# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 11f8163b-0e26-539a-ac15-ab8dec231a5f
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-08-27
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 27.08.2008 A/3838/2007
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-3838-2007_2008-08-27.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/3838/2007-DCTI ATA/432/2008 

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 27 août 2008 

 

dans la cause 

 

Monsieur Thierry ADOR 
représenté par Me Anne Sonnex Kyd, avocate  

contre 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE 
CONSTRUCTIONS 

et 

DÉPARTEMENT DES CONSTRUCTIONS ET DES TECHNOLOGIES DE 
L'INFORMATION 
 

 

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EN FAIT 

1.  Monsieur Thierry Ador a acquis lors d'une vente aux enchères, le 
12 décembre 2005, la parcelle n°1192, feuille 40, de la commune de Genève, 
section Plainpalais, située en 2ème zone de construction. 

  Trois bâtiments sont édifiés sur cette parcelle : 

  - le bâtiment E761, d'une surface au sol de 133 m2, à l'adresse rue de la Tour 
2, destiné à l'habitation avec activités commerciales au rez ; 

  - le bâtiment E762, d'une surface au sol de 39 m2, à l'adresse rue Goetz-
Monin 9, destiné à l'habitation avec plusieurs logements ; 

  - le bâtiment E763, d'une surface au sol de 14 m2, décrit comme autre 
bâtiment d'une surface inférieure à 20 m2. 

2.  Par courrier du 22 décembre 2006, la coopérative Fenêtres sur cour (ci-
après : la coopérative), dont les membres occupaient le bâtiment E761, a dénoncé 
à la police des constructions les travaux qui avaient été entrepris par M. Ador, 
sans autorisation de construire, dans le bâtiment E762. 

3.  Le 10 janvier 2007, un inspecteur de la police des constructions du 
département des constructions et des technologies de l'information (ci-après : le 
département ou le DCTI) a constaté que des travaux de rénovation et de réfection 
étaient en cours dans le bâtiment n° E762. 

  Les constatations suivantes ont été faites : 

  - Sous-sol : pas de travaux en cours. 

  - Rez-de-chaussée : une fenêtre et deux portes avaient été remplacées. Un 
radiateur avait été changé. Divers travaux avaient été effectués sur le sol et les 
murs. 

  - 1er étage : une fenêtre avait été remplacée. Une chaufferie murale à gaz et 
un radiateur neuf avaient été posés. Des cabinets de toilettes avaient été refaits. 
Divers travaux avaient été effectués sur le sol et les murs. Un vitrage en plexiglas 
avait été installé sur la coursive extérieure. 

  - 2e étage : des travaux de rafraîchissement avaient été effectués dans la 
douche qui se situait sur le palier. Un vitrage en plexiglas avait été installé sur la 
coursive extérieure.  

  - Grenier : pas de travaux en cours. 

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  Le rapport contenait des photos des objets et structures ayant subi des 
modifications. 

4.  Par lettre du 15 janvier 2007, M. Ador a confirmé les éléments qui avaient 
fait l'objet de plusieurs entretiens téléphoniques avec des fonctionnaires du 
département. 

  Ainsi, une entreprise avait été mandatée pour élaguer les arbres. D'autres 
arbres qui risquaient de tomber chez les voisins avaient également été coupés à la 
demande du service du feu. 

  Deux bâtiments qui avaient été construits par Monsieur Charles Vycichl et 
Monsieur Patrick Bayard avaient été détruits sur ordre du département. 

  Enfin, après être intervenu pour faire contrôler et évacuer « des drogués et 
des repris de justice » de l'immeuble E762, M. Ador avait mandaté l'entreprise 
Pernoux pour effectuer des travaux d'entretien afin que cet immeuble ne soit plus 
squatté. Ceux-ci se montaient à environ CHF 20'000.- pour 100 m2. 

5.  Par décision du 17 janvier 2007, le département a considéré que : 

  Les travaux avaient été entrepris par M. Ador en violation des articles 1 de 
la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 
05) et 9 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons 
d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). 

  Il était ordonné à M. Ador d'arrêter immédiatement les travaux et de déposer 
une requête en autorisation de construire dans un délai de 30 jours. 

6.  Le 22 février 2007, M. Ador a recouru auprès de la commission cantonale 
de recours en matière de constructions (ci-après : la commission) contre la 
décision du 17 janvier 2007. Les travaux effectués étaient des travaux d'entretien 
qui ne sont pas soumis à la LCI ou à la LDTR. 

  Les travaux effectués dans le bâtiment E762 n'avaient qu'un caractère 
provisoire, car l'ensemble des bâtiments situés sur la parcelle était vouée à la 
destruction et à la réalisation d'un projet immobilier en cours d'autorisation. 

  Il avait fait effectuer des travaux d'entretien courant après avoir récupéré son 
immeuble afin que celui-ci puisse être convenablement utilisé comme auparavant. 
Les locaux avaient toujours été mis à disposition avec des toilettes, une douche, 
une cuisine, et du mobilier, tant pour les anciens que pour les nouveaux locataires. 
La coursive extérieure avait été mise temporairement hors eau et hors froid à 
l'aide de vitrages en plexiglas sans modification des volumes. Le chauffage 
existant avait été changé par une installation conforme aux normes de sécurité 
actuelles. 

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7.  Par décision du 7 septembre 2007, la commission a rejeté le recours. 

  Le recourant avait exposé qu'il avait un projet immobilier, en cours 
d'élaboration, de démolition puis de reconstruction de plusieurs immeubles sur la 
parcelle concernée. En attendant, il avait fait évacuer les squatters de l'immeuble 
E762 et effectuer des travaux d'entretien au premier et deuxième étage. Il pouvait 
ainsi louer les appartements situés sur ces étages. Ces travaux étaient estimés à 
CHF 20'000.- pour une surface de 100 m2, soit CHF 200.-/m2 ou CHF 66,60/m3. 

  Il ressortait de l'audition du recourant et des constatations qu'avait faites le 
département, que les travaux exécutés devaient être soumis à une autorisation de 
construire au sens de l'article 1 LCI. 

8.  M. Ador a recouru auprès du Tribunal administratif contre cette décision le 
12 octobre 2007. Il conclut, principalement à son annulation. Les travaux 
effectués étaient des travaux d'entretien ne nécessitant pas d'autorisation de 
construire, selon la LDTR et la LCI et, subsidiairement, à son annulation et au 
renvoi de la cause devant la commission pour instruction complémentaire. 

  La commission n'avait pas motivé suffisamment sa décision et de ce fait il 
ne pouvait recourir utilement. 

  De plus, l'instruction était insuffisante, car la commission se basait sur les 
quelques photos produites par le département. Elle aurait dû procéder à un 
transport sur place et auditionner Monsieur Christian Pernoux, responsable de 
l'entreprise éponyme, qui avait entrepris la plupart des travaux. 

  Enfin, les travaux avaient été effectués dans le but de remplacer des 
installations vétustes par des éléments neufs ou d'occasion. La pose de plexiglas 
avait été nécessaire afin de protéger du froid et des intempéries l'accès à la douche 
et aux toilettes. Le volume du bâtiment n'avait pas été modifié. Le coût total des 
travaux s'élevait à CHF 27'410,50 pour une surface d'environ 100m2, soit 
CHF 274,10/m2. 

9.  Le département a répondu le 19 novembre 2007. Il conclut au rejet du 
recours. 

  L'audition du recourant et les pièces fournies par les services du 
département étaient suffisants pour que la commission ait pu se forger une 
opinion. La fermeture des coursives modifiait le volume et l'architecture du 
bâtiment, de sorte que ces travaux étaient soumis à une autorisation de construire. 
La motivation de la décision était satisfaisante. 

  Le recourant soutenait qu'une instruction plus approfondie aurait permis de 
constater la faible envergure des travaux et de leur coût. Cependant, il perdait de 

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vue que l'article 1 alinéa 1 lettres b et c LCI soumettait à autorisation les travaux 
uniquement en fonction de leur nature et non pas de leur coût. 

  Enfin, il s'agissait de travaux de transformation car ils modifiaient le volume 
et l'architecture de l'immeuble. En conséquence, ils étaient soumis à autorisation. 
De plus, selon la jurisprudence du Tribunal administratif en matière de LDTR qui 
interdisait "le saucissonnage", les autres travaux entrepris devaient également être 
soumis à autorisation. 

10.  Le tribunal de céans a effectué un transport sur place le 4 février 2008. 

  Le juge délégué a constaté au rez-de-chaussée que la peinture avait été 
refaite, le plancher de la "salle de conférence" avait été changé, de même qu'une 
fenêtre. 

  Au 1er étage, se trouvait une coursive qui avait été fermée par du plexiglas. 
Celle-ci donnait accès à un studio ainsi qu'à des toilettes qui avaient été refaites. 

  Le 2e étage, était identique au premier. Il y avait une douche qui avait été 
refaite. Il n'y avait pas de toilettes. La coursive avait été fermée par du plexiglas. 
Celle-ci avait été également légèrement rénovée selon le recourant. 

  M. Ador s'est plaint d'une inégalité de traitement car il avait effectué des 
travaux pour CHF 25'318,84 alors que la coopérative avait exécuté des travaux 
bien plus importants, soit pour un montant d'environ CHF 238'000.-, sans avoir 
jamais été inquiétée par le département. 

11.  Le recourant a fait parvenir au Tribunal administratif ses observations suite 
au transport sur place. 

  Il avait requis du département, à une date non précisée, qu'il se détermine 
sur les travaux effectués par la coopérative, notamment en rapport avec le risque 
d’incendie. 

  Les plexiglas des coursives pouvaient être enlevés en été, car leur but était 
de protéger les utilisateurs des installations sanitaires du froid. 

12.  Le département et la commission n'ont pas transmis de remarques. 

13.  Sur quoi la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 

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LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 
12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  Le recourant estime que la commission de recours a violé son droit d'être 
entendu en ne procédant pas à un transport sur place et en n’entendant pas 
l'entrepreneur principal des travaux. De plus, il a demandé au département de se 
déterminer sur les travaux effectués par la coopérative, notamment en relation 
avec les risques d'incendie. 

3. a. Le droit d’être entendu est une garantie de nature formelle (Arrêt du 
Tribunal fédéral 2P.256/2001 du 24 janvier 2002 consid. 2a et les arrêts cités ; 
ATA/172/2004 du 2 mars 2004). Sa portée est déterminée en premier lieu par le 
droit cantonal (art. 41ss LPA) et le droit administratif spécial (ATF 124 I 49 
consid. 3a p. 51 et les arrêts cités ; Arrêt du Tribunal Fédéral 1P.742/1999 du 
15 février 2000 consid. 3a ; Arrêt du Tribunal fédéral du 12 novembre 1998 publié 
in RDAF 1999 II 97 consid. 5a p. 103). Si la protection prévue par ces lois est 
insuffisante, ce sont les règles minimales déduites de Constitution fédérale de la 
Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) qui s’appliquent (Arrêts du 
Tribunal fédéral 2P.256/2001 du 24 janvier 2002 consid. 2b ; 1P.545/2000 du 
14 décembre 2000 consid. 2a et les arrêts cités ; B. BOVAY, Procédure 
administrative, Berne 2000, p. 198). 

 b. Tel qu’il est garanti par l’article 29 alinéa 2 Cst., le droit d’être entendu 
comprend notamment celui, pour l’intéressé, d’offrir des preuves pertinentes, de 
prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de 
preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à 
tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur 
la décision à rendre. Le droit de faire administrer des preuves n’empêche 
cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes 
et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il 
acquiert la certitude que celles-ci ne pourraient l’amener à modifier son opinion 
ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (Arrêts du 
Tribunal fédéral 2P.200/2003 du 7 octobre 2003 consid. 3.1 ; 2P.77/2003 du 
9 juillet 2003 consid. 2.1 et les arrêts cités ; ATA/172/2004 du 2 mars 2004 ; 
ATA/39/2004 du 13 janvier 2004 consid. 2). Le droit d’être entendu ne contient 
pas non plus d’obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve du 
recourant ; il suffit que le juge discute ceux qui lui paraissent pertinents (Arrêts du 
Tribunal fédéral 1P.32/2004 du 12 février 2004 consid. 6 ; 1P.24/2001 du 
30 janvier 2001 consid. 3a et les arrêts cités ; ATA/292/2004 du 6 avril 2004). 

  En l'espèce, la commission n'a pas violé le droit d'être entendu du recourant, 
car elle a entendu celui-ci et estimé que les éléments contenus dans le dossier 
étaient suffisants pour qu'elle puisse apprécier les travaux effectués. En tout état, 
le tribunal de céans a réparé l'éventuelle violation du droit d'être entendu en 
effectuant un transport sur place en présence des parties. 

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  D'autre part, le tribunal de céans considère que la détermination du 
département sur les travaux effectués par la coopérative n'est pas pertinente pour 
l'issue du litige, car ce dernier porte sur les travaux effectués par le recourant et 
non par celle-ci. 

4.  Le recourant conteste le fait que les travaux soient soumis à une autorisation 
de construire. 

 a. Aux termes de l’article 1 alinéa 1 lettre a LCI, nul ne peut, sur tout le 
territoire du canton, sans y avoir été autorisé, élever en tout ou partie une 
construction ou une installation. De même, il n’est pas possible de modifier, 
même partiellement, le volume, l’architecture, la couleur, l’implantation, la 
distribution ou la destination d’une construction ou d’une installation sans 
autorisation (art. 1 al. 1 let. b LCI). 

 b. Selon la jurisprudence du tribunal de céans, la fermeture d'un espace en 
façade, tel que des balcons, est soumise à autorisation de construire 
(ATA/237/2006 du 2 mai 2006). De plus, lorsqu'une partie des travaux effectués 
doit faire l'objet d'une requête en autorisation de construire, toutes les 
interventions prévues doivent être mentionnées dans la demande afin d'éviter la 
tactique dite du « saucissonnage » qui empêcherait les autorités d’apprécier 
globalement les interventions faites dans l’immeuble et leur coût, notamment au 
regard de la LDTR (ATA/281/2006 du 23 mai 2006). 

  En l'espèce, une partie des travaux réalisés par le recourant, soit à tout le 
moins la fermeture des coursives donnant sur l'extérieur, doit faire l'objet d'une 
procédure en autorisation de construire. Dès lors, c'est à juste titre que le 
département lui a ordonné de déposer une telle requête pour l'ensemble des 
interventions prévues. 

5.  Enfin, le recourant invoque la violation de l'égalité de traitement dans la 
mesure où la coopérative n'a pas été inquiétée par le département pour les travaux 
qu'elle a réalisés dans le bâtiment E761, plus importants que ceux faisant l'objet de 
la présente procédure. 

 a. Selon la jurisprudence, un justiciable ne saurait en principe se prétendre 
victime d’une inégalité de traitement au sens de l’article 8 Cst. lorsque la loi est 
correctement appliquée à son cas, alors même que dans d’autres cas, elle aurait 
reçu une fausse application ou n’aurait pas été appliquée du tout (ATF 123 II 248 
consid. 3c p. 253-254 et arrêts cités ; ATA/194/2004 du 9 mars 2004 et les 
références citées ; A. AUER, G. MALINVERNI, M. HOTTELIER, Droit 
constitutionnel suisse, vol. 2, Berne 2000, p. 502-503 n. 1025-1027 ; A. AUER, 
L’égalité dans l’illégalité, ZBl. 1978, pp. 281-302). 

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  Cependant, cela présuppose de la part de l’autorité dont la décision est 
attaquée, la volonté d’appliquer correctement, à l’avenir, les dispositions légales 
en question et de les faire appliquer par les services qui lui sont subordonnés 
(A. AUER, G. MALINVERNI, M. HOTTELIER, op. cit., p. 503 n. 1027). 

  En revanche, si l’autorité persiste à maintenir une pratique reconnue illégale 
ou s’il y a de sérieuses raisons de penser qu’elle va persister dans celle-ci, le 
citoyen peut demander que la faveur accordée illégalement à des tiers le soit aussi 
à lui-même, cette faveur prenant fin lorsque l’autorité modifie sa pratique illégale 
(ATF 123 II 248 consid. 3c p. 253-254 ; 105 V 186 consid. 4 p. 191-192 ; 104 Ib 
364 consid. 5 p. 372-373 ; 103 Ia 242 consid. 3 p. 244-245 ; 99 Ib 377 consid. 5 p. 
383 ; 99 Ib 283 consid. 3c p. 290-291 ; A. AUER, G. MALINVERNI, 
M. HOTTELIER, op. cit., p. 503 n. 1025). 

  Encore faut-il qu’il n’existe pas un intérêt public prépondérant au respect de 
la légalité qui conduise à donner la préférence à celle-ci au détriment de l’égalité 
de traitement (ATF 99 Ib 377 consid. 5 p. 383), ni d’ailleurs qu’aucun intérêt 
privé de tiers prépondérant ne s’y oppose (ATF 108 Ia 212 consid. 4 p. 213 ; 
A. AUER, G. MALINVERNI, M. HOTTELIER, op. cit., p. 503 n. 1026). 

  Toutefois, si l’illégalité d’une pratique est constatée à l’occasion d’un 
recours contre le refus d’un traitement illégal, le Tribunal administratif n’admettra 
le recours que s’il peut être exclu que l’administration changera sa politique (ATF 
112 Ib 381 consid. 6 p. 387). Il présumera, dans le silence de l’autorité, que celle-
ci se conformera au jugement qu’il aura rendu quant à l’interprétation correcte de 
la règle en cause (ATF 115 Ia 81 consid. 2 p. 82-83). 

  En l'espèce, rien ne permet de penser qu'en renonçant à intervenir au sujet 
des travaux effectués dans le bâtiment voisin - occupé illicitement - le 
département ait initié un changement de politique, renonçant à exiger le dépôt de 
requête en autorisation de construire pour des travaux soumis à la LCI. Il est de 
notoriété que la situation des immeubles « squattés » ne peut être comparée à celle 
d'un bâtiment dont le propriétaire réel possède la maîtrise. 

  Dans ces circonstances, le tribunal de céans retiendra que le recourant ne 
peut se prévaloir du principe de l'égalité dans l'illégalité, d'une part parce que les 
deux situations qu'il évoque ne sont pas comparables et, d'autre part, parce qu'il 
n'est pas possible de considérer l'éventuelle absence d'intervention du département 
comme une nouvelle pratique. 

6.  En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. 

  Un émolument de CHF 1'500.- sera mis à la charge du recourant qui 
succombe (art. 87 LPA). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 12 octobre 2007 par Monsieur Thierry Ador 
contre la décision de la commission cantonale de recours en matière de constructions du 
7 septembre 2007 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge du recourant un émolument de CHF 1'500.- ; 

dit que, conformément aux articles 82 et suivants de la loi fédérale sur le Tribunal 
fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les 
trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du 
recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, 
motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il 
doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’article 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en 
possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à 
l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Anne Sonnex Kyd, avocate du recourant, ainsi qu'à la 
commission cantonale de recours en matière de constructions et au département des 
constructions et des technologies de l'information. 

Siégeants : M. Thélin, président, Mmes, Bovy, Hurni et Junod, M. Dumartheray, juges. 

 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste : 
 
 

C. Del Gaudio-Siegrist 

 le vice-président : 
 
 

Ph. Thélin 
 

 

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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :