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**Case Identifier:** 11829636-7517-5e49-81aa-744a409b27dd
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-11-14
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer (Revision)
**Docket/Reference:** GR.2016.30
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2016_30_cg.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2016.30 

Entscheid 

14. November 2017 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Alexander Widl, Steuerrichterin 
Barbara Collet und Gerichtsschreiberin Andrea Schmid 

In Sachen 

A   A G ,    

vertreten durch Treuhand- und Revisionsgesellschaft B 

Rekurrentin,  

gegen 

S t a d t   C ,    

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer (Revision) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. Die A AG mit ausserkantonalem Sitz (nachfolgend die Pflichtige) veräusser-

te 

im  Januar  2012  mehrere  Liegenschaften 

in  der  Stadt  C 

für 

insgesamt  

Fr. 12'944'000.- an die D AG. Mit Veranlagungsentscheid vom 4. Oktober 2012 aufer-

legte  ihr  die  Grundsteuerbehörde  der  Stadt  C  zufolge  dieser  Handänderung  eine 

Grundstückgewinnsteuer  von  Fr. 987'480.-  bei  einem  steuerbaren  Gewinn  von 

Fr. 2'495'257.-.  Bei  den  Anlagekosten  rechnete  die  Grundsteuerkommission  ausser-

kantonale Vorjahresverluste von Fr. 163'699.- an.  

Mit  Verfügung  vom  29. März  2016  veranlagte  die  Steuerverwaltung  des Sitz-

kantons  die  Pflichtige  –  nach  Verrechnung  von  Vorjahresverlusten  in  Höhe  von 

Fr. 163'699.-  –  mit  einem steuerbaren  Reingewinn  von  Fr.  1'346'500.-, welchen  sie  in 

der  interkantonalen  Steuerausscheidung  vollumfänglich  dem  Kanton  Zürich  zur  Be-

steuerung zuwies.  

B.  Mit  Revisionsgesuch  vom  20.  April  2016  beantragte  die  Pflichtige,  den 

rechtskräftig veranlagten Grundstückgewinn von Fr. 2'495'257.- um Fr. 1'148'757.- auf 

Fr. 1'346'500.-, entsprechend dem im Sitzkanton veranlagten Gesamtgewinn zu redu-

zieren.  Sie  rügte  einen  Verstoss  gegen  das  Schlechterstellungsverbot,  da  sie  einzig 

deswegen, weil sie in mehreren Kantonen steuerpflichtig sei, insgesamt mit einem hö-

heren als dem tatsächlich erzielten steuerbaren Reingewinn besteuert werde. 

Mit Revisionsbeschluss vom 25. Mai 2016  wies  die Grundsteuerbehörde die-

ses  Begehren  ab.  Sie  erwog,  dass  die  Differenz  zwischen  dem  veranlagten  Grund-

stückgewinn  und  dem  beantragten  Gewinn  gemäss  Steuerveranlagung  des  Sitzkan-

tons 

im  Wesentlichen  darin  bestehe,  dass  bei  den  Anlagekosten  die 

Grundstückgewinnsteuer und die direkte Bundessteuer auf dem erzielten Grundstück-

gewinn nicht berücksichtigt worden seien. Die Pflichtige habe auf die Geltendmachung 

dieser  Kosten  bei  der  Gewinnsteuer  nicht  ausdrücklich  verzichtet.  Dementsprechend 

habe  sie  keinen  Antrag  auf  die  Berücksichtigung  dieser  Steuern  bei  der  Grundstück-

gewinnsteuer  gestellt,  obwohl  im  Zeitpunkt  der  Veranlagung  der  Grundstückgewinn 

und die darauf geschuldeten Steuern bereits bekannt gewesen seien. Bei zumutbarer 

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Sorgfalt hätte die Pflichtige die auf dem Grundstückgewinn erhobenen Steuern bereits 

im ordentlichen Verfahren geltend machen können. 

C.  Eine  dagegen  erhobene  Einsprache  wies  die  Grundsteuerbehörde  der 

Stadt C am 9. August 2016 ab. 

D.  Mit  Rekurs  vom  9.  September  2016  erneuerte  die  Pflichtige  ihren  Revisi-

onsantrag. Ferner beantragte sie eine Parteientschädigung. 

In  der  Rekursantwort  vom  5.  Oktober  2016  schloss  die  Grundsteuerbehörde 

auf  Abweisung  des  Rekurses  und  beantragte  die  Zusprechung  einer  angemessenen 

Parteientschädigung. In der Replik vom 2. Dezember 2016 hielt die Pflichtige an ihren 

Anträgen  fest.  In  der  Duplik  vom  22. Dezember  2016  anerkannte  die  Grundsteuerbe-

hörde einen weiteren ausserkantonalen Betriebsverlust von Fr. 63'030.- sowie Schuld-

zinsen von Fr. 31'244.- und beantragte, den Rekurs dementsprechend teilweise gutzu-

heissen. Die Pflichtige verzichtete auf eine weitere Stellungnahme. 

Auf die weiteren Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfol-

genden Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Im  Kanton  Zürich  wird  die  Grundstückgewinnsteuer  –  losgelöst  von  den 

übrigen Einkommensverhältnissen – von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handän-

derungen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen  ergeben  (§ 216  Abs. 1  des 

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). Diese Besteuerung gilt sowohl für Grundstü-

cke  des  Privat-  als  auch  des  Geschäftsvermögens.  Grundstückgewinn  ist  laut  § 219 

Abs. 1  StG  der  Betrag,  um  welchen  der  Erlös  die  Anlagekosten  (Erwerbspreis  und 

Aufwendungen)  übersteigt.  Die  anrechenbaren  Aufwendungen  sind  in  § 221  Abs. 1 

StG abschliessend aufgezählt (RB 1990 Nr. 51, 1982 Nr. 105; Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 221 N 3). Dazu gehören 

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wertvermehrende  Aufwendungen,  Grundeigentümerbeiträge,  übliche  Mäklerprovisio-

nen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbundene Abgaben sowie Baukre-

ditzinsen  bei  Liegenschaften  im  Geschäftsvermögen.  Liegenschaftenhändler  können 

weitere  mit  der  Liegenschaft  zusammenhängende  Aufwendungen  geltend  machen, 

soweit  sie  auf  deren  Berücksichtigung  bei  der  Einkommens-  oder  Gewinnsteuer  aus-

drücklich  verzichtet  haben  (§  221  Abs.  2  StG).  Ausserdem  sind  –  nach  vollständiger 

Veräusserung des Gesamtgrundstücks – Verluste aus Teilveräusserungen verrechen-

bar (§ 224 Abs. 3 StG). Fehlt diese Voraussetzung, sind im Kanton Zürich angefallene 

Veräusserungsverluste  nicht  mit  Grundstückgewinnen  verrechenbar.  Ferner  können 

auch Verluste aus dem Einkommens- bzw. Gewinnsteuerbereich nach dem gegenwär-

tig  geltenden  kantonalen  Recht  nicht  mit  Grundstückgewinnen  verrechnet  werden. 

Gemäss  Bundesgericht  verstösst  die  zürcherische  gesetzliche  Regelung  –  vorbehält-

lich  der  Rechtsprechung  zum  Verbot  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung  und  der 

geänderten  Praxis  zu  den  Ausscheidungsverlusten  –  nicht  gegen  übergeordnete  ge-

setzliche  und  verfassungsmässige  Grundsätze  (BGr,  7. Oktober  2011,  2C_747/2010, 

E. 5 und 6). Namentlich ergibt sich aus dem Grundsatz der Besteuerung nach der wirt-

schaftlichen  Leistungsfähigkeit  keine  Verpflichtung  des  Liegenschaftenkantons,  Wert-

zuwachsgewinne mit allfälligen Betriebs- oder Veräusserungsverlusten zu verrechnen.  

2. a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine gegen Art. 127 

Abs. 3  der  Bundesverfassung  vom  18. April  1999  (BV)  verstossende  Doppelbesteue-

rung vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das 

gleiche  Steuerobjekt  und  für  die  gleiche  Zeit  zu  Steuern  herangezogen  wird  (aktuelle 

Doppelbesteuerung)  oder  wenn  ein  Kanton  in  der  Verletzung  der  geltenden  Kollisi-

onsnormen  seine  Steuerhoheit  überschreitet  und  eine  Steuer  erhebt,  zu  deren  Erhe-

bung  ein  anderer  Kanton  zuständig  wäre  (virtuelle  Doppelbesteuerung).  Ausserdem 

hat das Bundesgericht aus dem verfassungsmässigen Verbot der Doppelbesteuerung 

abgeleitet, ein Kanton dürfe einen Steuerpflichtigen nicht deshalb stärker belasten, weil 

er nicht im vollem Umfang seiner Steuerhoheit unterstehe, sondern zufolge seiner terri-

torialen Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton steuerpflichtig sei (Schlech-

terstellungsverbot; vgl. BGE 140 I 114 E. 2.3.1; BGr, 21. Dezember 2012 = StE 2013 A 

24.44.1 Nr. 3, E. 2.1, je mit weiteren Hinweisen).  

b)  Zur  Vermeidung  einer  Doppelbesteuerung  ist  eine  interkantonale  Steuer-

ausscheidung durchzuführen. Nach den Regeln des interkantonalen Steuerrechts sind 

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die Erträge und Gewinne aus der Veräusserung von Liegenschaften im Belegenheits-

kanton  steuerbar.  Dies  gilt  sowohl  für  Liegenschaften  des  Privatvermögens  als  auch 

des Geschäftsvermögens (BGr, 22. März 2011, 2C_375/2010). Aufwendungen, welche 

mit  der  Liegenschaft  zusammenhängen  (u.a.  Unterhalts-  und  Verwaltungskosten, 

Steuern  etc.)  werden  ebenfalls  objektmässig  dem  Liegenschaftenkanton  zugewiesen. 

Schuldzinsen sind proportional nach Lage der Aktiven zu verteilen (BGE 133 I 19). Ob 

die  interkantonal  auf den  Kanton  Zürich  ausgeschiedenen  Gewinne,  Erträge  und  Auf-

wendungen bei der Grundstückgewinnsteuer oder bei der Staatssteuer (Einkommens- 

bzw. Gewinnsteuer) zu berücksichtigen sind, richtet sich – vorbehältlich der geänderten 

Rechtsprechung  zur  Vermeidung  von  Ausscheidungsverlusten  –  nach  kantonalem 

Recht. Das interkantonale Steuerrecht grenzt nur Steuerhoheiten voneinander ab und 

verpflichtet  die  Kantone  mit  monistischem  System  nicht,  die  interkantonal  verlegten 

Faktoren bei einer ganz bestimmten Steuerart zu berücksichtigen.  

c)  Ergeben  sich  bei  der  interkantonalen  Steuerausscheidung  von  Unterneh-

men  bzw.  von  zum  Geschäftsvermögen  gehörenden  Liegenschaften  Ausscheidungs-

verluste,  sind  diese  gemäss  der  im  Jahr  2004  eingeleiteten  und  seither  kontinuierlich 

weiterentwickelten Rechtsprechung des Bundesgerichts zu vermeiden (BGE 131 I 249; 

BGE 131 I 285; BGE 132 I 220, siehe Kreisschreiben 27 der Schweizerischen Steuer-

konferenz  zur  Vermeidung  von  Ausscheidungsverlusten  vom  15.  März  2007).  Diese 

Regel geht allfälligen kantonalen Bestimmungen vor und gilt unabhängig davon, ob der 

Liegenschaftenkanton  den  Wertzuwachs  mit  der  Einkommens-  resp.  Gewinnsteuer 

oder  mit  der  Grundstückgewinnsteuer  erfasst  (BGr,  22.  März  2011,  2C_375/2011, 

E. 6.1). In diesem Fall muss der Liegenschaftenkanton einen Geschäftsverlust, den die 

Unternehmung  in  anderen  Kantonen  erleidet,  übernehmen,  sofern  verrechenbares 

Substrat  vorhanden  ist.  In  Kantonen,  die  –  wie  der  Kanton  Zürich  – Wertzuwachsge-

winne und die übrigen Gewinne (resp. das Einkommen) separat besteuern, ist ein sol-

cher  Verlust  auf  den  Grundstückgewinn  anzurechnen,  soweit  dieser  Verlust  nicht  mit 

Erträgen (inkl. wieder eingebrachten Abschreibungen) bei der kantonalen Staatssteuer 

verrechenbar ist.  

Um im Zürcher Steuersystem sicherzustellen, dass Verluste nicht doppelt ab-

gezogen werden, ist das kommunale Gemeindesteueramt verpflichtet, der zuständigen 

Division des kantonalen Steueramts schriftlich ein Gesuch zur Berechnung und Mittei-

lung des bei der Grundstückgewinnsteuer zu übernehmenden Verlusts zu unterbreiten. 

Gestützt  darauf  entscheidet  die  kommunale  Grundsteuerbehörde  über  den  anrechen-

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baren  Verlust  (Weisung  der  Finanzdirektion  über  die  Koordination  von  Einkommens- 

bzw.  Gewinnsteuereinschätzungen  und  Grundsteuereinschätzungen  für  Liegenschaf-

ten des Geschäftsvermögens und von juristischen Personen vom 13. Dezember 2005, 

Rz  55d,  ZStB  I  Nr.  37/554).  Dabei  ist  die  kommunale  Grundsteuerbehörde  nicht  in  

jedem Fall an den Entscheid des kantonalen Steueramts gebunden. Eine abweichende 

Beurteilung  bedarf  aber  einer  einlässlichen  Begründung  (VGr,  14. Januar 2015, 

SB.2014.00079, www.vgrzh.ch). 

3.  Gemäss  §  155  Abs.  1  StG  kann  ein  rechtskräftiger  Entscheid  auf  Antrag 

oder von Amts wegen revidiert werden, wenn erhebliche Tatsachen oder entscheiden-

de  Beweismittel  entdeckt  werden  (lit.  a),  wenn  die  erkennende  Behörde  erhebliche 

Tatsachen oder entscheidende Beweismittel, die ihr bekannt waren oder bekannt sein 

mussten,  ausser  Acht  gelassen  oder  in  anderer  Weise  wesentliche  Verfahrensgrund-

sätze verletzt hat (lit. b) oder wenn ein Verbrechen oder ein Vergehen den Entscheid 

beeinflusst hat (lit. c). Neben diesen kantonalen Revisionsgründen kann im interkanto-

nalen Verhältnis auch eine sich aufgrund des Entscheids eines anderen Kantons resul-

tierende  Doppelbesteuerung  im  Revisionsverfahren  gerügt  werden  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter,  § 155  N  19).  Die formellen  Voraussetzungen gemäss §  156 (Frist) 

und § 157 (Revisionsbegehren) sind auch hier zu wahren. Zudem ist die Revision aus-

geschlossen, wenn der Antragsteller als Revisionsgrund vorbringt, was er bei der ihm 

zumutbaren  Sorgfalt  schon  im  ordentlichen  Verfahren  hätte  geltend  machen  können 

(§ 155 Abs. 2 StG). 

4.  a)  Die  Rekursgegnerin  betrachtet  die  Pflichtige  als  interkantonale  Liegen-

schaftenhändlerin im Sinn des Bundessteuerrechts. Als solche wäre sie befugt gewe-

sen, neben den Anlagekosten gemäss § 221 Abs. 1 StG weitere mit der Liegenschaft 

zusammenhängende  Aufwendungen  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  geltend  zu  ma-

chen,  sofern  sie  gleichzeitig  auf  die  Geltendmachung  dieser  Kosten  bei  der  Gewinn-

steuer verzichtet hätte (§ 221 Abs. 2 StG). Dazu gehörten namentlich die mit der ver-

äusserten  Liegenschaft  zusammenhängenden  Steueraufwendungen  (insbesondere 

Grundstückgewinn- und direkte Bundessteuer), welche nach den interkantonalen Aus-

scheidungsregeln  ohnehin  dem  Kanton  Zürich  objektmässig  zuzuweisen  seien.  Die 

Pflichtige  habe  jedoch  ihr  Wahlrecht  gemäss  kantonalem  Recht  nicht  ausgeübt  und 

den  gesamten  Steueraufwand  in  Höhe  von  Fr.  1'107'306.-  (gemäss  Steuerausschei-

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dung  des  Sitzkantons)  in  ihrer  Erfolgsrechnung  pro  2012  geltend  gemacht.  Aufgrund 

des interkantonalen Sachverhalts hätte die Pflichtige aber bereits im Veranlagungsver-

fahren betreffend Grundstückgewinnsteuer damit rechnen müssen, dass bei der inter-

kantonalen  Steuerausscheidung  die  Grundstückgewinnsteuer  wie  auch  die  anteilige 

direkte  Bundessteuer  auf  dem  Buchgewinn  der  veräusserten  Liegenschaft  ausschei-

dungsrechtlich  dem  Kanton  Zürich  zugewiesen  werde.  Sie  habe  auch  erkennen  kön-

nen,  dass  bei  der  zürcherischen  Gewinnsteuer  das  steuerbare  Substrat  (in  Form  von 

Liegenschaftserträgen und wieder eingebrachten Abschreibungen) bei Weitem gefehlt 

habe, um  die gesamten Steueraufwendungen  bei  der Gewinnsteuer  2012  verrechnen 

zu  können.  Ebenso  sei  ihr  aufgrund  des  Einschätzungsverfahrens  vom  3.  Juli  2012 

bereits  im  Grundstückgewinnsteuerveranlagungsverfahren  bekannt  gewesen,  dass 

sich  allein  schon  die  Grundstückgewinnsteuer  auf  Fr. 987'480.-  belaufen  werde.  Bei 

dieser  Sachlage  hätte  die  Pflichtige  die  Steueraufwendungen  bei  der  ihr  zumutbaren 

Sorgfalt  bereits  im  ordentlichen  Verfahren  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  geltend 

machen müssen,  so  dass  eine  Revision  der  rechtskräftigen Grundstückgewinnsteuer-

veranlagung gemäss § 155 Abs. 2 zu unterbleiben habe. 

b) Dieser Auffassung kann – sofern sich die Frage der Doppelbesteuerung im 

interkantonalen Verhältnis stellt – nicht gefolgt werden. Das Recht, liegenschaftsbezo-

gene  Aufwendungen,  die  nach  den  Bestimmungen  des  kantonalen  Rechts  ordentli-

cherweise  bei  der  Einkommens-  resp.  Gewinnsteuer  anrechenbar  sind,  wahlweise  im 

Sinn von § 221 Abs. 2 StG bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend 

zu  machen,  ist  keine  Regel  des  interkantonalen  Steuerrechts,  sondern  eine  Spezial-

norm des zürcherischen Rechts, die in erster Linie bezweckt, den innerkantonalen Lie-

genschaftenhändler  annähernd  gleich  zu  besteuern  wie  den  interkantonalen  Liegen-

schaftenhändler  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 221  N  121).  Erfahrungsgemäss 

weisen  Liegenschaftenhändler  bei  der  Staatssteuer  häufig  einen  Aufwandüberschuss 

aus, weil die Liegenschaftenerträge in der Regel nicht ausreichen, um Landkredit- bzw. 

Schuldzinsen,  werterhaltende  Aufwendungen,  Steuern  und  allgemeine  Verwaltungs-

kosten  verrechnen  zu  können.  Ohne  diese  Spezialnorm  könnte  der  innerkantonale 

Liegenschaftenhändler  diese  Aufwendungen  aufgrund  des  monistischen  Steuersys-

tems nicht umfassend steuerlich zur Anrechnung bringen, was bei der Grundstückge-

winnsteuer nicht selten zu einer Belastung führt, die dem Grundsatz der Besteuerung 

nach  der  wirtschaftlichen  Leistungsfähigkeit  wie  auch  dem  Grundsatz  der  Gleichbe-

handlung zuwiderläuft und früher auch ständig kritisiert wurde. Denn der interkantonale 

Liegenschaftenhändler  kann  aufgrund  des  übergeordneten  interkantonalen  Steuer-

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rechts  sämtliche  Aufwendungen,  die  mit  dem  Erwerb  und  der  Veräusserung  zusam-

menhängen,  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  als  Anlagekosten  geltend  machen 

(Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 120). 

c)  Für  den  interkantonalen  Liegenschaftenhändler  stellt  die  Bestimmung  von 

§ 221 Abs. 2 StG keine bundesrechtliche Regel zur Vermeidung einer interkantonalen 

Doppelbesteuerung  dar.  Das  Wahlrecht  kann  unabhängig  davon,  ob  sich  die  Frage 

einer interkantonalen Doppelbesteuerung überhaupt stellt, ausgeübt werden. In diesem 

Fall  dient  die  betreffende  Bestimmung  in  erster Linie  dazu,  die  sich  aus dem monisti-

schen System ergebenden Härten (fehlende Möglichkeit zürcherische Betriebsverluste 

mit Grundstückgewinnen zu verrechnen) zu mildern oder Gewinn- und Grundstückge-

winnsteuern aufgrund der unterschiedlichen Steuersätze zu optimieren. Ob und in wel-

chem Ausmass eine interkantonale Doppelbesteuerung vorliegt, erfährt der interkanto-

nale  Liegenschaftenhändler  erst  nach  Ablauf  der  betreffenden  Steuerperiode  und  mit 

der definitiven Einschätzung und der interkantonalen Steuerausscheidung durch die in 

der Regel federführende Steuerbehörde am Hauptsteuerdomizil und den allenfalls der 

Steuerausscheidung zuwiderlaufenden Veranlagungen der weiteren beteiligten Kanto-

ne.  

d) Der interkantonale Liegenschaftenhändler muss – immer unter der Voraus-

setzung, dass sich die Frage der interkantonalen Doppelbesteuerung stellt – das nach 

kantonalem Recht bestehende Wahlrecht im Sinn von § 221 Abs. 2 StG nicht zwingend 

ausüben. Es gibt keine bundesrechtliche Regel, die ihn dazu verpflichtet. Wenn er vom 

Wahlrecht  keinen  Gebrauch  macht,  verliert  er  höchstens  Steueroptimierungsmöglich-

keiten,  die  sich  im  Kanton  Zürich  unabhängig  davon,  ob  sich  die  interkantonale  

Doppelbesteuerungsfrage  überhaupt  stellt,  aufgrund  der  separaten  Besteuerung  von 

Unternehmens-  und  Grundstückgewinnen  mit  unterschiedlichen  Steuern  und  Steuer-

sätzen  und  der  fehlenden  Möglichkeit,  zürcherische  Betriebsverluste  mit  Grundstück-

gewinnen verrechnen zu können, allenfalls ergeben. Die bundesrechtlichen Ansprüche 

aus  dem  interkantonalen  Doppelbesteuerungsrecht  kann  er  nicht  verlieren,  da  das 

Bundesrecht dem kantonalen Recht vorgeht (Art. 49 Abs. 1 BV). Somit kann – soweit 

sich  die  Doppelbesteuerungsfrage  stellt  –  der  Auffassung  der  Rekursgegnerin  nicht 

gefolgt werden, dass die Pflichtige mit der Nichtausübung des Wahlrechts im Sinn von 

§ 221 Abs. 2 StG, d.h. mit der Nichtgeltendmachung der Grundstückgewinn- und direk-

ten  Bundessteuer  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  die  ihr  zumutbare  Sorgfalt  verletzt 

hat.  Der  Ausschlussgrund  von  Art.  155  Abs.  2  StG  liegt  somit  nicht  vor.  Immerhin  ist 

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anzumerken,  dass  sich  der  vorliegende  Steuerprozess  hätte  vermeiden  lassen,  wenn 

sich die Pflichtige rechtzeitig über die zürcherischen Grundsteuerbestimmungen kundig 

gemacht hätte und ihr Wahlrecht rechtzeitig ausgeübt hätte. Denn letztlich geht es bei 

der  Differenz  zwischen  dem  veranlagten  und  dem  beantragten  Grundstückgewinn 

hauptsächlich um liegenschaftsbezogene Steueraufwendungen. 

e) Im Übrigen sind die Voraussetzungen, welche für das Eintreten auf ein Re-

visionsbegehren gewahrt sein müssen, erfüllt und nicht streitig. 

5.  a)  In  der  interkantonalen  Steuerausscheidung  2012  vom  29.  März  2016 

wies  die  kantonale  Steuerverwaltung  des  Sitzkantons  den gesamten Immobilienerfolg 

von  Fr. 2'725'779.-,  der  u.a.  den  Grundstückgewinn  gemäss  Veranlagungsentscheid 

der  Stadt  C  vom  4. Oktober  2012  in  Höhe  von  Fr. 2'658'899.-  (vor  Verrechnung  der 

ausserkantonalen Vorjahresverluste von Fr. 163'699.-) beinhaltete, dem Kanton Zürich 

zur  Besteuerung  zu.  In  anderen  Kantonen  erzielte  die  Pflichtige  keine  Erträge.  Vom 

Substrat, das dem Kanton Zürich zur Besteuerung zugewiesen wurde, zog sie die mit 

der  veräusserten  Liegenschaft  zusammenhängenden  Steuern  von  Fr. 1'107'306.-,  ef-

fektive  Verwaltungskosten  von  Fr.  14'000.-  und  einen  proportional  ermittelten  Schuld-

zinsanteil  von  Fr.  2'784.-  ab.  Vom  hieraus  resultierenden  Netto-Liegenschaftenertrag 

von Fr. 1'601'689.- wies sie dem Kanton Zürich den Betriebsverlust des Sitzkantons in 

Höhe  von  Fr.  226'729.-  (inkl.  Vorjahresverlust  von  Fr. 163'699.-)  und  Schuldzinsüber-

schüsse  des  Sitzkantons  und  eines  Drittkantons  in  Höhe  von  Fr.  28'460.-  zur  Über-

nahme zu. Insgesamt wurden dem Kanton Zürich damit ausserkantonale Betriebsver-

luste von Fr. 255'189.- zugewiesen, was zu einem gesamten, einzig im Kanton Zürich 

steuerbaren  Unternehmensgewinn  von  (abgerundet)  Fr. 1'346'500.-  führte.  Die  Ge-

winnsteuerveranlagungen  des  Sitz-  bzw.  Drittkantons  lauteten  dementsprechend  auf 

Fr. 0.-. 

b)  In  der  rechtskräftigen  Grundstückgewinnsteuerveranlagung  ermittelte  die 

Rekursgegnerin  einen  steuerbaren  Gewinn  von  Fr.  2'495'257.-.  Darin  ist  der  Vorjah-

resbetriebsverlust  des  Sitzkantons  im  Betrag  von  Fr.  163'699.-  enthalten.  Ohne  An-

rechnung  des  ausserkantonalen  Vorjahresverlusts  würde  sich  der  steuerbare  Grund-

stückgewinn  auf  Fr.  2'658'956.-  belaufen.  Liegenschaftenhändleraufwendungen  (u.a. 

Schuldzinsen,  Steueraufwendungen  und  die  Unkostenpauschale  des  Liegenschaften-

händlers) wurden dagegen nicht berücksichtigt. 

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c) Im Kanton Zürich wurde die Pflichtige für die Staats- und Gemeindesteuern 

2012  mit  einem Gewinn  von  Fr. 0.-  (Verlust  von  Fr. 165'501.-)  veranlagt.  Dabei  ermit-

telte das kantonale Steueramt – ohne besondere Beachtung der interkantonalen Steu-

erausscheidung und der Grundstückgewinnsteuerveranlagung der Stadt Cl – den Ver-

lust dergestalt, als es vom Jahresgewinn 2012 laut Erfolgsrechnung (= Fr. 1'510'278.-) 

den in der Erfolgsrechnung ausgewiesenen Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaf-

ten in Höhe von Fr. 1'675'779.- in Abzug brachte. Wiedereingebrachte Abschreibungen 

waren  nicht  zu  erfassen,  da  während  der  Besitzesdauer  der  Pflichtigen  keine  Ab-

schreibungen  vorgenommen  wurden.  Anzumerken  ist  ausserdem,  dass  bezüglich  der 

veräusserten Vertragsobjekte gemäss Ziffer 9 der weiteren Bestimmungen des öffent-

lich  beurkundeten  Kaufvertrags  vom  31.  August  2011  keine  Miet-  oder  Pachtverträge 

bestanden.  Somit  ist  bei  der  Gewinnsteuer  für  die  Dauer  der  Steuerpflicht  im  Januar 

2012 kein entsprechendes verrechenbares Substrat vorhanden. 

Die Verlustberechnung des kantonalen Steueramts ist offensichtlich unrichtig. 

Bei  einem  besteuerten  Grundstückgewinn  von  Fr. 2'495'257.-  (nach  Verrechnung  des 

ausserkantonalen  Vorjahresverlusts  von  Fr. 163'699.-)  und  einem  steuerbaren  Ge-

samtgewinn  von  abgerundet  Fr. 1'346'500.-  (nach  Verrechnung  des  Vorjahresverlusts 

von Fr. 163'699.-) gemäss Veranlagung der kantonalen Steuerverwaltung des Sitzkan-

tons hätte das kantonale Steueramt rein rechnerisch einen Verlust von Fr. 1'148'757.- 

ausweisen  müssen.  Darin  wären  sonstige  Erträge  von  Fr.  66'823.-  (Fr. 2'725'779.-  ./. 

Fr. 2'658'956.-),  der  gesamte  Steueraufwand  von  Fr.  1'107'306.-  (Grundstückgewinn-, 

Kapital-  und  direkte  Bundessteuer),  effektive  Verwaltungskosten  von  Fr. 14'000.-, 

Schuldzinsen  von  Fr.  31'244.-  und  der  ausserkantonale  Verlust  des  Sitzkantons  von 

Fr. 63'030.- enthalten gewesen.  

Weil die Gewinnsteuer-Einschätzung des kantonalen Steueramts Zürich nicht 

stimmt  und  eine  Koordination  zwischen  Gewinnsteuer  und  Grundstückgewinnsteuer 

auf dieser Grundlage nicht erfolgen kann, ist bei der nachfolgend zu erörternden Dop-

pelbesteuerungsproblematik von der detaillierten Einschätzung der kantonalen Steuer-

verwaltung des Sitzkantons mit Steuerausscheidung 2012 und der Grundstückgewinn-

steuerveranlagung der Rekursgegnerin auszugehen. 

d) Im vorliegenden Fall stellt sich die Frage einer Doppelbesteuerung, weil die 

kantonale Steuerverwaltung des Sitzkantons dem Kanton Zürich einen ausserkantona-

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len  Betriebsverlust  von  Fr.  226'729.-  (inklusive  Vorjahresverlust  des  Sitzkantons  von 

Fr. 163'699.-)  sowie  ausserkantonale  Schuldzinsanteile  von  Fr.  8'931.-  (Sitzkanton) 

und  Fr. 19'529.-  (Drittkanton)  zur  Übernahme  zuweist.  Da  bei  der  zürcherischen  Ge-

winnsteuer  das  Substrat  bei  Weitem  fehlt,  um  diese  ausserkantonalen  Verluste  resp. 

Schuldzinsanteile  auszugleichen,  sind  die  genannten  Verluste  zur  Vermeidung  von 

Ausscheidungsverlusten  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  anzurechnen.  Dies  wurde 

von  der  Rekursgegnerin  in  ihrer  Duplik  zu  Recht  anerkannt.  Der  zur  Anrechnung  mit-

anerkannte Schuldzinsenanteil des Kantons Zürich in Höhe von Fr. 2'784.- stellt keinen 

ausserkantonalen  Betriebsverlustanteil  dar,  der  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  zu 

berücksichtigen wäre. Schliesslich ist der Vorjahresverlust des Sitzkantons in Höhe von 

Fr. 163'699.-  bei  der Grundstückgewinnsteuer  bereits  angerechnet  worden.  Folgedes-

sen sind bei der Grundstückgewinnsteuer von Bundesrechts wegen die nachfolgenden 

Aufwendungen bei den Anlagekosten zu berücksichtigen: 

- Betriebsverlust des Sitzkantons (Fr. 226'729.- abzüglich bereits 

berücksichtiger Verlustvortrag Sitzkanton von Fr. 163'699.-) 

- Schuldzinsanteile Sitzkanton/Drittkanton 

Total 

Fr. 

Fr.  

Fr.  

    63'030.- 

    28'460.- 

    91'490.-. 

e)  Hinsichtlich  der  weiteren,  ausscheidungsrechtlich  dem  Kanton  Zürich  zu-

gewiesenen Erträge und Kosten, welche folgende Positionen umfassen,  

- sonstige Erträge (total Fr. 2'725'779.- abzüglich  

  Grundstückgewinn von Fr. 2'658'956.-) 

- Steuern 

- Verwaltungskosten   

- Schuldzinsanteil des Kantons Zürich 

Fr. 

Fr. 

Fr. 

Fr. 

     -66'823.- 

-1'107'306.- 

     -14'000.- 

       -2'784.- 

und  zu  einem  Betriebsverlust  von  Fr.  1'057'267.-  führen,  liegt  ein  innerkantonaler 

Sachverhalt  vor (StRG, 18.  September  2013,  2 GR.2012.60,  www.strgzh.ch,  bestätigt 

VGr, 12. Februar 2014 = StE 2014 A 24.43 Nr. 5). Diesbezüglich greifen die bundes-

rechtlichen  Regeln  zur  Vermeidung  einer  interkantonalen  Doppelbesteuerung  (inkl. 

Schlechterstellungsverbot)  nicht.  Der  Kanton  Zürich  darf  Liegenschaftenerträge  und 

Wertzuwachsgewinne von juristischen Personen je separat einerseits mit der Gewinn-

steuer und andererseits mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen und darf ohne Ver-

letzung  von  Bundesrecht  die  Verrechnung  von  innerkantonalen  Betriebsverlusten  mit 

2 GR.2016.30 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Wertzuwachsgewinnen ausschliessen (vgl. E. 1). Hätte die Pflichtige ihren Sitz im Kan-

ton  Zürich,  wäre  die  Besteuerung  hinsichtlich  dieses  Betriebsverlusts  nicht  anders  er-

folgt. Diesbezüglich hat es sich die Pflichtige, die im Grundstückgewinnsteuerverfahren 

immerhin  von  einer  zürcherischen  Treuhandgesellschaft  vertreten  war,  selbst  zuzu-

schreiben,  dass  sie  vom  Wahlrecht  im  Sinn  von  §  221  Abs.  2  StG  keinen  Gebrauch 

gemacht hat und demzufolge ihren innerkantonalen Betriebsverlust, der zum Grossteil 

auf  Steueraufwendungen  beruht,  nicht  mehr  steuerlich  verrechnen  kann.  Für  dieses 

selbst  verschuldete  Versäumnis  ist  ihr  die  Revision  gestützt  auf  §  155  Abs.  2  StG  zu 

verwehren.  

Was ausscheidungsrechtlich dem Kanton Zürich zugewiesen wurde, verbleibt 

interkantonal beim Kanton Zürich, sofern im Kanton Zürich genügend Substrat vorhan-

den ist, um die dem Kanton Zürich zugewiesenen Kosten verrechnen zu können. Kön-

nen  innerkantonale  Betriebsverluste  bei  der  (genügend  Verrechnungssubstrat  aufwei-

senden) Grundstückgewinnsteuer nach den derzeit geltenden Gesetzesbestimmungen 

nicht  mit Grundstückgewinnen  verrechnet  werden,  resultieren  daraus keine  Ausschei-

dungsverluste, die auf andere Kantone zu verlegen wären. Dies gilt selbst dann, wenn 

die beschränkte Steuerpflicht wie im vorliegenden Fall zufolge Verkaufs der im Kanton 

Zürich  gelegenen  Grundstücke  endet  und  fortan  kein  steuerlicher  Anknüpfungspunkt 

mehr  besteht,  um  innerkantonale  Betriebsverluste  mit  künftigen  Erträgen  verrechnen 

zu können. 

6.  Aufgrund  dieser  Erwägungen  ist  der  Rekurs  teilweise  gutzuheissen.  Der 

steuerbare  Grundstückgewinn  ist  unter  Anrechnung  von  weiteren  ausserkantonalen 

Verlusten in Höhe von Fr. 91'490.- von Fr. 2'495'257.- auf Fr. 2'403'767.- zu reduzieren 

und die Grundstückgewinnsteuer dementsprechend von Fr. 987'480.- auf Fr. 950'880.- 

herabzusetzen. 

7.  Bei  diesem  Verfahrensausgang  sind  die  Kosten  des  Rekursverfahrens  zu 

9/10 der Pflichtigen und zu 1/10 der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). 

Da die Pflichtige zu rund 90% unterliegt, steht ihr die beantragte Parteientschädigung 

nicht  zu  (§  152  StG  i.V.m.  §  17  Abs.  2  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  vom 

24. Mai 1959). Stattdessen ist der nicht anwaltlich vertretenenen Rekursgegnerin eine 

angemessene  reduzierte  Parteientschädigung  zuzusprechen,  da  sich  nicht  einfache 

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Rechtsfragen stellten und ihr im Rekursverfahren ein besonderer Aufwand erwachsen 

ist. Gewisse Anstrengungen im Rekursverfahren können von einer Stadtbehörde ohne 

Entschädigungsansprüche erwartet werden. 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs gegen den Einspracheentscheid im Revisionsverfahren der Kommissi-

on für Grundsteuern  der  Stadt Wädenswil  vom  9.  August  2016  wird  teilweise  gut-

geheissen  und  die  im  Veranlagungsentscheid  vom  4.  Oktober  2012  festgesetzte 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 987'480.- auf Fr. 950'880.- herabgesetzt. 

[…] 

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