# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 769a0cb7-b056-53c5-b8ed-57d7ec3a261a
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-08-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 19.08.2008 B 2008/48
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2008-48_2008-08-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2008/48

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 19.08.2008

Entscheiddatum: 19.08.2008

Urteil des Verwaltungsgerichts vom 19. August 2008
Baurecht, Art. 56 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Ein an einer Fassade 
angebrachter Abluftkamin mit einem Durchmesser von 20 cm ist als 
gesonderter Bauteil erkennbar und daher als Vorbaute im Sinn des 
Baureglements zu betrachten, weshalb er den für solche Bauteile geltenden 
Grenzabstand einhalten muss (Verwaltungsgericht, B 2008/48).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter Dr. E. Oesch-Frischkopf, 

lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer; Ersatzrichter lic. iur. J. Diggelmann; Gerichtsschreiber lic. 

iur. Th. Vögeli

_______________

 

In Sachen

A.-G. X.,,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. H.,

gegen

 

Baudepartement des Kantons St. Gallen,Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

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und

Y. AG, 

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. D.

 

sowie

Politische Gemeinde R.,

Beschwerdebeteiligte,

 

betreffend

Baubewilligung (Entlüftungskamin)

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ a) Die Y. AG, R., ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 223 an der Hauptstrasse .. in 

R.. Das Grundstück liegt nach dem Zonenplan der Stadt R. vom 5. September 1983 in 

der Zone KA (Kernzone Altstadt) und ist mit dem Gebäude Vers.-Nr. 797 überbaut. Zur 

nördlich vorbeiführenden Hauptstrasse gilt die geschlossene Bauweise. Direkt westlich 

grenzen das Gebäude Vers.-Nr. 798 bzw. das Grundstück Nr. 222 und direkt östlich 

das Gebäude Vers.-Nr. 796 bzw. das Grundstück Nr. 226 an das Grundstück der Y. 

AG. Deren Gebäude Vers.-Nr. 797 weist im rückwärtigen Bereich eine abgesetzte 

Fassade auf und ist im südwestlichen Teil bis auf die Höhe des ersten Stockwerks mit 

dem Gebäude Vers.-Nr. 800 zusammengebaut. Dieses steht auf dem Grundstück 

Nr. 227 und befindet sich im Eigentum der A.-G. X.. Zwischen den Gebäuden Vers.-

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Nrn. 796, 797 und 800 besteht ein Innenhof. Wo die Gebäude der Y. AG und der X. A.-

G. nicht zusammengebaut sind, weisen ihre Fassaden einen Abstand von 3,51 m auf. 

Zur gemeinsamen Grundstücksgrenze hält das Gebäude Vers.-Nr. 797 im nicht 

zusammengebauten Teil einen Grenzabstand von 2,33 m ein. In diesem Bereich führt 

am Gebäude Vers.-Nr. 797 ein aufgesetzter rechteckiger Heizungskamin an der 

rückwärtigen Aussenfassade hoch. Parallel zu diesem Heizungskamin verläuft 

unmittelbar westlich davon ein rundes Entlüftungsrohr aus Aluminium. Dieses Rohr hat 

gegenüber dem Heizungskamin einen um rund 7 cm grösseren Fassadenabstand und 

weist gemäss den Feststellungen der Vorinstanz einen Grenzabstand von 1,43 m auf.

b) Am 11. Juli 2006 bewilligte der Stadtrat R. ein Baugesuch der Y. AG für einen 

Umbau mit Erstellung eines Restaurants mit Bar im Gebäude Vers.-Nr. 797. Bei der 

Bauabnahme wurde festgestellt, dass verschiedene Bauteile nicht dem bewilligten 

Baugesuch entsprachen und Aenderungen vorgenommen wurden. U.a. waren im 

Erdgeschoss zwei Lüftungsrohre gegen den Innenhof geführt worden.

Am 7. August 2006 erhob die A.-G. X. gegen den Entscheid des Stadtrates Rekurs 

beim Baudepartement. Zufolge Rückzugs schrieb dieses den Rekurs am 29. August 

2006 ab.

Der Stadtrat R. verlangte am 18. Oktober 2006 von der Y. AG für die nicht bewilligten 

Aenderungen am Gebäude Vers.-Nr. 797 innert einer Frist bis 31. Oktober 2006 ein 

nachträgliches Baugesuch, u.a. für die Lüftungsanlage im Erdgeschoss.

Am 19. Oktober und 2. November 2006 zeigte die A.-G. X. der Baubehörde an, dass 

weitere Aenderungen an der Lüftung vorgenommen worden seien und aussen ein bis 

zur Kaminmündung reichendes Lüftungsrohr erstellt worden sei.

Am 1. Dezember 2006 erhob die A.-G. X. durch ihren Rechtsvertreter gegen die 

Aenderungen öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache. U.a. beanstandete 

sie, dass das Entlüftungsrohr den Grenzabstand nicht einhalte.

Am 4. April 2007 reichte die Y. AG die von der Baubehörde verlangten Schnitt- und 

Grundrisspläne ein.

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Mit Eingabe vom 24. Mai 2007 hielt die A.-G. X. an ihrer Einsprache fest, namentlich in 

Bezug auf das Entlüftungsrohr.

Der Stadtrat R. entschied am 12. Juni 2007 über das Baugesuch und die Einsprache. 

Er bewilligte das Baugesuch mit Auflagen (Ziff. 1) und ordnete u.a. an, dass die 

Ausblasseite des Abluftkamins gegen Norden zu drehen sei (Ziff. 4). Die Einsprache der 

A.-G. X. wurde, soweit sie öffentlich-rechtlicher Natur war, teilweise gutgeheissen und 

im übrigen abgewiesen (Ziff. 2). Ihre privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB 

wurde abgewiesen (Ziff. 2). Soweit mit der Einsprache weitergehende privatrechtliche 

Rügen vorgebracht wurden, wurde die Einsprecherin auf den Zivilrechtsweg verwiesen 

(Ziff. 3). Ausserdem wurde der Zugang zur Ausmauerung eines Fenstersturzes über das 

Grundstück der Einsprecherin angeordnet (Ziff. 4). Der Stadtrat hielt zur Entlüftung fest, 

diese müsse über das Dach erfolgen, was im nachträglich eingereichten Gesuch so 

vorgesehen und, wie vor Ort festgestellt, bereits ausgeführt worden sei. Der Abluftkanal 

werde seitlich des bestehenden Kamins bis zu dessen Austritt hochgezogen und gegen 

Süden ausgeblasen. Die Frischluft werde über zwei Öffnungen von je 20 cm 

Durchmesser in der Fassade des ersten Obergeschosses angesaugt. Die 

lüftungstechnischen Einrichtungen seien so ausgelegt und angeordnet, dass die 

zulässige Immissionstoleranz eingehalten werde.

B./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 2. Juli 2007 erhob die A.-G. X. Rekurs beim 

Baudepartement mit dem Antrag, die angefochtene Verfügung, insbesondere Ziff. 1 

und 4, wonach der Zugang über ihr Grundstück zu gewährleisten sei, seien 

aufzuheben. Zur Begründung wurde im wesentlichen vorgebracht, das Entlüftungsrohr 

halte zum Grundstück der A.-G. X. lediglich einen Abstand von rund 1 m ein, rage 

somit rund 2 m in den Grenzabstand und verletze damit die Grenzabstandsvorschrift 

nach Art. 8 des Baureglements der Stadt R..

Während des Rekursverfahrens wurde die Entlüftung durch ein horizontales Rohr 

ergänzt. Dieses führt die Abluft über dem Dach des zweigeschossigen Teils des 

Gebäudes Vers.-Nr. 797 in den Kamin.

Das Baudepartement wies den Rekurs mit Entscheid vom 15. Februar 2008 ab, soweit 

er nicht gegenstandslos geworden und abzuschreiben war. Die Entscheidgebühr von 

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Fr. 2'500.-- wurde der A.-G. X. auferlegt, welche zudem verpflichtet wurde, die Y. AG 

mit Fr. 3'400.-- zuzügl. MWSt ausseramtlich zu entschädigen. Das Baudepartement 

erwog, der Grenzabstand gelte nur für Gebäude bzw. Bauten, nicht aber für Anlagen. 

Beim streitigen Entlüftungsrohr handle es sich nicht um eine Baute. 

Grenzabstandsvorschriften, wenn auch privilegierte, würden weiter für Vorbauten 

gelten. Da dem Entlüftungsrohr eine funktionale Verbindung zur Hauptbaute fehle und 

es nicht als Teil des Gebäudes, sondern vielmehr als Teil der Lüftungsanlage in 

Erscheinung trete, seien die Vorschriften für Vorbauten auf das Abluftrohr nicht 

anwendbar. Das Rohr könne folglich weder als Gebäude noch als Vorbaute betrachtet 

werden. Da es aber als Ergebnis einer baulichen Massnahme derart in Erscheinung 

trete und auf die Nachbarschaft in einer Weise einwirke, dass dadurch wichtige 

räumliche Folgen verbunden seien, gelte es als Anlage. Für Anlagen würden jedoch 

weder das kantonale noch das kommunale Baurecht Grenzabstandsvorschriften 

enthalten. Das Entlüftungsrohr unterstehe somit den Vorschriften über den 

Grenzabstand nicht, weshalb der Stadtrat zu Recht eine Verletzung der 

Abstandsvorschriften verneint habe.

C./ Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 3. März 2008 erhob die A.-G. X. 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der angefochtene Entscheid sei 

aufzuheben und das Entlüftungsrohr im Hinterhof sei nicht zu bewilligen, unter Kosten- 

und Entschädigungsfolge zulasten der Y. AG. Zur Begründung wird im wesentlichen 

vorgebracht, das Baudepartement gehe wie der Stadtrat davon aus, dass im Hinterhof 

der Grenzabstand von 3 m gelte. Das Entlüftungsrohr trete gleich wie das anstossende 

Kamin als Bauteil in Erscheinung. Räumlich und funktional gehöre es zum Gebäude der 

Y. AG und sei somit ein Bauteil der Hauptbaute und trete so in Erscheinung. Die ganze 

Entlüftungsanlage sei ein Teil des Gebäudes. Dass das Rohr technischen Zwecken 

diene, sei belanglos. Die Unterscheidung von Bauten und Anlagen, welche nicht 

Bauten seien, bedeute keineswegs, dass haustechnische Anlagen nicht Teile von 

Gebäuden sein könnten.

Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 19. März 2008 die Abweisung 

der Beschwerde. Sie hält fest, haustechnische Anlagen unterstünden zwar der 

Baubewilligungspflicht, seien aber im Unterschied zu Bauten oder Vorbauten den 

Bestimmungen über den Grenzabstand nicht unterworfen. Das Entlüftungsrohr sei am 

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ehesten mit einem Ablaufrohr für Regenwasser vergleichbar, das in der Regel ebenfalls 

senkrecht auf die Fassade aufgesetzt werde. Auch ein Ablaufrohr sei eine technische 

Komponente, die als Bauteil des Hauses betrachtet werden könne. Dennoch bestimme 

sich der Grenzabstand nicht ab Aussenkante Ablaufrohr, sondern ab der Fassade eines 

Gebäudes. Selbst wenn die Auffassung vertreten würde, dass das Entlüftungsrohr als 

neuer Bauteil den Grenzabstand einzuhalten hätte, könnte es gestützt auf Art. 77bis 

Abs. 2 des Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) bewilligt werden. Nach dieser 

Bestimmung seien Erweiterungen zulässig, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit weder 

vermehrt noch wesentlich verstärkt werde.

Die Y. AG beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 15. April 2008 ebenfalls die 

kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Sie wiederholt im wesentlichen die von der 

Vorinstanz vorgebrachten Argumente, wonach das Entlüftungsrohr eine zwar 

bewilligungspflichtige technische Anlage sei, die aber nicht den Bestimmungen über 

den Grenzabstand unterliege und dass im übrigen die bestehende Rechtswidrigkeit 

des Heizungskamins nicht wesentlich verstärkt werde.

Die Beschwerdebeteiligte beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 22. April 2008 unter 

Hinweis auf die Ausführungen der Vorinstanz die Abweisung der Beschwerde.

Die Beschwerdeführerin erhielt Gelegenheit, zu den Vernehmlassungen Stellung zu 

nehmen. Sie hält mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 7. Mai 2008 fest, die 

Rechtswidrigkeit der Baute werde durch das Entlüftungsrohr vermehrt bzw. verstärkt.

Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten wird, soweit wesentlich, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Die 

Beschwerdeführerin ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 64 Abs. 1 in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 3. März 2008 wurde 

rechtzeitig eingereicht und erfüllt formal und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen 

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(Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die 

Beschwerde ist daher grundsätzlich einzutreten.

In der Beschwerde wird die Aufhebung des angefochtenen Entscheids beantragt und 

insbesondere verlangt, das Entlüftungsrohr sei nicht zu bewilligen. Soweit das 

Baudepartement den Rekurs abgeschrieben hat, werden dagegen in der Beschwerde 

keine Rügen erhoben. Die Abschreibung blieb damit unangefochten. Dies ergibt sich 

auch aus den Vorbringen der Beschwerde in Ziff. II in fine, wonach der Rekurs 

bezüglich des streitigen Zugangs durch den Hinterhof gegenstandslos geworden sei.

2. Streitig ist im vorliegenden Fall ausschliesslich die Frage, ob das Entlüftungsrohr 

Grenzabstandsvorschriften verletzt bzw. ob das Baudepartement den Rekurs gegen 

die Bewilligung des Entlüftungsrohrs zu Recht abgewiesen hat.

2.1. Art. 56 Abs. 1 BauG bestimmt, dass der Grenzabstand von Gebäuden die kürzeste 

Entfernung zwischen Fassade und Grenze ist, wobei im Grundriss gemessen wird. Der 

Grenzabstand ist im Baureglement und gegebenenfalls in den Überbauungsplänen 

festzulegen (Art. 56 Abs. 2 Satz 1 BauG).

Nach Art. 8 des Baureglements der Stadt R. (abgekürzt BR) beträgt der Grenzabstand 

in der Kernzone Altstadt, in der sich die Grundstücke der Verfahrensbeteiligten 

befinden, 3,0 m.

2.2. Unbestrittenermassen weist der Entlüftungs-kamin zur Grenze des Grundstücks 

der Beschwerdeführerin nach den Feststellungen der Vorinstanz lediglich einen 

Abstand von 1,43 m auf.

Die Vorinstanz hielt fest, das Entlüftungsrohr könne weder als Gebäude noch als 

Vorbaute betrachtet werden und sei daher als Anlage einzustufen. Das 

Verwaltungsgericht kann sich dieser Auffassung nicht anschliessen. Der Begriff der 

Bauten und Anlagen wird in Art. 78 BauG verwendet. Allgemein gesprochen handelt es 

sich bei "Bauten und Anlagen" um einen Oberbegriff für alle baurechtserheblichen 

Objekte (vgl. B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 855). 

Bauten und Anlagen sind nach der bundesgerichtlichen Praxis künstlich geschaffene 

und auf Dauer angelegte Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen 

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und geeignet sind, die Vorstellungen über die Nutzungsordnung zu beeinflussen (BGE 

123 II 259). Bauten und Anlagen lassen sich nicht immer genau abgrenzen. Als Bauten 

gelten vorab Objekte, die der Unterbringung von Personen und Sachen dienen, 

während Anlagen eher Einrichtungen bezeichnen, die das Gelände oder den 

umliegenden Raum verändern (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 

11 zu Art. 22). Mit dem Begriff "Anlagen" werden insbesondere auch solche Objekte 

erfasst, welche nicht als Bauten primär der Unterbringung von Personen oder Sachen 

dienen, sondern als Geländeveränderungen die räumlichen Gegebenheiten 

beeinflussen oder als Einfriedungen oder technische Einrichtungen mit dem Boden 

verbunden sind und die Nutzungsordnung beeinflussen. Ebenso können Lagerplätze

oder auch blosse Nutzungsänderungen ohne bauliche Vorkehrungen als Anlagen 

gelten (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 855 ff.).

2.3. Das Entlüftungsrohr als solches ist keine Baute im Sinne der vorstehenden 

Ausführungen. Dies bedeutet aber nicht zwingend, dass es sich um eine Anlage 

handelt, welche den Grenzabstand nicht einzuhalten hat. Für die Frage, ob das streitige 

Rohr bewilligungspflichtig ist, spielt seine Qualifizierung als Baute oder Anlage keine 

Rolle. Die Bewilligungspflicht als solche ist vorliegend unbestritten. Das Rohr ist an 

einer Baute angebracht, weshalb zu prüfen ist, inwieweit es unter die für Gebäude 

geltenden Vorschriften fällt.

2.4. Das BauG bestimmt wie erwähnt, dass der Grenzabstand von Gebäuden zwischen 

Fassade und Grenze gemessen wird. Als Fassade wird in dieser Bestimmung die 

Aussenwand eines Gebäudes verstanden. Häufig springen verschiedene Teile eines 

Gebäudes über die Fassade vor. Art. 29 BR bestimmt, dass als Vorbauten Teile gelten, 

welche über die Gebäudefassade in den Luftraum ragen und als gesonderte Bauteile 

erkennbar sind (Erker, offene und geschlossene Balkone, Vordächer usw.). Diese 

Aufzählung ist, wie die Abkürzung "usw." zeigt, nicht abschliessend. Solche Vorbauten 

dürfen gemäss Art. 29 Abs. 2 BR gegenüber benachbarten Grundstücken höchstens 

1,50 m und - soweit es sich nicht um Dachvorsprünge handelt - auf höchstens einem 

Drittel der Fassadenlänge in den Grenzabstand hineinragen.

2.5. Es fragt sich daher, ob das Entlüftungsrohr als Vorbaute im Sinn von Art. 29 BR zu 

betrachten ist, womit sie den speziellen Grenzabstand von 1,50 m einzuhalten hätte. 

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Die Vorinstanz hat dies verneint. Sie hielt fest, Merkmal einer Vorbaute sei, dass sie als 

funktionaler Teil des Gebäudes gesehen werden müsse. Sie sei damit ein Bauteil der 

Hauptbaute und werde auch als solche wahrgenommen. Eine solche funktionale 

Verbindung zur Hauptbaute fehle dem an der Fassade aufgesetzten Entlüftungsrohr, 

weil dieses nicht als Teil des Gebäudes, sondern vielmehr als Teil der 

Entlüftungsanlage in Erscheinung trete.

Demgegenüber macht die Beschwerdeführerin geltend, dass das Entlüftungsrohr als 

Teil der Entlüftungsanlage - des Gebäudes - in Erscheinung trete, ändere nichts daran, 

dass es Teil des Gebäudes sei, zumal Entlüftungsanlagen in aller Regel der Entlüftung 

von Gebäuden dienten. Die ganze Entlüftungsanlage sei ein Teil des Gebäudes. Dass 

das Rohr technischen Zwecken diene, sei belanglos. Dafür, dass technische Anlagen, 

welche zu einem Gebäude gehörten, keinen Abstandsvorschriften unterstünden, gebe 

es im Kanton St. Gallen keine Handhabe.

2.6. Als Vorbauten im allgemeinen gelten die in den Luftraum hinausragenden 

Gebäudeteile (vgl. Heer, a.a.O., Rz. 687). Dieses Merkmal ist beim streitigen Kamin 

erfüllt. Entscheidend ist daher, ob dieser als gesonderter Bauteil erkennbar ist oder 

nicht. Die Unterscheidung der Vorinstanz ist nicht überzeugend. Als Teil der 

Entlüftungsanlage des Gebäudes kommt dem Kamin eine funktionale Verbindung zum 

Gebäude zu. Die Rohre sind ausserhalb des Gebäudes angebrachte Teile der 

Entlüftungsanlage. Die innerhalb der Baute befindlichen Teile der Entlüftung werden, 

von den Ansaugöffnungen abgesehen, von aussen nicht wahrgenommen. Die Nutzung 

der Baute als Restaurant mit Bar wäre ohne Entlüftungsanlage gar nicht möglich. Den 

aussen sichtbaren Teilen der Entlüftungsanlage kommt damit entgegen der Auffassung 

der Vorinstanz eine funktionale Verbindung zum Gebäude zu. Nicht als gesonderte 

Bauteile im Sinn von Art. 29 Abs. 1 BR erkennbar sind beispielsweise geringfügig über 

die Fassade vorspringende Fenstersimse, aber auch Fensterläden oder Storen, die 

aussen an der Fassade befestigt sind, ebenso kleine Beleuchtungskörper, Dachrinnen 

und Regenwasserrohre.

Nach den Feststellungen der Vorinstanz im Augenscheinprotokoll weist die Fassade 

des Gebäudes Vers.-Nr. 797 zur Grenze des Grundstücks Nr. 227 einen Abstand von 

2,33 m auf. Der Heizungskamin habe einen maximalen Abstand zur Fassade von rund 

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0,9 m. Das vertikale Entlüftungsrohr weise im Unterschied zum Heizungskamin einen 

um rund 7 cm grösseren Fassadenabstand und somit einen Abstand von 1,43 m zur 

Grenze des Grundstücks Nr. 227 auf. Ob dieser zentimetergenau festgestellte 

Grenzabstand präzise gemessen oder aufgrund des Fassadenabstands, der Tiefe des 

Heizungskamins und des zusätzlichen Vorsprungs des Abluftkamins rechnerisch 

ermittelt wurde, ist aus dem Augenscheinprotokoll der Vorinstanz und den weiteren 

Akten nicht ersichtlich. Namentlich ist nicht nachvollziehbar, wie aufgrund von 

offensichtlichen Schätzungen ("rund 0,9 m", "rund 7 cm") ein zentimetergenauer 

Abstand festgestellt werden kann. Aufgrund der Fotografien ist ausserdem fraglich, ob 

das Abluftrohr lediglich einen Durchmesser von 20 cm aufweist, wie seitens der 

Beschwerdegegnerin festgehalten wurde.

Aufgrund der bei den Akten liegenden Fotografien handelt es sich beim Abluftkamin 

und dessen horizontaler Zuleitung um eine Einrichtung, die sich von der 

Dimensionierung und der Plazierung her deutlich vom Gebäude abhebt. Es handelt sich 

nicht um einen Bauteil ähnlich einer vertikalen Regenrinne, welche als Teil der Fassade 

erscheint und nicht gesondert in Erscheinung tritt. Insbesondere trägt auch die 

auffallend glänzende metallene Oberfläche zur Erscheinung als gesonderter Bauteil bei. 

Verstärkt wird diese Erscheinung durch die während des Rekursverfahrens erstellte 

horizontale Zuleitung sowie durch den Umstand, dass das Entlüftungsrohr noch weiter 

von der Fassade vorspringt als der Heizungskamin. Das Abluftrohr und dessen 

horizontale Zuleitung treten selbständig und deutlich in Erscheinung. Sie sind aufgrund 

ihrer Dimension und der Lage sowie des Verlaufs nicht als untergeordnete technische 

Einrichtungen, sondern als gesondert erkennbare Bauteile einzustufen. Damit sind die 

Rohre als Vorbaute im Sinn von Art. 29 BR zu qualifizieren.

2.7. Aufgrund der Akten und der Pläne ist nicht ersichtlich, dass die Abluftleitung nicht 

unter Einhaltung eines für Vorbauten geltenden Grenzabstands von 1,5 m erstellt 

werden kann. Namentlich ist der Grund nicht klar, weshalb das Rohr noch weiter über 

die Fassade vorspringt als der Heizungskamin. Da der Abstand der Fassade zum 

Grundstück der Beschwerdeführerin nach den Feststellungen der Vorinstanz 2,33 m 

beträgt und das Rohr nach Darstellung der Beschwerdegegnerin 20 cm Durchmesser 

aufweist, sollte die Einhaltung eines Abstands von 1,5 m ohne nennenswerte Probleme 

zu bewerkstelligen sein. Auch auf den eingereichten Planunterlagen der 

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Beschwerdegegnerin ist das Entlüftungsrohr so eingetragen, dass es nicht über den 

Heizungskamin vorspringt. Aufgrund der vorliegenden Akten ist somit die Erstellung 

eines Lüftungskamins, welcher den Grenzabstand für Vorbauten einhält, ohne 

übermässige bauliche Probleme zu bewerkstelligen.

2.8. Da das Abluftrohr noch weiter als der Heizungskamin über die Fassade vorspringt, 

würde die Rechtswidrigkeit der Baute verstärkt, wenn der ordentliche Grenzabstand 

von 3 m für beide Kamine gelten würde. Da diese aufgrund der konkreten Umstände 

aber als Vorbauten zu qualifizieren sind und das Abluftrohr unter Einhaltung des für 

Vorbauten geltenden Grenzabstands erstellt werden kann, ist der Hinweis der 

Vorinstanz auf Art. 77bis Abs. 2 BauG nicht stichhaltig.

2.9. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die 

Vorinstanz den Rekurs gegen die Bewilligung des Abluftkamins zu Unrecht abgewiesen 

hat. Folglich ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Rekursentscheid des 

Baudepartements vom 15. Februar 2008 ist mit Ausnahme der Abschreibung des 

gegenstandslos gewordenen Rechtsbegehrens in Ziff. 1 aufzuheben. Der Entscheid 

des Stadtrats R. vom 12. Juni 2007 ist aufzuheben, soweit er die Bewilligung des 

Abluftkamins zum Gegenstand hat.

3. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zulasten der Beschwerdegegnerin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 Gerichtskostentarif, 

sGS 941.12). Der Beschwerdeführerin ist der geleistete Kostenvorschuss von 

Fr. 2'000.-- zurückzuerstatten.

Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'500.-- sind der 

Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Der Beschwerdeführerin ist der 

im Rekursverfahren geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- zurückzuerstatten. 

Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin ausseramtlich zu entschädigen 

(Art. 98bis VRP). Die Beschwerdeführerin hat keine Honorarnote eingereicht, weshalb 

die Entschädigung ermessensweise festzusetzen ist (Art. 6 der Honorarordnung für 

Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 963.75, abgekürzt HonO). Eine Entschädigung 

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von Fr. 4'000.-- zuzügl. MWSt für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren erscheint 

angemessen (Art. 19 und Art. 22 Abs. 1 lit. a und b HonO).

 

                                                                  Demnach hat das Verwaltungsgericht

zu Recht erkannt:

1./    Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Rekursentscheid des 

Baudepartements vom 15. Februar 2008 mit Ausnahme der Abschreibung des 

gegenstandslos gewordenen Rechtsbegehrens in Ziff. 1 aufgehoben.

2./    Der Entscheid des Stadtrats R. vom 12. Juni 2007 wird aufgehoben, soweit er die 

Bewilligung des Abluftkamins am Gebäude Vers.-Nr. 797 zum Gegenstand hat.

3./    Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- bezahlt die Y. 

AG. Der Beschwerde-führerin wird der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- 

zurückerstattet.

4./    Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'500.-- bezahlt die Y. AG. 

Der Beschwerde-führerin ist der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- 

zurückzuerstatten.

5./    Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin mit Fr. 4'000.-- zuzügl. 

MWSt für das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren ausseramtlich zu entschädigen.

V.          R.           W.

 

Der Präsident:                                                                                 Der Gerichtsschreiber:

 

 

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-       die Beschwerdeführerin (durch Rechtsanwalt H)

-       die Vorinstanz

-       die Beschwerdegegnerin (durch Rechtsanwalt D)

-       die Beschwerdebeteiligte

 

am:

 

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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		2025-07-19T15:28:40+0200
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