# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** df5662a8-ab76-51c3-9814-3d6f0d42acf4
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Kantonsgericht Sammlung ARGVP ARGVP 1988 2017
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_KG_005_ARGVP-1988-2017_nodate.pdf

## Full Text

B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2017

2017

Ertragswertbesteuerung. Voraussetzungen für die ausnahmsweise Be­
steuerung von Liegenschaften zum Ertragswert gemäss Art. 39 Abs. 1 StG. 
Berechnung des Mietwertes nicht landwirtschaftlich genutzter Liegen­
schaften.

1. Nach Auffassung der Steuerrekurskommission kann bei Liegenschaf­
ten mit gemischter Nutzung (Verpachtung des Wieslandes an einen Land­
wirt, Nutzung der Wohnung durch einen Nicht-Landwirt) auf keinen Fall 
von der Ertragswertschätzung ausgegangen werden, weil die Ertragswert­
schätzung auch unter Berücksichtigung von Verkehrswertzuschlägen auf 
der Annahme einer Gesamtnutzung beruht. Eine solche Gesamtnutzung 
ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Rekurrent ist Schreiner und be­
zieht sein Erwerbseinkommen als Schreinerund nicht als Landwirt. Es wäre 
deshalb völlig sachfremd, den Eigenmietwert der Wohnung auf der 
Grundlage auch des Wertanteils des Wieslandes und des Stalles bestim­
men zu wollen. Demgegenüber wäre es nicht minder sachfremd , für die 
Bestimmung des Eigenmietwerts kurzerhand den Verkehrswert der Ge­
samtliegenschaft als Schätzungsbasis anzunehmen. Denn auch in dieser 
Verkehrswertschätzung sind Vermögensbestandteile mitenthalten, die 
mit der Wohnung in keinem Zusammenhang stehen. Es kann deshalb zur 
sachgerechten Bewertung des Eigenmietwerts weder auf die Ertragswert­
schätzung noch auf die Verkehrswertschätzung der Gesamtliegenschaft [] 
abgestellt werden. Insofern ist der Einwand der Steuerverwaltung, die 
Richtlinien des Regierungsrates für die Festsetzung der Mietwerte der 
selbstgenutzten Liegenschaften seien nur für nichtlandwirtschaftliche Lie­
genschaften anwendbar, zutreffend.

Kann weder die Ertragswertschätzung noch die Verkehrswertschät­
zung Ausgangspunkt zur Bezifferung des Mietwerts der Wohnung bilden, 
so bleibt zu beurteilen, auf was für andere Werte abgestellt werden kann, 
damit Gewähr besteht, dass andere vergleichbare Fälle gleich behandelt 
werden. Nach Auffassung der Steuerrekurskommission erscheint es 
durchaus als sachgerecht, von der Verkehrswertschätzung der Gesamt­
liegenschaft die landwirtschaftlich genutzten Vermögensbestandteile in 
Abzug zu bringen und den so errechneten Verkehrswert des Hauses zum 
Ausgangspunkt der Bruttomietwertschätzung zu nehmen. Da allerdings 
die Verkehrswertschätzung landwirtschaftlicher Liegenschaften in Bezie­

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B. Entscheide der Steuerrekurskommission 2017

hung zur Ertragswertschätzung steht, muss bei der Verkehrswertermitt­
lung nur des Wohnhauses folgerichtig der in der landwirtschaftlichen 
Ertragsschätzung enthaltene Wohnwert in Abzug gebracht werden. Das 
erscheint folgerichtig und ist im Einspracheentscheid der kantonalen 
Steuerverwaltung zutreffend berichtigt worden. Zusammenfassend kann 
festgehalten werden, dass die Praxis der kantonalen Steuerverwaltung zur 
Bruttomietwertschätzung gemischt genutzter landwirtschaftlicher Lie­
genschaften nicht zu beanstanden ist.
2. Bei der Veranlagung des steuerpflichtigen Vermögens setzte die kanto­
nale Steuerverwaltung den Gesamtverkehrswert der Liegenschaft [] in die 
Rechnung ein, dieweil der Rekurrent nurmehr die Ertragswertschätzung 
(inkl. Verkehrswert-Zuschläge) besteuert wissen will.

Nach dem Grundsatz von Art. 38 StG werden Vermögensbestandteile 
zum Verkehrswert besteuert. Nach der Ausnahmeregel von Art. 39 StG 
werden lediglich land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, bei 
welchen sich der Handelswert nach dieser Nutzungsart ausrichtet, zum Er­
tragswert besteuert. Wenn diese Grundstücke nach ihrem Erwerbsgrund 
der Kapitalanlage dienen, so sind sie zum Verkehrswert zu besteuern.

Es ist aktenkundig, dass der Rekurrent die Liegenschaft [] nicht in der 
Absicht erworben hatte, die Gesamtliegenschaft landwirtschaftlich zu 
nutzen. Er erwarb die Liegenschaft vielmehr, um im Wohnhaus zusammen 
mit seiner Familie Wohnsitz zu nehmen. Der Erwerb diente demnach nicht 
dem Aufbau einer eigenen landwirtschaftlichen Existenz, sondern der 
blossen Kapitalanlage. Unter diesem Gesichtspunkt ist es richtig und ge­
setzeskonform, bei der Vermögensbesteuerung auf die Verkehrswert­
schätzung der Liegenschaft [] abzustellen. In Anbetracht der derzeitigen 
tatsächlichen Nutzung der Liegenschaft dürfte sich im übrigen auch der 
Handelswert nach der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung ausrichten. So 
versteht sich jedenfalls von selbst, dass der Wohnwert des Hauses den 
landwirtschaftlichen Ertrag (Pachtzins Fr. 800.-) um ein Vielfaches über­
steigt. Es ist jedenfalls kein Grund einzusehen, weshalb der Rekurrent 
anders behandelt werden sollte als der Eigentümer eines kleinen Einfami­
lienhauses in der Bauzone. Die geltend gemachten Nachteile (Belastungs­
grenze, Höchstzinsen) wiegen so schwer nicht, wie der Rekurrent glauben 
macht. Mit der steuerrechtlichen Behandlung haben diese Folgen der 
Unterstellung ohnehin nichts zu tun (vgl. auch StRK 28.11.1986, Nr. 375).

StRK 9.5.1983 (Nr.307)

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