# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** cc88244c-8748-5100-9268-ba6582497bef
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-05-17
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 17.05.2017 A1 17 20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-17-20_2017-05-17.pdf

## Full Text

A1 17 20 

 

 

ARRÊT DU 5 OCTOBRE 2017 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour de droit public 

 

Composition : Thomas Brunner, président ; Jean-Bernard Fournier et Christophe Joris, 

juges ;  

 
en la cause 

 

HELVETIA NOSTRA, 1820 Montreux, recourante, représentée par Maître M 

_________, avocat,  

 

contre 

 

CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, 1950 Sion, autorité attaquée, dans 

l’affaire qui oppose la recourante à X _________, représenté par Maître N _________, 

et Y _________,  autre autorité. 

 

(droit des constructions ; résidences secondaires) 

recours de droit administratif contre la décision du 7 décembre 2016 

  

- 2 - 

 
Faits 

 

A.  Le plan de quartier (PQ) « xxx _________  » du 11 décembre 2006 (projet portant 

sur un espace thermoludique de résidences hôtelières et d’habitations) a été adopté 

par le conseil municipal de Y _________ en séances des 17 juin et 1
er
 juillet 2009 suite 

à la fusion (effective au 1
er
 janvier 2009) des communes xxx _________ et il a été 

homologué par l’assemblée primaire le 8 juillet 2009.  

Figure dans le dossier du PQ, notamment, un document daté du 17 juillet 2008 qui 

indique comme objet un « concept architectural - Illustration » et qui est intitulé « complé-

ment au plan de quartier du 11.12.2006 ; modifications avec espace cours d’eau confor-

mément aux préavis des services cantonaux : SAT, SRCE, SPE, SBMA, ICF ; exigences 

d’implantation et gabarits pour immeubles C3, C4, C5, H6 selon convention avec 

propriétaires parcelle n° xxx _________ ». Il contient des représentations précises des 

résidences d’habitation (hachurées en jaune) à l’intérieur du PQ, vues de dessus, avec 

indication d’altitude (1600 m environ) pour chacune d’entre elles (les courbes de niveau 

étant dessinées) et de la hauteur maximale (variant entre 10 m 50 et 13 m 50) pour 

chacun des modules qui les composent.  

Dans le dossier du PQ sont également représentés des secteurs d’implantation des 

parkings en souterrain, avec la « position indicative des immeubles à titre d’illustra-

tion », des secteurs d’espaces non constructibles, des secteurs de circulation piétonne, 

des secteurs des aménagements routiers communaux et cantonaux existants, ainsi 

que des alignements routiers.  

Un plan daté du 11 décembre 2006, intitulé « xxx _________ », comprend la vue de 

face de toutes les futures résidences d’habitation. S’agissant plus particulièrement des 

immeubles sis sur les parcelles n
os 

xxx _________ et xxx _________, ils sont dessinés 

en couleur jaune avec des hachures verticales (n° xxx _________) ou horizontales (n° 

xxx _________) selon les types de gabarits concernés (A2 pour la parcelle n° xxx 

_________, A3 pour la parcelle n° xxx _________) et avec l’indication de leur longueur 

(28 m 50 pour l’immeuble de la parcelle n° xxx _________, 21 m pour celui de la 

parcelle n° xxx _________) et de leur hauteur maximale (13 m 50 pour le secteur A2 et 

12 m pour le secteur A3). 

 

- 3 - 

 

Un autre plan daté du 11 décembre 2006, intitulé « xxx _________ », présente sur sa 

première partie (sous le titre « xxx _________ ») une vue de dessus des résidences 

d’habitations et des résidences hôtelières similaire à celle du plan du 17 juillet 2008, 

ainsi que sur une seconde partie (sous le titre « xxx _________») une représentation de 

face de toutes les constructions du PQ vues depuis la route principale xxx _________, 

avec les toits à deux pans et les balcons, ainsi qu’une différence de couleur entre le 

socle minéral (couleur grise) et le reste du bâtiment en bois (couleur brun clair pour les 

résidences d’habitation).  

Sur un autre plan du 11 décembre 2006 intitulé « xxx _________ », figurent des vues 

latérales, sur trois profils (« xxx _________), de plusieurs constructions du complexe, 

avec les toitures en pente et les balcons.  

B.  Selon l’article 1
er
 du règlement du PQ, l’objectif de ce PQ est « d’assurer une 

occupation judicieuse et rationnelle de la zone par la mixité projetée, d’intégrer 

l’architecture des bâtiments dans une approche respectueuse du tissu du vieux village 

et de créer des parkings souterrains pour les besoins des résidents et des touristes de 

passage ». L’article 8, dont le titre marginal est « xxx _________ », prévoit quant à lui 

ce qui suit, sous la rubrique « xxx _________ » : « Plages d’implantations et secteurs 

fixés selon plan de quartier. L’implantation des bâtiments devra s’inscrire dans les 

plages d’implantation définies selon le plan de quartier. La distance réglementaire 

minimale à la limite est définie par le RCCZ, art. 104, zone d’habitation collective 0.50. 

Les distances minimales entre bâtiments exigées par le service de la sécurité sont 

fixées sur la base de la loi cantonale sur les constructions du 8.02.1996, selon courrier 

dudit service du 04.04.2006. Toute construction au-dessus du terrain remanié 

respectera les périmètres (plages) d’implantation et volumes définis par le plan de 

quartier et les gabarits des constructions. Ceux-ci sont considérés comme enveloppe 

maximale des constructions aussi bien en plan qu’en hauteur. Il comprend différents 

gabarits d’hauteur, à savoir : A2 = hauteur maximum de 13.50 m ; A3 = hauteur 

maximum de 12.00 ; A4 = hauteur maximum de 10.50 m ». S’agissant enfin des 

options architecturales, l’article 15 contient notamment une rubrique « xxx _________» 

ainsi rédigée : « l’aspect architectural du hameau devra être réalisé dans une unité 

d’expression contemporaine assimilable et en harmonie avec les bâtisses anciennes 

du village. Façades : les matériaux utilisés pour les soubassements sont le  

 

 

- 4 - 

béton et la maçonnerie revêtus de pierre naturelle ou crépis à la chaux. Les bois indi-

gènes habilleront les façades des chalets résidentiels et hôteliers. Balcons, coursives : 

l’emploi du bois massif pour les supports et les revêtements est exigé. Tout élément de 

métal est interdit. Toitures : de forme à deux pans, avec avant-toits, orientation du faîte 

parallèle à la pente. Les découpes dans l’avant-toit sont interdites. Exécution de la 

structure en bois, couverture en bardeaux de mélèze ou cèdre ». 

C.  Le 5 mars 2012, X _________ a déposé, par l’intermédiaire de l’Atelier 

d’architecture A _________, une demande portant sur la construction de 3 immeubles 

d’habitation (après démolition d’un bâtiment existant) et d’un parking enterré sur les 

parcelles n
os 

xxx _________ et xxx _________ (d’une surface totale de 4021 m
2
), folio 

xxx _________, sises au lieu-dit « xxx _________ », à xxx _________. Cette demande 

précise que ces immeubles seraient construits avec un sous-sol en béton armé, un 

rez-de-chaussée en maçonnerie crépie, deux étages, des combles et des surcombles 

en mélèze et une couverture en bardeaux de mélèze gris, toutes les façades et les 

encadrements étant en bois imprégné. 

Ces parcelles n
os 

xxx _________ et xxx _________ sont situées en zone mixte de 

constructions 0.50 et d’équipements publics et touristiques, zone à aménager soumise 

au PQ « xxx _________  » du 11 décembre 2006, selon le plan d’affectation des zones 

(PAZ) et l’article 113 du règlement communal des constructions et des zones (RCCZ) 

de l’ancienne commune de xxx _________, adoptés par l’assemblée primaire de xxx 

_________ le 13 juin 2005 et homologués par le Conseil d’Etat en séances des 3 mai 

2006 et 7 février 2007.  

Le projet de construction de X _________ a été publié au Bulletin officiel (B.O.) n° xxx 

_________ du xxx _________ et a suscité plusieurs oppositions. Suite à différentes 

séances de conciliation, X _________ a modifié une première fois son projet et le conseil 

communal xxx _________ lui a délivré une autorisation de construire le 22 octobre 2012 

suivie, le 5 novembre 2013, d’une autorisation de construire complémentaire. Ces deux 

prononcés ont fait l’objet d’un recours administratif. X _________ a alors une nouvelle 

fois modifié son projet, lequel a été publié au Bulletin officiel (B.O.) n° xxx _________ 

du xxx _________ et a suscité deux oppositions, dont celle de l’association Helvetia 

Nostra. Par décision du 31 juillet 2015, le conseil communal a délivré à X _________ 

l’autorisation de construire et a simultanément écarté les oppositions. 

D.  Le 1
er
 septembre 2015, Helvetia Nostra a contesté cette décision devant le Conseil 

d’Etat, concluant à son annulation sous suite de frais et dépens. Elle a considéré que 

- 5 - 

le PQ ne pouvait pas bénéficier de l’exception fixée à l’article 8 de l’ancienne  

Ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (aORSec ; RS 702) car il 

ne mentionnait pas le type d’utilisation prévu, le cas échéant l’affectation à la résidence 

secondaire.  

E.  Par décision du 7 décembre 2016, expédiée le 12, le Conseil d’Etat a rejeté le 

recours. Il a d’abord relevé, en se référant au rapport explicatif à l’ordonnance sur les 

résidences secondaires rendu le 17 août 2012 par l’Office fédéral du développement 

territorial ARE, que lorsqu’un plan d’affectation spécial définit les détails architectoni-

ques des constructions et installations autorisées pour un projet et qu’il a été établi 

dans le cadre d’une procédure garantissant les droits de participation des personnes 

concernées, il avait acquis une importante portée matérielle équivalant presque à celle 

d’une autorisation de construire. Il a ensuite exposé que comme l’article 26 al. 1 de la 

loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS ; RS 702) avait 

repris le libellé de l’article 8 aORSec en y ajoutant une condition (à savoir que le plan 

d’affectation spécial soit destiné pour une part essentielle au moins à la construction de 

résidences secondaires), il fallait l’interpréter au regard de la jurisprudence et de la 

doctrine rendues sur la base de cette dernière disposition. Or, le Tribunal fédéral avait, 

dans un arrêt rendu le 25 novembre 2015 (arrêt du Tribunal fédéral 1C_580/2014 du 

25 novembre 2015 consid. 5.1), affirmé que l’affectation à la résidence secondaire pou-

vait ressortir de l’ensemble des circonstances d’autant qu’avant l’adoption de l’article 

75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101), applicable dès le 

1
er
 janvier 2013, une telle précision ne s’imposait pas nécessairement. Dans le cas 

particulier, le Conseil d’Etat a estimé que la destination des constructions de X 

_________ à la résidence secondaire ne faisait aucun doute puisqu’ils étaient situés 

en plein cœur d’un complexe touristique de grande envergure, destiné aux loisirs et à 

la détente et doté d’une structure hôtelière, secteur dans lequel la vente en résidence 

principale devrait demeurer l’exception. De plus, les autres conditions prévues par les 

articles 8 aORSec et 26 LRS étaient remplies, ce qui n’était pas contesté. Le Conseil 

d’Etat a finalement soutenu que la jurisprudence citée par Helvetia Nostra (arrêt du 

Tribunal fédéral 1C_568/2014 du 13 janvier 2016) qui, selon elle, ferait obstacle à 

l’équipement et à la planification spéciale de certaines zones pouvant faire l’objet d’une 

révision du PAZ en application de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du 

territoire (LAT ; RS 700) - plus précisément de l’article 15 LAT dans sa teneur entrée 

en vigueur le 1
er
 mai 2014 - ne lui était d’aucun secours puisqu’en l’occurrence, il 

s’agissait d’une planification récente (2009) et en force, dans un secteur déjà complè-

tement équipé et largement bâti, les parcelles n
os

 xxx _________ et xxx _________ 

- 6 - 

étant entourées de tous les côtés par des constructions et par des routes. Il fallait 

d’ailleurs relever que l’arrêt précité (1C_568/2014) traitait de l’adoption d’un plan de 

quartier destiné à l’édification de résidences secondaires, alors que l’objet du présent 

litige était une autorisation de construire délivrée pour des bâtiments au milieu d’une 

zone à bâtir où le PQ était en vigueur. 

F.  Le 31 janvier 2017, Helvetia Nostra a déposé céans un recours dans lequel elle a 

conclu, sous suite de dépens, à l’annulation de la décision du Conseil d’Etat. Elle a 

d’abord soutenu que l’article 26 LRS réglementait de manière plus stricte que l’article 8 

aORSec la construction de résidences secondaires sur la base d’un plan partiel 

d’affectation adopté avant le 11 mars 2012 puisqu’avait été ajoutée la condition cumu-

lative « …et destiné pour une part essentielle au moins à la construction de résidences 

secondaires ». Or, dans le cas d’espèce, cette condition n’était pas expressément 

indiquée dans le PAZ, ce qui entraînait, du point de vue d’Helvetia Nostra, l’annulation 

de l’autorisation de construire. Elle a ensuite soutenu que même si le PQ avait été 

adopté en 2009, l’adoption de l’article 75b Cst. constituait un changement suffisam-

ment notable de circonstances au sens de l’article 21 al. 2 LAT ce qui impliquait une 

révision de la planification dans la mesure où elle favoriserait, de manière incompatible 

avec la volonté du Constituant, la construction de résidences secondaires. 

Le 13 février 2017, le conseil communal xxx _________ a proposé de rejeter le 

recours. Il a d’abord estimé, sous l’angle de sa recevabilité, que le recours de droit 

administratif « ne semblait pas respecter l’art. 37 de la loi sur l’organisation de la justice 

du 11 février 2009 ». Au fond, le conseil communal a ensuite considéré que 

l’autorisation de construire ne violait pas l’article 26 LRS car le projet autorisé 

correspondait exactement au PQ homologué le 8 juillet 2009, entré en vigueur avant la 

votation populaire du 11 mars 2012. De plus, ce PQ réglait les éléments essentiels 

(emplacement, disposition, dimensions et aspect des constructions et des installations, 

mode et indice d’utilisation) de l’autorisation de construire et comprenait des secteurs 

bien définis qui réglaient la destination et l’affectation des constructions. S’ajoutait à 

cela que les logements projetés étaient liés à un projet conforme au PAZ et étaient 

destinés pour une part essentielle au moins à la construction de résidences 

secondaires. Le conseil communal a ensuite relevé que le PQ était un instrument du 

droit cantonal, qu’aucune disposition de droit fédéral ne réglait le degré de précision 

qu’il requiert et qu’exiger un PQ trop concrétisé reviendrait à ne laisser aux autorités 

que peu de marge de manœuvre lors de l’élaboration des projets de construction. Le 

conseil communal a encore exposé que le plan d’aménagement détaillé avait été 

- 7 - 

adopté il y a moins de 15 ans et validé pour l’autorisation de bâtir et qu’il se situait à 

proximité de la zone du vieux village, soit dans une zone largement bâtie près du 

centre de la station où tout équipement se trouvait à proximité et où les possibilités de 

raccordement ne posaient aucune difficulté. Le conseil communal a enfin expliqué que 

le PQ avait été homologué en 2009, qu’il était en force et que la Y _________ qui avait 

fusionné le 1
er

 janvier 2009 n’avait pas de PAZ et de RCCZ unifiés, mais avait des 

plans et les règlements homologués des anciennes communes auxquels elle devait se 

conformer en matière de droit public des constructions. Dans ces circonstances, tous 

les instruments de planification territoriale étaient suffisamment récents pour être 

conformes aux réquisits de l’article 15 LAT. 

Dans sa détermination du 15 février 2017, le Conseil d’Etat a produit l’intégralité de son 

dossier et a proposé de rejeter le recours sous suite de frais à la charge d’Helvetia 

Nostra. S’agissant de l’argument ayant trait à l’article 26 LRS, il a relevé que, dans le 

cas particulier, la destination des constructions projetées ne faisait aucun doute au vu 

du caractère touristique évident du quartier concerné et de la faible population du 

village de xxx _________. De plus, selon le Conseil d’Etat, exiger dans le PAZ une 

mention expresse de la condition «destiné pour une part essentielle au moins à la 

construction de résidences secondaires» irait à l’encontre des principes de la bonne foi 

et de l’interdiction du formalisme excessif. Quant au grief soulevé au regard de la LAT, 

le Conseil d’Etat a remarqué que, même s’il était exact que la Y _________ sera appe-

lée, pour respecter l’article 15 LAT dans sa nouvelle teneur, à opérer un certain 

nombre de dézonages sur son territoire communal, il s’agissait cependant ici de deux 

parcelles situées en plein milieu d’un secteur en zone à construire proche du village de 

xxx _________, entièrement équipé et comprenant de très nombreuses constructions 

existantes ou autorisées, dont le complexe xxx _________ et le nouvel hôtel à 

proximité. Il n’y avait dès lors pas lieu d’appliquer directement l’article 15 LAT au 

détriment du PAZ en force. 

Le 16 mars 2017, X _________ a conclu au rejet du recours de droit administratif sous 

suite de frais et dépens. Il a d’abord soutenu que ni l’article 8 aORSec ni l’article 26 

LRS n’exigeaient que le nombre de logements destinés à la résidence secondaire ou 

leur surface soient précisés et que le type d’utilisation pouvait découler implicitement 

de l’ensemble des circonstances contenues dans le PQ, sous peine de violer le prin-

cipe de la confiance consacré à l’article 9 Cst. Il a ensuite exposé que l’objet du pré- 

sent recours n’était pas le PQ « xxx _________ », mais une autorisation de construire. 

Or, l’admissibilité d’un PQ ne devait pas être examinée dans le cadre d’une telle 

- 8 - 

autorisation. X _________ a ajouté que ses deux parcelles (n
os 

xxx _________ et xxx 

_________) sont situées à proximité immédiate du vieux village de xxx _________, 

dans un secteur largement bâti et qu’elles sont entièrement équipées et entourées de 

constructions existantes et autorisées, dont le complexe xxx _________. Un 

changement d’affectation est donc exclu. 

Le 20 mars 2017, la Cour de céans a fixé à Helvetia Nostra un délai pour présenter 

d’éventuelles observations complémentaires. Par écriture du 20 avril 2017, cette der-

nière a répété que les exigences découlant de l’article 26 al. 1 LRS étaient plus 

accrues que celles fixées dans l’article 8 aORSec et a contesté l’appréciation du 

Conseil d’Etat et de X _________ selon laquelle une indication explicite dans le PAZ 

de la condition «…et destiné pour une part essentielle au moins à la construction de 

résidences secondaires » n’était pas nécessaire. Helvetia Nostra a également rappelé 

que selon le Tribunal fédéral il fallait, également dans le cadre d’un recours contre une 

autorisation de construire, examiner à titre préjudiciel le PAZ. Cette détermination 

d’Helvetia Nostra a été communiquée aux autres intervenants le 21 avril 2017 sans 

susciter de réaction. 

 

 

Considérant en droit 

 

1.  Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 79a let. c, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 de la 

loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – LPJA ; RS/ 

VS 172.6). Helvetia Nostra a, en particulier, qualité pour recourir contre la décision du 

Conseil d’Etat qui confirme la régularité du permis de construire octroyé le 31 juillet 

2015 en invoquant la violation de dispositions limitant la construction de résidences 

secondaires (cf. ATF 139 II 271 consid. 11). Pour le reste, contrairement à ce que 

pense le conseil communal, le recours a été déposé le dernier jour du délai, soit en 

temps utile. En effet, la recourante a retiré la décision attaquée le 13 décembre 2016. 

Le délai de 30 jours a donc commencé à courir le 14 décembre 2016 avant d’être 

suspendu du 18 décembre 2016 au 5 janvier 2017 (cf. art. 79a let. c LPJA). Il a recom-

mencé à courir le 6 janvier 2017 pour arriver à échéance le 31 janvier 2017, date du 

sceau postal du recours de droit administratif. Il convient dès lors d’entrer en matière. 

2.  Dans un premier grief, la recourante invoque une violation de l’article 26 al. 1 LRS. 

- 9 - 

2.1  Selon cette disposition, dans les communes comptant une proportion de résiden-

ces secondaires supérieure à 20%, les logements qui sont prévus par un plan d’affec-

tation spécial lié à un projet et destiné pour une part essentielle au moins à la construc-

tion de résidences secondaires peuvent être autorisés sans restriction d’utilisation au 

sens de l’art. 7 al. 1 si ce plan est entré en force avant le 11 mars 2012 (let. a) et règle 

les éléments essentiels de l’autorisation de construire tels que l’emplacement, la dispo-

sition, les dimensions et l’aspect des constructions et des installations, ainsi que leurs 

mode et indice d’utilisation (let. b). 

L’exigence selon laquelle l’essentiel des logements prévus par le plan doit être voué à 

une construction de résidences secondaires ne figurait pas dans l’article 8 aORSec, 

qui était donc moins sévère sur ce point puisqu’elle n’imposait pas une telle indication 

formelle (arrêt du Tribunal fédéral 1C_508/2014 du 30 juillet 2015 consid. 3.3). Par 

contre, l’article 26 al. 1 LRS, à l’instar de l’article 8 aORSec, n’exige pas que le nombre 

de logements destinés à la résidence secondaire, ni leur surface, ne soient précisés 

dans un plan d’affectation spécial (dans ce sens, cf. arrêt du Tribunal fédéral 

1C_580/2014 précité consid. 5.1 commenté par Bernhard Waldmann, Zweitwohnungs-

bau: Zulässigkeit von neuen Zweitwohnungen, die auf einem früheren projektbezo-

genen Sondernutzungsplan beruhen, in BR/DC 2/2016 p. 90 ss, spéc. p. 93). Par 

ailleurs, cet article 26 al. 1 LRS n’exige pas que l’affectation d’une part essentielle au 

moins en résidences secondaires soit explicitement indiquée dans ce plan d’affectation 

spécial. Il suffit en effet qu’elle ressorte implicitement de la totalité des plans, des règle-

ments connexes et de l’ensemble des circonstances de fait et de droit contenues dans 

le plan (jugement du Tribunal administratif du canton des Grisons R 16 19 et R 16 20 

du 14 février 2017, consid. 7d/aa et 7d/dd; Ernst Hauser/Christophe Jägger, in Stephan 

Wolf/Aron Pfammatter, Zweitwohnungensgesetz [ZWG] - unter Einbezug der Zweit-

wohnungsverordnung [ZVV], Berne 2017, n. 12 ad art. 26 LRS). Tel est par exemple le 

cas lorsque le site considéré est clairement conçu à des fins touristiques en raison de 

son emplacement et de son affectation (jugement du Tribunal administratif du canton 

des Grisons précité, consid. 7d/aa). Une telle interprétation s’impose également au 

regard du principe de la confiance tiré de l’article 9 Cst. (Ernst Hauser/Christophe 

Jägger, op. cit., n. 11 ad art. 26 LRS) car avant l’entrée en vigueur de l’article 75b Cst.,  

il n’était pas nécessaire de différencier, dans un plan, les projets de construction en 

fonction de leur affectation (jugement du Tribunal administratif du canton des Grisons 

précité, consid. 7d/aa ; Bernhard Waldmann, op. cit., p. 93). 

- 10 - 

2.2   En l’occurrence, le PQ « xxx _________  » a été homologué le 8 juillet 2009 et est 

entré en force. Dans le dossier de ce PQ figurent de nombreux plans, en particulier le 

plan « complément au plan de quartier du 11.12.2006 » qui contient des 

représentations précises des résidences d’habitation (hachurées en jaune) - dont 

celles de X _________ - à l’intérieur du PQ, vues de dessus, avec indication d’altitude 

(soit, s’agissant des immeubles du recourant, de 1593 m et 1594 m) pour chacune 

d’entre elles (les courbes de niveau étant dessinées) et de la hauteur maximale (de 10 

m 50, 12 m et 13 m pour les immeubles de X _________) pour chacun des modules 

qui les composent. Sont également annexés des documents qui représentent des 

secteurs d’implantation des parkings en souterrain, avec la « position indicative des 

immeubles à titre d’illustration », des secteurs d’espaces non constructibles, des 

secteurs de circulation piétonne, des secteurs des aménagements routiers 

communaux et cantonaux existants, ainsi que des alignements routiers. Quant au plan 

« xxx _________ », il comprend la vue de face de toutes les futures résidences 

d’habitation. On y voit les immeubles de X _________ (sis sur les parcelles n
os 

xxx 

_________ et xxx _________) qui sont dessinés en couleur jaune avec des hachures 

verticales (n° xxx _________) ou horizontales (n°xxx _________) selon les types de 

gabarits concernés (A2 pour la parcelle n° xxx _________, A3 pour la parcelle n° xxx 

_________) et avec l’indication de leur longueur (28 m 50 pour l’immeuble de la 

parcelle n°xxx _________, 21 m pour celui de la parcelle n° xxx _________) et de leur 

hauteur maximale (13 m 50 pour le secteur A2 et 12 m pour le secteur A3). Un autre 

plan intitulé « xxx _________ » présente pour sa part sur sa première partie une vue 

de dessus des résidences d’habitations et des résidences hôtelières similaire à celle 

du 17 juillet 2008, ainsi que, sur une seconde partie, une représentation de face de 

toutes les constructions du PQ vues depuis la route principale xxx _________, avec les 

toits à deux pans et les balcons, ainsi qu’une différence de couleur entre le socle 

minéral (couleur grise) et le reste du bâtiment en bois (couleur brun clair pour les 

résidences d’habitation). Un autre plan dénommé « xxx _________ » montre des vues 

latérales de différents immeubles, sur trois profils xxx _________, de plusieurs 

constructions du complexe, avec les toitures en pente (deux pans) et les balcons. Le 

mode et l’indice d’utilisation de toutes les constructions futures sont aussi réglés dans 

le dossier du PQ. 

Quant au règlement du PQ, il expose que son objectif est « d’assurer une occupation 

judicieuse et rationnelle de la zone par la mixité projetée, d’intégrer l’architecture des 

bâtiments dans une approche respectueuse du tissu du vieux village et de créer des 

parkings souterrains pour les besoins des résidents et des touristes de passage » 

- 11 - 

(article 1
er
), il décrit très précisément les plages d’implantation, les secteurs du quartier, 

les gabarits des immeubles, les distances réglementaires minimales à la limite, les 

volumes et les hauteurs des bâtiments (article 8) et il contient des indications très pré-

cises portant sur l’aspect architectural du « hameau résidentiel » (dans lequel sont inté-

grés les immeubles de X _________, en particulier au sujet des façades (soubasse-

ments en béton et maçonnerie revêtus de pierre naturelle ou de crépis à la chaux, les 

bois indigènes devant habiller les façades des chalets résidentiels et hôteliers), des 

balcons et des coursives (obligation d’utiliser du bois massif pour les supports et les 

revêtements, tout élément de métal étant interdit) et des toitures (à deux pans, avec 

avant-toits et orientation du faîte parallèle à la pente, les découpes dans l’avant-toit 

étant interdites, la structure devant être exécutée en bois, la couverture en bardeaux 

de mélèze ou cèdre » (article 15).  

Le projet de X _________ respecte parfaitement ces exigences puisque les trois 

immeubles seront construits avec un sous-sol en béton armé, un rez-de-chaussée en 

maçonnerie crépie, deux étages, des combles et des surcombles en mélèze et une 

couverture en bardeaux de mélèze gris, toutes les façades et les encadrements étant 

en bois imprégné. De plus, ce projet est conforme au PAZ et les parcelles n
os 

xxx 

_________ et xxx _________ sont situées en zone mixte de constructions 0.50 et 

d’équipements publics et touristiques. S’ajoute à cela que vu le caractère touristique 

évident du secteur concerné, au milieu du village de xxx _________, l’affectation des 

trois immeubles litigieux à la résidence secondaire est démontrée. En définitive, le PQ 

est suffisamment récent et précis au regard de l’article 26 al. 1 LRS puisque 

l’affectation d’une part essentielle au moins en résidences secondaires ressort 

implicitement de la totalité des plans, du règlement connexe et de l’ensemble des 

circonstances de fait et de droit contenues dans le PQ, ce qui est suffisant au regard 

de la jurisprudence et de la doctrine exposées au considérant précédent. Ceci conduit 

donc au rejet du grief. 

3.  Dans un second grief, la recourante invoque une violation de la LAT. Elle soutient 

que nonobstant l’homologation du PQ en 2009, l’adoption de l’article 75b Cst. constitue 

un changement suffisamment notable de circonstances au sens de l’article 21 al. 2  

LAT, ce qui impliquerait une révision de la planification dans la mesure où elle favorise-

rait, de manière incompatible avec la volonté du Constituant, la construction de rési-

dences secondaires. 

Ce grief, lui également, est mal fondé. En effet, s’il est exact, comme elle l’affirme, que 

la recourante peut invoquer, dans un litige du droit des constructions, l’article 15 LAT 

- 12 - 

(visant notamment à réduire les zones à bâtir surdimensionnées [cf. al. 2]) pour contes-

ter à titre préjudiciel une planification litigieuse (arrêt du Tribunal fédéral 1C_568/2014 

précité consid. 6.2), il n’en demeure pas moins que selon ce même arrêt cité par 

l’intéressée, la Haute Cour a posé (consid. 7. 1) qu’il suffit, pour le réexamen au sens 

de l’article 21 al. 2 LAT, qu'une réduction des possibilités de construire entre en 

considération dans le quartier litigieux et que la nécessité d'un tel réexamen doit 

notamment être admise lorsqu'il est question de concrétiser, par un plan de quartier, 

une zone d'habitation prévue par le plan général d'affectation pour un secteur situé en 

périphérie qui n'est que partiellement construit et qui n'est pas encore entièrement 

équipé : faute de plan de quartier, le secteur n'est en effet pas encore immédiatement 

constructible (ATF 140 II 25 consid. 4.4 p. 31). Dans de telles circonstances, selon le 

Tribunal fédéral, le plan général d'affectation nécessitant lui-même une révision, il ne 

peut être simplement mis en oeuvre dans le cadre d'une procédure d'adoption de plan 

de quartier tant que ledit examen d'ensemble n'a pas été réalisé. Par ailleurs, l’adop-

tion de l’article 75b Cst. ne justifie pas une adaptation des plans d’affectation spéciaux 

car une conclusion contraire reviendrait à imposer une rétroactivité proprement dite qui 

est prohibée de manière générale par les articles 8 et 9 Cst. (Jean-Baptise Zufferey/ 

Jacques Dubey/Clémence Grisel Rapin, Les grandes nouveautés et la jurisprudence 

récente en droit public, Journées suisses du droit de la construction 2017, Fribourg 

2017, p. 171). 

En l’occurrence, les parcelles sur lesquelles doivent être érigées les constructions de X 

_________ se situent à proximité du vieux village de xxx _________, dans une zone 

largement bâtie et équipée. Il ressort en particulier du plan « xxx _________» que le 

secteur concerné par le projet de X _________ est directement accessible par la route 

communale de xxx _________ et est proche de plusieurs autres routes xxx _________ 

et chemins publics desservant les constructions existantes sises directement aux 

alentours. L’on voit également sur les plans figurant au dossier du PQ que les 

possibilités de raccordement (eau, électricité, égouts….) sont déjà effectives et 

pourront aisément, d’un point de vue technique, être étendues aux futures 

constructions. Dans ces circonstances, les parcelles n
os 

xxx _________ et xxx 

________ sur lesquelles seront érigées les constructions litigieuses ne sont pas 

susceptibles d’être dézonées dans le cadre d’une révision du PAZ xxx 

_________commandée par l’article 15 al. 2 LAT. De plus, il ne faut pas perdre de vue, 

d’une part que si les plans d’affectation spéciaux doivent définir de façon détaillée les 

possibilités de construction (ATF 128 I 190 consid. 4.2 et 116 Ib 185 consid. 4b ; ACDP 

A1 14 182 du 26 février 2015 consid. 5.3), ils n’équivalent pas à une autorisation de 

- 13 - 

construire, d’autre part qu’il ne se justifie pas de réexaminer les plans d’affectation au 

fur et à mesure que ceux-ci, par l’évolution naturelle des choses, ne rempliraient plus 

exactement dans tous leurs détails les exigences de la LAT (Thierry Tanquerel, in : 

Heinz Aemisegger et al. [édit.], Commentaire pratique LAT: planifier l‘affectation, 

Genève/ Zurich/Bâle 2016, n. 46 ad art. 21 LAT). Admettre l’inverse en exigeant dans 

le cas particulier, comme le voudrait la recourante, que le PQ litigieux soit révisé pour 

être encore plus précis au sujet de l’affectation d’une part essentielle à la construction 

de résidences secondaires reviendrait à restreindre le pouvoir d’examen des autorités 

de construction. 

4.1  Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 

4.2  Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de la recourante (art. 89 

al. 1 LPJA) qui  n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). Elle doit par 

contre en verser à X _________ qui a pris une conclusion en ce sens et obtient gain de 

cause (cf. art. 91 al. 1 LPJA). 

4.3  Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations 

et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 25 de 

la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires 

ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 1500 fr., 

débours compris (art. 11 LTar).  

Sur le vu du travail réalisé par le mandataire de X _________, qui a consisté principa-

lement en la rédaction de la détermination du 16 mars 2017, contenant une motivation 

juridique étayée et pertinente, ses dépens sont fixés, en l’absence de décompte, à 

2000 fr. (débours [les copies étant calculées à 0,50 cts l’unité] et TVA compris ; cf. art. 4 

al. 3, 27 al. 1, 37 al. 2 et 39 LTar).  

  

- 14 - 

 

Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 

 

1. Le recours est rejeté. 

2. Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge d’Helvetia Nostra. 

3. Helvetia Nostra, qui supporte ses frais d’intervention, versera en outre à X 

_________ une indemnité de dépens de 2000 francs. 

4. Le présent arrêt est communiqué à Maître M _________, avocat, pour la 

recourante, à Maître N _________, avocat, pour X _________, à Y _________, et 

au Conseil d'Etat, à Sion. 

Sion, le 5 octobre 2017.