# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 102f0e17-fad6-5785-864f-29b73ee6e5a2
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2004-12-23
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 23.12.2004  VK.2004.00001
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VK-2004-00001_2004-12-23.html

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				Geschäftsnummer: 	VK.2004.00001	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 23.12.2004
	Spruchkörper: 	3. Abteilung/3. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Übriges Verwaltungsrecht
	Betreff: 

	Entschädigung für Minderwert infolge Grundwasserschutzzone

	
Gewässerschutz: Entschädigung für Minderwert infolge Grundwasserschutzzone
(vgl. 1. Rechtsgang: VB.2003.00030)

Die Beurteilung der Streitigkeit betreffend Entschädigung, die in einem öffentlichrechtlichen Vertrag (zwischen Grundeigentümerin und Gemeinde) geregelt ist, erfolgt im Klageverfahren (E. 1 f.).
Grundsätze für die Auslegung öffentlichrechtlicher Verträge (E. 4).
Die jährlich auszuzahlende Entschädigung für den Minderwert dient der Abgeltung landwirtschaftlicher Ertragsausfälle sowie der Mehrkosten für die Bewirtschaftung; sie ist nicht eine nutzungsunabhängige Entschädigung (E. 5 f.).
Die Argumentation der klagenden Grundeigentümerin ist unzutreffend: Die Einhaltung der Schutzvorschriften in der Grundwasserschutzzone ergibt sich bereits aus den gewässerschutzrechtlichen Vorschriften und muss nicht speziell abgegolten werden (E. 7.1). Die ursprünglich beim Erwerb des Grundstücks im Jahr 1952 vereinbarten Zusicherungen der Gemeinde, die dem jeweiligen Grundeigentümer unter anderem volle Bewirtschaftungsfreiheit einräumen, halten vor den inzwischen in Kraft getretenen Vorschriften des Gewässerschutzes und der Raumplanung nicht stand (E. 7.2). Die Entschädigung an einen anderen Grundeigentümer hat unter den konkreten Umständen keinen Einfluss auf diesen Rechtsstreit (E. 7.3).
Mit der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung zugunsten einer Nutzung als Polospielfeld fallen auch landwirtschaftliche Ertragsausfälle dahin (E. 9 f.). Einzelfragen (E. 10). Es bleibt kein Raum für eine weitere Auszahlung oder eine Anpassung der Entschädigung (E. 11)
Abweisung der Klage.

			 	
				Stichworte:
	
						ENTSCHÄDIGUNG
FORMEN DES VERWALTUNGSHANDELNS
GEWÄSSERSCHUTZ
GRUNDWASSERSCHUTZ
LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG
MINDERWERT
ÖFFENTLICH-RECHTLICHER VERTRAG
VERFAHREN
VERTRAG
VERTRAGSAUSLEGUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 20 GSchG
§ 82 lit. k VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

A. A ist Eigentümerin des in der
Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks Kat.Nr. 1 im Gebiet Q, Gemeinde Y.
Mit Beschluss vom 3. August 1989 setzte der Gemeinderat Y die Schutzzonen
für die von der Gemeinde X als Konzessionsinhaberin genutzte Grundwasserfassung
Q fest, die mit der Genehmigung durch die Baudirektion am 5. Juni 1992
rechtskräftig wurde. Mit Entscheid vom 7. Juli 1994 wies die
Schätzungskommission das Entschädigungs- und Heimschlagsbegehren von A ab. Dies
mit der Begründung, dass die durch die Schutzzonen bedingten Nutzungsbeschränkungen
auf dem Grundstück Kat.Nr. 1 keine materielle Enteignung bewirkten. Es
handle sich vielmehr um polizeiliche Einschränkungen zum Schutz der Gesundheit,
welche keine Entschädigung auslösten. Dieser Entscheid blieb unangefochten. 

B. Dennoch beschloss der Gemeinderat X
am 26. Mai 1995, freiwillig eine Entschädigung für die
Nutzungsbeschränkung zu bezahlen. Der von der Gemeinde beauftragte Experte E
schätzte in seinem am 6. Juni 1995 erstatteten Gutachten den Minderertrag
und den Mehraufwand für die Parzelle von A auf Fr. 3'700.- jährlich, wobei
die Beiträge für ökologische Leistungen gemäss Landwirtschaftsgesetzgebung berücksichtigt
waren. Am 6. Mai 1996 schloss die Gemeinde X mit A einen Dienstbarkeitsvertrag,
der im Grundbuch angemerkt wurde. Nach diesem auf die Dauer von 25 Jahren
abgeschlossenen Vertrag sorgt die Eigentümerin für die Einhaltung des
Schutzzonenreglements, soweit ihr Grundstück betreffend (Ziff. 1). Ziffer 3
des Vertrags lautet: 

   "Die
Mindererträge und Mehrkosten werden ab 1. Januar 1993 gemäss Gutachten von
Herrn E vom 21. Mai 1995 jährlich mit Fr. 4'900.- entschädigt. Die Entschädigung
wird alle 8 Jahre, erstmals im Jahre 2001, überprüft und bei Bedarf neu
festgelegt. Beiträge über ökologische Leistungen in der Landwirtschaft sind in
Abzug zu bringen. Es werden jedoch nur Beiträge für ökologische Leistungen in
Abzug gebracht, welche in einem Zusammenhang mit der Minderung des
Ertragswertes der Parzellen stehen, die Gegenstand dieses Vertrages sind. Andere
Beiträge des Bundes oder des Kantons werden von dieser Regelung nicht betroffen
und können somit nicht in Abzug gebracht werden. Die Gemeinde überprüft jeweils
vor der Auszahlung der Entschädigung, ob Oekobeiträge bezogen wurden."

 

C. Mit Vertrag vom 10. Dezember
1998 verpachtete C, Sohn von A, ihr innerhalb der Schutzzonen gelegenes Land an
einen Poloclub ("Polo-Vermie­tungspark") zur Benutzung als Polofeld
und gab damit die landwirtschaftliche Bewirtschaftung auf. 

Mit Schreiben vom 12. Juli 1999 an
die Ehegatten B und A erklärte der Gemeinderat X, dass mit der Aufgabe der
landwirtschaftlichen Bewerbung des Grundstücks keine landwirtschaftlichen
Ertragsausfälle mehr resultierten. Die Gemeinde sei daher nicht mehr bereit,
die seinerzeit auf freiwilliger Basis vereinbarte Entschädigung für den landwirtschaftlichen
Minderwert und Mehraufwendungen weiter auszurichten, und zwar ab 1999. 

D. Nachdem die Ehegatten B und A eine
rechtsmittelfähige Verfügung verlangt hatten, beschloss der Gemeinderat X am 21. Mai
2002, dass die gemäss Vertrag vom 6. Mai 1996 vereinbarte Entschädigung
mit Wirkung ab 1. Januar 1999 nicht mehr ausgerichtet werde und dass bei
Wiederaufnahme der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der Parzelle Kat.Nr. 1
der Gemeinderat dannzumal darüber befinden werde, ob und in welchem Umfang
wieder eine Entschädigung geleistet werde. Auf Rekurs hin hob der Bezirksrat Z am
22. November 2002 den Beschluss des Gemeinderats X vom 21. Mai 2002
auf und verwies die Parteien zur Durchsetzung ihrer Ansprüche auf das im
Dienstbarkeitsvertrag vorgesehene Schiedsgericht. 

Mit Entscheid vom 15. April 2003
(VB.2003.00030, www.vgrzh.ch) wies das Verwaltungsgericht die von der Gemeinde X
gegen den Bezirksratsentscheid erhobene Beschwerde ab. Das Verwaltungsgericht
verneinte die Kompetenz des Gemeinderats X, über die im Dienstbarkeitsvertrag
festgelegten vertraglichen Verhältnisse durch Verfügung einzugreifen. Ob die in
diesem öffentlichrechtlichen Vertrag enthaltene Schiedsgerichtsklausel gültig
sei, könne offen bleiben, aber auf jeden Fall dürfe der verwaltungsrechtliche
Rechtsschutz durch die Schiedsklausel nicht gänzlich ausgeschlossen werden.
Ungeachtet dieser Schiedsklausel stehe der Beschwerdegegnerin jedoch die Klage
nach § 82 lit. k des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) offen. Es stehe ihr anheim, ob sie bei einer Weigerung der
Beschwerdeführerin, die streitige Entschädigung weiterhin zu leisten, zunächst
das Schiedsgericht anrufen bzw. dessen Bestellung veranlassen oder direkt Klage
beim Verwaltungsgericht erheben wolle. 

II.  

A. A erhob mit einer vom 1. Mai
2004 datierten, am 29. April 2004 zur Post gegebenen Eingabe Klage gegen
die Gemeinde X. Sie stellte die folgenden Anträge: 

"1.     Es
sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die im Dienstbarkeitsvertrag vom
6. Mai 1996 festgehaltene Entschädigung von CHF 4'900.- jährlich
rückwirkend ab 1. Januar 1999, auszurichten,

 

   2.   eventualiter
sei die auszurichtende Entschädigung den neuen Verhältnissen ab dem Jahre 2001
insofern anzupassen, als dass während der Dauer der Polonutzung die
Entschädigung an die Klägerin entsprechend reduziert wird, 

 

   3.   unter
Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten."

 

B.  Die Gemeinde X beantragte in ihrer
Klageantwort vom 1. Juni 2004 Abweisung der Klage unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
 

Wie das
Verwaltungsgericht bereits in seinem Entscheid vom 15. April 2003
festgehalten hat, ist der streitige Anspruch aus dem Dienstbarkeitsvertrag vom
6. Mai 1996, einem öffentlichrechtlichen Vertrag, im Klageverfahren
geltend zu machen (§ 82 lit. k VRG). Das im Vertrag vorgesehene
Schiedsgericht braucht dabei nicht vorher angerufen zu werden. 

2.

Nach § 85
VRG beurteilt das Verwaltungsgericht die ihm vorgelegten Anträge in tatsächlicher
und rechtlicher Hinsicht frei. Aufgrund der Akten ist der zu beurteilende
Sachverhalt liquid. Ein weiterer Schriftenwechsel ist daher nicht nötig. 

3.

3.1. Die Klägerin begründet ihre Klage damit,
dass der fragliche Dienstbarkeitsvertrag notwendig
gewesen sei, weil die Beklagte erkannt habe, dass der Entscheid der Schätzungskommission
vom 7. Juli 1994 im Resultat unbefriedigend sei. Der Grundeigentümer D
habe nämlich für dieselbe Eigentumsbeschränkung eine Entschädigung von Fr. 34'000.-
für ca. 25 Aren betroffene Fläche erhalten, wogegen die Klägerin für 320 Aren
überhaupt nichts erhalten sollte. Erst als die Klägerin von dieser gegenüber
der Schätzungskommission verschwiegenen Zahlung erfahren habe, habe sich die
Gemeinde im Jahr 1996 doch noch zu einer Entschädigung an die Klägerin
entschlossen. Würde man ihr den gleichen Ansatz wie bei D anwenden, so käme sie
auf eine Entschädigung für ihre 320 Aren von Fr. 435'200.-, also lediglich
10 % unter dem, was sie damals gerichtlich eingefordert habe. Mit dem
Dienstbarkeitsvertrag habe man auch berücksichtigt, dass die Beklagte ihre gegenüber
der Klägerin eingegangene Verpflichtung offensichtlich einseitig gebrochen und
damit auch ein Interesse gehabt habe, sich mit der Klägerin gütlich auseinanderzusetzen.
Die Beklagte habe sich nämlich anlässlich des Kaufs des Landes am 23. Dezember
1952 verpflichtet, die bei Vertragsabschluss festgelegte Schutzzone nur mit Zustimmung
des Verkäufers zu erweitern, und habe der Klägerin die volle Bewirtschaftungs-
und Verwendungsfreiheit zugesichert.

Der in Ziffer 3 des
Dienstbarkeitsvertrags vom 6. Mai 1996 festgelegte jährliche Entschädigungsbeitrag
von Fr. 4'900.- sei unter dem Titel "Schutz des Grundwassers"
abzubuchen; entgegen der Meinung der Beklagten handle es sich aber nicht nur um
eine Beitragsleistung an die landwirtschaftlichen Ertragsausfälle der Klägerin,
sondern auch um Goodwill. Die Entschädigung an D sei ungleich höher gewesen,
was anhand der Berechnung einer Verkehrswertminderung dargetan wird. Zudem habe
der öffentlich beurkundete Kaufvertrag der Parteien, der dann von der
Gemeindeversammlung X abgelehnt worden sei, eine Pauschalentschädigung von Fr. 160'120.-
für die verletzte Vereinbarung vom 23. Dezember 1952 vorgesehen. 

Diese Auffassung der Beklagten, dass
wegen der Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung die Entschädigung
nicht mehr geschuldet sei, entspreche weder dem damaligen übereinstimmenden
Willen der Parteien noch dem klaren Wortlaut des Vertrages und wäre auch in
planungsrechtlicher und tatsächlicher Hinsicht nicht zutreffend. Die gemäss Art. 24
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) für den Polobetrieb
benötigte Ausnahmebewilligung habe nur erhältlich gemacht werden können, weil
als Grundlage für den Polobetrieb eine landwirtschaftliche Bearbeitung des
Bodens erforderlich sei. Der Polobetrieb ersetze also lediglich die Produktion
von landwirtschaftlichen Gütern, nicht aber die landwirtschaftliche Bodenbearbeitung.
Weiterhin sei beachtlich, dass auch die Polonutzung durch die Schutzwasserzone
Erschwernisse und Behinderungen erfahre. Schon die – im Einzelnen dargelegten –
Beispiele belegten, dass die Klägerin auch bei einer Polonutzung des Grundstücks
nach wie vor spürbar in der Nutzung durch das Zonenreglement behindert werde,
was sich auch in einem Minderertrag der Polonutzung für das betroffene Gebiet
niederschlage. Die Beklagte habe auch noch nie angezweifelt, dass die
Vorschriften der Grundwasserschutzzone eine Verminderung des Verkehrswertes des
Bodens zur Folge habe, was bedeute, dass der Grund dieser Verminderung in der
Erschwerung jeglicher und nicht nur der explizit bäuerlichen Nutzung eben
dieses Bodens liege. Unerklärlich sei auch, weshalb die Beklagte der Klägerin
nicht nur keine Entschädigung für deren landwirtschaftlichen Ertragausfall
bezahlen, sondern gleich auch noch den Goodwill streichen wolle, der mit einer
landwirtschaftlichen Nutzung nichts zu tun habe. Entgegen der Meinung der Beklagten
sei massgebend nicht die Art der Nutzung, sondern die Beeinträchtigung der
rechtmässigen Nutzung durch die Bestimmung der Grundwasserschutzverordnung bzw.
des Reglements. Solange die Schutzzone Bestand habe, bestehe eine
Beeinträchtigung der Nutzung unabhängig davon, ob dies eine Polonutzung oder
eine andere Nutzungsart sei, und solange bestehe auch eine grundsätzliche
Entschädigungspflicht der Beklagten.

Es komme hinzu, dass diese grundsätzliche
Entschädigungspflicht der Beklagten nur alle acht Jahre, erstmals per 2001
überprüft werden könne, eine Korrektur der Entschädigung also frühestens per
2001 möglich sei. Da es an einer fristgerechten Überprüfung der vertraglich
festgehaltenen Entschädigung fehle, sei die nächste Überprüfung erst nach Ablauf
von weiteren acht Jahren im Jahr 2009 möglich. Bis dahin bestehe eine
grundsätzliche Zahlungspflicht der Beklagten. Für den Fall, dass eine
Überprüfung der Entschädigung rückwirkend schon per 2001 möglich sei, werde
beantragt, für die Dauer der Polonutzung die Entschädigung ab diesem Datum neu
zu regeln, und zwar unter Beachtung der im Polomietvertrag festgehaltenen, für
das Land innerhalb und ausserhalb der Schutzzone unterschiedlichen Ansätze.

3.2. Die
Beklagte hält der Klägerin entgegen, dass im Anschluss an die Festsetzung der
Grundwasserschutzzone Q die beiden betroffenen Grundeigentümer, die Klägerin
und D, bei der Beklagten Entschädigungsforderungen gestellt hätten. Die
kantonale landwirtschaftliche Fachschule habe am 4. Dezember 1992 in
Ergänzung eines früheren Gutachtens den jährlichen landwirtschaftlichen
Ertragsausfall des Landes von D auf Fr. 1'368.- bzw. kapitalisiert auf Fr. 34'200.-
geschätzt. Auf dieser Basis sei mit D am 27. Dezember 1993 ein
Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen worden; die Einmalentschädigung von Fr. 34'200.-
sei ihm in zwei Raten zuzüglich Zins ausgerichtet worden. Demgegenüber sei die
Einigung mit der Klägerin gescheitert. Nachdem der Kauf des Grundstücks und die
Entschädigungsforderung von der Gemeindeversammlung X am 11. Dezember 1992
abgelehnt worden sei, habe der Gemeinderat ihr analog der Regelung mit D eine
Entschädigung für die landwirtschaftliche Nutzungseinbusse offeriert. Die Klägerin
habe dies jedoch abgelehnt und mit Eingabe vom 23. April 1993 den
Heimschlag der gesamten Liegenschaft, eventualiter eine Entschädigung von total
Fr. 557'773.- verlangt. Nach Ablehnung dieses Begehren durch die Gemeinde
sei das Schätzungsverfahren eingeleitet worden. Auch nach der mit Entscheid der
Schätzungskommission vom 7. Juli 1994 rechtskräftig erfolgten Abweisung
der Entschädigungsforderungen der Klägerin sei der Gemeinderat X bereit
gewesen, nunmehr im Sinn einer freiwilligen Leistung die landwirtschaftlichen
Ertragseinbussen abzugelten, weshalb sie die Mindererträge durch E neu habe
schätzen lassen. Sowohl bei Erlass der Schutzzonen als auch im Verlauf des
Klageverfahrens zufolge materieller Enteignung habe der Gemeinderat sich stets
bereit erklärt, den Grundeigentümern die landwirtschaftlichen Ertragseinbussen
infolge der Schutzzonen abzugelten. Diese Vorgeschichte bestätige, dass der
Dienstbarkeitsvertrag vom 6. Mai 1996 die landwirtschaftlichen
Ertragsausfälle von Kat.Nr. 1 infolge der Schutzzonen entschädige, was
sich unmissverständlich auch aus dem Wortlaut des Vertrages selber ergebe. Mit
der periodischen Überprüfung der Entschädigung für die im Vertrag ausdrücklich
genannte "Minderung des Ertragswerts der Parzellen" und
Neufestsetzung bei Bedarf sollte den Änderungen in der Landwirtschaft Rechnung
getragen und sollten Abgeltungen vermieden werden, welche nicht mehr landwirtschaftskonformen
Preisen entsprächen. Selbst die von der Klägerin der Gemeinde X zugestellte
Stellungnahme ihres damaligen Rechtsvertreters halte fest, dass "der
Gutachter bei der Bezifferung der damaligen landwirtschaftlichen
Bewirtschaftung ausging". Die im Vertrag vom 6. Mai 1996
festgehaltenen Abgeltungen hätten nicht den Charakter von jährlichen –
abstrakten – Entschädigungen ungeachtet der Bewirtschaftungsart, sondern sie
sollten allein Ertragsausfälle ausgleichen, die der Grund­eigentümerschaft bei
der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung infolge der Schutzzonen entstünden.
Nachdem die fragliche Parzelle Kat.Nr. 1 von der Klägerin ab 1999 einer
landwirtschaftsfremden Benutzungsart (Polofeld) zugeführt worden sei, entfalle
die Grundlage für eine weitere Ausrichtung der Ertragsausfallentschädigung, und
zwar sofort mit Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung und nicht erst
mit der im Jahr 2001 fälligen Überprüfung und Neufestsetzung der Entschädigung.

Klarzustellen sei insbesondere Folgendes:

-          Die Beklagte habe gegenüber der
Schätzungskommission die Regelung mit D nicht verschwiegen. Die entsprechende
Vereinbarung basiere auf einem Gemeinderatsbeschluss und sei nach der
Schätzungsverhandlung getroffen worden. Zudem habe die Klägerin eine analoge
Vereinbarung ausdrücklich abgelehnt und den Heimschlag ihres Grundstücks
eingeklagt. 

-          Die Entschädigung an D von Fr. 34'000.-
stelle eine Einmalentschädigung dar. Kapitalisiere man den mit der Klägerin
vereinbarten Ertragsausfall von Fr. 4'900.- (vor Abzug von Beiträgen für
ökologische Ausgleichsflächen) auf gleiche Weise, so erhalte man einen
kapitalisierten Betrag von Fr. 122'500.- und nicht von Fr. 435'200.-.

-          Die vereinbarte Entschädigung
von Fr. 4'900.- entspreche dem Gutachten E vom 6. Juni 1995. Der von
der Klägerin erwähnte Entschädigungsbetrag von Fr. 3'700.- berücksichtige
bereits die Beiträge für ökologische Leistungen. Ohne Abzug dieser Beiträge
ergebe sich für die Zone IIa ein Minderertrag plus Mehraufwand von Fr. 3'998.-
(Minderung Fr. 33.-/Are x 98.42 Aren = Fr. 3'248.- + Fr. 750.-
Mehraufwand = Fr. 3'998.-), total mit der Entschädigung für die Zone IIb
und III von Fr. 4'889.-. Es könne keine Rede davon sein, dass der
vereinbarte Betrag einen Goodwill enthalte, weil die Leistungen an D höher
gewesen sein sollten. Was die Behauptung, die "Pauschalentschädigung von Fr. 160'120.-
für die Verletzung der Vereinbarung vom 23. Dezember 1952" sei Basis
der Entschädigungsberechnung gewesen, so habe die Gemeindeversammlung vom 11. Dezember
1992 eine derartige Entschädigung für behauptete Vertragsverletzungen ausdrücklich
abgelehnt, und auch gemäss Entscheid der Schätzungskommission vom 7. Juli
1994 könne die Klägerin aus diesem Vertrag nichts zu ihren Gunsten ableiten. 

-          Die Entschädigungen an D und an
die Klägerin gründeten auf Berechnungen der Ertragswerteinbussen und nicht
Verkehrswerteinbussen. Da je nach Schutzzone die Einschränkungen in der
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung verschieden seien, ergäben sich auch
unterschiedliche Ertragswertberechnungen je Zone. Der Vergleich der Klägerin
über die "Verkehrswertminderung" sei daher völlig sachfremd. 

-          Die Nutzung als Polofeld könne
im Ernst nicht als landwirtschaftliche Nutzung bezeichnet werden. Der
Rasenschnitt erfolge nicht im Hinblick auf die Herstellung eines
landwirtschaftlichen Produktes, sondern sei allein im Hinblick auf den Polosport
erforderlich. Den erwähnten Versickerungsgraben habe die Klägerin erstellt,
damit das vom Parkplatz einfliessende Wasser keine die Nutzung des Polofeldes
beeinträchtigende Pfützen bilde. Mit der Schutzzone bestehe kein ursächlicher Zusammenhang.

-          Der mit dem Poloclub
vereinbarte "Mietzins" sei so festgelegt, dass der jährliche Zins für
den in der Schutzzone gelegene Teil des Spielfeldes praktisch genau um den
Entschädigungsbetrag von Fr. 4'900.- tiefer liege als beim Restspielfeld.
Eine derartige Abstufung sei nicht sachgerecht und sei offenkundig allein zum
Zweck erfolgt, damit die Klägerin weiterhin eine jährliche Einbusse von Fr. 4'900.-
behaupten könne. Das verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und die
Schadenminderungspflicht der Klägerin. 

Für den Fall, dass das Gericht wider
Erwarten zum Schluss kommen sollte, der Dienstbarkeitsvertrag beschränke die
Entschädigung nicht auf Ertragsausfälle infolge landwirtschaftlicher
Bewirtschaftung, berufe sie sich auf Motivirrtum und den Grundsatz der
"clausula rebus sic stantibus". 

4.

Der Rechtsstreit
dreht sich um die Auslegung von Ziffer 3 des Dienstbarkeitsvertrags, den
die politische Gemeinde X als Betreiberin der Grundwasserfassung Q und die Klägerin
als Eigentümerin des von der Grundwasserschutzzone betroffenen Landes am 6. Mai
1996 geschlossen haben. Streitig ist, ob mit der der Klägerin zugesprochenen Entschädigung
die Beeinträchtigung ausschliesslich der landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes
abgegolten werden soll oder nicht. 

Öffentlich-rechtliche
Verträge sind grundsätzlich gleich wie privatrechtliche nach den Regeln von
Treu und Glauben (Vertrauensprinzip) auszulegen. Danach ist eine Willensäusserung
so auszulegen, wie sie der Empfänger unter Berücksichtigung des früheren Verhaltens
des Erklärenden und der im Zeitpunkt der Erklärung bekannten Umstände in guten
Treuen vernünftigerweise verstehen und als wirklich gewollt betrachten durfte
und musste. Im Zweifelsfall ist zu vermuten, dass die Verwaltung keine
Vereinbarung treffen wollte, die mit den von ihr zu wahrenden öffentlichen
Interessen im Widerspruch steht, und dass auch der Vertragspartner sich
hierüber Rechenschaft gibt. Die Auslegung hat sich primär am Wortlaut zu
orientieren; abzustellen ist dabei auf den normalen Sprachgebrauch, sofern
nicht Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Parteien von einem besonderen
Wortsinn ausgegangen sind (René Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische
Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1990, Nr. 20
B V; RB 1985 Nr. 98; ZBl 88/1989, S. 82, 87; BGE 109 II 219 E. 2c
S. 224 mit Hinweisen). 

5.

Ziffer 3
des Vertrags vom 6. Mai 1996 bezeichnet die in Folge der Schutzzonen zu
leistende Entschädigung als die "Mindererträge und Mehrkosten gemäss
Gutachten von Herrn E vom 21. Mai 1995". In diesem Gutachten wurden
ausschliesslich landwirtschaftliche Ertragsausfälle und Mehrkosten bei der
Bewirtschaftung dieser in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle Kat.Nr. 1
ermittelt. Dass Gegenstand des Vertrags einzig eine Entschädigung für Minderung
des Ertragswerts der Parzellen ist, wird in dieser gleichen Vertragsbestimmung
noch ausdrücklich festgehalten in Verbindung mit den zum Abzug zu berücksichtigenden
Beiträgen für ökologische Leistungen in der Landwirtschaft. Dass auch der Wille
der Klägerin und damit beider Vertragsparteien übereinstimmend auf eine Abgeltung
landwirtschaftlicher Ertragsausfälle ging, wird durch das Schreiben der
Klägerin und ihres Ehemannes an den Gemeinderat X vom 27. April 1995,
worin um die Regelung der noch offenen Frage der Minderertragsentschädigung
ersucht wurde, bestätigt. In diesem Schreiben berief sich die Klägerin auf das
von der Gemeinde anerkannte Gutachten von G vom 6. Juni 1988, welches
jährliche Entschädigungen für Ertragsausfälle errechnet habe. Auch dieses
Gutachten der kantonalen landwirtschaftlichen Fachschule war ein
landwirtschaftliches Gutachten. 

6.

Dass es nach dem
übereinstimmenden Willen der Parteien bei Vertragsschluss um eine Entschädigung
für landwirtschaftliche Ertragsausfälle und nicht um eine von der Nutzungsart
unabhängige abstrakte jährliche Entschädigung ging, stimmt auch mit der damals
gegebenen rechtlichen Situation überein. Im Enteignungsverfahren hatte die
Schätzungskommission am 7. Juli 1994 rechtskräftig entschieden, dass die
Grundwasserschutzzone keine materielle Enteignung bewirke und daher keine
Entschädigung für Verkehrswertminderung des Grundstücks geschuldet sei. Sodann
hatte die Gemeindeversammlung X am 11. Dezember 1992 den vom Gemeinderat
mit der Klägerin öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über das in der Schutzzone
liegende Kulturland (zum Preis von Fr. 480'360.-) nicht genehmigt. Ebenso
hatte sie auch die beantragte Pauschalentschädigung von Fr. 160'120.-
wegen Verletzung des Vertrages vom 23. Dezember 1952 abgelehnt. Nachdem
diese Forderungen der Klägerin rechtskräftig abgewiesen waren, konnte es
objektiv nur noch um eine Entschädigung für landwirtschaftlichen Ertragsausfall
und Mehrkosten bei der Bewirtschaftung gehen, welche die Beklagte freiwillig zu
leisten bereit war. Das ist nicht nur nach dem klaren Wortlaut, sondern auch
aufgrund der beim Abschluss gegebenen tatsächlichen und rechtlichen
Verhältnisse der Inhalt des Dienstbarkeitsvertrags vom 6. Mai 1996. 

7.

Was die Klägerin
zur Unterstützung ihrer Behauptung, die im Dienstbarkeitsvertrag vereinbarte
jährliche Entschädigung von Fr. 4'900.- sei unabhängig von der Nutzungsart
der Parzelle vereinbart worden, ist unbehelflich. 

7.1. Dass die Klägerin als Eigentümerin der
Parzelle gemäss Ziff. 1 des Dienstbarkeitsvertrags für die Einhaltung der
Schutzzone besorgt zu sein hat, ist nicht eine besondere Leistung zugunsten der
Gemeinde X, sondern ergibt sich schon aus den gewässerschutzrechtlichen
Vorschriften, deren Einhaltung keine entschädigungspflichtige materielle
Enteignung bewirkt. 

7.2. Was die behauptete Verletzung des mit dem
Schwiegervater der Klägerin am 23. Dezember 1952 geschlossenen
Kaufvertrags über die von der Gemeinde X für die Grundwasserfassung erworbene
Parzelle betrifft, so kann von vornherein nicht von einer Vertragsverletzung
die Rede sein. Die vertragliche Zusicherung, dass eine spätere Erweiterung der
Schutzzone nur mit Zustimmung des Verkäufers oder seines Rechtsnachfolgers (der
Klägerin) erfolgen könne, hat jedenfalls mit dem Inkrafttreten des eidgenössischen
Gewässerschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 (GschG) und des kantonalen
Einführungsgesetzes zum Gewässerschutzgesetz vom 8. Dezember 1974 (EGschG)
ihre Gültigkeit verloren. Darnach liegt die Festsetzung der Gewässerschutzzonen
nach den Vorgaben des übergeordneten eidgenössischen Rechts in der Kompetenz
derjenigen Gemeinde, auf deren Gebiet die Grundwasserfassung liegt, und nicht
des Eigentümers der Quelle, also von Y und nicht von X (§ 7 Abs. 2 lit. b
EGschG). Auch die Zusicherung der vollen Bewirtschaftungs- und
Verwendungsfreiheit für die gesamte Liegenschaft lag jedenfalls mit dem Erlass
des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 nicht mehr in der Kompetenz der
Beklagten. Die Erfüllung der Zusicherung der Beklagten war also rechtlich
unmöglich geworden, ohne dass sie ein Verschulden traf. 

7.3. Auch im Übrigen bestand im Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses für eine nicht oder nicht allein den landwirtschaftlichen
Ertragsausfall und die Mehrkosten bei der Bewirtschaftung abdeckende
Entschädigungsleistung weder ein objektiver sachlicher Grund, noch sind den
Akten Anhaltspunkte zu entnehmen, dass die Beklagte sich zu einer nicht die
landwirtschaftlichen Ertragsausfälle betreffenden Entschädigung veranlasst
gesehen hätte. Insbesondere die von der Klägerin ins Feld geführte
Entschädigung, die gemäss Gemeinderatsbeschluss vom 21. Dezember 1993 und
darauf basierender Vereinbarung an den von der Grundwasserschutzzone ebenfalls
betroffenen D bezahlt wurde, gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagte
der Klägerin ungeachtet der ermittelten Ertragsausfälle aus Gründen der
Rechtsgleichheit auch ihr in entsprechend gleichem Umfang eine Entschädigung
habe zukommen lassen wollen. Die Regelung mit D, der für Ertragsausfälle eine
Einmalentschädigung von Fr. 34'000.- erhielt, wurde gegenüber der
Schätzungskommission, deren Verhandlung noch vorher stattfand, nicht
verheimlicht. Die Klägerin wusste sehr wohl davon, hatte sie doch eine analoge
Vereinbarung ausdrücklich abgelehnt und statt dessen den Heimschlag ihres
Grundstücks samt Entschädigungsforderung eingeklagt. Zudem sind die auf den
Verkehrswert abgestützten Berechnungen sachfremd, welche die Klägerin im
Zusammenhang mit der behaupteten rechtsungleichen Behandlung gegenüber D
angestellt hat. Nachdem im Enteignungsverfahren rechtskräftig festgestellt war,
dass die Grundwasserschutzzone keine materielle Enteignung bewirkte und nicht
entschädigungspflichtig war, konnte die Frage einer Verkehrswertminderung kein
Thema mehr sein. Wenn man übrigens den mit der Klägerin vereinbarten Ertragsausfall
von Fr. 4'900.- pro Jahr (vor Abzug von Beiträgen für ökologische
Ausgleichsflächen) auf gleiche Weise wie die Ertragsausfallentschädigung für D
auf 25 Jahre hochrechnet, so ergibt das einen Betrag von Fr. 122'500.- und
nicht die behaupteten Fr. 435'200.-. Dieser Betrag resultiert, wenn die
Entschädigung von D zugrunde gelegt wird. Diese Berechnung geht schon deswegen
fehl, weil D Land ausschliesslich in der Zone IIa besitzt, die Klägerin dagegen
in den Zonen I, IIa, IIb und III.

8.

Ist gemäss dem nach Wortlaut und aufgrund der Umstände
ermittelten übereinstimmenden Willen der Parteien Gegenstand des Vertrags
einzig der landwirtschaftliche Ertragsausfall sowie Mehrkosten für die
landwirtschaftliche Bewirtschaftung, so ist auch die Klausel, dass die Entschädigung
alle acht Jahre überprüft und bei Bedarf neu festgelegt wird, nur im Rahmen der
landwirtschaftlichen Ertragsausfälle, die je nach Bewirtschaftungsart variieren
können, von Bedeutung. Die Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung des
Grundstücks, wie dies mit dessen Benutzung als Polospielfeld geschah (vgl. E. 9),
liegt daher ausserhalb des Rahmens dieser Klausel und liess vielmehr die
Grundlage des Vertrags bzw. einer Entschädigung überhaupt dahinfallen. 

9.

Die 1999
aufgenommene Nutzung des Grundstücks als Polofeld – gemäss Mietvertrag mit dem
"Polo-Vermietungspark" vom 10. Dezember 1998 konnte mit der
Herrichtung des Polofeldes schon ab Dezember 1998 begonnen werden – ist keine
landwirtschaftliche Nutzung. Der Grasschnitt erfolgt nicht mehr zum Zweck der
Produktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse, sondern für den Polosport. Somit
gibt es seit dem 1. Januar 1999 keine landwirtschaftlichen Ertragsausfälle
mehr. 

10.

Auch wenn nach
dem Gesagten eine Entschädigung für nichtlandwirtschaftlichen Ertragsausfall
von vornherein nicht in Frage kommt, so sei doch bemerkt, dass selbst die von
der Klägerin behaupteten Beeinträchtigungen des als Polofeld benutzten
Grundstückes nicht zu einer Entschädigung führen könnten. Der
Versickerungsgraben, um dessen – in der Folge erteilte – Bewilligung der Sohn
der Klägerin am 28. Juni 1999 nachgesucht hatte, wurde erstellt, um die
Pfützenbildung auf dem als Polofeld genutzten Wiesland durch vom angrenzenden
Parkplatz abfliessendes Wasser zu verhindern. Ein kausaler Zusammenhang mit der
Schutzzone besteht nicht. 

Im Mietvertrag
von C als Vermieter und der Klägerin als Eigentümerin mit dem
"Polo-Vermietungspark" vom 10. Dezember 1998 wurde der
Mietzinsberechnung für den in der Schutzzone gelegenen Teil des Spielfeldes ein
Preis von Fr. 0.21/m2 gegenüber einem solchen Fr. 0.35/m2 für das
restliche Wiesland zugrunde gelegt. Für die in der Schutzzone gelegene Fläche
gibt das den Betrag von Fr. 7'972.- gegenüber Fr. 11'160.-. Ein
derartiger Mietpreisunterschied für die beiden zu einem Polospielfeld
gehörenden, gleicherweise nutzbaren und praktisch den gleichen Wartungsaufwand
erfordernden Flächen ist sachlich nicht gerechtfertigt. Ein objektiv
feststellbarer Ertragsausfall für den in der Grundwasserschutzzone gelegenen
Teil des Polospielfelds, auf den allein es ankommen könnte, ist daher nicht
gegeben. Wenn die Klägerin für diese Parzelle des Polospielfeldes einen um rund
Fr. 3'200.- tieferen Mietzins verlangt, so liegt dem keine durch die
Schutzzone bedingte sachliche Notwendigkeit zugrunde. Vielmehr handelt es sich
um einen Verzicht der Klägerin auf eine angemessene Mietzinseinnahme. Dem
behaupteten Ertragsausfall würde es daher schon am sachlichen Zusammenhang mit
der Schutzzone fehlen. Es braucht deshalb der Frage nicht nachgegangen zu
werden, ob diese Mietzinsvereinbarung mit einem um ca. Fr. 3'200.-
tieferen Mietzins, welcher Betrag der Entschädigung gemäss Dienstbarkeitsvertrag
mit der Gemeinde entspricht (Fr. 4'900.- abzüglich der landwirtschaftlichen
Beiträge für ökologische Leistungen), nur in der Absicht getroffen wurde, sich
die Entschädigung der Gemeinde nicht entgehen zu lassen, und deswegen gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. 

11.

Nach den
Ausführungen in Erwägung 6 bleibt mit dem Wegfall der landwirtschaftlichen
Nutzung auch kein Raum mehr für die im Vertrag vorgesehene Anpassung der
Entschädigung. Daher ist auch der Eventualantrag, die Entschädigung den neuen
Verhältnissen ab dem Jahr 2001 anzupassen, abzuweisen. 

12.

Die Klage ist
daher abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der unterliegenden Klägerin aufzuerlegen.
Bei der Berechnung des Streitwerts ist davon auszugehen, dass gemäss Begehren
der Klägerin die jährliche Entschädigung von Fr. 4'900.- noch bis 2009 zu
bezahlen wäre, was einen Streitwert von Fr. 49'000.- (10 Jahre x Fr. 4'900.-)
ausmacht. Die Gerichtsgebühr ist daher auf Fr. 4'000.- festzusetzen. 

Die Klägerin ist
sodann zu verpflichten, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-
zu bezahlen (Mehrwertsteuer inbegriffen). 

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die Klage wird abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 4'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.      60.--     Zustellungskosten,

Fr. 4'060.--     Total der Kosten.

3.    Die Gerichtskosten werden
der Klägerin auferlegt. 

4.    Die
Klägerin hat der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-(Mehrwertsteuer
inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses
Urteils. 

5.    Mitteilung an …