# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f9165744-2fed-5dbb-8dcf-672ed8686326
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-28
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.04.2022 12.2021.175
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2021-175_2022-04-28.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2021.175

  	
  Lugano

  28 aprile 2022/jh          

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Stefani

  

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Bellotti

  

 

 

sedente
per statuire nella causa in procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei
casi manifesti - inc. n. SO.2021.3560 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 1 - promossa con istanza 10 agosto 2021 da

 

 

	
   

  	
   AO
  1  

  patrocinato dall’  PA 2  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
   AP
  1  

  patrocinata dall’  PA 1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui l’istante ha
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 150’000.- oltre
interessi al 5% dal 2 maggio 2019, nonché il rigetto in via definitiva
dell’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano; 

 

domanda avversata dalla
controparte, che ha chiesto di dichiarare l’istanza irricevibile, e che il
Pretore con decisione 5 novembre 2021 ha accolto;

 

appellante la convenuta
con appello 18 novembre 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di dichiarare l’istanza irricevibile o subordinatamente di
respingerla nel merito, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre l'istante con
osservazioni (recte: risposta) 21 dicembre 2021 ha postulato la
reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

 

preso
atto della replica spontanea 7 gennaio 2022 della convenuta;

 

letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;

 

ritenuto

 

in fatto:

A.       
In data 8 ottobre
2013 L__________ (in qualità di acquirente) e AP 1 (in qualità di venditrice)
hanno stipulato in forma scritta un contratto preliminare di compravendita con
cui il primo si impegnava ad acquistare dalla seconda un immobile libero da
ipoteche di 6 appartamenti sito in __________ a __________ (fondo part. n. __________
RFD di __________), per il prezzo di fr. 4'750'000.- (doc. C). Il contratto
prevedeva al punto III la stipulazione dell’atto notarile entro il 30 giugno
2015 e al punto VI il versamento di fr. 500'000.- entro il 4 ottobre 2013 “a
valere quale anticipo sul prezzo di vendita, rispettivamente quale risarcimento
(pena convenzionale) in caso di recesso, ossia nel caso in cui, per motivi non
dipendenti dal venditore, l’atto notarile non venga sottoscritto entro il
termine previsto al punto III”. Al punto XVI, L__________ si è riservato il
diritto di cedere il contratto al figlio AO 1.

 

B.       
In data 20
giugno 2016 AP 1 quale venditrice e la E__________ SA quale acquirente (ora H__________ AG, società avente L__________
e AO 1 quali presidente, rispettivamente membro del CdA, cfr. doc. B), hanno sottoscritto
un’“Integrazione al contratto preliminare di compravendita” (doc. D) ove veniva
ripreso il contenuto del contratto doc. C, con alcune modifiche. In
particolare, il punto III stabiliva che l’atto notarile sarebbe stato stipulato
all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE (procedura in quel momento pendente e
seguita dall’avv. S__________), mentre il punto VI precisava che l'acquirente
aveva nel frattempo versato l'importo di fr. 500'000.- a titolo di anticipo/pena
convenzionale.

 

C.       
Il 2
maggio 2019 AO 1 ha versato a AP 1 un ulteriore acconto di fr. 150'000.- indicando
quale causale “ACQUISTO IMMOBILE __________ - __________" (doc. E). 

 

D.       
Non essendosi
nel seguito perfezionata la compravendita (cfr. doc. T), L__________ si è
attivato per ottenere la restituzione di fr. 650'000.-, incontrando il consenso
del figlio della venditrice, G__________ (doc. G). Ciononostante, la
restituzione non è mai avvenuta, tant’è che AO 1 ha fatto spiccare nei
confronti della venditrice dapprima il PE n. __________ emesso il 7 gennaio
2020 dall’UE di __________ per l’importo di fr. 186'000.- oltre accessori (con
analogo PE n. __________ nei confronti di G__________), e in seguito il PE n. __________
emesso l’8 giugno 2021 dall’UE di __________ per l’importo di fr. 150'000.-
oltre accessori, avverso i quali gli escussi hanno interposto opposizione (doc.
J, 9 e 10). Analogamente ha proceduto la H__________ AG, la quale pure ha fatto spiccare nei confronti
della venditrice e del figlio alcuni PE tendenti al pagamento di fr. 500'000.-
(cfr. doc. 7 e 8).

 

E.       
Con istanza 10
agosto 2021, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei
casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla
Pretura del Distretto di Lugano per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 150’000.-
oltre interessi al 5% dal 2 maggio 2019 (indebito arricchimento della
controparte), nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione al PE n. __________
(inc. SO.2021.3560). Parallelamente, anche la H__________ AG ha avviato innanzi
alla medesima Pretura una similare procedura tendente alla restituzione di 

fr. 500'000.- (inc. SO.2021.3561).

 

F.       
La convenuta si è
integralmente opposta all’istanza con osservazioni 8 settembre 2021,
contestando in sintesi l’applicabilità nella fattispecie della procedura
sommaria a tutela dei casi manifesti, non essendo chiare né la titolarità dei
presunti crediti in discussione, né le motivazioni che hanno condotto al
fallimento della compravendita (essenzialmente da ricondurre agli
insormontabili problemi posti dalla procedura LAFE), tenuto pure conto della
possibile prescrizione della pretesa attorea e della potenziale nullità del
contratto per vizio di forma.

 

G.      
Con replica
spontanea 27 settembre 2021 e duplica spontanea 20 ottobre 2021 le parti hanno
approfondito le proprie antitetiche posizioni, contestando quelle avverse.

 

H.       
Con decisione 5
novembre 2021 il Pretore ha accolto l’istanza, con seguito di spese processuali
(fr. 500.-
complessivi) e ripetibili (fr.
2'500.-) a carico della convenuta. Pure l’istanza di H__________ AG nella
parallela procedura inc. SO.2021.3561 ha trovato accoglimento.

 

I.         
Con appello 18
novembre 2021 la convenuta si è aggravata contro tale decisione, chiedendone la
riforma nel senso di dichiarare l’istanza irricevibile o subordinatamente di
respingerla nel merito, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Con osservazioni (recte: risposta) 21 dicembre 2021 l’istante si è
opposto all’appello, postulandone l’integrale reiezione, pure con protesta di
spese e ripetibili. Con replica spontanea 7 gennaio 2022 l’appellante ha
ulteriormente approfondito le proprie tesi, producendo due nuovi documenti
(doc. 13 e 14). Similmente, anche la decisione del Pretore nell’inc.
SO.2021.3561 è oggetto di impugnazione presso questa Camera (inc. 12.2021.176).

 

E considerato,

 

in diritto:

1.        
Contro una decisione emanata
in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno
fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello
(art. 308 cpv. 1 lett. a CPC), da
presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC).

Nel caso concreto, il valore della presente procedura
supera la soglia testé menzionata. La
decisione impugnata è stata recapitata in data 8 novembre 2021, sicché
l’appello del 18 novembre successivo è tempestivo. Parimenti tempestive sono la
risposta 21 dicembre 2021 dell’istante e la replica spontanea 7 gennaio 2022
della convenuta. 

 

2.        
Con l’impugnata decisione, il
Pretore ha esaminato se le tesi dell’istante fossero a tal punto chiare da
giustificare il loro accoglimento nella procedura sommaria. 

In proposito, egli ha dapprima confermato la manifesta
legittimazione attiva dell’istante, che risulta aver effettuato il pagamento
dell’acconto di fr. 150'000.- a titolo personale, come evincibile dal doc. E e
da ulteriori documenti attestanti il suo ruolo proattivo nell’operazione e
l’ipotesi di intestare a lui medesimo (o a una sua società) la proprietà
dell’immobile (doc. R, S e 12), non comprovando per contro alcun documento
l’esistenza di un versamento per conto di terzi. 

In seguito, dopo aver rilevato che per escludere la
natura manifesta della pretesa dell’istante, le contestazioni della convenuta
avrebbero dovuto soddisfare l’esigenza di una certa verosimiglianza, il primo
giudice ha osservato che il coinvolgimento di AO 1 nell’operazione e la sua partecipazione
alla cordata degli acquirenti hanno comportato una sorta di cessione anticipata del contratto di
compravendita e l’applicabilità al medesimo del regime contrattuale sopra
descritto. D’altro lato, la pretesa della
convenuta di poter trattenere gli importi ricevuti a titolo di pena
convenzionale e di risarcimento danni era palesemente inattuale, giacché
invocata in maniera assai astratta senza alcuna specificazione, dettaglio
argomentativo o supporto documentale, nonché in contrasto con l’impegno
restitutorio formulato, senza riserva alcuna, nei doc. G e T da G__________,
agente quale rappresentante della convenuta (ciò che quest’ultima non ha
contestato), la quale aveva deciso di rinunciare alla vendita. Ne consegue pure
l’assente necessità di sentire i testi richiesti dalla convenuta, ovvero G__________
e l’avv. S__________ (esulando la pratica LAFE dal tema della presente
vertenza).

Infine, il Pretore ha escluso la pertinenza
dell’eccezione di prescrizione, considerato che il primo atto interruttivo
della prescrizione risale già al 10 gennaio 2020 (doc. 8), che il termine
triennale di cui all’art. 67 CO decorre dal giorno in cui il danneggiato ha avuto conoscenza del suo diritto di
ripetizione e che detto decorso ha preso sicuramente
avvio dopo il 2017 (ritenuto che fino al 2019 l’operazione non era ancora
sfumata, cfr. doc. R, S e T).

Di qui l’accoglimento dell’istanza. 

 

3.        
L’impugnativa non contiene
alcuna contestazione sul tema della prescrizione. L’appellante critica tuttavia
il Pretore per aver indebitamente concesso alla controparte di stravolgere ed
estendere, mediante l’inoltro di una replica spontanea, il complesso di fatti
delineato con l’istanza (ciò che costituirebbe un abuso del diritto di replica)
e per aver accolto l’istanza malgrado la fattispecie fosse complessa e
tutt’altro che liquida sul tema della legittimazione attiva, sul diritto della
controparte al rimborso degli acconti (questioni da approfondire per mezzo di
una procedura ordinaria e con l’assunzione di ulteriori prove) e sulla debenza
degli interessi di mora.

 

4.        
Sulla prima tematica,
l’appellante rileva che nella presente procedura le parti non avevano diritto a
un secondo scambio di scritti (possibile solo in casi eccezionali), sicché
l’istante avrebbe dovuto motivare in modo esauriente la propria azione sin
dall’inizio (DTF 138 III 252 consid. 2.1 e STF 4A_273/2012 del 30 ottobre 2012
consid. 3.2), ciò che nel caso concreto non è avvenuto. E meglio, l’istanza non
permetteva di ritenere il caso manifesto, ed era oltretutto carente sul tema
della legittimazione attiva. AO 1 ha nel seguito prodotto una replica spontanea
di 19 pagine con oltre 100 punti per smentire le contestazioni della convenuta,
allargando inammissibilmente il tema del contendere, producendo una serie di
nuovi documenti (alcuni dei quali allestiti ai soli esclusivi fini della
procedura) e dimostrando ancora di più l’assente liquidità del caso. A torto il
Pretore avrebbe ignorato tale questione, laddove un agire corretto gli avrebbe
imposto di non considerare la replica e i documenti ivi annessi, o perlomeno di
tener conto della problematica e di evitare di poggiare su di essi (e in
particolare sui doc. L, M e N) la sua valutazione. 

 

4.1    L'art. 253 CPC dispone che se nella procedura
sommaria un’istanza non risulta inammissibile o infondata, “il giudice dà
modo alla controparte di presentare oralmente o per scritto le proprie
osservazioni”. Ricevuta l'istanza, il giudice ha dunque la scelta fra
indire un dibattimento o invitare il convenuto a presentare osservazioni
scritte. Indipendentemente dalla circostanza che tali osservazioni contengano
elementi nuovi e importanti oppure no, e pur non potendo confidare che il
giudice ordini un secondo scambio di scritti (di principio non previsto nella
procedura sommaria e segnatamente per quella a tutela nei casi manifesti)
l’istante ha il diritto di replicare, giacché le parti hanno la facoltà
incondizionata di pronunciarsi spontaneamente su ogni atto del tribunale o
della controparte in virtù degli art. 6 par. 1 CEDU e 29 cpv. 1 e 2 Cost. Comunque
sia il giudice può, con il riserbo che la celerità di una procedura sommaria
impone, ordinare eccezionalmente un secondo scambio di atti scritti, se ciò si
rivelasse necessario dalle circostanze. In tale caso (come pure qualora il
giudice indica un dibattimento), le parti hanno ancora la possibilità di
addurre fatti nuovi e prove nuove fino alla deliberazione della sentenza. In
caso contrario, la presentazione delle osservazioni determina la fine della
fase allegatoria (“Aktenschluss”), cosicché nuovi fatti e nuovi mezzi di
prova possono essere prodotti solamente alle restrittive condizioni dell’art.
229 cpv. 1 CPC (STF 5A_366/2019 del 19 giugno 2020 consid. 3.1 e 3.2, che
conferma la DTF 144 III 117 consid. 2.1; v. anche IICCA del 14 dicembre 2021,
inc. 12.2021.84, consid. 12.1).

 

4.2    Nella presente controversia, una volta ricevute le
osservazioni scritte della convenuta, il Pretore le ha notificate all’istante con
ordinanza 13 settembre 2021, assegnandogli contestualmente un termine di 10
giorni per presentare una replica spontanea. Successivamente, con ordinanza 28
settembre 2021, il giudice ha notificato la replica spontanea 27 settembre 2021
alla convenuta, assegnandole a sua volta un termine di 10 giorni per l’inoltro
della duplica spontanea, prorogando il termine di ulteriori 10 giorni con
ordinanza 7 ottobre 2021. Avendo in altre parole il primo giudice ordinato un
secondo scambio di scritti, l’istante aveva dunque la possibilità di addurre
nuovi fatti e nuovi mezzi di prova con la replica. Ciò è conforme alla
giurisprudenza suesposta e non appare abusivo o arbitrario, ritenuto che non
sempre l’istante può prevedere quali contestazioni solleverà la parte avversa e
che nel caso concreto egli ha apportato degli approfondimenti ai fini di
sconfessarle. D’altronde, l’appellante neppure spiega concretamente perché la
replica comporterebbe uno stravolgimento dell’istanza, e sul tema dei nuovi
mezzi di prova si riferisce a dei documenti (doc. L, M e N) che neppure
riguardano la pretesa di AO 1, bensì la legittimazione attiva della H__________
AG nella parallela procedura.

 

5.        
L’appellante contesta altresì
che la legittimazione attiva di AO 1 sia manifesta, regnando in realtà poca chiarezza
sui soggetti che hanno eseguito i pagamenti qui in discussione e dunque
sull’identità dei presunti creditori della pretesa di rimborso. Nell’operazione
di acquisto sono infatti state coinvolte diverse persone fisiche e giuridiche
ovvero L__________, la H__________ AG (già E__________ SA) e infine AO 1 o una
società da lui controllata (S__________ SA, cfr. doc. 12), ritenuto che allo
sfumare dell’affare la famiglia __________ non ha indicato a chi dovesse
spettare il rimborso e spiegato la situazione societaria. Anche i doc. G e 6
sono silenti al riguardo e agli atti non si trova alcuna richiesta di restituzione
proveniente da AO 1, il quale peraltro a quell’epoca era solo uno studente (per
cui è verosimile che l'importo da lui
versato provenisse dal padre). L’appellante ritiene altresì che la decisione
pretorile sia contraddittoria rispetto a quella prolata nel parallelo inc. SO.2021.3561,
ove il primo giudice ha ritenuto che le varie tranches versate da L__________
e dalla I__________ SpA, componenti il primo acconto di complessivi 

fr. 500'000.- e prive di specificazioni che alludessero a un versamento per
conto di terzi, siano malgrado tutto da imputare alla H__________ AG. Di
conseguenza, anche il versamento eseguito da AO 1 sarebbe casomai da attribuire
a quest’ultima società. Aggiungasi che nella presente procedura manca
un’indicazione chiara di questa e di L__________ di acconsentire al rimborso
nei confronti di AO 1 e di nulla più pretendere dalla convenuta. Per
l’appellante, la questione sarebbe stata pertanto da approfondire nell’ambito
di una procedura ordinaria.

 

5.1    Ora, l’appellante omette di considerare che dopo
l’esecuzione dei primi versamenti (acconto di fr. 500'000.-), la rinuncia di L__________
ad acquistare personalmente il fondo e l’indicazione della H__________ AG quale
nuova acquirente (doc. D), la situazione è nuovamente mutata, nel senso che si
era successivamente deciso che l’istante acquistasse il fondo a suo nome o per
il tramite di una società a lui riconducibile (come già ipotizzato nel doc. C).
Detta evoluzione, già descritta dal Pretore, è attestata dai doc. Q, R, S, U, 6
e 12 e non è contestata in questa sede. Il versamento eseguito da AO 1 il 22
maggio 2019, personalmente tramite il proprio conto bancario (doc. E) è da
ricondurre a quest’ultimo periodo (v. anche doc. Q e U). Non vi è alcuna
evidenza di un pagamento in favore di terzi. La società menzionata
dall’appellante (S__________ SA) non è mai stata costituita, per cui è escluso
che possa essere titolare del credito qui in discussione. Parimenti, la
legittimazione attiva non può essere attribuita a L__________ (ciò che
l’appellante neppure pretende), il quale non solo aveva rinunciato all’acquisto
a titolo personale (per cui un versamento per suo conto nel maggio 2019 non
entrava in discussione), ma non risulta avere mai formulato pretese di rimborso
in proprio nome. Stesso discorso vale per la H__________ AG, la quale non ha
mai rivendicato la restituzione del secondo acconto bensì ha sempre e solo preteso
la somma di fr. 500'000.- sia con i precetti esecutivi (doc. 7 e 8), sia con
l’azione di cui all’inc. SO.2021.3561, che non ha natura parziale nel senso
dell’art. 86 CPC. Da quanto emerge dagli atti, l’importo è sempre e solo stato
rivendicato da AO 1 quale autore del versamento, e meglio mediante i PE di cui
ai doc. 9, 10 e J e con l’azione qui in discussione. 

 

5.2    Ne discende che la legittimazione attiva
dell’istante non necessita ulteriori approfondimenti e dev’essere considerata
manifesta, a conferma del giudizio di primo grado.

 

6.        
Nel seguito del gravame, l’appellante
premette che l’istante deve portare una prova piena e immediata della sua
pretesa e che al contrario, per far fallire la procedura sommaria, la convenuta
non deve rendere verosimili le proprie obiezioni, bastando solo che esse non
appaiano di primo acchito inconsistenti. Evidenzia poi di avere opposto alla
pretesa attorea il suo diritto contrattuale a trattenere l’acconto a titolo di
pena convenzionale e risarcimento dei danni (cfr. doc. C e D, punto VI) a
fronte delle circostanze che hanno condotto al mancato perfezionamento della
compravendita, specificando tutto quanto poteva nelle osservazioni (cfr. p. 4
ad 10) e nella duplica (p. 12 ad 52, 54-55 e p. 21 ad 116), ciò che avrebbe
dovuto condurre a una decisione di irricevibilità dell’istanza. A torto il
Pretore, pur avendo riconosciuto l'esistenza della pena di recesso e la
validità (almeno parziale) del contratto preliminare, avrebbe scartato questa
contestazione, omettendo di spiegare come mai essa non potrebbe minimamente
entrare in linea di conto, rispettivamente giudicandola insufficientemente
sostanziata e dunque innalzando in maniera inaccettabile l'onere di specificazione
delle eccezioni e obiezioni in capo alla parte convenuta. In particolare, il
primo giudice avrebbe omesso di considerare che la famiglia __________ non ha
rispettato gli impegni presi. In primo luogo, non avrebbe rispettato l’impegno
al pagamento degli acconti e alla sottoscrizione dell’atto notarile entro il 30
giugno 2015, così come statuito nel doc. C. In secondo luogo, le diverse
problematiche relative all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE sono pacifiche.
L’istante non ha apportato alcuna prova attestante che egli fosse in grado,
finanziariamente, di acquistare l’immobile e che la pratica LAFE si sarebbe
risolta positivamente; trattasi di circostanze complesse e non manifeste che
avrebbero potuto evidenziare le colpe della controparte per la mancata
conclusione dell’affare, per cui il primo giudice non avrebbe dovuto ritenerle
irrilevanti. Egli avrebbe anche errato nel determinare il contenuto e le
conseguenze delle e-mail del 10 ottobre 2019 (doc. T) e del 25 novembre 2019
(doc. G), nell’attribuire loro una portata probatoria assoluta e definitiva e
nel fondare unicamente su di esse la sua sentenza senza compiere ulteriori
approfondimenti, malgrado le suddette comunicazioni si prestino a varie
interpretazioni: il doc. T non contiene l’indicazione di alcun importo e non
certifica un’intenzione (o un impegno) irrevocabile a rimborsare, a qualunque
condizione, gli acconti versati, bensì una semplice offerta che non precludeva
future contestazioni; il doc. G accenna a un disguido con la banca __________
SA, alla volontà di evitare di compromettere i rapporti reciprochi e
all’offerta di G__________ di prendersi a carico le spese dell’avv. S__________
relative alla procedura LAFE, questioni che non potevano essere ritenute
manifeste e avrebbero dovuto essere chiarite. Ancora una volta, lo scopo della
comunicazione era quello di offrire un rimborso per chiudere ogni questione.
Non risulta che detta proposta sia mai stata accettata, né l’istante lo ha
dimostrato; l’intenzione della famiglia __________ era ancora quella di
acquistare l’immobile, tant’è che non ha avanzato alcuna richiesta di rimborso
o diffida se non il 12 febbraio 2020 (doc. 6), pretendendo importi esorbitanti
privi di giustificazione (ovvero almeno 1.15 mio. di franchi oltre al rimborso
dei costi sostenuti e agli interessi di mora), senza indicare l’importo
complessivo definitivo né i titolari delle suddette pretese (per cui non è
chiaro su quale base venga preteso il rimborso, di quale importo si stia
parlando, chi sia il titolare del diritto e il debitore dell'importo). Sono
seguiti svariati precetti esecutivi. Per l’appellante, l'offerta di rimborso è
conseguentemente decaduta ed ella si è prevalsa della pena di recesso nonché si
è riservata di pretendere il risarcimento dei danni (circostanze del tutto
comprensibili e verosimili). Per tutti questi motivi, la fattispecie non era
affatto chiara e il Pretore non avrebbe dovuto escludere le testimonianze di G__________
(che avrebbe potuto illustrare le condizioni e gli scopi dei doc. C e D e il
senso delle sue e-mail) e dell’avv. S__________ (che avrebbe potuto spiegare come
mai la pratica LAFE non è andata a buon fine). Qualora l’istanza non dovesse
essere dichiarata irricevibile, l’appellante chiede che le due testimonianze
vengano assunte da questa Camera. Per l’appellante occorrerebbe infine
considerare che la controparte ha già preannunciato l’intenzione di promuovere
un’ulteriore causa tendente al risarcimento dei danni, per cui per economia
procedurale e per evitare giudizi contraddittori, si giustifica senz'altro
rinviare tutto alla procedura ordinaria, sia la richiesta di rimborso, sia
l’eventuale richiesta di risarcimento.

 

6.1    Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che
qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la
situazione giuridica è chiara (cpv. 1). Se queste condizioni non sono date, il
giudice non entra nel merito dell’istanza, e deve dunque dichiararla irricevibile
(cpv. 3). I fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal convenuto,
mentre sono “immediatamente comprovabili” quando il loro accertamento non causa
ritardo e non richiede oneri eccessivi, posto che comunque in procedura
sommaria le prove vanno di principio addotte mediante documenti (art. 254 cpv.
1 CPC) e il grado di prova resta quello della prova piena e non della
verosimiglianza. La situazione giuridica è “chiara” quando l'applicazione della
norma al caso di specie si impone con evidenza in considerazione del testo
legale o sulla base di comprovate dottrina e giurisprudenza. Ciò non è di
regola il caso se l'applicazione di una norma comporta l'esercizio del potere
di apprezzamento da parte del giudice o se il medesimo è chiamato a decidere in
equità, tenendo conto delle circostanze del caso di specie (STF 5A_166/2020 del
13 luglio 2021 consid. 2.1; DTF 144 III 462 consid. 3.1).

Per impedire l'accoglimento di una domanda fondata
sull'art. 257 CPC la convenuta non può limitarsi a sostenere genericamente che
la fattispecie non è liquida o invocare degli argomenti speciosi e
manifestamente votati all’insuccesso (STF 5A_553/2021 del 26 ottobre 2021
consid. 4.2, 4A_383/2018 del 6 giugno 2019 consid. 3, 4A_415/2013 del 20
gennaio 2014 consid. 7), bensì deve sollevare obiezioni e eccezioni motivate e convincenti,
che non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura sono
suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice. Non è tuttavia
necessario che essa renda verosimile l’inesistenza, l’inesigibilità o
l’estinzione della pretesa fatta valere nei suoi confronti: basta che gli
argomenti proposti siano atti a comportare il rigetto dell’azione, non appaiano
di primo acchito inconsistenti e non si prestino a un esame in procedura sommaria
(STF 5A_553/2021 del 26 ottobre 2021 consid. 4.2, 5A_166/2020 del 13 luglio
2021 consid. 2.1, 4A_571/2018 del 14 gennaio 2019 consid. 6, DTF 144 III 462
consid. 3.1).

 

6.2    Il fatto che l’istante possa avere in previsione
un’eventuale causa di risarcimento dei danni non intacca la liquidità della
fattispecie. Trattasi di una questione indipendente che non impone un cumulo di
azioni, ritenuto che l’unico tema qui in discussione è la possibilità di
accogliere la pretesa di rimborso di AO 1 già nella procedura sommaria di
tutela nei casi manifesti. 

 

6.3    Il riferimento dell’appellante alla violazione degli
accordi previsti nel doc. C è privo di pertinenza, essendo essi stati superati
dall’integrazione di cui al doc. D (ove le parti hanno dato atto dell’avvenuto
versamento dell’acconto di fr. 500'000.- e del nuovo termine per la
stipulazione dell’atto notarile, v. sopra consid. B). Sono parimenti infondati
i dubbi esposti in relazione agli importi in gioco, al fondamento della pretesa
della parte avversa e al debitore della somma: è pacifico che questi acconti sono
stati versati alla venditrice (né essa ha mai preteso il contrario; v. anche
doc. D, E, L-N, 3-5), che essi ammontino a fr. 650'000.- complessivi (fr.
500'000.- + fr. 150'000.-, v. anche doc. G) e che sono questi importi a essere
pretesi in restituzione per il mancato perfezionamento del contratto di
compravendita (indebito arricchimento). Sulla legittimazione attiva già si è
detto sopra.

 

6.4    Al rimprovero pretorile di non aver
sufficientemente motivato la propria contestazione relativa alla pena
convenzionale e al risarcimento dei danni, l’appellante risponde rinviando a
una serie di passaggi dei suoi allegati di prima sede. I medesimi indicano la
volontà di rivendicare un imprecisato risarcimento dei danni per aver dovuto
tenere bloccato l’immobile per diversi anni a causa dei ritardi della famiglia __________,
nonché di avvalersi della pena convenzionale in quanto la mancata conclusione
del contratto sarebbe attribuibile alle problematiche LAFE (che effettivamente
sono evincibili dai documenti agli atti). Comunque sia, a giusta ragione il
Pretore ha ritenuto irrilevanti dette questioni (e l’audizione dell’avv. S__________),
giacché la venditrice non le ha mai invocate al momento di interrompere
l’affare. Posto che la sua rappresentanza da parte del figlio non è contestata
con l’impugnativa, ella deve difatti lasciarsi imputare il comportamento tenuto
in quel periodo in un’ottica di buona fede (art. 2 CC) e del divieto dell’agire
contraddittorio (venire contra factum proprium). È difatti
incontestabile che il figlio della venditrice G__________, con le sue
comunicazioni di cui ai doc. G e T, non ha attribuito alcuna colpa o rimprovero
all’acquirente, ha chiaramente indicato che lo sfumare dell’operazione non era
dovuto alle problematiche LAFE bensì alla decisione della madre di non più
vendere l’immobile e di voler restituire gli acconti ricevuti, annunciando (e
non solo proponendo) l’imminente rimborso: “devo comunicarti che mia madre
non vuole più vendere l’immobile di __________, ha deciso di tenerlo e
procedere alla restituzione dell’importo versato quale acconto” (doc. T), “…mia
madre ha deciso di tenere l’immobile…da parte mia, come ti avevo anticipato, la
prossima settimana provvederò bonificarti l’importo di chf 650'000.- (acconti
versati)…” (doc. G); l’offerta di sostenere le spese legali della
controparte aveva invece carattere volontario e transattivo. In altre parole la
venditrice AP 1, che non si è avvalsa della pena convenzionale o di una pretesa
risarcitoria fino all’avvio della presente procedura, è vincolata da queste
dichiarazioni, che non possono più essere smentite dall’eventuale audizione del
figlio G__________. Le
contestazioni mosse in causa sono tardive, come tardivo è lo scritto doc. 13
allegato alla replica spontanea all’appello e allestito solo il 13 dicembre
2021. Parimenti irrilevante è che il procedimento penale a carico della
venditrice e del figlio a titolo di appropriazione indebita sia culminato con
un decreto di non luogo a procedere (doc. 14 prodotto con la replica spontanea
all’appello).

 

6.5    In ogni caso, non si può prescindere dal rilevare come
l’importo di fr. 150'000.- nemmeno risulti compreso nella pena convenzionale
prevista contrattualmente; difatti, malgrado il primo giudice abbia ritenuto
che il regime contrattuale di cui ai doc. C e D fosse applicabile anche a AO 1,
i due documenti limitano la pena convenzionale ai fr. 500'000.- costituenti il
primo acconto. Gli elementi agli atti non permettono di concludere che anche il
successivo versamento di fr. 150'000.- avesse la doppia valenza di acconto e
pena convenzionale e la stessa venditrice, nella sua duplica, ha osservato che
la pena convenzionale ammontava a fr. 500'000.-, non a fr. 650'000.- (cfr. p.
12). Visto quanto sopra, non occorre esaminare ulteriormente la questione, come
pure il tema della possibile nullità dei contratti doc. C e D per vizio di
forma e del derivante diritto a ottenere la ripetizione dell’indebito sulla
base di tale riflessione.

 

6.6    In definitiva, tutte le argomentazioni
dell’appellante risultano inattuali e inadatte a far dubitare del manifesto
fondamento della pretesa di rimborso. La questione a sapere se l’istante o la
convenuta possano pretendere dalla parte avversa il risarcimento dei danni
insorti con lo sfumare dell’operazione immobiliare esula dal tema della
presente vertenza.

 

7.        
Quale ultima censura, l’appellante
ritiene che anche in relazione agli interessi di mora la fattispecie non sia
liquida, poiché la controparte con i primi PE (doc. 9 e 10) aveva applicato un
tasso del 3% (anziché del 5% come fatto con quello di cui al doc. J), e non ha
spiegato e dimostrato perché gli interessi dovrebbero decorrere dal 2 maggio
2019. A torto il giudice di prima sede non ha preso posizione al riguardo,
quando avrebbe dovuto respingere la richiesta di interessi moratori oppure al
limite riconoscerli solo dal momento della prima messa in mora (coincidente al
più presto con il doc. 6). La decisione di primo grado dovrebbe essere
modificata di conseguenza.

Nemmeno questa censura può sovvertire l’esito del
giudizio. Premesso come quest’ultima richiesta non trovi spazio nel petitum
del gravame, essa è comunque sia inammissibile poiché l’appellante non indica
dove, nelle osservazioni o nella duplica, avesse sollevato la problematica. A
ben vedere, essa risulta fondata su allegazioni mai esposte in prima sede, ove
l’appellante non aveva affrontato la questione o contestato alcunché al
riguardo. Trattandosi di un fatto incontestato, a ragione il primo giudice si è
limitato a recepire la relativa richiesta dell’istante.

 

8.        
Alla luce di tutto quanto
precede, l’appello di AP 1 dev’essere respinto, con conseguente conferma della
decisione impugnata.

 

9.        
Le spese giudiziarie di
secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le
spese processuali, fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 2 e 13 LTG, ammontano
a fr. 3'000.-. Le ripetibili, comprensive di spese e di IVA, calcolate sulla
base di un valore litigioso di fr. 150'000.- e dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2
lett. a e b e cpv. 5 RTar, sono pure quantificate in fr. 3'000.-.

 

 

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

 

 

decide:                     1.   L'appello 18 novembre 2021 di AP 1 è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali di appello di fr. 3’000.- sono
a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2'500.- per
ripetibili di secondo grado. 

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  -      

  -     

    

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).