# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dfc00965-3ceb-5316-a16a-ed21cdf667b5
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-09-02
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 02.09.2011 BRGE I Nr. 0166/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0166-2011_2011-09-02.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0166/2011 vom 2. September 2011 in BEZ 2012 Nr. 31 

(Bestätigt mit VB.2011.00629 vom 12. Januar 2012 (= BEZ 2012 Nr. 8.) 

3. Die Rekurrentin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in der Schweiz. Ihre
Aktien gehören zu 100 Prozent der R SA mit Sitz in Luxemburg, welche 
wiederum zu 100 Prozent im Besitz der K Ltd mit Sitz in Malta ist. Die K Ltd 
steht im Eigentum von drei Schweizern, welche jeweils 40,9 Prozent bzw. 18,2 
Prozent der Anteilscheine besitzen. Die Rekurrentin ist Eigentümerin des Hotel 
A in X. Dieses betrieb sie bis Ende Oktober 2004, danach wurde der 
Hotelbetrieb mangels Rentabilität eingestellt. Weitergeführt wurde lediglich das 
benachbarte Hotel G. Das Hotelgebäude soll umgebaut und erweitert werden 
und hernach als Fünf-Sterne-Hotel betrieben werden. Alternativ steht auch die 
Umnutzung in Eigentumswohnungen zur Diskussion. Bis diese Massnahmen 
bewilligt sind, soll in dem Gebäude die streitbetroffene Zwischennutzung 
stattfinden. Die Rekurrentin hat das Hotel A an die T AG vermietet, welche die 
140 Hotelzimmer zu pauschal Fr. 400.-- pro Monat an Studenten vermietet.  

Die Vorinstanz stellt sich im angefochtenen Beschluss auf den Standpunkt, 
bei der Rekurrentin handle es sich um eine Person im Ausland, und durch die 
Zwischennutzung verliere das rekurrentische Grundstück seinen 
Betriebsstättencharakter, was zur Bewilligungspflicht gemäss 
Bewilligungsgesetz (BewG) führe. Die entsprechende Bewilligung wurde 
verweigert.  

4. Die Rekurrentin macht zunächst Ausführungen zum Sachverhalt. Sie
habe immer noch das primäre Ziel, das Hotel A in ein modernes Luxushotel 
umzubauen und als Hotel wieder zu eröffnen. Beim Plan, das Hotel A in 
Eigentumswohnungen umzubauen, handle es sich um eine mögliche alternative 
Nutzung des Hotels, die aufgrund der wirtschaftlichen Gegebenheiten geprüft 
werden müsse. Dies sei insofern relevant, als die Vorinstanz die Abklärung der 
Bewilligungspflicht massgeblich darauf abstütze, dass es für dieses 
Bauvorhaben zeitliche Unwägbarkeiten im Zusammenhang mit dem 
baurechtlichen Bewilligungsverfahren gebe und die Rekurrentin sich angesichts 
des Umbaus des Hotels in Eigentumswohnungen sowieso neu strukturieren 
müsse.  

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Ob eine Umstrukturierung der Beteiligungsverhältnisse im Falle der 
Erstellung von Eigentumswohnungen notwendig wird, kann im Moment dahin 
gestellt bleiben. Für das vorliegende Rekursverfahren ist die geplante künftige 
Nutzung des ehemaligen Hotel A nicht relevant. Die Dauer eines allfälligen 
Baubewilligungsverfahrens dürfte ob der beiden zur Diskussion stehenden 
Varianten nicht erheblich differieren. Auch hängt eine allfällige 
Bewilligungspflicht und die Bewilligungsfähigkeit der Zwischennutzung nicht 
primär von deren Dauer oder von der Schwierigkeit bzw. späteren 
Erforderlichkeit von künftigen Umstrukturierungen der Rekurrentin ab. Der re-
kurrentische Verweis auf Art. 18a Abs. 1 lit. c der Verordnung zum 
Bewilligungsgesetz (BewV) vermag daran nichts zu ändern. Gemäss jener 
Bestimmung verzichtet das Grundbuchamt auf die Verweisung des Erwerbers 
an die Bewilligungsbehörde, wenn Landreserven für Betriebsstätten erworben 
werden sollen, die einen Drittel der gesamten Fläche nicht übersteigen. 
Abgesehen davon, dass das Mass von einem Drittel der gesamten Fläche bei 

weitem überschritten wird, handelt es sich im vorliegenden Fall nicht um 
Landreserven für den Ausbau eines Unternehmens, vielmehr steht das ganze 
Unternehmen seit einigen Jahren still, und nun ist über die Bewilligungspflicht/-
fähigkeit einer Zwischennutzung zu entscheiden.  

5.1 Zur Begründung ihres Rekurses bringt die Rekurrentin zunächst vor, 
sie sei keine Person im Ausland. Eine juristische Person mit tatsächlichem und 
statutarischem Sitz in der Schweiz gelte nur dann als eine vom 
Bewilligungsgesetz erfasste Person im Ausland, wenn Personen im Ausland in 
der besagten juristischen Person (mit Sitz in der Schweiz) eine beherrschende 
Stellung innehätten. Die Rekurrentin werde letztlich zu 100 Prozent von 
Schweizern kontrolliert. Es stimme zwar, dass die beiden ausländischen 
Gesellschaften Personen im Ausland gemäss dem Ingress von Art. 5 Abs. 1 
BewG seien, doch hätten diese (trotz des 100 Prozent Aktienbesitzes an der 
Rekurrentin) keine beherrschende Stellung inne, sondern liege die 
Beherrschung der Rekurrentin allein bei Schweizer Staatsbürgern, die jeweils 
100 Prozent der Aktien dieser beiden ausländischen Gesellschaften hielten. 
Das Bewilligungsgesetz wolle verhindern, dass Schweizer Grundstücke durch 
Ausländer auf einer gesellschaftsrechtlichen Ebene kontrolliert würden oder 
ausländisches Kapital als Equity oder als ausländische Finanzierung involviert 
sei. Die Ansicht der Bewilligungsbehörde, dass das Bewilligungsgesetz allein 
formal auf den Sitz abstelle, sei verkürzt. 

5.2 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer 
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Dabei 
gelten unter anderem juristische Personen, die ihren statutarischen oder 
tatsächlichen Sitz im Ausland haben, sowie juristische Personen, die ihren 
statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen 
Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben, als Personen im 
Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. b und c BewG). Eine Person im Ausland hat eine 
beherrschende Stellung inne, wenn sie auf Grund ihrer finanziellen Beteiligung, 
ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit 
anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung 
entscheidend beeinflussen kann. Die Beherrschung einer juristischen Person 
durch Personen im Ausland wird unter anderem dann von Gesetzes wegen 

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vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des Aktien, Stamm- oder 
Genossenschaftskapitals besitzen (Art. 6 Abs. 1 und 2 lit. a BewG). 

Die Rekurrentin hat ihren Sitz in der Schweiz. Da mehr als ein Drittel ihrer 
Aktien indes im Besitz der R SA, einer juristischen Person mit Sitz in 
Luxemburg, sind, besteht die gesetzliche Vermutung einer ausländischen 
Beherrschung. Dies unabhängig davon, ob die R SA direkt oder indirekt von 
einer Person im Ausland beherrscht wird oder nicht. Die in Art. 5 Abs. 1 lit. b 
BewG aufgeführten Körperschaften gelten unabhängig von ihrer Beherrschung 
automatisch als Personen im Ausland, wenn sich ihr statutarischer oder 
tatsächlicher Sitz im Ausland befindet (BGr, 15. Januar 2010, 2C_409/2009, E. 
3.4, www.bger.ch).  

Mit der Rekurrentin ist festzuhalten, dass Art. 6 Abs. 2 BewG lediglich 
Vorgaben macht, wann die Beherrschung einer juristischen Person durch 
Personen im Ausland zu vermuten ist. Der Beweis des Gegenteils ist somit 
möglich. Vorstellbar sind etwa Fälle von konzentriertem schweizerischem 
Aktienbesitz, dem ein weitgestreuter Aktienbesitz im Ausland gegenübersteht, 
welcher mehr als einen Drittel des Gesamtkapitals ausmacht. Im vorliegenden 
Fall hält die ausländische Gesellschaft sämtliche Aktien der Rekurrentin und 
kann damit deren Geschicke alleine bestimmen. Es mag zwar zutreffen, dass 
zurzeit alle Gesellschaftsanteile via eine andere Gesellschaft mit Sitz in einem 
dritten Staat ausschliesslich durch Schweizer Staatsangehörige gehalten 
werden; dies kann sich jedoch ändern, was angesichts der Mehrzahl der 
zwischengeschalteten juristischen Personen und deren ausländischen Sitze 
von hier aus schlecht bemerkt, geschweige denn kontrolliert werden kann. Die 
Qualifikation sämtlicher juristischer Personen mit ausländischem Sitz als 
Personen im Ausland und damit die grundsätzliche Bewilligungspflicht des 
Grundstückserwerbs durch solche Gesellschaften hat nicht zuletzt zum Zweck, 
unbemerkte Veränderungen der Beherrschungsverhältnisse zu verhindern. 
Insgesamt läuft somit die rekurrentische Argumentation, letztlich liege keine 
ausländische Beherrschung vor, ins Leere. 

Einstweilen ist somit festzuhalten, dass es sich bei der Rekurrentin 
aufgrund ihrer ausländischen Beherrschung um eine Person im Ausland im 
Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG handelt. 

6.1 Die Rekurrentin stellt sich im Weiteren auf den Standpunkt, die 
Zwischennutzung sei sehr wohl als Hotelnutzung zu qualifizieren. Die 
Vorinstanz habe bei der Prüfung, ob die Zwischennutzung im Rahmen eines 
Hotelbetriebes erfolge und diesfalls bewilligungsfrei sei, einseitig auf die 
Hoteldienstleistungen und deren direkten Bezug zur Zimmervermietung 

abgestellt. Sie habe zudem nicht berücksichtigt, dass die Studenten 
verschiedene Dienstleistungen in Anspruch nehmen könnten. Auch die 
Einrichtung und Ausstattung der Studenten-Zimmer lasse sich nicht mit dem 
Begriff der «Wohnung» vereinbaren; ohne Küche (mit Kühl- und 
Kochmöglichkeiten) sei eine selbständige Lebensführung nicht möglich. Die 
Vorinstanz lasse sodann ausser Acht, dass der Begriff des Hotels als 
Betriebsstätte grosszügig ausgelegt und weit gefasst werden müsse, zumal alle 
Grundstücke, die für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit genutzt 

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würden, generell als Betriebsstättengrundstücke qualifiziert werden könnten. 
Art. 3 BewV statuiere im Übrigen keine Bewilligungspflicht für Wohnraum, 
welcher zur Hotelnutzung gehöre. Vor diesem Hintergrund habe die 
Bewilligungsbehörde den Begriff des Wohnraums nach Art. 3 BewG i.V.m. Art. 
2 Abs. 2 lit. a BewG ohne sachliche Begründung zu eng ausgelegt sowie 
dessen notwendige Verbindung zu den über die T angebotenen 
Dienstleistungen und die baulichen Begebenheiten ohne Not gar nicht oder zu 
wenig berücksichtigt. 

6.2 Gemäss Art. 2 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb 
von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. 
Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb unter anderem dann, wenn das 
Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines 
anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines 
Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Für die Qualifikation einer 

Liegenschaft als Betriebsstättengrundstück ist einzig der Zweck entscheidend 
(Amtliches Bulletin der Bundesversammlung, April-Session 1997, NR, S. 676). 
In Art. 3 BewV ist geregelt, dass die gewerbsmässige Vermietung von 
Wohnraum, der nicht zu einem Hotel oder Apparthotel gehört, nicht unter den 
Begriff der Betriebsstätte fällt.  

Das frühere Recht setzte voraus, dass der Erwerber den Betrieb auch 
tatsächlich selbst leitete. Der Erwerber musste also ein eigenes 
Betriebsinteresse haben und sich als Unternehmer selbst betätigen. Diese 
Einschränkung ist fallengelassen worden. Allein ausschlaggebend ist, ob das 
Grundstück der Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit dient, unabhängig 
davon, wer die Betriebsstätte führt oder wem das Unternehmen gehört (H.P. 
Geissmann/F. Huber/Th. Wetzel, Grundstückerwerb in der Schweiz durch 
Personen im Ausland, 1998, Rz. 137). 

6.3 Sollte sich die momentane Zwischennutzung nicht als Wohnnutzung 
herausstellen, könnte die Rekurrentin weiterhin Eigentümerin des derart 
genutzten Grundstücks bleiben. Im umgekehrten Fall dürfte der Status quo 
nicht beibehalten werden, mit anderen Worten müsste entweder die Nutzung 
aufgegeben werden oder aber es wären die Eigentumsverhältnisse 
anzupassen. 

Kennzeichnend für ein Hotel sind neben der Übernachtungsmöglichkeit ein 
Restaurationsservice, eine Réception, Aufenthaltsmöglichkeiten sowie 
allgemein zugängliche Toiletten im Bereich der öffentlichen Räume. Der 
Verband Hotellerie Suisse schreibt sodann für Ein-Stern-Hotels als 
Minimalstandard unter anderem einen wöchentlichen Bettwäschewechsel, die 

tägliche Zimmerreinigung, den täglichen Handtuchwechsel auf Wunsch, ein 
Getränkeangebot im Betrieb, ein erweitertes Frühstücksangebot sowie 
mindestens ein Restaurant, dass an mindestens fünf Tagen pro Woche geöffnet 
ist, vor. Selbst diese Mindeststandards werden im Hotel A nicht erfüllt. Dies 
deutet stark darauf hin, dass es sich nicht um einen Hotelbetrieb handelt. Es 
sind aber nicht nur die fehlenden Dienstleistungen, die nicht auf eine 
Hotelnutzung, sondern auf eine Wohnnutzung hindeuten. Zum einen sind die 
Verträge, welche mit den Studenten abgeschlossen werden, anders als in 

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Hotels üblich auf eine längere Dauer angelegt; so wird zum Beispiel die 
monatliche Bezahlung vereinbart. Auch das zu leistende Entgelt von Fr. 400.-- 
pro Monat erweist sich bei genauer Betrachtung nicht als adäquater Preis für 
eine Hotel-Übernachtung, resultiert doch ein Preis von lediglich rund Fr. 13.-- 
pro Nacht. Hotel-Dienstleistungen können darin nicht enthalten sein. Auch im 
Vertrag zwischen der Rekurrentin und der die Studentenunterkunft 
betreibenden T ist von «als Wohnungen zu vermietenden Zimmern» die Rede. 
Auch der Verweis auf Art. 262 des Obligationenrechts (OR), in welchem die 
Bedingungen der Untermiete von Wohn- und Geschäftsräumen geregelt 
werden, deutet stark darauf hin, dass sich die Vertragsparteien bewusst waren, 
dass es sich hier um die Vermietung bzw. Untervermietung von Wohnraum und 
nicht um eine Hotelnutzung handelt. Insgesamt weist die Zwischennutzung 
deutlich mehr Wesenszüge der Wohnnutzung als der Hotelnutzung auf. Fände 
sie nicht in einem ehemals als Hotel genutzten Gebäude statt, stünde die 
Qualifikation der Nutzung wohl ausser Frage. 

7. Gemäss Art. 2 Abs. 3 BewG können beim Erwerb von Grundstücken 
nach Absatz 2 lit. a (d.h. Betriebsstättengrundstücke) durch 
Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte 
Flächen miterworben werden. 

Das streitbetroffene Grundstück liegt in der Wohnzone W2 mit einem 
vorgeschriebenen Mindestwohnanteil von 90 Prozent. Dennoch kann die 
zwischenzeitliche Wohnnutzung nicht gestützt auf genannte Bestimmung als 
bewilligungsfrei anerkannt werden. Dies, weil auf dem Rekursgrundstück – wie 
vorstehend festgestellt – keine Betriebsstätte mehr besteht; somit handelt es 
sich nicht mehr um ein Grundstück im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG. Ganz 
allgemein ist festzustellen, dass der Erwerb (bzw. das Halten) von 
Wohngebäuden gestützt auf Art. 2 Abs. 3 BewG nur in Frage kommt, wenn das 
Grundstück mehrheitlich einer Betriebsstätte dient, die Wohnnutzung also 
untergeordneter Natur ist. Ansonsten ist das Grundstück nicht als 
Betriebsstättengrundstück zu qualifizieren. 

8. Zusammenfassend ist der Rekurs vollumfänglich abzuweisen.