# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 04591cb4-008b-5b64-a0ca-f0559c817f33
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2019-09-10
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 10.09.2019 11.2014.79
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-2014-79_2019-09-10.html

## Full Text

Incarti n.

  11.2014.78

  11.2014.79

  	
  Lugano

  10 settembre 2019/jh

   

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La prima Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  G.
  A. Bernasconi, presidente,

  Giani
  e Grisanti

  

 

	
  vicecancelliere:

  	
  Fasola

  

 

 

sedente
per statuire nella causa OA.2004.251 (accertamento
di servitù e azione negatoria) della Pretura de                                                              

                                          dott.
 PI 1  

                                          al
quale è subentrata    

                                          (patrocinata
dall'avv.  PA 3 ),

 

giudicando sugli appelli del 15 settembre 2014
presentati da PI 1 (inc. 11.2014.78) e
da AP 1 (inc. 11.2014.79) contro la sentenza emessa dal Pretore il 22 luglio
2014;

 

Ritenuto

 

in fatto:                   A.   Il 4 aprile 1963 A__________
M__________, allora proprietario della particella n. 15__________ RFD vecchia
mappa del Comune di __________, e la A__________ SA, allora proprietaria della contigua
particella n. 2__________, hanno stipulato davanti al notaio __________ __________
il seguente atto pubblico:

                                         2.   A carico del
mappale 2__________ e a favore del mappale 15__________ viene costituita una
servitù di superficie nel senso che il signor A__________ M__________ potrà costruire
e mantenere un'autorimessa sulla parte del mappale 2__________ tinteggiata in
color rosa nell'annesso piano allestito in data 4 aprile 1963 dallo studio d'Ingegneria
__________, __________ – all. A. Il progetto dell'autorimessa dovrà tuttavia
essere stato preventivamente approvato dalla A__________ SA.

                                         3.   A carico
del mappale 2__________ e a favore del mappale 15__________ viene costituita
una servitù di passo nel senso che il signor A__________ M__________ avrà
diritto di accesso con il suo autoveicolo alla costruenda autorimessa e avrà
inoltre un diritto di passo pedonale limitatamente alla parte del mappale 2__________
tinteggiata in color giallo nell'all. A.

                                         All'atto
era acclusa, come “allegato A”, la planimetria per l'iscrizione del diritto di
passo e di superficie in favore della particella n. 15__________. Le due
servitù sono state iscritte nel registro fondiario come diritto/onere
“superficie – autorimessa” e “passo con autoveicoli e pedonale”.

	
		

  

                                  B.   L'anno successivo (1964) è stata creata la strada (particella
n. 14__________: 210 m²)
che dalla via __________ (particella n. 16__________: 6__________ m²) conduce alle due particelle n.
2__________ e n. 15__________. Contestualmente è stata edificata la particella
n. 15__________. In quell'ambito è stata costruita, in modo leggermente diverso
rispetto a quanto figurava sulla planimetria allegata al contratto di servitù del
1963, l'autorimessa oggetto di quel contratto, a cavallo delle due particelle
n. 15__________ e 2__________, a fianco della strada di accesso che nella
sua parte terminale si innesta sul fondo n. 2__________. Per l'importante
dislivello fra la strada e il terreno sottostante il fabbricato si articola su
due piani. Al piano superiore si trova il garage con l'accesso garantito da una
rampa. Al pianterreno, sotto la rampa e l'autorimessa, collegato da una scala
esterna sul lato est, vi è un portico all'interno del quale sono stati
ricavati, nel corso degli anni, alcuni locali (ripostigli con impianti tecnici
e una cucina/bar).

 

 

                                  C.   Nel 1987 la
particella n. 15__________ è stata costituita in proprietà per piani. I
titolari delle tre unità (dalla n. 14 __________2
alla n. 14 __________4) erano a quel tempo
E__________ M__________ (unità n. 14 __________2 e 14 __________4) e PI 1 (l'unità
n. 14 __________3). Nel 1991 anche la
particella n. 2__________ 

                                         è stata costituita
in proprietà per piani (dalla n. 17 __________2 alla 

                                         n. 17 __________1). I lavori di costruzione di tale condominio (“La __________”),
intervenuti fra il 1991 e il 1992, hanno danneggiato la struttura dell'autorimessa
di E__________ M__________ e PI 1. Ciò ha richiesto l'esecuzione di opere di
consolidamento, di cui si sono fatti carico i promotori immobiliari del condominio “La __________”, P__________ G__________ e
M__________ A__________.  

 

                                  D.   Il 30 maggio 1994 gli
allora comproprietari della particella n. 2__________ (P__________ G__________,
M__________ A__________, G__________ P__________, F__________ F__________, W__________
B__________ e S__________ F__________) hanno stipulato con i comproprietari della particella n. 15__________ (E__________
M__________ e PI 1) il seguente “contratto di costituzione di servitù
prediale e di precisazione ed esecuzione di servitù”, iscritto nel registro fondiario:

                                         3.   La servitù prediale di cui alla premessa 2 qui
sopra [ovvero il diritto di superficie costituito nel 1963], viene specificata
nel senso che oggetto del diritto di superficie è da intendere anche l'intera
area sottostante l'autorimessa. Il proprietario dei fogli PPP 14 __________2 e 14 __________4
fondo base del 15__________ RFD di __________ potrà pertanto usufruire, come
per il 

                                              passato,
della superficie in rassegna con la facoltà di sistemarla secondo criteri e
modalità di sua scelta.

                                         4.   Viene costituita
a carico della particella n. 2__________ RFD di __________ e a favore della
particella n. 15__________ di __________, una servitù di diritto di passo da
esercitarsi sulla superficie segnata in giallo sulla planimetria annessa al
presente atto quale inserto A. 

 

                                         All'istanza d'iscrizione
del 30 settembre 1994, richiamata dall'Ufficio del registro fondiario del
Distretto di Lugano, è stata acclusa quale inserto A la planimetria menzionata
al punto 4 dell'accordo. Da questa si evince il tracciato del passo pedonale su
una striscia di terreno di 22 m²
che avrebbe consentito l'accesso, me­diante una scala, al piano inferiore sul
lato ovest del fabbricato.

 

                                         Su tale piano è segnata inoltre
un'area di 80 m² comprendente
l'autorimessa e la rampa di accesso. Il diritto di passo oggetto del nuovo
contratto è stato cancellato tuttavia l'anno successivo su istanza dei
proprietari del fondo dominante. 

 

                                  E.   Fra i comproprietari
delle particelle n. 2__________ e 15__________ sono sorte divergenze in merito
all'estensione del diritto di superficie. Mentre per i primi l'area antistante
l'autorimessa non era gravata di tale diritto, ma unicamente di un diritto di
passo, e non consentiva ai secondi di occupare la rampa, per i comproprietari
della particella n. 15__________ quest'area era compresa nel diritto di
superficie e poteva essere destinata a posteggio. Il 17 giugno 2003 gli allora
proprietari della particella n. 2__________ (AO 1 e AO 2, AO 3 e AO 4, AO 5, AO
6, AO 7, AO 8 e AO 9, AO 10), “rappresentati
dall'amministratore del Condominio La __________”, si sono rivolti così al Pretore del Distretto di
Lugano, sezione 1, perché fosse vietato a E__________ M__________ – già in via cautelare
e sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di
posteggiare sulla rampa d'accesso all'autorimessa e fargli togliere una catena
che quegli aveva posato “per delimitare la rampa d'accesso”. Esperiti il
contraddittorio e l'istruttoria, nel corso della quale la comunione dei
comproprietari “La __________” ha
ratificato l'operato dell'amministratore (delibera assembleare del 3 settembre
2003), con decreto cautelare del 17 febbraio
2004 il Pretore ha accolto l'istanza e il 24 febbraio seguente ha
assegnato agli istanti un termine di 60 giorni per promuovere la causa di
merito a convalida dell'ordine cautelare (inc. DI.2003.462).

 

                                  F.   Il 23 aprile 2004 AO
1 e AO 2, AO 3 e AO 4, AO 5, AO 6, AO 7, AO 8 con AO 9 e AO 10, sempre “rappresentati dall'amministratore del
Condominio La __________”, hanno promosso contro E__________ M__________ e PI
1 un'“azione in constatazio­ne della proprietà e azione negatoria”. Essi hanno
instato perché fosse accertato che la rampa di accesso all'autorimessa è
oggetto di un diritto di passo in favore della particella n. 15__________, ma
in nessun caso di un diritto di superficie, e perché fosse 

                                         vietato a E__________ M__________ e PI 1 –
sotto comminatoria del­l'art. 292 CP e dell'esecuzione effettiva – di
“turbare il diritto di proprietà degli attori segnatamente posteggiando veicoli
sulla rampa di accesso all'autorimessa o recintando la superficie in questione”. Contestualmente gli attori hanno
comunicato che il 7 ottobre 2003 AO 10 aveva venduto a R__________ 

P__________ e M__________ C__________, in ragione di metà ciascuno, la
proprietà per piani n. 17 __________0
e hanno chiesto di interpellare la controparte per ottenere il consenso al
subentro degli acquirenti nella causa.

 

                                  G.   E__________ M__________
ha contestato il 10 settembre 2004 la legittimazione degli attori e la capacità
di rappresentanza dell'amministratore del Condominio “La __________”, come pure quella del loro patrocinatore, rilevando
che l'azione era stata presentata dai condomini e non dalla comunione dei
comproprietari, il patrocinatore in que­stione non potendo valersi per altro di
una procura rilasciata dai singoli comproprietari. Nell'attesa di chiarire tali
aspetti e di un eventuale accordo, E__________ M__________ ha chiesto di
sospendere il processo. All'udienza del 16 settembre 2005,
indetta per il contraddittorio relativo a tale contestazione, gli attori hanno
obiettato che tutti quanti i comproprietari (inclusi R__________ P__________ e M__________ C__________) avevano
conferito procura al­l'avv. PA 2, sicché il problema della legittimazione
attiva non si poneva. Essi si sono impegnati nondimeno a far pervenire una
procura che coprisse anche l'azione nei confronti di PI 1. I convenuti, allora patrocinati entrambi dal­l'avv. PA 3,
hanno mantenuto invece il loro punto di vista.

 

                                  H.   Con decreto del 21
settembre 2005 il Pretore ha respinto l'istanza 10 settembre 2004 di E__________
M__________, rilevando che la risoluzione assembleare del 3 settembre 2003
(sopra, lett. E) copriva anche il processo di merito e che in virtù delle
procure agli atti tutti i comproprietari potevano agire insieme a tutela del
loro diritto di (com)proprietà. Egli ha assegnato nondimeno agli attori un
termine di 30 giorni per produrre le procure che li legittimassero a procedere anche
nei confronti di PI 1. Tali procure sono state esibite il 19 dicembre 2005 seppure,
per quanto attiene all'unità n. 17 __________0, sempre a nome di AO 10. A un appello del
3 ottobre 2005 presentato dai convenuti contro il decreto del 21 settembre 2005
il Pretore non ha conferito effetto sospensivo, precisando che la trattazione
del rimedio giuridico sarebbe avvenuta con la prima appellazione sospensiva.

 

                                    I.   Nel frattempo, con
risposta del 21 agosto 2006 E__________ M__________ (da quel momento assistito
dall'avv. PA 1) ha proposto di respingere la petizione, ribadendo la carente
legittimazione degli attori e contestando la validità delle procure allegate, in
particolare quella di AO 7 che, pur avendo donato il 18 maggio 2005 le
proprietà per piani n. 17 __________6 a 17 __________8 alla moglie S__________ riservandosi
un diritto di abitazione e di usufrutto, aveva rilasciato il 30 settembre 2005
una procura all'avv. PA 2 per procedere anche nei confronti del convenuto PI 1.
Analoghe contestazioni ha mosso quest'ultimo nel suo memoriale di quello stesso
21 agosto 2006. Con replica del 25 settembre 2006 gli attori (unitamente a
AO 3, che aveva acquisito intanto per successione la quota di AO 4 sulla
proprietà per piani n. 17 __________2) si
sono confermati nelle loro posizioni. Altrettanto ha fatto E__________ M__________
con duplica del 27 ottobre 2006, mentre PI 1 ha rinunciato a duplicare. All'udienza
preliminare del 31 gennaio 2007 le parti hanno notificato 

                                         prove e l'istruttoria,
cominciata il 28 giugno 2007, si è chiusa il 2 giugno 2009.

 

                                  L.   Il 31 luglio 2010 è
deceduto E__________ M__________, sicché il Pretore ha ordinato il 29 settembre
2010 la sospensione del processo. Il 19 dicembre 2012 l'avv. PA 1 ha comunicato
sulla scorta di un certificato ereditario che AP 1 era l'unica erede del
defunto. In seguito a ciò, l'indomani il Pretore ha riattivato il processo. Nel
frattempo, il 3 gennaio 2011, PI 1 ha donato la sua proprietà per piani n. 14 __________3 alla figlia M__________ D__________.

 

                                  M.   Gli attori hanno
presentato il 19 settembre 2013 un memoriale conclusivo in cui hanno reiterato
le loro domande, estendendo anzi la richiesta di giudizio nel senso che fosse
vietato ogni altro accesso alla rampa. Nei rispettivi allegati conclusivi del
20 settembre 2013 AP 1 e PI 1 hanno proposto 

                                         nuovamente di
rigettare la petizione. Al dibattimento finale del 26 settembre 2013 gli
attori hanno confermato sostanzialmente le loro domande, mentre i convenuti si
sono opposti all'estensione delle conclusioni avversarie.

 

                                  N.   Il 9 dicembre 2013
gli attori hanno presentato un'istanza di restituzione in intero per ottenere l'acquisizione
degli atti di una denuncia presentata l'11 novembre 2013 da AO 2 e AO 1 nei
confronti di AP 1 e degli avvocati A__________ e PA 1 per talune affermazioni,
ritenute diffamatorie, contenute nel memoriale conclusivo del 20 settembre 2013
e 

                                         ripetute al
dibattimento finale. Nelle loro osservazioni del 2 e 9 gennaio 2014 AP 1 e
PI 1 si sono opposti a tale istanza. Il 9 luglio 2014 gli attori hanno esteso
la richiesta agli atti della Corte dei reclami penali del Tribunale d'appello
che il 2 giugno 2014 aveva annullato un decreto di non luogo a procedere emanato
dal Procuratore pubblico __________. Nel frattempo, il 2 giugno 2014, AO 6 ha
venduto la sua proprietà per piani n. 17 __________4, metà ciascuno, a W__________ e S__________
S__________.

 

                                  O.   Con sentenza del 22
luglio 2014 il Pretore ha accolto l'istanza di restituzione in intero e parzialmente
accolto la petizione, accertando che
la rampa di accesso all'autorimessa è oggetto unicamente di un diritto di passo
in favore della particella n. 15__________ e non di un diritto di superficie.
Egli ha vietato così a AP 1 e PI 1, come pure ai loro successori in diritto –
sotto comminatoria dell'art. 292 CP, ma non dell'esecuzione effettiva – di
“turbare il diritto di proprietà degli attori segnatamente posteggiando dei
veicoli sulla rampa di accesso all'autorimessa o recintando la superficie in questione o impedendo in altro
modo l'accesso alla rampa”.
La tassa di giustizia e le spese, di fr. 13 000.–,
sono state poste solidalmente a carico dei convenuti, tenuti a rifondere agli attori,
sempre con vincolo di solidarietà, fr. 27 000.–
per ripetibili.

 

                                  P.   Contro la sentenza
appena citata AP 1 e PI 1 sono insorti a questa Camera con due appelli del 15
settembre 2014. Nel primo AP 1 chiede che il giudizio impugnato sia riformato
nel senso di respingere l'istanza di restituzione in intero del 9 dicembre 2013
e la petizione, riducendo la tassa di giustizia a fr. 3400.– e le ripetibili a
fr. 6800.– sulla scorta di un valore litigioso limitato a fr. 34 000.–. Nel secondo PI 1 chiede che l'istanza di
restituzione in intero e la petizione siano semplicemente respinte. Con osservazioni
del 24 e 29 ottobre 2014 gli attori propongono di respingere gli appelli.

 

                                  Q.   Il 10 dicembre 2014 M__________
D__________ e AP 1 hanno informato questa Camera che la prima ha venduto alla
seconda la proprietà per piani n. 14 __________3,
di modo che AP 1 subentrava nel processo a PI 1. Il 5 ottobre 2016 è deceduta
anche AP 1. Nell'attesa di conoscerne gli eredi, il giudice delegato di questa
Camera ha fissato il 26 aprile 2017 a AO 7 e a AO 6 un termine per comunicare l'eventuale
subentro nel processo dei nuovi proprietari, impregiudicato l'esame della
legittimazione degli attori. Il 15 maggio 2017 l'avv. PA 2 ha
risposto che nella compagine attorea non vi era alcun subingresso. Il 27 maggio
e il 21 giugno 2019 l'avv. PA 1 ha comunicato che unici eredi di AP 1 risultano
E__________ L__________ __________ Q__________ e il Comune bavarese di __________
(Markt __________: certificato ereditario 28 mar­zo 2019 rilasciato dall'Amtsgericht
__________), che sono subentrati nella lite.

 

Considerando

 

in diritto:                 1.   Fino alla loro
conclusione davanti alla giurisdizione adita, i procedimenti pendenti al momento dell'entrata
in vigore del Codice di diritto processuale civile svizzero continuavano a
essere regolati dalla legge anteriore (art. 404 cpv. 1 CPC). Alle impugnazioni
si applica invece il diritto in vigore al momento della comunicazione della
decisione (art. 405 cpv. 1 CPC). Le sentenze intimate dai Pretori dopo il 31
dicembre 2010 in azioni trattate con la procedura ordinaria degli art. 165
segg. CPC ticinese sono appellabili quindi entro 30 giorni dalla notificazione
(art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr.
10 000.– secondo l'ultima conclusione
riconosciuta nella decisione impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie
tale presupposto è dato quand'anche si giustificasse di ridurre a fr. 34 000.–, come postulava AP 1, il valore
litigioso fissato dal Pretore in 

fr. 300 000.– (sentenza impugnata, pag. 10).
Quanto alla tempestività dei rimedi giuridici, la sentenza impugnata è
pervenuta ai patrocinatori dei convenuti il 24 luglio 2014 (tracciamento degli
invii agli atti). Il termine di ricorso è rimasto sospeso tuttavia dal
15 lu­glio al 15 agosto 2014 (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC) e sarebbe scaduto così la domenica 14
settembre 2014, salvo protrarsi al lunedì successivo in forza dell'art. 142
cpv. 3 CPC. Depositati il 15 settembre 2014, ultimo giorno utile, gli
appelli in esame sono pertanto tempestivi.

 

                                   2.   I rimedi giuridici in esame sono diretti contro la
stessa decisione e vertono sull'identico oggetto. Si giustifica così di
congiungere le due procedure e di emanare
una sentenza unica (art. 125 lett. c CPC).

 

                                   3.   Gli attori hanno
promosso simultaneamente un'azione di accertamento della servitù (non della
proprietà, come figura impropria­mente nella petizione) e un'azione negatoria
(art. 641 cpv. 2 CC). Scopo di quest'ultima è di ottenere la cessazione della
turbativa causata da un'ingerenza diretta nel diritto di proprietà (DTF 131 III
508 consid. 5.1). Tale azione può essere intentata anche dal proprietario di un
fondo gravato di servitù nei confronti del proprietario del fondo dominante che
trascenda nell'esercizio del suo diritto e leda direttamente il fondo serviente
(sentenza del Tribunale federale 5A_325/2011 del 14 novembre 2011, consid. 2.1.1
pubblicato in: ZBGR/RNRF 2014 pag. 344). Il cumulo delle due azioni è lecito,
un'azione negatoria non ostando alla proponibilità di un'azione intesa all'accertamento
della servitù (Bohnet, Actions civiles, vol. I, 2ª edizione, § 41
n. 2 e § 53 n. 19 con riferimenti; analogamente, in caso di concorrenza tra
azione confessoria e azione di accertamento di servitù: RtiD II-2008 pag. 658
n. 32c consid. 3, I-2004 pag. 612 n.
121c; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2017.20 del 13 maggio
2019, consid. 3). Nulla osta di conseguenza, sotto questo profilo, alla
trattazione degli appelli.

 

                                   4.   Legittimato a presentare ricorso è chi ha
partecipato al procedimento dinanzi all'autorità di primo grado o è stato
privato della possibilità di farlo e chi ha un interesse giuridicamente
protetto all'annullamento o alla modifica della decisione impugnata (art. 76 cpv.
1 LTF in relazione con l'art.
111 cpv. 1 LTF per analogia; I CCA, sentenza inc. 11.2017.51 del 27 agosto
2018, consid. 3). Nel caso specifico l'adempimento delle due condizioni
risulta pacifico per quel che riguarda AP 1 (e i suoi successori a titolo
universale), la quale ha partecipato alla procedura di primo grado subentrando
al defunto E__________ M__________ (art. 102 CPC ticinese) senza ottenere quanto
chiedeva, ovvero il rigetto della petizione. Non fa dubbio dunque che essa
fosse particolarmente toccata dalla decisione impugnata e avesse un interesse
degno di protezione alla riforma della medesima. Sapere se competesse a AP 1 anche
la legittimazione passiva è una questione che sarà esaminata oltre (consid. 8).
Per la ricevibilità del rimedio giuridico è sufficiente che l'appellante apparisse
toccata in un suo diritto (DTF 139 III 506 consid. 1.2).

 

                                         Circa
il secondo appello, vale quanto si è appena spiegato in relazione a quello di AP
1, con la particolarità PI 1 ha donato il 3 gennaio 2011 la sua quota di
proprietà alla figlia M__________. Di conseguenza egli non era più legittimato ad appellare il 15 settembre 2014,
il nuovo Codice di procedura non prevedendo più, contrariamente all'art. 110
cpv. 1 CPC ticinese, l'istituto della sostituzione processuale (Prozessstandschaft)
in virtù del quale l'alienante dell'oggetto litigioso poteva continuare a
condurre il processo in proprio nome, ma con effetti estensibili all'acquirente,
riservata la protezione della buona fede (RtiD 

                                         I-2016
pag. 684 consid. 2 e pag. 685 consid. 3 con richiami). Né, mancando la
legittimazione del suo dante causa, AP 1 poteva subentrare il 10 dicembre 2014 a
PI 1 come parte in causa. L'appello di PI 1 va dichiarato pertanto irricevibile.
Ciò non influisce in ogni modo sull'ammissibilità del­l'appello presentato da AP
1, l'unico che sarà esaminato in seguito.

 

                                   5.   Nella sentenza
impugnata il Pretore ha rilevato anzitutto, per quel che è delle servitù
iscritte nel 1963, che seppure l'accesso all'autorimessa non sia stato eseguito
esattamente come prevedeva il piano originale, il diritto di passo riguardava
senza dubbio l'unica possibilità di collegamento, grazie alla rampa e alle particelle
n. 2__________ e 29__________. A mente del Pretore non trova riscontro probatorio
invece l'argomento dei convenuti, stando ai quali lo spazio davanti al garage
era destinato al parcheggio per visitatori e fornitori della particella n. 15__________.
Riassunti i criteri che determinano l'estensione di una servitù a norma dell'art.
738 CC, il primo giudice ha accertato così che in concreto l'iscrizione nel
registro fondiario è telegrafica, almeno per quanto concerne il diritto di
passo, ciò che impone di far capo per l'interpretazione della servitù – come
pure per il diritto di superficie, l'uno essendo funzionale all'altra – al
titolo di acquisto. Nelle circostanze descritte, ha soggiunto il Pretore, sia
dal rogito del 4 aprile 1963 sia dalla planimetria acclusa all'istanza d'iscrizione
si evince con chiarezza che il diritto di superficie si riferisce all'autorimessa
(riprodotta in forma di riquadro sul piano), mentre il diritto di passo (raffigurato
in forma di triangolo) riguarda l'accesso alla medesima. Da ciò egli ha desunto
che le parti originarie avevano voluto adottare due regimi giuridici distinti
per l'autorimessa, da un lato, e per la rampa di accesso, dall'altro, “pur
essendo a conoscenza della configurazione del territorio, che imponeva di
erigere quest'ultima, per potere accedere alla prima” (sentenza impugnata, pag.
3 a 5).

 

                                         Neppure il successivo
contratto del 30 maggio 1994 – ha continuato il Pretore – modifica la citata
interpretazione. Dal chiaro tenore letterale risulta infatti che in quella
occasione si è unicamente costituito un nuovo diritto di passo pedonale, per
altro estraneo alla vertenza in esame, e si è precisata l'estensione “tridimensionale”
del diritto di superficie, mentre non si è proceduto ad alcuna modifica “longitudinale”,
tanto che il diritto di passo esistente dal 1963 sulla rampa non è stato
revocato. Certo, il piano allegato a registro fondiario può fuorviare nella
misura in cui include nella porzione di terreno gravato del diritto di
superficie anche la rampa. Ma quel piano non sovverte da solo – a parere del
primo giudice – “le coerenti risultanze scritturali”, anche perché esso è
richiamato solo in relazione al diritto di passo pedonale ed è stato prodotto
unicamente per illustrarne il tracciato, mentre non ha pertinenza con il
diritto di superficie (sentenza impugnata, pag. 5).

 

                                         Quanto alle deposizioni
testimoniali, il Pretore ha ritenuto credibile e probante quella del notaio I__________
M__________, il quale aveva rogato il contratto di servitù del 30 maggio 1994 e
redatto la successiva istanza d'iscrizione nel registro fondiario. Le
dichiarazioni di lui sono avvalorate – per il Pretore – non solo dal tenore
letterale del contratto, ma anche dalle spiegazioni che l'allora patrocinatore
di E__________ M__________, avv. G__________ P__________, aveva rilasciato al
cliente in merito al diritto di superficie. Per contro il Pretore non ha
prestato fede alle deposizioni di G__________ P__________ e F__________ F__________,
rispettivamente presidente e direttore dell'im­presa di costruzioni S__________
SA, i quali per ottenere l'appalto del­l'edificazione sulla particella n. 2__________
avevano acquistato un appartamento ciascuno. Le loro dichiarazioni, oltre a
contrastare con gli elementi istruttori testé evocati, si fonderebbero in parte
su opinioni personali e su una lacunosa conoscenza della situazione pregressa. Per
quanto riguarda i testimoni M__________ A__________ (promotore dell'operazione
immobiliare “La __________” insieme con P__________ G__________) e W__________ B__________
(titolare di una ditta di impianti sanitari e di riscaldamento che per ottenere
l'appalto dei lavori aveva acquistato anch'essa una proprietà per piani), invece,
le loro deposizioni sarebbero frutto di un malinteso da ricondurre all'erronea
convinzione che il diritto di superficie si estendesse anche alla rampa già in
virtù del contratto del 1963. Errore che non gioverebbe però ai convenuti, poiché
nei confronti degli attori, divenuti proprietari dopo l'iscrizione nel registro
fondiario, i motivi e le circostanze personali delle parti al momento della
costituzione non sono opponibili, a meno che risultino dal contratto o in altro
modo, mentre nei confronti del comproprietario AO 7, che era parte a quell'accordo,
i convenuti hanno mancato di eccepire l'errore nel termine annuo dell'art. 31
CO (pag. 6 a 8). 

 

                                         In ogni modo, ha
proseguito il Pretore, quand'anche rampa e autorimessa formassero un tutt'uno,
come sostengono i convenuti per l'evidente interdipendenza strutturale dei due
manufatti, ciò non osta alla definizione di regimi giuridici differenti per le
due opere. Tanto più che la finalità del diritto di passo sulla rampa è
evidente, dovendo esso permettere unicamente il passaggio, escluso il parcheggio
o la chiusura per mezzo di una catena, e garantire l'utilizzo della rampa per l'incrocio
e le manovre delle vetture, limitazioni che un diritto di superficie renderebbe
vane. Quanto al fatto che la costruzione si estenda sotto il perimetro dell'autorimessa
e sotto quello della rampa, come si è constatato durante il sopralluogo, per il
primo giudice è “inverosimile” che ciò abbia rilevanza giuridica, il modo in
cui la servitù è stata eser­citata per molto tempo pacificamente e in buona
fede valendo quale strumento interpretativo solo se il titolo di acquisto non
permette di determinare il contenuto della servitù, ciò che non si verifica in
concreto. Accertata la legittimazione degli attori e il loro interesse a
convenire in giudizio anche PI 1, il Pretore ha accolto pertanto la petizione,
come pure l'istanza di restituzione in intero presentata il 9 dicembre 2013, e
ha fissato in fr. 300 000.– il valore della lite (sentenza impugnata, pag. 8 a 10). 

 

                                   6.   AP 1 esordisce con una lunga cronistoria che riprende testualmente in larga misura
l'allegato conclusivo del 20 settembre 2013, come se essa si trovasse ancora
dinanzi al Pretore (memoriale, pag. 2 a 8). Ciò non è ammissibile. Un
appellante deve spiegare perché gli accertamenti del primo giudice siano erronei
(art. 310 lett. b CPC), non contrapporre accertamenti propri. Nella misura in
cui si scosta dai fatti constatati dal Pretore senza sostanziare perché essi
sarebbero contrari agli atti o alle risultanze processuali, l'appello sfugge
dunque a qualsiasi esame.

 

                                   7.   L'appellante contesta
la capacità processuale degli attori e la loro legittimazione a procedere. La
questione va esaminata previamente poiché, dovesse la censura rivelarsi
fondata, seguirebbe l'accoglimento dell'appello e il conseguente rigetto della
petizione senza che occorra vagliare gli altri argomenti del ricorso. Ora, nella
sentenza impugnata il Pretore ha accertato la legittimazione degli attori in
virtù della procura (doc. C) che l'amministratore del Condominio “La __________”,
arch. A__________ C__________, aveva rilasciato il 17 giugno 2003 al­l'avv.
PA 2 perché lo rappresentasse “nei confronti del signor E__________ M__________
affinché abbia a cessare le turbative nel­l'ambito dell'esercizio del suo
diritto di passo carrabile su parte del mapp. Nr. 2__________ RFD di __________”.
E il Pretore ha ritenuto valida tale procura anche per la causa di merito, che
rappresenta “la convalida obbligatoria di quello cautelare DI.2003.462”. Oltre
a ciò – egli ha soggiunto – nell'incarto figurano le procure di tutti gli interessati
(plico doc. M), i quali hanno ratificato gli atti processuali pregressi, come
egli aveva già avuto modo di rilevare il 21 settembre 2005 (sentenza impugnata,
pag. 9).

 

                                         a)   L'appellante
ribadisce che la delibera assembleare del 3 settembre 2003 nella procedura
cautelare non autorizzava gli attori ad avviare una causa di merito per conto
della comunione dei comproprietari della particella n. 2__________ e che quindi
il doc. C non può ritenersi una valida procura a tal fine. Né una nuova
decisione assembleare è stata presa in seguito, quantunque ciò fosse stato sollecitato
già con la richiesta di sospensione del processo del 10 settembre 2004. A parte
ciò – essa soggiunge – gli attori medesimi hanno lasciato intendere che la
causa era presentata da loro personalmente e non dalla comunione dei condomini,
come conferma il fatto che il 23 aprile 2004 gli attori avevano postulato il
subentro di 

R__________ P__________ e di M__________ C__________ nella posizione di AO 10.
Se non che – obietta l'appellante – la procedura andava promossa dalla
comunione dei comproprietari sulla scorta di una decisione assembleare e non
dai singoli condomini. Ad ogni buon conto, essa epiloga, la circostanza che singole
procure siano state prodotte a distanza d'anni non rimedia al difetto, tanto
meno ove si consideri che S__________ F__________, cui il marito AO 7 ha donato
le proprietà per piani n. 17 __________6 a
17 __________8, non ha mai rilasciato
procura alcuna.

 

                                               Se
non che, così argomentando, l'appellante
si limita a riprodurre testualmente il memoriale conclusivo del 20 settembre 2013 (da pag. 16 a pag. 18),
trascurando che in appello non si ripete il processo di primo grado. Un
appellante deve confrontarsi con la motivazione del Pretore e spiegare perché
essa sarebbe errata. In mancanza di ciò, il suo ricorso va 

                                               dichiarato
al proposito improponibile (DTF 138 III 375 consid. 4.3.1). In
concreto l'appellante omette completamente di confrontarsi con gli argomenti
del primo giudice. Ciò basterebbe per dichiarare al riguardo il ricorso
irricevibile. 

                                      

                                         b)   Se
l'esame della questione non si esaurisce in questi termini, ciò si deve al
fatto che la legittimazione attiva va verificata d'ufficio in ogni stadio di
causa (RtiD II-2008 pag. 657 consid. 2 con rimando). La qualità per agire
in un processo civile pertiene infatti – come la qualità per difendere – alle
condizioni sostanziali della pretesa e la sua mancanza comporta il rigetto dell'azione
nel merito, senza riguardo al verificarsi degli elementi oggettivi che
connotano la domanda (DTF 142 III 786 consid. 3.1.4). Trattandosi di un fondo
in pro­prietà per piani, il problema è di sapere dunque se in concreto la causa
andasse promossa da tutti i comproprietari riuniti in litisconsorzio necessario
oppure dalla comunione dei comproprietari oppure ancora potesse essere
intentata da un singolo comproprietario (RtiD II-2008 pag. 660 consid. 4d, pag.
661 consid. 3).

 

                                         c)   Con
l'iscrizione di una proprietà per piani nel registro fondiario sorge automaticamente
una comunione di comproprietari (RtiD I-2019 pag. 532 consid. 3c con
riferimento). L'insieme dei comproprietari non si identifica però con la
comunione, nemmeno ove essa sia composta di una sola persona (loc. cit.). L'uno
si distingue giuridicamente dall'altra (RtiD II-2008 pag. 662 consid. 3a). Ora,
una comunione di comproprietari non gode di personalità giuridica, ma per
ragioni pratiche, per sicurezza del diritto e per economia di giudizio la legge
le riconosce una certa capacità processuale. A salvaguardia di interessi comuni
essa può dunque, in proprio nome, stare in lite come attrice o convenuta,
escutere o essere escussa (art. 712l
cpv. 2 CC). Per far valere o tutelare interessi comuni dei comproprietari la comunione
può dunque – come questa Camera ha già avuto modo di ricordare (RtiD II-2008
pag. 662 consid. 3a) – promuovere azioni negatorie
(art. 641 cpv. 2 CC), azioni contro immissioni (art. 679 CC) e azioni possessorie
(art. 928 seg. CC).

 

                                         d)   La
capacità processuale di una comunione di comproprietari si limita in ogni modo
alla tutela della corretta amministrazione immobiliare, ovvero alla gestione
degli affari comuni cui essa è preposta (RtiD II-2008 pag. 662 consid. 3b). Per
atti di “amministrazione” si intendono quei provvedimenti d'indole economica o
giuridica destinati a preservare l'immobile, a mantenerne la funzionalità, ad
accrescerne il valore o a migliorarne l'uso o il godimento nell'interesse di
tutti i condomini (RtiD I-2005 pag. 803 consid. 4a; cfr. pure DTF 142 III 553
consid. 2.2). Rientrano in tali previsioni la manutenzione, le riparazioni e il
rinnovamento di parti comuni oppure l'imposizione – a beneficio di tutti i
comproprietari – di una limitazione di piantagione sul fondo vicino, fermo
restando che per

                                               la conduzione del processo occorre una previa
deliberazio­ne assembleare (art. 712t cpv. 2 CC; DTF 145 III 127
consid. 4.3.3 con riferimenti). Sempre nel solco di quanto precede, questa
Camera ha avuto modo di rilevare inoltre che, come un'azione intesa a tutelare
una servitù iscritta, un'azione mirante a far accertare il contenuto e la
portata di una tale servitù va di per sé promossa dalla comunione dei
comproprietari, chiamata a tutelare la gestione delle parti comuni (RtiD II-2008
pag. 661 e 662 consid. 3f). 

 

                                         e)   Nella
fattispecie figuravano come attori nella petizione i comproprietari del
Condominio “La __________” al momento in cui è stata avviata la procedura
cautelare, “rappresentati” dall'amministratore A__________ C__________. Sempre
in quella procedura l'assemblea condominiale del 3 settembre 2003 aveva
ratificato inoltre l'operato dell'amministratore del condominio. La comunione
dei comproprietari non è mai stata designata quale parte attrice. Anzi, sin
dall'inizio gli attori hanno precisato di non procedere in quanto comunione dei
comproprietari, bensì come singoli condomini (osservazioni del 16 settembre
2005, accluse al verbale di quello stesso giorno). Ora, se – per quanto testé
illustrato – la legittimazione attiva in una causa tendente a far accertare il
contenuto e la portata di una servitù gravante parti comuni spetta di per sé
alla comunione dei comproprietari, l'azione introdotta dai comproprietari appare
in concreto di dubbia proponibilità.

 

                                         f)    In
una recente tesi un autore sostiene nondimeno che in virtù dell'art. 648 cpv. 1
CC ogni comproprietario autorizzato a rappresentare la cosa, a usarne e goderne
nella misura compatibile con i diritti degli altri è abilitato ad agire singolar­mente
a tutela di una servitù costituita in favore del fondo base e a
chiedere – per esempio – l'accertamento del contenuto di una servitù, senza che
occorra un litisconsorzio necessario (Piccinin,
La propriété par étages en procès, Fribur­go 2015, pag. 127 n. 260 con
riferimento ai fatti pubblicati in DTF 138 III 512). Se una facoltà del genere possa
competere anche ai singoli comproprietari che – come nel caso in rassegna –
chiedono di accertare la portata e il contenuto di una servitù a carico del
fondo base, l'autore non specifica. L'interrogativo può tuttavia rimanere irrisolto,
visto quello che sarà per finire l'esito della petizione.

 

                                   8.   Perplessità analoghe
gravano anche sulla questione di sapere se l'azio­ne sia stata correttamente diretta
contro il soggetto passivamente legittimato nel caso specifico, ciò che va
esaminato d'ufficio una volta ancora in ogni stadio di causa (RtiD II-2008 pag.
657 consid. 2 con rimando). Quantunque l'appellante non revochi in dubbio la sua
qualità di convenuto, questa Camera ha già avuto modo di ricordare che un'azione
tendente a far accertare il contenuto e la portata di una servitù va promossa
contro la comunione dei comproprietari, chiamata a tutelare la gestione delle
parti comuni (cfr. RtiD II-2008 pag. 662 consid. 3f; I CCA, sentenza inc.
11.2010.54 del 28 maggio 2013 consid. 3; v. anche RtiD II-2013 pag. 820 consid.
4c). Tale indirizzo
giurisprudenziale è stato definito “comprensibile e pertinente” da Wermelinger (Questions actuelles sur la
propriété par étages, collana gialla CFPG n. 14, pag. 10 n. 22) ed è stato
ripreso ancora in opere recenti (Wermelinger,
La proprieté par étages, 3ª edizione, n. 197a ad art. 712l CC; Piccinin, op. cit., pag. 74 n. 156 e pag. 125 n. 257; Stocker, Die Rechtsfähigkeit der
Stockwerkeigentümergemeinschaft in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2016,
pag. 139 seg.).

 

                                         Certo,
in una recente sentenza il Tribunale federale subordina la legittimazione
passiva della comunione dei comproprietari, nel­l'ipotesi di turbative
provenienti da parti comuni, al fatto che il terzo invochi un compito o una prestazione
rientrante negli oneri del­l'am­mi­nistrazione, nel senso che quest'ultima
dev'essere chiamata a difendere interessi comuni, non interessi di singoli
comproprietari (DTF 145 III 123 consid. 4.1 e 127 consid. 4.3.3). È
possibile che ciò sia il caso nella fattispecie, poiché la restrizione invocata
dagli attori è suscettibile di pregiudicare gli interessi comuni dei
comproprietari della particella n. 1519 (cfr. DTF 145 III 130 consid. 4.3.5). Ad
ogni modo la questione – ardua – di sapere se nella fattispecie la
legittimazione passiva spettasse alla comunione dei comproprietari e non ai due
convenuti (come perturbatori per comportamento o situazione) può rimanere
aperta ove si consideri una volta ancora – come si vedrà in seguito – l'esito della
petizione.

 

                                   9.   Come ha ricordato il Pretore, un'iscrizione nel
registro fondiario fa fede circa l'estensione della servitù in quanto determini
chiaramente i diritti e le obbligazioni che ne derivano (art. 738
cpv. 1 CC). Entro i limiti dell'iscrizione, l'estensione di una servitù può
risultare dal titolo d'acquisto o dal modo in cui il diritto è stato esercitato
per molto tempo, pacificamente e in buona fede (art. 738 cpv. 2 CC, lex
specialis dell'art. 971 CC). Se è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi
esegesi. Se non è concludente, occorre far capo all'atto costitutivo della
servitù, segnatamente al contratto e alla planimetria sulla quale è riportata l'area
gravata del diritto reale limitato (art. 942 cpv. 2 CC). Se nemmeno l'atto
costitutivo è concludente, l'estensione della servitù dipende dal modo in cui
il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buona fede
(DTF 137 III 446 consid. 2.2 con richiami; più recentemente: sentenza del Tribunale federale 5A_770/2017 del
24 maggio 2018 consid. 3.2; RtiD
I-2009 pag. 646 consid. 7; da ultimo: I CCA,
sentenza inc. 11.2016.74 del 30 marzo 2018, consid. 7 con richiami).

 

                                         Qualora l'atto costitutivo
della servitù sia un contratto, esso va interpretato, come qualsiasi altro
negozio giuridico, secondo la vera e concorde volontà delle parti (art. 18 CO;
DTF 144 III 98 consid. 5.2.2 con rinvii) o, se questa non può essere
delucidata, secondo le regole della buona fede. Nei confronti di un terzo
estraneo al contratto, nondimeno, tali principi interpretativi sono limitati
dal precetto della pubblicità correlato all'istituto del registro fondiario
(art. 973 CC). Quest'ultimo non comprende solo il libro mastro, ma anche i
documenti giustificativi atti a precisare il contenuto dell'iscrizione (art.
971 cpv. 2 CC). Circostanze e motivi di carattere personale che non risultano
dal contratto, invece, non sono opponibili a terzi di buona fede, nemmeno ove
siano stati determinanti per formare la volontà dei contraenti al momento di
costituire la servitù (DTF 139 III 406 consid. 7.1; sentenza del Tribunale
federale 5A_372/2017 del 2 novembre 2017 consid. 5.2.2 con rinvii in: SJ 140 I
205; analogamente: RtiD

                                         I-2009 pag. 646 consid. 7;
più recentemente: I CCA, sentenza
inc. 11.2016.74 del 30 marzo 2018, consid. 7a con richiami). Senza dimenticare che lo stato
fisico reale e visibile esternamente di un fondo può prevalere, in determinate
circostanze, sulla buona fede riposta dall'acquirente nel registro fondiario
(DTF 137 III 149 consid. 3.3.2, 137 III 156 consid. 4.1.3 entrambi con rinvii; sentenza del Tribunale
federale 5A_361/2017 del 1° marzo 2018 consid. 3.3).

 

                                10.   Nella fattispecie è
pacifico che, come ha rilevato il Pretore, la descrizione delle due servitù nel
registro fondiario è meramente telegrafica (“superficie – autorimessa”; “passo
con autoveicoli e pedonale”) e non consente di determinare – da sé sola – quale
sia la superficie gravata dall'una o dall'altra. Quanto all'atto costitutivo
delle servitù (documenti giustificativi n. 3__________7 del 16 aprile 1963 e n.
26 __________1 del 3 ottobre 1994), il
contratto del 4 aprile 1963 prevede che il diritto di superficie va esercitato
“sulla parte del mappale 2__________ tinteggiata in color rosa nell'annesso
piano”, corrispondente al perimetro della costruenda autorimessa, mentre l'accesso
veicolare alla medesima e il diritto di passo pedonale vanno esercitati “limitatamente
alla parte del mappale 2__________ tinteggiata in color giallo nell'all. A” (fascicolo
“ispezione a registro fondiario”, 3° e 5° foglio).

 

                                         a)   L'appellante
fa valere anzitutto che l'accertamento e l'interpretazione del contratto del
1963 sono erronei. Contrariamente all'opinione del Pretore – essa sostiene –
non v'è ragione per arguire che il diritto di passo, costituito allo scopo di
raggiungere la costruenda autorimessa, riguardasse anche la rampa e non solo la
strada di accesso. Al momento della stipulazione, l'autorimessa non era stata
ancora edificata, sicché anche la superficie relativa al diritto di passo aveva
unicamente valenza indicativa. Nulla induceva inoltre a credere a quel momento
che fosse già prevista la costruzione di una rampa. Di conseguenza, a suo
parere, la conclusione secondo cui il contratto di costituzione di servitù del
1963 distingueva l'autorimessa da un canto e la sua rampa d'accesso dall'altro,
è fallace. Ora, sarà anche vero che la situazione descritta nel piano accluso
al contratto del 4 aprile 1963 era solo indicativa, essendo antecedente l'edificazione
del fabbricato, avvenuta secondo modalità non identiche a quelle indicate nella
planimetria. Ciò non toglie che il documento giustificativo distingueva
chiaramente tra perimetro dell'autorimessa (oggetto del diritto di superficie)
e area di accesso alla medesima (oggetto del diritto di passo). In condizioni
del genere l'interpretazione del Pretore, secondo cui la rampa di accesso all'autorimessa
poi realizzata fosse compresa dal diritto di passo, resiste di per sé alla
critica.

 

                                         b)   L'appellante
si diffonde in aspetti tecnici riguardanti l'esecuzione dell'autorimessa e
della strada coattiva (particella n. 14__________). Ricorda che una
superficie di 80 m² era stata
scorporata dalla particella n. 15__________ e ceduta alla particella n. 14__________
e che in cambio di tale rinuncia il proprietario della particella n. 15__________
aveva potuto erigere il garage, occupando una superficie pressoché identica della
particella n. 2__________ (memoriale, pag. 10 consid. c). Al proposito tuttavia
l'appello si esaurisce in una ripresa testuale del memoriale conclusivo (pag.
22), oltre che in un'esposizione personale dei fatti, senza che la convenuta si
confronti con la sentenza impugnata e indichi in che misura questa sarebbe erronea.
Identiche considerazioni valgono per i motivi che avrebbero indotto gli aventi
diritto ad arretrare di qualche metro rispetto al ciglio stradale la
costruzione dell'autorimessa per lasciare uno spiazzo di manovra e di sosta (appello,
pag. 11; memoriale conclusivo, pag. 23). D'acchito irricevibili, simili
allegazioni sfuggono a qualsiasi disamina. Ad ogni buon conto, motivi di
carattere personale dei proprietari originari non riconoscibili per un terzo
acquirente in buona fede non entrerebbero, comunque sia, in linea di conto (sopra,
consid. 9). 

 

                                         c)   La
convenuta si sofferma anche su talune imprecisioni del giudizio impugnato che, a
suo dire, avrebbero contribuito all'accertamento erroneo dei fatti. Essa adduce
che, contrariamente a quanto sembra ritenere il Pretore a pag. 4 della sentenza
impugnata, l'autorimessa non è stata eseguita dopo il 1994, ma risale agli anni
Sessanta. Né sarebbe corretto affermare che il fabbricato è stato eretto in
maniera difforme da quanto prevedeva il piano originario, giacché alla
costituzione della servitù nel 1963 non esisteva ancora un piano. Ciò sarà
anche vero. L'appellante non spiega tuttavia, né è dato a divedere, in che
misura simili inesattezze incidano sull'esito del giudizio. Al proposito l'appello
si esaurisce così in mere recriminazioni.  

 

                                11.   L'appellante censura
un carente accertamento dei fatti in merito a un “pacifico e ininterrotto
utilizzo (…) della rampa dalla costruzione al 1996”. Per il Pretore non
sussiste alcun riscontro probatorio sul fatto che la rampa sia stata concepita
sin dall'inizio come parcheggio. Così argomentando, nondimeno – obietta l'interessata
– il primo giudice ha omesso di verificare il modo in cui il diritto di
superficie è stato esercitato dal giorno della sua costituzione nel 1963 fino
all'inizio della controversia nel 1996 o, quanto meno, ha trascurato di trarre
le dovute conclusioni. L'uso pacifico e incontestato della rampa anche a scopo
di posteggio fino al 1996 – soggiunge l'appellante – non è stato mai contestato.
A parte ciò, svariati indizi suffragherebbero quella tesi, come una lettera 21 aprile
1994 dell'architetto B__________ (doc. 9), dichiarazioni giurate agli atti
(doc. 11 segg.) da cui si evince che il diritto di superficie comprende la
rampa, il piano di assegnazione delle parti comuni del Condominio “La __________”
(doc. 16) che esclude la superficie occupata dall'autorimessa, rampa compresa (mentre
include la strada gravata unicamente del diritto di passo), la presenza sotto
la rampa di allacciamenti e di contatori dell'abitazione principale sulla
particella n. 15__________ e deposizioni testimoniali, in particolare quella di
M__________ A__________.

 

                                         Ora, per quel che è della
mancata contestazione da parte degli attori dell'uso pacifico e incontrastato
della rampa a scopo di posteggio, la circostanza è smentita dagli atti. A
ragione gli attori sottolineano infatti nelle osservazioni all'appello (pag. 8 a
metà, ad 9) di avere contestato l'allegazione nel memoriale di replica. Quanto
agli altri elementi addotti a sostegno della menzionata tesi, nessuno di essi
dimostra – contrariamente a quanto asserisce la convenuta – l'uso pacifico e
incontestato nel tempo della rampa anche per lo stazionamento di veicoli. Né
spettava al Pretore indagare d'ufficio su tale aspetto, a mente sua l'atto
costitutivo della servitù permettendo di determinare il contenuto del diritto
reale limitato. Su questo punto l'appello manca perciò di consistenza.

 

                                12.   Con riferimento al
contratto del 30 maggio 1994 l'appellante rimprovera poi al Pretore di non
avere tenuto conto del fatto che la planimetria acclusa (inserto A), su cui è
raffigurata la porzione di terreno gravata del diritto di superficie, è parte integrante
di quel­l'accordo. Essa non contesta che la planimetria del 1963 limitava il
diritto di superficie al garage, senza comprendere l'accesso. Opina tuttavia
che l'accesso all'autorimessa è costituito dalla strada privata e non dalla
rampa, la quale è parte dell'immobile oggetto del diritto di superficie. Quanto
al fatto che l'estensione orizzontale del diritto di superficie non avrebbe
subìto modifiche rispetto alla situazione originaria, l'appellante non discute
l'accertamento, ma lo interpreta nel senso che la servitù ha sempre interessato
anche la rampa e non corrisponde all'area che risulta dalla planimetria del
1963. Inoltre essa reputa errato, per quanto esposto nel memoriale conclusivo,
che la planimetria relativa al contratto del 30 maggio 1994 (doc. 10) si
riferisse “unicamente al diritto di passo, riguardante la rampa”, tale
accertamento, influenzato a suo avviso dalla deposizione M__________, essendo
smentito dagli altri testimoni. Oltre a ciò, l'affermazione creerebbe
confusione, giacché il diritto di passo del 1994 si riferiva alla scala sul
lato ovest dell'autorimessa.

 

                                         Per quanto concerne la
prima critica, il Pretore non ha escluso che la planimetria acclusa al contratto
del 30 maggio 1994 fosse parte integrante dell'atto. Egli ha ritenuto unicamente
che essa riguardasse il diritto di passo pedonale, mentre era senza rilievo per
il diritto di superficie, giacché le parti si erano rifatte in proposito al
contratto e alla mappa catastale del 1963 (sentenza impugnata, pag. 5 in
basso). Per il resto l'appello si fonda essenzialmente su una personale
esposizione dei fatti, senza che la convenuta spieghi perché l'accertamento del
Pretore sarebbe erroneo, se non attraverso il rinvio – improponibile – al
memoriale di prima sede. Quanto alla confusione creata dall'affermazione stando
alla quale il diritto di passo costituito nel 1994 riguardava la rampa
(sentenza impugnata, pag. 6 a metà), la citazione – incompleta – si riferisce
alla testimonianza del notaio __________. Sta di fatto che l'appellante non
trae alcuna conseguenza da tale doglianza, la quale si risolve pertanto, una
volta ancora, in una recriminazione.

 

                                13.   Sempre in merito all'interpretazione
del contratto del 30 maggio 1994, l'appellante sostiene che tutte le parti
firmatarie dell'accordo – eccetto P__________ G__________, risultato
irreperibile – hanno confermato come la modifica del diritto di superficie mirasse
a adeguare la vecchia iscrizione allo stato di fatto esistente, precisandone l'estensione
su una superficie di 80 m², rampa
compresa. A suo parere, il Pretore ha ignorato simili deposizioni, preferendo
la testimonianza del notaio I__________ M__________, il quale ha omesso nell'atto
di correlare il diritto di superficie al piano (inserto A), anche se tale disattenzione
rimane senza rilievo per stabilire l'estensione del diritto di superficie nei
confronti di terzi in buona fede. Quanto alla lettera 25 ottobre 1995 dell'avv.
G__________ P__________, successiva di 18 mesi alla firma del contratto (e non
precedente, come ha scritto il primo giudice), essa non distingue tra garage
coperto e rampa, ma accenna unicamente alla possibilità concessa a E__________
M__________ di sistemare la parte sottostante il garage. Per l'appellante,
inoltre, l'interpretazione del Pretore, secondo cui le parti all'accordo si
sono dipartite dal malinteso che già nel 1963 il diritto di superficie riguardasse
anche la rampa, è sbagliata. Non solo perché la planimetria del 1963, antecedente
la costruzione della strada coattiva e dell'autorimessa, era solo indicativa,
ma anche perché le parti al contratto del 1994 intendevano sostituire il piano
a registro fondiario con un piano nuovo che corrispondesse alla situazione esistente.

 

                                         a)   Nei
confronti di terzi che non hanno partecipato all'accordo poco importano
intanto, nella misura in cui non trovano riscontro nell'atto costitutivo, le
motivazioni (e gli eventuali malintesi) personali delle parti al contratto del
30 maggio 1994, quand'anche esse siano state determinanti per formare la
volontà dei firmatari al momento di costituire la servitù (sopra, consid. 9). Per
le stesse ragioni poco giovano ai fini dell'attuale giudizio i ragguagli dell'avv.
G__________ P__________, pur essendo in effetti posteriori al nuovo contratto
di servitù e volti unicamente a confermare la possibilità di eseguire un'opera
anche sotto il garage. Checché dica l'appellante, il testo dell'atto co­stitutivo
del 30 maggio 1994 è chiaro per quel che riguarda il diritto di superficie,
esteso all'intera area sottostante l'autorimessa, nel senso che concede al titolare
delle proprietà per piani n. 14 __________2
e 14 __________4 il diritto di usare –
come nel passato – la superficie e di sistemarla a suo piacimento. Né può
revocarsi in dubbio che il rinvio all'inserto A riguardasse unicamente la
costituzione del diritto di passo – pacificamente estraneo alla vertenza in
esame – per illustrarne il tracciato e non si riferisse anche al diritto di
superficie, il punto 3 del patto limitandosi a rinviare alla premessa n. 2 e
alla planimetria del 3 aprile 1963 (in cui il diritto di superficie seguiva il
perimetro della costruenda autorimessa). In condizioni del genere l'indicazione,
nel menzionato inserto A, dell'area di 80 m² (comprendente il perimetro del garage e la rampa),
ancorché fonte di confusione fra le parti in causa, non giustifica ancora di
estendere il diritto di superficie nel senso invocato dall'appellante.

 

                                         b)   Che
poi il testo dell'accordo fosse frutto di un errore è possibile. Mal si
comprende tuttavia la mancata reazione dei convenuti, assistiti da un legale,
di fronte alla chiara formulazione dell'atto. A parte ciò, non è dato a
divedere come l'appellante potrebbe valersi di un errore essenziale nei
confronti degli attori che non hanno partecipato alla stipulazione del
contratto di servitù. Per tacere del fatto che l'appellante nemmeno pretende di
non essere vincolata a quel contratto in ragione di un siffatto errore. 

 

                                         c)   L'appellante
non può rimproverare al Pretore nemmeno di avere prospettato a torto un
malinteso fra le parti al contratto di servitù quando ha rilevato che per costoro
il diritto di superficie si estendeva alla rampa già nel contratto del 1963. A
parte l'irrilevanza – per quanto si è detto – di un tale malinteso ai fini di
un'interpretazione fondata sulla buona fede nel registro fondiario, l'appellante
dimentica che l'accertamento del primo giudice trova riscontro nelle risultanze
istruttorie (per esempio nella deposizione rogatoriale 8 aprile 2008 di W__________
B__________, pag. 4 seg.: “Dieses Baurecht gab es offensichtlich schon seit den
60er Jahren (…). Das Baurecht hatte bereits zuvor im gleichen
Umfang Bestand (…)”, e in quella di __________, pag. 4: “Mein Wille war, den
Ist-Zustand bezüglich des Ausmasses des Baurechts (80 m²) festzuhalten
und zwar in einem Plan”). Anche al proposito l'appello è destinato
quindi all'insuccesso. 

 

                                14.   L'appellante contesta
che il contratto di precisazione ed esecuzione della servitù sia stato
incentrato sull'estensione verticale, ma non orizzontale della servitù medesima,
facendo notare che un diritto di superficie “riguarda l'intero immobile che vi
sorge, non solo una parte dello stesso” e che “il diritto di costruzione non
può (…) essere limitato a un solo piano, ma si estende all'intera unità
funzionale edificata”. Ciò posto, essa lamenta una violazione dell'art. 738 CC,
adducendo che in virtù dell'art. 779b CC le disposizioni contrattuali
sugli effetti e l'estensione del diritto di superficie, segnatamente sulla
situazione, la struttura, il volume e la destinazione delle costruzioni, come pure
l'uso delle aree non costruite necessarie per l'esercizio del diritto, sono
vincolanti per ogni acquirente del diritto e del fondo gravato. A suo parere il
Pretore non poteva ritenere che la specifica di “autorimessa” bastasse per
reputare l'iscrizione nel registro fondiario sufficientemente chiara e rendesse
superfluo un esame in base al titolo di acquisto e alle modalità di esecuzione.
Essa ricorda che sin dal­l'edificazione del fabbricato, nella parte inferiore di
quest'ultimo hanno trovato spazio – sotto la rampa – gli allacciamenti tecnici
della sua abitazione e che proprio in ragione di ciò il contratto del 30 maggio
1994 ha precisato il diritto di superficie, sicché la sua estensione non può
limitarsi “alla sola parte che serve per posteggiare le automobili al coperto”.

 

                                         Per il resto – soggiunge
la convenuta – il Pretore non ha verificato, nonostante gli argomenti
sottopostigli, come un terzo in buona fede debba interpretare i documenti
giustificativi inerenti al diritto di superficie, offendendo così anche il suo
diritto di essere sentita. Documenti che, sia per quel che è del contratto sia
per quanto attiene alla planimetria, inducono a concludere che quel diritto comprende
anche la rampa, coerentemente con le modalità di costruzione e lo stato di
fatto dell'autorimessa. Non per caso – essa prosegue – il Pretore ha rilevato un'interdipendenza
strutturale dell'autorimessa con l'uso fatto per molto tempo del fabbricato, la
cui sottocostruzione – come ha egli ha accertato – si estende tanto sotto il
perimetro del garage quanto sotto il perimetro della rampa. 

 

                                         a)   La
convenuta non può dolersi che il Pretore si sia limitato a considerare
l'iscrizione del diritto di superficie nel registro fondiario, ritenendola
sufficientemente chiara. In primo luogo, per esplicare effetti di natura reale le
clausole che precisano l'estensione di un diritto di superficie devono essere
oggetto di pubblicità nel registro fondiario anche in applicazione del­l'art.
779b CC (Ballif in:
Commentaire romand, CC II, Basilea 2016, n. 7 ad art. 779b). Inoltre, la
censura dell'appellante è smentita dagli atti, il Pretore avendo ricordato che in
concreto il diritto di superficie e il diritto di passo sono funzionali l'uno
all'altro e imponevano così un esame sulla scorta del titolo di acquisto
(sentenza impugnata, pag. 4 in basso).

 

                                         b)   Al
limite del pretesto appare poi il rimprovero dell'appellante al primo giudice
di non avere verificato, offendendo il suo diritto di essere sentita, come i
documenti giustificativi inerenti al diritto di superficie andassero
interpretati da un terzo in buona fede. Il Pretore ha rilevato invece come in un
caso del genere “i motivi e le circostanze personali e individuali,
determinanti tra le parti originarie per costituire la reciproca e concordante
volontà, non possono essere opposte ai successori in buona fede, nella misura
in cui non siano riconoscibili nel testo del contratto o altrimenti” (sentenza
impugnata, pag. 8). Quanto all'applicazione nella fattispecie dei principi interpretativi
per determinare l'estensione di una servitù, già si è detto (consid. 13a).

 

                                         c)   Molto
più delicata è la questione di sapere se la nota precisazione contrattuale del
diritto di superficie non si limitasse alla parte sottostante del fabbricato e
dovesse necessariamente estendersi all'intera unità funzionale edificata. L'argomento,
pur sollevato in prima sede (memoriale conclusivo, pag. 18), non è stato esaminato
dal Pretore, stando al quale l'evidente interdipendenza strutturale tra la
rampa e l'autorimessa non osta alla definizione di regimi giuridici diversi per
le due opere (sentenza impugnata, pag. 8). Ora, che la sottocostruzione si
estenda non soltanto al perimetro dell'autorimessa, ma anche a quello della
rampa è pacifico. Dalle fotografie accluse al verbale di sopralluogo del 10
febbraio 2009 si evince del resto in modo inequivocabile che sotto la
piattaforma di accesso si trova un ripostiglio con le condotte dell'acqua, di
modo che il soffitto del ripostiglio corrisponde all'area occupata dalla rampa.
Certo, gli attori sembrano obiettare che la realizzazione di quell'opera sotto
la rampa è abusiva (osservazioni, pag. 20 e 22). Ciò non toglie che la
possibilità di sistemare l'area sottostante l'autorimessa a discrezione del
proprietario delle unità n. 14 __________2
e 14 __________4 figurava già nell'atto
costitutivo. A parte ciò, l'unità strutturale tra rampa e parte sottostante sussiste
a prescindere dall'esistenza di quel ripostiglio (v. doc. 24, sezione A-A). 

 

                                               Dandosi
una siffatta unità strutturale e funzionale, la rampa e la costruzione
sottostante non possono soggiacere a due regimi giuridici diversi. Un diritto
di superficie non è applicabile a singoli piani di un edificio (art. 675 cpv. 2
CC) e una costruzione al beneficio di tale servitù deve distinguersi, dal
profilo edilizio e funzionale, da ogni altra costruzione sul fondo serviente in
modo tale che ogni opera formi un'unità edilizia e funzionale a sé stante e indipendente
(Isler/Gross in: Basler Kommentar,
op. cit., n. 14 e 15 ad art. 779 CC con riferimenti). Ciò che in concreto, per
quanto testé illustrato, non si verifica per la rampa, da un lato, e per la
sottocostruzione al beneficio di un diritto di superficie, dall'altro. E come
un contratto che non osservi questa restrizione va dichiarato giuridicamente nullo
(DTF 111 II 134), così anche il giudice chiamato a interpretare il contenuto di
una servitù siffatta non può fare astrazione da tale principio. In condizioni
del genere l'accertamento del Pretore, secondo cui la rampa di accesso all'autorimessa
è oggetto unicamente di un diritto di passo quantunque la sottocostruzione – a
essa strutturalmente legata – sia incontestatamente soggetta a un diritto di superficie
non resiste alla critica.

 

                                         d)   Dovendosi
accogliere l'appello sulla questione principale già per questa ragione, risulta
superfluo interrogarsi se – a parte ciò – lo stato fisico reale e visibile
esternamente del fondo prevalesse, comunque sia, sulla buona fede degli attori (DTF
137 III 149 consid. 3.3.2 e 3.3.3). E si rivela senza interesse anche la
questione di sapere se il Pretore abbia – a ragione o a torto – accolto l'istanza
di restituzione in intero degli attori del 9 dicembre 2013. Al riguardo non
giova pertanto attardarsi.

 

                                15.   Da ultimo l'appellante
contesta, anche nell'eventualità in cui la sua domanda principale fosse accolta,
l'ammontare del valore litigioso che il Pretore ha fissato in fr. 300 000.–
in ragione del­l'“enjeu
principale di questa vicenda, ossia due/tre posti auto esterni e l'assai
notevole valore dei terreni in quella zona” (sentenza impugnata, pag. 10). Essa
chiede di limitare tale valore a fr.
34 000.–, riducendo di conseguenza la tassa
di giustizia da fr. 12 000.–
a fr. 3400.– e le ripetibili da fr. 27 000.–
a fr. 6800.–. A suo parere, il calcolo del primo giudice è arbitrario, poiché a
fronte di una superficie di 34 m²
(doc. 24) esso si diparte da un valore del terreno di fr. 8824.–/m², manifestamente esagerato anche
per una rampa in posizione pregiata. A parere l'appellante tra il valore del
terreno gravato da un diritto di superficie e quello del terreno gravato da un
diritto di passo si giustifica al massimo una differenza di fr. 1000.–/m².

 

                                         a)   Nelle
cause relative a servitù il valore litigioso era determinato, nel diritto di
procedura cantonale, da quello che tali diritti avevano per il fondo dominante
o dal deprezzamento che tali diritti comportavano per il fondo serviente, se
esso era maggiore (art. 9 cpv. 3 CPC ticinese; identico principio vige nel
diritto di procedura attuale: I CCA, sentenza inc. 11.2017.84 del 5 aprile
2019, consid. 4b con rinvii). Nella fattispecie v'è da domandarsi se un
diritto di superficie sulla rampa in questione e la conseguente possibilità per
i proprietari del fondo dominante di fruire sulla medesima non solo di un'area
di accesso, ma anche di parcheggio, determini un maggior valore di fr. 300 000.–,
come reputa il Pretore. D'altro lato anche la stima di fr. 34 000.– prospettata dall'appellante appare poco
verosimile. Considerata l'ipotesi di fruire su un'area come quella in discorso
di un parcheggio per due automobili di modeste dimensioni, il maggior
valore che il fondo dominante avrebbe potuto ritrarre può essere stimato
prudenzialmente in fr. 100 000.–.

 

                                         b)   Per
il resto l'appellante non discute l'argomento del primo giudice, che ha
giustificato l'applicazione della tariffa massima per il calcolo delle
ripetibili in ragione dell'”enorme dispendio di patrocinio che ha generato questa
causa”. Non scorgendosi motivo, vista la complessità della causa e la mole di
lavoro che ha cagionato l'esame della petizione, di scostarsi da tale
orientamento anche per il calcolo della tassa di giustizia (art. 2 LTG), si
giustifica di fissare l'emolumento in fr. 8000.– e di limitare le
ripetibili complessive di prima sede (spettanti anche al convenuto PI 1, cui
non può imporsi la richiesta di ridurre a fr. 6800.– l'indennità di parte) a
fr. 15 000.–. In questa misura l'appello merita
dunque accoglimento.

 

                                16.   Le spese dell'attuale
giudizio seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Per quel che è dell'appello
di AP 1, gli oneri vanno a carico degli attori, i quali rifonderanno all'appellante,
assistita da un legale, un'adeguata indennità per ripetibili. Per quanto
attiene invece all'appello di PI 1, gli oneri, commisurati al fatto che la
decisione odierna si esaurisce in una dichiarazione di non entrata in materia
(art. 21 LTG), sono addebitati al medesimo, con obbligo di rifondere agli
attori, patrocinati da un legale, un'adeguata indennità per ripetibili commisurata
all'impegno che un legale solerte e diligente avrebbe dedicato alla stesura di
osservazioni a un appello irricevibile. 

 

                                17.   Circa i rimedi
giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112
cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge agevolmente la soglia di fr.
30 000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1
lett. b LTF. 

 

Per questi motivi

 

decide:                      I.   Le cause inc. 11.2014.78 e
11.2014.79 sono congiunte.

 

                                   II.   L'appello di AP 1 è
accolto e la sentenza impugnata è riformata come segue:

2.  La petizione è respinta.

3.  La tassa di giustizia di fr.
8000.– e le spese di fr. 1000.– sono poste a carico degli attori in solido, i
quali rifonderanno ai convenuti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 15 000.–
complessivi per ripetibili.

 

                                  III.   Le spese di tale appello,
di fr. 3000.–, da anticipare dall'appellante, sono poste a carico degli attori
in solido, che rifonderanno al­l'appellante, sempre con vincolo di solidarietà,
fr. 6000.– complessivi per ripetibili.

 

                                 IV.   L'appello di PI 1 è
irricevibile.

 

                                  V.   Le spese di tale appello, di
complessivi fr. 1000.–, da anticipare dall'appellante, sono poste a carico dell'appellante
medesimo, che rifonderà agli attori fr. 2000.– complessivi per ripetibili.

 

                                 VI.   Notificazione:

	
   

  	
  –
  avv.   ; 

  –
  avv.   ;

  –
  avv.   .

  

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il
presidente                                                          Il
vicecancelliere

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici

 

Nelle
cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale
federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile
contro le decisioni previste dagli art. 90
 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95
 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art.
72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile
è ammissibile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi;
quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia
civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di
importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è
disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in
materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in
materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art.
116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal
caso dall'art. 115 LTF.