# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b6c507f8-3775-5266-8928-ef8e415cf5a6
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-12-31
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht Praxis des Verwaltungsgerichts (PVG) 31.12.2005 PVG 2005 25
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_006_PVG-2005-25_2005-12-31.pdf

## Full Text

11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005

163

Baugesuch. Erfordernis der Zustimmung aller Eigentümer 
einer AZ-Einheit. Fehlende gesetzliche Grundlage.
– Weil AZ-Einheiten mangels gesetzlicher Grundlage we- der 

ein virtuelles Grundstück bilden noch als Fläche für die 
Berechnung der zulässigen AZ dienen können, ist es auch 
nicht zulässig, für Nutzungstransporte von einzel- nen 
Parzellen einer AZ-Einheit auf andere die Zustim- mung 
der weiteren Grundeigentümer einer AZ-Einheit zu 
fordern.

Domanda di costruzione. Necessità dell’accordo di tutti i 
proprietari di un’unità IS. Assenza di una base legale.
– Poiché, in assenza di una base legale, le unità IS non for- 

mano virtualmente un fondo e non possono neppure 
servire come superficie per il calcolo dell’IS ammissibile, 
non è neppure permesso, per dei trasferimenti dello 
sfruttamento da singole particelle di un’unità IS ad altre 
richiedere l’accordo degli altri proprietari fondiari di una 
unità IS.

Erwägung:
2. a) Zu prüfen bleibt, ob für die geplante Überbauung die

Zustimmung aller in die AZ-Einheit BG S. involvierten Grund- 
eigentümer erforderlich ist. Bei der Beurteilung der sich in diesem 
Zusammenhang stellenden Fragen ist von Art. 56 BG auszugehen. 
Danach gilt als anrechenbare Landfläche die von der Baueingabe 
erfasste, baulich noch nicht ausgenutzte Grundstücksfläche inner- 
halb der Bauzone ( Abs. 1). Grundstücke, die in der gleichen Bau- 
zone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar angrenzen oder ledig- 
lich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, können für 
die Berechnung der Ausnützungsziffer mit einbezogen werden, so- 
fern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung 
belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bau- 
parzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende 
Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden ( Abs. 2 ).

b) Gestützt auf Abs. 1 dieser Bestimmung geht die Ge- 
meinde davon aus, dass unter Belassung der Grundstücksgrenzen 
sämtliche Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer 
Einheit, AZ-Einheit genannt, zusammengefasst werden dürften. 
Die sich daraus ergebende Gesamtfläche diene dann als Grund- 
lage für die Berechnung der AZ, unabhängig davon, wo auf der 
einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt würden und wie viel

25

11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005

164

jede Parzelle dafür effektiv an BGF zur Verfügung gestellt habe. 
Massgebend sei einzig, dass auf der Gesamtfläche die zonen- 
gemässe AZ nicht überschritten werde. Die AZ-Einheit über meh- 
rere Grundstücke werde somit gleich behandelt, wie wenn nur ein 
einziges Grundstück bestünde. Davon zu unterscheiden sei  der  
Fall von Art. 56 Abs. 2 BG, wonach von benachbarten Parzellen auf 
ein bestimmtes Baugrundstück BGF transportiert werden  dürfe, 
die AZ-Erhöhung auf dem Baugrundstück aber nicht mehr als 15 % 
betragen dürfe.

Vorliegend leitet sie im konkreten Fall daraus ab, dass  
nach der Rückübertragung von BGF auf die Bauparzelle 4326 sämt- 
liche an der AZ-Einheit BG S. beteiligten Eigentümer über die Ver- 
wendung der zusätzlichen BGF beschliessen müssten, weil diese 
nicht nur der Bauparzelle, sondern der AZ-Einheit zukomme. Ihr 
kann nicht gefolgt werden.

c) Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden 
ist, lässt sich Art. 56 BG nichts entnehmen, was eine hinreichende 
Stütze für die gemeindliche Auffassung darstellen könnte. Die ge- 
nannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich, was als anrechen- 
bare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festgelegt, 
wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ mit einbe- 
zogen werden können ( angrenzende oder lediglich durch eine 
Strasse oder einen Bach abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und 
inwieweit durch einen derartigen « Miteinbezug» die zonenge- 
mässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf ( um max. 15 %). 
Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen 
Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert 
werden darf, wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern 
erweist sich auch der gemeindliche Einwand, bei  einem Wegfall 
der AZ-Einheiten würden verschiedene Parzellen die zonen- 
gemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zumal sol- 
ches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist 
gesagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche 
Grundlage für die von der Gemeinde definierte AZ-Einheit ( i.S. ei- 
nes virtuellen Grundstückes) bildet.

d) Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art. 
56 Abs. 2 BG erfolgten grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Ein- 
heit nicht ableiten. Im Übrigen lässt sich z. B. dem bei den Akten 
liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326 [ dort ausdrücklich 
aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass 
Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen und nicht etwa von 
einer Parzelle auf eine « AZ-Einheit» oder von einer « AZ-Einheit»

11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005

165

auf eine andere « AZ-Einheit», transportiert wird. Was die Ge- 
meinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, findet im Ge- 
setz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetz- 
liche Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungs- 
transport von Parzelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von 
Bündner Gemeinden vorkommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in 
dem von ihr verfolgten Sinne ist indessen vom Baugesetz nicht 
vorgesehen, und entsprechend ist ein Abstellen auf die Gesamt- 
fläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ 
nicht möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig 
bezeichnet werden muss.

e) Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage 
für die  Bildung  von  AZ-Einheiten  kann  die  Gemeinde  aus  den  
in die Baubewilligungen aufgenommenen Auflagen ( grundbuchli- 
che Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche Eigentums- 
beschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts 
zu ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen 
könnten, wenn überhaupt, als privatrechtliche Vereinbarungen 
zwischen der Gemeinde und den beteiligten Grundeigentümern 
verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit verhält, ist 
Sache des Zivilrichters.

f) Können mangels gesetzlicher Grundlage die AZ-Einhei- 
ten weder ein virtuelles Grundstück bilden noch als Fläche für die 
Berechnung der zulässigen AZ dienen, ist es auch nicht zulässig, 
für Nutzungstransporte von einzelnen Parzellen auf andere die Zu- 
stimmung der weiteren Grundeigentümer einer AZ-Einheit zu for- 
dern. Dies im konkreten Fall umso weniger, als eingestandener- 
massen mit dem Bauvorhaben weder die in der « AZ-Einheit BG 
S.» noch vorhandene freie BGF noch der ( gestützt auf Art. 56 
Abs. 2 BG mögliche) Bonus ( Erhöhung um max. 15 %) bean- 
sprucht werden muss. Aus den Grundbuchanmeldungen, wonach 
bei allen späteren Bauvorhaben auf den beteiligten Parzellen die- 
selben für die Berechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit bil- 
den müssten, lässt sich im Übrigen allenfalls ableiten, dass die be- 
teiligten Vertragspartner (Grundeigentümer und Gemeinde) einen 
privatrechtlichen Anspruch darauf haben, dass auf den einbezoge- 
nen Grundstücken die AZ insgesamt nicht mehr als in der fragli- 
chen Bauzone zulässig ( zonengemässe AZ plus 15 %) realisiert 
wird. Eine derartige privatrechtliche Vereinbarung wäre für die Ge- 
meinde im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren nicht 
massgebend; im konkreten Fall umso weniger, als – wie bereits 
dargelegt – eine Überschreitung der AZ im Bereich der AZ-Einheit

11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005

166

BG S. gar nicht zur Diskussion steht. Im Lichte des Dargelegten ist 
daher festzuhalten, dass für das von der Gemeinde verlangte Zu- 
stimmungserfordernis keine hinreichende gesetzliche Grundlage 
besteht.
R 05 59 Urteil vom 11. November 2005