# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ad1d5f60-2ee9-59c4-9f6f-5006609e101d
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-06-20
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)
**Docket/Reference:** GR.2015.3
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_GR_2015_3_we.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 GR.2015.3 

Entscheid 

 20. Juni 2016 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter 
Alexander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli 

In Sachen 

1.  A, 

2.  B ,  

3.  C ,  

vertreten durch V AG,  

Rekurrenten,  

gegen 

G e m e i n d e   Q ,    

vertreten durch den Finanzausschuss,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A. A, B und C (nachfolgend die Pflichtigen) waren Aktionäre der X AG. Letzte-

re  ist  als  Zwischenanbieterin  im  Bereich  Entwicklung,  Produktion  und  Handel  von  S-

komponenten und -systemen tätig und ist Eigentümerin der in Q gelegenen Grundstü-

cke  Kat.Nr.  …. (…. m2 Land  mit  Betriebsgebäude  Vers.Nr. ….   an  der …, Wohnhaus 

Vers.Nr.  ….  an  der  …,  Wohnhaus  Vers.Nr.  ….  und  einem  nicht  versichertem  Neben-

gebäude), Kat.Nr. …. (Wohnhaus Vers.Nr. …. an der …, Nebengebäude Vers. Nr. …. 

und …. m2 Land) und Kat.Nr. …. (…. m2 Land mit Seeanstoss in der Freihaltezone). In 

der Absicht, die Grundstücke Kat.Nrn. …. und …. nach Abbruch der bestehenden Bau-

ten und anschliessender Neuüberbauung einer wirtschaftlich besseren Nutzung zuzu-

führen und den S-betrieb an einen neuen geeigneteren Standort zu verlegen, veräus-

serten  die  Pflichtigen  am  14. Juni  2011  sämtliche  300  Aktien  der  X  AG  an  die  Y 

Holding, welche von J (Geschäftsführerin) und K vertreten wird. Gleichzeitig vereinbar-

ten die Vertragsparteien im Aktienkaufvertrag, die X AG rückwirkend per 31. Dezember 

2010  in  zwei  Gesellschaften  horizontal  aufzuspalten.  Dabei  übernahm  die  …  2011 

(Handelsregistereintrag) gegründete Tochtergesellschaft  unter  der  bisherigen  Firma  X 

AG  den  S-betrieb  ohne  Grundstücke,  während  die  Muttergesellschaft  die  Immobilien 

behielt und in die Y AG umbenannt wurde. Das direkt am See gelegene unüberbauba-

re Grundstück Kat.Nr. …. wurde mit einem Nutzniessungsrecht zu Gunsten der Pflich-

tigen belastet und sollte den Pflichtigen zu einem späteren Zeitpunkt zum vereinbarten 

Restwert von Fr. 1.- verkauft werden. In der Folge wurde der Betrieb der umstrukturier-

ten X AG nach Z verlegt. 

Das Gemeindesteueramt Q gelangte aufgrund der geschilderten Vorgänge zur 

Auffassung, dass der Verkauf der Aktien der X AG per 14. Juni 2011 wirtschaftlich dem 

Verkauf  der  in  der  Gemeinde  Q  gelegenen  Grundstücke  Kat.Nrn.  …..,  ….  und  …. 

gleichkomme.  Mithin  erblickte  es  darin  eine  steuerbare  wirtschaftliche  Handänderung 

an  den  besagten  Grundstücken.  Diese  Auffassung  teilte  der  Finanzausschuss  Q  den 

Pflichtigen im Rahmen eines Steuerrulings bereits vor dem Verkauf der Aktien, nämlich 

am 5. August 2010, 8. Februar 2011 und 7. März 2011 mit. Am 28. März 2012 forderte 

das Gemeindesteueramt den Vertreter der Pflichtigen auf, eine vollständig ausgefüllte 

Steuererklärung  für  die  Grundstückgewinnsteuer  einzureichen.  Hierauf  liessen  die 

Pflichtigen  am  2. April  2012  unter  Verweis  auf  die  bisherige  Korrespondenz  erklären, 

dass der Verkauf der Aktien keine steuerbare wirtschaftliche Handänderung sei. Somit 

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sei  unter  den gegebenen  Umständen  die Einreichung  einer  Steuererklärung  nicht ge-

boten. Für den Fall, dass der Finanzausschuss diese Auffassung nicht teile, ersuchten 

sie  um  Erlass  einer  einsprachefähigen  Verfügung.  Am  16.  April  2012  teilte  das  Ge-

meindesteueramt den Pflichtigen sinngemäss mit, dass über die grundsätzliche Frage 

der Steuerpflicht kein anfechtbarer Vorentscheid getroffen werden könne. Ein Rechts-

mittel  stehe  erst  gegen  die  Veranlagung  der  Veranlagungsbehörde  über  die  Grund-

stückgewinnsteuer  zur  Verfügung.  Gleichzeitig  mahnte  es  die  Pflichtigen  zur  Einrei-

chung  der  Steuererklärung  für  die  Grundstückgewinnsteuer.  Dieser  Aufforderung 

kamen  die  Pflichtigen  nicht  nach.  Stattdessen  hielten  sie  in  einem  Schreiben  vom 

23. April 2012 unverändert an ihrer Auffassung fest, dass der Verkauf der Aktien der X 

AG  keiner  wirtschaftlichen  Handänderung  bezüglich  der  in  Q  gelegenen  Grundstücke 

gleichkomme. Weiter forderten sie den Finanzausschuss auf, einen anfechtbaren Ver-

anlagungsentscheid mit Steuerfaktoren zu fällen. 

Mit  Veranlagungsentscheid  vom  14.  Juni  2013,  der  infolge  Nichteinreichung 

der Steuererklärung nach pflichtgemässem Ermessen gemäss § 139 Abs. 2 des Steu-

ergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) erging, setzte der Finanzausschuss die Anlagekos-

ten auf Fr. 3'600'000.- und den Erlös auf Fr. 7'340'000.- fest und auferlegte den Pflich-

tigen  bei  einem  steuerbaren  Grundstückgewinn  von  Fr. 3'740'000.-  eine 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 742'700.-. 

B.  Auf  eine  hiergegen  erhobene  Einsprache,  womit  die  Pflichtigen  beantrag-

ten, den angefochtenen Veranlagungsentscheid des Finanzausschusses Q unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Einsprachegegners aufzuheben, trat der 

Finanzausschuss am 3. Dezember 2013 mangels hinreichender Begründung nicht ein.  

C. Im anschliessenden Rekursverfahren befand das Steuerrekursgericht, dass 

die formellen  Voraussetzungen  für  die  Vornahme  einer  Ermessenseinschätzung  nicht 

erfüllt waren. Somit hob es mit Entscheid vom 23. Juni 2014 den Einspracheentscheid 

auf  und  wies  die  Sache  zur  Behandlung  der  Einsprache  und  neuer  Entscheidung  an 

den Finanzausschuss Q zurück. 

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D.  Mit  Einspracheentscheid  vom  2. Dezember  2014  hiess  der  Finanzaus-

schuss Q die Einsprache teilweise gut und setzte die den Pflichtigen auferlegte Grund-

stückgewinnsteuer auf Fr. 617'720.- herab. 

E. Mit Rekurs vom 7. Januar 2015 liessen die Pflichtigen dem Steuerrekursge-

richt  beantragen,  den  Einspracheentscheid  des  Finanzausschusses  Q  vom 

2. Dezember  2014  aufzuheben.  Eventualiter  sei  die  Grundstückgewinnsteuer  auf 

Fr. 248'160.- festzusetzen. Ferner beantragten sie eine Parteientschädigung. 

In der Rekursantwort vom 10. März 2015 schloss der Finanzausschuss Q auf 

Abweisung des Rekurses. Weitere Stellungnahmen erfolgten nicht. 

Auf  die  Parteivorbringen  wird,  soweit  rechtserheblich,  in  den  nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. Gemäss  § 216 Abs. 1 StG  wird  die  Grundstückgewinnsteuer  von  den  Ge-

winnen  erhoben,  die  sich  bei  Handänderungen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von 

solchen  ergeben.  §  216  Abs.  2  lit.  a  StG  stellt  den  zivilrechtlichen  Handänderungen 

gemäss  Abs.  1  Rechtsgeschäfte  gleich,  die  bezüglich  der  Verfügungsgewalt  über 

Grundstücke wirtschaftlich wie Handänderungen wirken.  

a)  Diese  Voraussetzung  ist  nach  ständiger  Rechtsprechung  bei  der  Übertra-

gung  einer  Mehrheitsbeteiligung  an  einer  reinen  Immobiliengesellschaft  grundsätzlich 

gegeben  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Kommentar  zum  Zürcher  Steuergesetz, 

3. A., 2013, § 216 N 93 f.; RB 1998 Nr. 154, VGr, 9. Mai 1995, SR 95/0004 = RB 1995 

Nr. 52 = StE 1995 B 42.23 Nr. 6, VGr. 5. April 1995, SR 94/0063 = RB 1995 Nr. 52 = 

ZStP 1995, 323; VGr, 14. März 1989 = StE 1989 B 42.22 Nr. 3; BGE 99 Ia 459 E. 3d, 

467).  Denn  eine  Immobiliengesellschaft  zeichnet  sich  dadurch  aus,  dass  sie  aus-

schliesslich  oder  zumindest  überwiegend  die  Nutzbarmachung  der  Wertsteigerung 

ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere und nutzbringende Kapital-

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anlage  bezweckt;  dies  ohne  Rücksicht  darauf,  ob  die  Nutzbarmachung  oder  Verwen-

dung durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen soll 

(RB 1998 Nr. 154, auch zum Folgenden). Ein Unternehmen verfolgt dann überwiegend 

die  Nutzbarmachung  der  Wertsteigerung  seines  Grundbesitzes  oder  dessen  Verwen-

dung  als  sichere  oder  nutzbringende  Kapitalanlage,  wenn  sein  anderes  Tätigkeitsge-

biet im Rahmen des gesamten unternehmerischen Handelns der Gesellschaft qualitativ 

und quantitativ eine untergeordnete Stellung einnimmt. In einem solchen Fall wird der 

Wert der Aktien ausschliesslich oder wenigstens zur Hauptsache  durch den Wert des 

Grundbesitzes  der  Gesellschaft  bestimmt  und  wirkt  sich  die  Veräusserung  der  Aktien 

wirtschaftlich  gleich  aus  wie  die  Übertragung  des  Grundbesitzes  (BGE  104  Ia  251 

E. 3b, 99 Ia 459, E. 3c, 466; Xaver Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons 

Schwyz, 1990, S. 112).  

b)  Anders  verhält  es  sich  bei  der  Übertragung  der  Mehrheitsbeteiligung  an 

einer  Betriebsgesellschaft  mit  direktem  oder  indirektem  Immobilienbesitz.  In  diesem 

Fall kommt das Veräusserungsgeschäft i.d.R. keiner wirtschaftlichen Handänderung an 

Grundstücken gleich. Denn Betriebsgesellschaften bezwecken entweder die dauernde 

Erhaltung  des  Grundbesitzes  als  sachliche  Grundlage  ihres  Fabrikations-,  Handels- 

oder sonstigen Geschäftsbetriebs oder die Verwaltung der in Grundstücken bestehen-

den Kapitalanlagen als Nebenzweck zum eigentlichen Hauptzweck, der Führung eines 

Betriebs  (RB  1998  Nr.  154;  1970  Nr.  49;  BGE  99  Ia  459).  In  diesem  Fall  erschöpfen 

sich  die  Auswirkungen,  welche  die  Veräusserung  von  Beteiligungsrechten  an  einer 

Betriebsgesellschaft mit sich bringt, wirtschaftlich betrachtet i.d.R. nicht ausschliesslich 

oder  in  erster  Linie  in  der  Übertragung  der  Verfügungsmacht  über  die  Gesellschafts-

grundstücke;  diese  Macht  ist  lediglich  ein  Ausfluss  der  viel  weitergehenden  Beherr-

schung  des  gesamten  Unternehmens,  die  der  Käufer  mit  dem  Erwerb  der  Aktien  er-

langt (RB 1998 Nr. 154, BGE 99 Ia 459 E.3 c).  

c) Zielt das Veräusserungsgeschäft im Kern der Sache dagegen nicht auf die 

Beherrschung eines Unternehmens mit betrieblichen Aktivitäten im erwähnten Sinn ab, 

ist  ausnahmsweise  und  unter  besonderen  Umständen  auch  beim  Verkauf  der  Aktien 

einer  Betriebsgesellschaft  auf  eine  wirtschaftliche  Handänderung  an  deren  Gesell-

schaftsgrundstücken zu schliessen. Der Tatbestand der wirtschaftlichen Handänderung 

i.S.  von  §  216  Abs.  2  lit.  a  StG  darf  jedoch  gemäss  bundesgerichtlicher  Rechtspre-

chung  nicht  leichthin  als  erfüllt  betrachtet  werden  (BGr,  26.  November  2015, 

2C_1044/2014 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Die durch die Bestimmung fest-

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gelegte  Gleichstellung  zwischen  zivilrechtlichen  und  wirtschaftlichen  Vorgängen  ist 

dann  erfüllt,  wenn das  dingliche  Vollrecht  übertragen  wird,  die Befugnisse umfassend 

auf  den  Käufer  übergehen  und  einzig  der  Grundbucheintrag  als  äusseres  Merkmal 

(noch) aussteht. Nur bei einer solchen restriktiven Auslegung der wirtschaftlichen Han-

dänderung  besteht  Gewähr  dafür,  dass  die  steuerlichen  Folgen  des  Rechtsgeschäfts 

vorhersehbar sind, wie dies das Legalitätsprinzip voraussetzt. 

Unter  Berücksichtigung  dieser  Grundsätze  wurde  der  Tatbestand  der  wirt-

schaftlichen Handänderung bejaht beim Verkauf der Aktien einer Betriebsgesellschaft, 

da deren Aktiven zur Hauptsache nur noch aus Grundstücken bestanden und der Ver-

äusserer vereinbarungsgemäss die kurzfristige Liquidation des Betriebes zu besorgen 

hatte  (RB  1972  Nr.  41).  Ebenfalls  als  wirtschaftliche  Handänderung qualifiziert  wurde 

der  Verkauf  der  Aktien  einer  Hotelbetriebsgesellschaft,  weil  der  Aktienkäufer  von  An-

fang  an  entschlossen  war,  das  bestehende  Hotelgebäude  abzubrechen  und  durch  ei-

nen Neubau mit anderer Zweckbestimmung (Bankfiliale) zu ersetzen, so dass der Ho-

telbetrieb  auf  den  Preis  der  Aktien  keinen  oder  nur  einen  untergeordneten  Einfluss 

hatte (BGE 91 I 467). Auch bei einem weiteren Verkauf sämtlicher Aktien einer  Hotel-

betriebsgesellschaft  wurde  eine  wirtschaftliche  Handänderung  angenommen,  weil  der 

Erwerber  mit  dem  Kauf  der  Betriebsliegenschaft  eigene  betriebliche  Bedürfnisse  in 

einer  anderen  Branche  anstrebte  und  die  aktive  Betriebsführung  (im  Namen  und  auf 

Rechnung  der  Hotelbetriebsgesellschaft)  einer  aussenstehenden  Managementgesell-

schaft  übertrug  (VGr,  14.  März  1989  =  StE  1989  B  42.22  Nr.  3;  für  weitere  Beispiele 

siehe VGr, 9. Mai 1995, SR 95/0004 = RB 1995 Nr. 52 = StE 1995 B 42.23 Nr. 6 sowie 

VGr,  5. April  1995,  SR 94/0063  =  RB  1995  Nr.  52  =  ZStP  1995,  323 [betreffend  Ver-

äusserung der Aktien einer Generalunternehmung, die überwiegend auf eigene Rech-

nung  unüberbaute Grundstücke  erwirbt,  sie  überbaut  und hernach gesamthaft  parzel-

lenweise  oder  als  Stockwerkeigentum  weiterveräussert]  und  VGr  Aargau, 

14. Dezember  1994  =  StE  1996  B  42.23  Nr.  7  =  AGVE  1994,  342  [betreffend  Ver-

äusserung  der  Aktien  einer  liquidierten  Betriebsgesellschaft]).  Dagegen  wurde  beim 

Verkauf  der  Aktien  einer  Gesellschaft,  die  bis  anhin  in  eigenen  Liegenschaften  ein 

Wohn-  und  Gesundheitszentrum  für  pflegebedürftige  und  betagte  Personen  betrieb, 

und einem gleichzeitig abgeschlossenen Kaufvertrag mit einem Dritten, der einzig den 

Erwerb  des  Betriebs  des  Wohn-  und  Pflegeheims  (ohne  Liegenschaften)  beinhaltete, 

das  Vorliegen  einer  wirtschaftlichen  Handänderung  verneint,  obwohl  die  veräusserte 

Gesellschaft mit der Abspaltung des Betriebs zur Immobiliengesellschaft mutierte. Ent-

scheidrelevant war für das Bundesgericht dabei die Tatsache, dass im massgebenden 

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Zeitpunkt  der  Veräusserung  ein  Alters-  und  Pflegebetrieb  im  operativ  tätigen  Zustand 

veräussert  wurde  und  die  mit  dem  Aktienverkauf  wirtschaftlich  veräusserten  Liegen-

schaften  dem  Wohn-  und  Pflegeheim  unverändert,  wenn  auch  auf  mietvertraglicher 

Basis, als Grundlage für den Betrieb zur Verfügung standen (BGr, 26. November 2015, 

2C_1044/2014, www.bger.ch).  

d) Für die Beurteilung der Frage, ob sich die Veräusserung einer Mehrheitsbe-

teiligung  wirtschaftlich  in  der  Übertragung  von  Grundstücken  erschöpft  habe  oder  ob 

dem  Erwerber  damit  die  weitergehende  Beherrschung  eines  Unternehmens  einge-

räumt  worden  sei,  ist  auf  den  Zeitpunkt  der  Veräusserung  der  Mehrheitsbeteiligung 

abzustellen  (RB  1998  Nr.  154).  Dabei  ist  die  tatsächliche  Gesellschaftstätigkeit  und 

nicht  die  allenfalls  weitgefasste  statutarische  Zweckumschreibung  massgebend.  Aus-

schlaggebend  ist  immer  die  Gesamtbetrachtung  der  konkreten  Umstände  des  Einzel-

falls, wobei in die Beurteilung auch die im Zeitpunkt der Veräusserung bekannten oder 

evidenten  künftigen  Absichten  der  Beteiligten  einzubeziehen  sind  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Meuter, § 216 N 96).  

2. Hauptstreitpunkt ist vorliegend, ob die Übertragung sämtlicher Aktien der X 

AG  im  Zeitpunkt  der  Veräusserung  (14. Juni  2011)  einer  wirtschaftlichen  Handände-

rung bezüglich der in Q gelegenen Grundstücke Kat.Nrn.  …. Und …. gleichkomme. 

a) Die Rekursgegnerin gelangte zur Auffassung, dass der Verkauf der Aktien 

wirtschaftlich dem Verkauf der in  Q gelegenen Grundstücke gleichkomme. Sie stützte 

sich  dabei  zur  Hauptsache  auf  den  vorne  zitierten  Verwaltungsgerichtsentscheid  vom 

14. März 1989 (StE 1989 B 42.22 Nr. 3) betreffend den Verkauf der Aktien einer Hotel-

betriebsgesellschaft und befand, dass der damals beurteilte Sachverhalt mit dem vor-

liegenden Fall vergleichbar sei. In beiden Fällen seien zum Zeitpunkt der Veräusserung 

Betriebe im operativ tätigen Zustand veräussert worden. Durch eine Vertragsgestaltung 

hätten beide Gesellschaften die aktive Betriebsführung aufgegeben. Der einzige Unter-

schied bestehe darin, dass die Y AG den früheren Betrieb über eine Beteiligung halte, 

während  im  Fall  der  Hotelbetriebsgesellschaft  die  aktive  Betriebsführung  mittels  Ma-

nagementvertrag an eine andere (aussenstehende) Hotelbetriebsgesellschaft ausgela-

gert worden sei, an welcher die Erwerber der Aktionäre nicht beteiligt gewesen seien. 

In der Präambel zum Kaufvertrag sei festgehalten worden, dass die alte X AG (heute Y 

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AG)  nach  Ausgliederung  des  Betriebs  in  eine  neu  zu  gründende  Tochtergesellschaft 

zur Immobiliengesellschaft mutiere. 

b) Im Licht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der damit einherge-

henden  restriktiven  Auslegung  des  Begriffs  der  wirtschaftlichen  Handänderung  (vgl. 

insbesondere  BGr,  26.  November  2015,  2C_1044/2014,  E.  2.4.2,  www.bger.ch)  kann 

jedoch  dieser  Auffassung  nicht  gefolgt  werden.  Zwar  ging  es  beim  vorliegenden  Ak-

tienverkauf  vordergründig  darum,  der  Erwerberin  die  Verfügungsgewalt  über  die  in  Q 

gelegenen  Grundstücke  zu  sichern.  Geplant  waren  eine  Überbauung  und  der  an-

schliessende  Verkauf  von  Stockwerkeigentumseinheiten,  welches  Vorhaben  in  der 

Zwischenzeit  auch  realisiert  wurde.  Bei  der  steuerlichen  Beurteilung  des  Rechtsge-

schäfts kommt es jedoch nicht allein auf die Absichten der Erwerberin an. Mitentschei-

dend  sind  auch  die  Vorstellungen  der  Veräusserer.  Aus  dieser Warte  lässt  sich  nicht 

sagen, dass sich der Aktienverkauf in einer reinen Grundstücksveräusserung erschöpft 

habe.  Denn  im  Zeitpunkt  der  Veräusserung  handelte  es  sich  bei  der  X  AG  um  eine 

operativ  tätige  Betriebsgesellschaft.  Dabei  bildeten  die  Grundstücke  in  Q  im  überwie-

genden  Ausmass  die  Grundlage  für  den  S-betrieb.  Besondere  Umstände,  die  darauf 

schliessen liessen, dass dieser Betrieb in absehbarer Zeit wirtschaftlich liquidiert wer-

de,  lagen  im  Zeitpunkt  der  Veräusserung  nicht  vor.  Auch  nach  dem  Aktienverkauf 

ergaben  sich  keine  Anhaltspunkte,  die  auf  eine  wirtschaftliche  Liquidation  des  S-

betriebs  schliessen  liessen.  Im  Gegenteil  wurde  der  Betrieb  am  neuen  Standort  in  Z 

weitergeführt.  Dort  mietete  die  X  AG  als  Untermieterin  der  H  AG,  die  in  einem  ähnli-

chen  Segment  tätig  ist,  Geschäftsräume  mit  einer  Gewerbefläche  von  über  1'400  m2 

und  einem  jährlichen  Bruttozins  von  über  Fr. 200'000.-  (act.  3/13).  Mit  einem  leicht 

verminderten Personalaufwand erzielte sie zwischen 2011 und 2015 jährliche Umsätze 

zwischen  2.4  und  2.9  Mio.  Franken  (gegenüber  3.2  Mio  Franken  im  Jahr  2010;  vgl. 

act. 3/6 in Verbindung mit act. 3/55). Bei Zahlen in dieser Grössenordnung kann nicht 

von  einem  unbedeutenden  Betrieb  gesprochen  werden,  dem  im  Vergleich  zum Wert-

schöpfungspotential der Liegenschaften wirtschaftlich keine Bedeutung mehr zukommt. 

Im Januar 2015 beschäftigte die X AG 12 Angestellte (per Januar 2015). Der bisherige 

Geschäftsführer der X AG, A, blieb bis zu seiner Pensionierung per 1. Oktober 2013 für 

zwei weitere Jahre Geschäftsführer der neuen X AG. Danach blieb er neben weiteren 

Personen (J, K und L) Mitglied des Verwaltungsrats.  

Auf  Seiten  der  Erwerberin  und  ihrer  Aktionäre  sind  ebenso  keine  Anzeichen 

erkennbar,  die  auf  eine  wirtschaftliche  Liquidation  des  S-betriebs  hindeuten.  Eine  tat-

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sächliche  oder  faktische  Einstellung  des  operativen  Betriebs  der  X  AG  wäre  gemäss 

dem  vom  kantonalen  Steueramt  Zürich  genehmigten  Steuerruling  vom  26. Februar 

2010 innerhalb der 5-jährigen Sperrfrist ab Aktienverkauf auch kaum möglich gewesen 

(act. 3/19). Zudem deutet der gleichzeitig mit dem Aktienverkauf abgeschlossene Ma-

nagementvertrag zwischen der X AG, der Y AG und der aussenstehenden E AG (act. 

3/15), welche Firma auf den Betrieb und das Management von Produktionsgesellschaf-

ten spezialisiert ist, darauf hin, dass die Erwerberin an der Werthaltigkeit des Betriebs 

ein  grosses  Interesse  hatte.  Denn  die  Umstände  (Überbauung  und  Verkauf  der  Be-

triebsliegenschaften, fehlendes Know-how im Bereich von Entwicklung, Produktion und 

Handel  von  S-komponenten  und  -systemen  auf  Seiten  der  Erwerberin,  Auslagerung 

des  Betriebs  in  eine  Tochtergesellschaft)  deuten  insgesamt  darauf  hin,  dass  die  Er-

werberin ihre Beteiligung an der X AG nach Ablauf der Sperrfrist möglichst unbescha-

det veräussern wird. 

Auch  wenn  die  Liegenschaften  der  X  AG  im  Vergleich  zu  den  betrieblichen 

Werten  einen  hohen Wert  aufwiesen,  lassen  die  gesamten  Fakten  den  Schluss  nicht 

zu,  dass  sich  der  Verkauf  der  Aktien  in  einem  reinen  Grundstücksverkauf  erschöpft 

habe. Neben den Betriebsliegenschaften wurde auch ein operativ funktionierender Be-

trieb veräussert. 

c)  Entgegen  der  Auffassung  der  Rekursgegnerin  deckt  sich  der  Sachverhalt 

auch nicht vollkommen mit dem vom Verwaltungsgericht am 14. März 1989 (StE 1989 

B  42.22  Nr.  3)  beurteilten  Fall.  In  jenem  Geschäft  betreffend  den  Verkauf  der  Aktien 

einer  Hotelbetriebsgesellschaft  schloss  das  Verwaltungsgericht  deswegen  auf  eine 

wirtschaftliche Handänderung bezüglich der Gesellschaftsgrundstücke, weil die Erwer-

berin  (eine  Bank)  die  Aktien  der  Hotelbetriebsgesellschaft  in  der  Absicht  erwarb,  die 

Grundstücke  der  Hotelbetriebsgesellschaft  später  für  Bankzwecke  nutzen  zu  können. 

Der Hotelbetrieb sollte nur für eine zeitlich nicht bestimmte Übergangsphase weiterge-

führt  werden.  Ausschlaggebend  war  jedoch  für  das  Verwaltungsgericht  die  Tatsache, 

dass zwischen der Hotelbetriebsgesellschaft, der Erwerberin und einer aussenstehen-

den  Hotelbetriebsgesellschaft  unmittelbar  nach  dem  Aktienverkauf  ein  Management-

vertrag  abgeschlossen  wurde.  Damit  ist  die  aktive  Betriebsführung  von  der  Hotelbe-

triebsgesellschaft  an  die  Managementgesellschaft  übertragen  worden,  so  dass  die 

Hotelbetriebsgesellschaft  mit  dem  Abschluss  des  Vertrags  zur  Immobiliengesellschaft 

mutierte (E. 3.d). Hätte die Hotelbetriebsgesellschaft den Betrieb während einer Über-

gangsphase seit dem Aktienerwerb durch die Bank selber weitergeführt, wäre sie wei-

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terhin als Betriebsgesellschaft einzustufen gewesen. In diesem Fall hätte sich der Ak-

tienverkauf auch bei einer nur temporären Fortführung des Betriebs nicht bloss in der 

Übertragung der Gesellschaftsgrundstücke erschöpft (E. 3.c). 

Dem von der Rekursgegnerin angeführten Leitentscheid kommt deshalb keine 

präjudizielle  Wirkung  zu,  weil  er  sich  vom  vorliegenden  Sachverhalt  in  zwei  wesentli-

chen Punkten unterscheidet. Der erste Unterschied besteht darin, dass die Erwerberin 

im vorliegenden Fall in keiner Phase des bisher bekannten zeitlichen Ablaufs beabsich-

tigte,  den  S-betrieb  wirtschaftlich  zu  liquidieren.  Sie  war  vielmehr  daran  interessiert, 

einerseits die Betriebsgrundstücke wirtschaftlich zu verwerten. Andererseits sollte auch 

der  Betrieb  erhalten  bleiben.  Ein  weiterer  grundlegender  Unterschied  besteht  darin, 

dass die X AG die aktive Betriebsführung nie aus der Hand gegeben hat. Zwar wurde – 

wie im angeführten Entscheid – auch ein Managementvertrag mit einer aussenstehen-

den Firma abgeschlossen. Dieser unterscheidet sich jedoch vom Managementvertrag, 

den die Hotelbetriebsgesellschaft und die Bank mit der Managementgesellschaft (eine 

andere Hotelbetriebsgesellschaft) abgeschlossen hatten, grundlegend. Im betreffenden 

Fall  ist  die  aktive  Betriebsführung  von  der  Hotelbetriebsgesellschaft  an  die  Manage-

mentgesellschaft  übergegangen.  Mit  dieser  rechtlichen  Gestaltung  hat  die  Hotelbe-

triebsgesellschaft  den  Status  einer  aktiven  Betriebsgesellschaft  eingebüsst.  Im  vorlie-

genden Fall hat die X AG die aktive Betriebsführung indessen behalten. A verpflichtete 

sich,  seine  Funktion  als CEO  der X  AG für mindestens  weitere  zwei  bis maximal fünf 

Jahre auszuüben. Diese Funktion versah er bis zum 30. September 2013. Als Nachfol-

ger rückte per 1. Oktober 2013 P, ein langjähriger Mitarbeiter der X AG, nach (act. 2 S. 

4).  Mit  dem  vorliegend  abgeschlossenen  Managementvertrag  verpflichteten  sich  die 

Parteien  lediglich  zu  einer  langfristigen  Zusammenarbeit,  um  das  Potential  der  X  AG 

weiterzuentwickeln  und  gewinnbringend  zu  verwerten.  Dabei  wurden  der  Manage-

mentgesellschaft  nur  vereinzelte  Dienstleistungen  übertragen  (act. 3/15,  auch  zum 

Folgenden). Einerseits oblag ihr die generelle Unterstützung des CEO der X AG nach 

Absprache  mit  ihm  bzw.  gemäss  den  Instruktionen  der  X  AG.  Ferner  hatte  sie  neue 

operative Strategiekonzepte in Absprache mit dem CEO und/oder den Verwaltungsrä-

ten  der  X  AG  auszuarbeiten.  Schliesslich  verpflichtete  sich  die  E  AG  im  Sinn  einer 

temporären  Übergangslösung  auch  zur  Übernahme  der  Geschäftsführung  sowie  von 

Managementdienstleistungen  im  Bereich  von  Entwicklung,  Produktion,  Marketing  und 

Distribution,  falls  nach  dem  Ausscheiden  von  A  als  CEO  kein  geeigneter  Nachfolger 

rekrutiert werden können sollte. Mit all diesen übertragenen Aufgaben hat jedoch die X 

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AG die aktive Betriebsführung nicht dauernd aus der Hand gegeben, weshalb sie den 

Status als Betriebsgesellschaft behalten hat.  

d) Erst recht zu keinem anderen Ergebnis führt die äusserst restriktive Ausle-

gung  des  Begriffs  der  wirtschaftlichen  Handänderung  durch  das  Bundesgericht.  Im 

Entscheid  vom  26. November  2015  (2C_1044/2014,  www.bger.ch),  dem  der  Verkauf 

der  Aktien  eines  Wohn-  und  Gesundheitszentrums  für  pflegebedürftige  und  betagte 

Personen  zugrundelag,  wobei  der  Kaufpreis  der  Aktien  nur  die  Betriebsliegenschaft 

zum Gegenstand hatte, weil die Veräusserer den Betrieb des Wohn- und Pflegeheims 

gleichzeitig  für  Fr. 2'500'000.-  an  eine  andere  Gesellschaft  veräusserten,  hielt  das 

Bundesgericht fest, dass die Voraussetzungen für die Annahme einer wirtschaftlichen 

Handänderung nur dann erfüllt seien, wenn das Kapital einer bereits im Zeitpunkt der 

Veräusserung als Immobiliengesellschaft geltenden Unternehmung übertragen werde. 

Dieses  Erfordernis  sei  mit  Transaktionen,  welche  eine  bis  anhin  als  Betriebsgesell-

schaft einzustufende Gesellschaft erst zur Immobiliengesellschaft werden lässt, grund-

sätzlich  nicht  erfüllt  (E.  3.3.3).  Infolgedessen  würdigte  es  den  Verkauf  der  Aktien  des 

Wohn-  und  Gesundheitszentrums  nicht  als  wirtschaftliche  Handänderung,  obwohl  die 

ehemalige Betriebsgesellschaft mit dem Verkauf des Betriebs zu einer reinen Immobi-

liengesellschaft  mutierte.  Ausschlaggebend  war  für  das  Bundesgericht,  dass  im  Zeit-

punkt der Aktienveräusserung ein operativ tätiger Alters- und Pflegebetrieb vorlag und 

dieser Betrieb von einem Dritten weitergeführt wurde, wobei die bisherige Betriebslie-

genschaft  –  wenn  auch auf  mietvertraglicher  Basis  –  weiterhin  als  Grundlage für  den 

Betrieb diente.  

Ähnlich verhält es sich auch im vorliegenden Fall: Im Zeitpunkt der Veräusse-

rung  lag unstreitig ein intakter  operativer  Betrieb  vor.  Dieser  Betrieb  wurde  nach  dem 

Aktienverkauf in umstrukturierter Form – allerdings an einem neuen Standort – weiter-

geführt.  Eine Geschäftsaufgabe  oder  Liquidation des  Betriebs  stand nie  zur  Diskussi-

on. Ebenso wenig kam der Kaufpreis der Aktien dem Liegenschaftswert gleich, weil im 

Kaufpreis der Aktien auch der Wert der betrieblichen Aktiven enthalten war. 

e) Aufgrund dieser Erwägungen hat die Rekursgegnerin den Verkauf der Ak-

tien  der  X  AG  zu  Unrecht  als  wirtschaftliche  Handänderung  qualifiziert.  Daher  ist  der 

Einspracheentscheid  vom  2.  Dezember  2014  ersatzlos  aufzuheben  und  festzustellen, 

dass  die  Pflichtigen  zufolge  Verkaufs  der  Aktien  der  X  AG  keiner  Grundstückgewinn-

steuerpflicht unterliegen. 

2 GR.2015.3 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
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3.  Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  der  unterliegenden  Rekurs-

gegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Den Pflichtigen steht zudem antragsgemäss 

eine  Parteientschädigung  zu,  da  ihnen  im  Rekursverfahren  ein  erheblicher  Aufwand 

erwachsen ist (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflege-

gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der  Rekurs  wird  gutgeheissen.  Der  Einspracheentscheid  des  Finanzausschusses 

Q  vom  2.  Dezember  2014  wird aufgehoben.  Es  wird festgestellt,  dass  die Pflichti-

gen zufolge Verkaufs der Aktien keiner Grundstückgewinnsteuerpflicht unterliegen. 

[…] 

2 GR.2015.3