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**Case Identifier:** 50a3d4cc-d615-550e-96d8-727b5885a4f5
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-04-15
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 15.04.2015 C1 14 212
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_C1-14-212_2015-04-15.pdf

## Full Text

Par arrêt du 4 avril 2015 (4A_193/2015), le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le 

recours en matière civile interjeté par Y_________ contre ce jugement. 

C1 14 212 

 

 

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2015 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour civile I 

 

Composition : Jérôme Emonet, président ; Hermann Murmann et Dr Lionel Seeberger, 

juges ; Bénédicte Balet, greffière  

 

en la cause 

 

X_________, appelant et défendeur, représenté par Maître M_________  

 

contre 

 

Y_________, appelée et demanderesse, représentée par Maître N_________ 

 

 

 

(responsabilité du notaire ; art. 19 aLN) 

recours contre le jugement du Tribunal de district de O_________ du 06.11.2012 

  

- 2 - 

Procédure 

 

A.  Par mémoire-demande déposé le 10 juin 2010, Y_________ (ci-après : 

dame Y_________), à A_________, a ouvert action en paiement à l’encontre de 

X_________, alors domicilié à B_________, prenant les conclusions suivantes :  

5.1. La demande est admise.  

5.2. Me X_________ est condamné à payer à Y_________ la somme de Fr. 110'000.- avec intérêts à 

5% du 7 septembre 2005 ou un montant à dire d’expert.  

5.3. La mainlevée définitive de l’opposition formée par X_________ à la poursuite no xxx1 de l’Office 

des Poursuites de B_________ est prononcée à hauteur de Fr. 110'000.- avec intérêts à 5% du 

7 septembre 2005.  

5.4. Une équitable indemnité allouée à Y_________ pour ses frais d’intervention est mise à la charge 

de X_________.  

Aux termes de son mémoire-réponse présenté le 5 octobre 2010 (p. 64 ss), 

X_________ a conclu au rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. Chaque 

partie a maintenu ses conclusions initiales à l’issue du second échange d’écritures.  

B.  Le débat préliminaire s’est tenu le 20 janvier 2011 (p. 107). L’instruction de la cause 

a comporté l’édition de titres et de dossiers (cf. dossier du notaire, de l’architecte, du 

Service du droit foncier rural [p. 179 ss], du Service des monuments historiques [p. 188 

ss], de la Commission cantonale des constructions [p. 193 ss], de l’Office du registre 

foncier de C_________ [p. 141 ss], du Service cantonal des contributions [p. 182 ss]), 

l’audition de témoins (p. 230 ss) et enfin l’interrogatoire des parties (p. 264 ss). 

L’expertise sollicitée par dame Y_________ destinée à chiffrer le dommage n’a en 

revanche pas été mise en œuvre, l’intéressée n’ayant pas déposé le questionnaire 

prévu à cet effet en temps utile (p. 185 ss). Par ailleurs, trois décisions incidentes ont 

été rendues par le juge de première instance (retrait des allégués n
os

 91 et 92 et des 

moyens de preuve y relatifs [C2 11 34] ; irrecevabilité des nouvelles conclusions de 

dame Y_________ résultant de son exploit du 9 mars 2012 [C2 12 75]), dont l’une 

portant notamment sur le retrait du document réalisé par le Service cantonal des 

contributions, valant simulation de l’impôt sur le gain immobilier dû en cas de revente 

de l’immeuble 4 ans après son acquisition (cf. pièce 39 [C2 12 32]).  

L’instruction close le 23 août 2012 (p. 353), les parties ont été citées au débat final,  qui 

a été aménagé le 6 novembre 2012. A cette occasion, le conseil de dame 

- 3 - 

Y_________, après avoir plaidé pour celle-ci, a déposé une écriture contenant les 

conclusions définitives suivantes (p. 359 ss) :  

5.1. La demande est admise.  

5.2. Me X_________ est condamné à payer à Y_________ la somme de Fr. 110'000.– avec intérêts à 

5% du 7 septembre 2005 et le montant de CHF 22'253.60 avec intérêts à 5% du 10 septembre 

2005 en restitution de la provision versée.  

5.3. La mainlevée définitive de l’opposition formée par X_________ à la poursuite no xxx1 de l’Office 

des Poursuites de B_________ est prononcée à hauteur de Fr. 110'000.– avec intérêts à 5% du 

7 septembre 2005.  

5.4. Une équitable indemnité allouée à Y_________ pour ses frais d’intervention est mise à la charge 

de X_________.  

5.5. Tous les frais de procédure et de décision sont mis à la charge de X_________.  

Pour sa part, X_________ a, par la voix de son mandataire, conclu, sous suite de frais 

et dépens, au rejet de la demande dans la mesure de sa recevabilité (p. 374).  

C.  Par jugement du 6 novembre 2012 mais expédié le 9 du même mois, le juge de 

district a rendu le prononcé suivant : 

1. X_________ versera à Y_________ le montant de 103'632 fr. avec intérêts à 5% dès le 28 avril 

2009.  

2. L’opposition formée au commandement de payer 233'426 de l’Office des poursuites de 

B_________ est définitivement levée à concurrence de 103'632 fr. avec intérêts à 5% dès le 

28 avril 2009.  

3. Toute autre conclusion est déclarée irrecevable.  

4. Les frais, fixés à 9'407 fr., sont mis à la charge de X_________, qui versera à Y_________ 6'507 fr. 

à titre de remboursement d’avances et 14'500 fr. à titre de dépens.  

D.  Contre ce prononcé, X_________ a, le 5 décembre 2012, interjeté appel, sollicitant 

le verdict qui suit :  

1. Le jugement dont appel est rejeté.  

2. Les conclusions de la demande sont rejetées.  

3. Les frais et une indemnité à titre de dépens sont mis à la charge de Y_________.  

- 4 - 

 

Aux termes de sa réponse déposée le 1
er
 février 2013, dame Y_________ a quant à 

elle pris les conclusions suivantes :  

3.1. Une expertise fiscale destinée à évaluer le dommage est ordonnée par l’instance d’appel, le cas 

échéant.  

3.2. La réponse est admise.  

3.3 L’appel de X_________ du 5 décembre 2012 est rejeté.  

3.4. Le jugement du 6 novembre 2012 rendu par le Tribunal de O_________, dans la cause C1 10 70, 

est purement et simplement confirmé dans son entier (Fr. 103'632.00 avec intérêts à 5% du 

28.04.2009).  

3.5. Tous les frais de procédure, y compris ceux de la procédure d’appel, sont mis à la charge de 

X_________.  

3.6. Une équitable indemnité allouée à Y_________ à titre de dépens de première instance et d’appel 

est supportée par X_________.  

Statuant le 29 novembre 2013, la Cour de céans a admis l’appel, rejeté l’action et mis 

les frais et dépens de la procédure cantonale à la charge de dame Y_________.  

E.  Par arrêt du 19 mai 2014 (4A_34/2014), le Tribunal fédéral a admis le recours en 

matière civile déposé par dame Y_________, réformé le jugement cantonal en ce sens 

que l’exception de prescription soulevée par X_________ a été rejetée, et renvoyé la 

cause à la Cour de céans pour suite de la procédure d’appel. A la suite de cet arrêt, 

dame Y_________ a présenté ses observations le 1
er

 septembre 2014 ; X_________ 

en a fait de même le 11 du même mois, concluant derechef à l’admission de son appel 

et au rejet de l’action.  

 

SUR QUOI LA COUR 

I. Préliminairement 

 

1. 

1.1  Pour les motifs déjà exposés au considérant 1 du jugement du 29 novembre 2013 

auquel il est renvoyé (TCV C1 12 248), l’appel interjeté le 5 décembre 2012 par le 

défendeur a été déposé en temps utile et selon les formes requises au regard du Code 

- 5 - 

de procédure civile suisse du 19 décembre 2008 (CPC ; RS 272), si bien qu’il est 

recevable.  

1.2 

1.2.1  Le principe de l'autorité de l'arrêt de renvoi, que prévoyait expressément l'art. 66 

al. 1a OJ, est un principe juridique qui demeure applicable sous la LTF (ATF 135 III 

334 consid. 2 ; arrêt 4A_71/2007 du 19 octobre 2007 consid. 2.1). En vertu de ce 

principe, l'autorité cantonale à laquelle une affaire est renvoyée est tenue de fonder sa 

nouvelle décision sur les considérants de droit de l'arrêt du Tribunal fédéral ; sa 

cognition est limitée par les motifs de l'arrêt de renvoi, en ce sens qu'elle est liée par ce 

qui a déjà été tranché définitivement par le Tribunal fédéral ainsi que par les 

constatations de fait qui n'ont pas été critiquées devant lui ; des faits nouveaux ne 

peuvent être pris en considération que sur les points qui ont fait l'objet du renvoi, 

lesquels ne peuvent être ni étendus, ni fixés sur une base juridique nouvelle (ATF 131 

III 91 consid. 5.2 ; arrêt 5A_139/2013 du 31 juillet 2013 consid. 3.1, non publié aux ATF 

139 III 391 ss mais in Pra 2014, n
o
 19, p. 136).  

1.2.2  En l’occurrence, afin de déterminer la portée de l'arrêt de renvoi du Tribunal 

fédéral, il s'impose d'examiner tout d'abord le contenu du premier jugement cantonal. 

Dans la mesure où celui-ci s’est exclusivement focalisé sur le point de savoir à quel 

moment la demanderesse a pu avoir une connaissance suffisante du dommage, 

faisant ainsi courir le délai de prescription, les autres faits décisifs pour la 

connaissance de la cause – singulièrement la détermination de la réelle et commune 

volonté des parties lors de la signature de l’acte de vente du 11 juin 2005, ainsi que 

l’interprétation à donner aux clauses suspensives qui y sont contenues (cf. appel, 

ch. I.2, p. 2 ss) –, n’ont pas été établis ; la Cour de céans n’est ainsi nullement limitée 

en la matière par l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral.  

1.3  

1.3.1  Conformément à l'art. 316 al. 3 CPC, l'instance d'appel peut librement décider 

d'administrer des preuves : elle peut ainsi ordonner que des preuves administrées en 

première instance le soient à nouveau devant elle, faire administrer des preuves 

écartées par le tribunal de première instance ou encore décider l'administration de 

toutes autres preuves. Néanmoins, cette disposition ne confère pas au recourant un 

droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l'administration de preuves. Le 

droit à la preuve, comme le droit à la contre-preuve, découlent de l'art. 8 CC ou, dans 

certains cas, de l'art. 29 al. 2 Cst., dispositions qui n'excluent pas l'appréciation 

anticipée des preuves (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; cf. ég. ATF 133 III 189 consid. 

- 6 - 

5.2.2, 295 consid. 7.1 ; 129 III 18 consid. 2.6). En vertu du principe de la bonne foi 

applicable en procédure (art. 52 CPC ; cf. ég. art. 62 al. 1 CPC/VS), l'instance d'appel 

peut aussi refuser d'administrer un moyen de preuve régulièrement offert en première 

instance lorsque la partie a renoncé à son administration, notamment en ne s'opposant 

pas à la clôture de la procédure probatoire (ATF 138 III 374 consid. 4.3.2 ; arrêt 

5A_597/2007 du 17 avril 2008 consid. 2.3 ; cf. ég. ATF 132 I 249 consid. 5). Les règles 

de procédure qui prévalaient en première instance sont également valables en 

seconde instance ; la maxime des débats (cf. art. 55 al. 1 CPC ; cf. ég. art. 66 al. 1 

CPC/VS et infra, consid. 7.1.2) trouve aussi application en appel si tel était déjà le cas 

devant le premier juge (Brunner, in Oberhammer et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilpro- 

zessordnung, Kurzkommentar, 2. Aufl. 2014, n. 8 ad art. 316 CPC ; Jeandin, in Bohnet 

et al. [éd.], Code de procédure civile commenté, Bâle 2011, n. 6 ad art. 316 CPC).  

1.3.2  Dans le cas particulier, l’appelée et demanderesse a, dans sa réponse à l’appel 

adressée le 1
er
 février 2013 et qui ne comporte aucun fait nouveau, pris une conclusion 

tendant à ce que l’autorité d’appel, si elle « l’estime opportun », ordonne en application 

de l’art. 316 al. 3 CPC une expertise fiscale « en complément des calculs arrêtés par 

l’autorité de première instance aux pages 31 et 32 c. 9.2.1 et 9.2.2 du jugement 

querellé » (cf. réponse, ch. 2.1.6, p. 4). L’expertise en question, que la demanderesse 

a dûment sollicitée dans ses mémoires en première instance à l’appui de ses allégués 

relatifs à l’ampleur du dommage prétendument subi (cf. all. 45 ss [contestés]) et dont le 

premier juge a admis la pertinence lors du débat préliminaire tenu le 20 janvier 2011 en 

vue de « chiffrer le dommage », n’a toutefois pas été mise en œuvre, dans la mesure 

où l’intéressée n’a pas réagi aux ordonnances lui impartissant un délai afin de déposer 

le questionnaire destiné à l’expert (art. 176 al. 2 CPC/VS) (p. 185 ss). La 

demanderesse a certes, par écriture du 8 juin 2011, requis le premier juge de rapporter 

son ordonnance du 7 juin 2011 constatant sa déchéance du droit d’administrer 

l’expertise, mais n’a pas formé recours contre la décision du 9 juin 2011 refusant d’y 

donner suite, alors qu’elle n’avait pas manqué d’attaquer les décisions de la juridiction 

inférieure écartant le dépôt de certains titres (cf. décisions du président de la Chambre 

civile des 9 mars 2012 [TCV C3 12 40] et 13 juin 2012 [TCV C3 12 86]). Dans ces 

circonstances, et sachant que l’absence de mise en œuvre de l’expertise n’a au final 

plus été contestée jusqu’à la clôture de la procédure probatoire de première instance, 

l’appelée et demanderesse ne saurait – de surcroît dans le cadre de la procédure 

d’appel d’une cause soumise à la maxime des débats et en l’absence de faits 

nouveaux invoqués depuis lors (art. 317 CPC) –, obtenir l’administration de ce moyen 

- 7 - 

de preuve. Partant, la requête correspondante de l’appelée et demanderesse ne peut 

être que rejetée.  

 

II. Statuant en faits 

 

2. 

2.1  En 2005, D_________, de l’agence immobilière E_________ Sàrl, a été chargé 

par F_________ de trouver un acquéreur pour la parcelle n
o
 xxx2, sise sur territoire de 

la commune de G_________, d’une surface de 12'288 m
2
 et sur laquelle étaient 

notamment érigés un « grand chalet de 1930 », un garage et un raccard (D_________, 

R12, p. 236 et pièce 1, p. 11 ss ; cf. ég. annonce Internet, p. 190).  

Par « acte de vente-achat » instrumenté le 11 juin 2005 par-devant M
e
 X_________ 

(ci-après : X_________), notaire de résidence à H_________, F_________ et son 

épouse, I_________, ont cédé à Y_________ (ci-après : dame Y_________), 

ressortissante J_________ au bénéfice d’une autorisation d’établissement, la parcelle 

n
o
 xxx2 susdécrite pour la somme de 1'650'000 francs (all. 1-3 [admis] et pièce 1, p. 11 

ss). D’après les annotations manuscrites apposées sur l’acte, les parties sont 

convenues que le 10% de ce prix devait être versé dans les 10 jours sur le compte du 

notaire (p. 12).  

Le ch. III.2 de l’acte prévoit en outre que la vente était soumise aux conditions 

suivantes :  

 la radiation de l’hypothèque inscrite à la charge de la parcelle n
o
 xxx2 ; 

 la signature auprès de Me K_________ par Monsieur F_________ d’une convention relative à la 

liquidation de son régime matrimonial ; 

 le versement d’un montant de CHF 400'000.- (quatre cent mille francs suisses) à son épouse ; le 

notaire est mandaté pour prélever du prix de vente ce montant et le verser sur le compte à lui 

indiquer par Me K_________ ; 

 l’obtention de l’accord des autorités compétentes en matière de LDFR ; 

 l’obtention de l’accord des autorités compétentes en matière de construction et de monuments 

historiques.  

Le ch. III.4 dispose qu’en cas d’inexécution du contrat par les vendeurs – ou les 

acquéreurs (rajout manuscrit) –, un montant de 350'000 fr. serait dû à titre de dédit, 

- 8 - 

respectivement de clause pénale. Cette clause est complétée par une mention 

manuscrite, selon laquelle « tel ne ser[ait] pas le cas en cas de non-obtention de la 

procuration ou des autorisations ». Le ch. III.5 prévoit quant à lui que si la procuration 

ne devait pas être produite, l’acte serait « nul de plein droit » et, selon un rajout opéré à 

la main par rapport au texte dactylographié, qu’il en irait « de même en cas de non-

obtention des autorisations ».  

Enfin, le ch. III.6 relatif aux modalités de paiement stipule que le prix de vente est 

payable « dès la réalisation de l’ensemble des conditions précitées, mais au plus tard 

le 15 septembre 2005 pour autant que les conditions puissent objectivement être 

réalisées ». La seconde phrase du ch. III.6, telle qu’apparaissant dans le projet d’acte 

(« D’entente entre les parties, cette date pourra être reportée par simple déclaration 

écrite »), a en revanche été tracée et donc supprimée lors de l’instrumentation.  

L’acte a été signé par dame Y_________, F_________ – tant en son nom propre que 

pour celui de son épouse, selon procuration à produire (d’où la clause contenue sous 

ch. III.5) – et par le notaire X_________ (all. 10 [admis] et pièce 1, p. 11 ss).  

2.2  

2.2.1  Par courriel adressé le 12 juin 2005, X_________ a informé L_________ – qui 

s’occupait d’une manière générale des affaires de son épouse (L_________, R4, 

p. 231 ; dame Y_________, R32, p. 265 s.) – des formalités à exécuter afin de finaliser 

l’acte de vente (all. 11-12 [admis] et pièce 2, p. 16). Le notaire a indiqué que, dans un 

premier temps, il se rendrait auprès du Service du droit foncier rural « afin de discuter 

du dossier avec Monsieur P_________ en charge de cette affaire », et qu’il prendrait 

« simultanément contact avec le Service des monuments historiques pour régler la 

question des transformations » envisagées ; une fois ces questions résolues, il fixerait 

un rendez-vous avec M
e
 K_________ pour « satisfaire aux conditions que l’épouse de 

Monsieur F_________ a[vait] fixées » ; enfin, l’« étape ultime consistera[it] à solliciter 

de l’établissement bancaire de Monsieur F_________ la remise du titre hypothécaire ». 

A l’issue de son courriel, l’officier public a promis d’informer régulièrement les époux 

Y_________ et L_________ « de l’évolution du dossier » et a procuré ses 

coordonnées bancaires en vue du règlement de l’acompte correspondant aux 10% du 

prix de vente (pièce 2, p. 16).  

La somme de 165'000 fr. a ainsi été créditée le 17 juin 2005 par les époux 

Y_________ et L_________ sur le compte bancaire n
o
 xxx3 (avoirs clients) de 

X_________ auprès de la Banque Q_________, ce qu’a confirmé l’intéressé à 

- 9 - 

L_________ par l’intermédiaire de D_________ (all. 13, pièce 2
bis

, p. 17, et p. 291 [avis 

de crédit]).  

2.2.2  Le 17 juin 2005 également, X_________ a reçu du Service des bâtiments, des 

monuments et de l’archéologie un courriel au sujet de la parcelle n
o
 xxx2, précisant que 

le chalet érigé sur celle-ci vers 1930 se trouvait dans un état « peu transformé », qu’il 

ne faisait pas partie d’un inventaire d’objets à protéger et que « dans l’état actuel des 

choses, il n’[était] pas classé ou protégé particulièrement, ce qui ne signifi[ait] pas qu’il 

n’a[vait] pas de qualités historiques ou architecturales. » Le courriel en question 

rappelait en outre que les transformations d’une telle construction, située hors de la 

zone à bâtir, étaient soumises aux conditions des art. 3 LC, 24 LAT et 42 OA, et 

devaient en conséquence être respectueuses du bâtiment existant et de ses 

caractéristique, notamment en maintenant pour l’essentiel le volume, les ouvertures, le 

toit et les façades (p. 189).  

2.2.3  Répondant à la requête formulée le 13 juin 2005 par X_________, le Service 

administratif et juridique du Département de l’économie et du territoire, section droit 

foncier rural (ci-après : le Service administratif et juridique), a relevé dans son courrier 

du 29 juin 2005 signé de la plume de P_________ que le bien-fonds n
o
 xxx2 était 

assujetti à la LDFR et devait faire l’objet d’une division de parcelle conformément à 

l’art. 60 al. 1 let. d LDFR, afin de créer une nouvelle parcelle comprenant les bâtiments 

sans affectation agricole, le solde de la parcelle existante demeurant pour sa part un 

immeuble agricole dont l’acquisition restait soumise à autorisation. D’après ce courrier, 

X_________ devait par ailleurs adresser au Service administratif et juridique « une 

autorisation de construire ou de rénover » (pièce 23, p. 73).  

2.2.4  Le 11 juillet 2005, M
e
 R_________, avocat et ami de dame Y_________ (cf. ég. 

infra, consid. 2.6.2), a adressé à X_________ une missive ainsi rédigée au sujet de 

l’acte de vente (pièce 28, p. 117) :  

Mon cher Confrère, 

Concerne : acte de vente/achat conditionnel – F_________ – I_________ / Y_________ 

J’ai pris connaissance avec intérêt du courrier qui vous a été adressé le 29 juin écoulé par le Département 

de l’Economie et du Territoire. 

Il s’agit d’un premier pas important dans la réalisation des conditions prévues dans l’acte que vous avez 

établi. Pourriez-vous m’indiquer dans quel délai un acte de division pourrait être réalisé ? A moins que 

celui-ci n’intervienne qu’après que la deuxième condition soit réalisée, c’est-à-dire l’obtention d’un permis 

- 10 - 

de construire, permettant à Mme Y_________ de réaliser les travaux de rénovation qu’elle envisage, ainsi 

que l’aménagement d’une piscine ou d’un court de tennis. 

Comme nous en avons convenu au téléphone, les termes « obtention de l’accord des autorités 

compétentes en matière de construction et de monuments historiques » s’entend par l’obtention d’un 

permis de construire définitif et exécutoire permettant de réaliser les travaux envisagés.  

A cet égard, le délai au 15 septembre prochain paraît relativement court. Merci de m’indiquer ce que vous 

aviez envisagé dans l’hypothèse où ce délai ne pourrait être respecté, compte tenu des deux exigences 

mentionnées ci-dessus (…).  

2.2.5  Afin de se conformer aux exigences posées en matière de droit foncier rural, le 

notaire X_________ a, le 12 août 2005, instrumenté entre les mêmes parties que 

celles ayant comparu à l’acte de vente du 11 juin 2005, un « acte de division de 

parcelle » (pièce 31, p. 154 ss). Celui-ci a été signé par F_________ – tant pour lui-

même que pour le compte de son épouse –, et par D_________, représentant de 

dame Y_________. En vertu de cet acte authentique, valant « avenant à l’acte de 

vente dont il ne modifi[ait] en rien les clauses essentielles », la parcelle n
o
 xxx2 

originelle d’une superficie de 12'288 m
2
, a été divisée en une nouvelle parcelle n

o
 xxx2 

de 11'288 m
2
 ainsi qu’en la parcelle nouvellement constituée n

o
 xxx4 de 1000 m

2
, sur 

laquelle se situe l’habitation. L’acte contient à son issue les réquisitions du notaire à 

l’intention de l’Office du registre foncier de C_________, tendant à l’introduction du 

nouvel état consécutivement à la division de la parcelle n
o
 xxx2 originelle, au report des 

servitudes de passage sur les nouvelles parcelles, à la radiation de l’obligation 

hypothécaire au porteur grevant le bien-fonds n
o
 xxx2 ancien état à concurrence de la 

somme de 140'000 fr., ainsi qu’à l’inscription de la parcelle n
o
 xxx2 nouvel état et de la 

n
o
 xxx4 au nom de dame Y_________, « en prenant en compte l’acte de vente 

principal et la réquisition semblable qui y figurent en fin d’acte » (p. 159).  

2.2.6  Par décision rendue le 7 septembre 2005, le Service juridique et administratif, 

toujours sous la plume de P_________, a autorisé la division de parcelle en vertu de 

l’art. 60 al. 1 let. d LDFR et le transfert des parcelles n
os

 xxx2 (nouvel état) et xxx4 à 

dame Y_________, constatant le non-assujettissement de la seconde à la LDFR et 

sollicitant l’Office du registre foncier de C_________ de mentionner (cf. art. 86 al. 1 let. 

b LDFR) sa non-affectation agricole (all. 14 ss [admis] et pièce 32, p. 164 s.). 

  

- 11 - 

Le même jour, X_________ a adressé à L_________ un courriel dont le contenu était 

le suivant (all. 15-16 [admis] et pièce 3, p. 18), bien que le premier nommé ait ajouté 

n’en avoir pas retrouvé la trace dans les archives de sa messagerie électronique (all. 

86 [ignoré]) :  

Mon Cher Confrère, Cher Monsieur,  Vous trouverez en annexe la décision du 7 septembre 2005 

autorisant la vente et la division de parcelle. De surcroît la parcelle de 1000 m2 n’aura plus d’affectation 

agricole. Les conditions sont ainsi toutes remplies et je vais déposer les deux actes au Registre foncier de 

C_________ incessamment. A toutes fins utiles, je vous informe avoir renoncé à recourir en vue de 

permettre l’entrée en force de la décision. Je demeure à votre entière disposition pour tout complément 

d’information. Cordiales salutations.  

2.2.7  Par courriel du 8 septembre 2005, X_________ a communiqué à L_________ 

ses coordonnées bancaires en vue du règlement du solde du prix de vente et du 

montant présumé des frais pour les actes de vente et de division de parcelle, soit 

50'000 francs (pièce 34, p. 249). Le compte clients détenu par X_________ auprès de 

la Q_________ (cf. supra, consid. 2.2.1) a été crédité le 9 septembre 2005 du montant 

de 1'535'000 fr. versé par les époux Y_________ et L_________, correspondant au 

solde du prix de vente (1'650'000 fr. – 165'000 fr. [10%]), majoré de 50'000 fr. de 

provision pour les frais de notaire (pièce 40, p. 292 et pièce 35, p. 250).  

Le 12 octobre 2005, X_________ a adressé au Service cantonal des contributions, 

section impôt sur les gains immobiliers, un courrier contenant le passage suivant  

(pièce 38, p. 275) :  

Acte de vente/achat instrumenté en date du 11 juin 2005 ; calcul de l’impôt sur les gains 

immobiliers 

Cher Monsieur,  

Je fais suite à notre entretien téléphonique et vous communique en annexe et en copie certifiée conforme 

l’acte de vente-achat du 11 juin 2005 par lequel les époux F_________ et I_________ ont cédé leur 

parcelle no xxx2 sise sur Commune de G_________ à Madame Y_________.  

Je me permets également de joindre à la présente un bordereau des pièces afférentes aux frais encourus 

par les époux F_________ et I_________ depuis l’acquisition de cet objet immobilier.  

Je vous informe finalement que cet acte a été déposé ce jour au Registre foncier de sorte que le 

formulaire ad. hoc va vous être adressé par le Registre très prochainement.  

[…] 

Annexes : ment.  

- 12 - 

Le 9 novembre 2005, S_________, assistante de L_________ (R7 in fine, p. 233), a 

interpellé X_________ par courriel suite à leur conversation du 13 octobre écoulé afin 

de savoir s’il y « avait du nouveau sur l’enregistrement de l’acte de propriété de 

M
me 

Y_________ » (pièce 36, p. 251). Comme indiqué dans le premier jugement 

(consid. 1.9 in fine, p. 12), le dossier ne comporte aucune trace d’une quelconque 

réponse du notaire à ce courriel de relance.  

2.2.8  Bien que les actes de vente et de division de parcelles n’aient pas encore été 

inscrits au registre foncier, X_________ a, au moyen de la somme de 1'700'000 fr. 

(165'000 fr. + 1'535'000 fr. ; cf. supra, consid. 2.2.1 et 2.2.7) reçue des époux 

Y_________, versé les montants suivants en faveur de F_________ et/ou son épouse, 

voire pour leur compte (cf. notamment les versements d’impôts en faveur de l’Etat du 

Valais) : 188'115 fr. et 400'000 fr. le 15 septembre 2005, 230'000 fr. le 22 septembre 

2005, 11'675 fr. et 88'770 fr. le 23 septembre 2005, 200'000 fr. et 441'440 fr. le 

11 octobre 2005, 30'000 fr. le 5 juillet 2006, deux fois 9327 fr. le 20 mars 2009, 

40'000 fr. le 1
er
 avril 2009 et enfin 22'962 fr. le 15 septembre 2009 (jugement de 

première instance, consid. 1.10, p. 12 ss et avis de débit et crédit regroupés sous pièce 

40, p. 283 ss).  

2.3 

2.3.1  Dès le mois de septembre 2005, les époux Y_________ et L_________ ont fait 

appel aux services de l’architecte T_________, de la société U_________ SA Studio 

d’architecture, à V_________, en vue d’établir les plans de rénovation et 

transformation du chalet, et préparer le dossier de mise à l’enquête publique (cf. 

jugement de première instance, consid. 2.1, p. 14 et dossier du cabinet d’architecture). 

Le 21 novembre 2005, T_________ a déposé auprès de l’administration communale 

de G_________ un dossier de mise à l’enquête. Par courrier du 27 décembre 2005, 

l’autorité communale a indiqué que les travaux envisagés « ne sembl[aient] pas 

réalisables sans une démolition/reconstruction complète de l’édifice » et a demandé 

divers compléments avant de pouvoir transmettre le dossier à la Commission 

cantonale des constructions (ci-après : CCC) (pièce 24, p. 75). A son tour, la CCC a 

demandé divers compléments d’information à l’architecte des époux Y_________ et 

L_________ au courant de l’hiver/printemps 2006. Par décision du 18 mai 2006 – mais 

expédiée le 26 juillet suivant à dame Y_________, à l’administration communale ainsi 

qu’aux organes cantonaux consultés –, la CCC a refusé l’autorisation de construire, 

motif pris que les travaux projetés équivalaient à « une nouvelle construction dont 

l’implantation n’[était] pas imposée par sa destination » et dans la mesure « où des 

- 13 - 

intérêts prépondérants, dont la sauvegarde d’un aménagement équilibré, s’y 

oppos[aient] ».  

2.3.2  Le 30 mars 2007, l’architecte T_________ a déposé un nouveau dossier de 

mise à l’enquête auprès de l’administration communale de G_________, laquelle a, le 

13 juillet suivant, préavisé favorablement le nouveau projet et transmis celui-ci à la 

CCC. Par décision du 21 juillet 2007, cette dernière a, derechef, refusé la délivrance 

d’une autorisation de construire, considérant que le projet ne respectait pas l’identité 

de la construction, plus particulièrement les art. 24c LAT, 41 et 42 OATF.  

2.4 

2.4.1  Par courriel du 19 août 2008, D_________ a signalé à X_________ que les 

époux Y_________ et L_________ et lui-même avaient été informés par 

M
e 
AA_________ – notaire de résidence à BB_________ chargée d’instrumenter l’acte 

de vente entre dame Y_________ et la nouvelle acquéresse intéressée –, que la 

parcelle n
o
 xxx2 achetée le 11 juin 2005 était toujours inscrite au nom des anciens 

propriétaires. Au nom des époux Y_________ et L_________, D_________ a 

demandé à X_________ de régulariser la situation dans les jours suivants, afin que la 

nouvelle vente puisse aboutir, et de fournir une explication concernant cette situation 

(all. 17 ss et pièce 4, p. 19). Réagissant le lendemain, X_________ a adressé à 

D_________ le courriel suivant (all. 20 ss [admis] et pièce 5, p. 20) :  

Cher D_________,  

Pour être tout à fait franc, j’ignore pourquoi l’inscription n’est pas intervenue.  

Le dossier avait été archivé chez nous par erreur comme inscrit.  

Quels qu’en soient les motifs, je suis pleinement et seul responsable de cette non-inscription.  

Je vais contacter Monsieur L_________ et Madame Y_________ pour leur présenter mes plus sincères et 

plates excuses. 

Si ils devaient en avoir subi un quelconque inconvénient, je le réparerai. 

J’ai commandé ce jour l’extrait pour l’inscription. Les deux actes (division de parcelle et vente) seront 

déposés lundi dans la journée au RF de C_________. 

J’en informe par courriel séparé dont tu recevras copie Me AA_________. 

Toujours le mercredi 20 août 2008, X_________ a contacté par courriel 

M
e 
AA_________, lui promettant que les deux actes (cf. vente et division de parcelle) 

seraient déposés à l’Office du registre foncier de C_________ le lundi suivant, et qu’il 

- 14 - 

ne manquerait pas de la tenir informée de la suite de la procédure (pièce 6, p.21). Le 

25 août 2008, X_________ a dressé, en vue du dépôt des deux actes au registre 

foncier, les « précisions notariales » indiquant notamment ce qui suit : « Les conditions 

de vente telles qu’énumérées au point III.2 en pages 2 et 3 de l’acte ont toutes été 

remplies, si bien que le transfert de propriété peut aujourd’hui être inscrit au Registre 

foncier » (pièce 30, p. 148).  

Le 3 septembre 2008, X_________ a informé tant M
e
 AA_________ que D_________ 

par courriel que les actes avaient été déposés au registre foncier (all. 24 [admis] et 

pièce 7). Le jugement de première instance rajoute (consid. 4.1 in fine, p. 17) que la 

réquisition d’inscription du notaire X_________ a fait l’objet d’un rejet de la part du 

conservateur de l’Office du registre foncier de C_________ le 3 septembre 2008, avant 

que les deux actes ne soient finalement inscrits le 5 du même mois.  

Dans l’intervalle, dame Y_________ a mandaté un conseil (all. 70 [admis]) en la 

personne de M
e
 CC_________, avocat à DD_________. Celui-ci a, par courrier 

adressé le 22 octobre 2008 à X_________, mis en cause la responsabilité civile du 

premier notaire du fait que celui-ci avait omis de présenter les actes en 2005, de sorte 

que dame Y_________ devrait s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers plus 

élevé, la différence pouvant être estimée à quelques 124'800 francs. L’avocat a 

suggéré au notaire, « vu la clarté de la situation et des faits », d’avertir son assurance 

responsabilité civile, ajoutant que les parties seraient en mesure de procéder à un 

calcul exact du dommage subi après réception de la taxation en matière d’impôt sur les 

gains immobiliers (pièce 26, p. 79 s.). Pour sa part, X_________ a allégué dans sa 

réponse que le conseil de dame Y_________ avait fait valoir une prétention « en étant 

parfaitement en mesure de calculer le dommage qu’il alléguait le 22 octobre 2008 » 

(all. 71 [contesté]), thèse avancée dans l’optique d’étayer l’exception de prescription 

(cf. art. 60 CO) soulevée par l’intéressé, laquelle a été définitivement écartée selon 

jugement du Tribunal fédéral du 19 mai 2014 (arrêt 4A_34/2014 consid. 5.2).  

2.4.2  Par acte authentique du 31 octobre 2008 instrumenté par-devant 

M
e 
AA_________, dame Y_________ a vendu à EE_________ les parcelles n

os
 xxx2 

(nouvel état) et xxx4 pour la somme de 2'950'000 francs (pièce 33, p. 166 ss). Le 

22 janvier 2009, M
e
 AA_________ a adressé à M

e
 CC_________ un courrier 

l’informant que l’acte avait été inscrit au registre foncier et que, sur le prix de 

2'950'000 fr., elle était en mesure de libérer dans l’immédiat, après déduction de la 

commission de vente (150'000 fr.) et imputation d’une réserve pour l’impôt sur les 

gains immobiliers (425'000 fr. estimés), le montant de 2'375'000 francs (all. 26 ss et 

- 15 - 

pièce 8, p. 23). Par la même occasion, elle a invité M
e
 CC_________ à lui faire 

parvenir « une copie de l’acte d’achat, de la note de débours et honoraires de 

M
e 
X_________, de même que d’éventuelles factures relatives à des travaux ayant 

apporté une plus-value à l’immeuble ».  

2.4.3  Le 17 avril 2009, agissant pour le compte de dame Y_________, 

M
e 
AA_________ a complété la déclaration d’impôt sur les gains immobiliers et l’a 

envoyée au SCC. La déclaration indique le prix d’achat (1'650'000 fr.) et celui de vente 

(2'950'000 fr.), les montants des impenses (33'000 fr. de frais d’acte [2% du prix 

d’achat] et 150'000 fr. pour les commissions de vente) ainsi que le gain imposable de 

1'117'000 fr. (2'950'000 fr. – [33'000 fr. + 150'000 fr.] – 1'650'000 fr.) (p. 183 ss). C’est 

ici le lieu de préciser que le forfait de 2% du prix de vente indiqué par M
e
 AA_________ 

au titre des frais d’acte dans la déclaration fiscale correspond à quelques centaines de 

francs près à la note de frais et émoluments pour l’acte de vente du 11 juin 2005 

établie seulement le 8 mars 2012 par X_________ pour la somme de 32'658 fr.85 

(25'426 fr.50 [émoluments non soumis à TVA] + 7232 fr.35 [émoluments soumis à 

TVA]), et versée en cause le lendemain (p. 319 ss, spéc. p. 322).  

Etaient signalées comme uniques annexes au formulaire de déclaration d’impôts la 

copie de l’acte de vente du 11 juin 2005 et les deux factures pour les commissions 

prévues en faveur de D_________ et de L’Exclusif de l’immobilier, de 75'000 fr. 

chacune. La déclaration contenait également les remarques suivantes : « L’acte de 

vente du 11.06.2005 n’a été inscrit que trois ans plus tard pour des raisons 

indépendantes de la volonté des parties à l’acte ».  

Le 28 avril 2009, le SCC a envoyé à M
e
 AA_________ le bordereau de taxation pour 

l’impôt sur les gains immobiliers. Reprenant les données de la déclaration, le 

bordereau retient un gain imposable de 1'117'000 fr. et fixe le montant de l’impôt, pour 

une année de propriété, à la somme de 414'528 fr., selon le barème suivant : 9600 fr. 

pour la première tranche de gain de 50'000 fr. (taux de 19,20), 14'400 fr. pour la 

seconde tranche de 50'000 fr. (au taux de 28,8%) et enfin 390'528 fr. pour le solde de 

1'017'000 fr. (au taux de 38,4%) (all. 26 ss et pièce 9
bis

, p. 25 s.). L’impôt a été réglé 

par M
e
 AA_________ pour le compte de dame Y_________ au moyen de la provision 

conservée à cet effet (all. 32 et pièce 11, p. 28 ; cf. ég. M
e
 AA_________, R29, p. 246).  

Par courrier du 14 mai 2009, M
e
 CC_________ a pris note du fait que X_________ 

n’avait « pas souhaité recourir contre la décision de taxation » et, estimant que sa 

responsabilité était claire, lui a une nouvelle fois recommandé d’avertir son assurance 

- 16 - 

responsabilité civile (all. 30 ss et pièce 10, p. 27). Les missives ultérieures, aux termes 

desquelles M
e
 CC_________ invitait derechef X_________ à assumer ses 

responsabilités, sont demeurées lettres mortes.  

2.4.4  Le 19 avril 2010, le conseil de dame Y_________ a fait notifier à X_________ un 

commandement de payer la somme de 110'000 fr., plus intérêts à 5% l’an dès le 

30 mars 2010 pour « dommages et intérêts suite à l’exécution fautive d’un mandat de 

notaire ». Opposition a été faite audit commandement de payer notifié le 19 avril 2010 

dans la poursuite n
o
 xxx1 de l’Office des poursuites du district de B_________ (all. 53-

54 [admis] et pièce 20, p. 39).  

2.5  Selon les constatations de fait du jugement de première instance (consid. 3, p. 15 

s.) non entreprises sur ce point, l’examen du dossier du notaire, dont la tenue manque 

singulièrement de rigueur et d’ordre – les pièces étant entassées pêle-mêle –, révèle 

que celui-ci n’a pas entrepris la moindre démarche depuis octobre 2005 en relation 

avec l’inscription des actes au registre foncier et ne contient aucun décompte final 

concernant l’affectation de la provision de 50'000 fr. versée par dame Y_________ 

pour les frais notariaux (cf. supra, consid. 2.2.7). De surcroît, X_________ a été 

relancé à deux reprises, dès le mois d’août 2007, par F_________, qui était mécontent 

de toujours recevoir du courrier des autorités fiscales concernant « une propriété 

vendue il y a plus de 2 ans ».  

2.6  Dans son écriture d’appel (cf. ch. 2, p. 2 ss) – de même que dans sa détermination 

du 11 septembre 2014 à la suite de l’arrêt 4A_34/2014 du Tribunal fédéral –, 

X_________ s’en prend à l’appréciation des preuves à laquelle s’est livrée la juridiction 

inférieure. D’après l’intéressé, celle-ci a, de manière insoutenable (cf. jugement, 

consid. 9.1, p. 27 ss), écarté sa thèse selon laquelle il n’avait pas présenté les actes de 

vente et de division de parcelle en 2005 du fait que l’une des conditions essentielle de 

la vente, à savoir l’obtention de l’autorisation de construire, n’était pas remplie (cf. all. 

58 ss et 87 ss [contestés] ; cf. ég. courrier du 18 mai 2009, sous pièce 12, p. 29 ). 

L’autorité de première instance aurait donné foi sans retenue aux témoignages de 

personnes proches de dame Y_________ (cf. appel, ch. 2.2.2, p. 4 s.) pour retenir que, 

compte tenu notamment de la ferme volonté de cette dernière d’acquérir la parcelle 

n
o 
xxx2 (ancien état) et de l’empressement des premiers propriétaires à vendre celle-ci, 

les parties à l’acte de vente n’avaient pas la volonté de subordonner la validité de l’acte 

de vente à une condition dont la réalisation apparaissait lointaine et incertaine. Par 

ailleurs (cf. appel, ch. 1, p. 1 s.), X_________ reproche également à la juridiction 

précédente d’avoir apprécié les faits de manière incorrecte, en tant qu’elle a tenu pour 

- 17 - 

non établies les démarches entreprises « pour l’obtention des autorisations de 

construire » (cf. jugement, consid. 2.1, p. 14 ; cf. all. 60 ss [contestés]).  

2.6.1  A titre préalable, il convient de rappeler les quelques principes suivants qui 

prévalent en matière d’appréciation des preuves. Conformément à l’art. 157 CPC, le 

tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées. Le 

principe de la libre appréciation signifie qu’il n’y a pas de hiérarchie légale entre les 

moyens de preuve autorisés (Schweizer, in Bohnet et al. [éd.], Code de procédure 

civile commenté, Bâle 2011, n. 19 ad art. 157 CPC), même si, selon une partie de la 

doctrine, les titres constituent le moyen de preuve idéal, car souvent établis avant la 

naissance du litige, tandis que la preuve par témoin aboutit souvent à des résultats 

incertains (Schmid, in Oberhammer et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 

Kurzkommentar, 2. Aufl. 2014, n. 7 et 9 ad art. 157 CPC ; cf. ég. Kaufmann, 

Beweisführung und Beweiswürdigung, Zürich/St. Gallen 2009, p. 179). La suspicion de 

partialité d'un témoin, résultant par exemple d'un lien conjugal, de parenté, d'alliance 

ou d'amitié avec une partie – ou en raison de son intérêt à l’issue du litige 

(Weibel/Naegeli, in Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivil- 

prozessordnung, 2. Aufl. 2013, n. 6 ad art. 169 CPC) –, doit être prise en considération 

au stade de l'appréciation du témoignage. La suspicion n'exclut d’ailleurs pas d'emblée 

que la déposition soit tenue pour digne de foi et il incombe au juge du fait d'apprécier 

sa force probante (arrêt 4A_181/2012 du 10 septembre 2012 consid. 3, in RSPC 2013, 

p. 25 ss ; Müller, in Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 

Kommentar, Zürich/St. Gallen 2012, n. 6 ad art. 172 CPC).  

Saisi d'un litige sur l'interprétation d'un contrat, le juge doit tout d'abord s'attacher à 

rechercher la réelle et commune intention des parties, le cas échéant empiriquement, 

sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions et dénominations inexactes dont 

elles ont pu se servir (art. 18 al. 1 CO ; ATF 131 III 280 consid. 3.1). Pour ce faire, le 

juge prendra en compte non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais 

aussi les circonstances antérieures et postérieures à la conclusion du contrat (sur ce 

dernier point, cf. ATF 140 III 86 consid. 4.1 ; 129 III 675 consid. 2.3), en particulier les 

projets de contrat, la correspondance échangée, etc. (Winiger, in Commentaire 

romand, Code des obligations I, 2
e
 éd. 2010, n. 15, 25 et 32-34 ad art. 18 CO ; 

Kramer/Schmidlin, Berner Kommentar, n. 22 ss ad art. 18 CO). Cette interprétation dite 

subjective relève du fait et de l'appréciation des preuves (ATF 132 III 626 consid. 3.1 ; 

131 III 606 consid. 4.1). 

- 18 - 

S'il ne parvient pas à établir avec sûreté cette volonté effective, ou s'il constate que 

l'une des parties contractantes n'a pas compris la volonté réelle exprimée par l'autre, le 

juge recherchera le sens qu'elles pouvaient et devaient donner, selon les règles de la 

bonne foi, à leurs manifestations de volonté réciproques (application du principe de la 

confiance ; cf. ATF 136 III 186 consid. 3.2.1). Cette interprétation objective, qui relève 

du droit, s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des déclarations, mais 

également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et accompagnées, à 

l'exclusion des circonstances postérieures (ATF 136 III 186 consid. 3.2.1 ; arrêt 

4A_98/2012 du 3 juillet 2012 consid. 3.2).  

2.6.2  Différents témoins ont été auditionnés le 15 novembre 2011 (p. 230 ss).  

Epoux de dame Y_________ et s’occupant des affaires de celle-ci, L_________ a 

assisté à l’instrumentation de l’acte du 11 juin 2005. A son souvenir, son épouse 

n’avait pas subordonné l’inscription comme propriétaire de l’immeuble à l’obtention 

d’une autorisation de construire ; le couple avait « acheté en toute bonne foi cette 

propriété en septembre 2005 en pensant que tout était en ordre ». Son épouse et lui-

même avaient été extrêmement surpris en 2008 d’apprendre que la première nommée 

n’était toujours pas inscrite en qualité de propriétaire de l’immeuble. A la question de 

savoir si son épouse ou lui-même avaient demandé à X_________ d’effectuer des 

démarches pour obtenir une autorisation de construire, Y_________ a affirmé avoir fait 

appel à l’architecte T_________ pour ce faire, « immédiatement après septembre ou 

octobre 2005, date à laquelle [ils étaient] devenus propriétaires » ; X_________ s’était 

seulement proposé, après la signature de l’acte, de les assister dans les démarches 

administratives (R1 ss, p. 230 ss).  

Ancien propriétaire, avec son épouse, de la parcelle n
o
 xxx2 (ancien état), F_________ 

a, selon ses souvenirs, reçu une expédition de l’acte de vente du 11 juin 2005 en juillet 

de la même année ; il n’a pas été informé du fait que le transfert de propriété n’était 

intervenu au registre foncier qu’en 2008 (R8 ss, p. 234 s.). S’agissement de 

l’encaissement du prix de vente, il a indiqué se rappeler uniquement du fait qu’un 

montant de 400'000 fr. avait été versé à son épouse, et que le solde du prix avait été 

encaissé postérieurement.  

D_________ a confirmé être intervenu comme courtier en 2005 – F_________ l’ayant 

chargé de vendre son chalet (R12, p. 236) –, et avoir perçu à ce titre une commission, 

dont il n’a pas précisé le montant. Il a ajouté qu’en règle générale, le notaire chargé de 

l’instrumentation de l’acte ne verse le montant de la commission qu’après avoir reçu le 

- 19 - 

prix de vente « et que les formalités sont terminées ». Après consultation de son 

dossier, il a indiqué avoir envoyé sa facture le 20 juin 2005 (R16, p. 237 s.) ; sa 

fiduciaire a quant à elle attesté, le 22 novembre 2011, que D_________ avait perçu de 

X_________ en date du 23 septembre 2005 la « commission pour l’acte de vente 

F_________ / Y_________ » (pièce 37, p. 259). Ayant assisté à la signature de l’acte 

de vente du 11 juin 2005, il a relaté qu’« à [s]a connaissance, il n’avait pas été 

question, lors de l’instrumentation de l’acte, que l’inscription comme propriétaire de 

M
me 

Y_________ soit subordonnée à la délivrance d’une autorisation de construire » ; 

selon lui, il n’y avait « pas d’obstacle à ce que cet acte soit inscrit au registre foncier en 

septembre 2005 ». Toujours selon D_________, la condition relative à l’autorisation en 

matière de construction et de monuments historiques (cf. ch. III.2) « avait trait au fait 

qu’il s’agissait d’un vieux bâtiment et on voulait s’assurer qu’il n’était pas protégé », car 

« si le bâtiment était classé monument historique, on ne pouvait pas le rénover ». 

D_________ a répété que, d’après lui, « l’obtention d’une autorisation de construire 

n’était pas une condition de l’acte », que « la seule chose que voulaient les époux 

Y_________ [était de] s’assurer que le bâtiment n’était pas protégé et qu’ils puissent le 

rénover car il était vétuste » et que, « si le bâtiment avait été classé, la vente aurait pu 

être annulée » (R16, p. 237 s.). En 2008, dame Y_________ a repris contact avec lui 

et lui a confié la vente de son chalet ; le notaire (M
e
 AA_________) choisi par la 

nouvelle acquéresse l’a contacté quelques jours plus tard en lui disant que 

F_________ était toujours inscrit en tant que propriétaire au registre foncier. 

D_________ a alors informé les époux Y_________ de cet état de fait, de même que 

X_________ par courriel ; celui-ci lui a répondu par la même voie qu’il était « tout aussi 

surpris que [lui] » (R12 ss, p. 236 s.).  

Ami de longue date de dame Y_________, M
e
 R_________ est intervenu pour le 

compte de celle-ci dans le cadre de la vente immobilière portant sur l’achat d’une 

propriété à BB_________ ; il n’a toutefois eu connaissance de l’acte de vente du 

11 juin 2005 que postérieurement à son instrumentation. Selon l’intéressé, dame 

Y_________ et son époux « avaient eu un coup de foudre pour cette propriété et 

voulaient absolument l’acheter », pensant « faire une bonne affaire » ; il y avait par 

ailleurs un délai, au 15 ou 30 septembre 2005, pour l’exécution de la vente. Par la 

suite, le notaire X_________ avait obtenu l’autorisation de procéder à la vente, après 

morcellement ; il y avait également un avis d’un service de l’Etat mentionnant que la 

rénovation du bâtiment était possible. En résumé, d’après les souvenirs de 

M
e 
R_________, « tout s’est fait très rapidement », car « tout le monde était pressé et 

voulait conclure l’affaire » (R24 ss, p. 243 ss). Interpellé concernant la formulation de 

- 20 - 

son courrier du 11 juillet 2005 (cf. supra, consid. 2.2.4), M
e
 R_________ a affirmé avoir 

conseillé à dame Y_________ d’obtenir un permis de construire avant d’exécuter la 

vente, en même temps que les autres conditions qui devaient être réalisées, raison 

pour laquelle il avait interprété la condition sous ch. III.2 de l’acte « de manière plus 

large » dans son courrier ; toutefois, l’acte avait été « rédigé autrement ». Dame 

Y_________ s’était « finalement contentée de [l’]avis [du Service des monuments] et 

c’est pour cela qu’elle a[vait] payé le prix de vente », pensant à cette date qu’« il n’y 

avait plus d’autres conditions à réaliser » (R25, p. 243 s.).  

Conseil de dame Y_________ à partir du moment où celle-ci s’est rendue compte, en 

2008, qu’elle n’était toujours pas inscrite en qualité de propriétaire de la parcelle 

n
o 
xxx2 (ancien état) acquise en 2005, M

e
 CC_________ a affirmé avoir eu, dans 

l’optique d’explorer les possibilités d’une transaction pour mettre un terme au litige, une 

entrevue avec X_________, à l’occasion de laquelle celui-ci « a[vait] beaucoup tourné 

autour du pot », alors que le prénommé avait reconnu très clairement sa responsabilité 

dans son courriel adressé le 20 août 2008 à D_________ (R17 et 22, p. 240 ss).  

2.6.3  Interrogée le 12 janvier 2012, dame Y_________ a, à la question de savoir s’il 

était prévu de suspendre son inscription au registre foncier, répondu par la négative, 

ajoutant ce qui suit (R37, p. 265) : 

A partir du moment où l’on voit un bien, où on se met d’accord pour son acquisition, et que l’on paye, il est 

évident que l’on veut être inscrit comme propriétaire le plus rapidement possible. Cela me semble normal. 

Quand on achète quelque chose, cela vous appartient et il est normal que cela soit inscrit à votre nom. Je 

précise que ce n’était pas la 1
ère

 fois que j’acquérais un bien immobilier. Dans toutes les autres affaires, 

j’ai toujours été inscrite normalement comme propriétaire. A chaque fois, j’ai fait appel à un notaire c’est 

d’ailleurs son travail.  

Elle n’a pas eu le souvenir d’avoir expressément communiqué, après la signature du 

contrat, qu’elle renonçait à la condition de l’acte concernant l’autorisation de construire, 

précisant que l’acquisition du chalet ne dépendait pas à ses yeux d’une éventuelle 

autorisation de le rénover ou de le transformer. Lorsqu’elle avait contacté le bureau 

d’architecte pour planifier les modifications envisagées, son époux et elle-même 

pensaient « évidemment être propriétaires du chalet ». Elle a en conséquence été 

incroyablement surprise d’apprendre en 2008 qu’elle n’avait pas été inscrite comme 

propriétaire, les administrations communale et cantonale ne l’ayant, durant la 

procédure d’autorisation de construire, jamais avisée de quoi que ce soit à cet égard 

(R33 ss et 43, p. 265 s.).  

- 21 - 

Sur présentation du courriel du 7 septembre 2005 (cf. supra, consid. 2.2.6), 

X_________ a confirmé l’avoir bien expédié, tout en précisant que son contenu était 

« standard » et qu’il l’envoyait de manière systématique à l’époque, ayant beaucoup 

d’actes en suspens, et qu’il n’avait pas l’acte sous les yeux. Toutefois, selon lui, il 

« était clair à cette date [que] la condition relative à l’autorisation de construire portant 

sur la modification ou la rénovation devait encore être remplie » (R46, p. 268). Après 

avoir reçu l’intégralité du prix de vente le 9 septembre 2005, il a procédé à plusieurs 

versements en faveur des vendeurs. Concernant le courriel adressé le 20 août 2008 à 

D_________ (cf. supra, consid. 2.4.1), X_________ a indiqué l’avoir envoyé depuis 

son lieu de vacances – donc sans avoir derechef le dossier sous les yeux – et « sous 

la pression » du prénommé ; celui-ci avait en effet contacté son secrétariat à réitérées 

reprises pour lui dire que les choses allaient mal se terminer si le notaire ne fournissait 

pas de réponse à bref délai. X_________ a ajouté que, pour lui, « il y avait toujours 

cette condition relative à l’autorisation de construire qui devait être remplie avant le 

dépôt de l’acte au registre foncier » (R51, p. 269). Interpellé sur le point de savoir pour 

quel motif il avait alors envoyé une lettre le 12 octobre 2005 au SCC annonçant que 

l’acte de vente avait déjà été déposé au registre foncier, X_________ a rétorqué ne 

pas pouvoir répondre à cette question (R52, p. 269). Quant aux motifs pour lesquels il 

a contesté devoir réparer les inconvénients causés à dame Y_________ par le retard 

pris dans son inscription au registre foncier en qualité de propriétaire, il les a exprimés 

en ces termes (R53, p. 269) :  

Pour moi, la clause de l’acte relative à l’autorisation de construire était une clause essentielle à l’acte de 

vente. Si cette clause n’était pas remplie, l’acte était nul, nous l’avions d’ailleurs rajouté de manière 

manuscrite sur l’acte.  

Enfin, X_________ a certifié ne plus avoir reçu de nouvelles relatives à la procédure 

d’autorisation de construire à partir de 2006 (R58, p. 270).  

2.6.4  Le nœud principal du litige consiste à déterminer si X_________ était fondé à 

croire, pour ne pas procéder rapidement à l’obligation de réquisition qui lui incombe en 

tant que notaire (cf. infra, consid. 5.1.2), que le contrat de vente immobilière qu’il a lui-

même instrumenté le 11 juin 2005 était soumis à la condition suspensive de l’obtention 

de l’autorisation de construire. X_________ fait grand cas du courrier envoyé le 

11 juillet 2005 par M
e
 R_________ intitulé « acte de vente/achat conditionnel […] » et 

se référant à l’obtention du permis de construire (cf. appel, ch. 2.2.1, p. 3 s. et supra, 

consid. 2.2.4) ; ce faisant, il perd de vue qu’il n’a jamais été allégué – et encore moins 

démontré, notamment par le biais de la correspondance figurant au dossier –, que 

- 22 - 

M
e 
R_________, qui n’a pas personnellement assisté à l’instrumentation de l’acte, soit 

préalablement intervenu auprès du notaire en vue de lui expliquer les intentions de 

dame Y_________. Bien plus, il convient de se focaliser sur la motivation de 

F_________ et de son épouse, d’une part, et de dame Y_________, d’autre part, à 

conclure l’acte de vente le 11 juin 2005. Bien que F_________ se soit montré peu 

disert lors de son audition comme témoin, le fait que l’intéressé devait procéder à la 

liquidation de son régime matrimonial et verser 400'000 fr. à son épouse (cf. ch. III.2 

des conditions de vente) et ait par la suite reçu – en plusieurs acomptes – la quasi-

totalité du prix de vente en automne 2005, constituent des indices quant à sa volonté 

de voir l’immeuble n
o
 xxx2 promptement vendu. Quant à dame Y_________, elle a 

avancé de manière crédible avoir fait appel à l’architecte T_________ afin de planifier 

les travaux de rénovation et transformation en automne 2005, alors qu’elle se croyait 

devenue légalement propriétaire de l’immeuble ; elle n’avait ainsi jamais conditionné 

son acquisition à l’obtention d’une autorisation de construire. Cette version est 

d’ailleurs corroborée par le témoignage de D_________. Même si celui-ci a joué le rôle 

d’intermédiaire entre F_________ et dame Y_________ en 2005, puis est intervenu 

comme courtier pour le compte de la dernière nommée lors de la (re)vente du chalet 

en 2008 et a reconnu avoir perçu à ce titre une commission, la seule existence de cette 

relation d’affaires passée ne permet pas d’en déduire que l’intéressé avait encore un 

intérêt personnel à l’issue de la cause lors de son audition fin 2011 et que sa 

déclaration s’en trouve biaisée de ce seul fait, quoi qu’en pense X_________ 

(cf. appel, ch, 2.2.2, p. 4 s.). Au contraire, son témoignage du 11 novembre 2011 est 

factuel, mesuré et digne de foi, d’autant plus qu’il se recoupe avec les informations 

résultant de titres établis entre 2005 et 2008, soit avant la naissance du litige. Aussi, la 

déclaration de D_________, qui a assisté à la signature de l’acte, selon laquelle dame 

Y_________ voulait uniquement s’assurer, s’agissant d’un « vieux bâtiment », qu’il ne 

soit pas protégé – d’où l’intégration de la clause selon laquelle la vente était 

subordonnée à « l’obtention de l’accord des autorités compétentes en matière de 

construction et des monuments historiques » –, mais non pas conditionner son achat à 

la délivrance d’un permis de construire, est crédible.  

Le propre comportement du notaire X_________ consécutivement à la signature de 

l’acte du 11 juin 2005 démontre qu’il n’avait pas compris autrement la clause litigieuse. 

Ainsi, dans son courriel adressé le 12 juin 2005 à l’époux de dame Y_________ 

(cf. supra, consid. 2.2.1), X_________ a décrit par le menu les étapes à suivre en vue 

de parvenir à l’inscription dudit acte, au vu des conditions suspensives figurant sous 

ch. III.2, mais n’a nullement fait allusion à l’obtention du permis de construire. Le 

- 23 - 

17 juin 2005, le notaire a obtenu la confirmation par courriel du Service des bâtiments, 

monuments et archéologie de l’Etat du Valais que le chalet ne faisait pas partie d’un 

inventaire d’objets à protéger. Le 7 septembre 2005, le Service administratif et 

juridique lui a par ailleurs adressé l’autorisation LDFR, après instrumentation 

complémentaire de l’acte de division de parcelle du 12 août 2005 et, au terme de cet 

acte, le notaire a requis le préposé du registre foncier de procéder au transfert de 

propriété sur les nouvelles parcelles n
os

 xxx2 et xxx4 et à la radiation de l’inscription de 

l’obligation hypothécaire au porteur de 140'000 francs. Au vu de la formulation du 

courriel du 12 juin 2005, il était ainsi limpide qu’aucune autre condition 

complémentaire, telle que convenue entre les parties, ne devait être réalisée. Dès la 

réception de l’autorisation LDFR, le 7 septembre 2005, X_________ aurait pu déposer 

l’acte du 11 juin 2005 – de même que son complément du 12 août 2005 – à l’Office du 

registre foncier de C_________ en vue de leur inscription ; il avait du reste annoncé 

son intention d’agir en ce sens dans son courriel du même jour à L_________ 

(cf. supra, consid. 2.2.6), puis confirmé le prétendu dépôt effectif des actes dans sa 

lettre du 12 octobre 2005 à l’intention du SCC (cf. supra, consid. 2.2.7).  

C’est ici le lieu de relever que, si les parties avaient eu la réelle et commune volonté de 

subordonner la conclusion du contrat de vente à la délivrance d’une autorisation de 

construire, on comprend mal pour quel(s) motif(s) le notaire – en tant qu’officier public 

ayant notamment pour mission de rechercher l’intention des parties et de la 

retranscrire en langue juridique (cf. infra, consid. 5.1.1) –, a emprunté dans l’acte 

authentique des termes se rapprochant davantage de la dénomination du service 

étatique en charge de la protection des monuments (cf. Service des bâtiments, 

monuments et archéologie de l’Etat du Valais [cf. p. 189]) que de la terminologie propre 

au droit des constructions et qui est « obtention d’une autorisation de construire » 

(cf. art. 15 et 33 ss de la loi sur les constructions du 8 février 1996 [RS/VS 705.1]).  

Par ailleurs, vu la date de conclusion du contrat (11 juin 2005) et le terme fixé pour son 

exécution (15 septembre 2005 ; cf. ch. III.6), il ne pouvait échapper à un praticien du 

droit qu’en un si bref laps de temps – recouvrant en outre une période de vacances 

(cf. mois de juillet et août) où tant certains services publics que les entreprises privées 

(cabinets d’architectes) fonctionnent au ralenti –, il ne serait pas possible d’obtenir une 

autorisation de construire, laquelle devait de surcroît émaner, après préavis de 

l’administration communale, de la CCC dès lors que le terrain était sis hors zone à 

bâtir. Du reste, le dossier de mise à l’enquête, dans sa première mouture, n’a été 

déposé par l’architecte T_________ auprès des autorités compétentes qu’en 

- 24 - 

novembre 2005 (cf. supra, consid. 2.3.1), soit 5 mois après la signature de l’acte du 

11 juin 2005, et alors que le prix de vente avait été intégralement versé sur le compte 

du notaire et, en grande partie, transféré aux vendeurs.  

Enfin, après avoir été relancé par D_________ en 2008 et reconnu, dans son courriel 

du 20 août 2008, que le dossier de vente F_________-Y_________ avait été « archivé 

par erreur comme inscrit », X_________ a, dans ses « précisions notariales » 

déposées finalement avec les actes au registre foncier, souligné que les « conditions 

de vente telles qu’énumérées au point III.2 [avaient] toutes été remplies » (cf. supra, 

consid. 2.4.1). Ce faisant, X_________ qui, de son propre aveu, a certifié ne plus avoir 

reçu de nouvelles concernant la procédure d’autorisation de construire depuis 2006 

(cf. supra, consid. 2.6.3 in fine), a démontré une nouvelle fois avoir conscience du fait 

que la vente n’était pas subordonnée à la réception de cette autorisation, que dame 

Y_________ n’a en définitive jamais obtenue.  

Pour l’ensemble de ces motifs, la thèse avancée par X_________ dans le cadre du 

présent procès afin de justifier les raisons pour lesquelles il n’a pas déposé au registre 

foncier les actes des 11 juin et 12 août 2005 une fois reçue l’autorisation LDFR en 

septembre 2005, à savoir que la condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation 

de construire n’était pas remplie, ne résiste pas à l’examen.  

En résumé, la Cour de céans retient que ni les vendeurs ni l’acquéresse ne voulaient 

subordonner la conclusion de la vente à l’obtention d’une autorisation de construire, et 

que la réelle et commune volonté des parties était reconnaissable par le notaire lors de 

l’instrumentation de l’acte de vente du 11 juin 2005.  

Dans ce contexte, le point de savoir si, ultérieurement à la signature de l’acte du 

11 juin 2005, X_________ a reçu mandat d’assister dame Y_________ dans l’optique 

de recevoir ladite autorisation, qui n’exerçait plus aucune influence sur la validité de la 

vente convenue avec les premiers propriétaires, n’a pas besoin d’être tranché.  

2.7  En tant que de besoin, d’autres faits nécessaires à la résolution de la cause, 

singulièrement ceux relatifs à la fixation du dommage allégué (cf. infra, consid. 7), 

seront développés dans la suite du présent jugement.  

  

- 25 - 

 

III. Considérant en droit 

 

3.  L’appelant se plaint d’une violation de l’art. 151 CO (cf. appel, ch. 2.3, p. 5). Selon 

lui, la juridiction inférieure a déduit à tort du fait que les vendeurs ont, du 15 septembre 

au 11 octobre 2005, encaissé la quasi-totalité du prix de vente (1'560'000 fr. sur 

1'650'000 fr.) l’inexistence de la condition suspensive relative à l’obtention de 

l’autorisation de construire (cf. jugement de première instance, consid. 9.1.1, p. 29). En 

effet, il n’est pas incompatible avec la notion de condition suspensive que, pour une 

prestation particulière – en l’occurrence, le paiement du prix –, les parties soient 

convenues d’une exécution anticipée du contrat (cf. ch. III.6 de l’acte : « Le prix de 

vente est payable dès la réalisation de l’ensemble des conditions précitées, mais au 

plus tard le 15 septembre 2005 […] »).  

3.1 

3.1.1  En vertu de l’art. 216 al. 1 CO, les ventes d'immeubles ne sont valables que si 

elles sont faites par acte authentique. Selon la jurisprudence concernant cette 

disposition, la forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement 

essentiels du contrat, et aussi sur les points objectivement secondaires mais 

subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent 

un élément du contrat de vente ; il s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport 

entre la prestation et la contre- prestation issues de la vente (ATF 135 III 295 consid. 

3.2 ; 113 II 402 consid. 2a ; cf. ég. ATF 119 II 135 consid. 2a). Lorsque le contrat de 

vente est soumis à une condition – suspensive ou résolutoire –, celle-ci est 

subjectivement essentielle et doit revêtir la forme authentique (Brückner, 

Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, n. 2502, p. 705 et n. 2518, p. 711 

ss ; Foëx, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
 éd. 2012, n. 11 ad art. 

216 CO ; Giger, Berner Kommentar, n. 265 ad art. 216 CO). Si les parties ne se 

mettent pas d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci ne vient pas à 

chef (ATF 127 III 248 consid. 3c, 3d et 3e ; arrêt 4C.246/2003 du 30 janvier 2004 

consid. 5.1).  

3.1.2  Conformément à l’art. 151 al. 1 CO, le contrat est conditionnel, lorsque 

l'existence de l'obligation qui en forme l'objet est subordonnée à l'arrivée d'un 

événement incertain. Quand la conclusion d’un contrat est liée à la condition de l'octroi 

du permis de construire, il s’agit-là d'une condition suspensive, l'arrivée de l'événement 

- 26 - 

incertain étant l'obtention de l'autorisation de construire (arrêt 4C.281/2005 du 

15 décembre 2005 consid. 3.3 in fine, in SJ 2006 I p. 174 ss). Dans un tel cas de 

figure, les parties n’entendent en règle générale pas être liées plus longtemps que pour 

la durée habituelle d’une procédure d’autorisation de construire introduite 

immédiatement, soit pour quelques mois (Honsell, in Honsell [Hrsg.], Obligationen- 

recht, Kurzkommentar, Basel 2014, n. 9 ad art. 151 CO et la réf. à l’ATF 95 II 523 

consid. 2 et 3) ; en effet, dans un contrat d’échange qui requiert par nature une 

exécution relativement rapide, le Tribunal fédéral refuse en principe d’accorder un délai 

indéfini pour l’avènement de la condition (ATF 72 II 29 consid. 2 ; Pichonnaz, in 

Commentaire romand, Code des obligations I, 2
e
 éd. 2012, n. 56 ad art. 151 CO).  

Pour les immeubles, le titre d’acquisition (généralement, le contrat de vente 

immobilière) et l’accord réel, en tant qu’actes juridiques, peuvent être soumis à 

condition (Steinauer, Les droits réels, tome II, 4
e
 éd. 2012, n. 2014, p. 309). La 

réquisition d’inscription (cf. art. 12 al. 1 aORF [en vigueur jusqu’au 31 décembre 2011]) 

et l’inscription elle-même ne peuvent en revanche être conditionnelles (Pichonnaz, op. 

cit., n. 19 ad art. 151 CO ; cf. ég. ATF 115 II 213 consid. 4a). Le transfert conditionnel 

de la propriété immobilière est en effet exclu par l’art. 217 al. 1 CO, qui dispose que les 

ventes conditionnelles ne sont inscrites au registre foncier qu’après l’avènement de la 

condition (Pichonnaz, op. cit., n. 19 ad art. 151 CO). Le contrat affecté de telles 

conditions est en suspens ; partant, il ne constitue pas (encore) un titre d’acquisition 

susceptible de fonder une inscription. Dès l’accomplissement de la condition, le contrat 

de vente produit tous ses effets et l’inscription du transfert au registre foncier peut être 

requise (Foëx, op. cit., n. 4 ad art. 217 CO ; Giger, op. cit., n. 9 d art. 217 CO). C’est ici 

le lieu de préciser que l’art. 217 al. 1 CO ne vise pas les conditions légales 

(« Rechtsbedingungen »), c’est-à-dire les conditions sans l’existence desquelles le 

conservateur ne peut, d’office, procéder à l’inscription (art. 24a al. 1 aORF : « Si une loi 

fédérale prévoit que le conservateur doit surseoir à l’inscription jusqu’à ce qu’une autre 

autorité ait décidé si l’acte sous réquisition est assujetti à autorisation, le conservateur 

porte la réquisition au journal et notifie au requérant le délai légal pour introduire la 

procédure d’autorisation » ; cf. Stark, in Honsell [Hrsg.], Obligationenrecht, Kurzkom- 

mentar, Basel 2014, n. 2 ad art. 217 CO), telle une autorisation au sens de la LFAIE ou 

de la LDFR (Giger, op. cit., n. 13 ad art. 217 CO) ; rien n’empêche toutefois les parties 

d’ériger l’un ou l’autre de ces points en véritable condition au sens de l’art. 151 CO 

(Foëx, op. cit., n. 8 in fine ad art. 217 CO).  

- 27 - 

3.1.3  Selon l'art. 151 al. 2 CO, le contrat soumis à une condition suspensive ne produit 

d'effets qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas 

manifesté une intention contraire. L’existence d’une condition suspensive, ainsi que 

l’impossibilité de sa réalisation, doivent être démontrées par le défendeur (Pichonnaz, 

op. cit., n. 61 ad art. 151 CO), puisque la condition fait obstacle à la naissance de la 

créance déduite en justice par le demandeur ou entraîne son extinction (arrêt 

4C.212/2004 du 25 octobre 2004 consid. 3.1 ; Gauch/Schluep/Schmid/ Rey, 

Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band II, 8. Aufl. 2003, n. 4184, p. 

364). La condition constitue en effet un fait destructeur ou dirimant (arrêt 4C.264/2004 

du 20 octobre 2004 consid. 3.4 ; Kummer, Berner Kommentar, n. 263a ad art. 8 CC ; 

Ehrat, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, n. 14 ad art. 151 CO).  

Si la condition ne se réalise pas, les prestations déjà effectuées – outre le profit 

éventuellement réalisé (art. 153 al. 2 CO) – doivent être restituées conformément aux 

règles sur l'enrichissement illégitime, à savoir l'art. 62 al. 2 CO (« cause qui ne s'est 

pas réalisée ») (ATF 129 III 264 consid. 3.2.2 ; 119 II 20 consid. 2a ; Ehrat, op. cit., n. 6 

ad art. 153 CO ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2
e
 éd. 1997, p. 589, 856 

et 858 ; cf. ég. Foëx, op. cit., n. 5 ad art. 217 CO). Les actes de disposition faits par le 

créancier par anticipation de l’avènement en exécution de l’expectative de droit faite 

par le créancier deviennent caducs et les actes de disposition faits par le débiteur 

présumé en faveur de tiers deviennent définitivement valables (cf. art. 152 al. 3 CO) 

(Pichonnaz, op. cit., n. 58 ad art. 151 CO).  

La doctrine admet que lorsqu’une condition n’est prévue que dans l’intérêt d’une seule 

partie (par exemple la vente d’un immeuble à condition que l’autorisation de construire 

soit octroyée), celle-ci puisse unilatéralement renoncer à cette condition lorsqu’il n’en 

résulte pas pour l’autre partie une insécurité juridique inacceptable (arrêt 4C.314/2005 

du 17 janvier 2006 consid. 1.1 ; Ehrat, op. cit., n. 8 ad Vorbemerkungen zu Art. 151-

157 CO ; Guhl/Merz/Koller/Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl. 

2000, § 9 note 17, renvoyant à l’ATF 95 II 523 consid. 5 ; cf. ég. Pichonnaz, op. cit., n. 

47 ad art. 151 CO).  

3.2  En l’espèce, l’acte authentique du 11 juin 2005 contient, sous ch. III.2, plusieurs 

conditions suspensives au sens des art. 151 et 217 CO, ce qui n’est pas disputé. Il est 

également vrai que, conformément à l’art. 151 al. 2 CO, les parties peuvent convenir 

que le contrat soumis à des conditions suspensives déploie des effets avant même que 

tout ou partie de celles-ci soient réunies. Encore faudrait-il pour que le grief de 

l’appelant trouve grâce aux yeux de la Cour de céans que l’intéressé – qui n’est certes 

- 28 - 

pas directement partie à l’acte mais se prévaut des clauses contenues dans celui-ci 

pour justifier son inexécution –, ait, en sa qualité de défendeur, établi l’existence de la 

condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation de construire, d’une part, et 

l’accord des parties quant au versement, avant l’avènement de cette condition, de la 

totalité du prix de vente, d’autre part.  

Or, s’agissant du premier aspect, il a été circonscrit en fait (cf. supra, consid. 2.6.4) que 

les parties, pressées de conclure la vente, n’avaient pas voulu subordonner la venue à 

chef de celle-ci à l’obtention préalable d’une autorisation de construire, étant ici rappelé 

que le dossier de mise à l’enquête publique n’a été déposé, dans sa première mouture, 

qu’en novembre 2005, soit 5 mois après la signature de l’acte de vente, et que même 

une décision favorable n’aurait pas pu être prise par la CCC avant plusieurs mois. 

L’appelant a du reste correctement compris la volonté réelle et commune des parties, 

puisqu’une fois reçue l’autorisation LDFR – celle-ci ayant été formulée dans le contrat 

sous la forme d’une condition suspensive –, il a indiqué être en mesure de déposer au 

registre foncier les actes en vue de leur inscription (cf. supra, consid. 2.6.4).  

Quant au second point, à savoir le paiement anticipé de la totalité du prix de vente – 

dont la majeure partie a été reversée par le notaire aux vendeurs en plusieurs 

acomptes durant les mois de septembre et octobre 2005, ainsi qu’un montant indéfini 

au courtier –, on peine à comprendre l’intérêt qu’aurait eu l’acquéresse à consentir à 

un tel geste ; bien plus, une exécution anticipée présentait des risques certains pour 

elle, puisqu’en cas de non-avènement de la condition, l’acquéresse aurait dû agir en 

restitution tant envers les vendeurs qu’envers le courtier, non partie à l’acte, alors que 

de surcroît la rémunération de ce dernier n’est due selon la loi, lorsque le contrat 

principal a été conclu sous condition suspensive, qu'après l'accomplissement de celle-

ci (cf. art. 413 al. 2 CO).  

A titre superfétatoire, même à supposer que l’on ait retenu que la formulation de l’acte 

de vente du 11 juin 2005 laissait apparaître l’existence d’une condition suspensive liée 

à l’obtention d’une autorisation de construire, il ne pouvait échapper à l’appelant en se 

voyant relancer par l’assistante de l’époux de l’acquéresse en novembre 2005 pour 

savoir « s’il y a[vait] du nouveau au sujet de l’enregistrement de l’acte de propriété de 

M
me

 Y_________ » (cf. supra, consid. 2.2.7 in fine) que l’intéressée avait renoncé à 

cette clause, prévue dans son seul intérêt, et désirait ardemment être inscrite comme 

propriétaire ; par ailleurs, si l’officier public avait nourri un doute à ce propos, il aurait 

dû l’écarter en demandant des explications complémentaires à l’acquéresse, ce qu’il 

n’a pas fait.  

- 29 - 

Pour l’ensemble de ces motifs, le moyen de l’appelant pris d’une violation de l’art. 151 

CO est infondé.  

4.  Du point de vue de l’appelant et défendeur, les conditions de sa responsabilité en 

tant que notaire ne sont pas données.  

4.1 

4.1.1  L'activité ministérielle du notaire n'est pas une industrie au sens de l'art. 61 al. 2 

CO, mais une tâche officielle qui relève du droit public. Lorsque le notaire accomplit 

une telle activité, ses relations avec ses clients échappent donc au champ d'application 

des dispositions contractuelles sur le mandat ; la responsabilité du notaire pour la 

mauvaise exécution de sa tâche officielle ne relève ainsi pas du droit des contrats (ATF 

127 III 248 consid. 1b ; 126 III 370 consid. 7a). En principe, la responsabilité des 

fonctionnaires et employés publics est régie par les art. 41 ss CO, mais les cantons 

sont libres de la soumettre au droit public cantonal en vertu de l'art. 61 al. 1 CO (ATF 

127 III 248 consid. 1b ; arrêt 4A_34/2014 du 19 mai 2014 consid. 4.1).  

Le canton du Valais a fait usage de la faculté offerte par l'art. 61 al. 1 CO en adoptant 

la loi sur le notariat du 15 mai 1942 (aLN), en vigueur jusqu’au 31 décembre 2005 et 

applicable à la présente cause (voir ég. les dispositions transitoires figurant aux art. 

111 ss de la loi sur le notariat du 15 décembre 2004, entrée en vigueur le 1
er

 janvier 

2006). En vertu de l'art. 19 aLN, le notaire – qui est un officier public exerçant une 

activité indépendante (art. 1 al. 2 aLN) – est civilement responsable des fautes qu'il 

commet dans l'exercice de sa profession. Selon la jurisprudence, il s'ensuit que la 

responsabilité du notaire valaisan en tant qu'officier public est exclusivement régie par 

le droit public cantonal (ATF 96 II 45 ; arrêt 4A_504/2010 du 7 décembre 2010 consid. 

1.1.2, in RNRF 2012, p. 404 ss ; RVJ 1996 p. 181 consid. 5a). Selon la jurisprudence 

valaisanne, il s'agit de la responsabilité selon les art. 41 à 60 CO, qui s'appliquent à 

titre de droit cantonal supplétif, et non celle des art. 97 ss CO. Les activités 

ministérielles du notaire sont donc régies par les art. 41 ss CO appliqués à titre de droit 

cantonal supplétif. Savoir quels actes font partie de ces activités dépend du droit 

cantonal (arrêt 4A_34/2014 précité consid. 4.4 ; RVJ 1996 p. 182 consid. 5a ; 1994 

p. 228 consid. 1a).  

4.1.2  D’une manière générale, la responsabilité du notaire est engagée si celui-ci, par 

un acte ou une omission imputable à faute relevant de l’activité ministérielle, a 

occasionné, par cet acte (ou omission) illicite, un dommage, et qu’il existe un lien de 

causalité entre l’acte (ou omission) illicite et le dommage (cf. Mooser, Le droit notarial 

- 30 - 

en Suisse, 2
e
 éd. 2014, n. 307, p. 203 ; cf. ég. Brückner, op. cit., n. 607 ss, p. 187 ; 

Carlen, Notariatsrecht des Schweiz, Zürich 1976, p. 135 ss).  

4.2  Dans le cas particulier, l’appelant a, en sa qualité de notaire, omis de déposer 

auprès de l’Office du registre foncier de C_________ les actes authentiques des 

11 juin et 12 août 2005 et de requérir l’inscription du transfert de propriété. Comme on 

le verra plus en détail ci-après, l’appelant a, par cette omission, violé une des 

obligations lui incombant dans le cadre de son activité ministérielle, de sorte que sa 

responsabilité en tant que notaire est susceptible d’être engagée.  

5.  L’appelant réfute avoir commis un acte illicite ; il reproche par ailleurs à la juridiction 

inférieure d’avoir, alors que ces éléments n’avaient pas été allégués, retenu qu’il avait 

inséré une « clause ambigüe » dans l’acte (cf. jugement entrepris, consid. 9.1.1, p. 27) 

et n’aurait pas expliqué aux parties que la finalisation de la vente dépendait de 

l’obtention d’une autorisation de construire (cf. appel, ch. 2.1, p. 2 s.).  

5.1 

5.1.1  Le notaire doit exprimer dans l’acte la volonté (concordante) des parties, non pas 

sa propre volonté (Brückner, op. cit., n. 1834, p. 524). A cette fin, il doit déterminer la 

volonté des parties, ce que celles-ci désirent, le but précis qu’elles poursuivent 

(Ritter/Gehrer, Beurkundungsrecht für Praktiker, Basel 2007, p. 155 ; D’Aumeries, La 

responsabilité civile du notaire et son assurance, Lausanne 1980, p. 80 s.). Compte 

tenu des buts poursuivis par la forme authentique – qui sont non seulement d’éviter 

aux parties des engagements irréfléchis en s'assurant qu'elles comprennent la portée 

de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 118 II 

32 consid. 3d), mais également de garantir la sécurité des transactions qui doivent 

figurer dans un registre (arrêt 4C.225/2001 du 16 novembre 2001 consid. 2b) –, le 

notaire doit exprimer cette volonté clairement, avec précision et sans équivoque 

(Mooser, op. cit., n. 208, p. 126 ; Carlen, op. cit., p. 121 et 141). Dans la rédaction, le 

notaire doit s’efforcer d’éviter toute ambiguïté, toute terminologie incompréhensible, et 

de donner à l’acte « la limpidité et la clarté les plus pures », en pensant que, si celui-ci 

est clair pour les parties et pour lui aujourd’hui, il produira ses effets dans un avenir 

plus ou moins éloigné, et ceux qui le liront devront être à même de le comprendre tel 

qu’il a été voulu (D’Aumeries, op. cit., p. 82 et la réf. sous note de pied 30). Un 

véritable devoir d’information juridique incombe au notaire en présence de clauses 

inhabituelles ; il doit alors exposer les risques qui seraient propres à celles-ci (Piotet, 

Application en droit immobilier, in Schmid [éd.], Die Belehrungs- und Beratungspflicht 

des Notars / L’obligation d’informer du notaire, Zürich/Basel/Genf 2006, p. 163 ss, 

- 31 - 

spéc. p. 180 ; cf. ég. Brückner, op. cit., n. 1769 22, p. 506 ss). La violation de 

l’obligation de clarté peut engager la responsabilité civile ou disciplinaire du notaire ; 

celui-ci ne saurait se retrancher, pour justifier l’existence d’un acte peu clair ou 

contenant des expressions équivoques, sur le fait que les parties ont expressément 

voulu cette formulation (Mooser, op. cit., n. 208b, p. 127 et n. 209, p. 128 ; cf. ég. 

Müller, Die Haftung des Urkundsperson, Zürich 2000, p. 129). 

5.1.2  L’activité du notaire serait imparfaite s’il ne collaborait pas lui-même à l’exécution 

des actes qu’il instrumente. Les législateurs cantonaux, fondés sur l’art. 963 al. 3 CC, 

ont prévu l’obligation pour le notaire de faire les réquisitions que comportent les actes 

qu’il reçoit (Mooser, op. cit., n. 258, p. 174, et n. 260, p. 175 ; cf. ég. Müller, op. cit., 

p. 227). Ainsi, en Valais, l’art. 38 al. 1 aLN disposait-il expressément que le notaire 

était tenu de requérir d’office les opérations, les inscriptions, approbations et 

homologations que comportent ou nécessitent les actes reçus par lui pour acquérir leur 

pleine efficacité juridique. Le notaire est libéré de l’obligation de requérir lorsque les 

parties conviennent de ne pas procéder à un dépôt, ce qu’elles peuvent faire aussi 

longtemps que la réquisition n’a pas eu lieu (Brückner, op. cit., n. 1223, p. 352 ; 

Honsell/Schmid, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4. Aufl. 2011, n. 39 ad art. 

963 CC). Ce sera par exemple le cas lorsque, dans le domaine de la vente, la 

réquisition d’inscription du transfert de propriété ne doit avoir lieu que lorsque le prix 

aura été intégralement payé ; le notaire doit cependant, en vertu de son obligation de 

renseigner, informer les parties des risques qu’elles encourent de ce chef (Mooser, op. 

cit., n. 261, p. 176 ; cf. ég. Marti, Bernisches Notariatsrecht, Bern 1983, n. 14 ad art. 16 

NG). L’obligation de requérir n’a de sens que si la réquisition est effectuée dans les 

délais les plus brefs, l’obligation de diligence (« Erledigungspflicht » ; cf. Brückner, op. 

cit., n. 919 ss, p. 279) s’appliquant également dans ce domaine. L’art. 38 al. 2 aLN 

prévoyait ainsi que les réquisitions devaient être faites dans les délais prévus par les 

lois ou, à défaut, dans un délai de 60 jours. Il s’agit là d’un délai d’ordre ; le fait de ne 

pas le respecter ne constitue en principe pas un obstacle aux inscriptions que celui-ci 

comporte, mais peut engager la responsabilité civile ou disciplinaire du notaire 

(Mooser, op. cit., n. 264, p. 177 2. ; Carlen, op. cit., p. 131 ; Müller, op. cit., p. 228).  

5.1.3  La faute se rapporte à l’élément subjectif de la violation d’une norme ; elle se 

définit comme un manquement de la volonté à un devoir imposé par l’ordre juridique. 

La faute retenue peut être intentionnelle ou résulter de la négligence (Mooser, op. cit., 

n. 309, p. 204 ; Brückner, op. cit., n. 614-615, p. 190 s. ; Carlen, op. cit., p. 136). Ce 

manque de diligence est apprécié de façon objective, par rapport au comportement 

- 32 - 

qu’aurait eu une personne raisonnable et réfléchie dans cette même situation. Compte 

tenu notamment du monopole dont profite le notaire, ainsi que de sa fonction officielle, 

les exigences posées à son égard sont élevées (Mooser, op. cit., n. 309, p. 204 ; 

Brückner, op. cit., n. 613, p. 190 ; cf. ég. RVJ 1984 p. 131 consid. 6c).  

5.2  En l’espèce, il faut certes convenir avec l’appelant que la demanderesse n’a pas 

allégué dans ses écritures comme le prescrivaient les règles de procédure civile alors 

applicables (cf. infra, consid. 7.1.2) que le notaire avait inséré, sous ch. III.2 de l’acte 

de vente, une « clause ambigüe ». Ce qualificatif correspond toutefois à la propre 

appréciation de la juridiction inférieure concernant la formulation de la clause litigieuse 

(« l’obtention de l’accord des autorités compétentes en matière de construction et de 

monuments historiques ») ; elle se devait par ailleurs de l’interpréter, puisque l’appelant 

et défendeur s’est prévalu de cette clause qui, selon lui, justifiait l’absence de dépôt 

des actes authentiques auprès du registre foncier aussi longtemps que l’autorisation de 

construire n’était pas obtenue (cf. all. 58 ss [contestés]).  

La critique de l’appelant est toutefois sans portée pour l’issue de la cause. Ce n’est en 

effet pas le fait d’avoir formulé de manière potentiellement équivoque la clause en 

question – que les parties à l’acte n’ont pas interprétée comme valant condition 

suspensive, puisqu’elles ont de leur côté exécuté leurs obligations respectives sans y 

prêter plus d’attention –, qui est reproché au notaire, mais bien le fait pour celui-ci de 

ne pas avoir déposé les actes au registre foncier, sitôt reçue la décision LDFR en 

septembre 2005, et alors qu’il savait que toutes les conditions pour ce faire étaient 

réunies à cette époque (cf. supra, consid. 2.6.4). Le courriel adressé par l’appelant le 

20 août 2008 à D_________, en vertu duquel il reconnaissait que « le dossier avait été 

archivé par erreur comme inscrit » et qu’il était « seul responsable de cette non-

inscription » (cf. supra, consid. 2.4.1) avait les accents de la sincérité, contrairement à 

la thèse avancée ultérieurement pour les besoins de la cause selon laquelle l’une des 

conditions suspensives n’était toujours pas réalisée.  

Aussi, l’autorité de première instance n’a-t-elle pas erré en retenant au final qu’en 

ayant omis pendant plusieurs années de déposer les actes authentiques des 11 juin et 

12 août 2005 auprès de l’Office du registre foncier de C_________, l’appelant a, en sa 

qualité de notaire, failli à son obligation de diligence, comprenant celle de faire inscrire 

les actes dans les meilleurs délais, mais au plus tard dans les 60 jours (cf. art. 38 al. 2 

aLN) suivant la réception de l’autorisation LDFR, le 7 septembre 2005, et que son 

omission est imputable à une négligence fautive.  

- 33 - 

6.  Dans la seconde branche de son moyen relatif à l’absence d’acte illicite, l’appelant 

invoque l’existence d’un cas de substitution licite ou d’une situation de causalité 

dépassée (cf. appel, ch. 3, p. 6). Il soutient que, dès lors que le conservateur du 

registre foncier aurait de toute façon rejeté une réquisition présentée en septembre 

2005 parce que la condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation de construire 

n’était pas remplie et empêchait l’inscription du transfert de propriété, le prétendu 

dommage subi par l’appelée et demanderesse ne pouvait être le fait du notaire.  

6.1 

6.1.1  Le dommage doit se trouver dans un lien de causalité – naturelle et adéquate – 

avec le fait (action ou omission) du notaire (Mooser, op. cit., n. 317, p. 208 ; Brückner, 

op. cit., n. 612, p. 189 ; Carlen, op. cit., p. 136).  

Un fait est la cause naturelle d'un résultat s'il en constitue l'une des conditions sine qua 

non (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 ; 128 III 174 consid. 2b ; 122 IV 17 consid. 2c/aa). 

Autrement dit, la causalité naturelle est toujours donnée lorsque l'on ne peut faire 

abstraction de l'événement en question sans que le résultat ne tombe aussi. Cela 

signifie que si le fait a est cause du fait b et b cause du fait c, a est cause de c, étant 

entendu que b est aussi cause de c. Les notions de causalité dépassée et dépassante 

se réfèrent à un arrêt de la causalité naturelle, lorsqu'un dommage aurait pu être causé 

par un certain fait, mais résulte en réalité d'autres circonstances (arrêts 5C.125/2003 

du 31 octobre 2003 consid. 3.3, in SJ 2004 I p. 407 ss ; 8C_630/2007 du 10 mars 2008 

consid. 5.2). En d'autres termes, elle vise le cas où un premier fait est susceptible 

d'entraîner un certain dommage, mais où ce dommage est causé par un second fait 

avant que le premier ne le fasse ; le premier est dans ce sens « dépassé » par le 

second (ATF 135 V 269 consid. 5.3 ; Oftinger/Stark, Schweizerisches Haftpflichtrecht, 

Allgemeiner Teil, Band I, 5. Aufl. 1995, § 6, n. 10 ss, p. 250 ss ; cf. ég. Aubry Girardin, 

Les causes du dommage, in Chappuis/Winiger [éd.], Les causes du dommage, 

Genève 2007, p. 75 s. ; Werro, La reponsabilité civile, Berne 2005, n. 181 ss, p. 47 ; en 

matière de notariat, cf. Brückner, op. cit., n. 612, p. 189 et Müller, op. cit., p. 117, au 

sujet du comportement de substitution licite [« rechtsmässiger Alternativverhalten » ; cf. 

ég. ATF 131 III 115 consid. 3.1]).  

Lorsque la relation de causalité naturelle entre un comportement donné et un certain 

résultat est retenue, il faut encore se demander si le rapport de causalité peut être 

qualifié d'adéquat, c'est-à-dire si le comportement en question était propre, d'après le 

cours ordinaire des choses et l'expérience générale de la vie, à entraîner un résultat du 

- 34 - 

genre de celui qui s'est produit (ATF 123 III 110 consid. 3a ; plus récemment, cf. arrêt 

5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 10.4.2). 

6.1.2  Selon la jurisprudence, il y a lieu de distinguer entre la causalité naturelle et la 

causalité adéquate même si la violation d'une obligation est imputable à une omission. 

Toutefois, pour retenir une causalité naturelle en cas d'omission, il faut admettre par 

hypothèse que le dommage ne serait pas survenu si l'intéressé avait agi conformément 

à la loi ou au contrat. Un lien de causalité naturelle ne sera donc pas nécessairement 

prouvé avec une exactitude scientifique. Le rapport de causalité étant hypothétique, le 

juge se fonde sur l'expérience générale de la vie et il porte un jugement de valeur. En 

règle générale, lorsque le lien de causalité hypothétique entre l'omission et le 

dommage est établi, il ne se justifie pas de soumettre cette constatation à un nouvel 

examen sur la nature adéquate de la causalité (arrêt 4C.45/2001 du 31 août 2001 

consid. 4b, in SJ 2002 I p. 274 ss ; ATF 115 II 440 consid. 5a). Ainsi, lorsqu'il s'agit de 

juger de l'existence d'un lien de causalité entre une ou des omissions et un dommage, 

il convient de s'interroger sur le cours hypothétique des événements (ATF 129 III 129 

consid. 8 ; arrêt 4C.449/2004 du 9 mars 2005 consid. 4.1 ; cf. ég. Müller, op. cit., 

p. 124).  

6.2  En l’occurrence, le moyen soulevé par l’appelant n’aurait eu d’importance, sous 

l’angle de la causalité, que si le dépôt des actes au registre foncier avait été 

véritablement conditionné à l’obtention préalable du permis de construire. Or, il a été 

retenu en fait que tel n’était pas le cas, ce dont avait conscience à l’époque l’intéressé 

lui-même, qui a annoncé à l’époux de l’acquéresse, à réception de la décision LDFR le 

7 septembre 2005, qu’il allait déposer les actes. Par ailleurs, l’appelant perd de vue 

que lorsqu’il a finalement agi en ce sens en 2008, l’Office du registre foncier de 

C_________ a procédé aux inscriptions, alors que la situation n’avait pas changé, 

puisque l’appelée n’avait toujours pas obtenu une autorisation de construire (cf. supra, 

consid. 2.3.3). Preuve en est donc faite que cette dernière ne constituait ainsi pas un 

facteur, indépendant de l’omission du notaire, de nature à empêcher l’inscription des 

actes et le transfert de propriété en 2005 déjà.  

Si le notaire avait respecté son obligation de diligence, il aurait déposé – comme il 

l’avait pourtant annoncé –, les actes au registre foncier dans les 60 jours au plus tard 

après la réception, le 7 septembre 2005, de l’autorisation LDFR, de sorte que, selon 

l’expérience générale de la vie, l’appelée et demanderesse aurait, selon une probabilité 

qui confine à la certitude, été inscrite en qualité de propriétaire des immeubles n
os

 xxx2 

et xxx4 avant la fin de l’année 2005. La revente de ceux-ci en 2008 serait alors 

- 35 - 

intervenue alors que l’appelée et demanderesse se trouvait – sans conteste – dans sa 

4
e
 année de propriété, impliquant l’application d’un taux d’imposition sur le gain 

immobilier (cf. pièce 134, p. 31) plus favorable qu’il ne l’est pour une propriété 

appartenant au contribuable depuis seulement 1 année.  

Au terme de cet examen, le manquement fautif de l’appelant et défendeur est donc 

bien susceptible de se trouver en relation de causalité – naturelle et adéquate – avec le 

dommage que prétend avoir subi l’appelée et demanderesse.  

7.  Dans un ultime moyen, l’appelant fait grief à la juridiction inférieure d’avoir admis à 

tort l’existence d’un dommage fixé à concurrence de 103'632 fr. (plus intérêts à 5% l’an 

dès le 28 avril 2009) en procédant d’elle-même au calcul, alors que la demanderesse 

avait initialement requis à cette fin la mise en œuvre d’une expertise, laquelle n’a 

finalement pas été administrée, la demanderesse ayant été déchue de son droit en 

raison de la non-production en temps utile du questionnaire destiné à l’expert 

(cf. supra, consid. 1.3.2). L’appelant est ainsi d’avis que l’autorité de première instance 

s’est substituée de manière inadmissible à un expert, dans un domaine technique où 

différents éléments, qui n’ont du reste pas été allégués par la demanderesse 

(cf. impenses, dépenses d’investissement, remploi, frais d’acte), doivent être pris en 

considération (appel, ch. 4, p. 6 s.).  

7.1 

7.1.1  Dans la responsabilité du notaire, la notion juridique du dommage correspond à 

celle consacrée par le droit fédéral en matière de responsabilité civile (arrêt 

4A_620/2011 du 3 avril 2012 consid. 3.1 ; D’Aumeries, op. cit., p. 144) ; il peut 

notamment être lié à une violation de l’obligation de diligence (« Säumnisschaden ») 

(Mooser, op. cit., n. 316 et note de pied 1133 in fine, p. 207).  

Consistant dans la diminution involontaire de la fortune nette, le dommage correspond 

à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce 

même patrimoine aurait si l'événement dommageable ne s'était pas produit. Il peut 

survenir sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une augmentation du passif, d'une 

non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du passif (ATF 133 III 462 consid. 

4.4.2 ; 132 III 359 consid. 4). Le paiement des impôts n'est pas une libéralité en faveur 

de la collectivité publique. Nul n'est censé payer volontairement ses impôts, même s'il 

se soumet à l'obligation fiscale. L'impôt entraîne donc une diminution involontaire du 

patrimoine (arrêt 4A_506/2011 du 24 novembre 2011 consid. 4). A titre illustratif, 

lorsqu'un contribuable se fait conseiller, assister ou représenter par un mandataire 

- 36 - 

dans une procédure fiscale, celui-ci doit sauvegarder les intérêts du mandant et 

s'efforcer de parvenir à la charge fiscale la plus faible possible (arrêt 4C.40/2006 du 

28 juin 2006 consid. 2.2, in RTiD 2006 II p. 740 ss). Tout impôt n'est pas un dommage 

dont le mandataire fiscal doive réparation. Le mandataire doit seulement réparer, le 

cas échéant, le dommage consistant dans la différence entre les impôts que le 

mandant a effectivement payés et ceux, supposés moins importants, qu'il aurait payés 

en cas d'exécution correcte du mandat (arrêt 4A_506/2011 précité consid. 4). 

Conformément à l’art. 42 al. 1 CO, la preuve du dommage incombe à la partie qui 

prétend à réparation.  

7.1.2  Dans les causes introduites avant le 1
er

 janvier 2011 (cf. art. 404 al. 1 CPC a 

contrario) – comme en l’espèce –, le procès civil demeure régi en Valais par la maxime 

des débats (art. 63 al. 1 CPC/VS). Selon l'art. 66 al. 1 CPC/VS, les parties doivent 

exposer au juge l'état de fait concernant le litige et, dans les causes où la loi n'impose 

pas la maxime d'office, seuls les faits allégués sont pris en compte. Les parties doivent 

alléguer les faits en principe, dans les écritures, mais au plus tard, jusqu'au débat 

préliminaire (art. 145 al. 1 CPC/VS ; RVJ 2003 p. 151 consid. 3a et les réf.). Alléguer, 

c’est introduire un fait dans le procès. Le moyen de défense de la partie adverse quant 

à l’exactitude de ce fait, c’est la contestation. Motiver consiste à donner à l’allégation 

un contenu suffisamment précis et détaillé (RVJ 2007 p. 231 consid. 4a ; Ducrot, Le 

droit judiciaire privé valaisan, Martigny 2000, p. 296). Concernant plus particulièrement 

la charge de la contestation, le Tribunal fédéral a posé que l'autre partie doit si possible 

motiver sa contestation, compte tenu de l'objet et de l'état de la procédure. Cette 

motivation n'est cependant pas soumise aux mêmes exigences que pour l'allégation 

des faits qui permettront de statuer sur la prétention déduite en justice. Elle doit 

seulement mettre la partie qui a allégué les faits en mesure d'administrer la preuve 

dont le fardeau lui incombe (ATF 115 II 1 consid. 4). La doctrine va dans le même 

sens. Chaque partie peut se borner à contester les faits allégués par l'autre partie, de 

manière toutefois assez précise pour permettre à celle-ci de savoir quels allégués sont 

contestés en particulier et, partant, d'administrer la preuve dont le fardeau lui incombe 

(arrêt 4P.255/2004 du 17 mars 2005 consid. 4.2, in SJ 2006 I p. 61 ss ; Hohl, 

Procédure civile, tome I, Berne 2001, n. 802, p. 155 s. ; Vogel/Spühler, Grundriss des 

Zivilprozessrechts, 7. Aufl. 2001, n. 55-56, p. 264 s.). Exceptionnellement, la partie qui 

n'est pas chargée du fardeau de la preuve ne peut pas se contenter de contester les 

faits allégués par la partie adverse, mais elle doit, en vertu des règles de la bonne foi 

(cf. art. 2 CC) – qui prévaut également en procédure civile (cf. art. 62 al. 1 CPC/VS ; 

ATF 132 I 249 consid. 5 ; arrêt 4A_485/2012 du 8 janvier 2013 consid. 6) –, collaborer 

- 37 - 

à l'administration des preuves (Hohl, op. cit., n. 804, p. 156). Ainsi en est-il lorsque 

celui qui prétend à un droit se trouve dans un état de nécessité quant à la preuve et 

que son adverse partie est mieux à même de la rapporter (ATF 115 II 1 consid. 4 ; 

arrêt 4P.196/2005 du 10 février 2006 consid. 5.2). 

Les seuls tempéraments apportés à la règle du fardeau de l'allégation des faits sont 

ceux prévus à l'art. 66 al. 4 CPC/VS qui prévoit que le juge peut tenir compte des faits 

notoires, non particuliers à la cause, des faits patents, implicitement admis par les 

parties et non allégués par inadvertance, ainsi que des faits révélés par une expertise 

écrite. De surcroît, s'il manque aux exposés, mémoires et écritures la clarté et la 

précision exigée ou s'ils sont incomplets, le juge doit donner aux parties l'occasion de 

corriger ces vices et peut y suppléer lui-même au moyen de questions appropriées 

(art. 66 al. 3 CPC/VS ; cf. ég. arrêt 5D_42/2007 du 18 février 2008 consid. 2.1 ; sur la 

notion de faits patents, cf. arrêt 4P.29/2005 du 11 août 2007 consid. 4.2 et les réf.).  

Le thème de l’allégation se situe à la croisée du droit matériel et du droit de procédure 

(arrêts 4P.255/2004 précité consid. 4.2 ; 4C.50/2003 du 10 juillet 2003 consid. 2.3). Le 

droit matériel est violé lorsque le tribunal rejette une action à tort parce que celle-ci 

n'aurait pas été suffisamment motivée en fait (ATF 105 II 143 consid. 6a/aa ; arrêt 

5P.322/1996 du 12 décembre 1996 consid. 2b, in SJ 1997 p. 240 ss) ; il est aussi violé 

lorsque le tribunal admet à tort une demande dont la motivation en fait est insuffisante 

au regard de la norme de droit matériel invoquée (arrêts 4C.39/2005 du 8 juin 2005 

consid. 2.1 ; 4P.263/2003 du 1
er
 avril 2004 consid. 3.2.1 ; cf. ég. RVJ 2007 p. 232 

consid. 4a in fine).  

7.1.3  D’une manière générale, l'expert judiciaire a pour tâche d'informer le juge sur 

des règles d'expérience ou sur des notions relevant de son domaine d'expertise, 

d'élucider pour le tribunal des questions de fait dont la vérification et l'appréciation 

exigent des connaissances spéciales – scientifiques, techniques ou professionnelles – 

ou de tirer, su