# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b0af6808-c94b-5f8a-8422-b4a3bc8ef12e
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-06-20
**Language:** de
**Title:** Baubewilligung für Notwohnunterkünfte der Gemeinde, Ausstandspflicht von Behördenmitgliedern
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0143/2023
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_brge_ii_nr._0143_2023_vom_20._juni_2023.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE II Nr. 

R2.2022.00271 
0143/2023     

Entscheid vom 20. Juni 2023     

Mitwirkende 

Abteilungsvizepräsident Adrian Bergmann, Ersatzrichter Frank Martin Kess-
ler, Ersatzrichter Florian Poppele, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrentin 

A, […] 

vertreten durch […]  

gegen 

Rekursgegnerinnen 

1.  Baukommission X, […] 
2.  Stadt X, […] 

beide vertreten durch […] 

betreffend 

[…]; Baubewilligung für Notwohnunterkünfte, […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 22. November 2022 erteilte die Baukommission der Stadt 

X die baurechtliche Bewilligung für den Neubau eines Wohnhauses für Not-

wohnunterkünfte auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der B-Strasse 15a in X. 

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 23. Dezember 2022 frist-

gerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte 

die Aufhebung des Entscheides unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu-

lasten der Rekursgegnerschaft. 

C. 

Mit  Verfügung  vom  4. Januar  2023  wurde  der  Rekurseingang  vorgemerkt 

und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit  Eingabe  vom  2. Februar  2023  beantragten  die  Rekursgegnerinnen  die 

Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge zulasten der Rekurrentin. 

E. 

Mit Replik vom 27. Februar 2023 bzw. Duplik vom 20. März 2023 hielten die 

Parteien an ihren Anträgen fest.  

F. 

Am 25. April 2023 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein 

der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

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G. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Die Rekurrentin ist Eigentümerin der Parzellen Kat.-Nrn. 2, 3 und 4 an der 
Strasse C 7. Das nächstgelegene dieser Grundstücke ist ca. 45 m vom Bau-

vorhaben entfernt. Die Rekurrentin beanstandet u.a. eine Verletzung der Ge-

staltungsvorschriften.  Aufgrund  der  engen  räumlichen  Beziehung  und  der 

vorgebrachten Rügen ist sie zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a des 

Planungs- und Baugesetzes (PBG) grundsätzlich legitimiert. Soweit dies bei 

einzelnen Rügen nicht zutrifft, wird es im Rahmen der nachfolgenden Erwä-

gungen  darzulegen  sein.  Da  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  erfüllt 

sind, ist auf den Rekurs grundsätzlich einzutreten. 

2. 
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 im Halte von 2'856 m2 liegt in der dreigeschos-
sigen Wohnzone mit Gewerbe WG3/55 % gemäss Bau- und Zonenordnung 

der Stadt X (BZO). Entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze verläuft die 

B-Strasse. Geplant ist die Erstellung eines zweigeschossigen Wohngebäu-

des mit 5 Wohnungen, die als Notwohnunterkünfte dienen sollen. 

3.1. 

Die Rekurrentin macht zunächst geltend, D hätte als Mitglied der Baukom-

mission in den Ausstand treten müssen, weil diese gleichzeitig der Sozialbe-

hörde vorstehe, die das streitbetroffene Vorhaben initiiert, ausgearbeitet und 

der Baukommission zur Beurteilung überlassen habe. Diese Doppelfunktion 

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sei geeignet, Misstrauen in die Unparteilichkeit zu erwecken sowie den An-

schein  der  Befangenheit  und  die  Gefahr  der  Voreingenommenheit  zu  be-

gründen. 

3.2. 

Gemäss § 5a Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG) treten Personen, 

die eine Anordnung zu treffen, dabei mitzuwirken oder sie vorzubereiten ha-

ben, in den Ausstand, wenn sie in der Sache persönlich befangen erschei-

nen, insbesondere a) In der Sache ein persönliches Interesse haben, b) mit 

einer  Partei  in  gerader  Linie  oder  in  der  Seitenlinie  bis  zum  dritten  Grade 

verwandt oder verschwägert oder durch Ehe, Verlobung, eingetragene Part-

nerschaft,  faktische  Lebensgemeinschaft  oder  Kindesannahme  verbunden 

sind, c) Vertreter einer Partei sind oder für eine Partei in der gleichen Sache 

tätig waren. 

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts darf ein Behörden-

mitglied eines Gemeinwesens bei der Erteilung einer Baubewilligung für die-

ses  Gemeinwesen  mitwirken.  Die  Zuständigkeit  der  örtlichen  Baubehörde 

gemäss § 318 PBG bringt es mit sich, dass diese örtliche Baubehörde auch 

über Baugesuche zu entscheiden hat, in denen die Gemeinde selbst als Bau-

herrin auftritt. Als Folge dieser Kompetenzordnung war die Baubewilligungs-

behörde der Stadt X nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, über das Bau-

vorhaben der Stadt X zu befinden. Ihre Mitglieder hätten bloss dann in den 

Ausstand treten müssen, wenn sie im Sinn von § 5a Abs. 1 VRG befangen 

gewesen wären. Vorliegend deutet nichts auf eine solche Befangenheit von 

D  hin.  Sie  hat  kein  erkennbares  persönliches  Interesse  am  Schicksal  der 

Notwohnunterkünfte. Sie ist vom Bauvorhaben im Vergleich zu den anderen 

Mitgliedern der Baubewilligungsbehörde bloss insofern stärker betroffen, als 

eine ihr unterstellte Amtsstelle das Baugesuch eingereicht hat. Eine solche 
indirekte Betroffenheit genügt indessen nicht. Anders zu entscheiden hiesse, 

den Mitgliedern eine Baubewilligungsbehörde sämtliche weiteren baubezo-

genen Aufgaben im Gemeinwesen zu untersagen und sie auf die alleinige 

Bewilligungstätigkeit zurückzubinden. Für einen derart weitgehenden Eingriff 

in die kommunale Organisationshoheit fehlt indessen die normative Grund-

lage. Entsprechend bleibt es beim Grundsatz, wonach Gemeinwesen bzw. 

deren  Exekutivmitglieder  über  ihre  eigenen  Bauvorhaben  befinden  dürfen, 

ohne dass dies einen Ausstandsgrund begründet (vgl. VB.2015.00557 vom 

17. Dezember 2015,  E. 3.2.,  mit  Hinweis  auf  RB 1997  Nr. 103  und 

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VB.2009.00596 vom 27. Januar 2010, E. 5.2.2; vgl. auch BRGE I Nrn. 0023 

und 0024/2011 vom 20. Januar 2011 in BEZ 2011 Nr. 44, E.4.3). Ein Aus-

standsgrund liegt auch nicht darin, dass ein Behördenmitglied in der Öffent-

lichkeit zu Gunsten des Projekts Stellung genommen hat (vgl. BGE 125 I 119 

ff., E. 3d = Pra 1999 Nr. 165). 

Eine Verletzung der Ausstandspflicht liegt demnach nicht vor.  

4.1. 

Die Rekurrentin moniert, im Dispositiv des angefochtenen Beschlusses fehle 

die  Verpflichtung  zur  Erstellung  einer  PV-Anlage  (§ 10c  Energiegesetz 

[EnerG]). Ausserdem seien die Angaben im Baugesuch und die Erwägungen 

des  Bauentscheids  diesbezüglich  widersprüchlich.  Angesichts  der  ausge-

bliebenen Planung und der fehlenden Pläne (s. Erw lit. F.d) seien wichtige 

Fragen  der  Energie-  und Wärmeversorgung  nicht  geklärt.  So  sei  nicht  nur 

unklar, ob und wo die technischen Anlagen der PV-Anlage dereinst platziert 

werden sollen, sondern ausserdem, wo die zur Wärmeerzeugung geplante 

Luft-Wasser-Wärmepumpe  installiert  werden  solle.  Darüber  hinaus  sei  un-

klar,  ob  in  den  drei  projektierten  Technikräumen  nebst  dem  ungeklärten 

Standort der Wärmepumpe überhaupt noch hinreichend Platz für zusätzliche 

technische  Anlagen,  wie  etwa  für  den Wechselrichter  der  PV-Anlage,  ver-

bleiben werde. 

Weiter finde Dispositivziffer II.12 (Standort der Wärmepumpe im Gebäudein-

neren) weder Stütze in den Baueingabeplänen noch in den Erwägungen; im 

Gegenteil: ohne hinlängliche Prüfung werde schon heute von der Einhaltung 

des Vorsorgeprinzips ausgegangen. 

4.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, im Baugesuch werde festgehalten, das keine PV-

Anlage vorgesehen sei. In der Baubewilligung sei definiert, dass die Heizung 

mittels innenliegender Wärmepumpe erfolge. In den Erwägungen werde le-

diglich darauf hingewiesen, dass offensichtlich eine Fläche auf dem Flach-

dach für eine künftige Installation der PV-Anlage vorbereitet sei. Es werde 

jedoch klar und deutlich darauf hingewiesen, dass diese nicht bewilligt und 

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nicht Teil des vorliegenden Verfahrens sei. Somit sei kein Gesuch um Bewil-

ligung einer PV-Anlage eingereicht und auch keine PV-Anlage bewilligt wor-

den. 

Für  die  innenliegende  Luft-/Wasserwärmepumpe  sei  der  Lärmschutznach-

weis  erbracht  worden.  Der  Standort  der Wärmepumpe  sei  auflagegemäss 

innerhalb des Gebäudes zu suchen. Die Wahl des Standorts habe keine Aus-

wirkungen auf die Umwelt oder die Nachbarschaft. Die betreffende Auflage 

sei darum zulässig. 

4.3. 

Gemäss dem am 1. September 2022 in Kraft getretenen § 10c des (kanto-

nalen) Energiegesetzes (EnerG) wird bei Neubauten ein Teil der benötigten 

Elektrizität selbst erzeugt. Dies kann mit einer Anlage auf dem Grundstück 

oder in einem Zusammenschluss zum Eigenverbrauch gemäss Art. 17 des 

(eidgenössischen)  Energiegesetzes  vom  30.  September  2016  (EnG)  erfol-

gen. 

Mit dem angefochtenen Beschluss wurde keine Fotovoltaikanlage bewilligt, 

was sich aus den bewilligten Plänen klar ergibt. Wie aus dem Plan der Dach-

aufsicht (act. 19.3) ersichtlich, wird die Installation einer PV-Anlage immerhin 

vorbereitet und ist somit ohne Schwierigkeiten möglich. Ein allfälliger Mangel 

in Bezug auf die Eigenstromerzeugung würde somit nicht zur Aufhebung der 

Baubewilligung führen, sondern zu einer für die Rekurrentin bedeutungslo-

sen Auflage. Auf die Rüge ist somit nicht einzugehen. 

4.4. 

Gemäss  dem  Lärmschutznachweis 

für  Luft/Wasser-Wärmepumpen 

(act. 10.5)  kommt  der  Luftschacht  der  Wärmepumpe  an  die  Nordwestfas-
sade zu liegen und wird der Grenzwert deutlich eingehalten. Der Lärmschutz-

nachweis wird von der Rekurrentin nicht beanstandet. In Dispositivziffer II.12 

des  angefochtenen  Beschlusses  wird  (in  Übereinstimmung  mit  dem  Lärm-

schutznachweis)  festgehalten,  es  sei  eine  Platzierung  im  Inneren  des  Ge-

bäudes gewählt worden, so dass eine möglichst geringe Lärmbelastung für 

die  Lüftungsfenster  entstehe.  Zudem  sei  so  gewährleistet,  dass  die  Nach-

barn optimal vor Lärmemissionen geschützt würden. Das Vorsorgeprinzip sei 

somit berücksichtigt worden. Inwiefern diese Prüfung unzulänglich sein soll, 

erschliesst sich nicht. 

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Wo die Wärmepumpe im Inneren des Gebäudes genau zu liegen kommt, hat 

keine Auswirkungen auf die Lage des Schachtes als Lärmquelle (ansonsten 

wäre unter Umständen ein neuer Lärmnachweis zu erbringen), ändert nichts 

an den Lärmimmissionen und ist für die Bewilligungsfähigkeit des Projekts 

nicht entscheidend. Zumal im Erdgeschoss auf der Nordwestseite ein Tech-
nikraum mit einer Fläche von 12 m2 vorgesehen ist, darf auch davon ausge-
gangen werden, dass die Platzierung einer Wärmepumpe tatsächlich mög-

lich ist. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz eine entspre-

chende Ergänzung der Pläne verlangt (E. F.d.). 

4.5. 

Mit dem Vorbringen, es sei unklar, ob hinreichend Platz für die technischen 

Anlagen, wie etwa für den Wechselrichter der PV-Anlage, verbleiben werde, 

ergibt  sich  kein  Mangel  des  angefochtenen  Beschlusses.  Die  Rekurrentin 

vermag damit auch nicht in Zweifel zu ziehen, dass die notwendigen Anlagen 

tatsächlich installiert werden können, ist doch auf jedem Geschoss in Tech-
nikraum (12 m2) vorgesehen. 

5.1. 

Die  Rekurrentin  beanstandet  eine  unzureichende  Sachverhaltsabklärung 

und eine Verletzung der Begründungspflicht. Zusammen mit den 144 Perso-

nen, die in den auf dem Grundstück Kat.-Nr. 5 geplanten Wohncontainern 

untergebracht werden sollen und den bereits in der Liegenschaft auf der Par-

zelle  Kat.-Nr. 6  wohnenden  Asylsuchenden werde  sich  nicht  nur  die  bauli-

che, sondern auch die soziale Dichte schlagartig ändern. Aufgrund der ho-

hen Belegungszahlen werde das Baugebiet weit mehr Personen absorbieren 

müssen,  als  wenn  die  heute  noch  unbebauten  Baugrundstücke  mit  einem 

üblichen Wohnungsmix überstellt würden. Die Vorinstanz habe die sich dar-
aus  stellenden  Fragen  und  Herausforderungen,  namentlich  bezüglich  Ver-

kehr,  Einhalten  der  Nachtruhe,  Schulwege,  Fusswegverbindungen  sowie 

Verkehrssicherheit etc. entweder gar nicht oder bloss oberflächlich beurteilt. 

Dabei hätten ihr die entsprechenden Grundlagen aber gar nicht vorgelegen, 

denn die Bauherrin habe es versäumt, diese einzureichen. Bezüglich Spiel- 

und Ruheflächen etwa habe die Vorinstanz - obschon ihr die massgeblichen 

Pläne und Nachweise noch gar nicht vorgelegen seien -, in nicht nachvoll-

ziehbarer Plausibilisierung auf Vorrat erwogen, es seien hinreichend Spiel-, 

Ruhe-  und  Gartenflächen  vorhanden.  Eine  Erläuterung  oder  Begründung 

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fehle  gänzlich. Wo und  in  welcher  Ausdehnung  sowie  Art  die  Grünflächen 

geplant sein sollen, erhelle sich jedenfalls nicht. 

5.2. 

Die  Vorinstanz  entgegnet,  der  Ruf  nach  Sozialhygiene  in  einem  Quartier 

habe keinen baurechtlichen Gehalt.  

Der Umgebungsplan sei noch nicht sehr aussagekräftig und solle im Rah-

men des Baufortschrittes nachgereicht werden. Es sei sicherzustellen, dass 

sich auch die Bepflanzung ausreichend in die Umgebung eingliedere. 

Es werde entgegen den Ausführungen im Rekurs überhaupt keine Baube-

willigung auf Vorrat betreffend Spielplatz erteilt. Es sei die Auflage erlassen 

worden,  eine  entsprechende  Fläche  vor  Baubeginn  auszuweisen.  Sodann 

sei im Sinne einer Grobbeurteilung festgestellt worden, ob dieser Nachweis 

problemlos  möglich  sei.  Dies  sei  absolut  denkbar.  Es  seien  insgesamt 
484 m2 Wohnfläche geplant. 20 % davon seien als Spiel- und Ruheflächen 
auf dem Grundstück auszuscheiden, was 97 m2 ausmache. Allein das Drei-
eck südwestlich des projektierten Gebäudes weise eine Fläche von 211 m2 
auf, also mehr als das Doppelte der erforderlichen Spiel- und Ruhefläche. 

5.3.1. 

Die von der Rekurrentin aufgeworfenen "Fragen und Herausforderungen, na-

mentlich bezüglich Verkehr, Einhalten der Nachtruhe, Schulwege, Fussweg-

verbindungen  sowie  Verkehrssicherheit  etc."  sind  raumplanerischer  Natur 

und  betreffen  keine  Bauvorschriften,  die  im  Baubewilligungsverfahren  zu 

prüfen wären (§ 320 PBG). Auch allenfalls unzureichende Kapazitäten der 

Buslinie oder Mängel in Bezug auf die Verkehrssicherheit an der benachbar-

ten  Bushaltestelle  (s.  Ausführungen  des  rekurrentischen  Rechtsvertreters 
anlässlich  des  Augenscheins,  Protokoll  S. 3)  könnten  dem  Bauvorhaben 

nicht entgegengehalten werden. 

5.3.2. 

Nach ständiger Praxis darf die Regelung von Nebenpunkten, die für die Be-

willigungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeu-

tung sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden. Hierzu gehört übli-

cherweise die Regelung von Materialien für Fassaden und Dach, die Farben 

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und  die  Oberflächenbeschaffenheit.  Massgebend  ist,  dass  die  nachzu-

reichenden Pläne bzw. Unterlagen die Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts 

als  solches  nicht  infrage  stellen.  Nach  ständiger  Rechtsprechung  ist  es 

ebenso  zulässig,  die  Umgebungsplanung  noch  nicht  in  der  Stammbewilli-

gung zu beurteilen, sondern einer nachträglichen Bewilligung vorzubehalten 

und  demgemäss  die  Einreichung  eines  Umgebungsplans  auflageweise 

nachzufordern. Lediglich im Falle von Arealüberbauungen gemäss § 69 ff. 

PBG  gehört  zur  vollständigen  Baueingabe  auch  ein  Umgebungsplan 

(VB.2018.00149 vom 15. November 2018, E. 4.2). 

Demnach ist die Auflage (Dispositivziffer II.1.a), wonach die Bauherrschaft 

vor Baubeginn einen detaillierten Umgebungsplan einzureichen und bewilli-

gen zu lassen hat, nicht zu beanstanden. 

5.3.3. 

Gemäss Erwägungen im angefochtenen Beschluss habe eine Plausibilisie-

rung ergeben, dass der geforderte Spiel-, Ruhe- oder Gartenflächenanteile 

eingehalten  werden  kann.  Dies  trifft  mit  Blick  auf  die  Grösse  der  auf  dem 

Baugrundstück  verbleibenden  Grünflächen  offensichtlich  zu,  wie  die  Vo-

rinstanz  in  ihrer  Vernehmlassung  ausführt;  einer  näheren  Begründung  im 

Bauentscheid bedarf es dazu nicht. Es war der Rekurrentin ohne Weiteres 

möglich, die Erwägung anhand der Pläne zu überprüfen. Es liegt weder eine 

mangelhafte Begründung vor noch eine Verletzung der Einheit der Baube-

willigung ("Bewilligung auf Vorrat"). Die genaue Anordnung und Ausgestal-

tung der Flächen kann wie oben ausgeführt anhand des nachzureichenden 

detaillierten  Umgebungsplans  in  einem  nachgelagerten  Verfahren  geprüft 

werden. 

6.1. 

Die  Rekurrentin  macht  geltend,  vom  inventarisierten  Bauernhaus  auf  dem 

Grundstück Kat.-Nr. 7, der westlich davon gelegenen, kantonal geschützten 

Siedlung "Wohnkolonie F" und den weiteren kantonalen Schutzobjekten auf 

den Parzellen Kat.-Nrn. 8 und 10 bestehe ein direkter Sichtkontakt zum Bau-

grundstück. 

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Die Vorinstanz habe es unterlassen, die Bewilligungsfähigkeit des Bauvor-

habens im Kontext der Schutzobjekte zu prüfen. So fehle etwa jegliche Prü-

fung, ob die Wahrnehmung der Schutzobjekte von Drittstandorten aus durch 

die neu zu erstellende Baute beeinträchtigt werde. Die Vorinstanz habe das 

Bauvorhaben  nicht  einmal  unter  dem  Aspekt  der  Einordnung  nach  § 238 

Abs. 1 PBG hinreichend geprüft. Stattdessen habe sie ohne nähere Begrün-

dung  erwogen,  das  Bauvorhaben  erreiche  eine  befriedigende  Gesamtwir-

kung (eben bloss nach § 238 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen halte den An-

forderungen an eine gesetzmässige Beurteilung nicht stand.  

Der geplante Baukubus hebe sich bezüglich Volumengestaltung, Materiali-

sierung und Farbgebung einerseits und bezüglich der Dachgestaltung ande-

rerseits  klar  von  der  Gestaltungssprache  der  unmittelbar  angrenzenden 

Wohnbauten und Schutzobjekte ab. Das Erscheinungsbild werde durch die 

kubische Form, die zahlreichen geometrisch angeordneten Fenster und die 

Zweckmässigkeit des Gebäudes geprägt sein. Dies lasse den Neubau ka-

sernenhaft und monoton erscheinen. Selbst eine befriedigende Einordnung 

nach § 238 Abs. 1 PBG könne dem Bauvorhaben unter keinem Titel attestiert 

werden. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes werde keinerlei Rück-

sicht genommen, worin zudem eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG liege. 

Die auf kleinstem Raum geplanten Container-Siedlungen [auf Kat.-Nr. 5) und 

der mit dem streitbetroffenen Bauvorhaben überdimensionierte Kubus führ-

ten schliesslich zu einer sowohl § 238 Abs. 1 als auch Abs. 2 PBG verletzen-

den  Konzentration  der  Bausubstanz:  Die  letzten  verfügbaren  Freiflächen 

würden  ausnahmslos  mit  einer  ausladenden  Blechsiedlung  in  kubischer 

Form und ohne architektonischen Wert überstellt. Ausserdem führe die Fo-

kussierung im betroffenen Gebiet [Kat.-Nrn. 6, 1 und 5) auf die Unterbringung 

von schutzbedürftigen Personen und Asylsuchenden zu einer städtebaulich 
fraglichen Konzentration der Nutzweise. Diese stehe im Widerspruch zu ei-

ner  zeitgemässen  Stadtplanung  und  zum  Leitbild  der  Stadt  X,  das  in  den 

Wohngebieten eine soziale Durchmischung fördern wolle. 

6.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, es handle sich nicht um eine Container-Siedlung, 

sondern um eine individuell geplante Holzbaute mit entsprechender Gestal-

tung.  Es fehle  der  Fassade  die  containertypische  Struktur.  Es  werde  zwar 

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eine Metallfassade vorgesehen, diese ist jedoch auf einem Holzbau ange-

bracht. Die Anlage sei ansprechend gestaltet und auf keiner Seite durchwegs 

mit einheitlichen Fenstern ausgestaltet. Die Fassaden würden teils mit bo-

dentiefen, teils mit kleinformatigeren Fenstern und verschiedenen Materia-

lien und Farben aufgelockert. Die Farbwahl sei diskret und stimmig; das Ge-

bäude sei in Grau- und Grüntönen gehalten, was sich zurückhaltend in die 

industrielle Umgebung eingliedere. Die bauliche Umgebung sei absolut he-

terogen  und  überhaupt  nicht  schön  gestaltet.  Anwendbar  sei  § 238 

Abs. 1 PBG. Auf der anderen Strassenseite würden die ARA X und weitere 

industrielle Anlagen liegen. Die Überbauung selbst komme unmittelbar ne-

ben einem grossen Industriebau und weiteren industriellen Anlagen zu lie-

gen.  

Die Distanz zu den Schutzobjekten betrage 140 m und mehr. Zu diesen Ge-

bäuden habe die Überbauung überhaupt keinen Bezug. Es würden mehrere 

Bauten dazwischenliegen. Ein optischer Zusammenhang lasse sich nicht be-

gründen. Das Flachdach werde extensiv begrünt.  

6.3.1. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-

bung  im  Ganzen  und  in  ihren  einzelnen  Teilen  so  zu  gestalten,  dass  eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Um-

schwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich 

als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung. Da-

bei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestaltung") hinaus 
nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die  Dach-  oder  die 

Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte wie etwa die Stel-

lung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere Bauvorschriften ge-

regelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, 

ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses 

Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Eigentum. 

Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes be-

sondere  Rücksicht  zu  nehmen.  In  der  Nachbarschaft  von  Schutzobjekten 

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bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi-

gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur- und Heimat-

schutzes  zu  betrachten  ist,  ergibt  sich  aus  der  Aufzählung  in  § 203 

Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von 

§ 238  Abs. 2  PBG nicht  vorausgesetzt.  Vielmehr  genügt  es,  dass  sich  die 

Schutzwürdigkeit aus der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne 

von § 203 Abs. 2 PBG ergibt. 

Die  angeblichen  Widersprüche  zu  einer  "zeitgemässen  Stadtplanung  und 

zum Leitbild der Stadt X" sind allenfalls planungsrechtlicher Natur, aber bau-

rechtlich nicht relevant; daraus ergeben sich keine grundeigentümerverbind-

lichen, im Baubewilligungsverfahren zu beachtende Vorschriften. 

6.3.2. 

Die in Frage stehenden Schutzobjekte sind ca. 95 m und mehr vom Bauvor-

haben entfernt. Sie werden nicht im Zusammenhang mit dem geplanten Ge-

bäude  wahrgenommen  und  eine  ästhetische  Beeinträchtigung  kann  offen-

sichtlich von vornherein ausgeschlossen werden. Eine Prüfung unter den er-

höhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entfällt. 

Dass sich das geplante Gebäude in gestalterischer Hinsicht von der bauli-

chen Umgebung "abhebt", wie die Rekurrentin vorbringt, mag wohl zutreffen, 

ist aber nicht mit einem gestalterischen Mangel gleichzusetzen, ebenso we-

nig die kubische Form, die zahlreichen geometrisch angeordneten Fenster 

und die Zweckmässigkeit des Gebäudes. Die unmittelbare bauliche Umge-

bung  ist  von  unterschiedlichsten  Bauten  von  vorwiegend  industrieller  bzw. 

gewerblicher  Natur  geprägt.  Einen  in  objektiver  Hinsicht  störenden  Wider-

spruch vermag die Rekurrentin nicht aufzuzeigen und ist auch nicht ersicht-

lich. Das geplante Gebäude vermag sich hier ohne Weiteres zumindest be-
friedigend einzufügen. Nicht von Belang ist die auf dem Grundstück Kat.-Nr. 

5 geplante Überbauung mit temporären Asylunterkünften, zumal der Gewer-

bebau auf der Parzelle Kat.-Nr. 9 dazwischen liegt und kein Sichtbezug be-

steht.  

Das streitbetroffene Bauvorhaben als überdimensioniert zu bezeichnen, ist 
haltlos.  Das  Baugrundstück  mit  einer  Fläche  von  2'856 m2  ist  weitgehend 
unbebaut, die Grundmasse gemäss Art. 3 Abs. 1 BZO sind eingehalten bzw. 

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werden bei weitem nicht ausgeschöpft, namentlich was die Anzahl der Ge-

schosse, die Gebäudehöhe und die Gebäudelänge anbelangt. Eine bauäs-

thetisch  bzw.  ortsbaulich  motivierte  Herabsetzung  des  nach  der  Bau-  und 

Zonenordnung zulässigen Gebäudevolumens kann nicht ernsthaft verlangt 

werden  (vgl.  dazu  VB.2018.00162  vom  17. September 2020,  E. 5.3.4.,  mit 

weiteren Hinweisen). 

Aus  diesen  Gründen  ist  das  Vorhaben  in  gestalterischer  Hinsicht  nicht  zu 

beanstanden. 

7.1. 

Die Rekurrentin bringt vor, das Baugrundstück und namentlich die auf dem 

südlichen Teil geplante Umgebung liege in unmittelbarer Nähe zum E-Bach. 

Der E-Bach schaffe Lebensraum für geschützte Pflanzen und Tiere. Es be-

stünden u.a. Nachweise von Feuersalamandern und es seien Bestände von 

Flusskrebsen vorhanden. Der Bauentscheid bzw. die kantonale Gesamtver-

fügung setzten sich mit keinem Wort mit allfälligen Schutzvorkehrungen ge-

mäss  Art. 18 Abs.  1  NHG  bzw.  Art.  18 Abs. 1bis  und  Abs.  1ter  NHG  oder 

Art. 41c GSchV auseinander. Die Beurteilung des ALN fehle. 

7.2. 

Die  Vorinstanz  entgegnet,  das  geplante  Gebäude  liege  32 m  vom  E-Bach 

entfernt, welcher mehrheitlich eingedolt sei. Damit liege das Bauprojekt weit 

ausserhalb des Gewässerraums, der gemäss Übergangsbestimmungen zur 

Eidgenössischen Gewässerschutzverordnung vorliegend 8,6 m betrage. 

7.3. 

Das Baufeld liegt offensichtlich weit ausserhalb des Uferbereichs bzw. aus-
serhalb des Gewässerraums, zumal der E-Bach im Bereich des Bauvorha-

bens  eingedolt  ist  (Art. 41a  Abs. 2  Gewässerschutzverordnung  [GSchV] 

bzw.  Übergangsbestimmung  zur  Änderung  vom  4. Mai 2011).  Art. 41c 

GSchV ist daher auf das Bauvorhaben nicht anwendbar. Damit entfällt eine 

Beurteilung durch das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft AWEL be-

züglich Lage im Gewässerraum bzw. im Uferbereich (Bauverfahrensverord-

nung [BVV], Anhang Ziff. 1.6.1.). Im Übrigen ergibt sich aus den Vorbringen 

der  Rekurrentin nicht, dass  es  sich beim  Baugrundstück  um  ein  Biotop  im 

Sinne von Art. 18a f. NHG oder um ein Naturschutzobjekt im Sinne von § 203 

R2.2022.00271 

Seite 13 

 
 
Abs. 1 lit. g PBG (§ 13 KNVH) handelt. Dies ist offensichtlich auch nicht der 

Fall: Im Bereich des Baufeldes besteht heute ein bekiester Platz, südöstlich 

und südwestlich davon, d.h. in Richtung Bach, befinden sich die Abfallsam-

melstelle und weitere befestigte Flächen. Damit entfällt auch die von der Re-

kurrentin verlangte Beurteilung durch das Amt für Landschaft und Natur ALN 

bezüglich Bauvorhaben im Bereich von Naturschutzobjekten (BVV, Anhang 

Ziff. 1.4.1.1.). Damit erweist sich auch diese Rüge als unbegründet. 

8.1. 

Die Rekurrentin beanstandet, im Bauentscheid würden weder die Verkehrs-

sicherheit bezüglich Einfahrt in die B-Strasse noch die Frage der Erschlies-

sung des Baugrundstücks beurteilt. Es würden konkrete Anordnungen feh-

len, etwa bezüglich der heute rechtlich nicht gesicherten Erschliessungsan-

lagen und der Verkehrssicherheit. 

Fahrzeuglenker, die von den projektierten Fahrzeugabstellplätzen auf die B-

Strasse  in  Fahrtrichtung  nach  Zürich  einbiegen  würden,  hätten  nur  einge-

schränkte Sicht Richtung Süden. Die Sichtweiten seien bereits heute stark 

eingeschränkt, namentlich wenn ein Bus der ZVV in Richtung X Bahnhof bei 

der  Haltestelle  F  halte  oder  dort  Fahrzeuge  hinter  dem  Bus  bzw.  vor  dem 

Fussgängerstreifen anhalten würden. All dies führe zu einem Rückstau auf 

der nach X führenden Fahrspur und mache die Zu-/Ausfahrt zu den geplan-

ten  Abstellplätzen  verkehrsunsicher.  Aufgrund  der  mit  den  beiden  vorer-

wähnten  Bauvorhaben  verbundenen  Bevölkerungszunahme  um  rund 

200 Personen werde der Vorgang für das Ein- und Aussteigen in bzw. aus 

dem  Linienbus 122  mehr  Zeit  beanspruchen.  Das  führe  unvermeidbar  zu 

Stausituationen  im  Haltebereich  und  damit  zu  einer  Gefährdung  der  Ver-

kehrssicherheit. 

Weiter sei die Zufahrt zu den Abstellplätzen über die zwischen dem Nach-

bargrundstück Kat.-Nr. 9 und dem Baugrundstück gelegene Zufahrt rechtlich 

nicht gesichert. Der Bauherrschaft werde die grundbuchliche Sicherung des 

fehlenden  Fuss-  und  Fahrwegrechts  lediglich  empfohlen  (s. Bauentscheid, 

Erw. lit. E.d). 

R2.2022.00271 

Seite 14 

 
 
8.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, die Einfahrt in die B-Strasse sei bestehend und 

geniesse Bestandesgarantie. Erheblicher Mehrverkehr werde wegen der Re-

duktion der Parkplätze von zehn auf sechs wohl kaum resultieren. Die Sicht-

bermen  würden  eindeutig  den  Anforderungen  der  Verkehrssicherheitsver-

ordnung entsprechen. Die B-Strasse verlaufe an dieser Stelle schnurgerade. 

Wenn ein Bus an der Haltestelle halte und sich dahinter Fahrzeuge stauten, 

müssten die ausfahrenden Bewohner der Notunterkunft einfach warten, bis 

sich die Kolonne entfernt habe. Es fahre nur jede Viertelstunde ein Bus. Es 

bleibe also genügend Zeit, um gefahrlos in die B-Strasse einzufahren. 

Die Zufahrt auf die Bauparzelle sei auch ohne die geteerte Fläche auf dem 

Nachbargrundstück und ohne Parkplatzflächen immer noch 4,5 m breit. Dies 

genüge als Zufahrt, insbesondere als grundstückinterne Zufahrt gemäss Ver-

kehrserschliessungsverordnung bei Weitem. 

Die empfohlene grundbuchliche Sicherung sei nicht zwingend, weil die bei-

den Zufahrten allenfalls mit einer gelben Markierung getrennt und die Nutzer 

der  Bauparzelle  angewiesen  werden  könnten,  nur  auf  dem  einen  Teil  der 

Strasse zu Fahren. Als Ausfahrt aus einem Senkrechtparkplatz genüge eine 

4,5 m breite Strasse allemal.  

8.3. 

Die Vorinstanz hat in ihrer Rekursantwort begründet, weshalb die Verkehrs-

sicherheit ihrer Ansicht nach gewährleistet ist. Ein allfälliger Begründungs-

mangel  ist  daher  als  geheilt  zu  betrachten  (s.  dazu  VB.2019.00083  vom 

19. August 2019, E. 3.3.). 

Die  Sichtbereiche  gemäss  Verkehrserschliessungsverordnung  (VErV)  An-
hang 3 sind offensichtlich genügend. Allfällig kurzzeitig auf der Strasse an-

haltende  Busse  oder  andere  grosse,  die  Sicht  verstellende  Fahrzeuge  im 

rollenden Verkehr sind nicht relevant; dies ist keine Frage der baulichen Aus-

gestaltung der Zufahrt, sondern des Verhaltens der Fahrzeuglenkenden im 

Verkehr.  Sodann  sind  Stausituationen,  etwa  infolge  längerer  Wartezeiten 

von Bussen, baurechtlich nicht relevant, zumal damit keine Beeinträchtigung 

der Verkehrssicherheit einhergeht. Ungenügende Kapazitäten des Strassen-

netzes können Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden, ebenso wenig 

im vorliegenden Fall Rückstaus wegen der Bushaltestellen. 

R2.2022.00271 

Seite 15 

 
 
Vorliegend ist von einer Ausfahrt des Typs B gemäss VErV Anhang 2 aus-

zugehen, womit ein Einlenkradius von 5 m erforderlich ist. Der Einlenkradius 

ist auf der nördlichen Seite der Zufahrt nur unter Inanspruchnahme des auf 

dem Nachbargrundstück gelegenen, rechtlich nicht gesicherten Teils der Zu-

fahrt ausreichend. Der Mangel ist von untergeordneter Natur und lässt sich 

ohne  Schwierigkeiten  beheben.  Entweder  ist  die  Zufahrt  um  ca. 3 m  nach 

Südosten zu verschieben (zumindest im Einmündungsbereich und unter Ver-

legung von drei Parkplätzen) oder es ist ein Wegrecht zugunsten des Bau-

grundstücks nachzuweisen, wie es im angefochtenen Beschluss empfohlen 

wird (E. E.d.). Der angefochtene Beschluss ist in teilweiser Gutheissung des 

Rekurses mit einer entsprechenden Auflage zu ergänzen. Im Übrigen ist die 

Zufahrt  zum  Baugrundstück  und  insbesondere  zu  den  Parkplätzen,  auch 

ohne Inanspruchnahme der auf dem Nachbargrundstück gelegenen Wegflä-

chen gewährleistet, steht doch auf dem Baugrundstück selbst ein Zufahrts-

weg von ca. 4,5 m Breite zur Verfügung. 

9.1. 

Schliesslich bringt die Rekurrentin vor, das Bauvorhaben grenze unmittelbar 

an die B-Strasse. Es sei unklar, ob und gestützt auf welche Grundlagen die 

Vorinstanz allfällige Überschreitungen der Lärmgrenzwerte geprüft habe und 

ob bei Fenstern mit lärmempfindlichen Räumen Überschreitungen der IGW 

vorliegen  würden.  Die  Vorinstanz  sei  ihrer  Ermittlungspflicht  (Art.  36  LSV) 

nicht nachgekommen. 

9.2. 

Die Vorinstanz entgegnet, auf der B-Strasse herrsche recht wenig Verkehr, 

insbesondere in diesem Bereich der Strasse. Richtig sei, dass vier Busse pro 

Stunde an der Haltestelle halten und auch wieder abfahren würden. Bekannt-
lich werde jedoch der Lärm eines einzelnen Vorfalls über die gesamte Zeit-

periode  interpoliert.  Die  Rekursgegnerin  habe  ein  Gutachten  betreffend 

Lärmsanierung  von  Gemeindestrassen  erstellen  lassen.  Die  Lärmmessun-

gen  hätten  ergeben,  dass  die  Liegenschaften  B-Strasse 15,  18a  und  18b, 

also in unmittelbarer Nachbarschaft, nicht übermässig  vom Lärm betroffen 

seien.  Die  entsprechenden  Grenzwerte  in  der  ES III  würden  mit  Beurtei-

lungspegeln von 59 bis 60 dB (A) am Tag und 49 dB (A) in der Nacht bei 

weitem eingehalten. Daraus folge, dass die IGW auch für eine Neuüberbau-

ung nicht verletzt seien.  

R2.2022.00271 

Seite 16 

 
 
9.3. 

Die  B-Strasse  liegt  im  Perimeter  eines  Lärmsanierungsprojektes.  Im  Rah-

men  von  Untersuchungen  zu  Lärmschutzmassnahmen  wurde  die Lärmbe-

lastung ermittelt (s. Bericht vom 28. Juli 2017, act. 10.13). Das Verkehrsauf-

kommen des Jahres 2016 (Ist-Zustand) wurde mit einer Zunahme von 1 % 

jährlich auf das Jahr 2036 hochgerechnet (Beurteilungszustand um eine län-

gerfristige Sanierung sicherzustellen, vgl. Bericht Ziffern 2.6 und 3.4). Weiter 

wurde eine Belagskorrektur von -1,0 dB(A) für lärmarme Beläge angewendet 

(Bericht Ziff. 3.4). 

Im Anhang 6 des Berichts (Gebäudeliste) wird für das Gebäude B-Strasse 

15, welches unmittelbar nördlich des Baugrundstücks liegt, ein Beurteilungs-

pegel Lr von 62 dB(A) am Tag und 49 dB(A) in der Nacht ausgewiesen. Da-

raus  lässt  sich  ableiten,  dass  die  Immissionsgrenzwerte  der  ES III  von  65 

dB(A)  am  Tag  und  55  dB(A)  in  der  Nacht  auch  beim  geplanten  Wohnge-

bäude eingehalten sind, zumal die betreffenden Fenster lärmempfindlicher 

Räume etwas weiter von der Strasse entfernt sind als diejenigen des Nach-

bargebäudes  Nr. 15,  dies  auch  ohne  die  (beim  heute  vorhandenen  Belag 

nicht gerechtfertigte) Belagskorrektur von -1 dB(A).  

Damit erweist sich diese Rüge als unbegründet. 

10. 

Zusammengefasst ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Der Beschluss der 

Baukommission X vom 22. November 2022 ist mit folgender Auflage zu er-

gänzen:  Vor  Baubeginn  hat  die  Bauherrschaft  der  Abteilung  Planen  und 

Bauen die Einhaltung der erforderlichen Einlenkradien nachzuweisen, allen-

falls mittels Nachweis eines Wegrechts zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 9. Im 
Übrigen ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzugehen ist. 

11.1. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten zu 7/8 der Rekurrentin und zu 

1/8 der Baukommission X aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

R2.2022.00271 

Seite 17 

 
 
Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs-

gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei-

nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm-

baren  Streitwert  oder dem  tatsächlichen  Streitinteresse fest.  Liegt  wie  hier 

ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr 

in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV 

VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Rekursinstanz  ein 

grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kommentar  VRG,  3. 

Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzusetzen. 

11.2. 

Der Rekurrentin steht aufgrund ihres überwiegenden Unterliegens keine Um-

triebsentschädigung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). 

R2.2022.00271 

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