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**Case Identifier:** ddd80492-13b2-53b3-a079-060f0ae1951d
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-03-18
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 18.03.2013 C/8606/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-8606-2011_2013-03-18.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 20.03.2013. 

 
  

R E P U B L I Q U E  E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/8606/2011 ACJC/340/2013 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 18 MARS 2013 

Entre 

Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés rue C______ 2, Genève, 
appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 24 mai 2012, 

comparant par Me Nathalie Subilia-Bigler et Me Thomas Widmer, avocats, rue de la 

Mairie 35, case postale 6569, 1211 Genève 6, en desquels ils font élection de domicile, 

d'une part, 

et 

1) Madame D______, domiciliée ______ (Vaud), 

2) Madame E______, domiciliée ______ (Italie) 

3) Monsieur F______, domicilié ______ (Vaud), intimés, représentés tous les trois par 
CGI CONSEILS, rue de la Rôtisserie 4, 1204 Genève, 

d'autre part, 

 

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C/8606/2011 

EN FAIT 

A. a. Par jugement incident du 24 mai 2012, le Tribunal des baux et loyers a constaté 
la nullité du congé adressé par D______ à B______ et à A______ le 17 mars 2011 

pour le 30 juin 2011 (ch. 1), constaté que le congé adressé par D______, 

E______, et F______ à B______ et à A______ le 11 juillet 2011 pour le 

31 décembre 2011 n’était pas annulable en vertu de l’art. 271a al. 1 let. d CO 

(ch. 2), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3), dit que la procé-

dure était gratuite (ch. 4) et réservé la suite de celle-ci. 

b. Par acte déposé le 19 juin 2012 au greffe de la Cour de justice, B______ et 
A______ forment appel de ce jugement. Ils concluent à l'annulation du chiffre 2 

de son dispositif, à la constatation de la nullité des congés du 11 juillet 2011 et à 

la confirmation de la décision pour le surplus. 

c. D______, E______ et F______ ont adressé leur mémoire de réponse à la 
Chambre des baux et loyers de la Cour de justice le 10 août 2012. Ils concluent à 

la confirmation du jugement querellé et au déboutement de B______ et de 

A______ de toutes leurs conclusions.  

d. Les parties ont été informées le 15 août 2012 par le greffe de la Cour de la mise 
en délibération de la cause.  

B. Les faits pertinents suivants ressortent du dossier :  

a. Par contrat du 18 décembre 1973, G______ a sous-loué, en qualité de locataire 
principal, à B______, un appartement de six pièces au 4ème étage de l’immeuble 

sis 2, rue C______ à Genève, et une cave en dépendant. 

Me H______, avocat, a signé le contrat de sous-location pour le compte de 

G______. 

La sous-location a été conclue pour une durée d'une année, du 1er janvier 1974 au 

31 décembre 1974, renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation 

communiquée trois mois avant l'échéance. 

Le sous-loyer a été initialement fixé à 1'400 fr. par mois, charges non comprises, 

puis à 1'700 fr. par mois, charges non comprises, à partir du 1er janvier 1992. 

Il était payable sur le compte bancaire ouvert au nom de G______ auprès de la 

banque I______ (pièce 22 app.). 

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C/8606/2011 

b. B______ s'est installé dans l'appartement avec son épouse, A______. 

c. L'immeuble avait antérieurement appartenu à J______, père de D______, elle-
même épouse de G______. Il avait ensuite été vendu à la FONDATION 

K______, fondation de famille. 

d. G______ est décédé en 1986. Ses héritiers étaient son épouse, D______, ainsi 
que les enfants nés de cette union, F______ et E______. 

e. En 1995, l'immeuble a été acquis par D______ et constitué en propriété par 
étage. 

D______ a conservé la quasi-totalité des lots, notamment celui correspondant à 

l'appartement litigieux. 

f. Par avis officiels du 17 mars 2011, adressés par plis séparés à chacun des époux 
A______ et B______, D______ a résilié le bail pour le 30 juin 2011. 

g. Les courriers accompagnant chacun des avis indiquaient ce qui suit : «Madame 
D______ a l'intention d'aller habiter dans l'appartement qu'elle vous loue, raison 

pour laquelle elle m’a chargé de résilier le contrat de bail qui vous lie». 

C. a. Les époux A______ et B______ ont assigné D______ le 15 avril 2011 devant 
la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Ils concluaient à la 

constatation de la nullité des avis de résiliation du 17 mars 2011 et, subsidiai-

rement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans. 

b. Déclarée non conciliée lors de l'audience du 17 juin 2011, la cause, enregistrée 
sous le numéro C/8606/2011, a été portée devant le Tribunal des baux et loyers le 

15 juillet 2011. 

c. A l'appui de leurs conclusions tendant à la constatation de la nullité du congé, 
B______ et A______ ont fait valoir que, suite au décès de G______ en 1986, 

leurs bailleurs étaient désormais les héritiers de ce dernier, soit sa veuve, 

D______, et ses deux enfants, F______ et E______. D______ n'avait dès lors pas 

la légitimité active pour résilier leur bail. 

d. Dans sa réponse du 30 septembre 2011, D______ a conclu au déboutement des 
époux A______ et B______, à ce que le congé du 17 mars 2011 soit déclaré 

recevable et au refus de toute prolongation de bail. 

Elle a fait valoir que si feu son époux, G______, avait bel et bien conclu un 

contrat de bail portant sur l’appartement litigieux en 1956, alors que ce dernier 

était propriété de son père, J______, elle était elle-même devenue locataire dudit 

appartement en vertu d’un contrat de bail du 2 octobre 1957 conclu avec la 

FONDATION K______. Elle avait donc toujours été la cocontractante des époux 

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A______ et B______. D______ a versé les deux baux précités à la procédure et a 

contesté la validité du contrat de sous-location conclu en 1973 entre feu son 

époux, G______, et les époux A______ et B______, dont elle n'avait nullement 

connaissance. 

D. Le 11 juillet 2011, D______, E______ et F______ (ci-après : les Consorts 
DEF______) ont adressé deux nouveaux avis de résiliation de bail aux époux 

A______ et B______ pour le 31 décembre 2011. 

Dans les courriers accompagnant chacun des avis, leur conseil a exposé ce qui 

suit : «Comme déjà indiqué par courrier du 17 mars 2011, Madame D______ a 

l'intention d'aller habiter dans l'appartement que vous louez. A toutes fins utiles, 

mes clients vous notifient une nouvelle résiliation de votre bail pour le 31 

décembre 2011, subsidiairement à celle du 17 mars 2011 qui est maintenue, au vu 

des arguments avancés dans votre requête en contestation de congé et subsi-

diairement en prolongation de bail du 15 avril 2011». 

E. a. Par requête adressée le 10 août 2011 à la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyer et dirigée contre les Consorts DEF______, les époux 

A______ et B______ ont conclu à la constatation de la nullité des avis de 

résiliation du 11 juillet 2011 et, subsidiairement, à l’octroi d’une prolongation de 

bail de quatre ans. 

b. Déclarée non conciliée lors de l’audience du 4 octobre 2011, la cause, 
enregistrée sous le numéro C/16202/2011, a été portée devant le Tribunal des 

baux et loyers le 2 novembre 2011. 

c. A l'appui de leurs conclusions tendant à la constatation de la nullité du congé, 
les époux A______ et B______ ont fait valoir que les avis de résiliation du 11 

juillet 2011 leur avaient été adressés alors qu’une procédure en rapport avec le 

bail était pendante et devaient être annulés conformément à l’art. 271a al. 1 let. d 

CO.  

d. Dans leur réponse du 17 janvier 2012, les Consorts DEF______ ont conclu au 
déboutement des époux A______ et B______, à ce que les congés du 11 juillet 

2011 soient déclarés recevables et au refus de toute prolongation de bail. 

e. Lors de l’audience de débats du 29 février 2012, le conseil des Consorts 
DEF______ a déclaré prendre acte du contrat de sous-location du 18 décembre 

1973 versé à la procédure par les époux A______ et B______ et que ses clients 

n’avaient pas en leur possession auparavant, et précisé que ceux-ci n'avaient pas 

d'acte de partage de la succession. 

A l'issue de l'audience, le Tribunal a, d’entente entre les parties, ordonné la jonc-

tion des deux causes en contestation de congé sous le numéro C/1______, limité 

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l’instruction aux questions de la validité du premier congé et de l'annulabilité du 

second au regard de l'art. 271a al. 1 let. d CO, et gardé la cause à juger par une 

décision incidente. 

f. Par jugement incident du 24 mai 2012, le Tribunal des baux et loyers a constaté 
que les époux A______ et B______ avaient eu pour bailleur d’abord feu G______ 

puis ses héritiers soit D______, F______ et E______. D______ n'ayant pas la 

légitimation active pour résilier leur bail, le congé du 17 mars 2011 était nul. Il 

s'agissait cependant d’un vice de forme. En conséquence, le second congé notifié 

le 11 juillet 2011 par les héritiers de feu G______ aux époux A______ et 

B______, alors qu’une procédure en contestation de congé et en prolongation de 

bail portant sur la résiliation du 17 mars 2011 était pendante, n’était pas annulable 

en application de l’art. 271a al. 1 let. d CO. 

g. Ce jugement a été notifié aux parties le 29 mai 2012.  

F. a. Dans leurs écritures d'appel, les époux A______ et B______ ne remettent pas 
en question la nullité du congé du 17 mars 2011. Ils arguent en revanche que le 

défaut de participation de la totalité des co-bailleurs à la résiliation du bail du 17 

mars 2011 constituait un défaut de légitimation active et donc un vice de fond, et 

non de forme. Ils pouvaient dès lors invoquer la protection conférée par l’art. 271a 

al. 1 let. d CO contre le congé du 11 juillet 2011. Ce dernier devait dès lors être 

annulé. 

b. Les Consorts DEF______ n'ont pas interjeté d'appel incident afin de contester 
la nullité du congé du 17 mars 2011.  

c. L'argumentation des parties sera, pour le surplus examinée ci-après dans la 
mesure utile. 

EN DROIT 

1. Aux termes de l'art. 405 al. 1 CPC entré en vigueur le 1er janvier 2011, les recours 
sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision 

entreprise. En l'espèce, le jugement a été notifié aux parties le 29 mai 2012. Dès 

lors, le nouveau droit de procédure s’applique à la procédure de recours.  

2. 2.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de 
première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, 

l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 

10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, les contestations portant sur 

l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt du Tribunal fédéral 

4C.310/1996 du 16 avril 1997 = SJ 1997 p. 493 consid. 1). 

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Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le 

Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur 

ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 

CPC). La détermination de la valeur litigieuse suit les mêmes règles que pour la 

procédure devant le Tribunal fédéral (RETORNAZ in : Procédure civile suisse, Les 

grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 363; SPÜHLER BSK ZPO, 

no 8 ad art. 308). 

Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur liti-

gieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat 

subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jus-

qu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement 

été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, 

il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection 

de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l’art. 271a al. 1 

let. e CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_189/2011 du 4 juillet 2011 = ATF 137 III 

389; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 1.1; 4A_127/2008 du 2 juin 2008 

consid. 1.1; 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 1.1; ATF 136 III 196 

consid. 1.1). Quant au dies a quo, il court dès la fin de la procédure judiciaire. Dès 

lors que la valeur litigieuse doit être déterminable lors du dépôt du recours, il 

convient de se référer à la date de la décision cantonale (arrêts du Tribunal fédéral 

4A_187/2011 du 9 juin 2011 et 4A_189/2011 du 4 juillet 2011).  

2.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'appartement litigieux, charges non comprises, 
s'élève à 20'400 fr. La valeur litigieuse est par conséquent supérieure à 10'000 fr. 

(20'400 fr. x 3 ans + 5 mois de procédure cantonale = 69'700 fr.). 

Le jugement attaqué constitue par ailleurs une décision finale et aucune des 

exceptions de l'art. 309 CPC n'est réalisée. 

La voie de l’appel est par conséquent ouverte.  

2.3 L'acte ayant pour le surplus été déposé dans les délais et les formes prescrits 
par l'art. 311 CPC, le présent appel est formellement recevable. 

3. La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen, tant en fait qu'en droit 
(art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, Tome II, 2010, N 2314 et 2416; 

RETORNAZ, op. cit., p. 349 ss, N 121).  

4. Les appelants ne remettent pas en cause la nullité du congé du 17 mars 2011 et les 
intimés n'ont pas interjeté d'appel incident. La seule question litigieuse devant la 

Chambre de céans est donc de savoir si le second congé, envoyé le 11 juillet 2011 

pour le 31 décembre 2011, est annulable en vertu de l'art. 271a al. 1 let. d CO. 

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4.1 En vertu de l’art. 271a al. 1 let. d CO, le congé est annulable lorsqu'il est 
donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure 

judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris 

des règles de la bonne foi.  

L'esprit et le but de l'art. 271a al. 1 let. d CO sont d'empêcher que le bailleur ne 

puisse mettre un terme à une procédure judiciaire désagréable en résiliant le con-

trat de bail (ATF 131 III 33 = JT 2005 I 255). Cette disposition protège le loca-

taire contre un éventuel désir de vengeance de son bailleur après le début d'une 

procédure et lui permet de faire valoir ses droits devant l'autorité de conciliation et 

le juge compétent sans craindre une résiliation de son contrat (arrêt du Tribunal 

fédéral 4C.432/2006 du 8 mai 2007 consid. 4.4). 

Pour qu'elle puisse remplir son but, le champ d'application de cette disposition ne 

doit pas être limité étroitement. Le congé donné par le bailleur pendant une procé-

dure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail est annu-

lable indépendamment de la question de savoir s’il est effectivement abusif, sous 

réserve de la réalisation de l'une des exceptions prévues par l’art. 271a al. 3 CO 

(ATF 131 III 33 = JT 2005 I 255).  

Malgré le caractère limitatif de la liste d'exceptions contenue à l'art. 271a al. 3 

CO, la jurisprudence et la doctrine admettent que le locataire ne bénéficie pas de 

la protection instituée par l’art. 271a al. 1 let. d CO lorsque le bailleur répète 

pendant la procédure et dans les trois ans qui la suivent une résiliation déclarée 

nulle ou inefficace pour des raisons formelles (arrêts du Tribunal fédéral 

4C.432/2006 du 8 mai 2007 consid. 4.4 publié in MRA 3/07 p. 85 ss et 

4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 3.1). La locution «procédure au sujet du 

bail» ne comprend en effet pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une 

résiliation. Toute autre solution conduirait à des résultats absurdes (ACJC/67/1992 

du 13 mars 1992 B. c/ M).  

Le champ des résiliations nulles pour vice de forme ne se limite pas aux congés 

tombant sous le coup de l'art. 266o CO (p. ex. le congé qui n’a pas été signifié 

sous deux plis séparés au locataire et à son conjoint (ZUKO-HIGI N 133 ad art. 266-

266o CO par renvoi du N 262 ad art. 271 CO; cet auteur préconise une acception 

large du vice de forme : «Nichtigkeit im weiteren Sinn»). Sont également consi-

dérés comme nuls pour vice de forme le congé anticipé de l'art. 257d al. 2 CO non 

précédé d’un avis comminatoire (LACHAT, Le bail à loyer, 2ème édition, Lausanne, 

2008, p. 748 et les réf. cit.), le congé n'ayant pas émané de la totalité ou de la 

majorité requise des co-bailleurs (LACHAT, op. cit., p. 637; ZUKO-HIGI N 84 ad 

art. 266-266o CO) ou encore le congé qui n'a pas été donné par tous les membres 

de la communauté héréditaire propriétaire de l'immeuble (LACHAT, op. cit., p. 

636, note 71 citant un arrêt du Tribunal cantonal vaudois publié in CdB 1999 p. 

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63). Ces résiliations peuvent être répétées durant la procédure ou les trois qui 

suivent (LACHAT, op. cit., p. 637, note 73).  

En revanche, le congé affecté d’un vice matériel (violation des règles de la bonne 

foi; violation des lettres a, b, c ou f de l’art. 271a al. 1 CO; absence de justes 

motifs au sens de l’art. 266g CO; pas de violation du devoir de diligence au sens 

de l'art. 257f al. 3 et 4 CO) ne peut pas être valablement répété durant la procédure 

ou dans les trois ans qui la suivent (LACHAT, op. cit. p. 748 et les réf. cit.). 

Dans un arrêt du 8 novembre 2002, le Tribunal fédéral a admis que le bailleur qui 

a été débouté d’une requête en évacuation intentée contre les locataires au motif 

que le congé ayant précédé cette requête était nul - le bailleur ayant signifié celui-

ci aux locataires à une époque où l'immeuble était sous gérance légale et seul 

l'Office des poursuites et des faillites ayant alors qualité pour résilier le bail - 

pouvait répéter le congé durant ladite procédure ou les trois ans suivant la fin de 

celle-ci. Le premier congé avait en effet été déclaré nul pour une raison procé-

durale soit le défaut de qualité pour agir. L'absence de qualité pour agir étant 

sanctionnée par une fin de non-recevoir péremptoire - alors que le défaut de légiti-

mation active touche le droit au fond - le juge s’était prononcé sur la recevabilité 

de la demande par une décision procédurale et non par un jugement examinant le 

fond du litige (arrêt du Tribunal fédéral 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 

consid. 3.2). 

4.2 En l’espèce, les intimés ont notifié le congé querellé aux appelants alors 
qu'une procédure judiciaire relative à la validité d'un premier congé opposait déjà 

les appelants à D______. 

Cette procédure, qui a été jointe avec la présente, a abouti à la constatation que la 

première résiliation était nulle au motif qu'elle émanait de D______ seule et non 

de la totalité des membres de la communauté héréditaire (ch. 1 du dispositif du 

jugement du 24 mai 2012). Cette résiliation était donc entachée d'un vice de forme 

«au sens large» (voir la référence à HIGI ci-dessus ad 4.1). Conformément à la 

jurisprudence et à la doctrine susvisées, elle n'a donc pas fait naître un délai de 

protection de trois ans contre les résiliations au sens de l’art. 271a al. 1 let. d CO. 

Contrairement à ce que les appelants soutiennent, cette constatation judiciaire de 

la nullité du premier congé n'est pas fondée sur l'absence de légitimation active de 

D______. La procédure n'a en effet pas conduit à un déboutement au fond de la 

précitée au motif que celle-ci n'était pas la titulaire de la prétention invoquée en 

justice par les intimés (voir notamment BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMIDT, 

Commentaire de la LPC, N 4 ad art. 1 LPC). Les premiers juges se sont en effet 

bornés à constater d’office la nullité du premier congé. Ce faisant, ils n'ont pas 

débouté D______ pour un défaut de légitimation, étant rappelé que la précitée 

était défenderesse dans le cadre de cette procédure.  

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En ce sens, le présent cas présente des similitudes avec celui tranché par le 

Tribunal fédéral dans son arrêt du 8 novembre 2002. Le bailleur qui a résilié le 

bail de son locataire alors qu'il n’avait pas qualité pour ce faire ne succombe pas 

pour un défaut de légitimation active. Lorsqu'une première procédure se solde par 

un constat de nullité du congé en raison de l'absence de qualité du bailleur pour 

notifier celui-ci, le(s) bailleur(s) légitimé(s) à résilier peuvent notifier une nou-

velle résiliation sans que cela n'entraîne l'application de l’art. 271a al. 1 let. d CO. 

Pareille solution est conforme à la ratio legis de cette disposition qui vise à proté-

ger le locataire d’un bailleur qui souhaite mettre un terme à une procédure désa-

gréable en résiliant le bail. 

Il sied également de relever que la procédure durant laquelle le congé querellé a 

été notifié n'a conduit à aucun examen du fond du litige ou de la validité maté-

rielle de cette résiliation. 

Il s'ensuit que le congé du 11 juillet 2011, notifié aux appelants dans l'hypothèse 

où la première résiliation s'avérerait nulle en raison du fait qu'elle émanait de 

D______ seule, ne peut, aux termes de la jurisprudence, pas être annulé en 

application de l’art. 271a al. 1 let. d CO. 

Vu ce qui précède, le jugement du 24 mai 2012 sera confirmé. 

5. La procédure étant gratuite (art. 22 al. 1 LaCC), il n’est perçu ni de frais ni de 
dépens. 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 
La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l’appel formé par B______ et A______ contre le jugement 

JTBL/512/2012 rendu le 24 mai 2012 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause 

C/1______. 

Au fond : 

Confirme ce jugement. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant :  

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Blaise PAGAN et 

Madame Elena SAMPEDRO, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Monsieur 

Maximilien LÜCKER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.  

   

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE  

 

 

 

Indication des voies de recours : 

Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la 

qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la 

loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours 

constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 

par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente 

jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit 

que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux 

recours dans un seul mémoire. 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.