# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f2445507-efac-58c7-914a-5cbaa53c89a5
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-09-23
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsgericht 23.09.2014 100 2014 137
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Verwaltungsgericht/BE_VG_001_100-2014-137_2014-09-23.pdf

## Full Text

100.2014.137U
STE/BII/RAP

Verwaltungsgericht des Kantons Bern
Verwaltungsrechtliche Abteilung

Urteil vom 23. September 2014

Verwaltungsrichterin Steinmann, Abteilungspräsidentin i.V.
Verwaltungsrichter Häberli
Gerichtsschreiber Bischof

A._____ AG
handelnd durch die statutarischen Organe
Beschwerdeführerin

gegen

1. B.________
2. C.________
3. D.________
Beschwerdegegnerschaft

und

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
Reiterstrasse 11, 3011 Bern

sowie

Einwohnergemeinde Langenthal
handelnd durch den Gemeinderat, Jurastrasse 22, 4901 Langenthal

betreffend Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle (Entscheid der 
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern vom 16. April 2014; 
RA Nr. 110/2013/416)

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2014, Nr. 100.2014.137U, Seite 2

Sachverhalt:

A.

Die A._____ AG reichte am 23. November 2012 bei der Einwohnergemeinde (EG) 
Langenthal ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 
Einstellhalle auf der in der Mischzone (MZ) 3 liegenden Parzelle Langenthal Gbbl. 
Nr. 1___. Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen B.________, C.________ 
und D.________ Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 18. November 2013 erteilte 
die EG Langenthal die Baubewilligung unter Abweisung der Einsprachen.

B.

Gegen den Gesamtentscheid der EG Langenthal erhoben B.________, C.________ 
und D.________ am 17. Dezember 2013 gemeinsam Beschwerde bei der Bau-, 
Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Diese hiess die Beschwerde 
mit Entscheid vom 16. April 2014 gut, hob den Gesamtentscheid der EG Langenthal 
auf und wies das Baugesuch ab.

C.

Am 15. Mai 2014 hat die A._____ AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben 
mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid der BVE sei aufzuheben und die Sache sei 
zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

B.________, C.________ und D.________ beantragen mit Beschwerdeantwort vom 
23. Juni 2014, der vorinstanzliche Entscheid sei zu bestätigen. Die BVE stellt in ihrer 
Vernehmlassung vom 20. Juni 2014 keinen Antrag. Mit Stellungnahme vom 24. Juni 
2014 schliesst die EG Langenthal auf Gutheissung der Beschwerde.

Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 23.09.2014, Nr. 100.2014.137U, Seite 3

Erwägungen:

1.

1.1 Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale 
Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 
über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die 
Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den 
angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an 
dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG; vgl. auch Art. 40 Abs. 5 
i.V.m. Abs. 2 des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Auf die form- 
und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

1.2 Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf 
Rechtsverletzungen hin (Art. 80 VRPG).

2.

In formeller Hinsicht weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass die Be-
schwerdegegnerschaft erst im Verfahren vor der BVE, nicht aber im Ein-
spracheverfahren beanstandet habe, das Bauvorhaben halte den massgebenden 
Grenzabstand zur Nachbarparzelle Langenthal Gbbl. Nr. 2___ nicht ein (Beschwerde, 
Ziff. II/B/1.1 f.). Soweit sie damit geltend machen will, die BVE hätte in diesem Punkt 
auf die Beschwerde nicht eintreten dürfen, ergibt sich Folgendes: Ist in einer 
baurechtlichen Streitigkeit kantonales Recht anzuwenden, wird der Streitgegenstand 
durch die in der Einsprache erhobenen Rügen festgelegt; er kann im 
Rechtsmittelverfahren nicht erweitert werden (Art. 40 Abs. 2 BauG; VGE 2012/422 vom 
10.2.2014, E. 1.4 [noch nicht rechtskräftig; zur Publ. bestimmt]; Zaugg/Ludwig, 
Kommentar zum bernischen BauG, Band I, 4. Aufl. 2013, Art. 40-41 N. 9a). Die Rüge 
des ungenügenden Grenzabstands betrifft eine rein kantonale bzw. kommunale 
Regelung (vgl. Art. 12 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 16 ff. und Art. 31 des Baureglements der 
EG Langenthal vom 30. November 2003 [GBR]). Die BVE hat in ihrer Vernehmlassung 
zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ausgeführt, die Beschwerdegegnerschaft habe im 
Einspracheverfahren zwar nicht ausdrücklich geltend gemacht, das Bauvorhaben ver-
letze den vorgeschriebenen Grenzabstand. Sie habe jedoch die baupolizeilichen 

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Masse, den Strassenabstand sowie den Schattenwurf des Gebäudes thematisiert, 
womit sie den praxisgemäss geforderten Themenbereich des Grenzabstands 
angesprochen habe (act. 4, S. 2, auch zum Folgenden; vgl. auch die Einsprachen vom 
20.1.2013, Vorakten Gemeinde, pag. 48 ff. und 70 f.). Wie es sich damit verhält, kann 
hier offenbleiben (vgl. zu den Anforderungen an die Rügen in der Einsprache 
Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 40-41 N. 9a mit Hinweisen). Die BVE weist zutreffend 
darauf hin, dass sie das Bauvorhaben gemäss Art. 40 Abs. 3 BauG frei prüft und den 
angefochtenen Entscheid nach Anhörung der Parteien auch von Amtes wegen 
abändern kann, wenn er erhebliche Mängel aufweist. Als erhebliche Mängel gelten 
dabei ins Auge springende, ins Gewicht fallende Punkte (Zaugg/Ludwig, a.a.O., 
Art. 40-41 N. 11). Das Nichteinhalten von baurechtlichen Abstandsvorschriften stellt 
einen solchen Mangel dar. Auch hat sich die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen 
Verfahren zur Frage des Grenzabstands äussern können (Beschwerdeantwort vom 
16.1.2014, Vorakten BVE, pag. 28). Vor diesem Hintergrund ist nicht zu beanstanden, 
wenn die BVE auch den umstrittenen Grenzabstand beurteilt hat.

3.

3.1 Die BVE ist zum Schluss gekommen, dass die südöstliche Längsseite des 
geplanten Mehrfamilienhauses den gemäss Art. 31 GBR in der MZ 3 geltenden 
grossen Grenzabstand von 13 m zur angrenzenden Parzelle Nr. 2___ nicht einhält, 
weshalb das Bauvorhaben schon aus diesem Grund zu Unrecht bewilligt worden sei 
(angefochtener Entscheid, E. 2). Die Beschwerdeführerin, die im vorinstanzlichen 
Verfahren noch die Ansicht vertrat, der Grenzabstand werde nicht unterschritten 
(Beschwerdeantwort vom 16.1.2014, Vorakten BVE, pag. 28 f.), macht im 
verwaltungsgerichtlichen Verfahren nunmehr geltend, sie verfüge zu Lasten der 
erwähnten Nachbarparzelle über ein im Grundbuch eingetragenes Näherbaurecht 
(Beschwerde, Ziff. II/B/3). Als Beleg hat sie einen Auszug aus der öffentlichen Urkunde 
zur Errichtung des Näherbaurechts eingereicht (act. 1D).

3.2 Nach Art. 20 Abs. 1 GBR darf mit schriftlicher Zustimmung der Nachbarin bzw. 
des Nachbarn der Grenzabstand unterschritten oder aufgehoben werden, sofern der 
Gebäudeabstand gewährleistet ist. Damit Letzterer eingehalten ist, muss der Abstand 
zweier benachbarter Gebäude wenigstens der Summe der dazwischenliegenden, für 
sie vorgeschriebenen Grenzabstände entsprechen (Art. 21 Abs. 1 Satz 1 GBR). Die für 

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ein Unterschreiten des reglementarischen Grenzabstands notwendige Zustimmung der 
Nachbarschaft bildet als formelle Voraussetzung für die Baubewilligung Bestandteil der 
öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (vgl. Art. 4 Abs. 2 GBR; vgl. auch 
BGer 1C_21/2012 vom 16.5.2012, E. 2.3). Sie muss ausdrücklich und 
unmissverständlich sein. Liegt eine solche Zustimmung vor, bedarf das Bauvorhaben 
keiner Ausnahme vom Grenzabstand nach Art. 26 BauG (Art. 20 Abs. 3 GBR 
[Umkehrschluss]; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 12 N. 12).

3.3 Gemäss Grundstückdaten-Informationssystem (GRUDIS) wurde auf der 
Parzelle Nr. 1___ am 14. Januar 2002 als Dienstbarkeit ein Näherbaurecht zu Lasten 
der Parzelle Nr. 2___ errichtet. Der öffentlichen Urkunde zur Errichtung des 
Näherbaurechts sowie dem dazugehörigen Situationsplan ist im Einzelnen zu 
entnehmen, welchen Abstand eine künftige Baute auf der Parzelle Nr. 1___ zur 
Grundstücksgrenze der Nachbarparzelle im Rahmen des Näherbaurechts einhalten 
muss (vgl. act. 1D, S. 8, sowie Beilage Nr. 1, orange Abstandslinie). Eine 
ausdrückliche und unmissverständliche Zustimmung zum Näherbau liegt somit vor. Der 
Beschwerdeführerin ist sodann darin zuzustimmen, dass der privatrechtlich vereinbarte 
Abstand zur Parzelle Nr. 2___ an keiner Stelle mehr als 5 m beträgt (Beschwerde, 
Ziff. II/B/3.3, auch zum Folgenden). Das Mehrfamilienhaus, dessen südöstliche 
Längsseite mindestens 10.25 m entfernt von der Grundstücksgrenze der erwähnten 
Parzelle liegt, hält diesen Abstand ein (vgl. Situationsplan 1:500 vom 23.11.2012, 
Vorakten Gemeinde, pag. 6, auch zum Folgenden; angefochtener Entscheid, E. 2a). 
Da der Abstand des geplanten Mehrfamilienhauses zu den bestehenden Gebäuden 
auf der Parzelle Nr. 2___ 18 bzw. 19 m beträgt, ist auch der gemäss Art. 21 Abs. 1 
i.V.m. Art. 16 und Art. 31 GBR vorgeschriebene Gebäudeabstand von 18 m (grosser 
Grenzabstand MZ 3: 13 m + kleiner Grenzabstand MZ 3: 5 m) eingehalten.

4.

4.1 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Bauvorhaben den 
reglementarischen Grenzabstand zur Parzelle Nr. 2___ unterschreiten darf und den im 
Rahmen des Näherbaurechts vereinbarten Abstand zu dieser Parzelle einhält. Anders 
als die Beschwerdegegnerschaft meint (Beschwerdeantwort, S. 1), war damit auch 
kein zu veröffentlichendes Ausnahmegesuch für ein Unterschreiten des Grenzabstands 
nötig (vgl. vorne E. 3.2). Die Beschwerde erweist sich somit als offensichtlich 

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begründet, weshalb der Entscheid der BVE vom 16. April 2014 in Gutheissung der 
Beschwerde aufzuheben und die Sache antragsgemäss an die BVE zurückzuweisen 
ist, damit sie über die weiteren umstrittenen Punkte entscheidet.

4.2 Ist eine Beschwerde – wie hier – offensichtlich begründet, beurteilt sie das 
Verwaltungsgericht in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 
2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 
BSG 161.1]).

5.

5.1 Die Verfahrenskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt, es sei denn, 
das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere Verlegung oder die 
besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 
Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführerin hat erst im Verfahren vor dem 
Verwaltungsgericht auf das seit 2002 bestehende Näherbaurecht hingewiesen und 
entsprechende Beweismittel eingereicht. Neue Tatsachen und Beweismittel (sog. 
Noven), auch solche, die nicht neu entstanden, aber bisher nicht vorgebracht worden 
sind, können zwar auch noch in Beschwerdeverfahren und instanzübergreifend ein-
gebracht werden (vgl. Art. 25 VRPG; Merkli/Aeschlimann/Herzog, Kommentar zum 
bernischen VRPG, 1997, Art. 25 N. 2, 17 und 19). Hat es die betroffene Partei aber 
versäumt, die Noven früher einzubringen, obwohl ihr das bei zumutbarer Sorgfalt 
bzw. bei Beachtung ihrer Mitwirkungspflicht möglich gewesen wäre, so kann dies 
Auswirkungen auf die Kostenliquidation haben (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., 
Art. 25 N. 20). Die Beschwerdeführerin hat sich im vorinstanzlichen Verfahren 
eingehend zum Grenzabstand zur Parzelle Nr. 2___ geäussert und behauptet, dieser 
sei eingehalten (Beschwerdeantwort vom 16.1.2014, Vorakten BVE, pag. 28 f.). Bei 
dieser Ausgangslage bestand für die BVE kein Anlass, von sich aus abzuklären, ob 
gegebenenfalls ein Näherbaurecht besteht (vgl. Art. 18 Abs. 1 VRPG). Vielmehr wäre 
es Sache der Beschwerdeführerin gewesen, die Behörde darauf aufmerksam zu 
machen. Daran ändert nichts, dass zumindest auch der Beschwerdegegner 2 als 
Eigentümer der Parzelle Nr. 2___ und als an der Errichtung des Näherbaurechts be-
teiligte Partei Kenntnis von diesem haben musste (vgl. Auszug der öffentlichen 
Urkunde [act. 1D], S. 1). Es rechtfertigt sich deshalb, die Verfahrenskosten der 

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Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 
Abs. 3 bzw. Art. 104 Abs. 1 VRPG).

5.2 Die Kosten, die im vorinstanzlichen Verfahren entstanden sind, hat das 
Verwaltungsgericht im Rahmen des Rückweisungsentscheids nicht zu liquidieren. 
Darüber zu entscheiden, ist Sache der BVE (Merkli/Aeschlimann/Herzog, a.a.O., 
Art. 108 N. 5).

6.

Gegen das vorliegende Urteil steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 ff. des 
Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, 
BGG; SR 173.110]). Soweit es sich um einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 
BGG handeln sollte (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3, 133 V 477 E. 4.1), ist die Beschwerde 
aber nur zulässig, wenn die zusätzlichen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG 
erfüllt sind.

Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion des Kantons Bern vom 16. April 2014 wird aufgehoben und die 
Sache wird zur weiteren Behandlung im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz 
zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine 
Pauschalgebühr von Fr. 1'500.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

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4. Zu eröffnen:
- der Beschwerdeführerin
- der Beschwerdegegnerschaft
- der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern
- der Einwohnergemeinde Langenthal

Die Abteilungspräsidentin i.V.: Der Gerichtsschreiber:

Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Zustellung der schriftlichen Begründung beim 
Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das 
Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.