# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** faa915cc-05da-54d0-9d18-bfff85de8327
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2016-03-11
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 11.03.2016 BRGE I Nr. 0050/2016
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0050-2016_2016-03-11.pdf

## Full Text

BRGE I Nr. 0050/2016 vom 11. März 2016 in BEZ 2016 Nr. 36 

Im Rahmen eines Beschlusses über die Nichtbewilligungsbedürftigkeit 
eines Grundstückerwerbes (Stockwerkeigentum) statuierte der Bezirksrat an die 
Adresse des Gemeinderates die Auflage, die tatsächliche Benützung des 
Stockwerkeigentums als Hauptwohnung des Erwerbers zu überprüfen und dem 
Bezirksrat mitzuteilen, wenn sich andere Personen bei der Einwohnerkontrolle 
als Mieter des Stockwerkeigentums anmeldeten. Diese Auflage wurde 
angefochten. 

Aus den Erwägungen: 

1. Das Einführungsgesetz zum Bewilligungsgesetz (EG BewG) bezeichnet 
in § 4 lit. c das Baurekursgericht als erste Beschwerdeinstanz. Entgegen 
diesem Wortlaut gesetzgeberisch gewollt – und auch einzig zweckmässig – ist 
jedoch, dass die erste Rechtsmittelinstanz mit voller Kognition überprüft, das 
Baurekursgericht mit anderen Worten als Rekursinstanz und nicht etwa als – in 
ihrer Kognition eingeschränkte – Beschwerdeinstanz entscheidet (vgl. §§ 20 
und 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG] sowie Weisung des 
Regierungsrates des Kantons Zürich vom 29. April 2009 [ABl Nr. 24, 2009, S. 
981, www.amtsblatt.zh.ch]). 

2. Die Kantone bezeichnen gemäss Art. 15 Abs. 1 lit. b des 
Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im 
Ausland (Bewilligungsgesetz; BewG) eine beschwerdeberechtigte Behörde. Im 
Kanton Zürich ist dies gemäss § 4 lit. b EG BewG in Verbindung mit § 1 von 
dessen Verordnung (VBewG) die Volkswirtschaftsdirektion. Diese wiederum hat 
ihre diesbezüglichen Kompetenzen an das Amt für Wirtschaft und Arbeit (AWA) 
delegiert. Die Rekurrentin erweist sich somit als zur Rekurserhebung legitimiert. 
Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs 
einzutreten. 

3. Die privaten Rekursgegner sind beide indische Staatsbürger. Sie halten 
sich mit einer Aufenthaltsbewilligung gemäss Art. 33 des Ausländergesetzes 
(AuG) in der Schweiz auf. Die private Rekursgegnerschaft möchte einen 
Stockwerkeigentumsanteil an der Überbauung B.-Strasse 153 - 159 in Y 
(Gemeinde X) kaufen. Ursprünglich wollten sie die streitbetroffene 
Eigentumswohnung zunächst vermieten, um später selbst darin zu wohnen. 
Nachdem ihnen die Vorinstanz mitgeteilt hatte, das diesfalls der Grunderwerb 
bewilligungspflichtig im Sinne des Bewilligungsgesetzes, aber nicht 
bewilligungsfähig wäre, verzichteten sie auf die Vermietung der Wohnung. Neu 
wollen sie sie selbst als Hauptwohnung nutzen. Die Vorinstanz stellte daraufhin 

mit dem angefochtenen Beschluss die Nichtbewilligungspflicht für den Erwerb 
des Stockwerkeigentumsanteils als Hauptwohnung fest. Auflageweise 
verpflichtete sie den Gemeinderat X, die tatsächliche Benützung des 
Grundstücks als Hauptwohnung der Erwerber zu überprüfen und ihr mitzuteilen, 
wenn sich andere Personen als Mieter der Wohnung bei der Einwohnerkontrolle 
der Gemeinde anmelden. Die Nichtbewilligungspflicht des Grunderwerbs ist 
unbestritten geblieben; der Rekurs richtet sich einzig gegen die Auflage. 

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4. Die Rekurrentin bringt zur Rekursbegründung zusammengefasst vor, 
der Gemeinderat könne nicht in die Pflicht genommen werden. Beim 
Wohnsitznachweis handle es sich um eine Bringschuld des jeweiligen 
Gesuchstellers. Die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht sei daher mit der 
Auflage zu verbinden, wonach die Gesuchsteller innert einer angemessenen 
Frist ihre Wohnsitznahme in der erworbenen Liegenschaft nachzuweisen 
haben. 

Dem hält die Vorinstanz entgegen, es handle sich bei der Einladung an 
den Gemeinderat, die tatsächliche Benützung der Wohnung zu prüfen, um eine 
aufsichtsrechtliche Weisung, welche nicht dem Rekurs an das Baurekursgericht 
unterliege. Die Rekurrentin verkenne zudem, dass mit der von ihr beantragten 
Formulierung der Auflage nicht sichergestellt wäre, dass die Erwerber in der 
Zwischenzeit die Wohnung nicht an Dritte vermieteten. Es sei ihr aber gerade 
darum gegangen, das Unterbleiben einer solchen Zwischenvermietung an Dritte 

sicherzustellen. 

Die Rekurrentin besteht replicando darauf, dass keine gesetzliche 
Grundlage ersichtlich sei, welche die Delegation der Überprüfung der 
Einhaltung der fraglichen Auflage von der kantonalen Bewilligungsbehörde an 
den Gemeinderat zulasse bzw. vorsehe. Im Zusammenhang mit dem 
Bewilligungsgesetz erfülle die Vorinstanz ihre Aufgabe als Bewilligungsbehörde. 
Sie nehme hier keine korrektive Rolle ein und agiere nicht als Aufsichtsbehörde 
über die Gemeinden. Der klare gesetzliche Auftrag zur Überprüfung der 
Einhaltung der Auflage durch die Vorinstanz selbst ergebe sich aus Art. 11 Abs. 
5 der Verordnung zum Bewilligungsgesetz (BewV). Die Delegation solcher 
Aufgaben an die kommunalen Behörden sei nicht angezeigt. 

5.1 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer 
Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Keiner 
Bewilligung bedarf der Erwerb unter anderem, wenn das Grundstück dem 
Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines 
rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. b BewG). 
Gemäss Art. 14 Abs. 1 BewG wird die Bewilligung unter Bedingungen und 
Auflagen erteilt, die sicherstellen, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber 
geltend gemachten Zweck verwendet wird. Dies gilt nicht nur für Bewilligungen, 
sondern analog auch für die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht. Die 
Überprüfung der Einhaltung der Auflagen ist Sache der Bewilligungsbehörde 
oder, wenn diese nicht handelt, der beschwerdeberechtigten Behörde (Art. 11 
Abs. 5 BewV). 

5.2 Zwischen den Parteien blieb zu Recht unbestritten, dass es sich bei 

der privaten Rekursgegnerschaft zwar um Personen im Ausland im Sinne des 
Bewilligungsgesetzes handelt, diese jedoch ein Grundstück erwerben können, 
ohne unter die Bewilligungspflicht des Bewilligungsgesetzes zu fallen, sofern 
sie das Grundstück als Hauptwohnung benutzen. Das Gesetz und die 
dazugehörige Verordnung legen eindeutig fest, dass die Feststellung der 
Nichtbewilligungspflicht des Erwerbs unter solchen Umständen mit einer 
Auflage zu verbinden ist, wonach der Erwerber jene Sachverhalte 
nachzuweisen hat, welche zur Befreiung von der Bewilligungspflicht führten. In 

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casu ist dies die Nutzung des Grundstücks bzw. des Stockwerkeigentums als 
Hauptwohnung am rechtmässigen Wohnsitz. Gemäss dem Merkblatt des 
Bundesamtes für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im 
Ausland vom 1. Juli 2009 müssen Ausländerinnen und Ausländer, die sich für 
einen bewilligungsfreien Grundstückerwerb auf ihren tatsächlichen Wohnsitz in 
der Schweiz berufen, denn auch einen entsprechenden Nachweis erbringen. 
Eine fremdenpolizeiliche Aufenthaltsbewilligung und eine Bestätigung der 
Gemeinde über die erfolgte Anmeldung genügen für sich allein nicht (Merkblatt, 
S. 3). Damit ist zum einen klar, dass die private Rekursgegnerschaft die 
Verwendung der Eigentumswohnung als Hauptwohnung an ihrem 
rechtmässigen Wohnsitz beweisen muss. Zum anderen liegt die Zuständigkeit 
für die Kontrolle bei der Vorinstanz. 

Auch die Funktion der Vorinstanz als Aufsichtsbehörde über die 
Gemeinden vermag an dieser Kompetenz- bzw. Pflichtverteilung nichts zu 

ändern. Als wichtigste Aufgabe des Bezirksrates definiert § 10 des 
Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) die Aufsicht über die Gemeinden und der 
Entscheid über Rechtsmittel in Gemeindesachen, wobei besondere 
Bestimmungen vorbehalten bleiben. Das EGBewG bezeichnet die Bezirksräte 
in § 4 lit. a als Bewilligungsbehörden. Dies ist eine zur Hauptaufgabe 
zusätzliche und von dieser unabhängig zu erfüllende Zusatzfunktion der 
Bezirksräte. Der Vollzug des Bewilligungsgesetzes darf nicht mit der Tätigkeit 
als Aufsichtsbehörde vermischt werden; eine Weisungsbefugnis des Bezirksrats 
gegenüber den Gemeindebehörden in dem Sinne, dass klar dem Bezirksrat 
zugewiesene Aufgaben einfach delegiert werden könnten, besteht in diesem 
Bereich nicht. Wie die Rekurrentin vollkommen zu Recht ausführt, besteht auch 
keine andere gesetzliche Grundlage, auf Grund derer die Pflicht zur 
Überprüfung der Einhaltung der fraglichen Auflage von der kantonalen 
Bewilligungsbehörde zum Gemeinderat verschoben werden könnte. 

Demnach ist die Delegation der Überprüfung der Einhaltung der Auflage zu 
Unrecht erfolgt. Vielmehr hätte die Auflage so formuliert werden müssen, dass 
die private Rekursgegnerschaft zum Nachweis innert nützlicher Frist 
aufgefordert wird, und die Vorinstanz selbst für die Kontrolle der Einhaltung der 
Auflage verantwortlich ist. 

6. Zusammenfassend ist die Gutheissung des Rekurses festzuhalten.