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**Case Identifier:** ed127ea9-4a41-559b-9194-c48b11d3aabb
**Source:** Basel-Landschaft (BL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-02-02
**Language:** de
**Title:** Basel-Land Kantonsgericht Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 02.02.2022 810 21 174
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BL_Gerichte/BL_KG_003_810-21-174_2022-02-02.pdf

## Full Text

Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und 

Verwaltungsrecht 

 

vom 2. Februar 2022 (810 21 174) 

____________________________________________________________________ 

 

 

 

Steuern und Kausalabgaben  

 

 

Grundstückgewinnsteuer / Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren / Annahme ei-

ner unbebauten Fläche trotz altrechtlicher Baubeschränkungsdienstbarkeit im Rahmen 

einer rückwirkenden fiktiven Verkehrswertschätzung  

 
 

Besetzung Vorsitzender Niklaus Ruckstuhl, Kantonsrichter Stefan Schulthess, 
Markus Clausen, Hans Furer, Jgnaz Jermann, Gerichtsschreiber 
Sandro Jaisli 
 
 

Beteiligte A.____, Beschwerdeführer, vertreten durch Christian Haidlauf, Advo-
kat,  

  
 
gegen 
 
 

 Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft 
(Abteilung Steuergericht), Kreuzbodenweg 1, 4410 Liestal, Be-
schwerdegegner 
 
Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rechtsdienst, 
Rheinstrasse 33, Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin 
 

  
  

Betreff Grundstückgewinnsteuer  
(Urteil des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-Land-
schaft, Abteilung Steuergericht vom 19. März 2021) 

 

 

Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

 

A. A.____ übernahm die Liegenschaftsparzelle Nr. 3543 (nachfolgend Parzelle) des Grund-

buches B.____, welche sich in der Bauzone W1 befindet, mit Erbteilungsverträgen vom 24. Juli 

2017 und 16. April 2018 zu Alleineigentum. Diese Parzelle veräusserte er anschliessend mit Kauf-

vertrag vom 15. August 2018 zu einem Verkaufspreis von Fr. 3'250'000.--. Mit Veranlagungsver-

fügung Nr. 18/2598 vom 5. März 2019 ermittelte die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Land-

schaft (Steuerverwaltung) einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 408'655.-- und veran-

lagte A.____ basierend darauf mit einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 102'163.--.  

 

B. Mit Einspracheentscheid vom 9. März 2020 hiess die Steuerverwaltung die dagegen er-

hobene Einsprache teilweise gut.  

 

C. Der gegen diesen Einspracheentscheid erhobene Rekurs vom 8. April 2020 hiess das 

Steuer- und Enteignungsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht (Steuergericht) mit 

Entscheid Nr. 510 20 41 vom 19. März 2021 teilweise gut und wies die Steuerverwaltung an, die 

Baunebenkosten bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns mit 15% statt nur mit 

10% des Zustandwertes des Gebäudes zu berücksichtigen.  

 

D. Gegen diesen Entscheid erhob A.____, vertreten durch Christian Haidlauf, Advokat, mit 

Eingabe vom 12. Juli 2021 beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht 

(Kantonsgericht), Beschwerde mit den unter Kosten- und Entschädigungsfolge gestellten Anträ-

gen: (1) Das Urteil des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-Landschaft, Abtei-

lung Steuergericht, vom 19. März 2021 sei aufzuheben, der steuerbare Grundstückgewinn sei 

auf CHF 0.00 festzusetzen und auf die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer sei zu verzich-

ten. (2) Eventualiter sei das Urteil des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-Land-

schaft, Abteilung Steuergericht, vom 19. März 2021 aufzuheben und die Angelegenheit zur ma-

teriellen Neubeurteilung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. (3) Die Angelegenheit sei an 

das Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht, zur 

Neuverlegung der ordentlichen und ausserordentlichen Kosten für das vor ihm geführte Verfahren 

zurückzuweisen. Zur Begründung führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass im 

Rahmen der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer die Gestehungskosten nicht korrekt er-

mittelt worden seien, indem einerseits die Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren falsch 

ausgefallen sei und andererseits auch die dem Verkäufer angefallenen Verkaufsunkosten zu Un-

recht nur teilweise berücksichtigt worden seien.  

 

E. Mit Eingaben vom 20. und 23. Juli 2021 liess sich die Steuerverwaltung vernehmen und 

beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 

 

F. Mit Eingabe vom 30. Juli 2021 liess sich das Steuergericht vernehmen und beantragte 

unter Verweisung auf den angefochtenen Entscheid die kostenfällige Abweisung der Beschwerde 

respektive eine reformatio in peius.  

 

G. Mit Verfügung vom 29. September 2021 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung 

überwiesen.  

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H. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2021 reichte der Vertreter des Beschwerdeführers seine 

Honorarnote ein.  

 

 

Das Kantonsgericht zieht  i n  E r w ä g u n g : 

 

1. Nach § 131 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) vom 

7. Februar 1974 und § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozess-

ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide des Steuergerichts mit Verwaltungs-

gerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kan-

tonsgericht), angefochten werden. Nach § 131 Abs. 2 lit. a StG ist die steuerpflichtige Person zur 

Beschwerde befugt. Da alle formellen Voraussetzungen gemäss §§ 43 ff. VPO erfüllt sind, ist auf 

die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde einzutreten.  

 

2. Mit der Beschwerde in Steuersachen können gemäss § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel des 

angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dem Kantons-

gericht kommt im vorliegenden Fall somit volle Kognition zu. Im Verfahren vor Kantonsgericht 

reichte der Beschwerdeführer neu ein Bestätigungsschreiben der Gemeinde C.____ vom 13. Juli 

2021 ein, in welchem der Gemeinderat festhielt, dass davon ausgegangen werden könne, dass 

er bereits im Jahr 1998 einer Abänderung der Personaldienstbarkeit zugestimmt hätte. Da ge-

mäss § 6 Abs. 3 VPO die Parteien bei Beschwerden in Steuersachen auch neue Anträge, Be-

hauptungen und Beweismittel vorbringen können, stellt dieses nachgereichte Bestätigungs-

schreiben ein zulässiges Novum dar, welches in den nachfolgenden Erwägungen zu berücksich-

tigen ist. Das Kantonsgericht ist nach § 18 Abs. 3 VPO weiter nicht an die Begehren der Parteien 

gebunden, sondern es stehen ihm die gleichen Befugnisse zu wie den Einschätzungsbehörden 

(vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 

10. August 2016 [810 16 9] E. 7.2). 

 

3. Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren bildet die Berechnung des steuerbaren 

Grundstückgewinns und die gestützt darauf berechnete Grundstückgewinnsteuer. Materiell ist 

insbesondere die Berechnung der Gestehungskosten (sog. Anlagekosten) strittig. Zu prüfen ist 

in diesem Zusammenhang einerseits die Art und Weise der Ermittlung des Erwerbspreises in 

Form des Ersatzwertes ʺVerkehrswert vor 20 Jahrenʺ und andererseits der zum Abzug zugelas-

sene Umfang der anrechenbaren Aufwendungen von mit dem Verkauf der Parzelle verbundenen 

Ausgaben (sog. Verkaufsunkosten).  

 

4. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen 

nach § 71 StG der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG der 

Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten oder Anlagekosten, d.h. den Er-

werbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen, übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 

2C_421/2018 vom 13. Mai 2019 E. 2.2). Auch das Bundesgesetz über die Harmonisierung der 

direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) vom 14. Dezember 1990 schreibt in Art. 

12 Abs. 1 die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer vor. Darüber hinaus bleibt das StHG aber 

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vage und enthält nur wenige Vorgaben an die Kantone (vgl. BGE 143 II 382 E. 2.1; Urteil des 

Bundesgerichts 2C_421/2018 vom 13. Mai 2019 E. 2.2; BERNHARD ZWAHLEN/NAZTALIE 

NYFFENEGGER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bun-

desgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), 

3. Aufl., Basel 2017, N 2 zu Art. 12). Es äussert sich namentlich zur Ermittlung des steuerbaren 

Gewinns nur in allgemeiner Weise. Entsprechend den ihnen belassenen Freiräumen haben die 

Kantone die Besteuerung der Grundstückgewinne nicht einheitlich geregelt (vgl. BGE 134 II 124 

E. 3.2; Urteil 2C_589/2014 vom 27. März 2015 E. 3.2). Die basellandschaftliche Grundstückge-

winnsteuer folgt dem monistischen System, welches auch Zürcher System genannt wird, und 

erfasst einheitlich sowohl private als auch geschäftliche Grundstückgewinne (Urteil des Bundes-

gerichts 2C_230/2017 vom 26. Januar 2018 E. 2.1.2; KGE VV vom 26. September 2018 [810 18 

58] E. 3.3; THOMAS P. WENK, in Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg], Kommentar zum Steuergesetz 

des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 71 N 5).  

 

5.1 Zunächst ist die Ermittlung des Ersatzwertes ʺVerkehrswert vor 20 Jahrenʺ zu prüfen. 

Diese Verkehrswertschätzung ist durch eine rückwirkende Fiktion auf die relevanten Rechts-

grundlagen und tatsächlichen Verhältnisse im Jahr 1998 vorzunehmen.  

 

5.2.1 Die Vorinstanz führte dazu aus, dass die Steuerverwaltung zu Recht die ganze Parzelle 

als vollständig überbaut betrachtet habe. Die Steuerverwaltung sei der Ansicht, dass die Ge-

meinde im Jahr 1998 bewusst eine lockere Hangbebauung gewollt habe, weshalb man das Land 

nicht mehrfach hätte überbauen oder abparzellieren können. Vorliegend seien ausschliesslich die 

rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse im Jahr 1998 massgebend. Im Jahr 1998 sei auf der 

Parzelle eine Baubeschränkung eingetragen gewesen, welche nur ein einziges Einfamilienhaus 

auf dem 2’344m2 grossen Grundstück zugelassen beziehungsweise eine Aufteilung der Parzelle 

verunmöglicht habe. Sämtliche seither eingetretenen Änderungen seien unbeachtlich. Deshalb 

sei auch nicht relevant, dass die vorgenannte Baubeschränkung mit Zustimmung der Gemeinde 

C.____ im Jahr 2017 gelöscht und durch eine neue Baubeschränkung ersetzt worden sei. Es 

spiele keine Rolle, dass sich die Parzelle zum heutigen Zeitpunkt aufteilen liesse, denn in rück-

wirkender Betrachtungsweise bestehe keine Abparzellierungsmöglichkeit. Folglich sei das 

Grundstück im Sinne von § 4 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über die Erbschafts- und Schen-

kungssteuer (ESchStV) vom 16. Juni 1981 ganzheitlich als überbaut zu betrachten und der Land-

wert ausnahmslos nach dem um 30% reduzierten Verkehrswert von Grund und Boden zu ermit-

teln.  

 

5.2.2 Die Steuerverwaltung ist gleicher Ansicht. Ergänzend führte sie aus, dass das Schreiben 

des Gemeinderates vom 13. Juli 2021 (vgl. dazu E. 2 hiervor) als reine Spekulation zu betrachten 

sei, da dieser vor 20 Jahren ganz anders zusammengesetzt gewesen sei, was ein retrospektives 

Voraussehen dessen Willensbildung und Entscheidfindung verunmögliche. Zudem sei das total-

revidierte kantonale Raumplanungs- und Baugesetz erst am 1. Januar 1999 in Kraft getreten. 

Das darauf basierende Zonenreglement der Gemeinde C.____ datiere denn auch erst vom 22. 

November 2005. Unabhängig davon werde eine verdichtete Bauweise raumplanerisch bevorzugt 

in Zentrumnähe (Bahnhof etc.) und in Zonen mit Quartierpflicht vorgenommen, was auf die vor-

liegende Wohnzone W1 (eingeschossige Wohnbauten am äussersten Rand der Gemeinde in 

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https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&type=highlight_simple_query&page=1&from_date=&to_date=&from_year=1954&to_year=2018&sort=relevance&insertion_date=&from_date_push=&top_subcollection_clir=bge&query_words=143+II+382&part=all&de_fr=&de_it=&fr_de=&fr_it=&it_de=&it_fr=&orig=&translation=&rank=0&highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-II-124%3Ade&number_of_ranks=0&azaclir=clir#page124

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Hanglage) nicht zutreffe. Wäre der Parzellierung bereits 1998 zugestimmt worden, hätte das da-

raufstehende Gebäude aufgrund seiner Lage und Ausbreitung wohl abgebrochen werden müs-

sen. Aufgrund des vorliegend massgeblichen Kongruenzprinzips dürfte diesfalls der Wert des 

Gebäudes aber nicht mehr zu den Gestehungskosten gerechnet werden.  

 

5.3.1 Der Beschwerdeführer führte dagegen aus, dass er und seine beiden Schwestern im 

Rahmen der Erbteilung von den Liegenschaftswerten gemäss Vorbescheid der Steuerverwaltung 

vom 26. Januar 2016 ausgegangen seien und basierend darauf die Übernahmewerte so festge-

legt hätten, dass keine Grundstückgewinnsteuer resultiere. Entsprechend seien bei den Anteilen 

der beiden Schwestern im Rahmen der Erbteilung auch keine Abzüge für latente Grundstückge-

winnsteuern vorgenommen worden. Im Zeitpunkt der Erbteilung sei für alle Beteiligten klar gewe-

sen, dass die Liegenschaft in zwei Parzellen aufgeteilt werden könnte. Entsprechend sei bereits 

im Januar 2017 bei der Gemeinde ein Antrag auf Löschung des damals noch bestehenden Par-

zellierungsverbots gestellt worden. Die Gemeinde habe daraufhin ausgeführt, dass die neu zu 

bebauende Parzelle eine Mindestfläche von 1’000m2 aufzuweisen habe, damit eine Abparzellie-

rung vorgenommen werden könne. Die anschliessend von der D.____ AG vorgenommene Be-

rechnung der Überbaubarkeit habe ergeben, dass die Parzelle ohne weiteres in zwei Parzellen 

aufgeteilt werden könne, wobei sich auf der einen Parzelle mit einer Fläche von 1’244m2 das 

bestehende Gebäude befände. Die andere Parzelle mit einer Fläche von 1’100m2 würde sodann 

(vorerst noch) unbebaut bleiben. Diese Möglichkeit der Abparzellierung sei dann auch in einem 

neuen Dienstbarkeitsvertrag festgehalten worden, welcher im Juni 2018 öffentlich beurkundet 

und im Grundbuch eingetragen worden sei. Es sei zudem davon auszugehen, dass die Gemeinde 

C.____ einer solchen Abänderung des Dienstbarkeitsvertrages bereits im Jahre 1998 zugestimmt 

hätte.  

 

5.3.2 Der Beschwerdeführer führte deshalb weiter aus, dass zur Eruierung der Verhältnisse 

im Jahr 1998 nicht auf das mittels Dienstbarkeitsvertrag vom 1. Juli 1960 geregelte Parzellie-

rungsverbot abgestellt werden dürfe. Entscheidend seien vielmehr objektive Bestimmungen wie 

öffentlich-rechtliche Vorgaben in Zonenvorschriften, welche sowohl vor 20 Jahren als auch heute 

die Möglichkeit einer Abparzellierung im zuvor beschriebenen Sinne vorgesehen hätten. Entspre-

chend müsse vorliegend für eine Fläche von 1’100m2 § 4 Abs. 2 ESchStV Anwendung finden, 

wonach die entsprechende Fläche zum vollen Verkehrswert für unbebautes Land bewertet wer-

den müsse. Der gesamte Land- und Gebäudewert würde dann indexiert Fr. 3'152'230.50 betra-

gen.  

 

5.4.1 Als Erwerbspreis gilt nach § 77 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren 

Leistungen des Erwerbers. Ist der Kaufpreis nicht feststellbar, so gilt nach § 77 Abs. 2 StG der 

Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbes als Kaufpreis. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zu-

rück, so bestimmt sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des 

Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. Dieser Verkehrs-

wert vor 20 Jahren stellt ein Ersatzwert im Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG dar (PETER CHRISTEN, 

Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Diss. Liestal 1998, S. 170). Diese 

vom Gesetz statuiert Regelung wirkt sich stets zugunsten der steuerpflichtigen Person aus (Urteil 

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des Bundesgerichts 2C_421/2018 vom 13. Mai 2019 E. 2.4; WENK, a.a.O., § 77 N 6 f.). Das Ge-

setz versteht unter dem Erwerbspreis vor 20 Jahren nicht den Steuerwert, sondern den effektiven 

Verkehrswert.  

 

5.4.2 Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht sodann dem Preis, der hierfür im ge-

wöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungszeitpunkt am Ort der gelegenen Sache 

mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (CHRISTEN, a.a.O., S. 171: sog. mittlerer Preis für Grund-

stücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend). 

Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den 

marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei 

dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung 

seiner eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist (vgl. Baselbieter Steuerbuch, Band 3, Grund-

stückgewinn- und Handänderungssteuer, 77 Nr. 1). Beim Verkehrswert handelt es sich um einen 

objektiven Wert, der sich auf das Grundstück als solches bezieht und nicht von den persönlichen 

Verhältnissen des Eigentümers abhängt. Massgebend sind deshalb die Eigenschaften des 

Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die im 

Veräusserungsfalle auf den neuen Eigentümer übergehen; einzig hiernach bestimmt sich der 

mutmasslich erzielbare Kaufpreis (Urteil des Steuergerichts des Kantons Basel-Landschaft 510 

14 50 vom 14. November 2014 E. 3b; CHRISTEN, a.a.O., S. 171).  

 

5.4.3 Bei der Feststellung des Verkehrswerts vor 20 Jahren eines überbauten Grundstücks 

sind der Land- und der Gebäudewert zunächst getrennt zu berechnen (CHRISTEN, a.a.O., S. 172; 

vgl. auch die Wortlaute von § 4 und § 6 ESchStV). Der Verkehrswert von Gebäuden wird ausge-

hend vom Realwert ermittelt. Nach Praxis der Steuerverwaltung gilt dabei die von der Baselland-

schaftlichen Gebäudeversicherung festgesetzte und im massgeblichen Bewertungszeitpunkt gül-

tige Versicherungssumme als Realwert. Das Alter des Gebäudes wird mittels eines Abzuges vom 

Realwert berücksichtigt (WENK, a.a.O., § 77 N 10). Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwal-

tung wird der Landwert dagegen nach der statistischen Methode ermittelt, mit welcher verglichen 

wird, welche Preise in der nahen Umgebung des fraglichen Grundstücks zur betreffenden Zeit 

bezahlt worden sind (CHRISTEN, a.a.O., S. 172 f.). Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung 

nach der statistischen Methode bilden daher die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Ver-

gleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei 

Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags 

oder zuvor gehandelt wurden. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt 

sind, können nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende 

Preisentwicklung Auskunft geben. Als vergleichbar können dabei Handänderungen an (möglichst 

nahe gelegenen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie 

hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzobjekt gleich oder ähnlich sind (Urteil des Steuerge-

richts des Kantons Basel-Landschaft 510 14 50 vom 14. November 2014 E. 3b m.w.H.). Zur Vor-

nahme dieser Verkehrswertschätzung sind gemäss Praxis der Steuerverwaltung und der Vo-

rinstanz die Bestimmungen der ESchStV (vgl. insb. § 4 und § 6) analog anwendbar (vgl. Basel-

bieter Steuerbuch, Band 3, Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer, 77 Nr. 1 m. w. H. und 

83 Nr.1; so auch WENK, a.a.O., § 77 N12). Nach § 4 Abs. 1 ESchStV ist vom so ermittelten Land-

wert eines überbauten Grundstücks ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen (WENK, a.a.O., § 

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77 N 9). Lässt sich dagegen vom Umschwung weiteres überbaubares Areal (sog. Landreserve) 

abtrennen, ist dieses nach § 4 Abs. 2 ESchStV zum vollen Verkehrswert zu bewerten.  

 

5.4.4 Für die Berechnung des Landwertes bei überbauten Grundstücken ist deshalb vorerst 

der Landbedarf für die vorhandenen Bauten festzustellen. Übersteigt die Grundstücksfläche den 

zonenkonformen Landbedarf, muss der Landwert der Mehrfläche, sei es als Mehrumschwung 

oder als Landreserve, hinzugerechnet werden. Als Mehrumschwung wird jene Mehrfläche be-

trachtet, welche nicht abgetrennt, überbaut oder anderweitig genutzt werden kann. Demgegen-

über gilt eine Mehrfläche als Landreserve, wenn sie aufgrund der tatsächlichen baulichen Nut-

zungsmöglichkeiten ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils des Grundstücks 

abgetrennt und überbaut werden könnte. Dabei ist nicht erforderlich, dass das noch unbebaute 

Land bereits abparzelliert sein muss. Ausreichend ist vielmehr die theoretische Abparzellierungs-

möglichkeit einer Landreserve, das heisst ob sich im massgebenden Zeitpunkt eine sinnvolle und 

baulich nutzbare Fläche vom Grundstück abtrennen lässt. Gemäss einem Entscheid der St. Gal-

ler Verwaltungsrekurskommission sei bei Einfamilienhäusern ein Mehrumschwung nur sehr zu-

rückhaltend auszuscheiden, da sich eine Landreserve in dieser Objektkategorie in der Regel 

werterhöhend auswirke (Entscheid der St. Galler Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/2, 

II/2-2013/6 vom 3. Juni 2014 E. 4a.aa). Die Steuerverwaltung konkretisierte in ihren Vernehmlas-

sungen § 4 Abs. 2 ESchStV dahingehend, dass die abtrennbare und bebaubare Grundfläche 

erfahrungsgemäss mindestens um die 400-500 m2 umfassen sollte, damit diese separat an Dritte 

zur baulichen Nutzung verkauft werden könnte.  

 

5.5 Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass die Frage, unter welchen Voraussetzungen 

im Einzelfall Landreserven im Sinne von § 4 Abs. 2 ESchStV vorliegen, auslegungsbedürftig ist. 

Der Sinn und Zweck dieser Verordnungsbestimmung ist dagegen klar: Sie soll dem Umstand 

Rechnung tragen, dass auf vielen Grundstücken mit bestehender Überbauung nicht das gesamte 

bauliche Potenzial ausgeschöpft ist. Solche Grundstücke weisen demnach einen höheren Wert 

auf als zonenrechtlich vollständig überbaute Parzellen. Es ist weiter festzuhalten, dass es sich 

bei § 4 Abs. 2 ESchStV nicht um eine Kann-Vorschrift, sondern um eine zwingende Bestimmung 

handelt. Dies bedeutet, dass die Veranlagungsbehörde abtrennbares und überbaubares Land im 

Sinne von § 4 Abs. 2 ESchStV ohne Ermessensspielraum immer zum vollen Verkehrswert im 

Sinne von § 6 ESchStV bewerten müssen. Schliesslich ist festzustellen, dass die am 1. Juli 1981 

in Kraft getretene ESchStV im Jahr 1998 geltendes Recht war und entsprechend für die rückwir-

kende fiktive Verkehrswertschätzung der Parzelle bei der Ermittlung des Verkehrswerts vor 20 

Jahren zu berücksichtigen und gegebenenfalls auch anzuwenden ist.  

 

5.6 Dementsprechend ist nachfolgend weiter die Abtrennbarkeit (Parzellierung) und Über-

baubarkeit der geltend gemachten Landreserve im Umfang von 1'100m2 anhand der im Jahr 1998 

geltenden zonenrechtlichen Vorschriften der Gemeinde C.____ zu prüfen. Die Parzelle weist eine 

Fläche von 2'344m2 auf und liegt in der Zone W1. Im Jahr 1998 galt in C.____ das Zonenregle-

ment Siedlung vom 9. Januar 1995. Dieses enthielt betreffend die zulässige Ausnützungs- und 

Bebauungsziffer für Bauten in der Zone W1 genau die gleiche Regelung wie das aktuelle Zonen-

reglement Siedlung vom 22. November 2005, und zwar eine Ausnützungsziffer von 35% und eine 

Bebauungsziffer von 20%. Unter Vornahme einer fiktiven Aufteilung des Grundstücks in zwei 

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Parzellen, und zwar in eine von 1'100m2 unbebaut und eine von 1’244m2 bebaut, bedeutet dies, 

dass auf der unbebauten Parzelle im Jahr 1998 ein zusätzliches Gebäude mit einer Grundfläche 

von maximal 220m2 und einer Bruttogeschossfläche von maximal 385m2 hätte gebaut werden 

können, und zwar ohne dass das bestehende Haus hätte abgerissen werden müssen. Nach dem 

Gesagten erweist sich die gegenteilige Auffassung der Steuerverwaltung als falsch und es ist 

weiter festzustellen, dass die Parzelle auch gemäss den im Jahr 1998 geltenden zonenrechtli-

chen Vorschriften der Gemeinde C.____ über ʺweiteres abtrennbares und grundsätzlich über-

baubares Arealʺ im Sinne von § 4 Abs. 2 ESchStV verfügt hatte.  

 

5.7.1 Dagegen stand der zonenrechtlich grundsätzlich zulässigen Abparzellierung und Über-

baubarkeit im Jahr 1998 eine auf der Parzelle eingetragene Personaldienstbarkeit in Form einer 

Baubeschränkung entgegen. Es ist zunächst festzuhalten, dass diese altrechtliche Personal-

dienstbarkeit im Jahr 1960 und damit in einer Zeit begründet wurde, in welcher es noch keine 

Zonenordnung gab. Die allgemeinen raumplanerischen Zielsetzungen (insb. der Siedlungsent-

wicklung nach innen und der verdichteten Bauweise) entwickelten sich dagegen bereits frühzeitig 

in eine der Dienstbarkeit entgegengesetzte Richtung und liessen diese damit zunehmend als 

überholt erscheinen. Entsprechend resultierte im Zeitpunkt des Inkrafttretens der ESchStV am 

16. Juni 1981 ein nicht lösbarer Widerspruch zwischen deren § 4 Abs. 2 und der Dienstbarkeit. 

Nochmals 17 Jahre später, und zwar im vorliegend massgebenden Bewertungsjahr 1998, be-

stand sodann eine klare und bereits konkretisierte Umsetzung der hiervor erwähnten raumplane-

rischen Zielsetzungen. Am 8. Januar 1998 beschloss nämlich der Landrat des Kantons Basel-

Landschaft (Landrat) das totalrevidierte Raumplanungs- und Baugesetz (RBG), welches in § 15 

Abs. 2 festhält, dass die Gemeinden die Siedlungsentwicklung nach innen und die verdichtete 

Bauweise fördern. 

 

5.7.2 Auch wenn das totalrevidierte RBG erst am 1. Januar 1999 in Kraft trat, ist dagegen 

festzuhalten, dass der gesamte gesetzgeberische Revisionsprozess aufgrund der Bedeutung der 

Vorlage und der zahlreich involvierten Interessen sehr langwierig war und deshalb bereits lange 

vor dem Jahr 1998 begonnen hatte. In diesem Zusammenhang fällt weiter auf, dass bereits der 

zweite Entwurf des totalrevidierten RBG, welcher am 21. Dezember 1993 vom Regierungsrat an 

den Landrat überwiesen wurde, mit dessen § 16 eine im Vergleich zum im Jahr 1999 in Kraft 

gesetzten § 15 RBG praktisch identische Bestimmung enthielt (vgl. Bericht 93/308a vom 5. De-

zember 1997 der Spezialkommission Raumplanungs- und Baugesetz an den Landrat betr. § 16 

Abs. 2 ʺSiedlungsentwicklungʺ). Aus den Gesetzesmaterialien zur entsprechenden Landratsvor-

lage ist ersichtlich, dass dem haushälterischen Umgang mit Boden in direkter Anknüpfung an 

eine der wesentlichen Zielsetzungen der Raumplanung nach Bundesrecht gemäss Art. 1 des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 bereits 

frühzeitig im Revisionsprozess besondere Beachtung geschenkt wurde (vgl. die Erläuterungen 

V93-308_12 betreffend § 16 zu den Bestimmungen die Landratsvorlage 93/308 ʺRaumplanungs- 

und Baugesetzʺ). Die Grundsätze der Siedlungsentwicklung nach innen und der verdichteten 

Bauweise waren zudem bereits in den zuvor durchgeführten Vernehmlassungen in den Jahren 

1990 und 1992 mehrheitlich begrüsst worden (vgl. Erläuterungen zum Vernehmlassungsentwurf 

für das verwaltungsinterne Vernehmlassungsverfahren für ein neues RBG vom 6. Dezember 

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1990, S. 4; Erläuterungen zum Vernehmlassungsentwurf für ein neues RBG vom Februar 1992, 

S. 11 f.).  

 

5.7.3 Nach dem hiervor Gesagten ist festzustellen, dass der gesetzgeberische Wille eines 

raumplanerischen Paradigmenwechsels insbesondere in Form der Siedlungsentwicklung nach 

innen und der verdichteten Bauweise bereits 5 Jahre vor dem hier massgebenden fiktiven Schät-

zungsjahr 1998 nachweislich feststand und bis zum Beschluss beziehungsweise der Inkraftset-

zung des RBG als breiter gesetzgeberischer Konsens (und zwar sowohl auf kantonaler als auch 

auf nationaler Ebene) mehrfach bestätigt wurde. Daraus resultiert für das Jahr 1998 zwischen 

der Baubeschränkung als Personaldienstbarkeit aus dem Jahr 1960 einerseits und der wirtschaft-

lichen Betrachtungsweise im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sowie den tatsächlichen und recht-

lichen raumplanerischen Verhältnissen andererseits ein nicht lösbares Spannungsverhältnis. Da-

mit drängt sich die nachfolgend zu prüfende Frage auf, ob ein Käufer aus dem gewöhnlichen 

Geschäftsverkehr die Parzelle bei einem Kauf im Jahr 1998 auch mit der darauf lastenden Bau-

beschränkung übernommen hätte.  

 

5.7.4 Eine vernünftige Schätzung der Parzelle und objektive Prüfung der rechtlichen und wirt-

schaftlichen Umstände im Jahr 1998 hätte ergeben, dass sich die Baubeschränkung stark wert-

vermindernd auf den Verkaufspreis auswirkt, weil der potenzielle Käufer des gewöhnlichen Ge-

schäftsverkehrs nicht bereit gewesen wäre, den vollen Landpreis für eine Fläche zu bezahlen, 

die er aufgrund der Dienstbarkeit aus wirtschaftlicher Sicht nicht oder nur sehr eingeschränkt 

hätte nutzen können. Es wäre deshalb für jede potenzielle Verkäuferschaft im gewöhnlichen Ge-

schäftsverkehr legitimerweise oberste Priorität gewesen, die Dienstbarkeit im Vorfeld des Ver-

kaufes abzulösen beziehungsweise abzuändern.  

 

5.7.5 Es stellt sich zudem die Frage, ob die Einwohnergemeinde C.____ als Dienstbarkeits-

berechtigte im Jahr 1998 überhaupt noch ein Interesse an der Dienstbarkeit hatte. Denn fällt das 

Interesse der Berechtigten an einer Dienstbarkeit weg oder ist es im Vergleich zur Belastung von 

unverhältnismässig geringer Bedeutung, kann der Belastete nach Art. 736 Abs. 1 des Schweize-

rischen Zivilgesetzbuches (ZGB) vom 10. Dezember 1907 deren Löschung verlangen (zur ana-

logen Anwendbarkeit von Art. 736 ZGB auf Personaldienstbarkeiten vgl. BGE 95 II 14 E. 2; 

CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN, in: Büchler/Jakob [Hrsg.], Kurzkommentar Schweizerisches Zivil-

gesetzbuch, 2. Aufl., Basel 2018, N 3 zu Art. 736 ZGB). Weil die Gemeinde C.____ mit Schreiben 

vom 13. Juli 2021 diese Frage selber und verbindlich beantwortet hatte (vgl. dazu E. 5.7.6.1 f. 

hiernach), erübrigt sich eine weitere Prüfung eines allfälligen Löschungsanspruchs gestützt auf 

Art. 736 ZGB. 

 

5.7.6.1 Nach dem Ausgeführten kann deshalb im Rahmen der Fiktion für das Schätzungsjahr 

1998 das Nachfolgende festgehalten werden. So wie der Beschwerdeführer vor dem Verkauf der 

Parzelle im August 2018 die Gemeinde C.____ um Zustimmung zur Abänderung der Baube-

schränkung ersucht hatte, hätte dies auch ein Verkäufer der Parzelle im Jahr 1998 getan. Zudem 

hätte die Gemeinde C.____ ihre Zustimmung zu einer Abänderung der Dienstbarkeit zumindest 

im gleichen Umfang, wie dies mit öffentlich beurkundetem Nachtrag vom 13. Juni 2018 gesche-

hen ist, bereits im Jahr 1998 erteilt. Letztere Fiktion wird durch die Tatsache untermauert, dass 

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der Gemeinderat E.____ dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 13. Juli 2021 bestätigt hatte, 

dass er einer Anfrage der Eigentümerschaft der Parzelle, diese in zwei Parzellen mit einer Min-

destfläche von je 1’000m2 aufteilen zu dürfen, bereits im Jahr 1998 zugestimmt hätte. Er begrün-

dete dies damit, dass bereits in den 1990er Jahren die Tendenz zur Siedlungsentwicklung nach 

innen bestanden habe und deshalb die Planungsarbeiten und politischen Entscheidungen der 

Gemeinde C.____ schon damals vorausschauend gewesen seien.  

 

5.7.6.2 Dieser Standpunkt des Gemeinderates ist vollumfänglich zugunsten des Beschwerde-

führers zu werten, denn die Gemeinde – handelnd durch den Gemeinderat – ist als öffentlich-

rechtliche Körperschaft in ihren Handlungen insbesondere an das Legalitätsprinzip gebunden und 

hat ihre Auskünfte jederzeit nach Treu und Glauben im Interesse des Gemeinwesens zu erteilen. 

Diese Bindung an die öffentlichen Interessen hat insbesondere zur Folge, dass die Verbindlichkeit 

einer Aussage des Gemeinderates – auch wenn diese rückwirkend gemacht wird – nicht von 

dessen unveränderter personeller Zusammensetzung abhängig gemacht werden kann. Der Ge-

meinderat wird jeweils durch demokratisch legitimierte Wahlen zusammengesetzt. Nach Aussen 

tritt immer der so legitimierte Gemeinderat als handelndes Organ in Erscheinung und es werden 

diesem die Handlungen und Äusserungen sowohl seiner bisherigen als auch seiner aktuellen 

Mitglieder angerechnet. Der Gemeinderat war deshalb berechtigt und aufgrund der konkreten 

Anfrage des Beschwerdeführers auch verpflichtet, seine fiktive Einschätzung im Jahr 2021 in Be-

zug auf eine Anfrage zur Abänderung der auf der Parzelle lastenden Dienstbarkeit im Jahr 1998 

aus der Sicht des Gemeinderates zum damaligen Zeitpunkt abzugeben.  

 

5.7.7 Der Vollständigkeit halber ist noch darauf hinzuweisen, dass aus einer Überprüfung der 

Parzellennummern der sich in der Nähe der Parzelle des Beschwerdeführers befindlichen Grund-

stücke ersichtlich wird, dass diese zum Teil schon seit Längerem parzelliert wurden. Dieser Um-

stand unterstreicht einerseits die zuvor beschriebene fiktive rückwirkende Beurteilung und Hal-

tung des Gemeinderates und lässt andererseits die Möglichkeit offen, dass sich ein Anspruch auf 

Abänderung der Dienstbarkeit zusätzlich aus dem Grundsatz auf rechtsgleiche Behandlung hätte 

ergeben können. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass vorliegend bereits aufgrund des Um-

standes, dass die Zone W1 zonenrechtlich restriktiver geregelt ist als die Zone W2, das Ziel einer 

qualitativen und lockeren Hangbebauung sichergestellt wird.  

 

5.8 In Würdigung der Gesamtumstände erscheint es deshalb als stossend, in Bezug auf die 

Ermittlung des Landwertes auf eine wenig genaue statistische Methode abzustellen, welche zu-

dem zahlreiche individuelle Faktoren zugunsten der steuerpflichtigen Person im Sinne der Ein-

zelfallgerechtigkeit (wie beispielsweise die konkrete Lage einer Liegenschaft) nicht berücksich-

tigt, während für die rückwirkend fiktive Beurteilung einer altrechtlichen Dienstbarkeit aus dem 

Jahr 1960 eine parzellenscharfe ʺScheinindividualitätʺ zuungunsten des Beschwerdeführers an-

gewendet wird.  

 

5.9 Zusammenfassend ist deshalb festzuhalten, dass mit dem erforderlichen Beweismass 

der überwiegenden Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der Gemeinderat der Einwohnergemeinde 

C.____ einer Abänderung der Baubeschränkung – zumindest in der Form wie diese heute besteht 

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– auch im Jahr 1998 zugestimmt hätte. Demgemäss wäre auch damals die Ermittlung des Ver-

kehrswerts unter Berücksichtigung einer abparzellierbaren Fläche erfolgt. Somit sind die Voraus-

setzungen von § 4 Abs. 2 ESchStV, der lediglich die theoretische Abparzellierungsmöglichkeit 

voraussetzt, erfüllt, weshalb vorliegend im Rahmen der Ermittlung des Verkehrswerts vor 20 Jah-

ren der Abschlag von 30% nur auf der bebauten Fläche von 1’244m2 vorgenommen werden darf. 

Die vom Beschwerdeführer fiktiv bestimmte theoretisch abparzellierbare und bebaubare Fläche 

von 1’100m2 ist dagegen zum vollen Verkehrswert zu berücksichtigen. Damit ergeben sich in 

Gutheissung der Beschwerde in Bezug auf die Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren die 

folgenden Land- und Gebäudewerte:  

 

 

1’244m2 Fläche zu Fr. 836.-- und davon 70% Fr. 727’988.80 

  

1’100m2 Fläche zu Fr. 836.-- Fr. 919'600.-- 

  

Total Landwert Fr. 1'647'588.80 

  

Total Gebäudewert unter Berücksichtigung 

von 15% Baunebenkosten anstatt 10% ge-

mäss Urteil der Vorinstanz (unbestritten) 

Fr. 1'354'537.-- 

  

Total Land- und Gebäudewert Fr. 3'002'125.80 

  

Total Land- und Gebäudewert indexiert (Ver-

kehrswert vor 20 Jahren) 

Fr. 3'152'232.09 

 

 

6.1 Weiter strittig und deshalb nachfolgend zu prüfen ist der zum Abzug zugelassene Um-

fang der anrechenbaren Aufwendungen von mit dem Verkauf der Parzelle verbundenen Ausga-

ben (sog. Verkaufsunkosten). Die Vorinstanz hielt dazu fest, dass neben den Verurkundungs- 

und Grundbuchgebühren sowie der Handänderungssteuer praxisgemäss insbesondere Vermitt-

lungsgebühren im Umfang von 3% des Veräusserungspreises (beziehungsweise in komplexeren 

Fällen 5-8%) abgezogen werden könnten. Es handle sich dabei aber nicht um Pauschalen, auf 

welche man sich ohne Weiteres berufen könne, sondern um einen Annäherungswert, welcher 

der Plausibilisierung diene. Die angefallenen Maklerkosten seien in jedem Fall substantiiert und 

nachvollziehbar darzulegen. Somit könnten Maklerprovisionen bei den Anlagekosten nur dann 

berücksichtigt werden, wenn die Tätigkeit des Maklers auch tatsächlich zum Abschluss des frag-

lichen Kaufvertrages geführt habe. Der Vertreter des Beschwerdeführers habe an der vorinstanz-

lichen Verhandlung plausibel dargelegt, dass die F.____ AG den Kaufvertrag vom 15. August 

2018 herbeigeführt habe. Entsprechend seien die beiden Rechnungen der F.____ AG über Fr. 

23'800.-- vom 22. Dezember 2017 und über Fr. 33'000.-- vom 29. Dezember 2018 (also insge-

samt Fr. 56'800.--) zum Abzug zuzulassen. Da für den Abschluss des Kaufvertrages nur eine 

Vermittlung habe kausal sein können, könne das geltend gemachte Erfolgshonorar der D.____ 

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AG in der Höhe von Fr. 65'000.-- nicht zusätzlich abgezogen werden. Die bereits bei der Veran-

lagung berücksichtigte Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 40'625.-- sei im Übrigen unbe-

strittenermassen abzugsfähig. Schliesslich prüfte die Vorinstanz die Baunebenkosten, welche 

von der Steuerverwaltung im Rahmen der Berechnung des Verkehrswerts vor 10 Jahren auf 10% 

festgelegt wurden. Unter Berufung auf einen kürzlich ergangenen Entscheid führte die Vorinstanz 

aus, dass der Ansatz der Baunebenkosten von 10% ganz generell nicht mehr zeitgemäss sei und 

die Baunebenkosten im Rahmen der Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren ab nun lage- 

und ausstattungsunabhängig pauschal mit 15% zu veranschlagen seien. Entsprechend seien die 

Baunebenkosten vorliegend von Amtes wegen von 10% auf 15% zu erhöhen.  

 

6.2 Der Beschwerdeführer hielt dagegen fest, dass es unzulässig sei, die Verkaufsunkosten 

starr auf 3% des Verkaufspreises festzusetzen. In komplexen Fällen seien vielmehr 5-8% des 

Verkaufspreises zu akzeptieren. Vorliegend seien Verkaufsunkosten von Fr. 121'800.-- angefal-

len, welche sich aus Fr. 65'000.-- gemäss Rechnung der D.____ AG sowie Fr. 23'800.-- und Fr. 

33'000.-- gemäss Rechnungen der F.____ AG zusammensetzen würden. Diese Kosten würden 

insgesamt nur 3.7% des Veräusserungspreises ausmachen. Es sei zudem belegt und unbestrit-

ten, dass die geltend gemachten Verkaufsunkosten effektiv angefallen und auch bezahlt worden 

seien. Der Beschwerdeführer führte weiter aus, dass der Entscheid, welche Kosten für den Ver-

kauf einer Liegenschaft sinnvoll und angemessen seien, beim Verkäufer und nicht bei den Be-

hörden liege. Nur wenn die getätigten Aufwendungen nicht mehr vertretbar seien, was vorliegend 

mit Sicherheit nicht der Fall sei, könne die Steuerverwaltung einschreiten. Die zu berücksichtigen 

Verkaufsunkosten würden deshalb vorliegend nach dem Gesagten Fr. 162'425.-- betragen und 

sich einerseits aus Maklerkosten von insgesamt Fr. 121'800.-- und andererseits aus Handände-

rungssteuern von Fr. 40'625.-- zusammensetzen. Schliesslich könnten auch mehrere Makler zu-

sammen für den Abschluss eines Kaufvertrages kausal sein. 

 

6.3 Der Anspruch des Beschwerdeführers auf einen praxisgemässen Abzug von Maklerkos-

ten im Umfang von 3% des Kaufpreises ist vorliegend unbestritten. Bei der zusätzlichen Annahme 

von Gestehungskosten bestehend aus einem Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von 

Fr. 3'152'232.-- (vgl. E. 5.9 hiervor), den unbestrittenen Maklerkosten von 3% des Kaufpreiseses 

sowie der ebenfalls unbestrittenen Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 40'625.-- resultiert 

vorliegend bereits kein steuerbarer Grundstückgewinn mehr, sondern vielmehr ein negativer 

Saldo von minus Fr. 40'357.--. Ergänzend ist festzuhalten, dass grundsätzlich sehr wohl mehrere 

Makler zusammen kausal für den Abschluss eines Vertrages sein können (vgl. CATERINA AM-

Mann, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 

7. Aufl., Basel 2020, N 9 und 12 zu Art. 413 OR). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass der Ge-

samtbetrag aller vorliegend geltend gemachten Maklerkosten 3.7% des Kaupreises ausmacht 

und damit den praxisgemässen Rahmen für abzugsfähige Vermittlungsgebühren (zumindest den-

jenigen für komplexe Fälle) grundsätzlich einhaltet (WENK, a.a.O., § 78 N 16).  

 

6.4 Damit ist zusammenfassend in vollumfänglicher Gutheissung der Beschwerde und unter 

Verweisung auf die nachfolgende Tabelle festzuhalten, dass durch den vorliegenden Verkauf der 

Parzelle kein Grundstückgewinn entsteht. Darüber hinaus ist die Angelegenheit zur Neuveranla-

gung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. 

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Verkaufspreis Fr. 3'250'000.-- 

  

Gestehungskosten in Form des Ersatzwertes 

ʺVerkehrswert vor 20 Jahrenʺ  

Fr. 3'152’232.-- 

  

Gestehungskosten in Form von Maklerkosten 

in der Höhe von 3% des Verkaufspreises  

Fr. 97'500.-- 

  

Gestehungskosten in Form der Handände-

rungssteuer  

Fr. 40’625.-- 

  

Grundstückgewinn  

(Beziehungsweise negativer Saldo von 

Fr. 40'357.--) 

Fr. 0.-- 

 

 

7.1 Zwischen den Parteien ist schliesslich die Bindungswirkung des Vorbescheides der 

Steuerverwaltung vom 26. Januar 2016 strittig. Die Vorinstanz führte dazu im Wesentlichen aus, 

dass eine unrichtige behördliche Auskunft nur dann ein schutzwürdiges Vertrauen und damit ei-

nen Anwendungsfall des Vertrauensschutzes bilde, wenn sie vorbehaltslos erteilt worden sei. 

Nicht schutzwürdig sei dagegen das Vertrauen Privater in eine Auskunft, wenn die Behörde we-

nigsten dem Sinne nach klar zum Ausdruck bringe, dass sie sich nicht festlegen wolle. Der Vor-

bescheid der Steuerverwaltung vom 26. Januar 2016 erfülle die Voraussetzungen des Vertrau-

ensschutzes nicht, da er an mehreren Stellen explizit zum Ausdruck bringe, dass sich die Steu-

erverwaltung eine differenzierte Veranlagung vorbehalte und nicht an die Angaben im Vorbe-

scheid gebunden sein wolle. Dies ergebe sich auch aus dem Titel des entsprechenden Schrei-

bens, da dieses als ʺUnverbindlicher Vorbescheid zur mutmasslichen Grundstückgewinnsteuer 

[…]ʺ bezeichnet worden sei. 

 

7.2 Der Beschwerdeführer führte dagegen aus, dass er und seine beiden Schwestern im 

Rahmen der Erbteilung auf den Vorbescheid vertraut hätten und basierend darauf die Übernah-

mewerte so festlegt hätten, dass keine Grundstückgewinnsteuer resultiere. Entsprechend seien 

den beiden Schwestern bei der Erbteilung auch keine Abzüge für allfällige latente Grundstückge-

winnsteuern in Abzug gebracht worden. Zudem berief sich der Beschwerdeführer vor Kantons-

gericht auf den Grundsatz von Treu und Glauben. Dieser sei verletzt, indem im angefochtenen 

Urteil zur Frage der Verbindlichkeit beziehungsweise Unverbindlichkeit des Vorbescheides der 

Steuerverwaltung pauschal und salopp auf die Wortwahl an einzelnen Stellen im Vorbescheid 

hingewiesen worden sei, ohne dass eine differenzierte und kritische Würdigung des zu berück-

sichtigenden Sachverhalts vorgenommen worden sei. Vielmehr habe der Beschwerdeführer be-

züglich des im Vorbescheid festgelegten Wertes der Liegenschaft vor 20 Jahren davon ausgehen 

dürfen, dass dieser Wert verbindlich festgelegt worden sei.  

 

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7.3 Da die Beschwerde bereits aufgrund einer falschen Berechnung der Gestehungskosten 

vollumfänglich gutgeheissen wird (vgl. E. 6.4 hiervor), kann die Frage nach der Bindungswirkung 

des Vorbescheides der Steuerverwaltung vom 26. Januar 2016 offengelassen werden. Trotzdem 

ist in diesem Zusammenhang das Nachfolgende zu ergänzen.  

 

7.4.1 Aus dem vorliegenden Vorbescheid kann in Bezug auf die konkrete Höhe der Grund-

stückgewinnsteuer wohl kein Vertrauensschutz abgeleitet werden, weil dieser ausdrücklich auf 

seine Unverbindlichkeit hinweist. Die Frage nach der Bindungswirkung erfordert darüber hinaus 

aber eine differenzierte Betrachtungsweise. Die in der Regel unkundige steuerpflichtige Person 

sollte aus einem Vorbescheid (insbesondere bezüglich einer Spezialsteuer) zumindest erkennen 

können, welche Faktoren fix sind und welche noch der weiteren Abklärung durch die Steuerver-

waltung bedürfen, beziehungsweise von statistischen Werten abhängen, die jedes Jahr erhebli-

che Schwankungen aufweisen können. Demgegenüber gibt es steuerrelevante Umstände, die 

bereits im Zeitpunkt des Vorbescheides feststehen. Auf Letztere müssen sich die Steuerpflichti-

gen verlassen können. Als Beispiel für einen solchen Umstand kann im Rahmen der Grundstück-

gewinnsteuer beispielsweise die Frage genannt werden, ob eine Landfläche von den Veranla-

gungsbehörden als ʺbebautʺ oder ʺunbebautʺ betrachtet wird. Es sind nämlich – spezielle Um-

stände vorbehalten – keine Gründe ersichtlich, weshalb diese Frage nicht bereits im Vorbescheid 

verbindlich beantwortet werden kann. Würde man auch in einem solchen Beispiel in jedem Fall 

eine Bindungswirkung verneinen, würde man dem Vorbescheid sämtliche Legitimation abspre-

chen, was aber nicht dem Sinn und Zweck dieses Instituts entspricht.  

 

7.4.2 Das Gesagte ist somit zusammenfassend folgendermassen zu präzisieren: Aus dem 

Vorbescheid sollte durch explizite Hinweise ersichtlich sein, welche Komponenten noch nicht de-

finitiv feststehen, sei es, weil sie einer statistischen Schwankung unterliegen, sei es, weil sie noch 

weiteren Abklärungen bedürfen. Diesem Teil des Vorbescheides kann in der Regel naturgemäss 

keine Bindungswirkung zukommen. Dagegen kann denjenigen steuerrelevanten Faktoren und 

Umständen, welche ihrer Natur nach bereits im Zeitpunkt des Vorbescheides abschliessend be-

urteilt werden können – auch wenn sie formal Bestandteil des als ʺunverbindlichʺ bezeichneten 

Vorbescheides sind – nicht zum Voraus jegliche Bindungswirkung abgesprochen werden. 

 

8.1 Nach dem Gesagten ist zusammenfassend festzuhalten, dass die Beschwerde vollum-

fänglich gutzuheissen und zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwal-

tung zurückzuweisen ist. Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das 

Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichts-

gebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemes-

senem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wer-

den die Verfahrenskosten in der Höhe von insgesamt Fr. 2'500.-- der unterliegenden Steuerver-

waltung des Kantons Basel-Landschaft auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe 

von Fr. 2'500.-- wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet. 

 

8.2 Nach § 21 Abs. 3 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug 

einer Vertreterin oder eines Vertreters eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Ge-

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genpartei zugesprochen werden. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat die Steuerver-

waltung des Kantons Basel-Landschaft dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung in der 

Höhe von Fr. 3'279.55 (inkl. Auslagen und 7.7 % MWST) zu bezahlen. Zur Neuverlegung der 

Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens ist die Angelegenheit an das Steuergericht zurückzuwei-

sen.  

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Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht 

 

Demgemäss wird  e r k a n n t : 

 

 

://: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Steuer- und Ent-

eignungsgerichts des Kantons Basel-Landschaft, Abteilung Steuerge-

richt, Nr. 510 20 41 vom 19. März 2021 aufgehoben und die Sache zur 

Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung des 

Kantons Basel-Landschaft zurückgewiesen.  

   

 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzli-

chen Verfahrens an das Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons  

Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht, zurückgewiesen. 

   

 3. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'500.-- werden der Steuer-

verwaltung des Kantons Basel-Landschaft auferlegt. Der vom Be-

schwerdeführer geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'500. -

- wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet.  

   

 4. Die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft hat dem Be-

schwerdeführer eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'279.55 

(inkl. Auslagen und 7.7 % MWST) auszurichten.  

 

 

 

Kantonsrichter 
 
 
 
 
 
 

Gerichtsschreiber 
 
 
 
 
 
 

 

 

 

 

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