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**Case Identifier:** 106b14e1-5da3-5df7-b7a3-16355155b4da
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-11-09
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 09.11.2015 C/18763/2013
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-18763-2013_2015-11-09.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 11 novembre 2015. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/18763/2013 ACJC/1352/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 9 NOVEMBRE 2015 

 

Entre 

A______, sise ______, Genève, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux 
et loyers le 26 février 2015, représentée par son administrateur, soit Me ______, en 
l'étude duquel elle fait élection de domicile, 

et 

Madame B______, domiciliée ______, Genève, intimée, comparant en personne. 

 

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EN FAIT 

A. Par jugement JTBL/248/2015 du 26 février 2015, expédié pour notification aux 
parties le 2 mars 2015, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal), 
statuant sur demande principale, a débouté A______ (ci-après : la bailleresse) de 
ses conclusions en validation de hausse de loyer et en modification de bail (ch. 1 
du dispositif). Sur demande reconventionnelle, il a fixé le loyer annuel, charges 
non comprises, de l'appartement loué par B______ (ci-après : la locataire) dans 
l'immeuble sis ______ à Genève (ci-après : l'immeuble) à 26'856 fr. dès le  
1er juillet 2014 (ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et 
dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 En substance, le Tribunal a retenu que la bailleresse n'avait pas démontré que la 
hausse de loyer litigieuse n'était pas abusive au regard des loyers usuels du 
quartier. Dans le calcul de baisse de loyer, les premiers juges ont fixé celui-ci en 
prenant en compte la baisse du taux hypothécaire et la hausse de l'indice suisse 
des prix à la consommation (ci-après : ISPC), mais non l'évolution des charges 
d'exploitation de l'immeuble, la bailleresse n'ayant pas prouvé celle-ci à 
satisfaction de droit. 

B. a. Par acte déposé le 16 avril 2015 au greffe de la Cour de justice, la bailleresse 
appelle de ce jugement. Elle conclut, principalement, à son annulation, cela fait à 
la validation de la hausse de loyer, notifiée le 5 août 2013 à la locataire pour le  
1er juillet 2014, portant le nouveau loyer annuel à 31'704 fr. du 1er juillet 2014 au 
30 juin 2015, puis à 34'092 fr. dès le 1er juillet 2015, puis à 36'000 fr. dès le  
1er juillet 2016, avec clause d'indexation dès le 1er juillet 2017 pour une échéance 
fixée au 30 juin 2021, et au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. 
Subsidiairement, elle conclut au renvoi du dossier au Tribunal pour complément 
d'instruction.  

 b. Dans sa réponse du 20 mai 2015, la locataire conclut à la confirmation du 
jugement querellé et au déboutement de la bailleresse de toutes ses conclusions. 

 c. Par réplique du 22 juin 2015 et duplique du 30 juin 2015, les parties ont persisté 
dans leurs conclusions. 

 d. Par avis du 11 août 2015, ces dernières ont été informées de ce que la cause 
était gardée à juger. 

C. Les éléments suivants ressortent de la procédure : 

 a. En date du 9 mai 1977, C______ a pris à bail un appartement de sept pièces, 
d'une surface de 160 m2, situé au 6ème étage de l'immeuble (ci-après : 
l'appartement) pour un loyer annuel, charges non comprises, fixé en dernier lieu à 
30'276 fr., dès le 1er juillet 2005. 

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 Le contrat de bail a été conclu pour une durée initiale d'une année, soit du  
1er juillet 1977 au 30 juin 1978, puis renouvelé tacitement d'année en année. 

 C______ a habité dans cet appartement avec son épouse, B______, et leurs 
enfants. 

 b. Entre 1982 et 1993, le loyer annuel de l'appartement a été majoré à six reprises 
par la bailleresse, notamment en 1987 et 1989 en raison de travaux à plus-value 
effectués, soit la création d'une deuxième salle de bains, la réfection de celle 
existante et la réfection de la cuisine. Les frais de ces travaux ont été répartis entre 
les parties. 

 c. Par avenant du 12 octobre 1999, le contrat de bail précité a été libellé au nom de 
B______, à la suite de son divorce avec C______. 

 d. En 2000 et en 2005, le loyer de l'appartement a été majoré en raison de 
l'adaptation aux loyers usuels du quartier. 

 e. Par courrier recommandé et formule officielle du 5 août 2013, la bailleresse a 
informé la locataire de ce que son bail était renouvelé pour une durée de sept ans, 
avec un loyer échelonné pour les trois premières années et un loyer indexé en 
fonction de l'ISPC à partir de la quatrième année. 

 Le loyer de l'appartement était augmenté à 31'704 fr. dès le 1er juillet 2014, à 
34'092 fr. dès le 1er juillet 2015 et à 36'000 fr. dès le 1er juillet 2016. Cette hausse 
était motivée comme suit : «Le dernier des nouveaux loyers se situe dans les 
limites des loyers usuels du quartier conformément à l'art. 269a let. a du CO». 

 f. Par requête déposée le 3 septembre 2013 devant la Commission de conciliation 
en matière de baux et loyers, la locataire a contesté la majoration de son loyer et 
les modifications précitées du bail. 

 g. Non conciliée, la cause a été portée devant le Tribunal le 9 décembre 2013 par 
une requête de la bailleresse en validation de la hausse de loyer litigieuse. 

 A l'appui de son écriture, elle a produit six fiches de loyers comparatifs 
concernant les appartements suivants : 

 - rue 1______ : appartement de six pièces au rez-de-chaussée d'une surface de  
185 m2, qui dispose notamment d'une terrasse. L'immeuble a été construit aux 
alentours de 1900 (pièce n° 9, chargé bailleresse). 

 - rue 2______ : appartement de six pièces au 6ème étage d'une surface de 156 m2, 
dont l'état est qualifié d'excellent. L'immeuble a été construit en 1969 et a fait 
l'objet d'une rénovation en 2003 (pièce n° 10, chargé bailleresse). 

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 - avenue 3______ : appartement de six pièces au 5ème étage d'une surface de  
155 m2, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La cuisine, 
agencée et équipée, est récente, comme la salle de bains et les toilettes. 
L'immeuble a été construit en 1912 et rénové en 1992, son état général est qualifié 
de bon. Les précédents loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 11, chargé 
bailleresse). 

 - route 4______ : appartement de sept pièces au 1er étage d'une surface de 177 m2, 
qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La cuisine, agencée et 
équipée, est récente, de même que la salle de bains et les toilettes. L'immeuble a 
été construit en 1919 et rénové en 2004, son état général est qualifié d'excellent. 
Le taux hypothécaire pris en considération pour le loyer actuel, ainsi que les 
précédents loyers, ne sont pas indiqués (pièce n° 12, chargé bailleresse).  

 - avenue 5______ : appartement de sept pièces au rez-de-chaussée d'une surface 
de 208 m2, qui dispose notamment d'un jardin. La propriétaire est D______ (pièce 
n° 13, chargé bailleresse). 

 - rue 6______ : appartement de sept pièces et demie au 3ème étage d'une surface de 
168 m2, qui dispose notamment d'un balcon et du double-vitrage. L'immeuble a 
été construit en 1878 et a fait l'objet d'une rénovation en 1998. Les précédents 
loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 14, chargé bailleresse). 

 En outre, la bailleresse a produit la fiche descriptive de l'appartement de la 
locataire, établie par E______, gestionnaire de l'immeuble auprès de la régie 
F______, dont il ressort que cet appartement n'est pas doté du double vitrage, ni 
d'un balcon, et que la cuisine, la salle de bains et les toilettes sont récentes. 
L'immeuble a été construit en 1932 et aucune date de rénovation n'est indiquée 
(pièce n° 15, chargé bailleresse). 

 h. Dans sa réponse du 7 mars 2014, la locataire a conclu au rejet de cette requête, 
avec suite de frais et dépens. 

 Reconventionnellement, elle a, principalement, conclu, sous suite de frais et 
dépens, à ce que le Tribunal constate la nullité des majorations de loyer 
intervenues en 2000 et 2005, condamne la bailleresse à lui verser un montant de 
48'896 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er novembre 2009, à titre de trop-perçu 
de loyer, diminue le loyer annuel de l'appartement de 10'620 fr. et, en 
conséquence, fixe celui-ci à 14'400 fr. dès le 1er juillet 2014. 

 Subsidiairement, elle a requis une diminution du loyer annuel de 3'528 fr., portant 
celui-ci à 26'748 fr., dès le 1er juillet 2014. 

 i. Dans sa réponse du 8 avril 2014 à la demande reconventionnelle, la bailleresse a 
conclu au déboutement de la locataire de toutes ses conclusions. 

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 j. Lors de l'audience du 25 septembre 2014, la bailleresse a sollicité l'octroi d'un 
délai supplémentaire pour la production de nouvelles pièces, ce que le Tribunal lui 
a accordé par ordonnance du lendemain. 

 k. Le 1er octobre 2014, la bailleresse a alors produit sept nouvelles fiches de loyers 
comparatifs concernant les appartements suivants : 

 - route 7______ : appartement de six pièces et demie au 1er étage d'une surface de 
163 m2, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. Il est en bon état 
et la cuisine, agencée, est récente, tout comme la salle de bains et les deux 
toilettes. L'immeuble a été construit en 1915 et est qualifié de moyen. Les 
précédents loyers ne sont pas indiqués (pièce n° 20, chargé bailleresse). 

 - avenue 5______ : appartement de sept pièces au 4ème étage d'une surface de  
216 m2, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La propriétaire 
est D______ (pièce n° 25, chargé bailleresse). 

 - avenue 5______ : appartement de sept pièces au 2ème étage d'une surface de  
216 m2, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La propriétaire 
est D______ (pièce n° 26, chargé bailleresse).  

 - avenue 8______ : appartement de trois pièces et demie au 7ème étage d'une 
surface de 73 m2, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. L'état 
de l'appartement est qualifié d'excellent. La propriétaire est G______. Les 
précédents loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 21, chargé bailleresse).  

 - avenue 8______ : appartement de 4 pièces et demie au 6ème étage d'une surface 
de 96 m2, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. L'état de 
l'appartement est qualifié d'excellent. La propriétaire est G______. Les précédents 
loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 22, chargé bailleresse). 

 - avenue 8______ : appartement de 4 pièces et demie au 1er étage d'une surface de 
96 m2, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. La propriétaire est 
G______. Les précédents loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 23, chargé 
bailleresse). 

 - avenue 9______ : appartement de six pièces et demie au 2ème étage, d'une 
surface de 188 m2, qui dispose notamment d'un balcon et du double vitrage. 
L'année de construction de l'immeuble n'est pas mentionnée, ni si la cuisine est 
récente, soit moins de dix ans, ou ancienne, soit plus de dix ans. Les précédents 
loyers ne sont pas mentionnés (pièce n° 24, chargé bailleresse).  

 l. Lors de l'audience du 13 novembre 2014, E______ a confirmé que l'immeuble 
avait été construit en 1932 et qu'il n'avait pas fait l'objet d'une rénovation 
complète depuis sa construction. Celui-ci était dépourvu du double vitrage et l'état 
général du bâtiment était entre moyen et bon. En outre, E______ a confirmé la 

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véracité des fiches de rendement de l'immeuble pour les années 2002 à 2004 et 
2011 à 2013 produites par la bailleresse. 

 A l'issue de l'audience, les parties ont sollicité l'octroi d'un délai pour le dépôt de 
plaidoiries écrites. 

 m. Dans leurs plaidoiries écrites des 11 et 15 décembre 2014, les parties ont 
persisté dans leurs argumentations et conclusions. 

EN DROIT 

1. 1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions 
finales de première instance lorsque la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a al. 2 CPC). 

 Lorsque le litige porte sur le montant du loyer, la valeur litigieuse est égale au 
loyer annuel qui reste contesté, multipliée par vingt si le bail est à durée 
indéterminée - comme en l'espèce s'agissant d'un contrat de bail reconductible 
tacitement (ATF 114 II 165, consid. 2b; LACHAT, Procédure civile en matière de 
baux et loyers, 2011, p. 47-48). 

 En l'espèce, le loyer annuel antérieur à la majoration litigieuse s'élève à 30'276 fr., 
alors que l'intimée avait conclu en première instance à la fonction du loyer annuel 
à 14'400 fr., de sorte que la différence annuelle de 15'876 fr., multipliée par vingt, 
soit 317'520 fr., représente la valeur litigieuse de la présente cause. Celle-ci étant 
supérieure à 10'000 fr., la voie de l'appel est ainsi ouverte. 

 1.2 Interjeté dans le délai de trente jours et suivant la forme prescrite par la loi, 
l'appel est au surplus recevable (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). 

2. La Cour de céans revoit la cause avec un pouvoir de cognition complet,  
c'est-à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). 

 S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs  
(art. 269, 269a et 270 CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en vertu 
de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et la maxime inquisitoire sociale est applicable  
(art. 247 al. 2 let. a CPC). 

3. L'appelante soutient qu'elle pouvait invoquer directement un facteur absolu à la 
hausse de loyer sollicitée, soit l'adaptation aux loyers usuels du quartier, alors que 
l'intimée estime au contraire que seul des critères relatifs auraient dû être 
employés. 

 3.1 Aux termes de l'article 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le 
loyer pour le prochain terme de résiliation. 

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 En principe, pour majorer unilatéralement un loyer, le bailleur ne doit invoquer 
que des critères relatifs et le juge appliquer la méthode relative. 
Exceptionnellement, il peut se prévaloir directement d'un facteur absolu - comme 
en l'espèce - le juge devant alors appliquer la méthode absolue pour examiner la 
majoration contestée. Cette exception est applicable notamment lorsqu'une longue 
période s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer selon la méthode absolue 
et que le bailleur a préalablement épuisé tous les facteurs relatifs de hausse. Le 
Tribunal fédéral n'a toutefois pas indiqué le nombre d'années au-delà desquelles 
on peut se prévaloir de cette clause exceptionnelle - une période de cinq ans 
constituant toutefois un minimum (arrêt du Tribunal fédéral 4C.291/2001 du  
9 juillet 2002 consid. b/gg; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 540). 

 3.2 En l'espèce, la dernière majoration du loyer de l'appartement de l'intimée, en 
application de la méthode absolue, a eu lieu en mars 2005, soit huit ans avant celle 
litigieuse. L'appelante apparaît donc légitimée à se prévaloir du critère absolu de 
l'adaptation aux loyers usuels du quartier. En revanche, rien dans le dossier 
n'indique que cette dernière aurait préalablement épuisé tous les facteurs relatifs, 
comme la hausse du taux hypothécaire, avant de se prévaloir de ceux absolus.  

 Toutefois, à l'instar du Tribunal, la Cour considère que cette question peut souffrir 
de rester ouverte, l'appelante n'ayant de toute façon pas réussi à démontrer le 
caractère non abusif de la hausse litigieuse. 

4. L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir appliqué de manière trop 
rigoureuse les exigences jurisprudentielles relatives à la recherche de loyers 
comparables dans la localité où se situe l'appartement de l'intimée. Elle aurait 
produit suffisamment d'exemples comparatifs valables. 

 4.1 Selon l'art. 269a let. a CO, ne sont, en règle générale, pas abusifs les loyers qui 
se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier. 

 En vertu de l'art. 11 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme 
d'habitations et de locaux commerciaux (RS 221.213.11 - OBLF), les loyers 
déterminants au sens de l'art. 269a let. a CO sont les loyers des logements et des 
locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la 
dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1), à l'exclusion des 
loyers résultant de ce qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché 
(al. 3). 

 Sont notamment pris en considération : l'année de construction de l'immeuble, 
l'équipement et l'état d'entretien de l'immeuble, l'ascenseur, la présence d'un 
balcon, les vitrages, la superficie, la buanderie, l'installation électrique, les 
cuisines et les sanitaires et encore le quartier (ATF 123 III 317 consid. 4b; 
LACHAT, op. cit., 2008, n. 2.2.2, p. 458 et ss).  

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 S'agissant du critère de l'année de construction de l'immeuble, la jurisprudence a 
admis qu'une différence de plus de vingt ans ne permet en tout cas pas de ranger 
deux bâtiments dans la même période de construction (ATF 123 III 317  
consid. 4a/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2009 du 1er février 2010  
consid. 2.3 et 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c/bb). Un assouplissement de 
cette règle ne se justifie pas, un certain schématisme s'impose, afin d'assurer la 
prévisibilité du droit et l'égalité de traitement (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_412/2009 du 15 décembre 2009 consid. 3.2.1). 

 En ce qui concerne le critère comparatif de la surface des locaux, une différence 
de plus de 20% de superficie ne peut pas servir de base à la fixation d'un loyer 
usuel (ATF 136 III 74 consid. 3.2.2; 139 III 13 consid. 3.3.3; BURKHALTER/ 
MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 13 
ad art. 269a CO). 

 Le critère de l'emplacement inclus également l'étage où se trouve l'objet loué 
(BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 11 ad art. 269a CO). 

 Ne peuvent également pas être pris comme éléments de comparaison, pour 
l'application du critère des loyers usuels, des loyers qui sont eux-mêmes abusifs 
parce que les bailleurs concernés ne les ont pas adaptés à l'évolution des facteurs 
de baisse, principalement en s'abstenant de répercuter les baisses successives du 
taux hypothécaire (ATF 136 III 74 consid. 3.1; 123 III 317 consid. 4d; 127 III 411 
consid. 5a). 

 4.2 Le juge doit disposer d'au moins cinq exemples comparatifs, soit cinq 
logements comparables situés dans des bâtiments différents ou appartenant à des 
propriétaires différents. Il appartient au bailleur qui augmente le loyer d'apporter 
ces éléments de comparaison (ATF 136 III 74 consid. 3.1; 123 III 317 consid. 4a 
et 4c/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4A_675/2011 du 9 février 2012 consid. 2). 

 En pratique, il est rare que le recours à l'usage dans la localité ou le quartier 
aboutisse tant les exigences en la matière sont élevées et difficiles à remplir. Par 
conséquent, il faut garder une certaine flexibilité dans l'acceptation des éléments 
de comparaison (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 23 et 25 ad  
art. 269a). 

 4.3 En l'espèce, l'immeuble où se situe l'appartement de l'intimée a été construit en 
1932, de sorte que tous ceux construits vingt ans avant ou après cette année ne 
peuvent pas être retenu à titre d'exemples comparatifs, au regard de la 
jurisprudence stricte en la matière. Dès lors, les appartements situés rue 1______, 
rue 2______ et rue 6______ ne peuvent pas servir de comparaison. Il en va de 
même de l'immeuble sis avenue 9______, sa fiche descriptive ne mentionnant pas 
son année de construction. En outre, aucune indication relative à l'ancienneté de la 
cuisine de cet appartement ne figure sur ladite fiche et celui-ci dispose d'un balcon 

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et du double vitrage, soit autant d'éléments qui empêchent une comparaison avec 
l'appartement de l'intimée. 

 Celui-ci ayant une superficie de 160 m2, les appartements d'une surface qui n'est 
pas comprise entre 128 m2 et 192 m2 - soit une différence de plus ou de moins 
20% - ne peuvent pas être retenu à titre de comparatif. Ainsi, ceux sis à la rue 
5______ au rez-de-chaussée - qui plus est disposant d'un jardin - au 2ème et 4ème 
étage, d'une surface de 208 m2, respectivement de 216 m2, doivent être écartés. Il 
en va de même des trois appartements situés dans l'immeuble sis avenue 8______, 
dont les surfaces n'excèdent pas les 100 m2. Ces six appartements comprennent en 
plus un balcon et bénéficient du double vitrage. Bien que ces deux éléments ne 
soient pas propres à exclure une comparaison, cumulés avec une différence de 
superficie de plus de 20%, ils doivent être pris en considération. En outre, les trois 
appartements situés à l'avenue 5______ appartiennent au même propriétaire, de 
sorte qu'ils ne constituent qu'un seul exemple comparatif. Le même constat 
s'impose pour les trois appartements situés dans l'immeuble sis avenue 8______. 

 Contrairement à l'appartement de l'intimée, celui situé route 4______ est au 1er 
étage et dispose d'un balcon et du double vitrage. De plus, cet immeuble a été 
rénové en 2004 et son état général est qualifié d'excellent. Il ressort également de 
sa fiche descriptive, que la cuisine et les sanitaires sont récents, alors que ceux de 
l'intimée datent respectivement de 1987 et 1989 et, même si la régie qualifie ces 
éléments de récents, ils doivent être qualifiés d'anciens. Cet appartement ne pourra 
donc pas servir de comparatif.  

 S'agissant des appartements sis avenue 3______ et route 7______, une analyse des 
critères n'est pas nécessaire, l'appelante n'ayant pas présenté suffisamment d'objets 
comparables. En effet, les appartements répondant aux exigences de l'art. 11 
OBLF sont, en tous les cas, inférieurs à cinq, soit un nombre insuffisant pour 
établir les loyers usuels du quartier. L'appelante n'est donc pas parvenue à établir 
que la hausse de loyer incriminée restait dans les limites des loyers usuels du 
quartier.  

 En tout état de cause, l'appelante n'a pas établi, pour certains des loyers 
comparatifs dont elle se prévaut, que ceux-ci ont été adaptés à l'évolution à la 
baisse du taux hypothécaire, les fiches descriptives produites sous pièces n° 11, 
12, 14, 20, 21, 22, 23 et 24 ne contenant pas d'indication, soit sur les montants des 
précédents loyers, soit sur le taux hypothécaire pris en considération pour la 
fixation du loyer actuel.  

 Partant, le chiffre 1 du dispositif du jugement entrepris sera confirmé. 

5. L'appelante fait grief au Tribunal de ne pas avoir tenu compte de ses charges 
d'exploitation dans le calcul de baisse du loyer litigieux. Les premiers juges 

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auraient violé la maxime de procédure en ne l'interpellant pas sur son offre de 
preuve concernant lesdites charges.  

 5.1 Selon l'art. 270a al. 1 CO, le locataire peut, en cours de bail, contester le 
montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de 
résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un 
rendement excessif au sens des art. 269 et 269a CO, à cause d'une notable 
modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. 

 Le locataire a la possibilité d'invoquer reconventionnellement une telle diminution 
dans le cadre d'une contestation de hausse de loyer (cf. art. 270a al. 3 CO). 

 Le locataire peut se prévaloir d'une baisse des charges du bailleur, en particulier 
d'une baisse du taux hypothécaire de référence intervenue depuis la dernière 
fixation du loyer (ATF 133 III 61 consid. 3.2.2.2, arrêt du Tribunal fédéral 
4A_675/2011 précité consid. 3.2). Dans ce cas, le bailleur peut alors objecter au 
locataire que ses frais ont augmenté depuis cette dernière fixation (BURKHALTER/ 
MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 19 ad art. 270a CO). A ce moment, il doit produire 
les pièces comptables, à défaut, il doit être débouté de sa demande. On ne saurait 
se satisfaire de tabelles relatives à l'évolution générale des charges (LACHAT,  
op. cit., 2008, n. 4.12, p. 477). 

 Lorsqu'il s'oppose à la demande de baisse des facteurs de hausse, le bailleur 
assume le fardeau de la preuve (LACHAT, op. cit., 2008, n. 4.3.12, p. 418). 

 5.2 Selon la maxime inquisitoire sociale - applicable en l'espèce - le juge établit 
d'office les faits, sans être lié par les allégués et les offres de preuve des parties 
(art. 243 al. 2 let. c et art. 247 al. 2 let. a CPC; ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 
Les parties ne sont pas dispensées de collaborer activement à l'établissement de 
l'état de fait pertinent, en faisant des allégations et en fournissant des preuves. Le 
juge n'est pas tenu d'instruire d'office le litige lorsqu'un plaideur renonce à 
expliquer sa position. Cependant, lorsqu'il a des motifs objectifs d'éprouver des 
doutes à ce sujet, le juge doit s'assurer que les allégués des parties et leurs offres 
de preuve sont complets (ATF 139 III 13 consid. 3.2; 136 III 74 consid. 3.1). 

 Toutefois, dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a jugé que cette maxime 
n'impose pas au juge de prévenir le justiciable, assisté d'un avocat, que les preuves 
administrées n'emportent pas sa conviction et qu'il est nécessaire d'en produire 
d'autres (arrêt du Tribunal fédéral 4A_705/2014 du 8 mai 2015 consid. 3.3). 

 5.3 En l'espèce, objectant une augmentation de ses charges d'exploitation à la 
demande reconventionnelle de l'intimée en diminution du loyer, l'appelante 
supporte le fardeau de la preuve. 

- 11/12 - 
 

C/18763/2013 

 Or, elle a uniquement produit devant le Tribunal des tableaux récapitulatifs de 
l'évolution générale de ses charges, sans aucune pièce comptable à son appui ou 
de plus amples précisions, excepté la déclaration d'un témoin affirmant, de 
manière toute générale, que ces tableaux étaient exacts. Au regard de la doctrine 
précitée, ces éléments de preuve ne peuvent pas suffire à établir une augmentation 
des charges d'exploitation qui pourrait être répercutée sur les loyers et donc 
compensée avec la baisse du taux hypothécaire.  

L'appelante fait grief au Tribunal de n'avoir pas interrogé le témoin sur les points 
pertinents à cet égard. Elle perd cependant de vue que c'était en priorité à elle, à 
qui la charge de la preuve incombait, de poser au témoin les questions de nature à 
étayer sa position.  

Sans plus de pièces probantes, le Tribunal n'était ainsi pas fondé à écarter tel ou 
tel poste figurant dans ces tableaux récapitulatifs, mais l'ensemble desdits postes, 
d'autant plus que l'appelante ne donne aucune indication sur les postes à exclure. 

 Contrairement aux dires de cette dernière, la maxime inquisitoire sociale n'a pas 
pour but de prévenir les parties, assistées d'un conseil juridique, que l'offre de 
preuve pour tel allégué serait suffisante ou non, qu'il faudrait compléter ou étayer 
les pièces produites en accordant un délai supplémentaire pour ce faire.  

 En outre, l'appelante s'est vue octroyer un délai pour produire des pièces 
complémentaires, elle n'a toutefois pas saisi cette occasion pour démontrer la 
véracité de ses charges d'exploitation, se contentant de tableaux généraux 
récapitulatifs. Il s'imposait donc, pour maximiser les chances d'aboutir à un 
jugement favorable, d'adresser la documentation requise par la doctrine au 
Tribunal. L'appelante étant assistée d'un avocat, cela ne pouvait guère lui 
échapper. 

 Les calculs effectués par les premiers juges pour fixer le nouveau loyer annuel 
relatifs à la baisse du taux hypothécaire et la hausse de l'ISPC, n'étant pas 
contestés, le chiffre 2 du dispositif du jugement querellé sera confirmé. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers. 

* * * * * 

- 12/12 - 
 

C/18763/2013 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 16 avril 2015 par A______ contre le jugement 
JTBL/248/2015 rendu le 26 février 2015 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 
C/18763/2013-4 OSL. 

Au fond : 

Confirme le jugement entrepris. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD, 
Monsieur Ivo BUETTI, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Grégoire 
CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; 

RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec 

expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière 

civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. 

(cf. consid. 1.1).