# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4fdd1b7e-50a2-574d-ac37-74d8dc60913f
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2010-11-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 25.11.2010 BRKE I Nr. 0247/2010
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRKE-I-Nr--0247-2010_2010-11-25.pdf

## Full Text

BRKE I Nr. 0247/2010 vom 25. November 2010 in BEZ 2011 Nr. 43 

(Bestätigt mit VB.2011.00041 vom 23. April 2011.) 

Die Baubehörde hatte die Baubewilligung für die Ersetzung eines einseitig 
angebauten (Doppel-)Einfamilienhauses durch einen – wiederum einseitig 
angebauten – Neubau verweigert.  

Aus den Erwägungen: 

2. Das Baugrundstück liegt gemäss geltender Bau- und Zonenordnung

(BZO) in der Wohnzone W2bII und ist mit einem Einfamilienhaus überstellt, 
welches mit dem Einfamilienhaus auf dem südöstlich anstossenden Grundstück 
zusammengebaut ist. Das streitbetroffene Gebäude wurde 1949 zusammen mit 
dem Nachbargebäude bewilligt. Das rekurrentische (Doppel-) Einfamilienhaus 
mit Garagengebäude soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt 
werden.  

3.1 Die Vorinstanz hat den Neubau wegen Überschreitung der zulässigen 
Gebäudelänge verweigert. (…)  

3.4 Die maximal zulässige Gebäudelänge beträgt gemäss Art. 13 Abs. 1 
BZO 20 m. Besondere Gebäude werden gemäss dieser Bestimmung zur 
Gebäudelänge hinzugerechnet. Art. 7 Abs. 3 BZO statuiert, dass eine 
vorgeschriebene maximale Gebäudelänge auch beim Zusammenbauen nicht 
überschritten werden darf, somit die Fassadenlänge über beide (Doppel-) 
Einfamilienhäuser hinweg gemessen werden muss. Die Rekurrierenden 
bestreiten nicht, dass die Gebäudelänge nach dieser Messweise überschritten 
ist. Wie nachstehend zu zeigen sein wird, kann jedoch offen bleiben, ob diese 
um 4,23 m (Rekurrierende) oder um 4,26 bzw. 4,36 (Vorinstanz) überschritten 
wird.  

3.5 Gemäss § 357 Abs. 1 PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen, 
die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich für 
eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugeführt 
werden, wenn keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen 
entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von 
Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. 

Die mit dieser Vorschrift gewährte erweiterte Besitzstandsgarantie schützt 
nicht nur durch Rechtsänderungen vorschriftswidrig gewordene Bauten und 
Anlagen in ihrem Bestand, sondern lässt darüber hinaus auch deren 
Umnutzung, Umbau und Erweiterung zu (K. Willi, Die Besitzstandsgarantie für 
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, 2003, S. 70 ff.). 
Eine obere Grenze der zulässigen baulichen Eingriffsintensität lässt sich der 
Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG hierbei nicht entnehmen. Lehre und 
Rechtsprechung haben indes stets verlangt, dass Umbauten oder bauliche 

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Erweiterung nicht einer neubauähnlichen Umgestaltung gleichkommen dürfen 
(VB 147/1985, VB 46/1986 = RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). 

Voraussetzung für das Vorliegen eines Besitzstandsfalles ist die Existenz 
einer bestehenden Baute und Anlage. Zu klären ist deshalb, ob für die 
Beurteilung vom rekurrentischen und dem benachbarten Gebäude als einem 
Gebäudekomplex auszugehen ist oder ob das rekurrentische Gebäude in 
Bezug auf die Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG separat zu beurteilen ist. 
Bestehen auf einem Grundstück mehrere Bauten und/oder Anlagen, so ist 
gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts jede separat bezüglich der 
Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG zu überprüfen. Danach greift eine 
differenzierte Betrachtungsweise aber auch bezüglich einzelner Bauteile ein, 
wenn diesen eine gewisse Eigenständigkeit zukommt. Ein «selbständiger» 
Anbau an ein baurechtswidriges Gebäude beurteilt sich nicht nach § 357 Abs. 1 
PBG, sondern ist wie eine eigenständige Baute zu behandeln und damit (nur) 
bewilligungsfähig, wenn die Bauvorschriften eingehalten werden. In gleicher 
Weise sind bauliche Massnahmen an einem derart «selbständigen» 
baurechtswidrigen Bauteil separat und losgelöst vom Hauptgebäude auf ihre 
Übereinstimmung mit § 357 Abs. 1 PBG zu prüfen (vgl. VGr, 2. Juni 2010, 
VB.2010.0001, E. 9.1; BRKE I Nr. 0287/2001 vom 30. November 2001, E. 6 f.). 
Umso mehr muss eine separate Beurteilung für zwei voneinander baulich und 
funktional selbständige (Doppel-)Einfamilienhäuser auf zwei verschiedenen 
Grundstücken gelten. Konsequenz einer gemeinsamen Betrachtung wäre 
ansonsten, dass sich auch der Eigentümer des benachbarten Grundstücks bei 
einem Neubau seines eigenen (Doppel-)Einfamilienhauses auf § 357 Abs. 1 
PBG berufen könnte und in der Folge zwei Neubauten vom Bestandesschutz 
profitieren würden, obwohl keinerlei ursprüngliche Bausubstanz mehr 
vorhanden wäre. Eine solche Auslegung widerspräche klar dem Zweck der 
Gesetzesbestimmung. Von Investitionsschutz kann im Übrigen keine Rede 
sein. 

Wird das rekurrentische Gebäude somit abgebrochen und unabhängig 
vom Nachbarhaus beurteilt, entfällt die für den Bestandesschutz zwingende 
Voraussetzung der «bestehenden Baute», weshalb § 357 Abs. 1 PBG keine 
Anwendung finden kann.  

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die zusammengebauten 
Gebäude hinsichtlich der Einhaltung der Gebäudelänge einer 
Gesamtbetrachtung unterliegen. 

Es ist folglich zu prüfen, ob das die Neubauvorschriften verletzende 
Bauvorhaben allenfalls mittels einer Ausnahmebewilligung für die Überschrei-
tung der Gebäudelänge bewilligt werden kann. (…) 

4.3 Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, 
wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der 
Vorschriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen 
dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschriften verstossen, von denen 
sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei 
denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden 
Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nachbar darf 

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durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schützen, nicht 
unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht 
von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden (Abs. 3). 

Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen «besonderer 
Verhältnisse» voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich 
von den tatsächlichen Verhältnissen abweichen, welche der Gesetzgeber im 
Auge gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei 
richtiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ihnen die Allgemeinordnung 
nicht mehr gerecht zu werden vermag. Besondere Verhältnisse können 
namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes liegen. 

Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer 
Ausnahmebewilligung angeführt werden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, 
so besteht keine Ausnahmesituation. Entsprechende Dispense zielen auf eine 

Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen 
Ausnahmegrund bildet in der Regel der Umstand, dass die aus der 
Allgemeinordnung folgende Ablehnung der Baubewilligung für den 
Gesuchsteller Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten mit sich 
bringt. Persönliche Verhältnisse und Anliegen vermögen regelmässig keine 
Dispenssituation zu begründen. 

Schliesslich darf selbst beim Vorliegen besonderer Verhältnisse dann 
keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negative Dispensvoraus-
setzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind.  

Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen 
Dispensvoraussetzungen zu verstehen ist, regelt das kantonale Recht 
abschliessend, weshalb vorinstanzliche Entscheide in diesen Punkten von den 
Baurekurskommissionen frei überprüft werden können. Durch welche 
Abweichungen vom Gesetz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, 
liegt demgegenüber vorab im Ermessen der Gemeinde, sodass die 
Baurekurskommissionen nur gegen klar unvertretbare Lösungen einschreiten. 

Besondere Zurückhaltung ist geboten gegenüber Ausnahmen von 
Bestimmungen, welche den Charakter einer Zone oder der Ortschaft prägen. 
Ausnahmebewilligungsfeindlich sind regelmässig Vorschriften über 
hinreichende Zufahrt, Immissionen und Einordnung. Regelungen über die 
äussere Abmessung von Bauten sind klar zu den primären 
Baubeschränkungsnormen zu zählen, die in erster Linie der Festlegung des 
Charakters der entsprechenden Wohnzone dienen. Um von einer solchen Norm 
abweichen zu können, müssen Verhältnisse vorliegen, die sich deutlich von 
denjenigen auf anderen Grundstücken der Wohnzone unterscheiden und 
dadurch eine Ausnahme rechtfertigen (BRKE I Nr. 0141/2003 vom 20. Juni 
2003, E. 9c). Um eine solche, den Charakter einer Wohnzone festlegende 
Vorschrift handelt es sich auch bei Art. 13 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 7 Abs. 3 
BZO.  

4.4 Es ist festzustellen, dass sich die in Rede stehende Vorschrift nicht nur 
vorliegend, sondern auch bei zahlreichen Grundstücken in der näheren 
Umgebung sehr einschränkend auswirken wird; die Vorinstanz hat nach-

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vollziehbare Beispiele genannt. So müsste nur schon das dem rekurrentischen 
benachbarte Grundstück ebenfalls eine Ausnahmebewilligung erhalten, wollten 
dessen Eigentümer das Gebäude eines Tages abbrechen und das Grundstück 
neu überbauen oder die bestehende Baute umfassender als von § 357 Abs. 1 
PBG erlaubt umbauen. Die Überlegungen, die vorliegend für die Erteilung eines 
Dispenses angeführt werden, treffen mit anderen Worten für eine grössere Zahl 
von Fällen zu. Damit würde die Erteilung eines Dispenses jedoch auf eine 
Änderung der gesetzlichen Ordnung abzielen. Ein solcher Dispens ist nach dem 
Gesagten offenkundig unzulässig. Darüber hinaus erscheint in Würdigung der 
auf den Bauparzellen und in deren Umfeld herrschenden Verhältnisse, die 
keineswegs unüblich zutage treten, die Anwendung Art. 13 Abs. 1 in 
Verbindung mit Art. 7 Abs. 3 BZO nicht unverhältnismässig. Ob die gesetzliche 
Regelung betreffend Hinzurechnung Besonderer Gebäude sinnvoll ist, ist nicht 
von der Baurekurskommission I zu beurteilen, sondern primär eine 
gesetzgeberische Frage. Es ist im Übrigen nicht so, dass das Baugrundstück 

überhaupt keine baulichen Optionen mehr böte. So kann das bestehende 
Gebäude beispielsweise nach wie vor im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG 
umgebaut bzw. erweitert werden.  

Mangels besonderer Verhältnisse fällt demzufolge die Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung für das umstrittene Bauvorhaben, die von der Anwen-
dung der Gebäudelängenvorschriften dispensiert, ausser Betracht. 

5. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Rekurs abzuweisen ist.