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**Case Identifier:** cb844834-2405-572e-97ea-3dfa53f59469
**Source:** Appenzell Ausserrhoden (AR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-01-01
**Language:** de
**Title:** Appenzell Ausserrhoden Obergericht 4. Abteilung O4V-16-19
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AR_Gerichte/AR_OG_004_O4V-16-19_nodate.pdf

## Full Text

Beschwerdeführer A___ 

 
vertreten durch: RA B___  
 

 
 
Vorinstanz Departement Bau und Volkswirtschaft , Kasernenstrasse 17a, 

9102 Herisau 
 

 
 
 Gemeinde C___   

 
 
 
Gegenstand Baubewilligung Nr. 15-37, Parzelle Nr. 001, C___ 
 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden   
4. Abteilung 
 

Urteil vom 29. Juni 2017  
 

Mitwirkende Obergerichtspräsident E. Zingg 
Oberrichterinnen D. Cadosch Autolitano, M. Gasser Aebischer, 
Oberrichter E. Graf, P. Louis 
Obergerichtsschreiberin M. Epprecht 
 
 
 

Verfahren Nr. O4V 16 19 
 
 
 

Sitzungsort Trogen 
 
 

Seite 2 

Rechtsbegehren 

 

a) des Beschwerdeführers: 

 1. Der Rekursentscheid des Departements Bau und Volkswirtschaft des Kantons 

Appenzell Ausserrhoden vom 6. Juni 2016 sei aufzuheben; 

 

 2. Auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend das Treibhaus, den 

Geissenstall sowie das Gartenhaus sei zu verzichten; 

 

 3. Eventualiter sei die Angelegenheit zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz oder die 

Beschwerdegegnerin zurückzuweisen; 

 

 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich MWST) zulasten des Staates.  

 

 

b) der Vorinstanz: 

 Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird.  

 

 

 

Sachverhalt 

 

A. A___ ist Eigentümer der Parzelle Nr. 001, C___. Die Parzelle liegt gemäss dem Zonenplan 

der Gemeinde C___ in der Landwirtschaftszone. Nebst dem Wohnhaus, Assekuranz Nr. 

002, befinden sich auf ihr mehrere Kleinbauten. Nach den Angaben von A___ war bereits 

ein Schafstall vorhanden, als er die Parzelle kaufte. Im Jahr 1980 wurde auf der Parzelle 

ein Kaninchenstall errichtet, 1986 das Vordach sowie 1987 ein Pumpenhaus. Später folgte 

ein Treibhaus und 1992 ein Geissenstall mit Vordach inklusive provisorischem Anbau sowie 

ein Gartenhaus. Weil all dies ohne Baubewilligung geschah, ordnete die 

Baubewilligungskommission C___ (fortan: BBK C___) dafür ein nachträgliches 

Baubewilligungsverfahren an. Am 30. April 2015 reichte A___ das nachträgliche 

Baugesuch ein. Je mit Entscheid vom 1. Juni 2015 und vom 28. September 2015 

verweigerten das Planungsamt (seit 1. Januar 2016: Abteilung Raumentwicklung) und die 

BBK C___ die nachträgliche Bewilligung für die Bauvorhaben. Die BBK C___ verzichtete in 

ihrem Entscheid auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in Bezug auf den 

Kaninchenstall, den Schafstall, das Vordach und das Pumpenhaus. In Bezug auf das 

Treibhaus, den Geissenstall mit Vordach inklusive provisorischem Anbau sowie das 

Gartenhaus ordnete die BBK C___ deren Beseitigung an. 

Seite 3 

 

 

B. Gegen diesen Entscheid liess A___ beim Departement Bau und Umwelt (seit 1. Januar 

2016: Departement Bau und Volkswirtschaft (fortan: DBV)) Rekurs erheben mit dem 

Antrag, den Entscheid der BBK C___ vollumfänglich aufzuheben und festzustellen, dass es 

sich bei den fraglichen Bauten um keine melde- und bewilligungspflichtige Bauten handle. 

Eventualiter sei Ziff. 3 des Entscheids der BBK C___ aufzuheben und auf die 

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands betreffend Treibhaus, Geissenstall mit 

Vorbau inklusive provisorischem Anbau sowie Gartenhaus zu verzichten. Begründet wurde 

der Rekurs im Wesentlichen damit, die Ansicht der Abteilung Raumentwicklung, aufgrund 

der bereits getätigten Erweiterungen seien keine zusätzlichen Wohn- bzw. 

Nebenflächenerweiterungen mehr zulässig, treffe nicht zu bzw. sei vorliegend nicht 

relevant. Das Treibhaus existiere entgegen der falschen Angabe in den Unterlagen zum 

Baugesuch seit 1986. Somit sei das Treibhaus wie das Vordach und das Pumpenhaus zu 

behandeln und auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten. Das 

Treibhaus, der Geissenstall und das Gartenhaus seien geringfügige Kleinstbauten, welche 

weder melde- noch bewilligungspflichtig seien. Ohnehin sei aufgrund der langen 

Existenzdauer eine Rückbaupflicht nicht verhältnismässig und unter Berücksichtigung des 

Vertrauensschutzes nicht haltbar, weshalb auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen 

Zustands zu verzichten sei. Nach Durchführung eines Augenscheins wies das DBV den 

Rekurs mit Entscheid vom 6. Juni 2016 ab.  

 

 

C. Gegen diesen Entscheid liess A___ mit Eingabe vom 7. Juli 2017 Beschwerde beim 

Obergericht Appenzell Ausserrhoden erheben mit den eingangs erwähnten Begehren. Er 

stellte sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, der vorinstanzliche Entscheid sei schon 

allein wegen der Verletzung des rechtlichen Gehörs aufzuheben. Die Vorinstanz sei auf 

seine Berichtigungs- bzw. Ergänzungsanträge nicht eingegangen und habe sich auch nicht 

dazu geäussert, weshalb sie auf diese Anträge nicht eingegangen sei. Eine Heilung der 

Verletzung des rechtlichen Gehörs sei vorliegend nicht möglich. Der vorinstanzliche 

Entscheid sei auch wegen Verletzung der Untersuchungsmaxime aufzuheben. Er habe sich 

auf die falsche Auskunft des ehemaligen Gemeindeschreibers von C___ verlassen, wonach 

die in Frage stehenden Bauten bewilligungsfrei erstellt werden können. Die von ihm 

verlangte schriftliche Bestätigung sei ihm verweigert worden, weshalb ihm faktisch die 

Beweiserbringung verunmöglicht worden sei. Die Vorinstanz könne nicht einzig auf die 

Beweislastregel von Art. 8 ZGB verweisen, sondern hätte von Amtes wegen weitere 

Abklärungen tätigen müssen. Der vorinstanzliche Entscheid sei auch deswegen 

aufzuheben, weil der Abbruch eines Teils des Geissenstalls, des Kaninchenstalls sowie des 

Seite 4 

Schafstalls die Bruttonebenfläche zwischenzeitlich erheblich verkleinert habe. Die 

Argumentation der Vorinstanz, wonach er nicht nachzuweisen vermöge, wann das 

Treibhaus erstellt worden sei, gehe fehl. Die Gemeinde C___ habe das Treibhaus seit 30 

Jahren toleriert und trage daher, wenn sie nun plötzlich dessen Beseitigung verlange, die 

Beweislast für die Existenzdauer. Angesichts des langen Bestands der Bauten erscheine 

eine Rückbaupflicht als unverhältnismässig, zumal auch keine zwingenden öffentlichen 

Interessen vorlägen. Die von der Vorinstanz angeführte Rechtswidrigkeit genüge nicht, um 

ein überwiegendes öffentliches Interesse zu begründen. Neben unverhältnismässigen 

Kosten und Aufwand wäre er auch anderweitig durch einen Rückbau stark beeinträchtigt.  

  

 

D. Das DBV brachte hierzu vor, die Einwendungen von A___ seien allen Parteien zur Kenntnis 

gebracht worden, was einer Verletzung des rechtlichen Gehörs entgegenstehe. Zudem sei 

in Bezug auf das Erstellungsjahr des Treibhauses auf die Angaben im Baugesuch 

abgestellt worden. Im Verwaltungsverfahren obliege den Parteien eine Mitwirkungspflicht 

und es wäre für A___ machbar gewesen, den damaligen Gemeindeschreiber ausfindig zu 

machen und dessen Befragung als Beweisantrag anzubieten. Ihre Kontaktaufnahme mit 

dem damaligen Gemeindeschreiber habe ergeben, dass dieser zum damaligen Zeitpunkt 

weder für Auskünfte in Bausachen zuständig gewesen sei noch sich erinnern könne, jemals 

eine entsprechende Auskunft erteilt zu haben. Die behauptete Auskunft sei damit nicht 

belegt und die diesbezüglichen Ausführungen zum Vertrauensschutz stiessen ins Leere. 

Der freiwillige Abbruch des Kaninchen- und Schafstalls ändere nichts an der massiven 

Überschreitung des zulässigen Höchstmasses an Erweiterungen. Es obliege A___, in 

Bezug auf die Existenzdauer des Treibhauses entsprechende Beweise zu liefern. Die BBK 

C___ sei ihm bezüglich des Vordachs und des Pumpenhauses entgegengekommen. Auf 

eine kürzere Verwirkungsfrist könne sich nur berufen, wer selber im guten Glauben 

gehandelt habe. A___ vermöge keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand 

nachzuweisen. Für eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bestehe ein 

öffentliches Interesse. Zu fragen sei, ob das öffentliche Interesse das private Interesse von 

A___ an der Beibehaltung des unrechtmässigen Zustands überwiege.  

 

 Die BBK C___ verzichtete mit Schreiben vom 3. August 2016 auf eine Vernehmlassung.  

 

 

E. In der Replik liess A___ geltend machen, die Tatsache, dass sich der damalige 

Gemeindeschreiber nicht mehr an die Auskunft erinnere, könne nicht zu seinem Nachteil 

ausgelegt werden, zumal die Gemeinde C___ die Bauten nahezu 30 Jahre toleriert habe. 

Seite 5 

Allein schon dieser Umstand belege, dass die Gemeinde ursprünglich davon ausgegangen 

sei, dass für die Bauten keine Baubewilligung erforderlich sei.  

 

 

F. Das DBV und die BBK C___ verzichteten beide ausdrücklich auf eine mündliche 

Verhandlung sowie auf eine Duplik. 

 

 

G. Auf die Eröffnung des Urteilsdispositivs hin bestand A___ auf der Zustellung eines 

begründeten Urteils. Damit sind die Voraussetzungen für die in Ziff. 2 des Dispositivs in 

Aussicht gestellte Reduktion der Entscheidgebühr nicht gegeben. 

 

 

H. Auf weitere Ausführungen der Parteien und die eingereichten Akten wird, soweit 

erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

 

 

 

Erwägungen 

 

1. 1.1 

Die von Amtes wegen vorzunehmende Prüfung der prozessualen Voraussetzungen ergibt, 

dass das Obergericht nach Art. 54 Abs. 1 VRPG1 i.V.m. Art. 110 lit. b BauG2 zur 

Behandlung der Beschwerde gegen den Rekursentscheid des DBV zuständig ist. Die 

Beschwerde wurde frist- und formgerecht eingereicht. Der Beschwerdeführer ist als 

Adressat des angefochtenen Rekursentscheids, mit dem eine nachträgliche Baubewilligung 

für das Treibhaus, den Geissenstall mit Vordach inklusiv provisorischem Anbau sowie das 

Gartenhaus verweigert und der Rückbau dieser Bauten bestätigt wurde, formell beschwert, 

in eigenen schutzwürdigen Interessen berührt und deshalb zur Beschwerde legitimiert. Auf 

die Beschwerde ist einzutreten. 

 

  

                                                
1  Gesetz vom 9. September 2002 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1)  
2  Gesetz vom 12. Mai 2003 über die Raumplanung und das Baurecht (Baugesetz, BauG, bGS 721.1) 

Seite 6 

 1.2 

 Beim Obergericht können mit Beschwerde in Verwaltungssachen grundsätzlich nur 

Rechtsverletzungen (inbegriffen Ermessensmissbrauch, Ermessensüberschreitung und -

unterschreitung) sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts 

gerügt werden (Art. 56 VRPG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 JG3). Das Obergericht hat darüber hinaus 

volle Überprüfungsbefugnis, soweit dies im Gesetz vorgesehen ist oder wenn sein 

Entscheid an eine Bundesinstanz mit unbeschränkter Überprüfungsbefugnis weitergezogen 

werden kann. Ein Weiterzug an eine Bundesinstanz mit voller Kognition, welche auch die 

Ermessenskontrolle umfasst, ist vorliegend nicht gegeben. Bei der Beschwerde in 

öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist eine Ermessensprüfung nun durchwegs 

ausgeschlossen.4 Da eine volle Überprüfung auch nicht anderweitig gesetzlich vorgesehen 

ist, bleibt die Kognition des Obergerichts vorliegend auf die Rechts- und 

Sachverhaltskontrolle beschränkt. Im Rahmen dieser Rechtskontrolle kann im Folgenden 

auf Rügen, welche den Vorinstanzen vorbehaltenes Ermessen betreffen, nur soweit 

eingetreten werden, als im angefochtenen Bauentscheid die Schwelle zu 

Ermessensmissbrauch oder Ermessensüberschreitung oder -unterschreitung überschritten 

wird.  

 

 1.3  

 Der Beschwerdeführer rügt in formeller Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da 

die Vorinstanz auf die von ihm beantragten relevanten Berichtigungen bzw. Ergänzungen 

zum Augenscheinprotokoll vom 11. Januar 2016 nicht eingegangen sei. Weder sei das 

Augenscheinprotokoll berichtigt bzw. ergänzt noch sei im Rekursentscheid der Vorinstanz 

auf seine Vorbringen bzw. Anträge eingegangen worden. Vorliegend sei das eigentliche 

Kernstück des rechtlichen Gehörs verletzt worden, weshalb eine Heilung der Verletzung 

durch das angerufene Gericht nicht möglich sei. Schon allein deshalb sei der 

vorinstanzliche Entscheid aufzuheben.  

 

 Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen 

des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in 

der Entscheidfindung berücksichtigt.5  

 

 Die Vorinstanz lud mit Schreiben vom 7. Dezember 2015 den Beschwerdeführer, die 

Abteilung Raumentwicklung sowie die BBK C___ zum Augenschein vom 14. Dezember 

                                                
3  Justizgesetz vom 13. September 2010 (JG, bGS 145.31) 
4  SEILER/VON WERDT/GÜNGERICH/OBERHOLZER, Bundesgerichtsgesetz, 2. Aufl. 2015, N. 59 zu Art. 95 

BGG 
5  BGE 136 I 229 E. 5.2 

Seite 7 

2015 ein.6 Das Protokoll des Rekursaugenscheins datiert vom 11. Januar 2016 und wurde 

sämtlichen Parteien zugestellt.7 In der Stellungnahme vom 20. Januar 2016 liess der 

Beschwerdeführer vorbringen, er habe nie bestätigt, dass das Treibhaus im 1991 erstellt 

worden sei. Seine Antwort sei entsprechend anzupassen. Ferner sei anlässlich des 

Augenscheins vom Schafstall nie die Rede gewesen. Sodann seien die Ausführungen im 

zweitletzten Absatz auf Seite 2 des Protokolls aus der Luft gegriffen, da nicht klar sei, 

welche Strasse gemeint sei. Schliesslich sei auch die Aussage von Herrn D___ auf Seite 3 

des Protokolls aus dem Kontext gerissen und stelle eine reine Behauptung dar. Weiter 

brachte er einen Lösungsvorschlag vor.8 Mit Schreiben vom 15. Februar 2016 brachte die 

Vorinstanz die Einwendungen des Beschwerdeführers zum Augenscheinprotokoll allen 

Parteien zur Kenntnis und kündigte an, sofern keine Stellungnahme zum Lösungsvorschlag 

des Beschwerdeführers eingehe, die Sachverhaltsermittlung und den Schriftenwechsel 

abzuschliessen und einen Rekursentscheid zu fällen.9 Nach dem Scheitern des 

Lösungsvorschlags gewährte die Vorinstanz allen Parteien die Möglichkeit zur 

abschliessenden Akteneinsichtnahme bzw. abschliessenden Stellungnahme.10  

 

 Somit ist erstellt, dass die Vorinstanz sämtlichen Parteien die Gelegenheit gab, zum 

Rekursaugenscheinprotokoll Stellung zu nehmen. Der Beschwerdeführer hat von dieser 

Möglichkeit Gebrauch gemacht und seine Einwände zum Protokoll schriftlich vorgebracht. 

Eine Pflicht der Vorinstanz zur Berichtigung des Protokolls bestand entgegen der Ansicht 

des Beschwerdeführers hingegen nicht, da die Vorinstanz im Rekursentscheid gar nicht auf 

die Aussagen des Beschwerdeführers zum Treibhaus anlässlich des Augenscheins 

abstellte. Vielmehr stützte sich die Vorinstanz in ihrem Rekursentscheid in Bezug auf das 

Treibhaus auf die Bauakten ab. Insofern waren die gerügten angeblich falschen Aussagen 

des Beschwerdeführers im Augenscheinprotokoll für den vorliegenden Fall nicht 

entscheidrelevant. Daher hat die Vorinstanz das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers 

nicht verletzt. Im Übrigen hat die Vorinstanz die Vorbringen des Beschwerdeführers gehört 

und geprüft. Sie hat zu Recht geltend gemacht, dass der Schafstall nicht Gegenstand des 

Rekursentscheids bildete. Auch die übrigen vom Beschwerdeführer erhobenen Rügen in 

Bezug auf das Augenscheinprotokoll waren nicht entscheidwesentlich, weshalb auch 

insofern keine Berichtigungspflicht der Vorinstanz bestand.11 Eine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs liegt damit nicht vor. 

 

                                                
6  Act. 10.7 
7  Act. 10.8 
8  Act. 10.9 
9  Act. 10.10 
10  Act. 10.12 
11  Urteil des Bundesgerichts 1C_461/2016 vom 28. Februar 2017 E. 2.4 und E. 2.5 

Seite 8 

 

  

Seite 9 

2. 2.1 

 Nach Art. 22 Abs. 1 und Art. 24 RPG12 dürfen Bauten und Anlagen inner- und ausserhalb 

der Bauzonen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Der 

bundesrechtliche Begriff der bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen kann von den 

Kantonen weiter, nicht aber enger gefasst werden. Die Kantone können nicht von der 

Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung bedarf.13 

 

Gemäss Art. 93 Abs. 1 Satz 1 BauG sind Bauten, Anlagen und Vorkehren mit 

planungsrechtlichen oder baupolizeilichen Auswirkungen baubewilligungspflichtig. Keiner 

Baubewilligung im Sinne dieses Gesetzes bedürfen geringfügige Bauvorhaben (Art. 93 

Abs. 2 lit. d BauG). Art. 39 BauV14 enthält eine Auflistung der nicht bewilligungspflichten 

Vorhaben. Nach Art. 39 Abs. 3 lit. c BauV bedürfen in den Bauzonen keiner Bewilligung 

und keiner Meldung einzelne Kleinstbauten von höchstens 2,50 m Gesamthöhe und einer 

Grundfläche von höchstens 6 m2. Die Kombination mehrerer bewilligungsfreier baulicher 

Massnahmen ist grundsätzlich bewilligungspflichtig (Art. 39 Abs. 5 BauV). 

 

 Aus den obigen gesetzlichen Bestimmungen folgt im Umkehrschluss, dass ausserhalb der 

Bauzone Kleinstbauten bewilligungspflichtig sind. Somit unterstehen die fraglichen Bauten 

– das Treibhaus, der Geissenstall mit Vordach inklusiv provisorischem Anbau und das 

Gartenhaus – der Bewilligungspflicht, da vorliegend unbestritten ist, dass sich die ganze 

Parzelle des Beschwerdeführers gemäss dem Zonenplan der Gemeinde C___ in der 

Landwirtschaftszone befindet. Im Übrigen würden die fraglichen Bauten selbst dann, wenn 

sie sich in einer Bauzone befänden, einer Baubewilligung bedürfen, da sie das zulässige 

Mass für geringfügige Bauvorhaben teilweise überschreiten und in Kombination ohnehin 

bewilligungspflichtig sind.15 

 

 2.2 

 Der Beschwerdeführer lässt rügen, durch die Weigerung des damaligen 

Gemeindeschreibers, ihm die mündlich erteilten Auskünfte, wonach für die Bauten keine 

Baubewilligung notwendig sei, schriftlich zu bestätigen, sei ihm faktisch verunmöglicht 

worden, einen Beweis zu erbringen. Die Vorinstanz habe die Untersuchungsmaxime 

verletzt, da sie weitere Abklärungen hätte tätigen müssen, ob die Auskunft vom damaligen 

Gemeindeschreiber erteilt worden sei. Die Tatsache, dass die der Gemeinde mit Sicherheit 

bekannten Bauten seit Jahr und Tag von ihr toleriert worden seien, deute auf die zumindest 

                                                
12  Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700) 
13  Urteil des Bundesgerichts 1C_226/2008 vom 21. Januar 2009 E. 2.2; WALDMANN/HÄNNI, 

Raumplanungsgesetz, 2006, N. 9ff zu Art. 22 RPG 
14  Bauverordnung vom 2. Dezember 2003 (BauV, bGS 721.11) 
15  Vgl. act. 10.4/8 

Seite 10 

ursprüngliche Ansicht der Gemeinde hin, dass die Bauten nicht bewilligungspflichtig seien. 

Hinzu komme, dass er sich auf die Amtsauskunft berufen und ihm aus der falschen 

Auskunft des damaligen Gemeindeschreibers kein Nachteil erwachsen dürfe. 

 

 2.3 

 Soweit sich der Beschwerdeführer auf die Amtsauskunft des damaligen 

Gemeindeschreibers und damit auf den Vertrauensschutz beruft, ist ihm entgegenzuhalten, 

dass die Auskunft des nun namentlich bekannten ehemaligen Gemeindeschreibers, der 

„alle Bauten“ als nicht bewilligungspflichtig bezeichnet haben soll, Beleg dafür ist, dass es 

sich – wenn überhaupt – eben gerade nicht um eine auf spezifische Bauten bezogene 

Auskunft gehandelt haben kann. Denn die Bauten wurden – mit Ausnahme des 

Geissenstalls sowie des Gartenhauses, welche beide gemäss den Angaben des 

Beschwerdeführers 1992 errichtet wurden – alle zu einem anderen Zeitpunkt gebaut. 

Gegebenenfalls müsste es sich daher um verschiedene Telefonate gehandelt haben, was 

aber gerade nicht behauptet wurde. Auf die somit generelle Dispensation durfte sich der 

Beschwerdeführer daher ohnehin keinesfalls verlassen.16 Zu berücksichtigen ist ferner 

ebenfalls, dass eine Auskunft des damaligen Gemeindeschreibers ohnehin keine 

genügende Vertrauensgrundlage bilden konnte, da dieser nicht oder jedenfalls nicht allein 

für einen solchen Entscheid zuständig sein konnte.17 Dies war für den Beschwerdeführer 

ohne weiteres ersichtlich bzw. hätte ersichtlich sein müssen, da er für andere Bauvorhaben 

auf seiner Parzelle bereits Baubewilligungen eingeholt und vom zuständigen Gremium die 

Bewilligung erhalten hatte.18 Dass der damalige Gemeindeschreiber sich nicht mehr an 

eine solche Auskunft zu erinnern vermag, berechtigt den Beschwerdeführer im 

Umkehrschluss nicht dazu, dies dürfe nicht zu seinem Nachteil ausgelegt werden, da die 

Gemeinde die fraglichen Bauten – im Nachgang der vor 24 Jahren erteilten telefonischen 

Auskunft – während 30 Jahren toleriert habe. Dass die Gemeinde die Bauten „bewusst“ 

toleriert haben könnte, ist vom Beschwerdeführer zu belegen und kann nicht einfach so 

behauptet werden. Denn auch für das öffentliche Verfahren gilt die zivilrechtliche 

Beweislastregel von Art. 8 ZGB19, wonach derjenige das Vorhandensein einer behaupteten 

Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr Rechte ableitet.20 Zudem belegt der Umstand, dass 

die Gemeinde bei den ohne Baubewilligung erstellten fraglichen Bauten auf einem Abbruch 

besteht, dass die Gemeinde nicht gewillt ist, diese rechtswidrig erstellten Bauten zu 

                                                
16  BGE 137 II 182 E. 3.6.2  
17  Urteil des Bundesgerichts 1C_184/2016 vom 14. November 2016 E. 4.2 und E. 4.3 
18  Act. 2.6 
19  Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210) 
20  KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Aufl. 2015, Rz. 783 

Seite 11 

tolerieren. Nicht behauptet wird, dass die Gemeinde anderweitig eine andere Praxis geübt 

habe, womit kein Anspruch auf eine Gleichbehandlung im Unrecht vorliegt.21  

 

 Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die bestehenden fraglichen Bauten – das 

Treibhaus, der Geissenstall mit Vordach inklusiv provisorischem Anbau und das 

Gartenhaus – bewilligungspflichtig sind. Nachfolgend ist zu prüfen, ob die bereits erstellten 

Bauten bewilligungsfähig sind. 

 

 

3. 3.1 

 Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen 

ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand 

grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der 

zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut 

werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). In 

jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung 

vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Gemäss Art. 42 Abs. 1 RPV22 gilt eine Änderung als 

teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage 

einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Ob die Identität 

der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten 

Umstände zu beurteilen. In jedem Fall gelten folgende Regeln: a. Innerhalb des 

bestehenden Gebäudevolumens darf die anrechenbare Bruttogeschossfläche nicht um 

mehr als 60 Prozent erweitert werden, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als 

Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt. b. Unter den 

Voraussetzungen von Artikel 24c Absatz 4 RPG kann eine Erweiterung ausserhalb des 

bestehenden Gebäudevolumens erfolgen; die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall 

sowohl bezüglich der anrechenbaren Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der 

Gesamtfläche (Summe von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und Brutto-Nebenfläche) 

weder 30 Prozent noch 100 m2 überschreiben; die Erweiterungen innerhalb des 

bestehenden Gebäudevolumens werden nur halb angerechnet. c. Bauliche Veränderungen 

dürfen keine wesentlich veränderte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter 

Bauten ermöglichen (Art. 42 Abs. 3 RPV).  

 

 3.2 

Der Beschwerdeführer liess hierzu vorbringen, er habe mittlerweile freiwillig einen Teil des 

Geissenstalls sowie den Kaninchenstall abgebrochen und der Abbruch des Schafstalls 

                                                
21  Vgl. hierzu BGE 136 I 65 E. 5.6 
22  Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV, SR 700.1) 

Seite 12 

stehe bevor. Der Abbruch der erwähnten Bauten müsse berücksichtigt werden, da sich die 

Bruttonebenfläche dadurch erheblich verkleinert habe. Auch aus diesem Grund sei der 

vorinstanzliche Entscheid aufzuheben.  

 

 3.3 

 Soweit der Beschwerdeführer in der Zwischenzeit den Schafstall23 und den 

Kaninchenstall24 freiwillig abgebrochen haben will,25 handelt es sich um Bauten, für welche 

die Abteilung Raumentwicklung zwar keine nachträgliche Bewilligung erteilt hat, aber für die 

die BBK C___ in ihrem Baubewilligungsentscheid gemäss Ziffer 2 ohnehin auf einen 

Abbruch bzw. auf eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet hat. 

Insofern vermag der Abbruch dieser beiden Kleinbauten an der Verweigerung der 

Baubewilligung für die übrigen in Ziffer 3 genannten Bauten, mithin das Treibhaus, den 

Geissenstall mit Vordach inklusiv provisorischem Anbau sowie das Gartenhaus, von 

vornherein nichts zu ändern.26 Gemäss Entscheid der Abteilung Raumentwicklung ist am 

1. Juli 1972 von einem Bestand von 127.2 m2 Bruttogeschossfläche (fortan: BGF) 

„Wohnen“ und von 70.3 m2 Nebenfläche (fortan: NBF) auszugehen und damit von einer 

Gesamtfläche von 197.5 m2. Daraus errechnet sich eine zulässige Erweiterung der BGF 

„Wohnen“ um 38.2 m2.27 Die zulässige Erweiterung der Nebenflächen beträgt 

21.1 m2,28.weshalb insgesamt die zulässige Erweiterung der Gesamtfläche 59.3 m2 beträgt. 

Im Rahmen von früheren – nach 1972 – erteilten Bewilligungen wurden bereits 

Erweiterungen von insgesamt 88.1 m2 konsumiert.29 Damit ist die maximal zulässige 

Erweiterung der Gesamtfläche von 59.3 m2 (BGF und NBF) bereits massiv überschritten.  

 

Durch den mittlerweile bewilligten – möglicherweise aber noch gar nicht realisierten – 

Abbruch des Schafstalls (von 12.8 m2 NBF) und des Kaninchenstalls (von 4.07 m2 NBF), 

somit von total 16.87 m2 NBF, ändert sich entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers 

nichts. Ausgehend von den bereits früher getätigten Erweiterungen von insgesamt 88.1 m2 

abzüglich der bewilligten Abbrüche von total 16.87 m2 NBF verbleibt eine Gesamtfläche an 

Erweiterungen von 71.23 m2. Das zulässige Höchstmass an Erweiterungen von 59.3 m2 ist 

damit nach wie vor erheblich überschritten, unabhängig davon, ob man die Berechnung 

nach BGF und NBF getrennt machen würde. Es bleibt dabei, dass die zum Abbruch 

vorgesehenen vier Bauten auch unter diesen Umständen nicht nachträglich bewilligt 

                                                
23  Act. 10.4/Beilage 8: Gebäude Nr. 4, 8m x 1.60m 
24  Act. 10.4/Beilage 8: Gebäude Nr. 1, 3.70m x 1.10m 
25  Vgl. act. 5 
26  Act. 2.8 
27  30% von 127.2 m2=38.2 m2 
28  30% von 70.3 m2=21.1 m2 
29  Garage (BNF 30.3 m2), Anbau Wohnhaus (aBGF 31.8 m2 innerhalb Volumen = 15.9 m2 / BNF 

Holzunterstand 1.6 m2) und der Kleintierstall-Neubau (BNF 40.3 m2) 

Seite 13 

werden können. Der Abbruch der beiden Bauten vermag bezüglich der zum Abbruch 

vorgesehenen Bauten keine nachträgliche Bewilligung zu begründen. Im Übrigen ist dem 

Entscheid der Abteilung Raumentwicklung auch insofern zuzustimmen, als vorliegend von 

einer massvollen, die Identität der bisherigen Baute wahrenden Erweiterung aufgrund der 

gesamten Umstände nicht mehr die Rede sein kann.30 

 

 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die fraglichen Bauten nicht bewilligungsfähig sind. 

Somit stellt sich die Frage nach der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. 

 

 

4. 4.1  

 Können die ausgeführten Bauten oder Bauteile nicht nachträglich bewilligt werden, verfügt 

nach Art. 108 Abs. 2 BauG die zuständige Behörde die Entfernung oder Abänderung sowie 

die Wiederherstellung des ursprünglichen, rechtmässigen Zustands und setzt dafür eine 

angemessene Frist. Sie beachtet dabei die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des 

Gutglaubenschutzes.  

 

 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis des Gemeinwesens, den 

Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudes oder Gebäudeteils zu verlangen, im Interesse 

der Rechtssicherheit grundsätzlich auf dreissig Jahre beschränkt. Sie gilt auch für Bauten 

ausserhalb der Bauzone und beginnt mit der Fertigstellung des baugesetzwidrigen 

Zustands zu laufen. Die dreissigjährige Verwirkungsfrist erfährt insofern eine doppelte 

Einschränkung, als sich einerseits aus Gründen des Vertrauensschutzes unter Umständen 

rechtfertigen kann, die Verwirkung des behördlichen Wiederherstellungsanspruchs bereits 

nach einer kürzeren Zeitdauer zu bejahen. Andererseits ist eine Wiederherstellung auch 

nach dreissig Jahren noch möglich, wenn sie zum Schutz von Polizeigütern im engeren 

Sinn (Sicherheit und Gesundheit von Personen) erforderlich ist. Auch andere zwingende 

öffentliche Interessen können eine Wiederherstellung unabhängig vom Zeitablauf 

rechtfertigen, so erhebliche Beeinträchtigungen der Umwelt, des Ortsbildes oder der 

Landschaft.31 

 

 4.2 

 Der Beschwerdeführer führt in diesem Zusammenhang aus, die Bauten, von denen die 

Gemeinde Kenntnis hatte bzw. hätte Kenntnis haben müssen – zumal er sich nach der 

Notwendigkeit einer Baubewilligung erkundigt habe – existierten seit 30 bzw. 24 Jahren. So 

                                                
30  Act. 2.6 
31  Urteil des Bundesgerichts 1C_726/2013 vom 24. November 2014 E. 4 mit weiteren Hinweisen; vgl. 

hierzu auch RUDOLF MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 
Nutzungplanung, 2016, N. 35 ff. in Vorbemerkungen zu den Art. 24 bis 24e und 37a RPG 

Seite 14 

lange habe die Gemeinde die Bauten toleriert. Die BBK C___ habe nachzuweisen, dass 

das Treibhaus nicht bereits seit 30 Jahren bestehe. Im Baubewilligungsentscheid habe die 

BBK C___ seine Gutgläubigkeit bestätigt. Es sei nicht ersichtlich, weshalb er nicht auch in 

Bezug auf das Gartenhaus, das Treibhaus sowie den Geissenstall gutgläubig gewesen sein 

soll. Ferner sei auch bestätigt worden, dass keine zwingenden öffentlichen Interessen 

vorlägen, welche einen Rückbau erforderlich machten. Die Vorinstanz begründe das 

öffentliche Interesse lediglich mit der Rechtswidrigkeit. Eine schleichende Ausdehnung der 

Bauzone ins Kulturland drohe nicht. Vielmehr habe er freiwillig die Anzahl der seit knapp 30 

Jahren tolerierten Bauten verkleinert. Die Rückbaupflicht sei zum einen unverhältnismässig 

bereits aus den für den Rückbau erforderlichen unverhältnismässigen Kosten und Aufwand 

und zum anderen weil er aufgrund seines Alters nicht mehr in der Lage sei, die Geräte quer 

durch den Garten zu tragen.  

 

 4.3 

 Auf die Behauptung des Beschwerdeführers, wonach das Treibhaus bereits 1986 erbaut 

worden sei, kann nicht abgestellt werden. Insbesondere, da er selber im Rahmen des 

Baubewilligungsverfahrens vorbrachte, das Treibhaus sei Baujahr 1991. Belege, welche 

seine spätere anderslautende Behauptung stützen, konnte der beweisbelastete 

Beschwerdeführer nicht beibringen, weshalb auf seine glaubhafte Aussage der ersten 

Stunde abzustellen ist.32 Der Beschwerdeführer kann sich bezüglich Bestand der Bauten 

weder auf einen Plan noch ein datiertes Luftbild stützen, weshalb ihm der genaue 

Nachweis des Erstellungsjahres misslingen dürfte. Die auf dem Geoportal für Betrachter ab 

1995 zugänglichen Orthofotos helfen im vorliegenden Fall nicht weiter. Die Vorinstanzen 

stellten auch im Zusammenhang mit der Frage des Erstellungsjahres der anderen Bauten 

auf die Angaben des Beschwerdeführers zu den jeweiligen Gebäuden ab und verzichteten 

aus diesem Grund in Bezug auf den Kaninchenstall, den Schafstall, das Vordach sowie das 

Pumpenhaus auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes. Jüngeren Datums 

sind hingegen gemäss den Eigenangaben des Beschwerdeführers das Treibhaus, der 

Geissenstall mit Vordach und provisorischem Anbau sowie das Gartenhaus, weshalb die 

Berufung auf die dreissigjährige Verwirkungsfrist bezüglich dieser Bauten schon allein 

deshalb grundsätzlich nicht möglich ist. Zudem kann sich der Beschwerdeführer – wie 

bereits erwähnt – nicht auf den Vertrauensschutz berufen und daher kann auch keine 

kürzere Verwirkungsfrist in Frage kommen. Schliesslich überwiegt das öffentliche Interesse 

an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Entgegen der Ansicht des 

Beschwerdeführers erklärte bereits die BBK C___ in ihrem Baubewilligungsentscheid, es 

bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse an der Beseitigung von nicht 

bewilligungsfähigen Bauten und Bauteilen ausserhalb des Baugebietes aufgrund des 
                                                
32  Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 23. März 2017 E. 3.4; BGE 121 V 45 E. 2a 

Seite 15 

fundamentalen Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet in der 

Raumplanungsgesetzgebung.33 Wie auch die Vorinstanz in diesem Zusammenhang zu 

Recht ausführte, sind Baubewilligungen ausserhalb der Bauzonen an strengere 

Voraussetzungen als innerhalb der Bauzone geknüpft. Daher ist vorliegend das öffentliche 

Interesse an der Beseitigung der rechtswidrig erstellten Bauten entsprechend gross. Die 

gegenüberstehenden privaten Interessen des Beschwerdeführers wie Aufwand und Kosten 

für den Rückbau, den er im Übrigen nicht ansatzweise substanziierte, sowie das 

nachvollziehbare Anliegen, die Gartengeräte aufgrund des Alters nahe beim Einsatzort 

aufzubewahren, sind in Anbetracht der massgebenden öffentlichen Interessen von 

untergeordneter Natur. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit ändert der 

freiwillige Abbruch der beiden Kleinbauten – Schaf- und Kaninchenstall – nichts an diesem 

Ergebnis. Die insgesamt zusätzlich zum Abbruch vorgesehenen vier Bauten können 

keinesfalls unter dem Titel einer geringfügigen Verletzung der ausserhalb der Bauzonen 

massgebenden Normen subsumiert werden. Dazu ist das zulässige Mass von 30% 

Erweiterung mit allen vier Bauten zu stark überschritten. Insgesamt erweist sich der 

Rückbaubefehl bezüglich der fraglichen Bauten als verhältnismässig. 

 

 

5.  

 Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Beschwerde unbegründet und deshalb 

abzuweisen ist. Den rechtswidrig erstellten Bauten – Treibhaus, Geissenstall mit Vordach 

und provisorischem Anbau und Gartenhaus – ist die nachträgliche Baubewilligung zu Recht 

verweigert worden und auch der Rückbaubefehl in Bezug auf die erwähnten Bauten erweist 

sich als verhältnismässig und damit rechtens.  

 

 

6. 6.1 

 Nach Art. 19 Abs. 3 i.V.m. Art. 53 Abs. 1 VRPG ist im Beschwerdeverfahren vor 

Obergericht gebühren- und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf 

dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird. Da die Beschwerde gegen den vorinstanzlichen 

Entscheid abgewiesen wird, ist dem Beschwerdeführer in Anwendung von Art. 4a GGV34 

eine Entscheidgebühr aufzuerlegen. Eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.-- erscheint als 

angemessen. Der Kostenvorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet.  

 

 6.2 

                                                
33  Act. 2.8 
34  Gesetz vom 25. April 1982 über die Gebühren in Verwaltungssachen (GGV, bGS 233.2) 

Seite 16 

 Nach Art. 53 Abs. 3 VRPG hat die obsiegende Partei in der Regel Anspruch auf eine 

Entschädigung für ihre notwendigen Kosten und Auslagen. Da die Beschwerde 

abgewiesen wird, ist das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer 

Parteientschädigung für das Verfahren vor Obergericht abzuweisen. 

Demnach erkennt das Obergericht: 
 
 
1. Die Beschwerde von A___ wird abgewiesen. 
 
 
2. Dem Beschwerdeführer wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2‘000.-- auferlegt. Der 

Kostenvorschuss von Fr. 2‘000.-- wird angerechnet.  
 
 
3. Das Begehren des Beschwerdeführers um Ausrichtung einer Parteientschädigung wird 

abgewiesen. 
 
 
4. Rechtsmittel:   
 Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich-

rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde 
richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist 
beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, 
schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit 
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entscheid 
sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen 
(Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 
BGG).  

 
 
5. Zustellung an den Beschwerdeführer über dessen Anwalt, die Vorinstanz, die 

Baubewilligungskommission C___ sowie das Bundesamt für Raumentwicklung. 
 
 
 
Im Namen der 4. Abteilung des Obergerichts 
 
 
Der Obergerichtspräsident:  

 

 

lic. iur. Ernst Zingg 

Die Gerichtsschreiberin:   

 

 

lic. iur. Monika Epprecht 

 
 
 
 
 
 
 
 
versandt am: 20.11.17