# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c6a74b41-e355-5b7b-afdd-090f11961d41
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-01-04
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 04.01.2005 32.13-04.163
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_32-13-04-163_2005-01-04.pdf

## Full Text

Justiz-, Gemeinde-  
und Kirchendirektion  
des Kantons Bern  

Direction de la justice,  
des affaires communales et 

 
des affaires ecclésiastiques 

 

du canton de Berne 

       

Münstergasse 2 
3011 Bern 
Telefon 031 633 76 76 
Telefax 031 633 76 25      

32.13-04.163      

Beschwerdeentscheid vom 4. Januar 2005  

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts; Passivlegitimation bei Eigentumswechsel 

a Der Grundbuchverwalter hat bei der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrech-
tes zu prüfen, ob der Eigentümer gemäss richterlicher Anordnung mit dem Eigentümer ge-
mäss Grundbuch übereinstimmt (E. 2). 

b Der Grundbuchverwalter hat die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zu 
Recht abgewiesen. Im Zeitpunkt der richterlichen Anordnung der Eintragung war die Liegen-
schaft bereits an den neuen Eigentümer verkauft und der Kaufvertrag beim Grundbuch an-
gemeldet und eingetragen worden, weshalb die vorläufige Eintragung eines Bauhandwer-
kerpfandrechts nicht gegen die gemäss Grundbuch legitimierte Person angeordnet worden 
war (E. 3). 

c Die Eintragungen in das Hauptbuch finden in der Reihenfolge der Anmeldungen statt (E. 4).  

Inscription d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs; qualité pour défendre 
en cas de transfert de propriété 

a Lors de l'inscription provisoire d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, le 
conservateur du registre foncier doit examiner si le propriétaire au sens du prononcé judi-
ciaire correspond au propriétaire selon le registre foncier (c. 2). 

b Le conservateur du registre foncier a refusé à juste titre l'inscription provisoire de l'hypothè-
que légale des artisans et entrepreneurs. Au moment du prononcé judiciaire ordonnant l'ins-
cription, le bien-fonds avait déjà été cédé au nouveau propriétaire, la réquisition d'inscription 
du contrat de vente avait été adressée au bureau du registre foncier et ce dernier avait déjà 
procédé à l'inscription. En conséquence, l'inscription provisoire d'une hypothèque légale des 
artisans et entrepreneurs n'avait pas été ordonnée contre la personne légitimée d'après le 
registre foncier (c. 3). 

c Les inscriptions au grand livre se font dans l'ordre des réquisitions (c. 4).  

2 

Sachverhalt  

A. 
Auf Gesuch von X. wies der Gerichtspräsident des Gerichtskreises (fortan: Gerichtspräsident) 

das Kreisgrundbuchamt mit superprovisorischer Verfügung vom 10. September 2004 an, auf 

dem Grundstück Gbbl. Nr. 1000 von A. ein Bauhandwerkerpfandrecht in der Höhe von 

Fr. 20'710.92 nebst Zins zu 5 % seit dem 17. Juli 2004 vorläufig einzutragen.  

Am 12. Oktober 2004 bestätigte der Gerichtspräsident die vorläufige Eintragung des Bauhand-

werkerpfandrechts und setzte X. eine Frist von drei Monaten zur Einreichung der Klage im 

Hauptprozess.  

B. 
Mit Verfügung vom 22. Oktober 2004 wies der Grundbuchverwalter des Kreisgrundbuchamtes 

(fortan: Grundbuchverwalter) die Grundbuchanmeldung vom 10. September 2004 bezüglich 

der vorläufigen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ab. Er begründete die Abweisung 

damit, dass das Grundstück Gbbl. Nr. 1000 in der Zwischenzeit der Y. AG veräussert worden 

sei. Der Kaufvertrag sei am 16. März 2004 beim Kreisgrundbuchamt angemeldet worden. Da-

mit sei die Passivlegitimation von A. nicht mehr gegeben.  

C. 
Gegen diese Verfügung erhob X., vertreten durch Rechtsanwalt B., am 24. November 2004 

Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK). Sie be-

antragt, es sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und der Grundbuchverwalter anzuwei-

sen, das Bauhandwerkerpfandrecht zu Gunsten X. im Grundbuch einzutragen.   

Im Wesentlichen begründet die Beschwerdeführerin ihre Beschwerde damit, sie habe mit Ein-

gabe vom 9. September 2004 das Präsidium des Gerichtskreises um die (vorläufige) Eintra-

gung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf dem Grundstück Gbbl. Nr. 1000 ersucht. Als Ge-

suchsgegner habe sie die Y. AG, eventuell A. resp. den jeweiligen Eigentümer der betreffenden 

Liegenschaft bezeichnet. Zu dieser Benennung der Gesuchsgegner habe sie sich gezwungen 

gesehen, da gemäss telefonischer Auskunft des Kreisgrundbuchamtes die Y. AG als neue Ei-

gentümerin im Grundbuch angemeldet, jedoch aus formellen Gründen noch nicht definitiv ein-

getragen gewesen sei. Aufgrund der Anmeldung sei das Eigentum bereits auf die Y. AG über-

gegangen. Die Verfügung des Gerichtspräsidenten, womit ihrem Gesuch um die vorläufige 

Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts entsprochen worden sei, beziehe sich denn auch 

auf das Grundstück Gbbl. Nr. 1000 und sei deshalb beiden möglichen Gesuchsgegnern zuge-

stellt worden. Aber auch im Rubrum des Entscheides des Gerichtspräsidenten, der die voran-

gegangene superprovisorische Verfügung bestätige, seien sowohl die Y. AG als auch A. als 

Gesuchsgegner erwähnt. Das Verfahren vor dem Kreisgericht sei damit gegen beide Gesuchs-

gegner geführt worden. Entsprechend sei der Grundbuchverwalter auch verpflichtet, das Bau-

handwerkerpfandrecht im Grundbuch vorläufig einzutragen.  

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D. 
In seiner Vernehmlassung vom 2. Dezember 2004 beantragt der Grundbuchverwalter die Ab-

weisung der Beschwerde. Zur Begründung führt er aus, das Grundbuchamt sei mit Verfügung 

vom 10. September 2004 angewiesen worden, zugunsten der Beschwerdeführerin auf dem 

Grundstück Gbbl. Nr. 1000 von A. ein Bauhandwerkerpfandrecht vorläufig einzutragen. Zum 

Zeitpunkt der Bearbeitung des Geschäftes, welches am 10. September 2004 im Tagebuch auf-

genommen worden sei, sei die Passivlegitimation von A. aber nicht mehr gegeben gewesen, 

da dieser das betreffende Grundstück zuvor der Y. AG veräussert habe. Die Anmeldung sei 

folglich abzuweisen gewesen.  

E. 
Auf den Inhalt der einzelnen Rechtsschriften ist, soweit für den Entscheid wesentlich, in den 

nachfolgenden Erwägungen einzugehen.   

Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung:  

1. 
Weist der Grundbuchverwalter die Anmeldung gemäss Art. 24 der Verordnung vom 22. Febru-

ar 1910 betreffend das Grundbuch (GBV; SR 211.432.1) ab, so können der Anmeldende sowie 

alle übrigen, die von der Abweisung berührt sind, gegen diese Abweisungsverfügung innert 30 

Tagen bei der kantonalen Aufsichtsbehörde Beschwerde führen (Art. 103 Abs. 1 GBV). Die 

Aufsichtsbehörde hat innert kürzester Frist darüber zu entscheiden, ob der beanstandeten An-

meldung vom Grundbuchverwalter durch Vornahme der Eintragung Folge zu geben sei (Art. 

103 Abs. 3 GBV). Gemäss Art. 124 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend die Einführung 

des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (EG ZGB; BSG 211.1) ist die Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion als kantonale Aufsichtsbehörde über das Grundbuchwesen zuständig zur Be-

urteilung von Verwaltungsbeschwerden gegen Verfügungen des Grundbuchverwalters. Für das 

Verfahren gelten die Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs-

rechtspflege (VRPG; BSG 155.21).   

Der Grundbuchverwalter verweigerte mit Verfügung vom 22. Oktober 2004 die vorläufige Ein-

tragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes zugunsten der Beschwerdeführerin. Die Beschwer-

deführerin ist dadurch beschwert und deshalb zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 65 lit. a 

VRPG). Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.  

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2. 
Gemäss Art. 965 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 

(ZGB; SR 210) dürfen grundbuchliche Verfügungen in allen Fällen nur auf Grund eines Aus-

weises über das Verfügungsrecht und den Rechtsgrund vorgenommen werden. Werden die 

Ausweise für eine grundbuchliche Verfügung nicht beigebracht, so ist die Anmeldung abzuwei-

sen (Art. 966 Abs. 1 ZGB). Erfolgt die Anmeldung durch eine Behörde (Gerichts-, Betreibungs- 

oder Konkursbehörde) oder durch einen Beamten, so hat der Grundbuchverwalter ihre Zustän-

digkeit zur Vornahme der Anmeldung zu prüfen (Art. 17 GBV). Der Ausweis für die Eintragung 

eines Grundpfandrechtes wird durch das Urteil mit der Bescheinigung der Rechtskraft und mit 

der Ermächtigung zur Eintragung erbracht (Art. 19 Abs. 1 i.V.m. Art. 18 Abs. 2 lit. d GBV).   

Es stellt sich die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Grundbuchverwalter 

bei der Ausübung seiner Prüfungsbefugnis an eine Anordnung gebunden ist, die der Richter in 

Fragen erlassen hat, von denen die Rechtsgültigkeit einer beantragten Eintragung abhängt. 

Materielle Zivilurteile, die einmal in Rechtskraft erwachsen sind, sind mit der Wirkung der ab-

geurteilten Sache ausgestattet. Sie sind für den Grundbuchverwalter für alle Fragen, die der 

Richter entschieden hat, verbindlich (HENRI DESCHENAUX, in: Schweizerisches Privatrecht, Band 

V/3.1, Das Grundbuch, Basel 1988, S. 508 ff.). Stützt sich eine Anmeldung auf einen richterli-

chen Entscheid, so hat der Grundbuchverwalter lediglich zu untersuchen, ob der betreffende 

Richter zuständig war und die Anordnung gegen die gemäss Grundbuch legitimierte Person 

ergriffen wurde, nicht aber, ob der Entscheid materiell stichhaltig ist (BGE 119 II 16 E. 2). Dabei 

gilt es zu beachten, dass im Verfahren betreffend die Vormerkung eines Bauhandwerkerpfand-

rechtes die im Grundbuch eingetragenen und deshalb verfügungsberechtigten Eigentümer 

passivlegitimiert sind (nicht publiziertes Urteil Nr. 5A.4/1995 des Bundesgerichts vom 15. Juni 

1995, zitiert in: Baurecht Heft 4/97, S. 132 f., Ziff. 337). Ist wie vorliegend ein Eigentumswech-

sel bereits beim Grundbuchamt angemeldet, jedoch im Hauptbuch noch nicht vollzogen, ist an 

sich der neue Eigentümer passivlegitimiert, da dieser bereits über das Grundstück verfügen 

kann. Es besteht insofern ein Restrisiko, sofern die Grundbuchanmeldung abgewiesen oder 

zurückgezogen wird. Denn in einem solchen Fall wäre der bisherige Eigentümer passivlegiti-

miert. Der vorsichtige Bauhandwerker wird deshalb gegen beide Eigentümer gerichtlich vorge-

hen, wobei das Gericht dem Grundbuchamt eine unbedingte und vorbehaltlose Anweisung in 

Bezug auf die Vormerkung anzumelden hat (BN 1998 S. 339 N. 35; vgl. auch ZBGR 1948 S. 

47 ff.). Wird die Vormerkung nämlich nicht gegen die gemäss Grundbuch legitimierten Perso-

nen verlangt und richterlich angeordnet, hat der Grundbuchverwalter die Anmeldung der vor-

läufigen Eintragung durch den Richter abzuweisen (BN 1996 S. 301 N. 25; mit Verweis auf vier 

ähnliche Fälle).   

3. 
Am 9. September 2004 stellte die Beschwerdeführerin beim Präsidium des Gerichtskreises ein 

Gesuch um die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts. Das Gesuch richtete 

sich gegen die Y. AG, eventuell A. resp. gegen den jeweiligen Eigentümer der zu belastenden 

Liegenschaft. Mit superprovisorischer Verfügung vom 10. September 2004 wurde das Kreis-

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grundbuchamt angewiesen, zugunsten der Beschwerdeführerin auf dem Grundstück Gbbl. 

Nr. 1000 von A. ein Bauhandwerkerpfandrecht in der Höhe von Fr. 20'710.92 nebst Zins zu 

5 % seit dem 17. Juli 2004 als vorläufige Eintragung vorzumerken. Soweit weitergehend wurde 

das Gesuch der Beschwerdeführerin abgewiesen. Diese Verfügung wurde allen Verfahrensbe-

teiligten sowie dem Kreisgrundbuchamt eröffnet.   

Damit steht fest, dass das Verfahren betreffend die vorläufige Eintragung eines Bauhandwer-

kerpfandrechts sowohl gegen die Y. AG als auch gegen A. geführt wurde. Nicht nur erscheinen 

sie beide als Gesuchsgegner im Dispositiv der Verfügung, auch wurde ihnen je eine Kopie des 

Gesuches der Beschwerdeführerin vom 9. September 2004 sowie die (superprovisorische) 

Verfügung des Gerichtspräsidenten zugestellt. Insofern ist der Beschwerdeführerin Recht zu 

geben. Massgebend ist indessen, dass der Gerichtspräsident dem Gesuch der Beschwerde-

führerin lediglich insofern entsprach, als es sich gegen A. richtete. Soweit es sich gegen die 

Y. AG richtete, wurde das Gesuch der Beschwerdeführerin abgewiesen. So wurde denn auch 

lediglich A. die Gelegenheit gegeben, innert 10 Tagen schriftlich dazu Stellung zu nehmen. Die 

Y. AG wurde zu einer Stellungnahme nicht eingeladen. Da die Y. AG seit dem 16. März 2004 

rechtmässige Eigentümerin der Liegenschaft Gbbl. Nr. 1000 ist, wurde die vorläufige Eintra-

gung eines Bauhandwerkerpfandrechts auf dieser Liegenschaft damit nicht gegen die gemäss 

Grundbuch legitimierte Person richterlich angeordnet. Ob der Gerichtspräsident dem Gesuch 

der Beschwerdeführerin gegen die Y. AG entsprochen hätte, falls diese bereits zum Zeitpunkt 

der Anmeldung als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen wäre, ist unklar. 

Immerhin besteht der persönliche Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts 

nur gegenüber demjenigen Eigentümer, der auf dem betreffenden Grundstück bauen liess, und 

nicht auch gegenüber einem Dritterwerber (vgl. ZBGR 1946 S. 77 N. 36). Es kann demnach 

nicht als überspitzter Formalismus bezeichnet werden, wenn der Grundbuchverwalter die vor-

läufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts allein deshalb abgewiesen hat, weil diese 

vom Gerichtspräsidenten nicht gegen die gemäss Grundbuch legitimierte Person angeordnet 

worden war.   

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4. 
Lediglich der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die Eintragungen in das 

Hauptbuch in der Reihenfolge stattfinden, in der die Anmeldungen angebracht worden sind 

(Art. 967 Abs. 1 ZGB; HENRI DESCHENAUX, a.a.O., S. 525). Demzufolge hatte der Grundbuchver-

walter im vorliegenden Fall zuerst über die Eintragung des Kaufvertrages und erst später über 

die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zu entscheiden. Wie der Beschwer-

devernehmlassung des Grundbuchverwalters zu entnehmen ist, wurde der Kaufvertrag zwi-

schen A. und der Y. AG in der Zwischenzeit im Grundbuch eingetragen, wodurch die Y. AG 

rückwirkend auf den 16. März 2004 neue Eigentümerin der Liegenschaft Gbbl. Nr. 1000 ge-

worden ist. Im Zeitpunkt der Anmeldung des Bauhandwerkerpfandrechtes (10. Septem-

ber 2004) war damit nicht mehr A. passivlegitimiert, sondern die Y. AG.  

5. 
Nach dem Gesagten kommt die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zum Schluss, dass 

der Grundbuchverwalter die Vormerkung des Bauhandwerkerpfandrechtes auf dem Grund-

stück Gbbl. Nr. 1000 wegen fehlender Passivlegitimation von A. zu Recht verweigert hat. Die 

Beschwerde ist deshalb abzuweisen.  

6. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten zu tra-

gen (Art. 108 Abs. 1 VRPG).   

Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion:  

1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen.  

2. 
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von Fr. 800.-- werden X. zur Bezahlung 

auferlegt. Dieser Betrag wird nach Eintritt der Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheides mit 

separater Zahlungseinladung in Rechnung gestellt.