# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d705b9ac-d83f-5154-9930-5129a0da9308
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-06-05
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 05.06.2013 810 2013 47 (810 13 47)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-2013-47_2013-06-05.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 5. Juni 2013 (810 13 47) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Steuern und Kausalabgaben 

 

 

Staatssteuer 2009 

 
 
Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsrichter Beat Walther, 

Markus Clausen, Niklaus Ruckstuhl, Stefan Schulthess, Gerichts-
schreiberin Julia Kempfert 
 
 

Parteien A.____, Beschwerdeführer 
  

 
gegen 
 
 

 Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft 
(Abteilung Steuergericht), Kreuzbodenweg 1, 4410 Liestal, Be-
schwerdegegner 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 
Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin 
 
 

  
Betreff Staatssteuer 2009  

(Entscheid der Abteilung Steuergericht vom 26. Oktober 2012) 
 
 
 

 
A. In der Steuererklärung 2009 deklarierte A.____ den Eigenmietwert der privaten Lie-
genschaft an der X.____gasse 94 in B.____ für die Staatssteuer in der Höhe von Fr. 14`518.-- 

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und für die direkte Bundessteuer in der Höhe von Fr. 17`423.--. Als Beilage wurde eine Berech-
nung für die Reduktion des Eigenmietwertes eingereicht. In dieser Berechnung wurde festge-
halten, dass vom 1. Januar 2009 bis 30. April 2009 zwei der sieben Zimmer der privaten Lie-
genschaft X.____gasse 94 in B.____ an die C.____ GmbH vermietet worden seien, wobei die 
Miete für vier Monate Fr. 800.-- betragen habe. Ab Mai 2009 sei ein Zimmer unentgeltlich ver-
mietet worden. In der Berechnung Staatssteuer 2009 wurden vom Eigenmietwert in der Höhe 
von Fr. 17`934.-- ein Abzug für zwei Zimmer von Januar bis April 2009 in der Höhe von 
Fr. 1`708.-- sowie ein Abzug für ein Zimmer von Mai bis Dezember 2009 in der Höhe von 
Fr. 1`708.-- vorgenommen.  
 
B. Am 17. Februar 2011 erliess die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft 
(Steuerverwaltung) die Veranlagungsverfügung Staatssteuer 2009, in welcher sie unter ande-
rem den Eigenmietwert für die private Liegenschaft X.____gasse 94 in B.____ für die Staats-
steuer von Fr. 14`518.-- auf Fr. 17'134.-- aufrechnete. Im Weiteren wurde ein Miet- und Pacht-
zins in der Höhe von Fr. 800.-- beziffert. 
 
C. Dagegen erhob A.____ am 17. März 2011 Einsprache bei der Steuerverwaltung. Er 
beantragte im Wesentlichen, der Abzug vom Eigenmietwert, welchen er für die geschäftliche 
Nutzung von Räumen vorgenommen habe, sei gelten zu lassen und in den Veranlagungsverfü-
gungen entsprechend zu rektifizieren.  
 
D. Die Einsprache wurde von der Steuerverwaltung mit Entscheid vom 2. März 2012 ab-
gewiesen. In der Begründung wurde unter anderem ausgeführt, der entrichtete Mietzins von 
Januar bis April 2009 in der Höhe von Fr. 800.-- entspreche nicht einer marktgemässen Büro-
miete. Ausserdem habe eine dem Eigengebrauch nahe kommende Situation bestanden, wes-
halb der Eigenmietwert nicht gemindert werden könne. Ab Mai 2009 sei vollständig auf die Ent-
richtung von Mietzinsen verzichtet worden, weshalb eine Selbstnutzung vorgelegen habe.  
 
E. Am 28. März 2012 erhob A.____ beim Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons 
Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht (Steuergericht), gegen den Einspracheentscheid 
Rekurs.  
 
F. Mit Entscheid des Steuergerichts vom 26. Oktober 2012 wurde der Rekurs von A.____ 
abgewiesen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die von der C.____ 
GmbH bezahlten Mietzinse in der Höhe von Fr. 800.-- lediglich 33.45 Prozent des Eigenmiet-
wertanteils von Fr. 2`391.20 der zwei vermieteten Räume betragen und somit weniger als die 
Hälfte des Eigenmietwerts ausmachen würden. Folglich sei zu vermuten, dass wegen der 
mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung der Räume eine dem Eigengebrauch nahe kommen-
de Situation vorgelegen habe und der Mietvertrag lediglich zwecks Steuereinsparungen ge-
schlossen worden sei.  
 
G. Gegen den Entscheid des Steuergerichts vom 26. Oktober 2012 betreffend die 
Staatssteuer 2009 erhob A.____ am 23. Januar 2013 Beschwerde beim Kantonsgericht des 
Kantons Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht). Er 

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beantragte, der Abzug vom Eigenmietwert für die geschäftliche Nutzung von Räumen sei gelten 
zu lassen und die Veranlagungsverfügung sei zu rektifizieren. 
 
H. Am 22. Februar 2013 reichte das Steuergericht dem Kantonsgericht seine Vernehm-
lassung ein. Es beantragte die Gutheissung der Beschwerde. In der Vernehmlassung wurde 
festgehalten, dass dem Steuergericht bei der Berechnung ein Fehler unterlaufen sei, indem 
vergessen worden sei, den pro rata Anteil des Eigenmietwertes der beiden von der C.____ 
GmbH benutzten Räume für vier Monate zu berechnen. Die von der C.____ GmbH bezahlten 
Mietzinsen in der Höhe von Fr. 800.-- würden daher 50.18 Prozent des Eigenmietwertanteils 
der zwei vermieteten Räume betragen. Folglich würden die bezahlten Mietzinsen für die zwei 
Räume mehr als die Hälfte des Eigenmietwertes ausmachen.  
 
I. In ihrer Vernehmlassung vom 26. Februar 2013 beantragte die Steuerverwaltung die 
Abweisung der Beschwerde.  
 
J. Mit Präsidialverfügung vom 6. März 2013 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung 
überwiesen und zudem mitgeteilt, dass die Beschwerdeverfahren betreffend die Staatssteuern 
2009 und betreffend die direkte Bundessteuer 2009 in der gleichen Urteilsberatung behandelt 
würden. 
 
 
Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g: 
 
1. Nach § 131 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) vom 
7. Februar 1974 können Entscheide des Steuergerichts mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
beim Kantonsgericht als letzte kantonale Instanz angefochten werden. Die übrigen formellen 
Voraussetzungen nach §§ 43 ff. des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozess-
ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 sind erfüllt, sodass auf die Beschwerde einzutreten ist. 
 
2. Gemäss § 45 Abs. 1 VPO können mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde 
Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Er-
messens (lit. a) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) 
gerügt werden. Die Überprüfung der Angemessenheit einer Verfügung ist hingegen nur in Aus-
nahmefällen vorgesehen (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO). Mit der Beschwerde in Steuersachen können 
gemäss § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegange-
nen Verfahrens gerügt werden. § 45 Abs. 2 VPO setzt damit die bundesrechtlichen Vorgaben 
um, wonach im kantonalen Rekurs- und Beschwerdeverfahren betreffend direkte Bundessteuer 
gemäss Art. 140 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) vom 
14. Dezember 1990 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG alle Mängel des angefochtenen 
Entscheides und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden können. Hinsichtlich der 
Staats- und Gemeindesteuern wäre eine solch weitgehende Kontrolle vorinstanzlicher Ent-
scheide gemäss Art. 50 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten 
Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) vom 14. Dezember 1990 nur für das Rekursver-
fahren vor Steuergericht, nicht aber für das Beschwerdeverfahren vor Kantonsgericht gefordert. 

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Der Gesetzgeber hat sich jedoch entschieden, die im DBG verlangte Ermessenskontrolle hin-
sichtlich der direkten Bundessteuer auch auf die Staats- und Gemeindesteuern auszuweiten. 
Deshalb kann das Kantonsgericht vorliegend auch die Angemessenheit der angefochtenen Ver-
fügungen bzw. Entscheide überprüfen. 
 
3. Zu prüfen ist im vorliegenden Fall, ob die Steuerverwaltung im Rahmen der Veranla-
gungsverfügung vom 17. Februar 2011 den Eigenmietwert der Liegenschaft zu Recht auf den 
gesamten Betrag von Fr. 20'721.-- festgelegt hat, sodass der Beschwerdeführer den gesamten 
Eigenmietwert der Liegenschaft ohne Abzüge für zwei vermietete Räume zu versteuern hat. 
 
4.1 Gemäss § 24 lit. d StG gehören alle Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, insbe-
sondere aus Vermietung und Verpachtung, Eigengebrauch sowie wiederkehrende Einkünfte 
aus Baurechts- oder anderen Nutzungsverträgen zum steuerbaren Einkommen. Hierbei wurden 
auf kantonaler Ebene die in Art. 7 Abs. 1 StHG verankerten Rahmenvorschriften auf vergleich-
bare Weise konkretisiert wie in Art. 21 Abs. 1 DBG, wonach alle Einkünfte aus Vermietung, 
Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a); der Mietwert von Liegenschaften 
oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unent-
geltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch stehen (lit. b); Einkünfte aus Baurechtsverträ-
gen (lit. c) und Einkünfte aus der Ausarbeitung von Kies, Sand und anderen Bestandteilen des 
Bodens (lit. d) steuerbar sind. Im Hinblick auf den verfassungsmässigen Auftrag zur Harmoni-
sierung der direkten Steuern des Bundes, der Kantone und Gemeinden (Art. 129 BV) rechtfer-
tigt es sich, bei der Auslegung der kantonalen Vorschrift die Rechtsprechung zu Art. 21 Abs. 1 
DBG zu berücksichtigen, wie dies die Vorinstanz zu Recht bemerkt. 
 
4.2 Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG unterwirft alle Einkünfte, die dadurch entstehen, dass die Nut-
zung unbeweglichen Vermögens entgeltlich einer dritten Person überlassen wird, der Besteue-
rung. Neben der Fremdnutzung ist jedoch auch die Eigennutzung von Grundstücken, welche 
der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts 
für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen, steuerbar (Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG). Diesfalls 
bildet der Eigenmietwert Grundlage der Besteuerung. Bewohnt der Eigentümer seine Liegen-
schaft somit selber, hat er den Eigenmietwert nach Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG zu versteuern (Ur-
teil des Bundesgerichts 2A.535/2003 vom 28. Januar 2005 E 2.1). 
 
4.3 Vermietet der Eigentümer hingegen seine Liegenschaft, liegt entgeltliche Fremdnut-
zung vor, und die Mietzinse werden als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen gemäss 
Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG besteuert (vgl. E 4.2 hiervor). Nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung kann der Eigentümer sein Grundeigentum unter dem Eigenmietwert vermieten. Ein 
Vermieter ist somit nicht grundsätzlich verpflichtet, einen Mietzins mindestens in der Höhe des 
Eigenmietwerts zu verlangen, und zwar auch dann nicht, wenn er das Grundstück an einen 
Verwandten oder Freund vermietet. Liegt der aufgrund eines reinen Mietvertrags vereinbarte 
Mietzins unter dem Eigenmietwert und hat der Eigentümer auch kein Mitbenutzungsrecht am 
Grundstück, so fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage, um die Differenz zwischen dem tat-
sächlich vereinnahmten Mietzins und dem höheren Eigenmietwert dem Eigentümer steuerlich 
als Einkommen aufzurechnen, zumal weder das DBG noch das StG festlegen, dass bei 

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Fremdnutzung nur dann die tatsächlich erzielten Einkünfte massgebend sind, wenn diese 
marktkonform sind bzw. dem jeweiligen Eigenmietwert entsprechen (FELIX RICHNER/WALTER 
FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER [Hrsg.], Handkommentar zum DBG, 2. Auflage, 
Zürich 2009, N 73 zu Art. 21 mit weiteren Hinweisen; BERNHARD ZWAHLEN, in: Martin Zwei-
fel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/"a, Bundesge-
setz über die direkte Bundessteuer, Basel 2008, N 9 zu Art. 21; Urteil des Bundesgerichts 
2A.535/2003 vom 28. Januar 2003 E. 3 mit weiteren Hinweisen). Massgebend sind demzufolge  
- unter Vorbehalt der Steuerumgehung - die tatsächlich erzielten und nicht die theoretisch er-
zielbaren Einkünfte (BGE 71 I 127; BERNHARD ZWAHLEN, a.a.O., N 8 zu Art. 21). 
 
4.4 Die Steuerbehörden haben damit grundsätzlich auf die von den Steuerpflichtigen ge-
schlossenen Verträge abzustellen. Sie dürfen jedoch davon abweichen, wenn die Pflichtigen 
nur um der Steuerersparnis willen ein ungewöhnliches Vorgehen gewählt haben, d.h. wenn eine 
Steuerumgehung vorliegt. 
 
4.5 Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird eine Steuerumgehung angenommen, 
wenn die steuerpflichtige Person eine ungewöhnliche, sachwidrige oder absonderliche und den 
wirtschaftlichen Gegebenheiten unangemessene Rechtsgestaltung missbräuchlich lediglich 
deshalb wählt, um Steuern einzusparen, die bei sachgemässer Regelung der Verhältnisse ei-
gentlich geschuldet wären, und wenn diese Rechtsgestaltung tatsächlich zu einer erheblichen 
Steuerersparnis führen würde (Urteil des Bundesgerichts 2C_896/2008 vom 30. Oktober 2009 
E. 2.4; Urteil des Bundesgerichts 2A.535/2003 vom 28. Januar 2005, E. 4; Urteil des Bundesge-
richts 2A.135/2000 vom 9. November 2001 E. 6 ). Im Urteil 2A.535/2003 vom 28. Januar 2005 
befand das Bundesgericht, dass bei einem vereinbarten Mietzins, der weniger als die Hälfte des 
Eigenmietwerts ausmache, zu vermuten sei, "dass - unabhängig von einem Schenkungswillen - 
wegen der mehrheitlich unentgeltlichen Überlassung eine dem Eigengebrauch nahe kommende 
Situation vorliegt und der Mietvertrag missbräuchlich lediglich deshalb abgeschlossen wurde, 
um Steuern einzusparen". Erreicht der vereinbarte Mietzins bei einem reinen Mietvertrag also 
weniger als 50% des Eigenmietwerts, hat der Eigentümer nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung die bezahlten Mietzinseinnahmen nach Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG und die Differenz 
zum Eigenmietwert gestützt auf Art. 21 Abs.1 lit. b DBG zu versteuern; faktisch versteuert der 
Liegenschaftseigentümer somit den gesamten Eigenmietwert der Liegenschaft (FELIX 
RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER [Hrsg.], a.a.O., N 73 zu Art. 21 
mit weiteren Hinweisen). 
 
5.1 Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdeführer für die Monate Januar bis April 2009 
zwei von sieben Räumen seiner Privatliegenschaft an seine Ehefrau bzw. an ihre C.____ 
GmbH aufgrund eines mündlich vereinbarten Mietvertrags zwecks geschäftlicher Nutzung ver-
mietet. Als monatlicher Mietzins für beide Räume wurde der Betrag von Fr. 200.-- vereinbart. 
Dass ein rechtswirksamer Mietvertrag zwischen den Mietparteien auch mündlich abgeschlos-
sen werden kann, hat bereits die Vorinstanz sowie die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlas-
sung zu Recht bejaht. 
 

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5.2 Zur Bestimmung des Eigenmietwerts für die beiden vermieteten Räume und mithin zur 
Beurteilung, ob eine Steuerumgehung anzunehmen ist, kann sodann auf die Ausführungen und 
die Berechnung in der Vernehmlassung des Steuergerichts vom 22. Februar 2013 abgestellt 
werden. In diesem Zusammenhang ist es unerheblich, ob bei dieser Berechnung der Eigen-
mietwert für die Staatssteuer oder derjenige für die direkte Bundessteuer massgebend ist, zu-
mal der Mietzins in beiden Fällen über 50% des Eigenmietwerts liegt. Der Eigenmietwert für die 
zwei vermieteten Räume beträgt gemäss Art. 27ter Abs. 9 StG i.V.m. § 2 Abs. 5 der Verordnung 
zum Steuergesetz vom 13. Dezember 2005 Fr. 1'594.15 (= [Fr. 21'521.-- x 2] : [7+2] x 4/12). Der 
vereinbarte Mietzins für vier Monate in der Höhe von Fr. 800.-- ergibt demzufolge 50,18 % des 
Eigenmietwerts der beiden Räume, womit die bezahlten Mietzinse für die zwei Räume knapp 
mehr als die Hälfte des Eigenmietwerts ausmachen. Eine gesetzliche Grundlage für die Be-
steuerung der Differenz zum Eigenmietwert fehlt. Anhaltspunkte für eine Mitbenutzungsmög-
lichkeit der beiden vermieteten Räume durch den Beschwerdeführer, für das Vorliegen anderer 
Vereinbarungen oder für eine Kombination von Verträgen zwischen den Beteiligten werden von 
der Steuerverwaltung nicht aufgezeigt und sind aus den Akten nicht ersichtlich. Es liegt demzu-
folge keine Steuerumgehung vor und die Steuerverwaltung hätte auf den vom Beschwerdefüh-
rer geltend gemachten Mietvertrag abstellen und den Abzug für die beiden vermieteten Räume 
vom Eigenmietwert der gesamten Liegenschaft zulassen müssen.  
 
5.3 Demzufolge erweist sich die Beschwerde vom 23. Januar 2013 als begründet und ist 
gutzuheissen.  
 
6.1 Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO werden im verwal-
tungsgerichtlichen Verfahren Verfahrenskosten erhoben, die in der Regel der unterliegenden 
Partei in angemessenem Ausmass auferlegt werden. Den Vorinstanzen werden gemäss § 20 
Abs. 3 und 4 VPO keine Verfahrenskosten auferlegt, ausser wenn die kantonalen Behörden 
gemäss dem Verwaltungsverfahrensgesetz Basel-Landschaft (VwVG BL) vom 13. Juni 1988 
und die Gemeinden das Kantonsgericht in Anspruch nehmen. Die Verfahrenskosten in der Hö-
he von Fr. 1'400.-- gehen folglich zu Lasten der Gerichtskasse. Der geleistete Kostenvorschuss 
in der Höhe von Fr. 1'400.-- wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet. Nach § 21 Abs. 1 VPO 
kann einzig der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug eines Anwalts eine an-
gemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Da der Be-
schwerdeführer nicht anwaltlich vertreten ist, werden die Parteikosten wettgeschlagen. 
  
6.2 Bezüglich der Kosten- und Entschädigungsfolge für das vorinstanzliche Verfahren wird 
die Sache zur neuen Entscheidung an das Steuergericht zurückgewiesen. 
 
 
 
 
 
 
 
 

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Demgemäss wird  e r k a n n t : 
 
 
://: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. 
   
 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzli-

chen Verfahrens an das Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons 
Basel-Landschaft (Abteilung Steuergericht) zurückgewiesen. 

   
 3. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. 

Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'400.-- wird dem 
Beschwerdeführer zurückerstattet. 

   
 4. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. 
 
 
 
 
Präsidentin 
 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiberin