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**Case Identifier:** 540782fd-e2dc-5951-a965-4700ee772a53
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-10-02
**Language:** fr
**Title:** Genf Cour de Justice (Cour civile) Chambre civile 02.10.2020 C/14338/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_001_C-14338-2015_2020-10-02.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 29 octobre 2020. 

 

 

 R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/14338/2015 ACJC/1412/2020 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre civile 

DU VENDREDI 2 OCTOBRE 2020 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par la  
3ème Chambre du Tribunal de première instance de ce canton le 24 janvier 2020, 

comparant par Me Pierre Banna, avocat, rue Verdaine 15, case postale 3015,  

1211 Genève 3, en l'étude duquel il fait élection de domicile, 

et 

Monsieur B______, domicilié ______, intimé, comparant par Me Christian Ferrazino, 
avocat, boulevard Georges-Favon 13, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de 

domicile. 

 

 

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C/14338/2015 

EN FAIT 

A. Par jugement JTPI/1325/2020 du 24 janvier 2020, notifié aux parties le 31 janvier 
2020, le Tribunal de première instance a condamné B______ à payer à A______ 

la somme de 2'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 29 mars 2014 (ch. 1 du 

dispositif), validé à due concurrence le séquestre n. 1______ ordonné le 

28 septembre 2015 en faveur de A______ et exécuté le 1
er

 octobre 2015 à 

l'encontre de B______ (ch. 2), mis les frais judiciaires - arrêtés à 21'515 fr. - à la 

charge de A______, compensé ces frais avec les avances fournies par les parties, 

condamné A______ à payer 600 fr. à B______ à titre de remboursement de son 

avance, condamné A______ à payer 115 fr. à l'Etat à titre de solde de frais (ch. 3), 

condamné A______ à payer 17'820 fr. à B______ à titre de dépens (ch. 4) et 

débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5). 

B. a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 2 mars 2020, A______ 
appelle de ce jugement, dont il sollicite l'annulation. 

Principalement, il conclut à ce que B______ soit condamné à lui payer la somme 

de 204'377 fr. 80 avec intérêts à 5% l'an dès le 29 mars 2014, à ce qu'il soit 

constaté que la présente action emporte validation du séquestre n. 1______ jusqu'à 

droit jugé sur le fond et à ce que B______ soit débouté de toute autre conclusion, 

avec suite de frais judiciaires et dépens. 

A l'appui de ses conclusions, A______ produit deux pièces non soumises au 

Tribunal, soit une photographie portant la date manuscrite du 13 février 2020 et 

un extrait du registre du commerce daté du 25 février 2020, concernant une 

entreprise individuelle précédemment inscrite sous le nom de "B______, 

Entreprise Générale" et radiée au mois de ______ 2001. 

b. Dans sa réponse, B______ conclut principalement au rejet de l'appel et à la 
confirmation du jugement entrepris, avec suite de frais judiciaires et dépens. 

A l'appui de ses conclusions, il produit une photographie prise selon lui durant 

l'été 2013. 

c. Les parties ont respectivement répliqué et dupliqué, persistant dans leurs 
conclusions. 

d. Elles ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par pli du greffe 
du 2 juillet 2020. 

C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. B______ était propriétaire d'une parcelle sise 2______/A et 2______/B, 
quai 3______, sur la commune de C______ (GE).  

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C/14338/2015 

Cette parcelle supporte deux maisons d'habitation (A et B), construites entre 1986 

et 1987 sur les bases d'un bâtiment préexistant et séparées par une piscine 

commune. 

b. En 2013, B______ a effectué des travaux de réfection et de transformation des 
toitures des deux villas et des garages, sans recourir aux services d'une entreprise 

spécialisée (remplacement de la couverture en eternit par du bardeau canadien, 

ajout d'isolation, interventions de ferblanterie et sur la charpente). 

c. B______ a également effectué certains travaux d'entretien sur la piscine 
existante (pose d'une nouvelle couche d'enduit étanche), qu'il mettait en eau et 

utilisait pendant les étés, la dernière fois en 2013. 

Courant 2013, B______ a envisagé de combler la piscine pour la transformer en 

garage à voitures. Il a alors fait effectuer deux sondages sur le haut des murs de la 

piscine, par carottages de 30 centimètres de diamètre, qu'il a ensuite rebouchés en 

maçonnerie puis étanchés au moyen d'un enduit ad hoc. 

d. B______ a personnellement occupé les deux villas jusqu'en 2014, avec des 
membres de sa famille. 

Au début de l'année 2014, il a mandaté un courtier immobilier qui a proposé à 

A______, avocat inscrit au Barreau de Genève, de lui vendre la villa B, pour le 

prix de 1'790'000 fr. 

e. Dans ce contexte, B______ (et/ou pour lui son courtier immobilier) a indiqué à 
A______ qu'il avait personnellement effectué les travaux de réfection des toitures 

de la villa B et de son couvert à voiture, et que la piscine avait été mise en eau et 

utilisée encore en été 2013.  

Lors des visites de la villa B par A______, la piscine n'était pas en eau et sa 

machinerie, d'origine, n'était plus opérationnelle ; B______ lui a indiqué que sa 

remise en service ne nécessiterait que le remplacement d'une pompe, pour le prix 

de 300 fr. 

f. Les 24 et 25 février 2014, A______ a offert à B______, qui a accepté, 
d'acquérir la villa B « en l'état », pour un prix de 1'600'000 fr. tenant compte selon 

lui notamment de l'âge du bâtiment, de son état et de quelque 150'000 fr. de 

« travaux à effectuer ».  

g. Par acte du 27 mars 2014, B______ a divisé en deux la parcelle supportant les 
deux villas ; la nouvelle parcelle n. 4______, sur laquelle est sise la villa B, 

intègre depuis lors la moitié de la surface de la piscine et bénéficie d'une servitude 

d'usage pour l'autre moitié de celle-ci, sise sur la nouvelle parcelle n. 5______ 

(villa A). 

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C/14338/2015 

h. Simultanément, par acte du même 27 mars 2014, B______ a vendu à A______ 
la parcelle n. 4______, d'une surface de 562 m

2
 et supportant la villa B (180 m

2
 

habitables, 8 pièces, 5 salles d'eaux, terrasses, garage et demi-piscine), pour le 

prix de 1'600'000 fr.  

Sous la rubrique « Garanties », l'acte de vente stipulait notamment, ce qui suit : 

« Absence de garantie du vendeur 

L'acquéreur acquiert l'immeuble dans son état actuel, avec toutes ses parties 

intégrantes et ses accessoires, sans exception ni réserve, déclarant bien le 

connaître. 

La vente est conclue sans garantie en raison des contenances, qui sont indicatives 

et résultent du Cadastre, et sans garantie quant aux défauts éventuels de la chose 

vendue, notamment en raison de l'état du sol et du sous-sol. 

L'acquéreur déclare savoir qu'il sera ainsi privé des garanties prévues par la loi 

(garantie pour défaut de contenance et garantie pour les défauts), soit notamment 

des actions en résolution du contrat, en réduction du prix ou en dommages 

intérêts. Cette clause d'exclusion de garantie n'est toutefois valable que pour 

autant que la loi le permette et n'est notamment pas applicable aux défauts que le 

vendeur aurait frauduleusement dissimulés à l'acquéreur. […] »   

i. Le 28 août 2014, A______ a signalé et reproché à B______, en substance, que 
la piscine n'était pas en état de fonctionnement et nécessitait selon lui une remise 

en état, et que la charpente de la toiture du garage présentait un défaut structurel 

entraînant un risque d'effondrement. 

j. Le 26 mars 2015, A______ a réitéré à B______, en les précisant, ses doléances 
relatives à la piscine et à la charpente du garage. Il s'est également plaint de l'état 

de la ferblanterie de la toiture de la villa, indiquant qu'elle laissait passer des 

infiltrations d'eau dans le séjour. 

k. L'intervention ponctuelle d'une entreprise de couverture commise par A______ 
a alors permis de remédier à ces infiltrations d'eau, au moins temporairement. 

l. Le 25 septembre 2015, A______ a requis le séquestre des biens de B______ en 
garantie de ses prétentions découlant de la vente du 27 mars 2014. 

Le séquestre a été ordonné le 28 septembre 2015 à hauteur de 200'000 fr. et 

exécuté le 1
er

 octobre 2015, sous n. 1______.  

m. Par demande du 11 janvier 2016, déposée devant le Tribunal après échec de la 
tentative de conciliation requise le 14 juillet 2015 et sur la base de l'autorisation de 

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procéder délivrée le 24 septembre 2015, A______ a assigné B______ en garantie 

des défauts de la villa vendue et en validation de séquestre.  

Principalement, il a conclu in fine au paiement de 204'377 fr. 80 avec intérêts à 

5% dès le 29 mars 2014 et à la validation à due concurrence du séquestre 

n. 1______ ordonné le 28 septembre 2015. 

n. B______ s'est opposé à la demande, contestant être tenu à garantie envers 
A______. Devant le Tribunal, il a notamment déclaré avoir expliqué à celui-ci la 

nature des travaux qu'il avait effectués sur la toiture; il possédait de bonnes 

connaissance en bricolage et avait également effectué divers travaux d'entretien de 

la piscine. 

o. Le Tribunal a procédé à des enquêtes. 

o.a. Entendue comme témoin, la courtière en immobilier mandatée par B______ 
lors de la vente a notamment déclaré avoir rapporté à A______ tout ce que son 

mandant lui avait indiqué concernant les travaux qui avaient été effectués sur la 

villa. Elle avait notamment confirmé à A______ que la toiture avait été refaite. 

Sur question du conseil de B______, elle a déclaré avoir précisé à l'acheteur que 

les travaux de toiture avaient été effectués par B______ lui-même et non par une 

entreprise. Sur question du conseil de A______, elle a déclaré que la piscine et la 

toiture ne devaient pas être rénovées; la toiture était neuve et, bien que la piscine 

ne fût pas en eau, B______ avait précisé qu'il y avait juste une pièce à changer 

pour qu'elle puisse fonctionner.  

A______ savait par ailleurs qu'il restait des travaux à effectuer, soit des travaux de 

peinture, des petites rénovations et la pose d'une clôture pour séparer la terrasse, 

travaux qui seraient à sa charge. Le reste, soit notamment la toiture et la piscine, 

devait être en ordre. B______ avait assuré à A______ qu'il s'était baigné dans la 

piscine avec son fils durant l'été 2013. 

o.b Egalement entendu comme témoin, le responsable de l'entreprise intervenue 
sur la toiture de la villa de A______ au début de l'année 2015 a déclaré avoir alors 

constaté d'importantes malfaçons, tant sur la ferblanterie que sur la couverture de 

ladite toiture. Il y avait notamment une infiltration d'eau sur la toiture basse de la 

maison, entraînant des traces d'eau dans un bureau et sur le massif de la cheminée 

du salon. Au vu de l'état de la ferblanterie, il avait été étonné qu'il n'y ait pas plus 

d'infiltrations. L'intervention de son entreprise était légère et avait permis de 

remédier aux infiltrations, mais il avait préconisé d'importants travaux de 

réfection. 

o.c Un autre témoin, ayant acquis un appartement situé dans la villa A, a déclaré 
qu'à son arrivée, B______ finissait la toiture sur son bâtiment et avait déjà fini 

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celle de A______; B______ lui avait alors expliqué qu'il avait fait une 

surélévation pour placer une isolation complémentaire. A sa connaissance, 

B______ dirigeait les travaux. Deux personnes venant de Mongolie travaillaient 

sur le chantier; un ouvrier d'origine yougoslave s'y rendait également.  

B______ lui avait par ailleurs indiqué que la piscine était en parfait état de 

fonctionnement. Lui-même n'avait cependant pas vu la piscine fonctionner. A la 

demande des acquéreurs de l'autre appartement situé dans la villa A, une 

entreprise était venue et avait versé une cinquantaine de centimètres d'eau dans la 

piscine. Il avait alors dit à ces personnes que si la piscine avait une fuite, l'eau 

finirait dans son appartement.  

p. Le 17 janvier 2019, le Tribunal a ordonné une expertise de la villa de A______ 
visant à déterminer l'existence, et le cas échéant l'étendue, des différents défauts 

invoqués par celui-ci en relation avec la toiture, la charpente du couvert à voiture 

et la piscine. 

Après s'être rendu sur place et avoir procédé aux examens qu'il estimait 

nécessaires, l'expert commis par le Tribunal a rendu son rapport le 21 juin 2019, 

en y consignant notamment les constatations suivantes: 

p.a S'agissant de la charpente du couvert à voiture, B______ avait procédé, par 
rapport à la construction d'origine, à l'enlèvement d'éléments porteurs de ladite 

charpente, avec pour effet que la pérennité et la statique de la charpente et de la 

toiture du garage étaient compromises, avec un risque d'effondrement en cas de 

neige. Les interventions défectueuses de B______ sur cette charpente et leurs 

conséquences dommageables n'étaient ni observables ni décelables par un non-

spécialiste. La remise en état de la charpente nécessiterait soit la pose d'un poteau 

de soutien en bois avec fondation hors gel pour un coût de 1'000 fr. à 2'000 fr., 

soit la reconstitution de la charpente initiale pour un coût de 2'000 fr. à 3'000 fr. 

p.b Les travaux sur les toitures des deux villas et de leurs garages, exécutés par 
B______ de manière non professionnelle, n'étaient, par certains aspects, pas 

conformes aux règles de l'art et aux standards de construction actuels. En 

substance, la ferblanterie était hétérogène, dans la mesure où du cuivre et du zinc 

étaient en contact, ce qui entraînait dans la durée un risque de corrosion. De plus, 

certains raccords étaient de mauvaise qualité et une tablette n'avait pas été 

correctement terminée.  

La mauvaise qualité des raccords de ferblanterie et leur caractère non homogène 

n'étaient ni observables, ni décelables par un non-spécialiste. En l'état, la toiture 

présentait "trop d'inconnue" (sic) quant aux raccords du pare-vapeur, aux isolants, 

à la couverture, à la ferblanterie et à la ventilation pour garantir que celle-ci soit 

"pérenne dans le futur" (sic).  

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Une remise à neuf intégrale de la toiture, à l'identique de son état d'origine tel que 

réalisé en 1986 et 1987, nécessiterait notamment la dépose du bardeau canadien et 

la repose d'une couverture en eternit; elle coûterait 115'800 fr. environ. Ces coûts 

consisteraient en 15'000 fr. d'échafaudages pour trois mois, 5'000 fr. de dépose 

d'éléments existants, 800 fr. de pulvérisation des charpentes, 35'000 fr. pour une 

nouvelle sous-toiture, 35'000 fr. pour une nouvelle couverture en eternit et 

25'000 fr. pour la ferblanterie. 

p.c S'agissant de la piscine, les traces des deux sondages effectués en 2013 sur le 
haut des murs de celle-ci étaient observables et décelables par un non-spécialiste 

lors de l'achat de la villa. Ces sondages avaient été correctement rebouchés et 

étanchés, sans que l'on puisse totalement exclure des fuites; celles-ci seraient alors 

collectées dans le garage et le local technique de la piscine, sans incidence sur la 

villa. 

La liaison entre les bords du bassin de la piscine et la dalle en terrasse n'était pas 

bonne et pouvait donner lieu à des infiltrations d'eau dans le local technique de la 

piscine, qui montrait des traces d'humidité visibles (et anciennes). Seule une 

remise en eau de la piscine - à laquelle A______ n'avait jamais procédé - 

permettrait d'établir un éventuel défaut d'étanchéité de son bassin et des 

scellements de ses incorporés. En l'absence de mise en eau et en service de la 

piscine, le bon fonctionnement de sa machinerie et de ses installations techniques 

n'avait pas davantage pu être vérifié ni établi. Sous réserve de la vétusté, de l'usure 

ou de l'absence de certaines pièces de machinerie telles qu'une pompe, il n'était 

pas établi que, lors de l'achat de la villa, la piscine ne fût pas en état d'être mise en 

eau et utilisée. 

Le remplacement et une remise à neuf des installations techniques, le cas échéant 

vétustes, usées, défectueuses ou manquantes de la piscine, y compris la rénovation 

de son local technique, coûteraient environ 21'000 fr. Une mise en conformité du 

bassin en béton brut avec les normes et standards actuels (sablage préalable, pose 

d'un revêtement d'étanchéité, puis recouvrement par un carrelage) coûterait 

environ 36'000 fr. Une remise en état ou un remplacement des garnitures, le cas 

échéant vétustes ou défectueuses, incorporées dans le bassin (volets de skimmer, 

régulateur de niveau, buses, projecteurs, bonde) coûterait environ 3'300 fr. 

q. Dans leurs plaidoiries finales écrites adressées au Tribunal les 11 et 14 octobre 
2019, les parties ont persisté dans leurs conclusions. 

D. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré en substance que la charpente 
du couvert à voitures était affectée d'un défaut résultant du fait que B______ en 

avait retiré plusieurs éléments porteurs, ce que celui-ci ne pouvait ignorer. Il avait 

dolosivement tu l'existence de ce défaut à l'acheteur, qui ne pouvait le déceler. Les 

prétentions en garantie de ce dernier étaient dès lors fondées sur ce point et le 

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vendeur devait être condamné à lui payer les frais de réfection correspondant à la 

pose d'un poteau de soutien, soit 2'000 fr. 

La toiture de la maison avait quant à elle présenté un défaut d'étanchéité à la fin de 

l'année 2014, consécutif au caractère défectueux des travaux de réfection exécutés 

par le vendeur en 2013. Il n'était cependant pas établi que le vendeur ait eu 

connaissance de ces défauts au moment de la vente, soit notamment qu'il ait 

consciemment exécuté des travaux défectueux sur ce qui était alors sa villa. Le 

vendeur avait par ailleurs informé le demandeur de ce qu'il avait personnellement 

effectué les travaux de réfection de la toiture, sans commettre une entreprise à 

cette fin. Ce faisant, il n'avait pas garanti une étanchéité pérenne de la toiture, ni 

une exécution des travaux exempte de tout défaut. Sachant que le vendeur n'était 

pas un professionnel de la construction, l'acheteur aurait au contraire dû éprouver 

des doutes quant à la qualité des travaux ainsi effectués. Le vendeur n'avait dès 

lors ni frauduleusement tu l'existence de défauts de la toiture, ni promis une 

exécution des travaux conforme aux règles de l'art et l'acheteur ne pouvait pas de 

bonne foi s'attendre à une telle qualité. Les défauts affectant la toiture tombaient 

ainsi sous le coup de l'exclusion de garantie prévue par le contrat de vente et 

l'acheteur devait être débouté de ses prétentions sur ce point. Au surplus, le défaut 

ponctuel d'étanchéité constaté, auquel il avait été remédié, ne pouvait en tous les 

cas justifier une réduction du prix correspondant aux coûts d'une remise à neuf de 

la toiture, dans sa configuration d'origine, tels que devisés par l'expert. 

S'agissant de la piscine, il était établi que celle-ci ne correspondait plus aux 

standards de construction actuels, que sa machinerie est vétuste et qu'elle n'était 

pas opérationnelle lors de la vente. Le vendeur n'avait cependant pas dissimulé ces 

éléments à l'acheteur. Il lui avait seulement indiqué que la piscine avait été mise 

en eau et utilisée la dernière fois en été 2013 et que sa remise en fonction ne 

nécessitait que le remplacement d'une pompe, affirmations dont le caractère 

inexact n'était pas démontré. En achetant une piscine construite au milieu des 

années 1980, l'acheteur devait quant à lui s'attendre à ce qu'elle présente des 

machines vétustes et ne soit plus conforme aux standards actuels. Ces éléments 

d'ancienneté ne procédaient pas de l'absence d'une qualité promise par le vendeur 

ou à laquelle l'acheteur pouvait de bonne foi s'attendre; partant, ils ne constituaient 

pas un défaut de la chose vendue. En l'absence de dol du vendeur, d'éventuels 

défauts tomberaient par ailleurs sous le coup de la clause d'exclusion de garantie 

stipulée par les parties. A supposer que tel ne soit pas le cas, les prétentions de 

l'acheteur seraient en très grande partie mal fondées, dès lors qu'elles 

correspondaient aux coûts d'une rénovation du bassin aux standards actuels, ainsi 

que du remplacement à neuf de toutes ses machines et installations techniques, ce 

à quoi l'acquéreur d'une piscine ancienne et usagée ne pouvait prétendre au titre de 

la garantie. En l'occurrence, l'acheteur n'était de surcroît propriétaire que de la 

moitié de la piscine, de sorte qu'il ne pourrait tout au plus réclamer que la moitié 

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des coûts de correction d'éventuels défauts. Pour ces motifs, l'acheteur devait 

également être débouté de ses prétentions en garantie relatives à la piscine.  

EN DROIT 

1. 1.1 Interjeté dans le délai utile et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131 
et 142 al. 1 et 3 CPC; art. 311 al. 1 CPC), à l'encontre d'une décision finale de 

première instance qui statue sur des conclusions pécuniaires dont la valeur 

litigieuse au dernier état des conclusions était supérieure à 10'000 fr. (art. 91 ss et 

308 al. 2 CPC), l'appel est recevable. 

1.2 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). Elle 
applique la maxime des débats et le principe de disposition (art. 55 al. 1 et  

art. 58 al. 1 CPC). 

2. Les parties produisent devant la Cour plusieurs pièces non soumises au Tribunal. 

2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve ne sont pris en compte 
qu'aux conditions suivantes : ils sont invoqués ou produits sans retard (lit. a) et ils 

ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la 

partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (lit. b). 

Il appartient au plaideur qui entend se prévaloir en appel de faits ou de moyens de 

preuve déjà existants lors de la fin des débats principaux de première instance de 

démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment 

d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le fait ou le moyen de preuve n'a 

pas pu être invoqué devant l'autorité précédente (ATF 144 III 349 consid. 4.2.1). 

La Cour examine d'office la recevabilité des faits et moyens de preuve nouveaux 

produits en appel (REETZ/HILBER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-

ordnung, 3
ème

 éd. 2017, n. 26 ad art. 317 CPC). 

2.2 En l'espèce, la première pièce nouvelle produite par l'appelant devant la Cour 
est une photographie datée à la main du 13 février 2020, soit après que le Tribunal 

a gardé la cause à juger. En l'absence d'autre indication quant à la date de prise de 

vue effective de cette photographie, cette pièce est recevable, ce qui n'est pas 

contesté.  

La seconde pièce produite par l'appelant est un extrait du registre du commerce 

daté du 25 février 2020. L'extrait en question concerne cependant une société qui 

est radiée depuis le mois de ______ 2001. Or, l'appelant n'expose pas pour quelle 

raison il n'aurait pas été en mesure de soumettre l'extrait en question au premier 

juge. La question de la recevabilité de cette pièce peut cependant demeurer 

ouverte, dès lors que les informations bénéficiant d'une empreinte officielle, telles 

que les inscriptions au registre du commerce, peuvent être considérées comme 

http://dmweb.justice.ge.ch/perl/decis/144%20III%20349

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notoires, au sens de l'art. 151 CPC (cf. ATF 143 IV 380 consid. 1.1.1 et 1.2). Il 

sera donc tenu compte du contenu de cette pièce dans cette mesure. 

La pièce nouvelle produite par l'intimé est une photographie datant selon lui de 

2013. L'intimé n'indique pas qu'il n'aurait pas été à même de produire cette 

photographie devant le premier juge. Partant, celle-ci est aujourd'hui irrecevable.  

3. Sur le fond, l'appelant reproche au Tribunal de l'avoir débouté de ses prétentions 
en garantie des défauts. Il se plaint notamment d'une constatation inexacte des 

faits pertinents à ce sujet. 

3.1 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux 
art. 197ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière 

(art. 221 CO).  

3.1.1 Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison 
des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou 

juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les 

diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les 

ignorait (al. 2). 

Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce 

qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une 

qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle 

l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 

consid. 5a/aa). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu 

du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret 

L'admission d'un défaut ne dépend pas en soi du prix; il peut y avoir défaut même 

si le prix convenu est inférieur à la valeur objective de la chose. Toutefois, le juge 

peut tenir compte du prix pour déterminer quelles sont les qualités attendues de la 

chose vendue (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa; 102 II 97 consid. 2a, arrêt du 

Tribunal fédéral 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1 et les références 

citées). 

3.1.2 Les parties peuvent convenir de supprimer ou restreindre la garantie du 
vendeur. Toutefois, l'art. 199 CO énonce qu'une telle clause est nulle si le vendeur 

a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. 

La "dissimulation frauduleuse" au sens de cette disposition couvre des 

comportements de dol, soit de tromperie intentionnelle. Elle est notamment 

réalisée lorsque le vendeur omet d'aviser son cocontractant d'un défaut alors qu'il 

a une obligation de renseigner, laquelle peut découler des règles de la bonne foi. 

Savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des circonstances du cas concret. Le 

vendeur est tenu de détromper l'acheteur lorsqu'il sait - ou devrait savoir - que 

- 11/16 - 

 

C/14338/2015 

celui-ci est dans l'erreur sur les qualités de l'objet ou lorsqu'il s'agit d'un défaut 

(notamment caché) auquel l'acheteur ne peut de bonne foi pas s'attendre, et qui 

revêt de l'importance pour celui-ci (ATF 132 II 161 consid. 4.1; 131 III 145 

consid. 8.1; 81 II 138 consid. 3; 66 II 132 consid. 6; arrêts du Tribunal fédéral 

4A_619/2013 cité consid. 4.1 et les références; 4A_301/2010 du 7 septembre 

2010 consid. 3.2).  

Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une 

négligence même grave ne suffit pas. La connaissance ne doit pas nécessairement 

être complète ni porter sur tous les détails ; il suffit que le vendeur soit 

suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la 

bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur. La dissimulation doit être 

intentionnelle; le dol éventuel suffit (arrêts du Tribunal fédéral 4A_622/2012 du 

18 janvier 2013 consid. 3.2; 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). Le 

fardeau de la preuve de la tromperie incombe à l'acheteur (ATF 131 III 145 

consid. 8.1). 

3.1.3 L'art. 200 CO précise encore que le vendeur ne répond pas des défauts que 
l'acheteur connaissait au moment de la vente (al. 1). Il ne répond pas non plus des 

défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même en examinant la chose 

avec une attention suffisante, sauf s'il lui a affirmé qu'ils n'existaient pas (al. 2). 

Il est généralement admis que le vendeur est dispensé d'informer l'acheteur 

lorsqu'il peut de bonne foi partir du principe que l'acheteur va s'informer lui-

même, qu'il va découvrir le défaut sans autre, sans difficultés ("ohne weiteres"); 

tel est en principe le cas lorsque l'acheteur devrait le découvrir en faisant preuve 

de l'attention commandée par les circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_619/2013 cité consid. 4.1 et les références). S'agissant du rapport entre les 

art. 199 et 200 al. 2 CO, la doctrine dominante considère que le vendeur agissant 

de manière dolosive ne peut pas se prévaloir de la négligence de l'acheteur. Est 

donc décisive la question de savoir si le vendeur, dans les circonstances concrètes, 

est autorisé à supposer que l'acheteur découvrira le défaut. La tromperie 

intentionnelle est déjà réalisée lorsque le vendeur qui connaît le défaut envisage et 

accepte la possibilité que l'acheteur ne le découvre pas (ibid.).  

3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que le contrat de vente conclu par les parties 
le 27 mars 2014 contenait une clause d'exclusion de garantie, aux termes de 

laquelle l'appelant a déclaré renoncer à toute prétention découlant d'éventuels 

défauts de la villa vendue dans les limites autorisées par la loi. Conformément aux 

dispositions et principes rappelés ci-dessus, l'appelant ne peut être dès lors admis 

à se prévaloir d'éventuels défauts qu'à condition que l'intimé lui ait 

frauduleusement dissimulé l'existence de tels défauts. Ceci suppose soit, pour les 

défauts que l'appelant ne pouvait pas déceler lors de la vente, que l'intimé ait 

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C/14338/2015 

fautivement omis de mentionner leur existence, soit, pour les défauts que 

l'appelant pouvait découvrir en prêtant l'attention nécessaire, que l'intimé lui ait 

affirmé qu'ils n'existaient pas. Il convient d'examiner ces questions en relation 

avec chacun des deux éléments de la villa litigieuse dont le caractère défectueux 

est encore débattu devant la Cour, soit la toiture de ladite villa et la piscine. 

3.2.1 S'agissant de la toiture, il est établi que celle-ci a présenté des fuites durant 
l'hiver 2014/2015, soit moins d'une année après la vente de la villa litigieuse à 

l'appelant. Il est également établi que ladite toiture a fait l'objet de travaux de 

rénovation de la part de l'intimé en 2013, travaux qui par certains aspects n'étaient 

pas conformes aux règles de l'art et étaient à l'origine des infiltrations ainsi 

constatées. L'expertise ordonnée par le Tribunal a permis de vérifier que ces 

défauts n'étaient pas décelables par un non-spécialiste au moment de la vente. Il 

convient dès lors d'examiner si l'intimé en a frauduleusement dissimulé l'existence 

à l'appelant.  

Comme l'a relevé le Tribunal, il n'est en l'espèce pas établi que la toiture litigieuse 

aurait donné lieu à des fuites ou des infiltrations d'eau à l'intérieur de la villa alors 

que celle-ci était encore occupée par l'intimé. Rien ne permet par ailleurs 

d'affirmer que l'intimé aurait eu conscience du caractère non conforme et/ou non 

durable des travaux qu'il avait réalisés sur la toiture, ni qu'il ait à dessein réalisé 

des travaux défectueux alors qu'il occupait ladite villa avec des membres de sa 

famille. A teneur de la procédure, l'intimé n'était pas un professionnel de la 

construction au moment de ces travaux et rien n'indique qu'il se soit ensuite 

présenté comme tel à l'appelant. Devant le Tribunal, il a seulement déclaré qu'il 

possédait de bonnes connaissances en bricolage et le seul fait notoire - mais dont 

l'appelant ne soutient pas avoir eu effectivement connaissance au moment de la 

vente - que l'intimé ait auparavant exploité une entreprise générale de travaux, 

radiée depuis une douzaine d'années lors de la réfection de la toiture, ne permet 

pas de retenir qu'il disposait alors de compétences étendues en matière de 

charpente ou de couverture, ni que l'appelant pouvait s'attendre à ce que tel soit le 

cas. La bonne foi en affaires imposait seulement à l'intimé de révéler à l'appelant 

que des travaux avaient été réalisés récemment sur la toiture et que ceux-ci 

n'étaient pas l'ouvrage de professionnels, ce qu'il a précisément fait en indiquant à 

l'appelant qu'il avait effectué lui-même lesdits travaux. Ce faisant, et en 

conjonction avec la clause d'exclusion de garantie convenue contractuellement, 

l'intimé a clairement signifié à l'appelant qu'il n'entendait pas assumer de 

responsabilité au cas où l'éventuelle non-conformité aux règles de l'art de ses 

travaux devait entraîner des défectuosités telles qu'un défaut d'étanchéité. 

L'intimé, qui est avocat de profession, ne pouvait de bonne foi comprendre 

autrement les propos de l'intimé et aucune tromperie intentionnelle ne peut être 

retenue à ce propos.  

- 13/16 - 

 

C/14338/2015 

Contrairement à ce que soutient aujourd'hui l'appelant, il importe notamment peu 

que lesdits travaux aient en réalité pu être exécutés par des ouvriers ayant travaillé 

sous la direction de l'intimé, dès lors qu'il n'est pas établi que l'appelant aurait eu 

connaissance de ce fait au moment de la vente. Ce dernier ne pouvait dès lors pas 

en inférer de garanties particulières. A contrario, on ne voit pas en quoi des 

travaux effectués sous la direction de l'intimé par des ouvriers, fussent-ils de 

nationalité étrangère, auraient nécessairement été de moindre qualité que s'ils 

avaient été effectués par l'intimé lui-même, ce que l'appelant ne soutient d'ailleurs 

pas. L'intimé n'était dès lors pas tenu d'informer l'appelant de son éventuel recours 

à une telle main d'œuvre et il n'y a pas eu davantage tromperie sur ce point.  

Il est également indifférent qu'au cours de son témoignage, la courtière mandatée 

par l'intimé ait déclaré que de son point de vue, la toiture refaite par ce dernier 

était "neuve" et qu'elle ne nécessitait pas de travaux de rénovation, contrairement 

à d'autres éléments de la villa; outre que cette personne confond manifestement les 

termes "neuve" et "rénovée", elle n'a pas rapporté qu'elle-même ou l'intimé 

auraient effectivement tenu de tels propos à l'appelant. Répondant à une question 

du conseil de l'appelant, elle exprimait alors seulement sa propre connaissance de 

l'état de la toiture; pour le reste, elle a confirmé avoir indiqué à l'appelant que les 

travaux de réfection de la toiture avaient été réalisés par l'intimé lui-même, plutôt 

que par une entreprise. Aucune tromperie ne peut ainsi être déduite des 

déclarations de ce témoin, étant rappelé que conformément au raisonnement 

exposé ci-dessus, l'intimé pouvait de bonne foi considérer que la toiture ne 

présentait pas de défaut particulier, pour autant qu'il indique à l'appelant que les 

récents travaux de rénovation de celle-ci n'avaient pas été exécutés par des 

professionnels, ce qu'il a fait en l'espèce. C'est dès lors à bon droit que le Tribunal 

a retenu que les défauts de la toiture dénoncés par l'appelant tombaient sous le 

coup de l'exclusion de garantie convenue contractuellement.  

A supposer que tel ne soit pas le cas, et qu'il faille admettre que l'intimé et/ou sa 

courtière ont sciemment trompé l'appelant en lui laissant entendre que la toiture ne 

nécessiterait pas de réparation ni de réfection particulière durant plusieurs années, 

les prétentions de l'appelant devraient néanmoins être rejetées, faute de connaître 

le coût de réparation du défaut d'étanchéité que la toiture a présenté à la fin de 

l'année 2014. Comme l'a relevé le Tribunal, l'appelant ne saurait en effet 

prétendre, au titre de la garantie contre les défauts, à une réduction de prix 

correspondant au coût de réfection à neuf de la toiture, dans son état d'origine. 

Compte tenu des travaux de rénovation effectués par l'intimé lui-même, l'appelant 

pouvait tout au plus s'attendre à ce que la toiture ne présente pas de problème 

d'étanchéité pendant quelques années et, en l'occurrence, la seule intervention 

d'une entreprise spécialisée mandatée par l'appelant, intervention qualifiée de 

légère par le responsable de ladite entreprise, a notamment permis d'atteindre ce 

but. Il n'est en effet pas établi que les fuites et les infiltrations d'eau dénoncées par 

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C/14338/2015 

l'appelant se seraient poursuivies après l'intervention de ladite entreprise, la seule 

photographie d'un élément de ferblanterie produite par l'appelant devant la Cour 

étant notamment insuffisante pour parvenir à une telle conclusion. Dans 

l'hypothèse susvisée, l'appelant n'aurait pu donc exiger que la prise en charge du 

coût de cette intervention au titre de la garantie. En l'occurrence, ce coût n'est 

cependant pas allégué ni établi par l'appelant, qui persiste à réclamer le coût de 

réfection à neuf de la toiture, dans son état d'origine. Pour ce motif également, le 

jugement entrepris sera confirmé en tant qu'il a débouté l'appelant de ses 

prétentions en garantie des défauts relatifs à la toiture. 

3.2.2 En ce qui concerne la piscine, l'appelant reproche au Tribunal de ne pas 
avoir retenu que l'intimé lui avait frauduleusement dissimulé que celle-ci n'était 

pas en état de fonctionnement. En l'occurrence, il est établi que l'intimé a 

seulement indiqué à l'appelant que la piscine, qui n'était pas en eau lors de la 

vente, avait été utilisée pour la dernière fois en été 2013 et que sa remise en 

fonction ne nécessitait que le remplacement d'une pompe, pour un prix d'environ 

300 fr. Or, comme l'a retenu le premier juge, le caractère inexact de ces 

affirmations n'est en l'occurrence pas vérifié. 

Il ressort certes de l'expertise ordonnée par le Tribunal que la piscine et ses 

installations sont vétustes, présentent des traces d'usure et ne correspondent plus 

aux standards de construction actuels; notamment, la liaison entre les bords du 

bassin de la piscine et la dalle en terrasse n'est pas bonne et est susceptible de 

donner lieu à des infiltrations d'eau dans le local technique. L'expert commis par 

le Tribunal a cependant précisé que seule une remise en eau de la piscine, à 

laquelle l'appelant n'avait jamais procédé, permettrait d'établir un éventuel défaut 

d'étanchéité de son bassin et des scellements des éléments incorporés. A défaut, le 

bon fonctionnement de la piscine et de ses installations techniques ne pouvait pas 

être vérifié. Sous réserve du remplacement de certaines pièces telles qu'une 

pompe, il ne pouvait être affirmé que, lors de l'achat de la villa, la piscine ne fût 

pas en état d'être mise en eau et utilisée. 

Aucun élément de la procédure ne vient en l'espèce contredire les constatations de 

l'expert, ou n'indique que l'intimé n'aurait pas utilisé la piscine pour la dernière 

fois en 2013, étant rappelé que le fardeau de la preuve de l'inexactitude des 

affirmations de l'intimé incombe à l'appelant. En particulier, il est établi que les 

deux sondages réalisés par l'appelant en 2013 sur le haut des murs de la piscine 

ont été correctement rebouchés et, si un risque de fuites à leur niveau ne peut pas 

totalement être exclu, l'expert a estimé que celles-ci n'auraient pas d'incidence sur 

la villa. A l'évidence, un tel risque de fuite ne peut par ailleurs pas être vérifié sans 

remettre complètement en eau la piscine, ce à quoi il n'a pas été procédé après la 

vente. 

- 15/16 - 

 

C/14338/2015 

Il n'est par ailleurs pas établi que des fuites auraient été constatées lorsque, 

postérieurement à la vente, une entreprise a rempli la piscine d'une cinquantaine 

de centimètres d'eau, à la demande d'un voisin de l'appelant. Si un autre voisin a 

rapporté alors avoir craint que de l'eau ne s'infiltre dans son appartement, ce 

dernier n'a pas confirmé que tel avait été effectivement le cas. 

Dans ces conditions, le Tribunal a nié à juste titre l'existence d'une tromperie 

imputable à l'intimé en rapport avec le possible fonctionnement de la piscine au 

moment de la vente. Les éventuelles imperfections ou défectuosités de la piscine, 

découlant de sa vétusté, que l'intimé n'a pas cachée à l'appelant, tombent dès lors 

sous le coup de l'exclusion de garantie convenue contractuellement et c'est à bon 

droit que le premier juge a débouté l'appelant de ses prétentions à ce titre.  

Au surplus, comme pour la toiture, on relèvera que l'appelant ne saurait prétendre 

à une réfection complète de la piscine et à sa remise aux standards actuels au titre 

de la garantie des défauts. A supposer que l'existence d'une tromperie doive être 

admise, l'appelant n'aurait pu à ce titre exiger qu'une diminution de prix 

correspondant au coût d'élimination des éventuels défauts d'étanchéité du bassin et 

au coût de remplacement des installations éventuellement défectueuses, coûts que 

l'expertise ne permet pas en l'espèce de déterminer et qui devraient en outre être 

réduits de moitié, dès lors que l'appelant n'est copropriétaire de la piscine que dans 

cette proportion. 

Pour ce motif également, le jugement entrepris sera confirmé en tant qu'il a 

débouté l'appelant de ses prétentions en garantie relatives à la piscine de la villa 

qu'il a acquise. 

3.2.3 Pour le reste, l'appelant ne fait pas grief au Tribunal d'avoir condamné 
l'intimé à lui payer la somme de 2'000 fr. plus intérêts au titre des frais de 

réfection de la charpente du couvert à voitures. L'intimé n'a quant à lui pas formé 

d'appel joint.  

Par conséquent, le jugement entrepris sera intégralement confirmé. 

4. Les frais judiciaires d'appel seront arrêtés à 6'000 fr. (art. 17 et 35 RTFMC) et mis 
à la charge de l'appelant, qui succombe (art. 95 al. 1, art. 106 al. 1 CPC). Ils seront 

compensés avec l'avance de frais fournie par celui-ci, qui demeure dans cette 

mesure acquise à l'Etat et le solde de l'avance en 4'000 fr. lui sera restitué (art. 111 

al. 1 CPC). 

L'appelant sera également condamné à payer la somme de 6'000 fr. à l'intimé à 

titre de dépens d'appel (art. 96, art. 105 al. 2 CPC; art. 85, art. 90 RTFMC), 

débours et TVA compris (art. 25 et 26 LaCC). 

* * * * * 

- 16/16 - 

 

C/14338/2015 

PAR CES MOTIFS, 
La Chambre civile : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 2 mars 2020 par A______ contre le jugement 

JTPI/1325/2020 rendu le 24 janvier 2020 par le Tribunal de première instance dans la 

cause C/14338/2015-3. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions.  

Sur les frais : 

Arrête les frais judiciaires d'appel à 6'000 fr., les met à la charge de A______ et les 

compense avec l'avance de frais de même montant fournie par celui-ci, qui demeure 

acquise à l'Etat de Genève à due concurrence. 

Ordonne la restitution à A______ du solde son avance de frais à hauteur de 4'000 fr. 

Condamne A______ à payer à B______ la somme de 6'000 fr. à titre dépens d'appel. 

Siégeant : 

Monsieur Cédric-Laurent MICHEL, président; Madame Paola CAMPOMAGNANI et 

Madame Nathalie RAPP, juges; Madame Christel HENZELIN, greffière. 

 

Le président : 

Cédric-Laurent MICHEL 

 La greffière : 

Christel HENZELIN 

 

 

 

 
Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF;  

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification 

avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du 

recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 30'000 fr. 

http://intrapj/perl/JmpLex/RS%20173.110