# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4f60e7ce-6866-5e72-9d31-346eb942167f
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-08-29
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 29.08.1995 15.1995.00051
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_006_15-1995-00051_1995-08-29.html

## Full Text

Incarto n.

  15.95.00051/52

  	
  Lugano

  29 agosto 1995/C/fc/bsn

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La Camera di
  esecuzione e fallimenti 

  del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cometta,
  presidente, 

  Pellegrini e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Baur Martinelli, vicecancelliera

  

 

statuendo
sui reclami 8 febbraio 1995 (Inc. n. __________) e 24 febbraio 1995 (Inc.
__________) della

 

	
   

  	
  __________

  patr. dall’ avv. __________

   

  
	
   

  	
   

  Contro

  	 

 

l’operato
dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di Locarno nell’esecuzione in via di realizzazione di un pegno
immobiliare n. __________ promossa da

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dal Servizio __________

  

 

                                          contro

 

                                          __________

 

 

in tema di incasso delle pigioni bloccate ex art. 91
RFF;

 

 

viste le osservazioni:

- 20 febbraio 1995 dell’__________

- 2 marzo 1995 dell’UEF di Locarno;

 

 

esaminati atti e documenti;

 

 

ritenuto

 

 

in fatto

 

 

                                  A.   Con PE n. __________ in via di realizzazione di un
pegno immobiliare __________ procede contro __________ per l’incasso di Fr.
1’635’626 oltre accessori.

                                         Quale
oggetto del pegno la creditrice menziona, per quanto di rilevanza nella
fattispecie, il Fol. di PPP n. __________ del fondo base part. n. __________
RFD di __________, di proprietà dell’escusso.

 

 

                                  B.   Con scritto 4 settembre 1992 __________ ha chiesto all’UEF
di Locarno di procedere direttamente all’incasso degli affitti del mappale
oggetto dell’esecuzione.

                                         Con
provvedimento 17 settembre 1992 l’UEF ha ordinato l’amministrazione coatta
della PPP n. __________, dandone contestuale comunicazione all’inquilina
__________.

 

 

                                  C.   Il 3 settembre 1993, dopo che il Pretore di Locarno-Campagna
con sentenza 11 dicembre 1992, cresciuta in giudicato, ha rigettato
l’opposizione interposta dall’escussa al noto PE, __________ ha chiesto la
vendita del pegno.

 

 

                                  D.   L’11 agosto 1994 il Fol PPP n. __________ del fondo
base part. n. __________ di __________ è stato aggiudicato, in sede di asta
pubblica, a __________ per l’importo di Fr. 730’000.--.

 

 

                                  E.   Il 13 ottobre 1994 l’Ufficio, in riferimento a una
precedente diffida del 14 luglio 1994, ha richiesto alla reclamante di
versargli “entro e non oltre il 31 corrente l’importo di Fr. 69’000.-- dovuto
per affitti scaduti dal mese di ottobre 1992 all’agosto 1994”.

 

 

                                  F.   Con provvedimento 30 gennaio 1995 l’UEF di Locarno ha
comunicato a __________ che “le spese e competenze ammontanti a Fr. 13’700.--
(...) vengono dedotte dall’importo di Fr. 30’000.-- versato l’11 agosto 1994
mentre l’eccedenza di Fr. 16’300.-- viene trattenuta a parziale compensazione
degli affitti impagati come alla nostra diffida di pagamento del 13.10.1994”.
Contestualmente l’Ufficio ha diffidato la reclamante a volergli versare “la
differenza degli affitti impagati (Fr. 52’700.-- oltre interessi) entro e non
oltre 10 giorni”.

 

 

                                  G.   Con tempestivo reclamo 8 febbraio 1995 (inc.
__________) __________ ha chiesto che il provvedimento 30 gennaio 1995 venga
annullato e che venga ordinato all’UEF di Locarno di restituirle l’importo di
Fr. 16’300.--.

                                         La
reclamante contesta la legittimità della trattenuta di Fr. 16’300.-- “a
compensazione parziale degli affitti”. A mente di __________ “il deposito
cauzionale versato per garantire il pagamento delle spese di trapasso della
proprietà in seguito all’aggiudicazione non può venir utilizzato per altri
scopi, in particolare per pagare gli affitti”.

                                         Per
la reclamante con la presentazione all’Ufficio dei registri della richiesta di
iscrizione del trapasso della proprietà “è cessata ope legis la facoltà dell’UEF
di amministrare l’immobile” e quindi di incassare gli affitti, anche in via di
compensazione.

 

 

                                  H.   Con osservazioni 20 febbraio 1995 l’__________ ha
postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame.

                                         L’osservante
rileva che l’UEF di Locarno “vanta un credito nei confronti della reclamante di
Fr. 69’000.-- a titolo di pigioni scadute dal mese di ottobre 1992 all’agosto
1994 relative al fondo che è stato oggetto di procedura in via di realizzazione
del pegno e divenuto poi di proprietà della __________ in seguito ad
aggiudicazione ai pubblici incanti”.

                                         __________
assevera che “durante la procedura di realizzazione del pegno immobiliare,
l’amministrazione del fondo oggetto di esecuzione spetta all’Ufficio
esecuzione, che provvede ad incassare i frutti, dopo aver ingiunto agli
inquilini di versare le pigioni ed affitti nelle mani dell’Ufficio stesso”.

                                         Nel
caso di specie “non avendo la reclamante fatto fronte ai propri impegni,
l’ufficio ha giustamente operato una compensazione parziale del proprio credito
con il residuo dell’importo versato dalla stessa a contanti quale acconto spese
di realizzazione e trapasso, nonché fatto intimare alla reclamante un precetto
esecutivo per l’importo di Fr. 52’700.--”.

                                         Per
la Banca “la facoltà di amministrazione compete di principio e per legge alla
nuova proprietaria. Tuttavia le pretese dell’UEF di Locarno sono riferite a
crediti scaduti risalenti al periodo della propria amministrazione e rimaste
insolute. La legittimazione dell’Ufficio è pertanto data nella misura in cui
esso procede per un credito scaduto e già esigibile”.

 

 

                                    I.   Con PE n. __________ del 13/15 febbraio 1995
dell’Ufficio di esecuzione __________, l’UEF di Locarno procede contro
__________ per Fr.  52’700.-- oltre accessori, indicando quale titolo del
credito: “affitto capannone __________ impagato per il periodo ottobre 1992 -
agosto 1994 come a nostro avviso 17.9.92 e diffide di pagamento
14.7.94/13.10.94 e 30.1.95 meno acconto di Fr. 16’300.-- come a nostra lettera
20.1.95”.

 

 

                                  L.   Con tempestivo reclamo 24 febbraio 1995 (inc.
__________) __________ ha postulato di ordinare all’UEF di Locarno di far
annullare (rispett. ritirare) l’esecuzione n. __________ dell’UE di  __________
e di astenersi in futuro dal compiere atti volti all’incasso degli affitti
arretrati, atteso che:

 

                                         -
“con domanda del 12 ottobre 1994 (...) l’UEF di Locarno ha chiesto l’iscrizione
nel registro fondiario del trapasso della proprietà della PPP n. __________ RFD
di __________ al nome dell’aggiudicataria __________. Il trapasso della
proprietà venne iscritto nel RF il 14 ottobre 1994”;

 

                                         -
la compensazione operata dall’UEF è illegittima perché l’Ufficio “non è
titolare dei crediti/debiti che pretende porre in compensazione”;

 

                                         -
“mediante l’esecuzione n. __________ dell’UEF __________ e, in precedenza con
l’illegittima compensazione, l’UEF di Locarno esegue ed ha eseguito atti di
amministrazione della PPP n. __________ del fondo base n. __________ RFD di
__________ ”;

 

                                         -
“l’UEF di Locarno non è titolare del credito posto in esecuzione e quindi non
può promuovere l’esecuzione in proprio nome, ossia quale creditore”;

 

                                         -
“con l’insinuazione (...) all’Ufficio dei registri della domanda di iscrizione
del trapasso di proprietà del noto fondo a dipendenza dell’aggiudicazione ai
pubblici incanti, è decaduta ogni competenza dell’UEF di Locarno a compiere
atti di amministrazione della PPP realizzata e aggiudicata alla qui
reclamante”.

 

 

                                  M.   Con osservazioni 2 marzo 1995 l’UEF di Locarno ha
postulato la reiezione del gravame, asseverando che le “pretese sono riferite a
crediti scaduti prima dell’asta e quindi sotto l’amministrazione dell’UEF”.

 

 

Considerato

 

 

in
diritto:

 

 

                                   1.   I due reclami sono sostanzialmente diretti contro due
provvedimenti dell’UEF di Locarno aventi connotazioni omogenee e riguardanti le
medesime parti in causa: le cause inc. __________ e __________ possono quindi
essere congiunte ed evase con una sola sentenza.

 

 

                               2.a)   Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in
locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e
fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino
alla realizzazione (art. 806 cpv.1 CC).

                                         Malgrado
il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti
per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura
esecutiva (DTF 64 III 28; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels,
vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare
dei canoni locatizi scadenti prima della presentazione della domanda di
vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese.

                                         Per
l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio
procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art.
806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia
omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione,
ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di
locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena
notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli
inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano
dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte".

                                         La
volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non
è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo
delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge (DTF 64
III 28-29).

                                         Solo
dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si
estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente
rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF; DTF 71 III 158).

 

 

                                  b)   Nel caso di specie la creditrice __________ ha chiesto
con scritto 4 settembre 1992 all'UEF di Locarno di procedere al blocco degli
affitti. Essa ha così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi
dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF.

                                         Corretto
è stato l'operato dell'Ufficio, che con atto 17 settembre 1992 ha deciso che
per l'avvenire le pigioni saranno da esso incassate.

 

 

                                   3.   Per l'art. 94 RFF "dopo aver dato agli inquilini
e affittuari l'avviso previsto dall'art. 91 RFF, l'ufficio prenderà in luogo
del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire
il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso eventualmente
anche in via di esecuzione (...)”.

                                         L’ufficio
incaricato della vendita del fondo è per legge obbligato a prendere le misure
necessarie all’incasso delle pigioni (art. 94 RFF; LGVE 1985 I n. 40 p.
68 s.), procedendo, se del caso, in via esecutiva contro il conduttore (LGVE
1985 I n. 40 p. 68; Carl Jaeger, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs,
Zurigo, 1991, vol. I, n. 10 ad art. 152).

                                         Dopo
l’aggiudicazione l’ufficio non può più prendere provvedimenti contro il
conduttore relativamente a fattispecie sorte dopo tale atto (LGVE 1985 I
n. 40 p. 68). L’ufficio incaricato della vendita resta invece competente per
l’incasso degli affitti spettanti al creditore ipotecario finché la procedura
esecutiva si è conclusa, anche se nel frattempo il fondo non è più sotto la sua
amministrazione (LGVE 1985 I n. 40 p. 68).

                                         Nel
caso in esame, l’UEF di Locarno, allo scopo di incassare l’importo di Fr.
69’000.-- per le pigioni da ottobre 1992 ad agosto 1994, ha dapprima compensato
l’eccedenza di Fr. 16’300.-- versata dalla reclamante quale acconto delle spese
di realizzazione e di trapasso con parte delle pigioni e poi ha proceduto in
via esecutiva per la rimanenza di Fr. 52’700.-- oltre accessori.

                                         Ritenuto
che l’intera pretesa di Fr. 69’000.-- per pigioni da ottobre 1992 a agosto 1994
era scaduta prima della vendita del fondo avvenuta l’11 agosto 1994, l’operato dell’UEF
di Locarno è stato conforme ai prescritti sopra citati. Ne consegue la
reiezione dei gravami.

 

 

                                   4.   I reclami 8 febbraio 1995 (inc. 15.95.00051) e 24
febbraio 1995 (inc. 15.95.00052) della __________ sono respinti.

                                         Non
si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art 68
cpv. 2 OTLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.

 

 

Per
questi motivi,

richiamati
gli art. 68 LEF; 91 cpv. 1, 94 cpv. 1, 101 RFF; 806 CC

 

 

pronuncia

 

 

 

                                   1.   Le
cause inc. 15.95.00051 e 15.9500052 sono dichiarate congiunte.

 

                                   2.   Il
reclamo 8 febbraio 1995 ____________________ __________ è respinto.

 

                               2.1.   Non
si prelevano spese e non si assegnano indennità.

 

3.Il reclamo
24 febbraio 1995 (inc. 15.95.00051) di __________ è respinto.

 

                               3.1.   Non
si prelevano spese e non si assegnano indennità.

 

                                   4.   Intimazione
a: 

                                         -
____________

 

 

 

Per
la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale
autorità di vigilanza

 

Il
presidente                                                           La
segretaria