# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 908bcea1-ce91-581c-a75d-65d9275a2a68
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-10-03
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 03.10.2003 80.2003.91
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2003-91_2003-10-03.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2003.91

  80.2003.96

  	
  Lugano

  3 ottobre 2003

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici:

  	
  Alessandro Soldini, presidente,

  Stefano
  Bernasconi, Ivo Eusebio

  

 

	
  segretario:

  	
  Fiorenzo Gianinazzi

  

 

statuendo sul ricorso del 27 giugno 2003

 

in materia di:                 imposta sugli utili
immobiliari

 

	
  presentato da:

  	
  __________ _RICO0 e

  __________ __________, __________ __________

  rappr. da: RAPP0 

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

ritenuto 

 

 

in fatto ed in diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         __________
__________ è attiva quale insegnante alI'Istituto __________ di __________; il
fratello __________ gestisce il ristorante __________ a __________. __________
comunione ereditaria, sono proprietari delle part. __________ e __________ RFD
di __________, inserite in zona edificabile __________ dove si trovava la
vecchia casa paterna adibita ad abitazione primaria e nella quale abitava pure
la madre, deceduta il __________ 2000. La vecchia abitazione sulla part.
__________ era ubicata dietro alcune palazzine condominiali che ostruivano
qualsiasi visibilità al lago, era priva di accesso veicolare e di possibilità
di formazione di posteggi privati. Nell'intento di trovare una adeguata
sistemazione dell'abitazione primaria, possibilmente migliorandola sia dal lato
della visibilità, dell'accesso veicolare e dei posteggi privati, sia della
comodità per l'anziana madre, i fratelli __________ procedevano a demolire la
vecchia abitazione ed edificare sulle part. __________ e __________ RFD una
palazzina di quattro piani con 13 appartamenti, ubicando i posteggi e il lift
d'accesso sul tetto. I due appartamenti al 4° piano  sono stati destinati ad
abitazione primaria dei fratelli e un appartamento al PT ad abitazione della
madre. Gli altri appartamenti sono stati venduti, l’ultimo il 30 ottobre 2000.

 

                                         1.2.

                                         Sia nella
tassazione IFD 2001-02 di __________ che di __________ __________, notificate
l’una (__________) il 9 dicembre 2002, l’altra (__________) il 23 gennaio 2003,
l'UT ha esposto un reddito aziendale da commercio professionale di immobili di
fr. 115'000.- di media annua.

                                         __________
e __________ __________ hanno contestato in tempo utile la tassazione IFD,
contestando l’imposizione di un reddito da commercio professionale d’immobili
di fr. 115'000.- di media annua ciascuno.

                                         Dopo aver
sentito il patrocinatore dei contribuenti, l’UT con due distinte decisioni su
reclamo del 9 giugno 2003 accoglieva parzialmente il ricorso, riducendo il
reddito aziendale a fr. 100'000.- di media annua.

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Con il
presente tempestivo ricorso sia __________ che __________ __________, sempre
assistiti dalla Fiduciaria __________ __________ __________, contestano
nuovamente l’imposizione di un reddito da commercio professionale d’immobili,
argomentando sostanzialmente che l’intera operazione avrebbe carattere di
oculata amministrazione della sostanza privata.

 

                                         2.2.

                                         In
occasione dell’udienza del 23 settembre le parti si sono confermate nelle
rispettive posizioni illustrandole ulteriormente.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Secondo
l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa
commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione
e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

                                         Pronunciandosi
sulla portata di questa norma, nonostante i dubbi sollevati dalla giurisprudenza
cantonale e dalla dottrina, il Tribunale federale ha confermato, con una
sentenza del 1999, l'imponibilità degli utili provenienti da commercio professionale
di beni, in particolare immobili e titoli (DTF 125 II 113 = ZStP
1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF
55/1999 p. 385).

                                         L'Alta
Corte ha posto l'accento sul fatto che l'art. 16 cpv. 1 LIFD dichiara
imponibile "la totalità dei proventi, periodici e unici" e afferma
pertanto il principio dell'imposizione del reddito netto complessivo. Esenti
sono invece secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD solo gli utili in capitale
"conseguiti nella realizzazione di sostanza privata": la legge si
limiterebbe a esplicitare quanto vigeva già in precedenza; da parte loro, gli
articoli da 17 a 23 LIFD si limiterebbero a descrivere i redditi imponibili più
importanti e definiscono in particolare i redditi da attività lucrativa
dipendente ed indipendente. Per il legislatore, dunque, secondo quanto conclude
il Tribunale federale, anche utili provenienti da un'attività che oltrepassa la
mera amministrazione della sostanza privata rappresentano reddito da attività
lucrativa indipendente ed anche i beni impiegati per tale attività costituiscono
sostanza aziendale, anche se manca ogni attività organizzata nella forma di una
vera e propria impresa.

                                         Ne
consegue che l'esenzione secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD è limitata a quegli
utili in capitale che sorgono nel quadro della usuale amministrazione del
patrimonio, cioè senza una particolare attività del contribuente indirizzata al
conseguimento di un lucro, oppure in seguito ad un'occasione che si offre in
modo casuale. Poiché bisogna fondarsi su una nozione ampia di attività
lucrativa indipendente, l'art. 18 LIFD permette di considerare un'attività che
oltrepassa la semplice amministrazione del patrimonio come una forma di
attività lucrativa indipendente.

 

                                         3.2.

                                         Va
infine ricordato che secondo la pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi
è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge
un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il
mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento
di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA
59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt, La recente giurisprudenza del
Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di
commercio di immobili a titolo professionale, in: Fiscalità - Atti della giornata
di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la
formazione permanente dei giuristi, Lugano 1989, p. 14; Soldini, Il
commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e
cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT
I-1994 p. 385 ss.). In particolare, sono considerati indizi di un'attività
lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali
operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli
crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie
o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei
profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in
re La., p. 6).

                                         Sapere
se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili,
amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare
dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva
per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento
dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (STF 26
marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti
speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che
si verificano al momento, determinante, della vendita, e viceversa (cfr. CDT
274/88 cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Nel
caso in esame sono senz’altro credibili le affermazioni dei due ricorrenti, con
cui illustrano le ragioni personali e familiari, che li hanno indotti a
demolire la vecchia costruzione che sorgeva sui due mappali di loro proprietà e
a edificare una palazzina. Senz’altro legittimo il desiderio di migliorare la
qualità abitativa, riconquistando quella vista verso il lago, che altre
palazzine di recente costruzione avevano loro precluso, come pure quello di
migliorare l’accesso creando dei parcheggi, prima inesistenti, sul tetto della
nuova costruzione, come pure di risolvere la questione del diritto di passo
pedonale comunale sui loro fondi. E ancor più legittimo il desiderio di
riservare un appartamento a pianterreno all’anziana madre afflitta da gravi
difficoltà deambulatorie, consentendole di accedere alla propria abitazione
primaria sostitutiva mediante un comodo ascensore.

                                         A
fronte dei moventi di carattere soggettivo sta però un’ operazione immobiliare
di una non trascurabile ampiezza, che è appunto sfociata nell’edificazione di
ben 10 appartamenti destinati alla vendita (e anche effettivamente venduti),
oltre ai tre che si sono riservati in proprietà uno ciascuno i due ricorrenti
al piano attico e la madre al pianterreno.

                                         Una
simile operazione, che comporta la costituzione di una proprietà per piani,
l’edificazione di una palazzina di un certo volume, la vendita degli
appartamenti, tutti con un utile, come emerge dalle relative tassazioni degli
utili immobiliari, travalica certamente i limiti dell’amministrazione della
sostanza privata e sconfina in un’attività di carattere indipendente, seppur episodica,
destinata cioè a cessare dopo la vendita dell’ultimo appartamento, che deve
comunque essere considerata commercio professionale d’immobili per l’IFD e che
come tale va imposta.

 

                                         4.2.

                                         Il caso
in esame non risulta sostanzialmente diverso da molti altri giudicati in precedenza
da questa Camera, vigente ancora la LT del 1976, in cui la messa in atto di
provvedimenti di una certa importanza, come ad esempio la lottizzazione di un appezzamento
di una certa superficie o la costituzione di una proprietà per piani, ha
indotto a considerare superato il limite dell’ amministrazione della sostanza
privata (cfr. p. es. CDT n. 197 93 del 28 settembre 1993 in re I. A.; Sammlung
BGE n. 660= RDAF 1990 p. 192; Sammlung BGE n. 567; CDT 154
del 3.9.90 in re B.-G.; STF del 23 dicembre 1992 in re A. G.; CDT
n. IC/IFD n. 172 del 22 marzo 1995 in re A. e E. S.; StE 2001 B 23.1 n.
49).

 

                                         4.3.

                                         Per
quanto comprensibili possano essere le affermazioni dei ricorrenti, secondo cui
al termine dell'operazione, il valore rimasto loro in appartamenti non sarebbe
superiore a quanto avrebbero ricavato vendendo il terreno, non incidono sulle
"modalità professionali" dell'operazione, senza che occorra esaminare
più da vicino se l'affermazione trovi davvero riscontro nella realtà.

                                         Non va
infatti dimenticato che al termine dell'intera operazione i ricorrenti si sono
ritrovati con tre appartamenti tra i più pregiati, due al piano attico e uno al
pianterreno con giardino, il cui valore non può semplicemente essere
estrapolato in proporzione alla superficie dal costo complessivo della
costruzione, ma verosimilmente lo travalica, e non di poco, in considerazione
dell'ubicazione degli appartamenti nella palazzina.

                                         Né è di
rilievo sapere che i tre appartamenti rimasti di proprietà dei ricorrenti siano
globalmente gravati, malgrado gli utili conseguiti con le altre vendite, da
debiti ipotecari per ca. fr. 250'000.-, poiché anche questa circostanza non è
idonea a far venire meno le modalità operative messe in atto.

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 144 LIFD

 

 

 

 

dichiara 

 

 

                                   1.   I ricorsi
sono respinti.

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                  fr.    800.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    880.–

                                         sono a
carico dei ricorrenti in parti uguali.

 

                                   3.   Intimazione
alle parti.

 

                                   4.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale
in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD).

 

 

per la Camera di diritto
tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: