# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3beed090-9fdb-55c4-a148-a75d985d86f4
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-09-17
**Language:** de
**Title:** Zürich Verwaltungsgericht 17.09.2015  VB.2015.00051
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Verwaltungsgericht/ZH_VG_001_-VB-2015-00051_2015-09-17.html

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				Geschäftsnummer: 	VB.2015.00051	 
	Entscheidart und -datum: 	Endentscheid vom 17.09.2015
	Spruchkörper: 	1. Abteilung/1. Kammer
	Weiterzug: 	Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
	Rechtsgebiet: 	Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht
	Betreff: 

	Baubewilligung

	
Lärmbelastung. Cercle Bruit. Einholung einer Lärmprognose. Sachverhaltsergänzung.

Bei Publikumseinrichtungen ist eine Einzelfallbeurteilung der immissionsrechtlichen Situation notwendig, wobei der Charakter des Lärms, dessen Häufigkeit, der Zeitpunkt sowie Lärmempfindlichkeit und -vorbelastung zu berücksichtigen sind. Zur Ermittlung der Lärmbelastung ist die vom Cerlce Bruit publizierte Richtlinie vom 10. März 1999 zu berücksichtigen (E. 4).

Die Vorinstanz führt verschiedene Gründe an, weshalb sie davon ausgeht, dass die tatsächliche Lärmbelastung tiefer sein dürfte als von den Beschwerdeführenden angegeben; jedoch lassen sich diese Reduktionsgründe aufgrund der zur Verfügung stehenden Akten nicht quantifizieren. Kann die Überschreitung der Belastungsgrenzwerte nicht ausgeschlossen werden, ist die Behörde zur Durchführung eines Beweis- und Ermittlungsverfahrens verpflichtet. Die Vorinstanzen haben demnach zu Unrecht auf die Einholung einer Lärmprognose verzichtet. Die Angelegenheit ist zur ergänzenden Sachverhaltsermittlung zurückzuweisen (E. 6).

Teilweise Gutheissung.

			 	
				Stichworte:
	
						CERCLE BRUIT
GUTACHTEN
LÄRMBELASTUNG
LÄRMSCHUTZ
SACHVERHALTSERGÄNZUNG

					
	
	Rechtsnormen:
	
						Art. 36 LSV
Art. 11 Abs. 2 USG
Art. 15 USG

					
	
	Publikationen:
	
						- keine -
					
	Gewichtung:

					(1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)
	
						Gewichtung: 3
					

			 

	 	
			

			

	
  Verwaltungsgericht

  des Kantons Zürich

  1.
  Abteilung

  	
   

  	
  

  

 

VB.2015.00051

 

 

Urteil

 

 

der 1. Kammer

 

 

vom 17. September 2015

 

 

Mitwirkend: Abteilungspräsident Lukas Widmer (Vorsitz), Verwaltungsrichter Martin Kayser, Ersatzrichter
Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiberin
Daniela Kühne.   

 

 

 

In Sachen

 

 

1.    A, 

 

2.    B, 

 

beide vertreten durch RA C,

Beschwerdeführende, 

 

 

gegen

 

 

1.    E GmbH, 

 

2.    Gemeinderat Dielsdorf, 

vertreten durch RA D,

Beschwerdegegnerschaft, 

 

 

 

betreffend Baubewilligung,

hat
sich ergeben: 

I.  

Der Gemeinderat Dielsdorf erteilte der E GmbH mit
Beschluss vom 19. März 2014 die Bewilligung für die Nutzungsänderung eines
bestehenden privaten Sitzplatzes in eine Gartenwirtschaft, unter anderem mit
den Auflagen, dass das Abspielen von Musik und dergleichen nicht gestattet und
die Gartenwirtschaft während der Woche (inkl. Sonntag) um 22.00 Uhr sowie
freitags und samstags um 23.30 Uhr zu schliessen ist. 

II.  

Hiergegen erhoben A und B Rekurs an das Baurekursgericht.
Das Baurekursgericht wies den Rekurs, soweit darauf eingetreten wurde, am 11. Dezember
2014 ab und auferlegte den Rekurrierenden die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 6'210.-,
bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 6'000.- und Zustellkosten von Fr. 210.-.

III.  

Mit Eingabe vom 27. Januar 2015 erhoben A und B gegen
den Beschluss des Baurekursgerichts Beschwerde an das Verwaltungsgericht und
beantragten die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids, eventualiter die
Aufhebung und Rückweisung an den Gemeinderat Dielsdorf zur Neubeurteilung der
immissionsrechtlichen Situation. Ferner beantragten die Beschwerdeführenden
eine Reduktion der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr auf Fr. 4'000.-, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.

Das Baurekursgericht mit Eingabe vom 17. Februar 2015
und der Gemeinderat Dielsdorf mit Eingabe vom 25. Februar 2015 beantragten
die Abweisung der Beschwerde. Die E GmbH liess sich nicht vernehmen.

Die Kammer erwägt:

1.  

Das Verwaltungsgericht
ist gemäss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai
1959 (VRG) für die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid
des Baurekursgerichts zuständig. 

2.  

Die Beschwerdeführerin ist
Eigentümerin der unmittelbar an die vorgesehene Gartenwirtschaft anstossende
Parzelle Kat.-Nr. 01 sowie Bewohnerin des darauf stehenden Wohnhauses,
weshalb sie zur Beschwerde legitimiert ist. Der Beschwerdeführer bewohnt das
Wohnhaus seit rund 40 Jahren gemeinsam mit der Beschwerdeführerin, und aufgrund
der Umstände ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführenden beabsichtigen,
das Wohnhaus weiterhin gemeinsam zu bewohnen, weshalb die
Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers ebenfalls zu bejahen ist (vgl.
hierzu auch vorinstanzliche Erwägung 2.2). Die übrigen
Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt. Auf die Beschwerde ist somit
vollumfänglich einzutreten.

3.  

Im Erdgeschoss des auf
dem Baugrundstück Kat.-Nr. 02 befindlichen Gebäudes ist das Restaurant F
eingerichtet, das Ober- und Dachgeschoss dienen der Wohnnutzung. Im Westen
stösst die Parzelle an die G-Strasse und im Süden an die H-Strasse an. Im Norden
wird sie durch die verwinkelte Bauparzelle Kat.-Nr. 03 begrenzt. Im süd­lichen
Teil schiebt sich die Parzelle Kat.-Nr. 03 auf einer Länge von rund 13 m
zwischen die mit einem Wohngebäude überstellte Liegenschaft der
Beschwerdeführenden auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 und die Parzelle Kat.-Nr. 02.
Dieser Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 03 sowie der daran angrenzende
Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 02 sollen in eine zum bestehenden Restaurant
gehörende Gartenwirtschaft mit einer Fläche von rund 42 m2 umgenutzt
werden.  

4.  

4.1 Im
vorliegenden Beschwerdeverfahren ist nur noch die Beurteilung der immissionsrechtlichen
Situation umstritten.

4.2 Bei der hier
zu beurteilenden Gastwirtschaft handelt es sich um eine (ortsfeste) Anlage im
Sinn von Art. 7 Abs. 7 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober
1983 (USG) und Art. 2 Abs. 1 der Lärmschutzverordnung vom 15. Dezember
1986 (LSV). Soweit mit dem Betrieb verbundene Geräusche nach aussen dringen
bzw. im Aussenbereich wahrnehmbar sind, unterliegen sie dem Lärmschutzrecht des
Bundes (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. a LSV). Aufgrund von Art. 11
Abs. 2 USG sind Lärmemissionen im Rahmen der Vorsorge soweit zu begrenzen,
als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

4.3 Neben dem
soeben genannten Erfordernis der vorsorglichen Emissionsbegrenzung muss bei
Neuanlagen wie der vorliegend zu beurteilenden kumulativ jenes der Einhaltung
der Planungs- bzw. Belastungsgrenzwerte erfüllt sein (Art. 7 Abs. 1
lit. b LSV; BGr, 27. Februar 2014, 1C_161/2013 E. 3.3 sowie VGr,
28. September 2011, VB.2010.00257, E. 3.1, je mit Hinweisen und je
auch zum Folgenden). Solche stellte der Bundesrat mit dem Anhang 6 zur
Lärmschutzverordnung unter anderem für gewerbliche Anlagen auf. Gaststätten
fallen jedoch nicht darunter (BGE 123 II 325 E. 4d/aa). Die
Vollzugsbehörde hat deshalb die mit einem Restaurantbetrieb einhergehende
Lärmbelastung nach Art. 15 USG zu beurteilen (Art. 40 Abs. 3
LSV). Danach sind die Immissionsgrenzwerte für Lärm so festzulegen, dass nach
dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Immissionen unterhalb dieser
Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören.

4.4
Namentlich bei Publikumseinrichtungen wird eine Einzelfallbeurteilung notwendig,
wobei hier der Charakter des Lärms, dessen Häufigkeit, der Zeitpunkt sowie Lärm­empfindlichkeit
und -vorbelastung zu berücksichtigen sind (BGE 133 II 292 E. 3.3,
auch zum Folgenden). Dabei ist nicht auf das subjektive Lärmempfinden einzelner
Personen abzustellen, sondern auf eine objektivierte Betrachtung unter
Berücksichtigung von Personen mit erhöhter Lärmempfindlichkeit. Für eine
derartige objektivierte Betrachtung dürfen fachlich abgestützte private
Richtlinien herangezogen werden. Dazu gehören namentlich die Vollzugshilfen der
Vereinigung der kantonalen Lärmschutzfachleute, des Cercle Bruit.

Zur Ermittlung und
Beurteilung der Lärmbelastung durch den Betrieb öffentlicher Lokale hat der
Cercle Bruit am 10. März 1999 (mit Änderung vom 30. März 2007) eine
Vollzugshilfe publiziert (www.cerclebruit.ch). Diese Richtlinie ist gemäss der
Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht nur auf Lärmimmissionen von Lokalen mit
Musik zugeschnitten, sondern generell auf Gaststätten, einschliesslich deren
Kundenverkehr, Parkplatzlärm und den durch Verkehr erzeugten Lärm (BGE 137
II 30 E. 3.6). Bei den internen Schallquellen S1 (Musikerzeugung)
und S2 (Kundenlärm) gelten für den Luftschall Grenzwerte von 50 dB(A)
(7.00 bis 19.00 Uhr), 45 dB(A) (19.00 bis 22.00 Uhr) sowie 40 dB(A)
(22.00 bis 7.00 Uhr). Ausgangspunkt für die Ermittlung des Luftschalls
solcher Lärmquellen ist das offene Fenster des lärmempfindlichen Raums des
exponiertesten Nachbarn (Ziffer 5.1 der Richtlinie).

Von Relevanz sind vorliegend
die externen Schallquellen S6 (Kundenverhalten und Bedienung auf der
Terrasse), S7 (Aufräumarbeiten und Reinigung der Terrasse) und S9 (Kun­denverkehr).
Gemäss Richtlinie soll in diesem Fall die Störung auf der Grundlage eines
Augenscheins vor Ort beurteilt werden, wobei eher nach Kriterien der Hörbarkeit
und des Auftretens als mit Schallpegelmessungen, die meistens nicht
reproduzierbar sind, beurteilt wird (Ziffern 3.1.2 und 4 der Richtlinie).
Die bei der Beurteilung der Schallquellen S1 und S2 massgeblichen
Grenzwerte können aber auch bei den vorgenannten Schallquellen S6, S7 und
S9 als Entscheidhilfe bei der Beurteilung der zu erwartenden Lärmsituation dienen
(BGE 137 II 30 E. 3.6, BEZ 2014 Nr. 42 E. 6.2).

5.  

5.1 Die
Vorinstanz erwog, dass die private Rekursgegnerin mit 15 bis 25 Plätzen
rechnen würde. Der energieäquivalente Schallleistungspegel pro Person bei
Unterhaltung in normaler Lautstärke und mit häufigen Servicegeräuschen betrage
63 dB(A). Bei 25 Gästen resultiere daraus ein Schallleistungspegel
von 77 dB(A). In einer Distanz von 16 m sei bei 25 Sitzplätzen
und bei Berücksichtigung der zu erwartenden Schallreflexion ein Schallpegel von
54 dB(A) zu erwarten. Die im Cercle Bruit enthaltenen Werte wären mithin
überschritten. Diese seien jedoch wie bereits dargelegt einzig als Richtwerte
zu verstehen. Vor allem sei aber bei der soeben vorgenommenen Berechnung
unberücksichtigt geblieben, dass die rekurrentischen Wohnräume nicht gegen die
Gartenwirtschaft gerichtet seien. Die durch die Scheune bewirkte Schalldämmung
sei mithin nicht einberechnet. Des Weiteren sei zu berücksichtigen, dass kaum
mit 25 Sitzplätzen zu rechnen sein werde. Namentlich der zwischen dem
bestehenden Gartensitzplatz und dem Restaurantgebäude verbleibende lediglich
rund 3 m breite Grundstücksstreifen eigne sich nicht für Sitzplätze. Es
sei bei den rekurrentischen Wohnräumen mithin ein deutlich tieferer Schallpegel
als der soeben berechnete zu erwarten. 

Ferner erwog die
Vorinstanz, dass zu erwarten sei, dass der von der Gartenwirtschaft ausgehende
Lärm zumindest teilweise im vorbestehenden Strassenlärm untergehen werde. Auch
wegen dieser Vorbelastung und angesichts des Umstands, dass die Scheune die rekurrentischen
Wohnräume vollständig gegen die Gartenwirtschaft abschirme, sei eine
Überschreitung der Planungswerte bei den rekurrentischen Wohnräumen nicht zu
erwarten. Das Bauvorhaben sehe sodann entgegen den rekurrentischen
Befürchtungen keine baulichen Massnahmen vor, welche einen witterungsabhängigen
Betrieb zuliessen. Die Gartenwirtschaft werde damit nur an warmen und trockenen
Tagen in Betrieb sein.

In Bezug auf die
oberhalb des Restaurants gelegenen Wohnungen führte die Vorinstanz aus, dass
deren lärmempfindlichen Räume gegen die G-Strasse bzw. gegen Norden ausgerichtet
seien. Sie würden mithin keine gegen die Aussenwirtschaft gerichteten Fassadenöffnungen
aufweisen. Die Wohnräume seien erheblichem Strassenlärm ausgesetzt. Der von der
kleinflächigen Gartenwirtschaft ausgehende Lärm werde bei diesen daher kaum wahrzunehmen
sein. 

Zusammenfassend könne
festgehalten werden, dass die vom Bauvorhaben zu erwartenden Immissionen nicht
über das in der vorliegenden lärmtoleranten Zone geltende Mass hinausgehen
würden. Die Gemeinderat Dielsdorf habe damit zu Recht auf das Einholen eines
Lärmgutachtes verzichtet. 

5.2 Die
Beschwerdeführenden wenden hiergegen ein, dass bei der Lärmermittlung von einer
kürzeren Distanz von 12,5 m auszugehen sei, was zu einem Schallpegel von
58 dB(A) führe. Zudem werde im angefochtenen Entscheid übersehen, dass die
Richtlinien des Cercle Bruit in Wohnzonen eine Erhöhung von 6 dB(A)
vorsehen würden, was zu Schallwerten von 64 dB(A) im Eingangsbereich und
in den unmittelbar dort gelegenen Wohn- und Aufenthaltsräume führe. Die
angenommene Schalldämmung durch die Südwestecke des unausgebauten Oekonomieteils
der Liegenschaft sei nicht geeignet, den Schallpegel der Gartenwirtschaft
vollständig abzudämmen, zumal dieser an der Ostfassade des Restaurants bzw. des
hinterhofseitig angebauten eingeschossigen Anbaus auch zurückgeworfen werde. In
der vorliegenden Konzeption, das Gartenrestaurant bis an die Gebäudefassade des
Restaurants mit Anbau heranzuführen, sei dieses Gebäude eher ein Schalltrichter
als ein eigentlicher Reflektor, während die unmittelbar angrenzende Westfassade
des Oekonomieteils der Liegenschaft der Beschwerdeführenden den Schall
zumindest auf die Gartenwirtschaft selbst bzw. die unüberbaute und geteerte
Vorplatzzone von Kat.-Nr. 03 zurückwerfe, und nicht auf die umliegenden
Wohnbauten. Schliesslich werde das Geländegefälle von mindestens 1,2 bis 1,5 m
vom Gartenrestaurantniveau auf das Erdgeschossniveau der Räumlichkeiten im
Wohnteil ebenso zur Schallausbreitung beitragen. 

6.  

Das Baurekursgericht hat eine rechnerischen Wert von 54 dB(A)
ermittelt, womit die in der Richtlinie des Cercle Bruit aufgeführten Werte zu
allen Zeiten, insbesondere aber in den Nachtzeiten deutlich überschritten
werden. Für die Beurteilung der Lärmbelastung sind nach der Vollzugshilfe des
"Cercle Bruit" zu diesem Wert rund 6 dB(A) zu addieren, um den
Bestandteilen Ton und Rhythmus oder den deutlich hörbaren Stimmen Rechnung zu
tragen. Der relevante rechnerische Wert dürfte demzufolge rund 60 dB(A)
betragen.  

Das Baurekursgericht
führt in seinem Entscheid zwar verschiedene Gründe an, weshalb es davon
ausgeht, dass die tatsächliche Lärmbelastung tiefer sein dürfte; doch lassen
sich diese Reduktionsgründe nicht quantifizieren, sodass sich aufgrund der zur
Verfügung stehenden Akten nicht sagen lässt, in welchem Ausmass die genannten
Reduktionsgründe zu einer Reduktion der angenommenen Lärmbelastung führt.
Demzufolge kann auch nicht festgestellt werden, ob die für die Lärmquellen S1
und S2 anwendbaren Belastungsgrenzwerte, welche auch für die vorliegend
relevanten Lärmquellen, für welche diese Belastungsgrenzwerte nur als
Richtwerte gelten, überschritten werden und falls ja, in welchem Ausmass. 

Kann die Überschreitung
der Belastungsgrenzwerte nicht ausgeschlossen werden, ist die Behörde zur
Durchführung eines Beweis- und Ermittlungsverfahrens nach den Art. 36 ff.
LSV und den Anhängen 2–7 LSV verpflichtet, ohne dass ihr insoweit noch ein
Ermessensspielraum zustünde. Dabei dürfen keine hohen Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit
einer Überschreitung der Planungswerte gestellt werden. Dies gilt jedenfalls im
Kontext von Art. 25 Abs. 1 USG: Setzt die Erteilung der
Baubewilligung eine positive Prognose hinsichtlich der Einhaltung der Planungswerte
voraus, so sind weitere Ermittlungen in Form einer Lärmprognose (i. S. v. Art. 25 Abs. 2 Satz 1
und Art. 36 ff. LSV) schon dann geboten, wenn eine Überschreitung der
Planungswerte möglich erscheint, d. h. beim aktuellen Kenntnisstand nicht ausgeschlossen werden
kann (BGE 137 II 30 E. 3.4). Insbesondere geht es bei dieser Ausgangslage
nicht an, die Beschwerdeführenden – wie diese zu Recht beanstanden – auf eine
zu einem späteren Zeitpunkt einzureichende Lärmklage zu vertrösten. 

Die Vorinstanzen haben
nach dem Gesagten zu Unrecht auf die Einholung einer Lärmprognose verzichtet.
Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen und die Angelegenheit zur ergänzenden
Sachverhaltsermittlung (Einholung einer Lärmprognose) an den Gemeinderat
Dielsdorf zurückzuweisen. Liegt eine Lärmprognose vor, ist dannzumal konkret
auf das vorliegend zu beurteilende Gartenrestaurant zu beurteilen, ob und in
welchem Ausmass die nur einen Richtwertcharakter habenden Belastungsgrenzwerte
überschritten werden dürfen und in welchem Ausmass der von der stark befahrenen
G-Strasse ausgehenden vorbestehenden Lärmbelastung Rechnung zu tragen ist.  

7.  

Soweit die
Beschwerdeführenden die Höhe der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr beanstanden,
ist festzustellen, dass der vorinstanzliche Gebührenrahmen von Fr. 1'000.-
bis Fr. 50'000.- reicht. In Anbetracht der sehr umfangreichen
Rekursschrift, des dreifachen Schriftenwechsels und der Durchführung eines
Referentenaugenscheins ist die von der Vorinstanz festgesetzte Gerichtsgebühr
von Fr. 6'000.- nicht zu beanstanden. 

8.  

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des
Beschwerdeverfahrens je zur Hälfte der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 aufzuerlegen
(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG;
BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 und 3.3, mit Hinweisen).

Entsprechend ist auch die Kosten- und
Entschädigungsregelung des vorinstanzlichen Entscheids zu korrigieren. Es erscheint
auch hier gerechtfertigt, die vorinstanzlichen Verfahrenskosten der
Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte aufzuerlegen. 

Angesichts des Verfahrensausgangs steht den
Beschwerdeführenden 1 und 2 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren gemeinsam eine
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- seitens der Beschwerdegegnerin 1
zu (vgl. Kaspar Plüss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich etc. 2014,
§ 17 N. 93 ff.).

9.  

Beim vorliegenden Urteil
handelt es sich um einen Rückweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsätzlich
als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraus­setzungen von
Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005
(BGG) weiterziehen lässt (BGE 134 II 137, E. 1.3.2). Zwischenentscheide
sind vor Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen nicht
wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die
Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen
bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren
ersparen würde (lit. b). 

Demgemäss erkennt die
Kammer:

1.    Die
Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. I des Rekursentscheids
vom 11. Dezember 2014 und der Beschluss des Gemeinderates Dielsdorf vom 19. März
2014 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen an den Gemeinderat
Dielsdorf zurückgewiesen.

2.    Disp.-Ziffer II
des Rekursentscheids vom 11. Dezember 2014 wird dahingehend abgeändert,
dass die Kosten des Rekursverfahrens der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je
zur Hälfte auferlegt werden.

3.    Die
Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf 

Fr. 3'000.-;     die übrigen Kosten betragen:

Fr.    120.--     Zustellkosten,

Fr. 3'120.--     Total der Kosten.

4.    Die
Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur Hälfte auferlegt.

5.    Die
Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden 1 und
2 für das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von
insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen.

6.    Gegen
dieses Urteil kann im Sinn der Erwägungen Beschwerde in öffentlich-recht­lichen
Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben
werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an
gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.

7.    Mitteilung an …