# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 63432e15-837e-5dc1-9b29-65d365448fb8
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2011-08-29
**Language:** de
**Title:** Zürich Kassationsgericht 29.08.2011 AA100071
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Obergericht/ZH_KSG_001_AA100071_2011-08-29.pdf

## Full Text

Kassationsgericht des Kantons Zürich 
   

 

 
Kass.-Nr. AA100071-P/U/ys 

Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Paul Baumgartner, 

die Kassationsrichterin Yvona Griesser, die Kassationsrichter 

Matthias Brunner und Georg Naegeli sowie die juristische Sekre-

tärin Alexandra Meyer-Känel 

Zirkulationsbeschluss vom 29. August 2011 

in Sachen 

1. X1,  

 geboren _____,  
 

2. X2,  

 geboren _____,  

Beklagte, Widerkläger, Appellanten und Beschwerdeführer 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt _____,  

gegen 

1. Z1,  

 geboren _____,  

 
2. Z2,  

 geboren _____,  

Kläger, Widerbeklagte, Appellaten und Beschwerdegegner 

1, 2 vertreten durch Rechtsanwalt _____ 
 

betreffend Kaufvertragserfüllung  

 
Nichtigkeitsbeschwerde gegen ein Urteil der II. Zivilkammer des Ober-

gerichts des Kantons Zürich vom 6. Mai 2010 (LB080061/U) 

-   2   - 

Das Gericht hat in Erwägung gezogen: 

I. 

1. Die Beschwerdeführer (Beklagte, Widerkläger und Appellanten) sind je zur 

Hälfte Miteigentümer der Liegenschaft A, Kat.-Nr. _____, in_____. Der Be-

schwerdegegner 2 (Kläger, Widerbeklagter und Appellat 2) ist Eigentümer der 

Liegenschaft B, Kat.-Nr. _____, in _____. Die beiden Einfamilienhäuser wurden 

im Jahre 1969 erbaut. Im Jahre 1971 kaufte der Beschwerdeführer 2 die Liegen-

schaft B, welche er seither zusammen mit seiner Ehefrau, der Beschwerdeführe-

rin 1, bewohnt. Im Jahre 1988 erwarben die beiden Beschwerdeführer durch Kauf 

zusätzlich noch die Nachbarliegenschaft A, je hälftig zu Miteigentum. 

Das Grundstück, auf dem die beiden Häuser liegen, ist abfallend: Das Kellerge-

schoss des heute den Beschwerdegegnern gehörenden Hauses A liegt auf der 

Höhe des Wohnbereichs des heute den Beschwerdeführern gehörenden Hauses 

B. Nach dem Erwerb der Liegenschaft A im Jahre 1988 nahmen die Beschwerde-

führer im Laufe des Jahres 1989 in dem Sinne bauliche Änderungen vor, dass ein 

Spiel- und Bastelraum, der zum Hause A gehört hatte, neu dem Hause B zuge-

schlagen wurde. Zu diesem Zweck wurde die Brandmauer zwischen den beiden 

Häusern durchbrochen und der Raum durch bauliche Massnahmen vom übrigen 

Haus A abgetrennt. Der neu dem Haus B zugeschlagene und 18 m2 messende 

Spiel- und Bastelraum liegt im Hause der Beschwerdegegner, d.h. unmittelbar un-

ter dem im Erdgeschoss befindlichen Wohnzimmer des Hauses A. Für die er-

wähnten baulichen Massnahmen in den Häusern A und B holten die Beschwerde-

führer keine baurechtliche Bewilligung ein. Auch unterliessen sie es, die Folgen 

der erwähnten baulichen Massnahmen zu Lasten der Liegenschaft A im Grund-

buch nachführen zu lassen. 

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 19. August 2002 (BG act. 5/1) ver-

kauften die Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern das Grundstück Kat.-Nr. 

_____ (A) ins Miteigentum je zur Hälfte. Die Eigentumsübertragung wurde ver-

tragsgemäss per 1. Oktober 2002 vorgenommen.  

-   3   - 

Am 25. April 2003 wiesen die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer schriftlich 

darauf hin, diese hätten ihnen keinen Zugang zu dem im Kellergeschoss an der 

südöstlichen Ecke unter dem Wohnraum befindlichen Raum neben der Waschkü-

che ihrer Liegenschaft verschafft und ersuchten um Aufschluss darüber, gestützt 

auf welche Rechtsgrundlage sie sich berechtigt erachteten, den angesprochenen 

Bereich des Grundstücks zu benützen. 

2. Mit Klageschrift vom 17. Mai 2005 machten die Beschwerdegegner gegen die 

Beschwerdeführer beim Bezirksgericht Zürich eine Klage anhängig mit den Anträ-

gen auf (1) Einräumung des Besitzes an dem fraglichen Raum, (2) Rückgängig-

machung der fraglichen baulichen Massnahmen, (3) Berechtigung zur Rückgän-

gigmachung der fraglichen baulichen Massnahmen im Sinne einer Ersatzvornah-

me für den Fall des Unterlassens seitens der Beschwerdeführer und (4) auf Zah-

lung von Fr. 9'600.-- (samt Zins), unter Vorbehalt der Klageerweiterung bzw. des 

Nachklagerechts (BG act. 2 S. 2). Antrags-Ziffer 4 wurde replicando auf Zahlung 

von Fr. 15'000.-- (nebst Zins) erweitert (BG act. 38 S. 2).  

Die Beschwerdeführer erhoben Widerklage mit dem Antrag auf Anordnung einer 

grundbuchlichen Eintragung auf Fortbestand des fraglichen Raumes als Gebäu-

deteil von Vers.-Nr. _____ innerhalb des Kellergeschosses des Gebäudes Vers.-

Nr. _____ auf Grundstück Kat.-Nr. _____. Die Beschwerdegegner beantragten 

Abweisung der Widerklage, eventualiter die Verpflichtung der Beschwerdeführer 

zur Zahlung einer Entschädigung von mindestens Fr. 60'000.-- (subeventualiter in 

nach richterlichem Ermessen festzusetzender Höhe) für die Einräumung einer 

Dienstbarkeit betreffend Überbau (BG act. 38 S. 2).  

Das Bezirksgericht Zürich (7. Abteilung) verpflichtete die Beschwerdeführer mit 

Urteil vom 25. Juni 2008 in Gutheissung der Hauptklage solidarisch, den Be-

schwerdegegnern den Besitz am fraglichen Raum zu verschaffen, die zur Abtren-

nung dieses Raumes und zum Einbezug in die Nachbarliegenschaft B vorge-

nommenen baulichen Massnahmen rückgängig zu machen und den Beschwer-

degegnern Fr. 15'000.-- (zuzüglich Zins) zu bezahlen. Die Beschwerdegegner 

wurden für berechtigt erklärt, die baulichen Massnahmen im Sinne einer Ersatz-

vornahme auf Kosten der Beschwerdeführer vornehmen zu lassen, für den Fall, 

-   4   - 

dass diese den ihnen auferlegten Verpflichtungen nicht nachkommen. Die Wider-

klage der Beschwerdeführer wurde abgewiesen (OG act. 70 S. 31 f.). Gegen die-

ses Urteil erhoben die Beschwerdeführer kantonale Berufung. Die Berufungsin-

stanz (Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer) führte im Rahmen des 

Berufungsverfahrens ein Beweisverfahren durch (KG act. 2 S. 9). Das Oberge-

richt liess mit Beschluss vom 6. Mai 2010 zunächst die Klageerweiterung gemäss 

erstinstanzlicher Replik zu (KG act. 2 S. 33). Mit gleichentags ergangenem Urteil 

verpflichtete die Berufungsinstanz sodann in Gutheissung des Rechtsbegehrens 

Ziff. 1 der Hauptklage die Beschwerdeführer solidarisch, den Beschwerdegegnern 

den Besitz am fraglichen Raum zu verschaffen. Die Rechtsbegehren Ziff. 2 und 3 

der Hauptklage (Verpflichtung zur Rückgängigmachung der baulichen Massnah-

men / Berechtigung zur Ersatzvornahme) wurden abgewiesen. In teilweiser Gut-

heissung des Rechtsbegehrens Ziff. 3 (recte: 4) der Hauptklage wurden die Be-

schwerdeführer sodann solidarisch zur Zahlung von Fr. 6'000.-- (zuzüglich Zins) 

an die Beschwerdegegner verpflichtet (im Mehrbetrag wurde die Hauptklage in 

diesem Punkt abgewiesen). Die Widerklage wurde abgewiesen (KG act. 2 S. 33).  

3. Gegen dieses Urteil des Obergerichts richtet sich die vorliegende (rechtzeitig 

eingereichte) Nichtigkeitsbeschwerde der Beschwerdeführer vom 15. Juni 2010, 

mit welcher dessen Aufhebung und Abweisung der Klage (eventualiter Rückwei-

sung der Sache an die Vorinstanz zwecks Durchführung der Beweisaussage der 

Beschwerdeführer) sowie Gutheissung der Widerklage (und Eintragung einer 

Dienstbarkeit als Legalservitut beim zuständigen Notariat) beantragt wird (unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner; KG act. 1 

S. 2). Der Beschwerde wurde - antragsgemäss (KG act. 1 S. 2) - mit Präsidialver-

fügung vom 16. Juni 2010 aufschiebende Wirkung verliehen (KG act. 4). Die den 

Beschwerdeführern gleichentags auferlegte Prozesskaution in Höhe von 

Fr. 14'000.-- ging rechtzeitig ein (KG act. 4 und 10). Die Beschwerdegegner bean-

tragen mit (rechtzeitig eingereichter und den Beschwerdeführern zur Kenntnis-

nahme zugestellter; KG act. 13) Beschwerdeantwort vom 20. August 2010 vollum-

fängliche Abweisung der Nichtigkeitsbeschwerde soweit darauf einzutreten ist 

(unter Kosten- und Entschädigungsfolgen [zuzüglich MwSt] zu Lasten der Be-

-   5   - 

schwerdeführer; KG act. 11 S. 2). Die Vorinstanz ihrerseits hat auf Vernehmlas-

sung verzichtet (KG act. 8).  

4. Seit dem 1. Januar 2011 steht die Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. 

Dezember 2008 (ZPO) in Kraft. Für Verfahren, die bei deren Inkrafttreten bereits 

rechtshängig sind, gilt gemäss Art. 404 Abs. 1 ZPO das bisherige Verfahrensrecht 

bis zum Abschluss vor der betreffenden Instanz weiter. Für das vorliegende Be-

schwerdeverfahren gelangen daher die Bestimmungen der (auf den 31. Dezem-

ber 2010 aufgehobenen) zürcherischen ZPO vom 13. Juni 1976 (ZPO ZH) wie 

auch des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 (GVG) weiterhin zur 

Anwendung. Ebenso ist mit Bezug auf die Beurteilung der erhobenen Rügen das 

bisherige Prozessrecht heranzuziehen, weil im Beschwerdeverfahren zu prüfen 

ist, ob der angefochtene Entscheid im Zeitpunkt der Fällung mit einem der in § 

281 ZPO ZH bezeichneten Nichtigkeitsgründe behaftet war. Dementsprechend 

richten sich auch die Nebenfolgen (Gerichtsgebühr und Prozessentschädigung) 

des Beschwerdeverfahrens betragsmässig nach dem bisherigen Recht, d.h. nach 

den obergerichtlichen Verordnungen über die Gerichtsgebühren vom 4. April 2007 

(GGebV) bzw. über die Anwaltsgebühren vom 21. Juni 2006 (aAnwGebV) (vgl. 

§ 23 der Gebührenverordnung des Obergerichts [GebV OG] vom 8. September 

2010 und § 25 der Verordnung über die Anwaltsgebühren [AnwGebV] vom 

8. September 2010). 

II. 

1. Es ist zunächst festzuhalten, dass der vorgängig zum angefochtenen Urteil 

vom 6. Mai 2010 ergangene Beschluss der Vorinstanz, die Klageerweiterung ge-

mäss erstinstanzlicher Replik zuzulassen (KG act. 2 S. 33), mit der vorliegenden 

Beschwerde nicht angefochten ist.  

2. Im Weiteren rechtfertigt sich, auf die Natur des Beschwerdeverfahrens, das 

keine Fortsetzung des Verfahrens vor dem Sachrichter darstellt, hinzuweisen. 

Daraus folgt, dass sich der Nichtigkeitskläger konkret mit dem angefochtenen 

Entscheid auseinandersetzen und den behaupteten Nichtigkeitsgrund in der Be-

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schwerdeschrift selbst nachweisen muss (§ 288 Ziff. 3 ZPO ZH). In der Beschwer-

debegründung sind insbesondere die angefochtenen Stellen des vorinstanzlichen 

Entscheides zu bezeichnen und diejenigen Aktenstellen, aus denen sich ein Nich-

tigkeitsgrund ergeben soll, im Einzelnen anzugeben. Es ist nicht Sache der Kas-

sationsinstanz, in den vorinstanzlichen Akten nach den Grundlagen des geltend 

gemachten Nichtigkeitsgrundes zu suchen. Wer die vorinstanzliche Beweiswürdi-

gung als willkürlich rügt, muss in der Beschwerde genau darlegen, welche tat-

sächlichen Annahmen des angefochtenen Entscheides auf Grund welcher Akten-

stellen willkürlich sein sollen. Wird Aktenwidrigkeit einer tatsächlichen Annahme 

behauptet, so sind ebenfalls die Bestandteile der Akten, die nicht oder nicht in ih-

rer wahren Gestalt in die Beweiswürdigung einbezogen worden sein sollen, genau 

anzugeben. Wer vorbringt, angerufene Beweismittel seien nicht abgenommen 

worden, hat zu sagen, wo und zu welchen Behauptungen er sich auf diese beru-

fen hat (ZR 81 Nr. 88 Erw. 6; Frank/Sträuli/Messmer, Kommentar zur zürcheri-

schen Zivilprozessordnung, 3.A., Zürich 1997, N 4 zu § 288; Spühler/Vock, 

Rechtsmittel in Zivilsachen im Kanton Zürich und im Bund, Zürich 1999, S. 72 f.; 

von Rechenberg, Die Nichtigkeitsbeschwerde in Zivil– und Strafsachen nach zür-

cherischem Recht, 2.A., Zürich 1986, S. 16 ff.). 

Die Nichtigkeitsgründe sind ihrer tatsächlichen Grundlage nach anzugeben. Die 

Subsumtion unter den zutreffenden Nichtigkeitsgrund von § 281 ZPO ZH ist Auf-

gabe des Gerichts (Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288).  

3. Soweit die Beschwerdeführer mit der vorliegenden Beschwerde unter Berufung 

auf § 281 Ziff. 3 ZPO ZH die Verletzung klaren materiellen Rechts durch die Vor-

instanz geltend machen, kann darauf im vorliegenden kantonalen Beschwerde-

verfahren nicht eingetreten werden, da bei der vorliegenden, vermögensrechtli-

chen Streitsache der für eine zivilrechtliche Beschwerde ans Bundesgericht ge-

forderte Streitwert von mindestens Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) gege-

ben ist. Das Bundesgericht überprüft im Rahmen einer zivilrechtlichen Beschwer-

de (u.a.) die Anwendung von Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG). Daraus folgt, dass 

im vorliegenden kantonalen Beschwerdeverfahren auf Vorbringen, der angefoch-

tene Entscheid verletze Bundes(zivil)recht, nicht eingetreten werden kann (§ 285 

-   7   - 

ZPO ZH). Ebenfalls nicht eingetreten werden kann im vorliegenden Verfahren da-

her auf das Vorbringen, die Vorinstanz habe klares materielles Recht verletzt (§ 

285 ZPO ZH; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 6 zu § 285).  

4.1. Dem angefochtenen Entscheid sind zunächst Erwägungen zum Kaufvertrag 

der Parteien vom 19. August 2002 (Vertragsinhalt, öffentliche Beurkundung) zu 

entnehmen (KG act. 2 S. 11-24 Erw. 5-7). Diesbezüglich erwog die Vorinstanz, 

die Auslegung dieses öffentlich beurkundeten Kaufvertrages (BG act. 5/1) ergebe 

nach dem Vertrauensprinzip, dass der umstrittene Spiel- und Bastelraum im Hau-

se der Beschwerdegegner nicht zugunsten der Beschwerdeführer vom Kaufobjekt 

abgeschieden worden sei. Vielmehr gehöre der strittige Bereich danach zu dem 

von den Beschwerdegegnern gekauften Haus. Dass den Beschwerdeführern der 

fragliche Bastelraum im Hause der Beschwerdegegner zustehen solle, ergebe 

sich weder aus einer der sieben im Kaufvertrag erwähnten Dienstbarkeiten noch 

aus dem Beschrieb des Kaufobjekts. Der Grundstücksbeschrieb enthalte einzig 

den Vermerk: "Grenzen laut vorgelegtem Grundbuchplan". Der mit dem Begriff 

"Grundbuchplan" gemeinte Katasterplan belege, dass die Grenze zwischen den 

beiden Grundstücken entlang der von den Beschwerdeführern seinerzeit durch-

brochenen Brandmauer verlaufe. Gleiches ergebe sich aus dem Grundbuchplan 

bzw. der Plankopie, welche den Parteien beim Vertragsschluss vorgelegt worden 

sei. Umgekehrt (so die Vorinstanz weiter) ergebe sich aus den Akten nicht der ge-

ringste Hinweis dafür, dass die Grenze zwischen den beiden Grundstücken nicht 

wie gemäss Katasterplan entlang der von den Beschwerdeführern seinerzeit 

durchbrochenen Brandmauer, sondern zugunsten der Beschwerdeführer hinter 

dem fraglichen Bastelraum im Hause der Beschwerdegegner liegen solle (KG act. 

2 S. 13).  

Davon ausgehend, dass die Beschwerdeführer schon erstinstanzlich geltend ge-

macht haben, die Parteien hätten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses den über-

einstimmenden Willen gehabt, dass der fragliche Spiel- und Bastelraum im heuti-

gen Hausteil der Beschwerdegegner nicht Gegenstand des Kaufvertrages sein 

sollte (KG act. 2 S. 14), prüfte die Vorinstanz in der Folge, ob gestützt auf eine 

übereinstimmende, vom objektiven Vertragsinhalt abweichende Willenseinigung 

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der Parteien zu Gunsten der Beschwerdeführer von einem anderen Ergebnis 

auszugehen sei (KG act. 2 S. 13 ff.). In Würdigung der diesbezüglich erhobenen 

Beweise (mit Beschluss vom 22. Juli 2009 auferlegte das Obergericht den Be-

schwerdeführern den Hauptbeweis dafür, dass der übereinstimmende innere Wil-

le der Vertragsparteien anlässlich der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertra-

ges - abweichend vom Vertragstext - dahin ging, dass der fragliche Bastelraum im 

Hause A vom Kaufgeschäft ausgenommen werden sollte; OG act. 99) kam sie 

letztlich zum Schluss, es ergäben sich keinerlei Hinweise, die darauf hindeuteten, 

dass die Parteien bezüglich des streitigen Bastelraumes bewusst und überein-

stimmend von dem vom Notar formulierten und öffentlich beurkundeten Vertrags-

wortlaut hätten abweichen wollen. Zumindest den Beschwerdeführern (so die Vor-

instanz), die mit den Örtlichkeiten bei Vertragsschluss sehr gut vertraut gewesen 

seien, hätte bei sorgfältigem Studium der ihnen vom Notar vorgelegten Unterla-

gen auffallen müssen, dass die Situation des Bastelraumes nicht in ihrem Sinne 

geregelt worden sei. Offensichtlich hätten sie sich die Mühe in dieser Hinsicht 

nicht genommen, hätten sie doch anlässlich der persönlichen Befragung gestan-

den, dass sie die Über- und Unterbaurechte ohnehin nicht richtig verstanden hät-

ten. Hätten sie sich aber seinerzeit die notwendige Mühe gegeben, hätten sie auf 

Grund der vorhandenen leicht überblickbaren Unterlagen die aktuelle Dienstbar-

keitssituation sehr wohl verstehen können, waren sie doch mit den Verhältnissen 

beider Häuser bestens vertraut. Die Aussagen der Beschwerdeführer würden 

aber belegen, dass ihnen die Einzelheiten mehr oder weniger egal gewesen seien 

und sie sich auf den vom Notar vorgeschlagenen und öffentlich beurkundeten 

Vertragswortlaut verlassen hätten. So lasse sich kein vom Vertragswortlaut ab-

weichender übereinstimmender Parteiwille nachweisen. Auch aus den Urkunden 

ergäben sich keine deutlichen Hinweise auf die These der Beschwerdeführer. 

Damit stehe fest, dass der fragliche Bastelraum bei Vertragsschluss entsprechend 

dem Vertragswortlaut zum Vertragsgegenstand gehört habe und damit Kaufobjekt 

gewesen sei (KG act. 2 S. 13-23, insb. S. 22 f.).  

Damit (so die Vorinstanz abschliessend) müsse es beim Wortlaut und der darauf 

abgestützten Auslegung des am 19. August 2002 öffentlich beurkundeten Vertra-

ges sein Bewenden haben. Nach dem Kaufvertrag und der durch ihn begründeten 

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aktuellen Grundbuchsituation hätten die Beschwerdeführer weder Eigentums- 

noch Nutzungsrechte am fraglichen Bastelraum. Unter diesen Umständen seien 

diese zu verpflichten, den Beschwerdegegnern den Besitz des Bastelraumes zu 

verschaffen (KG act. 2 S. 23 f. Erw. 7). 

In diesem Zusammenhang machen die Beschwerdeführer diverse Nichtigkeits-

gründe geltend (dazu nachgehend Erw. II/5). 

4.2. Im Rahmen der Widerklage prüfte die Vorinstanz schliesslich einen sachen-

rechtlichen Anspruch des Beschwerdeführers 2 (der Beschwerdeführerin 1 fehle 

es bezüglich der Widerklage [so die Vorinstanz] an der Aktivlegitimation) auf den 

fraglichen Kellerraum im Sinne von Art. 674 Abs. 3 ZGB (KG act. 2 S. 26 ff. Erw. 

9). Sie kam zum Schluss, dass einer Zuweisung des dinglichen Rechts auf den 

Überbau an den Beschwerdeführer 2 einerseits das Fehlen des guten Glaubens 

des Beschwerdeführers 2 (KG act. 2 S. 28 ff. Erw. 9.4) sowie im Weiteren die Un-

gerechtfertigkeit einer solchen Zuweisung (KG act. 2 S. 30 ff. Erw. 9.5) entgegen 

stehe.  

Auch diesbezüglich sind der Beschwerdeschrift Vorbringen zu entnehmen (dazu 

nachgehend Erw. II/6).  

4.3. Die Reihenfolge der Behandlung der Vorbringen in der Beschwerdeschrift 

richtet sich im Folgenden zweckmässigerweise nach dem dargelegten Aufbau des 

angefochtenen Entscheids.  

5. Hinsichtlich der Vorbringen in der Beschwerdeschrift zu den Erwägungen der 

Vorinstanz unter den Titeln "5. Kaufvertrag vom 19. August 2002 (act. 5/1): Ver-

tragsinhalt, öffentliche Beurkundung" (KG act. 2 S. 11 ff.), "6. Zum durchgeführten 

Beweisverfahren" (KG act. 2 S. 17 ff.) und "7. Die rechtlichen Folgen der aktuellen 

Grundbuchsituation" (KG act. 2 S. 23 f.) ist Folgendes festzuhalten: 

5.1. Soweit die Beschwerdeführer unter lit. C der Beschwerdeschrift (KG act. 1 S. 

5 ff.) mit Verweis auf einen ihnen (angeblich) gestützt auf Art. 674 Abs. 3 ZGB zu-

stehenden Anspruch auf Zuweisung des Überbaus die Erwägungen der Vorin-

stanz zur Frage des Inhalts des Kaufvertrages vom August 2002 rügen, vermögen 

-   10   - 

sie damit aus nachfolgenden Gründen keinen Nichtigkeitsgrund darzutun (ledig-

lich ergänzend sei an dieser Stelle hinzugefügt, dass die Vorinstanz einen An-

spruch des Beschwerdeführers 2 auf Einräumung eines Überbaurechts im Sinne 

von Art. 674 Abs. 3 ZGB [ohne dass in der Beschwerdeschrift diesbezüglich ein 

Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 ZPO ZH nachgewiesen würde; vgl. dazu 

nachgehend Erw. II/6] verneinte):  

Als unbehelflich erweist sich zunächst das Vorbringen, da sich ein Überbau defini-

tionsgemäss über die Grenze zum Nachbarn erstrecke, gehe die Vorinstanz zu 

Unrecht davon aus, dass sich aus den Akten nicht der geringste Hinweis dafür er-

gebe, dass die Grenze zwischen den beiden Grundstücken zugunsten der Be-

schwerdeführer hinter dem fraglichen Bastelraum im Hause der Beschwerdegeg-

ner liege (KG act. 1 S. 6 Ziff. 3 mit Verweis auf KG act. 2 S. 13). Ob die Vorin-

stanz im Rahmen der Auslegung des Kaufvertrages der Parteien nach dem Ver-

trauensprinzip in Willkür verfallen ist, ist eine Rechtsfrage, auf welche im vorlie-

genden kantonalen Beschwerdeverfahren nicht eingetreten werden kann (§ 285 

ZPO ZH; Messmer/Imboden, Die eidgenössischen Rechtsmittel in Zivilsachen, 

Zürich 1992, Nr. 96). Gleiches gilt für die Frage, ob die Vorinstanz dabei einzelne 

Umstände (etwa einen allfälligen Anspruch im Sinne von Art. 674 Abs. 3 ZGB) zu 

Unrecht als nicht massgebend erachtete. Alleine mit einem Verweis auf einen (an-

geblichen) gesetzlichen Anspruch auf Zuweisung des Überbaus (Legalservitut im 

Sinne von Art. 674 Abs. 3 ZGB) wird hinsichtlich der gerügten Erwägung der Vor-

instanz (aus den Akten ergebe sich nicht der geringste Hinweis dafür, dass die 

Grenze zwischen den beiden Grundstücken zugunsten der Beschwerdeführer hin-

ter dem fraglichen Bastelraum im Hause der Beschwerdegegner liegen solle) je-

denfalls kein Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO ZH dargetan.  

Ebenfalls keinen Nichtigkeitsgrund (insbesondere keinen im Sinne von § 281 Ziff. 

2 ZPO ZH) nachzuweisen vermögen die Beschwerdeführer, wenn sie sodann mit 

Verweis auf einen (angeblichen) Anspruch auf Zuweisung des Überbaus vorbrin-

gen, es sei willkürlich, den Willen der Vertragsparteien zu einer Abweichung vom 

Vertragswortlaut zu negieren (KG act. 1 S. 6 unten mit Verweis auf KG act. 2 S. 

22). Die Vorinstanz erwog im Rahmen der Prüfung des tatsächlichen Willens der 

-   11   - 

Vertragsparteien beim Vertragsschluss, die Beschwerdeführer hätten sich offen-

sichtlich nicht die Mühe genommen, die ihnen vom Notar vorgelegten Unterlagen 

zu studieren, hätten sie doch gestanden, dass sie die Über- und Unterbaurechte 

ohnehin nicht richtig verstanden hätten. Ihre Aussagen belegten, dass ihnen die 

Einzelheiten mehr oder weniger egal gewesen seien und sie sich auf den vom 

Notar vorgeschlagenen Vertragswortlaut verlassen hätten. So lasse sich (so die 

Vorinstanz abschliessend) kein vom Vertragswortlaut abweichender übereinstim-

mender Parteiwille nachweisen (KG act. 2 S. 22 f. Erw. 6.5). Mit diesen Erwägun-

gen setzen sich die Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift nicht (genügend 

substantiiert) auseinander. Allein mit Verweis auf einen (angeblichen) Anspruch 

gestützt auf Art. 674 Abs. 3 ZGB vermögen sie jedenfalls diesbezüglich keinen 

Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO ZH darzutun.  

Wenn die Beschwerdeführer sodann die (im Rahmen der Frage nach dem wirkli-

chen Willen der Vertragsparteien bei Vertragsschluss erfolgte) Erwägung der Vor-

instanz rügen, massgebend im Immobilienhandel sei nicht das, was man gesehen 

habe oder gesehen zu haben glaube, sondern das, was der Notar öffentlich beur-

kunde (KG act. 1 S. 6 mit Verweis auf KG act. 2 S. 15), so kann auf dieses, eine 

Rechtsfrage tangierendes Vorbringen im vorliegenden kantonalen Beschwerde-

verfahren nicht eingetreten werden (§ 285 ZPO ZH). Gleiches gilt sodann hin-

sichtlich der Vorbringen, (1) die Vorinstanz verkenne das Wesen eines Überbaus, 

wenn sie erwäge, entscheidend sei nicht die innere Einteilung, sondern die 

Grenzziehung (KG act. 1 S. 6 mit Verweis auf KG act. 2 S. 18), und (2) es sei will-

kürlich, beim Liegenschaftskauf in allererster Linie den öffentlich beurkundeten 

Vertrag als massgeblich zu erachten (KG act. 1 S. 6 mit Verweis auf KG act. 2 S. 

21 Abs. 1). 

Ob die Vorinstanz zu Recht (1) zum Schluss kam, eine Auslegung des Kaufver-

trages nach dem Vertrauensprinzip ergebe, dass der fragliche Kellerraum nicht 

zugunsten der Beschwerdeführer vom Kaufobjekt abgeschieden worden sei, und 

(2) ob sie zu Recht davon ausging, zu prüfen sei indessen, ob die Vertragspartei-

en bezüglich des streitigen Bastelraumes allenfalls bewusst und übereinstimmend 

vom objektiven Vertragsinhalt abgewichen seien, sind Rechtsfragen, auf welche 

-   12   - 

im vorliegenden kantonalen Beschwerdeverfahren nicht eingetreten werden kann 

(§ 285 ZPO ZH).  

5.2. Eine Frage des Bundesrechts und damit nicht im vorliegenden kantonalen 

Beschwerdeverfahren zu prüfen (§ 285 ZPO ZH) ist die Frage, ob der angefoch-

tene Entscheid Art. 9 ZGB zuwiderläuft (KG act. 1 S. 7 f. Lit. D).  

5.3. Den Vorbringen der Beschwerdeführer unter dem Titel "E. Nichtigkeitsgrund: 

Verkennen des Konsenses zwischen den Vertragsparteien" (KG act. 1 S. 8 ff.) 

sowie auf S. 11 Ziff. 3 der Beschwerdeschrift ist Folgendes entgegenzuhalten: 

5.3.1. Allein der Umstand, dass dem angefochtenen Entscheid zunächst Erwä-

gungen betreffend die Auslegung des Kaufvertrages nach dem Vertrauensprinzip 

und hernach Erwägungen zur Frage des Vorliegens eines übereinstimmenden, 

vom objektiven Vertragsinhalt abweichenden Parteiwillens zu entnehmen sind, 

belegt selbstredend nicht, dass letztgenannte Erwägungen im Sinne von § 281 

Ziff. 2 ZPO ZH willkürlich wären. Ob die Vorinstanz mit diesem Vorgehen das 

Primat des subjektiv übereinstimmend Gewollten vor dem objektiv Erklärten ver-

letzte (KG act. 1 S. 8 lit. E Ziff. 1 und S. 11 Ziff. 3), ist eine Frage des materiellen 

Bundesrechts, auf welche vorliegend nicht eingetreten werden kann (§ 285 ZPO 

ZH).  

5.3.2. Die Vorinstanz erwog, der Brief der Beschwerdegegner an die Beschwerde-

führer vom 25. April 2003 (BG act. 5/8=20/1) enthalte keinen Anhaltspunkt dafür, 

dass die Beschwerdegegner einen übereinstimmenden Parteiwillen im Sinne des 

Beweissatzes (dass der übereinstimmende innere Wille der Vertragsparteien an-

lässlich der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages vom August 2002 - ab-

weichend vom Vertragstext - dahin ging, dass der fragliche Kellerraum im Hause 

A vom Kaufgeschäft ausgenommen werden sollte; OG act. 99 S. 2) anerkennten. 

Im Gegenteil (so die Vorinstanz weiter) verwiesen diese dort auf die Grundbuch-

einträge, die nach ihrer Meinung für ihren Standpunkt sprechen sollten (KG act. 2 

S. 19 Erw. 6.2.4). Dies rügen die Beschwerdeführer als aktenwidrig resp. willkür-

lich. Die Vorinstanz (so die Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift) liessen 

den entscheidenden Teil des Briefes einfach weg. Dieser halte ausdrücklich fest, 

-   13   - 

man habe "kürzlich per Zufall" die "überraschende Entdeckung" gemacht, dass es 

den Kellerraum gebe (Zitate gemäss Beschwerdeschrift). Damit (so die Be-

schwerdeführer in der Beschwerdeschrift) stehe fest, dass die Beschwerdegegner 

als Kaufsobjekt das Grundstück mit dem Haus ohne den ihnen gar nicht bekann-

ten Kellerraum gewollt hätten. Es sei gar nicht umstritten und von den Beschwer-

degegnern mehrfach anerkannt, dass diese den Kellerraum beim Vertragsschluss 

im August 2002 gar nicht gekannt hätten. Ihr Wille habe damit erwiesenermassen 

die Liegenschaft mit dem Haus ohne den Kellerraum umfasst. Zutreffend halte 

sogar der angefochtene Entscheid das fehlende Wissen der Beschwerdegegner 

um den Kellerraum fest. Dass der Überbau grundbuchlich nicht erfasst gewesen 

sei, ändere an diesem tatsächlichen Parteiwillen der Beschwerdegegner nichts 

(KG act. 1 S. 8 Ziff. 2.1). 

Dass die Beschwerdegegner die Beschwerdeführer mit Brief vom April 2003 auf 

ihre kürzliche (zufällige) Entdeckung aufmerksam machten, ist der Vorinstanz 

nicht entgangen. Diese erwog, die Beschwerdegegner hätten in der Tat ausge-

führt, dass sie erst im April 2003 entdeckt hätten, dass ihnen gemäss Grundbuch-

lage der umstrittene Kellerraum zustehe (KG act. 2 S. 14 f. Erw. 5.4.1). Entgegen 

dem Vorbringen in der Beschwerdeschrift kann dem fraglichen Schreiben aller-

dings nicht entnommen werden, die Beschwerdegegner hätten kürzlich per Zufall 

entdeckt, "dass es den Kellerraum gebe". Vielmehr schrieben die Beschwerde-

gegner (mit Verweis auf das Grundbuch), sie hätten festgestellt, "dass ein zu ih-

rem vor kurzem käuflich erworbenen Grundstück gehörender Bereich im soge-

nannten Kellergeschoss (…) nicht benützt werden kann" (in diesem Sinne auch 

act. 2 S. 5 und act. 83 S. 4). Entgegen dem Vorbringen in der Beschwerdeschrift 

kann dem angefochtenen Entscheid auf S. 24 auch nicht entnommen werden, 

dass die Beschwerdegegner von der Existenz des Kellerraums nichts gewusst 

hätten. Mit der Erwägung der Vorinstanz, der Umstand, dass die Beschwerde-

gegner erst im April 2003 von ihrem Recht erfahren haben wollten, sei (u.a.) zu-

folge der in casu gegebenen Verschachtelung der beiden Einfamilienhäuser resp. 

der unübersichtlichen Verhältnisse allein noch kein Hinweis darauf, dass die Par-

teien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses diesen Raum - bewusst und entgegen 

dem Vertragswortlaut - vom Kaufgeschäft ausgeschlossen hätten (KG act. 2 S. 15 

-   14   - 

oben), setzt sich die Beschwerdeschrift nicht weiter auseinander. Ob die Vorin-

stanz im Weiteren zu Recht erwog, mit einer Willensäusserung gemäss Art. 1 OR 

werde namentlich auch bei einem Grundstückskauf, bei dem auf den Grundbuch-

plan verwiesen werde, oft ein Vertragsinhalt akzeptiert, der dem Betreffenden 

nicht ohne Weiteres bewusst sei, kann als Rechtsfrage nicht im vorliegenden Be-

schwerdeverfahren überprüft werden (§ 285 ZPO ZH). Gleiches gilt hinsichtlich 

der Frage, ob die Vorinstanz zu Recht voraussetzte, dass beide Vertragsparteien 

bewusst etwas anderes wollten, als mit dem Vertrag formuliert. Ein Nichtigkeits-

grund ist mit dem hier interessierenden Vorbringen nach dem Gesagten nicht 

dargetan. 

5.3.3. Die Vorinstanz erwog im Weiteren, die Beschwerdeführer legten Wert dar-

auf, dass das Kaufobjekt im sogenannten "Reservationsvertrag" vom 23. Juli 

2002 (BG act. 20/2) als "7-Zimmer-EFH" bezeichnet worden sei. Über die Art und 

Weise (so die Vorinstanz weiter), wie die Zimmerzählung erfolgen solle, lasse sich 

immer wieder streiten. Entscheidend sei hier allerdings, dass der im Kellerge-

schoss liegende Spiel- und Bastelraum ohnehin nicht im Ernst als vollwertiges 

Zimmer angesprochen werden könne. In einer Zimmerzählung werde ein solcher 

Raum kaum berücksichtigt (KG act. 2 S. 15 f. Erw. 5.4.3). In der Beschwerde-

schrift berufen sich die Beschwerdeführer wiederum auf die im Reservationsver-

trag genannten sieben Zimmer und machen geltend, die Beschwerdegegner hät-

ten bestätigt, dass die sieben Zimmer laut Reservationsvertrag die fünf Zimmer im 

Obergeschoss sowie das Wohn- und das Esszimmer seien. Es sei aktenwidrig 

resp. willkürlich, wenn die Vorinstanz erwäge, über die Art und Weise der Zim-

merzählung lasse sich immer wieder streiten (KG act. 1 S. 9 Abs. 3 mit Verweis 

auf KG act. 2 S. 13 f. unten [gemeint wohl S. 15 f. unten]).  

Mit der - von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang letztlich als entscheidend 

erachteten - Erwägung, der im Kellergeschoss liegende Spiel- und Bastelraum 

könne ohnehin nicht im Ernst als vollwertiges Zimmer angesprochen werden, und 

ein solcher Raum werde in einer Zimmerzählung kaum berücksichtigt (KG act. 2 

S. 16 oben), setzen sich die Beschwerdeführer nicht auseinander, weshalb sie mit 

-   15   - 

dem hier interessierenden Vorbringen von vorneherein keinen Nichtigkeitsgrund 

darzutun vermögen.  

5.3.4. Hinsichtlich des Vorbringens der Beschwerdeführer, die Beschwerdegegner 

hätten ja schliesslich das, was sie besichtigt hätten, auch bekommen, erwog die 

Vorinstanz, der Handel mit Immobilien sei nicht mit dem Gebrauchtwagenhandel 

zu vergleichen, wo mit der Formel "wie besehen und besichtigt" die Gewährleis-

tung ausgeschlossen werde. Die Besichtigung einer Immobilie erfolge stets unter 

dem Vorbehalt des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags. Massgeblich sei mithin 

nicht das, was man gesehen habe oder zu haben glaube, sondern das, was der 

Notar öffentlich beurkunde. So verhalte es sich im Grundsatz auch in casu (KG 

act. 2 S. 15 Erw. 5.4.2). Ob dies zutrifft, ist eine Rechtsfrage und kann daher nicht 

im vorliegenden Beschwerdeverfahren geprüft werden (§ 285 ZPO ZH; vgl. dazu 

KG act. 1 S. 9 Abs. 4).  

5.3.5. Die Beschwerdeführer machen geltend, sie hätten 2002 ausschliesslich den 

Willen gehabt, das Haus ohne den Kellerraum zu verkaufen. Über den grund-

buchlichen Rechtsmangel hätten sie nichts gewusst (KG act. 1 S. 9 Abs. 5 und 6). 

Sie legen jedoch nicht dar, dass die Vorinstanz von etwas anderem ausgegangen 

wäre. Insbesondere legen sie in der Beschwerdeschrift nicht dar (und solches wä-

re im Übrigen auch gar nicht ersichtlich; vgl. dazu KG act. 2 insb. S. 22 f. Erw. 

6.5), welcher Stelle des angefochtenen Entscheids entnommen werden müsste, 

(1) dass die Beschwerdeführer den Willen hatten, das Haus mit dem Kellerraum 

zu verkaufen, und (2) dass die Beschwerdeführer die Diskrepanz zwischen den 

tatsächlichen Gegebenheiten und dem Grundbucheintrag bewusst verschwiegen 

(KG act. 1 S. 9 Abs. 5 und 6; vgl. dazu nachgehend Erw. II/6.6). Die Beschwerde-

führer verweisen auch in der Beschwerdeschrift in diesem Zusammenhang auf 

ein Blatt mit den Massen der Räume im Haus A (BG act. 20/6). Indessen setzen 

sie sich mit den diesbezüglichen Erwägungen der Vorinstanz (die Vorinstanz er-

achtete dies als kein professionell gestaltetes Dokument, von dem nachgewiesen 

wäre, dass sich die Parteien in diesem Sinne geeinigt hätten, sondern wiederum 

eher als Skizze; KG act. 2 S. 20 f. Erw. 6.2.6) nicht auseinander. 

-   16   - 

5.3.6. Die Beschwerdeführer bringen im Weiteren vor, es sei willkürlich, die Über-

gabe der Pläne in BG act. 20/3-5 in Frage zu stellen. In diesem Zusammenhang 

habe die Vorinstanz auch einen wesentlichen Verfahrensgrundsatz verletzt, in-

dem sie die Beschwerdeführer nicht zur Beweisaussage zugelassen habe (KG 

act. 1 S. 10 Ziff. 2.3).  

Es ist nicht ersichtlich, dass der angefochtene Entscheid darauf basierte, dass 

den Beschwerdegegnern die fraglichen Pläne tatsächlich ausgehändigt wurden. 

Die Vorinstanz erwog zwar zunächst, ob die im Reservationsvertrag erwähnten 

Pläne (einschliesslich ihrer handschriftlichen Korrekturen) mit jenen übereinstim-

men, die BG act. 20/3-5 entsprechen, sei offen und durch den Reservationsver-

trag jedenfalls nicht belegt (KG act. 2 S. 19 unten). Für massgeblich erachtete die 

Vorinstanz aber letztlich, dass selbst wenn davon auszugehen wäre, dass den 

Beschwerdegegnern die von den Beschwerdeführern ins Recht gelegten Planko-

pien ausgehändigt wurden, das den Beschwerdeführern nicht weiterhelfen würde 

(KG act. 2 S. 19 f. Erw. 6.2.5 und S. 23 Erw. 6.6). Daran geht das hier interessie-

rende Vorbringen in der Beschwerdeschrift vorbei. Die Vorinstanz erwog, die un-

professionellen und skizzenhaften Hinweise auf dem entscheidenden Plan in BG 

act. 20/3 (BG act. 20/4 und 20/5 seien lediglich Ausschnitte davon) seien selbst 

dann, wenn der fragliche Plan vor dem Vertragsschluss beiden Parteien zur Ver-

fügung gestanden habe, keineswegs so stringent, dass sich sagen liesse, der 

spätere und immerhin öffentlich beurkundete Vertragsschluss werde zwingend im 

Sinne dieser Skizzen erfolgen (KG act. 2 S. 19 f. Erw. 6.2.5). Ähnliches erwog die 

Vorinstanz hinsichtlich dem Dokument in BG act. 20/6 (KG act. 2 S. 20 f. Erw. 

6.2.6). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführer in der Be-

schwerdeschrift nicht auseinander. Ihre Vorbringen, wonach dem angefochtenen 

Entscheid in diesem Zusammenhang eine willkürliche Beweiswürdigung sowie ei-

ne Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften (durch Nichtzulassung der Be-

schwerdeführer zur Beweisaussage) zugrunde liegen, erweisen sich somit als un-

behelflich.  

5.3.7. Die Beschwerdeführer bringen sodann vor, der Grundbuchplan zeige immer 

die Grenzen des Kaufobjekt bildenden Grundstücks gegenüber den Nachbar-

-   17   - 

grundstücken und sonst nichts, namentlich nicht Einzelheiten betreffend die inne-

re Einteilung des Kaufobjekts und insbesondere keine Darstellung in vertikaler 

oder dreidimensionaler Sicht der Gebäude mit den jeweils bestehenden über die 

Grenze ragenden Überbauten (KG act. 1 S. 10 f. Ziff. 2.5).  

Die Vorinstanz erwog, der (als BG act. 5/2 bei den Akten liegende) Katasterplan 

(welcher mit dem im Kaufvertrag verwendeten Begriff "Grundbuchplan" gemeint 

sei) belege, dass die Grenze zwischen den beiden Grundstücken entlang der von 

den Beschwerdeführern seinerzeit durchbrochenen Brandmauer verlaufe. Glei-

ches ergebe sich (so die Vorinstanz mit Verweis auf OG act. 123, 124 und 125 

weiter) aus dem Grundbuchplan bzw. der Plankopie, welche den Parteien beim 

Vertragsschluss vorgelegt worden sei (KG act. 2 S. 13 Erw. 5.2.1). An anderer 

Stelle erwog die Vorinstanz sodann, entscheidend sei nicht die innere Einteilung 

des Kaufobjekts, sondern die Grenzziehung. Auf dem Plan in BG act. 5/2 seien 

die Grundstücksgrenzen deutlich erkennbar, gerade auch im Bereich des umstrit-

tenen Bastelraums (KG act. 2 S. 18 Erw. 6.2.1). Und noch an anderer Stelle ist 

dem angefochtenen Entscheid mit Verweis auf BG act. 5/2, OG act. 120 und 125 

zu entnehmen, sämtliche bei den Akten liegenden Pläne, die als Grundbuchpläne 

angesprochen werden könnten, wiesen in der Ecke, wo sich der fragliche Bastel-

raum befinde, eine deutliche Grenzziehung auf (KG act. 2 S. 19 oben). Daran 

geht das obgenannte Vorbringen der Beschwerdeführer vorbei resp. setzt es sich 

damit nicht auseinander.  

Die Beschwerdeführer bringen sodann vor, es sei nicht erwiesen, dass der Plan in 

OG act. 125 den Parteien bei Vertragsabschluss wirklich vorgelegen habe. Die 

Rückseite von OG act. 125 erwähne nur, dieser Plan stimme mit der im Jahr 2002 

üblicherweise verwendeten Version überein (KG act. 1 S. 11 oben). Allein mit die-

sem Vorbringen vermögen die Beschwerdeführer nicht darzutun, dass willkürlich 

wäre, davon auszugehen, dass ein OG act. 125 entsprechender Grundbuchplan 

den Parteien beim Vertragsabschluss vorgelegt wurde (vgl. dazu auch OG act. 

123-125). Dass der angefochtene Entscheid darauf basierte, dass die Beschwer-

degegner OG act. 125 bei Vertragsschluss (genau) anschauten (was die Be-

-   18   - 

schwerdeführer als nicht erwiesen halten; KG act. 1 S. 11 oben), ist schliesslich 

nicht ersichtlich. 

Ob die Vorinstanz die Bedeutung von Grundbuchplänen verkannte (die Be-

schwerdeführer berufen sich in diesem Zusammenhang auf den Nichtigkeitsgrund 

von § 281 Ziff. 3 ZPO ZH; KG act. 1 S. 11 Abs. 2), ist schliesslich nicht im vorlie-

genden kantonalen Beschwerdeverfahren zu prüfen (§ 285 ZPO ZH).  

6. Hinsichtlich der Vorbringen in der Beschwerdeschrift zu den Erwägungen der 

Vorinstanz unter dem Titel "9. Widerklage: Legalservitut gemäss Art. 674 Abs. 3 

ZGB" (KG act. 2 S. 26 ff.) ist Folgendes festzuhalten: 

6.1. Der Beschwerdeführer (gemeint der Beschwerdeführer 2; vgl. dazu Erw. 

II/4.2) bringt in der Beschwerdeschrift vor, der angefochtene Entscheid verkenne 

die Regelung der gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen und deren Verhältnis 

zum Grundbuch im schweizerischen Recht sowohl im Allgemeinen als auch im 

Besonderen mit Bezug auf das Überbaurecht nach Art. 674 Abs. 3 ZGB (KG act. 

1 S. 5 ff. lit. C). Soweit er damit geltend macht, die Vorinstanz habe Natur und 

Voraussetzungen des in Art. 674 Abs. 3 ZGB statuierten Anspruchs auf Zuwei-

sung des dinglichen Rechts auf den Überbau verkannt, kann auf dieses Bundes-

zivilrecht tangierende Vorbringen im vorliegenden kantonalen Beschwerdeverfah-

ren nicht eingetreten werden (§ 285 ZPO ZH). Gleiches gilt für das Vorbringen, 

die Vorinstanz habe zu Unrecht erwogen, würde der Ansicht der Beschwerdefüh-

rer gefolgt (sie hätten im Jahre 1989 so oder anders eine Legalservitut erworben, 

der anbegehrte richterliche Entscheid sei ohnehin nur deklaratorischer Natur), 

würde der öffentliche Glaube des Grundbuches faktisch entscheidend ausgehe-

belt (KG act. 1 S. 6 Ziff. 3 mit Verweis auf KG act. 2 S. 31 unten). Wenn der Be-

schwerdeführer in diesem Zusammenhang sodann vorbringt, die Vorinstanz habe 

aktenwidrig festgehalten, die Beschwerdeführer hätten vorgebracht, der anbe-

gehrte richterliche Entscheid sei nur deklaratorischer Natur (KG act. 1 S. 6 Ziff. 3), 

wird in der Beschwerdeschrift nicht dargelegt (und wäre im Übrigen auch nicht er-

sichtlich), inwiefern sich dies im Ergebnis zum Nachteil des Beschwerdeführers 

ausgewirkt haben sollte (weshalb mit diesem Vorbringen von vorneherein kein 

Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 ZPO ZH dargetan ist).  

-   19   - 

6.2. Der Beschwerdeführer hält sodann für willkürlich, dem Vertrauen der Be-

schwerdegegner auf das Grundbuch entgegen der klaren Rechtslage den Vor-

rang gegenüber den mittelbar gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen einzuräu-

men (KG act. 1 S. 7 oben mit Verweis auf KG act. 2 S. 28). Auch dieses Vorbrin-

gen beschlägt eine materielle Rechtsfrage, auf welche im vorliegenden kantona-

len Beschwerdeverfahren nicht eingetreten werden kann (§ 285 ZPO ZH). Dass 

den Erwägungen der Vorinstanz zum (nach Ansicht der Vorinstanz) mangelnden 

guten Glauben des Beschwerdeführers im Zusammenhang mit dem Überbau ak-

tenwidrige oder willkürliche tatsächliche Annahmen zugrunde liegen, wird mit die-

sem Vorbringen nicht geltend gemacht. 

6.3. Die Beschwerdeführer machten im Prozess geltend, der Einspruch gemäss 

Art. 674 Abs. 3 ZGB hätte schon vor Jahren erfolgen müssen, nämlich nach der 

von den Beschwerdeführern im Jahre 1989 erfolgten Umteilung des Raumes. Die 

Vorinstanz erwog diesbezüglich, widerrechtlich (im Sinne von Art. 674 Abs. 3 

ZGB) würden von einer Parzelle auf die Nachbarsparzelle des gleichen Eigentü-

mers übergehende Überbauten allenfalls erst im Zeitpunkt der Eigentumsübertra-

gung, wenn die belastete Parzelle an einen Dritten verkauft werde, ohne dass 

gleichzeitig ein Titel für die Überbaute geschaffen werde (KG act. 2 S. 26 f. Erw. 

9.3). Der Beschwerdeführer rügt dies als eine Verletzung klaren materiellen 

Rechts im Sinne von § 281 Ziff. 3 ZPO ZH (KG act. 1 S. 11 f. lit. F). Auf dieses 

materielles Bundesrecht tangierende Vorbringen kann im vorliegenden kantona-

len Beschwerdeverfahren nicht eingetreten werden (§ 285 ZPO ZH). Bezüglich 

des Einwands, die Beschwerdeführer seien sich nicht bewusst gewesen, dass die 

zufolge der Umteilung des Raums veränderte Lage nicht mehr mit der grundbuch-

lichen übereinstimmte (KG act. 1 S. 9 Abs. 1 und 2, je a.E.), kann auf die diesbe-

züglichen Erwägungen II/6.6 verwiesen werden. 

6.4. Die Vorinstanz erwog, viele Hausbesitzer in der Lage der Beschwerdeführer 

hätten vor einem Verkauf der Liegenschaft den Rückbau von sich aus ganz 

selbstverständlich veranlasst. Das wäre (so die Vorinstanz weiter) eigentlich so-

gar naheliegend gewesen (KG act. 2 S. 27 Abs. 1 a.E.). Der Beschwerdeführer 

hält diese Annahme für willkürlich (KG act. 1 S. 9 a.E.). Soweit diese Erwägung 

-   20   - 

nicht ohnehin (weil die allgemeine Lebenserfahrung betreffend) vom Bundesge-

richt zu prüfen wäre (§ 285 ZPO ZH), vermöchte der Beschwerdeführer diesbe-

züglich keinen Nichtigkeitsgrund darzutun: Zum Einen ist nämlich nicht ersichtlich, 

dass der angefochtene Entscheid massgeblich darauf beruhte, zum Andern er-

scheint sie mindestens nicht als unhaltbar.  

6.5. Der Beschwerdeführer rügt sodann die weitere Erwägung der Vorinstanz (im 

Zusammenhang mit der Frage des guten Glaubens des Beschwerdeführers 2), 

das Problem liege im Grunde darin, dass die Beschwerdeführer auf einen Rück-

bau, der beim Verkauf des Hauses selbstverständlich gewesen wäre, aus Grün-

den der Bequemlichkeit oder der Nützlichkeit verzichten wollten (KG act. 1 S. 9 

a.E. mit Verweis auf KG act. 2 S. 30). Die Vorinstanz erwog vorgängig, guter 

Glaube in einer Überbausituation sei ohnehin nur dann anzunehmen, wenn die 

richtige Grenze erst nach der Errichtung des Überbaus festgestellt werde. Das sei 

in casu nicht gegeben; die Beschwerdeführer hätten bei ihrer baulichen Mass-

nahme um die Grenzsituation ganz genau gewusst und über dieses Wissen auch 

noch bei Vertragsabschluss verfügt (KG act. 2 S. 30). Damit setzt sich der Be-

schwerdeführer in der Beschwerdeschrift nicht (genügend substantiiert) ausein-

ander; sein Vorbringen geht daran vorbei. Ob die Vorinstanz dabei die Vorausset-

zungen an den guten Glauben in Überbausituationen verkannte, ist schliesslich 

eine Rechtsfrage, auf die vorliegend nicht eingetreten werden kann (§ 285 ZPO 

ZH). 

6.6. Fragen des materiellen Bundesrechts tangiert sodann das Vorbringen in der 

Beschwerdeschrift, die Vorinstanz habe die Anforderungen an den guten Glauben 

im Sinne von Art. 674 Abs. 3 ZGB verkannt (KG act. 1 S. 12 ff. lit. G); darauf ist 

nicht einzutreten (§ 285 ZPO ZH). Der Beschwerdeführer macht in diesem Zu-

sammenhang auch geltend, sie hätten unbestritten im Jahr 1989 und danach bis 

ins Jahr 2003 die zivilrechtliche Notwendigkeit der Anpassung der grundbuchli-

chen Lage an die durchgeführte bauliche Änderung nicht gekannt, weshalb sie 

auch nichts hätten verschweigen können (KG act. 1 S. 12 unten). Der Beschwer-

deführer vermag nicht darzulegen, an welcher Stelle dem angefochtenen Ent-

scheid zugrunde läge, die Beschwerdeführer hätten über die Notwendigkeit einer 

-   21   - 

grundbuchlichen Anpassung tatsächlich Bescheid gewusst. Zwar ging die Vorin-

stanz von einer Informationspflicht der Beschwerdeführer gegenüber Notar und 

Gegenpartei aus. Ob die Beschwerdeführer von der Diskrepanz zwischen tat-

sächlicher Lage und Grundbuch und deren Problematik wussten oder nicht, liess 

sie indessen offen. Für entscheidend erachtete sie, dass die Beschwerdeführer 

von der Diskrepanz zumindest hätten wissen müssen (KG act. 2 S. 28 f. Erw. 

9.4). Damit setzt sich der Beschwerdeführer in der Beschwerdeschrift nicht aus-

einander (ob dies zutrifft, könnte im Übrigen im vorliegenden Beschwerdeverfah-

ren gar nicht überprüft werden [§ 285 ZPO ZH]).  

6.7. Der Beschwerdeführer rügt im Weiteren die (im Rahmen der Prüfung einer 

Rechtfertigung für eine richterliche Zuweisung des Überbaus an den Beschwerde-

führer gestützt auf Art. 674 Abs. 3 ZGB erfolgte) Erwägung der Vorinstanz, der 

streitige Kellerraum gehöre entsprechend der baulichen Konzeption klar zum 

Haus der Beschwerdegegner (KG act. 2 S. 30 f. unten). Er bringt diesbezüglich 

vor, jeder Überbau als Bau über die Grenze verändere vorherige bauliche Kon-

zepte, ansonsten es Art. 674 ZGB nicht gäbe (KG act. 1 S. 14 lit. H Ziff. 5). Damit 

rügt er die genannte (tatsächliche) Feststellung der Vorinstanz (zur ursprüngli-

chen baulichen Konzeption) nicht etwa als unzutreffend, sondern bringt (unter Be-

rufung auf den Nichtigkeitsgrund von § 281 Ziff. 3 ZPO ZH) vielmehr vor, die ur-

sprüngliche bauliche Konzeption sei (gestützt auf Art. 674 ZGB) nicht (mehr) 

massgebend. Ob dem zu folgen ist, ist als Rechtsfrage nicht im vorliegenden kan-

tonalen Beschwerdeverfahren zu entscheiden (§ 285 ZPO ZH). 

6.8. Dass unzutreffend wäre, dass (wie die Vorinstanz ebenfalls im Rahmen der 

Prüfung einer Rechtfertigung für eine richterliche Zuweisung des Überbaus an 

den Beschwerdeführer gestützt auf Art. 674 Abs. 3 ZGB festhielt) der streitige Kel-

lerraum unter dem im Erdgeschoss befindlichen Wohnzimmer der Beschwerde-

gegner und damit unter einem der wichtigsten Wohnräume des beschwerdegeg-

nerischen Hauses liege, wird in der Beschwerdeschrift nicht (insbesondere auch 

nicht auf S. 14 lit. H Ziff. 5) geltend gemacht. Hingegen hält es der Beschwerde-

führer an dieser Stelle für ungerechtfertigt, wenn die Vorinstanz gestützt darauf 

erwog, eine weitere Verschachtelung des Hauses sollte vermieden werden (KG 

-   22   - 

act. 2 S. 31 Abs. 2). Ob diesem Vorbringen zu folgen ist, ist ebenfalls nicht im vor-

liegenden Beschwerdeverfahren zu entscheiden (§ 285 ZPO ZH).  

7. Nach dem Gesagten vermögen die Beschwerdeführer mit der vorliegenden Be-

schwerde hinsichtlich des angefochtenen Entscheids der Vorinstanz vom 6. Mai 

2010 keinen Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 ZPO ZH darzutun. Die Be-

schwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Damit 

entfällt die ihr verliehene aufschiebende Wirkung.  

III. 

Ausgangsgemäss werden die Beschwerdeführer für das vorliegende Kassations-

verfahren solidarisch kosten- und entschädigungspflichtig (§§ 64 Abs. 2 und 68 

Abs. 1 ZPO ZH; vgl. vorgehend Erw. I/4).  

 

Das Gericht beschliesst: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 

Damit entfällt die der Beschwerde verliehene aufschiebende Wirkung. 

2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf Fr. 

8'350.--. 

3. Die Kosten des Kassationsverfahrens werden den Beschwerdeführern soli-

darisch auferlegt. 

4. Die Beschwerdeführer werden solidarisch verpflichtet, den Beschwerdegeg-

nern gemeinsam für das Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung 

von Fr. 5'380.-- (inkl. MWST) zu entrichten. 

5. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von 

Art. 90 ff. BGG innert 30 Tagen nach dessen Empfang schriftlich durch eine 

Art. 42 BGG entsprechende Eingabe Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG 

-   23   - 

an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden. 

Der Streitwert beträgt Fr. 90'000.--. 

Sodann läuft die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung des Urteils des 

Obergerichtes vom 6. Mai 2010 mit Beschwerde an das Bundesgericht neu 

ab Empfang des vorliegenden Entscheides (Art. 100 Abs. 1 und 6 BGG). 

Hinsichtlich des Fristenlaufes gelten die Art. 44 ff. BGG. 

6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts 

des Kantons Zürich und an die 7. Abteilung des Bezirksgerichts Zürich 

(CG050101) sowie an das Schweizerische Bundesgericht, je gegen Emp-

fangsschein. 

______________________________________ 

KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH 

Die juristische Sekretärin: 

 
 

 

 

	Zirkulationsbeschluss vom 29. August 2011
	Das Gericht hat in Erwägung gezogen:
	Das Gericht beschliesst: