# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 35319149-55f8-51a2-803e-9dc5de71ab15
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-05-06
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 06.05.2025 VR2 2024 28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR2-2024-28_2025-05-06.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 6. Mai 2025

Referenz VR2 24 28

Instanz Zweite verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Righetti, Vorsitz
Audétat und Richter-Baldassarre, RichterIn
Gross, Aktuar

Parteien A._____ AG
Beschwerdeführerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli

gegen

Gemeinde B._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Remo Dolf

Gegenstand Anschlussgebühren

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Sachverhalt

A. Die A._____ AG, vertreten durch Präsident C._____, ist Bauherrin des 
Bauprojekts Neubau/Erweiterung Pflegezentrum D._____ auf den Parzellen 
Z.1._____ und Z.2._____ in der Gemeinde B._____. Am 21. Dezember 2021 hat 
das Bauamt B._____ der Bauherrin eine provisorische Baurechung für das 
Baugesuch vom 11. Juni 2019 zugestellt. Das Bauprojekt wurde dabei bezüglich 
Anschlussgebühren Wasser und Abwasser in die Objektklasse 3 laut des jeweiligen 
Gebührentarifs eingestuft. Bei einer geschätzten Bausumme von CHF 10 Mio. 
wurde ein Gebührenbetrag von total CHF 410'895.00 (wovon CHF 150'000.00 für 
den Wasseranschluss 1.5 % und CHF 220'000.00 für den Abwasseranschluss 2.2 
% der Bausumme) in Rechnung gestellt. Am 20. Januar 2022 ersuchte die 
Bauherrin das Bauamt, dass Bauprojekt in die gebührengünstigere Objektklasse 2 
umzuteilen. Mit Gemeindevorstandsbeschluss vom 8. Februar 2022 entsprach der 
Gemeindevorstand dem Gesuch um Reduktion der Anschlussgebühren und stellte 
für die definitive Bauabrechnung den Gebührenansatz der tieferen Objektklasse 2 
in Aussicht. Am 15. Februar 2022 erliess das Bauamt die korrigierte 
Bauabrechnung. Laut dieser neuen Rechnung belief sich der Gebührenbetrag auf 
CHF 316'565.00 (wovon CHF 100'000.00 für Wasseranschluss 1 % und CHF 
180'000.00 für Abwasseranschluss 1.8 % der Bausumme).    

B. Am 11. Mai 2022 stellte die Geschäftsprüfungskommission (GKP) der 
Gemeinde B._____ im Bericht für die Rechnungsperiode 2021 gewisse 
Unstimmigkeiten in Bezug auf die Einhaltung von Kompetenzen fest. In der 
Jahresrechnung würden Gebühreneinnahmen von CHF 90'000.00 (exkl. MWST) 
fehlen, welche die Wasser- und Abwasseranschussgebühren für Neubauten 
betreffen würden. Daraus resultiere zulasten der Gemeinde ein Fehlbetrag von ca. 
CHF 151'000.00 (exkl. MWST).     

C. An der Sitzung vom 15. September 2022 behandelte der Gemeindevorstand 
die rechtliche Einschätzung der GKP und teilte der Bauherrin daraufhin am 10. 
Oktober 2022 mit, dass das Bauprojekt für die definitive Abrechnung der Wasser- 
und Abwassergebühren – entgegen der früheren Zusage vom 8. Februar 2022 – in 
die Objektklasse 3 eingeteilt werde. Am 31. Oktober 2023 stellte die Gemeinde der 
Bauherrin die definitive Baurechnung gestützt auf die amtliche Schätzung des 
Neuwertes sowie unter Berücksichtigung der korrekten Ansätze zu. Danach 
beliefen sich die Wasser- und Abwassergebühren auf CHF 559'558.40 für den 
Neubau und auf CHF 19'510.10 für den Umbau. Die Wasseranschlussgebühr wurde 
mit 1.5 % und die Abwasseranschlussgebühr mit 2.2 % der Bausumme gemäss der 
höheren Objektklasse 3 berechnet. Am 30. November 2023 erhob die Bauherrin 

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dagegen zuerst bei der Geschäftsleitung der Gemeinde B._____ Einsprache, 
welche mit Verfügung vom 13./18. Juni 2024 die Einsprache abwies.

D. Dagegen erhob die Bauherrin ebenfalls Einsprache beim Gemeindevorstand, 
welcher mit Einsprachentscheid vom 26. August, mitgeteilt am 12. September 2024, 
im Dispositiv was folgt festhielt bzw. im Entscheid (lit. C, S. 10) erkannte:

1. Die Einsprache vom 8. Juli 2024 wird abgewiesen und die definitiven Baurechnungen vom 
31. Oktober 2023 betreffend Erweiterung Wohn- und Pflegezentrum D._____ (Umbau) 
sowie Erweiterung Wohn- und Pflegezentrum D._____ (Neubau) [werden] bestätigt. 

2. Auf die Erhebung von Verfahrenskosten wird verzichtet.
3. [Rechtsmittelbelehrung]
4. [Mitteilungen an]

Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass die Gemeinde 
verursachergerechte Wasseranschluss- und Abwasseranschlussgebühren erhebe 
und sich bei der Einteilung der Objektklassen am mutmasslichen Wasser- und 
Abwasseranfall des betreffenden Objekts (gering, mittel, stark) zu orientieren habe. 
Sie habe dabei das Äquivalenz- und Verursacherprinzip zu beachten. Die 
entsprechenden Vorgaben im kommunalen Wasserversorgungs- und 
Abwasserentsorgungsgesetz (WvG; AeG) stünden somit im Einklang mit dem 
übergeordneten Recht. Bei der vorliegenden Baute handle es sich um ein Wohn- 
und Pflegezentrum für Senioren. Konkret seien 54 neue Pflegezimmer und 14 neue 
Seniorenwohnungen geplant worden. Der Erweiterungsbau liege in der ZöBA und 
erfülle einen Beherbergungszweck. Die Zimmer und Wohnungen dienten der 
Unterbringung und Betreuung von betagten Menschen. Gemäss Anhang zum WvG 
und AeG gehöre das Wohn- und Pflegezentrum damit zur Kategorie mit starkem 
Wasserverbrauch und deshalb zur Objektklasse 3. Es liege kein Grenzfall vor, der 
noch unter die Objektklasse 2 fallen könnte. Laut Abrechnung vom 12. März 2024 
habe das Tertianum D._____ einen Wasser- und Abwasserverbrauch von 4'475 m3 
zu verzeichnen gehabt, was einem hohen Wasserverbrauch entspreche. Der 
durchschnittliche Verbrauch einer Person liege statistisch pro Jahr bei rund 104 m3. 
Eine vergleichbare Institution in der Gemeinde habe einen Verbrauch von 4'359 m3 
verzeichnet und sei daher ebenfalls der Objektklasse 3 zugeteilt worden. Im 
Einzelfall sei der Gemeindevorstand zunächst ohne rechtliche Grundlage und damit 
unrechtmässig von der gesetzlichen Regelung (Verursacherprinzip) abgewichen. 
Als Exekutivbehörde sei der Gemeindevorstand ans Recht gebunden und hätte 
keinen Ausnahmetatbestand schaffen dürfen. Bei der provisorischen Baurechnung 
vom 15. Februar 2022 handle es sich daher um einen ursprünglich unrichtigen 
Entscheid. Beide Parteien seien sich bewusst gewesen, dass vom 
Verursacherprinzip abgewichen worden sei, womit auch nicht von einem 

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versehentlich fehlerhaften Entscheid ausgegangen werden könne. Überdies habe 
keine Bindungswirkung für den Erlass der definitiven Baurechnung bestanden. Die 
Abgabepflichtige könne sich nicht mit Erfolg auf den Vertrauensschutz berufen.

E. Mit Beschwerde vom 14. Oktober 2024 liess die A._____ AG (nachfolgend 
Beschwerdeführerin) die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen 
Einspracheentscheids vom 26. August/12. September 2024 beantragen (Ziff. 1). Die 
definitiven Baurechnungen vom 31. Oktober 2023 betreffend Erweiterung Wohn- 
und Pflegezentrum D._____ (Umbau) sowie Erweiterung Wohn- und Pflegezentrum 
D._____ (Neubau) seien bezüglich der Wasseranschlussgebühren sowie bezüglich 
der Abwasseranschlussgebühren aufzuheben und bezüglich der 
Wasseranschlussgebühren auf 1.0 % der Bausumme und bezüglich der 
Abwasseranschlussgebühren auf 1.8 % der Bausumme, entsprechend jeweils der 
Objektklasse 2, festzusetzen (Ziff. 2). Unter voller gerichtlicher und 
aussergerichtlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8.1 % MWST und 
3 % Spesen für das Beschwerdeverfahren und das Verfahren vor Vorinstanzen zu 
Lasten der Beschwerdegegnerin (Ziff. 3). Begründend wurde im Wesentlichen 
geltend gemacht, dass die zwei Verfügungen des Gemeindevorstands vom 8. 
Februar 2022 und 15. Februar 2022 unangefochten in Rechtskraft erwachsen und 
damit für alle Beteiligten rechtsverbindlich seien. Die Einteilung in die Objektklassen 
erfolge zudem vor Kenntnis der Gemeinde darüber, wie hoch der tatsächliche 
Wasserbedarf liege. Es sei daher auf den mutmasslichen Wasser- und 
Abwasseranfall abzustellen. Damit sei offensichtlich, dass den Behörden ein 
Ermessensspielraum zukomme. Ein allfälliger Widerruf der Verfügung vom 8./15. 
Februar 2022 falle ausser Betracht, da die zwei Voraussetzungen dafür nicht 
vorlägen. Weder habe sich die Rechtslage gegenüber der ursprünglichen 
Entscheidungsgrundlage geändert noch lägen hier überwiegende öffentliche oder 
private Interessen für einen Widerruf vor. Ein Verbrauch von 4'475 m3 durch total 
84 Bezugspersonen des betreffenden Wohn- und Seniorenheims ergäbe einen 
durchschnittlichen Wasserverbrauch pro Person im Jahr von rund 53 m3 (und nicht 
von 104 m3), was mit vergleichbaren Gebäuden (vgl. Aufzählung S. 17) 
korrespondiere und somit ebenfalls die Einteilung in die tiefere Objektklasse 2 
rechtfertigen würde. Bei der Mitteilung vom 8. Februar 2022 habe es sich mitnichten 
um eine Zusicherung oder blosse Auskunft gehandelt, sondern um einen 
verbindlichen Gemeindevorstandsbeschluss. Die Thematik des 
Vertrauensschutzes sei deshalb gar nicht zu prüfen. Die Verfügungen vom 8. 
Februar 2022 und 15. Februar 2022 (provisorische Baurechnung) hätten demnach 
weiterhin Bestand und seien umfassend zu schützen.  

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F. In ihrer Beschwerdeantwort (Vernehmlassung) vom 16. Dezember 2024 
beantragte die Gemeinde B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die 
vollständige Abweisung der Beschwerde; unter gesetzlicher Kosten- und 
Entschädigungsfolge. Zur Begründung brachte sie vor, dass das Bauprojekt zwar in 
der ZöBA liege, aber von einer privaten Bauherrschaft verwirklicht und privat 
betrieben werde. Da somit eine wirtschaftliche Zweckverfolgung mit 
Gewinnausrichtung bestehe, könne nicht von besonderen Umständen, die eine 
Kostenbeteiligung der Beschwerdegegnerin bzw. der Steuerzahler und eine 
Abweichung vom Äquivalenz- und Verursacherprinzip rechtfertigen würden, 
ausgegangen werden. Einer Finanzierung der Wasserversorgung bzw. 
insbesondere der Abwasserentsorgung aus Steuermitteln stehe das gemäss 
Bundesgericht statuierte Verursacherprinzip entgegen. Für die ungedeckten und 
nicht der Bauherrin in Rechnung gestellten Anschlussgebühren müsste damit die 
Allgemeinheit aufkommen, was bei diesem Privatprojekt nicht in Ordnung wäre. 
Auch wurde die Bindungswirkung der provisorischen Einstufung verneint (vgl. Ziff. 
2.1, S. 4), das Gebot des Vertrauensschutzes als nicht verletzt erachtet (Ziff. 2.2, S. 
4-5) und die Einstufung in die Objektklasse 3 als korrekt bezeichnet (Ziff. 2.3, S. 6). 
Unter Schlussfolgerung (Ziff. 2.4) wurde festgehalten: Die Beschwerdegegnerin 
habe die definitive Bauabrechnung rechtmässig erstellt. Die provisorische 
Veranlagung sei fehlerhaft gewesen und habe anlässlich der endgültigen 
Veranlagung korrigiert werden können. Die Einteilung in die Objektklasse 3 
entspreche den Gesetzesvorgaben und dem Verursacherprinzip. Ein 
Vertrauensschutz greife nicht, da die fehlerhafte Einstufung für die 
Beschwerdeführerin erkennbar gewesen sei und das öffentliche Interesse an der 
Durchsetzung der Gesetzesregelung überwiege. 

G. Mit Replik vom 13. Januar 2025 (Beschwerdeführerin) sowie Duplik vom 24. 
Januar 2025 (Beschwerdegegnerin) ergänzten, vertieften und wiederholten die 
Parteien im Wesentlichen noch einmal ihre gegensätzlichen Standpunkte in der 
Sache. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die 
Ausführungen und die Argumente im angefochtenen Einspracheentscheid wird, 
soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.  

Erwägungen

1. Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Totalrevision des GOG 
(BR 173.000) vollumfänglich in Kraft. Auf dieses Datum hin sind das Kantons- und 
das Verwaltungsgericht zum Obergericht des Kantons Graubünden 

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zusammengelegt worden. Die hängigen Verfahren des Verwaltungsgerichts sind 
daher per 1. Januar 2025 auf das Obergericht übertragen worden (Art. 122 Abs. 5 
GOG).  

 2.1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beurteilt das Obergericht 
Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer 
anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder 
eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Einspracheentscheid 
vom 26. August/12. September 2024 ist weder endgültig noch kann er bei einer 
anderen Instanz angefochten werden und stellt daher ein taugliches 
Anfechtungsobjekt vor Obergericht dar. Die Beurteilung der vorliegenden 
Beschwerde fällt demnach in die örtliche und sachliche Zuständigkeit des 
angerufenen Gerichts. 

2.2. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde an das Obergericht legitimiert, wer 
durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse 
an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu 
ermächtigt ist. Die Beschwerdeführerin ist Adressatin des strittigen Entscheids über 
die Entrichtung von Anschlussgebühren (Frischwasser/Abwasser) für den Neubau 
mit Erweiterung des Wohn- und Pflegezentrums D._____ in der Gemeinde B._____. 
Sie ist damit vom besagten Entscheid berührt und hat ein schützwürdiges Interesse 
an dessen Aufhebung oder Abänderung. Sie ist daher auch befugt, den 
Gebührenentscheid vor Obergericht anzufechten und überprüfen zu lassen. Die 
Beschwerde ist überdies form- und fristgerecht (Art. 38 i.V.m. Art. 52 VRG) 
eingereicht worden.

2.3. Anfechtungsobjekt ist der Einspracheentscheid vom 26. August/12. 
September 2024, worin die Einsprecherin (heutige Beschwerdefüherin) verpflichtet 
wurde, die Anschlussgebühren für den Wasserverbrauch und die 
Abwasserentsorgung für den Neubau einschliesslich Erweiterung ihres privaten 
Bauprojekts gestützt auf die Objektklasse 3 (starker Verbrauch) und nicht die 
niedrigere Objektklasse 2 (mittlerer Verbrauch) zu bezahlen. Nebst der Einteilung 
und Klassifizierung des Bauprojekts ist insbesondere die Vorgehensweise der 
Gemeinde (Beschwerdegegnerin) strittig, die zunächst provisorisch aus 
Opportunitätsgründen – im Sinne einer Ausnahme – zugunsten der Bauherrin 
(heutige Beschwerdeführerin) auf die tiefere Objektklasse 2 erkannte, später aber 
definitiv auf die höhere Objektklasse 3 abstellte. Anstatt den gebührengünstigeren 
Betrag der Klasse 2 von CHF 316'565.00 (CHF 100'000.00 für Wasseranschluss 
1 % und CHF 180'000.00 für Abwasseranschluss 1.8 % der Bausumme) sollte die 
Beschwerdeführerin danach den höheren Verbraucherbetrag der Klasse 3 von CHF 

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559'558.40 (Neubau) zzgl. CHF 19'510.10 (Umbau/Erweiterung)  (basierend auf 
Wasseranschlussgebühr 1.5 % und Abwasseranschlussgebühr 2.2 % der 
Bausumme) bezahlen, was einer Differenz bzw. Gebührenerhöhung von CHF 
262'503.50 (bzw. prozentual rund 83 %) entspräche. 

2.4. Soweit die Beschwerdeführerin mit Ziff. 2 ihres Rechtsbegehrens die 
Aufhebung der definitiven Baurechnungen vom 31. Oktober 2023 – welche inhaltlich 
als mitangefochten zu betrachten sind – beantragt, ist auf die Beschwerde nicht 
einzutreten (siehe zum Devolutiveffekt BGE 130 V 138 E.  4.2; Urteil des 
Bundesgerichts 1C_210/2022 vom 3. Januar 2024 E. 1.2).

2.5. Vorweg stellt sich die Frage der Zuständigkeit der Beschwerdegegnerin zum 
Erlass des angefochtenen Entscheids. Gemäss Art. 50b Abs. 2 der Verfassung der 
Beschwerdegegnerin – mit Beschluss vom 13. Februar 2022 und Inkraftgetreten am 
1. Juli 2022 – können Entscheide der Geschäftsleitung innert 20 Tagen mit 
Einsprache beim Gemeindevorstand angefochten werden. Auf denselben Zeitpunkt 
ist die Organisationsverordnung der Beschwerdegegnerin in Kraft getreten, worin 
die Aufgaben und Befugnisse der (neu geschaffenen) Geschäftsleitung in Art. 21 
OrgV wie folgt umschrieben werden: Sie (die Geschäftsleitung) kann ihrerseits 
zuhanden des Gemeindevorstands Berichts- oder Antragsdossiers erarbeiten (Abs. 
2). Die Geschäftsleitung sorgt für die Umsetzung der 
Gemeindevorstandsbeschlüsse (Abs. 3). Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die 
Verfügung der Geschäftsleitung der Beschwerdegegnerin vom 13./18. Juni 2024 die 
dagegen erhobene Einsprache der Beschwerdeführerin abwies und damit die 
definitiven Baurechnungen betreffend Umbau und Neubau Wohn- und 
Pflegezentrum D._____ bestätigte (act. B.10, Dispositiv Ziff. 1 S. 3). Die 
Beschwerdeführerin wurde darin verpflichtet, innert 60 Tagen seit Rechtskraft 
dieser Verfügung CHF 22'669.60 (für Umbau) und CHF 304'734.70 (für Neubau) an 
die Gemeinde zu bezahlen (act. B.10, Ziff. 2 S. 3). Diese Verfügung könne innert 20 
Tagen seit Mitteilung mit Einsprache beim Gemeindevorstand angefochten werden 
(act. B.10, Ziff. 4 S. 4). Mit Einsprache vom 8. Juli 2024 focht die 
Beschwerdeführerin die Verfügung vom 13./18. Juni 2024 beim Gemeindevorstand 
innert 20 Tagen an, womit der in der Gemeindeverfassung (nArt. 50b Abs. 2 GV) 
vorgeschriebene Instanzenzug korrekt eingehalten wurde und somit die 
Beschwerdegegnerin (der Gemeindevorstand) auch dafür zuständig war, die 
erneute Einsprache vom 8. Juli 2024 zu behandeln. Der Einspracheentscheid vom 
26. August/12. September 2024 wurde somit von der zuständigen 
Beschwerdegegnerin erlassen und stellt das alleinige Anfechtungsobjekt im 

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Verfahren vor Obergericht dar. Auf die Beschwerde vom 14. Oktober 2024 ist 
deshalb – mit Ausnahme von E. 2.4. – einzutreten. 

3. In materieller Hinsicht gilt es zunächst darüber zu befinden, ob die Einteilung 
des Bauprojekts (Neubau/Umbau Wohn- und Pflegeheim) in die Objektklasse 3 in 
Bezug auf die Festsetzung der Anschlussgebühren (Frischwasser und Abwasser) 
in Übereinstimmung mit den bestehenden Vorgaben auf Bundesstufe, Kantonsstufe 
und Gemeindeebene erfolgt ist. Es handelt sich dabei namentlich um die Art. 60a 
GSchG und Art. 74 Abs. 2 BV (Verankerung des Verurscherprinzips), Art. 62 Abs. 
1 KRG und Art. 64 Abs. 2 KRG (Kostendeckung durch Gebühren für Versorgungs- 
und Entsorgungsanlagen) sowie auf kommunaler Ebene Art. 22 Abs. 1, Art. 25 Abs. 
1, Art. 26 Abs. 1-4 und Art. 30 des Wasserversorgungsgesetzes (WvG) bzw. Art. 24 
Abs. 1, Art. 27 und Art. 33 des Abwasserentsorgungsgesetzes (AeG), letztmals 
geändert beide am 13. Februar 2022 und in Kraft gesetzt am 1. Juli 2022. In den 
Anhängen zum WvG und AeG wurden jeweils die Gebührenansätze, differenziert 
nach den Objektklassen 1-3 (geringer/mittlerer/starker Wasserverbrauch) in 
Prozenten der Bausumme festgelegt. Vorliegend sind die Rechtmässigkeit der 
definitiven Einteilung in die Objektgruppe 3 (statt 2 wie von der Beschwerdeführerin 
beantragt) und die Vorgehensweise und das Verhalten der Beschwerdegegnerin 
während der Veranlagungsphase unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes zu 
würdigen.

3.1. Gemäss Art. 22 Abs. 1 Satz 1 WvG erhebt die Gemeinde zur Deckung ihrer 
Auslagen für den Bau, den Betrieb, den Unterhalt und die Erneuerung (Sanierung, 
Ersatz) von öffentlichen Wasserversorgungsanlagen kostendeckende und 
verursachergerechte Gebühren. Nach Art. 25 Abs. 1 WvG ist für Gebäude, die 
erstmal an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen werden, eine 
einmalige Wassergebühr zu bezahlen. Diese bemisst sich nach dem indexierten 
Neuwert des angeschlossenen Gebäudes gemäss amtlicher Schätzung und den im 
Gebührentarif festgelegten, nach Objektklassen abgestuften Gebührenansätzen. 
Art. 26 WvG bestimmt weiter: Die Wasseranschlussgebühren werden bei Erteilung 
der Baubewilligung provisorisch veranlagt. Die definitive Veranlagung erfolgt nach 
Eingang der amtlichen Schätzung (Abs. 1). Die Anschlussgebühren für den 
erstmaligen Wasseranschluss bestehender Gebäude werden bei Erteilung der 
Anschlussbewilligung veranlagt (Abs. 2). Massgeblich für provisorische 
Veranlagungen ist der voraussichtliche Wert bzw. Mehrwert des bewilligten 
Bauvorhabens. Dieser wird aufgrund der approximativen Baukosten gemäss 
Baugesuch bestimmt. Sind die angegebenen Baukosten offensichtlich unzutreffend, 
wird der voraussichtliche Wert bzw. Mehrwert von der Baubehörde aufgrund des 

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Bauzeitversicherungsantrags oder einer eigenen Schätzung festgelegt (Abs. 3). 
Massgeblich für die definitive Veranlagung von Wasseranschlussgebühren ist der 
aufindexierte Neuwert des gebührenpflichtigen Bauvorhabens gemäss amtlicher 
Schätzung im Zeitpunkt des Anschlusses (Abs. 4). Nach Art. 30 WvG sind 
Einsprachen gegen Gebührenrechnungen innert 30 Tagen schriftlich und begründet 
der Geschätsleitung einzureichen (Abs. 1). Die Geschäftsleitung prüft die 
Einsprache und legt die Höhe der geschuldeten Gebühr in einer Verfügung fest 
(Abs. 2). Gestützt auf Art. 23 Abs. 2 WvG werden die Gebührenansätze in einem 
separaten Tarif (im Anhang) wie folgt festgelegt:

Wasseranschlussgebühren / Gebührenansatz / Neuwert gemäss amtlicher Schätzung 

• Objektklasse 1:  Gebührenansatz 0.50 %
Bauten mit geringem Wasserbedarf wie Bürogebäude, Verwaltungsbauten, Schulbauten; 
Kirchliche Bauten; Lagerhäuser für Material, Remisen, Scheunen; Kleinbauten (Garagen, 
Schöpfe usw.); Selbständige Einstellhallen. 

• Objektklasse 2: Gebührensansatz       1.00 %
Bauten mit mittlerem Wasserbedarf wie Wohnbauten, Wohn- und Geschäftshäuser; 
Kaufhäuser (ohne Restaurant); Kleingewerbebetriebe (Verkäuftsgeschäfte, Bäckereien, 
Coiffeurbetriebe, Schreinereien, Werkstätten usw.); Lagerhäuser für Lebensmittel; Ställe, 
Freizeit- und Sportanlagen.

• Objektklasse 3: Gebührenansatz 1.50 %
Bauten mit starkem Wasserbedarf wie Spitäler, Krankenhäuser, Heime, Kurhäuser; 
Beherbergungsbetriebe (Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Restaurant usw.); Kaufhäuser mit 
Restaurant; Sennereien, Molkereien, Metzgereien, Schlachthöfe; Industrie- und 
Grossgewerbebauten.

3.2. Gemäss Art. 24 Abs. 1 Satz 1 AeG erhebt die Gemeinde zur Deckung ihrer 
Auslagen für den Bau, den Betrieb, den Unterhalt und die Erneuerung (Sanierung, 
Ersatz) von öffentlichen Abwasseranlagen kostendeckende und 
verursachergerechte Gebühren. Nach Art. 27 AeG werden die 
Abwasseranschlussgebühren für neue Gebäude sowie Nachzahlungen bei 
gebührenpflichtigen Zweckänderungen oder nachträglichen baulichen 
Veränderungen bei Erteilung der Baubewilligung provisorisch veranlagt. Die 
definitive Veranlagung erfolgt nach Eingang der amtlichen Schätzung (Abs. 1). Die 
Anschlussgebühren für den erstmaligen Abwasseranschluss bestehender Gebäude 
werden bei Erteilung der Anschlussbewilligung veranlagt (Abs. 2). Massgeblich für 
die definitive Veranlagung von Abwasseranschlussgebühren ist der aufindexierte 
Neuwert des gebührenpflichtigen Bauvorhabens gemäss amtlicher Schätzung im 
Zeitpunkt des Anschlusses (Abs. 5). Art. 33 AeG legt weiter fest: Einsprachen gegen 
Gebührenrechnungen sind innert 30 Tagen schriftlich und begründet der 
Geschäftsleitung einzureichen (Abs. 1). Die Geschäftsleitung prüft die Einsprache 

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und legt die Höhe der geschuldeten Gebühr in einer Verfügung fest (Abs. 2). 
Gestützt auf Art. 25 Abs. 2 AeG werden die Gebührenansätze in einem separaten 
Tarif (im Anhang) wie folgt festgelegt: 

Abwasseranschlussgebühren / Gebührenansatz / Neuwert gemäss amtlicher Schätzung 

• Objektklasse 1:  Gebührenansatz 1.50 %
Lagerhäuser für Material, Remisen, Scheunen; Kleinbauten (Garagen, Schöpfe usw.); 
Selbständige Einstellhallen; Freizeit- und Sportanlagen; Schulbauten; Kirchliche Bauten; 
Ställe.

• Objektklasse 2: Gebührensansatz       1.80 %
½-Familienhäuser; Bürogebäude, Verwaltungsgebäude; Wohn- und Geschäftshäuser; 
Kleingewerbebetriebe (Verkaufsgeschäfte, Bäckereien, Coiffeurbetriebe, Schreinereien, 
Werkstätten usw.).

• Objektklasse 3: Gebührenansatz 2.20 %
Bauten mit starkem Abwasseranfall wie Spitäler, Krankenhäuser, Heime, Kurhäuser; 
Beherbergungsbetriebe (Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Restaurants usw.); Kaufhäuser mit 
Restaurants; Sennereien, Molkereien, Metzgereien, Schlachthöfe; Industrie- und 
Grossgewerbebauten; Mehrfamilienhäuser.

3.3. Aufgrund der soeben zitierten Klassifizierung in drei Objektklassen mit 
unterschiedlichem Frischwasser- und Abwasserentsorgungsverbrauch – wenn 
auch nur bespielhaft und nicht abschliessend aufgezählt – ergibt sich für das 
streitberufene Gericht eindeutig, dass im konkreten Fall für die objektive Einteilung 
des Bauprojekts Wohn- und Pflegezentrum D._____ (Neubau und 
Erweiterung/Umbau) einzig die Objektklasse 3 in Frage kommt, da dieses 
offensichtlich die typischen Merkmale eines "Heims" und "Beherbergungsbetriebs" 
(Pension mit Restaurant) erfüllt und deshalb bei den Wasseranschlussgebühren zu 
einem Gebührensatz von 1.50 % zu erfassen war. Dasselbe gilt für die 
charakteristischen Kriterien des "Heims" und "Beherberungsbetriebs" (Pension mit 
Restaurant) mit Blick auf die zu erwartenen Abwasseranschlussgebühren für das 
betreffende Seniorenzentrum, womit hier der Gebührenansatz von 2.20 % 
anzuwenden und gerechtfertigt ist. Diese Betrachtungweise und Würdigung 
entspricht sowohl dem bundesrechtlichen Verursacherprinzip (Art. 60a GSchG und 
Art. 74 BV), dem kantonalen Kostendeckungsprinzip (Aequivalenz- und 
Verursacherprinzip) durch Gebühren für Versorgungs- und Entsorgungsanlagen 
gemäss Art. 62 i.V.m. Art. 64 KRG als insbesondere auch den hier zur Anwendung 
gelangenden kommunalen Vorschriften im WvG und AeG samt separater Anhänge. 
Anhand der gesetzlich genau festgelegten Tarife bestand für die Exekutivbehörden 
(Gemeindevorstand/Geschäftsleitung) kein eigener Ermessensspielraum mehr, um 
abweichend davon (aus Opportunitätgründen) eine andere Kategorie (niedrigere 
Objektklasse 2) zu wählen oder damit eine unzulässige Ausnahme vom Prinzip der 

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Gleichbehandlung aller rechtsunterworfenen Baubewilligungsempfänger auf dem 
Sektor 'Frischwasserversorgung und Abwasserentsorgung' zu statuieren (vgl. Urteil 
des Kantonalen Steuergerichts Solothurn vom 22. November 2021 Entscheide 
SGSTA.2021.28, BST.2021.24 / BST 2021.24 vom 22. November 2021 E. 3.3; 
bestätigt durch das Urteil des Bundesgerichts 2C_26/2022 vom 15. Februar  2022). 
Daran ändern auch die von der Beschwerdeführerin zu ihren Gunsten 
herangezogenen Vergleichsobjekte (sh. Beschwerde/Aufzählung S. 17) mit einem 
deutlich geringeren Wasserverbrauch (nur 53 m3 statt 104 m3 pro Person) nichts, 
da jene Gebäudetypen als Ein- und Mehrfamilienhäuser nicht aussagekräftig mit 
einem rund um die Uhr bewohnten und daher markant intensiver genutzten Wohn-
, Pflege- und Seniorenheim verglichen werden können. Diese Einschätzung wird 
noch dadurch untermauert, dass bei einer tatsächlich vergleichbaren Institution in 
derselben Gemeinde mit 4'359 m3 ein fast gleich hoher Wasserverbrauch wie das 
hier strittige Bauprojekt mit 4'475 m3 pro Jahr verzeichnet wurde und jene Institution 
nachweislich ebenfalls gebührenrechtlich bereits der Objektklasse 3 zugewiesen 
wurde. An der Rechtmässigkeit und Verhältnismässigkeit des  vorliegend 
angefochtenen Einspracheentscheids der Beschwerdegegnerin vom 26. August/12. 
September 2024 besteht für das Obergericht damit kein Zweifel. 

4. Im konkreten Fall gilt es jedoch noch die Vorgehensweise und das Verhalten 
der Beschwerdegegnerin aufgrund ihrer Mitteilungen (Beschlüsse/Zusicherungen) 
vom 8. Februar 2022 und 15. Februar 2022 (betreffend provisorische Baurechnung) 
zu würdigen und sie auf ihre Vereinbarkeit mit dem "Vertrauensprinzip" zu prüfen. 

4.1. Der Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9 BV) bedeutet, dass die 
Privaten Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche 
Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten 
der Behörden geschützt zu werden (BGE 143 V 95 E. 3.6.2 und 143 V 341 E. 5.2.1). 
In Zusammenhang mit dem Grundsatz des Vertrauensschutzes steht auch das 
Verbot des widersprüchlichen Verhaltens der Verwaltungsbehörden gegenüber den 
Privaten (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 
2020, § 10 Rz. 624, S. 144). Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und 
Glauben kann einer unrichtigen Auskunft, welche eine Behörde dem Bürger erteilt, 
unter gewissen Umständen Rechtswirkungen zubilligen. Voraussetzung dafür ist, 
dass a) es sich um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt; b) die 
Auskunft sich auf eine konkrete, den Bürger berührende Angelegenheit bezieht; c) 
die Amtsstelle, welche die Auskunft gegeben hat, dafür zuständig war oder der 
Bürger sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten durfte; d) der Bürger 
die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres hat erkennen können; e) der 

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Bürger im Vertrauen hierauf nicht ohne Nachteil rückgängig zu machende 
Dispositionen getroffen hat; f) die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die 
gleiche ist wie im Zeitpunkt der Auskunftserteilung; g) das Interesse an der richtigen 
Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige am Vertrauensschutz nicht 
überwiegt (siehe BGE 137 II 182 E. 3.6.2; Urteil des Bundesgerichts 8C_306/2015 
vom 25. August 2015 E. 3.2). Vertrauensschutz setzt nicht zwingend eine unrichtige 
Auskunft oder Verfügung voraus; er lässt sich auch aus einer blossen behördlichen 
Zusicherung und sonstigem, bestimmte Erwartungen begründendem Verhalten der 
Behörden herleiten (BGE 111 Ib 116 E. 4; Urteil des Bundesgerichts 8C_914/2015 
vom 9. Mai 2016 E. 5.3).

4.2. Zunächst gilt es festzuhalten, dass die Rüge der Verletzung des 
Vertrauensschutzes aufgrund der Vorgehensweise und des Verhaltens der 
Beschwerdegegnerin infolge ihrer Mitteilungen/Zusicherungen vom 8. Februar und 
15. Februar 2022 in Bezug auf die provisorische Baurechnung (auf der Basis der 
Objektklasse 2) verständlich ist und vom Gericht nachvollzogen werden kann. Es 
stellt sich allerdings die Frage, ob sämtliche Voraussetzungen für die Bejahung 
eines Vertrauensbruchs durch die Beschwerdegegnerin als erfüllt angesehen 
werden können. Was die erste Voraussetzung der vorbehaltlosen Auskunft trifft, so 
gilt es festzuhalten, dass zuerst die Objektklasse 3 von der Beschwerdegegnerin 
als zutreffend und richtig bezeichnet wurde (Gebühren CHF 410'895.00, wovon 
Wasseranschluss CHF 150'000.00 [1.5 % der Bausumme CHF 10 Mio.] und 
Abwasseranschluss CHF 220'000.00 [2.2 % der Bausumme CHF 10 Mio.]). Erst auf 
Begehren und Intervention der gebührenpflichtigen Beschwerdeführerin entschied 
sich die Beschwerdegegnerin (wohl aus Kulanz- und Opportunitätsgründen) auf die 
tiefere Objektklasse 2 zu erkennen (Gebühren CHF 316'565.00; wovon 
Wasseranschluss CHF 100'000.00 [1 % der Bausumme] und Abwasseranschluss 
CHF 180'000.00 [1.8 % der Bausumme]). Das Vorliegen der Voraussetzung einer 
vorbehaltlosen Zusicherung ist fraglich, insofern es sich beim Schreiben vom 8. 
Februar 2022 um ein Kulanzangebot handeln sollte. Auf diese Frage ist allerdings 
nicht näher einzugehen, weil das Prinzip des Vertrauenschutzes bereits aus 
nachfolgenden Gründen ausscheidet: Die Voraussetzung, wonach die 
Beschwerdeführerin die Unrichtigkeit der Auskunft nicht hat erkennen können, fehlt 
vorliegend. Wie dem Schreiben der Beschwerdeführerin vom 9. Februar 2022 zu 
entnehmen ist, hielten die Antragssteller (C._____ und E._____) selbst ausdrücklich 
fest, dass sie sich bewusst seien, dass die Gebührenanpassung (mit 
Beschluss/Mitteilung der Beschwerdegegnerin vom 8. Februar 2022 in Aussicht 
gestellt) eine Ausnahme sei und mit dem Entscheid entsprechend (diskret) 
umgegangen werde (act. C.1). Diese Formulierung stellt zumindest ein gewichtiges 

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Indiz dar, dass die Beschwerdeführerin genau wusste, dass ihr eine 
Sonderbehandlung im Sinne einer "Ausnahme" zuteil würde und somit die 
Richtigkeit der Auskunft bei objektiver Prüfung der Sach- und Rechtslage anhand 
der Anhänge im WvG und AeG nicht gesetzeskonform gewesen sein kann. Auch 
die Voraussetzung, wonach die Beschwerdeführerin im Vertrauen hierauf nicht 
ohne Nachteil rückgängig zu machenden Dispositionen getroffen hat, darf ernsthaft 
angezweifelt werden, zumal die Baubewilligung bereits erteilt worden war und das 
Bauvolumen von ca. CHF 10 Mio. den Schluss zulässt, dass die 
Beschwerdeführerin des privaten Bauprojekts selbst bei Kennntnis der höheren 
Wasser- und Abwasserentsorgungsgebühr gemäss definitiver Baurechnung vom 
31. Oktober 2023 (act. B.8) an der Projektverwirklichung festgehalten hätte. Diese 
berechtigte Vermutung gründet ebenfalls auf dem bereits erwähnten (Dankes-
)Schreiben vom 9. Februar 2022, dass die Beschwerdeführerin ein grosses 
Interesse der Öffentlichkeit für Wohnungen mit Dienstleistungen und für 
Pflegezimmer aus den vielen Anfragen der einheimischen Bevölkerung verspüre. 
Daran ändert auch nichts, dass mit der Einteilung in die Objektklasse 3 unbestritten 
(mit CHF 559'558.40 [Neubau] plus CHF 19'510.10 [Umbau]) deutlich höhere 
Gebühren zu entrichten sind, als dies bei der Objektklasse 2 (mit CHF 316'565.00) 
der Fall gewesen wäre, da die Diffferenz immerhin einer Erhöhung von CHF 
262'503.50 (bzw. aufgerundet 83 %) entspricht und somit durchaus als beachtlich 
zu werten ist. Im Vergleich zum Gesamtbauvolumen von CHF 10 Mio. erscheint 
jedoch selbst eine Gebührensteigerung von CHF 262'503.50 noch als vertretbar, 
zumal der private Betrieb des besagten Wohn- und Pflegeheims mit realistischen 
Gewinnabsichten auf eine längere Zeitdauer ausgelegt ist und dem Bedürfnis einer 
zunehmenden Überalterung der Bevölkerung und der Schaffung von geeigneten 
Betreuungsplätzen in der eigenen Wonsitzgemeinde sicherlich sehr 
erfolgsversprechend Rechnung trägt. Das Kriterium der "Nichterkennbarkeit oder 
Inkaufnahme einer falschen Auskunft" ist hier daher für die Bejahung des 
Vertrauenschutzes als nicht erfüllt zu betrachten. Die weiteren Voraussetzungen 
müssen damit nicht mehr vertieft geprüft werden, da auch ohne sie die stets 
kumulativ erforderlichen Voraussetzungen für die Annahme des Vertrauenschutzes 
nicht gegeben sind und damit auch der Schutz von Treu und Glauben (Art. 9 BV) 
hier nicht greift. Der Vollständigkeit halber ist aber festzuhalten, dass nach Ansicht 
des streitberufenen Gerichts das Interesse an der richtigen Durchsetzung des 
objektiven Rechts dasjenige am Vertrauensschutz überwiegen dürfte, zumal dem 
Grundsatz der Rechtsgleichheit besondere Beachtung zu schenken ist (siehe auch 
Urteil des Bundesgerichts 2C_26/2022 vom 15. Februar  2022 E. 1.4). 

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4.3. Zu klären und zu entscheiden bleibt damit aber immer noch, ob die 
Mitteilungen (Beschlüsse/Zusicherungen) vom 8. Februar und 15. Februar 2022 
bereits in Rechtskraft erwachsen sind und daher – wie dies die Beschwerdeführerin 
zu Glauben scheint – wegen ihrer Bindungswirkung nicht mehr abgeändert werden 
können; zumal die Voraussetzungen für einen Widerruf (Art. 25 VRG) ebenfalls zu 
verneinen seien. Die Beschwerdeführerin verkennt bei ihrer Argumentation, dass 
sich die zwei erwähnten Schreiben – lediglich, aber immerhin – auf die provisorische 
Baurechnung vom 15. Februar 2022 (act. B.6), welche die provisorische 
Baurechnung vom 21. Dezember 2021 ersetzte (act. B.3), bezogen haben und dort 
jeweils explizit stets von "provisorischer" und nicht "definitiver" Bauabrechnung die 
Rede war. Die präjudizielle Wirkung der provisorischen Festlegung der Gebühren 
betrifft jedoch weder den Gesamtwert des Bauprojekts nach Eingang der amtlichen 
Schätzung noch die abschliessende Einteilung des Bauprojekts in die jeweils 
korrekte Objektklasse. Aus diesem Grunde wurde den Schreiben vom 8./15. 
Februar 2022 auch keine Rechtsmittelbelehrung beigefügt, weil erst gegen die 
definitive Baurechnung die Möglichkeit bestehen sollte, zuerst 'Einsprache bei der 
Geschäftsleitung' und darauf noch 'Einsprache bei der Beschwerdegegnerin' 
erheben zu können (vgl. dazu Urteil des [ehemaligen] Verwaltungsgerichts A 2020 
47 vom 16. August 2021 E. 2.3). Die Grundsätze der Steuerveranlagung gelten 
vorliegend umso mehr, wenn der Verwaltung zunächst nur eine provisorische 
Veranlagung zur Verfügung steht. Die provisorische Gebührenveranlagung ist keine 
Veranlagung im Sinne des Gesetzes. Sie befasst sich einzig mit dem Bezug und 
der Sicherstellung der Gebührenabgabepflicht. Es handelt sich dabei um eine reine 
Gebührenbezugsmassnahme, mit welcher die Bemessungsfaktoren noch nicht 
definitiv festgesetzt werden. Die Verbindlichkeit und Unabänderbarkeit von 
provisorischen Baurechnungen ist damit zu verneinen. Ihr Sinn und Zweck besteht 
allein darin, die mutmasslichen Anschlussgebühren möglichst rasch in Erfahrung zu 
bringen und bereits entsprechende Zahlungen leisten zu können. Die definitive 
Baurechnung gibt aber erst verbindlich Auskunft darüber, ob die bereits geleisteten 
Anschlussgebühren ausreichend sind. Es besteht dabei die Möglichkeit, dass zuerst 
zu viel geleistete Gebühren zurückzuerstatten sind oder bisher (provisorisch) zu tief 
veranschlagte Gebühren am Ende noch (definitiv) erhöht werden müssen. Zuletzt 
zu beachten ist, dass selbst wenn man davon ausgehen würde, das es sich bei der 
fraglichen Zusicherung um Verfügungen i.e. Sinne handeln würde, der Gemeinde 
neben dem Widerruf im Sinne von Art. 25 VRG, auch die Revision gemäss Art. 67 
VRG zur Verfügung stünde, wonach die (Verwaltungs-)Behörde, die zuletzt 
entschieden hat, einen rechtskräftigen Entscheid von Amtes wegen oder auf Antrag 
revidieren darf, wenn sie aktenkundige erhebliche Tatsachen aus Versehen nicht 
gewürdigt hat.

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4.4. Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Einspracheentscheid 
vom 26. August/12. September 2024 rechtens und verhältnismässig ist. Die 
dagegen erhobene Beschwerde vom 14. Oktober 2024 ist infolgedessen 
abzuweisen. 

4.5. Angesichts des Ausgeführten kann in antizipierter Beweiswürdigung auf die 
beantragte Edition (sh. Beschwerde S. 21) verzichtet werden, zumal das 
streitberufene Gericht aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine 
Überzeugung gebildet hat und annehmen darf, dass diese Überzeugung durch 
weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (vgl. BGE 144 V 361 E. 6.5, 136 I 
229 E. 5.3, 134 I 140 E. 5.3 und 124 V 90 E. 4b). 

5. Es ist hier damit noch über die Kosten- und Entschädigungsfolge zu befinden.

5.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 
73 Abs. 1 VRG der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Das Gericht 
erachtet dabei ermessensweise eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00, zzgl. 
Kanzleiauslagen (Art. 75 VRG), für angemessen und gerechtfertigt.

5.2. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben 
betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 
VRG). Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der 
obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht.  

 

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Es wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 356.00

Total CHF 4'356.00

gehen zulasten der A._____ AG.

3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilung]