# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 3fbe1f1d-b1a2-5a9a-83f7-8f65c75b6519
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-03-06
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 06.03.1997 11.1996.65
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1996-65_1997-03-06.html

## Full Text

Incarto n.

  11.96.00065

  	
  Lugano,

  06 marzo 1997/cs

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d’appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo,
  presidente, 

  G. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Petralli,
  vicecancelliera  

  

 

 

sedente
per statuire nella causa __________.__________.__________ (azione di accertamento) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2,
promossa con petizione del 14 aprile 1993 da

 

 

	
   

  	
  __________
  e __________ __________, __________

  (ora
  patrocinati dall’avv. __________ __________, __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  Comunione
  dei comproprietari del 

  Condominio __________, __________

  (rappresentata
  dall’amministratrice 

  arch.
  dott. __________ __________, __________);

  

 

 

esaminati
gli atti,

 

posti
i seguenti

 

punti di
questione:     1.   Se dev’essere accolto l’appello del 25 aprile 1996
presentato dalla Comunione dei comproprietari del “Condominio __________ ”
contro la sentenza emessa il 20 marzo 1996 dal Pretore del Distretto di Lugano,
sezione 2;

 

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   __________ e
__________ __________ sono titolari dall’ottobre 1986, in ragione di metà
ciascuno, di 1/8 della proprietà per piani n. ____________________ (autorimessa
sotterranea di 16 posteggi), pari a 80/1000 della particella n. __________RFD
di __________ (“Condominio __________ ”). La quota di 1/8 corrisponde ai due
posteggi interni contrassegnati con le lettere p e q. __________
e __________ __________ non abitano nel condominio.

 

                                  B.   Il 7 giugno 1991, in
esito a un’assemblea generale straordinaria dei comproprietari, __________
__________ è stata nominata dal 1° luglio 1991 nuova amministratrice del
“Condominio __________ ” ed è stato approvato all’unanimità il preventivo 1991.
Nella successiva assemblea annuale ordinaria, del 20 marzo 1992, sono stati
approvati il consuntivo 1991 e il preventivo 1992; inoltre è stato accolto
all’unanimità il principio – sostenuto dell’amministratrice – per cui “i
comproprietari dell’autorimessa che non possiedono un appartamento della casa”
avrebbero dovuto contribuire dal 1991 all’insieme delle spese (in ossequio
all’art. XII del regolamento condominiale) e non solo a quelle per l’uso del
garage, come in precedenza. La rappresentante di tali comproprietari non ha
sollevato obiezioni. Il verbale dell’assemblea è stato adottato senza modifiche
alla susseguente assemblea generale ordinaria del 26 marzo 1993, nel corso
della quale sono stati approvati il consuntivo 1992 e il preventivo 1993.

 

                                  C.   Con petizione del 14
aprile 1993 __________ e Anna __________ hanno convenuto la Comunione dei
comproprietari del “Condominio __________ ” davanti al Pretore del Distretto di
Lugano, sezione 2, chiedendo che fosse accertata la nullità dell’art. XII del
regolamento condominiale, che fossero annullate le decisioni assembleari del 7
giugno 1991, 20 marzo 1992 e 26 marzo 1993 “rela-tive all’approvazione dei
preventivi e consuntivi”, che fosse accertata l’inesistenza di obblighi a loro
carico circa il pagamento di spese condominiali estranee all’uso della loro
quota di comproprietà e che fosse ordinato all’amministrazione di continuare a
calcolare la loro partecipazione alle spese, anche dopo il 1991, senza tenere
conto di oneri che non hanno relazione diretta con l’uso dei posteggi. Nella
sua risposta del 26 maggio 1993 la Comunione dei comproprietari ha contestato
le tesi degli attori e ha postulato il rigetto della petizione, proponendo che
fosse confermata la validità dell’art. XII del regolamento condominiale, la
legittimità delle note decisioni assembleari e l’obbligo per gli attori di
corrispondere le quote di partecipazione loro richieste.

 

                                  D.   In sede di replica,
il 2 luglio 1993, gli attori hanno modificato la richiesta di annullare le tre
decisioni dell’assemblea generale in una richiesta intesa all’accertamento della
loro nullità. La Comunione dei comproprietari ha mantenuto le proprie domande.
L’udienza preliminare ha avuto luogo il 24 gennaio 1994 e il 4 gennaio 1995,
chiusa l’istruttoria, la Comunione dei comproprietari ha introdotto un
memoriale conclusivo. Il dibattimento finale si è tenuto il 13 gennaio 1995. 

 

                                  E.   Statuendo il 20 marzo
1996, il Pretore ha accolto parzialmente la petizione, ha constatato la nullità
dell’art. XII del regolamento condominiale, ha accertato che gli attori non
sono tenuti al pagamento di spese per opere o impianti senza utilità (o senza
utilità apprezzabile) per l’autorimessa, ha ordinato all’ammini-strazione di
continuare a calcolare le spese condominiali a carico degli attori (anche dopo
il 1991) rispettando tale principio, ma ha dichiarato valide le tre
deliberazioni assembleari contestate. Gli oneri processuali, con una tassa di
giustizia di fr. 1000.–, sono stati posti per un quarto a carico degli attori e
per il resto a carico della Comunione dei comproprietari, condannata a rifondere
alle controparti fr. 900.– per ripetibili ridotte.

 

                                  F.   Insorta contro la
sentenza del Pretore con un appello del 25 aprile 1996, la Comunione dei comproprietari
del “Condominio __________ ” insta per la riforma della decisione impugnata,
nel senso di accogliere le richieste di giudizio da essa formulate con la
risposta. Nelle loro osservazioni del 29 maggio 1996 __________ e __________
propongono di respingere l’appello e di confermare la sentenza del Pretore.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Nella misura in cui
l’appellante non si limita a chiedere il rigetto delle domande avversarie, ma
postula a sua volta – in riforma della sentenza impugnata – accertamenti
autonomi sulla validità dell’art. XII del regolamento condominiale,
sull’obbligo per i convenuti di pagare i contributi richiesti e sui criteri per
il riparto di siffatti contributi, il ricorso è irricevibile. Tali richieste
non sono state giudicate dal Pretore (né hanno formato oggetto di riconvenzione).
L’unico problema è di sapere pertanto – in concreto – se la sentenza del
Pretore meriti conferma o se, in accoglimento dell’appello, la petizione degli
attori debba essere respinta anche su altri punti.

 

                                   2.   Il Pretore ha
accertato la nullità dell’art. XII del regolamento con-dominiale, ritenendolo
chiaramente in contrasto con l’art. 712h cpv. 3 CC. Secondo quest’ultima
disposizione, il riparto delle spese nel regime della proprietà per piani deve
tenere calcolo del fatto che talune parti della costruzione, opere o
installazioni possono servire solo minimamente o non servire per nulla a determinati
comproprietari. Nella misura in cui la convenuta pretendeva che l’art. 712h
cpv. 3 CC era già stato considerato nella fissazione dei millesimi attribuiti
all’autorimessa quando la proprietà per piani è stata intavolata nel registro
fondiario, l’onere della prova le incombeva. Se non che, essa aveva fallito
tale dimostrazione. Quanto al precedente amministratore, egli non ha mai posto
a carico degli attori voci di spesa estranee alla destinazione del garage. Ciò
non suffragava sicuramente la tesi della convenuta.

 

                                   3.   L’appellante
ribadisce, in sostanza, che l’art. XII del regolamento condominiale non viola
l’art. 712h cpv. 3 CC. Se da un lato, infatti, la citata norma obbliga
tutti i condomini a sopportare la loro quota proporzionale di spese, “nessuna
[spesa] esclusa”, dall’altro i millesimi attribuiti all’autorimessa sotterranea
(80) sono volutamente pochi, e ciò per scelta di chi ha costituito la proprietà
per piani nel 1985. Rapportati ai millesimi dello stabile, invero, quelli
dell’autorimessa valgono – in fatto di superficie – appena un terzo. L’una cosa
quindi compensarebbe l’altra, in ossequio all’art. 712h cpv. 3 CC.
Esonerare gli attori da spese condominiali significherebbe, per di più,
disattendere la volontà di chi ha elaborato il regolamento; a maggior ragione,
anzi, se si pensa che distinzioni sul riparto delle spese dovrebbero figurare
nel regolamento stesso. Poco importa perciò che il precedente amministratore
abbia proceduto alla suddivisione in modo differenziato. Oltre a ciò, egli ha
omesso di calcolare nel contributo chiesto agli attori i costi del custode; li
avesse considerati, gli attori avrebbero pagato più di quanto pagherebbero oggi
in base alla chiave di riparto controversa. A parere della convenuta, infine,
l’applicazione dell’art. 712h cpv. 3 CC darebbe adito in concreto a
diatribe interminabili sulle voci di spesa da includere o da escludere dal
calcolo del contributo a carico dei titolari dei posteggi; vi si dovrebbe far
capo, di conseguenza, solo per spese imprevedibili e straordinarie.

 

                                   4.   I comproprietari
devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell’amministrazione comune
proporzionalmente al valore delle loro quote (art. 712h cpv. 1 CC). Se
si tratta di parti dell’ edificio, di opere o d’impianti che non servono o
servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella
ripartizione delle spese (art. 712h cpv. 3 CC). L’art. 712h cpv.
1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che l’atto costitutivo della proprietà
per piani o il regolamento (art. 712g cpv. 3 CC) possono stabilire una
diversa chiave di riparto, purché rispettosa dell’art. 712h cpv. 3 CC (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 2ª
edizione, pag. 368 n. 1347 con riferimenti). Quest’ulti-ma norma ha natura
imperativa (DTF 117 II 253 in fondo con rinvii). Una disposizione del
regolamento o una decisione assembleare che la violi è quindi nulla (Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar,
Berna 1988, nota 66 ad art. 712h CC) e il comproprietario leso può
sempre chiedere al giudice di accertarne la nullità (cfr. DTF 107 II 141). Il
problema di sapere, poi, quali costi siano effettivamente a carico di un comproprietario
in rapporto al valore della sua quota dipende dalle circostanze del caso, che
vanno apprezzate dal giudice secondo criteri oggettivi (Meier-Hayoz/ Rey, op. cit., nota 68 ad art. 712h CC).

 

                                   5.   Nella fattispecie è
pacifico che gli attori non devono essere tenuti a pagare contributi senza
nesso con il garage di cui fruiscono (ovvero con la proprietà per piani n.
____________________). L’art. XII del regolamento condominiale prescrive nondimeno
che:

 

                                         Le spese sono sopportate dai singoli condomini nella
proporzione della loro quota condominiale, nessuna esclusa. Ogni condomino è
obbligato a fornire all’amministrazione, in via anticipata, i mezzi necessari
per pagare tutte le spese condominiali di amministrazione, riscaldamento, spese
e tasse, custode, assicurazione, riparazione, ascensore, luce, nessuna esclusa;
le somme verranno versate all’amministrazione e verranno iscritte a nome del
condomino ma non frutteranno interessi.

 

                                         Ora, non vi è dubbio che
nella sua formulazione tassativa tale disposizione contraddice l’art. 712h
cpv. 3 CC, poiché chiama tutti i comproprietari a coprire tutte
le spese condominiali, senza distinzione di sorta. Nemmeno l’appellante, del
resto, pretende il contrario. Fa valere però – in estrema sintesi – che la
deliberata sottovalutazione dei millesimi attribuiti all’autorimessa, e quindi
ai titolari dei posteggi, compensa l’uniformità di trattamento riservata a
tutti i comproprietari in materia di spese. Ciò posto, occorrerebbe domandarsi
in primo luogo se sia giuridicamente ammissibile sottovalutare una o più quote,
ove appena si consideri che i millesimi attribuiti a ogni proprietà per piani
influiscono non solo sul riparto delle spese condominiali, ma anche sulla regolare
costituzione dell’assemblea dei comproprietari (art. 712p cpv. 1 CC),
sulla forza di voto a tale assemblea (art. 712g cpv. 3 e 647d
CC), minimizzata a torto dall’appellante, e finanche sulla suddivisione di
possibili introiti (compreso l’eventuale prezzo di vendita dell’immobile: Meier-Hayoz/Rey, op. ct., nota 11 ad
art. 712e CC), per tacere del carico fiscale (Steinauer, op. cit., pag. 315 n. 1153). Sia come sia, nel
caso in esame l’interrogativo può rimanere aperto, dato che – come si vedrà in
appresso – mancano prove sufficienti per ritenere che in concreto i millesimi attribuiti
all’autorimessa siano stati deliberatamente sottovalutati per compensare il
maggior aggravio dei rispettivi comproprietari.

 

                                   6.   Intanto non è di
alcun rilievo che il noto regolamento risalga al momento in cui è stato costituito
il condominio e mal si capisce come in tale circostanza la convenuta possa
scorgere un indizio a suffragio della propria tesi. Sulle intenzioni di chi ha
fatto iscrivere la proprietà per piani a registro fondiario nel 1985, rispettivamente
di chi ha redatto il regolamento condominiale, manca qualsiasi elemento
istruttorio. Su questo punto l’appello non ha consistenza. Che in fatto di
superficie, poi, i millesimi dell’autori-messa valgano un terzo per rapporto a
quelli dello stabile non è argomento di miglior pregio. La superficie è solo
uno dei parametri di cui tenere conto al momento in cui si attribuiscono le
quote di valore (art. 712e cpv. 1 CC). Oltre a ciò bisogna considerare
il tipo di costruzione grezza, il numero dei vani, il loro volume, la loro
posizione (altezza, vista, tranquillità), il grado di insolazione e così via (Steinauer, op. cit., pag. 315 n. 1153
con richiami). I millesimi attribuiti a un garage possono quindi valere un
terzo rispetto a quelli dello stabile abitativo, senza che ciò denoti una
manifesta sottovalutazione. L’assunto della convenuta, secondo cui “non si vede
perché i m² di autorimessa non dovrebbero essere trattati alla stessa stregua
dei m² della casa” offende la comune esperienza, ove si pensi non solo ai costi
di costruzione (finiture escluse), ma anche ai costi di progettazione di
un’abitazione per rapporto a quelli di un garage. Anche a tale riguardo
l’appello non è perciò di alcuna fondatezza.

 

                                   7.   Si aggiunga che il
criterio per il riparto delle spese condominiali adottato dal precedente
amministratore non depone sicuramente per l’assunto della convenuta, né essa
pretende che il suo predecessore si sia scostato dal sistema di calcolo
applicato originariamente, subito dopo l’intavolazione della proprietà per
piani nel registro fondiario. Le critiche a lui rivolte appaiono tanto meno
decisive, anzi, se si pensa che nessun comproprietario risulta aver mai
censurato il riparto delle spese prima del 1991 e che la controversia attuale
si riconduce all’iniziativa dell’odierna amministratrice. Quanto ai calcoli
esemplificativi esposti nell’appello, a prescindere dal fatto che non possono
essere esaminati per la prima volta in questa sede (art. 321 

                                         cpv. 1 lett. b CPC), essi
non confortano l’ipotesi di una chiara sottovalutazione dei millesimi
attribuiti all’autorimessa nel 1985. L’appellante medesima conclude argomentando
che, si chiamassero i comproprietari dei posteggi a coprire tutte le spese in
relazione con l’uso dell’autorimessa, le relative quote di partecipazione risulterebbero
addirittura superiori a quelle calcolate in applicazione letterale dell’art.
XII del regolamento. Intravedere una palese sottovalutazione dei millesimi in
siffatte condizioni non è possibile.

 

                                   8.   È vero che l’art.
712h cpv. 3 CC va applicato con riserbo, nel senso che dal riparto dei
costi vanno escluse solo le spese riguardanti quelle opere o quegli impianti oggettivamente
inutili per un comproprietario (DTF 112 II 312). Ciò non significa tuttavia –
come assume l’appellante – che la norma sia nessariamente causa di attriti interminabili
o che comporti insicurezza giuridica. Le voci di spesa addebitabili ai singoli
condomini si ripetono sostanzialmente ogni anno. Non vi è quindi ragione per
presumere il ripetersi di litigi o il continuo permanere di incertezze sul
computo del riparto. Circoscrivere l’applicazione dell’art. 712h cpv. 3
CC ai rari casi di spese eccezionali o impreviste – secondo l’auspicio
dell’appellante – contrasterebbe con il testo chiaro della norma, cui potrebbe
derogarsi solo qualora la disposizione conducesse a risultati non voluti dal
legislatore. Estremi del genere non sono ravvisabili per solo fatto che un
comproprietario invochi l’art. 712h cpv. 3 CC in materia di spese di
fronte a una modifica del riparto attuata dall’amministratore.

 

                                   9.   Gli oneri del
presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L’indennità per
ripetibili agli attori è commisurata alla stringatezza delle osservazioni.

 

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:              1.   Nella misura in cui è
ricevibile, l’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli oneri processuali,
consistenti in:

                                         a) tassa di
giustizia      fr. 450.–

                                         b) spese                         fr.  
50.–

                                                                                fr.
500.–

                                         sono
posti a carico dell’appellante che rifonderà agli attori fr. 600.– complessivi
per ripetibili d’appello.

 

                                   3.   Intimazione a:

                                         – arch. dott. __________
__________, __________;

                                         – avv. __________
__________, __________

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.

 

 

 

Per
la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La
presidente                                                        La segretaria