022.05185 Seite 42 

eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt bestehen und die er-

forderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen müssen so nahe 

heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Da-

bei ist nicht nur die einzelne Parzelle, sondern ein grösseres Gebiet mass-

geblich, und zwar der noch nicht (voll) erschlossene Teil einer Zone, soweit 

er für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen bestimmt ist (zum Ganzen: 

BGE 147 II 484, E. 3.4 m.w.H.). 

Der Gesetzgeber wollte mit Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG die raumplanungs-

rechtlich erwünschte Umzonung und Verdichtung auch in Gebieten ermögli-

chen, in denen die Planungswerte bereits überschritten sind, um zu verhin-

dern, dass sich die Stadtzentren leeren und neue Nutzungen auf der grünen 

Wiese realisiert werden. Diese gesetzgeberische Intention ist auch bei der 

Auslegung von Art. 24 Abs. 2 USG zu berücksichtigen. Nach der bundesge-

richtlichen Rechtsprechung ist Art. 24 Abs. 2 USG daher nicht anwendbar, 

wenn eine für die bisherige Nutzung genügend erschlossene Bauzone 

umgezont werden soll und hierfür die Erschliessung angepasst oder ergänzt 

werden muss (BGr 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022, E. 4.3 mit zahlrei-

chen weiteren Hinweisen). 

8.2.4. 

Zu prüfen ist damit, ob der Gestaltungsplanperimeter für die bisherige Nut-

zung hinreichend erschlossen ist. Wie erwähnt, war das Hardturm-Areal be-

reits seit dem Jahr 1929 mit einem Fussballstadion überbaut, bis es 2008 

abgebrochen wurde. Das heute noch bestehende Parkhaus wurde im Jahr 

1985 erstellt. Östlich des Stadions befand sich ein als Trainingspatz genutz-

tes Spielfeld. In jenem Zeitpunkt lag das Gebiet noch in der Industriezone, 

bevor es im Jahr 2004 der Zentrumszone Z5 zugeteilt wurde.  

Damit steht fest, dass der Gestaltungsplanperimeter im Zeitpunkt der Umzo-

nung von der Industriezone in die Zentrumszone im Jahr 2004 bereits über-

baut war. Gleiches gilt für den von den Rekurrierenden genannten Zeitpunkt 

im Jahr 1985. Es liegt auf der Hand und wird auch von den Rekurrierenden 

nicht bestritten, dass das Areal für diese bauliche Nutzung hinreichend er-

schlossen war. Dass die geplante Überbauung eine andere oder angepasste 

Erschliessung bedingt, als sie für die bisherigen Bauten vorhanden war, wie 

die Rekurrierenden replicando geltend machen, ist nach dem vorstehend 

Dargelegten nicht ausschlaggebend.  

 

 

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Zu bemerken bleibt, dass es sich bei der vorliegend geplanten Überbauung 

geradezu beispielhaft um raumplanerisch sinnvolles "Bauland-Recycling" 

handelt, welches der anzustrebenden Verdichtung nach Innen dient. Dies 

soll gemäss der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht durch 

die Anwendung der Planungswerte vereitelt werden.  

Damit gelangt nicht Art. 24 Abs. 2 USG, sondern Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG 

zur Anwendung. Es ist im Gestaltungsplanverfahren lediglich – aber immer-

hin – nachzuweisen, dass mit der zukünftigen Nutzung die Immissionsgrenz-

werte (IGW) eingehalten werden können (Art. 22 Abs. 1 USG). 

8.3.1. 

Die Rekurrierenden machen als Eventualstandpunkt geltend, anhand des 

Richtprojekts sei erkennbar, dass die Immissionsgrenzwerte nicht eingehal-

ten werden könnten. Da die IGW nicht bei allen lärmempfindlichen Räumen 

eingehalten werden könnten, werde eine Ausnahmebewilligung notwendig 

sein um eine Baubewilligung zu erlangen. Der Planungsbericht zeige nicht 

auf, inwiefern alle in Betracht fallenden Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1 

LSV in Betracht gezogen worden seien. Im Gegenteil erinnere die dort er-

wähnte Bewilligungspraxis, wonach eine Ausnahmebewilligung möglich sei, 

wenn bei Wohnungen, die von IGW-Überschreitungen betroffen sind, min-

destens 1/3 der Räume lärmabgewandt orientiert seien, an die Vorgabe der 

Fachstelle Lärmschutz, welche das Baurekursgericht für widerrechtlich be-

funden habe. Die GPV liessen nach dem Giesskannenprinzip die Lüftungs-

fenster als Lärmschutzmassnahme zu. Es würden zudem ausdrücklich auch 

"rote Räume" (Räume mit IGW-Überschreitungen, ohne lärmabgewandtes 

Lüftungsfenster) für zulässig erklärt, entgegen der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung. Verursacht durch den Strassenlärm würden beim Hoch-

haus West (Teilgebiet C) die IGW bei den Wohngeschossen der Süd- und 

Westfassade um bis zu 6 dB überschritten. Bei einer künftigen Bebauung 

gemäss dem Richtprojekt sei damit die Erteilung einer Ausnahmebewilligung 

von Vornherein ausgeschlossen. 

Da die IGW bei einem Projekt, welches nach den Vorgaben des Gestaltungs-

plans geplant werde, voraussichtlich überschritten würden, hätte namentlich 

auch geprüft werden müssen, ob Massnahmen an der Lärmquelle möglich 

und zumutbar seien.  

 

 

R1S.2022.05185 Seite 44 

8.3.2. 

Die Rekursgegnerschaft hält dem grob zusammengefasst entgegen, mit ei-

nem angepassten Richtprojekt vom 6. November 2020 werde aufgezeigt, 

dass unter Beachtung der Gestaltungsplanvorschriften und dem bundes-

rechtlichen Lärmschutzrecht ein Projekt realisiert werden könne, ohne dass 

Ausnahmebewilligungen im Sinne von Art. 31 LSV erforderlich seien. Das 

angepasste Richtprojekt sehe eine Reduktion der Wohnnutzungen vor. Da-

mit werde der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung zum Lärm-

schutzrecht gebührend Rechnung getragen.  

8.3.3. 

Gemäss Art. 22 USG dürfen Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem 

längeren Aufenthalt von Personen dienen, in lärmbelasteten Gebieten grund-

sätzlich nur erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschrit-

ten werden (Abs. 1) oder wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die 

allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen 

werden (Abs. 2). Art. 31 Abs. 1 LSV nennt als mögliche Massnahmen zur 

Einhaltung der Immissionsgrenzwerte die Anordnung der lärmempfindlichen 

Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) sowie 

bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm 

abschirmen (lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte trotz der genannten 

Massnahmen nicht eingehalten werden, so kann eine Ausnahmebewilligung 

erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes 

Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV). 

Für Strassenverkehrs- und Eisenbahnlärm legen die Anhänge 3 und 4 der 

LSV Belastungsgrenzwerte fest. Diese sind in der Mitte jedes offenen Fens-

ters eines lärmempfindlichen Raums einzuhalten (Art. 39 Abs. 1 LSV); die 

Einhaltung nur an dem am wenigsten exponierten "Lüftungsfenster" genügt 

nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht (BGE 142 II 100, E. 4; 

BGE 145 II 189, E. 8.1).   

Art. 22 USG gilt im Baubewilligungsverfahren. Bereits auf der ersten Stufe 

der Nutzungsplanung muss jedoch feststehen, dass im Rahmen der späte-

ren Planung eine geeignete Lösung gefunden werden kann (sog. Machbar-

keitsnachweis), da es sich andernfalls um eine untaugliche Planung handeln 

würde (BGE 147 II 484, E. 4.3.1 mit Hinweisen). 

 

 

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