# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dcccb958-069e-5a49-8612-7a047658c1d4
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-05-28
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 28.05.2003 80.2003.18
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-18_2003-05-28.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.18

  	
  Lugano

  28 maggio 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 14 febbraio 2003

 

in materia di:                 IFD 99

 

	
  presentato da:

  	
   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Il 21
novembre 1999 __________ __________, allora domiciliato a __________ __________
__________, vendeva la parcella n. __________ RFD di __________, di complessivi
mq 3126, a __________ __________ al prezzo di fr.1'450'000.-.

 

                                         1.2.

                                         A seguito
del trasferimento del proprio domicilio da parte di __________ __________ a
__________, l'Ufficio di tassazione di __________, con decisione del 18 marzo
2002, lo stralciava pertanto dal ruolo dei contribuenti assoggettati alla
sovranità fiscale ticinese dal 15 febbraio 2001 (cfr. notifica della tassazione
IC 2001-02 del 18 marzo 2002, in cui si accerta che nessuna imposta cantonale è
dovuta per il periodo di assoggettamento pro rata temporis nel 2001).

 

                                         1.3.

                                         Nel
frattempo, il 25 febbraio 2002 l'Ufficio di tassazione aveva notificato ad
__________ __________ un'imposta annua intera a fine assoggettamento in materia
di IFD, in cui stabiliva il reddito imponibile in fr. 1'095'183.- e l'imposta
dovuta in fr. 125'936.50.

                                         La
decisione veniva recapitata il 27 febbraio successivo all'indirizzo zurighese
indicato dal contribuente.

 

                                         1.4.

                                         Il 24
aprile 2002 __________ __________, asseritamente per conto del contribuente,
inviava all'Ufficio cantonale di esazione, che lo girava poi all'Ufficio di
tassazione di __________, uno scritto del seguente tenore: "Il signor
__________ è attualmente ammalato. È stato inoltrato certificato medico ed
avviata una pratica che è da considerarsi reclamo". 

 

                                         1.5.

                                         Con
decisione del 14 maggio 2002 l'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo in
quanto tardivo, poiché la tassazione sarebb stata regolarmente notificata alla rappresentante
contrattuale del contribuente. 

 

                                         1.6.

                                         Con
ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ chiedeva
l'annullamento della suddetta decisione. Questa Camera annullava la decisione impugnata,
con sentenza del 5 settembre 2002,  e rinviava gli atti all'Ufficio di tassazione
per l'emissione di una nuova decisione nel merito.

 

 

                                   2.   Con una nuova decisione del 14 gennaio 2003, l'Ufficio di tassazione
respingeva nel merito il reclamo del contribuente, con la motivazione seguente:

                                         Il reclamante
è sempre stato attivo nel commercio professionale di immobili e su tali
proventi è stato costantemente tassato, come dimostrato dalla copiosa
documentazione agli atti; è altresì titolare della Società Immobiliare
__________ __________ __________ __________.

                                         Le
argomentazioni proposte dal fiduciario del reclamante sono ritenute fragili e
non possono essere condivise siccome, alla presenza di un evidente caso di
commerciante di immobili da lunga data, è improponibile considerare la vendita
del mappale __________ di __________ un mero atto di amministrazione della propria
sostanza privata.

                                         Anche la
circostanza secondo la quale il reclamante abbia fatto allestire tre progetti
di costruzione sul terreno di __________, non giova alla sua causa, bensì
conferma, se ancora ce ne fosse bisogno, la costante caratteristica di
imprenditore immobiliare del signor __________, da cui traeva la sua fonte di
sostentamento.

                                         Va altresì
detto che l'abbondante giurisprudenza in vigore per i casi di commercio professionale
di immobili, tendenzialmente, esclude che il lungo possesso dell'immobile
permette di considerare la vendita come un atto di amministrazione della
sostanza privata.

 

                                         Quanto
alla misura dell'utile imponibile, il calcolo fatto dall'autorità di tassazione
è il seguente:

                                         valore di
alienazione                                     fr.     1'450'000.–

                                         ./. costi
d'acquisto                                         fr.            5'310.–

                                         ./.
valore d'acquisto                                       fr.        265'495.–

                                         ./.
contributi all'AVS da pagare                    fr.          84'012.–

                                         utile
imponibile                                              fr.     1'095'183.–

 

 

                                   3.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario,
__________ __________ contesta l'imposizione del reddito da commercio di
immobili a titolo professionale, argomentando di avere effettuato l'ultima
vendita di immobili nel 1993 e che l'immobile ora venduto era stato acquistato
da sua madre oltre vent'anni prima. Nega poi di essere ancora azionista della
Immobiliare __________ __________ __________ __________ e sottolinea che il
fatto di avere commissionato ben tre progetti di costruzione dimostrerebbe che
"ha fatto di tutto per poter trovare una soluzione all'amministrazione
privata dell'unico suo bene patrimoniale ancora rimasto". Inoltre, avrebbe
dovuto vendere per evitare una realizzazione forzata, avendo problemi con il pagamento
degli interessi passivi del credito ipotecario.

                                         In via
subordinata, il ricorrente chiede che dall'utile siano ammessi in deduzione gli
onorari pagati per i progetti di costruzione, per complessivi fr. 302'000.–.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Nel corso
dell'udienza del 20 maggio 2003 è stata rievocata l'attività svolta dal ricorrente
quale commerciante di immobili ed è emerso, tra l'altro, che anni orsono aveva
acquistato dalla madre il mapp. n. __________ RFD di __________, lo aveva lottizzato
vendendone una parte e, meglio, quella su cui sorgeva un'abitazione e cercando
dei partner per edificare l'altra.

                                         Su invito
del giudice, il rappresentante del ricorrente ha comunicato formalmente di
rinunciare alla contestazione sul principio del commercio professionale
d'immobili.

 

                                         4.2.

                                         Sempre
nel corso della discussione è emerso che il ricorrente ha fatto allestire numerosi
progetti edificatori sulla parte residua del mapp. n. 35 nell'intento di
trovare dei partner disposti a edificarlo. Dopo attento esame delle fatture
presentate il giudice, tenuto conto che il ricorrente è sempre stato imposto
quale commerciante professionale d'immobili e che le relative spese sono sempre
state prese in considerazione nella determinazione del reddito aziendale, ha
proposto, sulla scorta del parere espresso in udienza dall'Ufficio di
tassazione, di ammettere una riduzione del reddito di fr. 150'000.- per spese
aziendali sopportate nel periodo di computo fino alla vendita dell'immobile. Il
ricorrente vi ha dato la propria adesione seduta stante.

                                         L'utile
prima della deduzione del contributo AVS di fr. 1'179'195.- scende pertanto a
fr. 1'029'195.-. Gli atti del procedimento vanno pertanto retrocessi
all'Ufficio di tassazione per l'allestimento e la notifica del nuovo conteggio
d'imposta.

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è parzialmente accolto a' sensi del consid. 4.2.

                                         §    Gli
atti del procedimento vanno pertanto retrocessi all'Ufficio di tassazione per
l'emissione del nuovo conteggio.

 

                                   2.   Non si
prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Per l'IC
il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

                                         Per l'IFD
è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146
LIFD).

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: