# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 234d77a1-6ea9-5564-9003-f1d3fef22c88
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-05-11
**Language:** de
**Title:** Staats- und Gemeindesteuern 2019
**Docket/Reference:** ST.2022.9
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/2-st.2022.9.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 ST.2022.9 

Entscheid 

11. Mai 2022 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichter Hans Heinrich Knüsli, Steuerrichter 
Christian Griesser und Gerichtsschreiber Fabian Steiner 

A ,    

In Sachen 

gegen 

K a n t o n   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Süd,  
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Rekurrent,  

Rekursgegner,  

betreffend 

Staats- und Gemeindesteuern 2019 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  A  (nachfolgend  der  Pflichtige)  erwarb  zusammen  mit  B  am  …  2017  eine 

4½-Zimmer-Eigentumswohnung 

in  C 

(Stockwerkeigentum 

in  der  Liegenschaft 

D-Strasse) zum Preis von Fr. 1'900'000.-.  

Mit  Schreiben  vom  21.  Juni  2017  erhielt  er  vom  Gemeindesteueramt  C  die 

Mitteilung,  dass  mit  Blick  auf  die  Steuerwerte  dieser  Eigentumswohnung  nach  Mass-

gabe der Weisung 2009 der aufgrund der Handänderung neu ermittelte schematische 

Formelwert  von  Fr. 805'060.-  unter  70%  des  dem  Kaufpreis  entsprechenden  Ver-

kehrswerts  von  Fr. 1'900'000.-  liege;  weisungsgemäss  sei  deshalb  der  Vermögens-

steuerwert im Rahmen einer individuellen Schätzung auf 70% dieses Werts und damit 

auf  Fr. 1'330'000.- festzulegen.  Für  seinen  hälftigen  Anteil  an  der  Eigentumswohnung 

habe der Pflichtige deshalb inskünftig einen Wert von Fr. 665'000.- zu deklarieren.  

In  den  Steuererklärung  2017  und  2018  deklarierte  der  Pflichtige  für  seinen 

50%-Anteil an dieser Wohnung jeweils einen Vermögenssteuerwert von Fr. 429'000.-; 

er orientierte sich dabei an dem von der bisherigen Eigentümerin versteuerten Formel-

wert (bzw. der Hälfte davon [50% von Fr. 858'000.-]). Im Rahmen der entsprechenden  

Einschätzungen  korrigierte  das  Steueramt  den  Vermögenssteuerwert  auf  den  vorer-

wähnten  von  der  Steuergemeinde  gemeldeten  Wert  von  Fr. 665'000.-.  Der  Pflichtige 

erhob hiergegen keine Einsprachen. 

In der Steuererklärung 2019 deklarierte er wiederum den alten Formelwert von 

Fr. 429'000.-.  Dessen  Geltendmachung  begründete  er  im  Hilfsblatt  "Kommentare  zur 

Steuererklärung" mit einem sich aus dem beiliegenden Entscheid des Steuerrekursge-

richts vom 14. Februar 2020 (1 ST.2019.121) ergebenden Anspruch auf rechtsgleiche 

Behandlung  mit  den  Eigentümern  von  gleichen  Eigentumswohnungen  in  der  Liegen-

schaftsüberbauuung D-Strasse in C.  

Mit  Einschätzungsentscheid  vom  5. Juli  2021  erhöhte  der  Steuerkommissär 

den  deklarierten  Vermögenssteuerwert  von  Fr. 429'000.-  erneut  auf  Fr. 665'000.-.  Er 

verwies  darauf,  dass  gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtsprechung  die  Vermögens-

steuerwerte  von  Einfamilienhäusern  und  Stockwerkeigentum  dann  gesetzmässig  sei-

en, wenn sie sich innerhalb der Bandbreite von 70% bis 100% des Verkehrswerts be-

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wegten.  Bei  der  streitbetroffenen  Eigentumswohnung  sei  mit  dem  Kaufpreis  von 

Fr. 1'900'000.-  ein  aktueller  Marktwert  vorhanden;  70%  hiervon  ergäben  den  Vermö-

genssteuerwert.  Diese  Verkehrswertkorrektur  führte  zur  Festsetzung  des  steuerbaren 

Vermögens  des  Pflichtigen  auf  Fr. 387'000.-  (satzbestimmend  Fr. 389'000.-);  dessen 

steuerbares Einkommen wurde mit Fr. 107'600.- deklarationsgemäss festgesetzt. 

B.  Die  hiergegen  am  3.  August  2021  erhobene  Einsprache,  mit  welcher  sich 

der  Pflichtige  gegen  die vermögensseitige  Aufrechnung gewandt  und  am  deklarierten 

Vermögensteuerwert  festgehalten  hatte,  wurde  vom  kantonalen  Steueramt  mit  Ent-

scheid vom 7. Dezember 2021 abgewiesen. In den Erwägungen wurde nunmehr auch 

auf den vom Pflichtigen eingebrachten Entscheid des Steuerrekursgerichts Bezug ge-

nommen  und  festgestellt,  dass  der  Kanton  Zürich  mittlerweile  konkrete  Anstalten  ge-

troffen habe, die notwendigen Anpassungen der aktuellen Weisung 2009 in Angriff zu 

nehmen; ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht bestehe daher nicht.  

C.  Mit  Rekurs  vom  4./5. Januar  2022  beantragte  der  Pflichtige  sinngemäss, 

den  Einspracheentscheid  des  kantonalen  Steueramts  unter  Kosten-  und  Entschädi-

gungsfolgen  aufzuheben  und  den  deklarierten  Vermögenssteuerwert  der  Eigentums-

wohnung  von  Fr. 429'000.-  zu  übernehmen.  In  der  Begründung  wurde  insbesondere 

darauf  hingewiesen,  dass  entgegen  den  Ausführungen  der  Einsprachebehörde  der 

Kanton Zürich keine konkreten Anstalten getroffen habe, die bisherige Praxis anzupas-

sen; die Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen sei damit bis heute nicht gewährleis-

tet.  Die  seit  2017  bestehende  Ungleichbehandlung  mit  seinen  (den  alten  Formelwert 

versteuernden)  Nachbarn  dauere  damit  an  und  könne  sich  noch  um  Jahre  hinauszö-

gern. Mithin habe er einen verfassungsmässigen Anspruch auf rechtsgleiche Behand-

lung bzw. darauf, ebenfalls zum tieferen Formelwert besteuert zu werden.  

In der Rekursantwort vom 24. Januar  2022 schloss das kantonale Steueramt 

unter Verweis auf den Bundesgerichtsentscheid vom 25. Juni 2021 (2C_681/2020) auf 

Abweisung des Rechtsmittels.  

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Mit  Schreiben  vom  22.  Februar  2022  nahm  der  Pflichtige  dazu  Stellung  und 

führte  aus,  dass  der  eingebrachte  Bundesgerichtsentscheid  auf  die  vorliegende  Fall-

konstellation  nicht  anwendbar  sei.  Das  kantonale  Steueramt  liess  sich  in  der  Folge 

nicht mehr vernehmen.  

Auf die Parteivorbringen ist – soweit entscheidrelevant – in den nachfolgenden 

Erwägungen einzugehen.  

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1.  Der  vorliegende  Entscheid  ist  von  grundsätzlicher  Bedeutung,  weshalb 

trotz des geringen Streitwerts in Dreierbesetzung zu entscheiden ist (§ 114 Abs. 3 des 

Steuergesetzes vom 8. Juni 1997, StG).  

2.  a)  aa)  Gemäss  §  39  Abs.  1  StG  wird  das  Vermögen  zum  Verkehrswert 

bewertet. Der Verkehrswert eines Vermögensrechts entspricht dem Preis, der dafür im 

gewöhnlichen  Geschäftsverkehr  am  massgebenden  Bewertungsstichtag  mutmasslich 

zu erzielen gewesen wäre (RB 1984 Nr. 65; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommen-

tar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 39 N 7 StG).  

Gemäss § 39 Abs. 3 StG erlässt der Regierungsrat die für eine gleichmässige 

Bewertung von Grundstücken notwendigen Dienstanweisungen. Es kann eine schema-

tische,  formelmässige  Bewertung  vorgesehen  werden,  wobei  jedoch  den  Qualitäts-

merkmalen der Grundstücke, die im Falle der Veräusserung auch den Kaufpreis mass-

geblich beeinflussen würden,  angemessen  Rechnung  zu tragen ist.  Die Formel  ist  so 

zu  wählen,  dass  die  am  oberen  Rand  der  Bandbreite  liegenden  Schätzungen  nicht 

über  dem  effektiven  Marktwert  liegen.  Führt  in  Einzelfällen  die formelmässige  Bewer-

tung  dennoch  zu  einem  höheren  Vermögenssteuerwert,  ist  laut  § 39  Abs. 4  StG  eine 

individuelle Schätzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 Prozent des effektiven 

Marktwerts anzustreben (Fassung vom 8. Januar 2001, in Kraft seit 1. Januar 2003).  

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Das Bundesgericht hatte in einem Urteil vom 20. März 1998 eine frühere Ver-

sion von § 39 Abs. 3 StG, wonach unbewegliches Vermögen in der Regel zu lediglich 

60%  des  Marktwerts  zu bewerten  sei, für  verfassungswidrig  erklärt (BGE  124  I  145 = 

ZStP  1998,  221 =  StE 1998  A  23.1  Nr. 1;  vgl.  zuletzt  auch BGr,  21.  Dezember  2021, 

2C_418/2021  [zur  amtlichen  Publikation  vorgesehen]  betreffend  Ziel-Medianwert  im 

Bereich von 70% des Verkehrswerts [Kanton Bern]).  

bb)  Der  Verkehrswert  von  Liegenschaften  wird  demnach  gemäss  einer  vom 

Regierungsrat  erlassenen  schematischen  und  formelmässigen  Bewertung  ermittelt. 

Massgebend  ist  vorliegend  die Weisung  des  Regierungsrates  an  die  Steuerbehörden 

über  die  Bewertung  von  Liegenschaften  und  die  Festsetzung  der  Eigenmietwerte  ab 

Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB Nr. 21.1; nachfolgend Weisung 2009). 

In  Umsetzung  der  vorerwähnten  bundesgerichtlichen  Vorgaben  aus  dem  Jahr  1998 

strebte  der  Regierungsrat  fortan  Formelwerte  in  einer  Bandbreite  von  70%  bis  100% 

des  Verkehrswerts  an.  Diese  Bandbreitenregelung  liegt  auch  der  vorliegend  anwend-

baren Weisung 2009 zugrunde (Rz 79 der Weisung 2009). Das Bundesgericht hat die-

se Regelung als zulässig betrachtet (BGr, 21. Juli 2009, 2C_823/2008, E. 4.3). 

cc)  Führt  die  schematische,  formelmässige  Ermittlung  zu  einem  Vermögens-

steuerwert,  der  über  100%  des  Verkehrswerts  oder  unter  70%  desselben  liegt,  so  ist 

eine individuelle Schätzung des Vermögenssteuerwerts vorzunehmen (Rz 79 der Wei-

sung 2009).  

Bei der individuellen Schätzung des Verkehrswerts ist in einem ersten Schritt 

auf folgende Grundlagen abzustellen (Rz 80 der Weisung 2009):  

- auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft, 

- auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft, 

- auf ein nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen erstelltes Privatgutachten.  

Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der 

Vermögenssteuerwert  

- auf  70%  des  ermittelten  Verkehrswerts  festzusetzen,  wenn  der  Formelwert 

weniger als 70% des Verkehrswerts beträgt, 

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-  auf  90%  des  ermittelten  Verkehrswerts  festzusetzen,  wenn  der  Formelwert 

mehr als 100% des Verkehrswerts beträgt (Rz 82 der Weisung 2009). 

b)  Der  vom  Pflichtigen  und  B  am  …  2017  für  die  streitbetroffene  Eigentums-

wohnung bezahlte Preis von Fr. 1'900'000.- stellt einen tauglichen zeitnahen Kaufpreis 

im  Sinn  von  Rz 80  der  Weisung  2009  dar.  Der  vereinbarte  Preis  ist  auf  dem  freien 

Markt zustande gekommen und qualifiziert damit als Verkehrswert der Eigentumswoh-

nung  im  Steuerjahr 2017. Weil  sich  die  Immobilienpreise seither  nur  in eine  Richtung 

weiterbewegt haben, nämlich nach oben (vgl. nachstehend E. 3d), liegt es sodann auf 

der  Hand,  diesen  Wert  (als  Mindestwert)  auch  in  den  Folgejahren  und  damit  im  hier 

streitigen  Steuerjahr  2019  fortzuführen.  Der  Pflichtige  stellt  den  Verkehrswert  von 

Fr. 1'900'000.-  per  2017  (Kaufjahr)  –  welcher  mithin  rund 136%  bzw.  nahezu 

Fr. 1.1 Mio.  über  dem  aufgrund  der  Handänderung  neu  ermittelten  schematischen 

Formelwert liegt – denn auch nicht in Frage und macht auch nicht geltend, dass dieser 

bis zum vorliegend massgeblichen Stichtag 31. Dezember 2019 gesunken wäre.  

Der Kaufpreis per … 2017 taugt damit für die individuelle Schätzung des Ver-

kehrswerts  gemäss  Rz  80  der  Weisung  2009  und  mit  Übernahme  von  70%  dieses 

Werts  für  die  Vermögenseinschätzung  ist  die  Vorinstanz  demnach  den  Vorgaben  der 

Weisung 2009 gefolgt.  

3. a) Der Pflichtige rügt an diesem Ergebnis lediglich die Ungleichbehandlung 

gegenüber Eigentümern von gleichen Wohnungen in der aus drei Mehrfamilienhäusern 

bestehenden Liegenschaftsüberbauuung D-Strasse in C, bei welchen aufgrund fehlen-

der  Handänderungen  weiterhin  die  formelmässig  ermittelten  Vermögenssteuerwerte 

angewandt  würden.  Zur Untermauerung  seines Standpunkts  verweist  er  dabei  auf  ei-

nen  Entscheid  des  Steuerrekursgerichts  vom  14. Februar  2020  (1 ST.2019.121, 

www.strgzh.ch). 

b) Im vorgenannten Entscheid hatte sich das Steuerrekursgericht ebenfalls mit 

der  Problematik  der  vermögenssteuerrechtlichen  Ungleichbehandlung  von  Stockwer-

keigentümern  zu  befassen;  dabei  ging  es  um  eine  Eigentumswohnung  in  der  Stadt 

Zürich, welche im Oktober 2018 für Fr. 1'790'000.- die Hand geändert hatte. Der Pflich-

tige  geht  davon  aus,  dass  dieser  Entscheid  seinen  Rechtsstandpunkt  stützt,  weshalb 

nachfolgend zunächst dessen Erwägungen zum Thema Rechtsgleichheit zu wiederho-

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len sind. Alsdann wird zu prüfen sein, ob einerseits der Entscheid auf die hier zu beur-

teilende Situation übertragbar ist und ob sich andrerseits die Sach- und Rechtslage seit 

diesem Entscheid verändert hat.  

c) Das Steuerrekursgericht hat im Entscheid vom 14. Februar 2020 in Bezug 

auf die Rechtsgleichheit Folgendes angeführt (betreffend Hervorhebung siehe E. 3g):  

"3. Der Pflichtige rügt an diesem Ergebnis, dass daraus eine Ungleichbehand-

lung  gegenüber  den  Eigentümern  von  Liegenschaften  resultiere,  bei  denen  aufgrund 

fehlender  Liegenschaftentransaktionen  weiterhin  der  formelmässig  ermittelte  Vermö-

genssteuerwert gemäss Bewertung 2009 gelte. Dieser Einwand trifft zu:  

a) aa) Die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte sind für die Steuerperi-

ode 2009 allgemein nach dieser Weisung festzulegen (Rz 87 der Weisung 2009). Un-

ter Vorbehalt der Ziff. 89 – 91 bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte 

bis  zu  einer  späteren  allgemeinen  Neubewertung  in  den  nachfolgenden  Steuerperio-

den unverändert (Rz 88 Weisung). Rz 89 – 91 der Weisung sieht eine ausserordentli-

che Neubewertung als Folge von baulichen Massnahmen und Handänderungen vor.  

Eine  Neubewertung  hat  seit  2009  nicht  mehr  stattgefunden.  Insbesondere 

gelten die damals im Anhang der Weisung 2009 für die einzelnen Lageklassen festge-

setzten  steuerlich  massgebenden  Landpreise  weiterhin.  Mithin  haben  Liegenschaften 

per  31.  Dezember  2017  noch  dieselben  formelmässigen  Vermögenssteuerwerte  wie 

2009.  

bb)  Gemäss  den  vom  Pflichtigen  vorgelegten  statistischen  Angaben  (Ange-

botspreise  Comparis)  lagen  die  Liegenschaftenpreise  (unspezifiziert)  in  der  Stadt  Zü-

rich per Ende 2017 etwa auf 145% der Preise per Ende 2009. Die Daten des statisti-

schen  Amts  des  Kantons  Zürich  bezüglich  der  Freihandverkäufe  von  Stockwerk-

eigentum  zeigen  einen  Anstieg  des  Medianpreises  von  Fr. 765'000.-  (2009)  auf 

Fr. 1'215'000.- (2017), was rund 159% entspricht. Eine Suche mit Filter Neubau / 4 bis 

5  Zimmer  zeigt  einen  Anstieg  des  Medianwerts  von  Fr.  620'000.-  auf  Fr. 1'850'000.-, 

was  fast  eine  Verdreifachung  darstellt  (298%).  Die  auf  der  Internetseite  des  statisti-

schen Amtes abrufbaren Angaben zeigen dasselbe Bild (https://statistik.zh.ch/internet/ 

justiz_inneres/statistik/de/daten/daten_immobilien_raum/immomarkt.html#aktuelles). 

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Nach  Ansicht  des  Gerichts  ist  damit  die  vom  Pflichtigen  behauptete  Wertentwicklung 

nachgewiesen.  

Daraus  ist  der  Schluss  zu  ziehen,  dass  die  Verkehrswerte  für  Stockwerkein-

heiten  zwischen  2009  und  2017  massiv  angestiegen  sind,  die  formelmässige  Bewer-

tung  diese  Marktentwicklung  indessen  nicht  nachvollzogen  hat.  Rein rechnerisch  ent-

spricht  eine  Bandbreite  von  70%  bis  90%  des  Verkehrswerts  per  2009  bei  einem 

Wertzuwachs  der  Liegenschaft  auf  160%  per  Ende  2017  neu  einer  Bandbreite  zwi-

schen 43,75% bis 56,25%. Es ist damit offenkundig, dass die formelmässigen Vermö-

genssteuerwerte per Ende 2017 in der Stadt Zürich erheblich unter der bundesrechtlich 

zulässigen Untergrenze von 70% lagen. Sie waren demnach per Ende 2017 nicht bun-

desrechtskonform (BGE 124 I 145 = ZStP 1998, 221 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1).  

cc)  Bei  diesen  Verhältnissen  führte  das  Instrument  der  individuellen  Schät-

zung  aufgrund  eines  zeitnahem  Kaufpreis  letztlich  einzig  dazu,  dass  die  Vermögens-

steuerwerte nur gerade in diesen Fällen an die seit 2009 eingetretene Preisentwicklung 

angepasst  wurden.  Mit  anderen  Worten  werden  die  gesetzeskonformen  Vermögens-

steuerwerte nur gerade im Zusammenhang mit Liegenschaftentransaktionen durchge-

setzt. In all den übrigen Fällen unternimmt das kantonale Steueramt nichts.  

Das  Gesetz  enthält  keine  Grundlage  für  eine  solche  ungleiche  Behandlung 

von  Liegenschaftseigentümern.  Eine  Rechtfertigung  dafür  ist  auch  aus  der  Natur  der 

Materie nicht ersichtlich.  

b)  Der  Grundsatz  der  Gesetzmässigkeit  der  Verwaltung  (Legalitätsprinzip) 

verlangt  eine  Übereinstimmung  der  Entscheidung  mit  dem  Gesetz;  er  geht  der  Rück-

sichtnahme  auf  eine  gleichmässige  Rechtsanwendung  vor  (Richner/Frei/Kaufmann/ 

Meuter, VB zu §§ 119 – 131 N 111 StG). Dies gilt allerdings nur dann, wenn die abwei-

chende Behandlung lediglich in einem einzigen oder in einigen wenigen Fällen erfolgt 

ist. Besteht hingegen eine eigentliche ständige gesetzeswidrige Praxis und lehnt es die 

Behörde ab, diese aufzugeben, kann der Private verlangen, dass die gesetzeswidrige 

Begünstigung,  die  dem  Dritten  zuteil  wird,  auch  ihm  gewährt  wird  (Gleichbehandlung 

im  Unrecht,  spezielle  Rechtsgleichheit;  vgl.  hierzu  Häfelin/Müller/Uhlmann,  Allgemei-

nes  Verwaltungsrecht,  7.  A.,  2016,  Rz  599).  Dabei  dürfen  keine  gewichtigen  öffentli-

chen Interessen oder das berechtigte Interesse eines privaten Dritten der gesetzmäs-

sigen Rechtsanwendung entgegenstehen. In einem solchen Interessenkonflikt sind die 

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einander widersprechenden Rechte und Interessen im Einzelfall gegeneinander abzu-

wägen  (Häfelin/Müller/Uhlmann,  Rz 603).  Vorausgesetzt  wird  im  Weiteren,  dass  sich 

die Behörde der Rechtswidrigkeit bewusst war und keine Anstalten getroffen hat, ihre 

Praxis zu ändern.  

Die Bewertung gemäss Stand 2009 auch im Jahr 2017 umfasst nach den vor-

liegenden Daten die ganze Stadt Zürich und wirkt sich damit auf einen grossen Perso-

nenkreis aus. Die daraus resultierende bundesrechtswidrige Unterbewertung war dem 

kantonalen  Steueramt  zweifellos  bewusst.  Überwiegende  öffentliche  Interessen,  die 

dagegen sprechen, dem Pflichtigen denselben Vorteil zukommen zu lassen, sind nicht 

ersichtlich,  dürfte  doch  der  Steuerausfall  im  Vergleich  zu  den  Ausfällen,  die  aus  der 

generellen Unterbewertung resultieren, minim sein. Eine gesetzeskonforme Neubewer-

tung ist zurzeit ebenfalls nicht ersichtlich; gemäss den auf der Internetseite des kanto-

nalen Steueramts aufgeschalteten Informationen ist seither lediglich 2019 eine Anpas-

sung der Einteilung in die Lageklassen vorgenommen worden.  

Damit hat der Pflichtige Anspruch auf eine Gleichbehandlung mit den übrigen 

Liegenschaftseigentümern. Aus diesem Grund ist auch bei ihm der Vermögenssteuer-

wert 2009 einzusetzen. […]." 

d) Zunächst steht damit fest, dass im vorerwähnten Präjudiz eine mit dem vor-

liegenden Fall grundsätzlich vergleichbare Konstellation zu beurteilen war. Es ging um 

den Steuerwert  einer  ähnlich grossen  Stockwerkeigentumswohnung,  welche  in einem 

ähnlichen  Zeitpunkt  und  sogar  zu  einem  ähnlichen  Preis  die  Hand  geändert  hatte.  

Unterschiedlich sind an sich lediglich die Standorte Zürich und C. Die Erwägungen zur 

Entwicklung  der  Immobilienpreise  in  der  Stadt  Zürich  lassen  sich  aber  ohne  weiteres 

auf die Goldküste und damit auf C übertragen. Es ist notorisch, dass der Preisanstieg 

im Immobiliensektor speziell die guten Lagen betrifft, wozu im Kanton Zürich neben der 

Stadt 

Zürich 

insbesondere 

auch 

die 

beiden 

Seeufer 

gehören.  

Untermauert wird dies etwa auch durch die Indexwerte, welche die ZKB für das Wohn-

eigentum 

im  Kanton  Zürich  publiziert  (https://www.zkb.ch/de/private/hypotheken-

immobilien/rechner-hilfsmittel/wohneigentumsindex.html)  und  welche  für  die  "Region 

See" folgende Entwicklung zeigt: 

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4. Quartal 2008   116.22   Basis Weisung 2009 
4. Quartal 2009  124.52 
4. Quartal 2010  133.80 
4. Quartal 2011  144.71 
4. Quartal 2012  156.32 
4. Quartal 2013  160.29 
4. Quartal 2014  162.16 
4. Quartal 2015  166.96 
4. Quartal 2016  172.22 
4. Quartal 2017  185.27   hier Handänderungsjahr  
4. Quartal 2018  191.89 
4. Quartal 2019  197.37   hier Steuerperiode 
4. Quartal 2020  207.48 
4. Quartal 2021  230.97 

Im Jahr 2017, in welchem die streitbetroffene Wohnung gekauft wurde, lagen 

die Immobilienpreise damit rund 60% höher als im Basisjahr der Weisung; im hier be-

troffenen Steuerjahr 2019 ist sodann ein Anstieg von sogar rund 70% zu verzeichnen.  

Bei dieser Lage der Dinge spricht damit zunächst alles dafür, die vorstehend 

wiedergegebenen  Erwägungen  des  Entscheids vom  14.  Februar  2020  auf  den vorlie-

genden  Fall  zu  übertragen,  denn  mit  Bestimmtheit  war  und  ist  sich  das  kantonale 

Steueramt  auch  über  den  Preisanstieg  in  der  Region  rechtes  Seeufer  (Goldküste)  

bewusst. 

e)  Der  vorerwähnte  präjudizielle  Entscheid von  anfangs  2020  wurde nicht  an 

das Verwaltungsgericht weitergezogen. Dieses hat sich indes noch im gleichen Jahr in 

einem  nicht  an  das  Bundesgericht  weitergezogenen  Entscheid  ebenfalls  zum  nämli-

chen Thema geäussert (VGr, 11. November 2020, SB.2020.00088, www.vgrzh.ch). In 

jenem Fall ging es zwar um die Anhebung des formelmässigen Vermögenssteuerwerts 

einer  gewerblichen  Liegenschaft  und  stellte  das  Verwaltungsgericht  zunächst  fest, 

dass  die  Steuerbehörde  diese  mangels  eines  ausserordentlichen  Neubewertungs-

grunds  gestützt  auf  die  Weisung  2009  gar  nicht  hätte  neu  bewerten  dürfen.  Alsdann 

erwog  es,  dass  jedoch  das  Steuerrekursgericht  nicht  an  die  Weisung  gebunden  sei; 

dieses  habe  ein  Fachgutachten  zum  Verkehrswert  einholen  dürfen,  welches  nun  auf-

zeige,  dass  der  Vermögenssteuerwert  der  streitbetroffenen  Liegenschaft  zwischen 

2009 und 2016 um 58% angestiegen sei. Daraus folge zunächst, dass in der streitbe-

troffenen Steuerperiode 2016 nicht mehr auf den erstmals für die Steuerperiode 2009 

festgelegten  Vermögenssteuerwert  abgestellt  werden  könne.  Gleichwohl  habe  aber 

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das Steuerrekursgericht im konkreten Fall den Vermögenssteuerwert mit Blick auf den 

Grundsatz  der  Gleichbehandlung  nicht  erhöhen  dürfen.  Dies  aus  folgenden  Gründen 

(betreffend Hervorhebung siehe E. 3g):  

"4.2  Der Weisung 2009 liegt  offensichtlich der  Mechanismus einer regelmäs-

sigen  allgemeinen  Neubewertung  mit  ausserordentlichen  Neubewertungen  in  spezifi-

schen  Fallkonstellationen  zugrunde.  In  welchem  zeitlichen  Abstand  eine  allgemeine 

Neubewertung  zu  erfolgen  hat,  legt  die  Weisung  2009  nicht  fest.  Da  trotz  erheblich 

gestiegener Immobilienpreise im Kanton Zürich bis zur streitbetroffenen Steuerperiode 

2016 (bzw. bis heute) keine allgemeine Neubewertung stattgefunden hat, gewährleistet 

die  Weisung  2009  –  vorbehaltlich  eines  ausserordentlichen  Neubewertungsgrunds  – 

keine  mit  dem  StHG  vereinbare  Vermögenssteuerbewertung  mehr.  Vielmehr führt  die 

(seit  2009  unveränderte)  Bewertung  gemäss  Weisung  2009  dazu,  dass  eine  Vielzahl 

von  Liegenschaften  im  Kanton  Zürich  einen  Vermögenssteuerwert  aufweisen,  der  

deutlich  unter  dem  Verkehrswert  liegt.  Dies  widerspricht  Art.  14  Abs.  1  und  Art. 17 

Abs. 1 StHG,  welche  den  Kantonen  vorschreiben,  das  Vermögen  zum  Verkehrswert 

am  Ende  der  jeweiligen  Steuerperiode  zu  bewerten  (vgl.  E.  3.3.2).  Dieser  Umstand 

berechtigt  die  Steuerbehörden  indes  nicht,  nach  ihrem  Gutdünken  und  Belieben  ein-

zelne Liegenschaften auszuwählen und diese neu zu bewerten, um Art. 14 Abs. 1 und 

Art. 17 Abs. 1 StHG gerecht zu werden. Vielmehr kann diese (allgemeine) Unterbewer-

tung zwecks Gleichbehandlung aller Grundeigentümer im Kanton Zürich nur mit einer 

allgemeinen  Neubewertung  korrigiert  werden.  Derzeit  ist  jedoch  nicht  ersichtlich  und 

wird vom Beschwerdegegner auch nicht geltend gemacht, dass eine allgemeine Neu-

bewertung demnächst vollzogen würde. Die vorliegend strittige Erhöhung des Vermö-

genssteuerwerts der Liegenschaft […] entspräche wohl der in Art. 14 Abs. 1 in Verbin-

dung  mit  Art.  17  Abs.  1  StHG  normierten  und  vom  Kanton  Zürich  in  §  39  Abs. 1  in 

Verbindung mit  § 51  Abs. 1  StG  übernommenen  Vermögenssteuerbewertung.  Gleich-

zeitig führte diese jedoch zu einer Ungleichbehandlung des Pflichtigen, weil der Pflich-

tige  –  anders  als  die  anderen  Grundeigentümer  im  Kanton  Zürich  –  nicht  von  der  

Unterbewertung  profitieren  könnte  […].  Da  dem  kantonalen  Steueramt  die  Unterbe-

steuerung bewusst sein muss, es diese aber dennoch in Umsetzung der Weisung 2009 

über die letzten Jahre fortführte und derzeit keine Anzeichen für eine allgemeine Neu-

bewertung vorhanden sind, hat der Pflichtige Anspruch auf eine Gleichbehandlung im 

Unrecht  bzw.  auf  die  Einschätzung  zum  Vermögenssteuerwert  gemäss  der  allgemei-

nen Neubewertung im Jahr 2009. Abgesehen von den in der Weisung 2009 festgehal-

tenen  ausserordentlichen  Neubewertungsgründen  ist  es  dem  kantonalen  Steueramt 

2 ST.2022.9 

 
 
 
 
 
- 12 - 

aufgrund  des  Gleichbehandlungsgrundsatzes  verwehrt,  den  Vermögenssteuerwert 

einer Liegenschaft einzelfallartig zu erhöhen, wie es dies bei der Liegenschaft […] ge-

macht hat." 

f)  Soweit  die  Vorinstanz  den  Bundesgerichtsentscheid  vom  25. Juni 2021 

(2C_681/2020) einbringt, ist dieser für den vorliegenden Fall nicht präjudiziell. Er betrifft 

nämlich den Kanton St. Gallen, welcher ein völlig anderes System betreffend die Ver-

mögenssteuerwerte  von  Liegenschaften  kennt.  Alle  Steuerwerte  von  Grundstücken 

(Verkehrswert, Ertragswert und Mietwert) werden dort durch Fachpersonen des Fach-

dienstes  für  Grundstückschätzung  bei  der  Gebäudeversicherung  nach  anerkannten 

Schätzungsregeln  geschätzt,  wobei  eine  Neuschätzung  mit  Besichtigung  des  Objekts 

in  der  Regel  alle  zehn  Jahre,  auf  Antrag  des  Eigentümers  oder  nach  einer  wesentli-

chen Veränderung  der wertbestimmenden  Eigenschaften  durchgeführt wird.  Das kan-

tonale  Steueramt  ist  dabei  berechtigt,  eine  Neuschätzung  vorzunehmen,  sofern  sich 

zeigt,  dass  der  geschätzte  Verkehrswert  vom  objektiven  Marktwert  deutlich  abweicht, 

wobei  Letzteres  insbesondere  bei  einer  Handänderung  unter  unabhängigen  Dritten 

auffällt  (vgl.  die  diesbezüglichen  Ausführungen  unter  Angabe  der  kantonalrechtlichen 

Grundlagen  in  Ziff. 1  des  St. Galler  Steuerbuchs [StB  57  Nr.  1,  Vermögenssteuerwert 

von Grundstücken]).  

Im vorerwähnten Bundesgerichtsentscheid ging es im St. Galler System allein 

um die Frage, ob das kantonale Steueramt berechtigt war, eine Neuschätzung zu ver-

anlassen.  Das  Bundesgericht  bejahte  dies,  wobei  es  sich  auch  zum  von  den  Be-

schwerdeführern eingebrachten Argument der rechtsgleichen Behandlung äusserte. Es 

stellte  dabei  erstens  fest,  dass  sich  nicht  abschliessend  beurteilen  lasse,  ob  sich  die 

Gefahr  der  systematischen  Harmonisierungs-  und  Verfassungswidrigkeit  der  Vermö-

genssteuerwerte  von  Liegenschaften  im  Kanton  St.  Gallen  bereits  aktualisiert  habe; 

entsprechende Hinweise in den Akten der Vorinstanz seien zu vage, als dass die Be-

schwerdeführer daraus etwas zu ihren Gunsten ableiten könnten, zumal die Vorinstanz 

zur  Preisentwicklung  auch  keine  konkreten  Feststellungen  getroffen  habe.  Zweitens 

wies es darauf hin, dass eine allfällige Harmonisierungsrechts- und Verfassungswidrig-

keit  der  Vermögenssteuerwerte  nicht  zwingend  bereits  im  Rahmen  der  Schätzung  zu 

beheben  sei;  dieser könnte mittels  Anpassung  der  Vermögenssteuerwerte  ohne  Neu-

beurteilung der Schätzung begegnet werden, wie dies die St. Galler Steuerverordnung 

denn auch vorsähe. Erfolge die Korrektur des Vermögenssteuerwerts erst im Veranla-

gungsverfahren, wäre auch die Gleichbehandlung – bzw. im Falle eines rechtswidrigen 

2 ST.2022.9 

 
 
 
 
 
 
 
- 13 - 

Unterbleibens der Korrektur: die Gleichbehandlung im Unrecht  – erst im Rahmen des 

Veranlagungsverfahrens  geltend  zu  machen.  Streng  formell  betrachtet  sprenge  es  

damit  von  vornherein  den  Streitgegenstand  des  vorliegenden  Verfahrens,  von  einer 

Neubeurteilung  der  Schätzung  der  Liegenschaft  der  Beschwerdeführer  bloss  deshalb 

abzusehen,  weil  die  Vermögenssteuerwerte  der  Liegenschaften  anderer  Eigentümer 

entgegen  der  St.  Galler  Steuerverordnung  nicht  an  die  Marktentwicklung  angepasst 

werden. 

Zusammenfassend  ging  es  bei  diesem  Entscheid  also  nicht  um  die  liegen-

schaftenbezogene Vermögenssteuerveranlagung, sondern allein um die dieser vorge-

lagerten  Neuschätzung  einer  Liegenschaft;  und  dies  in  einem  Kanton,  in  welchem  

– anderes als wie gesehen im Kanton Zürich (zumindest Stadt Zürich und beide See-

ufer) –  die  systematische  Harmonisierungs-  und  Verfassungswidrigkeit  der  Vermö-

genssteuerwerte von Liegenschaften nicht erstellt war. Ein Umstossen der vorstehend 

angeführten  Präjudizen  von  Steuerrekurs-  und  Verwaltungsgericht  zur  vorliegenden 

Zürcher Veranlagungskonstellation lässt sich aus diesem Entscheid mithin nicht ablei-

ten.  

g)  In  den  Präjudizen  von  Steuerrekurs-  und  Verwaltungsgericht  wurde  im 

Rahmen  der  Prüfung  des  Rechtsgleichheitsgebot  insbesondere  auf  die  Waagschale 

gelegt, dass der Kanton Zürich im besagten Zeitpunkt (also bis Ende 2020) noch kei-

nerlei  Anstalten  getroffen  hatte,  die  Weisung  2009  an  die  veränderten  Verhältnisse 

anzupassen (vgl. die Hervorhebungen in den vorstehenden Urteilsauszügen).  

aa)  Das kantonale Steueramt  bringt diesen  Punkt  im  vorliegenden Verfahren 

auf und weist darauf hin, dass mittlerweile konkrete Anstalten getroffen worden seien, 

die bisherige Praxis anzupassen, weshalb die Gleichstellung der Steuerpflichtigen nun 

gewährleistet  sei.  Konkret  bezieht  es  sich  darauf,  dass  sich  der  Regierungsrat  des 

Kantons  Zürich  am  3.  Februar  2021  mit  den  Vermögenssteuerwerten  von  Immobilien 

bzw.  mit  der  Problematik  der  Entwicklung  der  Immobilienpreise  im  Kanton  Zürich  be-

fasste  und  dabei  anordnete,  dass  zunächst  eine  diesbezügliche  Untersuchung  durch 

ein  Fachgutachten  durchzuführen  sei  (vgl.  nachstehend  E. 3g/cc).  Das  kantonale 

Steueramt wies im Einspracheentscheid darauf hin, das Fachgutachten mittlerweile in 

Auftrag gegeben zu haben.  

2 ST.2022.9 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 14 - 

bb) Der Pflichtige entgegnet dazu, dass ungeachtet des in Auftrag gegebenen 

Fachgutachtens  bis  zum  heutigen  Tag  keinerlei  konkrete  Anstalten  getroffen  worden 

seien,  die  bisherige  Praxis  anzupassen;  die  Weisung  sei  denn  auch  unverändert  in 

Kraft  und  der  Prozess  um  die  Neubewertung  der  Liegenschaften  im  Kanton  Zürich 

könne sich noch um Jahre hinauszögern. Währenddessen sei die Ungleichbehandlung 

gegenüber seinen Nachbarn weiterhin gegeben. Mithin habe er weiterhin einen verfas-

sungsmässigen Anspruch auf rechtsgleiche Behandlung bzw. darauf, mit dem tieferen 

Formelwert 2009 besteuert zu werden. 

cc) Ausgelöst durch den vorerwähnten Gerichtsentscheid des Steuerrekursge-

richts hatte der Zürcher Regierungsrat eine am 26. Oktober 2020 eingereichte kantons-

rätliche Anfrage zum Thema "Vermögenssteuerwerte von Immobilien" zu beantworten 

(KR-Nr. 395/2020).  Die  Antwort  gab  er  am  3.  Februar  2021  (RRB  Nr. 103/2021).  In 

dieser wurde etwa bei der Frage 1 (Wie beurteilt der Regierungsrat den Entscheid des 

Steuerrerkursgerichts?)  darauf  hingewiesen,  dass  "nur  aufgrund  allgemeiner  statisti-

scher  Angaben  zu  Medianwerten  von  Liegenschaftenpreisen  und  ohne  vertiefte  Prü-

fung des Liegenschaftenmarktes durch ein Fachgutachten" keine umfassende Beurtei-

lung  der  nach  der  Weisung  2009  festgelegten  Vermögenssteuerwerte  der  Zürcher 

Liegenschaften möglich sei;  deshalb stehe  auch  nicht fest,  inwieweit  eine solche  ver-

tiefte Prüfung die Aussagen des Steuerrekursgerichts zur Bundesrechtskonformität der 

Vermögenssteuerwerte  in  der  Stadt  Zürich  bestätigen  würde.  Weiter  wurde  bei  der 

Frage  2  (Warum  wurde  der  Vermögenssteuerwert  nicht  wie  in  der  Vergangenheit  in 

einem  Rhythmus  von  4  bis  6  Jahren  angepasst?)  darauf  hingewiesen,  dass  sich  je 

nach Entwicklung im Immobilienmarkt unterschiedliche Intervalle für die Anpassung der 

Weisung ergeben  würden,  wobei  eine  allgemeine  Neubewertung aller  Liegenschaften 

naturgemäss  aufwändig  und  langwierig  sei.  Die  letzte  Anpassung  (2009)  sei  unter  

umfassender  und  fundierter  Prüfung  der  Land-  und  Liegenschaftenpreise  sowie  der 

Marktmieten  im  ganzen  Kanton  durch  ein  externes  Beratungsunternehmen  und  unter 

Einbezug  verschiedener  Interessensgemeinschaften  erfolgt;  sie  habe  mehr  als  zwei 

Jahre beansprucht. Eine allgemeine Neubewertung in kurzen Intervallen sei kaum um-

setzbar und wäre mit Blick auf den grossen Aufwand unverhältnismässig. Zu bedenken 

sei  dabei  auch,  dass  die  allgemeine  Neubewertung  nicht  durch  kurzfristige  Schwan-

kungen  der  Immobilienpreise  beeinflusst  werden  sollte.  Ein  Zeitintervall  von  mehr  als 

fünf Jahren bis zu nächsten Neubewertung sei deshalb nicht aussergewöhnlich; in an-

deren Kantonen lägen zum Teil längere Intervalle zwischen den einzelnen Anpassun-

gen;  so  sei  etwa  im  Kanton  Aargau  die  letzte  Neubewertung  per  1999  erfolgt.  Die  

2 ST.2022.9 

 
 
 
 
 
 
- 15 - 

Frage  4  (Wie  hoch  ist  der  Anteil  der  Grundstücke  mit  Vermögenssteuerwerten  unter 

70%  des  Verkehrswerts?)  wurde  dahingehend  beantwortet,  dass  diesbezüglich  keine 

Datengrundlage vorhanden sei. Und zu Frage 5 (Bis wann ist mit einer Anpassung der 

Weisung zu rechnen?) wurde erwidert, es sei angezeigt, im laufenden Jahr eine vertief-

te Prüfung der Liegenschaftenwerte durch ein Fachgutachten in Auftrag zu geben. Ge-

stützt auf diese vertiefte Prüfung der Liegenschaftenwerte würden dann die notwendi-

gen Anpassungen der regierungsrätlichen Weisung zu beurteilen sein.  

dd) Was im Einspracheentscheid und auch in der Rekursantwort nicht erwähnt 

wird,  ist  die Tatsache,  dass das  vom  Regierungsrat gewünschte  und  vom kantonalen 

Steueramt 

im  April  2021 

in  Auftrag  gegebene  Fachgutachten  seit  dem 

3. September 2021 bereits vorliegt (abrufbar über die Internet-Plattform des kantonalen 

Steueramts:  https://www.zh.ch/content/dam/zhweb/bilder-dokumente/themen/steuern-

finanzen/steuern/natuerlichepersonen/seuerwissen-np/wp-liegenschaftenwerte-ksta-20 

21-09-03.pdf).  Erstellt  worden  ist  es  von  der  Wüest  Partner  AG  (nachfolgend  Wüest 

Partner), welches als auf die Immobilienbewertung spezialisiertes unabhängiges Bera-

terunternehmen schon die Grundlagen der Weisung 2009 (und der Vorgängerweisun-

gen 2003 und 1999) erarbeitet hat. Das nun also vorliegende Fachgutachten bestätigt 

im  Ergebnis  die  vom  Steuerrekursgericht  im  erwähnten  Präjudiz  und  im  vorliegenden 

Verfahren festgestellten Preisanstiege in der Stadt Zürich und in C: 

aaa)  Das  Fachgutachten  hält  als  vorweggenommenes  Ergebnis  einleitend 

fest, dass sich der Verkehrswert einer Liegenschaft gemäss Weisung 2009 im Wesent-

lichen  aus  dem  Landwert  und  dem  Gebäudewert  zusammensetze.  Alsdann  führt  es 

aus, dass  sich die  Baulandpreise im  Kanton  Zürich  im  Zeitraum  von  2009  mit  Beginn 

der Gültigkeit der Weisung 2009 bis Ende 2020 mehr als verdoppelt hätten. Beim Ge-

bäudewert sei sodann ein Anstieg von 4.6% festzustellen. Damit seien also die beiden 

fundamentalen  Steuergrössen  der  Weisung  2009  angestiegen.  Eine  zusammenfas-

sende  Analyse  der  Situation  auf  dem  Immobilienmarkt  erlaube  folgende  Feststellun-

gen:  

  Die  Verkehrswerte  von  Einfamilienhäusern  seien  seit  dem  Inkrafttreten  der 

Weisung  2009  im  gesamten  Kanton  Zürich  im  Mittel  um  über  50  Prozent  ge-

stiegen. 

  Bei den Eigentumswohnungen betrage der Anstieg beinahe 70 Prozent.  

2 ST.2022.9 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 16 - 

 

[…] 

Es folgen Aussagen zu den vergleichsweise nur moderat (um rund 15%) ge-

stiegenen  Mieten  von  Mietwohnungen  sowie  zum  ertragswertbezogenen  Preisanstieg 

von  Mehrfamilienhäusern  (+  50%)  und  Geschäftshäusern  (+  40%).  Sodann  wirft  das 

Gutachten noch einen Blick in die Zukunft und prognostiziert bis 2025 bei den Einfami-

lienhäusern  einen  weiteren  Anstieg  des  Verkehrswerts  um  8%  und  bei  den  Eigen-

tumswohnungen um 5.4%.  

Der  Mittelteil  des  Gutachtens  liefert  vorab  das  detaillierte  Zahlenmaterial  zu 

den verschiedenen Preisanstiegen. Zudem wird ein Blick auf die Problematik der Ge-

biete  mit  hoher  baulicher  Dichte  geworfen  und festgestellt,  dass  die  bisherigen  Lage-

klassen  (gemäss  Weisung  2009)  dem  heutigen  Trend  nach  dem  verdichteten  Bauen 

nicht  mehr  gerecht  würden;  statt  eines  Einheitspreises  (pro  Lageklasse)  sollten  des-

halb bei der steuerlichen Bewertung von Mehrfamilienhäusern und Stockwerkeigentum 

mehrere  Preisbandbreiten  in  Abhängigkeit  der  jeweiligen  baulichen  Dichte  (Anzahl 

mögliche Stockwerke oder Dichteparameter) je Gemeinde ausgewiesen werden.  

Am Schluss des Gutachtens werden von Wüest Partner Empfehlungen für die 

Anpassungen an die festgestellten Preisanstiege abgegeben. Dabei werden zwei Sze-

narien skizziert. Das erste geht davon aus, dass das bisherige Modell beibehalten wird 

und  lediglich  die  Bewertungsparameter  angepasst  werden  (Neuberechnung  der  Bau-

landpreise  in  allen  Lageklassen  aller  Gemeinden,  Anpassung  Baukosten,  Anpassung 

Basiszinssatz).  Dazu  wird  festgehalten,  dass  bei  diesem  Szenario  den  Gebäuden  in 

verdichteter Bauweise nicht genügend Rechnung getragen werde. Als zweites Szena-

rio wird ein angepasstes  Modell  vorgeschlagen, welches  der  baulichen  Dichte  besser 

gerecht  werden  soll.  Es  sieht  vor,  dass  im  Sinn  einer  allgemeinen  Neubewertung  die 

Baulandpreise parzellenscharf im ganzen Kanton neu berechnet werden; dies auf Ba-

sis  des  hedonischen  Modells  von  Wüest  Partner.  Erwähnt  wird  dabei  auch,  dass  mit 

einem solchen, gegenüber der Weisung 2009 verfeinerten System (welches von Wüest 

Partner  bereits  in  verschiedenen  Kantonen  umgesetzt  worden  sei)  ein  Schritt  in  die 

Zukunft getan würde.  

2 ST.2022.9 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 17 - 

Als  Fazit  wird  schliesslich  festgehalten,  dass  der  Kanton  Zürich  die  formel-

mässig-schematische Bewertung von Liegenschaften für steuerliche Zwecke 1996 als 

eigentlicher  Pionier  eingeführt  und  dabei  den  Verkehrswert  als  Summe  von  Landwert 

und Zeitbauwert definiert habe. Der Zeitbauwert stütze sich auf den Basiswert der Ge-

bäudeversicherung  ab  und  dieser  Wert  könne  auch  weiterhin  mit  einer  genügenden 

Genauigkeit  genutzt  werden.  Bei  den  Landwerten  sei  jedoch  mit  den  in  den  letzten 

Jahren etablierten technischen Möglichkeiten ein höheres Niveau bezüglich der Präzi-

sion  der  Bewertung  von  Bauland  ermöglicht  worden.  Eine  lokale  Begehung  in  allen 

Gemeinden,  wie dies  in den 1990er Jahren für  die allererste Einteilung der  Lageklas-

sen  noch  nötig  gewesen  sei,  sei  heute  nicht  mehr  angezeigt.  Zu  den  neuen  Mitteln 

zähle hauptsächlich die elektronische Verfügbarkeit von immobilienökonomisch wichti-

gen Daten zur Lage und deren effiziente Verarbeitung mit heutigen Computern. Dabei 

helfe auch die Einbettung der Daten und der breite Einsatz von leistungsfähigen geo-

graphischen  Informationssystemen  (GIS).  Mit  diesen  Informationen  und  Werkzeugen 

könne ein Mikrolagenmodell entwickelt werden, das wie die bisherigen Lageklassen die 

Qualität einer Parzelle sehr genau einschätzen könne. Der entscheidende Vorteil einer 

allgemeinen  Neubewertung  sei  die  Annäherung  der  Vermögenssteuerwerte  von 

Wohneigentum an die aktuellen Verkehrswerte auf dem freien Markt. Seit dem in Kraft 

treten der Weisung 2009 hätten sich die Verkehrswerte stark erhöht, wobei auch neue 

regional  unterschiedliche  Entwicklungen  zu  beobachten  seien.  Mit  einer  allgemeinen 

Neubewertung werde der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach sich der Ver-

mögenssteuerwert  in  einem  Bereich  von  70  bis  100  Prozent  des  Verkehrswertes  be-

wegen  soll,  Rechnung getragen.  Mit  einer  reinen Anpassung  der  Parameter  der Wei-

sung  2009  könne  demgegenüber  vor  allem  in  Gebieten  mit  einer  hohen  baulichen 

Dichte  diese  Forderung nicht  genügend  erfüllt  werden.  Bei  der  individuellen  Sicht  auf 

die einzelne Liegenschaft sei jedoch immer mit einer grösseren Veränderung des Ver-

mögenssteuerwertes  zu  rechnen.  Eine  somit  höhere  Anzahl  an  Einsprachen  gegen 

eine  neue  Bewertung  müsse  von  der  Steuerverwaltung  verarbeitet  werden  können, 

was  mit  dem  entsprechenden  Aufwand  als  Nachteil  einer  allgemeinen Neubewertung 

betrachtet werden könne.  

bbb)  Aus  dem  Fachgutachten  von  Wüest  Partner  lässt  sich  damit  folgendes 

Fazit  ziehen:  Im  Kanton  Zürich  wird  bezüglich  der  Steuerwerte  von  Liegenschaften 

flächendeckend  die  verfassungsmässig  vorgegebene  Schranke  (mind.  70%  des  Ver-

kehrswerts)  nicht  mehr  eingehalten,  wobei  der  Hauptgrund  in  den  stark  gestiegenen 

Baulandpreisen  zu  sehen  ist.  Eine  Umkehr  des  Preisanstiegs  ist  nicht  in  Sicht.  Erfor-

2 ST.2022.9 

 
 
 
 
 
 
- 18 - 

derlich ist damit eine Anpassung der Weisung 2009. Im Sinn einer einfachen (der ver-

dichteten Bauweise jedoch nicht Rechnung tragenden) Vorgehensweise erheischt dies 

eine Anpassung der Landpreise in den einzelnen Lageklassen. Im Rahmen einer auf-

wändigeren  Vorgehensweise  bzw.  einem  gegenüber  der  Weisung  2009  verfeinerten 

System  könnten  auf  Basis  von  hedonischen  Modellen  die  Landpreise  neu  parzellen-

scharf ermittelt werden.  

Gestützt auf dieses Fachgutachten ist damit auf jeden Fall klar, dass die Wei-

sung  2009  den  heutigen  Vermögenssteuerwerten  nicht  mehr  gerecht  wird  und  mithin 

ein  dringender  Anpassungsbedarf  besteht.  Klar  ist  auch,  dass  der  Regierungsrat  mit 

dem  Gutachterauftrag  an  Wüest  Partner  ein  entsprechendes  Anpassungsverfahren 

nunmehr in die Wege geleitet hat; offen ist lediglich noch die Form der Anpassung im 

Sinn  eines  einfachen  und  schnellen  Szenarios,  das  aber  zulasten  der  Genauigkeit 

geht, oder aber im Sinn eines verfeinerten Szenarios, das wohl etwas mehr Zeit für die 

Umsetzung beanspruchen wird, dafür aber in allen Konstellationen (also auch bei ver-

dichteter Bauweise) genauere Werte bringt. Erlaubt sei in diesem Zusammenhang die 

Bemerkung, dass beim schnellen Szenario wohl auch denkbar wäre, zunächst einmal 

die  Landpreise  der  verschiedenen  Lageklassen  an  regionale  Indizes  zu  binden;  dies 

wäre mit Blick auf die Herstellung flächendeckender Gesetz- und Verfassungsmässig-

keit  nicht  nur  rasch  umsetzbar,  sondern  würde  auch  gewährleisten,  dass  die  Formel-

werte auch bei Preisschwankungen nach unten oder beim vielfach befürchteten "Plat-

zen  der  Immobilienblase"  stets  zu  gesetz-  und  verfassungsmässigen  Werten  führen 

(vgl. z.B. auch die vom Bundesgericht im Entscheid vom 20. April 2005 [2P.233/2004] 

geschützte  Verordnung  des  Regierungsrats  des  Kantons  Schwyz  vom  29. Juni  2004, 

welche schlichte prozentuale Anpassungen vorsah).  

ee) Für den vorliegenden Fall ist unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit allein 

von Bedeutung, dass dem in den vorerwähnten Gerichtsentscheiden ins Feld geführten 

Argument,  wonach  das  kantonale  Steueramt  "ausser  im  Fall  von  Handänderungen 

nichts unternehme" nunmehr der Boden entzogen worden ist. Die Anpassung ist – wie 

soeben ausgeführt – in vollem Gang. 

Unter  dem  Aspekt  der  Rechtsgleichheit  lässt  sich  damit  höchstens  noch  die 

Frage  stellen,  ob  steuerpflichtige  Grundeigentümer,  bei  welchen  Handänderungen  

einen zu tiefen (formelmässigen) Vermögenssteuerwert offenlegen, noch von ebendie-

sem  zu  tiefen  Formelwert  profitieren  können,  bis  die  allgemeine  Anpassung  der Wei-

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- 19 - 

sung  2009  umgesetzt  ist  und  damit  sämtliche  steuerpflichtigen  Grundeigentümer  im 

Kanton  Zürich  wieder  Vermögenssteuerwerte  im  verfassungsmässigen  Bereich  von 

mindestens  70%  des  effektiven  Verkehrswerts  zu  versteuern  haben.  Nach  der  hier 

vertretenen Auffassung besteht dafür – auch mit Blick auf den Entscheid des Bundes-

gerichts vom 21. April 2005 (2A.384/2004; vgl. nachstehend E. 3g/ff und 3g/hh) – indes 

kein Anlass. Es sind gerade die einzelnen Handänderungen in den Gemeinden, welche 

ortsbezogen  die  Preisentwicklung  von  Immobilien  aufzeigen  und  dergestalt  auch  die 

Basis  für  die Datenbanken  z.B.  von Wüest  Partner  bilden.  Die Handänderungen kön-

nen  dementsprechend  nicht  nur  aufzeigen,  dass  die  formelmässig-schematische  Be-

wertung im Einzelfall zu einem nicht verfassungsmässigen Vermögenssteuerwert führt, 

sondern sie bilden in  ihrer  Gesamtheit gewissermassen einen Preisindex  ab,  welcher 

aufzeigt, wann eine generelle Anpassung der Weisung vonnöten ist. Das Fachgutach-

ten von Wüest Partner bestätigt, dass der Zeitpunkt für eine Anpassung gekommen ist; 

der  Anpassungsprozess ist  eingeleitet.  Damit  ist  davon  auszugehen,  dass  das kanto-

nale  Steueramt  die  verfassungsmässige  Besteuerung  der  Vermögenswerte  von  Lie-

genschaften nicht bloss (im Rahmen von Handänderungen) bei einzelnen Grundeigen-

tümern umsetzt.  

ff) Zu beachten ist im Übrigen Folgendes: Als das Bundesgericht  im Rahmen 

einer staatsrechtlichen Beschwerde des Mieterverbands Zürich die heutige gesetzliche 

Regelung  von  §  39  Abs.  3  und  4  StG  betreffend  die  Liegenschaftenbewertungen  im 

Kanton Zürich prüfte (BGr, 10. Juli 2002, 2P.120/2001 = BGE 128 I 240), stellte es fest, 

dass  diese  einer  harmonisierungs-  und  verfassungsgemässen  Anwendung  nicht  im 

Wege  stehe.  Es  hat  gleichzeitig  aber  auch  festgehalten,  dass  ebendiese  harmonisie-

rungs- und verfassungsgemässe Anwendung erheische, im Rahmen der Ausführungs-

vorschriften  (gemeint  ist  die  regierungsrätliche  Weisung)  aufgrund  der  Formelbewer-

tung  resultierende  verfassungswidrig  tiefe  Steuerwerte  gegebenenfalls  durch  eine 

individuelle Schätzung zu vermeiden oder zu korrigieren, wie dies das Gesetz in § 39 

Abs. 4 StG für zu hohe, d.h. über dem Verkehrswert liegende Steuerwerte ausdrücklich 

vorsehe (BGr, 10. Juli 2002, 2P.120/2001, E. 3.3.2). Wenn vor diesem Hintergrund die 

Weisung 2009 für  den  Vermögenssteuerwert  in Rz  82  den Zielkorridor  der  Formelbe-

wertung zwischen 70% und 100% des Markwerts festlegt und vorgibt, dass Ergebnisse 

unter  70%  im  Rahmen  von  individuellen  Schätzungen  auf  70%  anzuheben  sind  (und 

Ergebnisse über 100% auf 90% zu reduzieren sind, was schon in § 39 Abs. 4 StG vor-

gegeben ist), entspricht dies exakt dem, was das Bundesgericht mit Blick auf die har-

monisierungs- bzw. verfassungskonforme Anwendung der Bewertungsregeln von § 39 

2 ST.2022.9 

 
 
 
 
 
- 20 - 

Abs. 3 und 4 StG vorgegeben hat. Gerade die Möglichkeit der individuellen Schätzung 

im  Zürcher  Bewertungssystem gewährt  nach  der  Auffassung des  Bundesgerichts  mit-

hin  überhaupt  erst  die  Verfassungsmässigkeit  der  hiesigen  Bewertungsregeln  betref-

fend  die  Vermögenssteuerwerte  von  Liegenschaften.  Das  Gebot  der  Rechtsgleichheit 

kann  folglich  nicht  dazu  führen,  dass  der  vorgegebenen  Möglichkeit  der  individuellen 

Schätzung  bei  Unterschreitung  des  verfassungsmässigen  Schwellenwerts  (70%  des 

Verkehrswerts) generell der Boden entzogen ist, wenn davon auszugehen ist, dass im 

Kanton  aufgrund  des  allgemeinen  Anstiegs  der  Immobilienpreise  eine  Grosszahl  der 

formelmässigen Vermögenssteuerwerte diesen Schwellenwert mittlerweile unterschrei-

tet.  

Auszugehen ist in diesem Sinn davon, dass im Zürcher Bewertungssystem im 

Einzelfall  zur  individuellen  Schätzung  gewechselt  wird,  wenn  aufgrund  einer  Handän-

derung  ein  nicht  verfassungskonformer  formelmässiger  Vermögenssteuerwert  offen-

kundig  wird.  Wenn  hingegen  –  wie  nunmehr  durch  das  Fachgutachten  von  Wüest 

Partner bestätigt – aufgrund des Preisanstiegs im Immobiliensektor regionsweise bzw. 

kantonsweit  die  formelmässigen  Vermögenssteuerwerte  die  verfassungsmässigen 

Schwellenwerte flächendeckend  nicht  mehr  erreichen,  so  ist  naturgemäss  die  Formel 

(bzw. die Weisung mit deren Bewertungsparametern) an die veränderten Verhältnisse 

anzupassen. Nur wenn sich also die Steuerbehörde darauf beschränken würde, ledig-

lich  in  den  besagten  Einzelfällen  einzuschreiten  (und  damit  bei  einer  vergleichsweise 

kleinen  Anzahl  von  steuerpflichtigen  Grundeigentümern  die  nicht  verfassungskonfor-

men Formelwerte zu korrigieren) und derweil auf eine Anpassung der Weisung zu ver-

zichten  (und  damit  bei  einer  Grosszahl  von  steuerpflichtigen  Grundeigentümern  die 

nicht verfassungskonformen Formelwerte zu tolerieren), könnte sich die erstere kleine 

Gruppe auf das Rechtsgleichheitsgebot berufen. Davon kann  – Stand heute – jedoch 

keine Rede mehr sein. Dass es für die Anpassung der Weisung, welche auf die verfas-

sungsmässig korrekte Bewertung von sämtlichen Grundstücken im Kanton zielt, mehr 

Zeit braucht als für individuelle Anpassungen, welche sich aufgrund von Handänderun-

gen  akzentuieren,  liegt  auf  der  Hand.  Daraus  folgt  aber  nicht,  dass  die  im  Einzelfall 

(aufgrund einer  Handänderung) feststehenden  verfassungsmässigen  Vermögenssteu-

erwerte erst anwendbar wären, wenn die Anpassung der Weisung im Kanton flächen-

deckend  umgesetzt  ist.  Dies  geht  auch  aus  der  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts 

hervor, welches bei einem Steuerpflichtigen im Fall einer nach erfolgter Handänderung 

vorgenommenen Neuschätzung festgehalten hat, dass es keine überwiegenden sach-

lichen Gründe gebe, die es rechtfertigen würden, sein Grundstück nach den Massstä-

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- 21 - 

ben der heute unrechtmässigen Altschätzungen zu bewerten, auch wenn er zweifellos 

in einigen Steuerperioden gegenüber Steuerpflichtigen benachteiligt werde, bei denen 

noch (die seit mehreren Jahren nicht angepassten und den aktuellen Werten nicht an-

nähernd  entsprechenden)  Altschätzungen  zur  Anwendung  gelangen.  Seine  Behand-

lung entspreche der aktuellen Rechtslage und er werde dadurch auch rechtsgleich mit 

anderen Steuerpflichtigen behandelt, die – entsprechend Art. 14 Abs. 1 StHG und § 41 

Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz nach dem Verkehrswert bewertetes – 

Vermögen  zu  versteuern  haben,  ohne  Eigentümer  oder  Nutzniessungsberechtigte  

eines nichtlandwirtschaftlichen Grundstücks zu sein (BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, 

E. 4.3 i.V.m. E. 3.3 a.E.).  

gg) Im vorliegenden Fall kann auch nicht verlangt werden, dass sich die Steu-

erbehörde  aufgrund  der  Kenntnis  des  Verkehrswerts  der  Eigentumswohnung  des 

Pflichtigen  und im Wissen  um  weitere Wohnungen der gleichen  Grösse in  den  Mehr-

familienhäusern der vorgenannten Liegenschaftsüberbauung nun sofort auf die Suche 

nach  weiteren  Formelwertkorrekturen  macht  bzw.  kann  der  Pflichtige  unter  dem 

Rechtsgleichheitsgebot  nichts  daraus  ableiten,  wenn  sie  dies  nicht  tut.  Dies  würde 

nämlich erheischen, dass der tatsächliche Verkehrswert der entsprechenden Wohnun-

gen  mittels  Gutachten  individuell  zu  schätzen  wäre.  Ein  automatisches  Abstellen  auf 

den  Kaufpreis  2017  der  rekurrentischen Wohnung  wäre  nämlich  nicht  zulässig,  denn 

gleichartige  Wohnungen  können  aufgrund  des  Ausbaustands  (z.B.  exklusive  neue  

Küche versus ältere 0815-Einbauküche, dito bei den Nasszellen oder bei den Boden-

belägen  etc.)  und  der  Lage  (z.B. Wohnung  im  3. OG mit  voller  Seesicht versus Woh-

nung  im  1. OG  [oder  gar  ebenfalls  3. OG]  ohne  jegliche  Seesicht)  erheblich  unter-

schiedliche  Verkehrswerte  aufweisen.  Von  daher  ist  auch  die  vom  Pflichtigen  primär 

geltend gemachte Ungleichbehandlung mit Grundeigentümern von angeblich "gleichen 

Wohnungen"  in  der  angeführten  Liegenschaftsüberbauung  ein  Stück  weit  der  Boden 

entzogen; dies obwohl zweifellos davon auszugehen ist, dass nach der Anpassung der 

Weisung  in  den  besagten  Mehrfamilienhäusern  der  Überbauung  die  Vermögenssteu-

erwerte generell ansteigen werden. Wenn eine Eigentumswohnung wie hier zu einem 

weit  über  dem  Formelwert  liegenden  Preis  gekauft  wird,  ist  die  Situation  des  Neuer-

werbers  nicht  vergleichbar  mit  jener  eines  eine  ähnliche  Eigentumswohnung  schon 

länger  haltenden  Eigentümers,  bei  welcher  zwar  Anhaltspunkte  dafür  bestehen,  dass 

der  Formelwert  ebenfalls  zu  tief  ist,  der  genaue  Verkehrswert  indes  nicht  bekannt  ist 

bzw. mittels Gutachten erst noch zu ermitteln wäre.  

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hh) Unter dem Aspekt der Rechtsgleichheit ist schliesslich immer von Bedeu-

tung, welche Gruppen von Steuerpflichtigen miteinander verglichen werden. So wie der 

Pflichtige den Vergleich von steuerpflichtigen Eigentümern ähnlicher Wohnungen in der 

Liegenschaftsüberbauung  sucht  und  eine  Ungleichbehandlung  moniert,  könnte  etwa 

ein Steuerpflichtiger, welcher im gleichen Mehrfamilienaus eine gleichartige Wohnung 

gemietet hat, geltend machen, er habe ein nicht liegenschaftenbezogenes bewegliches 

Vermögen (z.B. Bankguthaben und Wertschriften) von rund Fr. 1'000'000.- zu versteu-

ern, derweil ein Wohnungseigentümer in gleichen Vermögensverhältnissen (Kaufpreis 

Wohnung Fr. 2'000'000.-, finanziert mit Fr. 1'000'000.- Eigenkapital und Fr. 1'000'000.- 

Hypothek) vermögensseitig nichts zu versteuern habe, wenn der sich aus der Weisung 

ergebende Formelwert bei 50% (oder wie hier deutlich unter 50%) des Verkehrswerts 

(Fr. 1'000'000.-  Vermögenssteuerwert  abzgl.  Schulden  Fr.  1'000'000.-  =  Fr. 0.-)  liegt 

(vgl. BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 4.3 a.E., mit Hinweis auf BGE 124 I 159 E. 2 

betreffend Gebot der rechtsgleichen Behandlung der Eigentümer von beweglichem und 

unbeweglichem  Vermögen).  Zwar  ist  ungeachtet  der  gleichartigen  wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit  der  Steuerpflichtigen  in  diesem  Vergleich  gestützt  auf  den  Verfas-

sungsauftrag  zur  Förderung  von Wohneigentum  (Art. 108  der  Bundesverfassung  vom 

18. April 1999 [BV]) ein Unterschied gewollt und grundsätzlich zulässig; jedoch hat das 

Bundesgericht  eben  die  besagten  Schranken  gesetzt  (Vermögenssteuerwert  mindes-

tens 70% vom Verkehrswert). Auch dieser Hintergrund verbietet es, die Rechtsgleich-

heit im Sinn des Pflichtigen einseitig mit Hinweis auf die Gruppe von Steuerpflichtigen 

zu  fordern,  bei  welchen  die  besagten  verfassungsmässigen  Schranken  unterschritten 

sind  und  die  erforderlichen  Anpassungen  noch  im  Gange  sind  bzw.  mit  Blick  auf  die 

kantonsweite Umsetzung etwas Zeit benötigen.  

Zu  erwähnen  ist  in  diesem  Zusammenhang  insbesondere  auch  noch  die  

Gruppe  der  Eigentümer  von  Mehrfamilienhäusern,  bei  denen  die  Rechtsprechung  

davon ausgeht, dass individuelle Schätzungen des Verkehrswerts sogar in Einzelfällen 

ohne  weiteres  dem  schematischen  Ergebnis  der  Weisung  2009  vorgehen  (vgl.  

StRG,  29. Oktober  2020,  1 ST.2019.234,  www.strgzh.ch;  VGr,  20.  Januar  2021, 

SB.2020.00115,  www.vgrzh.ch;  offenbar  bestätigt  durch  das  Bundesgericht  am 

23. Dezember  2021,  2C_194/2021  [Begründung  per  Datum  des  vorliegenden  Ent-

scheids noch nicht veröffentlicht]).  

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4.  Gestützt  auf  diese  Erwägungen  ist  der  Rekurs  abzuweisen.  Ausgangsge-

mäss sind die Kosten des Verfahrens dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) 

und steht ihm keine Parteientschädigung zu (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen. 

[…] 

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