# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6f079555-dc67-5670-88b7-6d51c63ba323
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-10-13
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Zivilappellationshöfe 13.10.2021 102 2021 143
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_001_102-2021-143_2021-10-13.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00
tribunalcantonal@fr.ch
www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

102 2021 143

Arrêt du 13 octobre 2021

IIe Cour d’appel civil

Composition Présidente : Dina Beti
Juges : Markus Ducret, Michel Favre
Greffière-rapporteure : Sandra Ayan-Mantelli

Parties A.________, défendeur et appelant, représenté par Me Paolo 
Ghidoni, avocat

contre

B.________ et C.________, demandeurs et intimés, représentés 
par Me Sarah Vuille, avocate

Objet Bail à loyer - expulsion basée sur la procédure sommaire du cas clair 
(art. 257 CPC)

Appel du 19 août 2021 contre la décision de la Présidente du Tribunal 
des baux de l'arrondissement de la Sarine du 5 août 2021

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considérant en fait

A. C.________ et B.________ sont copropriétaires par moitié de l’immeuble sis à la rue 
D.________.

Le 30 avril 2020, C.________ et A.________ ont conclu un contrat de bail à loyer ayant pour objet 
un local commercial, avec local sanitaire et trois places de parc, situé au rez de l’immeuble sis à la 
rue D.________. La location de ce local avait pour but l’utilisation d’un club (Association 
E.________). Ce contrat, qui a débuté le 1er mai 2020, prévoyait le versement par mois d’avance 
d’un loyer brut de CHF 2'165.- (CHF 1'930.- de loyer net + CHF 70.- de frais accessoires + CHF 165.- 
pour les trois places de parc) pour la période du 1er mai 2020 au 30  septembre 2021 et de 
CHF 1'665.- pour la période du 1er octobre 2021 au 30 mai 2023 (CHF  1'430.- de loyer net + 
CHF 70.- de frais accessoires + CHF 165.- pour les trois places de parc).

B. Par courrier du 2 décembre 2020, B.________ a mis en demeure A.________ de s’acquitter 
des loyers des mois de novembre 2020 et de décembre 2020 jusqu’au 5 janvier 2021 faute de quoi 
son contrat de bail serait résilié en tenant compte d’un délai de 30 jours.

Par formule officielle du 6 janvier 2021, C.________ et B.________ ont résilié le contrat de bail 
commercial précité pour le 28 février 2021.

Par requête du 15 février 2021, A.________ a contesté la résiliation devant la Commission de 
conciliation en matière de bail à loyer dans le district de la Sarine (ci-après : Commission de 
conciliation). Aucun accord n’a toutefois pu être trouvé lors de l’audience de conciliation du 3 mars 
2021, de sorte qu’une autorisation de procéder a été délivrée à A.________. Par mémoire daté du 
1er avril 2021, A.________ a ouvert action au fond. Cette procédure est actuellement pendante 
devant le Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine (ci-après : le Tribunal ; dossier 25 2021 
14).

C. Par courrier du 11 mars 2021, B.________ et C.________ ont mis A.________ en demeure 
de s’acquitter d’un montant de CHF 12'990.-, représentant les loyers bruts des mois d’octobre 2020 
à mars 2021, dans un délai de 30 jours, faute de quoi son contrat de bail serait résilié avec effet 
immédiat. 

Par formule officielle du 23 avril 2021, B.________ et C.________ ont résilié le contrat de bail pour 
le 31 mai 2021. Ils ont également adressé à A.________ un courrier dans lequel ils le convoquaient 
à l’état des lieux de sortie prévu le 1er juin 2021 à 9.00 heures. Par requête du 19 mai 2021, 
A.________ a contesté la résiliation du 23 avril 2021 devant la Commission de conciliation.

A.________ ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie.

D. Le 9 juin 2021, B.________ et C.________ ont déposé devant la Présidente du Tribunal des 
baux de la Sarine (ci-après : la Présidente) une requête d’expulsion et d’exécution à l’encontre de 
A.________ basée sur la procédure sommaire du cas clair. Ils ont conclu à ce qu’ordre soit donné 
à A.________ de libérer de tout bien et de toute personne le local situé à la rue D.________, ainsi 
que les trois places de parc situées à la même adresse et qui faisaient l’objet du contrat de bail et 
de leur remettre les clés, sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP. Ils ont 
également conclu à ce que si dans un délai de cinq jours dès l’entrée en force de la décision, 
A.________ n’avait pas encore quitté, vidé et restitué le local commercial précité ainsi que les trois 
places de parc, ils soient autorisés à avoir recours à la force publique à qui ordre est d’ores et déjà 

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donné de procéder à l’exécution de la décision, étant précisé que les frais d’exécution seront alors 
à la charge de A.________, frais de la procédure d’expulsion à la charge de A.________.

En date du 25 juin 2021, A.________ s’est déterminé sur la requête d’expulsion et d’exécution et a 
conclu à son irrecevabilité et à ce que les frais et dépens soient mis à la charge de B.________ et 
C.________. Il a en outre requis d’être mis au bénéfice de l’assistance judiciaire, requête qui a été 
rejetée par décision du 5 août 2021. Cette décision fait l’objet d’une procédure de recours séparée.

E. Par décision du 5 août 2021, la Présidente a admis la requête d’expulsion et d’exécution 
déposée le 9 juin 2021 par B.________ et C.________ à l’encontre de A.________ et a prononcé 
son expulsion du local, avec local sanitaire et trois places de parc, qu’il occupe au rez de l’immeuble 
sis à la rue D.________. Un délai expirant le lundi 6 septembre 2021 à midi a été fixé à A.________ 
pour quitter et vider de tous les biens et occupants s’y trouvant le local, avec le local sanitaire et les 
trois places de parc et pour remettre les clés à B.________ et C.________, sous la menace de la 
peine d’amende prévue à l’art. 292 CP. Passé ce délai et sans exécution de sa part, B.________ et 
C.________ ont été autorisés à avoir recours à la force publique à qui ordre est d’ores et déjà donné 
de procéder à l’exécution de la décision. En outre, la Présidente a mis les frais d’exécution à la 
charge de A.________, qui seront avancés par B.________ et C.________ qui ont droit à leur 
remboursement par A.________. Les dépens alloués à B.________ et C.________ ont été fixés 
globalement à CHF 848.15 (TVA à 7.7% par CHF 60.65 comprise) et ont été mis à la charge de 
A.________, lequel supporte par ailleurs ses propres dépens. Les frais judiciaires, fixés à 
CHF 1'000.-, ont été mis à la charge de A.________.

F. Par acte du 19 août 2021, A.________ a interjeté un appel contre cette décision, concluant à 
l’irrecevabilité de la requête d’expulsion, frais judiciaires et dépens des deux instances à la charge 
des intimés. De plus, il a requis l’octroi de l’assistance judiciaire totale pour la procédure de recours, 
requête qui a été rejetée par arrêt présidentiel du 1er septembre 2021.

en droit

1.

1.1. La décision attaquée, qui porte sur l'expulsion d'un locataire, constitue une décision finale de 
première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 CPC. La voie de droit ouverte contre une telle 
décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- 
(art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a 
CPC).

En l’espèce, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est supérieure à CHF 10'000.- 
(cf.  décision attaquée, ch. 2, p. 4), de sorte que la voie de l’appel est ouverte. 

La valeur litigieuse devant la Cour est, quant à elle, inférieure à CHF 15'000.- (cf. décision attaquée, 
ch. 2, p. 4), si bien que seul un recours constitutionnel subsidiaire peut être introduit au Tribunal 
fédéral contre le présent arrêt (art. 51 al. 1 let. a, 74 al. 1 let. a, 113 ss LTF).

1.2. L’appel du 19 août 2021 a été interjeté dans le délai légal de 10 jours à compter de la 
notification de la décision attaquée survenue le 9 août 2021 (art. 314 al. 1 CPC).

1.3. Dûment motivé et doté de conclusions, l’appel est pour le surplus recevable en la forme.

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1.4. La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC).

1.5. En vertu de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience. 

En l’espèce, dès lors que toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, il n’est 
pas nécessaire d’assigner les parties à une audience.

2.

2.1. L’appelant invoque une violation de l’art. 257 CPC. En bref, il fait valoir pour l’essentiel que 
l’état de fait est litigieux et que la situation juridique n’est pas claire, soit que les conditions 
d’application de la disposition précitée ne sont pas réalisées, de sorte que la requête en cas clair est 
irrecevable.

2.2. Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire 
lorsque les conditions suivantes sont remplies (al. 1) : l'état de fait n'est pas litigieux ou est 
susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a); la situation juridique est claire (let. b). Cette 
procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office (al. 2). Le tribunal n'entre pas 
en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3).

La procédure du cas clair est une procédure sommaire qui permet d'obtenir rapidement une décision 
sur le fond. Les règles des art. 252 à 256 CPC sont applicables. Le juge ne peut refuser de se saisir, 
mais doit rendre une décision définitive rapidement. Si les conditions de l'expulsion sont remplies, il 
donne l'ordre au locataire d'évacuer les lieux. Si le locataire conteste la résiliation du bail et rend 
vraisemblables ses allégations, le tribunal n'entrera pas en matière. Le bailleur devra alors ouvrir 
devant le tribunal compétent une action en expulsion selon la procédure simplifiée des art. 243 ss 
CPC (CR CPC-BOHNET, 2ème éd., 2019, art. 257 n. 23 ss et réf. citées).

La protection dans les cas clairs est soumise aux conditions suivantes (cf. Message du 28 juin 2006 
relatif au Code de procédure civile suisse, FF 2006 6841, spéc. p. 6959; CR CPC-BOHNET, art. 257 
n. 7 ss et réf. citées) :

Les faits ne sont pas litigieux. Si le défendeur conteste les faits ou oppose une exception à 
la prétention du demandeur, la protection dans les cas clairs peut plus difficilement être 
accordée. Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance des objections; des 
allégations dénuées de fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès rapide. 
De plus, le demandeur peut réfuter les objections qui lui sont opposées en démontrant 
qu'elles ne sont pas pertinentes ou qu'elles sont inexactes (CR CPC-BOHNET, art. 257 n. 7-
9 et réf. citées).

Les faits sont susceptibles d'être immédiatement prouvés. En principe, la preuve est 
rapportée par titre (cf. art. 254 al. 1 CPC). Toutefois, d'autres moyens de preuve sont 
recevables si leur administration ne retarde pas sensiblement la procédure (cf. art. 254 al. 2 
let. a CPC). Il faut que la preuve complète puisse être apportée avec ces moyens de preuve 
limités. Autrement dit, le juge doit être convaincu que l'état de fait est suffisamment établi 
avec les moyens de preuve à disposition et que d'autres moyens de preuve ne changeraient 
rien au résultat (CR CPC-BOHNET, art. 257 n. 10-12 et réf. citées).

La situation juridique est claire. Tel est le cas si la norme s’applique au cas concret et y 
déploie ses effets de manière évidente, sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence 
éprouvées (ATF 138 III 123, c. 2.1.2 ; Message CPC, p. 6959). S’il existe une jurisprudence 
sur la question en jeu, mais que celle-ci est controversée par une majorité d’auteurs et qu’elle 

https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=mjtwkxzrgm4f62ljnfptcmrt

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n’a pas été confirmée, le cas clair devrait être refusé (CR CPC-BOHNET, art. 257 n. 13-16 et 
réf. citées).

En matière d’expulsion, il est ainsi admis que la situation juridique est claire lorsqu’un congé est 
donné pour cause de demeure avérée du locataire et que les règles formelles de résiliation ont été 
respectées. Ainsi, les conditions de l’expulsion sont clairement remplies lorsque le locataire invoque 
abusivement l’inefficacité d’une résiliation en faisant valoir que l’exemplaire de la mise en demeure 
adressé à l’épouse n’était pas signé (RSPC 2015 507). Cela vaut également en cas de demande 
en annulation du congé parallèle, les deux causes n’ayant pas le même objet (art. 64 al. 1 let. a). 
C’est dans le cadre de son examen des conditions de l’expulsion que le juge du cas clair examine 
préjudiciellement si le congé est valable (ATF 141 III 262, RSPC 2015 504). 

2.3.

2.3.1. A.________ fait valoir qu’il avait déjà entamé une procédure concernant la question de la 
résiliation du bail avant l’introduction de la requête d’expulsion.

Comme l’a relevé à juste titre la Présidente, le fait que l’appelant ait saisi la Commission de 
conciliation afin de contester les congés des 6 janvier et 23 avril 2021 qui lui ont été signifiés par les 
bailleurs et que ces procédures soient toujours pendantes ne fait aucunement obstacle à la présente 
action postérieure en expulsion selon l’art. 257 CPC intentée par les bailleurs. Si la validité de l’un 
de ces deux congés est claire au sens de l’art. 257 CPC, l’expulsion peut être prononcée (ATF 144 
III 462 consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 consid. 3 ; arrêt TF 4A_366/2016 du 2 septembre 2016 
consid. 1.1). 

Il est également sans conséquence que la requête d’expulsion déposée le 9 juin 2021 soit intervenue 
dans le délai de trois ans à compter de l’ouverture des procédures de contestation des résiliations. 
En effet, contrairement à ce que prétend l’appelant, un congé donné en cas de demeure du locataire, 
intervenu durant une procédure pendante, n’est pas annulable conformément à l’art. 271a al. 3 let. 
b CO (arrêt TF 4A_187/2012 du 10 mai 2012 consid. 3.2.2.).

2.3.2. A.________ soutient que dans son courrier du 26 avril 2021, il avait considéré que les 
bailleurs admettaient implicitement que la première résiliation donnée ne l’avait pas valablement été 
de sorte qu’il en résultait un passé expédient de leur part, ce que les bailleurs ont toutefois contesté 
le 4 mai 2021.

Or, il est parfaitement admissible de notifier, par précaution, une seconde résiliation fondée tout 
comme le premier congé anticipé, sur l’art. 257d al. 2 CO, en se prévalant d’un nouveau retard 
intervenu depuis lors dans le paiement du loyer. Soit le premier est valable, alors le second n’a 
aucun effet. Soit la première résiliation est nulle ; dans ce cas, le second congé correspond en réalité 
à un nouveau congé (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 846 n. 28.10.4 ; arrêt TF 4A_187/2012 du 
10  mai 2012 consid. 3). Par conséquent, tant la situation factuelle que juridique est claire.

2.3.3. L’appelant soutient qu’il n'est, en l’espèce, pas clair si le contrat est un bail commercial ou 
un bail non commercial, A.________ ayant conclu que les bailleurs avaient retenu un bail non 
commercial.

Il s’agit toutefois là d’une pure interprétation personnelle de l’appelant qui n’est fondée sur aucun 
élément au dossier. Au contraire, le contrat est intitulé « bail à loyer pour locaux » et l’utilisation de 
l’objet loué est destinée à un « club (Association E.________) ». Il ne fait donc aucun doute que ce 
local n’était pas destiné à une habitation. Du reste l’appelant ne le prétend pas. L’appelant soutient 
d’ailleurs lui-même, dans son recours ainsi que dans sa réponse à la requête d’expulsion (DO 19), 

https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=pjpxg6t2obpwumrqge2v64zvga3q
https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=mjtwkxzrgqyv62ljnfptenrs
https://app.legalis.ch/legalis/document-view.seam?documentId=pjpxg6t2obpwumrqge2v64zvga2a

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qu’il n’a pas pu payer les loyers en raison l’interdiction d’exploiter son local suite aux restrictions 
Covid-19, admettant ainsi qu’il s’agissait bien d’un local commercial. 

2.3.4. L’appelant fait valoir que la question de savoir s’il est ou non dispensé de payer des loyers 
en raison de l’interdiction d’exploiter son local suite à la pandémie du Covid-19 empêche l’application 
de la procédure du cas clair, soutenant que cette question est largement discutée en doctrine et en 
jurisprudence et doit être examinée dans le cadre d’une procédure ordinaire. 

Là encore, l’appelant se méprend. Comme l’a retenu la Présidente, le contrat de bail qui a débuté le 
1er mai 2020 a été conclu le 30 avril 2020, à savoir en pleine crise sanitaire et au moment où les 
mesures de restriction pour lutter contre le Covid-19 étaient déjà en vigueur (depuis mi-mars ; 
fermeture des établissements publics tels restaurants, interdiction des manifestations publiques ou 
privées, etc. ; cf. art. 6 al. 2 let. b de l’Ordonnance 2 sur les mesures destinées à lutter contre le 
coronavirus du 13 mars 2020 [Ordonnance 2 COVID-19 ; RO 2020 773 et RO 2020 783]). L’appelant 
avait donc conscience des mesures de restriction qui s’appliquaient et des risques qu’il prenait en 
concluant un contrat de bail en pleine pandémie (cf. décision attaquée, consid. 5.4., p. 7). Peu 
importe que le 16 avril 2020, le Conseil fédéral avait annoncé des assouplissements des mesures 
prises en trois étapes avec une réouverture des restaurants pour le 11 mai 2020 (RO 2020 1499). 
En effet, d’une part des mesures restrictives avaient été posées à la réouverture des restaurants 
(groupe de maximum quatre personnes par table - sauf famille nombreuse, tables espacées, ou 
isolées par un élément de séparation), confirmant ainsi que l’épidémie était encore bien présente et 
dangereuse et que d’autres mesures plus restrictives pouvaient être prises à tout moment. De 
nombreux restaurants avaient d’ailleurs décidé de ne pas ouvrir vu les restrictions imposées. D’autre 
part et surtout, il s’agissait d’une pandémie mondiale qui avaient nécessité la prise de mesures 
drastiques extraordinaires partout dans le monde. L’appelant devait donc s’attendre à ce que la 
situation ne revienne pas à la normale à partir du 11 mai 2020 et à ce qu’il y ait de nouvelles 
fermetures dans le futur. Les autorités n’avaient d’ailleurs à cette époque pas de réelles perspectives 
de sortie de crise et la prévoyaient à long terme ; elle perdure encore aujourd’hui.

La situation de l’appelant se distingue donc clairement des cas dans lesquels un contrat de bail avait 
été conclu des années ou des mois avant le début de la pandémie du Covid-19 où la question de 
savoir si le locataire, qui s’est trouvé dans l’impossibilité de payer son loyer en raison des mesures 
restrictives prises durant la crise sanitaire, était tenu de le payer, pouvait se poser (cf. décision 
attaquée, p. 6, consid. 5.2.). 

Partant, s’agissant de l’appelant qui a conclu son contrat de bail en pleine pandémie du Covid-19 et 
en toute connaissance du risque qu’il prenait, son loyer était bien dû et c’est donc valablement que 
les bailleurs l’ont mis en demeure de s’acquitter des loyers impayés, puis ont résilié son contrat de 
bail, de sorte que l’application de la procédure du cas clair ne prête pas le flanc à la critique sous 
cet angle.

2.3.5. L’appelant reproche à la Présidente d’avoir longuement développé et expliqué que la 
procédure basée sur les cas clairs était bien fondée. Il soutient que ce type d’analyse ne pouvait se 
faire que dans le cadre d’une procédure ordinaire. Dans le cadre d’une procédure de cas clair la 
situation devrait être claire simplement en lisant les pièces produites et non nécessiter 10 pages 
d’analyse. Cette longue analyse à laquelle s’est livrée la Présidente démontre, selon l’appelant, que 
le cas n’était pas clair. 

Si la décision de la Présidente a nécessité plusieurs pages d’analyse, c’est bel et bien en raison des 
griefs, manifestement mal fondés, soulevés par le locataire, que la Présidente a dû traiter et a écarté 
pour conclure que la procédure du cas clair était applicable et que la requête d’expulsion était bien 

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fondée. Si l’appelant n’avait pas fait valoir tous ces griefs sans pertinence concernant l’admissibilité 
de la procédure du cas clair, la cause aurait pu être traitée très brièvement, tant il ne faisait pas de 
doute que cette procédure était bien applicable et qu’il était rapidement constatable, sur la base des 
pièces produites et des allégués des parties, que les conditions d’admission de la requête 
d’expulsion étaient remplies. 

2.3.6. Enfin, l’appelant fait grief à la Présidente d’avoir prononcé directement l’expulsion et son 
exécution par la force publique, alléguant que la pratique de la Présidente prévoit deux décisions 
séparées successives. 

Le prononcé, dans la même décision, de l’expulsion et de l’exécution de celle-ci par la force publique, 
en cas de non-exécution volontaire par le locataire dans un certain délai imparti, est fondé sur l’art. 
236 al. 3 CPC et ne prête pas le flanc à la critique. Les bailleurs l’avaient requis dans leur requête 
d’expulsion du 9 juin 2021 (DO 12 s.). Cela permet de faire directement exécuter la décision 
d’expulsion si le locataire ne le fait pas de lui-même (art. 337 al 1 CPC) et de gagner du temps. Il 
s’agit d’ailleurs d’une requête courante des bailleurs qui est très souvent ordonnée par les 
Présidents.

2.4. Pour le surplus, l’appelant ne conteste pas que les conditions de l’art. 257d CO sont 
valablement remplies, ce que la Présidente a examiné (cf. décision attaquée, p. 7, ch. 5.4).

Partant, l’appel, manifestement mal fondé, doit être rejeté. Toutefois, le délai imparti au recourant 
pour s’exécuter, fixé au 6 septembre 2021, étant maintenant échu, il se justifie de fixer un nouveau 
délai échéant le 30 octobre 2021.

3.

Les frais de la procédure sont mis à la charge du recours, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC).

3.1. Les frais judiciaires sont fixés à CHF 600.-.

3.2. Il n’est pas alloué de dépens aux intimés qui n’ont pas été invités à se déterminer sur l’appel, 
manifestement mal fondé (art. 322 al. 1 CPC). 

(dispositif en page suivante)

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la Cour arrête :

I. L’appel est rejeté.

Partant, la décision d’expulsion de la Présidente du Tribunal des baux de l’arrondissement de 
la Sarine du 5 août 2021 est confirmée, le délai imparti à A.________ pour s’exécuter étant 
reporté du 6 septembre 2021 au 30 octobre 2021 à midi.

II. Les frais de la procédure d’appel sont mis à la charge de A.________.

Les frais judiciaires sont fixés à CHF 600.-.

Il n’est pas alloué de dépens.

III. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours constitutionnel au Tribunal fédéral dans les trente jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 113 à 119 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 13 octobre 2021/say

La Présidente : La Greffière-rapporteure :