# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 991b6969-080d-54b9-a6c9-06d02e1adf8f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-27
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 27.10.2021  VB.2021.00162
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2021-00162_2021-10-27.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2021.00162	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 27.10.2021
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 27.07.2023 abgewiesen.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung; wesentliche Überschreitung der IGW.

Art. 22 USG dient dem Schutz von Bewohnern und Benutzern von Wohn- und Arbeitsräumen vor übermässigem Lärm. Die Erteilung der Ausnahmebewilligung würde bei einer wesentlichen Überschreitung der Immissionsgrenzwerte einen Verstoss gegen den Zweck von Art. 22 USG darstellen, weil diesfalls das wichtige öffentliche Interesse am Schutz der Bevölkerung vor übermässigem Lärm geradezu ausgehöhlt würde und die Bewohnerinnen und Bewohner der geplanten Bauten erheblich störendem oder gar gesundheitsschädigendem Lärm ausgesetzt wären. Nach der gesetzlichen Konzeption ist derartiger Lärm primär durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen (E. 3.1.3).

Allgemein gefasst, ist mit Blick auf den Sinn und Zweck von Art. 22 USG von einer – der Erteilung einer Ausnahmebewilligung generell entgegenstehenden – wesentlichen Überschreitung tendenziell dann auszugehen, wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert liegen (E. 3.2.1). 

Es verbleiben IGW-Überschreitungen bis 7 dB (A). Es handelt sich um wesentliche Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, die der Erteilung einer Ausnahmebewilligung generell entgegensteht (E. 3.2.2-3.2.3).

Ob auch transparente Fassadenbauteile ohne Öffnungsmechanismus, deren Schalldämmung nur unwesentlich von der Schalldämmung der restlichen Fassadenbauteile abweicht, Fenster im Sinn der LSV – an denen die Immissionsgrenzwerte einzuhalten sind – darstellen oder nicht, kann im vorliegenden Fall offengelassen werden. (...) Im vorliegenden Fall müssten – um eine wesentliche Überschreitung der Immissionsgrenzwerte zu verhindern – sämtliche westlichen Fenster des Ess-/Wohnbereichs der westlichen Wohnungen durch (durchsichtige) Fassadenelemente ersetzt werden. Damit bliebe nur noch je ein Fenster mit einer Fläche von ca. 4 m2 übrig, das die flächenmässigen Voraussetzungen von § 302 Abs. 2 PBG deutlich unterschreitet und darüber hinaus nur von einer geringen Teilfläche des Raums aus sichtbar wäre. Es wäre nicht von wohnhygienisch einwandfreien Verhältnissen auszugehen (E. 3.3).

Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						AUSNAHMEBEWILLIGUNG
FENSTER
LÄRMSCHUTZ
MAUER
VERHÄLTNISMÄSSIGKEITSPRINZIP
WESENTLICHE ÜBERSCHREITUNG
WOHNHYGIENE

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 5 Abs. 2 BV
Art. 31 Abs. 1 LSV
Art. 31 Abs. 2 LSV
Art. 39 Abs. 1 LSV
Art. 11 USG
Art. 22 USG
Art. 22 Abs. 2 USG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 2
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des
  Kantons Zürich

  1. Abteilung

  	
   

  	
  

  

VB.2021.00162

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 27. Oktober 2021

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsidentin Sandra Wintsch (Vorsitz), Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin
Maja Schüpbach Schmid, Gerichtsschreiber Jonas Alig.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.1  A, 

1.2  B, 

 

beide vertreten durch
RA X, 

Beschwerdeführende,

 

 

gegen

 

 

1.    C, vertreten durch RA Y, 

 

2.    Bausektion der Stadt Zürich, 

 

3.    Baudirektion des Kantons Zürich, 

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Mit Beschluss vom 18. August 2020 erteilte die
Bausektion des Stadtrats der Stadt Zürich C die Bewilligung für einen
Ersatzneubau mit insgesamt 20 Wohneinheiten auf der Parzelle Kat.-Nrn.  01
und 02 (neu: Kat.-Nr. 03), D-Strasse 04 und 05, Zürich. Gleichzeitig
wurde die Gesamtverfügung der Baudirektion Kanton Zürich 06 vom 13. Juli
2020 (unter anderem) betreffend die lärm- und gewässerschutzrechtliche
Bewilligung für den Ersatzneubau eröffnet.

II.  

Hiergegen gelangten A und Bam 23. September 2020 an
das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der
angefochtenen Entscheide sowie die Erteilung eines Bauabschlags.

Mit Entscheid vom 29. Januar 2021 hiess das
Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut. Im Beschluss der Bausektion des
Stadtrates vom 18. August 2018 wurde die folgende Disp.-Ziff. III.B.1.ebis
eingefügt: "[Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft bzw.
verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft] dem Amt für Baubewilligungen abgeänderte
Pläne der Grundrisse der an der D-Strasse (westlich) gelegenen Wohnungen im
1.–4. Obergeschoss (nördlicher Bereich: Küche, Bad und Garderobenbereich)
einzureichen und bewilligen zu lassen." Im Übrigen wurde der Rekurs
abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.

III.  

Gegen diesen Entscheid erhoben A und B mit Eingabe vom 3. März
2021 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragten –
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive MWST) für das Rekurs- und
Verwaltungsgerichtsverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft – es seien der
Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Januar 2021, der Bauentscheid der
Bausektion des Stadtrats vom 18. August 2020 sowie die Gesamtverfügung des
Kantons Zürich vom 13. Juli 2020 vollumfänglich aufzuheben und es sei C
die Baubewilligung zu verweigern. 

Am 18. März 2021 beantragte das Baurekursgericht
ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 15. April
2021 beantragte die Baudirektion des Kantons Zürich die Abweisung der
Beschwerde und verwies zur Begründung auf den Mitbericht des Tiefbauamts des
Kantons Zürich vom 1. April 2021. Mit Beschwerdeantwort vom 20. April
2021 beantragte C, die Beschwerde sei – unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Beschwerdeführenden – abzuweisen. Mit Beschwerdeantwort vom 21. April
2021 beantragte die Bausektion des Stadtrats ebenfalls die Abweisung der
Beschwerde. Mit Replik vom 29. April 2021 hielten A und B an ihren
Anträgen fest. Per E-Mail vom 5. Mai 2021 teilte die Bausektion des
Stadtrats mit, auf eine Vernehmlassung zur Replik zu verzichten. Mit Eingabe
vom 7. Mai 2021 verwies die Baudirektion des Kantons Zürich auf den
Mitbericht des Tiefbauamts des Kantons Zürich vom 6. Mai 2021, wonach
unter Verweis auf die schon getätigten Ausführungen und unter Festhalten an den
gestellten Anträgen auf eine erneute Stellungnahme verzichtet werde. Auch C
liess sich zur Replik nicht vernehmen.

IV.  

Mit Eingabe vom 27. August 2021 (eingegangen am 30. August
2021) beantragte C, es sei der Abbruch der Altbauten E-Strasse 07, 08 und
09 auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 03 von der aufschiebenden Wirkung der
Beschwerde auszunehmen bzw. diese auf den streitgegenständlichen Ersatzneubau
zu beschränken. Nachdem A und B, die Bausektion der Stadt Zürich sowie die
Baudirektion des Kantons Zürich auf eine Stellungnahme verzichteten, wies die
Abteilungspräsidentin den Antrag mit Präsidialverfügung vom 22. September
2021 ab.

Die Kammer erwägt:

1.
 

Das Verwaltungsgericht ist
für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in
Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 (VRG) zuständig. Auch die übrigen Prozessvoraussetzungen
sind erfüllt.

2.
 

Das Baugrundstück weist eine Fläche von 863 m2
auf. Es liegt gemäss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO)
in der Wohnzone W5 mit einem Mindestwohnanteil von 60 % und ist der
Lärm-Empfindlichkeitsstufe (ES) III gemäss der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember
1986 (LSV) zugeteilt. Im Zonenplan ist es als Gebiet mit erhöhter Ausnützung
nach Art. 13 Abs. 2 BZO bezeichnet. Es befindet sich zudem im
Hochhausgebiet II, womit gemäss Art. 9 Abs. 2 BZO Hochhäuser mit
einer Gesamthöhe von bis 80 m zulässig sind. Das Baugrundstück grenzt
nördlich an die D-Strasse und westlich an die E-Strasse. Östlich des
Baugrundstücks liegt die überbaute Parzelle Kat.-Nr. 010 der
Beschwerdeführenden. Südlich grenzt das der Bauzone Oe5F zugewiesene – für die Schule F
genutzte – Grundstück Kat.-Nr. 011 daran. 

Geplant ist ein Ersatzneubau mit insgesamt 20 Wohneinheiten.
Im Erdgeschoss ("Vollgeschoss 1") sind Gewerbeflächen vorgesehen.
Im 1.–4. Obergeschoss ("Vollgeschosse 2–5") und im
Attikageschoss sind insgesamt 20 Wohnungen (vier 4,5-Zimmer-Wohnungen,
vier 3,5-Zimmer-Wohnungen und zwölf 2,5-Zimmer-Wohnungen) geplant. Mit 84 %
Wohnflächenanteil wird der vorgeschriebene Anteil von 60 % übererfüllt.

3.
 

Die Beschwerdeführenden
beanstanden das Bauvorhaben allein mehr in Bezug auf die Frage, ob die
lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung zu Recht erteilt worden ist. 

3.1
 

3.1.1
Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober
1983 (USG) werden Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten für neue Gebäude,
die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. Dabei müssen die Immissionsgrenzwerte
in der Mitte jedes offenen Fensters eines lärmempfindlichen Raums eingehalten
sein (Art. 39 Abs. 1 LSV); die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte an
dem am wenigsten exponierten "Lüftungsfenster" jedes Raums genügt
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht (BGE 142 II 100 E. 4;
145 II 189 E. 8.1).

Liegt eine Überschreitung der
Immissionsgrenzwerte vor, so werden Baubewilligungen nur erteilt, wenn die
Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen
Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG). Auch im
Rahmen von Art. 22 Abs. 2 USG müssen Immissionsgrenzwerte eingehalten
werden, was sich in der Forderung nach Durchführung der "notwendigen
zusätzlichen Schallschutzmassnahmen" zeigt (Robert Wolf in: Kommentar zum
Umweltschutzgesetz, 2000, Art. 22 N. 25 ff.; vgl. Alain
Griffel/Heribert Rausch, in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband
zur 2. Auflage, Art. 22 N. 7). Art. 31 Abs. 1 LSV
präzisiert, dass Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit
lärmempfindlichen Räumen nur bewilligt werden dürfen, wenn die
Immissionsgrenzwerte eingehalten werden können durch die Anordnung der
lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a)
oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm
abschirmen (lit. b).

3.1.2
Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Art. 31 Abs. 1
LSV nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2
LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes
Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt. Hierzu bedarf es einer
umfassenden Interessenabwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an der
Realisierung des Bauvorhabens und demjenigen an einer Reduktion der Lärmbelastung.
Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in der Zonenordnung
vorgesehene Nutzung, das Ausmass der Überschreitung der Immissionsgrenzwerte
und die Möglichkeit, dem Gebiet allenfalls eine höhere Empfindlichkeitsstufe
zuzuordnen, zu berücksichtigen. Mit Blick auf den Zweck von Art. 22 USG
ist ein öffentliches Interesse am Bau eines Wohngebäudes im lärmbelasteten
Gebiet notwendig; allein das private Interesse der Eigentümerschaft an einer
optimalen Ausnutzung des Grundstücks genügt nicht. Infrage kommen etwa
Interessen der Raumplanung, namentlich die Schliessung einer Baulücke bzw. das
bundesrechtlich vorgeschriebene Ziel einer Verdichtung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis
sowie Art. 8a Abs. 1 lit. c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni
1979 [RPG]; zum Ganzen: BGE 145 II 189 E. 8.1; BGr, 4. Dezember
2019, 1C_568/2018, E. 4.1). Bauvorhaben, die in diesem Sinn wünschenswert
erscheinen, können nach der bundesgerichtlichen Praxis bewilligt werden, wenn
sich das Bauvorhaben in weitgehend überbautem Gebiet befindet, die
Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich überschritten sind und – mittels
Lüftungsfenstern an den lärmabgewandten Seiten und allfälligen weiteren
Massnahmen – ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann (BGE 142
II 100 E. 4.6; BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.3). 

Dass das Bundesgericht der Auffassung ist, eine
wesentliche Überschreitung stehe einer Ausnahmebewilligung generell entgegen,
ist in dogmatischer Hinsicht – entgegen der Vorinstanz – nicht zu beanstanden: Das
Bundesgericht hat die Frage danach, ob sich Art. 31 Abs. 2 LSV auf
eine genügende gesetzliche Grundlage stützen kann (verneint von Griffel/Rausch,
Art. 22 N. 7; Alain Griffel, Umweltrecht in a nutshell, 2. A.,
Zürich/St. Gallen 2019 [Umweltrecht], S. 134) in der Vergangenheit
zwar ausdrücklich offengelassen (BGr, 17. September 2014, 1C_704/2013,
1C_742/2013, E. 6.3). Es führt seither indes regelmässig aus, dass eine
Ausnahmebewilligung mit Zustimmung des Kantons (Art. 31 Abs. 2 LSV)
dann zulässig sei, wenn die strikte Anwendung von Art. 22 USG, unter
Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, unverhältnismässig wäre (BGE 142 II
100 E. 4.6; BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.3, jeweils mit
Hinweis auf BGr, 17. September 2014, 1C_704/2013, 1C_742/2013, E. 6.4;
vgl. auch BGE 145 II 189 E. 81; BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 2.2).
Die Ausnahmebewilligung ist somit eng am – ohnehin stets zu beachtenden –
Verhältnismässigkeitsprinzip auszurichten (Griffel, Umweltrecht, S. 134).
Es steht ausser Frage, dass die Anwendung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes
als Grundlage für eine einzelfallweise Ausnahmebewilligung (vgl. dazu Alain
Griffel, Allgemeines Verwaltungsrecht im Spiegel der Rechtsprechung, Zürich
etc. 2017, Rz. 169 und 359) nicht infrage kommt, soweit gegen den Sinn und
Zweck der Norm, von der ausnahmsweise abgewichen werden soll (hier: von Art. 22
USG), verstossen wird (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5 mit
Hinweis). Letzteres Erfordernis gälte im Übrigen selbst, wenn die
Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV über eine genügende
gesetzliche Grundlage verfügen würde (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix
Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 2674;
vgl. Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 4. A., Bern 2014, § 44 Rz. 48 f.; vgl.
auch § 220 Abs. 2 PBG). In der Lehre wird zudem die Auffassung
vertreten, dass mittels einer Ausnahmebewilligung keine allzu grosse Abweichung
von der Normordnung gebilligt werden kann (Tschannen/Zimmerli/Müller, § 44
Rz. 49).

3.1.3
Die von Art. 22 USG geforderte Einhaltung der Immissionsgrenzwerte
steht in folgendem gesetzlichen Kontext: Für die Beurteilung von lästigen oder
schädlichen Einwirkungen (vgl. Art. 1 Abs. 1 USG) legt der Bundesrat
durch Verordnung Immissionsgrenzwerte fest (Art. 13 Abs. 1 USG).
Diese sind für Lärm so festzulegen, dass die Immissionen unterhalb dieser Werte
die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören (Art. 15
USG). Das heisst – e contrario –, dass Lärmimmissionen, die über den
Grenzwerten liegen, eine erhebliche Störung mit sich bringen können. Aufgrund
von Art. 15 USG ist davon auszugehen, dass durch eine erhebliche
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte das Wohlbefinden der Bevölkerung
erheblich gestört wird (BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5). Art. 11
USG hält in seinem Abs. 1 fest, dass Luftverunreinigungen, Lärm,
Erschütterungen und Strahlen durch Massnahmen bei der Quelle begrenzt werden (Emissionsbegrenzungen).
Abs. 2 verlangt, dass unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung
Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen sind, als dies technisch
und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist. 

Art. 22 USG dient somit
dem Schutz von Bewohnern und Benutzern von Wohn- und Arbeitsräumen vor
übermässigem Lärm (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Art. 15 USG) sowie der
Erzeugung von Druck auf Lärmverursacher (vgl. Art. 11 Abs. 2 USG), um
Lärmbelastung zu reduzieren (Griffel, Umweltrecht, S. 131; vgl. BGr, 4. März
2021, 1C_91/2020, E. 5.5).

Die Erteilung der
Ausnahmebewilligung würde bei einer wesentlichen Überschreitung der
Immissionsgrenzwerte einen Verstoss gegen den Zweck von Art. 22 USG
darstellen, weil diesfalls das wichtige öffentliche Interesse am Schutz der
Bevölkerung vor übermässigem Lärm geradezu ausgehöhlt würde und die
Bewohnerinnen und Bewohner der geplanten Bauten erheblich störendem oder gar
gesundheitsschädigendem Lärm ausgesetzt wären. Nach der gesetzlichen Konzeption
ist derartiger Lärm primär durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen (BGr, 4. März
2021, 1C_91/2020, E. 5.5; vgl. BGE 142 II 100 E. 4.4).

Für weitergehende Ausnahmen
bedürfte es einer Änderung der gesetzlichen Regelung. Der Bundesrat hat am 8. September
2021 ein Vernehmlassungsverfahren zu einer Revision des USG eröffnet, mit der
Bauen in lärmbelasteten Gebieten ohne Ausnahmebewilligung möglich werden soll
(Bundesamt für Umwelt BAFU, Erläuternder Bericht zur Eröffnung des
Vernehmlassungsverfahrens Änderung des Umweltschutzgesetzes [Lärm, Altlasten,
Lenkungsabgaben, Finanzierung von Aus- und Weiterbildungskursen, Informations-
und Dokumentationssysteme, Strafrecht] vom 8. September 2021, S. 13
[www.admin.ch > Startseite > Dokumentation Medienmitteilungen >
Bundesrat eröffnet Vernehmlassung zur Änderung des Umweltschutzgesetzes zu
Altlasten, Lärmschutz und Umweltstrafrecht]).

3.2 Zunächst
ist zu prüfen, ob es sich um eine wesentliche Überschreitung der Immissionsgrenzwerte
handelt, die der Erteilung einer Baubewilligung generell entgegensteht.

3.2.1
Das Bundesgericht hat betreffend eine Arealüberbauung festgehalten, dass
eine Überschreitung der Immissionsgrenzwerte tagsüber um bis zu 4 dB (A)
eindeutig wahrnehmbar sei und nicht mehr als unwesentlich qualifiziert werden
könne (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.7). 

Eine
Ausnahmebewilligung trotz Überschreitung der Immissionsgrenzwerte um 6 dB (A)
in der Nacht für ein Grundstück in der ES III wurde vom Bundesgericht
hingegen geschützt. (BGE 145 II 189 E. 8). Allerdings handelte es sich um
eine Überschreitung an Fenstern mit einer Reinigungsöffnung, die sich ansonsten
nicht öffnen liessen. An öffenbaren Fenstern waren die Immissionsgrenzwerte um
maximal 5 dB (A) überschritten ([in BGE 145 II 189 nicht vollständig
publiziert:] BGr, 24 April 2019, 1C_212/2018, Sachverhalt lit. D).
Nächtliche Überschreitungen von 7–8 dB (A) an Wohnzimmern können demgegenüber
gemäss dem Bundesgericht nicht als ''geringfügig'' oder ''mässig'' bezeichnet
werden, womit die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ausser Betracht fällt (BGE
146 II 187 E. 4.5.3 sowie [in BGE 146 II 187 nicht vollständig
publiziert:] BGr, 4. Dezember 2019, 1C_568/2018, Sachverhalt lit. B.b.).

Allgemein gefasst, ist mit Blick auf den Sinn und Zweck
von Art. 22 USG von einer – der Erteilung einer Ausnahmebewilligung
generell entgegenstehenden – wesentlichen Überschreitung tendenziell dann
auszugehen, wenn die Lärmwerte näher beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert
liegen (vgl. BGr, 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.5).

3.2.2
Das Baugrundstück ist aufgrund seiner Lage an der D- und E-Strassen lärmvorbelastet.
Der Immissionsgrenzwert beträgt in der ES III am Tag 65 dB (A) und in
der Nacht 55 dB (A), der Alarmwert am Tag 70 dB (A) und in
der Nacht 65 dB (A) (vgl. Ziff. 2 des Anhangs 3 zur LSV).
Bei Betriebsräumen gelten um 5 dB (A) höhere Immissionsgrenzwerte (Art. 42
Abs. 1 LSV). Für Gebiete und Gebäude, in denen sich Personen in der Regel
nur am Tag aufhalten, gelten für die Nacht keine Belastungsgrenzwerte (Art. 41
Abs. 3 LSV).

Gemäss der vorinstanzlichen
Feststellung liegen Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte von 1–3 dB (A)
tagsüber sowie von 4–7 dB (A) nachts vor. An 26 von 54
lärmempfindlichen Räumen sind die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem
Fenster überschritten. Die Vorinstanz selbst ist der Auffassung, dass es sich
um Überschreitungen handelt, die nach Massgabe der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung nicht mehr als geringfügig gelten können. 

Trotz der vorinstanzlichen Auflage, wonach der Bauherr dem
Amt für Baubewilligungen vor Baubeginn abgeänderte Pläne der Grundrisse der an
der D-Strasse (westlich) gelegenen Wohnungen im 1.–4. Obergeschoss
(nördlicher Bereich: Küche, Bad und Garderobenbereich) einzureichen und
bewilligen zu lassen hat, verbleiben in den (aufgrund der abzutrennenden Küche
übrigbleibenden:) Ess- und Wohnbereichen im 1.–4. Obergeschoss der
westlichen – an der D-Strasse gelegenen – Wohnungen Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte
bis 7 dB (A).

3.2.3
Damit liegen die Lärmwerte bei mehreren Fenstern von lärmempfindlichen
Räumen näher beim Alarmwert als beim Immissionsgrenzwert. Es handelt sich um
wesentliche Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte im Sinn der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung (vgl. E. 3.2.1), die der Erteilung einer Ausnahmebewilligung
generell entgegenstehen.

3.3
 

Im Rekursverfahren hatte der Beschwerdegegner geltend
gemacht, alternativ könne im Ess-/Wohnzimmer auf die Fenster verzichtet werden
und stattdessen eine Festverglasung eingebaut werden.

3.3.1
Ob auch transparente Fassadenbauteile ohne Öffnungsmechanismus, deren
Schalldämmung nur unwesentlich (max. 5 dB [A]) von der Schalldämmung
der restlichen Fassadenbauteile abweicht (vgl. Cercle Bruit, Vollzugshilfe Nr. 2.00
– Anforderungen an Bauzonen und Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten, Ziff. 4.2
S. 7 f.), Fenster im Sinn der LSV – an denen die Immissionsgrenzwerte
einzuhalten sind – darstellen oder nicht, kann im vorliegenden Fall
offengelassen werden. In BGE 122 II 33 hatte das Bundesgericht jedenfalls
ausgeführt, dass Art. 39 Abs. 1 LSV grundsätzlich nicht ausschliesse,
"dass auch bei lärmempfindlichen Räumen, deren Fenster sich nicht oder nur
teilweise öffnen lassen (z.B. Kippfenster), die Lärmimmissionen ermittelt"
würden (E. 3a). 

Gemäss § 302 Abs. 1
PBG müssen die Räume genügend belichtet und lüftbar sein. In § 302 Abs. 2
PBG wird dies für Wohn- und Schlafräume konkretisiert: Diese sind mit Fenstern
zu versehen, die über dem Erdreich liegen, ins Freie führen und in
ausreichendem Masse geöffnet werden können; die Fensterfläche hat wenigstens
einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. Je nach konkreten Verhältnissen kann
– für wohnhygienisch einwandfreie Verhältnisse – auch eine grössere
Fensterfläche erforderlich sein. Abweichungen von den Mindestanforderungen nach
§ 302 Abs. 2 sind gemäss § 302 Abs. 3 PBG bei besonderen Verhältnissen
zulässig, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher
Bauten und Anlagen, sowie bei einschränkenden Schutzbestimmungen für die
Dachgestaltungen bei geschützten Einzelobjekten oder in Kernzonen.

Selbst eine Ausnahmebewilligung nach § 302 Abs. 3
PBG darf grundsätzlich nur erteilt
werden, wenn dies dem öffentlichen Interesse an wohnhygienisch einwandfreien
Verhältnissen nicht zuwiderläuft (VGr, 16. November 2017, VB.2017.00452, E. 3.3;
Christoph Fritzsche et al., Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A.,
Wädenswil 2019, S. 1249). Gemäss der kantonalen Praxis bedarf es für
solche Verhältnisse bei Wohn- und Schlafräumen Fenster, die sich öffnen lassen:
Das offene Fenster schaffe eine Verbindung zum Aussenraum, vermittelt ein
Gefühl, im Freien zu sein und erlaube die Kommunikation mit der Umgebung
(Kantonales Tiefbauamt, Informationen zum Bauen im Lärm – Warum
Festverglasungen keine sinnvolle Lärmschutzlösung sind, vom Oktober 2020, S. 2
[www.bauen-im-laerm.ch > Bauvorhaben > Ermittlungsort Lärmbelastung > Warum
Festverglasungen keine sinnvolle Lärmschutzlösung sind (2 Seiten)]). Im
Rahmen von § 302 Abs. 3 PBG lässt es sich somit unter Umständen
geringfügig von der flächenmässigen Voraussetzung nach § 302 Abs. 2
PBG abweichen (vgl. Fritzsche et al., S. 1249). § 302 Abs. 3 PBG
ändert indes nichts daran, dass die gesamte Belichtung und Belüftung bei Wohn-
und Schlafräumen grundsätzlich mit Fenstern zu bewerkstelligen ist, die in
ausreichendem Masse geöffnet werden können. Der Einbau von transparenten
Fassadenelementen, die sich nicht öffnen lassen, kommt somit höchstens infrage,
wenn unabhängig davon bereits wohnhygienisch
einwandfreie Verhältnisse bezüglich Belüftung und Belichtung durch öffenbare
Fensterflächen im Sinn von § 302 Abs. 2 PBG (oder allenfalls im
geringfügig reduzierten flächenmässigen Mass nach § 302 Abs. 3 PBG)
vorhanden sind. 

Im vorliegenden
Fall müssten – um eine wesentliche Überschreitung der Immissionsgrenzwerte zu
verhindern – sämtliche westlichen Fenster des Ess-/Wohnbereichs der westlichen
Wohnungen durch (durchsichtige) Fassadenelemente ersetzt werden. Damit
bliebe nur noch je ein Fenster mit einer Fläche (massgebend ist das äussere
Lichtmass [BEZ 2001 Nr. 30 E. 6a]) von ca. 4 m2
übrig, das die flächenmässigen Voraussetzungen von § 302 Abs. 2 PBG
sehr deutlich unterschreitet und darüber hinaus nur von einer geringen
Teilfläche des Raums aus sichtbar wäre. Es wäre nach dem Gesagten nicht von wohnhygienisch einwandfreien Verhältnissen
auszugehen.

3.3.2
Darüber hinaus stellt das Weglassen mehrerer
Fenster bzw. deren Ersatz durch (allenfalls transparentes) Mauerwerk – im
Zusammenhang mit der lärmschutzrechtlichen Prüfung nach Art. 31 Abs. 1
LSV – in der Regel eine konzeptionelle Projektänderung mit Auswirkungen auf (unter
anderem) die Wohnhygiene und das äussere Erscheinungsbild dar, welche nicht
nebenbestimmungsweise angeordnet werden kann. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz
im vorliegenden Fall nebenbestimmungsweise bereits die Änderung der Grundrisse
der westlichen Wohnungen forderte. Ziehen Mängel wesentliche Projektänderungen
nach sich, lassen sie sich nicht mittels einer Nebenbestimmung beheben (VGr, 4. März
2021, VB.2020.00677, E. 1.2.2; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1;
26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984
Nr. 5).

3.4 Somit kann
es offenbleiben, ob sämtliche baulichen und gestalterischen Massnahmen im Sinn
von Art. 31 Abs. 1 LSV ausgeschöpft wurden, was vorausgesetzt ist,
damit eine Ausnahmebewilligung als "ultima ratio" überhaupt infrage
kommt (Subsidiarität; BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 4.7 mit
Hinweis; 4. März 2021, 1C_91/2020, E. 5.2).

Es ist aber darauf hinzuweisen, dass die
Mindestwohnanteilvorschriften (vgl. E. 2) es zulassen würden, anstelle der
westlichen Wohnung im 1.–4. Stockwerk Gewerbe- bzw. Büroräumlichkeiten
vorzusehen. Damit würden allein noch – nicht als wesentliche Überschreitungen
erscheinende – nächtliche Überschreitungen des Immissionsgrenzwerts bis maximal
3 dB (A) an den Koch-/Ess-/Wohnbereichen der verbleibenden Wohnungen
bestehen. Insofern lässt es sich nicht nachvollziehen, dass das kantonale
Tiefbauamt im Rahmen der Gesamtverfügung der kantonalen Baudirektion vom 13. Juli
2020 der Aussage der zuständigen kommunalen Behörde, eine Aufteilung der
Geschossflächen in lärmunempfindlichere Büros und Wohnungen scheine im
vorliegenden Fall nicht sehr sinnvoll zu sein, ohne weitere Begründung
zustimmte.

4.
 

4.1 Zusammenfassend
ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 29. Januar
2021, die Baubewilligung vom 18. August 2020 sowie die Bewilligung der
kantonalen Baudirektion vom 13. Juli 2020 sind aufzuheben.

Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und
Entschädigungsfolgen für das Rekursverfahren an das Baurekursgericht
zurückzuweisen.

4.2 Ausgangsgemäss
sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft
aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2
VRG). Eine Parteientschädigung steht dem Bauherrn bei diesem Ergebnis nicht zu
(§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu einer angemessenen
Parteientschädigung an die Beschwerdeführenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2
und Abs. 3 VRG).

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des
Baurekursgerichts vom 29. Januar 2021 sowie die Baubewilligung vom 18. August
2020 und die Verfügung der Baudirektion vom 13. Juli 2020 werden
aufgehoben.

2.    Die
Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des
Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurückgewiesen.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    325.--     Zustellkosten,

Fr. 5'325.--     Total der Kosten.

4.    Die
Kosten werden der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel auferlegt.

5.    Der
private Beschwerdegegner wird verpflichtet, den Beschwerdeführerenden eine
Parteientschädigung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen
ab Rechtskraft dieses Urteils.

6.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

7.    Mitteilung an …