# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4c596321-a692-5ae1-b1f3-9ebaaefb79eb
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-08-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 30.08.2018  VB.2018.00240
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2018-00240_2018-08-30.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2018.00240	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 30.08.2018
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Neubau eines Einfamilienhauses: Ausnützungsziffer, Erschliessung, Attikageschoss. 

Für die Ausnützungsziffer gemäss § 255 PBG anrechenbar sind Räume, welche zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dienen, aber als solche verwendbar sind, d.h., dass die Eignung ohne wesentliche bauliche Veränderungen herbeigeführt werden kann (E. 3.2). Die Umfunktionierung der übereinander angeordneten Räume zu einem Lift setzt umfangreiche bauliche Massnahmen voraus. Sie sind daher nicht als Erschliessungsflächen verwendbar (E. 3.3).

Die Begriffsbestimmung der Ausnützungsziffer ist infolge § 45 PBG den Gemeinden verbaut, nicht aber die Steuerung der Nutzungsart eines Geschosses (§ 49a Abs. 3 PBG) (E. 4.2). Vorliegend tangiert die kommunale Bestimmung die Anrechenbarkeit von Flächen für die Ausnützungsziffer nicht, sondern steuert die Nutzungsweise. Somit ist das Untergeschoss nicht über das zulässige Mass hinaus ausgebaut (E. 4.3).

Da der Zufahrtsweg ein geringes Verkehrsaufkommen aufweist, übersichtlich ist und das zu erschliessende Grundstück in bereits überwiegend überbautem Siedlungsgebiet liegt, ist eine Ausnahme von den Zugangsnormalien gerechtfertigt (E. 5).

Gemäss einer kommunalen Norm dürfen Attikageschosse in Abweichung zu § 292 PBG frei angeordnet werden, soweit sie nicht als Vollgeschoss in Erscheinung treten und eine gute Einordnung erreicht wird. Vorliegend ist die Dachaufbaute an sämtlichen vier Fassadenseiten in unterschiedlichem Ausmass zurückversetzt, weshalb sie nicht als Vollgeschoss wirkt; die gute Einordnung lässt sich bejahen (E. 6). 

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						ATTIKAGESCHOSS
AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT
AUSNÜTZUNGSZIFFER
BEGRÜNDUNGSPFLICHT
EINORDNUNG
ERSCHLIESSUNG
NUTZUNGSBESCHRÄNKUNG
STICHSTRASSE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. 2 BV
§ 236 Abs. 1 PBG
§ 237 Abs. 2 PBG
§ 255 Abs. 1 PBG
§ 255 Abs. 2 PBG
§ 292 lit. b PBG
§ 11 Abs. 1 Zugangsnormalien

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2018.00240

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 30. August 2018

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber José Krause.   

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B, 

Beschwerdeführer,

 

gegen

 

1.1  C,

  

1.2  D, 

 

beide vertreten durch RA E, 

 

2.    Planungs- und Baukommission Thalwil, 

Beschwerdegegnerschaft,

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 23. August 2017 erteilte die
Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil D und C die baurechtliche
Bewilligung für den Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses auf dem
Grundstück Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Thalwil. 

II.  

Dagegen erhob A mit Eingabe vom 28. September 2017
Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung
des angefochtenen Beschlusses sowie die Verweigerung der nachgesuchten
Bewilligung. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom
6. März 2018 ab. 

III.  

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom
23. April 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und
beantragte die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Mit
Schreiben vom 9. Mai 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere
Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In ihrer Beschwerdeantwort vom
11. Mai 2018 beantragten C und D die Abweisung der Beschwerde, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MWST) zulasten des
Beschwerdeführers. Mit Beschwerdeantwort vom 15. Mai 2018 verlangte die
Planungs- und Baukommission der Gemeinde Thalwil ebenfalls die
Beschwerdeabweisung, unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. A hielt
in der Replik vom 18. Juni 2018 an seinen Anträgen fest. In der Folge
verzichteten C und D mit Schreiben vom 22. Juni 2018 ausdrücklich auf die
Vernehmlassung.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist zur
Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung
mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom
24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die
übrigen Prozessvoraussetzungen sind erfüllt.

2.
 

Das streitbetroffene Grundstück (Kat.-Nr. 01) liegt
gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) in der
Wohnzone W1. Das projektierte Vorhaben umfasst den Abbruch sowie den Neubau
eines Einfamilienhauses. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Parzelle
Kat.-Nr. 03, welche an die nördliche Grenze des Baugrundstücks anstösst.
Das Baugrundstück grenzt im Westen sowie im Süden an überbaute Parzellen. Es
ist erschlossen über die Wegparzelle Kat.-Nr. 04 sowie über das östlich
angrenzende Grundstück Kat.-Nr. 05, auf dem eine Grunddienstbarkeit in
Form eines Fuss- und Fahrwegrechts lastet. 

3.
 

3.1 Der
Beschwerdeführer rügt zunächst, das Bauvorhaben übernutze die Parzelle in
zweifacher Hinsicht. Zum einen seien die projektierten Kleinsträume von rund
1,5 m auf 1,6 m, welche fensterlos, dickwandig und übereinander
gelegen auf allen Geschossen vorzufinden seien, als Liftschacht aufzufassen,
weshalb sie für die Ausnützungsziffer anrechenbar seien. Die anderslautende
Nutzungsbezeichnung in den Bauplänen ("Reduit") sowie die für einen
späteren Lifteinbau erforderlichen Umbaumassnahmen (namentlich Deckendurchbrüche)
würden dem nicht entgegenstehen. 

3.2 Für die
Ausnützungsziffer anrechenbar sind gemäss § 255 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975
(PBG) alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt
dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss
der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren
Trennwänden. Als Erschliessungsflächen gelten namentlich Personenaufzüge (Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher
Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 748). Für die Frage
der Anrechenbarkeit ist entscheidend, ob der Raum nicht nur einen Sachzweck
erfüllt, sondern für die Ausübung menschlicher Tätigkeiten und damit für den
Aufenthalt von Personen bestimmt ist (RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001
Nr. 4; VGr, 23. November 2011, VB.2011.00389, E. 4.2.1;
18. Juni 2008, VB.2008.00012, E. 2.2.2). Dabei kommt es auf die
objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte und in
den Plänen angegebene Nutzung an (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506,
E. 2.3). Anrechenbar sind sodann Räume, welche gemäss Angaben der
Bauherrschaft zwar keinem Wohn- oder Arbeitszweck dienen, aber als solche verwendbar
sind, das heisst, dass die Eignung ohne wesentliche bauliche Veränderungen herbeigeführt
werden kann (Fritsche/Bösch/Wipf, S. 743,
mit Hinweis auf VGr, 7. Dezember 2000, VB.2000.00304, E. 3b/ff).

In einem Entscheid vom 18. Juni 2008 (VB.2008.00012)
hat das Verwaltungsgericht einen mit "Reduit" bezeichneten Raum als
anrechenbar gewürdigt, da unter anderem die Abtrennung vom Wohnbereich zufällig
erschien und die Fläche mit geringem baulichem Aufwand dem angrenzenden Zimmer
zugeschlagen werden konnte (E. 2.2.3). Demgegenüber eignete sich ein
weiterer als "Reduit" bezeichneter Raum infolge seiner geringen
Fläche, seinen Proportionen, seiner geringen Höhe sowie der reduzierten
Belichtung kaum für Wohn- oder Arbeitszwecke
(E. 2.4). In einem Entscheid vom 29. Oktober 2008 (VB.2008.00135)
sprach es sogenannten Reduits mit Blick auf ihre Grösse, Belichtung sowie der
wohnungsinternen Erschliessung die Eignung als private Büroarbeitsplätze oder
dergleichen zu, weshalb sie als anrechenbare Fläche zu qualifizieren waren
(E. 3).

3.3 Die vorliegend
in den Plänen als "Reduit" bezeichneten Räumlichkeiten sind senkrecht
übereinander im Erd-, Ober- und Attikageschoss angeordnet und jeweils
2,4 m2 gross. Die drei Räume verfügen über keine Fenster, sind
jeweils auf drei Seiten durch Wände abgeschlossen und vom
"Entrée/Gang" aus zugänglich. Eine zukünftige Verwendung zu Wohn-
oder Arbeitszwecken kommt mit Blick auf diese Raumeigenschaften offensichtlich
nicht in Betracht (und wurde auch nicht geltend gemacht). Hingegen ist nach den
oben dargelegten Grundsätzen zu prüfen, ob die vorgebrachte Eignung als
Liftschacht – ohne wesentliche bauliche Veränderungen – zu bejahen ist,
womit sie als Erschliessungsflächen verwendbar und insofern für die
Ausnützungsziffer anrechenbar sind.

Die Verwendung der Reduits als Liftschacht für
Personenaufzüge setzt umfangreiche bauliche Massnahmen voraus: Zunächst sind
zwei Boden- bzw. Deckendurchbrüche durchzuführen. Darauf ist die Aufzugsanlage
selbst, namentlich Kabine und Antriebssystem, einzubauen. Die Reduits können
somit nicht ohne wesentliche bauliche Veränderungen zu Personenliftanlagen
umfunktioniert werden. Sie sind insofern nicht als Erschliessungsflächen verwendbar,
weshalb sie für die Ausnützungsziffer nicht anrechenbar sind. Die entsprechende
Rüge erweist sich als unbegründet. 

Im Übrigen bedingt der nachträgliche Einbau eines Lifts
die Durchführung eines neuen Bewilligungsverfahrens, da einerseits gemäss
§ 309 Abs. 1 lit. b PBG der Nutzungsänderung aufgrund des damit
einhergehenden Überschreitens der Ausnützungsziffer baurechtliche Bedeutung
zukommen würde (vgl. Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich
1991, Rz. 213, 3. Spiegelstrich). Weiter ist der Einbau einer
Liftanlage infolge seiner baupolizeilich erheblichen Auswirkungen als bauliche
Veränderung im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. a PBG aufzufassen
(vgl. Mäder, Rz. 208, 3. Spiegelstrich). Die Umfunktionierung der als
"Reduit" bezeichneten Räume zu Personenliftanlagen könnte auch
insoweit nicht kurzerhand vom Beschwerdegegner 1 umgesetzt werden.

4.
 

4.1 Sodann
bemängelt der Beschwerdeführer eine Überschreitung der Ausnützungsziffer im
Untergeschoss, da die Vorinstanzen fälschlicherweise die Erschliessungsflächen
nicht angerechnet hätten. Der vorliegend einschlägige Art. 3 Abs. 1
Anm. c BZO, welcher den Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen (nur) bis zu
maximal 50 % der nach § 255 Abs. 2 PBG zulässigen
Geschossflächen erlaube, erfasse mit dieser Formulierung auch § 255
Abs. 1 PBG, welcher die Anrechenbarkeit von Erschliessungsflächen vorsehe.
Die Vor­instanzen nähmen Bezug auf eine Wegleitung, die den Wortlaut von
§ 255 PBG missachte und schon darum unbeachtlich sei. Abgesehen davon
wären bei korrekter Auslegung der Wegleitung die Erschliessungsflächen
gleichfalls anzurechnen.

4.2 Den
Gemeinden steht aufgrund von § 2 lit. c und §§ 45 ff. PBG beim
Erlass der baurechtlichen Grundordnung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Sie
sind aber gemäss § 45 Abs. 2 PBG an die Institute, Begriffe, Mess-
und Berechnungsweisen sowie an die Mindestanforderungen des kantonalen Rechts
gebunden, soweit es ihnen nicht ausdrücklich Abweichungen gestattet. Den
Gemeinden ist daher die Begriffsbestimmung der Ausnützungsziffer gemäss
§ 255 PBG verbaut, weshalb es ihnen etwa nicht gestattet ist, allfällige
Schwächen der Definition zu korrigieren oder anderweitige
Ausnützungsprivilegien vorzusehen (Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, Diss.
Zürich 1986, S. 208; vgl. VGr, 23. Juni 1994, VB94/0023, E. b) =
RB 1994 Nr. 85). Von der Ausnützungsziffer sind Normen über die
Nutzungsweise zu unterscheiden (vgl. Felix Huber, Die Ausnützungsziffer gemäss
PBG-Revision 1995, PBG aktuell 1/95, S. 5 ff., S. 9). Die
Steuerung der Nutzungsart eines Geschosses liegt grundsätzlich im kommunalen
Kompetenzbereich (§ 49a Abs. 3 PBG). 

4.3 Gemäss
§ 255 Abs. 2 PBG sind die anrechenbaren Flächen in Dach- und
Untergeschossen nur dann anrechenbar, wenn sie je Geschoss die Fläche
überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen
Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe. Die zulässige Ausnützung
beträgt im vorliegenden Fall 205,5 m2. Da in der Zone W1
gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO zwei Vollgeschosse zulässig sind, wären die
entsprechenden Flächen im Untergeschoss gemäss kantonalem Recht dann
anrechenbar, wenn sie eine Fläche von 102,75 m2 (205,5 m2
/ 2) überschreiten würden.

4.4 Vorliegend
nimmt Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO mittels Nennung von § 255
Abs. 2 PBG zwar Bezug zur Ausnützungsziffer, stellt aber keine
eigenständige Berechnungsweise auf, was einen Eingriff in den kantonalen
Regelungsbereich darstellen würde (E. 4.2). Mit der Vorinstanz ist
festzuhalten, dass diese kommunale Bestimmung die Anrechenbarkeit von Flächen
für die Ausnützungsziffer nicht tangiert. Vielmehr steuert Art. 3
Abs. 1 Anm. c BZO die Nutzungsweise jener Fläche, deren
Anrechenbarkeit für die Ausnützungsziffer von § 255 Abs. 2 PBG
bestimmt ist, indem der Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen auf 50 % der
nach § 255 Abs. 2 PBG zulässigen Geschossfläche begrenzt wird. 

Die Gemeinden sind wie gesehen zur Steuerung der
Nutzungsart eines Geschosses befugt (E. 4.2), was die Regelung der
Nutzungsbeschränkung zu Wohn- bzw. Arbeitszwecken umschliesst. Hinsichtlich der Anwendung des somit kompetenzgemäss
erlassenen Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO durch die kommunale Baubewilligungsbehörde kann vorab auf
die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden, welche zu Recht
auf das der Gemeinde zustehende Ermessen bei der Anwendung der kommunalen
Bauvorschriften verweist. Die Auslegung der Baubewilligungsbehörde,
wonach gestützt auf die kommunale Wegleitung Sanitärräume und innere
Trennwände, nicht aber Erschliessungsflächen als Wohn- und Arbeitsräume aufzufassen
sind, ist auch mit Blick auf §§ 299 ff. PBG nicht zu beanstanden. Die
Wegleitung, welche im Übrigen zumindest zum jetzigen Zeitpunkt auf der Internetseite
der Gemeinde greifbar ist, ändert Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO
gerade nicht, sondern konkretisiert diese Bestimmung. Somit sind vorliegend im
Untergeschoss das Studio mit einer Fläche von 37,4 m2 sowie der
Sanitärraum (WC/DU; 4,0 m2) an die Nutzung anzurechnen, womit
die von Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO erlaubte Fläche von
51,375 m2 für Wohn- und Arbeitsräume (102,75 m2
/ 2) klar unterschritten ist.

Für die Ausnützungsziffer im Sinn von § 255 PBG
anrechenbar sind im Untergeschoss das "Studio" als der dem dauernden
Aufenthalt dienender Raum (37,4 m2) unter Einschluss der
dazugehörigen Erschliessungsflächen (Entrée, 20,3 m2) und
Sanitärräume (WC/DU, 4,0 m2). Wie gesehen ist im Rahmen der
Ausnützungsberechnung Art. 3 Abs. 1 Anm. c BZO unbeachtlich,
womit das Anrechnungsprivileg von Untergeschossflächen im Sinn von § 255
Abs. 2 PBG (E. 4.3) anwendbar ist. Daher bleibt im Untergeschoss die
Fläche von 102,75 m2 ausnützungsprivilegiert, was vorliegend
deutlich unterschritten wird. Demnach ist das Untergeschoss nicht über das
zulässige Mass hinaus ausgebaut. Die entsprechenden Rügen erweisen sich als
unbegründet.

5.
 

Sodann beanstandet der Beschwerdeführer eine ungenügende
Erschliessung des Grundstücks. Der Zufahrtsweg sei beim Anschluss an das
Baugrundstück wie auch hinsichtlich des Verkehrs auf der F-Strasse nicht
übersichtlich und zudem von einem Zaun gesäumt.

5.1 Bei der
genügenden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine
Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genügen haben. Erschlossen ist
ein Grundstück unter anderem dann, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten
und Anlagen genügend zugänglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Genügende
Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und
Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge
der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1
PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2
Satz 1 PBG). Gestützt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237
Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat Normalien über die
Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien vom 9. De­zember 1987 [ZN]), in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb,
denen ein Zugang zu genügen hat. Sollen wie
vorliegend bis zu 10 Wohneinheiten erschlossen werden, so ist hierfür ein
sogenannter Zufahrtsweg mit einer Breite von mindestens 3,60 m (3,00 m
zuzüglich zwei Bankette à 0,3 m) erforderlich. Unbestrittenermassen
erfüllt die Wegparzelle mit einer Breite von ca. 3 Metern diese
Anforderung nicht. Damit bleibt zu prüfen, ob sich im vorliegenden Fall
ausnahmsweise eine Abweichung von den Zugangsnormalien rechtfertigt.

5.2 Von
Normalien soll nur aus wichtigen Gründen abgewichen werden (§ 360 Abs. 3
PBG). Gemäss § 11 Abs. 1 ZN können im Einzelfall geringere Anforderungen
an die Zufahrt gestellt werden, wenn aufgrund der tatsächlichen Verhältnisse wichtige
Gründe dafürsprechen. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den
Normalien zulässig ist oder nicht, hat sich die Bewilligungsbehörde neben den in
§ 11 ZN exemplarisch umschriebenen Tatbeständen vor allem an § 237
Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten für jedermann
verkehrssicher sein müssen. Bei der Beurteilung der
Verkehrs­sicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen
(Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Übersichtlichkeit der
Streckenführung zu berücksichtigen (VGr, 8. Juni 2017,
VB.2016.00566, E. 4.2; 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).

Der fragliche Weg ist eine rund 30 Meter lange
Sackgasse, deren geteiltes Ende zwei Grundstücke erschliesst (Kat.-Nrn. 05
und 01). Im Unterschied zu Durchgangsstrassen ist das Verkehrsaufkommen auf
solchen Stichstrassen gering: Vorliegend wird sie ausschliesslich von den
Bewohnerinnen und Bewohnern der beiden damit
erschlossenen Parzellen genutzt. Demgegenüber wird sie nicht auch noch
von Drittpersonen befahren, welche über sie an einen anderen Ort gelangen
möchten. Wird eine Strasse von Dritten überhaupt nicht oder bloss selten
benutzt, so muss diesem Umstand im Rahmen der Verkehrssicherheitsüberlegungen
gemäss § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG Rechnung getragen werden. Der Weg
verläuft geradlinig und ist in südliche Richtung leicht ansteigend. Die
Übersichtlichkeit ist hoch und dies – entgegen der beschwerdeführerischen
Argumentation – auch an den jeweiligen Enden des Weges. Bei der Ausfahrt in die
F-Strasse, welche unbestrittenermassen ein geringes Verkehrsaufkommen aufweist,
sind trotz deren leichten Anstiegs Richtung Westen allfällige Fahrzeuge früh-
und somit rechtzeitig erkennbar, zumal der Weg bei der Einmündung breiter ist
und der Sicht auf die F-Strasse keine Hindernisse entgegenstehen. Die
Übersichtlichkeit mag vom Baugrundstück herfahrend auf dem Grundstück
Kat.-Nr. 05 gegebenenfalls kurzzeitig vermindert sein. Die
Verkehrssicherheit ist dadurch indes mit Blick auf die seltenen Begegnungsfälle
sowie der zu erwartenden geringen Geschwindigkeit der Fahrzeuge, welche im
Zusammenspiel mit dem Asphaltbelag einen kurzen Bremsweg erlaubt, nicht
gefährdet. Somit fällt nur unwesentlich ins Gewicht, dass der Weg das nach den Zugangsnormalien
erforderliche Mass von 3,6 m um 0,6 m unterschreitet. Gleichermassen
unerheblich ist die vom Beschwerdeführer gerügte Umsäumung des Weges mit
Maschendrahtzäunen, da dem entgegenstehende Anforderungen an einen Zufahrtsweg
nicht ersichtlich sind. § 11 lit. f ZN bestimmt zudem, dass bei einer
Siedlungsentwicklung nach innen in bereits überwiegend überbautem
Siedlungsgebiet geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden können;
vorbehalten bleiben lediglich die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit. Die zwei
damit erschlossenen Parzellen liegen in einem weitgehend überbauten Quartier.
Damit ist es auch mit Blick auf das Gebot der haushälterischen Bodennutzung
nicht zu beanstanden, wenn vorliegend weniger strenge Anforderungen an den
Ausbaustandard des Zugangs gestellt werden. 

Insgesamt sind die Erwägungen der Vorinstanz nicht zu
beanstanden. Auch das – ohnehin unsubstanziiert dargelegte –
beschwerdeführerische Argument, wonach zukünftige Überbauungen zu
berücksichtigen seien, ist unerheblich (Fritsche/Bösch/Wipf,
S. 575). Die Rüge der ungenügenden Erschliessung ist unbegründet.

6.
 

Schliesslich bringt der Beschwerdeführer vor, das
Attikageschoss wirke als Vollgeschoss, weshalb das Gebäude dreigeschossig
erscheine. Dies treffe insbesondere auf die dem beschwerdeführerischen
Grundstück zugewandte Nordwestfassade des Bauvorhabens zu. Die von Art. 25
Abs. 2 BZO geforderte gute Einordnung sei mit Blick auf das projektierte
Attikageschoss nicht gegeben. Zudem habe die Vorinstanz hinsichtlich dieser
Frage ihre Begründungspflicht verletzt.

6.1 Gemäss
§ 292 lit. b PBG dürfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein
Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein
entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen, d. h. jene Profillinie, die
unter 45 ° an die
Schnittlinie zwischen der Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der
dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung
mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese
Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenüber der hypothetischen
Traufseite des betreffenden Gebäudes; "giebelseitig" (stirnseitig)
darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter einem Schrägdach – mit der
Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche
traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von
§ 292 PBG zulässig, d. h. sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht
breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge (§ 292
lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des
darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden Fassade bündig sein
(vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom
22. Juni 1977; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB
2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts zulässig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die
Stirnseite der Baute, d. h.
an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das
Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines
Vollgeschosses vermittelt. Bei § 292 PBG handelt es sich um eine
Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem
abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes
erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein
Übergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November
2014, VB.2014.00206, E. 4.1).

6.2 Im
vorliegenden Fall ist hinsichtlich der Dachaufbaute Art. 25 Abs. 2
BZO relevant, wonach Attikageschosse in Abweichung zu § 292 PBG frei
angeordnet werden dürfen, soweit sie nicht als Vollgeschoss in Erscheinung
treten und eine gute Einordnung erreicht wird. Die geplante Dachaufbaute ist an
sämtlichen vier Fassadenseiten in unterschiedlichem Ausmass zurückversetzt: An
der Nordostseite ist nur ein schmaler Abschnitt (3,38 m von 14,23 m)
mit der Fassade bündig. Der Rücksprung des Attikageschosses beachtet zwar mit
Blick auf dessen Höhe von 3,0 m die hypothetische Dachprofillinie von 45 °
auf einer Länge von 7,62 m nicht. Dies ist aber infolge der von § 292
PBG abweichenden kommunalen Norm vorliegend nicht massgeblich. Vielmehr
gewährleistet der Rücksprung auf einer (zusammengenommenen) Länge von
10,85 m die von Art. 25 Abs. 2 BZO geforderte Erkennbarkeit der
Aufbaute als Dachgeschoss. Vergleichbares gilt für die Südwestseite, an der auf
einer Länge von 5,30 m (von 12,38 m) das Attikageschoss zurückgesetzt
ist und so dem Eindruck eines Vollgeschosses entgegensteht. Die nordwestliche Fassade ist mit einer Länge von
9,2 m vorliegend als Giebelseite zu betrachten. Aus der im Lichte von
§ 292 PBG grundsätzlichen Zulässigkeit, die fassadenbündige Dachaufbaute an
die Gebäudeecken beider Traufseiten zu rücken (E. 6.1), folgt naturgemäss,
dass das Attikageschosse regelmässig aus dem "giebelseitigen"
(stirnseitigen) Blickwinkel als Vollgeschoss in
Erscheinung tritt (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.4).
Dieser – infolge der abweichenden kommunalen Regelung wiederum nicht
massgebliche – Eindruck wird vorliegend durch den 3,25 m breiten
Rücksprung noch geschmälert, zumal die Fassade nicht prominent (etwa
strassenseitig) in Erscheinung tritt. Die weitere, südöstliche
Stirnseite sieht auf der gesamten Länge einen grösstenteils grosszügigen
Attikarücksprung vor. Insgesamt wirkt demzufolge das
projektierte Attikageschoss nicht als Vollgeschoss, womit eine der beiden
Anforderung von Art. 25 Abs. 2 BZO Beachtung findet.

6.3
 

6.3.1
Weiter hat die projektierte Dachaufbaute gemäss Art. 25 Abs. 2
BZO eine gute Einordnung sicherzustellen. Die Baubewilligungsbehörde hat sich zur
Einordnung des Attikageschosses eher knapp geäussert und diese ohne eingehende
Auseinandersetzung als gegeben erachtet. Im Rahmen des Rekursverfahrens führte
sie aus, das Attikageschoss sei auf drei Seiten klar zurückversetzt und werde
optisch auch als solches wahrgenommen. Die Nordwestfassade sei nur 9,2 m
lang und auch im Attika teilweise zurückversetzt; sie wirke insgesamt weder
massig noch übergeschossig. Weiter präsentiere sich das Quartier betreffend
Dachgestaltung recht inhomogen. Die Vor­instanz attestierte dem Attikageschoss
mit Hinweis auf diese Stellungnahme und nach
Durchführung eines Referentenaugenscheins eine gute Gestaltung.

6.3.2
Nach Ansicht des Beschwerdeführers behaupte die Vorinstanz lediglich, das
Attika sei gut gestaltet, wodurch sie ihre Begründungspflicht verletze. Das
rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom
18. April 1999 verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid
in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der
Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass
sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die
Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken (BGE 134 I 83
E. 4.1 mit Hinweisen). 

Die Begründung der Vorinstanz ist in der Tat knapp
ausgefallen. Allerdings lässt sich dieser entnehmen, dass die Vorinstanz die
gute Gestaltung gestützt auf die obgenannte Stellungnahme der Baubewilligungsbehörde
sowie mit Hinweis auf die relativ kurze Nordwestfassade von 9,2 m und auf
den dortigen Rücksprung bejahte. Somit ist die Vorinstanz ihrer
Begründungspflicht nachgekommen, und dem Beschwerdeführer war eine
Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid auch in diesem Punkt
möglich.

6.3.3 Der Beschwerdeführer rügt im Wesentlichen,
das Attikageschoss respektiere die von Art. 25 Abs. 2 BZO verlangte
gute Einordnung nicht. Diese Gestaltungsanforderung an das Attikageschoss geht
über jene von § 238 Abs. 1 PBG hinaus, welche "nur" eine
befriedigende Gesamtwirkung verlangt. Zu berücksichtigen ist vorliegend, dass
Materialwahl und Detailgestaltung der Fassade noch zu bestimmen sind, weshalb
mit Blick auf die Einordnung insbesondere die Dimensionen der Aufbaute massgeblich
sind. Das Attikageschoss erscheint diesbezüglich nicht als
"aufgepfropfter" Fremdkörper, sondern steht vielmehr zusammen mit den
Vollgeschossen in einem ausgewogenen Bild. Mit der Konzentration der Aufbaute
auf den nördlichen Teil des Bauvorhabens wirkt die Dachgestaltung ruhig und
insgesamt auch nicht überdimensioniert. Die Vorinstanz durfte demzufolge im
Rahmen einer Gesamtbetrachtung eine gute Einordnung des Attikageschosses nach
Art. 25 Abs. 2 BZO annehmen.

7.
 

7.1 Zusammenfassend
ist die Beschwerde abzuweisen und der angefochtene Entscheid des
Baurekursgerichts zu bestätigen.

7.2 Ausgangsgemäss
sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a
Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine
Parteientschädigung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17
Abs. 2 VRG). Er ist vielmehr zu verpflichten, dem privaten
Beschwerdegegner 1 eine Parteientschädigung zu bezahlen (§ 17
Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'500.-
(inkl. MWST).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    130.--     Zustellkosten,

Fr. 7'130.--     Total der Kosten.

3.    Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern 1.1
und 1.2 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft des vorliegenden Urteils.

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach
Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde
ist innert 

30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an …