# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 39e8e5e9-454a-5538-9e7b-434499393fd5
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-07-04
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 04.07.1995 EF.1995.0003
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_EF-1995-0003_1995-07-04.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

ARRET

du 4 juillet 1995

sur le recours interjeté par STEHRENBERGER
ET COMPTOIR DES EAUX MINERALES SA, à Renens, représentée pour les besoins
de la présente procédure par MHR Revision SA, Grand-Rue 37, à 1110 Morges,

contre

la décision de la Commission d'estimation
fiscale des immeubles du district de Lausanne, du 23 décembre 1994 rejetant son
recours contre une décision écartant la demande de révision du 8 août 1994.

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. E. Poltier,
président; M. Rolf Ernst et M. O. Liechti, assesseurs.

Vu les faits suivants:

A.                     Stehrenberger et
Comptoir des eaux minérales SA est propriétaire du feuillet Nº 755 du cadastre
de la Commune de Renens; il s'agit d'un droit distinct et permanent constitué
sur la parcelle de base Nº 750, propriété des Chermins de fer fédéraux
(ci-après : CFF); au bénéfice de ce droit de superficie, dite société a érigé
un entrepôt.

B.                    Dans le cadre de la
procédure de révision générale, la Commission de district a arrêté, en date du
28 novembre 1991, la nouvelle estimation de la parcelle 755 à 4'732'000 francs;
cette décision n'a pas été attaquée. Dite estimation repose sur le calcul
suivant :

	 
	
   Nature

  	
  Surface en m2

  	
   

  	
  Prix

  	
   

  	
  Rendement

  
	 
	
   Bureaux

  	
  390

  	
  Fr.

  	
  180.--

  	
  Fr.

  	
  70'200.--

  
	 
	
   Atelier

  	
  90

  	
  Fr.

  	
  100.--

  	
  Fr.

  	
  9'000.--

  
	 
	
   Halle et quai

  	
  3040

  	
  Fr.

  	
  120.--

  	
  Fr.

  	
  364'800.--

  
	 
	
   Redevance DDP

  	
  9662

  	
  Fr.

  	
  8.--

  	
  - Fr.

  	
  77'296.--

  
	 
	
   Total

  	
   

  	
   

  	
   

  	
  Fr.

  	
  366'704.--

  
	
   

  	
  Estimation fiscale

  	
   

  	 

	
  Fr.   366'704.--

         7.75%

  	
  =

  	
  Frs     4'731'665.--

  	 

										

 

                        On relève ici que les
données chiffrées utilisées pour ce calcul ressortent d'un courrier de la
société propriétaire du 30 octobre 1991, sauf la redevance due par la
superficiaire; le chiffre de 77'296 correspond au montant de 8 fr. par mètre
carré prévu initialement par l'acte constitutif du droit de superficie que la
commission de district a repris sans changement, ni vérification auprès de la
superficiaire. L'article 9 de cet acte, dont l'autorité intimée se prévaut
expressément prévoit pourtant une adaptation de la redevance en fonction de
l'évolution de l'indice des prix. En 1991, la redevance s'élevait ainsi à
108'408 francs.

C.                    On notera que, le 28
juin 1994, les CFF et la société précitée sont convenus d'une modification du
droit de superficie, comportant une extension de celui-ci. En cours de
procédure (voir lettre du 13 avril 1995), la commission a admis expressément
qu'un agrandissement de l'assiette de la servitude de superficie constituait un
motif de mise à jour (ou de révision ordinaire) au sens de l'art. 20 LEFI; elle
a considéré néanmoins qu'il n'y avait pas lieu de revoir l'estimation de ce
fait.

D.                    Agissant par acte de son
mandataire du 8 août 1994, la société précitée a demandé, en se fondant sur
l'art. 23 LEFI, la révision de cette estimation; elle invoque à cet égard le
fait que la redevance de superficie a été arrêtée à 150'940 francs par année, à
compter du 1er janvier 1994; en tenant compte de ce dernier montant, tout en
procédant par ailleurs de la même manière que la commission, l'on obtient une
estimation largement inférieure, soit 3'781'00 francs.

                        Par décision du 21
novembre 1994, la commission a rejeté cette demande en soulignant que
l'augmentation de la redevance du droit de superficie, à ses yeux, ne
justifiait pas la révision de l'estimation au sens de l'art. 20 LEFI, ni ne
constituait un fait nouveau au sens de l'art. 23 LEFI.

E.                    La société propriétaire
a contesté cette décision dans un courrier du 14 décembre 1994, mais la
commission l'a écartée à nouveau par décision du 23 décembre 1994; dite
décision comporte l'indication des voie et délai de recours au Tribunal
administratif, de sorte qu'elle doit être considérée comme une décision rendue
sur recours, au sens des art. 21 al. 2 et 24 al. 2 LEFI. Malgré la teneur de
l'al. 1er des art. 21 et 24 LEFI, cette décision a été notifiée sous pli
simple, confié à la poste le 24 décembre 1994, et non par avis recommandé.

F.                     Il ressort d'une pièce
de l'office postal de Morges que MHR Revision SA, titulaire de la case postale
28, a fait garder son courrier au bureau de poste durant les vacances de fin
d'année du 22 décembre 1994 au 6 janvier 1995. Peu après avoir retiré le pli
contenant la décision précitée, soit le 10 janvier 1995, MHR Revision SA a
déposé une déclaration de recours contre celle-ci, complétée par un mémoire du
20 janvier 1995. Ce pourvoi a été transmis au Tribunal administratif par envoi
de la commission du 2 février 1995. La commission s'est déterminée en outre
dans des écritures des 16 mars et 13 avril 1995. On notera que celle-ci y
indique tantôt qu'elle a rejeté la demande de révision, tantôt qu'elle n'est
pas entrée en matière sur cette dernière; elle admet par ailleurs que
l'inobservation de la règle relative à la notification de ses décisions rendues
sur recours par avis recommandé constitue de sa part un oubli.

                        On reviendra pour le
surplus sur l'argumentation des parties dans les considérants en droit
ci-après, ce dans la mesure utile.

Considérant en droit:

1.                     Il convient de vérifier
en premier lieu si le recours a été formé en temps utile, la décision attaquée,
datée du 23 décembre 1994, ayant été confiée sous pli simple à l'office postal
de Bottens le lendemain. Dans la mesure où la notification devait intervenir
par avis recommandé, on appliquera ici les règles arrêtées par la jurisprudence
pour ce mode de notification; la recourante ne saurait en effet pâtir du
manquement imputable à la commission sur ce point. En matière de notification
par pli recommandé, est déterminante la remise effective de l'envoi à son
destinataire ou, si celle-ci n'intervient pas auparavant, l'échéance du délai
de garde de 7 jours (voir sur ce point Jean-François Poudret, Commentaire de la
loi fédérale d'organisation judiciaire I, Nº 1.3.8 ad art. 32 OJ et références
citées); l'ordre donné par MHR Revision SA de garder le courrier à l'office
postal reste à cet égard sans conséquence (ATF 113 Ib 87 cons. 2). Dans le cas
d'espèce, si l'on tient compte d'un délai de garde de 7 jours, la déclaration
de recours du 10 janvier 1995 est intervenue en temps utile, comme aussi le
dépôt du mémoire le 20 janvier suivant.

2.                     Dans sa première
décision du 21 novembre 1994, la commission rejette la demande de révision.
Celle-ci s'exprime de la même manière dans la décision sur recours rendue le 23
décembre 1994. En revanche, dans sa lettre d'envoi du 2 février 1995, la
commission indique qu'elle a décidé de refuser d'entrer en matière sur la
demande de révision. On ne voit dès lors pas très clairement si la commission a
jugé la demande de révision irrecevable ou plutôt si, la considérant recevable,
elle l'a rejetée. A vrai dire, la motivation avancée par la commission pour
fonder sa décision, à savoir l'absence de faits nouveaux, semble indiquer
plutôt qu'elle n'est pas entrée en matière. C'est sous cet angle qu'il convient
d'examiner en premier lieu la décision attaquée.

                        a) On relèvera tout
d'abord que l'art. 23 LEFI ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce
terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier. L'art.
23 LEFI permet en effet de demander une nouvelle estimation lorsque les
circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance
suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre
foncier; il s'agit là d'une demande de réexamen (ou de nouvel examen; sur cette
institution v. André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p.
949). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une
très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (v. d'ailleurs art. 23 al.
3 LEFI; v. en outre les développements de l'arrêt de la CCEF publié à la RDAF
en 1991, 324; v. aussi TA, arrêts du 30 août 1993, EF 93/024 et du 11 juillet
1994, EF 94/046). Autrement dit, la voie de la mise à jour de l'art. 20 LEFI,
comme aussi celle de la révision de l'art. 23 LEFI sont ouvertes en présence de
faits nouveaux, c'est-à-dire postérieurs à la taxation de 1991. Constituent
notamment de tels faits nouveaux, les mutations, réunions ou divisions de
biens-fonds, constructions ou démolitions de bâtiments, constitutions ou
radiations de servitudes (suivant l'énumération de l'art. 20 LEFI).

                        b) Dans le cas
d'espèce, la commission, on l'a vu, nie globalement l'existence de faits
nouveaux. Cependant, cette affirmation doit à tout le moins être nuancée, puisque
l'autorité intimée elle-même a admis que l'acte authentique du 28 juin 1994
comportant extension de l'assiette de la servitude de superficie constituait en
réalité un motif de mise à jour au sens de l'art. 20 LEFI. Elle devait donc à
tout le moins entrer en matière sur la demande de révision pour ce motif.

                        Pour le surplus, la
commission dénie à la circonstance de l'adaptation de la redevance de
superficie le caractère d'un fait nouveau susceptible de l'obliger à entrer en
matière sur la demande de révision au sens de l'art. 23 LEFI. Sa position sur
ce point est parfaitement fondée; pas plus que l'adaptation d'un état locatif
(par augmentation ou réduction des loyers; ou par modification des taux de
vacance au sein d'un immeuble d'habitations collectives), l'augmentation d'une
redevance de superficie ne peut être considérée comme un fait nouveau
suffisamment important pour influer de manière déterminante sur la valeur
d'estimation portée au registre. Au demeurant, l'adaptation d'une telle
redevance en fonction de l'évolution de l'indice des prix ira généralement de
pair, dans des circonstances économiques ordinaires, avec une augmentation des
rendements dégagés par l'exercice du droit; la solution préconisée ci-dessus
s'impose dès lors clairement, à tout le moins à court terme comme en l'espèce
(moins de deux ans entre l'entrée en vigueur de la révision générale et la
demande).

                        c) On a vu ci-dessus
que, compte tenu de l'acte authentique du 28 juin 1994, la commission devait
entrer en matière; cependant, la jurisprudence retient dans de telles
hypothèses (transformation, réunion ou division de biens-fonds) que
l'estimation est corrigée pour tenir compte des seuls effets de l'opération;
autrement dit, en cas de transformation, d'augmentation de la surface d'une
parcelle ou, comme en l'espèce de la surface du droit de superficie, la
nouvelle estimation arrêtée dans le cadre de l'art. 20 LEFI prend exclusivement
en compte l'augmentation de valeur due aux travaux, respectivement à
l'accroissement de surface considérée (v. à ce sujet la jurisprudence de
l'arrêt Ferrari, reproduit à la RDAF 1991, 314 s., toujours confirmée depuis
lors).

                        Or, en l'occurrence,
les parties s'accordent à admettre  que l'augmentation de la surface sur
laquelle porte le droit de superficie n'a pas entraîné de modification notable
de la valeur (vénale ou de rendement) de la parcelle Nº 755. C'est dès lors à
juste titre que, s'agissant de ce motif de mise à jour, la commission a
considéré que l'estimation en vigueur pouvait être maintenue. On observera
d'ailleurs à ce propos que, dans l'hypothèse où l'autorité retiendrait une
plus-value brute du droit distinct et permanent suite à l'accroissement de
l'assiette du droit de superficie, elle devrait alors admettre en déduction
l'augmentation correspondante - mais dans cette mesure-là seulement de la
redevance, ce dans le cadre de cette révision ordinaire.

3.                     a) La voie de la
révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière
administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être
reconnue en matière d'estimation fiscale également; en l'absence de règles
spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les
règles des art. 107 ss LI; la voie de la révision serait ainsi ouverte "lorsque
le requérant découvre des faits nouveaux importants ou des preuves qu'il
n'avait pu invoquer dans la procédure de taxation" (art. 107 al. 1 lit
c). Par faits nouveaux, on ne doit pas entendre ici ceux qui surviennent après
la décision attaquée; il s'agit de faits qui se sont produits auparavant, mais
que l'auteur de la demande de révision a été empêché sans sa faute d'alléguer
dans la procédure précédente (sur ce point, v. Grisel, op. cit., p. 943 ss et
la jurisprudence citée). La voie de la révision est également ouverte lorsque
l'autorité qui a statué "n'a pas tenu compte de faits importants qui
ressortent du dossier" (art. 107 al. 1 lit. a LI), cette hypothèse
visant le cas de l'inadvertance manifeste, ou encore "lorsque la
décision a été prise en violation des règles essentielles de la procédure"
(lit. b de la même disposition). Pour être recevable, la demande de révision
doit toutefois intervenir dans les trois mois dès la découverte du motif de
révision (toujours selon l'art. 107 al. 1 LI qui s'applique par analogie, sur
ce point également).

                        b) Dans le cas
d'espèce, la contestation provient du fait que la commission a pris en compte
au titre de la redevance pour le droit distinct et permanent le montant qu'elle
avait retenu pour l'estimation initiale de la parcelle effectuée en 1981 (et
même moins encore); elle a fait ainsi abstraction du fait que la redevance
pouvait être adaptée, conformément au contrat constitutif de servitude, en
fonction de l'évolution de l'indice des prix. Cela étant, le chiffre retenu à
cet égard apparaît clairement erroné, puisqu'il s'élève à 77'296 francs, alors
que ce montant s'élevait à 108'408 francs en 1991, puis à près du double de la
redevance initiale au 1er janvier 1994, respectivement au 1er janvier 1995. On
peut dès lors se demander si l'on se trouve ici en présence d'un motif de
révision, au sens des art. 107 ss LI.

                        En l'occurrence, l'on
ne se trouve assurément pas en présence d'un fait nouveau au sens de l'art. 107
al. 1 lit c LI, dans la mesure où le montant de la redevance était bien sûr
connu de la recourante en 1991. En revanche, force est bien de constater que la
commission, lorsqu'elle a effectué la révision générale, a procédé à tout le
moins à une lecture sélective de l'acte constitutif de servitude, faisant en
substance totalement abstraction des possibilités d'adaptation à la hausse de
la redevance initiale de 8 fr. par mètre carré; elle n'a pas non plus jugé
utile de vérifier, par exemple en interpellant la recourante, si ce montant
était toujours d'actualité. Quoi qu'il en soit, il n'y a en définitive pas lieu
d'examiner si l'on se trouve dans le cas d'espèce en présence d'un autre cas de
révision (inadvertance manifeste de l'autorité ou violation d'une règle
essentielle de procédure; voire combinaison des ces deux types de motifs), car
la demande de la recourante n'est de toute manière pas intervenue en temps
utile. Stehrenberger SA s'est en effet vu communiquer le calcul de l'estimation
fiscale de 4'732'000 fr. le 16 février 1994; elle a pu constater à cette
occasion que le montant de la redevance pris en compte dans ce cadre était
erroné. Ce n'est pourtant que le 8 août 1994 que MHR Revision SA a déposé une
demande de révision en son nom, soit près de six mois après la découverte du
motif de révision, partant largement après l'échéance du délai de trois mois
découlant de l'application analogique de l'art. 107 al. 1 LI.

4.                     Il découle des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté; en effet, sous
l'angle de la mise à jour ou de la révision des art. 20 et 23 LEFI, la demande
ne peut qu'être écartée, l'estimation portée au registre étant confirmée, alors
qu'elle est irrecevable si elle est comprise dans ce sens qu'elle tend à la
révision en application des art. 107 ss LI. Vu l'issue du pourvoi, la
recourante supportera un émolument d'arrêt, limité à 1'000 fr. dès lors que la
présente cause a été tranchée sans audience.

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                      Le recours est
rejeté.

II.                     La décision de
la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 23
décembre 1994 relative à l'estimation fiscale de la parcelle 755 de Renens est
confirmée.

III.                     Un émolument
de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge de la recourante.

mp/Lausanne, le 4 juillet 1995

                                                          Le
président:                                   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint