# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** bd10cc73-6caf-5353-a96d-639fb4860c9d
**Source:** Bundesgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2000-10-05
**Language:** de
**Title:** Verwaltungspraxis der Bundesbehörden (1987-2017) Bundesamt für Justiz, BJ 05.10.2000 JAAC 65.37
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_VB/CH_VB_003_JAAC-65-37--_2000-10-05.pdf

## Full Text

JAAC 65.37

Gutachten des Bundesamtes für Justiz vom 5. Oktober
2000, vgl. auch VPB 65.36

Valeur locative du logement à usage personnel. Changement de système
en matière d’imposition de logement à usage personnel (Complément à
JAAC 65.36).

- Les frais d’entretien effectifs pourront-ils encore être déduits après le
changement de système (ch. 1)?

- Une déduction limitée dans le temps des intérêts passifs en vue de
l’encouragement de l’accès à la propriété est-elle admissible du point
de vue constitutionnel (ch. 2)?

- L’adéquation des instruments fiscaux pour encourager l’accès à la
propriété (ch. 2.2) et les solutions admissibles (ch. 2.3. ss.)

- La fonction du droit transitoire: les contribuables doivent-ils pouvoir
choisir pendant 12 ans leur modèle d’imposition?

Eigenmietwert. Systemwechsel bei der Besteuerung des selbstgenutzten
Wohneigentums (Zusatz zu VPB 65.36).

- Können nach dem Systemwechsel die effektiven Unterhaltskosten
weiterhin abgezogen werden (Ziff. 1)?

- Ist ein zeitlich limitierter Abzug der Schuldzinsen zur Förderung des
Erwerbs von Wohneigentum verfassungskonform (Ziff. 2)?

- Die Ziel(un)genauigkeit der Förderung mit steuerlichen Mitteln
(Ziff. 2.2.) und Lösungsmöglichkeiten (Ziff. 2.3. ff.).

- Die Funktion von Übergangsrecht: Sollen Steuerpflichtige während
12 Jahren das Besteuerungsmodell wählen können?

1

https://www.amtsdruckschriften.bar.admin.ch/viewOrigDoc/150005162.pdf?ID=150005162
https://www.amtsdruckschriften.bar.admin.ch/viewOrigDoc/150005162.pdf?ID=150005162

Valore locativo della propria abitazione. Modifica del sistema
d’imposizione delle abitazioni in proprietà ad uso personale
(Complemento a GAAC 65.36).

- Con una modifica del sistema i costi di manutenzione effettivi possono
ancora essere dedotti (punto 1)?

- Una deduzione limitata nel tempo degli interessi passivi per
promuovere l’acquisto in proprietà è conforme alla Costituzione (punto
2)?

- L’adeguatezza (o l’inadeguatezza) dell’incoraggiamento attraverso
misure fiscali (punto 2.2) e soluzioni possibili (punto 2.3. e segg.).

- Scopo del diritto transitorio: le persone assoggettate all’imposta
devono poter scegliere il modello d’imposizione per un lasso di tempo
di 12 anni?

Das Bundesamt für Justiz (BJ) wurde gebeten, ein Modell der
nationalrätlichen Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK-N) einer
verfassungsrechtlichen Prüfung zu unterziehen. Diese Kommission möchte
im Rahmen eines Systemwechsels auf die Besteuerung des Eigenmietwerts
verzichten, gleichzeitig jedoch zum Abzug zulassen:

zusätzlich sollen

Dieses WAK-Modell ist auf die Vereinbarkeit mit dem Grundsatz der
Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
1999 [BV], SR 101), auf die Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern
(Art. 8 BV) und im Hinblick auf den Wohnbauförderungsauftrag des Bundes
(Art. 108 BV) zu überprüfen.

Zusatzgutachten Eigenmietwert/Systemwechsel

a. die effektiven Unterhaltskosten und

b. die Schuldzinsen im vollen Umfang für Ersterwerber während 15 Jahren
(jedoch höchstens Fr. 50 000.- pro Jahr);

2

https://www.amtsdruckschriften.bar.admin.ch/viewOrigDoc/150005162.pdf?ID=150005162

c. während 12 Jahren alle Steuerpflichtigen die Wahlmöglichkeit besitzen,
entweder nach der alten oder nach der neuen Methode besteuert zu werden.

1. Der Abzug der Unterhaltskosten

1.1. Die Bemessung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
(Art. 127 Abs. 2 BV)

Das BJ hat in einem Gutachten vom 14. Januar 2000[143] festgehalten, dass
Unterhaltskosten grundsätzlich nur solange steuerlich abziehbar sein können,
als sie Gewinnungskosten darstellen. Sobald der Ertrag einer selbstgenutzten
Wohnung nicht mehr als Eigenmietwert versteuert werden muss, stellen
Unterhaltskosten steuersystematisch keine Gewinnungskosten mehr dar. Ein
Abzug für Unterhaltskosten lässt sich somit schwer rechtfertigen. Böckli[144]
bezeichnet die Beibehaltung des Abzugs für die Unterhaltskosten bei einem
Systemwechsel als «geradezu unhaltbar». Denkbar wäre höchstens eine kleine
Amortisationspauschale.

Diese Argumentation steht für das BJ immer noch im Vordergrund. Dem
Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit,
wie er in Art. 127 Abs. 2 BV statuiert ist, wird sicher mit einem konsequenten
Systemwechsel, bei dem kein Abzug für Unterhaltskosten mehr möglich ist, am
ehesten entsprochen.

Das heisst jedoch nicht, dass alle andern Lösungen als verfassungswidrig
zu bezeichnen wären. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit lässt sich nicht
so genau messen, dass eine Gleichbehandlung von allen steuerpflichtigen
Personen zum vornherein garantiert ist. Die Gleichbehandlung von zwei
verschiedenen Sachverhalten setzt immer eine Würdigung voraus. Innerhalb
gewisser Grenzen besteht deshalb ein gesetzgeberischer Spielraum bei der
Bemessung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit.

1.2. Die Begründung eines Unterhaltsabzugs

Schon beim Verfassen des Gutachtens war dem BJ bekannt, dass Modelle
diskutiert werden, nach denen die Unterhaltskosten weiterhin zum Abzug
zugelassen sind. Es prüfte deshalb die Argumente, die zur Rechtfertigung
eines solchen Abzugs vorgetragen wurden. Vertretbar erschien ihm,
die Amortisation des Haus- oder Wohnungswertes durch einen fixen
Pauschalabzug zu berücksichtigen.

Dahinter steht folgende Überlegung: Wer seinen normalen notwendigen
Wohnbedarf selber finanziert, muss den Gebrauchswert dieses Wohnraums
erhalten. Ohne Unterhalt wäre ein Gebäude je nach Bauqualität nach 50 bis
100 Jahren unbewohnbar.

Der Mieter, der den gleichen Betrag in konventionelle Anlagen investiert
wie ein selbstnutzender Eigentümer in sein Wohneigentum, erleidet keinen
Wertverlust durch Abnützung. Sein Vermögen hat auch nach 50 Jahren den
gleichen Nominalwert. Durch die Zinsen ist es sogar gewachsen.

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In dieser Rechnung sind allerdings zwei Faktoren ausgeklammert, die
in der Praxis sehr wesentlich sind: die Inflation und die teilweise damit
zusammenhängende Wertsteigerung von Grundeigentum. Diese haben
in der Vergangenheit bewirkt, dass das Vermögen von Mietern trotz
(steuerbarer) Zinserträge tendenziell abgenommen und das Vermögen von
Wohneigentümern trotz Gebrauchsabnutzung des Wohnraums zugenommen
hat. Praktisch alle Grundstücke hatten nach 50 bis 100 Jahren - selbst
inflationsbereinigt - nicht einen tieferen, sondern einen höheren Marktwert.
Selbst Abbruchliegenschaften waren nicht entwertet, weil die Wertsteigerung
des Baulands den Wertverlust des Gebäudes längstens kompensierte.

Ob diese Entwicklung in die Zukunft extrapoliert werden kann, kann nicht
abschliessend beurteilt werden. Man darf aber annehmen, dass mit der
Wirtschaftsentwicklung auch die Landpreise weiter steigen und damit die
Entwertung der Gebäude kompensieren werden.

Aus dieser Sicht kommen nach Ansicht des BJ zur Einführung eines Abzugs für
die Unterhaltskosten nur zwei Motive in Frage:

1. Der Gesetzgeber kommt zum Schluss, dass mit einer weiteren
Wertsteigerung der Grundstücke[145] nicht gerechnet werden kann; oder

2. Es wird berücksichtigt, dass nicht alle Eigentümer von einer Wertsteigerung
profitieren können. In schlechten Wohnlagen und vor allem bei Gebäuden[146],
die im Baurecht (Art. 779 ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom
10. Dezember 1907 [ZGB], SR 210) erstellt wurden, ist diese Kompensation
nicht im gleichen Ausmass möglich wie bei Gebäuden, bei denen der
Eigentümer des Grundstücks und des Gebäudes identisch ist.

Die erste Begründung bereitet Schwierigkeiten. Auch wenn eine
wirtschaftliche Prognose immer mit Unsicherheiten behaftet ist, spricht in der
historischen Entwicklung nichts für die Annahme, dass Grundstückspreise
generell stabil bleiben. Eine Annahme, dass in Zukunft mit keinen
Wertsteigerungen von Grundstücken gerechnet wird, erscheint dem BJ deshalb
unhaltbar und mit einer verfassungskonformen Besteuerung unvereinbar.

Die zweite Begründung dagegen erscheint dem BJ vertretbar. Damit wird
eine Gleichbehandlung der selbstnutzenden Wohneigentümer angestrebt
und namentlich die Situation der zahlreichen Stockwerkeigentümer besser
in Rechnung gestellt, die ihre Wohnung sehr oft im Baurecht besitzen. Bei
dieser Konzeption muss jedoch ein Bezug zur Grundstückgewinnsteuer
hergestellt werden. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken werden von
den Kantonen besteuert. Diese Steuer ist im Steuerharmonisierungsgesetz vom
14. Dezember 1990 (StHG, SR 642.14) zwar verbindlich vorgeschrieben (Art. 12
StHG), doch bei Grundstücken, die vererbt oder verschenkt werden, wird die
Besteuerung bis zu einem allfälligen Verkauf «aufgeschoben» (Art. 12 Abs. 3
Bst. a StHG). Dies kann in der Praxis dazu führen, dass Grundstückgewinne
während Jahrzehnten unbesteuert bleiben.

Im heutigen System (der Eigenmietwert wird besteuert, die Unterhaltskosten
sind als Gewinnungskosten abziehbar) kann dieser Steueraufschub noch
legitimiert werden, weil zumindest der Ertrag aus selbstbewohntem
Wohneigentum noch besteuert wird.

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Anders wären die Verhältnisse bei einem Systemwechsel: Der Ertrag
(Eigenmietwert) würde nicht mehr besteuert und der Gewinn nur noch
beim Verkauf, nicht jedoch beim Erbgang oder einer Schenkung. Die
Unterhaltskosten sollen dagegen steuerlich berücksichtigt werden, obschon sie
keine Gewinnungskosten mehr darstellen. Diese Auswirkung wäre mit dem
Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
nicht mehr zu vereinbaren. Wenn die Amortisation der Liegenschaft
bei der Einkommenssteuer berücksichtigt wird, sollten wenigstens
Grundstückgewinne konsequent besteuert werden. Mit andern Worten:
Will man beim Systemwechsel weiterhin einen Abzug für die Unterhaltskosten
vorsehen, müsste aus Gründen der Rechtsgleichheit zumindest in jeder
Generation einmal der Grundstückgewinn besteuert werden. Dies drängt sich
um so mehr auf, als die selbstnutzenden Eigentümer geerbter Gebäude,
die keinen Eigenmietwert mehr versteuern müssen, am stärksten vom
Systemwechsel profitieren, da sie das Gebäude meist schuldenfrei erwerben.

Mit dieser Konzeption wird berücksichtigt, dass nicht alle selbstnutzenden
Wohneigentümer den möglichen Wertverlust der Wohnung und des Gebäudes
durch die Wertsteigerung des Grundstücks kompensieren können. Man
akzeptiert steuerlich so einen Amortisations- oder Unterhaltsabzug für alle.
Andererseits würde dann der Wertzuwachs auf dem Grundstück auch generell
besteuert, also auch dann, wenn dieses an Erben übertragen wird.

Wenn bei der Einkommenssteuer ein Abzug für die Unterhaltskosten
zulässig sein soll, kann damit angesichts dieses Zusammenspiels mit der
Grundstückgewinnsteuer nur eine Lösung in Frage kommen, welche die
Erhebung der Grundstückgewinnsteuer entsprechend modifiziert.

1.3. Abzug der effektiven Unterhaltskosten

Unter den so skizzierten Bedingungen erscheint auch ein Abzug der effektiven
Unterhaltskosten denkbar, wenn dieser klar auf werterhaltende Massnahmen
limitiert wird. Allerdings kann von der Natur der Sache her keine jährliche
Limite festgelegt werden. Renovationen werden in grösseren Abständen
vorgenommen.

Der für einen längeren Zeitraum (5, 10 oder 20 Jahre) höchstens zulässige
Abzug wäre im Gesetz festzulegen. Bis zu diesem Betrag könnten die effektiven
Unterhaltskosten in beliebig vielen Teilsummen vom jährlich zu berechnenden
steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Eine solche Regelung bedingt
jedoch, dass die kantonalen Steuerverwaltungen für jeden selbstnutzenden
Wohneigentümer eine (gesonderte) Aufstellung aller während der definierten
Zeitdauer geltend gemachten Unterhaltskosten führen müssen. (Dem BJ ist
allerdings bewusst, dass die Praktikabilität einer solchen Lösung in Zweifel
gezogen werden könnte.)

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Je länger der Zeitraum für das Mehrjahresmaximum ist, desto höher kann
der abziehbare Maximalbetrag sein. Ein allzu kurzer Zeitraum hätte den
Nachteil, dass grosse Renovationen auf mehrere Perioden verteilt würden.
Dafür wäre der administrative Aufwand für die Steuerverwaltung kleiner,
weil die Unterlagen weniger lang aufbewahrt werden müssten.

1.4. Die Maximalhöhe des Abzugs

Die Höhe des Abzugs müsste - entsprechend seinem Zweck - so festgelegt
sein, dass die notwendigen werterhaltenden Unterhaltsarbeiten zum Abzug
zugelassen wären, ohne dass indirekt wertsteigerndeMassnahmen abgezogen
werden.

1.4.1. In Prozenten des Erwerbspreises

Eine Möglichkeit besteht darin, den maximalen Abzug in Prozenten des
Erwerbspreises zu definieren: So könnten beispielsweise alle 15 Jahre
höchstens 20% des ursprünglichen Erwerbspreises als Unterhaltskosten
abgezogen werden.

Dieses System hat diverse Nachteile: Erstens müsste der Kaufpreis in den
Land- und den Liegenschaftspreis unterteilt werden, da beim Landwert
Unterhaltskosten nicht in Frage kommen können. Eine solche Aufteilung
könnte gewisse Schwierigkeiten bieten. Zweitens kann in einer Zeit grösserer
Preissteigerungen bei Grundstücken und Baudienstleistungen dieser
Prozentsatz schon nach 20 Jahren viel zu tief sein. Auch wenn faktisch nur
ein Fünftel des aktuellen Werts in die Werterhaltung investiert wird, kann
dieser Betrag prozentual einen hohen Anteil des ursprünglichen Kaufpreises
ausmachen: Eine Dachsanierung nach 50 Jahren kostet oft mehr als damals
das ganze Haus.

Eine Festsetzung des maximal zulässigen Unterhaltsabzugs in Prozenten der
Erwerbssumme erscheint dem BJ deshalb als ungeeignet.

1.4.2. Einheitliches Mehrjahresmaximum

Das BJ könnte sich jedoch ein System vorstellen, das für alle selbstnutzenden
Wohneigentümer den gleichen Maximalabzug vorsieht.

Dies bedarf zur Begründung einer Bezugnahme auf das Gutachten vom
Januar 2000[147]. Dort wurde davon ausgegangen, dass die Unterhaltskosten
nur im Umfang des normalen notwendigen Wohnbedarfs zum Abzug
zugelassen werden dürfen. Diese Einschränkung ergibt sich daraus, dass
mit dem Systemwechsel von der Investitionsgutlösung zur Konsumgutlösung
gewechselt werden soll. Eine Wohnung, ob gemietet oder gekauft, wird nach
dieser Konzeption als Konsumgut betrachtet. Steuerlich berücksichtigt wird
nur der normale notwendige, nicht jedoch der gehobene Wohnbedarf.

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Dies bedeutet, dass nur die Unterhaltskosten für den normalen notwendigen
Wohnbedarf steuerlich berücksichtigt werden können. Das muss sowohl bei
einem pauschalen wie bei einem effektiven Abzug dieser Kosten gelten. Der
Unterhalt von gehobenen Wohnungen dagegen soll weder pauschal noch
effektiv steuerlich berücksichtigt werden, da dieser in den Konsumgutbereich
fällt. Der Unterhalt von Konsumgütern, und als solche sind gehobenere
Wohnobjekte zu bezeichnen, kann steuerlich nicht zum Abzug zugelassen
werden. Das gilt schon heute für den Unterhalt eines Autos oder Segelschiffs.

Nach dieser Konzeption wäre deshalb für eine bestimmte Periode ein
einheitlicher maximaler Unterhaltskostenabzug vorzusehen, der für alle
selbstnutzenden Wohneigentümer gleich hoch wäre, unabhängig davon, ob sie
grosses oder bescheidenes Wohneigentum besitzen. Die werterhaltenden
Unterhaltskosten könnten dabei während dem gesetzlich zu regelnden
Zeitraum (5, 10, 20 Jahre) in beliebig vielen Teilsummen bis zum Erreichen
dieses Mehrjahresmaximums steuerlich abgezogen werden.

Variabel wäre dieser Maximalbetrag nur, wenn zwei erwachsene Personen,
die gemeinsam veranlagt werden, in gemeinsamem selbstgenutztem
Wohneigentum leben. In diesem Fall würde es sich rechtfertigen, den
möglichen Abzug um 50-100% zu erhöhen. Angesichts der Tatsache, dass die
Wohnkosten für zwei Personen nicht doppelt so hoch sind wie für eine Person,
würde das BJ die Erhöhung um die Hälfte als sachgerecht erachten[148].

1.5. Einzelfragen

Die Grenzziehung zwischen wertsteigernden und werterhaltenden
Unterhaltskosten kann nach den gleichen Grundsätzen wie heute erfolgen.
Viele Abgrenzungsfragen, die sich heute stellen, wären jedoch einfacher
zu beantworten, weil der Maximalabzug eine Grenze gegen versteckte
Wertsteigerungen bildet. Zusätzlich könnte wahrscheinlich auf die umstrittene
Dumont-Praxis[149] verzichtet werden, da die Unterhaltsabzüge in jeder
Periode begrenzt sind. Es kann hier nicht mehr relevant sein, ob der Unterhalt
sofort oder erst nach 5 Jahren vorgenommen wird.

Das BJ könnte sich sogar vorstellen, dass weiterhin zwischen einem
pauschalen Unterhaltsabzug und dem Abzug der effektiven Kosten gewählt
werden könnte. Verfassungswidrig wäre jedoch ein alljährlichesWahlrecht.
Damit würden - wie heute - die Unterhaltskosten zu grosszügig berücksichtigt.
Das Besteuerungssytem müsste bei Erwerb des Grundeigentums oder bei
der Einführung des Systems gewählt und während einer langen Zeit (z. B.
20 Jahren) beibehalten werden.

1.6. Zwischenergebnis

Das BJ gelangt deshalb zum Schluss, dass es verfassungsrechtlich nicht
ausgeschlossen ist, auch nach einem Systemwechsel die effektiven
Unterhaltskosten zum Abzug zuzulassen, wenn folgende Bedingungen erfüllt
sind:

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1. Der Maximalabzug wird für alle selbstnutzenden Wohneigentümer
einheitlich so hoch festgelegt, dass die Unterhaltskosten nur im Rahmen
des normalen notwendigen Wohnbedarfs berücksichtigt werden. Die
werterhaltenden Unterhaltskosten könnten dabei während einem gesetzlich
zu regelnden Zeitraum (5, 10, 20 Jahre) in beliebig vielen Teilsummen bis zum
Erreichen dieses Mehrjahresmaximums steuerlich abgezogen werden. Werden
zwei erwachsene Personen gemeinsam veranlagt (Familienbesteuerung), kann
der Maximalabzug um 50-100% erhöht werden. Gegebenenfalls kann auch ein
Wahlrecht zwischen pauschalem und effektivem Abzug gesetzlich statuiert
werden, doch muss eine einmal vorgenommene Wahl während einer langen
Dauer (20 Jahre) beibehalten werden.

2. Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG ist bei der Einführung eines Unterhaltsabzugs
gleichzeitig so zu revidieren, dass auch bei einem Erbgang oder einer
Schenkung die Grundstückgewinnsteuer geschuldet ist. Weiterhin
aufgeschoben werden könnte die Steuer beim Eigentumswechsel unter
Ehegatten in familien- oder erbrechtlichem Zusammenhang.

2. Der Abzug der Schuldzinsen für Ersterwerber während
15 Jahren

2.1. Die Einbettung der Wohneigentumsförderung in der
Verfassung

Die WAK-N möchte Ersterwerbern von selbstgenutztemWohneigentum
während 15 Jahren zugestehen, die Schuldzinsen im vollen Umfang steuerlich
abzuziehen. Der Abzug wäre gemäss Stabilisierungsprogramm[150] auf
Fr. 50 000.- limitiert.

Ein Abzug für Schuldzinsen für Ersterwerber muss unter folgenden
verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten geprüft werden:

1. Das BJ hat in seinem Gutachten festgehalten, dass nach dem Systemwechsel
ein Schuldzinsabzug grundsätzlich der Rechtsgleichheit (Art. 8 BV) und
dem Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
(Art. 127 Abs. 2 BV) widerspricht. Jede Person hat einen verfassungsrechtlich
garantierten Anspruch auf eine Besteuerung nach ihrer wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit. Für Mieter und Wohneigentümer gilt zusätzlich das Gebot
der Gleichbehandlung. Dieses Gebot wäre verletzt, wenn die Wohneigentümer
ihre Wohnkosten unter dem Titel «Schuldzinsen» steuerlich absetzen könnten,
während eine solche Möglichkeit den Mietern nicht offen stünde.

2. Zu begründen ist ein Schuldzinsabzug nur durch den Auftrag des Bundes,
«den Wohnungsbau, den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum,
das dem Eigenbedarf Privater dient, sowie die Tätigkeit von Trägern
und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus» zu fördern
(Art. 108 Abs. 1 BV). Grundsätzlich darf von einer Kompetenznorm nicht
grundrechtswidrig Gebrauch gemacht werden. Die Grundrechte binden
auch den Gesetzgeber. Die Förderung einer Gruppe beinhaltet jedoch per
definitionem eine Ungleichbehandlung aller nicht-geförderten Gruppen. Jeder
geförderten Gruppe entspricht eine im Vergleich dazu benachteiligte Gruppe.
Anders ist eine Förderungswirkung nicht zu erreichen.

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3. Das Gebot der Gleichbehandlung und der Auftrag der Wohnbauförderung
stehen damit in einem gewissen Spannungsverhältnis zueinander. Dieses
muss so aufgelöst werden, dass der Erwerb von Wohneigentum möglichst
optimal gefördert und gleichzeitig der Anspruch auf Gleichbehandlung
möglichst wenig eingeschränkt wird. Die Beschränkung der Gleichbehandlung
muss auch dem Verhältnismässigkeitsprinzip entsprechen (Art. 36 BV).
Verfassungskonform ist deshalb nur eine Förderung von Ersterwerbern
selbstgenutzten Wohneigentums, welche die Mieter nicht unverhältnismässig
benachteiligt bzw. die Eigentümer nicht unverhältnismässig bevorzugt. Dabei
ist auch die Verhältnismässigkeit der Förderungsmassnahme selbst zu prüfen.
Dies ergibt sich direkt aus der Bundesverfassung: «Staatliches Handeln muss
im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein» (Art. 5 Abs. 2 BV).

2.2. Ist die Wohneigentumsförderung mit steuerlichen
Mitteln zulässig?

Das Hauptproblem bei Förderungsmassnahmen mit steuerlichen
Mitteln entsteht durch den progressiven Tarif: Ein Abzug von der
Bemessungsgrundlage bewirkt, dass diejenigen am meisten gefördert werden,
die das höchste Einkommen versteuern und somit am wenigsten auf eine
Förderung angewiesen sind. Wer sich jedoch das Wohneigentum «vom Mund
abspart», profitiert in geringerem Mass. Ebenso werden Personen mit wenig
Eigenkapital und grossem Einkommen stärker gefördert als solche, die lange
auf das Ziel hin gespart haben und viel Eigenkapital einbringen, jedoch nur
über ein durchschnittliches Einkommen verfügen.

Diese (unerwünschte) Wirkung entsteht dadurch, dass einerseits die
Steuerersparnis mit dem Grenzsteuersatz steigt, und andererseits - zumindest
wenn jährlich bis zu Fr. 50 000.- Schuldzinsen abziehbar sind - Personen
mit hohem Einkommen sich tendenziell auch höher verschulden und damit
die Steuererleichterung stärker beanspruchen als Personen mit geringem
Einkommen.

Aus rechtlicher Sicht ist entscheidend, ob ein zeitlich begrenzter Abzug für
Schuldzinsen mit Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 2 und 3 BV vereinbar ist.
Diese Bestimmungen statuieren, dass staatliches Handeln allgemein, und
die Einschränkung von Grundrechten speziell, durch ein öffentliches Interesse
gerechtfertigt und verhältnismässig sein muss. In erster Linie ist deshalb zu
prüfen, ob eine möglichst hohe Quote von Wohneigentümern im öffentlichen
Interesse liegt, und in zweiter Linie, ob eine Förderung mit steuerlichen
Mitteln verhältnismässig ist.

2.2.1. Das öffentliche Interesse

Die erste Frage beantwortet schon Art. 108 BV: Der Wunsch weiter Teile der
Bevölkerung, irgendwann im Leben ein eigenes Haus zu erwerben, wird aus
sozial- und staatspolitischen Gründen als förderungswürdig betrachtet.[151]
Insofern besteht wohl ein öffentliches Interesse an einer hohen Quote von
Eigentümern selbstbewohnter Häuser.

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Wenn die steuerlichen Rahmenbedingungen entsprechend gestaltet werden,
könnte für Personen mit gutem und sehr gutem Einkommen ein starker
finanzieller Anreiz geschaffen werden, Grundeigentum zu erwerben. Das
Ziel der Wohneigentumsförderung kann jedoch nicht darin bestehen, um
jeden Preis eine hohe Eigentümerquote zu erreichen. Die Verfassung verlangt,
dass bei Förderungsmassnahmen die «Interessen von Familien, Betagten,
Bedürftigen und Behinderten» berücksichtigt werden (Art. 108 Abs. 4 BV). Dies
bedeutet, dass in erster Linie Personen zu fördern sind, denen der Zugang zu
Wohneigentum sonst verbaut wäre.

2.2.2. Die Verhältnismässigkeit

Keine direkte Antwort liefert die Verfassung auf die Frage, ob die Förderung
mit steuerlichen Mitteln verhältnismässig ist.

«Das Verhältnismässigkeitsprinzip enthält drei Elemente: Eine staatliche
Massnahme muss geeignet sein, das angestrebte Ziel zu erreichen
(Geeignetheit), staatliches Handeln darf in materieller, räumlicher, zeitlicher
und persönlicher Hinsicht nicht schärfer einschränken, als dies für die
Erreichung des Ziels nötig ist (Erforderlichkeit, ‹geringstmöglicher Eingriff›);
schliesslich muss die geeignete und erforderliche Massnahme in einem
vernünftigen Verhältnis zum angestrebten Ziel stehen (Verhältnismässigkeit
im engeren Sinn oder Verhältnismässigkeit des geforderten Opfers).»[152] Das
Verhältnismässigkeitsprinzip beinhaltet auch eine Gewichtung von Zweck und
Mitteln.

Zwei dieser Elemente stehen bei einer Überprüfung der
Wohneigentumsförderung mit steuerlichen Mitteln im Vordergrund:
die Geeignetheit und die Verhältnismässigkeit im engeren Sinn. Ist die
Förderung mit steuerlichen Mitteln geeignet, das Ziel einer höheren
Wohneigentumsquote zu erreichen, und werden die vorhandenen Mittel
effizient eingesetzt, d. h. in einem vernünftigen Verhältnis zum angestrebten
Ziel?

Aus der Sicht der Mieter stellt sich auch die Frage der Erforderlichkeit der
Massnahmen. Welches Mass von Unterstützung der Grundeigentümer und
damit der Schlechterbehandlung der Mieter ist erforderlich, um das Ziel einer
höheren Eigentümerquote zu erreichen?

Die Antwort auf die Verhältnismässigkeit einer Massnahme orientiert sich
nach deren Ziel. In der Annahme, dass das Ziel darin besteht, Ersterwerber zu
fördern, die nur über durchschnittliche Mittel verfügen (siehe Ziff. 2.2.1.),
muss die Förderung über Schuldzinsabzüge in erster Linie auf ihre
Geeignetheit untersucht werden. Ein Indikator der Geeignetheit ist der
Umfang der Förderung in den verschiedenen Konstellationen.

2.2.3. Umfang der Förderung

Das Eidgenössische Finanzdepartement (EFD) schlägt in seiner
Vernehmlassungsvorlage vom Mai 2000 gestützt auf die Vorschläge der
Expertenkommission Eigenmietwert/Systemwechsel (KES)[153] einen

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limitierten Abzug der Schuldzinsen für Ersterwerber von selbstgenutztem
Wohneigentum vor. Im ersten Jahr wäre für Verheiratete ein Abzug von
Fr. 10 000.- möglich und für Alleinstehende ein solcher von Fr. 5000.-. Dieser
Abzug würde alljährlich um 10 Prozentpunkte reduziert und somit nach
10 Jahren hinfällig.

Für die Mehrheit der WAK-N ist dieser Vorschlag zu restriktiv. Geltend
gemacht wird, dass innerhalb dieser Frist eine Hypothek unmöglich abbezahlt
werden könne. Deshalb dürfe der Abzug nicht degressiv ausgestaltet werden,
und er müsse über eine längere Dauer zulässig sein. Die WAK-N schlägt einen
Abzug der effektiven Schuldzinsen bis zu einem Höchstbetrag von Fr. 50 000.-
während 15 Jahren vor.

Nach heutigem Recht ist ein Abzug für Schuldzinsen dadurch begründet,
dass diese Gewinnungskosten eines Einkommensbestandteils, des
Eigenmietwerts, darstellen. Mit der Aufrechnung des Eigenmietwerts wird
die Gleichbehandlung von Wohneigentümern mit Mietern gewährleistet,
da jene ihren Mietaufwand nicht abziehen können. Die Förderung von
Ersterwerbern von selbstgenutztemWohneigentum entsteht durch eine
massvolle Festsetzung des Eigenmietwerts.[154]

Nach dem Systemwechsel wird auf diese Aufrechnung des Eigenmietwerts
verzichtet, während Mieter ihren Mietzins steuerlich weiterhin nicht absetzen
können. Wie das BJ im ersten Gutachten[155] dargestellt hat, entsteht dabei
ein Gleichbehandlungsproblem: Der Eigentümer, der sein Haus abbezahlt oder
schuldenfrei geerbt hat, wird gegenüber Eigentümern mit hoher Schuldenlast
sowie Mietern allgemein privilegiert.

Mit einem zusätzlichen Schuldzinsabzug für Ersterwerber soll nach dem
Systemwechsel der Erwerb von selbstgenutztemWohneigentum gefördert
werden. Diese Förderung führt per definitionem zu einer Privilegierung der
Ersterwerber gegenüber den Mietern. Der Umfang dieser Förderung lässt sich
durch den vorgesehenen Abzug berechnen: Während heute verschuldete
Ersterwerber im Umfang der Differenz zwischen dem Eigenmietwert und
den Schuldzinsen (multipliziert mit dem Grenzsteuersatz) gefördert werden,
wären nach dem Systemwechsel die gesamten Schuldzinsen bis zu einem
Maximalbetrag (multipliziert mit dem Grenzsteuersatz) Gegenstand der
Förderung.

Mit andern Worten: Mit einem Schuldzinsabzug von jährlich maximal
Fr. 50 000.- während 15 Jahren würden verschuldete Ersterwerber von
Grundeigentum dank der Förderung gleich behandelt wie schuldenfreie
Eigentümer, die durch den Systemwechsel wie dargestellt privilegiert
würden. Damit würden Grundeigentümer in praktisch jeder Konstellation
deutlich weniger stark besteuert als Mieter in vergleichbaren wirtschaftlichen
Verhältnissen. Schuldenfreie Eigentümer würden durch den Systemwechsel
gegenüber Mietern grundsätzlich privilegiert und Eigentümer mit starker

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Verschuldung solange gefördert, bis ihre Schulden stark reduziert sind. Diese
generelle Privilegierung der Eigentümer gegenüber den Mietern ist nach
Ansicht des BJ mit der Verfassung nicht mehr vereinbar.

2.3. Was wäre ein verhältnismässiger Schuldzinsabzug?

Wenn man die Förderung auf die effektiv förderungswürdige Mehrbelastung
des Eigentumserwerbs beziehen will, muss sie auf das notwendige Mass
begrenzt werden. Die praktische Erfahrung zeigt, dass die meisten Leute
bereit sind, für die eigenen vier Wände höhere Hypothekarzinsen zu zahlen
als sie für eine Mietwohnung Mietzins bezahlen würden, auch wenn mit
dem Eigenheim der Komfort nicht steigt. Sie verbinden mit dem Kauf des
Eigenheims die Hoffnung auf eine längerfristig günstigere Wohnform,
namentlich im Alter. Dafür nehmen sie die höhere Anfangsbelastung in Kauf.

Diese tendenziell höhere Zinsbelastung in der Anfangsphase sollte Gegenstand
der Förderung des Wohneigentumserwerbs sein. Förderungswürdig ist die
Tatsache, dass jemand vorübergehend höhere Wohnkosten in Kauf nimmt.
Massgebend für den Umfang der Förderung ist somit nicht die Zeitdauer bis
zur Abzahlung der Hypothek, sondern die Zeit, bis eine Belastung erreicht
wird, welche derjenigen eines vergleichbaren Mieters entspricht. Nur so wird
mittelfristig wieder eine Gleichbehandlung mit den Mietern erreicht.

Ein Schuldzinsabzug nach dem Systemwechsel sollte deshalb so ausgestaltet
sein, dass der Erwerb und das Halten von selbstbewohntemWohneigentum
während einer beschränkten Dauer gefördert werden. Die Höhe der
Förderung ist durch die zusätzlichen Kosten begrenzt, die durch den
Eigentumserwerb entstehen.

Unter der Annahme, dass für einen durchschnittlichen Käufer - ohne
Komfortsteigerung - die Wohnkosten nach dem Kauf ummonatlich Fr. 500.-
steigen, ergibt dies einen jährlichen förderungswürdigen Höchstbetrag
von Fr. 6000.-. Wenn Ersterwerber im Umfang des gesamten Betrags
subventioniert werden sollen, ergäbe dies umgerechnet auf einen
Schuldzinsabzug für Personen mit einem Grenzsteuersatz von 10% einen
Abzug von Fr. 60 000.-, für solche mit einem Grenzsteuersatz von 30% jedoch
nur Fr. 20 000.-.

Angesichts dieser Rechenbeispiele würde das BJ einen Schuldzinsabzug in
der Grössenordnung von Fr. 20 000.- jährlich als oberste verfassungsrechtlich
zulässige Grenze erachten, da sonst Spitzenverdiener stärker als erforderlich
subventioniert werden. Eine Förderung der Bestverdienenden in einem
höheren Umfang als förderungswürdige Zusatzkosten anfallen, erschiene
sowohl mit Blick auf die Förderungsmassnahme selbst wie auf die
Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern als unverhältnismässig.
Diese Zahlen zeigen jedoch deutlich, dass ein Schuldzinsabzug keine
zielgenaue und effiziente Förderung von Wohneigentumserwerb darstellt.
Dessen grundsätzliche Verhältnismässigkeit bleibt insofern zweifelhaft[156]
(siehe Ziff. 2.4.).

Die Dauer der Förderung müsste nach Erachten des BJ auf 10 Jahre beschränkt
werden, damit die Förderung mit Blick auf vergleichbare Mieter noch als
verhältnismässig bezeichnet werden könnte. Mit einem Schuldzinsabzug, der

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praktisch bis zum vollständigen Zurückzahlen der Hypothek vorgenommen
werden kann, würden selbstnutzende Wohneigentümer auf Dauer gegenüber
Mietern in einem Mass privilegiert, der durch Art. 108 BV nicht mehr
legitimiert werden könnte.

Der Abzug muss zudem grundsätzlich auf Ersterwerber beschränkt werden.
Im Steuerpaket 2001 ist neuerdings von Neuerwerbern die Rede, was die
Möglichkeit von mehrmaligem Neuerwerb zulässt. In jedem Fall ist im Gesetz
zu definieren, wer vom Abzug profitieren kann. Dabei sind einige Fragen zu
beantworten, wie:

- Ist der Abzug nur einmal im Leben zulässig?

- Was gilt für Personen, die zuerst allein und später mit einem Lebenspartner
zum zweiten Mal Grundeigentum erwerben?

- Soll bei Umzug eine Ersatzbeschaffung möglich sein?

- Muss bei vorzeitigem Verkauf etwas zurückerstattet werden?

Mit Blick auf diese Zusammenhänge erachtet das BJ einen auf Fr. 50 000.-
begrenzten Schuldzinsabzug für Ersterwerber während 15 Jahren als
unverhältnismässig hoch und damit als verfassungswidrig. Diese staatliche
Massnahme ist einerseits ungeeignet, weil sie ihr Ziel, die Wohnbauförderung
bei Personen, die dieser bedürfen, nicht oder nur mit grosser Streuwirkung
erreicht, und sie ist andererseits ineffizient im Sinne eines nicht vernünftigen
Verhältnisses zwischen dem Ziel und den eingesetzten Mitteln.

Aus der Sicht des BJ ist ein Schuldzinsabzug in der Grössenordnung von
jährlich Fr. 20 000.- während 10 Jahren das Maximum dessen, was noch als
verhältnismässig bezeichnet werden könnte.

2.4. Andere Förderungsmassnahmen

Ohne Zweifel sind staatliche Massnahmen denkbar, die das Förderungsziel
besser und effizienter erreichen würden, als ein Abzug für Schuldzinsen.
Die Zusatzverbilligung im Rahmen von Art. 42 des Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG, SR 843) beinhaltet
solche Massnahmen: Wer ein gewisses Einkommen und Vermögen nicht
überschreitet, hat Anspruch auf nicht rückzahlbare Zuschüsse des Bundes.

Diese Zusatzverbilligungen werden nur bei relativ bescheidenem Einkommen
und Vermögen gewährt. Dieses System liesse sich jedoch so umgestalten,
dass alle Ersterwerber von selbstgenutztemWohneigentum unabhängig
vom Einkommen während beispielsweise 10 Jahren Anspruch auf einen
festen Beitrag an die Schuldzinsen hätten. So würden alle Ersterwerber, die
Schuldzinsen zu bezahlen haben,mit dem gleichen Beitrag subventioniert, was
bei einem Steuerabzug nie erreichbar ist.

Theoretisch wäre es sogar denkbar, dass sich das Gemeinwesen am Kaufpreis
mit einem einmaligen Unterstützungsbeitrag beteiligt. Aus staatlicher
Sicht sind einmalige Subventionen alljährlichen vorzuziehen. Bei dieser
Lösung bestünde allerdings die Gefahr, dass die Subvention indirekt in den

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Grundstückmarkt fliesst. Die Liegenschaftspreise würden sich tendenziell bis
zu diesem Betrag verteuern.[157] Insofern kann eine solche Subvention nicht
in Frage kommen.

Technisch liesse sich eine jährliche Subvention insofern mit der
Steuerrechnung verbinden, als der Abzug vom geschuldeten Steuerbetrag
vorgenommen werden könnte. Rechtlich handelt es bei einem Abzug vom
Steuerbetrag um eine Verrechnung von zwei Forderungen: Die steuerpflichtige
Person schuldet dem Staat eine Steuer und der Staat leistet dieser Person eine
bestimmte Subvention.

Ein solches System, das alle gleich stark subventioniert, unterscheidet sich
deutlich von einem System mit Schuldzinsabzug, bei dem die Personen mit
dem höchsten Einkommen die höchsten Subventionen erhalten. Unter dem
Gesichtspunkt der Geeignetheit und des Zielerreichungsgrades ist es einem
System mit Schuldzinsabzug bei weitem vorzuziehen.

2.5. Zwischenergebnis

1. Ein Schuldzinsabzug nach dem Systemwechsel von (maximal)
Fr. 50 000.- für Ersterwerber verletzt nach Ansicht des BJ den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit und ist damit verfassungswidrig.

2. Verfassungskonform wäre ein Schuldzinsabzug in der Grössenordnung von
maximal Fr. 20 000.- pro Jahr, während höchstens 10 Jahren.

3. Wesentlich effizienter im Sinne eines vernünftigen Verhältnisses zwischen
dem Ziel der Eigentumsförderung und dem Mitteleinsatz wäre eine direkte
Subvention aller Ersterwerber. Diese könnte durch einen Abzug vom
Steuerbetrag gewährt werden.

4. Im Gesetz ist klar zu definieren, wer als Ersterwerber zu gelten hat.

3. Ein Wahlrecht in der Übergangszeit

3.1. Die Funktion von Übergangsrecht

Übergangsrecht soll einen möglichst harmonischen Übergang vom alten
zum neuen Recht gewährleisten. Mit Übergangsrecht sollen unnötige Härten
vermieden werden. Übergangsrechtliche Regelungen entsprechen damit
dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit. Gleichzeitig sollen die Bürger bis
zu einem gewissen Grad im Vertrauen auf die Kontinuität der staatlichen
Regelungen geschützt werden. Namentlich in Bereichen, wo langfristige
Entscheide gefällt werden, ist eine sorgfältige Übergangsregelung angezeigt.

Die Besteuerung von selbstbenutztemWohneigentum ist fraglos ein
Gebiet, in dem langfristige Entscheide grosse finanzielle Tragweite haben
können. Der Bürger soll davor geschützt werden, dass mit grundlegenden
Rechtsänderungen eine sinnvolle, in gutem Glauben vorgenommene Planung
vereitelt wird.

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Dies ist jedoch nur die eine Seite des Übergangsrechts. Zu beachten ist
auch das öffentliche Interesse des Gemeinwesens an einer einheitlichen,
rechtsgleichen Regelung. Dieses ist mit dem Interesse des Privaten an
einer gewissen Voraussehbarkeit staatlicher Massnahmen abzuwägen.
«Es würde die Rechtsetzung weitgehend lahmlegen, wenn man
von einem schutzwürdigen Vertrauen in die Unabänderbarkeit des
jeweiligen Rechtszustandes ausginge. Der Fortbestand der verschiedenen
Rechtsverhältnisse und Rechtslagen zöge eine Buntheit der Rechtsordnung
nach sich, die der Rechtssicherheit abträglich wäre.»[158] Ganz besonders gilt
dies im Steuerrecht, in welchem ein Wahlrecht einen gewissen Zwang darstellt,
sich von Spezialisten beraten zu lassen.

3.2. Das Übergangsrecht im Verhältnis zur dauerhaften Regel

Bevor der Inhalt von Übergangsrecht diskutiert werden kann, muss der
Inhalt des dauerhaften neuen Rechts bekannt sein. Nur so lässt sich prüfen, ob
Übergangsrecht notwendig ist.

Bei den auf Dauer ausgelegten legislatorischen Vorstellungen der WAK-N ist
Übergangsrecht überflüssig. Solange sowohl die effektiven Unterhaltskosten -
wie heute - vollumfänglich zum Abzug zugelassen sind und die Schuldzinsen
für Ersterwerber bis zu einer Grenze von jährlich 50 000 Franken - ebenfalls
wie heute - auch abgezogen werden können, ist nicht ersichtlich, wer das
alte System mit der Eigenmietwertbesteuerung wählen sollte. Denkbar ist
höchstens, dass bei einer restriktiven Definition von «Ersterwerber» einige
Steuerpflichtige, die nicht mehr als Ersterwerber gelten, ein Interesse an
der alten Regelung hätten. Diese brauchen jedoch nicht eine zwölfjährige
Übergangsfrist mit Wahlrecht.

Bei einem «härteren» Übergang stellt sich die Frage anders: Bei einer starken
Begrenzung des Schuldzinsabzugs und vor allem bei einer Streichung oder
Pauschalierung des Unterhaltsabzugs können sich Härtefälle ergeben.

3.2.1. Übergangsrecht zum Schuldzinsabzug

Übergangsrechtlichen Schutzes bedürfen Wohneigentümer, deren
Schuldzinsen den bisherigen Eigenmietwert deutlich übersteigen. Im
Normalfall dürfte dies bei Ersterwerbern zutreffen. Insofern ist eine
übergangsrechtliche Bestimmung wichtig, die Ersterwerber, die ihr Eigentum
noch unter dem alten Recht erworben haben, von der gleichen Förderung
profitieren lässt wie Personen, die erst unter dem neuen Recht Eigentümer
geworden sind. Dies kann erreicht werden, indem die vorgesehene
zehnjährige Frist für Schuldzinsen von Ersterwerbern nach neuem Recht
analog auf Erwerber von Grundstücken, die vor der Rechtsänderung erworben
wurden, angewandt wird. Denkbar ist auch, dass für Eigentümer von
Grundstücken, die erst vor kurzem erworben wurden, die Zehnjahresfrist
mit dem neuen Recht neu zu laufen beginnt. Diese Regelung würde aber
wieder Ungleichbehandlungen schaffen.

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Für Personen, die nicht Ersterwerber sind, müsste eine andere Regelung
gefunden oder übergangsrechtlich auf die Voraussetzung verzichtet werden,
dass nur Ersterwerber von der Startförderung profitieren.

3.2.2. Übergangsrecht zum Unterhaltsabzug

Hier ist die Problematik komplizierter: Wenn der Unterhaltsabzug gestrichen
oder massiv beschränkt respektive ein Pauschalabzug eingeführt wird, haben
alle bisherigen Eigentümer, bei denen eine grössere Renovation ansteht, ein
Interesse, diese möglichst rasch vorzunehmen. Diese Personen reduzierten
meist über Jahrzehnte ihre Schulden und wollen vor der Pensionierung ihr
Haus nochmals erneuern.

Wenn für diese Fälle die Übergangsfrist allzu kurz gehalten ist, wird dies
einen enormen Auftragszuwachs für die Baubranche geben. Dies mag zwar
erwünscht sein, doch könnten die damit verbundenen Preissteigerungen die
Vorteile des Unterhaltsabzugs wieder zunichte machen. Mit andern Worten
besteht auch hier die Gefahr, dass am Schluss gar nicht die Wohneigentümer
vom Abzug profitieren, sondern die Baubranche. Deshalb sollte der
Nachfragedruck insofern reduziert werden, als beim Unterhaltsabzug eher
eine lange, jedoch höchstens zehnjährige Übergangsfrist vorgesehen wird.
Während dieser Übergangsfrist müsste bei Wahl des alten Systems auch der
bisherige Eigenmietwert versteuert werden!

Aus Deutschland sind krasse Missbräuche bei der Ausübung eines
solchen Wahlrechts bekannt.[159] Um solchen zu begegnen, könnte der
Höchstabzug begrenzt werden, zum Beispiel auf das Fünffache des jährlichen
Eigenmietwerts oder auf einen Prozentsatz des amtlichen Werts.

4. Zusammenfassung

Zum Unterhaltsabzug

1. Nach einem Systemwechsel ist ein Abzug der effektiven Unterhaltskosten
nicht ausgeschlossen, wenn der Maximalabzug für alle selbstnutzenden
Wohneigentümer einheitlich so hoch festgelegt wird, dass die Unterhaltskosten
nur im Rahmen des normalen notwendigen Wohnbedarfs berücksichtigt
werden. Die werterhaltenden Unterhaltskosten könnten während dem
definierten Zeitraum in beliebig vielen Teilsummen bis zum Erreichen des
Maximums vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

2. Damit nach demWegfall der Ertragsbesteuerung (Eigenmietwert) und
der Beibehaltung des Unterhaltsabzugs die Grundstückgewinne konsequent
besteuert werden, ist Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG so zu revidieren, dass auch
bei einem Erbgang oder einer Schenkung die Grundstückgewinnsteuer
geschuldet ist. Damit wird die Rechtsgleichheit zwischen den verschiedenen

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Wohneigentumsformen gewährleistet. Weiterhin aufgeschoben werden
könnte die Steuer beim Eigentumswechsel unter Ehegatten in familien- oder
erbrechtlichem Zusammenhang.

Zum Schuldzinsabzug

3. Ein Schuldzinsabzug nach dem Systemwechsel von (maximal) Fr. 50 000.-
für Ersterwerber verletzt den Grundsatz der Verhältnismässigkeit
und ist damit verfassungswidrig. Noch verfassungskonform wäre ein
Schuldzinsabzug in einer Grössenordnung von maximal Fr. 20 000.- pro Jahr,
während höchstens 10 Jahren.

4. Wesentlich effizienter im Sinne eines vernünftigen Verhältnisses zwischen
dem Ziel der Eigentumsförderung und dem Mitteleinsatz wäre eine direkte
Subvention aller Ersterwerber. Diese könnte durch einen Abzug vom
Steuerbetrag gewährt werden.

Zum Übergangsrecht

5. Ein übergangsrechtliches Wahlrecht zwischen dem alten und dem neuen
System ist nur insofern sinnvoll, als das neue System in Teilbereichen strenger
ist als das alte.

6. Ein langjähriges Recht, das Besteuerungssystem zu wählen, rechtfertigt
sich nur dort, wo grosse Härten entstehen können. Eine langes Wahlrecht
ist nur beim Unterhaltsabzug, nicht jedoch beim Schuldzinsabzug
angebracht, solange auch altrechtliche Ersterwerber von der neurechtlichen
Ersterwerberförderung profitieren können.

[143] Gutachten des Bundesamts für Justiz vom 14. Januar 2000 zum
Systemwechsel bei der Besteuerung des selbstgenutzten Wohneigentums
(hiernach: Gutachten vom Januar 2000), publiziert als Beilage 1 zum Bericht
der Kommission Eigenmietwert / Systemwechsel (KES), S. 16 und 22, und VPB
65.36.
[144] Peter Böckli, Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, Gutachten
zuhanden des Luzerner Regierungsrates, Luzern 1993, S. 91.
[147] Gutachten vom Januar 2000 (Fn. 143), VPB 65.36 Ziff. 6.2.3.
[148] Schlussbericht der Expertenkommission Familienbesteuerung, Bern
1998, S. 42.
[149] BGE 99 Ib 362, vgl. auch BGE 123 II 218.
[150] Bundesgesetz vom 19. März 1999 über das Stabilisierungsprogramm
1998 (AS 1999 2374).
[151] So die Neue Zürcher Zeitung (NZZ) vom 15./16. April 2000, S. 13.
[152] Botschaft zur Verfassungsrevision, BBl 1997 I 133 f., und Jörg
Paul Müller, Einleitung zu den Grundrechten, in: Kommentar zur
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 29. Mai 1874
(hiernach: Kommentar aBV), Basel/Zürich 1987, Rz. 145 ff.
[153] Bericht KES (Fn. 143), S. 55 ff.
[154] Professor Baumberger spricht in seinem Gutachten zuhanden der KES
(Beilage 2 zum KES-Bericht) von einem «üblichen Eigenmietwertrabatt» (S. 9).

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https://www.amtsdruckschriften.bar.admin.ch/viewOrigDoc/150005162.pdf?ID=150005162
https://www.amtsdruckschriften.bar.admin.ch/viewOrigDoc/150005162.pdf?ID=150005162
https://www.amtsdruckschriften.bar.admin.ch/viewOrigDoc/150005162.pdf?ID=150005162
http://jumpcgi.bger.ch/cgi-bin/JumpCGI?id=BGE_123_II_218&resolve=1

[155] Gutachten vom Januar 2000 (Fn. 143), VPB 65.36 Ziff. 5.2.3.
[156] Es sei hier nur kurz erwähnt, dass die Argumentation auch für den
Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen gilt, den die WAK-N
einstimmig beibehalten will.
[157] Den gleichen Effekt hat grundsätzlich jede Förderungsmassnahme,
wenn auch weniger unmittelbar. Bei einer auf mehrere Jahre verteilten
Subvention erscheint dem BJ die Gefahr, dass der Betrag indirekt andern
Marktteilnehmern zukommt, deutlich reduziert.
[158] Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 109.
[159] Systemwechsel nach einem Abzug von Unterhaltskosten von 200 000
Mark.

18

https://www.amtsdruckschriften.bar.admin.ch/viewOrigDoc/150005162.pdf?ID=150005162

Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften

Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées

Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali

JAAC 65.37 - Gutachten des Bundesamtes für Justiz vom 5. Oktober 2000, vgl. auch VPB

65.36

In Verwaltungspraxis der Bundesbehörden
Dans Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération
In Giurisprudenza delle autorità amministrative della Confederazione

Jahr 2001
Année

Anno

Band 65
Volume

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Ref. No 150 005 165

Das Dokument wurde durch das Schweizerische Bundesarchiv und die Bundeskanzlei konvertiert.

Le document a été digitalisé par les Archives Fédérales Suisses et la Chancellerie fédérale.

Il documento è stato convertito dall'Archivio federale svizzero e della Cancelleria federale.

	Gutachten des Bundesamtes für Justiz vom 5. Oktober 2000, vgl. auch VPB 65.36
	Zusatzgutachten Eigenmietwert/Systemwechsel
	1.            Der Abzug der Unterhaltskosten
	1.1.        Die Bemessung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV)
	1.2.        Die Begründung eines Unterhaltsabzugs
	1.3.        Abzug der effektiven Unterhaltskosten
	1.4.        Die Maximalhöhe des Abzugs
	1.4.1.     In Prozenten des Erwerbspreises
	1.4.2.     Einheitliches Mehrjahresmaximum
	1.5.        Einzelfragen
	1.6.        Zwischenergebnis
	2.            Der Abzug der Schuldzinsen für Ersterwerber während 15 Jahren
	2.1.        Die Einbettung der Wohneigentumsförderung in der Verfassung
	2.2.        Ist die Wohneigentumsförderung mit steuerlichen Mitteln zulässig?
	2.2.1.     Das öffentliche Interesse
	2.2.2.     Die Verhältnismässigkeit
	2.2.3.     Umfang der Förderung
	2.3.        Was wäre ein verhältnismässiger Schuldzinsabzug?
	2.4.        Andere Förderungsmassnahmen
	2.5.        Zwischenergebnis
	3.            Ein Wahlrecht in der Übergangszeit
	3.1.        Die Funktion von Übergangsrecht
	3.2.        Das Übergangsrecht im Verhältnis zur dauerhaften Regel
	3.2.1.     Übergangsrecht zum Schuldzinsabzug
	3.2.2.     Übergangsrecht zum Unterhaltsabzug
	4.            Zusammenfassung
	Zum Unterhaltsabzug
	Zum Schuldzinsabzug
	Zum Übergangsrecht