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**Case Identifier:** e076a557-d2aa-5f37-85a2-93863f12f9fb
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-10-26
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 26.10.2015 C/27824/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-27824-2011_2015-10-26.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 28 octobre 2015. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/27824/2011 ACJC/1284/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 26 OCTOBRE 2015 

 

Entre 

A______ et B______, domiciliées ______, Genève, appelantes d'un jugement rendu par 
le Tribunal des baux et loyers en date du 17 juin 2014, représentées par l'ASLOCA, 12, 

rue du Lac, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle elles font 

élection de domicile, 

et 

C______, ayant son siège ______, Genève, comparant par Me Christian Buonomo, 
avocat, 26, quai Gustave-Ador, case postale 6253, 1211 Genève 6, en l'étude duquel elle 

fait élection de domicile. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/681/2014 rendu le 17 juin 2014, notifié aux parties par pli du 
19 juin 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a constaté que 

les parties n'étaient pas liées par un contrat de bail portant sur l'appartement de 

6,5 pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis ______ à Genève, et a débouté les 

parties de toutes autres ou contraires conclusions. 

 En substance, les premiers juges ont retenu que suite au décès de D______, ses 

héritières, à savoir son épouse E______ et les deux filles du couple, A______ et 

B______, étaient devenues titulaires du bail litigieux. Dix ans après le décès de 

D______, un transfert de bail était intervenu en 1982 en faveur de E______, sans 

que les deux autres filles héritières n'aient émis la moindre protestation. Alors 

qu'elles avaient répudié la succession de leur mère, A______ et B______ ne 

pouvaient invoquer, en 2011, un vice de forme lié à ce transfert sous peine 

d'abuser de leurs droits. La bonne foi de la bailleresse dans l'identité de ses 

cocontractants devait en outre être protégée ; elle pouvait en effet penser que son 

cocontractant était E______, à l'exclusion de toute autre personne, et que ce bail 

avait pris fin lorsque l'Office des faillites, chargé de liquider la succession 

répudiée de E______, avait manifesté son intention de ne pas reprendre le bail du 

logement. 

 Le fait que la régie ait eu connaissance de ce que B______ habitait dans 

l'appartement litigieux en compagnie de sa mère ne suffisait pas à conclure à 

l'existence d'un bail tacite. Suite au décès de E______ en février 2011, la 

bailleresse avait constamment fait montre de sa volonté de récupérer le logement, 

indiquant clairement qu'elle n'entendait pas se lier contractuellement à l'occupante 

du logement. A______ et B______ n'étaient donc pas liées à la bailleresse par un 

bail. 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice le 21 août 2014, A______ et 
B______ (ci-après : les appelantes) ont formé appel contre ce jugement, dont elles 

sollicitent l'annulation. Sur réforme, elles ont conclu à ce qu'il soit constaté 

qu'elles sont titulaires du bail portant sur le logement de 6,5 pièces au 5ème étage 

de l'immeuble sis ______, à Genève et à ce que C______ (ci-après : l'intimée) soit 

déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. 

 En substance, les appelantes font grief au Tribunal d'avoir omis divers faits ou 
d'avoir constaté des faits de manière inexacte. Elles reprochent également aux 

premiers juges une motivation défaillante s'agissant de savoir si un bail avait été 

conclu par actes concluants avec E______, en 1982, ou si, au contraire, rien 

n'avait été établi à ce propos et du fait que les appelantes commettaient ainsi un 

abus de droit en se prévalant de la nullité dans la conclusion du bail à cette 

époque. Dans un ultime grief, elles reprochent également au Tribunal une 

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appréciation juridique lapidaire en admettant que la succession de D______ avait 

été partagée, malgré des déclarations inverses et contre l'évidence des pièces 

versées à la procédure. Cette appréciation était en outre contraire à la 

jurisprudence de la Cour, cassée dans un arrêt du Tribunal fédéral 4A.258/2014, et 

les juges avaient erré en ne retenant pas qu'elles étaient locataires de l'appartement 

litigieux. 

 b. Dans sa réponse du 24 septembre 2014, l'intimée a conclu au déboutement des 
appelantes et à la confirmation du jugement entrepris, reprenant à son compte 

l'argumentation des premiers juge. Le Tribunal avait tenu compte de tous les 

éléments factuels pertinents pour la solution du litige. La motivation des juges 

était parfaitement claire : en ne s'opposant pas, en 1982 - et alors même que 

B______ partageait le quotidien de sa mère - à ce que les droits et obligations du 

bail passent à leur mère, les appelantes avaient accepté, par actes concluants, que 

le bail soit attribué exclusivement à cette dernière. Les appelantes commettaient 

donc un abus de droit en prétendant qu'elles n'avaient pas consenti à la conclusion 

d'un nouveau bail entre l'intimée et leur mère ou qu'elles n'auraient pas renoncé à 

leur droit sur le bail. Enfin, le Tribunal avait retenu à raison que la succession de 

D______, après son décès survenu en 1972, n'aurait pas été partagée : ces 

allégations étaient dépourvues de crédibilité et contredites par les pièces et 

l'attitude des appelants pendant près de quarante ans. 

 c. Le 16 octobre 2014, les appelantes ont répliqué. 

 Elles ont précisé que s'agissant de l'installation d'un ascenseur d'escalier dans 

l'immeuble, le service social ne s'était pas saisi spontanément de cette question, 

mais que cette intervention auprès de la régie avait été faite sur demande de 

B______, pour le compte de sa mère. Elles ont, pour le surplus, persisté dans leurs 

précédents développements et conclusions. 

 d. Dans sa duplique du 10 novembre 2014, l'intimée a contesté que les éléments 
de la procédure attesteraient que l'intervention du service social aurait fait suite à 

la demande de B______. Ce point n'avait aucune incidence, dès lors qu'il était 

établi que les appelantes ne s'étaient jamais manifestées auprès de la régie. Les 

appelantes reconnaissaient d'ailleurs qu'elles ne s'étaient pas présentées à la régie, 

à l'occasion de cette demande. L'intimée persistait, pour le surplus, dans les termes 

et conclusions de ses précédentes écritures. 

 e. Les parties ont été avisées le 12 novembre 2014 que la cause était gardée à 
juger. 

C. Les éléments suivants sont ressortis de la procédure : 

a. Selon contrat du 16 juillet 1970, la F______, en qualité de bailleresse, et 
D______, en qualité de locataire, ont convenu de la location d'un appartement de 

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6,5 pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis ______, à Genève, d'une surface 

de 162 m2. 

Il n'est pas contesté que D______ était locataire de cet appartement depuis 1954. 

b. D______ est décédé le 19 mars 1972, laissant pour seuls héritiers son épouse, 
E______, et ses deux filles, A______, née en 1940 et B______, née en 1942. 

c. La succession de D______ n'a pas été répudiée par les héritiers. 

d. Il résulte d'une déclaration de succession, établie à l'attention du Département 
des finances et contributions le 12 juin 1972, que les actifs de la succession - 

composés de biens mobiliers et de titres bancaires - ont été estimés à 517'061 fr. et 

taxés par l'envoi d'un bordereau le 13 juin 1972. La charge fiscale a été totalement 

acquittée début avril 1973. 

La déclaration a été produite de manière incomplète par les appelantes, qui n'ont 

versé aucune autre pièce à la procédure concernant la succession de leur père. 

e. Selon contrat du 22 février 1979, A______ est devenue locataire d'un logement 
de 4 pièces, en attique, au 6ème étage de l'immeuble, d'une surface de 92 m2. Le 

bail a débuté le 1er mai 1979 et a été établi par la régie G______ précédente 

gérante de l'immeuble, toujours propriété de la F______. 

Le bail précise, sous la rubrique «Locataire», que H______ était déjà domiciliée 

dans l'immeuble à la conclusion du bail. 

f. Le 5 novembre 1982, E______ a contresigné seule un contrat de bail portant sur 
le logement de 6,5 pièces au 5ème étage, établi par G______. 

Le bail était convenu pour une durée initiale de deux ans, débutant le 1er mars 

1983 et échéant le 28 février 1985; le contrat se reconduisait tacitement d'année en 

année sauf dénonciation donnée par l'une des parties avec un préavis de trois 

mois. 

Le loyer était fixé au montant de 11'220 fr. annuels, plus 2'100 fr. de charges. 

Le bail mentionnait, sous la rubrique «Locataire», Monsieur D______. 

g. Du mois de novembre 1987 au mois de mai 2004, G______ a notifié quatorze 
avis de majoration de loyer et autres modifications du bail dans lesquels seul 

apparaît le nom de E______ sous la rubrique «Locataire». 

En qualité de bailleur, les avis indiquent successivement F______, ______, la 

succession de ______et ______. 

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Le courrier du 12 octobre 1999 annonçant le changement de propriétaire de 

l'immeuble en la personne de F______ a été adressé à E______. 

Le dernier avis de majoration du 19 mai 2004 a porté le loyer annuel à 20'316 fr. 

l'an, plus 3'240 fr. de charges, à compter du 1er juillet 2004. 

h. Il n'est pas contesté que E______ souffrait, depuis l'année 1999, de la maladie 
d'Alzheimer et que B______ lui prodiguait des soins et gérait ses affaires 

administratives en réglant notamment le loyer de l'appartement. 

i. Dans le courant de l'année 2004, C______ (ci-après : ______) est devenue 
propriétaire de l'immeuble sis ______. 

Un courrier annonçant ce changement de propriétaire et la reprise de la gérance de 

l'immeuble par la régie I______ a été adressé à E______ le 18 octobre 2004. 

j. Le 6 juin 2008, G______ (ci-après : le G______), intervenant pour le compte de 
E______, a sollicité de la régie l'autorisation d'installer un ascenseur d'escalier à 

siège dans l'entrée de l'immeuble, cette dernière se déplaçant au moyen d'un 

fauteuil roulant. 

L'autorisation d'effectuer ces travaux a été accordée par la régie par courrier du 

2, juillet 2008 adressé au G______ et dont une copie a été envoyée à E______. 

k. Par courrier du 9 juin 2009, la régie a informé E______ du remplacement des 
compteurs à gaz par les SIG.  

l. E______ est décédée le ______ 2011. 

La succession a été répudiée par A______ et B______, uniques héritières. 

La faillite de la succession répudiée a été prononcée par le Tribunal de première 

instance le 9 mai 2011 et sa liquidation a été assurée par l'Office des faillites. 

m. Le 15 septembre 2011, l'administration de la faillite a informé la régie qu'elle 
n'entendait pas entrer dans le contrat de bail portant sur le logement de la défunte 

sis ______, et fournir les sûretés prévues à l'art. 266h al. 2 CO. Elle proposait 

également que les biens de la défunte soient mis en garde-meuble aux frais de la 

bailleresse, qui pouvait être nommée gardienne de ces actifs, afin de pouvoir 

rapidement récupérer l'usage de l'appartement. 

n. Par courrier de son conseil du 19 septembre 2011, la bailleresse a informé 
B______ de ce qu'elle n'avait pas hérité des droits et obligations du bail en raison 

de la répudiation de la succession de sa mère. N'étant pas au bénéfice d'un bail à 

son nom, elle occupait donc le logement illicitement et était invitée à contacter la 

régie pour restituer les clés du logement avec effet immédiat. Dans l'intervalle, 

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elle était tenue au paiement d'une indemnité pour occupation illicite des locaux 

équivalente au montant du dernier loyer, plus les charges. 

o. Le 27 septembre 2011, l'ASLOCA, intervenant pour le compte de B______, a 
répondu que B______ vivait dans le logement depuis 57 ans et qu'elle était donc 

devenue colocataire, suite au décès de son père D______, aux côtés de sa mère, 

indépendamment de la répudiation de la succession de cette dernière; elle 

s'opposait donc à la restitution des clés de l'appartement et continuerait à régler le 

loyer et les charges du logement. 

p. Par courrier du 4 octobre 2011, le conseil de la bailleresse a précisé à 
l'ASLOCA que depuis le décès de D______, tous les documents relatifs au bail 

étaient passés au nom de E______, sans opposition des héritiers et qu'il était 

douteux que la succession soit restée non partagée depuis l'année 1972; les droits 

et obligations du bail avaient donc été attribués à E______. 

q. Par requête déposée le 2 décembre 2011, la bailleresse a agi en revendication 
auprès du Tribunal de première instance à l'encontre de B______. Elle a conclu à 

l'évacuation de cette dernière et à l'exécution immédiate de l'évacuation avec l'aide 

d'un huissier judiciaire et de la force publique. 

r. Par requête déposée le 16 décembre 2011 auprès de la Commission de 
conciliation en matière de baux et loyer, A______ et B______ ont conclu à ce que 

l'existence d'un bail tacite en leur faveur soit constatée; elles ont conclu à ce qu'il 

soit dit qu'elles étaient titulaires du bail portant sur le logement de 6,5 pièces au 

5ème étage de l'immeuble se trouvant ______. 

L'échec de la tentative de conciliation a été constaté le 25 avril 2012 et 

l'autorisation de procéder a été délivrée aux appelantes. 

Ces dernières ont saisi le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2012. 

Elles ont exposé, en substance, que suite au décès de D______ en 1972, leur mère 

et elles-mêmes n'avaient pas pris la décision que seule E______ était titulaire du 

bail ; elles n'avaient pris aucune disposition particulière relative au bail s'estimant 

toutes les trois chez elles dans les lieux; tout document ultérieur signé par 

E______ seule, sans qu'elles aient été consultées, ne changeait rien à leur titularité 

commune du bail. Ainsi, malgré la répudiation de la succession de leur mère, elles 

étaient demeurées titulaires du bail de l'appartement ; la bailleresse, sauf abus de 

droit, ne pouvait soutenir ignorer la présence de B______, qui avait noué des 

contacts réitérés avec les auxiliaires de la bailleresse depuis de nombreuses 

années, et solliciter son évacuation alors qu'elle était âgée de 70 ans et avait 

toujours vécu dans l'appartement. 

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s. Dans sa réponse du 16 août 2012, la bailleresse a conclu au déboutement de 
B______ et A______ et à ce qu'il soit dit qu'elles n'étaient titulaires d'aucun bail 

sur le logement de 6,5 pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis ______. 

Elle a relevé que suite à la répudiation de la succession de leur mère, elles ne 

pouvaient prétendre à aucun droit sur le bail dont leur mère avait été titulaire 

jusqu'à son décès. A______ n'avait jamais auparavant prétendu avoir un 

quelconque droit sur l'appartement de sa mère. La thèse selon laquelle la 

succession de D______ n'aurait jamais été partagée et liquidée depuis 1972 était 

insoutenable et n'était pas confirmée par les pièces versées à la procédure ; un 

partage à l'interne entre les héritiers était vraisemblablement survenu, attribuant 

l'usage de cet appartement à E______. Cette dernière avait signé seule le bail du 5 

novembre 1982 ; A______ était locataire de son propre appartement dans 

l'immeuble depuis 1979 et les appelantes ne s'étaient jamais manifestées ni en 

1982, ni à l'occasion des nombreuses communications de la régie, toujours 

adressées à E______ exclusivement. Ainsi, les appelantes ne pouvaient de bonne 

foi soutenir que la succession de leur père n'avait jamais été liquidée 40 ans après 

son décès. 

t. Lors de l'audience de débats du 7 décembre 2012, B______ a déclaré qu'elle 
occupait le logement depuis 1957, sans interruption, et qu'elle avait toujours été 

domiciliée au ______ où elle habitait et où elle était officiellement enregistrée. La 

succession de son père n'avait pas été répudiée et n'avait jamais été partagée; tous 

les meubles et effets personnels de ses parents s'y trouvaient encore. Lorsque sa 

mère avait signé le bail en 1982, elle l'avait fait pour toute la famille. Sa mère 

souffrait de la maladie d'Alzheimer et son état de santé s'était dégradé lors des 

douze dernières années. Elle s'occupait donc des affaires de sa mère et était 

toujours intervenue auprès de la régie à son nom, sans se faire passer pour sa 

mère, ce qui était impossible, cette dernière ayant conservé un accent berlinois; 

elle payait elle-même le loyer au moyen des bulletins de versement libellés au 

nom de sa mère. En juillet 2010, elle avait été contactée par le représentant de la 

bailleresse, H______, qui s'était ensuite déplacé dans le logement du vivant de sa 

mère; il lui avait indiqué qu'elle devait libérer l'appartement et que des 

propositions de relogement lui seraient soumises et que la bailleresse couvrirait 

ses frais de déménagement; aucune suite n'avait été donnée à cette visite. E______ 

était décédée peu après, en février 2011. Au décès de sa mère, sa sœur et elle 

avaient décidé de répudier la succession, en raison de dettes sans avoir pris conseil 

auprès d'un notaire ou d'un avocat. Elle a enfin expliqué souffrir de problèmes de 

santé. 

A______ a, pour sa part, indiqué qu'elle avait emménagé dans le logement en 

1954, en même temps que sa sœur et y avait vécu jusqu'à son mariage en 1960, 

puis était revenue y vivre en 1969 avec sa fille ; F______, ancien bailleur, lui 

avait proposé un logement au 6ème étage, qu'elle avait investi en 1979 et qu'elle 

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occupait toujours. Sa sœur s'était toujours occupée de gérer l'appartement de 6,5 

pièces et l'avait aidée, lorsque l'état de santé de leur mère s'était dégradé, pour le 

ménage et les courses. 

u. Lors des audiences de débats principaux des 30 mai 2013, 20 novembre 2013 et 
5 février 2014, huit témoins ont été entendus. 

I______, locataire dans l'immeuble de 1948 à 1975, a confirmé qu'elle rencontrait 

B______ et ses filles ; B______ avait toujours habité avec sa mère et n'avait 

jamais déménagé ailleurs tandis que ______ avait déménagé au 6ème étage à 

l'époque où elle avait quitté l'immeuble. 

J______, ayant habité au ______, entre 1965 et 1985 environ, a confirmé que 

B______ était sa voisine de palier pendant ses vingt ans d'occupation de 

l'immeuble. Par la suite et jusqu'en 2010, elle rendait régulièrement visite à sa 

mère et croisait souvent B______. K______, ayant habité l'immeuble de 1972 à 

fin décembre 2012 au 2ème étage, avait fait le même constat concernant la présence 

de B______ pendant ces années. 

L______, ami de la famille ______, a précisé qu'au décès de D______, B______ 

vivait chez elle, au ______, au 5ème étage et n'avait jamais habité ailleurs; sa sœur 

était montée au 6ème étage. Quand il parlait avec B______, elle lui disait, à propos 

de l'appartement «je vis chez moi» ou «viens chez moi». 

H______, mandaté ponctuellement par la bailleresse pour certaines affaires, a 

confirmé avoir pris contact avec la famille ______, peu après l'acquisition de 

l'immeuble, pour examiner la situation de cette famille, notamment déterminer qui 

était locataire. Il avait abordé quatre ou cinq locataires au total. Lors de sa visite, il 

avait rencontré B______ et une personne âgée qui devait être la signataire du bail 

présentée comme sa mère. A l'origine, il devait rencontrer les locataires, soit 

E______ et ignorait que D______ était décédé. Cette dernière n'ayant plus les 

capacités de traiter quoi que ce soit, B______ lui avait précisé qu'elle la 

représentait et vivait avec elle dans l'appartement. L'actionnaire souhaitant 

valoriser l'immeuble, il était également chargé de trouver des solutions de 

relocation; il souhaitait proposer aux locataires, soit ces deux personnes, de les 

reloger dans un autre immeuble à des conditions assez proches. Comme il n'avait 

eu aucune proposition de relogement à leur faire, il n'y avait pas eu de suite après 

sa visite. 

M______, chargé de faillite, a indiqué s'être occupé de la succession répudiée de 

E______ en 2011. Il a versé au dossier le questionnaire destiné aux héritiers 

répudiants retourné signé par B______ le 24 mai 2011. A la question «La 

personne défunte était-elle locataire d'un appartement ?», B______ avait  

répondu : «Nous, ma mère et moi-même, B______, vivions ensemble sans 

interruption, depuis 1954, en location dans notre appartement actuel». Aucun 

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actif appartenant à E______ n'a été annoncé dans ce formulaire. A l'origine, il 

n'avait pas compris que le bail était au nom de E______ et pensait qu'il était au 

nom de B______. Après avoir été informé par la régie, il avait alors adressé le 

courrier du 15 septembre 2011 à la régie I______. Il n'avait pas été informé par les 

héritiers d'une indivision par rapport à une précédente succession, ce qui devrait 

être le cas. En raison de l'absence de tout actif, la faillite de la succession répudiée 

avait été clôturée sans appel aux créanciers. L'Office des faillites n'était, en 

principe, pas informé des décisions prises par les héritiers de mettre un terme à 

une indivision, ni du transfert d'un bail à un des héritiers dans le cadre d'une 

précédente succession. La problématique du contrat de bail n'intéressait l'Office 

que dans l'optique d'indiquer à la régie qu'il ne reprenait pas le bail en cours. 

N______, gérante auprès du service travaux de la régie I______, a déclaré qu'elle 

s'occupait de l'entretien et des travaux sur l'immeuble, mais pas des questions de 

bail. Elle avait eu quelques contacts téléphoniques avec Mme A______ B______ 

E______ à propos d'infiltrations d'eau, précisant ne pouvoir dire s'il s'agissait de la 

mère ou de la fille, se basant uniquement sur le nom de famille. Elle ne se 

souvenait pas si son interlocuteur avait un fort accent allemand. 

O______, responsable technique de l'immeuble sis ______ pour le compte de la 

régie I______, a pour sa part confirmé que les courriers en lien avec la pose de 

l'ascenseur d'escalier en 2008 avaient été adressés à E______ puisqu'elle figurait 

sur le bail et était à l'origine de la demande. Il ne s'était pas rendu sur place en 

2008 puisqu'il connaissait bien l'immeuble. Il a certifié n'avoir jamais rencontré 

E______ et n'avoir aucun souvenir d'une rencontre, à l'époque, avec B______. 

Il confondait E______ avec B______, vu qu'au téléphone la personne qui 

s'annonçait était une «Mme ______». Il a expliqué que lorsqu'il recevait des 

demandes de travaux, il ne se rendait sur place que lorsque de gros travaux étaient 

sollicités, ce qui n'avait jamais été le cas de l'appartement du 5ème étage. Dans les 

autres cas, il délivrait des bons d'exécution aux entreprises, qui se rendaient elles-

mêmes sur place. S'agissant des contacts avec les locataires pour des problèmes ne 

relevant pas du service technique, ils se faisaient notamment par le biais de 

H______. 

A l'issue de l'audience du 5 février 2014, le Tribunal a prononcé la clôture de 

l'administration des preuves et ordonné les plaidoiries finales. 

Dans leurs plaidoiries écrites du 2 avril 2014, les parties ont persisté dans leurs 

précédents développements et conclusions. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

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l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

 Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_72/2007 du 22 août 2007 consid. 2; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 

p. 493 consid. 1). 

 Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91al. 2 

CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER, Basler 

Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2ème édition, 2013, n. 9 ad art. 

308 CPC). 

 A l'instar de ce qui prévaut en matière de contestation portant sur la validité d'une 

résiliation de bail, la valeur litigieuse, liée à une action en constatation de 

l'existence d'un bail tacite, se détermine selon le loyer dû pour la période durant 

laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette l'action 

en constatation de droit et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau 

congé aurait pu être donné (cf. arrêt du Tribunal fédéral arrêt 4C_441/2004 du 

27 avril 2005 consid. 1). Il convient, sauf exceptions, de prendre en considération 

la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est 

prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 136 III 196 consid. 1.1.; cf. également 

arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4.7.2011 = ATF 137 III 389; 

4A_367/2010 du 4.10.2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2.6.2008 consid. 1.1; 

4A_516/2007 du 6.3.2008 consid. 1.1). 

 1.2 En l'espèce, la demande vise à faire constater l'existence d'un bail entre les 
parties. Le loyer de l'appartement a été fixé en dernier lieu à 20'316 fr. l'an, 

charges non comprises. La valeur litigieuse, compte tenu de la jurisprudence, 

s'élève à 60'948 fr. (3 x 20'316 fr.) et dépasse le seuil de 10'000 fr. si bien que la 

voie de l'appel est ouverte. 

 1.3 Par ailleurs, interjeté dans la forme et le délai prescrits par la loi, l'appel est 
recevable (art. 311 CPC). 

2.  Saisie d'un appel, la Cour de justice revoit la cause avec un pouvoir de cognition 
complet, c'est-à-dire tant en fait qu'en droit. Elle n'est nullement liée par 

l'appréciation des faits à laquelle s'est livré le juge de première instance (JEANDIN, 

in Code de procédure civile commenté, n. 6 ad art. 310). 

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C/27824/2011 

3. Il n'est pas contesté qu'ensuite du décès de D______ le 19 mars 1972, ses deux 
filles et sa veuve sont en qualité d'héritiers, devenues immédiatement et de par la 

loi parties au contrat de bail portant sur le logement de 6,5 pièces  

(cf. art. 560 CC et art. 266i CO).  

A ce moment-là, les trois héritiers étaient donc colocataires de l'appartement. 

4. Les appelantes reprochent aux premiers juges d'avoir retenu qu'un bail avait 
valablement été conclu avec E______ seule en 1982. Il convient donc d'examiner 

si, dès cette date et ultérieurement, le contrat de bail a été modifié et si seule 

E______ pouvait être considérée comme titulaire du bail, à l'exclusion de ses deux 

filles, H______ et B______.  

4.1 Aucune forme n'étant légalement prescrite pour la conclusion d'un contrat de 
bail, sa modification ultérieure n'est en principe soumise à aucune exigence de 

forme, et ce même si les parties avaient convenu de la forme écrite pour sa 

conclusion. Demeurent réservés les cas où la loi exige expressément la forme 

écrite ou l'utilisation d'une formule officielle, essentiellement par le bailleur. 

Le locataire qui prend l'initiative d'une modification consensuelle ou bilatérale du 

contrat n'est tenu à aucune forme (ATF 40 II 614 consid. 1; GAUCH/SCHLUEP, 

Schweizerisches Obligationenrecht, AT I, 9 e éd., 2008, n. 611; LACHAT, Le bail à 

loyer, 2008, ch. 6.4.1 p. 179 s. et ch. 22.3.4 p. 557). Sauf lorsqu'elle porte sur des 

points précis prévus par la loi, la modification du contrat de bail à loyer peut donc 

se faire oralement ou par acte concluant. La doctrine majoritaire, suivie par la 

jurisprudence, admet que le transfert de contrat n'est pas la simple combinaison 

d'une cession de créance et d'une reprise de dette, mais un contrat sui generis 

soumis à aucune forme particulière, dans la mesure où le contrat initial ne l'était 

pas lui-même (arrêt du Tribunal fédéral 4A_258/2014 du 8 juillet 2014, 

consid. 1.3). 

4.2 En l'espèce, la Cour relève, au préalable, que selon la jurisprudence récente 
susmentionnée, la question du partage de la succession de D______ et l'existence 

d'une forme écrite de l'acte de partage ne sont pas déterminantes pour trancher le 

présent litige et examiner si le bail a été modifié depuis son décès en 1972.  

Cela étant, il n'est pas contesté par les parties que le 5 novembre 1982, E______ a 

contresigné seule un contrat de bail portant sur le logement de 6,5 pièces et établi 

par erreur au nom de D______, alors décédé. B______ a soutenu qu'en retournant 

le bail signé, sa mère avait agi pour toute la famille et que le bail serait resté aux 

noms des trois héritières. 

 Or, une telle interprétation ne saurait être suivie. Il découle en effet des avis de 

majoration de loyer, notifiés dès l'année 1987, que la régie, respectivement les 

bailleurs qui se sont succédé ont toujours considéré être liés à E______ seule ; 

aucun des avis produits ne fait référence, en qualité de locataire, à H______ ou 

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C/27824/2011 

B______. En outre, depuis le mois de mai 1979, H______ avait quitté 

l'appartement de 6,5 pièces pour s'installer dans son propre logement, au 6ème 

étage. Dans ces circonstances particulières, la régie, respectivement les bailleurs, 

ne pouvaient valablement penser qu'en signant seule le bail - certes libellé 

erronément au nom de D______ - E______ exprimait en réalité la volonté de ses 

deux filles de figurer au bail, encore moins celle de sa fille A______, déjà 

locataire de son propre logement dans l'immeuble et qui avait quitté le logement 

de la famille. 

 Cette appréciation est renforcée par le fait que les appelantes, depuis le décès de 

leur père et jusqu'au décès de leur mère en 2011, ne se sont jamais manifestées et 

n'ont jamais revendiqué la titularité du bail. La Cour retient à l'instar des premiers 

juges qu'une objection pouvait être attendue des appelantes, non seulement en 

1982 lorsque leur mère avait signé le nouveau bail, mais également à l'occasion 

des notifications de hausses ultérieures. Il résulte en effet des déclarations des 

intimées elles-mêmes que B______ gérait, depuis les graves problèmes de santé 

de leur mère dès l'année 1999, les affaires administratives de cette dernière, 

notamment le paiement du loyer; elle a donc nécessairement pris connaissance des 

notifications liées au bail depuis cette date. Il lui appartenait donc de réagir à ces 

notifications faites au seul nom de sa mère si elle s'estimait titulaire du bail à ses 

côtés et aux côtés de sa sœur. 

 La notification de quatorze avis de majoration de loyer et autres modifications de 

novembre 1987 au mois de mai 2004 comportant le seul nom de E______ et 

l'absence d'objection ou de manifestation quelconque des appelantes sont des 

éléments prépondérants à prendre en considération, en faveur de la modification 

du contrat par actes concluants au seul nom de cette dernière (cf. à ce propos, 

ACJC/236/2014 du 24.02.2014, consid. 4.3). 

4.3 Il apparaît également que lors des diverses communications avec la régie, les 
appelantes n'ont jamais évoqué leur qualité de titulaire du bail et, inversement, les 

représentants de la régie n'ont jamais considéré les appelantes comme locataires. 

 Rien ne peut être déduit des courriers échangés en 2008 entre le G______ et la 

régie et E______, B______ n'étant ni citée, ni destinataire de ces correspondances. 

Le témoin I______ a, de son côté, relaté que lors de son unique visite à B______ 

et sa mère, celle-là lui avait expliqué que sa mère n'avait plus les capacités de 

négocier ni de traiter quoique ce soit; elle la représentait et vivait avec sa mère 

dans l'appartement; il s'y était rendu à l'origine pour rencontrer «M. et Mme 

______», ignorant que ce dernier était décédé. Il n'apparaît donc pas que le témoin 

I______ ait considéré B______ comme locataire de l'appartement. Quant aux 

témoins M______ et N______, ils ont déclaré n'avoir jamais rencontré 

personnellement E______ et avoir confondu E______ et B______ lors de leurs 

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entretiens téléphoniques, seul le nom de famille du titulaire du bail étant vérifié 

lors d'un appel. 

 Il est certes établi que B______ a vécu dans l'immeuble et l'appartement de 6,5 

pièces depuis 1954 et a réglé les loyers depuis 1999. Toutefois, les paiements ont 

été établis au moyen des bulletins de versement libellés au nom de sa mère, 

B______ ne s'étant jamais signalée à la régie comme étant l'auteure de ces 

paiements. La longue occupation du logement par B______ et le fait que sa 

présence dans les locaux était connue des représentants de la régie - toutefois à 

une époque que la procédure n'a pas permis de déterminer précisément - ne 

suffisent pas à établir une volonté de la bailleresse de la considérer comme 

titulaire du bail, eu égard au fait qu'elle est apparue davantage, aux yeux de la 

régie, comme la représentante de sa mère malade. 

 En tout état de cause, les faits établis et retenus ci-dessus ne révèlent pas de 

circonstances qui, considérées isolément ou dans leur ensemble, auraient pu être 

interprétées de bonne foi par les appelantes comme la manifestation objective, 

émanant de l'intimée, de sa volonté de se lier à elles par un contrat de bail, quelle 

qu'ait pu être la volonté interne de la bailleresse (cf. arrêt du Tribunal fédéral 

4A.188/2012 du 1er mai 2012, consid. 3.2). 

 Le fait que B______ ait indiqué à des tiers, soit notamment à des amis, ou 

d'anciens voisins ou encore à l'Office des faillites, qu'elle se considérait comme 

titulaire du bail du logement de 6,5 pièces ne suffit pas pour retenir une volonté de 

la bailleresse de se lier contractuellement à elle, respectivement à H______. 

 Bien au contraire, depuis le décès de leur père, les appelantes, durant près de 

trente ans, ne sont jamais intervenues en exprimant leur qualité de locataires 

auprès de la bailleresse respectivement de la régie. Cette attitude ne pouvait de 

bonne foi être interprétée par la bailleresse que comme une renonciation de leur 

part au bail. L'intimée a d'ailleurs toujours agi en conséquence en adressant ses 

correspondances, avis officiels et autres notifications relatifs au bail à la seule 

E______, notamment en 2008 et 2009. 

4.4 Pour l'ensemble des motifs évoqués ci-dessus, la Cour retient donc que les 
parties ont, par actes concluants, modifié le contrat de bail tel que découlant de la 

succession de D______, en ce sens que les appelantes sortaient de la relation 

contractuelle et que leur mère E______ restait seule locataire. 

4.5 Aucun bail tacite n'a donc été noué entre les appelantes et l'intimée par actes 
concluants, l'élément temporel n'étant pas déterminant et l'ensemble des 

circonstances du cas devant être prises en considération (arrêt du Tribunal fédéral 

4A_247/2008 du 19 août 2008 consid. 3.2.1 et 4A_188/2012 du 1er mai 2012 

consid. 3.1), circonstances qui ont été dûment examinées ci-dessus. 

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 Comme l'ont retenu les premiers juges, la bailleresse pouvait de bonne foi penser 

que le bail de E______ avait pris fin au moment où l'administration de la faillite 

de la succession répudiée lui avait indiqué qu'elle n'entendait pas reprendre le 

contrat de bail litigieux. 

 Seul l'Office des faillites, chargé de liquider la succession répudiée (cf. art. 193 

LP), qui au final a été clôturée faute d'actifs et non en raison des dettes ou de 

l'insolvabilité de E______ (cf. ACJC/1499/2013 du 16.12.2013 consid. 3.2.) était 

en effet habilité à mettre fin au contrat de bail. 

 Sitôt après avoir pris connaissance de la volonté de l'Office des faillites de ne pas 

reprendre le bail, l'intimée a réclamé la restitution des locaux et a agi en 

évacuation à l'encontre de B______. Elle n'a donc manifesté aucune intention de 

se lier contractuellement à cette dernière, ce qu'a admis à juste titre le Tribunal. 

 Le jugement entrepris sera donc confirmé. 

5. Comme déjà examiné ci-dessus (cf. consid. 1.2.), le loyer annuel s'élève à 
20'316 fr.; la valeur litigieuse est manifestement supérieure à 15'000 fr. (art. 74 

al. 1 let. d LTF), ouvrant la voie du recours en matière civile. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, entré en vigueur le 1er janvier 2011, des frais ne 
sont pas dus dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant 

rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de 

frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC. 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel formé par B______ et A______ contre le jugement 

JTBL/681/2014 rendu le 17 juin 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/27824/2011. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Pauline ERARD, présidente; Madame Sylvie DROIN, Monsieur Ivo BUETTI, 

juges; Madame Laurence CRUCHON, Monsieur Grégoire CHAMBAZ, juges 

assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Pauline ERARD 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies et délais de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss. de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. considérant 5supra).