# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5b91734f-5fc6-5235-9c91-3af24fe92299
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-22
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 22.01.2021 20-1781 / 20-1809 / 20-1813
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_20-1781---20-1809---_2021-01-22.pdf

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© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/21

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 20-1781 / 20-1809 / 20-1813

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 09.02.2021

Entscheiddatum: 22.01.2021

BDE 2021 Nr. 8
Art. 24bis BauG, Art. 26 BauG, Art. 149 PBG, Art. 39 StrG. Aus dem Wortlaut 
der besV geht klar hervor, dass auf keine bestimmte Fassung des 
Baureglements verwiesen wird. Damit handelt es sich all samt um 
dynamische Verweise (Erw. 5.5). Der Wortlaut von Art. 5 besV, wonach in der 
Umgebungsfläche Vorbauten nicht zulässig sind, stellt keine Lücke dar, 
sondern die sachlich richtige Lösung. Weil alle drei Gebäude zumindest in 
den oberen beiden Geschossen die Baubereiche nach Art. 3 besV 
durchstossen, sind die Rekurse gutzuheissen (Erw. 6.3). Die Rekurse sind 
auch gutzuheissen, weil die Vorinstanz sowie die Rekursgegnerin den 
Fassadenbegriff in Zusammenhang mit der Attikabestimmung 
fälschlicherweise dahingehend auslegen, dass die äussere Umhüllung samt 
den Loggias massgebend sei (Erw. 7.4). Aus prozessökonomischen 
Überlegungen ist auf einige weitere Rügen der Rekurrenten einzugehen 
(Erw. 8).

BDE 2021 Nr. 8 finden Sie im angehängten PDF-Dokument

Kanton St.Gallen 

Baudepartement 

 

 
 

  

 

 

 

 

 

20-1781/20-1809/20-1813 

 

Entscheid Nr. 8/2021 vom 22. Januar 2021 

Rekurrenten 1 

(bzgl. Rekurs Nr. 20-1781) 

 

  

 A.___ und B.___ 

C.___ und D.___ 

E.___ 

F.___ 

alle vertreten durch Dr. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, Bogen-

strasse 9, 9000 St.Gallen 

 

Rekurrent 2 

(bzgl. Rekurs Nr. 20-1809) 

 

 G.___ 

vertreten durch Dr. Felix Huber, Rechtsanwalt, Mühlebachstrasse 38, 

8008 Zürich 

 

Rekurrenten 3 

(bzgl. Rekurs Nr. 20-1813) 

 

 

 H.___ und I.___ 

vertreten durch lic.iur. David Brassel, Rechtsanwalt, Grossfeld-

strasse 45, 7320 Sargans 

   

  gegen 

 

Vorinstanz 

 

 Bau- und Umweltkommission Z.___ 

(Beschluss vom 10. Februar 2020) 

 

Rekursgegnerin 

 

 J.___ AG 

vertreten durch lic.iur. Hans Rudolf Spiess und lic.iur. Marie-Theres 

Huser, Rechtsanwältin, Kirchenweg 5, 8034 Zürich 

 

Grundeigentümer 

 

 

 K.___ 

Betreff  Baubewilligung (Wohnüberbauung mit drei Mehrfamilienhäusern) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 2/20 

 

Sachverhalt 

A.  

a) K.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 

Z.___, an der L.___strasse in Y.___. Das unüberbaute Grundstück 

liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 9. März 2011 

in der Wohnzone W2a (südwestlicher Teil) sowie W2c (nordöstlicher 

Teil). Die nördlich liegenden Grundstücke Nrn. 002, 003, 004, 005 und 

006 sind ebenfalls der W2c zugewiesen. Die Grundstücke sind mit den 

Wohngebäuden Vers.-Nrn. 1000, 1001, 1002, 1003 und 1004 über-

baut. Nördlich der genannten Grundstücke verläuft die L.___strasse 

(Kantonsstrasse). Die Stichstrassen mit den Namen "L.___strasse - 

M.___" und "L.___strasse - M.___ west" (Gemeindestrassen 

3. Klasse) verbinden das Quartier mit der Kantonsstrasse 

"L.___strasse". Die klassierte Fläche der Strasse "L.___strasse - 

M.___" führt bis ans Grundstück Nr. 001. Die Strasse ist aber über die 

Klassierung hinaus ausgebaut und erschliesst – unter anderem – die 

Grundstücke Nrn. 007 und 008.  

 

b) Das Grundstück Nr. 001 liegt zudem – wie die nördlich davon 

liegenden Grundstücke Nrn. 002, 003, 004, 005 und 006 und die süd-

lich liegenden Grundstücke Nrn. 007 und 008 auch – im Perimeter des 

Überbauungsplans Y.___bucht (nachfolgend Überbauungsplan) mit 

besonderen Vorschriften (nachfolgend besV) vom 3. Juni 2004. Mit 

dem Überbauungsplan wurden die Baubereiche A (A1, A2 und A3) und 

B (B1, B2, B3 und B4) ausgeschieden. Die Baubereiche A1, A2 und 

A3 wurden bereits gestützt auf den Überbauungsplan mit den Wohn-

häusern Vers.-Nrn. 1000, 1001, 1002, 1003 und 1004 überbaut. Der 

Baubereich B4 war bereits vor Erlass des Überbauungsplans teilweise 

mit den zusammengebauten Gebäuden Vers.-Nrn. 1005 und 1006 

überbaut. Im Zuge der Überbauung der Baubereiche A1, A2 und A3 

wurden Teile des ursprünglichen Grundstücks Nr. 009 abparzelliert, 

sodass der heutige Grenzverlauf entstand.  

 

B.  

a) Mit Baugesuch vom 22. März 2019 beantragte die J.___ AG bei 

der Bauverwaltung Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung von 

drei Mehrfamilienhäusern auf den Baubereichen B1, B2 und B3. Jedes 

der geplanten Mehrfamilienhäuser weist drei Wohnungen auf. Für die 

erforderlichen Parkplätze ist eine gemeinsame Tiefgarage vorgese-

hen, deren Ein- und Ausfahrt im Gebäude B1 integriert ist. Zudem ist 

eine oberirdische Vorfahrt mit integriertem Spiel- und Aufenthaltsbe-

reich geplant. Entlang der Erschliessungsstrasse "L.___strasse - 

M.___" sind Besucherparkplätze sowie Abfallcontainer geplant. Nörd-

lich von Baubereich B4, auf Grundstück Nr. 008, soll ein Wendeham-

mer für Kehrrichtwagen erstellt werden. 

 

b) Innert der Auflagefrist vom 10. bis 23. Mai 2019 gingen mehrere 

Einsprachen ein. Unter anderem erhoben A.___ und B.___ 

(Eigentümer von Grundstück Nr. 003), C.___ und D.___ (Eigentümer 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 3/20 

 

von Grundstück Nr. 005), E.___ (Eigentümerin von Grundstück 

Nr. 006) und F.___ (Eigentümerin von Grunstück Nr. 010) vertreten 

durch Dr.iur. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache ge-

gen das Bauvorhaben. Ebenfalls Einsprache erhoben G.___ (Eigentü-

mer Grundstücke Nrn. 011 und 012), vertreten durch Dr. Felix Huber, 

Rechtsanwalt, Zürich, und H.___ und I.___ (Eigentümer von Grund-

stück Nr. 004), vertreten durch lic.iur. David Brassel, Rechtsanwalt, 

Sargans.  

 

c) Mit Beschluss vom 10. Februar 2020 erteilte die Bau- und Um-

weltkommission Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und 

Auflagen und wies sämtliche Einsprachen ab. 

 

C.  

a) Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___, C.___ und 

D.___, E.___ und F.___ (im Folgenden Rekurrenten 1 im Verfahren 

Nr. 20-1781), G.___ (im Folgenden Rekurrent 2 im Verfahren Nr. 20-

1809) und H.___ und I.___ (im Folgenden Rekurrenten 3 im Verfahren 

Nr. 20-1813) durch ihre Rechtsvertreter jeweils Rekurs beim Baude-

partement.  

 

b)  Mit Rekursergänzung vom 14. April 2020 stellen die Rekurren-

ten 1 folgende Anträge:  

 
1. Der Einspracheentscheid mit Baubewilligung vom 

10. Februar 2020 (Eingang 17. Februar 2020) sei auf-
zuheben und das Baugesuch abzuweisen.  

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt) 
zulasten der Gesuchstellerin.  

Zur Begründung machen die Rekurrenten 1 geltend, dass der Über-

bauungsplan vom 3. Juni 2004 mit Art. 3 besV (Baubereiche) und 

Art. 7 besV (Ausnutzung) indirekt bzw. direkt Bezug auf das kommu-

nale Baureglement nehme. Bei diesem Verweis handle es sich um ei-

nen statischen Verweis auf das beim Erlass des Überbauungsplans 

gültige Baureglement der damaligen Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 

1999. Entsprechend sei das genannte Baureglement auch für das vor-

liegende Bauvorhaben massgebend. Die geplante Überbauung wider-

spreche jedoch den Attikabestimmungen des Baureglements vom 

11. Juni 1999. Weiter bestreiten die Rekurrenten 1 die Berechnung der 

Ausnützungsziffer. Als die Häuser A bis D auf den Baubereichen A1 

bis A3 erstellt worden seien, seien 107 m2 Fläche von den Bauberei-

chen B1 bis B4 an die Baubereiche A1 bis A3 abgetreten worden. Die 

Flächenabtretung von 107 m2 sei bei der Ausnützungsberechnung des 

vorliegenden Bauvorhabens nicht berücksichtigt worden. Weiter rügen 

die Rekurrenten 1, dass sich die geplanten Häuser nicht – wie in Art. 9 

besV verlangt – gut ins Orts- und Landschaftsbild einordnen würden. 

Sodann sei es unzulässig, das für die Beurteilung der guten Einord-

nung notwendige Farb- und Materialkonzept in das nachlaufende Be-

willigungsverfahren zu verlagern. Ebenfalls unzulässig sei es, den de-

taillierten Umgebungsplan ins nachlaufende Bewilligungsverfahren zu 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 4/20 

 

verlagern. Weiter wird gerügt, dass die notwendigen Sichtzonen recht-

lich nicht sichergestellt seien. Hinsichtlich der Erschliessung wird vor-

gebracht, dass die heutige Stichstrasse L.___strasse – M.___, als Ge-

meindestrasse 3. Klasse, ungenügend sei. Sobald eine Gemein-

destrasse mehr als zehn Wohneinheiten erschliesse – was vorliegend 

bereits heute der Fall sei und durch die geplante Überbauung noch 

verschärft werde – sei gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtspre-

chung eine Gemeindestrasse 2. Klasse notwendig. Schliesslich sei zu 

beachten, dass die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage den Festlegun-

gen des Überbauungsplans widerspreche. 

 

c) Mit Rekursschreiben vom 2. März 2020 stellt der Rekurrent 2 

folgende Anträge: 

 
1. Der Beschluss der Bau- und Umweltkommission vom 

10. Februar 2020 sei aufzuheben;  

2. die Rekursvernehmlassungen seien dem Rekurrenten 
zur Stellungnahme zuzustellen;  

3. es sei ein Augenschein vorzunehmen;  

4. unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der 
Rekursgegner. 

Der Rekurrent 2 bringt ebenfalls vor, dass der Ausnützungstransfer 

nicht berücksichtigt worden sei und dass sich das Vorhaben nicht ins 

Orts- und Landschaftsbild einordne. Weiter rügt der Rekurrent 2, dass 

alle drei Mehrfamilienhäuser die Baubereiche durchstossen würden. 

Mit der bereits in der Einsprache erhobenen Rüge der unzureichenden 

Besucherparkplätze, habe sich die Vorinstanz dagegen gar nicht erst 

auseinandergesetzt.  

 

d) Mit Rekursergänzung vom 20. März 2020 stellen die Rekurren-

ten 3 folgende Anträge:  

 
1. Es sei der angefochtene Entscheid der Stadt  

Z.___, Bau- und Umweltkommission, vom 10. Februar 
2020 betreffend Neubau Wohnüberbauung 
Y.___bucht mit Mehrfamilienhäusern auf dem Grund-
stück Nr. 001 an der L.___strasse aufzuheben. 

2. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zu Las-
ten der Bauherrschaft.  

Die Rekurrenten 3 stellen sich auf den Standpunkt, dass der Überbau-

ungsplan vom 3. Juni 2004 aufgrund der in Art. 13 besV vorgesehenen 

zehnjährigen Befristung aufgehoben sei. Wenn von einem Weiterbe-

stand des Überbauungsplans ausgegangen werden sollte, sei zu be-

achten, dass die besV im Sinn eines statischen Verweises auf das 

Baureglement der Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999 verweisen wür-

den. Dem genannten Baureglement würde das geplante Vorhaben in 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 5/20 

 

mehrfacher Hinsicht widersprechen. Weiter bestreiten die Rekurren-

ten 3 die in den Plänen eingetragenen Höhenkoten, welche die Grund-

lage für die Berechnung der Niveaupunkte bilden. Ebenfalls vorge-

bracht wird, dass der Ausnützungstransfer von 107 m2 nicht berück-

sichtigt worden sei und dass die geplanten Gebäude die Baufelder B1, 

B2 und B3 durchstossen würden. Wie in den übrigen Rekursen auch, 

wird die Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild gemäss Art. 9 besV 

gerügt. Der Umgebungsplan wird ebenfalls in mehrfacher Hinsicht kri-

tisiert. Schliesslich stellen sich die Rekurrenten 3 auf den Standpunkt, 

dass durch das Bauvorhaben die Aussicht in unzulässiger Weise be-

schränkt werde. 

 

D.  

a) Mit Vernehmlassung vom 7. Mai 2020 beantragt die Vorinstanz, 

die Rekurse Nrn. 1, 2 und 3 unter Kostenfolge abzuweisen, soweit da-

rauf eingetreten werden könne. Zur Begründung wird geltend ge-

macht, dass die besV pauschal auf das kommunale Baureglement ver-

weisen würden. Zumal kein bestimmtes Baureglement genannt sei, 

handle es sich um einen dynamischen Verweis, weshalb das derzeit 

gültige Baureglement der Stadt Z.___ vom 9. Januar 2013 massge-

bend sei. Hinsichtlich des mehrfach vorgebrachten Ausnützungstrans-

fers führt die Vorinstanz aus, dass der Baubereich B4 derzeit nicht 

überbaut werde. Entsprechend stehe ausreichend anrechenbare Brut-

togeschossfläche zur Verfügung. Einzige Konsequenz wäre, dass der 

Baubereich B4 in Zukunft weniger Fläche beanspruchen könnte als 

ursprünglich vorgesehen. Die Rüge der Rekurrenten 1 betreffend Er-

schliessung laufe in Leere. Die Stichstrasse sei in rechtlicher und tat-

sächlicher Hinsicht ausreichend. Zudem stehe der kommunalen Be-

hörde bei der Beurteilung der hinreichenden Erschliessung ein gros-

ses Ermessen zu. 

 

b) Mit separaten Vernehmlassungen vom 6. Mai 2020 beantragt 

die Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Hans Rudolf Spiess und 

lic.iur. Marie-Theres Huser, Rechtsanwältin, Zürich, die Abweisung der 

Rekurse Nrn. 1, 2 und 3 unter Kostenfolge. Aufgrund dessen, dass die 

einzelnen Vernehmlassungen der Rekursgegnerin inhaltlich teilweise 

deckungsgleich sind, werden die Ausführungen zusammengefasst. 

Hinsichtlich der mehrfach vorgebrachten Frage, ob es sich beim Ver-

weis auf das kommunale Baureglement um einen statischen oder aber 

einen dynamischen Verweis handelt, bringt die Rekursgegnerin vor, 

dass keine Anhaltspunkte bestünden, welche für einen statischen Ver-

weis sprechen würden. Die von der Vorinstanz vorgenommene Ausle-

gung sei nicht willkürlich und somit auch nicht zu beanstanden. Die 

geplanten Attikageschosse würden auf zwei Gebäudeseiten unter ei-

nem Winkel von 45 Grad zurückliegen und so die Attikavorschriften 

des anwendbaren Baureglements der Stadt Z.___ vom 9. März 2011 

erfüllen. Das geplante Vorhaben halte auch die im Überbauungsplan 

festgelegten Baubereiche ein. Denn die Baubereiche würden gemäss 

Wortlaut von Art. 3 besV lediglich die Hauptbaukörper betreffen. An-, 

Neben- und Vorbauten würden jedoch nicht dazugehören. Hinsichtlich 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 6/20 

 

der mehrfach gerügten Ausnützungsberechnung führt die Rekursgeg-

nerin aus, dass der Transfer von 107 m2 gar nicht notwendig gewesen 

sei. Selbst wenn er notwendig gewesen wäre, sei er nicht bindend, da 

ein grundbuchlicher Revers zulasten der Grundstücke der Rekursgeg-

nerin fehle. Schliesslich sei auch zu beachten, dass der Baubereich 

B4 – der nicht Gegenstand des vorliegenden Baugesuchs bilde – noch 

über genügend Reserven verfüge. Die Praxis der Vorinstanz, das de-

finitive Farb- und Materialkonzept vor Baubeginn zur Genehmigung 

einzureichen, sei nicht zu beanstanden. Mit dem Baugesuch sei ein 

Umgebungsplan eingereicht und von der Vorinstanz unter Auflagen 

bewilligt worden. Die Rekurrenten hätten sich ohne Weiteres ein Bild 

von der geplanten Umgebungsgestaltung machen und allfällige Ein-

wände erheben können. Bezugnehmend auf die gerügte Erschlies-

sung führt die Rekursgegnerin aus, dass die bestehende Stichstrasse 

samt ihrer Klassierung für die Erschliessung von zukünftig 25 

Wohneinheiten ausreichend sei. Die Zufahrten ab der Stichstrasse 

zum Baugrundstück seien im Überbauungsplan mit "Richtungspfeil 

verkehrsmässige Erschliessung" angegeben. Die Richtungspfeile wür-

den aber keine Angaben zur exakten Festlegung der Zufahrt enthal-

ten. Hinsichtlich der Frage, ob eine oberirdische oder eine unterirdi-

sche Zufahrt erfolgt, würden die Richtungspfeile auch nichts aussa-

gen. Die erforderlichen Sichtzonen seien entgegen den rekurrenti-

schen Behauptungen eingehalten und im Umgebungsplan auch ein-

gezeichnet. Soweit die Rekurrenten eine unzureichende Einordnung 

ins Orts- und Landschaftsbild geltend machen, so würden sie überse-

hen, dass die Stadtbildkommission dem Projekt eine gute gestalteri-

sche Qualität attestiert habe. Schliesslich würden die Rekurrenten 

auch übersehen, dass kein geschütztes Recht auf eine unverbaute 

Aussicht bestehe. 

 

c) Mit Amtsbericht vom 24. Juni 2020 führt das kantonale Tiefbau-

amt (TBA) im Rekurs 1 aus, dass die Erschliessungsstrasse die An-

forderungen an das geometrische Normalprofil nicht vollständig er-

fülle. Es bestünden jedoch diverse Ausweichmöglichkeiten, wobei zu 

klären sei, ob diese auch ohne rechtliche Sicherstellung ausreichend 

seien. Der Wendehammer sei ausreichend dimensioniert. Die Sicht-

weiten seien grundsätzlich auch eingehalten, wobei aber zur ab-

schliessenden Beurteilung das Gefälle vor Ort geprüft werden müsse. 

Jedoch stelle sich beim Wendehammer wie auch bei den Sichtzonen 

die Frage der rechtlichen Sicherstellung.  

 

d) Nach Abschluss des Schriftenwechsels und der Ankündigung 

des Rekursentscheids reichte der Rechtsvertreter der Rekurrenten 1 

mit Schreiben vom 18. August 2020 eine Kostennote ein. 

 

E.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 7/20 

 

Erwägungen 

1.  

1.1 Die drei Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusam-

menhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. 

Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und 

durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und 

B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).  

 

1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 

Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 

abgekürzt VRP).  

 

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigungen sind gegeben (Art. 45 

VRP). Auf die drei Rekurse ist einzutreten.  

 

2.  

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 

abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 

(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 

PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-

scheid erging am 10. Februar 2020. Mithin sind vorliegend grundsätz-

lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An-

hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im 

PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-

gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen 

gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-

ment zur Anwendung.  

 

3.  

In den drei Rekursen wird die Durchführung eines Augenscheins be-

antragt. 

 

3.1 Nach Art. 12 Abs. 1 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr 

beauftragte Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Be-

weise von Amtes wegen durch Befragen von Beteiligten, Auskunfts-

personen und Zeugen, durch Beizug von Urkunden, Amtsberichten 

und Sachverständigen, durch Augenschein sowie auf andere geeig-

nete Weise. Sind zur Wahrung des öffentlichen Interesses keine be-

sonderen Erhebungen nötig, so sind nur die von den Beteiligten ange-

botenen und die leicht zugänglichen Beweise über erhebliche Tatsa-

chen aufzunehmen (Art. 12 Abs. 2 VRP). Der Augenschein ist die un-

mittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entschei-

dende Instanz. Er dient der unmittelbaren Wahrnehmung von (in der 

Regel streitigen) Tatsachen und/oder dem besseren Verständnis des 

Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflicht-

gemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Nur wo sich eine Tatsa-

che nicht anders abklären lässt, wird eine Verpflichtung zur Durchfüh-

rung eines Augenscheins bejaht. Ergibt sich eine Tatsache dagegen 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 8/20 

 

zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie nicht durch einen Augen-

schein überprüft zu werden. Dies gilt auch für unbestrittene Behaup-

tungen, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen ge-

boten erscheint. Tatsachen aber, vor allem umstrittene, deren umfas-

sende Feststellung und Würdigung eine eigene Wahrnehmung erhei-

schen, sind in Augenschein zu nehmen (CAVELTI/VÖGELI, Verwal-

tungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfah-

ren vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl., St.Gallen 2003, Rz. 966; 

B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum 

Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP), Zürich/St.Gallen 

2020, Art. 12 N 50 ff.). 

 

3.2 Die entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich 

vorliegend vollständig aus den Baugesuchsakten und -plänen, den  

übrigen Verfahrensakten sowie dem öffentlich zugänglichen Geoportal 

(www.geoportal.ch). Der Antrag auf Durchführung eines Augen-

scheins ist deshalb abzulehnen.  

 

4.  

Die Rekurrenten 3 stellen sich auf den Standpunkt, dass der strittige 

Überbauungsplan aufgrund der in Art. 13 besV vorgesehenen Befris-

tung aufgehoben sei, soweit er nicht bereits umgesetzt sei.  

 

4.1 Art. 13 besV lautet wie folgt: "Der Überbauungsplan wird auf 

10 Jahre befristet. Wird innerhalb dieser Frist mit den Bauarbeiten 

nicht begonnen, gilt der Überbauungsplan als aufgehoben." Die Bau-

bereiche A wurden unbestrittenermassen innert der zehnjährigen Frist 

überbaut. Fraglich ist, ob deshalb mit den "Bauarbeiten" im Sinn von 

Art. 13 besV begonnen wurde und der gesamte Überbauungsplan da-

mit weiterhin Bestand hat.  

 

4.2 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestim-

mung. Ist der Text nicht klar und sind verschiedene Interpretationen 

möglich, so muss unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente 

nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Abzustellen ist dabei 

namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck 

sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Kontext mit anderen Best-

immungen zukommt. Die Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmit-

telbar entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm 

zu erkennen. Namentlich bei neueren Texten kommt den Materialien 

eine besondere Stellung zu, weil eine Anpassung an veränderte Um-

stände oder an ein gewandeltes Rechtsverständnis weniger in Frage 

kommen. Das Bundesgericht lässt sich bei der Auslegung stets von 

einem Methodenpluralismus leiten und stellt nur dann allein auf das 

grammatikalische Element ab, wenn sich daraus zweifelsfrei die sach-

lich richtige Lösung ergibt (VerwGE B 2015/125 Erw. 2.1 mit weiteren 

Hinweisen). 

 

4.3 Gemäss Art. 2 besV bezweckt der Überbauungsplan die Erstel-

lung einer architektonisch und ortsbaulich guten Überbauung sowie 

die Regelung der Erschliessung des Gebiets (Art. 2 besV). Gemäss 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 9/20 

 

dem Planungsbericht vom 3. Juni 2004 sind die Baubereiche A und B 

so aufeinander abgestimmt, dass auch die Aussicht der hinteren Bau-

bereiche A gewahrt bleibt. Der Sinn und Zweck des Überbauungs-

plans bleibt somit nur bestehen, wenn er in seiner Gesamtheit umge-

setzt wird. Folglich ist die Bestimmung Art. 13 besV nach ihrem Sinn 

und Zweck so auszulegen, dass die Befristung dahinfällt, wenn mit der 

Umsetzung des Überbauungsplans begonnen wurde. Dabei kann es 

keine Rolle spielen, ob die Umsetzung nur einzelne oder alle Baube-

reiche betrifft. Zumal die Baubereiche A innert der zehnjährigen Frist 

überbaut worden sind, wurde mit der Umsetzung des Überbauungs-

plan im Sinn von Art. 13 besV begonnen. Die in Art. 13 besV vorgese-

hene Befristung kommt somit nicht zur Anwendung. Die Rüge erweist 

sich als unbegründet. 

 

5.  

Die Rekurrenten 1 und 3 machen geltend, dass die besV in 

verschiedener Hinsicht Bezug auf das Baureglement nehmen. Hierbei 

handle es sich um einen statischen Verweis auf das zum 

Erlasszeitpunkt des Überbauungsplans gültige Baureglement der 

Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999 (im folgenden BauR Y.___). Die 

Vorinstanz wie auch die Rekursgegnerin stellen sich dagegen auf den 

Standpunkt, dass es sich um einen dynamischen Verweis handle. 

Entsprechend sei das derzeit gültige Baureglement der Stadt Z.___ 

vom 9. Januar 2013 (im folgenden BauR Z.___) anwendbar.  

 

5.1 Wird in einem Überbauungsplan auf eine ganz bestimmte Fas-

sung des anzuwendenden Baureglements verwiesen, so liegt ein sta-

tischer Verweis vor. In diesem Fall kommt diese bestimmte Fassung 

des Baureglements zu Anwendung. Und zwar unabhängig davon, ob 

in einem späteren Zeitpunkt das Baureglement aufgrund einer Revi-

sion ausser Kraft gesetzt werden wird. Dynamisch ist dagegen die Ver-

weisung, wenn das Baureglement nicht in einer bestimmten, sondern 

in der jeweils geltenden Fassung als anwendbar erklärt wird. Ob eine 

statische oder eine dynamische Verweisung vorliegt, ist durch Ausle-

gung zu ermitteln (VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 5.2 mit 

weiteren Hinweisen). Bei der Auslegung ist wiederum von einem Me-

thodenpluralismus auszugehen, wobei der Wortlaut wiederum den 

Ausgangspunkt bildet.  

 

5.2 Das Baureglement der Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999 

wurde mit Inkrafttreten des Baureglements der im Jahr 2007 fusionier-

ten Gemeinde Z.___ am 9. März 2011 aufgehoben (Art. 27 Abs. 1 

BauR Z.___). Das BauR Z.___ wurde am 9. Januar 2013 um einen 

Nachtrag ergänzt. Gemäss den Übergangsbestimmungen findet das 

neue Baureglement Anwendung auf die Verfahren, die bei Vollzugs-

beginn erstinstanzlich noch nicht entschieden worden sind (Art. 27 

Abs. 2 BauR Z.___). Eine Bestimmung, wonach bestehende Son-

dernutzungspläne an das neue Baureglement anzupassen seien, 

fehlt. Dies hat zur Folge, dass das BauR Z.___ in Ergänzung der Vor-

schriften im Sondernutzungsplan grundsätzlich Anwendung findet. Die 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 10/20 

 

Übergangsbestimmungen zum PBG sind ebenfalls nicht hilfreich, zu-

mal es sich beim BauR Y.___ wie auch beim BauR Z.___ um altrecht-

liche Baureglemente nach BauG handelt. Aus den Schlusstiteln zum 

eidgenössischen Zivilgesetzbuch (SR 210; abgekürzt ZGB) kann 

ebenfalls nichts hergeleitet werden.  

 

5.3 Der Planungsbericht zum Überbauungsplan liefert keine weite-

ren Erkenntnisse zur Frage der Art der Verweisung. Die Befristung in 

Art. 13 besV stellt – entgegen der Ansicht der Rekurrenten – kein Indiz 

für die Anwendung des alten BauR Y.___ dar. Davon abgesehen trat 

das BauR Z.___ noch innert der zehnjährigen Befristung nach Art. 13 

besV in Kraft.  

 

5.4 Im Ingress zu den besV ist festgehalten, dass – soweit nichts 

Anderes bestimmt ist – die Vorschriften des kantonalen Baugesetzes 

und des Baureglements der Gemeinde Y.___ gelten. Eine bestimmte 

Fassung des Baureglements wird nicht bezeichnet. In Art. 3 besV 

(Baubereich) wird lediglich indirekt Bezug auf das Baureglement ge-

nommen, wobei auch keine bestimmte Fassung erwähnt wird. Ge-

mäss Art. 7 besV wird für das Überbauungsplangebiet "im Sinne des 

Baureglements von Art. 7 Abs. 2 eine Mehrausnutzung von 10% ge-

währt". In Art. 7 BauR Y.___ wurde festgehalten, unter welchen Vo-

raussetzungen im Rahmen eines Überbauungsplans- oder Gestal-

tungsplan eine Mehrausnützung gewährt werden kann. Obwohl ge-

nannte Bestimmung im BauR Z.___ nicht mehr vorgesehen, stellt dies 

keinen Hinweis auf eine statische Verweisung dar. Denn Art. 7 besV 

statuiert lediglich, dass eine Mehrausnützung von 10% gewährt wird. 

Der Verweis auf Art. 7 Abs. 2 BauR Y.___ hat dabei informativen Cha-

rakter, ist doch die Möglichkeit der Mehrausnutzung samt den Voraus-

setzungen bereits in Art. 27 BauG vorgesehen.  

 

5.5 Während aus systematischer, historischer und teleologischer 

Sicht kein zusätzlicher Erkenntnisgewinn folgt, ergibt sich aus dem 

Wortlaut der besV klar, dass auf keine bestimmte Fassung des Bau-

reglements verwiesen wird. Damit handelt es sich all samt um dyna-

mische Verweise, weshalb die jeweils geltende Fassung des Baureg-

lements – vorliegend das BauR Z.___ vom 9. Januar 2013 – zur An-

wendung gelangt. Die Rügen erweisen sich somit als unbegründet. 

 

6.  

Die Rekurrenten 2 und 3 rügen, dass die geplanten Gebäude die je-

weiligen Baubereiche durchstossen würden. Die Rekursgegnerin stellt 

sich auf den Standpunkt, dass Art. 3 besV lediglich die maximale hori-

zontale Ausdehnung der Hauptbaukörper regle. Vor-, An- und Neben-

bauten würden dagegen nicht zum Hauptbaukörper gehören und dürf-

ten daher ausserhalb des Baubereichs erstellt werden. Bei den durch-

stossenden Gebäudeteilen handle es sich um Vorbauten, welche aus-

serhalb der Baubereiche zulässig seien.  

 

6.1 Die Baubereiche werden in der planlichen Darstellung ausge-

schieden. Gemäss Art. 3 besV regeln die Baubereiche die maximale 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 11/20 

 

horizontale Ausdehnung von Hauptbaukörpern. Sämtliche Vorschrif-

ten über die Grenz- und Gebäudeabstände der Regelbauweise sind 

aufgehoben. Ausserhalb der Baubereiche befindet sich die sog. Um-

gebungsfläche. Gemäss Art. 5 besV sind in der Umgebungsfläche Er-

schliessungen, An- und Nebenbauten sowie Gartenanlagen erlaubt. 

Das Gebäude B1 überschreitet im Erdgeschoss in der südöstlichen 

Ecke den Baubereich B1. Der gedeckte Sitzplatz liegt vollständig aus-

serhalb des Baubereichs. Die ostseitige – als Windschutz dienende – 

Mauer liegt zum grössten Teil ausserhalb des Baubereichs. Im Ober-

geschoss und im Attikageschoss liegt die südöstliche Ecke der Loggia 

ausserhalb des Baubereichs. Die Gebäude B2 und B3 – welche weit-

gehend identisch sind – überschreiten im Erdgeschoss ebenfalls mit 

einem etwas erhöhten und überdachten Sitzplatz den Baubereich. Das 

Obergeschoss sowie das Attikageschoss überschreiten mit dem als 

Loggia bzw. Terrasse bezeichneten Gebäudeteil den Baubereich. 

 

6.2 Baubereiche bezwecken im Allgemeinen die Bestimmung von 

Freihaltebereichen und Bereichen, in denen Bauten und Anlagen er-

richtet werden können. Sie werden mit Markierungslinien festgelegt. 

Auch wenn die Baubereiche im Überbauungsplan nicht als Markie-

rungslinien bezeichnet sind, entsprechen sie in ihrer Wirkung solchen. 

Durch Markierungslinien werden die Lage und die höchstzulässige ho-

rizontale Ausdehnung von Bauten und Anlagen festgelegt (Art. 24bis 

Abs. 1 BauG). Markierungslinien gehen unter Vorbehalt einer anderen 

Regelung im Überbauungsplan den Abstandsvorschriften vor (Art. 

24bis Abs. 2 BauG). Dies bedeutet, dass vorbehältlich einer anderen 

Reglung im Überbauungsplan bis an die Markierungslinie gebaut wer-

den darf, nicht aber gebaut werden muss (Botschaft und Entwurf zum 

III. Nachtrag zum Baugesetz vom 11. Oktober 1994, S. 2252, veröf-

fentlicht im kantonalen Amtsblatt am 7. November 1994). Die Bauten 

sind damit – vorbehalten anderslautender Regelungen im Überbau-

ungsplan – grundsätzlich komplett, insbesondere auch mit allen Vor-

bauten, innerhalb der Baubereiche anzuordnen (Baudepartement SG, 

Juristische Mitteilungen 2015/I/3).  

 

Gemäss Art. 3 besV regeln die Baubereiche die maximale Ausdeh-

nung der Hauptbaukörper. Ausserhalb der Baubereiche – in der sog. 

Umgebungsfläche – sind nach Art. 5 besV lediglich Erschliessungen, 

An- und Nebenbauten sowie Gartenanlagen erlaubt. Vorbauten wer-

den in Art. 5 besV nicht genannt. Somit sind Vorbauten aufgrund des 

klaren Wortlauts in der Umgebungsfläche nicht zugelassen. Es be-

steht hierbei kein Anlass von einer Lücke auszugehen und – wie die 

Rekursgegnerin ausführt – Art. 5 i.V.m. Art. 3 besV dahingehend aus-

zulegen, dass in der Umgebungsfläche auch Vorbauten zulässig 

seien. Die Rekursgegnerin verweist hierfür – wie bereits auch die  

Vorinstanz im Einspracheentscheid – auf Art. 7 Abs. 6 BauR Z.___, 

wonach zwischen Hauptbaukörper und Vorbauten unterschieden 

werde. Es ist zuzustimmen, dass sich der Begriff der Hauptbaute im 

Umkehrschluss durch die Definition der Anbaute, Nebenbaute und 

Vorbaute bestimmt. Alle Gebäude oder Gebäudeteile, welche die Be-

griffsbestimmungen und die Maximalmasse der Anbaute, Nebenbaute 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 12/20 

 

und Vorbaute überschreiten, gelten grundsätzlich als Hauptbaute 

(C. BERNET in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- 

und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 73 – 89 N 33). 

Die Maximalmasse der An- und Nebenbauten, welche gemäss Art. 5 

besV in der Umgebungsfläche zulässig sind, wird durch die Definitio-

nen in Art. 7 Abs. 4 und 5 BauR Z.___ beschränkt. Art. 7 Abs. 6 BauR 

Z.___ definiert zwar den Begriff der Vorbaute, sieht jedoch keine Ma-

ximalmasse vor. Diese ergebe sich erst aus der Privilegierung in Art. 

15 Abs. 6 BauR Z.___, wonach Vorbauten von gesamthaft weniger als 

der Hälfte der Fassadenlänge den Grenzabstand um 2 m unterschrei-

ten dürfen. Vorbauten dürfen also nur bis zum zulässigen Mass für 

Tiefe und Länge in den Grenz- oder Strassenabstand hineinragen. 

Das Ausmass der Vorbauten ist jedoch nur innerhalb dieser Abstände 

beschränkt. Tangieren Vorbauten weder einen Grenz- noch einen 

Strassenabstand, unterliegen sie diesen Beschränkungen nicht. Hal-

ten sie innerhalb dieser Abstände die gesetzlichen Anforderungen 

nicht ein, bilden sie einen Teil der Hauptbaute und sind innerhalb des 

Grenzabstands nicht zulässig (C. BERNET, a.a.O., Art. 73 – 89 N 55). 

Weil Art.  3 besV sämtliche Vorschriften über Grenz- und Gebäudeab-

stände der Regelbauweise aufhebt, kommt Art. 15 Abs. 6 BauR Z.___ 

nicht zur Anwendung. Wären in der Umgebungsfläche Vorbauten zu-

lässig, so könnten diese – anders als An- und Nebenbauten – ohne 

jegliche Beschränkungen hinsichtlich der Dimension erstellt werden. 

Der Wortlaut von Art. 5 besV, wonach in der Umgebungsfläche ledig-

lich Erschliessungen, An- und Nebenbauten sowie Gartenanlagen zu-

lässig sind, stellt nicht etwa eine Lücke dar, sondern die sachlich rich-

tige Lösung. 

 

6.3 Vor diesem Hintergrund ist festzuhalten, dass in der Umge-

bungsfläche aufgrund des klaren Wortlauts von Art. 5 besV Vorbauten 

nicht zulässig sind. Vorbauten gehören im vorliegenden Fall zur 

Hauptbaute, welche nach Art. 3 besV innerhalb der entsprechenden 

Baubereiche zu errichten sind. Weil alle drei Gebäude zumindest in 

den oberen beiden Geschossen die Baubereiche durchstossen, ver-

letzen sie Art. 3 besV. Die Rügen erweisen sich als begründet. Bereits 

aus diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen. 

 

7.  

Die Rekurrenten 1 und 3 rügen die Ausgestaltung der Dachgeschosse. 

Die Rekurrenten 1 bringen vor, dass die Dachgeschosse die Vorgaben 

nach Art. 12 Abs. 3 BauR Y.___ nicht einhalten würden. Die Rekurren-

ten 3 stellen sich dagegen auf den Standpunkt, dass Art. 6 Abs. 5 

BauR Z.___, wonach bei Flachdachkonstruktionen die Decke des 

obersten Vollgeschosses maximal 1 m unterhalb des Schnittpunkts 

der maximalen Umhüllung liegen dürfe, nicht eingehalten sei. Die Re-

kursgegnerin hält fest, dass die Dachgeschosse der Gebäude B1, B2 

und B3 nord- und westseitig zurückversetzt seien und damit die Dach-

geschossbestimmungen von Art. 6 Abs. 3 BauR Z.___ eingehalten 

seien. Die Behauptung der Rekurrenten 3 in Bezug auf Art. 6 Abs. 5 

BauR Z.___ sei nicht nachvollziehbar. Aus den Schnittplänen gehe 

ohne Weiteres hervor, dass die Decke des obersten Vollgeschosses 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 13/20 

 

deutlich weniger als einen Meter unterhalb des Schnittpunkts der ma-

ximalen Umhüllung liege. 

 

7.1 Gemäss Art. 4 besV sind in den Baubereichen B zwei Vollge-

schosse zulässig. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 7 m, die First-

höhe 9,5 m. Art. 8 besV legt die Dachform für die Baubereiche A und 

B4 fest. Für die Baubereiche B1, B2 und B3 fehlen Vorgaben, so dass 

gemäss Ingress die Regelbauvorschriften zu Anwendung gelangen. 

Wie bereits dargelegt, handelt es sich um einen dynamischen Verweis, 

weshalb das BauR Z.___ massgebend ist. Gemäss Art. 6 Abs. 3 BauR 

Z.___ gelten Geschosse als Dachgeschosse, wenn sie auf zwei frei 

wählbaren Gebäudeseiten von der maximalen Gebäudehöhe aus ge-

messen in den zweigeschossigen Zonen W2a, W2b, W2c und DK2 

unter einem Winkel von 45° a.T (alte Teilung), in allen anderen Zonen 

unter einem Winkel von 60° a.T (alte Teilung), von der Fassade zu-

rückliegen.  

 

7.2 Die streitbetroffenen Gebäude liegen in der W2a bzw. W2c. Das 

geplante Dachgeschoss muss demnach auf zwei frei wählbaren Ge-

bäudeseiten von der maximalen Gebäudehöhe aus gemessen unter 

einem Winkel von 45° von der Fassade zurückliegen. Als Fassade gilt 

derjenige Bauteil, der eine eigentliche Wärmedämmung im bautechni-

schen Sinn beinhaltet. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte 

Bauteile wie offene und geschlossene Balkone, Balkonbrüstungen, 

Geländer oder thermisch (für die Gebäudeisolation) nicht relevante 

Balkonverglasungen zählen praxisgemäss nicht zur Gebäudefassade 

(VerwGE B 2020/86 vom 6. November 2020 Erw. 4.1).  

 

7.3 Bei den Gebäuden B1, B2 und B3 springt das oberste Geschoss 

nördlich und westlich von der Fassade zurück. Auf der Nordseite ver-

läuft die Fassade in einer Linie, entsprechend ist auch das oberste 

Geschoss auf der ganzen Länge der Fassade zurückversetzt. Die 

Westfassade verläuft dagegen nicht geradlinig, weil die westlichen 

Loggias nicht Bestandteil der Fassade bilden. Die Wärmedämmung im 

bautechnischen Sinn verläuft hinter den Loggias, so dass die massge-

bende Fassade ebenfalls abgewinkelt verläuft. Das oberste Geschoss 

springt westseitig zwar vom äussersten Punkt der Fassade zurück, 

nicht aber von der abgewinkelten Fassade hinter den Loggias.  

 

7.4 Die Vorinstanz sowie die Rekursgegnerin legen den Fassaden-

begriff fälschlicherweise dahingehend aus, dass die äussere Umhül-

lung samt den Loggias massgebend sei. Bei dieser Auslegung wäre 

die Dachgeschossbestimmung nach Art. 6 Abs. 2 BauR Z.___ allen-

falls eingehalten. Die Argumentation der Vorinstanz und der Rekurs-

gegnerin ist jedoch auch in sich widersprüchlich, da in diesem Fall kon-

sequenterweise die südseitigen Loggias, welche die Baubereiche B2 

und B3 durchstossen, auch als Teil der Hauptbaute beurteilt werden 

müssten. Dies selbst dann, wenn nach Art. 5 besV Vorbauten in der 

Umgebungsfläche zulässig wären. Denn gemäss Art. 7 Abs. 6 BauR 

Z.___ gelten als Vorbauten nur diejenigen Bauteile, welche über die 

Fassade vorspringen. Da nach Ansicht der Rekursgegnerin und der 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 14/20 

 

Vorinstanz die Loggias Teil der Fassade bilden, können sie nicht zu-

gleich auch als Vorbauten gelten.  

 

7.5 Weil die südwestliche Ecke der obersten Geschosse nicht von 

der abgewinkelten Fassade zurückspringt, handelt es sich nicht um ein 

Dachgeschoss nach Art. 6 Abs. 3 BauR Z.___, sondern um ein Voll-

geschoss. Entsprechend verletzen die dreigeschossigen Gebäude 

Art. 4 besV, wonach im Baubereich B nur zwei Vollgeschosse zulässig 

sind. Die Rüge erweist sich als begründet, wobei offenbleiben kann, 

ob die Geschosse die ebenfalls gerügte Bestimmung von Art. 6 Abs. 

5 BauR Z.___ einhalten. Auch aus diesem Grund sind die Rekurse 

gutzuheissen.  

 

8.  

Bereits aufgrund der Überschreitung der Baubereiche und der Verlet-

zung der Attikabestimmung sind die Rekurse gutzuheissen und die 

Baubewilligung vom 10. Februar 2020 ist aufzuheben. Aus prozess-

ökonomischen Überlegungen ist indessen, wenn auch nur summa-

risch, auf einige weitere Rügen der Rekurrenten einzugehen.  

 

8.1 Strittig ist, ob im Überbauungsplangebiet aufgrund des Nut-

zungstransfers von 107 m2 von den Baubereichen B an die Bauberei-

che A1 und A2 noch genügend Ausnützung vorhanden ist. Die benö-

tigte Ausnützung des Projekts selbst blieb dagegen unbestritten. Im 

Einspracheentscheid hielt die Vorinstanz lediglich fest, dass der ge-

rügte Ausnützungstransfer von 107 m2 vor Inkrafttreten des Überbau-

ungsplans vollzogen und damit in der Aufstellung der möglichen Aus-

nützung gemäss Überbauungsplan bereits berücksichtigt worden sei. 

Die Ausführungen der Vorinstanz gehen von vornherein an der Sache 

vorbei. Die mögliche Ausnützungsaufteilung auf die einzelnen Baube-

reiche stellt lediglich einen Hinweis dar und ist entsprechend auch 

nicht bindend. Vielmehr hätte die Vorinstanz eine Gesamtschau vor-

nehmen und feststellen müssen, ob für das strittige Vorhaben im Plan-

perimeter des Überbauungsplans noch genügend Ausnützung vorhan-

den ist. Hierzu hätte überprüft werden müssen, wieviel Ausnützung 

durch die in den Baubereichen A1, A2, A3 und B4 bereits realisierten 

Projekte konsumiert worden ist. Nur in Kenntnis der bereits konsumier-

ten Ausnützung kann beurteilt werden, ob für das strittige Bauprojekt 

noch genügend Ausnützung vorhanden ist. Indem die Vorinstanz 

diese Abklärungen unterlassen hat, hat sie den rechtserheblichen 

Sachverhalt ungenügend abgeklärt. Sodann hat sie den Anspruch der 

Rekurrenten auf rechtliches Gehör verletzt, schliessen doch Mängel in 

der Sachverhaltsermittlung – welche bereits im Einspracheverfahren 

gerügt werden – eine Verletzung des Gehörsanspruchs mit ein.  

 

8.2 Gemäss Art. 9 besV haben sich die Bauten bezüglich Gliede-

rung, Massstäblichkeit, Gestaltung, Materialwahl und Farbgebung gut 

ins Orts- und Landschaftsbild einzuordnen. Damit handelt es sich um 

ein Gebiet mit erhöhten ästhetischen Anforderungen. Nach ständiger 

Rechtsprechung ist in Gebieten mit erhöhten ästhetischen Anforderun-

gen das Baugesuch stets einschliesslich der konkreten Fassaden- und 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 15/20 

 

Dachgestaltung sowie Farb- und Materialwahl zu beurteilen, weil an-

dernfalls die Einfügung der Baute bzw. die allfällige Beeinträchtigung 

eines Schutzgegenstands noch nicht abschliessend beurteilt werden 

kann (GVP 2010 Nr. 132; VerwGE B 2011/122 vom 1. Mai 2012 

Erw. 2.3; BDE Nr. 32/2019 vom 5. Juni 2019 Erw. 5, BDE Nr. 20/2020 

vom 20. März 2020 Erw. 2.5.1 ff.). Aus dem Baugesuchsformular 

ergibt sich einzig, dass drei Mehrfamilienhäuser in Massivbauweise 

mit Holzverkleidung und Sockelausbildung in Sichtbeton erstellt wer-

den sollen. Aus den Plänen geht zudem lediglich hervor, dass eine 

dunkle Holzfassade geplant ist. Die Angaben der Rekursgegnerin, 

sind viel zu unbestimmt und reichen nicht aus, um die Einfügung einer 

Baute abschliessend beurteilen zu können. Daran ändert auch die Tat-

sache nichts, dass die Rekursgegnerin vor Einreichung des Bauge-

suchs das Projekt der Stadtbildkommission vorgelegt hat. Die 

Vorinstanz war sich dessen wohl auch bewusst und ordnete deshalb 

in Ziff. C. 14 der Auflagen zur Baubewilligung vom 10. Februar 2020 

die Nachreichung eines Farb- und Materialkonzepts vor Baubeginn an. 

Damit verwies sie – in sinngemässer Anwendung von Art. 149 PBG – 

die Prüfung der Farb- und Materialwahl in ein nachlaufendes Bewilli-

gungsverfahren, was allerdings in Gebieten mit erhöhten ästhetischen 

Anforderungen nach dem Gesagten gerade nicht zulässig ist. Auch 

aus diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen.  

 

8.3 Die Erschliessung erweist sich in mehrfacher Hinsicht als unge-

nügend. Nach Art. 19 Abs. 1 des eidgenössischen Raumplanungsge-

setzes (SR 700) ist Land insbesondere dann erschlossen, wenn die 

für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Eine Zufahrt 

ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so be-

schaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden 

und der geplanten Überbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeu-

gen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen 

Diensten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schnee-

räumung) ungehindert benützt werden kann und – wenn sie über frem-

des Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist (vgl. M. NEFF, in: Be-

reuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz 

des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 67 N 12; B. HEER, St.Galli-

sches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003 N 513). 

 

8.3.1 Gemäss Umgebungsplan ist zwischen den Baubereichen B1 

und B4 ein Wendehammer für Entleerungsfahrzeuge geplant. Eine 

rechtliche Sicherstellung mittels Klassierung fehlt. Hinzu kommt, dass 

die Strasse bis zum geplanten Wendehammer zwar ausgebaut ist, die 

Klassierung aber etwa 23 m nördlich endet. Sodann weist die im Um-

gebungsplan vorgesehene Strasse einen anderen Verlauf auf als die 

tatsächlich ausgebaute Strasse. Die Erstellung des geplanten Wende-

hammers bedingt somit eine Korrektur des Strassenverlaufs sowie die 

rechtliche Sicherstellung mittels Klassierung. Bei öffentlichen Strassen 

und Wegen handelt es sich grundsätzlich um Anlagen im Sinn von 

Art. 78 Abs. 1 BauG bzw. Art. 136 Abs. 1 PBG. Ihre Erstellung oder 

Änderung bedarf keiner gesonderten baupolizeilichen Bewilligung. 

Vielmehr wird das Baubewilligungsverfahren durch das Planverfahren 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 16/20 

 

nach Art. 39 Abs. 1 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt 

StrG) ersetzt. Neben dem Teilstrassenplan mit der Klassierung hat das 

Strassenbauprojekt auch sämtliche Pläne zu beinhalten, die für den 

Bau der Strasse selbst erforderlich sind (Baudepartement SG, Juristi-

sche Mitteilungen 2018/IV/6). Die Rekurse sind somit ebenfalls gutzu-

heissen, weil der für die Erstellung und die rechtliche Sicherstellung 

des Wendehammers erforderliche Teilstrassenplan fehlt. 

 

8.3.2 Die notwendigen Sichtweiten und Sichtzonen sind im 

Umgebungsplan eingezeichnet. Daraus ergeht, dass die Sichtzonen 

jeweils das Grundstück Nr. 006 der Rekurrentin 1, E.___, in Anspruch 

nehmen. Mit Amtsbericht vom 24. Juni 2020 hat das TBA die nachge-

wiesenen Sichtweiten grundsätzlich für in Ordnung befunden. Das 

TBA hielt jedoch fest, dass die Sichtweiten zwingend ab einer Höhe 

von 0,6 m freigehalten werden müssen. Dies sei insbesondere auf den 

Nachbarparzellen sicherzustellen. Die in Ziff. 7 der Baubewilligung ge-

machte Auflage, wonach Bauten und Anlagen in der Sichtzone sowie 

das Abstellen von Fahrzeugen oder dergleichen nicht gestattet seien, 

genügt den Anforderungen an eine rechtliche Sicherstellung nicht. 

Vielmehr wären die notwendigen Sichtzonen auch gegenüber der Re-

kurrentin 1, E.___, zu verfügen gewesen. Auch aus diesem Grund ist 

der Rekurs gutzuheissen.  

 

8.3.3 Der Überbauungsplan legt mit Richtungspfeilen die verkehrs-

mässige Erschliessung fest. Durch Richtungspunkte werden Stellen 

festgelegt, zwischen denen ein Streifen von vorgeschriebener Breite 

derart von Bauten freizuhalten ist, dass zwischen diesen Punkten eine 

Verkehrsverbindung in möglichst direkter Linienführung geführt wer-

den kann (Art. 26 BauG). Richtungspunkte gewähren dem Bauherrn 

eine grösstmögliche Freiheit, indem es genügt, wenn eine vernünftige 

Verbindung zwischen zwei Punkten möglich ist (Botschaft und Entwurf 

zum Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht [Bau-

gesetz] vom 22. September 1970, S. 1328, veröffentlicht im kantona-

len Amtsblatt am 6. November 1970). Gemäss Art. 10 besV ist zwi-

schen den Richtungspunkten für die verkehrsmässige Erschliessung 

ein Streifen von mindestens 3,5 m freizuhalten. Die festgelegten Rich-

tungspunkte gewähren somit insoweit einen Gestaltungsspielraum, als 

die Erschliessung des Plangebiets nicht punktgenau vorgegeben ist. 

Die geplante oberirdische Zufahrt liegt im Bereich der Richtungs-

punkte, nicht so aber die geplante Tiefgaragenein- und -ausfahrt. 

Diese liegt weiter südlich und kommt so bedeutend näher an der wohn-

attraktiven Südseite des Wohngebäudes Vers.-Nr. 1007 (Grundstück 

Nr. 010) zu liegen. Die Abweichung von den Richtungspunkt hat daher 

zulasten des Grundstücks Nr. 010 andere Immissionen zur Folge. Die 

geplante Tiefgaragenein- und –ausfahrt liegt damit nicht mehr inner-

halb der durch die Richtungspunkte gewährten Toleranz. Auch aus 

diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 17/20 

 

9.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass die geplanten Gebäude die Bau-

bereiche durchstossen und damit Art. 3 besV verletzten. Mangels Ein-

haltung der Dachgeschossbestimmungen handelt es sich bei den Ge-

bäuden um dreigeschossige Bauten, so dass auch Art. 4 besV verletzt 

ist. Darüber hinaus hat die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachver-

halt hinsichtlich der vorhandenen Ausnützungsreserve ungenügend 

abgeklärt und die Prüfung der Farb- und Materialwahl in unzulässiger 

Weise ins nachlaufende Bewilligungsverfahren verlagert. Schliesslich 

ist das Vorhaben nicht hinreichend erschlossen, weil die Sichtzonen 

und der Wendehammer rechtlich nicht sichergestellt sind und der Teil-

strassenplan zur Erstellung des geplanten Wendehammers fehlt. Die 

angefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid der 

Vorinstanz vom 10. Februar 2020 ist deshalb aufzuheben.  

 

10.  

10.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 

Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 

werden. Die Höhe der Entscheidgebühr in Rekursverfahren richtet sich 

nach Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemein-

deverwaltung (sGS 821.5) und beträgt zwischen Fr. 200.– und 

Fr. 5'000.–. In ausserordentlichen Fällen können die Gebühren bis auf 

das Doppelte des Höchstansatzes festgesetzt werden. Dies insbeson-

dere für besonders schwierige und umfangreiche Geschäfte (Art. 12 

Abs. 1 Ziff. 1 der Verwaltungsgebührenverordnung [sGS 821.1] i.V.m. 

Art. 5 der Verordnung über die Bearbeitung von Rekursverfahren vor 

den Departementen [sGS 951.11]). Vorliegend waren insgesamt drei 

Rekurse zu behandeln. Die Entscheidgebühr beträgt für die Rekurs-

verfahren 1 bis 3 je Fr. 1'500.–. Dem Ausgang der Verfahren entspre-

chend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin gesamthaft zu 

überbinden. 

 

10.2 Der vom Rechtsvertreter der Rekurrenten 1 am 20. März 2020 

geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 

10.3 Der vom Rekurrenten 2 am 6. März 2020 geleistete Kostenvor-

schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 

 

10.4 Der vom Rechtsvertreter der Rekurrenten 3 am 19. März 2020 

geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 

 

11.  

Die Rekurrenten 1, 2 und 3, die Rekursgegnerin sowie die Vorinstanz 

stellen jeweils ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 

 

11.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP).  

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 18/20 

 

11.2 Die Rekurrenten 1, 2 und 3 obsiegen jeweils mit ihren Anträgen. 

Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht 

Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtferti-

gen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä-

digung (Art. 98bis VRP). Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a der Honorarordnung 

(sGS 963.75; abgekürzt HonO) beträgt das Honorar in der Verwal-

tungsrechtspflege vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500.– bis 

Fr. 6'000.–. Für ein aussergewöhnlich aufwendiges Verfahren kann 

das Honorar um 100 Prozent erhöht werden (Art. 22 Abs. 2 HonO). 

Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grund-

honorar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und 

Umfang der notwendigen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falls 

und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen 

(Art. 19 HonO). Nach ständiger Praxis des Baudepartementes wird für 

durchschnittlich schwierige Rekursverfahren (ohne Rekursaugen-

schein) regelmässig ein mittleres Honorar von Fr. 2'750.–, bzw. von 

Fr. 3'250.– mit Rekursaugenschein, zuzüglich Mehrwertsteuer festge-

setzt, sofern ein begründeter Antrag auf Entschädigung der Mehrwert-

steuer gestellt wurde. 

 

11.3 Der Rechtsvertreter der Rekurrenten 1 reichte am 18. August 

2020 eine Kostennote ein und wies auf den Umstand hin, dass vier 

Parteien vertreten worden seien, deren Interessenlage unterschiedlich 

gewesen sei. Dementsprechend seien verschiedene zusätzliche Ge-

sichtspunkte in die Rekursbegründung einzubringen gewesen. Zudem 

habe der Koordinations- und Absprachebedarf zu einem Mehraufwand 

geführt. Dies habe insgesamt zu einem höheren Aufwand geführt, wel-

cher in der Kostennote ausgewiesen sei. Die ausseramtliche Entschä-

digung sei zuzüglich Mehrwertsteuer zuzusprechen, da die vertrete-

nen Rekurrenten als private Grundeigentümer die anfallende Mehr-

wertsteuer nicht weiterbelasten könnten. Die Kostennote weist ein Ho-

norar in der Höhe von Fr. 4'200.– und Barauslagen (4 Prozent) in der 

Höhe von Fr. 168.–, zuzüglich Mehrwertsteuer (7,7 Prozent) in der 

Höhe von Fr. 336.35 aus. Die in der Rekursschrift vorgebrachten Rü-

gen sind allgemeiner Natur, so dass eine unterschiedliche Interes-

senslage der Rekurrenten nicht erkennbar ist. Zu berücksichtigen ist 

hingegen, dass mehr als eine Person vertreten wurde. Die ausseramt-

liche Entschädigung ist ermessensweise auf Fr. 3'000.– zuzüglich der 

beantragen 4% Barauslagen (Fr. 120.–); insgesamt Fr. 3'120.– (zu-

züglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin 

zu bezahlen. 

 

11.4 Im Rekurs 2 erscheint eine Entschädigung in der Höhe des mitt-

leren Honorars dem erforderlichen Aufwand angemessen. Nachdem 

im Rekurs 2 keine Kostennote eingereicht und kein Antrag um Zuspre-

chung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist die ausseramtliche Ent-

schädigung ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von 

der Rekursgegnerin zu bezahlen. 

 

11.5 Im Rekurs 3 erscheint eine Entschädigung in der Höhe des mitt-

leren Honorars dem erforderlichen Aufwand angemessen. Nachdem 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 19/20 

 

im Rekurs 3 keine Kostennote eingereicht und kein Antrag um Zuspre-

chung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist die ausseramtliche Ent-

schädigung ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von 

der Rekursgegnerin zu bezahlen. 

 

11.6 Da die Rekursgegnerin und die Vorinstanz mit ihren Anträgen 

unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine aus-

seramtliche Entschädigung. Ihre Begehren sind deshalb abzuweisen. 

 

Entscheid 

1.  

a) Der Rekurs 1 (Nr. 20-1781) von A.___ und B.___, C.___ und 

D.___, E.___ und F.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. 

 

b) Der Rekurs 2 (Nr. 20-1809) von G.___ wird im Sinn der Erwä-

gungen gutgeheissen. 

 

c) Der Rekurs 3 (Nr. 20-1813) von H.___ und I.___ wird im Sinn 

der Erwägungen gutgeheissen. 

 

d) Der Beschluss der Bau- und Umweltkommission Z.___ vom 

10. Februar 2020 betreffend Baubewilligung und Einspracheentscheid 

wird aufgehoben. 

 

2.  

a) Die J.___ AG bezahlt im Rekurs 1 eine Entscheidgebühr 

Fr. 1'500.–. 

 

b) Der am 20. März 2020 von Christoph Bürgi, St.Gallen, geleistete 

Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 

 

c) Die J.___ AG bezahlt im Rekurs 2 eine Entscheidgebühr 

Fr. 1'500.–. 

 

d) Der am 6. März 2020 von G.___ geleistete Kostenvorschuss von 

Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 

 

e) Die J.___ AG bezahlt im Rekurs 3 eine Entscheidgebühr 

Fr. 1'500.–. 

 

f) Der am 19. März 2020 von David Brassel, Sargans, geleistete 

Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 

 

3.  

a) Das Begehren von A.___ und B.___, C.___ und D.___, E.___ 

und F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. 

Die J.___ AG entschädigt A.___ und B.___, C.___ und D.___, E.___ 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 20/20 

 

und F.___ im Rekurs 1 ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3'120.– 

zuzüglich Mehrwertsteuer. 

 

b) Das Begehren von G.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-

ten wird gutgeheissen. Die J.___ AG entschädigt G.___ im Rekurs 2 

ausseramtlich mit Fr. 2'750.–. 

 

c) Das Begehren von H.___ und I.___ um Ersatz der ausseramtli-

chen Kosten wird gutgeheissen. Die J.___ AG entschädigt H.___ und 

I.___ im Rekurs 3 ausseramtlich mit Fr. 2'750.–. 

 

d) Die Begehren der J.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kos-

ten in den Rekursen 1, 2 und 3 werden abgewiesen. 

 

e) Die Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der 

ausseramtlichen Kosten in den Rekursen 1, 2 und 3 werden abgewie-

sen.  

 

 

 

Die Vorsteherin 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BDE 2021 Nr. 8
	Art. 24bis BauG, Art. 26 BauG, Art. 149 PBG, Art. 39 StrG. Aus dem Wortlaut der besV geht klar hervor, dass auf keine bestimmte Fassung des Baureglements verwiesen wird. Damit handelt es sich all samt um dynamische Verweise (Erw. 5.5). Der Wortlaut von Art. 5 besV, wonach in der Umgebungsfläche Vorbauten nicht zulässig sind, stellt keine Lücke dar, sondern die sachlich richtige Lösung. Weil alle drei Gebäude zumindest in den oberen beiden Geschossen die Baubereiche nach Art. 3 besV durchstossen, sind die Rekurse gutzuheissen (Erw. 6.3). Die Rekurse sind auch gutzuheissen, weil die Vorinstanz sowie die Rekursgegnerin den Fassadenbegriff in Zusammenhang mit der Attikabestimmung fälschlicherweise dahingehend auslegen, dass die äussere Umhüllung samt den Loggias massgebend sei (Erw. 7.4). Aus prozessökonomischen Überlegungen ist auf einige weitere Rügen der Rekurrenten einzugehen (Erw. 8).

		2024-05-27T01:26:40+0200
	"9001 St.Gallen"
	Publikationsplattform Kanton St.Gallen