# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 8c40e7b0-3c95-5a22-9f8e-4c1fa53f8aae
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2008-10-30
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 30.10.2008 A/1647/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-1647-2008_2008-10-30.pdf

## Full Text

REPUBLIQUE ET 

 

CANTON DE GENEVE 

 

POUVOIR JUDICIAIRE 
 

 

DCSO/466/08 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 

17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Commission de 

surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance 

en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 56R al. 3 LOJ). Il doit être déposé devant le 

Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition 

complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière 

de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). Le recours doit être rédigé dans 

une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens 

de preuve, et être signé (art. 42 LTF). 

 

DÉCISION 

DE LA COMMISSION DE SURVEILLANCE 
DES OFFICES DES POURSUITES ET DES FAILLITES 

SIÉGEANT EN SECTION 

DU JEUDI 30 OCTOBRE 2008 

Cause A/1647/2008, plainte 17 LP formée le 5 mai 2008 par M. K______, élisant 
domicile en l'étude de Me Denis MATHEY, avocat, à Genève. 

 

Décision communiquée à : 

- M. K______  

domicile élu : Etude de Me Denis MATHEY, avocat 
Quai Gustave-Ador 2 

 1207 Genève 
 
 

- D______ GmbH  

domicile élu : Etude de Me Bernard LACHENAL, avocat 
Rue du Rhône 65 

 1204 Genève 
 
 

- Office des poursuites 

 

 - 2 - 

 

E N   F A I T  

A. Dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier n° 05 xxxx08 J 

dirigée contre M. K______ à la requête de D______ GmbH, portant sur 

l'immeuble sis xxx, route de X______ à C______, l'Office des poursuites (ci-après 

: l'Office) a fixé, par décision du 24 avril 2008, communiquée par courrier 

recommandé, la valeur d'estimation dudit immeuble à 1'500'000 fr. soit la valeur 

retenue par l'architecte mandaté par ses soins, M. E______ dans son rapport du 

12 avril 2008. 

B. Par courrier du 5 mai 2008, M. K______ a requis une nouvelle expertise de son 

bien immobilier. 

C. Par Ordonnance du 13 mai 2008, la Commission de céans a imparti à M. K______ 

un délai de 10 jours, sous peine d'irrecevabilité, pour procéder au versement d'une 

avance de 4'000 fr. pour les frais de l'expertise sollicitée, et désigné M. T______ 

pour procéder à une nouvelle expertise, et ce, après s'être assurée que les parties 

n'avaient pas de motifs de récusation à faire valoir à son encontre. 

M. K______ a procédé à l'avance de frais requise dans le délai imparti. 

D. L'expert M. T______ a rendu son rapport le 28 août 2008, accompagné de sa note 

d'honoraires d'un montant de 3'600 fr. et a fixé la valeur du bien immobilier 

considéré à 1'650'000 fr. 

Le 3 septembre 2008, la Commission de céans a écrit à M. T______ en vue 

d'obtenir des précisions quant aux quelques divergences existantes entre les deux 

expertises relatives au calcul de la surface du terrain, des mètres cubes du 

bâtiment principal ainsi qu'au niveau du prix des raccordements extérieurs. 

Le 18 septembre 2008, M. T______ a fait parvenir à la Commission de céans son 

rapport complémentaire, expliquant que les divergences quant à la surface de la 

parcelle sont dues à un changement de technique de mensuration, la première 

expertise retenant des mensurations remontant à 1936 avec les techniques de cette 

époque, alors que pour son expertise, les mesures ont été effectuées en avril 2008 

au moyen d'appareils électroniques. La différence de m3 du bâtiment est due au 

fait qu'il n'y a pas lieu de retenir les avant-toits puisqu'ils ne présentent pas un 

porte-à-faux de plus d'un mètre cinquante ainsi que par l'exclusion des divers et 

imprévus qui ne sont pas mentionnés dans la norme SIA 116. S'agissant des frais 

de raccordement, M. T______ explique avoir retenu un forfait de 25'000 fr. selon 

la "notice explicative relative à l'estimation de la valeur de biens immobiliers 

bâtis en zone de développement" éditée par l'Office cantonal du logement 

contrairement au premier expert. 

 

 - 3 - 

E. Invitée à se déterminer, D______ a écrit à la Commission de céans le 9 octobre 

2008, constatant que la parcelle est effectivement de 1'xxx m2 selon le rapport de 

M. T______. Pour le surplus, D______ s'en rapporte à la justice. 

Pour sa part, M. K______ n'a déposé aucune observation complémentaire. 

F. L'Office a fait parvenir son rapport le 8 octobre 2008, relevant que ce sera 

effectivement une parcelle de 1'xxx m2 qui fera foi le jour de la vente, étant 

précisé qu'entre les deux expertises, le Registre foncier a été modifié. L'Office 

relève que s'agissant des volumes et de la différence existant au niveau du 

bâtiment 841, l'incidence sera faible au niveau du prix, étant précisé que les m3 

n'apparaissent pas dans le placard de vente, considérant que le seul point à 

trancher est celui de la différence de prix entre les deux expertises. L'Office note 

que la seule différence entre les deux expertises réside dans une décote pour "mise 

à jour légale" de 10 à 15 % liée à l'incertitude due au dépassement du coefficient 

d'utilisation du sol maximum admis par la loi. 

 

E N   D R O I T  

1. La Commission de céans est compétente pour statuer sur les demandes de 

nouvelles expertises. Elle statue en dernier ressort sur les contestations relatives 

au montant de l'estimation, en vertu de l'art. 9 al. 2 ORFI dans le cadre de 

réalisation dans la poursuite par voie de saisie et de l'art. 99 al. 2 dans le cas de 

réalisation dans la poursuite en réalisation de gage. 

La requête de nouvelle expertise a été déposée en temps utile (art. 17 al. 2 LP et 

art. 99 al. 2 ORFI), ainsi que dans les formes et avec le contenu prescrits par la loi 

(art. 13 al. 1 LaLP). 

Elle est donc recevable. 

2. Le fonctionnaire fait l'estimation des objets qu'il saisit. Il peut s'adjoindre l'avis 

d'experts (art. 97 al. 1 LP ; art. 9 al. 1 ORFI). 

 Le résultat de l'estimation doit être communiqué au créancier qui requiert la vente 

ainsi qu'au débiteur et le cas échéant, au tiers propriétaire. S'ils n'en sont pas 

informés par le biais de la publication de la vente prévue par l'art. 29 ORFI, ils 

doivent l'être par une communication ordinaire, conforme à l'art. 34 LP (ATF 120 

III 57), comportant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à 

l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, 

telle qu'elle est prévue à l'art. 9 al. 2 ORFI. 

 Saisie d'une telle requête, la Commission de céans, par voie d'ordonnance, fixe le 

montant de l'avance de frais à fournir par le requérant, désigne un expert chargé 

de procéder à l'expertise sitôt l'avance de frais effectuée, tout en permettant en 

 

 - 4 - 

parallèle aux parties de récuser l'expert désigné. A défaut de récusation valable et 

en cas de payement de l'avance de frais dans le délai imparti, la nos 08 xxxx79 Z, 

08 xxxx80 Y, 08 xxxx81 X, 08 xxxx82 W et 08 xxxx83 V Commission 

communique à l'expert l'estimation de l'Office et le cas échéant, le rapport 

d'expertise sur lequel s'est fondé l'Office, en lui enjoignant de dresser, par écrit, un 

rapport de ses opérations, constations et conclusions, en motivant ces dernières de 

manière circonstanciées dans la mesure où elles s'écartent de celles retenues dans 

l'estimation précédente. 

3. La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du produit 

prévisible de sa vente aux enchères forcées (Nicolas de Gottrau, in CR-LP, ad. 

art. 97 n° 6 et 8). 

 Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 

spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 

même que, sur demande de nouvelle expertise, la Commission de céans s'en 

remettent en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment 

motivé. En présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents 

l'un que l'autre, la Commission de céans ne peut trancher pour un moyen terme 

entre les deux estimations en présence que si les deux expertises effectuées 

retiennent toutes deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances 

pertinentes, et qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des 

biens à réaliser relève pleinement de son pouvoir d'appréciation. (ATF 120 III 79 

consid. 1 et 2b). 

 Il lui faut tenir compte, également, que l'estimation du bien à réaliser ne vise pas à 

déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou excéderait 

cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la procédure sur le 

résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels enchérisseurs 

(ATF 120 III 79 consid. 3 ; Pierre-Robert Gilliéron, Commentaire, ad art. 97 

n° 16 ; ATF 122 III 338 ; Bénédict Foëx, in SchKG II, ad art. 97 n° 2). 

 La Commission de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu'elle s'écarte le 

cas échéant des considérations retenues par les experts, de même qu'elle doit 

indiquer les motifs pour lesquels elle retiendrait l'avis d'un expert plutôt que celui 

de l'autre, en cas d'estimations divergentes des experts. 

4a. En l'espèce, l'expert mandaté par la Commission de céans a estimé la parcelle à 

réaliser à une valeur vénale de 1'650'000 fr. alors que l'expert mandaté par l'Office 

a retenu pour sa part une valeur vénale de 1'500'000 fr.  

 Si l'on fait abstraction de la décote de 10 à 15 % opérée par l'expert M. E______ 

mandaté par l'Office sur laquelle il conviendra de revenir, il est à noter que le 

résultat des deux expertises serait à défaut relativement semblables, puisque la 

première expertise arrive à une valeur de 1'670'000 fr., mais avec quelques 

différences quant au mode de calcul. 

 

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4.b. S'agissant des m2, l'Office indique que la rectification a été opérée au Registre 

foncier et que le métrage y figurant est de 1'xxx m2, résultat obtenu par des 

moyens moderne, alors que les chiffres initiaux étaient la résultante de relevés 

datant de 1936. Ce sera donc bien une surface de 1'xxx m2 qui devra être retenue 

et figurer sur le placard. 

4.c. L'objectif d'une expertise étant de déterminer le produit prévisible lors d'une vente 

aux enchères ainsi que les éléments essentiels devant figurer sur le placard, la 

Commission de céans rappellera que les deux experts sont arrivés aux mêmes 

résultats quant au prix, soit 1'670'000 fr. pour le premier expert, 1'650'000 fr. pour 

l'expert mandaté par la Commission de céans. 

 Le seul problème qu'il convient encore de résoudre est celui de déterminer si une 

décote de 10 à 15% doit être opérée du fait du dépassement du CUS et de la 

déconvenue tant administrative que financière qui pourraient en découler. 

 La Commission de céans constate à ce sujet que le premier expert utilise à ce sujet 

le conditionnel, étant donné qu'il s'agit d'un évènement futur incertain et que 

partant, une expertise a pour objectif de fixer une valeur objective et actuelle au 

bien immobilier en question. Seuls des évènements futurs certains, tels par 

exemple un projet d'autoroute, ou encore d'immeubles adjacents pour lesquels les 

autorisations sont devenues définitives, pourraient influencer la valeur retenue. 

Ainsi, la Commission de céans estime qu'il n'y a pas lieu de retenir de décote de 

ce fait sur ce bien, mais partage l'opinion de l'Office quant à la nécessité d'attirer 

l'attention des acheteurs sur cette problématique juridique et l'éventualité pour 

l'adjudicataire de devoir en assumer les conséquences financièrement parlant (art. 

45 al. 1 let d ORFI et art. 49 al. 2 ORFI). 

En conséquence, conformément à l'estimation de l'expert qu'elle a mandaté et à 

laquelle elle se réfère dans son intégralité, s'agissant d'un domaine spécifique et 

technique (ATF 120 III 79 ; JdT 1996 II 1999), la Commission de céans fixera la 

valeur vénale en question à 1'650'000 fr. 

5. Le second expert a fixé le montant de ses honoraires à 3'600 fr., montant qui 

paraît conforme aux tarifs usuels dans ce domaine d'activité. Sa note d'honoraires 

sera donc approuvée. Le montant de la note d'honoraire étant inférieur à celui de 

l'avance de frais effectuée par le requérant, la Caisse du Palais de justice sera 

invitée à restituer le solde de l'avance, correspondant à une somme de 400 fr. 

(4'000 fr. ./. 3'600 fr.) au plaignant. 

 

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P A R   C E S   M O T I F S ,  

L A   C O M M I S S I O N   D E   S U R V E I L L A N C E    

S I É G E A N T   E N   S E C T I O N   :  

A la forme : 

Déclare recevable la demande de nouvelle expertise formée par M. K______ le 5 mai 

2008 dans le cadre de la poursuite n° 05 xxxx08 J. 

Au fond : 

1. Fixe à 1'650'000 fr. la valeur de l'immeuble sis xxx, route de X______ à C______. 

2. Fixe à 3'600 fr. les frais de l'expertise effectuée à la suite de la requête de M. 

K______. 

3. Invite le Service financier du Palais de justice à verser la somme de 3'600 fr. à 

l'expert, M. T______, architecte ainsi qu'à restituer à M. K______ la somme de 

400 fr. à titre de solde de l'avance d'expertise. 

 

Siégeant : M. Philippe GUNTZ, président ;  M. Christian CHAVAZ et M. Philipp 
GANZONI, juges assesseurs. 

 

Au nom de la Commission de surveillance : 

 

Véronique PISCETTA      Philippe GUNTZ 

         Greffière :              Président : 
 

 

 

 

La présente décision est communiquée par courrier A à l’Office concerné et par courrier 

recommandé aux autres parties par la greffière le