# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e4996f1c-81ba-53ce-aca4-b4b71039692a
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-05-20
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht I. Zivilkammer 20.05.2008 ZF 2008 11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_006_ZF-2008-11_2008-05-20.pdf

## Full Text

Kantonsgericht von Graubünden
Dretgira chantunala dal Grischun
Tribunale cantonale dei Grigioni

___________________________________________________________________________________________________

Ref.: Chur, 20. Mai 2008 Schriftlich mitgeteilt am: 
ZF 08 11

(Eine gegen dieses Urteil beim Bundesgericht erhobene Beschwerde ist mit Urteil 
vom 14. Februar 2009 abgewiesen worden).

Urteil
Zivilkammer

Vorsitz Vizepräsident Bochsler
RichterInnen Rehli, Tomaschett-Murer, Riesen-Bienz und Giger
Aktuar ad hoc Walder

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In der zivilrechtlichen Berufung

des X . , Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. Do-
minik Infanger, Werkstrasse 2, Chur,

gegen

das Urteil des Bezirksgerichts Maloja vom 23. Januar 2008, mitgeteilt am 13. Fe-
bruar 2008, in Sachen der Y . , Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch 
Rechtsanwalt Dr.iur. Nuot Saratz, Via Maistra 76, Pontresina, gegen den Beklagten 
und Berufungskläger,

betreffend Forderung,

hat sich ergeben:

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          A.1. Die Y. betreibt an ihrem Sitz in J. das K. Hotel mit den dazugehören-
den Dependancen und Nebengeschäften. Die Gesellschaft verfügt über ein in 4'000 
Namenaktien unterteiltes Aktienkapital von 2'000'000 Franken, an dem die im Hotel 
wohnenden Verwaltungsräte M. und A. zu gut 58 % und X. zu rund 33 % beteiligt 
sind. Während M. als Delegierter des Verwaltungsrates amtet, übt X. keinerlei Funk-
tionen in der Gesellschaft aus. Während vieler Jahre war dessen im März 1998 ver-
storbener Vater B., ein Halbbruder von M., Geschäftsführer der Y.. In dieser Eigen-
schaft bewohnte er mit seiner Familie bestimmte Räumlichkeiten im Hotel, wo auch 
X. seine Jugend verbrachte. Nach dem Hinschied von B. liess der damalige Verwal-
tungsratspräsident Dr. C. X. am 5. August 1998 ein Memorandum zukommen, wel-
ches dessen persönliche Situation im Verhältnis zum Hotel definieren sollte. Darin 
wurde unter anderem festgehalten, dass die bisher von B. im Hotel benützten Zim-
mer bis Ende der Sommersaison 1998 zu räumen seien. Sollte X. eine reduzierte 
alternative Wohngelegenheit etwa im D. benutzen wollen, so wäre ihm ein allfälliger 
Mietzinsausfall anzurechnen. Es wurde ihm die Möglichkeit angeboten, für sich, 
seine Frau und sein Kind Konsumationen vom Hotel zum Kostenpreis zu beziehen. 
Darüber hinausgehende Bezüge einschliesslich der Zimmerbenützung durch Dritte 
sowie verschiedene Dienstleistungen würden hingegen zum Gästepreis verrechnet. 
Dieses Memorandum blieb ohne Wirkung.

          Am 20. April 1999 nahm X. Wohnsitz in E., Gemeinde F.. Nach einem bei den 
Akten liegenden, allerdings nicht unterzeichneten Arbeitsvertrag wurde er von der 
Y. auf den 1. Dezember 1999 als Marketingberater angestellt. Inwieweit dieser Ver-
trag praktische Bedeutung erlangte, ergibt sich nicht aus den Akten; er wurde auf 
den 30. April 2001 wieder aufgelöst. Am 31. März 2001 verlegte X. seinen Wohnsitz 
nach J.. Er zog im K. Hotel ein, belegte mit seiner Familie vorerst ein Doppelzimmer 
im Turm und zog schliesslich in die Zimmer Nr. 51 und 53 in der Beletage um. 
Während der Laufzeit des Arbeitsvertrags hatte X. für die Benutzung der Hotelinfra-
struktur nichts zu zahlen; so wurde denn eine am 20. April 2001 ausgestellte Rech-
nung für die Wintersaison 2000/2001 über Fr. 35'567.45 nicht eingefordert.

          2.a) Während der Sommersaison 2001 logierte X. mit seiner Familie wie-
derum im Hotel K.. In der Folge ergaben sich zwischen den Parteien Meinungsver-
schiedenheiten über die Bedingungen, zu denen X. die Räumlichkeiten im Hotel K. 
sollte benützen können. Am 11. Juli 2002 schrieb Verwaltungsratspräsident Dr. H. 
Rechtsanwalt Dr. G., dem damaligen Anwalt X.s, es sei dem Verwaltungsrat ein 
Anliegen, dass für die Zimmerbelegung seines Mandanten eine klare Regelung be-
stehe. Er ersuche daher in Absprache mit dem Generaldirektor darum, X. die Re-
gelung mitzuteilen, welche ab der Eröffnung des Hotels für die Wintersaison 

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2002/2003 und bis auf Widerruf gelten solle. Diese Regelung hatte folgenden Wort-
laut:

„1. Ausser während der Hochsaison bezahlt X. für die Benützung von Ho-
telzimmern pro Zimmer und Nacht einen Betrag von CHF 300.--. 
Während der Hochsaison bezahlt X. einen Betrag von CHF 900.-- bis 
1'900.-- pro Zimmer und Nacht; der genaue Betrag wird aufgrund des 
Auslastungsgrades des Hotels von der Generaldirektion festgelegt. Als 
Hochsaison gilt die Zeit von 21. Dezember 2002 bis 7. Januar 2003 so-
wie vom 24. Januar bis 10. März 2003; die genauen Daten der folgen-
den Jahre werden aufgrund der Kalendertage von der Generaldirektion 
festgelegt.

 2. Auf eine separate Inrechungstellung von Room Service, Wäscherei, he-
alth/fitness/sports facilities sowie Blumenservice (nicht aber Telefonkos-
ten) wird verzichtet, solange sich die entsprechenden Beträge in einem 
vernünftigen, üblichen Rahmen bewegen.

 3. Falls X. die aufgelaufenen Beträge nicht fristgerecht bezahlt, werden sie 
von Zeit zu Zeit, i.d.R. per Ende März und Oktober, mit Forderungen 
von X. gegen die einfache Gesellschaft D. zur Verrechnung gebracht, 
nachdem sie von Y. an die einfache Gesellschaft D. abgetreten worden 
sind.“

b) Nachdem X. die Wintersaison 2002/2003 wiederum im Hotel K. ver-
bracht hatte, wurde ihm bei seiner Abreise am 15. April 2003 die Rechnung präsen-
tiert. Diese lautete auf insgesamt Fr. 256'853.65, wovon Fr. 240'260.-- auf Loge-
ment, Fr. 2'860.-- auf Wäscherei/Reinigung, Fr. 7'118.-- auf Diverses, Fr. 6'080.-- 
auf Renaissance/Restaurant und Fr. 535.65 auf Telefonate entfielen.  Am 7. August 
2003 wurden X. sodann für einen Aufenthalt am 12. und 13. Juli 2003 weitere Fr. 
606.-- in Rechnung gestellt.

c) Am 25. September 2003 informierte das Hotel K. Verwaltungsratsprä-
sident Dr. H. über die X. betreffenden Rechnungen, deren Bezahlung noch ausste-
hend war. Neben den bereits erwähnten Rechnungen umfasste die Zusammenstel-
lung auch die Positionen Sommer 2001 im Betrage von Fr. 9'905.40, Winter 
2001/2002 von gesamthaft Fr. 29'599.70 sowie Sommer 2002 von zusammen Fr. 
929.90. Zusammen mit den bereits erwähnten Rechnungen für die Wintersaison 
2002/2003 und die Sommersaison 2003 ergab dies einen gesamten Rechnungsbe-
trag von Fr. 297'894.65. Dr. H. übermittelte die Zusammenstellung am 23. Oktober 
2003 zuhanden von X. an Rechtsanwalt Dr. G.. Er hielt fest, nachdem ihm vom 
Management des Hotels mitgeteilt worden sei, dass eine Bezahlung der verschie-
denen Rechnungen bislang unterblieben sei, werde X. eine Nachfrist von zehn Ta-
gen zur unverzüglichen Begleichung der Rechnung angesetzt. Dr. G. antwortete am 
27. Oktober 2003, sein Mandant habe die vom Verwaltungsrat am 11. Juli 2002 

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beschlossene Regelung nie anerkannt und werde diese auch nicht akzeptieren, weil 
diese nicht auf alle Familienmitglieder X. Anwendung finde. Angesichts der bevor-
stehenden Untersuchung durch einen Sonderprüfer, welche auch das Thema der 
Entschädigung für den benutzten Wohnraum im K. Hotel durch M. und A. umfasse, 
sei es verfrüht, über die vorgelegte Rechnung zu entscheiden. Dr. H. nahm am 17. 
November 2003 Stellung zu diesem Schreiben und teilte Rechtsanwalt Dr. G. mit, 
die Y. werde seinem Mandanten die zur Zeit belegten Zimmer Nr. 51 und 53 in der 
kommenden Wintersaison nicht mehr zur Verfügung stellen; die Zimmer seien bis 
zum 8. Dezember 2003 zu räumen, da sie anderweitig genutzt würden. X. habe sich 
bisher standhaft geweigert, die noch ausstehende Forderung zu bezahlen und sich 
während seiner Anwesenheit überdies wiederholt Verhaltensweisen erlaubt, die mit 
dem Betrieb eines Hotels nicht zu vereinbaren seien. Am 18. Dezember 2003 
schrieb Dr. H. an Dr. G., er stelle fest, dass sein Mandant weder die ausstehende 
Hotelrechnung von Fr. 297'894.65 bezahlt noch die Zimmer geräumt habe. Es 
werde ihm eine letzte Zahlungsfrist von dreissig Tagen zur Bezahlung angesetzt, 
nach deren Ablauf das Beherbergungsverhältnis ohne weitere Abmahnung gekün-
digt werde.

3. Bereits am 20. August 2003 hatte die Y. beim Kreispräsidenten Obe-
rengadin das Gesuch gestellt, X. sei zu verpflichten, die von ihm belegten Hotelzim-
mer Nr. 51 und 53 innert 24 Stunden zu räumen. Der Gesuchsgegner widersetzte 
sich dem Begehren, wobei er unter anderem geltend machte, es müsse davon aus-
gegangen werden, dass die Bestimmungen des Mietrechts, insbesondere auch die 
Art. 266l ff. OR, zur Anwendung gelangten; die diesbezüglichen Vorschriften seien 
aber nicht eingehalten worden. In seinem Entscheid vom 18. September 2003 
schloss sich der Kreispräsident im Wesentlichen der Argumentation des Gesuchs-
gegners an und wies das Ausweisungsgesuch ab. Am 10. März 2004 reichte die Y. 
ein zweites Ausweisungsgesuch ein, dem ebenfalls kein Erfolg beschieden war. Der 
Kreispräsident hielt in seinem Entscheid vom 15. April 2004 fest, entsprechend den 
mietrechtlichen Vorschriften sei die Kündigung der Familienwohnung auf amtlichem 
Formular mit separater Zustellung im Original an die Gesuchsgegner und in Kopie 
an deren Rechtsvertreter erfolgt. In gleicher Weise wie die Kündigung hätte aber 
auch die Nachfristansetzung gemäss Art. 257d OR erfolgen müssen; wäre dies ge-
schehen, hätte die Ausweisung kaum verweigert werden können.

Am 16. August 2004 verlangte die Y. beim Kreispräsidenten Oberengadin 
erneut die Ausweisung von Johannes und I. aus den von diesen belegten Hotelzim-
mern. Durch Verfügung vom 20. Oktober 2004 entsprach der Kreispräsident diesem 
Gesuch; er wies die Gesuchsgegner an, die fraglichen Zimmer bis spätestens 29. 

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November 2004 zu verlassen und der Gesuchstellerin in vertragsgemässem Zu-
stand zu übergeben. Eine von X. gegen diese Verfügung beim Kantonsgerichtsprä-
sidenten eingereichte Beschwerde wurde von diesem am 24. November 2004 ab-
gewiesen.

4. Im Mai 2003 hatte X. beim Bezirksgerichtspräsidenten Maloja die Ein-
setzung eines Sonderprüfers gemäss Art. 697a ff. OR verlangt. Dem Gesuch wurde 
durch Verfügung vom 31. Juli 2003 entsprochen, und Beschwerden gegen diesen 
Entscheid wiesen sowohl der Kantonsgerichtspräsident als auch das Schweizeri-
sche Bundesgericht ab. Die L. wurde darauf mit der Durchführung der Sonderprü-
fung beauftragt; sie reichte ihren Bericht am 18. November 2005 ein und beantwor-
tete am 2. Februar 2007 Ergänzungsfragen der Parteien.

B. Nachdem X. die ihm von der Y. gestellten Rechnungen nicht bezahlt 
hatte, meldete die Gläubigerin die Streitsache am 1. März 2004 beim Kreispräsi-
denten Oberengadin zur Vermittlung an. Nach erfolglos verlaufener Sühneverhand-
lung vom 30. April 2004 reichte die Klägerin am 23. September 2005 ihre Prozess-
eingabe ein. Sie stellte das Rechtsbegehren, der Beklagte sei unter gesetzlicher 
Kosten- und Entschädigungsfolge zu verpflichten, ihr Fr. 297'894.65 zuzüglich 5 % 
Zins seit dem 1. Oktober 2003 sowie 200 Franken Kosten des Zahlungsbefehls zu 
bezahlen. Der Beklagte beantragte in seiner Prozessantwort vom 15. Dezember 
2005, die Klage sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

C. Mit Urteil vom 23. Januar 2008 erkannte das Bezirksgericht Maloja:
„1. Die Klage wird teilweise gutgeheissen und der Beklagte wird verpflich-

tet, der Klägerin CHF 258'389.55, zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. Oktober 
2003, zu bezahlen.

 2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von 
CHF 15'000.--, einem Streitwertzuschlag von CHF 5'000.--, und 
Schreibgebühren von CHF 500.--, sowie die vermittleramtlichen Kosten 
von CHF 220.-- werden zu 1/7 der Klägerin und zu 6/7 dem Beklagten 
auferlegt.

 3. Der Beklagte wird verpflichtet, die Klägerin ausseramtlich mit CHF 
17'857.10, zuzüglich Mehrwertsteuer von 7,6 %, zu entschädigen.

 4. Rechtsmittelbelehrung

 5. Mitteilung an….“

D. Gegen dieses Urteil liess X. am 28. Februar 2008 die Berufung an das 
Kantonsgericht von Graubünden erklären mit dem Antrag, das angefochtene Urteil 
sei aufzuheben und die Klage abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

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E. An der Hauptverhandlung vor dem Kantonsgericht waren die beiden 
Rechtsvertreter anwesend. Der Anwalt des Berufungsklägers hielt an seinem Beru-
fungsbegehren fest. Er betonte, die Zimmer im K. Hotel in J., wo er seit dem 31. 
März 2001 auch seinen Wohnsitz gehabt habe, hätten seinem Mandanten als Fa-
milienwohnung gedient. Vom eingeklagten Betrag entfalle der überwiegende Teil 
auf das Logement. Die Vorinstanz habe die mangelhaft substantiierte Forderung 
der Berufungsbeklagten kritiklos übernommen. Diese habe aber am 11. Juli 2002 
angekündigt, dass auf die separate Inrechnungstellung für Room-Service, Wäsche-
rei, Blumen usw. verzichtet werde, solange sich die entsprechenden Beträge in ver-
nünftigem Rahmen bewegten. Rechtsanwalt Dr. Infanger konzentrierte sich in recht-
licher Hinsicht auf die Frage, ob Mietrecht zur Anwendung komme und damit die 
Schlichtungsstelle anstatt des Kreispräsidenten als Vermittler hätte angerufen wer-
den müssen. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass dies der Fall gewesen wäre, 
da Schwerpunkt der klägerischen Forderung eindeutig das Logement und damit 
eine Miete gewesen sei. Im Übrigen sei auch die Berufungsbeklagte stets von einem 
Mietverhältnis ausgegangen. Doch selbst wenn das Vorliegen eines Gastaufnah-
mevertrages angenommen werden sollte, wären die Bestimmungen des Mietrechts 
heranzuziehen, habe es sich bei der Überlassung der Zimmer doch nicht um eine 
bloss untergeordnete Nebenabrede gehandelt.

Der Vertreter der Berufungsbeklagten beantragte die Abweisung der Anträge 
des Berufungsklägers. Er warf der Gegenpartei vor, sie habe im Verlaufe des Ver-
fahrens verschiedentlich ihre Argumentation und Meinung geändert, je nachdem, 
von welcher Variante sie sich jeweils mehr Vorteile versprochen habe. Die vom Be-
rufungskläger zu bezahlende Rechnung beruhe unzweifelhaft auf einem Gastauf-
nahmevertragsverhältnis, bei dem es sich um einen nicht gesetzlich geregelten In-
nominatskontrakt handle. Dieser enthalte Elemente verschiedener Vertragstypen, 
deren Regeln - insbesondere jene des Mietvertrages - nicht einfach unbesehen auf 
das Vertragsverhältnis anwendbar seien. Mit Bezug auf die örtliche Zuständigkeit 
habe die Lehre Klarheit geschaffen, indem sie Art. 23 GestG, welcher den Gerichts-
stand für Miete und Pacht festschreibe, auf Innominatskontrakte als nicht anwend-
bar erklärt habe. Diese Feststellung sei vernünftigerweise auch auf die Frage der 
funktionellen Zuständigkeit  zu übertragen. Die Zuweisung der funktionellen Zustän-
digkeit für Gastaufnahmeverträge an die Schlichtungsstelle würde materiell keinen 
Sinn machen, weshalb Auseinandersetzungen über solche beim ordentlichen Ver-
mittler anhängig zu machen seien. Im Übrigen stellte sich der klägerische Rechts-
vertreter auf den Standpunkt, die geltend gemachte Forderung sei beweismässig 
ausgewiesen.

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Das Kantonsgericht zieht in Erwägung:

          I.1. Der Beklagte widersetzte sich der Klage der Y. im erstinstanzlichen Ver-
fahren vor allem mit dem Einwand, die Klägerin stütze ihre Klage auf das Mietrecht 
ab. Sie begründe ihre Forderung mit Rechnungen für Miete, Beherbergung und Ne-
benkosten und qualifiziere das Rechtsverhältnis als Miete; bei dieser Betrachtungs-
weise sei die Klägerin zu behaften. Komme aber Mietrecht zur Anwendung, könne 
auf die Klage nicht eingetreten werden, weil sich die Klägerin an den Kreispräsiden-
ten als Vermittler gewandt habe, anstatt die Mietschlichtungsbehörde anzurufen. 
Die Vorinstanz folgte dieser Argumentation nicht. Sie sah im Rechtsverhältnis zwi-
schen den Parteien einen Gastaufnahmevertrag und stellte fest, dieser stelle einen 
Innominatskontrakt dar; für Klagen aus einem solchen Vertrag sei die Zuständigkeit 
der Schlichtungsbehörde nicht gegeben. Anlässlich der Berufungsverhandlung ar-
gumentierte der Rechtsvertreter von X. wiederum vorwiegend mit dem Einwand, der 
Schwerpunkt der geltend gemachten Forderung bilde das Logement, womit Miet-
recht zur Anwendung gelange. Er beruft sich dabei auf entsprechende Ausführun-
gen der Klägerin in der Prozesseingabe und auf den Umstand, dass in den Auswei-
sungsverfahren ebenfalls vorwiegend mit den Bestimmungen des Mietrechts argu-
mentiert worden sei. Dazu ist vorweg festzuhalten, dass der Kläger in seiner Pro-
zesseingabe den Lebenssachverhalt darzulegen hat, der für die Beurteilung der 
Streitsache von Bedeutung ist; es ist hingegen Sache des Gerichtes, die rechtliche 
Würdigung der vorgebrachten Tatsachen vorzunehmen. Es lässt sich daher nicht 
argumentieren, die Y. habe sich bei der von ihr selbst vorgenommenen Qualifikation 
des Rechtsverhältnisses behaften zu lassen. Die Klägerin hat im Übrigen entgegen 
der Behauptung des Beklagten in ihrer Rechtsschrift keine rechtliche Würdigung 
vorgenommen. Sie hat im vorliegenden Forderungsprozess nie von einem Mietver-
hältnis gesprochen, sondern im Gegenteil die rechtliche Qualifikation der Rechtsbe-
ziehungen zwischen ihr und dem Beklagten offen gelassen. Dies wird gerade deut-
lich an der vom Berufungskläger zitierten Stelle der Prozesseingabe (Seite 8, Ziffer 
14), wo von „Miet-/Beherbergungs-/und Nebenkosten“ die Rede ist. Mit den Miet- 
bzw. Beherbergungskosten konnten naheliegenderweise nur die Kosten für das Lo-
gement gemeint sein, wobei sich die Klägerin offensichtlich nicht festlegen wollte 
(und sie musste dies auch nicht tun), unter welches Rechtsinstitut das Vertragsver-
hältnis zu subsumieren war. Der Beklagte argumentiert nun allerdings, die  Klägerin 
sei in den Ausweisungsverfahren stets von einem Mietverhältnis ausgegangen. 
Diese Aussage ist missverständlich, legt sie doch die Annahme nahe, die Y. habe 
sich von Anfang auf den Standpunkt gestellt, X. habe die beiden Zimmer im Hotel 

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aufgrund eines Mietvertrages bewohnt. Dem ist jedoch nicht so. Ein erstes Auswei-
sungsgesuch wurde vom Kreispräsidenten gerade deshalb abgewiesen, weil er der 
Argumentation des Gesuchsgegners folgte, der unter anderem geltend gemacht 
hatte, es müsse von den Bestimmungen des Mietrechts ausgegangen werden, die 
jedoch die Gesuchstellerin nicht eingehalten habe. Im zweiten Gesuch äusserte sich 
die Gesuchstellerin dahin, falls das Rechtsverhältnis als Miete qualifiziert werden 
sollte, habe sie die zu beachtenden Vorschriften nun erfüllt, indem sie die Kündi-
gung auf dem amtlichen Formular ausgesprochen habe. Auch dieses Gesuch wies 
der Kreispräsident jedoch gestützt auf das Mietrecht ab, weil zwar die Kündigung, 
nicht aber die Nachfristansetzung gemäss Art. 257d OR erfolgt sei. Erst mit ihrem 
dritten Gesuch, das offenbar auch nach der Auffassung des Kreispräsidenten alle 
Voraussetzungen des Mietrechts erfüllte, hatte die Y. Erfolg. Aus der Geschichte 
der drei Ausweisungsverfahren geht also klar hervor, dass es nicht die Gesuchstel-
lerin war, welche sich von Anfang an auf den Standpunkt stellte, es komme Miet-
recht zur Anwendung, sondern dass sie sich den von diesem vorgeschriebenen Re-
geln unterwarf, weil der Kreispräsident deren Beachtung verlangte und sie einsehen 
musste, dass sie nur auf diese Weise ihr Ziel, die von X. belegten Zimmer freizube-
kommen, erreichen konnte. Nicht stichhaltig ist sodann auch der Hinweis des Beru-
fungsklägers, er habe die fraglichen Räumlichkeiten im Hotel für sich und seine Fa-
milie als Wohnraum benutzt und während längerer Zeit seinen Wohnsitz in J. im 
Hotel der Beklagten gehabt, interessierte es die Gemeindebehörden doch kaum, 
aufgrund welchen Rechtsverhältnisses X. auf ihrem Gemeindegebiet wohnte. Ab-
gesehen davon erscheint es ohnehin fragwürdig, angesichts eines Aufenthalts von 
gerade einmal rund vier Monaten pro Jahr von einem Familienwohnsitz in J. zu spre-
chen. Der Berufungskläger verhält sich im Übrigen widersprüchlich, wenn er einer-
seits vom Vorliegen einer Familienwohnung spricht, andererseits aber auf die sich 
auf Ferienwohnungen beziehende Bestimmung von Art. 253a Abs. 2 OR verweist. 
Schliesslich hilft dem Beklagten auch der Verweis auf die Verfügung des Kantons-
gerichtspräsidenten vom 24. November 2004 nicht weiter. Es wurde in jenem Ent-
scheid entgegen der Auffassung des Berufungsklägers nicht gesagt, die Beziehun-
gen zwischen den Parteien seien als Mietvertrag zu qualifizieren. Es war vielmehr 
von einem nicht eindeutig definierten Vertragsverhältnis die Rede, und es wurden 
mietvertragliche Bestimmungen mit Bezug auf die Beherbergung lediglich im Wege 
der Analogie zur Beurteilung der sich in jenem Verfahren stellenden Fragen heran-
gezogen.

          2. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass der Berufungskläger jedenfalls aus 
der Prozessgeschichte nichts zur Stützung seines Standpunktes ableiten kann. 

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Aber auch unter materiell-rechtlichen Gesichtspunkten vermag die vom Bezirksge-
richt Maloja vertretene Auffassung, wonach die Rechtsbeziehungen zwischen den 
Parteien als Gastaufnahmevertrag zu qualifizieren sind, zu überzeugen, und es las-
sen sich ihre Überlegungen durch die Argumentation des Beklagten nicht entkräf-
ten. Vor Kantonsgericht führte der Rechtsvertreter X. unter Hinweis auf 
Schluep/Amstutz, Basler Kommentar, Einleitung vor Art. 184 ff. OR N. 343 aus, ge-
stützt auf den Gastaufnahmevertrag werde der Gast verköstigt und - meist vorüber-
gehend - nur wenige Tage oder Wochen beherbergt. Diese Aussage bezieht sich 
wohl nicht  auf die zitierte N. 343, welche den Spitalaufnahmevertrag behandelt, 
sondern die N. 321, wo vom Gastaufnahmevertrag und seinen beiden Komponen-
ten, dem Bewirtungs- und dem Beherbergungsvertrag die Rede ist, sowie auf die 
N. 325, welche die Abgrenzung zwischen dem Beherbergungsvertrag und dem 
Mietvertrag vornimmt. An der letzteren Stelle wird festgehalten, dass beim Beher-
bergungsvertrag die Unterkunft im Gegensatz zu der als Dauerverhältnis gedachten 
Wohnungsmiete „(meist) lediglich vorübergehend (i.d.R. nur einige Tage oder Wo-
chen) gewährt“ wird und der Wirt eine bedeutend intensivere Beziehung zum Ge-
brauchsgegenstand unterhält als der Vermieter, weshalb ihn beispielsweise die 
Pflicht treffe, die Räumlichkeiten instand zu halten. In diesen Literaturstellen sieht 
der Berufungskläger ein Argument für seinen Standpunkt, wonach kein Gastaufnah-
mevertrag zur Diskussion stehe, sondern Mietrecht zur Anwendung gelange. Diese 
Stellungnahme ist insofern bemerkenswert, als der Beklagte offenbar nicht mehr die 
Auffassung vertritt, er habe ohne Bezahlung im Hotel wohnen können, sondern dass 
er anstelle eines Beherbergungsvertrages ein Mietverhältnis für gegeben erachtet, 
das definitionsgemäss entgeltlich sein muss. Er macht denn auch in seiner Eventu-
albegründung nicht geltend, er schulde der Klägerin überhaupt nichts, er wirft der 
Gegenpartei vielmehr Verletzung der Verhandlungsmaxime vor, weil sie in der Pro-
zesseingabe nicht genügend dargelegt habe, welche Dienste konkret in Anspruch 
genommen und welche Preise vereinbart worden seien. Zurückkommend auf die 
Abgrenzung zwischen den beiden zur Diskussion stehenden Vertragstypen kann 
festgestellt werden, dass die an der zitierten Stelle zu findenden Hinweise keines-
wegs eher für das Vorliegen eines Mietvertrags anstelle eines Gastaufnahmever-
trages sprechen. Einmal wird die allenfalls für eine gegenteilige Beurteilung spre-
chende Aussage, wonach der Beherbergungsvertrag Unterkunft nur vorübergehend 
gewähre, gleich zweimal relativiert, indem in Klammer beigefügt wird, dass dies 
„meist“ so sei, und zudem erwähnt wird, dass dies in der Regel so sei. Damit wird 
gesagt, dass auch durchaus eine länger dauernde Benützung der zum Gebrauche 
überlassenen Lokalitäten denkbar ist, wenn im Übrigen die für den Mietvertrag typi-
schen Elemente fehlen und andererseits solche des Gastaufnahmevertrages zu er-

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kennen sind. Der Berufungskläger macht geltend, er habe die Zimmer während 
mehr als dreieinhalb Jahren gemietet und seinen offiziellen Wohnsitz im Hotel ge-
habt. Dass das letztere Argument nicht von Bedeutung sein kann, wurde schon er-
wähnt. Der Hinweis auf das angeblich lange dauernde „Miet“-verhältnis ist hingegen 
offensichtlich unhaltbar, sind doch gerade die ein solches Dauerverhältnis charak-
terisierenden Elemente im vorliegenden Fall nicht gegeben. Zwar kommt es auch 
beim Mietvertrag nicht darauf an, ob der Mieter das Mietobjekt ununterbrochen be-
wohnt, so dass die Tatsache allein, dass X. übers Jahr gesehen wesentlich mehr 
Zeit nicht im K. Hotel, sondern anderweitig wohnte, ein Mietverhältnis nicht bereits 
ausschliesst. Ganz entscheidend ist hingegen, dass der Mieter den Mietzins schul-
det, ob er das Mietobjekt nutzt oder ob er es leer stehen lässt. Und vor allem an 
diesem Umstand scheitert die Subsumtion des Vertragsverhältnisses unter die Vor-
schriften des Mietvertrages. Die Parteien schlossen nicht einen auf längere Dauer 
ausgelegten Vertrag ab, durch welchen dem Beklagten die beiden Zimmer zu einem 
festen, während der ganzen Dauer des Vertragsverhältnisses geschuldeten Entgelt 
zur Verfügung gestellt wurden. X. wurden nur die Tage in Rechnung gestellt, 
während welcher er die Lokalitäten im Hotel auch tatsächlich benutzte. Rechtsan-
walt Dr. H. hat sodann namens der Klägerin X. über dessen Rechtsvertreter in ei-
nem Schreiben vom 11. Juli 2002 zwar mitteilen lassen, zu welchen Bedingungen 
die Y. ihm in Zukunft im Hotel K. eine Unterkunft zur Verfügung stellen werde und 
dabei auch die Preise erwähnt, welche ihm verrechnet werden sollten, wobei diese 
pro Zimmer und abhängig von der Saison festgelegt wurden. Es wurde ihm unmiss-
verständlich dargelegt, dass er ausserhalb der Hochsaison pro Zimmer und Nacht 
300 Franken zu bezahlen habe, dass ihm hingegen während der zeitlich genau de-
finierten Hochsaison zwischen 900 und 1'900 Franken pro Zimmer und Nacht ver-
rechnet würden. Auch die so grundsätzlich bestimmten Preise waren aber nicht ver-
bindlich offeriert, sondern sie sollten von der Generaldirektion definitiv aufgrund des 
jeweiligen Auslastungsgrades des Hotels festgesetzt werden. X. belegte sodann 
nicht wie die Hauptaktionäre zu einer Wohnung umgestaltete Räume, sondern be-
nutzte normale Hotelzimmer, was sicher nicht den Vorstellungen von einer Famili-
enwohnung entsprach; der Beklagte war denn auch entsprechend regelmässig 
Gast in den Restaurationsbetrieben der Klägerin. X. konnte sodann die hoteltypi-
schen Infrastrukturen beanspruchen, indem ihm in vernünftigem Rahmen unentgelt-
lich der Raum- und Blumenservice sowie die Wäscherei und die Wellnesseinrich-
tungen zur Verfügung standen. Alle diese Elemente sind nicht mietvertragskonform 
oder für ein Mietverhältnis jedenfalls sehr atypisch, und sie zeigen, dass sich der 
Beklagte eben wie ein Gast behandeln liess. Es war also nicht so, dass das Hotel 
X. lediglich die Räumlichkeiten vermietete und deren Unterhalt und Pflege Sache 

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des „Mieters„ war; vielmehr unterhielt das Hotel - wie bei der Umschreibung der 
Abgrenzung oben aus der Literatur zitiert - wesentlich engere Beziehungen zu den 
zur Verfügung gestellten Räumen als dies bei einem Vermieter der Fall ist. Der 
Benützer der Zimmer nahm die umschriebenen Nebenleistungen als Gast des Ho-
tels in Anspruch, er tat es nicht aufgrund separater Abmachungen mit hotelfremden 
Leistungserbringern. Alle diese Umstände sprechen auch nach Auffassung des 
Kantonsgerichts ganz klar für das Vorliegen eines Gastaufnahmevertrags. Der Be-
klagte hat die für diesen typischen Leistungen entgegengenommen, obwohl ihm die 
Bedingungen seitens der Klägerin unmissverständlich zur Kenntnis gebracht wor-
den waren. Von einem Mietverhältnis war weder ausdrücklich noch stillschweigend 
je die Rede, und der Berufungskläger hat sich auf die Anwendung der mietrechtli-
chen Bestimmungen offenbar erst besonnen, als er die Möglichkeit erkannte, sich 
gestützt auf deren strenge Regeln gegen die Ausweisung zur Wehr zu setzen und 
im vorliegenden Verfahren die Zuständigkeit des Kreispräsidenten als ordentlichem 
Vermittler zu bestreiten. Für das Kantonsgericht steht indessen aufgrund der oben 
angestellten Überlegungen wie schon für das Bezirksgericht zweifelsfrei fest, dass 
das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien nicht als Mietvertrag, sondern als Ga-
staufnahmevertrag zu qualifizieren ist. Damit hat die Klägerin mit der Anrufung des 
Kreispräsidenten als Vermittler den richtigen Weg beschritten, und es ist die Vorin-
stanz folglich zu Recht auf die Klage eingetreten.

3. Bei dieser Sachlage hat das Kantonsgericht das erstinstanzliche Urteil 
noch in quantitativer Hinsicht zu überprüfen. Der Beschwerdeführer stellt sich auf 
den Standpunkt, es liege eine Verletzung der Verhandlungsmaxime vor, indem die 
Klägerin in ihrer Prozesseingabe lediglich rudimentär auf die in verschiedene Kate-
gorien aufgelisteten Rechnungen verweise; damit sei das Tatsächliche des Rechts-
streites ungenügend dargelegt worden. Dieser Einwand ist unbegründet. Mit der 
Einlage der durch zahlreiche und in vielen Fällen vom Beklagten unterzeichnete 
Belege ausgewiesenen Rechnungen ist die Klägerin ihrer Substantiierungspflicht 
nachgekommen. X. bestreitet denn auch nicht, dass ihm die detaillierten Rechnun-
gen bei der Abreise jeweils ausgehändigt worden sind. Es ist nun aber Sache des 
Gastes, innert nützlicher Frist jene Positionen zu bezeichnen, welche ihm nach sei-
ner Auffassung zu Unrecht belastet wurden. Trotz der generellen Meinungsver-
schiedenheiten über die Art der Beherbergung hätte es also am Beklagten gelegen, 
im Einzelnen zu beanstanden, welche der ihm in Rechnung gestellten Leistungen 
ihm nach seiner Auffassung zu Unrecht belastet worden waren. Tat er dies nicht, 
sind die geltend gemachten Beträge grundsätzlich als ausgewiesen zu betrachten, 
soweit nicht offenkundige Widersprüche zu den von der Klägerin selbst formulierten 

12

Beherbergungsbedingungen bestehen. Solche Bedingungen sind in den Vorschlä-
gen Rechtsanwalt Dr. H. im Schreiben vom 11. Juli 2002 zu sehen. In diesem wurde 
festgehalten, dass die vorgeschlagene Regelung ab der Eröffnung des Hotels für 
die Wintersaison 2002/2003 gelten sollte. Ferner wurde X. zugestanden, dass auf 
eine „separate Inrechnungstellung von Room Service, Wäscherei, health/fit-
ness/sport facilities sowie des Blumenservice (nicht aber Telefonkosten)“ verzichtet 
werde, solange sich die entsprechenden Beträge in einem vernünftigen, üblichen 
Rahmen bewegen würden. Dass dieses Entgegenkommen auch für die Konsuma-
tionen gelten sollte, wurde dem Berufungskläger hingegen nie angeboten, so dass 
der an der Berufungsverhandlung gemachte Einwand, diese seien nie beanstandet 
worden, nicht verständlich ist. Wenn Rechtsanwalt Dr. Saratz am 19. August 2004 
dem Rechtsvertreter des Beklagten schrieb, alle Konsumationen im X.’s K. Hotel 
und in den diesem affilierten Betrieben würden den Eheleuten X. zu normalen Gä-
stepreisen verrechnet, so darf daraus angesichts der im Schreiben Dr. H.s vom 11. 
Juli 2002 klar dargelegten Konditionen (auf die im Übrigen klar erkennbar verwiesen 
wurde) nicht geschlossen werden, sie hätten sich bis zu diesem Zeitpunkt in den 
Restaurationsbetrieben der Klägerin gratis verköstigen dürfen.

Aufgrund der oben dargelegten Vorgaben sind die von der Klägerin einge-
legten Rechnungen zu überprüfen. In der Rechnung vom 25. September 2003 fin-
den sich drei Positionen von zusammen Fr. 929.90, die sich auf den Sommer 2002 
beziehen. Für diesen Zeitraum galt die oben erwähnte, im Schreiben von Dr. H. 
dargelegte Regelung noch nicht, so dass der entsprechende Betrag zu Unrecht in 
Rechnung gestellt wurde. In der Rechnung vom 15. April 2003 werden sodann für 
Wäscherei/Reinigung Fr. 2'860.-- und für Blumen insgesamt Fr. 670.-- aufgelistet. 
Nachdem solche, sich im üblichen Rahmen haltende Leistungen nach dem Vor-
schlag Dr. H. nicht gesondert in Rechnung gestellt werden sollten, hätte es am Ho-
tel gelegen, geltend zu machen, die für diese Leistungen aufgelaufenen Kosten hät-
ten den üblichen Rahmen gesprengt. Ein solcher Einwand wurde nicht gemacht, 
und es erscheinen die erwähnten Beträge nach Auffassung des Kantonsgerichts 
auch nicht als übertrieben. Sie sind daher wie auch die Rechnung für die Sommer-
saison 2002 von dem vom Bezirksgericht Maloja zugesprochenen und seitens der 
Klägerin akzeptierten Betrag von Fr. 258'389.55 in Abzug zu bringen, so dass die 
Klage noch im Umfange von Fr. 253'929.65 gutzuheissen ist. Eine weitere Korrektur 
drängt sich sodann noch mit Bezug auf die Verzugszinsen auf. Das Kantonsgericht 
vermag als Mahnung erst das Schreiben Dr. H. vom 23. Oktober 2003 zu sehen, 
wo zur Zahlung der Rechnung eine Nachfrist von zehn Tagen angesetzt wurde. 

13

Diese Frist lief am 3. November 2003 ab, so dass Verzugszinsen ab dem 4. Novem-
ber 2003 geschuldet sind.

II. Die am erstinstanzlichen Urteil vorzunehmenden Korrekturen machen 
weniger als 2 % des noch streitigen Betrages aus. Eine so geringfügige Gutheis-
sung der Berufung kann bei der Verteilung der Kosten unberücksichtigt bleiben. Der 
im Wesentlichen unterliegende Berufungskläger hat demnach die Kosten des Beru-
fungsverfahrens zu tragen und die Berufungsbeklagte aussergerichtlich angemes-
sen zu entschädigen.

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Demnach erkennt das Kantonsgericht:

1. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen und die Ziffer 1 des angefochtenen 
Urteils wird aufgehoben.

2. X. wird verpflichtet, der Y. Fr. 253'929.65 zuzüglich 5 % Zins seit dem 4. No-
vember 2003 zu bezahlen.

3. Die Kosten des Berufungsverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsgebühr 
von Fr. 14'000.― und einer Schreibgebühr von Fr. 240.―, total somit Fr. 
14'240, gehen zu Lasten des Beklagten und Berufungsklägers, welcher die 
Klägerin und Berufungsbeklagte zudem aussergerichtlich mit Fr. 4’000.― 
(inkl. MWST) zu entschädigen hat. 

4. Gegen vorliegende, einen Streitwert von mindestens 30'000 Franken betref-
fende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 1 lit. b des Bundesge-
richtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht 
geführt werden. Diese ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit 
Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss 
Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, 
die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfah-
ren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

5. Mitteilung an:

__________

Für die Zivilkammer des Kantonsgerichts von Graubünden 
Der Vizepräsident: Der Aktuar ad hoc: