# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** a893102b-11c6-5b04-80b6-9dbca44de819
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-07-03
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.07.1997 12.1997.23
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1997-23_1997-07-03.html

## Full Text

Incarto n.

  12.97.00023

  	
  Lugano

  3 luglio 1997/fb

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

 

sedente
per statuire nella causa in materia di locazione -inc. no. 16/1994 loc. della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza
23 settembre 1993 da

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall’avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall’avv. __________

   

  

con
cui l’istante ha chiesto che al convenuto fosse fatto obbligo di tollerare la
posa di insegne del ristorante-bar __________ all’esterno del __________ come
da planimetria, di tollerare la posa sul sedime del _________ di cartelli indicatori
del percorso veicolare per raggiungere il ristorante-bar, di mantenere in
funzione nei mesi più freddi l’impianto di riscaldamento al fine di garantire
una temperatura di almeno 20° C nei locali del ristorante-bar, di posare
un’adeguata e sufficiente illuminazione esterna sul sedime che accoglie il
__________, di tollerare che __________ versi un corrispettivo fisso della
locazione pari a fr. 30’000.- annui a partire dal IV trimestre 1993 e fino a
quando lo stabile __________ non presenterà un’occupazione stabile di almeno
800 persone sull’arco di ogni anno solare, con la conseguente liberazione delle
pigioni depositate presso l’UC in misura di fr. 30’000.- annui a favore del
locatore e per la differenza a favore della conduttrice; nonché che il convenuto
fosse condannato al pagamento di fr. 100’000.- oltre interessi al 7% dal
1.9.1991 a titolo di risarcimento del danno e a restituirle le eccedenze che
questi aveva incamerate sulle pigioni retribuite per l’importo superiore a fr.
30’000.- annui;

 

domande
avversate dal convenuto che ha postulato l’integrale reiezione dell’istanza con
la conseguente liberazione a suo favore delle pigioni depositate presso
l’Ufficio di conciliazione, rivalutate del 10%, e sulle quali il Pretore con
sentenza 13 gennaio 1997 si è così pronunciato:

 

1.    L’istanza 23/24 settembre 1993 della __________,
è parzialmente accolta. Di conseguenza:

1.1  È applicata una riduzione del 35% (trentacinque
per cento) sulla pigione annua a decorrere dal mese di febbraio 1992 (compreso)
sino al mese di dicembre 1993 (compreso) ed una riduzione del 30% (trenta per
cento) sulla pigione annua dal mese di gennaio 1994 (compreso) al mese di
settembre 1995 (compreso).

  §   Le pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di
conciliazione di Breganzona sono liberate per il 35% a favore di __________ e,
per la rimanenza, a favore di __________, così come meglio specificato al disp.
N. 1.1.

1.2  __________ è condannato a versare a __________,
la somma di fr. 155’000.- ed interessi al 5% dal 17 gennaio 1992, a titolo di
risarcimento danni.

2.    La tassa di giustizia in fr. 15’000.- e le
spese, da anticipare dall’istante, restano a suo carico nella misura di 1/3,
mentre la rimanenza è a carico del convenuto, il quale rifonderà alla
controparte fr. 6’000.- per parte di ripetibili.

 

Appellante
il convenuto con atto di appello 24 gennaio 1997, cui è stato concesso
l’effetto sospensivo, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel
senso che l’istanza sia integralmente respinta e che le pigioni depositate
presso l’Ufficio di conciliazione, rivalutate del 10%, siano liberate a suo
favore, con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado;

 

appellante
adesivamente la parte istante con atto ricorsuale 10 febbraio 1997 con cui a
sua volta chiede che la pigione sia ridotta a fr. 30’000.- annui dal febbraio
1992 compreso e sino a dimostrazione di un’occupazione stabile del __________
di _________ pari a 800 persone sull’arco di ogni anno solare, con la
conseguente liberazione delle pigioni depositate presso l’Ufficio di
conciliazione in misura di fr. 30’000.- annui in favore del convenuto e la
rimanenza in favore dell’istante; il tutto, protestando spese e ripetibili di
entrambe le sedi;

 

mentre
la parte istante con osservazioni 14 febbraio 1997 e quella convenuta con
memoriale 7 marzo 1997 hanno postulato la reiezione dell’appello principale
rispettivamente dell’appello adesivo, protestando spese e ripetibili;

 

letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

 

 

 

 

 

ritenuto

 

 

in fatto

 

                                  A.   Con contratto 20 settembre
1990 (doc. A inc. 3/93 RV) __________ ha concesso in locazione alla __________,
rappresentata dal suo amministratore unico __________, dei locali commerciali
da adibirsi a ristorante e bar nello stabile denominato __________ a
__________, la cui edificazione era a quel momento in via di conclusione: il
contratto, di durata decennale, prevedeva inizialmente una pigione annua di fr.
72’000.-, somma da adeguarsi all’indice generale del costo della vita; con
aggiunta al contratto 4 settembre 1990 le parti hanno modificato il sistema di
retribuzione, prevedendo che la pigione sarebbe stata pari al 10% della cifra
d’affari lorda dell’esercizio pubblico, ritenuta tuttavia una pigione scalare
minima (il primo anno fr. 72’000.-, il secondo fr. 96’000.-, il terzo 114’000.-
ed in seguito con aumenti annuali di fr. 6’000.-, per arrivare, il decimo anno,
a fr. 156’000.-). 

                                         L’inizio della locazione,
dapprima concordato per il 1° febbraio 1991, venne in seguito differito a
luglio 1991 per il bar ed a settembre 1991 per il ristorante.

 

                                  B.   Ben presto tra le
parti sorsero dei problemi, la conduttrice contestando in particolare
l’esistenza di tutta una serie di difetti nell’ente locato (sia al suo interno,
sia concernenti più in generale l’intero stabile edificato), nonché ritenendo
che l’immobile non presentava l’occupazione prospettata (cfr. doc. B inc. 3/93
RV). 

                                         Di qui la presente causa.

 

                                  C.   Dopo aver
preventivamente adito l’Ufficio di conciliazione (doc. C), con istanza 23
settembre 1993 __________ ha chiesto che __________ fosse condannato ad
eliminare determinati difetti (segnatamente posare le insegne del ristorante
nonché i cartelli indicanti il suo accesso, garantire nell’esercizio pubblico
una temperatura di 20° C, provvedere ad una sufficiente illuminazione esterna
ed alla sistemazione esterna), che la pigione annuale fosse ridotta a fr.
30’000.- a partire dal IV trimestre 1993 e fino a che lo stabile non sarebbe
stato occupato nella misura di 800 persone e che di conseguenza le pigioni
depositate presso l’UC fossero liberate a suo favore nella misura in cui
eccedevano tale importo, nonché che le fosse infine riconosciuto un
risarcimento di fr. 100’000.- oltre interessi per danni morali e materiali.

 

                                  D.   In sede di risposta
il convenuto si è opposto all’istanza, postulandone l’integrale reiezione. 

                                         Egli contesta innanzitutto
l’esistenza dei difetti di cui si chiede l’eliminazione, rilevando in ogni caso
come gli stessi non si lascino ricondurre al locatore, bensì alla conduttrice
stessa; in merito alla richiesta riduzione della pigione, esclude di aver
fornito garanzie alla controparte circa un’occupazione minima dell’immobile;
ciò posto, nemmeno la richiesta volta al risarcimento di determinati danni
poteva essere accolta, gli eventuali difetti non concernendo l’ente locato ma
il __________, tanto più che il fatto che l’esercizio pubblico installato
nell’ente locato non avesse raggiunto il successo sperato era essenzialmente
dovuto a fattori ascrivibili alla conduttrice (politica dei prezzi sbagliata,
servizio scadente, assenza di __________, mancata promozione, intossicazione
subita da alcuni clienti).

 

                                  E.   In sede
conclusionale, preso atto della perizia giudiziaria, l’istante ha aumentato a
fr. 250’000.- la sua richiesta di risarcimento danni, somma così formata: fr.
72’000.- per il ritardo nella consegna dell’ente locato, fr. 35’000.- per
l’insufficiente temperatura nel ristorante-bar, fr. 96’000.- per la carente
illuminazione esterna e per la mancata sistemazione esterna, fr. 5’000.- per la
mancanza di cartelli indicatori, fr. 18’000.- per la chiusura dell’accesso allo
stabile durante 15 giorni, fr. 20’000.- per le maggiori spese di inventario
assunte, per raffronto alle garanzie di occupazione, in seguito non avveratesi,
fr. 4’000.- per il mancato funzionamento delle cappe di aspirazione, fermo
restando che le richieste per il ritardo nell’apertura, per il maggior
inventario e per le cappe erano da intendersi quali richieste parziali,
riservandosi l’istante il diritto di chiedere la rimanenza in separata sede.

 

                                  F.   Con sentenza 13
gennaio 1997 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha ridotto la
pigione del 35% dal febbraio 1992 al dicembre 1993 e del 30% dal gennaio 1994
al settembre 1995, ordinando nel contempo la liberazione in tal misura delle
pigioni depositate ed ha infine condannato il convenuto al pagamento di fr.
155’000.- oltre interessi a titolo di risarcimento danni.

                                         Il giudice di prime cure,
dopo aver escluso la ricevibilità delle richieste formulate dall’istante con
riferimento ai difetti alle cappe, ha concluso per l’esistenza di vari difetti,
segnatamente per la mancata posa di insegne e cartelli, per carenze
nell’impianto di riscaldamento e nell’illuminazione esterna, mentre ha escluso
che il convenuto avesse assicurato o garantito alla controparte una determinata
occupazione minima dello stabile. In considerazione dei difetti riscontrati -nel
frattempo riparati (ciò che escludeva eventuali riparazioni a carico del
convenuto)- il primo giudice ha pertanto concesso una parziale riduzione della
pigione nella misura sopra indicata e nel contempo ha condannato il convenuto
al risarcimento dei danni, ovvero di fr. 3’000.- per la mancata posa di
cartelli ed insegne, fr. 35’000.- per il cattivo funzionamento del
riscaldamento, fr. 40’000.- per carenze nell’illuminazione esterna, fr.
65’000.- per il ritardo nella consegna dell’ente locato, fr. 12’000.- per la
carente sistemazione esterna, per i problemi agli accessi e per la chiusura
dell’esercizio pubblico durante 15 giorni.

 

                                  G.   Con appello 24
gennaio 1997 il convenuto ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel
senso di respingere l’istanza e di liberare a suo favore le pigioni depositate
a suo tempo, rivalutate nella misura del 10%.

                                         A suo dire, i difetti
accertati dal Pretore, se esistenti, in realtà non erano tali, lasciandosi
semmai ascrivere alla controparte; quello relativo al ritardo nell’inizio della
locazione, oltre che infondato nel merito, era inoltre palesemente
irricevibile: ciò escludeva qualsiasi riduzione della pigione, tanto più che la
sua concessione da parte del Pretore era avvenuta giudicando “ultra petita”, la
stessa essendo stata in effetti postulata dall’istante solo con riferimento
all’occupazione dello stabile e non per eventuali altri difetti; la mancanza di
difetti rispettivamente di una responsabilità del locatore per la loro
eventuale presenza, oltre alla chiara concolpa della conduttrice per
l’insuccesso nella gestione dell’esercizio pubblico, comportava inoltre la
reiezione di ogni pretesa di risarcimento del danno; la sentenza era infine
errata anche per quanto riguardava la ripartizione delle spese e delle
ripetibili.

 

                                         Con decreto 27 gennaio
1997 il presidente di questa Camera ha concesso al gravame l’effetto sospensivo
richiesto.

 

                                  H.   Con appello adesivo
10 febbraio 1997 l’istante chiede, a sua volta, che il giudizio di primo grado
venga riformato nel senso di ammettere la riduzione della pigione a fr.
30’000.- annui fino a che il _________ avrebbe avuto un’occupazione stabile di
800 persone e di liberare di conseguenza le pigioni depositate. 

                                         L’istante ritiene in
sostanza che la controparte le avrebbe garantito una determinata occupazione
del __________, inizialmente 300/500 persone, poi in numero di 800/1000.

 

                                    I.   Delle osservazioni
14 febbraio 1997 dell’istante e 7 marzo 1997 del convenuto con cui si postula
la reiezione dell’appello principale rispettivamente dell’appello adesivo si
dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

 

 

Considerando

 

 

in diritto

 

                                   1.   Giusta l’art. 259a
cpv. 1 CO se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né
sono a suo carico, oppure se è turbato nell’uso pattuito della cosa, il
conduttore può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto (lett. a), una
riduzione proporzionale del corrispettivo (lett. b), il risarcimento dei danni
(lett. c), nonché l’assunzione della lite contro un terzo (lett. d); il cpv. 2
della stessa normativa permette inoltre in questi casi al conduttore di un
immobile di depositare la pigione.

 

                                         Nel caso di specie si
tratta di esaminare una richiesta di riduzione della pigione -con il suo
corollario della liberazione della pigione a suo tempo depositata presso l’UC-
nonché una domanda di risarcimento danni.

 

                                   2.   Dal tenore del petitum
n. 1.5 dell’istanza “A __________ è fatto ordine di tollerare che __________
versi un corrispettivo fisso della locazione pari a fr. 30’000.- annui, a
partire dal quarto trimestre 1993 e fino a quando lo stabile __________, non
presenterà un’occupazione stabile di almeno 800 persone sull’arco di ogni anno
solare” -sostanzialmente ripreso nell’appello adesivo- si evince
inequivocabilmente che la richiesta di riduzione della pigione è stata
formulata dall’istante con riferimento alla sola questione della mancata
occupazione del __________, e più in particolare in misura di 800 persone.

                                         Due sono le considerazioni
che ne discendono.

 

                                2.1   Nella misura in cui il
Pretore ha accordato una riduzione della pigione per altri motivi rispetto alla
questione dell’occupazione dell’immobile -quest’ultima, a suo giudizio, non
essendo stata garantita dal convenuto-, egli ha chiaramente giudicato “ultra petita”,
violando con ciò l’art. 86 CPC. 

                                         Ciò implica di dover
senz’altro annullare -come richiesto dall’appellante- il dispositivo pretorile
N. 1.1, che riconosceva una riduzione della pigione per la presenza di difetti
vari (ma non per l’insufficiente occupazione del __________).

 

                                2.2   Giusta i desiderata
dell’istante (petitum n. 1.5), la riduzione della pigione potrebbe essere
riconosciuta solo e nella misura in cui risultasse che il convenuto le aveva
assicurato una presenza nel _________ di 800 persone: in tal caso la pigione
avrebbe dovuto -sempre secondo l’istante- ammontare a fr. 30’000.-, potendo il
giudice eventualmente riconoscere un riduzione minore. 

                                         In assenza di un’esplicita
domanda subordinata in prima sede e in sede di appello adesivo, il giudice non
è tuttavia tenuto, né è autorizzato, ad esaminare se (ed eventualmente in quale
misura) una riduzione della pigione possa essere concessa nel caso in cui alla
conduttrice fosse stata garantita una presenza minore (ad es. di 300/500
persone).

 

                                2.3   Ora, nel caso di
specie, l’istruttoria non ha permesso di provare che il convenuto abbia
garantito o assicurato alla parte istante la presenza nel __________ di 800
persone.

 

                             2.3.1   A prescindere dalla
questione a sapere se un’occupazione minima sia stata o meno garantita alla
conduttrice o se invece, piuttosto, non le sia stata solo prospettata in
maniera non vincolante, è tuttavia chiaro che la cifra concreta di 800 persone
occupate annualmente nel _________ non ha potuto essere confermata (e, in
ultima analisi, ne è cosciente la stessa parte istante, tanto è vero che nel
doc. L inc. 3/93 RV ha ammesso come l’occupazione garantita fosse semmai di 500
persone).

 

                             2.3.2   Il teste _________ ha
sì precisato che __________ era intenzionato ad installare un ristorante per
far fronte ad un’utenza del complesso di 800-900 persone (verbale 5/7/1993 p. 1
inc. 3/93 RV, cfr. pure interrogatorio formale del convenuto 21/4/1994 risposta
51), ma non è stato tuttavia in grado di riferire se il convenuto avesse
garantito o prospettato una tale occupazione ai rappresentanti dell’istante;
anche il teste __________, il quale riferisce come il convenuto abbia parlato
con lui di un movimento giornaliero di circa 500/800 persone (doc. U inc. 3/93
RV, teste _________ verbale 21/1/1994 p. 4), non ha potuto confermare che
un’assicurazione in tal senso sia stata fornita dal convenuto alla controparte;
il teste __________, per altro inimicato con la parte convenuta per il fatto
che l’esercizio pubblico, offerto a suo tempo in locazione ad un gruppo da lui
rappresentato, venne in seguito locato alla parte istante (da qui, una sua
richiesta di risarcimento danni nei confronti del convenuto, cfr. doc. 5 e 6
inc. 3/93 RV), ha effettivamente affermato che a suo tempo gli era stata
garantita un’occupazione di 800-900 persone (doc. Z inc. 3/93 RV, teste
_________ verbale 14/1/1994 p. 8 e 9): la circostanza concerne tuttavia le
trattative tra lui e _________ (il quale invero non ricorda di aver formulato
una tale cifra, ma semmai di aver parlato di 300-500 persone, cfr.
interrogatorio formale 21/4/1994 risposta 8), e non quelle tra quest’ultimo e
l’istante, essendo per altro provato che anche ad altri offerenti non sia stata
indicata o assicurata un’occupazione in tal senso (cfr. doc. 10 e 10.1 inc.
3/93 RV).

                                         In buona sostanza, il solo
teste __________, che pure afferma di non aver partecipato alle trattative
inerenti al contratto di locazione tra le parti (teste __________, verbale
14/1/1994 p. 7), afferma che il convenuto avrebbe detto al signor __________ che lo stabile sarebbe stato occupato entro
il 1° aprile 1991 da circa 400-500 persone e che entro la fine dell’anno vi
sarebbero state 700-800 persone (doc. W inc. 3/93 RV): ora, a parte il fatto
che nei confronti del teste è stata inoltrata una denuncia penale (teste
__________ verbale 14/1/1994 p. 6) -il che comporta maggior cautela nel suo
apprezzamento (cfr. IICCA 23 agosto 1994 in re F./N. SA)- e, se ciò non
bastasse, una causa civile è stata promossa dal convenuto nei confronti della
società anonima di quest’ultimo (cfr. doc. 7 e 7.1 inc. 3/93 RV), vi sono
ulteriori circostanze che concorrono a rendere inattendibile il teste:
innanzitutto, mentre nella dichiarazione scritta egli parla di un’occupazione
di circa 700-800 persone, in sede testimoniale, molto tempo dopo i fatti, egli
aumenta la cifra per arrivare a 800 persone, per poi ritornare -riferendosi al
doc. W inc. 3/93 RV- alla valutazione iniziale di 700-800 (verbale 14/1/1991 p.
8); in ogni caso, il fatto che egli abbia parlato di circa 700-800 persone, dal
punto di vista puramente linguistico-grammaticale non permette ancora di
concludere, come vorrebbe l’istante, per una garanzia di almeno 800 persone. 

 

                                         In realtà, nessun’altra
persona, oltre a _________ -la portata della cui testimonianza, per i motivi
appena evocati, va senz’altro relativizzata- ha confermato l’esistenza, al
momento della sottoscrizione del contratto o successivamente, di assicurazioni
da parte del convenuto circa un’occupazione del _________ in misura di 800
persone. 

                                         Le uniche persone che
hanno partecipato alle trattative per la sottoscrizione dell’accordo
(__________, _________ e __________), pur avendo dato versioni contrastanti,
non hanno saputo confermare tale assunto: il primo ha negato (interrogatorio
formale 2/7/1993 inc. 3/93 RV risposta 1) rispettivamente ha detto di non
ricordare di aver parlato di un tale numero di persone (interrogatorio formale
21/4/1994 risposta 15), ma di aver semmai fatto riferimento a 300-500 persone
(interrogatorio formale 21/4/1994 risposta 10, 11, 12 e 13 nonché 39 e 54); il
secondo ha escluso espressamente che si sia parlato di 800 persone, precisando
egli pure che semmai si parlò di 300/500 persone (doc. AA inc. 3/93 RV, teste
_________ verbale 2/7/1993 p. 10 inc. 3/93 RV); al terzo, infine, non è stato
chiesto di pronunciarsi in merito. 

                                         È altresì significativo
che il budget sottoposto dall’istante alla sua banca per l’ottenimento dei
necessari finanziamenti era stato calcolato tenendo conto di una media di 200
persone al giorno per il pranzo e una media di 500 (non 800) persone nello
stabile (teste _________ verbale 14/1/1991 p. 2); se ciò non bastasse,
_________ nella primavera del 1990 parlò al teste __________ di una possibile occupazione del complesso
_________ di 300-400 persone (teste _________ verbale 11/2/1994 p. 3); il teste
__________, che pure ha partecipato a diverse riunioni tra le parti, ha infine
ammesso l’esistenza di una garanzia di occupazione iniziale da parte del
convenuto di 200 persone, ritenuto che successivamente l’occupazione dello
stabile sarebbe stata sicuramente superiore al 50% (doc. V inc. 3/93 RV, teste
_________ verbale 20/1/1994 p. 1 e 2), senza tuttavia mai parlare di 800
persone.

                                         

                                         In tali circostanze,
questa Camera non ritiene sufficientemente comprovata l’esistenza di
assicurazioni da parte del convenuto nel senso che lo stabile sarebbe stato
occupato da 800 persone; ciò implica la reiezione della richiesta di riduzione
della pigione nella misura postulata dall’istante e la conseguente liberazione
a favore del locatore delle pigioni depositate presso l’UC a far tempo dal IV
trimestre 1993 (esclusa tuttavia una loro rivalutazione del 10%).

 

                                   3.   In merito alle
pretese di risarcimento danni, che l’appellata vorrebbe confermate nella misura
di fr. 155’000.- riconosciute dal Pretore e che l’appellante chiede per contro
siano respinte, si osserva quanto segue:

 

 

                                         

                                3.1   danno per mancata
posa di cartelli e insegne

 

                                         Il danno riconosciuto a
questo titolo dal Pretore in fr. 3’000.- può essere confermato, già per la
chiara responsabilità del locatore per il ritardo nella posa delle insegne. 

 

                                         L’istruttoria ha infatti
provato che il convenuto, confrontato con una richiesta di posa di un’insegna
per l’esercizio pubblico (per altro obbligatoria in base alla L Es. pub., cfr.
doc. Q inc. 3/93 RV), in un primo tempo con scritto 26 novembre 1991 ha opposto
un fermo rifiuto (doc. R inc. 3/93 RV, cfr. teste _________ verbale 21/1/1994
p. 3); solo in un secondo momento egli ha precisato che lo stesso andava inteso
nel senso che il rifiuto era temporaneo e dovuto al fatto che la controparte
non aveva indicato l’ubicazione ed il tipo di insegna desiderata (cfr.
interrogatorio formale _________ 2/7/1993 risposta 7): fatto sta, che il primo
ed incondizionato rifiuto ha senz’altro provocato un ritardo nella posa delle
insegne, ritardo che secondo la comune esperienza è senz’altro tale da
comportare, ad un esercizio pubblico appena aperto, una perdita di potenziali
clienti (cfr. doc. S inc. 3/93 RV) e con ciò un danno come quello riconosciuto
dal primo giudice.

 

                                3.2   danno per
temperature insufficienti nell’ente locato

 

                                         Il Pretore, riconoscendo
l’esistenza del difetto, ha concesso a questo titolo un risarcimento di fr.
35’000.-.

 

                                         Che in un certo periodo ed
in particolare nell’inverno 1991/92 e 1992/93 nell’esercizio pubblico vi
fossero delle temperature insufficienti può invero essere ritenuto assodato: ne
fanno stato le parecchie dichiarazioni e testimonianze agli atti (cfr. doc. T e
FFF inc. 3/93 RV; teste _________ verbale 2/7/1993 p. 2 inc. 3/93 RV, teste
_________ verbale 2/7/1993 p. 3 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 2/7/1993
p. 6 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 20/1/1994 p. 5). Che responsabile di
tale situazione fosse il convenuto, rispettivamente che l’inconveniente fosse
dovuto a motivi ascrivibili a quest’ultimo, è stato per contro provato solo in
minima parte. 

                                         L’istruttoria ha
innanzitutto provato che ad un certo momento, verosimilmente nei primi mesi del
1992 (cfr. doc. 21 p. 4 e doc. 21.1 inc. 3/93 RV), per ovviare al problema, il
locatore fece installare nell’esercizio pubblico un interruttore (termostato;
teste _________ verbale 2/7/1993 p. 6 inc. 3/93 RV, teste __________ verbale
21/1/1994 p. 3; interrogatorio formale del convenuto 21/4/1994 risposta 76) al
fine di permettere alla conduttrice di regolare a suo piacimento la temperatura
nei locali: da quel momento è pertanto verosimile che eventuali carenze
termiche dovessero essere imputabili alla parte istante (sia per aver spento i
convettori, sia per non aver manipolato correttamente il termostato, sia infine
per non aver provveduto ad utilizzarlo; cfr. doc. 18 e 19 inc. 3/93 RV, mentre
il teste __________, verbale 21/1/1994 p. 3, attesta, inoltre, di aver istruito
i responsabili del ristorante circa il funzionamento del termostato). Prima
dell’installazione del termostato, la temperatura all’interno del __________
era unicamente regolata da un impianto computerizzato, che funzionava
giornalmente dalle 6.00 alle 19.00, staccando comunque nei fine-settimana (doc.
21.1 e 27 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale 2/7/1993 p. 6  inc. 3/93 RV):
vero è che teoricamente la conduttrice poteva ovviare a questa situazione
chiedendo alla controparte, quelle poche volte che intendeva occupare
l’esercizio pubblico di sera e nei fine-settimana, di mantenere in funzione il
riscaldamento (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 6 inc. 3/93 RV), ma, a
quanto pare, essa -seppur informata al proposito (doc. 27 inc. 3/93 RV, mentre
il teste _________ verbale 21/1/1994 p. 4 riferisce che talvolta il tecnico del
riscaldamento venne informato dell’esigenza di prolungare il riscaldamento a
seguito di manifestazioni serali)- non ha mai usufruito di tale facoltà; il
fatto che il nuovo gerente non ne fosse al corrente è per contro irrilevante,
essendo provato che _________ lo sapesse.

 

                                         Nondimeno è pacifico che
al mattino (dopo che l’impianto riprendeva a funzionare dopo la pausa notturna)
rispettivamente al lunedì mattina (dopo l’interruzione nel fine-settimana) la
temperatura fosse talora insufficiente, per poi rientrare nella norma nel corso
della giornata; d’altro canto è pure risultato che ad un certo punto, nel dicembre
1991, l’impianto andò in panne per alcuni giorni (doc. 25 inc. 3/93 RV), senza
che gli operai del convenuto potessero tempestivamente rimediare al guasto
(teste _________ verbale 2/7/1993 p. 2 inc. 3/93 RV, teste _________ verbale
20/1/1994 p. 5). Ciò posto, per le carenze termiche riscontrate in queste
circostanze -evidentemente imputabili al locatore-, si impone di riconoscere un
risarcimento a favore della conduttrice: tenuto conto della loro limitazione
nel tempo (le lamentele erano perlopiù comprese in poco meno di 2 mesi, e
meglio tra il 2/12/1991 ed il 28/1/1992, doc. G, H, I, T inc. 3/93 RV) e
considerato che le stesse erano comunque tali da compromettere -in quanto
avvenute nella fase di avviamento dell’esercizio pubblico- in parte la sua attrattività,
appare a questa Camera adeguato riconoscere a titolo di risarcimento la somma
di fr. 6’000.-, pari ad una pigione mensile.

 

                                3.3   danno per carente
illuminazione esterna

 

                                         Quanto all’impianto di
illuminazione esterna, il Pretore, riconoscendo che lo stesso presentasse
carenze, ha ammesso un risarcimento di fr. 40’000.-. A torto.

 

                                         Analogamente all’impianto
di riscaldamento, anche l’impianto di illuminazione esterna era stato
predisposto per spegnersi ad un determinato orario, alle 23.00 sul lato sud-est
e ovest ed alle 00.30 sul lato nord (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 5 inc.
3/93 RV e _________ verbale 2/7/1993 p. 4 inc. 3/93 RV), ritenuto che gli orari
potevano essere prolungati nel caso la conduttrice ne avesse fatto
tempestivamente richiesta al responsabile del centro (teste _________ verbale
2/7/1993 p. 5 inc. 3/93 RV): ora, anche in questo caso, l’istante, pur
debitamente informata di tale possibilità, non ha ritenuto di farvi capo (teste
_________ verbale 2/7/1993 p. 5 inc. 3/93 RV, mentre il teste _________ verbale
21/1/1994 p. 4 riferisce come in alcuni casi il tecnico del computer sia stato
informato di prolungare l’illuminazione), di modo che l’insufficiente
illuminazione delle adiacenze del __________, segnatamente dei posteggi, che ne
è dipesa, deve in conclusione restare a carico della conduttrice stessa: il
fatto che il nuovo gerente non fosse al corrente di tale possibilità (teste
_________ verbale 2/7/1993 p. 4 inc. 3/93 RV), è irrilevante, essendo provato
che _________ lo sapesse (teste _________ verbale 2/7/1993 p. 5 inc. 3/93 RV,
teste _________ verbale 21/1/1994 p. 3).

 

                                         A questo titolo non si
giustifica quindi alcun risarcimento.

 

                                3.4   danno per ritardo
nell’inizio della locazione

 

                                         Al riconoscimento di un
risarcimento per il ritardo nell’inizio della locazione -inizialmente previsto
per aprile 1991, ma messo in atto nel luglio 1991 per il bar e nel settembre
1991 per il ristorante- si oppongono due considerazioni.

 

                                         Innanzitutto si osserva
come né davanti all’UC, né davanti al Pretore -se non, tardivamente, in sede
conclusionale- l’istante abbia formulato una richiesta di risarcimento a questo
titolo; il fatto che il ritardo sia stato menzionato negli allegati versati
all’UC prima ed al Pretore poi risulta pertanto irrilevante, in quanto da
quella circostanza l’istante non aveva tratto alcuna conseguenza, segnatamente
non aveva formulato alcuna richiesta: ne discende che la domanda di
risarcimento, formulata per la prima volta in sede conclusionale, è
irricevibile, siccome non contenuta nelle allegazioni preliminari di istanza e
di replica (art. 78 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC, N. 2, 4, 6, 13 ad art.
78; IICCA 15 gennaio 1993 in re G./B., 5 agosto 1993 in re R./B., 5
ottobre 1993 in re F./B., 30 marzo 1994 in re E. SA/F. e llcc., 5 dicembre 1994
in re S./B., 13 giugno 1995 in re L./E.) ed in quanto la questione non è stata
preventivamente stata sottoposta all’esame dell’UC (IICCA 26 febbraio
1996 in re M.F./M.).

                                         Ad ogni modo, la pretesa
sarebbe stata infondata anche nel merito: è infatti pacifico che le parti hanno
concordato, di comune accordo, il differimento dell’inizio della locazione
(doc. M p. 4 inc. 3/93 RV, teste __________ verbale 20/1/1994 p. 2;
interrogatorio formale del convenuto 21/4/1994 risposta 41 e 45); d’altro
canto, la richiesta di risarcimento da parte della convenuta costituisce un
chiaro abuso di diritto -ravvisabile d’ufficio (DTF 95 II 115, 104 II 99
con rif.; Rep. 1988 p. 294; IICCA 23 marzo 1993 in re B./B.)-
nella misura in cui la stessa parte in precedenza aveva chiaramente dichiarato
di non voler formulare a questo proposito alcuna pretesa (doc. M p. 4 inc. 3/93
RV).

 

                                3.5   danno per carente
sistemazione esterna e per interruzione dell’accesso all’esercizio pubblico per
15 giorni

 

                                         Come noto, a questo titolo
il Pretore ha riconosciuto un risarcimento di complessivi fr. 12’000.-. Tale
somma non può tuttavia essere confermata in questa sede, se non parzialmente.

 

                                         Innanzitutto, la pretesa
per la chiusura dell’accesso per 15 giorni nel dicembre 1991, non formulata
nelle allegazioni preliminari e neppure davanti all’UC, è irricevibile (art. 78
CPC); la stessa è pure infondata nel merito, atteso come sia risultato che, a
seguito della necessità di posare i computer nel Centro federale di calcolo,
l’accesso non venne bloccato completamente, tanto è vero che si provvide a
segnalare sul posto una deviazione, di alcuni metri, su una strada sterrata
(cfr. doc. M p. 7 inc. 3/93 RV, testi _________ verbale 20/1/1994 p. 6 e
__________ verbale 21/1/1994 p. 3, ove inoltre si precisa che gli inquilini
vennero informati).

 

                                         Quanto alla sistemazione
esterna, la stessa non è risultata particolarmente foriera di inconvenienti,
essendo provato che al momento in cui l’esercizio pubblico venne consegnato
alla conduttrice -segnatamente il ristorante, nel settembre 1991- quasi tutti i
lavori (ed in particolare gli accessi, i posteggi e parte delle aiuole) erano
terminati (teste _________ verbale 21/1/1994 p. 2); vero è che i mappali
circostanti (di proprietà diretta o indiretta del locatore, cfr. interrogatorio
formale del convenuto 21/4/1994 risposta 1) risultavano in parte un cantiere
(cfr. doc. CC-HH inc. 3/93 RV; il teste _________ verbale 21/1/1994 p. 2
conferma che le fotografie agli atti non si riferiscono allo stabile __________,
mentre il teste __________, verbale 14/1/1994 p. 5 non è in grado di precisare
se il cantiere concernesse il sedime su cui sorgeva lo stabile o un altro): ciò
tuttavia non intralciava o comprometteva in alcun modo l’accessibilità e la
fruibilità del _________ e con esso del ristorante-bar. 

                                         I piccoli inconvenienti
riscontrati, in particolare tra luglio e settembre 1991 (cfr. teste _________
verbale 14/1/1994 a p. 7, il quale riferisce che al momento dell’apertura
dell’esercizio pubblico -senza tuttavia indicare il mese- alcuni cavi dovevano
ancora essere tirati e c’erano da posare alcuni allacciamenti ed alcune
lampade; il teste __________ verbale 20/1/1994 p. 4, il quale attesta
l’esistenza di alcuni inconvenienti, pur non essendo in grado di collocarli nel
tempo; la teste __________ verbale 20/1/1994 p. 5, che parla di aiuole non
ancora terminate; il teste __________ verbale 21/1/1994 p. 2, il quale precisa
che nel settembre 1991 vi erano ancora dei lavori da eseguire, limitatamente
all’interno dello stabile, mentre il convenuto, interrogatorio formale
21/4/1994 risposta 67 e 70, riferisce che le aiuole vennero completate in
giugno, ma che a quel momento si stava ancora lavorando al patio) giustificano
tuttavia un risarcimento, che in via equitativa questa Camera ritiene di
fissare in fr. 6’000.-, pari ad una pigione mensile: tale somma, corrispondente
a metà di quanto riconosciuto dal primo giudice, tiene inoltre conto del fatto
che per il preteso blocco dell’accesso durante 15 giorni nulla può essere
concesso alla conduttrice.

 

                                3.6   Contrariamente a
quanto ritenuto dall’appellante, in questa sede non torna invece conto
esaminare se alla conduttrice possa essere imputata una concolpa per il fatto
che l’esercizio pubblico non abbia ottenuto la cifra d’affari ed il successo
sperati: tale questione, che potrebbe teoricamente innescare una richiesta di
risarcimento del danno a favore del locatore (per il fatto che in tal modo la
pigione, che andava calcolata in misura del 10% della cifra d’affari, è rimasta
al di sotto delle attese, oppure ancora per la perdita di prestigio che ne è
derivata al proprietario del __________), non ha infatti nulla a che vedere con
i difetti riscontrati nell’ente locato, difetti che -come accennato in
precedenza- erano senz’altro tali da comportare un danno alla controparte. 

 

                                         Ne discende che a titolo
di risarcimento danni può essere riconosciuta a favore dell’istante la somma di
fr. 15’000.- oltre interessi.

 

                                   4.   Resta ora da
esaminare la domanda di intersecazione formulata dall’appellante nelle sue
osservazioni all’appello adesivo (p. 7 e 11): il convenuto chiede in sostanza
l’estromissione dall’atto di appello adesivo delle due frasi “il convenuto lo
sa bene; e poi mente in sede di interrogatorio formale, correggendo il tiro
solo dopo che gli viene promossa l’accusa” (p. 16)  e “per lui sarebbe stato un
buon affare: la buona fede, con la lealtà, è così stata estromessa dal campo:
basti confrontare le risposte di interrogatorio formale date nell’ambito
dell’inc. 3/93, con quelle fornite in questo incarto e poi al Procuratore
Pubblico “(p. 19).

 

                                         La richiesta non può
essere accolta: atteso che nei confronti del convenuto è tuttora pendente
un’istanza di promozione dell’accusa presso la Camera dei ricorsi penali (inc.
60.97.72), questa Camera non è in effetti in grado di affermare con certezza se
l’affermazione secondo cui il convenuto avrebbe mentito nel suo interrogatorio
formale sia o meno fondata; in tali circostanze non è pertanto possibile, a
questo momento, stabilire se la stessa sia o meno gratuitamente ingiuriosa e
con ciò passibile di essere intersecata.

 

                                   5.   Da quanto precede,
risulta che l’appello principale deve essere parzialmente accolto ai sensi dei considerandi,
mentre l’appello adesivo deve essere integralmente respinto.

                                         La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la soccombenza (art. 148
CPC).

 

 

Per
i quali motivi,

richiamati
gli art. 148 CPC e la TG

 

 

 

dichiara
e pronuncia

 

                                    I.   L’appello 24
gennaio 1997 di __________ è parzialmente accolto.

                                         Di conseguenza la sentenza
13 gennaio 1997 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, invariati gli
altri dispositivi, è così riformata:

 

                                         1.        L’istanza
23/24 settembre 1993 della __________, è parzialmente accolta. Di conseguenza:

                                         1.1      Sulla
pigione non è applicata alcuna riduzione.

                                           §       Le
pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di conciliazione di Breganzona sono
liberate a favore di __________.

                                         1.2      __________
è condannato a versare a __________, la somma di fr. 15’000.- ed interessi al
5% dal 17 gennaio 1992, a titolo di risarcimento danni.

                                         2.        La
tassa di giustizia in fr. 15’000.- e le spese, da anticipare dall’istante,
restano a suo carico nella misura di 19/20 e per 1/20 sono a carico del
convenuto; a quest’ultimo l’istante rifonderà fr. 16’000.- per parti di
ripetibili.

 

                                   II.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in

 

                                         a) tassa di
giustizia          fr.  4’950.-

                                         b)
spese                           fr.       50.-

                                            
Totale                           fr.  5’000.-

 

                                         da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico nella misura di 1/10 e per 9/10 vanno
caricate alla parte appellata. Quest’ultima rifonderà all’appellante fr.
4’000.- per parti di ripetibili di appello.

 

                                  III.   L’appello adesivo
10 febbraio 1997 di __________ è respinto.

 

                                 IV.   Le spese della
procedura d’appello adesivo consistenti in

 

                                         a) tassa di
giustizia          fr.   2’450.-

                                         b)
spese                           fr.        50.-

                                            
Totale                           fr.   2’500.-

 

                                         da anticiparsi
dall’appellante adesivamente, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere a
controparte fr. 5’000.- a titolo di ripetibili.

 

                                  V.   L’istanza d’intersecazione
7 marzo 1997 di __________ è respinta.

 

 

                                 VI.   Intimazione a:      -
__________

                                         Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                    Il segretario