# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f82ac8f4-f58b-5513-9c96-61f2c70d34e4
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-02-05
**Language:** de
**Title:** Aargau Obergericht Zivilkammern 05.02.2024 ZSU.2023.212
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_OG_001_ZSU-2023-212_2024-02-05.pdf

## Full Text

Obergericht 

Zivilgericht, 3. Kammer 

 

ZSU.2023.212  
(SZ.2023.86)  

Art. 8 

 

Entscheid vom 5. Februar 2024 
 

 

Besetzung  Oberrichterin Massari, Präsidentin  

Oberrichter Holliger         

Oberrichterin Merkofer  

Gerichtsschreiberin Walker          

 

 
   

Klägerin   Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____,  

[…] 

vertreten durch B._____ GmbH,  

[…] 

vertreten durch Rechtsanwältin Daniela Küng,  

[…]     

 

     

 
   

Beklagter   C._____,  

[…]   

 

     

 

 
 

Gegenstand  Vorläufige Eintragung eines Pfandrechts gemäss Art. 712i ZGB 
 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Obergericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

1.1. 

Die Klägerin beantragte mit Gesuch vom 12. Juni 2023 beim Bezirksge-

richt Bremgarten: 

 

" 1. 
Das Grundbuchamt Q._____ (R._____) sei anzuweisen, zugunsten der 
Gesuchstellerin auf dem Grundstück des Gesuchsgegners, Grundbuch 
Stockwerkeinheit R._____, Grundstück-Nr. bbb, die vorläufige Eintra-
gung eines Stockwerkeigentümerpfandrechtes (Art. 712i ZGB) mit einer 
Pfandsumme von CHF 11'119.80 nebst Zins zu 5 % seit 18.12.2021 auf 
CHF 5'808.20 und seit 01.05.2023 auf CHF 5'311.60 vorzumerken. 
 
2. 
Die Anweisung gemäss Ziffer 1 sei superprovisorisch zu verfügen und 
dem Grundbuchamt Q._____ (R._____) unverzüglich mitzuteilen. 
 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten des 
Gesuchsgegners." 
 

1.2. 

Mit Verfügung vom 13. Juni 2023 wies das Bezirksgerichtspräsidium 

Bremgarten den Antrag auf superprovisorische Massnahme ab. 

 

1.3. 

Mit Eingabe vom 11. Juli 2023 (Datum der Überbringung) stellte der Be-

klagte sinngemäss den Antrag, es sei auf das Gesuch nicht einzutreten, 

eventualiter sei es abzuweisen. Am 14. Juli 2023 sowie am 11. August 

2023 überbrachte der Beklagte dem Bezirksgerichtspräsidium Bremgarten 

zwei weitere Eingaben.  

 

1.4. 

Mit Entscheid vom 8. September 2023 erkannte das Bezirksgerichtspräsi-

dium Bremgarten: 

 

" 1.  
Das Grundbuchamt des Bezirks Bremgarten angewiesen, zu Gunsten 
der Gesuchstellerin auf dem Grundstück des Gesuchsgegners Grund-
buch Stockwerkeinheit R._____, Grundstück-Nr. bbb, gemäss Art. 961 
ZGB die vorläufige Eintragung eines Pfandrechts i.S.v. Art. 712i ZGB für 
Fr. 11'119.80 nebst 5% Zins seit 18.12.2021 auf Fr. 5'808.20 und 5% 
Zins seit 01.05.2023 auf Fr. 5'311.60 vorzumerken.  
 
2. 
Zur Anhebung der Klage auf definitiven Eintrag des obigen Pfandrechts 
wird der Gesuchstellerin Frist bis 08.12.2023 angesetzt. 
 

 - 3 - 

 

 

Wird die Frist nicht genutzt, erfolgt die Löschung der Eintragung. 
Die Fristwahrung ist dem Gerichtspräsidium sofort zur Kenntnis zu 
bringen. 
 
3. 
Über die Tragung der Entscheidgebühr von Fr. 1'350.00 und über die Zu-
sprechung von Parteikosten wird entweder im Urteil des Hauptprozesses 
(ordentliche Klage auf definitive Eintragung), in einem Vergleich der Par-
teien oder in einem separaten Kostenentscheid zu diesem Verfahren ent-
schieden." 

 

2. 

2.1. 

Gegen diesen ihm am 21. September 2023 zugestellten Entscheid erhob 

der Beklagte mit Eingabe vom 30. September 2023 fristgerecht Berufung 

beim Obergericht des Kantons Aargau mit folgendem Rechtsbegehren: 

 

" Der Beschluss des Bezirksgerichtes Bremgarten vom 8. September 2023 
hinsichtlch [sic] Traktandum No 1 *es sei zu Gunsten der Gesuchstellerin 
auf dem Grundstück des Gesuchsgegners die vorläufige Eintragung ei-
nes Pfandrechtes vorzumerken" sei aufzuheben" 

 

2.2. 

Am 7. November 2023 reichte der Beklagte die Kopie einer Strafanzeige 

ein.  

 

2.3. 

Mit Berufungsantwort vom 9. November 2023 beantragte die Klägerin die 

Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden könne, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten des Beklag-

ten. 

 

2.4. 

Am 30. November 2023 reichte der Beklagte eine weitere Eingabe ein. Er 

stellte den zusätzlichen Antrag, "Traktandum No 17 der ausserordentli-

chen Eigentümerversammlung der STWEG A._____ R._____ vom 

31.3.2023 sei als nichtig zu erklären". 

 

2.5. 

Mit Eingabe vom 11. Dezember 2023 beantragte der Beklagte sodann: 

 

" Die Gesuche der STWEG LIG GB R._____ ccc, A._____, […] R._____ 
vom 12. Juni 2023 sowie die Berufungsantwort derselben vom 9. No-
vember 2023 seien als nichtig zu erklären." 

 

2.6. 

Die Klägerin reagierte hierauf mit Eingabe vom 14. Dezember 2023. 

 

 - 4 - 

 

 

2.7. 

Am 19. und 29. Dezember 2023 reichte der Beklagte weitere Eingaben 

ein. Er stellte mit Eingabe vom 29. Dezember 2023 den zusätzlichen An-

trag, "[d]ie Staatsanwaltschaft Aargau sei zu verpflichten, den übergeord-

neten bzw. bewiesenen Missbrauch in der Arealüberbauung D._____ zu 

untersuchen und Anklage zu erheben. Dies ist eine äusserst einfache Ar-

beit weil der Gesuchsgegner sämtliche Unregelmässigkeiten mit Belegen 

geschmückt hat".  

 

 
   

Das Obergericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

1.1. 

Gegen den angefochtenen Entscheid betreffend vorsorgliche Massnah-

men ist die Berufung gegeben, da der Streitwert der zuletzt vor Vorinstanz 

aufrechterhaltenen Begehren Fr. 10'000.00 übersteigt (Art. 308 ZPO).  

 

1.2. 

Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur 

noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz 

zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden 

konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die solche Neuerungen 

geltend macht, die Substantiierungs- und Beweislast trifft (Urteil des Bun-

desgerichts 5A_266/2015 vom 24. Juni 2015 E. 3.2.2). Ferner ist nach 

Ablauf der Rechtsmittelfrist – trotz des unbedingten bzw. ewigen Replik-

rechts (BGE 138 I 154 E. 2.3.3) – die Verbesserung der Berufung in dem 

Sinne, dass eine ungenügende Begründung nachgeholt werden kann, 

ausgeschlossen. 

 

2.  

Die Vorinstanz erwog, die vorläufige Eintragung eines Pfandrechts sei zu 

verfügen, wenn der Anspruch glaubhaft gemacht werde. Die Anforderun-

gen an die Glaubhaftmachung dürften dabei nicht allzu hoch angesetzt 

werden. Eine Verweigerung der vorläufigen Eintragung solle nur erfolgen, 

wenn der Bestand des geltend gemachten dinglichen Rechts ausge-

schlossen oder höchst unwahrscheinlich sei (angefochtener Entscheid 

E. 6.1). Der Antrag der Klägerin sei genügend substanziert und in der Hö-

he der Pfandsummen und in Bezug auf die Daten nachvollziehbar. Die 

Jahresrechnungen und die Protokolle der Stockwerkeigentümerversamm-

lungen seien verurkundet worden. Die Fälligkeits- resp. Verzugsbestim-

mungen seien aus den ebenfalls verurkundeten Verwaltungsverträgen er-

sichtlich. Die Pfandberechtigung erscheine somit gestützt auf die einge-

reichten Unterlagen weder als ausgeschlossen noch als höchst unwahr-

scheinlich und somit als glaubhaft. Daran änderten auch die umfangrei-

chen Ausführungen des Beklagten, welcher bereits die Baubewilligung 

 - 5 - 

 

 

der Gemeinde R._____ aus dem Jahr 1999 anzweifle, nichts. Die vorläu-

fige Eintragung des Stockwerkeigentümerpfandrechtes könne erfolgen 

(angefochtener Entscheid E. 6.2). 

 

3. 

3.1.  

Mit Berufung bringt der Beklagte vor, die fraglichen Jahresrechnungen 

seien das Produkt eines trickreichen Ausbeutungssystems und eines un-

gesetzlichen Strategems im Ablauf des Baubewilligungsverfahrens der 

aargauischen Gemeinde R._____. Die Jahresrechnungen seien "in struk-

tureller Hinsicht falsch und das Produkt eines hochprofessionell organi-

sierten Betruges". Die "Firma E._____" wende den Trick "Zusammenle-

gen von 2 oder mehreren Einheiten" an, "um bei Durchführungsprozess 

Güter oder Verpflichtungen zum Verschwinden zu bringen" (Berufung 

S. 2). Die Wärmepumpe "und diverse Anlagen" seien grundbuchamtlich in 

der Parzelle Nr. aaa – STWEG F._____ R._____ – untergebracht, wohin-

gegen die Versicherung "dieser Güter" über die MEG Tiefgarage D._____ 

laufe. Mit dem System der "zusammengelegten Eigentümerversammlun-

gen STWEG/MEG" werde den Eigentümern eine Traktandenliste zur Ver-

fügung gestellt, auf welcher nur das Traktandum "Zuweisung in den Er-

neuerungsfonds STWEG" stehe und das Traktandum "Zuweisung in den 

Erneuerungsfonds MEG Tiefgarage" ausgelassen werde. Die Wärme-

pumpe und diverse Anlagen würden aus dem Rechnungskreis der "MEG 

Tiefgarage D._____" wie auch aus dem Rechnungskreis "Stockwerkei-

gentum" hinauskatapultiert (Berufung S. 3). Die STWEG F._____ sei im 

Jahr 2000, die STWEG A._____ im Jahr 2003 und die STWEG G._____ 

im Jahr 2006 fertiggestellt worden. Die Gesamtkosten für die Reparatur 

der Wärmepumpe seien durch drei Häuser dividiert worden, was "nie-

mand nachvollziehen könne". Die Jahresrechnung per 30. Juni 2022 sei 

daher – wie die früheren – falsch. Richtigerweise müsste in der Buchhal-

tung der STWEG F._____, welche als Dienstbarkeitsbelastete fungiere, 

zuerst die Kosten gesammelt und diese anschliessend auf die drei Stock-

werkeigentümergemeinschaften korrekt verteilt werden (Berufung S. 4).  

 

3.2. 

Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. In seinen 

Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung im erstin-

stanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen auseinanderzu-

setzen (REETZ/THEILER, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-

ordnung, 3. Aufl. 2016, N. 36 zu Art. 311 ZPO). Es ist anzugeben, inwie-

fern der angefochtene Entscheid unzutreffend sein soll. Hierfür muss die 

Berufung hinreichend klar abgefasst sein, was insbesondere eine genaue 

Bezeichnung der beanstandeten Passagen sowie der Aktenstücke be-

dingt, auf welche sich die Kritik stützt (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375).  

 

 

 - 6 - 

 

 

3.3. 

Der Berufung lässt sich entnehmen, dass der Beklagte im Wesentlichen 

rügt, die Vorinstanz sei zu Unrecht von korrekten Jahresrechnungen aus-

gegangen. Damit ist klar, dass er die vorinstanzliche Erwägung zur 

"Pfandberechtigung" beanstandet. Es wird von ihm aber nicht in nachvoll-

ziehbarer Weise dargetan, inwiefern die massgeblichen Kostenabrech-

nungen (Gesuchsbeilagen 11 und 27), welche Grundlage für das Gesuch 

vom 12. Juni 2023 und die Gutheissung desselben (angefochtener Ent-

scheid E. 6.2) bildeten, nicht korrekt sein sollen bzw. auf welche Beträge 

die Kostenabrechnungen bei nach Ansicht des Beklagten korrekter Vor-

gehensweise lauten sollten. Der Beklagte ist somit seiner Begründungs-

pflicht nicht hinreichend nachgekommen, sodass insoweit auf seine Beru-

fung nicht einzutreten ist.  

 

3.4. 

3.4.1. 

Der Vollständigkeit halber ist dennoch auf Folgendes hinzuweisen:  

 

3.4.1.1. 

Gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB hat die Gemeinschaft für die auf die letzten 

drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem 

jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an 

dessen Anteil. Materiell wird eine unbezahlte Beitragsforderung gemäss 

Art. 712h ZGB vorausgesetzt, die entweder ein Deckungsbeitrag oder ei-

ne Vorschussleistung sein kann (WERMELINGER/WERMELINGER, in: Das 

Stockwerkeigentum, Kommentar, 3. Aufl. 2023, N. 29 zu Art. 712i ZGB). 

Die Stockwerkeigentümerversammlung hat jährlich den Kostenvoran-

schlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentü-

mern zu genehmigen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Soweit das Gesetz 

keine besonderen Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung 

der Eigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe 

des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwen-

dung (Art. 712m Abs. 2 ZGB). Ein Beschluss der Mitgliederversammlung 

ist immer dann mangelhaft, wenn er das Gesetz oder die Statuten verletzt 

(Art. 75 ZGB). Unter Statuten ist im Stockwerkeigentum die gesamte Ge-

meinschaftsordnung zu verstehen, d.h. der Begründungsakt, das Regle-

ment, die Hausordnung, die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerver-

sammlung etc. (WERMELINGER AMÉDÉO, in: Zürcher Kommentar, Das 

Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, 2. Aufl. 2019, N. 204 zu 

Art. 712m ZGB). Damit ein Beschluss Bestand erlangt, muss er nach der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts nach Massgabe von Art. 712n 

Abs. 2 ZGB im Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung aufge-

nommen werden (Urteil des Bundesgerichts 5C.254/2006 vom 8. Novem-

ber 2007 E. 3.1; zum Ganzen Urteil des Bezirksgerichts Leuk vom 

18. März 2013 E. 3.2 und 4.2.1, in ZWR 2013, S. 282 ff., S. 284 und 288 

f.).  

 - 7 - 

 

 

 

3.4.1.2. 

In der Regel muss ein Beschluss angefochten werden, damit er keine 

Rechtswirkung entfaltet. Es ist von einer resolutiv-bedingten Geltung des 

Beschlusses auszugehen, solange die Anfechtungsklage nicht vom zu-

ständigen Gericht gutgeheissen worden ist (WERMELINGER, a.a.O., N. 205 

zu Art. 712m ZGB). Diese Regel führt dazu, dass Beschlüsse der Stock-

werkeigentümerversammlung trotz Mangelhaftigkeit eine Rechtswirkung 

entfalten können. Dies trifft jedoch nicht für alle Beschlüsse zu. Wenn der 

Inhalt oder das Verfahren der Beschlussfassung derart problematisch ist, 

dass ihm jede Rechtswirkung entsagt werden muss, mithin ein schwer-

wiegender formeller oder inhaltlicher Mangel besteht, ist der Beschluss 

nichtig (zum Ganzen WERMELINGER, a.a.O., N. 208 zu Art. 712m ZGB).  

 

3.4.2.  

Wie die Vorinstanz festgestellt hat und unbestritten blieb, sind die fragli-

chen Jahresrechnungen und die Protokolle der Stockwerkeigentümerver-

sammlungen (Gesuchsbeilage 13 betreffend die Jahresrechnung 

2020/2021 bzw. Gesuchsbeilage 7 betreffend Jahresrechnung 

2021/2022) verurkundet worden. Dies bestreitet der Beklagte denn auch 

nicht. Stattdessen bringt er vor, es läge eine inhaltliche Unrichtigkeit der 

Jahresrechnungen, namentlich in Bezug auf die Wärmepumpe "und die 

damit verbundenen Anlagen" vor. Die Frage, ob die Kosten der Wärme-

pumpe in den Jahresrechnungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft 

A._____ wie seitens des Beklagten vorgebracht unzutreffend sind, ist al-

lerdings in casu nicht relevant. Denn eine allfällig falsche Kostenposition 

in der Jahresrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____ 

würde nicht die Nichtigkeit nach sich ziehen, sondern bloss die Anfecht-

barkeit des entsprechend darüber gefassten Beschlusses (vgl. WERME-

LINGER /WERMELINGER, a.a.O., N. 209 zu Art. 712m ZGB, m.w.H., wonach 

die falsche Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nicht zur 

Nichtigkeit führt). Abgesehen davon wurden die vom Beklagten genann-

ten Reparaturkosten für die Wärmepumpe dem Erneuerungsfonds belas-

tet (vgl. Gesuchsbeilage 27 bzw. Beilage 31 zur Stellungnahme des Be-

klagten vom 11. Juli 2023) und haben deshalb insoweit gar keinen Ein-

fluss auf den von ihm betreffend die Kostenabrechnung 2021/2022 ver-

langten Beitrag.  

 

4. 

4.1. 

Mit Berufung bringt der Beklagte ferner vor, die Vorinstanz habe "[seine] 

Beweise, wenn überhaupt, nicht mit der nötigen Professionalität begut-

achtet". Die Vorinstanz dürfe den Strafbefehl der Staatsanwaltschaft Muri-

Bremgarten vom 17. Januar 2019 sowie den erbrachten Beweis für die 

Verfälschung des Dokumentes "Abnahme Kontrolle" "nicht ohne Begut-

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achtung in den Wind schlagen". Sinngemäss macht der Beklagte damit 

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. 

 

4.2. 

Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) wird die 

Pflicht der Behörden abgeleitet, ihre Entscheide zu begründen. Die rich-

terliche Begründungspflicht verlangt, dass die Behörde die Vorbringen 

des Betroffenen tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der 

Entscheidfindung berücksichtigt. Die Behörde darf sich in ihrem Entscheid 

auf die wesentlichen Gesichtspunkte und Leitlinien beschränken. Sie 

braucht sich nicht einlässlich mit jedem sachverhaltlichen oder rechtlichen 

Einwand auseinanderzusetzen (BGE 135 III 670 E. 3.3.1 S. 677). Die Be-

gründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über 

die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller 

Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. Es müssen 

wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die 

Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Nicht er-

forderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunk-

ten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrück-

lich widerlegt (BGE 133 III 439 E. 3.3 S. 445).  

 

Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung 

führt ungeachtet der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache 

selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 137 I 

195 E. 2.2 S. 197). Vorbehalten bleiben praxisgemäss Fälle, in denen die 

Verletzung nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass 

die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz 

äussern kann, welche sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen unein-

geschränkt überprüft, was im Berufungsverfahren grundsätzlich der Fall 

ist (Urteil des Bundesgerichts 5A_850/2011 vom 29. Februar 2012 E. 3.3). 

 

4.3. 

Die Vorinstanz hat festgehalten, dass auch die umfangreichen Ausfüh-

rungen des Beklagten, welcher bereits die Baubewilligung der Gemeinde 

R._____ aus dem Jahr 1999 anzweifle, nichts an der Glaubhaftmachung 

der Pfandberechtigung ändere. Damit hat sie zum Ausdruck gebracht, 

dass sie die vom Beklagten erhobenen Einwände nicht als entscheidrele-

vant erachtet. Dies ist zutreffend, ist der Zusammenhang zwischen den 

Jahresrechnungen 2020/2021 und 2021/2022, auf welche sich die Forde-

rungen der Klägerin stützen, zur "Abnahme durch die Gemeinde R._____" 

(Beilage 3 zur Stellungnahme des Beklagten vom 11. Juli 2023) sowie 

zum Strafbefehl vom 17. Januar 2019 (Beilage 6 zur Stellungnahme des 

Beklagten vom 11. Juli 2023) doch nicht ersichtlich. Eine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs liegt somit nicht vor.  

 - 9 - 

 

 

 

5. 

5.1. 

Mit Eingaben vom 30. November 2023, 11. und 29. Dezember 2023 stellt 

der Beklagte sodann neue Anträge basierend auf neuen Rügen.  

 

Mit Eingabe vom 30. November 2023 bringt der Beklagte im Wesentlichen 

vor, er habe als Novum vor einer Woche einen Abstimmungsmissbrauch 

von H._____ entdeckt (S. 3): H._____ amte als Vertreter einer im Grund-

buchamt Q._____ nicht eingetragenen Erbengemeinschaft. Da das 

Stimmrecht eines Stockwerkeigentümers mit dem Eintrag im Grundbuch 

beginne und mit seiner Löschung ende, habe H._____ das Stimmrecht 

der angeblichen Erbengemeinschaft "widerrechtlich ausgeübt" (S. 4 und 

5). Zudem dürfe "E._____" wegen "fehlendem rechtsstaatlichem Handeln 

bzw. Bewusstsein" sein Stimmrecht nicht ausüben (S. 4 und 5). Der Be-

schluss der STWEG A._____ vom 31. März 2023, I._____ Rechtsanwälte 

das Mandat für die Einleitung von Rechtsschritten gegen den Beklagten 

zu erteilen, sei daher nicht rechtsgültig zustande gekommen (S. 5).  

 

Mit Eingabe vom 11. Dezember 2023 bringt er sodann im Wesentlichen 

vor, am 7. Juni 2022 sei nach dem Verlassen der Versammlung durch 

J._____ die Beschlussfähigkeit der STWEG A._____ nicht mehr gegeben 

gewesen, sodass die Wahl an diesem Tag von "Herrn K._____" – gemeint 

ist wohl die B._____ GmbH – zum Immobilienverwalter ungültig gewesen 

sei (S. 2). Am 31. März 2023 sei das Protokoll vom 7. Juni 2022 "geneh-

migt" worden, "d.h. die damalige rechtsungültige Wahl [sei] nochmals be-

stätigt bzw. genehmigt [worden]". Somit seien sämtliche Rechtshandlun-

gen von "Herrn K._____" ab dem 1. Juli 2022 bis heute "ungültig bzw. 

nichtig", insbesondere die Mandatierung der Vertreterin der Klägerin 

(S. 3). 

 

Er beantragt daher die "Nichtigerklärung" des "Traktandum No 17 der 

ausserordentlichen Eigentümerversammlung der STWEG A._____ 

R._____ vom 31.3.2023" sowie der "Gesuche der [Klägerin] vom 12. Juni 

2023" und der Berufungsantwort. 

 

Mit Eingabe vom 29. Dezember 2023 bringt der Beklagte ferner vor, an-

lässlich eines Telefongesprächs habe Herr L._____ von der kantonalen 

Staatsanwaltschaft gesagt, die Staatsanwaltschaft hätte bereits sehr viel 

für ihn getan und somit seien weitere Untersuchungen nicht mehr ange-

sagt (S. 2). Dabei habe auch die M._____ anerkannt, dass die versiche-

rungsmässige Unterbringung der Heizungsanlage bis zum 31. März 2019 

falsch gewesen sei (S. 2 f.). Ende Dezember 2023 würden weiterhin feh-

lerhafte Jahresrechnungen produziert (S. 4). 

 

 - 10 - 

 

 

Er beantragt daher die Verpflichtung der Staatsanwaltschaft Aargau, den 

Missbrauch in der Arealüberbauung D._____ zu untersuchen und Ankla-

ge zu erheben. 

 

5.2. 

Der Beklagte hatte bereits vor Vorinstanz Kenntnis vom fraglichen Grund-

buchauszug, hatte er diesen doch als Beilage 29 zu seiner Stellungnah-

me vom 11. Juli 2023 eingereicht. Er führte denn auch bereits im vo-

rinstanzlichen Verfahren aus, im fraglichen Grundbuchauszug werde 

N._____, welche vor mindestens vier Jahren verstorben sei, immer noch 

als Miteigentümerin aufgeführt und H._____ habe sich bis dato geweigert, 

die Namen und Aufenthaltsorte der Erben zu nennen (act. 35). Ebenso 

bereits im vorinstanzlichen Verfahren bekannt waren die vorgebrachten 

Sachverhaltsumstände betreffend Wahl der Immobilienverwalterin 

B._____ GmbH, hat die Klägerin dies doch selbst bereits mit Gesuch vor-

gebracht (act. 2 ff.). Es ist somit nicht ersichtlich, weshalb der Beklagte 

diese Rügen nicht bereits mit Berufung erhoben hat, weshalb auf sie in-

folge Verspätung nicht einzugehen ist (vgl. E. 1.2.).  

 

In Bezug auf das behauptete Telefonat mit Herrn L._____ fehlen Anga-

ben, wann dieses stattgefunden haben soll. Der Beklagte hat somit nicht 

dargelegt, dass diesbezüglich eine neue Tatsache im Sinne von Art. 317 

Abs. 1 ZPO vorliegt. Der an den Beklagten adressierte Brief der M._____ 

datiert sodann vom 1. April 2019 (Beilage 1 zur Eingabe vom 29. Dezem-

ber 2023) und hätte somit ohne Weiteres bereits im vorinstanzlichen Ver-

fahren eingebracht werden können. Ferner kann das Obergericht als Zi-

vilgericht ohnehin nur über zivilrechtliche Ansprüche befinden; ihm fehlt 

(deshalb) die Zuständigkeit für die Verpflichtung der Staatsanwaltschaft, 

den (angeblichen) Missbrauch in der Arealüberbauung D._____ zu unter-

suchen und Anklage zu erheben, abgesehen davon, dass sich aus den 

Eingaben strafrechtlich Relevantes nicht erschliesst. 

 

5.3. 

Von Amtes wegen zu prüfen bleibt, ob die Klägerin rechtsgültig vertreten 

ist (vgl. Art. 68 Abs. 3 ZPO i.V.m. Art. 59 und 60 ZPO).  

 

Soweit der Beklagte vorbringt, "E._____" dürfe wegen "fehlendem rechts-

staatlichem Handeln bzw. Bewusstsein" sein Stimmrecht nicht ausüben 

(Eingabe vom 30. November 2023 S. 4 und 5), ist dies rechtlich nicht re-

levant, weshalb deswegen sein Stimmrecht nicht eingeschränkt ist. Die 

weitere Frage, ob H._____ bzw. die Erbengemeinschaft das Stimmrecht 

gültig ausgeübt haben, kann sodann offen gelassen werden. Denn wie 

der Gesuchsbeilage 3 zu entnehmen ist, waren anlässlich der Versamm-

lung vom 31. März 2023 insgesamt 1'000 Wertquotenanteile mit 14 Stim-

manteilen anwesend. "P._____ / N._____." kommen insgesamt 272 (55 + 

217) Wertquotenanteile und 2 Stimmanteile zu. Die Beschlüsse betreffend 

 - 11 - 

 

 

die Traktanden 6 und 17 wurden mit 9 von 14 Stimmen und 5 Gegen-

stimmen gefällt (vgl. Gesuchsbeilage 2). Selbst wenn die Stimmen von 

"P._____ / N._____." nicht berücksichtigt würden, wären die Beschlüsse 

im Ergebnis (7 Ja-Stimmen und 5 Nein-Stimmen) gleich ausgefallen.   

 

Soweit der Beklagte mit Eingabe vom 11. Dezember 2023 vorbringt, am 

31. März 2023 sei das Protokoll vom 7. Juni 2022 bloss "genehmigt" wor-

den, "d.h. die damalige rechtsungültige Wahl [sei] nochmals bestätigt 

bzw. genehmigt [worden]", kann ihm sodann nicht gefolgt werden, wäre 

doch damit im Falle einer ursprünglich rechtsungültigen Wahl eine neue 

(gültige) Wahl getroffen worden. 

 

Zusammenfassend war und ist die Klägerin deshalb rechtsgültig durch 

Rechtsanwältin Küng vertreten. 

  

6.  

Ausgangsgemäss wird der Beklagte kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). 

Die Spruchgebühr für das Berufungsverfahren wird auf Fr. 1'500.00 fest-

gesetzt (§ 11 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 VKD) und mit dem vom Beklagten 

in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111 Abs. 1 

ZPO).  

 

Der Beklagte hat der Klägerin für das obergerichtliche Verfahren zudem 

eine Parteientschädigung zu bezahlen. Es ist dabei von einer Grundent-

schädigung von Fr. 2'072.40 auszugehen (Fr. 1'230.00 + 20 % des 

Streitwerts von Fr. 11'119.80 [§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 2 AnwT], davon 60 % 

[§ 3 Abs. 2 AnwT]). Unter Berücksichtigung eines Abzugs von 20 % we-

gen der fehlenden Verhandlung (§ 6 Abs. 1 und 2 AnwT), eines Zuschlags 

von 10 % für die Eingabe vom 14. Dezember 2023 (§ 6 Abs. 3 AnwT), ei-

nes Rechtsmittelabzugs von 25 % (§ 8 AnwT), Auslagen von pauschal 

3 % und 7,7 % MWST ergibt sich eine Parteientschädigung von gerundet 

Fr. 1'552.00.  

 

 
   

Das Obergericht erkennt: 

 

1. 

Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 

 

2. 

Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 1'500.00 wird dem Beklag-

ten auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in dersel-

ben Höhe verrechnet. 

 

 - 12 - 

 

 

3. 

Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von 

Fr. 1'552.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

[…] 

 

 
   

Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) 

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtli-

chen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und 

mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens 

Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-

deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters 

(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwer-

de nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher 

Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, 

auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den 

Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 

 

Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 11'119.80. 

 

   

Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)  

 

Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der 

schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die 

subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben wer-

den, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, 

Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). 

 

Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-

gericht einzureichen (Art. 42 BGG). 

 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren 

Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte 

elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, 

inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) ver-

letzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit 

die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 

42 BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfas-

 - 13 - 

 

 

sungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzu-

reichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). 

 

 
   

Aarau, 5. Februar 2024 

 

Obergericht des Kantons Aargau 

Zivilgericht, 3. Kammer 

Die Präsidentin:    Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Massari     Walker