# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ceaf6f94-ae30-5666-bac9-aed102f2d3ee
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-05
**Language:** de
**Title:** Aargau Regierungsrat 05.03.2025 RRB Nr. 2025-000214
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_RR_001_RRB-Nr--2025-000214_2025-03-05.pdf

## Full Text

REGIERUNGSRAT 
 
 

REGIERUNGSRATSBESCHLUSS NR. 2025-000214 

A._____ und B._____, Q._____; Beschwerde vom 22. Januar 2024 gegen den Entscheid des 
Departements Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen)/Gemeinderats 
Q._____ vom 12. Juli 2023/14. Dezember 2023 betreffend Baugesuch der C._____ GmbH für 
Abbruch diverser Gebäude sowie Neubau MFH mit Unterniveaugarage als Arealüberbauung 
auf Parzelle aaa, innerhalb der Bauzone, an der Kxy und am Dorfbach; Gutheissung (Aufhe-
bung des kommunalen Entscheids) 

 

Sitzung vom 5. März 2025 Versand: 11. März 2025 

Sachverhalt 

(…)  

Erwägungen 

1. Institutioneller Ausstand 

Wird der Entscheid eines Departements beim Regierungsrat angefochten, hat das dem Departement 

vorstehende Regierungsratsmitglied beratende Stimme (sogenannter institutioneller Ausstand; § 16 

Abs. 2 Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG] vom 4. De-

zember 2007). Demzufolge hat der Vorsteher des BVU vorliegend lediglich beratende Stimme bezie-

hungsweise befindet sich im institutionellen Ausstand. 

2. Bauvorhaben 

Die Bauherrschaft plant, auf Parzelle aaa ein Mehrfamilienhaus als Arealüberbauung zu erstellen. 

Die Bauparzelle befindet sich gemäss aktueller Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde 

Q._____ (beschlossen von der Gemeindeversammlung am […] und genehmigt durch den Regie-

rungsrat am […]) grösstenteils in der Wohn- und Gewerbezone WG3 (gemäss Gemeinderat 

2'250,33 m2); der südlichste Teil der Parzelle (gemäss Gemeinderat 205,12 m2) befindet sich in der 

Wohnzone W2. Geplant ist eine reine Wohnnutzung mit 13 Wohneinheiten womit die Bestimmungen 

der Wohnzone W3 gelten (vgl. § 6 Abs. 2 BNO). Das Gebäude soll durch einen "Knick in der Mitte" in 

einen nördlichen und einen südlichen Teil gegliedert werden. Das projektierte Gebäude besteht im 

nördlichen Teil aus einem Untergeschoss, einem Erdgeschoss, zwei Obergeschossen und einem At-

tikageschoss. Im südlichen Teil sind zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse 

und ein Attikageschoss projektiert (vgl. angefochtenen Entscheid, S. 6, act. 38). Die Parkierung soll 

in einer Tiefgarage erfolgen, welche über die bereits bestehende Tiefgarage der Nachbarliegenschaft 

auf den Parzellen ccc und bbb erschlossen werden soll.  

 

 

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3. Anwendbares Recht 

Gemäss § 64 Abs. 1 der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 passen die Gemeinden ihre allge-

meinen Nutzungspläne bis spätestens zehn Jahre nach Inkraftsetzung dieser Verordnung an die 

neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der 

Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005 an. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten an-

stelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemei-

nen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994. Die Gemeinde Q._____ hat ihre 

allgemeine Nutzungsplanung noch nicht an die IVHB angepasst, weshalb die Bestimmungen der  

ABauV zur Anwendung kommen. Daran ändert auch nichts, dass die 10-Jahresfrist zur Anpassung 

der Nutzungspläne bereits abgelaufen ist. Bei der 10-Jahresfrist gemäss § 64 Abs. 1 BauV handelt 

es sich lediglich um eine Ordnungsfrist, deren Verstreichen allenfalls eine Ersatzvornahme nach  

§ 14 BauG auslösen könnte. Solange eine solche aber – wie im vorliegenden Fall – nicht ergriffen 

wird, sind, selbst wenn die 10-Jahresfrist abgelaufen ist, weiterhin die Vorschriften der ABauV an-

wendbar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_607/2019 vom 26. August 2020 E. 3.2; RRB Nr. 2023-

000313 vom 27. März 2023 E. 3.2.2). 

4. Rechtliches Gehör 

4.1 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Gemeinderat habe ihren Anspruch auf rechtliches 

Gehör verletzt, indem dieser ihre Stellungnahme vom 13. Dezember 2023 nicht berücksichtigt habe. 

So sei die vom Gemeinderat gesetzte Frist zur Stellungnahme am 13. Dezember 2023 abgelaufen. 

Die Stellungnahme sei tags darauf, das heisst am 14. Dezember 2023, beim Gemeinderat eingegan-

gen. Die Sitzung des Gemeinderats, anlässlich welcher über das Baugesuch entschieden wurde, 

habe jedoch ebenfalls am 14. Dezember 2023 – vermutlich abends – stattgefunden. Der Entscheid 

habe daher offensichtlich bereits im Entwurf vorgelegen, obwohl noch gleichentags mit dem Eingang 

einer Stellungnahme der Beschwerdeführenden habe gerechnet werden müssen. Diese sei dann 

auch nicht berücksichtigt worden, sondern es sei lediglich ergänzt worden, dass durch die Bauherr-

schaft ein kohärenter Plansatz einzureichen sei (vgl. Beschwerde, S. 5 f., act. 68 f.; Replik, S. 4, 

act. 146). 

4.2 

Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom 

18. April 1999 sowie § 22 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aargau (Kantonsverfassung, KV) vom 

25. Juni 1980 haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Das rechtliche Gehör dient einer-

seits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim 

Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung einer Person eingreift. Dazu gehört insbe-

sondere deren Recht, sich vor Erlass des in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache 

zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Be-

weisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken 

oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu 

beeinflussen (BGE 135 I 187 E. 2.2; REGINA KIENER/BERNHARD RÜTSCHE/MATHIAS KUHN, Öffentliches 

Verfahrensrecht, 2. Auflage, Zürich/St. Gallen 2015, N 229). 

4.3 

Der Gemeinderat bestätigt, dass bereits der Entwurf des Entscheids vorgelegen habe, als die Stel-

lungnahme der Beschwerdeführenden eingegangen sei. Die Stellungnahme der Beschwerdeführen-

den sei jedoch anlässlich der Gemeinderatssitzung vom 14. Dezember 2023 geprüft worden. Da 

 

 

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keine inhaltliche Kritik an den Plänen geübt worden sei, habe der Gemeinderat jedoch keine Veran-

lassung gehabt, vom in diesem Zeitpunkt bereits vorliegenden Entscheidentwurf abzuweichen (vgl. 

Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 6 f., act. 120 f.).  

Der Anspruch auf rechtliches Gehör vermittelt einen Anspruch darauf, dass die Entscheidbehörden 

die eingereichten Stellungnahmen zur Kenntnis nehmen und sich mit den darin enthaltenen, ent-

scheidrelevanten Vorbringen auseinandersetzen. Dass bereits ein Entscheidentwurf vorliegt, ist 

nichts Aussergewöhnliches. Ebenso ist nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat sich bereits vor 

Eingang der Stellungnahme der Beschwerdeführenden eine vorläufige Meinung über das Baugesuch 

und die hierzu ergangene Einwendung gebildet hat. Entscheidend ist einzig, dass die Behörde von 

den jeweiligen Stellungnahmen tatsächlich Kenntnis nimmt und die darin enthaltenen Ausführungen 

– soweit sie denn entscheidrelevant sind – bei seiner Entscheidfindung mitberücksichtigt. Dies ist 

vorliegend erfolgt. Die Beschwerdeführenden machten in ihrer Stellungnahme vom 13. Dezember 

2023 im Wesentlichen geltend, es liege kein kongruenter Plansatz vor (vgl. Eingabe der Beschwer-

deführenden vom 13. Dezember 2023 in den kommunalen Vorakten). Diesem Vorbringen begegnete 

der Gemeinderat mit der Auflage, die Bauherrschaft habe vor Baubeginn angepasste Planunterlagen 

einzureichen. Das Vorgehen des Gemeinderats ist daher nicht zu beanstanden, da dieser die Stel-

lungnahme der Beschwerdeführenden vom 13. Dezember 2023 offenkundig nicht nur zur Kenntnis 

genommen, sondern diese bei seiner Entscheidfindung mitberücksichtigt hat. Das Vorbringen der 

Beschwerdeführenden wurde somit gehört und eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Ge-

hör ist nicht ersichtlich.  

5. Gewässerraum 

5.1 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, da in der Gemeinde Q._____ der Gewässerraum in der 

Nutzungsplanung noch nicht umgesetzt sei, gelte der Gewässerabstand von 8 m plus die Gerinne-

sohlebreite. Die Voraussetzungen zur Erteilung einer Bewilligung gemäss Art. 41c Abs. 1 Bst. abis der 

Gewässerschutzverordnung (GSchV) vom 28. Oktober 1998 seien nicht erfüllt. Der Gewässerraum 

sei nicht langfristig eingeengt, es würden Aufwertungsmöglichkeiten bestehen und eine sinnvolle 

Nutzung des Baugrundstücks könne auch ohne Inanspruchnahme des Gewässerraums erfolgen. Es 

würde weder sachlich noch objektiv ein Bedürfnis an der Beanspruchung des Gewässerraums beste-

hen. Eine Baulücke bestehe nicht, da das Baugrundstück überbaut sei und erst nach Rückbau der 

bestehenden Gebäude eine unüberbaute Parzelle vorliegen würde. Eine teilweise Überbauung liege 

ebenfalls nicht vor. Der künftige Gewässerraum habe indes nur eine negative, nicht jedoch eine posi-

tive Vorwirkung; eine Ausnahmebewilligung könne folglich nicht deshalb erteilt werden, weil der ge-

schätzte künftige Gewässerraum weniger breit ausfallen würde. Mit der Übergangsbestimmung von 

Art. 41c Abs. 1 GSchV werde eine Planungszone festgelegt, welche gelte, bis neue Vorschriften 

diese ablösten (vgl. Beschwerde, S. 23 ff, act. 50 ff., Replik, S. 15 ff., act. 135 ff.).  

5.2 

Es ist unbestritten, dass der Gewässerraum in Q._____ noch nicht gemäss Art. 36a des Bundesge-

setzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) vom 24. Januar 1991 um-

gesetzt worden ist. Massgeblich sind daher weiterhin die Übergangsbestimmungen der Gewässer-

schutzverordnung zur Änderung vom 4. Mai 2011. Gemäss diesen ist entlang von Fliessgewässern 

mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite beidseitig ein Gewässerabstand von 8 m plus die Breite der 

bestehenden Gerinnesohle einzuhalten. Da die Gerinnesohlebreite des Dorfbachs 2 m beträgt, ha-

ben Bauten und Anlagen nach den massgeblichen Übergangsbestimmungen demnach gegenüber 

diesem einen beidseitigen Abstand von je 10 m einzuhalten. Dies ist zwischen den Parteien unbe-

stritten. Wie den Plänen zu entnehmen ist, wird dieser Gewässerabstand durch die nordwestliche 

 

 

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Ecke des geplanten Gebäudes um 2,75 m unterschritten. Auch dies ist zwischen den Parteien nicht 

umstritten.  

Gemäss Art. 41c Abs. 1 Bst. abis GSchV können zonenkonforme Anlagen ausserhalb von dicht über-

bauten Gebieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen innerhalb einer Reihe von mehreren über-

bauten Parzellen im Gewässerraum bewilligt werden, wenn keine überwiegenden Interessen entge-

genstehen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Anwendung dieser Bestimmung 

auch bei teilweise überbauten Grundstücken möglich (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_217/2018 vom 

11. April 2019 E. 3.6). Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung ist es, eine Siedlungsentwicklung 

nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung erwünschte städtebauliche Verdichtung zu ermögli-

chen (vgl. Erläuternder Bericht des BAFU vom 20. April 2011, Parlamentarische Initiative Schutz und 

Nutzung der Gewässer [07.492]; Änderung der Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fische-

reiverordnung, S. 15). 

In Bezug auf den Gewässerraum unterscheidet sich das nun zu beurteilende Projekt nicht von dem 

Projekt, das dem Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 2022-001535 vom 30. November 2022 zu-

grunde lag. Gleich wie das nun projektierte Mehrfamilienhaus unterschritt auch das damals projek-

tierte Mehrfamilienhaus den übergangsrechtlich einzuhaltenden beidseitigen Gewässerabstand von 

10 m in der nordwestlichen Ecke um 2,75 m. Im RRB Nr. 2022-001535 vom 30. November 2022 kam 

der Regierungsrat nach einlässlicher Prüfung zum Ergebnis, dass die Vorinstanz für die im Gewäs-

serraum liegende Baute zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt hat. Den Beschwerdeführenden 

ist jedoch beizupflichten, dass den dortigen Erwägungen keine materielle Rechtskraft zukommt. Wie 

die nachfolgenden Ausführungen allerdings zeigen werden, erweist sich das Vorbringen der Be-

schwerdeführenden, die Vorinstanz habe für die Unterschreitung des Gewässerabstands zu Unrecht 

eine Ausnahmebewilligung erteilt, auch bei neuerlicher Prüfung nach wie vor als unzutreffend.  

5.3 

Die Beschwerdeführenden bestreiten zunächst, der Baubereich würde innerhalb einer Reihe von be-

reits überbauten Parzellen liegen, welche den Gewässerraum langfristig einengen würden (vgl. Be-

schwerde, S. 25, act. 48). Dieser Behauptung, welche im Übrigen unsubstantiiert bleibt, kann nicht 

gefolgt werden. Die Bauparzelle liegt inmitten überbauter Parzellen. Der Dorfbach ist im fraglichen 

Bereich offensichtlich stark eingeengt. So befinden sich auf den Parzellen ddd, ggg, hhh, iii und eee 

mehrere Gebäude, welche keinerlei Gewässerabstand einhalten; weitere Gebäude auf diesen Par-

zellen halten lediglich einen Gewässerabstand von 0,5 m bis 3,75 m ein und unterschreiten den Ge-

wässerabstand damit beträchtlich. Gebäude Nr. 34 auf Parzelle eee wurde sogar über den Bach hin-

weg gebaut. Die erst zwischen 2015 und 2018 erstellte Überbauung auf Parzelle fff hält ebenfalls 

keinen Gewässerabstand von 10 m ein, sondern unterschreitet diesen mit einem Abstand von 

3,75 m bis 8,5 m teils deutlich. Ebenfalls unterschreitet das derzeit auf Parzelle aaa bestehende Ge-

bäude Nr. 31 mit einem Gewässerabstand von nur rund 2 m die gesetzlichen Anforderungen deut-

lich. Die Situation des Dorfbachs kann im fraglichen Bereich daher entgegen der Auffassung der Be-

schwerdeführenden ohne Weiteres als eingeengt bezeichnet werden.  

Soweit die Beschwerdeführenden überdies geltend machen, es liege keine Baulücke vor, da die 

Bauparzelle bereits überbaut sei (vgl. Beschwerde, S. 25, act. 48), ist zunächst darauf hinzuweisen, 
dass die Ausnahmebestimmung von Art. 41c Abs. 1 Bst. abis GSchV gemäss bundesgerichtlicher 

Rechtsprechung auch bei teilweise überbauten Parzellen Anwendung finden kann (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 1C_217/2018 vom 11. April 2019 E.3.6.). Im westlichen Bereich von Parzelle aaa be-

findet sich zwischen der Parzellengrenze und den Gebäuden Nr. 30 und 31 eine freie Fläche von gut 

700 m2, was ohne Zweifel der Dimensionierung einer Einzelparzelle entspricht. So entsteht optisch 

der Eindruck einer unüberbauten Parzelle zwischen den Gebäuden Nr. 30 und 31. Die Bauparzelle 

kann daher ohne Weiteres als nur teilweise überbaut angesehen werden, womit die Ausnahmebe-

stimmung von Art. 41c Abs. 1 Bst. abis GSchV entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden 

vorliegend anwendbar ist. Im Übrigen vermag auch deren Vorbringen, die Baulücke entstehe erst 

 

 

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durch den Abbruch der bestehenden Gebäude, nicht zu überzeugen. Die Gebäude, welche abgebro-

chen werden sollen, entsprechen nicht der zonengemäss gewünschten Ausnutzung. Im Rahmen des 

verdichteten Bauens gegen Innen ist es als sinnvoll anzusehen, solche bestehenden Gebäude durch 

Gebäude zu ersetzen, welche die in der jeweiligen Zone zulässigen Masse besser ausschöpfen. Der 

vorgesehene Abbruch erfüllt daher einen gewünschten Zweck und die Gebäude werden mitunter 

nicht einzig abgebrochen, um eine Baulücke zu schaffen und so gezielt von der Ausnahmeregelung 

zu profitieren. 

Vorliegend stehen der Unterschreitung des Gewässerabstands von 10 m zudem keine überwiegen-

den Interessen entgegen. Wie die Abteilung Landschaft und Gewässer BVU überzeugend ausführt, 

ist im betroffenen Bereich des Dorfbachs lediglich von einem eingeschränkten Hochwasserschutz 

auszugehen, da die Hochwassergefährdung beim künstlich angelegten Dorfbach verglichen mit  

einem natürlichen Gewässer weniger hoch ist (vgl. Stellungnahme Abteilung Landschaft und Gewäs-

ser BVU, S. 4, act. 79). Eine Revitalisierung kommt nach überzeugender Ansicht der Abteilung Land-

schaft und Gewässer BVU beim Dorfbach aufgrund der verbauten Situation zudem nur abschnitt-

weise in Betracht, weshalb der Fokus auf einer Aufwertung des Uferbereichs liegen würde und eine 

vorsorgliche Freihaltung eines überbreiten beidseitigen Streifens von 10 m unverhältnismässig sei 

(vgl. Stellungnahme Abteilung Landschaft und Gewässer, S. 2 f., act. 80 f.). Darüber hinaus wurde 

der tatsächlich erforderliche Gewässerraum vorliegend nicht nur für das konkrete Bauprojekt berech-

net, sondern dieser ist bereits im Entwurf der gesamtrevidierten Bau- und Nutzungsordnung der Ge-

meinde Q._____ enthalten. Dieser wurde zweimal durch die zuständigen kantonalen Stellen geprüft, 

wobei der vorgesehene Gewässerabstand für den Dorfbach von 7,25 m zu keinem Zeitpunkt infrage 

gestellt wurde (vgl. Stellungnahme Abteilung Landschaft und Gewässer BVU, S. 3, act. 79). Es be-

steht mit anderen Worten kein Interesse daran, einen Gewässerabstand von 10 m einzuhalten, da 

dieser aufgrund der konkreten Situation überdimensioniert ist. Würde im jetzigen Zeitpunkt die Ein-

haltung eines grösseren Gewässerabstands gefordert, würde faktisch ein zu grosser Gewässerraum 

resultieren. Dies würde dem Ziel des verdichteten Bauens zuwiderlaufen. In diesem Umstand kön-

nen die vom Bundesgericht geforderten objektiven und sachlichen Bedürfnisse gesehen werden, 

welche eine Unterschreitung des Gewässerabstands rechtfertigen (vgl. BGE 139 II 470 E. 4.5). Ob 

eine angemessene Überbauung der Parzelle ohne Eingriff in den Gewässerraum möglich wäre, kann 

daher offenbleiben. Dieses Erfordernis ergibt sich aus dem Grundsatz, dass der Gewässerraum 

möglichst wenig in Anspruch genommen werden soll. Vorliegend ist der tatsächlich erforderliche Ge-

wässerraum bereits bekannt, jedoch kommunal noch nicht verbindlich umgesetzt, woraus sich die 

Situation ergibt, dass zwar in den nach den subsidiären Bestimmungen anzuwendenden Gewässer-

raum eingegriffen wird, nicht jedoch in den bereits berechneten, tatsächlich erforderlichen Gewässer-

abstand. Die Ausnahmebewilligung kann somit erteilt werden.  

5.4 

Zusammenfassend kann demnach festgehalten werden, dass die Vorinstanz für die Unterschreitung 

des übergangsrechtlichen Gewässerabstands zurecht eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c 

Abs. 1 Bst. abis GSchV erteilt hat.  

6. Geschossigkeit 

6.1 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, nur bei gestaffelten und terrassierten Bauten am Hang 

würden Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§ 12 

Abs. 3 ABauV). Es müsse daher einerseits eine Hanglage bestehen und andererseits eine Staffe-

lung. Die Hanglage sei definiert als eine Neigung des gewachsenen Terrains von mehr als 10 % 

(§ 12a ABauV), wobei der gesamte Gebäudegrundriss diese Neigung aufweisen müsse. Eine Staffe-

lung liege vor, wenn der betreffende Bauteil oder Baukörper sich in einem gewissen Masse optisch 

 

 

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verselbstständigt habe. Vorliegend weise nicht der gesamte Grundriss eine Neigung von mehr als 

10 % auf, sondern nur die südliche Haushälfte. In der nördlichen Hälfte liege das Gefälle ostseitig bei 

knapp über 7 % und westseitig unter 6 %. Ebenso liege keine Staffelung vor, es fehle an markant un-

terschiedlichen Gebäudevolumen, Proportionen oder versetzten Anordnungen der verschiedenen 

Gebäudeteile. Es handle sich um eine durchgehend einheitlich gestaltete Baute. Mangels Hanglage 

und Staffelung dürfe das Gebäude das Privileg der Staffelung nach § 12 Abs. 3 BauV (recte: ABauV) 

nicht beanspruchen. Dies führe dazu, dass die Geschossigkeit über das ganze Gebäude zu beurtei-

len sei. Somit weise das Gebäude mit vier Geschossen ein Geschoss zu viel auf und sei in der drei-

geschossigen WG 3 zonenwidrig (vgl. Beschwerde, S. 22 f., act. 51 f.). 

6.2 

Die Hanglage wird in § 12a ABauV definiert als eine Neigung des gewachsenen Terrains von mehr 

als 10 %. Das gewachsene Terrain ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des 

Bodens (§ 13 Abs. 1 Satz 1 ABauV). Kleine Geländeunebenheiten innerhalb des Gebäudegrundris-

ses werden vernachlässigt (§ 13 Abs. 1 ABauV). Gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre-

chung muss grundsätzlich der gesamte Gebäudegrundriss eine Neigung von mehr als 10 % aufwei-

sen (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE] WBE.2006.11 vom 20. Dezember 2006 E. 3.2; vgl. 

auch BVURA.21.417 E. 5.3.2 vom 12. Juli 2022).  

6.3 

Für die Bemessung der Hangneigung kann auf den Plan Situation Höhenlinien 1:500 (vgl. Kommu-

nale Vorakten, Mappe Nr. 2, Dokument Nr. 6) und die dort festgehaltenen Messpunkte des gewach-

senen Terrains abgestellt werden. Diese ergeben bezogen auf die jeweiligen Fassaden beziehungs-

weise Fassadenabschnitte die folgenden Neigungen des gewachsenen Terrains: 

Tabelle: Neigungen des gewachsenen Terrains 

Fassade von Terrainpunkt zu Terrainpunkt Differenz Distanz Neigung 

Südwestfassade 450.22 (Nr. 1) 442.71 (Nr. 4) 7.51 32.22 23.30 % 

 450.22 (Nr. 1) 447.15 (Nr. 2) 3.07 7.91 38.81 % 

 447.15 (Nr. 2) 445.58 (Nr. 3) 1.57 14.57 10.77 % 

 445.58 (Nr. 3) 442.71 (Nr. 4) 2.87 9.74 29.46 % 

      

Südostfassade 447.64 (Nr. 12) 442.97 (Nr. 9) 4.67 27.44 17.01 % 

 447.64 (Nr. 12) 445.30 (Nr. 11) 2.34 8.5* 27.52 % 

 445.30 (Nr. 11) 444.39 (Nr. 10) 0.91 10* 9.1 % 

 444.39 (Nr. 10) 442.97 (Nr. 9) 1.42 9* 15.77 % 

      

Westfassade 442.71 (Nr. 4) 441.12 (Nr. 7) 1.59 28.26 5.62 % 

 442.71 (Nr. 4) 441.75 (Nr. 5) 0.96 9.61 9.98 % 

 441.75 (Nr. 5) 441.29 (Nr. 6) 0.46 14.5 3.17 % 

 441.29 (Nr. 6) 441.12 (Nr. 7) 0.17 4.15 4.09 % 

      

Ostfassade 442.97 (Nr. 9) 441.24 (Nr. 8) 1.73 23.47 7.37 % 

*Diese Masse wurden im Plan Situation Höhenlinien 1:500 abgemessen 

Aus dieser Aufstellung ist ersichtlich, dass nicht auf dem gesamten Gebäudegrundriss eine Neigung 

des gewachsenen Terrains von mehr als 10 % besteht. Betrachtet man den nördlichen und den süd-

lichen Gebäudeteil separat, stellt sich das Bild wie folgt dar: Das gewachsene Terrain weist im Be-

reich des nördlichen Gebäudeteils an keiner Stelle eine Neigung von mehr als 10 % auf. Ebenso 

weist der südliche Gebäudeteil nur in zwei Bereichen die für eine Hanglage geforderte Neigung des 

gewachsenen Terrains auf. Hierbei handelt es sich um den nördlichen Bereich (Messpunkte Nrn. 1 

und 2 beziehungsweise Nrn. 12 und 11) sowie um den Bereich des "Knicks" (Messpunkte Nrn. 3 und 

 

 

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4 beziehungsweise 10 und 9). In der Mitte des südlichen Gebäudeteils flacht das gewachsene Ter-

rain hingegen deutlich ab, was aus den Höhenlinien im Plan "Situation Höhenlinien" ersichtlich ist. 

Entsprechend erreicht das gewachsene Terrain in diesem Bereich zwischen den Messpunkten  

Nrn. 11 und 10 nur eine Neigung von 9,1 %. Zwischen den auf der gegenüberliegenden Seite gele-

genen Messpunkten Nrn. 2 und 3 ergibt sich zwar noch eine Neigung des gewachsenen Terrains 

von 10,77 %. Zu beachten ist jedoch, dass diese beiden – letztlich zufällig gewählten – Messpunkte 

distanzmässig relativ weit auseinander liegen. Auch an dieser Stelle würde sich keine Neigung von 

mehr als 10 % mehr ergeben, würden die Messpunkte nur minimal näher beisammen liegen. Daraus 

ist ersichtlich, dass im Bereich des südlichen Gebäudeteils ebenfalls keine eigentliche Hanglage vor-

liegt. Vielmehr fällt das gewachsene Terrain treppenförmig ab, wobei sich in der Mitte des südlichen 

Gebäudeteils ein Plateau bildet, welches nicht die gesetzlich geforderte Neigung aufweist. Auch im 

Bereich des südlichen Gebäudeteils weist das gewachsene Terrain somit keine Hangneigung von 

mehr als 10 % über den gesamten Grundriss auf. Nach dem Gesagten weist das geplante Gebäude 

somit weder über den gesamten Gebäudegrundriss noch bei einzelner Betrachtung beider Gebäude-

teile eine Neigung von mehr als 10 % auf. Es kann zudem nicht mehr von kleineren Geländeuneben-

heiten gesprochen werden, wenn ein ganzer Gebäudeteil quasi in der Ebene zu liegen kommt (vgl. 

hierzu auch WBE.2006.11 E. 3.2 vom 20. Dezember 2006). Zusammenfassend liegt somit keine 

Hanglage im Sinne von § 12a ABauV vor.  

6.4 

Bereits aufgrund der fehlenden Hangneigung kann somit vorliegend nicht von einer terrassierten 

oder gestaffelten Baute gesprochen werden, womit die Anwendung von § 12 Abs. 3 ABauV bereits 

aus diesem Grund ausscheidet und die Gebäude- und Firsthöhe sowie die Geschosszahl für das Ge-

bäude als Ganzes zu bemessen ist (vgl. BVURA.21.417 E. 5.4 vom 12. Juli 2022). 

Aus prozessualer Vorsicht und der Vollständigkeit halber ist im Übrigen festzuhalten, dass selbst 

wenn eine Hangneigung für eine gestaffelte Bauweise (im Gegensatz zu einer Terrassierung) als 

nicht erforderlich erachtet würde, auch optisch nicht von einer gestaffelten Bauweise gesprochen 

werden kann. Eine Staffelung setzt voraus, dass der betreffende Bauteil oder Baukörper sich in  

einem gewissen Masse optisch verselbstständigt hat, massgeblich muss dabei das äussere Erschei-

nungsbild einer Baute sein (AGVE 2009 S. 154; 1999 S. 215 f. mit Hinweis; VGE vom 9. Dezember 

2002 [BE.2001.00378/BE.2002.00053] S. 17). 

Die Bauherrschaft bejaht die Staffelung, da das Gebäude aufgrund des "Knicks" im Raum unter-

schiedlich angeordnet sei, womit dieses aus einem nördlichen und einem südlichen Baukörper be-

stehe. Die Staffelung zeige sich zudem eindrücklich auf den Fassadenplänen (vgl. Beschwerdeant-

wort Bauherrschaft, S. 10, act. 92). Der Gemeinderat sieht die Staffelung des Gebäudes darin, dass 

die Höhenentwicklung dem Hangverlauf wie bei einem Terrassenhaus folge und die versetzte Anord-

nung der einzelnen Gebäudestufen auf einem baulichen Sachzwang beruhe. Optisch sei das leicht 

ersichtlich und die Staffelung werde durch den angepassten Terrainverlauf unterstrichen (vgl. Be-

schwerdeantwort Gemeinderat, S. 17, act. 109). Sowohl die Bauherrschaft als auch der Gemeinderat 

erachten die für die Annahme einer gestaffelten Bauweise erforderliche optische Verselbstständi-

gung der Bauteile deshalb als gegeben. Zwar ist es zutreffend, dass das Gebäude in der Mitte einen 

"Knick" aufweist und zwei separate Eingänge bestehen, welche funktional zwei Gebäudeteile entste-

hen lassen. Dies allein genügt jedoch nicht, um eine Staffelung anzunehmen, müssen sich die Ge-

bäudeteile hierfür doch optisch in einem gewissen Masse verselbstständigen. Entgegen den Auffas-

sungen der Bauherrschaft und des Gemeinderats ist eine solche optische Verselbstständigung aus 

den Fassadenplänen jedoch gerade nicht ersichtlich. Vielmehr zeigt sich ein einheitlich gestaltetes 

Gebäude. Besonders gut ist die Zusammengehörigkeit aus dem Plan "Materialisierung MFH" (vgl. 

kommunale Vorakten) ersichtlich, welcher die West- sowie die Südwestfassade des geplanten Ge-

bäudes abbildet. Hier zeigt sich ein einheitlich gestaltetes Gebäude, welches über gleichartige Ge-

bäudeformen und Proportionen verfügt. Zwar liegt in gewisser Weise eine versetzte Anordnung der 

 

 

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Gebäudeteile vor, was durch den "Knick" und die unterschiedlichen Geländehöhen bedingt ist. Dies 

führt jedoch nicht zu einer optischen Verselbstständigung der betreffenden Baukörper. Die Stock-

werke der beiden Gebäudeteile liegen optisch auf denselben Höhen. Dies wird unterstrichen durch 

die Brüstungen der Balkone, welche über den Knick hinweg auf beiden Gebäudeteilen auf gleicher 

Höhe geführt werden und so die Gebäudeteile optisch zusätzlich verbinden. Von einer Staffelung im 

Sinne verschiedener, optisch verselbstständigter Baukörper kann demnach nicht gesprochen wer-

den, selbst wenn gestaffelte Bauten auch in der Ebene als zulässig erachtet würden.  

6.5 

Mangels einer Hangneigung von mehr als 10 % innerhalb des gesamten Gebäudegrundrisses kann 

vorliegend nicht von einer gestaffelten oder terrassierten Bauweise im Sinne von § 12 Abs. 3 ABauV 

gesprochen werden, welche die getrennte Bemessung von Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschoss-

zahl rechtfertigen würde. Sind die Geschosse über das gesamte Gebäude zu beurteilen, kann das im 

nördlichen Teil als Attika ausgewiesene Geschoss kein Attikageschoss darstellen. Dieses ist gemein-

sam mit dem zweiten Obergeschoss des südlichen Gebäudeteils als ein Vollgeschoss anzusehen. 

Der nördliche Teil des geplanten Gebäudes weist somit vier Vollgeschosse auf und überschreitet die 

in der Wohn- und Gewerbezone WG3 für reine Wohnbauten zonenkonforme Geschosszahl von drei 

Vollgeschossen (vgl. § 6 Abs. 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BNO). Die Beschwerde ist daher be-

reits aus diesem Grund gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben.  

7. Fachbericht 

7.1 

Wie gesehen, ist der angefochtene Entscheid bereits aufgrund der fehlenden Hanglage aufzuheben. 

Aus verfahrensökonomischen Gründen und im Hinblick auf eine allfällige Überarbeitung des Projekts 

rechtfertigt es sich aber, noch das Folgende auszuführen: 

7.2 

Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Fachbericht sei entgegen der Bestimmung von § 40 

Abs. 1 BauV nicht von einer unabhängigen Fachperson erstellt worden. Die Gemeinde Q._____ 

führe keine eigene Bauverwaltung, stattdessen engagiere sie zwei externe Bauverwaltungen. Der 

Fachbericht sei von der D._____ AG erstattet worden, während das Baugesuch durch die E._____ 

AG (ehemals F._____) bearbeitet worden sei. Beide Unternehmungen stünden in einer engen (finan-

ziellen) Verbindung und faktisch auf der Lohnliste der Gemeinde Q._____. Somit habe die Bauver-

waltung der Gemeinde das Fachgutachten erstellt, was nicht der Intention der unabhängigen Fach-

berichterstattung im Sinne von § 40 Abs. 1 BauV entspreche. Dies ergebe sich bereits aus der 

Entstehungsgeschichte. Vor der Teilrevision der ABauV habe § 33 ABauV (Stand 1995) noch "eine 

von der Bauherrschaft unabhängige Fachperson oder Kommission" vorgesehen. Praxisgemäss hät-

ten deshalb auch Organe der Gemeinde wie die Baukommission oder Stadtplaner für den Fachbe-

richt eingesetzt werden können. In seiner heutigen Fassung verlange § 40 Abs. 1 BauV generell 

"eine unabhängige Fachperson", und zwar ohne die Einschränkung auf die Unabhängigkeit gegen-

über der Bauherrschaft. Die Fachperson müsse also auch von der Gemeinde unabhängig sein, denn 

gerade bei Arealüberbauungen wirke die Gemeinde oft in einer frühen Phase mit. Es fehle daher der 

gemäss § 40 Abs. 1 BauV notwendige Fachbericht einer unabhängigen Fachperson (vgl. Be-

schwerde, S. 9, act. 64). 

7.3 

Die Bestimmung zum Fachbericht bei Arealüberbauungen, welche heute in § 40 Abs. 1 BauV zu fin-

den ist, entspricht grösstenteils wörtlich der Bestimmung von § 21a ABauV (ehemals § 33 ABauV). 

 

 

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Im Rahmen einer Teilrevision der ABauV wurde diese Bestimmung im Jahr 2000 dahingehend präzi-

siert, dass neu nicht mehr von einer "von der Bauherrschaft unabhängige(n) Fachperson" gespro-

chen wurde, sondern allgemein auf eine "unabhängige Fachperson" für die Ausarbeitung des Fach-

berichts verwiesen wurde. Wie die Beschwerdeführenden korrekt ausführen (vgl. Beschwerde, S. 8, 

act. 65), sollte damit zum Ausdruck gebracht werden, dass die Fachperson auch vom Gemeinderat 

unabhängig sein muss. Insbesondere sollte die dannzumal gängige Praxis unterbunden werden, den 

Fachbericht durch die gemeindeeigene Baukommission ausarbeiten zu lassen. Ein solcher Fall ist 

hier aber gerade nicht gegeben. Wie die Beschwerdeführenden zutreffend ausführen (vgl. Be-

schwerde, S. 7 f., act. 66 f.), setzt die Gemeinde zur Bearbeitung der dem Gemeinderat eingereich-

ten Baugesuche zwei verschiedene externe Planungsbüros ein. Das strittige Baugesuch wurde von 

der E._____ AG bearbeitet und beurteilt. Somit hat diese im vorliegenden Verfahren als externe Bau-

verwaltung der Gemeinde fungiert und es wäre unzulässig gewesen, den Fachbericht durch diese 

externe Bauverwaltung beurteilen zu lassen. Der Fachbericht wurde jedoch durch die D._____ AG 

erstellt, welche mit dem konkreten Baugesuch gerade nicht befasst war. Die D._____ AG war dem-

nach in Bezug auf das konkrete Baugesuch nicht als externe Bauverwaltung für die Prüfung des 

Baugesuchs zuständig. Insofern liegt im konkreten Fall keine organisatorische Abhängigkeit der 

D._____ AG von der Gemeinde Q._____ vor. Auch in finanzieller Hinsicht kann aufgrund der Tätig-

keit als externe Bauverwaltung nicht von einer Abhängigkeit der D._____ AG vom Gemeinderat ge-

sprochen werden. Zwar liegt aufgrund der regelmässigen Geschäftsbeziehung eine gewisse Nähe 

vor. Die D._____ AG bietet neben der Tätigkeit als externe Bauverwaltung aber viele weitere Dienst-

leistungen an und verfügt über zahlreiche andere Kunden. Insofern besteht kein Hinweis, dass sie 

auf die vergleichsweise kleine Gemeinde Q._____ (Einwohnerzahl am 31. Dezember 2024: xx ge-

mäss Website der Gemeinde Q._____) als Auftraggeberin angewiesen ist. Hinzu kommt, dass der 

Gemeinderat zwei verschiedene Planungsbüros einsetzt und nicht seine gesamten Baugesuche 

durch eine einzige externe Bauverwaltung bearbeiten lässt, womit das von der Gemeinde Q._____ 

generierte Auftragsvolumen nochmals kleiner sein dürfte. Eine eigentliche finanzielle Abhängigkeit 

der D._____ AG von der Gemeinde Q._____ ist daher nicht ersichtlich. Nach dem Gesagten ist die 

D._____ AG weder organisatorisch noch finanziell von der Gemeinde Q._____ abhängig und hat das 

streitbetroffene Baugesuch nicht als externe Bauverwaltung materiell bearbeitet. Der Fachbericht 

wurde somit von einer unabhängigen Fachperson im Sinn von § 40 Abs. 1 BauV erstellt.  

8. Zusammenfassung und Kosten 

8.1 

Nach dem Gesagten und unter Berücksichtigung der Akten kommt der Regierungsrat zum Schluss, 

dass das strittige Bauprojekt die massgeblichen Bestimmungen hinsichtlich zulässige Anzahl Vollge-

schosse nicht erfüllt und die kommunale Baubewilligung bereits aus diesem Grund aufzuheben ist. 

Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des 

Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den Behörden werden Verfahrenskosten nur 

auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden ha-

ben (§ 31 Abs. 2 VRPG). Bei den Parteikosten ist eine solche Privilegierung der Behörden nicht vor-

gesehen (§ 32 Abs. 2 VRPG). 

Entsprechend dem Verfahrensausgang haben die obsiegenden Beschwerdeführenden keine Verfah-

renskosten zu bezahlen (§§ 29 Abs. 1 und 31 Abs. 2 VRPG) und Anspruch auf Ersatz ihrer Partei-

kosten (§ 32 Abs. 2 VRPG). Die Verfahrenskosten vor dem Regierungsrat werden vollumfänglich der 

unterliegenden Bauherrschaft auferlegt, weil dem Gemeinderat kein Fehlverhalten im Sinne von § 31 

Abs. 2 Satz 2 VRPG vorgeworfen werden kann. Die Parteikosten sind dem unterliegenden Gemein-

derat beziehungsweise der durch ihn vertretenen Einwohnergemeinde sowie der unterliegenden 

Bauherrschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 33 Abs. 1 VRPG). 

 

 

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8.2 

Die Parteikosten berechnen sich nach dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif) 

vom 10. November 1987. Dabei wird in vermögensrechtlichen Streitsachen auf den Streitwert abge-

stellt (§ 8a Abs. 1 Anwaltstarif), der in Baubewilligungssachen praxisgemäss 10 % der Bausumme 

beträgt (vgl. AGVE 1992 S. 398). Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Ent-

schädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie nach der Bedeutung und Schwie-

rigkeit des Falls (§ 8a Abs. 2 Anwaltstarif). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festgesetzt, in 

dem Auslagen und Mehrwertsteuer enthalten sind (§ 8c Anwaltstarif). Die Baukosten wurden auf 

Fr. 7'500'000.– beziffert (vgl. Deckblatt Baugesuch, in den kommunalen Akten). Der Streitwert be-

trägt daher Fr. 750'000.– und der Rahmen für die Entschädigung geht von Fr. 7'000.– bis 

Fr. 22'000.– (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 5 Anwaltstarif). 

Der mutmassliche Aufwand wird im vorliegenden Fall als eher niedrig, Bedeutung und Schwierigkeit 

je als mittel beurteilt. Entsprechend der Bedeutung des Falls liegt die tarifgemässe Entschädigung für 

den genannten Streitwert in der Regel innerhalb eines Bands von Fr. 7'500.– bis Fr. 18'500.–. Dies 

ergibt eine berechnete Grundentschädigung von Fr. 10'250.–. Damit erscheint für das vorliegende 

Verfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von aufgerundet Fr. 10'300.– sachgerecht, die 

grundsätzlich je hälftig, das heisst mit je Fr. 5'150.–, von der Bauherrschaft und der Einwohnerge-

meinde zu tragen sind. Damit sind die notwendigen Parteikosten (§ 29 Abs. 1 VRPG, § 2 Anwaltsta-

rif) angemessen abgedeckt. 

Die von der Einwohnergemeinde zu leistende Parteientschädigung ist um einen Drittel zu reduzieren, 

da ein hoher Streitwert von über Fr. 100'000.– vorliegt (§ 12a Abs. 1 Anwaltstarif). Die von der Ein-

wohnergemeinde zu leistende Parteientschädigung ist folglich auf Fr. 3'450.– zu reduzieren. 

Beschluss 

1. 

In Gutheissung der Beschwerde wird die Baubewilligung des Gemeinderats Q._____ vom 14. De-

zember 2023 aufgehoben. 

2. 

a) 

Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.– sowie der Kanzleige-

bühr und den Auslagen von Fr. 697.70, insgesamt Fr. 2'697.70, werden der Bauherrschaft C._____ 

GmbH auferlegt. 

b) 

Den Beschwerdeführenden A._____ und B._____ wird der geleistete Kostenvorschuss von 

Fr. 2'000.– aus der Staatskasse zurückerstattet.  

3. 

a) 

Die Einwohnergemeinde Q._____ wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden A._____ und B._____ 

eine Parteikostenentschädigung von Fr. 3'450.– zu bezahlen. 

b) 

Die Bauherrschaft C._____ GmbH wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden A._____ und 

B._____ eine Parteikostenentschädigung von Fr. 5'150.– zu bezahlen.