# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 56918a4c-e96f-5a41-a272-3ec83fa8aed3
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2024-06-18
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 18.06.2024 100 2023 14
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2023-14_2024-06-18.pdf

## Full Text

100 23 14
Gemeinde: D.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 20.6.2024 JCU/PIN/cbi 

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 18. Juni 2024

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichterin Schlup Guignard und 
der Fachrichter Studer sowie Ineichen als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

vertreten durch 

C.________ AG

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Beim Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1________ (nachfolgend Grundstück resp. Bau-
recht), handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes selbständiges und dauerndes Bau-

recht, lastend auf dem Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 2________ (belastetes Grundstück 

resp. Stammgrundstück). Das Baurecht umfasst zwei Wohnhäuser mit je sechs 3.5- und sechs 

4.5-Zimmer-Wohnungen, insgesamt also 24 Wohnungen, sowie vier Aussenparkplätze. 

A.________ (Rekurrentin) ist seit dem Jahr 2017 Alleineigentümerin sowohl des Baurechts als 
auch des belasteten Grundstücks. Die Wohnungen und Parkplätze werden von der Rekurrentin 

vermietet. 

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (Steuerverwal-
tung), bestimmte den amtlichen Wert des vorliegenden Grundstücks im Rahmen der allgemei-

nen Neubewertung 2020 (AN20) auf CHF 6'712'500.-- (Verfügung vom 20.9.2021, Akten der 

Steuerverwaltung, pag. 24). Zuvor hatte der amtliche Wert CHF 3'103'700.-- betragen (pag. 29). 

Die von der Rekurrentin, damals vertreten durch die B.________ AG, gegen die Verfügung vom 

20. September 2021 erhobene Einsprache vom 8. Oktober 2021 (pag. 7 ff.) wurde von der 

Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 14. Dezember 2022 (pag. 1-3) teilweise gutge-

heissen und der amtliche Wert auf CHF 6'099'300.-- herabgesetzt. Der Einspracheentscheid 

(vgl. Zusatzprotokoll Z 6 für die Berechnung des Baurechtsabzugs [Zusatzprotokoll Z 6], 

pag. 22) wie auch die Verfügung vom 20. September 2021 (vgl. Objektprotokoll Ertragswert für 

Wohn- und Geschäftshäuser [Objektprotokoll E], pag. 26 ff.) berücksichtigen den Umstand, 

dass die auf dem Grundstück errichteten Bauten im Baurecht stehen, mit einem Abzug von 8 %. 

Die vormalige Bewertung, gültig ab Steuerjahr 2001, wendete noch einen Baurechtsabzug von 

28 % an (vgl. vormaliges Zusatzprotokoll Z 6, pag. 34). 

C. Gegen den Einspracheentscheid vom 14. Dezember 2022 hat die Rekurrentin, nunmehr 
vertreten durch die C.________ AG (Vertreterin), am 9. Januar 2023 Rekurs bei der Steuerre-

kurskommission des Kantons Bern (Steuerrekurskommission) erhoben. Sie beantragt, den Ein-

spracheentscheid aufzuheben und den amtlichen Wert auf maximal CHF 3'962'200.-- festzule-

gen. Eventualiter sei die Sache zur rechnerischen Umsetzung und zum Erlass einer neuen Ver-

fügung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 

Zur Begründung führt die Vertreterin aus, der neue amtliche Wert von CHF 6'099'300.-- liege 

klar über dem Verkehrswert und halte den vom Grossen Rat definierten Ziel-Median von 70 % 

nicht ein. Vorliegend berechne sich aus der Kapitalisierung eines Soll-Mietertrags von rund 

CHF 367'900.-- mit bspw. 6.5 % ein Ertragswert von rund CHF 5'660'300.--. Nach Vornahme 

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eines Abzugs von 30 % (Ziel-Median sei 70 % des Verkehrswerts) ergebe sich der beantragte 

amtliche Wert von CHF 3'962'200.--. 

Weiter moniert die Vertreterin, im standardisierten Verfahren der amtlichen Bewertung "ab 

Schreibtisch" seien der Zustand der Gebäude, welche einen erheblichen Sanierungs- und Mo-

dernisierungsbedarf aufwiesen, sowie die Marktlage ungenügend zum Ausdruck gekommen. 

Bei der Benotung seien Bauqualität, Komfortstufe, Wohnlage und Verkehrslage durchgehend 

pauschal mit 7 bewertet worden. Insbesondere Bauqualität und Komfortstufe würden sich näher 

an der Note 1 als 9 bewegen. Zudem kritisiert die Vertreterin, dass der Protokollmietwert der 

beiden Wohnhäuser mit CHF 403'430.-- deutlich über dem effektiven Nettomietertrag von 

CHF 368'631.-- (Basis 2021) liege. Aufgrund von erheblichem Unterhaltsstau sei letzterer nicht 

nachhaltig erzielbar. Ferner korrespondiere der verwendete Kapitalisierungssatz (6.3 %) nicht 

mehr mit dem heutigen, seit den Referenzjahren 2013-2016 geänderten, Zinsumfeld.

Verfahrensrechtlich macht die Vertreterin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. 

D. Die Steuerverwaltung hat sich am 3. März 2023 vernehmen lassen. Sie beantragt die kos-
tenpflichtige Abweisung des Rekurses. Gestützt auf eine nach der Vergleichsmethode erstellte 

Verkehrswertschätzung macht sie für das Baurecht und das belastete Grundstück zusammen 

einen Verkehrswert von CHF 10'036'000.-- geltend. Der "ungeteilte amtliche Wert" vor Bau-

rechtsabzug von CHF 6'629'800.-- betrage 66.06 % des berechneten Verkehrswerts von 

CHF 10'036'000.--. Es bestehe somit kein Anlass für eine Reduktion. 

Des Weiteren hält die Steuerverwaltung fest, bei der AN20 seien die vorbestandenen Bewer-

tungsnoten nicht geändert worden. Dies bedeute, dass namentlich die Noten für Bauqualität 

und Komfortstufe den Standard widerspiegeln würden, der im Zeitpunkt des letzten Augen-

scheins (vorliegend 1988) gegolten habe. Gemäss Verwaltungsgericht des Kantons Bern (Ver-

waltungsgericht) sei notorisch, dass für Bauqualität und Komfortstufe kaum je Noten unter 5 

vergeben würden. Noten von 5 und 6 entsprächen einem unterdurchschnittlichen, solche von 7 

und 8 einem durchschnittlichen Standard. Die Notenskala von 1-9 werde praxisgemäss nicht 

linear angewendet. Das wirtschaftliche Alter von 47 Jahren, das ausgehend vom Bezugsjahr 

2020 mit dem Baujahr 1973 übereinstimme (in der Steuererklärung werde dieses mit 1975 de-

klariert), trage dem Gebäudezustand genügend Rechnung. Zudem stelle der Protokollmietwert 

im System der amtlichen Bewertung ein Zwischenergebnis dar. Er werde schematisiert bemes-

sen. Die effektiven Mieteinnahmen hätten keinen direkten Einfluss darauf. 

In Bezug auf die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erklärt die Steuerverwaltung, im 

Einspracheentscheid tatsächlich nicht auf alle Argumente der Rekurrentin geantwortet zu ha-

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ben. Mit Blick auf das Massenverfahren sowie ein nach Eröffnung des Einspracheentscheids 

ergangenes Telefonat, in dem die Vertreterin die gerügte fehlende Begründung über eine all-

gemeine Anfrage eingeholt habe, sehe sie indes keine Verletzung des rechtlichen Gehörs. 

E. Am 28. April 2023 hat die Vertreterin zur Vernehmlassung der Steuerverwaltung Stellung 
genommen und an ihren Anträgen festgehalten. Die Liegenschaft werde seit Jahren professio-

nell verwaltet. Es könne somit davon ausgegangen werden, dass sich die effektiven mit den 

maximal erzielbaren Mieterträgen decken. Die von der Steuerverwaltung für die Verkehrswert-

schätzung angewandte Vergleichsmethode sei vom Verwaltungsgericht als unzulässig einge-

stuft worden. Ausserdem betreffe sie wesentlich kleinere Objekte und lasse daher keine 

Schlüsse auf das vorliegende Grundstück zu. Die anonymisierte Schätzung, deren Datengrund-

lagen der Rekurrentin nicht zugänglich seien, könne ohnehin nicht abschliessend überprüft 

werden. Dies verletzte das Prinzip der Waffengleichheit. 

F. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 21. November 2023 ein Augenschein durchgeführt 
worden. Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einer hauptamtlichen 

Richterin, einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat das zur Diskussion ste-

hende Grundstück besichtigt. Sie hat aufgrund des Augenscheins sowie anhand der vorhande-

nen Unterlagen die von der Steuerverwaltung vorgenommene Neubewertung überprüft. Die 

Delegation hat einen Baurechtsabzug von 31 % anstatt 8 % gemäss Einspracheentscheid und 

gestützt darauf einen amtlichen Wert von CHF 5'333'300.-- ermittelt. Das Augenschein-Protokoll 

ist den Parteien mit Postaufgabe vom 19. Dezember 2023 zugestellt worden. 

G. Die Steuerverwaltung hat sich dazu am 24. Januar 2024 geäussert. Die Vertreterin hat mit 
Schreiben vom 22. März 2024 zu den Äusserungen der Steuerverwaltung und zum Augen-

schein-Protokoll Stellung genommen. 

H. Mit Schreiben vom 2. April 2024 hat die Vertreterin eine Kostennote eingereicht. 

Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit für den Entscheid von Bedeutung, in den 

nachstehenden Erwägungen eingegangen. 

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

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zuständig. Die Rekurrentin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchge-

drungen. Sie ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert). 

2. Strittig ist der amtliche Wert des vorliegenden Grundstücks, gültig ab dem Steuerjahr 
2020. Zudem macht die Vertreterin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs und des Prinzips 

der Waffengleichheit geltend. Die beiden letztgenannten Rügen sind vorab zu behandeln. 

2.1 Im Zusammenhang mit der Gehörsverletzung bemängelt die Vertreterin eine mangelhafte 
Begründung des Einspracheentscheids (vgl. Rekurs vom 9.1.2023, S. 3 f.). 

2.1.1 Die Pflicht, Einspracheentscheide zu begründen, ist Teilgehalt des in Art. 29 Abs. 2 der 
Bundesverfassung (BV; SR 101) verankerten Anspruchs auf rechtliches Gehör. Die Begrün-

dungspflicht ist zudem in Art. 193 Abs. 3 StG explizit verankert. Sie gilt allerdings nicht uneinge-

schränkt. Die Steuerverwaltung muss sich nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich aus-

einandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Vielmehr kann sie sich 

auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss aber zu-

mindest so abgefasst sein, dass die Betroffenen den Entscheid sachgerecht anfechten kön-

nen (BGE 142 II 154 E. 4.2 [Pra 105/2016 Nr. 98]; BGE 140 II 262 E. 6.2; VGE 100 2016 104 

vom 14.9.2017, E. 2.1 mit Hinweisen; Michel Daum in: Kommentar zum Gesetz über die Ver-

waltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl., 2020, N. 7 zu Art. 52 VRPG). 

2.1.2 Die Vertreterin moniert, die Bewertungsakten seien dem Einspracheentscheid nicht bei-
gefügt und die Rekurrentin sei diesbezüglich an die Gemeinde verwiesen worden, was die 

Rechtsmittelfrist faktisch verkürzt habe. Dieses Vorgehen der Steuerverwaltung ist für die be-

troffenen Personen zwar mit zusätzlichem Aufwand verbunden, stellt jedoch keine Verletzung 

des rechtlichen Gehörs dar (RKE 100 2022 267 vom 14.6.2023, E. 7.4). 

2.1.3 Weiter wird kritisiert, im Einspracheentscheid seien die Argumente der Rekurrentin nicht 
aufgegriffen worden. Der Einspracheentscheid enthält allgemeine, aber kaum einzelfallspezifi-

sche Ausführungen zur amtlichen Bewertung. Auf die zentrale Begründung der Einsprache, 

dass der amtliche Wert deutlich über dem Verkehrswert liege und auf die konkret geltend ge-

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machte Wertermittlung (vgl. Bst. C hiervor) wird nicht eingegangen. Es wäre zumindest ange-

zeigt gewesen, die Abweichungen von den Hauptstandpunkten der Rekurrentin im teilweise 

gutheissenden Einspracheentscheid kurz zu erläutern (vgl. E. 2.1.1). Indem sie dies unterlassen 

hat, ist die Steuerverwaltung ihrer Begründungspflicht nicht genügend nachgekommen, was als 

Verletzung des rechtlichen Gehörs qualifiziert. Das von der Steuerverwaltung in ihrer Vernehm-

lassung vom 3. März 2023 erwähnte Telefonat, in welchem sie der Vertreterin während der Re-

kursfrist allgemein Auskunft über die Bewertungsmethodik erteilt habe, vermag daran nichts zu 

ändern und ist in Bezug auf den genauen Inhalt ohnehin nicht belegt. Immerhin war es der Ver-

treterin möglich, innerhalb der Rechtsmittelfrist Rekurs zu erheben und ihre Anträge entspre-

chend zu begründen, weshalb insgesamt eine leichte Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt.

2.1.4 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung führt 
grundsätzlich unabhängig von den Erfolgsaussichten in der Sache selbst zur Aufhebung des 

angefochtenen Entscheids. Nach der bundes- und verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung 

kann eine nicht besonders schwerwiegende Gehörsverletzung indes "geheilt" werden, wenn der 

Rechtsmittelinstanz die gleiche Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz und der be-

troffenen Person kein Nachteil erwächst, d.h. sie ihre Rechte im Rechtsmittelverfahren unge-

schmälert wahrnehmen kann (vgl. BGer 2C_152/2020 vom 18.6.2020, E. 2.3; vgl. 

VGE 100 22 328 vom 18.7.2023, E. 2.1). Da die Steuerrekurskommission die gleiche Über-

prüfungsbefugnis hat wie die Steuerverwaltung, i.c. eine leichte Gehörsverletzung vorliegt und 

der Rekurrentin kein (materieller) Nachteil erwächst, ist eine Heilung möglich. Auf eine Rück-

weisung an die Steuerverwaltung kann deshalb verzichtet werden. 

2.2 Die gerügte Verletzung des Prinzips der Waffengleichheit begründet die Vertreterin damit, 
dass vorliegend nicht beide Parteien die gleichen Verfahrensvoraussetzungen hätten, da die 

Objekte, welche der Verkehrswertschätzung der Steuerverwaltung zugrunde liegen, von der 

Rekurrentin wegen ihrer Anonymisierung und mangels Zugänglichkeit der Datengrundlagen 

nicht auf die Vergleichbarkeit mit dem streitbetroffenen Grundstück überprüft werden könnten. 

Sie schliesst daraus, dass der Verkehrswertschätzung keine Beweiskraft zukomme und es sich 

bei ihr stattdessen um eine reine Parteibehauptung handle (vgl. Bst. E hiervor). 

2.2.1 Das Gebot der Waffengleichheit ist Teilgehalt des Gebots eines fairen Verfahrens, wel-
ches sich aus Art. 29 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention 

(EMRK; SR 0.101) ableitet. Es vermittelt dem Steuerpflichtigen den Anspruch, nicht in eine pro-

zessuale Lage versetzt zu werden, aus der er keine vernünftige Chance hat, seine Sache dem 

Gericht zu unterbreiten, ohne gegenüber der anderen Partei klar benachteiligt zu werden. Die-

ses formale Prinzip ist schon dann verletzt, wenn eine Partei bevorteilt wird. Nicht notwendig ist, 

dass die Gegenpartei dadurch tatsächlich einen Nachteil erleidet (BGE 139 I 121 E. 4.2.1).

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2.2.2 Die Steuerverwaltung ist vorliegend Partei. Die von ihr erstellte Schätzung gilt – anders 
als z.B. amtlich resp. gerichtlich bestellte Gutachten – verfahrensrechtlich nicht als Beweismit-

tel. Ihr kommt im Beweisverfahren die beschränkte Aussagekraft einer Parteibehauptung zu, 

was auf die Verkehrswert-Herleitung der Vertreterin (vgl. Rekurs, S. 7) gleichermassen zu-

trifft (vgl. Zweifel/Casanova/Beusch/Hunziker, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte 

Steuern, 2. Aufl., 2018, N. 39 zu § 14; vgl. Michel Daum, a.a.O., N. 102 zu Art. 19 VRPG). In-

dem die Steuerrekurskommission die Schätzung der Steuerverwaltung somit als blosse Partei-

behauptung ohne erhöhte Beweiskraft entgegennimmt, ist eine Bevorteilung der Steuerverwal-

tung nicht erkennbar. Das Prinzip der Waffengleichheit ist demzufolge nicht tangiert. 

3. Gemäss Art. 46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Unbewegliches Vermögen wird für die Ermittlung des massgebenden Ver-

mögenssteuerwerts durch die kantonale Steuerverwaltung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Der 

einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen 

oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG).

3.1 Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung 

ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des De-

krets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen 

Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Die AN20 basiert auf Preiserhebungen 

aus den Jahren 2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor wurde letztmals per Steuerjahr 1999 

eine allgemeine Neubewertung anhand von Daten der Bemessungsperiode 1993 bis 1996 

durchgeführt. In den 21 Jahren seit der letzten allgemeinen Neubewertung sind die Verkehrs-

werte der Grundstücke im Kanton Bern insgesamt erheblich angestiegen und immer stärker von 

den amtlichen Werten abgewichen. Mit der AN20, die alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke 

im Kanton Bern betrifft, werden die amtlichen Werte den tatsächlichen Verkehrswerten an-

genähert (sie liegen im Durchschnitt jedoch immer noch erheblich darunter) und die regionalen 

Unterschiede reduziert. Dass der Grossteil der Grundstücke nach der AN20 einen höheren amt-

lichen Wert aufweist, ist demnach auf die Entwicklung des Immobilienmarkts zurückzuführen 

und vom Gesetzgeber beabsichtigt. 

3.2 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen vom 10.10.2018" 

(abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohnei-

gentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirt-

schaftlichen Bewertung AN20"; fortan: Bewertungsnormen). Diese sehen vor, dass Bauten, die 

im Baurecht stehen, zunächst gleich bewertet werden wie die übrigen Bauten, wobei auf dem 

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so ermittelten amtlichen Wert ein Baurechtsabzug von mindestens 8 % vorgenommen wird (Ziff. 

2.6.1 der Bewertungsnormen). Bei der amtlichen Bewertung werden zunächst für jedes auf dem 

Grundstück vorhandene Objekt die Räumlichkeiten und Einrichtungen im Aufnahmeprotokoll 

festgehalten. Dabei werden Wohnräume mit Raumeinheiten (RE; siehe Tabelle 3.1 der Bewer-

tungsnormen) und alle übrigen Flächen mit der Anzahl Quadratmeter erfasst. Im Anschluss 

werden die Objekte nach Gebäudeart, Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage 

sowie Verkehrslage benotet. Zudem werden das wirtschaftliche Alter und der Mietwertcode der 

einzelnen Objekte bestimmt, der vom Nutzungszweck abhängt (Wohnung, Garage, Ladenlokal 

usw.). Als weitere Einflussgrösse ist das generelle Mietzinsniveau der Standortgemeinde zu 

berücksichtigen, welches mit der Mietwertkategorie wiedergegeben wird. Aus der Anzahl Ein-

heiten (RE oder m2), dem Total der Noten, dem wirtschaftlichen Alter, dem Mietwertcode und 

der Mietwertkategorie wird für jedes Objekt der Protokollmietwert errechnet (Tabelle 3.2 der 

Bewertungsnormen), d.h. der im Jahr erzielbare Mietertrag (der Protokollmietwert dient zugleich 

als Ausgangspunkt für die Bestimmung des Eigenmietwerts). Aus der Division des Protokoll-

mietwertes durch den Kapitalisierungssatz ergibt sich der Ertragswert. Nach Addition des Real-

wertzuschlags resultiert schliesslich der amtliche Wert (vor Abzug). Kapitalisierungssatz und 

Realwertzuschlag sind abhängig von der Note für die Gebäudeart sowie vom wirtschaftlichen 

Alter (Tabelle 3.3 der Bewertungsnormen). Ergänzende Informationen können den von der 

Steuerverwaltung veröffentlichten "Erläuterungen zum steuerlichen Bewertungssystem von 

Grundstücken und Liegenschaften" (insb. S. 7 f.) entnommen werden (abrufbar unter: <htt-

ps://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaf-

ten > Amtlicher Wert > Links und Downloads"; fortan: Erläuterungen). Für die Schätzungspraxis 

sind zudem die von der Steuerverwaltung erlassenen schätzungstechnischen Weisungen von 

Bedeutung, die sich an die Schätzerinnen und Schätzer richten (nicht online verfügbar; fortan: 

Weisungen). 

4. Die Steuerverwaltung hat die AN20 beim hier zu beurteilenden Grundstück ohne Durch-
führung eines Augenscheins umgesetzt. Basis bildete der Augenschein vom 23. Februar 1988 

(vgl. pag. 18 ff.). Die Steuerverwaltung hat die vorbestandene Raumaufnahme zunächst über-

nommen und auf Einsprache hin bei den Wohnhäusern eine Reduktion von jeweils 85 auf 

77.2 RE vorgenommen. Die Benotung mit einem Noten-Endtotal von 29 bei den Wohnhäusern 

und 28 bei den Aussenparkplätzen ist unverändert geblieben. Das wirtschaftliche Alter wurde 

um die Differenz zwischen bisherigem (1998) und neuem Bezugsjahr (2020) von 25 auf 47 Jah-

re erhöht (vgl. pag. 24 ff.). Die Mietwertkategorie der Gemeinde D.________ ist im Rahmen der 

AN20 von 16 auf 22 angehobenen worden (vgl. pag. 31 ff., 26 ff. und 15 ff.; siehe Tabelle 3.8 

der "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen vom 11.8.1997", abrufbar unter: <htt-

ps://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaf-

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ten > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung 

AN99" sowie Tabelle 3.8 der Bewertungsnormen). Anschliessend ist auf dieser Grundlage an-

hand der aktualisierten Berechnungsansätze der neue amtliche Wert (vor Baurechtsabzug) er-

mittelt worden. Nach Berücksichtigung des sog. generellen Baurechtsabzugs von 8 % ist der 

amtliche Wert im Einspracheentscheid auf CHF 6'099'300.-- festgesetzt worden (vgl. pag. 13 

ff.). Die Erhöhung um CHF 2'995'600.-- gegenüber dem vormaligen amtlichen Wert, gültig ab 

Steuerjahr 2001 (CHF 3'103'700.--), ist mitunter auf gestiegene Mietwertansätze sowie gesun-

kene Kapitalisierungssätze zurückzuführen. Im Umfang von CHF 1'326'000.-- oder 44.26 % 

gründet sie sodann im geänderten Baurechtsabzug (vgl. pag. 15 ff. und 31 ff.). Während die 

vormalige Bewertung von einem periodischen Baurechtszins ausging (vgl. Zusatzprotokoll Z 6, 

pag. 34), betrachtet die Steuerverwaltung das Baurecht nunmehr als unentgeltlich (vgl. z.B. 

pag. 22), was zu einem Abzug von 8 % statt zuvor 28 % führte. 

5. Anlässlich des Augenscheins hat die Delegation der Steuerrekurskommission die Raum-
aufnahme pro Wohnhaus von 77.2 auf 79.2 RE angehoben. Im Zusammenhang mit der Beno-

tung hat die Delegation übereinstimmend mit der Vertreterin (vgl. Rekurs, S. 9) erkannt, dass 

die bestehenden Objektprotokolle E den Wohnhäusern keine Detailnoten, sondern "nur" Haupt-

noten vergeben (vgl. pag. 15 ff.). Sie hat die Wohnhäuser deshalb mit Detailnoten versehen und 

daraus die Hauptnoten abgeleitet (vgl. Ziff. 2.2.4 der Bewertungsnormen). Im Ergebnis hat die 

Delegation die Hauptnoten der Gebäudeart mit 1, der Komfortstufe mit 7 (Ausbau 6, Raumauf-

teilung 7, Installationen 6, Heizung 8), der Wohnlage mit 7 (Aussicht 7, Besonnung 8, Nachbar-

schaft 7, besondere Lage 7) sowie der Verkehrslage mit 7 bestätigt und die Note für die Bau-

qualität von 7 auf 6 (Baumaterial 7, Bauart 6, Isolation 6, Bauzustand 6) korrigiert. Dies führt zu 

einem neuen Noten-Endtotal der Wohnhäuser von 28 statt bislang 29. Das wirtschaftliche Alter 

der Wohnhäuser ist von 47 auf 32 Jahre reduziert worden. Gestützt darauf hat die Delegation 

den amtlichen Wert für die beiden Wohnhäuser und die Parkplätze vor Berücksichtigung des 

Baurechtsverhältnisses auf total CHF 7'729'494.-- bestimmt. Das Baurecht hat die Delegation 

als gegen periodische Leistungen eingeräumt eingestuft und einen Baurechtsabzug von 31 % 

berechnet. Daraus ergibt sich ein amtlicher Wert von insgesamt CHF 5'333'300.--. Die Details 

zur Berechnung sind dem Augenschein-Protokoll als Anhang beigefügt worden.

6. Die Steuerverwaltung hat sich dazu am 24. Januar 2024 geäussert. Die Vertreterin hat am 
22. März 2024 zu den Äusserungen der Steuerverwaltung und zum Augenschein-Protokoll Stel-

lung genommen. Die Vertreterin beanstandet die Anwendung der Bewertungsnormen an sich 

(siehe E. 7) und moniert zudem, dass der daraus resultierende Wert den Verkehrswert bzw. den 

steuerrechtlich zulässigen Höchstwert übersteige (siehe E. 9). Die Steuerverwaltung kritisiert 

die Methode, mit der die Delegation das Baurechtsverhältnis berücksichtigt hat (siehe E. 8).

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7. Im Zusammenhang mit den Bewertungsfaktoren zeigt sich die Vertreterin sowohl mit der 
Raumaufnahme (E. 7.1) als auch mit der Benotung (E. 7.2) und der Bestimmung des wirtschaft-

lichen Alters (E. 7.3) unzufrieden. 

7.1 Zur Anhebung der RE der Wohnhäuser von jeweils 77.2 auf 79.2 bringt sie im Wesentli-
chen vor, soweit es sich dabei um reine Ermessensentscheide und nicht um die Richtigstellung 

von klaren Bewertungsfehlern bzw. Auslassungen handle, sei diese nicht gerechtfertigt. Es ge-

he nicht an, dass Ermessensentscheide grundsätzlich zulasten der Steuerpflichtigen erfolgen 

würden; vielmehr sei das Ermessen primär zugunsten der Steuerpflichtigen auszuüben. 

Die Steuerrekurskommission verfügt im Rekursverfahren über volle Kognition (vgl. Art. 198 

Abs. 2 StG). Sie darf daher nicht nur qualifizierte Ermessensfehler korrigieren, sondern den 

Einspracheentscheid auch auf seine Angemessenheit hin überprüfen, d.h. ihr Ermessen an 

Stelle desjenigen der Steuerverwaltung setzen (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Handkommen-

tar zum DBG, 4. Aufl., 2023, N. 34 zu Art. 24 DBG). Ihr Ermessen resp. die Ermessenskontrolle 

hat die Steuerrekurskommission nicht etwa – wie von der Vertreterin angenommen – einseitig 

zugunsten der Steuerpflichtigen, sondern pflichtgemäss, zweckmässig sowie unter Beachtung 

des gesetzlichen Rahmens auszuüben. 

7.1.1 Als zu Recht erfolgt erachtet die Vertreterin die Streichung von zweimal 1.6 RE für die 
Dachgeschosse der Wohnhäuser. Die übrigen, zuungunsten der Rekurrentin erfolgten Korrektu-

ren werden demgegenüber als unzulässiger Eingriff in das Ermessen der Steuerverwaltung 

bezeichnet. 

7.1.2 Dies sei u.a. bei der Anhebung der RE des Reduits in den Küchen sämtlicher Wohnun-
gen von jeweils 0.1 auf 0.2 (Erhöhung pro Wohnhaus: 1.2 RE) der Fall. Der Sachverständige 

der Delegation hat die Reduits in den 4.5-Zimmer-Wohnungen mit 3.1 m2 und in den 3.5-

Zimmer-Wohnungen mit 3.5 m2 ausgemessen. Als Abstellräume sind Reduits gemäss Tabelle 

3.1 der Bewertungsnormen mit den hälftigen RE eines Zimmers derselben Grösse zu versehen. 

Zimmern zwischen 3 und 5 m2 werden 0.4 RE beigemessen, womit sich für ein Reduit innerhalb 

dieser Bandbreite 0.2 RE ergeben. Hier hat die Delegation keinen Ermessensentscheid gefällt, 

da sich ein Raum entweder innerhalb oder ausserhalb des Bereichs von 3-5 m2 befindet. Dass 

die Flächen der Reduits falsch gemessen worden wären, wird nicht geltend gemacht. 

Die Vertreterin bringt zudem vor, es handle sich um ein gefangenes Reduit, welches nicht nach 

denselben Massstäben aufgenommen werden könne wie ein normales. Durch die Erhöhung sei 

die Küche nun übermässig mit insgesamt 1.2 RE verzeichnet. Dies entspreche gemäss Bewer-

tungsnormen den mittleren RE einer "Wohn-/Essküche", was im vorliegenden Fall in keiner Art 

- 11 -

und Weise mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimme. Für gefangene Zimmer ist 

tatsächlich ein Abzug vorgesehen (vgl. Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen). Für Reduits gilt 

dies allerdings nicht, da auf sie die spezielle hälftige Reduktion anwendbar ist (siehe vorste-

hend). Ausserdem bezweckt der Abzug für gefangene Zimmer, dem eingeschränkten Zugang 

bzw. dem störenden Einfluss auf das "verbindende Zimmer" Rechnung zu tragen, was bei ei-

nem Reduit in einer Küche keine Rolle spielen kann. Die von der Delegation den Reduits in den 

Küchen zugewiesenen 0.2 RE erweisen sich somit als korrekt. 

7.1.3 Auch die Anhebung der RE für die Eingangsbereiche der sechs 4.5-Zimmer-Wohnungen 
von 0.1 auf 0.3 und der sechs 3.5-Zimmer-Wohnungen von 0.1 auf 0.2 (Erhöhung pro Wohn-

haus: 1.8 RE) ist nach dem Dafürhalten der Vertreterin nicht gerechtfertigt. Begründet wird dies 

wiederum mit einem Eingriff in das Ermessen der Steuerverwaltung. Einem Vorplatz, Windfang 

oder einer Garderobe werden unter Berücksichtigung einer Verkehrsfläche 0.1-0.4 RE beige-

messen (Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen). In den Eingangsbereichen finden sich eine Gar-

derobe und ein geräumiger Einbauschrank. Diese Raumteile sind gemeinsam aufzunehmen 

resp. zu beurteilen. In ihrer Kumulation könnten sie selbst bei kleinen Grössenverhältnissen 

nicht mit dem Minimum von 0.1 RE versehen werden. Die dem Eingangsbereich der 4.5-

Zimmer-Wohnung samt Garderobe und Einbauschränken unter Berücksichtigung einer gross-

zügigen Verkehrsfläche zugewiesenen 0.3 RE sind sachgerecht und zu bestätigen. Bei der 3.5-

Zimmer-Wohnung rechtfertigt es sich, wegen der etwas kleineren Fläche, für den Eingangsbe-

reich samt Garderobe und Einbauschrank 0.2 RE einzusetzen.

7.1.4 Ebenfalls bemängelt wird die Korrektur der RE der Wohnzimmer in den 3.5-Zimmer-
Wohnungen von 1.3 auf 1.4 (Erhöhung pro Wohnhaus: 0.6 RE). Der Sachverständige hat die 

Wohnzimmer mit 30.7 m2 ausgemessen. Nach Abzug einer Verkehrsfläche Richtung Küche von 

2.7 m2 verbleiben 28 m2, die mit 1.4 RE zu berücksichtigen sind. Daran würde auch die von der 

Vertreterin verlangte Ausscheidung einer Verkehrsfläche von 3.6 m2 nichts ändern, da eine Net-

tofläche von 27.1 m2 nach wie vor 1.4 RE ergäbe (vgl. Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen). 

7.1.5 Sodann könne laut Vertreterin nicht überprüft werden, ob die restliche Raumaufnahme 
vom Sachverständigen überhaupt oder im gleichen Detaillierungsgrad überprüft worden sei. 

Dies, weil die Delegation die Raumaufnahme im Weiteren als zutreffend bzw. zumindest im 

behördlichen Ermessen liegend definiert habe. Diese Kritik geht ins Leere: Wie der beim Au-

genschein anwesenden Vertreterin bekannt sein müsste, hat der Sachverständige sämtliche 

Räumlichkeiten der von ihr als repräsentativ bezeichneten Wohnungen ausgemessen und die 

Delegation hat gestützt darauf die Raumaufnahme überprüft bzw. die RE bestimmt. Die so er-

mittelten 79.2 RE pro Wohnhaus erweisen sich somit als korrekt. 

- 12 -

7.2 Hinsichtlich Benotung der Komfortstufe ersucht die Vertreterin um Herabsetzung der De-
tailnote für die Heizung von 8 auf 6. Sie begründet dies im Wesentlichen damit, dass beim Au-

genschein der gesamte Heizungsraum "unter Wasser stand" und im Jahr 2024 die ganze Hei-

zungsanlage ersetzt werden müsse. Mangels Anschlusses an einen Fernwärmeverbund käme 

dafür wohl einzig eine Gasheizung in Frage, was mit höheren Energiekosten verbunden sei, 

weil gemäss öffentlichen Auflagen mindestens 50 % Biogas bezogen werden müssten. Dieses 

Vorbringen wird von der Vertreterin weder substantiiert noch ist sein Einfluss auf die Komforts-

tufe per Bewertungsstichtag Ende 2020 erkennbar. Dass die aus dem Jahr 2004 stammende 

Gasheizung nach Aussagen der Vertreterin offenbar im Jahr 2024 ersetzt werden soll und am 

Ende ihrer Lebensdauer ist, ist beim wirtschaftlichen Alter zu prüfen (vgl. E. 7.3). 

Das Heizsystem befand sich beim Augenschein in einem funktionsfähigen Zustand. Ziff. 3.8 der 

Weisungen sehen für eine zentrale Gasheizung wie die vorliegende als Richtlinie die Detailno-

te 8 vor. Die Steuerrekurskommission sieht keine triftigen Gründe, davon abzuweichen und 

bestätigt die Detailnote 8 und demzufolge auch die Hauptnote 7 für die Komfortstufe. 

7.3 Die Reduktion des wirtschaftlichen Alters der Wohnhäuser von 47 auf 32 Jahre rügt die 
Vertreterin als in keiner Weise nachvollziehbar. Im Augenschein-Protokoll sei bestätigt worden, 

dass die Wohnhäuser einem erhöhten Sanierungsbedarf unterliegen. Zudem werde bspw. die 

Erneuerung der Heizung im Jahr 2004 erwähnt, obschon sich gezeigt habe, dass die Heizung 

defekt gewesen sei und nun ersetzt werden müsse. 

7.3.1 Das wirtschaftliche Alter bringt die Entwertung einer Baute seit ihrem Erstellungsjahr 
infolge natürlicher Alterung, Abnutzung, Altersschäden und geänderten Ansprüchen (Demo-

dierung) zum Ausdruck. Die "Verjüngung" aufgrund von grösseren Renovationen, Sanierungen 

oder baulicher Veränderungen wird dabei berücksichtigt. Das wirtschaftliche Alter wird differen-

ziert nach vier Hauptgruppen ermittelt. Weil diese unterschiedlich rasch altern, werden sie ver-

schieden gewichtet (vgl. Ziff. 2.2.5 der Bewertungsnormen). 

7.3.2 Die Delegation hat beim Augenschein festgestellt, dass an den Wohnhäusern seit ihrer 
Erstellung im Jahr 1974 (bzw. 1975 gemäss Formular 7 der Steuererklärung 2021, vgl. Beilage 

7 zum Rekurs) verschiedene Erneuerungs- und Unterhaltsarbeiten durchgeführt worden sind, 

so etwa an den Dächern, Fenstern, Wänden und Decken (Malerarbeiten) sowie an den Boden-

belägen. Ausserdem sind die Küchengeräte teilweise und die Sanitärapparate punktuell ersetzt 

worden. An den Personenaufzügen sind ebenfalls Erneuerungen vorgenommen worden. Das 

Augenschein-Protokoll hält zwar fest, dass sich der von der Vertreterin vorgebrachte erhöhte 

Sanierungsbedarf grundsätzlich bestätigt hat. Dies ändert allerdings nichts daran, dass die fest-

gestellten Erneuerungsarbeiten im wirtschaftlichen Alter abzubilden sind. Die Einwände zum 

- 13 -

wirtschaftlichen Alter sind somit unbegründet. Die Delegation hat die Hauptgruppen wie folgt 

eingeschätzt: Rohbau 1 47 Jahre (einfach gewichtet), Rohbau 2 25 Jahre (zweifach gewichtet), 

Ausbau 35 Jahre (dreifach gewichtet), Installationen 30 Jahre (vierfach gewichtet). Daraus er-

gibt sich eine Senkung des wirtschaftlichen Alters von 47 auf 32 ([47+25*2+35*3+30*4] / 10) 

Jahre, welche nach dem Gesagten zu bestätigen ist. 

8. Als Zwischenergebnis steht damit fest, dass das Augenschein-Protokoll den amtlichen 
Wert vor Berücksichtigung des Baurechtsverhältnisses in Einklang mit den Bewertungsnormen 

auf CHF 7'729'400.-- bestimmt. Die Steuerverwaltung ist demgegenüber mit dem von der Dele-

gation ermittelten Baurechtsabzug von 31 % nicht einverstanden. 

8.1 Dazu bringt sie generell vor, die Ermittlungsweise des Baurechtsabzugs sei bisher kein 
Thema gewesen und erst durch die Steuerrekurskommission aufgegriffen worden. Im vorlie-

genden Rekursverfahren können alle Elemente der Bewertung überprüft werden. Die Steuerre-

kurskommission wendet das Recht von Amtes wegen an (iura novit curia; vgl. Art. 151 Abs. 1 

StG i.V.m. Art. 20a VRPG). Dies bedeutet, dass die Steuerrekurskommission die Normen, die 

sie für einschlägig erachtet, von sich aus herbeiziehen und so anwenden muss, wie sie es für 

richtig hält. An die Rechtsauffassung bzw. Begründung der Parteien resp. der Vorinstanz ist sie 

nicht gebunden (Michel Daum, a.a.O., N. 2 f. zu Art. 20a VRPG). Als Rechtsfrage ist die Bemes-

sung des Baurechtsabzugs einer Überprüfung durch die Steuerrekurskommission – unabhängig 

von den Parteivorbringen – ohne Weiteres zugänglich. Von vornherein unbegründet ist das Vor-

bringen der Steuerverwaltung, die Bemessung des Baurechtsabzugs durch die Delegation kä-

me einer Steuerumgehung gleich, setzt eine solche doch u.a. die Wahl eines absonderlichen 

Vorgehens voraus (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., N.44 a zu VB zu Art. 109-121 DBG) 

und wirkt die Delegation bei der Sachverhalts- bzw. Rechtsgestaltung der Steuerpflichtigen na-

turgemäss nicht mit, sondern würdigt diese retrospektiv.

8.2 Die Steuerverwaltung macht geltend, es handle sich i.c. um ein unentgeltliches Baurecht, 
das mit einem Abzug von 8 % zu berücksichtigen sei. Die Rekurrentin habe am 28. Mai 2020 im 

Rahmen der Erhebung hinsichtlich AN20 einen Baurechtszins von CHF 0.-- angegeben. Da-

durch habe die Steuerverwaltung festgestellt, dass kein Baurechtszins mehr fliesse. Anhand der 

Grundbuchauszüge habe sie ausserdem bemerkt, dass die Rekurrentin seit 2017 Allein-

eigentümerin sowohl des Stammgrundstücks als auch des Baurechts sei. Das Augenschein-

Protokoll gehe von einem rechnerischen Baurechtzins aus, der nicht fliesse und annahmeweise 

im Jahr 2010 erhöht worden wäre. Buchhalterisch würde der angenommene Baurechtszins der-

selben Person belastet und gutgeschrieben werden, was einen erfolgs- und steuerneutralen 

Vorgang darstellen würde. Im Verkaufsfall würde wohl nicht der bestehende Baurechtsvertrag 

weitergeführt, sondern würden aufgrund gestiegener Bodenpreise neue Modalitäten definiert. 

- 14 -

8.2.1 Das vorliegende Baurecht wurde mit Vertrag vom 27. Oktober 1970 (eingesehen via 
Grundstückdaten-Informationssystem GRUDIS [letztmals besucht am 9.5.2024]; fortan: 

GRUDIS) für eine Dauer von 80 Jahren begründet. Als jährlicher Baurechtszins wurden 

CHF 23'000.-- vereinbart. Die Grundeigentümer sind berechtigt, den Baurechtszins in Zeitab-

ständen von mindestens zehn Jahren an den Landesindex über die Kosten der Lebenshaltung 

(heute: Landesindex der Konsumentenpreise) anzupassen, sofern dieser sich seit 1. Mai 1970 

bzw. seit der letzten Anpassung um mindestens 10 Punkte verändert hat. Bei Beendigung des 

Baurechts, insb. falls der Baurechtsvertrag nicht verlängert wird, fallen die Bauten der Grundei-

gentümerin heim, welche eine Heimfallentschädigung in Höhe des dannzumaligen Verkehrs-

werts zu entrichten hat. Das Baurecht ist als selbständiges und dauerndes Recht in das Grund-

buch aufgenommen (vgl. GRUDIS-Eintrag des vorliegenden Baurechts). Es stellt insofern ein 

eigenes Grundstück i.S.v. Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; 

SR 210) dar (vgl. auch Art. 779 Abs. 3 ZGB), welches übertragbar und vererblich ist. Im Mai 

2001 haben die beiden damaligen hälftigen Miteigentümer des Baurechts, von denen einer der 

verstorbene Ehemann der Rekurrentin ist, auch das Stammgrundstück Gbbl. Nr. 2________ zu 

hälftigem Miteigentum erworben (vgl. Kaufvertrag vom 16.5.2001, eingesehen via GRUDIS 

[letztmals besucht am 9.5.2024]). Dadurch gehörten Stammgrundstück und Baurecht nunmehr 

denselben Personen zu gleichen Teilen (sog. Eigentümerbaurecht). Am 9. Juli 2007 kaufte der 

verstorbene Ehemann der Rekurrentin die noch nicht in seinem Eigentum stehenden je hälfti-

gen Miteigentumsanteile am Baurecht und Stammgrundstück für zusammen CHF 2'865'530.-- 

ab, womit die beiden Grundstücke in sein Alleineigentum übergingen. 2017 erwarb die Rekur-

rentin die beiden Grundstücke mittels Erbgangs zu Alleineigentum (vgl. Erbenschein vom 

30.5.2017, eingesehen via GRUDIS [letztmals besucht am 9.5.2024]). Die Eigentümerschaft 

des Baurechts deckt sich somit seit Mai 2001 nahtlos mit derjenigen des Stammgrundstücks. 

Seither, namentlich auch am Bewertungsstichtag der AN20 per 31. Dezember 2020, liegt ein 

Eigentümerbaurecht vor. Dabei bleibt das Baurecht weiter als eigenes Grundstück bestehen 

(vgl. Isler/Gross in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl., 2023, N. 12 zu Art. 779f 

ZGB). Das Eigentümerbaurecht stellt ein vollwertiges beschränktes dingliches Recht mit materi-

eller Existenz dar (Christina Schmid-Tschirren, Das Zivilrecht und seine Durchsetzung, 2016, S. 

1051). 

8.2.2 Die Grundlagen der amtlichen Bewertung enthalten keine explizite Regelung für Ei-
gentümerbaurechte. Sie unterscheiden im Wesentlichen zwischen Baurechten mit periodischem 

Zins und solchen, die unentgeltlich oder gegen Einmalleistung eingeräumt worden sind. Das 

baurechtsbelastete Grundstück wird bei ersteren nach dem kapitalisierten Baurechtszins bewer-

tet, bei letzteren nach dem auf den Bewertungsstichtag abdiskontierten Landwert (vgl. Ziff. 2.5 

der Bewertungsnormen). 

- 15 -

Der amtliche Wert der Baute im Baurecht wird zunächst berechnet, als ob kein Baurecht 

bestünde (vgl. E. 3.2 hiervor). Vom so ermittelten Wert wird sodann ein Abzug vorgenommen. 

Bei periodischem Baurechtszins wird dieser ausgehend vom Verhältnis zwischen Kapitalwert 

der (rückindexierten) Baurechtszinsen zum gesamten amtlichen Wert (vor Baurechtsabzug), 

höchstens aber vom relativen Landwert errechnet. Der kleinere dieser Prozentsätze zuzüglich 

des generellen Abzugs von 8 % ergibt sodann den Baurechtsabzug. Bei unentgeltlich oder ge-

gen Einmalleistung eingeräumten Baurechten gelangt der generelle Abzug von 8 % zur Anwen-

dung (vgl. Ziff. 2.6 der Normen). 

Wie unter E. 3 ausgeführt, ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrswert zu versteuern. 

Dieser Grundsatz gilt aufgrund von Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 

1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; 

SR 642.14) gesamtschweizerisch und betrifft auch das unbewegliche Vermögen wie namentlich 

das vorliegende Baurecht. Unter dem abgaberechtlichen Verkehrswert ist der Marktpreis zu 

verstehen bzw. der Preis, "der bei einer Veräusserung des Vermögensobjektes im gewöhnli-

chen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unabhängiger Dritter unter 

normalen Umständen zu bezahlen bereit wäre" (BGE 148 I 210 E. 4.4.3). 

8.2.3 In der Schätzerlehre gilt der Grundsatz, wonach die Summe der Marktwerte des belaste-
ten Landes und des Baurechts dem Marktwert der "ganzen" unbelasteten Liegenschaft ent-

spricht (sog. Summenregel; BGer 2C_1081/2018 vom 29.1.2020, E. 3.3; vgl. Das Schweizeri-

sche Schätzerhandbuch, Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexper-

ten SVKG [Hrsg.], 5. Aufl., 2019; S. 258). Die Bewertung erfolgt dabei vor dem Hintergrund, 

dass Grundeigentümer und Baurechtnehmer die Liegenschaft als Ganzes (Boden und Bauten) 

zeitlich unter sich aufteilen. Beide nutzen die Liegenschaft in ihrem ganzen Bestand, die Bau-

rechtnehmerin während der Vertragslaufzeit, die Baurechtgeberin nach Baurechtsablauf. Be-

wertungsmethodisch als falsch erachtet wird demgegenüber die Auffassung, der Baurechtswert 

entspreche dem Gebäudewert und der Wert des Bodengrundstücks dem Landwert (Francesco 

Canoncia, Grundstückgewinn beim Verkauf an den Bauberechtigten, in BR 2020 S. 249, 249). 

Der Verkehrswert des belasteten Grundstücks setzt sich zusammen aus dem auf den Bewer-

tungsstichtag diskontierten Barwert der Baurechtszinsen, die dem Baurechtgeber für die Rest-

vertragsdauer noch zustehen, abzüglich des Barwerts der Heimfallentschädigung, die er bei 

Beendigung des Baurechtsverhältnisses entrichten muss, zuzüglich des Barwerts des ihm nach 

Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung stehenden Grundstücks. Spiegelbildlich umfasst 

der Verkehrswert des Baurechts den auf die Restdauer reduzierten Verkehrswert der "ganzen" 

Liegenschaft abzüglich des Barwerts der bis zum Ablauf des Baurechts noch geschuldeten 

Baurechtszinsen zuzüglich des Barwerts der Heimfallentschädigung, die ihm bei Beendigung 

- 16 -

des Baurechts zusteht (BGer 2C_1081/2018 vom 29.1.2020, E. 3.3; Francesco Canoncia, 

a.a.O., S. 249 f.). Auch wenn es als notorisch angesehen werden kann, dass sich ein Eigentü-

mer eines Eigentümerbaurechts kaum je einen Baurechtszins oder bei Beendigung des Bau-

rechts eine Heimfallentschädigung bezahlen wird, selbst wenn diese Leistungen vertraglich 

vorgesehen sind, existieren das Baurecht und das belastete Grundstück immer noch als zwei 

eigenständige Grundstücke mit je einem Teil des Gesamtwerts als eigenem Verkehrswert, so-

lange das Baurecht im Grundbuch eingetragen resp. dort nicht gelöscht ist. Dass die beiden 

Grundstücke im Eigentum derselben Person stehen, verändert deren Verkehrswerte nicht. Als 

sogenannter "Jedermannswert" ist der Verkehrswert nicht abhängig davon, wer Eigentümer der 

Immobilie ist ("eigentümerneutrale Sicht"; Francesco Canoncia, a.a.O., S. 249 ff.). 

8.2.4 Das Bundesgericht hat sich im bereits zitierten Urteil 2C_1081/2018 vom 29. Januar 
2020 damit befasst, wie es sich beim Verkauf des baurechtsbelasteten Grundstücks an die na-

hestehende Baurechtnehmerin mit der Bemessung des steuerbaren Grundstückgewinns ver-

hält. Es hat die in der Schätzungspraxis auf Baurechtsverhältnisse angewendete Methode (vgl. 

E. 8.2.3) als grundsätzlich plausibel und anerkannt qualifiziert. Sie versage jedoch, wenn das 

belastete Grundstück nicht an einen Dritten, der es mit der Belastung erwirbt, sondern an die 

Baurechtsberechtigte veräussert wird. Die erwerbende Baurechtnehmerin vereinige hier durch 

den Kauf die Stellung von Baurechtnehmerin und -geberin, womit für sie das Recht auf eine 

Heimfallentschädigung und die Pflicht zur weiteren Entrichtung des Baurechtszinses dahinfalle. 

Zur Bestimmung des Verkehrswerts bedürfe es daher weder der Bestimmung des Barwerts der 

Baurechtszinsen noch der Heimfallentschädigung. In dieser Konstellation orientiere sich der 

Kaufpreis deshalb am unbelasteten Landwert, den das Bundesgericht sodann ersatzweise als 

Erlös für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer herangezogen hat (BGer 2C_1081/2018 

vom 29.1.2020, E. 3.4). 

Anders als in diesem Fall vereinigt die Rekurrentin die Stellung von Baurechtnehmerin und -

geberin bereits. Bei einem Verkauf durch die Rekurrentin würde das Eigentümerbaurecht nicht 

entstehen, sondern aufgehoben werden und die Stellung von Baurechtnehmerin und -geberin 

auseinanderfallen. Massgebend ist vorliegend somit der Preis, den die Rekurrentin bei einem 

Verkauf des Baurechts an eine Drittperson, der das Stammgrundstück nicht gehört, unter nor-

malen Umständen mutmasslich erzielen würde (vgl. E. 8.2.2). Für diese Drittperson wären die 

vertragliche periodische Zinspflicht und der Anspruch auf eine Entschädigung im Heimfall – ab-

weichend vom dem Bundesgerichtsurteil zugrundeliegenden Sachverhalt – wiederum relevant 

für den Preis, den sie für das Baurecht zu bezahlen bereit wäre. 

8.2.5 Die Übernahme einer periodischen Zinspflicht durch den Erwerber beeinflusst den Kauf-
preis für ein Baurecht tendenziell reduzierend. Ohne solche laufenden Kosten, namentlich bei 

- 17 -

unentgeltlich oder gegen Einmalleistung eingeräumten Baurechten, wird ein Interessent i.d.R. 

einen höheren Kaufpreis zu bezahlen bereit sein. Ziff. 2.6.2 der Bewertungsnormen trägt dem 

Einfluss von periodischen Baurechtszinsen auf den mutmasslichen Verkaufspreis resp. Ver-

kehrswert Rechnung, indem bei Baurechten mit periodischem Zins ein höherer Abzug anwend-

bar ist als bei Baurechten, die unentgeltlich oder gegen Einmalleistung eingeräumt werden (vgl. 

vorstehende E. 8.2.2).

Die Weisungen sehen vor, dass bei der Bewertung von Baurechtsverhältnissen auf die Daten 

des gültigen Baurechtsvertrags abgestellt wird (vgl. Ziff. 13.1). Der im Grundbuch eingetragene 

Baurechtsvertrag enthält eine periodische Zinspflicht der baurechtnehmenden Person, welche 

somit für die vorliegende Bewertung relevant sein muss. Die Delegation hat den ursprünglichen 

Baurechtszins von CHF 23'000.-- für die Ermittlung des Baurechtsabzugs entsprechend der 

Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise auf die letzte vor dem Bewertungs-

stichtag liegende vertragliche Anpassungsmöglichkeit vom 1. Mai 2010 (vgl. E. 8.2.1) indexiert. 

Entgegen der Auffassung der Steuerverwaltung ist es sachgerecht, den Baurechtsabzug ge-

stützt auf den daraus resultierenden Zins von CHF 70'621.-- zu berechnen. Es ist nämlich nicht 

ersichtlich, weshalb die Rekurrentin im Fall eines Verkaufs des Baurechts nicht mindestens von 

der vertraglich vorgesehenen Anpassungsmöglichkeit Gebrauch machen sollte. Bezeichnend 

dafür haben die Grundeigentümer dies in der Vergangenheit denn auch gemacht. So wurde der 

vormaligen amtlichen Bewertung ein periodischer Baurechtszins von CHF 50'176.-- zugrunde 

gelegt (vgl. vormaliges Zusatzprotokoll Z 6, pag. 34) und nicht etwa der ursprüngliche aus dem 

Jahr 1970 von CHF 23'000.--. Der von der Delegation auf Basis eines periodischen Zinses von 

CHF 70'621.-- mit 31 % berechnete Baurechtsabzug erweist sich demnach als korrekt. 

8.2.6 An diesem Ergebnis vermag auch der Hinweis der Steuerverwaltung nichts zu ändern, 
bei der Berechnungsart der Steuerrekurskommission würde die Summe der amtlichen Werte 

des Baurechts und belasteten Grundstücks den angenommenen amtlichen Wert des Grunds-

tücks ohne Baurecht um CHF 630'668.-- unterschreiten, während diese Differenz in der Be-

rechnung gemäss Einspracheentscheid CHF 43'575.-- betragen würde (vgl. Stellungnahme 

vom 24.1.2024 zum Augenschein-Protokoll). Einerseits stellt die Steuerverwaltung hier zwei 

Abweichungen gegenüber, welche auf unterschiedlichen amtlichen Werten vor Baurechtsabzug 

basieren. Der Grossteil der höheren Differenz gründet nämlich nicht direkt in der Ermittlungs-

weise des Baurechtsabzugs, sondern in den anderen Änderungen, welche die Delegation ge-

genüber dem Einspracheentscheid vorgenommen hat und welche von der Steuerverwaltung 

nicht (ausdrücklich) beanstandet worden sind. Andererseits ist die unterschiedliche Abweichung 

durch das System der amtlichen Bewertung und nicht durch den Umstand bedingt, dass eine 

Eigentümerdienstbarkeit vorliegt. Sie würde somit gleichermassen eintreten, wenn es sich bei 

- 18 -

der Eigentümerin des Baurechts und des belasteten Grundstücks um zwei verschiedene Per-

sonen handeln würde. 

9. Schliesslich rügt die Vertreterin, der amtliche Wert würde den Verkehrswert bzw. den 
steuerrechtlich zulässigen Höchstwert übersteigen (vgl. Rekurs vom 9.1.2023 sowie Stellung-

nahme vom 22.3.2024 zum Augenschein-Protokoll). 

9.1 Der Verkehrswert (im steuerrechtlichen Sinn) ist keine mathematisch exakt bestimmbare 
Grösse, sondern ein Schätz- oder Vergleichswert (vgl. BGE 131 I 291 E. 3.2.2; BGE 128 I 240 

E.3.2.1 f.; VGE 100 2017 20 vom 20.6.2018, E. 5.2.1). Zudem unterliegen die am Markt erziel-

baren Preise erheblichen Schwankungen (BGE 128 I 240 E. 3.2.2). Dass aufgrund der unver-

meidbaren Ungenauigkeit einer Schätzung die einzelnen Vermögenssteuerwerte unterschied-

lich stark vom Verkehrswert abweichen, ist systemimmanent und somit hinzunehmen. Gemäss 

Bundesgericht ist es zulässig, den Steuerwert aufgrund schematischer, vorsichtiger Schätzun-

gen zu bemessen. Dies trägt letztlich auch der zwangsläufigen Unsicherheit einer Bewertung 

Rechnung. Würde nämlich eine Schätzmethode gewählt, deren Ergebnisse im Durchschnitt 

100 % des Verkehrswerts ausmachten, würde der Steuerwert in zahlreichen Fällen den Ver-

kehrswert übersteigen, was verfassungswidrig wäre (BGE 128 I 240 E. 2.3 f. und 3.3 f.). Dage-

gen hat das Bundesgericht im von der Vertreterin zitierten Urteil (vgl. Rekurs, S. 6) einen Ziel-

Median im Bereich von 70 % der Verkehrswerte als bundesrechtswidrig eingestuft, weil sich 

daraus aller Voraussicht nach zu tiefe Vermögenssteuerwerte ergäben. Ebenso unzulässig wä-

re es, die Vermögenssteuerwerte auf einen bestimmten Prozentsatz des (geschätzten) Steuer-

werts zu beschränken oder einen generellen, z.B. eigentumspolitisch motivierten Abschlag auf 

dem Verkehrswert zu gewähren oder mit einer kantonalen Steuernorm von vornherein eine all-

gemein deutlich unter dem realen Wert liegende Bewertung zu verwirklichen (BGE 148 I 210 

E. 4.4.8 und 4.5.5). Abweichend von der Vertreterin (vgl. Rekurs, S. 6) besteht somit kein indivi-

dueller Anspruch auf einen amtlichen Wert unter dem Verkehrswert. Vielmehr würde das von ihr 

beanspruchte Bewertungsvorgehen, wonach im Einzelfall zuerst ein angemessener Verkehrs-

wert zu ermitteln und davon ein Abzug von i.d.R. 30 % zu gewähren sei, im Durchschnitt gar 

noch tiefere amtliche Werte bewirken als der schon bundesrechtswidrige Ziel-Median von 70 % 

(vgl. vorstehend). Wie erwähnt, darf jedoch der amtliche Wert den Verkehrswert nicht überstei-

gen (vgl. auch VGE 100 2017 20 vom 20.6.2018, E. 5.1; Kästli/Bärtschi in: Praxiskommentar 

zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 10 zu Art. 56 StG). Da es sich 

hierbei um eine steuermindernde Tatsache handelt, ist die Rekurrentin dafür beweisbelastet. 

9.2 Die Vertreterin bringt dazu vor, dass der Protokollmietwert deutlich über dem effektiven, 
momentan mit den Wohnungen und Parkplätzen erzielbaren Mietertrag von CHF 368'631.-- 

liege. Bei diesem Mietertrag handle es sich um den maximal, unter aktuellen Drittverhältnissen 

- 19 -

erzielbaren Mietertrag und nicht etwa um einen Ausreisser nach unten. Der erhebliche Unter-

haltsstau sei darin noch nicht berücksichtigt, womit der Mietertrag erst nach einer umfangrei-

chen Sanierung wieder als nachhaltig bezeichnet werden könne. 

9.2.1 Der Protokollmietwert bildet die Grundlage zur Berechnung des amtlichen Wertes. Aus 
ihm wird mittels Division durch den Kapitalisierungssatz der Ertragswert als Zwischentotal der 

amtlichen Bewertung berechnet. Der Protokollmietwert orientiert sich an den erzielbaren Ein-

nahmen eines Grundstücks im Zeitraum früherer Bemessungsperioden. Er berücksichtigt die 

individuellen Gegebenheiten jedes Grundstücks bezüglich Quantität (Raumaufnahme), Qualität 

(Benotung), Lage (Wohnlage, Verkehrslage, Mietwertkategorie) und Alterung (wirtschaftliches 

Alter). Die Mietwertansätze (siehe Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen), anhand derer aus der 

Anzahl Einheiten (RE und m2) und dem Notentotal der Protokollmietwert konkret errechnet wird, 

sind abhängig von der Mietwertkategorie und dem wirtschaftlichen Alter. Sie sind das Ergebnis 

umfangreicher Erhebungen von in früheren Bemessungsperioden tatsächlich bezahlten Miet-

zinsen. Die Mietwertkategorie wiederum drückt das Mietzinsniveau einer Gemeinde im Ver-

gleich zu den übrigen Gemeinden des Kantons aus (Makrolage). Den unterschiedlichen Ver-

hältnissen bezüglich Mietzinsniveau innerhalb einer Gemeinde wird durch die bereits erwähnten 

Lagenoten (Wohn- bzw. Geschäfts- und Verkehrslage) Rechnung getragen (Mikrolage; vgl. Er-

läuterungen, S. 5 ff.). Dieses Vorgehen soll sicherstellen, dass der Protokollmietwert dem objek-

tiv und nachhaltig erzielbaren Ertrag entspricht. Die gewissermassen schematisiert ermittelten 

Protokollmietwerte führen jedoch im Einzelfall vielleicht nicht immer zu allseits befriedigenden 

Ergebnissen. Solche Schematisierungen werden im Abgaberecht, das als Massenverwaltungs-

recht ausgestaltet ist, aus praktischen und verfahrensökonomischen Gründen aber als unver-

meidlich erachtet und sind von der steuerpflichtigen Person hinzunehmen (vgl. Leuch/Amonn in: 

Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 1, Artikel 1 bis 125, 2014, N. 32 zu Art. 25 

StG; vgl. BGer 2C_418/2020 vom 21.12.2021, E. 4.4.4). Der effektive Mietertrag ist im amtlichen 

Bewertungssystem grundsätzlich unerheblich. Mietertrag und Protokollmietwert können deshalb 

im Einzelfall stark voneinander abweichen (Kästli/Bärtschi, a.a.O., N. 13 zu Art. 54 StG). 

9.2.2 Vorliegend belaufen sich die mit den 24 Wohnungen und den Parkplätzen im Jahr 2021 
erzielten Nettomieterträge auf CHF 368'631.-- (vgl. Mietzinsaufstellungen vom 1.1.2021-

31.12.2021, Rekursbeilage). In der Mietzinsaufstellung für das Wohnhaus Nr. 86 ist ein vorü-

bergehender Leerstand einer 3.5-Zimmer-Wohnung mit CHF 3'836.-- beziffert, womit die Soll-

Nettomieten im Jahr 2021 CHF 372'467.-- betragen haben. Die Mietzinsen für die 3.5-Zimmer-

Wohnungen sind dabei zwischen CHF 11'124.-- und CHF 15'480.-- pro Jahr resp. CHF 927.-- 

und CHF 1'290.-- im Monat gelegen, jene für die 4.5-Zimmer-Wohnungen zwischen 

CHF 13'824.-- und CHF 18'696.-- resp. CHF 1'152.-- und CHF 1'558.-- im Monat. 

- 20 -

Die Delegation hat im Augenschein-Protokoll für die beiden Wohnhäuser und die Parkplätze 

einen Protokollmietwert von total CHF 449'151.-- berechnet. Der Protokollmietwert liegt somit 

CHF 80'520.-- oder 21.84 % über den im Jahr 2021 effektiv generierten Nettoerträgen. Dies ist 

im System der amtlichen Bewertung grundsätzlich so lange unerheblich, als der daraus resultie-

rende amtliche Wert den Verkehrswert als höchstzulässigen Wert nicht überschreitet (vgl. E. 9.1 

und E. 9.2.1). Für die entsprechende Überprüfung wird mit Blick auf die bei der Bewertung von 

Baurechtsverhältnissen allgemein anerkannte Summenregel (vgl. E. 8.2.3) mit der Vertreterin 

und der Steuerverwaltung auf die Summe der Werte des Baurechts und des belasteten Grunds-

tücks abgestellt. Zunächst sei erwähnt, dass die Summe der amtlichen Werte von Baurecht und 

belastetem Grundstück, wie sie die Delegation ermittelt hat (CHF 7'098'825.--), pro Wohnung im 

Durchschnitt einen Wert von weniger als CHF 300'000.-- (CHF 7'098'825.-- / 

24=CHF 295'784.38) ergibt. Die Steuerrekurskommission erachtet diesen Mittelwert für 3.5- 

bzw. 4.5-Zimmer-Wohnungen in der Gemeinde D.________ selbst unter Berücksichtigung des 

vorhandenen Sanierungsbedarfs noch als tief. Setzt man die mit den beiden Wohnhäusern und 

den Parkplätzen im Jahr 2021 erzielten Nettomieterträge (CHF 368'631.--) ins Verhältnis zur 

Summe der amtlichen Werte von Baurecht und belastetem Grundstück, wie sie die Delegation 

ermittelt hat, ergäbe dies eine Bruttorendite von 5.19 % (CHF 368'631.-- / CHF 7'098'825.--). 

Bei Mehrfamilienhäusern in der Gemeinde D.________ lagen die Renditen im hier interessie-

renden Jahr 2020 im Durchschnitt deutlich darunter. Für die vorliegenden Objekte ist eine Brut-

torendite von 5.19 % folglich als hoch anzusehen. Würden die Nettomieterträge mit einer realis-

tischeren, d.h. tieferen Bruttorendite kapitalisiert, führte dies zu einem entsprechend höheren 

Wert für das Baurecht und das belastete Grundstück zusammen – bei einem Kapitalisierungs-

satz von 4.75 % bspw. zu rund CHF 7.76 Mio. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, 

dass die Summe der amtlichen Werte von Baurecht und belastetem Grundstück von 

CHF 7'098'825.--, wie sie die Delegation ermittelt hat, insb. der vorliegend interessierende auf 

das Baurecht entfallende Wert von CHF 5'333'300.-- unter dem Verkehrswert liegt. Jedenfalls 

gelingt der Rekurrentin der ihr obliegende Nachweis (vgl. E. 9.1) nicht, dass der amtliche Wert 

den Verkehrswert übersteigen würde. Nach dieser Erkenntnis erübrigt es sich, die Aussagekraft 

des von der Steuerverwaltung mittels Vergleichsmethode für das Baurecht und das belastete 

Grundstück zusammen auf CHF 10.036 Mio. geschätzten Verkehrswerts zu beurteilen. Indem 

nun feststeht, dass der amtliche Wert von CHF 5'333'300.-- unter dem Verkehrswert des Bau-

rechts liegt und zudem die dafür in Ziff. 2.2.6 der Bewertungsnormen gestellten Anforderungen 

nicht erfüllt sind, ist auch der von der Vertreterin geltend gemachte individuelle Abzug (vgl. z.B. 

Rekurs, S. 11 f.) nicht zu gewähren.

10. Nach dem Gesagten sieht die Steuerrekurskommission keine Veranlassung, von den 
Feststellungen ihrer Delegation abzuweichen. Der amtliche Wert des Baurechts ist demnach auf 

- 21 -

CHF 5'333'300.-- festzusetzen, gültig ab dem Steuerjahr 2020. Im Ergebnis ist der Rekurs teil-

weise gutzuheissen. 

11. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Rekurrentin einen Anteil der gesamten Ver-
fahrenskosten, einschliesslich eines Anteils allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere ex-

terne Kosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 

24. März 2010 betreffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichts-

behörden und der Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Mit Re-

kurseingabe vom 9. Januar 2023 ist ein amtlicher Wert von CHF 3'962'200.-- beantragt worden. 

Dieser Betrag liegt um CHF 2'137'100.-- unter dem amtlichen Wert gemäss angefochtenem 

Einspracheentscheid. Die tatsächliche Reduktion gemäss vorliegendem Rekursentscheid be-

trägt CHF 766'000.--. Damit obsiegt die Rekurrentin zu aufgerundet 36 % (CHF 766'000.-- / 

CHF 2'137'100.--). Die Verfahrenskosten in Höhe von total CHF 4'955.55 (bestehend aus einer 

Gerichtsgebühr von CHF 2'500.-- und Gutachterkosten von CHF 2'455.55) wären der Rekurren-

tin grundsätzlich zu 64 %, ausmachend CHF 3'171.55 zur Bezahlung aufzuerlegen. Wenn be-

sondere Verhältnisse es rechtfertigen, kann jedoch – ganz oder teilweise – von einer Kosten-

auflage abgesehen werden (Art. 200 Abs. 3 StG). Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

durch die Steuerverwaltung, die durch die Steuerrekurskommission geheilt worden ist (vgl. dazu 

E. 2.1 hiervor), vermag unter Umständen eine angemessene Berücksichtigung bei der Kosten-

auflage zu rechtfertigen (vgl. Ruth Herzog in: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungs-

rechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl., 2020, N. 21 zu Art. 108 VRPG). Vorliegend rechtfertigt es 

sich, die ordentlicherweise von der Rekurrentin zu tragenden Verfahrenskosten von 

CHF 3'171.55 aufgrund der leichten Gehörsverletzung ermessensweise auf CHF 2'800.-- zu 

reduzieren. Diese sind mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen.

Weil die Rekurrentin im vorliegenden Verfahren vertreten ist und ihr notwendige und verhältnis-

mässig hohe Kosten entstanden sind, wird ihr eine Parteikostenentschädigung zugesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG). Diese wird entsprechend dem Anteil des Obsiegens sowie unter Berück-

sichtigung der erfolgten Verletzung des rechtlichen Gehörs, gemäss dem vorgesehenen Rah-

mentarif (Art. 11 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersat-

zes [Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811]), auf der Grundlage der eingereichten Kos-

tennote, welche sowohl betreffend den Stundenansatz als auch die in Rechnung gestellten 

Stunden überhöht ist, auf pauschal CHF 1'350.-- (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) festge-

setzt. 

- 22 -

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen und der amtliche Wert des Grundstücks 

D.________ Gbbl. Nr. 1________ auf CHF 5'333'300.-- festgesetzt, gültig ab dem Steuer-

jahr 2020.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission von total CHF 4'955.55 (be-

stehend aus einer Gerichtsgebühr von CHF 2'500.-- und Gutachterkosten von 

CHF 2'455.55) werden der Rekurrentin anteilmässig im Betrag von CHF 2'800.-- zur Be-

zahlung auferlegt.

3. Es werden Parteikosten im Betrag von CHF 1'350.-- (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) 

gesprochen. 

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und un-

terzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechts-
begehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ C.________ AG, zuhanden von A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern

▪ Gemeinde D.________ 

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Ineichen