# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6eeb83f8-52fb-5ece-96d0-7f2ef0c3aaf6
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-11-24
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 24.11.2021 R 2019 100
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2019-100_2021-11-24.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

R 19 100

5. Kammer 

Vorsitz Audétat

RichterInnen Racioppi und Pedretti

Aktuar Gross

URTEIL

vom 24. November 2021 

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Holenstein,

Beschwerdeführer

gegen

Gemeinde B._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Flavio Decurtins,

Caviezel Partner, 

Beschwerdegegnerin 1

und

E._____ GmbH,
Beschwerdegegnerin 2

- 2 -

betreffend Baueinsprache

- 3 -

I. Sachverhalt:

1. Am 30. Juli 2019 reichte die E._____ GmbH bei der Gemeinde C._____ 

ein Baugesuch für ein Ferienresort auf einem Teilstück der Parzelle Nr. 

D._____ ein (Baugesuch Nr. 64-2019). Das Projekt sieht den Neubau des 

Ferienresorts I._____ vor, bestehend aus dem Hauptgebäude mit Rezep-

tion, Lobby, Bar, Kids' Club, Mehrzweckraum, Betriebsräume, Hallenbad 

mit SPA und fünf Mehrfamilienhäusern mit total 80 bewirtschafteten Woh-

nungen (total 448 Betten); weiter ist ein Turm mit einer Liftverbindung zum 

Badesee auf der Parzelle Nr. F._____ und den Bergbahnen vorgesehen. 

Das Gesuch wurde am 8. August 2019 publiziert und im Zeitraum vom 9.  – 

28. August 2019 öffentlich aufgelegt. 

2. Dagegen richteten sich mehrere Einsprachen, darunter am 24. August 

2019 diejenige von A._____, Eigentümer einer Ferienwohnung im Mehrfa-

milienhaus G._____ auf Parzelle Nr. K._____. In ihrer Einsprache bemän-

gelten die Eheleute A._____ im Wesentlichen, es sei ein Verkehrskonzept 

zu erstellen und darzulegen, wie das Ferienresort verkehrsmässig er-

schlossen, befahren und bewirtschaftet werde. Ausserdem seien die Park-

plätze unterirdisch anzuordnen oder allenfalls seien Carports mit einem be-

grünten Dach zu erstellen; eventualiter seien die vorgesehenen 145 Park-

plätze in ihrer Zahl massiv zu reduzieren.

3. Nachdem der Bauherrin die vorliegende sowie weitere Einsprachen zuge-

stellt wurden, reichte diese ein Verkehrs- und Erschliessungskonzept sowie 

das Dokument 'Grundzüge Geschäftsmodell Ferienresort I._____' ein. 

Diese Unterlagen wurden den Einsprechern daraufhin zugestellt, verbun-

den mit einer Fristansetzung für eine allfällige Stellungnahme.

4. Zwischenzeitlich beantragte die Gemeinde B._____ mit Baugesuch vom 

19. September 2019 (Baugesuch Nr. 84-2019) die Erteilung einer Baube-

willigung für die Erschliessung J._____, Parkplätze mit Carports und Zu-

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fahrt für die Überbauungen Neubau Ferienresort I._____ und Neubau Ho-

telanlage J._____; das Hotelprojekt ist ebenfalls auf der Parzelle Nr. 

D._____ geplant in der Grössenordnung von 110 Zimmern mit 246 Betten 

sowie 60 Parkfeldern in einer Unterniveaugarage. Das Parkierungsprojekt 

der Gemeinde umfasst 102 oberirdische Parkfelder auf Parzelle Nr. 

D._____ und ist in zwei Etappen unterteilt; dabei sollte das Parkierungs-

projekt 1. Etappe im Umfang von 77 PP dem Ferienresort dienen, die 2. 

Etappe dann mit den restlichen 25 PP dem Hotelprojekt. Auf diese Bauaus-

schreibung wurden die Einsprecher von der Gemeinde am 18. September 

2019 hingewiesen. Das Baugesuch für das Hotelprojekt – das hier nicht 

Streitgegenstand ist –, eingegeben von der X.______, lag vom 4. bis am 

23. Oktober 2019 auf; wobei die Angaben bezüglich Auflage aus der Be-

schwerde S. 4 Ziff. 7 stammen.

5. Am 26. September 2019 legten A._____ Einsprache ein gegen das Bauge-

such für die Parkplätze mit Carports; ausserdem nahmen sie zum Ver-

kehrs- und Erschliessungskonzept sowie zum Geschäftsmodell Stellung. 

6. Mit Bauentscheid vom 31. Oktober 2019 entschied der Gemeindevorstand, 

die beiden Baugesuche in einem Entscheid zu behandeln und bewilligte 

beide jeweils mit diversen Auflagen. Gleichentags wies er in separaten Ent-

scheiden die neun Einsprachen ab.

7. Mit Eingabe vom 9. Dezember 2019 erhoben A._____ (nachfolgend Be-

schwerdeführer) Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons 

Graubünden. Darin beantragten sie die Aufhebung des angefochtenen Ent-

scheids und die Verweigerung der nachgesuchten Bewilligungen für die 

Baugesuche Nr. 64-2019 und 84-2019 – Ferienresort I._____ und Park-

platzanlagen/Zufahrt auf den Grundstücken Nrn. D._____ und F._____; 

weiter beantragten sie die Gewährung der aufschiebenden Wirkung, alles 

unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner. 

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Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung der Zweitwohnungsgesetzge-

bung, diverse Verletzungen des kantonalen und kommunalen Baurechts 

(so etwa mangelnde Einordnung und Gestaltung, Unvollständigkeit des 

Baugesuchs, Verletzung der Regelbauweise, Mängel bei den Energieanla-

gen, der Parkierung und der Erschliessung) und verschiedener Aspekte der 

Lärmschutzvorschriften (Strassenlärmbelastungskataster/Sanierungsbe-

dürftigkeit der Strasse, Vorsorgeprinzip und Annahmen betreffend den 

Mehrverkehr).

8. Am 7. Januar 2020 gewährte der Instruktionsrichter die aufschiebende Wir-

kung.

9. Am 26. Februar 2020 beantragte die E._____ GmbH (Bauherrin/Beschwer-

degegnerin 2) die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer. Sie führte 

im Wesentlichen aus, dass ihr Projekt für ein Ferienresort mit bewirtschaf-

teten Wohnungen sämtliche Vorgaben der Zweitwohnungsgesetzgebung 

erfülle; unter anderem sei im Projektentwicklungsvertrag die ausschliess-

lich touristische Nutzung der Anlage zugesichert und auch durch eine Zu-

stimmungsklausel zugunsten der Gemeinde für eine Kaufrechtsübertra-

gung sichergestellt. Die Beschwerdegegnerin 2 legt zudem offen, wer ne-

ben ihr als Projektentwicklerin als Investor und wer als Betreiber und Ver-

markter vorgesehen ist. Definitive Verträge könnten erst bei Vorliegen einer 

rechtskräftigen Baugenehmigung abgeschlossen werden. Die Bauherrin 

äussert sich eingehend zu Geschäftsmodellen und Businessplänen.

10. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer Vernehmlas-

sung vom 4. März 2020 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf ein-

getreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten 

der Beschwerdeführer. In Bezug auf den Sachverhalt lässt sie ausführen, 

dass sie zwischenzeitlich hinsichtlich der 1. Etappe des Parkierungspro-

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jekts am 25. Februar 2020 eine geringfügige Projektänderung beschlossen 

habe, nämlich eine Erhöhung der Gesamtzahl von Parkplätzen von 77 auf 

85 mit leichter Umgruppierung an verschiedenen Stellen (Verweis auf ihre 

Beilagen 2 und 3). Auch in Bezug auf die 2. Etappe des Parkierungspro-

jekts habe sich in der Zwischenzeit eine projektbedingte Präzisierung erge-

ben, nämlich eine detailliertere Ausgestaltung des Grenzbereichs zwischen 

dem Ferienresort I._____ und dem Hotel J._____. Diese Änderung habe 

sie bewogen, die 2. Etappe des Parkierungsprojekts im Sinne einer Projek-

tänderung am 28. Februar 2020 erneut öffentlich aufzulegen. Entspre-

chend sei die neu aufgelegte 2. Etappe des Parkierungsprojekts nicht mehr 

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Die Anpassung sei auf verän-

derte betriebliche Aspekte zurückzuführen und nicht auf die Rügen der Be-

schwerdeführer. Mit Verweis auf das modifizierte Verkehrs- und Erschlies-

sungsgutachten vom 14. Februar 2020 wäre das ursprüngliche Projekt ge-

nau gleichermassen bewilligungsfähig gewesen wie es das nun modifi-

zierte Projekt sei. Die Rügen der Beschwerdeführer seien allesamt abzu-

weisen, entspreche das Ferienresort doch vollumfänglich den Anforderun-

gen der Zweitwohnungsgesetzgebung und den Vorgaben der Baugesetz-

gebung; die Erschliessung sei genügend und zulässig; auch in lärmtechni-

scher Hinsicht sei das Projekt nicht zu beanstanden. 

11. Mit Eingabe vom 4. Mai 2020 replizierten die Beschwerdeführer und hielten 

dabei an ihren Rechtsbegehren fest. Darin kritisierten sie die Aufteilung des 

Projekts in mehrere, zeitlich gestaffelte Teilprojekte, was die Beurteilung 

und Anfechtung erschwerte; durch die zwischenzeitliche im Zusammen-

hang mit dem Hotelkomplex eingegebene Projektänderung sei die Angele-

genheit zusätzlich verkompliziert worden. Es falle schwer, bei dieser Vor-

gehensweise die Übersicht zu bewahren. Auf jeden Fall sei die Einheit des 

Baubewilligungsverfahrens bzw. das Koordinationsgebot verletzt. Die übri-

gen Rügen werden sodann weiter vertieft.

12. Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 3. Juni 2020 ihre Dupliken ein.

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13. Die vom Rechtsvertreter der Beschwerdeführer am 15. Juni 2020 einge-

legte Honorarnote wurde von den Beschwerdegegnerinnen nicht kommen-

tiert.

14. Am 13. August 2021 forderte der Instruktionsrichter die Beschwerdegegne-

rin 1 auf, die vollständigen Akten der beiden strittigen Baubewilligungsver-

fahren einzureichen. Diese gingen am 1. September 2021 ein. Den Be-

schwerdeführern wurde Gelegenheit gegeben, darin Einsicht zu nehmen.

II. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 

(VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen 

Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz 

angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem 

Recht endgültig sind. Der umstrittene Bauentscheid der Beschwerdegeg-

nerin 1 vom 31. Oktober 2019 – womit sie zeitgleich separat einerseits die 

Einsprache vom 24. August 2019 der heutigen Beschwerdeführer gegen 

das Baugesuch vom 30. Juli 2019 (Baugesuch Nr. 64-2019) für ein Ferien-

resort auf einem Teilstück von Parzelle D._____ der Beschwerdegegnerin 

2 [= Bauherrin/Projektverfasserin] sowie andererseits die Einsprache vom 

26. September 2019 derselben Beschwerdeführer gegen das Baugesuch 

vom 19. September 2019 (Baugesuch Nr. 84-2019) der Beschwerdegeg-

nerin 1 für die Erschliessung der Parzelle D._____ zuzüglich Parkplätzen 

mit Carports und einer Zufahrt für die dort geplanten Überbauungen (Neu-

bau Ferienresort/Neubau Hotelanlage im Westen auf Parzelle D._____) 

abwies – ist weder endgültig noch kann er bei anderen Instanz angefochten 

werden. Folglich stellt jener Bauentscheid ein taugliches Anfechtungsob-

jekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubün-

den dar. Die Beschwerdeführer – als Eigentümer einer Ferienwohnung im 

benachbarten Mehrfamilienhaus auf Parzelle K._____ im Nordwesten von 

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Parzelle D._____ – sind als Adressaten des angefochtenen Entscheids von 

den neuen Bauprojekten auf dem Nachbargrundstück im Südosten – direkt 

betroffen und haben daher ein schutzwürdiges Interesse an dessen Über-

prüfung, weshalb sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (Art. 50 

VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 

38 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VRG) ist somit einzutreten. Zur Erschliessung 

und der damit einhergehenden Lärmproblematik am südöstlichsten Punkt 

der Bauparzelle D._____ – mit einer doch erheblichen Distanz (ca. 200 m) 

zur Parzelle K._____ – sei bezüglich der Beschwerdelegitimation lediglich 

auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts in BGE 137 II 30 E.2.2.2. ver-

wiesen, wonach (nebst der formellen Beschwer) verlangt wird, dass die Be-

schwerdeführer über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache ver-

fügen und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung 

des angefochtenen Entscheids ziehen. Die Nähe der Beziehung zum 

Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hin-

sicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die 

tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführer durch den 

Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Nach Auffassung des 

Gerichts reichen vorliegend der aus den Bauprojekten zu erwartende Mehr-

verkehr bzw. die generelle Erschliessungsfähigkeit der Bauparzelle 

D._____ in der Hotelzone B im Halte von 18'439 m2 somit bereits aus, um 

die Anfechtungslegitimation der Beschwerdeführer vollumfänglich zu beja-

hen.

2. Streitgegenstand bilden die Bauvorhaben Nr. 64-2019 der Beschwerde-

gegnerin 2 (Erstellen Ferienresort mit sechs Hochbauten) und Nr. 84-2019 

der Beschwerdegegnerin 1 (Erschliessung/Zufahrt, Parkplätze, Carports). 

In der Einsprache vom 24. August 2019 beantragen die nachmaligen Be-

schwerdeführer, dass ein Verkehrskonzept zu erstellen und darzulegen sei, 

wie das Ferienresort verkehrsmässig erschlossen, befahren und bewirt-

schaftet werde; weiter seien die oberirdischen Parkplätze unterirdisch an-

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zuordnen oder allenfalls als Carport mit begrüntem Dach zu erstellen, even-

tualiter seien die vorgesehenen 145 Aussenparkplätze in ihrer Zahl massiv 

zu reduzieren. In ihrer Einsprache vom 26. September 2019 gegen das 

Parkierungskonzept der Beschwerdegegnerin 1 beanstanden sie in Ergän-

zung zur Einsprache vom August, dass die Projektänderung (Erhöhung der 

Anzahl Parkplätze von 77 auf 85) zur erneuten Publikation des Bauprojekts 

Ferienresort hätte führen müssen. In Bezug auf das Parkierungsprojekt er-

neuern sie ihre Forderungen nach einem Verkehrskonzept und der Unter-

taglegung der Parkplätze. Die Beschwerdegegnerin 1 hat dann im Einspra-

cheentscheid zum Baugesuch Ferienresort Themen des Zweitwohnungs-

gesetzes (wie Einordnung und Gestaltung etc.) aufgegriffen. Es fragt sich 

daher, ob die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde vom 9. Dezember 

2019 nicht unzulässigerweise (gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG) den Streitge-

genstand erweitert haben, indem sie ihre Rügen betreffend Verkehrskon-

zept und Untertaglegung der Parkplätze auf weitere Themen ausgeweitet 

haben. Umgekehrt hat die Beschwerdegegnerin 1 deren erweitertes Rüge-

programm selbst befeuert, indem sie diese Aspekte in ihren Einspracheent-

scheiden abhandelte. Nachdem weder die Beschwerdegegnerin 1 noch die 

Beschwerdegegnerin 2 eine solche Ausweitung kritisieren, gibt es aus 

Sicht des Gerichts keinen Grund, jene Rügen nicht ebenfalls zu behandeln. 

Einzig das neu aufgelegte Parkierungsprojekt der 2. Etappe (Erstellen von 

zusätzlichen 25 Parkplätzen) zu Gunsten des Hotelprojekts sowie der Neu-

bau des Hotelprojekts selbst sind vorliegend nicht zu behandeln, da sie von 

den Beschwerdeführern bislang nicht als rechtswidrig angefochten wurden. 

Diese Nichtbehandlung hat indes die Beschwerdegegnerin 1 zu verantwor-

ten, sodass diesbezüglich keine Kostenauflage an die Beschwerdeführer 

zu rechtfertigen wäre. Umgekehrt können daraus aber auch der Beschwer-

degegnerin 1 keine Mehrkosten erwachsen, weil dieser Vorgang (kleinere 

Projektanpassungen im Grenzbereich 'Ferienresort-/Hotelanlage' und Be-

reitstellung weiterer 25 Parkplätzen in 2. Etappe) zulässig ist und dadurch 

den Beschwerdeführern kein unnötiger Zusatzaufwand verursacht wurde.

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3. In materieller Hinsicht sind die einzeln erhobenen Rügen der Beschwerde-

führer betreffend Verletzung der Koordinationspflicht bei Erteilung der Bau-

bewilligungen (nachfolgend E.4.1.ff.), bezüglich Missachtung der Vorschrif-

ten des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG; hiernach E.5.1.ff.), der Verletzung 

des Baugesetzes (Einordung/Gestaltung; E.6.1.ff.), der Vorwurf der Unvoll-

ständigkeit der Baugesuchakten (E.7.1.ff.) samt Nichtbeachtung der Regel-

bauweise (E.8.1.ff.), die Kritik an den Energieanlagen (E.9.1.ff.), die Ein-

wände gegen die Parkierung/das Parkierungskonzept (E.10.1.ff.) und die 

Erschliessung/Zufahrt (E.11.1.ff.), sowie speziell die geäusserten Beden-

ken hinsichtlich der Einhaltung der Lärmschutzvorschriften (E.12.1.ff.) bzw. 

des Strassenlärmbelastungskatasters einschliesslich Sanierungsbedürftig-

keit der Strasse auf der Verkehrszubringerachse (E.13.1.ff.), der Einhal-

tung resp. Respektierung des umweltschutzrechtlichen Vorsorgeprinzips 

(E.14.1.ff) sowie der von Seiten der Beschwerdegegnerinnen getroffenen 

und darauf rechnerisch ausgewerteten Annahmen betreffend Mehrverkehr 

und Lärmbelastung (E.15.1.ff.) auf ihre Korrektheit und Rechtmässigkeit zu 

prüfen. All diese Streitpunkte gilt es hiernach zu klären und zu entscheiden.

4.1. Die Beschwerdeführer beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin 2 und 

die Beschwerdegegnerin 1 durch eine sachliche und zeitliche Staffelung 

ihrer Baugesuche und der Projektänderungen die Übersicht und die An-

fechtbarkeit ihrer Bauvorhaben in unzulässiger Art und Weise erschwerten. 

Ausserdem dürften das Feriendorf- und das Parkierungsprojekt gar nicht 

separat eingegeben und bewilligt werden, weil sie zusammengehörten. Der 

bewilligte Teil eines Baubegehrens müsse unabhängig vom nicht bewillig-

ten Teil des Baubegehrens beurteilt werden können. Dies sei hier nicht der 

Fall, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 den Art. 25a RPG verletzte. 

4.2. Die Beschwerdegegnerin 1 entgegnet, dass ihr Parkierungskonzept mit 

seinen zwei Etappen stets transparent kommuniziert worden sei, und dass 

sowohl die Vereinigung der Baubewilligungsverfahren (für Ferienresort und 

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Parkierungsprojekt) als auch die geringfügige Projektänderung betreffend 

die 1. Etappe während laufendem Verfahren von Seiten der Beschwerde-

führer zu Recht nicht beanstandet worden seien. Es sei nicht ersichtlich, 

inwiefern den Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang Nachteile 

entstanden sein sollten. 

4.3. Nach der Überzeugung des streitberufenen Gerichts bezieht sich die aus 

Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) erge-

bende und in Art. 88 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün-

den (KRG, BR 801.100) umgesetzte Koordinationspflicht auf die Situation, 

in welcher im Hinblick auf ein Bauprojekt durch mehrere Behörden (Zusatz-

) Bewilligungen erteilt werden müssen (so etwa VGU R 12 43 = PVG 2012 

Nr. 29). Diese Ausgangslage liegt hier nicht vor. Die Beschwerdegegnerin 

1 koordiniert jedoch die Baubewilligungsverfahren unabhängig von Art. 88 

KRG und sorgt so für eine einheitliche Beurteilung. Sie bringt zurecht vor, 

dass es vielmehr problematisch gewesen wäre, wenn sie das Parkierungs-

projekt zunächst nur für die 1. Etappe aufgelegt hätte, um später zusam-

men mit dem Hotelprojekt die 2. Etappe nachzuschieben. Stattdessen hat 

die Beschwerdegegnerin 1 von Beginn weg die gesamte Parkierungsan-

lage ausgeschrieben und der Transparenz Willen in Kauf genommen, dass 

mit Blick auf die 2. Etappe noch projektbedingte Anpassungen bzw. Kon-

kretisierungen erfolgen könnten. Unabhängig davon hat sie durch die Zu-

sammenfassung der Baubewilligungs- und Einspracheverfahren sicherge-

stellt, dass die beide Projekt betreffenden Aspekte, namentlich bezüglich 

Lärm und Verkehr, gesamthaft in einem Verfahren beurteilt werden konn-

ten. Die Rüge der Beschwerdeführer ist somit in diesem Punkt abzuweisen.

5.1. Unter dem Blickwinkel des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; 

SR 702) rügen die Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegegnerin 1 ihre 

Prüfungspflicht gemäss Art. 7 Abs. 1 und 2 ZWG verletzt habe, indem sie 

im angefochtenen Entscheid weder Nachweise hinsichtlich der Investoren 

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oder der Finanzierung verlangt noch eine Verifizierung des Geschäftsmo-

dells vorgenommen habe. Die Baubehörde treffe eine Prüfungspflicht, weil 

die Baubewilligung in Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzu-

reichend sei, bei Erstwohnungen nur erteilt werden könne, wenn ernsthafte 

und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner 

vorlägen (BGE 144 II 49 E.2.3.); dies bedeute auf den Fall von touristisch 

bewirtschafteten Wohnungen angewandt, dass der wirtschaftliche Erfolg 

des eingegebenen Konzeptes – objektiv betrachtet – realistisch erscheinen 

müsse, was von der Beschwerdegegnerin 2 nachzuweisen sei; zudem sei 

bereits im Zeitpunkt der Baueingabe mindestens ein ernsthafter Interessent 

nachzuweisen, der an einer langfristigen Führung des Betriebes interes-

siert sei. Angesichts der Möglichkeit der Sistierung gemäss Art. 14 Abs. 1 

lilt. b ZWG sei der Einwand der Beschwerdegegnerin 2, wonach sie das 

finanzielle Risiko trage, ebenso unbehelflich wie der Hinweis auf die mög-

liche Strafzahlung in der Höhe von 50% des Landwertes. Um eine Geset-

zesumgehung zu verhindern, hätte die Baubewilligungsbehörde prüfen 

müssen, ob es in der betreffenden Gemeinde eine genügende Nachfrage 

nach solchen Wohnungen im veranschlagten Preissegment gebe. Das von 

der Beschwerdegegnerin 2 eingegebene Konzept hätte auf seine wirt-

schaftliche Nachhaltigkeit überprüft werden müssen; die Baubewilligungs-

behörde hätte mit der Prüfung des Gesuches erst beginnen dürfen, wenn 

die Investoren und der Pächter bzw. die Details des Bewirtschaftungsver-

trages bekannt seien. Es sei unzulässig, die Prüfung dieser Voraussetzun-

gen auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben und in ein separates, 

nachgelagertes Bewilligungsverfahren zu verweisen. 

5.2. Die Beschwerdegegnerin 1 ist der Ansicht, dass das nachträgliche Einbrin-

gen des Dokuments 'Grundzüge Geschäftsmodell Ferienresort I._____ 

C._____' nicht schade. Eine Nachreichung sei gesetzlich auch nicht aus-

geschlossen. Mit der Zustellung dieses Dokuments an alle Einsprecher und 

der Fristansetzung zur Stellungnahme, sei auch niemandem ein Nachteil 

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entstanden. Ebenfalls schade es nicht, wenn zur Zeit der Bewilligungser-

teilung die Person des Investors und diejenige des Bewirtschafters noch 

nicht abschliessend bekannt seien. Ebenfalls habe man der Beschwerde-

gegnerin 2 einen Vertrauensvorsprung zugutehalten dürfen; eine gesetzli-

che Grundlage betreffend Nachweise von Investoren, Finanzierung oder 

Verifizierung eines Geschäftsmodells bestehe nicht. Konkrete Anhalts-

punkte, weshalb an den Angaben der Beschwerdegegnerin 2 Zweifel an-

gebracht wären, habe es auch nicht gegeben. Ausserdem könne und dürfe 

die Bauherrin und Projektverfasserin angesichts der Bedingung im Bewirt-

schaftungsvertrag nicht bauen, solange sie keine Investoren und Bewirt-

schafter gefunden habe. Es treffe nicht zu, dass die Bewilligungsvoraus-

setzungen bereits zum Zeitpunkt der Baugesuchsprüfung gegeben sein 

müssten; auch im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung treffe dies nur be-

dingt zu. Dass die Voraussetzungen der Zweitwohnungsgesetzgebung er-

füllt bzw. eingehalten werden könnten, sei sehr wohl geprüft und durch die 

Bedingung betreffend den Bewirtschaftungsvertrag hinreichend sicherge-

stellt worden. Die von den Beschwerdeführern in Anlehnung an Art. 8 ZWG 

monierte Prüfungspflicht gelte im vorliegenden Fall nicht. Auch die aufge-

führte bundesgerichtliche Rechtsprechung beziehe sich auf die Erstellung 

von klassischen Erstwohnungen und nicht auf einen touristisch bewirt-

schafteten, strukturierten Beherbergungsbetrieb. Entgegen der Darstellung 

der Beschwerdeführer habe sich die Beschwerdegegnerin 1 sehr wohl mit 

der Vereinbarkeit des Projekts mit dem Zweitwohnungsgesetz auseinan-

dergesetzt, habe dabei aber keinerlei Indizien ausmachen können, welche 

auf eine rechtsmissbräuchliche Umgehung hätten schliessen lassen. 

5.3. Die Beschwerdegegnerin 2 erläutert in ihrer Vernehmlassung vom 26. Fe-

bruar 2020 (vgl. Ziff. 9 im Sachverhalt) sowie in ihrer Duplik vom 3. Juni 

2020 vor allem ökonomische und konzeptionelle Aspekte; was die rechtli-

che Argumentation betrifft, verweist sie auf die Eingaben der Beschwerde-

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gegnerin 1 vom 4. März 2020 (vgl. Ziff. 10, hiervor) und deren zeitgleiche 

Duplik.

5.4. Ausgangspunkt zur gerichtlichen Beurteilung dieser Rüge ist Art. 7 ZWG:

In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnun-

gen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden:

a. als Ersatzwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer Erst-

wohnung gleichgestellt ist; oder

b. als touristisch bewirtschaftete Wohnung.

5.4.1. Das Verwaltungsgericht hat sich erst kürzlich in einem ähnlich gelagerten 

Fall mit dieser Thematik befasst und dazu festgehalten (siehe Urteil R 2020 

23 vom 26. Oktober 2021 E.2.7.1.ff.): Begründet wurde diese Nutzungsein-

schränkung damit, dass Art. 75b BV nicht die Hotellerie zum Gegenstand 

habe und mit der Zweitwohnungsinitiative insbesondere die "kalten Betten" 

limitiert, nicht jedoch neue "warme Betten" verboten werden sollten. Um-

stritten war im Gesetzgebungsprozess hingegen, welche Kategorien von 

Wohnungen unter die touristisch bewirtschafteten Wohnungen zu subsu-

mieren sind. Der Bundesrat wollte dabei auch den Neubau von "auf einer 

auf den internationalen Markt ausgerichteten, kommerziellen Vertriebs-

plattform" angebotenen Wohnungen (sog.  "Plattformwohnungen") ermög-

lichen. Diese Vertriebsform wurde allerdings bei der Behandlung des ZWG 

vom Parlament mit dem Argument des Missbrauchspotentials wieder ge-

strichen. Nach Art. 7 Abs. 1 ZWG können Erstwohnungen oder diesen 

gleichgestellte Wohnungen (lit. a) sowie touristisch bewirtschaftete Woh-

nungen (lit. b) weiterhin mit entsprechender Nutzungsbeschränkung bewil-

ligt werden, wobei zur letzteren Kategorie die Einliegerwohnungen (Abs. 2 

lit. a) sowie die im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs be-

wirtschafteten Wohnungen (Abs. 2 lit. b) gezählt werden. Nebst diesen 

Wohnungen mit Nutzungsbeschränkungen (Art. 7 ZWG) können in Spezi-

alfällen aber auch Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8, 9, 26 

und 27 ZWG) bewilligt werden (vgl. WOLF/PFAMMATTER, Zweitwohnungsge-

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setz (ZWG) – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), Bern 

2021, 2. Aufl., Art. 7 ZWG Rz. 1 [S. 84] und Rz. 3 [S. 84-85]).

5.4.2. Der Zweitwohnungsanteil in der Gemeinde der Beschwerdegegnerin 1 liegt 

mit 74.84% (so WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., S. 278, Wohnungsinventar per 

31. Dezember 2019) bei weitem über 20%, weshalb dort grundsätzlich 

keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen (Art. 75b BV, Art. 6 

Abs. 1 ZWG – Verbot neuer Zweitwohnungen; vgl. Urteil des Verwaltungs-

gerichts R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.4.). Art. 6 Abs. 2 ZWG behält 

jedoch u.a. ausdrücklich die Erstellung touristisch bewirtschafteter Woh-

nungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG vor (so auch Urteil des Bundesgerichts 

1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3). Um eine Verletzung von 

Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG feststellen zu können, ist es unerlässlich, die damit 

eng und unmittelbar zusammenhängende Nutzungseinschränkung laut Art. 

7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV auf ihre Berechtigung hin zu prüfen. 

Touristisch bewirtschaftete Wohnungen müssen – sofern sie nicht "Einlie-

gerwohnungen" sind – im Rahmen eines "strukturierten Beherbergungsbe-

triebs" bewirtschaftet werden (so Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 

vom 3. September 2019 E.4). Das Bundesgericht hat sich insbesondere in 

den Urteilen BGE 145 II 354 und 1C_422/2018 vom 4. November 2019 

bereits ausführlich zu touristisch bewirtschafteten Wohnungen geäussert 

(vgl. Urteil 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3.2.1.-3.2.2.).

5.4.3. Zum Vorwurf des Fehlens der Voraussetzungen für strukturierte Beherber-

gungsbetriebe ist auf den Wortlaut von Art. 7 Abs. 2 ZWG und Art. 4 ZWV 

Bezug zu nehmen, welche die Konkretisierung und Präzisierung von Art. 7 

Abs. 1 lit. b ZWG – als allgemein gehaltener Typenkategorie – darstellen: 

Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen 
Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und sie: 
a. im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen beziehungsweise 

ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder
b. nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten 

ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet wird.

- 16 -

(vgl. WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 ZWG Rzn. 13-17, 23-28 [S. 90 ff.]).     

5.4.4. Zur Definition "strukturierter Beherbergungsbetrieb" hält Art. 4 ZWV fest:

Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne des Gesetzes (des ZWG) liegt vor, wenn folgende 
(3) Voraussetzungen (kumulativ) erfüllt sind:
a. Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischerweise 

von einer Mehrheit der Gäste beansprucht werden.
b. Er weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf.
c. Die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs ist sichergestellt.

(vgl. dazu: WOLF/PFAMMATTER, a.a.O. Rz. 30-39 [S. 97-101] zu Art. 4 ZWV).

5.4.5. Mit dem Begriff "strukturierter Beherbergungsbetrieb" wollte der Gesetzge-

ber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Übergang von der Hotellerie 

zur Parahotellerie immer fliessender werde; es entstünden Mischformen, 

sog. hybride Beherbergungsformen. In der Botschaft zum Zweitwohnungs-

gesetz wird dazu ausgeführt, ein strukturierter Beherbergungsbetrieb setze 

ein hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. dazu gehörende minimale Infra-

strukturen) und eine minimale Grösse des Betriebs voraus. Als Beispiele 

könnten hotelähnliche Residenzen wie Hotelresorts (Hotels mit Zimmern 

und bewirtschafteten Wohnungen) und Ferienresorts oder Feriendörfer ge-

nannt werden, die Wohnungen für den kurzzeitigen Ferienaufenthalt mit ho-

telähnlichen Dienstleistungen anbieten. Die Anlagen zeichneten sich in der 

Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche Einheit bildeten (Zentrum mit 

Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in der auch Gemein-

schaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spiel-

räume angeboten würden, die von den Gästen mitbenutzt werden könnten. 

Die Grösse und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und ge-

winnbringende Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein, dass sie 

im Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben könne (vgl. zum Ganzen: 

Botschaft BBl 2014 S. 2304 sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 

vom 3. September 2019 E.4.1.). Schliesslich ist festzuhalten, dass für die 

Bewilligung des Neubaus von im Rahmen eines strukturierten Beherber-

gungsbetriebs bewirtschafteten Wohnungen kein unabhängiges Gutachten 

vorgelegt werden muss. Ein solches ist […] nur dann erstellen zu lassen, 

- 17 -

wenn im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben Woh-

nungen ohne Nutzungsbeschränkung [Art. 8 ZWG] erstellt werden sollen 

(so ausdrücklich WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 ZWG Rz. 29 [S. 97]). 

5.4.6. Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser Fragen bilden vorliegend einer-

seits die Nutzungsauflagen im angefochtenen Bauentscheid vom 31. Okto-

ber 2019 sowie andererseits das dazu eingereichte Dokument 'Grundzüge 

Geschäftsmodell Ferienresort I._____ C._____' vom 26. September 2019 

der Beschwerdegegnerin 2. 

5.4.7. Das von den Beschwerdeführern suggerierte rechtsmissbräuchliche Ver-

halten, wonach die Beschwerdegegnerin 2 in Umgehungsabsicht auf die 

Erstellung von unbewirtschafteten Zweitwohnungen spekuliere und dass 

die Beschwerdegegnerin 1 dazu auch noch beinahe vorsätzlich Hand biete, 

kann das Gericht in den eingereichten Unterlagen und den Auflagen der 

Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid nicht erkennen. Es ist 

hierzu auf das Dokument "Grundzüge Geschäftsmodell Ferienresort 

I._____ C._____" vom 26. September 2019 (vgl. Akten/Beilagen der Be-

schwerdegegnerin 2 [BG2-act.] 1) und den Baubescheid vom 31. Oktober 

2019 (vgl. Akten/Beilagen der Beschwerdegegnerin 1 [BG1-act.] 29) abzu-

stellen, worin u.a. folgendes ziffernmässig festgehalten, erläutert und be-

stimmt wurde:

5.4.7.1.Auszüge aus Geschäftsmodell [Ziff. 3, S. 5] mit Markteinschätzung [Ziff. 3.1. Absatz 2 f.].
Das Angebot an qualitativ guten, zeitgemäss eingerichteten Ferienwohnungen ist in der 
Schweiz – mit Ausnahmen – als eher schwach einzustufen, da viele Wohnungen, die im 
Vermietungsmodus angeboten werden, bereits 30- bis 40-jährig sind und sich im renova-
tionsbedürftigen Stadium befinden. Dasselbe gilt für diverse der wenigen in der Schweiz 
bestehenden Feriendörfer. Ähnlich wie in der Hotellerie besteht hier somit ein Nachhol- 
und Investitionsbedarf. Es zeichnet sich dabei ab, dass in der Schweiz in den kommenden 
Jahren um die 10 bis 20 Resorts realisiert werden dürften. Fakt ist jedoch, dass selbst 
daraus kein Überangebot entstehen wird, da selbst dann maximal um die 10'000 qualitativ 
sehr gute Betten im Angebot sein werden. Verglichen mit den total 273'000 Hotelbetten, 
die gegenwärtig in der Schweiz bestehen (Quelle: Hotelleriesuisse), ist diese Zahl immer 
noch als minimal anzusehen. Im Einzugsgebiet von C._____ besteht zudem kein ähnli-
ches oder gleichwertiges bzw. fehlt […] ein solches Angebot, so dass einem Ferienresort 
an bester Lage in C._____, gekoppelt mit der Ausrichtung und mit dem Marketing der 
Destination, beste Erfolgschancen einzuräumen sind.

- 18 -

Dienstleistungsangebot [Ziff. 3.2, S. 6].
Der Gast, der im Resort C._____ Ferien bucht, entscheidet sich zunächst grundsätzlich 
für "Ferien in einer Ferienwohnung", im Wissen, dass er gewisse Dienstleistungen in ho-
telähnlicher Form beanspruchen kann, aber ebenso im Wissen, dass er diverse Leistun-
gen selber erbringen möchte. Dazu gehört insbesondere die eigenständige Organisation 
von sämtlichen Verpflegungseinheiten in der dafür zur Verfügung stehenden, sehr gross-
zügig eingerichteten Küche. Alle anderen Dienstleistungen, wie Réception, Wellness. Kin-
derclub, Wäsche oder Reinigung, bezieht der Gast aus dem Resort-Angebot. […].

Betriebsorganisation [Ziff. 3.4, S. 7].
Die vorgesehene Struktur geht davon aus, dass ein Investor, oder eine Gruppe von Inves-
toren, das gesamte Resort erstellen wird. Dies bedeutet, dass die total 80 Wohnungen 
gänzlich als Block in eine gesamtheitliche Vermarktung gelangen. Oder umgekehrt formu-
liert: Es werden keine Wohnungen – mit oder ohne Vermietungspflicht – ausserhalb der 
Investorengruppe veräussert. Demnach stehen alle Wohnungen während der gesamten 
Öffnungs- und Betriebszeiten ausschliesslich zur Vermietung an Wochen- oder Mehrta-
gesgäste zur Verfügung. Es ist weder eine Dauermiete noch eine Veräusserung in Form 
von Zweitwohnungen statthaft.
Die Investoren werden mit einem Betreiber, der die gesamte betriebliche Abwicklung ho-
telähnlich organisieren und verantworten wird, einen Pachtvertrag vereinbaren. Dement-
sprechend wird nach der Fertigstellung des Resorts ein klassisches Zwei-Parteien-System 
mit Pächter und Verpächter bestehen. Als Betreiber kommen etablierte Organisationen, 
wie z.B. REKA, Alprima, oder eine lokale Struktur, infrage.

Plausibilisierung Betriebsaufwand [Ziff. 3.5.3, S. 9].
Die angenommenen Werte beim Betriebsaufwand stützen sich einerseits auf konkrete Pla-
nungen (Personalaufwand) ab. Andererseits richten sich diese nach den Werten, welche 
beim Vergleichsprojekt Y._____ anfallen. 

Betriebsergebnis [Ziff. 3.5.4, S. 9].
Das Betriebsergebnis, Worst- und Best-Case, liegt in jedem Fall in einem für einen Inves-
tor und für einen Betreiber attraktiven Rahmen, so dass eine Finanzierungs- und Organi-
sationsstruktur als realisierbar eingestuft werden kann.

Fazit [Ziff. 4, S. 10]
Der Standort C._____ wird für ein Feriendorf im dargestellten Sinne als in jeder Hinsicht 
geeignet beurteilt. Die wichtigsten Parameter, nämlich die unmittelbare Nähe zu einem 
Familienskigebiet, die Ganzjahresdestination, das multiple Sport- und Freizeitangebot, 
das vorteilhafte Investitions- und Ertragsverhältnis, die Einzigartigkeit im Einzugsgebiet 
sowie das Synergiepotential, können als erfüllt oder realisierbar, bzw. positiv entwickelbar 
eingestuft werden. Demnach entspricht es dem Ziel der E._____ GmbH, das Projekt zeit-
nah einer Realisierung zuzuführen.

(Anmerkung: Der Businessplan [BG2-act.2] ist vertraulich und daher nur für 
das Gericht bestimmt [vgl. Vorgabe in Duplik BG2 vom 3. Juni 2020, S. 4]; 
entsprechend wird im Urteil daraus auch nicht zitiert).

5.4.7.2.Auszüge aus dem angefochtenen Baubescheid [Dispositiv Ziff. II/A./Bewilligungserteilung]
Die ersuchte Bewilligung für

• das Ferienresort I._____, bestehend aus einem Hauptgebäude mit Réception, 
Lobby, Bar, Kids' Club, Mehrzweckraum, Betriebsräume, Hallenbad mit SPA und 
fünf Mehrfamilienhäuser mit total achtzig bewirtschafteten Wohnungen auf einem 
Teilstück der Parzelle Nr. D._____ in C._____, J._____, sowie

- 19 -

• einen Turm mit Liftverbindung zum Badesee und zur Bergbahn auf Parzelle Nr. 
F._____ in C._____, L._____, 

wird unter den nachfolgend aufgeführten, verbindlichen Bedingungen und Auflagen erteilt: 

1. Folgende im Rahmen des Ferienresorts zu erstellenden Wohnungen werden als tou-
ristisch bewirtschaftete Wohnungen nach Artikel 7 Absatz 2 Buchstabe b des Zweit-
wohnungsgesetzes (Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbe-
triebs) bewilligt:

Haus 1: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen     1'005.23 m2 HNF]
Haus 2: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen     1'005.23 m2 HNF] 
Haus 3: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen     1'036.06 m2 HNF] 
Haus 4: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen     1'036.06 m2 HNF]
Haus 5: [Total 16 Wohnungen: In EG, OG 1-3/DG; zusammen     1'036.06 m2 HNF]  

                      [Gesamthaft:    80 Wohnungen [5 x 16 Wohnungen]; insgesamt    5'118.64 m2 HNF]

Bei diesen Wohnungen ist im Grundbuch zudem anzumerken, dass eine Umwandlung 
von touristisch bewirtschafteten in nicht touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen 
untersagt ist. Eine solche Umwandlung würde in jedem Fall eine Umzonung und eine 
Abgeltung voraussetzen, welche mindestens 50% des nach der Umwandlung beste-
henden Landwerts entspricht.

2. Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Gemeindevorstand einen Bewirtschaftungs-
vertrag mit dem Betreiber des Ferienresorts mit folgendem Mindestinhalt zur Geneh-
migung zu unterbreiten:

2.1.  Sämtliche Wohnungen müssen während der gesamten Haupt- und Nebensaison 
(Mitte Dezember bis Mitte März) aus einer Hand zur kurzzeitigen Nutzung durch   
Gäste angeboten werden.

2.2.  Eine Dauermiete von mehr als 90 Tagen muss ebenso ausgeschlossen sein wie 
die Veräusserung oder die persönliche Ausgestaltung einzelner Wohnungen.

2.3.Das Angebot hat über geeignete Vermittlungsplattformen sowie zu mark- und orts-
üblichen Preisen zu erfolgen.

2.4.Der Betreiber hat den Gästen die im Projekt vorgesehenen hotelmässigen Dienst-
leistungen (Réception, Zimmerdienst, Gemeinschaftseinrichtungen wie SPA-Be-
reich, Kinderclub etc.) anzubieten.

2.5.Der Bewirtschaftungsvertrag ist mit einer Mindestlaufzeit von 15 Jahren mit Ver-
längerungsmöglichkeit auszugestalten. Im Falle einer vorzeitigen Kündigung wäre 
eine gleichwertige Ersatzvereinbarung nachzuweisen.   

3. Nach der Genehmigung dieses Bewirtschaftungsvertrags erteilt der Gemeindevor-
stand die Baufreigabe und weist das Grundbuchamt B._____ an, die Nutzungsbe-
schränkung sowie die Eventualverpflichtung gemäss Dispositiv-Ziffer A/1 sowie den 
genehmigten Bewirtschaftungsvertrag gemäss Dispositiv-Ziffer A/2 im Grundbuch an-
zumerken. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten 
der Bauherrschaft.

4. [Jederzeitige Betriebskontrolle: Einhaltung Nutzungsauflage/Bewirtschaftungsvertrag]

5. [Grenzabstandsvereinbarung zG Parzelle Nr. D._____ und zL Parzelle Nr. M._____]   

6. Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn:

- 20 -

6.1.Die Bauherrschaft dem Gemeindevorstand mittels entsprechender Verträge den 
Nachweis erbracht hat, dass sie auf eigenem oder fremdem Grundeigentum über 
die erforderlichen 85 Pflichtparkplätze verfügt.

6.2.Die Bewilligungsgebühren bezahlt worden sind. Die Quittung muss bei Baubeginn 
vorgewiesen werden, andernfalls kann das Gemeindebauamt ohne jegliches Wei-
terzugsrecht für den betroffenen Bauherrn die Bauarbeiten einstellen. 

6.3.Die erforderlichen Bewilligungen bei den kantonalen Instanzen durch den Bau-
herrn eingeholt und erteilt worden sind.

6.4.Alle Bedingungen und Auflagen gemäss diesem Baubescheid durch den Bauherrn 
akzeptiert worden sind.    

    [Ziff. 7- Ziff. 20: Zahlreiche weitere, verbindliche Auflagen und Bedingungen im Entscheid]

 

5.4.8. Der Auffassung der Beschwerdegegnerin 1 ist zu folgen, die unter Hinweis 

auf WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 ZWG N 8 in Erinnerung ruft, dass ein 

behaupteter Rechtsmissbrauch offensichtlich sein müsse und es demjeni-

gen, der sich darauf berufe, obliege, anhand der konkreten Umstände des 

Einzelfalls das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs darzulegen. Im Zweifel 

ist das Vorliegen eines solchen zu verneinen. Sämtliche Ausführungen der 

Beschwerdeführer zum angeblichen Rechtsmissbrauch – etwa zur Rechts-

form der Beschwerdegegnerin 2, zu den Kosten der Unterniveaugarage, zu 

angeblichen Geschenken und dem Finanzhaushalt der Beschwerdegegne-

rin 1, zu den politischen Würdigungen, zur angeblichen Absicht zur späte-

ren Umnutzung der bewirtschafteten Wohnungen in klassische Zweitwoh-

nungen – sind unbelegte Behauptungen, Vermutungen und Konstrukte, 

welche jedenfalls keinen Rechtsmissbrauch belegen, geschweige denn ei-

nen offensichtlichen Rechtsmissbrauch. Die Rüge ist somit abzuweisen.

5.4.9. Das von den Beschwerdeführern beantragte Gerichtsgutachten zur Nach-

frage von 'Parahotellerie-Betten' in der Region B._____ sowie zu den 

marktgerechten Preisen in der fraglichen Region und der zu erwartenden 

durchschnittlichen Auslastung erscheint dem Gericht deshalb nicht notwen-

dig.

6.1. Zur Rüge der Verletzung des kommunalen Baugesetzes (BauG) – hier ins-

besondere der Vorschriften über die Einordnung und Gestaltung von neuen 

- 21 -

Hochbauten – machen die Beschwerdeführer geltend, dass die Baubewil-

ligungsbehörde ungenügend Rücksicht auf die Eingliederung respektive 

auf die gute Gesamtwirkung genommen habe. Gerade wenn von der Re-

gelbauweise abgewichen und ein AZ-Bonus komplett ausgeschöpft werde, 

seien strengere Voraussetzungen hinsichtlich der guten Einordnung anzu-

wenden, was vorliegend unterlassen worden sei. Dass eine gute Gesamt-

wirkung hier gerade nicht vorliege, ergebe sich im Hinblick auf die nachba-

rliche Siedlung und die Situierung des Projekts am Rande des Dorfes ins-

besondere daraus, dass sich das Bauprojekt in Kubatur, Gestaltung und 

Farbwahl deutlich von weiteren Gebäuden in der Nähe abhebe; das Bau-

projekt wirke so in direkter Nähe zum idyllischen Badesees und mit Blick 

auf die Bergkulisse als Fremdkörper.

6.2. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist auf den Umstand, dass das Baugesetz 

für das fragliche Gebiet kein Beizug eines Gestaltungsberaters vorsehe; 

ebenso wenig bestehe eine Grundlage für ein einheitliches Gestaltungs-

konzept. Vielmehr habe es die Beschwerdegegnerin 1 bewusst unterlas-

sen, für die Hotelzone B solche Vorgaben zu erlassen. Weiter könnten die 

Beschwerdeführer auch nicht dartun, inwiefern in gestalterischer Hinsicht 

keine gute Lösung vorliegen sollte. Nachdem die Gestaltung des Resorts 

in der Einsprache nicht explizit thematisiert worden sei, habe die Beschwer-

degegnerin 1 ihre diesbezüglichen Überlegungen auch nicht schon im Bau-

bescheid darlegen müssen. Anders verhalte es sich mit der gestalterischen 

Einordnung der Parkierungsanlage, welche entsprechend im angefochte-

nen Entscheid thematisiert worden sei. Schliesslich zeige die mit den Auf-

lageakten gezeigte Visualisierung des Bauprojekts, dass sich die gestalte-

rische Kritik der Beschwerdeführer als unzutreffend erweise. 

6.3. Nach Auffassung des Gerichts gibt das Gesamtbauvorhaben visuell und in 

gestalterischer Hinsicht zu keinen kritischen Bemerkungen Anlass (vgl. 

dazu Abbildung/Fotomontage/Bildaufnahme zum Bauprojekt [BG1-act. 6]).

- 22 -

Auf dieser aussagekräftigen Visualisierung sind in der Bildmitte die fünf 

Mehrfamilienhäuser und dahinter das Hauptgebäude ersichtlich. Links da-

von (weiter westlich oberhalb des Turmliftes mit Zugangspasserelle) würde 

dann das neue Hotel anschliessen, welches dort noch nicht abgebildet ist. 

Die geplanten Baukörper sind gleich dimensioniert wie die bereits beste-

henden, das Hotel wird dann die Lücke zu den weiter hinten liegenden, 

bereits bestehenden Mehrfamilienhäusern auf den Parzellen K._____ (mit 

Beschwerdeführern), N._____ sowie O._____ schliessen. Auch die ge-

wählte Materialisierung und die Dachformen fallen in keiner Weise aus dem 

Rahmen. Anhand dieser Visualisierung durfte das Gericht auch auf die 

Durchführung eines Augenscheins verzichten. Auch diese Rüge ist somit 

abzuweisen.

7.1. Die Beschwerdeführer rügen weiter die Unvollständigkeit des Baugesuchs 

der Beschwerdegegnerin 2, da anlässlich der öffentlichen Auflage vom 9.- 

28. August 2019 nicht alle notwendigen Planunterlagen vorhanden gewe-

sen seien. Aus den Plänen sei insbesondere nicht ersichtlich gewesen, wel-

cher Teil der Bauparzelle als Berechnungsgrundlage verwendet resp. wo 

die parzelleninterne Abgrenzung vorgenommen worden sei. Bei einer Ge-

samtparzellengrösse von 18'439 m2 werde mehr als die Hälfte für das ak-

tuelle Bauprojekt aufgewendet, was sich aus den Plänen so nicht zeige, 

weshalb grundlegende Zweifel an der Richtigkeit der Berechnung der 

Grundstücksfläche und Ausnützungsziffer (AZ) anzubringen seien.

7.2. Nach Ansicht des Gerichts präsentiert sich das Bauprojekt – wie bereits zur 

Koordinationspflicht (E.4.1.ff., hiervor) ausgeführt – tatsächlich etwas ver-

schachtelt, wird aber letztlich transparent und vollständig dargelegt. 

Grundsätzliche Zweifel an der Richtigkeit der AZ-Berechnung (BG1-act. 7) 

genügen nicht. Die Beschwerdeführer müssten schon genau aufzeigen, 

was aus ihrer Sicht nicht in Ordnung ist. Dass sich die beanspruchte Aus-

- 23 -

nützungsziffer aus der Parzelle ableiten lässt, scheint dem Gericht ohnehin 

klar zu sein. Das Problem entsteht dann beim Hotelprojekt, welches nicht 

mehr Ausnützungsziffer verbrauchen darf, als vom Feriendorf noch übrig 

ist.

8.1. In Bezug auf die Regelbauweise rügen die Beschwerdeführer sodann, dass 

die Baubewilligungsbehörde der Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerde-

gegnerin 2 den Vorteil, von der Regelbauweise abweichen zu dürfen, ge-

währt habe, ohne einen Nachweis des Minergiestandards einzuverlangen. 

Auch wenn das definitive Zertifikat erst nach Bauvollendung ausgestellt 

werden könne, hätte die Behörde sich als Planungssicherheit ein proviso-

risches Zertifikat vorlegen lassen müssen. Ohne ein solches Zertifikat sei 

eine Abweichung von der Regelbauweise nicht zulässig.

8.2. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist hierzu auf den Energienachweis der 

Beratungsfirma P._____ AG (Bauphysik/Energie/Akustik; vgl. dazu BG1-

act. 22), welcher Bestandteil der Auflageakten war. Unter Hinweis auf Art. 

53 Abs. 2 lit. 14 BauG hielt sie zudem fest, dass der Minergie-Zertifizie-

rungsnachweis (erst) nach Abschluss der Arbeiten beizubringen sei.

8.3. Der Argumentation der Beschwerdegegnerin 1 vermag sich das Gericht an-

zuschliessen. Es ist ihr beizupflichten, dass sie korrekt vorgegangen ist. 

Für ein von den Beschwerdeführern verlangtes provisorisches Zertifikat ist 

keine Rechtsgrundlage ersichtlich. Es handelt sich dabei ohnehin um ein 

baupolizeiliches Problem: Bei periodischer Kontrolle des Baufortschritts 

durch die Beschwerdegegnerin 1 wäre eine allfällige Abweichung bald er-

sichtlich und die Beschwerdegegnerin 1 könnte bei Bedarf einschreiten. 

9.1. Was die Rüge bezüglich Energieanlagen betrifft, bringen die Beschwerde-

führer vor, aus den Unterlagen gehe nicht hervor, wie gross die Photovol-

taikanlage sei, noch wo diese erstellt werde. Entsprechend fehlten daher 

- 24 -

auch eine gestalterische Begutachtung und eine vertiefte Auseinanderset-

zung mit der geplanten Anlage.              

9.2. Die Beschwerdegegnerin 1 weist in diesem Zusammenhang zurecht darauf 

hin, dass aus dem nachgereichten Projektbeschrieb (BG1-act. 12, S. 3 Titel 

Architektur) hervorgehe, dass eine 100 m2 grosse Photovoltaikanlage ge-

plant sei, welche in das Dach des Haupthauses integriert ist. Aufgrund die-

ser Integration tritt sie nach aussen nicht zusätzlich in Erscheinung und be-

einträchtigt somit auch nicht das Orts- und Landschaftsbild (BG1-act. 15). 

10.1. Die Beschwerdeführer monieren weiter, dass das von der Beschwerdegeg-

nerin 1 gewählte Verfahren hinsichtlich Parkierung fragwürdig und absolut 

ungewöhnlich sei. Faktisch habe eine Zweiteilung des Baubewilligungsver-

fahrens stattgefunden, indem in einem ersten Schritt die Beschwerdegeg-

nerin 2 ihr Projekt für das Ferienresort eingegeben hätte, und die Be-

schwerdegegnerin 1 in einem zweiten Schritt – nach Ablauf der öffentlichen 

Auflage des Ferienresort-Projekts – ihr Projekt betreffend Parkierung ein-

gegeben habe. Damit sei der Grundsatz der Einheit der Materie verletzt 

und sei eine unzulässige 'Salamitaktik' zur Anwendung gekommen. Weiter 

würden die gesetzlichen Vorgaben bezüglich der Pflichtparkplätze nicht 

eingehalten; mindestens acht Pflichtparkplätze würden fehlen. Diese seien 

im Bewilligungszeitpunkt weder nachgewiesen noch überhaupt eingeplant, 

weshalb keine Bewilligung hätte erfolgen dürfen. Die Abstellplätze seien 

auch nicht wie gesetzlich vorgeschrieben so konzipiert, dass sie die umge-

bende Grünfläche nicht wesentlich schmälerten; es fehle an unterirdischen 

Parkierungsmöglichkeiten. 

10.2. Die Beschwerdegegnerin 1 vermag weder formelle noch materielle Fehler 

zu erkennen. Bezüglich der Pflichtparkplätze gebe es tatsächlich eine Dis-

krepanz zwischen dem Einsprache- und dem Bauentscheid. Zutreffend 

seien die im Baubescheid erwähnten und auch in der Dispositiv-Ziffer 6.1. 

- 25 -

geforderten 85 Pflichtparkplätze. Es treffe nicht zu, dass 8 Pflichtparkplätze 

gefehlt hätten, weil diese im Rahmen der 2. Etappe des Parkierungspro-

jekts realisiert und dann der Beschwerdegegnerin 2 zur Verfügung gestellt 

würden. Die von der Beschwerdegegnerin 1 bewilligte Vorgehensweise sei 

absolut üblich und zulässig. Was die Ausführung der Parkierungsanlage 

betreffe, schreibe Art. 67 Abs. 3 BauG nicht vor, dass eine solche Parkie-

rungsanlage zwingend unterirdisch zu erfolgen habe; es handle sich dabei 

vielmehr um eine Gestaltungsnorm. Die Parkierungsfläche werde nicht ein-

fach zubetoniert, sondern es befänden sich zwischen und neben den Park-

plätzen grosszügige Grünflächen. Der Bau einer Tiefgarage falle sehr wohl 

finanziell ins Gewicht.

10.3. Nach Auffassung des Gerichts ist den Ausführungen der Beschwerdegeg-

nerin 1 beizupflichten. Durch die Anpassung des Parkierungsprojekts 1. 

Etappe sind die geforderten 85 Pflichtparkplätze inkl. drei behindertenge-

rechte Parkplätze im Rahmen des Projekts vorhanden, weshalb diese 

Rüge dahinfällt (vgl. dazu BG1-act. 3 [Neukonzept Parkplatzanordnung] mit 

BG1-act. 1 [Erstkonzept]). Wesentlich erscheint dem Gericht jedoch, dass 

das Vorgehen der Beschwerdegegnerin 1 auch vor der Projektanpassung 

korrekt war bzw. die Rüge auch ohne diese Anpassung hätte abgewiesen 

werden müssen. Dies ist deshalb so, weil es zulässig ist bzw. war, noch 

fehlende Pflichtparkplätze einem Projekt erst im Rahmen eines anderen 

Projekts zur Verfügung zu stellen. Diese hätten dann vor Baubeginn nach-

gewiesen werden müssen; und eben nicht schon bei Erteilung der Baube-

willigung. Aufgrund der vorliegenden Konstellation hätte das Ferienresort 

so oder anders über die erforderliche Anzahl Pflichtparkplätze verfügt und 

es war mit der Bedingung im Bauentscheid in Ziff. 6.1. (BG1-act. 29) si-

chergestellt, dass erst mit dem Nachweis der Pflichtparkplätze mit dem Bau 

hätte begonnen werden dürfen. Selbst bei Nichtrealisierung des Hotelpro-

jekts hätten die noch fehlenden Pflichtparkplätze im Zuge einer verkleiner-

ten 2. Etappe des Parkierungsprojekts beigebracht werden können.

- 26 -

10.4. Was die Bemängelung der Einordnung und Gestaltung angeht, kann auf 

das bereits vorne unter Ziff. 6.1. ff. Gesagte verwiesen werden. Eine Pflicht 

zur unterirdischen Errichtung von Pflichtparkplätzen ist aus dem Baugesetz 

jedenfalls nicht ersichtlich. Eine Tiefgarage wäre denn auch augenfällig mit 

grösseren Investitionen verbunden. Wichtiger aber erscheint die Tatsache, 

dass das benachbarte Resort des Q._____ SA über eine nahezu identisch 

ausgestaltete oberirdische Parkierungsanlage verfügt – wie auch bei vielen 

anderen touristisch genutzten Bauten in der betreffenden Gemeinde, dar-

unter namentlich ebenfalls beim zu Stockwerkeigentum ausgeschiedenen 

Mehrfamilienhaus auf Parzelle K._____, in welchem die Beschwerdeführer 

eine (Ferien-) Wohnung besitzen.

11.1. Zur Rüge betreffend Zufahrtsverhältnisse machen die Beschwerdeführer 

geltend, dass die verkehrstechnische Erschliessung, insbesondere für den 

Fussgängerverkehr, ungenügend geregelt sei. Zudem würden beide Bau-

projekte gegen die gesetzlichen Anforderungen betreffend behindertenge-

rechtes Bauen verstossen. Vorliegend sei die Fachstelle für hindernisfreies 

Bauen zum Schluss gekommen, dass der Hauptzugang zum Ferienresort 

für Fussgänger nicht sicher sei, weil keine Trennung zwischen Fahr- und 

Gehbereich vorhanden sei. Auf diesen Punkt gehe die Beschwerdegegne-

rin 1 im Baubescheid überhaupt nicht ein. Weiter bemängelte die Fachstelle 

die Aussenwege, worauf im Baubescheid auch nicht eingegangen werde. 

11.2. Die Beschwerdegegnerin 1 weist auf die Stellungnahme der Fachstelle für 

hindernisfreies Bauen (Pro Infirmis) vom 6. September 2019 (BG1-act. 8) 

hin, in der auch die Erschliessungssituation angesprochen und nicht bean-

standet wird; insbesondere wird dort nicht bemängelt, dass beim Zugangs-

weg über die Parkplatz-Zufahrt keine Trennung von Fahr- und Gehbereich 

geplant ist. Auch sonst hat sie keine Unzulänglichkeiten festgestellt, welche 

sich nicht durch die Umsetzung ihrer Hinweise beheben liessen.

- 27 -

11.3. Das Gericht stellt diesbezüglich fest, dass die Rüge der Beschwerdeführer 

in diesem Punkt aktenwidrig ist und die Ausführungen der Beschwerdegeg-

nerin 1 nachweislich zutreffend sind (vgl. BG1-act. 8 S. 1, A. Konzept: "Die 

gesetzlichen Anforderungen zum hindernisfreien Bauen werden im Projekt 

weitgehend umgesetzt". - Blau markierter Hinweis in der Stellungnahme).

12.1. Zur Rüge betreffend Missachtung der Lärmschutzvorschriften bringen die 

Beschwerdeführer vor, dass das Bauprojekt 'notfallartig' nach der öffentli-

chen Auflage um ein Erschliessungs- bzw. Parkierungsprojekt ergänzt wor-

den sei. Entsprechend rudimentär sei das Baugesuch vom 18. September 

2018 ausgefallen. Die Lärmprognose in Ziff. 4 des Berichts gehe von zu 

geringen Fahrzeugfrequenzen aus und entspreche in der Berechnungs-

weise nicht den Anforderungen der LSV.

12.2. Die Beschwerdegegnerin 1 hält dem entgegen, dass sich bereits das ur-

sprüngliche Verkehrs- und Erschliessungskonzept von Dr. R._____ vom 

18. September 2019 (BG1-act. 9) mit sämtlichen relevanten Aspekten zu-

treffend auseinandergesetzt habe. Seither sei dieses Konzept noch übera-

rbeitet und erweitert worden, und zwar im Sinne einer ganzheitlichen Be-

trachtung noch expliziter auf das Ferienresort und das Hotelprojekt (vgl. 

modifiziertes Konzept vom 14. Februar 2020 [BG1-act. 4]). Demnach seien 

sämtliche Planungswerte sowohl tagsüber als auch nachts bei weitem ein-

gehalten, sowohl bezüglich Strassenverkehr als auch bezüglich Parkie-

rungslärm des Resorts und des Hotels einzeln und zusammen; weiter 

werde festgehalten, dass die Erschliessung der Parkplätze den einschlägi-

gen (Strassenverkehrs-) Normen entspreche und dass auch die Erschlies-

sung während der Bauphase hinreichend sichergestellt sei. 

12.3. Zunächst stellt sich für das Gericht die Frage, ob die Beschwerdeführer zu 

dieser (lärm-/umweltschutzrechtlichen) Rüge tatsächlich legitimiert sind, da 

- 28 -

sich die Einfahrt/Zufahrt über die Parzelle S._____ (Veia J._____) zur Bau-

parzelle D._____ räumlich immerhin bereits ca. 200 Meter entfernt von der 

Ferienwohnung der Beschwerdeführer auf Parzelle K._____ befindet. 

Fraglos ist aber die Beschwerdelegitimation bezüglich Parkierungslärms 

gegeben. Betreffend Erschliessung/Zufahrt erscheint dies weniger klar. 

Wenn man die Legitimation jedoch so sieht, dass einmal legitimierte Be-

schwerdeführer alles rügen können, was die Zulässigkeit des strittigen Bau-

projekts in Frage stellt (hier also auch die Erschliessung/Zufahrt und der 

daraus resultierende Mehrverkehr inkl. Zusatzlärm), so können die Be-

schwerdeführer auch diese Rüge erheben, zumal sie einen praktischen 

Nutzen daraus ziehen, wenn die bestehenden Verhältnisse auf der Nach-

barparzelle D._____ unverändert bleiben (vgl. dazu auch E.1). Hinzu 

kommt, dass selbst die Beschwerdegegnerinnen die Anfechtungsbefugnis 

der Beschwerdeführer nicht in Frage stellen.

13.1. Zur Rüge der Verletzung des Strassenlärmbelastungskatasters und jener 

der Sanierungsbedürftigkeit der Verkehrszubringerachse (Veia T._____) 

bringen die Beschwerdeführer vor, der Gutachter übersehe bei seiner Ein-

schätzung, dass auf der genannten Verbindungsachse zwischen der ober-

halb gelegenen Kantonsstrasse und der Einmündung zur Bauparzelle 

D._____ über die Strassenparzelle S._____ (Veia J._____) bei den anstos-

senden Liegenschaften bereits heute der Planungswert, im Zufahrtsbereich 

zur Veia J._____ sogar der Immissionswert überschritten sei. Damit sei die 

Strasse auf diesem Abschnitt i.S.v. Art. 16-18 USG und Art. 9 lit. b LSV 

sanierungsbedürftig, weshalb kein Bauprojekt bewilligt werden dürfte, das 

einen kritischen Mehrverkehr mit sich bringen würde.  

 

13.2. Die Beschwerdegegnerin 1 führt dazu aus, dass im fraglichen Bereich der 

Veia T._____ gar keine Liegenschaften vom Lärm negativ tangiert seien; 

gerade die Liegenschaft auf Parz. Nr. U._____ befinde sich unterhalb der 

Einmündung der Veia J._____ in die Veia T._____ und sei damit vom Mehr-

- 29 -

verkehr nicht betroffen. Wenn lediglich der Lärm über den Grenzwerten 

liege, was im Kataster mittels Kolorierung der Strassenflächen dargestellt 

werde, könnten die von den Beschwerdeführern verlangten Sanierungs-

pflichten ohnehin nicht greifen. Zudem sei lediglich die Veia T._____ im 

Lärmbelastungskataster einschlägig verzeichnet, nicht aber die Veia 

J._____. Weiter sehe das Bundesgericht die Legitimation eines betroffenen 

Anwohners, sich auf die Lärmproblematik stützend gegen ein Bauprojekt 

zu wehren, erst bei einem Mehrverkehr von mindestens 25%. Damit sage 

es jedoch nicht, dass ein Mehrverkehr von >25% überhaupt nicht zulässig 

sei. Im Übrigen führe das Ferienresort und das Hotel nicht zu einem Mehr-

verkehr von 25% oder mehr; die vom Verkehrsgutachter angenommenen 

Fahrzeugfrequenzen seien nicht zu beanstanden. Auch BGE 129 II 238 

habe nicht zur Konsequenz, dass mit der Bewilligung des Ferienresorts zu-

gewartet werden müsse, bis die Veia T._____ lärmrechtlich saniert worden 

sei, weil im vorliegenden Fall das Bauvorhaben nicht zu wahrnehmbar stär-

keren Lärmimmissionen führe. Diese Einschätzung beruhe auf der Er-

kenntnis des Verkehrsgutachters, wonach der durchschnittliche Tagesver-

kehr (DTV) auf der Veia T._____ gemäss Verkehrsmodell Graubünden ca. 

1'250 Fahrzeuge betrage. Die vom Gutachter berechnete Zunahme von 61 

PW und 4 LkW betrage ca. 5%, was einer Lärmzunahme von <0.4 dB(A) 

entspreche und somit nicht wahrnehmbar sei. Demzufolge sei auch die For-

derung der Beschwerdeführer nach einer vorgängigen lärmrechtlichen Sa-

nierung der Veia T._____ nicht begründet, weil die derzeitige Verkehrs- 

resp. Lärmsituation keinen Einfluss auf die Bewilligungsfähigkeit der Bau-

projekte habe.

13.3. Laut den Abklärungen des Gerichts präsentiert sich die Situation betreffend 

Strassenlärmsanierungen wie folgt (Siehe Auszug aus dem Geoportal des 

Kantons Graubünden; abrufbar unter: https://edit.geo.gr.ch/s/5keZ, zuletzt 

besucht am 14. Dezember 2021): Die Immissionsgrenzwerte (IGW 'Gelb-

- 30 -

markierung') werden danach entlang der Veia T._____ auf den Parzellen 

V._____ und U._____ überschritten. 

Der Auszug zum Thema Lärmbelastungskataster Strassen aus dem Geo-

portal des Kantons Graubünden zeigt folgendes Bild (abrufbar unter: 

https://edit.geo.gr.ch/s/eYQ8; zuletzt besucht am 14. Dezember 2021): Es 

werden die Planungswerte (PW 'Grünmarkierung') und IGW überschritten.

13.4. Die von den Beschwerdeführern angeführten Bundesgerichtsurteile (BGE 

136 II 285 E.2.3.2 und weitere) befassen sich vorweg mit der Legitimation 

von Anstössern einer bereits lärmrechtlich sanierungsbedürftigen Strasse. 

Die Legitimation ist gemäss dieser Rechtsprechung gegeben, wenn der 

durch das Bauprojekt anzunehmende Mehrverkehr 25% oder mehr er-

reicht. Im konkreten Fall ist die Beschwerdelegitimation bereits aus ande-

ren Gründen gegeben (vgl. hiervor E.1 in fine), weshalb sich hier weitere 

Ausführungen zur Anfechtungsbefugnis der zusätzlich zu erwartenden 

Lärmbelastungen aus dem Mehrverkehr auf Parzelle D._____ erübrigen. 

13.5. Materiell entscheidend ist hier, dass es gemäss der Rechtsprechung des 

Bundesgerichts nicht per se verboten ist, ein Bauprojekt zu bewilligen, das 

auf einer lärmsanierungsbedürftigen Strasse zu Mehrverkehr führt. Der 

prognostizierte Verkehr darf aber nicht zu wahrnehmbar stärkeren Lärmim-

missionen führen. Das Bundesgericht hat dazu in BGE 129 II 238 E.4.1. (= 

Pra 2003 Nr. 174) ausgeführt, dass eine Zunahme der Lärmbelastung um 

0.3 dB in Bezug auf den Lärm des bestehenden Verkehrs als nicht wahr-

nehmbar bezeichnet werden kann und damit die Voraussetzungen von Art. 

9 lit. b LSV als erfüllt zu betrachten sind. 

13.6. Insofern entscheidet sich diese Rüge nicht am Umstand, ob die Veia 

T._____ punkto Lärm sanierungsbedürftig ist oder nicht, sondern ob die 

zusätzliche Lärmbelastung wahrnehmbar ist oder nicht. Für Letzteres müs-

- 31 -

sen die Annahmen und die Berechnungen der Beschwerdegegnerin 1 bzw. 

des von ihr eingesetzten Experten (BG1-act. 4; Verkehrs- und Erschlies-

sungskonzept vom 14. Februar 2020) einer genaueren ("Plausibilitäts-") 

Prüfung unterzogen werden, insbesondere die Annahmen betreffend Mehr-

verkehr bedürfen noch einer kritischen Würdigung (dazu nachfolgend: 

E.15.1. ff.). 

14.1. In Bezug auf das Vorsorgeprinzip bringen die Beschwerdeführer vor, die 

Beschwerdegegnerin 1 hätte als Baubewilligungsbehörde alle erdenklichen 

lärmreduzierenden Massnahmen wenigstens evaluieren müssen. Bei über-

schrittenen Planungswerten wie vorliegend müsste die vorsorgliche Ver-

hältnismässigkeit umso sorgfältiger abgewogen werde, was die Bau-

behörde unterlassen habe. Korrekterweise hätte die Baubehörde die unter-

irdische Garagierung im Rahmen einer korrekten Evaluation und Gegenü-

berstellung von Kosten und Nutzen prüfen müssen. 

14.2. Die Beschwerdegegnerin 1 entgegnet hierzu, dass die Planungswerte an 

den Gebäuden entlang der Veia J.________ unter Berücksichtigung des 

Mehrverkehrs durch das Resort und das Hotel immer noch bei weitem ein-

gehalten seien. Auch der Parkierungslärm – über beide Anlagen bzw. beide 

Etappen des Parkierungsprojekts gesehen – sei sowohl tagsüber als auch 

in der Nacht deutlich resp. weit unter den einzuhaltenden Planungswerten 

(vgl. BG1-act. 4; Verkehrs- und Erschliessungskonzept vom 14. Februar 

2020). Vor diesem Hintergrund könne keine Rede davon sein, dass die 

Baubehörde eine Überschreitung irgendwelcher Planungswerte in Kauf 

nehme. Immerhin stützte sie sich in ihrer Baubewilligung auf das eingeholte 

Fachgutachten.

14.3. Laut den Feststellungen des Gerichts sind die Lärmwerte gemäss Gutach-

ten des beigezogenen Verkehrsexperten tatsächlich eingehalten. Insofern 

gibt es rechnerisch nichts an den ermittelten Belastungswerten auszuset-

- 32 -

zen. Allerdings stellt sich die Frage, ob die Annahmen im Gutachten wirk-

lich schlüssig und nachvollziehbar sind. Erhebliche Zweifel drängen sich 

dem Gericht insbesondere in Bezug auf die Annahmen des Mehrverkehrs 

zur Parzelle D._____ mit einer Fläche von 18'439 m2 auf, mit 80 geplanten 

Wohnungen, mit 145 Parkplätzen (überwiegend oberirdisch, teils Carports) 

sowie – nebst dem Ferienresort – zusätzlich einer Hotelanlage mit Gästen, 

Lieferanten (Wäscherei, Bäckerei, Fleischwaren etc.) und täglich rotieren-

dem Hotelpersonal für den Betrieb und Unterhalt des Hotels. Diesbezüglich 

erscheint dem Gericht eine noch vertiefte Betrachtungsweise unerlässlich.

15.1. Zu den Annahmen betreffend Mehrverkehr werfen die Beschwerdeführer 

dem Gutachter der Verkehrs- und Erschliessungsexpertise vor, er gehe in 

seinem Bericht von zu geringen Fahrzeugfrequenzen aus; so sei die An-

nahme eines täglichen Mehrverkehrs von 55 Fahrten deutlich zu tief. Allein 

schon die 85 Pflichtparkfelder des Ferienresorts würden viel höhere Fre-

quenzen nahelegen, insbesondere bei der im Betriebskonzept getroffenen 

Annahme einer Wohnungsauslastung von 50%. Zudem sei die geplante 

Unterniveaugarage des Hotels mit 60 weiteren Parkfeldern (BG1-act. 5), 

welche ebenfalls über die Veia J._____ erschlossen werde, nicht einge-

rechnet worden. Der angenommene Mehrverkehr durch das Hotel und Re-

sort von insgesamt bloss 4,2 Fahrten pro Stunde sei unrealistisch. Auch die 

aktuellen Fahrzeugfrequenzen von heute 5,8 Fahrzeugen pro Stunde sei 

viel zu tief angesetzt. Die Mehrfamilienhäuser an der Veia J._____ würden 

heute einen deutlich grösseren Verkehr generieren. Auch bei den Parkie-

rungsvorgängen würden mit 0.048 pro Parkfeld und Stunde (=3.84 Parkie-

rungsvorgänge pro Stunde über alle 80 Parkfelder) viel zu tiefe Annahmen 

getroffen. Basierend auf diesen zu tiefen Annahmen seien zwangsläufig 

auch die Berechnungen im Verkehrsgutachten falsch. 

15.2. Die Beschwerdegegnerin 1 bezeichnet die Kritik der Beschwerdeführer als 

rein appellatorisch. Ausserdem verhielten sie sich widersprüchlich, wenn 

- 33 -

sie beim Bewirtschaftungskonzept von zu hoher Auslastung ausgehen, 

während sie beim Mehrverkehr die Annahme einer zu tiefen Auslastung 

rügen. Zudem seien die Grenzwerte selbst dann noch eingehalten, wenn 

anstatt einer 20% resp. 40%-igen mit einer 100%-igen Verkehrszunahme 

gerechnet würde (siehe Hinweis auf das Verkehrs- und Erschliessungsgut-

achten vom 14. Februar 2020 unter Ziff. 2.3.3 und 3.3.3, [BG1-act.4]). 

15.3. Nach Ansicht des Gerichts sind die Berechnungen im erwähnten Verkehrs- 

und Erschliessungskonzept schlüssig. Nicht problematisch sind die Berei-

che Parkierungslärm und der Strassenlärm entlang der Veia J._____, weil 

bei beiden viel Spielraum nach oben besteht, was die Annahmen des täg-

lichen Mehrverkehrs betrifft, zumal dort die Lärmwerte selbst bei einer Ver-

kehrszunahme von 100% eingehalten werden können. Knapp ist das Er-

gebnis in dieser Hinsicht dagegen im Bereich der Veia T._____: Mit den im 

Konzept angenommenen Fahrzeugbewegungen dürfte auf diesem Stras-

senzug die Lärmsteigerung ganz knapp unterhalb der Schwelle der wahr-

nehmbaren stärkeren Lärmimmissionen liegen (BGE 129 II 238). Wenn 

also die Annahmen im Konzept auch nur wenig zu tief angesetzt sind, 

dürfte die Lärmzunahme wahrnehmbar werden; damit aber müsste die 

Frage, ob die Bauparzelle D._____ mit einer hinreichenden Zufahrt im 

Sinne des Raumplanungsrechts erschlossen ist, wegen Nichteinhaltung 

der Vorgaben des Umweltschutzgesetzes und der Lärmschutzverordnung 

verneint werden.

15.4. Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser Rechtsfrage sind die vorliegend 

konkret getroffenen Annahmen des Verkehrsplaners, die wie folgt lauten: 

15.4.1. Die Veia J._____ erschliesst heute 14 Erst- und 24 Zweitwohnungen mit 

insgesamt rund 60 Parkplätzen, 22 für Erst- und 38 für Zweitwohnungen. 

Mit 2.5 Fahrten pro Tag und Parkplatz bei Erstwohnungen und 1 

- 34 -

Fahrt/Tag/PP bei Zweitwohnungen ergeben sich ca. 100 Fahrten/Tag 

(Bg1-act. 4 S. 4). 

15.4.2. Bei der Veia T._____ stützt sich der Verkehrsplaner auf den aus dem Ver-

kehrsmodell Graubünden gezogenen durchschnittlichen Tagesverkehr 

(DTV) von 1'250 Fahrzeugen (Bg1-act. 4 S. 12). 

15.4.3. Beim Resort nimmt der Planer bei 85 Parkplätze und einer durchschnittli-

chen Aufenthaltsdauer der Gäste von einer Woche, 100% Anreise mit Pri-

vatauto, 45 Betriebswochen, einer Auslastung von 50% – diese Kennziffer 

stimmt mit dem Businessplan überein – und ein spezifisches Verkehrspo-

tential von vier Fahrten pro Parkplatz und Woche an, was insgesamt durch-

schnittlich 21 Fahrten pro Tag generiert, davon 75% tagsüber (7 – 19 Uhr) 

und 25% nachts (19 – 7 Uhr). Zusätzlich werden für Anlieferung und Ent-

sorgung täglich zwei Fahrten tagsüber mit einem Lastwagen hinzugezählt 

(BG1-act. 4 S. 5).

15.4.4. Beim Hotel sind 60 Parkplätze geplant, 35 davon oberirdisch. Bei Betrieb 

des Hotels wird von 365 Öffnungstagen ausgegangen, einer Auslastung 

von 50% (bzw. während 190 Tagen von 100%). Die Dauer der Wintersai-

son beträgt 90 Tage, die der Sommersaison 100 Tage. Die durchschnittli-

che Aufenthaltsdauer pro Winter beträgt sieben Tage, im Sommer sind es 

vier Tage; was im Winter 13 Aufenthalte (pro Parkplatz) und im Sommer 25 

(pro Parkplatz) ergibt; pro Aufenthalt im Winter werden drei Fahrten ange-

nommen, im Sommer acht Fahrten, was im Sommer 12'000 Fahrten ergibt, 

im Winter 14'314. Im Durchschnitt gibt das 39 Fahrten pro Tag, davon wie-

derum 75% am Tag und 25% in der Nacht. Weiter nimmt der Verkehrspla-

ner für das Hotel zusätzliche zwei Fahrten von Lastwagen für die Anliefe-

rung und Entsorgung (tagsüber) von Gütern an (BG1-act. 4 S. 8).  

- 35 -

15.5. Für das Gericht sind diese Zahlen einerseits schlüssig und nachvollziehbar. 

Anderseits erscheinen sie insgesamt doch eher tief. Es trifft sicher zu, dass 

im Winter wenige Fahrzeugbewegungen stattfinden, weil Resort und Hotel 

sehr gut über die Passerelle und den Lift an die Bergbahnen angeschlos-

sen sind. Nicht einkalkuliert sind aber zusätzliche Fahrten für Einkäufe (bei 

den Ferienwohnungen) sowie für allfällige Ausflüge, z.B. ins Engadin oder 

nach Bergün zum Schlitteln. Im Sommer sind es trotz höherer Annahme 

der Fahrzeugbewegungen immer noch eher wenige. Zu tief sind zudem die 

Annahmen der insgesamt vier LW/Tag für Ver- und Entsorgung (BG1 act- 

4 S. 12 oben), man denke etwa an die Wäscherei, Bäcker, Metzger, Tech-

niker, Früchte/Gemüse, Reinigung, Dekoration, Gästeunterhaltung etc., 

welche in ihrer Gesamtheit mehr Fahrten generieren dürften. Gänzlich aus-

geblendet ist in diesen Zahlen auch das betriebsnotwendige Personal des 

Hotels, welches zu einem grösseren Teil täglich zu- und wegfahren dürfte. 

15.6. Aus der Sicht des Gerichts bestehen deshalb nicht unerhebliche Zweifel an 

den Berechnungen bzw. an den diesen zugrundeliegenden Annahmen be-

treffend Mehrverkehr. Um insbesondere den beispielhaft erwähnten Mehr-

verkehr vertieft und umfassend abzuklären als auch allfällige weitere Lärm-

quellen aus dem Hotel- und Ferienresortbetrieb sorgfältig zu erfassen, aus-

zuwerten und letztlich in die Baubewilligung auch sachgerecht miteinzube-

ziehen, erscheint es dem Gericht daher unerlässlich, die Angelegenheit an 

die Beschwerdegegnerin 1 zur verbesserten Abklärung und Plausibilisie-

rung der Verkehrszunahme (mit stichhaltigem Verkehrskonzept) und der 

Auswirkungen auf die bisher unterschätzte Lärmproblematik (unter Berück-

sichtigung der konkreten Lärmbelastung auf der Veia T._____) zurückzu-

weisen. Insbesondere muss das Verkehrskonzept verständlicher dargelegt 

werden (so z.B. wie viele Lieferanten und wie viel eigenes Personal befah-

ren, bewirtschaften und/oder unterhalten das Hotel- und Resortareal, mit 

welchen Fahrzeugen, zu welchen Zeiten, in welcher Häufung von An- und 

Abreisen von Gästen mit Wochenbuchungen etwa an Samstagen, mit Aus-

- 36 -

wirkungen solcher Konzentrationen auf die Lärmbelastung usw.). Die Be-

schwerdegegnerin 1 wird dabei am besten die massgebenden Fahrzeug-

bewegungen pro Tag und Nacht, im Winter/Sommer (Spitzenzeiten/Zwi-

schensaison) ermitteln können und sie wird auch am ehesten im Bilde darü-

ber sein, ob inzwischen irgendwelche Sanierungsarbeiten bei der lärmtech-

nisch am meisten belasteten (bzw. bereits jetzt lärmmässig überlasteten) 

Veia T._____ erfolgt sind (wie z.B. Flüsterbelag auf Strassenfahrbahn oder 

dgl.). Die Beschwerdegegnerin 1 hat somit einen neuen Bewilligungsent-

scheid – unter allfälliger Mithilfe oder Beteiligung der Beschwerdegegnerin 

2 bei der Erhebung, Überprüfung und Verifizierung der Annahmen in ver-

kehrs- und lärmtechnischer Hinsicht auf der zu erschliessenden Baupar-

zelle D._____ mitsamt Strassenzubringer Veia T._____ – zu erlassen, was 

zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde in diesem Rügepunkt, zur Auf-

hebung des angefochtenen Entscheids und zur Rückweisung der Angele-

genheit an die Beschwerdegegnerin 1 zur erneuten Behandlung und für 

weitere Abklärungen (Prüfung und Plausibilisierung der Annahmen i.S. 

Mehrverkehr/Lärm) führt.    

16.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 VRG je zur Hälfte (½) den Beschwerdeführern, untereinander 

solidarisch haftend für das Ganze, sowie zu jeweils ¼ der Beschwerdegeg-

nerin 1 und (zu ¼) der Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen. Darin einge-

rechnet sind dabei gewisse Erschwernisse, welche die Beschwerdegegne-

rin 1 durch ihre Projektanpassungen verursacht hat. Das Gericht erachtet 

dabei hier ermessensweise – unter Berücksichtigung des nicht 'auf Anhieb' 

klaren Sachverhalts und der Durchführung eines doppelten Schriftenwech-

sels – eine Staatsgebühr von insgesamt CHF 7'500.-- für angemessen und 

gerechtfertigt. Die Gerichtskosten belaufen sich für die Beschwerdeführer 

somit auf CHF 3'750.-- (zzgl. ½ Anteil an Kanzleiauslagen); für die Be-

schwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegnerin 2 betragen die Gerichts-

- 37 -

kosten somit je CHF 1'875.-- entsprechend je ¼ von CHF 7'500.-- (zzgl. je 

¼ Anteil an Kanzleiauslagen).

16.2. Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerinnen je hälftig die anwalt-

lich vertretenen und teilweise obsiegenden Beschwerdeführer gestützt auf 

Art. 78 Abs. 1 VRG – wonach die durch den Rechtsstreit verursachten not-

wendigen Kosten zu ersetzen sind – noch angemessen zu entschädigen. 

Ausgangspunkt ist dabei die Honorarnote des Anwalts der Beschwerdefüh-

rer vom 12. Juni 2020 über CHF 12'216.10 (bestehend aus: Arbeitsauf-

wand 35.80 Std. à CHF 240.--/Std. [CHF 8'592.--] zzgl. Spesen [CHF 34.70]) 

sowie Drittaufwand des beigezogenen Anwalts über CHF 4'281.50 (15.05 

Std. à CHF 250.--/Std. [CHF 3'762.50], plus Barauslagen 3% [CHF 112.90] 

und Reisespesen [CHF 100.--] sowie 7.7% MWST [macht CHF 306.10 auf 

CHF 3'975.40]). Insgesamt betrug die Honorarsumme also CHF 16'497.60. 

Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars 

der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung [HV]; BR 

310.250) gilt im Kanton Graubünden üblicherweise ein Stundenansatz von 

(im Durchschnitt) CHF 240.--. Nach Art. 4 Abs. 1 HV kann bei Vorliegen 

einer Honorarvereinbarung davon abgewichen werden, wobei der maxi-

male Stundenansatz in diesem Fall praxisgemäss bei CHF 270.-- liegt. Vor-

liegend wurde vom beigezogenen Drittanwalt keine solche Honorarverein-

barung eingereicht, weshalb dessen Stundensatz von CHF 250.-- auf die 

üblichen CHF 240.-- zu kürzen ist. Beim geltend gemachten Totalaufwand 

von 50.65 Std. (35.80 Std. + 15.05 Std.) rechtfertigt sich – angesichts der 

"Doppelvertretung" der Beschwerdeführer – noch ein Koordinationsabzug, 

weshalb pauschal ein Arbeitsaufwand von total 40.0 Std. anerkannt wird. 

Die entsprechend korrigierte Honorarnote beträgt deshalb CHF 10'493.25 

(bestehend aus: 40 Std. à CHF 240.-- [CHF 9'600.--], zzgl. Auslagen [CHF 

34.70; RA Hollenstein] und Spesen 3% [CHF 108.35; RA Duff], ergibt zu-

sammen CHF 9'743.05, zzgl. MWST 7.7% [CHF 750.20]). Allerdings obsie-

gen die Beschwerdeführer nicht vollumfänglich, sondern lediglich teilweise. 

- 38 -

Gleichermassen wie beim Verteilschlüssel der Staatsgebühr ist somit auch 

die ausseramtliche Entschädigung zu halbieren (½), was eine Parteien-

tschädigung von [aufgerundet] CHF 5'246.65 (inkl. MWST) ergibt. Dieser 

Betrag ist jeweils zur Hälfte von der Beschwerdegegnerin 1 (CHF 2'623.30 

[abgerundet]) und der Beschwerdegegnerin 2 (CHF 2'623.30 [abgerundet]) 

an die (zumindest partiell obsiegenden) Beschwerdeführer zu bezahlen.

16.3. Der Beschwerdegegnerin 1 steht keine Parteientschädigung zu, weil sie – 

soweit überhaupt – lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat 

(vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin 2 steht ebenfalls keine 

solche Entschädigung (zulasten der Beschwerdeführer) zu, da sie nicht an-

waltlich vertreten war und somit einzig die eigenen Interessen wahrnahm.     

- 39 -

III. Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der angefochtene Bauent-

scheid vom 31. Oktober 2019 aufgehoben und die Sache an die Gemeinde 

B._____ zur vertieften und vollständigen Abklärung betreffend Mehrver-

kehr und Lärmbelastung im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen. 

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 7'500.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 864.--

zusammen CHF 8'364.--

gehen solidarisch zu ½ zu Lasten von A._____ sowie zu je ¼ zu Lasten 

der Gemeinde B._____ und der E._____ GmbH. 

3. Aussergerichtlich haben die Gemeinde B._____ und die E._____ GmbH 

A._____ mit total CHF 5'246.65, jeweils pro Partei CHF 2'623.30 (inkl. 

MWST), zu entschädigen. 

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]