# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** dad21332-d5a0-5470-8999-00781f8dad3d
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-05-29
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 29.05.2018 110 2018 16
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_BVD/BE_VB_001_110-2018-16_2018-05-29.pdf

## Full Text

ENTSCHEID
DER

BAU-, VERKEHRS- UND ENERGIEDIREKTION 

RA Nr. 110/2018/16 Bern, 29. Mai 2018

in der Beschwerdesache zwischen

A.________
Beschwerdeführerin

vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________

und

Frau C.________
Beschwerdegegnerin 1

Herrn D.________
Beschwerdegegner 2

sowie

Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, Bundesgasse 38, Postfach, 
3001 Bern

betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern vom 27. Dezember 
2017 (Baukontroll-Nr. 2016-0480; Abbruch Doppelhaushälfte)

I. Sachverhalt

1. Die Beschwerdeführerin reichte am 29. August 2016 bei der Gemeinde Bern ein 

Baugesuch ein für den «Abbruch Doppelhaushälfte Nr. F.________ unter Beibehalt der 

RA Nr. 110/2018/16 2

Trennwand zu Nr. G.________ »1 auf Parzelle Bern Grundbuchblatt Nr. E.________. Die 

Parzelle liegt gemäss Zonenplan und Überbauungsordnung (ÜO) Ausserholligen III in der 

Dienstleistungszone (D). Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderen die 

Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 Einsprache. Mit Entscheid vom 

27. Dezember 2017 erteilte die Gemeinde Bern dem Abbruch der Doppelhaushälfte unter 

Beibehalt des Untergeschosses den Bauabschlag. 

2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 26. Januar 2017 Beschwerde bei der 

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) ein. Sie stellt die folgenden 

Rechtsbegehren:

"1. Der Bauentscheid des Bauinspektorats der Stadt Bern vom 27. Dezember 

2017 sei aufzuheben und das Baugesuch der Beschwerdeführerin vom 

29. August 2017 (Abbruch Doppelhaushälfte Nr. F.________ unter Beibehalt 

des Untergeschosses) sei zu bewilligen.

2. Das Bauinspektorat der Stadt Bern sei aufzufordern, die nötigen 

baupolizeilichen Massnahmen im Sinne der Ausführungen in III., Ziff. 2.2 

nachfolgend zu verfügen."

Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass ihr die Stadt Bern mit Verfügung vom 

4. Oktober 2006 die Umnutzung von zwei Wohnungen in der fraglichen Liegenschaft 

bewilligt habe.2 Die Umnutzungsbewilligung sehe vor, dass bei Wegfall der bewilligten 

Nutzung die ursprüngliche Wohnnutzung wiederherzustellen sei. Die Beschwerdeführerin 

habe sich nach Abschluss der verschiedenen Bauprojekte («H.________», Neubau 

«I.________») Gedanken für die Weiternutzung gemacht. Diese hätten sich zerschlagen. 

Zwischenzeitlich sei das Gebäude besetzt worden. Daher habe die Beschwerdeführerin 

bauliche Massnahme zur Sicherung der Liegenschaft vor unbefugtem Zutritt getroffen. 

Trotzdem sei die Liegenschaft wieder besetzt worden. Die in Betracht gezogenen Kosten 

für "Umbau- und Umnutzungspläne" seien wegen der beträchtlichen Baukosten, die dafür 

hätten investiert werden müssen, fallen gelassen worden. Es wäre "mit Kosten von 

mindestens Fr. 742'000.–" zu rechnen gewesen um die "baufällige Liegenschaft wieder der 

1 Vgl. Baugesuch vom 29. August 2016, Formular 1.0: Vorakten, pag. 49
2 Vgl. Beilage 1 der Stadt Bern: Kleine Baubewilligung vom 23.10.2006 und Beilage 2: Bewilligung vom 
4.10.2006 betreffend das Gesetz über die Erhaltung von Wohnraum (WErG). Nutzung als Archivraum und 
Baubüro für die Baustellen «H.________» (2008 bis 2010) und Neubau «I.________» (2009 bis 2012)

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bewilligten Archivnutzung für den Eigengebrauch oder (legalen) Wohnnutzung zuzuführen". 

Daher habe sie ein Baugesuch für den Abbruch der Doppelhaushälfte eingereicht. Die 

Stadt Bern berufe sich in ihrem Entscheid zu Unrecht auf den Standpunkt, dass gestützt 

auf Art. 16a BO3 unzulässigerweise Wohnraum aufgehoben werde.

3. Das Rechtsamt, welches die Beschwerdeverfahren für die BVE leitet4, holte die 

Vorakten ein und führte den Schriftenwechsel durch. Die Beschwerdegegnerin 1 und der 

Beschwerdegegner 2 beantragen mit Beschwerdeantwort vom 26. Februar 2018, dass der 

Baubeschwerde nicht stattzugeben sei. Sie machen als direkte Nachbarn (Mieter der 

Liegenschaft Nr. G.________) geltend, dass bestehender Wohnraum zerstört werde. Die 

Beschwerdeführerin habe es in den letzten zehn Jahren unterlassen, das Haus einer 

sinnvollen Nutzung zuzuführen. Es handle sich um einen Abbruch auf Vorrat. Die 

Besetzungen seien nicht Ursache, sondern Folge des von der Beschwerdeführerin 

verursachten Leerstands. Die Stadt Bern beantragt in ihrer Stellungnahme vom 

28. Februar 2017 (recte: 2018) die Abweisung der Beschwerde und die Bestätigung des 

Bauabschlags. Bezüglich Art. 16a BO weist sie darauf hin, dass die fragliche Norm gemäss 

einem Entscheid der JGK verfassungskonform sei. Daher gelange diese Bestimmung 

vorliegend zur Anwendung. Ein Abbruch sei im Lichte der Vorgaben von Art. 16a BO nicht 

möglich. 

Die Parteien erhielten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Die 

Beschwerdeführerin machte von dieser Möglichkeit Gebrauch. Sie bestreitet die 

Ausführungen der Stadt Bern hinsichtlich Bewohnbarkeit der Liegenschaft und 

Anwendbarkeit von Art. 16a BO wie auch die Darlegung der Beschwerdegegnerin 1 und 

des Beschwerdegegners 2, dass sie (die Beschwerdeführerin) die Liegenschaft habe 

verlottern lassen. Die fehlende Nutzbarkeit sei Folge der ersten Hausbesetzung gewesen. 

Im Übrigen seien die von der Beschwerdegegnerschaft vorgebrachten Bedenken 

hinsichtlich Bauimmissionen zivilrechtlicher Natur.

3 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO; SSSB 721.1)
4 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau-, Verkehrs- und 
Energiedirektion (OrV BVE; BSG 152.221.191)

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4. Auf die Rechtsschriften und die Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1. Sachurteilsvoraussetzungen

Bauentscheide können nach Art. 40 BauG5 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit 

Baubeschwerde bei der BVE angefochten werden. Die BVE ist somit für die Beurteilung 

der Beschwerde zuständig. Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die 

Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige 

Gemeindebehörde (Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren Baugesuch 

abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Bauentscheid beschwert und daher zur 

Beschwerdeführung legitimiert. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist 

einzutreten.

2. Massgebliche Rechtsgrundlagen

a) Nach Art. 1a Abs. 2 BauG ist der Abbruch von Bauten baubewilligungspflichtig. Die 

Bewilligung wird gemäss Art. 2 Abs. 1 BauG erteilt, wenn die bau- und planungsrechtlichen 

Vorschriften und die anderen im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorgaben 

eingehalten werden, die öffentliche Ordnung nicht gefährdet wird und dem Vorhaben keine 

Hindernisse der Planung im Sinne der Art. 36 und 62 BauG entgegenstehen.

b) Die Bewilligungspflicht ist vorliegend nicht bestritten. Die Gemeinde Bern hat sich bei 

ihrem Bauabschlag auf den Schutz von bestehendem Wohnraum gemäss Art. 16a BO 

berufen. Da es sich beim vorliegenden Gesuch um ein Abbruchgesuch ohne gleichzeitige 

Schaffung von neuem Wohnraum und ohne Gesuch für eine andere Nutzung der 

Liegenschaft handle, sei durch die Bewilligungsbehörde lediglich zu prüfen, ob ein Abbruch 

der Liegenschaft unter Berücksichtigung von Art. 16a BO bewilligt werden könne.

5 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0)

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Der massgebende Art. 16a der städtischen BO6 zum «Schutz von bestehendem 

Wohnraum bei Wohnungsknappheit» lautet wie folgt:

" 1 Zweckänderungen, Umbauten und Abbrüche, die zu einem Verlust bestehenden Wohnraums 
führen, sind in den Wohnzonen (W, WG, K, Obere und Untere Altstadt, Gewerbe- und 

Wohngebiet Matte), in den Schutzzonen SZ sowie in der Dienstleistungszone D untersagt, 

solange im Stadtgebiet Wohnungsknappheit herrscht.

2 Wohnungsknappheit im Sinne von Absatz 1 besteht solange, als der über drei Jahre gemittelte 

Leerwohnungsbestand in der Stadt Bern kleiner ist als 1%. Der Leerwohnungsbestand wird 

jährlich durch die Statistikdienste der Stadt Bern publiziert.

3 Massgebend ist der periodisch ermittelte und über drei Jahre gemittelte Leerwohnungsbestand 

im Zeitpunkt der Einreichung des Baugesuchs. Fällt jedoch die Wohnungsknappheit im Sinne 

von Absatz 2 vor dem Bauentscheid dahin, so entfällt auch der Schutz des Wohnraums.

4 Der Wohnraum muss nicht erhalten werden, wenn

a. überwiegende städtebauliche Gründe den Abbruch, die Zweckänderung oder den Umbau 

verlangen;

b. der Abbruch, die Zweckänderung oder der Umbau im überwiegenden öffentlichen Interesse 

oder im Interesse von öffentlichen Bauten und Anlagen erforderlich ist;

c. der Verlust des Wohnraums zugunsten der Ausdehnung eines bestehenden im Eigentum der 

Grundeigentümerin oder des Grundeigentümers stehenden Unternehmens erfolgt; dem 

Eigentum gleichgestellt sind vergleichbare beschränkte dingliche Rechte. Räumlichkeiten, für 

die eine Bewilligung nach diesem Absatz erteilt wurde, sind wieder der Wohnnutzung 

zuzuführen, sobald diese für die eigene Geschäftstätigkeit nicht mehr benötigt werden;

d. der zum Abbruch vorgesehene Wohnraum mit angemessenem Aufwand nicht erhalten werden 

kann und keine offensichtliche Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts vorliegt;

e. nur einzelne Räume einer Wohnung für eigene Arbeitszwecke der Mieter- oder 

Eigentümerschaft umgenutzt werden.

5 ….

6 ….."

3. Akzessorische Prüfung von Art. 16a BO

a) Nach Ansicht der Beschwerdeführerin stellt Art. 16a BO aus verfassungsrechtlicher 

Sicht eine Eigentumsbeschränkung dar. Diese Grundrechtsbeschränkung bedürfe einer 

gesetzlichen Grundlage, müsse im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein. 

Es sei bereits fraglich, ob für die Bestimmung in Art. 16a BO "heute überhaupt noch eine 

6 Bauordnung der Stadt Bern vom 24. September 2006 (BO; SSSB 721.1)

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genügende gesetzliche Grundlage in der kantonalen Baugesetzgebung bestehe". Das 

(kantonale) WerG7 sei per 2011 aufgehoben worden. Die Gemeinde Bern sei daher nicht 

befugt, eine derartige Vorschrift zu erlassen. Im Baugesetz gebe es keine Grundlage für 

Gemeindevorschriften zum Wohnungsschutz. Schliesslich sei auch nicht klar, inwiefern die 

Eigentumsbeschränkung dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit genügen solle.8

b) Die Gemeinde verweist in ihrer Stellungnahme9 auf die Entstehungsgeschichte der 

Bestimmung, die nach Aufhebung des WerG vom kantonalen Recht in die Bauordnung der 

Stadt Bern übernommen worden sei. Der umstrittene Art. 16a BO sei vom Amt für 

Gemeinden und Raumordnung (AGR) unter Abweisung zweier Einsprachen genehmigt 

worden. Im anschliessenden Beschwerdeverfahren habe die Justiz-, Gemeinde- und 

Kirchendirektion (JGK) entschieden, dass die Stadt Bern zum Erlass dieser Vorschrift 

befugt sei, da kein qualifiziertes Schweigen des kantonalen Gesetzgebers vorliege, 

welches die Legiferierung der Stadt Bern unzulässig machen würde. Das geltend 

gemachte öffentliche Interesse für den Schutz von Wohnraum sei nicht rein fiskalischer Art 

und damit für einen Eigentumseingriff ausreichend. Auch die Verhältnismässigkeit sei von 

der JGK bejaht worden; die Vorschrift sei geeignet, die Wohnungsnot zu bekämpfen, sie 

sei erforderlich und auch im engeren Sinne verhältnismässig. Dieser Entscheid sei 

unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

c) Die Rüge der Beschwerdeführerin ist als Antrag zur vorfrageweisen (akzessorischen) 

Prüfung der städtischen Bestimmung zu verstehen. Soweit es sich um Nutzungspläne 

einschliesslich der zugehörigen zonenspezifischen Vorschriften handelt, können diese nur 

bei ihrem Erlass angefochten werden (ursprüngliche Anfechtbarkeit). Eine nachträgliche 

(akzessorische) Überprüfung von Plänen und Vorschriften im Baubewilligungsverfahren 

resp. im Baubeschwerdeverfahren ist nach der Gerichtspraxis ausnahmsweise möglich, 

wenn die betroffene Person beim Planerlass keine Anfechtungsmöglichkeit hatte oder das 

Ausmass der Beschränkung für sie noch unklar war.10 Bei der umstrittenen Norm handelt 

es sich jedoch nicht um eine zonenspezifische Vorschrift. Solche Bestimmungen können 

7 Gesetz vom 9. September 1975 über die Erhaltung von Wohnraum (WerG; BSG 853.1), aufgehoben per 
31. Dezember 2011
8 Beschwerdeschrift, Rz. 39 ff. 
9 Stellungnahme vom 28. Februar 2017 (recte: 2018), S. 2/6
10 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band II, 4. Aufl. 2017, Art. 60 N. 9

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daher wie Rechtssätze auch noch im Anwendungsfall vorfrageweise als verfassungs- bzw. 

gesetzwidrig angefochten werden.11

d) Das gemäss Entscheid der Gemeinde Bern der Beschwerdeführerin auferlegte 

Abbruchverbot stellt eine Einschränkung der verfassungsmässig garantierten 

Eigentumsgarantie dar (Art. 26 BV12 und Art. 24 KV13). Es ist daher nur zulässig, wenn 

dafür eine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht. Zudem muss es durch ein 

öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (vgl. Art. 36 BV und Art. 28 

KV). Art. 16a BO entspricht wie erwähnt weitgehend Art. 5 des kantonalen WerG von 1975. 

Das WerG hatte gemäss den Materialien "sozialpolitischen Charakter" und strebte einzig 

die Bekämpfung der Wohnungsnot an. Sein Geltungsbereich war auf Gegenden mit 

Wohnungsmangel zu beschränken.14 Zum Zeitpunkt der Aufhebung des Erlasses per Ende 

2011 war ihm einzig die Gemeinde Bern unterstellt.15 Im Rahmen der parlamentarischen 

Diskussion zur Aufhebung des WerG wurde (ausdrücklich) darauf hingewiesen, dass der 

Gemeinde Bern in zeitlicher Hinsicht die Möglichkeit zur Überführung der Bestimmung zur 

Erhaltung des Wohnraums in die Bauordnung gegeben werden müsse.16 

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin verfügt Art. 16a BO (auch gemäss Lehre 

und Rechtsprechung) über eine Grundlage im kantonalen Recht: So ist die Gemeinde in 

ihrer Ortsplanung im Rahmen der Gesetzgebung und der übergeordneten Planung frei (vgl. 

Art. 65 Abs. 1 BauG). Die einzelnen Aufgaben ergeben sich aus Art. 64 BauG, worunter 

auch siedlungspolitische Massnahmen fallen.17 Gemäss Art. 64 Abs. 2 Bst. d BauG 

gehören zu den weiteren Aufgaben der Gemeinden im Rahmen der Ortsplanung, die 

Bereitstellung von Wohnbauland und die Erhaltung von Wohnraum nach den 

Bestimmungen der besonderen Gesetzgebung. Diese Bestimmung war Grundlage des 

WerG, weshalb sich auch Art. 16a BO darauf abstützen lässt. Die Gemeinde war somit 

befugt, eine gesetzliche Grundlage zur Erhaltung von Wohnraum zu schaffen. Art. 16a BO 

11 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band II, Bern 2017,  Art. 60 N. 10
12 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101)
13 Verfassung des Kantons Bern vom 6. Juni 1993 (KV; BSG 101.1)
14 Vgl. Vortrag der Volkswirtschaftsdirektion vom 21. Januar / 9. April 1975 an den Regierungsrat zuhanden des 
Grossen Rates zum Entwurf eines Gesetzes über die Erhaltung von Wohnraum in: Tagblatt des Grossen Rates 
1975, Beilage 10, S. 1 ff. 
15 Vgl. Erläuterungsbericht «Schutz von Wohnraum: Ergänzung der Bauordnung» vom 21. Februar 2011 der 
Stadt Bern (nachfolgend: Erläuterungsbericht), S. 3
16 Tagblatt des Grossen Rates 2009, S. 1553
17 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band II, Bern 2017, Art. 64 N. 3 mit weiteren Hinweisen

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gilt somit als genügende gesetzliche Grundlage für einen Eingriff in die 

Eigentumsgarantie.18 Der Schutz des Wohnraums liegt zudem im öffentlichen Interesse, da 

die Gemeinde an einer möglichst guten Auslastung ihrer bestehenden Siedlungsstruktur, 

an einer Durchmischung der Wohn- und Arbeitsflächen und auch am Erhalt von 

preisgünstigem Wohnraum interessiert ist.19 Die Regelung erweist sich im weitern auch als 

verhältnismässig, da sie mehrere Ausnahmetatbestände vorsieht und das Grundeigentum 

nach wie vor als Wohnraum genutzt werden kann. Art. 16a BO ist jedoch 

verfassungskonform auszulegen.20 Darauf ist in der nachfolgenden Erwägung einzugehen.

4. Abbruchverbot gemäss Art. 16a BO

a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sich die Stadt Bern zu Unrecht auf den 

Standpunkt stelle, dass mit dem Abbruch des Gebäudes unzulässigerweise Wohnraum im 

Sinne von Art. 16a BO aufgehoben werde. Seit der erteilten Umnutzungsbewilligung von 

2006 sei die Liegenschaft als Archivraum bzw. Baubüro für die Baustellen «H.________» 

und den Neubau «I.________» genutzt worden. Seither gebe es in der fraglichen 

Liegenschaft keinen Wohnraum mehr. Die Liegenschaft würde auch heute noch "in diesem 

Sinne" genutzt, wenn sie nicht besetzt worden wäre. Da das Gebäude an der J.________ 

Nr. F.________ rechtmässig umgenutzt worden sei, könne vorliegend nicht von einem 

"Schutz von Wohnraum" gesprochen werden. Falls wider Erwarten Art. 16a BO zur 

Anwendung gelange, so bestehe ein überwiegendes öffentliches Interesse am Abbruch im 

Sinne von Art. 16a Abs. 4 Bst. b BO. Dies insbesondere mit Blick auf die Sicherheit und die 

Gesundheit der Besetzer und deren Besucher sowie auch für die Gäste des Restaurants 

(vgl. Art. 16a Abs. 4 Bst. b BO).

b) Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 vertreten die Auffassung, 

dass vorliegend Wohnraum zerstört werde. Mit der Umnutzungsbewilligung von 2006 sei 

festgestellt worden, dass nach dem Wegfall der Umnutzung die Wohnnutzung 

wiederherzustellen sei. Dies sei nicht geschehen und die Liegenschaft auch nicht 

18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band II, Art. 64 N. 3. Vgl. auch Beschwerdeentscheid der JGK vom 
20. Februar 2015: BVR 2016 S. 140 
19 Ebenso Beschwerdeentscheid der JGK vom 20. Februar 2015, sowie Erläuterungsbericht, a.a.O., S. 9
20 Vgl. Markus Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 2001, S. 178 mit weiteren Hinweisen

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sachgemäss unterhalten worden. Die Besetzungen seien nicht Ursache, sondern Folge 

des von der Beschwerdeführerin verursachten Leerstands.

c) Ein Abbruchverbot stellt einen Eingriff in die verfassungsmässig garantierte 

Eigentumsfreiheit (Art. 26 BV) dar. Es ist daher nur zulässig, wenn eine gesetzliche 

Grundlage dafür besteht, das Verbot im öffentlichen Interesse liegt und wenn es zudem 

verhältnismässig ist. Verhältnismässig ist ein Eingriff dann, wenn er zum Erreichen des 

verfolgten Ziels erforderlich und geeignet ist und wenn er zudem für die oder den 

Betroffenen zumutbar ist. In Bezug auf die Auslegung und Anwendung kommunaler 

Bestimmungen sind die Gemeinden im Bereich ihrer Bau- und Zonenordnungen im 

Rahmen der gesetzlichen Regelung und der übergeordneten Planung autonom (Art. 65 

Abs. 1 BauG). Es ist somit vorab Sache der Gemeinde zu bestimmen, wie sie eine 

kommunale Vorschrift ausgelegt und angewendet haben will. Wird eine solche 

Bestimmung Streitgegenstand eines Beschwerdeverfahrens, haben die 

Rechtsmittelinstanzen nur zu prüfen, ob die von der Gemeinde geltend gemachte 

Auslegung und Anwendung rechtlich haltbar ist.21

d) Wie bereits ausgeführt, gilt Art. 16a BO als genügende gesetzliche Grundlage; diese 

ist verfassungskonform auszulegen (vgl. E. 3). Zweck der Bestimmung ist der Schutz von 

Wohnraum in der Gemeinde Bern, solange Wohnungsknappheit gegeben ist. Dies ist bei 

einem Leerwohnungsbestand kleiner als 1% der Fall, was in der Gemeinde Bern seit 

Jahrzehnten zutrifft.22 Die Liegenschaft der Beschwerdeführerin fällt unter den 

Anwendungsbereich von Art. 16a Abs. 1 BO. Zum einen handelt sich entgegen der 

Auffassung der Beschwerdeführerin um bestehenden Wohnraum, da die im Jahr 2006 

bewilligte Umnutzung23 von zwei Wohnungen zu Archivräumen auch gemäss ihren eigenen 

Angaben zwischenzeitlich weggefallen ist. Ferner ist gemäss  Ziffer 2 der 

Umnutzungsbewilligung nach WerG die ursprüngliche Wohnnutzung wiederherzustellen, 

falls die Beschwerdeführerin die Archivräume nicht mehr für den Eigenbedarf benötigt. 

Zum andern liegt die Liegenschaft in der Dienstleistungszone (D), die gemäss dem 

Wortlaut von Art. 16a BO und den Materialien dazu unter dessen Anwendungsbereich fällt. 

In Dienstleistungszonen sind Wohnungen erwünscht, da sie zur Belebung dieser Gebiete 

21 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, a.a.O., Band II, Bern 2017, Art. 65 N. 3; BVR 2000 S. 105, E. 3a 
22 Vgl. Erläuterungsbericht, a.a.O., S. 6 mit weiteren Hinweisen. Gemäss Bericht der Stadt Bern vom 1. Juni 
2017 beträgt die Leerwohnungsziffer momentan 0,57%.
23 Vgl. Bewilligung vom 04.10.2006 nach WerG: Beilage 2 zur Stellungnahme der Stadt Bern vom 28. Februar 
2017 (recte: 2018)

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und zur Durchmischung in der Stadt Bern beitragen. Und gerade in Dienstleistungszonen 

ist gemäss dem Willen des Gesetzgebers der bestehende Wohnraum über Art. 16a BO zu 

schützen.24 

e) Ein Abbruchverbot muss im konkreten Fall auch im öffentlichen Interesse liegen. 

Art. 16a Abs. 4 Bst. b BO besagt, dass Wohnraum nicht erhalten werden muss, wenn der 

Abbruch, die Zweckänderung oder der Umbau im überwiegenden öffentlichen Interesse 

oder im Interesse von öffentlichen Bauten und Anlagen erforderlich ist. Nach Ansicht der 

Beschwerdeführerin sind die geltend gemachten sicherheits- und 

gesundheitsgefährdenden Gründe als (überwiegendes) öffentliches Interesse in der 

Interessenabwägung zu berücksichtigen. Aus Haftungsgründen habe sie als 

Grundeigentümerin ein "eminentes Interesse" am Abbruch des Gebäudes. Den von ihr 

vorgebrachten möglichen Gefahren hinsichtlich Gesundheit und Sicherheit der 

Bewohnerinnen und Bewohner der (besetzten) Liegenschaft und deren Gästen, lässt sich 

jedoch ohne weiteres durch bauliche Massnahmen begegnen. Daher sind diese 

Vorbringen im Rahmen der Interessenabwägung für oder gegen den Abbruch der 

Liegenschaft auch nicht zu berücksichtigen. Wie die Gemeinde in ihrem Entscheid denn 

auch zu Recht ausführt, kann die Baupolizeibehörde im Falle der Unbewohnbarkeit eines 

Gebäudes als sofortige Schutzmassnahme ein Benützungsverbot anordnen. Daraus könne 

jedoch nicht abgeleitet werden, dass der Abbruch einer Liegenschaft in unbewohnbarem 

Zustand im überwiegenden öffentlichen Interesse liege.25 Dies ist nicht zu beanstanden.

f) Ein Abbruchverbot ist dann verhältnismässig, wenn es zur Erreichung des 

angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist. Die Eignung und Erforderlichkeit der 

Verweigerung der Abbruchbewilligung zur Erhaltung des Wohnraums in der Gemeinde 

Bern ist grundsätzlich zu bejahen. Zu entscheiden ist über die Verhältnismässigkeit im 

engeren Sinne bzw. die Zumutbarkeit der Abbruchverweigerung für die Bauherrschaft, wie 

sie auch in Art. 16a Abs. 4 Bst. d BO definiert bzw. konkretisiert wird. Dieser Bestimmung 

zufolge muss Wohnraum nicht erhalten werden, wenn der zum Abbruch vorgesehene 

Wohnraum mit angemessenem Aufwand nicht erhalten werden kann und keine 

offensichtliche Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts vorliegt. Die Gemeinde führt in 

ihrem Entscheid dazu folgendes aus:

24 Erläuterungsbericht, a.a.O., S. 5
25 Vgl. angefochtener Entscheid, S. 3, siehe auch Vorakten, pag. 116

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"Für die Anwendung dieser Voraussetzung ist der Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt des 
Abbruchgesuchs nur ein Teil der Prüfung. Es gilt in erster Linie zu prüfen, ob der Eigentümer der 

betroffenen Liegenschaft genügend unternommen hat, um die Liegenschaft vor der Baufälligkeit und 

der damit verbundenen Unbewohnbarkeit zu schützen. Die Bewilligungsbehörde der Stadt Bern 

kommt zum Schluss, dass die Bauherrschaft nicht in genügendem Masse belegen kann, dass sie 

die nötigen Massnahmen über die letzten Jahre hinweg unternommen hat, die Bewohnbarkeit 

aufrecht zu erhalten. Insbesondere durch die Abtrennung der Liegenschaft von Gas, Wasser und 

Elektrizität wurde deren Unbewohnbarkeit vielmehr Vorschub geleistet, was dem Art.16a Abs. 4 

Bst. d BO in erheblichem Masse widerspricht."26

Die Vorinstanz geht somit davon aus, dass der Unterhalt bei der Liegenschaft 

vernachlässigt wurde. Ob dies vorliegend der Fall ist, kann jedoch offen bleiben. Die 

kumulative Formulierung in Art. 16a Abs. 4 Bst. d BO ist zwar Hinweis, dass nur bei 

Erfüllung beider Voraussetzungen (keine Vernachlässigung und angemessener Aufwand) 

ein Abbruch von Wohnraum möglich ist. Die Verfassung gebietet jedoch bei 

Eigentumsbeschränkung die Wahrung der Verhältnismässigkeit (vgl. E. 4c). Das 

Abbruchverbot muss also zumutbar sein. Eine verfassungskonforme Auslegung von Art. 

16a Abs. 4 Bst. d BO verlangt daher, dass ein Abbruchverbot auch bei vernachlässigten 

Liegenschaften nur dann ausgesprochen werden darf, wenn der Aufwand für die Erhaltung 

des Wohnraums angemessen ist. Im Falle der Vernachlässigung hat die Bauherrschaft 

aber höhere Sanierungskosten in Kauf zu nehmen.

g) Was die Auslegung und Konkretisierung des "angemessenen Aufwands" betrifft, so 

ergeben sich aus Wortlaut und Materialien keine Hinweise. Die Gemeinde Bern ist gemäss 

ihrer Stellungnahme an die BVE der Ansicht, dass bei der Prüfung der 

Verhältnismässigkeit im engeren Sinne nicht die Kosten für die Totalsanierung 

interessierten, sondern nur die Kosten für die Beseitigung der Gefährdung.27 Gemäss dem 

Willen des Gesetzgebers ist der bestehende Wohnraum in der Gemeinde Bern zu erhalten. 

Auch im konkreten Fall geht es darum, den ehemals bestehenden Wohnraum in der 

Liegenschaft wiederherzustellen und die als Archivräume genutzten Wohnungen wieder 

nutz- bzw. vermietbar zu machen. Dieser "Aufwand" gemäss Art. 16a Abs. 4 Bst. d BO ist 

daher umfassender zu verstehen und geht entgegen der Auffassung der Gemeinde weiter 

als die Beseitigungskosten für die sog. Gefährdung. Darunter fallen alle notwendigen 

26 Vgl. angefochtener Entscheid, S. 4, siehe auch Vorakten, pag. 115
27 Stellungnahme der Stadt Bern vom 28. Februar 2017 (recte: 2018), S. 4/6

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Massnahmen, um die Liegenschaft einer üblichen Wohnnutzung für den Eigenbedarf oder 

die Vermietung zuzuführen.28 Eine Prüfung, ob im vorliegenden Fall die Wiederherstellung 

der Wohnnutzung mit angemessenem Aufwand möglich ist, hat die Vorinstanz nicht 

vorgenommen. Die Frage des Aufwands gemäss Art. 16a Abs. 4 Bst. d BO wie auch die 

Prüfung verschiedener Nutzungsszenarien lässt sich auf Grund der Aktenlage und der 

Kostenschätzung der Beschwerdeführerin nicht beantworten.29 Es ist an der Gemeinde 

Bern, eine Prüfung dieser offenen Fragen vorzunehmen.

5. Rückweisung an die zuständige Baubewilligungsbehörde

Aus diesen Erwägungen folgt zusammenfassend, dass die Beschwerde gutzuheissen und 

der erteilte Bauabschlag aufzuheben ist. Angesichts der noch notwendigen Prüfung, ob der 

Wohnraum mit angemessenem Aufwand erhalten werden kann, rechtfertigt es sich, die 

Akten gestützt auf Art. 72 Abs. 1 VRPG30 an die Gemeinde Bern zur Fortsetzung des 

Verfahrens im Sinne der Erwägungen zu überweisen. Diese wird auch über die 

beantragten baupolizeilichen Massnahmen befinden müssen. 

6. Verfahrenskosten

a) Die Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren bestehen aus einer Pauschalgebühr. 

Diese wird festgesetzt auf Fr. 1'400.– (Art. 103 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit Art. 19 

Abs. 1 und Art. 20 Abs. 1 GebV31).

b) Nach Art. 108 Abs. 1 VRPG werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei 

auferlegt, es sei denn, das prozessuale Verhalten einer Partei gebiete eine andere 

Verlegung oder die besonderen Umstände rechtfertigten, keine Verfahrenskosten zu 

erheben. Bei Rückweisung wird praxisgemäss von einem vollumfänglichen Obsiegen 

ausgegangen, wenn ein reformatorischer Hauptantrag vorliegt und die Neubeurteilung 

28 Betreffend Abbruchverbot bei Baudenkmälern und Renditeüberlegungen vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, 
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 10a-10f N. 5a
29 Vgl. Kostenschätzung der "K.________" vom 13. Juli 2018: Vorakten, pag. 85 ff.
30 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)
31 Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Gebührenverordnung, GebV; 
BSG 154.21)

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aufgrund der Rückweisung noch zu einer vollständigen Gutheissung des Begehrens führen 

kann.32 Die Verfahrenskosten von Fr. 1'400.– werden daher der Beschwerdegegnerin 1 

und dem Beschwerdegegner 2 auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag.

c) Als unterliegende Partei haben die Beschwerdegegnerin 1 und der 

Beschwerdegegner 2 die Parteikosten zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Die Kostennote 

des Anwalts der Beschwerdeführerin gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die 

Mehrwertsteuerpflicht der Beschwerdeführerin33 wurde in der Kostennote bereits 

berücksichtigt. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haben der 

Beschwerdeführerin somit einen Parteikostenersatz von Fr. 4'675.– (inkl. Auslagen von 

Fr. 175.–) zu leisten. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag.

d) Über die Kosten des bisherigen Baubewilligungsverfahrens hat die Gemeinde 

zusammen mit den Kosten für die Fortsetzung des Baubewilligungsverfahrens im neuen 

Bauentscheid zu entscheiden.

III. Entscheid

1. Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen, als der Bauentscheid der Gemeinde 

Bern vom 27. Dezember 2017 aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen 

an die Vorinstanz zurückgewiesen wird.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 1'400.– werden der Beschwerdegegnerin 1 und dem 

Beschwerdegegner 2 auferlegt. Sie haften solidarisch für den gesamten Betrag. Eine 

separate Zahlungseinladung folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen 

ist.

3. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haben der 

Beschwerdeführerin die Parteikosten im Betrag von Fr. 4'675.– (inkl. Auslagen) zu 

ersetzen. Die Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegner 2 haften solidarisch 

für den gesamten Betrag. 

32 BVR 2016 S. 222 E. 4.1
33 Siehe Unternehmens-Identifikationsnummer-Register, einsehbar unter: <https://www.uid.admin.ch>

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IV. Eröffnung

- Herrn Rechtsanwalt B.________, eingeschrieben

- Baubewilligungsbehörde der Stadt Bern, Bauinspektorat, eingeschrieben

- Frau C.________ und Herrn D.________, eingeschrieben

BAU-, VERKEHRS- UND 

ENERGIEDIREKTION

Die Direktorin

Barbara Egger-Jenzer

Regierungsrätin