# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eda50f8c-7dce-5e96-9707-69b8c99e9846
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-07-15
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 15.07.1997 EF.1997.0006
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_EF-1997-0006_1997-07-15.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Arrêt

du 15 juillet 1997

sur le recours interjeté par Arlette
GUIGNET, Ch. du Bochet 4B, 1025 St-Sulpice, représentée dans la
présente procédure par son époux Norbert Guignet,

contre

la décision rendue sur recours le 12 février
1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Morges relative à l'estimation fiscale de la parcelle 1434 de St-Sulpice. 

* * * * * * * * * * * * * * * *

Composition de la section: M. J.-C. de
Haller, président; M. E. Fonjallaz et M. O. Liechti, assesseurs. Greffier: Mme
N. Krieger.

Vu les faits suivants:

A.                     La parcelle 615 située
au chemin du Bochet nos 46 et 48 à St-Sulpice, d'une surface totale de 5'445 m2
dont 5'097 m2 en places-jardins, est occupé par une habitation/rural (bâtiment
ECA no 266), deux dépendances (ECA no 598 a et 598 b) et un garage (ECA no
872). Cet immeuble est grevé de deux mentions de précarité de construction. Sur
cette parcelle de base appartenant alors à Hans Pfenninger, père de la
recourante, a été constituée le 13 mars 1991 une propriété par étages
comportant deux lots, à savoir la parcelle 1433 et la parcelle 1434. Le même
jour, Hans Pfenninger a donné à sa fille Arlette Guignet le lot 1434. Il a
conservé l'autre lot.

                        La parcelle 1433,
propriété de Hans Pfenninger, correspondant à 75/100 de la parcelle 615,
comprend un droit exclusif au rez et à l'étage sur une habitation, deux
garages, un atelier, un réduit, une piscine, deux jardins et une cour. Ce fonds
est au bénéfice d'un droit d'usage sur la parcelle 615 (couvert utilisé comme
dépôt).

                        La part d'Arlette
Guignet, représentant 25/100 de la parcelle de base, comporte un droit exclusif
au sous-sol, au rez et à l'étage, sur une habitation, une serre, deux balcons,
une dépendance avec couvert, un jardin et une cour. Lors de la vision locale,
le tribunal a constaté qu'il s'agissait en fait d'une charmante villa de
relativement petite taille, très bien entretenue, disposant de trois niveaux,
avec notamment une cuisine moderne et une véranda sur le jardin.

                        Le 26 novembre 1991,
Hans Pfenninger et Arlette Guignet ont consenti à titre onéreux une servitude
grevant la parcelle 615 en faveur de la Commune de St-Sulpice en vue de
l'aménagement d'une station d'arrêt pour les bus.

                        La parcelle 615 est
colloquée en zone résidentielle B, dans laquelle toute parcelle doit disposer
d'une superficie d'au moins 800 m2 (art. 26 du règlement communal sur le plan
d'extension et de la police des constructions) et la surface bâtie ne peut
excéder le 1/10 de la surface totale de la parcelle (art. 27 dudit règlement).

B.                    L'estimation fiscale de
la parcelle 615 était de 150'000 fr. en 1970, elle a été portée à 200'000 fr.
en 1974 (révision générale), puis 212'000 fr. en 1978 en raison de la
construction d'un garage. Enfin elle a été arrêtée à 573'000 fr. en 1990 suite
à des transformations importantes [avis de taxe de l'ECA relatifs au bâtiment
ECA no 598 du 25 janvier 1990 (modification de surface) et du 5 décembre 1991
(transformation importante, anc. 402'864.-, nouv. 522'000.-) ].

                        Le 24 avril 1992, la
commission a procédé "ensuite de donation et taxe des bâtiments"
à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle 1434, valable au 1er janvier
1992. Elle a ainsi arrêté l'estimation fiscale de ce lot à 159'000 fr. (cette
somme correspondant au 25% de 636'000 fr.). C'est sur ce montant qu'a été
calculé l'impôt sur les donations du 28 juillet 1992 (base "EF 1991
159'000.-- 80 %").

                        Le lot de PPE
appartenant à Hans Pfenninger a été estimé en 1991 à 477'000 fr. (75% de
636'000 fr.). Dans le cadre de la révision générale, son estimation sera portée
à 806'000 fr. en 1994 (selon décision du 24 janvier 1996 et remplaçant un avis
du 1er juin 1995).

C.                    Le 1er juin 1995, la
commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale de l'immeuble d'Arlette
Guignet en indiquant qu'elle agissait dans le cadre de la révision générale
ordonnée le 2 mars 1990 par le Conseil d'Etat. Elle a ainsi arrêté à 273'000
fr. l'estimation de l'immeuble 1434, avec entrée en vigueur au 31 décembre
1994.

                        La commission a
déterminé ce montant en calculant l'estimation fiscale de la parcelle de base
qu'elle a répartie en fonction du pourcentage respectif des deux lots. Elle
s'est fondée sur les éléments suivants :

Parcelle 615

	
  Valeur de rendement :

  	
   

  
	
  Habitation : 251
  m2 x Fr. 150.- le m2 =

  Autres (garages,
  dépendance) =

  Revenu locatif
  total

  	
  Fr. 37'650.-

  Fr. 2'400.-

  Fr. 40'050.-

  
	
  Taux de
  capitalisation : 7,5 %

  Valeur de
  rendement : 40'050 x 100 =

                                                     7,5

  	
   

  Fr. 534'000.-

  
	
  Valeur
  vénale

  	
   

  
	
  Habitation :
  1'151 m3 x Fr. 600.- ./. 30 %  vétusté * =

  Autres (garage,
  dépendance): 380 m3 x Fr. 300.- ./. 30 % =

  Terrain : 5'445
  m2 x Fr. 250.- le m2 =

  	
  

  Fr. 207'420.- *

  

  Fr. 79'800.-

  Fr. 1'361'250.-

  
	
  Valeur vénale
  totale :

  	
  Fr. 1'648'230.-

  
	
  Estimation
  fiscale :         VR + VV =

                                                                   2

  	
  Fr. 1'091'000.-

   

  
	
  Observation : 1 % = 10'910.-

  	
   

  
	
  EF P. 1433 (75 %)
  =

  	
  818'000.-

  
	
  EF P. 1434 ( 25
  %) =

  	
  273'000.-

  

                        *
La commission a retenu un prix de 180 fr./m3 (elle a pris le 30 % de 600
francs/m3 au lieu de déduire le coefficient de vétusté de 30 % du prix au m3
!).

D.                    Le 16 juin 1995, Arlette
Guignet a contesté la décision précitée en indiquant que l'estimation dite
ancienne de 159'000 fr. était en fait postérieure à la décision de révision
générale et que ce montant correspondait déjà à l'estimation nouvelle.

E.                    Le 24 janvier 1996, à la
suite d'une séance tenue quelques jours plus tôt, la commission a arrêté
l'estimation fiscale de l'immeuble d'Arlette Guignet à 391'000 francs dans le
cadre de la révision générale. Cette décision indique que "suite à une
erreur de calcul dans la valeur vénale des bâtiments, la commission a refait
son calcul en tenant compte également d'une répartition différente du terrain,
selon entretien du 18.01.96." Elle a opéré le calcul suivant :

Parcelle 1434

	
  Valeur de
  rendement :

  	
   

  
	
  Habitation : 150
  m2 x Fr. 150.- le m2 =

  	
  Fr. 22'500.-

  
	
  Revenu locatif
  total :

  	
  Fr. 22'500.-

  
	
  Taux de
  capitalisation : 7,5 %

  	
   

  
	
  Valeur de
  rendement : 22'500.- x 100 =

                                                       7,5 

  	
  Fr. 300'000.-

  
	
  Valeur
  vénale :

  	
   

  
	
  Habitation : 632
  m3 x Fr. 600.- le m3 ./. 30%  vétusté (420 fr./m3) =

  	
  

  Fr. 265'440.-

  
	
  * Terrain : 870 m2 x Fr. 250.- le m2 =

  	
  Fr. 217'500.-

  
	
  Valeur vénale
  totale

  	
  Fr. 482'940.-

  
	
  Estimation
  fiscale :         VR + VV =

                                                                   2

  	
  Fr.
  391'000.-

  

* = surface
minimum nécessaire en zone villa pour construire un bâtiment de cette surface.

                        Par lettre du 3
février 1996, Arlette Guignet a contesté cette nouvelle décision, en invoquant
le fait notamment qu'il s'agissait de la quatrième taxation depuis la décision
de révision générale, tout en contestant les calculs opérés par la commission.

E.                    Le 19 février 1996, la
commission a répondu aux griefs de l'intéressée et l'a invitée à préciser si sa
lettre du 3 février devait être considérée comme un recours. Elle précisait
qu'à défaut de nouvelles d'ici au 11 mars 1996, elle considérerait comme
acceptée l'estimation fiscale de 391'000 fr.

H.                    Le 22 février 1996,
Arlette Guignet a accusé réception de ce courrier et a contesté les
explications de la commission, notamment quant au déroulement de la procédure
de révision générale. Elle y terminait sa lettre en mentionnant que "notre
lettre du 3 février ne constitue pas un recours. La présente non plus, dont le
seul but est de préciser le déroulement réel des faits." Le 19 juillet
1996, elle est intervenue à nouveau auprès de la commission en ces termes :

"Messieurs,

Notre lettre recommandée du 22 février 1996 est
toujours sans réponse et nous découvrons que votre décision du 24 janvier 1996,
à laquelle nous avions réagi dans les délais en date du 3 février 1996, est
devenue exécutoire sans mise à l'enquête publique.

Sûrs des arguments que nous développons dans
nos différents courriers, et toujours désireux de voir retirer du dossier les
explications fantaisistes et arbitraires de la Commission, nous vous demandons
de traiter nos courriers comme un recours.

En effet, nous n'étions pas prévenus de la
suppression d'une enquête publique que nous attendions, nul n'est censé
corriger la Loi sans le dire !

Et si la pratique courante prend le pas sur la
Loi, il y a lieu de réviser à la baisse notre estimation fiscale : une augmentation
de 637 % en moins de quatre années et à travers quatre taxations successives
s'écartant singulièrement de toute pratique courante !

De plus, nous vous rappelons que l'estimation
"incendie" a été modifiée comme annoncé et que vos calculs persistent
à ignorer les servitudes, notamment les graves restrictions de constructions en
vertu desquelles la Commune nous a refusé deux projets d'agrandissement.

Nous vous prions de croire,..."

F.                     Par décision du 4
décembre 1996, la commission a ramené de 391'000 à 384'000 fr. le lot PPE
appartenant à Arlette Guignet en indiquant ce qui suit :

"La Commission a rectifié la valeur vénale
en considérant le nouveau cubage (595 m3) de l'assurance incendie. En ce qui
concerne votre remarque sur la mise à l'enquête des estimations fiscales, nous
vous renvoyons à la page 7 de la copie jointe de l'arrêt du Tribunal
administratif traitant de cet objet."

                        Elle a repris une
valeur de rendement de 300'000 fr. et déterminé une valeur vénale de 467'400
fr. (habitation : 595 m3 x 420 fr./m3 + terrain : 217'500 fr.), soit une
estimation de 384'000 fr. 

                        Un recours a été
déposé contre cette décision le 9 décembre 1996, à la suite duquel, par
décision du 12 février 1997, après une séance au cours de laquelle elle a
entendu l'intéressée, la commission a admis partiellement le recours et ramené
de 384'000 à 363'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle 1434 pour les
motifs suivants :

"La Commission a admis partiellement vos
arguments et, compte tenu de la nature antérieure de ce bâtiment, a réduit le
prix du m3 de construction de Fr. 420.- à Fr. 350.- après déduction de 30 % de
vétusté."

G.                    Par acte du 3 mars 1997,
Arlette Guignet a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la
décision rendue le 12 février 1997 par la commission. Elle conclut comme suit :

"Nous demandons donc 

1) qu'on s'en tienne à la taxation de 1992 soit
159'000.-, nouvelle estimation postérieure à la décision de révision générale.

2) que le document établi par la Commission en
date du 19 février 1996 soit retiré du dossier."

                        En substance, la
recourante fait valoir que la commission ne pouvait estimer à nouveau son
immeuble, alors que celui-ci a fait l'objet d'une taxation en avril 1992, soit
après la décision du Conseil d'Etat ordonnant la révision générale.

                        La recourante s'est
acquittée d'une avance de frais de 800 fr.

H.                    Dans sa réponse au
recours du 3 avril 1997, la commission relève notamment que les mises à jour de
1990 et 1991 résultent de 2 avis de taxe de l'ECA du 25.01.90 et du 05.12.91 et
que le 24 avril 1992 elle a communiqué à chacun des propriétaires les nouvelles
estimations résultant de la nouvelle taxe des bâtiments, de la constitution
d'une PPE et de la donation. Elle expose que suite à la révision générale (2e
étape), elle a effectué un nouveau calcul (décision du 1er juin 1995) qui par
la suite a été corrigé. Elle indique qu'elle a omis de préciser que sa décision
du 4 décembre 1996 annule et remplace celle du 24 janvier 1996. Elle propose le
maintien de sa décision.

                        Le 23 avril 1997, la
recourante a déposé un mémoire complémentaire au terme duquel elle reproche
notamment à la commission de ne lui jamais avoir communiqué les mises à jour de
1990 et 1991. Elle prétend que l'estimation fiscale de la parcelle 615 était
encore de 212'000 fr. en 1990 et non de 573'000 fr. Elle fait valoir que
l'estimation fiscale de 1992 lui a été présentée comme étant révisée et
qu'aucune décision n'a été prise de s'écarter de la répartition légale de leur
lot (25 % et 75 %). Elle sollicite d'ailleurs expressément une répartition
tenant compte de ce pourcentage. Elle se prévaut du fait que la révision a été
opérée en 1992 sans qu'elle l'ait demandée et qu'au surplus la valeur vénale de
son immeuble doit être appréciée en tenant compte du fait qu'une sévère restriction
de droit public empêche un agrandissement (plan d'alignement).

                        L'autorité intimée a
renoncé à dupliquer.

I.                      Le tribunal a tenu
audience sur place en date du 8 juillet 1997 en présence de la recourante et de
son mari. L'autorité intimée était représentée par son président et son
secrétaire. La Commune de St-Sulpice était représentée par son secrétaire
municipal.

                        A cette occasion, il a
procédé à une visite des lieux. A l'issue de la séance, il a délibéré à huis
clos et décidé de rendre le présent arrêt.

Considérant en droit:

1.                     Contrairement à ce
qu'affirme la recourante, l'estimation fiscale de la parcelle 615 n'était pas
de 212'000 fr. en 1990, mais s'élevait déjà à 573'000 fr. en 1990. Pour le
surplus, l'état de faits du présent arrêt, qui reprend le déroulement des faits
tel qu'il résulte du dossier, répond aux griefs de la recourante qui sollicite
des explications et des corrections quant au déroulement de l'ensemble de la
procédure.

2.                     L'estimation du lot
1434 a été mise à jour en 1992, à la suite de la création de la PPE et de la
donation intervenue à cette occasion. La mise à jour a été effectuée sur la
base d'une estimation globale de la parcelle de base (636'000 fr.) que la
commission a répartie en fonction des centièmes attribués aux deux lots (en
l'occurrence, 159'000 fr. représentant le 25% de ce montant global). Cette mise
à jour n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation.

                        La commission a
expliqué la différence de quelque 60'000 fr. résultant de l'estimation portée
au registre en 1990 (573'000 fr. en 1990 pour la parcelle 615) en raison des
deux avis de l'ECA, indiquant d'une part une modification de surface du
bâtiment de la recourante et d'autre part une transformation importante. De son
côté, la recourante a exposé qu'elle avait effectivement ajouté une véranda à
son immeuble, mais que cette adjonction remontait à 1985 environ. Elle a
précisé également que des travaux d'entretien avaient été effectués à
l'intérieur de la maison (cuisine) au cours des années 1991-1992.

                        Dès lors, et quand
bien même il n'y a pas lieu de revenir sur la mise à jour opérée en 1992, il
apparaît que celle-ci n'en était pas moins justifiée, compte tenu du décalage
séparant les travaux de la transmission des avis de l'ECA.

3.                     La recourante soutient
principalement que la commission ne pouvait pas reprendre l'estimation fiscale
de son immeuble dans le cadre de la révision générale, alors que celle-ci avait
été mise à jour en 1992. 

                        Se fondant sur l'art.
22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI),
le Conseil d'Etat a ordonné le 2 mars 1990 la révision des estimations pour
l'ensemble des immeubles du canton. Dans ce cadre, le Département des finances
a prévu une révision en trois étapes [ 1) les terrains à bâtir, immeubles locatifs,
industriels et commerciaux; 2) les villas et PPE; 3) les immeubles agricoles ].
Il a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des
instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages
(ci-après instructions). 

                        Les instructions
prévoient que les estimations fiscales mises à jour entre 1990 et 1992 ne
feront pas l'objet d'une révision, "exception faite de celles qui
divergent manifestement de la valeur fiscale prévue dans ces instructions (p.
ex. adaptations selon l'arrêt Ferrari)". Selon la jurisprudence, une
divergence est "manifeste" lorsque la commission parvient à
une différence de valeur de 20 % par rapport à la mise à jour effectuée peu
avant la révision générale (TA, arrêt EF 95/110 du 6 juin 1996). En
l'occurrence, ce pourcentage est largement dépassé puisque l'estimation fiscale
passe de 159'000 à 363'000 fr. On est donc en présence d'une divergence
manifeste.

                        La commission expose
que la mise à jour intervenue en 1992 n'était que partielle, parce qu'elle ne
prend pas en compte la valeur du terrain notamment. De son côté, la recourante
s'étonne de la disparité exorbitante à ses yeux, entre l'estimation de 1992 et
celle résultant de la décision attaquée.

                        Une telle différence
s'explique pourtant. Dans le cadre de son estimation de 1992, la commission
intimée a appliqué la jurisprudence inaugurée par l'arrêt F. (reproduite in
RDAF 1991, 314 et ss), en limitant la correction de l'estimation à
l'augmentation de valeur due aux travaux. Le but de la révision générale au
sens de l'art. 22 LEFI est contraire de procéder à une mise à jour complète de
la valeur de l'immeuble et d'absorber une réserve latente de valeur intervenue
depuis la précédente révision générale ordonnée au début des années 1970 du fait
de la hausse des prix en général et des valeurs immobilières en particulier. En
l'espèce, une estimation de 159'000 fr. pour le lot litigieux ne correspondait
assurément pas à la valeur d'estimation de celui-ci, sachant que l'estimation
fiscale correspond à la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur
vénale de l'immeuble (art. 2 al. 1 LEFI). A cet égard, on relèvera que
l'estimation mise à jour en 1992 n'était pas représentative de la valeur
d'estimation fiscale de l'immeuble si l'on considère que celle-ci était très
inférieure à la valeur de rendement arrêtée à 300'000 fr. dans le cadre de la
révision générale. Même si la recourante estime qu'un tel montant, à titre de
valeur locative, est excessif, il n'en démontre pas moins que l'estimation de 1992
ne constituait qu'une adaptation très partielle de la valeur de l'immeuble.
C'est donc à juste titre que la commission a repris la valeur de la parcelle
1434 dans le cadre de la révision générale.

4.                     La recourante critique
la valeur de rendement de son immeuble, arrêtée à 300'000 fr., estimant que
celle-ci est trop élevée. Sur ce point, elle a fait valoir lors de la vision
locale que la valeur de rendement devrait être équivalente au viager octroyé à
ses parents qui s'élève à 1'200 fr. par mois. Elle a exposé que le
remboursement de la somme due à la banque représentait une somme de 1'000
fr./mois.

                        a) En vertu de l'art.
2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut
ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges
annuelles et périodiques. En l'espèce, la commission s'est fondée sur la
surface de l'habitation qu'elle a multiplié par un prix de 150 fr. le m2. Ce
faisant, elle a obtenu un rendement annuel de 22'500 fr. qu'elle a capitalisé à
7,5%.

                        A défaut de loyer, les
instructions préconisent de multiplier la surface habitable par un prix
unitaire au m2 compris entre 100 et 200 fr./m2. La commission a respecté la
fourchette indiquée, ce qui conduit en l'espèce à un résultat équitable. En
effet, il apparaît qu'un loyer de l'ordre de 1'875 fr. par mois n'est nullement
excessif au vu de l'objet. Certes, la villa occupée par la recourante et sa
famille est-elle de petite taille. Il s'agit néanmoins d'une maison dans un bon
état d'entretien, qui comprend une cuisine agencée ouverte sur la chambre à
manger et séjour et qui comporte en outre trois chambres à coucher à l'étage,
ainsi qu'au niveau inférieur une grande pièce qui jouxte la véranda. Compte
tenu en outre du jardin à disposition, un loyer de cet ordre est même très
raisonnable.

5.                     S'agissant de la valeur
vénale, la recourante reproche à la commission de ne pas avoir respecté la
répartition conventionnelle de la PPE, telle qu'elle figure dans l'acte de
constitution de la PPE.

                        Aux termes de l'art. 2
al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de
celui-ci. La commission a d'abord estimé la valeur vénale de l'ensemble de la
parcelle de base, y compris le terrain, en répartissant le résultat obtenu en
fonction des centièmes attribués à chaque lot (décision du 1er juin 1995). Ce
faisant, elle était parvenue à une estimation de 273'000 fr. pour le lot 1434,
sur la base d'ailleurs d'une erreur de calcul s'agissant de la valeur actuelle
des bâtiments qu'elle avait compté à 180 fr./m3, paramètre extraordinairement
faible. Suite au recours d'Arlette Guignet, la commission a tenu compte d'une
surface de 870 m2 tenant compte des restrictions découlant du règlement
communal. Il semble qu'elle l'ait fait à la demande de la recourante qui
voulait que soit prise en considération la surface attribuée à son lot et
colorée sur le plan annexé au règlement de constitution de la PPE. Celle-ci se
défend toutefois d'avoir sollicité une répartition s'écartant de l'attribution
convenue. Quoi qu'il en soit, ensuite de recours successifs, la commission a
ensuite fixé l'estimation de son lot à 391'000 fr., qu'elle a par la suite
ramenée à 384'000 fr., puis finalement  à 363'000 fr.

                        En préambule, on
relèvera que la commission aurait pu déclarer irrecevable le recours formé le
19 juillet 1996, l'absence d'enquête publique n'ayant pas porté préjudice à ses
droits dès lors que celle-ci avait eu connaissance de la décision attaquée et
réagi par une lettre au terme de laquelle elle déclarait expressément ne pas
vouloir recourir (sur ce point, on peut renvoyer à l'arrêt TA, EF 93/024 du 30
août 1993). La commission étant entrée en matière et ayant rapporté sa
décision, il y a lieu d'examiner le bien-fondé de celle-ci.

                        L'arrêté du 18 juin
1965 relatif à la propriété par étages (RSV 3.4/A) dispose, à son art. 6, que
l'estimation fiscale établie pour l'immeuble entier est répartie sur les
feuillets spéciaux de chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part; le
feuillet de base ne reçoit pas d'estimation fiscale générale (al. 1er). Lors
des révisions périodiques, les unités d'étage font l'objet d'une estimation
indépendante (al. 2).

                        Le Tribunal
administratif a jugé que chaque lot de PPE doit être estimé pour lui-même
(arrêt EF 95/0114 du 4 février 1997). En substance, le tribunal a considéré que
chaque logement d'un même immeuble ne présente en principe pas les mêmes
caractéristiques (situation, ensoleillement, vue par exemple); en revanche, une
estimation globale de l'immeuble répartie ensuite selon les quotes-parts des
copropriétaires pourrait servir de base pour une première estimation de chaque
lot, appelée à être affinée en fonction de la surface du lot, de sa situation
spécifique dans l'immeuble (vue ou ensoleillement notamment) et de ses
caractéristiques propres (état général, etc.).

                        En l'espèce, la
commission a multiplié le volume de la villa par un prix de 350 fr./m3, valeur
actuelle. Elle a obtenu pour l'habitation une valeur intrinsèque de 208'250 fr.
Un tel montant ne prête pas à la critique, s'agissant d'une maison bien
entretenue, équipée d'une cuisine moderne, agencée récemment. Il apparaît qu'en
partant d'un prix de construction de 500 fr./m3, dont elle a déduit un
coefficient de vétusté de 30 %, elle a tenu compte du coût habituel de construction
en valeur à neuf et de l'âge de la maison.

                        S'agissant du terrain,
la commission s'est basée sur une surface de 870 m2 dont la valeur a été
estimée à 250 fr./m2. Elle a ainsi obtenu un chiffre de 217'500 francs. Le prix
du terrain au m2 n'est nullement excessif. En effet, il se justifie par la
situation de l'immeuble qui se trouve à proximité immédiate du bord du lac,
tout en étant aux portes de Lausanne, au surplus dans une commune bénéficiant
d'un taux d'imposition communal très bas. Il s'agit d'un prix très raisonnable,
même si un plan d'alignement entraîne des restrictions quant aux possibilités
d'agrandissement.

                        Si l'on s'en tient à
la répartition conventionnelle de la PPE - qui soit dit en passant est très
insolite vu la disposition des lieux -, il faut prendre en considération le 25%
de la surface globale de la parcelle 615 y compris les bâtiments, soit environ
1'361 m2. Le tribunal parvient ainsi à une valeur de 340'250 fr. en ce qui
concerne le terrain.

                        En conséquence, le
tribunal parvient à une valeur vénale de 548'500 fr. (208'250 + 340'250) et à
une estimation fiscale de 424'250 fr. (548'500 + 300'000 : 2), soit à une
estimation supérieure de plus de 60'000 fr. à celle arrêtée par la commission à
363'000 fr. Le Tribunal administratif a régulièrement jugé qu'en l'absence
d'une disposition légale expresse, il n'est pas habilité à modifier la décision
attaquée dans un sens défavorable au recourant (arrêt EF 96/0036 du 15 mai
1997). Si la jurisprudence du Tribunal fédéral reconnaît assez largement au
supérieur hiérarchique d'une autorité administrative la compétence de réformer
in pejus les décisions de ses subordonnés, elle refuse en général ce pouvoir
aux juridictions indépendantes telles que les tribunaux administratifs
cantonaux lorsqu'il n'est pas prévu par une base légale (arrêt CR 91/502 du 13
août 1992 citant ATF 102 Ib 282, spéc. p. 289; ATF 112 Ia 206; ATF 113 Ib 219;
ATF 117 Ib 20). En conséquence, l'estimation fiscale arrêtée à 363'000 fr. par
la commission d'estimation fiscale doit être maintenue.

6.                     Il résulte des
considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et l'estimation
fiscale de la parcelle 1434 du cadastre de la Commune de St-Sulpice fixée à
363'000 fr. confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 800
fr. est mis à la charge de la recourante déboutée (art. 55 al. 1 LJPA).

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                      Le recours est
rejeté.

II.                     La décision
rendue sur recours le 12 février 1997 par la Commission d'estimation fiscale
des immeubles du district de Lausanne est confirmée.

III.                     Un émolument
de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante, cette
somme étant compensée avec son dépôt de garantie.

Lausanne, le 15 juillet 1997

Le président:                                                                                             Le
greffier:

                                                                                                                  

Le présent arrêt est communiqué aux
destinataires de l'avis d'envoi ci-joint