# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d5604753-fbd3-5eb3-8914-a7e44da3a3a0
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-03
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 03.04.2014  VB.2013.00668
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2013-00668_2014-04-03.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2013.00668	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 03.04.2014
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung und Befehl

	
Verweigerung der Umnutzung von Räumen zur sexgewerblichen Nutzung; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands: Verhältnismässigkeit.

Die rechtswidrige sexgewerbliche Nutzung der fraglichen Räume ist hinreichend erstellt (E. 6.2–4), weshalb die Beschwerdegegnerin auch zu Recht ein Baubewilligungsverfahren durchführte (E. 6.5).

Die Anordnung, die Mieterschaft der fraglichen Räume auszuwechseln, ist verhältnismässig, wenn die verbotene Nutzung auf andere Weise nicht oder nur mit einem unzumutbaren Kontrollaufwand unterbunden werden kann (E. 7.3). Die bestehenden Miet- und Untermietverhältnisse lassen das Risiko der Wideraufnahme einer sexgewerblichen Nutzung als hoch erscheinen. Angemessene Kontrollmöglichkeiten sind insbesondere in Videoaufnahmen der Eingangsbereiche der Räumlichkeiten oder in der gegenseitigen Kontrolle der Mieterinnen nicht zu erblicken (E. 7.6).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EIGENTUMSGARANTIE
FREIER
KONTROLLE
PROSTITUIERTE
SEXGEWERBE
UMNUTZUNG
VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT
WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.)
WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL
WIRTSCHAFTSFREIHEIT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. II BV
Art. 36 Abs. III BV
§ 341 PBG
§ 19a Abs. II VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2013.00668 

VB.2013.00818

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 3. April 2014

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Maja Schüpbach
Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, Gerichtsschreiber Markus Lanter. 

 

 

In Sachen

 

 

Aus
VB.2013.00688

1.    A, 

2.    B, 

3.    C, 

4.    D, 

1–4 vertreten durch RA E,

 

Aus
VB.2013.00818

5.    F, 

6.    G, 

 

5–6 vertreten durch RA H, 

Beschwerdeführende, 

 

gegen

 

Bausektion
der Stadt Zürich, 

Beschwerdegegnerin,

 

 

betreffend Baubewilligung
und Befehl,

hat
sich ergeben: 

I.  

Die Bausektion der Stadt Zürich verweigerte F und G
(Eigentümerschaft) sowie A und B, C, J und D (Mieterschaft) mit Verfügung vom
22. Januar 2013 die nachträgliche Bewilligung für die sexgewerbliche
Umnutzung der hofseitigen Wohnungen Nrn. 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19
und 20 im Gebäude I-Strasse 01 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 02 in Zürich
(Disp.-Ziff. I). Ebenfalls verweigerte sie die baurechtliche Bewilligung
für die Raumunterteilung im Sinn der Erwägungen in den Wohnungen Nrn. 03, 04,
06, 08 und 09 (Disp.-Ziff. II). Gleichzeitig ordnete die Bausektion die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an, wobei die erwähnten Mieter
zusammen mit allfälligen Untermietern, Angestellten oder Drittpersonen die genannten
hofseitigen Räumlichkeiten zu räumen hätten und jegliche rechtswidrige Raumunterteilungen
zu entfernen seien (Disp.-Ziff. III). 

II.  

A und B, C, J und D rekurrierten dagegen an das
Baurekursgericht und beantragten, Disp.-Ziff. III der Verfügung der
Bausektion unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten derselben aufzuheben
(Mieterrekurs). 

Auch F und G rekurrierten an das Baurekursgericht und
beantragten, Disp.-Ziff. III, IV (Verantwortlichkeit der Bauherrschaft)
und V (Kosten) der Verfügung der Bausektion unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten derselben aufzuheben (Eigentümerrekurs).

Das Baurekursgericht wies den Rekurs der Mieterschaft mit
Entscheid vom 23. August 2013 ab, soweit es darauf eintrat (Rekursentscheid 1).
Den Rekurs der Eigentümerschaft wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom
15. November 2013 ab (Rekursentscheid 2).

III.  

Mit Eingabe vom 25. September 2013 erhoben A und B, C
und D Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des
Baurekursgerichts vom 23. August 2013 sowie Disp.-Ziff. III der Verfügung
der Bausektion vom 22. Januar 2013 aufzuheben; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zulasten der Bausektion
(VB.2013.00668; Mieterbeschwerde).

Das Baurekursgericht schloss am 25. Oktober 2013 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Mieterbeschwerde. Die Bausektion
beantragte am 30. Oktober 2013 die Abweisung der Beschwerde unter
Zusprechung einer Parteientschädigung an die Stadt Zürich.

Mit Präsidialverfügung vom 11. Dezember 2013 wurde
das Verfahren VB.2013.00668 auf Antrag der Beschwerde führenden Mieterschaft sistiert.

Mit Eingabe vom 17. Dezember 2013 erhoben F und G
gegen den Rekursentscheid vom 15. November 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht
und beantragten, diesen sowie Disp.-Ziff. III bis V der Verfügung der
Bausektion vom 22. Januar 2013 aufzuheben, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Bausektion (VB.2013.00818; Eigentümerbeschwerde).

Das Baurekursgericht schloss am 14. Januar 2014 ohne
weitere Bemerkungen auf Abweisung der Eigentümerbeschwerde. Die Bausektion
beantragte am 24. Februar 2014 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden könne. Zudem sei der Stadt Zürich eine Parteientschädigung
zuzusprechen.

Mit Präsidialverfügung vom 3. März 2014 wurde die
Sistierung des Verfahrens VB.2013.00668 aufgehoben und das Verfahren
fortgesetzt sowie – wie von den Beschwerde führenden Mietern beantragt – mit
dem Beschwerdeverfahren VB.2013.00818 (Eigentümerbeschwerde) vereinigt.

Mit Eingabe vom 25. März 2014 hielten F und G an
ihren Anträgen fest. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1
lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959
(VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden zuständig. Die
Beschwerdeführenden sind als von den Wiederherstellungsmassnahmen betroffene
Eigentümer und Mieter zur Beschwerde legitimiert (§ 338a Abs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Auf die form- und
fristgerecht erhobenen Beschwerden ist einzutreten.

2.
 

Die Beschwerdegegnerin machte in ihrer Beschwerdeantwort
zur Mieterbeschwerde geltend, der Bauentscheid vom 22. Januar 2013 sei in
Bezug auf die Räume Nr. 14 und 17 rechtskräftig geworden, weil J den
Rekursentscheid nicht angefochten habe. Die Mieterschaft wies diesbezüglich zu
Recht darauf hin, dass die Beschwerdeführerin 1 seit dem 1. Juni 2013
Mieterin der fraglichen Räume und damit in das Verfahren eingetreten sei. Die
Anordnung der Beschwerdegegnerin konnte zudem auch aufgrund des Rekurses und
der Beschwerde der Eigentümerschaft nicht in Rechtskraft erwachsen.

3.
 

3.1 Die
Eigentümerschaft beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Der Entscheid,
ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemässen Ermessen der
mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn
die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden können.
Die Durchführung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die
tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien
vermöchten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der
sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12
mit Hinweisen).

3.2 Die
Eigentümerschaft legt nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern
ein Augenschein zur Klärung der sachlichen Grundlagen beitragen könnte.
Insbesondere ist kein Augenschein erforderlich, um einzuschätzen, ob die
strassenseitigen Studios aufgrund der reduzierten Anzahl tätiger Frauen
kapazitätsmässig ausreichen. Hinzu kommt, dass diese Anzahl kaum kontrollierbar
ist und jederzeit wieder erhöht werden kann. Auch die Behauptung, private
Besucher könnten auf den Kameraaufzeichnungen von Freiern unterschieden werden,
verlangt nicht nach einem Augenschein (vgl. dazu nachfolgend, E. 7.6.1).

4.
 

Die streitbetroffenen
Räumlichkeiten liegen gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich
(BZO) unbestrittenermassen in der Kernzone Altstadt mit einem Wohnanteil von
60 %. Eine sexgewerbliche Nutzung ist daher gemäss Art. 41
Abs. 3 BZO unzulässig. 

Die strassenseitigen Räume der betroffenen
Liegenschaft I-Strasse 01 dürfen sexgewerblich genutzt werden. Es handelt
sich um die Räume mit den Nummern 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10 und 11.
Demgegenüber ist eine solche Nutzung der hofseitigen Räumlichkeiten mit
den Nummern 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 und 20 nicht zulässig. Die
Beschwerdegegnerin gelangte zur Auffassung, auch die hofseitigen Räumlichkeiten
seien sexgewerblich genutzt worden. Da sie diese Nutzung für nicht
bewilligungsfähig hielt, ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands an. Zudem stellte die Beschwerdegegnerin fest, bei den
strassenseitigen Räumen mit den Nummern 03, 04, 06, 08 und 10 seien ohne
entsprechende Bewilligung Raumunterteilungen angebracht worden, die ebenfalls
nicht bewilligt werden könnten und daher wieder zu entfernen seien. 

5.
 

Dass die betroffenen
hofseitigen Räumlichkeiten nicht sexgewerblich genutzt werden dürfen, ist
unbestritten. Dementsprechend haben die Beschwerdeführenden die Verweigerung
der baurechtlichen Bewilligung für die Nutzung der fraglichen Räumlichkeiten zu
sexgewerblichen Zwecken nicht angefochten. Zu prüfen ist somit im Folgenden
lediglich, ob der von der Beschwerdegegnerin angeordnete
Wiederherstellungsbefehl zulässig ist. Die Beschwerdeführenden sind der
Ansicht, dies sei nicht der Fall, weil die Massnahme zur Erreichung des
angestrebten Zwecks nicht erforderlich sei. Der Eingriff sei unverhältnismässig.
Eine sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen Räumlichkeiten für eine
baurechtlich relevante Zeit sei nicht erstellt.

6.
 

Der Befehl, den rechtmässigen Zustand herzustellen
(§ 341 PBG), bedingt die vorgängige Feststellung eines rechtswidrigen
Zustands. Die angefochtene Anordnung erwiese sich sonst von vornherein als
unverhältnismässig.

6.1 Die
Beschwerdeführenden bestreiten, dass eine baurechtlich relevante sexgewerbliche
Nutzung der hofseitigen Räumlichkeiten erstellt sei. Vielmehr seien die
fraglichen Räume höchstens vereinzelt zur Erbringung von erotischen
Dienstleistungen genutzt worden. 

6.2 Die
rechtswidrige Nutzung ist vorliegend – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
– hinreichend erstellt. Die Beschwerdegegnerin wies in ihrer Verfügung vom
22. Januar 2013 auf verschiedene Umstände hin, aufgrund derer sie von
einer sexgewerblichen Nutzung der hofseitig gelegenen Räume ausging. Dabei
stützte sich die Beschwerdegegnerin auf den Rapport der Fachgruppe Milieu- und
Sexualdelikte der Stadtpolizei Zürich vom 26. Juli 2012 sowie die
anlässlich eines unangemeldeten Augenscheins vom 26. September 2012
gemachten Feststellungen. Dabei kommt den ordnungsgemäss protokollierten
Aussagen von Prostituierten sowie der Raumpflegerin und der damaligen Mieterin J
ein erhebliches Gewicht zu. Aus diesen Aussagen geht deutlich hervor, dass auch
die hofseitigen Räume sexgewerblich genutzt wurden. So sagte eine Prostituierte
des von der Beschwerdeführerin 1 geführten Massagesalons "K" am
23. Juli 2012 aus, sobald sie mit einem Freier von der Strasse komme,
teile ihr die Chefin zur Bedienung die Zimmer Nr. 04, 13 oder auch ein
anderes Zimmer zu, das gerade frei sei. Zudem wurde ein ziviler Polizeibeamter
als vermeintlicher Freier in Bedienungsabsicht in Zimmer Nr. 17 geführt.

6.3 Unter
diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass sich die Vorinstanz der Auffassung
der Beschwerdegegnerin anschloss, dass die fraglichen Räume regelmässig sexgewerblich
genutzt worden seien (Rekursentscheid 2, E. 5.2 und 6.1). 

6.3.1
Was die Eigentümerschaft gegen diese Feststellung der Vorinstanz vorbringt,
vermag nicht zu überzeugen. So kann aus der vom Verwaltungsgericht in einem
früheren, anders gelagerten Fall geäusserten Auffassung, wonach die Höhe des
Mietzinses – der Beschwerdeführer hatte einfach möblierte Appartements für
monatlich Fr. 826.- bis Fr. 920.- angemietet und für Fr. 1'700.-
bis Fr. 2'200.- untervermietet – ein entscheidendes Indiz für die sexgewerbliche
Nutzung darstelle (VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00371, E. 2.2),
nicht der Umkehrschluss gezogen werden, ein im Rahmen einer Wohnnutzung
üblicher Mietzins spreche ebenso klar gegen eine sexgewerbliche Nutzung.

Auch die hausinternen Kameras, welche die Eingänge der
hofseitig gelegenen Studios überwachen, vermochten die festgestellte
sexgewerbliche Nutzung dieser Räume nicht zu verhindern. Die diesbezüglichen
Ausführungen der Eigentümerschaft beziehen sich denn auch weniger darauf, dass
aufgrund dieser Kameras gar keine sexgewerbliche Nutzung der fraglichen Räume
stattgefunden habe. Vielmehr versucht die Eigentümerschaft damit aufzuzeigen,
dass weniger einschneidende Mittel bestünden, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen.
Die Beschwerdeführenden vermögen damit keine ungenügende oder unrichtige
Sachverhaltsermittlung durch die Vorinstanz aufzuzeigen.

Zudem spricht auch der Hinweis der Eigentümerschaft auf
die stark reduzierte Anzahl arbeitender Frauen, aufgrund derer die
strassenseitigen Studios kapazitätsmässig ausreichen würden, dafür, dass diese
Räumlichkeiten vor der erwähnten Reduktion nicht genügten. 

6.3.2
Die Mieterschaft setzt sich mit den erwähnten Erwägungen der
Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz, wonach die fraglichen Räumlichkeiten
sexgewerblich genutzt worden seien, nicht auseinander. Sie beschränkt sich darauf,
auf den bereits im Rekursverfahren unsubstanziiert gebliebenen Einwand zu
verweisen, die hofseitigen Wohnungen seien "primär zum Wohnen
genutzt" worden. Dies vermag den Schluss, die fraglichen Räume seien – in
baurechtlich relevantem Ausmass – sexgewerblich genutzt worden, nicht zu erschüttern.

6.4 Die
Beweiswürdigung durch die Bausektion und die Vorinstanz ist nach dem Gesagten
nicht zu beanstanden. Auch wenn nicht für jeden einzelnen hofseitigen Raum
gleich detaillierte und gesicherte Kenntnisse über eine sexgewerbliche Nutzung
bestehen, ist die Beschwerdegegnerin aufgrund der vorhandenen Aussagen und der
gesamten Umstände zu Recht von einer solchen ausgegangen. Es kann dabei keine
absolute Sicherheit über die Verwirklichung des entsprechenden Sachverhalts
verlangt werden (Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG,
3. A., Zürich etc. 2014, § 7 N. 139 und 26). Ein Verstoss gegen
entsprechende verfahrensrechtliche Bestimmungen, insbesondere gegen § 7
Abs. 4 VRG, liegt – entgegen der Auffassung der Eigentümerschaft – nicht
vor. 

6.5 Nach dem
Gesagten führte die Beschwerdegegnerin – entgegen der Auffassung der Eigentümerschaft
– zu Recht ein Baubewilligungsverfahren durch. Bei diesem Entscheid steht der
Baubehörde ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Bestehen für sie Anhaltspunkte,
dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, hat sie im
Zweifelsfall ein Bewilligungsverfahren einzuleiten. Gerade bei
Nutzungsänderungen bestehender Bauten ergeben oft erst nähere Abklärungen, ob
die Zweckänderung der baurechtlichen Bewilligungspflicht untersteht (VGr,
10. Juni 2004, VB.2004.00074, E. 3.3 = RB 2004 Nr. 75 = BEZ 2004
Nr. 47; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas
Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 257).

7.
 

Die Beschwerdeführenden
erachten die angefochtene Anordnung als unverhältnismässig. Sie stelle daher
einen unzulässigen Eingriff in die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit
dar. Es gebe keinen Grund dafür, den Beschwerdeführenden zu unterstellen, sie
böten keine Gewähr für eine zonenkonforme Nutzung der hofseitigen Räumlichkeiten.
Die Auswechslung der Mieterschaft sei nicht erforderlich, um eine zonenkonforme
Nutzung sicherzustellen.

7.1 Die
strittige Anordnung muss verhältnismässig sein (Art. 5 Abs. 2 sowie
Art. 36 Abs. 3 BV). Dass sie im öffentlichen Interesse liegt, kann
nicht ernsthaft bestritten werden. Entgegen der Auffassung der Eigentümerschaft
geht es dabei nicht um das öffentliche Interesse an einem Verbot, den
strassenseitig arbeitenden Frauen hofseitige Studios als Wohnraum zur Verfügung
zu stellen. Das massgebliche öffentliche Interesse ist vielmehr jenes an der
Gewährleistung einer baurechtskonformen Nutzung der fraglichen hofseitigen
Räume. Dieses öffentliche Interesse ist den Interessen der Beschwerdeführenden
gegenüberzustellen. 

7.2 Die
angefochtene Anordnung stützt sich auf § 341 PBG. Diese Bestimmung stellt
eine genügende gesetzliche Grundlage für eine allfällige Beschränkung von Grundrechten
dar, was die Beschwerdeführenden denn auch nicht bestreiten.

7.3 Die
strittige, über das Verbot der unzulässigen Nutzung hinaus gehende Anordnung
ist nach dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz zulässig, soweit die verbotene
Nutzung auf andere Weise nicht oder nur mit einem unzumutbaren Kontrollaufwand
unterbunden werden kann (VGr, 11. Februar 2009, VB.2008.00264,
E. 1.2; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürich 1991,
Rz. 677; vgl. auch RB 1997 Nr. 93 = BEZ 1997 Nr. 2). Die
Beschwerdeführenden vertreten die Auffassung, die Vorinstanz habe dies mit der
Beschwerdegegnerin zu Unrecht bejaht. 

7.4 Zunächst
ist festzuhalten, dass die angeordnete Massnahme nicht nur dann gerechtfertigt
ist, wenn Gewissheit darüber besteht, dass sich die Eigentümerschaft und
die Mieterschaft nicht an die Anordnung halten werden, in den fraglichen Räumen
keine sexgewerbliche Nutzung zuzulassen. Es genügt ein entsprechendes Risiko,
sofern diesem nicht mit weniger weitgehenden Massnahmen wirksam begegnet werden
kann. Zu prüfen ist damit, ob sich die tatsächliche Umsetzung der Anordnung,
auf eine sexgewerbliche Nutzung zu verzichten, mit einem angemessenem
Kontrollaufwand durchsetzen liesse (vgl. VGr, 11. Februar 2009,
VB.2008.00264, E. 1.4). Erscheint dies nicht möglich, braucht das Risiko,
dass es erneut zu einer sexgewerblichen Nutzung der fraglichen Räumlichkeiten
kommt, nicht in Kauf genommen zu werden. 

7.5 Die
Beschwerdeführenden machen geltend, es bestehe kein Anlass, ihre Glaubwürdigkeit
infrage zu stellen. 

7.5.1
Auf die Glaubwürdigkeit der Beschwerdeführenden bzw. auf deren
Zusicherungen kann es nicht entscheidend ankommen (VGr, 11. Februar 2009,
VB.2008.00264, E. 1.4). Den Beschwerdeführenden war schon bis anhin bekannt,
dass die hofseitigen Räumlichkeiten nicht sexgewerblich genutzt werden dürfen.
Die Behörden brauchen sich daher mit solchen Zusicherungen nur zu begnügen,
wenn sie deren Einhaltung mit angemessenem Aufwand kontrollieren können. Hinzu
kommt, dass vor allem der tatsächliche Einfluss der Eigentümerschaft bzw. deren
Kontrollmöglichkeiten beschränkt sind. 

7.5.2
Dementsprechend kommt dem Umstand, dass es angesichts der allenfalls
drohenden Kündigung auch der Mietverträge für die strassenseitigen Studios dem
wirtschaftlichen Interesse aller Beschwerdeführenden entspricht, auf eine
sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen Studios zu verzichten, keine
entscheidende Bedeutung zu. Diese Überlegung basiert auf der Annahme, alle
Beteiligten würden davon ausgehen, dass jeder Verstoss gegen das Verbot der
sexgewerblichen Nutzung der hofseitigen Studios zur Auflösung aller Mietverträge
führen werde. Zu berücksichtigen sind jedoch nicht nur die Alternativen einer
baurechtskonformen Nutzung und einer Auflösung aller Mietverträge. Diesbezüglich
liegt es auf der Hand, dass kein Interesse an einer Auflösung der Mietverträge
aufgrund eines baurechtswidrigen Verhaltens besteht. Einzubeziehen sind aber
auch der mittels sexgewerblicher Nutzung auch der hofseitigen Studios mögliche
zusätzliche Gewinn sowie das Risiko, dass diese unzulässige Nutzung entdeckt
wird und die erwähnten Folgen auch tatsächlich nach sich zieht. Dabei ist auch
zu beachten, dass die möglichen negativen Auswirkungen für die
Untermieterinnen, die sich in der Regel nur kurzfristig in der Schweiz
aufhalten, relativ gering sind.

7.5.3
Soweit die Beschwerdeführenden geltend machen, es sei seit September 2012
zu keinen Beanstandungen hinsichtlich einer sexgewerblichen Nutzung der
hofseitigen Studios gekommen, kann daraus unter den vorliegenden Umständen
nicht der Schluss gezogen werden, die angefochtene Massnahme sei unnötig. Zum
einen fanden keine Kontrollen der hofseitigen Studios statt. Zum anderen kann
aus einem allfälligen rechtskonformen Verhalten der Beschwerdeführenden sowie
der Untermieterinnen während des laufenden Verfahrens nicht ohne Weiteres
darauf geschlossen werden, dass eine sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen
Studios auch nach Abschluss des Verfahrens unterbleiben würde.

7.6 Entscheidende
Bedeutung kommt damit den Kontrollmöglichkeiten der Beschwerdegegnerin zu. 

7.6.1 Die Beschwerdeführenden machen zunächst
geltend, eine Kontrolle könne mittels Videoaufnahmen gewährleistet werden. Die
Vorinstanz führte diesbezüglich zutreffend aus, die Kameras, die
ausschliesslich die Eingänge und Eingangsbereiche der fraglichen Appartements
überwachten, könnten keine gesicherten Erkenntnisse über die Nutzung der
Räumlichkeiten liefern (Rekursentscheid 1, E. 4.4; Rekursentscheid 2,
E. 6.2). Weshalb Freier auf den entsprechenden Aufnahmen als solche
erkennbar sein sollten, legen die Beschwerdeführenden jedoch nicht dar. Der
Schluss, die Videoaufnahmen würden keine taugliche Kontrolle ermöglichen, ist
damit nicht zu beanstanden. Sobald auf den Aufnahmen ein Mann auftauchen
würden, müsste abgeklärt werden, ob es sich dabei um einen Freier, oder um
einen anderen Besucher, etwa einen Cousin oder einen Schuldner, der seine
Schuld begleicht, handelt. Die Videoaufnahmen stellen mithin kein praktikables
und taugliches Mittel zur Kontrolle dar. Im Übrigen wäre der mit der
regelmässigen Kontrolle solcher Aufnahmen verbundene Aufwand nicht mehr angemessen.

7.6.2
Von der gegenseitigen Kontrolle der Hauptmieterinnen und der in der
Liegenschaft I-Strasse 01 arbeitenden Frauen, ist – entgegen der
Auffassung der Eigentümerschaft – keine hinreichende Wirkung zu erwarten. Von
einer wirksamen gegenseitigen Kontrolle wäre nur dann auszugehen, wenn die
Konsequenzen für die Betroffenen zum einen einschneidend und zum anderen mit
grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten wären. Dies ist vorliegend, insbesondere
bei den in der Regel nur kurzfristig anwesenden Untermieterinnen, nicht der
Fall. Angesichts der naheliegenden Möglichkeit, dank der vorhandenen Räume
höhere Gewinne zu erzielen, wies die Vorinstanz zu Recht darauf hin, die
vorliegend bestehenden Miet- und Untermietverhältnisse würden das Risiko der
Wiederaufnahme einer sexgewerblichen Nutzung als hoch erscheinen lassen
(Rekursentscheid 1, E. 4.3; Rekursentscheid 2, E. 8.2). 

7.6.3
Aus dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 11. Februar 2009
(VB.2008.00264), auf das sich die Beschwerdeführenden berufen, können diese
nichts zu ihren Gunsten ableiten. 

Die in § 340 Abs. 1 PBG vorgesehene Bestrafung
mit Busse bis zu Fr. 50'000.- bzw. – bei Gewinnsucht – in unbeschränkter
Höhe vermag im vorliegenden Fall nicht dieselbe Wirkung zu entfalten.
Vorliegend erschiene es äusserst schwierig, der Eigentümerschaft und/oder der
Mieterschaft einen vorsätzlichen Verstoss nachzuweisen, wie er gemäss dieser
Bestimmung für eine Bestrafung vorausgesetzt wird. 

Auch die Kontrolle durch die Nachbarschaft erscheint im
hier zu beurteilenden Fall deutlich weniger realistisch als im zitierten Fall
VB.2008.00264. Im Gegensatz zu den in jenem Fall zu beurteilenden Umständen werden
vorliegend umliegende Liegenschaften und sogar Räume innerhalb desselben Gebäudes
sexgewerblich genutzt. Es ist daher für Anwohner kaum möglich, die Nutzung der
hofseitigen Räume zu beurteilen.

7.7 Soweit die
Mieterschaft schliesslich die Auffassung vertritt, das Vorgehen der Beschwerdegegnerin
habe zur Folge, dass an Personen, die Räumlichkeiten sexgewerblich nutzen, nie
weitere Räumlichkeiten vermietet werden könnten, die nur zu Wohnzwecken genutzt
werden sollten, kann ihr nicht beigepflichtet werden. Vielmehr betrifft die Einschränkung
nur Räumlichkeiten, die in der Vergangenheit unzulässigerweise sexgewerblich
genutzt wurden.

7.8 Nach dem
Gesagten könnte die rechtskonforme Nutzung der hofseitigen Räume bei einem
Verzicht auf die Auswechslung der Mieterschaft nur mit einem grossen Kontrollaufwand
seitens der Behörden hinreichend sichergestellt werden, der diesen nicht zuzumuten
ist. Die Vorinstanz kam daher zu Recht zum Schluss, die angefochtene Massnahme
sei verhältnismässig. Der entsprechende Eingriff in die Rechte der
Eigentümerschaft vermag das aufgezeigte öffentliche Interesse ebenso wenig zu
überwiegen wie die von der Mieterschaft behauptete Schwierigkeit, Damen zu
finden, die in ihren Räumlichkeiten Dienste anbieten wollen, wenn sie nicht im
selben Gebäude Wohnraum zur Verfügung haben. 

8.
 

Die Eigentümerschaft macht
geltend, der Befehl zur Entfernung der Trenn- oder Faltwände in den
strassenseitigen Studios Nrn. 03, 04, 06, 08 und 10 habe auf einer
unzutreffenden Sachverhaltsermittlung basiert, da diese baulichen
Unterteilungen seit der Kontrolle der Stadtpolizei Zürich vom 19. Dezember
2012 alle zwischenzeitlich entfernt worden seien. Die Sanktionierung eines
Zustands, der im massgeblichen Zeitpunkt nicht mehr geherrscht habe, stelle
zudem ein Handeln ohne gesetzliche Grundlage dar.

8.1 Die
Beschwerdegegnerin hatte die Eigentümerschaft mit Schreiben vom 2. Oktober
2012 aufgefordert, die baurechtswidrigen raumteilenden Bauten bis zum
10. Dezember 2012 zu entfernen und den rechtskonformen Zustand
wiederherzustellen. Anlässlich der erwähnten polizeilichen Kontrolle vom
19. Dezember 2012 wurde festgestellt, dass dieser Aufforderung nicht
hinreichend nachgekommen worden war. Die Eigentümerschaft bestreitet dies denn
auch nicht. Sie führt vielmehr aus, die Trenn- oder Faltwände seien nach der Kontrolle
vom 19. Dezember 2012 entfernt worden. 

8.2 Unter
diesen Umständen erwog die Vorinstanz zu Recht, die verschiedenen Unterschreitungen
der Mindestfläche von Wohnräumen hätten aufgrund der Akten zumindest teilweise
über längere Zeit bestanden (Rekursentscheid 2, E. 7). Die Bausektion
durfte dementsprechend vom Vorliegen eines baurechtswidrigen Zustands ausgehen.
Dass sich dieser Zustand im Zeitpunkt der Beschlussfassung am 22. Januar
2013 möglicherweise bereits wieder anders darstellte als am 19. Dezember
2012, kann nicht dazu führen, dass die Rechtswidrigkeit der erwähnten Trennwände
nicht hätte festgestellt und entsprechende Wiederherstellungsmassnahmen hätten
angeordnet werden dürfen. Andernfalls könnte die Bauherrschaft den Erlass eines
Wiederherstellungsbefehls immer wieder hinauszögern, indem sie (unzureichende)
Veränderungen vornimmt. Gerade wenn es sich bei den fraglichen baulichen
Elementen wie im vorliegenden Fall um solche handelt, die mit geringem Aufwand
entfernt und wieder installiert werden können, kann es nicht allein auf die – behaupteten
– Verhältnisse im Zeitpunkt des Wiederherstellungsbefehls ankommen. 

8.3 Vorliegend
ist erstellt, dass ein baurechtswidriger Zustand bestand und dieser nicht
innerhalb einer von der Beschwerdegegnerin angesetzten Frist behoben wurde.
Unter diesen Umständen erlaubt § 341 PBG den Erlass eines entsprechenden
Wiederherstellungsbefehls nach dem Gesagten auch dann, wenn die beanstandeten
Trennwände im Zeitpunkt des angefochtenen Beschlusses bereits entfernt worden
sein sollten. Der Beschwerdegegnerin ist daher weder eine unrichtige
Sachverhaltsfeststellung noch ein Handeln ohne gesetzliche Grundlage
vorzuwerfen. Die Beschwerde der Eigentümerschaft erweist sich auch in diesem
Punkt als unbegründet. 

9.
 

Soweit die Eigentümerschaft
rügt, die Beschwerdegegnerin habe zu Unrecht den Erlass einer anfechtbaren Verfügung
im Sinn eines Vorentscheids gemäss § 19a Abs. 2 VRG verweigert, ist
nicht ersichtlich, inwiefern dies zur Gutheissung der gestellten Anträge führen
sollte. Zudem hat die Vorinstanz über die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu
Recht keinen Vorentscheid gefällt hat, mit Entscheid vom 14. Juni 2013
bereits rechtskräftig entschieden (Rekursentscheid 2, E. 5.1). Diese Frage kann daher nicht zum Gegenstand
des vorliegenden Beschwerdeverfahrens gemacht werden.

10.
 

Die Beschwerden erweisen
sich als unbegründet und sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem sind sie zu
verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu
bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).

Demgemäss erkennt die Kammer:

1.    Die
Beschwerden werden abgewiesen.

2.    Die Gerichtsgebühr wird
festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    260.--     Zustellkosten,

Fr. 7'260.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden je zu einem Achtel unter solidarischer Haftung für die
Hälfte den Beschwerdeführenden 1 bis 4 und je zu einem Viertel unter
soldiarischer Haftung für die Hälfte den Beschwerdeführenden 5 und 6 auferlegt.

4.    Die
Beschwerdeführenden 1 bis 6 werden im gleichen Verhältnis und je unter
solidarischer Haftung für den halben Betrag verpflichtet, der
Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- zu bezahlen,
zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.

5.    Gegen dieses
Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert
30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…