# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3fc8ec3e-f9a9-5176-b754-fb6ca3ad684d
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 06.06.2018 R 2017 77
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2017-77_2018-06-06.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 17 77

5. Kammer 

Vorsitz Meisser
Richter Audétat, Racioppi 

Aktuar Gross

URTEIL

vom 6. Juni 2018

in der Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Remo Cahenzli,

Beschwerdeführerin

gegen   

Gemeinde X._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gion J. Schäfer,

Beschwerdegegnerin

betreffend Baugesuche

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1. Am 31. Mai 2017 reichte A._____ (Bauherrin) das Baugesuch 2017-0059 

zur Erstellung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung (Stammpro-

jekt/Erstwohnungen) auf Parzelle 1739 an der Via B._____ in der Ge-

meinde X._____ ein. 

2. Am 8. Juni 2017 reichte die Bauherrin das Baugesuch 2017-0063 zur 

Erstellung eines separaten Nebengebäudes (Hallenbades) zum Bauge-

such 2017-0059 (EFH mit Einliegerwohnung) auf derselben Parzelle 1739 

ein.

3. Am 9. Juni 2017 reichte die Bauherrin als Alternativprojekt das Bauge-

such 2017-0066 zur Erstellung eines Einfamilienhauses ohne Einlieger-

wohnung auf Parzelle 1739 ein. Sie führte dazu aus, es handle sich dabei 

um ein Alternativ-Bauvorhaben zum Stammprojekt mit Baugesuch 2017-

0059. Die Änderung zum Stammprojekt beschränke sich im Wesentlichen 

auf den Entfall der Einliegerwohnung im EG und den damit verbundenen 

Verzicht auf das UG. Die Gebäudeabmessungen und die äussere Gestal-

tung entsprächen jedoch dem Stammprojekt.

4. Die Baukommission der Gemeinde X._____ bewilligte die Baugesuche 

2017-0059 (Stammprojekt), 2017-0063 (Hallenbad) und 2017-0066 (Al-

ternativprojekt) am 8., mitgeteilt am 18. August 2017, unter diversen Be-

dingungen und Auflagen (so u.a. Ziff. b24, b25 und d5).

Unter Ziffer b24 hielt sie fest, dass in den eingereichten Bauplänen eine 

anrechenbare Geschossfläche (aGF) von 253.34 m² ausgewiesen werde. 

Die Berechnung sei an sich korrekt, aber für das Dachgeschoss sei keine 

aGF eingerechnet worden, weil jene Flächen im DG, die eine lichte Höhe 

von über 1.8 m aufwiesen, durch Anbringen einer eingebauten Decke die 

lichte Höhe künstlich auf 1.795 m reduziert hätten. Da diese Deckenkon-

struktion aber jederzeit ohne grossen Aufwand entfernt werden könne, sei 

zur aGF von 253.34 m² eine Fläche von 11.83 m² (1.3 m x 9.10 m) hinzu-

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zuzählen. Die korrigierte Berechnung müsse vor Baubeginn dem Bauamt 

zur Genehmigung eingereicht werden.

Unter Ziffer b25 wurde weiter festgehalten, dass über dem Eingangsbe-

reich der Einliegerwohnung im Erdgeschoss ein Flachdach über bewohn-

tem Raum vorgesehen sei, was nicht zulässig sei. Der Eingangsbereich 

müsse soweit korrigiert werden, dass kein Flachdach über gedecktem 

Raum entstehe. Die entsprechend korrigierten Pläne Grundriss, Fassade, 

Schnitt und aGF-Berechnung müssten vor Baubeginn dem Bauamt zur 

Genehmigung eingereicht werden. 

Schliesslich wurde unter Ziffer d5 noch bestimmt, dass gemäss Art. 7 der 

Verordnung über die Wasserversorgung X._____ pro Gebäude eine 

Hausanschlussleitung mit separatem Schieber unmittelbar beim Abgang 

von der Hauptleitung erstellt werden müsse.

5. Gegen die drei Baubewilligungen erhob die Bauherrin (Beschwerdeführe-

rin) am 22. September 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des 

Kantons Graubünden und beantragte, 

1. Es seien jeweils Ziff. b24 der Baubewilligungen 2017-0059 und 2017-

0066 aufzuheben. Es sei gerichtlich festzustellen, dass 

a. das bewilligte Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auf Parzelle 

1739 (Baugesuch 2017-0059) eine aGF von 253.34 m² aufweise 

und 

b. das hierzu als Alternativ-Projekt bewilligte Einfamilienhaus auf Par-

zelle 1739 (Baugesuch 2017-0066) eine aGF von 172.04 m² auf-

weise.

2. Es sei Ziff. b25 der Baubewilligung 2017-0059 ersatzlos aufzuheben.

3. Es seien jeweils Ziff. d5 der Baubewilligungen 2017-0059, 2017-0063 

sowie 2017-0066 aufzuheben und es sei gerichtlich festzustellen, dass 

für Parzelle 1739 eine einzige Anschlussleitung beim Abgang von der 

Hauptleitung erstellt werden müsse.

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Betreffend Flachdach/Terrasse brachte die Beschwerdeführerin vor, die 

Auflage b25 bedeute im Ergebnis, dass über dem Eingangsbereich der 

Einliegerwohnung kein Flachdach errichtet werden dürfe und dass in die-

sem Bereich keine aGF möglich sein solle. Es könne hier nur um die Ein-

haltung des Flachdachverbotes gemäss Art. 42 Abs. 4 BG gehen. Danach 

seien Flach- oder Pultdächer nur für Nebenbauten zulässig. Indessen sei 

Art. 42 Abs. 4 BG nicht verletzt, wenn der Eingangsbereich der Einlieger-

wohnung unter einer Terrasse vorgesehen sei. Der Eingangsbereich sei 

keine Nebenbaute. Das Verwaltungsgericht habe in PVG 1991 Nr. 15 

zum gleich lautenden Art. 66 Abs. 3 aBG gesagt, es handle sich hier um 

eine Vorschrift der Bauästhetik. Auch hier sei Streitpunkt, ob ein Flach-

dach oder eine zulässige Terrasse vorliege. Die Baubehörde beanstande 

in Ziffern b25 nicht die Terrasse als solche, sondern alleine, dass unter 

einem Teil derselben auf der Westseite des Wohnhauses bewohnte 

Fläche entstehen solle. Es gehe somit der Baubehörde mit dieser Auflage 

nicht um die Bauästhetik, sondern nur darum, keine bewohnte Fläche mit 

Flachdach zu bewilligen. Darauf ziele Art. 42 Abs. 4 BG aber nicht ab, da 

ansonsten dort eine Dachterrasse als Dacheinschnitt grundsätzlich nicht 

hätte bewilligt werden können, da darunter eine bewohnte Fläche mit 

Flachdach entstanden wäre.

Betreffend Dachkonstruktion brachte die Beschwerdeführerin vor, im Da-

chraum des bewilligten Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung wie auch 

des Alternativprojektes befinde sich ein Estrichraum als durch die Dach-

schräge entstehender Dachraum. Beidseitig weise dieser eine Kniestock-

höhe von 1.10 m auf. Durch die Dachschräge erhöhe sich die Raumhöhe 

auf maximal 1.795 m, gemessen ab Unterkant der Dachsparren. Die 

Dachsparren seien beim Dachfirst konstruktiv durch eine Bügelstrebe 

verbunden. Somit laufe die Dachsparrenkonstruktion nicht in einen Spitz 

zu, sondern weise auf Maximalhöhe des Raums (1.795 m) auf einer Brei-

te von 1.3 m eine waagrechte Sparrenkonstruktion auf. Diese solle laut 

Plänen nicht verschalt werden.

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Betreffend Wasseranschluss hielt die Beschwerdeführerin fest, es sei 

heute das Wasser- und Abwassergesetz vom 30. November 2008 (WAG) 

der Gemeinde massgebend. Nach Art. 4 Abs. 1 WAG bestimme die Ge-

meinde die Anschlussstelle und die Art des Anschlusses. Nach Abs. 2 sei 

für jedes Grundstück ein eigener Anschluss zu erstellen. Somit sei für die 

auf Parzelle 1739 bewilligten beiden Bauten, nämlich das Einfamilienhaus 

und das Nebengebäude (Hallenbad), ein einziger Anschluss zu erstellen.

6. Mit Vernehmlassung vom 31. Oktober 2017 beantragte die Gemeinde 

X._____ (Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. 

Betreffend Flachdach/Terrasse verwies sie auf das kommunale Bauge-

setz. Nach Art. 42 Abs. 1 BG seien Flachdächer grundsätzlich verboten, 

mit Ausnahme von Art. 42 Abs. 4 BG, wonach für Nebenbauten Flach- 

und Pultdächer zulässig seien. Nebenbauten seien nach Art. 39 BG nicht 

für Wohnbauten vorgesehen. Somit handle es sich bei Art. 42 Abs. 4 BG 

in Verbindung mit Art. 39 BG nicht nur um eine ästhetische Bauvorschrift, 

sondern um eine Vorschrift, die grundsätzlich Flachdächer nicht zulassen 

wolle. Es sei auch nicht nötig, dass der Gesetzestext den Begriff "Flach-

dach" weiter definiere, da Art. 42 Abs. 1 BG eine Dachneigung vorschrei-

be. Die Baubehörde habe diese Konstruktion zu Recht als unzulässiges 

Flachdach qualifiziert. Überdies sei das ganze Gebäude ästhetisch be-

scheiden. An das Haus werde ein relativ plumper Kasten angehängt, der 

dem Gebäude nicht zum Vorteil gereiche.

Betreffend Dachkonstruktion wurde ausgeführt, im Dachgeschoss sei eine 

äusserst ungewöhnliche Sparrenkonstruktion im Giebelbereich vorgese-

hen, um die Raumhöhe über der Dachgeschossfläche auf 1.795 m 'künst-

lich' zu reduzieren. Die Baubehörde bezweifle, dass diese Konstruktion 

auch so ausgeführt werden könne. Zwar treffe zu, dass, wenn die Aus-

führung des Dachfirstes wie geplant geschehe, die darunter liegenden 

Flächen nicht zur AZ-pflichtigen Fläche gehörten. Weil die Baubehörde 

davon überzeugt sei, dass die Beschwerdeführerin den Dachstuhl kon-

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ventionell (in einen Spitz auslaufende Sparren) erstellen werde, habe sie 

die darunter liegende Fläche vorsorglicherweise als AZ-pflichtig qualifi-

ziert. Die Beschwerdeführerin berufe sich immer dann auf Gesetze, wenn 

es ihr gerade passe. 

Betreffend Wasseranschluss wurde vorgebracht, es stimme, dass betref-

fend Wasseranschlüsse Art. 4 WAG gelte. Der Entscheid der Baubehörde 

sei aber richtig. Art. 4 WAG halte fest, dass die Gemeinde die Anschluss-

stelle und die Art des Anschlusses bestimme. Art. 4 Abs. 2 WAG bestim-

me, dass für jedes Grundstück ein eigener Anschluss zu erstellen sei. Im 

letzten Satz dieses Absatzes stehe, dass "bei Teilung von Grundstücken 

für jeden Teil ein eigener Anschluss vorgeschrieben werden" könne. Mit 

Teilung sei nicht nur eine Parzellenteilung, sondern auch eine faktische 

Aufteilung des Grundstückes in zwei Teile für zwei Gebäude wie hier ge-

meint. Die Beschwerdeführerin habe selbst in diesem Sinne eine Teilung 

der Bauparzelle vorgenommen. Für die beiden Gebäude sei je ein Bau-

gesuch eingereicht und separat bewilligt worden. Auch technisch mache 

die Auflage Sinn, denn bei Störungen in der Wasserversorgung sei von 

Vorteil, wenn jedes Gebäude über einen separaten Anschluss verfüge.

7. Am 13. Dezember 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren 

Anträgen fest.

Art. 42  Abs. 4 BG sei eine reine Ästhetikbestimmung. Dies ergebe sich 

aus PVG 1991 Nr. 15 und Art. 42 Abs. 1 BG. Dieser sei bezüglich Dach-

form eine Konkretisierung von Art. 43 Abs. 1 BG. Es gebe keinen Zu-

sammenhang zwischen Flachdachverbot (Art. 42 Abs. 4 BG) und Aus-

schluss von Wohn- und Schlafräumen in Nebenbauten (Art. 39 Abs. 2 

BG). Das bewilligte Einfamilienhaus habe ein Giebeldach und an keiner 

Stelle ein Flachdach. Das von der Gemeinde gemeinte Flachdach sei ei-

ne Terrasse, welche den Eingangsbereich der Einliegerwohnung gemäss 

Baugesuch 2017-0059 bzw. einen Gartengeräteraum (Alternativprojekt 

2017-0066) überdeckte. Bauästhetisch unterschieden sich die beiden 

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Projekte nicht. Es sei widersprüchlich, wenn die Baubehörde das Alterna-

tivprojekt bewillige, aber die identische Gestaltung des Einfamilienhauses 

mit Einliegerwohnung als Verstoss gegen das Flachdachverbot qualifizie-

re. Nur der Umstand, dass das Alternativprojekt keine Wohn- und 

Schlafräume aufweise, mache dieses nicht zu einem Nebenbau gemäss 

Art. 39 Abs. 2 BG. Die Sparrenkonstruktion mit einer Queranbindung der 

Sparren sei konstruktiv bedingt und eine in der Holzbaukunde gängige 

Bautechnik. Nach Art. 4 Abs. 2 BG sei pro Grundstück und nicht pro Ge-

bäude ein Anschluss zu erstellen. Hier sei keine Grundstücksteilung be-

absichtigt. Der Neubau des Hallenbades sei als Nebenbau beantragt und 

auch als solcher bewilligt worden (Baugesuch 2017-0063). Zudem wäre 

es jederzeit möglich, das Grundstück aufzuteilen, so dass latent stets eine 

faktische Teilung bestünde. Die Beschwerdegegnerin verweise für das 

Vorliegen einer faktischen Teilung darauf, dass die Beschwerdeführerin 

für das Einfamilienhaus und das Hallenbad je ein separates Baugesuch 

eingereicht habe. Dies habe die Beschwerdeführerin jedoch nicht aus ei-

genem Antrieb getan, sondern weil das Bauamt dies in Ziff. 3 des Merk-

blattes für Baueingaben so vorschreibe und auf Anfrage ausdrücklich 

darauf bestanden habe. Würde der separate Anschluss des Gebäudes 

aus technischen Überlegungen Sinn machen, müsste der Gesetzgeber 

Art. 4 des WAG entsprechend revidieren. Gesetzwidrige Auflagen seien 

hingegen unzulässig und müssten daher aufgehoben werden. 

8. Am 26. Januar 2018 erklärte die Beschwerdegegnerin ihren Verzicht auf 

die Einreichung einer Duplik.

Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit 

erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt sind hier die drei Baubewilligungen vom 8./18. August 

2017, worin die Beschwerdegegnerin das Stammprojekt (Baugesuch 

2017-0059; EFH mit Einliegerwohnung), das Hallenbadprojekt (Bauge-

such 2017-0063; Nebengebäude) wie auch das Alternativprojekt (Bauge-

such 2017-0066; EFH ohne Einliegerwohnung/mit Gartengeräteraum) le-

diglich unter bestimmten Bedingungen und Auflagen genehmigte. Mit den 

Bauauflagen in Ziff. b24, b25 und d5 konnte sich die Beschwerdeführerin 

nicht einverstanden erklären, weswegen sie dagegen am 22. September 

2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhob und die Aufhebung der 

bemängelten Bauauflagen beantragte. Beschwerdethema ist folglich die 

Rechtmässigkeit der angefochtenen Bauauflagen/Baueinschränkungen.

2. Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhe-

bung oder Änderung hat. Berührt ist eine beschwerdeführende Person  

dann, wenn sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betrof-

fen ist und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum 

Streitgegenstand steht (BGE 139 II 279 E.2.3). Ein schutzwürdiges Inter-

esse liegt vor, sofern die tatsächliche oder rechtliche Situation der Be-

schwerdeführerin durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens beein-

flusst werden kann (BGE 137 II 30 E.2.2.2 und 139 II 279 E.2.2). Nach 

Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 Tagen 

seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht 

einzureichen. Im konkreten Fall ist nachvollziehbar, dass die Beschwerde-

führerin durch die angefochtenen Bauauflagen bezüglich AZ-Berechnung 

im Dachgeschoss, der Unzulässigkeit der 'Überdachungskonstruktion' im 

Erdgeschoss (hier Flachdach oder Terrasse; im Eingangsbereich zur Ein-

liegerwohnung) sowie der verfügten Wasseranschlusspflichten nachteilig 

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berührt wird, da ihr so weniger anrechenbare Geschossfläche (kleinere 

Nutzungsfläche) im Dachgeschoss zur Verfügung stünde, das äussere 

Erscheinungsbild im Erdgeschoss verändert würde und mit Mehrkosten 

bei zwei Wasseranschlüssen anstatt nur eines Wasseranschlusses für die 

Gebäude auf Parzelle 1739 zu rechnen ist. Der Beschwerdeführerin ist 

deshalb ein schutzwürdiges Interesse an der Überprüfung der angefoch-

tenen Bauauflagen zuzubilligen. Die Beschwerde ist auch frist- und form-

gerecht innerhalb der 30-tägigen Rechtsmittelfrist seit Mitteilung der ange-

fochtenen Baubewilligungen beim Verwaltungsgericht erhoben worden, 

womit die Voraussetzungen nach Art. 38 VRG (Mindestinhalt/Aufbau der 

Rechtsschrift), Art. 50 (Anfechtungsbefugnis) und Art. 52 VRG (Fristwah-

rung) allesamt erfüllt wurden und auf die Beschwerde eingetreten wird.  

3.1. In materieller Hinsicht gilt es vorab auf die massgeblichen Bauvorschriften 

im kommunalen Baugesetz (BG) der Beschwerdegegnerin sowie die dazu 

allenfalls bereits ergangene Rechtsprechung des streitberufenen Verwal-

tungsgerichts hinzuweisen und auf die sich hier stellenden Rechtfragen 

betreffend Abgrenzung eines verbotenen Flachdachs oder einer zulässi-

gen Terrasse im EG, betreffend Erfassung und Bewertung der geplanten 

Dachkonstruktion im DG und bezüglich Regelung des Wasseranschlus-

ses bei Neubauten auf ein- und derselben Parzelle 1739 konkret Bezug 

zu nehmen. Diese Fragen sind hiernach zu klären und zu entscheiden.

3.2. Nach Art. 37 Abs. 1 BG gilt als anrechenbare Geschossfläche (aGF) die 

Summe aller oberirdischen und unterirdischen Geschossflächen inklusive 

ihrer Erschliessungsflächen (Treppen, Korridore etc.), in Haupt-, An- und 

Nebenbauten. Im Dachgeschoss werden Flächen über denen die lichte 

Höhe weniger als 1.80 m beträgt, nicht gerechnet. Laut Art. 42 Abs. 1 BG 

hat sich die Dachgestaltung den ortsüblichen Formen und Materialien an-

zugleichen. Es gilt eine Dachneigung von 17-26°, in den Kernzonen 20-

35° (360° Teilung). Diese Dachgestaltungsvorschrift bedeutet offenkundig 

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ein Flachdachverbot für Hauptbauten in der betreffenden Gemeinde. Laut 

Art. 42 Abs. 4 BG sind Flach- und Pultdächer nur für Nebenbauten zuläs-

sig. Die Baubehörde kann beim Vorliegen wichtiger Gründe Ausnahmen 

gestatten, wenn es das öffentliche Interesse zulässt. Im konkreten Fall ist 

von der Beschwerdegegnerin unwidersprochen geblieben, dass der heu-

tige Art. 42 BG – soweit hier mit Abs. 1 und Abs. 4 von Bedeutung – dem 

ehemaligen Art. 66 aBG derselben Beschwerdegegnerin entspricht. Die 

Ermittlung der Bedeutung dieser Bestimmung bildete bereits Gegenstand 

eines früheren Gerichtsurteils (s. PVG 1991 Nr. 15). Dort wie hier war und 

ist unbestritten, dass es sich beim in Frage stehenden Gebäudeteil nicht 

um eine Nebenbaute handelt, auf welcher ein Flachdach gemäss Art. 42 

Abs. 4 BG zulässig wäre, sondern um ein Hauptgebäude (EFH mit/ohne 

Einliegerwohnung), für das nach Art. 42 Abs. 1 BG nur mehr oder weniger 

steile Giebeldächer mit einer entsprechender Dachneigung statthaft sind. 

Wie im zitierten Gerichtsurteil drehte sich der Streit damals wie heute bei 

den Baugesuchen 2017-0059 und 2017-0066 einzig um die Frage, ob ein 

gemäss Art. 42 Abs. 1 BG unzulässiges Flachdach oder eine unbestritte-

nermassen zulässige Terrasse (vgl. auch Art. 37 Abs. 2 lit. e BG) vorliegt.

3.3. Sinn und Zweck von Art. 42 BG ist nach dem Gesagten, die Baufreiheit in 

der Dachgestaltung einzuschränken. Bei mehrgeschossigen Bauten sol-

len keine flachen Gebäudeabschlüsse vorkommen. Eine Dachform bei ei-

ner mehrgeschossigen Baute soll dann unzulässig sein, wenn der opti-

sche Eindruck erweckt wird, es handle sich um ein Flachdach. Es kommt 

somit weniger auf die Funktion des Gebäudeteils als vielmehr auf dessen 

äusseres Erscheinungsbild an. Als Flachdach bei einer mehrgeschossi-

gen Baute war in jenem Entscheid eine grossflächige Dachterrasse zu be-

trachten, die vom Hauptdach nicht abgedeckt wurde. Eine solche nimmt 

danach für den unvoreingenommenen Betrachter das Bild eines Flachda-

ches an. Demgegenüber ist dies danach dort nicht der Fall, wo weite Teile 

einer Terrasse vom Hauptdach abgedeckt sind - man spricht dann von ei-

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ner gedeckten Terrasse - und lediglich ein kleiner, untergeordneter 

Flächenanteil der Terrasse unter dem freien Himmel liegt. Im publizierten 

Urteil R 354/91 vom 28. August 1991 (PVG 1991 Nr. 15) stellte das Ge-

richt für die Beurteilung, ob es sich um eine zulässige Terrasse oder ein 

unzulässiges Flachdach handle, demnach auf die Überdeckung der fragli-

chen Fläche durch das Hauptdach ab. Beim vorliegenden Projekt 2017-

0059 deckt das Hauptdach unbestritten nur einen kleinen Teil der fragli-

chen Fläche oberhalb des Eingangsbereichs der Einliegerwohnung ab. 

Indessen ist die fragliche Fläche oberhalb des Eingangsbereichs der Ein-

liegerwohnung optisch und auch funktional – wobei die Funktion hier al-

lerdings nur von minderer Bedeutung ist – Bestandteil der aus dem 

Grundrissplan Obergeschoss ersichtlichen Terrasse, welche einerseits 

über dem im Erdgeschoss befindlichen gedeckten Sitzplatz und anderer-

seits über dem im Erdgeschoss befindlichen Eingangsbereich der Einlie-

gerwohnung gemäss Grundrissplan Erdgeschoss liegt. Diese Terrasse 

wird ihrerseits von der im Dachgeschoss befindlichen weiteren Terrasse 

überdeckt. Somit liegt hier optisch der Eindruck einer – zwar nicht vom 

Hauptdach, sondern von der oberen Terrasse im Dachgeschoss abge-

deckten – Terrasse vor (vgl. zum Ganzen: Schnittplan A laut Baugesuch 

2017-0059 mit Vermerk [rot] – Bitte Korrektur beachten s. Auflage b25; 

Fassadenplan Südfassade laut BG 2017-0059 sowie Grundrissplan Erd-

geschoss laut BG 2017-0059 mit jeweils identischen Korrekturvermer-

ken). Es handelt sich also im konkreten Fall nicht um ein für das Haupt-

gebäude gemäss Art. 42 Abs. 1 BG unzulässiges Flachdach, sondern um 

eine zulässige Terrasse in einem mehrgeschossigen Gebäude. Die Be-

schwerde ist infolgedessen diesbezüglich gutzuheissen und die angefoch-

tene Bauauflage unter Ziff. b25 der Baubewilligung 2017-0059 aufzuhe-

ben.

3.4. Zur Würdigung der Dachkonstruktion gestützt auf Art. 37 Abs. 1 BG gilt es 

klarzustellen, dass die Dachkonstruktion, die unter anderem auch bewirkt, 

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dass dieser Dachraum von 11.83 m2 (1.3 m x 9.10 m) weniger als 1.80 m 

hoch ist, technisch möglich und zweckdienlich ist. Die Beschwerdegegne-

rin zweifelt aber daran, ob die Konstruktion auch wie beabsichtigt ausge-

führt wird und hat deshalb die Fläche von 11.83 m2 mittels Auflage für an-

rechenbar erklärt. Dieses Vorgehen ist nicht korrekt. Richtig wäre gewe-

sen, dass die Beschwerdegegnerin die gewählte, von ihr grundsätzlich 

nicht beanstandete Konstruktion bewilligt und anlässlich der Abnahme der 

fertiggestellten Dachbaute überprüft, ob die Konstruktion wie vorgesehen 

ausgeführt wurde. Ist dies nicht der Fall, hat die Beschwerdegegnerin 

nach Art. 60 ff. KRVO (Kontrolle der Bauausführung, Bauabnahme, Ver-

halten bei Feststellung von baurechtswidrigen Zuständen) vorzugehen. 

Folglich ist die Beschwerde auch in diesem Rügepunkt gutzuheissen und 

jeweils Ziff. b24 der Baubewilligungen 2017-0059 und 2017-0066 aufzu-

heben. Im Übrigen ist festzustellen, dass – vorbehältlich des Resultats der 

Bauabnahme – das bewilligte Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung 

(Stammprojekt gemäss Baugesuch 2017-0059 mit Erstwohnungen) auf 

Parzelle 1739 eine anrechenbare Geschossfläche (aGF) von 253.34 m2 

(vgl. Ausnützungsberechnung laut BG 2017-0059) und das bewilligte Ein-

familienhaus ohne Einliegerwohnung (Alternativprojekt gemäss Bauge-

such 2017-0066 mit Gartengeräteraum) auf Parzelle 1739 eine aGF von 

172.04 m2 (vgl. Ausnützungsberechnung laut BG 2017-0066) aufweisen. 

3.5. Nach Art. 4 Abs. 1 des kommunalen Wasser- und Abwassergesetzes vom 

30. November 2008 (WAG) bestimmt die Gemeinde (Beschwerdegegne-

rin) die Anschlussstelle und die Art des Anschlusses. Gemäss Art. 4 Abs. 

2 WAG ist für jedes Grundstück ein eigener Anschluss zu erstellen. Die 

Baubehörde kann Ausnahmen verfügen oder auf Gesuch hin bewilligen. 

Bei Teilung von Grundstücken kann für jeden Teil ein eigener Anschluss 

vorgeschrieben werden. Der Wortlaut wie auch die Formulierung von Art. 

4 Abs. 2 WAG sind unmissverständlich, ist doch klarerweise von eigenem 

Anschluss pro Grundstück (und nicht pro Gebäude) die Rede und kommt 

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nur bei Teilung eines Grundstücks die Vorschrift zum Zuge, wonach erst 

dann für jeden Parzellenteil ein eigener Anschluss vorgeschrieben wird. 

Die Baubehörde kann allerdings Ausnahmen verfügen oder auf ausdrück-

lichen Wunsch eine andere Lösungsvariante  bewilligen. Nach Auffassung 

des streitberufenen Gerichts liegt hier jedoch unbestritten kein irgendwie 

gearteter Ausnahmetatbestand vor, so dass eben auch keine berechtigte 

Veranlassung besteht, vom gesetzlich verankerten Grundsatz (pro Grund-

stück ein Wasseranschluss) nach Art. 4 Abs. 2 WAG abzuweichen. Eine 

Teilung der Parzelle 1739 (Abparzellierung mit Pflicht für jeweils eigenen 

Anschluss) steht vorliegend (recte) ebenfalls nicht zur Diskussion. Die von 

der Beschwerdegegnerin ins Spiel gebrachte "tatsächliche" Teilung ist ei-

ne blosse Behauptung. Die Einreichung von separaten Gesuchen ist im 

Merkblatt 'Baueingaben' der Beschwerdegegnerin in Ziff. 3 explizit vorge-

schrieben (vgl. dazu beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 8). Danach ist 

bei Eingaben, welche mehr als ein Gebäude umfassen, für jedes Gebäu-

de ein separates Baugesuch einzureichen – was aus Sicht des überge-

ordneten Rechtes (vgl. Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden 

[KRG]; BR 801.100) nicht zwingend notwendig wäre. Aus der Einreichung 

dreier separater Baugesuche (BG 2017-0059, 2017-0063 und 2017-0066) 

kann die Beschwerdegegnerin vorliegend daher nichts zu ihren Gunsten 

herleiten. Auch die von der Beschwerdegegnerin weiter vorgebrachte Be-

gründung, technisch mache die Auflage Sinn, denn bei Störungen in der 

Wasserversorgung sei von Vorteil, wenn jedes Gebäude über einen eige-

nen Wasseranschluss verfüge, ist nicht stichhaltig. Sowohl ein Leitungs-

defekt im Hauptwasserstrang (z.B. für Quertiererschliessung) wie auch in 

den einzelnen Nebensträngen (für unmittelbaren Haus- bzw. Gebäudean-

schluss) würde – zumindest kurzfristig – immer zu einer Unterbrechung 

und Abstellung sämtlicher Wasserleitungen vor Ort führen, um so die 

Schadensursache genau eruieren und lokalisieren und danach sofort die 

erforderlichen Sanierungsmassnahmen treffen zu können. Ein Unter-

schied betreffend Aufrechterhaltung/Gewährleistung der Wasserversor-

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gung für ein- und dasselbe Grundstück 1739 mit einem oder zwei Gebäu-

den (Hauptbaute EFH mit/ohne Einliegerwohnung zzgl. Nebenbaute mit 

Hallenbad) ist für das Gericht deshalb nicht erkennbar und sachlich auch 

nicht gerechtfertigt. Bezeichnenderweise begründet die Beschwerdegeg-

nerin ihre Auffassung diesbezüglich auch nicht weiter. Es bleibt insbeson-

dere unklar, von welchen möglichen Störungen die Beschwerdegegnerin 

spricht bzw. in der Bauauflage gemäss Ziff. d5 ausgeht. Liegt nämlich ei-

ne Störung der Hauptleitung ausserhalb des Anschlusses des vorliegen-

den Bauvorhabens vor, ist es ohne Bedeutung, ob ein oder zwei Haus- 

bzw. Gebäudeanschlüsse vorhanden sind. Auch wenn die Störung inner-

halb der jeweiligen Gebäudeanschlüsse liegt, ist ein Unterbruch der Was-

serversorgung angesichts der möglichen Kosteneinsparungen bei der Er-

stellung und dem Betrieb bloss eines anstatt zweier Wasseranschlüsse 

nicht dazu geeignet, entgegen dem klaren Gesetzeswortlaut von Art. 42 

Abs. 2 WAG zwei Anschlüsse rechtsverbindlich mittels entsprechender 

Bauauflage zu verfügen. Die Beschwerde ist daher auch in diesem Rüge-

punkt gutzuheissen und damit jeweils die Ziff. d5 in den Baubewilligungen 

2017-0059, 2017-0063 und 2017-0066 ersatzlos zu streichen. Die bean-

tragte gerichtliche Feststellung, dass für Parzelle 1739 lediglich eine ein-

zige Anschlussleitung beim Abgang von der Hauptleitung erstellt werden 

muss, erübrigt sich damit, weil sie sich – wie oben ausgeführt – ohnehin 

bereits aus dem Gesetz selbst - direkt aus Art. 4 Abs. 2 WAG - ergibt.

4.1. Die angefochtenen Baubewilligungen sind daher bezüglich der verfügten 

Bauauflagen in Ziff. b24, Ziff. b25 und Ziff. d5 allesamt nicht rechtmässig 

und aufzuheben, was zur kompletten Gutheissung der Beschwerde vom 

22. September 2017 in sämtlichen gerügten Beschwerdepunkten führt.

4.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG der inhaltlich vollständig unterliegenden Beschwerde-

gegnerin aufzuerlegen.

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4.3. Aussergerichtlich hat die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführerin 

nach Art. 78 Abs. 1 VRG für die 'notwendig verursachten Kosten' ange-

messen zu entschädigen. Es kann dafür auf die Honorarnote des Anwalts 

der Beschwerdeführerin vom 5. Februar 2018 über Fr. 4'390.60 (beste-

hend aus: Zeit- und Arbeitsaufwand 17.8 Std. à Fr. 220.-- [Fr. 3'868.30 + 

Fr. 55.-- = Fr. 3'923.30] plus Spesen [Fr. 128.90 + Fr. 13.30 = Fr. 142.20] 

zzgl. 8 % MWST bis 31.12.2017 [Fr. 319.80] sowie 7.7 % MWST ab 

01.01.2018 [Fr. 5.30]) abgestellt und diese Kostennote unverändert über-

nommen werden. Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin 

also im Umfang von Fr. 4'390.60 (inkl. MWST) für die verfahrensbedingt 

entstandenen Parteikosten finanziell zu entschädigen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird vollumfänglich gutgeheissen.  

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 320.--

zusammen Fr. 3‘320.--

gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu-

stellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich hat die Gemeinde X._____ A._____ mit insgesamt     

Fr. 4'390.60 (inkl. MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

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5. [Mitteilungen]