# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ef5c2f25-00f4-5bc9-966a-d026e51ea957
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-09-12
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 12.09.2017 I/1-2017/46
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-1-2017-46_2017-09-12.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/1-2017/46

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 12.09.2017

Entscheiddatum: 12.09.2017

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 12.09.2017
Art. 54 ff. StG (sGS 811.1). Vermögensbewertung. Der Rekurrent ist Aktionär 
einer Immobilien-AG mit Sitz im Kanton AR, welche Eigentümerin mehrerer 
Grundstücke im Kanton TG ist. Die Bewertung durch AR und SG erfolgte 
gemäss dem einschlägigen Kreisschreiben der Schweizerischen 
Steuerkonferenz nach denjenigen Regeln, die beim Fehlen eines 
Verkehrswertes gelten. Die Steuerschätzung des Kantons TG enthielt jedoch 
Verkehrswerte. AR und SG argumentieren, die Schätzungen stammten aus 
dem Jahr 2014 und seien daher für die Veranlagung 2012 nicht massgebend. 
Gleichwohl verwendeten sie von diesen Schätzungen die Ertragswerte, was 
sich zulasten des Rekurrenten auswirkte, nicht aber die Verkehrswerte. Die 
rückwirkende Anwendung der Schätzungen war wegen veränderter 
Verhältnisse geboten, weshalb der Rekurs des Aktionärs gutgeheissen und 
die Sache zur neuen Bewertung an die Veranlagungsbehörde 
zurückgewiesen wurde (Urteil der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung 
I/1, vom 12. September 2017, VRKE I/1-2017/46).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Fritz Buchschacher und Markus Frei, 

Gerichtsschreiber Philipp Lenz

 

 

X, Rekurrent,

vertreten durch lic.iur. Patrick Hofmanninger, Rechtsanwalt, Neugasse 6, 

9401 Rorschach,

gegen

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Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,

betreffend

Kantons- und Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen 2012)

 

Sachverhalt:

A.- X, geb. 1967, ist in G/SG wohnhaft. Er ist im Bereich Immobilien tätig und 

Eigentümer mehrerer Grundstücke sowie an mehreren Immobiliengesellschaften, u.a. 

der t ag und der e ag, beide mit Sitz in Herisau, beteiligt. Für die Kantons- und 

Gemeindesteuern 2012 wurde er am 11. März 2015, nachdem er trotz mehreren 

Mahnungen und Bussen keine Steuererklärung eingereicht hatte, ermessensweise mit 

einem steuerbaren Einkommen von Fr. xxx.– und einem steuerbaren Vermögen von 

Fr. xxx.– veranlagt. Gegen diese Veranlagung erhob der Pflichtige am 17. April 2015 

Einsprache und reichte gleichzeitig die Steuererklärung ein. Am 24. August 2016 wurde 

X mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. xxx.– und einem steuerbaren Vermögen 

von Fr. xxx.– veranlagt. Die Änderung der ursprünglich veranlagten Steuerfaktoren 

erfolgte mittels einer Korrekturveranlagung. Gegen diese erhob X mit Eingabe vom 

27. September 2016 Einsprache und verlangte eine Änderung der 

Vermögensbewertung. Das Kantonale Steueramt hiess die Einsprache mit Entscheid 

vom 19. Januar 2017 teilweise gut und veranlagte X mit einem steuerbaren Einkommen 

von Fr. xxx.– und einem steuerbaren Vermögen von Fr. xxx.–.

B.- Mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 23. Februar 2017 erhob X Rekurs bei der 

Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der Einspracheentscheid vom 

19. Januar 2017 sei teilweise aufzuheben und das steuerbare Vermögen G/SG sei auf 

Fr. xxx.–, das steuerbare Vermögen Kanton St. Gallen auf Fr. xxx.– und das 

satzbestimmende Vermögen auf Fr. xxx.– festzusetzen, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge zu Lasten des Rekursgegners. Die

Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 28. März 2017 die Abweisung des 

Rekurses. Der Rekurrent nahm mit Eingabe seines Rechtsvertreters vom 20. April 2017 

zur

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vorinstanzlichen Vernehmlassung Stellung und hielt an seinem Antrag fest.

Auf Einzelheiten wird, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen 

eingegangen.

 

Erwägungen:

1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig (Art. 194 Abs. 1 des 

Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 41 lit. h Ziff. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Die Befugnis zur 

Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 23. Februar 2017 ist rechtzeitig 

eingereicht worden und erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 StG; Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf den Rekurs ist 

einzutreten.

2.- Anfechtungsobjekt ist der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 19. Januar 

2017. Streitig ist die steuerliche Bewertung der 100'000 Aktien der t ag. Diese wurden 

von der Vorinstanz im Einspracheentscheid mit Fr. xxx.– bewertet (in der 

Korrekturveranlagung noch mit Fr. xxx.–).

 

a) Das Vermögen wird zum Verkehrswert bewertet, soweit die gesetzlichen 

Bestimmungen nichts anderes vorsehen (vgl. Art. 54 StG). Wertpapiere werden nach 

dem Kurswert oder, wenn kein solcher besteht, nach dem inneren Wert (Art. 56 Abs. 1 

StG) – der dem Verkehrswert entspricht (vgl. VRKE I/2-2012/54 vom 26. August 2013 

E. 3a/aa, publiziert in: www.gerichte.sg.ch) – bewertet. Die Bewertung erfolgt dabei 

nach einheitlichen Kriterien auf der Grundlage der Wegleitung zur Bewertung von 

Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer, Kreisschreiben Nr. 28 vom 

28. August 2008 der Schweizerischen Steuerkonferenz (nachfolgend: KS Nr. 28, 

publiziert in: www.steuerkonferenz.ch). Dieses Kreisschreiben stellt zwar weder 

Bundesrecht dar noch zählt es zum kantonalen Recht und vermag als 

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Verwaltungsverordnung weder Rechte noch Pflichten zu begründen. Es gilt indessen 

nach ständiger Praxis des Bundesgerichts als zuverlässige Methode zur Bestimmung 

des Verkehrswertes, da in ihm die für die Preisbildung bei den nicht an der Börse 

kotierten Aktien im Allgemeinen massgebenden Überlegungen zum Ausdruck kommen 

(Urteile des Bundesgerichts 2C_504/2009 vom 15. April 2010 E. 3.3 und 2C_800/2008 

vom 12. Juni 2009 E. 5.1; GVP 1995 Nr. 22; vgl. Schneller/Widrig/Wigger, Bewertung 

von Wertpapieren ohne Kurswert, in: Der Schweizer Treuhänder, 5/09, S. 364).

b) Unbestritten ist, dass die t ag bzw. deren Tochter e ag Immobiliengesellschaften 

sind. Diese haben ihren Sitz im Kanton Appenzell Ausserrhoden. Die e ag ist 

Eigentümerin von vier Grundstücken im Kanton Thurgau. Die Vorinstanz übernahm die 

Bewertung durch die Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden und setzte den 

Verkehrswert der vier Grundstücke im Kanton Thurgau auf Fr. 33'787‘417.– fest (act. 6/

III/b und c). Diese Bewertungen kamen zustande, indem die Steuerverwaltung 

Ausserrhoden die faktischen Erträge gemäss den amtlichen Schätzungen des Kantons 

Thurgau aus dem Jahr 2014 mit einem Satz von 6,12% kapitalisierte und die so 

ermittelten Ertragswerte den Verkehrswerten gleichsetzte (act. 6/III/a-c). 

Demgegenüber beträgt die Summe der amtlichen Verkehrswerte gemäss den 

Schätzungen des Kantons Thurgau vom 26. November 2014 lediglich Fr. xxx.–.

c) Die Vorinstanz hielt im Einspracheentscheid fest, bei der e ag sei in der 

Steuerperiode 2012 eine Aufrechnung von Fr. xxx.– für Zinsen auf verdecktem 

Eigenkapital vorgenommen worden. Die Steuerpflichtige habe dagegen Einsprache 

erhoben mit der Begründung, die Verkehrswerte der Liegenschaften würden die 

Buchwerte wesentlich übersteigen. Die Einsprache sei in diesem Punkt gutgeheissen 

und die Mieteinnahmen der Liegenschaften im Kanton Thurgau mit 6,12 % kapitalisiert 

worden, wodurch das verdeckte Eigenkapital vollständig beseitigt worden sei. Alles in 

allem habe sich für das Jahr 2012 ein Verkehrswert der Immobilien von ca. 35 Millionen 

Franken ergeben, welcher in die Aktienbewertung eingeflossen sei. In derartigen Fällen 

werde der Steuerpflichtige auf die gewählte Bewertungsmethode behaftet und diese 

werde in der Regel während fünf Steuerperioden angewendet. Weiter sei zu bemerken, 

dass die in der Einsprache vorgelegten Schätzungen des Kantons Thurgau im Jahr 

2014 gemacht worden seien und somit für die Vermögenssteuer für 2012 nicht 

angewendet werden könnten.

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Der Rekurrent macht geltend, für die Jahre 2012 und 2013 hätten noch keine amtlichen 

Schätzungen vorgelegen, an denen sich die Verkehrswertermittlung hätte ausrichten 

können. Es stelle keine pflichtgemässe Ermessensausübung dar, wenn angenommen 

werde, die Liegenschaften hätten 2012 und 2013 einen exorbitant höheren Wert gehabt 

als 2014, obwohl sich weder an Ausbau noch Nutzung irgendetwas geändert und auch 

der Markt keine solchen gravierenden Einbrüche verzeichnet habe. Viel plausibler sei 

es anzunehmen, der Verkehrswert 2012 und 2013 liege etwa in der Höhe der 

Schätzung aus dem Jahr 2014. Aufgrund der Mindestbewertung zum Buchwert sei 

indessen auf die höher als die geschätzten Verkehrswerte verbuchten Buchwerte von 

insgesamt Fr. xxx.– abzustellen.

d) Nach Abs. 3.5 des Kreisschreibens Nr. 28 gilt bei Immobiliengesellschaften als 

Unternehmenswert der Substanzwert (Ziff. 42). Unüberbaute und überbaute 

Grundstücke von Immobilien-Gesellschaften werden zum Verkehrswert bewertet; wenn 

dieser nicht bekannt ist zur amtlichen Schätzung oder zum kapitalisierten Ertragswert, 

jedoch mindestens zum Buchwert. Falls Grundstücke zum Verkehrswert oder zum 

Ertragswert bewertet werden oder die amtliche Schätzung dem Verkehrswert 

entspricht, beträgt der Abzug für latente Steuern 15 %. Als Kapitalisierungssatz für 

Mietzinserträge gilt – vorbehältlich kantonaler Regelungen – der um ein Prozentpunkt 

erhöhte Zinssatz für Althypotheken im ersten Rang am Ende der für die Bewertung 

massgebenden Steuerperiode.

Im vorliegenden Fall wurden die Grundstücke im Kanton Thurgau am 26. November 

2014 neu geschätzt. Die Schätzung erfolgte im Rahmen einer Zwischenschätzung 

gestützt auf die §§ 4 und 5 der Verordnung des Thurgauer Regierungsrates über die 

Steuerschätzung der Grundstücke vom 24. November 1992 (640.12). Solche 

Zwischenschätzungen können vom Eigentümer beantragt oder von Amtes wegen 

vorgenommen werden. Aufgrund der Schätzungsmitteilungen lagen die früheren 

Verkehrswerte im Bereich von 10 bis 20% der neu geschätzten Werte. Die 

Zwischenschätzungen wurden somit offensichtlich aufgrund wesentlich veränderter 

Verhältnisse vorgenommen. Bei dieser Sachlage geht das Argument der Vorinstanz 

fehl, die im Jahr 2014 vorgenommenen Schätzungen seien für die 

Vermögensveranlagungen 2012 nicht massgebend. Die Praxis wendet Schätzungen, 

die aufgrund wesentlich veränderter Verhältnisse vorgenommen werden, regelmässig 

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rückwirkend an. Daher ist im vorliegenden Fall nicht von einem Sachverhalt 

auszugehen, bei dem im Sinne von Abs. 3.5 Rz 43 des Kreisschreibens Nr. 28 kein 

Verkehrswert bekannt ist. Unerheblich ist im Weiteren, ob die 

Verkehrswertschätzungen im Kanton Thurgau möglicherweise auf anderen Grundlagen 

beruhen als bei einer Schätzung im Sitzkanton der Gesellschaft oder dem Wohnort des 

Aktionärs. Die Bewertung von Grundstücken für die Vermögenssteuer ist in der 

Schweiz nicht harmonisiert (Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen 

Steuerrecht, 3. Aufl. 2017, N 5 der Vorbem. zu Art. 13 bis 14a StHG).

Zwar sieht Abs. 3 des Kreisschreibens Nr. 28 vor, dass der Verkehrswert von 

nichtkotierten Wertpapieren in der Regel durch den Sitzkanton der zu bewertenden 

Gesellschaft vorgenommen wird, und beim Fehlen eines Verkehrswertes ist die 

amtliche Schätzung oder der kapitalisierte Ertragswert, jedoch mindestens der 

Buchwert, heranzuziehen. Vorliegend bestanden Verkehrswertschätzungen des 

Belegenheitskantons Thurgau (act. 6/I/d). Von diesen Schätzungen wich der Sitzkanton 

Appenzell-Ausserrhoden ab, zumindest beim Verkehrswert. Er übernahm die 

Verkehrswerte der Thurgauer Schätzungen nicht, sondern lediglich deren Mietwerte 

und kapitalisierte diese mit einem Satz von 6,12 % (vgl. act. 6/III/b). Dies belegt im 

Übrigen, dass die Vorinstanz widersprüchlich argumentiert, wenn sie behauptet, die 

Schätzung 2014 sei für zurückliegende Perioden nicht anwendbar, und gleichwohl die 

auf den Mietwerten der Schätzungen 2014 beruhenden Verkehrswerte übernimmt. Die 

Vorinstanz begründet ihren Standpunkt mit der Argumentation der Gesellschaft im 

Rahmen deren Veranlagung für die Gewinnsteuer in Appenzell-Ausserrhoden. Zu 

diesen Veranlagungen finden sich aber nur eine Berechnung des verdeckten 

Eigenkapitals sowie die Kapitalisierung der Erträge gemäss den Schätzungen des 

Kantons Thurgau von 2014 und die Bewertungsformulare in den Akten (act. 6/III/a bis 

d). Selbst wenn diesbezüglich also gleichsam ein Durchgriff auf die Aktiengesellschaft 

vorgenommen würde, lässt sich die Argumentation der Vorinstanz aufgrund der 

vorliegenden Akten nicht nachvollziehen.

Somit bleibt festzuhalten, dass bei der von der Vorinstanz übernommenen 

Aktienbewertung des Kantons Appenzell-Ausserrhoden die thurgauischen 

Schätzungen selektiv angewendet wurden, nämlich nur in Bezug auf die Mietwerte, 

während die Verkehrswerte ausser Acht gelassen wurden. Das KS 28 sieht wie erwähnt 

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vor, dass beim Fehlen eines Verkehrswertes Grundstücke einer Immobiliengesellschaft 

zur amtlichen Schätzung oder zum kapitalisierten Ertragswert zu bewerten sind. 

Weshalb im konkreten Fall von der amtlichen Schätzung nur der Mietwert, nicht aber 

der Verkehrswert übernommen wurde, erschliesst sich aus den vorliegenden Akten 

nicht. Das KS 28 gibt zwar der amtlichen Schätzung nicht den Vorzug gegenüber dem 

kapitalisierten Ertragswert (gemeint ist damit der kapitalisierte Mietwert). Wenn aber die 

amtliche Schätzung des Belegenheitskantons einen Verkehrswert ausweist, ist dieser 

zu übernehmen und nicht auf der Grundlage eines Hilfswertes eine eigene Schätzung 

vorzunehmen. Es ist zudem methodisch unzulässig, ohne stichhaltigen Gründe von 

einer ausserkantonalen Schätzung nur jene Faktoren zu übernehmen, die zu einer 

höheren Steuerbelastung führen, während die anderen Faktoren mit der Ablehnung 

deren rückwirkenden Anwendung ausser Betracht gelassen werden.

e) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Grundstücke der e ag für die 

Aktienbewertung mit den Verkehrswerten gemäss den Schätzungen des Kantons 

Thurgau vom 26. November 2014 bzw. den Buchwerten zu bewerten sind und nicht 

nach den kapitalisierten Erträgen. Dementsprechend ist der Rekurs gutzuheissen und 

der angefochtene Einspracheentscheid vom 19. Januar 2017 aufzuheben. Die 

Angelegenheit ist zur Neuveranlagung des Vermögens im Sinne der Erwägungen 

gestützt auf Art. 56 VRP an die Vorinstanz zurückzuweisen. Aufgrund der nur teilweise 

nachvollziehbaren Vermögensveranlagung (vgl. act. 6/II/c) ist eine Korrektur der 

Veranlagung durch das Gericht nicht möglich.

4.- Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten zu Lasten des 

Staates (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 1'000.– ist angemessen 

(Art. 7 Ziff. 122 Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Dem Rekurrenten ist der 

geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– zurückzuerstatten.

 

Der Rekurrent hat Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98  VRP). 

Sein Vertreter hat keine Honorarnote eingereicht, weshalb die Entschädigung 

ermessensweise festzusetzen ist (Art. 6 und 19 der Honorarordnung für Rechtsanwälte 

und Rechtsagenten, sGS 963.75, abgekürzt: HonO). Im vorliegenden Fall ist eine 

bis

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Entschädigung von Fr. 1'500.– zuzüglich 4% Barauslagen und Mehrwertsteuer 

angemessen (Art. 22 Abs. 1 lit. b HonO).

 

Entscheid:

1.  Der Rekurs wird gutgeheissen, der Einspracheentscheid vom 19. Januar 2017

     aufgehoben und die Angelegenheit zur neuen Veranlagung im Sinn der Erwägungen

     an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.  Die amtlichen Kosten von Fr. 1'000.– trägt der Staat.

3.  Dem Rekurrenten wird der Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– zurückerstattet.

4.  Das Kantonales Steueramt entschädigt den Rekurrenten mit Fr. 1'560.– zuzügl. 

MwSt.

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