# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d8265f74-d5d8-5ece-9afa-7091f38e06ee
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-28
**Language:** de
**Title:** Befristete Baubewilligung für Asylunterkunft (Container), vorübergehendes Tolerieren der ungenügenden Einordnung
**Docket/Reference:** BRGE II Nrn. 0016-0017/2025
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r2.2024.00139_141.pdf

## Full Text

Baurekursgericht
des Kantons Zürich
2. Abteilung

G.-Nrn.
BRGE II Nrn.

R2.2024.00139 und R2.2024.00141
0016/2025  - 0017/2025

Entscheid vom 28. Januar 2025

Mitwirkende

Abteilungspräsident  Frank  Martin  Kessler,  Baurichter  Adrian  Bergmann,
Baurichter Daniel Willi, Gerichtsschreiber Andreas Mahler

in Sachen

Rekurrent

R2.2024.00139
A, […]

R2.2024.00141
1. - 7.  B etc. […]
alle vertreten durch […]

gegen

Rekursgegnerinnen

1.  Baukommission X, […]
2.  Politische Gemeinde X, […]

Nr. 2 vertreten durch Gemeinderat X, […]

betreffend

Beschluss der Baukommission vom 24. Juni 2024; befristete Bewilligung für
Asylunterkunft (Container), […]
_______________________________________________________

hat sich ergeben:

A.

Mit Beschluss vom 24. Juni 2024 erteilte die Baukommission der Gemeinde

X der Gemeinde X die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von Not-

Wohnraum (Container) auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der C-Strasse in

X.

B.

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 30. Juli 2024 Rekurs beim

Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  und  beantragte  die  Aufhebung  des

Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurs-

gegnerinnen.

Ein weiterer Rekurs erging mit Eingabe vom 2. August 2024 von B zusam-

men  mit  sechs  weiteren  Rekurrentschaften.  Sie  beantragten  ebenfalls  die

Aufhebung  der  Baubewilligung,  eventualiter  die  Rückweisung  an  die  Vo-

rinstanz zur Neubeurteilung, alles unter Zusprechung einer angemessenen

Umtriebsentschädigung.

C.

Mit Verfügungen vom 5. August 2024 wurden die Rekurseingänge unter den

Geschäfts-Nrn.  R2.2024.00139  bzw.  R2.2024.00141  (B  etc.,  nachfolgend

Rekurrentschaft 2) vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.

D.

Mit Eingabe vom 4. September 2024 beantragte die Vorinstanz die Abwei-

sung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten

der Rekurrierenden.

E.

Mit Datum 7. Oktober 2024 erstattete die Rekurrentschaft 2 eine Replik. Wei-

tere Vernehmlassungen erfolgten nicht.

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Seite 2

F.

Am  14. November  2024  führte  die  2. Abteilung  des  Baurekursgerichtes im

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.

G.

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich,

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen.

Es kommt in Betracht:

1.

Die Rekurse beziehen sich auf dasselbe Bauvorhaben. Die Verfahren sind

daher aus prozessökonomischen Gründen zu vereinigen.

2.1.

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene

Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung

oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]).

Mit  dieser  Umschreibung  der  Legitimation  verlangt  das  Gesetz  zunächst,

dass  der  Rekurrent  über  eine  hinreichend  enge  nachbarliche  Raumbezie-

hung zum Baugrundstück bzw. den dort vorgesehenen Bauten und Anlagen

verfügt, kraft derer er stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von

der  angefochtenen  Anordnung  betroffen  ist.  Ob  eine  legitimationsbegrün-

dend enge Raumbeziehung zu bejahen ist, hängt auch von der Art der gel-

tend gemachten oder sich sonst aus den Akten ergebenden Einwirkungen

auf das rekurrentische Grundstück ab (Martin Bertschi, in: Kommentar VRG,

3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 21 Rz. 10 ff. und 53 ff., auch zum Folgen-

den).

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Das vom Gesetz alsdann verlangte schutzwürdige Interesse (Anfechtungs-

interesse) setzt voraus, dass der Rekurrent mit der Gutheissung des Rechts-

mittels  einen  Nutzen  erlangt  bzw.  einen  Nachteil  abwendet.  Soweit  das

Rechtsmittel mit hierzu von vornherein ungeeigneten Rügen begründet wird,

fehlt es am schutzwürdigen Interesse. Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein

geltend  gemachter  Projektmangel  bloss  eine  für  den  Rekurrenten  bedeu-

tungslose Nebenbestimmung zur Folge hätte.

2.2.

Der  Rekurrent  im  Verfahren  G.-Nr. R2.2024.00139  sowie  die  Rekurrent-

schaften 1, 2, 3 und 4 im Verfahren G.-Nr. R2.2024.00141 sind Mieter bzw.

Stockwerkeigentümer in Liegenschaften, die unmittelbar an das Baugrund-

stück angrenzen bzw. nur durch die C-Strasse davon getrennt sind. Die Re-

kurrentschaften 5 und 6 im letztgenannten Verfahren sind Eigentümer bzw.

Bewohner der Liegenschaften Kat.-Nrn. 2 bzw. 3. Die Distanz dieser Parzel-

len zum Bauvorhaben beträgt ca. 35 bzw. ca. 63 m, getrennt durch weitere

Grundstücke und die schmale D-Strasse. Zumindest von den oberen Stock-

werken der betreffenden Gebäude besteht eine Sichtverbindung auf die ge-

plante Containeranlage. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der

vorgebrachten Rügen sind die genannten Rekurrierenden zur Rekurserhe-

bung im Sinne von § 338a PBG grundsätzlich legitimiert. Soweit dies bei ein-

zelnen Rügen nicht zutrifft, wird es im Rahmen der nachfolgenden Erwägun-

gen darzulegen sein. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls er-

füllt  sind, 

ist  auf  den  Rekurs  des  Rekurrenten 

im  Verfahren  G.-

Nr. R2.2024.00139 sowie der Rekurrentschaften 1, 2, 3, 4, 5 und 6 im Ver-

fahren G.-Nr. R2.2024.00141 grundsätzlich einzutreten.

2.3.

Der Rekurrent 7 im Verfahren G.-Nr. R2.2024.00141 ist Eigentümer der Lie-
genschaft Kat.-Nr. 4. Die Distanz zum Bauvorhaben beträgt ca. 80 m (vom

Wohnhaus gemessen ca. 98 m), wobei die Sicht darauf durch das Gebäude

C-Strasse 28 und Bäume weitgehend, wenn nicht vollständig, verdeckt ist.

Eine  rechtserhebliche,  legitimationsbegründende  Betroffenheit  durch  das

Bauvorhaben,  insbesondere  durch  die  geltend  gemachten  ästhetischen

Mängel, 

ist  nicht  gegeben.  Auf  den  Rekurs 

im  Verfahren

G.-Nr. R2.2024.00141, soweit er durch den Rekurrenten 7 erhoben wurde,

ist daher nicht einzutreten.

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3.

Das  Baugrundstück  Kat.-Nr.  1  liegt  in  der  Wohnzone  W/1.7 gemäss  Bau-

und  Zonenordnung  der  Gemeinde  X (BZO). Geplant ist der  Wiederaufbau

einer im Zeitpunkt der Baueingabe in Y stehenden, zweigeschossigen Con-

tainer-Anlage als Not-Wohnraum für max. 25 Asylsuchende. Die angefoch-

tene Baubewilligung ist zeitlich befristet auf drei Jahre.

4.1.

Der Rekurrent 1 hält die dreijährige Befristung der angefochtenen Baubewil-

ligung für unrealistisch, weil der von der Gemeinde geplante Ersatz mit sozi-

alem Wohnraum "H" in weiter Ferne liege und eine Entschärfung der geopo-

litischen Lage nicht in Sicht sei. Es würden somit bereits heute konkrete An-

haltspunkte  vorliegen,  welche  eine  Verlängerung  der  auf  lediglich  3  Jahre

befristeten Baubewilligung wahrscheinlich machten.

4.2.

Gemäss Dispositivziffer I.1.1. im angefochtenen Beschluss gilt die baurecht-

liche Bewilligung "befristet für maximal 3 Jahre, ab der baubehördlichen Be-

zugsabnahme". Davon ist vorliegend auszugehen. Eine allfällige Verlänge-

rung hätte die Baubehörde in einem neuen Bewilligungsverfahren zu beur-

teilen.

5.1.

Die Rekurrierenden beanstanden die Baugesuchsunterlagen; das Bauvorha-

ben und dessen Auswirkungen könnten, insbesondere hinsichtlich der Ge-

staltung, nicht hinreichend beurteilt werden: Der Katasterplan sei unvollstän-

dig vermasst. Es fehlten insbesondere die Masse zu den südöstlich und süd-
westlich  angrenzenden  Grundstücken.  Die  Einhaltung  der  Grenzabstände

und Mindestabstände seien nicht überprüfbar. Die beiden Aussentreppen so-

wie das zugehörige Vordach seien nicht eingezeichnet, so dass die Gebäu-

deabstände nicht überprüfbar seien.

Der Umgebungsplan sei im Massstab von 1:200 eingereicht worden. Üblich

sei ein Massstab von 1:100. Fassaden-, Schnitt oder Ansichtspläne fehlten

gänzlich. Die Höhe des Bauvorhabens, der Terrainverlauf, allfällige Terrain-

veränderungen und die wohnhygienischen Verhältnisse (Belichtung, Belüf-

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tung, Mindestfläche, Raumhöhen) seien nicht ersichtlich und nicht überprüf-

bar. Das Grundstück habe eine leichte Hanglage. Aus den eingereichten Plä-

nen sei nicht ersichtlich, wie der Modulbau bzw. dessen Fundament diesen

Verhältnissen  angepasst  werde.  Gemäss  dem  "Technischen  Bericht  Bau-

massenberechnung Notunterkunft" solle das Dach (OK) auf 458,40 m.ü.M.

zu liegen kommen. Daraus ergebe sich an der südwestlichen Gebäudekante

eine Gebäudehöhe von 7,4 m (458,40 abzgl. 451,00). Indes betrage die Hö-

henkote gemäss digitalem Höhenmodell (GIS) am Fuss der südwestlichen

Gebäudekante  nicht  451,00 m.ü.M.,  sondern  450,78 m.ü.M.,  was  zu  einer

klaren Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe führe.

Bei den Grundrissplänen, datiert vom 5. März 2015, handle es sich nicht um

Baueingabepläne,  sondern  um  Ausführungspläne  für  die  seinerzeitige  Er-

richtung der Anlage in Y. Es fehlten wichtige Angaben wie z.B. die Fenster-

flächen zur Beurteilung der Anforderungen an die Wohnhygiene. Da es sich

um eine Modulbaute handle, welche definitionsgemäss Verschiebungen und

Änderungen  vereinfache,  wäre  zumindest  die  Einreichung  aktualisierter

Grundrisse  oder  die  Bestätigung,  dass  sich  während  der  gesamten  Nut-

zungsdauer nichts verändert habe, angebracht gewesen.

Es  seien  keinerlei  Unterlagen  zur  Kanalisation  und  Entwässerung  einge-

reicht worden, welche zu den fundamentalen Unterlagen eines Baugesuchs

gehören würden. Das Gesuch enthalte keine Angaben zu den Kosten. An-

gesichts der Tatsache, dass es sich beim vorliegenden Bauvorhaben um die

Erfüllung  einer öffentlichen  Aufgabe  handle und  die  Gemeinde  gegenüber

ihren  Bewohnern  aus  Transparenzgründen  eine  erhöhte  Rechenschafts-

pflicht treffe, sei das vollständige Weglassen der Kosten nicht annehmbar.

Der  baurechtliche  Entscheid  enthalte  überdies  zahlreiche  Bestimmungen,
welche die Baubehörde als Auflagen im Sinne von Nebenbestimmungen ge-

mäss § 321 Abs. 1 PBG angebracht habe (siehe Ziffern 3.1 ff.). Andererseits

sei in den Erwägungen des baurechtlichen Entscheids stellenweise von Auf-

lagen die Rede, deren Verfügungen im eigentlichen Beschluss dann jedoch

nicht auffindbar sei. Dies betreffe insbesondere die gestalterische Konkreti-

sierung der Umgebung samt Aussenanlagen oder die Anbringung von Ab-

sturzsicherungen durch Geländer  oder  Mauern  (siehe S. 5  des  Baurechtli-

chen  Entscheids).  Der  Baurechtliche  Entscheid  missachte  den  Grundsatz

der Einheit der Baubewilligung.

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5.2.

Die Vorinstanz entgegnet, sie habe das streitgegenständliche Bauvorhaben

gestützt auf die eingereichten Baugesuchunterlagen beurteilen können. Hier-

von zeuge der  Umstand, dass die  Baute sowohl die primären  Baubegren-

zungsvorschriften  im  Sinne  von  § 251 lit. b  PBG wie  auch  diejenigen über

das Ausnützungsmass gemäss § 251 lit. a PBG klar einhalte. Mit Ausnahme

der zulässigen Gebäudehöhe werde dies rekurrentischerseits auch gar nicht

in Abrede gestellt. Aufgrund der rekurrentischen Vorhaltungen habe die Bau-

gesuchstellerin  die  Unterlagen  mittlerweile  fachkundig  überprüfen  lassen

und der Baukommission ergänzende resp. präzisierte Baugesuchunterlagen

nachgereicht, welche detailliert bestätigten, dass die projektierte Asylunter-

kunft namentlich die Gebäudehöhe deutlich einhalte.

Der Katasterplan zeige, dass der kleine Grundabstand von 4 m zur Liegen-

schaft C-Strasse 28 überaus deutlich eingehalten werde (gemäss nachge-

reichtem Katasterplan ein vermasster Grenzabstand von beinahe 16 m). Der

Umgebungsplan im Massstab 1:200 sei nicht zu kritisieren (vgl. dazu § 3 lit. d

der  Bauverfahrensverordnung  [BVV],  wonach  "in  der  Regel"  der  Umge-

bungsplan im Massstab 1:200 oder 1:100 einzureichen sei). Weiter entspre-

che es einer langjährigen, erfolgreich geübten Praxis der Baubehörden und

Gerichte im Kanton Zürich, die Kanalisationsbewilligung erst im Rahmen der

Bereinigung der Nebenbestimmungen zu erteilen. Die als fehlend monierten

Nebenbestimmungen  bezüglich  Umgebungsgestaltung  und  Absturzsiche-

rungen  seien  in  Disp.-Ziff.  1.3.2  und  1.7.5  des  angefochtenen  Entscheids

enthalten.

5.3.1.

Gemäss § 310 PBG müssen Baugesuche alle Unterlagen enthalten, welche

für die Beurteilung des Vorhabens nötig sind. Der Inhalt des Baugesuches
wird in den §§ 3 ff. BVV weiter ausgeführt.

Die Mangelhaftigkeit des Baugesuches kann von Nachbarn nur erfolgreich

gerügt  werden,  wenn  sie  sich  auf  deren  Rechts-  und  Interessenwahrneh-

mung  nachteilig  auswirkt,  indem  die  Anfechtenden  das  Projekt  und  seine

Auswirkungen nicht bzw. nicht hinreichend beurteilen konnten. Entsteht kein

solcher  Nachteil,  so  liegt  kein  wesentlicher  Verfahrensmangel  vor,  sodass

die Rüge der Mangelhaftigkeit des Baugesuches weder die Anordnung einer

Nebenbestimmung  noch  gar  die  Aufhebung  der  Baubewilligung  zur  Folge

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hat. Dies verhält sich nur dann anders, wenn die Mangelhaftigkeit des Bau-

gesuches mit einer materiellen Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens einher-

geht, indem sich beispielsweise bei der Korrektur des im Plan falsch einge-

tragenen  gewachsenen  Terrains  eine  Überschreitung  der  Gebäudehöhe

ergibt (vgl. VB.2017.00353 vom 30. November 2017, E. 2.4.; VB.2000.00086

in RB 2000 Nr. 7 = BEZ 2000 Nr. 39).

5.3.2.

In der Wohnzone W/1.7 ist eine Gebäudehöhe von 7,5 m zulässig (Art. 14

Abs. 1 BZO). Die Baugesuchsunterlagen enthalten keine hinreichenden An-

gaben zur Höhe des gewachsenen Bodens an demjenigen Punkt, der für die

Messung der Gebäudehöhe relevant ist (§ 280 Abs. 1 PBG). Die Höhenkoten

in der Baumassenberechnung basieren auf LIDAR-Daten (digitales Höhen-

modell, Geoportal Kanton Zürich, geo.zh.ch); es erfolgten keine Feldaufnah-

men  vor  Ort,  die  Höhengenauigkeit  des  Terrains  liegt  im  Bereich  von

10-20 cm (act. 9.6., R2.2024.00139, Ziff. 5). Auf dieser Grundlage lässt sich

die Einhaltung der Gebäudehöhe nicht hinreichend beurteilen. Die nachge-

reichte  Fassadenansicht  (act. 9.11,  R2.2024.00139)  zeigt  indes,  dass  die

Gebäudehöhe maximal 7,09 m beträgt, womit das zulässige Mass deutlich

eingehalten wird.

Der kleine Grenzabstand beträgt 4 m, der grosse Grenzabstand 8 m (Art. 14

und 16 BZO). Der Grenzabstand nach Südosten zur Parzelle Kat.-Nr. 5 ist

mit ca. 15,5 m und mehr offensichtlich eingehalten, ebenso der Gebäudeab-

stand, was ohne Vermassung festgestellt werden kann. Die südöstliche Aus-

sentreppe  und  das  Vordach  sind  für  die  Bemessung  des  Grenzabstands

nicht  relevant,  unterliegen  aber  als  abstandsprivilegierte  Vorsprünge  den

Einschränkungen von § 260 PBG. Die Aussentreppe und das Vordach be-

finden  sich  offensichtlich  nicht  im  Abstandsbereich.  Die  südliche  Parzelle
Kat.-Nr. 6 gehört ebenfalls der Gemeinde, womit von einem Näherbaurecht

ausgegangen werden kann. Ausserdem sollen die drei Grundstücke zusam-

mengelegt werden (s. Erw. "Parzellierung" im angefochtenen Beschluss).

Der Umgebungsplan kann im Massstab 1:200 oder 1:100 eingereicht werden

(§ 3 Abs. 1 lit. d BVV). Es ist nicht nachvollziehbar, welchen Nachteil die Re-

kurrierenden hier geltend machen wollen. Ein Umgebungsplan mit Konkreti-

sierung der Gestaltung ist gemäss Dispositivziffer I.3.2. und Erwägung auf

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Seite 5 im angefochtenen Beschluss noch nachzureichen. Dieses Vorgehen

ist in der Praxis üblich und nicht zu beanstanden.

Der  Terrainverlauf 

ist  aus  den  Höhenprofilen  ersichtlich 

(act. 9.8,

R2.2024.00139). Daraus lässt sich die Setzung des Baukörpers im Gelände

hinreichend beurteilen.

Die Ausgestaltung der Fassaden konnte die Baubehörde anhand der Foto-

dokumentation  der  bestehenden  Container  in  Y  beurteilen  (act.  9.7,

R2.2024.00139). Diese war offenbar Teil der Baugesuchsunterlagen (s. Ein-

gangsstempel  vom  11. April 2024  und  gestempelte  Baugesuchsnum-

mer 2421 auf der Frontseite der Fotodokumentation) und war, wie aus den

Ausführungen in der Rekursschrift geschlossen werden kann, auch den Re-

kurrierenden bekannt.

Die Mindestflächen der Räume (§ 303 PBG) konnten anhand der Grundriss-

pläne überprüft werden. Dass die erforderliche lichte Raumhöhe (§ 304 PBG)

eingehalten ist, kann nicht ernsthaft in Frage gestellt werden, zumal es sich

um  Standard-Wohncontainer  handelt,  die  in  einer  anderen  Zürcher  Ge-

meinde in Betrieb sind, und sowohl die Fotodokumentation wie auch die Ge-

bäudehöhe  keinen  anderen  Schluss  zulassen. Gleiches  gilt  für  die  Belich-

tung und Belüftung. Dass die Wohnräume über Fenster verfügen, ergibt sich

aus den Grundrissen (mit Vermassung der Fensterbreite) und der Fotodoku-
mentation. Dass bei den Einzelzimmern mit einer Grundfläche von 11,53 m2
und  einer Fensterbreite  von  1,9  m  die  Fensterfläche  von  minimal  1,15  m2
(§ 302 Abs. 1 PBG) eingehalten ist, ist offensichtlich, sind doch die Fenster

augenscheinlich mehr als 0,6 m hoch (Fotodokumentation). Gleiches gilt für

die Familienzimmer (Zusammenlegung von zwei Einzelzimmern). Diese Be-

urteilung wird durch die nachgereichten Fassadenansichten bestätigt.

Dass die Grundrisse aus dem Jahr 2015 datieren, ist nicht zu beanstanden.

Es ist von einer Erstellung (bzw. vom Wiederaufbau) der Container gemäss

diesen  eingereichten  und  bewilligten  Plänen  auszugehen.  Das  Kanalisati-

onsprojekt kann praxisgemäss in einem nachgelagerten Verfahren beurteilt

werden (VB.2021.00375 vom 10. Februar 2022, E. 9.2). Die Erstellungskos-

ten für das Bauvorhaben sind baurechtlich nicht relevant. Dass Baubewilli-

gungsverfahren dient auch bei Bauvorhaben des Gemeinwesens nicht dazu,

der Bevölkerung – etwa über die Kosten – Rechenschaft abzulegen.

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Die Erwägungen im angefochtenen Beschluss betreffend Absturzsicherun-

gen (S. 5) und die entsprechende Auflage in Dispositivziffer I.7.5. haben rein

informativen Charakter bzw. auferlegen der Bauherrin gegenüber den ohne-

hin einzuhaltenden Vorschriften keine zusätzlichen Pflichten. Es handelt sich

nicht um auflageweise zu behebende Mängel, insbesondere nicht um solche

mit Auswirkungen auf das Erscheinungsbild und die gestalterische Beurtei-

lung.

Insgesamt ergeben sich aus den geltend gemachten Mängeln für die Rekur-

rierenden keine nachteiligen Auswirkungen und keine materielle Rechtswid-

rigkeit des Bauvorhabens. Betreffend die Gebäudehöhe ist anzufügen, dass

die  Rekurrierenden  diese  anhand  der  Baugesuchsunterlagen  zwar  nicht

überprüfen konnten. Jedoch kann mit Blick auf die zahlreichen vorgebrach-

ten weiteren Rügen nicht gesagt werden, sie hätten sich allein dadurch zum

Rekurs  veranlasst  sehen  dürfen,  was  gegebenenfalls  bei  der  Auferlegung

der Verfahrenskosten zu berücksichtigen wäre.

5.3.3.

Die  Einhaltung  grundlegender  Baurechtsnormen,  deren  Verletzung  eine

Bauverweigerung  rechtfertigt,  muss  nach  dem  Grundsatz  der  Einheit  des

baurechtlichen Entscheides in einem einzigen Baubewilligungsverfahren ge-

prüft  werden.  Der  baurechtliche  Entscheid  muss  sich  somit  zu  sämtlichen

Punkten aussprechen, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Projektes von

ausschlaggebender Bedeutung sind.

Daraus folgt, dass eine Baueingabe, in der wesentliche Teile des Bauvorha-

bens fehlen, sei es ungewollt, sei es, weil sie erst in einem späteren Baube-

willigungsverfahren  beurteilt  werden  sollen,  unvollständig  ist.  Die  Baube-

hörde hat solche Baueingaben zur Verbesserung an die Bauherrschaft zu-
rückzuweisen  (§ 313  Abs. 1  PBG).  Bleibt  es  bei  der  Unvollständigkeit  der

Baueingabe, ist hierin in der Regel ein wesentlicher, zur Aufhebung der Bau-

bewilligung führender Verfahrensmangel zu erkennen.

Kein solcher Mangel liegt vor, wenn es um Aspekte des Bauvorhabens geht,

die dem üblichen Bauverlauf entsprechend am besten einem späteren Be-

willigungsverfahren  vorbehalten  bleiben.  Dies  gilt  namentlich  für  Detailas-

pekte  wie  etwa  die  Putzstruktur,  die Farbgebung  oder  die  Materialisierung

der  Fassadenverkleidung.  Es  wäre  kaum  sinnvoll,  von  der  Bauherrschaft

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bezüglich solcher Aspekte eine Detailprojektierung, die mit erheblichem Auf-

wand  verbunden  sein  kann,  zu  verlangen,  wenn  die  Bewilligungsfähigkeit

des eigentlichen Vorhabens noch gar nicht feststeht. Ferner kann auch die

Prüfung der Umgebungsgestaltung einem nachgeordneten Bewilligungsver-

fahren  vorbehalten  werden;  nur  bei  Arealüberbauungen  muss  die  Umge-

bungsgestaltung - wenn auch nicht zwingend aus dem Umgebungsplan - be-

reits  im  Hauptbewilligungsverfahren  in den  wesentlichen Zügen  ersichtlich

sein (§ 73 Abs. 1 PBG).

Demgegenüber dürfen grundlegende Aspekte eines Projektes nie vom bau-

rechtlichen Hauptverfahren abgespaltet werden. Die Aufteilung des Bewilli-

gungsverfahrens  muss  zudem  stets  auf  nachvollziehbaren  Gründen  beru-

hen.  Überdies  muss  gewährleistet  sein,  dass  der  gesetzmässige  Zustand

bezüglich der in ein nachgeordnetes Verfahren verwiesenen Detailaspekte

ohne  weiteres erreicht  werden  kann  (VB.1999.00298,  VB.1999.00299  und

VB.1999.00304 in RB 2000 Nr. 95).

5.3.4.

Die vorliegend einem nachgelagerten Bewilligungsverfahren vorbehaltenen

Punkte sind untergeordneter Natur bzw. müssen praxisgemäss nicht bereits

mit der Baueingabe konkretisiert sein. Dies betrifft vorliegend namentlich die

Umgebungsgestaltung, das Kanalisationsprojekt, die Brandschutzpläne und

das Gesuch um Befreiung von der Schutzraumpflicht (bzw. Gesuch um Er-

füllung  mittels  Ersatzbeitrag).  Die  Bewilligungsfähigkeit  des  Bauvorhabens

steht ausser Frage. Die Einheit der Baubewilligung wird nicht verletzt.

6.1.

Die Rekurrentschaft 2 moniert, die zur C-Strasse hin ausgerichteten Einzel-
und Familienzimmer erfüllten die Anforderungen an die Besonnung gemäss

§ 301 Abs. 1 PBG nicht. Gemäss Art. 37 BZO seien bei Mehrfamilienhäusern

mit vier oder mehr Wohnungen in der Nähe des Haupteingangs genügend

grosse, gemeinsame Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder vorzuse-

hen. Auch diese Anforderung erfülle das Bauvorhaben nicht. Es sei jeden-

falls nicht ersichtlich, wo sich die genannten Abstellräume befinden sollen.

Beim  in  Rede  stehenden  Bauvorhaben  handle  es  sich  um  eine  Gemein-

schaftsunterkunft i.S.v. § 10 BVV I, weshalb die Containeranlage (u.a.) über

nach  Geschlechtern  getrennte  Waschgelegenheiten  und  Abortanlagen

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verfügen müsse (Abs. 1 lit. b). Diese Voraussetzung erfülle das Bauvorhaben

einzig im Ober-, nicht jedoch im Erdgeschoss. Den Bewohnern des Erdge-

schosses  sei  es  nicht  zuzumuten,  über  die  Aussentreppen  die  Toilette  im

Obergeschoss aufzusuchen.

6.2.

Die Vorinstanz entgegnet, bezüglich der wohnhygienischen Verhältnisse sei

zu beachten, dass es sich um ein Provisorium handle, womit Abweichungen

von den Regelvorschriften zur Wohnhygiene zulässig seien (vgl. etwa § 301

Abs. 2 PBG). Die Asylsuchenden würden dort bloss vorübergehend unterge-

bracht sein. Überdies sei § 301 Abs. 1 PBG nicht anwendbar, weil die pro-

jektierte Asylunterkunft bloss Einzelzimmer sowie Familienzimmer und keine

Mehrzimmerwohnungen im Sinne der genannten Bestimmung enthalte. Die

Fensterflächen  liessen  sich  dem  "seinerzeit  eingereichten  Baubeschrieb

(S. 7)" entnehmen. Die Abstellflächen für Kinderwagen seien unter den Trep-

pen  ohne  weiteres  möglich  und  die  Veloabstellplätze  würden  im  Umge-

bungsplan  nachgewiesen.  Die  streitgegenständliche  provisorische  Asylun-

terkunft stehe  zurzeit in der  Gemeinde Y in Betrieb  habe  dort zu keinerlei

Problemen,  namentlich  in  wohnhygienischer  Hinsicht,  geführt.  Das  Erdge-

schoss enthalte drei Familienzimmer mit entsprechenden eigenen Nasszel-

len. Die drei Einzelzimmer im Erdgeschoss könnten im Belegungsplan ohne

weiteres so zugeteilt werden, dass das IV-WC im Erdgeschoss nicht für zwei

Geschlechter gleichzeitig zur Verfügung stehe. Im Übrigen lasse die Rekur-

rentschaft  2  die  Privilegierungsvorschrift  von  §  10  Abs.  2  der  Besonderen

Bauverordnung I (BBV I) unerwähnt resp. unreflektiert.

6.3.1.

Wohnräume von Mehrzimmerwohnungen dürfen gesamthaft mit den gesetz-

lich nötigen Fenstern nicht mehrheitlich nach dem Sektor Nordost/Nordwest
gerichtet  sein  (§ 301  Abs. 1  PBG).  Die  Bestimmung  bezieht  sich  nur  auf

Wohnräume, nicht aber auf Schlafräume. Mehrzimmerwohnungen sind sol-

che mit einem Wohn- und mindestens einem Schlafzimmer. Unter den "ge-

setzlich nötigen Fenstern" ist nicht deren Anzahl, sondern die Gesamtfläche

im Sinne von § 302 Abs. 2 PBG zu verstehen (BRKE I Nr. 564/1992 in BEZ

1992 Nr. 25). Abweichungen von § 301 Abs. 1 PBG sind zulässig in Kern-

und Zentrumszonen oder in Hotels sowie bei besonderen Verhältnissen, ins-

besondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten

und Anlagen (§ 301 Abs. 2 PBG). Gemäss dem klaren Wortlaut dieser Be-

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stimmung ist für Abweichungen von Absatz 1 einer der darin genannten Tat-

bestände zu erfüllen, wobei die "besonderen Verhältnisse" als eine Art Auf-

fangtatbestand erscheinen. Weiter ist bei allen Gebäuden § 239 Abs. 3 PBG

zu beachten, welcher besagt, dass Bauten nach aussen wie im Innern unter

anderem den Geboten der Wohnhygiene genügen müssen (VB.2017.00169,

E. 3.3.1 ff.).

Bei den  Einzelzimmern  der  geplanten  Notunterkunft  handelt  sich  nicht  um

Mehrzimmerwohnungen im Sinne von § 301 Abs. 1 PBG. Die Familienzim-

mer mit angegliedertem Einzelzimmer, von denen zwei nach Nordosten aus-

gerichtet sind, werden zum Schlafen und zum Wohnen (im Sinne von Auf-

enthaltsraum)  genutzt.  Daneben  stehen allen Bewohnerinnen  und  Bewoh-

nern  der  Container-Anlage  die  nach Südwesten  ausgerichteten  und eben-

falls dem Aufenthalt dienenden Gemeinschaftsküchen zur Verfügung. Inso-

fern kann nicht gesagt werden, die Wohnräume seien mehrheitlich nach dem

Sektor Nordost/Nordwest gerichtet.

Im  Übrigen  liegen  insofern  besondere  Verhältnisse  im  Sinne  von  § 301

Abs. 2 PBG vor, als die Baute als Not-Wohnraum dient und es sich um eine

befristete Übergangslösung handelt. Um den Wohnraum zeitnah anbieten zu

können, ist die Gemeinde auf Modulbauten angewiesen, die weniger Mög-

lichkeiten bieten, die Wohnräume gemäss § 301 Abs. 1 PBG auszurichten.

Daher  und  mit  Blick  auf  die  auf  drei  Jahre  befristete  Baubewilligung  wäre

auch eine Abweichung von § 301 Abs. 1 PBG gerechtfertigt.

6.3.2.

Soweit die Einzelzimmer im EG nicht durch die jeweilige Familie im angren-

zenden  Familienzimmer  belegt  werden,  ist  es  möglich,  die  verschiedenen

Sanitärräume im Gebäude geschlechtergetrennt zu organisieren. Falls über-
haupt von einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 10 BBV I auszuge-

hen  ist,  besteht  keine  Pflicht,  dass  die  Sanitärräume  auf  demselben  Ge-

schoss wie die Schlaf-/Wohnräume liegen müssen.

6.3.3.

Gemäss Art. 37 BZO sind bei Mehrfamilienhäusern mit vier oder mehr Woh-

nungen in der Nähe des Haupteingangs genügend grosse, gemeinsame Ab-

stellräume für Kinderwagen und Fahrräder vorzusehen. Von einem allfälligen

Mangel  in  Bezug  auf  die  Abstellräume  wären  die  Rekurrierenden  nicht  in

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eigenen Interessen betroffen. Ein Mangel würde auch nicht zur Aufhebung

der Baubewilligung führen, sondern zu einer für die Rekurrierenden bedeu-

tungslosen Auflage (z.B. Verzicht auf ein Einzelzimmer zugunsten eines Ab-

stellraums). Auf die Rüge ist daher nicht weiter einzugehen.

7.1.

Die  Rekurrierenden  monieren  eine  ungenügende  Gestaltung  und  Einord-

nung.  Das  Quartier  sei  von  Ein-  und  Mehrfamilienhäusern,  modernen  Lie-

genschaften gehobeneren Standards und von sorgfältig gepflegten Garten-

und Grünanlagen geprägt. Von der E-Strasse kommend, säumten das denk-

malgeschützte Wohnhaus "G" sowie das L den Eingang in die C-Strasse. Die

beiden Häuser hätten Giebeldächer. Weiter entlang der C-Strasse, in unmit-

telbarer  Nähe  zum  Bauvorhaben, stünden moderne,  hochwertig  gestaltete

private  Liegenschaften.  Zwar  könnten  die  Gebäudeformen  im  Quartier

durchaus als heterogen bezeichnet werden, die Liegenschaften seien jedoch

alle von hoher ästhetischer Qualität und sichtlich sorgfältig gepflegt.

Dem  Bauvorhaben  mangle  es  an  Absturzsicherungen  i.S.v.  § 239  Abs. 1

PBG. Der baurechtliche Entscheid erwäge, die "Terrassen, Fenster, Balkone

und Treppen sind [...] durch Geländer oder Mauern in einer Höhe von min-

destens 0.90 m  bzw.  1.00 m" zu  sichern.  Eine  Auflage diesbezüglich  fehle

jedoch, lediglich unter der Rubrik "Bauausführung" werde erwähnt, dass die

normale Höhe von Schutzelementen verbindlich einzuhalten sei. Zwar seien

in den Grundrissplänen keine Terrassen oder Balkone eingezeichnet und ob

die Fenster Absturzsicherungen benötigen würden, werde im baurechtlichen

Entscheid nicht präzisiert. Auf jeden Fall seien die Aussentreppen gemäss

SIA-Norm 358 abzusichern. Es sei somit unbekannt, wie diese Geländer und

Brüstungen aussehen werden, was regelmässig ein wesentlicher Bestandteil
des äusseren Erscheinungsbildes eines Bauvorhabens darstelle. Es sei zu

bezweifeln,  dass  sich  die  Absturzsicherungen  in  irgendeiner  Weise  positiv

auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens auswirken würden. Die Gestal-

tung des Bauvorhabens habe nicht abschliessend überprüft werden können.

Dessen  ungeachtet  handle  sich  bei  diesem Bauvorhaben um  ein äusserst

unansehnliches Objekt, welches reine Zweckmässigkeit und Provisoriums-

charakter verkörpere. Es weise keinerlei besondere (bau-)stilistische Merk-

male  und/oder  sonstige  architektonische  Qualitäten  auf.  Solche

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Containeranlagen seien auf einer grösseren Baustelle als vorübergehende

Büros,  Aufenthaltsmöglichkeiten  und  Umkleidekabinen  zu  erwarten.  In  der

vorliegend reinen Wohnzone an der C-Strasse sei ein derartiges Konstrukt

als Wohngebäude nicht akzeptabel und ausserordentlich störend. Obschon

die Liegenschaften im Quartier verschiedene Stile aufweisen würden, bilde

die kostengünstige, zweckmässig erstellte und knapp 10 Jahre alte Contai-

neranlage mit wellblechartiger Fassadenoptik und industriellen Aussentrep-

pen einen krassen Gegensatz zu ihrer baulichen Umgebung. Der Kontrast

namentlich zum L könne grösser nicht sein.

Das denkmalgeschützte "G" stehe nur leicht schräg vis-à-vis und mit direk-

tem, unverbautem, optischem Bezug zum Bauvorhaben. In nächster Nähe,

gegenüber der westlichen Strassenseite (E-Strasse) und ebenfalls in direkter

optischer Verbindung zur Containeranlage stehe das ebenfalls im Denkmal-

schutzinventar eingetragene Schulhaus K. Auf diese beiden Schutzobjekte

sei besondere Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG). Die Containeran-

lage bilde einen krassen und - durch den direkten optischen Bezug auf beide

Gebäude - störenden Gegensatz zu diesen beiden gepflegten Schutzobjek-

ten und füge sich nicht rechtsgenügend, d.h. gut i.S.v. § 238 Abs. 2 PBG, in

die bauliche Umgebung ein.

Die Rekurrentschaft weist zusätzlich auf das Schulhaus "I" (Kat.-Nr. 7) und

das  Wohnhaus  "J"  (Kat.-Nr. 8)  als  weitere  Schutzobjekte  in  unmittelbarer

Nähe hin. Weiter handle es sich bei der Parkanlage der Schulhäuser "K" und

"I" um ein im Inventar des kommunalen Natur- und Landschaftsschutzes ein-

getragenes  Objekt.  Die  E-Strasse,  von  welcher  aus  das  Bauvorhaben  gut

sichtbar  wäre,  sei  sodann  im  Inventar  der  historischen  Verkehrswege  der

Schweiz eingetragen. Angesichts einer solchen Häufung von Schutzobjekten

sei es mit der von § 238 Abs. 2 PBG geforderten Rücksichtnahme auf Ob-
jekte der Natur- und Heimatschutzes nicht leicht zu nehmen.

Entgegen der Baubehörde treffe es nicht zu, dass die Containeranlage von

der C-Strasse aufgrund der Hanglage nicht übermässig stark in Erscheinung

treten  werde.  Gemäss  Katasterplan  werde  die  Containeranlage  prominent

auf der jetzigen Grünfläche platziert. An dieser Lage nütze ein "respektvoller

Abstand" zum gegenüberliegenden G nichts, da der direkte optische Bezug

über die offene C-Strasse hinweg bestehen bleibe. Daran ändert auch das

begrünte Flachdach und die weisslich/gräuliche Farbe der Containeranlage

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nichts.  Die  Begrünung des Flachdaches sei durch  Art.  28 Abs.  2  der BZO

vorgeschrieben.  Damit  hätten  die  Rekursgegnerinnen  keine  "besondere

Rücksichtnahme" gezeigt.

Mit einer Befristung der Baubewilligung könne den Einordnungs- und Gestal-

tungsmängeln nicht wirksam begegnet werden.

7.2.

Die Vorinstanz hält dem entgegen, das Bauvorhaben befinde sich an einer

ortsbaulich wenig sensitiven Lage in der Wohnzone W/1.7, im Bereich der

relativ stark befahrenen F-Strasse sowie E-Strasse und unter bestmöglicher

Kaschierung in die dortige Hang- und Überbauungssituation. In das ortsbau-

liche Umfeld passe sich das strittige Bauvorhaben gestützt auf § 238 Abs. 1

PBG gesetzeskonform ein.  Der  vorgesehene  Standort  liege  in  einem orts-

baulich  heterogenen  Umfeld.  Das  angrenzende,  recht  durchgrünte  Mehr-

und Einfamilienhausquartier im Norden, Osten sowie Süden werde gestalte-

risch von Wohnbauten mit unterschiedlich grossen Kubaturen und einer un-

einheitlichen  Architektursprache  geprägt.  Auch  die  Dachformen  seien  ver-

schieden.

Das Erscheinungsbild der provisorischen Asylunterkunft sei gänzlich geprägt

durch die Modulbauweise. Dergestalt sei das strittige Bauvorhaben als das

erkennbar, was es sei, nämlich ein dreijähriges Provisorium, dessen Gestal-

tung sich aus seiner Funktionalität ergebe. Sie sei vergleichbar mit anderen

vorfabrizierten Bauten und Anlagen (etwa Containern für Schulzwecke), die

in  einer nicht  besondere  ästhetisch-architektonische  Qualitäten aufweisen-

den baulichen Umgebung mitunter gar unbefristet bewilligt werden könnten.

Das Container-Provisorium sei möglichst unauffällig in die Bauparzelle ein-
gepasst,  indem  sie  rückwärtig  (d.h.  in  mehr  als  zweiter  Bautiefe)  zur  E-

Strasse  sozusagen  hinter dem  "L" positioniert  sei  und  dadurch  keine  orts-

baulich prominente Lage aufweise. Kubatur sowie Höhenentwicklung seien

im Kontext der baulichen Umgebung eher zurückhaltend, wodurch das strit-

tige Bauvorhaben auch hinsichtlich seiner Dimensionierung nicht besonders

augenfällig sei.

Dass  gleichwohl  ein  gewisser  Kontrast  zur  baulichen  Umgebung  bestehe,

sei  von  der  Baukommission  in  ihrem  Beschluss  vom  24.  Juni  2024  nicht

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partout in Abrede gestellt worden, doch gelte es zu berücksichtigen, dass es

sich lediglich um ein auf drei Jahre befristetes Provisorium handle. Bezüglich

der  Unterbringung  von  Flüchtlingen  bestehe  eine  eigentliche  Notsituation,

weshalb für die vom Kanton zugewiesenen Asylsuchenden kurzfristig bedeu-

tend mehr Unterbringungsplätze zwingend bereitzustellen seien. Dies gelte

es auch bei der gestalterischen Beurteilung zu berücksichtigen.

Die qualifizierte Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 2 PBG sei vorliegend

in Bezug auf die Schutzobjekte "Schulhaus K" und "Schulhaus I" samt Um-

gebung (Grundstück Kat.-Nr. 7), das Wohnhaus "J" (Grundstück Kat.-Nr. 8)

und die E-Strasse nicht einschlägig, da es an einem rechtsrelevanten opti-

schen Bezug fehle.

Bezüglich des Schutzobjekts "G" (Grundstück Kat.-Nr. 9) reiche eine blosse

Sichtdistanz nicht aus, um einen Anwendungsfall von § 238 Abs. 2 PBG zu

begründen. Vielmehr bedürfe es eines qualifizierten optischen Bezugs, wel-

cher  vorliegend  namentlich  aufgrund  der  rückwärtigen  Positionierung  der

Asylunterkunft  und  deren  vergleichsweise  bescheidenen  Dimensionierung

nicht ohne weiteres auszumachen sei. Aber selbst wenn ein solcher qualifi-

zierter optischer Bezug aus der Perspektive von Drittstandorten zu bejahen

wäre, vermöchte die geplante Asylunterkunft (auch in Anbetracht ihrer Be-

fristung  auf lediglich  drei Jahre)  in  objektiver  Weise  den  Schutzzweck  des

Schutzobjekts "G" nicht in rechtsrelevanter Hinsicht zu beeinträchtigen. Hier-

von zeuge denn auch der Umstand, dass der Zürcher Heimatschutz (ZVH)

gegen das streitbetroffene Bauvorhaben nicht opponiert habe.

7.3.1.

Im angefochtenen Beschluss wird zur Gestaltung und Einordnung Folgendes

erwogen: Obschon es sich um eine Container-Anlage handle, werde das Er-
scheinungsbild der dortigen Wohnsiedlung nicht unzulässig berührt. Der Zu-

gang  von  der E-Strasse  her  sei  zweckmässig  gewählt.  Von  der C-Strasse

(Gehweg) her trete die Container-Anlage aufgrund der Hanglage auf tieferem

Niveau nicht übermässig stark in Erscheinung. Die Container-Anlage respek-

tiere den Vorgartenbereich zur C-Strasse und halte zudem einen respektvol-

len Abstand zur privaten Nachbarliegenschaft im Osten und zum G auf der

anderen  Strassenseite  ein.  Der  Fussabdruck  und  die  Gebäudehöhe  seien

(aufgrund  der  Zonierungsvorgaben)  von  untergeordneter  Dimension.  Die

Gebäudehöhe  sei  eingehalten,  ohne  die  Firsthöhe  zu  beanspruchen.  Die

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Baute und  Anlage  lehne sich –  unter  Rücksichtnahme des minimalen Ge-

bäudeabstandes – an das L an, was sich positiv auf das angrenzende Wohn-

quartier  auswirke.  Das  begrünte  Flachdach  und  die  Fassadenfarbe  beein-

flussten das Erscheinungsbild positiv zurückhaltend. Die bestehende Parkie-

rungsfläche  werde  mehrheitlich  zurückgebaut  und  begrünt.  Ein  gewisser

Kontrast zur umliegenden Überbauung sei zwar nicht gänzlich von der Hand

zu weisen, trotzdem vermöge das vorliegende Projekt die gesetzlich gefor-

derte Gestaltung in Bezug auf die bauliche und landschaftliche Umgebung

(unter Einschluss von Schutzobjekten) sowie in allen einzelnen Teilen zu er-

füllen.  Unter  Hinweis  auf  die  einschlägige  Gerichtspraxis  (vgl.  dazu  etwa

BEZ 2022 Nr. 19; BRGE III Nr. 0049/2024 vom 3. April 2024) werde für das

geplante  Provisorium  auf  dem  Grundstück  Kat.-Nr.  1  eine  auf  bloss  drei

Jahre  befristete  Baubewilligung  erteilt,  was  es  auch  unter  dem  Titel  der

rechtskonformen Einordnung und Gestaltung zu berücksichtigen gelte.

7.3.2.

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-

bung  im  Ganzen  und in  ihren  einzelnen  Teilen so  zu  gestalten,  dass  eine

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für

Materialien und Farben.

Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Um-

schwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich

als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. So

kann namentlich die Gleichförmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal ei-

ner  bestehenden Überbauung sein. Die  genügende  Einordnung  fehlt aller-

dings nicht bereits bei der Einführung einer neuen Formensprache in ein ein-

heitliches Bild einer älteren Überbauung; vielmehr ist ein Einordnungsman-
gel  erst  gegeben,  wenn  die  entsprechende  Baute  oder  Anlage  gegenüber

der  Ausgestaltung  von  Gebäuden,  Häusergruppen  oder  Strassenzügen  in

störenden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den

die  Umgebung  prägenden  Merkmalen  oder  zum  Quartiercharakter  bildet.

Eine Einordnung gemäss § 238 Abs. 1 PBG muss nicht ideal bzw. "gut", son-

dern lediglich "genügend" sein. Dies ist auch dann erfüllt, wenn eine anders-

artige Gestaltung als besser bzw. als wünschenswert qualifiziert würde. Die

Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist gestützt auf

objektive,  nachvollziehbare  Kriterien  zu  beantworten.  Blosses  Empfinden

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rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum (vgl. VB.2018.00395 vom 7. Feb-

ruar 2019, E. 4.2. ff.).

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten

bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimat-

schutzes  zu  betrachten ist,  ergibt  sich  aus der  Aufzählung in  § 203 Abs. 1

PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238

Abs. 2 PBG nicht vorausgesetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutz-

würdigkeit  aus  der  Aufnahme  des  Objektes  in  ein  Inventar  im  Sinne  von

§ 203 Abs. 2 PBG ergibt.

7.3.3.

Die Rechtsmittelinstanzen hatten sich in der Vergangenheit verschiedentlich

mit  containerartigen  Unterkünften  auseinanderzusetzen.  Als  nicht  bewilli-

gungsfähig erwiesen sich je ein eingeschossiger Wohn- und Schlafcontainer

für insgesamt 20 Asylsuchende in einer Umgebung von hoher ästhetischer

Qualität mit Parkanlage, Hafen und Seeufer und einem unmittelbar anstos-

senden Villengrundstück (VB.2000.00035 vom 7. Juni 2000, E. 2). Auf drei

Seiten des Baugrundstücks und einer überbauten Nachbarparzelle war eine

Erholungszone ausgeschieden, die einen in sich geschlossenen Bereich dar-

stellte, in dem die beiden Baugrundstücke insel- bzw. halbinselartig lagen.

Verweigert wurde die Baubewilligung für Container-Unterkünfte für 120 Per-

sonen auf einem Baugrundstück in einer Wohnzone mit Gewerbeerleichte-

rung, das weitgehend von Wohnbauten (u.a. eine Arealüberbauung) umge-

ben  war.  Das  Verwaltungsgericht  erwog,  es  handle  sich  um  einen  reinen

Zweckbau, der keine besondere Gestaltungsleistung erkennen lasse. Kriti-
siert  wurden  namentlich  die  in  gleicher  Grösse geometrisch  angeordneten

Fensterfronten, die die zweigeschossige Baute als kasernenhaft und mono-

ton  erscheinen  liessen.  Zu  beachten  sei  zudem,  dass  das  Baugrundstück

wegen seiner Ecklage sowie wegen der im Vergleich mit der Überbauung auf

dem südlich angrenzenden Grundstück sehr geringen Ausnützung im Sied-

lungszusammenhang auffallen würde (VB.2008.00470 vom 23. April 2009,

E. 3.2.).

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Als ungenügend erwies sich die Einordnung von zwei zweigeschossigen und

zwei  dreigeschossigen  Wohnbauten  in  Modulbauweise  mit  insgesamt

18 Wohnungen für Asylsuchende auf einem Baugrundstück, das in der drei-

geschossigen  Wohnzone  W3  und  im  Übrigen  in  der  Kernzone  lag.  In  der

nahen  Umgebung  des Bauareals befanden  sich mehrere Schutz- bzw. In-

ventarobjekte. Ausserdem befand sich das Baugrundstück im Perimeter eine

kommunalen Landschaftsschutzobjekts. Als problematisch erwies sich u.a.

die Setzung der Bauten sehr nahe an einem Inventarobjekt, was dessen Er-

scheinungsbild und Wirkung beeinträchtigte. Das Verwaltungsgericht erwog

sodann, die Modulbauweise schliesse eine gute Einordnung nicht notwendi-

gerweise  aus.  Indes  sei  auf  dem  Bauareal  angesichts  seiner prominenten

Stellung und der Nähe zu den Schutz- bzw. Inventarobjekten eine besonders

sorgfältige  Gestaltung  unabdingbar:  Aluminium-Wellblech  wirke  dies-

bezüglich  als  Material  der  Fassadengestaltung  wie  ein  Fremdkörper

(VB.2021.00293 vom 10. Februar 2022).

Bewilligt wurde das Aufstellen von mehreren eingeschossigen Wohncontai-

nern als provisorische Notschlafstelle für 24 Obdachlose in Zürich. Auf den

Nachbargrundstücken befanden sich die Zweckbauten eines grösseren Ga-

ragenbetriebs, eine sechsgeschossige Hotel- und Wohnüberbauung, ein La-

gerplatz für Baumaterialien, daran anschliessend  das Sportstadion L., und

auf der gegenüberliegenden Strassenseite ein 150 m langes fabrikhallenar-

tiges  Gebäude. Insgesamt  wurde  von  einer "eher  unqualifizierten", baulich

uneinheitlichen und keine speziellen ästhetisch-architektonischen Qualitäten

aufweisenden baulichen Umgebung ausgegangen. Das Verwaltungsgericht

erwog,  das  kleinmassstäbliche  Bauvorhaben  gehe  in  den  benachbarten

Grossbauten völlig unter. Die Container seien wohl als Provisorien erkenn-

bar, was indessen nicht zu beanstanden sei. Denn sie seien ja auch als sol-

che gedacht und ihre Zweckbestimmung dürfe nach dem in der Architektur-
sprache  geforderten  Gebot  der  "Ehrlichkeit"  durchaus  ersichtlich  sein

(VB 92/0044 + 0045 vom 21. August 1992).

Eine befriedigende Einordnung wurde einer Wohnsiedlung attestiert, die aus

zwei  parallel  verlaufenden,  dreigeschossigen  geraden  Reihen  von  zusam-

mengestellten  Stahlcontainern  bestand.  Die  beiden  Containerreihen  sind

rund 37 m lang und 10 m breit. Im Süden und Südosten der Bauparzelle am

Rande des Siedlungsgebiets befinden sich Mehrfamilienhäuser, im Westen

eine  Parkanlage  sowie  mehrere  Fussball-  und  Tennisplätze.  Im  Norden

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verläuft die Autobahn. Das Verwaltungsgericht erwog, das Vorhaben weise,

ohne  seinen Zweck  als  Übergangslösung  zu  verhehlen,  durchaus  anspre-

chende gestalterische Elemente auf. Damit erreiche die Siedlung ein befrie-

digendes  ästhetisches  Niveau.  Die  bauliche  Umgebung  und  insbesondere

die angrenzenden  Wohnliegenschaften würden  keine besonderen  Qualitä-

ten erkennen lassen. Ein gewisser, nicht von der Hand zu weisender Kon-

trast zur umliegenden Überbauung gebe keinen Anlass, dem Bauvorhaben

eine befriedigende Gestaltung abzusprechen (s. VB.2013.00289, E. 5.5. ff.,

sowie VB.2013.00293 vom 11. Juli 2013, E. 4.6).

Bewilligt  wurde  ein  zweigeschossiges  Modulgebäude  als  Flüchtlingsunter-

kunft mit vier Wohnungen  für  eine befristete Dauer von fünf Jahren  in der

dreigeschossigen  Wohnzone (teilweise mit Gewerbeanteil). Die Container-

unterkunft  trete  zur  massgebenden,  heterogen  ausgestalteten  Umgebung

nicht  in  störenden  Widerspruch.  Auch  bei  einem  gewissen,  nicht  von  der

Hand  zu  weisenden  Kontrast  zur  umliegenden  Umgebung  dürfe  die  Ge-

meinde bei einer nicht besondere ästhetisch-architektonisch Qualitäten auf-

weisenden baulichen Umgebung von einer befriedigenden Einordnung aus-

gehen (VB.2024.00228 vom 11. Juli 2024).

7.3.4.

Vorab  ist  betreffend  die  Absturzsicherungen  auf  die  Erwägungen  unter

E. 5.3.2. weiter oben zu verweisen. Es liegt kein Mangel vor. Die Ausgestal-

tung der Aussentreppen ist in der Fotodokumentation ersichtlich und konnte

in die gestalterische Beurteilung einfliessen.

7.3.5.

Die  erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss  § 238 Abs. 2  PBG gelten

nur in Bezug auf benachbarte Schutzobjekte und nicht generell für das Bau-
vorhaben. Bei der Beurteilung ist nicht entscheidend, ob und wie das Schutz-

objekt  von  der  geplanten  Baute  und  Anlage  aus  wahrgenommen  wird.

Ebenso wenig kommt es darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute bei

dem beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlässt. Vielmehr geht es

in  solchen  Fällen  darum,  dass  die  Wahrnehmung  des  Schutzobjekts  von

Drittstandorten aus durch neu zu erstellende Bauten und Anlagen nicht be-

einträchtigt werden darf (VB.2023.00104 vom 21. September 2023, E. 5.3.).

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Das  streitbetroffene  Gebäude  kommt  in  einem  grossen  Abstand  von

ca. 21 m, seitlich versetzt und getrennt durch die C-Strasse vom Schutzob-

jekt "G" (Grundstück Kat.-Nr. 9) zu liegen. Da die beiden Gebäude, etwa von

der  C-Strasse  her,  gleichzeitig  wahrgenommen  werden  können,  besteht

zwar ein gewisser optischer Bezug. Aufgrund der räumlichen Situierung, der

Zäsur  durch  die  dazwischen  verlaufende  C-Strasse  und  der  moderaten

Grösse des geplanten, leicht tiefer gelegenen Gebäudes konkurriert dieses

nicht mit dem Schutzobjekt und drängt sich dem neutralen Betrachter nicht

auf eine Weise auf, die als störend empfunden werden könnte. Bei diesen

Gegebenheiten kommt es nicht zu einer ästhetischen Beeinträchtigung des

Schutzobjekts. Dies gilt umso mehr für das inventarisierte Schulhaus K, wel-

ches in einem bedeutend grösseren Abstand, jenseits der E-Strasse und teil-

weise verdeckt durch das L (C-Strasse 20) gelegen ist. Zu den weiteren von

den Rekurrierenden genannten Schutzobjekten besteht kein bzw. kein rele-

vanter Sichtbezug.

7.3.6.

Nebst den erwähnten Schutzobjekten wird die unmittelbare Umgebung des

Bauvorhabens durch Wohnbauten verschiedenen Alters geprägt, insbeson-

dere  auch  durch  neuere  Mehrfamilienhäuser,  deren  Architektur  sich  durch

einen  gehobenen  Standard  auszeichnet.  Diese  gepflegte  bauliche  Umge-

bung bildet den Massstab für die Einordnung von Neubauten.

Die geplanten Container machen einen wenig ansprechenden, klar behelfs-

mässigen sowie unfertigen Eindruck. Sie erscheinen als das, was sie sind,

nämlich als reine Zweckbauten, die als Übergangslösung dienen. Dergestalt

erreichen sie in der ästhetisch qualifizierten Umgebung, wie sie hier in Frage

steht,  keine  befriedigende  Gesamtwirkung.  Dieser  Mangel  wird  relativiert

durch  die  bescheidenen  Dimensionen  der  Unterkunft,  namentlich  was  die
Gebäudehöhe anbelangt. Dadurch ordnet sich das Gebäude den umliegen-

den Bauten unter, zumal es gegenüber der C-Strasse etwas tiefer gelegen

ist.

Zu prüfen ist, ob die ungenügende Gesamtwirkung entsprechend der auf drei

Jahre befristeten Baubewilligung gestützt auf § 321 Abs. 1 PBG vorüberge-

hend toleriert werden kann.

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Seite 22

7.3.7.

Mit der Befristung erteilt die Behörde ihre Zustimmung, eine Baute und An-

lage für eine bestimmte Zeitdauer zu errichten. Dies ist sinnvoll, wenn eine

definitive Bewilligung aus rechtlichen Gründen nicht infrage kommt, anderer-

seits  aber  die typischen Merkmale eines Provisoriums  gegeben  sind  (zum

Beispiel Fahrnisbauten, Ladenprovisorium). In der Praxis kommen befristete

Baubewilligungen insbesondere in dringlichen Fällen vor, so etwa beim Vor-

liegen  einer  Notlage bei  der  Unterbringung  von  Asylbewerbern (BEZ 1992

Nr. 8) oder beim Fehlen von Notschlafstellen für Obdachlose im Winterhalb-

jahr (BEZ 1990 Nr. 18). Eine befristete Bewilligung in diesem Sinn bedeutet

nichts anderes als die temporäre Tolerierung vorschriftswidriger Bauten und

Anlagen. Der befristeten Zulassung rechtswidriger Bauvorhaben sind daher

in mehrfacher Hinsicht enge Grenzen gesetzt. So muss das öffentliche oder

private Interesse an der Erstellung eines Bauvorhabens ein hohes Gewicht

haben  beziehungsweise entgegenstehende  Interessen überwiegen. Selbst

in Notsituationen dürfen rechtswidrige Projekte nur befristet bewilligt werden,

wenn der Nachweis erbracht ist, dass eine vorschriftsgemässe Ausführung

oder ein rechtskonformer Standort nicht möglich oder unverhältnismässig ist.

Doch sind an diesen Nachweis keine strengen Anforderungen zu stellen und

ist  insgesamt  aufgrund  einer  Güterabwägung  zu  entscheiden.  Unbedingte

Voraussetzung für die befristete Bewilligung einer baurechtswidrigen Baute

ist  allerdings,  dass  eine  baurechtskonforme  Lösung  nicht  sofort  gefunden

werden kann, die Normverletzung aber angesichts des gewichtigen öffentli-

chen oder privaten Interesses für eine beschränkte Zeit hingenommen wer-

den kann.

Der  Grundsatz der  Gesetzmässigkeit  verlangt  sodann,  dass  befristete  Ab-

weichungen vom ordentlichen Recht nur dann und für so lange zugestanden

werden,  als  die  Realisierung  eines  gesetzeskonformen  Projekts  entweder
unmöglich  oder  für den  Bauherrn  unzumutbar  ist.  Dieser  Grundsatz  ist  für

die Festlegung der Obergrenze der Befristung von entscheidender Bedeu-

tung. Im Rahmen dieser höchstmöglichen Provisoriumsdauer ist für die be-

fristete  Zulassung  an  sich  und  deren  Dauer  auch  der  Grad  der  durch  das

Bauvorhaben  bewirkten  Vorschriftswidrigkeit  beziehungsweise  Verletzung

von  baurechtlichen  Rechtsgütern  von  Bedeutung.  Entsprechend  der  Ge-

richtspraxis kann die Frist im Rahmen der erwähnten Voraussetzungen auf

höchstens fünf Jahre angesetzt werden (Laura Diener / Thomas Wipf, in: Zür-

cher Planungs-  und  Baurecht, 7. Auflage  2024, Hrsg. Christoph Fritzsche/

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Peter  Bösch/Thomas  Wipf/Daniel  Kunz,  Bd.  1,  S.  517  f.,  mit  Hinweisen;

s. zum Ganzen auch VB.2017.00661 vom 8. Februar 2018, E. 5.2, mit wei-

teren Hinweisen).

7.3.8.

Die  Containeranlage  vermag  die  gestalterischen  Anforderungen  gemäss

§ 238 Abs. 1 PBG, die an dauerhafte Wohnbauten zu stellen sind, wie aus-

geführt nicht zu erfüllen. Ein alternativer Standort, an dem die Wohnnutzung

zulässig und die Anlage unbefristet bewilligungsfähig wäre, ist daher kaum

denkbar. Damit erübrigt sich der Nachweis, dass auch an anderen Standor-

ten keine baurechtskonforme Lösung möglich ist.

Entscheidend ist sodann, dass sich der Gemeinde die Möglichkeit geboten

hatte, eine Containeranlage von der Nachbargemeinde zu übernehmen. Vor

dem Hintergrund dieser offenkundig vorteilhaften Lösung und angesichts des

dringenden  Bedarfs  und  öffentlichen  Interesses  an  Wohnraum  für  Asylsu-

chende  erschiene  es  unverhältnismässig,  eine  bessere  Ausgestaltung  zu

verlangen und die Baubewilligung allein aus gestalterischen Gründen zu ver-

weigern. Daher erscheint die befristete Baubewilligung als vertretbar, zumal

der gestalterische Mangel nicht allzu schwer wiegt.

Der  Umstand,  dass  die  Container  der  Nachbargemeinde  inzwischen  nicht

mehr erhältlich sein sollen, spielt keine Rolle. Im Rekursverfahren zu beur-

teilen ist die Rechtmässigkeit der Baubewilligung gemäss dem Sachverhalt

im  Zeitpunkt  des  erstinstanzlichen  Beschlusses.  Dass  die  Realisierbarkeit

des  Bauvorhabens nachträglich  zumindest  möglicherweise  weggefallen  ist

(s. Augenscheinprotokoll  S. 3  und  act. 16,  R2.2024.00141),  führt  nicht  zur

Aufhebung  der  Baubewilligung,  sondern  nach  drei  Jahren  zu  deren  Erlö-

schen  (§ 322  Abs. 1  PBG). Ebenso  wenig ist  das  Rekursverfahren  gegen-
standslos geworden, da die Bauherrin keinen Verzicht auf das Bauvorhaben

erklärt hat.

Es  ist  jedoch  festzuhalten,  dass  sich  die  angefochtene  Bewilligung  aus-

schliesslich auf den Wiederaufbau der konkreten, derzeit in Y stehenden An-

lage bezieht. Dies ergibt sich aus der Beschreibung des Bauvorhabens im

angefochtenen  Beschluss  und aus  den  Baugesuchsunterlagen (Projektbe-

schrieb, Fotodokumentation). Die allfällige Errichtung anderweitig beschaff-

ter Wohncontainer bedürfte deshalb einer neuen baurechtlichen Beurteilung

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(Projektänderung), auch wenn es sich um eine mit den Baueingabeplänen

übereinstimmende Anlage handeln sollte. Dabei wäre mit Blick auf die geän-

derte Ausgangslage neu zu prüfen, ob eine baurechtskonforme Lösung nach

wie vor unverhältnismässig ist und der gestalterische Mangel vorübergehend

toleriert werden kann.

Nach dem Gesagten führt der zu Recht monierte gestalterische Mangel nicht

zur Aufhebung der Baubewilligung.

8.1.

Die  Rekurrentschaft 2  bringt  schliesslich  vor,  die  Gemeinde  beabsichtige

auch die Umnutzung des sich ebenfalls auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 1

befindlichen "L" (Assek.-Nr. 1) zum Zwecke der Unterbringung von weiteren

19 Asylsuchenden und sei offenbar der Ansicht, dass es sich bei dieser Um-

nutzung nicht um ein bewilligungspflichtiges Vorhaben handle. Das sei un-

zutreffend. Aber auch die Bewilligungsfähigkeit des rekursgegenständlichen

Bauvorhabens könne nicht unabhängig von der besagten Umnutzung beur-

teilt  werden.  Denn letztlich  handle  es sich  um ein  raumwirksames  Projekt,

das in seiner Gesamtheit, d.h. mit all seinen Auswirkungen auf die Umwelt

erfasst und beurteilt werden müsse.

8.2.

Die  Umnutzung  des  L  ist  nicht  Gegenstand der  angefochtenen  Verfügung

und für die baurechtliche Beurteilung des streitbetroffenen Not-Wohnraums

nicht relevant. Die Rüge ist unbegründet.

9.
Zusammengefasst ist auf den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R2.2024.00141,

soweit er durch den Rekurrenten 7 erhoben wurde, nicht einzutreten.

Im Übrigen sind die Rekurse abzuweisen.

10.1.

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  zu  1/3  dem  Rekurrenten  im

Verfahren  G-Nr.  R2.2024.00139  und  zu 

je  2/21  den  sieben

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Rekurrentschaften im Verfahren G.-Nr. R2.2024.00141 aufzuerlegen, unter

solidarischer Haftung eines  jeden  Rekurrierenden  des letztgenannten  Ver-

fahrens für 2/3 der Verfahrenskosten (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegege-

setzes [VRG]).

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder  dem tatsächlichen  Streitinteresse fest. Liegt  wie  hier

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV

VGr). In besonders aufwendigen Verfahren kann die Gerichtsgebühr bis auf

das Doppelte erhöht werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei der Bemessung der

Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu

(Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13

Rz. 25 ff.).

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (finanzi-

elle Bedeutung des Bauvorhabens im streitgegenständlichen Umfang), der

Durchführung eines Abteilungsaugenscheins, der zahlreichen zu behandeln-

den Rügen, des Umfangs des vorliegenden Urteils und der Vereinigung meh-

rerer  Rekursverfahren  ist  die  Gerichtsgebühr  auf  Fr. 7'000.--  festzusetzen

(BGr  1C_566/2015  vom  18.  Februar  2016,  E.  2;  BGr  1C_244/2013  vom

4. Juli 2013, E. 4; BRGE II Nrn. 0162 und 0163/2012 vom 23. Oktober 2012,

E.  16,  in  BEZ  2014  Nr.  36;  Entscheid  bestätigt  mit  VB.2012.00774  vom

22. August 2013, dieser bestätigt mit BGr 1C_810/2013 vom 14. Juli 2014;

www.baurekursgericht-zh.ch).

10.2.
Den unterliegenden Rekurrierenden steht keine Umtriebsentschädigung zu

(§ 17 VRG).

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R2.2024.000139 + R2.20214.00141 / Protokoll Seite 11