# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 1f5d0b8d-3673-5798-b6b9-bde202f5a1d0
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2007-05-31
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 31.05.2007 110 2004 196
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2004-196_2007-05-31.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION

RA Nr. 110/2004/196 Bern, 31. Mai 2007

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

und

Amt für Kultur, kantonale Denkmalpflege, Münstergasse 32, 3011 Bern
Beschwerdegegner

sowie

Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lotzwil, Gemeindeverwaltung, 
Bahnhofstrasse 4, Postfach 144, 4932 Lotzwil

betreffend die Verfügung der Einwohnergemeinde Lotzwil vom 16. November 2004 
(Abbruch eines schützenswerten Gebäudes)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin reichte am 9. August 2004 bei der Gemeinde Lotzwil ein 

Baugesuch ein für den Abbruch des ehemaligen Dependance-Gebäudes des Hotels 

E.________ an der B.________strasse 110 in Lotzwil (Parzelle Lotzwil Grundbuchblatt 

Nr. C.________). Das Gebäude stammt aus dem Jahre 1895 und ist laut Bauinventar der 

Gemeinde Lotzwil vom 23. Mai 2001 Bestandteil der Baugruppe G E.________. Zu dieser 

Baugruppe gehören nebst der betroffenen Dependance das Hotel E.________, ein 

parkartiger Umschwung und das Bahnstationshäuschen. Die Dependance ist im 

Bauinventar der Gemeinde Lotzwil als schützenswertes K-Objekt eingetragen und wird als 

2

Brockenstube genutzt.

Gegen das Abbruchgesuch reichte die Kantonale Denkmalpflege am 30. August 2004 eine 

Einsprache ein. Mit Bauentscheid vom 16. November 2004 erteilte die Gemeinde Lotzwil 

den Bauabschlag mit der Begründung, das Gebäude sei als K-Objekt in seinem 

Fortbestand zu schützen und erhalten.

2. Am 13. Dezember 2004 reichte die Beschwerdeführerin bei der Bau-, Verkehrs- und 

Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) Beschwerde gegen den Bauabschlag ein. Sie 

beantragt explizit die Streichung des Gebäudes aus dem Bauinventar und somit 

sinngemäss die Aufhebung des Bauentscheides vom 16. November 2004. Insbesondere 

macht sie geltend, die Bausubstanz der Dependance sei nur mit grossen finanziellen 

Aufwendungen sanierungsfähig, eine Renovation sei wirtschaftlich nicht sinnvoll und ihre 

finanziellen Verhältnisse liessen dies nicht zu. 

3. Die Gemeinde Lotzwil stellt in ihrer Stellungnahme vom 4. Januar 2005 keinen 

Antrag. Sie macht darauf aufmerksam, dass das Bauinventar behördenverbindlich sei und 

sie deshalb gezwungen gewesen sei, den Bauabschlag zu erteilen. Sie befürchte jedoch, 

dass sich das Gebäude mangels Unterhalt zu einem Schandfleck an einer stark 

befahrenen Durchgangsstrasse entwickeln werde. 

4. Das Amt für Kultur des Kantons Bern (Denkmalpflege) beantragt die Abweisung der 

Beschwerde. Das Gebäude präsentiere sich in einem sehr originalen Zustand, weil die 

getätigten Investitionen hauptsächlich für die nötigsten Unterhaltsarbeiten eingesetzt 

worden seien. Die Bausubstanz sei in einem sanierungsfähigen Zustand und die 

Aufwendungen würden sich in einem üblichen Rahmen bewegen. Eine Umnutzung und 

Sanierung könne mit Rücksicht auf die finanziellen Verhältnisse der Beschwerdeführerin in 

Etappen ausgeführt werden. Ausserdem habe die Beschwerdeführerin dank der Aufnahme 

des Gebäudes ins Bauinventar die Möglichkeit ein Beitragsgesuch für werterhaltende 

Baumassnahmen zu stellen.

3

5. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet1, gab der 

Beschwerdeführerin Gelegenheit darzutun, dass eine Renovation nicht wirtschaftlich sei. 

Die Beschwerdeführerin reichte daraufhin ein Privatgutachten über die Beurteilung der 

Bausubstanz und der zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes ein. Das 

Rechtsamt führte einen Augenschein mit Instruktionsverhandlung durch. Die Beteiligten 

konnten Bemerkungen und Ergänzungen zum Protokoll anbringen und die Denkmalpflege 

reichte einen Bericht über den denkmalpflegerischen Wert des Gebäudes ein. Das 

Rechtsamt erkundigte sich bei der Beschwerdeführerin nach den Kosten für den Abbruch 

des Gebäudes und nach den Kosten für die dringendsten Sanierungsarbeiten. 

Anschliessend erhielten die Beteiligten Gelegenheiten, Schlussbemerkungen einzureichen. 

Das Rechtsamt nahm das Beweisverfahren wieder auf und holte ein Gutachten über den 

Bauzustand des Gebäudes sowie zum voraussichtlichen Sanierungsaufwand ein. Die 

Beteiligten erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme. Das Rechtsamt erkundigte sich bei 

der Beschwerdeführerin, seit wann sie Eigentümerin der Liegenschaften sei und in 

welchem Umfang sie in den letzten Jahren Unterhaltsarbeiten gemacht habe. 

Anschliessend erhielten die Beteiligten Gelegenheiten, zum Beweisergebnis Stellung zu 

nehmen.

6. Auf die Akten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen 

eingegangen.

II. Erwägungen

1. Prozessvoraussetzungen

Nach Art. 40 Abs. 1 BauG2 können Bauentscheide innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Beschwerde bei der BVE angefochten werden. Das Baugesuch der Beschwerdeführerin ist 

abgewiesen worden. Sie ist durch den vorinstanzlichen Entscheid beschwert und somit zur 

Beschwerde befugt. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)
2 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

4

2. Allgemeine Voraussetzungen für ein Abbruchverbot

a) Das Abbruchverbot stellt eine Einschränkung der verfassungsmässig garantierten 

Eigentumsgarantie (Art. 26 BV3) dar. Es ist daher nur zulässig, wenn dafür eine 

hinreichende gesetzliche Grundlage besteht. Zudem muss es durch ein öffentliches 

Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (Art. 36 BV). Kommt die 

Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleich, ist der Eigentümer bzw. die 

Eigentümerin voll zu entschädigen.4 Die Frage, ob das Abbruchverbot allenfalls eine 

entschädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt, ist allerdings nicht Gegenstand 

des Baubewilligungs- und des Baubeschwerdeverfahrens. 

b) Die gesetzliche Grundlage, die ein Abbruchverbot vorsieht, muss in einem Gesetz im 

formellen Sinn enthalten sein. Die Norm muss ausserdem klar und eindeutig sein.5 

Gemäss Art. 10b Abs. 2 Satz 1 BauG dürfen schützenswerte Baudenkmäler nicht 

abgebrochen werden. Das Erfordernis der genügenden gesetzlichen Grundlage ist somit 

erfüllt. 

c) Nach der Rechtsprechung ist jedes öffentliche Interesse, das nicht gegen andere 

Verfassungsnormen verstösst und nicht rein fiskalisch ist, grundsätzlich geeignet, einen 

Eingriff in die Eigentumsgarantie zu rechtfertigen.6 Eigentumsbeschränkungen zum Schutz 

von Baudenkmälern liegen allgemein im öffentlichen Interesse. Wie weit dieses Interesse 

reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im 

Einzelfall sorgfältig zu prüfen.7 Verlangt wird dabei eine auf sachliche und 

wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung, die den kulturellen, 

geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerkes 

berücksichtigt. Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, 

gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben.8 Da 

Denkmalschutzmassnahmen oft schwerwiegende Eingriffe in das Eigentum zur Folge 

haben, dürfen sie nicht bloss im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten 

erlassen werden. Sie müssen auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein, 

um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können.9 

3 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (SR 101)
4 Bger 1P.79/2005 vom 13.09.2005 E. 3 mit Hinweis auf BGE 118 Ia 384 E. 4a
5 Häfelin/Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 6. Aufl. 2005, N. 601
6 BGE 106 Ia 94 S. 96 E. 3a 
7 BGE 120 Ia 270 E. 4a, mit weiteren Hinweisen
8 BGE 126 I 219 E. 2e
9 BGE 120 Ia 270 E. 4a, mit weiteren Hinweisen

5

3. Schutzwürdigkeit des Gebäudes

Nach Meinung der Beschwerdeführerin wurde die Dependance unrichtigerweise als 

schützenswertes K-Objekt und Teil einer Baugruppe eingestuft. Sie verlangt sinngemäss 

eine Überprüfung der Baudenkmalqualität des Gebäudes. 

a) Die Dependance wird im Bauinventar der Gemeinde Lotzwil als schützenswert 

eingestuft und ist ausserdem als so genanntes „K-Objekt“ im Kantonsinventar verzeichnet 

(Art. 13 BauV10 und Art. 22 BewD11). Die Dependance ist Teil der Baugruppe G, welche 

südlich von Lotzwil, direkt an der Kantonsstrasse, am Fuss des Burghügels von Gutenburg, 

liegt. Die noch vorhandenen Bauten des Kurbades stammen aus dem 18. – 19. 

Jahrhundert. Auf der Rückseite der Gebäude erstreckt sich eine Gartenanlage mit Bach. 

Zusammen bilden die Bauten ein tourismusgeschichtlich bedeutendes Ensemble.12 Die 

Dependance wird im Inventar wie folgt beschrieben:13

«Ehem. Dependance Hotel E.________ von 1895; heute mit Brockenstube. Schmucker, mehrheitlich 

verputzter Riegbau über massivem Sockelgeschoss. Interessante Dachlandschaft dank S-seitig 

eingeschobenem Treppenturm unter geknicktem Pyramidendach und N-seitigem Querfirst mit Ründi bzw. 

Freibundkonstruktion. Dezenter Fassadendekor mit umlaufendem Zahnschnittfries und Sichtrieg im DG. 

O-seitig 2-geschossiger, verglaster Eingangsbereich mit schönem Schweizer Holzstil-Schnitzwerk. 

Verspielter, original erhaltener Jahrhundertwendebau von beachtlicher Grösse. Bedeutender 

architektonischer Zeuge des Gutenburger Bade-Tourismus, dessen einst glanzvolle Erscheinung durch 

eine fachgerechte Sanierung wiederhergestellt werden könnte. Von der Strasse zurückversetzter 

Baukörper, der mit dem südl. anschliessenden Hotel (Nr. D.________), Umschwung und 

Bahnstationshäuschen (Nr. F.________) die Baugruppe G bildet.»

b) Die Dependance wurde 2001 in das (neurechtliche14) Bauinventar der Gemeinde 

Lotzwil aufgenommen. Eine solche Feststellung hat keine positive, sondern nur eine 

negative Wirkung (Art. 10e Abs. 1 BauG, Art. 13c Abs. 3 BauV). Das bedeutet, dass im 

Baubewilligungsverfahren keine anderen Baudenkmäler als schützenswert oder 

erhaltenswert bezeichnet werden können, wenn ein Bauinventar nach Art. 10d Abs. 1 Bst. 

a BauG besteht. Der Grundeigentümer kann im Nutzungsplanverfahren oder, wenn seit der 

Errichtung des Inventars kein solches durchgeführt worden ist, im 

10 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 
11 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)
12 vgl. Bauinventar der Gemeinde Lotzwil
13 vgl. Bauinventar der Gemeinde Lotzwil 
14 Inventar, das erst unter neuem Recht, also nach dem 1. Januar 1995 erstellt und genehmigt worden ist

6

Baubewilligungsverfahren den Nachweis verlangen, dass ein Inventar richtig ist (Art. 10d 

Abs. 2 BauG, Art. 13c Abs. 2 BauV). 

c) Die Denkmalpflege des Kantons Bern hat einen Bericht zum kulturellen, historischen 

und ästhetischen Wert des Gebäudes B.________strasse 110 verfasst. Sie erläutert darin, 

die Dependance bestimme zusammen mit dem Hotel E.________ im Wesentlichen die 

Baugruppe G. Eine Baugruppe, deren Bauten einen räumlichen und bzw. oder historischen 

Zusammenhang aufweisen, könne bereits durch das Wegfallen eines einzelnen Elementes 

empfindlich gestört werden. Die hiesigen Bauten seien U-förmig um einen Innenhof 

angeordnet. Der anschliessende Bach und die Bahnlinie würden die Form schliessen und 

zusammen mit den verschiedenartigen Gärten das Bild zu einem Ganzen abrunden. Je 

mehr Elemente diesem Ort genommen würden, desto weniger würde sich das Bad von 

einem Einzelgasthof unterscheiden. Historisch gesehen seien die Bauten Zeitzeugen 

verschiedener Entwicklungsstufen. Während das Hauptgebäude in seinem Kern den 

klassizistischen Bau der Zeit um 1800 darstelle, belege die Dependance die Blütezeit des 

regionalen Tourismus der vorletzten Jahrhundertwende. 

Bezogen auf die Dependance als Einzelobjekt führt die Denkmalpflege insbesondere aus, 

es handle sich um ein herausragendes Objekt von hohem ästhetischem Wert. Sie weise 

eine charakteristische architektonische Gestaltung auf, welche einfach verputzte 

Fassadenteile, reich gegliederte und dekorierte Holzfassaden und rhythmische Riegteile 

kombiniere. Besonders hervorzuheben sei der Turm, in dem sich zentral angeordnet die 

sanitären Anlagen befänden. Zur Bauzeit sei es noch unüblich gewesen, sanitäre Anlagen 

im Haus zu integrieren - der Sanitärturm sei deshalb Ausdruck der damaligen 

Fortschrittlichkeit des Bades. Es handle sich deshalb bei der Dependance zweifellos um 

einen schützenswerten Bau, der Zeugnis ablege von der letzten Blüte des Badetourismus 

um 1900 und von der Qualität der regionalen Architektur im malerischen Stil der vorletzten 

Jahrhundertwende. 

d) Aufgrund der überzeugenden Ausführungen der Denkmalpflege in ihrem Bericht und 

anlässlich des Augenscheins steht für die BVE fest, dass es sich bei der Dependance 

sowohl vom Situations- als auch vom Eigenwert her um ein Baudenkmal im Sinne von 

Art. 10a Abs. 2 BauG handelt. Beschränkungen der Eigentumsgarantie, die dem Schutz 

von Baudenkmälern dienen, liegen grundsätzlich im öffentlichen Interesse. Es ist jeweils 

unter Würdigung der konkreten Umstände zu prüfen, wie weit das öffentliche Interesse 

7

reicht, das heisst in welchem Ausmass ein bestimmtes Objekt Schutz verdient.15 Dabei ist 

insbesondere zu berücksichtigen, dass es sich bei der Dependance nach unbestrittener 

Beurteilung der Denkmalpflege um ein Objekt von bloss lokaler Bedeutung handelt. 

4. Verhältnismässigkeit: Eignung und Erforderlichkeit

Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit fordert, dass die Massnahmen zur Verwirklichung 

der im öffentlichen Interessen liegenden Ziele (hier das Abbruchverbot) im Einzelfall 

geeignet und erforderlich sind und in einem vernünftigen Verhältnis zu den 

Einschränkungen stehen, die den Privaten allenfalls auferlegt werden.16

a) Eine Massnahme, die im öffentlichen Interesse liegt, ist unter dem Blickwinkel der 

Eignung dann unverhältnismässig, wenn sie am Ziel vorbeischiesst, das heisst keinerlei 

Wirkungen im Hinblick auf den angestrebten Zweck entfaltet oder die Erreichung dieses 

Zwecks sogar erschwert oder verhindert.17 Wäre die Dependance ein nicht mehr 

sanierungsfähiges Abbruchobjekt, so wäre ein Abbruchverbot kaum geeignet, das Ziel zu 

erreichen. Sowohl der Privatgutachter der Beschwerdeführerin als auch der von der BVE 

beauftragte Gutachter kommen zum Schluss, dass das Gebäude bautechnisch erhalten 

werden kann. Es ist also grundsätzlich sanierungsfähig, wenn auch mit beträchtlichem 

Aufwand. Das Abbruchverbot ist deshalb objektiv geeignet, die Erhaltung der Dependance 

zu ermöglichen. Dies gilt umso mehr, als die Gesetzgebung der Eigentümerin gewisse 

Grenzen bei einer allfälligen Vernachlässigung des Unterhalts setzen: Bauten sind so zu 

unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden (Art. 21 Abs. 1 BauG). 

Gehen von einer mangelhaft unterhaltenen Baute Störungen der öffentlichen Ordnung aus, 

so haben die Organe der Baupolizei Massnahmen zu deren Beseitigung zu treffen (Art. 45 

Abs. 2 Bst. c BauG). Zudem räumt Art. 8 DPG18 der Beschwerdegegnerin die Möglichkeit 

ein, bei einer Vernachlässigung der Unterhaltspflicht Schutzvorkehren zu treffen. 

b) Eine Massnahme, die im öffentlichen Interesse liegt, muss im Hinblick auf das 

angestrebte Ziel erforderlich sein. Sie hat zu unterbleiben, wenn eine gleich geeignete, 

15 BGE 126 I 219 E 2c, 120 Ia 270 E. 4a, 118 Ia 384 E. 5a
16 Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2. Auflage 2005, S. 143
17 Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2006, N. 587
18 Gesetz vom 8. September 1999 über die Denkmalpflege (Denkmalpflegegesetz, DPG; BSG 426.41) 

8

aber mildere Massnahme für den angestrebten Erfolg ausreichen würde.19 Eine mildere 

Anordnung als ein Abbruchverbot ist nicht ersichtlich. 

c) Das Abbruchverbot erweist sich damit unter den beiden ersten Voraussetzungen der 

Verhältnismässigkeit als zulässig. Es bleibt somit noch zu prüfen, ob es einem vernünftigen 

Verhältnis zum verfolgten Ziel steht, denn selbst wenn eine Massnahme als erforderlich 

und geeignet erscheint, muss sie dem Privaten ausserdem zumutbar sein. Ein 

Abbruchverbot und dessen Folgen können für einen Privaten hohe finanzielle Belastungen 

mit sich bringen. Deshalb ist im Folgenden eine Abwägung zwischen den 

entgegenstehenden öffentlichen Interessen – nämlich der Erhaltung des Baudenkmals - 

und den privaten Interessen vorzunehmen. 

5. Verhältnismässigkeit: Zumutbarkeit

Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass eine Sanierung im Verhältnis zum Abbruch 

des Gebäudes unverhältnismässige Mehrkosten mit sich bringen würde. Auch mit 

zusätzlichen Geldern der Denkmalpflege wäre das sanierte Gebäude, selbst mit einer 

entsprechenden Umnutzung, nicht wirtschaftlich. Das Hotel E.________ benötige keine 

zusätzlichen Räume. Auch Luxuswohnungen dürften an dieser Lage kaum gefragt sein. 

Der Bedarf an Büroräumen sei in der näheren Umgebung bereits abgedeckt. 

Die Gemeinde Lotzwil bestätigt, dass die Sanierung der Dependance für die 

Beschwerdeführerin nicht tragbar sein wird und dass kaum kostendeckende Mietzinse 

erzielt werden können.

a) Eine Massnahme, die im öffentlichen Interesse liegt, muss im Hinblick auf das 

angestrebte Ziel zumutbar sein. Das heisst, dass sie ein vernünftiges Verhältnis wahrt 

zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff, den sie für den betroffenen Privaten 

bewirkt. Es ist eine wertende Abwägung vorzunehmen, die im konkreten Fall das 

öffentliche Interesse an der Massnahme und die durch den Eingriff beeinträchtigten 

privaten Interessen der Betroffenen miteinander vergleicht. Der staatliche Eingriff muss 

durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt sein. 

19 Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 591 ff.

9

Nur in diesem Fall ist er den Privaten zumutbar.20 Ein Abbruchverbot ist zunächst nur dann 

zulässig, wenn das Gebäude technisch soweit wieder instand gestellt werden kann, dass 

eine sinnvolle Nutzung möglich ist. Andernfalls, d.h. im Falle einer Bauruine, wäre das 

öffentliche Interesse als niedrig oder gar unbedeutend einzustufen.21 Die Zumutbarkeit ist 

dabei nicht isoliert anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen zu beurteilen. 

Es gilt der Grundsatz: Je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer sind die 

Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten.22 Kommt dem öffentlichen Interesse an der 

Erhaltung kein überragendes Gewicht zu, kann ein Abbruchverbot den 

Grundeigentümerinnen und -eigentümern nicht zugemutet werden, wenn es auf Dauer mit 

finanziellen Verlusten verbunden wäre. Die Eigentumsbeschränkung ist hingegen 

verhältnismässig, wenn eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung des 

Gebäudes auf längere Sicht tragbar ist. Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Tragbarkeit 

sind die privaten Interessen zurückhaltend zu gewichten, zumal die Beurteilung der 

wirtschaftlichen Situation jeweils auf einer Momentaufnahme beruht. Das 

Kosten/Nutzenverhältnis ist zu Beginn häufig weniger günstig als später. Keine oder bloss 

eine geringe Rendite in den Anfangsjahren braucht nicht zu bedeuten, dass die 

wirtschaftliche Tragbarkeit von vornherein zu verneinen wäre. 23

b) Laut den Offerten, die die Beschwerdeführerin eingereicht hat, betragen die 

Abbruchkosten etwa Fr. 40'000. Zudem rechnet die Beschwerdeführerin mit Fr. 5'000 für 

die Wiederherstellung des Terrains. Insgesamt muss also mit Kosten von insgesamt etwa 

Fr. 45'000 gerechnet werden. 

Laut Auskunft der Denkmalpflege gehören zu den dringendsten Sanierungsarbeiten die 

Sanierung des Dachstuhls sowie die Erneuerung der Dacheindeckung und der 

Spenglerarbeiten, damit das Gebäude vor dem weiteren Zerfall bewahrt werden kann. Die 

Beschwerdeführerin beziffert die Kosten dieser Sanierungsarbeiten auf ungefähr 

Fr. 400'000.00. Sie belegt diese Zahl jedoch nicht durch Offerten. Die BVE hält diese 

Kostenschätzung aufgrund ihrer Erfahrung in vergleichbaren Fällen für zu hoch. Auf 

weitere Abklärungen kann allerdings verzichtet werden. In ihrer Stellungnahme vom 16. 

November 2006 zum Gutachten erklärt sich die kantonale Denkmalpflege bereit, die Mittel 

für die Dachsanierung zur Verfügung zu stellen. Die Beschwerdeführerin ist nicht bereit, 

20 Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 613 ff.
21 BVR 1996, S. 77 E. 4c
22 BGE 126 I 219, E. 2c S. 222
23 VGE 22620 vom 5.12.2006 i.S. J. AG, E. 7.4; BVR 1996 S. 68 E. 4c

10

auf dieses Angebot einzugehen. Trotzdem muss diese Möglichkeit bei der Beurteilung der 

Zumutbarkeit des Abbruchverbots berücksichtigt werden. Wenn die kantonale 

Denkmalpflege die dringendsten Sanierungsmassnahme finanziert, entstehen der 

Beschwerdeführerin - ausser den geringen Kosten für den laufenden Unterhalt24 - keine 

zusätzlichen Kosten. Zudem würden die Abbruch- und Wiederherstellungskosten in der 

Höhe von Fr. 45'000 nicht anfallen. Allein mit der Sanierung des Daches würde jedoch 

noch keine gewinnbringende Nutzung des Gebäudes möglich. Die dringende 

Dachsanierung würde das Gebäude lediglich vor dem weiteren Zerfall schützen, dagegen 

wären nach wie vor keine Erträge erzielbar. Um das zu erreichen, müsste das Gebäude 

umfassend saniert werden. 

c) Ein Abbruchverbot aus Gründen des Denkmalschutzes ist nur dann verhältnismässig, 

wenn die Beschwerdeführerin eine dem Erhaltungsgebot gerecht werdende Nutzung des 

Gebäudes auf längere Sicht wirtschaftlich tragen kann. Wegen der Ungewissheit, die jeder 

Einschätzung der wirtschaftlichen Tragbarkeit anhaftet, ist allerdings bei der Beurteilung 

eine gewisse Zurückhaltung geboten. 25 Die Rechtmässigkeit des Abbruchverbots kann nur 

dann verneint werden, wenn die Aufwendungen auch bei einer einfachen Sanierung derart 

hoch wären, dass sie nicht durch die erzielbaren Erträge gedeckt werden könnten. Die 

Sanierung muss derart sein, dass die Dependance dadurch wieder instand gestellt und 

einer sinnvollen wirtschaftlichen Nutzung zugänglich gemacht werden kann.26

Zur Beurteilung der Zumutbarkeit des Abbruchverbots hat die BVE ein Gutachten über den 

Zustand, die Sanierungsfähigkeit und den Verkehrswert des Gebäudes sowie über allfällige 

Nutzungsmöglichkeiten und deren Wirtschaftlichkeit eingeholt. Der Gutachter weist darauf 

hin, dass grundsätzlich jedes Gebäude technisch sanierungsfähig ist. Er kommt zum 

Schluss, dass der aktuelle Gesamtzustand des Gebäudes ohne umfassende 

Sanierungsarbeiten keine weitere Nutzung zulässt. Er geht von einem Rohbauzustand I 

aus. Das bedeutet, dass Fundamente, Balkenlagen, Rieg und Dachkonstruktion allenfalls 

weiterverwendet werden können. Teile davon müssten aber auch saniert, repariert oder 

ersetzt werden. Der Dachaufbau ab Sparrenlage, der Bodenaufbau ab Balkenlage, die 

Fassaden, Fenster, Jalousien und die Spenglerarbeiten müssten komplett ersetzt werden. 

Treppen, Innentüren, Bodenbeläge, Gipser-, Maler- und Schreinerarbeiten usw. könnten 

24 vgl. gemäss Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 13. März 2007 ca. Fr. 4'000 pro Jahr (inklusive der 
Arbeit der Burgerräte)
25 BVR 1996 S. 68 E. 4c S. 78
26 BVR 1996 S. 68 E. 4d

11

zwar teilweise wieder verwendet werden, müssten jedoch grösstenteils sorgfältig 

demontiert, saniert oder renoviert und anschliessend wieder eingebaut werden. Die 

Installationen müssten komplett neu konzipiert und erstellt werden. Zudem müsse das 

Gebäude sowohl an die heutigen gesetzlichen Minimalanforderungen betreffend 

Wärmedämmung, Brandschutz und Sicherheitsvorschriften als auch an die marktbedingten 

Komfortanforderungen zukünftiger Nutzer angepasst werden. Der Gutachter schliesst 

daher eine sanfte Sanierung im Sinne einer kostengünstigen Minimalsanierung bei diesem 

Gebäude sowohl aus bautechnischer als auch aus marktmässiger Sicht aus. Er legt 

überzeugend dar, dass die Dependance in ihrem aktuellen Zustand nicht verkäuflich ist 

und somit keinen Verkehrswert aufweist. Technisch machbar und möglich sind seiner 

Beurteilung nach sowohl eine Nutzung als Hotel als auch eine als Wohnhaus mit drei 

Wohnungen. Dabei könnten die schutzwürdigen Teile sicher erhalten werden. Bei beiden 

Varianten müsse von einer umfassenden Sanierung ausgegangen werden. Die 

Liegenschaft müsse in einen Rohbauzustand versetzt und neu gebaut werden. Zu den 

Kosten führt er Folgendes aus:

«Es kann mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass diese Sanierungsarbeiten, ohne 

Berücksichtigung spezieller „denkmalpflegerischer Auflagen“, teurer zu stehen kommen würden als ein 

entsprechender Neubau. Die im Gutachten Zogg angenommenen Baukosten von Fr. 700.--/m3 sind nur 

bei einem problemlosen Bauablauf und bei sehr günstigen Vergaben einzuhalten. Die angenommenen 
Totalkosten von Fr. 2'050’000.-- sind als Minimalkosten zu betrachten.»

Er weist darauf hin, dass die vom Vertreter der Denkmalpflege anlässlich des 

Augenscheins genannten möglichen Umbau- und Sanierungskosten von Fr. 478.--/m3 bei 

näherer Betrachtung der erforderlichen Arbeiten nicht realistisch seien. 

Der Gutachter legt überzeugend dar, warum eine Nutzung als Hotel wirtschaftlich nicht in 

Betracht kommt. Der Hotelbetrieb E.________ sei im unteren Dreisterne-Segment 

anzusiedeln. Die Gäste seien mehrheitlich Geschäftsreisende, Handwerker oder 

Chauffeure. Eine touristische Vermarktung stehe an dieser Lage zwischen Strasse und 

Eisenbahn, weit weg von touristischen Attraktivitäten, nicht zur Diskussion. Er führt dazu 

Folgendes aus:

«Im 3-Sternesegment werden die heutigen Hotelzimmer zu Fr. 90.- für Einzelzimmer und 140.- für 

Doppelzimmer (inkl. Frühstück und Mehrwertsteuer) vermietet. Der Markt würde auch bei den 

umgebauten / renovierten Dépendence-Zimmern keine höheren Zimmerpreise zulassen. Bei einem 

angenommenen Mix von 50 % Einzelzimmer- und 50 % Doppelzimmerbelegung, nach Abzug von 

12

Frühstückskosten und Mehrwertsteuer, verbleiben im Mittel netto Fr. 98.- pro Zimmer und Übernachtung. 

Bei 17 Zimmern und einer angenommenen Zimmerauslastung von 60 % ergibt sich somit ein möglicher 

Umsatz von Fr. 365’000.- pro Jahr. Davon können erfahrungsgemäss bei einem 3-Sternehotel maximal 

15% für die Liegenschaftskosten (inkl. Kapitalzinsen) verwendet werden. So verbleiben für die 

Liegenschaftsfinanzierung bei Hotelzimmer-Nutzung Fr. 55'000.- pro Jahr.

Bei einer Hotelnutzung muss aber bei der Festlegung des Kapitalisierungssatzes mit erhöhten 

Kapitalkosten (Risikoeinstufung durch die Banken etc.), wie auch mit gegenüber Wohnbauten massiv 

erhöhten Unterhalts- und Rückstellungskosten gerechnet werden (Demodisierung, Anpassung an 

Hotelkategorie-Anforderungen, Anpassung an gesetzliche Vorschriften etc.).

Ein Kapitalisierungssatz würde sich wie folgt zusammensetzen:

Kapitalkosten: 3.75 %
Gebäudebetriebskosten
(ohne Heizung, Warmwasser, el. Strom 0.40 %
laufender Unterhalt 1.50 %
Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen 1.50 %
Verwaltung 0.30 %
Mietzinsrisiko für den Eigentümer 0.40 %
Kapitalisierungssatz bei Hotelnutzung 7.85 %

Ertragswert bei Hotelnutzung:

Fr. 55'000.- x 100  = Fr. 700'000.-
7.85 %

Eine Umnutzung als Hotel-Dépendence kann aus wirtschaftlichen Gründen somit nie in Betracht 

gezogen werden.

Um die angenommenen Fr. 2'050’00.- zu verzinsen müssten bei einer (zu) optimistischen Auslastung 

von 70 % Zimmerpreise von Fr. 240.- für ein Einzelzimmer und 310.- für ein Doppelzimmer realisiert 

werden. Solche Preise sind natürlich auf dem Markt für dieses Hotel nicht realisierbar.»

Der Gutachter setzt sich anschliessend mit der Umnutzung in drei Mietwohnungen 

auseinander:

«Eine Umnutzung in 3 Mietwohnungen würde für eine ertragswertorientierte Liegenschaft folgenden 
Kapitalisierungssatz rechfertigen:

Kapitalkosten: 3.55 %
Gebäudebetriebskosten
(ohne Heizung, Warmwasser, el. Strom 0.30 %
laufender Unterhalt 1.00 %
Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen 1.00 %
Verwaltung 0.30 %
Mietzinsrisiko für den Eigentümer 0.20 %
Kapitalisierungssatz bei Wohnnutzung 6.05 %

Auf dem Markt könnten bei dieser Lage effektiv maximale Mieterträge von 1'900.- (wie in der Beurteilung 

Zogg zu Grunde angenommen) erwartet werden. Es wird ein Ertrag von Fr. 68'400.- pro Jahr als 

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realistisch erachtet.

Ertragswert bei Wohnnutzung:

Fr. 68'400.- x 100  = Fr. 1’130'000.-
6.05 %

Verzinste Anlagekosten Fr. 1’130'000.-
abzüglich
Umgebung Fr. 80'000.-
Gebühren / Bauzinsen Fr. 100'000.-
verbleiben für Umbau / Sanierung Fr. 950'000.-

Bei einem Gebäudevolumen von 2'200 m3 (gemäss Berechnungen GVB 2'300 m3) ergeben sich 

verzinste Gebäudekosten von Fr. 430/m3 

Auch eine Sanierung mit Umnutzung in Mietwohnungen ist wirtschaftlich nicht tragbar.

Es müssten bei Baukosten von Fr. 2'050'000.- ein Ertrag von jährlich Fr. 124'000.- erzielbar sein (= 3 

Wohnungen à Fr. 3'450.- pMt + NK).

Ein Verkauf von 3 Wohnungen im Miteigentum mit Sonderrecht würde einerseits die Baukosten um 
die Stockwerksbegründungs- und Verkaufskosten erhöhen, andererseits jedoch in der Umgebung von 

Lotzwil unter normalen Umständen folgende Verkaufserlöse ermöglichen:

Wohnung EG ca. Fr. 550'000.-
Wohnung OG ca. Fr. 500'000.-
Wohnung DG ca. Fr. 400'000.-

Fr. 1’450'000.-

Ob aber diese Wohnungen, umgeben von Strasse, Eisenbahn und grossem Parkplatz, direkt neben 

einem Restaurant/Hotel gelegen, Käufer finden, ist sehr fraglich.

Um die Baukosten von Fr. 2'050'000.-, erhöht um Fr. 100'000.- für Stockwerksbegründung und 

Verkaufskosten, zu rechtfertigen, müssten die Wohnungen für folgende Preise Verkauft werden:

Wohnung EG ca. Fr. 750'000.-
Wohnung OG ca. Fr. 725'000.-
Wohnung DG ca. Fr. 675'000.-

Fr. 2’150'000.-

Ein Verkauf an dieser Lage zu den kostendeckenden Preisen ist undenkbar.»

Der Gutachter kommt also klar zum Ergebnis, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung 

der Dependance nicht möglich ist. 

d) Die kantonale Denkmalpflege kritisiert, die Bewertung basiere auf einigen 

allgemeingültigen Aussagen. Sie bezeichnet das Gutachten als sehr oberflächlich und 

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summarisch. Sie bezweifelt, ob es objektiv abgefasst worden sei. Sie setzt sich jedoch 

nicht vertieft mit dem Gutachten auseinander und legt nicht weiter dar, warum es nicht 

schlüssig sein soll. So weist sie beispielsweise zwar zu Recht darauf hin, dass das 

Gebäude anlässlich des Augenscheins noch als Brockenstube genutzt wurde. Sie 

vernachlässigt aber, dass die Beschwerdeführerin damit keinen Mietertrag erzielt, da sie 

das Gebäude dem Frauenverein unentgeltlich zur Verfügung stellt.27 Die BVE hat keinen 

Anlass, an der Objektivität und der Erfahrung des Gutachters zu zweifeln. Als Präsident der 

Gültschätzungskommission Kreis 6 (Amtsbezirk Bern), als Mitglied der eidgenössischen 

Schätzungskommission und als Inhaber eines Architekturbüros ist er vertraut mit der 

Bewertung von Liegenschaften, mit Sanierungs- und Baukostenfragen sowie mit 

Wirtschaftlichkeitsbeurteilungen. Da kein konkretes Sanierungsprojekt vorliegt, erscheint 

eine kubische Kostenschätzung als korrekt und der Sachlage angemessen. Die BVE 

erachtet das Gutachten daher als nachvollziehbar und überzeugend. Sie hat keine Zweifel 

an seinem Beweiswert und stellt daher darauf ab. Die Dependance ist in ihrem aktuellen 

Zustand nicht bewohn- und daher auch nicht vermietbar. Eine sanfte, kostengünstige 

Minimalsanierung würde daran nichts ändern und ist daher keine wirkliche Option. Wollte 

man die Dependance wieder einer Nutzung zuführen, müsste man sie umfassend 

sanieren, reparieren, renovieren und einzelne Teile komplett ersetzen. Angesichts der 

aufwändigen Arbeiten erscheint es als nachvollziehbar, dass mit Sanierungskosten von 

etwas über Fr. 2 Millionen gerechnet werden müsste. Für die BVE ist verständlich, dass 

eine touristische Nutzung am fraglichen Ort nicht zur Diskussion stehen kann. Die 

angenommene Auslastung und die möglichen Zimmerpreise erscheinen realistisch. Bei 

den Mietwohnungen kann die BVE die Berechnung des Kapitalisierungssatzes 

nachvollziehen. Die Annahmen bezüglich der maximal möglichen Mieterträge erscheinen 

realistisch. Das gleiche gilt für den möglichen Verkaufserlös bei Eigentumswohnungen. 

Das Gutachten bestätigt im Ergebnis das Privatgutachten der Beschwerdeführerin. Eine 

Sanierung der Dependance ist zwar bautechnisch möglich, eine wirtschaftlich sinnvolle 

Nutzung lässt sich dadurch jedoch nicht erreichen. Im Falle einer Sanierung müsste die 

Beschwerdeführerin mit beträchtlichen Verlusten rechnen.

e) Zwar ist es richtig, dass die Beschwerdeführerin, seit sie Eigentümerin der 

Liegenschaft ist, kaum Aufwendungen für den Unterhalt getätigt und damit den 

entsprechenden Nachholbedarf mindestens teilweise selber verursacht hat. Allerdings 

kann ihr daraus kein grosser Vorwurf gemacht werden. Als sie das E.________ im Jahr 

27 vgl. Augenscheinprotokoll S. 3, Votum G.________

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1981 kaufte, war die Dependance bereits in einem schlecht unterhaltenen Zustand, da 

offensichtlich seit langem kein Bedarf mehr an zusätzlichen Hotelzimmern mehr bestand. 

Zudem wurden in diesem Zeitpunkt weder das E.________ noch die Dependance als 

schutzwürdige Objekte betrachtet. Die Schutzwürdigkeit des Gebäudes wurde erst 

anlässlich der Inventarisierung von 2001 festgestellt. Wie das Bundesgericht entschieden 

hat, kann man in solchen Fällen den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern nicht 

vorwerfen, dass sie ihre Unterhaltspflicht vernachlässigt haben.28 

Die Verluste, mit denen die Beschwerdeführerin im Falle einer Sanierung rechnen müsste, 

sind angesichts des Grades der Schutzwürdigkeit nicht zumutbar. Die kantonale 

Denkmalpflege hat auch keine grösseren Beiträge in Aussicht gestellt. Am Augenschein 

hat sie erklärt, der Richtwert bei Objekten von lokaler Bedeutung betrage circa 20 %. 

Wegen der fehlenden Unterhaltsarbeiten werde aber sicher ein Abzug gemacht. Daraus 

lässt sich schliessen, dass die Beschwerdeführerin die Sanierungskosten weitgehend 

selber tragen müsste. Diese würden, verglichen mit dem Abbruch des Gebäudes, 

unverhältnismässige Mehraufwendungen mit sich bringen. Aus diesen Gründen kann der 

Beschwerdeführerin ein Abbruchverbot nicht zugemutet werden. 

5. Kosten

Laut Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die oberinstanzlichen Verfahrenskosten der 

unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei 

gebiete eine andere Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigen, keine 

Verfahrenskosten zu erheben. Dem Amt für Kultur können keine Verfahrenskosten 

auferlegt werden (Art. 108 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 Bst. a VRPG). Da sie 

nicht in ihren Vermögensinteressen betroffen ist, hat auch die Vorinstanz keine Kosten zu 

tragen (Art. 108 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 2 Abs. 1 Bst. b VRPG). Daher trägt der 

Kanton die Verfahrenskosten.

Die amtlichen Kosten für das erstinstanzliche Baubewilligungsverfahren von Fr. 450.00 hat 

die Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin zu tragen (Art. 52 Abs. 1 BewD29). 

28 Pra 89/2000 Nr. 63 E. 3 b
29 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

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Die Beschwerdeführerin wird nicht durch einen berufsmässigen Parteivertreter vertreten 

(Art. 104 Abs. 1 VRPG). Das Verfahren war für sie nicht aufwändig (Art. 104 Abs. 2 

VRPG). Es sind ihr daher weder Parteikosten noch eine Parteientschädigung noch 

Auslagenersatz zuzuerkennen.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde vom 13. Dezember 2004 wird gutgeheissen und der Entscheid der 

Gemeinde Lotzwil vom 16. November 2004 wird aufgehoben. 

2. Der Beschwerdeführerin wird die Baubewilligung für ihr Baugesuch vom 9. August 

2004 (Abbruch Dependance -Gebäude, B.________strasse 110) erteilt. 

3. Die Verfahrenskosten trägt der Kanton.

Die Kosten des Baubewilligungsverfahrens von Fr. 450.00 bleiben der 

Beschwerdeführerin auferlegt. Für das Inkasso dieser Kosten ist die 

Einwohnergemeinde Lotzwil zuständig.

4. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

IV. Eröffnung

- A.________, als Gerichtsurkunde

- Amt für Kultur, kantonale Denkmalpflege, per Kurier

- Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Lotzwil, Gemeindeverwaltung, als 

Gerichtsurkunde

- Regierungsstatthalter von Aarwangen, zur Kenntnis

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

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B. Egger-Jenzer, Regierungsrätin