# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0ea58c42-552e-51d9-8ead-81e1de07b192
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-01-08
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsrekurskommission 08.01.2015 I/2-2014/28
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VWEK_001_I-2-2014-28_2015-01-08.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/8

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: I/2-2014/28

Stelle: Verwaltungsrekurskommission

Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 08.01.2015

Entscheiddatum: 08.01.2015

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 08.01.2015
Handänderungssteuer, Art. 241 Abs. 3 StG (sGS 811.1). Der Abschluss eines 
Personaldienstbarkeitsvertrags zwischen Grundeigentümer und 
Tankstellenbetreiber über ein Tankstellengrundstück für die Dauer von 15 
Jahren mit drei Optionen für eine Verlängerung bis auf maximal 29 Jahre 
stellt keine wirtschaftliche Handänderung und auch keine Steuerumgehung 
dar, weshalb die Erhebung einer Handänderungssteuer nicht gerechtfertigt 
ist (Urteil der Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/2, 8. Januar 2015, I/
2-2014/28).

Präsident Thomas Vögeli, Richter Rudolf Lippuner und Richterin Eliane Kaiser, 

Gerichtsschreiber Philipp Lenz

X AG, Rekurrentin,

vertreten durch lic.iur. Michael Sigerist, Rechtsanwalt, Pilatusstrasse 35, Postfach 

3868, 6002 Luzern,

gegen

Stadtrat L, Vorinstanz,

betreffend

Handänderungssteuer

Sachverhalt:

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A.- Die Ortsbürgergemeinde L schloss am 10. April 2002 als Eigentümerin der 

Grundstücke Nrn. 8888 und 9999, beide eingetragen im Grundbuch der Stadt L, mit 

der X AG mit Sitz in A einen Personaldienstbarkeitsvertrag ab, der die Begründung 

eines Baurechts zum Gegenstand hatte. Die Vertragsdauer betrug 15 Jahre, wobei die 

X AG die zweimalige Option einer Verlängerung um jeweils fünf Jahre erhielt. Das 

Grundbuchamt erblickte in der Einräumung des Baurechts einen 

handänderungssteuerpflichtigen Tatbestand und erhob mit Veranlagung vom 14. März 

2003 eine Handänderungssteuer von total Fr. 12'690.– (Fr. 2'890.– für das Grundstück 

Nr. 9999 sowie Fr. 9'800.– für das Grundstück Nr. 8888). Die Veranlagung erwuchs 

unangefochten in Rechtskraft.

B.- Am 26. April 2013 schloss die Ortsgemeinde L einen neuen Baurechtsvertrag mit 

der X AG für das Grundstück Nr. 8888 ab. Damit wurde der ursprüngliche Vertrag vom 

10. April 2002 ersetzt. Die Vertragsdauer beträgt 29 Jahre und setzt sich aus einer fixen 

Dauer von 15 Jahren sowie zwei einseitigen Verlängerungsoptionen von jeweils fünf 

und einer solchen von vier Jahren zusammen. Am 10. Mai 2013 stellte das 

Grundbuchamt L der X AG eine Handänderungssteuer von Fr. 17'797.– in Rechnung. 

Dagegen erhob die X AG durch ihren Vertreter mit Eingabe vom 11. Juni 2013 

Einsprache, die vom Stadtrat L mit Entscheid vom 21. Mai 2014 (Versand: 26. Mai 

2014) abgewiesen wurde.

C.- Die X AG erhob durch ihren Rechtsvertreter mit Eingabe vom 17. Juni 2014 Rekurs 

bei der Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, der Einspracheentscheid des 

Stadtrats L sowie die Veranlagung des Grundbuchamts seien aufzuheben, unter 

Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Vorinstanz beantragte in ihrer Vernehmlassung 

vom 18. August 2014 unter Hinweis auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid 

die kostenfällige Abweisung des Rekurses.

Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids sowie die Ausführungen zur 

Begründung des Rekurses wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

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1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 

Verwaltungsrekurskommission ist zur Beurteilung von Streitigkeiten über 

Handänderungssteuern zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben. Der 

Rekurs vom 17. Juni 2014 ist rechtzeitig eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und 

inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 in Verbindung mit 

Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes 

über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP).

2.- Die Ortsgemeinde L als Eigentümerin des Grundstücks Nr. 8888 und die 

Rekurrentin schlossen am 26. April 2013 einen Personaldienstbarkeitsvertrag ab, 

welcher ein insgesamt 29 Jahre dauerndes Baurecht zugunsten der Rekurrentin 

beinhaltet. Für dieses Rechtsgeschäft wurde am 10. Mai 2013 eine 

Handänderungssteuer von Fr. 17'797.– veranlagt. Die Veranlagungsbehörde ging 

davon aus, dass es sich beim vorliegenden Rechtsgeschäft um eine Handänderung im 

Sinne von Art. 241 Abs. 3 StG handelte, wonach entgeltliche Belastungen von 

Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen 

Eigentumsbeschränkungen von der Handänderungssteuer erfasst sind, wenn sie die 

Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und 

wesentlich beeinträchtigen.

a) Die Vorinstanz erwog im Einspracheentscheid, die Belastung eines Grundstücks mit 

einem selbständigen und dauernden Baurecht löse in der Regel die 

Handänderungssteuer aus. Die Vertragsdauern der Personaldienstbarkeitsverträge vom 

10. April 2002 und 26. April 2013 seien zu addieren, weshalb die Grenze von 30 Jahren 

– welche eine dauernde Belastung begründe – überschritten sei. Ferner sei zu 

berücksichtigen, dass es die Rekurrentin durch einseitige Verlängerungsoptionen in der 

Hand habe, den Vertrag jeweils zu verlängern.

b) Im Rekurs wird im Wesentlichen geltend gemacht, dass das Baurecht nicht für 29, 

sondern für 15 Jahre vereinbart worden sei, da nicht mit Sicherheit davon 

ausgegangen werden könne, dass die Verlängerungsoptionen durch die Rekurrentin 

auch tatsächlich ausgeübt werden. Eine dauernde Belastung im Sinn von Art. 241 Abs. 

3 StG sei erst dann anzunehmen, wenn die Vertragsdauer mindestens 30 Jahre 

betrage. Es sei zudem nicht zulässig, die Vertragsdauer des 

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Personaldienstbarkeitsvertrags vom 10. April 2002 zu derjenigen des Vertrags vom 26. 

April 2013 zu addieren, da von zwei verschiedenen Verträgen auszugehen sei. Dies sei 

bereits deshalb ausgeschlossen, da verschiedene Grundstücke betroffen und kein 

Konnex zwischen den Verträgen vorhanden sei.

c) Gemäss Art. 241 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuer bei Handänderungen in 

der Gemeinde gelegener Grundstücke oder Grundstückanteile erhoben. Als 

Handänderung gilt jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen 

Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 241 Abs. 2 StG). Als Handänderungen 

gelten auch entgeltliche Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen 

Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die 

Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und 

wesentlich beeinträchtigen (Art. 241 Abs. 3 StG). Der Steueranspruch entsteht mit der 

Handänderung und wird mit der Rechnungstellung fällig (Art. 241 Abs. 4 StG). 

Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks (Art. 242 Abs. 1 StG). Gemäss 

Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen 

des Erwerbers bemessen.

Ein Baurecht nach Art. 779 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, 

abgekürzt: ZGB) verleiht ein Nutzungs- und Gebrauchsrecht, also ein beschränkt 

dingliches Recht an einem Grundstück, und entspricht einer Dienstbarkeit im Sinne von 

Art. 241 Abs. 3 StG. Dabei wird zwischen Grund- und Personaldienstbarkeiten 

unterschieden. Steht das Baurecht einem bestimmten Eigentümer eines anderen 

Grundstücks zu, spricht man von einer Grunddienstbarkeit, wogegen eine 

Personaldienstbarkeit dann vorliegt, wenn das Recht einer bestimmten Person zusteht 

(vgl. Isler/Costantini, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar zum 

Schweizerischen Privatrecht, Zivilgesetzbuch II, 4. Aufl. 2011, N 5 ff. zu Art. 779 ZGB). 

Zur Errichtung eines Baurechts bedarf es eines gültigen Rechtsgeschäfts und eines 

Grundbucheintrags. Wird ein selbständiges und dauerndes Baurecht vereinbart, ist der 

Vertrag öffentlich zu beurkunden (vgl. Isler/Costantini, a.a.O., N 18 ff. zu Art. 779 ZGB). 

Wird das Baurecht weder ausschliesslich zugunsten eines bestimmten Grundstücks 

noch einer bestimmten Person errichtet und ist es damit übertragbar und vererblich, 

handelt es sich um ein selbständiges Baurecht. Ist es zusätzlich dauernd, d.h. über 

eine Mindestdauer von 30 Jahren abgeschlossen, kann es gemäss Art. 655 Abs. 3 Ziff. 

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2 ZGB als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden (vgl. Isler/Costantini, 

a.a.O., N 27 ff. zu Art. 779 ZGB). Die Maximaldauer liegt demgegenüber nach Art. 779l 

Abs. 1 ZGB bei 100 Jahren.

d) Nach der Rechtsprechung und der Veranlagungspraxis im Kanton St. Gallen erfüllt 

die Belastung eines Grundstücks mit einem selbständigen und dauernden Baurecht im 

Sinne von Art. 779 Abs. 3 ZGB den Tatbestand von Art. 241 Abs. 3 StG, da diese als 

dauernde und wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftung oder des 

Veräusserungswertes gilt (vgl. GVP 1988 Nr. 32 und 1992 Nr. 18, die allerdings noch 

das alte Steuergesetz von 1970 betrafen, in welchem aber der Tatbestand identisch 

war mit Art. 241 Abs. 3 StG; vgl. auch Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das st. gallische 

Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 466; StB 241 Nr 4.1). Auch in der Praxis anderer Kantone 

wird die Belastung eines Grundstücks mit einem selbständigen und dauernden 

Baurecht als handänderungssteuerpflichtiger Tatbestand qualifiziert, wobei in den 

jeweiligen Erlassen ebenfalls eine dauernde und wesentliche Beeinträchtigung der 

Bewirtschaftung oder des Veräusserungswertes vorausgesetzt wird (vgl. Urteile der 

Verwaltungsgerichte Obwalden vom 4. Oktober 1977, in: VVGE 1976 und 1977 Nr. 51, 

und Luzern vom 11. März 1994 und 26. Februar 2008, in: LGVE 1994 II Nr. 23 und 2008 

II Nr. 25; vgl. auch Urteil der Steuerrekurskommission Baselland vom 22. November 

1996, in: BStPra 1/1998 9-13).

Als dauernd gilt die Einräumung eines Baurechts von mindestens 30 Jahren (Art. 655 

Abs. 2 Ziff. 2 ZGB; Art. 22 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 der Grundbuchverordnung, SR 211.432.1). 

Im vorliegenden Fall nimmt die steuerrechtliche Norm nicht direkt Bezug auf 

zivilrechtliche Bestimmungen. Im Steuerrecht gilt indessen als Besonderheit die 

ausschlaggebende Bedeutung des Zivilrechts, da beide Rechtsgebiete einen 

gemeinsamen Ausgangspunkt besitzen. Damit besteht ein steuerrechtlicher 

Sachverhalt aus zwei Ebenen; einem wirtschaftlichen Vorgang sowie dessen 

zivilrechtlichem Erscheinungsbild (Blumenstein/Locher, System des Schweizerischen 

Steuerrechts, 6. Aufl. 2002, S. 30 f.).

e) Die von den Parteien als Baurechtsvertrag bezeichnete, zwischen der 

Ortsbürgergemeinde L und der X AG am 10. April 2002 geschlossene Vereinbarung 

umfasste ein selbständiges und befristetes Baurecht auf dem Grundstück Nr. 8888 und 

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einer Teilfläche des Grundstücks Nr. 9999 (Ziff. 2.1 und 2.2). Die Dauer betrug 15 Jahre 

(ab Grundbucheintragung), wobei die Rekurrentin zweimal die Möglichkeit hatte, das 

Baurecht um jeweils fünf Jahre zu verlängern (Ziff 4.3.1). Dieser Vertrag wurde 

aufgehoben; an seine Stelle trat die Vereinbarung vom 26. April 2013, wobei mit dieser 

lediglich das Grundstück Nr. 8888 baurechtsbelastet ist. Die Parteien vereinbarten in 

diesem Personaldienstbarkeitsvertrag für das Baurecht einen Zeitraum vom 1. Mai 

2013 bis 30. April 2042 (Ziffer 3.1). Davon sind die ersten 15 Jahre fest abgeschlossen 

und danach steht es in der Entscheidungsgewalt der Rekurrentin, die Vertragsdauer 

zweimal um fünf und einmal um vier Jahre einseitig zu verlängern. Insgesamt ist damit 

von einer maximalen Vertragsdauer von 29 Jahren auszugehen.

f) Eine Mindestdauer von 30 Jahren wurde im Vertrag vom 26. April 2013 nicht 

vereinbart. Die Vorinstanz erwog indes, ausgehend von der ursprünglichen Errichtung 

des Baurechts im Jahr 2003 ergebe dies eine Eintragungsdauer von beinahe 39 

Jahren. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die Verträge von 2002 und 2013 

hatten nicht dieselben Grundstücke zum Gegenstand; in jenem von 2013 wurde das 

Grundstück Nr. 9999 nicht mehr belastet, sondern ausschliesslich noch das 

Grundstück Nr. 8888. Der Vertrag von 2013 ersetzte ausdrücklich jenen von 2002 (Ziff. 

1.1). Zudem war im Vertrag von 2002 keine Vereinbarung über eine Option oder 

Verlängerung bis zu einer Dauer von über 30 Jahren abgeschlossen worden. Es handelt 

sich offensichtlich um zwei eigenständige Verträge mit unterschiedlichem Gegenstand. 

Eine Zusammenrechnung der Vertragsdauern zur Begründung einer 

Handänderungssteuerpflicht ist daher ausgeschlossen.

Der Vertrag von 2013 weist eine maximale Laufzeit von 29 Jahren auf. Diese liegt damit 

unter der Vertragsdauer von 30 Jahren, welche zivilrechtlich als dauernd eingestuft 

wird. Es besteht kein Grund zur Annahme, dass der Gesetzgeber in Art. 241 Abs. 3 StG 

den Begriff dauernd anders verstanden haben wollte als den zivilrechtlichen 

Tatbestand, zumal die Frist von 30 Jahren bereits in der Praxis zum alten Steuergesetz 

wegleitend war (vgl. vorne E. 2d). Der Wortlaut der steuerrechtlichen Norm entspricht 

jenem des Zivilrechts. Auch Sinn und Zweck der Bestimmungen sind gleich gelagert, 

da nur Baurechtsdienstbarkeiten bzw. Belastungen von einer gewissen Mindestdauer 

als eigene Grundstücke bzw. wirtschaftliche Übertragungen eingestuft werden. 

Insbesondere kann vorliegend auch nicht von einer Steuerumgehung gesprochen 

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werden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. statt vieler BGE 131 II 627 

E. 5.2 mit Hinweisen) liegt eine solche vor, wenn eine von den Beteiligten gewählte 

Rechtsgestaltung als ungewöhnlich, sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls den 

wirtschaftlichen Gegebenheiten völlig unangemessen erscheint, wenn zudem 

anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung missbräuchlich lediglich deshalb 

getroffen wurde, um Steuern einzusparen, die bei sachgemässer Ordnung der 

Verhältnisse geschuldet wären, und wenn das gewählte Vorgehen tatsächlich zu einer 

erheblichen Steuerersparnis führen würde, sofern es von der Steuerbehörde 

hingenommen würde. Die ersten beiden Kriterien sind offensichtlich nicht erfüllt. Es 

können gute Gründe vorliegen, der Baurechtsberechtigten eine relativ lange 

Vertragsdauer einzuräumen, aber die zivilrechtlich geltende Limite nicht zu 

überschreiten. Hinzu kommt, dass bei Tankstellen die Baurechtsberechtigte auch ein 

Interesse haben kann, nach einer gewissen Dauer den Vertrag nicht mehr zu erneuern, 

da z.B. geänderte Verkehrsführungen den Standort für eine Tankstelle massiv 

verschlechtern können. Dies lässt die Vereinbarung mehrerer Verlängerungsoptionen 

sachgerecht und den Interessen der Kontrahentinnen entsprechend erscheinen. Von 

einer sachwidrigen zivilrechtlichen Gestaltung kann deshalb nicht gesprochen werden.

Zusammenfassend gelangt die Verwaltungsrekurskommission zum Schluss, dass keine 

dauernde und wesentliche Beeinträchtigung im Sinn von Art. 241 Abs. 3 StG vorliegt, 

weshalb die Voraussetzungen für die Erhebung einer Handänderungssteuer nicht erfüllt 

sind. Der Rekurs ist folglich gutzuheissen und der angefochtene Einspracheentscheid 

vom 26. Mai 2014 sowie die diesem zugrunde liegende Rechnung Nr. 40.492/2013 

vom 10. Mai 2013 sind aufzuheben.

3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der Stadt L 

zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Da sie finanzielle Interessen verfolgt, ist auf die 

Erhebung nicht zu verzichten (vgl. Art. 95 Abs. 3 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 

1'000.– erscheint angemessen (vgl. Art. 7 Ziff. 122 der Gerichtskostenverordnung, sGS 

941.12). Der Kostenvorschuss von Fr. 2'000.– ist der Rekurrentin zurückzuerstatten.

Gemäss Art. 98 Abs. 2 VRP werden im Rekursverfahren ausseramtliche Kosten 

entschädigt, soweit sie aufgrund der Rechts- oder Sachlage als notwendig und 

angemessen erscheinen. Im vorliegenden Fall war der Verzicht auf den Beizug eines 

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Vertreters im Rekursverfahren nicht zumutbar. Eine Kostennote ist nicht eingereicht 

worden. Angesichts des bescheidenen Umfangs der Akten sowie des ersichtlichen 

Aufwands für die Rekurseingabe erscheint eine Entschädigung von Fr. 1'000.– zuzügl. 

Barauslagen und MWSt als angemessen (vgl. Art. 19, 22 Abs. 1 lit. b und 28 der 

Honorarordnung für Rechtsanwälte und Rechtsagenten; sGS 963.75). Kostenpflichtig 

ist die Stadt L.

Entscheid:

1.   Der Rekurs wird gutgeheissen und der angefochtene Einspracheentscheid vom

      26. Mai 2014 sowie die diesem zugrunde liegende Veranlagung des 

Grundbuchamtes

      L vom 10. Mai 2013 (Rechnung Nr. 40.492/2013) werden aufgehoben.

2.   Die Stadt L bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 1'000.–.

3.   Der Kostenvorschuss von Fr. 2'000.– wird der Rekurrentin zurückerstattet.

4.   Die Stadt L hat die Rekurrentin mit Fr. 1'040.– zuzügl. MWSt zu entschädigen.

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		2025-07-19T09:23:09+0200
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