# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 06d59553-381a-5b82-ab12-7a9dabced672
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-09-13
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 13.09.2006  VB.2006.00061
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2006-00061_2006-09-13.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2006.00061	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 13.09.2006
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligungen

	
Erstellung von fünf Mehrfamilienhäusern in einer Kernzone. 

Kein zweiter Schriftenwechsel und kein Augenschein erforderlich (E. 1.2 + 1.3). Bei der Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG und der Kernzonenvorschriften steht der örtlichen Baubehörde eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu (E. 2.1). Die Beurteilung der kommunalen Baubehörde, die sich unter anderem auf eine Stellungnahme der Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich stützt, beruht auf einer vollständigen Abklärung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und auf zutreffender rechtlicher Grundlage. Dem Beschwerdeführer wäre es unbenommen gewesen, seine Einwände bezüglich der Einordnung bereits im Baubewilligungsverfahren vorzubringen (vgl. § 315 Abs. 2 PBG). Wenn er im Baubewilligungsverfahren von diesen Äusserungsmöglichkeiten keinen Gebrauch gemacht hat, stellt die eingeschränkte Ermessensüberprüfung durch die Vorinstanz jedenfalls keine Gehörsverweigerung dar. Aus Art. 6 Abs. 1 EMRK, welcher keine Ermessensüberprüfung verlangt, lassen sich von vornherein keine Ansprüche auf eine umfassendere Kognition der Vorinstanz ableiten (E. 2.2). Die kommunale Baubehörde durfte gestützt auf die Begutachtung ohne Rechtsverletzung von der Erfüllung der erhöhten Gestaltungsanforderungen der Kernzonenvorschriften und von § 238 Abs. 2 PBG ausgehen (E. 2.3). Abweisung und Kostenfolge (E. 5).

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
EINORDNUNG
ERMESSENSSPIELRAUM
GEMEINDEAUTONOMIE
GUTACHTEN
KERNZONE
MEHRFAMILIENHAUS
MODELL
ÜBERBAUUNG
ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 29 Abs. II BV
Art. 6 Abs. I EMRK
§ 238 Abs. I PBG
§ 238 Abs. II PBG
§ 315 Abs. II PBG
Art./§ 3 Abs. I BZO Uitikon
Art./§ 3 Abs. III BZO Uitikon
Art./§ 4 Abs. I BZO Uitikon
§ 58 VRG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

I.  

Mit Beschluss vom 19. April 2005 erteilte der
Gemeinderat Uitikon der C AG die baurechtliche Bewilligung für den Neubau von fünf
Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse/M-Strasse
in Uitikon.

II.
 

Die hiergegen von mehreren Nachbarn erhobenen Rekurse
vereinigte die Baurekurskommission I und wies sie nach einem Augenschein am 16. Dezember
2005 ab.

III.
 

Gegen den Rekursentscheid gingen zwei Beschwerden ein, von
denen eine infolge Rückzugs am 9. Mai 2006 abgeschrieben wurde. Mit der
anderen dem Verwaltungsgericht am 7. Februar 2006 eingereichten Beschwerde
liess A beantragen:

"1.   Es sei
der angefochtene Entscheid so weit aufzuheben, als damit die Erstellung von
Haus Nr. 3 ("Eckhaus") bewilligt wird.

2.     
Eventuell sei diese Bewilligungsverweigerung mit
Auflagen und Bedingungen für eine allfällige Überarbeitung des Eckhauses und Neubeurteilung
desselben durch die Baubehörde zu versehen.

3.     
Es sei von der Bauherrschaft zusammen mit der
Beschwerdeantwort ein massstabgetreues Modell der Überbauung "N" einzureichen.

4.     
Es sei ein zweiter Schriftenwechsel durchzuführen.

5.     
Es sei ein Augenschein durchzuführen.

6.     
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der privaten Bauherrschaft."

Die Vorinstanz am 17. und der
Gemeinderat am 27. Februar 2006 beantragten Abweisung der Beschwerde,
letzterer zudem die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. Die private Beschwerdegegnerin
liess am 10. März 2006 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen beantragen. Diese Stellungnahmen wurden dem Beschwerdeführer
am 15. März 2006 zur Kenntnisnahme zugestellt.

Nachdem das Verwaltungsgericht bei der Bearbeitung der
Streitsache festgestellt hatte, dass sich in den Akten zwar ein
Ergänzungsgutachten der Natur- und Heimatschutzkommission vom 14. April
2005 befand, nicht jedoch die diesem zugrunde liegende ursprüngliche
Begutachtung vom 7. Februar 2005, wurde diese beigezogen und den Parteien
am 21. Juni 2006 Frist zur Stellungnahme angesetzt.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.  

1.1 Das
Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der
gegen einen Entscheid der Baurekurskommission I erhobenen Beschwerde zuständig
und der im Rekursverfahren unterlegene Nachbar gemäss § 21 lit. a VRG
zur Beschwerde legitimiert. Auf das form- und fristgerecht erhobene Rechtsmittel
ist einzutreten.

1.2 Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines zweiten
Schriftenwechsels. Gemäss § 58 Satz 2 VRG ist dessen Anordnung
fakultativ. Aufgrund des Gehörsanspruchs in Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) muss er dagegen dann durchgeführt
werden, wenn das Gericht auf neue tatsächliche Behauptungen und rechtliche
Vorbringen abstellen will, die erst in der Beschwerdeantwort vorgebracht wurden
(Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 58 N. 10). Auch aus Art. 6 Abs. 1 der
Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) ergibt sich ein Anspruch, sich zu
den Eingaben einer Gegenpartei zu äussern, nur dann, wenn eine Eingabe neue und
möglicherweise umstrittene rechtserhebliche Vorbringen enthält (vgl. BGr,
19. August 2004, 1A.43/2004, E. 2.4, www.bger.ch). Der Europäische
Gerichtshof für Menschenrechte hat entschieden, dass es grundsätzlich Sache der
Parteien sei, zu beurteilen, ob eine Vernehmlassung neue Argumente enthalte und
eine Stellungnahme erfordere (EGMR, 18. Februar 1997, Nideröst-Huber,
18990/91, § 29, http://hudoc.echr.coe.int). Wird indessen – wie hier –
eine Replikmöglichkeit schon in der Beschwerdeschrift beantragt, kann der
Beschwerdeführer noch gar nicht beurteilen, ob aus seiner Sicht eine
Stellungnahme zu den Eingaben der Beschwerdegegnerschaft oder der Vorinstanz
erforderlich sein wird. Ein derartiger Antrag ist verfrüht, weshalb die
Vernehmlassungen dem Beschwerdeführer nur zur Kenntnisnahme zuzustellen sind,
sofern diese nicht neue rechtserhebliche Vorbringen enthalten. Hält der
Beschwerdeführer eine Stellungnahme von seiner Seite für erforderlich, muss er
eine solche unverzüglich nach Erhalt der Vernehmlassungen beantragen bzw.
einreichen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4).

Vorliegend wurden die Vernehmlassungen dem
Beschwerdeführer zur Kenntnisnahme zugestellt. Auf diese Zustellung hin hat der
Beschwerdeführer nicht reagiert. Für die Einräumung einer Replikmöglichkeit
besteht deshalb keine Veranlassung. Soweit die Akten ergänzt worden sind, ist
den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt worden.

1.3 Die auf
einem Augenschein beruhenden und durch Fotografien dokumentierten Feststellungen
der Baurekurskommission über die örtlichen Verhältnisse können auch im Beschwerdeverfahren
berücksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt
durch den Augenschein der Vorinstanz ausreichend geklärt und in den Akten hinreichend
dokumentiert ist, erübrigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts
(RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit weiteren Hinweisen)
und kann der beantragte Beizug eines massstabgetreuen Modells unterbleiben. Wie
sich aus dem Protokoll (S. 5) der Baurekurskommission ergibt, hat die
Bauherrschaft beim Augenschein vom 13. September 2005 ein Modell der
Überbauung im Massstab 1 : 500 vorgestellt und erläutert. Die
fachkundige Vorinstanz war deshalb ohne weiteres in der Lage, sich vom geplanten
Eckhaus und seiner räumlichen Wirkung eine rechtlich genügende Vorstellung zu machen.
Das Verwaltungsgericht schliesslich kann im Rahmen seiner beschränkten Prüfungsbefugnis
(§§ 50 f. VRG; vgl. nachfolgend E. 2.1) die Sache beurteilen, ohne
dafür das Modell erneut beiziehen zu müssen. 

2.  

2.1 Das
Baugrundstück liegt in der Kernzone II gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Uitikon vom 23. Mai 1995 (BZO). Gemäss Art. 3 BZO bezwecken die
Kernzonen die Erhaltung der Ortskerne von Uitikon und Ringlikon und ihrer
natürlich gewachsenen Umgebung sowie eine sinnvolle Erweiterung der bestehenden
Überbauung (Abs. 1); die Bauten sind in Ausmassen und Proportionen den
bestehenden Bauten im Ortskern anzupassen, wobei die typologische Übernahme der
bestehenden Bauten im Vordergrund steht und nicht deren Kopie (Abs. 3).
Laut Art. 4 Abs. 1 BZO sind Umschwung, Anlagen, Ausstattungen und
Ausrüstungen in den Kernzonen für sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung
so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung
gilt auch für Materialien und Farben. Damit decken sich die Anforderungen von
Art. 4 Abs. 1 BZO mit jenen der kantonalrechtlichen Vorschrift von § 238
Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG),
welche eine besondere Rücksicht auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes verlangt.
Nach der Rechtsprechung müssen sich deshalb Bauten in Kernzonen nicht nur befriedigend
(vgl. § 238 Abs. 1 PBG), sondern gut einordnen, das heisst sie müssen
erhöhten gestalterischen Ansprüchen genügen (BGr, 19. Juli 2005, 1P.208/2005, www.bger.ch).

Bei der Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG steht der
örtlichen Baubehörde eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere
Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu. Sodann handelt es sich bei den
Kernzonenvorschriften um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung
durch die kommunalen Behörden nach ständiger Rechtsprechung zu schützen ist,
wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Auch insofern haben sich
die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der Überprüfung zurückzuhalten
(RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14
E. 1h). Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können
Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemäss § 51
VRG eine für den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenügende Feststellung
des Sachverhalts gerügt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid
der kommunalen Behörde bestätigt, so kann bezüglich der ästhetischen Würdigung vor
Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht
zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des
der örtlichen Baubehörde zustehenden Ermessensspielraums. Das
Verwaltungsgericht überprüft dann lediglich, ob die Rekursinstanz die
ästhetische Würdigung der örtlichen Baubehörde als vertretbar hat beurteilen
dürfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung
und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so überschreitet es in willkürlicher
Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die
Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch, ZBl 107/2006,
S. 430, E. 4).

2.2 Wie
bereits dargelegt wurde, beruht der vorinstanzliche Entscheid auf  einer ausreichenden
Feststellung des massgeblichen Sachverhalts. Die Vorinstanz, die in
vollständiger Besetzung einen Augenschein beim Baugrundstück vorgenommen hat,
konnte sich aufgrund der vollständigen Baueingabepläne, der in den Akten
vorhandenen perspektivischen Darstellungen sowie des Baugespanns und des
Modells einen genügenden Eindruck von der räumlichen Wirkung des Bauvorhabens
machen. Sodann hat sich die Vorinstanz bei der Überprüfung der von der
örtlichen Baubehörde vorgenommenen ästhetischen Beurteilung zulässigerweise
zurückgehalten und nicht deren Ermessensbetätigung durch ihre eigene ersetzt.
Diese Zurückhaltung erweist sich insbesondere deshalb als gerechtfertigt, weil
die örtliche Baubehörde die Einordnungsfrage in der angefochtenen Baubewilligung
sorgfältig geprüft hat. Ihre Beurteilung, die sich unter anderem auch auf eine
Stellungnahme der Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons Zürich stützt,
beruht auf einer vollständigen Abklärung des entscheidwesentlichen Sachverhalts
und auf zutreffender rechtlicher Grundlage. Sodann wäre es dem Beschwerdeführer
unbenommen gewesen, seine Einwände bezüglich der Einordnung bereits im
Baubewilligungsverfahren vorzubringen (vgl. § 315 Abs. 2 PBG, wonach
die Baubehörde dem Bauherrn von den Begehren um Zustellung des baurechtlichen
Entscheids "samt den darin vorgebrachten Einwendungen" Kenntnis
gibt). Wenn er im Baubewilligungsverfahren von diesen Äusserungsmöglichkeiten
keinen Gebrauch gemacht hat, stellt die eingeschränkte Ermessensüberprüfung
durch die Vorinstanz jedenfalls keine Gehörsverweigerung dar. Aus Art. 6
Abs. 1 EMRK, welcher keine Ermessensüberprüfung verlangt, lassen sich von
vornherein keine Ansprüche auf eine umfassendere Kognition der Vorinstanz
ableiten. Die vom Beschwerdeführer unter Hinweis auf einen neueren Aufsatz
(Isabelle Häner/Monika Mörikofer, Eine neue Einsprache im baurechtlichen
Bewilligungsverfahren?, PBG-aktuell 4/2005, S. 9 f.) geforderte
Praxisänderung bei der Überprüfung von Einordnungsentscheiden ist deshalb nicht
erforderlich.

2.3 Der
Beschwerdeführer bescheinigt der geplanten Überbauung als Ganzes eine gute
Einordnung; er stösst sich lediglich am (allein noch umstrittenen) Eckhaus, bei
dem er eine "verrenkte und fast anthroposophisch anmutende Volumetrie"
rügt. Dessen Lage stelle besondere Anforderungen an die Gestaltung, auf welche
die Vorinstanzen nicht eingegangen seien. In Kernzonen gebe es
traditionellerweise kein homogenes bauliches Umfeld, weshalb eine
Mehrfamilienhausüberbauung an sich schon problematisch sei, weil eine zu
schematische Überbauung drohe. Dieser Schematismus dürfe sich keinesfalls auf
das Eckhaus übertragen, wo sich die Baubehörde nicht mit der von der
Bauherrschaft präsentierten Lösung begnügen dürfe, sondern Varianten zu fordern
habe, wie insbesondere den Verzicht auf die volle Ausnützung bzw. auf deren
Umlagerung auf die andern vier Häuser der Überbauung. Welches die Kriterien
einer ortsbaulich guten Lösung seien, sei unbekannt; beim
Gestaltungsplanversuch "O" hätten gänzlich andere Vorstellungen bestanden.
Der Beschwerdeführer müsse sich einen solchen Gesinnungswandel unmittelbar vor
seinem Haus nicht gefallen lassen.

Mit diesen pauschal gehaltenen Einwänden lässt sich nicht
begründen, dass die Vorinstanz die ästhetische Würdigung der örtlichen
Baubehörde nicht mehr als vertretbar würdigen durfte. Die Form des Eckhauses
(Haus Nr. 3) und entsprechend auch die Dachgestaltung sind zwar eher
ungewöhnlich. Aufgrund der Parzellenform ist diese architektonische Lösung
jedoch nachvollziehbar und in einer Kernzone nicht von vornherein unzulässig;
im Gegenteil ist es in gewachsenen Ortskernen keineswegs ungewöhnlich, dass die
Bauformen durch die Parzellarverhältnisse, den Strassenverlauf oder dergleichen
bestimmt werden. Auch die Natur- und Heimatschutzkommission hat in dem von der
örtlichen Baubehörde beigezogenen Gutachten auf die besonderen örtlichen
Verhältnisse, die Geometrie des Grundstücks und die recht schwierigen
topographischen Verhältnisse hingewiesen und ist zum Schluss gekommen, das
Bauprojekt bewältige diese Schwierigkeiten und biete eine ortsbaulich
verträgliche, gute Lösung zur Überbauung des Grundstücks. Wie sich aus dem vom
Verwaltungsgericht beigezogenen Gutachten der Natur- und Heimatschutzkommission
vom 7. Februar 2005 ergibt, hat nach Auffassung der Kommission bereits das
erste Projekt die besonderen Anforderungen, welche die ortsbauliche Situation
stellt, in weiten Teilen erfüllt. Die beanstandeten Bereiche wurden in der
Folge mit Ausnahme der Garagenzufahrt beim Kopfbau, wo die Bauherrschaft keine
bessere Lösung gefunden zu haben scheint, beim zu beurteilenden Projekt
überarbeitet. Das betrifft die Giebelfassaden und die als Dachreiter
ausgestalteten Belichtungskamine bei sämtlichen Gebäuden sowie den Kopfbau.
Dessen im ersten Gutachten beanstandete volumetrische Gliederung blieb zwar
unverändert, doch wurde, wie das Ergänzungsgutachten festhält, "die
expressive Kraft der südlichen Fassade durch eine bessere Gliederung
reduziert". Auch wenn die Kommission in ihrer Schlussfolgerung
durchblicken lässt, dass unter Verzicht auf einen Teil der zulässigen
Nutzfläche eine noch bessere Gestaltung denkbar wäre, würdigt sie das Projekt abschliessend
als gute Lösung; diese Beurteilung steht nicht im Widerspruch zur ersten Begutachtung,
sondern berücksichtigt die in der Folge erzielten Verbesserungen. Dass die im
ersten Gutachten kritisierten Mängel nicht vollständig behoben werden konnten,
stellt die Schlüssigkeit der abschliessenden gutachterlichen Würdigung nicht in
Frage. Jedenfalls durfte die örtliche Baubehörde gestützt auf diese
Begutachtung ohne Rechtsverletzung von der Erfüllung der erhöhten Gestaltungsanforderungen
von Art. 4 Abs. 1 BZO und § 238 Abs. 2 PBG ausgehen.

Sodann trifft der vom Beschwerdeführer erhobene Vorwurf
des Schematismus gerade beim Eckhaus nicht zu, welches sich wegen seiner
besonderen Lage in vielfältiger Weise von den übrigen Häusern der Überbauung
unterscheidet. Der Beschwerdeführer verkennt auch, dass es nicht Sache der
Baubehörden ist, eigene Projektvarianten zu entwerfen; sie haben in erster
Linie zu prüfen, ob das Bauvorhaben die Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt und
gegebenenfalls die Bewilligung zu erteilen. Nur wo dies nicht zutrifft, sind
sie befugt, der Bauherrschaft Änderungen vorzuschlagen, welche zu einem
bewilligungsfähigen Projekt führen können.

3.  

Der Beschwerdeführer beanstandet Dispositiv Ziffern 1.1.3,
1.3.4 und 1.3.5 der Baubewilligung, wonach vor Baubeginn ein Umgebungsplan zur
Genehmigung einzureichen, die detaillierten Fassadenmaterialien, die
Oberflächenbehandlung sowie die Dacheindeckung von der Baubehörde genehmigen zu
lassen und wonach bezüglich der Veloabstellplätze und –räume sowie der
Breitenausdehnung der Belichtungskamine geänderte Pläne zur Bewilligung
einzureichen sind. Die Vorinstanz hat diese Einwände unter Hinweis auf die
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts mit zutreffenden Erwägungen verworfen.
Darauf ist gestützt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG
zu verweisen. Die Regelung dieser Detailfragen stellt die Bewilligungsfähigkeit
der geplanten Baute nicht grundsätzlich in Frage. Das gilt insbesondere auch
für die Breite der Belichtungskamine, deren Reduktion gemäss Erwägungen der
Baubewilligung nicht zwingend erforderlich, sondern im Rahmen der Detailprojektierung
lediglich zu prüfen ist.

4.  

Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, dass sich die
Vorinstanz nicht mit dem Rekursvorbringen auseinandergesetzt habe, wonach durch
die Erteilung der Baubewilligung die Baubehörde mit ihren bisherigen
Vorstellungen für die Überbauung des "O" gebrochen habe. Es trifft
zwar zu, dass die Vorinstanz auf dieses Argument nicht eingegangen ist. Es ist
aber auch nicht ersichtlich, inwiefern mit diesem Einwand ein Mangel der
angefochtenen Bewilligung dargelegt werden sollte. Wenn im Jahre 2002 ein von
der Regelüberbauung abweichender Gestaltungsplan für das Areal "O" in
der Gemeindeversammlung gescheitert ist, so musste der Gemeinderat das
streitbetroffene Projekt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung beurteilen
und konnte nicht Vorstellungen zum Massstab erheben, die in der geltenden
Ortsplanung keinen Niederschlag gefunden haben. Den offenkundig unbehelflichen
Einwand des Beschwerdeführers konnte die Rekursinstanz ohne Verletzung ihrer
Begründungspflicht stillschweigend übergehen (BGE 112 Ia 110; RB 1968
Nr. 24; Kölz/Bosshart/Röhl, § 10 N. 40).

5.  

Damit erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Ausgangsgemäss sind die Kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 70
in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), der überdies zu einer
Parteientschädigung von Fr. 2’000.- an die private Beschwerdegegnerin zu
verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); der nicht anwaltlich
vertretenen Gemeinde, der durch die Beschwerdebeantwortung kein wesentlicher
eigener Aufwand entstanden ist, steht keine Entschädigung zu.

Demgemäss entscheidet die Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen.

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 5'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    150.--     Zustellungskosten,

Fr. 5'150.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.    Der
Beschwerdeführer wird zu einer Parteientschädigung von Fr. 2'000.- an die private
Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Eröffnung des Entscheids.

5.    Mitteilung an …