# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 4feca190-795b-58e5-8480-9e7680475de2
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-03-27
**Language:** de
**Title:** Graubünden Kantonsgericht Sonstige Kammern 27.03.2025 VR3 2023 110
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_KG_999_VR3-2023-110_2025-03-27.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Graubünden
Dretgira superiura dal chantun Grischun
Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni

Urteil vom 27. März 2025
[Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde erhoben. Der Fall ist am Bundesgericht hängig 
(1C_225/2025)]

Referenz VR3 23 107, VR3 23 108, VR3 23 109, VR3 23 110, VR3 23 111

Instanz Dritte verwaltungsrechtliche Kammer

Besetzung Brun, Vorsitz
Audétat und Schmid Christoffel
Maurer, Aktuarin

Parteien A._____
Beschwerdeführerin 1 (Verfahren VR3 23 107)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Janett

B._____
Beschwerdeführer 2 (Verfahren VR3 23 108)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Claudio Möhr
wiedervertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Janett

Erbengemeinschaft C._____ sel.
bestehend aus
1. Erben D._____, handelnd durch die
Willensvollstreckerin E._____
2. E._____ 
3. F._____
4. G._____
5. H._____
Beschwerdeführer 3 (Verfahren VR3 23 109)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Janett

I._____
Beschwerdeführer 4 (Verfahren VR3 23 110)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg

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J._____ und J.A._____
Beschwerdeführer 5 (Verfahren VR3 23 111)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg

Erbengemeinschaft K._____ sel.
bestehend aus 
L._____
M._____
Beschwerdeführer 6 (Verfahren VR3 23 111)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg

N._____
Beschwerdeführer 7 (Verfahren VR3 23 111)
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto Nigg

gegen

O._____
Beschwerdegegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey

Gegenstand Quartierplanung "P._____ und Q._____" (Einleitung)

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Sachverhalt

A. Die Stimmberechtigten der O._____ beschlossen an der 
Gemeindeversammlung vom 9. November 2010 eine Gesamtrevision der 
Ortsplanung. Inhalt der zu genehmigenden Totalrevision bildete ein überarbeitetes 
Baugesetz sowie Anpassungen und Überarbeitungen sämtlicher Nutzungspläne. 
Der Standort für eine unterirdische Parkierungsanlage am P._____ und unter dem 
Q._____ wurde im Jahr 2011 auf der Stufe der Grundordnung im Generellen 
Erschliessungsplan (GEP) festgesetzt und von der Regierung des Kantons 
Graubünden genehmigt. In derselben Nutzungsplanungsrevision 2010/2011 
wurden auch die planerischen Massnahmen zur Erhaltung des schützenswerten 
Ortsbildes der Altstadt O._____ getroffen, nicht überbaute Flächen wurden der 
Grünzone zugewiesen und die bestehende Gassenbebauung in die Altstadtzone 
mit Schutzbereich eingeteilt.

B. Die O._____ beabsichtigt, für den P._____ und den Q._____ eine Quartier-
planung durchzuführen. Planungszweck ist die Ausarbeitung eines Quartierplans 
zur Regelung der Gestaltung und Erschliessung des Gebiets. Insbesondere sollen 
die Umsetzung der öffentlichen unterirdischen Parkierungsanlage gemäss GEP und 
damit zusammenhängend die Gestaltung des P._____ und des Q._____ planungs-
rechtlich geregelt werden. Der Quartierplanperimeter umfasst die Parzellen 287, 
323, 499 und 500 (Plan "Quartierplan P._____, Perimeter Einleitung 
Quartierplanung, 1:1'000"). Die Parzelle 323 befindet sich grösstenteils in der 
Grünzone (Art. 33 Baugesetz der O._____ [BauG O._____]) und zu einem kleinen 
Teil in der Kernzone Altstadtzone (KA; Art. 21 BauG O._____), die Parzelle 287 liegt 
im übrigen Gemeindegebiet (ÜG; Art. 41 KRG). Die nördlich an die Parzelle 323 
angrenzenden Parzellen 499 und 500 sind der KA zugewiesen. Im Generellen 
Gestaltungsplan (GGP) der O._____ ist der P._____ (Parzelle 287) dem Schutz-
bereich zugeordnet (Art. 41 BauG O._____); der P._____ gilt zudem als öffentliche 
Erschliessungsstrasse.

C. Gegen die Einleitung des Quartierplanverfahrens und die Abgrenzung des 
Planungsgebiets gingen zehn Einsprachen ein.

D. Mit Einspracheentscheid vom 4. September 2023, mitgeteilt am 2. Oktober 
2023, wies der Stadtrat O._____ die Einsprachen ab, soweit er darauf eintrat. 
Begründend führte er aus, der Standort für eine unterirdische Parkierungsanlage 
am P._____ und unter dem Q._____ sei bereits im Jahr 2011 festgesetzt und durch 
die Regierung genehmigt worden. Das öffentliche Interesse an einer zentral 
gelegenen Parkierungsanlage bestehe weiterhin. Eine unterirdische Parkierungs-

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anlage käme dem Ortsbild zugute. Die Schutzziele des ISOS seien bei der 
Ortsplanungsrevision 2011 berücksichtigt worden. Die Frage der baulichen 
Gestaltung und die damit zusammenhängende Interessenabwägung würden erst 
nach Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses und der Abgrenzung des 
Planungsgebiets stattfinden. Mit separatem, gemeinsam eröffneten 
Genehmigungsentscheid vom 4. September 2023 bestätigte der Stadtrat O._____ 
die Einleitung des Quartierplanverfahrens und die Abgrenzung des Planungs-
gebiets für die Grundstücke Nr. 323, 287, 499 und 500.

E. Dagegen erhoben am 31. Oktober 2023 A._____ (nachfolgend: Beschwerde-
führerin 1), B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 2), die Erben C._____ 
(nachfolgend: Beschwerdeführer 3) Beschwerde beim vormaligen Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden und beantragten, der Genehmigungs- und der 
Einspracheentscheid der O._____ vom 4. September 2023, beide eingegangen am 
4. Oktober 2023, betreffend die Einleitung des Quartierplans P._____ und 
Tiefgarage Q._____ seien aufzuheben. Sie beantragten weiter die Durchführung 
eines Augenscheins und die Einholung von Gutachten der Eidgenössischen Natur- 
und Heimatschutzkommission (ENHK) und der Eidgenössischen Kommission für 
Denkmalpflege (EKD). Die Beschwerdeführer 1 bis 3 rügten (1) die fehlende 
rechtliche Begründung und damit Rechtswidrigkeit des Genehmigungsentscheids, 
(2) die Zonenwidrigkeit der Tiefgarage in der Grünzone, (3) die Rechtswidrigkeit des 
Quartierplans gemäss Art. 51 KRG, (4) die Rechtswidrigkeit der Einfahrt der 
Autoeinstellhalle gemäss Auflageakten, (5) die Rechtswidrigkeit des Quartierplans 
unter dem Aspekt des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der 
Schweiz (ISOS) sowie (6) weitere Verletzungen des BauG O._____.

F. Am 2. November 2023 erhob der I._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 
4), vertreten durch den R._____, sowie J.A._____ und J._____, die Erben-
gemeinschaft K._____ sel. und N._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 5 bis 7) 
Beschwerde beim vormaligen Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und 
beantragten, der Einspracheentscheid und der Genehmigungsentscheid seien 
aufzuheben, von der Einleitung des geplanten Quartierplanverfahrens sei 
abzusehen. Zudem sei ein Gutachten der EKD und/oder der ENHK einzuholen und 
ein Augenschein durchzuführen.

G. Mit Vernehmlassungen vom 5. Dezember 2023 in den Verfahren R 23 107 
bis R 23 111 beantragte die O._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) nebst der 
Abweisung der Beschwerden, soweit betreffend R 23 110 (I._____) darauf 
einzutreten sei, die Verfahrensvereinigung und die Edition der im Beschwerde-
verfahren R 23 107 eingereichten Originalunterlagen auch für die weiteren 

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Beschwerdeverfahren. Begründend äusserte sie sich zur behaupteten Verletzung 
des rechtlichen Gehörs, der Zonenkonformität der Tiefgarage in der Grünzone, der 
Schutzwürdigkeit der Bebauung am P._____, der Häuserzeile "S._____" und des 
Q._____ sowie zur Einfahrt in die Kantonsstrasse.

H. Mit Eingaben vom 11. Dezember 2023 resp. 8. Januar 2024 zeigten sich die 
Beschwerdeführer 1 bis 7 mit der Verfahrensvereinigung und dem Bezug der Akten 
der Beschwerdegegnerin für alle Verfahren einverstanden.

I. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 11. Januar 2024 vereinigte die 
Instruktionsrichterin die Verfahren R 23 107 bis R 23 111.

J. In ihrer Replik vom 29. Januar 2024 hielten die Beschwerdeführer 1 bis 3 
unverändert an ihren bisherigen Anträgen fest, unter Vertiefung der gemachten 
Ausführungen. Die Beschwerdeführer 4 bis 7 hielten mit Replik vom 21. Februar 
2024 ebenfalls unverändert an ihren Rechtsbegehren fest und bekräftigten ihren 
bisherigen Standpunkt. Die Beschwerdegegnerin verzichtete auf die Erstattung 
einer Duplik.

K. Mit Verfügung vom 11. April 2024 ersuchte das vormalige Verwaltungs-
gericht des Kantons Graubünden das Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE 
GR) um Erstattung eines Amtsberichts.

L. Mit Amtsbericht vom 6. Juni 2024 äusserte sich dieses zur Frage allfälliger 
Auswirkungen von BGE 147 II 351 (Gemeinde Malans) auf die bestehende 
Ortsplanung aus raumplanerischer Sicht sowie auf künftige Bauvorhaben im 
vorgesehenen Quartierplanperimeter.

M. Zum Amtsbericht des ARE GR nahmen am 25. Juni 2024 die Beschwerde-
gegnerin und mit Eingaben vom 17. Juli 2024 sowie 22. Juli 2024 die Beschwerde-
führer 1 bis 7 Stellung. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich mit Schreiben vom 
6. August 2024 zu den beschwerdeführerischen Stellungnahmen.

N. Mit Verfügung vom 11. September 2024 ersuchte das vormalige 
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden die Denkmalpflege Graubünden 
(DPG), Amt für Kultur, einen Amtsbericht zu erstatten.

O. Mit Amtsbericht vom 24. Oktober 2024 äusserte sich die DPG u.a. zur 
Schutzwürdigkeit des Gebiets P._____/Q._____ und der bestehenden Bauten als 
auch der baulichen Umgebung und Grünfläche.

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P. Mit Eingabe vom 19. November 2024 nahm die Beschwerdegegnerin 
Stellung dazu. Die Beschwerdeführer 1 bis 3 beantragten in ihrer Stellungnahme 
vom 12. Dezember 2024 zum Amtsbericht der DPG nebst der Aufhebung der 
angefochtenen Entscheide eventualiter die Aufhebung der angefochtenen 
Entscheide und die Rückweisung der Angelegenheit zur Überarbeitung, namentlich 
zur Ergänzung mit Richtprojekten für die unterirdische Parkierungsanlage sowie für 
sämtliche oberirdischen in Erscheinung tretenden Bauten im Quartierplangebiet; 
subeventualiter die Einholung von Gutachten der ENHK und der EKD. Die 
Beschwerdeführer 4 bis 7 äusserten sich am 13. Dezember 2024 zum Amtsbericht 
der DPG und hielten am bereits gestellten Antrag auf Einholung eines Gutachtens 
der EKD und/oder ENHK fest.

Q. Am 20. Januar 2025 verfügte die Instruktionsrichterin den Abschluss des 
Schriftenwechsels. Mit Schreiben vom 22. bzw. 28. Januar 2025 reichten die 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführer 1 bis 7 ihre Honorarnoten ein.

Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie die 
weiteren Akten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen 
eingegangen.

Erwägungen

1. Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft. 
Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des 
Kantons Graubünden fusioniert, welches ab diesem Datum die Verwaltungs-
gerichtsbarkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 der Verfassung des Kantons 
Graubünden [BR 110.100]). Gemäss Art. 122 Abs. 5 GOG (BR 173.000) werden 
Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes am 1. Januar 2025 beim Kantons- 
oder Verwaltungsgericht hängig sind, mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes dem 
Obergericht des Kantons Graubünden übertragen.

2.1. Angefochten sind vorliegend die gemeinsam eröffneten Einsprache-
entscheide und der Genehmigungsentscheid des Stadtrats O._____, alle datiert 
vom 4. September 2023 und mitgeteilt am 2. Oktober 2023, worin dieser die 
Einleitung des Quartierplanverfahrens und die Abgrenzung des Planungsgebiets für 
die Parzellen 323, 287, 499 und 500 für den Quartierplan P._____ und Q._____ 
genehmigte und die Einsprachen abwies, soweit darauf einzutreten war. Es handelt 
sich dabei um verbindliche kommunale Entscheide aus dem Gebiet des öffentlichen 
(Bau- und Planungs-)Rechts, welche von der zuständigen Planungsbehörde 
getroffen wurden (vgl. dazu Art. 4 Abs. 1 und Art. 52 BauG O._____ sowie Art. 53 

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Abs. 1 KRG [BR 801.100] und Art. 19 Abs. 1 KRVO [BR 801.110]). Nach Art. 49 
Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) unterliegen solche Entscheide der verwaltungs-
gerichtlichen Beschwerde an das heutige Obergericht des Kantons Graubünden, 
wenn sie wie vorliegend weder bei einer anderen Instanz angefochten werden 
können, noch nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. 
Folglich stellen sie ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem 
heutigen Obergericht des Kanton Graubünden dar. Die Beschwerden vom 
31. Oktober 2023 und 2. November 2023 wurden zudem frist- und formgerecht 
eingereicht (vgl. Art. 38 und Art. 52 Abs. 1 VRG).

2.2. Zur Beschwerde legitimiert ist, wer durch den angefochtenen Entscheid 
berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung 
hat (Art. 50 VRG).

2.3.1. Die Beschwerdeführer 1, 2, 3 und 5 bis 7 (Alleineigentümerin Parzelle 276; 
Alleineigentümer Parzelle 494; Gesamteigentümer Parzelle 491, 492, 499 und 500; 
Eigentümer Parzellen 493, 495, 501, 503 und 2321) haben sich bereits im 
vorinstanzlichen Verfahren als Einsprecher konstituiert und sind dort mit ihren 
Anträgen unterlegen (vgl. Art. 18 Abs. 3 KRVO i.V.m. Art. 101 Abs. 2 KRG). Damit 
sind sie als direkte Adressaten der angefochtenen Entscheide und als teilweise 
Betroffene des Quartierplanperimeters (Parzellen 499 und 500) sowie als Nachbarn 
des Vorhabens zur Beschwerde legitimiert. Auf ihre Beschwerden ist einzutreten.

2.3.2. Dem Beschwerdeführer 4 kommt nach Art. 1 der Verordnung über die 
Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und 
Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisationen (VBO; SR 814.076) die 
Beschwerdeberechtigung nach Art. 55 USG (SR 814.01) sowie nach Art. 12 des 
Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) zu (vgl. den 
Anhang zur VBO). Der Beschwerdeführer 4 stellt sich auf den Standpunkt, dass die 
Grünzone auf Parzelle 323 eine Nichtbauzone betreffe, weshalb in diesem Bereich 
eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erforderlich sei und damit eine 
Bundesaufgabe vorliege, da die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für das 
Bauen ausserhalb der Bauzone nach Art. 24 RPG nach ständiger bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung eine Bundesaufgabe nach Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG 
darstelle. Das Vorliegen einer Bundesaufgabe ist hier – wie in den nachfolgenden 
Erwägungen 6 bis 6.3 dargelegt – zu verneinen, womit auf die Beschwerde des 
Beschwerdeführers 4 nicht einzutreten ist.

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2.4. In beweisrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass sich der 
Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt. Zudem gilt es vorliegend 
ausschliesslich Fragen zu beantworten, die sich anhand der Akten beurteilen 
lassen. Vor diesem Hintergrund erweist sich die Durchführung eines Augenscheins 
als nicht notwendig, weshalb das Gericht in antizipierter Beweiswürdigung auf 
dessen Durchführung verzichtet (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3, 134 I 140 E. 5.3, 131 I 
153 E. 3).

2.5. Die Beschwerdeführer 1 bis 3 machen zunächst die Verletzung des recht-
lichen Gehörs (fehlende rechtliche Begründung) und damit die Rechtswidrigkeit des 
angefochtenen Genehmigungsentscheids geltend. Begründend führen sie im 
Wesentlichen aus, es gehe aus dem Entscheid nicht hervor, aus welchen Gründen 
der Stadtrat O._____ das Quartierplanverfahren und die darin angedachten 
planerischen Massnahmen als notwendig erachte. Die planerischen Absichten 
würden nicht dargelegt. Aufgrund der Verletzung des rechtlichen Gehörs sei der 
angefochtene Genehmigungsentscheid aufzuheben und zum Neuentscheid an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. Die Beschwerdegegnerin hält dazu fest, dass der 
Genehmigungsentscheid auf den Einspracheentscheid gleichen Datums verweise, 
der selber ausführlich begründet sei. Beide Entscheide seien den Beschwerde-
führern gleichzeitig eröffnet worden und diese sehr wohl in der Lage gewesen, die 
angefochtenen Entscheide mit detaillierten Rügen anzufechten.

2.5.1. Art. 29 Abs. 2 BV und auf kantonaler Ebene insbesondere Art. 16 i.V.m. 
Art. 2 Abs. 1 VRG gewährleisten den Anspruch auf rechtliches Gehör der Parteien. 
Daraus folgt für die entscheidende Behörde auch die Pflicht zur Begründung des 
Entscheids. Die Begründung eines Entscheides muss so abgefasst sein, dass der 
Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, 
wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des 
Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die 
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und 
auf die sich ihr Entscheid stützt. Es ist insbesondere nicht nötig, dass sie sich mit 
jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander-
setzt, sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte 
beschränken (vgl. statt vieler BGE 146 II 335 E. 5.1, 143 III 65 E. 5.2, 142 I 135 
E. 2.1). Ob die Begründung dann auch rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist nicht 
eine Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen 
Beurteilung der Streitfrage (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Graubünden R 19 52 vom 13. Oktober 2021 E. 2.2 und R 18 6 vom 2. Oktober 2018 
E. 3.1). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, mithin führt eine 

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Verletzung des Gehörsanspruchs, ungeachtet der Erfolgsaussichten der 
Beschwerde in der Sache selbst, grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen 
Entscheids (BGE 144 I 11 E. 5.3, 142 II 218 E. 2.8.1, 137 I 195 E. 2.2). Von der 
Aufhebung eines angefochtenen Entscheids und einer Rückweisung an die untere 
Instanz wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs kann dann abgesehen werden, 
wenn diese nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die 
Parteien, deren Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern können, die 
über eine umfassende Prüfungsbefugnis der Rechts- und Sachlage verfügt, mithin 
die Kognition für die zu beurteilende Frage nicht eingeschränkt ist. Von einer 
Rückweisung an die Vorinstanz ist zudem – selbst bei einer schwerwiegenden 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör – abzusehen, wenn und soweit die 
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen 
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der Partei an einer 
beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 142 II 218 
E. 2.8.1, 138 II 77 E. 4.3 und 137 I 195 E. 2.3.2).

2.5.2. Gestützt auf Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG (SR 700) verfügt das Obergericht des 
Kantons Graubünden im Bereich des Raumplanungsrechts grundsätzlich über eine 
volle Kognition, welche eine Heilung eines allfälligen formellen Mangels ermöglicht 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2019 vom 30. März 2020 E. 2.6). 
Hinsichtlich einer eigentlichen Ermessenskontrolle hat es sich aber trotzdem seiner 
Funktion als Rechtsmittelinstanz bewusst zu sein (vgl. BGE 145 I 52 E. 3.1 ff.; 
Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 20 99 und R 20 100 
vom 30. Juni 2022 E. 3.2). Denn im Kanton Graubünden verfügen die Gemeinden 
im Bereich des kommunalen Bau- und Raumplanungsrechts grundsätzlich über 
eine relativ weitgehende Entscheidungsfreiheit bzw. Autonomie (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_172/2020 vom 24. März 2021 E. 3.3 mit Hinweis auf 
BGE 128 I 3 E. 2b).

2.5.3. Die Beschwerdeführer 1 bis 3 machen einen Verstoss gegen die 
Begründungspflicht im Sinne von Art. 29 BV geltend, der in der Regel aber ohnehin 
keine besonders schwerwiegende Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör 
darstellt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_39/2017 vom 13. November 2017 
E. 2.1, 1C_474/2016 vom 1. Juni 2017 E. 2 und 1C_300/2015 vom 14. März 2016 
E. 4.1). Der Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach die Begründung der 
angefochtenen Einspracheentscheide auch für den angefochtenen Genehmigungs-
entscheid Geltung habe, da sie darauf verweisen würden und den Beschwerde-
führern gleichzeitig eröffnet worden seien, kann gefolgt werden. Die Beschwerde-
gegnerin setzte sich in den angefochtenen Einspracheentscheiden betreffend die 

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Beschwerdeführer 1 bis 3 mit deren Vorbringen hinsichtlich der bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung zur Grünzone Malans auseinander und hielt fest, weshalb es sich 
bei der Grünzone in O._____ entgegen BGE 147 II 351 doch um eine Bauzone 
handle. Weiter äusserte sie sich auch zur Rüge der Verkehrssicherheit der Ein- und 
Ausfahrt der Tiefgarage auf die Kantonsstrasse. Zudem begründete sie, dass die 
Schutzziele des ISOS entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen bisher 
beachtet worden seien resp. in der Detailplanung auf der Stufe Quartierplan erneut 
zu erfassen und in der Interessensabwägung zu berücksichtigen seien. Die 
Beschwerdegegnerin äusserte sich auch zur baulichen Gestaltung und wies auf die 
gemäss GEP vorgesehene öffentliche unterirdische Parkierungsanlage und den in 
diesem Zusammenhang ausgearbeiteten Bericht des Büros T._____ AG hin. Die 
Beschwerdegegnerin setzte sich dabei über vier Seiten detailliert mit den 
aufgeworfenen Fragen auseinander. In den Akten befand sich weiter der Bericht der 
T._____ AG zur Einleitung der Quartierplanung vom 22. November 2022. Das 
kommunale räumliche Leitbild (KRL) sowie das Verkehrskonzept Planung, aus dem 
u.a. das Leitbild Verkehrsentwicklung und die geplante Umsetzung des 
Parkierungskonzepts hervorgehen, waren bekannt (vgl. KRL O._____ vom 6. Mai 
2019, S. 19, abrufbar unter: https://www.O._____. [besucht am 25. März 2025]; vgl. 
Verkehrskonzept Planungsbericht vom 26. April 2019, abrufbar unter: 
https://www.O._____. [besucht am 25. März 2025]). Der Bericht der T._____ AG zur 
Einleitung der Quartierplanung vom 22. November 2022 wurde gemeinsam mit dem 
Situationsplan für den vorgesehenen Quartierplanperimeter vom 3. Februar 2023 
bis 6. März 2023 öffentlich aufgelegt und war auch auf der Internetseite der 
Beschwerdegegnerin abrufbar. Aus den eingegangenen Einsprachen ergibt sich 
weiter, dass den Einsprechern aus dem Budget 2023 der Bau eines zur 
Parkierungsanlage dazugehörenden Mehrfamilienhauses bekannt war. Dies soll 
auch aus einem nicht öffentlich aufgelegten Entwurf hervorgegangen sein, in dem 
festgehalten worden sei, dass die Zufahrt zur Tiefgarage mit 100 Plätzen über den 
Stutz erfolgen solle (vgl. Einsprache U._____ vom 6. März 2023). Auch wenn die 
Ausführungen hinsichtlich der Gründe für die Einleitung des Quartierplanverfahrens 
und die Notwendigkeit der planerischen Massnahmen nur sehr kurz ausgefallen 
sind, so hat die Beschwerdegegnerin doch implizit auf die planerischen Absichten 
und die damit einhergehenden Überlegungen verwiesen. Damit war es den 
Beschwerdeführern ohne weiteres möglich, sich über die Rechtsauffassung und die 
Tragweite der vorinstanzlichen Erwägungen ein Bild zu machen und die 
angefochtenen Verfügungen vom 4. September 2023 sachgerecht anzufechten 
(vgl. BGE 142 I 135 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 2C_821/2019 vom 
11. Februar 2020 E. 3.2). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bzw. der 
Begründungspflicht durch die Beschwerdegegnerin ist damit zu verneinen. Selbst 

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wenn die gerügte Gehörsverletzung bejaht würde, dürfte der Mangel im 
vorliegenden Beschwerdeverfahren mit doppeltem Schriftenwechsel aufgrund des 
Gesagten aber als geheilt qualifiziert werden.

3. Streitig und zu prüfen ist nachfolgend, ob die Beschwerdegegnerin die 
einsprecherischen Anträge zu Recht abgewiesen hat sowie die Einleitung des 
Quartierplanverfahrens und die Abgrenzung des Planungsgebiets für die Parzellen 
323, 287, 499 und 500 für den Quartierplan P._____ und Q._____ zu Recht 
genehmigt hat resp. der Einleitungsbeschluss zu Recht ergangen ist.

4. Quartierplanverfahren

4.1. Nach Art. 3 KRG ist die Ortsplanung Aufgabe der Gemeinden, welche diese 
Aufgabe im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom erfüllen. Gemäss 
Art. 21 ff. KRG besteht die kommunale Nutzungsplanung namentlich aus der 
Grundordnung (Art. 22 ff. KRG) und der Quartierplanung (Art. 51 ff. KRG). Die 
Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem GGP und dem 
GEP (Art. 22 Abs. 2 KRG). Der GEP nach Art. 45 KRG als Bestandteil der 
Grundordnung, welcher auch im selben Verfahren wie ein Zonenplan (Art. 26 ff. 
KRG) zustande kommt, kann grundsätzlich ebenso nutzungsplanerische 
Festlegungen treffen wie der Zonenplan im Zusammenspiel mit dem Baugesetz. 
Ausserdem wird auch der GEP im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach 
Art. 49 KRG durch die Regierung auf die Einhaltung der massgebenden 
Vorschriften hin überprüft. Der Quartierplan regelt im Rahmen der Grundordnung 
die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von 
weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail (Art. 51 Abs. 1 Satz 1 KRG). Das 
Planungsgebiet kann ausnahmsweise auf Grundstücke ausserhalb der Bauzonen 
ausgedehnt werden, falls die Planung dies erfordert (Art. 51 Abs. 1 Satz 2 KRG). 
Solche Quartierpläne sind Bestandteil der Nutzungsplanung im Sinne von Art. 14 ff. 
RPG. Die Einzelheiten über das Verfahren sind von der Regierung gestützt auf 
Art. 53 Abs. 4 KRG geregelt worden und sehen ein Verfahren mit jeweiligen 
Verpflichtungen zur Auflage der Planungsmittel und entsprechenden Mitwirkungs-, 
Einsprache- und Rechtsmittelmöglichkeiten für die von der Quartierplanung 
Betroffenen vor (Art. 16 KRVO: Einleitungsbeschluss; Art. 17 ff. KRVO: Erarbeitung 
und Erlass Quartierplan; Art. 20 KRVO: Kostenverteiler). Auf kommunaler Ebene ist 
u.a. Art. 11 Abs. 4 und Art. 52 BauG O._____ massgebend. Die Einleitung einer 
(amtlichen) Quartierplanung sowie der Erlass und Änderungen des Quartierplans 
fallen bei der O._____ in den Zuständigkeitsbereich des V._____ als Baubehörde 
(Art. 4 Abs. 1 BauG O._____). Der streitgegenständliche Entscheid ist in formeller 

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Hinsicht rechtmässig zustande gekommen, ob er auch in materieller Hinsicht 
rechtens ist, gilt es nachstehend zu prüfen.

4.2. Dieses Verfahren hat zur Folge, dass im vorliegenden obergerichtlichen 
Beschwerdeverfahren, in dem die Einleitung einer Quartierplanung im Sinne von 
Art. 16 KRVO (erste Phase) streitig ist, lediglich Einwendungen gegen das 
Verfahren an sich sowie gegen die Abgrenzung des Planungsgebietes vorgebracht 
werden können (so ausdrücklich Art. 16 Abs. 2 KRVO; vgl. BGE 140 II 25 E. 1.1; 
Urteile des Bundesgerichts 1C_544/2022 vom 3. Januar 2024 E. 3.3, 1C_362/2021 
vom 23. Februar 2023 E. 4.1 und 1C_289/2019 vom 16. Januar 2020 E. 4.1). 
Materielle Einwände wie beispielsweise eine mögliche künftige Verunstaltung des 
Orts- und Landschaftsbildes oder die Prüfung der Verkehrssicherheit der Zufahrts-
strassen können frühestens in einem zweiten Schritt nach der Erarbeitung des 
Quartierplans gerügt werden (vgl. Art. 17 f. KRVO). Die Einleitung des Quartierplan-
verfahrens stellt faktisch noch keine "Baubewilligung" dar. Es handelt sich 
vorliegend denn auch nicht um einen bereits derart konkret detailliert ausgestalteten 
Quartierplan, der wie eine Baubewilligung daher herkommt. Damit erweisen sich die 
beschwerdeführerischen Einwände hinsichtlich der Ein- und Ausfahrt der 
unterirdischen Parkierungsanlage oder Verstösse gegen das BauG O._____ 
(Grösse, Form oder Stellung) als verfrüht, weshalb im vorliegenden Verfahren nicht 
weiter darauf eingegangen wird. Auch für die Behandlung des Vorbringens 
bezüglich einer allfälligen zusätzlichen Mehrbelastung des Quartiers und seiner 
Erschliessungsanlagen durch Mehrverkehr besteht im vorliegenden Verfahren kein 
Raum. Diesem Vorbringen wird im Rahmen des noch auszuarbeitenden Quartier-
plans Rechnung zu tragen sein. So hält auch die Beschwerdegegnerin fest, dass 
laut Planungsbericht zum Einleitungsverfahren vom 22. November 2022 die 
Tiefgarageneinfahrt zwar über den P._____ erfolgen soll, diese Frage im Verfahren 
auf Erlass des Quartierplans indes noch einmal vertieft geprüft werden müsse (vgl. 
etwa Einspracheentscheid i.S. A._____).

5. Qualifikation Grünzone O._____

5.1. Die Beschwerdeführer 1 bis 3 machen zum einen die Zonenwidrigkeit der 
Tiefgarage in der Grünzone geltend. Die Beschwerdegegnerin gehe unzutreffend 
davon aus, dass die Grünzone gemäss Art. 33 BauG O._____ planungsrechtlich 
Teil des Baugebiets sei; sie habe die höchstrichterliche Praxis gemäss BGE 147 II 
351 falsch angewendet. Bei der Grünzone in O._____ handle es sich vielmehr um 
eine Nichtbauzone, womit die geplante Tiefgarage weitgehend ausserhalb der 
Bauzone erstellt würde. Massgeblich sei, dass die Tiefgarage gemäss Art. 24 ff. 
RPG nicht bewilligungsfähig sei, weshalb von der Weiterverfolgung des Projekts 

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abzusehen sei. Die Ausdehnung des Beizugsgebiets auf den in der Grünzone 
befindlichen Teil des Grundstücks Nr. 323 sei mit Art. 51 KRG nicht vereinbar.

5.2. Die Beschwerdeführer 4 bis 7 bringen im Wesentlichen vor, der Auffassung 
der Beschwerdegegnerin, wonach es sich bei der O._____ Grünzone um eine 
Bauzone handle und damit die Rüge widerlegt sei, dass sich der Quartierplan in 
Verletzung von Art. 51 KRG auf ein Gebiet ausserhalb der Bauzone ausdehne, 
könne klar nicht gefolgt werden. Indem die Vorinstanz die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung zur Malanser Grünzone nicht auch auf die O._____ Grünzone 
angewendet habe, sei sie in Willkür verfallen. Ebenso wie in Malans handle es sich 
bei der vorliegenden Grünzone um eine Nichtbauzone. Der Hauptzweck liege im 
Schutz des Ortsbildes; die Bautätigkeit sei weder in Malans noch in O._____ die 
Regelnutzung bzw. der Hauptzweck der Grünzone. Die angedachte unterirdische 
Parkierungsanlage an diesem Standort könne im BAB-Verfahren klar nicht bewilligt 
werden. Damit sei die Durchführung einer Quartierplanung unsinnig, weshalb 
entsprechend von der beabsichtigten Einleitung des Quartierplanverfahrens 
Abstand genommen werden müsse. Ohnehin sei der Erlass einer Quartierplanung 
über das Nichtbaugebiet ausgeschlossen. Die Ausdehnung des Planungsgebietes 
auf die in der Grünzone gelegene Fläche sei nicht erforderlich, weshalb dessen 
Abgrenzung mit Art. 51 Abs. 1 KRG nicht vereinbar sei. Aus der Qualifikation der 
O._____ Grünzone als Nichtbauzone und des Erfordernisses einer Ausnahme-
bewilligung nach Art. 24 RPG für ein Bauvorhaben folge, dass eine Bundesaufgabe 
gemäss Art. 6 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG vorliege.

5.3. Betreffend die Rüge der fehlenden Zonenkonformität der Tiefgarage in der 
Grünzone hält die Beschwerdegegnerin fest, der Einbezug des Grundstücks 
Nr. 323 in den Quartierplan sei zonenkonform und verstosse nicht gegen die 
Rechtsprechung des Bundesgerichts hinsichtlich die Grünzone Malans (BGE 147 II 
351). Die O._____ Grünzone diene zwei Hauptzwecken: Nebst dem Ortsbildschutz 
sei dies, unterirdische Tiefgaragenbauten zu ermöglichen, um den Generellen 
Erschliessungsplan zu verwirklichen. Indem die Grünfläche oberirdisch als 
Freifläche diene, erfülle die Grünzone die Schutzziele des ISOS. Mit dem Quartier-
plan sollen die planerischen Vorgaben der baulichen Grundordnung, namentlich 
auch die Erschliessungsplanung, verwirklicht werden. Damit gehe auch die Rüge, 
der Quartierplan dehne sich auf Gebiete ausserhalb der Bauzone aus, wodurch 
Art. 51 KRG verletzt werde, fehl.

5.4. Das ARE GR vertritt in seinem Amtsbericht vom 6. Juni 2024 die Auffassung, 
dass die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Grünzone der Gemeinde Malans 
(BGE 147 II 351) auf den vorliegenden Sachverhalt nicht unmittelbar übertragbar 

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sei. Während sich die zulässige bauliche Nutzung in der Grünzone der Gemeinde 
Malans lediglich auf Kleinbauten im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der 
Zone beschränke, sei die unterirdische Bautätigkeit in der Grünzone O._____, 
verbunden mit einem entsprechenden demokratisch legitimierten GEP-Eintrag, 
hingegen ausdrücklich zulässig.

5.5. Die Beschwerdeführer 1 bis 3 bringen in ihrer Stellungnahme vom 17. Juli 
2024 dazu vor, das ARE GR setze sich in seinem Bericht nicht mit der Schutz-
würdigkeit des P._____ und der baulichen Umgebung auseinander. Geschützt sei 
auch der Untergrund des Q._____. Auch die Beschwerdeführer 4 bis 7 halten in 
ihrer Stellungnahme vom 22. Juli 2024 daran fest, dass eine Bewilligung mangels 
Standorterfordernis ausserhalb der Bauzone nicht erfolgen könne.

5.6. Zur Auswirkung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 147 II 351) 
auf die bestehende Nutzungsplanung von 2010/2011 resp. für künftige Bauvor-
haben im vorgesehenen Quartierplanperimeter unter dem Aspekt der Denkmal-
pflege hielt die DPG in ihrem Amtsbericht vom 24. Oktober 2024 fest, die 
Wiederherstellung des vorbestandenen Zustands zeige, dass die Erstellung von 
unterirdischen Parkierungsflächen dem Schutz des Ortsbildes untergeordnet und 
eine nach aussen sichtbare Veränderung der Grünzone nicht erwünscht sei. Sie 
interpretierte die Grünzonenbestimmungen von O._____ und Malans in der Absicht 
und im Zweck als identisch. In Bezug auf das Ortsbild hätten die Bestimmungen 
dieselbe Absicht: Sie hielten Flächen frei, die aus denkmalpflegerischen Gründen 
freigehalten werden müssten oder sie bewahrten eine spezifische Kulturlandschaft 
mit Zusammenhang zum historischen Ort.

5.7. Nachfolgend gilt es zu beurteilen, ob es sich bei der Grünzone O._____ um 
eine Bauzone i.S.v. Art. 15 RPG oder vielmehr um eine Nichtbauzone handelt resp. 
ob die bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 147 II 351) auf den vorliegenden 
Fall anwendbar ist.

5.7.1. Am 2. Februar 2021 erging der Entscheid des Bundesgerichts 1C_416/2019 
(BGE 147 II 351), der sich mit der Grünzone nach Art. 22 BauG Malans befasste. 
Dieser lautet wie folgt:

1 Die Grünzone dient dem Schutz des Ortsbildes. Hochbauten und 
oberirdisch in Erscheinung tretende Tiefbauten sind untersagt. Zulässig 
sind Kleinbauten, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung der 
Zone stehen, wie Wingerthäuschen, Geräteschöpfe usw., die folgende 
Masse nicht überschreiten: Grundfläche 15 m2, Gebäudehöhe 2.5 m, 
Firsthöhe 4.0 m.

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2 Ausnahmen von diesen Höchstmassen können für landwirtschaftliche 
Ökonomiebauten (u.a. Selbstkelterei) bewilligt werden, die in direktem 
Zusammenhang mit einem in einer angrenzenden Zone liegenden 
Hauptbetrieb erstellt werden. Bei Baugesuchen ist der Bauberater 
anzuhören.

Das Bundesgericht hielt darin im Wesentlichen fest, massgebend für die Zonen-
zuweisung zur Bauzone oder Nichtbauzone sei, ob sie ihrer Hauptbestimmung nach 
regelmässig Bautätigkeiten zulasse. Nicht die Bezeichnung der Zone sei 
massgebend, sondern deren tatsächlicher Zweck (BGE 147 II 351 E. 4.1 und 4.3, 
145 II 83 E. 4.1, 143 II 588 E. 2.5.2 m.H.). Mit der Begründung, dass es der 
Zonenumschreibung an der Festlegung der Bautätigkeit als "Regelnutzung" mangle 
und die Bestimmung im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung stattdessen der 
typischen Umschreibung einer Landwirtschaftszone entspreche, qualifizierte das 
Bundesgericht die kommunale Grünzone der Gemeinde Malans als Nichtbauzone 
(BGE 147 II 351 E. 4.3).

5.7.2. Gemäss Art. 14 RPG ordnen die Kantone die zulässige Nutzung des Bodens 
(Abs. 1), wobei sie vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen unterscheiden 
(Abs. 2). Soweit der Trennungsgrundsatz von Bau- und Nichtbaugebiet und das 
Konzentrationsprinzip gewahrt bleibt, können die Kantone gestützt auf Art. 18 RPG 
weitere Zonenarten vorsehen (BGE 145 II 83 E. 4.1 und 143 II 588 E. 2.5.1; 
JEANNERAT/MOOR, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar NUP, 
2016, Art. 14 Rz. 35 ff.; MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], 
Praxiskommentar NUP, 2016, Art. 18 Rz. 11 ff.; WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar 
zum Raumplanungsgesetz, 2006, Art. 18 Rz. 2 ff.; Erläuterungen des 
Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartement [EJPD] und des Bundesamtes für 
Raumplanung [BRP] zum Bundesgesetz über die Raumplanung [nachfolgend 
Erläuterungen EJPD/BRP zum RPG], 1981, Art. 1 Rz. 8, Art. 3 Rz. 42 und Art. 18 
Rz. 2 f.). Die weiteren Nutzungszonen gemäss Art. 18 RPG sind demnach den 
Kategorien Bauzonen oder Nichtbauzonen zuzuordnen. Was zur Bauzone zu 
rechnen ist, bestimmt Art. 15 RPG abschliessend. Von Bundesrechts wegen liegt 
eine Bauzone vor, wenn die Hauptbestimmung einer Zone regelmässig 
Bautätigkeiten zulässt, welche weder mit bodenerhaltenden Nutzungen (vorab der 
Landwirtschaft) verbunden noch auf einen ganz bestimmten Standort angewiesen 
sind. Andernfalls ist das Gebiet als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn 
gewisse standortspezifische Vorhaben zugelassen werden, beispielsweise 
Materialabbauzonen, Energiegewinnungs-anlagen oder touristische Anlagen (vgl. 
BGE 145 II 83 E. 4.1). Zur Bauzone können auch grundsätzlich nicht überbaubare 
Teile des Baugebiets gehören, wie etwa städtische Grünzonen und Parks. 
Grünzonen umfassen Gebiete innerhalb des Siedlungsbereichs, die – je nach 

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Ausgestaltung im kantonalen Recht – zur Erholung der Wohnbevölkerung, zur 
Gliederung des Siedlungsraums, aus ökologischen Gründen oder auch aus 
Gründen des Ortsbilds- und Landschaftsschutzes grundsätzlich von der 
Überbauung freizuhalten sind. Grünzonen gehören funktionell zum Baugebiet, so 
dass Bauvorhaben nicht im Rahmen von Art. 24 RPG, sondern nach Massgabe 
kantonaler Ausnahmevorschriften auf ihre Zulässigkeit hin zu beurteilen sind (vgl. 
WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Rz. 26 und 28). Unter Nichtbauzonen fallen nach 
Art. 14 ff. RPG die beiden Grundnutzungen Landwirtschafts- und Schutzzonen. Das 
Geodatenmodell des Bundes sieht als zusätzliche, vierte Grundnutzung die 
"weiteren Zonen ausserhalb der Bauzonen" vor (vgl. Bundesamt für 
Raumentwicklung [ARE], Minimale Geodatenmodelle Bereich Nutzungsplanung, 
Modelldokumentation, Version 1.2a [Modelldokumentation], S. 22 und 43, abrufbar 
unter: https://www.are.admin.ch/are/de/home/raumentwicklung-und raumplanung/
grundlagen-und-daten/minimalegeodatenmodelle/nutzungsplanung.html [besucht 
am 25. März 2025]). In den Nichtbauzonen sind Bauten und Anlagen nur dann 
zulässig, wenn sie dem besonderen Zweck der Zone entsprechen oder auf den 
entsprechenden Standort angewiesen sind (vgl. AEMISEGGER/KISSLING, in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar NUP, Art. 15 Rz. 15).

5.7.3. Das RPG ist auf den Untergrund gleichermassen anwendbar wie auf die 
Erdoberfläche. Folglich sind Bund, Kanton und Gemeinden gestützt auf Art. 2 RPG 
verpflichtet, auch für den Untergrund die nötigen Raumpläne zu erarbeiten und 
aufeinander abzustimmen. Kantone und Gemeinden schaffen daher für die 
Nutzungen und Schutzaspekte des Untergrunds die erforderlichen Grundlagen in 
der Richt- und in der Nutzungsplanung. Als Untergrund gilt der gesamte Bereich 
unterhalb der Erdoberfläche. Der private Untergrund beinhaltet jenen Bereich des 
Untergrunds, der noch vom Grundeigentum erfasst wird und zur Liegenschaft 
gehört. Das Grundeigentum erstreckt sich so weit in die Tiefe, als ein 
schutzwürdiges Interesse an der Ausübung der Nutzungsrechte besteht (vgl. 
Art. 667 Abs. 1 ZGB). So hat der Grundeigentümer z.B. das Recht, Fundamente, 
ein Kellergeschoss oder eine Tiefgarage zu erstellen oder eine Erdwärmesonde zu 
installieren. Der öffentliche Untergrund ist jener Bereich des Untergrunds, der sich 
unterhalb des privaten Untergrunds befindet. Wie der Untergrund unterhalb des 
Grundeigentums genutzt werden kann, liegt in der Regelungszuständigkeit der 
Kantone (Art. 3 BV; ABEGG/DÖRIG, System der privaten und öffentlichen 
Nutzungsrechte am Untergrund, URP 2019, S. 387, 389, 399). Sofern nichts 
anderes bestimmt ist, wird der Untergrund von der oberirdischen Nutzungszone 
miterfasst (ABEGG/DÖRIG, a.a.O., S. 391). Für Nutzungen des öffentlichen 
Untergrunds, welche nicht ausnahmsweise in die Planungs- und Bewilligungs-

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kompetenz des Bundes fallen, können Kantone resp. Gemeinden auch spezielle 
unterirdische Nutzungszonen ausscheiden, beispielsweise um die erforderlichen 
raumplanerischen Grundlagen für die Errichtung eines Bergwerks zu schaffen (vgl. 
ABEGG/DÖRIG, a.a.O., S. 392). Es kann demnach oberirdisch eine andere zulässige 
Nutzung vorgesehen sein, als unterirdisch (vgl. z.B. den Zonenzweck der "Zone de 
place urbaine [ZUP]" gemäss Art. 174 und Art. 175 Baureglement/Freiburg FR, 
wonach die Liegenschaften an der Erdoberfläche als öffentliche Plätze dienen und 
mit Ausnahme von kleineren Bauten nicht bebaut werden dürfen; dagegen im 
Untergrund Bauten zulässig sind, an denen die Allgemeinheit ein Interesse hat; vgl. 
zum Ganzen: Rechtsgutachten Andreas Abegg und Leonie Dörig, Zentrum für 
öffentliches Wirtschaftsrecht [ZOW], Oktober 2018, zu Handen der Bau-, Planungs- 
und Umweltdirektorenkonferenz [BPUK] und Energiedirektorenkonferenz [EnDK], 
S. 7, S. 18 ff., S. 22, S. 38 f., S. 42, S. 45, S. 67).

5.7.4. Das BauG O._____ unterscheidet Bauzonen (Ziff. B), Schutzzonen (Ziff. C) 
und Weitere Zonen (Ziff. D.). Unter dem Titel Schutzzonen regelt es nebst der 
Trockenstandortzone (Art. 34) die Grünzone (Art. 33), welche wie folgt lautet:

1 Die Grünzone dient dem Schutze des Ortsbildes.

2 In der Grünzone ist die Errichtung neuer Hochbauten untersagt. 
Zulässig sind Kleinbauten, die für die Bewirtschaftung der Zone 
erforderlich sind, wie Wingerthäuschen, Geräteschöpfe usw., deren 
Grundfläche höchstens 10 m2 und deren Fassadenhöhe höchstens 
2.5 m und deren Gesamthöhe höchstens 3.5 m beträgt.

3 Treibhäuser sowie Anlagen für den Gärtnereibetrieb sind in dem im 
Generellen Gestaltungsplan speziell bezeichneten Baubereich ‚neue 
Treibhäuser’ zulässig.

4 Vorspringende Gebäudeteile wie Vortreppen, Erker, offene Balkone von 
angrenzenden Gebäuden sind bis maximal 1.5 m zulässig, sofern sie 
sich gut ins Orts-und Landschaftsbild einfügen sowie die gesetzlichen 
Grenzabstandsvorschriften einhalten.

5 Unterirdische Anlagen für den ruhenden Verkehr und deren Zufahrten 
sind erlaubt, sofern sich diese gut in das Orts- und Landschaftsbild 
einfügen. Wo der Generelle Erschliessungsplan es vorsieht sind private 
unterirdische Parkierungen als Sammelanlagen anzustreben. An den im 
Generellen Erschliessungsplan als öffentliche unterirdische Parkierung 
bezeichneten Stellen sind die betroffenen Parzellen mit einer öffentlich-
rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt. Es gelten die 
Bestimmungen für die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, 
begrenzt auf unterirdische Bauten und Zufahrten sowie Auf- und 
Abgänge. Nach Erstellung der unterirdischen Anlagen für den ruhenden 
Verkehr ist der vorbestandene Zustand samt Nutzung des 
Grundstückes wiederherzustellen.

6 Alle Bauvorhaben sind vor Beginn der Projektierung bei der Baubehörde 
anzumelden (kooperative Planung). Diese zieht bei Bedarf zur 
Begleitung und Beurteilung die Gestaltungsberatung bei.

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Im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung O._____ vom 9. November 2010 
wurden die planerischen Massnahmen zur Erhaltung des schützenswerten 
Ortsbilds der Altstadt von O._____ getroffen. Da der Begriff der Freihaltezone, wie 
ihn die O._____ bis zur Revision kannte, bereits durch das KRG belegt war, wurden 
sämtliche (bisherigen) Freihaltezonen, darunter das Gebiet "Q._____", der 
Grünzone nach Art. 33 BauG O._____ zugewiesen und die bestehende 
Gassenbebauung in die Altstadtzone mit Schutzbereich eingeteilt. Zentrales Thema 
bei der Erarbeitung der Ortsplanung war die Auseinandersetzung mit den für das 
Ortsbild der O._____ wichtigen Freiräumen. Durch die Zuweisung zu einer 
Grünzone sollten die Kernbereiche, wenn möglich oberirdisch, endgültig 
freigehalten werden (vgl. Planungs- und Mitwirkungsbericht [PMG] zur Revision 
Ortsplanung vom 10. November 2010, S. 7, S. 22 f., S. 25 und S. 33). Hauptzweck 
der Grünzone O._____ ist demnach wie in Art. 33 Abs. 1 BauG festgehalten 
oberirdisch der Ortsbildschutz. Die im Zonenplan festgelegten Grünzonen ergeben 
zusammen mit den Freihaltebereichen gemäss GGP wertvolle und grosszügige 
Innenräume (vgl. Art. 44 BauG O._____; PMB S. 36). Gemäss PMB bestand im 
Kernbereich der O._____ ein Bedarf an öffentlichen und privaten Parkplätzen. 
Dieses Problem wurde planerisch mit verschiedenen Massnahmen gelöst: 
Einerseits wurden für öffentliche unterirdische Parkierungsanlagen die Standorte im 
Bereich des Kerns unter dem Q._____ und im Bereich P._____ bezeichnet. 
Andererseits wurden private, vollständig unterirdische Parkierungsanlagen in der 
Grünzone als zulässig erachtet, sofern sich diese gut in das Orts- und Landschafts-
bild einfügen lassen (Art. 33 Abs. 5 BauG O._____; vgl. PMB S. 38). Mit Beschluss 
vom 9. November 2010 über die Gesamtrevision der Ortsplanung wurde der 
Standort für öffentliche unterirdische Parkierungsanlagen (P._____ und Q._____) 
auf der Stufe der Grundordnung im GEP festgesetzt (vgl. PMB S. 40) und von der 
Regierung des Kantons Graubünden genehmigt.

5.7.5. Die Grünzone der O._____ ist nach dem Gesagten unter den kommunalen 
Schutzzonen eingereiht und verweist auf die Freihaltezonen gemäss KRG. 
Freihaltezonen i.S.v. Art. 35 Abs. 1 KRG sind Schutzzonen, die Flächen umfassen, 
die zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes und von Aussichtslagen sowie zur 
Gliederung von Siedlungsgebieten freizuhalten sind. Bauten und Anlagen dürfen 
dem Zonenzweck nicht widersprechen (Art. 35 Abs. 2 KRG). Die Grünzone der 
O._____ resp. des Q._____ (Parzelle 323) ist gemäss der digitalen Nutzungs-
planung bzw. gemäss dem Geodatenrecht dem Hauptnutzungscode 39 "weitere 
Schutzzonen ausserhalb der Bauzonen" gemäss den minimalen Geodaten-
modellen im Bereich Nutzungsplanung des Bundesamtes für Raumentwicklung 
zugewiesen (vgl. Geoportal der kantonalen Verwaltung: https://edit.geo.gr.ch/[...] 

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[besucht am 25. März 2025]). Nach der dortigen Fachdefinition aus dem Bereich 
der Nutzungsplanung umfassen "weitere Schutzzonen ausserhalb der Bauzonen" 
Zonen mit Grundnutzung Schutzzonen, die nicht den Hauptnutzungen 31 
(Schutzzonen für Lebensräume und Landschaften) und 32 (Zonen für Gewässer 
und ihre Ufer) zugeordnet werden können (vgl. Modelldokumentation, S. 7 f. und 
22 ff.; vgl. für die Bedeutung dieser Zonensystematik des Bundes: 
AEMISEGGER/KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 13).

5.7.6. Die Grünzone auf der Parzelle 323 verfolgt nach Art. 33 Abs. 5 BauG 
O._____ in Verbindung mit dem GEP-Eintrag oberirdisch und unterirdisch einen 
anderen Zweck bzw. sieht eine oberirdisch und unter der Erdoberfläche 
unterschiedliche spezifische Nutzung vor. Ebenso wie die Grünzone Malans dient 
die Grünzone O._____ oberirdisch primär dem Schutz des Ortsbildes (Art. 33 Abs. 1 
BauG O._____). In beiden Gemeinden ist die Errichtung von Hochbauten 
grundsätzlich untersagt; zulässig sind Kleinbauten, die im Zusammenhang mit der 
Bewirtschaftung der Zone stehen (Art. 33 Abs. 2 BauG O._____; Art. 22 Abs. 2 
BauG Malans). Anders als die Grünzone Malans wird die Grünzone O._____ unter 
den Schutzzonen (Ziff. C) und nicht unter den Bauzonen aufgeführt. Die Grünzone 
O._____ dient hauptsächlich der oberirdischen Freihaltung zum Schutze des 
Ortsbildes und nicht der Überbauung einer Fläche. Es mangelt der Grünzone nach 
Art. 33 BauG O._____ somit oberirdisch an der Festlegung der Bautätigkeit als 
Regelnutzung, was nach dem Urteil des Bundesgerichts in Sachen Grünzone 
Malans für die Zuordnung zur Bauzone gemäss Art. 15 RPG erforderlich wäre. 
Oberirdisch wäre die Grünzone O._____ nach der angeführten bundesgerichtlichen 
Rechtsprechung als Nichtbauzone zu qualifizieren. Das Bundesgericht hat in 
BGE 147 II 351 in Erwägung 4.3 zudem festgehalten, dass der Schutzzweck eine 
umso grössere Bedeutung habe, als die Gemeinde Malans seit ihrer Aufnahme am 
1. November 1992 ins ISOS zu den schützenswerten Ortsbildern gehöre. Dies 
würde demnach auch für die im ISOS aufgeführte O._____ gelten. Gemäss Art. 11 
VISOS sind die Kantone und Gemeinden verpflichtet, das ISOS im Rahmen ihrer 
Ortsplanung zu berücksichtigen. Art. 33 BauG O._____ samt Zonenplan, die jünger 
sind als der ISOS-Eintrag gemäss 1. Fassung (entspricht der aktuellen Fassung), 
sind demnach als dessen Umsetzung zu verstehen.

5.7.7. Gestützt auf die Entstehungsgeschichte und die Konzeption der Grünzone 
O._____, d.h. die Einreihung in die Schutzzonen der Bauordnung, den Verweis auf 
die Freihaltezonen gemäss Art. 35 KRG, die Grundnutzung "Schutzzonen 
ausserhalb der Bauzonen" gemäss Modelldokumentation des ARE und den Hinweis 
im PMB, wonach eine Landfläche von ca. 33'840 m2 aus der Bauzone entlassen 

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und der Grünzone zugewiesen worden sei resp. sämtliche Freihaltezonen in die 
Grünzone umgeteilt worden seien (PMB S. 17, 33), ist die Beschwerdegegnerin 
selbst (zumindest oberirdisch) von der Schaffung einer Nichtbauzone 
ausgegangen. Nach Auffassung des Obergerichts ist aber bei der Prüfung, ob es 
sich bei der Grünzone O._____ um eine Bauzone oder vielmehr um eine 
Nichtbauzone handelt, nicht einzig die Festlegung der Bautätigkeit als Regel-
nutzung für die Zuordnung zur Bauzone gemäss Art. 15 RPG massgebend, sondern 
sind vielmehr weitere Gesichtspunkte zu berücksichtigen, wie nachfolgend 
dargelegt wird.

5.8.1. Nach Art. 27 Abs. 2 KRG gelten Erschliessungsflächen innerhalb oder am 
Rand der Bauzone als Bauzonen. Die Botschaft zur KRG-Revision hält dazu fest, 
dass Verkehrsflächen bzw. Erschliessungsflächen (z.B. Fläche einer Gemeinde-
strasse) innerhalb der Siedlungen als Bauzone gelten würden, auch wenn sie im 
Zonenplan als "üG" (Nichtbaugebiet) ausgeschieden resp. dargestellt sind (vgl. 
Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/204-2005, S. 273 und 276). 
Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass Bauvorhaben auf solchen Flächen 
nicht dem BAB-Verfahren unterstehen (vgl. Arbeitshilfe des Departements für 
Volkswirtschaft und Soziales [DVS] zum KRG [nachfolgend: Arbeitshilfe DVS], 
Stand 1. Dezember 2010, S. 33). In den Bauzonen können Flächen oder Flächen-
anteile für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienende Nutzungen festgelegt 
werden (Art. 27 Abs. 3 KRG). Für bestehende oder künftige öffentliche oder 
öffentlichen Interessen dienende Bauten und Anlagen können ausserdem in aller 
Regel ganze Grundstücke der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBa) 
zugewiesen werden. In der Praxis kann beispielsweise ein Bedürfnis danach 
bestehen, dass ein (privates) Grundstück lediglich unterirdisch einer öffentlichen 
Nutzung (z.B. öffentliches Parkhaus) zugeführt wird. Das KRG lässt daher zu, dass 
für solche Bedürfnisse in Plänen entsprechende Flächen oder Flächenanteile mit 
der gleichen Wirkung wie eine ZöBa festgelegt werden (vgl. dazu auch Art. 97 
Abs. 1 Ziff. 2 KRG; vgl. Arbeitshilfe DVS, S. 34). Hinsichtlich der öffentlichen 
unterirdischen Parkierung sind vorliegend die Bestimmungen für die Zone für 
öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA) anwendbar, begrenzt auf unterirdische 
Bauten und Zufahrten sowie Auf- und Abgänge (Art. 33 Abs. 5 BauG O._____), was 
auf den öffentlichen Zweck der Parkierungsanlage verweist. Die Gemeinden 
können ausserdem weitere Arten von Bauzonen festlegen (Art. 27 Abs. 1 in fine).

Die Planung der Erschliessung (vgl. Art. 58 KRG) als auch deren tatsächliche 
Ausführung obliegt den Gemeinden (vgl. Arbeitshilfe DVS, S. 60). Der Quartierplan 
ermöglicht den Gemeinden, u.a. die Erschliessung im Rahmen der Grundordnung 

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(Baugesetz, Zonenplan, GGP, GEP, Arealplan) detaillierter zu regeln (vgl. 
Arbeitshilfe DVS, S. 54 f.). Das wichtigste Instrument der Erschliessung auf Stufe 
Ortsplanung ist der GEP gemäss Art. 45 KRG (Arbeitshilfe DVS, S. 60). Gemäss 
PMB besteht im Kernbereich der O._____ ein Bedarf an öffentlichen und privaten 
Parkplätzen, der planerisch mittels diverser Massnahmen gelöst werden soll. Dieser 
Bedarf besteht gemäss Beschwerdegegnerin nach wie vor (vgl. Vernehmlassung 
Beschwerdegegnerin zu VR3 23 111). Der GEP O._____ legt die Grundzüge der 
Erschliessung fest; er dient u.a. der strategischen Planung der öffentlichen 
Infrastrukturanlagen. Darin sind die bestehenden und geplanten Erschliessungs-
anlagen wie Strassen, Wege und Parkplätze etc. enthalten (vgl. PMB, S. 37 f.). Hier 
liegt mit der durch die Regierung genehmigten Festsetzung des Standortes für 
öffentliche unterirdische Parkierungsanlagen auf dem Q._____ und dem P._____ 
im GEP eine demokratisch legitimierte Festlegung auf Stufe Grundordnung vor. Die 
angefochtene Einleitung des streitbetroffenen Quartierplanverfahrens bezweckt 
denn auch die Erschliessung des Q._____ und des P._____, womit die Umsetzung 
der öffentlichen unterirdischen Parkierungsanlagen gemäss GEP planungsrechtlich 
geregelt wird.

5.8.2. Wie die fragliche Parzelle 1283 in der Gemeinde Malans – jedenfalls in einer 
Distanz von maximal 150 m – vollständig von Bauzonen mit dem Hauptnutzungs-
code 11 (Wohnzonen), 14 (Zentrumszonen) und 15 (Zone für öffentliche 
Nutzungen) als Grundnutzung umgeben war und im Siedlungsgebiet gemäss 
Kapitel 5.2.1 des KRIP lag, ist auch die Parzelle 323 (Q._____) von Bauzonen (W2, 
G, KA) mit dem Hauptnutzungscode 11 (Wohnzonen), 13 (Mischzonen) und 14 
(Zentrumszonen) umgeben und im kantonalen Richtplan (KRIP) mit dem 
Koordinationsstand Zwischenergebnis als Siedlungsgebiet gemäss Kapitel 5.2.1 
des KRIP ausgewiesen (Nr. W._____; KRIP, Kapitel 5, Rz. 5.2-1 ff.; vgl. Geoportal 
der kantonalen Verwaltung, https://geo.gr.ch; vgl. https://www.gr.ch/[...] [besucht am 
25. März 2025]). Die Überlegungen des Bundesgerichts in den Erwägungen 4.1 bis 
4.3 von BGE 147 II 351 würden bei konsequenter Weiterführung bedeuten, dass 
alle Gebiete, unabhängig von ihrer Lage in Bezug auf das Siedlungsgebiet, dem 
Nichtbaugebiet zuzuordnen und somit gestützt auf Art. 25 Abs. 2 RPG der 
kantonalen Beurteilungskompetenz betreffend die Zonenkonformität oder Erfüllung 
der Ausnahmebewilligungsvoraussetzungen gemäss Art. 24 ff. und Art. 37a RPG 
eines Vorhabens ausserhalb der Bauzone zu unterstellen wären, sofern sie infolge 
des Ortsbildschutzes und im Interesse der hochwertigen Siedlungsgestaltung nicht 
hauptsächlich zur regelmässigen Bebauung vorgesehen sind. Dieser Umstand blieb 
in BGE 147 II 371 E. 4.3 ungewürdigt.

22 / 37

5.8.3. Bei der Gestaltung der Siedlungen sind nebst dem Trennungs- und 
Konzentrationsgrundsatz auch die Bedürfnisse der Bevölkerung zu beachten. Zum 
Siedlungszweck gehört angesichts der Planungsgrundsätze gemäss Art. 3 Abs. 3 
RPG demnach nicht nur die bauliche Nutzung bzw. Überbauung eines bestimmten 
Gebietes, sondern es sollen auch die verschiedenen Nutzungen zweckmässig 
nebeneinander angeordnet sein, Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen 
Auswirkungen möglichst verschont werden und viele Grünflächen und Bäume 
enthalten sein (vgl. insb. Art. 3 Abs. 3 lit. a, b und e RPG; TSCHANNEN, in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Richt- und 
Sachplanung, Interessenabwägung, 2019, Art. 3 Rz. 63 ff.). Das Bundesgericht hat 
in BGE 147 II 351 ohne vertiefte Auseinandersetzung mit Absatz 2 von Art. 22 BauG 
Malans die Frage offengelassen, ob die vom Bundesgericht als Nichtbauzone 
qualifizierte kommunale Grünzone stattdessen als Landwirtschaftszone nach 
Art. 16 RPG, Schutzzone nach Art. 17 Abs. 1 lit. b und c RPG oder als weitere 
Nutzungszone nach Art. 18 RPG zu qualifizieren sei. Art. 22 Abs. 2 BauG Malans 
betreffend die kommunale Grünzone erlaubt aber – trotz der in Absatz 1 im Schutz 
des Ortsbildes begründeten Begrenzung der Bebaubarkeit – die Überschreitung der 
definierten Höchstmasse für Kleinbauten für landwirtschaftliche Ökonomiegebäude, 
die in direktem Zusammenhang mit einem in einer angrenzenden Zone liegenden 
Hauptbetrieb stehen. Das Bundesgericht verneinte die Bebaubarkeit, obwohl es 
sich um ein geplantes Keltereigebäude mit einem, mehrheitlich auf der 
angrenzenden Parzelle 438 gelegenen, Hautgebäude handelte. Ökonomiegebäude 
eines zumindest im Haupt- oder Nebenerwerb geführten Rebbaubetriebes können 
in einer Landwirtschaftszone aber durchaus zonenkonform im Sinne von Art. 16a 
RPG und Art. 34 ff. RPV sein (Urteile des Bundesgerichts 1C_457/2017 vom 
25. März 2019 E. 3.1, 1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 E. 5).

5.8.4. Als Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG gelten zwar von Bundesrechts 
wegen in jedem Fall diejenigen Zonen, deren Hauptbestimmung regelmässig 
Bautätigkeiten zulassen, welche weder mit bodenerhaltenden Nutzungen (vorab der 
Landwirtschaft) verbunden noch von ihrer Bestimmung her auf einen ganz 
bestimmten Standort angewiesen sind (BGE 145 II 83 E. 4.1, 143 III 588 E. 2.5.2). 
Diese bundesrechtliche Definition der Bauzonen mag unter dem Aspekt des 
Trennungsgrundsatzes und des Konzentrationsprinzips für Bauvorhaben abseits 
des Siedlungsgebiets seine Berechtigung haben und ebenso für die Frage, in 
welchen Fällen die neue Zuweisung zu einer Nutzungszone die Anforderungen von 
Art. 15 RPG zu erfüllen hat. Allerdings erscheint sie innerhalb des Siedlungsgebiets, 
namentlich mit Blick auf die Beurteilungszuständigkeit gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG, 
zu eng und verkennt auch die den Kantonen in Art. 18 Abs. 1 RPG eingeräumte 

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Möglichkeit, namentlich die bundesrechtlich bestimmten Bauzonen nach Art. 15 
RPG im eigentlichen Siedlungsgebiet zu unterteilen, zu variieren, zu kombinieren 
und zu ergänzen. Dabei sind insbesondere nach JEANNERAT/MOOR eingeschränkte 
Bauzonen möglich, die in der Regel gleichzeitig mehreren Zwecken dienen. Sie 
strukturieren etwa das Siedlungsgebiet, erhalten Grünraum im Siedlungsgebiet, 
sichern Raum für die Erholung und Freizeit der Bevölkerung oder sollen Ortsbilder 
oder Denkmäler schützen (vgl. BGE 145 II 83 E. 4.1 und 143 II 588 E. 2.5.1; 
JEANNERAT/MOOR, a.a.O., Art. 14 Rz. 50 ff. und insb. Rz. 59-61; AEMISEGGER/
KISSLING, a.a.O., Art. 15 Rz. 12 ff.; MUGGLI, a.a.O., Art. 18 Rz 11 ff; WALDMANN/
HÄNNI, a.a.O., Art. 18 Rz. 2 ff.).

5.8.5. Die Frage, ob es sich raumplanerisch um eine Bau- oder Schutzzone handelt, 
muss mit Blick auf die Funktion der Zone, ihre Reglementierung und ihre Lage 
bezogen auf das Siedlungsgebiet beantwortet werden. Eingeschränkte Bauzonen 
gelten in jedem Fall als Bauzonen, wenn sie von einer Bauzone umgeben sind und 
dazu dienen, Grünflächen im Siedlungsgebiet zu erhalten (JEANNERAT/MOOR, 
a.a.O., Rz. 61). Trotz ihres Zwecks der Nichtüberbauung werden Grünzonen 
jedenfalls im Siedlungsgebiet als Teil der Bauzone betrachtet, die Gewährung von 
Ausnahmen richtet sich nach kantonalem Recht und nicht nach Art. 24 RPG 
(STALDER, in: Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, 
Kap. 7 Rz. 166). Im Urteil X._____ hielt das vormalige Verwaltungsgericht des 
Kantons Graubünden denn auch betreffend die O._____ fest, "Weil sowohl das üG 
wie auch die ZKBN gemäss KRG als Nichtbaugebiet gelten (vgl. Art. 40 Abs. 2 und 
41 Abs. 2 KRG; Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Revision des 
Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG-Revision], Heft 
Nr. 3/2004-2005, S. 67 f.), ist kein Grund ersichtlich, warum gestützt auf Art. 27 
Abs. 2 KRG die Bewilligung von Erschliessungsflächen innerhalb oder am Rand der 
Bauzone ohne ein BAB-Verfahren gemäss Art. 87 KRG nur im üG möglich sein soll. 
Wenn solche Erschliessungsflächen am Rand der Bauzone liegen und im Rahmen 
der Grundordnung festgelegt sind, ist unabhängig von der Art der Nichtbauzone für 
das Bewilligungsverfahren das Verfahren für Bauten innerhalb der Bauzone 
anzuwenden und eine Bewilligung nach Art. 22 RPG zu erteilen."

5.8.6. Der Trennungsgrundsatz, das Konzentrationsprinzip sowie das Interesse an 
einer kantonal einheitlichen und rechtsgleichen Behandlung im Rahmen von 
Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 24 ff. KRG bzw. Entscheiden betreffend 
Zonenkonformität für Vorhaben ausserhalb der Bauzone, welche den Hintergrund 
für die kantonale Zuständigkeit gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG bilden, erscheinen für 
die vorliegend im Siedlungsgebiet liegende O._____ Grünzone nicht derart 

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gewichtig und komplex, dass deswegen diese Zone als Nichtbauzone zu 
qualifizieren und damit der kantonalen Bewilligungszuständigkeit zu unterwerfen 
wäre (vgl. für den Zweck der Regelung von Art. 25 Abs. 2 RPG: RUCH, in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: 
Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Art. 25 Rz. 25 ff.; WALDMANN/HÄNNI, 
a.a.O., Art. 25 Rz. 33 ff.; Erläuterungen EJPD/BRP zum RPG, Art. 24 Rz. 1 ff., 
Vorbemerkungen zu den Artikeln 25-27, Rz. 1 und Art. 25 Rz. 5). Die vorgesehene 
(unterirdische) Erschliessungsfläche auf der Parzelle 323 (Grünzone) entspricht 
dem GEP und somit der Grundordnung. Dementsprechend ist sie als zonenkonform 
i.S.v. Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG zu betrachten. Da diese Erschliessungsfläche 
innerhalb der Bauzone liegt sowie im Rahmen der Grundordnung festgelegt wurde, 
ist unabhängig von der Art ihrer Einordnung das Verfahren für Bauten innerhalb der 
Bauzone anzuwenden (Art. 27 Abs. 2 KRG). Das Obergericht sieht nach dem 
Gesagten vorliegend keinen Grund, von der gesetzgeberischen Konzeption der 
Grünzone gemäss Art. 33 BauG O._____ in Verbindung mit dem GEP als 
eingeschränkte Bauzone abzuweichen (vgl. auch STALDER, a.a.O., Kap. 7 Rz. 166; 
HÄUPTLI, in: Baumann/van den Bergh/Gossweiler/Häuptli/Häuptli-Schwaller/
Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, 
§ 15 Rz. 98 f.; BERNER, Luzerner Planungs- und Baurecht, 2012, Rz. 570 ff.).

6. Vorliegen einer Bundesaufgabe 

6.1. Die Beschwerdeführer 1 bis 7 schliessen aufgrund der Qualifikation der 
O._____ Grünzone als Nichtbauzone und des Erfordernisses einer Ausnahme-
bewilligung nach Art. 24 RPG für ein Bauvorhaben auf eine Bundesaufgabe gemäss 
Art. 6 Abs. 2 i.V.m. Art. 2 Abs. 1 lit. b NHG. Sie sehen weiter eine Verletzung des 
rechtlichen Gehörs darin, dass sich die Beschwerdegegnerin nicht mit den 
Einwänden, dass die angedachte Überbauung mit den Zielen des ISOS nicht 
vereinbar sei, auseinandergesetzt und kein Gutachten bei der ENHK und der EKD 
eingeholt habe.

6.2. Gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG i.V.m. Art. 23 Abs. 4 der dazugehörigen 
Verordnung (NHV; SR 451.1) ist ein Gutachten der ENHK oder der EKD 
obligatorisch einzuholen, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein Objekt, 
das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgeführt ist, erheblich 
beeinträchtigt werden kann oder sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche 
Fragen stellen (vgl. LEIMBACHER, in: Keller/Zufferey/Fahrländer [Hrsg.], Kommentar 
NHG, 2. Aufl. 2019, Art. 7 Rz. 2 und Art. 8 Rz. 2). Im Gutachten äussert sich die 
Kommission dazu, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder wie es zu 
schonen ist (vgl. z.B. BGE 143 II 77 E. 3.2 f.). Ist für die Erfüllung einer 

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Bundesaufgabe der Bund zuständig, beurteilt je nach Zuständigkeit das Bundesamt 
für Umwelt (BAFU), das Bundesamt für Kultur (BAK) oder das Bundesamt für 
Strassen (ASTRA), ob ein Gutachten durch eine Kommission nach Art. 25 Abs. 1 
NHG erforderlich ist (Art. 7 Abs. 1 NHG). Ist hingegen der Kanton zuständig, so 
obliegt diese Beurteilung der kantonalen Fachstelle nach Art. 25 Abs. 2 NHG i.V.m. 
Art. 7 Abs. 1 Satz 2 NHG (vgl. zur Zuständigkeit für die Einholung eines Gutachtens 
bei den eidgenössischen Kommissionen: LEIMBACHER, a.a.O., Art. 7 Rz. 8). Mit der 
Einleitung eines Quartierplanverfahrens oder der Festsetzung eines Quartierplans 
steht grundsätzlich keine Bundesaufgabe zur Diskussion (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_58/2021 vom 27. Juli 2023 E. 4.2 f.). Aus der Analyse der 
höchstrichterlichen Rechtsprechung ergeben sich für die Anerkennung einer 
Bundesaufgabe folgende Voraussetzungen: Der angefochtene Entscheid muss 
eine Rechtsmaterie betreffen, die in die Zuständigkeit des Bundes fällt, (unmittelbar 
anwendbar und hinreichend detailliert) bundesrechtlich geregelt ist und einen Bezug 
zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist. Dies ist einerseits der Fall, 
wenn die bundesrechtliche Regelung (zumindest auch) den Schutz von Natur, 
Landschaft oder Heimat bezweckt; andererseits ist eine Bundesaufgabe zu 
bejahen, wenn der bundesrechtliche Auftrag die Gefahr der Beeinträchtigung 
schützenswerter Natur, Orts- und Landschaftsbilder in sich birgt (vgl. BGE 144 II 
218 E. 3.2 f m.H.a. BGE 142 II 509 E. 2 und BGE 139 II 271 E. 9.3 f.; vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_429/2023 vom 10. Oktober 2024 E. 2.2). Eine zweite vom 
Bundesgericht in Einzelfällen als Bundesaufgabe anerkannte Konstellation betrifft 
Fälle, in denen ein bundesrechtlicher Auftrag die Gefahr der Beeinträchtigung 
schützenswerter Natur, Ortsbilder oder Landschaften in sich birgt und deshalb 
namentlich die Rücksichtnahme auf die Anliegen des Natur- und Heimatschutzes 
sichergestellt werden muss (vgl. BGE 144 II 218 E. 3.3, 139 II 271 E. 9.4 und 131 II 
545 E. 2.2).

6.3. Da die Grünzone O._____ nach dem Gesagten wie eine Bauzone i.S.v. 
Art. 15 RPG zu behandeln ist, finden für entsprechende Baubewilligungen Art. 22 
und 23 RPG und nicht das BAB-Verfahren Anwendung. Damit ist eine 
Bundesaufgabe nach Art. 24 ff. RPG zu verneinen. Die Erfüllung einer anderen 
Bundesaufgabe im Sinne der Rechtsprechung wird von den Parteien nicht geltend 
gemacht und ist aus den Akten auch nicht ersichtlich (vgl. BGE 145 II 176 E. 3.4, 
142 II 509 E. 2.2 ff.). Weiter begründet auch das Vorliegen des geschützten 
Ortsbildes gemäss ISOS selber an sich keine Bundesaufgabe, gelten diese 
Schutzbestimmungen doch lediglich bei der Erfüllung von (weiteren) 
Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise (vgl. Art. 78 Abs. 1 und 2 BV, Art. 6 Abs. 2 
und Art. 2 NHG). Nach dem Gesagten ist entgegen der Auffassung der 

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Beschwerdeführer nicht von einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV 
und Art. 2 NHG auszugehen. Damit ist einerseits die Beschwerdelegitimation des 
Beschwerdeführers 4 zu verneinen (vgl. Erwägung 2.3.2 hiervor) und andererseits 
steht auch keine Verpflichtung zur Begutachtung gemäss Art. 7 f. NHG durch die 
eidgenössischen Kommissionen (EKD/ENHK) zur Diskussion. Ebenso ist weder 
eine qualifizierte Interessenabwägung nach Art. 6 Abs. 2 NHG bzw. Art. 10 Abs. 2 
VISOS vorzunehmen noch im Sinne von Art. 7 Abs. 1 Satz 2 NHG und Art. 2 
Abs. 3 f. NHV die kantonale Fachbehörde beizuziehen. Der entsprechende Antrag, 
ein Gutachten bei den Eidgenössischen Kommissionen ENHK/EKD einzuholen, ist 
somit abzulehnen.

7. Bedarf an einer Parkierungsanlage

7.1. Die Beschwerdeführer 1 bis 3 bestreiten den Bedarf an einer öffentlichen 
unterirdischen Parkierungsanlage und beantragen, die Beschwerdegegnerin sei 
formell zu verpflichten, den Bedarf für eine öffentliche unterirdische Parkierungs-
anlage mit 75 Autoeinstellplätzen als Grundlage für das öffentliche Interesse durch 
ein Gutachten abzuklären. Die Beschwerdeführer 5 bis 7 brachten in ihrer 
Beschwerde vor, der Hinweis darauf, dass der Bedarf nach einer Tiefgarage 
aufgrund des Eintrags im GEP gemäss Ortsplanungsrevision von 2011 
ausgewiesen sei, vermöge nicht zu genügen. Jenem Eintrag komme aufgrund des 
fortgeschrittenen Alters der Planung kaum mehr Bindungswirkung zu. So sei auch 
bereits eine Gesamtrevision der Ortsplanung im Gange. Die Beschwerdegegnerin 
weist in der Vernehmlassung hingegen darauf hin, dass der Standort für eine 
unterirdische Parkierungsanlage am P._____ und unter dem Q._____ bereits im 
Jahre 2011 auf der Stufe der Grundordnung im GEP festgesetzt worden sei. Die 
unterirdische Parkierungsanlage werde auch im neuen GEP am selben Ort 
vorgesehen sein. Der Bedarf dafür bestehe nach wie vor. Die Rüge, der GEP 2011 
sei veraltet, erweise sich damit als unbegründet.

7.2. Die Rüge, dass sich die Verhältnisse erheblich geändert hätten, weshalb die 
Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst werden müssten (vgl. Art. 21 
Abs. 2 RPG), wird hier nicht substantiiert vorgebracht. Den Parteien ist bekannt, 
dass eine Ortsplanungsrevision hängig ist. Die Aussage der Beschwerdegegnerin, 
dass nach wie vor ein Mangel an Parkierungsmöglichkeiten bestehe, ist 
nachvollziehbar. Dass die Verkehrsbelastung der O._____ bis ins Jahr 2040 
deutlich zunehmen wird, geht einerseits aus dem Planungsbericht zum 
Verkehrskonzept O._____ vom 26. April 2019 und andererseits auch aus dem 
Kommunalen räumlichen Leitbild (KRL) der O._____ vom 6. Mai 2019 klar hervor 
(vgl. Planungsbericht zum Verkehrskonzept abrufbar unter: 

27 / 37

https://www.O._____.ch/_ [besucht am 25. März 2025]; KRL Ziff. 3.3 Leitbild 
Verkehrsentwicklung, S. 14 f, abrufbar unter: https://www.O._____ [besucht am 
25. März 2025]). Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die geplanten 
Massnahmen zur Parkierung gemäss KRL in Form der Umsetzung des 
Parkierungskonzepts und des Baus neuer öffentlicher Parkplätze erfolgen. Somit 
erweisen sich diese Rügen als unbegründet.

8. Rechtswidrigkeit des Quartierplans unter dem Aspekt des ISOS

8.1. Weiter führen die Beschwerdeführer 1 bis 3 und 5 bis 7 die Rechtswidrigkeit 
des Quartierplans unter dem Aspekt des ISOS an. Die Beschwerdegegnerin habe 
darauf verzichtet, die Frage der Vereinbarkeit der im Quartierplan vorgesehenen 
Bauten und Anlagen mit den Schutzzielen des ISOS zu prüfen. Die 
Schutzwürdigkeit der Bebauung am P._____, der Häuserzeile "S._____", des 
Q._____ und des Hauses P._____ Nr. 9 seien bei der Konzeptionierung des 
Quartierplans unzulässigerweise ausser Acht gelassen worden. Die gemäss Praxis 
des Bundesgerichts und Art. 11 VISOS verlangte Interessenabwägung müsse aber 
zwingend vor der Einleitung der Quartierplanung vorgenommen werden. Die 
Beschwerdegegnerin hätte zwingend die Schutzwürdigkeit des 
Quartierplanperimeters und der angrenzenden Gebiete abklären und Gutachten bei 
der ENHK und EKD einholen müssen. Die Beschwerdegegnerin habe offensichtlich 
ausser Acht gelassen, dass sie zur ungeschmälerten Erhaltung oder jedenfalls 
grösstmöglichen Schonung der ISOS-Objekte i.S.v. Art. 6 Abs. 2 NHG verpflichtet 
sei. Mit der Erstellung der Tiefgarage unter dem Q._____ würde dieser in seiner 
Substanz zerstört und das um 1750 errichtete Wohnhaus P._____ Nr. 9, das 2019 
in die Inventarliste der schutzwürdigen Ortsbilder, Gebäudegruppen und Einzel-
bauten O._____ gemäss Art. 4 KNHG aufgenommen worden sei, abgebrochen.

8.2. Die Beschwerdeführer 5 bis 7 führen aus, der Bau einer unterirdischen 
Parkierungsanlage wäre mit schwerwiegenden baulichen Eingriffen verbunden. Der 
Q._____ könne beim Bau einer Tiefgarage nicht im heutigen Zustand erhalten 
bleiben bzw. sein heutiger Zustand könne nicht wiederhergestellt werden. 
Entsprechend der Auffassung der EKD, welche Unterhöhlungen historischer 
Freiräume oder Gartenanlagen ablehne, sei die Unterkellerung einer Garten- oder 
Parkanlage und deren Wiederherstellung auf einer humusierten Betondecke als 
irreversible Zerstörung der Anlage zu werten. Eine solche gelte es zu verhindern; 
umso mehr, als sich der Q._____ in einem Ortsbildteil mit Erhaltungsziel "A" 
befinde. Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne des ISOS 
wäre vorliegend mit Art. 24 lit. b RPG nicht vereinbar. Mittels Begutachtung durch 
die EKD und/oder die ENHK sei qualifiziert abzuklären, wie schwer die 

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Beeinträchtigung des ISOS-Objektes beim Bau einer Tiefgarage im angedachten 
Gebiet wäre und ob das inventarisierte Haus auf Parzelle 323 abgebrochen werden 
dürfte. Dieses Haus befinde sich im Ortsbildteil 5 ("S._____") mit Erhaltungsziel "A". 
Es werde erwartet, dass diesem Gebäude im Rahmen der Gesamtrevision im GGP 
ein Schutzstatus verliehen werde. Da die Wertungen und Feststellungen des ISOS 
in die geplante Quartierplanung Eingang finden müssten, erschiene es kaum 
denkbar, dass ein Quartierplan erlassen werden könne, der den Abbruch des 
Gebäudes auf der Parzelle 323 (Assek.-Nr. 58) vorsehe. Schliesslich gehöre zur 
umfassenden Interessensabwägung bei der Planung raumwirksamer Tätigkeiten 
auch die Prüfung, welche Alternativen und Varianten in Betracht fielen. Es sei nicht 
ersichtlich, ob eine solche Prüfung mittels Verkehrsgutachten stattgefunden habe.

8.3. Zum Vorbringen der Schutzwürdigkeit der Bebauung am P._____, unter der 
Häuserzeile "S._____" und dem Q._____ hielt die Beschwerdegegnerin fest, dass 
die Schutzziele des ISOS entgegen den beschwerdeführerischen Aussagen bereits 
umgesetzt worden seien. Der Standort für eine unterirdische Parkierungsanlage sei 
bereits 2011 mit der Nutzungsplanungsrevision auf der Stufe der Grundordnung im 
GEP festgesetzt und durch die Regierung beschlossen worden. In derselben 
Nutzungsplanungsrevision seien auch die planerischen Massnahmen zur Erhaltung 
des schützenswerten Ortsbildes der O._____ getroffen worden, nicht überbaute 
Flächen seien der Grünzone zugewiesen und die bestehende Gassenbebauung in 
die Altstadtzone mit Schutzbereich eingeteilt worden. Seither hätten sich weder die 
tatsächlichen noch die rechtlichen Verhältnisse betreffend Denkmalschutz 
geändert. Es gäbe keine neuen Erkenntnisse, die eine Anpassung der Schutzziele 
und der Ortsplanung in diesem Bereich einfordern würden; auch die neue ISOS-
Aufnahme verlange keine neuen Schutzziele. Im Rahmen der laufenden 
Ortsplanungsrevision sei nicht vorgesehen, neue Schutzobjekte in den GGP 
aufzunehmen und seien auch keine Änderungen bezüglich des oberirdisch 
bebaubaren Gebiets in der Grünzone geplant; zudem solle die Grünzone Q._____ 
auch nicht in ihrem Ausmass verändert werden. Der Q._____ sei nicht als 
Einzelobjekt besonders schützenswert; von einem besonders schützenswerten 
Baumbestand werde auch im ISOS nicht gesprochen. Das ca. im Jahr 1750 erbaute 
Wohnhaus am P._____ Nr. 9 mit dem angebauten Torbogen und der Umfassungs-
mauer des Q._____ bilde entgegen der beschwerdeführerischen Aussagen nicht 
Bestandteil eines Inventars der Denkmalpflege Graubünden. Die Bebauung sei 
vielmehr im ISOS mit dem Erhaltungsziel "B" klassifiziert. Zum Vorwurf, die 
Schutzziele des ISOS seien nicht beachtet worden, hält die Beschwerdegegnerin 
fest, der Stadtrat werde nach Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses bei der 

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Detailplanung auf der Stufe Quartierplanung die Interessen erfassen und 
gegeneinander abzuwägen haben.

8.4. Die O._____ verfügt über ein schützenswertes Ortsbild von nationaler 
Bedeutung (vgl. Anhang 1 zur Verordnung über das Bundesinventar der schützens-
werten Ortsbilder der Schweiz [VISOS; SR 451.12]). Gemäss 1. Fassung des ISOS-
Objektbeschriebs vom Oktober 1983 war die nordwestliche Hälfte des Q._____ auf 
der Parzelle 323 im ISOS als Umgebungszone (U-Zo) I ("Hang vor der Altstadt") 
ausgeschieden. Die U-Zo I war in der Aufnahmekategorie "a" aufgelistet und mit 
dem Erhaltungsziel "a" versehen. Die Bebauung am P._____ war mit dem 
Erhaltungsziel "B" klassiert (vgl. Amtsbericht DPG). In der seit April 2023 in Kraft 
stehenden 2. Fassung des ISOS-Objektbeschriebs ist der Q._____ dem Ortsbildteil 
14 ("Reb- und Wieshang") zugeordnet, mit Erhaltungsziel "A" ("Erhalten der 
Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche"; abrufbar unter: httpsY._____ 
[besucht am 25. März 2025]). Die bestehende Bebauung am P._____ mitsamt dem 
Wohnhaus zum Q._____, die Umfassungsmauer des Q._____ und der historische 
Torbogen sind im ISOS als Schutzobjekte mit besonders hohem Erhaltungsziel "A" 
aufgeführt. Weiter wurde das um 1750 errichtete Wohnhaus P._____ Nr. 9 (Vers.-
Nr. 58) mit dem angebauten Torbogen und der Umfassungsmauer des Q._____ im 
Jahr 2019 durch die kantonale Denkmalpflege in die Inventarliste der 
schutzwürdigen Ortsbilder, Gebäudegruppen und Einzelbauten O._____ gemäss 
Art. 4 KNHG aufgenommen, was einer Schutzvermutung gleichkommt (vgl. 
Inventarliste der schutzwürdigen Ortsbilder, Gebäudegruppen und Einzelbauten 
O._____, Definitive Version vom 19. November 2019). Für den im ISOS erwähnten 
Ortsbildteil 5 "S._____", in dem das Wohnhaus liegt, gilt das höchste Erhaltungsziel 
"A" (Erhaltung der Substanz; vgl. Dokumentation DPG vom 26. September 2024). 
Die Parzellen 287, 499 und 500 werden zudem von einer Archäologiezone 
überlagert.

8.5.1. Nach Art. 6 Abs. 1 des NHG wird durch die Aufnahme eines Objektes von 
nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem 
Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von 
Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche 
Schonung verdient. Abs. 2 derselben Bestimmung sieht weiter vor, dass ein 
Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare bei Erfüllung 
einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden darf, wenn ihr bestimmte 
gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung 
entgegenstehen. Diese Schutzbestimmung greift indes nur bei der Erfüllung von 
Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise. Soweit keine Bundesaufgabe in Frage 

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steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales und kommunales 
Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 BV, 
wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind. Allerdings 
sind Bundesinventare wie das ISOS nach Art. 5 NHG auch bei der Erfüllung von 
kantonalen und kommunalen Aufgaben von Bedeutung resp. zu berücksichtigen. 
Die Pflicht zur Beachtung besteht zum einen in der Anwendung der die Schutz-
anliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung (vgl. dazu auch Art. 11 VISOS), zum 
anderen dort, wo im Einzelfall erforderliche Interessensabwägungen im Lichte der 
Heimatschutzanliegen vorzunehmen sind (vgl. BGE 145 II 176 E. 3.1 und 3.3, 143 
II 77 E. 3.1 f. und 135 II 209 E. 2.1).

8.5.2. Bei der Genehmigung der Nutzungsplanung und entsprechend bei einer 
Sondernutzungsplanung nehmen die Behörden eine umfassende Interessen-
abwägung vor (BGE 145 II 70 E. 3.2). Den Behörden kommt bei der Festlegung 
eines Quartierplans ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Dies gilt auch für den 
Entscheid über die Einleitung eines Quartierplanverfahrens (vgl. etwa Urteil des 
Bundesgerichts 1C_84/2023 vom 6. Mai 2024 E. 4.3.1). Im Rahmen dieses 
Gestaltungsspielraums sind auch die Aspekte des Ortsbildschutzes gemäss 
Grundnutzungsordnung zu beachten und die Schutzanliegen des ISOS in die 
Interessenabwägung einzubeziehen (BGE 135 II 209 E. 5.2; vgl. die ausdrückliche 
Berücksichtigungspflicht in Art. 11 VISOS; vgl. TSCHANNEN, a.a.O., Art. 3 Rz. 38 ff.). 
Das NHG enthält keine förmlichen Anforderungen, wie den Anliegen des ISOS 
Rechnung zu tragen ist (BGE 135 II 209 E. 3). Idealerweise werden die vom ISOS 
formulierten Ziele aufgegriffen und die Planung mit ihnen in Einklang gebracht. 
Sollte das nicht möglich sein, muss eine umfassende Interessenabwägung 
zwischen den Erhaltungszielen des ISOS und den Planungszielen durchgeführt 
werden. Diese Interessenabwägung muss aus dem Planungsbericht hervorgehen 
(vgl. Art. 47 RPV). Eine hinreichende Berücksichtigung des ISOS bedeutet etwa, 
dass die einzelnen Einträge zu beachten und gegen allfällige entgegenstehende 
Interessen wie etwa das Bedürfnis nach Wohnraum und den Grundsatz der inneren 
Verdichtung (Art. 1 und 3 RPG) abzuwägen sind (vgl. zum Ganzen: Urteil des 
Bundesgerichts 1C_328/2020 vom 22. März 2022 E. 3.5.1). Diese Interessens-
abwägung mit dem ISOS erfolgt indes grundsätzlich erst bei der konkreten 
Umsetzung resp. bei der Erarbeitung des Quartierplans (vgl. etwa Urteil des 
Bundesgerichts 1C_328/2020 vom 22. März 2022 E. 3.5.1 m.H.). Dessen ist sich 
die Beschwerdegegnerin bewusst, wenn sie ausführt, dass die Fragen des Ortsbild-
schutzes und der Gestaltung im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung 
im Verfahren auf Erlass des Quartierplans zu beantworten seien (vgl. Einsprache-
entscheid i.S. A._____). Im vorliegenden Verfahren sind deshalb vielmehr 

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Abwägungen hinsichtlich der Möglichkeit der Realisierung der mit dem Quartierplan 
beabsichtigten Zwecke vorzunehmen (vgl. etwa Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Graubünden R 18 4 vom 12. Februar 2019). Das streitberufene Gericht hat 
demnach zu prüfen, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt 
worden ist. Dabei hat das Gericht trotz voller Kognition die Entscheidungsfreiheit, 
die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (vgl. Urteile des 
Verwaltungsgerichts R 15 26 vom 25. August 2015 E. 3b, R 12 37 vom 23. Oktober 
2012 E. 3a; PVG 1993 Nr. 43).

8.5.3. Aus den Akten geht hervor, dass beabsichtigt wird, auf dem in der Altstadt-
zone befindlichen Teil der Parzelle 323 und den Parzellen 499 und 500 einen 
Neubau zu erstellen, was den Abbruch der Liegenschaft P._____ Nr. 9 (Wohnhaus 
Vers. Nr. 58, Parzelle 323) sowie der Umfassungsmauer des Q._____ in der 
nördlichen Parzellenecke inkl. historischem Torbogen bedingen würde. Ferner ist 
gemäss Ausführungen der Parteien die Erstellung einer Tiefgarage mit 75-100 
Einstellplätzen geplant, die Ein- und Ausfahrt soll ab der Z._____ (Parzelle 289) im 
Bereich zwischen P._____ und Kurve unterhalb der Liegenschaft P._____ 9 
erfolgen.

8.5.4. In ihrem Amtsbericht vom 24. Oktober 2024 äusserte sich die DPG zur 
streitbetroffenen Einleitung der Quartierplanung "P._____ und Q._____".

Zur Schutzwürdigkeit des Gebiets P._____/Q._____ generell, der bestehenden 
Bebauung, insbesondere P._____ 9 mit Torbogen und Bungertmauer sowie der 
Schutzwürdigkeit der baulichen Umgebung und der Grünfläche hielt die DPG 
zusammenfassend fest, die historische Bebauung am P._____ sei fast 
durchgehend von guter bis sehr guter Qualität und für den P._____ von hoher 
Bedeutung, sie trage entscheidend zu seinem Charakter bei. Auf Ersatzbauten sei 
weitgehend zu verzichten. Solche müssten sich zwingend unterordnen und 
sorgfältig in die bestehende Architektur eingegliedert werden. Damit der 
ortsbauliche Wert des dreieckigen P._____ bestehen bleibe, sei die Erhaltung der 
Bebauung Z._____ 2, 6/8/10/12, P._____ 3/5/7 sowie der AA._____ 2/4 wichtig. 
Ersatzbauten würden sich nur beschränkt einbinden lassen, was sich an der 
Liegenschaft P._____ 7 relativ gut aufzeigen lasse. Dieser Ersatzbau habe zwar 
Volumen, Stellung und Ausrichtung seines Vorgängers übernommen, passe sich 
aber trotzdem nicht ein und wirke abwertend. Der Bau P._____ 9 mit Mauer und 
Torbogen füge sich gut in das Gesamtgefüge des P._____ ein.

Auch die Schutzwürdigkeit des Q._____ (Grünfläche) erachtet die DPG als hoch. 
Zum einen als frei zu haltende Umgebung für die Altstadt von O._____, zum 

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anderen mit der bestehenden topografischen Ausgestaltung und Nutzung als Zeuge 
im Prozess der einschneidendsten Landschaftsveränderung resp. historisch 
bedeutsamen Siedlungsveränderung (Rheinkorrektion) der letzten Jahrhunderte. 
Sie hielt dazu fest, Grünflächen innerhalb des historischen Ortes hätten eine stark 
gliedernde Funktion. Der Q._____ sei im Rahmen des ISOS klar als Wirkungs-
bereich für die kompakte Bebauung der Altstadt ausgewiesen. Das Freihalten des 
Q._____ sei von zentraler Bedeutung für das national eingestufte Ortsbild O._____. 
Die Grünzonen in O._____ seien gemäss Planungs- und Mitwirkungsbericht der 
letzten Zonenplanrevision aus diesem Grund erstellt worden.

Die DPG schliesst eine bauliche Veränderung im angesprochenen Bereich des 
P._____ 9 nicht komplett aus. Sie hielt jedoch ausdrücklich fest, dass dafür eine 
sorgfältige städtebauliche Analyse erforderlich sei, die sowohl den Q._____, die 
Bungertmauern, die Bezüge zu Strassen und Plätzen, den Bezug zu den 
umgebenden Bauten, die Setzung im Terrain und die Auswirkungen auf das Ortsbild 
ermittle, bewerte und berücksichtige. Ein Projekt habe sich danach auszurichten; 
die Anforderungen an den Ortsbildschutz, die Architektur und die Gestaltung seien 
sehr hoch. Als ortsbildverträglich beurteilte die DPG auch eine Variante ohne 
Bebauung mit einem räumlichen Abschluss aus Bungertmauer mit Tor oder das 
Festhalten am Bestand. Im städtebaulichen Kontext müsse der Q._____ allerdings 
freigehalten werden. Den als Bauzone ausgeschiedenen Bereich erachtet die DPG 
als für eine oberirdische Bebauung zu gross. Eine vollständige Überbauung im als 
Bauzone ausgeschiedenen Zipfel hält sie als nicht vertretbar.

Zur Frage der Beeinträchtigung des ISOS-Objektes beim Bau einer unterirdischen 
Parkierungsanlage führte die DPG weiter aus, dass beim aktuellen Informations-
stand ohne genaue Kenntnis des geplanten Projekts keine Aussagen zur konkreten 
Beeinträchtigung des ISOS-Objekts beim Bau einer unterirdischen Parkierungs-
anlage möglich seien. Eine ortsbildverträgliche Lösung werde wesentlich von der 
Einpassung der Ein- und Ausfahrten in den städtebaulichen Kontext, der 
Ausdehnung des Baukörpers in die Grünzone, der über Niveau sichtbaren Folge-
bauten, der Abzeichnung des Baukörpers im natürlichen Terrain sowie der Terrain- 
und Vegetationswiederherstellung abhängen. So bildeten die drei Punkte "Ein- und 
Ausfahrten/Sichtwinkel", "Folgebauten, die über Niveau sichtbar seien" und 
"Parkgaragen als unterirdischer Baukörper" Schwierigkeiten beim Bau von 
Tiefgaragen im historisch gewachsenen Kontext. Eine Ein- und Ausfahrt aus einer 
Tiefgarage im Q._____ direkt auf den P._____ bedeute eine Beeinträchtigung des 
ortsbaulich prägnanten Platzes. Auch eine Ein- und Ausfahrt direkt in die Z._____ 
berge Konflikte zwischen ortsbaulich angepassten Lösungen und Fragen des 

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Sichtwinkels, der Stützmauerkonstruktion und der Fussgängerüberführung. Eine 
Beeinträchtigung des ISOS/Ortsbildes werde wesentlich davon abhängen, ob der 
Standort der Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage nach städtebaulichen und nicht in 
erster Linie nach verkehrstechnischen Kriterien ausgewählt werde. Die DPG 
empfiehlt diesbezüglich, eine Zufahrt über die gemeindeeigene Parzelle am 
AB._____ in die Überlegungen miteinzubeziehen. Als Beeinträchtigung des ISOS-
Objektes erachtet die DPG Folgebauten wie Liftschächte und Treppen für 
Fussgänger, die als freistehende Baukörper auf dem P._____ stünden oder im 
Grünbereich des Q._____. Ob die Parkgarage als unterirdischer Baukörper 
beeinträchtigend in Erscheinung trete, sei von mehreren Faktoren abhängig:

– Grösse und Ausdehnung des Baukörpers; damit zusammenhängend die 
Wiederherstellung des Terrains und des Obstgartens.

– Die Platzierung des Baukörpers. Eine Verschiebung oder Veränderung der 
natürlich ausgebildeten Rheinbordkante werde als nicht vereinbar mit dem 
Denkmal- und Ortsbildschutz erachtet.

– Eine genügend mächtige Garagenabdeckung, welche die Bepflanzung mit 
Obstbäumen (Hochstamm) erlaube.

– Die Wiederherstellung des natürlichen Terrains.

– Kein Eingriff in die Umfriedung.

– Keine Verschiebung des AC._____, dessen Erhaltung mitsamt 
unmittelbaren Umgebung sei notwendig.

Zur Auswirkung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 147 II 351) auf die 
bestehende Nutzungsplanung von 2010/2011 bzw. für künftige Bauvorhaben im 
vorgesehenen Quartierplanperimeter und dem Aspekt der Denkmalpflege führte die 
DPG aus, dass die Erstellung von unterirdischen Parkierungsflächen dem Schutz 
des Ortsbildes untergeordnet und eine nach aussen sichtbare Veränderung der 
Grünzone nicht erwünscht sei. Die Bezeichnung des Q._____ als unterirdische 
Parkierungsfläche im GEP sei gestützt auf die Verkehrsführung und die Eignung 
hinsichtlich des motorisierten Verkehrs erfolgt. Es habe gemäss PMB zur 
Ortsplanungsrevision aber keine Prüfung stattgefunden, ob die Fläche aus Sicht 
des Ortsbildschutzes/ISOS allenfalls ungeeignet sei. Die DPG hielt weiter fest, da 
grössere Ökonomiebauten, Treibhäuser und die Veränderung des natürlichen 
Terrains durchaus beeinträchtigend wirken könnten, sei wichtig, dass eine 
Veränderung der Grünzonen im Einzelfall auf eine Beeinträchtigung des Ortsbildes 
hin geprüft werde. Der Zonenzweck der Grünzone O._____ – der Schutz des 
Ortsbildes – sei nur gewährleistet, wenn mit einem Vorhaben keine Beein-
trächtigung des national geschützten Ortsbildes vorliege. Überdies müsse geprüft 
werden, ob eine spezifische Fläche über den Ortsbildschutz hinaus eine weitere 
schutzwürdige Komponente aufweise.

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8.5.5. Die Ausführungen der DPG sind stringent begründet und nachvollziehbar. 
Sie stützen sich auf die massgebenden Dokumente betreffend die Schutzwürdigkeit 
der O._____, den streitberufenen Quartierplanperimeter und dessen Umgebung 
(ISOS, Inventarliste O._____, Staatsarchiv Graubünden, Gebäudeinventar O._____ 
GVG-Nr. 58), auf Grundsatzdokumente der EKD betreffend unterirdische Bauten im 
historischen Bereich und den Schutz der Umgebung von Denkmälern sowie auf die 
massgeblichen gesetzlichen Bestimmungen der O._____. Ausserdem äusserte sich 
die DPG umfassend zu den im Raum stehenden Fragen der Schutzwürdigkeit der 
Grünzone O._____ und deren Umgebung als auch zur Frage der Beeinträchtigung 
des ISOS-Objektes beim Bau der geplanten Parkierungsanlage auf Parzelle 323 
und der baulichen Änderungen im Bereich des P._____ Nr. 9. Die DPG äusserte 
sich korrekterweise nicht betreffend die überlagernde Archäologiezone und dazu, 
ob die Zonenbestimmungen zur Grünzone Malans und O._____ juristisch dasselbe 
bedeuten.

Die DPG stützte sich bei der Verfassung ihres Amtsberichtes auch auf das 
Grundsatzdokument "Unterirdische Bauten im historischen Bereich" der EKD vom 
22. Juni 2018, worin sich diese kritisch zu unterirdischen Bauten im historischen 
Bereich äussert (abrufbar unter: https://www.bak.admin.ch/bak/de/home/
baukultur/ekd/grundsatzdokumente-leitsaetze.html [besucht am 25. März 2025]). In 
diesem Grundsatzdokument wird einleitend festgehalten, mit dem unterirdischen 
Bauen im historischen Bereich seien grundsätzliche Fragen zum Denkmal und 
Denkmalbereich, zu ihrer Materialität, den langfristigen Auswirkungen solcher 
Massnahmen wie auch zur Authentizität und Glaubwürdigkeit des Bestandes 
verknüpft. Zu den wesentlichen Eigenschaften eines Denkmals gehörten auch sein 
Bezug zur Topografie, zur physischen Umgebung und damit zum Baugrund, auf 
dem es errichtet worden sei (S. 1). Mit Denkmälern seien nicht bloss historische 
Gebäude, sondern auch Freiräume im historischen Kontext, Gassenräume, Höfe 
oder Plätze gemeint. Sie alle seien durch unterirdische Baumassnahmen tangiert. 
Archäologische Schichten, aber auch Park- und Gartendenkmäler, die aufgrund 
ihres Pflanzenbewuchses besonders eng mit dem Erdreich verbunden seien, 
würden von unterirdischen Bauten in ihrem Bestand besonders empfindlich gestört. 
In den historischen Bereichen sei zudem stets auch die zugehörige Umgebung mit 
zu berücksichtigen (historische Ensembles, Altstädte, archäologische Stätten) und 
in die Überlegungen zum unterirdischen Bauen miteinzubeziehen (S. 2). Die EKD 
folgert, dass die Aushöhlung des historischen Bodens im Grundsatz der 
Auskernung eines historischen Gebäudes entspreche, weshalb Unterkellerungen 
von Denkmälern und Unterhöhlungen historischer Freiräume oder Gartenanlagen 
grundsätzlich abzulehnen seien (S. 4 f.).

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8.5.6. Aus dem Amtsbericht des DPG geht schliesslich hervor, dass weder der Bau 
einer unterirdischen Parkierungsanlage noch bauliche Veränderungen im Bereich 
des P._____ Nr. 9 komplett ausgeschlossen sind. Der Amtsbericht der DPG zeigt 
aber nachvollziehbar auf, dass das Gebiet P._____/Q._____ hohen Ansprüchen 
hinsichtlich Ortsbildschutz, Architektur und Gestaltung zu genügen hat, denen im 
Rahmen der konkreten Quartierplanung nachzukommen sein wird. Daraus erhellt, 
dass bei der Planung der vorgesehenen Parkierungsanlage vielfältige Vorgaben 
des Ortsbildschutzes beachtet werden müssen, um u.a. eine Beeinträchtigung der 
Grünzone auf Parzelle 323 resp. die Zerstörung der Substanz des Q._____ zu 
verhindern. So ist gemäss DPG eine städtebauliche Analyse notwendig, die die 
Parzelle 323 als auch deren Umgebung zu berücksichtigen hat. Ausserdem wäre 
bei Grabungen des Q._____ auf das Niveau der Parkgeschosse u.a. auf die 
Geländekante (Rheinkorrektion) Rücksicht zu nehmen und allenfalls auch 
Kompromisse betreffend die Verkehrssicherheit der Ein- und Ausfahrt der 
Parkierungsanlage zu treffen. Die entsprechende Interessenabwägung wird – wie 
in Erwägung 8.5.2 hiervor ausgeführt – im Rahmen der Erarbeitung des Quartier-
plans erfolgen müssen.

9. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Zonenzweck der Grünzone auf 
Parzelle 323 dem Schutz des Ortsbildes dient. Damit verbunden ist eine gemäss 
Art. 33 BauG O._____ sehr stark eingeschränkte oberirdische Bautätigkeit. 
Unterirdisch hingegen entspricht die vorgesehene Erschliessungsfläche nach 
Auffassung des Obergerichts dem geltenden GEP und somit der Grundordnung. 
Eine Bautätigkeit ist damit nicht grundsätzlich ausgeschlossen, jedoch durch den 
vorgehenden Schutzzweck der Zone sehr anspruchsvoll und an hohe v.a. denkmal-
pflegerische Voraussetzungen gebunden. Dies wird durch die DPG bestätigt, indem 
sie aus denkmalpflegerischer Sicht den Bau der angedachten unterirdischen 
Parkierungsanlage, sowie die Gestaltung des Q._____ und des P._____, allenfalls 
unter Abbruch der Liegenschaft Nr. 9, unter Beachtung der hohen Anforderungen 
an Ortsbildschutz, Architektur und Gestaltung nicht grundsätzlich ausschliesst. 
Gestützt auf den der O._____ in der Nutzungsplanung zukommenden Ermessens-
spielraum spricht nach Auffassung des Obergerichts deshalb nichts gegen die 
Einleitung des Quartierplans Q._____ und P._____. Wie der Quartierplan letztlich 
konkret auszugestalten ist, hat das Gericht hier nicht zu beurteilen. Damit erweisen 
sich der angefochtene Genehmigungsentscheid und die angefochtenen 
Einspracheentscheide des V._____ O._____ als rechtens, was zur Abweisung der 
Beschwerden führt, soweit darauf einzutreten ist.

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10. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten 
zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen 
Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73 
Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr gestützt 
auf Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 4'000.00 festgesetzt. Sie wird zusammen mit den 
Kanzleiauslagen dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den Beschwerde-
führern zu je einem Siebtel und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

11. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel 
verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten 
notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffent-
lichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Partei-
entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen 
(Art. 78 Abs. 2 VRG). Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass, sodass 
der O._____ keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.

Es wird erkannt:

1. Auf die Beschwerde VR3 23 110 wird nicht eingetreten.

2. Die Beschwerden VR3 23 107, VR3 23 108, VR3 23 109 und VR3 23 111 
werden abgewiesen.

3. Die Gerichtskosten, bestehend aus

– einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00

– und den Kanzleiausgaben von CHF 1'158.00

Total CHF 5'158.00

gehen zu je einem Siebtel und unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von 
A._____, B._____, der Erbengemeinschaft C._____ sel., des I._____, von 
J._____ und J.A._____, der Erbengemeinschaft K._____ sel. sowie von 
N._____.

4. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

5. [Rechtsmittelbelehrung]

6. [Mitteilungen]