# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 17cb43aa-a57a-5e17-9a1c-5018bf11e456
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-09-12
**Language:** de
**Title:** Besondere Planungsinstrumente. Gestaltungsplan. Aussetzen der Wirkung der Waldabstandslinie im Gestaltungsplan.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0177/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2025-2.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0177/2023 12. September 2023 in BEZ 2025 Nr. 2

(Bestätigt mit VB.2023.00621 vom 19. September 2024.)

Zu  beurteilen  war  ein  Gestaltungsplan,  mit  welchem  im  Hinblick  auf  die
Erweiterung  eines  bestehenden  Pflegeheims  für  die  Dauer  der  Geltung  des
Gestaltungsplans die Wirkung der Waldabstandslinie ausgesetzt werden sollte.

Aus den Erwägungen:

2. Der Gestaltungsplanperimeter  entspricht dem  Grundstück Kat.-Nr. 8 im
Halte  von  7'394 m2,  das  der  Zone  für  öffentliche  Bauten  öB  gemäss  BZO  der
Gemeinde K. zugeschieden ist. (…)

Der  strittige  Gestaltungsplan  sieht 

-  neben  einem  unterirdischen
Baubereich C  und der Entfernung des erwähnten Zweifamilienhauses  und (mit
Ausnahme  eines  Schopfs)  der  Kleinbauten  sowie  des  Anbaus  an  das
Hauptgebäude  -  zwei  oberirdische  Baubereiche  vor:  Der  für  das  Pflegeheim
vorgesehene (entsprechend dem Hauptgebäude im Bestand drei Vollgeschosse
zulassende)  Baubereich A  (mit  einer  maximal  zulässigen  Gebäudehöhe  von
12 m) umfasst das bestehende Hauptgebäude sowie eine nordwestlich an dieses
anschliessende,  sich  nach  Westen  erstreckende  Fläche,  auf  welcher  die
Erstellung eines neuen, mit dem Bestandesbau zusammengebauten Gebäudes
ermöglicht werden soll, dessen nördliche Fassade in einem Abstand von 15 m
zum nördlich angrenzenden Waldareal liegen darf. Damit wird die im nördlichen
und  nordwestlichen  Teil  des  Grundstücks  bestehende  Waldabstandslinie  ,  die
einen  Abstand  von  ca.  23 m  vorgibt,  unterschritten;  entsprechend  sieht  Art. 4
GPV vor, dass während der Dauer des privaten Gestaltungsplans innerhalb des
Baubereichs A  die  Wirkungen  der  Waldabstandslinie  ausgesetzt  sind,  was
gemäss der angefochtenen Verfügung und dem Erläuterungsbericht den Grund
für  die  Aufstellung  eines  Gestaltungsplans  darstellen  soll  (vgl.  auch  die
angefochtene Verfügung , wonach es sich dabei um die einzige Abweichung von
der  Grundordnung  handle).  Im  Baubereich B,  der  im  Nordosten  des  Areals  in
abfallendem  Gelände 
liegt,  soll  neu  ein  punktförmiges  Gebäude  mit
Alterswohnungen  entstehen,  wobei  sieben  Vollgeschosse  und  eine  maximale
Gebäudehöhe von 25 m zulässig sind. (…)

4.1 Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich,
architektonisch  und  wohnhygienisch  einwandfreie  Überbauung  anstrebt.  Zu
diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung auf,
welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung abweicht
und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte
Gebiete  Zahl,  Lage,  äussere  Abmessungen  sowie  die  Nutzweise  und
Zweckbestimmung  der  Bauten  bindend 
festgelegt;  dabei  darf  von  den
Bestimmungen  über  die  Regelbauweise  und  von  den  kantonalen
Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan
hat  auch  die  Erschliessung  sowie  die  gemeinschaftlichen  Ausstattungen  und
Ausrüstungen  zu  ordnen,  soweit  sie  nicht  schon  durch  einen  Quartierplan
kann  er  Festlegungen  über  die  weitere
geregelt  sind;  überdies 

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Umgebungsgestaltung  enthalten  (§ 83  Abs.  3 PBG).  Bei  der  Festsetzung  und
Genehmigung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspielraum;
indessen muss er die Richtplanung und das übergeordnete Recht respektieren,
namentlich  die  Ziele  und  Grundsätze  von  Art. 1  und  Art. 3  des
Raumplanungsgesetzes  (RPG).  Die  Anforderungen  und  das  Ausmass  der
zulässigen  Abweichungen  von  der  Grundnutzungsordnung 
(Bau-  und
Zonenordnung) sind gesetzlich nicht definiert. Nach der Rechtsprechung dürfen
Sondernutzungspläne  zwar  für  einzelne  Gemeindeabschnitte  von  der  ihnen
zugrunde  liegenden  Grundnutzungsordnung  abweichen.  Die  Abweichungen
dürfen die Grundordnung, welche auf eine Gesamtsicht  der Gemeindeplanung
ausgerichtet ist, jedoch nicht ihres Sinngehalts entleeren. Ansonsten gerät das
wichtige Prinzip der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Planung in Gefahr und
kann die Bau- und Zonenordnung ihre Funktion, die zulässige Dimensionierung
und  Nutzung  der  Bauten  aus  einer  ganzheitlichen  Optik  festzulegen  und
aufeinander  abzustimmen,  nicht  mehr  erfüllen  (BGE 135 II 209,  E. 5.2. f.,  VGr,
8. Juli 2020, VB.2018.00760, E. 5.2.1). Anders als bei Arealüberbauungen und
Sonderbauvorschriften  sind  die  Grundeigentümer 
im  Perimeter  eines
Gestaltungsplans  an  dessen  Festlegungen  gebunden.  Die  Grundordnung  wird
also  ersetzt,  womit  nur  noch  gestaltungsplankonform  gebaut  werden  darf  (vgl.
zum  Ganzen  Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 6. A., 2019, Bd. 1, S. 179 f.). (…)

deutlich 

von  30 m 

unterschritten  worden,  um 

7.1  In  materieller  Hinsicht  beanstandet  die  Rekurrentin  zunächst  eine
unzulässige  Aussetzung  und Überstellung der Waldabstandslinie. Zwar sei  bei
gegebenen  Voraussetzungen  eine  Ausnahmebewilligung  nach  § 220  PBG
denkbar,  doch  seien  an  die  entsprechenden  besonderen  Verhältnisse  hohe
Anforderungen  zu  stellen,  namentlich  dann,  wenn  den  besonderen  örtlichen
Verhältnissen  bereits  im  Rahmen  der  Festsetzung  der  Waldabstandslinie
Rechnung getragen worden sei. Letzteres sei vorliegend der Fall: Bei der 1995
erfolgten  Ziehung  der  geltenden  Waldabstandslinie  sei  der  ordentliche
Waldabstand 
das
Bestandesgebäude  Vers.-Nr. 5  nicht  anzuschneiden;  gleichzeitig  sei  mit  der
Ziehung durch den (westlichen) Anbau dieses Gebäudes und die Anschneidung
bzw. den vollständigen Einbezug weiterer Gebäude klargestellt worden, dass bei
einem  Abbruch  derselben  der  reduzierte  Waldabstand  zu  wahren  sei.  Dabei
bestehe für die geplante Überstellung umso weniger Raum, als das Grundstück
problemlos  ohne  solche  Überstellung  überbaut  werden  könne,  wie  das  (nicht
weiterverfolgte)  Wettbewerbsprojekt  «B.»  -  das  neben  einem  nach  Osten
gerichteten  Anbau  an  das  Bestandesgebäude 
für  die  Erweiterung  des
Pflegeheims ein Gebäude mit Alterswohnungen in der südwestlichen Ecke der
Parzelle  vorsieht  -  zeige.  Entgegen  den  im  Erläuterungsbericht  angeführten
Argumenten  sei  eine  bauliche  und  betriebliche  Entwicklung  des  E.-Heims
angesichts  der  Grösse  des  Areals  unter  vollumfänglicher  Einhaltung  des
im
Waldabstands  möglich.  Den 
Südwesten  des  Areals  betreffend  zeige  sich,  dass  im  Projektbeitrag  «B.»  (im
Sinne  eines  Beispiels)  ebenfalls  ein  grosszügiger,  parkartiger  Garten  erhalten
bleibe,  der  zudem 
im  Gegensatz  zum  Richtprojekt  nicht  durch  einen
Gebäuderiegel  vom  nördlichen  Grundstücksteil  und  dem  Wald  abgeschnitten
werde, sodass der Grünraum deutlich besser und zusammenhängender erhalten
werde.  Kein  Argument  bilde  weiter  der  gewünschte  Erhalt  des

im  Erläuterungsbericht  erwähnten  Park 

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Bestandesgebäudes,  da  daraus  kein  Anspruch  auf  Überstellung  der
Waldabstandslinie abgeleitet werden könne. A fortiori kein (implizites) Argument
sei  das  Bedürfnis  nach  einem  Bau  von  «Altersluxuswohnungen»  mit  bester
Aussicht; das Projekt «B.» zeige, dass eine Erweiterung des Haupthauses ohne
Überstellung  der  Waldabstandslinie  und  zugleich  die  Realisierung  von
Alterswohnungen möglich sei; (…).

7.2 Gemäss Art. 17 des Waldgesetzes (WaG) sind Bauten und Anlagen in
Waldesnähe  nur  zulässig,  wenn  sie  die  Erhaltung,  Pflege  und  Nutzung  des
Waldes  nicht  beeinträchtigen 
(Abs. 1).  Die  Kantone  schreiben  einen
angemessenen  Mindestabstand  der  Bauten  und  Anlagen  vom  Waldrand  vor,
wobei sie die Lage und die zu erwartende Höhe des Bestandes berücksichtigen
(Abs. 2;  vgl.  auch  Abs. 3,  wonach  die  zuständigen  Behörden  aus  wichtigen
Gründen  die  Unterschreitung  des  Mindestabstands  unter  Auflagen  und
Bedingungen  bewilligen  können).  Entsprechend  wird  im  Kanton  Zürich  in  § 66
PBG  statuiert,  dass  der  Zonenplan  im  Bauzonengebiet  Waldabstandslinien
festsetzt (Abs. 1). Die Linien sind in einem Abstand von 30 m von der Waldgrenze
festzusetzen;  bei  kleinen  Waldparzellen  oder  bei  besonderen  örtlichen
Verhältnissen  können  sie  näher  an  oder  weiter  von  der  Waldgrenze  gezogen
werden  (Abs. 2).  § 262  PBG  hält  fest,  dass  oberirdische  Gebäude  die  im
Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht überschreiten dürfen.

7.3.1 Wie bereits in E. 4.1 ausgeführt, darf mit einem Gestaltungsplan von
den  Bestimmungen  über  die  Regelbauweise  und  von  den  kantonalen
Mindestabständen  abgewichen  werden  (§ 83  Abs. 1  Satz 2  PBG).  Damit  sind
auch abweichende Festlegungen hinsichtlich bestehender Waldabstandslinien -
die  im  Verhältnis  zum  Gestaltungsplan  Teil  der  Abstandsregelungen  der
Grundordnung  bilden  -  möglich  (vgl.  zur  Zulässigkeit  VGr,  21. Mai 2014,
VB.2013.00291, E. 6.5). Diese Abweichungen können - wie vorliegend - im Sinne
(teilweisen)  Aussetzung  bzw.  Suspendierung  der  bestehenden
einer 
Waldabstandslinie  formuliert  werden.  Bezüglich  Baulinien  wird  dies  in  der
verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung  ausdrücklich  anerkannt  (vgl.  VGr,
30. Juni 2022, VB.2021.00730, E. 10, insb. E. 10.3). Nicht ersichtlich ist, weshalb
für  Waldabstandslinien,  mit  denen  ebenfalls  eine  die  generellen
Abstandsvorschriften der Bau- und Zonenordnung ergänzende, die Bebaubarkeit
innerhalb  der  Linie  einschränkende  nutzungsplanerische  Festlegung  erfolgt,
etwas  anderes  gelten  sollte.  Dabei  ist  für  die  materielle  Zulässigkeit  einer
entsprechenden, im  Gestaltungsplan  statuierten  Abweichung  bzw.  Aussetzung
zunächst  im  Sinne  der  allgemeinen  Vorgaben  (vgl.  E. 4.1)  massgebend,  dass
dadurch die Grundordnung nicht ihres Sinngehalts entleert wird. Aus § 220 PBG
lassen  sich  demgegenüber  entgegen  der  Rekurrentin  keine  weitergehenden
Voraussetzungen  (im  Sinne  des  Erfordernisses  besonderer  Verhältnisse)
herleiten, betrifft diese Bestimmung doch Ausnahmebewilligungen, mit denen im
Einzelfall - im Rahmen einer Bewilligungserteilung - von Bauvorschriften befreit
wird,  was  gerade  nicht  der  vorliegend  interessierenden  Konstellation  einer
sondernutzungsplanerisch  statuierten  Abweichung  entspricht.  Hingegen  ist  mit
Blick darauf, dass ein Gestaltungsplan im  Genehmigungsverfahren umfassend
auf seine Rechtmässigkeit, Zweckmässigkeit und Angemessenheit geprüft wird
(§ 5  Abs. 1  PBG)  und  dass  bei  Erfüllung  und  Abstimmung  raumwirksamer
Aufgaben  -  soweit  entsprechende  Handlungsspielräume  bestehen  -  eine

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ist 

(Art. 3 

vorzunehmen 

Interessenabwägung 

der
umfassende 
Raumplanungsverordnung 
[RPV];  vgl.  hierzu  auch  BGr,  22. März  2022,
1C_328/2020,  E. 3),  zu  verlangen,  dass  sich  auch  der  vorliegend  strittige
Teilgehalt  einer  partiellen  Aussetzung  der  Waldabstandslinie  als  zweckmässig
erweist  und  aufgrund  einer  umfassenden  Interessenabwägung  rechtfertigt.  Ob
darüber hinaus auch die spezifischen Voraussetzungen von § 66 Abs. 2 PBG zur
Anwendung  gelangen,  so  dass 
für  die  geplante  Abweichung  von  der
Waldabstandslinie unter diesem Titel besondere örtliche Verhältnisse erforderlich
wären,  ist  zumindest  fraglich,  da  damit  auf  die  bei  (Neu-)Festsetzung  von
Waldabstandslinien  geltenden  Vorgaben  zurückgegriffen  würde,  obwohl  die
massgebliche  sondernutzungplanerische  Festlegung  mittels  Gestaltungsplan
in  diesem  Punkt  uneindeutigen
eigenen  Regeln 
verwaltungsgerichtlichen  Rechtsprechung 
2014,
VB.2013.00291,  E. 6, 
insb.  E. 6.4  und  6.5;  VGr,  21. August  2014,
VB.2013.00748,  E. 9,  insb.  E. 9.3  und  9.5).  Die  Frage  kann  vorliegend  jedoch
offenbleiben, da sich im Folgenden zeigen wird, dass auch unter Einbezug einer
entsprechenden Vorgabe die strittige Festlegung zulässig ist (vgl. E. 7.3.3).

auch  VGr, 

21. Mai 

folgt 

(vgl. 

zur 

7.3.2  Entgegen  der  Rekurrentin  ergibt  sich  die  behauptete  Unzulässigkeit
einer  Aussetzung  der  Waldabstandslinie  sodann  nicht  bereits  aufgrund  des
Umstands, dass für letztere bei ihrer Festsetzung bzw. Anpassung im Jahr 1995
die konkreten Verhältnisse abschliessend berücksichtigt worden wären und der
Gemeinde insofern kein «Spielraum» mehr verbliebe. Als entscheidend erweist
sich  insoweit  zum  einen,  dass  aufgrund  der  zwischenzeitlich  eingetretenen
Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse - im Sinne des Erneuerungsbedarfs
der baulichen Infrastruktur der Stiftung E.-heim - eine Anpassung der Planung an
die  aktuellen  Bedürfnisse  nicht  per  se  ausgeschlossen  ist,  soweit  sie  die
vorstehend  (E. 7.3.1)  referierten  Voraussetzungen  einhält.  Hinzu  kommt  zum
andern, dass die fragliche Waldabstandslinie vor mehr als 25 Jahren festgesetzt
wurde, die entsprechende nutzungsplanerische Festlegung mithin den üblichen
Planungshorizont  von  15 Jahren  weit  überschreitet,  so  dass  sie  selbst
unabhängig  von  einer  Änderung  der  massgeblichen  Verhältnisse  einer
Überprüfung unterzogen werden könnte. Unter Berufung auf Art. 21 Abs. 2 des
Raumplanungsgesetzes  (RPG)  -  wonach  Nutzungspläne  bei  erheblicher
Änderung der Verhältnisse überprüft und nötigenfalls angepasst werden - bzw.
den  Planungshorizont  von  15 Jahren  (vgl.  bezogen  auf  die  Festlegung  von
Bauzonen  Art. 15  Abs. 1  RPG)  könnte  demnach  eine  Überprüfung  und
gegebenenfalls Anpassung der Waldabstandslinie erfolgen. Umso mehr muss es
grundsätzlich  zulässig  sein,  im  Rahmen  eines  Gestaltungsplans  -  mit  dem
Abweichungen von der Grundordnung auch dann statuiert werden können, wenn
letztere noch nicht einer regulären Überprüfung zugänglich wäre - Festlegungen
zu treffen, mit denen die im Jahr 1995 getroffenen (vorübergehend) abgeändert
werden. (…).

7.3.3  (…)  Vorauszuschicken  ist  sodann,  dass  sich  die  im  Baubereich A
vorgesehene  Ermöglichung  eines  einen  Abstand  von  15 m  zum  Wald
aufweisenden  Gebäudes  nicht  von  vornherein 
in  Widerspruch  zu  den
entsprechenden  rechtlichen  Vorgaben  setzt.  So  hat  das  Verwaltungsgericht
wiederholt  einen  Waldabstand  von  weniger  als  10 m  als  (in  der  Regel)
ungenügend  erachtet  (VGr,  21. August  2014,  VB.2013.00748,  E. 9.4;  VGr,

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findet  sodann  eine  Entsprechung 

(KWaV),  wonach  Bauten  und  Anlagen 

21. Mai 2014, VB.2013.00291, E. 6.6, je mit weiteren Hinweisen; vgl. auch VGr,
25. August  2011,  VB.2011.00083,  E. 4).  Der  vorliegend  vorgesehene  Abstand
in  § 3  der  kantonalen
von  15 m 
Waldverordnung 
innerhalb  der
Waldabstandslinie  oder  bei  deren  Fehlen  innerhalb  eines  Waldabstandes  von
15 m  bewilligungspflichtig  sind.  Zu  berücksichtigen  ist  insoweit  auch,  dass  in
Gestaltungsplan  und  Richtprojekt  verschiedene  Schutzmassnahmen  (wie
namentlich fehlender Aufenthaltsbereich zwischen Baubereich A und Wald sowie
Fehlen von Balkonen und Loggias im Baubereich A zum Wald hin) vorgesehen
sind, mit denen sowohl dem baupolizeilichen (Schutz der Bauten, Wohnhygiene)
als  auch  dem 
forstpolizeilichen  (Schutz  des  Waldrandes)  Gehalt  der
Waldabstandsvorschriften Rechnung getragen wird.

Die  Überschreitung  der  Waldabstandslinie  im  Baubereich A  wird  im
insbesondere  damit  begründet,  bei  vollumfänglicher
Erläuterungsbericht 
Einhaltung  des  geltenden  Waldabstands  wäre  eine  mit  dem  bestehenden
Hauptbau zwingend zu verbindende Erweiterung des Pflegebereichs, die zudem
noch  den  kommunalen  Aussichtsschutz  einhalten  müsste,  unmöglich.  (…)  Die
besonderen  Verhältnisse  lägen  darin  begründet,  dass  die  Eigenart  und  der
öffentliche Nutzen des Bauvorhabens (Pflege- und Wohnheim für Sehbehinderte
und  Blinde),  die  besondere  Topografie,  die  ortsbauliche  Situation  sowie  die
übrigen  öffentlichrechtlichen  Eigentumsbeschränkungen 
(Aussichtsschutz)
andernorts nicht vorkämen.

Entgegen  dem  Dafürhalten  der  Rekurrentin  sind  die  angeführten  Gründe
geeignet,  die  Zulässigkeit  der  strittigen  Aussetzung  der  Waldabstandslinie  im
Lichte der in E. 7.3.1 referierten Vorgaben darzutun: Ohne weiteres einleuchtend
ist  zunächst  die  Prämisse  einer  aus  betrieblichen  Gründen  zwingend  mit  dem
bestehenden  Hauptgebäude  zu  verbindenden  baulichen  Erweiterung  des
Pflegebereichs,  wobei sich  im  Übrigen  auch das  Festhalten an  der  genannten
Bestandesbaute  als  nachvollziehbar  und  in  ortsbaulicher,  ökologischer  und
ökonomischer Hinsicht sinnvoll erweist. (…) Geht man entsprechend davon aus,
dass  weder  die  Erweiterung  des  Pflegeheims  noch  der  geplante  Neubau  mit
Alterswohnungen  die  südwestliche  Gartenanlage  beeinträchtigen  sollten,  so
kommen die Baubereiche - unter Berücksichtigung auch der Erschliessung des
Grundstücks im Südosten - nachgerade zwingend im nördlichen Grundstücksteil
zu liegen. (…). Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass zwar mit der geplanten
Lage des Baubereichs A in der Tat eine gewisse Riegelwirkung in Bezug auf das
L.-hölzli resultiert, zugleich aber - neben dem ohnehin im Vordergrund stehenden
Erhalt  der  bestehenden  Gartenanlage  im  flachsten  Teil  des  Grundstücks  -  die
Verbindung  nach  Süden  (…)  aufrechterhalten  wird,  bezüglich  derer  am
Augenschein in plausibler Weise aufgezeigt werden konnte, dass ihr hinsichtlich
Vernetzung und Biodiversität eine besondere Bedeutung zukommt.

Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die strittige Festlegung in Art. 4
GPV  zweckmässig  und  aufgrund  einer  umfassenden  Interessenabwägung  -
welche insbesondere auch das bei einem Waldabstand von 15 m zu erwartende
Fehlen  massgeblicher  Beeinträchtigungen  des  Waldrandes  mitberücksichtigt  -
gerechtfertigt  ist.  Damit  ist  zugleich  gesagt,  dass  die  Grundordnung  durch  die
Aussetzung  der  Waldabstandslinie  von  vornherein  nicht  ihres  Sinngehalts

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entleert wird. Selbst wenn sodann auch das Kriterium der besonderen örtlichen
Verhältnisse  als  einschlägig  erachtet  würde,  wären  solche  vorliegend  -
insbesondere  aufgrund  der  vorstehend  referierten  Verschränkung  betrieblicher
Gründe  (bauliche  Verbindung,  Erschliessung)  mit  dem  begründeten  Bedürfnis
des  Erhalts  der  bestehenden  parkartigen  Gartenanlage  -  zu  bejahen.  Damit
erweist sich auch die gegen Art. 4 GPV gerichtete Rüge als unbegründet.