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**Case Identifier:** f72697fb-8f71-5d20-868d-db8111f3abf9
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-04-04
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 04.04.2013 B 2012/184
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2012-184_2013-04-04.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2012/184

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 04.04.2013

Entscheiddatum: 04.04.2013

Urteil Verwaltungsgericht, 04.04.2013
Baurecht, Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG (sGS 731.1). Die strassenmässige 
Erschliessung ist auf Grund der vorliegenden Grunddienstbarkeit gegeben, 
auch wenn der genaue Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Fuss- und 
Fahrwegrechts umstritten ist bzw. dessen nachbarschützende Funktion vom 
Zivilrichter noch beurteilt werden muss (Verwaltungsgericht, B 2012/184).

Urteil vom 4. April 2013

Anwesend:  Präsident lic. iur. B. Eugster; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, 

Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber lic. iur. S. 

Schärer

_______________

In Sachen

X.Y.,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. A.B.,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

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R.Z.,

Beschwerdegegner,

vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.D.,

und

Politische Gemeinde Oberuzwil, vertreten durch die Baukommission, Flawilerstrasse 3, 

9242 Oberuzwil,

Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Baubewilligung (Umbau Wohnhaus und Scheune sowie Erstellung Parkplätze)

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ R.Z., Bichwil, ist Eigentümer des Grundstücks Nr. 000, Grundbuch Oberuzwil. Auf 

der 3'157 m  grossen Parzelle steht ein Wohnhaus mit teilweise ausgebauter Scheune. 

Südwestlich ans Wohnhaus ist auf dem 103 m2 grossen Nachbargrundstück Nr. 001 

von X.Y., Oberuzwil, ein Wohnhaus angebaut. An dieses wiederum ist auf der 133 m2 

grossen Nachbarparzelle Nr. 002 ein drittes Wohnhaus angebaut. Gemäss Zonenplan 

der Politischen Gemeinde Oberuzwil vom 25. März 1994 liegt das ganze Gebiet in der 

Landwirtschaftszone. Die drei Liegenschaften werden über die Oberdorfstrasse, 

Gemeindestrasse 2. Klasse erschlossen, an welche alle drei Grundstücke grenzen. Die 

Zufahrt zum Grundstück Nr. 000 verläuft dabei über die Vorplätze der Grundstücke 

Nrn. 001 und 002, hauptsächlich direkt über jenes des Grundstücks Nr. 001.

B./ a) Der Eigentümer der Parzelle Nr. 000 reichte am 23. Juli 2010 ein Gesuch für den 

Umbau des Wohnhauses und Ausbau der Scheune ein. Zudem sollten an der 

Ostfassade eine überdachte Terrasse und auf der Nordseite drei Parkplätze erstellt 

werden. Dagegen erhob die Eigentümerin des Grundstücks Nr. 001 am 18. August 

2010 Einsprache. Sie machte unter anderem geltend, die überdachte Terrasse halte 

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den Grenzabstand nicht ein und das Baugrundstück sei nicht hinreichend erschlossen, 

weil für die Zufahrt über ihr Grundstück kein Fahrwegrecht bestünde. Die Baubehörde 

bewilligte am 13. Januar 2011 mit Zustimmung des Amts für Raumentwicklung und 

Geoinformation des Kantons St. Gallen (AREG) vom 28. Oktober 2010 das Baugesuch 

mit Auflagen, setzte für die Einsprache, soweit sie privatrechtlicher Natur war, eine Frist 

zur Klageerhebung beim Zivilrichter an und wies die öffentlich-rechtliche Einsprache 

ab.

b) Gegen diesen Beschluss liess die Einsprecherin am 28. Januar 2011 beim 

Baudepartement des Kantons St. Gallen Rekurs erheben. Sie machte dabei eine 

Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, weil ihr die Teilverfügung des AREG nicht 

eröffnet worden war. Weiter vertrat sie die Meinung, die Baubehörde habe dem geltend 

gemachten Grunddienstbarkeitsvertrag eine falsche Bedeutung zugemessen. Das 

Baudepartement heilte die Gehörsverletzung und wies den Rekurs mit Entscheid vom 

23. Juli 2012 kostenpflichtig ab, soweit es darauf eintrat. Die Heilung berücksichtigte es 

bei der Kostenverlegung.

C./ Gegen den Rekursentscheid liess die unterlegene Rekurrentin am 28. August 2012 

beim Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen Beschwerde erheben und beantragen, 

der Entscheid sei kostenpflichtig aufzuheben und zur neuen Entscheidung 

zurückzuweisen. Eventuell sei die Baubewilligung zu verweigern. Nebst dem, dass die 

Gehörsverletzung nicht geheilt werden könne, sei das Fahrwegrecht über ihr 

Grundstück Streitgegenstand eines hängigen Zivilrechtsverfahrens. Indem die 

Vorinstanz gleichwohl von einer offensichtlichen Zufahrtsberechtigung des Bauherrn 

ausgegangen und die Baubewilligung erteilt habe, werde insbesondere Art. 49 des 

Baugesetzes (sGS 731.1, abgekürzt BauG) verletzt.

D./ Das Baudepartement und die Baukommission der Gemeinde Oberuzwil beantragen 

mit Vernehmlassungen vom 21. September 2012 bzw. 2. Oktober 2012, die 

Beschwerde abzuweisen. Der Beschwerdegegner seinerseits lässt mit Eingabe vom 

5. November 2012 die kostenpflichtige Abweisung beantragen. Die 

Beschwerdeführerin nahm dazu am 30. November 2012 Stellung.

E./ Auf die von den Verfahrensbeteiligten vorgebrachten Ausführungen wird, soweit 

erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

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Darüber wird in Erwägung gezogen:

1. (…).

2. Die Beschwerdeführerin verlangt den Beizug der Akten des hängigen Zivilverfahrens 

vor dem Kreisgericht Wil über den für den vorliegenden Streit massgeblichen 

Grunddienstbarkeitsvertrag betreffend Fuss- und Fahrwegrecht vom 20. Januar 1943. 

Es ist aber nicht streitig, dass dieses Verfahren (nach wie vor) hängig ist. Zudem sind 

die dortigen Rechtsschriften und Beweisanträge für das vorliegende Verfahren nicht 

massgebend, wie anschliessend zu zeigen sein wird. Auf den Beizug der Akten kann 

deshalb verzichtet werden.

3. In formeller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin geltend, ihr rechtliches Gehör 

und ihr Vertrauen in eine Auskunft der Baubehörde sei verletzt worden. Davon 

abgesehen, dass die Teilverfügung des AREG im erstinstanzlichen Verfahren nicht 

eröffnet worden sei, habe die Gemeinde ihr tatsachenwidrig mitgeteilt, diese Verfügung 

liege noch gar nicht vor.

3.1. Personen und Behörden, gegen die sich eine Eingabe richtet, ist grundsätzlich 

Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Verfügungen, die erheblich belasten, sind 

grundsätzlich nur zulässig, wenn die Betroffenen den wesentlichen Sachverhalt kennen 

und Gelegenheit zur Stellungnahme hatten (Art. 15 Abs. 1 und 2 VRP, Art. 29 der 

Bundesverfassung, SR 101, abgekürzt BV).

3.1.1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist einerseits ein persönlichkeitsbezogenes 

Verfahrensrecht der Beteiligten und schützt vor Herabminderung zum blossen 

Verfahrensobjekt. Andererseits ist er ein Mittel der Sachaufklärung, dient der optimalen 

Aufarbeitung der relevanten Entscheidungsgrundlagen und ermöglicht im Rahmen des 

Verfahrensrechts die Einführung der Sicht der Betroffenen. Der Anspruch ergibt sich 

allein aus dem Verfahren heraus und gilt vorbehaltlos. Inhalt und Umfang des 

Gehörsanspruchs sind nicht abstrakt zu umschreiben, sondern am Anspruch auf 

wirksame Mitwirkung anhand konkreter tatsächlicher und rechtlicher Gegebenheiten 

nach Fallgruppen und im Einzelfall zu konkretisieren. Voraussetzung der Wahrnehmung 

des rechtlichen Gehörs ist eine entsprechende Orientierung der Betroffenen. Sie 

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bezieht sich auf den zu treffenden Entscheid wie auf den Beizug von Unterlagen und 

Gutachten und schliesst geheim geführte Verfahren aus. Das Recht auf rechtliches 

Gehör räumt den Betroffenen die Möglichkeit ein, sich vor Erlass eines in ihre 

Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern. Mit dem Anspruch auf 

effektive Mitwirkung korrespondiert, dass die Behörde die Vorbringen der Beteiligten 

tatsächlich hört, prüft und berücksichtigt und ihre Entscheide vor diesem Hintergrund 

begründet (G. Steinmann, in: St. Galler Kommentar, 2. Auflage, Zürich/St. Gallen 2008, 

Rz. 21 ff. zu Art. 29 BV).

3.1.2. Der Gehörsanspruch ist formeller Natur. Wird eine Verletzung des Anspruchs 

festgestellt, muss der angefochtene Hoheitsakt grundsätzlich aufgehoben werden ohne 

Rücksicht darauf, ob die Anhörung für den Ausgang des Verfahrens relevant ist, das 

heisst die Behörde zu einer Änderung des Entscheids veranlassen wird oder nicht 

(Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2006, Rz. 

1709; BGE 137 I 195 E. 2.2 mit Hinweis).

3.1.3. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung kann jedoch geheilt werden, 

wenn der Betroffene die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu 

äussern, die sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage mit mindestens gleicher 

Kognition wie die Vorinstanz prüfen kann (Steinmann, a.a.O., Rz. 32 f. zu Art. 29 BV). 

So ist die Verweigerung des rechtlichen Gehörs oder die Verletzung der 

Begründungspflicht durch die erstentscheidende Behörde regelmässig im 

Rekursverfahren heilbar, da die Rekursbehörden mit umfassender Kognition 

entscheiden (Art. 46 VRP). Demgegenüber ist das Verwaltungsgericht grundsätzlich nur 

zur Rechtskontrolle befugt (Art. 61 VRP; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 

Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 731 f.).

3.1.4. Die Heilung soll gleichwohl die Ausnahme bleiben, weil dem Betroffenen damit 

eine Instanz verloren gehen kann. Die Gehörsverletzung kann aber selbst bei einer 

schwerwiegenden Verletzung geheilt werden, wenn und soweit die Rückweisung der 

Sache an die Vorinstanz zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen 

Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der 

betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren 

wären. Auch in diesem Fall muss die Rechtsmittelinstanz aber über die gleiche 

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Kognition wie die Vorinstanz verfügen (Kiener/Rütsche/Kuhn, Öffentliches 

Verfahrensrecht, Zürich/St. Gallen 2012, N 266, BGE 133 I 201 E. 2.2, BGE 132 V 387 

E. 5.1 mit Hinweis).

3.2. Der ebenfalls angerufene Vertrauensschutz gemäss Art. 9 BV verschafft einen 

Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens, sofern sich die behördliche 

Mitteilung oder Auskunft bzw. das Verhalten auf eine konkrete, den betreffenden 

Bürger berührende Angelegenheit bezieht. Der Anspruch auf Vertrauensschutz in ein 

bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden setzt zudem unter 

anderem voraus, dass der Private im Vertrauen auf die Richtigkeit des Verhaltens der 

Behörde Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil wieder rückgängig 

gemacht werden können (Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen 

Verwaltungsrechts, Band 1, Bern 2012, N 1970 und 1950).

3.3. Vorliegend hat die zuständige Gemeindebehörde am 13. Januar 2011 gleichzeitig 

über das Baugesuch und die dagegen erhobene öffentlichrechtliche Einsprache 

entschieden (Art. 84 Abs. 2 BauG). Die beiden Beschlüsse hat sie in der gleichen 

Verfügung eröffnet. Dabei hat sie auf die nach Art. 87bis Abs. 2 BauG nötige 

raumplanungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 28. Oktober 2010 Bezug 

genommen und diese in Anwendung von Art. 4 lit. f des Gesetzes über die 

Verfahrenskoordination in Bausachen (sGS 731.2) dem Gesuchsteller, nicht aber auch 

der Einsprecherin eröffnet. Die Vorinstanz hat darin zu Recht einen Verfahrensfehler 

und damit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gegenüber der Einsprecherin 

festgestellt. Der festgestellte formelle Mangel wiegt aber - wie die Vorinstanz zu Recht 

ausführt - nicht besonders schwer. Anders als im geltend gemachten BGE 133 I 201 

wurde der Anfechtungsgegenstand (der Einsprache-Entscheid) der 

Verfügungsadressatin (der Einsprecherin) zugestellt. Aus diesem ging ausdrücklich 

hervor, dass das AREG dem Baugesuch mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung 

zugestimmt hatte. Davon abgesehen, dass die Einsprecherin damit die Möglichkeit 

gehabt hätte, selber die Zustimmungsverfügung bei der Baubehörde nachzuverlangen, 

hat die Rekursinstanz den Fehler geheilt, indem sie die Verfügung des AREG der 

Rekurrentin nachgeliefert, alsdann einen doppelten Schriftenwechsel angeordnet, die 

Einsprecherin zum Augenschein an Ort und Stelle eingeladen und schliesslich die 

Baubewilligung und den Einsprache-Entscheid mit voller Kognition überprüft und den 

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Verfahrensfehler bei der Kostenverlegung zu Gunsten der Rekurrentin berücksichtigt 

hat. Ob die Teilverfügung dabei durch die Baubehörde oder die Rekursinstanz 

zugestellt wurde, spielt deshalb keine Rolle, weil der Zustimmungsverfügung des AREG 

kein Vorbescheid vorausgeht, der den Verfahrensbeteiligten vorab zur Stellungnahme 

zugestellt werden müsste. Art. 84 Abs. 1 BauG sieht einzig vor, dass dem 

Baugesuchsteller Gelegenheit gegeben werde, zu den Einsprachen Stellung zu 

nehmen. Die entsprechenden Stellungnahmen wären sodann den Einsprechern - 

zumindest zur Kenntnisnahme - zuzustellen (BGE 137 I 195, SJZ 109 [2013 Nr. 5] 

S. 106, BGer 1C_142/2012 vom 18. Dezember 2012 E. 2.3). Vorliegend hat der 

Gesuchsteller auf eine Stellungnahme verzichtet. Der Einsprecherin ist folglich wegen 

des Versehens der Baubehörde keine Instanz verloren gegangen.

3.4. Da der raumplanungsrechtlichen Zustimmungsverfügung kein 

Vorbescheidsverfahren vorausgeht, spielt es in Bezug auf das rechtliche Gehör wie 

gesagt auch keine Rolle, dass die Gemeindeverwaltung sich offensichtlich über den 

Verfahrensstand geirrt und der Einsprecherin auf ihre Nachfrage hin fälschlicherweise 

geantwortet hat, die Stellungnahme des AREG sei noch ausstehend bzw. müsse noch 

abgewartet werden. Dazu kommt, dass die Beschwerdeführerin gestützt auf diese 

Fehlinformation keine unwiderrufliche, irreversible oder zu Schaden führende 

Disposition getroffen oder unterlassen hat. Mit ihrer Anfrage vom 7. November 2011 

hat sie nicht nach dem Verbleib der Zustimmungsverfügung des AREG gefragt, 

sondern einzig an ihre Einsprache vom 18. August 2010 erinnert und dem Bauamt in 

diesem Zusammenhang mitgeteilt, dass sie "umgehend eine schriftliche 

Stellungnahme" auf ihre Einsprache erwarte. In diesem Zusammenhang verwies sie auf 

den Baustopp vom 20. August 2010 und die Tatsachen, dass der Nachbar 

zwischenzeitlich (gleichwohl) sämtliche Fenster eingesetzt habe und das Haus 

mittlerweile bewohnt und beheizt werde und dass der Kaminfeger öfters anwesend 

gewesen sei. Weiter gab sie zu bedenken, dass der Bauherr wohl keine 

Bauversicherung abgeschlossen und den beschäftigten Handwerkern aus den 

Kantonen Thurgau und Zürich die nötige Fachkompetenz abgegangen sei. Schliesslich 

monierte sie, sie werde betreffend den Leitungsverlauf der Kanalisation von der 

Gemeinde bereits seit Juli 2010 hingehalten. Soweit dieses Schreiben das gerügte 

Bauvorhaben ihres Nachbarn betraf, erging die Antwort der Gemeinde knapp zwei 

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Monate später in Form des Einspracheentscheids. Ein treuwidriges Verhalten seitens 

der Beschwerdebeteiligten liegt damit nicht vor.

3.5. Nach dem Gesagten durfte die Vorinstanz den Zustellungsfehler durch die 

Baubehörde und damit die Gehörsverletzung heilen. Der Formfehler wiegt nicht schwer 

und konnte mit der nachträglichen Zusendung ohne weiteres geheilt werden. Die 

Rückweisung des Verfahrens würde tatsächlich nur zu einem reinen formalistischen 

Leerlauf und einer unnötigen Verzögerung führen, was unter Umständen selbst bei 

einer schwerwiegenden Gehörsverletzung eine Heilung rechtfertigen würde. Auch hat 

die Vorinstanz ihrerseits keine Gehörsverletzung begangen, indem sie sich mit dem 

Einwand der Beschwerdeführerin, sie habe mit der beantragten Rückweisung ja gerade 

auf eine rasche Erledigung der Sache selbst verzichtet, nicht weiter auseinandergesetzt 

hat. Die Rekurrentin hat zwar Anspruch darauf, dass die Rekursinstanz ihre Vorbringen 

abhandelt. Die Begründungspflicht gebietet aber nicht, dass sich ein Entscheid mit 

jedem einzelnen Argument, das im Prozess vorgetragen wird, auseinandersetzt, 

besonders dann nicht, wenn dieses offensichtlich unbegründet ist (Cavelti/Vögeli, 

a.a.O., Rz. 1057). Dass die Einsprecherin in einem Baubewilligungsverfahren kein 

Interesse daran hat, dass das bekämpfte Bauverfahren des Nachbarn ohne Verzug 

bewilligt werde, versteht sich von selbst und muss nicht weiter erörtert werden. Dazu 

kommt, dass einzig das für eine Zurückweisung sprechende Interesse an einer 

Verzögerung der materiellen Entscheidung offenkundig nicht schutzwürdig ist (H. 

Seiler: Abschied von der formellen Natur des rechtlichen Gehörs, SJZ 100 [2004] Nr. 16 

S. 384 Fussnote 88). Darüber hinaus hat die Vorinstanz aber einlässlich begründet, 

wieso sich vorliegend eine Heilung der Gehörsverletzung rechtfertige. Zudem hat sie 

mit Blick auf die erlittene Gehörsverletzung die Kosten- und Entschädigungsfolgen zu 

Gunsten der Beschwerdeführerin abgeändert. Folglich erwächst dieser mit der Heilung 

im Rekursverfahren auch sonst kein Nachteil. Schliesslich liegt mit der Fehlinformation 

über den Verfahrensstand auch kein treuwidriges Verhalten der Baubehörde vor. Die 

Beschwerde ist damit in diesen Punkten abzuweisen.

4. Materiell ist im Beschwerdeverfahren einzig noch streitig, ob die Voraussetzung der 

Baureife gegeben sei oder nicht. Soweit die Beschwerdeführerin dazu neue Tatsachen 

vorbringt, wie die Vorinstanz rügt, sind diese im Beschwerdeverfahren insofern 

gleichwohl zu berücksichtigen, als sie nicht erst nach Abschluss des Rekursverfahrens 

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eingetreten sind (echte Noven). Unechte Noven, also (neue) Tatsachen, die sich vor 

Abschluss des Rekursverfahrens verwirklicht haben, die der Vorinstanz aber nicht 

bekannt waren oder von ihr nicht berücksichtigt wurden, dürfen im 

Beschwerdeverfahren vorgebracht werden und sind zu würdigen. Neue Anträge sind 

dagegen selbstredend nicht möglich (Cavelti/Vögeli, a.a.O., Rz. 642 f.), werden 

vorliegend aber auch nicht gestellt.

4.1. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) 

dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn das Land im Sinn Art. 19 Abs. 1 RPG 

erschlossen ist. Erschlossen ist das Land insbesondere dann, wenn es über eine 

hinreichende Zu- und Wegfahrt verfügt (Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG). Eine Zufahrt ist als 

hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und 

verkehrstechnisch der bestehenden und geplanten Überbauung und Nutzung genügt, 

den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den 

öffentlichen Diensten wie Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung 

ungehindert benützt werden kann und - wenn sie über fremdes Grundeigentum führt - 

rechtlich gesichert ist. Zur hinreichenden Zufahrt gehört auch das Verbindungsstück 

von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück (B. Heer, St. Gallisches 

Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 513 f.).

4.2. Die vorliegende Baubewilligung basiert hinsichtlich der Feinerschliessung auf dem 

grundbuchlich vermerkten Fuss- und Fahrwegrecht gemäss 

Grunddienstbarkeitsvertrag vom 20. Januar 1943 (act. 7/32). Mit dieser Dienstbarkeit 

wird dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Nr. 000 von der Dorfstrasse her über 

den Platz westlich des Hauses auf dem Grundstück Nr. 001 je hin und zurück gegen 

entsprechende Mitunterhaltspflicht am Weg die jederzeitige und ungehinderte 

Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechts eingeräumt.

4.3. Die Beschwerdeführerin bestreitet den Inhalt und Umfang der Grunddienstbarkeit. 

Da die Einräumung des Wegrechts zivilrechtlicher Natur ist, muss die diesbezügliche 

Rechtsstreitigkeit grundsätzlich vor dem Zivilrichter entschieden werden. Ein 

entsprechendes Verfahren ist unbestrittenermassen seit Ende 2010 beim Kreisgericht 

Wil hängig. Die vorfrageweise Prüfung zivilrechtlicher Fragen durch 

Verwaltungsbehörden ist aber grundsätzlich zulässig, auch wenn die Behörden sich 

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dabei praxisgemäss in Zurückhaltung üben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen 

Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde erfolgt im Kanton St. Gallen (Juristische 

Mitteilungen des Baudepartements des Kantons St. Gallen 2012/I Nr. 2 S. 8) wie in 

anderen Kantonen in der Regel dann, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und 

sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt. Eine Pflicht, zivilrechtliche Vorfragen zu 

entscheiden, besteht dabei nicht (BGer 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2 mit 

Hinweis).

4.4. Vorliegend ist die Vorinstanz mit der Baubehörde zum Schluss gekommen, mit der 

vorliegenden Dienstbarkeit sei die notwendige hinreichende Erschliessung vorhanden. 

Die Beschwerdeführerin hält dem entgegen, dass die heute bestehende private Zufahrt 

nicht wie in dem im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeitsvertrag angeführt von der 

Dorfstrasse abgehe, sondern von der Oberdorfstrasse. Zudem sei im Zeitpunkt des 

Vertragsschlusses die belastete Parzelle vier Mal grösser gewesen als heute und die 

Auffahrt zum begünstigten Grundstück sei damals anders, insbesondere nicht so nahe 

an ihrem Haus vorbei verlaufen. Die Oberdorfstrasse habe es im Jahr 1943 noch gar 

nicht gegeben und anstelle des heutigen Vorplatzes ihres Wohnhauses habe sich ein 

mit einer Mauer umrandeter Güllenkasten befunden. Da der entsprechende 

Rechtsstreit seit längerer Zeit beim Zivilrichter hängig sei, könne von keinen klaren 

Verhältnissen die Rede sein, weshalb es nicht an der Verwaltungsbehörde sei, diesen 

Rechtsstreit vorfrageweise zu klären.

4.5. Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG verfolgt nebst planerischen in erster Linie feuer-, 

gesundheits- und verkehrspolizeiliche Zwecke. Dafür muss die Erschliessung nicht nur 

tatsächlich, sondern auch rechtlich sichergestellt sein, dies vor allem auch dann, wenn 

der Zugang über ein fremdes Grundstück führt. Liegt dabei ein an sich unbeschränktes 

Fuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der Bauparzelle vor und ist einzig umstritten, wo 

und in welchem Ausmass dieses heute genau ausgeübt werden darf, erscheint die 

hinreichende Zufahrt aus dem beschränkten Gesichtswinkel des Baupolizeirechts 

grundsätzlich als sichergestellt. Es ist nicht Sache der Baubewilligungsbehörde, über 

die Begründetheit solcher zivilrechtlicher Streitpunkte der Nachbarn umfassend zu 

entscheiden (GVP 1981 Nr. 58 S. 113 f. mit Hinweisen). Wehrt sich die Einsprecherin 

also einzig gegen die Art und Weise der Ausübung des an sich unbestrittenen Fuss- 

und Fahrwegrechts, ist sie auf den Zivilrechtsweg zu verweisen, wobei ihr eine Frist von 

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vierzehn Tagen zur Einleitung des Verfahrens anzusetzen ist (Art. 84 Abs. 3 BauG). In 

diesem Fall könnte der Bauherr von der Baubewilligung erst Gebrauch machen, wenn 

die privatrechtliche Einsprache auf dem Zivilrechtsweg rechtskräftig erledigt wäre 

(Art. 89 Satz 2 BauG; Heer, a.a.O., Rz. 953). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. 

Klage beim Kreisgericht hat nicht die Einsprecherin erhoben, sondern der 

servitutsberechtigte Bauherr, nachdem die Einsprecherin das grundbuchlich gesicherte 

Fuss- und Fahrwegrecht seiner Meinung nach zu Unrecht behindert hat.

4.6. Nach dem Gesagten stellt sich vorliegend die Frage, ob die geplante Zufahrt dank 

dem Grunddienstbarkeitsvertrag betreffend Fuss- und Fahrwegrechtsvertrag vom 

20. Januar 1943, der gemäss Bestätigung des Grundbuchamts Oberuzwil vom 14. Juli 

2010 aktuell im Grundbuch eingetragen ist, in baurechtlicher Hinsicht gesichert ist. Für 

die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 des 

Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, abgekürzt ZGB) eine Stufenordnung vor. 

Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem 

Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend 

(Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags 

auf den Erwerbsgrund, das heisst auf den Dienstbarkeitsvertrag, zurückgegriffen 

werden. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der 

Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während 

längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 

Abs. 2 ZGB, BGer 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.1 mit Hinweis).

4.6.1. Der Beschwerdeführerin ist insofern zuzustimmen, dass das betroffene Gebiet 

heute von der Unterdorf- und Oberdorfstrasse erschlossen wird, während mit dem im 

Servitutsvertrag genannten Strassennamen "Dorfstrasse" die heutige 

Gemeindestrasse, 1. Klasse, bezeichnet wird, die Bichwil mit dem westlich gelegenen 

Riggenschwil verbindet und mindestens 250 m vom belasteten Grundstück entfernt 

verläuft. Damit ist aber auch klar, dass die Strassenbezeichnungen seit dem Jahr 1943 

offensichtlich geändert und die Bezeichnung der Erschliessungstrassen des Gebiets 

Oberdorf neu in Unterdorf- und Oberdorfstrasse unbenannt oder entsprechend 

präzisiert wurden. Selbst wenn die beiden Strassen in den letzten 70 Jahren saniert, 

dabei vermutlich ausgebaut und allenfalls leicht in ihrem Verlauf verändert wurden, 

ergibt sich aus der im Recht liegenden historischen Siegfried-Karte (act. 6) aus dem 

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vorletzten Jahrhundert ohne Weiteres, dass im für den vorliegenden Fall betroffenen 

Gebiet im Jahr 1943 die heutige Unter- und Oberdorfstrasse in etwa gleich verlaufen 

sind wie heute. Da die Gebäude bzw. deren Vorgängerbauten ebenfalls bereits damals 

an der heutigen Oberdorfstrasse gelegen haben, liegt es folglich auf der Hand, dass mit 

der damaligen Bezeichnung "Dorfstrasse" die heutige "Oberdorfstrasse gemeint ist.

4.6.2. Mit der Einsprache vom 18. August 2010 hat die Beschwerdeführerin eine Kopie 

einer alten Fotografie eingereicht. Auf diesem Bild ist erkennbar, dass ihrem heutigen 

Wohnhaus früher eine Umrandung des Jauchekastens vorgelagert war, wie sie geltend 

macht. Diese hatte etwa die Ausmasse eines grösseren Brunnentrogs. Der Fotografie 

lässt sich aber auch entnehmen, dass der Vorplatz gleichwohl breit genug war, dass 

nicht bloss mit einem Motorrad, sondern auch mit einem vierrädrigen Fahrzeug aufs 

begünstigte Nachbargrundstück gefahren werden konnte. Aus den Plänen der 

Baueingabe vom 1. August 2010 und den Fotos im Augenscheinprotokoll vom 30. Mai 

2012 geht hervor, dass dem Wohnhaus heute anstelle des umrandeten Güllenkastens 

ein Treppenabgang vorgelagert ist. Sodann ist auch heute noch genügend Platz 

vorhanden, dass ein Motorfahrzeug über den Vorplatz auf das begünstigte Grundstück 

fahren kann. Daraus ergibt sich ohne Weiteres, dass das im Grundbuch eingetragene, 

nicht weiter definierte und damit an sich uneingeschränkte Fuss- und Fahrwegrecht 

"über den Platz des Hauses" der Beschwerdeführerin trotz der zwischenzeitlich 

veränderten Situation im Bereich des heutigen Vorplatzes verläuft, auch wenn 

zivilrechtlich noch nicht auf den Meter genau geklärt ist, wo das grundbuchlich 

eingetragene Wegrecht ursprünglich verlaufen ist bzw. weiterhin verlaufen soll. Damit 

kann im vorliegenden öffentlich-rechtlichen Verfahren darauf verzichtet werden, die 

Akten des Zivilprozesses mit den dort gestellten Beweisanträgen zum ursprünglichen 

Wegverlauf beizuziehen. Das Selbige gilt im Übrigen für die Vorinstanz, weshalb ihr 

nicht vorgeworfen werden kann, sie habe den Sachverhalt ungenügend abgeklärt und 

damit ihre Untersuchungspflicht nach Art. 58 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 1 

VRP verletzt.

4.6.3. Das Gleiche gilt hinsichtlich des Einwands der Beschwerdeführerin, das im Jahr 

1943 grundbuchlich eingetragene Wegrecht sei damals nicht wie heute ausgeübt direkt 

von der heutigen Oberdorfstrasse, sondern von der heutigen Unterdorfstrasse aus 

weiter westlich über die heutige Oberdorfstrasse hinweg und von dort nicht direkt zu 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/14

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den Gebäuden auf dem belasteten und dem begünstigten Grundstück, sondern weiter 

westlich an diesen vorbei in nordöstlicher Richtung verlaufen (vgl. Karte des 

Augenscheinprotokolls der Vorinstanz vom 30. Mai 2012 [act. 7/3], worin der 

behauptete Wegverlauf als rot gestrichelte Linie eingezeichnet ist). Nachdem feststeht, 

dass die heutige Unter- und Oberdorfstrasse seit jeher ungefähr im heutigen Bereich 

verlaufen sind und die zusammengebauten Gebäude der Beschwerdeführerin und des 

Beschwerdegegners schon im vorletzten Jahrhundert an der heutigen Oberdorfstrasse 

gelegen haben, ist der von der Beschwerdeführerin behauptete Verlauf unglaubwürdig 

bzw. mit dem für den vorliegenden Fall massgebenden Fuss- und Fahrwegrecht vom 

20. Januar 1943 nicht identisch. Alsdann fragt sich auch, warum das Wegrecht mit 

dem behaupteten Verlauf im Zuge der späteren Grundstücksteilungen nicht in 

Anwendung von Art. 743 Abs. 2 ZGB bereinigt worden ist, zumal das Grundstück der 

Beschwerdeführerin heute praktisch bloss noch aus dem Gebäude und dem 

vorgelagerten Vorplatz besteht und das Fuss- und Fahrwegrecht nach ihrer Darstellung 

nie über den vorgelagerten Platz des Gebäudes auf Parz.-Nr. 001 geführt haben soll.

4.6.4. Auf Grund des Gesagten ist die Vorinstanz folglich zu Recht vorfrageweise zum 

Schluss gekommen, dass die nach Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG notwendige Baureife mit 

der Grunddienstbarkeit vom 20. Januar 1943 aus öffentlich-rechtlicher Sicht erfüllt ist. 

Allein mit Blick auf den Inhalt der umstrittenen Grunddienstbarkeit ist bereits klar, dass 

öffentlich-rechtlich von einer hinreichenden Erschliessung des Grundstücks Nr. 000 

ausgegangen werden kann. Das Gleiche ergäbe sich im Übrigen auch aus dem 

Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags und der Art und Weise, wie das Wegrecht bis 

anhin ausgeübt worden ist. Auf Grund des vorliegenden Fuss- und Fahrwegrechts ist 

die vorgesehene Zufahrt ohne Weiteres über den Vorplatz des Grundstücks Nr. 001 

realisierbar, ohne dass ein polizeiwidriger Zustand herbeigeführt würde. Nur unter 

diesem besonderen baurechtlichen Gesichtswinkel hatte die Baubehörde die geplante 

Zufahrt in rechtlicher Hinsicht zu prüfen. Die nachbarschützende Funktion der 

Grunddienstbarkeit ist vom Zivilrichter zu beurteilen (ZBl 79 [1978] S. 539).

5. Zusammengefasst erweisen sich die Einwände der Beschwerdeführerin als 

unbegründet, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.

6. (…).

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Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./  Die Beschwerde wird abgewiesen.

2./  Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- bezahlt die 

Beschwerdeführerin unter Verrechnung des Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

3./  Die Beschwerdeführerin entschädigt den Beschwerdegegner mit Fr. 2'500.-- 

zuzüglich Mehrwertsteuer.

V.          R.           W.

Der Präsident:                       Der Gerichtsschreiber:

lic.iur. Beda Eugster              lic.iur. Stephan Schärer

Versand dieses Entscheids an:

-   die Beschwerdeführerin (durch Rechtsanwalt Dr. A.B.)

-   die Vorinstanz

-   den Beschwerdegegner (durch Rechtsanwalt lic. iur. C.D.)

-   die Beschwerdebeteiligte

am:

Rechtsmittelbelehrung:

Sofern eine Rechtsverletzung nach Art. 95 ff. BGG geltend gemacht wird, kann gegen 

diesen Entscheid gestützt auf Art. 82 lit. a BGG innert 30 Tagen nach Eröffnung beim 

Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde erhoben werden.

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	Urteil Verwaltungsgericht, 04.04.2013
	Baurecht, Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG (sGS 731.1). Die strassenmässige Erschliessung ist auf Grund der vorliegenden Grunddienstbarkeit gegeben, auch wenn der genaue Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrwegrechts umstritten ist bzw. dessen nachbarschützende Funktion vom Zivilrichter noch beurteilt werden muss (Verwaltungsgericht, B 2012/184).

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		2025-07-19T10:50:39+0200
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