# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6b8af8da-5fff-5a34-b593-ba3a6397cf39
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-04-07
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 07.04.1995 15.1995.00026
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1995-00026_1995-04-07.html

## Full Text

Incarto n.

  15.95.00026

  	
  Lugano

  7 aprile 1995

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta
  dei giudici:

  	
  Cometta,
  presidente, 

  Pellegrini e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Baur-Martinelli, vicecancelliera

  

 

statuendo
sul reclamo 2/3 febbraio 1995 di

 

	
   

  	
  __________

   

  
	
   

  	
   

  	 

 

contro
l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Lugano nell'esecuzione in via di realizzazione d'un pegno
immobiliare n. __________ promossa contro la reclamante

 

	
   

  	
  __________

   

  

 

in materia di condizioni d’incanto e di stima
peritale;

 

 

richiamato il decreto presidenziale 7 febbraio 1995 di
concessione dell’effetto sospensivo;

 

 

viste le osservazioni:

- 13 febbraio 1995 della __________

- 20 febbraio 1995 __________

- 21
febbraio 1995 dell’UE di Lugano;

 

 

esaminati
atti e documenti;

 

 

 

ritenuto

 

 

 

in
fatto:

 

 

                                  A.   Con PE n. __________ in via di realizzazione di un
pegno immobiliare del 14 dicembre 1992/29 gennaio 1993 l’Istituto nazionale
svizzero di assicurazione contro gli infortuni (in seguito: __________) procede
contro ____________________ per Fr. 5’375’000.-- oltre accessori.

                                         Quale
oggetto del pegno immobiliare da realizzare è designata la part. n. __________
RFD di __________.

 

 

                                  B.   Con avviso d’incanto unico 23 novembre 1994,
pubblicato sul FUC n. __________ del 25 novembre 1994 e n. 97 del 6 dicembre
1994, l’UE di Lugano ha indicato quale bene immobile da realizzare la part. n.
__________ RFD di __________, fissando al 16 dicembre 1994 il termine per le
insinuazioni degli oneri fondiari, al 16 gennaio 1995 il deposito delle
condizioni d’asta e al 17 febbraio 1995 la data dell’incanto. Il valore
complessivo di stima peritale è stato fissato dall’UE in Fr. 9’151’000.--.

                                         Il
24 novembre 1994 l’UE di Lugano ha trasmesso alla debitrice copia del bando.

 

 

                                  C.   Il 10 gennaio 1995 l’UE ha allestito l’elenco oneri
riferito al mapp. n. __________ RFD di __________ e il 16 gennaio ha depositato
le condizioni d’incanto, che prevedono la vendita all’asta della particella de
quo agitur e non delle singole quote di PPP.

 

 

                                  D.   Con reclamo 2/3 febbraio 1995 __________ ha chiesto di
ordinare all’UE di Lugano “di procedere all’allestimento della stima peritale
delle singole proprietà per piani sorgenti sul fondo base part. __________ RFD
di __________ ” e di ripubblicare le condizioni d’asta “con l’indicazione della
vendita prioritaria delle singole proprietà per piani”, atteso che:

 

                                     -   “sul
fondo base n. __________ RFD di __________ sono state costituite 44 (recte: 56)
proprietà per piani”;

 

                                     -   “malgrado
questa situazione, codesto ufficio ha unicamente proceduto alla stima
complessiva del fondo base, nell’evidente intenzione di procedere alla vendita
in blocco del fondo base”;

 

                                     -   “questo
agire risulta assolutamente irrituale e non rispettoso degli interessi del
debitore. La vendita delle singole proprietà per piani permetterà una
realizzazione sicuramente più favorevole al creditore ed alla debitrice. Solo
l’ipotesi in cui la vendita delle singole proprietà per piani non fosse
possibile, si procederà alla realizzazione globale del fondo base”;

 

                                     -   “perché
si possa procedere con la prima fase, ovvero la vendita delle singole PPP,
l’ufficio dovrà però stilare una stima peritale delle singole proprietà”.

 

 

                                  E.   Con osservazioni 13 febbraio 1995 __________ (in
seguito: __________) ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la
reiezione del gravame.

                                         A
mente di __________ “sia l’__________ che gli altri creditori pignoratizi hanno
i propri crediti garantiti da cartelle ipotecarie che gravano l’intero fondo
part. __________ e più precisamente il fondo base, e di conseguenza è l’intero
immobile che deve essere messo all’asta indipendentemente dal fatto che dopo la
costruzione esso sia stato trasformato in proprietà per piani e ciò
conformemente all’art. 106a RFF”.

                                         La
banca rileva che “gravando i diritti di pegno immobiliare il solo fondo base, è
impossibile riportarli sulle singole quote di comproprietà senza il consenso
del creditore pignoratizio, poiché ciò snaturerebbe l’essenza del credito
stesso che è stato concesso su di un’unica identità”.

 

 

                                  F.   Anche l’__________ ha postulato, con protesta di spese
e ripetibili, la reiezione del gravame, asseverando che il suo credito è
garantito da una cartella ipotecaria iscritta il 3 ottobre 1977 sul fondo part.
__________ mentre la PPP è stata costituita solo il 12 aprile 1984, per cui “la
cartella ipotecaria dedotta in esecuzione grava unicamente il fondo part. n.
__________, mentre le unità PPP risultano libere da pegni immobiliari”.

 

 

                                  G.   Pure l’UE di Lugano ha postulato la reiezione del
gravame osservando che “il reclamo è da considerarsi tempestivo per quanto
riguarda la contestazione del deposito delle condizioni d’asta, tardivo in
tutti gli altri punti”.

                                         L’Ufficio
argomenta che “tutte le cartelle ipotecarie gravano sul fondo base in modo
complessivo e non sulle 56 PPP. Infatti l’intavolazione a PPP è stata eseguita
in un secondo tempo e sulle singole PPP non è annotata alcuna iscrizione
ipotecaria.

 

 

 

Considerato

 

 

 

in
diritto:

 

 

                                   1.   Il gravame di __________ è sostanzialmente volto alla
modifica delle condizioni d’asta, nel senso di procedere dapprima alla messa
all’asta delle singole quote di PPP e solo in seguito, nell’ipotesi che “la
vendita delle singole PPP non fosse possibile”, del fondo base part. n.
__________ RFD di __________. La reclamante ritiene infatti che la vendita
delle proprietà per piani permetterà un ricavo maggiore che non la vendita del
fondo base.

                                         Per
l’UE di Lugano si giustifica invece la vendita della part. n. __________ e non
delle singole quote di PPP perché “tutte le cartelle ipotecarie gravano sul
fondo base in modo complessivo e non sulle __________ PPP. Infatti
l’intavolazione a PPP è stata eseguita in un secondo tempo e sulle singole PPP
non è annotata alcuna iscrizione ipotecaria”.

 

 

                                   2.   Ex art. 106a RFF se la realizzazione viene ordinata a
dipendenza di un’esecuzione in via di realizzazione del pegno richiesta da un
creditore il cui pegno grava l’intero fondo, il fondo intero dovrà essere
venduto.

                                         Siffatto
modo di procedere, ossia la vendita all’asta dell’intero fondo e non delle
singole quote di PPP, è la logica conseguenza della possibilità di gravare (con
l’accordo di tutti i comproprietari nell’ipotesi ve ne sia più di uno) anche il
fondo base, e non solo le PPP, con diritti di pegno (Moritz Ottiker, Pfandrecht
und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum, Berna 1972, § 8
II. A., p. 171; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem
Recht, Vol. I, § 31 m. 48).

                                         Irrilevante
risulta dunque essere la possibilità di conseguire un ricavo maggiore dalla
vendita separata delle singole PPP che non dalla vendita del fondo base.

 

 

                                   3.   Come si evince dal Registro fondiario il 12 aprile
1984 sul fondo base part. n. __________ RFD di __________ sono state costituite
56 quote di proprietà per piani. Di queste quote di PPP nessuna risulta essere
gravata da diritti di pegno. Tutti gli aggravi - ossia la cartella ipotecaria
di I rango di Fr. 5’000’000.-- di spettanza dell’__________, che ha promosso la
procedura esecutiva che ci occupa, le cinque cartelle ipotecarie di II e pari
rango, terzo e pari rango e IV rango di Fr. 500’000.-- cadauna di spettanza di
__________ e le due cartelle ipotecarie di V e pari rango di Fr. 500’000.--
cadauna di spettanza della __________ sono infatti iscritti sul fondo base
part. __________ di __________. Ne consegue che l’UE di Lugano, ordinando
l’incanto del fondo base part. n. __________ RFD di __________ e non delle
singole quote di PPP, si è determinato conformemente all’art. 106a RFF. Il suo
operato è stato pertanto corretto.

                                         Visto
l’esito del reclamo, prive d’oggetto sono divenute le questioni a sapere se il
gravame, in quanto rivolto contro la stima peritale, sia tempestivo e, in caso
affermativo, se l’Ufficio doveva allestire la stima peritale delle singole
quote di PPP costituite sul fondo base part. __________ di __________. Va
altresì ricordato alla reclamante che dal referto peritale 7 luglio 1993
risulta che la __________ non ha stimato unicamente il fondo base ma pure le
singole PPP.

 

 

                                   4.   Ne consegue la reiezione del gravame.

                                         Non
si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68
cpv. 2 OTLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.

 

 

 

Per
questi motivi,

richiamato
l’art. 106a RFF

 

 

 

 

PRONUNCIA:

 

 

                                   1.   Il reclamo 2/3 febbraio 1995 di __________ è
respinto.

 

                                   2.   Non
si prelevano spese e non si assegnano indennità.

 

                                   3.   Intimazione a:

                                         -
__________

                                                                                                                         

 

 

Per
la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale
autorità di vigilanza

 

Il
presidente                                                                    
La segretaria