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**Case Identifier:** cf4c4cfc-aab7-557d-913f-97a824a161de
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-04-23
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 23.04.2012 C/12118/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-12118-2010_2012-04-23.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 25.04.2012. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/12118/2010 ACJC/544/2012 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 23 AVRIL 2012 

 

Entre 

SI A______ EN LIQUIDATION, représentée par C______ SA, appelante d'un 
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 17 novembre 2011, comparant par 

Me Claude Aberle, avocat, route de Malagnou 32, 1208 Genève, en l’étude duquel elle 

fait élection de domicile, 

d’une part, 

 

Et 

Monsieur B______, domicilié à Genève, intimé, comparant en personne,  

d’autre part, 

 

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C/12118/2010 

EN FAIT 

A. a. Par jugement du 17 novembre 2011, expédié pour notification aux parties le 
24 novembre 2011 et reçu le lendemain par la SI A______ en liquidation (ci-après 

: la SI), le Tribunal des baux et loyers a constaté l'inefficacité du congé notifié le 8 

avril 2010 pour le 31 mai 2010 à B______ pour un appartement de quatre pièces 

sis à Genève (ch. 1 du dispositif), a débouté la SI des fins de requête en 

évacuation (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a 

dit que la procédure est gratuite (ch. 4). 

b. Par acte expédié le 21 décembre 2011, la SI appelle de ce jugement. Elle con-
clut, préalablement, à ce que la Cour ordonne la comparution personnelle des par-

ties, l'audition du témoin D______ et annule le jugement querellé, et, princi-

palement, à ce que la Cour constate que le congé du 8 avril 2010 pour le 31 mai 

2010 pour l'appartement litigieux est efficace, condamne B______ à évacuer 

immédiatement de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous tiers ou objets les 

locaux en cause, condamne B______ à laisser lesdits locaux et dépendances en 

bon état de propreté et de réparations locatives, avec suite de frais et dépens, 

subsidiairement, à ce que la Cour l'achemine à prouver par tous moyens de droit 

les faits allégués, et, plus subsidiairement, au renvoi de la cause en première 

instance, avec suite de frais et dépens. 

c. Dans sa réponse du 2 février 2011, B______ a contesté l'appel déposé par la SI. 

d. Les parties ont été informées par la Cour le 3 février 2011 de la mise en délibé-
ration de la cause. 

B. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : 

a. Le 14 juillet 1995, la SI a remis à bail à A______ et son épouse, alors tous deux 
locataires, un appartement de quatre pièces, situé au rez-de-chaussée d'un 

immeuble sis à Genève. 

Les locaux sont destinés à l'usage d'habitation. 

Le contrat a été conclu pour une durée d'une année, du 1er septembre 1995 au 

31 août 1996, renouvelable par tacite reconduction d'année en année. 

Le loyer annuel a été fixé à 14'400 fr., charges non comprises. 

b. Suite au départ du domicile conjugal de son épouse, B______ a repris, avec 
l'accord de la régie, le bail en son nom depuis avril 2008. 

c. Au mois de juillet 2008, la régie en charge de la gestion de l'immeuble a eu 
connaissance par les SIG que B______ avait déposé ses papiers en France voisine. 

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C/12118/2010 

S'étant renseignée auprès de l'Office cantonal de la population, elle a appris qu'il 

avait quitté le canton de Genève le 29 août 2006 à destination de X______. 

d. Fin 2009, la régie a été contactée par un dénommé D______, lequel lui a 
indiqué qu'il occupait l'appartement concerné et qu'il avait payé le loyer de 

novembre 2009 au moyen d'un bulletin de versement au nom de B______. 

e. Par courrier recommandé du 23 mars 2010, la SI a informé B______ de ce 
qu'elle s'était aperçue qu'il sous-louait son appartement à D______, sans 

autorisation préalable. Elle l'a mis en demeure de régulariser la situation et de 

réintégrer son logement dans les dix jours, à défaut de quoi le bail serait résilié. 

Sans réponse de ce dernier, la SI a, par avis officiel du 8 avril 2010, résilié le bail, 

en application de l'article 257f al. 3 CO, pour le 31 mai 2010 au motif d'une "sous-

location illicite malgré mise en demeure".  

B______ n'est pas allé retirer le pli à la poste et n'a pas contesté ce congé par la 

voie judicaire. 

f. Par requête déposée le 26 mai 2010, déclarée non conciliée à l'audience de la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 30 septembre 2010, et 

portée devant le Tribunal des baux et loyers le 5 octobre 2010, la SI a conclu au 

prononcé de l'évacuation de B______ des locaux en cause, non libérés par lui à la 

fin du bail. 

Lors de l'audience de comparution personnelle des parties du 11 novembre 2010, 

B______ a déclaré qu'il avait toujours vécu dans le logement concerné et qu'il 

n'avait jamais sous-loué cet appartement. Pendant deux mois il avait hébergé 

gratuitement un ami, soit D______ qui se séparait de son amie, et il logeait parfois 

des amis. Il était divorcé, résidait seul et accueillait parfois pour la nuit, ses 

enfants de 15, 11 et 6 ans. B______ a précisé sa déclaration en indiquant que six 

ans auparavant, il avait vécu un mois en France avec son épouse à X______, puis 

il était revenu en Suisse car il ne s'entendait plus avec elle. Pendant ce temps 

l'appartement était resté vide durant un mois. Pour sa part, il avait gardé son 

domicile officiel en France (où il n'habitait plus) à l'adresse de son ex-femme, à Y, 

car il payait moins de primes d'assurance maladie et de taxes pour ses véhicules. 

Concernant le loyer, il a indiqué qu'il remettait le montant du loyer à E______ son 

associé qui le réglait par internet. 

B______ a encore expliqué qu'il détenait avec son associé E______ une société 

"F______ Inc." domiciliée à l'adresse de son appartement. En effet, lors de la 

création de celle-ci, il n'avait pas encore trouvé les locaux dont la société dispose 

actuellement à V. Il avait renoncé à déplacer son siège dans ses locaux actuels car 

le coût administratif de ce déplacement était très cher. 

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g. Par mémoire de réponse du 17 janvier 2011, B______ a conclu à l'inefficacité 
du congé du 8 avril 2010 et au déboutement de la SI. Il a contesté le motif de la 

résiliation, en indiquant qu'il occupait l'appartement en personne. Il a précisé que 

c'était en août 2006 qu'il était parti vivre chez son épouse dans l'espoir d'une 

réconciliation, et que c'était en automne 2009 qu'il avait prêté pendant trois mois 

son appartement à D______.  

Il a produit un extrait du registre du commerce dont il résulte que la succursale de 

la société F______ Inc, inscrite le 28 avril 2010, a son siège à l'adresse du 

logement concerné et que son directeur se nomme E______. 

h. Lors de l'audience d'enquêtes du 19 mai 2011, G______, secrétaire auprès de 
C______ SA, domiciliée au même numéro que l'appartement concerné, a déclaré 

que depuis environ 5 ans, elle avait constaté personnellement que B______ 

n'habitait plus son logement, et que différentes personnes résidaient dans celui-ci. 

Depuis près de 4 ans, elle n'avait plus rencontré B______ dans l'immeuble ni aux 

abords de celui-ci. Professionnellement, elle n'avait eu aucun contact avec lui. 

Celui-ci ne lui avait en particulier jamais parlé d'un Monsieur E______, ni d'une 

société F______ Inc. 

Malgré ces constatations, la régie avait accepté de transférer le bail au seul nom 

de B______, dès avril 2008. 

G______ a encore indiqué que malgré les informations reçues dès juillet 2008, la 

régie avait attendu mars 2010 pour réagir, d'une part pour prendre le temps de 

recueillir des preuves, d'autre part pour ne pas mettre le locataire à la porte du jour 

au lendemain. Dans l'intervalle, elle avait appris que l'appartement était occupé 

par D______ et en mars 2010, elle avait eu la conviction que B______ n'habitait 

plus personnellement dans cet appartement.  

A l'appui de ses déclarations, elle a déposé une attestation (un texte préparé à 

l'avance) datée du 8 mars 2011 signée par 11 locataires des immeubles 55, 55A, 

dont il résulte que B______ ne résidait plus à cette adresse. 

H______, ami de B______, a déclaré qu'il le voyait souvent, que celui-ci lui avait 

dit qu'il habitait à Genève mais que lui-même ne s'était jamais rendu à son 

domicile. Il a encore indiqué qu'il mettait à disposition un local à V pour la société 

F______ Inc. 

Au terme de l'audience, B______ a précisé que depuis début 2010, il partageait 

son appartement avec E______, qu'il l'avait prêté à D______ pendant 3 mois, soit 

d'octobre à décembre 2009, qu'il lui avait laissé de l'argent pour payer le loyer et 

que c'est lorsque ce dernier avait perdu le bulletin de versement qu'il était allé voir 

G______. La régie avait ainsi appris que D______ vivait dans son appartement.  

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i. Lors de l'audience d'enquêtes du 1er septembre 2011, E______ a déclaré qu'il 
était un ami de B______, qu'il travaillait avec lui comme administrateur de la 

société F______ Inc., et qu'il habitait dans l'appartement concerné où il avait son 

adresse officielle depuis bientôt 2 ans. Il occupait la deuxième chambre du 

logement. La société précitée pour laquelle il travaillait avait un bureau dans une 

chambre de l'appartement. B______, qui habitait en France voisine et qui 

travaillait dans la restauration, avait un lit et des habits dans cette même chambre, 

ainsi que des meubles dans le salon. Il y venait 2 ou 3 fois par semaine pour se 

reposer lorsqu'il terminait vers 1h. ou 2h. son travail et qu'il n'avait pas le temps 

de se rendre chez lui. Il lui était arrivé de voir ses enfants passer dans 

l'appartement. Le loyer était pris en charge par B______. Celui-ci lui remettait 

l'argent du loyer qu'il réglait au moyen des bulletins de versement libellés au nom 

de B______. 

B______ a pour sa part déclaré qu'il avait pris contact avec les signataires de 

l'attestation déposée par G______ et que ceux-ci lui avaient affirmé ne pas avoir 

apposé leurs signatures sur ce document. 

j. Par mémoire après enquêtes du 28 septembre 2011, la SI a persisté dans ses 
conclusions. Elle se prévalait de ce que B______ n'avait pas réintégré 

durablement l'appartement, lequel est utilisé à des fins commerciales et comme 

domicile d'une tierce personne non autorisée. 

C. a. Dans son jugement du 17 novembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a 
retenu que l'instruction de la cause n'avait pas permis d'établir que lors de la noti-

fication du congé, D______ ou E______ sous-louait l'appartement litigieux. Il a 

mis en évidence que la SI n'avait pas contesté le caractère gratuit de la mise à 

disposition du logement ni tenté d'apporter la preuve du contraire. 

En hébergeant gratuitement dans un premier temps D______ puis dans un 

deuxième temps E______, B______ n'avait pas contrevenu à son devoir de 

diligence. 

b. A l'appui de son appel, la SI reproche au Tribunal des baux et loyers d'avoir 
mal établi et apprécié les faits de la cause, et d'avoir en conséquence opéré qu'une 

mauvaise application du droit. Elle fait valoir que tout au long de la procédure, 

B______ a modifié sa version des faits et qu'il a agi de mauvaise foi. Ce 

comportement, ainsi que les divergences dans ses déclarations, auraient dû amener 

le Tribunal des baux et loyers à retenir que B______ sous-louait son logement, à 

titre onéreux, tant à D______ qu'à E______. 

La SI conteste également certains faits retenus par les premiers juges, en parti-

culier que B______ ait prêté gratuitement son appartement pendant plusieurs mois 

à D______ et qu'il ait remis à E______ les montants ayant permis de régler les 

loyers. Elle indique pour le surplus que B______ sous-loue partiellement les 

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locaux à la société F______ Inc., sous-location qui contrevient à la destination de 

l'appartement. 

La SI reproche finalement au Tribunal des baux et loyers de ne pas avoir ordonné 

l'audition de D______, en raison des incohérences dans les allégations de 

B______. Elle se plaint ainsi d'une violation de son droit d'être entendu. 

c. Dans sa réponse, B______ indique qu'il souhaite conserver son logement. Il ne 
trouve "pas raisonnable qu'après avoir effectué des travaux importants", il doive 

quitter son appartement. 

D. Les moyens soulevés par les parties seront examinés ci-après dans la mesure utile. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011 (RS 272), 
les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de 

la décision entreprise. S'agissant en l'espèce d'un appel dirigé contre un jugement 

notifié aux parties après le 1er janvier 2011, la présente cause est régie par le nou-

veau droit de procédure. 

Ceci vaut pour la procédure en seconde instance. 

En revanche, la procédure de première instance reste régie par l'ancien droit de 

procédure (art. 404 al. 1 CPC), soit l'ancienne Loi genevoise de procédure civile 

du 10 avril 1987 (ci-après : aLPC). 

2. 2.1. L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'ap-

pel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 

CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, 

Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK 

ZPO, no 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat sub-

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siste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la 

date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. 

Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il 

convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de 

trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 

let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4.7.2011 = ATF 137 III 

389; 4A_367/2010 du 4.10.2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2.6.2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6.3.2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 consid. 1.1). 

Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès lors que la 

valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il convient de se 

référer à la date de la décision cantonale (arrêt 4A_187/2011 du 9.6.2011 et 

4A_189/2011 du 4.7.2011). 

2.2. En l'espèce, le loyer annuel, charges non comprises, s'élève à 14'400 fr. La 
procédure cantonale s'achèvera avec l'arrêt que prononcera la Chambre de céans. 

En prenant en compte la période de trois ans après cet arrêt, la valeur litigieuse est 

largement supérieure à 10'000 fr. (14'400 fr. x 3 ans + 5 mois de procédure 

cantonale = 49'200 fr.). 

La voie de l'appel est ainsi ouverte. 

2.3. Selon l'art. 311 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance 
d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit 

être jointe au dossier d'appel. 

Déposé selon la forme et dans le délai prescrit, l'appel est recevable. 

3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit 
(art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; 

RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, n. 121).  

4. L'appelante sollicite que la Chambre de céans ordonne la comparution personnelle 
des parties ainsi que l'audition d'un témoin. 

4.1. L’instance d’appel peut ordonner des débats si l'affaire n'est pas en l'état d'être 
tranchée (cf. art 316 al. 1 CPC). Elle peut notamment administrer les preuves 

(art. 316 al. 3 CPC). 

4.2. La comparution personnelle des parties ne paraît pas nécessaire. Ces dernières 
ont en effet eu l'occasion de s'exprimer à plusieurs occasions devant les premiers 

juges, non seulement lors de l'audition de comparution qui s'est tenue le 

11 novembre 2010, mais également lors des deux audiences d'enquêtes des 19 mai 

et 1er septembre 2011. Elles ont également pu faire valoir leurs positions longue-

ment dans le cadre de leurs mémoires respectifs. Leurs déclarations ne sont ainsi 

pas susceptibles d'avoir une influence sur l'appréciation des preuves. L'appelante 

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n'explique au surplus pas sur quels éléments complémentaires pertinents elle 

souhaiterait se prononcer ou entendre sa partie adverse. 

Quant à l'audition du D______, il apparaît que l'appelante a déposé devant le 

Tribunal des baux et loyers une liste de témoins, dans laquelle elle n'a pas porté le 

nom du précité. Elle n'a plus sollicité la prorogation des enquêtes. Par ailleurs, 

l'audition de ce témoin ne s'avère non plus pas nécessaire, D______ n'habitant 

plus dans le logement litigieux lors de l'envoi de la mise en demeure, 

respectivement de la résiliation du bail. 

4.3. L'appelante sera dès lors déboutée de ses conclusions sur ce point. 

5. 5.1. La jurisprudence a déduit du droit d’être entendu, garanti par l’art. 29 al. 2 
constitution fédérale, le droit pour le justiciable de s’expliquer avant qu’une déci-

sion ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves quant au fait de 

nature à influer sur le sort de la décision, celui d’avoir accès au dossier, celui de 

participer à l’administration des preuves, d’en prendre connaissance et de se déter-

miner à leur propos (arrêt 4P.157/2002 du 16 octobre 2002). Il découle également 

du principe du droit d’être entendu l’obligation pour l’autorité de motiver sa déci-

sion (ATF 129 I 232). 

5.2. Dans le cas d’espèce, l'appelante fait valoir que son droit d’être entendu a été 
violé, le Tribunal n’ayant pas ordonné de son propre chef l'audition du témoin 

D______. Ce faisant, l'appelante confond le droit d'être entendu et la portée de la 

maxime inquisitoriale sociale (ci-après : ch. 6.6). L'appelante a en effet été 

entendue lors de l'audience de comparution personnelle des parties, elle a déposé 

une liste de témoins et a pu participer à l'administration des preuves. Pour le 

surplus, le Tribunal des baux et loyers a dûment motivé sa décision et a indiqué 

les motifs ayant emporté sa conviction. L'appelante a pu se rendre compte de la 

portée du jugement et l’attaquer en toute connaissance de cause.  

5.3. Le Tribunal n’a dès lors nullement violé le droit d’être entendu de l'appelante, 
de sorte que celle-ci sera déboutée de ses conclusions sur ce point. 

6. 6.1. Un congé est inefficace et dénué d’effet lorsqu’il ne satisfait pas aux exi-
gences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Ainsi, le 

congé motivé par le défaut de paiement de loyer, alors qu’en réalité, le loyer a été 

payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signi-

fié pour une date qui ne correspond pas aux termes contractuels ou légaux 

(art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d’une violation des devoirs de dili-

gence qui se révèlera inexistante et le congé anticipé donné à la suite d'un transfert 

de propriété, alors que le besoin n’est pas urgent, est inefficace (cf. ATF 121 III 

156, 161 et ACJC/149/1997 du 17 février 1997, S. c/ de O. et M.). Les effets d’un 

congé inefficace ne sont pas reportés au prochain terme contractuel utile. L’art. 

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266a al. 2 CO n’est pas applicable au congé extraordinaire (ACJC/115/2005 du 14 

février 2005, T. c/ Z.). 

6.2. Selon l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut, s'agissant d'une habitation ou de 
locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 

trente jours pour la fin d'un mois si le maintien du bail est devenu insupportable 

pour lui-même ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, 

nonobstant une protestation écrite du bailleur persiste à enfreindre son devoir de 

diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. La jurisprudence a déjà eu 

l'occasion de préciser que le libellé de cette disposition légale est trop restrictif et 

que le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les 

cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du 

contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; 123 III 124 consid. 2a p. 126). 

Le bailleur ne saurait tolérer une infraction sans réagir dans un délai raisonnable; 

sinon, il est réputé renoncer au droit de mettre fin au contrat de façon prématurée 

(HIGI, Commentaire Zurichois, no 52 ad art. 257f CO; WESSNER, Le devoir de 

diligence du locataire dans les baux d’habitation et de locaux commerciaux, pu-

blié in Séminaire du Droit du Bail, 2006, no 67, p. 19; arrêt du Tribunal fédéral du 

17 mars 1997; DB 1999, p. 12, no 8; DB 1990, p. 6, no 3; Tribunal des baux de 

Zurich du 16.11.1995 publié in ZMPE/1996, no 1). 

Est considéré comme raisonnable, un délai de quelques mois au plus (HIGI, op. 

cit., no 12 ad art. 257f CO; WESSNER, op. cit., no 27, p. 9; Tribunal des baux de 

Zurich du 16.11.1995, publié in ZMP/1996 no 1). 

6.3 Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résilia-
tion anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Cette situation se présente lorsque 

le locataire passe outre un refus du bailleur de consentir à la sous-location ou qu'il 

s'abstient de demander l'autorisation de sous-louer. 

Pour qu'une sous-location non autorisée puisse justifier une résiliation anticipée 

du bail en application de l'art. 257f al. 3 CO, il faut cependant que le bailleur ait 

été en droit de refuser son consentement (cf. art. 262 al. 2 CO), faute de quoi sa 

réaction serait purement formaliste et ne reposerait sur aucun intérêt légitime 

(cf. ATF 134 III 300 consid. 3.1 in fine p. 304; 134 III 446 consid. 2.2 in fine 

p. 449). 

Il résulte de l'art. 262 al. 1 CO que le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de 

la chose sans le consentement du bailleur. En conséquence, remettre la chose à 

bail à un tiers sans le consentement du bailleur constitue en soi une utilisation de 

la chose qui viole la loi. Une sous-location sans le consentement du bailleur peut 

justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO (ATF 134 III 

300 consid. 3.1 p. 302, 446 consid. 2.2 p. 449). Il faut cependant que le bailleur 

somme préalablement le locataire de mettre fin à la sous-location; l'exigence selon 

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laquelle le maintien du bail doit être devenu insupportable n'a pas de portée propre 

(ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 302 ss, 446 consid. 2.2 p. 449; 132 III 109). 

Les cas où le bailleur pourrait refuser son consentement sont énumérés à l'art. 262 

al. 2 CO; il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-

location au sens de l'art. 2 CC, parce que, dans ce cas de figure, le droit à la sous-

location n'est pas protégé et qu'il faut raisonner comme s'il n'existait pas. La juris-

prudence a admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage 

de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la 

voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se 

prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446 consid. 2.4 p. 450 et les 

arrêts 4A_181/2008 du 24.6.2008 consid. 2.4; 4C.199/1994 du 11.10.1994, 

consid. 4c, reproduit in SJ 1995 p. 227; 4C.124/1999 du 6.10.1999, consid. 4a, b 

et c; 4C.155/2000 du 30.8.2000, consid. 2b et c, reproduit in SJ 2001 I p. 17). 

6.4. La sous-location est un contrat de bail à part entière, indépendant du bail prin-
cipal, auquel il vient se superposer. La sous-location est donc un contrat onéreux. 

Sans loyer, il n’y a pas de sous-location mais un contrat de prêt à usage au sens 

des art. 305ss CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_47/2010 du 6.4.2010 

consid. 3.2.3.; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2008 p. 566-567, ch. 2.1 et 

p. 82. ch. 1.6.1; NORDMANN, La sous-location, 10e Séminaire sur le droit du 

bail, Neuchâtel, 1998, p. 9; HIGI, op. cit., no 12 ad art. 262; SCHARER/-

MAURENBRECHER, Commentaire bâlois, Obligationenrecht I, 4ème édition, 

no 3 ad art. 305 CO; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4ème édition, 

ch. 1969, p. 290). Dans ces deux cas, le locataire cède l’usage de la chose à un 

tiers, soit totalement, soit partiellement. 

Le droit du locataire de sous-louer les locaux est un droit impératif. Le bail ne 

peut donc pas valablement prévoir des restrictions à l’exercice de ce droit sous 

réserve de celles prévues exhaustivement par la loi. L’art. 262 CO a été envisagé 

pour rendre service au locataire qui souhaite renoncer provisoirement aux locaux 

mais entend néanmoins à terme récupérer l’usage du bien loué. Le locataire n’est 

ainsi pas contraint de restituer les locaux et peut parallèlement diminuer la charge 

financière qu’ils représentent (LACHAT, op. cit., p. 570 et note 33; BLANC, La 

sous-location en pratique, SJ 2005 II p. 109). 

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, pour les baux d'habitations, sauf sti-

pulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée 

(HIGI, op. cit., no 27 ad art. 253 CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, op. cit., no 14 

ad art. 257f CO; LACHAT, op. cit., p. 80). L'usage normal des locaux d'habitation 

autorise l'hébergement des membres de la famille et des proches du locataire (arrêt 

4A_47/2010 du 6.4.2010 consid. 3.1.1.; LACHAT, Commentaire romand, no 6 ad 

art. 253 CO et no 6 ad art. 257f CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, op. cit., no 13 

ad art. 257f CO). 

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Le droit du locataire de prêter gratuitement les locaux à un tiers n'est pas prévu par 

le législateur, l’art. 262 CO ne couvrant pas cette éventualité. Le Tribunal fédéral 

a toutefois admis que lorsqu'un appartement est cédé gratuitement à un proche ou 

à un ami du locataire, aucune comparaison ne permet, même par analogie, d'assi-

miler cette situation à une sous-location régie par l'article 262 CO (ATF précité 

4A_47/2010, consid. 3.2.3).  

6.5. Le fardeau de la preuve du bien-fondé de la résiliation du bail incombe au 
bailleur, quand bien même l'action du locataire tend à la constatation de l'inef-

ficacité du congé (ACJC/986/2007 du 3.9.2007 consid. 4.1). C'est au bailleur qu'il 

incombe de prouver que le locataire a violé ses obligations contractuelles et qu'il a 

persisté dans son comportement fautif après réception de la mise en demeure 

(art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral du 10.01.1995, DB 1996, p. 6 no 2). 

C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa 

validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à vicier a posteriori 

une résiliation valablement donnée (ATF 4C.270/2001 du 26.11.2001, 

consid. 3/b/dd). 

Aux termes de l’art. 186 al. 1 LPC, la partie qui allègue un fait, que ce soit pour 

déduire son droit ou sa libération, doit le prouver, à moins que l’autre partie ne 

déclare l’admettre ou que la loi permette de le tenir pour avéré. Selon la doctrine, 

il faut entendre par pièce tout objet de nature à établir l’existence d’un fait. On 

songe avant tout à des actes écrits. En l’absence de disposition contraire, il faut 

admettre que la production d’une pièce vaut preuve de l’existence de celle-ci, sous 

la forme résultant de son apparence. C’est à la partie à laquelle cette pièce est op-

posée qu’il incombera dès lors d’en contester formellement la réalité en alléguant 

sa fausseté ou sa falsification. La production d’une pièce qui contient elle-même 

des allégués de faits ne saurait par contre suffire à établir la réalité de ces faits 

eux-mêmes, pas plus qu’elle ne démontre l’existence de faits extérieurs à ce qui 

résulte de son apparence. Ainsi, les déclarations écrites émanant de personnes 

étrangères au procès et qui se limitent à attester des faits pour les besoins de la 

cause sont sans aucune portée probante quelconque; la partie à laquelle une telle 

déclaration est opposée n’a pas l’obligation d’en contester le contenu 

(BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 4 ad art. 186 aLPC). 

Doctrine et jurisprudence concordent à dire que seule la déposition orale devant le 

juge à valeur de témoignage. Les déclarations écrites de tiers se limitant à attester 

des faits pour les besoins de la cause sont dénuées de force probante; il s'agit d'un 

procédé contraire aux dispositions impératives de la aLPC en matière de preuves 

testimoniales (ATF non publié 4P.131/2005 et BERTOSSA/GAILLARD/-

GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 4 ad art. 186 et no 1 ad art. 222 aLPC). 

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C/12118/2010 

6.6. Aux termes de l’art. 274d al. 3 aCO (abrogé lors de l'entrée en vigueur du 
CPC au 1er janvier 2011) et de l'art. 435 al. 1 et 2 aLPC, le juge établit d’office les 

faits et apprécie librement les preuves; pour leur part, les parties sont tenues de lui 

présenter toutes les pièces nécessaires à l’appréciation du litige. Le principe d’ins-

truction ainsi posé n’est pas une maxime officielle absolue, mais une maxime 

inquisitoire sociale. Le juge ne doit ainsi pas instruire d’office le litige lorsqu’une 

partie renonce à expliquer sa position. En revanche, il doit interroger les parties, 

les informer de leur devoir de collaboration et de production des pièces; il n’est 

tenu de s’assurer que les allégations et offres de preuve sont complètes unique-

ment lorsqu’il a des motifs objectifs d’éprouver des doutes sur ce point. L’initia-

tive du juge ne va pas au-delà de l’invitation faite aux parties de mentionner leurs 

moyens de preuve et de les présenter. La maxime inquisitoire prévue par le droit 

du bail ne permet pas d’étendre à bien plaire l’administration des preuves et de 

recueillir toutes les preuves possibles (ATF 125 III, 231 consid. 4a; SJ 2001 I 278 

consid. 2a; arrêt 4C.458/1995 du 23 avril 1996, consid. 2a traduit in CdB 1996 

p. 112). Les exigences sont plus sévères quant au devoir de collaboration des 

parties qui sont représentées par un avocat ou un mandataire professionnellement 

qualifié (arrêt 4P.297/2001 du 26 mars 2002 consid. 2a). 

La maxime inquisitoriale sociale ne modifie pas le fardeau de la preuve, ni ne 

dispense les parties de proposer des moyens de preuve. La maxime inquisitoriale 

sociale ne saurait donc être comprise par les justiciables comme un commode 

oreiller de paresse, les autorisant à rejeter sur les épaules du juge l’ensemble des 

devoirs procéduraux qui leur incombent. Le juge doit s’assurer, en interpellant au 

besoin les parties, que leurs allégations et leurs offres de preuve sont complètes, 

mais il n’est obligé de le faire que si des doutes sérieux existent sur ce point. Les 

plaideurs doivent, quant à eux, participer de manière active à la conduite de l’ins-

truction (ATF 125 III 231, consid. 4a ATF 107 II 236; ACJC/177/1992 du 

19.6.1992, B. c/ S.I. X.; ACJC/34/1997 du 12.1.1997, S.I. E. c/ K.). 

Les art. 429 al. 2 et 436 aLPC s’inscrivaient dans ces considérations sociales et 

imposaient au juge d’adopter un rôle actif dans la conduite des procès relatifs aux 

baux et loyers. Dans l’optique du législateur genevois, il était conforme au carac-

tère informel de la procédure que les parties puissent s’expliquer oralement, raison 

pour laquelle la procédure commençait par une comparution des parties, à moins 

que toutes les parties y aient renoncé ou qu’une telle mesure s’avérait manifeste-

ment inutile (art. 429 al. 2 aLPC). Lors de l’audience de comparution personnelle 

des parties, le Tribunal débattait des faits allégués, de leur pertinence et des preu-

ves offertes (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 1 ad. 

art. 436 aLPC). 

L’art. 274d al. 3 aCO ne prévoyait pas un droit à une seconde chance dans 

l’administration des preuves, en raison notamment du principe de célérité et 

d’efficacité de la procédure relative aux litiges en matière de baux et loyers 

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C/12118/2010 

(cf. art. 274d. al. 1 aCO). Ainsi, lorsqu’une partie, dûment invitée à compléter son 

offre de preuve, produisait des pièces dénuées de force probante, le juge était 

fondé à considérer que son offre de preuve était complète (ACJC/1144/2003 du 

10.11.2003, B. c/ R.). 

Le Tribunal peut marquer sa préférence, en économie de procédure, pour la pro-

duction de pièces; il n’est pas tenu d’ordonner des enquêtes ou d’entendre une 

partie relativement à des faits qui peuvent être prouvés par pièces (BERTOSSA/-

GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 3 ad art. 435 aLPC; 

ACJC/246/1998 du 16.03.1998). 

L’art. 8 CC n’interdit pas au juge de refuser l’administration d’une preuve lors-

qu’il anticipe que le résultat de la mesure probatoire ne sera pas susceptible de 

modifier son appréciation (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. 

cit., no 3 ad art. 196 aLPC; ATF 114 II 289 = JdT 1989 I 86; SJ 1997, p. 54). 

A moins que la loi ne prescrive le contraire le juge apprécie librement les résultats 

des mesures probatoires (art. 196 aLPC). C’est donc en se prévalant de la liberté 

que lui reconnaît l’art. 196 aLPC que le juge appréciera la portée des preuves 

recueillies au cours de l’instance. Sauf à faire preuve d’arbitraire, le juge ne 

retiendra un fait comme établi que s’il est convaincu de son existence, tout doute 

étant écarté; cette conviction peut être acquise sans qu’il y ait certitude (SJ 1983 

p. 336; BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., no 2 ad art. 196 

aLPC). 

En règle générale, l’appréciation des preuves n’intervient qu’à l’épuisement des 

moyens disponibles pour découvrir la vérité. Il est toutefois admis que le juge pro-

cède à une appréciation anticipée et refuse d’administrer une preuve s’il est con-

vaincu que le moyen proposé, à supposer même qu’il aboutisse, ne serait pas de 

nature à influencer le résultat des mesures probatoires. Bien que reconnue 

(ATF 114 II 289 = JdT 1989 I 86; 109 II 31 = JdT 1983 I 264), cette faculté doit 

être utilisée avec prudence et réserve (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/-

SCHMIDT, op. cit., no 3 ad art. a196 LPC). 

6.7. En l'espèce, l'appelante a motivé la résiliation extraordinaire du bail du 8 avril 
2010 pour le 31 mai 2010 par la sous-location non autorisée de l'appartement, en 

dépit de la mise en demeure adressée à l'intimé le 23 mars 2010. 

Contrairement à ce que soutient l'appelante, il n'appartenait pas aux premiers juges 

d'ordonner l'audition de D______. En effet, et comme rappelé ci-avant, le juge est 

tenu d'interpeller, dans une certaine mesure, les parties sur leurs allégués et leurs 

offres de preuve. La maxime inquisitoriale sociale n'impose toutefois pas au juge 

de solliciter de son propre chef l'apport de certaines preuves, ce d'autant que 

l'appelante était assistée d'un avocat, rompu au droit du bail. Les premiers juges ne 

devaient pas non plus indiquer à l'appelante qu'elle pouvait solliciter la 

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prorogation des enquêtes, pour faire procéder à l'audition de témoins qu'elle 

n'avait pas portés sur sa première liste. Pour le surplus, l'audition de ce témoin 

n'était pas propre à prouver les faits allégués. En effet, lors de l'envoi de la mise en 

demeure de réintégrer le logement, D______ n'occupait plus l'appartement, 

n'ayant logé dans celui-ci que durant trois mois, à la fin de l'année 2009. Le 

Tribunal des baux et loyers n'a en conséquence pas violé la maxime inquisitoire, 

ni d'ailleurs le droit à la preuve. 

L'appelante soutient que les premiers juges devaient retenir que l'intimé avait 

sous-loué son appartement, à titre onéreux, en raison de contradictions dans les 

déclarations de l'intimé au cours de la procédure. Il appartenait à l'appelante non 

seulement d'alléguer cet élément, ce qu'elle n'a pas fait, mais également d'offrir de 

prouver que l'intimé aurait sollicité un loyer en contrepartie de la mise à dis-

position partielle de son logement. 

En ce qui concerne l'attestation déposée en audience d'enquêtes par l'employée de 

la régie, il s'agit d'un affidavit, lequel n'a aucune force probante. Sur ce point non 

plus, l'appelante n'a pas sollicité l'audition de témoins, permettant d'établir les faits 

relatés dans cette pièce. C'est dès lors à bon droit que le Tribunal des baux et 

loyers n'a pas retenu cet élément, dans le cadre de l'appréciation des preuves. 

Enfin, l'appelante fait valoir que l'intimé sous-louait partiellement les locaux. 

D'une part, elle ne s'est prévalue ni dans la mise en demeure, ni dans l'avis de rési-

liation d'une utilisation des locaux non conforme aux clauses contractuelles. 

D'autre part, l'instruction du dossier n'a pas permis de mettre en évidence que l'in-

timé aurait utilisé son logement à des fins professionnelles. 

Comme l'a retenu le Tribunal des baux et loyers, il ressort des pièces et des témoi-

gnages recueillis que la sous-location, à titre onéreux de l'appartement n'a pas été 

démontrée. En particulier, aucun élément du dossier ne permet de retenir que 

l'intimé aurait cédé partiellement ou totalement l'usage de son logement contre 

paiement d'un loyer. A une occasion, D______ s'est occupé du paiement du loyer 

auprès de la régie. Il a toutefois utilisé le bulletin de versement libellé au nom de 

l'intimé. Quant à E______, il a déclaré, sous la foi du serment, que le loyer était 

pris en charge par l'intimé, lequel lui remettait l'argent afin de procéder au 

versement. 

Tel que cela résulte de la jurisprudence du Tribunal fédéral, et à défaut de dis-

position particulière du bail, non réalisée en l'espèce, l'intimé est en droit d'héber-

ger gratuitement un ami. Ce prêt à usage ne contrevient pas à une utilisation soi-

gneuse de la chose louée. Par ailleurs, il ne peut être reproché à l'intimé de 

n'occuper que sporadiquement son appartement, faute de stipulations contrac-

tuelles contraires. 

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C/12118/2010 

Finalement, la Cour retient également que l'appelante a eu connaissance de la 

mise à disposition du logement par l'intimé à des tiers dès juillet 2008. Malgré ses 

constatations, elle a accepté de transférer le bail au seul nom de l'intimé au mois 

d'avril 2008. En dépit de la conviction qu'elle avait acquise, elle a attendu le mois 

de mars 2010, alors même qu'elle aurait dû agir rapidement.  

En conséquence, les conditions de l'art. 257f CO ne sont pas réalisées, de sorte 

que c'est à bon droit que le Tribunal des baux et loyers a constaté l'inefficacité du 

congé notifié à l'intimé. 

6.8. L'appelante sera ainsi déboutée de ses conclusions. 

7. La procédure est gratuite, de sorte qu'il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens 
(art. 17 al. 1 LaCC). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 21 décembre 2011 contre le jugement 

JTBL/1353/2011 rendu le 17 novembre 2011 par le Tribunal des baux et loyers dans la 

cause C/12118/2010-4-B. 

Au fond : 

Confirme le jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Maximilien LÜCKER et Madame 

Maude JAQUIERY, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

Indication des voies de recours : 

 
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 2.1).