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**Case Identifier:** a8b90381-e093-5f3b-b1f1-ca180d0881f3
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-11-04
**Language:** de
**Title:** Schwyz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 04.11.2025 ZK1 2025 11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Gerichte/SZ_KG_001_ZK1-2025-11_2025-11-04.pdf

## Full Text

Kantonsgericht Schwyz

Urteil vom 4. November 2025
ZK1 2025 11

Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin,
Jeannette Soro und Veronika Bürgler Trutmann,
Gerichtsschreiberin Antoinette Hürlimann.

In Sachen A.________ GmbH,
Beklagte und Berufungsführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,

gegen

C.________ AG,
Klägerin und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

betreffend Mietzinserhöhung
(Berufung gegen das Urteil der Einzelrichterin am Bezirksgericht Höfe vom 
17. Dezember 2024, ZEV 2024 23);-

hat die 1. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben:

A. Die C.________ AG bezweckt den Kauf und Verkauf von Grundstücken 
und Gebäuden sowie die Vermietung und Verwaltung von Liegenschaften (Vi-
KB 2). Die A.________ GmbH betreibt in den von der C.________ AG an sie 
vermieteten Räumlichkeiten am E.________weg xx das Restaurant 
„F.________“. Am 6. Mai 2024 erhob die C.________ AG bei der 
Einzelrichterin am Bezirksgericht Höfe wie folgt Klage gegen die A.________ 
GmbH (Vi-act. I):

1. Es sei festzustellen, dass der monatliche Mietzins für das Restau-
rant im Erdgeschoss am E.________weg xx in der Höhe von netto 
CHF 21’092.00 zuzüglich CHF 5’000.00 akonto Umsatzmiete zu-
züglich CHF 1’600.00 akonto Heiz-/Nebenkosten zuzüglich 
CHF 2’243.05 Mehrwertsteuer ab 1. Januar 2024 gemäss Mittei-
lung auf dem amtlich genehmigten Formular vom 18. Oktober 2023 
nicht missbräuchlich ist.

2. Eventualiter sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin für das 
Restaurant im Erdgeschoss am E.________weg xx ab 1. Januar 
2024 einen monatlichen Mietzins von netto Fr. 21’092.00 zuzüglich 
CHF 5’000.00 akonto Umsatzmiete zuzüglich 1’600.00 akonto 
Heiz-/Nebenkosten und zuzüglich CHF 2’243.05 Mehrwertsteuer 
zu bezahlen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Gesetzlicher 
MWST) zulasten der Beklagten.

Mit Klageantwort vom 16. Juli 2024 beantragte die Beklagte, die Klage sei 
abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST von 
8.1 % zulasten der Klägerin (Vi-act. II). Anlässlich der Verhandlung vom 
21. November 2024 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest (Vi-act. D1). 
Mit Urteil vom 17. Dezember 2024 erkannte die Einzelrichterin wie folgt:

1. In Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass der monatliche 
Mietzins für das Restaurant im Erdgeschoss am 
E.________weg xx in der Höhe von netto CHF 21’092.00 zuzüg-

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lich CHF 5’000.00 akonto Umsatzmiete zuzüglich CHF 1’600.00 
akonto Heiz-/Nebenkoste zuzüglich CHF 2’243.05 Mehrwertsteuer 
ab 1. Januar 2024 gemäss Mitteilung auf dem amtlich genehmig-
ten Formular vom 18. Oktober 2023 nicht missbräuchlich ist.

2.1 Die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 4’500.00 werden der Be-
klagten auferlegt und vom Kostenvorschuss der Klägerin von 
CHF 10’000.00 bezogen. Der Rest des Kostenvorschusses 
(CHF 5’500.00) wird nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils 
zurückerstattet.

2.2 Die Beklagte hat der Klägerin unter dem Titel des Gerichtskosten-
ersatzes CHF 4’500.00 zu bezahlen.

3. Der Beklagte hat der Klägerin eine Parteientschädigung von 
CHF 8’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.

4.-5. [Rechtsmittel und Zufertigung].

B. Dagegen erhob die Beklagte am 10. April 2025 fristgerecht Berufung 
beim Kantonsgericht und beantragte, das Urteil der Einzelrichterin am Be-
zirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2024 sei aufzuheben und die Klage sei 
abzuweisen, eventualiter sei die Sache zur Durchführung des gesetzmässigen 
Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen vor allen Instanzen zuzüglich MWST von 8.1 % zulasten der Klä-
gerin (KG-act. 1). Mit Berufungsantwort vom 27. Mai 2025 beantragte die Klä-
gerin, die Berufung sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
(zzgl. MWST) zulasten der Beklagten (KG-act. 6). Die Parteien reichten im 
Rahmen des Replikrechts mit Datum vom 16. Juni 2025 und 21. Juli 2025 
Stellungnahmen ein (KG-act. 8 und 11). In der Folge teilte die Beklagte mit, 
auf eine Vernehmlassung dazu zu verzichten (KG-act. 13). Nach Zustellung 
dieser Mitteilung an die Klägerin gingen keine weiteren Eingaben ein (vgl. KG-
act. 14);-

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in Erwägung:

1. a) Unbestritten ist, dass die Parteien am 18. Februar 2020 einen Miet-
vertrag mit Wirkung ab dem 1. September 2020 für Restauranträumlichkeiten 
über eine feste Dauer bis 31. August 2035 und mit einer fünfjährigen Verlän-
gerungsoption abschlossen. Als monatliche Grundmiete wurden Fr. 20’000.00 
vereinbart. Die Grundmiete wurde mit einer Indexklausel verbunden (Vi-
act. KB 4 [Mietvertrag GastroSuisse], Art. 3.1.2.1 und 3.8). Als Berechnungs-
grundlage wurden der Referenzzinssatz für Hypotheken von 1.5 % und der 
Landesindex der Konsumentenpreise per Dezember 1982 (159.4 Punkte) be-
stimmt (Art. 3.4). Zusätzlich vereinbarten die Parteien eine Umsatzmiete von 
2 % des jährlichen Umsatzes (mit einer monatlichen Akontozahlung von 
Fr. 5’000.00 sowie einer Akontozahlung auf die Nebenkosten von 
Fr. 1’600.00; Art. 3.1.2.2.1). Unter „Besondere Bestimmungen“ (Art. 36) wurde 
Folgendes festgehalten: „Spezieller Mietzins von 01.09.2020 bis 31.01.2021: 
CHF 15’000.00/ Monat“ sowie „Für die Zeit von 01.09.2020 bis 31.01.2021 fällt 
keine Umsatzbeteiligung an.“ Weiter enthält der Mietvertrag unter Art. 34 eine 
salvatorische Klausel (zum Ganzen vgl. angefocht. Urteil E. 1.2). Unstrittig ist, 
dass die Regelung unter Art. 36 des Mietvertrags bis 31. Mai 2021 fortgeführt 
wurde. Unbestritten ist schliesslich auch, dass der Nettomietzins gemäss Mit-
teilung vom 18. Oktober 2023 per 1. Januar 2024 von bisher Fr. 20’000.00 auf 
neu Fr. 21’092.00 erhöht wurde mit der Begründung „Teuerungsausgleich von 
159.4 Pkt. per 31.12.2019 auf 168.1 Pkt. per 30.09.2023 (zu 100 %)“ (Vi-
KB  5).

b) Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, dass eine Kumulation von In-
dex- und Staffelungsklausel unzulässig sei, soweit sich die beiden Anpas-
sungskriterien in ihren Wirkungen überlagern würden, nicht aber, wenn die 
beiden Anpassungssysteme für verschiedene Vertragsphasen vereinbart wür-
den. Vorliegend lägen zwei verschiedene Mietzinse (zunächst Fr. 15’000.00 

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und später Fr. 20’000.00) vor, weshalb entgegen der Auffassung der Klägerin, 
die von einer „Rabattgewährung“ spreche, von einer Staffelung auszugehen 
sei, auch wenn lediglich eine einmalige Anpassung vorgesehen sei. Die 
Voraussetzungen der erforderlichen Vertragsdauer sowohl für die Staffelung 
(drei Jahre) als auch die Indexierung (fünf Jahre) seien erfüllt. Jedoch verlan-
ge die Klägerin die Indexierung seit Mietbeginn (1. September 2020) und so-
mit parallel zur Dauer der Staffelung, so dass eine unzulässige Kumulation 
von Staffelung und Indexierung vorliege. Es sei folglich nach Art. 20 Abs. 2 
OR resp. der salvatorischen Klausel nach Art. 34 zu ermitteln, welche Verein-
barung die Parteien unter den konkreten Umständen in Kenntnis des Mangels 
getroffen hätten (hypothetischer Parteiwille), soweit diesbezüglich nicht ein 
tatsächlicher Parteiwille nachgewiesen werden könne. Ein tatsächlicher 
Parteiwille sei nicht festzustellen. So könne der Auffassung der Beklagten, 
wonach die Parteien die Staffelung der Indexierung vorgezogen hätten, weil 
die Klägerin während zweier Jahre keine Indexierung geltend gemacht habe, 
mangels konkreter Anhaltspunkte nicht gefolgt werden. Die Klägerin habe die 
Indexierung in Nachachtung von Art. 269c lit. a OR frühestens drei Jahre nach 
Vertragsbeginn geltend machen können, so dass ihr nicht entgegengehalten 
werden könne, sie habe auf die Indexierung verzichtet. Es lasse sich folglich 
daraus nicht ableiten, dass es dem tatsächlichen Parteiwillen entsprochen 
habe, die Staffelung der Indexierung vorzuziehen. Folglich sei der hypotheti-
sche Parteiwille zu ermitteln, das heisst diejenige rechtlich zulässige Rege-
lung, welche dem ursprünglich angestrebten wirtschaftlichen Zweck am 
nächsten komme. Dabei erscheine es am naheliegendsten, dass die Parteien 
ein zulässiges zeitliches Nacheinander von Staffelung und Indexierung ver-
einbart hätten. Die anfängliche Reduktion des Mietzinses dürfte für die Be-
klagte bei Vertragsabschluss wesentlich und wirtschaftlich notwendig gewe-
sen sein. Umgekehrt könne nicht angenommen werden, dass die Klägerin 
vollständig auf eine Indexierung verzichtet hätte. Als Auslegungsergebnis sei 
zu folgern, dass die Staffelung des Mietzinses von Fr. 15’000.00 auf 

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Fr. 20’000.00 per 1. Februar 2021 und die Indexierung ab diesem Datum ver-
einbart worden wäre. Für die Berechnung der Indexierung gelte aber nicht der 
Index im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern derjenige im Zeitpunkt der 
Mitteilung resp. des Eintritts der letzten Staffelung, weshalb als Basisindex der 
Index von Dezember 2020 massgeblich sei; nicht zulässig sei jedenfalls als 
Basisindex auf den Index aus dem Jahr 1982 abzustellen. Es ergebe sich ein 
bereinigter Mietszins somit von Fr. 21’218.00 (Indexbasis 12.2022 = 100 
[Stand Februar 2021] von 100.2 Punkte; Stand September 2023 bei 106.3 
Punkte; Teuerung 6.1 %). Dies sei mehr als die Klägerin verlange und damit 
zulässig. Daran ändere nichts, dass die Klägerin fälschlicherweise die Indexie-
rung für die gesamte Mietdauer berechnet habe. Die Erhöhung per 1. Januar 
2024 auf Fr. 21’092.00 sei damit nicht missbräuchlich (angefocht. Urteil E. 2.1-
4.4).

2. a) aa) Die Beklagte macht geltend, es treffe nicht zu, dass kein tatsäch-
licher Parteiwille in Bezug auf das Verhältnis zwischen der Staffelungs- und 
der Indexierungsklausel feststellbar sei. Vielmehr habe es dem tatsächlichen 
Willen der Parteien entsprochen, den Mietvertrag nicht zu indexieren und im 
Konfliktfall der Staffelungsklausel den Vorrang einzuräumen. Dafür würden die 
folgenden Umstände sprechen: Die Klägerin vertrete die Ansicht, der Mietzins 
sei nicht gestaffelt. Folge man dem, hätte sie den Grundmietzins bereits per 
1. Januar 2022 und per 1. Januar 2023 jeweils an die Teuerung anpassen 
können, was sie nicht getan habe. Insoweit habe sie freiwillig auf Mietzinser-
höhungen verzichtet. Diese mache aber für eine gewinnstrebige Vermieterin 
von Gewerberäumen keinen Sinn. Das klägerische Verhalten belege gerade, 
dass diese bei Vertragsabschluss davon ausgegangen sei, der Mietzins solle 
nicht indexiert sein, sondern der Staffelung solle den Vorzug gegeben werden. 
Entscheidend sei zudem, dass die Klägerin während rund dreier Jahre den 
durch die vereinbarte Staffelung erhöhten Grundmietzins von Fr. 20’000.00 
vorbehaltlos entgegengenommen habe, bevor sie versucht habe, den Mietzins 

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mit Schreiben vom 18. Oktober 2023 per 1. Januar 2024 auch noch teue-
rungsbedingt zu erhöhen. Auch hätten die Parteien vor der Unterzeichnung 
des schriftlichen Vertrages mündlich vereinbart, dass ausser der Umsatzmiete 
sowie der Staffelung des Mietzinses keine Mietzinserhöhungsgründe statuiert 
würden. Die Vorinstanz habe es in Verletzung von Art. 152 Abs. 1 ZPO unter-
lassen, den Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten, G.________, 
zu befragen. G.________ habe mit H.________ von der Klägerin gesprochen 
und den Mietvertrag unterzeichnet. Er könne Auskunft darüber geben, dass 
die Staffelung Vorrang haben soll und dass mündlich vereinbart worden sei, 
den Mietvertrag nicht zu indexieren (KG-act. 1 S. 8 ff.; vgl. KG-act. 8 S. 3 f.). 

bb) Die Klägerin erwidert, es sei richtig, dass kein tatsächlicher Parteiwille 
feststellbar sei. Die Beklagte versuche, einen solchen zu konstruieren. Es sei 
in diesem Zusammenhang unerheblich, ob die Klägerin per 1. Januar 2022 
und per 1. Januar 2023 überhaupt eine Teuerungsanpassung hätte vorneh-
men können. Die Beklagte verkenne zudem, dass die Klägerin dies bei einer 
zeitlich gestaffelten Kombination von Staffelung und Indexierung ohnehin 
frühestens drei Jahre nach Vertragsbeginn hätte geltend machen können, 
weshalb kein freiwilliger Verzicht auf die Teuerungsanpassung in den Jahren 
2022 und 2023 vorgelegen habe. Die Beklagte argumentiere widersprüchlich, 
wenn sie einerseits behaupte, der Staffelung des Mietzinses sei Vorrang ein-
geräumt worden und andererseits vorbringe, die Klägerin behaupte, es liege 
keine Mietzinsstaffelung vor. Die Parteien hätten entgegen der unsubstanziier-
ten Behauptung der Beklagten keine mündliche Abrede getroffen, was im Üb-
rigen auch unüblich wäre. Selbst wenn dem so wäre, wäre sie durch die 
(spätere) schriftliche Vereinbarung ersetzt worden, wobei die Beklagte es un-
terlassen habe, allenfalls Willensmängel geltend zu machen (KG-act. 8 S. 3 ff.; 
vgl. KG-act. 11).

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cc) Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, 
wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index 
der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR). 
Wird im Vertrag eine Indexklausel vereinbart, schliesst dies in der Zeitspanne, 
während der die Indexklausel anwendbar ist, grundsätzlich andere Anpas-
sungsmöglichkeiten des Mietzinses aus. Die Kumulation einer Indexklausel 
mit einer Staffelungsklausel im Sinne von Art. 269c OR ist ausgeschlossen, 
soweit sich dabei die beiden Anpassungskriterien in ihren Wirkungen überla-
gern, nicht aber, wenn die beiden Anpassungssysteme für verschiedene Ver-
tragsphasen vereinbart werden. Zulässig ist insbesondere die Verabredung, 
dass der Mietzins in einer ersten Vertragsphase, z.B. im Sinn der Gewährung 
eines Rabatts, gestaffelt wird und nach Ablauf dieser Phase, also nach Errei-
chung eines Zielbetrags, der Indexentwicklung angepasst wird (BGE 124 III 57 
E. 3.a; Rohrer, in: SVIT-Kommentar, 5. A. 2025, Art. 269b OR N 26 und 31; 
Wettstein, in: Mietrecht für die Praxis, 10. A. 2022, Ziff. 20.2.9; Weber, in: 
Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. A. 
2020, Art. 269b OR N 12; Higi/Bühlmann, in: Higi/Bühlmann/Wildisen [Hrsg.], 
Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 269–273c OR, 5. A. 2022, Art. 269b OR 
N 54). 

Eine Absprache, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Be-
trag erhöht, ist sodann nur gültig, wenn: (a) der Mietvertrag für mindestens 
drei Jahre abgeschlossen wird; (b) der Mietzins höchstens einmal jährlich er-
höht wird; und (c) der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird 
(Art. 269c OR). Staffelungsklauseln regeln von vorneherein die gesamte (Min-
dest-)Mietvertragsdauer durch Stufen und Perioden bestimmte Mietzinse 
(Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationen-
recht I, 7. A. 2020, Art. 269c OR N 1). Die Staffelung tritt somit an die Stelle 
der künftigen Kostensteigerungen oder einer vermuteten Marktentwicklung. 
Möglich ist aber auch, dass der Vermieter dem Mieter im Sinn einer Starthilfe 

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bei der Aufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit im Mietobjekt während einer 
ersten Phase der Vertragsbeziehung einen Rabatt gewähren will (Rohrer, in: 
SVIT-Kommentar, 5. A. 2025, Art. 269c OR N 1). Eine Staffelmiete liegt also 
auch vor, wenn die Parteien einen bestimmten Höchstbetrag (sog. Grundmie-
te) als Mietzins bezeichnen, jedoch für eine gewisse im Voraus bestimmte 
Dauer ein niedriger Mietzins zu bezahlen ist, der sich im Laufe des Mietver-
hältnisses stufenweise erhöht, wobei auch eine einmalige zeitlich befristete 
Reduktion ausreicht (Wettstein, in: Mietrecht für die Praxis, 10. A. 2022, 
Ziff. 20.3.5, Fn 95 mit Hinweis auf zit. BGE 124 III 57 3b und weiteren Hinwei-
sen). Zulässig ist ebenso die Kombination einer Staffelungsklausel mit einer 
Umsatzmiete (Hulliger, in: Hochstrasser/Purtschert/Maissen [Hrsg.], Hand-
kommentar zum Schweizer Privatrecht, Einzelne Vertragsverhältnisse, 
Art. 184-529 OR und Innominatverträge, 4. A. 2023, Art. 269c OR N 5; Weber, 
in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 
7. A. 2020, Art. 269c OR N 6).

dd) Es besteht in Nachachtung des vorstehend unter E. 2.a/cc Dargestellten 
kein Anlass, von der vorinstanzlichen Qualifikation, wonach vorliegend eine 
Staffelmiete vorliegt, abzuweichen, zumal die Klägerin nicht nachvollziehbar 
aufzeigt, weshalb nicht von einer Staffelung, sondern von einer andersgearte-
ten „Rabattierung“ ausgegangen werden soll. Umstritten ist jedenfalls, ob die 
Klägerin in den Jahren 2022 und 2023 freiwillig auf den Teuerungsausgleich 
verzichtete. Dem ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht so. Denn die 
Vermieterin kann während der festen Vertragsdauer – im Falle einer Staffe-
lung somit während mindestens dreier Jahre ab Vertragsbeginn– neben der 
Staffelung keine weiteren Erhöhungsgründe anrufen (BGE 124 III 57 E. 3.a; 
Art. 269c lit. a OR). Die Klägerin konnte also, auch wenn der Grundmietzins 
von Fr. 15’000.00 ab Juni 2021 auf Fr. 20’000.00 einmalig erhöht wurde und in 
der Folge keine zusätzliche Staffelung mehr vorgesehen war, erst ab Septem-
ber 2023, gerechnet ab Mietbeginn am 1. September 2020, den Teuerungs-

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ausgleich zulässigerweise verlangen. Somit kann ihr entgegen der Auffassung 
der Beklagten kein freiwilliger Verzicht unterstellt werden. Damit fällt die Folge-
rung der Beklagten, der Verzicht für die Jahre 2022 und 2023 zeige auf, dass 
die Parteien gar keine Indexierung gewollt hätten, dahin. Davon abgesehen 
zeigte die Beklagte nicht auf, wie es dazu gekommen sein soll, dass einerseits 
die Parteien ihrem Standpunkt nach auf Indexierung verzichten wollten, ande-
rerseits diese Anpassungsmöglichkeit trotzdem im (schriftlichen) Mietvertrag 
explizit vorsahen. Soweit die Beklagte behauptet, man habe mündlich verein-
bart, der Mietvertrag bzw. die Grundmiete solle nicht indexiert werden, unter-
liess sie es, hierzu die näheren Sachumstände, wie eine solche mündliche 
Vereinbarung zustande gekommen sein soll, darzulegen. Genauso wenig geht 
die Beklagte auf die vorinstanzlichen Feststellungen ein, wonach anzunehmen 
sei, dass sie bzw. die für sie handelnde Person den Vertrag vor Unterzeich-
nung sorgfältig gelesen und sich vergewissert habe, dass sie den Inhalt ver-
standen und dieser die vorgängig mündlich besprochenen und für die betref-
fende Vertragspartei wesentlichen Punkte enthalte (vgl. angefocht. Urteil 
E. 2.3). Mithin fehlt diesbezüglich eine rechtsgenügliche Auseinandersetzung 
mit den vorinstanzlichen Erwägungen. Vor diesem gesamten Hintergrund ist 
nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz zum Ergebnis gelangte, dass kein 
tatsächlicher Parteiwille auszumachen ist. Ebenso kann der Vorinstanz nicht 
vorgeworfen werden, zu Unrecht auf die Parteibefragung verzichtet zu haben, 
denn sie durfte bzw. musste bereits aus rechtlichen Gründen zur Auffassung 
gelangen, dass kein freiwilliger Verzicht der Klägerin auf den Teuerungsaus-
gleich in den Jahren 2022 und 2023 vorlag, weshalb sie in zulässiger antizi-
pierter Beweiswürdigung davon ausgehen durfte, dass die bereits gewonnene 
Überzeugung auch durch die Befragung von G.________ von der Beklagten 
nicht mehr geändert werde und dass im Falle der Parteibefragung lediglich die 
vorgetragenen Standpunkte wiederholt würden (zum Beweisführungsanspruch 
bzw. der antizipierten Beweiswürdigung vgl. BGer, Urteil 4A_127/2020 vom 

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17. April 2020 E. 3.4 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung).

b) aa) Hinsichtlich des von der Vorinstanz eruierten hypothetischen Partei-
willens kritisiert die Beklagte, die Parteien hätten keine Kombination von Staf-
felung und Indexierung gewollt. Der Kern der Mietzinsgestaltung sei die Kom-
bination aus Grund- und Umsatzmiete gewesen. Dies habe die Klägerin nie 
bestritten. Die Vorinstanz habe in Bezug auf den hypothetischen Parteiwillen 
falsche Schlussfolgerungen angestellt. Es stehe fest, dass die Klägerin der 
Beklagten keine Mietzinsanpassung an den LIK per 1. Januar 2022 und per 
1. Januar 2023 angezeigt habe, obwohl dies nach der von der Klägerin im 
Prozess vertretenen Meinung möglich gewesen wäre. Daraus könne nur ge-
folgert werden, dass die Indexierung und somit die Kombination von Staffe-
lung und Indexierung für die Klägerin nicht zwingend gewesen sei. Der Um-
stand, dass die Umsatzmiete für die Parteien zentral gewesen sei, bedeute im 
Umkehrschluss, dass die Indexierung weder für die Klägerin noch die Beklag-
te conditio sine qua non für den Abschluss des Mietvertrages gewesen sei. 
Die vorinstanzliche Annahme, dass nicht davon auszugehen sei, die Klägerin 
als Vermieterin habe vollständig auf eine Indexierung des Grundmietzinses 
verzichtet, sei daher falsch. Dies auch deshalb, weil die Parteien verschiedene 
Mietzinsanpassungsregeln vereinbart hätten, nämlich die Kombination von 
Grund- und Umsatzmiete sowie die Staffelung des Mietzinses. Zudem sichere 
die Umsatzmiete die Klägerin bereits zu einem grossen Teil gegen die Teue-
rung ab. Das entscheidende Element für die Ermittlung des hypothetischen 
Parteiwillens bestehe laut dem vorinstanzlichen Urteil im Umstand, dass nicht 
davon ausgegangen werden könne, die Klägerin habe auf die Indexierung 
verzichtet, was sie daraus geschlossen habe, dass im Mietvertrag eine Staffe-
lung und eine Indexierung vorgesehen worden sei. Diese Begründung sei un-
zutreffend, weil man diesfalls stets davon ausgehen müsse, wenn eine Staffe-
lung und eine Indexierung vereinbart worden sei, dass die Parteien ein zeitli-

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ches Nacheinander gewollte hätten, wenn sie um die Nichtigkeit der gleichzei-
tigen Kombination beider Anpassungsgründe gewusst hätten (KG-act. 1 S. 13 
ff.).

bb) Die Klägerin erwidert, die Indexierung sei ausdrücklich im Mietvertrag 
vereinbart worden. Die Behauptung, die Parteien hätten keine Kombination 
von Staffelung und Indexierung gewollt, sei aktenwidrig. Zwar sei die Klägerin 
der Meinung, es handle sich nicht um eine Staffelung, sondern um einen an-
fänglichen Rabatt. Soweit die Vorinstanz den Rabatt als Staffelung qualifizie-
re, stehe fest, dass die Klägerin eine Kombination im Rahmen des gesetzlich 
Zulässigen von Stafflung und Indexierung angestrebt habe. Im Übrigen blende 
die Beklagte aus, dass der Mietvertrag ausdrücklich eine Indexklausel enthal-
te. Nicht relevant sei auch die behauptete Weitergabe von Teuerungskosten 
an die Kundschaft, weil die Indexierung ausschliesslich die Grundmiete betref-
fe. Für die Klägerin sei die Kombination zwingend gewesen 
bzw. unabdingbare Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages. Es 
sei die naheliegendste Lösung, dass die Parteien, hätten sie um die Ungültig-
keit der getroffenen Abrede gewusst, ein zeitliches Nacheinander von Staffe-
lung und Indexierung vereinbart hätten (KG-act. 6 S. 6 ff.).

cc) Wie vorstehend unter E. 2.a/dd dargelegt, kann nicht von einem freiwilli-
gen Verzicht auf Geltendmachung des Teuerungsausgleichs für die Jahre 
2022 und 2023 ausgegangen werden. Liegt aber kein Verzicht vor, kann auch 
nicht gefolgert werden, dass für die Klägerin die Kombination von Staffelung 
und Indexierung nicht zwingend gewesen sein soll, wie dies die Beklagte tut. 
Diese macht im Weiteren geltend, für die Parteien sei die Umsatzmiete zentral 
gewesen, was umgekehrt bedeute, dass die Indexierung nicht wesentlich für 
den Vertragsabschluss gewesen sei. Auch diese Schlussfolgerung vermag 
nicht zu überzeugen, denn, wie die Klägerin zu Recht anführt, betrifft die Inde-
xierung ausschliesslich die Grundmiete. Es ist anders gesagt mangels konkre-

Kantonsgericht Schwyz 13

ter sachverhaltlicher Anhaltspunkte schlechterdings nicht nachvollziehbar, 
weshalb die Vereinbarung einer Umsatzmiete die Indexierung der Grundmiete 
per se ausschliessen soll. Auch das Argument der Beklagten, schon die Um-
satzmiete vermittle der Klägerin als Vermieterin indirekt einen gewissen Teue-
rungsausgleich, weshalb eine zusätzliche Indexierung der Grundmiete gleich-
sam obsolet sei, vermag zu keinem anderen Ergebnis zu führen. Die Beklagte 
erklärt nicht näher, wie der von ihr behauptete „indirekte Teuerungsausgleich“ 
zu verstehen ist. Jedenfalls behauptet sie zu Recht nicht, dass eine Kombina-
tion eines vom Umsatz abhängigen Mietzinses in Verbindung mit einem um-
satzabhängigen, indexierten Mindestmietzins unzulässig sei (vgl. vorstehend 
E. 2.a/cc). Anzufügen ist in diesem Zusammenhang, dass die Beklagte keine 
Erklärung dafür hat, weshalb die Parteien eine Indexierung auf der Grundmie-
te im Mietvertrag explizit vereinbarten, diese aber nicht gewollt sein sollte. 
Insbesondere macht die Beklagte diesbezüglich keine Willensmängel geltend 
und setzt sich auch nicht mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinander, 
wonach eine Anfechtung wegen Willensmängeln seitens der Beklagten nicht 
vorgetragen worden sei, was aber zu erwarten gewesen wäre, wenn wesentli-
che Vertragspunkte keinen Eingang in den Vertragstext gefunden haben soll-
ten (angefocht. Urteil E. 2.3). Nach dem Gesagten besteht kein Anlass, von 
der vorinstanzlichen Feststellung des hypothetischen Parteiwillens, wonach 
die Parteien ein Nacheinander von Staffelung und Indexierung gewollt hätten, 
abzuweichen.

c) aa) Schliesslich macht die Beklagte geltend, dass, selbst wenn die Beru-
fungsinstanz zum Schluss gelange, die Vorinstanz habe den hypothetischen 
Parteiwillen richtig ermittelt, die klägerische Mietzinserhöhung unzulässig sei. 
Denn während dreier Jahre dürfe die Vermieterin, werde eine Staffelung ver-
einbart, keine anderweitigen Erhöhungsgründe anrufen. Jegliche zeitliche 
Überschneidung von Erhöhungsgründen sei unzulässig. Dies schliesse eine 
rückwirkende Berücksichtigung der Teuerung aus. Der Zeitpunkt der Anpas-

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sung des Mietzinses an die Teuerung per 1. Januar 2024 möge zwar ausser-
halb der dreijährigen Mindestzeitraumes liegen. Jedoch bedeute die rückwir-
kende Berücksichtigung der Teuerung seit dem 1. Februar 2021 bis zum Ende 
der Staffelungsperiode per September 2023 eine unzulässige Überschneidung 
der Berechnungsgrundlagen. Die Staffelungsperiode ende frühestens am 
30. August 2023. Die Vorinstanz hätte daher maximal die Anpassung des 
Mietzinses an die Teuerung per 1. Januar 2024 für den Zeitraum vom 1. Sep-
tember 2023 bis zum 30. September 2023 zulassen dürfen. Der gesamte, auf 
den Zielbetrag aufgelaufene Teuerung könne nur geltend gemacht werden, 
wenn die Parteien diese Möglichkeit der Berücksichtigung der Teuerung seit 
Vertragsbeginn ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten hätten. Die Klägerin 
habe aber keinen Rabatt gegenüber dem Anfangsmietzins gewähren wollen, 
vielmehr sei aus der Sicht der Beklagten für den Abschluss des Vertrages die 
Staffelung conditio sine qua non gewesen (KG-act. 1 S. 17 ff.; KG-act. 8 S. 6 
f.).

bb) Die Klägerin bestreitet, dass der massgebende Indexstand für die Teue-
rungsaufrechnung derjenige per September 2023 sein solle. Vorliegend seien 
die Voraussetzungen für die Aufrechnung der Teuerung seit Beginn des Miet-
verhältnisses gegeben. In Art. 36 des Mietvertrages hätten die Parteien ver-
einbart, dass der Mietzins für die Zeit von September 2020 bis Januar 2021 
ein „spezieller Mietzins“ sei. Die Rabattphase habe am 31. Januar 2021 geen-
det. Damit sei per 1. Februar 2021 der im Mietvertrag vereinbarte „Zielbetrag“ 
von Fr. 20’000.00 geschuldet gewesen. Es sei möglich, die gesamte, seit Ver-
tragsbeginn aufgelaufene Teuerung geltend zu machen. Grundsätzlich sei 
somit der Indexstand per Vertragsbeginn massgebend. Die von der Vorinstanz 
vorgenommene Berechnung (abstellen auf den Index per Februar 2021) sei 
an sich unzutreffend. Im Ergebnis spiele dies keine Rolle, weil die von der 
Klägerin vorgenommene Erhöhung so oder so zulässig sei. Die Beklagte ver-
kenne, dass sich die Teuerungsaufrechnung nicht auf den Zeitraum seit Miet-

Kantonsgericht Schwyz 15

beginn, sondern erst nach Ablauf der Staffelung, also ab dem 1. Februar 2021 
zur Anwendung gelange und per 1. Januar 2024 gelten solle. Die Berechnung 
der Vorinstanz führe auch nicht zu einer zeitlichen Überlagerung von Er-
höhungsgründen. Denn die Teuerungsanpassung erfolge nicht bereits per 
Februar 2021, sondern erst per 1. Januar 2024. Daran ändere nichts, dass der 
Teuerungsverlauf ab dem Indexstand vom Februar 2021 berücksichtigt werde, 
denn dies betreffe lediglich die Berechnungsbasis, nicht den Zeitpunkt der 
Anpassung (KG-act. 6 S. 9 ff.).

cc) Massgebend ist grundsätzlich der letzte bei Vertragsbeginn bekannt 
gewesene Indexstand. Die Parteien können aber einen späteren Index, nicht 
jedoch einen früheren Indexstand vereinbaren (Wettstein, in: Mietrecht für die 
Praxis, 10. A. 2022, Ziff. 20.2.4). Wie vorstehend unter E. 2.a/cc festgehalten, 
ist eine Kombination von Staffel- und Indexmiete nur dann zulässig, wenn da-
mit die Mietzinsgestaltung für verschiedene hintereinander liegende Vertrags-
phasen festgelegt wird. Als Basisindex für die Indexierung gilt diesfalls nicht 
der Index im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern derjenige im Zeitpunkt 
der Mitteilung der letzten Staffelung (Wettstein, a.a.O., Ziff. 20.2.9). Soweit 
allerdings die Staffelung den Zweck hat, dem Mieter einen Rabatt gegenüber 
dem „Zielmietzins“ zu gewähren, kann schon während der ersten Vertrags-
phase die gesamte, seit Vertragsbeginn auf dem Zielbetrag aufgelaufene 
Teuerung geltend gemacht werden. Zulässig ist es denn auch, dass, wird der 
Anfangsmietzins nach den/der abgelaufenen Staffelungsperiode/n erreicht, 
dieser an die Teuerung an den bei Vertragsbeginn massgebenden Index an-
gepasst werden kann (Rohrer, in: SVIT-Kommentar, 5. A. 2025, Art. 269b OR 
N 31 f.). 

dd) Eben diese Konstellation liegt der in Frage stehenden Vereinbarung 
zugrunde. Die Parteien vereinbarten einen Grundmietzins von Fr. 20’000.00. 
Für die Zeit vom 1. September 2020 bis 31. Januar 2021 bzw. verlängert bis 

Kantonsgericht Schwyz 16

31. Mai 2021 wurde ein „spezieller Mietzins“ von Fr. 15’000.00 verabredet. 
Somit hätte die Klägerin nach Ablauf von drei Jahren grundsätzlich sogar die 
aufgelaufene Teuerung ab Vertragsbeginn (d.h. ab September 2020) verlan-
gen können. Mangels Anfechtung seitens der Klägerin hat es aber bei der vor-
instanzlichen Teuerungsberechnung mittels Vergleichs des Standes per Fe-
bruar 2021 mit demjenigen per September 2023 zu bleiben. Fraglich wäre 
zudem bei dieser Betrachtungsweise, wann die letzte bzw. einzige Staffelung 
eintrat. Die Vorinstanz ging von Februar 2021 aus. Die Parteien führten aber 
offensichtlich die spezielle Regelung bis Ende Mai 2021 fort, was grundsätz-
lich dem Eintritt der letzten Staffelung entsprechen würde. Die Beklagte kriti-
sierte zwar die vorinstanzliche Teuerungsermittlung an sich, setzte sich aber 
mit diesem Punkt nicht explizit resp. weiter auseinander. Darauf muss indes-
sen nicht weiter eingegangen werden, weil es, wie erwähnt, ohnehin bei der 
vorinstanzlichen Berechnung sein Bewenden hat. Zudem lässt die Argumenta-
tion der Beklagten, wonach sich damit die Berechnungsgrundlagen von Staffe-
lung und Indexierung überlagern würden, wenn für die Berechnung der Teue-
rung der Stand per Februar 2021 mit dem Stand per September 2023 vergli-
chen werde, wie die Vorinstanz dies tat, ausser Acht, dass das Verbot der 
Kumulation lediglich die Überlagerung der Anpassungskriterien in ihren Wir-
kungen ausschliesst (vgl. vorstehend E. 2.a/cc). Die Beklagte erklärt aber 
nicht, inwiefern die von der Vorinstanz aufgrund des Standes per Februar 
2021 bzw. per September 2023 errechnete Teuerung sich in dieser Phase 
(also zwischen Februar 2021 und September 2023) so ausgewirkt hätte, dass 
sie eine unzulässige Kumulation mit einem anderen Erhöhungsgrund ergeben 
hätte. Anders gesagt vermag die Heranziehung des Standes per Februar 
2021 bzw. per September 2023 für die blosse Ermittlung der Teuerung re-
sp. als Berechnungsgrundlage noch keine unzulässige Kumulation von Staffe-
lung und Indexierung hervorzurufen, jedenfalls soweit der so berechnete Teu-
erungsausgleich erst ab dem 1. Januar 2024 geschuldet ist. 

Kantonsgericht Schwyz 17

4. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen. Ausgangsgemäss ge-
hen die Kosten des Berufungsverfahrens zulasten der Beklagten (Art. 106 
Abs. 1 ZPO). Die Beklagte hat die Klägerin ausserdem angemessen zu ent-
schädigen. Nach § 11 GebTRA beträgt das Honorar 20 bis 60 % der in den 
§§ 8 und 9 festgesetzten Ansätze, wobei der noch vor der Berufungsinstanz 
infrage kommende Streitwert massgebend ist. Die Bemessung der vor-
instanzlichen Parteienschädigung auf Fr. 8’000.00 blieb unangefochten. 
Ebenso reichte keine der Parteien eine Honorarnote für das 
Berufungsverfahren ein. In Nachachtung der allgemeinen Kriterien nach § 2 
Abs. 1 GebTRA – namentlich der Wichtigkeit und Schwierigkeit der 
Streitsache sowie des notwendigen Zeitaufwands – und des Umstandes, dass 
die Klägerin nebst der Klageantwort eine weitere Stellungnahme einreichte, ist 
die Entschädigung auf Fr. 4’000.00 festzusetzen (inkl. Auslagen und MWST; 
§ 2 Abs. 2 GebTRA);-

erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil der Einzelrichterin am Be-
zirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2024 bestätigt.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 8’000.00 werden der Be-
klagten auferlegt. Sie werden von ihrem Kostenvorschuss in der Höhe 
von Fr. 10’000.00 bezogen und der Restbetrag von Fr. 2’000.00 wird der 
Beklagten zurückerstattet.

3. Die Beklagte hat die Klägerin für das Berufungsverfahren mit 
Fr. 4’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

Kantonsgericht Schwyz 18

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach 
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa-
chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be-
schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. 
Der Streitwert beträgt Fr. 152’880.00.

5. Zufertigung an Rechtsanwalt B.________ (2/R), Rechtsanwalt 
D.________ (2/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung 
an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse 
(1/ü, im Dispositiv).

Namens der 1. Zivilkammer
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Die Gerichtsschreiberin

Versand 5. November 2025  amu