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**Case Identifier:** f6783d3d-1250-56dc-b5b9-43b145c29177
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-07-09
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Sonstiges 09.07.2020 19-4314
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Publikationen/SG_KGN_999_19-4314_2020-07-09.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/34

Publikationsplattform

Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden

Fall-Nr.: 19-4314

Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement

Instanz: Bau- und Umweltdepartement

Publikationsdatum: 23.07.2020

Entscheiddatum: 09.07.2020

BDE 2020 Nr. 58
Art. 122 Abs. 3 PBG, Art. 109 PBG, Art. 102 PBG. Kommt die kantonale 
Denkmalpflege im Rahmen der Beurteilung eines Baugesuchs zum Ergebnis, 
dass keine Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands von kantonaler oder 
nationaler Bedeutung vorliegt, stellt diese Beurteilung für sich allein noch 
keine Teilverfügung dar, die im Rahmen eines Gesamtentscheids zu eröffnen 
wäre. Letzteres trifft nur für die eigentliche Zustimmungsverfügung zu (Erw. 
6). Unter den gegebenen Umständen führen die geplanten Umbau-/
Renovationsarbeiten am bestehenden Gebäude und die zukünftige 
Wohnnutzung zu keiner wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit 
(Erw. 8), zu keiner Überschreitung der rechtlichen Vorgaben hinsichtlich 
Lärm- und Lichtimmissionen (Erw. 10 f.) und zu keinen übermässigen 
Einwirkungen im Sinn von Art. 684 ZGB (Erw. 12). Ob Art. 102 Abs. 1 PBG 
beim Umbau bzw. bei der Renovation von bestehenden 
Mehrfamilienhäusern eine Pflicht zur behindertengerechten Gestaltung der 
umgebauten/renovierten Teile begründet, hängt zunächst davon ab, ob die 
fraglichen Teile des Mehrfamilienhauses vom Umbau-/Erneuerungsvorhaben 
berührt sind. Das Bauvorhaben muss sodann zumindest im weiteren Sinn 
eine Erneuerung darstellen und zur Schaffung von etwas Neuem führen; die 
Annahme einer "Erneuerung" beschränkt sich somit auf wesentliche 
Umbauten und Erweiterungen. Ob derartige wesentliche Umbauten und 
Erweiterungen vorliegen, hängt von den konkreten Umständen ab (Erw. 
13.3.5).

BDE 2020 Nr. 58 finden Sie im angehängten PDF-Dokument

Kanton St.Gallen 

Baudepartement 

 

 
 

   

 

 

 

 

 

19-4314 

 

Entscheid Nr. 58/2020 vom 9. Juli 2020 

Rekurrentinnen   A.___ SA 

B.___ AG 

beide vertreten durch lic.iur. Patrick Hofmanninger, Rechtsanwalt, 

Wiggenweg 3, 9404 Rorschacherberg 

 

   

gegen 

 

 

Vorinstanz  Baubewilligungskommission X.___ (Entscheid vom 3. Mai 2019) 

 

 

Rekursgegnerin 1 

 

Rekursgegnerin 2 

 

 Gesellschaft C.___ 

 

Erbengemeinschaft D.___, bestehend aus E.___ und F.___ 

vertreten durch Dr. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, Bogenstrasse 9, 

9000 St.Gallen 

 

 

Betreff  Baubewilligung (Umbau und Sanierung Wohnhaus, 

Balkonvergrösserungen usw.) 

 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 2/33 

 

Sachverhalt 

A.  

Die Erbengemeinschaft D.___, bestehend aus E.___ und F.___, beide 

Y.___, ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch X.___, 

Grundbuchkreis X.___, an der H.___strasse in X.___. Das Grundstück 

liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt X.___ vom 1. November 

1980 in der Wohn-Gewerbe-Zone, Bauklasse 4a (WG4a). Es ist mit 

einem Gebäude (Vers.-Nr. 002) überbaut, das aktuell in den oberen 

Geschossen über Wohnungen und im Erdgeschoss über Gewerbe-

räumlichkeiten verfügt. Das Gebäude ist zusammengebaut mit dem 

Gebäude Vers.-Nr. 003 auf dem benachbarten Grundstück Nr. 004. 

Nordöstlich an das Grundstück Nr. 001 grenzt das Grundstück 

Nr. 005.  

[…] 

Übersicht Grundstücke 

(Quelle: Geoportal SG) 

 

Das Baugrundstück Nr. 001 liegt unter anderem – etwa je zur Hälfte – 

in einem Gebiet mit besonderem baulichem Erscheinungsbild 

("EB G.___strasse") und im Ortsbildschutzperimeter (geschütztes 

Ortsbild "M.___"). 

[…] 

Übersicht Gebiet mit besonderem Erscheinungsbild 

und Ortsbildschutzgebiet 

(Quelle: Digitaler Stadtplan Stadt X.___) 

 

B.  

a) Mit Baugesuch vom 10. November 2017 beantragte E.___ na-

mens der Gesellschaft C.___, Y.___, bei der Stadt X.___ die Baube-

willigung für den Umbau bzw. die Sanierung des bestehenden Gebäu-

des samt Balkonvergrösserungen, Wohnraumerweiterungen mit Sitz-

platzüberdachungen und Erstellung einer Pergola auf dem Dach sowie 

Umgebungsänderungen.  

 

b) Innert der Auflagefrist vom 23. Januar bis 7. Februar 2018 erho-

ben die A.___ SA und die B.___ AG beide vertreten durch lic.iur. Pat-

rick Hofmanninger, Rechtsanwalt, Rorschach, öffentlich-rechtliche so-

wie privatrechtliche Einsprache gegen das Bauvorhaben. In ihrer Ein-

sprache und deren Ergänzung vom 20. Februar 2018 rügten sie unter 

anderem eine ungenügende Einordnung und eine Vergrösserung bzw. 

Verstärkung vorbestehender rechtswidriger Elemente. Weiter sei zu 

erwarten, dass mit der Erweiterung der Aussenaufenthaltsflächen die 

Nutzung der Aussenbereiche zunehme, was zu einer Zunahme der 

Lärmentwicklung führe. 

 

c) Nach Änderung des Projekts durch die Gesellschaft C.___ (In-

halt: Grundrisse z.T. optimieren und erneuern, Gebäude aussen däm-

men, neue Fenster; Auflage vom 24. Juli bis 8. August 2018) ergänz-

ten die A.___ SA und die B.___ AG ihre Einsprache mit Eingabe vom 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 3/33 

 

8. August 2018. Sie machten zusammengefasst geltend, die Bestan-

desbaute sei mit Bezug auf ihre Gebäudetiefe rechtswidrig und sie 

werde nun in verschiedener Hinsicht erweitert. Es liege eine erhebli-

che Verstärkung der Rechtswidrigkeit vor. Zudem seien übermässige 

Immissionen zu Lasten der Nachbarn zu erwarten. Weiter seien die 

deklarierten Besucherparkplätze nicht benutzbar und es fehlten ange-

passte Spiel- und Begegnungsbereiche. 

 

d) Mit Beschluss vom 24. August 2018 erteilte die Baubewilli-

gungskommission der Stadt X.___ die Baubewilligung unter Bedingun-

gen und Auflagen. Gleichzeitig wies sie sowohl die öffentlich-rechtliche 

als auch die privatrechtliche Einsprache der A.___ SA und der 

B.___ AG ab.  

 

e) Gegen diesen Beschluss erhoben die A.___ SA und die 

B.___ AG Rekurs beim Baudepartament (Verfahren Nr. 18-6143). In 

der Folge widerrief die Baubewilligungskommission der Stadt X.___ 

am 25. Januar 2019 ihren Beschluss vom 24. August 2018 und wies 

das Amt für Baubewilligungen an, die Zustimmung der kantonalen 

Denkmalpflege (nachfolgend: DMP) einzuholen. Zur Begründung 

führte sie aus, die fehlende Zustimmung der DMP und damit die Ver-

letzung der Koordinationspflicht hätten zu einem unvollständigen Ge-

samtentscheid geführt, was einen schwerwiegenden Verfahrensman-

gel bedeute, welcher im Rekursverfahren nicht geheilt werden könne 

und die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge habe. Gestützt auf die-

sen Widerruf wurde das Rekursverfahren Nr. 18-6143 per 25. Februar 

2019 als gegenstandslos geworden von der Geschäftsliste des Bau-

departementes abgeschrieben. 

 

f) Anfangs März 2019 reichte die Gesellschaft C.___ ein Farb- und 

Materialkonzept und ausserdem die Pläne "0010 fassaden ost & süd 

mit farbkonzept" und "0009 fassaden west & nord mit farbkonzept" ein.  

 

g) Mit Schreiben vom 14. März 2019 äusserte sich das Amt für Kul-

tur, DMP, gegenüber der Stadt X.___ zum Bauvorhaben. G.___, Leiter 

DMP, führte aus, beim fraglichen Baugesuch sei ein Schutzobjekt von 

nationaler oder kantonaler Bedeutung oder dessen Umgebung betrof-

fen. Durch das geplante Vorhaben erfolge (unter Verbindlicherklärung 

der erweiterten Gesuchsunterlagen Stand 14. März 2019) keine Be-

einträchtigung des Schutzobjekts. Demnach sei keine Zustimmung der 

DMP erforderlich.  

 

h) Mit Schreiben vom 2. April 2019 hielt Rechtsanwalt Patrick Hof-

manninger namens seiner Klientschaft an der bereits erhobenen Ein-

sprache fest. Seines Erachtens hätte nach dem Widerruf des Be-

schlusses vom 24. August 2018 das Verfahren neu aufgegleist werden 

und nicht die bereits eingereichten Unterlagen nur ergänzt werden 

müssen. Zu diesem Schreiben nahm Dr. Christoph Bürgi, Rechtsan-

walt, St.Gallen, für die Gesellschaft C.___ am 8. April 2019 Stellung. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 4/33 

 

i) Mit Beschluss vom 3. Mai 2019 erteilte die Baubewilligungskom-

mission der Stadt X.___ die Baubewilligung "nach den Unterlagen vom 

23. Januar 2018, dem Korrekturgesuch vom 24. Juli 2018 sowie den 

Ergänzungsplänen vom 7. März 2019" unter Bedingungen und Aufla-

gen. Zudem wies sie sowohl die öffentlich-rechtliche als auch die pri-

vatrechtliche Einsprache der A.___ SA und der B.___ AG ab. 

 

C.  

Gegen diesen Beschluss erhoben die A.___ SA und die B.___ AG 

durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 28. Mai 2019 Rekurs 

beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 15. Juli 2019 wer-

den folgende Anträge gestellt:  

 
1. Der Beschluss der Baubewilligungskommission, Stadt 

X.___, vom 03.05.2019 sei aufzuheben; 

2. die Baubewilligung zum Baugesuch 55519 sei aufzu-
heben und die Einsprache vom 07.02.2018 bzw. 
20.02.2018 (gemäss dem Schreiben des Rekurrenten 
vom 02.04.2019) gutzuheissen; 

3. unter Kosten- und Entschädigungsfolge des Rekurs-
gegners (Vorinstanz). 

Zur Begründung wird zusammengefasst geltend gemacht, die geplan-

ten Erweiterungen und Neunutzungen seien vor dem Hintergrund der 

Bestandes- und Erweiterungsgarantie nicht zulässig. Ausserdem re-

sultierten übermässige Immissionen auf das Grundstück der Rekur-

rentinnen.  

 

D.  

a) Mit Vernehmlassung vom 12. August 2019 beantragt die  

Vorinstanz die Abweisung des Rekurses. Zur Begründung wird haupt-

sächlich auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. 

 

b) Mit Vernehmlassung vom 3. September 2019 beantragt die Re-

kursgegnerin 2 durch ihren Rechtsvertreter den Rekurs unter Kosten-

folge abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.  

 

c) Mit Stellungnahme vom 26. September 2019 äussert sich das 

Amt für Kultur, DMP, zum Bauvorhaben. Die DMP führt aus, die Bau-

eingabe sehe unter anderem einen Anbau, eine Pergola, eine Aussen-

isolierung, die teilweise Vergrösserung der Fenster, Ausführung in 

Kunststoff-Metall, sowie die Verschiebung und Vergrösserung der Bal-

kone vor. Das Material- und Farbkonzept beinhalte Putz, Abrieb und 

Metallteile in gebrochenem Weiss sowie diversen Grautönen. Dies 

entspreche einer angemessenen Gestaltung für einen jüngeren, aber 

schon bestehenden Bau in einer sensiblen Umgebung. Gegenstand 

des aktuellen Rekursverfahrens sei nicht das bestehende Gebäude, 

sondern nur der Umbau und die Sanierungsmassnahmen. Entspre-

chend werde nur die Veränderung zum aktuellen Zustand beurteilt. 

Obwohl das Gebäude grundsätzlich ein problematisches Element für 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 5/33 

 

das Ortsbild von nationaler Bedeutung darstelle, hätten die geplanten 

Massnahmen keine wesentliche Beeinträchtigung zur Folge. Entspre-

chend sei das Bauprojekt aus ortsbaulicher bzw. denkmalpflegerischer 

Sicht bewilligungsfähig. 

 

d) Mit Eingabe vom 15. November 2019 reichen die Rekurrentin-

nen eine weitere Rekursergänzung ein und halten an den gestellten 

Rechtsbegehren gemäss Rekurs fest. Sie machen ergänzend zu ihren 

vorangegangenen Ausführungen die Nichtigkeit des angefochtenen 

Beschlusses, die Unvollständigkeit des Baugesuchs und dessen feh-

lende öffentliche Auflage sowie eine Verletzung des Anspruchs auf 

rechtliches Gehör geltend. 

 

E.  

a) Das Baudepartement führte am 22. November 2019 in Anwe-

senheit der Verfahrensbeteiligten sowie eines Vertreters der DMP ei-

nen Augenschein durch. 

 

b) Mit Eingabe vom 12. Dezember 2019 lässt sich die Vorinstanz 

zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Mit Stellungnahme vom 

20. Dezember 2019 äussert sich auch die Rekursgegnerin 2 zum Au-

genscheinprotokoll; darüber hinaus nimmt sie darin Stellung zur rekur-

rentischen Eingabe vom 15. November 2019.  

 

c) Die Rekurrentinnen lassen sich mit Eingabe vom 20. Dezember 

2019 zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Sie beantragen unter an-

derem, es seien ihnen die Protokolle der Besprechungen zwischen 

den Behörden bzw. ihren Mitgliedern (insbesondere Baubewilligungs-

kommission, Denkmalpflege usw.) und der Baugesuchsteller zuzustel-

len.  

 

d) Mit Schreiben vom 6. Januar 2020 ersucht das Baudepartement 

die Vorinstanz und die DMP um Einreichung allfälliger Protokolle von 

Besprechungen zwischen ihnen und der Rekursgegnerin/Bauherr-

schaft. Für den Fall, dass keine Rückmeldung erfolge, werde davon 

ausgegangen, dass keine derartigen Protokolle existieren. Auf Nach-

frage der Rekurrentinnen vom 20. Februar 2020 bestätigt das Baude-

partement am 25. Februar 2020, dass mangels Rückmeldung der  

Vorinstanz und der DMP davon ausgegangen werde, dass keine Pro-

tokolle existieren. Dazu nehmen die Rekurrentinnen mit Eingabe vom 

6. März 2020 Stellung. 

 

F.  

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-

genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 

eingegangen.  

Erwägungen 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 6/33 

 

1.  

1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 

Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 

abgekürzt VRP).  

 

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 

VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 

Auf den Rekurs ist einzutreten.  

 

2.  

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 

abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 

(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 

PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-

scheid erging am 3. Mai 2019. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die 

Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum 

Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 

8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) 

als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen wei-

terhin das BauG und das entsprechende Baureglement zur Anwen-

dung. 

 

3.  

Die Rekurrentinnen machen die Nichtigkeit des angefochtenen Be-

schlusses geltend (vgl. Rekursergänzung vom 15. November 2019 

Ziff. II.7). Sie legen ihre Sicht auf die Chronologie im Zusammenhang 

mit dem fraglichen Baubewilligungsverfahren dar und verweisen unter 

anderem auf den Beschluss der Vorinstanz vom 24. August 2018, der 

mit Beschluss vom 25. Januar 2019 widerrufen worden sei, woraufhin 

die Rekursinstanz das damalige Rekursverfahren zufolge Gegen-

standslosigkeit abgeschrieben habe. Aus dem nun angefochtenen Be-

schluss vom 3. Mai 2019 gehe hervor, dass das Baudepartement den 

Entscheid vom 24. August 2018 wegen eines schwerwiegenden Ver-

fahrensmangels als nichtig erklärt habe. Tatsächlich sei offen, ob der 

Beschluss der Vorinstanz vom 24. August 2018 an einem derart 

schwerwiegenden Verfahrensmangel leide, dass er als nichtig zu er-

klären sei. Wäre dies der Fall gewesen, hätte das Baudepartement 

gemäss Auffassung der Rekurrentinnen nicht auf den (ersten) Rekurs 

eintreten dürfen und die Nichtigkeit des vorinstanzlichen Beschlusses 

vom 24. August 2018 feststellen müssen. Überdies fehle es an einer 

Grundlage für den mit Beschluss der Vorinstanz vom 25. Januar 2019 

ausgesprochenen Widerruf; der Beschluss vom 25. Januar 2019 wäre 

für sich betrachtet ebenfalls nichtig. Ein solches Vorgehen sei – so die 

Rekurrentinnen weiter – unzulässig und die weiteren Verfügungen der 

Vorinstanz seien nichtig. Im Resultat nicht anders zu beurteilen wäre 

die Angelegenheit, wenn die Vorinstanz ohne Widerruf der Baubewil-

ligung das Baugesuchsverfahren mit Einleitung der Koordination fort-

gesetzt hätte. Das Baubewilligungsverfahren sei spätestens am 

25. Februar 2019, also zu einem Zeitpunkt, zu welchem die Verfah-

renshoheit bei der Rekursinstanz gelegen habe, unter Ausschluss der 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 7/33 

 

Rekurrentinnen fortgesetzt worden. Ein solches Vorgehen sei unzu-

lässig und die weiteren Verfügungen der Vorinstanz in der Streitsache 

nichtig. 

 

3.1 Die Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes ist jederzeit und von 

sämtlichen rechtsanwendenden Behörden von Amtes wegen zu be-

achten. Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in der Regel nicht nichtig, 

sondern nur anfechtbar. Nichtigkeit, das heisst absolute Unwirksam-

keit einer Verfügung, wird nur angenommen, wenn der ihr anhaftende 

Mangel besonders schwer wiegt, wenn er offensichtlich oder zumin-

dest leicht erkennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch 

die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nich-

tigkeitsgründe fallen hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzu-

ständigkeit einer Behörde sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in 

Betracht (vgl. z.B. VerwGE B 2019/74 vom 19. Dezember 2019 

Erw. 3.1 mit Hinweisen).  

 

3.2 Zutreffend ist, dass die Vorinstanz am 24. August 2018 erstmals 

über das fragliche Baugesuch entschied und das Bauvorhaben bewil-

ligte. Dagegen erhoben die Rekurrentinnen Rekurs beim Baudeparte-

ment (Verfahren Nr. 18-6143). Im Rahmen dieses Rekursverfahrens 

stellte sich heraus, dass die DMP das Bauvorhaben nicht beurteilt 

hatte und mangels Vollständigkeit der Unterlagen nicht beurteilen 

konnte. Deshalb und erklärtermassen auch vor dem Hintergrund einer 

vorläufigen rechtlichen Beurteilung im damaligen Rekursverfahren wi-

derrief die Vorinstanz mit Beschluss vom 25. Januar 2019 ihre erste 

Baubewilligung vom 24. August 2018. Gestützt auf diesen Widerruf 

schrieb das Baudepartement das Rekursverfahren Nr. 18-6143 als ge-

genstandslos geworden von seiner Geschäftsliste ab. Der entspre-

chende Abschreibungsbeschluss datiert vom 25. Februar 2019. Erst 

später – nämlich am 3. Mai 2019 – erteilte die Vorinstanz (erneut) die 

Baubewilligung für das Bauvorhaben unter Bedingungen und Aufla-

gen. In diesem Zeitpunkt war somit kein Rekursverfahren in derselben 

Sache hängig. Soweit die Rekurrentinnen sich auf den Devolutiveffekt 

berufen, der dazu führe, dass "jede weitere Verfügung der Verwaltung 

in der Streitsache als nichtig qualifiziert werden" müsse (Rekursergän-

zung vom 15. November 2019 Ziff. 7.9 in fine mit unklarem Verweis 

auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtes), gehen ihre Ausführungen 

zum Vornherein an der Sache vorbei. Gleiches gilt für ihre Einwände 

gegen die Gültigkeit derjenigen vorinstanzlichen Beschlüsse, die der 

Baubewilligung vom 3. Mai 2019 vorangegangen waren (insbeson-

dere erste Baubewilligung vom 24. August 2018 und deren Widerruf 

vom 25. Januar 2019). Diese bilden nicht Verfahrensgegenstand. 

Selbst wenn diese Beschlüsse mit Rechtsfehlern behaftet (gewesen) 

wären und/oder die Vorinstanz das Baubewilligungsverfahren zu Un-

recht am 25. Februar 2019 fortgesetzt hätte, führte dies nicht zu derart 

schwerwiegenden Verfahrensfehlern, die eine Nichtigkeit des nun an-

gefochtenen Beschlusses vom 3. Mai 2019 zur Folge hätten. Gegen 

diesen wiederum konnten sich die Rekurrentinnen wirksam zur Wehr 

setzen. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 8/33 

 

3.3 Der angefochtene Beschluss ist somit entgegen der Ansicht der 

Rekurrentinnen nicht nichtig und der Rekurs insoweit unbegründet. 

Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass das dargestellte Vor-

gehen der Vorinstanz (Widerruf einer Baubewilligung nach erhobenem 

Rekurs; Behebung festgestellter Mängel; erneute Erteilung der Bau-

bewilligung) üblich ist und der Prozessökonomie dient. 

 

4.  

Die Rekurrentinnen machen geltend, gemäss angefochtenem Be-

schluss habe am 25. Februar 2019 eine Besprechung mit der DMP 

sowie den Vertretern der Bauherrschaft stattgefunden, an welchen die 

offenen Details erörtert worden seien. Die Rekurrentinnen seien über 

diese Ereignisse weder vorgängig noch nachträglich informiert und 

auch nicht in irgendwelcher Art involviert worden. Erst mit dem ange-

fochtenen Beschluss hätten sie Kenntnis erlangt über diese Vorge-

hensweise. Auf Nachfrage hätten sie am 28. Juni 2019 die Feststel-

lung der DMP per E-Mail erhalten. Es sei somit die Durchführung einer 

Beweisabnahme ohne Einbezug der Rekurrentinnen erfolgt, wodurch 

ihr Anspruch auf das rechtliche Gehör sowie ihr Recht auf Beweis ver-

letzt worden seien. Sie hätten keine Gelegenheit gehabt, vor dem Be-

schluss der Vorinstanz sich zur Vorgehensweise und/oder zur Fest-

stellung der DMP zu äussern. Zudem entspreche die Vorgehensweise 

einer Rechtsverweigerung, insbesondere aufgrund grundloser Ver-

schlechterung der Parteistellung und unzureichender Begründung.  

 

4.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör (vgl. die Mindestgarantie in 

Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [SR 101; abgekürzt BV]) bein-

haltet das Recht der Privaten, in einem vor einer Verwaltungs- oder 

Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Begehren angehört zu 

werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die Entschei-

dung wesentlichen Punkten Stellung zu nehmen. Verfügungen, die er-

heblich belasten, sind nach dem einschlägigen Verfahrensrecht nur 

zulässig, wenn die Betroffenen den wesentlichen Sachverhalt kennen 

und Gelegenheit zur Stellungnahme hatten (Art. 15 Abs. 2 VRP). Der 

Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sachaufklärung 

und stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht 

der Parteien dar. Er ist formeller Natur, was bedeutet, dass eine 

Rechtsmittelinstanz, die eine Verletzung des Anspruchs feststellt, den 

angefochtenen Entscheid in der Regel aufheben muss. Ob die Anhö-

rung für den Ausgang des Verfahrens relevant ist, d.h. die Behörde zu 

einer Änderung des Entscheids veranlasst hätte oder nicht, ist irrele-

vant. Jedoch kann der Mangel der Gehörsverweigerung "geheilt" wer-

den, wenn die unterlassene Anhörung, Akteneinsicht oder Begrün-

dung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine Prü-

fung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz erlaubt, und eine 

Rückweisung der Sache zur Gewährung des rechtlichen Gehörs bloss 

zu einem formalistischen Leerlauf und einer unnötigen Verlängerung 

des Verfahrens führen würde (VerwGE B 2016/127 vom 23. Mai 2018 

Erw. 4.1 mit Hinweis).  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 9/33 

 

4.2 In (Bau-)Gesuchsverfahren wird das rechtliche Gehör – soweit 

den Baugesuchsteller betreffend – ins Anfangsstadium des Verfah-

rens vorgelagert mit der Begründung, es werde in erster Linie bereits 

mit der Einreichung des Gesuchs selber gewährt, in welchem aus der 

Sicht des Gesuchstellers dargelegt werde, weshalb die Bewilligung zu 

erteilen sei (VerwGE B 2016/127 vom 23. Mai 2018 Erw. 4.2 mit Hin-

weisen). In der Folge wird – jedenfalls im Anwendungsbereich des or-

dentlichen Verfahrens – das Bauvorhaben visiert (vgl. Art. 138 PBG) 

und das Baugesuch bekannt gemacht und zur Einsichtnahme aufge-

legt (Art. 139 PBG). Während der Auflagefrist kann öffentlich-rechtli-

che und/oder privatrechtliche Einsprache erhoben werden (Art. 153 f. 

PBG). Die Einsprachen sind dem Baugesuchsteller zur Stellungnahme 

zuzustellen (Art. 156 Abs. 1 PBG). Anschliessend ergeht der Ent-

scheid über die Einsprachen, dies gleichzeitig mit dem Entscheid über 

das Baugesuch (vgl. Art. 157 PBG). Wenn in einem Bewilligungsver-

fahren – zusätzlich zur vorerwähnten kommunalen Beurteilung – auch 

Stellungnahmen und Teilverfügungen von kantonalen Stellen einzuho-

len sind, so sind diese gemeinsam bzw. gleichzeitig mit dem kommu-

nalen Entscheid zu eröffnen (Koordinationsgebot; vgl. Art. 25a des 

Bundesgesetzes über die Raumplanung [SR 700; abgekürzt RPG], 

insbesondere Abs. 2 Bst. d). Nicht vorgesehen ist nach der gesetzli-

chen Konzeption hingegen eine Mitwirkung der Verfahrensbeteiligten 

vor der Eröffnung von Stellungnahmen und Teilverfügungen der zu-

ständigen kantonalen Stellen. Dies gilt für den Baugesuchsteller 

(in diesem Sinn VerwGE B 2016/127 vom 23. Mai 2018 Erw. 4.2), 

aber auch für die Einsprecher.  

 

4.3 Nach dem Widerruf der ersten Baubewilligung vom 24. August 

2018 war es somit hinsichtlich des anschliessenden Einbezugs der 

DMP unter dem Titel des rechtlichen Gehörs nicht notwendig, den Re-

kurrentinnen eine Möglichkeit zur Mitwirkung zu gewähren. Dass am 

25. Februar 2019 eine Besprechung zwischen der DMP, den Vertre-

tern der Bauherrschaft und mutmasslich auch einem Vertreter der  

Vorinstanz stattgefand, trifft zwar zu (so auch angefochtene Baubewil-

ligung Ziff. II.13), ist aber nicht zu beanstanden. Eine Verletzung des 

rechtlichen Gehörs und/oder des Rechts auf Beweis der Rekurrentin-

nen liegt damit genauso wenig vor wie eine Rechtsverweigerung. Dies 

umso weniger, als die Rekursgegnerin 1 im Anschluss an die Bespre-

chung die Baugesuchsunterlagen ergänzte und den Rekurrentinnen 

Gelegenheit gegeben wurde, ihre Einsprache ebenfalls zu ergänzen, 

wovon sie Gebrauch machten. Die in der Folge eingegangene Stel-

lungnahme der DMP vom 14. März 2019 wurde den Rekurrentinnen 

sodann gemäss ihrer eigenen Darstellung am 28. Juni 2019 per E-Mail 

– und damit vor ihrer Rekursergänzung vom 15. Juli 2019 – zugestellt. 

Die Rekurrentinnen konnten sich somit rechtsgenüglich gegen die Be-

urteilung der DMP zur Wehr setzen und auch diesbezüglich wurde der 

Gehörsanspruch der Rekurrentinnen gewahrt. Selbst wenn dies nicht 

der Fall gewesen wäre, wäre die angebliche Verletzung des rechtli-

chen Gehörs im vorliegenden Rekursverfahren, in welchem die Re-

kursinstanz mit voller Kognition entscheidet, geheilt worden. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 10/33 

 

5.  

Die Rekurrentinnen rügen eine Befangenheit der DMP und der  

Vorinstanz. Sie begründen dies namentlich mit dem Umstand, dass 

am 25. Februar 2019 eine Besprechung zwischen Bauherrschaft, 

DMP und Vorinstanz stattgefunden habe. Sie machen geltend, die Be-

hörden hätten eng zusammen mit den Baugesuchstellern gearbeitet. 

Nicht nur der Sekretär der Vorinstanz habe die Bauherrschaft intensiv 

beraten, sondern auch mit der DMP hätten ohne Beteiligung der Re-

kurrentinnen Sitzungen stattgefunden, in denen das Materialisierungs- 

und Farbkonzept entwickelt worden sei. Beides habe nach Erhebung 

der Einsprache und vor der zweiten Bewilligungserteilung stattgefun-

den. Dass die beteiligten Behörden bzw. Behördenmitglieder auf den 

Inhalt des Projektes eingewirkt hätten, stelle eine Vorbefassung dar. 

Zudem sei bei Beratungsgesprächen grundsätzlich Protokoll zu führen 

und das Fehlen solcher Protokolle spreche dafür, dass die Vorinstanz 

und die DMP vorbefasst seien und bei der Entscheidung in den Aus-

stand hätten treten müssen. 

 

5.1 Art. 29 Abs. 1 BV gewährleistet den Anspruch auf richtige Zu-

sammensetzung der Entscheidbehörde. Von der entscheidenden Be-

hörde und deren Mitgliedern wird zudem ein gewisses Mass an Unab-

hängigkeit verlangt (G. STEINMANN, in: Ehrenzeller/Schindler/Schwei-

zer/Vallender [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Bundesverfas-

sung, 3. Aufl., Zürich/St.Gallen 2014, N 35 zu Art. 29 BV). Wegen feh-

lender Unabhängigkeit können Mitglieder von gerichtlichen und von 

Verwaltungsbehörden unter anderem dann abgelehnt werden, wenn 

Umstände vorliegen, die nach objektiven Gesichtspunkten geeignet 

sind, den Anschein der Befangenheit zu erwecken (BGE 127 I 198). 

Die in Art. 29 BV statuierten Verfahrensgarantien gelten in allen Ge-

richts- sowie Verwaltungsverfahren; ihr Anwendungsbereich ist weiter 

als derjenige von Art. 6 Ziff. 1 der Konvention zum Schutz der Men-

schenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101; abgekürzt EMRK; 

HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaats-

recht, 9. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, N 829 unter Hinweis auf 

BGE 131 II 169).  

 

5.2 Die bundesgerichtlichen Anforderungen an die Unabhängigkeit 

der Mitglieder einer Entscheidbehörde werden im kantonalen Recht in 

Art. 7 Abs. 1 VRP konkretisiert. Danach haben Behördenmitglieder, öf-

fentliche Angestellte und amtlich bestellte Sachverständige, die Anord-

nungen treffen, solche vorbereiten oder daran mitwirken, von sich aus 

in den Ausstand zu treten: 

 
a) wenn sie selbst, ihre Verlobten oder Ehegatten, ihre 
eingetragenen Partner, ihre Verwandten und Ver-
schwägerten bis und mit dem dritten Grad, ihre Adop-
tiv-, Pflege- oder Stiefeltern oder ihre Adoptiv-, Pflege- 
oder Stiefkinder, der eingetragene Partner eines El-
ternteils oder die Kinder des eingetragenen Partners 
an der Angelegenheit persönlich beteiligt sind. Der 
Ausstandsgrund der Verschwägerung besteht nach 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 11/33 

 

Auflösung der Ehe oder der eingetragenen Partner-
schaft fort;  

b) wenn sie Vertreter, Beauftragte, Angestellte oder 
Organe einer an der Angelegenheit beteiligten Person 
sind oder in der Sache Auftrag erteilt haben;  

bbis) wenn sie bei einer Anordnung einer Vorinstanz mit-
gewirkt haben;  

c) wenn sie aus anderen Gründen befangen erschei-
nen.  

 

Durch die Ausstandsvorschriften soll vermieden werden, dass Mitglie-

der, die voreingenommen sind oder so erscheinen, an einem Ent-

scheid mitwirken. Ein strikter Nachweis ist nicht erforderlich – es ge-

nügt die Glaubhaftmachung. Auf rein individuelle – subjektive – Ein-

drücke eines Verfahrensbeteiligten darf nicht abgestellt werden. Viel-

mehr sind nur die objektiv festgestellten Umstände zu berücksichtigen 

(VerwGE B 2017/115 vom 26. Oktober 2017 Erw. 2.3 mit Hinweisen). 

 

5.3 Bei Verfahren vor Verwaltungsbehörden ist dem Umstand Rech-

nung zu tragen, dass diese im Gegensatz zu den gerichtlichen Instan-

zen nicht nur zur neutralen Rechtsanwendung und Streitentscheidung 

berufen sind, sondern auch weitere öffentliche Aufgaben erfüllen und 

öffentliche Interessen wahren sowie in eine Verwaltungsorganisation 

eingebunden sind. Ist die Unbefangenheit von Verwaltungsbehörden 

zu beurteilen, ist immer zu berücksichtigen, dass diese zunächst 

hauptsächlich ihre Verwaltungsfunktionen zu erfüllen haben und nicht 

Rechtsprechungsfunktionen. An ihre Unbefangenheit können deshalb 

nicht dieselben Anforderungen gestellt werden, wie an die Unabhän-

gigkeit von Justizbehörden (C. REITER, in: Rizvi/Schindler/Cavelti, Pra-

xiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zü-

rich/St.Gallen 2020, Art. 7-7bis N 26). Vielmehr können sie beim Erlass 

von Verfügungen teilweise nicht im eigentlichen Sinn als unparteilich 

bezeichnet werden. Immerhin haben Behördenmitglieder bei Sachge-

schäften, an denen sie persönlich interessiert sind, wegen objektiven 

Anscheins der Befangenheit in den Ausstand zu treten. Bei der Wahr-

nehmung öffentlicher Interessen besteht indes keine generelle Aus-

standspflicht. So können beispielsweise Gemeindevertreter an Baube-

willigungsverfahren mitwirken, die Bauprojekte der Gemeinde selber 

betreffen (REITER, a.a.O., Art. 7-7bis N 28; STEINMANN, a.a.O., N 36 zu 

Art. 29 BV unter Hinweis auf BGE 125 I 119 und Urteil des Bundesge-

richtes 1C_278/2010 vom 31. Januar 2011).  

 

5.4 Mit ihrem Ausstandsbegehren machen die Rekurrentinnen sinn-

gemäss die Befangenheit der ganzen Baubewilligungskommission 

und der ganzen DMP geltend. Ein Ausstandsbegehren hat sich aber 

immer gegen eine (oder mehrere) bestimmte natürliche Person(en) zu 

richten (VerwGE B 2016/127 vom 23. Mai 2018 Erw. 2.3.1; 

BDE Nr. 19/2020 vom 18. März 2020 Erw. 3.2 mit Hinweisen). Der 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 12/33 

 

Grund dafür liegt darin, dass die Befangenheit einen inneren Gemüts-

zustand betrifft, weshalb nur natürliche Personen, nicht aber eine Ge-

samtbehörde befangen sein können (vgl. BDE Nr. 48/2019 vom 6. Au-

gust 2019 Erw. 2.2 mit Hinweisen). Ein Anspruch auf Ausstand einer 

Gesamtbehörde lässt sich denn auch weder aus Art. 29 Abs. 1 BV 

noch aus Art. 7 Abs. 1 VRP herleiten (BDE Nr. 30/2020 vom 21. April 

2020 Erw. 3.4 mit Hinweis). Vor diesem Hintergrund ist das Aus-

standsbegehren gegen die Vorinstanz und die DMP als Gesamtbehör-

den unbegründet. 

 

5.5 Das rekurrentische Ausstandsbegehren ist auch dahingehend 

zu verstehen, dass damit die Befangenheit von G.___, Leiter DMP, 

und von H.___, Sekretär der Vorinstanz, geltend gemacht wird. G.___ 

und H.___ sollen nach zusammengefasster Meinung der Rekurrentin-

nen im Verlauf des Verfahrens an Sitzungen mit der Rekursgegnerin 1 

als Bauherrin teilgenommen, diese intensiv beraten und das Materia-

lisierungs- und Farbkonzept mitentwickelt haben. Zudem sei bei die-

sen "Beratungsgesprächen" kein Protokoll geführt worden, was eben-

falls für die Befangenheit von G.___ und H.___ sprechen soll.  

 

5.5.1 Das Amt für Kultur steht Eigentümern sowie politischen Gemein-

den für denkmalpflegerische und archäologische Beratung zur Verfü-

gung (vgl. Art. 29 des Kulturerbegesetzes [sGS 277.1; abgekürzt 

KEG]). Innerhalb des Amtes für Kultur obliegt diese Aufgabe der kan-

tonalen Denkmalpflege. Gleichzeitig dürfen unter Schutz gestellte Ob-

jekte nur unter gewissen Voraussetzungen beseitigt oder beeinträch-

tigt werden, wobei bei Schutzobjekten von nationaler oder kantonaler 

Bedeutung die Zustimmung des Leiters der Abteilung Denkmalpflege 

erforderlich ist (vgl. Art. 122 Abs. 3 PBG i.V.m. Art. 1 Abs. 1 der Er-

mächtigungsverordnung [sGS 141.41] und Anhang 3 Nr. DI.B.05.01). 

Auch in Rekursverfahren des Baudepartementes äussert sich die 

DMP bzw. deren Leiter regelmässig. Dies geschieht namentlich in 

Form von Vernehmlassungen, wenn denkmalpflegerische Teilverfü-

gungen Verfahrensgegenstand sind, oder in Form von Amtsberichten 

zur Klärung des Sachverhalts bzw. zur Vermittlung des denkmalpfle-

gerischen Fachwissens zuhanden der verfahrensinstruierenden 

Rechtsabteilung des Baudepartementes. 

 

Angesichts der dargestellten gesetzlichen Konzeption und der Aufga-

benbereiche der DMP ist es nicht zu beanstanden, dass der Leiter der 

DMP sich am vorinstanzlichen Baubewilligungsverfahren beratend be-

teiligte. Vielmehr erfüllte er damit die ihm bzw. der DMP gemäss Ge-

setz obliegenden Aufgaben. Jedenfalls kann aus den von den Rekur-

rentinnen vorgebrachten Umständen nicht auf persönliche Interessen 

oder sonstige Befangenheitsgründe von G.___ geschlossen werden. 

Solche liegen nicht vor, umso weniger, als wie gezeigt an die Unbe-

fangenheit von Verwaltungsbehörden nicht dieselben Anforderungen 

gestellt werden können wie an die Unabhängigkeit von Justizbehör-

den.  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 13/33 

 

5.5.2 Soweit sich das Ausstandsbegehren gegen H.___ richtet, ist zu-

nächst festzustellen, dass H.___ nicht Mitglied der entscheidenden 

Baubewilligungskommission, sondern deren Sekretär ist. Selbst wenn 

er in irgendeiner Form – z.B. vorbereitend – am Entscheid der Vo-

rinstanz mitgewirkt hätte, wäre dies unter den gegebenen Umständen 

nicht zu beanstanden. Denn gemäss kommunaler Gesetzeslage ge-

hört die Bauberatung zu den Aufgaben der Direktion Planung und Bau 

(vgl. Art. 69 Abs. 1 der Bauordnung; SRS 731.1; abgekürzt BauO) und 

sie obliegt innerhalb der Direktion Planung und Bau dem Amt für Bau-

bewilligungen (Art. 21 des Reglements über den Vollzug der Bauord-

nung und des Reklamereglements; SRS 731.11). Als stellvertretender 

Leiter des Amtes für Baubewilligungen ist H.___ somit von Gesetzes 

wegen befugt, eine Bauherrschaft zu beraten. Seine Teilnahme an Be-

ratungsgesprächen mit der Rekursgegnerin 1 führt jedenfalls vorlie-

gend nicht zu seiner Befangenheit, zumal keinerlei persönliche Inte-

ressen von H.___ erkennbar sind oder geltend gemacht werden. Am 

Gesagten ändert nichts, dass offenbar kein Protokoll zur Besprechung 

vom 25. Februar 2019 existiert. Zwar legt Art. 69 Abs. 3 BauO fest, 

dass die Bauberatung über ihre Tätigkeit Protokoll führt und es den 

Betroffenen auf Verlangen zustellt. Alleine das Fehlen von Protokollen 

vermag unter den gegebenen Umständen aber keine Ausstandspflicht 

zu begründen. Vielmehr kann es auch als Indiz gewertet werden, dass 

an der Besprechung vom 25. Februar 2019 weniger eine Beratung 

stattfand als vielmehr nur das weitere Vorgehen geklärt wurde (so die 

Rekursgegnerin 2) bzw. der formelle Umfang der einzureichenden Un-

terlagen geklärt wurde (so die Vorinstanz). Ebenfalls nichts ändert der 

Umstand, dass die Rekurrentinnen nicht in die fragliche Besprechung 

involviert wurden. Eine Mitwirkung ist nicht vorgesehen (vgl. oben, 

Erw. 4.2), und ohnehin wurden die Rechte der Rekurrentinnen ge-

wahrt, indem ihnen das resultierende Farb- und Materialkonzept zur 

Kenntnis gebracht wurde, woraufhin sie ihre Einsprache ergänzten.  

 

5.6 Insgesamt erweist sich somit der Vorwurf der Befangenheit so-

wohl gegenüber der Vorinstanz bzw. deren Sekretär als auch gegen-

über der DMP bzw. deren Leiter als unzutreffend und der Rekurs dies-

bezüglich als unbegründet. Es sind insbesondere keinerlei ausstands-

begründenden persönlichen Interessen erkennbar. Daraus ergibt sich 

des Weiteren, dass der rekurrentische Antrag auf Einholung eines (zu-

sätzlichen) Gutachtens "Unvereinbarkeit Umbau/Neugestaltung mit 

Erscheinungs- und Ortsbild" abzuweisen ist, zumal dieser Antrag pri-

mär mit der angeblichen Befangenheit der DMP sowie einer Rechts-

verweigerung begründet wurde. Weil diese Vorwürfe unzutreffend 

sind, kann auf die aktenkundigen Angaben der DMP zur Vereinbarkeit 

des Bauvorhabens mit dem Erscheinungs- und Ortsbild abgestellt wer-

den. 

 

6.  

Die Rekurrentinnen führen aus, die DMP habe im Schreiben vom 

14. März 2019 festgehalten, dass keine Beeinträchtigung des 

Schutzobjekts erfolge und deshalb eine Zustimmung nicht erforderlich 

sei. Die Feststellung der DMP, wonach keine Beeinträchtigung des 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 14/33 

 

Schutzobjekts erfolge, sei für sie nicht nachvollziehbar, da sie äusserst 

knapp ausfalle, unbegründet erfolge und die Rekurrentinnen im Beur-

teilungsverfahren nicht einbezogen worden seien. Bei der Feststellung 

der DMP handle es sich um eine "unbegründete Feststellung", die ei-

nerseits "Verfügungscharakter" habe und andererseits durch die feh-

lende Begründung ihr Recht auf Begründung verletze. 

 

6.1 Entgegen der Ansicht der Rekurrentinnen handelt es sich beim 

fraglichen Schreiben der DMP um keine Teilverfügung, womit auch 

nicht dieselben Anforderungskriterien, die von einer Verfügung zu er-

füllen wären, zur Anwendung gelangen. Kommt die DMP im Rahmen 

der Beurteilung eines Baugesuchs zum Ergebnis, dass keine Beein-

trächtigung eines Schutzgegenstands von kantonaler oder nationaler 

Bedeutung vorliegt, stellt diese Beurteilung für sich allein noch keine 

Teilverfügung dar, die im Rahmen eines Gesamtentscheids zu eröff-

nen (gewesen) wäre. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 122 Abs. 3 

PBG trifft Letzteres nur für die eigentliche Zustimmungsverfügung der 

DMP zu; nur diese ist folglich auch Teil des Gesamtentscheids der 

Baubewilligungsbehörde (Handbuch der Rechtsabteilung des Baude-

partementes zum PBG, St.Gallen, Stand 17. Januar 2020, Bemerkun-

gen zu Art. 122). Die blosse Beurteilung der DMP dagegen, ein Bau-

gesuch führe nicht zu einer Beeinträchtigung eines Schutzgegen-

stands von kantonaler oder nationaler Bedeutung, stellt lediglich eine 

Stellungnahme dar (BDE Nr. 33/2020 vom 5. Mai 2020 Erw. 4.4). 

 

6.2 Somit war unter dem Titel des rechtlichen Gehörs bzw. der Be-

gründungspflicht weder eine weitergehende Begründung durch die 

DMP noch ein Einbezug der Rekurrentinnen in diesbezügliche Abklä-

rungen nötig. Hinzu kommt, dass die materielle Beurteilung der DMP 

im Rekursverfahren einer Überprüfung unterliegt und das Baudepar-

tement (auch) diesbezüglich über volle Kognition verfügt. Die angebli-

chen Gehörsverletzungen hätten somit ohnehin als geheilt zu gelten. 

 

7.  

Die Rekurrentinnen machen die Unvollständigkeit und eine fehlende 

öffentliche Auflage des Baugesuchs geltend. Sie führen aus, einerseits 

habe die Baugesuchstellerin am 24. Juli 2018 ein Korrekturgesuch 

eingereicht, welches wesentliche Änderungen enthalten habe. Ande-

rerseits sei durch die Stellungnahme der DMP vom 10. Januar 2019 

erstellt, dass das Baugesuch zum Zeitpunkt der öffentlichen Auflage 

unvollständig gewesen sei und ergänzt werden müsse. Die Vorinstanz 

habe das Baugesuchsverfahren am 24. August 2018 mit Erteilung ei-

ner Baubewilligung abgeschlossen. Das Baugesuchsverfahren hätte 

nur dann wieder an die Hand genommen werden dürfen, wenn die Re-

kursinstanz die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 

zurückgewiesen hätte oder wenn die Voraussetzungen für eine Wie-

dererwägung vorlägen. Wenn nach Erteilung der Baubewilligung wie 

vorliegend ganze Teile des Verfahrens bzw. das Koordinationsverfah-

ren nachgeholt werden, ohne dass ein Rückweisungsentscheid der 

Rekursinstanz vorliege, müsse das Baugesuch neu eingereicht und 

durch die Baubewilligungsbehörde öffentlich aufgelegt werden. Hierfür 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 15/33 

 

spreche insbesondere auch die Vorschrift von Art. 149 PBG, wonach 

die Baubehörde anordnen könne, dass für das Bauvorhaben unterge-

ordnete Einzelheiten, deren Beurteilung keinen Koordinationsbedarf 

auslöse, vor Ausführung zur Genehmigung eingereicht würden. Soll-

ten nach Erteilung der Baubewilligung wie vorliegend aber ganze Teile 

des Verfahrens bzw. das Koordinationsverfahren nachgeholt werden, 

ohne dass ein Rückweisungsentscheid der Rekursinstanz vorliege, 

bestehe dafür keine Grundlage im PBG. Das Baugesuch sei gestützt 

auf Art. 136 ff. PBG neu einzureichen. Die Vorinstanz habe trotz we-

sentlicher Änderung und Ergänzung des Baugesuchs auf eine erneute 

öffentliche Auflage verzichtet und damit auch den Grundsatz der Ein-

heit des Baubewilligungsentscheids und den Anspruch der Rekurren-

tinnen auf rechtliches Gehör verletzt. 

 

7.1 Wie eingangs dargestellt, erteilte die Vorinstanz am 24. August 

2018 eine erste Baubewilligung für das fragliche Bauvorhaben. Dage-

gen erhoben die Rekurrentinnen Rekurs beim Baudepartament, wo-

raufhin die Vorinstanz ihren Beschluss vom 24. August 2018 widerrief 

und das städtische Amt für Baubewilligungen anwies, die Zustimmung 

der DMP einzuholen. Gestützt auf diesen Widerruf wurde das Rekurs-

verfahren Nr. 18-6143 abgeschrieben. Anfangs März 2019 reichte die 

Rekursgegnerin 1 bei der Vorinstanz ergänzende Unterlagen mit den 

Ausführungsdetails sowie den Angaben zum Material- und Farbkon-

zept ein. Das Amt für Baubewilligungen ergänzte das Baugesuch mit 

diesen Unterlagen, teilte dies dem Rechtsvertreter der Rekurrentinnen 

mit Schreiben vom 11. März 2019 mit und gab ihm bzw. den Rekur-

rentinnen die Möglichkeit zur Ergänzung der Einsprache. Am 14. März 

2019 äusserte sich die DMP gegenüber der Stadt X.___ zum Bauvor-

haben. Am 27. März 2019 übermittelte die Vorinstanz dem Rechtsver-

treter der Rekurrentinnen die ergänzten Unterlagen. Mit Schreiben 

vom 2. April 2019 hielten die Rekurrentinnen an der bereits erhobenen 

Einsprache fest und machten geltend, ihres Erachtens hätte nach dem 

Widerruf des Beschlusses vom 24. August 2018 das Verfahren neu 

aufgegleist werden und nicht die bereits eingereichten Unterlagen nur 

ergänzt werden müssen. Die Vorinstanz verwarf diese Rechtsauffas-

sung jedenfalls implizit und erteilte mit Beschluss vom 3. Mai 2019 die 

Baubewilligung "nach den Unterlagen vom 23. Januar 2018, dem Kor-

rekturgesuch vom 24. Juli 2018 sowie den Ergänzungsplänen vom 

7. März 2019" unter Bedingungen und Auflagen. 

 

7.2 Damit ist erstellt, dass der Vorinstanz im Zeitpunkt des ange-

fochtenen Entscheids auch die ergänzenden Unterlagen mit den Aus-

führungsdetails sowie den Angaben zum Material- und Farbkonzept 

vom März 2019 vorlagen. Sie konnte somit das gesamte Baugesuch 

einschliesslich der konkreten Fassaden- und Dachgestaltung sowie 

der Farb- und Materialwahl und damit auch die Einfügung des Bauvor-

habens bzw. eine allfällige Beeinträchtigung von Schutzgegenständen 

prüfen. Eine Verletzung des Koordinationsgebotes liegt unter diesen 

Umständen nicht vor. Entgegen der rekurrentischen Auffassung liegt 

auch keine Verletzung des Grundsatzes der Einheit des baurechtli-

chen Entscheids vor; vielmehr entschied die Vorinstanz wie dargelegt 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 16/33 

 

im angefochtenen Beschluss gleichzeitig über alle baurechtlich rele-

vanten Aspekte des Baugesuchs. Dass sie zuvor ihre erste Baubewil-

ligung widerrufen und das Baugesuch noch der DMP vorgelegt hatte, 

ändert daran nichts. 

 

7.3 Schliesslich ist auch der Einwand der Rekurrentinnen unbehelf-

lich, wonach das Baugesuch nach dessen Ergänzung neu hätte auf-

gelegt werden müssen. Vielmehr lebte das ursprüngliche Baubewilli-

gungsverfahren auf Stufe Vorinstanz mit dem Widerruf der angefoch-

tenen Bewilligung wieder auf und war somit erneut über das Vorhaben 

zu entscheiden. Selbst wenn anders argumentiert würde, ist nicht er-

sichtlich, inwiefern den Rekurrentinnen durch den angeblichen Verfah-

rensfehler ein rechtlicher Nachteil entstanden sein könnte. Sie konnten 

sich sowohl im Baubewilligungs- als auch im Rekursverfahren wirksam 

gegen das (ergänzte) Baugesuch bzw. die diesbezügliche Baubewilli-

gung zur Wehr setzen. Ihre Rechte wurden gewahrt und die von den 

Rekurrentinnen verlangte erneute Auflage des gesamten Baugesuchs 

wäre für sie mit keinen Vorteilen verbunden. 

 

8.  

Die Rekurrentinnen führen weiter aus, das bestehende Gebäude ver-

letze die Gebäudelänge, die ordentliche Gebäudetiefe, die Grenzab-

stände sowie den Strassenabstand. Das Bauvorhaben erweitere das 

Gebäudevolumen, die genutzten Vorbauten, die Dachnutzung sowie 

die Anzahl Wohnungen und beinhalte eine Neunutzung des Daches 

als Terrasse für die Allgemeinheit sowie des Aussenplatzes im Erdge-

schoss. Durch das Bauvorhaben bzw. die geplanten Erweiterungen 

und Neunutzungen erfolge eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit im 

Einzelnen sowie insgesamt in einem wesentlichen Umfang. Eine Ver-

mehrung der Rechtswidrigkeit erkennen die Rekurrentinnen ausser-

dem darin, dass ein Spielplatz weder vorhanden noch geplant sei, ob-

wohl die in Frage stehende Liegenschaft über sechs Wohnungen von 

mehr als drei Zimmern verfüge und neu 14 Wohnungen mit wenigs-

tens drei Zimmern vorhanden seien.  

 

8.1 Die Bestandes- und Erweiterungsgarantie ergibt sich aus der 

verfassungsmässigen Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV). Inner-

halb der Bauzone sind Bestand und Erneuerung formell rechtskräftig 

erstellter Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften und Plä-

nen widersprechen, gewährleistet (Art. 109 Abs. 1 PBG). Eine Baute 

ist formell rechtmässig, wenn sie nach Plänen ausgeführt wurde, die 

in einem Baubewilligungsverfahren bewilligt wurden. Die formelle 

Rechtmässigkeit besteht in diesem Fall immer, auch wenn die Baube-

willigung inhaltlich fehlerhaft ist (vgl. Baudepartement SG, Juristische 

Mitteilungen 2011/I/4 betreffend VerwGE B 2010/106 vom 26. Januar 

2011 [= GVP 2011 Nr. 18]; BDE Nr. 28/2020 vom 21. April 2020 

Erw. 4.1). Soll ein bestandesgeschütztes rechtswidriges Bauwerk 

umgebaut, zweckverändert oder erweitert werden, ist dies nach 

Art. 109 Abs. 2 Satz 1 PBG nur zulässig, soweit dadurch die Rechts-

widrigkeit weder vermehrt noch wesentlich verstärkt wird. Eine Ver-

mehrung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn die Änderung zu einer 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 17/33 

 

Verletzung zusätzlicher Vorschriften führt. Eine Verstärkung der 

Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn eine bereits verletzte Vorschrift in 

noch stärkerem Ausmass verletzt wird. Unwesentlich ist eine Verstär-

kung der Rechtswidrigkeit nur, wenn weder der Schutzzweck der 

Norm erheblich beeinträchtigt noch die Erweiterung des bestehenden 

rechtswidrigen Teils für sich allein oder zusammen mit dem weiteren 

Gebäude als bedeutsam bezeichnet werden muss. Keine Verstärkung 

der Rechtswidrigkeit liegt unter anderem beim Anbringen einer 

Wärme- oder Schalldämmung vor (Art. 109 Abs. 2 Satz 2 PBG; 

vgl. zum Ganzen VerwGE B 2018/189 vom 21. November 2018 

Erw. 7.1 mit Hinweisen). Wird bei einer materiell rechtswidrigen Baute 

oder Anlage eine bestimmte Norm erheblich verletzt, kann eine an sich 

wenig bedeutende Erweiterung dazu führen, dass die Verstärkung der 

Rechtswidrigkeit insgesamt als wesentlich bezeichnet werden muss 

(vgl. VerwGE B 2013/252 vom 28. Mai 2015 Erw. 3.1; GVP 2011 

Nr. 18 Erw. 5.3.4). 

 

8.2 Festzustellen ist vorab, dass vorliegend weder aus den Ausfüh-

rungen der Rekurrentinnen hervorgeht noch sonst wie ersichtlich ist, 

dass und inwiefern das bestehende Gebäude Vers.-Nr. 002 auf 

Grundstück Nr. 001 abweichend von den rechtskräftigen Bauplänen 

erstellt worden sein könnte. Entsprechend ist von der formellen Recht-

mässigkeit des Gebäudes Vers.-Nr. 002 auszugehen (in diesem Sinn 

auch GVP 2011 Nr. 18 Erw. 4.2; vgl. im Übrigen unbestritten geblie-

bene Darstellung gemäss angefochtener Baubewilligung Ziff. III.3.6, 

wonach das Gebäude um 1966 rechtmässig erstellt wurde). Materiell 

ist das Gebäude jedoch unter verschiedenen Aspekten rechtswidrig. 

Es verletzt gemäss ebenfalls unbestritten gebliebenen Ausführungen 

der Vorinstanz (vgl. angefochtener Beschluss Ziff. III.3) und gemäss 

den Akten namentlich die Gebäudelänge, die Gebäudetiefe, die 

Grenzabstände sowie den Strassenabstand; ausserdem verfügt es 

über keine angepassten Spiel- und Begegnungsbereiche. Zu prüfen 

ist vor diesem Hintergrund, ob das geplante Bauvorhaben zu einer un-

zulässigen Vermehrung oder Verstärkung der Rechtswidrigkeit führt.  

 

8.3 Mit Blick auf die geplante Dachterrasse machen die Rekurren-

tinnen geltend, diese werde nicht von der Bestandesgarantie erfasst. 

Sie werde vollumfänglich neugestaltet bzw. das Dach solle neu er-

schlossen werden. Die Dachterrasse passe nicht in das Ortsbild, ent-

spreche nicht dem Erscheinungsbild und sei ein Fremdkörper. Die ge-

plante Pergola werde die Nutzung der Dachterrasse erheblich fördern. 

Das Flachdach, welches bereits weder dem Charakter des Erschei-

nungs- noch dem Ortsbild entspreche, solle nun neu einer Nutzung 

durch Umbau zugeführt werden. Es sei davon auszugehen, dass die 

Gesamtfläche des Daches auch für grössere Anlässe (Mieter und 

Dritte) genutzt werden könne. Durch diese Umnutzung werde die Cha-

rakteristik des Fremdkörpers in extremer Art und Weise verstärkt. 

 

8.3.1 Vorab ist diesen Einwänden entgegen zu halten, dass nach 

Art. 26 Abs. 1 BV bzw. Art. 109 Abs. 1 PBG wie dargestellt nicht nur 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 18/33 

 

der Bestand, sondern auch die Erweiterung bestehender rechtswidri-

ger Bauten garantiert ist, wozu auch die Neuerstellung eines Sitzplat-

zes auf einem bestehenden Flachdach gehören kann. Insofern geht 

die Annahme der Rekurrentinnen, die Dachterrasse werde nicht von 

der Bestandesgarantie erfasst, fehl.  

 

8.3.2 Die angebliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit wollen die Re-

kurrentinnen unter dem Aspekt der Einordnung erkennen. Zwar trifft 

es auch nach Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege zu, dass es 

sich beim bestehenden Gebäude mit Flachdach um einen Fremdkör-

per im Quartier bzw. – primär hinsichtlich dessen Architektur, Stellung 

und Volumetrie – um ein problematisches Objekt in sensibler Umge-

bung handelt (vgl. zum Ganzen Amtsbericht DMP vom 26. September 

2019 und Ausführungen G.___ gemäss Augenscheinprotokoll vom 

22. November 2019). Gemäss DMP führt der geplante Sitzplatz samt 

Pergola auf dem Flachdach jedoch zu keiner zusätzlichen Beeinträch-

tigung des Orts-/Erscheinungsbilds. Diese Einschätzung ist nachvoll-

ziehbar und überzeugend, zumal der geplante Sitzplatz von der Ge-

samtfläche des zu begrünenden Flachdachs von 414 m2 nur gut 33 m2 

beanspruchen wird. Sodann sind Sitzplätze (mit oder ohne Pergola) in 

der umliegenden Dachlandschaft nicht völlig unbekannt oder ortsbild-

fremd. Vielmehr existieren diverse Dachterrassen und Sitzplätze 

(auch) in der unmittelbaren Umgebung. So verfügen namentlich nörd-

lich des Baugrundstücks die im Ortsbildschutzgebiet liegenden, der 

M.___strasse abgewandten Seiten der Gebäude über eine die sons-

tige Dachlandschaft in ihrer Höhe überragende Dachterrasse (Grund-

stück Nr. C1104) sowie über tiefer liegende Dachterrassen (z.T. ge-

deckt [Grundstück Nr. C1105], z.T. ungedeckt [Grundstück Nr. 

C1106]; vgl. zum Ganzen Augenscheinprotokoll vom 22. November 

2019 inkl. Fotodokumentation, dort insbesondere Fotographien 

Nrn. 9–11 und 14). Es liegt hinsichtlich der Einordnung und des Orts-

bildschutzes und mit Blick auf den Sitzplatz auf dem Flachdach keine 

wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit vor. Weder wird der 

Schutzzweck der Einordnungs- und Ortsbildschutzvorgaben erheblich 

beeinträchtigt noch handelt es sich um eine bedeutsame Erweiterung 

eines bestehenden rechtswidrigen Teils des Gebäudes. Inwiefern die 

mit der Erstellung des Sitzplatzes einhergehende Nutzungserweite-

rung des Flachdachs zu einer wesentlichen Verstärkung der Rechts-

widrigkeit führen soll, ist ebenfalls nicht erkennbar. 

 

8.4 Die Rekurrentinnen machen weiter geltend, auch Balkone an 

drei Seiten der Liegenschaft seien vollkommen untypisch. Im Rahmen 

des Umbaus würden die Balkone nicht nur verschoben, sondern ihre 

Fläche werde auch vergrössert. Durch die Verschiebung sowie Ver-

grösserung der Balkone werde die Rechtswidrigkeit verstärkt, umso 

mehr, als durch die Vergrösserung der Balkone in den nicht eingehal-

tenen Grenzabstand weiter hineingeragt und der Strassenabstand 

stärker unterschritten werde. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 19/33 

 

Zwar trifft es zu, dass die bestehenden Balkone mehrheitlich vergrös-

sert werden (vgl. Balkone an östlicher und längerer westlichen Gebäu-

defassade mit neu Flächen zwischen 5,02 m2 und 6,00 m2 sowie Bal-

kone an kürzerer westlicher Fassade mit neu Flächen 13,96 m2). Wei-

ter ist erstellt, dass die Balkone mehrheitlich auch verschoben werden 

(vgl. im Einzelnen Grundrisspläne). Jedoch führen weder die Vergrös-

serung noch die Verschiebung der Balkone angesichts des konkreten 

Ausmasses zu einer wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit. 

Dies gilt insbesondere für den Einwand, wonach der Strassenabstand 

stärker unterschritten werde als bis anhin (so Stellungnahme der Re-

kurrentinnen vom 20. Dezember 2019 Ziff. III.3), denn die zusätzliche 

Unterschreitung ist nur untergeordneter Natur, zumal die – nur unwe-

sentlich zu vergrössernden – Balkone nur an einer Stelle in den Stras-

senabstand der H.___strasse ragen (vgl. Balkone an der östlichen Ge-

bäudefassade gem. Umgebungsplan). Es liegt keine erhebliche Be-

einträchtigung der strassenrechtlichen Vorgaben zum Strassenab-

stand bzw. des entsprechenden Schutzzwecks (Freihaltung des Stras-

senraums) vor. Gleiches gilt für allfällige zusätzliche Unterschreitun-

gen des Grenzabstands durch die Balkone. Soweit die Rekurrentinnen 

schliesslich eine wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit unter 

dem Aspekt der Einordnung bzw. des Ortsbildschutzes erkennen wol-

len, ist ihnen zunächst entgegen zu halten, dass in der näheren Um-

gebung des Baugrundstücks und sowohl im Ortsbildschutzgebiet als 

auch im Gebiet mit besonderem Erscheinungsbild andere bestehende 

Gebäude ebenfalls über Balkone – teils neueren, teils älteren Datums 

– verfügen (vgl. Augenscheinprotokoll samt Fotodokumentation, dort 

insbesondere Bilder Nrn. 9, 10, 21 und 22). Bei Balkonen handelt es 

sich somit nicht um im Quartier gänzlich unbekannte Elemente. So-

dann legte G.___ am Augenschein dar, dass die geplanten Änderun-

gen an den Balkonen aus denkmalpflegerischer Sicht weder speziell 

negativ noch speziell positiv zu beurteilen seien und dass sie nicht zu 

einer weiteren Beeinträchtigung des Ortsbilds führten. Angesichts der 

tatsächlichen Umstände ist diese Beurteilung ohne Weiteres nachvoll-

ziehbar; hinsichtlich der Balkone bzw. deren Vergrösserung und Ver-

schiebung liegt somit auch unter dem Aspekt der Einordnung und des 

Ortsbildschutzes keine wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit 

vor.  

 

8.5 Die Rekurrentinen machen weiter geltend, die Umgebung im 

Erdgeschoss werde ebenfalls neugestaltet. Diese Neugestaltung 

müsse sich am Erscheinungsbild G.___strasse und am Ortsbild H.___ 

orientieren. Das Erscheinungsbild sei gekennzeichnet durch Vorgär-

ten und das Ortsbild habe typische Vorstadtcharakteristik. Durch die 

weniger dichte Überbauung und Abschaffung des Gewerbes weiche 

das ohnehin nicht gut integrierte Gebäude damit noch mehr von den 

typisierenden Elementen des Erscheinungs- und Ortsbilds ab.  

 

Die geplante Neugestaltung der südlichen Aussenflächen im Erdge-

schoss in Form eines gedeckten Sitzplatzes wird Teil des mit den üb-

rigen Gebäuden gebildeten "Innenhofs" sein (vgl. insbesondere Bild 

Nr. 15 der Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll). Jedenfalls 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 20/33 

 

in diesem Bereich sind keinerlei Vorgärten, sondern primär Parkie-

rungsflächen vorhanden. Auch eine "Vorstadtcharakteristik" ist hier 

nicht erkennbar. Vor diesem Hintergrund überzeugen die Ausführun-

gen von G.___ zum Sitzplatz im Erdgeschoss anlässlich des Augen-

scheins. Danach nehmen die geplanten Änderungen Bezug zum Ge-

bäude und sie haben sich als architektonisch passend erwiesen. Eine 

Beeinträchtigung des Orts- und Erscheinungsbilds liege – so G.___ 

weiter – insgesamt, aber auch bei isolierter Betrachtung des Sitzplat-

zes nicht vor. Daran ändert die sinngemässe Argumentation der Re-

kurrentinnen nichts, wonach die Wesentlichkeit von Verstärkungen der 

Rechtswidrigkeit anhand eines Flächenvergleichs zu ermitteln seien 

(vgl. Augenscheinprotokoll Ziff. B.14): Die neu erstellten Räume beim 

heutigen Aussenbereich des Erdgeschosses nehmen eine Fläche von 

rund 20 m2 ein (zwei Essplätze und zwei Abstellräume; vgl. Grundriss 

Erdgeschoss), hinzu kommt eine – teils gedeckte – Terrassenfläche. 

Im Vergleich zum bestehenden Gebäude, das über drei Unterge-

schosse und vier Vollgeschosse verfügt, handelt es sich dabei offen-

kundig um eine marginale Flächenerweiterung. Eine Verstärkung der 

Rechtswidrigkeit ergibt sich daraus nicht.  
 

8.6 Die Rekurrentinnen rügen, die in Frage stehende Liegenschaft 

verfüge zukünftig über 14 Wohnungen mit wenigstens drei Zimmern. 

Ein Spielplatz sei weder vorhanden noch geplant. Die zusätzlich ge-

planten Wohneinheiten würden die Rechtswidrigkeit vermehren. 

 

8.6.1 Bei Wohnbauten mit sechs und mehr Wohnungen mit wenigs-

tens drei Zimmern sind angemessene und den Bedürfnissen der Be-

nutzerinnen und Benutzer angepasste Spiel- und Begegnungsberei-

che zu erstellen (vgl. Art. 71 Abs. 1 PBG). Es ist erstellt und unbestrit-

ten, dass das Mehrfamilienhaus bereits im bestehenden Zustand über 

mehr als sechs (nämlich zwölf) Wohnungen mit wenigstens drei Zim-

mern, jedoch über keine Spiel- und Begegnungsbereiche verfügt und 

deshalb materiell baurechtswidrig ist. Zu den bestehenden zwölf Woh-

nungen kommen neu zwei zusätzliche Wohnungen mit wenigstens 

drei Zimmern hinzu. Zu prüfen ist damit eine allfällige Verstärkung der 

Rechtswidrigkeit, nicht aber deren Vermehrung. 

 

8.6.2 Vorliegend wird die Anzahl der relevanten Wohneinheiten von 

bislang zwölf um zwei Einheiten erhöht. Insofern handelt es sich um 

eine vergleichsweise geringe Erhöhung von einem Sechstel. Sodann 

werden die beiden neuen Wohneinheiten im Erdgeschoss über je ei-

nen Essplatz samt gedecktem Sitzplatz und Terrasse verfügen. Zu-

mindest die Bewohner dieser Wohnungen werden damit über ausrei-

chend Spiel- und Begegnungsfläche ausserhalb des Gebäudes verfü-

gen. Sodann soll gemäss Bauvorhaben auf dem bestehenden Flach-

dach ein für alle Bewohner zugänglicher Sitzplatz samt Pergola mit 

einer Fläche von gut 33 m2 erstellt werden. Dieser Sitzplatz kann je-

denfalls als Begegnungsbereich, in eingeschränktem Mass auch als 

Spielbereich dienen. Insgesamt ist dem Bedürfnis der Bewohner je-

denfalls der zwei neuen Wohneinheiten im Erdgeschoss nach ange-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 21/33 

 

messenen Spiel- und Begegnungsflächen angesichts der tatsächli-

chen Umstände Rechnung getragen und es liegt keine wesentliche 

Verstärkung der Rechtswidrigkeit vor.  

 

9.  

Die Rekurrentinen machen geltend, es sei im Protokoll zum Augen-

schein aufzunehmen, der Augenschein habe ergeben, dass die Park-

plätze für Besucher von der H.___strasse aus nicht nur schlecht, son-

dern gar nicht erreichbar seien. Die Zufahrt erfolge über die 

N.___strasse und eine versteckte Hofdurchfahrt. Wer als Besucher an 

die Zieladresse fahre, finde gar keinen Besucherparkplatz mehr, und 

dies bei neu 24 Wohnungen. Damit seien Suchverkehr und Wildpar-

ken auf Nachbargrundstücken vorprogrammiert. 

 

Soweit darin eine eigenständige Rüge der Verletzung öffentlich-recht-

licher Vorschriften enthalten sein sollte, ist festzustellen, dass diese 

Rüge nach dem die Sachverhaltsermittlung grundsätzlich abschlies-

senden Augenschein – nämlich in der rekurrentischen Eingabe vom 

20. Dezember 2019, Ziff. 5 – und somit verspätet erhoben wurde. Oh-

nehin besteht in der Stadt X.___ keine Pflicht für (Besucher-)Park-

plätze, womit deren "Auffindbarkeit" zum Vornherein keine entscheid-

wesentliche Rolle spielt. Soweit der angebliche Suchverkehr und das 

geltend gemachte "Wildparken" unter dem Titel der Lärm- bzw. Licht-

emissionen relevant sein oder die auf Art. 684 des Schweizerischen 

Zivilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB) gestützten Ansprüche der 

Rekurrentinnen betreffen könnten, wird darauf zurückzukommen sein. 

 

10.  

Die Rekurrentinnen machen übermässige Lärmimmissionen geltend. 

 

10.1 Das bestehende Gebäude auf Grundstück Nr. 001 ist eine orts-

feste Anlage im Sinn von Art. 7 Abs. 7 des Bundesgesetzes über den 

Umweltschutz (SR 814.01; abgekürzt USG) und Art. 2 Abs. 1 der eid-

genössischen Lärmschutz-Verordnung (SR 814.41; abgekürzt LSV). 

Ob es wegen der vorliegend strittigen Sanierung/Erweiterung und ins-

besondere aufgrund des geplanten Ersatzes der Gewerbenutzung 

durch Wohnnutzung im Erdgeschoss als neue Anlage im Sinn von 

Art. 25 Abs. 1 USG sowie Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 Abs. 1 LSV zu qua-

lifizieren ist oder ob es sich dabei um eine wesentliche Änderung einer 

bestehenden Anlage (vgl. Art. 16-18 USG sowie Art. 2 Abs. 4 und 

Art. 8 LSV) handelt, kann vorliegend offenbleiben. Wie nachfolgend zu 

zeigen sein wird, ist das Bauvorhaben auch unter Zugrundelegung der 

Bestimmungen über Neuanlagen rechtmässig. Als neue Anlage hätte 

das sanierte/erweiterte Gebäude den Planungswerten (Art. 23 USG) 

zu genügen (vgl. Art. 25 Abs. 1 USG und Art. 7 Abs. 1 Bst. b LSV). 

Das fragliche Gebäude wird nach dem geplanten Umbau nur noch 

über Wohnungen unterschiedlicher Grösse, jedoch über keine ge-

werblich genutzten Flächen mehr verfügen. Zu rechnen ist deshalb mit 

Lärm, der bei der Benutzung von Wohnungen entsteht, mithin mit All-

tagslärm. Für solchen Lärm kennt die LSV keine unmittelbar anwend-

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 22/33 

 

baren Belastungsgrenzwerte. Es muss somit – weiterhin in der An-

nahme einer neuen Anlage – ein Immissionsniveau einhalten werden, 

bei welchem höchstens geringfügige Störungen auftreten. Bei der Be-

urteilung, ob im Einzelfall eine unzumutbare Störung vorliegt, sind der 

Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufigkeit seines Auftretens so-

wie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelastung zu berücksichti-

gen. Dabei ist nicht auf das subjektive Lärmempfinden einzelner Per-

sonen abzustellen, sondern eine objektivierte Betrachtung vorzuneh-

men, unter Berücksichtigung auch von Personen mit erhöhter Emp-

findlichkeit (vgl. zum Ganzen VerwGE B 2019/77 und B 2019/78 vom 

11. Februar 2020 Erw. 8.1 mit Hinweisen). 

 

10.2 Die Rekurrentinnen begründen ihre Befürchtungen betreffend 

erhöhter Lärmimmissionen mit den geplanten baulichen Änderungen 

am bestehenden Gebäude und mit damit angeblich einhergehenden 

Nutzungsintensivierungen bestimmter Flächen. Im Einzelnen machen 

sie geltend, die Erweiterung und Neugestaltung der Aussenaufent-

haltsflächen im Erdgeschoss werde durch die Häufung und Dauer der 

Nutzung des Aussenbereichs zu erhöhten Lärmimmissionen führen. 

Die grosse Dachterrasse werde die Lärmimmissionen enorm verstär-

ken. Hinzu kämen die vergrösserten Balkone, die Platz für mehr Men-

schen böten, was sich auch auf die Verweildauer auswirke. Insgesamt 

gehen die Rekurrentinnen davon aus, dass die zu erwartenden Einwir-

kungen auf die angrenzenden Nachbarn schädlich oder lästig sein 

werden und dass im vorliegenden Fall als einzige mögliche Interven-

tion an der Quelle die Unterlassung des Umbaus bzw. der Neugestal-

tung in Frage komme. Darüber hinaus kritisieren die Rekurrentinnen 

unter dem Aspekt des Lärms die zwei geplanten Parkplätze im Norden 

des Gebäudes. 

 

10.3 Auf dem Dach des bestehenden Gebäudes soll ein Sitzplatz mit 

einer Fläche von gut 33 m2 samt Pergola neu erstellt werden. Dieser 

Sitzplatz ist über das gemeinsame Treppenhaus für sämtliche Bewoh-

ner des Mehrfamilienhauses zugänglich. Weiter sollen in allen drei 

Obergeschossen die bestehenden Balkone saniert und mehrheitlich 

auch vergrössert werden. An der östlichen und westlichen Gebäude-

fassade werden in den drei Obergeschossen je zwei Balkone neu Flä-

chen zwischen 5,02 m2 und 6,00 m2 aufweisen. Hinzu kommen Bal-

kone bei der südöstlichen Gebäudeecke (4,60 m2; nicht vergrössert) 

und schliesslich Balkone an der kürzeren von zwei Westfassaden mit 

einer Fläche von je 13,96 m2. Schliesslich fällt im Erdgeschoss auf der 

nördlichen Gebäudeseite die bisherige Parkplatznutzung weg. Die 

dortige Fläche soll neu als Terrasse bzw. Sitzplatz genutzt werden. 

Konkret ist für jede der beiden dortigen Wohnungen die Erstellung ei-

nes geschlossenen Essplatzes (ca. 7 m2) mit grosszügiger Vergla-

sung, eines gedeckten Sitzplatzes (ca. 12 m2), einer Terrasse (33 m2 

bzw. 41 m2) und eines Abstellraums (3,13 m2) geplant.  

 

Aus diesen baulichen Gegebenheiten schliessen die Rekurrentinnen 

zwar zu Recht, dass in den genannten Bereichen mit einer intensive-

ren Nutzung als bisher zu rechnen ist. Sie lassen aber ausser Acht, 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 23/33 

 

dass selbst in reinen Wohnzonen kein absoluter Anspruch auf Ruhe 

besteht. Dies gilt umso mehr, wenn – wie vorliegend – das betroffene 

Grundstück in der Wohn-Gewerbe-Zone liegt, in welcher die Empfind-

lichkeitsstufe III massgebend ist. Somit wären auf dem fraglichen 

Grundstück sogar mässig störende Betriebe zugelassen (vgl. Art. 43 

Abs. 1 Bst. c LSV). Zudem erweist sich die nähere Umgebung als nicht 

sonderlich lärmempfindlich, zumal sowohl das Baugrundstück als 

auch das Grundstück der Rekurrentinnen nur leicht zurückversetzt von 

der viel befahrenen M.___strasse (weiter stadtauswärts: 

N.___strasse) sind, auf welcher zudem das Schienentrasse der Ap-

penzeller Bahnen verläuft. Zukünftig zu erwarten ist sodann üblicher 

Alltagslärm, der sich aus der geplanten Wohnnutzung bzw. aus der 

Nutzung der umgestalteten Aussenbereiche (Dachterrasse, Balkone, 

Sitzplätze im EG) ergibt. Zu denken ist namentlich an Gesprächslärm 

und an Lärm, der beim Öffnen und Schliessen von Balkontüren/Fens-

tern oder beim Rasenmähen (vgl. geplante Rasenflächen östlich des 

Gebäudes) entsteht, ferner an Lärm von im Freien spielenden Kindern. 

Dies alles ist zu den üblichen Uhrzeiten zu erwarten, in aller Regel 

aber nicht spätnachts. Weder der Charakter solchen Lärms noch die 

zu erwartende Häufigkeit lassen auf unzumutbare Störungen schlies-

sen. Selbst wenn – wie die Rekurrentinnen offenbar befürchten – eine 

"nächtliche Aussennutzung" stattfände, wäre dieselbe durch das städ-

tische Immissionsschutzreglement (SRS 751.1) beschränkt und die 

Rekurrentinnen bzw. ihre Mieter hätten gestützt darauf eine wirksame 

Handhabe zur Unterbindung übermässigen bzw. störenden Lärms in 

der Nacht. 

 

10.4 Insgesamt ergibt eine objektivierte Betrachtung, dass hinsicht-

lich der Dachterrasse, der Nutzung der Aussenflächen im Erdge-

schoss und der geplanten Anpassung der Balkone höchstens gering-

fügige Lärmimmissionen bzw. Störungen zu erwarten sind. Derartige 

Lärmimmissionen sind – wie die Vorinstanz zu Recht ausführt – Be-

standteil der Wohnnutzung und von der Nachbarschaft zu tolerieren.  

 

10.5 Gleiches gilt bei einer Mitberücksichtigung der beiden Besucher-

parkplätze im Norden des Gebäudes. Auch bei der Nutzung dieser 

Parkplätze handelt es sich um einen in der Wohn-Gewerbe-Zone und 

im fraglichen Quartier völlig üblichen Vorgang und es sind keine An-

haltspunkte ersichtlich, weshalb sich im vorliegenden Fall daraus  

Lärmimmissionen ergeben könnten, die das Mass des Zulässigen 

überschreiten. Entsprechend existieren in der unmittelbaren Umge-

bung heute schon diverse Parkplätze, so namentlich entlang der 

H.___strasse (Blaue Zone) und nordwestlich des Baugrundstücks 

bzw. westlich der rekurrentischen Liegenschaft (im mit den übrigen 

Gebäuden gebildeten "Innenhof"; vgl. insbesondere Bild Nr. 15 der 

Fotodokumentation zum Augenscheinprotokoll). Mit Blick auf die zwei 

geplanten Parkplätze fällt zudem in Betracht, dass im Erdgeschoss 

auch diverse Parkplätze aufgehoben werden sollen, womit sich dies-

bezügliche Immissionen verringern werden. Es ist vor dem dargestell-

ten Hintergrund auszuschliessen, dass ein – von den Rekurrentinnen 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 24/33 

 

beantragtes – "Gutachten Immissionen Parkplätze" die angeblich "er-

heblich höheren Immissionen" belegen könnte. Mit einer Überschrei-

tung der Planungswerte ist nicht zu rechnen und von der Einholung 

eines Lärmgutachtens ist abzusehen (vgl. diesbezüglich auch 

VerwGE B 2019/77 und B 2019/78 vom 11. Februar 2020 Erw. 5).  

 

10.6 Die von einer neuen Anlage erzeugten Emissionen sind im Rah-

men der Vorsorge soweit zu begrenzen, als dies technisch und be-

trieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (Art. 1 Abs. 2 und 

Art. 11 Abs. 2 USG sowie Art. 7 Abs. 1 Bst. a LSV). Sind die Planungs-

werte eingehalten, sind zusätzliche emissionsbegrenzende Massnah-

men nur dann wirtschaftlich tragbar und verhältnismässig, wenn mit 

geringem Aufwand eine wesentliche Emissionsreduktion erreicht wer-

den kann. Bei der Vorsorge im Rahmen von Art. 11 Abs. 2 USG er-

weist sich grundsätzlich lediglich eine umweltrechtliche Optimierung 

des aufgelegten Projekts, nicht aber eine alternative Neuplanung mit 

neuen Auswirkungen für Dritte als verhältnismässig (VerwGE 

B 2019/77 und B 2019/78 vom 11. Februar 2020 Erw. 8.3 mit Hinwei-

sen). 

 

Vorliegend ist nicht erkennbar, welche vorsorglichen Massnahmen mit 

verhältnismässigem Aufwand zu einer wesentlichen Emissionsreduk-

tion führen könnten. Solche machen auch die Rekurrentinnen nicht 

geltend, sondern sie stellen sich auf den Standpunkt, im vorliegenden 

Fall sei die einzige mögliche Intervention an der Quelle die Unterlas-

sung des Umbaus bzw. der Neugestaltung. Letzteres wäre unverhält-

nismässig. 

 

10.7 Insgesamt ergibt sich, dass das Bauvorhaben unter lärmtechni-

schen Gesichtspunkten und selbst in der Annahme, es handle sich um 

eine neue Anlage, nicht zu beanstanden ist. Zusätzliche Massnahmen 

zur Minimierung des Lärms sind nicht anzuordnen. Der Rekurs erweist 

sich diesbezüglich als unbegründet. 

 

11.  

Die Rekurrentinnen wenden sich zudem gegen zusätzliche 

Lichtimmissionen. Wiederum berufen sie sich diesbezüglich auf die zu 

erwartende Nutzung der geplanten Dachterrasse, der vergrösserten 

Balkone und der projektierten Sitzplätze im Erdgeschoss. Diese Nut-

zung führe zu Licht, was zu Schlafstörungen bei den Bewohnern ihrer 

Liegenschaft führe. Gleiches gelte für Zu- und Wegfahrten von Autos 

im Innenhof, woraus Lichtemissionen resultierten. 

 

Es kann bezüglich der Lichtimmissionen grundsätzlich auf die vorste-

henden Erwägungen zu den Lärmimmissionen verwiesen werden. 

Wiederum gilt, dass es sich bei der Nutzung der fraglichen Grund-

stücksflächen einschliesslich der beiden Besucherparkplätze um zo-

nenkonforme Vorgänge handelt, die – entgegen der rekurrentischen 

Darstellung – keine unzulässigen Lichtimmissionen erwarten lassen. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 25/33 

 

Weiter sind auch keine weitergehenden emissionsmindernden Mass-

nahmen anzuordnen. Der Rekurs ist auch diesbezüglich als unbegrün-

det abzuweisen. 

 

12.  

Die Rekurrentinnen rügen ausserdem eine Verletzung von Art. 684 

ZGB. Sie machen zusammengefasst geltend, aus der (auch nächtli-

chen) Nutzung der Aussenflächen im Innenhof, auf den Balkonen und 

auf der Dachterrasse sowie aufgrund von Ein- und Ausfahrten von 

Fahrzeugen von bzw. zu den Parkplätzen entstünden übermässige 

Lärm- und Lichtimmissionen zu Lasten der Bewohner ihrer Liegen-

schaft, insbesondere der westexponierten Zimmer bzw. Schlafzimmer. 

 

12.1 Laut Art. 684 Abs. 1 ZGB ist jedermann verpflichtet, bei der Aus-

übung seines Eigentums sich aller übermässigen Einwirkungen auf 

das Eigentum der Nachbarn zu enthalten. Verboten sind insbesondere 

alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke 

oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen, unter an-

deren durch Luftverunreinigungen, üblen Geruch, Lärm, Schall oder 

durch den Entzug von Besonnung oder Tageslicht (Art. 684 Abs. 2 

ZGB). Bei der Abgrenzung zwischen zulässiger und unzulässiger 

(d.h. übermässiger) Immission ist die Intensität der Einwirkungen mas-

sgebend. Diese beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Die beurtei-

lende Instanz hat eine sachlich begründete Abwägung der Interessen 

vorzunehmen, wobei sie den Massstab des Empfindens eines Durch-

schnittsmenschen in der gleichen Situation zugrunde zu legen hat. Bei 

dem nach Recht und Billigkeit zu treffenden Entscheid sind nicht bloss 

Lage und Beschaffenheit der Grundstücke sowie der Ortsgebrauch zu 

berücksichtigen; es ist die individuell konkrete Interessenlage umfas-

send zu würdigen. Alle in der einzelnen Streitsache ins Gewicht fallen-

den Umstände sind auf ihre Erheblichkeit hin zu prüfen, wobei stets zu 

beachten bleibt, dass Art. 684 ZGB als nachbarrechtliche Norm in ers-

ter Linie der Herstellung eines nachbarlichen Interessenausgleichs 

dienen soll. Verboten sind nicht nur schadenverursachende, sondern 

auch bloss lästige (übermässige) Einwirkungen. Eine durch rechtskräf-

tigen Entscheid einer Verwaltungsbehörde bewilligte Baute verursacht 

in der Regel keine übermässigen Immissionen im Sinn von Art. 684 

ZGB. Öffentlich-rechtliche Bewilligungen sind dann nicht mehr allein 

massgebend für die Beurteilung der Übermässigkeit, wenn die Be-

hörde per Ausnahmebewilligung ein Abweichen von den öffentlich-

rechtlichen Vorschriften gewährt und womöglich die Interessen der 

Nachbarn nicht umfassend berücksichtigt (VerwGE B 2018/189 vom 

21. November 2018 Erw. 6.1 mit Hinweisen). 

 

12.2 Den Rekurrentinnen ist beizupflichten, dass die geplante und 

bislang nicht bestehende Terrassennutzung im Erdgeschoss zeitweise 

und witterungsabhängig zu einer gewissen Ausweitung der Wohnnut-

zung der beiden nördlichen Wohnungen im Erdgeschoss führen kann, 

zumal bislang im Erdgeschoss überhaupt keine Wohnnutzung statt-

fand. Gleiches gilt grundsätzlich für den geplanten und ebenfalls 

neuen Sitzplatz samt Pergola auf dem Flachdach. Die Balkone in den 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 26/33 

 

Obergeschossen waren zwar vorbestehend, werden jedoch vergrös-

sert und laden somit – im Vergleich zum vormaligen Zustand – eben-

falls zum längeren Verweilen ein. Die geplante Nutzung in den ge-

nannten Bereichen entspricht jedoch dem üblichen Ortsgebrauch in 

einem städtisch geprägten und zentrumsnahen Quartier wie dem 

M.___quartier. Derartige Nutzungen lösen bei Personen mit durch-

schnittlicher Empfindlichkeit kein erhebliches Unbehagen aus und sie 

verursachen keine übermässigen Lärm- und Lichtimmissionen, umso 

weniger als im fraglichen Gebiet die Empfindlicheitsstufe III massge-

bend ist. Hinzu kommt, dass die zu erwartenden Lärm- und 

Lichtimmissionen aus öffentlich-rechtlicher Sicht nicht zu beanstanden 

sind und das Bauvorhaben insofern baurechtskonform ist (vgl. oben, 

Erw. 10 f.), was ebenfalls gegen die Übermässigkeit der zu erwarten-

den (zusätzlichen) Immissionen spricht. Nichts anderes ergibt sich aus 

den projektierten zwei Parkplätzen im Norden des bestehenden Ge-

bäudes, zumal gemäss Bauprojekt mehrere bestehende Parkplätze 

wegfallen und sich die diesbezüglichen Immissionen entsprechend 

vermindern werden. Ohnehin führt die Aufgabe der Gewerbenutzung 

zu einer Reduktion des Lärms gewerblichen Ursprungs. Es ist – ent-

gegen der rekurrentischen Darstellung – nicht davon auszugehen, 

dass es bei Personen mit durchschnittlicher Empfindlichkeit zu Schlaf-

störungen infolge von Licht- und Lärmimmissionen kommen wird; sol-

che Schlafstörungen würden Immissionen in der Nacht voraussetzen, 

wogegen sich die Rekurrentinnen bzw. ihre Mieter wie bereits erwähnt 

gestützt auf das städtische Immissionsschutzreglement zur Wehr set-

zen könnten. Insgesamt ist nicht mit übermässigen Einwirkungen im 

Sinn von Art. 684 Abs. 1 ZGB zu rechnen und der Rekurs erweist sich 

diesbezüglich als unbegründet.  

 

13.  

Die Rekurrentinnen wenden weiter ein, es müssten nicht nur die neuen 

Wohnungen barrierefrei sein. Die oberen Wohnungen würden eben-

falls erneuert. Die Erneuerung betreffe nicht nur die Küchen und Nass-

zellen, sondern die Wohnungen gesamthaft einschliesslich Fassade, 

Fenster usw. Aufgrund der vorliegenden Pläne sei die Einhaltung der 

Anforderungen "der SIA 500 Norm" nicht nachgewiesen. 

 

13.1 Mehrfamilienhäuser mit vier oder mehr Wohnungen, die neu er-

stellt werden, oder Teile, die erneuert werden, werden hinsichtlich des 

Zugangs hindernisfrei und bezüglich des Grundrisses anpassbar ge-

staltet (Art. 102 Abs. 1 PBG). Im Übrigen werden die Bestimmungen 

des Bundesgesetzes über die Beseitigung von Benachteiligungen von 

Menschen mit Behinderung (SR 151.3; abgekürzt BehiG) angewendet 

(Art. 102 Abs. 2 PBG). 

 

13.2 Festzustellen ist zunächst, dass das bestehende Gebäude so-

wohl vor als auch nach dem geplanten Umbau über mehr als vier Woh-

nungen verfügt. Festzustellen ist weiter, dass der Zugang zum beste-

henden Mehrfamilienhaus aktuell vom Trottoir der H.___strasse (Ge-

meindestrasse 2. Klasse) zum dortigen Haupteingang erfolgt. Dieser 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 27/33 

 

Zugang ist bereits im heutigen Zustand rollstuhltauglich und hindernis-

frei. Im Eingangsbereich des Mehrfamilienhauses (ausserhalb der Ge-

bäudehülle) sind gemäss den Grundrissplänen keine wesentlichen Än-

derungen geplant, womit der hindernisfreie Zugang zum Mehrfamilien-

haus im Sinn von Art. 102 PBG auch zukünftig gewährleistet bleibt. 

Dies umso mehr, als zusätzlich zum Haupteingang zwei Tiefgaragen-

einfahrten vorhanden sind und erhalten bleiben und das Mehrfamilien-

haus über einen Lift verfügt. Festzustellen ist schliesslich, dass die  

Vorinstanz bezüglich der Wohnungen im Erdgeschoss und mit Blick 

auf die behindertengerechte Gestaltung unter Ziff. IV.4 als Auflage die 

Nachreichung von Detailplänen mit Angaben über die geforderten 

Masse zu den Wohnungen im Erdgeschoss verfügte. Die Ausführung 

habe – so die fragliche Auflage weiter – den "einschlägigen Vorschrif-

ten der SIA 500 zu entsprechen" (vgl. angefochtene Baubewilligung 

Ziff. IV.4 mit Verweis auf Ziff. III.9.3 [recte: Ziff. III.10.3; vgl. dortigen 

Querverweis auf Ziff. IV.4]). Damit ist hinsichtlich der neuen Wohnun-

gen im Erdgeschoss sichergestellt, dass die Vorgaben zum behinder-

tengerechten Bauen eingehalten werden. 

 

13.3 Vor dem dargestellten Hintergrund ist einzig zu prüfen, ob zu-

sätzlich zu den neuen Wohnungen im Erdgeschoss auch die vorbe-

stehenden Wohnungen im ersten, zweiten und dritten Obergeschoss 

und allenfalls weitere Teile des bestehenden Mehrfamilienhauses be-

hindertengerecht umzubauen sind bzw. "hinsichtlich des Zugangs hin-

dernisfrei und bezüglich des Grundrisses anpassbar gestaltet" werden 

müssen. Dies hängt davon ab, ob "Teile" des bestehenden Mehrfami-

lienhauses "erneuert werden" (vgl. Art. 102 Abs. 1 PBG), weshalb es 

der Gesetzesauslegung bedarf. 

 

13.3.1 Verwaltungsrechtliche Normen sind nach den allgemeinen Re-

geln auszulegen. Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut 

der Bestimmung. Ist der Text nicht klar und sind verschiedene Inter-

pretationen möglich, so muss unter Berücksichtigung aller Ausle-

gungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Abzu-

stellen ist dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm 

und ihren Zweck sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Kontext 

mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Gesetzesmaterialien sind 

zwar nicht unmittelbar entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, um 

den Sinn der Norm zu erkennen. Namentlich bei neueren Texten 

kommt den Materialien eine besondere Stellung zu, weil eine Anpas-

sung an veränderte Umstände oder an ein gewandeltes Rechtsver-

ständnis weniger in Frage kommen. Im Verwaltungsrecht gilt der 

Grundsatz des Methodenpluralismus, wobei nur dann allein auf die 

grammatikalische Auslegung abgestellt wird, wenn sich daraus zwei-

felsfrei die sachlich richtige Lösung ergibt (VerwGE B 2015/32 vom 

19. Juli 2016 Erw. 4.7.1; VerwGE B 2015/125 vom 20. Dezember 

2016 Erw. 2.1; VerwGE B 2016/93 vom 14. Dezember 2017 Erw. 7.2; 

je mit Hinweisen).  

 

13.3.2 Der hier relevante Teil des Wortlauts von Art. 102 Abs. 1 PBG 

lautet: "Mehrfamilienhäuser mit vier oder mehr Wohnungen, die neu 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 28/33 

 

erstellt werden, oder Teile, die erneuert werden […]". Zentral ist für 

vorliegenden Fall somit einerseits, was mit einem "Teil" gemeint ist und 

andererseits, wann eine "Erneuerung" dieses Teils vorliegt. Der Wort-

laut alleine ist nicht eindeutig, gleichwohl lässt er folgende Schlüsse 

zu: Zunächst bezieht sich der Begriff der "Teile" auf die "Mehrfamilien-

häuser" und nicht etwa auf einzelne "Wohnungen", denn anhand der 

Wohnungen bzw. deren Anzahl werden Mehrfamilienhäuser unter-

schieden in solche, für welche eine Anpassungspflicht bei Erneuerun-

gen in Frage kommt (Mehrfamilienhäuser mit vier oder mehr Wohnun-

gen) und solche, bei denen eine Anpassungspflicht zum Vornherein 

ausscheidet (Mehrfamilienhäuser mit weniger als vier Wohnungen). 

Nötig ist somit eine Erneuerung eines Teils des betroffenen Mehrfami-

lienhauses und nicht eine Erneuerung eines Teils einer einzelnen 

Wohnung. Damit ist zwar nach wie vor offen, was mit dem Begriff des 

"Teils" eines Mehrfamilienhauses gemeint ist. Gleichwohl deutet der 

Umstand, dass ein "Teil eines Mehrfamilienhauses" erneuert werden 

muss, darauf hin, dass die Bauarbeiten ein gewisses Mass aufweisen 

müssen, um eine Anpassungspflicht begründen zu können. Der Wort-

laut bzw. die im Gesetz implizit enthaltene Zweiteilung zwischen "Tei-

len, die erneuert werden" und "Teilen, die nicht erneuert werden" 

spricht sodann dafür, dass jedenfalls dann keine Anpassungspflicht 

besteht, wenn an – im Einzelfall zu bestimmenden – "Teilen" eines 

Mehrfamilienhauses überhaupt keine baulichen Massnahmen und 

auch keine Nutzungs- bzw. Zweckänderung vorgesehen sind und ent-

sprechend bei diesen Teilen eine Erneuerung zum Vornherein nicht in 

Frage stehen kann. Weiter spricht die Verwendung des Begriffs "Er-

neuerung" dafür, dass eine behindertengerechte Gestaltung dann nö-

tig ist, wenn etwas "Neues" geschaffen wird. Insofern kann die "Erneu-

erung" eines Teils eines Mehrfamilienhauses abgegrenzt werden von 

Massnahmen, die bloss der – im Wesentlichen unveränderten – Bei-

behaltung des Bestehenden dienen.  

 

13.3.3 Gemäss Botschaft übernimmt die neue Regelung in Art. 102 

PBG im Wesentlichen die zuvor in Art. 55 ff. BauG vorgesehenen Aus-

führungsbestimmungen zum Bundesrecht (so ausdrücklich Botschaft 

zum PBG, in: ABl 2015, 2491). Das BauG wiederum enthielt in 

Art. 55bis Vorgaben zum behindertengerechten Wohnungsbau. Ge-

mäss Art. 55bis Abs. 3 BauG galten die Anforderungen des behinder-

tengerechten Wohnungsbaus "bei wesentlichen Umbauten und Erwei-

terungen für die umgebauten oder erweiterten Teile". Die Botschaft in 

Verbindung mit dem vormals gültigen Art. 55bis Abs. 3 BauG spricht 

somit dafür, dass der Begriff der "Erneuerungen" in Art. 102 PBG ge-

mäss Absicht des Gesetzgebers auf "wesentliche Umbauten und Er-

weiterungen" zu beschränken ist. Darüber hinaus ergeben sich aus 

den Gesetzesmaterialien soweit ersichtlich keine eindeutigen Hin-

weise, die zur weiteren Klärung beitragen. 

 

13.3.4 Aus gesetzessystematischer Sicht handelt es sich bei Art. 102 

PBG um eine Ausführungsbestimmung zum eidgenössischen Behin-

dertengleichstellungsgesetz. Mit der Schaffung von Art. 102 PBG 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 29/33 

 

sollte somit primär eine unmittelbar und für den konkreten Fall an-

wendbare Rechtsgrundlage geschaffen werden. Der Gesetzgeber 

folgte damit ausdrücklich der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, 

wonach die Normen des BehiG – von hier nicht betroffenen Ausnah-

men abgesehen – lediglich grundsätzliche Regeln und Rahmenbedin-

gungen zur Umschreibung des Diskriminierungsverbots gegenüber 

Behinderten vorgeben und wonach diese Bestimmungen kantonal-

rechtliche materielle Bauvorschriften erfordern, um im konkreten Fall 

anwendbar zu sein (vgl. Botschaft zum PBG, in: ABl 2015, 2491 und 

BGE 134 II 249 Erw. 2.2).  

 

Dieses Zusammenspiel zwischen Art. 102 PBG und dem BehiG recht-

fertigt eine nähere Betrachtung der Rechtslage auf Bundesebene, zu-

mal das BehiG den Begriff der "Erneuerung" ebenfalls verwendet: Ge-

mäss Art. 3 Bst. c BehiG gilt das Gesetz für Wohngebäude mit mehr 

als acht Wohneinheiten, für welche nach Inkrafttreten des BehiG eine 

Bewilligung für den Bau oder für die Erneuerung erteilt wird. Der Aus-

druck "Bau und Erneuerung" bedeutet die Erstellung und die Änderung 

von Bauten und Anlagen, soweit sie einem ordentlichen oder einfa-

chen kantonalen Bewilligungsverfahren unterstellt sind (Art. 2 Bst. a 

der eidgenössischen Behindertengleichstellungsverordnung 

[SR 151.31; abgekürzt BehiV]). Das Bundesgericht befasste sich in 

BGE 134 II 249 namentlich mit Art. 3 und Art. 7 BehiG sowie mit Art. 2 

Bst. a BehiV. Es behandelte die Frage nach dem Umfang der Anpas-

sungspflicht nach Art. 7 Abs. 1 Bst. a BehiG, wenn nur ein Teil der öf-

fentlich zugänglichen Bereiche des Gebäudes bzw. der entsprechen-

den Anlagen erneuert wird. Das Bundesgericht setzte sich mit der Ent-

stehungsgeschichte der fraglichen Normen auseinander und kam zum 

Ergebnis, dass sich "die Bundesversammlung – offenbar mit Billigung 

der Behindertenorganisationen – für eine etappierte Anpassungs-

pflicht bei bestehenden Gebäuden" entschieden habe. Diese Anpas-

sungspflicht erfasse "nur die Gebäude- und Anlagenteile, die vom be-

willigungspflichtigen Bauvorhaben berührt" seien. Es stehe ihm (dem 

Bundesgericht) nicht zu, sich im Anwendungsfall über diese gesetzge-

berische Absicht hinwegzusetzen (vgl. BGE 134 II 249 Erw. 4.3). Das 

Bundesgericht verwarf ausdrücklich die Auffassung, wonach Art. 7 

Abs. 1 Bst. a BehiG keinen direkten Sachzusammenhang zwischen 

dem Bauprojekt und jener Bereiche voraussetze, die behindertenge-

recht nachgebessert werden müssten (Erw. 4.4). Gleichzeitig schützte 

es die Vorinstanz, welche die einklagbaren Massnahmen bzw. Aufla-

gen nicht nur auf den direkt erneuerten oder angebauten Gebäudeteil 

selbst beschränkt hatte. Das Bundesgericht begründete dies mit dem 

Umstand, dass der fragliche Anbau über keinen eigenen öffentlichen 

Eingang von aussen verfügte, weshalb auch die übrigen Bereiche ein-

bezogen werden mussten, soweit Letztere in diesem Rahmen eine 

Nutzungs- bzw. Zweckänderung erfuhren. Die Anpassungspflicht für 

diese Gebäudeteile wurde somit damit begründet, dass deren Zweck 

aufgrund des Bauprojekts teilweise änderte (Erw. 4.5).  

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 30/33 

 

Damit zeigt sich, dass nach BehiG bei einem Bauvorhaben an einem 

bestehenden Gebäude im Sinn einer Erneuerung eine Anpassungs-

pflicht nur für jene Gebäude- und Anlageteile gilt, die vom Bauvorha-

ben berührt sind. Der Einbezug übriger Bereiche des bestehenden Ge-

bäudes – mithin eine Pflicht zu Anpassung auch dieser Bereiche – 

rechtfertigt sich gemäss Bundesgericht allenfalls dann, wenn diese 

Bereiche im Rahmen des Bauvorhabens eine Nutzungs- bzw. Zweck-

änderung erfahren (so auch M. SCHEFER/C. HESS-KLEIN, in: Griffel/Li-

niger/Rausch/Thurnherr, Fachhandbuch Öffentliches Baurecht –  

Expertenwissen für die Praxis, Zürich/Wallisellen/Basel 2016, 

Rz. 3.553 mit Verweis auf BGE 134 II 249). Nachdem Art. 102 PBG 

wie gezeigt die Umsetzung des BehiG auf kantonaler Ebene be-

zweckt, ist die dargestellte Rechtslage auf Bundesebene als Anhalts-

punkt für die Auslegung von Art. 102 PBG zu berücksichtigen. 

 

13.3.5 Zusammenfassend gestaltet sich die Rechtslage fallbezogen 

wie folgt: Ob Art. 102 Abs. 1 PBG beim Umbau bzw. bei der Renova-

tion von bestehenden Mehrfamilienhäusern eine Pflicht zur behinder-

tengerechten Gestaltung der umgebauten/renovierten Teile begrün-

det, hängt zunächst davon ab, ob die fraglichen Teile des Mehrfamili-

enhauses vom Umbau-/Erneuerungsvorhaben berührt sind. Diese Vo-

raussetzung kann einerseits erfüllt sein, wenn der fragliche Teil von 

den konkret geplanten baulichen Vorkehrungen betroffen ist, anderer-

seits aber auch, wenn sich aus dem Bauvorhaben eine Zweck- bzw. 

Nutzungsänderung des fraglichen Teils ergibt. Bleibt ein Teil eines be-

stehenden Mehrfamilienhauses vom zu beurteilenden Bauvorhaben 

hingegen gänzlich unberührt, scheidet eine Anpassungspflicht zum 

Vornherein aus. Das Bauvorhaben muss sodann mit Blick auf die da-

von betroffenen Teile zumindest im weiteren Sinn eine Erneuerung 

darstellen und zur Schaffung von etwas Neuem führen; blosse Unter-

haltsarbeiten untergeordneter Natur genügen nicht für die Annahme 

einer "Erneuerung" im Sinn von Art. 102 Abs. 1 PBG. Die Annahme 

einer "Erneuerung" und damit die Pflicht zur behindertengerechten 

Gestaltung von Teilen bestehender Mehrfamilienhäuser beschränkt 

sich somit – wie schon unter Geltung des BauG – auf wesentliche Um-

bauten und Erweiterungen. Ob derartige wesentliche Umbauten und 

Erweiterungen vorliegen, hängt von den konkreten Umständen ab. 

Erst wenn eine Anpassungspflicht zufolge einer Erneuerung eines 

Teils eines bestehenden Mehrfamilienhauses anzunehmen ist, muss 

gestützt auf Art. 102 Abs. 3 PBG eine Interessenabwägung erfolgen 

bzw. eine Befreiung von der Pflicht zur behindertengerechten Erstel-

lung und Erneuerung geprüft werden. 

 

13.3.6 Vorliegend werden in den Wohnungen in den Obergeschossen 

primär die Küchen und Nasszellen ersetzt. Hinzu kommen der Ersatz 

einzelner Wände insbesondere im Bereich der Nasszellen, ferner die 

Renovation samt teilweiser Verschiebung und Vergrösserung der Bal-

kone sowie das Anbringen einer Aussenisolation. Vor diesem Hinter-

grund kann nicht davon ausgegangen werden, die Wohnungen in den 

Obergeschossen blieben vom Umbau- bzw. Renovationsvorhaben 

gänzlich unberührt. Die erste Voraussetzung für die Annahme einer 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 31/33 

 

Anpassungspflicht ist damit erfüllt. Gleichzeitig zeigt sich aber, dass 

die Lage der Küchen und Nasszellen innerhalb der einzelnen Woh-

nungen im Wesentlichen unverändert bleibt. Die – offenbar in die 

Jahre gekommenen – Teile der Küchen und Nasszellen werden sa-

niert und mit neuen Geräten, Ablageflächen usw. bestückt. Hinsichtlich 

der Küchen und Nasszellen in den Obergeschossen handelt es sich 

somit grossmehrheitlich um den typischen Fall einer Renovation, die 

in aller Regel nicht einmal baubewilligungspflichtig wäre, wenn sie 

nicht – wie vorliegend – zusammen mit weiteren Bauarbeiten verknüpft 

und deshalb einem Bewilligungsverfahren unterstellt wäre. Hinsichtlich 

der Nasszellen und Küchen liegt somit keine "Erneuerung" im Sinn der 

Schaffung von etwas "Neuem" vor. Keine wesentlichen Änderungen 

erfahren ausserdem die Grundrisse der Wohnungen. Auch sonst wei-

sen die geplanten Bauarbeiten in den Wohnungen der Obergeschosse 

kein Ausmass auf, das die Annahme einer "Erneuerung" im Sinn einer 

wesentlichen Umbaute bzw. einer Erweiterung und damit eine Anpas-

sungspflicht begründen könnte. Daran ändern die geplanten Massnah-

men an der Fassade, an den Fenstern und an den Balkonen nichts. 

Auch diese baulichen Massnahmen an der bzw. ausserhalb der Ge-

bäudehülle begründen – jedenfalls in vorliegender Konstellation – 

keine "Erneuerung" einer ganzen Wohnung, eines ganzen Geschos-

ses oder des ganzen Mehrfamilienhauses bzw. Teilen davon. Aus 

Art. 102 Abs. 1 PBG ergibt sich somit für die Wohnungen in den Ober-

geschossen mangels deren Erneuerung keine Pflicht zur behinderten-

gerechten Gestaltung. Gleiches gilt für die neu zu erstellende Dach-

terrasse; auch sie – wenngleich neu erstellt – führt nicht zur Annahme 

einer "Erneuerung" des ganzen Mehrfamilienhauses  

oder einzelner Geschosse/Wohnungen/Teilen des Mehrfamilienhau-

ses. 

 

13.3.7 Insgesamt ergibt sich somit aus Art. 102 Abs. 1 PBG für die 

Wohnungen in den Obergeschossen mangels Erneuerung keine 

Pflicht zur behindertengerechten Gestaltung. Weil eine Anpassungs-

pflicht entfällt, muss der Inhalt einer solchen Pflicht ("hinsichtlich des 

Zugangs hindernisfrei und bezüglich des Grundrisses anpassbar ge-

staltet") namentlich mit Blick auf einzelne Wohnungen nicht näher un-

tersucht werden. Gleiches gilt für die Frage, ob gestützt auf Art. 102 

Abs. 3 PBG eine Befreiung von der Anpassungspflicht in Frage käme. 

 

14.  

Zusammenfassend ergibt sich, dass sowohl die formellen als auch die 

materiellen Rügen der Rekurrentinnen unbegründet sind. In materiel-

ler Hinsicht hat sich insbesondere gezeigt, dass das Bauvorhaben zu 

keiner wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit führt, dass so-

wohl aus öffentlich-rechtlicher als auch aus privatrechtlicher (Art. 684 

ZGB) Sicht keine übermässigen bzw. unzulässigen Lärm- und 

Lichtimmissionen resultieren und dass die Vorgaben zur behinderten-

gerechten Gestaltung des Mehrfamilienhauses – soweit für das Bau-

vorhaben überhaupt anwendbar – eingehalten sind. Der Rekurs er-

weist sich deshalb als unbegründet und ist abzuweisen. 

 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 32/33 

 

15.  

15.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 

Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 

werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des 

Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, 

sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die 

Rekurrentinnen die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu 

bezahlen (Art. 96bis VRP). 

 

15.2 Der von der A.___ SA am 13. Juni 2019 geleistete Kostenvor-

schuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet.  

 

16.  

Die Rekurrentinnen und die Rekursgegnerin 2 stellen ein Begehren 

um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 

 

16.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 

soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-

messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-

digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-

liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 

(Art. 98ter VRP).  

 

16.2 Die Rekursgegnerin 2 obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Ver-

fahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten 

bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht 

grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 

(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche 

Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der  

Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 3'250.– (zu-

züglich Mehrwertsteuer) festzulegen und von den Rekurrentinnen zu 

bezahlen. Die Rekurrentinnen haften solidarisch. 

 

16.3 Da die Rekurrentinnen mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie 

von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi-

gung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.  

Entscheid 

1.  

Der Rekurs der A.___ SA und der B.___ AG wird abgewiesen. 

 

2.  

a) Die A.___ SA und die B.___ AG bezahlen unter solidarischer 

Haftung eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.–. 

 

b) Der am 13. Juni 2019 von der A.___ SA geleistete Kostenvor-

schuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 

 

 

 

 

 

 
 
 

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 58/2020), Seite 33/33 

 

 

3.  

a) Das Begehren der Erbengemeinschaft D.___, bestehend aus 

E.___, Y.___, und F.___, Y.___, um Ersatz der ausseramtlichen Kos-

ten wird gutgeheissen. Die A.___ SA und die B.___ AG entschädigen 

die Erbengemeinschaft D.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3'250.– 

zuzüglich Mehrwertsteuer. Sie haften solidarisch. 

 

b) Das Begehren der A.___ SA und der B.___ AG um Ersatz der 

ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. 

 

 

Die Vorsteherin: 

 

 

 

 

Susanne Hartmann 

Regierungsrätin 

	Publikationsplattform
	Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
	BDE 2020 Nr. 58
	Art. 122 Abs. 3 PBG, Art. 109 PBG, Art. 102 PBG. Kommt die kantonale Denkmalpflege im Rahmen der Beurteilung eines Baugesuchs zum Ergebnis, dass keine Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands von kantonaler oder nationaler Bedeutung vorliegt, stellt diese Beurteilung für sich allein noch keine Teilverfügung dar, die im Rahmen eines Gesamtentscheids zu eröffnen wäre. Letzteres trifft nur für die eigentliche Zustimmungsverfügung zu (Erw. 6). Unter den gegebenen Umständen führen die geplanten Umbau-/Renovationsarbeiten am bestehenden Gebäude und die zukünftige Wohnnutzung zu keiner wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit (Erw. 8), zu keiner Überschreitung der rechtlichen Vorgaben hinsichtlich Lärm- und Lichtimmissionen (Erw. 10 f.) und zu keinen übermässigen Einwirkungen im Sinn von Art. 684