# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 97aac9b0-50b5-57a6-aa24-fdb5751fd18e
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-04-30
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 30.04.2020 BRGE IV Nr. 0062/2020
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-IV-Nr--0062-202_2020-04-30.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

4. Abteilung 

 

 

 
 
 
G.-Nr. R4.2019.00162 
BRGE IV Nr. 0062/2020 

 
 
  Entscheid vom 30. April 2020 
 
 

 

Mitwirkende Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Andreas Madianos, Baurichter 
Urs Hany, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

 
 
 

in Sachen Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

 

gegen Rekursgegnerschaft 

1. Gemeinderat X 

vertreten durch […] 

2. E. AG […] 

vertreten durch […] 

 

 
betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 2. Oktober 2019; Baubewilligung für zwei 

Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage […] 
_______________________________________________________ 

 

 

R4.2019.00162 Seite 2 

hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 2. Oktober 2019 erteilte der Gemeinderat X der E. AG 

die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. 1 

(ehemaliges Restaurant "T.") und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäu-

sern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der D.-Strasse 1 in Y (X).  

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe 

vom 6. November 2019 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des 

Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Entscheides unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen. Vor Erteilung einer neuen Baubewilligung 

sei die Liegenschaft "T." im Hinblick auf ihre Schutzwürdigkeit begutachten 

zu lassen und je nach Ergebnis ganz oder teilweise unter Schutz zu stellen. 

C. 

Mit Verfügung vom 7. November 2019 wurde der Rekurseingang vorge-

merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit Eingabe vom 11. Dezember 2019 beantragte die Vorinstanz die Abwei-

sung des Rekurses, soweit auf ihn eingetreten werden könne, unter Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten. 

Die private Rekursgegnerschaft beantragte mit Eingabe vom 11. Dezember 

2019, auf den Rekurs sei nicht einzutreten, eventualiter sei er abzuweisen, 

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten. 

E. 

Mit Replik vom 15. Januar 2019 bzw. Dupliken vom 7. bzw. 10. Februar 

2020 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 18. Feb-

ruar 2020 liess sich der Rekurrent erneut vernehmen. 

 

 

R4.2019.00162 Seite 3 

F. 

Am 28. Februar 2020 führte die 4. Abteilung des Baurekursgerichtes im 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 im Halte von 5'206 m2 liegt in der Kernzone 

gemäss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X (BZO). Es ist überstellt 

mit einem ehemaligen Vielzweckbauernhaus, dessen Wohnteil zuletzt als 

Restaurant "T." genutzt wurde, sowie mit drei Mehrfamilienhäusern. Ge-

plant sind der Abbruch des ehemaligen Vielzweckbauernhauses und der 

Neubau von zwei weiteren Mehrfamilienhäusern. 

2. 

Gemäss § 338b Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sind 

gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im 

Kanton statutengemäss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, 

rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse 

berechtigt, soweit sich diese auf den III. Titel (Natur- und Heimatschutz, 

§§ 203 - 217 PBG) oder § 238 Abs. 2 PBG stützen. Der Rekurrent erfüllt 

diese Voraussetzungen unbestrittenermassen. 

Das streitbetroffene Neubauvorhaben liegt in der Kernzone. Kernzonenvor-

schriften sind planungsrechtliche Massnahmen zum Schutz von Objekten 

des Natur- und Heimatschutzes im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG, womit sich 

 

 

R4.2019.00162 Seite 4 

die angefochtene Baubewilligung auf den III. Titel sowie auf § 238 Abs. 2 

PBG stützt. Soweit der Rekurrent die Verletzung von Kernzonenvorschrif-

ten und der Bestimmung von § 238 Abs. 2 PBG geltend macht, ist er somit 

zum Rekurs legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls 

erfüllt sind, ist insoweit auf den Rekurs einzutreten. 

3.1. 

Der Rekurrent macht die Schutzwürdigkeit der zum Abbruch vorgesehenen 

Liegenschaft "T." geltend. Zu prüfen ist diesbezügliche Rekursberechti-

gung. Er bringt hierzu vor, das Gebäude des ehemaligen Restaurants "T." 

mit angebautem Ökonomiegebäude figuriere im kommunalen Hinweisin-

ventar der Gemeinde X. Im Laufe des Jahres 2015 sei ein kommunales In-

ventar erstellt worden. Im Zuge dieser Inventarisierung habe die O. Archi-

tekten AG für das streitbetroffene Gebäude ein Inventarblatt erstellt. Seit 

der Verabschiedung des kommunalen Inventars figuriere die Liegenschaft 

"T." nicht mehr im Inventar. Der Verzicht auf die Inventarisierung sei willkür-

lich erfolgt. In der Kernzone von Y seien kaum Inventarobjekte vorhanden. 

Dem Rekurrenten bekannt sei einzig das ehemalige Pfarrhaus (Anmer-

kung: T.-Weg 1). Voraussetzung für den Erlass einer Kernzone sei jedoch, 

dass darin eine Mindestanzahl von Schutzobjekten figuriere. Beim strittigen 

Objekt schutzwürdig sei vor allem der äussere Erscheinungswert und seine 

Bedeutung im Ortsbild. Hinzu komme vermutungsweise eine hohe sozial- 

und wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung angesichts der langen Tradition 

des Restaurants. Die für das Inventar in Frage kommenden Objekte seien 

anhand eines Rasters mit sechs Kriterien beurteilt worden, die jeweils mit 

"ohne besondere Bedeutung", "gewisse Bedeutung" und "besondere Be-

deutung", d.h. mit einem bis drei Punkten hätten bewertet werden können. 

Die Liegenschaft "T." habe 12 Punkte erhalten, gleich viele wie das Pfarr-

haus. Mit Hilfe eines solchen Rasters könne nicht wirklich über die Inven-

taraufnahme entschieden werden. So seien etwa die drei Kriterien "kultu-

rell", "sozial" und "wirtschaftlich" teilweise redundant, wogegen die beiden 

zentralen Aspekte des Eigen- und des Situationswertes nur mit ebenfalls 

drei Kriterien ("Einzeln", "Ensemble", "Raumbildung") bewertet würden. Die 

dreistufige Bewertungsskala erlaube sodann keine differenzierte Beurtei-

lung. Die Ergebnisse anhand der Tabelle seien keiner qualitativen Beurtei-

lung unterzogen worden. Wenn etwa das ehemalige Pfarrhaus und die Lie-

genschaft "T." beide 12 Punkte erreichten, aber nur eines von diesen im In-

 

 

R4.2019.00162 Seite 5 

ventar figuriere, führe dies zu abwegigen – oder eben willkürlichen – Ein-

stufungen. 

3.2.1. 

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und 

Beschwerdelegitimation der Natur- und Heimatschutzverbände davon ab, 

ob das betreffende Objekt in einem gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstell-

ten Inventar aufgeführt ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständi-

gen Behörden inventarisiert sein müsste. Die Verbandsbeschwerde kommt 

damit grundsätzlich nur dort zum Zug, wo die angefochtene Anordnung ein 

bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisier-

tes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG 

betrifft. Sie soll es den Verbänden ermöglichen, sich gegen alle Anordnun-

gen zu wehren, die mit der Aufhebung einer förmlichen Unterschutzstellung 

oder der Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar verbunden sind. 

Vom Erfordernis des Inventareintrags – als Voraussetzung des Verbands-

beschwerderechts – kann nur abgesehen werden, wenn das zuständige 

Gemeinwesen seiner Pflicht zur Erstellung eines Inventars der kommuna-

len Natur- und Heimatschutzobjekte gar nicht nachgekommen ist oder ein 

Säumnis bei der Inventarerstellung vorliegt. In letzteren Fall muss die 

Schutzwürdigkeit glaubhaft dargetan werden und wahrscheinlich sein 

(VB.2011.00759 vom 11. Juli 2012, E. 2.4., mit weiteren Hinweisen). Ein 

Säumnis bei der Inventarerstellung liegt etwa dann vor, wenn die Behörden 

der Inventarisationspflicht gemäss § 203 Abs. 2 PBG nicht oder nur unvoll-

ständig nachgekommen sind, ein Objekt übersehen wurde, eine ganze 

Epoche oder eine ganze Objektkategorie ausser Acht gelassen wurde oder 

ein anderweitiges Versehen vorliegt (VB.2013.00411 vom 17. April 2014, 

E. 3.2. f.; VB.2003.00197 vom 10. September 2003, E. 2c). 

Abgesehen von diesen Ausnahmefällen liesse es sich auch mit dem Gebot 

der Rechtssicherheit nicht vereinbaren, ein formell erlassenes kommunales 

Inventar bei drohendem Abbruch von nicht inventarisierten Gebäuden im 

Rechtsmittelverfahren gegen eine Baubewilligung, die im Vertrauen auf den 

fehlenden Inventareintrag erwirkt worden ist, in Frage zu stellen (vgl. 

VB.2003.00197 vom 10. September 2003, E. 2d). Ein Grundeigentümer 

muss sich darauf verlassen können, dass er bei einer beabsichtigten Neu-

überbauung seines Grundstückes Altbauten abbrechen kann, es sei denn, 

sie sind förmlich geschützt (§ 205 PBG) oder wenigstens inventarisiert 

 

 

R4.2019.00162 Seite 6 

(§ 203 Abs. 2 PBG), in welch letzterem Fall vorgängig ein definitiver Ent-

scheid über die Schutzwürdigkeit provoziert werden kann (§ 213 PBG). Es 

erscheint als richtig, dass – wie es der gesetzlichen Ordnung entspricht und 

wie es vom Rekurrenten in der vorliegenden Streitsache bereits gemacht 

wurde – allfällige Beanstandungen in Bezug auf ein bestehendes Inventar 

auf dem aufsichtsrechtlichen Weg vorzubringen sind (vgl. VB.2011.00759 

vom 11. Juli 2012, E. 2.5.) und die Frage der pflichtgemässen Inventarisie-

rung im Zusammenhang mit einer Bewilligung eines Bauvorhabens grund-

sätzlich nicht (erneut) aufgerollt werden kann. Dies ist den Heimatschutz-

verbänden auch durchaus zuzumuten, liegen Inventare doch öffentlich auf 

(§ 203 Abs. 2 Satz 2 PBG) und können daher jederzeit eingesehen werden.  

Das vom Rekurrenten ins Feld geführte Urteil des Bundesgerichts 

1C_380/2017 vom 17. Juli 2018 gibt keinen Anlass, die oben wiedergege-

bene Rechtsprechung in Frage zu stellen. In jenem Fall wurde die Schutz-

würdigkeit eines von einem Bauvorhaben betroffenen, nicht inventarisierten 

Gebäudes von Privatpersonen (Nachbarn) geltend gemacht. Es handelte 

sich mithin nicht um eine Verbandsbeschwerde. Wie das Verwaltungsge-

richt bereits mehrmals entschieden hat, ist der Nachbar, der durch ein Bau-

vorhaben in eigenen Interessen betroffen ist und folglich Zugang zum Ver-

fahren gefunden hat, auch zur Rüge befugt, der für ihn nachteilige Neu- 

oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzob-

jekts voraussetze oder ein solches beeinträchtige. Anders als für die 

Rechtsmittelbefugnis der Verbände gemäss § 338b PBG kommt es dabei 

nicht darauf an, ob das Schutzobjekt inventarisiert ist oder bei pflichtge-

mässem Handeln der zuständigen Behörden inventarisiert sein müsste. 

Diese Einschränkung hat die Rechtsprechung für das Beschwerderecht der 

Verbände entwickelt, da diese andernfalls mit der behaupteten Missach-

tung der Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz oder von § 238 

Abs. 2 PBG praktisch gegen jede Anordnung hätten rekurrieren können, 

was nicht der Absicht des Gesetzgebers entsprochen hätte. Diese Gefahr 

besteht bei der Legitimation gemäss § 338a PBG nicht, wo sich die Ein-

schränkung daraus ergibt, dass der Anfechtende durch die angefochtene 

Anordnung in eigenen Interessen berührt sein und ein Interesse an ihrer 

Aufhebung oder Änderung haben muss (VB.2008.00404 vom 10. Dezem-

ber 2008, E. 2.1). 

 

 

R4.2019.00162 Seite 7 

3.2.2. 

Vorab ist festzuhalten, dass die Liegenschaft "T." weder in einem Inventar 

aufgelistet noch formell unter Schutz gestellt ist. Die Gemeinde liess durch 

die O. Architekten AG abklären, welche Bauten allenfalls inventarwürdig 

sind. Die Ergebnisse wurden in Inventarblättern zusammengefasst, die mit 

"Hinweisinventar" überschrieben sind (s. act. 4.1. und 4.4.). Mit Beschluss 

vom 27. Mai 2015 setzte der Gemeinderat das kommunale Inventar der 

schutzwürdigen Bauten fest (act. 7.8.2), wobei er das Inventar als "Hinweis-

inventar" bezeichnete. In diesem Inventar wurde die Liegenschaft "T." nicht 

aufgeführt, was nicht bestritten wird.  

Gemäss der oben dargelegten Praxis des Verwaltungsgerichts ist die Re-

kurslegitimation eines Verbandes bezüglich nicht inventarisierter Objekte 

nur in Ausnahmefällen anzuerkennen. Ein solcher liegt im vorliegenden Fall 

nicht vor. Die Gemeinde X hat wie erwähnt ein Inventar der schutzwürdigen 

Bauten erstellt. Ein Säumnis bei der Inventarerstellung liegt nicht vor, zumal 

das in Frage stehende Objekt als potentielles Inventarobjekt überprüft, be-

urteilt (s. act. 4.1) und bewusst nicht in das Inventar aufgenommen wurde. 

Zum Erhalt von dessen raumbildender Wirkung, der gemäss Inventarblatt 

eine besondere Bedeutung zugeschrieben wird, hat sich die Gemeinde für 

eine Massnahme des Planungsrechts im Sinne von § 205 lit. a PBG ent-

schieden und im Kernzonenplan die relevanten Fassadenlinien und die 

Firstrichtung bezeichnet. Diese sind gemäss Art. 7 Abs. 2 BZO von Um-, 

Ersatz- und Neubauten bezüglich Lage einzuhalten. 

Der Rekurrent kritisiert die Methode, mit der die für das Inventar in Frage 

kommenden Objekte bewertet und ausgewählt wurden. Dass das resultie-

rende Inventar deswegen in allgemeiner Weise, und nicht nur bezüglich 

des streitbetroffenen Gebäudes, unvollständig sein soll und insofern ein 

Säumnis vorliege, wird nicht geltend gemacht. Die Gemeinde zog für die 

Erstellung des Inventars mit der O. Architekten AG Fachexperten bei, die 

Objekte wurden anhand von sachgerechten Kriterien bewertet und das In-

ventar wurde auf Grundlage der von der O. Architekten AG erstellten Inven-

tarblätter, die nebst dem kritisierten Bewertungsschema noch weitere In-

formationen zu den Objekten enthalten, festgesetzt. Der Rekurrent stellt die 

Fachkompetenz der O. Architekten AG und den Inhalt der Inventarblätter 

nicht in Frage. Die Nichtinventarisierung der Liegenschaft "T." beruht unter 

diesen Umständen nicht auf einem Säumnis und ist entgegen dem Rekur-

 

 

R4.2019.00162 Seite 8 

renten auch nicht als willkürlich (Art. 9 Bundesverfassung [BV]) zu bezeich-

nen. Anzumerken ist an dieser Stelle, dass der Rekurrent auch mit seiner 

Aufsichtsbeschwerde, die er in derselben Angelegenheit erhoben hatte, 

nicht durchgedrungen ist.  

Aus dem Gesagten folgt, dass der Rekurrent im vorliegenden Rekursver-

fahren nicht berechtigt ist, die Schutzwürdigkeit der Liegenschaft "T." gel-

tend zu machen. Auf diese Rüge ist somit nicht einzutreten. 

4.1. 

In Bezug auf die geplanten Neubauten beanstandet der Rekurrent, dass 

das Erscheinungsbild der Volumetrie des anstelle des bestehenden Ge-

bäudes "T." vorgesehenen Neubaus (Haus A) nicht dem Altbau entspreche. 

Auch liege der Giebel des Ersatzbaus um einiges höher als das bestehen-

de Dach. Die Geschossigkeit entspreche der Kernzonenvorschrift, halte 

sich jedoch nicht an die bestehende Gebäudegeometrie. 

Weiter werde die Kernzone mit den beiden grossvolumigen Baukörpern 

stark verdichtet, die Grosszügigkeit der Vorplätze und der offenen Räume 

mit freistehenden Bäumen gehe verloren. Die Gebäude- und Firsthöhe 

übersteige den bestehenden Bau beträchtlich und das Erscheinungsbild sei 

meilenweit vom Original entfernt. Der anstelle der Liegenschaft "T." geplan-

te Ersatzneubau entspreche daher den Anforderungen von Art. 10 BZO in 

keiner Weise. Dies zeige sich beispielsweise bei der Giebelansicht der viel 

zu nahe beieinanderstehenden Klötze ebenso wie bei den Trauffassaden. 

Die geplanten Mehrfamilienhäuser würden Sinn und Zweck der Kernzonen-

vorschriften direkt zuwiderlaufen. 

4.2. 

Die Vorinstanz weist zunächst darauf hin, dass die BZO beim streitbetroffe-

nen Abbruchobjekt keinen Ersatzbau verlange. Die geplanten Mehrfamili-

enhäuser würden die Abmessungen für Neubauten einhalten. Ein Neubau 

dürfe auch zeitgemässe Elemente wie Balkone oder Lichtbänder aufneh-

men. Der Neubau A wahre die Stellung des bisherigen Gebäudes, soweit 

durch die Fassadenlinien vorgeschrieben, und die Prägung des Strassen-

raums. Die Dreiteiligkeit eines ortstypischen Bauernhauses sei ablesbar. 

 

 

R4.2019.00162 Seite 9 

Sowohl auf der Nord- wie der Südfassade unterscheide die Fassade klar 

zwischen einem hellen Wohnteil und den kontrastierenden Ökonomieteilen. 

Die Ausnützungsziffer oder die Überbauungsziffer seien zwar in der hier 

anwendbaren revidierten BZO kein Bewilligungskriterium mehr. Eine grobe 

Schätzung ergebe bezogen auf das gesamte Baugrundstück inklusive der 

geplanten Neubauten eine Ausnützungsziffer von rund 46 %. Unter der al-

ten BZO vom 8. März 2008 sei eine Ausnützungsziffer von 50 % in der 

Kernzone I respektive von 40 % in der Kernzone II zulässig gewesen. Die-

se Ausnützungsziffern würden nicht mehr gelten. Es sei nicht nachvollzieh-

bar, weshalb nun eine ungeschriebene Einschränkung der Ausnützung gel-

ten soll, die geringer sei, als die aufgehobene Einschränkung in der Kern-

zone I. Sodann verweist die Vorinstanz auf die in der Kernzone geltenden 

Einordnungsvorschriften gemäss Art. 6 BZO (recte Art. 5 BZO), welche das 

Bauprojekt erfülle. 

4.3. 

Die private Rekursgegnerin bringt vor, in der Kernzone gelte bewusst keine 

Überbauungsziffer, womit eine dichte Bebauung durchaus in Kauf genom-

men werde. Solange die anwendbaren Gebäude- und Grenzabstände und 

die Grundmasse eingehalten würden, dürfe ein Grundstück grundsätzlich 

beliebig dicht überbaut werden. Das Bauprojekt halte sämtliche Abstände 

ein. Die maximal zulässige Gebäudehöhe und Gebäudelänge werde nicht 

einmal ausgeschöpft.  

Mit einer Ausnützung von lediglich 45,9 % und einer Überbauungsziffer von 

29,5 % wäre das streitbetroffene Projekt auch unter dem bisherigen Recht 

(AZ 50 % bzw. ÜZ 30 %) zulässig und bei Weitem nicht "zu dicht" gewesen. 

Mit der Abschaffung der Ausnützungs- und Überbauungsziffer sei zumin-

dest in Kauf genommen worden, dass künftig unter gewissen Umständen 

eine noch dichtere Überbauung als bisher möglich sein sollte. Es treffe des 

Weiteren nicht zu, dass das Neubauprojekt keine Hofräume oder Garten-

flächen zulasse. Insbesondere durch die Rückversetzung des Hauses B 

werde der bestehende Vorplatz erhalten und weiterhin bewusst inszeniert. 

Überdies kreiere das Bauvorhaben hinter dem Haus A eine neue Hofsitua-

tion, welche auch den bereits bestehenden Mehrfamilienhäusern diene und 

wiederum eine Anlehnung an den Charakter einer Kernzone darstelle. Das 

Haus A übernehme die Sprache der bestehenden Liegenschaft, indem bei-

 

 

R4.2019.00162 Seite 10 

spielsweise Elemente wie die Klappläden oder die spielerische Fassaden-

gliederung übernommen würden. Der ehemalige Wohnteil werde weiterhin 

in Massivbauweise gehalten, im Gegensatz zum ehemaligen Ökonomieteil, 

welcher einen gemauerten Sockel und darüber eine Holzfassade erhalte. 

Das Haus B hingegen solle sich durch die durchgehend massive Bauweise 

klar als Neubau abgrenzen, wobei trotzdem darauf geachtet werde, dass 

typische Kernzonenelemente wie die spielerische Fassadengliederung oder 

die Ausgestaltung der Schiebeläden in der Form von Klappläden beibehal-

ten würden. Der Charakter der Kernzone werde mithin auch bei diesem 

Haus respektiert und gewahrt. 

Schliesslich übersehe der Rekurrent, dass ein Neubau erstellt werde, wel-

cher sich nach den Vorschriften von Art. 11 ff. BZO richte; Art. 10 BZO sei 

nicht anwendbar. Der zulässige Dachwinkel und die maximal zulässige 

Firsthöhe gemäss § 281 Abs. 1 lit. b PBG würden respektiert. Es spiele 

damit keine Rolle, dass der geplante Neubau geringfügig höher werde als 

das bestehende Gebäude. 

4.4.1. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-

tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die 

Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte 

wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere 

Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesamt-

wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien 

zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das Ei-

gentum. 

 

 

R4.2019.00162 Seite 11 

Nach der Rechtsprechung gelten in Kernzonen, welche gemäss § 50 

Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart erhal-

ten oder erweitert werden sollen, die erhöhten Gestaltungsanforderungen 

von § 238 Abs. 2 PBG. Demgemäss ist auf Objekte des Natur- und Hei-

matschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Konkretisiert wird dies in 

Art. 5 BZO. Demgemäss werden in der Kernzone an die architektonische 

und ortsbauliche Gestaltung besondere Anforderungen gestellt. Bauten und 

Anlagen müssen sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung bezüglich Massstäb-

lichkeit, Volumen und Lage einfügen als auch in einzelnen Aspekten, wie 

Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung, Terrain- und Um-

gebungsgestaltung, in die Umgebung einordnen. Die BZO enthält sodann 

detaillierte Vorschriften über die Ausgestaltung von Dächern, Dachaufbau-

ten, Dachflächenfenstern, Fassaden, Fenstern, Türen, Tore, Beschattun-

gen, Balkone, Lauben, Loggias, Terrassen, die Umgebungsgestaltung, Be-

pflanzung, Terrainveränderungen, Garagen, Abstellplätze und Stützmauern 

(Art. 17 ff. BZO). 

4.4.2. 

Gemäss Art. 10 BZO können bestehende Gebäude in der Kernzone unter 

Beibehaltung von Grundriss, Gebäude- und Firsthöhe sowie des Erschei-

nungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Zulässig sind aber auch Neu-

bauten (Art. 11 ff. BZO). Sind in den Kernzonenplänen keine anderen Mas-

se oder keine bezeichneten Fassaden respektive Freiräume eingetragen, 

gilt für Neubauten allseitig ein minimaler Grenzabstand von 3,5 m (Art. 12 

BZO) und es sind die Grundmasse gemäss Art. 13 BZO einzuhalten, na-

mentlich eine maximale Gebäudehöhe von 8,1 m und eine Gebäudelänge 

von höchstens 30 m. 

Beim vorliegend geplanten Haus A, welches an die Stelle der abzubre-

chenden Liegenschaft "T." tritt, handelt es sich entgegen der Auffassung 

des Rekurrenten nicht um einen Ersatzbau, sondern um einen Neubau ge-

mäss Art. 11 ff. BZO. Er hält die im Kernzonenplan bezeichneten Fassa-

denlinien und Firstrichtung ein. Die Volumetrie und das Erscheinungsbild 

des bestehenden Gebäudes müssen nicht übernommen werden, massge-

bend sind die Grundmasse gemäss Art. 13 BZO und die kernzonenspezifi-

schen Gestaltungsvorschriften für Neubauten gemäss Art. 17 ff. BZO. Folg-

lich darf insbesondere der First gegenüber dem Altbau angehoben werden. 

Die zulässige Gebäudehöhe wird mit 7,75 m eingehalten, ebenso die Ge-

 

 

R4.2019.00162 Seite 12 

bäudelänge mit 26 m. Dies gilt auch für das Haus B mit einer Gebäudehöhe 

von 7,65 m und einer Gebäudelänge von ebenfalls 26 m. Der Grenzab-

stand wie auch die Geschosszahl entsprechen den Vorschriften (Art. 12 f. 

BZO) und im Kernzonenplan eingetragene "Freiraumflächen" (Art. 11 BZO) 

werden nicht tangiert. Die Verletzung von Gestaltungsvorschriften gemäss 

Art. 17 ff. BZO wird nicht geltend gemacht.  

4.4.3. 

Die Kritik des Rekurrenten zielt auf die bauliche Dichte, die mit dem Bau-

vorhaben entsteht. Die Kernzonenvorschriften schreiben keine Nutzungszif-

fern wie Ausnützungs- oder Überbauungsziffern vor. Daher wird die zuläs-

sige bauliche Dichte in erster Linie durch die Bestimmungen über die 

Grundmasse, Grenzabstände und Gebäudeabstände (§ 271 PBG) definiert. 

Zwecks Erhaltung der charakteristischen Freiraumstruktur sind im Kernzo-

nenplan Freiraumflächen eingetragen (Art. 11 BZO). Schliesslich können 

sich aus den gestalterischen Vorschriften von § 238 Abs. 2 PBG und Art. 5 

BZO Einschränkungen ergeben. Nach ständiger Rechtsprechung kann 

aber nur in Ausnahmefällen gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die 

Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt wer-

den, nämlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar 

und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschrän-

kungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforder-

lich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine be-

sondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte land-

schaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts ge-

wichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik- 

bzw. Schutzvorschrift nicht dazu führen darf, dass generell – etwa für ein 

ganzes Quartier – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Nur ein 

krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein 

Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbie-

ten (VB.2017.00338 vom 16. November 2017, E. 2.2.). 

4.4.4. 

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die Volumina der 

beiden geplanten Mehrfamilienhäuser schöpfen das gemäss Kernzonen-

vorschriften zulässige Mass nicht aus. Die Dimensionen entsprechen den 

umliegenden Alt- und Neubauten. Das Volumen des bestehenden Gebäu-

des "T." ist wesentlich grösser. Der gemäss Art. 12 BZO minimal erforderli-

 

 

R4.2019.00162 Seite 13 

che Grenzabstand von 3,5 m wird vom Haus B gegenüber der südöstlich 

angrenzenden Parzelle infolge des einzuhaltenden Gewässerabstandes mit 

ca. 5,8 m bei weitem eingehalten. Das Haus B ist sodann gegenüber der 

D.-Strasse um ca. 13,7 m zurückversetzt. Der gemäss § 271 PBG zwi-

schen den Häusern A und B erforderliche Gebäudeabstand von 7,5 m wird 

mit ca. 7 m nur leicht unterschritten, was aufgrund eines grundstücksintern 

anzunehmenden Näherbaurechts zulässig ist. Die Gebäude sind versetzt 

zueinander angeordnet und überlappen sich nur etwa zur Hälfte der Ge-

bäudelänge. Gegenüber den weiteren, bestehenden Gebäuden auf dem 

Baugrundstück werden grosszügige Abstände gewahrt, insbesondere ent-

steht vor der Westfassade des Hauses A eine Hofsituation.  

Es trifft zwar zu, dass mit der Errichtung des Hauses B die Grosszügigkeit 

der heute vorhandenen Vorplätze und der offenen Räume verloren geht. 

Dies ist aber immer der Fall, wenn wie vorliegend unüberbaute Flächen 

erstmals bebaut werden. Darin liegt keine mangelhafte Einordnung. Im Üb-

rigen sind die fraglichen Flächen im Kernzonenplan nicht als Freiraumflä-

chen im Sinne von Art. 11 BZO bezeichnet; sie zählen mithin nicht zur cha-

rakteristischen Freiraumstruktur, die es gemäss Nutzungsplanung zu erhal-

ten gilt. 

Unter diesen Umständen bewirken die beiden geplanten Gebäude auf dem 

Baugrundstück keine bauliche Dichte, die im Widerspruch zur Bebauungs-

struktur der Kernzone steht. Überzeugend ist auch die Argumentation der 

Rekursgegnerschaft, wonach eine Ausnützungs- und Überbauungsziffer 

resultiere, die auch vor der Revision der aktuell gültigen BZO zulässig ge-

wesen wäre. Dafür, dass mit der BZO-Revision im Jahr 2015 eine weniger 

dichte Überbauung angestrebt wurde, bestehen keine Anhaltspunkte, zu-

mal dies im Widerspruch zu der heutzutage in der Nutzungsplanung im All-

gemeinen angestrebten baulichen Verdichtung stünde. Von einem krassen 

Missverhältnis der baulichen Dichte, welches eine Beschränkung des auf 

dem Baugrundstück an sich zulässigen Bauvolumens aus rein gestalteri-

schen Gründen rechtfertigen würde, kann somit offensichtlich nicht die Re-

de sein. Somit ist die Gestaltung und Einordnung des Bauvorhabens nicht 

zu beanstanden und der Rekurs in diesem Punkt abzuweisen. 

 

 

R4.2019.00162 Seite 14 

5. 

Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

6.1. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerle-

gen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). 

Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal-

tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt 

wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re-

kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 

6.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend privaten Rekursgegne-

rin zulasten des Rekurrenten eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. 

Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 2'000.--. Da die Umtriebsent-

schädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehr-

wertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in 

BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

 

 

R4.2019.00162 Seite 15 

6.3. 

Die Vorinstanz beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung 

(§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegen-

sätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Unter-

liegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Um-

gekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschä-

digungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend 

nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschädigung  

[…]