# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** eb69442a-b2ce-56c8-bcd3-96213f060bac
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-05
**Language:** de
**Title:** Verordnung der Baudirektion des Kantons Zürich zum Schutz der Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II in Pfaffhausen-Fällanden.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0181/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0181-2018_vom_5._dezember_2018.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2018.00079 
0181/2018 

Entscheid vom 5. Dezember 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Felix Müller, Ersatzrichterin Gabriele Kisker, Baurichter 
Roland Fraefel, Gerichtsschreiberin Karin Rüsch     

in Sachen 

Rekurrentin 

Schulgemeinde Fällanden, Schwerzenbachstrasse 10, 8117 Fällanden  

gegen 

Rekursgegnerin 

1.  Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 

8090 Zürich  

Mitbeteiligter 

2.  Gemeinderat Fällanden, Schwerzenbachstrasse 10, 8117 Fällanden  

Beigeladene 

3. – 10. [….] 

betreffend 

Verfügung  der  Baudirektion  Kanton  Zürich  Nr.  0221/2018  vom  26.  April 
2018;  Verordnung  zum  Schutz  der  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein 
II, Pfaffhausen – Fällanden 
____________________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Verfügung  vom  26. April  2018  erliess  die  Baudirektion  Kanton  Zürich 

(nachfolgend  Baudirektion)  die  Verordnung  zum  Schutz  der  Siedlungen 

Sängglen  und  Pfaffenstein II  (nachfolgend  Baudirektion)  im  Ortsteil  Pfaff-

hausen der Gemeinde Fällanden. 

B. 

Hiergegen erhob mit Eingabe vom 4. Juni 2018 die Schulgemeinde Fällan-

den  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des  Kantons  Zürich  mit  den  folgenden 

Anträgen: 

1.  Die Verordnung der Baudirektion Nr. 0221/2018 vom 26. April 2018 sei 
insoweit  aufzuheben,  als  damit  das  im  Eigentum  der  Schulgemeinde 
Fällanden stehende Grundstück Kat.-Nr. 4632 an der Alten Zürichstra-
sse 48 in der Siedlung Pfaffenstein II unter Schutz gestellt worden sei.  

2.  Eventualiter sei die angefochtene Verfügung aufzuheben und das Ver-
fahren an die Baudirektion zurückzuweisen zur Vornahme der notwen-
digen  zusätzlichen  Sachverhaltsabklärungen  und  erneuten  Beschluss-
fassung. 

3.  Subeventualiter sei der Schutzumfang wie folgt zu reduzieren: 

-   Der Schutzumfang sei mit Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 4632 
so  zu  reduzieren,  dass  ohne  übermässige  Einschränkungen  eine 
andere  Nutzung  (z.B.  eine  Wohnnutzung)  mit  den  üblicherweise 
damit einhergehenden baulichen Änderungen für eine zeitgemässe 
Nutzung  realisiert  werden  und  die  auf  dem  Grundstück  zur  Verfü-
gung stehende Ausnützung ausgeschöpft werden könne.  

-  Allgemein  sei  die  Unterschutzstellung  auf  diejenigen  wesentlichen 
Gestaltungselemente,  welche  für  den  Charakter  der  Siedlungen 
Pfaffenstein  II  von  entscheidender  Bedeutung  seien,  zu  beschrän-
ken.  Auf  die  Unterschutzstellung  von  nebensächlichen  Details  so-
wie auf Elemente im Innern sei gänzlich zu verzichten. 

 4./5.  (zum Verfahren) … 

  Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  der  Rekurs-

gegnerin. 

R3.2018.00079 

Seite 2 

 
 
C. 

Mit  Verfügung  vom  7. Juni 2018  wurde  unter  der  Geschäfts-Nr. 

R3.2018.00079  vom  Rekurseingang  Vormerk  genommen  und  das  Ver-

nehmlassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Die  Baudirektion  Kanton  Zürich  schloss  in  ihrer  Eingabe  vom  5. Juli  2018 

auf  Abweisung  des  Rekurses  soweit  darauf  einzutreten  sei,  unter  Kosten-

folge  zu  Lasten  der  Rekurrentin.  Der  Gemeinderat  Fällanden  verzichtete 

stillschweigend auf die Erstattung einer Vernehmlassung. 

E. 

Auf Begehren der Rekurrentin wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchge-

führt.  Die  Replik  datiert  vom  6. August  2018;  die  Duplik  vom  22. August 

2018. 

F. 

Mit Eingabe vom 9. August 2018 stellten [….] die Grundeigentümerschaften 

3. – 10. ein Gesuch um Beiladung im obgenannten Verfahren. Diesem Ge-

such wurde mit Verfügung vom 13. August 2018 entsprochen und den Bei-

geladenen Frist zur Stellungnahme angesetzt. Die entsprechende Stellung-

nahme  datiert  vom  13. September  2018.  Es  wurde  sodann  ein  zweiter 

Schriftenwechsel  betreffend  die  Eingabe  der  Beigeladenen  durchgeführt. 

Die  Replik  datiert  dabei vom 8. Oktober 2018;  die  Duplik  vom 31. Oktober 

2018.  

G. 

Am 25. September 2018 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichtes im 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

H. 

Auf  die  Vorbringen  der  Verfahrensbeteiligten  sowie  auf  die  anlässlich  des 
Lokaltermins  gemachten  Feststellungen  wird,  soweit  für  die  Entscheidbe-

R3.2018.00079 

Seite 3 

 
 
gründung  erforderlich,  in  den  nachfolgenden  Erwägungen  Bezug  genom-

men. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Mit  der  angefochtenen  Verordnung  wurden  die  Siedlungen  Sängglen  und 

Pfaffenstein II  in  Fällanden,  Ortsteil  Pfaffhausen,  mit  folgenden  Grundstü-

cken unter Schutz gestellt:  

Sängglen:  

Kat.-Nrn. 1131-1134, 1136, 1137, 1139-1142, 1215, 1216, 

1218,  1220,  1222,  1224,  1229,  1230,  1413,  1490-1492, 

1494,  1498,  1501,  1502,  1584-1586,  1708,  1855,  1872-

1875,  1958-1963,  2087,  2088,  2198,  2199,  2367,  2411, 

2448-2454, 2815, 2821, 3010-3014, 4688, 5025, 5026; 

Pfaffenstein II:   Kat.-Nr. 2671-2677, 2679-2683, 4632,4633. 

Im  vorliegenden  Verfahren  im  Streit  liegt  der  Einbezug  der  Parzelle  Kat.-

Nr. 4632, Alte Zürichstrasse 48, in den Geltungsbereich der Verordnung. 

2. 

Die  Rekurrentin  ist  Grundeigentümerin  des  streitbetroffenen,  im  Geltungs-

bereich  der  angefochtenen  Verordnung  gelegenen  Grundstücks.  Sie  ist 

damit als von der angefochtenen Verordnung direkt Betroffene ohne weite-

res  zur  Rekurserhebung  im  Sinne  von  § 338a  des  Planungs-  und  Bauge-

setzes  (PBG) bzw.  § 21  Abs. 2  lit. b  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes 

(VRG) legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, 

ist auf den Rekurs einzutreten. 

3. 

Die  angefochtene  Verordnung  wurde  nebst  der  eingangs  erwähnten 
Grundeigentümerin  von  weiteren  Grundeigentümern  angefochten,  welche 
Verfahren indes teilweise andere Themengebiete beschlagen. Mit Blick auf 

den  Endentscheid  sind  die  einzelnen  Rekursverfahren  zweckmässiger-

R3.2018.00079 

Seite 4 

 
 
weise  gemäss  den  zu  behandelnden  Themenbereichen  zusammenzufas-

sen. 

Der  vorliegende  Entscheid  betrifft  nur  das  vorliegende  Rekursverfahren 

G.-Nr. R3.2018.00079. 

Die  anderen  Rekursverfahren  mit  den  G.-Nrn.  R3.2018.00080, 

R3.2018.00081, R3.2018.00082 und R3.2018.00093 sowie R3.2018.00077 

werden mit dem vorliegenden Entscheid koordiniert behandelt und eröffnet.  

4. 

Die  streitbetroffenen  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein II  liegen  im 

Ortsteil  Pfaffhausen  der  Gemeinde  Fällanden  inmitten  eines  in  den 

1960er-Jahren  erschlossenen  Einfamilienhausgebietes.  Gemäss  der  gel-

tenden Bau- und Zonenordnung (BZO) liegen sämtliche Grundstücke in der 

Wohnzone  W1.  Die  Siedlungen  wurden  nach  Plänen  der  Architekten      

Bridel & Spirig in drei Etappen erstellt. Die Siedlung Sängglen bestand zu-

nächst  aus  31 Einfamilienhäusern  und  einem  Mehrfamilienhaus  (Postad-

ressen:  Sängglen-  und  Mooswiesstrasse).  Direkt  anschliessend  wurden  in 

der gleichen Art und Gestaltung neun Einfamilienhäuser am Lindenweg er-

stellt,  die  ebenfalls  zur  Siedlung  Sängglen  gezählt  werden  (Postadressen: 

Lindenweg). In den 1970er Jahren entstand wiederum nach Plänen dersel-

ben  Architekten  die  benachbarte  Siedlung  Pfaffenstein II,  bestehend  aus 

11 Einfamilienhäusern  und  einem  Kindergarten  (Postadressen:  Pfaffen-

steinstrasse und Alte Zürichstrasse).  

Die  meisten  Grundstücke  in  beiden  Siedlungen  sind  mit  bau-  und  ausnüt-

zungsbegrenzenden  Servituten  zu  Gunsten  von  Nachbargrundstücken  be-

legt,  um  bauliche  Veränderungen  zugunsten  des  einheitlichen  Siedlungs-

bildes einzuschränken (act. 13.7 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077). 

Im Jahre 2002 wurde von der Baudirektion erstmals ein Gutachten der Kan-

tonalen Denkmalpflegekommission (KDK) in Auftrag gegeben. Das Gutach-

ten vom 10. Juni 2003 (act. 13.3 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077) emp-

fahl der Gemeinde, "die architektonische und baukünstlerische Qualität der 

Wohnsiedlung  an  der  Sängglenstrasse  in  Pfaffhausen  mit  den  zur  Verfü-
gung  stehenden  planerischen  Mitteln  zu  erhalten".  Schutzmassnahmen 
wurden seitens der Gemeinde Fällanden in der Folge nicht angeordnet. 

R3.2018.00079 

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Im November 2011 beauftragte die Baudirektion aufgrund allmählicher Ver-

änderungen  der  Substanz  und  des  Gesamteindrucks  der  Siedlungen  die 

KDK mit der Erstellung eines zweiten Gutachtens. In diesem zweiten Gut-

achten  vom  3. April 2012  (act. 13.4  im  Verfahren  G.-Nr. R3.2018.00077) 

kam  die  Kommission  zum  Schluss,  dass  es  sich  bei  den  Siedlungen 

Sängglen  und  Pfaffenstein II  um  Schutzobjekte  von  überkommunaler  Be-

deutung handelt (S. 2). 

Damit ging nach Auffassung der Baudirektion die Zuständigkeit für die An-

ordnung  von  Schutzmassnahmen  von  der  Gemeinde  Fällanden  an  die 

Baudirektion über. Mit zwei Informationsveranstaltungen orientierte die kan-

tonale  Denkmalpflege  die  betroffenen  Grundeigentümer  über  die  vorgese-

henen  Schutzmassnahmen.  In  der  Folge  wurde  ein  Entwurf  für  eine 

Schutzverordnung  erarbeitet.  Mit  Schreiben  vom  11. Juli 2014  wurde  der 

Entwurf den Grundeigentümern zwecks Gewährung des rechtlichen Gehörs 

zur Stellungnahme zugestellt. Gleichzeitig wurden der Gemeinderat Fällan-

den  sowie  die  Zürcher  Planungsgruppe  Glattal  (ZPG)  gestützt  auf  § 211 

Abs. 1  Satz 2  PBG  angehört  (act. 13.21  und  13.22  im  Verfahren  G.-Nr. 

R3.2018.00077).  Die  ZPG  und  der  Gemeinderat  Fällanden  stellten  keine 

Anträge.  Der  überarbeitete  Entwurf  wurde  in  der  Folge  der  Baudirektion 

zum Entscheid überwiesen.  

Diese  verzichtete  in  der  Folge  unter  Verweis  auf  die  entgegenstehenden 

privaten  Interessen  der  Grundeigentümer  auf  eine  Unterschutzstellung 

(act. 13.11 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077).  

Dieser  Entscheid  wurde  rekursweise  beim  Baurekursgericht  des  Kantons 

Zürich angefochten. Das Baurekursgericht hiess die Rekurse mit Entscheid 

BRGE III  Nr. 0150/2016-0174/2016  vom  24. August 2016  (act. 13.12  im 

Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077) teilweise gut und wies die Sache zur er-

neuten  und  detaillierten  Abklärung  der  Verhältnismässigkeit  an  die  Baudi-

rektion des Kantons Zürich zurück. Der Entscheid erwuchs unangefochten 

in Rechtskraft. 

In  der  Folge  bereitete  die  Baudirektion  die  nun  angefochtene  Verordnung 

vor  und  ordnete  zudem  mit  Verfügung  vom  21. November  2016  vor-

sorgliche  Schutzmassnahmen  an 
im  Verfahren  G.-Nr. 
R3.2018.00077). Mit Schreiben vom 28. April 2017 (act. 13.14 im Verfahren 
G.-Nr. R3.2018.00077) wurde der Entwurf wiederum den Eigentümerinnen 

(act. 13.13 

und Eigentümern zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zur Stellungnahme 

R3.2018.00079 

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zugestellt. Gleichzeitig wurden der Gemeinderat Fällanden sowie der regi-

onale Planungsverband ZPG angehört (act. 13.15 und 13.16 im Verfahren 

G.-Nr. R3.2018.00077).  Die  ZGP  stellte  keine  Anträge  (act. 13.17  im  Ver-

fahren G.-Nr. R3.2018.00077). Der Gemeinderat Fällanden wies darauf hin, 

dass  der  Schutzumfang  nicht  über  die  bestehenden  Dienstbarkeiten  hin-

ausgehen  sollte  (act. 13.18  im  Verfahren  G.-Nr. R3.2018.00077).  Bei  den 

betroffenen Grundeigentümern äusserte sich eine knappe Mehrheit nicht. In 

den  eingegangenen  Stellungnahmen  der  Grundeigentümer  (act. 13.20  im 

Verfahren  G.-Nr. R3.2018.00077)  wurde  eine  Unterschutzstellung  generell 

oder aber der vorgesehene  Schutzumfang  abgelehnt.  Es  wurde  insbeson-

dere geltend gemacht, der Schutzumfang sei zu umfassend und würde kei-

ne Anpassungen an geänderte Bedürfnisse und Anforderungen zulassen. 

Die  Baudirektion  passte  daraufhin  den  Schutzumfang  punktuell  nochmals 

an.  Auf  die  Unterschutzstellung  der  offenen  Kamine  wurde  verzichtet.  Der 

Schutzumfang  bezüglich  der  Fenster  und  des  Aussenraums  wurde  umfor-

muliert,  Aussagen  zur  baulichen  Erweiterung  des  Kindergartens  ergänzt 

und die Formulierung betreffend energetische Massnahmen angepasst. 

Mit dem nun angefochtenen Entscheid der Baudirektion Kanton Zürich vom 

26. April 2018 wurde schliesslich die Verordnung zum Schutz der Siedlun-

gen Sängglen und Pfaffenstein II erlassen.  

5.1.1. 

Die  Rekurrentin  macht  vorab  geltend,  das  Recht  auf  Unterschutzstellung 

nach § 213 Abs. 3 PBG sei verwirkt. Die Baudirektion habe zum einen die 

Jahresfrist seit der Eröffnung der Schutzabklärung (spätestens seit den In-

formationsveranstaltungen im Jahre 2012) verpasst. Zudem habe die Bau-

direktion die vom Baurekursgericht in seinem Rückweisungsentscheid sta-

tuierte  Jahresfrist  zur  erneuten  Beschlussfassung  missachtet.  Die  Baudi-

rektion  habe  vorsorgliche  Massnahmen  im  Sinne  von  § 209  Abs. 3  PBG 

angeordnet  und das  Veränderungsverbot  auf  ein  Jahr befristet.  Innert die-

ser  Jahresfrist  sei  keine  Unterschutzstellung  erfolgt.  Auch  aus  diesem 

Grund sei das Recht auf die Anordnung von Schutzmassnahmen verwirkt.  

5.1.2. 

Damit  stellt  sich  vorab  als  erstes  die  Frage,  ob  mit  Bezug  auf  die  Anord-
nung von Schutzmassnahmen eine Verwirkungsfolge eingetreten ist.  

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Hierbei ist zu unterscheiden zwischen der Frist für die Anordnung definitiver 

Schutzmassnahmen  (§ 213  Abs. 3  PBG)  und  der  Frist  für  die  Anordnung 

vorsorglicher Schutzmassnahmen (mit Inventar nach § 209 PBG bzw. ohne 

Inventar gemäss § 210 PBG). 

5.1.3. 

Gemäss  § 213  PBG  ist  jeder  Grundeigentümer  jederzeit  berechtigt,  vom 

Gemeinwesen  einen  Entscheid  über  die  Schutzwürdigkeit  seines  Grund-

stücks  und  über  den  Umfang  allfälliger  Schutzmassnahmen  zu  verlangen, 

wenn er ein aktuelles Interesse glaubhaft macht (Abs. 1). Das Begehren ist 

schriftlich  beim  Gemeinderat  einzureichen  (Abs. 2).  Das  zuständige  Ge-

meinwesen  trifft  den  Entscheid  spätestens  innert  Jahresfrist,  wobei  es  in 

Ausnahmefällen  vor  Fristablauf  dem  Grundeigentümer  anzeigen  kann,  die 

Behandlungsdauer  erstrecke  sich  um  höchstens  ein  weiteres  Jahr.  Liegt 

vor  Fristablauf  kein  Entscheid  vor,  kann  eine  Schutzmassnahme  nur  bei 

wesentlich veränderten Verhältnissen angeordnet werden (Abs. 3). 

Gemäss § 209  PBG  bewirkt  die  schriftliche Mitteilung  an  den  Grundeigen-

tümer  über  die  Aufnahme  seines  Grundstücks  in  ein  Inventar  das  Verbot, 

am  bezeichneten  Objekt  ohne  Bewilligung  der  anordnenden  Behörde  tat-

sächliche Veränderungen vorzunehmen (Abs. 2). Das Veränderungsverbot 

fällt dahin, wenn nicht innert Jahresfrist seit der schriftlichen Mitteilung eine 

dauernde Anordnung getroffen wird (Abs. 3).  

Analoges gilt gemäss § 210 PBG für Objekte ohne Inventarisierung. 

5.1.4. 

Zunächst  ist  festzuhalten,  dass  ein  Provokationsbegehren  (in  schriftlicher 

Form beim Gemeinderat) nicht aktenkundig ist. Ohnehin könnte ein Grund-

eigentümer ein solches nur für sein eigenes Grundstück und nicht für eine 

ganze  Siedlung  stellen.  Die  Verwirkungsfolge  würde  also  nur  für  das 

Grundstück des Gesuchstellers eintreten.  

Zudem erfolgte unbestrittenermassen bis heute keine formelle Inventarauf-

nahme  der  streitbetroffenen  Siedlungen.  Ohne  vorgängige  Inventarauf-

nahme kann auch keine Inventareröffnung stattfinden. Weder die Informati-

onsveranstaltung  noch  die  Einholung  entsprechender  Gutachten  können 

deshalb  als  Inventareröffnung  qualifiziert  werden.  Gleiches  gilt  es  für  die 
seit der Rückweisung erfolgten weiteren Abklärungen durch die Baudirekti-

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Seite 8 

 
 
on  zu  sagen.  Im  Übrigen  hat  die  Frist  gemäss  § 209  Abs. 3  PBG  keinen 

Einfluss auf die Zulässigkeit allfälliger Schutzmassnahmen. Der Ablauf der 

Frist  führt  lediglich  zum  Dahinfallen  des  Veränderungsverbots,  hat  jedoch 

nicht auch zur Folge, dass das Objekt, sofern es inventarisiert ist, aus dem 

Inventar zu entlassen wäre und – was auch für nicht inventarisierte Objekte 

gelten  muss  –  definitive  Schutzmassnahmen  nicht  mehr  getroffen  werden 

dürften (BRGE II Nrn. 0194/2015 und 0195/2015 vom 15. Dezember 2015, 

E. 6.7., in BEZ 2017 Nr. 2). 

Die Anordnung der Jahresfrist in den Entscheiden des Baurekursgerichtes 

BRGE III  Nr. 0150/2016-0174/2016  vom  24. August 2016  bezog  sich  da-

rauf, dass nach Ablauf dieser Frist keine vorsorglichen Schutzmassnahmen 

mehr angeordnet  werden  können  und  das  Objekt  somit  "schutzlos"  würde 

und vorliegend auch wurde. Die Nichtanordnung vorsorglicher Schutzmas-

snahmen  löst  indes  entgegen  der  Auffassung  der  Rekurrierenden  keine 

Verwirkungsfolge bezüglich definitiver Schutzmassnahmen aus.  

Entgegen der Darstellung der Rekurrierenden ist damit keine Verwirkungs-

folge eingetreten. 

5.2.1. 

Ferner wird von der Rekurrentin geltend gemacht, die Baudirektion habe in 

Unzuständigkeit entschieden, da nicht erwiesen sei, dass es sich um über-

kommunale  Schutzobjekte  handle.  In  einem  ersten  Gutachten  habe  die 

KDK noch die Ansicht vertreten, es handle sich um kommunale Schutzob-

jekte.  Eine  schlüssige  Begründung  für  die  plötzliche  Annahme  einer  über-

kommunalen Bedeutung fehle. 

5.2.2. 

Es stellt sich somit die Frage, ob die Baudirektion die zum Erlass der ange-

fochtenen Verfügung zuständige Behörde ist. Die Zuständigkeit richtet sich 

nach  § 211  PBG.  Die  Baudirektion  trifft  Schutzmassnahmen  für  Objekte, 

denen  über  den  Gemeindebann  hinausgehende  Bedeutung  zukommt 

(Abs. 1).  Der  Gemeinderat  trifft  Schutzmassnahmen  für  Objekte  von  kom-

munaler Bedeutung (Abs. 2).  

Die  streitbetroffenen  Siedlungen  sind  unbestrittenermassen  in  keinem  In-

ventar verzeichnet. Ein Abstellen auf eine kommunale oder überkommuna-
le Inventarisierung zur Klärung der Zuständigkeitsfrage ist damit nicht mög-

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Seite 9 

 
 
lich.  Ob  das  erste  Gutachten  der  KDK  aus  dem  Jahre  2003  zum  Schluss 

kam, es handle sich um Objekte von kommunaler Bedeutung, erscheint in-

soweit fraglich, als dies dem Gutachten explizit nirgends zu entnehmen ist. 

Zwar ist der Gutachtensantrag, die Qualität der Wohnsiedlung mit den zur 

Verfügung  stehenden  planerischen  Mitteln  zu  erhalten,  an  die  Gemeinde 

adressiert (act. 13.3 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077). Dies dürfte indes 

zumindest  primär  damit  zu  erklären  sein,  dass  mit  Ausnahme  des  in  der 

Praxis  seltenen  kantonalen  Gestaltungsplans  (§ 84  Abs. 2  Satz 1  PBG) 

planerische  Massnahmen  in  die  Kompetenz  der  Gemeinde  fallen  (§ 88 

PBG).  

Die  Baudirektion  geht  sowohl  in  der  Verfügung  vom  12. Januar 2016  als 

auch  in  der  angefochtenen  Verfügung  davon  aus,  dieses  Gutachten  habe 

den  beiden  Siedlungen  kommunale  Bedeutung  zugemessen  (act. 3  S. 1 

sowie  act. 13.11  S. 1  im  Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00077).  Sinngemäss 

mag dies im Gutachten mit enthalten sein. Letztlich kann diese Frage indes 

offen bleiben.  

Das zweite Gutachten aus dem Jahre 2012 attestierte den streitbetroffenen 

Siedlungen eine "überkommunale Bedeutung" (act. 13.4 S. 3 im Verfahren 

G.-Nr.  R3.2018.00077).  Diese  beiden  Gutachten  stehen  keineswegs  in  ei-

nem Widerspruch,  kann  doch  einem  Schutzobjekt,  dem  eine  überkommu-

nale  Bedeutung  zugemessen  wird,  ohne  weiteres  auch  eine  kommunale 

Bedeutung  zukommen.  Dies  könnte  sogar  häufig  der  Fall  sein;  einem  im 

überkommunalen  Vergleichskreis  bedeutsamen  Bauwerk  dürfte  oftmals 

auch  innerhalb  der  Gemeinde  ein  hoher  Stellenwert  zugemessen  werden 

(während dies umgekehrt so nicht gesagt werden kann). Mithin entfällt es, 

die sich aus der überkommunalen Bedeutung ergebende Zuständigkeit der 

Baudirektion mit dem Hinweis auf eine ebenfalls gegebene kommunale Be-

deutung in Frage zu stellen. 

Die Baudirektion ging bei ihrer Beurteilung davon aus, es handle es sich bei 

den  streitbetroffenen  Siedlungen  um  ein  Objekt  von  überkommunaler  Be-

deutung. Ein Anlass, diese Auffassung in Frage zu stellen, besteht im Lich-

te der gutachtlichen Feststellung nicht. Dem zweiten Gutachten ist zu ent-

nehmen, den Siedlungen Sängglen und Pfaffenstein II komme aus architek-

turgeschichtlicher Sicht gegenüber vergleichbaren Bauten in der Region, im 

Kanton Zürich und sogar darüber hinaus ein hoher Stellenwert zu. Sie lies-
sen sich gar "an den grossen internationalen Vorbildern ihrer Zeit messen". 

R3.2018.00079 

Seite 10 

 
 
Konkret  Bezug  genommen  wird  auf  weltweit  bekannte  Architekten  wie 

Frank  Lloyd  Wright,  Ludwig  Mies  van  der  Rohe  und  Marcel  Breuer 

(act. 13.4 S. 9 und 11 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077).  

Damit ist eine überkommunale Bedeutung und mithin die Zuständigkeit der 

Baudirektion  ohne  weiteres  ausgewiesen.  Ob  den  Siedlungen  zugleich 

auch  eine  kommunale  Bedeutung  zukommt,  ist  unerheblich.  Im  Übrigen 

nimmt  der  am  Rekursverfahren  beteiligte  Gemeinderat  die  Zuständigkeit 

nicht für sich in Anspruch. 

5.3.1. 

Im Weiteren moniert die  Rekurrentin,  die  Baudirektion  habe entgegen  den 

Anordnungen  des  Baurekursgerichtes  den  Sachverhalt  nicht  weiter  abge-

klärt. Auch nach dem Rückweisungsentscheid durch das Baurekursgericht 

habe  keine  Bestandesaufnahme  der  Innenräume  der  einzelnen  Häuser 

stattgefunden.  Es  sei  somit  fraglich,  wie  der  innere  Zustand  der  Häuser 

überhaupt habe beurteilt werden können, nachdem den Gutachten lediglich 

ein  einziges  Haus  als  Referenz  für  den  ursprünglichen  Zustand  und  auch 

für die Bestandesgarantie bei veränderten Innenräumen habe dienen kön-

nen.  Dies  zeige  sich  auch  darin,  dass  die  angefochtene  Verfügung  prak-

tisch denselben Wortlaut aufweise, wie bereits die früher ergangene Verfü-

gung  über  die  Nichtunterschutzstellung.  Einzig  die  Schlussfolgerung  sei 

nun  eine  andere.  Dieses  Vorgehen  komme  erneut  einer  Nichtprüfung 

gleich.  

5.3.2. 

Gemäss  § 7  Abs. 1  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  (VRG)  hat  die 

Verwaltungsbehörde  den  Sachverhalt  von  Amtes  wegen  zu  untersuchen. 

Im Geltungsbereich der Untersuchungsmaxime muss die amtliche Untersu-

chung den Sachverhalt grundsätzlich in jeder Beziehung umfassend klären. 

Das bedeutet jedoch nicht, dass die Sachverhaltsabklärungen sich auf alle 

denkbaren  Einzelheiten  zu  erstrecken  haben.  Vielmehr  genügt  es,  auf  die 

Erheblichkeit und Notwendigkeit der Sachverhaltsermittlungen abzustellen. 

Nach § 10 Abs. 1 VRG sind unter anderem schriftliche Anordnungen (Ver-

fügungen)  begründungspflichtig.  Die  Aufhebung  einer  Anordnung  zufolge 
fehlender  bzw.  ungenügender  Begründung  fällt  namentlich  dann  in  Be-
tracht,  wenn  die  Anfechtung  durch  den  Begründungsmangel  erheblich  er-

schwert wurde und dieser Mangel im Rekursverfahren nicht geheilt werden 

R3.2018.00079 

Seite 11 

 
 
konnte.  Ein  Grund  zur  Aufhebung  liegt  alsdann  auch  vor,  wenn  der  Be-

gründungsmangel auf eine ungenügende Sachverhaltsabklärung (§ 7 VRG) 

schliessen  lässt.  Schliesslich  kann  auch  die  sich  in  der  inexistenten  bzw. 

ungenügenden  Begründung  manifestierende  fehlende  Wahrnehmung  des 

Beurteilungsspielraums  durch  die  Baubehörde  einen  Rückweisungsgrund 

bilden  (BRGE II  Nr. 0301/2011  vom  20. Dezember 2011  in  BEZ 2012 

Nr. 16, www.baurekursgericht-zh.ch). 

5.3.3. 

Hierzu  ist  festzuhalten,  dass  das  Baurekursgericht  in  seinem  Rückwei-

sungsentscheid  lediglich  eine  detaillierte  Auseinandersetzung  mit  sämtli-

chen  relevanten  Punkten  verlangt  hat.  Ob  dazu  weitere  Abklärungen  not-

wendig sind oder nicht und in welcher Form diese zu erfolgen hätten, wurde 

der für den Entscheid zuständigen Behörde zu überlassen. Diese hatte be-

reits  in  der  Vergangenheit  zwei  Gutachten  eingeholt.  Diese  Gutachten  bil-

den  einen  wesentlichen  Teil  der  Sachverhaltsabklärung.  Auch  wenn  die 

Ausführungen der Baudirektion zugegebenermassen wiederum eher knapp 

gefasst sind, nimmt der nun angefochtene Entscheid doch zu allen relevan-

ten Punkten Stellung. Zu beachten ist zudem, dass bei einer Unterschutz-

stellung  durch  eine  Verordnung  die  Ausführungen  allgemeiner  zu  halten 

sind, als bei einer individuell konkreten Verfügung betreffend ein Einzelob-

jekt, da der Geltungsbereich ungleich grösser ist und die Vorschriften somit 

abstrakter  zu  formulieren  sind.  Für  das  hier  insbesondere  strittige  Kinder-

gartengebäude der Rekurrentin wurde sodann in die Verordnung durchaus 

abweichende  Regelungen  statuiert.  Eine  umfassende  Anfechtung  der  An-

ordnung  durch  die  Rekurrentin  war  zudem  offensichtlich  problemlos  mög-

lich. Eine Pflichtverletzung durch die Baudirektion ist hierin nicht zu erken-

nen.  

5.4.1. 

Die Rekurrentin bringt sodann vor, die Baudirektion habe die Einwände der 

Grundeigentümer,  welche  anlässlich  der  Anhörungen  vorgebracht  worden 

seien,  nicht  berücksichtigt.  Sie  sei  weder  auf  die  das  Verfahren  betreffen-

den Einwände noch auf die inhaltlichen Einwände näher eingegangen. Die 

erwähnten punktuellen Anpassungen des Schutzumfanges beträfen nur ei-

nige  wenige  völlig  nebensächliche  Punkte.  Der  Anspruch  auf  rechtliches 

Gehör umfasse nicht nur den Anspruch auf vorgängige Äusserung und An-

R3.2018.00079 

Seite 12 

 
 
hörung,  sondern  beinhalte  auch  den  Anspruch  auf  eine  Auseinanderset-

zung mit den gestellten Anträgen und den relevanten Sachvorbringen.  

5.4.2. 

In  der  Nichtberücksichtigung  von  Einwänden  zum  Entwurf  der  Schutzver-

ordnung durch die Baudirektion ist keine Verletzung des rechtlichen Gehörs 

zu  erkennen.  Eine  inhaltliche  Auseinandersetzung  mit  vorgebrachten  Ein-

wänden  muss  weder  bezüglich  sämtlicher  Einwände  noch  zwingend  in 

schriftlicher  Form  erfolgen.  Die  Verordnung  muss  schlussendlich  lediglich 

das Resultat der Auseinandersetzung mit den verschiedenen Anliegen ab-

bilden. Dies ist hier der Fall. Zudem hat die Baudirektion mit Bezug auf das 

hier  strittige  Kindergartengebäude  die  Einwendungen  der  Rekurrentin 

durchaus  berücksichtigt  und  die  Schutzverordnung  entsprechend  ergänzt. 

Auch diesbezüglich gehen die Vorbringen der Rekurrentin ins Leere.  

5.5.1. 

Schliesslich wird im Kontext mit den in Rede stehenden Gutachten die Un-

abhängigkeit der KDK bestritten. Der Anstoss zur ersten Begutachtung sei 

offenbar  vom  Erbauer  Hugo  Spirig  gegeben  worden.  Den  Grundeigentü-

mern sei keine Gelegenheit gegeben worden, sich in irgendeiner Weise an 

dieser  Begutachtung  zu  beteiligen.  Demgegenüber  scheine  Hugo  Spirig 

sehr wohl Einfluss genommen zu haben. Auch das zweite Gutachten habe 

einen  ungewöhnlichen  Ursprung.  Es  sei  in  Zusammenhang  mit  einem 

Nachbarschaftsprozess  aufgetaucht.  Dem  Gutachten  sei  zu  entnehmen, 

dass  anlässlich  der  Besichtigung  zwei  Grundeigentümer,  welche  eine  Un-

terschutzstellung  befürworteten,  anwesend  gewesen  seien.  Dies  lasse  zu-

mindest  den  Eindruck  zu,  dass  eine  Beeinflussung  hätte  stattfinden  kön-

nen.  Den  übrigen  Grundeigentümern  sei  nie  mitgeteilt  worden,  dass  die 

KDK  mit  der  Erstellung  eines  erneuten  Gutachtens  beauftragt  worden  sei, 

sie  hätten  keine  Kenntnis von  einem  Augenschein  gehabt  und  seien  auch 

nie  angehört  worden.  Die  Mitwirkungsrechte  der  Grundeigentümer  seien 

damit verletzt worden. Auch sei in keiner Weise gewährleistet worden, dass 

die Begutachtung unabhängig erfolge.  

5.5.2. 

Hierzu  ist  festzuhalten,  dass  die  Unabhängigkeit  der  KDK  nicht  ernsthaft 

bestritten  werden  kann;  dies  vollkommen  unabhängig  davon,  ob  einer  der 
seinerzeitigen  Projektverfasser  den  Anstoss  für  die  Erstellung  eines  Gut-

R3.2018.00079 

Seite 13 

 
 
achtens gab, hat doch ein solcher Anstoss keinerlei Einfluss auf den Inhalt 

des Gutachtens. Jeder anders lautende Schluss bildete eine blosse Vermu-

tung. 

Zur angeblichen Verletzung der Mitwirkungsrechte der Grundeigentümer ist 

festzuhalten, dass die Bestimmungen von § 203 ff. PBG kein kontradiktori-

sches Verfahren vorsehen. Auch § 6 Abs. 2 der Verordnung über die Sach-

verständigenkommissionen, dessen analoge Anwendung hier zur Diskussi-

on stehen könnte, sieht nur eine fakultative Teilnahme der Verfahrensbetei-

ligten vor. Die Rekurrierenden haben während der Begutachtung ihrer Lie-

genschaften lediglich ein Anwesenheitsrecht aufgrund ihrer Eigentümerstel-

lung.  Die  Grundeigentümer,  die  Gemeinde  und  der Planungsverband  wur-

den angehört (act. 13.4 im Verfahren G.-Nr. R3.2018.00077). Ihre Einwän-

de  werden  sodann  im  vorliegenden  Verfahren  berücksichtigt.  Eine  Verlet-

zung der Mitwirkungsrechte der Rekurrentin liegt damit nicht vor. 

Die  Frage,  ob  darüber  hinaus allfällige  Verfahrensfehler bei der Erstellung 

der  Gutachten  (Teilnahme  einzelner  Grundeigentümer  am  Augenschein) 

gemacht  wurden,  kann  offen  bleiben.  Auf  die  inhaltliche  Richtigkeit  des 

Gutachtens  hätte  das  Vorliegen  entsprechender  Verfahrensfehler  keinen 

Einfluss. 

6. 

Somit ist im Weiteren zu prüfen, ob es sich bei den mittels der angefochte-

nen Verordnung unter Schutz gestellten Siedlungen Sängglen und Pfaffen-

stein II tatsächlich um Schutzobjekte handelt oder nicht. 

Dem  Gutachten  der  KDK  aus  dem  Jahre 2012  (act. 13.4  im  Verfahren 

G.-Nr. R3.2018.00077) kann dazu Folgendes entnommen werden: 

Die 1960 bis 1964 erbaute Siedlung Sängglen inklusive die 1965 und 1968 

erstellten  angrenzenden  Häuser  am  Lindenweg 5-15  sowie  die  1971  und 

1976 entstandene benachbarte Siedlung Pfaffenstein II mit dem Kindergar-

ten  seien  Schutzobjekte  von  überkommunaler  Bedeutung.  Insbesondere 

seien es sowohl typologisch aussergewöhnliche wie von der Architektur her 

qualitativ hochstehende Wohnsiedlungen aus der Epoche nach dem zwei-
ten Weltkrieg. Es handle sich bei beiden Siedlungen um bedeutende Zeu-
gen der Nachkriegsmoderne im Kanton Zürich.  

R3.2018.00079 

Seite 14 

 
 
Im Jahre 1960 hätten die beiden Architekten Philip Bridel und Hugo Spirig 

zusammen  mit  dem  Bauern  und  Landbesitzer  Willi  Hofstetter  die  Sängg-

len AG gegründet. Daraufhin hätten Bridel & Spirig einen gesamthaften Be-

bauungsplan  sowie  die  Projektpläne  für  die  ersten  Einfamilienhäuser  er-

stellt. In drei Etappen seien dann Jahr für Jahr im Auftrag privater Bauher-

ren gruppenweise Einfamilienhäuser erstellt worden. 1966 seien die beiden 

turmartigen Mehrfamilienhäuser im Norden der Siedlung in Angriff genom-

men  worden.  Im  Gegensatz  zum  Mehrfamilienhaus  am  Lindenweg 17  sei 

das  Mehrfamilienhaus  am  Lindenweg 19  nicht  für  die  Sängglen  AG,  son-

dern  im  Auftrag  der Göhner AG errichtet,  später verkauft  und  stark verän-

dert worden. 1968 und 1976 seien die Siedlungen südlich des Lindenweges 

um  weitere  Einfamilienhäuser  ergänzt  worden.  Obschon  hier  teilweise  an-

dere Architekten mitgewirkt hätten, sei die Gestaltungshoheit bei den Archi-

tekten  Bridel &  Spirig  verblieben.  Dieses Architekturbüro  habe  schliesslich 

auch die 1972 bis 1974 gebaute Siedlung Pfaffenstein II geplant. 

Stilistisch  seien  die  ab  1960  entworfenen  Flachdachbauten  mit  den  Sicht-

betonmauern  und  Holzverschalungen  als  höchst  zeitgemäss  und  modern 

zu bezeichnen. Die Häuser seien in Gruppen von drei bis vier Einfamilien-

häusern am Ende von kurzen Stichstrassen zusammengefasst. Es sei dies 

eine Sonderform der aufgelockerten Bebauungsform nach dem Vorbild des 

organischen Städtebaus. Die ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhäuser, 

die zuweilen aneinandergebaut seien, würden sich in der vielfältigen Varia-

tion der grundrisslichen Organisation unterscheiden. Jedes Haus sei indivi-

duell  mit  Vor-  und  Rücksprüngen,  Erkern  und  Nischen  abwechslungsreich 

geformt.  Auch  in  den  Grundrissen  sei  eine  virtuose  typologische  Differen-

zierung zu erkennen. Architektonisch konstant bleibe hingegen nicht nur die 

vielgestaltige Form des Baukörpers, sondern auch die einheitliche Materia-

lisierung mit Sichtbeton, Holzverschalungen und Kupferblech.  

Der Innenausbau wie die Fassaden seien geprägt von wenigen Materialien 

in reduzierter Detaillierung und einer zurückhaltenden Farbigkeit mit Tönen 

vorwiegend in grau und beige und einzelnen Akzenten in schwarz.  

Die Fassaden der Siedlung Pfaffenstein II würden Verwandtschaft zur Sied-

lung  Sängglen  und  die  gleichfarbigen  Holzverschalungen  aufweisen;  die 

massiven  Wände  seien  jedoch  nicht  mit  Sichtbeton,  sondern  mit  einem 

groben Spritzputz versehen.  

R3.2018.00079 

Seite 15 

 
 
Die Wohn-/Essräume seien durch das Cheminée und teilweise durch Trep-

penstufen in verschiedene Bereiche zoniert. Vom Wohn-/Essraum gelange 

man  durch  raumhohe  Fenstertüren  in  den  Garten  und  gemeinschaftlichen 

Aussenraum. Es bestehe ein dosierter Bezug zwischen Innen- und Aussen-

räumen. Dagegen seien die Zimmer als privatere Raumzellen mit Fenster-

brüstungen konzipiert. Die Küchen hätten meist einen Zugang vom Flur und 

vom  Wohn-/Esszimmer,  sodass  sie  mit  den  gemeinschaftlichen  Räumen 

verknüpft würden und nicht als abgeschlossene Räume wirkten.  

Sozial- und wirtschaftsgeschichtlich würden die beiden Siedlungen im Ver-

gleich zu anderen verdichteten Bebauungsformen eine sowohl zeittypische 

wie originelle Position einnehmen. Die beiden Siedlungen stünden dabei für 

die allgemeine Zunahme von Wohlstand und Einfamilienhäusern sowie für 

innovative Siedlungsformen der 1960er Jahre.  

Gartengeschichtlich  repräsentierten  die  gliedernden  und  zwischen  den 

Baukörpern durchfliessenden Grünflächen das Ideal der natürlichen Gestal-

tungsweise der Moderne. Die kunstvolle Verwendung von Gehölzen mit pit-

toreskem  Habitus,  der  Verzicht  auf  Formgehölze  sowie  die  Vorliebe  für 

skandinavisch anmutende Bepflanzungsaspekte seien typische Darstellun-

gen  von  Natur  zu  jener  Zeit.  Auf  trennende  Zäune  und  Mauern  sowie  auf 

Nutzgärten und Schmuckbeete sei zugunsten einer parkartigen Landschaft 

verzichtet worden. Bäume seien dabei gezielt in spannungsvollen Gruppen 

und  aufgrund  ihres  pittoresken  und  skulptural  wirkenden  Habitus  gewählt 

und verteilt worden. Das Bepflanzungskonzept sei heute noch erhalten und 

gut ablesbar.  

Die  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein II  wiesen  hohe  städtebauliche, 

architektonische, 

typologische  sowie 

landschaftsarchitektonische,  aber 

auch  sozial-  und  wirtschaftshistorische  Qualitäten  auf.  Aus  architekturge-

schichtlicher  Sicht  komme  ihnen  gegenüber  vergleichbaren  Bauten  in  der 

Region, im Kanton Zürich und darüber hinaus ein hoher Stellenwert zu. Die 

Siedlungen liessen sich an den grossen internationalen Vorbildern ihrer Zeit 

messen. Als Vorbilder könnten sowohl Frank Lloyd Wright für die vielgestal-

tigen  Grundrisse  und  Differenzierungen  in  der  Raumdisposition  als  auch 

Ludwig Mies van der Rohe in Bezug auf die Reduktion von Formen, Farben 

und Materialien genannt werden.  

Die meisten Häuser seien in ihrem ursprünglichen Habitus gut erhalten, bei 

anderen Häusern seien hingegen schon beeinträchtigende Veränderungen 

R3.2018.00079 

Seite 16 

 
 
vorgenommen worden. Die städtebauliche Struktur der Siedlung Sängglen 

sei  weitherum  einzigartig.  Die  gruppenweise  Anordnung  von  drei  bis  vier 

Einfamilienhäusern  an  kurzen  Stichstrassen  entlang  von  Quartierstrassen 

sei  eine  Antwort  auf  die  zunehmende  Überbauung  des  Landes  mit  einem 

gleichmässigen  Teppich  von  Einfamilienhäusern  gewesen.  Anders  als  die 

typischen  gleichförmigen  Einfamilienhausquartiere  seien  die  einzelnen 

Häuser  zu  kleinen  Gruppen  zusammengefasst  worden,  was  weitläufigere 

Grünflächen erlaubt habe.  

Die  einheitliche  Erscheinung  sei  auf  die  über  Jahre  konstante  Planung 

durch die Zürcher Architekten Philip Bridel und Hugo Spirig zurückzuführen, 

in deren Werk vor allem die Siedlung Sängglen einen wichtigen Stellenwert 

einnehme.  Die  weitgehend  intakt  erhaltenen  Einzelbauten  und  der  verbin-

dende Grünraum seien vor Veränderungen unbedingt zu bewahren und zu-

künftige bauliche Eingriffe, Renovationen und Baumfällungen seien von der 

Denkmalpflege zu begleiten.  

Der  vorgeschlagene  Schutzumfang  wurde  im  Gutachten  detailliert  darge-

legt und umfasst im Wesentlichen die Siedlungsstruktur, die Erschliessung, 

das  Grünraumkonzept,  die  Formenvielfalt,  die  Dachgestaltung,  die  beste-

hende  Materialisierung,  die  Geschossigkeit,  die  innere  Raumstruktur  und 

Erschliessung sowie die Materialisierung des Innenraums. 

7. 

Die  Baudirektion  kommt  in  der  angefochtenen  Verfügung  gestützt  auf  das 

Gutachten  der  KDK  ebenfalls  zum  Schluss,  es  handle  sich  bei  den  Sied-

lungen um ein Schutzobjekt von überkommunaler Bedeutung.  

Die  Baudirektion  folgt  in  ihren  ausführlichen  und  detaillierten  Erwägungen 

im Sinne einer eigenen Würdigung (act. 3 S. 4) weitgehend den Ausführun-

gen im wiedergegebenen Gutachten und verweist dabei auf die hohe Quali-

tät und die Wichtigkeit der Siedlungen als architektur- und gartengeschicht-

liche  Zeugen;  die  städtebauliche  Struktur  der  Siedlungen  seit  weitherum 

einzigartig. Nach dem Grundsatz der Verdichtung hätten in der Nachkriegs-

zeit  zahlreiche Architekten in Europa neue Bebauungsformen gesucht. At-

riumhäuser, Teppichsiedlungen und Terrassenhäuser seien die am weites-

ten  verbreiteten  innovativen  Ansätze  dazu  gewesen.  Ein  mögliches  Be-
zugsprojekt  für  die  Siedlung  Sängglen  stelle  das  Einfamilienhaus-Quartier 

R3.2018.00079 

Seite 17 

 
 
im  finnischen  Rovaniemi  dar,  das  Alvar  Aalto  in  den  1950er  Jahre  projek-

tiert  habe;  es  zeige  eine  Erschliessungsstruktur  wie  die  Verästelung  einer 

Pflanze. Der organische Städtebau sei denn auch ein viel diskutiertes Motto 

der Nachkriegszeit. Ein Vorbild habe der Architekt Benedikt Huber 1957 in 

der  Zeitschrift  Werk  publiziert;  seine  schematische  Überbauungsskizze 

nehme  genau  das  Bebauungsmuster  der  Siedlung  Sängglen  vorweg.  In 

Fällanden  hätten  die  Architekten  Bridel  &  Spirig  dann  die  Gelegenheit  ge-

funden auf dem grösseren zusammenhängenden Stück Land, diese offen-

bar  in  der  Luft  liegende  Idee  in  die  Tat  umzusetzen.  Ihr  Verdienst  sei  es, 

diese neuartige Überbauungsart bei der Gemeindeverwaltung durchgesetzt 

und über die Jahre hinweg konsequent umgesetzt zu haben. Durch die be-

wusst  konzipierte  Siedlungsstruktur hätten  die  Einfamilienhaus-Siedlungen 

Sängglen  und  Pfaffenstein II  nicht  nur  hohe  städtebauliche  und  aussen-

räumliche  Qualitäten,  sondern  sie  hätten  damals auch  eine  Antwort  gege-

ben auf die Zersiedelung der Landschaft, die weit über ihre Entstehungszeit 

hinaus Gültigkeit haben sollte.  

Die Baudirektion attestierte den Siedlungen deshalb auch eine sozial- und 

wirtschaftsgeschichtliche  Bedeutung.  So  hielt  die Baudirektion  unter ande-

rem  auch  fest,  die  Siedlungen  würden  das  Ideal  der  natürlichen  Gestal-

tungsweise der Moderne repräsentieren und sich durch ein stark einheitlich 

gedachtes Konzept auszeichnen, dass nach wie  vor in grossen Teilen ge-

wahrt sei und trotz des Belassens von Raum für individuelle Wünsche eine 

starke  Gestaltungskraft  besitze.  Die  Siedlungen  könnten  daher mit  bedeu-

tenden Zeugen der Moderne verglichen werden und seien diesen in vielen 

Bereichen ebenbürtig. 

Die beiden Siedlungen wurden von der Baudirektion zusammengefasst wie 

folgt unter Schutz gestellt:  

Schutzziel 

- 

Schutzziel  sei  die  weitgehende  Erhaltung  des  ursprünglichen  Sied-

lungskonzepts  mit  einem  einheitlichen  Erscheinungsbild  der  Bauten 

und des Aussenraumes, der baulichen Grundstruktur, der Erschlies-

sung  sowie  der  entstehungszeitlichen  Bausubstanz.  Wesentlich  sei 

der  Charakter  der  vielgestaltigen  Form  der  Baukörper,  die  einheitli-
che  Materialisierung  in  Sichtbeton  (Putzfassaden),  Holzverschalung 
und  Kupferblech  sowie  die  sanfte  Geländemodelierung  der  Umge-

bung  mit  offenen  Ein-  und  Durchblicken.  Die  zulässigen  baulichen 

R3.2018.00079 

Seite 18 

 
 
Veränderungen würden mit dieser Schutzverordnung geregelt. Auch 

nach der Unterschutzstellung sei die bisherige Nutzung der Gebäude 

gewährleistet. 

Schutzbestimmungen 

- 

Genereller Schutz:  

Die  zu  den  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein II  gehörenden 

Gebäude und ihre Umgebung (Gärten) dürften als Teil der Schutzob-

jekte nicht abgebrochen bzw.  beseitigt  werden. Die jeweilige Eigen-

tümerschaft dürfe deshalb ohne vorgängige  Zustimmung der Baudi-

rektion des Kantons Zürich keine baulichen Änderungen vornehmen 

und keine Unterhaltsarbeiten ausführen, welche die äussere Wirkung 

des  Gebäudes  sowie  dessen  Umgebung  berührten  oder  dessen 

Zeugenwert beeinträchtigen könnten.  

- 

Detaillierter Schutzumfang: 

Siedlungsstruktur  

- 

die  Siedlungsstruktur  der  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffen-

stein II  mit  kleinen  Häusergruppen  und  dazwischenliegenden 

Grünzügen (siehe Plan 2) 

-  die Erschliessung der Häuser mit Stichstrassen und Kehrplätzen 

- 

die  strikte  Ausrichtung  der  Bauten  an  den  Nordsüd-  und  West-

ostachsen  

Bauten 

Gestaltung 

- 

- 

die orthogonale Architektur ohne schräge Winkel 

die  Formenvielfalt  mit  Abstufungen,  vorstehenden  Wandschei-

ben,  Erkern,  Nischen,  gedeckten  Sitzplätzen,  eingezogenen 

Hauseingängen, Kaminen etc. 

- 

die  in  den  Siedlungen  ursprünglich  verwendeten  Materialien, 

insbesondere  Sichtbeton,  Kalksandstein,  Holzverschalung  und 

Kupfer;  in  der  Siedlung  Pfaffenstein II  die  Putzfassaden;  für 

Farbanstriche  die  Farben  Weiss  (Fensterrahmen,  Fenster,  Roll-

läden,  Rafflamellenstoren)  und 

"Sängglen-Grün" 

(Farbton 

NCS S 7005-G20Y) 

R3.2018.00079 

Seite 19 

 
 
 
Fassaden 

- 

die rohen Sichtbeton- und Kalksandsteinwände; bei der Siedlung 

Pfaffenstein II: die groben Putzfassaden im Originalton 

- 

- 

- 

die Leichtbaukonstruktionen 

die originalen Fenster- und Türöffnungen sowie die Oberlichter 

die  Fenster  in  ihrer  Materialität,  bauzeitlichen  Farbgebung  und 

Teilung,  die  Rollläden;  ausserdem  in Pfaffenstein II:  die  Verklei-

dungen  der  Rafflamellenstoren  und  Rollläden  aus  natureloxier-

tem Aluminium 

- 

die Eingangsfronten aus weiss und zum Teil Sängglen-Grün ge-

strichenem Holz mit teilweisen Glaseinsätzen 

Dächer 

- 

die  Flachdächer  in  Holzkonstruktion  mit  Kupferabdeckungen  in 

den  bestehenden  Dimensionen  samt  den  Details  der  originalen 

Spenglerarbeiten, bei der Siedlung Pfaffenstein II das horizonta-

le Holztäfer an den Deckenstirnen der Flachdächer 

- 

die Dachuntersichten mit den integrierten Revisionsöffnungen für 

Rollläden und Rafflamellenstoren 

Inneres 

- 

die konstruktive Gebäudestruktur, die tragenden Wände und De-

cken sowie die Erschliessung der Häuser  

Aussenraum 

Nach  Vorgabe  des  Plans 3  "Schutzwürdige  Substanz  Aussenraum" 

seien die aufgelisteten Elemente schützenwert: 

- 

die  Lage  und  Dimensionierung  der  Erschliessungsstrassen  so-

weit  sie  im  Geltungsbereich  der Schutzverordnung  liegen  sowie 

die  asphaltierten  Höfe  und  Eingangsbereiche  und  deren  Baum- 

und Rabattenflächen 

- 

- 

die weichen, fliessenden Geländemodellierungen 

der  Gehölzbestand,  und  zwar  Waldföhren  (Pinus  Silvestrus), 

Trompetenbäume (Catalpa bignonioides) und Lärchen (Larix de-

cidua) sowie die Obstbäume (Plan 2) 

- 

zwei Quellen und deren Gestaltung zu Teichen 

R3.2018.00079 

Seite 20 

 
 
- 

die Ausstattung mit Strassenlaternen mit Betonmasten, Pergolen 

sowie Findlingen und Bollensteinen 

ausserdem bei Bauphase Lindenweg und Pfaffenstein II: 

- 

- 

die Betonstützmauern mit grober Putzfassade 

der  Aussichtsplatz  mit  vorhandenen  Sitzbänken,  Stützmauern 

mit grober Putzfassade, Treppen, Gehölze 

Bei  Fällung,  Neugestaltung  und  Neupflanzung  sei  das  Leitbild 

(Plan 2) massgebende Beurteilungsgrundlage. 

Folgende Charakteristika seien massgebend: 

- 

die in den Aussenräumen ursprünglich verwendeten Materialien: 

Waschbeton,  Betonplatten  (50x50 cm),  Betonverbundstein,  As-

phalt und Sichtbeton 

- 

der  Verzicht  auf  Einfriedungen  aller  Art  zwischen  den  Liegen-

schaften oder an Strassen und Wegen  

- 

die  offenen  Grünzüge  und  langen  Grünräume  mit  den  Blickbe-

ziehungen (Plan 2) 

- 

die Strauchgruppen in ihrer ursprünglichen Lage (Plan 2). 

Bauliche Massnahmen 

- 

Für frühere bauliche Änderungen an Gebäuden und im Aussenraum, 

welche  nicht  der vorliegenden  Schutzverordnung  entsprächen,  aber 

von der Gemeinde rechtskräftig bewilligt worden seien oder für wel-

che  keine  baurechtliche  Bewilligung  notwendig  gewesen  sei,  gelte 

die Bestandesgarantie. 

- 

Die  original  erhaltenen  Gebäude  und  Gebäudeteile  sowie  der  Aus-

senraum seien durch geeignete Massnahmen zu erhalten und wirk-

sam vor Beeinträchtigungen und Beschädigungen zu schützen. 

- 

Die  geschützten  Teile  seien  im  Original  zu  erhalten.  Wo  ein  Ersatz 

von  geschützten  Teilen  unumgänglich  sei,  seien  wiederum  so  weit-

gehend  wie  möglich  und  sinnvoll  die  dem  Schutzobjekt  adäquaten 

Materialien  und  Konstruktionen  zu  verwenden.  Die  Denkmalpflege 

sei zu den entsprechenden Entscheiden beizuziehen.  

- 

Die Siedlung Sängglen weise grundsätzlich ein Erweiterungspotenti-
al  von  einem  Zehntel  der  anrechenbaren  Gebäudefläche  auf.  Die 
Siedlung Pfaffenstein II weise aufgrund der hohen Dichte kein Erwei-

terungspotential mehr auf. 

R3.2018.00079 

Seite 21 

 
 
- 

Neue Anbauten wie neue Pergolen seien im Einzelfall  unter Einhal-

tung  der baurechtlichen  Rahmenbedingungen möglich. Bauliche Er-

weiterungen, Anbauten wie Windfänge oder Wintergärten hätten sich 

in  ihrer  Gestaltung  nach  den  massgeblichen  Formen,  Materialien 

und Ausprägungen zu richten und sich besonders gut in den wertvol-

len Bestand einzufügen. Schrägdächer seien nicht erlaubt.  

- 

Eine  Umnutzung  des  Kindergartens  Pfaffenstein,  Vers.-Nr. 0922  sei 

bei hinfälliger  Nutzung  als Kindergarten  möglich.  Eine  Mehrnutzung 

sei  möglich,  wenn  diese  einen  Mehrwert  zugunsten  des  Schutzob-

jektes bewirke. Zu diesem Zweck sei unter Zuhilfenahme geeigneter 

Methoden  (wie  Machbarkeitsstudien  u.ä.)  und  in  enger  Zusammen-

arbeit mit der kantonalen Denkmalpflege ein Konzept zu erarbeiten. 

Eine  mit  einer  Umnutzung  in  Zusammenhang  stehende  allfällige 

Umzonung in eine quartierübliche Wohnzone sei möglich.  

Auf den Flachdächern könnten Solaranlagen erstellt werden. 

Zusätzliche Gebäudeisolationen seien grundsätzlich unter Beibehal-

tung  des  äusseren  Erscheinungsbildes  innerhalb  der  bestehenden 

Konstruktion  anzubringen.  Die  Dämmung  der  Kellerdecken,  das 

Ausdämmen  der  Leichtbaukonstruktionen,  die  Dämmung  des  Da-

ches unter Beibehalt der filigranen Spenglerarbeiten sowie die ener-

getische Aufwertung der Fenster sei zulässig 

Individuell  ausgestaltete  Bereiche  seien  unter  Berücksichtigung  des 

Schutzumfanges möglich. 

Veränderungen  der  Bepflanzung,  des  Gehölzbestandes  sowie  der 

originalen Gestaltung und Materialien im Aussenbereich seien unter 

Beachtung des Leitbildes und des Schutzzieles zu konzipieren. Eine 

Auslichtung des über Jahrzehnte dichter gewordenen Bewuchses sei 

ein langfristiges Ziel.  

- 

- 

- 

- 

8.1. 

Die Rekurrentin macht demgegenüber im Wesentlichen geltend, es handle 

sich  bei  den  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein II  nicht  um  wichtige 

Zeugen.  So  habe  auch  die  Baudirektion  den  Siedlungen  in  ihrem  ersten 
Nichtunterschutzstellungsentscheid vom 12. Januar 2016 die wichtige Zeu-
genschaft abgesprochen. Nun komme dieselbe Behörde mit den exakt glei-

R3.2018.00079 

Seite 22 

 
 
chen  Ausführungen  wie  in  der  Nichtunterschutzstellungsverfügung  zu  ei-

nem diametral anderen Schluss. Dies vermöge nicht zu überzeugen. 

Es  handle  sich  bei  den  streitbetroffenen  Siedlungen  denn  auch  nicht  um 

Schutzobjekte. Die Siedlungen seien weder kommunal noch überkommunal 

schutzwürdig.  Das  Gegenteil  sei  auch  den  Gutachten  nicht  eindeutig  zu 

entnehmen.  Die  Begründung  im  Gutachten  falle  dementsprechend  dürftig 

aus. Eine konkrete Untersuchung der einzelnen Häuser von Innen habe nie 

stattgefunden.  Da  das  Gutachten  lückenhaft  sei,  entfalle  die  Bindungswir-

kung durch die rechtsanwendenden Behörden.  

Die Siedlungen seien denn auch weder einmalig noch würden sie bezüglich 

Architektur  und  Umgebungsgestaltung  eine  besonders  herausragende 

Leistung  darstellen.  Es  lägen  sicherlich  gewisse  städtebauliche  und  archi-

tektonische Qualitäten vor, indes reiche dies nicht aus, um von einem wich-

tigen Zeugen im Sinne des Gesetzes auszugehen. Die wiederholte Bezug-

nahme und der unsubstantiierte Hinweis auf Ähnlichkeiten mit bestehenden 

Bauten  im  Ausland  vermöge  ebenfalls  keine  Schutzwürdigkeit  zu  begrün-

den. Die Architekten Bridel und Spirig seien zudem keine berühmten Archi-

tekten und würden im über 600 Seiten umfassenden Architektenlexikon der 

Schweiz denn auch nicht erwähnt. Von einem fliessenden Parkraum könne 

heute  keine  Rede  mehr  sein.  Bei  einem  überwiegenden  Teil  der  Grenzen 

seien mannshohe Lebendhecken  und  darin versteckt  auch  sehr oft  Zäune 

vorhanden.  

Zum  strittigen  Kindergartengebäude  sei  sodann  ergänzend  auszuführen, 

dass  sich  der  Sachverhalt  in  verschiedener  Hinsicht  von  der  Situation  der 

übrigen Bauten der Siedlungen unterscheide. Das Grundstück befinde sich 

zur Zeit noch in der Zone für öffentliche Bauten. Typologisch und in seiner 

architektonischen  Ausgestaltung  unterscheide  sich  das  Kindergartenge-

bäude  von  den  sonst  vorhandenen  Wohnbauten.  Die  Zweckverwendung 

des im Jahre 1971 erstellten Kindergartengebäudes sei auch in dessen ar-

chitektonischer Ausprägung ablesbar. Der Kindergarten weise zudem einen 

separaten  Erschliessungsbereich  von  der  Alten  Zürichstrasse  und  einen 

wesentlich grösseren Aussenraum auf.  

8.2. 

Die  Baudirektion  erwidert,  sie  habe  in  der  Schutzverordnung  in  Erwä-
gung B.6.  festgehalten,  dass  die  Siedlungen  Sängglen  und  Pfaffenstein II 

R3.2018.00079 

Seite 23 

 
 
hohe  städtebauliche,  architektonische,  typologische,  landschaftsarchitekto-

nische  sowie  sozial-  und  wirtschaftshistorische  Qualitäten  aufwiesen  und 

die  Siedlungen  wichtige  architekturgeschichtliche  Zeugen  der 1960er-  und 

der frühen 1970er Jahre sowie gartengeschichtlich bedeutende Zeugen der 

Nachkriegsmoderne  seien  und  ihnen  deshalb  regionale  Bedeutung  zu-

komme.  Dies  komme  auch  im  Dispositiv  zum  Ausdruck.  Damit  habe  die 

Baudirektion  das  öffentliche  Interesse  an  der  Schutzwürdigkeit  und  deren 

Mass  in  ausreichendem  Masse  dargelegt.  Der  Kindergarten  gehöre  mit 

dem Gebäude  und  der Umgebung  klar  zu  den  beiden Siedlungen  im  Gel-

tungsbereich der Schutzverordnung und sei ein wichtiger Bestandteil. Seine 

Lage verbinde die beiden Siedlungen räumlich. Das Gebäude sei 1973 zu-

sammen  mit  den  Gebäuden  der  Siedlung  Pfaffhausen II  von  den  gleichen 

Architekten  geplant  und  erstellt  worden.  Die  Unterschiede  im  Erschei-

nungsbild und der grössere Aussenraum würden mit der Funktion des Ge-

bäudes zusammenhängen. Aufgrund der Materialisierung und der architek-

tonischen  Ausprägung  gehöre  das  Kindergartengebäude  aber  unverkenn-

bar zu den beiden Siedlungen.  

Die Mitbeteiligten halten zusammengefasst fest, dass aufgrund der ausge-

wiesenen Fachmeinungen die Schutzwürdigkeit der beiden Siedlungen so-

wohl im Hinblick auf den Eigenwert als auch bezüglich des Situationswertes 

gegeben  sei.  Bezüglich  des  Kindergartengebäudes  selbst  sei  indes  eine 

abweichende  Lösung  denkbar.  Diesbezüglich  verzichte  man  deshalb  aus-

drücklich auf eine Stellungnahme.  

9.1.1. 

Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plät-

ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die 

als  wichtige  Zeugen  einer  politischen,  wirtschaftlichen,  sozialen  oder  bau-

künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied-

lungen  wesentlich mitprägen,  samt der für ihre Wirkung  wesentlichen  Um-

gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). 

Aus  der  vom  Gesetz  alternativ  zur  landschafts-  oder  siedlungsprägenden 

Wirkung  vorausgesetzten  Zeugeneigenschaft  ergibt  sich  das  Erfordernis, 

dass  ein  Objekt,  über  welches  Schutzmassnahmen  verhängt  werden  sol-

len,  namentlich  auf  Grund  seiner  ortsbaulichen,  baulichen  oder  ausstat-
tungsmässigen  Eigenschaften  von  einer  Epoche  Zeugnis  abzulegen,  d.h. 

R3.2018.00079 

Seite 24 

 
 
die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne 

zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Epo-

che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugeneigen-

schaft  noch  nicht  ausreichend.  Zudem  lässt  das  Gesetz  auch  die  blosse 

Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss viel-

mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus verschie-

denen,  hier  nicht  abschliessend  aufzuzählenden  Gründen  ergeben.  Ein 

wichtiger Zeuge liegt namentlich dann vor, wenn die betreffende Baute auf 

Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf-

tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. 

Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anvi-

siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im 

Allgemeinen  kaum  als  "Epochen"  zu  bezeichnen  wären.  Namentlich  mit 

Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die 

Übergänge  zwischen  solchen  bezeugen,  Schutzobjekte  sein  können.  Zu 

verlangen  ist  allerdings  stets,  dass  die  betreffende  politische,  wirtschaftli-

che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. 

9.1.2. 

Mit der Erfassung von Gebäuden und Gebäudegruppen, die Landschaften 

oder  Siedlungen  wesentlich  mitprägen,  bezweckt  § 203  Abs. 1  lit. c  PBG 

anders  als  mit  dem  Schutz  wichtiger  Zeugen  nicht  die  Dokumentation  ge-

schichtlicher  Epochen,  sondern  die  Erhaltung  qualifizierter  Landschafts- 

und  Siedlungsbilder.  In  der  Praxis  wird  hierbei  oftmals  auch  vom  Situati-

onswert eines Objektes gesprochen. Da das Gesetz die beiden Vorausset-

zungen  für  eine  Unterschutzstellung  –  Zeugeneigenschaft  oder  prägende 

Wirkung  –  alternativ  aufzählt,  lässt  sich  auch  allein  schon  mit  letzterer die 

Anordnung  von  Schutzmassnahmen  an  Gebäuden  oder  Gebäudegruppen 

begründen.  Allerdings  rechtfertigt  nicht  jede  Optimierung  von  Siedlungs- 

oder Landschaftsbildern die Anordnung von Schutzmassnahmen; die posi-

tiv  prägende Wirkung  muss  vielmehr  objektiv  ausgewiesen  und  begründet 

sein, was etwa bei für das geschützte Ortsbild wichtigen Kernzonenbauten 

der Fall sein kann (VB 2009.00608 vom 4. Mai 2011). 

9.2. 

Nach der Lehre kommt bei sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflege-
rischen  Anordnungen den  kommunalen  und kantonalen  Denkmalpflegebe-

R3.2018.00079 

Seite 25 

 
 
hörden eine besondere Entscheidungsfreiheit zu, da sie dabei im Grenzbe-

reich  zwischen  Rechtsanwendung  und  Ermessensbetätigung  handeln.  Die 

Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflegebehörde  bezieht  sich  namentlich 

auf die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, auf den 

konkret  erforderlichen  Umfang  einer  Schutzmassnahme  und  gegebenen-

falls auf die Auswahl unter mehreren in Betracht fallenden Schutzobjekten. 

Die Rekursinstanz darf eine noch vertretbare Wertung der Denkmalpflege-

behörde nicht durch eine abweichende eigene Wertung ersetzen. Auch bei 

Inventarentlassungen  greift  die  Rekursinstanz  nur  bei  sachlich  nicht  mehr 

vertretbaren  Entscheiden  ein.  Die  Rekursinstanz  verfügt  damit  insoweit 

über  keine  weitere  Prüfungsbefugnis  als  das  auf  Rechtskontrolle  be-

schränkte Verwaltungsgericht. 

Die  von  der Rekursinstanz  zu  wahrende  Zurückhaltung,  so  die Lehre  wei-

ter,  steht  nicht  im  Zusammenhang  mit  der  Gemeindeautonomie.  Die  Zu-

rückhaltung greift daher nur, soweit es um die Würdigung örtlicher Verhält-

nisse  oder  um  technische  oder  andere  Fragen  geht,  die  ein  bestimmtes 

Fachwissen voraussetzen, zumal die Beratung durch Fachstellen ausdrück-

lich  im  Gesetz  vorgesehen  ist  (§ 216  PBG).  Dies  ist  nicht  der  Fall  bei  der 

Beantwortung der Frage, was unter einem wertvollen Baum oder Baumbe-

stand bzw. Feldgehölze im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. f PBG zu verstehen 

ist (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, 

§ 20 Rz. 85 f.). 

Aus  dem  vorstehend  Wiedergegebenen  ergibt  sich  zutreffend,  dass  das 

Baurekursgericht (auch) die Frage, was unter einem Schutzobjekt im Sinne 

von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu verstehen ist, frei beantworten kann. Zuzu-

stimmen ist auch der Auffassung, dass die Kognition des Baurekursgerichts 

nicht davon abhängt, ob Anordnungen kommunaler oder kantonaler Denk-

malpflegebehörden zu überprüfen sind. Im Übrigen kann der Lehre nur ein-

geschränkt beigetreten werden. Soweit dem Baurekursgericht die örtlichen 

Verhältnisse hinreichend bekannt sind, kann es diese in der Regel frei wür-

digen. Geht es um bautechnische Fragen, namentlich um solche der Erhal-

tungs-  und  Renovationsfähigkeit  von  Schutzobjekten  oder von Teilen  hier-

von,  ist  das  Baurekursgericht  als  Fachgericht  in  Bausachen  zu  deren  Be-

antwortung  nicht  weniger  berufen  als  die  Denkmalpflegebehörden,  womit 

auch  in  dieser Hinsicht  eine Kognitionseinschränkung  nicht  begründet  wä-

re. 

R3.2018.00079 

Seite 26 

 
 
Eine gewisse Zurückhaltung ist demgegenüber namentlich dann angezeigt, 

wenn es um die Frage der Qualifikation eines Objekts als wichtiger Zeuge, 

die  Bestimmung  des  Umfangs  einer  Schutzmassnahme  oder  die  Auswahl 

unter  mehreren  Schutzobjekten  geht.  Diesbezügliche  Beurteilungen  sind 

mit  einem  spezifisch  denkmalpflegerischen  Fachwissen  verbunden.  Aller-

dings  führt  diese  Zurückhaltung  nicht  etwa  dazu,  dass  das  Baurekursge-

richt  gleich  wie  das  Verwaltungsgericht  auf  eine  reine  Rechtskontrolle  be-

schränkt wäre (§ 20 Abs. 1 und § 50 VRG). Konsequenz ist vielmehr, dass 

das Baurekursgericht den angefochtenen Entscheid unter gebührender Be-

rücksichtigung  der  Entscheidgründe  der  Denkmalpflegebehörde  und  in 

sorgfältiger,  einlässlicher  Auseinandersetzung  mit  diesen  zu  überprüfen 

hat.  Dergestalt  ist  zwischen  der  Entscheidungsfreiheit  der  Denkmalpflege-

behörde  einerseits und  dem  Anspruch  auf wirksamen  Rechtsschutz  ande-

rerseits  (Art. 77  der  Kantonsverfassung  [KV]  und  Art. 29a  der  Bundesver-

fassung 

[BV])  praktische  Konkordanz  herzustellen 

(Donatsch,  § 20 

Rz. 64 ff.).  Im  Übrigen  kommt  dem  Baurekursgericht  bei  der  Überprüfung 

von sich auf § 203 PBG stützenden denkmalpflegerischen Anordnungen in 

der Regel volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 VRG). 

10. 

Vorab ist zunächst festzuhalten, dass es keineswegs zutrifft, dass die Bau-

direktion  bezüglich  der Qualifikation  der Siedlung  als wichtigen  Zeugen  zu 

einem  diametral anderen  Schluss  kommt als in  der ersten Verfügung.  Be-

reits  in  der  Nichtunterschutzstellungsverfügung  vom  12. Januar  2016  ging 

die Baudirektion davon aus, dass es sich bei den streitbetroffenen Siedlun-

gen  Sängglen  und  Pfaffenstein II  um  ein  hochrangiges  und  einzigartiges 

Schutzobjekt  handelt  (vgl.  act. 13.11  im Verfahren  G.-Nr.  R3.2018.00077). 

Die  gleichwohl  verfügte  Nichtunterschutzstellung  erfolgte  damals  aufgrund 

einer Verhältnismässigkeitsprüfung, welche indes vom Baurekursgericht als 

nicht genügend qualifiziert wurde. 

Aufgrund des durchgeführten Augenscheines, anlässlich welchem die gan-

ze Siedlung begangen wurde und das Baurekursgericht zudem auch meh-

rere  Häuser  der  Rekurrierenden  von  innen  besichtigte  (darunter  auch  das 

Kindergartengebäude),  welche  teilweise  tiefgreifende  Veränderungen  er-
fahren  haben,  sowie  aufgrund  des  detaillierten  Gutachtens  vom  3. April 
2012 ergab sich für das Baurekursgericht ein eindeutiges Bild bezüglich der 

Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Siedlungen. 

R3.2018.00079 

Seite 27 

 
 
Die  Siedlungen  präsentieren  sich  als  grossräumige  stark durchgrünte  Ein-

heit von Einfamilienhäusern, welche in ihrer Gesamtheit geradezu parkartig 

in Erscheinung treten. Die diesbezüglichen Ausführungen in der angefoch-

tenen Verordnung und im entsprechenden Gutachten haben sich anlässlich 

des Augenscheines vollumfänglich bestätigt (vgl. dazu die ausführliche Fo-

todokumentation im Augenscheinprotokoll S. 8 ff.). Es kann deshalb in der 

Folge  auf  eine  Wiederholung  sämtlicher  Elemente,  welche  schon  im  Gut-

achten und in der Verordnung aufgezeigt wurden, verzichtet werden.  

Hervorzuheben ist insbesondere, dass die einzelnen Häuser zumindest von 

Aussen  eine  weitgehend  einheitliche  Materialisierung  und  Formensprache 

aufweisen,  wobei  bei  der  Siedlung  Sängglen  vor  allem  Sichtbetonwände 

und  Kupferblech  als  Flachdachabschluss  und  bei  der  Siedlung  Pfaffen-

stein II Spritzputz und mit Sängglen-Grün gestrichenes Holztäfer als Flach-

dachabschluss  Verwendung  fand.  Trotz  dieser  einheitlichen  Materialisie-

rung  sind  die  einzelnen  Gebäude  mit  unterschiedlichen  Vor-  und  Rück-

sprüngen,  Nischen  und  Erkern  individuell  ausgestaltet.  So  weist  auch  das 

Kindergartengebäude  beispielsweise  ein  erheblich  grösseres  Volumen  als 

die übrigen Bauten auf; aufgrund der einheitlichen Materialisierung wirkt es 

aber  gleichwohl  als  Teil  des  Ganzen.  Die  Siedlungen  sind  ein  typischer 

Ausdruck des Lebensgefühls der Moderne in den 1960er-Jahren, wobei die 

Siedlung Pfaffenstein II aufgrund der späteren Erstellung bereits eine kom-

paktere Volumetrie aufweist und damit einer zeittypischen Entwicklung folg-

te. 

Die einzelnen Gebäude sind  – wie sowohl im Gutachten als auch von der 

Baudirektion zutreffend umschrieben – jeweils zu kleinen Einheiten von drei 

oder  vier  Häusern  am  Ende  von  kurzen  Stichstrassen  zusammengefasst 

und  bilden  so  kleine  Gruppen  innerhalb  des  umliegenden  grosszügigen 

durchgehenden  Grünraumes.  Auf  Einfriedungen  wurde  bis  heute  weitge-

hend verzichtet. Dies hat zur Folge, dass die Übergänge zwischen dem pri-

vaten  und  dem  gemeinsamen  Aussenraum  optisch  kaum  wahrnehmbar 

sind.  Diese  fliessenden  Übergänge  schaffen  eine  eindrückliche  Grosszü-

gigkeit  und tragen  wesentlich  zur parkartigen Wirkung  der Siedlungen  bei. 

Zudem  wurde  dadurch  ein  der  damaligen  Zeit  entsprechendes  Musterbild 

einer kultivierten aber dennoch natürlich gestalteten Landschaft geschaffen, 

die trotz ihrer parkartigen Wirkung auch die Moderne und damit verbunden 

auch  die  Verkehrswege  optimal  integriert.  Auch  das  Kindergartengebäude 
weist einen grosszügigen Umschwung auf, was der parkartigen Gestaltung 

R3.2018.00079 

Seite 28 

 
 
äusserst  zuträglich  ist.  Die  parkartige  Landschaft  ist  denn  auch  eines  der 

prägenden  Elemente  schlechthin  der  hier  streitbetroffenen  Siedlung.  Zu-

dem  bildet  die  Lage  des  Kindergartengebäudes  einen  Übergang  von  der 

Siedlung  Sängglen  zur  Siedlung  Pfaffenstein II  und  ist  damit  ein  wichtiger 

Bezugspunkt.  Die  architektonische  Qualität  der  Häuser  wird  aufgrund  der 

harmonischen  Einbettung  in  das  bestehende  landschaftliche  Umfeld  erst 

auf den zweiten Blick wahrgenommen, ist dann aber eindeutig erkennbar. 

Zusammengefasst  kann  festgehalten  werden,  dass  durch  die  Anordnung 

und Ausgestaltung der Gebäude und des Umschwungs zusammen mit der 

Anordnung der Verkehrsflächen geradezu das Ideal des organischen Städ-

tebaus abgebildet wird. Die Siedlungen können und müssen damit zweifel-

los als beispielhafte Antwort der Nachkriegszeit auf die fortschreitende Zer-

siedelung gesehen werden.  

Diese Feststellungen wurden denn auch von der Rekurrentin nur sehr pau-

schal  bestritten.  Bezüglich  der  von  den  Rekurrentin  bemängelten  Durch-

sichten  und  dem  damit  behaupteten  verbundenen  Verlust  der  Struktur  ist 

festzuhalten,  dass  es  durchaus  zutrifft,  dass  die  vorhandenen  Grünräume 

zufolge  eines  mangelhaften  Beschnitts  die  ursprünglich  bestehenden  und 

auch  gewollten  Durchsichten  inzwischen  teilweise  zu  beeinträchtigen  ver-

mögen;  dies bildet  indes  entgegen  den  rekurrentischen Vorbringen  keinen 

Grund, den Siedlungen die Schutzwürdigkeit abzusprechen. Die Dichte der 

Bepflanzung  ist  eine  bloss  temporäre  Problematik,  die  ohne  weiteres  im 

Verlaufe der Zeit mit den entsprechend angeordneten Vorgaben betreffend 

Ersatzbepflanzung behoben werden kann. Ein Verlust der schützenswerten 

städtebaulichen Struktur kann darin nicht erkannt werden.  

Somit  ist  die  Schutzwürdigkeit  sowohl  mit  Bezug  auf  den  Eigenwert  der 

Siedlungen  als  Gesamtobjekt  als  auch  mit  Bezug  auf  den  Situationswert 

ausgewiesen.  Der  Grad  der  Schutzwürdigkeit  ist  aufgrund  der  Einzigartig-

keit und der regionalen Bedeutung als sehr hoch zu werten. 

11. 

Gemäss  den  vorstehenden  Ausführungen  steht  fest,  dass  es  sich  beim 

streitbetroffenen rekurrentischen Grundstücken um einen wesentlichen Be-

standteil  des  Ensembles  und  damit  ebenfalls  um  einen  Bestandteil  des 
Schutzobjektes  handelt.  Die  Qualifikation  eines  Objektes  als  "wichtiger 

R3.2018.00079 

Seite 29 

 
 
Zeuge" oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt in-

des  nicht  zwingend  zur Anordnung  von  Schutzmassnahmen  im  Sinne  von 

§ 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das öffentliche Interesse an der 

Erhaltung des Schutzobjektes höher zu werten ist als entgegenstehende öf-

fentliche  und  private  Interessen.  Diese  Interessenabwägung  ist  vorliegend 

ebenfalls strittig. 

12.1.1. 

Die  Rekurrentin  macht  bezüglich  der  Verhältnismässigkeit  geltend,  die 

Schutzverordnung sei sowohl als Ganzes als auch mit Bezug auf das Kin-

dergartengebäude  im  Besonderen  nicht  verhältnismässig,  weshalb  das 

Kindergartengebäude aus dem Schutz zu entlassen sei.  

Zur  Siedlung  als  Ganzes  sei  zu  sagen,  dass  eine  einzelfallweise  grund-

stücksspezifische  Interessenabwägung  fehle.  Es  habe  wie  bereits  ausge-

führt, noch nicht einmal eine Besichtigung aller Häuser stattgefunden. Eine 

Prüfung wäre daher noch nicht einmal möglich gewesen. Die Unterschutz-

stellung gehe sodann viel zu weit. Auch wenn in der städtebaulich prägnan-

ten  Anordnung  ein  gewisser  Situationswert  zu  sehen  sei,  ziele  ein  Sub-

stanz-  und  Innenraumschutz  weit  über  ein  etwaiges  schutzwürdiges  Ziel 

hinaus. Die in der Schutzverordnung vorgesehenen Regelungen würden im 

Ergebnis  auf  ein  fast  vollständiges  Veränderungsverbot  hinauslaufen.  So 

werde in der Verordnung quasi der gesamte bauliche Status quo aufgelistet 

und im Einzelnen geschützt. Eine Gewichtung der baulichen Elemente hin-

sichtlich  der  Qualität  bzw.  der  Schutzwürdigkeit  sei  nicht  erfolgt.  Ebenso 

wenig werde der Schutzumfang strikt auf die entstehungszeitliche Bausub-

stanz  beschränkt.  Praktisch  sämtliche  vorhandenen  Bauelemente  und  ein 

überwiegender  Teil  des  Pflanzenbestandes  würden  formell  geschützt.  Es 

könne nicht angehen, praktisch keine Veränderungen zuzulassen, bzw. all-

fällige  –  auch  kleinste  –  Änderungen  von  der  Zustimmung  der  kantonalen 

Denkmalpflege abhängig zu machen.  

Aus beiden Gutachten gehe zudem hervor, dass in erster Linie die "städte-

bauliche Struktur" der Siedlungen bewahrt werden solle. Hierfür brauche es 

keinen Substanzschutz. 

Durch den vorgesehen sehr weitreichenden Substanzschutz seien bauliche 
Weiterentwicklungen,  die  für  eine  zeitgemässe  und  energieeffiziente 

R3.2018.00079 

Seite 30 

 
 
Wohnnutzung  nötig  seien,  kaum  mehr  möglich.  Auch  sei  nicht  ersichtlich, 

wie  bei  diesen  strengen  Vorgaben  die  vorhandenen  Nutzungsreserven 

konkret realisiert werden sollten. Damit sich die über Jahrzehnte in natürli-

chem Masse veränderte Siedlung auch in Zukunft weiterentwickeln könne, 

müsse in der Schutzverordnung mehr Raum für mögliche Änderungen und 

Entwicklungen  gelassen  werden.  Der  formelle  Schutz  müsse  sich  auf  die 

wesentlichen  Gestaltungselemente  beschränken.  Anstelle  eines  substanti-

ellen Erhalts würde vielerorts  – ohne dass das Schutzobjekt beeinträchtigt 

würde – die Verpflichtung zu einem gleichwertigen Ersatz vollauf genügen. 

Von einem Verzicht auf Einfriedungen jeglicher Art sei abzusehen. Energe-

tische Massnahmen sollten sodann möglich sein.  

Die bestehenden Servitute bildeten bereits eine enorme Einschränkung für 

die  Grundeigentümer  und  seien  völlig  ausreichend,  um  den  Bestand  der 

Siedlungen zu schützen. Die Dienstbarkeiten seien so detailliert formuliert, 

dass  sie  abgesehen  vom  Innenbereich  der Häuser den  gesamten  Bereich 

der Schutzverordnung abdecken würden. Da weit mehr als 30 Grundstücke 

erfasst  seien,  könne  auch,  trotz  der  herrschenden  Privatautonomie  der 

Grundeigentümer  betreffend  die  Dienstbarkeiten,  faktisch  davon  ausge-

gangen  werden,  dass die  Servitute  weder verletzt  noch  verändert würden. 

In den letzten Jahrzehnten seit der Erstellung der Bauten Anfang der Sieb-

zigerjahre hätten die bestehenden Servitute mit ihren Baubeschränkungen 

offensichtlich  genügt,  um  das  mit  der  vorliegenden  Schutzverordnung  ver-

folgte Ziel weitgehend zu erfüllen. Die Anordnung einer Schutzmassnahme, 

die bekanntlich dem Substanzschutz diene, sei daher nicht angezeigt. 

Im  Übrigen  sei  die  Pauschalanordnung,  wonach  jegliche  baulichen  und 

technischen  Massnahmen  wie  Ausbrüche,  Bohrungen,  Leitungsverlegun-

gen, Abdeckungen, Isolationen u.ä. mit der kantonalen Denkmalpflege ab-

zustimmen seien, ersatzlos zu streichen.  

Das Kindergartengebäude werde seit 20 Jahren nicht mehr als solches ge-

nutzt. Seit circa 4 1/2 Jahren stehe es nun mehr oder weniger gänzlich leer. 

Aufgrund der angestrebten Zentralisierung der Schulhausanlagen und Kin-

dergärten  werde  das  Gebäude  auch  in  Zukunft  nicht  mehr  für  schulische 

Zwecke genutzt werden. Es sei dementsprechend vorgesehen, das Grund-

stück  zu  verkaufen.  Eine  sinnvolle  Nutzung  sei  angesichts  der  für  einen 

Kindergarten konzipierten baulichen Strukturen ausserordentlich schwierig. 
Im  Unterschied  zu  den  übrigen  Grundstücken  sei die  auf dem Grundstück 

R3.2018.00079 

Seite 31 

 
 
vorhandene  Ausnützungsreserve  bei  weitem  nicht  ausgeschöpft.  Es  wäre 

damit ohne weiteren möglich auf der grossen Parzelle ein Doppeleinfamili-

enhaus oder ein Bürogebäude zu erstellen.  

Bauliche Erweiterungen seien indes mit dem Erlass der Schutzverordnung 

nicht mehr möglich, geschweige denn ein Neubau. Die Schulgemeinde hät-

te  aufgrund  der  bestehenden  massiven  Ausnützungsreserven  einen  ver-

gleichsweise viel  grösseren Ausnützungsverlust hinzunehmen als die übri-

gen  Eigentümer.  Die  in  der  Schutzverordnung  vorgesehene  mögliche 

Mehrausnutzung beim Nachweis eines Mehrwerts für das Schutzobjekt sei 

überhaupt nicht praktikabel.  

12.1.2. 

Der  angefochtenen  Anordnung  kann  bezüglich  der  Verhältnismässigkeit 

folgendes  entnommen  werden:  In  Abwägung  des  dargestellten  Zeugnis-

werts, der sich insbesondere aus den aufgeführten städtebaulichen, archi-

tektonischen, typologischen sowie landschaftsarchitektonischen, aber auch 

sozial-  und  wirtschaftshistorischen  Qualitäten  der  Siedlung  ergebe,  unter 

Hinweis  auf  die  Erwägungen  des  Baurekursgerichtes  in  seinem  Rückwei-

sungsentscheid sowie unter Berücksichtigung, dass eine adäquate Nutzung 

des  Bestandes  auch  nach  der  Unterschutzstellung  weiterhin  gewährleistet 

sei, bzw. dass die Eigentümerschaften in der Nutzung ihrer Liegenschaften 

nicht  mehr  als  durch  die  bereits  heute  geltenden  Privatservitute  oder  die 

geltenden Bauvorschriften eingeschränkt würden und dass bauliche Erwei-

terungen  im  Rahmen des  noch  vorhandenen  Nutzungspotentials weiterhin 

möglich  seien,  müsse  das  öffentliche  Interesse  am  Erhalt  der  Siedlungen 

höher gewichtet werden, als die privaten Interessen am uneingeschränkten 

Eigentum und freier baulicher Gestaltung. Bei einer weiteren Reduktion des 

Schutzumfanges bestünde die Gefahr, dass der durch die einheitliche Wahl 

der  Details,  der  Formen  und  der  Materialien  entstehende  kohärente  Ge-

samteindruck  gestört  würde.  Die  Schutzwürdigkeit  der  Siedlungen  ergebe 

sich nicht primär aus einzelnen Elementen der Gebäude und des Aussen-

raums  oder  einzig  aus  der  Siedlungsstruktur,  sondern  vielmehr  aus  deren 

Verbindung und dem daraus entstehenden Gesamtbild.  

Bezüglich  des  Kindergartengebäudes  führte  die  Baudirektion  in  ihrer  Ver-

nehmlassung  sodann  aus,  die  Verordnung  sehe  eine  zweckmässige  Um-

nutzung und Erweiterung des Gebäudes ausdrücklich vor. Die von der Re-
kurrentin dargelegten Ausnützungsreserven seien indes aufgrund der Lage 

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Seite 32 

 
 
des  Grundstücks  rein  theoretischer  Natur.  Es  verbleibe  auch  mit  der  Ver-

ordnung genügend Raum für bauliche Änderungen, jedoch nicht auf Vorrat 

für noch unbestimmte Vorhaben der Rekurrentin oder einer allfälligen Käu-

ferschaft.  Eine  wirtschaftliche  Nutzung  des  Grundstücks  werde  nicht  ver-

wehrt.  

12.2.1. 

Massnahmen des Natur- und Heimatschutzes müssen im öffentlichen Inte-

resse liegen und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV). Das Ver-

hältnismässigkeitsprinzip  im  engeren  Sinne  verlangt,  dass  eine  Schutz-

massnahme durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches In-

teresse gerechtfertigt ist. Nur in diesem Fall ist sie Massnahme für den Pri-

vaten  zumutbar  (Ulrich  Häfelin/Georg  Müller/Felix  Uhlmann,  Allgemeines 

Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 556 ff.). 

Nach  der  bundesgerichtlichen  Rechtsprechung  zur  Verhältnismässigkeit 

von Schutzmassnahmen im engeren Sinne vermag das finanzielle Interes-

se an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer 

Liegenschaft  für  sich  allein  das  öffentliche  Interesse  an  Denkmalschutz-

massnahmen  grundsätzlich  nicht  zu  überwiegen  (BGE 120 Ia 270 ff., 

E. 6c).  Dies  ist  allerdings  nicht  so  zu  verstehen,  dass  den  wirtschaftlichen 

Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt kei-

ne Bedeutung zukommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der 

Verfolgung  eines  weniger gewichtigen  öffentlichen  Interesses durchaus  im 

Wege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finan-

zielle  Interessen  der  Grundeigentümer  öffentlichen  Interessen  weichen, 

weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen könn-

te. Die Frage der Verhältnismässigkeit im engeren Sinne darf nicht isoliert 

nur  anhand  der  zu  erwartenden  finanziellen  Aufwendungen  beurteilt  wer-

den. Vielmehr ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des 

öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der  Grad der 

Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei sind Rentabilitätsüberlegungen 

umso  geringer  zu  gewichten, 

je  schutzwürdiger  eine  Baute 

ist 

(BGr 1C_168/2012  vom  2. November 2012,  E. 6.4,  mit  weiteren  Hinwei-

sen). 

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Seite 33 

 
 
12.2.2. 

Eine  Abwägung  zwischen  öffentlichen  Interessen  an  der  Erhaltung  eines 

Schutzobjekts  und  den  privaten  Interessen  an  einer  möglichst  freien  Nut-

zung  des  Grundstücks  kann  nach  dem  vorstehend  Gesagten  nur  vorge-

nommen  werden,  wenn  die  Qualität  des  Objekts  als  wichtiger  Zeuge  be-

kannt ist 

Dies ist vorliegend der Fall. Es handelt sich um ein einzigartiges und hoch-

rangiges Schutzobjekt (vgl.  vorstehend Erwägungen unter Ziffer 10.). Strit-

tig bleiben somit der Schutzumfang und die Schutzfähigkeit der beiden Ge-

bäude sowie die finanzielle Interessenabwägung. 

12.3.1. 

Das  öffentliche  Interesse  an  einer  Unterschutzstellung  ist  aufgrund  des 

nachweislich  hochgradigen  Eigen-  und  Situationswertes  als  sehr  hoch  zu 

qualifizieren.  

Die bestehenden privatrechtlichen Dienstbarkeiten sind von vornherein kein 

genügendes  Instrument  der  Denkmalpflege.  Die  zulässigen  Schutzmass-

nahmen sind in § 205 PBG abschliessend aufgezählt. Gemäss lit. d der ge-

nannten Bestimmung kann zwar auch ein (dienstbarkeitsrechtlich gesicher-

ter)  Vertrag  als  Schutzmassnahme  in  Frage  kommen.  Gemeint  ist  hierbei 

indes offensichtlich ein  öffentlich-rechtlicher  Vertrag  zwischen  dem  Grund-

eigentümer  und  dem  Gemeinwesen.  Demgegenüber  beruhen  die  hier  zur 

Diskussion 

stehenden  Dienstbarkeiten 

(act. 13.7 

im  Verfahren 

R3.2018.00077) auf  Verträgen  zwischen  Privaten.  Diese Verträge  und da-

mit die so begründeten Dienstbarkeiten unterstehen der alleinigen Disposi-

tion der Privaten und können demnach jederzeit abgeändert oder aufgeho-

ben  werden,  ohne  dass  Behörden  sich  dem  entgegenstellen  könnten.  Ob 

mit diesen Dienstbarkeiten auch öffentliche Interessen an der Erhaltung der 

Überbauungsstruktur  mit  berücksichtigt  sind,  ist  angesichts  der  Dispositi-

onsfreiheit  der  Privaten  unerheblich.  Möchte  beispielweise  ein  Eigentümer 

einer Liegenschaft in einer der beiden Siedlungen sein Haus umbauen, wä-

ren einzig die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften zu beachten; die fragli-

chen  Dienstbarkeiten  könnten  von  der  Baubehörde  nicht  berücksichtigt 

werden (§ 317 PBG). Dasselbe gälte im Rechtsmittelverfahren (§ 1 VRG). 

Hinzu kommt, dass die fraglichen Dienstbarkeiten nur Um- und Neubauten 
regeln, aber keinerlei Substanzschutz beinhalten. Die Dienstbarkeiten wür-

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Seite 34 

 
 
den demnach eine gänzliche Beseitigung sämtlicher Gebäude beider Sied-

lungen  nicht  zu  hindern  vermögen.  Hierin  eine  Massnahme  des  Denkmal-

schutzes zu erblicken, fällt damit offensichtlich ausser Betracht.   

Als Schutzmassnahme sind die fraglichen privatrechtlichen Dienstbarkeiten 

daher vollkommen ungeeignet. Von ihnen geht keinerlei Schutz aus, jeden-

falls  keiner,  der  öffentlich-rechtlich  durchsetzbar  wäre.  Substanzschutz  ist 

nicht einmal auf privater Ebene gewährleistet.  

12.3.2.1. 

Bezüglich der Siedlungen als Gesamtobjekt ist festzuhalten, dass der fest-

gestellte  hohe  Eigen- und  Situationswert  entgegen  der Ansicht  der  Rekur-

rentin nur durch die Erhaltung der bestehenden Gebäudesubstanz gewahrt 

werden kann. Einzig die Erhaltung und Renovation alter Bausubstanz bietet 

Gewähr  für  eine  detailgetreue  Übernahme  von  Form  und  Gestalt  der  vor-

handenen Dach- und Fassadenflächen sowie für die Erhaltung der prägen-

den  Bestandteile  einer  Baute  unter  Wahrung  der  bestehenden  Proportio-

nen.  Die  äusseren  Gestaltungsmerkmale  der  Gebäude  bilden  neben  der 

Aussenraumgestaltung  das  wichtigste  prägende  Element  der  Siedlungen 

und sind Ausdruck der hohen architektonischen Qualität und zudem unab-

dingbar für die Wahrung der Einheitlichkeit der Siedlungen. Beispielsweise 

sind die Lage und Grösse der Fassadenöffnungen sowie deren Gliederung 

ein  wesentliches  und  prägendes  Element  einer  Fassade  und  kann  durch 

deren  Erhalt  eine  weitere  Veränderung  des  äusseren  Erscheinungsbildes 

vermieden  werden;  dies  gilt  im  Weiteren  auch  für  die  Formenvielfalt  der 

Gebäude, die Materialisierung der Fassaden oder auch für die Konstruktion 

der  Flachdächer.  Die  detaillierte  Auflistung  der  prägenden  Elemente  der 

Gebäude in der Verordnung erfolgte daher zu Recht. Gleiches gilt es für die 

Elemente des Aussenraumes zu sagen. Die Gärten in ihrer Ausgestaltung 

sind  wie  festgestellt  ein  äusserst  prägendes  Element  des  Schutzobjektes 

und müssen daher von der Verordnung ebenfalls zwingend erfasst werden. 

Die  Schutzwürdigkeit  der  Siedlungen  liegt,  wie  die  Baudirektion  zu  Recht 

ausführt, gerade im Zusammenspiel der gewählten Anordnung der Gebäu-

de, der einzelnen  Elemente  der  Gebäude  und des  Aussenraumes.  Nur  so 

kann  das  charakteristische  Erscheinungsbild  gewahrt  werden.  All  diese 

Elemente  sind  daher  für  den  Erhalt  des  Schutzobjektes  als  solches  unab-
dingbar. 

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Seite 35 

 
 
Wie  die  Rekurrentin  zu  Recht  ausführt,  ist  insbesondere  das  äussere  Er-

scheinungsbild  der  Siedlung  schützenswert.  Die  Beschränkung  auf  einen 

reinen Fassadenschutz hätte indes zwangsläufig eine Diskrepanz zwischen 

aussen  und  innen  zur  Folge.  Es  sind  deshalb  auch  Teile  zu  erhalten,  die 

sich nur mittelbar auf das äussere Erscheinungsbild auswirken. Dabei wur-

de  aber  auch  berücksichtigt,  dass  bei  zahlreichen  Gebäuden  bereits  Ver-

änderungen  im  Innern  vorgenommen  wurden.  Es  erfolgte  daher  keine  in-

tegrale  Unterschutzstellung,  sondern  der  Schutz  von  Originalsubstanz  im 

Innern  beschränkt  sich  auf  die  Primärkonstruktion.  Aus diesem Grund  war 

auch keine einzelfallweise Besichtigung der Gebäude von Innen notwendig.  

Es  ist  der  Rekurrentin  aber  insoweit  zuzustimmen,  dass  der  Schutz  der 

Primärkonstruktion, welcher einzig dazu dient, äussere sichtbare Verände-

rungen  zu  vermeiden,  keine  Unterschutzstellung  der tragenden Wände  im 

Innern bedarf. Eine tragende Wand kann mit den heutigen baulichen Mög-

lichkeiten  problemlos  geöffnet  und  deren  Last  anderweitig  abgefangen 

werden.  Die  tragenden Wände  sind  daher  aus  dem  Schutzumfang  auszu-

klammern. Darüber hinaus können indes keine weiteren baulichen Elemen-

te  ausgenommen  werden,  da  sich  mit  einer  weniger  weitgehenden  Mass-

nahme das angestrebte Schutzziel ansonsten nicht mehr erreichen liesse. 

12.3.2.2. 

Zur  Schutzfähigkeit  der  einzelnen  Gebäude  kann  festgehalten  werden, 

dass einzelne Gebäude unter Umständen einen gewissen Erneuerungsbe-

darf aufweisen. Es handelt sich dabei indes nicht um Schäden im eigentli-

chen  Sinne,  sondern  um  Anpassungen  an  einen  modernen  Wohnbedarf. 

Auf  die  Erhaltensfähigkeit  der  Objekte  haben  solche  Bedürfnisse  keinen 

Einfluss.  Eine  Erneuerung  der  Haustechnik sowie  der  Nasszellen  und  Kü-

chen  gehört  beispielsweise  zum  üblichen  Unterhalt  eines  Gebäudes.  Alle 

Gebäude beider Siedlungen werden sodann bewohnt oder anderweitig ge-

nutzt.  Die  Erhaltensfähigkeit  wurde  daher  zu  Recht  weder  in  den  Parallel-

verfahren  noch  im  vorliegenden  Verfahren  betreffend  das  Kindergartenge-

bäude  bestritten.  Die  Schutzfähigkeit  der  einzelnen  Gebäude  ist  demnach 

gerade in Anbetracht des reduzierten Schutzumfanges ebenfalls ohne wei-

teres gegeben. 

12.3.2.3 

Es  stellt  sich  im  Weiteren  die  Frage,  ob  die  Siedlungen  unter  Einhaltung 
des  Schutzzieles  einer  sinnvollen  Nutzung  und  damit  einer  der  Zonierung 

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Seite 36 

 
 
entsprechenden und rentablen bzw. wirtschaftlich sinnvollen Wohnnutzung 

zugeführt  werden  können,  bzw.  im  vorliegenden  Fall,  ob  eine  solche  auf-

rechterhalten werden kann. 

Die  Gebäude  (mit  Ausnahme  des  Kindergartengebäudes  [vgl.  dazu  nach-

stehende  die  Ausführungen  unter  Ziffer 12.3.3])  weisen  zumindest  in  ihrer 

jetzigen Nutzung als Einfamilienhäuser genügend grosse Volumen auf, in-

nerhalb welchen nebst der Aussenhülle sodann nur die Primärkonstruktion 

sowie  die  Geschossdecken  und  der  Erschliessungstrakt  in  ihrer  Lage  ge-

schützt  sind.  Damit  kommt  der  Bauherrschaft  eine  erhebliche  planerische 

Freiheit zu, einen Innenausbau zu verwirklichen, der heutigen Wohnbedürf-

nissen entspricht. Zudem sind im Bereich der Siedlung Sängglen auch bau-

liche Erweiterungen im Umfang von 10 % der anrechenbaren Gebäudeflä-

chen gemäss der angefochtenen Verordnung ausdrücklich möglich.  

Die  Erneuerung  oder  der  Ersatz  tragender  Bauteile  oder  von  Deckenkon-

struktionen,  sofern  diese  nicht  mehr  erhalten  oder  ertüchtigt  werden  kön-

nen,  ist  bei  vielen  denkmalpflegerischen  Gesamterneuerungen  oder  bei 

Umnutzungen von Gebäuden an der Tagesordnung und kann mit den heu-

tigen Bautechniken ohne weiteres bewältigt werden.  

Mit einer nach dem vorstehend Gesagten weiterbestehenden Wohnnutzung 

kann  zweifellos  eine  rentable  bzw.  wirtschaftlich  sinnvolle  Nutzung  erzielt 

und gleichzeitig die für die Unterschutzstellung relevante Substanz erhalten 

werden. Weitergehende finanzielle Interessen der Grundeigentümer haben 

hinter  dem  öffentlichen  Interesse  der  Unterschutzstellung  zurückzutreten. 

Wobei hier ausdrücklich auch darauf hinzuweisen ist, dass die grosszügige 

parkartige Umgebung, in welcher die Gebäude situiert sind und welche mit 

der  vorliegenden  Verordnung  gerade  bewahrt  wird,  den  Wert  der  Liegen-

schaften durchaus auch zu steigern vermag.  

12.3.2.4. 

Die  mit  Dispositiv-Ziffer V.6.  der  angefochtenen  Verordnung  angeordnete 

Pflicht,  bauliche  und  technische  Massnahmen  mit  der  kantonalen  Denk-

malpflege abzustimmen, ist eine Standardbestimmung bei Schutzobjekten. 

Sie dient dazu, zu gewährleisten, dass die Baudirektion, bzw. die kantonale 

Denkmalpflege, bei allfälligen drohenden Eingriffen in kantonale Schutzob-

jekte rechtzeitig beigezogen wird, um die Zulässigkeit allfälliger Auswirkun-

R3.2018.00079 

Seite 37 

 
 
gen auf das Schutzobjekt zu prüfen und diese möglichst geringfügig zu hal-

ten. Die Bestimmung ist ohne weiteres verhältnismässig. 

12.3.2.5. 

Es  stellt  sich  sodann abschliessend  die  Frage  nach  dem  öffentlichen  Inte-

resse an einer haushälterischen Bodennutzung. Dies ist zwar ein zentrales 

Anliegen  des  Raumplanungsrechts,  indes  kann  eine  bauliche  Verdichtung 

problemlos  an  einem  anderen  Ort  in  der  Gemeinde  realisiert  werden.  Die 

bestehenden  Nutzungsreserven  im  Umfang  von  10 %  der  anrechenbaren 

Grundfläche  können  sodann  auch  trotz  der  Unterschutzstellung  realisiert 

werden. Dies wurde in der angefochtenen Verordnung ausdrücklich festge-

halten.  Überwiegende  private  oder  öffentliche  Interessen  die  gegen  eine 

Unterschutzstellung  der  Siedlungen  als  Ganzes  sprechen  würden,  sind 

damit nicht ersichtlich. 

Die  rekurrentische  Kritik  an  der  Verordnung  als  Ganzes  führt  demnach 

nicht  zur  angestrebten  Entlassung  des  Kindergartens  aus  dem  Schutz, 

sondern  hat  insoweit  einzig  die  Ausklammerung  der  tragenden Wände  im 

Innern  zur Folge.  Somit  ist  nachfolgend  noch  die  Verhältnismässigkeit  der 

Verordnung mit Bezug auf das Kindergartengebäude selbst zu prüfen.  

12.3.3. 

Bezüglich des Kindergartengebäudes präsentiert sich die Situation nämlich 

grundlegend  anders  als  bei  den  übrigen  Liegenschaften  der  beiden  Sied-

lungen.  Das  Kindergartengebäude  wurde  ausdrücklich  für  die  Nutzung  als 

Kindergarten  konzipiert.  Dies  zeigt  sich  denn  auch  sehr stark in  der archi-

tektonischen  Ausgestaltung  im  Innern.  Am  durchgeführten  Augenschein 

konnte  unter  anderem  festgestellt  werden,  dass  das  Gebäude  im  grossen 

Eingangsbereich  kaum  eine  Befensterung  aufweist  und  teilweise  die 

Raumhöhen  extrem  niedrig  sind,  da  in  diesen  Bereichen Spielbereiche für 

die  Kinder  realisiert  wurden.  Die  bestehenden  Raumaufteilungen  und 

Raumgrössen sowie die innere Erschliessung sind offensichtlich für schuli-

sche Zwecke konzipiert.  

Das  Kindergartengebäude  kann,  wie  die  Rekurrentin  glaubhaft  ausführt, 

auch zukünftig nicht mehr als solches genutzt werden. Dies hat somit zwin-

gend  zur  Folge,  dass  im  Rahmen  einer  geplanten  Umzonung  des  Grund-

stückes  eine  abweichende  Nutzung  realisiert  werden  soll.  So  sieht  denn 
auch  die  Schutzverordnung  explizit  und  zu  Recht  vor,  dass  das  Gebäude 

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Seite 38 

 
 
auch  zu  Wohnzwecken  genutzt  werden  könnte  (vgl.  Dispositiv-Ziffer V.3. 

Abs. 3 der angefochtenen Verordnung [act. 3]). 

Für  die  Realisierung  einer Wohnnutzung  müsste  das  Gebäude  indes  voll-

kommen ausgehöhlt werden. Eine komplette Änderung der inneren Raum-

aufteilung  hat  aber  –  wie  vorstehend  unter  Ziffer 12.3.2.1.  ausgeführt  – 

zwangsläufig  auch  eine  Änderung  des  äusseren  Erscheinungsbildes  zur 

Folge. Fenster und Zugangsbereiche müssten neu angeordnet werden und 

auch  die  Primärkonstruktion  würde  aufgrund  der  teilweise  ungenügenden 

Raumhöhen nicht unwesentliche Änderungen erfahren. Die Raumaufteilun-

gen  und  inneren  Erschliessungstrakte  müssten  ebenfalls  grundlegend  ge-

ändert werden, da sie in der heutigen Form für eine Wohnnutzung denkbar 

ungeeignet  sind.  Wesentliche  Elemente  der  ursprünglichen  Substanz  gin-

gen  damit  zwangsläufig  verloren.  Die  Schutzmassnahmen  stünden  damit 

der  wirtschaftlich  sinnvollen  Nutzung  des  Gebäudes  entgegen,  weil  die 

zwingend  notwendige  Umnutzung  nicht  ohne  grossen  Substanzverlust 

machbar ist. Eine anderweitige Nutzung, die keines derart starken Eingriffs 

in  die  bestehende  Substanz  bedürfte,  ist  nicht  erkennbar  und  wäre  wohl 

auch kaum rentabel. Ein Erhalt des Gebäudes als solches wäre somit nicht 

verhältnismässig. 

Eine vollständige Entlassung der Parzelle aus dem Schutz ist indes gleich-

wohl  nicht  angezeigt.  Beim  Kindergartengebäude  sind  wie  die  Schutzver-

ordnung zu Recht ausführt, aufgrund der beträchtlichen Freifläche Erweite-

rungen des bisherigen Volumens durchaus denkbar. Bei einer vollständigen 

Entlassung  aus  dem  Schutz  könnte  somit  gerade  bei  einem  Verbleib  des 

Grundstückes  in  der  Zone  für  öffentliche  Bauten  ein  Volumen  realisiert 

werden,  dass  den  Charakter  der  Siedlung  erheblich  zu  beeinträchtigen 

vermöchte.  Das  Kindergartengebäude  liegt  an  sehr  prominenter  Lage  mit-

ten  im  Schutzperimeter.  Gerade  der  grosszügige  Umschwung  der  Liegen-

schaften und so auch der Umschwung des Kindergartengebäudes sind für 

die  parkartige  Erscheinung  des  Schutzobjektes  wichtig.  Zum  Schutzobjekt 

zählen nicht zur die Gebäude als solche, sondern auch die Freiflächen. In 

Anbetracht der hochgradigen Schutzwürdigkeit der Siedlungen ist eine Ein-

schränkung  der  Ausnützungsmöglichkeiten  durchaus  auch  verhältnismäs-

sig.  Es  ist  deshalb  in  der  Schutzverordnung  genau  zu  definieren,  in  wel-

chem Umfang, das Grundstück neu überbaut werden kann, ohne dass das 

Schutzobjekt als solches gefährdet wird. Denkbar erschiene beispielsweise 
die Festlegung von Baubereichen allenfalls kombiniert mit weiteren Baube-

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Seite 39 

 
 
schränkungs- und Gestaltungsvorschriften für einen Neubau je nach Zonie-

rung. Sinnvoll erschiene auch die Entlassung des Gebäudes aus dem An-

wendungsbereich der Schutzverordnung vom Vorliegen eines rechtskräftig 

bewilligten  Bauprojektes  abhängig  zu  machen.  Die  genaue  Ausgestaltung 

ist  indes  vollumfänglich  der  Vorinstanz  zu  überlassen,  die  diesbezüglich 

über einen grossen Ermessensspielraum verfügt.  

Der  von  der  Baudirektion  statuierte  Schutzumfang  ist  damit  entsprechend 

anzupassen.  

13.1. 

Somit ist der Rekurs teilweise gutzuheissen. Dementsprechend ist die Ver-

fügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 26. April 2018 aufzuheben und 

die  Sache  zur  Abänderung  und  Neufestsetzung  der  Verordnung  im  Sinne 

der Erwägung 12.3.3. zurückzuweisen.  

Im Übrigen wird der Rekurs abgewiesen. 

Dieser Entscheid ist von der Vorinstanz in Anwendung von § 338b PBG in 

Verbindung  mit  § 28  Abs. 2  VRG  (Sicherstellung  des  Anfechtungsanspru-

ches  der  rekurs-  bzw.  beschwerdeberechtigten  Verbände)  zu  veröffentli-

chen. 

13.2. 

Die  Aufhebung  der  angefochtenen  Verfügung  und  Rückweisung  an  die 

Baudirektion  ist  vorliegend  in  Anbetracht  des  Antrages  auf  Nichtunter-

schutzstellung des Grundstückes als Ganzes mit Bezug auf die Auflage der 

Verfahrenskosten  bloss  als  teilweises  Obsiegen  der  Rekurrentin  zu  be-

trachten.  

Ausgangsgemäss  und  unter  Berücksichtigung  der  jeweiligen  Rekursanträ-

ge,  des  jeweiligen  Streitinteresses  und  der  zu  behandelnden  Rügen  sind 

die  Verfahrenskosten  zu  1/3  der  Rekurrentin  und  zu  2/3  der  Baudirektion 

Kanton Zürich aufzuerlegen (§ 13 VRG).  

Die  Beigeladenen  stellten  keine  Anträge  mit  Bezug  auf  das  Kindergarten-
gebäude  selbst,  weshalb  von  einer  Kostenbelastung  vollumfänglich  abzu-
sehen. Im vorliegenden  Verfahren  kommt  ihnen  ohnehin  eher die Stellung 

von Mitbeteiligten zu, welche praxisgemäss nur in Ausnahmefällen mit Kos-

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Seite 40 

 
 
ten belastet werden. Die Gemeinde Fällanden wurde von Amtes wegen in 

das Verfahren aufgenommen und stellte keinerlei Anträge im vorliegenden 

Verfahren; ihr sind daher im vornherein keine Kosten aufzuerlegen.  

13.3. 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; 

§ 3  Abs.  3  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der 

Rekursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in: 

Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der 

Schutzmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum der Rekurrentin), 

des  getätigten  Verfahrensaufwandes  (zweiter  Schriftenwechsel,  Durchfüh-

rung  eines  Abteilungsaugenscheins),  des  Umfangs  des  vorliegenden  Ur-

teils und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass ein erheblicher Teil 

der Rechtsfragen auch  in  den Parallelverfahren  zu  prüfen  war, ist  die  Ge-

richtsgebühr auf Fr. 9'000.-- festzusetzen (BGr 1C_566/2015 vom 18. Feb-

ruar  2016,  E. 2;  BGr 1C_244/2013  vom  4. Juli 2013,  E. 4;  BRGE II 

Nrn. 0162  und  0163/2012  vom  23. Oktober 2012,  E. 16,  in  BEZ 2014 

Nr. 36; Entscheid bestätigt mit VB.2012.00774 vom 22. August 2013, dieser 

bestätigt  mit  BGr  1C_810/2013  vom  14.  Juli  2014;  www.baurekursgericht-

zh.ch). 

13.4. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

R3.2018.00079 

Seite 41 

 
 
Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003,  E. 3.1.).  Demnach  ist  vorliegend  der Rekurrentin  zulas-

ten der Baudirektion eine dem nur teilweisen Obsiegen (2/3 – 1/3) entspre-

chend  reduzierte  Umtriebsentschädigung  zuzusprechen.  Angemessen  er-

scheint ein Basisbetrag von insgesamt Fr. 3'000.--, womit eine im genann-

ten Sinne  reduzierte  Entschädigung  von  insgesamt  Fr.  1'000.--  zu  entrich-

ten ist. Da die Umtriebsentschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die 

Zusprechung  eines  Mehrwertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE II 

Nrn. 0247  und  0248/2007  in  BEZ 2007  Nr. 56;  www.baurekursgericht-

zh.ch). 

Da  von  einer  Kostenauferlegung  zu  Lasten  der  Beigeladenen  abgesehen 

wird, ist ihnen auch keine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. 

13.5. 

Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinn 

von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen 

Anfechtbarkeit richtet sich nach § 19a Abs. 2 VRG. 

[….] 

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Seite 42