# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7a17ff7f-a336-520e-85d7-e7f8ac44bdaf
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-03-20
**Language:** de
**Title:** Nachträgliches Bewilligungsverfahren betreffend Gartenwirtschaft, Markise und Glaswand auf dem Uetliberg, Uto Kulm
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0048/2012
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_ii_nr._0048-2012.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2011.00159 
0048/2012 

Entscheid vom 20. März 2012 

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsident Emil Seliner, Baurichter Peter Rütimann, Baurich-
ter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Robert Durisch     

in Sachen 

Rekurrentin 

Hotel Uto Kulm AG, Gratstrasse, 8143 Stallikon  

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Christof Truniger, Metzgerrainle 9, 
Postfach 5024, 6000 Luzern 5  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Bau- und Planungskommission Stallikon, 8143 Stallikon  
2.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Beigeladene 

3.  Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 

8045 Zürich  

Nr. 3 vertreten durch lic. iur. Christoph Fritzsche, Baurechtsberatung, 
Rebbergstrasse 134, 8706 Feldmeilen  

betreffend 

Bau-  und  Planungskommissionsbeschluss  vom  24.  August  2011  und  Ver-
fügung der Baudirektion Kanton Zürich Nr. BVV 10-0511 vom 8. Juli 2011; 
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für Gartenwirtschaft, Mar-
kise und Glaswand, Kat.-Nr. 1032, Gratstrasse, Hotel-Restaurant Uto Kulm, 
Üetliberg / Stallikon 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Verfügung Nr. BVV 10-0511 vom 8. Juli 2011 verweigerte die Baudirek-

tion Kanton Zürich der Hotel Uto Kulm AG die nachträgliche raumplanungs-

rechtliche  Bewilligung  für  die  Gartenwirtschaft  und  die  Lounge  auf  dem 

Vorplatz  des  Hotels  und  Restaurants  Uto  Kulm,  für  die  Markise  über  der 

Lounge und für die Glaswand neben dem Metallsteg unterhalb der Südter-

rasse des Restaurationsgebäudes Assek.-Nr. 652 auf der Landwirtschafts-

zonenparzelle Kat.-Nr. 1032 an der Gratstrasse, Uetliberg, Uto Kulm, in der 

Gemeinde  Stallikon.  Eröffnet  wurde  die  im  koordinierten  Verfahren  ergan-

gene  Verfügung  zusammen  mit  dem  Beschluss  der  Bau-  und  Planungs-

kommission  Stallikon  vom  24. August  2011,  mit  dem  abgesehen  von  der 
Auferlegung  von  Kosten  keine baurechtlichen  Anordnungen  getroffen  wur-

den.  

B.  

Gegen  diese  Entscheide  erhob  die  Hotel  Uto  Kulm AG  mit  Eingabe  vom 

27. September  2011  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  Rekurs. 

Die  Rekurrentin  beantragte  die  Aufhebung  der  Entscheide  unter  Kosten- 

und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen.  

C.  

Mit Verfügung vom 3. Oktober 2011 wurde das Vernehmlassungsverfahren 

eröffnet.  

Die  Baubehörde  Stallikon  und  die  Baudirektion  verzichteten  mit  Eingaben 

vom  4. Oktober  bzw.  2. November  2011  auf  eine  Vernehmlassung.  Der 

Verein  Pro  Üetliberg  und  die  Zürcherische  Vereinigung  für  Heimatschutz, 

die mit Verfügung vom 19. Oktober 2011 einstweilen in das Verfahren bei-

geladen  worden  waren,  beantragten  mit  Vernehmlassung  vom 

7. Dezember  2011  die  Abweisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Ent-

schädigungsfolgen zulasten der Rekurrentin. 

R2.2011.00159 

Seite 2 

 
 
D. 

Auf  die  Vorbringen  der  Rekursparteien  wird,  soweit  für  die  Entscheidfin-

dung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1.1. 

Die  Rekurrentin  ist  als  Adressatin  der  angefochtenen  Bauentscheide  zur 

Rekurserhebung  legitimiert  (vgl.  § 338a  Abs. 1  des  Planungs-  und  Bauge-

setzes  [PBG]).  Die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  sind  ebenfalls  erfüllt. 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 

1.2. 

Der  Verein  Pro  Üetliberg  ist  keine  gesamtkantonal  tätige  Vereinigung  im 

Sinne  von  § 338a  Abs. 2  PBG,  die  sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im 

Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz widmet. Er ist daher 

nicht  berechtigt,  gegen  baurechtliche  Bewilligungen  oder  Verweigerungen 

auf der Bergkuppe des Uetlibergs zu rekurrieren (vgl. BRKE II Nr. 120/2007 

vom  5. Juni  2007,  BRKE II  Nr. 219/2007  vom  23. Oktober  2007,  BRKE II 

Nr. 151/2008  vom  19. August  2008,  BRKE II  Nr. 166/2008  vom 

2. September  2008  und  BRGE II  Nrn. 96-97/2011  vom  12. April  2011). 

Mangels  erforderlicher  Legitimation  steht  es  ihm  auch  nicht  zu,  in  diesem 

Verfahren als Beigeladener teilzunehmen (vgl. BRKE II Nrn. 290-291/2009 

vom  8. Dezember  2009  und  BRGE II  Nr. 276/2011  vom  22. November 
2011).  Seine  mit  verfahrensleitender  Verfügung  vom  19. Oktober  2011  er-

folgte einstweilige Beiladung (act. 11) ist deshalb aufzuheben. Das Rubrum 

ist entsprechend zu ändern. 

2.  

Sowohl die Rekurrentin als auch die Beigeladene beantragen die Durchfüh-
rung  eines  Augenscheins  (act. 2  und  19  je  S. 2).  Die  frühere  Baurekurs-

kommission II des Kantons Zürich hat die Kuppe des Uetlibergs anlässlich 

verschiedener 

früherer  Augenscheine 

besichtigt 

(vgl.  BRKE II 

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Seite 3 

 
 
Nr. 0151/2008  vom  19. August  2008).  Die  2. Abteilung  des  Baurekursge-

richts ist daher mit den örtlichen und baulichen Verhältnissen auf dem Uto 

Kulm  vertraut.  Auf  die  Durchführung  einer  weiteren  örtlichen  Begehung 

konnte daher verzichtet werden (vgl. act. 19 S. 4). 

3. 

Die  Baudirektion  hat  in  der  angefochtenen  Verfügung  erwogen,  die  Bau-

herrschaft  habe  die  auf  dem  Uto  Kulm  von  jeher  bestehende  Gartenwirt-

schaft  in  einem  unzulässigen  Ausmass  erweitert.  Es  sei  davon  auszuge-

hen, dass die Südterrasse einen wesentlichen Teil der früheren Gartenwirt-

schaft  gebildet  habe.  Diese  vor  Jahren  ohne  Bewilligung  eingefasste  und 

überdachte  Terrasse  werde  seither  als  Teil  des  Restaurants  genutzt,  ob-

wohl der Umbau auf der Terrasse verweigert worden und die Verweigerung 

der Bewilligung inzwischen in Rechtskraft erwachsen sei. Als Folge des wi-

derrechtlichen  Umbaus  sei  das  Gartenlokal  von  der  Südterrasse  auf  den 

Vorplatz  des  Hotel-Restaurants  verschoben  worden.  Diese  Verschiebung 

komme in Anbetracht der heute baurechtswidrigen Nutzung auf der Südter-

rasse  einer  Erweiterung  des  früheren  Gartenlokals  gleich.  Das  Ausmass 

der  Gartenwirtschaft  bzw.  der  Lounge  auf  dem  Vorplatz  betrage  rund 
240 m2, was in Relation zu der Fläche der Südterrasse von 500 m2 etwa ei-
ner Erweiterung um 48 % entspreche. Diese Erweiterung überschreite das 

raumplanungsrechtlich  zulässige  Ausmass  deutlich.  Damit falle eine  nach-

trägliche  Bewilligung  für  die  Erweiterung  der  Gartenwirtschaft  ausser  Be-

tracht.  Die  Markise,  die  dem  Betrieb  der  Lounge  diene,  sei  folglich  auch 

nicht  zu  bewilligen.  Sodann  hänge  die  umstrittene  Glaswand  baulich  mit 

dem Metallsteg unterhalb der Südterrasse zusammen. Nachdem die Bewil-

ligung  für  den  Steg  ebenfalls  vorgängig  verweigert  worden  sei,  könne  die 

Glaswand ebenfalls nicht bewilligt werden.  

Die Rekurrentin macht dagegen insbesondere geltend, es sei nicht von ei-

ner  veränderten  oder  erweiterten  Nutzung  des  Vorplatzes  auszugehen. 

Sowohl  die  Terrasse  als  auch  der  ehemalige  Garten  zwischen  Terrasse 

und Aussichtsturm und vor dem Hauptgebäude seien entgegen der Auffas-

sung der Baudirektion immer schon als Gartenlokal genutzt worden. Einer 

nachträglichen  Bewilligung  stehe  daher  nichts  im  Wege,  soweit  die  Gar-
tenwirtschaft  aufgrund  der  Besitzstandsgarantie  überhaupt  bewilligungs-

pflichtig sei. Ausserdem diene das Gartenlokal nicht in erster Linie dem im 

Jahre 2001 auf dem Uto Kulm erstellten Seminarhotel, sondern dem vorbe-

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stehenden  Ausflugs-  und  Bergrestaurant,  das  standortgebunden  sei.  Das 

Vorhaben sei deshalb auch einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 des 

Raumplanungsgesetzes  (RPG)  zugänglich.  Sodann  stelle  das  Anbringen 

der Markise lediglich eine geringfügige bauliche Veränderung dar, die bau-

rechtlich  unerheblich  sei.  Die  Markise  diene  unabhängig  von  der  Lounge 

als  Witterungsschutz  für  die  drei  Fenster,  die  sich  unterhalb  des  Sonnen-

dachs  befänden.  Dank  der  Markise  sei  es  bislang  möglich  gewesen,  im 

Sommer  auf  die  Klimatisierung  der  entsprechenden  Räume  des  Restau-

rants zu verzichten. Weiter bezwecke die Verglasung unterhalb der Südter-

rasse,  die  Böschung  vor  Felsabbrüchen  zu  sichern.  Das  Glas  decke  die 

auskragende Betondecke auf ästhetische Weise ab.  

Dem hält die Beigeladene entgegen, auf den umstrittenen Flächen sei frü-

her  nicht  gewirtet  worden,  weshalb  sich  die  Rekurrentin  nicht  auf  die 

Besitzstandsgarantie  berufen  könne.  Das  zulässige  Erweiterungsmass  sei 

auf  dem  Uto  Kulm  bereits  mit  der  Realisierung  des  Seminarhotels  ausge-

schöpft  worden.  Wegen  der  beachtlichen  Grösse  der  Gartenwirtschaft  sei 

auch  die  Identität  des  bestehenden  Betriebs  nicht  mehr  gewahrt.  Bei  den 

geltend gemachten Begründungen für das Anbringen der Markise und der 

Verglasung handle es sich um reine Schutzbehauptungen. 

4.  

Gemäss Art. 22 Abs. 2 RPG bildet Voraussetzung für eine Baubewilligung, 

dass  die Bauten und Anlagen  dem  Zweck  der Nutzungszone  entsprechen 

(lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 

lit. a RPG können Bewilligungen, Bauten und Anlagen zu errichten oder ih-

ren Zweck zu ändern, erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und An-

lagen  einen  Standort  ausserhalb  der  Bauzonen  erfordert  und  keine  über-
wiegenden  Interessen  entgegenstehen  (Art. 24  RPG).  Gemäss  Art. 24c 

RPG  werden  bestimmungsgemäss  nutzbare  Bauten  und  Anlagen  ausser-

halb  der  Bauzonen,  die  nicht  mehr  zonenkonform  sind,  in  ihrem  Bestand 

grundsätzlich  geschützt  (Abs. 1).  Solche  Bauten  und  Anlagen  können  mit 

Bewilligung  der  zuständigen  Behörde  erneuert,  teilweise  geändert,  mass-

voll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt 

oder  geändert  worden  sind.  In  jedem  Fall  bleibt  die  Vereinbarkeit  mit  den 
wichtigen  Anliegen  der  Raumplanung  vorbehalten  (Abs. 2).  Art. 42  der 

Raumplanungsverordnung  (RPV) regelt  die  näheren  Voraussetzungen  da-

zu.  Eine  etwas  weitergehende  Besitzstandsgarantie  sieht  Art. 37a  RPG  in 

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Verbindung  mit  Art. 43  RPV  für  gewerblich  genutzte  Bauten  und  Anlagen 

vor, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von 

Änderungen  der  Nutzungspläne  zonenwidrig  geworden  sind.  Zweckände-

rungen und Erweiterungen können dabei gemäss Art. 43 Abs. 1 RPV bewil-

ligt werden, wenn die Baute oder Anlage rechtmässig erstellt oder geändert 

worden  ist  (lit. a),  keine  wesentlichen  neuen  Auswirkungen  auf  Raum  und 

Umwelt entstehen (lit. b), die neue Nutzung nach keinem anderen Bundes-

erlass  unzulässig  ist  (lit. c),  höchstens  eine  geringfügige  Erweiterung  der 

bestehenden Erschliessung notwendig ist (lit. d), sämtliche Infrastrukturkos-

ten,  die  im  Zusammenhang mit der Zweckänderung  der Bauten  und  Anla-

gen anfallen, auf den Eigentümer überwälzt werden (lit. e), sowie wenn kei-

ne wichtigen Anliegen der Raumplanung entgegenstehen (lit. f). 

5.1.  

Die  für  eine  Ausnahmebewilligung  nach  Art. 24  RPG  erforderlichen  Anfor-

derungen  der  Standortgebundenheit  (lit. a)  sowie  der fehlenden  entgegen-

stehenden Interessen (lit. b) können erfüllt sein, wenn zu einer ausserhalb 

der  Bauzonen  bestehenden,  standortgebundenen  Anlage  eine  mit  ihr  be-

trieblich eng verknüpfte Zusatzanlage erstellt werden soll. Eine Gartenwirt-

schaft  als zusätzlicher Betriebsteil des  Restaurants  Uto  Kulm,  das  sich  in-

mitten der Landwirtschaftszone  befindet,  entspricht diesem bewilligungsfä-

higen  Sachverhalt  (einer  „abgeleiteten“  Standortgebundenheit).  Auf  der 
Kuppe  des  Uetlibergs  besteht  heute  ein  besonderes  aus  dem  Restaurant 

hergeleitetes betriebswirtschaftliches Bedürfnis, eine Gartenwirtschaft bzw. 

Lounge  auf  dem  Vorplatz  zu  betreiben  (vgl.  Bernhard  Waldmann/Peter 

Hänni,  Handkommentar,  RPG  2006,  Art. 24  Rz.12,  und  Rudolf  Muggli, 

Kommentar  RPG,  Art. 24  Rz. 13).  Neben  dem  gewichtigen  privaten  Inte-

resse  der  Bauherrschaft  an  einem  Restaurantteil  unter  freier  Luft  auf  dem 
Uto Kulm ist hierfür auch ein grosses öffentliches Interesse auszumachen. 

Der  Uetliberg  erweist  sich  als  grösstes  und  beliebtestes  Erholungsgebiet 

Zürichs. Ausflügler aller Art, Wanderer, Jogger und Biker tummeln sich täg-

lich  auf  seinen  Wegen,  Pfaden  und  Trails.  Zuoberst  befindet  sich  neben 

dem  Seminar-,  Bankett-  und  Eventhotel  Uto  Kulm  der  Aussichtsturm,  der 

für sich allein zahlreiches Publikum auf den Zürcher Hausberg lockt. Dieser 
besonderen  und  intensiven  privaten  wie  öffentlichen  Nutzung  der  Baupar-

zelle,  die  sich  gegenwärtig  noch  in  der  Landwirtschaftszone  befindet,  hat 

der  Kantonsrat  mit  Teilrevision  des  kantonalen  Richtplans  vom  28. Juni 

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2010  Rechnung  getragen.  Gemäss  dieser  Revision  setzt  der  Kanton  für 

den  Uto  Kulm  einen  kantonalen  Gestaltungsplan  fest,  der  die  öffentlichen 

Interessen an der Nutzung des Aussenraumes sichert, die zulässigen Bau-

ten  und  Anlagen  und  deren  Nutzung  festlegt  sowie  die  notwendigen  ver-

kehrsmässigen  Regelungen  trifft.  Sodann  erscheint  das  Ausmass  der  um-

strittenen  Gartenwirtschaft  und  Lounge  durchaus  angemessen,  zumal  der 

Zugang zum Känzeli, zum Aussichtspunkt und zum Aussichtsturm gemäss 

Bauplan  gewährleistet  bleibt  (vgl.  act. 9.5)  und  offene  Terrassenflächen 

entgegen  der  Auffassung  der  Baudirektion  (vgl.  act. 4  S. 4)  der  um  30 % 

erweiterbaren  Grundfläche  gemäss  Art. 24c  bzw.  Art. 37a  RPG  i.V.m. 

Art. 42  Abs. 3  bzw.  Art. 43  Abs. 2  und  3  RPV  nicht  zuzurechnen  sind 

(VB.2010.00039 vom 15. April 2010, E. 3.4.3). Für die Gartenwirtschaft und 

Lounge kann deshalb nachträglich eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 

RPG erteilt werden.  

Entsprechend dem  Baugesuch,  wonach  lediglich  eine  temporäre Vorplatz-

bestuhlung  zu  genehmigen  sei (vgl.  act. 9.3  und act. 9.5), ist die  Erteilung 

der Ausnahmebewilligung zu befristen. Eine Befristung bis Ende 2015 trägt 

einerseits  dem  laufenden  Planungsverfahren  Rechnung  und  anderseits 

dem  Umstand,  dass  auf  der  Bauparzelle  infolge  der  Bauten  auf  der  Süd- 

und Rondoterrasse teilweise ein widerrechtlicher Zustand besteht, welcher 

der Erteilung einer unbefristeten Ausnahmebewilligung entgegensteht (vgl. 

§ 321 PBG).  

5.2.  

Dass die Markise den Fenstern, die sich unter dem Sonnendach befinden, 

als Wetterschutz  und der Kühlung  der Innenräume  des  Restaurants  dient, 

wie die Rekurrentin geltend macht (act. 2 S. 6), ist schwer nachvollziehbar. 

Die  Markise  dürfte  vielmehr  in  Übereinstimmung  mit  der  Auffassung  der 
Baudirektion dem Betrieb der Lounge nützlich sein, indem sie bei Sonnen-

schein und heissem Wetter auf dem Vorplatz Schatten spendet. Diese Wir-

kung kann indes auch mit herkömmlichen Sonnenschirmen erzielt werden, 

die sich auf dem weitgehend flachen Vorplatz ohne Schwierigkeiten aufstel-

len  lassen.  Die  Markise  ist  deshalb  für  den  Gartenwirtschaftsbetrieb  nicht 

erforderlich. Mit einer Breite von über 9 m (vgl. act. 9.5) ordnet sie sich zu-
dem  in  der  Landwirtschaftszone  nur  ungenügend  ein,  wobei  in  Betracht 

fällt,  dass  die  Kuppe  des  Uetlibergs  Bestandteil  eines  BLN-Gebiets  bildet, 

dessen  Landschaft  besonders  zu  schonen  ist  (vgl.  Art. 3  Abs. 2  RPG). 

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Demzufolge  hat  die  Baudirektion  die  Bewilligung  für  die  Markise  zu  Recht 

verweigert.  

5.3.  

Gemäss Bauplan stützt sich die Glaswand auf den Steg unterhalb der Süd-

terrasse  ab.  Die  Wand  ergibt  ohne  den  feuerpolizeilich  motivierten  Steg 

bzw.  Fluchtweg  keinen  eigenständigen  Sinn  (act. 9.5).  Die  raumplanungs-

rechtliche  Bewilligung  für  den  Steg  wurde  ebenso  wie  die  Bewilligung  für 

den Annex auf der Südterrasse verweigert und die Verweigerung ist inzwi-

schen in Rechtskraft erwachsen. Ausserdem stellt die Glaswand am Felsen 

unterhalb  der  Südterrasse  ein  fremdes  Gestaltungselement  dar,  das  sich 

mangelhaft in die landschaftliche Umgebung einordnet und dem Uto Kulm 

als  BLN-Objekt  optisch  abträglich  ist.  Demnach  ist  die  Verweigerung  der 

Bewilligung für die Glaswand nicht zu beanstanden.  

5.4.  

Der  Rekurs  ist  somit  teilweise  gutzuheissen,  die  angefochtene  Verweige-

rung der nachträglichen Bewilligung für die Gartenwirtschaft und die Loun-

ge  aufzuheben  und  die  Bewilligung  insofern  befristet  bis  31. Dezember 

2015  zu  erteilen.  Demgegenüber  hat  die  Baudirektion  die  Bewilligung  für 

die Markise und die Glaswand entlang dem Metallsteg zu Recht nachträg-

lich verweigert, weshalb der Rekurs insoweit abzuweisen ist. 

[…..] 

Anlässlich der Beratung des Geschäfts wurde der folgende Minderheitsan-

trag gestellt (vgl. § 18 Abs. 5 der Organisationsverordnung des Baurekurs-

gerichts vom 12. November 2010, OV BRG).  

„Der Rekurs wird abgewiesen.“  

Erwägungen: 

Wie  sich  aus  dem  Wortlaut  des  Gesetzes  ergibt,  können  nur  rechtmässig 

erstellte oder rechtmässig geänderte Bauten und Anlagen Gegenstand der 

erweiterten  Besitzstandsgarantie  gemäss  Art. 24c  Abs. 2  RPG  oder 

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Art. 37a RPG sein (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV, sodann Waldmann/Hänni, 

Art. 37a Rz.5, und BGr 1A.12/2003 vom 2. Juli 2003, E. 3.2, www.bger.ch). 

Auf  der  Südterrasse  des  Hotel-Restaurants  Uto  Kulm,  wo  sich  den  Akten 

zufolge  früher  im  Wesentlichen  die  Gartenwirtschaft  befunden  hat  (vgl. 

act. 4  S. 3 f.  und  act. 2  S. 4),  ist  der  Gebäudekomplex  in  rechtswidriger 

Weise  umgebaut  und  erheblich  erweitert worden.  Der  dort  erstellte  Anbau 

ist  ebenso baurechtswidrig  wie die  nordwestlich  davon  verwirklichte  Baute 

auf  der  Rondo-Terrasse.  Nachdem  das  Bundesgericht  die  Verweigerung 

der  Bewilligung  für  den  Ausbau  auf  den  Terrassen  bestätigt  hat  (BGr 

1C.328/2010  vom  7. März  2011),  steht  fest,  dass  auf  der  Bauparzelle  ein 

widerrechtlicher  Zustand  besteht,  der  eine  Erweiterung  der  Gaststätte  um 

eine zusätzliche Anlage gestützt auf Art. 24c RPG oder Art. 37a RPG aus-

schliesst.  

Der rechtmässige Bestand der bestehenden Bauten und Anlagen wird auch 
für  die  Anerkennung  einer  („abgeleiteten“)  Standortgebundenheit  vor-
ausgesetzt (Muggli, Art. 24 Rz. 13, und Waldmann/ Hänni, Art. 24 Rz. 12). 

Die Annexbauten auf der Süd- und Rondo-Terrasse bilden jedoch, wie er-

wogen,  einen  baurechtswidrigen  Zustand.  Derselbe  fällt  angesichts  der 

grossen Ausmasse der illegalen Bauten auch bei der umfassenden Interes-

senabwägung  schwer  ins  Gewicht  (vgl.  BRGE  II  Nr. 276/2011  vom 

22. November  2011,  E. 5.2).  Es  liefe  den  Zielen  und  Grundsätzen  der 

Raumplanung  zuwider,  den  in  der  Landwirtschaftszone  befindlichen  Be-

trieb, der das  zulässige Mass für bauliche Erweiterungen bereits erheblich 

überschreitet,  um  eine  zusätzliche  Anlage  zu  erweitern.  Dies  gilt  auf  der 

Kuppe  des  Uetlibergs  umso  mehr,  als  sie  Bestandteil  eines  BLN-Gebiets 

bildet, dessen Landschaft zu schonen ist (vgl. Art. 3 Abs. 2 lit. d RPG). Da-

von abgesehen ist das besondere betriebswirtschaftliche Bedürfnis für den 

Betrieb  einer  Gartenwirtschaft  in  Anbetracht  der  eigenmächtig  geschaffe-
nen baulichen Situation nicht mehr ohne Weiteres zu bejahen, nachdem die 

Bauherrschaft  die  früher auf  der Südterrasse  bestehende  Gartenwirtschaft 
–  zugunsten  ganzjährig  nutzbarer  Restaurationsräume  und  damit  zuguns-
ten  der  aktuellen  viel  intensiveren,  aber  illegalen  Nutzung  –  unlängst  aus 
freien Stücken aufgegeben hat. Wegen des eigenen Verzichts auf die Gar-

tenwirtschaft mutet es schliesslich verhältnismässig an, die Erteilung einer 

Ausnahmebewilligung  nunmehr  zu  verweigern  (vgl.  Waldmann/  Hänni, 
Art. 24 Rz. 22 [S. 596]).  

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