# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 2008b30c-ce94-578e-955d-86ba42e635f6
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-22
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 22.04.2013 II/2-2012/8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_II-2-2012-8_2013-04-22.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: II/2-2012/8

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Schätzungen, Landwirtschaft und Jagd

Publikationsdatum: 22.04.2013

Entscheiddatum: 22.04.2013

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 22.04.2013
Art. 1 und 4 GGS (sGS 814.1), Art. 8 lit. a VGS (sGS 814.11). 
Grundstückschätzung, Steuerwerte. Bei der Schätzung ist der Mietwert auch 
bei vermieteten Grundstücken zu eröffnen, selbst wenn er für die 
Besteuerung unter Umständen nicht massgebend 
ist (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/2, 22. April 2013, II/
2-2012/8). 

Präsident Thomas Vögeli, Fachrichter Walter Rüegg, Marcel Mosimann; 

Gerichtsschreiberin Franziska Geser

 

X, Rekurrent,

gegen

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Schätzung der Grundstückwerte

 

Sachverhalt:

A.- Das betreffende Grundstück mit dem Mehrfamilienhaus und einer Gesamtfläche 

von 383 m  war im April 2012 im Rahmen einer Neubeurteilung mit einem Mietwert von 2

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Fr. 16'000.-- und einem Verkehrswert von Fr. 213'000.-- geschätzt worden. X kaufte 

das Grundstück am 1. Mai 2012 zu einem Preis von Fr. 430'000.--. Am 15. Oktober 

2012 erfolgte wiederum eine Neuschätzung, bei der der Verkehrswert auf Fr. 384'000.-- 

festgelegt wurde. Das Gemeindesteueramt eröffnete diesen Wert für das kantonale 

Steueramt mit Verfügung vom 12. November 2012. Die dagegen erhobene Einsprache 

wies das kantonale Steueramt am 22. November 2012 ab.

B.- Gegen den Einspracheentscheid vom 22. November 2012 erhob X mit Eingabe vom 

23. November 2012 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, die 

Verkehrswertschätzung sei neu zu berechnen. Mit Vernehmlassung vom 10. Januar 

2013 beantragte die Vorinstanz die Abweisung des Rekurses. Weitere Bemerkungen 

behielt sie sich für den Augenschein vor. Der Rekurrent nahm dazu am 25. Januar 2013 

Stellung und behielt sich weitere Ausführungen ebenfalls für den Augenschein vor. Das 

Gericht führte am 22. April 2013 im Beisein des Rekurrenten und des Leiters des 

Fachdienstes für Grundstückschätzung als Vertreter der Vorinstanz auf dem 

Grundstück einen Augenschein durch. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten zur 

Begründung ihrer Anträge sowie auf das Ergebnis des Augenscheins wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 

Rechtsmittelerhebung ist gegeben. Das Rechtsmittel ist rechtzeitig eingereicht worden. 

Die Eingabe vom 23. November 2012 erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die 

gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, 

abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, 

abgekürzt: VRP; Art. 20 Abs. 2 lit. a der Verordnung über die Organisation der 

Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113). Auf das Rechtsmittel ist einzutreten.

2.- Der Rekurrent macht vorab geltend, dass die betreffende Liegenschaft bereits im 

April 2012 neu geschätzt worden sei. Dabei sei ein Verkehrswert von Fr. 213'000.-- 

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berechnet worden. Aufgrund der unmittelbaren Nähe und der Zugangssicherung zu 

weiteren in seinem Eigentum stehenden Grundstücken habe er die betreffende 

Liegenschaft zu einem "Liebhaberpreis" von Fr. 430'000.-- erworben. Es handle sich 

um ein unter Schutz gestelltes Haus, weshalb ein Um- oder Ausbau nur sehr 

eingeschränkt möglich sei. Das Grundstück könne aus diesem Grund auch nicht als 

"Spekulationsobjekt" eingestuft werden. Am 12. November 2012 sei ihm ein neuer 

Verkehrswert von Fr. 384'000.-- eröffnet worden. Dies entspreche einer 

Verkehrswertsteigerung von 80% innert sechs Monaten, während dieser er keinerlei 

wertvermehrende Investitionen getätigt habe. Aufgrund der Lage, der eingeschränkten 

Nutzung infolge der Grundstückgrösse und der geschützten Baute sei es kaum 

möglich, den festgelegten Verkehrswert zu realisieren. Bodenpreise an besten 

Wohnlagen innerhalb der Gemeinde könnten nicht verglichen werden mit den 

Bodenpreisen am schlechten Standort seiner Liegenschaft (angrenzend an 

Hauptstrasse, keine Autoeinstellmöglichkeit, kaum Umschwung). Auch der erzielbare 

Mietzins sei aufgrund des heutigen Ausbaustandards der Liegenschaft nur schwerlich 

vergleichbar. Sodann sei in der neu vorgenommenen Schätzung vom 15. Oktober 2012 

der Wert m = 0,5 angewendet worden. Üblich bei Objekten der vorliegenden Art sei 

jedoch ein Wert von mindestens 1,5 – 2,0. Eine Erhöhung des Verkehrswertes von über 

80% innerhalb von sechs Monaten sei unter den gegebenen Voraussetzungen nicht 

gerechtfertigt und auch nicht nachvollziehbar. Die Schätzung sei sodann ohne 

Besichtigung und Beurteilung vor Ort vorgenommen worden (act. 1 und 8). Anlässlich 

des Augenscheins vom 22. April 2013 wiederholte der Rekurrent im Wesentlichen seine 

Ausführungen. Seiner Meinung nach wäre ein Verkehrswert von Fr. 280'000.-- bis Fr. 

320'000.-- angemessen. Bei der unteren Wohnung verlange er einen Mietzins von Fr. 

800.-- und bei der oberen einen solchen von Fr. 1'200.-- (jeweils inklusive 

Nebenkosten). Dies bringe ihm einen jährlichen Ertrag von Fr. 17'000.-- bis 

Fr. 18'000.-- ein.

Die Vorinstanz macht demgegenüber geltend, dass die Grundstücke in der Regel alle 

10 Jahre neu geschätzt würden, was aber nicht ausschliesse, dass Neubeurteilungen 

vorgezogen würden. Mit Rücksicht auf das im Vermögenssteuerrecht geltende 

Marktwertprinzip erscheine es als angezeigt, einer offensichtlichen Differenz zwischen 

einer Schätzung und dem tatsächlichen Marktwert eines Grundstücks, wie sie sich 

anlässlich einer Handänderung zeigen könne, mit einer Neubeurteilung der 

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Verkehrswertschätzung Rechnung zu tragen. Die Bewertung eines Grundstücks für 

Steuerzwecke könne demnach wie die Marktwertbewertung von Wertpapieren oder 

rückkaufsfähigen Versicherungen für jede Steuerperiode neu erfolgen, wenn sich die 

bisherige Schätzung als unrichtig erweise. Diese neue Tatsache trete namentlich durch 

bezahlte Transaktionspreise zu Tage. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, dass das 

betreffende Grundstück bereits sieben Monate nach der letzten Schätzung neu 

bewertet worden sei, nachdem der Rekurrent das Grundstück für Fr. 430'000.-- 

gekauft habe. Dieser Kaufpreis liege um 100% höher als die damals geltende 

Schätzung vom 17. April 2012.

Hinsichtlich der Verkehrswertsteigerung um 80% bringt die Vorinstanz vor, dass die 

Schätzung vom 12. November 2012 in keiner Weise abhängig von der ersetzten 

Schätzung vom 17. April 2012 sei. Der neu geschätzte Verkehrswert liege rund 12% 

unter dem vom Rekurrenten tatsächlich bezahlten Kaufpreis. Damit entspreche die 

Schätzung dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, 

Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert würden. Der 

besonderen Interessenlage des Rekurrenten, der von einem Liebhaberpreis spreche, 

sei mit einem Einschlag von 12% angemessen Rechnung getragen worden (act. 5). 

Anlässlich des Augenscheins wiederholte die Vorinstanz hauptsächlich die bereits 

dargelegten Ausführungen. Die Gewichtszahl "m" werde zielorientiert in Anpassung an 

den Marktwert verwendet. Es entspreche dem Auftrag des Steueramtes, die Schätzung 

aufgrund des hohen Kaufpreises anzupassen.

3.- Als Steuerwerte werden bei der Grundstückschätzung gemäss Art. 8 lit. a der 

Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.11, abgekürzt: 

VGS) der Miet- und Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Gemäss Art. 1 und 4 des 

Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1, abgekürzt: 

GGS) in Verbindung mit Art. 34 Abs. 2 bzw. Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Mietwert 

bzw. der Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder 

ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet bzw. 

veräussert werden. Im Übrigen regelt die Regierung die Schätzung des Verkehrswertes 

durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 30  Abs. 1 Satz 

1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, abgekürzt: StV) verweisen für die Schätzung von 

Miet- und Verkehrswerten auf das Gesetz über die Durchführung der 

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Grundstückschätzung. Eine Neubeurteilung der Schätzung erfolgt gemäss Art. 6 Abs. 1 

GGS in der Regel alle zehn Jahre (lit. a), auf Antrag des Eigentümers (lit. b) oder nach 

einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objektes 

(lit. c). Ändern lediglich die Baukosten oder das Marktpreisniveau, sind die ermittelten 

Werte nach der Spezialgesetzgebung anzupassen bzw. fortzuschreiben (vgl. Botschaft 

und Entwurf der Regierung vom 21. Dezember 1999 zum Gesetz über die 

Durchführung der Grundstückbewertung, in: ABl 2000 S. 501 ff., S. 527). Miet- und 

Verkehrswerte werden an die Entwicklung der Marktpreise angepasst, wenn sich diese 

im Vergleich zum Stand im Zeitpunkt der letzten Schätzung um mehr als zehn Prozent 

verändert haben (vgl. Art. 14 und Art. 30 Abs. 1 Satz 2 StV).

a) Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS sieht den Zehnjahresturnus lediglich als Regel vor und 

schliesst damit vorgezogene Neubeurteilungen nicht aus. Mit Blick auf die Bewertung 

des Vermögens nach Marktwerten ist es deshalb angezeigt, einer offenkundigen 

Differenz zwischen der Schätzung und dem tatsächlichen Marktwert eines einzelnen 

Grundstücks, wie sie sich anlässlich einer Handänderung zeigen kann, mit einer 

Neubeurteilung der Verkehrswertschätzung Rechnung zu tragen. Anders als bei der in 

Art. 30  Abs. 1 Satz 2 StV vorgesehenen generellen Anpassung an ein abstraktes 

Marktpreisniveau kann bei einem Verkauf eine erhebliche Differenz zur geltenden 

Verkehrswertschätzung konkret sichtbar werden. Beim Grundstück des Rekurrenten 

beträgt der im Mai 2012 bezahlte Preis rund das Doppelte des im April 2012 

geschätzten Verkehrswertes. Eine solche beträchtliche und konkrete Differenz 

zwischen Schätzwert und tatsächlich bezahltem Preis stellt ein sachliches Kriterium 

dar, um von dem in Art. 6 lit. a GGS vorgesehenen Zehnjahresturnus abzuweichen. 

Damit war die Neuschätzung gerechtfertigt (vgl. SGE 2012 Nr. 10; VRKE II/2-2011/8 

vom 7. Juni 2012, in: www.gerichte.sg.ch). Es liegt in der Natur der Sache, dass 

grössere Abweichungen zwischen älteren und neuen Schätzungen bestehen können. 

Rechtlich ist jedoch nur die aktuelle Schätzung relevant; nur diese kann im 

Rekursverfahren überprüft werden. Auf das Argument des Rekurrenten, wonach die 

angefochtene Schätzung im Vergleich zu jener vom April 2012 nicht nachvollziehbar 

sei, kann dementsprechend nicht weiter eingegangen werden.

b) Gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS werden die Schätzungswerte nach den allgemein 

anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen 

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Schätzungsregeln (vgl. Schweizerische Vereinigung kantonaler 

Grundstückbewertungsexperten und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/

Schweizerischer Verband der Immobilientreuhänder [Hrsg.], Schätzerhandbuch, 

Bewertung von Immobilien, insbesondere Abschnitte C und D, nachfolgend: 

Schätzerhandbuch 2005) ermittelt. Der Fachdienst für Grundstückschätzung erlässt 

ergänzende Richtlinien und Weisungen (Art. 9 Abs. 2 VGS).

4.- Die Vorinstanz ging unter Berücksichtigung der effektiven Mietzinsen (inklusive 

Nebenkosten) von einem Mietwert von Fr. 17'725.-- pro Jahr aus.

Als Mietwert gilt der am Markt als erzielbar geschätzte Ertrag. Der Mietertrag entspricht 

dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat 

abgerechneten Nebenkosten. Mietzinsen müssen den aktuellen Marktverhältnissen 

entsprechen und nachhaltig sein. Ist dies nicht der Fall (z.B. bei Vermietung innerhalb 

der Familie, Vorzugsmieten etc.), so ist ein Mietwert zu schätzen. Bei nicht vermieteten 

oder durch den Eigentümer selbstgenutzten Grundstücken ist der Mietwert zu 

verwenden (vgl. Fachdienst für Grundstückschätzung, Richtlinien und Weisungen 2008, 

S. 8, abgekürzt: Richtlinien und Weisungen 2008).

Die Vorinstanz hat den Mietwert nicht eröffnet, da es sich vorliegend um ein 

vermietetes Grundstück handle und dieser deshalb nicht massgebend sei (vgl. act. 

6/3). Art. 8 Abs. 1 lit. a VGS schreibt jedoch vor, dass der Mietwert neben dem 

Verkehrswert als Steuerwert geschätzt werde. Vorliegend wurde der Mietwert denn 

auch in den Berechnungsgrundlagen der Steuerwerte vermerkt. Da die Mieten inklusive 

Nebenkosten erhoben werden, ist der massgebende Mietertrag ohnehin zu schätzen. 

Es ist kein zwingender Grund ersichtlich, den Mietertrag nicht auch als Steuerwert zu 

eröffnen. Nutzt der Eigentümer das Grundstück künftig allenfalls ganz oder teilweise 

selber, so ist für die Einkommensbemessung eine Grundlage vorhanden. Der Mietwert 

ist im Übrigen auch einer gerichtlichen Prüfung zugänglich und dementsprechend 

zusammen mit dem Verkehrswert im Dispositiv aufzuführen.

Die Nutzfläche des Zweifamilienhauses von 128 m  ist unbestritten und erscheint 

korrekt. Der Rekurrent teilte anlässlich des Augenscheins mit, bei der unteren Wohnung 

einen Mietzins von Fr. 800.-- und bei der oberen einen solchen von Fr. 1'200.-- (jeweils 

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inklusive Nebenkosten) zu verlangen. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser in der 

entsprechenden Gemeinde betragen durchschnittlich Fr. 180.-- pro m  (Stand 

12/2011). Bei Mietzinsen von gesamthaft netto geschätzt Fr. 1'600.-- monatlich beträgt 

der jährliche Ertrag geschätzte Fr. 19'200.--. Pro m ergibt dies einen Mietzins von Fr. 

150.--, der angesichts des einfachen Ausbaustandards angemessen ist. Der Mietwert 

ist dementsprechend auf Fr. 19'200.-- festzusetzen.

5.- Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren 

Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Bei 

dessen Ermittlung stellen in der Regel Real- und Ertragswert die Haupteinflussfaktoren 

dar. Ihr Einfluss ist je nach Situation, wie sie am Stichtag auf dem Liegenschaftsmarkt 

vorherrscht, unterschiedlich hoch (Gewichtszahl; vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 67).

a) Der Realwert des Grundstücks setzt sich zusammen aus dem Zeitwert 

(Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück (vgl. dazu nachfolgend 

E. 5a/aa), den Kosten für Umgebungsarbeiten (vgl. dazu nachfolgend E. 5a/bb), den 

Baunebenkosten (vgl. dazu nachfolgend E. 5a/cc) sowie dem Landwert (vgl. dazu 

nachfolgend E. 5a/dd; vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 53).

aa) Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertverminderung reduzierten 

Neuwert (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 57). Der Neuwert entspricht bei Alt- und 

Neubauten dem geschätzten oder effektiven Kostenaufwand, der für die Erstellung 

eines gleichartigen Gebäudes (zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages) erforderlich 

wäre. Dieser kann aufgrund einer vollständigen Bauabrechnung des zu schätzenden 

Objektes oder vergleichbarer Objekte ermittelt werden. Fehlen entsprechende 

Bauabrechnungen, kann der Neuwert auch anhand des umbauten Raumes, 

multipliziert mit den erfahrungsgemässen Kosten je m  umbauten Raumes, ermittelt 

werden. Der für das einzelne Gebäude massgebliche Einheitswert je m umbauten 

Raumes richtet sich nach den Aufwendungen für Bauten in gleicher Bauweise und 

ähnlicher Grösse. Massgebend sind die mittleren Gestehungskosten am Standort des 

Gebäudes (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 55). Im Neuwert des Gebäudes sind auch 

alle Nebenkosten mit Ausnahme der Anschlussgebühren, nicht aber die Kosten für den 

Aushub der Baugrube zu erfassen (vgl. Ziff. 4.1.2 und 4.1.5 der Richtlinien und 

Weisungen 2008 des Fachdienstes für Grundstückschätzung). Bei der Wertminderung 

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eines Gebäudes und der Umgebung handelt es sich um die wertmässige Einbusse, 

welche beim Neuwert seit der Erstellung zufolge technischer und wirtschaftlicher 

Wertminderung eingetreten ist. Im Normalfall entspricht die Wertminderung somit dem 

Betrag, der theoretisch aufzuwenden wäre, um ein Objekt in den neuwertigen Zustand 

zu versetzen (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 58).

Der Zeitwert des betreffenden Gebäudes von Fr. 293'000.-- wurde zusammen mit dem 

Neuwert vom Grundbuchamt im Auftrag der Gebäudeversicherungsanstalt (vgl. Art. 8 

GGS) dem Eigentümer separat eröffnet und unangefochten rechtskräftig. Die 

Vorinstanz errechnete aufgrund des Bauvolumens von 788 m  und eines 

Einheitspreises von Fr. 600.-- einen Neuwert von Fr. 473'000.--. Ein Einheitspreis von 

Fr. 600.--/m  entspricht bei Mehrfamilienhäusern der Bauklasse III (durchschnittliche 

Qualität, aber einfacher Innenausbau) bis IV (einwandfreie Qualität, besserer 

Innenausbau, heutigen durchschnittlichen Anforderungen entsprechend; vgl. 

Schätzerhandbuch 2005, S. 236, aufgewertet entsprechend der Entwicklung des 

Zürcher Indexes der Wohnbaukosten bis 2011, +17,9%). Das Gebäude hat einerseits 

eine durchschnittliche Qualität und einen eher einfachen Innenausbau. Andererseits hat 

es kleine Räume und Wohnraum auch im Dachgeschoss. Dementsprechend ist ein 

Einheitspreis von Fr. 600.-- pro m  angemessen.

Die Vorinstanz setzte den Minderwert des vor 1920 in nicht massiver Bauart erstellten 

und der 3. Gebäudeklasse zugeordneten Hauses auf 38% fest. Der Augenschein hat 

gezeigt, dass das Gebäude teilweise in einem eher schlechten Zustand ist. In der 

oberen Wohnung sind teilweise Erneuerungen vorgenommen worden, wohingegen bei 

der unteren Wohnung der Innenausbau relativ alt ist. Dementsprechend ist der 

Minderwert auf 42% festzusetzen. Es ergibt sich folglich ein Zeitwert von Fr. 

274'000.--.

bb) In den Umgebungskosten sind Kosten für die Erschliessung von Gebäuden durch 

Leitungen, Verkehrsanlagen, Umgebungsarbeiten zur Gartengestaltung sowie 

Erdbewegungen ausserhalb des Gebäudes, jedoch innerhalb der Grundstücksgrenzen 

enthalten (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 57). Mitgerechnet werden die Kosten für 

den Aushub der Baugrube sowie für Vorbereitungsarbeiten etc., soweit solche 

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Aufwendungen nicht beim Landwert berücksichtigt werden (vgl. Ziff. 4.1.4 der 

Richtlinien und Weisungen 2008 des Fachdienstes für Grundstückschätzung).

Die Vorinstanz hat den Neuwert der Umgebungskosten für das Grundstück auf Fr. 

25'000.-- geschätzt. Nach einem Minderwert von 38% verblieb für die Ermittlung des 

Realwerts ein Zeitwert der Umgebung von Fr. 16'000.--. Die Fläche des Umschwungs 

beträgt rund 309 m (Grundstücksfläche 383 m  abzüglich Gebäudegrundfläche von 

rund 74 m ). Das Gericht betrachtet aufgrund des Augenscheins bei den 

Umgebungskosten einen Minderwert von 40% als angemessen. Dementsprechend 

beträgt der Zeitwert der Umgebung Fr. 15'000.--.

cc) Bei den Baunebenkosten werden ausschliesslich die Anschlussgebühren erfasst 

(vgl. Ziff. 4.1.5 der Richtlinien und Weisungen 2008 des Fachdienstes für 

Grundstückschätzung). Weil diese Kosten nicht einer Altersentwertung unterliegen, 

werden sie in Prozenten des Neuwertes der Gebäude bestimmt 

(vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 58).

Die Vorinstanz hat für das betreffende Grundstück Baunebenkosten von Fr. 24'000.--, 

entsprechend rund 5% des Gebäudeneuwerts von Fr. 473'000.--, angenommen. 

Dieser Wert ist angemessen.

dd) Der Landwert entspricht bei allen Grundstücken dem Verkehrswert von 

unüberbautem Boden, welcher dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis 

ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse entspricht. Die 

Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren ist zu berücksichtigen. Zu beachten sind 

insbesondere die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften wie 

Grundstücksform, Beschaffenheit des Baugrundes, Hang- oder Flachlage, Altlasten, 

allfällig notwendige Spezialfundationen und teilweise Stützmauern, welche einen 

Mangel des Baugrundes bzw. des Grundstückes kompensieren müssen, die 

Eigenschaften in Bezug auf Lage, Aussicht, Umgebung, Quartiercharakter, Wohn- oder 

Geschäftslage, Einkaufsmöglichkeiten, Grösse und Bedeutung der Ortschaft usw., die 

Nutzungsmöglichkeiten, die Zufahrtsverhältnisse, die notwendigen Aufwendungen für 

den Erwerb des Grundstücks und die Erschliessungskosten (vgl. Schätzerhandbuch 

2005, S. 54). Sofern eine Gleichsetzung mit dem Kaufpreis für das zu schätzende 

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Grundstück vor der Überbauung nicht vorgenommen werden kann, erfolgt der 

Vergleich mit anderen gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche 

Voraussetzungen gelten wie für das zu bewertende Grundstück. Bei diesem 

Preisvergleich sind die Abweichungen von den Vergleichsgrundstücken durch 

Zuschläge bzw. Abzüge beim zu bewertenden Grundstück zu berücksichtigen. Es 

betrifft dies Abweichungen in Bezug auf individuelle Vor- und Nachteile, 

Besonderheiten, Lage, Art und Mass der Nutzung, Grösse, Qualität, 

Erschliessungsgrad (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 100). Wo sich der Landwert 

weder anhand des Kaufpreises noch aufgrund von Vergleichswerten feststellen lässt, 

wird er nach der Lageklassen-Methode festgelegt.

Die Vorinstanz ist von einer Bodenfläche von 383 m  ausgegangen. Diese Fläche hat 

sie nach Vergleichspreisen mit Fr. 326.-- pro m  bewertet. Dementsprechend ergab 

sich für das Grundstück ein Landwert von Fr. 125'000.--. Dieser kann anhand der 

Lageklassen-Methode überprüft werden (vgl. Schätzerhandbuch, S. 244, Tabelle 10). 

Hinsichtlich des Kriteriums "A Standort" ist festzuhalten, dass es sich um ein Dorf in 

einer wichtigen Region handelt, weshalb der Wert 4 einzusetzen ist. Zu "B Nutzung" ist 

zu bemerken, dass es sich um eine einfache Wohnzone handelt; es ist hier ein Wert 

von 3 angemessen. Zu "C Wohnlage" wurde anlässlich des Augenscheins festgestellt, 

dass das Grundstück starken Lärmimmissionen ausgesetzt ist. Es handelt sich um eine 

wenig bevorzugte Wohnlage, weshalb hier der Wert 2 einzusetzen ist. 

Verkehrstechnisch ("D Erschliessung") sind mittlere Verhältnisse gegeben; es wird ein 

Wert von 4 eingesetzt. Aufgrund der Unterschutzstellung bestehen kaum 

Umbaumöglichkeiten. Die Nachfrage ist dementsprechend als gering einzustufen, 

weshalb unter "E Marktverhältnisse" der Wert 2,5 einzusetzen ist. Es ergeben sich ein 

Gesamtwert von 15,5 und eine Lageklasse von 3,1. Der Landwert entspricht folglich 

24,03% des Neuwerts des Gebäudes inkl. Umgebungskosten und Nebenkosten, was 

Fr. 125'000.-- ergibt. Der von der Vorinstanz geschätzte Landwert ist 

dementsprechend korrekt.

ee) Zusammenfassend ergibt sich für das betreffende Grundstück mit dem 

Zweifamilienhaus in Abweichung zur Vorinstanz ein Realwert von Fr. 438'000.-- 

(Zeitwert des Gebäudes Fr. 274'000.-- und der Umgebungskosten Fr. 15'000.--, 

Baunebenkosten Fr. 24'000.--, Landwert Fr. 125'000.--).

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b) Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert eines Grundstückes und 

entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Er ergibt sich rechnerisch aus der Division 

des mit 100 multiplizierten jährlichen Mietwerts durch den Kapitalisierungssatz. Es 

kann davon ausgegangen werden, dass Liegenschaften mit dem gleichen Mietwert und 

gleichen Kapital- und Bewirtschaftungskosten unabhängig von ihrer Lage, ihrem 

möglichen Wertzuwachs oder ihrer Verkäuflichkeit usw. denselben Ertragswert 

aufweisen. Der Ertragswert ist demzufolge ein mathematischer Wert und darf nicht 

durch subjektive Werturteile beeinflusst werden (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 61).

Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im Wesentlichen durch die Basiswerte für 

Kapital- und Bewirtschaftungskosten bestimmt. Der Zinssatz für die Kapitalkosten 

entspricht dem langfristigen mittleren Kapitalzinssatz. Dieser variiert je nach Objektart. 

Er wird unabhängig von den individuellen finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers 

angewendet. Die Bewirtschaftungskosten sind diejenigen Kosten, welche durch die 

ordnungsgemässe Bewirtschaftung eines Grundstücks entstehen und die dem Mieter 

nicht direkt überbunden werden können (Eigentümerlasten). Gemessen am Total des 

Mietwerts wird deren Höhe bestimmt durch die Betriebskosten (0,1-0,5 %), 

Unterhaltskosten (0,2-2,2 %), Verwaltungskosten (0,1-0,3 %), Risiko für 

Mietzinsausfälle (0,0-0,4 %) und Abschreibungen und Rückstellungen (0,2-1,0 %; vgl. 

Schätzerhandbuch 2005, S. 64-66; Kreisschreiben 1/2004 des Fachdienstes für 

Grundstückschätzung vom 4. Februar 2004). Da die Zuschläge für die 

Bewirtschaftungskosten objektspezifisch festgelegt werden müssen, können sie 

durchaus von den angegebenen Bandbreiten abweichen (vgl. Ziff. 4.2.2 der Richtlinien 

und Weisungen 2008).

Als Mietwert für das Grundstück wurden Fr. 19'200.-- ermittelt (vgl. dazu oben). Die 

Vorinstanz wandte einen Anlagekapitalzins von 3% an (vgl. Fachdienst für 

Grundstückschätzung, Kreisschreiben 2013, Ziff. 1.1). Dabei ist ein angemessener 

Zuschlag für die Bewirtschaftungskosten vorzunehmen. Das Gericht erachtet aufgrund 

der vorliegenden Umstände für die Betriebskosten einen Wert von 0,25%, für die 

Unterhaltskosten 2%, für die Verwaltungskosten 0,25%, für Mietzinsrisiko 0,25% und 

für Abschreibungen und Rückstellungen 1,75% als angemessen. Dementsprechend ist 

mit einem Kapitalisierungssatz von 7,5% zu rechnen. Daraus ergibt sich ein Ertragswert 

von Fr. 256'000.--.

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Die Gewichtszahl (m) richtet sich grundsätzlich nach der wirtschaftlichen Bedeutung 

des Ertrags- und des Realwerts für den Verkehrswert. Ob im konkreten Einzelfall dem 

Real- oder dem Ertragswert mehr Gewicht zukommt und - damit zusammenhängend - 

welcher Gewichtungsfaktor angewendet werden soll, hängt einerseits von der Objektart 

ab. Anderseits hängt sie direkt mit den am Stichtag herrschenden Verhältnissen auf 

dem Immobilienmarkt zusammen und kann stark durch konjunkturelle Schwankungen 

beeinflusst sein. Dabei können zusätzlich regional unterschiedliche Verhältnisse 

bestehen (vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 48). Für die Wahl der Gewichtszahl sind die 

allgemeine und die örtliche Wirtschaftslage, das allgemeine Marktverhalten, Art, Grösse 

und Lage des Objektes, die Vermietbarkeit und allfällige besondere Umstände wie 

Naturgefahren und gesetzliche Einschränkungen zu berücksichtigen 

(vgl. Schätzerhandbuch 2005, S. 68 ff.). Für Zwei- bis Vierfamilienhäuser liegt die 

Bandbreite der Gewichtszahl zwischen 0,5 und 2,0 (vgl. Schätzerhandbuch 2005, 

S. 271). Bei der Schätzung im April 2012 wurde der Verkehrswert (VW) dem Ertragswert 

(EW) gleichgesetzt, der Realwert (RW) war also bedeutungslos. Bei der angefochtenen 

Schätzung wurde nunmehr als Gewichtszahl 0,5 angenommen und damit dem 

Realwert eine überwiegende Bedeutung zuerkannt, was nicht nachvollziehbar ist. Die 

Art und Lage des Objekts bieten Vorteile für die Vermietbarkeit. Zudem besteht eine 

gute Ausnützung und im Erdgeschoss ist gar eine gewerbliche Nutzung denkbar. 

Andererseits sind die baulichen Möglichkeiten aufgrund der Unterschutzstellung stark 

eingeschränkt. Dementsprechend erscheint eine Gewichtszahl von m = 1,3 als 

angemessen.

Unter Anwendung der V-Formel berechnet sich der Verkehrswert des Grundstücks wie 

folgt:

VW = [(m x EW) + RW] : (m + 1) = [(1,3 x Fr. 256'000.--) + Fr. 438'000.--] : 2,3 = 

Fr. 335'000.--.

Im Rahmen der Festlegung der Steuerwerte ist eine Aufteilung des Verkehrswertes auf 

Gebäude und Boden nicht mehr erforderlich, da es sich beim Verkehrswert der 

Gebäude um einen Versicherungswert handelt, der zudem nur im Versicherungsfall 

eröffnet wird (vgl. Art. 16  des Gesetzes über die Gebäudeversicherung, sGS 873.1).bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/13

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6.- Zusammengefasst ergeben sich also ein Mietwert von Fr. 19'200.-- und ein 

Verkehrswert von Fr. 335'000.--. Der Rekurs ist dementsprechend gutzuheissen und 

der angefochtene Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 22. November 2012 

aufzuheben.

7.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten vom Staat zu 

tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'200.-- ist angemessen (vgl. 

Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von 

Fr. 1'200.-- ist dem Rekurrenten zurückzuerstatten.

 

Entscheid:

1.    Der Rekurs wird gutgeheissen und der angefochtene Einspracheentscheid

       der Vorinstanz vom 22. November 2012 aufgehoben.

2.    Das betreffende Grundstück wird mit einem Mietwert von Fr. 19'200.-- und

       einem Verkehrswert von Fr. 335'000.-- geschätzt.

3.    Die amtlichen Kosten in der Höhe von Fr. 1'200.-- trägt der Staat.

4.    Der Kostenvorschuss von Fr. 1'200.-- wird dem Rekurrenten zurückerstattet.

 

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	Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 22.04.2013
	Art. 1 und 4 GGS (sGS 814.1), Art. 8 lit. a VGS (sGS 814.11). Grundstückschätzung, Steuerwerte. Bei der Schätzung ist der Mietwert auch bei vermieteten Grundstücken zu eröffnen, selbst wenn er für die Besteuerung unter Umständen nicht massgebend ist (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/2, 22. April 2013, II/2-2012/8). 

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