# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3694ae28-618c-589c-8671-57f3d7fb8318
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-11-11
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 11.11.2014 R 2014 42
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2014-42_2014-11-11.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 14 41 und R 14 42

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Gross

URTEIL
vom 11. November 2014 

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Silvio C. Bianchi, 

Beschwerdeführer 1

und

B._____ und C._____, und Mitbeteiligte
alle ebenso vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Silvio C. 

Beschwerdeführer 2

gegen 

- 2 -

Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, 

Beschwerdegegnerin 1
und

Baugesellschaft D._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, 

Beschwerdegegnerin 2

betreffend Baueinsprache

- 3 -

1. Im Jahr 2010 reichte die Baugesellschaft D._____ das Baugesuch 528/10 

und 2012 reichte sie das Baugesuch 528/12 ein. Für das Baugesuch 

528/10 wurde seitens der Gemeinde X._____ die Baubewilligung erteilt, 

diese jedoch wegen des fehlenden Gebäudeinventars vom 

Verwaltungsgericht aufgehoben und zur Neubeurteilung an die Gemeinde 

zurückgewiesen (VGU R 11 69 und 79). Das Baugesuch 528/12 wurde 

von der Baugesellschaft D._____ zurückgezogen, was am 30. August 

2013 zur Abschreibung des Baubewilligungsverfahrens 528/12 führte. In 

der Folge wurde das Gesuch überarbeitet und neu eingereicht 

(Baugesuch 606/13). 

2. A._____ ist Eigentümer von Parzellen 418, 419 und 420, B._____ und 

C._____ und Mitbeteiligte sind Stockwerkeigentümer auf Parzelle 842, 

welche an die Bauparzellen angrenzen. Die Gebäude auf Parzellen 420 

(A._____) und 421 (Baugesellschaft D._____) stossen auf der 

gemeinsamen Grenze aneinander. 

3. Gemäss Baugesuch 606/13 beabsichtigt die Baugesellschaft D._____, 

zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage auf Parzellen 421, 422 und 878 

zu erstellen. Es sollen vier Wohnungen mit 3 ½ Zimmern und sieben 

Wohnungen mit 4 ½ Zimmern erstellt werden. Gemäss Angaben im 

Baugesuch werden in der Einstellhalle 20 Einstellplätze realisiert, aussen 

zwei Abstellplätze, einer davon als Besucherparkplatz. Die Fassaden sind 

in Beton/Backstein, verputzt, altweiss und einer Holzschalung mit Aussen-

wärmedämmung vorgesehen. 

Die bestehenden Gebäude auf den betroffenen Parzellen sollen 

abgerissen werden.

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4. Dagegen erhoben am 16. Oktober 2013 A._____ einerseits und B._____ 

und C._____ und Mitbeteiligte andererseits getrennt Einsprache und 

beantragten die Abweisung des Baugesuchs.

5. Am 1. November 2013 beantragte die Baugesellschaft D._____ die 

Abweisung der Einsprachen, soweit darauf einzutreten sei.

6. Am 10., mitgeteilt am 12. März 2014, erteilte der Gemeindevorstand 

X._____ dem Bauvorhaben die Bewilligung unter Bedingungen und 

Auflagen. Unter anderem gewährte die Gemeinde der Bauherrschaft zu 

Gunsten von Parzellen 421 und 422 ein Näherbaurecht zulasten der 

öffentlichen Strasse D._____, Parzelle 394. Zudem bewilligte sie die 

Unterschreitung der Bauabstände zwischen den beiden Wohnbauten 

gemäss Art. 77 KRG. Für die Überschreitung der Abgrabungen um mehr 

als 0.8 m im Bereich der Tiefgarage auf Parzelle 842 (Anböschung auf 

der Parzelle der Baugesellschaft) erteilte der Gemeindevorstand eine 

Ausnahmebewilligung. Der Grenzabstand gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG sei 

nicht einzuhalten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert 

werde.

7. Am 17. Februar, mitgeteilt am 12. März 2014, wies der 

Gemeindevorstand die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. Unter 

anderem verfügte er, dass die Einsprecher die Einsprachegegnerin je 

reduziert mit Fr. 600.-- (total Fr. 1‘200.--) ausseramtlich zu entschädigen 

hätten.

Das Baugesuch 606/13 entspreche dem 2010 eingereichten Baugesuch 

528/10 und dem 2012 eingereichten Baugesuch 528/12.

Die Vorprüfung durch die Baukommission umfasse gemäss BG vier 

Stufen, nämlich Vorabklärung, Projektstudie, Bauprojekt- und 

Detailbereinigung sowie Baueingabereife. Die Baukommission habe sich 

mit dem Projekt in zehn Sitzungen befasst, zu neun dieser Sitzungen sei 

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der Bauberater beigezogen worden. Die Bauherrschaft sei zu drei 

Sitzungen vorgeladen worden und das Vorhaben sei in enger 

Zusammenarbeit zwischen Gemeinde und Bauherrschaft entwickelt 

worden. Es existiere ein Modell für die damaligen Baueingaben 528/10 

und 528/12. Diese und die Bewilligung 606/13 seien das Resultat einer 

fachkundigen Baubegleitung und Beratung durch das dafür geschaffene 

Gremium und dem dafür bestimmten Fachmann. Das vierstufige Prinzip 

sei beachtet worden.

Der Vorwurf des fehlenden Gebäudeinventars sei unbegründet. Im 

Bericht vom 2. Juli 2013 habe der Bauberater der Denkmalpflege 

festgehalten, der Abbruch der bestehenden Gebäude sei vorstellbar. Dies 

sei ein Fachbericht und die Gemeinde weiche nicht ohne triftigen Grund 

davon ab. Das Gebäudeinventar genüge den gesetzlichen Vorgaben und 

der Abbruch sei aus denkmalschützerischer Sicht vertretbar.

Das Bauvorhaben habe den Gestaltungskriterien nach Art. 52 BG zu 

genügen und nicht Art. 72 Abs. 2 BG. Nach Art. 20 Abs. 2 BG seien die 

Siedlungsstruktur und die Bauweise in Berücksichtigung der in Art. 52 BG 

genannten Kriterien zu erhalten und zu ergänzen. Art. 32 Abs. 2 BG 

schreibe das Erhalten vorhandener Gebäude nicht vor, somit herrsche 

kein generelles Abbruchverbot der Kernzone. Es müsse möglich sein, ein 

Gebäudeensemble umzustellen, um Gebäude- und Baulandnutzung den 

heutigen Erfordernissen anzupassen. Keine der zum Abbruch 

vorgesehenen Bauten sei schützens- oder erhaltenswert. Die 

Siedlungsstruktur im D._____ werde vom Projekt aufgenommen und 

ergänzt. Die Gebäudevolumen, niedriger an der Oberdorfstrasse und 

höher im rückwärtigen Bereich, entsprächen der vorhandenen 

Siedlungsstruktur. Die ortstypische Hof- und Gassenstruktur werde 

beachtet. Art. 52 BG, der die Wechselbeziehung zwischen gemauertem 

und Holzfassadenteil vorsehe, werde erfüllt. Es handle sich um 

ortsübliche, schlanke Baukörper. Die Gesamthöhe lasse sich mit den 

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benachbarten Liegenschaften und der umgebenden Dachlandschaft 

vereinbaren.

Zu Recht habe die Gemeinde die Unterschreitung des Grenzabstandes 

zur Strasse bewilligt. Schon die heutigen Bauten lägen an der 

Strassengrenze und die Gassenwirkung verlange, dass die 

Gebäudefassaden an die Strasse gestellt würden. Es würden keine 

Lichtschächte erstellt, weshalb dadurch der Grenzabstand nicht tangiert 

werde.

Parzellen 421, 422 und 878 müssten zusammengelegt werden. Zwar 

müsse zwischen Bauten auf demselben Grundstück der doppelte 

Grenzabstand eingehalten werden. Gemäss Art. 77 KRG könnten die 

Abstände aber unterschritten werden, sofern keine überwiegenden 

öffentlichen Interessen entgegenstünden. Dies sei hier der Fall. Die 

traditionelle Bauart verlange in Dorfkernen ein Zusammenrücken. Daran 

lehne sich das Projekt an. Vorbehalten blieben Vorschriften und 

Weisungen des Brandschutzes. Diese seien hier erfüllt.

Die Fernwärmezentrale sei erstellt und in Betrieb genommen worden. Ein 

Anschluss sei möglich.

Der mit dem Gebäude auf Parzelle 420 des Einsprechers angebaute Stall 

auf Parzelle 421 werde teilweise abgerissen und der verbleibende Teil als 

Abstellraum stehengelassen und mit einem Flachdach eingedeckt. Dieser 

übernehme das Niveau des dahinterliegenden gewachsenen Terrains und 

führe den mit Erdreich überdeckten Teil bis in den Bereich der Zufahrt. 

Der Stall sei besitzstandsgeschützt (Art. 81 KRG; Art. 12 BG). Ein auch 

nur teilweiser Wiederaufbau sei folglich möglich.

Der Abstand zwischen den Gebäuden auf Parzelle 420 des Einsprechers 

A._____ und Parzelle 421 der Baugesellschaft D._____ betrage 4.13 m 

und halte sich nicht an die geltenden Abstandsvorschriften und verfüge 

auch nicht über ein Näherbaurecht. Gemäss BGU 1C_199/2010 und VGU 

R 10 23 solle die Position eines Bauwilligen aber nicht verschlechtert 

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werden, wenn aus der Zeit vor Inkrafttreten der geltenden  Bauordnung 

ein Altbau vorhanden sei, der näher an der Grenze stehe als nach der 

neuen Regelung zulässig sei. Deswegen komme hier nur der einfache 

Grenzabstand von 2.5 m zur Anwendung (Art. 75 Abs. 1 KRG), welcher 

vorliegend mit 4.13 m eingehalten sei.

Hier müssten 22 Pflichtparkplätze erstellt werden. Weil im Dorfkern 

geringere Anforderungen an den Erschliessungsgrad des ruhenden 

Verkehrs zu stellen seien, vermöge auch ein Kleinparkplatz den 

Anforderungen von Art. 61 BG zu genügen. Dies gelte auch für die beiden 

Aussenparkplätze.

Dem Baueingabeplan "Abgrabungen" seien die geplanten Abgrabungen 

und Aufschüttungen bei Haus 1 und Haus 2 zu entnehmen.

Laut Einsprecher A._____ sei Art. 56 BG eine Gestaltungsvorschrift. Der 

kommunale Gesetzgeber sei der Auffassung gewesen, dass 

Abgrabungen von nicht mehr als 0.8 m im Mittel und über nicht mehr als 

ein Drittel der Fassadenlänge im Normalfall das Bedürfnis nach guter 

Gestaltung und Einpassung befriedigten. Es könnten aber auch 

weitergehende Abgrabungen bewilligt werden, wenn sie gestalterisch 

motiviert seien. Das sei Praxis in der Gemeinde. Bei Haus 2 werde 

Terrain abgegraben, welches früher beim Bau des Wohnhauses und der 

Tiefgarage auf der benachbarten Parzelle 842 aufgeschüttet worden sei. 

Weil dieses schon mehr als zehn Jahre existiere, sei es als gewachsen zu 

betrachten. Es sei also für neue Abgrabungen und Aufschüttungen 

massgebend. Indessen sei dieser Geländeverlauf gestalterisch 

unbefriedigend. Mit einer weitergehenden Abtragung könne der 

Geländeverlauf beruhigt und teilweise in seine ursprüngliche natürliche 

Form gebracht werden. Die geplante Abgrabung bei Haus 2 sei 

gestalterisch befriedigender als die Beibehaltung des alten 

Geländeverlaufs. Eine Ausnahme nach Art. 56 Abs. 2 BG sei hier 

gerechtfertigt.

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Bei Abgrabungen sei der Grenzabstand nach Art. 76 Abs. 3 KRG nicht 

einzuhalten, wenn die Grenze durch eine Stützmauer gesichert sei. Dies 

sei bei der Mauer an der Grenze zu Parzelle 842 der Fall.

8. Am 2. April 2014 erhoben A._____ (Beschwerdeführer im Verfahren R 14 

41) und B._____ und C._____ und Mitbeteiligte (Beschwerdeführer im 

Verfahren R 14 42) dagegen Beschwerde und beantragten die Erteilung 

der aufschiebenden Wirkung, das Abstandnehmen vom Abbruch und das 

Stehenlassen der Bauprofile (am 9. Mai 2014 vom Instruktionsrichter 

gewährt). Es sei ein zweiter Schriftenwechsel durchzuführen. 

Einspracheentscheide und Baubewilligung seien aufzuheben und die 

Baubewilligung zu verweigern. Eventualiter seien die 

Einspracheentscheide und Baubewilligung aufzuheben und es sei die 

Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Gemeinde zurückzuweisen. 

Subeventualiter sei der Kostenspruch bezüglich ausseramtlicher 

Entschädigung aufzuheben und die Einsprachegegnerin sei 

ausseramtlich nicht zu entschädigen.

In X._____ sollten der Dorfcharakter und die Identität erhalten bleiben. 

Das jetzige Bauvorhaben sei überdimensioniert und die 

Abbruchbewilligung rechtswidrig.

Das vom Verwaltungsgericht in VGU R 11 69 und 79 als fehlend 

bemängelte Inventar liege immer noch nicht vor. Das Schreiben der 

Denkmalpflege vom 2. Juli 2013 ersetze das fehlende Inventar nicht.

Das Bauvorhaben liege im generell geschützten Siedlungsbereich. Die 

Baugruppe entlang der Oberdorfstrasse bilde eine Einheit (Parzellen 413, 

423 und 397). Die Baugruppe werde durch die überdimensionierten und 

architektonisch anspruchslosen Mehrfamilienhäuser zerstört. Art. 52 BG 

sei verletzt. Der umbaute Raum der abzubrechenden Gebäude sei rund 

2‘000 m³, bei den geplanten Neubauten knapp 8‘000 m³. Dies sei fast 

viermal mehr. Das Bauvorhaben zeige kein Wechselspiel von Haupt- und 

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Nebenbauten auf Parzellen 421 und 422. Die geplanten Bauten seien zu 

lang, zu breit und zu hoch und keine schlanken Baukörper. Die Firsthöhe 

des Hauses 2 von 13.94 m sei nicht akzeptabel. Das Haus sei zwei 

Stockwerke höher als das Wohnhaus des Beschwerdeführers. Auch der 

First von Haus 1 liege 12.14 m über dem gewachsenen Terrain und sei 

zwei Stockwerke oder 5.7 m höher als das nordwestlich davon gelegene 

Nachbarhaus und entziehe dem Gebäude auf Parzelle 423 die Sonne 

während mehreren Stunden.

Zwischen der Garageneinfahrt und Parzelle 420 werde kein 

Grenzabstand eingehalten. Die Erteilung eines Grenzbaurechtes sei 

verweigert worden.

Anstelle der geplanten Einfahrt stehe kein Gebäude. Dieses sei dort um 

einige Meter zurückversetzt. Die bestehende Zufahrt durch das 

abzubrechende Stallgebäude befinde sich im Zentrum der Liegenschaft.

Es gebe nur eine Zufahrt zur Rebzone auf Parzelle 878 durch das 

Gebäude auf Parzelle 421. Auf Parzelle 842 sei kein Fahrwegrecht zu 

Gunsten von Parzelle 878 eingetragen und der Geländestreifen entlang 

der Ostfassade von Haus 2 für eine Zufahrt mit einem Traktor zu schmal. 

Auf Parzelle 842 würden keine Wegrechte erteilt. Die heute bestehende 

Zufahrt sei durch die Bauherrschaft auf eigenem Boden sicherzustellen. 

Der Rebberg müsse bewirtschaftet werden und ein anderweitiger Zugang 

sei wegen der bestehenden Mauer nicht möglich.

In der Tiefgarage befänden sich nur 19 Parkplätze, die der Norm 

entsprächen und der geplante Aussenplatz sei nicht realisierbar.

Der Terrainunterschied zwischen dem geteerten Platz auf Parzelle 842 

und dem Zugang zum Haus 2 betrage mindestens 1.4 m. Abgrabungen 

dürften gemäss Art. 56 Abs. 2 BG im Mittel maximal 0.8 m unter der 

Fassadenlinie liegen und höchstens einen Drittel der projizierten 

Fassadenlinie umfassen. Diese Bestimmung sei wohl hier verletzt.

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Die Mauer, welche erstellt werde, müsse einen Grenzabstand im 

Ausmass der Mehrhöhe über 1 m einhalten. In den Schnittplänen sei nur 

der obere Teil der Mauer zu erkennen. Bei Grabungen sei ein 

Grenzabstand von 0.5 m einzuhalten (Art. 76 Abs. 3 KRG), ausser es 

handle sich um eine Stützmauer. Zwischen der geplanten Tiefgarage und 

Parzelle 842 bestehe ein Höhenunterschied von 7.85 m. Selbst bei einer 

Böschung von 3:1 sei eine Abgrabung nicht möglich, da ein solcher 

Aushub mindestens 1.5 m in die benachbarte Parzelle 842 hineinragte.

Es sei nicht einzusehen, weswegen die überdimensionierte Abgrabung 

gestalterisch eine Verbesserung nach sich zöge. Der Geländeverlauf 

werde nicht beruhigt und die natürliche Form werde nicht verbessert.

In der Verfügung vom 30. August 2013, mitgeteilt am 24. September 

2013, sei den Einsprechern keine ausseramtliche Entschädigung 

zugesprochen worden. Das Fehlen einer betreffenden Bestimmung in Art. 

96 KRG sei wohl eine Gesetzeslücke. Das Verfahren sei aufgrund eines 

Umkehrschlusses durch Art. 73 VRG nicht erfasst. Würden die 

Einsprecher nicht entschädigt, die Bauherrschaft aber schon, sei das 

rechtsungleich und willkürlich. Das Verwaltungsgericht solle die 

wechselseitigen Entschädigungspflichten konkretisieren.

9. Am 3. April 2014 legte der Instruktionsrichter die beiden 

Beschwerdeverfahren (R 14 41 und R 14 42) zusammen.

10. Am 30. April 2014 beantragte die Gemeinde X._____ 

(Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf 

einzutreten sei.

Was das fehlende Inventar anbetreffe, habe die Gemeinde ein Merkblatt 

erarbeitet, um die Anforderungen an ein Gebäudeinventar gemäss Art. 32 

Abs. 2 Satz 2 BG festzulegen. Das Gebäudeinventar für die auf den 

Bauparzellen 421 und 422 stehenden Bauten sei erstellt worden. Die 

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Dokumentation sei öffentlich mit den Baugesuchakten aufgelegt worden. 

Zum Gebäudeinventar habe sich die Denkmalpflege im Schreiben vom 2. 

Juli 2013 nicht geäussert.

Das Gebäudeinventar entspreche den Anforderungen von Art. 32 Abs. 2 

Satz 2 BG.

Ebenso habe der Bericht des Bauberaters der Denkmalpflege öffentlich 

aufgelegen. Die Denkmalpflege habe den Abbruch der bestehenden 

Gebäude für vorstellbar gehalten. Dieses Schreiben stelle einen 

Fachbericht dar, auf dessen Schlussfolgerungen die Gemeinde sich mit 

triftigem Grund stütze. In der Kernzone gelte kein generelles 

Abbruchverbot (Art. 32 Abs. 2 BG e contrario). Der Abbruch der 

bestehenden Gebäude sei vertretbar.

Das Bauvorhaben genüge Art. 52 BG. Es nehme die Siedlungsstruktur im 

D._____ mit den beiden Neubauten auf und ergänze diese. Die 

Gebäudevolumina mit dem niedrigeren Gebäude entlang der 

Oberdorfstrasse und dem grösseren und höheren Gebäude im 

rückwärtigen Bereich entspreche der vorhandenen Siedlungsstruktur. Die 

Gliederung der Bauten beachte die ortstypische Hof- und Gassenstruktur. 

Die in Art. 52 BG statuierte Wechselbeziehung zwischen gemauertem 

Fassadenteil und den Fassadenteilen in Holz sei funktional 

nachvollzogen. Die Baukörper seien bezüglich Fassaden und 

Fenstereinteilung schlicht gehalten, hätten keine komplizierten An- und 

Aufbauten und hätten innenliegende Balkone. Sie seien ortsüblich 

schlank. Die Gesamthöhe der Bauten vertrage sich mit der sie 

umgebenden Dachlandschaft und halte einem Vergleich mit Nach-

barliegenschaften stand. Die Frage des Entzugs von Licht und Sonne sei 

durch den Zivilrichter zu beurteilen.

Betreffend Grenzabstand sei festzuhalten, dass der unbebaute Raum 

zwischen Stallfassade und Strasse Zufahrtsfläche sei. Der bestehende 

Stall werde bis auf die Höhe oberkant Tennboden abgerissen, als 

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Abstellraum genutzt und mit einem Flachdach eingedeckt werden. Dieses 

übernehme das Niveau des dahinterliegenden gewachsenen Terrains und 

führe den mit Erdreich überdeckten Teil bis in den Zufahrtsbereich. 

Für den Stall könne sich die Bauherrschaft auf den Besitzstand gemäss 

Art. 81 KRG respektive auf das Hofstattrecht gemäss Art. 12 BG berufen 

und brauche kein Näherbaurecht.

Die neue Zufahrt müsse keinen Grenzabstand einhalten, weil sie 

unterirdisch sei (Art. 18 BG mit Verweis auf Art. 75 KRG). 

Die Zufahrt zur Rebzone sei gewährleistet. Die Bauherrschaft habe in 

ihren Stellungnahmen zu den Einsprachen am 1. November 2013 entlang 

der Ostfassade des Hauses einen genügend breiten Streifen als Zufahrt 

zu Parzelle 878 zugesichert, damit ein Befahren mit Wingerttraktoren 

möglich sei. Der hier geplante zusätzliche Abstellplatz für Fahrzeuge 

(Besucherparkplatz) behindere die periodische Zufahrt zur 

Bewirtschaftung des Rebberges nicht. Dabei sei die Bauherrschaft zu 

behaften. Da die Frage zivilrechtlicher Natur sei, habe sie nicht zur 

Auflage im Baubescheid gemacht werden können.

Es müssten 22 Parkplätze erstellt werden. Ein Minimalmass sehe das BG 

nicht vor. Im dicht besiedelten Raum seien geringere Anforderungen an 

den Erschliessungsgrad für den ruhenden Verkehr zu stellen, weswegen 

der Kleinparkplatz genüge.

Die Pläne zeigten die geplanten Abgrabungen und Aufschüttungen.

Art. 56 BG sei eine Gestaltungsvorschrift. Der kommunale Gesetzgeber 

sei der Auffassung gewesen, dass Abgrabungen von nicht mehr als 0.8 m 

im Mittel und über nicht mehr als ein Drittel der Fassadenlänge im 

Normalfall das Bedürfnis nach guter Gestaltung und Einpassung 

befriedige. Es könnten aber auch weitergehende Abgrabungen bewilligt 

werden, wenn sie gestalterisch motiviert seien. Das sei Praxis in der 

Gemeinde. Bei Haus 2 werde das Terrain abgegraben, welches früher 

beim Bau des Wohnhauses und der Tiefgarage auf der benachbarten 

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Parzelle 842 aufgeschüttet worden sei. Weil dieses schon mehr als zehn 

Jahre existiere, sei es praxisgemäss als gewachsen zu betrachten. Es sei 

also für neue Abgrabungen und Aufschüttungen massgebend. Indessen 

sei dieser Geländeverlauf gestalterisch unbefriedigend. Mit einer 

weitergehenden Abgrabung könne der Geländeverlauf beruhigt und 

teilweise in seine ursprüngliche natürliche Form gebracht werden. Die 

Abgrabung bei Haus 2 sei gestalterisch befriedigender als die 

Beibehaltung des alten Geländeverlaufes. Eine Ausnahme nach Art. 56 

Abs. 2 BG sei hier gerechtfertigt. Bei Abgrabungen sei der Grenzabstand 

nach Art. 76 Abs. 3 KRG nicht einzuhalten, wenn die Grenze durch eine 

Stützmauer gesichert sei. Dies sei bei der Mauer an der Grenze zu 

Parzelle 842 der Fall. Die Bauherrschaft habe bei den Bauarbeiten die 

nötigen Sicherungsvorkehrungen zu treffen und einzuhalten, was mit 

entsprechenden Auflagen im Baubescheid angeordnet werde. Es sei nicht 

verständlich, weswegen die Beschwerdeführer in Bezug auf die 

Baugrubenauslegung für die Erstellung der Tiefgarage dem Projekt die 

Bewilligungsfähigkeit absprächen. Wie bei jeder Baugrubenaushebung in 

bereits bebauter Umgebung sei es technisch notwendig und auch 

machbar, die Baugrube gegenüber dem Nachbargrundstück zu sichern, 

ohne dieses zu beeinträchtigen.

Der beanstandete Kostenentscheid in den Abschreibungsverfügungen 

vom 30. August 2013 sei rechtskräftig. Der in den angefochtenen 

Einspracheentscheiden enthaltene Kostenentscheid sei hingegen von den 

Beschwerdeführern zu Recht nicht bemängelt worden und die Frage, ob 

in Art. 96 Abs. 4 KRG eine Gesetzeslücke zu erblicken sei, könne daher 

offen bleiben.

11. Am 16. Mai 2014 beantragte die Baugesellschaft D._____ 

(Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerden.

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In der Ortsplanung X._____ (Botschaft, Seite 13) sei dargestellt, dass 

Gebäude nicht vollständig erhalten werden müssten.

Entlang der Ostfassade des Hauses 2 werde ein genügend breiter 

Streifen freigehalten, damit ein Befahren mit Wingerttraktoren zur 

Bewirtschaftung von Parzelle 878 möglich sei.

Sämtliche Abgrabungen und das Erstellung von Böschungen würden 

ohne Inanspruchnahme von Parzelle 842 erfolgen, was garantiert werde.

Betreffend ausseramtliche Entschädigung liege gemäss Rechtsprechung 

keine Lücke vor.

Ansonsten argumentiert die Beschwerdegegnerin 2 im Wesentlichen 

gleich wie die Beschwerdegegnerin 1.

12. Am 23. Juni 2014 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren 

Anträgen fest.

Ein zuverlässiges bauhistorisches Objektinventar gemäss Art. 32 Abs. 2 

und Art. 47 Abs. 2 lit. b BG, welches die Grundlage für die Festlegung der 

zulässigen baulichen Änderungen bilden könnte, liege nach wie vor nicht 

vor. Die Ortsanalyse des Masterstudienlehrgangs Denkmalpflege einer 

Universität sei lediglich mit Grundrissaufnahmen sowie Fotos der Innen- 

und Aussenansichten der Gebäude ergänzt worden. Die kantonale 

Denkmalpflege sei dazu nicht beigezogen worden. Aussagen zur Qualität 

der einzelnen Gebäudeteile, wie beispielsweise der erhaltenswerten 

Kellergewölbe, fehlten.

Zu den mit dem vorliegenden und zu beurteilenden Baugesuch 606/13 

identischen früheren Baugesuchen habe der Bündner Heimatschutz am 

17. August 2011 eine detaillierte Stellungnahme abgegeben. Danach sei 

die Baugruppe ortsbildwirksam und der Neubau würde die Qualität des 

Ortsbildes entscheidend schwächen und sollte verhindert werden. Ein 

Abbruch in einer Schutzzone müsste gerechtfertigt sein und sorgfältig 

abgeklärt werden. Die kantonale Denkmalpflege müsste beigezogen 

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werden. Die Neubauten müssten einen Bezug zur vorhandenen 

Siedlungsstruktur haben. Das tue das vorliegende Projekt nicht. Es sei im 

generell geschützten Siedlungsbereich fehl am Platz. Es gebe gute 

Beispiele im Umgang mit der alten Bausubstanz, die ebenfalls als 

erhaltenswert eingestuft worden seien.

Die Denkmalpflege habe am 2. Juli 2013 festgehalten, der Abbruch der 

bestehenden Gebäude sei ausnahmsweise vorstellbar. Für eine definitive 

Stellungnahme fehle aber bis anhin die Begründung.

Das Merkblatt sei wenig hilfreich und widerspreche dem Baugesetz (Art. 

32 Abs. 2 und Art. 47 Abs. 2 lit. b BG).

Gemäss Ortsanalyse des Masterstudienlehrganges bildeten die 

Wohnbaute des Beschwerdeführers im Verfahren R 14 41 und die 

abzubrechenden Gebäude auf Parzellen 421 und 422 eine bauliche 

Einheit, welche jetzt aufgebrochen werden solle. Das Bauprojekt trage 

nichts zur Qualität des Ortsbildes bei. Der Beschwerdeführer im 

Verfahren R 14 41 habe sein Haus aufwändig renovieren müssen und am 

äusseren Erscheinungsbild und am Gebäudevolumen nichts ändern 

dürfen.

Die Dachlandschaft der bestehenden Gebäude bilde einen homogenen 

Komplex. Küche und Stube der abzubrechenden Gebäude seien 

besonders erhaltenswert, wie auch der gesamte Gebäudekomplex.

Das Bauvorhaben erfülle die Anforderungen an erhöhte 

Gestaltungskriterien gemäss Art. 52 BG nicht.

Das Profil der Westfassade Haus 2 sei um 55 cm zu nahe an Parzelle 

420 gesetzt worden. Der effektive Grenzabstand betrage nur 2.09 m 

anstelle der vorgeschriebenen 2.5 m.

Die Unterschreitung des Gebäudeabstandes von 5 m sei ein Hinweis auf 

die Übernutzung der Grundstücke. Zudem sei im öffentlichen Interesse 

ein genügender Durchblick auf die Freihaltezone zu schaffen und durch 

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einen genügenden Gebäudeabstand seien die minimalen Anforderungen 

an die Wohnhygiene einzuhalten.

Der Niveauunterschied zwischen dem geteerten Platz auf Parzelle 842 

und dem Zugang zu Haus 2 betrage sogar 1.6 m. Die Abgrabungen, die 

im Mittel maximal 0.8 m betragen dürften (Art. 56 Abs. 1 BG), seien nicht 

eingehalten. Die weitergehenden Abgrabungen hätten nicht bewilligt 

werden dürfen. Es entstehe ein völlig willkürlicher Höhenunterschied, der 

gestalterisch unbefriedigend sei.

Die Rebparzelle 878 müsse aufgrund fehlender anderer Möglichkeiten 

über Parzelle 421 erschlossen werden.

Zwar sehe das BG kein Minimalmass für Parkplätze vor. Ein Parkplatz 

müsse aber mindestens eine Fläche von 2.2 m x 5 m aufweisen, damit 

das Parkieren überhaupt möglich sei. Somit könnten die 22 

Pflichtparkplätze nicht erstellt werden.

13. Am 3. Juli 2014 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren 

Anträgen fest. 

Die Stellungnahme des Heimatschutzes vom 17. August 2011 betreffend 

das ursprüngliche Bauprojekt 528/10 sei hier nicht Prozessthema. Zu 

beurteilen sei das Projekt 606/13. Dazu liege keine Stellungnahme vor. 

Die Stellungnahme sei bereits aus formalen Gründen irrelevant. Aber 

auch materiell sei sie irrelevant und der Beschwerdegegnerin 1 seit 

langem bekannt. Der Bündner Heimatschutz sei ein privater Verein, der 

sich für die Erhaltung schützenswerter Bauten einsetze. Dass der 

Heimatschutz dieses Interesse wahrgenommen habe, sei nicht zu 

beanstanden, ändere aber nichts daran, dass in der Kernzone kein 

generelles Abbruchverbot gelte. Die Interessenabwägung habe ergeben, 

dass neben der ungeschmälerten Erhaltung bestehender Bausubstanz 

auch andere Interessen - z.B. das Interesse an der Anpassung der 

Gebäude- und Baulandnutzung an heutige Bedürfnisse, die Integration 

gestalterischer Fremdelemente (Überbauung auf der 

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beschwerdeführerischen Parzelle 842) in den Siedlungsbereich, die 

sorgfältige Gestaltung der neuen Baukörper, die haushälterische, 

verdichtete Nutzung des Baulandes - ebenso zu berücksichtigen und 

gegeneinander abzuwägen seien. Dies habe die Gemeinde im Rahmen 

der vierstufigen Vorprüfung sorgfältig gemacht. Auch die kantonale 

Denkmalpflege sei zum Schluss gekommen, ein Abbruch sei zulässig.

14. Am 7. Juli 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren 

Anträgen fest.

Was das Gebäudeinventar darzustellen habe, sei im Gesetz nicht näher 

umschrieben und sei deshalb in einem Merkblatt, welches der 

Denkmalpflege zusammen mit dem erarbeiteten Inventar zur 

Stellungnahme unterbreitet worden sei, konkretisiert worden. Es enthalte 

eine Aufnahme der Grundrisse der betroffenen Gebäude und eine 

umfassende Fotodokumentation der Gebäude und der Innenräume. 

Gestützt darauf habe die Denkmalpflege am 2. Juli 2013 festgehalten, der 

Abbruch der bestehenden Bausubstanz sei denkbar.

Neu nähmen die Beschwerdeführer Bezug auf die Ortsanalyse des 

Masterstudienlehrganges, wobei bezeichnenderweise die einschlägigen 

Seiten 193 und 194, wo konkrete Aussagen zu den abzubrechenden 

Bauten enthalten seien, weggelassen würden. Interessant seien 

insbesondere die Ausführungen zu den Gebäuden 5 und 6, welche 

keinen besonderen Wert erwähnten, sondern vielmehr darauf hinwiesen, 

dass im EG im Vorratsgewölbe eine neue Küche eingebaut worden sei. 

Somit sei die bestehende Substanz teilweise bereits zerstört. Die weiteren 

Hinweise in der Replik besagten nicht, was für eine generelle 

Unterschutzstellung der abzubrechenden Gebäude sprechen würde. Die 

Dachlandschaft sei nicht so homogen wie behauptet.

Auch aus der Darstellung auf Seite 81 könne nicht geschlossen werden, 

dass die abzubrechenden Bauten besonders erhaltenswert sein sollten. 

- 18 -

Dort würden die Siedlungsstruktur und die Lage der Stuben und Küchen 

dargestellt. Von etwas besonders Erhaltenswertem sei nicht die Rede. 

Sofern unter Hinweis auf die Darstellung Seite 218 der Schluss gezogen 

werde, dass die Gebäude im GGP als erhaltenswert ausgewiesen seien, 

sei festzuhalten, dass auf Seite 218 der frühere GGP von 1998 dargestellt 

sei. Wie aus diesem ersichtlich sei, seien praktisch alle älteren Gebäude 

als erhaltenswert qualifiziert, was dem heute geltenden generellen Schutz 

entsprochen habe. Der generelle Schutz bedeute aber nicht, dass die 

Gebäude nicht im Einzelfall geprüft werden müssten.

Die Bauherrschaft habe zusammen mit der Baukommission die 

bestehende Bausubstanz aufgenommen und eine Beurteilung derselben 

vorgenommen. In einer umfassenden Abwägung der Interessen habe die 

Gemeinde nach Rücksprache mit der Denkmalpflege dem Abbruch 

zugestimmt. Die Gemeinde habe ihr Ermessen nicht überschritten.

15. Am 10. November 2014 führte das Verwaltungsgericht des Kantons Grau-

bünden (5. Kammer) einen Augenschein vor Ort durch, an welchem der 

Beschwerdeführer 1 persönlich und ein Vertreter der Beschwerdeführer 2 

in Begleitung ihres gemeinsamen Rechtsvertreters (RA Dr. iur. S.C. 

Bianchi) teilnahmen. Die Beschwerdegegnerin 1 war durch den 

Gemeindepräsidenten, den Bauamtsführer, den Bauberater sowie ihren 

Rechtsvertreter (RA Dr. iur. P.C. Conrad) anwesend. Von Seiten der 

Beschwerdegegnerin 2 waren der Planer/Architekt des Bauprojektes auf 

den Parzellen 421 und 422 sowie ihr Rechtsvertreter (RA lic. iur. H. Just) 

zugegen. Allen Anwesenden wurde im Verlaufe des Augenscheins an 

sechs verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich auch noch 

mündlich an Ort und Stelle zur Streitangelegenheit zu äussern. 

Beschwerdethema waren dabei insbesondere die Kubaturen samt 

Firsthöhen der geplanten Gebäude sowie deren ortsbildnerische 

Erscheinung in der ISOS-geschützten Kernzone entlang der 

- 19 -

Oberdorfstrasse und der dort bestehenden - von Osten nach Westen 

leicht abfallenden - Häuserzeile. Vom Beschwerdeführer 1 wurden am 

Standort 5 ferner vier Ortspläne (inkl. ISOS-Bewertungsplan 1983) sowie 

fünf Fototafeln im Format A5 und eine Fototafel im Format A4 zu den 

Akten gegeben. Seitens des Gerichts wurden überdies noch 33 Fotos 

erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt (vgl. Protokoll 

Augenschein).

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im 

Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingetreten

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekte sind die Baueinspracheentscheide vom 17. Februar, 

mitgeteilt am 12. März 2014, und die Baubewilligung vom 10. März, 

mitgeteilt am 12. März 2014, der Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde), 

worin diese – unter Erteilung der Bewilligung zwecks Neubaus zweier 

Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage auf Parzellen 421 und 422 - die 

Einwände des Beschwerdeführers 1 (Eigentümer der Parzellen 418, 419, 

420 mit den darauf stehenden „Altbauten“) und des Beschwerdeführers 2 

(Eigentümer der Parzelle 842, die mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist) 

zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrschaft) ablehnte. 

Beschwerdethema ist, ob die Beschwerdegegnerin 1 alle baugesetzlichen 

Vorgaben korrekt einhielt und besonders in gestalterischer und 

ortsbildschützerischer Hinsicht genügend Sorgfalt walten liess, um im 

betreffenden Teilgebiet (Kernzone) der ISOS-geschützten Gemeinde das 

geplante Neubauprojekt ohne störende Einflüsse auf die dort typische 

Bauweise und die dort charakteristische Gassenwirkungen mit teilweise 

geschlossenen Häuserzeilen realisieren zu können. Es wird also zu 

- 20 -

entscheiden sein, ob die Beschwerdegegnerin 1 ihr diesbezügliches 

Ermessen pflichtgemäss ausübte oder eben in nicht mehr tolerierbarer Art 

darüber hinausging. 

2. Zunächst gilt es festzuhalten, dass sich das streitberufene 

Verwaltungsgericht bereits einmal mit dem hier geplanten Bauprojekt zu 

befassen hatte und dabei zum Schluss kam, dass das laut kommunalem 

Baugesetz für den generell geschützten Siedlungsbereich (Art. 32 BG) 

verlangte Gebäudeinventar (derzeit noch) fehle und deshalb die dagegen 

erhobenen Beschwerden der gleichen Beschwerdeführer 1 (Verfahren R 

11 79) und Beschwerdeführer 2  (Verfahren R 11 69) gutzuheissen seien 

und die Angelegenheit an die Gemeinde zur weiteren Behandlung im 

Sinne der Erwägungen (Erstellen eines aussagekräftigen 

Gebäudeinventars vor Baubeginn) zurückgewiesen werde (vgl. dazu die 

zwei einschlägigen Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Graubünden R 11 79 E.4a-d und R 11 69 E.3a-d vom 28. Februar 2012, 

welche beide unangefochten in Rechtskraft erwachsen sind).

3. a) Im konkreten Fall monieren die Beschwerdeführer, dass immer noch kein 

(genügendes) Gebäudeinventar im Sinne des kommunalen Baugesetzes 

(BG) erstellt worden sei und das gesamte Bauprojekt zudem an weiteren 

punktuellen Gesetzesverletzungen leide (wie der Verletzung der 

zulässigen Gebäudehöhen, der Gestaltungs- bzw. Ästhetikvorschriften, 

der Grenz- und Gebäudeabstände, der Parkplatzerstellungspflichten, der 

Messvorschriften [Terrainabgrabungen sowie Bodenaufschüttungen], der 

Zufahrts- und Erschliessungspflichten für die Bauparzellen 421 und 422 

samt der im Südwesten direkt angrenzenden Wingertparzelle 878), 

weshalb es in der vorgelegten Form und Ausgestaltung nicht 

bewilligungsfähig sei.   

- 21 -

Die massgeblichen Bau- und Gestaltungsvorschriften auf kommunaler 

Ebene (BG zzgl. Merkblatt zum Gebäudeinventar) sowie kantonaler 
Stufe (vgl. Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden [KRG; BR 
801.100]) lauten hierzu wie folgt:

Art. 13 BG – Zonenschema
Kernzone (KZ). Keine Ausnützungsziffer (ÜZ). Höchstzulässige 
Gesamthöhe 14 m. Keine Vorgaben bezüglich Gebäudelänge oder 
Gebäudebreite. Grenzabstand (klein/gross) 2.5 m.

Art. 17 BG – Gebäudebreite/Gebäudelänge 
1Höhen und Breiten von Gebäuden sind ortstypisch zu proportionieren, so 
dass sie insbesondere mit der sie umgebenden Bausubstanz und 
Siedlungsstruktur im Einklang stehen.
2Gebäude die das massgebende Terrain überragen, dürfen die 
Gebäudelänge und die Gebäudebreite gemäss Zonenschema nicht 
überschreiten.
3Werden zwei oder mehr selbständige Gebäude zusammengebaut 
(Doppel- und Reihenhäuser) darf die Gebäudelänge um insgesamt 4 m 
überschritten werden.
4Die Länge und Breite von unterirdischen Bauten sind frei.

Art. 18 BG – Grenz- und Gebäudeabstand
1Die Grenzabstände von Gebäuden gemäss Zonenschema sind 
einzuhalten. Vorbehalten bleiben Baulinien und Unterschreitungen 
gemäss KRG.
2Der minimale Gebäudeabstand ergibt sich aus der Summe der 
einzuhaltenden Grenzabstände und kann gemäss Art. 77 KRG 
unterschritten werden.
3Der grosse Grenzabstand ist von der Hauptfassade, die kleineren Grenz-
abstände sind von den Nebenfassaden aus einzuhalten. Die 
Hauptfassade wird auf Grund der Lage der Hauptwohnräume bestimmt; 
im Zweifel sind zusätzlich die topografische Lage und die Stellung der 
Nachbargebäude massgebend.
4Gegenüber öffentlichen oder öffentlichen Zwecken dienenden Strassen 
haben alle Gebäude einen minimalen Abstand von 2.5 m vom 
Fahrbahnrand einzuhalten. Die Gemeinde kann in begründeten Fällen ein 
Näherbaurecht gewähren. Vorbehalten bleiben Baulinien. 
5Unterirdische Bauten müssen keinen Grenzabstand einhalten.
6Wo das Baugesetz keine Grenzabstände vorschreibt sowie für 
Kleinbauten gelten die minimalen kantonalen Abstandsvorschriften (vgl. 
nachfolgend Art. 75 und 76 KRG).

- 22 -

Art. 20 BG – Kernzone 
1Die Kernzone ist für Wohnzwecke sowie für Dienstleistungs- und 
Produktionsbetriebe (inkl. Landwirtschaft und Weinbau), bestimmt. Es 
besteht kein Anspruch auf die maximale Gesamthöhe gemäss 
Zonenschema.
2Siedlungsstruktur und Bauweise sind unter Anwendung der Kriterien 
gemäss Art. 52 BG zu erhalten und zu ergänzen. Wo Baulinien fehlen, 
sind bei neuen Gebäuden, einschliesslich Ersatzbauten und Umbauten, 
die bestehenden Fassadenfluchten (vgl. IVHB 3.1) beizubehalten. Bei 
geschlossenen Gebäudezeilen entlang von Strassen und Gassen richten 
sich die Längen- und Höhenmasse sowie die Dachform nach den 
umliegenden Gebäuden und Strukturen
3Alle Bauvorhaben sind vorgängig der Projektierung der Baubehörde 
anzuzeigen. Diese bestimmen in Zusammenarbeit mit der Bauherrschaft 
die Rahmenbedingungen gemäss Art. 8, Absatz 3 BG.
4Wesentliche Änderungen bestehender Strassenzüge sowie von Plätzen 
und Hofräumen erfordern ein Gesamtüberbauungsprojekt (Arealplan oder 
Quartierplan). 

Art. 32 BG – Generell geschützter Siedlungsbereich 
1Als generell geschützter Siedlungsbereich bezeichnet der Generelle 
Gestaltungsplan Ortsteile mit Baugruppen, Gebäuden und Anlagen sowie 
Freiräume, die auf Grund ihrer Gesamtform, Stellung und äusseren 
Erscheinung von erheblicher räumlicher, architektonischer, ortsbaulicher 
oder historischer Bedeutung sind. Dazu gehören insbesondere Gebäude 
und Anlagen, Dächer, Fassaden, Gassen, Plätze, Brunnen, Mauern, 
Gärten und Pflanzen.
2 Im generell geschützten Siedlungsbereich gelegene Gebäude und 
Anlagen sowie wertvolle Gebäudeteile und Konstruktionsformen sind zu 
erhalten. Bauliche Änderungen an Objekten werden nur gestützt auf ein 
Gebäudeinventar bewilligt. Die Kantonale Denkmalpflege kann für die 
Erstellung des Gebäudeinventars herbeigezogen werden. Das 
Gebäudeinventar ist vor Ausarbeitung der Projektpläne zu erstellen (vgl. 
Siedlungsinventar vom Nov. 2005). Es bildet die Grundlage für die 
Festlegung der zulässigen baulichen Änderungen.
3Die im Generellen Gestaltungsplan bezeichneten erhaltenswerten, Haus-
gärten, Vorplätze und Strassenräume sind in ihrem Ausmass und ihrer 
Form zu erhalten. Die bisherige Nutzung der einzelnen Flächen ist 
beizubehalten. In besonderen Fällen kann eine Umnutzung gestattet 
werden.
4Bauvorhaben im generell geschützten Siedlungsbereich haben alle vier 
Stufen der Vorprüfung (welche da sind: 1. Vorabklärung; 2. Projektstudie; 
3. Bauprojekt- und Detailbereinigung; 4. Baueingabereife) gemäss Art. 8, 
Absatz 2 BG zu durchlaufen.

- 23 -

Merkblatt zum Gebäudeinventar im generell geschützten 
Siedlungsbereich nach Art. 32 BG (Dokumentation des Altbestandes 
vor baulichen Veränderungen); genehmigt durch den Gemeindevorstand 
an der Sitzung vom 15.06.2012 Nr. 14/12.
Ausgangslage
Grundlage für bauliche Veränderungen im „Generell geschützten 
Siedlungsbereich“ ist die Ortsanalyse des Masterstudienganges 
Denkmalpflege einer Universität […] vom November 2005.
In diesem Siedlungsinventar sind alle Gebäude, welche aus historischer 
Sicht als wichtig beurteilt werden, mit Plänen und Fotos dokumentiert 
(Kategorie 1). Weniger wichtige Gebäude (Kategorie 2) sind nur 
fotografisch und mit Text erwähnt, jedoch nicht näher dokumentiert. Gar 
nicht aufgeführte Gebäude sind in der Regel weniger bedeutend 
(Kategorie 3), können jedoch – wie auch die Gebäude der Kategorie 1 
und 2 – in ihrem Kontext und ihrer Materialisierung durchaus eine Rolle 
spielen.
Substantiell wichtige Gebäude der Kategorie 1 sind so weit wie möglich 
zu schützen und mit grosser Sorgfalt zu behandeln. Bei solchen 
Gebäuden wird für Bauvorhaben in der Regel auch die Begleitung durch 
die Denkmalpflege vorgegeben. Bei Gebäuden der Kategorie 2 ist der 
Erhalt wünschenswert. Drängt sich trotzdem aus wirtschaftlichen oder 
bautechnischen Gründen ein Um- und/oder Neubau auf, ist ein Abbruch 
schriftlich zu begründen. Für die Bewilligung wird insbesondere darauf 
geachtet, dass der Zustand vor Planungsbeginn mittels eines 
Gebäudeinventars dokumentiert wird und allfällig neue Bauvolumen in 
Körnung, Stellung und Architektur einen nachvollziehbaren Bezug zur 
bestehenden städtebaulichen Situation herstellen.
Zielsetzung
Um einerseits für die Baubehörde über eine aussagekräftige Grundlage 
zur Beurteilung von Bauvorhaben zu verfügen und andererseits die 
baulichen Veränderungen in der Kernzone festhalten und für spätere 
Generationen nachvollziehbar zu machen, ist gemäss Art. 32 BG vor 
Ausarbeitung von Bauprojekten in der Kernzone ein Bestandesinventar, 
respektive Gebäudeinventar in Analogie zum oben erwähnten 
Siedlungsinventar zu erstellen. 
Erforderliche Dokumente
• Katasterplan (Grundbuchauszug) 1:500 und Situationsplan
• Einfache Grundrisse, Fassaden, Schnitte in geeignetem Massstab 

(1:100 oder grösser)
• Aussagekräftige Fotodokumentation mit Gesamtansichten, Innen- und 

Aussenaufnahmen sowie Detailbilder spezieller Bauteile
• Allfällige weitere Detailpläne können nach Rücksprache mit der Denk-

malpflege verlangt werden.

- 24 -

Eine zukunftsorientierte Entwicklung eines Dorfes bedingt eine 
angemessene Erneuerung. Die Veränderung soll für spätere 
Generationen nachvollziehbar sein.

Art. 52 BG – Gestaltungskriterien 
Für die Kern- und Dorfzone sind für Neu- und Umbauprojekte die 
nachfolgenden Gestaltungskriterien von besonderer Bedeutung:
1. Die räumliche Stellung (Firstrichtung und Volumina) in Bezug zur 

vorhandenen Siedlungsstruktur
2. Das Berücksichtigen der vorhandenen topografischen Situation
3. Die vom (Wein-)Berg aus gut einsehbare Dachlandschaft
4. Das Wechselspiel von Hauptbauten und Nebenbauten, bzw. von 

(zusammengebauten) Wohnhäusern und Ställen (Stein/Holz; 
massivleicht; weiss-grau/ braun-schwarz)

5. Schlanke Baukörper, vor allem bei Mehrfamilienhäusern
6. Einfriedungs- und Umfassungsmauern, Kies- und Strassenbeläge 
7. Reben, Obstbäume und Bepflanzungen

Art. 53 Abs. 1 BG – Dachvorschriften 
1Dächer sind in Bezug auf Dachform und Material als gestalterische 
Einheit mit der umgebenden Bausubstanz und der Siedlungsstruktur zu 
gestalten.

Art. 56 BG – Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern
1Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind nur zulässig, 
soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. 
Abgrabungen und Aufschüttungen müssen dem umgebenden natürlichen 
Gelände angepasst werden.
2Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen im Mittel maximal 0.8 m unter 
resp. über der Fassadenlinie liegen und höchstens ein Drittel der 
projizierten Fassadenlinie umfassen. Drängen sich aus gestalterischen 
Gründen weitergehende Abgrabungen oder Aufschüttungen auf, kann die 
Baubehörde Ausnahmen gewähren.
3Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das 
Unerlässliche zu beschränken.

Art. 61 Abs. 1 BG – Pflichtparkplätze / Abstellplätze für Fahrzeuge 
1Bei neuen Gebäuden sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche 
zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, hat die Bauherrschaft auf eigenem 
Boden während des ganzen Jahrs zugängliche Abstellplätze für 
Fahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten 
oder die erforderlichen Rechte für die dauernde Benützung von 
Abstellplätzen auf fremdem Boden nachzuweisen. 

Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG – Bauabstände (1. Gebäude)

- 25 -

1Bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden 
überragen, ist gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand 
von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht 
grössere Grenzabstände vorschreibt.
2Zwischen Gebäuden ist ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, 
sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände 
vorschreibt.

Art. 76 Abs. 2 und 3 KRG – Bauabstände (2. Weitere Bauten/Anlagen)
2Freistehende Mauern, hinterfüllte Mauern (Futtermauern), Böschungen 
und dergleichen dürfen an der Grenze errichtet werden, sofern sie nicht 
höher als 1.0 m sind. Überschreiten sie die Höhe von 1.0 m, haben sie 
einen Grenzabstand im Ausmass der Mehrhöhe, jedoch maximal 2.5 m 
ein-zuhalten.
3Bei Grabungen ist ein Grenzabstand von 0.5 m, gemessen von der Ober-
kante der Grabenböschung, einzuhalten. Wird das Nachbargrundstück 
durch eine Stützmauer oder vergleichbar bauliche Massnahmen 
gesichert, braucht kein Grenzabstand eingehalten zu werden.

Art. 77 Abs. 1 KRG – Bauabstände (3. Unterschreitungen)
1Die kommunale Baubehörde kann Unterschreitungen der in diesem 
Gesetz und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände 
bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt 
und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die 
kommunale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im 
Grundbuch.

Art. 96 Abs. 1 und 2 KRG – Verfahrenskosten/Bewilligungsverfahren
1Die Gemeinden erheben für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren 
und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren. Auslagen für 
Leistungen Dritter wie Fachgutachten, Beratungen sowie 
Grundbuchkosten sind der Gemeinde zusätzlich zu vergüten.
2Kostenpflichtig ist, wer den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch 
sein Verhalten verursacht hat. Die sich aus der Behandlung von 
Einsprachen ergebenden Kosten sind den Einsprechenden zu 
überbinden, wenn die Einsprache abgewiesen oder darauf nicht 
eingetreten wird. Diesfalls können die Einsprechenden ausserdem zur 
Leistung einer angemessenen ausseramtlichen Entschädigung an die 
Gesuchstellenden verpflichtet werden.  

Im Lichte dieser zitierten Gesetzesbestimmungen (BG; KRG) sowie der 

ortsbildspezifischen Fachdokumentation (Merkblatt zum 

Gebäudeinventar) gilt es vorliegend nun im Einzelfall bezüglich der 

- 26 -

Parzellen 421 und 422 in der Kernzone (welche derzeit noch mit 

Gebäuden der Kategorie 2 überbaut ist) zu entscheiden, ob die 

angefochtenen Verfügungen der Beschwerdegegnerin 1 aufzuheben oder 

zu schützen sind.

b) Im Nachgang zu den beiden Verwaltungsgerichtsurteilen vom 28. Februar 

2012 (Verfahren R 11 69 und R 11 79) erarbeitete die 

Beschwerdegegnerin 1 aktenkundig ein Merkblatt zum Gebäudeinventar 

nach Art. 32 BG, welches vom Gemeindevorstand am 15. Juni 2012 

genehmigt wurde. Die Erarbeitung eines solchen Merkblattes als 

Arbeitshilfe zur Erstellung von Gebäudeinventaren ist sachlich 

gerechtfertigt, eröffnet ein solches Arbeitsinstrument (Merkblatt) doch die 

einfache und praktikable Möglichkeit, eine Verstetigung der kommunalen 

Praxis zur Erstellung von Gebäudeinventaren nachhaltig zu entwickeln, 

welche diesen Namen auch verdient. Wie den von der 

Beschwerdegegnerin 1 im Anhang zum Merkblatt „eingereichten 

Dokumenten“ (vgl. Beilage 2.2 bzw. beschwerdegegnerische Akten [Bg 1-

act.2.2]) entnommen werden kann, enthält diese fotografische, 

planerische und gebäudespezifische Zusammenstellung der dort noch 

bestehenden (alten) Gebäude auf den Parzellen 421 und 422 alle 

notwendigen Angaben, um als „Gebäudeinventar“ im Sinne von Art. 32 

BG taxiert werden zu können. Der aufgeführte Situationsplan (mit den rot 

markierten, zum Abbruch vorgesehenen Gebäuden 5, 5-A, 6, 6-A [Stall] 

und 6-B [Holzschopf]), die beigelegten Fotos 1-3 (mit den rot markierten 

Abbruchstellen und den IST-Gebäudezuständen), und den Grundrissen 

(Gebäude 5: mit Dachstock, 2. Obergeschoss, 1. Obergeschoss, 

Erdgeschoss, Untergeschoss, alles im Massstab 1:100; Gebäude 5-A mit 

EG und UG) sowie 15 Bildaufnahmen innen und aussen der zwei 

erwähnten Gebäude; Gebäude 6/6A: mit Dachstock, 2. OG, 1. OG, EG 

und UG zuzüglich Schnittplan des Gebäudes 6 im Massstab 1:100 sowie 

- 27 -

37 Bildaufnahmen innen und aussen) ergeben in ihrer Gesamtheit ein 

aussagekräftiges Bild über die Zustände vor Ort. Aus diesen 

inventarisierten Gebäudeunterlagen geht überdies auch die von den 

Gebäulichkeiten auf den Parzellen 421 und 422 bisher beanspruchte 

Grundfläche hervor. Das Gebäude 6 (auf Parzelle 421) in der fraglichen 

Kernzone – welches in seinen Ausdehnungen weitgehend dem Gebäude 

5 (auf Parzelle 422) entspricht – ist ferner noch in seiner Höhe und 

Länge/Breite mit einem Schnitt dokumentiert (Bg 1-act.1.8). Hinzu 

kommen die von allen Gebäulichkeiten vorliegenden zahlreichen Fotos – 

zuzüglich der 33 Fotos anlässlich des gerichtlichen Augenscheins aus 

sechs verschiedenen Aussenstandorten bzw. Gesichtspunkten (vgl. 

Projektmodell aus Vogel- und Seitenperspektive; Gerichtfotos 1-8 am 

Standort 6) – welche ebenfalls Aufschluss über die Gebäudedimensionen 

(aufgrund der gut sichtbaren Profilstangen) geben und das Innere der 

Gebäude anhand 33 kleinformatiger Farbfotos zeigen. Diese Bild- und 

Plandokumentation (Bg 1-act. 2.2) gibt in ihrer gesamten 

Betrachtungsweise einen sehr aussagekräftigen Eindruck und guten 

Überblick über die bestehenden Gebäulichkeiten (vor Baubeginn) und sie 

kann daher – wie vom Merkblatt verlangt – auch eine zuverlässige 

Grundlage zur Beurteilung des auf den Parzellen 421 und 422 geplanten 

Neubauprojekts darstellen. Soweit die Beschwerdeführer noch gerügt 

haben, es fehle ein Kommentar zum vorliegenden Gebäudeinventar, ist 

dieser Einwand ebenso unbegründet. Ein Inventar stellt nämlich eine 

Sammlung der bestehenden Fakten dar und muss nicht kommentiert sein. 

Es bildet indessen die Grundlage für die Beurteilung eines 

späteren/künftigen Bauvorhabens und (erst) in diesem Zusammenhang 

ist es zu kommentieren und zu diskutieren. Die Beschwerden erweisen 

sich folglich unter dem Aspekt eines angeblich fehlenden bzw. völlig 

ungenügenden Gebäudeinventars als unbegründet. Eine 

Gesetzesverletzung der Art. 13, 17, 20 und Art. 32 BG oder die 

- 28 -

Missachtung der Vorgaben im Merkblatt zum Gebäudeinventar im 

generell geschützten Siedlungsbereich ist damit klarerweise zu verneinen.

c) Obwohl die Gebäude 5/5-A und 6/6-A-B in der fraglichen Kernzone – wie 

dem Schreiben der Denkmalpflege des Kantons Graubünden vom 2. Juli 

2013 entnommen werden kann (Bg 1-act.2.3) - Bauten der Kategorie 2 

gemäss Merkblatt darstellen, hat die Beschwerdegegnerin 1 den 

Bauberater der kantonalen Denkmalpflege zur Beurteilung beigezogen. 

Diese fachkundige Amtsstelle führte im erwähnten Schreiben aus, dass 

sie das fragliche Abbruch- und Neubauprojekt auf den Parzellen 421 und 

422 aus denkmalpflegerischer Sicht überprüft habe. Die hier zur 

Diskussion stehende Gemeinde gehöre gemäss ISOS (= Inventar der 

schützenswerten Ortsbilder der Schweiz) zu den diesbezüglich besonders 

erhaltens- und schützenswerten Ortsbildern von nationaler Bedeutung. 

Das Projekt sei in der Aufnahmekategorie AB mit Erhaltungsziel A, das 

heisst mit ursprünglicher Substanz bzw. Struktur registriert. Das 

Erhaltungsziel dieser Aufnahmekategorie sei folgendermassen definiert: 

Erhalten der Substanz – alle Bauten, Anlagenteile und Freiräume integral 

erhalten, störende Eingriffe beseitigen. Ein störender Eingriff befinde sich 

in der näheren Umgebung, nämlich auf Parzelle 842. Der Freiraum 

zwischen den Siedlungsarmen sei auf dieser Parzelle überbaut worden. 

Die Denkmalpflege begrüsse jede Anstrengung, welche die Situation zu 

verbessern versuche. Das Hauptziel sei, das Fremdelement 

(Mehrfamilienhaus auf Parzelle 842) in den Siedlungsbereich zu 

integrieren. Es handle sich auf den Nachbarparzellen 421 und 422 um 

Gebäude der Kategorie 2 gemäss Merkblatt. Das Neubauprojekt 

(Baugesuch 606/13) sehe den Abbruch der dort gelegenen Gebäude 5/5-

A und 6/6-A-B vor, um diese durch neue Volumina zu ersetzen, die in 

Körnung, Stellung und Zwischenräumen ein Bindeglied zwischen dem 

klar definierten Gassenraum auf der einen Seite (Nordflanke) und dem 

- 29 -

Mehrfamilienhaus auf der oberen Grenze des Freiraums (Südflanke) 

schaffen könnten. In dieser Hinsicht sei der Abbruch der bestehenden 

Gebäude ausnahmsweise aus Sicht der Denkmalpflege vorstellbar. Bei 

der Weiterbearbeitung des Projekts und der Bauausführung sei für die 

Detailgestaltung und Materialwahl höchste Sorgfalt erforderlich. Es sei 

diesbezüglich das Einvernehmen mit der örtlichen Baubehörde und dem 

Bauberater der Gemeinde zu finden. - Aus dem soeben Gesagten folgt, 

dass die fachkundige Denkmalpflege (gestützt auf das Erhaltungsziel A 

der Aufnahmekategorie AB des ISOS) demnach grössten Wert darauf 

legt, den störenden Eingriff auf der Parzelle 842 der Beschwerdeführer 2 

(Haus 240; STWEG) in den Siedlungsbereich zu integrieren. Die 

Denkmalpflege erachtet die projektierten Gebäude offenbar als dazu 

geeignet, eine gewisse harmonische Verbindung zum Siedlungsbereich 

herzustellen und dadurch den Übergang vom fremdköperartigen MFH auf 

Parzelle 842 (3-stöckig) im Süden zur ortsüblichen Bautiefenbebauung (2-

stöckig) möglichst schonungsvoll bzw. orts- und landschaftsbildverträglich 

sicherzustellen. Weil das geplante Bauprojekt auf den Parzellen 421 und 

422 die zu füllende Baulücke zwischen der Parzelle 842 (im Süden) und 

der Gassenstrassenparzelle 394 (im Norden) vernünftig zu schliessen 

vermag, wurde ein Abbruch der bestehenden Gebäude 5/5-A und 6/6-A-B 

auf den Parzellen 421 und 422 eben auch – wie projektiert – aus Sicht der 

Denkmalpflege für möglich und sachlich vertretbar eingestuft. Dem ist hier 

umso mehr zuzustimmen, wenn berücksichtigt wird, dass der Bauberater 

der Denkmalpflege noch ausdrücklich darauf hinwies, dass für die 

Detailgestaltung und Materialwahl höchste Sorgfalt geboten sei. 

Unbestritten hat die Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin) diesbezüglich mit 

der örtlichen Baubehörde und dem Bauberater der Beschwerdegegnerin 

1 eine einvernehmliche Baugestaltungslösung gefunden (vgl. Modellfotos 

des Gerichts am Standort 6 des gerichtlichen Augenscheins; 

insbesondere die Fotos 1-8 mit Giebeldachgestaltung; gemischter 

- 30 -

Materialwahl [Fassadenmauerwerk weiss kombiniert mit Holzverkleidung 

braun und Innenbalkone mit braunen Holzgeländern]; ortstypischer 

Staffelung von Haupt- und Nebengebäude mit Gebäudeausrichtung [Ost-

West] für Hauptbaute entlang Oberdorfgasse und damit dem Erhalt der 

charakteristischen Gassenwirkung mit Fortsetzung der früheren 

Häuserzeile). Der Bauberater war denn auch unbestritten an neun von 

zehn Sitzungen der Baukommission präsent, womit das Bemühen einer 

möglichst sorgfältigen, ausgewogenen, allen Interessen gebührend 

Rechnung tragenden und speziell ortsbildgestalterisch optimierten 

Projektlösung hinreichend erstellt ist. 

Die Denkmalpflege hat also nicht bloss den Abbruch, sondern auch den 

projektierten Neubau für möglich erachtet. Aus Sicht des streitberufenen 

Verwaltungsgerichts gibt es keinen Grund, von dieser Beurteilung der 

zuständigen Fachstelle abzuweichen. Selbst die Masterarbeit der 

Fachleute einer Universität vom 11. November 2005 (Bg 1-act. 2.1; 

Siedlungsinventar), welche der Denkmalpflege für ihre Beurteilung vorlag, 

sowie die darin enthaltenen Feststellungen für die abzubrechenden 

Gebäude und die Beurteilung des Bündner Heimatschutzes, der zudem 

über keinen Beurteilungsauftrag der Beschwerdegegnerin 1 verfügt, 

vermögen daran nichts zu ändern. Die kommunal geforderten 

Gestaltungskriterien nach Art. 52 BG (vgl. vorne in E.3a Aufzählung Ziff. 

1-7) sind vielmehr allesamt klarerweise erfüllt (vgl. dazu Gerichtsfotos 1-5 

am Standort 2 betreffend umliegend bestehender Dachlandschaft und 

Gerichtsfotos 1-4 am Standort 4 betreffend Aussenwirkung vom 

hangseitig rund 300 m entfernt gelegenen Rebberg aus). Das geplante 

Bauvorhaben nimmt die Siedlungsstruktur in der betreffenden Kernzone 

mit den drei Neubauten gut auf und ergänzt diese angemessen. Die 

Gebäudevolumina mit dem niedrigeren Gebäude entlang der 

Oberdorfstrasse (mit ihrer Falllinie auf der Ost-West-Achse) und dem 

grösseren und höheren Gebäude im rückwärtigen Bereich entspricht der 

- 31 -

vorhandenen Siedlungsstruktur. Die Gliederung der Bauten beachtet die 

ortstypische Hof- und Gassenstruktur. Zudem integriert das Bauvorhaben 

auf den Parzellen 421 und 422 den störenden Eingriff auf der im Süden 

angrenzenden Nachbarzelle 842 der Beschwerdeführer 2 (Haus 240; 

STWEG) in den sonst historisch gewachsenen Siedlungsbereich vor Ort 

(Häuserzeile entlang Oberdorfstrasse aus 17. Jahrhundert). Die in Art. 52 

Ziff. 4 BG noch eigens statuierte Wechselbeziehung zwischen 

gemauertem Fassadenteil und den Fassadenteilen in Holz wird funktional 

nachvollzogen. Die geplanten Baukörper sind bezüglich Fassaden und 

Fenstereinteilung schlicht gehalten, haben keine komplizierten An- und 

Aufbauten und verfügen über innenliegende Balkone. Sie sind ortsüblich 

schlank (Art. 52 Ziff. 5 BG). Die Gesamthöhe der Bauten verträgt sich mit 

der sie umgebenden Dachlandschaft und hält einem Vergleich mit 

Nachbarliegenschaften stand (vgl. erneut die Gerichtsfotos 1-5 am 

Standort 2 sowie Fotos 1-4 am Standort 4). Aufgrund dieser Erkenntnisse 

ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass die Beschwerdegegnerin 1 

in ihrer Interessensabwägung – gestützt auf das Gebäudeinventar sowie 

die konkreten Projektunterlangen (Bg 1-act.1.4-1.14) - das strittige 

Bauvorhaben bezüglich Gestaltung zu Recht als bewilligungsfähig taxierte 

und daher auch die entsprechende Bewilligung erteilte. Die Beschwerden 

erweisen sich somit bezüglich Missachtung der Bauästhetik bzw. 

Nichtbeachtung der auf den Parzellen 421 und 422 (ISOS-geschützte 

Kernzone) rechtlich erlaubten Abbruch- und Neubauaktivitäten als 

insgesamt unbegründet. Eine Verletzung der Art. 52 und Art. 53 Abs. 1 

BG ist demnach zu verneinen.

d) Im Weiteren gilt es den Einwand der Grenzabstandsverletzung zwischen 

der Garageneinfahrt und Parzelle 420 des Beschwerdeführers 1 sowie 

der Grenzabstandsverletzung zwischen den neu geplanten Häusern 1 

und 2 auf den Parzellen 421 und 422 und den bereits bestehenden – 

- 32 -

ehemals bis an die Grenze gebauten Gebäude auf Parzelle 420 zu klären 

und zu entscheiden (vgl. Wortlaut in Art. 18 BG in Verbindung mit Art. 75-

77 KRG). Im konkreten Fall verhält es sich dazu so, dass kein 

Grenzabstand zwischen der Garageneinfahrt und der Parzelle 420 

eingehalten werden muss, weil die Garageneinfahrt unterirdisch ist (Art. 

18 Abs. 5 BG) und in den bestehenden Stall (derzeit als Gebäude 6-A 

bezeichnet) respektive in den wieder aufzubauenden Stall, welcher 

besitzstandsgeschützt ist, integriert wird. Nach den vorgelegten und von 

der Beschwerdegegnerin 1 bereits genehmigten Bau- und Katasterplänen 

wird dieser Stall bis auf die Höhe oberkant Tennboden abgerissen, künftig 

als Abstellraum genutzt und mit einem Flachdach eingedeckt werden. Der 

unbebaute Raum zwischen Stallfassade und Strasse bildet dabei die 

Zufahrtsfläche (vgl. Bg 1-act.1.3 [alt] und Bg 1-act.1.5 [neu]). Was den 

Grenzabstand des neu geplanten Hauses 1 zur nordwestlich gelegenen 

Parzelle 420 des Beschwerdeführers 1 betrifft, so beträgt dieser Abstand 

exakt 4.13 m, derjenige des Hauses 2 zur Grenze von Parzelle 420 

immerhin noch 2.5 m (Bg 1-act.1.4), was nach Art. 75 Abs. 1 KRG in 

Verbindung mit Art. 18 Abs. 1 sowie Art. 13 BG zulässig ist. Anzumerken 

bleibt, dass auch kein doppelter Grenzabstand (2.5 m + 2.5 m = 5.0 m) 

eingehalten werden muss. Diese Grundregel gilt nur dann nicht, wenn 

eine altrechtliche Baute den Grenzabstand unterschreitet oder - wie hier - 

ehemals auf die Grenze gebaut wurde, weil sonst die Einhaltung des 

ganzen neurechtlichen Grenzabstandes einseitig zulasten der 

Nachbarparzelle (hier Parzelle 421 bzw. zum Nachteil von Haus 2) 

erfolgen würde. Ein bauwilliger Nachbar würde dadurch zweifach bestraft, 

indem er einmal den auf die Grenze gestellten, baurechtswidrig 

gewordenen Altbau weiterhin dulden müsste (hier Gebäude 7 und 8-A auf 

Parzelle 420) und seinerseits noch den doppelten Grenzabstand (2 x 2.5 

m) einhalten müsste. Die Bevorteilung des Eigentümers der altrechtlichen 

Baute erweist sich als derart stossend, dass sie offensichtlich nicht die 

- 33 -

Regelungsabsicht des Gesetzgebers gewesen sein kann. Das Bündner 

Verwaltungsgericht hat bereits in früheren Fällen entschieden, wie bei 

solchen Konstellationen zu verfahren sei. Ausgangspunkt war ebenfalls 

eine auf dem Nachbargrundstück lange vor dem Inkrafttreten des 

geltenden Rechts realisierte Altbaute, die den zonengemässen 

Grenzabstand nicht einhielt und diesbezüglich auch nicht über ein 

Näherbaurecht verfügte. In dieser Situation komme der allgemein 

bekannte Grundsatz zur Anwendung, wonach die bauliche Situation 

desjenigen, der nach Inkrafttreten der geltenden Bauordnung baue, durch 

den Altbau auf dem Nachbargrundstück aus der Zeit vor Inkrafttreten 

dieser Bauordnung nicht verschlechtert werden sollte, weil der Altbau 

näher an der gemeinsamen Grenze stehe, als es nach der neuen 

Regelung zulässig wäre (PVG 2010 Nr. 23). Genauso verhält es sich 

auch im konkreten Fall, weil die Beschwerdegegnerin 2 sicherlich nicht 

dafür bestraft werden darf, dass die längst bestehenden Gebäude des 

Beschwerdeführers 1 früher direkt an die Grenze zwischen den Parzellen 

420 und 421 gebaut wurden und somit eben keinen gesetzlichen 

Mindestabstand einhielten. Wie das Bundesgericht ausserdem im Urteil 

1C_199/2010 vom 30. Juni 2010 in E.3.2, Abschnitt 2 noch bekräftigte, 

steht das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dieser Praxis 

keineswegs allein da. Auch in anderen Kantonen mit vergleichbaren 

Rechtsgrundlagen - wie Art. 75 Abs. 1 und 2 KRG – behandle die 

Rechtsprechung die Fälle, in denen ein Bauprojekt auf einen 

benachbarten Altbau treffe, der die Grenzabstände nicht einhalte, in 

gleicher Weise. Aus den Materialien zum KRG ergebe sich jedenfalls kein 

Hinweis darauf, dass man diese Praxis im Sinne eines qualifizierten 

Schweigens des Gesetzgebers hätte ausschliessen wollen. Die vom 

Verwaltungsgericht getroffene – im erwähnten Urteil 1C_199/2010 in 

E.2.2, Abschnitt 2 erneut bestätigte -, auf langjähriger Praxis (PVG 1975 

Nr. 32) beruhende Lösung sei sachgerecht und keineswegs willkürlich. 

- 34 -

Die Einwände bezüglich Grenzabstandsverletzung des 

Beschwerdeführers 1 zwischen den Nachbarparzellen 420 und 421 

erweist sich deshalb im Ergebnis ebenfalls als unbegründet. Eine 

Verletzung von Art. 18 BG oder Art. 75 KRG liegt nicht vor.

e) Insofern der Beschwerdeführer 2 vorab auch noch die Zufahrt zur westlich 

gelegenen Wingertparzelle 878 bemängelte und von einer unzulässigen 

Terrainaufschüttung samt Erstellung einer Böschung gegenüber seiner 

Parzelle 842 ausging, gilt es klarzustellen, dass die Beschwerdegegnerin 

2 (Bauherrin) sowohl im Verlaufe dieses behördeninternen Verfahrens als 

auch im Zuge des gerichtlichen Augenscheins garantierte, dass entlang 

der Ostfassade des geplanten Hauses 2 auf Parzelle 421 ein genügend 

breiter Streifen freigehalten werde, damit das Befahren mit 

Wingerttraktoren zur Bewirtschaftung von Parzelle 878 möglich bleibe. 

Weiter sicherte sie dem Beschwerdeführer 2 und Eigentümer der bereits 

mit einem Mehrfamilienhaus (STWEG) überbauten Nachbarparzelle 842 

zu, dass sämtliche Abgrabungen und die Erstellung von allfälligen 

Böschungen auf den Parzellen 421 und 878 ohne Inanspruchnahme der 

Parzelle 842 erfolgen würden (vgl. dazu Bg 1-act.1.9 und 1.10; sowie 

Gerichtsfoto 6 am Standort 2). Bei diesen glaubhaften Versprechungen 

und einleuchtenden Zusicherungen ist die Beschwerdegegnerin 2 zu 

behaften. Ein Verstoss gegen Art. 56 BG ist zu verneinen.

f) Zum Einwand der „Unterschreitung“ des gesetzlichen Gebäudeabstands 

(Art. 18 Abs. 2 BG in Verbindung mit Art. 77 Abs. 1 KRG) zwischen dem 

neu geplanten Haus 1 auf Parzelle 422 und dem geplanten Haus 2 auf 

Parzelle 421 (vgl. Bg 1-act.1.4, woraus die Einhaltung des Grenzabstands 

von 2.5 m hervorgeht) übten die Beschwerdeführer in der Replik vom 23. 

Juni 2014 (Ziff. 9 S. 6) sodann nur noch appellatorische Kritik, weshalb 

das Gericht darauf nicht weiter eingeht.

- 35 -

g) Die geplanten Terrainaufschüttungen bei der Tiefgarageneinfahrt im nord-

westlichen Teil der Parzelle 421 sowie die geplanten Bodenabgrabungen 

entlang der Südwestfassade der Häuser 1 und 2 gehen allesamt deutlich 

aus den Fassadenplänen (vgl. Bg 1-act.1.7) sowie aus dem Plan 

„Abgrabungen“ (Bg 1-act.1.10) hervor. Eine Besonderheit bildet dabei die 

Tatsache, dass speziell am Plan „Abgrabungen“ die jeweils 

aneinandergereihten Fassaden des geplanten Hauses 1 auf Parzelle 422 

und des geplanten Hauses 2 auf Parzelle 421 separat und „aufgewickelt“ 

illustriert bzw. abgebildet werden. Wie sich auch im Rahmen des 

gerichtlichen Augenscheins gezeigt hat, können die dafür erforderlichen 

Terrainveränderungen nicht als überdimensioniert und somit 

landschaftlich nicht mehr vertretbar qualifiziert werden (vgl. Gerichtsfoto 1 

am Standort 3, die Foto 1 am Standort 5 sowie besonders die Modellfotos 

3 und 4 am Standort 6). Dasselbe gilt im Übrigen auch für die als zu 

massiv und übermässig gerügten Terrainveränderungen und 

Bodenabgrabungen auf der gegenüberliegenden Seite im südöstlichen 

Teil der Parzellen 421 und 422, namentlich entlang der 

Grundstücksgrenze zur Parzelle 842. Wie der Augenschein auch dort 

gezeigt hat, vermögen die geplanten Terrainveränderungen (inkl. 

Erstellen einer Böschung) sowie die erforderlichen Abgrabungen für das 

Erstellen einer Stützmauer nicht bereits ein Ausmass anzunehmen, 

welches orts- und landschaftsbildlich effektiv von Bedeutung wäre (vgl. 

Gerichtsfotos 3 und 7 am Standort 1, Foto 6 am Standort 2 sowie die 

Modellfotos 3, 7 und 8 am Standort 6; ferner Bg 1-act.1.7, act.1.8 und vor 

allem act.1.9). Die Beschwerden erweisen sich daher auch diesbezüglich 

als unbegründet. Art. 76 KRG ist nicht verletzt.

  

h) Zur Erstellung von Pflichtparkplätzen in der Tiefgarage auf Parzelle 421 

und weiteren oberirdischen Autoabstellflächen (Besucherparkplatz) legte 

- 36 -

die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 30. April 2014 

(Ziff. 7 S. 8-9) sachlich begründet dar, weshalb sämtliche 22 Parkplätze 

als Pflichtparkplätze angesehen werden können. Auch diesbezüglich sind 

die Beschwerden daher unbegründet. Die Beschwerdeführer üben denn 

auch in dieser Hinsicht nur appellatorische Kritik, indem sie die aus ihrer 

Sicht feststehende Tatsache, dass die erforderlichen 22 Parkplätze auf 

den zu bebauenden Grundstücken (Parzelle 421 und 422) nicht realisiert 

werden, als Hinweis auf die Überdimensionierung des geplanten 

Bauvorhabens betrachten bzw. deuten. Der einschlägige Grundrissplan 

(vgl. Bg 1-act.1.6 und act.1.12 [Tiefgarage]; worin 20 Parkplätze 

unterirdisch vermerkt sind) und der Umgebungsplan (Bg 1-act.1.5; worin 

noch zwei oberirdische Besucherparkplätze eingezeichnet sind) lassen 

keinerlei Zweifel offen, dass die benötigte Zahl von 22 Pflichtparkplätzen 

erreicht werden kann. Der Vorwurf der Missachtung von Art. 61 BG trifft 

somit nicht zu. 

i) Soweit die Beschwerdeführer für ihren Standpunkt (Nichterteilung 

Abbruch- und Baubewilligung) noch separat einzelne Punkte der 

Masterarbeit einer Universität vom 11. November 2005 in der Replik vom 

23. Juni 2014 (Ziff. 5 S. 5-6) aufgeführt haben, kann ihnen ebenfalls nicht 

gefolgt werden. Um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, kann dafür 

auf die überzeugenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 in ihrer 

Duplik vom 7. Juli 2014 (Ziff. 3 und 4 S.3-4) verwiesen werden, worin 

diese zu Recht festhielt, dass die bestehende Bausubstanz der 

altrechtlichen Gebäude 5 und 6 auf den Parzellen 421 und 422 bereits 

zum Teil zerstört worden sei, indem dort im Erdgeschoss im 

Vorratsgewölbe eine neue Küche eingebaut worden sei. Zudem sei die 

bestehende Dachlandschaft keineswegs derart homogen, wie dies von 

den Beschwerdeführern behauptet werde, da bereits Pult- und 

Satteldächer ineinander verschachtelt an der Strasse existierten. 

- 37 -

Ausserdem beinhalte die ISOS-Zertifizierung einen generellen Schutz für 

erhaltenswerte Gebäudeensemble, dies schliesse eine objektbezogene 

Einzelprüfung eines bestimmten Bauvorhabens aber keineswegs schon 

zum Voraus aus. Diesen zutreffenden Ausführungen gibt es von Seiten 

des Gerichts nichts hinzuzufügen.

k) Im Weiteren ist hier noch zu klären, wie es sich mit der ausseramtlichen 

Entschädigung im vorinstanzlichen Verfahren verhält. Bezüglich der 

Frage der ausseramtlichen Entschädigung vor der Vorinstanz stellen die 

Beschwerdeführer zwar den Antrag auf Aufhebung des Spruches 

betreffend aussergerichtliche Entschädigung in den angefochtenen 

Baueinspracheentscheiden vom 17. Februar, mitgeteilt am 12. März 2014 

(vgl. Antrag in Beschwerde Ziff. 5 S. 2; sowie beschwerdeführerische 

Akten [Bf 1-act.2, Bf 2-act.2]). Die Beschwerdeführer begründen diesen 

Antrag aber für die Verfügungen vom 30. August, mitgeteilt am 24. 

September 2013, betreffend Abschreibung der früher erhobenen 

Einsprachen infolge Rückzuges des Baugesuchs 528/12 durch die 

Beschwerdegegnerin 2 bzw. die Bauherrschaft. Auf Beschwerden gegen 

letztere Verfügungen kann aber im Voraus nicht eingetreten werden, weil 

diese Verfügungen schon längst in Rechtskraft erwachsen sind und damit 

für alle Beteiligten verbindlich geworden sind. Im Ergebnis muss dies zu 

einem Nichteintretensentscheid des Gerichts infolge verspäteter 

Anfechtung führen. Aber auch eine materiell gegen die Zusprechung einer 

ausseramtlichen Entschädigung zu behandelnde Beschwerde müsste 

abgewiesen werden, weil Art. 96 Abs. 2 KRG keine Gesetzeslücke, 

sondern ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers darstellt. Da die 

entsprechende Regelung die Gesuchstellenden nicht erfasst, muss 

umgekehrt daraus geschlossen werden, dass der Gesetzgeber dies auch 

nicht so wollte (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, Rz. 223 S. 48). Die Bündner 

- 38 -

Regierung hatte in der Botschaft zum KRG ursprünglich vorgesehen, 

dass Einspracheverfahren grundsätzlich kostenlos sind und nur bei 

offensichtlich unbegründeten oder trölerischen Einsprachen amtliche und 

ausseramtliche Kosten den Einsprechenden zu überbinden seien. Erst 

der Grosse Rat (Kantonsparlament) fügte die Regelung ein, wie sie heute 

in Art. 96 Abs. 2 KRG steht. Er verzichtete, ohne dies speziell zu 

erwähnen, auf eine Ausdehnung der Gesetzesregelung für die 

Gesuchstellenden, wie dies zuvor auch schon die Regierung in ihrer 

Botschaft getan hatte. Von Anfang an stand also eine Kostenauferlegung 

an die Gesuchstellenden - wie dies den Beschwerdeführern im Sinne 

einer Gleichbehandlung vorschwebt – nicht zur Debatte (vgl. 

Botschaftenheft Nr. 3 2004/2005 zur Revision des KRG, zu Art. 101 

Verfahrenskosten, S. 371; ferner Protokolle des Grossen Rates vom 25. 

August 2004 [erste Lesung; S.393-396] und 6. Dezember 2004 [zweite 

Lesung; S. 834], mit zahlreichen Voten zu Art. 101 E-KRG). Im Lichte 

dieser Gesetzesmaterialien ist für das Gericht erstellt, dass die 

Beschwerdeführer mit ihrem Antrag auf aussergerichtliche Entschädigung 

im Vorverfahren nicht durchgedrungen wären. Eine Verletzung von Art. 96 

KRG wäre folglich ebenfalls zu verneinen gewesen, sofern auf diesen 

Beschwerdepunkt überhaupt hätte eingetreten werden können.

l) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerdegegnerin 1 

(Gemeinde) keine Verletzungen des kommunalen und/oder kantonalen 

Rechts begangen hat und insbesondere ihren grundsätzlich (weiten) 

Ermessensspielraum bei Auslegungsfragen in der Ortsbildgestaltung oder 

Bauästhetik hier weder missbraucht noch überschritten hat (vgl. statt 

vieler: Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 13 

187 vom 4. Februar 2014 E.7a und R 13 192 vom 27. März 2014 E.3b). 

Die zwei Baueinspracheentscheide vom 17. Februar, mitgeteilt am 12. 

März 2015 wurden somit zu Recht abgelehnt und die Baubewilligung vom 

- 39 -

10./12. März 2014 der Beschwerdegegnerin 2 zu Recht erteilt. Die 

Beschwerden vom 2. April 2014 sind daher abzuweisen, soweit darauf 

eingetreten werden kann.

4. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf 

Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 

370.100) je zur Hälfte dem Beschwerdeführer 1 und dem 

Beschwerdeführer 2 aufzuerlegen. 

b) Die Beschwerdeführer haben die anwaltlich vertretene obsiegende 

Beschwerdegegnerin 2 gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG zudem noch 

aussergerichtlich angemessen zu entschädigen, wobei hierfür von der 

Honorarnote vom 5. August 2014 des Rechtsanwalts der 

Beschwerdegegnerin 2 über Fr. 3‘792.95 ausgegangen werden kann. Die 

Entschädigung ist – in Anbetracht des am 10. November 2014 

durchgeführten Augenscheins und des dadurch zusätzlich angefallenen 

Arbeitsaufwands – jedoch noch entsprechend zu erhöhen, weshalb das 

Gericht vorliegend ermessensweise eine pauschale Entschädigung von 

Fr. 4‘200.-- (inkl. 8 % MWST und inkl. Augenschein) für gerechtfertigt 

erachtet. Sowohl der Beschwerdeführer 1 als auch der Beschwerdeführer 

2 hat der Beschwerdegegnerin 2 also jeweils eine Parteientschädigung 

von Fr. 2‘100.-- zu bezahlen. Eine solche aussergerichtliche 

Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin 1 gemäss Art. 78 Abs. 2 

VRG nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte.

- 40 -

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 808.--

zusammen Fr. 5'808.--

gehen je zur Hälfte zulasten von A._____ (1/2) sowie – solidarisch haftend 

– B._____ und C._____, und Mitbeteiligte (1/2) und sind innert 30 Tagen 

seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. Aussergerichtlich haben A._____ einerseits sowie – solidarisch haftend - 

B._____ und C._____, und Mitbeteiligte andererseits die Baugesellschaft 

D._____ mit je Fr. 2'100.-- (inkl. MWST), insgesamt also mit Fr. 4'200.--, 

zu entschädigen.

4. [Rechtsmittelbelehrung]

5. [Mitteilungen]

Weiterzug an Bundesgericht noch hängig.