# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 7997c044-7d4c-556c-aeef-225fe81bd31e
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-10-17
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 17.10.2018 III 2017 229
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2017-229_2018-10-17.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2017 229

Entscheid vom 17. Oktober 2018 

Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin
Monica Huber-Landolt, Richterin
MLaw Stefan Getzmann, Gerichtsschreiber

Parteien A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, 

gegen

1. Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Alten-
dorf,
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________ (STWEG)
Beschwerdegegnerin,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes)

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Sachverhalt:

A. Mit Beschluss (RRB) Nr. 84 vom 19. Januar 1988 genehmigte der Regie-
rungsrat für das in der Wohn- und Gewerbezone WG 4 gelegene Grundstück 
KTN 001 an der F._____-strasse in Altendorf den Quartiergestaltungsplan 
"E.________". Mit Beschluss vom 22. Juli 1988 bewilligte der Gemeinderat Al-
tendorf die "Überbauung E.________". An den einzelnen Wohnungen und Ge-
werberäumen wurde Stockwerkeigentum begründet. A.________ war mit seiner 
Ehegattin Miteigentümer (je zur Hälfte) des Stockwerkeigentums Nr. 003 
160/10'000 Miteigentum an Nr. 004 (4 ½-Zimmerwohnung ____ im Dach- und 
Galeriegeschoss von Haus ___ und am Kellerraum ____ im Untergeschoss von 
Haus ____. Mit Kaufvertrag vom 13. November 1997 erwarb er, ebenfalls ge-
meinsam mit seiner Ehefrau, zum Kaufpreis von Fr. 40'000.-- (entgegen der 
Nennung eines Kaufpreises von Fr. 45'000.-- am Augenschein/mündlichen Ver-
handlung vom 27.7.2018; insgesamt Fr. 45'930.-- unter Berücksichtigung des der 
Ehefrau am 23.12.2012 abgekauften Miteigentumsanteils) das Stockwerkeigen-
tum 10'377, 8/10'000 Miteigentum an Grundbuchblatt 002 mit Sonderrecht am 
disponiblen Raum ____ im Kellergeschoss von Haus _____. Mit Kaufvertrag vom 
23. Oktober 2012 erwarb er zum Kaufpreis von Fr. ______ (Fr. _______ für den 
Miteigentumsanteil an der 4 ½-Zimmerwohnung und Fr. _______ für den Mitei-
gentums-anteil am Disponibelraum) die beiden Miteigentumsanteile von seiner 
Ehefrau, womit er Alleigentümer beider Stockwerkeinheiten wurde. Mit Mietver-
trag vom 31. Oktober 2012 vermietete die H.________ GmbH, deren Stammka-
pital von Fr. 20'000.-- seit dem 13. Februar 2012 A.________ als einziger Gesell-
schafter hält, diesen Disponibelraum als Wohnung für Fr. 550.-- pro Monat 
(Fr. 500.-- Nettomietzins; Fr. 50.-- Nebenkosten) an eine Drittperson. 

B. Am 8. und 17. Juni 2016 führte das kommunale Bauamt vor Ort eine Kon-
trolle durch. Dabei wurde festgestellt, dass in den überhohen Kellerraum mit  
zwei hochliegenden Fenstern nebst einem Zwischenboden eine Küche, ein WC 
und eine Dusche eingebaut worden waren (Gemeinderatsbeschluss [GRB] 
Nr. 05.01.02 vom 6.3.2017, Erw. 9). 

Mit GRB Nr. 05.01.04 vom 24. Oktober 2016 hielt der Gemeinderat fest, dass ei-
nige als bei der Berechnung der zulässigen Ausnützungsziffer nicht anrechenba-
re, bewilligte Stockwerkeinheiten nunmehr als Wohnung oder zu gewerblichen 
Zwecken für den dauernden Aufenthalt von Menschen verwendet würden (S. 11 
Ziff. 21). Neben einer weiteren Stockwerkeinheit handle es sich auch bei der 
Stockwerkeinheit im Untergeschoss rechts des Blocks C (d.h. dem Kellerraum 
von A.________) um einen Kellerraum ohne direkte Belüftung. Diese Stockwerk-
einheit sei aufgrund mangelnder Belichtung und Belüftung für den dauernden 

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Aufenthalt von Menschen nicht geeignet (S. 11 Ziff. 23). Für diese (wie auch die 
weitere) Stockwerkeinheit werde mittels separater Verfügung der Rückbau innert 
einer zu setzenden Frist angeordnet (Disp.-Ziff. 3). 

C. Mit Schreiben vom 26. Oktober 2016 wurde dem Mieter wie auch 
A.________ unter Eröffnung des GRB vom 24. Oktober 2016 Frist angesetzt zur 
Wahrung des rechtlichen Gehörs oder (alternativ) Einreichung eines Bauge-
suchs. 

Der Mieter teilte dem Gemeinderat hierauf mit Schreiben vom 16. November 
2016 mit, er sei ordentlich unter der Adresse des Stockwerkeigentums angemel-
det. Die Anmeldung habe sein Sozialhelfer gemacht, der das Studio auch besich-
tigt und für passend erachtet habe. Das Studio habe zwei grosse Fenster; er sei 
bis anhin weder erstickt noch erblindet. 

A.________ liess durch seinen damaligen Rechtsvertreter mit Schreiben vom 
17. November 2016 Stellung nehmen und die Erteilung der Bewilligung unter 
Verzicht auf ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren beantragen. Eventuali-
ter sei die Baubewilligung im Meldeverfahren zu erteilen; subeventuell sei er als 
Eigentümer gemäss der Gesetzgebung über die Enteignung zu entschädigen.

Mit Schreiben vom 30. November 2016 setzte der Gemeinderat A.________ Frist 
an zur Einreichung eines Baugesuchs für die nachträgliche Bewilligung der 
Wohnnutzung unter Androhung der Ersatzvornahme für den Säumnisfall. Am 
20. Dezember 2016 erklärte A.________, er werde kein Baugesuch einreichen. 

D. Am 10. Januar 2017 erstellte der Gemeinderat androhungsgemäss selbst 
ein Baugesuch. Das Baugesuch "Zweckänderung Keller zu Wohnen" wurde im 
Amtsblatt G.________ publiziert (S. ______) und öffentlich aufgelegt. 

E. Mit Gesamtentscheid vom 3. März 2017 hat das Amt für Raumentwicklung 
(ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen 
und unter Vorbehalt der Baubewilligung des Gemeinderates erteilt (RR-act. 
III/01/B2). Unter Bezugnahme auf den Gesamtentscheid des ARE fasste der 
Gemeinderat (unter Ausstand eines Mitgliedes, welches als Verwalter von meh-
reren Eigentumswohnungen in der Überbauung angestellt ist) mit GRB 
Nr. 05.01.02 vom 6. März 2017 wie folgt Beschluss über das Baugesuch:

Bauverweigerung
1. Die baurechtliche Bewilligung für Zweckänderung Keller zu Wohnen auf 

Grundstück KTN 001 an der F._____-strasse in Altendorf wird im Sinne der 
Erwägungen verweigert. 

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2. Die Nutzung des bewilligten Kellers zu Wohnzwecken wird mit Rücksicht auf 
das bestehende Mietverhältnis nach Ablauf einer Frist von drei Monaten ab 
Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses verboten.

3. Für die vollständige Rückführung in den rechtmässigen Zustand (Kellerraum, 
nicht geeignet für den dauernden Aufenthalt von Menschen) wird dem Ver-
fügungsadressaten A.________, F._____-strasse eine Frist von sechs Mona-
ten ab Rechtskraft des vorliegenden Gemeinderatsbeschlusses eingeräumt. 

4. Im Rahmen der Baukontrolle hat das Bauamt eine vor Ort zu protokollierende 
Begehung nach Ablauf der Frist sofort durchzuführen. Der Verfügungsempfän-
ger hat auf erste schriftliche Anmeldung des Bauamtes die Baukontrolle zu 
dulden und soweit notwendig mitzuwirken. 

5. Kommt der Verfügungsempfänger den oben stehenden Aufforderungen nicht, 
nicht vollständig oder nicht fristgerecht nach, 
▪ wird dieser nach Art. 292 StGB bei der Staatsanwaltschaft March ver-

zeigt. Danach wird mit Busse bestraft, wer der von einer zuständigen 
Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Straf-
androhung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leis-
tet; 

▪ wird für jeden Tag der Nichterfüllung eine Ordnungsbusse von Franken 
300.00 ausgesprochen; 

▪ erfolgt Ersatzvornahme und/oder kommt es zum unmittelbaren Zwang 
durch die Gemeinde Altendorf auf Kosten des Verfügungsempfängers. 

(7.-12. Festsetzung der Ordnungsbusse/Frist für Ersatzvornahme; Verfahrens-
koordination; Gebühren; Rechtsmittel; Mitteilung; Kopie). 

F. Gegen diesen Beschluss des Gemeinderates vom 6. März 2017 hat 
A.________ mit Eingabe vom 29. März 2017 Beschwerde beim Regierungsrat 
erhoben. Er beantragte (sinngemäss) die Aufhebung des gemeinderätlichen Ent-
scheids sowie des Gesamtentscheides des Amts für Raumentwicklung und die 
Erteilung der nachträglichen Baubewilligung. 

G. Der Regierungsrat entschied mit RRB Nr. 871/2017 vom 21. November 
2017 wie folgt: 

1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 800.-- 
werden dem Beschwerdeführer auferlegt (…).

3. Der Gemeinde Altendorf wird eine Parteientschädigung von Fr. 400.-- zuge-
sprochen, welche ebenfalls vom Beschwerdeführer zu tragen ist. 

(4.-6. Rechtsmittel; [elektronische] Zustellung). 

H. Gegen diesen RRB Nr. 871/2017 erhebt A.________ mit Eingabe vom 
17. Dezember 2017 (Postaufgabe am 18.12.2017) fristgerecht Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen: 

1. Der Beschluss des Regierungsrates sei aufzuheben.

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2. Die Beschwerde des Beschwerdeführers sei gutzuheissen und die 
Wohnnutzung für den Disponibelraum zu gestatten.

3. Der Entscheid des Bauamtes Altendorf sei zurückzuweisen und neu zu 
beurteilen mit einer richtigen Ausgangslage und richtigen Ersatzvornahme.

4. Die Gleichheit des gutgläubigen Bürgers nach Artikel 8 der 
Bundesverfassung sei zu schützen.

5. Es sei ein Augenschein vor Ort durch das Gericht vorzunehmen und den 
heutigen "ist-Zustand" aufzunehmen und es sei vor Ort eine öffentliche 
Verhandlung abzuhalten. 

I. Mit Vernehmlassung vom 20. Dezember 2017 erklärt das ARE seinen Ver-
zicht auf eine Antragsstellung und eine umfassende Vernehmlassung. 

Mit Vernehmlassung vom 5. Januar 2018 beantragt das Sicherheitsdepartement, 
die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuwei-
sen. 

Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 14. März 2018 die vollum-
fängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. 

Die Beschwerdegegnerin hat sich nicht zur Sache vernehmen lassen.

J. Mit Schreiben vom 22. Mai 2018 unterbreitete das Verwaltungsgericht den 
Parteien unter gleichzeitiger Zustellung der Vernehmlassungen Terminvorschlä-
ge für die beantragte öffentliche Verhandlung und setzte dem Beschwerdeführer 
für den Fall des Verzichts auf die öffentliche Verhandlung (alternativ) Frist zur 
Einreichung einer Stellungnahme zu den Vernehmlassungen an. Hierauf teilt das 
ARE mit Schreiben vom 25. Mai 2018 seinen Verzicht auf die Teilnahme an einer 
öffentlichen Verhandlung mit. 

K. Mit Schreiben vom 7. Juni 2018 teilt RA Dr. B.________ dem Verwaltungs-
gericht mit, er sei vom Beschwerdeführer mit der Wahrung dessen Interessen 
beauftragt worden. Er erneuert den Antrag auf Durchführung eines Augenschei-
nes, da in Bezug auf die effektiven Ausmasse und die Ausgestaltung der stritti-
gen Baute offensichtlich Abweichungen bestünden, die sich vor Ort für alle unmit-
telbar klären liessen. Am Antrag auf Durchführung der öffentlichen Verhandlung 
wird festgehalten.

L. Am 27. Juli 2018 (08.00 Uhr) wurde der Augenschein vor Ort und im An-
schluss daran die öffentliche Verhandlung durchgeführt, in deren Rahmen sich 
die Parteien auch zum Augenscheinergebnis äussern konnten. Replizierend stellt 
der Beschwerdeführer folgende Anträge:

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1. In Gutheissung der Beschwerde, sei die uneingeschränkte Nutzung des 
Disponibelraumes zu gestatten. 

2. Eventualiter sei der Fall an die Gemeinde zurückzuweisen mit der 
Anweisung:

a) eine mildere bauliche Anpassung zu verfügen, wonach eine 
Vergrösserung der Fensterfläche, eine Verringerung der Wohnfläche 
oder eine Umnutzung in eine Galerie anzuordnen ist; oder

b) eine mildere Einschränkung der Nutzung zu verfügen, wonach alleine 
eine permanente Wohnnutzung untersagt, jede andere Nutzung als 
Disponibelraum aber gestattet wird.

3. Subeventualiter sei einzig eine Einschränkung der Nutzung zu verfügen, 
ohne dass die bestehende WC und Kücheninfrastruktur oder mindestens 
das bestehende WC zurückgebaut werden muss.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge für alle Verfahren zulasten der BG. 

Das Sicherheitsdepartement hält duplizierend am Abweisungsantrag fest. Der 
Rechtsvertreter des Gemeinderates zeigt - ohne Rücksprache mit dem Gemein-
derat (bzw. dem anwesenden Vizepräsidenten des Gemeinderates) - Verständ-
nis für den Eventualantrag. Doch gehe es hierbei um die Bewertung der Wieder-
herstellungsmassnahmen. Der Vertreter der Beschwerdegegnerin äussert sich 
namentlich zur Wohnhygiene (Fenster), ohne einen konkreten Antrag zu stellen. 
Triplizierend ersucht der Beschwerdeführer zwecks Lösungsfindung um Rückga-
be des Falles an die Gemeinde. Der Gemeindevertreter wiederholt quadruplizie-
rend, dass der Eventualantrag im Zusammenhang mit der Verhältnismässigkeit 
restitutorischer Massnahmen zu betrachten sei und ersucht um einen reformato-
rischen Entscheid unter Absehen von einer Rückweisung. 

M. Am 20. August 2018 teilt der Beschwerdeführer dem Verwaltungsgericht 
mit, er habe sich mit der Gemeinde in materieller Hinsicht grundsätzlich geeinigt. 
Er ersuche um Sistierung des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens 
und um Bekanntgabe der Kosten des Verwaltungsgerichts im Falle eines Wider-
rufs. 

Hierauf teilte das Verwaltungsgericht mit, einem verfügungsweisen Widerruf der 
Bauverweigerung vom 6. März 2017 seitens der Gemeinde gestützt auf eine Ei-
nigung mit dem Beschwerdeführer könne im derzeitigen Verfahrensstadium nur 
noch der Charakter eines Antrags zukommen. Dieser "Widerrufsantrag" werde 
nach Eingang beim Verwaltungsgericht den weiteren Verfahrensbeteiligten im 
Sinne des rechtlichen Gehörs zur Stellungnahme zu unterbreiten und bei der 
Entscheidfindung mitzuberücksichtigen sein. Angesichts der dem Verwaltungsge-
richt bereits entstandenen Aufwendungen (inkl. Augenschein und öffentliche 
mündliche Verhandlung) werde trotz "Widerrufsantrag" nicht mit einer erhebli-

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chen Kostenreduktion zu rechnen sein. Eine exakte Bezifferung der Kosten ist im 
jetzigen Zeitpunkt noch nicht möglich. Indes sei davon auszugehen, dass der 
Kostenvorschuss von Fr. 2'000.-- die Verfahrenskosten nicht zu decken vermöge.

N. Mit Schreiben vom 6. September 2018 erklärt der Beschwerdeführer dem 
Verwaltungsgericht gegenüber unter Beilage von Bauplänen vom 1. August 2018 
seinen Verzicht auf den Disponibelraum zur Wohnnutzung bzw. Nutzung mit 
dauerndem Verbleib. Zulässig seien alleine eine Nutzung mit kurzzeitigem Ver-
bleib von Personen und von wenigen Stunden sowie eine Nutzung als Bastel- 
oder Lagerraum. Der Bauherr sei mit einer Anmerkung im Grundbuch einver-
standen. Der Zwischenboden werde bis auf eine Galerie beim Fenster redu-
ziert/entfernt. Der Raum unter der Galerie werde als Lagerraum benutzt; die Ga-
lerie diene primär dem Öffnen des Fensters. Die Küche werde zurückgebaut. Er 
stellt folgende Anträge: 

Es sei auf den Widerrufsantrag einzutreten und das modifizierte Baugesuch zu 
bewilligen und damit die Bauverweigerungsverfügung vom 6. März 2017 zu 
widerrufen. 

Es sei die vorgeschlagene Nutzung ohne dauernden Verbleib und der 
vorgeschlagene Ausbau gemäss den eingereichten Plänen zu bewilligen und auf 
einen darüber hinaus gehenden Rückbau (Bad, Dusche und Galerie) zu 
verzichten.

Es seien die Kosten der neuen Baubewilligung sowie die Kosten der 
Beschwerdeverfahren der Bauherrschaft zu überbinden, wobei die Gemeinde auf 
ausserrechtliche Entschädigungen vor allen Instanzen verzichtet. 

O. Innert (nicht weiter erstreckbarer) Frist (27.9.2018) erklärt der Gemeinderat 
mit Schreiben vom 27. September 2018 seine Zustimmung zum Antrag des Be-
schwerdeführers unter Beilage des GRB Nr. 549 vom 24. September 2018. Mit 
diesem GRB erachtete der Gemeinderat die Pläne des Beschwerdeführers 
(Stockwerkeigentümers) als nachvollziehbar und die vorgeschlagene Lösung für 
in Ordnung. Die Baukommission habe den Vorschlag bereits am 14. August 2018 
akzeptiert. Im Antrag des Beschwerdeführers werde explizit erwähnt, dass sämt-
liche Kosten der Bauherrschaft zu überbinden seien. Das Entgegenkommen des 
Gemeinderates bestehe einzig darin, dass man auf die im Verfahren vom Regie-
rungsrat bereits zugesprochene ausserrechtliche Entschädigung verzichten wer-
de. Dies sei vertretbar.

Die anderen Parteien haben sich innert Frist nicht vernehmen lassen; es wird 
daher Zustimmung zum Antrag des Beschwerdeführers angenommen (vgl. ge-
richtliches Schreiben vom 10.9.2018 betreffend Fristansetzung). 

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.1 Mit Schreiben vom 20. August 2018 an den Beschwerdeführer (vgl. vorste-
hend Ingress lit. M) hat das Verwaltungsgericht zur Frage des Widerrufs Folgen-
des erwogen:

2.1 Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist ein devolutives Rechtsmittel. Nicht 
mehr die Behörde, die den angefochtenen Akt erlassen hat, ist zur Beurteilung 
zuständig, sondern die Beschwerdeinstanz (J. Hensler, Die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 145). 

2.2 Die Wiedererwägung lite pendente (bei hängigem Rechtsstreit) stellt eine Aus-
nahme von der devolutiven Wirkung einer Beschwerde dar. Sie lässt sich sowohl 
mit der Verantwortung der verfügenden Behörde für die richtige Rechtsanwendung 
als auch mit deren faktischer Parteistellung begründen und kann zudem der 
Prozessökonomie dienen. Gemäss Art. 58 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das 
Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG; SR 172.021) vom 
20. Dezember 1968 kann die Vorinstanz bis zu ihrer Vernehmlassung die 
angefochtene Verfügung in Wiedererwägung ziehen (ähnlich Art. 53 Abs. 3 des 
Bundesgesetz über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts [ATSG; 
SR 830.1] vom 6.10.2000: Der Versicherungsträger kann eine Verfügung oder 
einen Einspracheentscheid, gegen die Beschwerde erhoben wurde, so lange 
wiedererwägen, bis er gegenüber der Beschwerde-behörde Stellung nimmt). Das 
kantonale Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 
kennt keine analoge Regelung, anders die Praxis (vgl. Hensler, a.a.O., S. 145). 

Die verfügende Behörde ist grundsätzlich nur so lange zur Wiedererwägung 
zuständig, bis die Frist zur letzten ihr ermöglichten Stellungnahme abgelaufen ist 
(Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des 
Bundes, 3. Aufl., Zürich 2013, Rz. 705 f.; Mächler, in: Auer/Müller/Schindler, 
Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, Bern 2008, Art. 58 
VwVG N 2 und 12). 

Im mehrstufigen Instanzenzug wirkt die Relativierung des Devolutiveffekts auch im 
Verhältnis zwischen der verfügenden Behörde und der zweiten Rechtsmittel-
instanz, dies allerdings nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem sich die erstverfügende 
Behörde vor der letzten Instanz hat vernehmen lassen (vgl. Kiener, in: Auer/ 
Müller/ Schindler, Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, 
Bern 2008, Art. 54 N 21 mit Hinweis auf BGE 130 V 138 Erw. 4.2; Bertschi, in: 
Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 86a-86d N 23; vgl. Kieser, ATSG-
Kommentar, 3. Aufl., Zürich 2015, Art. 53 N 78; Hensler, a.a.O., S. 145). Einer 
später erlassenen neuen Verfügung kommt lediglich der Charakter eines Antrags 
an den Richter zu (Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., Rz. 706; Pfleiderer, in: 
Waldmann/Weissenberger, Praxiskommentar VwVG, Art. 58 N 36, je mit 
Hinweisen auf die Rechtsprechung).

3. Im Sinne der dargestellten Lehre und Rechtsprechung kann einem 
verfügungsweisen Widerruf der Bauverweigerung vom 6. März 2017 seitens der 
Gemeinde gestützt auf eine Einigung mit dem Beschwerdeführer im derzeitigen 
Verfahrensstadium nur noch der Charakter eines Antrags zukommen.  

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Hiervon abzurücken besteht für das Verwaltungsgericht kein Anlass. Der von der 
Gemeinde unterstützte "Widerrufsantrag" ist als gemeinsamer Antrag auf (teil-
weise) Gutheissung der Beschwerde zu verstehen. 

1.2 Indes kann sich das Verwaltungsgericht auf eine summarische Prüfung der 
Rechtmässigkeit der vom Beschwerdeführer vorgeschlagenen baulichen Ände-
rungen/Rückbaumassnahmen beschränken, nachdem diese durch die kommu-
nale Baukommission und den Gemeinderat auf ihre Konformität mit den bauge-
setzlichen Bestimmungen geprüft und als in Ordnung befunden erachtet wurden 
und seitens der übrigen Verfahrensbeteiligten keine Einwände erhoben wurden. 

1.3 In verfahrensmässiger Hinsicht hat der (gemeinsame) Antrag, womit der 
Beschwerdeführer von seinem mit der Beschwerde und an der öffentlichen Ver-
handlung bestätigten (Haupt-)Antrag auf Gestattung der Wohnnutzung Abstand 
nimmt, zur Folge, dass, soweit das Verwaltungsgericht reformatorisch entschei-
det, keine Kosten für eine neue Baubewilligung entstehen (vgl. Schreiben des 
Beschwerdeführer vom 6.9.2018 Antrag Absatz 3). 

2. Die Unzulässigkeit der anfänglich vom Beschwerdeführer beantragten Nut-
zung des Disponibelraumes zu Wohnzwecken ist nicht mehr strittig. Eine solche 
(Um-)Nutzung scheitert bereits an der Ausschöpfung der zulässigen Ausnützung, 
wie der Gemeinderat in seinem mitangefochtenen Beschluss vom 6. März 2017 
darlegte, wonach dieser Raum 1988 bei der Ermittlung der Ausnützungsziffer 
nicht zu berücksichtigen war und auch nicht berücksichtigt wurde. Der kommuna-
le Bausekretär bestätigte an der mündlichen Verhandlung, dass die Ausnützung 
für das Wohnen mit der ursprünglichen Baubewilligung vollumfänglich ausge-
schöpft worden sei. Man habe die Disponibelräume daher auch als solche be-
zeichnet, weil man diese nicht mehr habe anrechnen können. 

3.1 Einen vollständigen Rückbau der unbewilligterweise erstellten Infrastruktu-
ranlagen im Disponibelraum zu verlangen, müsste als unverhältnismässig qualifi-
ziert werden. Es stellt sich daher die Frage, welche Rückbaumassnahmen noch 
als verhältnismässig betrachtet werden können bzw. ob die mit dem Antrag vom 
6. September 2018 vorgeschlagenen Rückbaumassnahmen dem Verhältnismäs-
sigkeitsgrundsatz gerecht werden. 

3.2.1  Vor dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff 
stand, wenn er zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich 
ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten 
Mitteln (Verhältnismässigkeit im engeren Sinne; Zumutbarkeit), d.h. den zu seiner 
Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht (BGE 128 I 1 Erw. 

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3e/cc). Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als unverhältnismässig, 
wenn die Abweichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen In-
teressen den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederherstellung ent-
stünde, nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21 Erw. 6.4; BGE 123 II 248 
Erw. 4a; Bundesgerichtsurteil 1C_405/2012 vom 5.2.2013 Erw. 3.3). 

Die Eignung des Rückbaus sämtlicher Infrastrukturanlagen (Küche, Dusche und 
WC; Zwischenboden) zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes 
müsste zweifelsohne bejaht werden. 

3.2.2  Von Relevanz ist vorliegend namentlich das Kriterium der Erforderlichkeit. 
Unter dem Aspekt der Erforderlichkeit ist das mildestmögliche Mittel zu ergreifen, 
d.h. die Massnahme darf in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller Hin-
sicht nicht über das Notwendige hinausgehen (Wiederkehr, in: Wiederkehr/Richli, 
Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bern 2012, Rz. 1793). Die Erforder-
lichkeit der restitutorischen Massnahme hat sich vorliegend grundsätzlich an ei-
ner Nutzung zu orientieren, welche nicht zu einer Anrechenbarkeit des Raumes 
bei der relevanten Ausnützung führt bzw. führen kann. 

Mit den vom Beschwerdeführer vorgeschlagenen und von der Gemeinde ge-
nehmigten baulichen Massnahmen wird dieses Postulat erfüllt. Dabei fällt vorab 
ins Gewicht, dass die Unzulässigkeit der Wohnnutzung grundbuchlich gesichert 
werden soll. Des Weiteren macht allein der Einbau eines WCs und Dusche/La-
vabos einen Keller-(bzw. Disponibel- oder Bastel-)Raum noch nicht zu Wohn-
zwecken geeignet. Das gleiche gilt für den (Teil-)Abbruch einer Galerie (wodurch 
die die Nutzfläche überdies verkleinert wird). Hingegen kann dies von einer 
Küche(nnische) nicht mehr gesagt werden. Die Entfernung der Küche ist zur Si-
cherstellung, dass der Raum nicht (zweckentfremdet) zu Wohnzwecken miss-
braucht wird, erforderlich. 

Mit dem (Teil-)Rückbau der Galerie und der Küche ist auch die Verhältnismäs-
sigkeit im engeren Sinne, die primär aus der subjektiven Sicht des Verfügungs-
adressaten zu beurteilen ist (vgl. Beeler, Die widerrechtliche Baute, S. 67), ge-
wahrt. Eine Unverhältnismässigkeit im engeren Sinne wird vom Beschwerde-
führer mit Blick auf seine eigenen Rückbauvorschläge konsequenterweise auch 
nicht (mehr) geltend gemacht. 

3.3 Die Beschwerde ist somit im Sinne des Antrages des Beschwerdeführers 
vom 6. September 2018 gutzuheissen. Der Beschwerdeführer ist zu verpflichten, 
den Ausschluss der Wohnnutzung bzw. der Nutzung mit dauerndem Verbleib des 
Disponibelraumes ________, E.________ Altendorf, im Grundbuch anmerken zu 
lassen, und die baulichen Massnahmen (Rückbau der Küche sowie teilweiser 

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Rückbau des Zwischenbodens/Galerie) gemäss den Plänen vom 1. August 2018 
auszuführen.

3.4 Dem Sicherheitsdepartement (Votum an der öffentlichen Verhandlung) ist 
zwar insofern beizupflichten, dass die Kontrolle der Einhaltung "milderer" Lösun-
gen schwieriger sein dürfte als bei  "radikalen" Massnahmen wie der vollständi-
gen Entfernung jeglicher Infrastruktur. Schwierigkeiten bei der Kontrolle allein 
können es jedoch nicht rechtfertigen, einer "radikalen" Lösung gegenüber der 
"milderen" den Vorzug zu geben. Mit diesem Argument könnte leichthin der 
(auch) im Verwaltungsrecht und im Rechtsverkehr des Staates mit dem Bürger 
fundamentale verfassungsmässige Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5 
Abs. 2 BV) ausgehebelt werden. Zudem darf in einem auf einem positiven Men-
schenbild aufbauenden freiheitlichen Staate grundsätzlich vom sich verantwor-
tungsvoll, korrekt und entsprechend auch regelkonform verhaltenden Menschen 
ausgegangen werden. Abgesehen davon bleiben, wie der konkrete Fall zeigt 
(vgl. Votum der Beschwerdegegnerin anlässlich der mündlichen Verhandlung, 
dass nicht zuletzt Reklamationen von Miteigentümern auf die unbewilligte Wohn-
nutzung aufmerksam gemacht hätten), regelwidrige Verhaltensweisen und so 
auch unbewilligte bauliche Massnahmen und/oder Nutzungen im Besonderen 
den scharfen Sinnen des Umfeldes (Nachbarschaft; Miteigentümer) regelmässig 
nicht verborgen und führen gebotenenfalls letztlich zu entsprechenden (Nach-) 
Kontrollen und (Bewilligungs-)Verfahren. 

4.1.1  Die Kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen, Kosten des Au-
genscheines sowie der öffentlichen Verhandlung) für das verwaltungsgerichtliche 
Beschwerdeverfahren sind auf insgesamt Fr. 2'500.-- festzusetzen und antrags-
gemäss (Schreiben des Beschwerdeführers vom 6.9.2018 Antrag Absatz 3) dem 
Beschwerdeführer aufzuerlegen. 

4.1.2  An der Kostenverlegung im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren 
(Fr. 800.-- zu Lasten des Beschwerdeführers) ändert sich nichts (vgl. vorstehend 
Ingress lit. G; Schreiben des Beschwerdeführers vom 6.9.2018 Antrag Absatz 3). 

4.2 Der Beschwerdeführer hat mit der Eingabe vom 6. September 2018 betref-
fend allfällige Parteientschädigungen in seinem Antrag (Absatz 3) festgehalten, 
"wobei die Gemeinde auf die ausserrechtliche Entschädigung vor allen Instanzen 
verzichtet". In Abweichung von diesem Antrag ("vor allen Instanzen") führt der 
Gemeinderat im GRB Nr. 549 vom 24. September 2018 aus (Erw. 2), das Entge-
genkommen bestehe "einzig darin, dass man auf die im Verfahren vor Regie-
rungsrat bereits zugesprochene ausserrechtliche Entschädigung verzichten wür-
de"; die Rede ist mithin nur vom regierungsrätlichen Verfahren. Im Begleitbrief 

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des Rechtsvertreters vom 27. September 2018 ist hingegen vorbehaltlos von der 
Zustimmung des Gemeinderates zum Antrag des Beschwerdeführers die Rede. 

Es ist mithin davon auszugehen, dass der Gemeinderat bzw. die Gemeinde auch 
auf eine ausserrechtliche Entschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfah-
ren verzichtet bzw. im Fokus seiner Erwägung einzig der Verzicht auf die bereits 
zugesprochene Parteientschädigung stand. Abgesehen davon liesse sich ange-
sichts des Verfahrensausganges ohnehin ein Wettschlagen allfälliger Parteien-
tschädigungen vertreten. Dass es sich angesichts des Verfahrensablaufes mit 
einem gemeinsamen Antrag von Beschwerdeführer und Gemeinderat im Sinne 
einer - vor dem Recht standhaltenden - gütlichen Einigung erst nach Durch-
führung der öffentlichen Verhandlung nicht vertreten liesse und lässt, den ande-
ren Verfahrensparteien Kosten und/oder Parteientschädigungen aufzuerlegen, 
liegt auf der Hand. 

13

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen. 
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Ausschluss der Wohnnutzung 
des Disponibelraumes ________, E.________ Altendorf, bzw. dessen Nut-
zung mit dauerndem Verbleib im Grundbuch anmerken zu lassen, und die 
baulichen Massnahmen (namentlich Rückbau der Küche sowie teilweiser 
Rückbau des Zwischenbodens/Galerie) gemäss den Plänen vom 1. August 
2018 innert einer Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieses Entschei-
des auszuführen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer hat dem beanwalteten Gemeinderat für das regie-
rungsrätliche Verfahren neu keine Parteientschädigung zu bezahlen. 

3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, 
Kanzleikosten, Barauslagen sowie Augenschein/öffentliche Verhandlung) 
von insgesamt Fr. 2'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

Der Beschwerdeführer hat am 7. Februar 2018 einen Kostenvorschuss von 
Fr. 2'000.-- geleistet. Die Restanz von Fr. 500.-- hat er innert 30 Tagen seit 
Zustellung dieses Entscheides auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwal-
tungsgerichts einzubezahlen.

4. Für das verwaltungsgerichtliche Verfahren werden keine Parteientschädi-
gungen zugesprochen. 

5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht, BGG, SR 173.110).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

6. Zustellung an: 

- den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R)

- den Rechtsvertreter des Gemeinderates Altendorf (2/R)

- die Beschwerdegegnerin (R)

- den Regierungsrat

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- das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst 

- und das kantonale Amt für Raumentwicklung ARE.

Schwyz, 17. Oktober 2018

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber:

*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 19. Oktober 2018