# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 22a466c1-be67-510c-ae30-64b9f24013b3
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-09-14
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 14.09.2021 R 2020 85
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2020-85_2021-09-14.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 20 85

5. Kammer 

Vorsitz Meisser

Richter Audétat und Racioppi

Aktuarin Maurer

URTEIL

vom 14. September 2021

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger,

Beschwerdeführerin

gegen

Gemeinde B._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger,

Beschwerdegegnerin 1

und

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C._____ AG, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher,

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baubewilligung (Widerruf)

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I. Sachverhalt:

1. Am 25. Oktober 2017 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft 

(STWEG) D._____, Via E._____, in B._____ und unter anderem A._____, 

Miteigentümerin der Wohnung Nr. 12 der Liegenschaft D._____ (Parzelle 

F._____), Einsprache gegen das Baugesuch der C._____ AG betreffend 

den Abbruch des bestehenden Wohnhauses G._____, Via H._____, in 

B._____ (Parzelle I._____) und den Neubau eines Wohn- und Geschäfts-

hauses mit drei altrechtlichen Wohnungen zu je 153.35 m² Bruttoge-

schossfläche (BGF) im 1.–3. Obergeschoss, welche gestützt auf Art. 11 

Abs. 3 ZWG um 30 % der vorbestandenen Hauptnutzfläche (HNF) erwei-

tert werden sollten, mit einer Erstwohnung mit 42.94 m² BGF im Erdge-

schoss und einem Büro mit 39.45 m² BGF.

2. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20., mitgeteilt am 27. August 

2018, wies der Gemeindevorstand B._____ die Einsprachen der STWEG 

D._____ sowie der weiteren Einsprecher ab und bewilligte das Baugesuch 

der C._____ AG mit Auflagen. Er begründete den Entscheid hinsichtlich 

der Einhaltung der Bestimmungen der Zweitwohnungsgesetzgebung im 

Wesentlichen damit, dass der Abbruch und Neubau des Wohn- und Ge-

schäftshauses mit drei altrechtlichen Wohnungen, welche gestützt auf 

Art. 11 Abs. 3 Zweitwohnungsgesetz (ZWG; SR 702) um maximal 30 % 

der vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden sollen, ohne Nut-

zungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG, zulässig sei. Der Ent-

scheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

3. Am 28. Januar 2019 erteilte der Gemeindevorstand B._____ betreffend 

den Abbruch und Neubau des Wohn- und Geschäftshauses auf Par-

zelle I._____ die Bewilligung unter anderem für die unterirdische Erweite-

rung der Erstwohnung im Erdgeschoss und die komplette Grundrissüber-

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arbeitung (Projektänderung). Auch dieser Entscheid erwuchs unangefoch-

ten in Rechtskraft.

4. Am 7. Oktober 2019 begann die C._____ AG mit der Projektrealisierung. 

Die Baugrubensicherung wurde mit dem Wintereinbruch Dezember 2019 

fertiggestellt und im September 2020 waren die Rohbauarbeiten im 

Gange.

5. Mit Schreiben vom 19. Juni 2020 machten die Rechtsanwältin A._____ 

und die STWEG D._____ die Gemeinde B._____ auf die Urteile des Bun-

desgerichts 1C_478/2019 und 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 aufmerk-

sam, wonach altrechtliche Bauten zwar abgebrochen und wiederaufge-

baut, nicht aber gleichzeitig mit Zweitwohnungen erweitert werden dürfen, 

und verlangten diesbezüglich einen Entscheid in Form einer anfechtbaren 

Verfügung. Die C._____ AG verzichtete am 26. Juni 2020 auf eine Stel-

lungnahme.

6. Der Gemeindevorstand B._____ entschied am 6., mitgeteilt am 9. Juli 

2020, die Gemeinde sehe trotz des erwähnten Bundesgerichtsurteils vom 

8. Mai 2020 wegen überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen 

von einem Widerruf der rechtskräftigen Baubewilligungen vom 20. August 

2018 und 28. Januar 2019 ab; die C._____ AG dürfe ihr Bauvorhaben auf 

Parzelle I._____ gestützt auf diese Baubewilligungen weiter umsetzen. 

Der Gemeindevorstand B._____ begründete seinen Entscheid im Wesent-

lichen damit, dass der Baubeginn bereits am 7. Oktober 2019 erfolgt sei 

und sich die Rechtslage seit Inkrafttreten des ZWG nicht geändert habe. 

Ein Widerruf der Baubewilligung vom 20. August 2018 stehe ausser Dis-

kussion: Begonnene Bauvorhaben wie jenes der C._____ AG, bei welchen 

altrechtliche Wohnungen abgebrochen, wiederaufgebaut und um 30 % der 

am 11. März 2012 vorbestandenen Hauptnutzfläche erweitert werden sol-

len, sollten auch fertig gebaut werden dürfen. Der Widerruf sämtlicher er-

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teilter Baubewilligungen würde einerseits zu einem riesigen wirtschaftli-

chen Schaden führen und andererseits stünden jahrelang begonnene 

Bauvorhaben in der Gegend, welche das Orts- und Landschaftsbild stark 

beeinträchtigen würden. Bei der Einreichung des Baugesuchs sei noch 

nicht bekannt gewesen, wie die gerichtliche Beurteilung betreffend diese 

Frage erfolgen würde. Die Baubehörde habe sich beim Entscheid betref-

fend die Baubewilligung auf die Vollzugshilfe des DVS zum ZWG abge-

stützt. Die überwiegenden Interessen der Bauherrschaft und Gründe des 

Vertrauensschutzes sprächen dafür, dass das Bauvorhaben fertig umge-

setzt werden könne. Das Urteil des Bundesgerichts führe nicht zur Nich-

tigkeit rechtskräftig erteilter Baubewilligungen, denn es gelte eine Bestan-

desgarantie.

7. Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführe-

rin) am 25. August 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan-

tons Graubünden. Sie beantragte die Aufhebung der Verfügung vom 

6. Juli 2020 und die Rückweisung der Angelegenheit im Sinne der Erwä-

gungen an die Baubehörde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu 

Lasten der Beschwerdegegnerinnen. Die Beschwerdeführerin führte dazu 

im Wesentlichen an, Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht bilde die 

Aufhebung des Entscheides vom 6. Juli 2020, die unvollständige und un-

richtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Gemeinde sowie 

Rechtsverletzungen inklusive fehlende Begründung. Die Gemeinde hätte 

prüfen müssen, ob aufgrund der erwähnten Bundesgerichtsurteile vom 

8. Mai 2020 die Baubewilligung nicht doch noch mit einer Nebenbestim-

mung verknüpft werden müsste, nämlich mit einer Erstwohnungsauflage 

im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG. Mit derartigen Auflagen wäre dem 

Gebot der Verfassungs- und Bundesgesetzkonformität Beachtung gege-

ben worden, ohne dass die Baubewilligung hätte widerrufen werden müs-

sen. Durch die Verknüpfung der Baubewilligung mit einer Nebenbestim-

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mung entstünde ein legaler Zustand. Die C._____ AG, bei der es sich um 

eine Finanzgesellschaft handle, könne sich nicht auf die Bestandesgaran-

tie berufen. Der hier verfolgte Bauzweck werde durch die Statuten der Ge-

sellschaft eigentlich nicht einmal abgedeckt. Die Beschwerdegegnerin 1 

habe diese Überlegungen nicht gemacht bzw. nicht einmal in Erwägung 

gezogen, weshalb die Angelegenheit im Interesse der Durchsetzung des 

Zweitwohnungsbauverbots unter Aufhebung des angefochtenen Ent-

scheids an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen sei, wobei diese in 

der Folge den Sachverhalt zu ergänzen und zu prüfen habe, ob und wel-

che Wohneinheiten allenfalls doch ohne die oberwähnte Auflage realisiert 

werden dürften und welche Wohneinheiten noch mit einer Erstwohnungs-

auflage zu versehen seien. Eine solche Anhörung (recte: Anordnung) sei 

geeignet und erforderlich, um dem Bundesrecht zum Durchbruch zu ver-

helfen, was höherrangiger sei als das private Interesse. Die Baubewilli-

gung bleibe so bestehen und es dürfe gebaut werden.

8. In ihrer Vernehmlassung vom 2. September 2020 beantragte die Ge-

meinde B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige 

Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Sie 

führte dazu im Wesentlichen aus, dass eine Anfechtung der Baubewilli-

gung und wie auch der Projektänderung beim Verwaltungsgericht mit der 

Begründung, Erweiterungen im Sinne von Art. 11 Abs. 3 ZWG dürften 

nicht für die Zweitwohnungsnutzung verwendet werden, durch die Be-

schwerdeführerin unterblieben sei, so dass der Baubescheid auch ihr ge-

genüber rechtskräftig und verbindlich geworden sei. Aufgrund dessen 

könne auf das Widerrufsbegehren von Vornherein nicht eingetreten wer-

den, da dieser Rechtsbehelf nicht dazu da sei, im ordentlichen Verfahren 

verpasste Fristen wiederherzustellen. Die Beschwerdeführerin führe wei-

ter nicht aus, worin die unvollständige Sachverhaltsfeststellung bestehen 

solle. Der Gemeindevorstand habe die Eingabe vom 19. Juni 2020 zu 

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Recht als Widerrufsgesuch behandelt, was zunächst die Prüfung der Wi-

derrufsvoraussetzungen beinhalte und danach die Prüfung, ob aufgrund 

der erwähnten bundesgerichtlichen Urteile die seinerzeit erteilte Baubewil-

ligung geändert werden dürfe. Die Beschwerdeführerin übersehe, dass 

nicht nur die Aufhebung der Baubewilligung, sondern auch deren Ergän-

zung mit eigentumsbeschränkenden Nebenbestimmungen Gegenstand 

eines Widerrufs sein könne. Die geäusserte Kritik sei fehl am Platz, da die 

Beschwerdeführerin in ihrem Gesuch an den Gemeindevorstand nicht ein-

mal gesagt habe, was für eine Änderung verlangt werde, und nie von ir-

gendwelchen ergänzenden Nebenbestimmungen gesprochen habe. Für 

einen Widerruf fehle es schon an der ersten Voraussetzung im Sinne von 

Art. 25 Abs. 1 lit. a VRG, da sich die Sach- oder Rechtslage nicht geändert 

habe; auf die Auslegung von Gesetzesvorschriften durch die Gerichte 

könne es in diesem Zusammenhang nicht ankommen. Es erscheine im 

Weiteren fraglich, ob die Öffentlichkeit ein Interesse daran habe, dass in 

die vielen Zweitwohnungsnutzungen eingegriffen werde, obwohl diese 

rechtskräftig bewilligt worden seien. In der Schweiz gebe es zahllose ähn-

lich gelagerte Fälle wie den vorliegenden. Ein mit einer solchen Nebenbe-

stimmung verbundener Eingriff würde die betroffenen Eigentümer schwer 

treffen, da es wirtschaftlich einen grossen Unterschied ausmache, ob die 

30 %ige Erweiterungsfläche als Erst- oder Zweitwohnung genutzt werden 

könne. Die Preisdifferenzen solcher Wohnungen bewegten sich bekannt-

lich in der Grössenordnung von 30 bis 50 %. Damit sprächen sehr wohl 

finanzielle Gründe gegen die beantragte Verknüpfung der Baubewilligung 

mit einer Erstwohnungsverpflichtung. Es sei zudem schleierhaft, weswe-

gen sich die C._____ AG nicht auf die Bestandesgarantie im Sinne von 

Art. 11 ZWG berufen können solle. Dies hänge sicherlich nicht vom statu-

tarischen Zweck der Gesellschaft ab. Grundsätzlich könnten Verfügungen, 

die aufgrund eines Einsprache- und Ermittlungsverfahrens ergingen, nicht 

widerrufen werden. Dies gelte insbesondere für Baubewilligungen, von de-

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nen der Berechtigte bereits Gebrauch gemacht und entsprechende erheb-

liche Investitionen getätigt habe. Sowohl ein Widerruf wie auch die Aufer-

legung von Nebenbestimmungen tangierten die privaten Interessen der 

Bauherrschaft. Die vom Gemeindevorstand angestellten Erwägungen 

schlössen jede Änderung aus, also auch verschärfende Nebenbestim-

mungen.

9. Mit Vernehmlassung vom 24. September 2020 beantragte die C._____ AG 

(nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) auf die Beschwerde sei nicht einzu-

treten, eventualiter sei sie abzuweisen. Sie begründete dies ihm Wesent-

lichen damit, dass auf die Rüge der unvollständigen und unrichtigen Fest-

stellung des Sachverhalts mangels Substantiierung nicht einzutreten bzw. 

die Beschwerde in diesem Punkt aufgrund ihrer Unbegründetheit abzuwei-

sen sei. Im Weiteren lege die Beschwerdeführerin nicht dar, worin die von 

der Beschwerdegegnerin 1 begangenen Rechtsverletzungen bestünden 

und weshalb eine Begründung in der angefochtenen Verfügung fehle. Die 

Anwendung von Art. 25 VRG durch die Beschwerdegegnerin 1 sei korrekt 

erfolgt. Auch die Rüge, wonach Art. 25 VRG verletzt worden sei, erweise 

sich als unbegründet. Die Sach- und Rechtslage habe sich seit dem Bau- 

und Einspracheentscheid vom 20. August 2018 nicht geändert. Geändert 

habe sich lediglich die Auslegung von Art. 11 Abs. 3 ZWG durch das Bun-

desgericht. Eine geänderte Gerichts- und Verwaltungspraxis stelle keinen 

Grund für einen Widerruf dar (vgl. VGU R 13 184 und 185). Deshalb sei 

die Beschwerde abzuweisen. Verfügungen, die aufgrund eines eingehen-

den Einsprache- und Ermittlungsverfahrens ergangen seien, insbeson-

dere Baubewilligungen, könnten grundsätzlich nicht widerrufen werden. 

Die Beschwerdeführerin habe sich bereits im vorangehenden Verfahren 

als Einsprecherin beteiligt, und die in diesem Zusammenhang ergangenen 

Bau- und Einspracheentscheide nicht angefochten. Vor diesem Hinter-

grund erweise sich der von ihr geforderte Widerruf als rechtsmissbräuch-

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lich, so dass die Beschwerde auch aus diesem Grund abzuweisen sei. Die 

Gemeinde habe grosses Interesse daran, dass bereits begonnene Bau-

vorhaben unter den bewilligten Voraussetzungen fertig gestellt werden 

dürften. Angesichts der erheblichen Wertdifferenz zwischen Erst- und 

Zweitwohnungen gelte es zu vermeiden, die Grundlagen für den Investiti-

onsentscheid der Bauherrschaft (nachträglich) mit zusätzlichen Erstwoh-

nungsauflagen zu ändern und dadurch die Fertigstellung und/oder die be-

absichtigte Nutzung zu gefährden oder gar zu verunmöglichen. Nebst ei-

nem riesigen finanziellen Schaden hätte dies auch negative Auswirkungen 

auf das Orts- und Landschaftsbild, was nicht im Interesse der Allgemein-

heit sein könne. Hinzu komme das überwiegende private Interesse der Be-

schwerdegegnerin 2 an der Fertigstellung des Bauvorhabens ohne zu-

sätzliche Erstwohnungsauflage. Es sei allgemein bekannt, dass der Preis-

unterschied zwischen einer Erstwohnung und einer Zweitwohnung rund 

50 % betrage. Vorliegend bedingten die schwierige (und überdurchschnitt-

lich teure) Baugrubensicherung eine Realisierung der erwähnten Wohnun-

gen ohne Nutzungsbeschränkung. Bei einem Widerruf der Baubewilligung 

in diesem Punkt erwüchse der Beschwerdegegnerin 2 ansonsten ein im-

menser finanzieller Schaden.

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften, den angefochtenen 

Entscheid sowie die übrigen Akten wird, soweit erforderlich, in den nach-

stehenden Erwägungen eingegangen.

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II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren ist die Verfügung des Ge-

meindevorstandes der Gemeinde B._____ vom 6., mitgeteilt am 9. Juli 

2020, worin dieser von einem Widerruf der rechtskräftigen Baubewilligun-

gen vom 20. August 2018 und 28. Januar 2019 absah und feststellte, dass 

die Beschwerdegegnerin 2 ihr Bauvorhaben auf Parzelle I._____ gestützt 

auf die rechtskräftigen Baubewilligungen weiter umsetzen dürfe. Gemäss 

Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) unterliegen insbesondere Entscheide von Gemeinden der 

verwaltungsgerichtlichen Beschwerde, sofern sie nicht bei einer anderen 

Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid-

genössischem Recht endgültig sind. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwal-

tungsgerichtlichen Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen 

Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-

bung oder Änderung hat oder durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt 

ist. Die Beschwerdeführerin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihrem 

Antrag auf Widerruf der Baubewilligungen nicht durchgedrungen und Mit-

eigentümerin der Wohnung Nr. 12 der Liegenschaft D._____ (Parzelle 

F._____), welche unmittelbar an die Bauparzelle I._____ angrenzt, und 

somit von der angefochtenen Verfügung berührt und hat ein schutzwürdi-

ges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides. Auf die 

im Übrigen form– und fristgerecht erhobene Beschwerde (vgl. Art. 52 

Abs. 1 und Art. 38 VRG) ist somit einzutreten.

2.1. Gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. a und b VRG erstreckt sich die Überprüfungs-

befugnis des Verwaltungsgerichtes im Beschwerdeverfahren auf Rechts-

verletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermes-

sens, sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhal-

tes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die 

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Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Ent-

scheid zweckmässig oder angemessen sei.

2.2. Die Beschwerdeführerin rügt zum einen eine unvollständige und unrichtige 

Feststellung des Sachverhalts durch die Beschwerdegegnerin 1. Sie ver-

weist zunächst auf Seite 3 der Prozesseingabe (Ziff. III) mit Bezug auf den 

Sachverhalt auf die angefochtene Verfügung und erhebt dann auf Seite 4, 

oben (Ziff. IV/A), widersprüchlich generell und ohne Begründung den Vor-

wurf, der Sachverhalt sei unter anderem unvollständig und unrichtig fest-

gestellt worden. Für das Gericht ist nicht nachvollziehbar, worin die unvoll-

ständige Sachverhaltsdarstellung überhaupt bestehen soll. Mangels einer 

Begründung ist deshalb auf diesen Punkt der Beschwerde nicht einzutre-

ten.

2.3. Dasselbe gilt für den Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Beschwerde-

gegnerin 1 habe Recht verletzt, die angefochtene Verfügung sei ungenü-

gend begründet. Die Beschwerdeführerin legt dabei zum einen nicht dar, 

weshalb eine Begründung in der angefochtenen Verfügung fehlen soll.

Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid-

genossenschaft (BV; SR 101) haben die Parteien Anspruch auf rechtliches 

Gehör. Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist 

die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die 

Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen er-

möglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies 

ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über 

die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn 

müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen 

sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. 

Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder tat-

beständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander-

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setzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentli-

chen Gesichtspunkte beschränken (vgl. statt vieler: BGE 133 I 270 E.3.1 

m.w.H.). Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts ist aus dem ange-

fochtenen Entscheid durchaus ersichtlich, von welchen Überlegungen sich 

die Beschwerdegegnerin 1 hat leiten lassen und worauf sich ihr Entscheid 

stützte. Darüber hinaus hat sie sich mit den Voraussetzungen des Wider-

rufs auseinandergesetzt, so hielt sie fest, sie sehe keinen Anlass dazu, die 

formell rechtskräftigen Baubewilligungen zu widerrufen, da die Vorausset-

zungen dafür nicht gegeben seien. Das Vorbringen der Beschwerdeführe-

rin läuft somit ins Leere, so dass sich die Gehörsrüge von vornherein als 

unbegründet erweist. Der Vollständigkeit halber gilt es zudem darauf hin-

zuweisen, dass es der Beschwerdeführerin durchaus möglich war, den 

Entscheid vom 6. Juli 2020 sachgerecht anzufechten. Dass das vorin-

stanzliche Verfahren nicht zu dem von der Beschwerdeführerin gewünsch-

ten Ergebnis geführt hat, ist keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern 

der materiellen Beurteilung der Sache. Darauf ist nachfolgend einzuge-

hen.

Die Beschwerdeführerin bringt zum anderen nicht vor, was für Rechtsver-

letzungen die Beschwerdegegnerin 1 begangen haben soll. Es wird einzig 

ausgeführt, die Beschwerdegegnerin 1 hätte bei pflichtgemässer Anwen-

dung des Rechts im hier angefochtenen Entscheid prüfen müssen, ob 

nicht widerrufsweise eine Erstwohnungsverpflichtung auf die Liegenschaft 

zu legen gewesen wäre. Dieses Argument wurde aber von der Beschwer-

deführerin im vorgängigen Baubewilligungsverfahren nicht vorgebracht, 

so dass diese Rüge verspätet erfolgte und nicht mehr zu hören ist.

3.1. Vorliegend strittig ist, ob die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht vom Wider-

ruf der rechtskräftigen Baubewilligungen vom 20. August 2018 und 28. Ja-

nuar 2019 abgesehen hat.

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3.2. Unbestritten ist, dass die kommunalen Baubewilligungen vom 20. August 

2018 und 28. Januar 2019 (1. Projektänderung) formell in Rechtkraft er-

wachsen sind. Auf diese Baubewilligungen kann infolge deren formeller 

Rechtskraft nicht ohne Weiteres zurückgekommen werden. Vielmehr ist 

ein gesetzlicher oder in der Rechtsprechung anerkannter Rückkommens-

titel erforderlich, wobei solche aber auch nicht dazu dienen dürfen (formell) 

rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen oder die Vor-

schriften über die Rechtsmittelfristen zu umgehen (vgl. BGE 143 II 1 E.5.1, 

137 I 69 E.2.2 f., 127 II 306 E.7a; Urteil des Bundesgerichts 1C_8/2019 

vom 20. Mai 2019 E.4.1 f. und 6.4; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemei-

nes Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1224 f. und 

1250 ff.).

Die bundesgerichtliche Rechtsprechung setzt für den Widerruf einer 

rechtskräftigen Verfügung voraus, dass dem Interesse an der richtigen An-

wendung des objektiven Rechts der Vorrang vor den Interessen der 

Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zukommt. Ein Widerruf 

kommt in der Regel nicht in Betracht, wenn die Verfügung in einem Ver-

fahren ergangen ist, in welchem die sich gegenüberstehenden Interessen 

allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen waren (z.B. Baubewilli-

gungsverfahren), und wenn der Private im berechtigten Vertrauen von ei-

ner ihm durch die fragliche Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Ge-

brauch gemacht hat, sofern dies erhebliche Investitionen erfordert und zu 

einem Zustand geführt hat, der nur unter Vernichtung gutgläubig geschaf-

fener Werte wieder beseitigt werden kann. Diese Regel gilt indessen nicht 

absolut. Ein Widerruf kann in solchen Konstellationen trotzdem in Frage 

kommen, wenn er durch ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse 

geboten ist. Dies kann namentlich der Fall sein, wenn der bewilligte Bau 

die öffentliche Sicherheit, z.B. den Gewässerschutz oder die Sicherheit 

und Gesundheit von Personen gefährdet. Einzubeziehen sind alle Aspekte 

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des Einzelfalls (vgl. zum Ganzen: BGE 144 III 285 E.3.5; 137 I 69 E.2.3 

und E.2.6, 109 Ib 246 E.4b; Urteile des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 

20. Mai 2019 E.4.2 und 6.2, 1C_382/2017 vom 16. Mai 2018 E.2.2, 

1C_740/2013 vom 6. Mai 2015 E.5.2, 1C_14/2008 vom 25. Februar 2009 

E.5.2, je mit Hinweisen).

Nach den Regelungen im VRG dürfen (kommunale) Behörden auf (formell 

rechtskräftige) Verfügungen in Form der Wiedererwägung (Art. 24 VRG), 

des Widerrufs (Art. 25 VRG) und der Revision (Art. 67 VRG) zurückkom-

men. Der Widerruf gemäss Art. 25 VRG ist rechtsprechungsgemäss nur 

auf ursprünglich fehlerfreie bzw. erst nachträglich fehlerhaft oder rechts-

widrig gewordene (Dauer-)Verfügungen anzuwenden, weil sich die Sach- 

und Rechtslage gegenüber der ursprünglichen Entscheidungsgrundlage 

geändert hat (Abs. 1 lit. a; vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_339/2017 

vom 24. Mai 2018 E.2.2, 2C_115/2011 vom 22. November 2011 E.3.1 f., 

1C_217/2010 vom 3. Februar 2011 E.3.2; Urteile des Verwaltungsgerichts 

[VGU] A 16 36, 16 42 vom 15. Dezember 2016 E.9b [in PVG 2017 Nr. 33 

nicht publizierte Erwägung]; Botschaft der Regierung des Kantons 

Graubünden an den Grossen Rat vom 30. Mai 2006 zur Optimierung der 

kantonalen Gerichtsorganisation [Justizreform], Heft Nr. 6/2006–2007, 

S. 545). Eine geänderte Gerichts- und Verwaltungspraxis stellt keinen 

Grund für einen Widerruf dar (vgl. VGU R 13 184 und 185, E.4e; WIEDER-

KEHR/RICHLI, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bd. I, Bern 2012, 

Rz. 2685 f.). Der Widerruf kann erfolgen, wenn keine überwiegenden öf-

fentlichen oder privaten Interessen dem Widerruf entgegenstehen (Art. 25 

Abs. 1 lit. b VRG; vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 

2019 E.4.2). Diese Bestimmung setzt voraus, dass ein Verwaltungsakt we-

gen wesentlich geänderter Sach- oder Rechtslage nicht (mehr) gesetzes-

konform ist. Die Verfügung war also bei ihrem Erlass rechtmässig. Der 

Widerruf ist daher auf so genannte Dauerverfügungen zugeschnitten, d.h. 

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solche, die ein Rechtsverhältnis angesichts eines in einem bestimmten 

Zeitpunkt gegebenen Sachverhaltes regeln, wobei jedoch die Rechtsfol-

gen in die Zukunft wirken und auch Veränderungen erfahren können, wie 

auch der rechtserhebliche Sachverhalt späteren Wandlungen unterworfen 

sein kann (vgl. GYGI, Zur Rechtsbeständigkeit von Verwaltungsverfügun-

gen in ZBl 83 S. 149 ff, 159; PVG 2008 Nr. 12, VGU A 04 36). Nachfolgend 

ist also zu prüfen, ob gestützt auf den erwähnten, gesetzlichen Rückkom-

menstitel das Absehen der Beschwerdegegnerin 1 von einem Widerruf auf 

die von ihr erteilten Baubewilligungen mit der (im angefochtenen Ent-

scheid) vorgebrachten Begründung rechtens war.

3.3. Die Beschwerdeführerin erhob im Baubewilligungsverfahren am 25. Okto-

ber 2017 Einsprache gegen das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 

betreffend den Abbruch des bestehenden Wohnhauses G._____, Via 

H._____, in B._____ (Parzelle I._____) und den auf dieser Parzelle ge-

planten Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses. Nicht Inhalt dieser 

Einsprache waren allfällige Verletzungen der Zweitwohnungsgesetzge-

bung. Trotzdem hat die Beschwerdegegnerin 1 im Bau- und Einspra-

cheentscheid vom 20., mitgeteilt am 27. August 2018, die Einhaltung der 

Zweitwohnungsgesetzgebung auf den Seiten 12–14 erläutert und explizit 

die Ansicht vertreten, dass die Frage, ob die mögliche Erweiterung von 

30 % der vorbestanden HNF der altrechtlichen Wohnungen auch bei ei-

nem Abbruch und Wiederaufbau beansprucht werden dürfe, zu bejahen 

sei. Sie stützte sich dabei auf die Vollzugshilfe des Departements für 

Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) und schloss, dass die 

Wohnungen im 1., 2. und 3. Obergeschoss des projektierten Neubaus 

demnach ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG bewil-

ligt werden könnten. Weder die Beschwerdeführerin noch andere Einspre-

cher haben gegen diesen Bau- und Einspracheentscheid Beschwerde an 

das Verwaltungsgericht erhoben. Wie die Beschwerdegegnerinnen richtig 

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anführen, ist es nicht Aufgabe des Widerrufsverfahrens, im Rechtsmittel-

verfahren Versäumtes nachzuholen. Genau das beabsichtigt die Be-

schwerdeführerin aber, wenn sie mit einem Begehren um Wiedererwä-

gung versucht, die damalige Baubewilligung aus dem Jahre 2018 (und die 

Projektänderung von 2019) ungeschehen zu machen. Zwar verlangt sie 

nicht, dass wiedererwägungsweise die gesamte Baubewilligung aufgeho-

ben werden soll, jedoch stellt sie sinngemäss den Antrag, dass die Ge-

meinde prüfen müsse, welche Wohnungen als altrechtlich und welche als 

Erstwohnungen genutzt werden können, wobei sie natürlich davon aus-

geht, dass die drei neuen altrechtlichen Wohnungen eben erweitert wor-

den sind und somit den erwähnten Bundesgerichtsentscheiden widerspre-

chen, so dass sie nicht gesetzmässig sind. Das dargelegte Vorgehen der 

Beschwerdeführerin, das Verwaltungsverfahren abzuwarten, um Rügen 

vorzubringen, die sie bereits im Rahmen der Baubewilligungen hätte vor-

bringen müssen, widerspricht dem Grundsatz von Treu und Glauben, den 

staatliche Behörden wie auch Private zu beachten haben, und der sich 

u.a. in einem Verbot widersprüchlichen Verhaltens und dem Verbot des 

Rechtsmissbrauchs auswirkt. Die Beschwerdeführerin verniedlicht zudem 

zu Unrecht die gravierenden Verluste, welche eine Nutzungsänderung von 

altrechtlichen Wohnungen zu Erstwohnungen mit sich bringen würde 

(siehe Seite 5 der Beschwerdeschrift: "Eine solche Anhörung (recte: An-

ordnung) ist geeignet und erforderlich, um dem Bundesrecht zum Durch-

bruch zu verhelfen. Das ist höherrangig zum privaten Interesse. Die Bau-

bewilligung bleibt ja bestehen. Es darf gebaut werden."), ergibt sich doch 

aus den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Ent-

scheid sowie aus der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 klar, 

welcher finanzieller Schaden der Beschwerdegegnerin 2 durch die Ver-

knüpfung der Baubewilligung mit einer Erstwohnungsauflage gemäss 

Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG erwachsen würde.

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3.4. Geht man weiter richtigerweise davon aus, dass die Voraussetzungen für 

einen Widerruf gemäss Art. 25 VRG hier nicht gegeben sind, weil sich die 

Rechts- und Sachlage in der Zwischenzeit nicht geändert hat (sondern ein-

zig die Auslegung von Art. 11 Abs. 3 ZWG durch das Bundesgericht), und 

insbesondere im Sinne der Argumentation der Beschwerdegegnerin 1 das 

öffentliche Interesse an der Verhinderung von Bauruinen gross ist, sowie 

das Interesse der Bauherrschaft, in ihrem Interesse gestützt auf eine 

rechtskräftige Baubewilligung zu bauen und entsprechend gebaut zu ha-

ben, ebenfalls überwiegt, so hat die Beschwerdegegnerin 1 in korrekter 

Anwendung von Art. 25 VRG von einem Widerruf der rechtskräftigen Bau-

bewilligungen abgesehen, womit sich der angefochtene Entscheid vom 6., 

mitgeteilt am 9. Juli 2020, als rechtens erweist, und die Beschwerde somit 

abzuweisen ist.

4.1. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten zulasten der un-

terliegenden Partei (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr wird auf 

CHF 3'000.-- festgesetzt und ist der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.

4.2. Die Beschwerdeführerin wird bei diesem Verfahrensausgang verpflichtet, 

die Beschwerdegegnerin 2 für ihren Aufwand gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG 

aussergerichtlich zu entschädigen. Für deren Bemessung kann auf den 

vom Rechtsvertreter gemachten Aufwand von insgesamt 6 ⅛ Stunden 

gemäss Honorarnote vom 2. Oktober 2020 abgestellt werden. Damit hat 

die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin 2 für das vorliegende 

Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 1'698.65 (inkl. MWST) zu 

bezahlen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen 

Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschä-

digung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie-

gen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Von dieser Regel abzuweichen, besteht hier 

kein Anlass.

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III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 409.--

zusammen CHF 3'409.--

gehen zulasten von A._____.

3. Aussergerichtlich hat A._____ die C._____ AG mit insgesamt 

CHF 1'698.65 (inkl. MWST) zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

[Mit Urteil 1C_660/2021 vom 20. Dezember 2022 hat das Bundesgericht die gegen 

diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit es darauf eingetreten 

ist.]