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**Case Identifier:** b8c7ea6f-5b33-5072-87ae-f3cba2692838
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-11-10
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites 10.11.2015 A/1578/2015
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_007_A-1578-2015_2015-11-10.pdf

## Full Text

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/1578/2015-CS DCSO/353/15

DECISION 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre de surveillance 
des Offices des poursuites et faillites 

DU MARDI 10 NOVEMBRE 2015 

 

Plainte 17 LP (A/1578/2015-CS) formée en date du 5 janvier 2015 par Mme C______, 

élisant domicile en l'étude de Me Olivier CRAMER, avocat. 

* * * * * 

Décision communiquée par courrier A à l'Office concerné 

et par plis recommandés du greffier du                            

à : 

- Mme C______ 

c/o Me Olivier CRAMER, avocat 

 Rampe de la Treille 5 

1204 Genève. 

- ETAT DE GENEVE 

 ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
Rue du Stand 26 

Case postale 3937 

1211 Genève 3. 

- ETAT DE GENEVE IFD 

 c/o ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 
 Rue du Stand 26 

Case postale 3937 

1211 Genève 3. 

- Office des poursuites. 

 

 

 

 

A/1578/2015-CS 

- 2 -

 

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A/1578/2015-CS 

EN FAIT 

A. a. Mme C______ est propriétaire de la parcelle n° xxx5 de la commune de 

X______, d'une surface de x'xx9 m
2
, sur laquelle sont érigés, notamment, les 

bâtiments n° xx4 (habitation à un seul logement, d'une surface cadastrale de 

xx1 m
2
 et d'un volume de xx40 m

3
) et xxx6 (souterrain, d'une surface cadastrale 

de xx9 m
2
 et d'un volume de xx2 m

3
).  

Mme C______ indique également détenir la société Z______ SA, inscrite au 

Registre du commerce de Genève, laquelle est propriétaire des parcelles n° xxx56 

et xxx26 de la commune de X______, adjacentes à la parcelle n° xxx5.  

L'accès à la parcelle n° xxx5 se fait par une voie carrossable partant du chemin de 

V______, au sud-est de la parcelle, et traversant la parcelle n° xxx56 pour aboutir 

devant la façade sud-est du bâtiment n° xx4. Du côté nord-ouest, la parcelle 

n° xxx5 est adjacente au chemin du T______ mais aucun accès à la voie publique 

n'existe en l'état. 

b. Dans le cadre d'une poursuite en réalisation de gage immobilier engagée en 

2008, la valeur vénale de la parcelle n° xxx5 a été estimée à 5'900'000 fr. par la 

Chambre de surveillance (DCSO/518/2010 du 25 novembre 2010) sur la base 

d'une expertise réalisée le 15 septembre 2010 par M. O______, architecte. Le 

recours interjeté au Tribunal fédéral contre cette décision a été rejeté par arrêt du 

Tribunal fédéral du 3 mai 2011 (5A_854/2010). 

L'expertise du 15 septembre 2010 retient une valeur du terrain de 3'750'000 fr. 

(x'xx9 m2 x 1'500 fr. = 3'748'500 fr., arrondis à 3'750'000 fr.) à laquelle s'ajoutent 

la valeur des bâtiments n
os

 xx4 et xxx6, en 1'810'000 fr. (xx02 m3 x 850 fr. = 

2'126'700 fr., arrondis à 2'130'000 fr., sous déduction d'un taux de vétusté de 

15%), celle de la piscine et du bâtiment souterrain adjacent, en 127'500 fr. 

(150'000 fr. sous déduction d'un taux de vétusté de 15%), celle des aménagements 

extérieurs, en 170'000 fr. (xx81 m2 x 80 fr. = 174'480 fr., arrondis à 170'000 fr.) et 

celle des raccordements (25'000 fr.) pour aboutir à un total de 5'882'500 fr., 

arrondi à 5'900'000 fr. L'expert relève l'existence, au profit de la parcelle n° xxx5, 

d'une servitude de passage non exclusif à pied ou à véhicule sur la parcelle 

n° xxx56. 

c. Le 3 janvier 2012, l'Office des poursuites (ci-après : l'Office) a procédé, dans le 

cadre des poursuites ordinaires n
os

 10 xxxx04 R, 11 xxxx40 L et 11 xxxx04 D 

dirigées contre Mme C______, constituant la série n° 10 xxxx04 R, à la saisie de 

la parcelle n° xxx5 de la commune de X______. Le procès-verbal de saisie 

indique au titre d'estimation provisoire de l'Office une valeur de 3'275'430 fr., 

correspondant à la valeur fiscale de l'immeuble. Il mentionne également les gages 

immobiliers tels qu'ils résultent du Registre foncier. 

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d. Suite à la réception dans la série susmentionnée d'une réquisition de vente, 

l'Office a, par courrier du 3 septembre 2014, mandaté M. O______ aux fins 

d'actualiser l'expertise de la valeur vénale de la parcelle n° xxx5 effectuée le  

15 septembre 2010. 

e. Dans son rapport complémentaire rendu le 2 décembre 2014, l'expert souligne 

que, depuis sa première expertise, la situation des servitudes s'était modifiée. 

Quatre nouvelles servitudes avaient ainsi été constituées à charge de la parcelle 

n° xxx5, soit deux servitudes à usage de passage à pied et en véhicule au profit 

d'une part des parcelles n
os

 xxx56 et xxx26 et d'autre part au profit de Mme 

C______, la seconde étant stipulée cessible et transmissible, et deux servitudes à 

usage de stationnement, au profit des mêmes fonds et personne, avec les mêmes 

stipulations, grevant toutes une surface approximativement rectangulaire située 

entre la façade sud-est du bâtiment n° xx4 et la limite sud-est de la parcelle  

n° xxx5. Par ailleurs, la servitude de passage à véhicule grevant la parcelle  

n° xxx56 – seul moyen en l'état d'accéder à la parcelle n° xxx5 depuis la voie 

publique – était désormais stipulée non plus au profit de ladite parcelle n° xxx5 

mais de Mme C______ personnellement. Selon l'expert, ces nouvelles servitudes 

étaient de nature à décourager fortement les acquéreurs potentiels de la parcelle  

n° xxx5 en raison du manque d'intimité qui en découlerait pour les futurs habitants 

du bâtiment n° xx4, l'assiette des servitudes passant sous la terrasse du premier 

étage et devant les fenêtres et portes-fenêtres de la façade. Sous réserve de la 

suppression des servitudes nouvellement inscrites, la seule manière pour les 

acquéreurs potentiels de pallier un tant soit peu à ce manque d'intimité consistait à 

détruire les bâtiments n
os 

xx4 et xxx6, à construire un nouveau bâtiment plus au 

nord-ouest, à implanter une séparation physique à la limite nord-ouest de l'assiette 

des servitudes et à aménager un accès à l'extrémité nord-ouest de la parcelle 

depuis le chemin du T______. 

Sur la base de ces constatations, l'expert évalue à 3'320'000 fr., arrondis à 

3'300'000 fr., la valeur vénale de la parcelle n° xxx5. Par rapport à son expertise 

du 15 septembre 2010, les changements sont les suivants : 

 La valeur du terrain est restée la même (3'750'000 fr.), mais l'expert en 

déduit intégralement la valeur de la surface grevée par les servitudes 

nouvellement constituées, soit 540'000 fr. (36 m. x 10 m. x 1'500 fr.), 

pour aboutir à un total de 3'210'000 fr. 

 Le taux de vétusté pour la piscine et le bâtiment adjacent est porté à 20%, 

de telle sorte que leur valeur n'est plus que de 120'000 fr. 

 La valeur des aménagements extérieurs n'est plus que de 160'000 fr., 

compte tenu d'une réduction de leur surface (la surface grevée par les 

servitudes nouvellement constituées n'étant plus prise en considération). 

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 Dans la mesure où il considère que les bâtiments n
os

 xx4 et xxx6 doivent 

être détruits, l'expert ne tient plus compte de leur valeur mais prend en 

considération des frais de démolition évalués à 200'000 fr. 

 Les frais de raccordement sont évalués à 30'000 fr. (au lieu de 25'000 fr.). 

 f. Par courrier du 5 décembre 2014, reçu le 8 décembre 2014 par le conseil de 

Mme C______, l'Office a communiqué à cette dernière le complément d'expertise 

du 2 décembre 2014 et l'a informée retenir le montant de 3'300'000 fr. pour son 

estimation. 

B. a. Par acte déposé le 5 janvier 2015 au greffe de la Chambre de surveillance, Mme 

C______ a formé plainte contre cette décision de l'Office, concluant 

principalement à ce que l'estimation du 2 décembre 2014 soit annulée et une 

nouvelle estimation ordonnée, laquelle devrait porter également sur la valeur des 

bâtiments situés sur la parcelle n° xxx5, ne pas tenir compte des servitudes créées 

en 2011 et indiquer les créances garanties par gage, et subsidiairement à ce que 

l'expertise du 2 décembre 2014 soit annulée et une nouvelle expertise ordonnée en 

application de l'art. 9 al. 2 ORFI. 

b. Par décision DCSO/147/2015 du 2 avril 2015, aujourd'hui entrée en force, la 

Chambre de surveillance a invité l'Office à compléter sa communication du  

5 décembre 2014 par l'indication sommaire des créances garanties par gage 

grevant la parcelle n° xxx5 de la commune de X______, telles que révélées par le 

Registre foncier, et rejeté la plainte pour le surplus. 

Par la même décision, la Chambre de surveillance a admis la demande de nouvelle 

expertise formée à titre subsidiaire par Mme C______ et lui a imparti un délai 

pour procéder à une avance de frais de 3'500 fr., laquelle a été versée en temps 

utile. 

c. Par ordonnance du 19 mai 2015, la Chambre de surveillance a confié à M. 

H______, architecte, la mission de procéder à une nouvelle expertise aux fins 

d'estimer la valeur de la parcelle n° xxx5 de la commune de X______. 

C. a. Aux termes de son rapport, daté du 9 octobre 2015 et adressé à la Chambre de 

céans à la même date, en même temps qu'un courrier d'accompagnement, l'expert 

estime à 4'400'000 fr. la valeur de la parcelle saisie. 

 Pour arriver à ce résultat, l'expert a dans un premier temps arrêté à 6'477'000 fr. la 

valeur intrinsèque de l'immeuble sans les servitudes nouvellement créées. Il a pour 

ce faire tenu compte d'un prix du terrain de 1'750 fr. par m² (le premier expert 

s'étant fondé sur une valeur de 1'500 fr. par m²), soit un montant total de 

4'375'000 fr. (contre 3'750'000 dans l'expertise du 15 septembre 2010 et  

3'210'000 dans son complément du 2 décembre 2014), auquel il a ajouté la valeur 

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des bâtiments n° xx4 et xxx6, évaluée à 1'852'000 fr. (contre 1'810'000 fr. dans 

l'expertise du 15 septembre 2010 et une valeur négative de 200'000 fr. – 

correspondant aux frais de démolition – dans le complément du 2 décembre 2014) 

et celle de la piscine et des divers aménagements extérieurs et raccordements, en 

250'000 fr. (contre 322'500 fr. dans l'expertise du 15 septembre 2010 et 

310'000 fr. dans son complément du 2 décembre 2014). 

 Dans un deuxième temps, l'expert a évalué à 1'892'000 fr. la moins-value résultant 

des servitudes nouvellement créées, considérées comme pénalisantes. Il a ainsi 

estimé que la partie du terrain couverte par les servitudes subissait une 

dépréciation de 1'450 fr. par m², soit un montant total de 522'000 fr., qu'il fallait 

tenir compte des frais de création d'un nouvel accès à la voie publique par la partie 

nord-ouest de la parcelle, avec réalisation d'un garage, pour un montant de 

200'000 fr., et que la valeur de la propriété non directement touchée par les 

servitudes subissait une dépréciation de 20%, soit 1'170'000 fr. 

 La valeur intrinsèque de la parcelle compte tenu des servitudes pénalisantes 

s'élevait ainsi à 4'585'000 fr. (6'477'000 fr. – 1'892'000 fr.). 

 Après avoir procédé à une analyse de quatre transactions récentes ayant porté sur 

des objets immobiliers similaires situés dans le même secteur géographique, 

l'expert a enfin, dans un troisième temps, évalué la valeur vénale de la parcelle. Il 

a relevé à cet égard que, contrairement à d'autres propriétés de luxe ayant 

récemment trouvé preneur pour des montants de l'ordre de 5'000'000 à 

6'000'000 fr., l'immeuble expertisé connaissait "un problème majeur pour l'accès 

et un inconvénient avec une servitude de stationnement au nu de la façade 

arrière". Cette particularité, "de nature à péjorer de manière importante la valeur 

et la négociabilité de ce bien", avait pour conséquence une prépondérance des 

éléments subjectifs sur les aspects purement objectifs, ce qui conduisait l'expert à 

retenir une valeur vénale de 4'400'000 fr., inférieure à la valeur intrinsèque 

(4'585'000 fr.). 

 Dans son courrier d'accompagnement, l'expert a souligné que les divergences 

entre son expertise et celle de M. O______, telle que complétée le 2 décembre 

2014, touchaient pour l'essentiel le prix du terrain retenu (1'750 fr. par m² contre 

1'500 fr.) et la valeur résiduelle de la partie du terrain touchée par les servitudes 

pénalisantes (300 fr. par m² contre une valeur nulle). Il a indiqué se "rapproche[r] 

de l'idée de [s]on confrère selon laquelle le bâtiment est tellement déprécié par 

les servitudes qu'il serait plus réaliste de le démolir en vue d'une reconstruction", 

ajoutant que "la prépondérance de valeur de l'élément foncier justifie 

économiquement une opération de démolition/reconstruction". 

 Si l'on se plaçait dans cette hypothèse, il y aurait lieu d'admettre une valeur du 

terrain légèrement supérieure, soit 4'280'000 fr. (2'140 m² x 2'000 fr.) pour la 

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partie non touchée par les servitudes et 108'000 fr. (360 m² x 300 fr.) pour celle 

touchée, dont à déduire les frais de démolition des bâtiments et de la piscine, soit 

250'000 fr., pour aboutir à une valeur intrinsèque de 4'138'000 fr. 

 b. Dans ses observations datées du 19 octobre 2015, l'Office a renoncé à se 

déterminer sur la nouvelle expertise. 

 c. Par courrier daté du 28 octobre 2015, Mme C______ s'est pour l'essentiel ralliée 

à la méthode adoptée par l'expert H______ ainsi qu'à ses conclusions, concluant à 

ce que la Chambre de céans fixe la valeur de la parcelle n° xxx5 de la commune 

de X______ à un montant minimum de 4'400'000 fr. et s'en rapportant pour le 

surplus à son appréciation. 

EN DROIT 

1. 1.1 Dans la procédure ordinaire par voie de saisie, l'office procède à deux 

estimations de l'immeuble, soit lors de l'exécution de la saisie (art. 97 LP et 9  

al. 1 ORFI) et avant de procéder aux enchères (art 140 al. 3 LP et 44 ORFI), 

estimations qui peuvent être contestées à chaque fois (ATF 122 III 338,  

JdT 1998 II 171; arrêts du Tribunal fédéral 7B.163/2005 du 19 décembre 2005, 

consid. 1; 7B.79/2004 du 10 mai 2004, consid. 3). 

 1.2 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en 

s'adressant à la Chambre de céans dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP et 

moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. 

Il s'agit là d'un droit inconditionnel (arrêts du Tribunal fédéral 7B.79/2004 du  

10 mai 2004, consid. 3.2; 7B.126/2003 du 31 juillet 2003). 

 1.3 En l'espèce, après avoir eu connaissance du résultat de l'expertise réalisée par 

l'architecte mandaté par l'Office, la poursuivie a requis dans les délai et forme 

prescrits par la loi qu'une nouvelle estimation soit effectuée par un second expert. 

Elle a en outre payé en temps utile l'avance de frais fixée par ordonnance du  

19 mai 2015. 

 La demande de nouvelle expertise est partant recevable. 

2. 2.1 La valeur d'estimation d'un bien immobilier doit être fixée en fonction du 

produit prévisible de sa vente aux enchères forcées (Nicolas DE GOTTRAU, in CR-

LP, ad art. 97 n° 6 et 8). 

 Compte tenu du fait que l'estimation d'un immeuble fait appel à des connaissances 

spécialisées dans le domaine de l'immobilier et de la construction, l'Office de 

même que, sur demande de nouvelle expertise, la Chambre de céans s'en remettent 

en principe à l'avis d'un expert, pour autant que celui-ci soit dûment motivé. En 

présence d'estimations différentes, émanant d'experts aussi compétents l'un que 

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l'autre, la Chambre de céans ne peut trancher pour un moyen terme entre les deux 

estimations en présence que si les deux expertises effectuées retiennent toutes 

deux des critères appropriés et tiennent compte des circonstances pertinentes, et 

qu'ainsi la fixation du montant à retenir au titre de l'estimation des biens à réaliser 

relève pleinement de son pouvoir d'appréciation (ATF 120 III 79 consid. 1 et 2b). 

 Il lui faut tenir compte, également, de ce que l'estimation du bien à réaliser ne vise 

pas à déterminer si celui-ci devrait suffire à couvrir la créance à recouvrer ou 

excéderait cette couverture, mais qu'elle doit servir à orienter les parties à la 

procédure sur le résultat prévisible de la réalisation et à renseigner d'éventuels 

enchérisseurs (ATF 134 III 42 consid. 4; 120 III 79 consid. 3; arrêts du Tribunal 

fédéral 5A_450/2008 et 5A_451/2008 du 18 septembre 2008, consid. 3.1;  

Pierre-Robert GILLIERON, Commentaire, ad art. 97 n° 16). 

 La Chambre de céans doit d'autant plus motiver sa décision qu'elle s'écarte le cas 

échéant des considérations retenues par les experts, de même qu'elle doit indiquer 

les motifs pour lesquels elle retiendrait l'avis d'un expert plutôt que celui de 

l'autre, en cas d'estimations divergentes des experts. 

 2.2 En l'espèce, la différence entre les valeurs vénales retenues par les deux 

experts provient pour l'essentiel d'une divergence dans la valeur du terrain admise. 

Ainsi, alors que le premier expert, dans son complément d'expertise du 

2 décembre 2014, s'en est tenu à la valeur de référence de 1'500 fr. par m² admise 

dans son expertise du 15 septembre 2010, le second s'est fondé sur une valeur de 

1'750 fr. par m², voire 2'000 fr. par m² dans l'hypothèse d'une destruction des 

bâtiments existant. Il convient sur ce point de donner la préférence à la seconde 

expertise : outre le fait que celle-ci est plus récente, et est donc présumée refléter 

plus fidèlement le marché immobilier actuel, il en ressort que l'expert a analysé 

plusieurs transactions récentes impliquant des objets immobiliers similaires situés 

dans la même zone, de telle sorte que son appréciation repose sur des éléments 

concrets et contemporains, au contraire de celle du premier expert. 

 La Chambre de céans se ralliera de même à la seconde expertise sur la question de 

la valeur résiduelle de la surface touchée par les servitudes nouvellement créées, 

soit 300 fr. par m². Comme le relève à juste titre le second expert, en effet, cette 

surface d'environ 360 m², bien qu'inutilisable en raison des servitudes de passage 

et de parking, entre néanmoins en considération dans le calcul des droits à bâtir de 

la parcelle, de telle sorte que sa valeur ne peut être considérée comme nulle. 

 Pour le surplus, les divergences entre les deux expertises soit sont dénuées de 

portée soit se neutralisent en raison des approches différentes privilégiées par les 

deux experts. 

 En définitive, la Chambre de céans fera sienne la valeur vénale de la parcelle 

retenue par le second expert, soit 4'400'000 fr. Ce montant est légèrement inférieur 

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à la valeur intrinsèque actuelle de l'immeuble, corrigée pour tenir compte de la 

dévalorisation entraînée par la création des nouvelles servitudes de passage et de 

parking, ce qui permet de prendre en compte de manière adéquate l'attrait moindre 

que présentera l'objet aux yeux des acquéreurs éventuels en raison de ces 

servitudes pénalisantes. Elle est par ailleurs légèrement supérieure à la valeur 

intrinsèque de l'immeuble dans l'hypothèse d'une démolition des bâtiments 

existant avec création d'un accès à la voie publique au bas de la parcelle, ce qui se 

justifie par le fait que, même si les experts s'accordent à considérer qu'il s'agirait 

de la solution la plus réaliste, c'est en définitive à l'acquéreur qu'appartiendra ce 

choix. 

3. Le second expert a arrêté ses honoraires et débours à 3'400 fr., montant qui paraît 

conforme aux tarifs usuellement pratiqués dans la branche compte tenu de 

l'ampleur de l'activité déployée. Sa note d'honoraires déposée le 9 octobre 2015 

peut donc être approuvée. 

 La nouvelle expertise ayant été requise par la débitrice poursuivie, son coût restera 

à la charge de cette dernière (art. 9 al. 1 1
ère

 phr. ORFI). 

 La note d'honoraires de l'expert étant inférieure au montant de l'avance de frais 

versée par la débitrice poursuivie, les Services financiers du Palais de justice 

seront invités à restituer à celle-ci le solde de cette avance, soit 100 fr. (3'500 fr. – 

3'400 fr.). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre de surveillance : 

A la forme : 

Déclare recevable la requête de seconde expertise formée le 5 janvier 2015 par Mme 

C______ dans le cadre des poursuites formant la série n° 10 xxxx04 R. 

Au fond : 

Fixe à 4'400'000 fr. la valeur d'estimation de la parcelle n° xxx5 de la commune de 

X______ sise 10, chemin de V______ à X______. 

Fixe à 3'400 fr. les frais de la nouvelle expertise effectuée par M. H______ et invite les 

Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant. 

Met ces frais à la charge de Mme C______, qui les a avancés à hauteur de 3'500 fr. 

Invite en conséquence les Services financiers du Pouvoir judiciaire à rembourser 100 fr. 

à Mme C______. 

Siégeant : 

Madame Valérie LAEMMEL-JUILLARD, présidente; Madame Florence 

KRAUSKOPF et Monsieur Patrick CHENAUX, juges, Madame Véronique 

PISCETTA, greffière. 

 

La présidente : 

Valérie LAEMMEL-JUILLARD 

 La greffière : 

Véronique PISCETTA 

 

 

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Voie de recours : 

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 

2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices 

des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour 

dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les 

dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2  

let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). 

L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, 

elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue 

officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être 

signé (art. 42 LTF).  

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.