# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ec352aa4-ec7b-59da-90d0-99523a0b3da4
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 1. Kammer 06.06.2018 U 2017 104
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_001_U-2017-104_2018-06-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN

DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN

TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 17 104

1. Kammer 

Vorsitz Audétat
Richter Racioppi, von Salis 

Aktuar ad hoc Sigron

URTEIL

vom 6. Juni 2018

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

Bundesamt für Justiz BJ,
Beschwerdeführer

gegen 

Grundbuchinspektorat und Handelsregister Graubünden,
Beschwerdegegner 1

und

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Ramiro Pedretti,

Beschwerdegegner 2

betreffend Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

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1. Am 11. Mai 2017 erteilte das Grundbuchinspektorat und Handelsregister 

des Kantons Graubünden (nachfolgend GIHR) B._____ und A._____ in je-

weils separaten Verfügungen die Bewilligungen für den Erwerb je einer Fe-

rienwohnung auf dem Grundstück Nr. 2036 (Grundstücksfläche 2'053 m2) 

in X._____ (Verfügungen Nr. 121/2017 und 122/2017). Gleichzeitig mit 

dem Erwerb des Ferienhauses C._____' von der einfachen Gesellschaft 

D._____ zum Gesamtpreis von Fr. 34 Mio. wurde die Liegenschaft in zwei 

Stockwerkeinheiten unterteilt, wobei die grössere 6½-Zimmer-Wohnung 

(Stockwerkeigentums-Grundstück Nr. S55426) mit einer Nettowohnfläche 

von 253.2 m2 (recte: 253.3 m2) der Vater B._____ erwarb, während die 

kleinere 3-½-Zimmer-Wohnung (Stockwerkeigentums-Grundstück 

Nr. S55427) mit einer Nettowohnfläche von 84.4 m2 an den Sohn A._____ 

ging. 

2. Nach dem Vollzug des Liegenschaftserwerbs entschieden sich die neuen 

Eigentümer, die bestehende C._____' abzureissen und durch einen Neu-

bau mit abgeändertem Grundriss zu ersetzen unter Beibehaltung der äus-

seren Kubatur. Mit der Planung wurde die E._____ AG betraut, welche in 

der Folge ein Projekt ausarbeitete. Demnach soll neu B._____ die Woh-

nung 1 im Erdgeschoss zugeteilt werden, A._____ die Wohnung 2 im 

1. Obergeschoss. Der Wellnessbereich auf der Ebene -2 soll den Wohnun-

gen anteilig nach Nettowohnfläche als solche angerechnet werden. Auf der 

Ebene -1 soll der Wohnung 1 zudem ein Hobbyraum zur exklusiven Verfü-

gung zugewiesen werden; auf dieser Ebene befinden sich zudem diverse 

Nebenräume und Toiletten für das Personal. 

3. Gemäss den Plänen des Architekten sind im ganzen Gebäude 449.6 m2 

Nettowohnfläche vorgesehen; davon entfallen 172.7 m2 auf die Woh-

nung 1 (inkl. 30.4 m2 Hobbyraum), 138.1 m2 auf die Wohnung 2 sowie 

138.8 m2 auf den Wellnessbereich (Spa). Die letztgenannte Fläche soll 

proportional zu den Wohnungsflächen den beiden Wohnungen angerech-

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net werden, also 77.1 m2 der Wohnung 1 und 61.7 m2 der Wohnung 2. Da-

mit würde die Wohnung 1 neu insgesamt 249.8 m2 Nettowohnfläche bzw. 

die Wohnung 2 neu 199.8 m2 betragen. 

4. Auf Gesuch von A._____ im Nachgang zu einer entsprechenden Vorab-

klärung bewilligte das GIHR mit Verfügung vom 31. Oktober 2017 

(Nr. 262/17) den Um-/Neubau seiner Ferienwohnung StWE-Grundstück 

Nr. S55427 in eine grössere Ferienwohnung von insgesamt 199.8 m2 Net-

towohnfläche. Der Gesuchsteller wurde im Sinne einer Auflage verpflichtet, 

der Bewilligungsbehörde bis zum 31. März 2018 Kopien der baubewilligten 

Pläne sowie des Nachtrags zur Stockwerkeigentumsbegründung einzurei-

chen.

5. Nachdem der Gesuchsteller, die Gemeinde X._____ und das Departement 

für Justiz, Sicherheit und Gesundheit unterschriftlich auf ein Rechtsmittel 

gegen den Entscheid des GIHR verzichtet hatten, erhob das Bundesamt 

für Justiz (nachfolgend Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 6. Dezember 

2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. 

Es beantragte unter Kostenfolge die Aufhebung der Verfügung Nr. 262/17 

des GIHR vom 31. Oktober 2017 betreffend Erweiterung der Nettowohn-

fläche des StWE-Grundstücks Nr. S55427 in der Gemeinde X._____ und 

die Rückweisung der Sache zu vertiefter Prüfung und zum Erlass einer 

neuen Verfügung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz. Der Be-

schwerdeführer wirft der Vorinstanz vor, die Frage betreffend der exakten 

Berechnung der Nettowohnfläche trotz Nachfrage aus Bern nicht genügend 

abgeklärt zu haben. Mangels Liquidität des Sachverhaltes seien die Vor-

aussetzungen für die Erteilung der nachgesuchten Erwerbsbewilligung 

nicht erfüllt, was zu deren Aufhebung und Rückweisung der Angelegenheit 

an die Vorinstanz führen müsse.

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6. Das GIHR (nachfolgend Beschwerdegegner 1) beantragte in seiner Ver-

nehmlassung vom 13. Dezember 2017 kostenfällig die Abweisung der Be-

schwerde. Es treffe nicht zu, dass konkrete Fragen des nachmaligen Be-

schwerdeführers nicht beantwortet worden seien. In rechtlicher Hinsicht 

bringt der Beschwerdegegner 1 vor, dass es vorliegend aufgrund des Feh-

lens eines ausschliesslichen Benutzungsrechts am Hallenbad etc. an der 

zwingend notwendigen Abgeschlossenheit und Privatsphäre fehle und so-

mit kein 'echter' erweiterter Wohnraum vorliege. Der Weinkeller sei zusätz-

lich aufgrund der klimatischen Bedingungen und dem Fehlen von Aussen-

fenstern zudem kaum wohnraumtauglich. Auch eine Anrechnung des Kor-

ridors auf Ebene -2 zzgl. der WC-Anlagen auf der Ebene -1 zur Nettowohn-

fläche der beiden Wohnungen erscheine unter rechtlichen Gesichtspunk-

ten fragwürdig, jedoch würde selbst eine Anrechnung an der Gesamtbe-

rechnung kaum etwas ändern. Auch eine Anrechnung von Schrankflächen 

in der Wohnung von A._____ sei nicht gerechtfertigt, läge aber selbst bei 

einer Anrechnung im Bereich der zu tolerierenden Geringfügigkeit, wie es 

der Praxis des Beschwerdeführers entspreche. Die Nettowohnfläche der 

Wohnung von A._____ würde selbst unter Aufrechnung der vom Be-

schwerdeführer postulierten Flächen nur unwesentlich mehr als 200 m2 

betragen und deutlich unter 250 m2 liegen, weshalb die Bewilligung der 

Wohnraumarrondierung zulässig sei.

7. Auch A._____ (nachfolgend Beschwerdegegner 2) beantragt in seiner Ver-

nehmlassung vom 4. Januar 2018 die Abweisung der Beschwerde unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen. In tatsächlicher Hinsicht ergänzt er den 

Sachverhalt mit dem Hinweis, dass er inzwischen Vater geworden ist. Das 

Objekt solle ihm, seiner Ehefrau, dem vorhandenen und gegebenenfalls 

weiteren gewünschten Kindern und damit der Familie künftig als Ferien-

wohnung dienen, weshalb ein Mehrbedarf für eine Wohnraumerweiterung 

bis zu 250 m2 ausgewiesen sei. Der Wellnessbereich inkl. Korridor auf der 

Ebene -2, seien nicht der Nettowohnfläche der Wohnung 1 zuzurechnen, 

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da diese Lokalitäten den Stockwerkeinheiten nicht zur ausschliesslichen 

Nutzung und Gebrauch zugewiesen seien. Beim Korridor handle es sich 

zudem um eine reine Erschliessungsfläche und damit um einen gemein-

schaftlichen Bereich. Der Weinkeller sei aufgrund der Klimatisierung und 

der fehlenden natürlichen Belichtung für jegliche Wohnnutzung ungeeignet. 

Die WC's auf der Ebene -1 seien ebenfalls nicht zur Nettowohnfläche zu 

zählen, weil diese ausschliesslich dem Tagespersonal dienen würden. 

Schliesslich entspreche es konstanter Praxis des Beschwerdegegners 1, 

Einbauschränke nicht zur Nettowohnfläche hinzuzurechnen, was bislang 

auch der Beschwerdeführer akzeptiert habe, so gerade auch bei der Ge-

nehmigung der ursprünglichen Bewilligungen Nr. 121/17 und 122/17 vom 

11. Mai 2017. Die angefochtene Berechnung der NWF durch die Vorin-

stanz sei korrekt und im Einklang mit Gesetz und Praxis erfolgt.

8. In seiner Replik vom 31. Januar 2018 vertiefte der Beschwerdeführer punk-

tuell seinen Standpunkt. Der Beschwerdegegner 1 verzichtete mit Schrei-

ben vom 2. Februar 2018 auf eine Duplik. Am 6. Februar 2018 ergänzte 

der Beschwerdegegner 2 seinen Standpunkt zum Weinkeller und reichte 

am 12. Februar 2018 eine Honorarnote mit zugehöriger Vereinbarung ein.

Auf die weiteren Ausführungen in der angefochtenen Verfügung und den 

Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägun-

gen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-

bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er-

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mächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich 

innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Ver-

waltungsgericht einzureichen. Der Beschwerdeführer ist gestützt auf die 

besondere Vorschrift in Art. 20 Abs. 2 lit. b BewG ausdrücklich zur 

selbständigen Erhebung einer Beschwerde vor dem kantonal zuständigen 

Gericht befugt, womit die Beschwerdelegitimation gegeben ist. Zudem ist 

die Beschwerde frist- und formgerecht eingegangen, weshalb darauf ein-

zutreten ist und die sich stellende Rechtsfrage materiell zu behandeln ist. 

2. Streitgegenstand bildet vorliegend die Bewilligung Nr. 262/17, mit welcher 

der Beschwerdegegner 1 die Erweiterung der Nettowohnfläche (nachfol-

gend NWF) der Wohnung des Beschwerdegegners 2 unter anteilsmässiger 

Anrechnung des Wellnessbereichs von 84.4 m2 auf 199.8 m2 bewilligte. 

Über die NWF von B._____ wurde wegen der geringfügigen Verringerung 

der bereits bewilligten NWF von rund 3 m2 nicht neu verfügt, weshalb sie 

nicht zum Streitgegenstand gehört. Darüber hinaus gehört auch die anteils-

mässige Anrechnung des Wellnessbereichs zur NWF vorliegend nicht zum 

Streitgegenstand, insbesondere angesichts des Umstandes, dass der Be-

schwerdegegner 2 die anteilsmässige Anrechnung des genannten Well-

nessbereichs mit Gesuch vom 30. Oktober 2017 selbst beantragt hat. 

3.1. Laut Zweckvorgabe in Art. 1 des Bundesgesetzes über den Erwerb von 

Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) be-

schränkt dieses Gesetz den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 

Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. 

Aus diesem Grund benötigen Personen im Ausland für den Erwerb von 

Grundstücken in der Schweiz gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG grundsätzlich 

eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde, sofern keine Aus-

nahme nach Art. 2 Abs. 2 und 3 sowie Art. 7 BewG vorliegt. Bewilligungen 

können nach Art. 3 BewG nur aus den in Art. 8 und 9 BewG abschliessend 

aufgezählten Gründen erteilt werden. Die Kantone können bestimmen, 

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dass einer natürlichen Person der Erwerb als Ferienwohnung oder als 

Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen des kantonalen Kontingents 

bewilligt wird (Art. 9 Abs. 2 BewG). Der Kanton Graubünden hat diesen Be-

willigungsgrund durch Art. 4 Abs. 1 seines Einführungsgesetzes zum 

BewG vom 5. April 1987 (EGzBewG; BR 217.600) eingeführt. Gestützt auf 

Art. 4 Abs. 2 EGzBewG sowie auf den Regierungsbeschluss Nr. 35 vom 

16. Januar 2017 ist X._____ eine Fremdenverkehrsgemeinde im Sinne von 

Art. 9 Abs. 3 BewG. Kommunale Einschränkungen gibt es keine (vgl. Art. 8 

und Art. 9 EGzBewG sowie Regierungsbeschluss Nr. 35 mit Anhang). Das 

Vergrössern der NWF ist einem Erwerb i.S. des BewG bzw. einem 

nachträglichen Mehrerwerb zur ursprünglich erworbenen Ferienwohnung 

gleichzustellen und unterliegt deshalb ebenfalls der Bewilligungspflicht (Ur-

teil des Verwaltungsgerichts Bern vom 18. Mai 1998, in: ZBGR 80/1999, 

S. 290). Eine Vergrösserung der NWF darf sodann nur im Rahmen der 

zulässigen NWF erfolgen (Art. 10 Abs. 4 der Verordnung über den Erwerb 

von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). 

Bei Ferienwohnungen entspricht dies gemäss Art. 10 Abs. 2 BewV i.d.R. 

einer zulässigen Nettowohnfläche von 200 m2, welche nicht überschritten 

werden darf. Nach konstanter, durch das Bundesgericht bestätigter Praxis, 

kann jedoch beim Nachweis eines Mehrbedarfs der Erwerb einer Ferien-

wohnung mit einer Nettowohnfläche von bis zu 250 m2 bewilligt werden 

(BGE 136 II 233).

3.2. Im vorliegenden Fall ist der Mehrbedarf an Wohnfläche durch den Be-

schwerdegegner 2 aufgrund dessen Familienzuwachses ausgewiesen. 

Das wird insoweit auch vom Beschwerdeführer anerkannt. Es spricht somit 

nichts dagegen, bei der Wohnung des Beschwerdegegners 2 eine zusätz-

liche Wohnfläche von bis zu 50.2 m2 zu bewilligen. Im Folgenden ist jedoch 

zu prüfen, ob der Beschwerdegegner 1 die Berechnung der Nettowohn-

fläche genügend abgeklärt hat und, ob die Voraussetzungen für die Ertei-

lung einer Erwerbsbewilligung erfüllt sind. 

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4.1. Hinsichtlich des Weinkellers bringt der Beschwerdeführer zur Begründung 

seines Antrages vor, dieser müsse der NWF hinzugerechnet werden und 

zwar deshalb, weil Wellnessbereich und Weinkeller lediglich durch Fenster 

voneinander getrennt seien. Grösse und Ausgestaltung, insbesondere die 

Sicht auf den Wellnessbereich würden darauf schliessen lassen, dass der 

Weinkeller auch zum Verweilen einlade und es sich anbiete, dort Gäste zu 

empfangen. Ausserdem gelte das Sammeln von Wein als Hobby, weshalb 

der Weinkeller gleich wie der Hobbyraum auf der Ebene -1 zu behandeln 

sei. Selbst wenn der Weinkeller nur der Weinlagerung dienen sollte, würde 

er sich als Hobby- oder Fitnessraum eignen und müsse deshalb zwingend 

zur NWF gerechnet werden. 

Die Beschwerdegegner 1 und 2 widersprechen dieser Argumentation und 

machen geltend, dass ein guter Weinkeller auf eine konstante Temperatur 

von 10 – 14º C klimatisiert werden müsse. Dies sei insbesondere ange-

sichts der exklusiven Weinsammlung des Beschwerdegegners 2 sowie 

dessen Vaters enorm wichtig. Bei einem Raum ohne Tageslicht und mit 

konstant tiefen Temperaturen sei zudem nicht einzusehen, was den Wein-

keller von einem normalen Keller unterscheide, der unbestrittenermassen 

nicht zur NWF zähle. Auch die Analogie zum Hobbyraum gehe an der Sa-

che vorbei, denn wollte man so argumentieren, wie der Beschwerdeführer, 

müsste ansonsten bei einem Sammler von Oldtimern die Garage und beim 

Skifahrer, Surfer, Kanufahrer etc. der Keller für das Abstellen von Fahr-

zeuge sowie das Lagern von Gegenständen aller Art als NWF angerechnet 

werden. Der Beschwerdeführer unterstelle dem Beschwerdegegner 2 mit 

seiner Argumentation deshalb schon im Voraus eine widerrechtliche Nut-

zung, was nicht angehe. Der Weinkeller sei für jegliche wohnliche Nutzung 

ungeeignet und deshalb praxisgemäss nicht zur NWF zu zählen. Zudem 

sei die fehlende Exklusivität des Weinkellers ein weiterer Grund ihn nicht 

als anrechenbare NWF zu betrachten. 

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In Bezug auf den Weinkeller lässt sich der vorliegende Fall nicht abschlies-

send beurteilen. Nicht zuletzt deshalb, weil es sich vorliegend nicht um ei-

nen fensterlosen, vollklimatisierten Kellerraum handelt. Vielmehr erfolgt zu-

mindest eine indirekte Beleuchtung mit Tageslicht via den Wellnessbe-

reich. Des Weiteren ist nicht klar, ob der gesamte Weinkeller klimatisiert ist 

oder nur ein Teilbereich davon künstlich gekühlt wird. Letzterenfalls besteht 

durchaus die Möglichkeit, dass eine gewisse Fläche des Weinkellers in an-

genehmem Raumklima für Degustationen bzw. für den Genuss von Wein 

zur Verfügung steht. Dafür sprechen zumindest die Grösse des Raumes 

sowie der übergrosse Tisch in dessen Mitte. Zudem ist in der Regel jegli-

ches Tageslicht bei der langfristigen Weinlagerung unerwünscht, was zu-

sätzlich für zumindest eine Teilklimatisierung des bergseitigen Teils des 

Weinkellers spricht; dies insbesondere auch deshalb, weil die zusätzliche 

Glaswand problemlos so ausgelegt werden kann, dass Rest-Tageslicht ab-

sorbiert wird, sei es durch die Tönung des Glases oder mittels Storen. In 

Anbetracht dessen muss die Frage, ob der Weinkeller der NWF hinzuzu-

rechnen ist, in Ermangelung zuverlässiger Informationen vorliegendenfalls 

offengelassen werden. Der Beschwerdegegner 1 wird die genauen Um-

stände, namentlich inwieweit für den Weinkeller der Einbau einer Voll- bzw. 

lediglich einer Teilklimatisierung vorgesehen ist, näher zu prüfen haben. 

Darüber hinaus stellt sich die Frage der fehlenden Exklusivität des Wein-

kellers nur dann, wenn dieser ganz oder zumindest teilweise zur NWF zu 

zählen wäre, was jedoch ebenfalls zunächst Gegenstand weiterer Ab-

klärungen durch den Beschwerdegegner 1 sein wird. Im Übrigen darf dem 

Beschwerdegegner 2 ohne stichhaltige Argumente nicht bereits zum Vorn-

herein eine widerrechtliche Nutzung bzw. Missbrauch unterstellt werden. 

Die Überprüfung der deklarierten Nutzung wird sodann, wie der Beschwer-

degegner 2 zutreffend einräumt, Sache der lokalen Baubehörde sein. Die 

Beschwerde vom 6. Dezember 2017 erweist sich somit im Sinne der ge-

stellten Rechtsbegehren als begründet und ist gutzuheissen. 

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4.2. Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, der Korridor auf der Ebene -2, 

ebenso wie der Korridor auf der Ebene -1 seien der NWF zuzuschlagen. 

Zur Begründung führt er an, dass besagter Korridor auf der Ebene -2 die 

Umkleide mit dem eigentlichen Wellnessbereich verbinde und deshalb be-

heizt werde bzw. zumindest beheizbar sei. Mit dieser Argumentation ver-

mag der Beschwerdeführer jedoch nicht zu überzeugen. Denn wie der Be-

schwerdegegner 1 zu Recht festhält, lädt der Korridor nicht zum verweilen 

ein und aufgrund des gemeinschaftlichen Eigentums wäre bereits eine an-

teilsmässige Anrechnung fragwürdig. Der Korridor auf der Ebene -1 befin-

det sich innerhalb der Wohnung des Beschwerdegegners 2 und wurde der 

ständigen Praxis folgend als Teil der Wohnung zur NWF hinzugezählt. Wie 

der Beschwerdegegner 2 jedoch richtigerweise ausführt, trifft dies auf den 

Korridor auf der Ebene -2 nicht zu, da es sich bei diesem um eine reine und 

gemeinschaftliche Erschliessungsfläche zum Wellnessbereich, der erst 

nach der Türe am Ende des Korridors beginnt, handelt. Der Korridor befin-

det sich somit klar abgetrennt und demnach ausserhalb der zur NWF 

zählenden Fläche. Entsprechend ist er, wie vom Beschwerdegegner 2 zu-

treffend dargelegt, gleich wie ein Treppenhaus zu betrachten, welches 

keine wohnliche Qualität aufweist und aufgrund der baulichen Abtrennung 

rechtlich auch nicht als Wohnfläche in Frage kommen kann. In diesem Zu-

sammenhang ist irrelevant, ob der Korridor beheizt wird oder nicht. Erfah-

rungsgemäss werden in Höhenlagen wie jener von X._____ aus klimati-

schen Gründen regelmässig die Treppenhäuser von Mehrfamilienhäusern 

beheizt und dennoch nicht zur NWF hinzugerechnet. Vor diesem Hinter-

grund stimmt das Gericht der Argumentation des Beschwerdegegners 2 

zu, weil sie in der Sache überzeugend und richtig ist. Die Fläche des Korri-

dors auf der Ebene -2 ist in Anbetracht des Gesagten weder vollständig 

noch anteilsmässig der NWF anzurechnen. 

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4.3. Ferner ist für den Beschwerdeführer nicht nachvollziehbar, weshalb die bei-

den WC's auf der Ebene -1 von der NWF ausgenommen sein sollten, wür-

den diese Nasszellen gemäss Lehre und Rechtsprechung doch zur NWF 

gehören, wie im Übrigen korrekterweise auch mit den WC's auf den Ebe-

nen 0 und -2 verfahren worden sei. Während der Beschwerdegegner 1 

hierzu im Wesentlichen nochmals dasselbe vorbringt wie bezüglich des 

Korridors auf der Ebene -2 (vgl. E.4.2), argumentiert der Beschwerdegeg-

ner 2, dass diese Toiletten ausschliesslich für das Tagespersonal konzi-

piert seien. Dies ergebe sich, wie bereits im Gesuch vom 30. November 

2017 ausgeführt, anhand deren Lage zum angrenzenden Hauswirtschafts-

raum wie auch dem Lager- und dem Technikraum. Überdies würden die 

Toiletten für das Tagespersonal im Gegensatz zu den Nasszellen in den 

Wohnbereichen weder unmittelbar noch mittelbar einem Wohnzweck die-

nen und entsprechend auch keine bewohnbaren Flächen darstellen. 

Diese Auffassung kann das Gericht so nicht teilen. Bereits aufgrund des 

Umstandes, dass sich die beiden WC's im vorliegenden Fall fernab von 

Wohnräumen befinden, ist der beschwerdegegnerischen Ansicht bei-

zupflichten. Darüber hinaus sind bereits sämtliche Wohnräume, wie auch 

der Wellnessbereich, grosszügig mit Nasszellen bzw. WC's ausgestattet, 

sodass vorliegend auch nicht von einer Auslagerung gesprochen werden 

kann. Ausserdem gilt es den durchaus berechtigten Wunsch der Eigentü-

merfamilien zu berücksichtigen, welche aus nachvollziehbaren Gründen für 

das nicht im Haushalt lebende Tagespersonal, ausserhalb der Privatsphäre 

im Wohnbereich, separate Toilettenanlagen zur Verfügung stellen wollen. 

Vor diesem Hintergrund sind auch die beiden genannten WC's nicht der 

NWF hinzuzurechnen. 

4.4. In Bezug auf die Einbauschränke ist für den Beschwerdeführer nicht ein-

leuchtend, weshalb auf allen Ebenen die Einbauschränke von der Berech-

nung der NWF ausgeklammert worden seien. Zwar räumt er ein, dass die 

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Fläche von Einbauschränken in den Kantonen praxisgemäss unterschied-

lich gehandhabt werde und auch eine Nichtanrechnung in der Regel zu kei-

nen Problemen führe, weil die Fläche der Einbauschränke meist sehr ge-

ring sei und sich die NWF auch mit Hinzurechnung weit unterhalb der 

Grenze von 250 m2 bewege. Im vorliegenden Fall werde aber die maximal 

zulässige NWF höchstwahrscheinlich erreicht, wenn nicht sogar überschrit-

ten und die Fläche der Einbauschränke sei nicht mehr von untergeordneter 

Bedeutung. Für das Hinzurechnen spreche insbesondere, dass dank des 

Stauraumes in den Einbauschränken im restlichen Wohnbereich Platz ge-

schaffen werde; Fläche, die durch einen 'normalen' resp. einen mobilen 

Schrank bedeckt werde, gehöre zweifellos zur NWF. In seiner Replik vom 

31. Januar 2018 bringt der Beschwerdeführer ergänzend vor, dass bei ei-

ner vollständigen Entfernung des Einbauschrankes die dadurch gewon-

nene Freifläche ohne Zweifel der NWF hinzugerechnet werden müsste. 

Aus der Definition im Glossar des Wohnungsbewertungssystems des Bun-

desamtes für Wohnungswesen ergebe sich, dass zur NWF sämtliche be-

geh- und belegbaren Bodenflächen innerhalb der Wohnung ab einer 

Raumhöhe von 150 cm zu zählen seien. Die NWF der umgebauten Woh-

nung des Beschwerdegegners 2 könne behördlicherseits erst dann absch-

liessend beurteilt werden, wenn das Gericht im vorliegenden Fall einen Ent-

scheid getroffen habe. 

Der Beschwerdegegner 1 hält dem entgegen, dass die Frage der Anre-

chenbarkeit von Schrankflächen auf Schränke in der Wohnung begrenzt 

bleiben müsse. Schränke bzw. Stauräume in Kellern, Hobbyräumen und 

Estrichen seien a priori davon ausgenommen. Vorliegend enthalte die 

Wohnung tatsächlich zahlreiche Einbauschränke, jedoch würden diese den 

Wohnraum nicht erweitern, sondern lediglich aufwerten. Infolgedessen 

lasse sich eine volle Anrechnung nicht rechtfertigen. 

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Der Beschwerdegegner 2 hält sodann fest, dass nach ständiger und gefes-

tigter Praxis des Beschwerdegegners 1, Einbauschränke nicht zur NWF 

hinzuzurechnen seien, was bisher auch vom Beschwerdeführer toleriert 

worden sei. Des Weiteren stimme diese Praxis auch mit dem Gesetz übe-

rein. Zudem bewege sich die Fläche der Einbauschränke von 16.7 m2 bei 

einer Wohnungsfläche von 199.8 m2 nicht ausserhalb des üblichen Rah-

mens. Die Wohnung verfüge über einen Garderobenschrank sowie Ein-

bauschränke in angemessener Grösse in jedem Schlafzimmer. Eine Feri-

enresidenz in einer hochalpinen Sportregion, wie X._____, benötige Platz 

für sämtliche Sportausrüstungen zu allen Jahreszeiten, nämlich Wandern, 

Skifahren, Segel- und Surfsport, sowie Tennis und Langlauf. Ferner wür-

den auch die unternehmerischen Tätigkeiten des Beschwerdegegners 2 

eine überdurchschnittliche Repräsentationspflicht nach sich ziehen, was 

eine grössere Garderobe als üblich erforderlich mache. Ausserdem habe 

der Beschwerdeführer bereits bei der ursprünglichen Bewilligung 

Nr. 122/17 vom 11. Mai 2017 wie auch bei der Wohnung des Beschwerde-

gegners 2 (Bewilligung Nr. 121/17) Fragen zu den Flächen der Ein-

bauschränke gestellt, welche vom Rechtsvertreter vollumfänglich beant-

wortet worden seien und dazu geführt hätten, dass die Wohnung von 

B._____ bei einer NWF von 253.3 m2 zuzüglich Einbauschränke mit einer 

Fläche von 25.6 m2 bewilligt worden sei, ohne dass der Beschwerdeführer 

dagegen Beschwerde erhoben hätte. Gemessen daran sei es im Sinne der 

Rechtssicherheit und der Rechtsgleichheit unangemessen, bei der Woh-

nung des Beschwerdegegners 2 gegen die im Verhältnis zur NWF kleine-

ren Einbauschränke vorzugehen. 

Im vorliegenden Fall macht der Beschwerdegegner 2 einen überdurch-

schnittlichen Platzbedarf geltend. Dieser erscheint sodann aufgrund seiner 

wohl unbestreitbar vorliegenden überdurchschnittlichen Repräsentations-

pflichten, dem erhöhten Platzbedarf aufgrund des Personenkreises, wel-

chem die geplante Wohnung als Ferienresidenz dienen soll sowie den zahl-

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reichen Sportausrüstungen, als nachvollziehbar und ausgewiesen. Inso-

fern erscheinen die geplanten Einbauschränke – gemessen am Bedarf des 

Beschwerdegegners 2 – weder als überdimensioniert noch als missbräuch-

lich. Hinzu kommt, dass es sich um eine luxuriöse Baute handelt, bei wel-

cher Platzverhältnisse generell grosszügig bemessen sind. In diesem Zu-

sammenhang sei zudem nochmals daran erinnert, dass die Überprüfung 

der deklarierten Nutzung in den ausschliesslichen Kompetenzbereich der 

lokalen Baubehörde fällt, weshalb es vorliegend auch nicht von Bedeutung 

sein kann, ob der Beschwerdegegner 2 die Möglichkeit hat, die Ein-

bauschränke restlos zu entfernen. Denn würde man die blosse Möglichkeit 

der restlosen Entfernung der Einbauschränke als Argument gegen eine 

Nichtanrechnung selbiger zur NWF verwenden, würde man damit einher-

gehend dem Beschwerdegegner 2 in gewisser Weise vorweg Missbrauch 

unterstellen, was nicht anginge. Darüber hinaus muss sich der Beschwer-

deführer entgegenhalten lassen, dass er im Mai 2017 bei der von der Fa-

milie des Beschwerdegegners 2 übernommenen Liegenschaft in der grös-

seren Wohnung von B._____ bei 253.3 m2 NWF eine nicht angerechnete 

Fläche von 25.6 m2 Einbauschränken akzeptiert hat. Obschon die Woh-

nung von B._____ vorliegend nicht Streitgegenstand ist, bleibt diese Dul-

dung – wohlgemerkt nach vorausgehender kritischer Rückfrage des Be-

schwerdeführers an den Beschwerdegegner 1 (vgl. Beschwerde S. 5) – 

nicht ohne Bindungswirkung. In Anbetracht dessen würde eine plötzliche 

Abkehr des Beschwerdeführers von seiner früheren Praxis in diesem spe-

zifischen Fall ein venire contra factum proprium darstellen bzw. sich als 

widersprüchlich erweisen. Vor diesem Hintergrund sind die Ein-

bauschränke im vorliegenden Fall nicht zur NWF zu zählen, da diese in 

ihrem Umfang weder offensichtlich missbräuchlich noch übermässig gross 

dimensioniert sind. 

4.5. Zusammenfassend gilt es festzuhalten, dass der Beschwerdeführer zu 

Recht rügt, dass der Beschwerdegegner 1 gewisse Abklärungen nicht in 

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befriedigender Art und Weise getätigt hat. Namentlich in Bezug auf den 

Weinkeller hat der Beschwerdegegner 1 die konkreten Umstände betref-

fend die Klimatisierung nicht umfassend abgeklärt. Die Angelegenheit ist 

somit nicht spruchreif. Die Beschwerde wird daher gutgeheissen, die ange-

fochtene Verfügung Nr. 262/17 des Grundbuchinspektorats und Handels-

registers des Kantons Graubünden vom 31. Oktober 2017 betreffend die 

Erweiterung der Nettowohnfläche des StWE-Grundstücks Nr. S55427 in 

der Gemeinde X._____ wird aufgehoben und die Angelegenheit zur ergän-

zenden Abklärung im Sinne der Erwägungen und zu neuem Entscheid an 

den Beschwerdegegner 1 zurückgewiesen.

5. Obschon der Beschwerdeführer in formeller Hinsicht obsiegt, unterliegt er 

in etwa der Hälfte der materiellen Fragen. Dementsprechend rechtfertigt 

sich eine hälftige Aufteilung der Kosten zwischen dem Beschwerdeführer 

und den Beschwerdegegnern 1 und 2. In Anbetracht der Komplexität des 

Falles, der Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels sowie des be-

achtlichen Streitwerts (Kaufpreis 34 Mio.) erachtet das streitberufene Ge-

richt vorliegend praxisgemäss eine Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- für ange-

messen und gerechtfertigt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kan-

tons Graubünden VGU U 17 81 vom 29. November 2017). Der Beschwer-

deführer hat überdies dem anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner 2 – 

in analoger Anwendung von Art. 78 Abs. 1 VRG – die Hälfte des notwendi-

gen Aufwandes für seinen Rechtsvertreter zu vergüten. Der vom Rechts-

vertreter mittels der eingereichten Honorarnote geltend gemachte Aufwand 

von 13 Stunden und 15 Minuten erscheint dabei als angemessen. Der Be-

schwerdegegner 2 ist demnach für das Verfahren vor Verwaltungsgericht 

durch den Beschwerdeführer aussergerichtlich reduziert mit Fr. 1'987.55 

(inkl. MWST) zu entschädigen. 

Demnach erkennt das Gericht:

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1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Angelegenheit an das Grund-

buchinspektorat und Handelsregister des Kantons Graubünden zurückge-

wiesen zur weiteren Abklärung und neuer Entscheidung im Sinne der Er-

wägungen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 371.--

zusammen Fr. 2‘371.--

gehen zur Hälfte zulasten des Bundesamtes für Justiz und zu je einem Vier-

tel zulasten des Grundbuchinspektorats und Handelsregister des Kantons 

Graubünden sowie A._____ (keine Solidarität) und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Das Bundesamt für Justiz hat A._____ aussergerichtlich mit Fr. 1'987.55 

zu entschädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]