# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e8850aef-b643-53b2-95cd-82f660ef8744
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-03-27
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 27.03.2024 III 2024 3
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2024-3_2024-03-27.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2024 3

Entscheid vom 27. März 2024 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Unteriberg, Waagtalstrasse 27, 
Postfach 46, 8842 Unteriberg,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. C.________,
Beigeladene,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung mit Rückbaurevers)

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Sachverhalt:

A. A.________ (nachstehend: Bauherrschaft) ist Eigentümer des Grunds-
tückes KTN __01, D.________, E.________, Gemeinde Unteriberg, im Halte von 
19'094 m2. Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone. Darauf befinden 
sich unter anderem das Wohnhaus D.________ 3 (Nr. __02) sowie Ökonomie-
gebäude (Nrn. __03, __04 und __05). An dieses Grundstück grenzt östlich die 
Parzelle KTN __06 (294'428 m2), die sich im Eigentum des F.________ befindet, 
und im Süden die Parzelle KTN __07 (29'339 m2), die der C.________ gehört. 

Mit Eingabe vom 10. März 2020 ersuchte die Bauherrschaft den Gemeinderat 
Unteriberg um die Erteilung der Baubewilligung für einen Remisenanbau. Damit 
soll die bestehende Remise mit einer Grundfläche von 18.00 m x 10.54 m ent-
lang der Ostgrenze des Baugrundstückes Richtung Süden um 9.00 m verlängert 
werden entsprechend einer Vergrösserung um 94.86 m2. Die Remise dient 
gemäss der Begründung des Baugesuchs (Baugesuch Formular Z10 "Bauten 
und Anlagen ausserhalb der Bauzonen" S. 2 mit Beilage) als "maschinell befahr-
barer Futterlagerraum für Grossballen / Anbaugeräteunterstand für Fahr-
zeughöhe bis 4 m aktuell maximale Höhe von 3.2 m / Verbesserung Land-
schaftsbild, da weniger Anbaugeräte im Freien stehen / Somit längere und nach-
haltige Lebensdauer der Anbaugeräte". 

Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2020 (S. ___) publiziert 
und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob das F.________ am 27. März 2020 öf-
fentlich-rechtliche Baueinsprache mit dem Antrag auf Verweigerung der Baube-
willigung. Diese Einsprache betraf den Grenzabstand, einen fehlenden Eintrag im 
Grundbuch für ein Näherbaurecht sowie die Befürchtung einer längerfristigen 
Zweckentfremdung des Remisenanbaus. Ende 2022 schlossen die Bauherr-
schaft und das F.________ einen Dienstbarkeitsvertrag betreffend ein Näherbau-
recht mit ungleicher Grenzabstandsverteilung ab für eine "Halle mit Anbau" auf 
dem Baugrundstück sowie ein Überbaurecht für ein Vordach. Hierauf zog das 
F.________ die Einsprache am 27. Januar 2023 zurück. 

B.1 Mit Gesamtentscheid (Baugesuch-Nr. B2020-0288) vom 6. Februar 2023 
erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilli-
gung unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen 
(Disp.-Ziff. 1). Disp.-Ziff. 3 lautet wie folgt: 

Nach Rechtskraft dieser Verfügung lässt das AFL [Amt für Landwirtschaft] auf 
Kosten des Bewilligungsempfängers folgende öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken: 
Fällt die landwirtschaftliche Nutzung des neuen Remisenanbaus weg, ist diese[r] 
zu beseitigen und der Gebäudestandort zu rekultivieren. 

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B.2 Mit Beschluss (GRB Nr. 2023-0097) vom 21. März 2023 erteilte der Ge-
meinderat die Baubewilligung wie folgt:

Der Gemeinderat beschliesst:
1. (Abschreibung der Einsprache des Klosters)
2. Die baurechtliche Bewilligung für den Anbau der Remise der Liegenschaft (…) 

wird aufgrund der eingereichten Unterlagen und im Sinne der Erwägungen mit 
folgenden Auflagen und Bedingungen im ordentlichen Verfahren erteilt:

1. Rechtsgrundlagen
Folgende Rechtsgrundlagen bilden integrierenden Bestandteil dieser 
Baubewilligung:
- (…)
- Gesamtentscheid Nr. 2020-0288 des kantonalen Amtes für 

Raumentwicklung vom 6. Februar 2023

2. (Planunterlagen)

3. Auflagen der Gemeinde

3.1 Die Auflagen (Nebenbestimmungen) und Bedingungen des kantonalen 
Gesamtentscheids Nr. B2020-0288 vom 6. Februar 2023 sind unbedingt zu 
beachten und einzuhalten.

3.2 (…).

4.-10. (Technische Auflagen; Abnahmen und Kontrollen; Nachführung der 
Vermessung; Gültigkeit der Baubewilligung; Gebühren; 
Rechtsmittelbelehrung; Mitteilung). 

B.3 Der Gemeinderat hatte bereits zuvor mit Schreiben vom 8. Februar 2023 
den Gesamtentscheid des ARE der Bauherrschaft zugestellt, verbunden mit dem 
Hinweis, dass die Baubewilligung der Gemeinde noch hängig sei. 

C.1 Gegen den Gesamtentscheid des ARE vom 6. Februar 2023 liess die be-
anwaltete Bauherrschaft mit Eingabe vom 23. Februar 2023 Beschwerde beim 
Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen (Ver-
fahren VB 41/2023):

1. Es sei Ziff. 1 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das 
Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 
2023 insoweit aufzuheben, als dass für die Erteilung der Baubewilligung die 
Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II 
Ziff. 1 lit. a einzuhalten sind. 

2. Es sei Ziff. 3 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das 
Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 
20223 aufzuheben.

3. (Kosten- und Entschädigungsfolgen). 

Hierauf wies der Rechts- und Beschwerdedienst des Sicherheitsdepartements 
den Gemeinderat mit Schreiben vom 24. Februar 2023 an, umgehend über das 

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Baugesuch zu entscheiden. Gleichzeitig sistierte er das Verfahren bis zum Ent-
scheid des Gemeinderates über das Baugesuch. 

Nach Ergehen der Baubewilligung stellte der Rechts- und Beschwerdedienst mit 
Schreiben vom 24. März 2023 der Bauherrschaft anheim, die Beschwerde 
zurückzuziehen oder während laufender Rechtsmittelfrist zu ergänzen.

C.2 Mit Verwaltungsbeschwerde vom 11. April 2023 an den Regierungsrat liess 
die Bauherrschaft folgende Anträge stellen (Verfahren VB 76/2023):

1. Verfahrensantrag: Es sei das Verfahren Nr. VB 41/2023 mit vorliegendem 
Verfahren zu vereinigen.

2. Es sei Ziffer 1 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das 
Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 
2023 insoweit aufzuheben, als dass für die Erteilung der Baubewilligung die 
Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II 
Ziffer 1 lit. a einzuhalten sind.

3. Es sei Ziffer 3 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das 
Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 
2023 aufzuheben.

4. Es sei Ziffer 3.1 des Beschlusses GRB Nr. 2023-0097 des Gemeinderats 
Unteriberg vom 21. März 2023 über die Baubewilligung des Baugesuchs 
Nr. UY08-2020 insoweit aufzuheben, als dass in Ziffer 1 des Dispositivs des 
Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 
betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 erwähnten Auflagen und 
Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II Ziffer 1 lit. a 
einzuhalten sind und als dass Ziffer 3 des Dispositivs des Gesamtentscheids 
des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 betreffend das 
Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 
2023 einzuhalten ist.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zu Lasten der Vor-
instanzen 1 und 2, eventualiter zu Lasten der Vorinstanz 1, subeventualiter zu 
Lasten der Vorinstanz 2.

D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 928/2023 vom 12. Dezember 2023 entschied der 
Regierungsrat wie folgt:

1. Die Beschwerden I und II werden abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dessen Kostenvorschuss 
(Fr. 1500.--) verrechnet.

3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

(4.-5. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). 

E. Gegen diesen Beschluss (Versand am 19.12.2023) lässt die Bauherrschaft 
mit Eingabe vom 8. Januar 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Be-

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schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den fol-
genden Anträgen:

1. Es sei in Gutheissung der Beschwerde der Entscheid Nr. 928/2023 (VB 
41/2023 & 76/2023) des Regierungsrats des Kantons Schwyz vollumfänglich 
aufzuheben und es sei:

1.1. Ziffer 1 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das Baugesuch 
Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 
insoweit aufzuheben, als dass für die Erteilung der Baubewilligung die 
Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss 
Kap. II Ziffer 1 lit. a einzuhalten sind.

1.2. Ziffer 3 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das Baugesuch 
Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 
aufzuheben.

1.3. Ziffer 3.1 des Beschlusses GRB Nr. 2023-0097 des Gemeinderats 
Unteriberg vom 21. März 2023 über die Baubewilligung des Baugesuchs 
Nr. UY08-2020 insoweit aufzuheben, als dass in Ziffer 1 des Dispositivs 
des Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 
2023 betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 erwähnten Auflagen 
und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II Ziffer 1 
lit. a einzuhalten sind und als dass Ziffer 3 des Dispositivs des 
Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 
betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für 
Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 einzuhalten ist.

2. Eventualiter zu Rechtsbegehren Ziff. 1 sei in Gutheissung der Beschwerde 
der Entscheid Nr. 928/2023 (VB 41/2023 & 76/2023) des Regierungsrats des 
Kantons Schwyz vollumfänglich aufzuheben und zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz 1 zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt), inkl. Neuverteilung der 
vorinstanzlichen Verfahrenskosten gemäss Dispositivziffer 2 und 
Parteientschädigung gemäss Dispositivziffer 3 des Entscheids Nr. 928/2023 
(VB 41/2023 & 76/2023) des Regierungsrats des Kantons Schwyz, zu Lasten 
des Staates.

F. Das Bauamt der Gemeinde Unteriberg verzichtet mit Schreiben vom 
15. Januar 2024 sinngemäss auf eine Vernehmlassung. Sie beantragt einzig, es 
seien ihr keine Verfahrens- und Entschädigungskosten aufzuerlegen, da sie kei-
nen Einfluss auf die Entscheide des ARE habe. Das Sicherheitsdepartement be-
antragt mit Vernehmlassung vom 17. Januar 2024 die Abweisung der Beschwer-
de unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers und verweist hauptsäch-
lich auf die Erwägungen des angefochtenen RRB. Das ARE beantragt vernehm-
lassend unter Bezugnahme auf einen Mitbericht des AFL vom 26. Januar 2024 
(sowie unter Bezugnahme auf seine Vernehmlassung vom 11.5.2023 samt Mit-
bericht des AFL im Verwaltungsbeschwerdeverfahren sowie einen Amtsbericht 

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des AFL vom 13.6.2023) die Abweisung der Beschwerde aus kantonaler Sicht. 
Die C.________ als Beigeladene hat sich nicht vernehmen lassen. 

G. Der Beschwerdeführer reichte keine Stellungnahme zu den Vernehmlas-
sungen ein. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB eine Verletzung der Begrün-
dungspflicht verneint. Das ARE bzw. das AFL habe im Verwaltungsbeschwerde-
verfahren eine kurze, aber ausreichende Begründung geliefert. Daraus sei er-
sichtlich, von welchen Überlegungen sie sich bei der Anordnung der Rückbau-
verpflichtung (Revers) habe leiten lassen (E. 3.3). 

Die Grösse des Remisenanbaus könne auf die Betriebsgrösse (landwirtschaftli-
che Nutzfläche von 29.32 ha, Tierbestand von 31.1 Grossvieheinheiten [GVE] 
Rindvieh und Standardarbeitskraft [SAK] von 1.53) abgestimmt bzw. als be-
triebsnotwendig eingestuft werden. Gegen die erteilte Baubewilligung wehre sich 
der Beschwerdeführer nicht (E. 4).

Baugesuchsteller, deren Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen genüg-
ten, hätten grundsätzlich Anspruch auf Baubewilligungen ohne Auflagen und Ne-
benbestimmungen. Gleichwohl sei es unter bestimmten Voraussetzungen zuläs-
sig, Baubewilligungen mit Auflagen und Bedingungen zu verbinden; diese müss-
ten zudem verhältnismässig sein (E. 5.1 f.). 

Mit Art. 16b Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumpla-
nungsgesetz; RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 bestehe eine genügende gesetz-
liche Grundlage für den Beseitigungsrevers. Dieser liege auch im öffentlichen In-
teresse (E. 6). Zu bejahen sei auch die Verhältnismässigkeit (E. 7.1 ff.). 

Es liege keine Ungleichbehandlung vor (E. 7.4). 

1.2.1 Der Beschwerdeführer ficht auch vor dem Verwaltungsgericht mit seinen 
Hauptanträgen Ziff. 1 und Ziff. 1.1 bis Ziff. 1.3 inhaltlich effektiv nur die im Grund-
buch anzumerkende Auflage an, dass der bewilligte Remisenanbau zu entfernen 
und das bebaute Land zu rekultivieren ist, wenn die landwirtschaftliche Nutzung 
der Remise dereinst nicht mehr gegeben sein sollte (vgl. Beschwerde S. 4 Ziff. 7; 
S. 5 f. Ziff. 10 f.).

1.2.2 Der Beschwerdeführer will in dieser Auflage eine Verletzung der Eigen-
tumsgarantie (Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft [BV; SR 101] vom 18.4.1999), des Verhältnismässigkeitsgrundsat-

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zes (Art. 36 Abs. 3 BV i.V.m. Art. 5 Abs. 2 BV) und des Gleichbehandlungs-
grundsatzes (Art. 8 BV) sowie eine falsche Rechtsanwendung von Art. 16b 
Abs. 1 und Abs. 2 RPG und "letztlich eine Verletzung des Willkürverbots" 
(Art. 9 BV) erkennen (Beschwerde S. 3 Ziff. 5). 

2.1.1 In der Landwirtschaftszone zonenkonform sind Bauten und Anlagen, die 
zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau 
nötig sind (Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG, vgl. Art. 34 Abs. 1 der Raumplanungs-
verordnung [RPV; SR 700.1] vom 28. Juni 2000). Die Bewilligung darf nach 
Art. 34 Abs. 4 RPV nur erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für die in Fra-
ge stehende Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), ihr am vorgesehenen Standort kei-
ne überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) und der Betrieb voraus-
sichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c). Die Zuständigkeit für die Erteilung von 
landwirtschaftlichen Bauvorhaben liegt beim kantonalen Amt für Landwirtschaft 
(vgl. § 46 Abs. 2 der Planungs- und Bauverordnung [SRSZ 400.111; PBV] vom 
2.12.1997). 

Bauten und Anlagen, die nicht mehr zonenkonform verwendet werden und für die 
eine Nutzung im Sinne der Artikel 24–24e RPG nicht zulässig ist, dürfen nicht 
mehr benutzt werden. Dieses Verbot entfällt, sobald sie wieder zonenkonform 
genutzt werden können (Art. 16b Abs. 1 RPG). Wurde die Bewilligung befristet 
oder mit einer auflösenden Bedingung erteilt, so sind die Bauten und Anlagen bei 
Wegfall der Bewilligung zu beseitigen, und der frühere Zustand ist wiederherzu-
stellen (Art. 16b Abs. 2 RPG). 

2.1.2 Für den Fall, dass Bauten und Anlagen nicht mehr zonenkonform genutzt 
werden und auch eine zonenfremde (Um-)Nutzung nicht bewilligt werden kann, 
gilt nach Art. 16b Abs. 1 RPG von Gesetzes wegen, also ohne baupolizeiliche 
Anordnung, ein Benutzungsverbot. Eine Beseitigung wird nicht verlangt, weil die 
Baute/Anlage zu einem späteren Zeitpunkt allenfalls wieder zonenkonform be-
nutzt werden könnte. Konkrete Umstände wie die naheliegende Gefahr einer 
Zweckentfremdung können indessen nahelegen, nicht nur ein ausdrückliches 
Verbot der Zweckänderung, sondern auch eine Beseitigung im Falle eines Weg-
falls der landwirtschaftlichen Nutzung zu verfügen und sogar zur Information im 
Grundbuch anmerken zu lassen. Das gesetzliche Benutzungsverbot bleibt solan-
ge aufrecht, als nicht eine neue zonenkonforme oder auf dem Ausnahmewege 
eine zonenwidrige Nutzung bewilligt worden ist (Ruch/Muggli, in: Aemiseg-
ger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG, Bauen ausserhalb der Bau-
zone, Zürich 2017, Art. 16b N 7 f.).

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Art. 16b Abs. 2 RPG bildet die Grundlage für einen Beseitigungszwang. Wird die 
Bewilligung mit einer Befristung verbunden oder unter einer auflösenden Bedin-
gung erteilt, ist laut Ruch/Muggli (a.a.O., Art. 16b N 9) eine Nachnutzung auf-
grund einer Ausnahmebewilligung (Art. 24 ff. RPG) ausgeschlossen. Die Bauten 
und Anlagen sind zu beseitigen und der frühere Zustand, wie er zuvor bestand, 
ist wiederherzustellen (dieselben, a.a.O., Art. 16b N 11 i.f.). 

Mit einer Befristung oder einer Resolutivbedingung können alle Bewilligungen in 
der Nichtbauzone gestützt auf Art. 16b Abs. 2 RPG versehen werden, sofern be-
sondere Umstände dies gebieten und öffentliche Interessen wie die Rücksicht-
nahme auf die Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet dies im konkreten 
Fall erfordern. Eine Resolutivbedingung drängt sich beispielsweise auf, wenn die 
Bauten und Anlagen zu landwirtschaftlichen Zwecken von Beginn an nur für eine 
bestimmte Zeit gedacht sind oder wenn die längerfristige Existenzfähigkeit eines 
Landwirtschaftsbetriebes im Sinne von Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV fraglich ist. Fer-
ner können die Kantone aufgrund einer eigenen Rechtsgrundlage Bewilligungen 
für bestimmte Bauten generell mit einer Resolutivbedingung verbinden. Aufgrund 
des Verhältnismässigkeitsprinzips folgt normalerweise, dass eine Beseitigung 
von Bauten und Anlagen nur in Betracht fällt, wenn sie nicht zu einem anderen 
als dem ursprünglichen Zweck bewilligt werden können (Ruch/Muggli, a.a.O., 
Art. 16b RPG N 10 f.). 

2.1.3 In der bundesrätlichen Botschaft vom 2. Dezember 2005 zu einer Teilrevi-
sion des Raumplanungsgesetzes (BBl 2005 S. 7097 ff.) wird Art. 16b Abs. 2 RPG 
unter "Energiegewinnung aus Biomasse (Art. 16a Abs. 1bis in Verbindung mit 
Art. 16b Abs. 2)" erläutert. Sei die Bedingung für eine Biogasanlage in der Land-
wirtschaftszone nicht mehr erfüllt, müssten diese Anlagen zurückgebaut werden. 
Auch wenn sich dies "bereits aus den allgemeinen Grundsätzen des Verwal-
tungsrechts" ergebe, "soll dies - um jegliche Missverständnisse auszuschliessen 
- in einem neuen Absatz 2 von Artikel 16b RPG explizit festgehalten werden" 
(BBl 2005 S. 7110). Hieraus liesse sich schliessen, dass Art. 16b Abs. 2 RPG nur 
auf Art. 16a Abs. 1bis RPG Anwendung finden könnte. 

In der nationalrätlichen Diskussion (Amtl. Bulletin NR vom 14.3.2006 [Geschäft 
Nr. 05.084] S. 185 ff.) wollte eine Minderheit Art. 16b Abs. 2 RPG streichen. Den 
Voten der befürwortenden Räte ist zu entnehmen, dass Art. 16b Abs. 2 RPG 
"nicht nur für irgendwelche Biogasanlagen, sondern generell für Bauten, die mit 
Sonderbewilligungen im Landwirtschaftsgebiet errichtet werden", Geltung hat 
(Votum Hegetschweiler, ZH, S. 195). Dieser Referent führte weiter aus, dass ein 
neues Bewilligungsgesuch mit Angabe der neuen Tätigkeit eingereicht werden 
könne, falls eine mit einer Sonderbewilligung errichtete Baute für eine andere 

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Tätigkeit genutzt werden soll. Art. 16b Abs. 2 RPG gebe "den Behörden den 
nötigen Spielraum, auch solche Bauten zu bewilligen (…)". Der Minderheitsan-
trag könne problemlos abgelehnt werden, weil der Landwirt ja die Möglichkeit 
habe, eine neue Bewilligung zu beantragen. Sinngemäss gleich argumentierten 
weitere NR (Stump, AG; Cathomas, GR; Menétrey-Savary, VD; Aeschbacher, 
ZH).

Es ergibt sich aus der parlamentarischen Diskussion also die Schlussfolgerung, 
dass nach dem gesetzgeberischen Willen zum einen Art. 16b Abs. 2 RPG nicht 
nur auf Biogasanlagen bezogen werden darf; zum andern hat Art. 16b Abs. 2 
RPG mit dem Eintritt der Resolutivbedingung nicht zwingend einen Rückbau mit 
Wiederherstellung des Grundes zur Folge, sondern kann durchaus auch eine 
(Ausnahme-)Bewilligung für eine andere zonenkonforme Nutzung in Betracht 
kommen. 

2.2.1 Mit Urteil 1C_587/2018 vom 18. September 2019 (i.Sa. M. vs. GR Rei-
chenburg) erwog das Bundesgericht (E. 3.4), Art. 16b Abs. 2 RPG lasse die Er-
teilung einer Baubewilligung mit einer auflösenden Bedingung ausdrücklich zu, 
weshalb insoweit eine gesetzliche Grundlage vorliege. Daran ändere nichts, dass 
Art. 16b Abs. 2 RPG die Umstände, die eine Resolutivbedingung rechtfertigen 
könnten, nicht ausdrücklich nenne, weil diese aus den Zielsetzungen des Raum-
planungsgesetzes und den entsprechenden öffentlichen Interessen abgeleitet 
werden könnten. So gehe das Raumplanungsgesetz vom fundamentalen Grund-
satz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet aus und sehe entsprechend vor, 
dass die Landwirtschaftszone von Überbauungen weitestgehend freigehalten 
werden solle (Art. 16 Abs. 1 RPG). Mit dieser Zielsetzung wäre es nicht verein-
bar, wenn in der Landwirtschaftszone neue Bauten und Anlagen bewilligt wür-
den, die infolge einer baldigen Betriebsaufgabe schon nach kurzer Zeit nicht 
mehr zonenkonform genutzt werden und damit leer stünden. Um dies zu verhin-
dern, dürften gemäss Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV Bewilligungen für Anlagen in der 
Landwirtschaftszone nur erteilt werden, wenn der (entsprechende landwirtschaft-
liche) Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen könne (BGE 133 II 370 E. 5 
S. 378 mit Hinweisen). Die Bewilligung für die Errichtung einer Baute in der 
Landwirtschaftszone sei daher grundsätzlich zu verweigern, wenn der längerfris-
tige Bestand des Landwirtschaftsbetriebs nicht gewährleistet sei. Sei dieser Wei-
terbestand zweifelhaft oder fraglich, könne die Baubewilligungsbehörde die Be-
willigung - als gegenüber dem Bauabschlag mildere Massnahme - mit einem Be-
seitigungsrevers bzw. der Resolutivbedingung für den Fall des Wegfalls der 
landwirtschaftlichen Nutzung erteilen. Die damit verbundene Verpflichtung zur 
Beseitigung der Baute nach dem Wegfall der zonenkonformen Nutzung diene 

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dem Interesse an der Freihaltung der Nichtbauzonen vor nicht zonenkonformen 
Bauten (vgl. auch BGE 136 II 359 E. 6; Urteil BGer 1C_533/2015 vom 6.1.2016 
E. 4.3). In konkreten Fall bestätigte das Bundesgericht die Auffassung der Vor-
instanzen, dass der längerfristige Bestand des Betriebs der dortigen Beschwer-
deführer nicht als gesichert betrachtet werden konnte (E. 3.5). 

2.2.2 Mit dem Urteil 1C_553/2022 vom 27. Oktober 2022 erwog das Bundesge-
richt (E. 4.2), in Zweifelsfällen bestehe die Möglichkeit, die Bewilligung für die 
neue Baute gemäss Art. 16b Abs. 2 RPG mit einem Beseitigungsrevers zu ver-
binden, d.h. mit einer Resolutivbedingung für den Fall, dass die zonenkonforme 
landwirtschaftliche Nutzung wegfalle, sei es durch Aufgabe der Landwirtschaft, 
sei es, dass diese nur noch freizeitmässig betrieben werde. Eine solche Resolu-
tivbedingung dränge sich auf, wenn (zusätzlich zum Trennungsgrundsatz) be-
sondere Gründe des Landschafts-, Umwelt- oder Naturschutzes für den Rückbau 
des Gebäudes nach Wegfall der Nutzung sprächen, was im konkreten Fall zutraf 
(Lage in einem Landschaftsschutzgebiet).

Hieraus lässt sich ableiten, dass allein der Trennungsgrundsatz einen Beseiti-
gungsrevers nicht zu rechtfertigen vermag. 

2.2.3 Im Urteil 1C_750/2013 vom 28. April 2014 (Altbüron) war die Auflage strittig 
(Ingress lit. A), dass die Baute nur für die landwirtschaftliche Nutzung bestimmt 
sei und nicht zur gewerblichen Benützung zweckentfremdet werden dürfe; werde 
sie nicht mehr landwirtschaftlich genutzt, so sei sie auf Kosten der Eigentümer 
restlos zu entfernen; die Nebenbestimmungen seien im Grundbuch anzumerken. 
Das Kantonsgericht Luzern hob auf Beschwerde hin den Beseitigungsrevers auf, 
weil es ihn als unverhältnismässig erachtete. Zum Benutzungsverbot gemäss 
Art. 16b Abs. 1 RPG hielt das Bundesgericht fest, dass dieses unter dem Vorbe-
halt einer Ausnahmebewilligung stehe (E. 3.2). Dem Kantonsgericht Luzern ist 
beizupflichten, dass ein Beseitigungsrevers vor dem Grundsatz der Verhältnis-
mässigkeit standhalten muss, was vorliegend auch unbestritten ist. 

2.3.1 Die kantonale Verordnung über die Anmerkung von Sondernutzungsrech-
ten und von öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch 
(SRSZ 213.421; nachstehend: Anmerkungsverordnung) vom 6. Juli 1982 regelt 
nach der Anmerkung von Sondernutzungsrechten (§ 1), der Anmerkung von un-
mittelbar gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen (§ 2) und der Anmerkung von 
mittelbar gesetzlichen Eigentumsbeschränkungen im Grundsatz (§ 3) auch dieje-
nigen von "Einzelfällen" (§ 4). Gemäss dessen lit. c können "auf Anordnung der 
zuständigen Behörde (…) im Bereich des öffentlichen Baurechts ohne spezielle 
Vorschrift als Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch angemerkt werden die 

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mit einer Bewilligung verbundenen Nebenbestimmungen (Befristungen, Bedin-
gungen, Auflagen und Reverse), soweit diese Nebenbestimmungen von zeitlich 
längerer Dauer sind und die Anmerkung einem Bedürfnis entspricht". Die "Kann-
Formulierung" ("können") spricht für einen der (zuständigen) Baubewilligungs-
behörde eingeräumten Ermessensspielraum bei der Entscheidung, ob sie eine 
Nebenbestimmung anmerken lassen will oder nicht (vgl. VGE III 2021 106 vom 
30.9.2021 E. 2.4.1). Einer solchen Anmerkung steht nicht entgegen, dass ihr al-
lenfalls nur deklaratorischer Charakter zukommt (vgl. VGE III 2019 122 vom 
24.10.2019 E. 4.1.3). 

2.3.2 Des Weiteren sieht auch Art. 44 Abs. 2 RPV vor, dass die zuständige kan-
tonale Behörde bei Bewilligungen im Zusammenhang mit Bauten und Anlagen 
ausserhalb der Bauzonen Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen sowie Be-
dingungen und Auflagen im Grundbuch auf dem betroffenen Grundstück anmer-
ken lassen kann. Laut den Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung (Kapitel 
I des "Neuen Raumplanungsrecht", hrsg. vom Bundesamt für Raumentwicklung, 
Bern 2001, S. 49) ist es beispielsweise äusserst nützlich, wenn aus dem Grund-
buch ersichtlich ist, in welchen Fällen künftige Erweiterungen unzulässig sind. In 
den Verfügungen, mittels derer die Einrichtung eines nichtlandwirtschaftlichen 
Nebenbetriebs (Art. 24b RPG) oder eine Zweckänderung im Sinne von Artikel 
24d RPG bewilligt wird, sollte daher ausdrücklich festgehalten werden, dass die 
umgenutzten Bauten nicht erweitert werden dürfen. 

2.4 Aus den dargelegten gesetzlichen Grundlagen sowie der dargelegten 
Rechtsprechung ist mit Blick auf die Beurteilung des vorliegenden Sachverhaltes 
folgende Zwischenbilanz zu ziehen:

- Eine Bewilligung für eine Baute (auch eine Remise bzw. Remisenanbau) in 
der Landwirtschaftszone setzt die Notwendigkeit der Baute, das Fehlen ent-
gegenstehender überwiegender Interessen sowie den längerfristigen Bestand 
der Baute voraus.

- Bei Wegfall einer zonenkonformen Nutzung(smöglichkeit) gilt von Gesetzes 
wegen und ohne besondere Anordnung ein Benutzungsverbot und zwar so-
lange, bis allenfalls wieder eine zonenkonforme Nutzung aufgenommen wer-
den kann. 

- Konkrete Umstände können einen Beseitigungszwang (mit Eintrag im Grund-
buch) rechtfertigen, wofür Art. 16b Abs. 2 RPG (i.V.m. § 4 der kantonalen 
Anmerkungsverordnung) die gesetzliche Grundlage abgibt. Art. 16b Abs. 2 
RPG kann gemäss dem gesetzgeberischen Willen auf alle Bauten und Anla-
gen in der Landwirtschaftszone, nicht nur auf Biogasanlagen, Anwendung 
finden. 

12

- Die Anwendung von Art. 16b Abs. 2 RPG setzt "besondere Umstände" sowie 
ein öffentliches Interesse voraus. Das öffentliche Interesse besteht nament-
lich in der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet. "Besondere Umstän-
de" können beispielsweise in einer von Anfang an beschränkten Nutzungs-
dauer der Baute/Anlage oder bei einer fraglichen längerfristigen Existenz ei-
nes Landwirtschaftsbetriebes (Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV) erkannt werden. 

- Art. 16b Abs. 2 RPG steht gemäss dem gesetzgeberischen Willen einer an-
deren zonenkonformen Nutzung(smöglichkeit) bzw. einer entsprechenden 
Antragsstellung nicht entgegen, bedeutet also keinen zwingenden Rückbau 
für den Wegfall der ursprünglichen Nutzung. Hingegen scheint Art. 16b 
Abs. 2 RPG einer längeren fehlenden zonenkonformen Nut-
zung(smöglichkeit) einer Baute/Anlage im Sinne des Nutzungsverbotes von 
Art. 16b Abs. 1 RPG entgegenzustehen. 

- Ein Beseitigungsrevers hat vor dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz stand-
zuhalten. 

- Die kantonale Anmerkungsverordnung räumt der zuständigen Baubewilli-
gungsbehörde hinsichtlich der Anmerkung von Nebenbestimmungen im 
Grundbuch, die als Eigentumsbeschränkungen wirken, einen Ermessens-
spielraum ein. Erforderlich ist, dass die Nebenbestimmung von zeitlich länge-
rer Dauer ist und die Anmerkung einem Bedürfnis entspricht.

3.1 Das ARE hat die kantonale Baubewilligung auf Antrag des AFL gestützt auf 
Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 RPV erteilt. 

Das AFL beurteilte den Remisenanbau als betriebsnotwendiges, zonenkonfor-
mes Bauvorhaben. Die Gebäudedimension sei auf die Betriebsgrösse abge-
stimmt. Dem haushälterischen Umgang mit dem Boden, insbesondere mit den 
Fruchtfolgeflächen, sei eine grosse Bedeutung beizumessen. Der Bodenver-
brauch durch Bauvorhaben sei möglichst klein zu halten. Neubauten seien wenn 
möglich an bestehenden Bauten anzugliedern (logische Fortführung des Hofge-
füges). Vorplätze und Manövrierflächen seien auf das Minimum zu beschränken. 
Den genannten Zielen der Raumplanung werde mit dem vorliegenden Projekt 
Rechnung getragen. Die Bewilligung des Remisenanbaus werde an die Auflage 
geknüpft, dass die Remise einzig für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden 
dürfe. Falle die landwirtschaftliche Nutzung weg, sei diese zu beseitigen und der 
Gebäudestandort wieder zu rekultivieren. Die auflösende Bedingung werde im 
Sinne von Art. 16b Abs. 2 RPG im Grundbuch angemerkt. 

Hieran hält das AFL im Verwaltungsbeschwerdeverfahren VB 76/2023 mit der 
Stellungnahme vom 4. Mai 2023 z.H. ARE fest. Es führt ergänzend aus, dass 
sich die Auflage (Revers) direkt aus dem Wortlaut von Art. 16a RPG und Art. 34 

13

RPV ergebe. Die Auflage diene der Klarstellung, dass die Baute entsprechend 
dem vom Beschwerdeführer aufgezeigten Bedarf zur Bewirtschaftung seines 
Landwirtschaftsbetriebes langfristig und ausschliesslich dem beantragten Nut-
zungszweck dienen soll. Dass Art. 16b Abs. 2 RPG die Umstände, welche eine 
Resolutivbedingung rechtfertigen könnten, nicht ausdrücklich nenne, spiele keine 
Rolle, weil diese Umstände aus den Zielsetzungen der Raumplanungsgesetzge-
bung und den entsprechenden öffentlichen Interessen abgeleitet werden könn-
ten. So gehe das RPG vom fundamentalen Grundsatz der Trennung von Bau- 
und Nichtbaugebiet aus; die Landwirtschaftszone soll weitestgehend von Über-
bauungen freigehalten werden (S. 2 f. Ziff. 5 ff.). Der bewilligte Remisenanbau 
sei als einfacher Zweckbau zum Einstellen von landwirtschaftlichen Geräten und 
Grossballen konzipiert. Im Sinne der erwähnten Zielsetzung der Raumplanung 
würden solche Zweckbauten gemäss Praxis im Kanton Schwyz und weiteren 
Kantonen nur mit einer auflösenden Bedingung bewilligt, dass die Baute bei 
Wegfall der bestimmungsgemässen Nutzung wieder zu entfernen und der Unter-
grund fachgerecht zu rekultivieren ist (S. 3 Ziff. 8). 

In dieser wie auch in einer nächsten Stellungnahme vom 13. Juni 2023 z.H. 
Rechts- und Beschwerdedienst nimmt das AFL unter anderem zudem auch Be-
zug auf § 4 der Anmerkungsverordnung, womit auch eine kantonalrechtliche 
Grundlage für den strittigen Revers bestehe (Stellungnahme vom 13.6.2023 S. 4 
Ziff. 9). 

In seiner Stellungnahme vom 14. November 2023 (im Verwaltungsbeschwerde-
verfahren VB 76/2023) z.H. Sicherheitsdepartement (Recht- und Beschwerde-
dienst) hielt das ARE unter anderem fest, dass bei zukünftigem Wegfall der 
landwirtschaftlichen Nutzung der Remisenanbau wieder entfernt werden müsse, 
"ausser eine andere Nutzung würde von den zuständigen Behörden bewilligt 
werden" (S. 2 f. Ziff. 2 und Ziff. 3 viertes Lemma; vgl. Vernehmlassung des ARE 
vom 31.1.2024 im vorliegenden Verfahren, S. 3, dritter Absatz). 

3.2 Der Regierungsrat hat die Beurteilung des AFL und des ARE gestützt. Mit 
Art. 16b Abs. 2 RPG bestehe eine genügende gesetzliche Grundlage für die Re-
solutivbedingung. An der Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet sowie an 
der geordneten Besiedlung des Landes bestehe ein erhebliches öffentliches In-
teresse (Art. 75 Abs. 1 BV und Art. 1 RPG). Die Bautätigkeit in der Landwirt-
schaftszone solle sich auf Bauten und Anlagen beschränken, die tatsächlich 
langfristig der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienten (angefochtener RRB 
E. 6). 

Der Beseitigungsrevers sei unbestrittenermassen geeignet, um die Landwirt-
schaftszone von nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Bauten frei zu halten 

14

(E. 7). Das ARE und das AFL beabsichtigten gemäss ihren Ausführungen bei 
Remisen bzw. bei solchen multifunktionalen Abstellflächen aufgrund der vielseiti-
gen Verwendungsmöglichkeiten immer einen Rückbaurevers zu verfügen. Es 
handle sich demnach entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht um ei-
nen unbegründeten, generellen Rückbaurevers, sondern um einen auf einen 
konkreten Gebäudetyp zugeschnittenen Rückbaurevers. Bei solchen multifunkti-
onalen Lagerflächen sei eine vielfältige zonenwidrige Verwendung ohne bauliche 
Massnahmen bzw. ohne grossen Aufwand möglich, weshalb eine entsprechend 
stark erhöhte Gefahr für eine Umnutzung zu einem zonenwidrigen Zweck beste-
he. Zudem sei eine Prognose über die Möglichkeit einer baldigen zonenfremden 
Nutzung generell mit so vielen Unsicherheiten und Unbekannten behaftet, dass 
es sich dabei letztlich um reine Spekulation handle und darauf nicht verlässlich 
abgestellt werden könne. Die vorinstanzliche Bewilligungspraxis trage damit auch 
der Rechtsgleichheit und dem Umstand Rechnung, dass keine wirklich zuverläs-
sige Prognose gestellt werden könne. Darüber hinaus sei zu erwähnen, dass der 
Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift selber argumentiere, dass er den 
Remisenanbau wegen des Rückbaurevers nicht mehr nach Art. 24 ff. RPG zu 
anderen, zonenwidrigen Zwecken umnutzen könne. Damit sei klar, dass der Be-
schwerdeführer offensichtlich bereits jetzt über eine spätere Umnutzungsmög-
lichkeit nachgedacht habe. Halte sich der Beschwerdeführer dagegen nach Treu 
und Glauben an das, was er in seinem Baugesuch beantragt habe, habe er auch 
keine Nachteile durch den Rückbaurevers zu befürchten. Entgegen der Ansicht 
des Beschwerdeführers erweise sich die gerügte Nebenbestimmung als erforder-
lich (E. 7.2.3). 

Der Rückbaurevers sei dem Beschwerdeführer auch zumutbar. Die gewichtigen 
Interessen an der Freihaltung von landwirtschaftlichen Flächen bzw. der Tren-
nung von Bauland und Nicht-Bauland überwögen die Interessen des Beschwer-
deführers, den Remisenanbau zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken zu nutzen 
und daraus allenfalls Erträge zu generieren. Auch der Rückbau und die damit 
verbundenen Kosten stellten kein überwiegendes Interesse des Beschwerdefüh-
rers dar. Die gesamten Kosten für den Anbau der Remise beliefen sich gemäss 
dem Baugesuch nämlich auf lediglich Fr. 60’000.--. Zudem sei davon auszuge-
hen, dass die für den Remisenanbau verwendeten Balken und Bauteile Wieder-
verwendung finden könnten, sollte der Beseitigungsrevers schon bald nach der 
Fertigstellung des Remisenanbaus greifen (E. 7.3).

3.3.1 Unbetritten ist, dass mit Art. 16b Abs. 2 RPG grundsätzlich eine genügende 
gesetzliche Grundlage besteht, um eine Baubewilligung mit einer Resolutivbe-

15

dingung bzw. einem Beseitigungsrevers zu verknüpfen (vgl. angefochtener RRB 
E. 6; Beschwerde S. 7 Ziff. 16). 

3.3.2 Übereinstimmung besteht darin, dass bauwillige Personen, deren Bauvor-
haben den gesetzlichen Anforderungen genügen, grundsätzlich Anspruch auf ei-
ne unbefristete, unwiderrufliche, bedingungslose und unbelastete Baubewilligung 
haben (angefochtener RRB E. 5; Beschwerde S. 13 Ziff. 31). 

Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätzlich der 
Bauabschlag zu erteilen. Durch Nebenbestimmungen können (lediglich) unterge-
ordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden (Urteile BGer 1C_398/2016 
vom 2.2.2017 E. 2.7 [i.Sa. S. vs. GR Freienbach] mit Hinweisen; 1C_615/2017 
vom 12.10.2018 E. 2.5), womit die Baubewilligung gleichwohl erteilt werden 
kann. 

Vorliegend war/ist jedoch unbestritten, dass der Remisenanbau per se den Be-
willigungsvoraussetzungen (Betriebsnotwendigkeit und somit zonenkonform; auf 
Betriebsgrösse abgestimmte Dimensionierung; Beschränkung des Bodenver-
brauchs durch Angliederung an bestehende Remise; insgesamt den Zielen der 
Raumplanung Rechnung tragend) entsprochen hatte. Mit der Nebenbestimmung 
(Rückbaurevers) sollen hingegen die Konsequenzen für den Fall geregelt wer-
den, dass die Remise dereinst nicht mehr den Zielen der Raumplanung im Sinne 
der erteilten Bewilligung entsprechen sollte. Es geht also nicht um die Behebung 
eines Mangels des Baugesuchs, um dieses erst kraft der Nebenbestimmung be-
willigungsfähig zu machen, sondern um die Klärung des Schicksals der Baute für 
eine zukünftige Eventualität. 

3.3.3 Den vorinstanzlichen Überlegungen kann grundsätzlich gefolgt werden. In-
dessen bewegen sie sich überwiegend in Überlegungen und Argumentationen, 
welche generell auf (Ökonomie-)Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone 
Anwendung finden können und daher dem Einzelfall nur bedingt bzw. vorliegend 
nicht gerecht werden (können). Insofern werden unzutreffende Vorstellungen 
geweckt, wenn der Regierungsrat von einem "konkreten Gebäudetyp" und "multi-
funktionalen Lagerfläche[n]" spricht. Dieser Konkretisierungsgrad geht nicht über 
die allgemeine Typologisierung als einer in der Landwirtschaft üblichen polyva-
lent verwendbaren Ökonomie(an)baute hinaus. 

3.4.1 Wie gesagt (vorstehend E. 3.1 u. 3.3.2) erfüllt der Remisenanbau diskussi-
onslos die Voraussetzungen für eine Bewilligung. Ebenso bedarf es keiner Dis-
kussion, dass bei Wegfall der zonenkonformen Nutzung (d.h. keine Nutzung 
mehr als Futterlagerraum, Anbaugeräteunterstand; vgl. vorstehend Ingress lit. A) 
von Gesetzes wegen und anordnungslos ein Benutzungsverbot greift, bis wieder 

16

eine zonenkonforme Nutzung aufgenommen werden kann. Dies muss zweifels-
ohne auch dem Beschwerdeführer als mit den baurechtlichen Eigenhei-
ten/Schwierigkeiten in der Landwirtschaftszone vertraute Person bewusst und 
klar sein, ebenso einem allfälligen Betriebsnachfolger (bzw. konkret seinem 
Sohn). Nichts Anderes dürfte im Übrigen für die bereits bestehende Remise gel-
ten, an welche der strittige Remisenanbau angeschlossen werden soll und die - 
soweit ersichtlich - als Ökonomiebaute nicht an die Wohnbaute angebaut ist, d.h. 
so oder anders (unabhängig vom Errichtungsjahr) nicht privilegiert ist (vgl. 
Art. 24c Abs. 3 RPG). 

3.4.2 Die Vorinstanzen haben im fundamentalen Grundsatz der Trennung des 
Nichtbaugebiets vom Baugebiet zu Recht ein hohes öffentliches Interesse für 
den Rückbaurevers erkannt (vgl. Urteil BGer 1C_587/2018 vom 18.9.2019 [i.Sa. 
M. vs. GR Reichenburg] E. 3.4). 

3.4.3 Allerdings werden neben diesem öffentlichen Interesse (Trennung von 
Baugebiet und Nichtbaugebiet) noch "besondere Umstände" vorausgesetzt. Dies 
ist auch sachgerecht. Andernfalls dürfte Art. 16b Abs. 2 RPG obsolet sein (oder 
wäre anders formuliert worden), weil eine jede Bewilligung für eine (Ökonomie-) 
Baute in der Landwirtschaftszone mit einem (im Grundbuch anzumerkenden) 
Rückbaurevers verbunden werden müsste. Ein solcher Sinn und Zweck lässt sich 
der Bestimmung von Art. 16b Abs. 2 RPG (wie auch der geschilderten Geset-
zeshistorie) jedoch nicht entnehmen. 

Im erwähnten Urteil (1C_587/2018) lagen solche konkreten Umstände vor, weil 
der längerfristige Bestand des Betriebs (mit rund 1/3 SAK, knapp 9 GVE, einige 
Pferde und Rothirsche; 59-jähriger nebenberuflicher Landwirt; zwei Töchter, bei 
welchen keine Hinweise schlüssig auf eine berufliche Perspektive in der Land-
wirtschaft hindeuteten) absehbar nicht gewährleistet war.

3.4.4 Vorliegend führen die Vorinstanzen keine hinreichend konkretisierten "be-
sonderen Umstände" an, welche einen Rückbaurevers als angezeigt erscheinen 
lassen können. Bezeichnend hierfür ist die von der Vorinstanz gewählte Termino-
logie, wenn von "Prognose", "Unsicherheiten und Unbekannten", "reine Spekula-
tion" und fehlender Verlässlichkeit die Rede ist. Allfällige prognostische Unsi-
cherheiten bzw. fehlende oder nicht hinreichend konkretisierte besondere Um-
stände können es jedoch nicht rechtfertigen, zwecks rechtsgleicher Behandlung 
der Baubewilligungsnehmer flächendeckend einen Rückbaurevers anzuordnen. 

Insofern ist festzuhalten, dass das ARE und das AFL das Recht verletzen, wenn 
sie, wie der Regierungsrat dargelegt hat, die Absicht hegen, bei Remisen bzw. 
multifunktionalen Abstellflächen unbesehen der Beachtung und Würdigung kon-

17

kreter besonderer Umstände immer einen Rückbaurevers zu verfügen. Wenn sie 
dies mit der vielfältigen zonenwidrigen Verwendungsmöglichkeit von Remisen 
(und vergleichbaren Bauten) begründen, stellen sie die Baubewilligungsnehmer 
gewissermassen unter den Generalverdacht, die Bauten früher oder später wi-
derrechtlich zu nutzen oder nutzen zu wollen. Ein solcher Generalverdacht lässt 
sich schon im Grundsatz nicht mit einem freiheitlichen Staate vereinbaren, der 
vom positiven Bild eines sich verantwortungsvoll, korrekt und entsprechend auch 
regelkonform verhaltenden Menschen ausgehen und auch hierauf aufbauen darf. 

3.4.5 Mit der gleichmässigen und generellen Anordnung eines Rückbaurevers 
kann, abgesehen von der vorerwähnten Verletzung des Rechts, der Grundsatz 
der Rechtsgleichheit verstanden als Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit 
gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behan-
deln (vgl. BGE 143 V 139 E. 6.2.3; BGE 147 I 73 E. 6.1; Urteil BGer 
2C_1049/2020 vom 20.12.2021 = StE 2022 B96.22 Nr. 6 [i.Sa. B. vs. StK/VdBSt 
SZ] E. 8.2), nicht verwirklicht werden. Hingegen kann durchaus eine Ungleichbe-
handlung gegenüber demjenigen erblickt werden, der im Sinne von Art. 16b Abs. 
1 RPG bloss einem Nutzungsverbot unterliegt.

3.4.6 Die Vorinstanzen weisen darauf hin, dass bei zukünftigem Wegfall der 
landwirtschaftlichen Nutzung des Remisenanbaus von einer Entfernung (trotz 
Revers) abgesehen werden könne, wenn von den zuständigen Behörden eine 
andere zonenkonforme Nutzung bewilligt werden könne. Vor dem Hintergrund 
der fehlenden besonderen Umstände für den Rückbaurevers liesse sich somit im 
konkreten Fall die Frage nach Sinn und Zweck des Revers stellen. Im Ergebnis 
wäre keine Differenz zu Art. 16b Abs. 1 RPG mehr erkennbar. 

Zu ergänzen ist, dass im Falle einer während längerer Zeit nicht mehr benutzten 
und vernachlässigten Baute der Anspruch auf einen allfälligen Bestandesschutz 
entfällt und die Baubehörden gegebenenfalls ohnehin die Wiederherstellung des 
rechtsmässigen Zustands verlangen können (vgl. Urteil BGer 1C_320/2011 vom 
30.5.2012 E. 5.2). 

3.5.1 § 4 lit. c der Anmerkungsverordnung räumt der Behörde einen Ermessens-
spielraum ein. Diese Kann-Vorschrift beinhaltet ein sogenanntes Entschlies-
sungsermessen (Rechtsfolgeermessen), d.h. einen Spielraum beim Entscheid, 
ob eine Massnahme zu treffen ist oder nicht (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allge-
meines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich 2020, Rz. 398 u. Rz. 403; vgl. Wieder-
kehr, in: Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bern 
2012, § 5 Rz. 1454 u. Rz. 1472). Die Nebenbestimmungen werden allgemein 
umschrieben (Befristungen, Bedingungen, Auflagen, Reverse). Insofern wird den 

18

Behörden auch ein Auswahlermessen eingeräumt, wobei es ihnen überdies er-
möglicht wird, die Nebenbestimmungen fall- und sachgerecht auszugestalten. 
Das Ermessen ist pflichtgemäss wahrzunehmen (Wiederkehr, a.a.O., § 5 
Rz. 1498). Die Verwaltung darf insbesondere nicht schematisch ohne Berück-
sichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles entscheiden (Wiederkehr, 
a.a.O., § 5 R. 1499). Es liegt eine Ermessensunterschreitung vor, wenn sich die 
entscheidende Behörde als gebunden erachtet, obschon ihr vom Rechtssatz Er-
messen eingeräumt wird, oder wenn sie zum vornherein auf die Ermessensaus-
übung ganz oder teilweise verzichtet (Wiederkehr, a.a.O., § 5 Rz. 1525 [jeweils 
mit Hinweisen auf die Rechtsprechung]). 

3.5.2 Das ARE und das AFL führen aus, es entspreche der Praxis im Kanton 
Schwyz, solche Zweckbauten mit einem Rückbaurevers zu verknüpfen. Sollte der 
Rückbaurevers also gestützt auf § 4 lit. c der Anmerkungsverordnung ergangen 
sein, liegt somit eine Ermessensunterschreitung vor, wenn mit der Baubewilli-
gung generell eine Rückbauverpflichtung installiert wird. Dem vorliegenden wie 
auch anderen Einzelfällen wird man mit einer schematisierten Lösung nicht ge-
recht. § 4 lit. c der Anmerkungsverordnung verlangt eine "zeitlich längere Dauer" 
der Nebenbestimmung sowie ein Bedürfnis hierfür. Im Trennungsgrundsatz von 
Bau- und Nichtbaugebiet lässt sich durchaus ein "Bedürfnis" erkennen. Hingegen 
stellt sich die Frage nach dem Verhältnis der "zeitlich längere[n] Dauer" und der 
Ausrichtung im Sinne von Art. 16b Abs. 2 RPG auf eine bestimmte (befristete) 
Zeit und fehlende längerfristige Existenzfähigkeit des Landwirtschaftsbetriebes 
(bzw. der entsprechenden Baute). Unbesehen davon erweist sich der Rückbau-
revers infolge der Ermessensverletzung auch aus der Optik von § 4 lit. c der An-
merkungsverordnung als unzulässig. 

3.5.3 Die Stossrichtung von Art. 44 Abs. 2 RPV (vgl. vorstehend E. 2.3.2) ist 
nicht auf einen Sachverhalt wie den vorliegenden ausgerichtet. 

3.6 Angesichts der vorstehenden Erwägungen, welche zur Gutheissung der 
Beschwerde führen, entfällt somit die Prüfung der Verhältnismässigkeit sowie der 
Rüge der Ungleichbehandlung. 

Allerdings müsste betreffend die Verhältnismässigkeit wohl das Kriterium der Er-
forderlichkeit verneint werden. Der Beschwerdeführer macht geltend, die direkte 
Hofnachfolge sei durch seinen Sohn gesichert (Beschwerde S. 9 Ziff. 19). Dieser 
(geboren ____1996) verfügt über einen Berufsabschluss als Zimmermann (vom 
______, Note 5.1), ein Handelsdiplom VSH ([Verband Schweizerischer Handels-
schulen] vom ______, Note 5) sowie ein eidgenössisches Fähigkeitszeugnis 
(EFZ) als Landwirt (vom ______, Note 5.3) (vgl. Beilagen unter Bf-act. 4), was 

19

ihn zur (Weiter-)Führung des Landwirtschaftsbetriebs offensichtlich sehr gut qua-
lifiziert. Von den Vorinstanzen wird - soweit ersichtlich - nichts Anderes behaup-
tet. An der auch für einen längerfristigen Betrieb erforderlichen Betriebsgrösse 
(vgl. vorstehend E. 1.1) kann nicht ernsthaft gezweifelt werden. Anzufügen ist 
(wenn auch ohne Beurteilungsrelevanz), dass das F.________ zunächst auch 
eine - allerdings nur längerfristig drohende - Zweckentfremdung des Remisenan-
baus befürchtete. Im Rückzug ihrer Einsprache kann ein Hinweis dafür gesehen 
werden, dass sie diese Befürchtung bei näherer Überlegung als unbegründet er-
achtete.

3.7 Die Beschwerde erweist sich somit im Sinne der vorstehenden Erwägun-
gen als begründet und ist gutzuheissen. Der angefochtene RRB ist antrags-
gemäss insoweit aufzuheben, als der Regierungsrat die Rechtmässigkeit von 
Disp.-Ziff. 3 des Gesamtentscheides des ARE vom 6. Februar 2023 (wie auch die 
hierauf Bezug nehmenden Anordnungen des GRB Nr. 2023-0097 vom 
21.3.2023) bestätigt hat, wonach das AFL nach Rechtskraft des Gesamtent-
scheids des ARE vom 6. Februar 2023 auf Kosten des Bewilligungsempfängers 
im Grundbuch die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anmerken zu 
lassen hat, dass der neue Remisenanbau zu beseitigen und der Gebäudestand-
ort zu rekultivieren ist, wenn die landwirtschaftliche Nutzung des neuen Remise-
nanbaus wegfällt. 

4.1  Entsprechend dem Verfahrensausgang sind die Kosten und Parteien-
tschädigungen des regierungsrätlichen Verfahrens neu zu verlegen und die Kos-
ten und Parteientschädigungen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu re-
geln (§ 72 Abs. 2 und § 74 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 
234.110] vom 6.6.1974). Die Beigeladene hat sich in den Verfahren nicht ver-
nehmen lassen, womit sie unabhängig vom Verfahrensausgang keine Kosten- 
und/oder Entschädigungspflicht trifft noch für sie ein Entschädigungsanspruch 
besteht. 

4.2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- 
gehen neu zu Lasten des Kantons. 

4.2.2  Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von Fr. 2'000.-- sind dem Kanton aufzuerlegen.

4.3.1 Die Vergütung an die Rechtsanwälte für die Parteivertretung vor den 
Gerichts-, Untersuchungs- und Anklagebehörden sowie den 
Verwaltungsbehörden in Rechtsmittelverfahren des Kantons Schwyz wird mit 
dem Gebührentarif für Rechtsanwälte (GebTRa; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 

20

1975 geregelt. Die Vergütung umfasst das Honorar und die Auslagen (vgl. § 1 
Abs. 1 GebTRa). Im Rahmen der in diesem Tarif festgesetzten Mindest- und 
Höchstansätze ist die Vergütung nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer 
Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem 
notwendigen Zeitaufwand zu bemessen (§ 2 Abs. 1 GebTRa). Wird die 
Vergütung pauschal zugesprochen, gilt die Mehrwertsteuer als in diesem Betrag 
enthalten. Bemisst sich das Honorar nach dem zeitlichen Aufwand, ist die 
Mehrwertsteuer zusätzlich zu entschädigen (§ 2 Abs. 2 GebTRa). Für die 
Vertretung in Rechtsmittelverfahren vor Verwaltungs-behörden beträgt das 
Honorar Fr. 200.-- bis Fr. 4'800.-- (§ 15 GebTRa); im Verfahren vor 
Verwaltungsgericht und vor den selbständigen Rekurskommissionen beträgt das 
Honorar Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- (§ 14 GebTRa).

4.3.2 Dem beanwalteten Beschwerdeführer wird für das regierungsrätliche Ver-
fahren in Anwendung der vorerwähnten Bemessungsvorgaben und in Ausübung 
des pflichtgemässen Ermessens zu Lasten des Kantons eine Parteientschädi-
gung von Fr. 1'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zugesprochen. 

4.3.3  Für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren wird dem beanwal-
teten Beschwerdeführer ebenfalls in Anwendung der vorerwähnten Grundsätze 
und in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens zu Lasten des Kantons eine 
Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt.) 
zugesprochen. Im Rahmen dieser ermessensweisen Festsetzung wird auch den 
Umständen Rechnung getragen, dass die vorliegende Beschwerdeangelegenheit 
einen eng begrenzten (Neben-)Punkt der ansonsten unbestrittenen Baubewilli-
gung betraf, im Wesentlichen an die Ausführungen der Verwaltungsbeschwerde 
angeknüpft werden konnte und die Beschwerde teils weitschweifige Ausführun-
gen beinhaltet. 

21

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. In Gutheissung der Beschwerde wird der angefochtene RRB Nr. 928/2023 
vom 12. Dezember 2023 im Sinne der Erwägungen insoweit antrags-
gemäss aufgehoben, als Disp.-Ziff. 3.1 des GRB Nr. 2023-0097 vom 
21. März 2023 i.V.m. Disp.-Ziff. 3 des Gesamtentscheids des ARE vom 
6. Februar 2023 ("Nach Rechtskraft dieser Verfügung lässt das AFL auf Kosten 
des Bewilligungsempfängers folgende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschrän-

kung im Grundbuch anmerken: Fällt die landwirtschaftliche Nutzung des neuen 

Remisenanbaus weg, ist diese zu beseitigen und der Gebäudestandort zu rekulti-

vieren") bestätigt wurde. 

2.1 Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von Fr. 1'500.-- werden neu 
dem Kanton auferlegt.

2.2 Der Kanton hat dem beanwalteten Beschwerdeführer für das regierungsrät-
liche Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.-- (inkl. 
Barauslagen und MwSt.) zu bezahlen. 

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'000.-- werden dem 
Kanton auferlegt. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet.

Der Beschwerdeführer hat am 12. Januar 2024 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'500.-- bezahlt, der ihm aus der Gerichtskasse zurückzuerstatten ist.

4. Der Kanton hat dem beanwalteten Beschwerdeführer für das Verwaltungs-
gerichtsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- (inkl. Barausla-
gen und MwSt.) zu bezahlen. 

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

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6. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)
- den Gemeinderat Unteriberg (R)
- die Beigeladene (R)
- den Regierungsrat (EB)
- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB)
- das Amt für Raumentwicklung ARE (EB)
- und das Bundesamt für Raumentwicklung ARE, 3003 Bern (A).  

Schwyz, 27. März 2024

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 8. April 2024