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**Case Identifier:** 79dc700d-361d-5baa-ad0f-3ff47e950ddf
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-03-04
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 04.03.2005 B 2004/110
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2004-110_2005-03-04.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2004/110

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 04.03.2005

Entscheiddatum: 04.03.2005

Urteil Verwaltungsgericht vom 4. März 2005
Planungs- und Baurecht, Anspruch auf Ueberprüfung eines 
Ueberbauungsplans, Art. 33 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Das Unterlassen der 
gesamthaften Prüfung eines Ueberbauungsplans verletzte aufgrund des 
Alters des Plans, der seither unterbliebenen baulichen Entwicklung, des 
erheblichen Sanierungsbedarfs von Bauten im Plangebiet und der konkreten 
Erschliessungssituation den Anspruch eines Grundeigentümers im 
Plangebiet auf gesamthafte Ueberprüfung des Plans (Verwaltungsgericht, B 
2004/110).

Planungs- und Baurecht, Anspruch auf Ueberprüfung eines Ueberbauungsplans, 

Art. 33 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Das Unterlassen der gesamthaften Prüfung eines 

Ueberbauungsplans verletzte aufgrund des Alters des Plans, der seither 

unterbliebenen baulichen Entwicklung, des erheblichen Sanierungsbedarfs von 

Bauten im Plangebiet und der konkreten Erschliessungssituation den Anspruch 

eines Grundeigentümers im Plangebiet auf gesamthafte Ueberprüfung des Plans 

(Verwaltungsgericht, B 2004/110).

 

Urteil vom 4. März 2005

 

Anwesend:Vizepräsidentin Dr. E. Oesch-Frischkopf; Verwaltungsrichter lic. iur. A. 

Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; 

Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

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In Sachen

M.K.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt X.,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Wohnbaugenossenschaft H.,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Y.,

und

Politische Gemeinde St. Gallen, vertreten durch den Stadtrat, 9001 St. Gallen,

Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Änderung Überbauungsplan "Haldenstrasse-Felsenstrasse"

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ M.K. ist Eigentümer der Grundstücke Felsenstrasse 60/62 sowie Haldenhof 2/4 in 

der Stadt St. Gallen (Parzellen C 3227, C 3228, C 3230, C 3231). Diese Parzellen 

befinden sich in der Wohn-Gewerbe-Zone, Bauklasse 4a, und zudem im 

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Geltungsbereich des Überbauungsplanes "Haldenstrasse-Felsenstrasse" vom 29. März 

1961. Dieser Überbauungsplan legt für die von ihm erfassten, zwischen der 

Haldenstrasse und der Felsenstrasse, westlich des Gallusweges liegenden und in drei 

Reihen angeordneten Grundstücke Baulinien im Sinn von Markierungslinien fest und 

enthält Bestimmungen über die zulässigen Traufhöhen.

B./ Am 25. April 1995 stimmte der Stadtrat der Stadt St. Gallen einer Änderung des 

Überbauungsplanes "Haldenstrasse-Felsenstrasse" und dessen Ergänzung 

grundsätzlich zu und beauftragte die Bauverwaltung mit der Planauflage. Die geplante 

Änderung erstreckte sich auf die Parzellen C 1831, C 3228 und C 3980. Im 

wesentlichen wurden für die Parzelle C 1831 neue Markierungslinien unter Aufhebung 

der bisherigen, teilweise auf Parzelle C 3980 übergreifenden Markierungslinien 

vorgesehen. Die neuen Markierungslinien hätten ein 30 Meter langes Gebäude, das bis 

unmittelbar an den Grenzpunkt der benachbarten, ausserhalb des 

Überbauungsplanperimeters liegenden Parzelle C 1839 grenzt, zugelassen, während 

zuvor ein Grenzabstand von 5 Metern vorgesehen war. Für den durch die neuen 

Markierungslinien abgegrenzten Baubereich auf Parzelle C 1831 waren zudem 

besondere Vorschriften (besV) vorgesehen. Schliesslich wurden die Traufhöhen für die 

Parzelle C 1831 sowie für den westlichen Teil der Parzelle C 3228 auf 708,7 m.ü.M 

erhöht. Nachdem eine Einsprache gegen das Projekt zurückgezogen worden war, 

beschloss der Stadtrat am 30. November 1995 die Änderung und Ergänzung des 

Überbauungsplanes. Diese wurde am 9. Februar 1996 vom Baudepartement 

genehmigt. Auf den Rekurs gegen ein abgelehntes Wiederaufnahmebegehren eines 

betroffenen Grundeigentümers hin hob das Baudepartement am 20. August 2001 den 

Beschluss des Stadtrates betreffend Änderung und Ergänzung des 

Überbauungsplanes vom 30. November 1995 jedoch auf und wies die Sache zur 

Wiederholung des Verfahrens an den Stadtrat zurück. Zugleich widerrief es seine 

Genehmigung vom 9. Februar 1996.

C. a) Mit Beschluss vom 12. Februar 2002 stimmte der Stadtrat einer gegenüber dem 

Projekt von 1995 überarbeiteten Änderung und Ergänzung des Überbauungsplanes zu 

und beauftragte die Bauverwaltung mit der Planauflage. Die geplante Änderung betrifft 

im wesentlichen nur die im Eigentum der Stadt stehende Parzelle C 1831. Die von der 

Parzelle C 1831 auf das Grundstück C 3980 übergreifenden Markierungslinien sollen 

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aufgehoben werden, so dass neu ein Mindestabstand von 4 Metern zum Gebäude auf 

der Parzelle C 3980 eingehalten werden muss, während nach geltendem 

Überbauungsplan ein Zusammenbau der Gebäude möglich ist. Die Markierungslinien 

auf Parzelle C 1831 grenzen neu den sogenannten Baubereich A ab, für den 

ausserdem besV erlassen wurden. In diesem Baubereich A ist ein längs zum Hang 

orientiertes, maximal 26,5 Meter langes Gebäude zulässig. Im Weiteren sieht der neue 

Überbauungsplan für den Baubereich A eine Erhöhung der Traufhöhen von bisher 

704,5 m.ü.M. für den westlichen Teil und von 699,5 m.ü.M. für den östlichen Teil auf 

706 m.ü.M. für Vollgeschosse und auf 709 m.ü.M. für ein Attikageschoss vor. Östlich 

an den Baubereich A schliesst sich gemäss geändertem Überbauungsplan ein maximal 

5 Meter tiefer Gebäudesockel mit einer Oberkante von nur noch 698 m.ü.M. gegenüber 

699,5 m.ü.M. nach geltendem Überbauungsplan an. Im Baubereich A beabsichtigt die 

Wohnbaugenossenschaft H., welche von der Stadt St. Gallen ein Baurecht für die 

Parzelle C 1831 eingeräumt erhalten hat, ein freistehendes Wohngebäude mit acht 

Wohnungen zu errichten.

b) Die Änderung und Ergänzung des Überbauungsplanes lag vom 26. Februar bis zum 

27. März 2002 öffentlich auf. Innert der Auflagefrist erhob unter anderen M.K. 

Einsprache. Er machte geltend, die vorgesehene Änderung sei allein auf das geplante 

Projekt auf der stadteigenen Parzelle ausgerichtet. Der Stadtrat habe keine 

Gesamtbetrachtung vorgenommen und damit die Rechtsgleichheit sowie Art. 32 und 

Art. 33 BauG verletzt. Er stellte die Anträge, die angefochtene Änderung sei 

aufzuheben und die Sache an die Bauverwaltung/Stadtplanung zu einer 

Gesamtrevision zurückzuweisen.

c) Mit Beschluss vom 17. Dezember 2002 wies der Stadtrat die Einsprache von M.K. 

ab. Der Grosse Gemeinderat stimmte der Änderung und Ergänzung des 

Überbauungsplanes mit Entscheid vom 14. Januar 2003 zu. In der Folge wurde der 

abweisende Einspracheentscheid am 17. Februar 2003 eröffnet. Der Stadtrat bejahte 

das Vorliegen eines öffentlichen Interesses an der geplanten Revision. Diese diene 

dazu, ein den heutigen Bedürfnissen und Anschauungen entsprechendes Bauvorhaben 

zu verwirklichen, ohne den mit dem Überbauungsplan angestrebten Zweck zu 

beeinträchtigen. Die Voraussetzungen für eine Gesamtrevision des Überbauungsplanes 

seien dagegen nicht erfüllt. Mit Ausnahme der Parzellen C 1831, C 3121 und C 3122 

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seien alle Grundstücke im Überbauungsplangebiet überbaut; die kleinräumige 

Parzellenstruktur lasse auf den überbauten Grundstücken keine oder höchstens noch 

unwesentliche bauliche Erweiterungen zu. Ebenfalls sei nichts bekannt über aktuelle 

oder einigermassen konkrete Bauprojekte.

D./ Mit Eingaben vom 3. und 17. März 2003 legte M.K. Rekurs beim Baudepartement 

ein. Er beantragte, der angefochtene Einspracheentscheid sei aufzuheben und die 

Sache zur Durchführung einer Gesamtrevision des Überbauungsplanes an den Stadtrat 

zurückzuweisen.

Mit Entscheid vom 23. Juni 2004 wies das Baudepartement den Rekurs von M.K. ab, 

soweit es darauf eintrat. Es bejahte das Vorliegen eines wichtigen öffentlichen 

Interesses an der geplanten Änderung und Ergänzung des geltenden Zonenplanes und 

verneinte ein solches in Bezug auf eine über die Parzelle C 1831 hinausgreifende 

Revision. Der Rekurrent könne sein Grundstück im übrigen nutzen, weshalb ihm aus 

dem status quo keine unzumutbaren Nachteile erwachsen würden. Zudem liege für das 

Plangebiet eine zumindest zweckmässige, mögliche Erschliessung vor.

E./ Am 8. Juli 2004 reichte M.K. beim Verwaltungsgericht Beschwerde ein mit den 

Anträgen, der Rekursentscheid des Baudepartementes sei aufzuheben und die 

Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz, evtl. an den Stadtrat St. Gallen 

zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Zur Begründung führt M.K. im wesentlichen aus, der Entscheid der Vorinstanz verletze 

sowohl den von Amtes wegen zu beachtenden Art. 32 Abs. 1 des Baugesetzes (sGS 

731.1, abgekürzt BauG), wonach Überbauungspläne bei wesentlicher Änderung der 

Grundlagen oder der Bedürfnisse diesen anzupassen seien, als auch seinen 

persönlichen Anspruch auf Überprüfung und Änderung des Überbauungsplanes 

gemäss Art. 33 Abs. 2 BauG. Zunächst habe die Vorinstanz die Prüfung, ob eine 

Gesamtrevision des Überbauungsplanes notwendig sei, nicht für alle Parzellen im 

Perimeter des Überbauungsplanes, sondern nur in Bezug auf die Parzellen des 

Beschwerdeführers vorgenommen und damit Art. 32 Abs. 1 BauG verletzt (Ziff. 1). Die 

Stadt St. Gallen sei sodann als Eigentümerin der Liegenschaft C 1831 nicht 

unbefangen und habe im Einspracheverfahren vornehmlich ihre eigenen Interessen 

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vertreten. Die Vorinstanz habe sich deshalb zu Unrecht im Rekursverfahren 

Zurückhaltung bei der Ermessenskontrolle des Einspracheentscheides auferlegt und 

damit Art. 33 Abs. 3 lit. b des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) sowie 

Art. 6 der Europäischen Konvention zum Schutz der Menschenrechte und 

Grundfreiheiten (SR 0.101, ab-gekürzt EMRK) verletzt (Ziff. 2). Die Vorinstanz habe im 

weiteren die tatsächlichen Verhältnisse willkürlich gewürdigt, namentlich habe sie nicht 

berücksichtigt, dass die mittlere Gebäudezeile im Überbauungsplanperimeter 

erheblichen Bedarf nach einer Revision des Planes aufweise. Ihre eigenen Interessen 

verfolgend habe die Stadt den Überbauungsplan allein auf die Bedürfnisse der Parzelle 

C 1831 zugeschnitten und damit eine gesamtheitliche Lösung für das ganze 

Überbauungsplangebiet zum Vornherein verhindert, obwohl eine solche 

wünschenswert und möglich sei. Durch dieses Vorgehen hätten die Stadt und die 

Vorinstanz, die den Einspracheentscheid geschützt habe, zugleich die Rechtsgleichheit 

verletzt (Ziff. 3/4). Zu Unrecht habe die Vorinstanz sodann den Überbauungsplan nicht 

wegen mangelnder Erschliessung aufgehoben (Ziff. 5). Schliesslich macht der 

Beschwerdeführer geltend, der Überbauungsplan in der Fassung vom 29. März 1961 

entspreche nicht mehr den rechtlichen Anforderungen, weshalb er auch aus diesem 

Grund gesamthaft hätte überarbeitet werden müssen (Ziff. 6).

In seiner Stellungnahme vom 1. Oktober 2004 beantragt das Baudepartement, die 

Beschwerde von M.K. sei abzuweisen. Ebenso beantragt der Stadtrat in seiner 

Vernehmlassung vom 26. Oktober 2004, die Beschwerde sei vollumfänglich 

abzuweisen. Ablehnend lässt sich schliesslich auch die Wohnbaugenossenschaft H. 

vernehmen, die die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen anträgt.

Auf die übrigen Elemente des Sachverhaltes und die Argumente der 

Verfahrensbeteiligten wird im folgenden, soweit erforderlich, eingegangen.

Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle 

durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten 

Gelegenheitzur Stellungnahme.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

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1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 59bis Abs. 

1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der 

Beschwerdeführer ist zur Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 64 Abs. 1 VRP in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 8. Juli 2004 und 

deren Ergänzung vom 10. September 2004 erfüllen die zeitlichen, formalen und 

inhaltlichen Voraussetzungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 

48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten.

2./ a) Der Beschwerdeführer macht geltend, das Baudepartement habe sich in der 

Ermessenskontrolle zu Unrecht zugunsten der Gemeindeautonomie Zurückhaltung 

auferlegt. In einer Situation wie der vorliegenden, in der die Stadt St. Gallen als 

Eigentümerin einer im Planperimeter gelegenen und von der Änderung und Ergänzung 

des Überbauungsplanes direkt betroffenen Parzelle im Planungsverfahren eigene 

Interessen verfolge, sei eine derartige Zurückhaltung nicht zulässig und verletze seinen 

Anspruch auf umfassende und uneingeschränkte Rechts- und Ermessenskontrolle, der 

sich aus Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG und aus Art. 6 Ziff. 1 EMRK ergebe.

b) Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG gewährleistet das kantonale Recht die volle 

Überprüfung von Nutzungsplänen, zu denen auch die Überbauungspläne nach 

kantonalem Recht zu zählen sind, durch wenigstens eine Beschwerdebehörde. Der 

Anspruch umfasst neben der Rechts- und Sachverhaltskontrolle auch die 

Ermessenskontrolle (BGE 127 II 242; BGE 118 Ib 397). Diese Funktion ist im kantonalen 

Recht dem Rekursverfahren vor dem Baudepartement zugedacht (Art. 46 Abs. 1 VRP). 

Die Pflicht zur vollen Überprüfung schliesst indessen nicht aus, dass sich die 

Beschwerdeinstanz in Achtung der Gemeindeautonomie (Art. 3 Abs. 2 BauG) und des 

Grundsatzes der Schonung nachgeordneter Planungsträger (Art. 2 Abs. 3 RPG) eine 

gewisse Zurückhaltung bei der Ermessensausübung auferlegt (BGE 115 Ia 8). Im 

Gegenteil darf die Rechtsmittelinstanz auch in Anwendung von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG 

nicht ihr Ermessen an dasjenige der Gemeinde setzen und damit zur Planungsbehörde 

werden (BGE 109 Ib 125). Wohl aber hat sie nicht nur zu prüfen, ob die den Plan 

festsetzende Behörde das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht, 

mithin eine Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das 

Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit voller 

Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die angefochtene 

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Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen erweist. Andererseits hat der 

Staat den kommunalen Entscheid zu respektieren, wenn er den massgebenden 

Rechtsnormen und Planungsgrundsätzen entspricht und wenn er zweckmässig und 

sachgerecht ist (B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 68; 

vgl. Aemisegger/Haag, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/ Ruch [Hrsg.], Kommentar zum 

Bundesgesetz über die Raumplanung [Loseblatt], Zürich 1999, Art. 33 N 56).

c) Dass die Politische Gemeinde St. Gallen im vorliegenden Fall Eigentümerin des von 

der strittigen Änderung und Ergänzung am wesentlichsten betroffenen Grundstückes 

ist, vermag an der Tatsache, dass sie die mit der nötigen Sachnähe ausgestattete 

Planungsträgerin ist, nichts zu ändern. Das Gesetz sieht keine Ausnahme von der 

Funktion als Planungsbehörde vor, wenn Grundstücke der Gemeinde betroffen werden. 

Deshalb hat sich die Rekursinstanz auch in diesem Fall zu Recht Zurückhaltung im 

beschriebenen Sinn auferlegt. Trotz der angezeigten Zurückhaltung ist die 

Rekursinstanz aber gehalten, den Entscheid der Planungsbehörde aufzuheben, wenn 

sie feststellt, dass sich diese bei der Ausübung ihres Ermessens von sachfremden, 

allein ihren eigenen Interessen dienenden Überlegungen leiten liess.

Im übrigen verschafft Art. 6 Abs. 1 EMRK keinen Anspruch auf eine Überprüfung des 

Ermessens (BGE 123 I 90; BGE 115 Ia 189 ff.).

Damit erweist sich die Rüge der Verletzung von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG und von Art. 6 

Abs. 1 EMRK als unbegründet.

3./ Der Überbauungsplan ist ein Sondernutzungsplan. Er kann für ein engeres, 

bestimmt umgrenztes Gebiet, wie für ein Quartier, die Erschliessung und die besondere 

Bauweise ordnen (Art. 22 Abs. 1 BauG). Er besteht aus einer planlichen Darstellung 

und den dazugehörenden Bauvorschriften (Art. 22 Abs. 2 BauG). Als Überbauungsplan 

mit besondern Vorschriften kann er gemäss Art. 23 lit. b BauG die besondere 

Bauweise, vor allem hinsichtlich der Baumasse und der Ausnützungsziffern, regeln (vgl. 

Heer, a.a.O., Rz. 143 ff. und Anhang 3).

a) Gemäss Art. 32 Abs. 1 BauG werden Überbauungspläne von Amtes wegen geändert 

oder aufgehoben, wenn es aus wichtigen öffentlichen Interessen geboten ist, 

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insbesondere wenn sich die Grundlagen ihres Erlasses wesentlich geändert haben oder 

wenn wesentliche neue Bedürfnisse nachgewiesen sind. Der Grundeigentümer kann 

nach Ablauf von zehn Jahren seit Rechtsgültigkeit die Überprüfung von 

Überbauungsplänen verlangen (Art. 33 Abs. 1 BauG). Gemäss Art. 33 Abs. 2 BauG hat 

er Anspruch auf Aufhebung oder Änderung des Planes, wenn die Voraussetzungen 

nach Art. 32 Abs. 1 BauG gegeben sind, d.h. die Aufhebung oder Änderung aus 

wichtigen öffentlichen Interessen geboten erscheint (lit. a), oder wenn der Zweck des 

Planes nicht erreicht wird und dem Grundeigentümer unzumutbare Nachteile 

erwachsen (lit. b).

b) Art. 32 Abs. 1 BauG führt den Grundsatz von Art. 21 Abs. 2 RPG näher aus, wonach 

Nutzungspläne überprüft werden, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. 

Eine erhebliche Änderung liegt vor, wenn das Gemeinwesen nach der allgemeinen 

Erfahrung andere Festlegungen getroffen hätte, sofern die geänderten Verhältnisse zur 

Zeit der Ausarbeitung der Nutzungsplanung massgeblich gewesen wären (GVP 1999 

Nr. 93). Art. 33 Abs. 2 BauG räumt dem Grundeigentümer einen rechtlich 

durchsetzbaren Änderungsanspruch ein. Nach lit. a kann sich der Grundeigentümer auf 

alle Gründe für eine Änderung oder Aufhebung im Sinne von Art. 32 Abs. 1 BauG 

berufen. Die zuständige Gemeindebehörde hat beim Entscheid einen erheblichen 

Beurteilungsspielraum (E. David, Ortsplanungsrecht II: Das Verfahren beim Erlass von 

Baureglement, Plänen und Schutzverordnungen, in: Das Nachtragsgesetz zum st. 

gallischen Baugesetz, Veröffentlichungen des Schweizerischen Instituts für 

Verwaltungskurse an der Hochschule St. Gallen, Neue Reihe Bd. 20, St. Gallen 183, S. 

114; GVP 2001 Nr. 93).

Prüft die zuständige Gemeindebehörde auf das Gesuch eines Grundeigentümers hin, 

ob sich ein Anspruch auf Aufhebung oder Änderung des Überbauungsplanes aus 

wichtigen öffentlichen Interessen ergibt (Art. 33 Abs. 2 lit. a BauG), so hat sie dabei 

dieselbe Betrachtungsweise zu Grunde zu legen, die sie bei einer von Amtes wegen 

vorzunehmenden Änderung gemäss Art. 32 Abs. 1 BauG einnimmt. Die 

Planungsbehörde muss somit eine Gesamtbetrachtung anstellen, die alle privaten und 

öffentlichen Interessen einbezieht. Sie muss sich bei ihrem Entscheid über Änderung 

oder Beibehaltung des Planes insbesondere von den Planungsgrundsätzen von Art. 1 

und 3 RPG leiten lassen und dabei den veränderten Bedürfnissen des gesamten 

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Überbauungsplangebietes gerecht werden. Aus diesem Grund muss es dem 

betroffenen Grundeigentümer möglich sein, der Planungsbehörde die Interessenlage 

nicht nur bezüglich seines eigenen Grundstücks darzulegen, sondern sie grundsätzlich 

auf alle von einer allfälligen Planänderung tangierten privaten und öffentlichen 

Interessen (David, a.a.O., S. 114) aufmerksam zu machen. Ein persönlicher 

Rechtsanspruch des Grundeigentümers gemäss Art. 33 Abs. 2 lit. a BauG ergibt sich 

indessen nur, soweit die Überprüfung die Aufhebung des Planes oder Änderungen 

desselben nahe legt, die auch die Interessen des Grundeigentümers berühren.

Seit dem Erlass des geltenden Überbauungsplanes "Haldenstrasse-Felsenstrasse" 

vom 29. März 1961 sind über vierzig Jahre verstrichen. Der Beschwerdeführer hat 

damit anerkanntermassen Anspruch auf Überprüfung des Überbauungsplanes (Art. 33 

Abs. 1 BauG).

c) Die Vorinstanz hat zunächst die Frage geprüft, ob der Stadtrat das Vorliegen eines 

öffentlichen Interesses an der geplanten, sich auf die Parzelle C 1831 erstreckenden 

Änderung und Ergänzung des Überbauungsplanes zu Recht bejaht hat. Sie führt in E. 

3c ihres Entscheides aus, der geltende Überbauungsplan sehe entlang der 

Felsenstrasse einen durchgehenden Gebäudekomplex vor, der sich bis zur Parzelle C 

1831 erstrecke und durch eine quer zum Hang stehende, mit dem Gebäude auf 

Parzelle C 3980 zusammengebaute Baute abgeschlossen werden solle. Eine derartige, 

quer zum Hang stehende Baute sei aber weder im Überbauungsplangebiet noch in 

dessen Umgebung realisiert worden. Es sei nicht zu beanstanden, dass der Stadtrat 

ein frei und längs zum Hang stehendes Gebäude als dieser städtebaulichen Situation 

besser entsprechend erachtet habe. Ein freistehendes Gebäude ermögliche bessere 

Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse. Auf Grund dieser Überlegungen kam die 

Vorinstanz zum Schluss, ein öffentliches Interesse an der geplanten Revision des 

Überbauungsplanes "Haldenstrasse-Felsenstrasse" sei gegeben.

Zugleich kam die Vorinstanz zum Schluss, der Stadtrat habe das öffentliche Interesse 

an einer Überbauungsplanänderung in Bezug auf die im Eigentum des 

Beschwerdeführers stehenden Parzellen C 3227, C 3228, C 3230 und C 3231 zu Recht 

verneint. Sie führte aus, die Parzellen C 3227 und C 3228 seien gemäss dem 

Überbauungsplan überbaut, wobei der westliche Teil der Parzelle C 3228 noch um ein 

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Satteldach aufgestockt werden könne. Die kleinräumige Parzellenstruktur lasse eine 

andere Lage und Stellung der Bauten kaum zu; dies gelte insbesondere auch für die 

Parzellen C 3230 und C 3231, die im übrigen gemäss Überbauungsplan mit einem 

Neubau überbaut werden könnten. Ein wichtiges öffentliches Interesse an einer 

Gesamtüberbauung liege angesichts der kleinräumigen Parzellenstruktur und der 

städtebaulichen Situation nicht vor; zudem sei die Eigentümerschaft zu heterogen, um 

ein solches Projekt realisieren zu können.

aa) Den Ausführungen der Vorinstanz ist zumindest im Ergebnis soweit zuzustimmen, 

als sie das Vorliegen eines öffentlichen Interesses an der Änderung des 

Überbauungsplanes in Bezug auf die Parzelle C 1831 bejahte. Im heutigen Zustand 

bildet diese Parzelle eine unerwünschte Baulücke, die dem raumplanerischen Bedürfnis 

nach innerstädtischer Verdichtung zuwiderläuft. Die fragliche Parzelle selbst konnte seit 

dem Erlass des Überbauungsplanes nicht neu bebaut werden. Diese Tatsache legt den 

Schluss nahe, dass der geltende Überbauungsplan den Bedürfnissen für diese Parzelle 

nicht entspricht. Eine längs dem Hang stehende Baute, wie sie gemäss geplanter 

Änderung auf der Parzelle C 1831 vorgesehen ist, fügt sich zudem gut in die im und 

über den Planperimeter hinaus vorhandene Bausubstanz ein. Soweit die Vorinstanz in 

diesem Punkt nicht ihr eigenes Ermessen an dasjenige des Stadtrates gesetzt hat, liegt 

kein rechtswidriges Nichtausüben von Ermessen vor.

bb) Soweit die Vorinstanz jedoch zum Schluss gelangte, der Stadtrat habe das 

Vorliegen eines öffentlichen Interesses an einer die Parzelle C 1831 übergreifenden 

Planrevision zu Recht verneint, entspringt dieses Ergebnis, wie der Beschwerdeführer 

zu Recht geltend macht, einer zu punktuellen, nicht allen wesentlichen Elementen des 

Sachverhaltes Rechnung tragenden Betrachtung. Der Stadtrat, als Planungsbehörde 

zur umfassenden, den Anforderungen von Art. 32 BauG gerecht werdenden 

Überprüfung verpflichtet, verwies in seiner Begründung im wesentlichen auf den status 

quo, auf die bestehende Bebauung, auf die Kleinräumigkeit der Parzellen, die keine 

oder höchstens unwesentliche bauliche Erweiterungen zuliessen, sowie auf die 

Tatsache, dass zur Zeit keine konkreten Bauprojekte vorlägen. Damit wird verkannt, 

dass Planung nicht reaktiv auf konkrete Bauprojekte hin zu betreiben ist, sondern die 

längerfristige Grundlage für die Entwicklung des Plangebietes darstellen soll. Nicht in 

Betracht gezogen hat der Stadtrat sodann die unbefriedigende bauliche Situation der 

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mittleren Gebäudereihe, von der sich das Gericht anlässlich des Augenscheins einen 

unmittelbaren Eindruck verschaffen konnte. So stehen auf den Parzellen C 3230, C 

3231 und C 3980 baufällige Gebäude, dasjenige auf der Parzelle C 3980 wird zudem 

überhaupt nicht genutzt. Die ehemals auf den Parzellen C 3121 und C 3122 stehenden 

Bauten wurden abgerissen und sind bis heute nicht durch neue Gebäude ersetzt 

worden. Die Tatsache, dass in dieser Gebäudereihe in den letzten 40 Jahren keine 

Neubauten realisiert wurden und erst jetzt ein Bauprojekt für ein einzelnes Gebäude 

vorliegt, stellt ein gewichtiges Indiz für die Unzweckmässigkeit des geltenden 

Überbauungsplanes dar. Dieser wurde übrigens zu einer Zeit erlassen, bevor das 

Raumplanungsgesetz und das Baugesetz in Kraft traten.

Die dargestellte bauliche Situation sowie die im folgenden unter Ziff. 3 d) hienach 

beschriebene Erschlies-sungssituation erfordern eine Prüfung des Gesamtkonzeptes, 

jedenfalls aber des Überbauungskonzeptes der mittleren Gebäudereihe sowie der 

Gebäudereihe entlang der Felsenstrasse. Dabei besteht kein Grund, nicht auch die vom 

Beschwerdeführer aufgezeigte Bebauungsstruktur zu prüfen, welche eine Verbindung 

der innen liegenden Grundstücke mit den Grundstücken entlang der Felsenstrasse 

vorsieht, zumal sich die Eigentumsverhältnisse seit dem Erlass des 

Überbauungsplanes geändert haben und der Beschwerdeführer nunmehr Eigentümer 

von insgesamt vier der Parzellen innerhalb des Planperimeters ist. Der Stadtrat hat 

damit nicht alle wesentlichen Sachverhaltselemente in die von ihm vorzunehmende 

umfassende Interessenabwägung einbezogen.

d) Die Vorinstanz hat zudem insbesondere der Erschliessungssituation im Haldenhof 

nicht genügend Beachtung geschenkt. Die Aufgabe von Überbauungs- und 

Gestaltungsplänen ist es unter anderem auch, die Erschliessung im von ihrem 

Perimeter erfassten Gebiet zu regeln. Legt ein Sondernutzungsplan die Erschliessung 

fest, so muss zumindest deren Zweckmässigkeit bereits im Planverfahren geprüft 

werden (vgl. GVP 1995 Nr. 93).

Land ist gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung 

hinreichende Zufahrt besteht, gemäss Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG, wenn es über 

hinreichende Zu- und Wegfahrten verfügt. Bei der Beurteilung, ob eine hinreichende 

Erschliessung gegeben ist, sind die örtlichen Gegebenheiten von massgeblicher 

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Bedeutung. Vor allem die Anlage und die Zweckbestimmung der Gebäude, denen die 

Zufahrt dient, sind in Betracht zu ziehen (GVP 1995 Nr. 93). In einer Wohn-Gewerbe-

Zone liegt eine genügende Erschliessung dementsprechend nur vor, wenn neben der 

Zufahrt für öffentliche Rettungsdienste (Sanität, Feuerwehr) auch die Zufahrt für den mit 

der Wohn- und Gewerbenutzung verbundenen Verkehr gewährleistet ist. In Bezug auf 

die gewerbliche Nutzung sind auch Bedürfnisse wie Güterumschlag, Parkplätze für 

Kunden oder Zugänglichkeit mit Lieferwagen zu berücksichtigen. Voraussetzung für 

eine hinreichende Erschliessung ist sodann, dass die Zufahrten auch rechtlich 

gesichert sind (Heer, a.a.O., Rz. 513; A. Jomini, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch 

[Hrsg.], a.a.O., Art. 19 N 23).

aa) Als öffentliche Strasse im Sinne des Strassengesetzes (sGS 732.1, abgekürzt StrG) 

ist lediglich das Haldenhofsträsschen klassifiziert (Gemeindestrasse dritter Klasse nach 

Art. 8 Abs. 3 StrG), welches den Haldenhof mit der Wassergasse verbindet. Die 

Zufahrten zu den einzelnen Parzellen im Haldenhof sind dagegen nicht als öffentliche 

Strassen dem Gemeingebrauch gewidmet, sondern lediglich über eine Vielzahl von 

gegenseitig eingeräumten privatrechtlichen Wegrechten aus dem Jahr 1925 gesichert. 

Gemäss Grunddienstbarkeitsvertrag vom 27. Oktober 1925 darf die Wegstrecke 

westlich des Mittelgebäudes (C 3230, C 3231) nur von den Eigentümern der Parzellen 

C 1831, C 3230, C 3231 befahren werden. Zum Zweck des ungehinderten Verkehrs 

müssen die Zufahrten gemäss Vertrag immer frei und offen gehalten werden.

Land für Erschliessungsanlagen ist in erster Linie mit planerischen Mitteln 

sicherzustellen, wobei aber privatrechtliche Regelungen nicht schlechthin 

ausgeschlossen sind (BGE 114 Ia 342 f.; 121 I 69 f.). Solche fallen indes nur bei eng 

begrenzten und überschaubaren Verhältnissen in Betracht, wo nur die Erschliessung 

einzelner Parzellen in Frage steht (GVP 2000 Nr. 18). Im Haldenhof werden dagegen 

zehn überbaute Grundstücke mittels privatrechtlicher Dienstbarkeiten erschlossen. 

Diese Wegrechte stammen zudem aus einer Zeit, in der das Verkehrsaufkommen 

einem Vergleich mit dem heutigen Zustand nicht standhält. Das von der 

Beschwerdegegnerin geplante Projekt sieht acht Wohnungen vor, was bezüglich des 

Verkehrsaufkommens eine erhebliche Mehrbelastung zur Folge hat. Daran ändert das 

Urteil des Kantonsgerichts vom 11. September 1998 i.S. C. nichts. Dieses hatte 

lediglich die Mehrbelastung eines einzelnen Dienstbarkeitsbelasteten zum Gegenstand. 

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Selbst wenn in der Stadt St. Gallen eine privatrechtliche Erschliessung in ähnlich 

gelagerten Verhältnissen nicht aussergewöhnlich ist, wie am Augenschein von der 

Beschwerdebeteiligten ausgeführt wurde, so muss doch aufgrund der konkreten 

örtlichen Verhältnisse eine ausschliesslich privatrechtlich geregelte 

Zufahrtsberechtigung im Haldenhof unter Berücksichtigung der geplanten Erstellung 

von acht zusätzlichen Wohnungen als ungenügende Erschliessung im Sinne von Art. 19 

Abs. 1 RPG und Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG betrachtet werden. Unter den gegebenen 

Verhältnissen ruft die Erstellung von acht zusätzlichen Wohnungen nach einer 

öffentlich-rechtlichen Erschliessungslösung.

bb) Die Erschliessungssituation des Haldenhofs ist zudem in tatsächlicher Hinsicht 

unzweckmässig. Das Gericht konnte sich anlässlich des Augenscheins von den engen 

Zufahrtsverhältnissen überzeugen. Der Abstand zwischen den der Felsenstrasse 

entlang stehenden Gebäuden auf den Parzellen C 1831, C 3228, C 3227 und den 

Gebäuden im Hof (Parzellen C 3230, C 3231) beträgt stellenweise weniger als 6 Meter. 

Dasselbe gilt für den Abstand der Hofgebäude zu den Gebäuden entlang der 

Haldenstrasse. Die Raumverhältnisse lassen praktisch keinerlei Abstellmöglichkeiten zu 

Parkier- oder Umschlagzwecken im Hof zu. Dies erschwert die gewerbliche Nutzung 

der Hofgebäude. Von den ungünstigen Er-

schliessungsverhältnissen zeugt neben der Tatsache, dass

in der mittleren Gebäudereihe seit Erlass des Überbauungsplanes keine Neubauten 

realisiert werden konnten, auch der Umstand, dass das Gebäude auf der Parzelle C 

3980 in einem sehr schlechten Zustand ist und die ehemaligen Gebäude auf den 

Parzellen C 3121 und C 3122 abgebrochen und bis heute nicht durch Neubauten 

ersetzt wurden. Die Tatsache, dass sich auch die mittlere Gebäudezeile seit Jahren in 

einem schlechten baulichen Zustand befindet und in den letzten vierzig Jahren unter 

dem geltenden Überbauungsplan keine Neubauten erstellt wurden, hätte der 

Vorinstanz Zweifel an der Zweckmässigkeit des geltenden Erschliessungskonzepts und 

Anlass zu einer genaueren Prüfung anderer Erschlies-sungsmöglichkeiten geben 

müssen.

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Dies gilt umso mehr, als sich die Erschliessungssituation wie erwähnt aufgrund der 

zusätzlichen Zu- und Wegfahrten noch verschärfen wird, sollte ein den Plänen der 

Beschwerdegegnerin entsprechendes Gebäude mit Garagen oder Abstellplätzen auf 

der Parzelle C 1831 realisiert werden und die Raumverhältnisse im Haldenhof mit den 

neuen Markierungslinien für den Baubereich A noch enger werden.

Entgegen den Ausführungen des Vertreters der Beschwerdegegnerin anlässlich des 

Augenscheins würde die Errichtung der geplanten Baute mit oberirdischen Parkplätzen 

auf der Parzelle C 1831 zudem die zukünftige Erschliessung im Haldenhof weitgehend 

präjudizieren. Es ist nicht gesichert, dass die Eigentümer dieses Gebäudes in einem 

späteren Zeitpunkt zur Umsetzung eines anderen Erschliessungskonzepts freiwillig 

Hand bieten würden und angesichts der Bestandesgarantie dürfte sich eine alternative 

Lösung kaum hoheitlich durchsetzen lassen.

cc) In Anbetracht dieser Ausgangslage hätte die

Vorinstanz bzw. der Stadtrat das bestehende Erschliessungskonzept prüfen und einer 

Änderung unterziehen müssen. Namentlich wäre, je nach Überbauungskonzept, 

abzuklären gewesen, ob die Anordnung der Parkplätze im Plangebiet in einer 

gemeinsamen Tiefgarage in den Überbauungsplan hätte aufgenommen werden 

müssen. Die besV zum geänderten Überbauungsplan sehen diesbezüglich lediglich 

vor, dass 8 der 9 zulässigen Parkplätze für das Gebäude auf der Parzelle C 1831 in 

einer Garage zu errichten sind. Sie legen damit nicht fest, wo die Garagen anzuordnen 

sind, lassen also auch ein den Plänen der Beschwerdegegnerin entsprechendes, die 

zukünftige Erschliessung wie oben ausgeführt weitgehend präjudizierendes Gebäude 

mit oberirdischen Garagen auf der Parzelle C 1831 zu. Sollte sich jedoch eine 

gemeinsame Tiefgarage als zweckmässig erweisen, so ist diese zwingend bereits im 

revidierten Überbauungsplan vorzusehen.

e) Hinzu kommt, dass westlich an das Planperimetergebiet eine Brache angrenzt. Im 

Rahmen einer Überprüfung des Planes ist daher auch in Betracht zu ziehen, ob 

allenfalls eine Erweiterung zweckmässig ist.

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f) Gestützt auf die vorstehenden Ausführungen gelangt das Verwaltungsgericht zum 

Schluss, dass aufgrund des Alters des Planes, der seit Inkrafttreten des Plans 

unterbliebenen baulichen Entwicklung, des erheblichen baulichen Sanierungsbedarfs 

mehrerer im Plangebiet befindlicher Bauten sowie der den heute geltenden 

Bestimmungen widersprechenden Erschliessungssituation die Vorinstanz die 

Streitsache an den Stadtrat zur umfassenden Feststellung und Würdigung des 

Sachverhalts und zur gesamthaften Überprüfung des Überbauungsplanes hätte 

zurückweisen müssen. Indem sie dies unterlassen und den Entscheid des Stadtrates 

geschützt hat, verletzte sie den Anspruch des Beschwerdeführers auf Überprüfung des 

Überbauungsplanes nach Art. 33 Abs. 1 BauG.

4./ Der Beschwerdeführer macht zudem zu Recht geltend, die geplante Änderung und 

Ergänzung des Überbauungsplanes verletze die Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 der 

Bundesverfassung, SR 101), soweit die Traufhöhe auf dem westlichen Teil der Parzelle 

C 3228 bei 702 m.ü.M. belassen werde. Die Rechtsgleichheit ist u.a. dann verletzt, 

wenn rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die keine sachlichen, 

vernünftigen Gründe vorliegen (vgl. statt vieler BGE 127 I 192).

Tatsächlich sind keine vernünftige Gründe für die wesentlich unterschiedlichen 

Traufhöhen der Parzellen C 1831 (706 m.ü.M. für Vollgeschosse und 709 m.ü.M. für ein 

Attikageschoss) und C 3228 westlicher Teil (702 m.ü.M., mit blosser Möglichkeit eines 

zusätzlichen Steildaches mit einer Firsthöhe von 707 m.ü.M.) gemäss geändertem 

Überbauungsplan ersichtlich. Wie der Beschwerdeführer zu Recht ausführt, mochte 

diese Stufung der Traufhöhen unter dem dem geltenden Überbauungsplan zugrunde 

liegenden Konzept eines sockelmässig mit tieferen Nebengebäuden verbundenen 

Hauptbaus auf Parzelle C 1831 Sinn ergeben. Wird mit der geplanten Änderung dieses 

Konzept aufgegeben, die Möglichkeit einer sockelmässigen Verbindung mit der Baute 

auf dem Grundstück C 3980 aufgehoben und zudem die Längsorientierung der 

Gebäudezeile entlang der Felsenstrasse stärker betont, so besteht an einer solchen 

Stufung kein Interesse mehr. Im Gegenteil sprechen ästhetische Gründe, aber auch 

das Interesse an einer dichteren Bebauung für eine Angleichung der Traufhöhen, wie 

sie bereits im Zusammenhang mit dem 1995 gescheiterten Gestaltungsplan 

vorgesehen war. Die Planungsbehörde betreibt damit auch keine "Planung auf Vorrat", 

wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung geltend macht. Vielmehr ist 

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Planung stets vorausschauend zu betreiben. Sie soll - wie an anderer Stelle bereits 

erwähnt - die Grundlage für die Planung und Realisierung von Bauten und Anlagen 

bilden, nicht jedoch reaktiv und den aktuellen Bedürfnissen hinterher hinkend für jedes 

geplante Projekt aufs Neue angepasst werden.

5./ Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass die Beschwerde 

gutzuheissen ist. Die Entscheide der

Vorinstanz und des Stadtrates sind aufzuheben und die Sache ist gestützt auf Art. 64 

Abs. 1 in Verbindung mit Art. 56 Abs. 2 VRP zur Neubeurteilung im Sinne der 

Erwägungen und zur neuen Entscheidung an den Stadtrat zurückzuweisen.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die amtlichen Kosten des Verfahrens je zur Hälfte 

der Beschwerdegegnerin und der Beschwerdebeteiligten aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 

VRP). Da letztere als Eigentümerin der Parzelle C 1831 auch eigene finanzielle 

Interessen vertritt, ist auf die Erhebung der Kosten nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 

VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 

Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Dem Beschwerdeführer ist der Kostenvorschuss von 

Fr. 3'000.-- zurückzuerstatten.

Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'000.-- sind analog der 

Kostenverlegung im Beschwerdeverfahren der Beschwerdegegnerin und der 

Beschwerdebeteiligten je zur Hälfte aufzuerlegen.

Der Beschwerdeführer hat Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten für das 

Rekurs- und Beschwerdeverfahren (Art. 98 Abs. 1 und 2 sowie Art. 98bis VRP). Eine 

Entschädigung von Fr. 5'000.-- zuzügl. MWSt ist für beide Verfahren angemessen (Art. 

22 Abs. 1 lit. a und c der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 

963.75). Sie ist von der Beschwerdegegnerin und der Beschwerdebeteiligten je hälftig 

zu tragen.

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Stadtrates vom 17. 

Dezember 2002 und der Rekursentscheid des Baudepartements vom 23. Juni 2004 

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werden aufgehoben und die Streitsache wird zur Neubeurteilung im Sinne der 

Erwägungen und zur neuen Entscheidung an den Stadtrat zurückgewiesen.

2./ Die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdebeteiligte bezahlen die amtlichen 

Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- je zur Hälfte. Dem 

Beschwerdeführer wird der Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- zurückerstattet.

3./ Die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdebeteiligte bezahlen die amtlichen 

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'000.-- je zur Hälfte.

4./ Die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdebeteiligte entschädigen den 

Beschwerdeführer mit je Fr. 2'500.-- zuzügl. MWSt für dessen ausseramtliche Kosten 

im Rekurs- und Beschwerdeverfahren.

V. R. W.

Die Vizepräsidentin: Der Gerichtsschreiber:

 

Zustellung dieses Entscheides an:

 

am:

 

den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt lic. iur. X.)–

die Vorinstanz–

die Beschwerdegegnerin (durch Rechtsanwalt lic. iur. Y.)–

die Beschwerdebeteiligte–

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Planungs- und Baurecht, Anspruch auf Ueberprüfung eines Ueberbauungsplans, 

Art. 33 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Das Unterlassen der gesamthaften Prüfung eines 

Ueberbauungsplans verletzte aufgrund des Alters des Plans, der seither 

unterbliebenen baulichen Entwicklung, des erheblichen Sanierungsbedarfs von 

Bauten im Plangebiet und der konkreten Erschliessungssituation den Anspruch 

eines Grundeigentümers im Plangebiet auf gesamthafte Ueberprüfung des Plans 

(Verwaltungsgericht, B 2004/110).

 

Urteil vom 4. März 2005

 

Anwesend:Vizepräsidentin Dr. E. Oesch-Frischkopf; Verwaltungsrichter lic. iur. A. 

Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichterin lic. iur. D. Gmünder Perrig; 

Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

In Sachen

M.K.,

Beschwerdeführer,

vertreten durch Rechtsanwalt X.,

gegen

Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Wohnbaugenossenschaft H.,

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Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Y.,

und

Politische Gemeinde St. Gallen, vertreten durch den Stadtrat, 9001 St. Gallen,

Beschwerdebeteiligte,

betreffend

Änderung Überbauungsplan "Haldenstrasse-Felsenstrasse"

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ M.K. ist Eigentümer der Grundstücke Felsenstrasse 60/62 sowie Haldenhof 2/4 in 

der Stadt St. Gallen (Parzellen C 3227, C 3228, C 3230, C 3231). Diese Parzellen 

befinden sich in der Wohn-Gewerbe-Zone, Bauklasse 4a, und zudem im 

Geltungsbereich des Überbauungsplanes "Haldenstrasse-Felsenstrasse" vom 29. März 

1961. Dieser Überbauungsplan legt für die von ihm erfassten, zwischen der 

Haldenstrasse und der Felsenstrasse, westlich des Gallusweges liegenden und in drei 

Reihen angeordneten Grundstücke Baulinien im Sinn von Markierungslinien fest und 

enthält Bestimmungen über die zulässigen Traufhöhen.

B./ Am 25. April 1995 stimmte der Stadtrat der Stadt St. Gallen einer Änderung des 

Überbauungsplanes "Haldenstrasse-Felsenstrasse" und dessen Ergänzung 

grundsätzlich zu und beauftragte die Bauverwaltung mit der Planauflage. Die geplante 

Änderung erstreckte sich auf die Parzellen C 1831, C 3228 und C 3980. Im 

wesentlichen wurden für die Parzelle C 1831 neue Markierungslinien unter Aufhebung 

der bisherigen, teilweise auf Parzelle C 3980 übergreifenden Markierungslinien 

vorgesehen. Die neuen Markierungslinien hätten ein 30 Meter langes Gebäude, das bis 

unmittelbar an den Grenzpunkt der benachbarten, ausserhalb des 

Überbauungsplanperimeters liegenden Parzelle C 1839 grenzt, zugelassen, während 

zuvor ein Grenzabstand von 5 Metern vorgesehen war. Für den durch die neuen 

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Markierungslinien abgegrenzten Baubereich auf Parzelle C 1831 waren zudem 

besondere Vorschriften (besV) vorgesehen. Schliesslich wurden die Traufhöhen für die 

Parzelle C 1831 sowie für den westlichen Teil der Parzelle C 3228 auf 708,7 m.ü.M 

erhöht. Nachdem eine Einsprache gegen das Projekt zurückgezogen worden war, 

beschloss der Stadtrat am 30. November 1995 die Änderung und Ergänzung des 

Überbauungsplanes. Diese wurde am 9. Februar 1996 vom Baudepartement 

genehmigt. Auf den Rekurs gegen ein abgelehntes Wiederaufnahmebegehren eines 

betroffenen Grundeigentümers hin hob das Baudepartement am 20. August 2001 den 

Beschluss des Stadtrates betreffend Änderung und Ergänzung des 

Überbauungsplanes vom 30. November 1995 jedoch auf und wies die Sache zur 

Wiederholung des Verfahrens an den Stadtrat zurück. Zugleich widerrief es seine 

Genehmigung vom 9. Februar 1996.

C. a) Mit Beschluss vom 12. Februar 2002 stimmte der Stadtrat einer gegenüber dem 

Projekt von 1995 überarbeiteten Änderung und Ergänzung des Überbauungsplanes zu 

und beauftragte die Bauverwaltung mit der Planauflage. Die geplante Änderung betrifft 

im wesentlichen nur die im Eigentum der Stadt stehende Parzelle C 1831. Die von der 

Parzelle C 1831 auf das Grundstück C 3980 übergreifenden Markierungslinien sollen 

aufgehoben werden, so dass neu ein Mindestabstand von 4 Metern zum Gebäude auf 

der Parzelle C 3980 eingehalten werden muss, während nach geltendem 

Überbauungsplan ein Zusammenbau der Gebäude möglich ist. Die Markierungslinien 

auf Parzelle C 1831 grenzen neu den sogenannten Baubereich A ab, für den 

ausserdem besV erlassen wurden. In diesem Baubereich A ist ein längs zum Hang 

orientiertes, maximal 26,5 Meter langes Gebäude zulässig. Im Weiteren sieht der neue 

Überbauungsplan für den Baubereich A eine Erhöhung der Traufhöhen von bisher 

704,5 m.ü.M. für den westlichen Teil und von 699,5 m.ü.M. für den östlichen Teil auf 

706 m.ü.M. für Vollgeschosse und auf 709 m.ü.M. für ein Attikageschoss vor. Östlich 

an den Baubereich A schliesst sich gemäss geändertem Überbauungsplan ein maximal 

5 Meter tiefer Gebäudesockel mit einer Oberkante von nur noch 698 m.ü.M. gegenüber 

699,5 m.ü.M. nach geltendem Überbauungsplan an. Im Baubereich A beabsichtigt die 

Wohnbaugenossenschaft H., welche von der Stadt St. Gallen ein Baurecht für die 

Parzelle C 1831 eingeräumt erhalten hat, ein freistehendes Wohngebäude mit acht 

Wohnungen zu errichten.

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b) Die Änderung und Ergänzung des Überbauungsplanes lag vom 26. Februar bis zum 

27. März 2002 öffentlich auf. Innert der Auflagefrist erhob unter anderen M.K. 

Einsprache. Er machte geltend, die vorgesehene Änderung sei allein auf das geplante 

Projekt auf der stadteigenen Parzelle ausgerichtet. Der Stadtrat habe keine 

Gesamtbetrachtung vorgenommen und damit die Rechtsgleichheit sowie Art. 32 und 

Art. 33 BauG verletzt. Er stellte die Anträge, die angefochtene Änderung sei 

aufzuheben und die Sache an die Bauverwaltung/Stadtplanung zu einer 

Gesamtrevision zurückzuweisen.

c) Mit Beschluss vom 17. Dezember 2002 wies der Stadtrat die Einsprache von M.K. 

ab. Der Grosse Gemeinderat stimmte der Änderung und Ergänzung des 

Überbauungsplanes mit Entscheid vom 14. Januar 2003 zu. In der Folge wurde der 

abweisende Einspracheentscheid am 17. Februar 2003 eröffnet. Der Stadtrat bejahte 

das Vorliegen eines öffentlichen Interesses an der geplanten Revision. Diese diene 

dazu, ein den heutigen Bedürfnissen und Anschauungen entsprechendes Bauvorhaben 

zu verwirklichen, ohne den mit dem Überbauungsplan angestrebten Zweck zu 

beeinträchtigen. Die Voraussetzungen für eine Gesamtrevision des Überbauungsplanes 

seien dagegen nicht erfüllt. Mit Ausnahme der Parzellen C 1831, C 3121 und C 3122 

seien alle Grundstücke im Überbauungsplangebiet überbaut; die kleinräumige 

Parzellenstruktur lasse auf den überbauten Grundstücken keine oder höchstens noch 

unwesentliche bauliche Erweiterungen zu. Ebenfalls sei nichts bekannt über aktuelle 

oder einigermassen konkrete Bauprojekte.

D./ Mit Eingaben vom 3. und 17. März 2003 legte M.K. Rekurs beim Baudepartement 

ein. Er beantragte, der angefochtene Einspracheentscheid sei aufzuheben und die 

Sache zur Durchführung einer Gesamtrevision des Überbauungsplanes an den Stadtrat 

zurückzuweisen.

Mit Entscheid vom 23. Juni 2004 wies das Baudepartement den Rekurs von M.K. ab, 

soweit es darauf eintrat. Es bejahte das Vorliegen eines wichtigen öffentlichen 

Interesses an der geplanten Änderung und Ergänzung des geltenden Zonenplanes und 

verneinte ein solches in Bezug auf eine über die Parzelle C 1831 hinausgreifende 

Revision. Der Rekurrent könne sein Grundstück im übrigen nutzen, weshalb ihm aus 

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dem status quo keine unzumutbaren Nachteile erwachsen würden. Zudem liege für das 

Plangebiet eine zumindest zweckmässige, mögliche Erschliessung vor.

E./ Am 8. Juli 2004 reichte M.K. beim Verwaltungsgericht Beschwerde ein mit den 

Anträgen, der Rekursentscheid des Baudepartementes sei aufzuheben und die 

Streitsache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz, evtl. an den Stadtrat St. Gallen 

zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Zur Begründung führt M.K. im wesentlichen aus, der Entscheid der Vorinstanz verletze 

sowohl den von Amtes wegen zu beachtenden Art. 32 Abs. 1 des Baugesetzes (sGS 

731.1, abgekürzt BauG), wonach Überbauungspläne bei wesentlicher Änderung der 

Grundlagen oder der Bedürfnisse diesen anzupassen seien, als auch seinen 

persönlichen Anspruch auf Überprüfung und Änderung des Überbauungsplanes 

gemäss Art. 33 Abs. 2 BauG. Zunächst habe die Vorinstanz die Prüfung, ob eine 

Gesamtrevision des Überbauungsplanes notwendig sei, nicht für alle Parzellen im 

Perimeter des Überbauungsplanes, sondern nur in Bezug auf die Parzellen des 

Beschwerdeführers vorgenommen und damit Art. 32 Abs. 1 BauG verletzt (Ziff. 1). Die 

Stadt St. Gallen sei sodann als Eigentümerin der Liegenschaft C 1831 nicht 

unbefangen und habe im Einspracheverfahren vornehmlich ihre eigenen Interessen 

vertreten. Die Vorinstanz habe sich deshalb zu Unrecht im Rekursverfahren 

Zurückhaltung bei der Ermessenskontrolle des Einspracheentscheides auferlegt und 

damit Art. 33 Abs. 3 lit. b des Raumplanungsgesetzes (SR 700, abgekürzt RPG) sowie 

Art. 6 der Europäischen Konvention zum Schutz der Menschenrechte und 

Grundfreiheiten (SR 0.101, ab-gekürzt EMRK) verletzt (Ziff. 2). Die Vorinstanz habe im 

weiteren die tatsächlichen Verhältnisse willkürlich gewürdigt, namentlich habe sie nicht 

berücksichtigt, dass die mittlere Gebäudezeile im Überbauungsplanperimeter 

erheblichen Bedarf nach einer Revision des Planes aufweise. Ihre eigenen Interessen 

verfolgend habe die Stadt den Überbauungsplan allein auf die Bedürfnisse der Parzelle 

C 1831 zugeschnitten und damit eine gesamtheitliche Lösung für das ganze 

Überbauungsplangebiet zum Vornherein verhindert, obwohl eine solche 

wünschenswert und möglich sei. Durch dieses Vorgehen hätten die Stadt und die 

Vorinstanz, die den Einspracheentscheid geschützt habe, zugleich die Rechtsgleichheit 

verletzt (Ziff. 3/4). Zu Unrecht habe die Vorinstanz sodann den Überbauungsplan nicht 

wegen mangelnder Erschliessung aufgehoben (Ziff. 5). Schliesslich macht der 

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Beschwerdeführer geltend, der Überbauungsplan in der Fassung vom 29. März 1961 

entspreche nicht mehr den rechtlichen Anforderungen, weshalb er auch aus diesem 

Grund gesamthaft hätte überarbeitet werden müssen (Ziff. 6).

In seiner Stellungnahme vom 1. Oktober 2004 beantragt das Baudepartement, die 

Beschwerde von M.K. sei abzuweisen. Ebenso beantragt der Stadtrat in seiner 

Vernehmlassung vom 26. Oktober 2004, die Beschwerde sei vollumfänglich 

abzuweisen. Ablehnend lässt sich schliesslich auch die Wohnbaugenossenschaft H. 

vernehmen, die die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und 

Entschädigungsfolgen anträgt.

Auf die übrigen Elemente des Sachverhaltes und die Argumente der 

Verfahrensbeteiligten wird im folgenden, soweit erforderlich, eingegangen.

Vor seinem Entscheid hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle 

durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten wurden dazu eingeladen und erhielten 

Gelegenheitzur Stellungnahme.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 59bis Abs. 

1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1, abgekürzt VRP). Der 

Beschwerdeführer ist zur Beschwerdeerhebung legitimiert (Art. 64 Abs. 1 VRP in 

Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerdeeingabe vom 8. Juli 2004 und 

deren Ergänzung vom 10. September 2004 erfüllen die zeitlichen, formalen und 

inhaltlichen Voraussetzungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 

48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten.

2./ a) Der Beschwerdeführer macht geltend, das Baudepartement habe sich in der 

Ermessenskontrolle zu Unrecht zugunsten der Gemeindeautonomie Zurückhaltung 

auferlegt. In einer Situation wie der vorliegenden, in der die Stadt St. Gallen als 

Eigentümerin einer im Planperimeter gelegenen und von der Änderung und Ergänzung 

des Überbauungsplanes direkt betroffenen Parzelle im Planungsverfahren eigene 

Interessen verfolge, sei eine derartige Zurückhaltung nicht zulässig und verletze seinen 

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Anspruch auf umfassende und uneingeschränkte Rechts- und Ermessenskontrolle, der 

sich aus Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG und aus Art. 6 Ziff. 1 EMRK ergebe.

b) Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG gewährleistet das kantonale Recht die volle 

Überprüfung von Nutzungsplänen, zu denen auch die Überbauungspläne nach 

kantonalem Recht zu zählen sind, durch wenigstens eine Beschwerdebehörde. Der 

Anspruch umfasst neben der Rechts- und Sachverhaltskontrolle auch die 

Ermessenskontrolle (BGE 127 II 242; BGE 118 Ib 397). Diese Funktion ist im kantonalen 

Recht dem Rekursverfahren vor dem Baudepartement zugedacht (Art. 46 Abs. 1 VRP). 

Die Pflicht zur vollen Überprüfung schliesst indessen nicht aus, dass sich die 

Beschwerdeinstanz in Achtung der Gemeindeautonomie (Art. 3 Abs. 2 BauG) und des 

Grundsatzes der Schonung nachgeordneter Planungsträger (Art. 2 Abs. 3 RPG) eine 

gewisse Zurückhaltung bei der Ermessensausübung auferlegt (BGE 115 Ia 8). Im 

Gegenteil darf die Rechtsmittelinstanz auch in Anwendung von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG 

nicht ihr Ermessen an dasjenige der Gemeinde setzen und damit zur Planungsbehörde 

werden (BGE 109 Ib 125). Wohl aber hat sie nicht nur zu prüfen, ob die den Plan 

festsetzende Behörde das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht, 

mithin eine Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das 

Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit voller 

Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die angefochtene 

Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen erweist. Andererseits hat der 

Staat den kommunalen Entscheid zu respektieren, wenn er den massgebenden 

Rechtsnormen und Planungsgrundsätzen entspricht und wenn er zweckmässig und 

sachgerecht ist (B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 68; 

vgl. Aemisegger/Haag, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/ Ruch [Hrsg.], Kommentar zum 

Bundesgesetz über die Raumplanung [Loseblatt], Zürich 1999, Art. 33 N 56).

c) Dass die Politische Gemeinde St. Gallen im vorliegenden Fall Eigentümerin des von 

der strittigen Änderung und Ergänzung am wesentlichsten betroffenen Grundstückes 

ist, vermag an der Tatsache, dass sie die mit der nötigen Sachnähe ausgestattete 

Planungsträgerin ist, nichts zu ändern. Das Gesetz sieht keine Ausnahme von der 

Funktion als Planungsbehörde vor, wenn Grundstücke der Gemeinde betroffen werden. 

Deshalb hat sich die Rekursinstanz auch in diesem Fall zu Recht Zurückhaltung im 

beschriebenen Sinn auferlegt. Trotz der angezeigten Zurückhaltung ist die 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 26/36

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Rekursinstanz aber gehalten, den Entscheid der Planungsbehörde aufzuheben, wenn 

sie feststellt, dass sich diese bei der Ausübung ihres Ermessens von sachfremden, 

allein ihren eigenen Interessen dienenden Überlegungen leiten liess.

Im übrigen verschafft Art. 6 Abs. 1 EMRK keinen Anspruch auf eine Überprüfung des 

Ermessens (BGE 123 I 90; BGE 115 Ia 189 ff.).

Damit erweist sich die Rüge der Verletzung von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG und von Art. 6 

Abs. 1 EMRK als unbegründet.

3./ Der Überbauungsplan ist ein Sondernutzungsplan. Er kann für ein engeres, 

bestimmt umgrenztes Gebiet, wie für ein Quartier, die Erschliessung und die besondere 

Bauweise ordnen (Art. 22 Abs. 1 BauG). Er besteht aus einer planlichen Darstellung 

und den dazugehörenden Bauvorschriften (Art. 22 Abs. 2 BauG). Als Überbauungsplan 

mit besondern Vorschriften kann er gemäss Art. 23 lit. b BauG die besondere 

Bauweise, vor allem hinsichtlich der Baumasse und der Ausnützungsziffern, regeln (vgl. 

Heer, a.a.O., Rz. 143 ff. und Anhang 3).

a) Gemäss Art. 32 Abs. 1 BauG werden Überbauungspläne von Amtes wegen geändert 

oder aufgehoben, wenn es aus wichtigen öffentlichen Interessen geboten ist, 

insbesondere wenn sich die Grundlagen ihres Erlasses wesentlich geändert haben oder 

wenn wesentliche neue Bedürfnisse nachgewiesen sind. Der Grundeigentümer kann 

nach Ablauf von zehn Jahren seit Rechtsgültigkeit die Überprüfung von 

Überbauungsplänen verlangen (Art. 33 Abs. 1 BauG). Gemäss Art. 33 Abs. 2 BauG hat 

er Anspruch auf Aufhebung oder Änderung des Planes, wenn die Voraussetzungen 

nach Art. 32 Abs. 1 BauG gegeben sind, d.h. die Aufhebung oder Änderung aus 

wichtigen öffentlichen Interessen geboten erscheint (lit. a), oder wenn der Zweck des 

Planes nicht erreicht wird und dem Grundeigentümer unzumutbare Nachteile 

erwachsen (lit. b).

b) Art. 32 Abs. 1 BauG führt den Grundsatz von Art. 21 Abs. 2 RPG näher aus, wonach 

Nutzungspläne überprüft werden, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. 

Eine erhebliche Änderung liegt vor, wenn das Gemeinwesen nach der allgemeinen 

Erfahrung andere Festlegungen getroffen hätte, sofern die geänderten Verhältnisse zur 

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Zeit der Ausarbeitung der Nutzungsplanung massgeblich gewesen wären (GVP 1999 

Nr. 93). Art. 33 Abs. 2 BauG räumt dem Grundeigentümer einen rechtlich 

durchsetzbaren Änderungsanspruch ein. Nach lit. a kann sich der Grundeigentümer auf 

alle Gründe für eine Änderung oder Aufhebung im Sinne von Art. 32 Abs. 1 BauG 

berufen. Die zuständige Gemeindebehörde hat beim Entscheid einen erheblichen 

Beurteilungsspielraum (E. David, Ortsplanungsrecht II: Das Verfahren beim Erlass von 

Baureglement, Plänen und Schutzverordnungen, in: Das Nachtragsgesetz zum st. 

gallischen Baugesetz, Veröffentlichungen des Schweizerischen Instituts für 

Verwaltungskurse an der Hochschule St. Gallen, Neue Reihe Bd. 20, St. Gallen 183, S. 

114; GVP 2001 Nr. 93).

Prüft die zuständige Gemeindebehörde auf das Gesuch eines Grundeigentümers hin, 

ob sich ein Anspruch auf Aufhebung oder Änderung des Überbauungsplanes aus 

wichtigen öffentlichen Interessen ergibt (Art. 33 Abs. 2 lit. a BauG), so hat sie dabei 

dieselbe Betrachtungsweise zu Grunde zu legen, die sie bei einer von Amtes wegen 

vorzunehmenden Änderung gemäss Art. 32 Abs. 1 BauG einnimmt. Die 

Planungsbehörde muss somit eine Gesamtbetrachtung anstellen, die alle privaten und 

öffentlichen Interessen einbezieht. Sie muss sich bei ihrem Entscheid über Änderung 

oder Beibehaltung des Planes insbesondere von den Planungsgrundsätzen von Art. 1 

und 3 RPG leiten lassen und dabei den veränderten Bedürfnissen des gesamten 

Überbauungsplangebietes gerecht werden. Aus diesem Grund muss es dem 

betroffenen Grundeigentümer möglich sein, der Planungsbehörde die Interessenlage 

nicht nur bezüglich seines eigenen Grundstücks darzulegen, sondern sie grundsätzlich 

auf alle von einer allfälligen Planänderung tangierten privaten und öffentlichen 

Interessen (David, a.a.O., S. 114) aufmerksam zu machen. Ein persönlicher 

Rechtsanspruch des Grundeigentümers gemäss Art. 33 Abs. 2 lit. a BauG ergibt sich 

indessen nur, soweit die Überprüfung die Aufhebung des Planes oder Änderungen 

desselben nahe legt, die auch die Interessen des Grundeigentümers berühren.

Seit dem Erlass des geltenden Überbauungsplanes "Haldenstrasse-Felsenstrasse" 

vom 29. März 1961 sind über vierzig Jahre verstrichen. Der Beschwerdeführer hat 

damit anerkanntermassen Anspruch auf Überprüfung des Überbauungsplanes (Art. 33 

Abs. 1 BauG).

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c) Die Vorinstanz hat zunächst die Frage geprüft, ob der Stadtrat das Vorliegen eines 

öffentlichen Interesses an der geplanten, sich auf die Parzelle C 1831 erstreckenden 

Änderung und Ergänzung des Überbauungsplanes zu Recht bejaht hat. Sie führt in E. 

3c ihres Entscheides aus, der geltende Überbauungsplan sehe entlang der 

Felsenstrasse einen durchgehenden Gebäudekomplex vor, der sich bis zur Parzelle C 

1831 erstrecke und durch eine quer zum Hang stehende, mit dem Gebäude auf 

Parzelle C 3980 zusammengebaute Baute abgeschlossen werden solle. Eine derartige, 

quer zum Hang stehende Baute sei aber weder im Überbauungsplangebiet noch in 

dessen Umgebung realisiert worden. Es sei nicht zu beanstanden, dass der Stadtrat 

ein frei und längs zum Hang stehendes Gebäude als dieser städtebaulichen Situation 

besser entsprechend erachtet habe. Ein freistehendes Gebäude ermögliche bessere 

Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse. Auf Grund dieser Überlegungen kam die 

Vorinstanz zum Schluss, ein öffentliches Interesse an der geplanten Revision des 

Überbauungsplanes "Haldenstrasse-Felsenstrasse" sei gegeben.

Zugleich kam die Vorinstanz zum Schluss, der Stadtrat habe das öffentliche Interesse 

an einer Überbauungsplanänderung in Bezug auf die im Eigentum des 

Beschwerdeführers stehenden Parzellen C 3227, C 3228, C 3230 und C 3231 zu Recht 

verneint. Sie führte aus, die Parzellen C 3227 und C 3228 seien gemäss dem 

Überbauungsplan überbaut, wobei der westliche Teil der Parzelle C 3228 noch um ein 

Satteldach aufgestockt werden könne. Die kleinräumige Parzellenstruktur lasse eine 

andere Lage und Stellung der Bauten kaum zu; dies gelte insbesondere auch für die 

Parzellen C 3230 und C 3231, die im übrigen gemäss Überbauungsplan mit einem 

Neubau überbaut werden könnten. Ein wichtiges öffentliches Interesse an einer 

Gesamtüberbauung liege angesichts der kleinräumigen Parzellenstruktur und der 

städtebaulichen Situation nicht vor; zudem sei die Eigentümerschaft zu heterogen, um 

ein solches Projekt realisieren zu können.

aa) Den Ausführungen der Vorinstanz ist zumindest im Ergebnis soweit zuzustimmen, 

als sie das Vorliegen eines öffentlichen Interesses an der Änderung des 

Überbauungsplanes in Bezug auf die Parzelle C 1831 bejahte. Im heutigen Zustand 

bildet diese Parzelle eine unerwünschte Baulücke, die dem raumplanerischen Bedürfnis 

nach innerstädtischer Verdichtung zuwiderläuft. Die fragliche Parzelle selbst konnte seit 

dem Erlass des Überbauungsplanes nicht neu bebaut werden. Diese Tatsache legt den 

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Schluss nahe, dass der geltende Überbauungsplan den Bedürfnissen für diese Parzelle 

nicht entspricht. Eine längs dem Hang stehende Baute, wie sie gemäss geplanter 

Änderung auf der Parzelle C 1831 vorgesehen ist, fügt sich zudem gut in die im und 

über den Planperimeter hinaus vorhandene Bausubstanz ein. Soweit die Vorinstanz in 

diesem Punkt nicht ihr eigenes Ermessen an dasjenige des Stadtrates gesetzt hat, liegt 

kein rechtswidriges Nichtausüben von Ermessen vor.

bb) Soweit die Vorinstanz jedoch zum Schluss gelangte, der Stadtrat habe das 

Vorliegen eines öffentlichen Interesses an einer die Parzelle C 1831 übergreifenden 

Planrevision zu Recht verneint, entspringt dieses Ergebnis, wie der Beschwerdeführer 

zu Recht geltend macht, einer zu punktuellen, nicht allen wesentlichen Elementen des 

Sachverhaltes Rechnung tragenden Betrachtung. Der Stadtrat, als Planungsbehörde 

zur umfassenden, den Anforderungen von Art. 32 BauG gerecht werdenden 

Überprüfung verpflichtet, verwies in seiner Begründung im wesentlichen auf den status 

quo, auf die bestehende Bebauung, auf die Kleinräumigkeit der Parzellen, die keine 

oder höchstens unwesentliche bauliche Erweiterungen zuliessen, sowie auf die 

Tatsache, dass zur Zeit keine konkreten Bauprojekte vorlägen. Damit wird verkannt, 

dass Planung nicht reaktiv auf konkrete Bauprojekte hin zu betreiben ist, sondern die 

längerfristige Grundlage für die Entwicklung des Plangebietes darstellen soll. Nicht in 

Betracht gezogen hat der Stadtrat sodann die unbefriedigende bauliche Situation der 

mittleren Gebäudereihe, von der sich das Gericht anlässlich des Augenscheins einen 

unmittelbaren Eindruck verschaffen konnte. So stehen auf den Parzellen C 3230, C 

3231 und C 3980 baufällige Gebäude, dasjenige auf der Parzelle C 3980 wird zudem 

überhaupt nicht genutzt. Die ehemals auf den Parzellen C 3121 und C 3122 stehenden 

Bauten wurden abgerissen und sind bis heute nicht durch neue Gebäude ersetzt 

worden. Die Tatsache, dass in dieser Gebäudereihe in den letzten 40 Jahren keine 

Neubauten realisiert wurden und erst jetzt ein Bauprojekt für ein einzelnes Gebäude 

vorliegt, stellt ein gewichtiges Indiz für die Unzweckmässigkeit des geltenden 

Überbauungsplanes dar. Dieser wurde übrigens zu einer Zeit erlassen, bevor das 

Raumplanungsgesetz und das Baugesetz in Kraft traten.

Die dargestellte bauliche Situation sowie die im folgenden unter Ziff. 3 d) hienach 

beschriebene Erschlies-sungssituation erfordern eine Prüfung des Gesamtkonzeptes, 

jedenfalls aber des Überbauungskonzeptes der mittleren Gebäudereihe sowie der 

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Gebäudereihe entlang der Felsenstrasse. Dabei besteht kein Grund, nicht auch die vom 

Beschwerdeführer aufgezeigte Bebauungsstruktur zu prüfen, welche eine Verbindung 

der innen liegenden Grundstücke mit den Grundstücken entlang der Felsenstrasse 

vorsieht, zumal sich die Eigentumsverhältnisse seit dem Erlass des 

Überbauungsplanes geändert haben und der Beschwerdeführer nunmehr Eigentümer 

von insgesamt vier der Parzellen innerhalb des Planperimeters ist. Der Stadtrat hat 

damit nicht alle wesentlichen Sachverhaltselemente in die von ihm vorzunehmende 

umfassende Interessenabwägung einbezogen.

d) Die Vorinstanz hat zudem insbesondere der Erschliessungssituation im Haldenhof 

nicht genügend Beachtung geschenkt. Die Aufgabe von Überbauungs- und 

Gestaltungsplänen ist es unter anderem auch, die Erschliessung im von ihrem 

Perimeter erfassten Gebiet zu regeln. Legt ein Sondernutzungsplan die Erschliessung 

fest, so muss zumindest deren Zweckmässigkeit bereits im Planverfahren geprüft 

werden (vgl. GVP 1995 Nr. 93).

Land ist gemäss Art. 19 Abs. 1 RPG erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung 

hinreichende Zufahrt besteht, gemäss Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG, wenn es über 

hinreichende Zu- und Wegfahrten verfügt. Bei der Beurteilung, ob eine hinreichende 

Erschliessung gegeben ist, sind die örtlichen Gegebenheiten von massgeblicher 

Bedeutung. Vor allem die Anlage und die Zweckbestimmung der Gebäude, denen die 

Zufahrt dient, sind in Betracht zu ziehen (GVP 1995 Nr. 93). In einer Wohn-Gewerbe-

Zone liegt eine genügende Erschliessung dementsprechend nur vor, wenn neben der 

Zufahrt für öffentliche Rettungsdienste (Sanität, Feuerwehr) auch die Zufahrt für den mit 

der Wohn- und Gewerbenutzung verbundenen Verkehr gewährleistet ist. In Bezug auf 

die gewerbliche Nutzung sind auch Bedürfnisse wie Güterumschlag, Parkplätze für 

Kunden oder Zugänglichkeit mit Lieferwagen zu berücksichtigen. Voraussetzung für 

eine hinreichende Erschliessung ist sodann, dass die Zufahrten auch rechtlich 

gesichert sind (Heer, a.a.O., Rz. 513; A. Jomini, in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch 

[Hrsg.], a.a.O., Art. 19 N 23).

aa) Als öffentliche Strasse im Sinne des Strassengesetzes (sGS 732.1, abgekürzt StrG) 

ist lediglich das Haldenhofsträsschen klassifiziert (Gemeindestrasse dritter Klasse nach 

Art. 8 Abs. 3 StrG), welches den Haldenhof mit der Wassergasse verbindet. Die 

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Zufahrten zu den einzelnen Parzellen im Haldenhof sind dagegen nicht als öffentliche 

Strassen dem Gemeingebrauch gewidmet, sondern lediglich über eine Vielzahl von 

gegenseitig eingeräumten privatrechtlichen Wegrechten aus dem Jahr 1925 gesichert. 

Gemäss Grunddienstbarkeitsvertrag vom 27. Oktober 1925 darf die Wegstrecke 

westlich des Mittelgebäudes (C 3230, C 3231) nur von den Eigentümern der Parzellen 

C 1831, C 3230, C 3231 befahren werden. Zum Zweck des ungehinderten Verkehrs 

müssen die Zufahrten gemäss Vertrag immer frei und offen gehalten werden.

Land für Erschliessungsanlagen ist in erster Linie mit planerischen Mitteln 

sicherzustellen, wobei aber privatrechtliche Regelungen nicht schlechthin 

ausgeschlossen sind (BGE 114 Ia 342 f.; 121 I 69 f.). Solche fallen indes nur bei eng 

begrenzten und überschaubaren Verhältnissen in Betracht, wo nur die Erschliessung 

einzelner Parzellen in Frage steht (GVP 2000 Nr. 18). Im Haldenhof werden dagegen 

zehn überbaute Grundstücke mittels privatrechtlicher Dienstbarkeiten erschlossen. 

Diese Wegrechte stammen zudem aus einer Zeit, in der das Verkehrsaufkommen 

einem Vergleich mit dem heutigen Zustand nicht standhält. Das von der 

Beschwerdegegnerin geplante Projekt sieht acht Wohnungen vor, was bezüglich des 

Verkehrsaufkommens eine erhebliche Mehrbelastung zur Folge hat. Daran ändert das 

Urteil des Kantonsgerichts vom 11. September 1998 i.S. C. nichts. Dieses hatte 

lediglich die Mehrbelastung eines einzelnen Dienstbarkeitsbelasteten zum Gegenstand. 

Selbst wenn in der Stadt St. Gallen eine privatrechtliche Erschliessung in ähnlich 

gelagerten Verhältnissen nicht aussergewöhnlich ist, wie am Augenschein von der 

Beschwerdebeteiligten ausgeführt wurde, so muss doch aufgrund der konkreten 

örtlichen Verhältnisse eine ausschliesslich privatrechtlich geregelte 

Zufahrtsberechtigung im Haldenhof unter Berücksichtigung der geplanten Erstellung 

von acht zusätzlichen Wohnungen als ungenügende Erschliessung im Sinne von Art. 19 

Abs. 1 RPG und Art. 49 Abs. 2 lit. a BauG betrachtet werden. Unter den gegebenen 

Verhältnissen ruft die Erstellung von acht zusätzlichen Wohnungen nach einer 

öffentlich-rechtlichen Erschliessungslösung.

bb) Die Erschliessungssituation des Haldenhofs ist zudem in tatsächlicher Hinsicht 

unzweckmässig. Das Gericht konnte sich anlässlich des Augenscheins von den engen 

Zufahrtsverhältnissen überzeugen. Der Abstand zwischen den der Felsenstrasse 

entlang stehenden Gebäuden auf den Parzellen C 1831, C 3228, C 3227 und den 

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Gebäuden im Hof (Parzellen C 3230, C 3231) beträgt stellenweise weniger als 6 Meter. 

Dasselbe gilt für den Abstand der Hofgebäude zu den Gebäuden entlang der 

Haldenstrasse. Die Raumverhältnisse lassen praktisch keinerlei Abstellmöglichkeiten zu 

Parkier- oder Umschlagzwecken im Hof zu. Dies erschwert die gewerbliche Nutzung 

der Hofgebäude. Von den ungünstigen Er-

schliessungsverhältnissen zeugt neben der Tatsache, dass

in der mittleren Gebäudereihe seit Erlass des Überbauungsplanes keine Neubauten 

realisiert werden konnten, auch der Umstand, dass das Gebäude auf der Parzelle C 

3980 in einem sehr schlechten Zustand ist und die ehemaligen Gebäude auf den 

Parzellen C 3121 und C 3122 abgebrochen und bis heute nicht durch Neubauten 

ersetzt wurden. Die Tatsache, dass sich auch die mittlere Gebäudezeile seit Jahren in 

einem schlechten baulichen Zustand befindet und in den letzten vierzig Jahren unter 

dem geltenden Überbauungsplan keine Neubauten erstellt wurden, hätte der 

Vorinstanz Zweifel an der Zweckmässigkeit des geltenden Erschliessungskonzepts und 

Anlass zu einer genaueren Prüfung anderer Erschlies-sungsmöglichkeiten geben 

müssen.

Dies gilt umso mehr, als sich die Erschliessungssituation wie erwähnt aufgrund der 

zusätzlichen Zu- und Wegfahrten noch verschärfen wird, sollte ein den Plänen der 

Beschwerdegegnerin entsprechendes Gebäude mit Garagen oder Abstellplätzen auf 

der Parzelle C 1831 realisiert werden und die Raumverhältnisse im Haldenhof mit den 

neuen Markierungslinien für den Baubereich A noch enger werden.

Entgegen den Ausführungen des Vertreters der Beschwerdegegnerin anlässlich des 

Augenscheins würde die Errichtung der geplanten Baute mit oberirdischen Parkplätzen 

auf der Parzelle C 1831 zudem die zukünftige Erschliessung im Haldenhof weitgehend 

präjudizieren. Es ist nicht gesichert, dass die Eigentümer dieses Gebäudes in einem 

späteren Zeitpunkt zur Umsetzung eines anderen Erschliessungskonzepts freiwillig 

Hand bieten würden und angesichts der Bestandesgarantie dürfte sich eine alternative 

Lösung kaum hoheitlich durchsetzen lassen.

cc) In Anbetracht dieser Ausgangslage hätte die

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Vorinstanz bzw. der Stadtrat das bestehende Erschliessungskonzept prüfen und einer 

Änderung unterziehen müssen. Namentlich wäre, je nach Überbauungskonzept, 

abzuklären gewesen, ob die Anordnung der Parkplätze im Plangebiet in einer 

gemeinsamen Tiefgarage in den Überbauungsplan hätte aufgenommen werden 

müssen. Die besV zum geänderten Überbauungsplan sehen diesbezüglich lediglich 

vor, dass 8 der 9 zulässigen Parkplätze für das Gebäude auf der Parzelle C 1831 in 

einer Garage zu errichten sind. Sie legen damit nicht fest, wo die Garagen anzuordnen 

sind, lassen also auch ein den Plänen der Beschwerdegegnerin entsprechendes, die 

zukünftige Erschliessung wie oben ausgeführt weitgehend präjudizierendes Gebäude 

mit oberirdischen Garagen auf der Parzelle C 1831 zu. Sollte sich jedoch eine 

gemeinsame Tiefgarage als zweckmässig erweisen, so ist diese zwingend bereits im 

revidierten Überbauungsplan vorzusehen.

e) Hinzu kommt, dass westlich an das Planperimetergebiet eine Brache angrenzt. Im 

Rahmen einer Überprüfung des Planes ist daher auch in Betracht zu ziehen, ob 

allenfalls eine Erweiterung zweckmässig ist.

f) Gestützt auf die vorstehenden Ausführungen gelangt das Verwaltungsgericht zum 

Schluss, dass aufgrund des Alters des Planes, der seit Inkrafttreten des Plans 

unterbliebenen baulichen Entwicklung, des erheblichen baulichen Sanierungsbedarfs 

mehrerer im Plangebiet befindlicher Bauten sowie der den heute geltenden 

Bestimmungen widersprechenden Erschliessungssituation die Vorinstanz die 

Streitsache an den Stadtrat zur umfassenden Feststellung und Würdigung des 

Sachverhalts und zur gesamthaften Überprüfung des Überbauungsplanes hätte 

zurückweisen müssen. Indem sie dies unterlassen und den Entscheid des Stadtrates 

geschützt hat, verletzte sie den Anspruch des Beschwerdeführers auf Überprüfung des 

Überbauungsplanes nach Art. 33 Abs. 1 BauG.

4./ Der Beschwerdeführer macht zudem zu Recht geltend, die geplante Änderung und 

Ergänzung des Überbauungsplanes verletze die Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 der 

Bundesverfassung, SR 101), soweit die Traufhöhe auf dem westlichen Teil der Parzelle 

C 3228 bei 702 m.ü.M. belassen werde. Die Rechtsgleichheit ist u.a. dann verletzt, 

wenn rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die keine sachlichen, 

vernünftigen Gründe vorliegen (vgl. statt vieler BGE 127 I 192).

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 34/36

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Tatsächlich sind keine vernünftige Gründe für die wesentlich unterschiedlichen 

Traufhöhen der Parzellen C 1831 (706 m.ü.M. für Vollgeschosse und 709 m.ü.M. für ein 

Attikageschoss) und C 3228 westlicher Teil (702 m.ü.M., mit blosser Möglichkeit eines 

zusätzlichen Steildaches mit einer Firsthöhe von 707 m.ü.M.) gemäss geändertem 

Überbauungsplan ersichtlich. Wie der Beschwerdeführer zu Recht ausführt, mochte 

diese Stufung der Traufhöhen unter dem dem geltenden Überbauungsplan zugrunde 

liegenden Konzept eines sockelmässig mit tieferen Nebengebäuden verbundenen 

Hauptbaus auf Parzelle C 1831 Sinn ergeben. Wird mit der geplanten Änderung dieses 

Konzept aufgegeben, die Möglichkeit einer sockelmässigen Verbindung mit der Baute 

auf dem Grundstück C 3980 aufgehoben und zudem die Längsorientierung der 

Gebäudezeile entlang der Felsenstrasse stärker betont, so besteht an einer solchen 

Stufung kein Interesse mehr. Im Gegenteil sprechen ästhetische Gründe, aber auch 

das Interesse an einer dichteren Bebauung für eine Angleichung der Traufhöhen, wie 

sie bereits im Zusammenhang mit dem 1995 gescheiterten Gestaltungsplan 

vorgesehen war. Die Planungsbehörde betreibt damit auch keine "Planung auf Vorrat", 

wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung geltend macht. Vielmehr ist 

Planung stets vorausschauend zu betreiben. Sie soll - wie an anderer Stelle bereits 

erwähnt - die Grundlage für die Planung und Realisierung von Bauten und Anlagen 

bilden, nicht jedoch reaktiv und den aktuellen Bedürfnissen hinterher hinkend für jedes 

geplante Projekt aufs Neue angepasst werden.

5./ Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass die Beschwerde 

gutzuheissen ist. Die Entscheide der

Vorinstanz und des Stadtrates sind aufzuheben und die Sache ist gestützt auf Art. 64 

Abs. 1 in Verbindung mit Art. 56 Abs. 2 VRP zur Neubeurteilung im Sinne der 

Erwägungen und zur neuen Entscheidung an den Stadtrat zurückzuweisen.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die amtlichen Kosten des Verfahrens je zur Hälfte 

der Beschwerdegegnerin und der Beschwerdebeteiligten aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 

VRP). Da letztere als Eigentümerin der Parzelle C 1831 auch eigene finanzielle 

Interessen vertritt, ist auf die Erhebung der Kosten nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 

VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 

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Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Dem Beschwerdeführer ist der Kostenvorschuss von 

Fr. 3'000.-- zurückzuerstatten.

Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'000.-- sind analog der 

Kostenverlegung im Beschwerdeverfahren der Beschwerdegegnerin und der 

Beschwerdebeteiligten je zur Hälfte aufzuerlegen.

Der Beschwerdeführer hat Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten für das 

Rekurs- und Beschwerdeverfahren (Art. 98 Abs. 1 und 2 sowie Art. 98bis VRP). Eine 

Entschädigung von Fr. 5'000.-- zuzügl. MWSt ist für beide Verfahren angemessen (Art. 

22 Abs. 1 lit. a und c der Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten, sGS 

963.75). Sie ist von der Beschwerdegegnerin und der Beschwerdebeteiligten je hälftig 

zu tragen.

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Stadtrates vom 17. 

Dezember 2002 und der Rekursentscheid des Baudepartements vom 23. Juni 2004 

werden aufgehoben und die Streitsache wird zur Neubeurteilung im Sinne der 

Erwägungen und zur neuen Entscheidung an den Stadtrat zurückgewiesen.

2./ Die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdebeteiligte bezahlen die amtlichen 

Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- je zur Hälfte. Dem 

Beschwerdeführer wird der Kostenvorschuss von Fr. 3'000.-- zurückerstattet.

3./ Die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdebeteiligte bezahlen die amtlichen 

Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'000.-- je zur Hälfte.

4./ Die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdebeteiligte entschädigen den 

Beschwerdeführer mit je Fr. 2'500.-- zuzügl. MWSt für dessen ausseramtliche Kosten 

im Rekurs- und Beschwerdeverfahren.

V. R. W.

Die Vizepräsidentin: Der Gerichtsschreiber:

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 36/36

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Zustellung dieses Entscheides an:

 

am:

den Beschwerdeführer (durch Rechtsanwalt lic. iur. X.)–

die Vorinstanz–

die Beschwerdegegnerin (durch Rechtsanwalt lic. iur. Y.)–

die Beschwerdebeteiligte–

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	Urteil Verwaltungsgericht vom 4. März 2005
	Planungs- und Baurecht, Anspruch auf Ueberprüfung eines Ueberbauungsplans, Art. 33 Abs. 1 BauG (sGS 731.1). Das Unterlassen der gesamthaften Prüfung eines Ueberbauungsplans verletzte aufgrund des Alters des Plans, der seither unterbliebenen baulichen Entwicklung, des erheblichen Sanierungsbedarfs von Bauten im Plangebiet und der konkreten Erschliessungssituation den Anspruch eines Grundeigentümers im Plangebiet auf gesamthafte Ueberprüfung des Plans (Verwaltungsgericht, B 2004/110).

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