# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8368692d-e4ad-5070-90a6-dfce3dc451de
**Source:** Basel-Stadt (BS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-04-01
**Language:** de
**Title:** Basel-Stadt Appellationsgericht 01.04.2014 ZB.2013.24 (AG.2014.266)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BS_Omni/BS_APG_001_ZB-2013-24_2014-04-01.html

## Full Text

Appellationsgericht

  
  des Kantons Basel-Stadt

  

   

  

 

ZB.2013.24

 

ENTSCHEID

 

vom 1.
April 2014

 

 

Mitwirkende

 

Dr. Marie-Louise Stamm , Dr. Stephan
Wullschleger, 

Dr. Heiner Wohlfart, lic. iur.
Gabriella Matefi, Dr. Olivier Steiner 

und Gerichtsschreiber
lic. iur. Niklaus Matt 

 

 

 

Parteien

 

A_____                                                                              Berufungsklägerin
1

[...]                                                                                                            Beklagte

 

B_____                                                                                 Berufungskläger
2

[...]                                                                                                           Beklagter

 

beide vertreten durch [...], Advokat,

[...]   

 

gegen

 

C_____                                                                               Berufungsbeklagter

[...]                                                                                                                Kläger

vertreten durch [...], Advokat, 

[...]   

 

 

Gegenstand

 

Berufung gegen ein Urteil des
Zivilgerichts vom 16. November 2012

 

betreffend Forderung

Sachverhalt

 

Am
30. November 2010 schlossen die Beklagten 1 und 2 als Verkäufer mit dem Kläger
als Käufer einen „Vorvertrag“ über den Kauf sämtlicher Aktien der D_____ mit
Sitz in Basel ab. Die Gesellschaft ist Alleineigentümerin eines Geschäftshauses
in […] (D). Im Vertrag wurde festgehalten, dass der Kaufpreis für die Aktien
€ 385'000.– betrage, was der Differenz zwischen dem Wert der Immobilie von
€ 2.185 Mio. und der darauf lastenden Hypothek von € 1.8 Mio. entspreche.
Am 3. Dezember 2010 leistete der Käufer eine Anzahlung auf den Kaufpreis
in Höhe von CHF 133'000.–, entsprechend € 100'000.–, gegen Übertragung
von 25% der Aktien der D_____. Am 10. Dezember 2010 teilte der Beklagte 2
dem Kläger mit, dass die auf der Liegenschaft lastende Hypothek per Ende 2010
€ 1.435 Mio. betragen werde und eine Umschuldung auf die geplanten
€ 1.8 Mio. erst per Anfang 2011 möglich sein werde. Er schlug dem Kläger
vor, eine weitere Vereinbarung zu treffen, wonach dieser zunächst gegen
Übertragung weiterer 25% der Aktien ein Darlehen von € 275'000.– an die D_____
gewähren und nach Erhöhung der Hypothek auf € 1.8 Mio. und Rückzahlung des
Darlehens den noch offenen Kaufpreis von € 285'000.– gegen Übertragung der
restlichen 50% der Aktien bezahlen sollte. Diesem Vorschlag stimmte der Kläger
indes nicht zu. In der Folge trat er unter Berufung auf einen Willensmangel
(Grundlagenirrtum) vom Vertrag zurück, da die Erhöhung der Hypothek auf
€ 1.8 Mio. unter den gleichen Konditionen für ihn ein absolut wesentlicher
und nunmehr unerfüllter Vertragspunkt gewesen sei. Gleichzeitig forderte er
seine Anzahlung von € 100'000.– zurück. Dieser Aufforderung kamen die
Beklagten nicht nach, sondern boten weiterhin die Vertragserfüllung an oder den
Rücktritt vom Vertrag gegen eine Entschädigung von € 100'000.–. Ein
Schlichtungsversuch blieb erfolglos. Mit Entscheid vom 16. November 2012
hiess das Zivilgericht Basel-Stadt die Klage gut und verpflichtete die
Beklagten in solidarischer Verbindung zur (Rück)-Zahlung von CHF 133'000.–
zuzüglich Zins seit 14. Februar 2011 an den Kläger gegen Rückgabe von 25%
der Aktien der D_____ an die Beklagten. 

 

Am 8. Mai
2013 haben die Beklagten die Berufung erklärt und beantragt, der Entscheid des
Zivilgerichts sei aufzuheben und die Klage des Berufungsbeklagten sei
abzuweisen; eventualiter sei der Fall zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen; der Berufungsbeklagte sei zur Tragung der erst- und
zweitinstanzlichen Verfahrenskosten sowie zur Bezahlung einer  angemessenen
Parteientschädigung an die Berufungskläger zu verurteilen. Der
Berufungsbeklagte hat die kostenfällige Abweisung der Berufung beantragt.
Hierzu haben die Berufungskläger ihrerseits Stellung genommen. Der vorliegende
Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg ergangen. Die Tatsachen und
Parteistandpunkte ergeben sich, soweit sie von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden
Erwägungen.  

 

 

Erwägungen

 

1.

Angefochten ist
ein Entscheid der Kammer des Zivilgerichts vom 16. November 2012;
dementsprechend gelangt die 2011 in Kraft getretene Schweizerische Zivilprozessordnung
(ZPO; SR 272) zur Anwendung (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Es liegt ein Endentscheid
der ersten Instanz vor, dessen Streitwert mindestens CHF 10'000.– beträgt
(Art. 308 Abs. 1 lit. a  und Abs. 2 ZPO). Die Berufung ist daher zulässig. Auf
die form- und fristgerecht eingereichte Berufung ist einzutreten. Zum Entscheid
ist die Kammer des Appellationsgerichts zuständig (§ 10 Abs. 2 EG ZPO;
SG 221.100). Vorliegend wurde ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt.
Der Entscheid kann ohne zweiten Schriftenwechsel und ohne mündliche Verhandlung
gefällt werden, wenn die Sache spruchreif ist (vgl. Art. 316 Abs. 1 ZPO; Reetz/Hilber, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 2. Auflage 2013, Art. 316 ZPO N 34). Dies ist hier der
Fall und den Parteien in Aussicht gestellt worden. Der Entscheid ist daher
aufgrund der Akten auf dem Zirkulationsweg ergangen. Das Appellationsgericht
überprüft frei, ob die Vorinstanz den Sachverhalt richtig festgestellt und das
Recht richtig anwendet hat (Art. 310 ZPO).

 

2.

2.1      Die
Vorinstanz hat mit Bezug auf den vom Kläger geltend gemachten Willensmangel erwogen,
es sei namentlich gestützt auf die Aussage des Zeugen E_____ erwiesen, dass der
Kläger anlässlich der Besichtigung der Liegenschaft am 25. November 2012
[recte: 2010], darüber informiert worden sei, dass die darauf lastende Hypothek
dannzumal € 1.435 Mio. betragen habe und bis zum Verkauf noch auf
€ 1.8 Mio. erhöht werden würde. Demgegenüber sei vom Kläger bestritten und
von den Beklagten nicht bewiesen worden, dass der Kläger bei Vertragsabschluss
am 30. November 2010 gewusst haben soll, dass bis zu diesem Zeitpunkt die
Hypothek nicht erhöht worden sei. Daran ändere die Bezeichnung der Vereinbarung
als Vorvertrag nichts. Diese Bezeichnung habe aus Sicht der Beklagten wohl Sinn
gemacht, da sie von der weiterhin erforderlichen Erhöhung der Hypothek bei
Vertragsschluss gewusst hätten. Für den Kläger habe die Bezeichnung
„Vorvertrag“ hingegen nicht auf eine noch nicht erhöhte Hypothek hindeuten
müssen, sondern habe einfach dem Umstand Rechnung tragen können, dass im
Vertrag Zeitpunkt und Modalitäten des Vollzugs noch nicht geregelt worden
seien. Dem Kläger sei somit mitgeteilt worden, dass die Hypothek bis zum Kauf
der Aktien erhöht sein werde. In der Folge hätten die Beklagten den Vertrag
entworfen, ihrerseits unterzeichnet und dem Kläger zugestellt. Im Vertrag sei
die Höhe der Hypothek mit € 1.8 Mio. angegeben. Der Kläger habe deshalb
bei Vertragsschluss am 30. November 2010 davon ausgehen dürfen, dass die
Hypothek seit dem 25. November 2010 erhöht worden sei. Da dies nicht der
Fall gewesen sei, habe sich der Kläger im Irrtum befunden. Er führe zudem zu
Recht aus, dass der Preis für den Erwerb der Liegenschaft € 2.185 Mio.
betrage und sich zusammensetze aus der Übernahme der auf der Liegenschaft
lastenden Hypothek in Höhe von € 1.8 Mio. und der Bezahlung eines
Barbetrags von € 385'000.–. Hieraus ergebe sich, dass die Höhe des Barbetrages
direkt von derjenigen der Hypothek abhänge. Da sich der Kläger darauf habe
verlassen dürfen, dass er einen Betrag von nicht mehr als € 385'000.– habe
bezahlen müssen, habe er auch davon ausgehen dürfen, dass die Hypothek vorweg
noch auf € 1.8 Mio. erhöht werden würde. Die Erhöhung sei für den Kläger
somit eine relevante Grundlage des Vertrages gewesen. Dies hätte auch für einen
Dritten an seiner Stelle gegolten, weshalb sein Irrtum objektiv und subjektiv
wesentlich im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR sei. Entgegen
der Auffassung der Beklagten könne sich der Kläger auch auf den Irrtum berufen,
da weder eine schriftliche Vereinbarung über eine Pflicht des Klägers zur
Mitwirkung bei der Erhöhung der Hypothek vorliege, noch eine entsprechende
mündliche Vereinbarung von den Beklagten bewiesen worden sei. Es sei aufgrund
der Akten und Zeugenaussagen im Gegenteil davon auszugehen, dass die Beklagten
zur Erhöhung der Hypothek verpflichtet gewesen wären und sich selbst auch als
hierzu verpflichtet betrachtet hätten. Sie hätten den Kläger denn auch nie dazu
aufgefordert, die Erhöhung der Hypothek selber an die Hand zu nehmen, was sie
zweifellos getan hätten, wenn sie der Ansicht gewesen wären, dass es sich dabei
um eine Vertragspflicht des Klägers gehandelt hätte. Auch die Behauptung der
Beklagten, dass sich die Parteien mündlich über die Notwendigkeit einer
Verbürgung des Klägers verständigt hätten, sei bestritten und unbewiesen.
Gemäss Aussage des Zeugen E_____ sei am 25. November 2010 lediglich
besprochen worden, dass es in Deutschland üblich sei, dass bei
Aktiengesellschaften persönlich gehaftet werden müsse. Dies sei aber etwas
Anderes als eine Verpflichtung des Klägers, bei der Erhöhung der Hypothek durch
persönliche Verbürgung mitzuwirken. Ebenso wenig treffe der Einwand der Beklagten
zu, dass sie vom Kläger hätten erwarten dürfen, dass er sich selber darüber
kundig mache, dass Kapitalgesellschaften in Deutschland Kredite in der Regel
nur in Kombination mit einer Bürgschaft erhalten würden. Die eingereichten
Unterlagen würden eine derartige Usanz im Übrigen gerade nicht belegen, sei
ihnen doch nicht zu entnehmen, dass es üblich sei, bereits durch Grundpfand
gesicherte Darlehen an Aktiengesellschaften noch durch zusätzliche persönliche
Bürgschaften abzusichern. Schliesslich stehe der Geltendmachung eines Grundlagenirrtums
durch den Kläger nicht entgegen, dass er auch weitere Gründe für das
Nicht-Festhaltenwollen am Vertrag geltend gemacht habe. 

 

Die Berufung des
Klägers auf Irrtum sei somit statthaft und innert der gesetzlichen Frist
erfolgt. Damit sei der Vertrag für ihn unverbindlich; erbrachte Leistungen
seien Zug um Zug nach Art. 62 ff. OR zurückzugewähren. Der Kläger sei
nicht schadenersatzpflichtig, da er den Irrtum nicht seiner eigenen
Fahrlässigkeit zuzuschreiben habe, und ein Schaden ohnehin nicht substantiiert sei.
Für einen Rücktritt der Beklagten nach Art. 107 OR fehlten die
Voraussetzungen. Somit sei die Klage gutzuheissen und die Beklagten seien zu
verurteilen, dem Kläger die erhaltenen CHF 133'000.– zurückzuerstatten
gegen Rückgabe der 25% Aktien der D_____. 

 

2.2      Die
Berufungskläger kritisieren zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
durch die Vorinstanz, indem diese auf eine Befragung der Parteien verzichtet
habe, obwohl der Sachverhalt anhand des offensichtlich lückenhaften
schriftlichen Vertrages und der nicht eindeutigen Aussagen der angehörten
Zeugen nicht hinreichend geklärt gewesen sei. Eine Parteibefragung hätte
sicherlich weitere wichtige Hinweise zum Sachverhalt ergeben. Statt dessen sei
die Vorinstanz fälschlicherweise zum Schluss gelangt, dass der
Berufungsbeklagte bei Unterzeichnung des „Vorvertrages“ von der tatsächlichen
Hypothek über € 1.8 Mio. und seiner Mitwirkungspflicht bei der
Refinanzierung nicht gewusst habe. In diesem Zusammenhang habe sie den
Berufungsklägern zudem zu Unrecht den Beweis auferlegt, dass der Berufungsbeklagte
bei Vertragsschluss um die nicht bereits erhöhte Hypothek gewusst habe.
Richtigerweise hätte der Berufungsbeklagte seinen diesbezüglichen Irrtum
beweisen müssen. 

 

Sodann gehe die
Vorinstanz gestützt auf die Aussage des Zeugen E_____, wonach er dem Berufungsbeklagten
erklärt habe, dass die Hypothek bis zum Kauf erhöht werden sollte, ohne weitere
Begründung davon aus, dass mit „Kauf“ die Vertragsunterzeichnung gemeint sei.
Richtigerweise sei mit „Kauf“ aber der Vollzug des Kaufvertrages gemeint
gewesen, zumal der Zeuge auch angegeben habe, dass eine Erhöhung der Hypothek
nicht innert einer Woche möglich sei. Entgegen der Vorinstanz habe der
Berufungsbeklagte daher nicht annehmen können und dürfen, dass die Hypothek bei
Abschluss des „Vorvertrages“ bereits erhöht sein würde. Vielmehr habe er genau
gewusst, dass dies nach Unterzeichnung erst noch zu geschehen hätte. Andernfalls
wäre der im Vertrag genannte Vollzug im Januar 2011 sinnlos gewesen. Aufgrund
der Wichtigkeit der Höhe (für die Berechnung des Kaufpreises) hätte der
Berufungsbeklagte ausserdem den „Vorvertrag“ sicher nicht unterzeichnet, ohne
eine entsprechende Bestätigung der erhöhten Hypothek zu verlangen. Weil er aber
ohnehin gewusst habe, dass eine Erhöhung noch zu erfolgen hätte und ohne seine
Mitwirkung nicht zustande kommen würde, habe er den „Vorvertrag“ ohne weiteres
unterzeichnet. Auch die Wahl der Bezeichnung der Vereinbarung als „Vorvertrag“
sei ausschliesslich auf die damals noch vorzunehmende Erhöhung der Hypothek zurückgegangen.
Ansonsten hätte es keinen Grund gegeben, den Vertrag bereits zu unterzeichnen
und den Vollzug erst im Januar zu planen. Selbst wenn aber der Berufungsbeklagte
davon ausgegangen sein sollte, dass die Refinanzierung bei Vertragsunterzeichnung
bereits vorgenommen worden sei, könne er sich nicht auf einen Grundlagenirrtum
berufen. Mit dem „Vorvertrag“ hätten die Parteien den Kaufpreis auf € 385'000.–
fixiert, weshalb der Berufungsbeklagte lediglich den Vollzug des Vertrages
hätte verlangen können. Dass das Fremdkapital der verkauften Gesellschaft
tiefer gewesen sei als angeblich vom Käufer angenommen, könne – unabhängig von
der Frage, wen die Pflicht zur Finanzierung treffe – kein zur
Vertragsanfechtung berechtigender Irrtum sein. Die Erhöhung der Hypothek sei
höchstens eine Vollzugsbedingung gewesen, weshalb der Berufungsbeklagte die
Erfüllung des Vertrages hätte verlangen müssen, also die Herausgabe des
Aktienzertifikats gegen Bezahlung des restlichen Kaufpreises von € 285'000.–.
Dass die Hypothek noch € 1.435 Mio. betragen habe, sei zu Gunsten des Berufungsbeklagten
gewesen und könne deshalb kein wesentlicher Irrtum sein. Bezeichnenderweise
habe der Berufungsbeklagte den Vollzug des Vertrages jedoch nie verlangt, sondern
nach Vorwänden gesucht, sich vom plötzlich ungewollten Vertrag loszusagen.
Entgegen der Annahme der Vorinstanz hätten die Berufungskläger sodann nicht die
Absicht gehabt, die Hypothek zu erhöhen. Dies lasse sich namentlich weder aus
dem vom Berufungskläger 2 unterzeichneten Antrag an die Bank, noch aus dem
Umstand schliessen, dass der Berufungskläger 2 die F_____ bereits mit der
Vermittlung eines Bankdarlehens beauftragt habe. Der Auftrag sei vielmehr lange
vor den Verhandlungen mit dem Berufungsbeklagten erteilt worden, weil die
Immobilie aufgrund höherer Mieteinnahmen höher als bisher habe belehnt werden
können. Auch die E-Mail des Berufungsklägers 2 vom 10. Dezember 2010
beweise deshalb nicht, dass die Erhöhung ausschliesslich von den
Berufungsklägern hätte vorgenommen werden müssen. Vielmehr hätten sie den Berufungsbeklagten
lediglich bei der nach dem Kauf nunmehr in seine Verantwortung fallenden Refinanzierung
soweit als möglich unterstützen wollen. Die Erhöhung der Hypothek ohne
Mitwirkung des Berufungsbeklagten, d.h. ohne seine Verbürgung, sei nicht
möglich gewesen, was ihm jederzeit klar gewesen sei. Die Vorinstanz habe denn
auch ausgeführt, dass das Erfordernis anlässlich der Sitzung vom
25. November 2010 besprochen worden sei. Sie habe daraus jedoch
fälschlicherweise den Schluss gezogen, dass der Berufungsbeklagte keine
Verpflichtung zur Verbürgung eingegangen sei. Tatsächlich habe er aber weder
davon ausgehen können, dass sich die Verkäufer künftig gegenüber der Bank für
seine Gesellschaft verbürgen würden, noch dass die Bank plötzlich auf eine
Bürgschaft verzichten würde. Diese Annahmen wären realitätsfremd. 

 

Aufgrund der
eingereichten Unterlagen könne zudem die Üblichkeit der persönlichen Verbürgung
bei bereits grundpfandgesicherten Hypotheken nicht ausgeschlossen werden. Diese
Beweise seien indes ohnehin obsolet, da der Zeuge E_____ bestätigt habe, dass
der Berufungsbeklagte anlässlich der Besichtigung vom 25. November 2010
über seine Mitwirkungspflicht bei der Refinanzierung informiert worden sei. Somit
habe der Berufungsbeklagte den entscheidenden Beitrag zur Erhöhung der Hypothek,
die Verbürgung, erbringen müssen. Nachdem er seine Mitwirkung aber verweigert,
resp. sich überhaupt geweigert habe, den Vertrag zu vollziehen, hätten sich
jegliche Bemühungen der Berufungskläger um die Erhöhung erübrigt. Es schade
daher entgegen der Vorinstanz auch nicht, dass die Berufungskläger den Berufungsbeklagten
nicht zur Erhöhung der Hypothek aufgefordert hätten. Dies sei mithin kein Indiz
dafür, dass sie sich selbst in der Pflicht hierzu gesehen hätten. Im Übrigen
habe der Berufungsbeklagte zu diesem Zeitpunkt nicht die Erhöhung der Hypothek
als Grund für die Nichterfüllung des Vertrages genannt, sondern lediglich den
dem Geschäft zugrunde liegenden Wert der Immobilie als zu hoch beanstandet. Mit
Blick auf die diversen vom Berufungsbeklagten genannten Gründe für die
Vertragsauflösung habe die Vorinstanz zudem insoweit das rechtliche Gehör der
Berufungskläger verletzt, als sie auf die Befragung des Zeugen G_____
verzichtet habe. Dieser habe mitbekommen, dass der Berufungskläger den Kauf
nicht mehr gewollt habe, weil seine Frau dagegen gewesen sei. Schliesslich
würden die im Laufe der Zeit stets ändernden Gründe des Berufungsbeklagten für
die Vertragsauflösung zeigen, dass es sich beim letztlich geltend gemachten
Irrtum lediglich um einen konstruierten Vorwand handle. Sollte das Gericht
wider Erwarten davon ausgehen, dass sich der Berufungsbeklagte in einem
wesentlichen Irrtum befunden habe, so sei er aufgrund seiner Fahrlässigkeit
zumindest schadenersatzpflichtig. Es dürfe von einem Käufer einer Gesellschaft
erwartet werden, dass er sich mit deren Finanzierung im Rahmen der
vorvertraglichen Prüfung auseinandersetze. Dies gelte umso mehr, als der Berufungsbeklagte
anlässlich der Besichtigung erwiesenermassen über die tatsächliche Höhe der
Hypothek sowie über das Erfordernis der Verbürgung informiert und darauf hingewiesen
worden sei, dass die Erhöhung keinesfalls in einer Woche erledigt werden könne.
Unter diesen Umständen habe er nicht davon ausgehen können, dass in seinem Fall
ausnahmsweise die Verbürgung wegfallen würde, und die Refinanzierung bereits
bei Unterzeichnung erfolgt wäre. Er hätte diesbezüglich zumindest einen
Nachweis verlangen müssen. 

 

3.

Die Vorinstanz
hat ihren Entscheid einlässlich und überzeugend begründet. Dieser Begründung
ist in allen Teilen zu folgen. Darauf wird grundsätzlich verwiesen. Was die
Berufungskläger dagegen vorbringen, vermag an der Schlüssigkeit der erstinstanzlichen
Beurteilung nichts zu ändern. 

 

3.1      So
ist zunächst unter den Parteien unbestritten, dass mit der schriftlichen Vereinbarung
vom 30. November 2010, trotz deren Bezeichnung als „Vorvertrag“, zwischen ihnen
ein gültiger Kaufvertrag über den Erwerb von 1'000 Inhaberaktien der D_____
zustande gekommen ist. Auch die Berufungskläger gehen damit – zu Recht –
faktisch von einem gültigen Vertrag aus, welcher „alle wesentlichen Vertragspunkte“
geregelt habe (Ziff. 22 der Berufung). Dies gilt insbesondere hinsichtlich
der zentralen Elemente eines Kaufs, nämlich des Kaufobjekts (1'000 Inhaberaktien
der D_____) und des dafür zu bezahlenden Kaufpreises. Entgegen der Auffassung
der Berufungskläger ist der Vertrag insoweit keineswegs unklar oder lückenhaft.
Vielmehr ist der Kaufpreis für die Aktiengesamtheit von € 385'000.–, wie
die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, eindeutig bestimmt als „Differenz zwischen
[dem] Wert der Immobilie von 2.185 Mio. Euro und der Hypothek in Höhe 1.8 Mio.
Euro […]“ (Ziff. 2 Abs. 3 des Kaufvertrages). Die Berufungskläger haben denn
auch zu Recht davon gesprochen, dass es sich bei den € 385'000.– um den
zwischen den Parteien „fix vereinbarten“ Kaufpreis für die Aktiengesamtheit gehandelt
habe (Ziff. 20.4). Von irgendwelchen Zusatzbedingungen, insbesondere einer
Mitwirkungspflicht des Käufers bei der Erhöhung der Hypothek oder einer Pflicht
zum Eingehen einer persönlichen Bürgschaft, ist im Vertrag nicht die Rede. Es
mag sein, dass sich der Vertrag aus Sicht der Berufungskläger nachträglich als lückenhaft
erwiesen hat. Diese „Lückenhaftigkeit“ und allfällige Unklarheiten haben sich
die Berufungskläger jedoch selber zuzuschreiben, waren doch sie es, die den
Vertrag erstellt haben. Dass sie vom Berufungsbeklagten zum Erstellen des
Kaufvertrags innert kürzester Zeit gedrängt worden sein sollen, wie sie
behaupten, vermag sie daher von vornherein nicht zu entlasten. Abgesehen davon
ist der Vertrag, wie hievor dargelegt wurde und zugestanden ist, mit Bezug auf
die wesentlichen Vertragspunkte – Kaufobjekt und Kaufpreis – gerade nicht lückenhaft.
Schon gar nicht kann davon die Rede sein, dass der Vertrag geradezu
„offensichtlich“ lückenhaft wäre, wie die Berufungskläger behaupten. Der Berufungsbeklagte
durfte sich daher nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr auf die Preisberechnung
gemäss Vertrag verlassen. 

 

Es ist somit mit
der Vorinstanz festzuhalten, dass sich eine Verpflichtung des Käufers zur
Mitwirkung bei der Erhöhung der Hypothek oder zum Eingehen einer Bürgschaft aus
dem Vertrag nicht ergibt. Daher ist es folgerichtig, wenn die Vorinstanz, namentlich
gestützt auf die klare Preisberechnung im Vertrag, angenommen hat, es obliege
den Verkäufern, für die Erhöhung der Hypothek auf die vertraglich vereinbarten
1.8 Mio. Euro besorgt zu sein. Dies folgt im Übrigen bereits aus der Tatsache,
dass zur Berechnung des Kaufpreises – zugestandenermassen – eine Hypothek von
1.8 Mio., nicht von bloss 1.435 Mio. Euro vorausgesetzt wurde. Diese
Voraussetzung der Erhöhung der Hypothek konnte nicht vom Käufer, sondern nur
von den Verkäufern, mithin den Berufungsklägern, als Eigentümern der Aktien und
indirekt der Immobilie, erfüllt werden. Es ist deshalb auch unerheblich, ob die
Hypothek bereits bei Vertragschluss auf 1.8 Mio. Euro erhöht worden sein musste
oder ob die Erhöhung erst noch bis zum Vollzug des Vertrages durchzuführen war.
Die entsprechende Pflicht lag gemäss Vertrag so oder anders bei den Verkäufern.
Es spielt daher letztlich keine Rolle, ob der Berufungsbeklagte am
25. November 2010 wusste, dass die Hypothek dannzumal erst 1.435 Mio. Euro
betragen hat und ob er davon ausgehen durfte, dass sie innert fünf Tagen bis
zur Vertragsunterzeichnung am 30. November 2010 erhöht werden könnte.
Immerhin ist diesbezüglich zu bemerken, dass die Hypothek im Vertrag vom
30. November 2010 – anders als noch anlässlich der Besprechung vom
25. November 2010 – dann tatsächlich mit 1.8 Mio. Euro vermerkt war. Angesichts
dieses klaren Wortlauts ist es unerfindlich, weshalb der Berufungsbeklagte auf
einer weiteren Bestätigung bezüglich der gemäss Wortlaut nunmehr offensichtlich
angepassten Hypothekenhöhe hätte bestehen sollen, um einen Irrtum über die Höhe
der Hypothek auszuschliessen. Dies gilt umso mehr, als sich aus dem Vertrag auch
keine Verpflichtung des Käufers zur Mitwirkung bei der Erhöhung ergab. Entgegen
der Darstellung der Berufungskläger kann in diesem Zusammenhang zudem keine
Rede davon sein, dass es sich bei der behaupteten Verpflichtung des Käufers, an
der Erhöhung der Hypothek durch Eingehen einer persönlichen Bürgschaft
mitzuwirken, um einen blossen Nebenpunkt bzw. um eine reine Vollzugsmodalität gehandelt
hätte, deren Regelung im schriftlichen Vertrag nicht angezeigt gewesen wäre. Angesichts
der geforderten Bürgschaft in Höhe von rund CHF 400'000.–, was praktisch
dem gesamten Kaufpreis für die Aktiengesamtheit entspricht, war diese
Verpflichtung für den Käufer vertragswesentlich, hätten sich doch dadurch seine
persönlichen finanziellen Verpflichtungen aus dem Vertrag praktisch verdoppelt.
Als geradezu abwegig erscheint vor diesem Hintergrund auch die Argumentation
der Berufungskläger, wonach es zu Gunsten des Berufungsbeklagten gewesen sein
soll, dass die Hypothek bei Vertragschluss – entgegen dem Vertragswortlaut – noch
lediglich € 1.435 Mio. betragen habe und ein allfälliger Irrtum deshalb kein
wesentlicher sein könne, war doch die Konsequenz aus der (zu) tiefen Hypothek
die Notwendigkeit einer persönlichen Bürgschaft des Käufers in erheblicher
Höhe. Vor diesem Hintergrund ist denn auch nicht nachvollziehbar, weshalb die
Berufungskläger die Bürgschaftsklausel – hätte sie denn gelten sollen – nicht
in den Vertrag mitaufgenommen haben, muss doch die Wesentlichkeit der Klausel
für den Käufer angesichts dessen erheblicher Mehrverpflichtung auch ihnen
bewusst gewesen sein. Mit dem angeblichen Zeitdruck der Vertragserstellung
lässt sich diese Weglassung jedenfalls nicht erklären. Es ist vielmehr
anzunehmen, dass die Berufungskläger zu diesem Zeitpunkt noch davon ausgegangen
sind, sie würden die Hypothek ohne weiteres und ohne Mitwirkung des Käufers
jedenfalls bis zum Vollzug des Vertrages noch auf die vereinbarten 1.8 Mio.
Euro erhöhen können. Dies ergibt sich nicht zuletzt auch aus der E-Mail des Berufungsklägers 2
an den Käufer vom 10. Dezember 2010 (Klagbeilage 9A). Darin ist keine Rede
davon, dass der Käufer bei der Umschuldung, welche sich offenbar verzögerte,
mitwirken oder sich persönlich verbürgen müsste. Wenn die Berufungskläger in
diesem Zusammenhang schliesslich geltend machen, die E-Mail des Berufungsklägers 2
vom 10. Dezember 2010 beweise nicht, dass die Erhöhung ausschliesslich von
den Berufungsklägern hätte vorgenommen werden müssen, verkennen sie, dass sich
dies bereits aus dem Vertrag ergibt. Im Übrigen lässt auch der Umstand, dass
dem Käufer im vorgenannten E-Mail eine zusätzliche Vereinbarung unterbreitet
wurde, darauf schliessen, dass die nun behauptete Verbürgung des Käufers auch
nicht implizit Gegenstand der Vereinbarung vom 30. November 2010 war. 

 

3.2      Die
Aussagen des Zeugen E_____ vermögen am hievor dargelegten Sachverhalt nichts zu
ändern. Auch daraus lässt sich nicht auf eine Verpflichtung des Käufers
schliessen, an der Erhöhung der Hypothek mitzuwirken, geschweige denn, eine
persönliche Bürgschaft einzugehen. Im Gegenteil: Der Zeuge hat bestätigt, dass
bei der Vorbesichtigung am 25. November 2010 die aktuelle Belastung bei
1,435 Mio. Euro gelegen habe, dass im Raum gestanden sei, die Hypothek auf
1,8 Mio. zu erhöhen und dass ein Finanzberater bereits tätig sei. Man habe klar
gesagt, dass eine Erhöhung der Hypothek in Arbeit sei. Es sei die AG
gewesen, die die Erhöhung machen sollte. Es sei immer eine natürliche Person,
die Antrag stelle und persönlich haftet. Aber Antragsteller war der Beklagte
2, denke ich.“(vgl. dazu Protokoll HV, S. 4, Hervorhebungen eingefügt).
Aus der Aussage des Zeugen E_____ erhellt somit, dass sich der
Berufungskläger 2 bereits um die Erhöhung der Hypothek bemühte. Etwas
anderes wäre in jenem Zeitpunkt auch faktisch gar nicht möglich gewesen. Das in
diesem Zusammenhang vorgebrachte Argument, wonach die Verpflichtung zur
persönlichen Verbürgung mit dem Kauf auf den Berufungsbeklagten übergegangen
und ihm dies anlässlich der Besprechung mitgeteilt worden sein soll, lässt sich
den Aussagen des Zeugen E_____ nicht entnehmen und findet auch sonst keine
Stütze (vgl. insbesondere das hievor zitierte E-Mail vom 10. Dezember 2010). Es
bleibt somit dabei, dass die Parteien im Vertrag vom 30. November 2010 die
Voraussetzungen für ihre Kaufpreisberechnung klar definiert und nicht
vorgesehen haben, dass der Käufer noch einen „Beitrag“ zur Hypothekenerhöhung
mit zusätzlichem Eingehen einer persönlichen Haftung oder ähnlichem leisten
müsste. Ein Beweis dafür, dass der Käufer bei Vertragsschluss auf den Umstand der
noch nicht erfolgten Erhöhung der Hypothek hingewiesen worden wäre, fehlt. 

 

Die
Beweisangebote der Berufungskläger betreffen sodann andere Zeitpunkte und
andere Zusammenhänge. Entgegen ihrer Auffassung liegt in der ihnen insoweit auferlegten
Beweispflicht im Übrigen keine Verletzung der Beweislastregel gemäss
Art. 8 ZGB. Vielmehr wäre es angesichts des klaren Vertragswortlauts,
wonach die Hypothek 1,8 Mio. EUR betragen sollte, an ihnen gewesen, zu
beweisen, dass der Berufungsbeklagte nichtsdestotrotz von der noch nicht
erfolgten Erhöhung wusste. Selbst wenn aber der Käufer in jenem Zeitpunkt noch
nicht von der Erhöhung auf 1,8 Mio. EUR ausgegangen wäre, so durfte er,
wie in Erwägung 3.1 hievor ausgeführt, aufgrund der Abmachung der Parteien annehmen,
dass dies spätestens bis zum Vollzug des Kaufs mit Übergabe der Aktien gegen
Bezahlung des totalen Kaufpreises erfolgt sein würde, und zwar durch die
entsprechenden Schritte der Verkäufer bei ihrer Bank und ohne Verbürgung
seinerseits. Dies ergibt sich denn auch aus der E-Mail vom 10. Dezember
2010. Wenn die Verkäufer diese Erhöhung, aus welchem Grund auch immer, nicht bewerkstelligt
haben, so hat sich der Käufer über einen wesentlichen Umfang der versprochenen
Leistung geirrt. Für ihn war es wertmässig absolut wesentlich, dass der
Kaufpreis „nur“ € 385'000.– beträgt, was nur mit einer Hypothek von € 1,8
Mio. zu bewerkstelligen war. Mit irgendwelchen weiteren persönlichen
finanziellen Engagements musste er aufgrund des von den Berufungsklägern
verfassten Vertrages nicht rechnen. 

 

Der Irrtum war
denn auch für die Berufungskläger erkennbar, die den Text redigiert haben, und
dabei angeblich bereits gewusst haben, dass die Erhöhung der Hypothek auf 1,8
Mio. nur mit der Verbürgung des Berufungsbeklagten bewerkstelligt werden könnte,.
Wenn sie diesen wichtigen Umstand dem Berufungsbeklagten gegenüber nicht zu
erkennen geben und damit den Anschein erwecken, sie würden die Hypothek ohne
Weiteres erhöhen können, so haben sie diesen Irrtum hervorgerufen. Demgegenüber
kann es dem Berufungsbeklagten nicht zum Nachteil gereichen, dass er, nachdem
er nach Vertragsschluss von der Notwendigkeit einer persönlichen Bürgschaft
erfahren hatte, angesichts der geänderten Umstände nicht mehr auf dem Vollzug
des Vertrages (Übertragung der Aktien gegen Bezahlung des Restkaufpreises) bestanden
hat, wäre doch auch nach Bezahlung des Kaufpreises die Übernahme einer
Bürgschaftsverpflichtung notwendig gewesen. Ein Versäumnis des Berufungsbeklagten
liegt klarerweise nicht vor. 

 

Im Übrigen aber
ist zu bezweifeln, ob es in Deutschland tatsächlich üblich ist, dass
Aktiengesellschaften Hypotheken nur in Verbindung mit einer Personalsicherheit
eingehen bzw. erhöhen können. Die Duplikbeilagen 1 – 4 der Berufungskläger belegen
solches gerade nicht. Insbesondere in den Duplikbeilagen 2 und 4 ist davon die
Rede, dass eine GmbH „häufig“ ein Darlehen mit Gesellschafterbürgschaft
kombiniere. Es ist aber keine Rede davon, dass solches geradezu zwingend wäre,
wie es die Berufungskläger nun darzustellen versuchen. Im Weiteren wird in den
besagten Unterlagen nicht die hier vorliegende spezielle Konstellation mit
einer Gesellschaftsschuldnerin, welche ein grundpfandgesichertes Darlehen
aufnimmt und auch nicht diejenige einer Aktiengesellschaft als Schuldnerin erwähnt.
Es bleibt daher fraglich, ob bei hypothekarisch gesicherten Darlehen an eine AG
der im Ausland wohnhafte Alleinaktionär sich tatsächlich noch persönlich
verbürgen muss. Dafür wurde seitens der Berufungskläger kein Beweis angetreten,
insbesondere auch nicht mit Unterlagen der H_____ Bank, womit diese das
Requisit einer Bürgschaft näher erläutert hätte. Hingegen reicht es als Beweis
für die angebliche Üblichkeit der persönlichen Verbürgung klarerweise nicht
aus, dass dies aufgrund der eingereichten Unterlagen nicht ausgeschlossen
werden kann, wie die Berufungskläger geltend machen. Aus Klagbeilage 6 ergibt
sich zwar, dass sich der Berufungskläger 2 im Frühjahr 2010 in einem
Teilbetrag zur Darlehensschuld der AG selbst verbürgt hat. Die Hintergründe
dieses Vertragswerks sind allerdings völlig offen. Es ergibt sich aus dem
Vertrag, dass die Bank in einem solchen Fall jedenfalls die Bonität des Bürgen
im Einzelnen prüfen will und muss (vgl. dazu Ziff. 12 in der genannten
Beilage). Es ist undenkbar, dass eine Bank nun einfach einen im Ausland
wohnhaften Aktionär als solchen ohne Bonitätsprüfung etc. akzeptiert. Insofern
ist den Berufungsklägern Recht zu geben, dass eine Mitwirkung des allfälligen
Aktionärsbürgen unumgänglich gewesen wäre. Gerade deswegen wäre aber im „Vorvertrag“
Entsprechendes formuliert worden, wenn die Parteien schon damals davon
ausgegangen wären, dass die Erhöhung der Hypothek auf 1,8 Mio. nur mit
Mitwirkung des Käufers zustande kommt. Es scheint vielmehr so, dass sich die
Berufungskläger insofern getäuscht haben, als sie mit Komplikationen ihrer Bank
nicht gerechnet haben und daher auch nicht mehr in der Lage waren, die versprochene
Leistung zu erbringen. In diesem Zusammenhang ist es auch auffallend, dass kein
Vertragsentwurf der die Hypotheken gewährenden Bank je ins Recht gelegt wurde,
aus dem sich die genauen Bedingungen für die vorliegende Transaktion ergeben
hätten. Auch der Käufer scheint nie etwas Derartiges erhalten zu haben, obwohl
die Verhandlungen zwischen den Verkäufern und der Bank stattgefunden haben und
der Einbezug des Käufers dann, gerade für die Bank, essentiell gewesen wäre. 

 

3.3      Es
ist somit erstellt, dass sich der Berufungsbeklagte über einen wesentlichen
Umfang der von den Berufungsklägern versprochenen Leistung – die Beschaffung
einer Hypothek für die AG in Höhe der vertraglich vereinbarten 1.8 Mio. Euro – geirrt
hat. Die Vorinstanz hat hierzu die Vertragsunterlagen sowie die nachfolgende Korrespondenz
eingeholt und den wichtigen Zeugen E_____ anlässlich der Hauptverhandlung
angehört. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern eine Parteibefragung, wie sie von
den Berufungsklägern beantragt wird, an diesem Beweisergebnis etwas Wesentliches
zu ändern vermöchte. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz
angesichts des klar erstellten Sachverhalts in antizipierter Beweiswürdigung
auf weitere Beweisabnahmen verzichtet hat. Dies gilt auch für die Befragung des
Zeugen G_____ (Ziff. 32 der Berufung). Es sind von ihm, der als
Informatiker in einem Nebenzimmer zum Besprechungsraum der Parteien gearbeitet
hat, keine zuverlässigen Angaben zum Gespräch zwischen den Parteien zu
erwarten, ist doch anzunehmen, dass er in seine Arbeit vertieft war und
höchstens beiläufig gewisse Gesprächssequenzen hat aufschnappen können. Als „Zufallszeuge“
war er über die Hintergründe der Vertragsverhandlungen auch nicht informiert,
sodass er auch manches missverstanden oder in einen falschen Zusammenhang
gebracht haben könnte. Klaren Aufschluss über die behaupteten Vertragspflichten
des Käufers kann man von ihm jedenfalls nicht erwarten. Ebenso ist unklar, wozu
der als Zeuge angerufene I_____, von der den Kreditantrag vermittelnden J_____
noch konkret angehört werden sollte (Ziff. 24 der Berufung). Auch er
vermag nichts zur Klärung der Frage beizutragen, ob der Käufer bei
Vertragsschluss um seine angebliche Verpflichtung zur persönlichen Haftung für
den Bankkredit wusste, war er doch unbestrittenermassen bei der Vertragsvorbereitung
und -unterzeichnung durch die Parteien nicht zugegen. Schliesslich konnte auch
eine Befragung des Notars (Ziff. 32 der Berufung) unterbleiben, nachdem die
Parteien bei ihm zugestandenermassen gerade nicht vorgesprochen haben. 

 

3.4      Nach
dem Gesagten hat die Vorinstanz schliesslich zu Recht angenommen, dass sich der
Berufungsbeklagte auf einen wesentlichen Irrtum berufen und den Vertrag für
unverbindlich erklären durfte. Auf dieser Wahl ist er, namentlich mit Blick auf
einen allenfalls ebenfalls bestehenden Gewährleistungsanspruch aus Sachgewährleistung
gemäss Art. 197 ff. OR, praxisgemäss zu behaften (BGE
127 III 83, 85 f.). Vor diesem Hintergrund ist es zudem ohne
Belang, ob der Berufungsbeklagte ausserdem weitere Gründe für die
Vertragsauflösung geltend gemacht hat, steht dies doch einer Irrtumsanfechtung
nicht entgegen. Auch eine Fahrlässigkeit des Berufungsbeklagten ist entgegen
der Auffassung der Berufungskläger nicht ersichtlich. Vielmehr haben diese
selber den Käufer über den Umstand irregeführt, dass sie die Aktiengesamtheit
resp. die Liegenschaft nicht zu den von ihnen im Vorvertrag stipulierten
Bedingungen verkaufen können resp. wollen. Nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr
wussten sie somit von diesem bestimmten Sachverhalt, über den sich der Käufer
geirrt hat. Ein fahrlässiger Irrtum des Käufers liegt unter diesen Umständen
nicht vor, musste er doch angesichts des klaren Vertragswortlauts und der hiesigen
Gepflogenheiten um angebliche weitere Verpflichtungen seinerseits nicht wissen.
Selbst wenn im Übrigen Fahrlässigkeit vorläge, könnte in dieser Konstellation
kein Schadenersatz verlangt werden, da die Verkäufer den Irrtum hätten erkennen
müssen, ja sogar an dessen Entstehung beteiligt gewesen wären (vgl. dazu Art.
26 OR). Wenn die Berufungskläger noch ausführen (Ziff. 63), eine Erhöhung
der Hypothek ohne Mitwirkung des Käufers der Aktien sei unmöglich gewesen, und
dies sei dem Käufer „jederzeit klar“ gewesen, so trifft dies angesichts des
Wortlauts des Vertrages und seiner Auslegung nach Treu und Glauben, wie
ausgeführt, nicht zu. Falls die Berufungskläger subjektiv von Anfang an von
einem solchen Refinanzierungsmodell ausgegangen sein sollten, hätten sie dieses
nicht zum Vertragsinhalt gemacht. Diesfalls hätte in einem wichtigen Punkt des
Vertrages, nämlich betreffend die Höhe der persönlichen Leistung resp. Haftung
des Käufers, von Anfang an ein Dissens bestanden mit der Folge, dass der
Vertrag gar nicht zustande gekommen wäre und die erbrachte Leistung ebenfalls
zurückgefordert werden könnte. Hinzu kommt schliesslich, wie die Vorinstanz
richtig ausgeführt hat, dass der Schaden auch gar nicht nachgewiesen wäre. Die
Verkäufer sind nicht gezwungen, ihre Aktien resp. Liegenschaft, die in Euro
geschätzt wurde, einem anderen Schweizer Käufer zu verkaufen. Verkaufen sie sie
jemandem, der in Euro bezahlt, bleibt der Preis weiterhin derselbe. 

 

Die Berufung ist
daher abzuweisen, und die Berufungskläger sind in Bestätigung des
erstinstanzlichen Urteils zu verurteilen, dem Berufungsbeklagten die erhaltenen
CHF 133'000.– in solidarischer Haftbarkeit zurückzuerstatten gegen
Rückgabe der 25% Aktien der D_____. 

 

4.

Bei diesem
Ausgang des Verfahrens tragen die Berufungskläger dessen Kosten mit einer
Urteilsgebühr von CHF 11’000.– und bezahlen dem Berufungsbeklagten in solidarischer
Verbindung eine Parteientschädigung. Diese ist gemäss Honorarordnung
festzusetzen. Das erstinstanzlich zugesprochene Honorar ist um 1/3 zu kürzen (vgl.
§ 12 HO; SG 291.400) und beläuft sich somit auf CHF 10'700.–
zuzüglich MWST. 

 

 

Demgemäss erkennt
das Appellationsgericht:

 

://:        Die Berufung wird abgewiesen und der
Entscheid des Zivilgerichts vom 16. November 2012 wird bestätigt.

 

Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten mit
Einschluss einer Urteilsgebühr von CHF 11’000.– und bezahlen dem
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 10’700.–, einschliesslich
Auslagen, zuzüglich MWST zu 8%, beides in solidarischer Verbindung.

 

 

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

 

 

Der Gerichtsschreiber

 

 

lic. iur. Niklaus Matt

 

 

Rechtsmittelbelehrung

 

Gegen diesen
Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes
[BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen
erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann,
wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG
erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis
bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht
dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an
deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels
entscheidet das Bundesgericht. 

 

Ob an Stelle der
Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG),
ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl
Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.