# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** c2675fda-dc89-5d9a-b5f2-9da138cdd95f
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 00.00.0000 PVG 2009 22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2009-22_0000-00-00.pdf

## Full Text

11/22     Steuern    PVG 2009

Grundstückgewinn-  oder  Einkommenssteuer. Abgrenzung.
– Die Veräusserung von baulicher Ausnützung ist nicht mit der 

Einkommenssteuer, sondern mit der Grundstückge- 
winnsteuer zu erfassen, wenn sie wesentlich ist.

Imposta sul trapasso immobiliare o sul reddito. Delimita- 
zione.
– L’alienazione di sfruttamento edilizio – se è importante – non 

va tassata con l’imposta sul reddito, ma con l’im- posta 
sul trapasso di proprietà.

Erwägungen:
2. Die Übertragung der Ausnützung durch privatrechtliche

Vereinbarung zeitigt insofern öffentlich-rechtliche Wirkung, als die 
abtretende Parzelle im Ausmass der Ausnützungsübertragung von 
Gesetzes wegen mit einem Bauverbot im Sinne einer öffentlich- 
rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt wird. Daraus erhellt 
ohne Weiteres, dass mit Bezug auf die Beantwortung der Frage, ob 
die Veräusserung der Ausnützung der Grundstückgewinnsteuer 
unterliegt, eine Prüfung im Lichte von Art. 42 Abs. 2 lit. c StG 
(wirtschaftliche Handänderung) vorgenommen werden muss. 
Nach dieser Bestimmung ist nämlich die Belastung eines Grund- 
stücks mit öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen der 
Veräusserung gleichgestellt, wenn diese die unbeschränkte 
Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstücks 
dauernd und wesentlich beeinträchtigt und ein Entgelt geleistet 
wird.

Nach der Praxis der Steuerverwaltung wird mit Bezug auf 
die steuerliche Behandlung eines Verkaufs der Ausnützung bei 
Grundstücken des Privatvermögens in Auslegung von Art. 42 
Abs. 2 lit. c StG wie folgt unterschieden:

– Wird bloss ein Teil der Ausnützung verkauft, qualifiziert 
sich der entsprechende Erlös als Vermögensertrag. Die- 
ser wird im Bund und im Kanton der Einkommenssteuer 
unterstellt (vgl. Art. 22 StG bzw. Art. 21 DBG).

– Der Verkauf der ganzen Ausnützung und damit der ge- 
samten Nutzungsmöglichkeit kommt wirtschaftlich ei- 
nem Verkauf des Grundstückes gleich; die entsprechende 
Entschädigung stellt folglich privaten Kapitalgewinn dar, 
welcher im Bund steuerfrei ist und im Kanton der Grund- 
stückgewinnsteuer unterliegt (vgl. Art. 16 Abs. 3 DBG, 
Art. 42 Abs. 2 lit. c StG).

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Diese Praxis steht – jedenfalls in ihrer Absolutheit – nicht  
in Einklang mit dem Wortlaut des Gesetzes. Dazu ist zunächst fest- 
zuhalten, dass die dingliche Belastung eines Grundstückes mit 
privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlichrechtlichen Eigen- 
tumsbeschränkungen im Ergebnis dem Teilverkauf eines Grund- 
stückes gleichkommt (vgl. Klöti-Weber/Baur in Kommentar zum 
Aargauer Steuergesetz, 3.A., N 1 zu § 108 mit Hinweisen). Ein sol- 
cher löst nun unbestritten die Grundstückgewinnsteuer aus. Die 
Veräusserung eines wesentlichen Teils der BGF bewirkt im ent- 
sprechenden Umfang ein Bauverbot und kommt im Effekt einer 
Abparzellierung wenn nicht gleich, so doch nahe. Auch in Rich- 
ner/Frei/Kaufmann/Meutner, Kommentar zum harmonisierten Zür- 
cher Steuergesetz, 2. A., N 128 zu § 216, wird die Auffassung ver- 
treten, dass Nutzungsübertragungen in der Regel als wesentliche 
Beeinträchtigung im Sinne von § 216 bzw. dem gleichlautenden 
Art. 42 Abs. 2 lit. c StG zu qualifizieren sind. Dieser Ansicht folgt 
auch das Verwaltungsgericht. Wie das Verwaltungsgericht und 
auch das Bundesgericht schon festgestellt haben, beträgt der für 
eine Nutzungsübertragung zu  bezahlende  Preis  üblicherweise  
60 % des Baulandwertes (vgl. VGE 604/97, 218A und 221A/88 und 
unveröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtes vom 14. Januar 1991
i. S. Erbengemeinschaft H. c. C., S. 19). In der heutigen Zeit knap- 
pen Baulandes in den Tourismusgemeinden dürfte sich der 
Wertanteil der BGF am Baulandpreis sogar noch erhöht haben. 
Wenn nun wie vorliegend 220 m2 BGF von insgesamt 444 m2 zu 
einem Preis von Fr. 470 000.– verkauft wurden, kann nicht im 
Ernst in Abrede gestellt werden, dass diese Veräusserung die un- 
beschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des 
Grundstücks dauernd und wesentlich beeinträchtigt hat. Die Be- 
schwerdeführer haben ja durch den Verkauf der Ausnützung die 
Realisierbarkeit eines Wohngebäudes mit 220 m2 BGF aufgege- 
ben, was einem grösseren Einfamilienhaus entspricht. Sie müssen 
sich dauernd an das dadurch auf ihrer Parzelle entstandene Bau- 
verbot halten und haben dafür ein hohes Entgelt eingestrichen. 
Der zu beurteilende Vorgang erfüllt damit klarerweise die Kriterien 
von Art. 42 Abs. 2 lit. c StG und ist demnach mit der Grundstückge- 
winnsteuer und nicht mit der Einkommenssteuer zu erfassen. Für 
eine historische Auslegung oder einen Vergleich mit der Handän- 
derungssteuer bleibt angesichts des klaren Gesetzeswortlautes 
kein Raum. Nicht zu beantworten ist vorliegend die Frage, ob ein 
Verkauf von BGF, der als nicht wesentliche Beeinträchtigung ein- 
gestuft werden muss, mit der Einkommenssteuer als Vermögens-

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ertrag zu erfassen ist, oder ob es sich dabei um einen steuerfreien 
Kapitalgewinn handelt. Die Beschwerde ist demnach gutzuheis- 
sen.
A 09 29 Urteil vom 15. Dezember 2009

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