# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e28abd00-390b-509f-99bd-73e6e874e378
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-12-07
**Language:** de
**Title:** Gebäudeversicherung. Vergütung des Schadens bei veränderter Wiederherstellung eines Gebäudes.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0148/2017
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_IV_0148_2017_677.pdf

## Full Text

BRGE IV Nr. 0148/2017 vom 7. Dezember 2017 in BEZ 2018 Nr. 18 

Vorliegend  plante  der  Eigentümer  eines  nach  einem  Brandfall 
beschädigten  Gebäudes,  dieses  nicht  wieder  dem  Vorbestand  entsprechend 
aufzubauen, sondern ein bereits vor dem Brandvorfall geplantes Neubauprojekt 
zu  realisieren.  Die  Gebäudeversicherung  (GVZ)  hatte  somit  zu  prüfen,  ob  der 
geplante  Neubau  gebäudeversicherungstechnisch  eine  Wiederherstellung 
darstellte  bzw.  wie  im  Falle  des  Verzichts  auf  die  Wiederherstellung  der 
anteilsmässige Verkehrswert zu berechnen sei. 

Aus den Erwägungen: 

2.  Beim  streitbetroffenen  Gebäude  handelt  es  sich  um  ein Wohnhaus  mit 
Ladenlokal und Anbau aus dem Jahr 1906. Anlässlich der Revisionsschätzung 
vom  4.  September  2007  wurde  die  Versicherungssumme  auf  Fr.  1'050'000.-- 
festgesetzt  (Versicherung  zum  Neuwert).  Gemäss  Versicherungs-Nachweis 
vom  16. Januar 2014  und  dem  damals  aktuellen  GVZ-Index  betrug  die 
Versicherungssumme Fr. 1'195'800.--. Im Jahr 2011 erwarb der Rekurrent das 
Gebäude  zum  Preis  von  Fr.  475'000.--.  Im  Kaufvertrag  ist  festgehalten,  dass 
der  Erwerber  den  Rückbau  der  bestehenden  Gebäulichkeiten  mit  an-
schliessender  Neuüberbauung  des  Grundstückes  beabsichtige.  Gegen  die 
Baubewilligungen für ein Mehrfamilienhaus vom 8. Mai 2013 und 14. Mai 2014 
(geändertes  Projekt)  sind  beim  Baurekursgericht  derzeit  zwei  Rekurse  hängig. 
Mit  Beschluss  vom  11.  Januar  2017  erteilte  der  Gemeinderat  X  die  Baube-
willigung  für  ein  geändertes  Alternativprojekt.  Dieser  Beschluss  blieb  unange-
fochten. 

3.  Im  Entscheid  vom  8.  Februar  2017  (VB.2016.00629)  kam  das 
Verwaltungsgericht  zum  Schluss,  dass  das  Gebäude  nicht  zum  Abbruchwert, 
sondern  zum  Neuwert  versichert  sei.  Im  Falle  einer  Wiederherstellung  sei 
deshalb  eine  Neuwertvergütung  geschuldet  (E.  2.3  und  3.3;  §§ 52  f.  GebVG). 
Demgegenüber  bemesse  sich  die  Entschädigung  bei  Verzicht  auf  einen 
Wiederaufbau  im  Sinn  von  § 63  in  Verbindung  mit  § 61  Abs. 1  GebVG  nach 
dem Verkehrswert der zerstörten Gebäudeteile. Da bis anhin keine Schätzung 
über den Verkehrswert der beschädigten Gebäudeteile vorliege, werde die GVZ 
dies  noch  nachzuholen  haben  (E.  3.6). Dementsprechend  setzte  die  GVZ den 
Verkehrswert  des  beschädigten  Gebäudes  bzw.  den  Verkehrswertanteil  mit 
Verfügung vom 29. März 2017 fest. 

4.  Mit  dem  vorliegend  angefochtenen  Einspracheentscheid  vom  13. Juni 
2017  hielt  die  GVZ  nicht  nur  am  Verkehrswertanteil  fest,  der  bei  Abbruch  mit 
Neubau  oder  bei  Nichtwiederherstellung  geschuldet  ist.  Sie  verfügte  darüber 
hinaus,  der  Verkehrswertanteil  werde  im  Falle  eines  Neubaus  nach  Abbruch 
des bestehenden Gebäudes vergütet oder bei Nichtwiederherstellung, wenn der 
Schadenplatz geräumt sei. Aus den Erwägungen ergibt sich, dass dies auch bei 
Realisierung  des  Bauvorhabens  gemäss  Baubewilligung  vom  11. Januar 2017 
gilt, welches den Abbruch des brandgeschädigten Gebäudes und einen Neubau 
vorsieht.  Diesfalls  sei  nur  der  Verkehrswertanteil  geschuldet  und  nicht  der 
Betrag  von  Fr.  675'000.--  gemäss  Schadenanerkennung  vom  16.  Dezember 
2014. 

 
 
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5.1  Der  Rekurrent  ist  der  Auffassung,  das  mit  Beschluss  vom  11.  Januar 
2017  bewilligte  Projekt  stelle  einen  veränderten  Wiederaufbau  im  Sinne  der 
Schadenanerkennung  vom  16.  Dezember  2014  dar.  Im  Entscheid  vom 
8. Februar 2017  (VB.2016.00629,  E.  3.3.)  habe  das  Verwaltungsgericht  im 
Sinne  eines  obiter  dictum  festgehalten,  eine  Wiederherstellung  im  Sinn  von 
§ 61  Abs. 1  GebVG  liege  vor,  wenn  ein  Gebäude  von  gleicher  Art,  gleichem 
Umfang und gleicher Zweckbestimmung erstellt werde. Eine Neuwertvergütung 
sei nur geschuldet, wenn das wiederaufgebaute Gebäude eine ähnliche Grösse 
und  Raumeinteilung  aufweise  wie  das  zerstörte  und  es  dem  gleichen  Zweck 
diene.  Werde  das  Gebäude  in  diesem  Sinn  wiederhergestellt  und  im  Rahmen 
des Zulässigen modernisiert, liege ein veränderter Wiederaufbau vor und werde 
die  Abschätzung  gemäss  § 28  Abs. 1  der  Vollzugsbestimmungen  für  die 
Gebäudeversicherung  (VGebVG)  pauschal  festgelegt.  Das  Verwaltungsgericht 
habe sich dabei aber nicht mit seinem Entscheid vom 28. April 1999 (RB 1999 
Nr.  94)  auseinandergesetzt.  Dort  habe  es  erwogen,  es  könne  nicht  Sinn  und 
Zweck  der  §§ 61  und  63  GebVG  entsprechen,  die  Entscheidungsfreiheit  der 
Eigentümer  auf  diese  Weise  zu  hemmen,  dass  bloss  für den  Fall  einer  genau 
gleichen Instandstellung des Gebäudes der Versicherungswert vergütet werde. 
§ 37  der  Gebäudeversicherungsverordnung  (Anmerkung:  Verordnung  über  die 
Gebäudeversicherung  vom  21. Mai 1975,  aufgehoben  auf  den  31. Dezember 
1999)  bestimme  daher,  dass  bei  einem  teilweise  beschädigten  Gebäude,  das 
nicht  mehr  gleich  wie  bisher  aufgebaut  werde,  eine  pauschale  Entschädigung 
festgesetzt  werden  könne.  Der  Grund  dafür liege  darin,  dass  sich  eine  exakte 
Schätzung 
lohne.  § 37  der  Gebäude-
versicherungsverordnung  regle  somit  auch  die  Frage,  wie  die  Höhe  der 
Entschädigung  zu  bestimmen  sei,  wenn  anstelle  der  Schadenbehebung  ein 
Neubau  errichtet  werde.  Der  Rekurrent 
ist  der  Ansicht,  am  möglichst 
unveränderten Wiederaufbau von Gebäuden, die dekommodiert seien und das 
nach BZO Zulässige nicht ausschöpften, bestehe kein öffentliches Interesse.  

in  solchen  Fällen  häufig  nicht 

5.2  Die  Rekursgegnerin 

führt  aus,  das  Bauvorhaben  gemäss 
Baubewilligung  vom  11.  Januar  2017  sehe  den  Abbruch  des  bestehenden 
Gebäudes  und einen Neubau  vor. Gemäss Verwaltungsgerichtsentscheid  vom 
8.  Februar  2017  könne  dies  nicht  als  Wiederaufbau  im  Sinne  des  GebVG 
gelten. Es bestehe keine abweichende Praxis für vergleichbare Fälle. Gemäss 
§ 36  GebVG  in  Verbindung  mit  § 59  Abs.  4  GebVG  dürfe  in  vergleichbaren 
Fällen  keine  Entschädigung  zum  Neuwert  erfolgen.  Der  Gebäudeeigentümer 
würde  ansonsten  ungerechtfertigt  bereichert  und  stünde  finanziell  besser  da, 
als wenn das Gebäude nicht gebrannt hätte. Der Neuwertanteil sei nur dann zu 
entschädigen,  wenn  das  beschädigte  Gebäude  wiederhergestellt  werde. 
Andernfalls  sei  der  Gebäudeeigentümer  so  zu  entschädigen,  dass  ihm  durch 
den  Brandfall  kein  Schaden  aber  auch  kein  Gewinn  entstehe.  Er  sei  finanziell 
so zu stellen, wie wenn es nicht gebrannt hätte. 

5.3.1  Eine  Wiederherstellung  im  Sinn  von  § 61  Abs. 1  GebVG  liegt  vor, 
wenn  ein  Gebäude  von  gleicher  Art,  gleichem  Umfang  und  gleicher 
Zweckbestimmung  erstellt  wird.  Dabei  wird  nicht  eine  genaue  Wieder-
herstellung des Zustands verlangt und ist etwa eine unumgängliche Sanierung 
und  Modernisierung  der  Wohn-  und  Arbeitsverhältnisse  zulässig;  bei  solchen 
zeitbedingten  Anpassungen  muss  es  indes  sein  Bewenden  haben,  weil 

 
 
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andernfalls  der  Zweck  der  Neuwertversicherung  –  die  Wiederherstellung  des 
beschädigten  Gebäudes  –  unterlaufen  würde.  Eine  Neuwertvergütung  ist 
deshalb  nur  geschuldet,  wenn  das  wiederaufgebaute  Gebäude  eine  ähnliche 
Grösse  und  Raumeinteilung  aufweist  wie  das  zerstörte  und  es  dem  gleichen 
Zweck  dient  (zum  Ganzen  RB  1972  Nr.  112;  zur  Weitergeltung  dieser  Praxis 
unter  dem  neuen  Gesetz  ABl  1974,  937  ff.,  967  f.).  Wird  das  Gebäude  in 
diesem  Sinn  wiederhergestellt  und  im  Rahmen  des  Zulässigen  modernisiert, 
liegt ein veränderter Wiederaufbau vor und wird die Abschätzung gemäss § 28 
Abs. 1  VGebVG  für  die  Gebäudeversicherung  pauschal  festgelegt.  Gemäss 
§ 63 Abs. 1 GebVG gelten die Vorschriften über Totalschäden bei Teilschäden 
sinngemäss.  Ein  Gebäude  gilt  dabei  als  wiederhergestellt,  wenn  alle  Schäden 
behoben  sind  (§ 63  Abs. 2  GebVG).  Auch  diesbezüglich  gilt  jedoch,  dass  im 
oben beschriebenen Rahmen Modernisierungen zulässig sind (RB 1999 Nr. 94 
E.  3b).  Mithin  liegt  eine  Wiederherstellung  und  kein  (teilweiser)  Neubau  vor, 
wenn  der  wiederaufgebaute  Gebäudeteil  eine  ähnliche  Grösse  und 
Raumeinteilung  aufweist  sowie  dem  gleichen  Zweck  dient  wie  der  zerstörte 
Gebäudeteil (VB.2016.00629, E. 3.3. f.; vgl. auch ZBl 74/1973 S. 200, 204 = ZR 
72/1973  S.  244,  sowie  Urs  Glaus,  in:  Gebäudeversicherung,  Systematischer 
Kommentar, 2009, S. 266 f.). 

Der  vom  Rekurrenten  erwähnte  Entscheid  des  Verwaltungsgerichts  von 
1999 (RB 1999 Nr. 94) steht nicht im Widerspruch zu diesen Ausführungen. Er 
befasst sich nicht mit der Frage, was als Wiederherstellung oder als veränderte 
Wiederherstellung  im  Sinne  von  § 60  GebVG  und  § 28  Abs. 1  VGebVG  gilt. 
Vielmehr  geht  aus  dem  Entscheid  hervor,  dass  in  den  Vorschriften  bei 
Totalschäden  von  Wiederherstellung  und  bei  Teilschäden  von  Schadens-
behebung  gesprochen  wird.  Die  Schadenbehebung  bei  Teilschäden  muss 
ebenso  wenig  wie  die Wiederherstellung  bei  Totalschäden  eine  genau  gleiche 
Wiederinstandsetzung  bedeuten.  Sodann  kann  grundsätzlich  auch  die 
Behebung  eines  Teilschadens  durch  einen  Neubau  –  unter  Abbruch  auch  der 
unbeschädigten  Gebäudeteile  –  als  «veränderte  Wiederherstellung»  gemäss 
§ 28 Abs. 1 VGebVG gelten. Dabei versteht es sich von selbst, dass ein solcher 
Neubau  ebenso  wenig  wie  bei  der  Wiederherstellung  eines  total  zerstörten 
Gebäudes beliebig vom Vorgängerbau abweichen darf (§ 61 Abs. 1 i.V.m § 63 
Abs. 1 GebVG), um noch als Wiederherstellung im Sinne von § 60 ff. GebVG zu 
gelten. 

5.3.2  Das  bestehende,  brandgeschädigte  Gebäude  ist  ein  Wohnhaus  mit 
einer  7  Zimmer-Wohnung  und  einem  Ladenlokal  (ehemalige  Bäckerei).  Dazu 
gehört  ein  Anbau  (Garage/Magazin)  und  ein  Schopf.  Das  Haus  umfasst  zwei 
Vollgeschosse  und  ein  Dachgeschoss  auf  einer  Gebäudegrundfläche  von  183 
m2. 

Das  am  11.  Januar  2017  bewilligte  Vorhaben  sieht  den  vollständigen 
Abbruch  des  Altbaus  und  die  Erstellung  eines  Mehrfamilienhauses  mit  sechs 
Wohnungen  und  einer  Tiefgarage  vor.  Der  Neubau  weist  drei  Vollgeschosse 
und ein Dachgeschoss sowie eine Gebäudegrundfläche von 267 m2 auf. Damit 
weicht  der  Neubau  in  seiner  Art  und  vor  allem  in  seiner  Grösse  und 
Raumaufteilung  vom  brandgeschädigten  Gebäude  sehr  erheblich  ab.  Von 
einem  Neubau  mit  bloss  zeitgemässen  Anpassungen  kann  nicht  gesprochen 

 
 
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werden.  Es  handelt  sich  somit  offensichtlich  nicht  um  eine  veränderte 
Wiederherstellung im oben genannten Sinn. Dass das Bauprojekt auch nicht als 
solche  gedacht  ist,  ergibt  sich  aus  dessen  Vorgeschichte,  wurde  doch  eine 
erste  Projektvariante  mit  acht  Wohnungen  schon  vor  dem  Brandfall  bewilligt 
und  liegt  der  Grund  für  die  Eingabe  des  am  11.  Januar  2017  bewilligten 
Alternativprojekts  nicht  im  Schadenfall,  sondern  in  der  in  einem  Rekurs-
verfahren in Frage gestellten Bewilligungsfähigkeit des ersten Projekts. (…) 

12.1  Schliesslich  verlangt  der  Rekurrent  für  den  Fall,  dass  er  auf  den 
Wiederaufbau  verzichte,  die  Vergütung  eines  anteilsmässigen  Verkehrswerts 
von  Fr.  350'000.--.  Die  GVZ  habe  bei  ihrer  Verkehrswertschätzung  nicht 
berücksichtigt,  dass  er  die  Liegenschaft  nach  einer  Zwangsversteigerung  zum 
sehr  günstigen  Preis  von  Fr.  475'000.--  erworben  habe  und  die  Preise  nach 
Dezember  2011  bis  zum  Schadenfall  im  Oktober  2014  weiter  angestiegen 
seien. Die E. GmbH habe die Liegenschaft im März 2008 auf Fr. 500'000.-- bis 
550'000.--  geschätzt.  Der  Gebäudewert  sei  unter  Berücksichtigung  einer 
Altersentwertung  von  60 Prozent  mit  Fr.  350'000.--  angesetzt  worden.  Ein 
lokaler Architekt habe den Baulandwert vor dem Erwerb im Dezember 2011 auf 
Fr.  150'000.--  geschätzt.  Es  sei  somit  von  einem  Verkehrswert  des  Gebäudes 
im  Zeitpunkt  des  Schadens  von  mindestens  Fr.  350'000.--  auszugehen.  Im 
angefochtenen  Einspracheentscheid  stelle  die  GVZ  zu  Unrecht  auf  die 
Schadensabschätzung vom 16. Dezember 2014 ab. Diese sei mit Blick auf die 
Realisierung  eines  Ersatzneubaus  erfolgt  und  berücksichtige  den  dadurch 
entstehenden  Mehrwert.  Die  Kosten  für  einen  unveränderten  Wiederaufbau 
dürften  gemäss  den  Auskünften  der  zuständigen  Kreisschätzer  schon  im 
Dezember 1994 rund einen Drittel über der pauschalen Schadensabschätzung 
von  Fr.  675'000.--  gelegen  haben.  Entsprechend  sei,  so  der  Rekurrent,  von 
einem Totalschaden auszugehen.  Deshalb  sei ihm der volle  Verkehrswert  von 
Fr. 350'000.-- zu vergüten. (…) 

12.3.1  Im  Entscheid  vom  8.  Februar  2017  hielt  das  Verwaltungsgericht 
fest,  dass  sich  bei  einem  Verzicht  auf  einen  Wiederaufbau  die  Entschädigung 
im Sinn von § 63 in Verbindung mit § 61 Abs. 1 GebVG nach dem Verkehrswert 
der  zerstörten  Gebäudeteile  bemesse.  Dabei  sei  mit  Blick  auf  § 59  Abs. 4 
GebVG  insbesondere  dem  vom  Rekurrenten  für  das  Land  mit  Gebäude 
bezahlten  Kaufpreis  von  Fr.  475'000.--  angemessen  Rechnung  zu  tragen 
(VB.2016.00629, E. 3.6). 

Bei der Festlegung des Verkehrswerts ging die GVZ von einem Landpreis 
von  Fr.  300.--/m2  aus.  Dabei  habe  sie  sich  an  der  vom  Kanton  Zürich 
veröffentlichten  Zürcher  Handänderungsstatistik  orientiert.  Bei  der  Fläche  des 
Grundstückes  von  836  m2  ergebe  sich  ein  geschätzter  Landwert  von  Fr. 
250'800.-- bzw. ein Verkehrswert des beschädigten Gebäudes von Fr. 224'200.-
-. 

12.3.2  Wie  das  Verwaltungsgericht  bereits  ausgeführt  hat,  ist  dem 
bezahlten  Kaufpreis  von  Fr.  475'000.--  angemessen  Rechnung  zu  tragen.  Mit 
Blick  auf  das  Bereicherungsverbot  (§ 59  Abs. 4  GebVG)  ist  somit  nicht  zu 
beanstanden,  dass  die  Vorinstanz  von  dem  vom  Rekurrenten  bezahlten 
Kaufpreis ausging und davon den geschätzten Landwert in Abzug brachte. Die 

 
 
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vom  Rekurrenten  ins  Feld  geführte  Verkehrswertschätzung  berücksichtigt  den 
tatsächlich bezahlten Kaufpreis naturgemäss nicht. Der Kaufvertrag datiert vom 
20.  Dezember 2011.  Bis  zum  Schadenereignis  am  11.  Oktober 2014  ist  keine 
Preiserhöhung  eingetreten,  die 
in  Anbetracht  der  Unsicherheiten,  die 
Schätzungen  naturgemäss  anhaften,  ins  Gewicht  fallen  würde.  Ein  Anhalts-
punkt  dafür  bietet  der  Wohnflächenpreis  in  der  Region  Zürcher  Oberland,  der 
sich von 2012 bis 2016 nur um 5 Prozent erhöhte (Kanton Zürich, Statistisches 
Amt, statistik.info 2017/07, Zürcher Immobilienpreise, Grafik 6, www.zh.ch). Der 
Rekurrent  vermag  die  behauptete  Preissteigerung  nicht  weiter  zu  begründen 
oder  zu  belegen.  Gleiches  gilt  auch  für  den  Landwert.  Der  Landwert,  der  der 
Verkehrswertschätzung  aus  dem  Jahr  2008  von  E.  GmbH  zugrunde  gelegt 
wurde  (Fr. 200.--/m2), und  derjenige  der nicht  belegten Schätzung  des  lokalen 
Architekten  aus  dem  Jahr  2011  (rund  Fr.  180.--/m2)  liegen  weit  unter  den  im 
Zeitraum  des  Brandfalls  in  X  effektiv  bezahlten  Preisen  gemäss  der  Zürcher 
Handänderungsstatistik  (www.statistik.zh.ch).  Die  Annahme  der  GVZ  von  Fr. 
300.--/m2 liegt demgegenüber im unteren Bereich der in der genannten Statistik 
ausgewiesenen  Preisspanne.  Im  Ergebnis  ist  festzuhalten,  dass  die  Fest-
setzung des Verkehrswerts des beschädigten Gebäudes auf Fr. 224'200.-- nicht 
zu beanstanden ist.