# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3287adfe-ae41-5d7a-bf5a-df5e07dcdcb9
**Source:** Bundesgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2000-07-11
**Language:** de
**Title:** Bundesgericht I. öffentlich-rechtliche Abteilung 11.07.2000 1P.602/1999
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BGer/CH_BGer_001_1P-602-1999_2000-07-11.html

## Full Text

[AZA 3] 

1P.602/1999/mks 

1P.616/1999 

 

    
            I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
  
 

          ********************************** 

 

    
  11. Juli 2000 
  
 

 

Es wirken mit: Bundesrichter Aeschlimann, präsidierendes 

Mitglied der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes- 

richter Féraud, Ersatzrichter Seiler und Gerichtsschreiber 

Bopp. 

 

--------- 

 

In Sachen 

 

1P.602/1999 

    
  Silvio M a r z i M a r c h e s i, Susenbergstrasse 35,
 

Zürich, Beschwerdeführer I, vertreten durch Rechtsanwalt 

Dr. Jacob Stickelberger, Höhestrasse 17, Zollikon, 

 

und 

 

1P.616/1999 

1. 
  Ulrich R i c h a r d, Forstersteig 12, Zürich,
 

2. 
  Maja R a u c h, Forstersteig 14, Zürich,
 

3. 
  Marc-Antoine d e D i e t r i c h, Paris (F),
 

4. 
  Carl H. D u i s b e r g jun., Forstersteig 18, Zürich,
 

5. 
  Jürg C. S y z, Alpenstrasse 14, Zug,
 

6. 
  Alfred F r ü h, Forsterstrasse 4, Zürich,
 

7. 
  Hans M ü l l e r, Forsterstrasse 40, Zürich,
 

Beschwerdeführer II, alle vertreten durch Rechtsanwalt 

Dr. Walter Bischofberger, Rämistrasse 29, Postfach 760, 

Zürich, 

 

gegen 

 

    
  S c h ä p p i B a u t e n KG, Sihlfeldstrasse 10, Zürich,
 

Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Robert 

Wolfer, Nüschelerstrasse 35, Postfach 4173, Zürich, 

    
  Bausektion der Stadt Z ü r i c h,
 

    
  Verwaltungsgericht des Kantons Z ü r i c h, 1. Abteilung,
 

1. Kammer, 

 

betreffend 

          Baubewilligung (Arealüberbauung), 

hat sich ergeben: 

 

    
  A.- 
  
 

 Am 10. Februar 1998 reichte die Schäppi Bauten KG  

der Baupolizei der Stadt Zürich ein Baugesuch ein für eine 

Arealüberbauung, bestehend aus drei Mehrfamilienhäusern auf 

den Grundstücken Nrn. 2281 und 2282 im Dreieck Forsterstras- 

se, Forstersteig und Heubeeriweg in Zürich, in der Wohnzone 

W2bI (zweigeschossige Wohnzone, besonderes Wohngebiet I). 

Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 7. Juli 1998 die 

Baubewilligung mit zahlreichen Nebenbestimmungen. Dagegen 

rekurrierten mehrere Eigentümer bzw. Mieter nachbarlicher 

Liegenschaften an die Baurekurskommission I des Kantons 

Zürich. Diese vereinigte die verschiedenen Verfahren. Mit 

Entscheid vom 12. März 1999 hiess sie einige der Rekurse in 

Nebenpunkten teilweise gut; im Übrigen wies sie aber die 

Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat. Dagegen erhoben 

Silvio Marzi Marchesi einerseits sowie Ulrich Richard, Maja 

Rauch, Marc-Antoine de Dietrich, Carl. H. Duisberg, Jürg 

C. Syz, Alfred Früh und Hans Müller andererseits Beschwerde 

an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses ver- 

einigte die beiden Verfahren und wies die Beschwerden mit 

Entscheid vom 20. August 1999 ab. 

 

    
  B.- 
  
 

 Silvio Marzi Marchesi einerseits (Beschwerdeführer  

I; Verfahren 1P.602/1999) sowie Ulrich Richard, Maja Rauch, 

Marc-Antoine de Dietrich, Carl. H. Duisberg, Jürg C. Syz, 

Alfred Früh und Hans Müller andererseits (Beschwerdeführer 

II; Verfahren 1P.616/1999) erhoben am 13. bzw. 14. Oktober 

1999 staatsrechtliche Beschwerde. Der Beschwerdeführer I hat 

beantragt, den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben, 

der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und das 

Beschwerdeverfahren zu sistieren, bis der Gemeinderat Zürich 

über die neuste Revisionsvorlage betreffend den Entwurf der 

Bau- und Zonenordnung 1999 beschlossen habe. Die Beschwerde- 

führer II haben den Antrag gestellt, den Entscheid des Ver- 

waltungsgerichts und die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 

aufzuheben, eventuell die Sache zur Neubeurteilung an die 

Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem haben sie um Erteilung der 

aufschiebenden Wirkung, Anordnung eines zweiten Schriften- 

wechsels und Durchführung eines Augenscheins ersucht. Am 

10. November 1999 hat der Beschwerdeführer I dem Bundes- 

gericht mitgeteilt, der Gemeinderat der Stadt Zürich habe 

am 27. Oktober 1999 beschlossen, in der in Frage stehenden 

Zone jede Arealüberbauung auszuschliessen. 

 

    
  C.- 
  
 

 Mit Verfügungen vom 12. November 1999 hat der Prä-  

sident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des Bundes- 

gerichts das Sistierungsgesuch des Beschwerdeführers I als 

gegenstandslos geworden abgeschrieben und den Beschwerden 

aufschiebende Wirkung zuerkannt. 

 

    
  D.- 
  
 

 Die Beschwerdeführer II beantragen, die Beschwerde  

des Beschwerdeführers I gutzuheissen. Die Schäppi Bauten KG 

stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten sei. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtet 

auf eine Stellungnahme zur Beschwerde 1P.602/1999 und bean- 

tragt, die Beschwerde 1P.616/1999 abzuweisen. Das Verwal- 

tungsgericht stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen, 

soweit darauf einzutreten sei. 

 

    
  E.- 
  
 

 In dem vom Bundesgericht angeordneten zweiten  

Schriftenwechsel halten die Verfahrensbeteiligten an ihren 

Anträgen fest. 

 

    
  Das Bundesgericht zieht in Erwägung: 
  
 

 

    
  1.- 
  
 

 Die beiden Beschwerden richten sich gegen das  

nämliche Projekt und haben den gleichen angefochtenen Ent- 

scheid zum Gegenstand. Es rechtfertigt sich, die beiden 

Verfahren zu vereinigen (Art. 24 BZP in Verbindung mit 

Art. 40 OG). 

 

    
  2.- 
  
 

 a) Die staatsrechtliche Beschwerde gegen den auf  

kantonales Recht gestützten, kantonal letztinstanzlichen 

Endentscheid des Verwaltungsgerichts ist zulässig (Art. 84 

Abs. 2, Art. 86 Abs. 1 und Art. 87 OG). Nicht eingetreten 

werden kann hingegen auf den Antrag der Beschwerdeführer II, 

die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 aufzuheben: Die staats- 

rechtliche Beschwerde kann sich - abgesehen von hier nicht 

vorliegenden Ausnahmen (BGE 125 I 492 E. 1a/aa S. 493 f., 

mit Hinweisen) - nur gegen den letztinstanzlichen kantonalen 

Entscheid richten (Art. 86 Abs. 1 OG), mithin gegen das Ur- 

teil des Verwaltungsgerichts. Wird dieses Urteil aufgehoben, 

hat das Verwaltungsgericht über die bei ihm eingereichten 

Beschwerden neu zu befinden und in diesem Rahmen über das 

Schicksal der Baubewilligung zu entscheiden. 

 

       b) Die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwer- 

de richtet sich unabhängig von der verfahrensrechtlichen 

Stellung im kantonalen Verfahren nach Art. 88 OG. Nachbarn 

sind zur staatsrechtlichen Beschwerde gegen die Erteilung 

einer Baubewilligung legitimiert, sofern sie die willkürli- 

che Anwendung von nachbarschützenden Normen geltend machen, 

sich im Schutzbereich dieser Vorschriften befinden und durch 

die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen der Bauten be- 

troffen werden; zudem können sie trotz fehlender Legitima- 

tion in der Sache die Verletzung von Verfahrensvorschriften 

rügen, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung 

darstellt (BGE 125 II 440 E. 1c S. 442 f.; 119 Ia 362 E. 1b 

S. 364 f.; 118 Ia 232 E. 1a S. 234; BGE vom 21. Dezember 

1992, auszugsweise in ZBl 94/1993 316, nicht publ. E. 1a). 

 

       Die Beschwerdeführer sind nach ihrer unbestrittenen 

Darstellung Eigentümer oder Bewohner von Liegenschaften, die 

dem Baugrundstück benachbart sind. Sie rügen einerseits die 

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, wozu sie 

ohne weiteres legitimiert sind. Sodann rügen sie eine will- 

kürliche Anwendung der Vorschriften über die Arealüberbauun- 

gen (§ 69 ff. des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 

7. September 1975, PBG). Diese Vorschriften gelten nach der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts jedenfalls als nachbar- 

schützend, soweit sie eine für die Nachbarn nachteilige Ab- 

weichung von nachbarschützenden Bestimmungen der Regelbau- 

weise ermöglichen (nicht publ. Urteile des Bundesgerichts 

vom 16. September 1999 i.S. D., E. 1b/bb, vom 10. August 

1993 i.S. V., E. 1a, und vom 9. August 1993 i.S. G., E. 1a). 

Dies trifft insbesondere für die hier zur Diskussion stehen- 

den Vorschriften zu, welche das Mass der zulässigen Ausnüt- 

zung eines Grundstücks bestimmen (BGE 117 Ia 18 E. 3b S. 20; 

BGE vom 21. Dezember 1992, auszugsweise in ZBl 94/1993 316, 

nicht publ. E. 1b). Die Beschwerdeführer sind insoweit auch 

legitimiert, eine willkürliche (Nicht-) Anwendung von § 234 

PBG zu rügen, weil davon die Anwendung oder Nichtanwendung 

der nachbarschützenden Vorschriften über Ausnützung und Ge- 

staltung des Bauprojekts abhängt. 

 

       c) Auf den von den Beschwerdeführern II beantragten 

Augenschein kann verzichtet werden, da der rechtserhebliche 

Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten hervor- 

geht. 

 

    
  3.- 
  
 

 Umstritten ist in erster Linie die grundsätzliche  

Zulässigkeit der Arealüberbauung. 

 

       a) Nach der in der Stadt Zürich in Kraft stehenden, 

ersatzweise durch die kantonale Baudirektion am 9. Mai 1995 

verfügten Bau- und Zonenordnung (BD-BZO bzw. "BZO Hofmann") 

sind in der Zone W2b Arealüberbauungen zulässig. Gemäss 

§ 234 PBG kann jedoch ein Bauprojekt nur bewilligt werden, 

wenn dadurch nicht eine noch fehlende oder durch den Gemein- 

derat (bzw. in der Stadt Zürich: durch den Stadtrat) bean- 

tragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst 

wird. Diese Bestimmung hat damit die Funktion einer Bau- 

sperre bzw. Planungszone im Sinne von Art. 27 RPG (BGE 116 

Ia 449 E. 4a S. 453; 110 Ia 163, nicht publ. E. 4; s. auch 

    
  Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umwelt-
 

recht, Band I, 3. Aufl., Zürich 1999, S. 99, und 
  Alexander 
 

    
  Ruch, Kommentar RPG, Zürich 1999, Art. 27 Rz. 9).
 

 

       b) Am 28. Januar 1998 verabschiedete der Stadtrat 

einen Entwurf für eine neue Bau- und Zonenordnung (nachfol- 

gend: BZO-E 98). Nach diesem Entwurf wäre auf dem fraglichen 

Bauland unbestrittenerweise keine Arealüberbauung zulässig 

gewesen. Der Entwurf wurde am 6. März 1998 öffentlich aufge- 

legt. Aufgrund von Eingaben während des Einwendungsverfah- 

rens verabschiedete der Stadtrat am 16. Dezember 1998 eine 

überarbeitete Fassung zuhanden des Gemeinderates (nachfol- 

gend: BZO-E 99). Nach diesem Entwurf sind in der Zone W2 

(mit Einschluss der Zone W2b) auf Grundstücken von mehr als 

4'000 m2 Arealüberbauungen bis zu einer Gebäudehöhe von 

11,5 Metern zulässig. 

 

       Die Baurekurskommission hatte in ihrem Entscheid 

vom 12. März 1999 erwogen, die Darlegungen der damaligen 

Rekurrenten bezögen sich auf den BZO-E 98, der indessen 

nicht mehr aktuell sei; sie prüfte das Bauvorhaben im Lichte 

des BZO-E 99 und kam zum Schluss, es sei damit vereinbar. 

Das Verwaltungsgericht führte aus, nach seiner ständigen 

Praxis sei auf das im Zeitpunkt des letztinstanzlichen 

Entscheids geltende Recht abzustellen. Bei der intertempo- 

ralen Anwendung von § 234 PBG erachte es als einzige sach- 

gerechte Lösung eine Interessenabwägung im Einzelfall. Wenn 

es während des Rechtsmittelverfahrens zu einem Antrag des 

Stadtrates betreffend die Änderung einer planungsrechtlichen 

Festlegung komme, könne diese Änderung dem Bauvorhaben nur 

entgegengehalten werden, wenn die konkrete Interessenabwä- 

gung zugunsten des Gemeinwesens ausfalle. Im konkreten Fall 

spreche die Interessenabwägung gegen eine negative Vorwir- 

kung des Stadtratsbeschlusses vom 16. Dezember 1998. Zudem 

würde der BZO-E 99 durch das zu beurteilende Projekt nicht 

negativ beeinflusst. 

 

       c) Die Beschwerdeführer rügen in diesem Zusammen- 

hang eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör 

gemäss Art. 4 aBV. Im Zeitpunkt ihres Rekurses an die 

Baurekurskommission sei erst der BZO-E 98 bekannt gewesen, 

weshalb sich die Rekursbegründung nur darauf habe beziehen 

können. Erst im Verlauf des Rekursverfahrens sei der 

BZO-E 99 verabschiedet worden. Die Baurekurskommission 

habe ihren Entscheid auf diesen neuen Entwurf abgestützt, 

zu dem sie, die Beschwerdeführer, sich nicht mehr hätten 

äussern können. Das Verwaltungsgericht habe zudem die 

inzwischen verabschiedete nochmalige Änderung des BZO-E 

vom 7. Juli 1999 nicht zur Kenntnis genommen. 

 

       aa) Die Beschwerdeführer machen nicht die Verlet- 

zung kantonaler Vorschriften geltend, die den Umfang des 

Anspruchs auf rechtliches Gehör regeln. Zu prüfen ist daher 

nur - und zwar mit freier Kognition -, ob die unmittelbar 

aus dem Verfassungsrecht fliessenden Minimalgarantien ver- 

letzt sind (BGE 126 I 19 E. 2a S. 21 f.; 124 I 49 E. 3a 

S. 51; 122 I 153 E. 3 S. 158, mit weiteren Hinweisen). Der 

unmittelbar verfassungsrechtliche Gehörsanspruch, wie er 

bisher aus Art. 4 aBV floss und jetzt in Art. 29 Abs. 2 der 

am 1. Januar 2000 in Kraft getretenen Bundesverfassung vom 

18. April 1999 ausdrücklich gewährleistet ist, umfasst 

namentlich das Recht, sich vor Erlass einer belastenden Ver- 

fügung zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubrin- 

gen, an der Erhebung von Beweisen mitzuwirken oder sich 

zumindest zum Beweisergebnis äussern zu können (BGE 124 I 48 

E. 3a S. 51; 122 I 53 E. 4a S. 55, mit weiteren Hinweisen). 

Ein Anspruch, sich auch zu Rechtsfragen zu äussern, besteht 

dann, wenn die Behörde ihren Entscheid auf eine völlig neue 

rechtliche Basis zu stützen gedenkt, namentlich wenn sie den 

Entscheid mit einer Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu 

begründen beabsichtigt, die im bisherigen Verfahren nicht 

herangezogen wurden, auf die sich die beteiligten Parteien 

nicht berufen haben und mit deren Erheblichkeit sie vernünf- 

tigerweise nicht rechnen konnten (BGE 126 I 19 E. 2c/aa 

S. 22; 124 I 48 E. 3c S. 52; 115 Ia 94 E. 1b S. 96 f., mit 

weiteren Hinweisen; 
  Michele Albertini, Der verfassungsmäs-
 

sige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren 

des modernen Staates, Diss. Bern 2000, S. 270 f.; 
  Georg 
 

    
  Müller, Kommentar zur Bundesverfassung, Rz. 105 zu Art. 4
 

BV). Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich im Laufe 

des Rechtsmittelverfahrens unerwarteterweise die anwendbaren 

planungsrechtlichen Grundlagen ändern (BGE 114 Ia 97 E. 2b 

S. 99 f.; BGE vom 16. März 1993 i.S. M. in RDAT 1994 I 43 

102, E. 3b; 
  Albertini, a.a.O., S. 271).
 

 

       bb) Nach den dargelegten Grundsätzen hatten die 

Beschwerdeführer einen Anspruch darauf, sich zu der neuen 

planungsrechtlichen Situation zu äussern, die sich aus der 

nach Einreichung ihres Rekurses erfolgten Verabschiedung des 

BZO-E 99 ergab. Nach ihrer unwidersprochenen Darstellung er- 

hielten sie erst anlässlich des von der Baurekurskommission 

durchgeführten Augenscheins vom 27. Januar bzw. 1. März 1999 

Kenntnis davon, dass der Stadtrat am 16. Dezember 1998 eine 

Änderung des BZO-Entwurfs beschlossen hatte. Eine fundierte 

Stellungnahme dazu war unter diesen Umständen am Augenschein 

selber nicht möglich. Ein weiterer Schriftenwechsel zu die- 

ser Frage wurde nicht angeordnet. Die Baurekurskommission 

hat damit den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches 

Gehör verletzt. 

 

       cc) Nach der Rechtsprechung kann eine Verletzung 

des Anspruchs auf rechtliches Gehör in oberer Instanz ge- 

heilt werden, wenn dieser die gleiche bzw. eine nicht engere 

Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz (BGE 124 II 

132 E. 2d S. 138 f.; 118 Ib 269 E. 3a S. 275 f.; 116 Ia 94 

E. 2 S. 95 f.; 
  Albertini, a.a.O., S. 460 f.; 
  Müller, a.a.O.,
 

Rz. 103 zu Art. 4 BV). Das Erfordernis der nicht engeren 

Überprüfungsbefugnis gilt indessen nicht abstrakt, sondern 

bezieht sich nur auf diejenigen Aspekte, die sich im konkre- 

ten Fall tatsächlich stellen; betreffen die Gehörsverweige- 

rungen reine Rechtsfragen, so genügt es zur Heilung, wenn 

die Rechtsmittelinstanz eine uneingeschränkte Rechtsprüfung 

vornehmen kann (BGE 116 Ia 94 E. 2 S. 96 f.). 

 

       dd) Vorliegend betraf die Verletzung des rechtli- 

chen Gehörs durch die Baurekurskommission einzig die Frage, 

ob das Projekt mit dem gegenüber dem BZO-E 98 geänderten 

BZO-E 99 vereinbar war und ob überhaupt der BZO-E 99 mass- 

gebend war. Das sind Rechtsfragen, die vom Verwaltungsge- 

richt im Beschwerdeverfahren vollumfänglich überprüft werden 

konnten. Die Beschwerdeführer konnten sich dazu im Verfahren 

vor Verwaltungsgericht äussern. Damit wurde die Verletzung 

des rechtlichen Gehörs geheilt. 

 

       ee) Mit Recht nicht berücksichtigt hat das Verwal- 

tungsgericht die am 7. Juli 1999 erfolgte Änderung des 

BZO-E 99. Denn diese betraf nicht die Arealüberbauungen 

in Wohnzonen, sondern nur diejenigen in Zentrumszonen. 

 

       d) Die Beschwerdegegnerin bringt vor, gemäss 

Ziff. II BD-BZO seien künftige Änderungen von kommunalen 

Vorschriften erst beachtlich, wenn sie von der Gemeinde- 

legislative angenommen, rechtskräftig geworden und vom 

Regierungsrat genehmigt seien. Die Anwendung von § 234 PBG 

bzw. eine negative Vorwirkung von beantragten planungsrecht- 

lichen Festlegungen sei daher im erfassten Gebiet von vorn- 

herein unzulässig. 

 

       aa) Da die Beschwerdegegnerin im kantonalen Verfah- 

ren obsiegt hat, kann sie zwar weder selber staatsrechtliche 

Beschwerde führen noch die Begründung des kantonalen Ent- 

scheids anfechten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtspre- 

chung ist es indessen zulässig, dass sie in einem von der 

anderen Seite eingeleiteten Beschwerdeverfahren den ange- 

fochtenen Hoheitsakt in den ihr nachteiligen Punkten kriti- 

siert (BGE 123 I 56 E. 2a S. 57, mit Hinweis). 

 

       bb) Die Kritik ist indessen unbegründet. Die 

BD-BZO ist durch die Baudirektion aufsichtsrechtlich ver- 

fügt worden. Inhaltlich stellt sie jedoch nicht eine Ver- 

fügung, das heisst einen individuell-konkreten Hoheitsakt, 

sondern eine generell-abstrakte Regelung dar. Als solche 

hat sie sich an die Regeln der Normenhierarchie zu halten 

und muss sie von den Verwaltungsjustizbehörden daraufhin 

überprüft werden, ob sie nicht gegen übergeordnetes Recht 

verstösst ( 
  Ulrich Häfelin/Walter Haller, Schweizerisches
 

Bundesstaatsrecht, 4. Aufl., Zürich 1998, S. 592 ff., be- 

sonders S. 596 Rz. 1803; 
  Pierre Moor, Droit administratif,
 

Vol. 1, 2. Aufl., Bern 1994, S. 98). Wenn die BD-BZO vor- 

sieht, dass eine künftige Änderung erst beachtlich ist, 

wenn sie rechtskräftig und genehmigt ist, verstösst dies 

klar und eindeutig gegen § 234 PBG, welcher bereits den 

vom Gemeinderat 
  beantragten Festlegungen eine Vorwirkung
 

beimisst. Wohl hat die zuständige Direktion nach § 344 PBG, 

worauf sich die BD-BZO stützt, die Kompetenz, die erforder- 

lichen vorläufigen Regelungen zu erlassen. Doch muss sich 

die Direktion dabei selbstverständlich an das Gesetz halten 

und kann nicht aufsichtsrechtlich gesetzwidrige Anordnungen 

treffen. Soweit die BD-BZO Regelungen enthält, die dem Ge- 

setz widersprechen, ist sie deshalb nicht anwendbar. Da 

vorliegend der Widerspruch zum übergeordneten Recht klar 

und offensichtlich ist, war es auch entbehrlich, dass sich 

das Verwaltungsgericht mit den entsprechenden Vorbringen der 

Beschwerdegegnerin auseinander setzte. Unbegründet ist die 

Kritik der Beschwerdegegnerin, damit würde eine kantonale 

Regelung (nämlich die BD-BZO) durch eine kommunale Regelung 

ausser Kraft gesetzt. Denn zur Diskussion steht nicht das 

Verhältnis zwischen kantonalem und kommunalem Recht, sondern 

dasjenige zwischen dem formellen kantonalen Gesetz (§ 234 

PBG) und der von der Direktion angeordneten Bau- und Zonen- 

ordnung. 

 

       e) Die Beschwerdeführer machen geltend, gemäss 

§ 234 PBG hätte die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 gar 

nicht erteilt werden dürfen, weil dadurch der am 28. Januar 

1998 verabschiedete BZO-E 98, welcher für das fragliche Ge- 

biet keine Arealüberbauung zuliess, nachteilig beeinflusst 

werde. Die städtische Planungsabsicht, im fraglichen Gebiet 

keine Arealüberbauungen zuzulassen, sei auch durch die seit- 

herigen Beschlüsse der zuständigen Kommission des Gemeinde- 

rates vom 28. September 1999 und des Gemeinderates vom 

27. Oktober 1999 bestätigt worden. 

 

       aa) Die Anwendung von § 234 PBG kann im Verfahren 

der staatsrechtlichen Beschwerde nicht frei, sondern nur auf 

Willkür hin überprüft werden. Willkürlich ist ein Entscheid 

nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertret- 

bar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, 

wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen 

Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen 

unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stos- 

sender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Will- 

kür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung 

eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist 

(s. etwa BGE 125 I 166 E. 2a S. 168; 124 I 247 E. 5 S. 250; 

123 I 1 E. 4a S. 5, mit weiteren Hinweisen). 

 

       bb) Im vorliegenden Verfahren unbeachtlich ist die 

Tatsache, dass der Gemeinderat inzwischen beschlossen hat, 

im fraglichen Gebiet keine Arealüberbauungen zuzulassen. 

Die staatsrechtliche Beschwerde ist kein reformatorisches 

Rechtsmittel. Mit ihr kann einzig überprüft werden, ob der 

angefochtene Entscheid im Zeitpunkt, in dem er erging, mit 

der damals geltenden bzw. bestehenden Rechts- und Sachlage 

vereinbar war (BGE 125 II 508 E. 3b S. 510; 120 Ia 126 E. 3b 

S. 130 f. und E. 4d/cc S. 135; 
  Madeleine Camprubi, Kassation
 

und positive Anordnungen bei der staatsrechtlichen Beschwer- 

de, Diss. Zürich 1999, S. 42; 
  Walter Kälin, Das Verfahren
 

der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994, 

S. 370). Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts 

datiert vom 20. August 1999. Die späteren Beschlüsse der 

zuständigen kommunalen Planungsorgane können für die Beur- 

teilung der vorliegenden Beschwerde nicht massgebend sein. 

 

       cc) Es ist unbestritten, dass nach dem im Zeitpunkt 

der Baubewilligung aktuellen BZO-E 98 im fraglichen Gebiet 

eine Arealüberbauung nicht zulässig gewesen wäre. Die Be- 

schwerdeführer machen daher an sich mit Recht geltend, dass 

die Bausektion der Stadt Zürich gemäss § 234 PBG die Bau- 

bewilligung hätte verweigern müssen. Indessen hat der Stadt- 

rat nach Erteilung der Baubewilligung mit dem Beschluss vom 

16. Dezember 1998 seinen Antrag an den Gemeinderat geändert 

und dabei Arealüberbauungen auch in der Zone W2b vorgesehen. 

Entscheidend ist somit die Frage, ob das Verwaltungsgericht 

zulässigerweise den BZO-E 99 anstelle des BZO-E 98 berück- 

sichtigt hat. 

 

       dd) Unbegründet ist zunächst die Rüge, einzig ein 

nach § 7 PBG publizierter Planentwurf könne im Rahmen von 

§ 234 PBG berücksichtigt werden; publiziert worden sei nur 

der BZO-E 98, nicht aber der BZO-E 99. § 234 PBG verlangt 

eine hinreichend konkretisierte Planungsabsicht, wobei aber 

verschiedene Planungsstadien in Frage kommen (vgl. BGE 118 

Ia 510 E. 4b S. 512 f.; 116 Ia 449 E. 3b S. 451 f.; 110 Ia 

163 E. 6a S. 165; ZBl 85/1984 76, E. 3b). Im vorliegenden 

Fall hat der Stadtrat am 16. Dezember 1998, gestützt auf 

das Ergebnis des Anhörungsverfahrens, den im März 1998 pub- 

lizierten BZO-E 98 als Vorschlag zuhanden des Gemeinderates 

geändert und damit seinen Änderungswillen hinreichend kon- 

kret dokumentiert. 

 

       ee) In BGE 118 Ia 510 hatte das Bundesgericht zu 

beurteilen, ob künftige planungsrechtliche Festlegungen, die 

erst im Laufe eines Rechtsmittelverfahrens konkrete Gestalt 

annehmen, gemäss § 234 PBG einem Projekt die zur Zeit des 

erstinstanzlichen Bauentscheids noch bestehende Baureife zu 

nehmen vermöchten. Das Verwaltungsgericht hatte damals ent- 

schieden, der Wegfall der planungsrechtlichen Baureife wäh- 

rend des Rechtsmittelverfahrens sei nur zu berücksichtigen, 

wenn die Abwägung der auf dem Spiel stehenden Interessen 

zugunsten des Gemeinwesens ausfalle. Im konkreten Fall kam 

das Verwaltungsgericht damals zum Ergebnis, dass kein über- 

wiegendes Interesse an einer Beachtung der vorgesehenen 

künftigen Planung bestehe. Das Bundesgericht schützte auf 

staatsrechtliche Beschwerde hin den Entscheid des Verwal- 

tungsgerichts, wobei freilich dessen Praxis, eine konkrete 

Interessenabwägung vorzunehmen, nicht beanstandet worden und 

demzufolge vom Bundesgericht nicht zu prüfen war (a.a.O., 

E. 4c S. 513). Hier verhält es sich umgekehrt: Während des 

Rechtsmittelverfahrens wurde durch Änderung der stadträt- 

lichen Planungsabsichten eine zur Zeit des erstinstanzlichen 

Entscheids noch nicht bestehende Baureife geschaffen. Es 

fragt sich, ob das Verwaltungsgericht unter diesen Umständen 

das Projekt bewilligen durfte. 

 

       ff) Nach ständiger Rechtsprechung des zürcherischen 

Verwaltungsgerichts ist in Baubewilligungssachen auf das im 

Zeitpunkt des letztinstanzlichen Entscheids geltende Recht 

abzustellen, vorliegend mithin auf das Recht, welches am 

20. August 1999 in Kraft stand. Die Beschwerdeführer bringen 

nicht substanziiert vor, diese Rechtsprechung stehe im 

Widerspruch zu einer klaren Norm oder zu anerkannten Rechts- 

grundsätzen. Bei der Beurteilung der Frage, welches Recht 

bei einer Änderung der Rechtsgrundlage Anwendung findet, 

gilt der Grundsatz, dass diejenigen Rechtssätze massgebend 

sind, die bei der Erfüllung des rechtlich zu ordnenden oder 

zu Rechtsfolgen führenden Tatbestandes Geltung haben (BGE 

119 Ib 103 E. 5 S. 110; 113 Ib 246 E. 2a S. 249). Nach der 

Rechtsprechung des Bundesgerichts kann deshalb in Baubewil- 

ligungssachen ein im Laufe des Rechtsmittelverfahrens neu 

in Kraft getretenes Recht berücksichtigt werden, da der 

rechtlich zu ordnende Sachverhalt der Baubeginn ist (BGE 

113 Ib 246 E. 2a S. 249; 107 Ib 133 E. 2a S. 137; 99 Ia 113 

E. 4b S. 122; 
  Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986,
 

S. 113 f.; 
  Max Imboden/René A. Rhinow, Schweizerische Ver-
 

waltungsrechtsprechung, 5. Aufl., Basel 1976, Nr. 15.B.II.a 

S. 96; 
  René A. Rhinow/Beat Krähenmann, Schweizerische Ver-
 

waltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt 

1990, Nr. 15.B.II.a S. 44). Die dagegen in der Lehre teil- 

weise erhobene Kritik ( 
  Haller/Karlen, a.a.O., S. 99 f. und
 

223; 
  Alfred Kölz, Intertemporales Verwaltungsrecht, ZSR 1983
 

II S. 208 ff.; 
  Pierre Moor, Droit administratif I, 2. Aufl.,
 

Bern 1994, S. 175 f.) geht insbesondere von der Konstella- 

tion aus, dass zum Nachteil des Bauwilligen auf strengeres 

Recht abgestellt wird, was hier nicht der Fall ist. Demnach 

kann es jedenfalls nicht als willkürlich erachtet werden, 

wenn das Verwaltungsgericht davon ausgegangen ist, dass 

nicht die zur Zeit der Erteilung der Baubewilligung, sondern 

die zur Zeit seines Urteils aktuelle Planungsabsicht zu be- 

rücksichtigen sei, mithin der BZO-E 99. Dieser enthielt kein 

generelles Verbot von Arealüberbauungen in der Zone W2b. 

Dass der Gemeinderat die dem BZO-E 99 zugrunde liegende 

Planungsabsicht nachträglich wieder geändert hat, kann - wie 

ausgeführt (E. 3e/bb) - nicht massgebend sein. Es ist daher 

verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwal- 

tungsgericht das hier streitige Projekt nicht als grundsätz- 

lich unzulässig betrachtete. 

 

    
  4.- 
  
 

 Umstritten ist weiter, ob das fragliche Bauvorhaben  

mit dem kraft Vorwirkung beachtlichen BZO-E 99 vereinbar 

ist. 

 

       a) Das Verwaltungsgericht hat den Einwand der nega- 

tiven Vorwirkung mit zwei alternativen Begründungen verwor- 

fen. Es hat erstens erwogen, bei der intertemporalen Anwen- 

dung von § 234 PBG sei eine Interessenabwägung im Einzelfall 

vorzunehmen. Zweitens hat es ausgeführt, dass auch eine 

negative Präjudizierung des BZO-E 99 durch die vorgesehene 

Überbauung verneint werden müsste. 

 

       § 234 PBG verlangt an sich zwingend die Berücksich- 

tigung der beantragten planungsrechtlichen Festlegungen, 

ohne dass den Behörden dabei ein Ermessensspielraum zukäme 

(vgl. auch BGE 116 Ia 449 E. 4c S. 454; 110 Ia 163 E. 6a 

S. 165). Die Frage, ob die Praxis des Verwaltungsgerichts, 

in solchen Fällen eine Interessenabwägung vorzunehmen, eine 

willkürliche Anwendung von § 234 PBG darstelle, kann jedoch 

offen gelassen werden, wenn sich die zweite Begründung, wo- 

nach durch das Projekt eine nachteilige Beeinflussung des 

BZO-E 99 nicht anzunehmen sei, willkürfrei halten lässt. 

 

       b) Zu prüfen ist demnach, ob das Verwaltungsgericht 

willkürlich eine nachteilige Beeinflussung des hier massge- 

benden BZO-E 99 durch das streitige Projekt verneint hat. 

 

       aa) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, gemäss 

Art. 8 BZO-E 99 wäre für Arealüberbauungen eine Gebäudehöhe 

von 11,5 Metern und eine Ausnützung von 50 % erlaubt. Diese 

Ausnützung werde durch das streitige Projekt zwar über- 

schritten, doch könnte diese Ausnützungsüberschreitung durch 

eine eher geringfügige Abänderung des Bauvorhabens (Umwand- 

lung des dritten Vollgeschosses in ein Dachgeschoss) behoben 

werden, ohne dass sich dadurch für die Beschwerdeführer ein 

wesentlich anderes Bild der streitigen Überbauung bieten 

würde. 

 

       bb) Diese Beurteilung ist jedenfalls nicht willkür- 

lich. § 234 PBG bedeutet nicht, dass das beantragte künftige 

Recht strikt vorangewendet werden müsste, wie wenn es be- 

reits in Kraft stünde; zu verhindern ist bloss eine negative 

Präjudizierung der beabsichtigten Planung (vgl. BGE 118 Ia 

510 E. 4d/e S. 514 f.; 116 Ia 449 E. 4a S. 453). Damit ist 

vereinbar, geringfügige Abweichungen vom beantragten künf- 

tigen Recht zuzulassen. Die Beschwerdeführer stellen nicht 

in Abrede, dass bei dem vom Verwaltungsgericht herangezoge- 

nen, mit dem BZO-E 99 konformen Vergleichsbeispiel (Dach- 

geschoss statt drittes Vollgeschoss) das Gebäude optisch 

nicht wesentlich anders wirken würde als das vorliegend 

bewilligte. Die Nachbarn würden dadurch in ihrer Aussicht 

in vergleichbarer Weise beeinträchtigt wie durch das jetzt 

bewilligte Projekt. Dasselbe würde für den quartierprägenden 

Charakter der Überbauung gelten. Die Beschwerdeführer wenden 

sich in Wirklichkeit dagegen, dass der bestehende Charakter 

des Quartiers durch grössere Wohnblöcke im Stil des strei- 

tigen Projekts verändert wird. Solche Projekte wären jedoch 

nach dem hier massgebenden BZO-E 99 grundsätzlich zulässig 

gewesen und können daher nicht generell verweigert werden. 

 

       cc) Unbegründet ist die Rüge der Beschwerdefüh- 

rer II, nach dem BZO-E 99 wäre nur eine Gebäudehöhe von 

11,5 Metern zulässig gewesen, während das fragliche Projekt 

eine Höhe von 14,4 Metern erreiche. Das zürcherische Bau- 

recht versteht unter "Gebäudehöhe" die Fassadenhöhe der 

erlaubten Vollgeschosszahl (§ 278 PBG). Über diese Gebäude- 

höhe hinaus können ein Schrägdach bis maximal 7 Meter Höhe 

(§ 281 Abs. 1 lit. b PBG) bzw. Dachgeschosse und Dachauf- 

bauten errichtet werden. Es spricht nichts dafür, dass der 

Begriff "Gebäudehöhe" in Art. 8 Abs. 4 BZO-E 99 in Abwei- 

chung von der sonst im zürcherischen Baurecht verwendeten 

üblichen Terminologie die Gesamthöhe (Firsthöhe) meinen 

würde. Nach den von den Beschwerdeführern II eingereichten 

Plänen überschreiten die fraglichen Gebäude die so gemessene 

Gebäudehöhe von 11,5 Metern nicht. 

 

       c) Der Beschwerdeführer I rügt, das Verwaltungs- 

gericht habe eine willkürliche Interessenabwägung vorge- 

nommen; es hätte berücksichtigen müssen, dass die Verhinde- 

rung von Arealüberbauungen am Zürichberg gewichtigen öffent- 

lichen Interessen diene. Diese Rüge ist schon deshalb unbe- 

gründet, weil nach der im Zeitpunkt des Urteils des Verwal- 

tungsgerichts massgebenden Planungsabsicht (BZO-E 99) eben 

gerade keine generelle Verhinderung von Arealüberbauungen 

am Zürichberg vorgesehen war. Ein Bauprojekt kann nicht 

gestützt auf § 234 PBG im Hinblick auf irgendwelche plane- 

rischen oder politischen Ziele und Vorstellungen verhindert 

werden, auch wenn diese als solche berechtigt sein mögen. 

Demzufolge ist es auch unerheblich, ob - was das Verwal- 

tungsgericht annimmt und die Beschwerdeführer bestreiten - 

der Planungsaufwand der Beschwerdegegnerin gross gewesen 

ist. 

 

       d) Hat das Verwaltungsgericht zulässigerweise bei 

der Anwendung von § 234 PBG den BZO-E 99 zugrunde gelegt und 

eine nachteilige Beeinflussung der beabsichtigten Planung 

durch das streitige Projekt verneint, so ist es unerheblich, 

ob die Beschwerdegegnerin ihr Baugesuch in spekulativer Ab- 

sicht eingereicht hat und sich des Risikos von Rechtsände- 

rungen bewusst sein musste. Wohl hätte sie sich vermutlich 

nicht auf den Vertrauensschutz berufen können, wenn der 

Stadtrat den BZO-E 99 nicht verabschiedet hätte und in der 

Folge die Rechtsmittelinstanzen gestützt auf § 234 PBG und 

den BZO-E 98 die Bewilligung verweigert hätten. Dass dies 

nicht eingetreten ist, kann ihr aber nicht zum Nachteil 

gereichen. Zwar erhält damit im Ergebnis die Beschwerdegeg- 

nerin das Recht, ein Bauprojekt zu realisieren, das voraus- 

sichtlich in Zukunft nicht mehr bewilligt werden würde. Das 

ist jedoch nichts anderes als die logische Folge daraus, 

dass das bisher geltende Recht (BD-BZO) Arealüberbauungen 

zulässt und im massgeblichen Entscheidungszeitpunkt (20. Au- 

gust 1999) die Planungsabsicht, in Zukunft Arealüberbauungen 

auszuschliessen, noch nicht mit der erforderlichen Klarheit 

festgelegt war. Darin, dass einem Bauherrn aufgrund der noch 

geltenden Rechtslage ein Projekt bewilligt wird, welches 

später nach Änderung des Planungsrechts anderen Bauherren 

nicht mehr bewilligt werden wird, liegt keine Rechtsun- 

gleichheit; es ist dies die Konsequenz der Änderbarkeit 

der Rechtsordnung. 

 

    
  5.- 
  
 

 Zu prüfen bleibt, ob die geltenden Vorschriften  

über die Arealüberbauung willkürlich angewendet wurden. 

 

       a) Die Beschwerdeführer II rügen eine willkürliche 

Anwendung der Vorschriften über die Berechnung der Über- 

bauungsziffer. 

 

       aa) Unbestritten ist auf dem Baugrundstück eine 

Überbauungsziffer von maximal 22 % der massgebenden Grund- 

stücksfläche zulässig, was 1'180,5 m2entspricht. Das Ver- 

waltungsgericht geht davon aus, dass das streitbetroffene 

Projekt insgesamt eine überbaute Fläche von 1'222 m2 auf- 

weist, wobei aber gemäss Nebenbestimmung in der Baubewilli- 

gung eine entsprechende Korrektur angeordnet worden sei. 

Die Beschwerdeführer II berechnen hingegen eine überbaute 

Fläche von 1'472,6 m2. Die Differenz resultiert aus einer 

unterschiedlichen Berechnung der Balkone, die eine Tiefe von 

2,1 Metern aufweisen, sowie der Eingangsüberdachungen. Nach 

§ 256 Abs. 2 PBG fallen für die Berechnung der massgebenden 

Überbauungsziffer "oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis 

zu einer Tiefe von 2 m" ausser Ansatz. Das Verwaltungsge- 

richt hat diese Bestimmung so ausgelegt, dass nur derjenige 

Teil der Balkone, der 2 Meter überschreitet, zu berücksich- 

tigen ist. Die Beschwerdeführer sind hingegen der Ansicht, 

Balkone von mehr als 2 Metern Tiefe seien in ihrer ganzen 

Tiefe anzurechnen. 

 

       bb) Die Betrachtungsweise der Beschwerdeführer ent- 

spricht zwar der skizzenhaften erläuternden Darstellung im 

Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Doch 

kann die gegenteilige Ansicht des Verwaltungsgerichts jeden- 

falls nicht als willkürlich betrachtet werden. Sie ent- 

spricht dem Wortlaut von § 256 Abs. 2 PBG und ist auch im 

Ergebnis sinnvoll. Es wäre in sich widersprüchlich und 

stossend, einen Balkon von 2 Metern Tiefe überhaupt nicht, 

einen Balkon von 2,1 Metern jedoch in seiner ganzen Tiefe 

anzurechnen. Aktenwidrig ist die Rüge der Beschwerdeführer 

II, das Verwaltungsgericht räume selber ein, dass diese 

Auslegung gegen den Wortlaut von § 256 PBG und gegen die 

bisherige Praxis zustande komme. Das Verwaltungsgericht 

erachtet im Gegenteil den Wortlaut als Stütze der von ihm 

vertretenen Auslegung und äussert sich zur bisherigen Praxis 

überhaupt nicht. Dasselbe gilt auch für die Eingangsüber- 

dachungen. 

 

       b) Die Beschwerdeführer II rügen sodann eine will- 

kürliche Anwendung der Vorschriften über die zulässige Aus- 

nützung. 

 

       aa) Die Beteiligten sind sich einig, dass die zu- 

lässige Ausnützung nicht höher sein darf als die Ausnützung, 

die bei einem Vergleichsprojekt nach Regelbauweise zulässig 

wäre. Umstritten ist jedoch die konkrete Berechnung des Ver- 

gleichsprojekts. Unbestritten wären bei einer Regelbauweise 

zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss und ein Untergeschoss 

erlaubt. Das Verwaltungsgericht hat demgemäss die massge- 

bende Überbauungsziffer von 1'180,5 m2 mit 3,8 multipliziert 

(drei Geschosse zu 100 % und das Dachgeschoss zu 80 %), was 

eine erlaubte Bruttogeschossfläche von rund 4'485,5 m2er- 

gebe, die vorliegend eingehalten sei. Die Beschwerdeführer 

gehen demgegenüber davon aus, dass das Vergleichsprojekt 

nicht nur aufgrund der Überbauungsziffer, sondern auch an- 

hand der weiteren Primärvorschriften wie Abstände, Geschoss- 

zahl, Gebäudehöhe, Gebäudelänge, Gebäudebreite usw. zu be- 

stimmen sei. Die vom Verwaltungsgericht berechnete zulässige 

Nutzungsfläche komme nur unter Verletzung der Vorschriften 

über die Geschosszahl und die Gebäudehöhe zustande. 

 

       bb) Selbst wenn der Ansicht der Beschwerdeführer 

gefolgt wird, dass für die Berechnung des Vergleichsprojekts 

auch die Vorschriften über die Geschosszahl und Gebäudehöhe 

zu berücksichtigen seien, ist nicht ersichtlich, inwiefern 

die Betrachtung des Verwaltungsgerichts willkürlich sein 

soll. In der Zone W2 sind nach Regelbauweise unbestritten 

zwei Vollgeschosse zulässig. Das zusätzlich erlaubte Dach- 

geschoss mit 80 % anzurechnen, ist jedenfalls nicht will- 

kürlich. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb ein Unter- 

geschoss unzulässig sein sollte. Die gemäss § 279 Abs. 1 PBG 

in der Regelbauweise zulässige Gebäudehöhe von 8,1 Metern 

lässt jedenfalls zwei Vollgeschosse und ein nutzbares Unter- 

geschoss zu. Wohl darf ein Untergeschoss, soweit es nicht 

über eine hinreichende Fensterfläche verfügt, nicht zu Wohn- 

und Schlafzwecken genutzt werden (§ 302 PBG), doch sind 

andere Nutzungen zulässig und denkbar. Zudem kann bei einer 

Gebäudehöhe von 8,1 Metern ein wesentlicher oder gar der 

grösste Teil des Untergeschosses oberirdisch liegen, zumal 

wenn die maximale Geschosshöhe nicht ausgenützt wird. Die 

vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegte Vergleichs-Regel- 

überbauung antizipiert somit nicht bereits Arealüberbau- 

ungsprivilegien. 

 

       cc) Soweit eine Verletzung der Vorschriften über 

die Gebäudehöhe gerügt wird, ist dies unbegründet. Nach § 72 

Abs. 1 PBG kann die Bau- und Zonenordnung für Arealüberbau- 

ungen Abweichungen von den Bestimmungen für die Regelbau- 

weise erlauben. Nach Darlegung der Baurekurskommission, auf 

welche das Verwaltungsgericht verweist, darf gemäss Art. 17 

Abs. 4 BD-BZO bei Arealüberbauungen die zonengemässe Voll- 

geschosszahl und Gebäudehöhe überschritten werden. Die Be- 

schwerdeführer legen nicht dar, inwiefern dies willkürlich 

sein soll. Im Übrigen vergleichen die Beschwerdeführer II 

fälschlicherweise die vorliegend bewilligte gesamte Höhe der 

Gebäude (bis zu 14,4 m) mit der angeblich nach Regelbauweise 

zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 Metern. Denn zusätzlich zu 

dieser Höhe könnten nach Regelbauweise ein Dachgeschoss oder 

ein Schrägdach bis zu 7 Metern Höhe errichtet werden (vorne 

E. 4b/cc). 

 

       c) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer I eine 

willkürliche Anwendung von § 71 PBG. 

 

       aa) Nach dieser Bestimmung müssen Arealüberbauungen 

"besonders gut gestaltet" sein. Die Baurekurskommission hat 

erwogen, dass die örtliche Baubehörde bei der Anwendung 

dieser Vorschrift über einen erheblichen Ermessensspielraum 

verfüge; die Rechtsmittelinstanz greife nur ein, wenn die 

kommunale Baubehörde ihr Ermessen missbraucht, überschritten 

oder sonstwie rechtsverletzend gehandhabt habe. Das Verwal- 

tungsgericht hat ausgeführt, die Baurekurskommission habe 

die zur Kognition entwickelten Grundsätze zutreffend darge- 

legt. Sei der angefochtene Entscheid vertretbar, müsse er 

geschützt werden, auch wenn andere Lösungen ebenfalls denk- 

bar wären. Es, das Verwaltungsgericht, habe die Frage der 

Gestaltung und Einordnung nicht von Grund auf selber zu 

prüfen, sondern nur zu entscheiden, ob die Bausektion das 

ihr zustehende Ermessen in rechtsverletzender Weise gehand- 

habt habe. 

 

       bb) Diese Erwägungen entsprechen dem allgemeinen 

Grundsatz, dass die Gerichte die Ermessensausübung der loka- 

len Behörden nicht überprüfen, solange sie nicht rechtsfeh- 

lerhaft ist. Der Beschwerdeführer I beanstandet einzig in 

appellatorischer Weise die von den kantonalen Behörden ange- 

stellten Beurteilungen, legt aber nicht dar, inwiefern diese 

rechtsfehlerhaft sein sollen. Erst recht nicht macht er gel- 

tend, dass das Verwaltungsgericht, indem es den Ermessens- 

spielraum der Verwaltungsbehörden respektierte, willkürlich 

gehandelt haben soll. Es liegt auf der Hand, dass zu der 

Frage, ob eine Überbauung besonders gut gestaltet sei, sehr 

unterschiedliche Ansichten vertreten werden können. Zwar mag 

zutreffen, dass das vorgesehene Projekt vom Charakter des 

Quartiers und insbesondere der unmittelbar benachbarten 

Liegenschaften deutlich abweicht. Das ist offensichtlich 

darauf zurückzuführen, dass - wie der Beschwerdeführer I 

ausführt - die bestehende bauliche Ausnützung der Umgebung 

weit hinter der zulässigen Ausnützung zurückgeblieben ist. 

Indessen besteht kein Anspruch darauf, dass ein bisheriger 

Quartiercharakter erhalten bleibt, wenn die anwendbare 

baurechtliche Ordnung (BD-BZO) eine dichtere Überbauung 

zulässt. Wohl muss nach § 71 Abs. 2 PBG auch die Beziehung 

des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und land- 

schaftlichen Umgebung beachtet werden. Es ist den Beschwer- 

deführern ohne weiteres zuzugestehen, dass Bauprojekte 

denkbar sind, die besser auf die Umgebung abgestimmt wären. 

Doch vermag dies den angefochtenen Entscheid angesichts des 

grossen Ermessensspielraumes, den § 71 PBG den zuständigen 

Behörden einräumt, nicht als willkürlich erscheinen zu 

lassen. 

 

    
  6.- 
  
 

 Die staatsrechtlichen Beschwerden erweisen sich  

somit als unbegründet und sind daher abzuweisen, soweit auf 

sie einzutreten ist. 

 

    Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichts- 

kosten je hälftig dem Beschwerdeführer I sowie den Beschwer- 

deführern II (unter sich mit solidarischer Haftung) aufzuer- 

legen (Art. 156 Abs. 1 und 7 in Verbindung mit Art. 153 und 

Art. 153a OG). Die Beschwerdeführer haben zudem der privaten 

Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine 

angemessene Parteientschädigung zu entrichten (Art. 159 

Abs. 1 und 2 OG). 

    
  Demnach erkennt das Bundesgericht: 
  
 

 

    
  1.- 
  
 

 Die Verfahren 1P.602/1999 und 1P.616/1999 werden  

vereinigt. 

 

    
  2.- 
  
 

 Die staatsrechtlichen Beschwerden werden abgewie-  

sen, soweit darauf einzutreten ist. 

 

    
  3.- 
  
 

 Die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 8'000.-- wird  

je zur Hälfte, das heisst zu je Fr. 4'000.--, dem Beschwer- 

deführer I und den Beschwerdeführern II (unter sich unter 

solidarischer Haftung) auferlegt. 

 

    
  4.- 
  
 

 Der Beschwerdeführer I und die Beschwerdeführer II  

(diese gemeinsam) haben die private Beschwerdegegnerin für 

das bundesgerichtliche Verfahren mit je Fr. 4'000.-- zu ent- 

schädigen. 

 

    
  5.- 
  
 

 Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion der  

Stadt Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich 

(1. Abteilung, 1. Kammer) schriftlich mitgeteilt. 

 

______________ 

 

 

Lausanne, 11. Juli 2000 

 

           

Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung  

                                         

des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS  

   Das präsidierende Mitglied:    Der Gerichtsschreiber: