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**Case Identifier:** 67ce1ba6-b8de-5f8c-bbc6-37e329a53b67
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-02-04
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 04.02.2014 R 2013 187
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_005_R-2013-187_2014-02-04.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT
DES KANTONS GRAUBÜNDEN

R 13 187

5. Kammer 

bestehend aus

Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat 

und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin ad hoc Caluori

URTEIL
vom 4. Februar 2014

in der verwaltungsrechtlichen Streitsache

A._____ und B._____, und

C._____ und D._____, 
alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Zinsli, 

Beschwerdeführer
gegen 

Gemeinde X._____, 
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, 

Beschwerdegegnerin
und

E._____, 
Beschwerdegegner

betreffend Baueinsprache

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1. E._____ reichte am 6. November 2012 bei der Gemeinde X._____ ein 

Baugesuch für die Erstellung eines Dreifamilienhauses auf Parzelle 3581 

sowie von Einstellplätzen auf Parzelle 3309 ein. Die Parzelle 3581 misst 

354 m², die Parzelle 3309 324 m². Zwischen den beiden Parzellen liegt 

die Quartierstrasse Via N._____. Beide Parzellen liegen in der Dorfer-

weiterungszone 2 (DE 2) mit einer zulässigen Ausnützungsziffer von 0.7. 

Im Baugesuch wurde eine Ausnützungsziffer des Bauprojekts von 0.52 

angegeben. Ein Teil der für das zu erstellende Gebäude notwendigen 

Bruttogeschossfläche (BGF) sollte durch einen Nutzungstransport von 

Parzelle 3309 auf Parzelle 3581 übertragen werden. Am 16. November 

2012 wurde das Baugesuch unter Hinweis auf die 20-tägige Einsprache-

frist öffentlich aufgelegt.

2. Am 30. November 2012 überprüfte die Baukommission das Bauvorhaben 

und kam zum Schluss, dieses sei unter der Voraussetzung, dass die im 

Zusammenhang mit der Treppe korrigierte Berechnung der anrechenba-

ren BGF nachgereicht werde, bewilligungsfähig.

3. Gegen das Bauvorhaben reichten A._____ und B._____, Eigentümer der 

östlichen Anstösserparzelle 3313, am 5. Dezember 2012 (persönliche 

Abgabe am Schalter) Einsprache ein mit dem Begehren, das Baugesuch 

sei abzuweisen. Die Einsprecher machten im Wesentlichen geltend, dass 

geplante Gebäude füge sich nicht in die bestehende Siedlung ein und 

nehme nur in ungenügender Weise Bezug auf seine Umgebung.

4. Am 5. Dezember 2012 reichten auch C._____ und D._____, Miteigentü-

mer der westlichen Anstösserparzelle 3308, Einsprache ein, ebenfalls mit 

dem Begehren, das Baugesuch sei abzuweisen. Neben einer möglichen 

Überschreitung der maximalen Gebäudehöhe rügten sie vor allem den 

Nutzungstransport von Parzelle 3309 auf Parzelle 3581. Dieser Nutzungs-

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transport sei nicht massvoll im Sinne des Gesetzes und habe nichts mehr 

mit der Herstellung der Baureife zu tun. Die Parzelle 3581 sei bereits für 

sich allein baureif. Der geplante disproportionale Baukörper vertrage sich 

nicht mit der vorhandenen Siedlungsstruktur, insbesondere nicht mit den 

direkten Nachbargebäuden. Das Bauprojekt ordne sich damit nicht genü-

gend in die Umgebung ein und sei damit nicht bewilligungsfähig.

5. Am 14. Dezember 2012 nahm E._____ Stellung zu den Einsprachen und 

verlangte sinngemäss deren Abweisung. Das geplante Gebäude füge 

sich in das Quartier ein. Ein Gartenanteil als Gestaltungsvorgabe sei nicht 

zwingend. Form und Grösse seien zonenkonform und zweckmässig und 

entsprächen den Vorgaben der Gemeinde.

6. Am 18. Dezember 2012 wies der Gemeindevorstand die Einsprache ab 

und bewilligte das Baugesuch unter Bedingungen und Auflagen. So sei 

insbesondere die Treppe bei der Berechnung der anrechenbaren BGF zu 

berücksichtigen, woraus sich eine Ausnützungsziffer von 0.577 – und 

nicht 0.52 – ergebe, was aber in der DE 2 immer noch zulässig sei.

7. Am 28. Januar 2013 liessen die Einsprecher dagegen Beschwerde an 

das Verwaltungsgericht Graubünden erheben. Daraufhin hob der Ge-

meindevorstand am 15. März 2013 den angefochtenen Entscheid wegen 

Verfahrensfehlern auf und nahm die Sache zur neuen Behandlung im 

Sinne der Erwägungen zurück. Am 22. März 2013 schrieb das Verwal-

tungsgericht die Beschwerde ab (vgl. Abschreibungsverfügung des Ver-

waltungsgerichts des Kantons Graubünden R 13 76 vom 22. März 2013).

8. Auf entsprechende Aufforderung hin bestätigte E._____ der Gemeinde 

am 27. März 2013, dass er ausschliesslich Erstwohnungen realisieren 

werde. Am 30. Mai 2013 teilte die Gemeinde den Einsprechern mit, dass 

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das Einspracheverfahren trotz Aufhebungsentscheids nicht wiederholt 

werden müsse, gab ihnen aber die Möglichkeit, sich zur vorgesehenen 

Erstwohnungsnutzung zu äussern. Am 10. Juni 2013 schrieben diese, die 

Einschränkung beim Zweitwohnungsbau sei für sie kein Thema. Weiter 

wiederholten sie aus ihrer Einsprache, dass die Form der Parzelle und 

das Ausmass des Nutzungstransports zu einem disproportionierten 

Baukörper führen würden. Dazu reichten sie eine Fotomontage des ge-

planten Bauprojekts ein.

9. Am 25. Juni 2013 wies der Gemeindevorstand die Baueinsprachen erneut 

ab und erteilte die Bewilligung unter Bedingungen und Auflagen, nament-

lich jener, dass nur Erstwohnungen realisiert werden. Zur Begründung 

führte der Gemeindevorstand aus, die Nutzungsübertragung sei massvoll 

und deshalb zulässig. Das geplante Gebäude sei sodann zonenkonform 

und der Baukörper halte sich an den ortsüblichen Baustil und füge sich 

damit einwandfrei in die vorliegende bauliche Umgebung ein.

10. Am 21. August 2013 erhoben A._____ und B._____ sowie C._____ und 

D._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) Beschwerde an das Verwal-

tungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die Aufhebung 

des Bau- und Einspracheentscheids vom 25. Juni 2013. Zur Begründung 

führten sie im Wesentlichen aus, die Gemeinde X._____ lasse einen Nut-

zungstransport zu, sofern dieser massvoll sei und die zonengemässe 

Siedlungsstruktur wahre. Die Parzelle 3581 sei bereits für sich allein bau-

reif. Ein Nutzungstransport zur vollen Ausschöpfung der anderen Baupoli-

zeivorschriften über grösstmögliche Gebäude sei nicht mehr massvoll. Ob 

ein Nutzungstransport massvoll sei, beurteile sich am Verhältnis zwischen 

der bereits vorhandenen BGF am Baustandort und der transportierten 

BGF, wobei Letztere nur einen Bruchteil Ersterer ausmachen dürfe und 

bei einem Neubau deutlich unter der Hälfte liegen soll. Der vorgesehene 

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Nutzungstransport sei nicht massvoll. Der angefochtene Entscheid führe 

zu einer eklatanten und mit der kommunalen Ortsplanung nicht vereinba-

ren Aufzonung einer Einzelparzelle. Sodann enthalte die kommunale Vor-

schrift über die Zulässigkeit des Nutzungstransports, welche verlangt, 

dass trotz Nutzungstransport die zonengemässe Siedlungsstruktur er-

reicht und eingehalten werden müsse, eine Ästhetikvorschrift, die strenger 

sei, als die allgemeine kantonalrechtliche Ästhetikvorschrift. Ob das ge-

plante Bauvorhaben ästhetisch und mit der lokalen Siedlungsstruktur ver-

einbar sei, könne am besten bei einem Augenschein gezeigt werden, der 

hiermit beantragt wurde.

11. Am 4. September 2013 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend 

Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Aufgrund der Ge-

meindeautonomie im öffentlichen Baurecht habe sich das Verwaltungsge-

richt bei der Rechtsanwendung und -auslegung von selbständigem Ge-

meinderecht in Zweifelsfällen, wenn die Auslegung schwierig sei oder in 

besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen seien, Zurückhal-

tung aufzuerlegen. Der Gemeinde stehe in solchen Fällen ein geschützter 

Beurteilungs- und Ermessenspielraum zu, in welchen das Gericht nur 

eingreifen dürfe, wenn die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder 

überschritten hat. Diese Kognitionsbeschränkung sei vorliegend vor allem 

in Bezug auf die Frage der Zulässigkeit des Nutzungstransports zu be-

achten. Sodann liege der Sinn der Ausnützungsziffer nur am Rande in der 

Begrenzung der Grösse von Baukuben. Diese habe auch nicht zum Ziel, 

eine einheitliche Überbauung der Zone mit gleichgrossen Bauten zu ge-

währleisten. Mit der Ausnützungsziffer solle nur erreicht werden, dass in 

einer Bauzone, gesamthaft betrachtet, eine gewisse Baudichte nicht über-

schritten werde. In diesem Kontext sei die kommunale Vorschrift zu ver-

stehen, welche eine massvolle, die zonengemässe Siedlungsstruktur 

wahrende Nutzungsübertragung vorschreibe. Die vorgesehene Nutzungs-

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übertragung sei massvoll. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass 

die Parzelle 3581 bereits für sich allein baureif und zweckmässig über-

baubar sei. Das Bauprojekt füge sich im Übrigen gut in die angestrebte 

Siedlungsstruktur ein. Es liege im Wesen der Sache, dass in einer Dorf- 

bzw. Dorferweiterungszone die Siedlungsstruktur massgeben sei, welche 

in den Kerngebieten bereits vorhanden sei. Das geplante Bauvorhaben 

entspreche etwa dem, was im Siedlungskern der Gemeinde anzutreffen 

sei. Der Baukörper halte sich an den ortsüblichen Baustil und füge sich 

einwandfrei in die vorliegende bauliche Umgebung ein. Zudem sei das 

Bauvorhaben zonenkonform. Die kommunale Vorschrift über die Nut-

zungsübertragung regle die bauliche Dichte und bezwecke keine Ver-

schärfung der kommunalen oder kantonalen Ästhetikvorschrift.

12. Am 5. September 2013 beantragte auch E._____ (nachfolgend Be-

schwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. Der vorgesehene Nut-

zungstransport sei massvoll und das Bauprojekt halte sämtliche Baupa-

rameter ein. Der Beschwerdegegner zeigte sodann auf, dass auch bei ei-

nem Bauprojekt mit einer deutlich geringeren BGF ein Bauvolumen glei-

cher Grösse entstehen könnte. Der vorgesehene Nutzungstransport än-

dere damit am Bauvolumen nichts. Ein Zusammenhang zwischen Nut-

zungstransport und davon beeinflusster Gesamtwirkung einer Siedlungs-

struktur und Ästhetik sei des Weiteren nicht begründet und auch nicht 

nachvollziehbar.

13. Am 18. September 2013 verzichteten die Beschwerdeführer auf eine Re-

plik. Am 24. September 2013 verzichtete auch die Beschwerdegegnerin 

und am 1. Oktober 2013 der Beschwerdegegner auf eine weitere Stel-

lungnahme.

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14. Am 31. Januar 2014 führte das Verwaltungsgericht im Beisein der Partei-

en und ihrer Rechtsvertreter vor Ort einen Augenschein durch, an wel-

chem den Anwesenden Gelegenheit geboten wurde, ihren Standpunkt 

anhand der Örtlichkeiten mündlich zu verdeutlichen, wobei sie darauf hin-

gewiesen wurden, dass auf rechtliche Ausführungen zu verzichten ist. Auf 

die Ausführungen und Erkenntnisse anlässlich des Augenscheins wird, 

soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Anfechtungsobjekt in vorliegender Angelegenheit ist der Bau- und Ein-

spracheentscheid vom 25. Juni 2013. Dieser Entscheid ist gestützt auf 

Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; 

BR 370.100) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anfechtbar. Auf 

die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 

und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen erteilt werden, sind 

nach Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft (BV; SR 101) grundsätzlich nichtig. In der Gemeinde 

X._____ ist der Zweitwohnungsanteil von 20 % überschritten. Die ange-

fochtene Baubewilligung wurde mit der ausdrücklichen Auflage erteilt, 

dass die Wohnungen dauernd und ausschliesslich durch Personen mit 

Wohnsitz in der Gemeinde als Erstwohnungen, genutzt werden. Diese öf-

fentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung ist im Grundbuch anzumerken. 

Damit fällt die angefochtene Baubewilligung nicht unter die Nichtigkeits-

folge im Sinne von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und entspricht im Übrigen 

den bundesrechtlichen Vorgaben nach Art. 4 lit. a i.V.m. Art. 6 der Ver-

ordnung über Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702).

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3. a) Streitgegenstand ist in vorliegender Angelegenheit einerseits die Zuläs-

sigkeit des vorgesehenen Nutzungstransports, anderseits die Frage, ob 

das geplante Bauvorhaben ästhetisch gut gestaltet und mit der lokalen 

Siedlungsstruktur vereinbar ist und sich damit genügend in die Umgebung 

einordnet. Zur besseren Beurteilung der Streitsache wurde am 31. Januar 

2014 ein Augenschein durchgeführt. Anlässlich dieses Augenscheins 

wurde festgestellt, dass das Bauprojekt nicht mehr profiliert war. Darauf-

hin beantragten die Beschwerdeführer den Abbruch des Augenscheins 

und dessen Wiederholung, sobald die Profile stehen. Das Gericht sah von 

einem Abbruch des Augenscheins ab, erklärte aber, dass ein zweiter Au-

genschein durchgeführt werde, sollte sich herausstellen, dass die Baupro-

file für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache erforderlich seien. Die 

Parteien zeigten sich mit diesem Vorgehen einverstanden.

b) Anlässlich des Augenscheins wurden das zu überbauende Grundstück 

und die Umgebung aus zwei verschiedenen Perspektiven betrachtet, 

einmal von der Via N._____ aus, welche die Parzellen 3581 und 3309 

trennt, und einmal von der unterhalb des zu überbauenden Grundstücks 

liegenden Via M._____ aus. Aus beiden Perspektiven wurden Fotos des 

zu überbauenden Grundstücks und der Umgebung gemacht. Das Verwal-

tungsgericht konnte sich dabei ein Bild von der Umgebungssituation ma-

chen. Zudem wurden die Grundstücksgrenzen von den Parteien markiert 

und die Grenzen des geplanten Gebäudes mit Holzpfosten angedeutet; 

auch davon wurden Fotos gemacht. Weiter erklärten die Beschwerdefüh-

rer dem Gericht, dass die Gebäudehöhe des geplanten Baus etwa ein 

Meter über der Firsthöhe des Nachbargebäudes auf Parzelle 3308 liegen 

würde. Sodann wurde am Augenschein die bereits bei den Akten liegende 

Fotomontage des geplanten Gebäudes gezeigt. Aufgrund dieses Augen-

scheins und anhand der gemachten Fotos von der Umgebung und der 

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Grenzverläufe, der Baupläne und der Fotomontage des geplanten Bau-

projekts vermochte sich das Verwaltungsgericht ein ausreichendes Bild 

über die Situation und das geplante Bauvorhaben zu machen. Insbeson-

dere sind die Abmessungen des Gebäudes für das Verwaltungsgericht 

genügend vorstellbar und die Vereinbarkeit mit der Umgebung abschätz-

bar. Das Verwaltungsgericht erachtet deshalb die Durchführung eines 

zweiten Augenscheins mit Profilierung als nicht erforderlich, um die vor-

liegenden Fragen zu beurteilen, weshalb davon abzusehen ist.

4. a) Strittig und materiell zu prüfen ist zunächst der vorgesehene Nutzungs-

transport von Parzelle 3309 auf Parzelle 3581. Die Beschwerdeführer 

machen geltend, der Nutzungstransport verstosse gegen Art. 51 Abs. 1 

des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG), weil er nicht massvoll sei 

und der zonengemässen Siedlungsstruktur widerspreche.

b) Nach Art. 51 Abs. 1 BG kann die Baubehörde massvolle Nutzungsüber-

tragungen zwischen Grundstücken in gleichen Bauzonen innerhalb eines 

begrenzten Siedlungsteils zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag 

zwischen den betroffenen Grundeigentümerinnen bzw. Grundeigentü-

mern vorliegt und die zonengemässe Siedlungsstruktur trotz Nutzungs-

verlagerung erreicht und eingehalten werden kann. Vorbehalten bleiben 

weitergehende Nutzungsverlegungen nach den Anordnungen des Gene-

rellen Gestaltungsplanes oder eines Quartierplanes.

c) Nach bestätigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung fällt das öffentliche 

Baurecht im Kanton Graubünden grundsätzlich in den Autonomiebereich 

der Gemeinden. In Bezug auf all jene Fragen, die im kantonalen Gesetz 

nicht abschliessend geregelt sind und bei denen den Gemeinden eine re-

lativ erhebliche Gestaltungsfreiheit zusteht, stellen die Vorschriften der 

kommunalen Bauordnungen entsprechend autonomes Gemeinderecht 

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dar (vgl. BGE 128 I 3 E.2b). Die Gemeindeautonomie bezieht sich dabei 

nicht nur auf die Rechtsetzung, sondern auch auf die Rechtsanwendung 

und -auslegung, wenn die anwendbare Bestimmung dem selbständigen 

Gemeinderecht angehört. Das Verwaltungsgericht hat sich dann bei der 

Anwendung und Auslegung solcher Normen Zurückhaltung aufzuerlegen, 

wenn ein Zweifelsfall vorliegt, die Auslegung schwierig ist oder in beson-

derem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind. Den Gemeinden 

steht in solchen Fällen ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspiel-

raum zu, in welchen das Verwaltungsgericht nur eingreifen kann, sofern 

die Gemeinde diesen Bereich missbraucht oder überschritten hat. Das 

Verwaltungsgericht kann nur dann eingreifen, wenn sich der gestützt auf 

autonomes Gemeinderecht erlassene Entscheid als sachlich unvertretbar 

erweist oder gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstösst (statt vieler: 

Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 10 80 vom 

15. Februar 2011 E.2b, R 10 50 vom 6. Juli 2010 E.1, R 09 14 vom 

23. Juni 2009 E.1).

d) Das kantonale Recht kennt keine Regelung zur Nutzungsübertragung. 

Die kommunale Bestimmung in Art. 51 Abs. 1 BG zur Zulässigkeit der 

Nutzungsübertragung stellt damit selbständiges Gemeinderecht dar, wes-

halb sich das Verwaltungsgericht bei der Anwendung und Auslegung der 

genannten Bestimmung entsprechende Zurückhaltung aufzuerlegen hat 

und die aufgeworfenen Fragen mit soeben umschriebener Kognition prüft.

5. a) Die Beschwerdeführer machen geltend, die vorgesehene Nutzungsüber-

tragung verstosse gegen Art. 51 Abs. 1 BG. Nachdem die neue Quartier-

strasse die frühere Parzelle 3309 durchtrennt habe, hätten C._____ und 

D._____ einen Teil ihrer Parzelle abgeben müssen. Deswegen und dank 

verhältnismässig hohen Baubefugnissen in der DE 2 sei die neue Parzelle 

3581 für sich allein bereits baureif und zweckmässig überbaubar gewor-

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den. Ein Nutzungstransport zur vollen Ausschöpfung der anderen Baupo-

lizeivorschriften über grösstmögliche Gebäude wäre nicht massvoll, weil 

er keine einschränkende Wirkung hätte. Ob ein Nutzungstransport mass-

voll sei, müsse mit einem Vergleich zwischen derjenigen BGF, welche die 

Baustandortparzelle selber liefern könne und derjenigen BGF, welche von 

einer Nachbarparzelle dazukomme, entschieden werden. Letztere dürfe 

nur einen Bruchteil Ersterer ausmachen und bei einem Neubau solle sie 

deutlich unter die Hälfte zu liegen kommen. Der vorgesehene Nutzungs-

übertrag entspreche rund zwei Dritteln der auf dem Baustandort bereits 

vorhandenen BGF und erhöhe die tatsächliche Ausnützungsziffer der Pa-

rzelle 3581 von 0.7 auf über 1.1, was nicht mehr massvoll sei. Die höchs-

te Ausnützungsziffer in der Gemeinde betrage 0.9. Deshalb führe der an-

gefochtene Entscheid zu einer eklatanten und mit der kommunalen Orts-

planung nicht vereinbaren Aufzonung einer Einzelparzelle. 

b) In PVG 1993 Nr. 23 E.2 hat sich das Verwaltungsgericht im Zusammen-

hang mit der Auslegung einer kommunalen Vorschrift über den Nutzungs-

transport eingehend mit dem Sinn und Zweck von Ausnützungsziffern und 

den Voraussetzungen für einen Ausnützungstransport auseinanderge-

setzt. Dem publizierten Entscheid kann entnommen werden, dass eine 

allfällige Einschränkung einer Nutzungsübertragung auf einer gesetzli-

chen Grundlage beruhen muss. Aus dem Sinn und Zweck der Ausnüt-

zungsziffer allein lässt sich nämlich eine Beschränkung nicht ableiten. Die 

Ausnützungsziffer ist ein zonenplanerisches Mittel mit dem Hauptzweck, 

die bauliche Dichte zu begrenzen; sie ermöglicht einer Gemeinde, die In-

tensität der Besiedlung, das heisst die Zahl der Wohnungen und Arbeits-

stätten, also praktisch die Grösse der wohnenden und arbeitenden Bevöl-

kerung, bezogen auf eine bestimmte Fläche, zu beeinflussen. Als Grund-

satz zur Bestimmung der baulichen Dichte wird zunächst auf die nach den 

Aussenmassen der Gebäude ermittelte Fläche aller Geschosse, also auf 

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die BGF, abgestellt. Sodann werden von der BGF jene Bauteile abgezo-

gen, welche die bauliche Dichte nicht unmittelbar beeinflussen, das 

heisst, für die Grösse der wohnenden und arbeitenden Bevölkerung keine 

oder nur untergeordnete Bedeutung haben. Daraus folgt, dass der Sinn 

der Ausnützungsziffer nur am Rande in der Begrenzung der Grösse von 

Baukuben liegt. Dazu dienen vielmehr vor allem die Vorschriften über die 

Gebäude- und Grenzabstände, Gebäudelängen und -höhen sowie die 

Geschosszahl. Die erwähnten Bestimmungen, vor allem die Abstandsvor-

schriften, bewirken aber ebenso wie die Ausnützungsziffer Beschränkun-

gen der baulichen Dichte und regeln den Grad der möglichen baulichen 

Massierung. Das Zusammenwirken der verschiedenen Normen, welche 

für eine Bauzone gelten, bestimmt den baulichen Charakter des jeweili-

gen Gebietes in Bezug auf die bauliche Dichte, das Erscheinungsbild und 

die Grösse der Baukuben. Die neben den Vorschriften über die Ausnüt-

zungsziffer bestehenden übrigen Bestimmungen führen dabei automa-

tisch dazu, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer Parzelle auf die 

andere transportiert werden kann. Das Ausmass der maximal transpor-

tierbaren Fläche findet seine Grenze damit auf jeden Fall an der Einhal-

tung der übrigen Baupolizeivorschriften (PVG 1993 Nr. 23 E.2; Urteile des 

Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 05 31 vom 14. Juli 2005 

E.2, R 04 41 vom 26. Oktober 2004 E.2b [eine dagegen erhobene staats-

rechtliche Beschwerde wies das Bundesgericht im Urteil 1P.134/2005 

vom 19. Mai 2005 ab, soweit es darauf eintrat], R 02 24 vom 28. März 

2002 E.3a).

c) Nach Art. 51 Abs. 1 BG kann die Baubehörde eine "massvolle Nutzungs-

übertragung" zulassen, sofern "die zonengemässe Siedlungsstruktur trotz 

Nutzungsverlagerung erreicht und eingehalten werden kann". Darin liegt 

eine Beschränkung der zulässigen Nutzungsübertragung in materieller 

Hinsicht begründet, wobei die Regelung auf eine absolute Beschränkung 

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zugunsten von unbestimmten Rechtsbegriffen verzichtet. Sie räumt so der 

Baubehörde bei der Beurteilung eines Nutzungstransports einen gewis-

sen Ermessenspielraum ein, den das Verwaltungsgericht unter Anwen-

dung der beschränkten Kognition zu gewähren hat (vgl. dazu E.4).

d) Die beiden betroffenen Parzellen befinden sich in der Zone DE 2 mit einer 

zulässigen Ausnützungsziffer gemäss kommunalem BG von 0.7. Die BGF 

auf Parzelle 3581 mit einer Grundstücksfläche von 354 m2 beträgt damit 

für sich allein betrachtet 247.8 m2, das geplante Bauprojekt konsumiert 

391.68 m2. Damit die zulässige Ausnützungsziffer von 0.7 eingehalten 

werden kann, müsste mindestens eine BGF von 143.88 m2 von Parzelle 

3309 auf Parzelle 3581 übertragen werden, was ca. 58 % der auf Parzelle 

3581 bereits vorhandenen BGF beziehungsweise ca. 37 % der total auf 

Parzelle 3581 zu verbauenden BGF entspricht. Diese Nutzungsübertra-

gung von etwas mehr als einem Drittel bezeichnete die Gemeinde als 

massvoll im Sinne von Art. 51 Abs. 1 BG. Die kommunale Regelung, wo-

nach eine Nutzungsübertragung zulässig sei, sofern diese "massvoll" sei 

und die "zonengemässe Siedlungsstruktur" wahre, sei im Kontext der 

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu verstehen, wonach der Sinn 

der Ausnützungsziffer nicht darin liege, eine einheitliche Überbauung der 

Zone mit gleich grossen Bauten zu gewährleisten, sondern dafür zu sor-

gen, dass in einer Bauzone – gesamthaft betrachtet – eine gewisse Bau-

dichte nicht überschritten werde (vgl. zu dieser Rechtsprechung vorne 

E.5b). Das kommunale BG lasse Nutzungsübertragungen nicht nur bei di-

rekt angrenzenden Grundstücken, sondern in weiterem Ausmass zu. Mit 

den Kriterien "massvoll" und "Siedlungsstruktur" sei die Möglichkeit ge-

schaffen worden, trotz dieser erweiterten Nutzungsübertragung eine ge-

wisse lokale Baudichte zu wahren.

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Das kommunale BG nimmt durch die Möglichkeit dieser erweiterten Nut-

zungsübertragung also punktuelle bauliche Massierungen innerhalb einer 

Zone in Kauf, sofern diese massvoll sind und die Siedlungsstruktur ge-

wahrt bleibt. Vorliegend steht eine Nutzungsübertragung zwischen zwei 

direkt benachbarten Parzellen im Streit. Vor der Erschliessung bildeten 

die beiden Parzellen eine zusammenhängende Parzelle, heute sind sie 

durch eine neu erstellte Quartierstrasse getrennt. Das Bauvorhaben be-

zieht beide Parzellen mit ein. Deshalb drängt es sich tatsächlich auf, die 

beiden Parzellen zusammen zu betrachten; dies besonders auch, weil die 

Übertragung einer BGF von 143.88 m2 von Parzelle 3309 auf Parzelle 

3581 im Gegenzug an die Mehrausnutzung auf Parzelle 3581 die Über-

baubarkeit der direkt benachbarten Parzelle 3309 entsprechend herab-

setzt. Die erhöhte Nutzung von Parzelle 3581 wird damit unmittelbar 

durch die geringere Nutzung von Parzelle 3309 ausgeglichen, wodurch 

das einseitig auf Parzelle 3581 fixierte Argument der Beschwerdeführer, 

Parzelle 3581 erhalte durch den Nutzungstransport eine überhohe Aus-

nützungsziffer, relativiert wird. Wie die Beschwerdeführer sodann zwar 

richtig ausführen, liegt gemäss kommunalem Zonenschema die höchste 

festgesetzte Ausnützungsziffer in der Gemeinde bei 0.9. Dennoch ist die 

Nutzungsübertragung nicht bereits deshalb unzulässig, weil sie auf der 

Parzelle 3581 die Ausnützungsziffer faktisch auf 1.1 erhöht. Denn insbe-

sondere die Dorfzone (DE) kennt keine Ausnützungsziffer. Diese DE um-

schliesst die DE 2, der neben den Parzellen 3309 und 3581 nur eine klei-

ne Parzellengruppe angehört, 3-seitig und die Parzellen 3309 und 3581 

grenzen beide westlich direkt an die DE. In dieser DE sind Bauten mit ei-

ner Ausnützungsziffer von über 0.9 durchaus zulässig, massgebend ist 

einzig, dass sich die Baute in die Siedlung einfügt (vgl. Art. 40 BG). Die 

faktische Erhöhung der Ausnützungsziffer auf 1.1 führt damit nicht zwin-

gend zu einer eklatanten mit der kommunalen Ortsplanung nicht verein-

baren Aufzonung einer Einzelparzelle. Mit der Möglichkeit zur Nutzungs-

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übertragung werden bauliche Massierungen – wie bereits ausgeführt – 

eben gerade in Kauf genommen. Sodann darf des Weiteren darauf hin-

gewiesen werden, dass das Bauvorhaben dem Erfordernis des verdichte-

ten Bauens im Sinne der in Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a des Bundesge-

setzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) vorgegebenen Zielen der 

haushälterischen Nutzung des Bodens und des Schutzes der natürlichen 

Lebensgrundlagen entspricht, indem es die beiden relativ kleinen Parzel-

len in das Bauprojekt einbezieht und einer sinnvollen Überbauung zuführt 

(vgl. dazu auch Urteil des Bundesgerichts 1P.134/2005 vom 19. Mai 2005 

E.3.4). Die Beurteilung der Gemeinde, wonach die Nutzungsübertragung 

von etwas mehr als einem Drittel mit Art. 51 Abs. 1 BG vereinbar sei, er-

scheint damit sachlich vertretbar. Die Gemeinde hat folglich ihren Beurtei-

lungsspielraum nicht überschritten, weshalb es für das Verwaltungsge-

richt keinen Anlass gibt, in den Entscheidungsspielraum der Gemeinde 

einzugreifen. Der Umstand, dass die Bauparzelle 3581 bereits für sich al-

lein baureif und zweckmässig überbaubar ist, ändert an der Zulässigkeit 

der Nutzungsübertragung nichts. Art. 51 Abs. 1 BG macht die Nutzungs-

übertragung nämlich nicht vom Vorliegen einer solchen Voraussetzung 

abhängig. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Nutzungskonzentration 

bleibt aber, dass die übrigen Bauvorschriften eingehalten werden, was 

der Fall ist, wie weiter unten auszuführen ist.

6. a) Die Beschwerdeführer machen zu Recht nicht (mehr) geltend, das Bau-

vorhaben widerspreche den Baubeschränkungsnormen wie Gebäu-

dehöhe, -länge oder -breite. Allerdings rügen sie, der vorgesehene Bau 

füge sich nicht genügend in die bestehende Siedlungsstruktur und in die 

Umgebung ein. Nicht mehr bestritten ist, dass die kommunale Ästhetik-

vorschrift über die Gestaltung und Architektur in Art. 19 BG von der kan-

tonalen Vorschrift in Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton 

Graubünden (KRG; BR 801.100) konsumiert wird. Die Beschwerdeführer 

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machen aber geltend, Art. 51 Abs. 1 BG über die Zulässigkeit einer Nut-

zungsübertragung enthalten einen darüber hinausgehenden strengeren 

und damit selbständigen Gehalt. Anders wäre nicht zu erklären, weswe-

gen bei der Schaffung des BG zusätzlich zur allgemeinen Bestimmung 

von Art. 19 BG noch eine spezielle Bestimmung für den Nutzungstrans-

port geschaffen worden sei. Es gehe hier also nicht nur um die kantonal-

rechtliche Ästhetik in jedem Fall, sondern auch um die kommunale Sied-

lungsstruktur infolge eines Nutzungstransports.

b) Wie den vorstehenden Ausführungen (vgl. E.5b) zu entnehmen ist und 

auch von der Gemeinde korrekt dargestellt wird, hat Art. 51 Abs. 1 BG 

(weil die Ausnützungsziffer die Grösse eines Baus eben nur am Rande 

beeinflusst) mit der Ästhetik nur insofern etwas zu tun, als er das Kriteri-

um der Einhaltung der "zonengemässen Siedlungsstruktur" trotz Nut-

zungsverlagerung postuliert. Wie die Gemeinde aber richtig ausführt, geht 

damit keine Verschärfung von Art. 73 Abs. 1 KRG einher, weil Art. 73 

Abs. 1 die "gute Gesamtwirkung" vorschreibt.

7. a) Massgebend ist folglich die kantonale Regelung über die Gestaltung nach 

Art. 73 Abs. 1 KRG, wonach Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den 

Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen sind, dass mit der 

Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Auf-

grund der umschriebenen Regelung werden aus ästhetischer Sicht relativ 

hohe Anforderungen an ein Bauvorhaben gestellt, genügt es doch nicht, 

dass ein solches nicht störend wirkt (keine negative Ästhetikklausel). 

Doch dürfen die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung nicht 

derart hoch angesetzt werden, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine op-

timale Gesamtwirkung verlangt würde (Botschaft der Regierung zum neu-

en KRG an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 343). Die Ge-

meinwesen haben das durch Art. 73 Abs. 1 KRG eingeräumte Ermessen 

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pflichtgemäss auszuüben. Nach konstanter Rechtsprechung kommt den 

Gemeinden bei der Auslegung von Ästhetikfragen beziehungsweise bei 

der Prüfung der Frage der Eingliederung von Bauten in eine bestehende 

Umgebung jedoch ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspiel-

raum zu, in welchen das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen 

Ermessensspielraum missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: Ur-

teile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 12 104 vom 

19. März 2013 E.2a, R 12 10 vom 3. Juli 2012 E 3a, R 11 62 vom 6. Sep-

tember 2011 E.2a).

b) Beanstandet wird seitens der Beschwerdeführer die angebliche Über-

grösse der Baute. Das Bauvorhaben sieht ein dreistöckiges Gebäude vor. 

Der Eingang ist zur Quartierstrasse Via N._____ gerichtet und befindet 

sich etwas unterhalb des als Erdgeschoss bezeichneten mittleren Ge-

schosses und liegt damit zwischen dem Gartengeschoss und dem Erdge-

schoss. Darüber liegt das voll ausgebaute Dachgeschoss. Bergseitig lie-

gen zwei Geschosse über dem gewachsenen Boden, talseitig liegen alle 

drei Geschosse über dem gewachsenen Boden. Aus den Plänen er-

schliesst sich der Eindruck, dass weder der Grundriss noch die Höhe 

übermässig dimensioniert sind, was vermuten lässt, dass das Gebäude 

nicht überproportioniert. Diesen Eindruck bestätigte der Augenschein. 

Das geplante Gebäude fällt mit einer Gebäudebreite von 8 m bzw. 10 m 

relativ schmal aus, und auch die Gebäudetiefe mit 16 m bzw. 17 m er-

scheint, verglichen mit den umliegenden Gebäuden, nicht überdimensio-

niert. Was schliesslich die Gebäudehöhe betrifft, hat sich anlässlich des 

Augenscheins gezeigt, dass das geplante Gebäude etwa dem entspricht, 

was in der Umgebung anzutreffen ist. Zwar misst die talseitige Fassade 

des geplanten Gebäudes bis zum First über 10 m, dies ist jedoch Folge 

der Hanglage. Entsprechend konnte festgestellt werden, dass bei den 

umliegenden Gebäuden die talseitige Fassade zum Teil massiv höher ist 

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als die bergseitige. Häufig sind deshalb talseitig drei oder sogar vier und 

mehr Geschosse freigelegt. Sodann gibt es auch Gebäude, die auf die 

von der Talseite her befahrbare Garage gebaut wurde, sodass sie aus 

talseitiger Optik noch höher erscheinen. Eine Ausnahme hiervon bilden 

die beiden Gebäude der Einsprecher auf den Parzellen 3313 und 3308, 

die verglichen mit den umliegenden Gebäuden, namentlich der ebenfalls 

in der DE 2 liegenden Gebäude auf der gegenüberliegenden Strassensei-

te, zumindest von der Talseite her relativ niedrig erscheinen. Dies kann 

indes nicht zum Nachteil für das geplante Gebäude werden. Die Frage, 

ob sich eine Baute genügend in die Umgebung einfügt, ist nach der 

Rechtsprechung nämlich im Rahmen einer parzellenübergreifenden, ge-

bietsbezogenen Betrachtung auf die gute Gesamtwirkung mit der Umge-

bung und der Landschaft zu prüfen und beschränkt sich damit nicht auf 

die direkten Nachbarbauten (Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons 

Graubünden R 10 71 vom 1. März 2011 E.2a, R 07 70 vom 12. Oktober 

2007 E. 4a, R 06 7 vom 7. April 2006 E.2c).

c) Weiter beanstanden die Beschwerdeführer den disproportionalen 

Baukörper. Das geplante Gebäude ist nicht ganz rechteckig und weist ei-

ne auf der Süd- und Westseite hin abgeschrägte Satteldachbaute auf. 

Auch diesbezüglich hat sich anlässlich des Augenscheins gezeigt, dass in 

der Umgebung ein sehr heterogener Baustil vorherrscht und sich die be-

stehenden Gebäude hinsichtlich Dimensionierung, Gestaltung und Dach-

form zum Teil wesentlich unterscheiden. So weist gerade auch das Ge-

bäude der Einsprecher auf Parzelle 3308 keine klassische Satteldachform 

auf. Das geplante Gebäude weicht deshalb auch nicht von einem vorherr-

schenden Baustil ab. Die Gebäudelinien des geplanten Baus verlaufen 

sodann ost- und westseitig parallel zur Grenze der Parzelle, die ebenfalls 

nicht rechteckig ist. Die leicht verzogene Gebäudeform ist damit zumin-

dest teilweise durch die Parzellenform beeinflusst. Im Übrigen erscheint 

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die geplante Gebäudeform aber nicht weiter spektakulär. Gesamthaft 

kann damit gesagt werden, dass die Gemeinde bei ihrer Beurteilung, das 

Gebäude füge sich gut in die Umgebung ein, ihren Ermessensspielraum 

nicht überschritten hat. 

8. Da das geplante Bauvorhaben auch alle übrigen Bauvorschriften einhält, 

hat die Gemeinde die Baubewilligung zu Recht erteilt, weshalb der ange-

fochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 25. Juni 2013 zu bestätigen 

und die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens 

gehen die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'000.-- gestützt auf 

Art. 72 Abs. 2 und 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung zulasten 

der Beschwerdeführer. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffent-

lich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 

Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn 

sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Es besteht vorliegend 

kein Anlass, davon abzuweichen. Dem anwaltlich nicht vertretenen Be-

schwerdegegner wird ebenfalls keine Parteienschädigung zugesprochen.

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 428.--

zusammen Fr. 3'428.--

gehen unter solidarischer Haftung zur Hälfte zulasten von A._____ und 

B._____ und zur anderen Hälfte zulasten von C._____ und D._____, und 

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sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver-

waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]