# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 62e734d2-5901-5167-b4a6-0c99516938d4
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-06-29
**Language:** de
**Title:** Glarus Verwaltungsgericht 29.06.2017 VG.2016.00111 (VG.2017.538)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_VG_001_VG-2016-00111_2017-06-29.html

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil vom 29. Juni 2017

  
	
   

  
	
   

  
	
  I. Kammer

  
	
   

  
	
   

  
	
  in Sachen

  
	
  VG.2016.00111

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    A.______

    	
    Beschwerdeführerin

    

  

  
	
   

  
	
  	
    vertreten durch Rechtsanwalt
    B.______ und Rechtsanwalt C.______

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Gemeinde Glarus Süd

    	
    Beschwerdegegner

    

  

  
	
   

  
	
  	
    vertreten durch Rechtsanwältin D.______

    

  

  
	
   

  
	
  	
    2.

    	
    Departement Bau und Umwelt des Kantons
    Glarus

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  und

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.

    	
    Glarner Heimatschutz 

    	
    Beigeladene

    

  

  
	
   

  
	
  	
    vertreten durch Fürsprecher
    E.______

    

  

  
	
   

  
	
  	
    2.

    	
    Schweizer Heimatschutz

    

  

  
	
   

  
	
  	
    vertreten durch Glarner
    Heimatschutz (GHS)

    

    

  
	
  	
    dieser vertreten durch Fürsprecher E.______

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
   

  
	
  Baubewilligung

  
	
   

  
	
  Die Kammer zieht in Erwägung:

  
	
  I.

  
	
  1.

  
	
  1.1 A.______ ist Eigentümerin der in Luchsingen
  (Gemeinde Glarus Süd) gelegenen Parz.-Nr. 510, Grundbuch Luchsingen. Zur
  Liegenschaft gehören die Villa Halunenstein, ein Park und zwei Nebengebäude,
  darunter das vorliegend interessierende Ökonomiegebäude (beide Vers.-Nr.
  A68). Gemäss dem Zonenplan Diesbach-Hätzingen-Luchsingen (nachfolgend:
  Zonenplan) befindet sich die Liegenschaft in der Wohnzone W2a. Der westliche
  Teil der Parzelle wird durch die Umgebungsschutzzone "Weiler
  Adlenbach" überlagert, welche unter anderem die Villa Halunenstein und den
  grösseren Teil des Parks, nicht aber die beiden Nebengebäude umfasst. Die
  Villa Halunenstein mit Park steht gemäss dem Zonenplan und Art. 35 Abs. 3 der
  Bauordnung Luchsingen vom 28. Mai 2004 (BO) zudem unter Objektschutz. Die
  beiden Nebengebäude geniessen den Objektschutz jedoch weder nach dem
  Zonenplan noch nach der Bauordnung. Der Weiler Adlenbach ist ferner im
  Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS)
  als bäuerliche Altbebauung des ehemals selbständigen Weilers mit dem
  Erhaltungsziel A bezeichnet. Die Parzelle von A.______ wird zum grössten Teil
  von der dazugehörenden Umgebungszone umfasst. Im Gegensatz zum Zonenplan bildet
  das streitbetroffene Ökonomiegebäude Bestandteil der Umgebungszone. Sodann
  wird die Villa Halunenstein im ISOS mit Park und Ökonomiegebäude als Einzelelement
  E. 0.0.7 mit dem Erhaltungsziel A geführt.

  
	
   

  
	
  1.2 Am 30. Juli 2015 ersuchten A.______ und ihr
  Ehemann F.______ sel. die Gemeinde Glarus Süd um Bewilligung des Abbruchs des
  Ökonomiegebäudes. Das Gesuch wurde im Amtsblatt publiziert.

  
	
   

  
	
  1.3 Gegen das Abbruchvorhaben erhoben der Glarner und
  der Schweizer Heimatschutz am 10. September 2015 Einsprache. Das Departement
  Werke und Umwelt der Gemeinde Glarus Süd verweigerte A.______ und F.______sel.
  am 5. November 2015 die Abbruchbewilligung. Gleichentags hiess der
  Gemeinderat Glarus Süd die Einsprachen des Glarner und des Schweizer
  Heimatschutzes gut.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  Dagegen gelangten A.______
  und F.______sel. mit Beschwerde vom 7. Dezember 2015 ans Departement Bau und
  Umwelt (DBU) und beantragten die Aufhebung des Baubewilligungs- und des
  Einspracheentscheids. Es sei festzustellen, dass der beantragte Abbruch nicht
  bewilligungspflichtig und daher voraussetzungslos zuzulassen sei.
  Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung und Erteilung der Abbruchbewilligung
  an den Gemeinderat Glarus Süd zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
  In der Folge verstarb F.______sel. am 14. August 2016. Am 23. August 2016
  wies das DBU die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 2) und stellte fest, dass der
  beantragte Abbruch des streitbetroffenen Gebäudes bewilligungspflichtig sei
  (Disp.-Ziff. 3).

  
	
   

  
	
  3. 

  
	
  3.1 A.______ erhob am 17. Oktober 2016 Beschwerde beim
  Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des DBU sowie
  des Baubewilligungs- und des Einspracheentscheids. Es sei festzustellen, dass
  der beabsichtigte Abbruch des Ökonomiegebäudes nicht bewilligungspflichtig
  sei. Eventualiter sei ihr die Baubewilligung zum Abbruch des Ökonomiegebäudes
  zu erteilen. Subeventualiter sei die Sache zur Vornahme einer umfassenden
  Interessenabwägung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und
  Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde Glarus Süd und des DBU. In
  verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte sie die Durchführung eines
  Augenscheins.

  
	
   

  
	
  3.2 Das Verwaltungsgericht lud am 19. Oktober 2016 den
  Glarner und den Schweizer Heimatschutz ins Verfahren bei.

  
	
   

  
	
  3.3 Das DBU beantragte am 18. November 2016 die
  Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge. Die Gemeinde Glarus Süd schloss
  am 13. Dezember 2016 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde; unter Kosten-
  und Entschädigungsfolgen zu Lasten von A.______. Den nämlichen Antrag
  stellten der Glarner und der Schweizer Heimatschutz am 14. Dezember 2016.

  
	
   

  
	
  3.4 Das Verwaltungsgericht nahm am 7. Februar 2017 einen
  Augenschein an Ort und Stelle vor.

  
	
   

  
	
  3.5 A.______ hielt in ihrer Replik vom 30. März 2017 an
  ihren Anträgen fest. Der Glarner und der Schweizer Heimatschutz beantragten
  am 11. Mai 2017, das DBU am 12. Mai 2017 und die Gemeinde Glarus Süd am 26.
  Mai 2017 wiederum die Abweisung der Beschwerde.

  
	
   

  
	
  3.6 Am 8. Juni 2017 reichte A.______ unaufgefordert eine
  kurze Stellungnahme zu den Dupliken ein. 

  
	
   

  
	
  II. 

  
	
  1.

  
	
  1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
  Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
  1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
  zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
  Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

  
	
   

  
	
  1.2 Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können gemäss
  Art. 107 Abs. 1 VRG die unrichtige oder unvollständige Feststellung des
  rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) und die unrichtige Rechtsanwendung,
  einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b), geltend gemacht
  werden. Eine Ermessenskontrolle kommt dem Verwaltungsgericht hingegen gemäss
  Art. 107 Abs. 2 VRG nur in Ausnahmefällen zu. Ein solcher Ausnahmefall liegt
  nicht vor, weshalb dem Verwaltungsgericht die Überprüfung des
  vorinstanzlichen Entscheids auf Unangemessenheit verwehrt ist. 

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 

  
	
  2.1.1 Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, für
  den strittigen Abbruch des Ökonomiegebäudes sei keine Baubewilligung nötig.
  Es sei nicht ersichtlich, welche konkreten Interessen der Nachbarn oder
  welche öffentliche Interessen ein Baugesuch erforderlich machen würden. Da
  das Ökonomiegebäude weder geschützt noch Teil einer Umgebungsschutzzone sei,
  könne eine Baubewilligungspflicht auch nicht auf Art. 72 RBG i.V.m. Art.
  73 Abs. 3 der Bauverordnung vom 23. Februar 2011 (BauV) gestützt werden.

  
	
   

  
	
  2.1.2 Die Beschwerdegegner und die Beigeladenen vertreten
  hingegen die Auffassung, dass sich die Baubewilligungspflicht ohne Weiteres
  sowohl aus dem Bundesrecht als auch aus dem kantonalen und kommunalen Recht
  ergebe.

  
	
   

  
	
  2.2 Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die
  Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) dürfen Bauten und Anlagen nur mit
  behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Art. 66 Abs. 1 RBG
  sieht vor, dass die Errichtung, Änderung und der Abbruch von Bauten und
  Anlagen einer Baubewilligung bedürfen, soweit sie Interessen der Nachbarn
  oder folgende Interessen der Öffentlichkeit berühren: materielle
  Bauvorschriften sowie Nutzungs- und Schutzbestimmungen gemäss kommunalen und
  kantonalen Erlassen anwendbar sind (lit. a); neue Erschliessungsanlagen erforderlich
  oder bestehende zusätzlich belastet werden (lit. b); die Umwelt
  beeinträchtigt wird (lit. c). Der Landrat regelt gemäss Art. 66 Abs. 2
  RBG die Einzelheiten in der Verordnung. Dies hat er in Art. 73 BauV getan.
  Danach untersteht unter anderem der Abbruch von Bauten und Anlagen der Bewilligungspflicht
  (Art. 73 Abs. 1 lit. o). Gemäss Art. 15 Abs. 1 BO ist schliesslich
  für jedes Bauvorhaben, auch für Abbrüche, ein Baugesuch einzureichen.

  
	
   

  
	
  2.3 Der Abbruch von Bauten wird gemeinhin von der
  Baubewilligungspflicht gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG ausgenommen mit der
  Begründung, dass die Nutzungsordnung als solche in der Regel nicht tangiert
  sei. Allerdings kann auch der Abbruch von Bauten und Anlagen Raum und Umwelt
  erheblich verändern (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar RPG, Bern
  2006, Art. 22 N. 17). Massgebend für die Frage der Baubewilligungspflicht
  ist, dass der Behörde die Möglichkeit verschaffen werden soll, das Bauprojekt
  vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen
  Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (BGE
  114 Ib 312 E. 2a).

  
	
   

  
	
  Bei der vorliegend
  strittigen Frage der Zulässigkeit des Abbruchs des Ökonomiegebäudes ist unter
  anderem umstritten, inwiefern dieser unter dem Gesichtspunkt des ISOS
  zulässig ist. Dabei besteht ein wesentliches öffentliches Interesse an der
  Klärung dieser Frage. Dies hat im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens zu erfolgen.
  Es wurde daher zu Recht – nach Eingang des Baugesuchs der Beschwerdeführerin
  – ein Baubewilligungsverfahren durchgeführt.

  
	
   

  
	
  Ergibt sich die
  Baubewilligungspflicht aber bereits aus dem Bundesrecht, kann offen gelassen
  werden, ob das generelle Erfordernis einer Baubewilligung für den Abbruch
  eines Gebäudes gemäss Art. 73 Abs. 1 lit. o BauV und Art. 15 Abs. 1 BO mit
  Art. 66 Abs. 1 RBG, welcher eine Bewilligungspflicht nur unter bestimmten Umständen
  vorsieht, vereinbar ist.

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  3.1 

  
	
  3.1.1 Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend,
  ausschliesslich Anordnungen der Nutzungsplanung seien
  grundeigentümerverbindlich. Beim ISOS handle es sich um einen
  rechtsgestaltenden Plan, welchem für Private nur mittelbare Rechtswirkung zukomme.
  Abweichungen von den Schutzzielen seien aufgrund einer Interessenabwägung
  möglich; die grundeigentümerverbindliche Konkretisierung erfolge aber erst
  durch kantonale und kommunale Umsetzungsmassnahmen. Dabei handle es sich
  weitgehend um eine Ermessensfrage. In Anwendung dieser Kompetenzverteilung habe
  die damalige Gemeinde Luchsingen bei der Nutzungsplanung entschieden, entgegen
  dem ISOS Teile der Parzelle sowie das Ökonomiegebäude nicht in den Schutzbereich
  aufzunehmen. Darauf habe sie, die Beschwerdeführerin, vertrauen dürfen. Insgesamt
  bestehe kein Raum, für eine umfassende Interessenabwägung im Rahmen des
  Baubewilligungsverfahrens.

  
	
   

  
	
  3.1.2 Die Beschwerdegegnerin 1 führt aus, dem Kanton wie
  auch den Gemeinden obliege die Pflicht, Ortsbilder und Natur- sowie Kulturdenkmäler
  zu bewahren. Künstlerisch und historisch wertvolle Bauten seien zu erhalten,
  was bei der Erteilung von Baubewilligungen durch den Kanton und die Gemeinden
  zu beachten sei. Damit sei in einem Baubewilligungsverfahren auf die
  Interessen des Natur- und Heimatschutzes Rücksicht zu nehmen. Insbesondere
  seien Inventare, worunter das ISOS falle, angemessen zu berücksichtigen. Die
  kantonale Fachstelle Denkmalpflege habe eine sachlich korrekte und
  nachvollziehbare Stellungnahme zum vorliegenden Bauvorhaben verfasst, von
  welcher nicht in unbegründeter Weise abgewichen werden könne. Insofern habe
  sie, die Beschwerdegegnerin 1, dem ISOS in einer nicht förmlichen Weise
  Rechnung getragen, was gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zulässig
  sei. 

  
	
   

  
	
  3.1.3 Der Beschwerdegegner 2 vertritt die Auffassung,
  grundsätzlich gehe die Unterschutzstellung der einzelnen Gebäude auf dem
  betroffenen Grundstück gemäss dem Zonenplan derjenigen nach dem ISOS vor. Die
  Pflicht zur Beachtung des ISOS finde zum einen in der Anwendung der die
  Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-) Planung ihren Niederschlag, zum
  anderen aber auch darin, dass im Einzelfall erforderliche
  Interessenabwägungen im Lichte der Heimatschutzanliegen vorzunehmen seien.
  Vorliegend sei eine solche Interessenabwägung aufgrund der unmittelbaren Nähe
  des Abbruchobjekts zur Villa Halunenstein, welche als geschütztes Objekt in
  der Bauordnung sowie im Zonenplan eingetragen sei, dem Eintrag des
  Ökonomiegebäudes als Teil der Villa Halunenstein im ISOS sowie der Umgebungszone
  zum im ISOS eingetragenen Ortsbild von nationaler Bedeutung zweifelsohne erforderlich.
  

  
	
   

  
	
  3.1.4 Die Beigeladenen gehen davon aus, dass Art. 9 des
  kantonalen Gesetzes über den Natur- und Heimatschutz vom 2. Mai 1971 (kNHG)
  Bundesinventare zum Bestandteil des kantonalen Inventars erkläre. Dieses
  kantonale Inventar sei gemäss Art. 10 kNHG behördenverbindlich und
  müsse daher nicht nur aufgrund des Bundesrechts, sondern auch nach kantonalem
  Recht angemessen berücksichtigt werden. Daraus leite sich ab, dass das
  ISOS-Blatt eine massgebliche Rolle spiele, sofern Raum für eine
  Interessenabwägung bestehe. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
  sei die Unterschutzstellung in der kommunalen Nutzungsplanung nur eine der
  Möglichkeiten, ein Inventar bei Entscheiden angemessen zu berücksichtigen.
  Dass die Unterschutzstellung durch die Beschwerdegegnerin 1 zur Zeit fehle,
  bedeute deshalb nicht, dass es bei Objekten von nationaler Bedeutung keine
  Interessenabwägung mehr geben dürfe. Im Glarner Denkmalschutzrecht gebe es
  neben der Ausscheidung von Schutzzonen und Schutzobjekten in der kommunalen
  Nutzungsplanung sowohl die Möglichkeit einer direkten Unterschutzstellung
  durch den Regierungsrat als auch die Möglichkeit, in einem Baubewilligungsverfahren
  Einschränkungen zu formulieren. Die Beschwerdeführerin berufe sich darauf,
  dass die Inventare im Gegensatz zur kommunalen Nutzungsplanung bloss
  behördenverbindlich seien. Damit werde indessen der ex-lege-Schutz gemäss
  Art. 10 kNHG nicht verhindert. Dieser unterscheide sich vom Schutz durch die
  grundeigentümerverbindliche Nutzungsplanung und von der förmlichen
  Unterschutzstellung durch den Regierungsrat mittels Verfügung insofern, als
  über die Schutzwürdigkeit noch nicht grundeigentümerverbindlich entschieden
  worden sei – der Inventareintrag stelle erst ein Indiz dafür dar –, sondern
  sich erst aus einer im Baubewilligungsverfahren vorzunehmenden umfassenden
  Interessenabwägung ergeben könne.

  
	
   

  
	
  3.2 Die Umgebungs-Zone I wird im ISOS als unverbauter
  Wieshang zwischen Waldrand und Linth beschrieben, welcher die Bebauung fast
  allseitig umgibt. Sie umfasst neben der Villa Halunenstein und dem Park auch
  das strittige Ökonomiegebäude. Sodann ist als Einzelobjekt E 0.0.7 die Villa
  Halunenstein oberhalb des Weilers, mit Park und Ökonomiegebäude bezeichnet,
  wobei dem Objekt das Erhaltungsziel "A" zukommt. Dies bedeutet,
  dass die Substanz zu erhalten ist. Entgegen der Auffassung der
  Beschwerdeführerin unterscheidet das ISOS nicht zwischen der Villa und dem
  Park sowie dem Ökonomiegebäude. All diesen Elementen kommt gemäss dem
  ISOS-Blatt das Erhaltungsziel "A" zu, wobei es nicht von Bedeutung
  ist, dass der Park und das Ökonomiegebäude auf der zweiten, die Villa aber
  auf der ersten Zeile aufgeführt werden.

  
	
   

  
	
  Im Zonenplan befinden sich
  die Villa Halunenstein, der Park und das Ökonomiegebäude in der Wohnzone W2a.
  Die Umgebungsschutzzone überlagert den Bereich der Villa und den grössten
  Teil des Parks, nicht aber das Ökonomiegebäude. Weiter wird durch Art. 35
  Abs. 3 BO nur die Villa mit Park als Objekt geschützt, welches gemäss Art. 35
  Abs. 1 BO zum Schutz des Ortsbilds und der Landschaft zu erhalten ist. Ein
  solcher Objektschutz kommt dem sich ausserhalb der Umgebungsschutzzone befindlichen
  Ökonomiegebäude gemäss Zonenplan und Bauordnung nicht zu.

  
	
   

  
	
  Damit ist ohne Weiteres
  ersichtlich, dass zwischen dem ISOS und der kommunalen Nutzungsplanung ein
  Widerspruch besteht. Nachfolgend ist daher zu prüfen, welche Folgen sich
  daraus ergeben, wobei namentlich die Frage von Bedeutung ist, ob und allenfalls
  inwiefern der ISOS-Eintrag im Baubewilligungsverfahren berücksichtigt werden
  durfte.

  
	
   

  
	
  3.3 

  
	
  3.3.1 Gemäss Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den
  Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG) wird durch die Aufnahme eines
  Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es
  in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter
  Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die
  grösstmögliche Schonung verdient. Ein Abweichen von der ungeschmälerten
  Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur
  in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige
  Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6
  Abs. 2 NHG). Daraus folgt, dass die Schutzbestimmung nur bei der Erfüllung
  von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise gilt. Soweit keine Bundesaufgabe in
  Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales und
  kommunales Recht gewährleistet. Dies ergibt sich aus der
  verfassungsrechtlichen Kompetenzausscheidung von Art. 78 Abs. 1 der Bundesverfassung
  der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV), wonach die
  Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind (Arnold Marti, St.
  Galler BV-Kommentar, 3. A., Zürich/St. Gallen 2014, Art. 78 N. 4).
  Indessen sind Bundesinventare wie das ISOS auch bei der Erfüllung von
  kantonalen und kommunalen Aufgaben von Bedeutung. Die Pflicht zur Beachtung
  findet ihren Niederschlag zum einen in der Anwendung der die Schutzanliegen
  umsetzenden (Nutzungs-)Planung, zum andern darin, dass im Einzelfall Interessenabwägungen
  im Lichte der Heimatschutzanliegen vorzunehmen sind. Das ist insbesondere der
  Fall, wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II
  209 E. 2.1; BGer-Urteil 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.3).

  
	
   

  
	
  3.3.2 Das ISOS kommt seiner Natur nach einem Sachplan und
  Konzept im Sinne von Art. 13 RPG gleich. Im Rahmen der allgemeinen
  Planungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen
  in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest und berücksichtigen die
  Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziellen
  (Art. 6 Abs. 4 RPG; Art. 4a der Verordnung über das Bundesinventar der
  schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 [VISOS]). Aufgrund
  der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die
  Schutzanliegen des ISOS in dieser Weise Eingang in die Nutzungsplanung
  (Art. 14 ff. RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen
  (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von anderen Schutzmassnahmen (Art.
  17 Abs. 2 RPG). Erst eine derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für
  die Eigentümer verbindlich (BGE 135 II 209 E. 2.1; BGer-Urteil 1C_488/2015
  vom 24. August 2016 E. 4.5.3, 1C_227/2015 vom 7. Januar 2016 E. 3.1). 

  
	
   

  
	
  Das ISOS ist somit nicht
  als direkt anwendbares Recht zu verstehen. Vielmehr hat nach Prüfung der
  geeigneten Massnahmen eine Umsetzung in die entsprechenden Erlasse zu
  erfolgen. Erst wenn diese grundeigentümerverbindlichen Festlegungen erfolgt
  sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung. Damit ist das ISOS
  grundsätzlich – sofern keine Bundesaufgabe in Frage steht – nur mittelbar,
  über die kommunale Nutzungsplanung, nicht aber unmittelbar im Baubewilligungsverfahren
  von Bedeutung (BGer-Urteil 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.5;
  Bundesamt für Raumentwicklung ARE et al., Empfehlung zur Berücksichtigung der
  Bundesinventare nach Art. 5 NHG in der Richt- und Nutzungsplanung, Bern 2012,
  S. 6; Jörg Leimbacher, Rechtsgutachten zur Bedeutung des BGE Rüti für das
  ISOS und das IVS, 2012, S. 40).

  
	
   

  
	
  3.4 Vorliegend ist es zu Recht unbestritten, dass keine
  Bundesaufgabe in Frage steht. Damit war das ISOS im Baubewilligungsverfahren,
  welches den Abbruch des Ökonomiegebäudes zum Gegenstand hatte, nicht
  unmittelbar anwendbar. Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegner ist das
  ISOS auch nicht generell in einer "nicht förmlichen Weise" zu
  berücksichtigen. Massgebend sind vielmehr die Bauordnung und der Zonenplan
  als grundeigentümerverbindliche Grundnutzungsordnung. Erst wenn von dieser
  Grundnutzungsordnung abgewichen wird, ist im Rahmen der vorzunehmenden
  Interessenabwägung dem ISOS Beachtung zu schenken. Eine unmittelbare
  Anwendung des ISOS ist allenfalls auch dann denkbar, wenn dieses in der
  Richt- und Nutzungsplanung überhaupt keine Berücksichtigung gefunden hat und
  die massgebende Grundnutzungsordnung dem ISOS völlig widerspricht. Dann wäre
  zu diskutieren, ob die Schutzziele für das durch das Bau- oder Abbruchvorhaben
  bedrohte Objekt anhand des ISOS konkretisiert werden müssen (Leimbacher, S.
  90).

  
	
   

  
	
  Dies ist vorliegend nicht
  der Fall. Es erscheint als offensichtlich, dass die Villa Halunenstein
  Hauptbestandteil des durch das ISOS geschützten Einzelobjekts E. 0.0.7
  bildet. So erwähnt beispielsweise die schriftliche Bewertung des Ortsbilds Adlenbach
  nur die beiden Fabrikantenvillen (Villa Halunenstein und Villa Hof), nicht
  aber das Ökonomiegebäude. Indem gemäss der kommunalen Nutzungsordnung nur die
  Villa mit Park Objektschutz geniesst und die Umgebungsschutzzone westlich des
  Ökonomiegebäudes endet, handelt es sich zwar um eine Abweichung vom ISOS. Das
  wesentliche Schutzziel des ISOS, nämlich der Schutz der Villa, wird aber
  durch die kommunale Nutzungsordnung umgesetzt. Dabei war das ISOS, welches
  für den Kanton Glarus in den Jahren 1992/1993 erstellt wurde, bei der ursprünglichen
  Nutzungsplanung vom Jahr 1994, insbesondere aber auch bei der Revision der
  Nutzungsplanung im Jahr 2004 bekannt. Dass die damalige Gemeinde Luchsingen
  der Liegenschaft in der Nutzungsplanung nicht in demselben Umfang wie das
  ISOS Schutz zuerkannte, stand in ihrem Ermessen, kommt ihr doch bei der
  planerischen Berücksichtigung des ISOS ein Beurteilungsspielraum zu
  (BGer-Urteil 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.5; Arnold Marti, Rechtsgutachten
  zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des Bundesinventars der
  schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], 2013, S. 10). Es geht nun nach
  dem Dargelegten nicht an, dass von der grundeigentümerverbindlichen Nutzungsordnung
  abgewichen und dem lediglich behördenverbindlichen ISOS auf dem Weg über das
  Baubewilligungsverfahren unmittelbare Wirkung zuerkannt wird.

  
	
   

  
	
  3.5 Zu prüfen ist, ob sich durch das kantonale Recht am
  soeben Dargelegten etwas ändert, wovon namentlich die Beigeladenen ausgehen.

  
	
   

  
	
  3.5.1 Gemäss Art. 9 Abs. 1 kNHG beschliesst der
  Regierungsrat Inventare der im Interesse der Allgemeinheit besonders
  erhaltenswerten Landschaften sowie der erhaltenswerten Lebensräume (Biotope),
  Naturdenkmäler, Geotope, historischen Stätten, Ortsbilder, Kultur- und
  Baudenkmäler. Nach Art. 9 Abs. 2 kNHG gelten Objekte, die in einem vom Bund
  erlassenen Inventar aufgeführt sind, ohne Weiteres auch als Bestandteil des
  kantonalen Inventars. Die Inventare sind für die Behörden von Kanton und
  Gemeinden verbindlich. Die Verzeichnisse sind von diesen Behörden bei Entscheiden
  angemessen zu berücksichtigen, wobei eine allfällige Unterschutzstellung der
  Objekte gemäss Art. 11 kNHG erfolgt (Art. 10 kNHG). Der Kanton und die Gemeinden
  sorgen im Rahmen ihrer Zuständigkeiten gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. b der kantonalen
  Natur- und Heimatschutzverordnung vom 2. Oktober 1991 (kNHV) für die Erhaltung
  und Pflege von künstlerisch oder historisch wertvollen Bauwerken und deren Umgebung
  oder ihren Überresten sowie von schutzwürdigen Siedlungs-, Orts- und
  Strassenbildern. Im Rahmen der Verwaltungstätigkeit von Kanton und Gemeinden
  ist diese Pflicht nach Art. 10 kNHV unter anderem bei Planungen jeder Art
  (lit. a) und bei der Erteilung von Baubewilligungen und Plangenehmigungen
  (lit. b) zu befolgen.

  
	
   

  
	
  3.5.2 Gemäss dem kantonalen Recht sind die im ISOS
  aufgeführten Objekte Bestandteile des kantonalen Inventars. Allerdings liegt
  das kantonale Inventar der besonders erhaltenswerten Kultur- und Baudenkmäler
  erst im Entwurf vor und ist politisch umstritten. Es ist fraglich, ob die im
  ISOS aufgeführten Objekte Bestandteile des kantonalen Inventars sein können,
  wenn ein solches noch nicht in Kraft gesetzt worden ist, bzw. ob bis zur
  Inkraftsetzung des Inventars dieses immerhin aus den im ISOS aufgeführten
  Objekten besteht. Wie sich aus dem Nachfolgenden ergibt, kann diese Frage
  jedoch offen gelassen werden.

  
	
   

  
	
  3.5.3 Die kantonalen Inventare sind nämlich wie das ISOS
  ebenfalls nur behörden-, nicht aber grundeigentümerverbindlich, was sich aus
  Art. 10 kNHG ergibt. Beim Inventareintrag handelt es sich nicht um eine
  Schutzmassnahme, sondern lediglich um eine Zusammenstellung von an sich
  schutzfähigen Objekten. Folgerichtig kann ein Inventareintrag auch nicht mit
  einem Rechtsmittel angefochten werden (Dominik Bachmann, (Massen-)
  Entlassungen aus dem Denkmalinventar, in PBG aktuell 1/2010, S. 35 ff., 38;
  Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht,
  Bd. 1, 5. A., Zürich 2011, S. 211). Erst durch die Umsetzung des
  Inventareintrags mittels Nutzungsplanung oder Unterschutzstellung durch den Regierungsrat
  (Art. 11 kNHG) kommt diesem für den einzelnen Grundeigentümer Verbindlichkeit
  zu.

  
	
   

  
	
  Daran ändert insbesondere
  auch Art. 10 lit. b i.V.m. Art. 9 Abs. 1 lit. b kNHV nichts. Zwar haben der
  Kanton und die Gemeinden bei der Erteilung von Baubewilligungen für die
  Erhaltung und Pflege von künstlerisch oder historisch wertvollen Bauwerken
  und deren Umgebung zu sorgen. Indessen kann dies nur so verstanden werden,
  dass die berechtigten Interessen des Heimatschutzes zu berücksichtigen sind,
  wenn im Baubewilligungsverfahren eine Interessenabwägung überhaupt erforderlich
  ist. Hingegen kann alleine der Inventareintrag nicht zu einer Interessenabwägung
  verpflichten, wenn die anwendbare Grundnutzungsordnung das geplante
  Bauvorhaben ohne Weiteres zulässt. 

  
	
   

  
	
  3.5.4 Vorliegend wäre gestützt auf den Zonenplan und die
  Bauordnung die Abbruchbewilligung ohne Vornahme einer Interessenabwägung zu
  erteilen. Wenn nun die Beschwerdegegner dennoch eine Interessenabwägung
  vornehmen und so dem der Nutzungsplanung widersprechenden ISOS-Eintrag
  Geltung verschaffen, kommt dies einer akzessorischen Überprüfung des
  Nutzungsplans gleich. Eine solche ist nur in zwei Fällen zulässig.
  Einerseits, wenn die Tragweite der Eigentumsbegrenzung nicht von Anfang an
  erkennbar war oder dem Betroffenen kein Rechtsmittel offen stand, womit er
  seine Interessen hätte wahren können. Andererseits, wenn sich die
  gesetzlichen Vorschriften über die Ortsplanung geändert oder die tatsächlichen
  Umstände in einer Weise gewandelt haben, dass das öffentliche Interesse an
  den Eigentumsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (Waldmann/Hänni, Art. 33
  N. 71). Im Übrigen sind Nutzungspläne grundsätzlich in Anschluss an
  deren Erlass anzufechten (BGE 135 II 209 E. 5.1; BGer-Urteil 1C_130/2014,
  1C_150/2014 vom 6. Januar 2015 E. 3.2).

  
	
   

  
	
  Der erste Ausnahmefall
  liegt offensichtlich nicht vor. Da der ISOS-Eintrag des Weilers Adlenbach vor
  Erlass der Nutzungsplanung und insbesondere auch vor deren Revision erfolgte
  und da die Bedeutung des ISOS dem Kanton und der Gemeinde bereits aufgrund
  von Art. 10 kNHG bekannt sein musste, kann auch nicht vom zweiten Ausnahmefall
  ausgegangen werden. Dabei ist es nicht relevant, ob in der Nutzungsplanung
  bewusst vom ISOS abgewichen wurde oder ob ein Planungsfehler vorliegt. Blosse
  Planungsfehler berechtigten nämlich nicht zur akzessorischen Überprüfung des
  Nutzungsplans und ein derart grober Fehler, welcher die Nichtigkeit der
  Planungsanordnung zur Folge haben könnte, ist nicht gegeben (vgl. zum Ganzen
  Urteil des Obergerichts des Kantons Schaffhausen OGE 60/2014/20 vom 13. Mai
  2016 E. 2.3.2, publiziert in Amtsbericht des Obergerichts an den Kantonsrat
  Schaffhausen 2016, S. 128 ff.).

  
	
   

  
	
  3.6 Sodann lässt sich die Interessenabwägung auch nicht
  damit begründen, dass die Villa Halunenstein Objektschutz geniesst. Die
  Beschwerdegegnerin 1 weist zwar zutreffend darauf hin, dass gemäss Art. 47
  Abs. 2 RBG Bauten und Anlagen in der Umgebung von geschützten,
  schützenswerten und erhaltenswerten Objekten bezüglich Gestaltung und
  Einordnung erhöhten Anforderungen zu genügen haben. Dieser Bestimmung kommt
  indessen erst bei einem allfälligen Neubauprojekt der Beschwerdeführerin zur
  Geltung. Das vorliegend strittige Bauvorhaben hat hingegen den Abbruch des
  Ökonomiegebäudes zum Gegenstand. Dieses steht etwa 35 Meter von der geschützten
  Villa entfernt. Es ist offensichtlich und hat sich auch am Augenschein gezeigt,
  dass die Geltung der Villa durch den Abbruch des Ökonomiegebäudes in keiner
  Weise tangiert wird. Das Ökonomiegebäude soll denn nach Auffassung der Beschwerdegegner
  und der Beigeladenen seiner selbst Willen nicht abgebrochen werden, während
  sich ein Abbruchverbot nicht damit begründen lässt und auch nicht
  (substantiiert) damit begründet wird, dass bei einem Abbruch der
  Schutzbereich der Villa tangiert werde. Ist das Ökonomiegebäude aber weder
  durch die kommunale Nutzungsplanung noch durch eine Verfügung des Regierungsrats
  im Sinne von Art. 11 kNHG geschützt, besteht kein Raum für eine Interessenabwägung,
  solange der Schutzbereich der Villa Halunenstein selbst durch das
  Abbauprojekt nicht tangiert wird.

  
	
   

  
	
  3.7 Die Nutzungsplanung der Beschwerdegegnerin 1
  befindet sich in Revision. Dabei ist vorgesehen, die gesamte Parz-Nr. 510,
  Grundbuch Luchsingen, der Villenzone zuzuordnen, welche architektonisch und
  historisch wertvolle Einzelvillen mit zugehörigen Nebengebäuden,
  Gartenanlagen und Aussenräumen umfasst. In der geplanten Villenzone sollen
  Erneuerungen und Umbauten unter grösstmöglicher Wahrung der historischen
  Bausubstanz erfolgen. Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde durch die
  Gemeindeversammlung vom 16. März 2017 an den Gemeinderat zurückgewiesen. Aus
  der Revision der Nutzungsplanung lässt sich jedoch für das vorliegend strittige
  Baubewilligungsverfahren nichts ableiten. Die Beschwerdegegnerin 1 hätte die
  geplante Zuteilung der Liegenschaft zur Villenzone durch eine Planungszone
  (vgl. Art. 31 f. RBG und Art. 27 RPG) sichern und das Baugesuch sistieren
  können. Dies wäre in einem besonderen Masse angezeigt gewesen, nachdem die
  hinsichtlich des Abbruchvorhabens kritische Stellungnahme der Fachstelle
  Denkmalschutz und Ortsbildschutz vom 19. August 2015 eingegangen war. Aus den
  Akten ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 auf eine solche
  Planungszone verzichtet hat. Da aber keine Planungszone bestimmt wurde und da
  nach dem Dargelegten die Grundnutzungsordnung anwendbar ist, ist der
  Beschwerdeführerin die anbegehrte Bewilligung zum Abbruch des Ökonomiegebäudes
  zu erteilen.

  
	
   

  
	
  3.8 Bei diesem Ausgang des Verfahrens muss nicht weiter
  geprüft werden, ob in den vorinstanzlichen Verfahren das rechtliche Gehör der
  Beschwerdeführerin verletzt wurde.

  
	
   

  
	
  4. 

  
	
  4.1 Demgemäss ist die Beschwerde gutzuheissen. Der
  Entscheid des Beschwerdegegners 2 vom 23. August 2016, der
  Einspracheentscheid des Gemeinderats Glarus Süd vom 5. November 2015 und der
  Baubewilligungsentscheid des Departements Werke und Umwelt vom 5. November
  2015 sind aufzuheben. Die Beschwerdegegnerin 1 ist anzuweisen, der
  Beschwerdeführerin die Bewilligung zum Abbruch des Ökonomiegebäudes zu
  erteilen.

  
	
   

  
	
  4.2 Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens von Fr.
  1'400.- sind je zur Hälfte den unterliegenden Beigeladenen aufzuerlegen (Art.
  16 Abs. 3 i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG). Der Beschwerdegegner 2 ist
  anzuweisen, der Beschwerdeführerin den in gleicher Höhe geleisteten
  Kostenvorschuss zurückzuerstatten. Mangels anwaltlicher Vertretung steht der
  Beschwerdeführerin für das vorinstanzliche Verfahren keine Parteientschädigung
  zu (Art. 138 Abs. 1 VRG e contrario).

  
	
   

  
	
  III.

  
	
  1. 

  
	
  Die Gerichtskosten von
  pauschal Fr. 2'000.- sind ausgangsgemäss je zur Hälfte den unterliegenden
  Beigeladenen aufzuerlegen (Art. 16 Abs. 3 i.V.m. Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG).
  Der Beschwerdeführerin ist der von ihr in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss
  zurückzuerstatten.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 Der obsiegenden Beschwerdeführerin ist zu Lasten der
  Beigeladenen eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 16 Abs.
  3 i.V.m. Art. 138 Abs. 2 VRG).

  
	
   

  
	
  Aus dem Umstand, dass nur
  eine "angemessene" Parteientschädigung zuzusprechen ist, leitet das
  Verwaltungsgericht in ständiger Praxis
  ab, dass die Parteientschädigung in der Regel nicht sämtliche erforderlichen Kosten
  umfasst, die einer Partei entstanden sind, sondern nur einen Teil des nötigen
  Prozessaufwands. Im Übrigen hat die entschädigungsberechtigte Partei ihren
  notwendigen Aufwand selber zu tragen. Dabei wird davon ausgegangen, dass es
  der entschädigungsberechtigten Partei grundsätzlich zuzumuten ist, für einen
  Teil ihrer erforderlichen Kosten selber aufzukommen (zur vergleichbaren
  Rechtslage im Kanton Zürich: Kaspar Plüss, in Alain Griffel [Hrsg.],
  Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich/Basel/Genf
  2014, § 17 N. 80).

  
	
   

  
	
  Nach welchen Kriterien die
  Parteientschädigung zuzusprechen ist, regelt das anwendbare
  Verwaltungsprozessrecht nicht. In der Regel dürfte es naheliegen, sinngemäss
  die Regeln über die Bemessung der Spruchgebühren heranzuziehen. Gemäss
  § 7 Abs. 2 der Verordnung über amtliche Kosten im
  Verwaltungsverfahren und in der Verwaltungsrechtspflege vom 24. Juni 1987
  (KoV) bemisst sich die
  Spruchgebühr nach dem Arbeits- und Zeitaufwand der entscheidenden Behörde (für
  die Parteientschädigung ist der Arbeits- und Zeitaufwand des Rechtsvertreters
  massgebend), der Bedeutung und Schwierigkeit der Sache sowie nach den für die
  Parteien auf dem Spiele stehenden Vermögens- oder sonstigen Interessen an der
  Angelegenheit. Im Einzelfall können auch weitere Kriterien massgebend für die
  Höhe der Parteientschädigung sein (vgl. zum Ganzen VGer-Urteil VG.2016.00039
  vom 26. Januar 2017 E. III/1.2, VG.2016.00113 vom 15. Dezember 2016 E.
  II/4.2, VG.2015.00092 vom 19. November 2015 E. III/2).

  
	
   

  
	
  2.2 Die Streitsache ist für die Parteien nicht
  unerheblich, unterscheidet sich in ihrer Bedeutung aber doch etwa von einem
  grossen Bauprojekt. Der Sachverhalt ist relativ einfach und die Akten sind
  überschaubar. Hingegen weisen die strittigen Rechtsfragen – namentlich das
  Verhältnis zwischen ISOS und Nutzungsplanung – eine gewisse Komplexität auf.
  Sodann ist zu berücksichtigen, dass ein doppelter Schriftenwechsel und ein
  Augenschein durchgeführt wurden, wobei die Replik der Beschwerdeführerin
  einige Wiederholungen enthält. Angesichts all dieser Umstände erweist sich
  eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer)
  als angemessen.

  
	
  Demgemäss erkennt die Kammer:

  
	
  	
    1.

    	
    Die
    Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Beschwerdegegners 2
    vom 23. August 2016, der Einspracheentscheid des Gemeinderats Glarus Süd
    vom 5. November 2015 und der Baubewilligungsentscheid des Departements
    Werke und Umwelt der Gemeinde Glarus Süd vom 5. November 2015 werden aufgehoben.
    Die Beschwerdegegnerin 1 wird angewiesen, der Beschwerdeführerin die Bewilligung
    zum Abbruch des Ökonomiegebäudes zu erteilen.

    
	
    2.

    	
    Die
    Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von Fr. 1'400.-
    werden je zur Hälfte den Beigeladenen 1 und 2 auferlegt. Der
    Beschwerdegegner 2 wird angewiesen, der Beschwerdeführerin den in
    gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zurückzuerstatten.

    
	
    3.

    	
    Die
    Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 2'000.- werden je zur Hälfte den
    Beigeladenen 1 und 2 auferlegt. Der Beschwerdeführerin wird der von
    ihr in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss zurückerstattet.

    
	
    4.

    	
    Die
    Beigeladenen 1 und 2 werden je verpflichtet, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung
    von Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer), insgesamt Fr. 5'000.-, zu
    bezahlen.

    
	
    5.

    	
    Schriftliche
    Eröffnung und Mitteilung an:

    
	
     

    	
    […]