# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1b28727b-58e2-5b82-a8ae-78bdab2ed228
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2001-09-13
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 13.09.2001 12.2001.112
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2001-112_2001-09-13.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2001.00112

  	
  Lugano

  13 settembre
  2001/dp

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La
  seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi, presidente 

  Chiesa e Rusca

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

  

 

 

sedente
per statuire in materia di locazione nella causa - inc. no. SF.2001.00085 della
Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - e più precisamente sull'istanza di
sfratto 3 aprile 2001 promossa da

 

	
   

  	
  __________ 

  rappr. dall'avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________

  rappr. dallo studio legale __________ __________ 

   

  

nonché
sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 26 marzo 2001
innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano da 

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dallo studio legale __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall'avv. __________ 

   

  

 

sulle
quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 18 luglio 2001,
con cui ha dichiarato irricevibile l'istanza di contestazione della disdetta,
siccome tardiva, e, in accoglimento dell'istanza di sfratto, ha fatto ordine a
__________ di liberare entro 10 giorni dall'intimazione di quel giudizio, lo
stabile di 6 piani sito in __________ a __________;

 

appellante
__________ con atto di appello 30 luglio 2001, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di dichiarare inefficace la disdetta 19 febbraio
2001 e con ciò di respingere l'istanza di sfratto, protestando spese e
ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre la
controparte, con osservazioni 31 agosto 2001, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;

 

richiamato
il decreto 31 luglio 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;

 

letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

 

 

 

ritenuto

 

 

in
fatto:

 

                                          A.  __________
conduce in locazione, a far tempo dal 1° luglio 1998, lo stabile di 6 piani in
__________ a __________, di proprietà del dott. __________ (doc. A). Il
contratto tra le parti prevedeva il pagamento di una pigione di fr. 150'000.--
annui, pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 37'500.-- (doc. A), somma
in seguito adeguata in funzione dell'indice nazionale dei prezzi al consumo
(doc. C). 

 

 

                                          B.  Il
9 gennaio 2001 il locatore ha diffidato ex art. 257d CO la conduttrice a pagare
entro 30 giorni la pigione relativa al primo trimestre 2000 (recte: 2001), pari
a fr. 37'995.50 (doc. E). La somma in questione non essendo stata interamente
soluta nel termine assegnato, il 19 febbraio 2001 egli le ha significato la
disdetta straordinaria del contratto con effetto al 31 marzo 2001 (doc. F). Da
qui la presente causa.

 

 

                                          C.  Il
3 aprile 2001 il dott. __________ (in seguito: istante), rilevando come l'ente
locato non fosse stato liberato alla scadenza del termine di disdetta, ha adito
la Pretura con un'istanza di sfratto. In precedenza, il 26 marzo 2001
__________ (in seguito: convenuta) aveva provveduto a contestare avanti
all'Ufficio di conciliazione la disdetta, evidenziando come in realtà essa non
si trovasse assolutamente in mora, la pigione essendo stata compensata dalle
opere di miglioria da lei eseguite nell'ente locato per fr. 210'873.93 (doc.
4), fermo restando inoltre che la disdetta era da annullare in quanto abusiva,
essendo stata chiaramente significata per ritorsione rispettivamente nel
termine di protezione triennale di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. e CO. 

                                               In
applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta
al giudice dello sfratto.

                                               

 

                                          D.  Con
il giudizio qui impugnato il Segretario assessore, dopo aver indicato i motivi
che lo avevano indotto a rifiutare l'assunzione delle prove offerte dalla
convenuta, ha innanzitutto accertato che l'istanza di contestazione della
disdetta era tardiva, il che impediva di entrare nel merito delle censure avanzate
giusta l'art. 271a CO. Escluso che la convenuta potesse prevalersi in concreto
dell'eccezione di compensazione, di cui in effetti si era avvalsa solo dopo la
scadenza del termine di 30 giorni dalla notifica della diffida, il giudice di
prime cure ha pertanto concluso per la validità della stessa ed il benfondato
dell'istanza di sfratto.

 

 

                                          E.  Con
l'appello che qui ci occupa la convenuta chiede, previa assunzione delle prove
rifiutate dal primo giudice, la riforma del querelato giudizio nel senso di dichiarare
inefficace la disdetta e con ciò di respingere l'istanza di sfratto.

                                               L'appellante
censura innanzitutto la decisione con cui il Segretario assessore aveva escluso
che essa potesse prevalersi dell'eccezione di compensazione: il primo giudice
aveva in effetti misconosciuto che essa aveva già sollevato verbalmente
l'eccezione in epoca precedente, mentre era del tutto infondato l'argomento
sviluppato in via abbondanziale secondo cui l'eccezione andava in ogni caso
disattesa in quanto il credito posto in compensazione non era incontestato, non
risultando da un riconoscimento di debito o da una decisione giudiziale. La
disdetta era in ogni caso da annullare, siccome abusiva, in quanto significata
proprio in seguito alla volontà della convenuta di compensare i propri crediti.
Il termine di 10 giorni assegnato dal primo giudice per liberare l'ente locato
era infine eccessivamente breve, per potervi ragionevolmente dar seguito.

 

 

                                          F.  Delle
osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.

 

 

 

Considerando

 

 

in
diritto:

 

                                          1.   Il
conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art.
257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo
insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una
violazione contrattuale, in particolare perché la pigione è stata validamente
compensata, poiché il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a
ridurre il corrispettivo, oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso
l’Ufficio di conciliazione in applicazione dell’art. 259g CO (Higi, Zürcher Kommentar, ad art.
257d CO N. 13-16; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed, ad art. 257d
CO N. 17-23). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli
arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro
lo stesso il conduttore deve pertanto operare il relativo versamento (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N.
12; SVIT, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di
compensazione (DTF 119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la
riduzione della pigione (Higi,
op. cit., ad art. 257d CO N. 15; Züst,
Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, p. 177), oppure
effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO (IICCA 7
settembre 1994 in re I. SA/T. SA, 5 dicembre 1994 in re C. SA/T., 28 novembre
1996 in re P./M. SA, 17 febbraio 1997 in re F./R. SA).

 

                                               Nel
caso di specie la convenuta pretende di aver dichiarato verbalmente la compensazione
ben prima della scadenza del termine di diffida di 30 giorni e in questa sede
preliminarmente chiede pertanto l'assunzione di tutta una serie di prove, in
particolare testimoniali, che attesterebbero per l'appunto i tempi e le
modalità di tale dichiarazione rispettivamente il consenso della controparte
all'esecuzione delle opere oggetto della compensazione e il valore di queste
ultime. La richiesta assunzione di prove non può tuttavia trovare accoglimento,
l'esito della lite non essendo in ogni caso diverso nemmeno nel caso in cui la
convenuta avesse eventualmente provato tutte quelle circostanze fattuali (cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano
2000, m. 1 segg. ad art. 184).

                                               La
pretesa che essa pone in compensazione si riferisce pacificamente ad opere di
miglioria da lei eseguite - non è dato sapere se con o senza il consenso dell'istante
- nell'ente locato (doc. 4), ma la parte non si avvede che tale pretesa non può
essere in concreto posta in compensazione ed anzi nemmeno esiste. Contrariamente
a quanto ritenuto dalla parte convenuta, non è l'esecuzione di opere di
miglioria in quanto tale bensì l'esistenza di un aumento di valore dell'ente locato
al termine della locazione che, a determinate condizioni, fa sorgere a favore
del conduttore il diritto ad un'indennità nei confronti del locatore (art. 260a
cpv. 3 CO): se dovuta, l'indennità in questione può pertanto esserlo, e dunque
sarà esigibile, al più presto alla fine della locazione (Higi, op. cit., N. 73 ad art. 260a
CO; SVIT, op. cit., N. 84 ad art. 260-260a CO). È proprio sulla base di
queste considerazioni che la dottrina ha escluso che il conduttore potesse
compensare con una tale indennità eventuali pigioni scadute prima della fine
della locazione (Higi, op.
cit., ibidem; SVIT, op. cit., N. 85 ad art. 260-260a CO), non essendo
per principio possibile una compensazione nel caso in cui la pretesa compensatoria
non sia ancora esigibile (per tanti: Gauch
/ Schluep / Schmid / Rey, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, 7. ed., Zurigo 1998, Vol. II, N. 3350). Ma vi è di più. Nel
contratto di locazione le parti, in deroga all'art. 260a cpv. 3 CO - che è di
natura dispositiva (DTF 124 III 149 consid. 5) - hanno espressamente
pattuito che al termine della locazione al conduttore non era dovuta alcuna
indennità per eventuali modifiche da questi effettuate nell'ente locato
(clausola 6), così che in concreto nemmeno vi era una valida pretesa compensatoria.

 

 

                                          2.   L'appellante
ripropone la tesi secondo cui la disdetta sarebbe in ogni caso da annullare, in
quanto significata proprio in seguito alla sua volontà di compensare i propri
crediti. 

                                               Non
avendo più contestato in questa sede la tardività dell'istanza di contestazione
della disdetta, essa - e l'appellante ne è del resto cosciente (appello p. 4 e
5) - manteneva la facoltà di eccepire la nullità o l'inefficacia della
disdetta, ma di fatto si era preclusa quella di contestare l'annullabilità
della stessa (Cocchi/Trezzini,
op. cit., m. 6 e n. 1042 ad art. 507). L'eventualità di una disdetta-ritorsione,
evocata in concreto dall'appellante, rientrando pacificamente tra i casi di
disdette annullabili, se ne deve concludere che la censura non può essere vagliata
nel merito.

 

 

                                          3.   Quanto
al termine di 10 giorni assegnato dal primo giudice per liberare l'ente locato,
ritenuto eccessivamente breve dall'appellante per potervi ragionevolmente dar
seguito, lo stesso non può essere modificato in questa sede, già per il fatto
che per giurisprudenza il termine per l'abbandono fissato dal giudice ha natura
meramente ordinatoria e non può dunque formare oggetto di impugnativa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad
art. 508). A prescindere da quanto precede, il termine assegnato, che di regola
non deve essere superiore a quanto strettamente indispensabile sul piano
umanitario e pratico (Cocchi/Trezzini,
op. cit., n. 1044 ad art. 508; IICCA 11 marzo 1996 in re S. SA/T.),
appare in concreto consono alla situazione di fatto, la concessione di un
termine superiore contrastando oltretutto con la perentorietà del diritto
federale e la speditezza voluta dal legislatore cantonale (Cocchi/ Trezzini, op. cit., m. 1 ad
art. 508; IICCA 27 giugno 1995 in re R. e F./M.). Qualora la convenuta
fosse tuttavia in grado di provare l'esistenza di ragioni elementari di umanità
(quali malattia grave o decesso di un inquilino o di un membro della famiglia,
età avanzata o situazione economica modesta) - ciò che non sembra ora essere il
caso, le difficoltà da essa evocate nel gravame, tra cui la malattia della
subconduttrice __________ ed i problemi per organizzare il trasloco, essendo a
suo dire risolte con la fine del mese di agosto - essa potrà in ogni caso
chiedere all'autorità di esecuzione dello sfratto la concessione, in via
eccezionale, di un breve periodo di moratoria (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 1044 ad art. 508; IICCA
11 marzo 1996 in re S. SA/T., 14 ottobre 1996 in re G. SA/D., 26 giugno 1997 in
re R./P.).

 

 

                                          4.   Ne
discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.

                                               La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede, ridotte, per i
motivi già indicati dal primo giudice, seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

 

 

 

Per i
quali motivi,

richiamati
gli art. 148 CPC e la TG

 

 

dichiara
e pronuncia:

 

                                          I.    L’appello 30 luglio 2001 di __________ è respinto. 

 

 

                                          II.   Le spese della procedura d’appello consistenti in:

 

                                               a)
tassa di giustizia                                      fr.   880.--

                                               b)
spese                                                        fr.     20.--

                                               Totale                                                            fr.   900.--

 

                                               da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 1'000.-- per ripetibili.

 

 

                                          III.  Intimazione a:     -    __________

                                               Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, 

                                               Sezione
4.

 

 

 

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                        
Il segretario