# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 091628d5-b7d8-5d6a-ba3b-b35497a8f20e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-04-25
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 25.04.2012  VB.2011.00732
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2011-00732_2012-04-25.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2011.00732	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 25.04.2012
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Verweigerung der nachträglichen baurechtlichen Bewilligung für die Umnutzung eines Kosmetikstudios in einen sexgewerblichen Massagesalon. Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Zonenkonformität; Vertrauensschutz.

Zwischen Sexgewerbe und Wohnnutzung besteht vorliegend ein Konfliktpotenzial, das geeignet ist, die Wohnqualität zu vermindern. Die Vorinstanzen haben ideelle Immissionen zu Recht bejaht (E. 4.2). Zudem passt der Betrieb auch seinem Wesen und seiner Funktion nach nicht in die Wohnzone (E. 4.3).

Gründe des Vertrauensschutzes können zu einer Verkürzung der grundsätzlich dreissigjährigen Frist führen, innert welcher die Baubehörden die Widerherstellung des rechtmässigen Zustands verlangen können. Bei blosser Untätigkeit der Behörde ist das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Vorliegend sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die es rechtfertigen würden, die dreissigjährige Frist zu verkürzen (E. 5.2).

Abweisung.

			 	
				Stichworte:
	
						BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN
DULDUNG
IDEELLE IMMISSIONEN
MASSAGESALON
NACHTRÄGLICHE BAUBEWILLIGUNG
NUTZUNGSÄNDERUNG
SEXGEWERBE
UNTÄTIGKEIT DER BEHÖRDE
VERTRAUENSSCHUTZ
WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL
WOHNZONE
ZONENKONFORMITÄT

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 20 BZO Dietikon
Art. 20a BZO Dietikon
§ 52 PBG
§ 341 PBG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2011.00732

 

 

 

Urteil

 

 

 

der 1. Kammer

 

 

 

vom 25. April 2012

 

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter François Ruckstuhl, Verwaltungsrichter
Hans Peter Derksen, Gerichtsschreiber
Markus Lanter.

 

 

 

In Sachen

 

 

A, vertreten durch RA B,  

Beschwerdeführer,

 

 

gegen

 

 

Stadtrat Dietikon, 

Beschwerdegegner,

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat sich ergeben: 

I.  

Der Stadtrat Dietikon verweigerte A mit Beschluss vom 11. April
2011 die nachträgliche baurechtliche Bewilligung für die Umnutzung eines
Kosmetikstudios in einen sexgewerblichen Massagesalon im Gebäude
Assek.-Nr. 01 an der C-Strasse 24, Grundstück Kat.-Nr. 03, in
Dietikon. Gleichzeitig verlangte der Stadtrat die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands gemäss baurechtlichem Entscheid vom 17. Juni 1993 innert 60 Tagen
nach Rechtskraft des Entscheids. 

II. 

Hiergegen erhob A am 26. Mai 2011 Rekurs an das
Baurekursgericht und beantragte, es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben
und die nachgesuchte Bewilligung zu erteilen, eventualiter sei auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten. 

Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 14. Oktober
2011 ab. 

III. 

Mit Beschwerde vom 16. November 2011 beantragte A dem
Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. Oktober
2011 aufzuheben und die nachgesuchte Umnutzung und Erweiterung des
Masssagesalons zu sexgewerblicher Nutzung im Unter- und Erdgeschoss zu
bewilligen, eventualiter auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
zu verzichten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.

Das Baurekursgericht und der Stadtrat Dietikon beantragten
Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf Zusprechung einer
Parteientschädigung. Der Beschwerdeführer reichte am 13. Februar 2012 eine
Stellungnahme zur Beschwerdeantwort des Beschwerdegegners ein. 

Die Kammer erwägt:

1.
 

Mit Beschluss vom 17. Juni
1993 bewilligte die Baukommission Dietikon dem heutigen Beschwerdeführer den Umbau
des Wohnhauses C-Strasse 24 mit Einbau eines Kosmetikstudios mit Solarium
in einem Teilbereich des Erd- und Untergeschosses. Das heute im Erd- und
Untergeschoss betriebene sexgewerbliche Etablissement wurde nie bewilligt. Demgemäss
ist die Rechtmässigkeit dieser bewilligungspflichtigen Nutzung materiell zu
beurteilen. Dabei findet nach ständiger Rechtsprechung dasjenige Recht
Anwendung, das bei der baulichen oder nutzungsmässigen Änderung in Kraft stand.
Hat sich dieses Recht in der Zwischenzeit geändert, so ist nur dann darauf
abzustellen, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist (BGE 123 II 248 E. 3a/bb; BGr, 5. Mai 2003,
1P.771/2001, E. 7; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf,
Zürcher Planungs- und Baurecht, 5. A., Zürich 2011, S. 482).

2.

2.1 Das Grundstück Kat.-Nr. 03 mit dem Gebäude C-Strasse 24
ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dietikon (BZO) der
dreigeschossigen Wohnzone W3/65 zugeteilt. Wohnzonen sind nach § 52
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in
erster Linie für Wohnbauten bestimmt. Die kommunale Bau- und Zonenordnung kann
in Wohnzonen mässig störende (oder auch nur nicht störende) Betriebe zulassen; stark
störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr auslösen, sind
hingegen nicht zulässig (§ 52 Abs. 3 PBG).

Gemäss Art. 20a BZO
sind in der Stadtgemeinde Dietikon in den Wohnzonen ohne Gewerbeerleichterung,
mithin auch in der W3/65, lediglich nicht störende Betriebe und Nutzungen im
Sinn von Art. 20 BZO gestattet. Art. 20 BZO bestimmt, dass in allen
Wohnzonen neben Wohnungen nur Betriebe und andere Nutzungen zulässig sind, sofern
diese ihrem Wesen nach (lit. a), von der Funktion her (lit. b), in
der Massstäblichkeit der baulichen Erscheinung (lit. c) und bezüglich der
Auswirkungen auf die Nutzungsordnung und die Umwelt (lit. d) in die
entsprechenden Zone passen und nur beschränke Emissionen aufweisen. 

2.2 Beim Entscheid darüber, ob die Nutzung der
streitbetroffenen Liegenschaft für eine sexgewerbliche Nutzung zonenkonform im
Sinn von Art. 20 und 20a BZO ist, geht es vorab um die Auslegung
unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts. Diese Auslegung steht in
erster Linie den kommunalen Behörden zu und ist von den Rechtsmittelinstanzen
nur mit Zurückhaltung zu überprüfen (VGr, 23. November 2011,
VB.2011.00432, E. 3.5; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar
zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 20
N. 19, mit zahlreichen Hinweisen). Auch bei der Auslegung des von § 52
Abs. 3 PBG übernommenen Begriffs des mässig störenden Betriebs bzw. dessen
Abgrenzung zum nicht störenden Betrieb steht der Gemeinde eine relativ
erhebliche Entscheidungsfreiheit zu (BGE 136 I 395 E. 3.2.3). Dem
Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen von vornherein nur
eine Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in
Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes
vom 24. Mai 1959 [VRG]).

3.

3.1 Zur Begründung der Bauverweigerung führte der Stadtrat
Dietikon in seinem Beschluss vom 11. April 2011 und in seiner
Rekursvernehmlassung vom 25. Juli 2011 an, der sexgewerbliche Betrieb im
dicht bewohnten Gebiet des C-Quartiers wirke sich negativ auf diese Wohnzone
aus und könne somit den Anforderungen von Art. 20 BZO nicht genügen. Mit
dem Betrieb des sexgewerblichen Etablissements seien Immissionen verbunden, die
nicht zonenkonform seien und zu Klagen Anlass gegeben hätten. Nebst der
störenden Lärmeinwirkung durch den zumeist motorisierten Freierverkehr,
entstünden durch die Nutzweise der Liegenschaft weitere Immissionen ideeller
Art, d. h. Einwirkungen, die das seelische Empfinden
verletzten bzw. unangenehme psychische Eindrücke erweckten. Die sexgewerbliche
Nutzung an der schmalen Quartierstrasse und im ruhigen Wohnquartier passe weder
von ihrem Wesen noch von der Funktion noch von den Auswirkungen auf die Umwelt
her in das dicht besiedelte Wohnquartier. 

Das Baurekursgericht
schützte die Rechtsauffassung des Stadtrats Dietikon und bemerkte ergänzend, es
sei gerichtsnotorisch, dass mit dem Betrieb eines sexgewerblichen Etablissements
ideelle Immissionen verbunden seien. Hinsichtlich der Zonenkonformität und des
Störpotenzials von sexgewerblichen Betrieben könne auf die Handhabung dieses
Problems in der Stadt Zürich, bevor in deren Bau- und Zonenordnung eine
explizite Regelung getroffen worden sei, zurückgegriffen werden. Die ab 1994
geltende und vom Bundesgericht bestätigte Praxis der Stadt Zürich habe die
Einrichtung von sexgewerblichen Salons und vergleichbaren Einrichtungen in
Bauzonen mit einem Wohnanteil von mindestens 50 % als nicht zulässig erachtet. 

3.2 Diesen Ausführungen hält der Beschwerdeführer in
seiner Beschwerdeschrift zusammengefasst entgegen, die Liegenschaft C-Strasse 02
bewirke keine ideellen Immissionen. Wegen dieser wirke die Umgebung weder
unsicher noch unästhetisch noch sonst wie unerfreulich. Der Beschwerdeführer
erfülle die feuer-, sicherheits- und fremdenpolizeilichen Vorgaben und gebe
keinen Anlass zu irgendwelchen Beanstandungen. 

4.

4.1 Bezüglich
der im Hinblick auf die erlaubten Lärmeinwirkungen üblichen und seit je
getroffenen (typisierten) Differenzierung zwischen nicht, mässig und stark
störendem Gewerbe kommt seit dem Inkrafttreten des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober
1983 und der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 dem kantonalen
und kommunalen Recht keine selbständige Bedeutung mehr zu. Die Zulässigkeit von
Betrieben richtet sich heute unter lärmschutzrechtlichen Aspekten
ausschliesslich nach dem Umweltschutzgesetz und seinen Ausführungsbestimmungen.

Soweit es um raum- und
ortsplanerische Anliegen geht, haben die erwähnten Kategorien von Betrieben
ihre Bedeutung indessen nicht verloren (BGE 123 II 560 E. 3c; 118 Ia 112
E. 1b; RB 1994 Nr. 73; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-,
Bau- und Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, Zürich 1999, Rz. 550 f.).
Berücksichtigt werden können namentlich ideelle Immissionen, das heisst
Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzen beziehungsweise unangenehme
psychische Eindrücke erwecken (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417,
E. 3.1 = BEZ 2010 Nr. 2; BGE 108 Ia 140). Auch solche Einwirkungen
können die Wohnqualität, und sei es auch nur über den Ruf der Wohngegend, in
erheblichem Mass beeinträchtigen (BGr, 27. Januar 2005, 1P.160/2004,
E. 4.1). Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die Störungen des
Wohlbefindens an nach aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, wie
beispielsweise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die
Begegnung mit Freiern und dergleichen. Ins Gewicht fallen überdies Einwirkungen
auf das psychische Wohlbefinden, die aus der blossen Vorstellung darüber
entstehen, was im Innern eines benachbarten Gebäudes vor sich geht (VGr, 2. Dezember
2009, VB.2009.00417, E. 3.1 = BEZ 2010 Nr. 2).

Hier enthält die Bau- und
Zonenordnung der Stadt Dietikon zudem eine nähere Umschreibung der zulässigen
Nutzungen und verlangt in Art. 20 BZO, dass eine Baute oder Anlage nicht
nur hinsichtlich der mit ihr verbundenen Immissionen, sondern auch ihrem Wesen
nach (lit. a), von ihrer Funktion her (lit. b) sowie bezüglich der
baulichen Erscheinung (lit. c) und Auswirkungen auf die Nutzungsordnung
und die Umwelt (lit. d) in die Wohnzone passen.

4.2 Die Vorinstanzen begründeten die Bauverweigerung
vorab mit den vom sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen Immissionen.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bedingt die Qualifizierung
ideeller Immissionen als "stark störend" ein erhebliches
Konfliktpotenzial zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, insbesondere
zu Wohnnutzungen (BGE 136 I 395, E. 4.3.3). Da Art. 20a BZO in allen
Wohnzonen ohne Gewerbeerleichterung, somit auch in der Zone W3/65, aber nur
"nicht störende" Betriebe gestattet, genügt bereits ein "mehr
als geringes" Konfliktpotenzial, um eine Nicht-Wohnnutzung zu verweigern (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 2.2 =
BEZ 2010 Nr. 2, auch zum Folgenden; Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 774).
Insbesondere darf die betreffende Nutzung ein gesundes und ruhiges Wohnen im
Allgemeinen nicht beeinträchtigen und muss einwandfrei in eine Wohnzone passen.

Die Vorinstanzen haben die
von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen Immissionen detailliert
aufgezeigt. Auf deren Ausführungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1
Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Nach dem oben erwähnten Massstab
hat es das Bundesgericht als vertretbar bezeichnet, in einer Zone mit einem
Wohnanteil von mindestens 60 %
sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen als "stark störend"
einzustufen (BGr, 5. Mai 2003, 1P.771/2001, E. 9.2 = ZBl 2004 [105],
S. 111). Umso mehr ist hier in einem Mehrfamilienhaus eines Wohnquartiers
die Annahme von ideellen Immissionen, die das Mass eines nicht störenden
Betriebs überschreiten, vertretbar. Die Vorinstanzen haben richtig erwogen,
dass zwischen Sexgewerbe und Wohnnutzungen ein Konfliktpotenzial besteht, das
geeignet ist, die Wohnqualität zu vermindern. Dabei ist unmassgeblich, ob der
Betrieb die feuer-, sicherheits- und fremdenpolizeilichen Vorgaben
"vorbildlich" erfüllt, denn ideelle Immissionen sind Einwirkungen, die
das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme psychische Eindrücke
erwecken (BGE 136 I 395 E. 4.3.2). 

4.3 Der Betrieb passt nicht nur hinsichtlich der
damit verbundenen ideellen Immissionen, sondern auch seinem Wesen und seiner
Funktion nach nicht in die Wohnzone (vgl. Art. 20 lit. a und b BZO;
funktionale Betrachtungsweise; vgl. hierzu VGr, 2. Dezember
2009, VB.2009.00417, E. 3.2 = BEZ 2010 Nr. 2). Unter diesem
Gesichtspunkt können Betriebe dann zonenwidrig sein, wenn sie ihrem Charakter
nach nicht in eine Zone passen, das heisst in Bezug auf reine Wohnzonen nicht
der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse von Quartierbewohnern dienen (VGr,
18. November 2009, VB.2009.00324, E. 4.3).
Wie der Beschwerdeführer selber ausführt, stellt der streitbetroffene Betrieb
eines "der renommiertesten Etablissements der Stadt" dar und ist
nicht nur in Dietikon, sondern "weit darüber hinaus bekannt". Sein
"Einzugsbereich" ist somit nicht nur quartierbezogen, sondern geradezu
überkommunal, was nicht mit Art. 20 lit. a und b BZO vereinbar ist. 

4.4 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der
streitbetroffene Betrieb gegen Art. 20 und 20a BZO verstösst. Diese
Bestimmungen wurden am 28. März 1996 erlassen und am 21. August 1996
vom Regierungsrat genehmigt. Unklar ist, ob diese Bestimmungen im Zeitpunkt der
Nutzungsänderung bereits in Kraft waren, behauptete doch der Beschwerdeführer
im Rekursverfahren, das Kosmetikstudio sei "Mitte 1996" aufgegeben
und danach die Räume vermietet und als sexgewerblicher Massagesalon genutzt
worden. Diese Sachdarstellung wird jedoch nicht belegt, denn die eingereichten
Mietverträge sind allesamt viel späteren Datums. Zudem stellen Art. 20 und
20a BZO planungsrechtliche Massnahmen dar, die nach ihrem Erlass im März 1996
auf jeden Fall gestützt auf § 234 PBG bei einer Nutzungsänderung im Sommer
1996 hätten berücksichtigt werden müssen. Letztlich ist diese Frage indessen
nicht entscheidrelevant, denn das streitbetroffene Grundstück war bereits
damals der Wohnzone W3 zugeteilt, in der wie heute nur nicht störende Betriebe
zulässig waren (Art. 20 altBZO e contrario). Zu Recht haben die
Vorinstanzen das Baugesuch als zonenwidrig eingestuft und hierfür die
(nachträgliche) Baubewilligung verweigert. 

5.

5.1 Wie schon im Rekursverfahren stellt der
Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht den Eventualantrag, es sei auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten. Zur Begründung
führt er an, seine damalige Freundin habe Mitte 1996 den Betrieb des am 17. Juni
1993 bewilligten Kosmetikstudios aufgegeben. Die Räume seien vom Nachmieter
erstmals und in Eigenregie sexgewerblich genutzt worden. Dieser Mieter habe ihm
als Vermieter vorgegeben, über eine entsprechende Bewilligung zu verfügen. Das
Erd- und Untergeschoss sei dann trotz Mieterwechsel als sexgewerblicher Betrieb
weitergeführt worden. Am 29. November 2010 habe der Beschwerdegegner ihn
aufgefordert, für die vor 15 Jahren erfolgte Umnutzung ein Baugesuch
einzureichen. Der Beschwerdegegner habe damit 15 Jahre dem Treiben in der
Liegenschaft C-Strasse 02 zugesehen und während dieser Zeit weder die
Nutzung beanstandet noch zur Einreichung eines Baugesuchs aufgefordert. Als
juristischer Laie habe er sich angesichts der 15 Jahre dauernden Untätigkeit der
Behörde darauf verlassen dürfen, dass die sexgewerbliche Nutzung der
Liegenschaft rechtens war, zumal gerade im Rotlichtbereich in aller Regel
rigorose und gründliche Kontrollen durchgeführt würden. In Dietikon und weit
darüber hinaus sei bekannt, dass die Liegenschaft C-Strasse 02 eines der
ältesten Etablissements beherberge. Hätte der Beschwerdegegner die gebotene
Sorgfalt an den Tag gelegt bzw. hätte die Kommunikation zwischen den Behörden
funktioniert, hätte sie die nun beanstandete Nutzung längst rügen und entsprechende
Schritte einleiten müssen. Der Beschwerdegegner müsse sich das Wissen der
Polizei anrechnen lassen. Er habe den baurechtswidrigen Zustand jahrelang nicht
nur geduldet, sondern angesichts der hinlänglich bekannten Existenz des
sexgewerblich genutzten Etablissements geradezu die Augen verschlossen und
damit einen Vertrauenstatbestand geschaffen. 

5.2 Gemäss § 341 PBG hat die zuständige Behörde ohne
Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand
herbeizuführen. Nach der bundesgerichtlichen Praxis verwirkt im Bereich des
Baurechts der Anspruch der Behörden, die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands zu verlangen, aus Gründen der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30
Jahren (BGE 107 Ia 121; BGr, 19. September 2001; 1P.768/2000 E. 3a).
Vorliegend beträgt die Zeitdauer zwischen der behaupteten Umnutzung des
bewilligten Kosmetiksalons in einen sexgewerblichen Betrieb (Mitte 1996) und
der Aufforderung zur Einreichung eines (nachträglichen) Baugesuchs am 29. November
2010 rund 14 Jahre. Die dreissigjährige Frist ist damit noch längst nicht
verstrichen. Es kann sich daher vorliegend höchstens fragen, ob aus Gründen des
Vertrauensschutzes eine kürzere Verwirkungsfrist eingreift. Dies ist namentlich
dann der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der dreissigjährigen
Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber über Jahre hinaus
duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei
Anwendung der gebotenen Sorgfalt hätten kennen müssen (BGE 107 Ia 124 E. 1c).

Der Beschwerdeführer leitet
den Vertrauenstatbestand daraus ab, dass die zuständige Baubehörde den
rechtswidrigen Zustand während Jahren duldete bzw. untätig war. Solange die
zuständige Behörde angesichts eines baurechtswidrigen Zustands bloss untätig
geblieben ist, ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung indessen grosse
Zurückhaltung bei der Deutung der Untätigkeit als behördliche Duldung geboten
(Haller/Karlen, N. 879; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 1988 (89), S. 261 ff.,
E. 3b; BGr, 19. September 2001; 1P.768/2000 E. 4c). Hier ist
zudem nicht erstellt, wann genau die rechtswidrige sexgewerbliche Nutzung der
Liegenschaft C-Strasse 02 erstmals ausgeübt wurde und wann die Behörde von
dieser Nutzung Kenntnis erhielt. Der Stadtrat Dietikon bestreitet, dass das
Etablissement "langjährig" geduldet worden sei, und führt hierzu aus,
die Baubehörde habe erst durch Klagen aus dem Wohnquartier vom Betrieb Kenntnis
erhalten. Zu Recht hat die Vor­instanz das Vorliegen eines Vertrauenstatbestands
abgelehnt, weil sich keine Hinweise fänden, die es rechtfertigen würden,
angesichts des Grundsatzes von Treu und Glauben die dreissigjährige Frist zu
verkürzen. Es kommt hinzu, dass der heutige Beschwerdeführer bereits 1993 beim
Gesuch einer Nutzungsänderung in einen Kosmetiksalon, das am 17. Juni 1993
bewilligt wurde, als Baugesuchsteller auftrat. Er kann sich daher nicht darauf
berufen, geglaubt zu haben, die Mieter hätten über eine Bewilligung für den
Betrieb des Sexetablissements verfügt, umso mehr, als er nach § 310 Abs. 3
PBG in Verbindung mit § 5 lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember
1997 einem solchen Gesuch hätte zustimmen müssen. Es besteht kein Grund, auf
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verzichten. 

6.

Zusammengefasst ergibt sich,
dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die
Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in
Verbindung mit 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine Parteientschädigung steht
ihm von vornherein nicht zu. Eine solche ist aber auch dem Beschwerdegegner
nicht zuzusprechen, da die Beantwortung der Beschwerde  zur üblichen
Amtstätigkeit einer Behörde gehört, die ihren Beschluss verteidigt, und keinen
besonderen Aufwand erforderte (§ 17 Abs. 2 VRG). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird abgewiesen. 

2.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 7'000.--;    die übrigen Kosten betragen:

Fr.    100.--     Zustellkosten,

Fr. 7'100.--     Total der Kosten.

3.    Die
Gerichtskosten werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 

4.    Es
werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 

5.    Gegen
dieses Urteil kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.
des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen,
von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14,
einzureichen.

6.    Mitteilung an…