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**Case Identifier:** 011371b3-a927-5a24-b61d-98c75dfa4732
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-10-12
**Language:** fr
**Title:** Genf Tribunal administratif de première instance en matière fiscale 12.10.2009 A/3751/2007
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_TAPI_001_A-3751-2007_2009-10-12.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENÈVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3751/2007 ICC DCCR/1038/2009 

 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION CANTONALE DE RECOURS 

EN MATIÈRE ADMINISTRATIVE 

du 12 octobre 2009 

 

dans la cause 

 

Monsieur A____, Madame B____ et Monsieur Y_____, comparant par Me Y_____, 
notaire, avec élection de domicile  

contre 

 

ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

 

(Loi sur les droits d’enregistrement) 

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A/3751/2007 

EN FAIT 

1. Par acte authentique du 25 juillet 2007 instrumenté par Me Y____ (ci-après le 
notaire), A____ et B____ (ci-après les contribuables) ont acquis en copropriété à 
part égale un immeuble sis ** chemin des M____ à Vernier, sur la parcelle n° 
**** (ci-après l’immeuble), pour la somme de 450'000 fr. L’immeuble était grevé 
d’une cédule hypothécaire nominative d’un montant de 56'000 fr. 

2. Par acte authentique du même jour, les contribuables ont requis le Conservateur 
du Registre foncier de transformer ladite cédule hypothécaire en une cédule 
hypothécaire au porteur et de porter la valeur de celle-ci de 56'000 fr. à 
750'000 fr., soit une augmentation de 694'000 fr. La Banque S____ à Satigny 
devait être indiquée en qualité de porteur de la cédule hypothécaire.  

Les contribuables ont certifié que l’immeuble serait affecté à leur résidence 
principale et ont demandé à être mis au bénéfice de l’article 8A de la loi sur les 
droits d’enregistrement du 9 octobre 1969 (LDE – D 3 30), soit la réduction 
d’impôt « Casatax ». 

3. Le 26 juillet 2007, l’Administration fiscale cantonale a notifié aux contribuables 
et au notaire – en sa qualité de débiteur des droits – un bordereau de droits 
d’enregistrement d’un montant de 6'801 fr. 40, calculé de la manière suivante :  

Opérations Val. / nbre Droits Exonér. Exonér. sur Cent. add. Total 

   en % les droits   

Emprunt supplém. 150'000.00 975.00 - - 1'072.50 2'047.50 

Emprunt supplém. 150'000.00 975.00 - - 1'072.50 2'047.50 

Emprunt supplém. 197'000.00 1'280.50 - - 1'409.10 2'689.60 

Emprunt supplém. 197'000.00 1'280.50 - - 1'409.10 2'689.60 

Autres actes et opér. 4.00 8.00 - - 8.80 16.80 

Total 694'004.00 4'519.00 - - 4'972.00  

Réduction d'impôt de l'art. 8A al. 2 LDE pour A____  -1'344.80 

Réduction d'impôt de l'art. 8A al. 2 LDE pour B____  -1'344.80 

Total des droits à payer     6'801.40 

4. Par acte du 29 août 2007, les contribuables et le notaire ont élevé réclamation à 
l’encontre de ce bordereau, en exposant que la différence entre le prix d’achat de 
l’immeuble, par 450'000 fr. et la montant de la cédule hypothécaire de 56'000 fr. 
(augmentée à 750'000 fr.) provenait du fait que des travaux importants allaient 
être entrepris pour rendre la maison habitable. La réduction d’impôts Casatax sur 
l’entier de l’augmentation de 694'000 fr. devait être accordée.  

5. Par pli du 12 septembre 2007, les contribuables ont produit un devis du 30 août 
2007 établi par un ingénieur civil et relatif à l’immeuble. Le montant des travaux à 
effectuer ascendait à 529'176 fr. 80 et concernait le gros-œuvre, les installations 

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électriques, le chauffage, la ventilation, les installations sanitaires, ainsi que les 
aménagements intérieurs.  

6. Par décision du 25 septembre 2007, l’administration a rejeté la réclamation, pour 
le motif que la rénovation d’un logement existant au moyen d’un financement 
hypothécaire ne rentrait pas dans le cadre des dispositions Casatax. 
L’administration avait dès lors taxé l’acte en ne tenant compte de la réduction des 
droits qu’à concurrence du prix d’acquisition.  

7. Par acte du 2 octobre 2007, les contribuables et le notaire ont interjeté recours 
devant la Commission cantonale de recours en matière d’impôts en concluant à 
l’annulation de la décision du 25 septembre précédent et au renvoi du dossier à 
l’administration pour nouvelle taxation, fixant les droits d’enregistrement à 
4'736 fr. 55. 

Ils ont fait valoir que l’immeuble litigieux existait, mais devait encore faire l’objet 
de lourds travaux de rénovation pour le rendre habitable, travaux qui devaient être 
assimilés à des travaux de construction, compte tenu du montant du devis mis en 
rapport avec le prix d’achat.  

Il serait choquant de refuser la réduction d’impôt Casatax pour un acte 
hypothécaire permettant de financer lesdits travaux, pour le seul motif que le 
bâtiment préexistait, et ce quel que soit son état. Cela reviendrait à demander aux 
acquéreurs la destruction systématique de l’ancien bâtiment, pour en construire un 
neuf, afin de bénéficier pleinement des avantages liés à la réduction d’impôt 
Casatax.  

8. Dans sa réponse du 2 avril 2008, l’administration conclut au rejet du recours.  

EN DROIT 

1. La Commission cantonale de recours en matière administrative, qui a repris 
depuis le 1er janvier 2009 les compétences de la Commission cantonale de recours 
en matière d'impôts (art. 162 al. 4 de la loi sur l’organisation judiciaire du 
22 novembre 1941 – LOJ – E 2 05), connaît des recours dirigés, comme en 
l’espèce, contre des décisions de l'Administration fiscale cantonale (art. 56X al. 2 
et 56Y LOJ ; art. 179 al. 1 LDE). 

2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction 
compétente, le recours est recevable au sens de l'article 179 alinéa 1 LDE et 65 de 
la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA – E 5 10).   

3. En cas de transfert qui a pour objet la propriété d’un immeuble destiné à servir de 
résidence principale à l’acquéreur, les droits d’enregistrement sur l’acte de vente 
sont réduits de 15'000 fr. pour les opérations n’excédant pas 1 million de francs. 

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Ces montants sont indexés annuellement à l’indice genevois de la construction 
(art. 8A al. 1 LDE).  

 Les droits d’enregistrement sur les actes hypothécaires, y compris les centimes 
additionnels, sont réduits de moitié pour les opérations n’excédant pas 1 million 
de francs au sens de l’alinéa 1 (art. 8A al. 2 LDE).  

 L'article 8A LDE constitue un cas d'application particulier de l'article 33 alinéa 1 
LDE, selon lequel sont soumis obligatoirement au droit de 3 %, sous réserve des 
exceptions prévues par la présente loi, tous les actes translatifs à titre onéreux de 
la propriété, de la nue-propriété ou de l'usufruit de biens immobiliers sis dans le 
canton de Genève, notamment les ventes, substitutions d'acquéreur, adjudications, 
apports et reprises de biens. 

 Par ailleurs, l'article 83 alinéa 1 LDE prévoit que le droit d'enregistrement du 
contrat d'entreprise ou de tout autre contrat analogue, notamment contrat 
d'architecte, contrat « clés en mains », est fixé au taux de 1 % du prix ou de la 
valeur de toutes les prestations prévues dans le contrat. 

 Lorsqu'un des contrats visés par cette disposition est lié à un acte translatif à titre 
onéreux de la propriété d'un bien-fonds sis dans le canton de Genève, de telle 
sorte que l'une des parties, ou un tiers étroitement lié à celle-ci, s'oblige aux 
termes de ce contrat à exécuter pour l'autre partie la construction d'un immeuble 
sur le susdit bien-fonds moyennant un prix, le droit d'enregistrement de ce contrat 
est fixé à 1 % de la valeur des prestations prévues dans le contrat; toutefois, dans 
ce cas, le taux de 3 % fixé à l'article 33 demeure applicable à la valeur du bien-
fonds, ainsi qu'à celle de la construction éventuellement déjà effectuée à la date du 
transfert ; le surplus de la valeur de la construction à terminer est alors imposé au 
taux de 1 % (art. 83 al. 2 LDE). 

 Enfin, aux termes de l’article 2 alinéa 2 du règlement d’application de l'article 8A 
de la loi sur les droits d'enregistrement du 1er mars 2004 (RDE – D 3 30.03), sont 
réduits les droits d'enregistrement des actes suivants : (let. a) acte de vente ainsi 
que procès-verbal d'adjudication, au sens de l'article 33 alinéa 1 de la loi, portant 
transfert à titre onéreux de la propriété de l'immeuble destiné à servir de résidence 
principale à l'acquéreur et (let. b) acte hypothécaire, au sens des articles 85 alinéa 
1, et 86 alinéa 3 de la loi, dont le but est d'assurer le financement de l'opération 
d'acquisition du logement.  

 Selon l'alinéa 3 de cette disposition, le droit d'enregistrement des contrats 
d'entreprise et contrats analogues ne peut être réduit. 

 Il résulte de ce qui précède que le système Casatax ne permet la réduction d'impôt 
de l'article 8A LDE que pour ce qui concerne la valeur de l'immeuble dans son 
état à la date de l'acte de transfert de propriété. La valeur des prestations prévues 

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dans un contrat d'entreprise ne peut bénéficier de ce rabais, par renvoi de l'article 
83 alinéa 2 LDE, que pour la part des travaux déjà réalisés lors de l'acquisition. 
Pour la part des travaux à réaliser par la suite, cette disposition, lue conjointement 
avec l'article 2 alinéa 3 RDE, exclut clairement une réduction d'impôt au sens de 
l'article 8A LDE. 

 En l'espèce, l'augmentation de valeur de la cédule hypothécaire est expliquée par 
les recourants sur la base du devis des travaux à réaliser après l'acquisition de leur 
maison, afin de rendre celle-ci habitable. 

 Indépendamment du fait que le contrat de vente du 25 juillet 2007 n'inclut aucun 
contrat d'entreprise, au sens de l'article 83 alinéa 2 LDE, il est de toute façon 
question de travaux qui n'augmenteront la valeur de l'immeuble qu'après son 
acquisition et qui ne peuvent donc faire l'objet d'une application de l'article 8A 
LDE. 

C’est ainsi à bon droit que l’administration a calculé la réduction sur 394'000 fr. 
(450'000 fr. – 56'000 fr.). 

Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté.  

4. En application des articles 87 alinéa 1 LPA et 1 et 2 du règlement genevois sur les 
frais, émoluments et indemnités en procédure administrative (RFPA – E 5 10.03), 
les contribuables, qui succombent, sont condamné au paiement d’un émolument 
de 500 fr. 

 

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PAR CES MOTIFS 

LA COMMISSION CANTONALE DE RECOURS 

EN MATIERE ADMINISTRATIVE 

1. déclare le recours recevable ; 

2. le rejette ; 

3. met à la charge des recourants pris solidairement et conjointement un émolument 
de 500 fr. ;  

4. dit que, conformément aux articles 56A LOJ, 63 let. a et 65 LPA, la présente 
décision est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal 
administratif (18 rue du Mont-Blanc, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 
30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et 
contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation de la décision attaquée et les 
conclusions du recourant. Il doit être accompagné de la décision attaquée et des 
autres pièces dont dispose le recourant ; 

5. communique la présente décision à :  

a. A____, B____ et Y____; 

b. l'Administration fiscale cantonale. 

 

Siégeant :  Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Philippe EHRENSTRÖM 
et Patrice SCHAER, juges assesseurs. 

 

Au nom de la Commission : 

Le président  

Olivier BINDSCHEDLER TORNARE 

 

 

Copie conforme de cette décision a été communiquée aux parties. 

Genève,  
 

 Le greffier