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**Case Identifier:** 950db623-dc25-5d91-9199-b804d1af64bf
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-01-19
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 19.01.2023 B 2022/40
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2022-40_2023-01-19.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2022/40

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 21.02.2023

Entscheiddatum: 19.01.2023

Entscheid Verwaltungsgericht, 19.01.2023
Planungsrecht, Sondernutzungsplan, Art. 1 und 3 RPG, Art. 2 und 3 RPV, 
Art. 23 Abs. 2 aPBG, Art. 6 Abs. 3, Art. 25 Ingress und lit. b, Art. 36 Abs. 1 
Ingress und lit. c, Art. 99 Abs. 1 PBG, Art. 122 Abs. 3 bzw. Art. 129 
Abs. 2 f. PBG in Verbindung mit Art. 10 Ingress und lit. d resp. Art. 15 Ingress 
und lit. c PBV. Die Vorinstanz durfte eine Beeinträchtigung der Umgebung 
eines geschützten Kulturobjekts sowie einer geschützten Linde im 
Sondernutzungsplangebiet verneinen und die im Sondernutzungsplan 
festgesetzte Ersatzpflanzung für eine geschützte Blutbuche bestätigen, 
ohne Recht zu verletzen (E. 5). Gemäss verwaltungsgerichtlicher Praxis hat 
der strittige SNP keine (unzulässige) materielle Zonenplanänderung zur 
Folge (E. 6). Bestätigung der von der Vorinstanz bejahten Rechtmässigkeit 
der raumplanerischen Interessenabwägung, namentlich auch hinsichtlich 
des kantonalrechtlichen Kriteriums der Überbauung von hoher 
städtebaulicher und architektonischer Qualität (E. 7), (Verwaltungsgericht, 
B 2022/40).

Entscheid vom 19. Januar 2023

Besetzung

Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungsrichter Steiner; 

Gerichtsschreiber Bischofberger

Verfahrensbeteiligte

A.__ und B.__,

Beschwerdeführer,

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vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Markus Joos, Scheiwiler & Partner 

Rechtsanwälte, Marktplatz 4, Postfach 646, 9004 St. Gallen,

gegen

Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 

9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

Politische Gemeinde X.__,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. HSG Benedikt Fässler, factum advokatur, 

Teufener Strasse 3, Postfach 635, 9001 St. Gallen,

und

H.__ AG,

Beschwerdebeteiligte 1,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Alex Keller, relevanz.legal, Teufener Strasse 11, 

Postfach 1733, 9001 St. Gallen,

sowie

Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.__-strasse 0030__, bestehend aus:

Y1.__ und Y2.__,

Y3.__ und Y4.__,

Y5.__,

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Y6.__,

Y7.__ und Y8.__,

Y9.__,

Y10.__ und Y11.__,  

Erbengemeinschaft Y12.__, bestehend aus:

          Y12.1__,

          Y12.2__,

          Y12.3__,

Beschwerdebeteiligte 2

vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Saila Ruibal, Rütistrasse 5, 8580 Amriswil,

Gegenstand

Sondernutzungsplan C.__-strasse 0000__

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.

Die H.__ AG ist seit April 2016 Eigentümerin der Parzelle Nr. 0001__, Grundbuch X.__, 

im Halte von 4'194 m . Das Grundstück ist mit dem dreigeschossigen Wohnhaus 

Assek.-Nr. 0002__, den zwei ökonomiebauten Assek.-Nrn. 0003__ (Remise) und 

0004__ (Unterstand) sowie den zwei freistehenden Garagen Assek.-Nrn. 0005__ und 

0006__ überbaut. In der Schutzverordnung der Politischen Gemeinde X.__ (vom 

Baudepartement genehmigt am 6. Januar 2016, SchutzV) sind auf Parzelle Nr. 0001__ 

das Gebäude Assek.-Nr. 0002__ als Kulturobjekt Nr. 0007__ (von kantonaler 

Bedeutung) sowie eine Linde und eine Blutbuche als Naturobjekt Nr. 0008__ 

2

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verzeichnet. Das Grundstück Nr. 0001__ befindet sich zudem im Perimeter des 

Baulinienplans für das Gebiet der Staatsstrasse im Dorf, Gemeinde X.__ (vom 

damaligen Regierungsrat genehmigt am 12. Februar 1932). Laut der Gefahrenkarte des 

Kantons St. Gallen besteht auf dem Grundstück eine geringe bis mittlere 

Hochwassergefahr. Mit Entscheid B 2014/78 vom 17. Dezember 2015 bestätigte das 

Verwaltungsgericht die vom Baudepartement am 28. April 2014 genehmigte Um- resp. 

Aufzonung der Parzelle Nr. 0001__ von der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen in 

die Wohn-Gewerbe-Zone WG3. Im Süden grenzt das Grundstück Nr. 0001__ an die 

C.__-strasse (Kantonsstrasse zweiter Klasse, Parzelle Nr. 0009__) und im Osten an das 

der WG3 zugewiesene Grundstück Nr. 0010__ sowie an die Parzelle Nr. 0011__. 

Letztere ist überwiegend der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und ansonsten 

der WG3 zugeordnet. Darauf befindet sich der römisch-katholische Friedhof D.__, 

welcher im Grenzbereich zur Parzelle Nr. 0001__ die Abdankungshalle Assek.-

Nr. 0012__ und eine Urnenwandanlage umfasst. Nördlich der Parzelle Nr. 0001__ 

verläuft, einzig getrennt durch die Grundstücke Nrn. 0013__, 0014__, 0015__ und 

0016__ in der WG3, die Y.__-strasse (Gemeindestrasse erster Klasse, Parzelle 

Nr. 0017__). Zwischen der weiter westlich verlaufenden F.__-strasse (Gemeindestrasse 

zweiter Klasse, Parzelle Nr. 0018__) und dem Grundstück Nr. 0001__ befinden sich die 

Grundstücke Nrn. 0019__-0024__ in der WG3 sowie die Grundstücke 

Nrn. 0025__-0027__ in der Wohn-Gewerbe-Zone WG2. Vom Bahnhof X.__ liegt die 

Parzelle Nr. 0001__ rund 530 m entfernt (act. 8/5/8, 8/24, 22/2, www.geoportal.ch, …_-

Blatt, Ausgabe 20, 20. Mai 2016, S. 4, www. … .ch).

B.

Am 7. Mai 2019 erliess der Gemeinderat X.__ den Sondernutzungsplan C.__-strasse 

0000__ (nachfolgend: SNP) sowie die 1. Änderung zur Schutzverordnung C.__-strasse 

0000__. Während der öffentlichen Auflage vom 29. Mai 2019 bis 28. Juni 2019 gingen 

fünf Einsprachen ein, darunter diejenigen der Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.__-

strasse 0030__ sowie von A.__ und B.__ (Miteigentümer der Parzelle Nr. 0016__). Mit 

Entscheid vom 18. Februar 2020 hiess der Gemeinderat X.__ die Einsprachen teilweise 

gut, änderte Art. 7 und 16 der besonderen Vorschriften des SNP (besV) ab und setzte 

die Pläne fest. Am 14. April 2020 genehmigte das Amt für Raumentwicklung und 

Geoinformation (AREG) den SNP sowie die 1. Änderung zur Schutzverordnung C.__-

strasse 0000__. Am 3. Juli 2020 eröffnete die Abteilung Bau und Infrastruktur der 

Politischen Gemeinde X.__ den Ratsentscheid vom 18. Februar 2020 und die 

Genehmigung des AREG vom 14. April 2020 als Gesamtentscheid (act. 5, S. 3 Ziff. II/3, 

8/11/5, 7-12, 18-20 sowie A-E).

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C.

Dagegen rekurrierten die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.__-strasse 0030__ 

sowie A.__ und B.__ je am 17. Juli 2020 an das Baudepartement. Am 28. August 2020 

reichten A.__ und B.__ den Gestalterischen Kommentar zum SNP und zum Richtprojekt 

der architektonischen Gestaltung von Architekt Q.__ vom 19. August 2020 

(nachfolgend: Kommentar), am 23. Dezember 2020 das AREG eine mit dem Amt für 

Kultur resp. der kantonalen Denkmalpflege (DP) sowie dem Amt für Natur, Jagd und 

Fischerei (ANFJ) inhaltlich koordinierte Stellungnahme und am 22. März 2021 das 

Hochbauamt (HBA) einen Amtsbericht ein. Am 14. Juni 2021 führte das 

Baudepartement einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 11. Februar 2022 hiess 

das Bau- und Umweltdepartement (bis 30. September 2021: Baudepartement) die 

Rekurse teilweise gut und hob die 1. Änderung der Schutzverordnung C.__-strasse 

0000__ auf (act. 2[, S. 5 lit. C], act. 8/1, 8/5/4, 8/14, 21, 24).

D.

Gegen den Entscheid des Bau- und Umweltdepartements (Vorinstanz) vom 

11. Februar 2022 erhoben A.__ und B.__ (Beschwerdeführer) durch ihren 

Rechtsvertreter am 25. Februar 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Am 

4. April 2022 ergänzten sie ihre Beschwerde mit einer Begründung und dem Sinn nach 

mit dem Rechtsbegehren, es seien der angefochtene Entscheid, soweit ihr Rekurs 

teilweise kostenfällig abgewiesen worden sei, sowie der Entscheid des Rates der 

Politischen Gemeinde X.__ (Beschwerdegegnerin) vom 18. Februar 2020 und die 

Genehmigungsverfügung des AREG vom 14. April 2020, soweit diese von der 

Vorinstanz mit der Aufhebung der 1. Änderung der Schutzverordnung C.__-strasse 

0000__ nicht aufgehoben worden seien, unter Kosten- und Entschädigungsfolge 

aufzuheben. Am 3. Mai 2022 schlossen die Vorinstanz sowie am 27. Mai 2022 die 

Beschwerdegegnerin durch ihren Rechtsvertreter je auf Abweisung der Beschwerde. 

Am 4. Juli 2022 beantragte die H.__ AG (Beschwerdebeteiligte 1) durch ihren 

Rechtsvertreter, die Beschwerde sei unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf 

einzutreten sei. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.__-strasse 0030__ 

(Beschwerdebeteiligte 2) verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung. Mit 

Eingabe vom 2./5. September 2022 und 3. Januar 2023 behielten die 

Beschwerdeführer das letzte Wort (act. 1, 5, 7, 11, 15, 20-22, 26.1 f.).

Auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids, die Ausführungen der 

Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge und die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1.

Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeeingabe 

vom 25. Februar 2022 erfolgte rechtzeitig und entspricht zusammen mit der Ergänzung 

vom 4. April 2022 formell und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in 

Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Trotz gegenteiliger 

Auffassung der Beschwerdegegnerin (act. 11 Ziff. II/1) kann nicht gesagt werden, die 

von den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführern im Rahmen ihrer Beschwerde 

vorgebrachte Kritik sei rein appellatorisch und nicht hinreichend substantiiert (vgl. dazu 

VerwGE B 2019/77 und 78 vom 11. Februar 2020 E. 2 mit Hinweisen, bestätigt mit 

BGer 1C_174/2020 vom 5. Mai 2021). Die Beschwerdeführer sind als Empfänger des 

angefochtenen Entscheids und Miteigentümer der Parzelle Nr. 0016__ zur Erhebung 

des Rechtsmittels berechtigt (vgl. dazu Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das 

Bundesgericht, Bundesgerichtsgesetz; SR 173.110, BGG, in Verbindung mit Art. 111 

Abs. 1 BGG und Art. 33 Abs. 3 Ingress und lit. a des Bundesgesetzes über die 

Raumplanung, Raumplanungsgesetz; SR 700, RPG; Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 

Abs. 1 VRP; BGE 147 II 300 E. 2.3 und VerwGE B 2014/229 vom 7. April 2017 E. 3.2 je 

mit Hinweisen, wonach Nutzungspläne verfahrensrechtlich den Regeln der 

Einzelaktanfechtung unterstellt werden). Auf die Beschwerde ist somit grundsätzlich 

einzutreten.

Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit darin die Aufhebung des 

erstinstanzlichen Entscheids des Rates der Beschwerdegegnerin vom 18. Februar 2020 

und der Genehmigungsverfügung des AREG vom 14. April 2020 sowie der diesen 

Entscheiden zugrundeliegenden Pläne verlangt wird (Devolutiveffekt, vgl. BGer 

1C_657/2020 vom 28. Oktober 2021 E. 1 mit Hinweisen).

Die Beschwerdebeteiligte 2 hat im vorliegenden Beschwerdeverfahren keine eigenen 

Anträge gestellt. Mangels entsprechender Kritik und Vorhalte der übrigen 

Verfahrensbeteiligten kann offengelassen werden, ob sie bei dieser Sachlage zu Recht 

am Beschwerdeverfahren beteiligt worden ist (vgl. dazu VerwGE B 2020/102 vom 

10. Dezember 2020 E. 1 mit Hinweisen, insbesondere auf VerwGE B 2013/49 vom 

8. Juli 2014 E. 2).

2.

Die Beschwerdeführer stellen verschiedene Beweisanträge (act. 5, S. 3, 18 Ziff. II/5, IV/

3.2): Es sei zum einen ein Augenschein durchzuführen, und zum anderen sei ein 

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Gutachten zum Kriterium der hohen städtebaulichen und architektonischen Qualität in 

Bezug auf die vorgesehene Fassadengestaltung sowie die Ausgestaltung der 

Grundrisse einzuholen. Auf die beantragten Beweisvorkehren kann indes in antizipierter 

Beweiswürdigung verzichtet werden. Die mit Blick auf die nachstehend zu schildernden 

Gegebenheiten entscheidrelevanten tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich ohne 

weiteres aus den Verfahrensakten, so insbesondere aus dem Augenscheinprotokoll mit 

Fotodokumentation vom 21. Juni 2021 (act. 8/24), und dem Geoportal 

(www.geoportal.ch, vgl. zu den nicht beweisbedürftigen notorischen Tatsachen etwa 

BGer 1C_582/2018 vom 23. Dezember 2019 E. 2.3 mit Hinweisen, insbesondere auf 

BGE 143 IV 380 E. 1.2, in: Pra 2018 Nr. 61). Bezüglich der sich hier vorab stellenden 

Fragen rechtlicher Natur ist sodann nicht ersichtlich, was die beantragte, erneute 

Durchführung eines Augenscheins oder die Einholung eines Gutachtens im 

anbegehrten Sinn an zusätzlichem Erkenntnisgewinn für das Gericht bringen würde 

(vgl. dazu BGer 1C_90/2020 vom 15. September 2021 E. 3.4.1; VerwGE B 2011/182 

vom 3. Juli 2012 E. 5.2.2 je mit Hinweis[en]).

3.

Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz zunächst vor (act. 5, S. 6-8, 15 Ziff. IV/1.4, 

1.6, 3.1 f., act. 20, S. 4 f., 11 Ziff. III/3.2 f., 3.7/b), sie habe sich mit den Ausführungen 

im Rekurs und der fachlichen Kritik von Architekt Q.__ zum Richtprojekt der 

architektonischen Gestaltung nicht (ernsthaft) auseinandergesetzt. Ihr Vorwurf geht 

fehl. Unbesehen davon, dass das Richtprojekt – im Gegensatz zum Situationsplan und 

den besV – lediglich richtungsweisend ist (vgl. dazu Art. 1 besV), ist die Begründung 

des angefochtenen Entscheids so abgefasst, dass sie sich über die Tragweite des 

Entscheids hinreichend Rechenschaft geben und ihn denn auch, wie ihre ausführlich 

begründete Beschwerde zeigt, in voller Kenntnis der Sache an das Verwaltungsgericht 

weiterziehen konnten. Damit genügt die Begründung den von der Rechtsprechung 

verlangten Anforderungen (vgl. dazu BGE 148 III 30 E. 3.1 mit Hinweisen) und sie 

verletzt den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der 

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft; SR 101, BV, Art. 4 lit. c 

der Verfassung des Kantons St. Gallen; sGS 111.1, KV) auch sonst nicht.

4.

Die Beschwerdeführer halten weiter dafür (act. 5, S. 8 f., 11, 15 Ziff. IV/1.6 f., 2.2, 3.2, 

act. 20, S. 16 Ziff. III/3.9), der Planungsbericht vom 7. Mai 2019 (act. 8/11/B, 

nachfolgend: Bericht) setze sich weder mit den Anforderungen der kommunalen 

SchutzV noch der geeigneten gestalterischen Einbindung des Kulturobjekts auf 

Parzelle Nr. 0001__, der umgebenden baulichen Körnung, der geforderten hohen 

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städtebaulichen und architektonischen Qualität oder der besseren Überbauung als 

nach der Regelbauweise auseinander.

Der Planungsbericht im Sinne von Art. 47 der Raumplanungsverordnung (SR 700.1, 

RPV, vgl. dazu VerwGE B 2021/110 vom 17. Februar 2022 E. 3.1 mit Hinweisen) bildet 

nicht Planbestandteil, sondern lediglich Entscheidgrundlage. Er richtet sich 

entsprechend nur an die Genehmigungsbehörde im Sinne von Art. 26 Abs. 1 RPG (vgl. 

BGer 1A.281/2005 vom 21. Juli 2006 E. 1.3 mit Hinweisen, in: URP 2006, S. 887 ff.) 

und er kann bei späteren Rechtsmittelverfahren als Auslegungshilfe hinzugezogen 

werden (vgl. BGer 1C_852/2013 vom 4. Dezember 2014 E. 3.1.2 mit Hinweisen). Die 

Unvollständigkeit des Planungsberichts kann die Nichtgenehmigung des 

Nutzungsplans zur Folge haben, denn es ist nicht Aufgabe der Genehmigungsbehörde, 

geschweige jene der Rechtsmittelinstanzen, von Amtes wegen aufwändige 

Abklärungen zu diesen Fragen vorzunehmen; sie können vielmehr davon ausgehen, die 

Voraussetzungen für die Genehmigung seien nicht erfüllt. Holt die 

Genehmigungsbehörde jedoch die von ihr für notwendig erachteten Zusatzberichte ein, 

kann nicht mehr geltend gemacht werden, der von der Gemeinde als Planungsbehörde 

eingereichte Planungsbericht sei unvollständig gewesen. In einem solchen Fall kann es 

nurmehr darum gehen, ob die Genehmigungsbehörde gestützt auf die ihr 

schlussendlich zur Verfügung stehenden Informationen den Nutzungsplan genehmigen 

konnte (vgl. dazu BGer 1C_47/2020 vom 17. Juni 2021 E. 7.3 mit Hinweis, in: BR 2021, 

S. 266 f., in Bezug auf Abklärungen zu Lärm- und Luftschadstoffauswirkungen, siehe 

dazu auch BGer 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 E. 5.1 ff., in: BR 2014, S. 91 f.).

4.1. 

Das AREG hat den im Streit liegenden SNP mit Verfügung vom 14. April 2020 

genehmigt (Beilage zu act. 8/1). Dabei erachtete es den zugehörigen Bericht implizit als 

vollständig. Die Vorinstanz wiederum hat in Erwägung 6.2 des angefochtenen 

Entscheids (act. 2, S. 14) festgehalten, hinsichtlich der Anforderungen der SchutzV 

seien im Bericht die wesentlichen Schritte der erforderlichen Abwägung ersichtlich. 

Dieser Einschätzung kann gefolgt werden, wenngleich sich massgebliche 

Ausführungen im Bericht teilweise noch auf die in der Folge von der Vorinstanz 

aufgehobene 1. Änderung zur Schutzverordnung C.__-strasse 0000__ bezogen (vgl. 

Bericht, S. 4 f., 7, 13, 18, 20 f., 27 Kap. 2.1.1, 2.1.5, 2.1.7, 3, 4.3.5 4.4.4, 4.6.2, 6.2.5). In 

Verbindung mit dem Freiraumkonzept vom 26. März 2018 und dem Richtprojekt der 

architektonischen Gestaltung vom 27. März 2018 (act. 8/11/C und D) äusserte sich der 

Bericht auch zu den weiteren, von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen (vgl. 

4.2. 

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5.

Die Beschwerdeführer bemängeln unter Anrufung des Entscheids VerwGE B 2014/78 

vom 17. Dezember 2015 (E. 3.4.2) und des Amtsberichts des HBA vom 22. März 2021 

sowie mit Verweis auf den Kommentar zudem (act. 5, S. 8-14 Ziff. IV/1.6, 2, act. 20, 

S. 2 f., 11-14 Ziff. III/2.1, 2.3, 3.7 f.), der SNP verstosse gegen die anwendbaren 

Schutzbestimmungen.

Bericht, S. 3-5, 7, 9-12, 14, 18-20, 23 f., 27 f. Kap. 1.1.3, 2.1.5, 2.1.8, 2.2.1 f., 4.1.4, 

4.3.5-4.4.4, 6.2.1-6.2.3, 6.2.5, 6.4.1). Unter diesen Umständen kann nicht mehr mit Fug 

(formell) geltend gemacht werden, der von der Beschwerdegegnerin als 

Planungsbehörde eingereichte Bericht sei unvollständig. Vielmehr kann es im eingangs 

geschilderten Sinn nurmehr noch darum gehen, ob die Vorinstanz den Rekurs gestützt 

auf die ihr zur Verfügung stehenden Informationen hinsichtlich des SNP (materiell) 

abweisen und die Genehmigungsverfügung vom 14. April 2020 in dieser Hinsicht 

bestätigen durfte.

Soweit keine Schutzzonen (Art. 22 des Planungs- und Baugesetzes; sGS 731.1, PBG) 

ausgeschieden werden, stellt die politische Gemeinde Schutzobjekte, wie etwa 

markante Einzelbäume oder Baudenkmäler (vgl. dazu Art. 115 Abs. 1 Ingress sowie lit. f 

und g PBG), bei Baudenkmälern von nationaler oder kantonaler Bedeutung unter 

Beizug des Amtes für Kultur resp. der DP, hauptsächlich durch den Erlass einer 

Schutzverordnung (Nutzungsplan) unter Schutz (vgl. dazu Art. 17 Abs. 1 Ingress und 

lit. c sowie Abs. 2 RPG; Art. 1 Abs. 3 Ingress und lit. c; Art. 121 Abs. 1 Ingress und lit. a 

sowie Abs. 2, Art. 128 Abs. 1 Ingress und lit. b PBG; Art. 10 Ingress und lit. d der 

Verordnung zum Planungs- und Baugesetz; sGS 731.11, PBV; Art. 1 Abs. 1 in 

Verbindung mit Anhang 3 Nr. DI.B.05.01 der Ermächtigungsverordnung, sGS 141.41, 

ErmV, siehe dazu auch Art. 1 Abs. 2 und Art. 26 Abs. 1 des Kulturerbegesetzes; 

sGS 277.1, KEG; Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. a der Kulturerbeverordnung, sGS 277.12, 

KEV; Art. 16 ff. der Verordnung über den Schutz wildwachsender Pflanzen und 

freilebender Tiere, Naturschutzverordnung; sGS 671.1, NSV). Mit weiteren 

raumplanerischen Instrumenten kann der Schutz, namentlich auch der 

Umgebungsschutz, noch weiter konkretisiert werden. Dazu gehören unter anderem 

kommunale Sondernutzungspläne, in welchen bspw. Massnahmen zugunsten des 

Natur- und Heimatschutzes angeordnet werden können (vgl. dazu Art. 23 Abs. 1 

Ingress und lit. e PBG und W. Engeler, in: Ehrenzeller/derselbe [Hrsg.], Handbuch 

Heimatschutzrecht, Zürich/St. Gallen 2020, N 178 und 181 zu § 7). Unter Schutz 

gestellte Baudenkmäler bzw. Naturschutzobjekte von nationaler oder kantonaler/

5.1. 

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regionaler Bedeutung dürfen, wenn ein gewichtiges, das Interesse an der Erhaltung 

überwiegendes Bedürfnis nachgewiesen wird, nur mit Zustimmung der DP resp. des 

ANJF beeinträchtigt oder beseitigt werden (Art. 99 Abs. 1 und Art. 122 Abs. 3 bzw. 

Art. 129 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 PBG in Verbindung mit Art. 10 Ingress und lit. d resp. 

Art. 15 Ingress und lit. c PBV, siehe dazu auch Art. 3 NSV). Bei geschützten 

Naturschutzobjekten leistet die Verursacherin angemessenen Realersatz (Art. 129 

Abs. 2 Satz 2 PBG, siehe dazu auch Art. 18 Abs. 1  des Bundesgesetzes über den 

Natur- und Heimatschutz; SR 451, NHG). Eine Beeinträchtigung eines Baudenkmals 

liegt unter anderem dann vor, wenn ein Schutzobjekt durch Veränderungen in seiner 

Umgebung in jenen Bereichen, die es einzigartig oder charakteristisch machen und 

aufgrund derer es unter Schutz gestellt wurde, in erheblicher bzw. umfangreicher 

Weise beeinträchtigt wird. Dagegen liegt keine solche Beeinträchtigung vor, wenn ein 

Schutzobjekt in seiner geschützten Beschaffenheit und Wirkung durch Veränderungen 

innerhalb seines Wirkungskreises nur unerheblich eingeschränkt wird (vgl. dazu 

VerwGE B 2019/204 vom 17. Oktober 2020 E. 7.1 mit Hinweisen, allerdings in Bezug 

auf Art. 99 Abs. 1 PBG, siehe dazu auch Art. 122 Abs. 3 PBG).

Nach Art. 3 SchutzV sind die Schutzgegenstände (Art. 2 SchutzV) in ihrer äusseren 

Erscheinungsform und in ihrer inneren Zusammensetzung geschützt (Abs. 1). In der 

unmittelbaren Umgebung der von der SchutzV erfassten Schutzgegenstände sind alle 

Massnahmen untersagt, welche die Schutzgegenstände beeinträchtigen (Abs. 2). 

Gemäss Art. 7 SchutzV gelten die bezeichneten Kulturobjekte als historisch oder 

künstlerisch wertvolle Bauten, welche – in Abweichung von Art. 122 Abs. 3 PBG – nicht 

abgebrochen (resp. beseitigt) werden dürfen und in ihrer schutzwürdigen Substanz 

sowie in ihrem Erscheinungsbild und ihrer Umgebung zu erhalten und fachgerecht zu 

pflegen sind (Abs. 1). Die Umgebung von Kulturobjekten ist so zu gestalten, dass deren 

künstlerischer Wert nicht beeinträchtigt wird (siehe dazu auch Art. 99 Abs. 1 PBG). 

Insbesondere sind Terrainveränderungen, Gestaltung und Beschaffenheit von 

Vorplätzen und Parkierungseinrichtungen und die Bepflanzung auf den Charakter des 

Kulturobjektes abzustimmen (Art. 8 Abs. 1 SchutzV). Für Bauten und Anlagen in der 

unmittelbaren Umgebung von Kulturobjekten gelten die Vorschriften der 

Ortsbildschutzgebiete sinngemäss (Art. 8 Abs. 2 SchutzV). Die als 

Ortsbildschutzgebiete bezeichneten Ortsbilder sind in ihrem wertvollen 

Erscheinungsbild zu erhalten. Bestehende Gebäude sind in der Regel zu erhalten. 

Abbrüche sind zulässig, wenn die entstehende Lücke im Ortsbild nicht stört oder die 

Ausführung eines bewilligten Ersatzbaus gesichert ist (Art. 4 Abs. 1 SchutzV). In 

Ortsbildschutzgebieten haben sich Bauten und Anlagen in ihrem Erscheinungsbild am 

spezifischen Charakter der Siedlung zu orientieren (Art. 4 Abs. 2 SchutzV). Bei 

ter

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Renovationen und Neubauten sind die wertvollen Strukturelemente der bestehenden 

Bauten und Anlagen zu übernehmen bzw. in einer zeitgemässen Architektursprache 

neu zu interpretieren. Dabei sind insbesondere Gebäudestellung, Baufluchten, 

Proportion, Dachgestaltung, Trauf- und Firsthöhen, Fassadengliederung, Materialien 

und Farbgebung sorgfältig und in Einklang mit der historischen Bausubstanz 

auszubilden, damit eine gute Gesamtwirkung erzielt wird (Art. 4 Abs. 3 SchutzV, siehe 

dazu auch Art. 99 Abs. 2 PBG). Die Umgebung der Bauten, insbesondere die 

Gestaltung von Mauern und Einfriedungen sowie die Art und Ausführung der Beläge, 

sind zu erhalten und bei Neubauten ortsbildgerecht zu gestalten (Art. 4 Abs. 4 

Satz 1 SchutzV). Geschützte Einzelbäume sind gemäss Art. 18 SchutzV in ihrer 

Substanz und Erscheinungsform zu erhalten (Abs. 1). Sie dürfen nur gefällt werden, 

wenn andere öffentliche Interessen, insbesondere die Anforderungen an die Sicherheit, 

es erfordern (Abs. 2).

Der streitbetroffene SNP bezweckt unter anderem eine gute ortsbauliche und 

architektonische Einbindung des (Sondernutzungsplan-)Areals in das bestehende 

Ortsgefüge sowie den Erhalt und die geeignete gestalterische Einbindung des 

bestehenden Kulturobjekts Nr. 0007__ auf Parzelle Nr. 0001__ (Art. 2 besV). Der 

Abbruch des Kulturobjekts Nr. 0007__ ist darin nicht vorgesehen. Was den 

Umgebungsschutz dieses Baudenkmals anbelangt, lässt sich der koordinierten 

Stellungnahme des AREG vom 23. Dezember 2020 (act. 8/14, S. 3) einerseits und dem 

Augenscheinprotokoll vom 21. Juni 2021 (act. 8/24, S. 6, Votum K.__) anderseits 

entnehmen, dass – gemäss der fachkundigen DP – zu einem herrschaftlichen 

Wohnhaus wie dem Kulturobjekt Nr. 0007__ (von kantonaler Bedeutung) ein gewisser 

Grünraum gehöre. Der im SNP vorgesehene Abbruch der – nicht unter Schutz 

gestellten – Remise Assek.-Nr. 0003__ sowie die Fällung der Blutbuche (Naturobjekt 

Nr. 0008__) führten zwar zu einem Verlust für die Umgebung des Kulturobjekts 

Nr. 0007__. Dieser Verlust werde aber durch den im SNP geplanten grosszügigen und 

hofartigen Grünraum sowie die Ersatzpflanzung kompensiert (vgl. dazu auch Art. 13 

Abs. 1 und Art. 16 Abs. 2 besV). Volumen und Höhe der geplanten Bebauung innerhalb 

der Baufelder A (resp. Baubereiche A1 und A2) – die darin zulässige Gebäudehöhe 

entspreche im Übrigen der Firsthöhe des Kulturobjekts – seien in der geplanten 

Anordnung, bei welcher die Achse hinter dem Kulturobjekt frei bleibe, für das 

Kulturobjekt verträglich. Es liege nur eine leichte Beeinträchtigung des Kulturobjekts 

Nr. 0007__ vor. Der vorgeschriebene Strukturschutz (vgl. dazu Art. 5 SchutzV) an der 

C.__-strasse (Strukturschutzgebiet auf den Parzellen Nrn. 0011__ und 0028__, 

www.geoportal.ch, welches nach unbestrittenen Angaben der Vorinstanz offenbar auf 

5.2. 

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den südlichen Teil der Parzelle Nr. 0001__ erweitert werden soll, vgl. act. 2, S. 12 f. 

E. 5.5) werde vom SNP nicht tangiert. Dementsprechend stimmte die DP dem SNP – 

im Rahmen der Genehmigung vom 14. April 2020 (Beilage zu act. 8/1) implizit (vgl. 

dazu auch Stellungnahme des AREG vom 23. Dezember 2020, S. 6 Ziff. 3 Fazit) sowie 

in der koordinierten Stellungnahme des AREG vom 23. Dezember 2020 ausdrücklich – 

zu. Mit ihrer Zustimmung bestätigte die DP implizit auch die Ausführungen der 

Beschwerdegegnerin zum SNP im Einspracheentscheid vom 18. Februar 2020 (Beilage 

zu act. 8/1, S. 10-13 E. 4.2/x, 4.2/z/aa, 4.4/z/ii, kk), namentlich betreffend die 

sinngemäss zur Anwendung gelangenden Vorschriften der Ortsbildschutzgebiete. 

Danach wäre es aus Sicht des Ortsbildschutzes falsch, den Charakter des 

Kulturobjekts als Solitärbau (d.h. als allein- [resp. frei oder einzeln] stehender Punktbau 

mit grosszügigem Grünraum) durch Neubauten, welche sich stark an das 

Erscheinungsbild des Kulturobjekts anlehnten, zu verunklären. Die mittels des SNP 

geplanten zwei schmalen, hohen Gebäudevolumen in den Baufeldern A, welche durch 

ihre präzise Setzung den Grünraumcharakter gut wahrten und aufgrund ihrer mit Bezug 

auf das Kulturobjekt respektvollen Anordnung kein wuchtiges oder gar 

überdimensioniertes Erscheinungsbild aufwiesen, erfüllten die an sie gestellten 

Anforderungen an eine gute Einfügung und gute Gesamtwirkung (vgl. dazu auch 

Bericht, S. 27 Kap. 6.2.5). Dies umso mehr, als ihre Körnung an die bestehenden – im 

Unterschied zur ersten, durch dreigeschossige Punktbauten geprägten Bautiefe 

nördlich der C.__-strasse – höheren Bauten im Norden des Plangebietes anknüpfe. 

Gleichzeitig bleibe die Körnung entlang der C.__-strasse durch die Anordnung der 

Baubereiche A1 und A2 im nördlicheren, rückwärtigen Bereich erhalten. Den 

Beweiswert dieser in sich schlüssigen und nachvollziehbaren Einschätzungen der 

kantonalen Fachstelle im Sinne von Art. 25 Abs. 2 NHG vermögen die Hinweise der 

Beschwerdeführer (Kommentar, S. 1, 4 f., sowie act. 22/1) nicht ernsthaft zu 

erschüttern, wonach der Abstand zwischen Baufeld bzw. -bereich A2 und dem 

Kulturobjekt Nr. 0007__ ca. 7,8 m – gemäss Vorinstanz etwa 9 m (vgl. act. 2, S. 14 

E. 6.3) – betrage und die geplanten Volumina – die mögliche Höhe der Hauptbauten auf 

den Baufeldern A überrage die Traufhöhe des Kulturobjekts Nr. 0007__ um rund 3,7 m 

– einiges grösser als die umliegenden Punktbauten seien (vgl. dazu BGer 1C_168/2012 

vom 2. November 2012 E. 6.3.1 mit Hinweisen, in: ZBl 2014, S. 340 ff.). Entgegen der 

Auffassung der Beschwerdeführer kann überdies bei gegebener Aktenlage auch nicht 

gesagt werden, das Schutzobjekt Nr. 0007__ verliere den prägenden Frei- und 

Grünraum auf der strassenabgewandten Seite, wodurch die heutige parkartige 

Situation zerstört werde. Ebensowenig ist davon auszugehen, dass die geplanten 

Kuben keinerlei Bezug zum Kulturobjekt und zur weiteren Umgebung aufwiesen und 

völlig solitär in der Landschaft ständen. Vor dem dargelegten Hintergrund sind die 

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5.3.

Für die Lage und zulässige horizontale Ausdehnung der im SNP geplanten 

unterirdischen Sammelgarage wurde eine Baulinie im Sinne von Art. 29 Abs. 3 f. PBG 

festgelegt (Art. 9 Abs. 1 Satz 2 besV). Nach Einschätzung des ANJF in der 

koordinierten Stellungnahme des AREG vom 23. Dezember 2020 (act. 8/14, S. 5) 

kommt diese Baulinie sehr nahe zur geschützten Linde (Naturobjekt Nr. 0008__) zu 

liegen. Allgemein anerkannt sei, dass der Hauptwurzelbereich eines Baumes sicher die 

Fläche der Krone umfasse, welche hier einen Durchmesser von mindestens 20 m 

aufweise. Zur zweckmässigen Abgrenzung der Tiefgarage müsse zudem noch ein 

Abstand für die Baugrube hinzugerechnet werden. Vorliegend werde die geschützte 

Linde durch den drohenden Wurzelverlust und die Bauarbeiten für die Tiefgarage stark 

gefährdet. Der Beizug eines Baumexperten für die Beurteilung der konkreten 

Gefährdung und für die Ausarbeitung der notwendigen vorsorglichen 

Schutzmassnahmen während der Bauzeit sei daher unerlässlich. Während der 

Bauarbeiten sei eine enge Baubegleitung durch ein auf die Baumpflege spezialisiertes 

Fachbüro notwendig. Insgesamt lässt sich aus diesen Einschätzungen schliessen (vgl. 

Schlüsse der Vorinstanz in Erwägung 6.3 des angefochtenen Entscheids (act. 2, 

S. 14 f.) im Ergebnis nicht zu beanstanden, wonach das Kulturobjekt Nr. 0007__ auf 

Parzelle Nr. 0001__ durch den Erlass des SNP nicht beeinträchtigt werde, sich die 

gemäss SNP innerhalb der Baufelder resp. -bereiche A zulässige Bebauung am 

spezifischen Charakter der Siedlung orientiere und damit eine gute Gesamtwirkung 

erreicht werde. Soweit sich die Beschwerdeführer in dieser Hinsicht auf den Entscheid 

VerwGE B 2014/78 vom 17. Dezember 2015 sowie den Amtsbericht des HBA vom 

22. März 2021 (act. 8/21) berufen, können sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten: 

Der angerufene Verwaltungsgerichtsentscheid ist in dieser Hinsicht nicht einschlägig. 

Die darin in Hinblick auf ein damals nicht zur Beurteilung stehendes, nachfolgendes 

Sondernutzungsplanverfahren angestellten Erwägungen (vgl. dazu E. 3.1 und 3.4.2) 

stellen lediglich ein obiter dictum dar, das nicht in Rechtskraft erwachsen kann (vgl. 

dazu Präsidialentscheid VerwGE B 2017/26 vom 25. Juli 2018 E. 2 mit Hinweisen). 

Dessen ungeachtet äussern sie sich lediglich zur Einhaltung der Vorgaben des 

kommunalen Richtplans der Beschwerdegegnerin und nicht etwa zur Einhaltung der 

massgebenden Schutzvorschriften. Sodann ergibt sich aus Art. 10 PBV betreffend 

Schutz von Baudenkmälern anerkanntermassen (vgl. dazu act. 20 f., S. 5 Ziff. III/3.4) 

keine entsprechende kantonale Zuständigkeit des HBA, weshalb diesbezüglich denn 

auch nicht auf den Amtsbericht des HBA vom 22. März 2021 abgestellt werden kann.

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dazu act. 2, S. 15 E. 6.4), dass das fachkundige ANJF, soweit es sich bei der Linde um 

ein Schutzobjekt von kantonaler/regionaler Bedeutung handelt, dem SNP im Ergebnis 

zugestimmt hat. Allerdings knüpfte es seine Zustimmung an die Auflage, den Schutz 

der Linde vor einer Beseitigung oder Beeinträchtigung im Sinne von Art. 129 Abs. 2 

Satz 1 PBG mittels verschiedener, in eine künftige Baubewilligung aufzunehmender 

Massnahmen sicherzustellen. Darauf sind die Beschwerdegegnerin und die 

Beschwerdebeteiligte 1 im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens zu 

behaften, auch wenn diese Auflage weder im angefochtenen Entscheid geschweige 

denn davor in der Genehmigungsverfügung des AREG vom 14. April 2020 

(act. 8/11/19) angeordnet worden ist (siehe dazu auch den seit 1. Oktober 2022 

gültigen Art. 23 Abs. 3 PBG, in der Fassung vom 9. August 2022, nGS 2022-045, 

wonach die politische Gemeinde in Sondernutzungsplänen Bedingungen und Auflagen 

vorsehen kann, sowie zum Verzicht auf eine vorherige Plananpassung auch 

BGer 1C_361/2008 vom 27. April 2009 E. 3.2.4, in: URP 2009, S. 877 ff., allerdings in 

Bezug auf die Erschliessung).

In der Legende des SNP ist die vorgesehene Fällung der Blutbuche unter dem Hinweis 

"geschützter Einzelbaum, zu fällen" aufgeführt (vgl. dazu auch Art. 1 Abs. 2 

Satz 1 besV, wonach alle in der Legende bezeichneten Festlegungen und besonderen 

Vorschriften verbindlich sind). Der von der Beschwerdegegnerin mit 

Einspracheentscheid vom 18. Februar 2020 revidierte Art. 16 Abs. 2 Satz 1 besV 

schreibt ergänzend vor, dass am bezeichneten Standort eine Ersatzpflanzung aus drei 

grosskronigen Bäumen (wovon mindestens eine Blutbuche) für die zu fällende 

Blutbuche (Naturobjekt Nr. 0008__) vorzunehmen sein wird (vgl. dazu auch Bericht, 

S. 20 Kap. 4.4.4). Gemäss Stellungnahme des AREG vom 23. Dezember 2020 (S. 5) 

stimmt das ANJF der vorgesehenen Ersatzpflanzung, mittels welcher ein 

angemessener Realersatz sichergestellt werden soll, und damit implizit auch der 

Fällung der geschützten Blutbuche im Zuge der Realisierung des SNP zu, sofern der 

Bereich der Bäume (Standort Ersatzpflanzung) nicht mit einem Belag versiegelt werde. 

Gestützt auf die Fachmeinung des ANJF durfte in der Folge die Vorinstanz – 

unabhängig davon, ob es sich um ein Schutzobjekt von kommunaler oder kantonaler/

regionaler Bedeutung handelt – das Interesse an der im SNP festgesetzten 

rückwärtigen und zusammengefassten bzw. östlichen Erschliessung des Plangebiets 

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sowie damit einhergehend an der Schaffung der allgemeinen Umgebungsfläche im 

Sinne von Art. 13 Abs. 1 besV (als "Grünfläche" bezeichnet, vgl. act. 2, S. 15 f. E. 6.5 

und 6.7) höher gewichten als den Erhalt der Blutbuche, ohne Recht zu verletzen (vgl. 

dazu auch die Ausführungen der Beschwerdegegnerin im Einspracheentscheid vom 

18. Februar 2020, allerdings in Bezug auf die von der Vorinstanz aufgehobene 

1. Änderung zur Schutzverordnung C.__-strasse 0000__, Beilage zu act. 8/1, S. 16 

E. 1d). An obiger Beurteilung ändert nichts, dass die alte Blutbuche gemäss den 

Beschwerdeführern das Landschafts- und Ortsbild prägt, als wichtiger Lebensraum für 

Vögel und Wildtiere dient und das lokale Mikroklima verbessert. Im Übrigen stösst die 

Berufung der Beschwerdeführer auf den Entscheid VerwGE B 2014/78 vom 

17. Dezember 2015 aus den bereits oben genannten Gründen (E. 5.2 in fine) auch in 

diesem Zusammenhang ins Leere.

6.

Die Beschwerdeführer rügen unter Berufung auf den Entscheid des Baudepartements 

GVP 2006 Nr. 123 sodann (act. 5, S. 20-22 Ziff. IV/4.4 f., act. 20, S. 10, 18-20 Ziff. III/

3.6/f, 3.11), die im SNP vorgesehenen Abweichungen von der Regelbauweise, 

namentlich die festgelegte Gebäudehöhe von 13,5 m sowie die Ausnützungsziffer von 

0.72, liefen auf eine unzulässige materielle Zonenplanänderung hinaus.

6.1.

Laut Art. 23 Abs. 2 PBG in der bis 30. September 2022 gültigen Fassung vom 

5. Juli 2016 (nGS 2017-049) dürfen Sondernutzungspläne keine materielle Änderung 

des Rahmennutzungsplans bewirken (vgl. dazu auch BGer 1C_348/2019 vom 

27. April 2020 E. 3.4 mit Hinweis, in: BR 2020, S. 269). Dieses Verbot wurde mit dem 

II. Nachtrag zum Planungs- und Baugesetz vom 9. August 2022, welcher von der 

Regierung per 1. Oktober 2022 in Kraft gesetzt wurde, aufgehoben (nGS 2022-045). 

Neu sollen Abweichungen von der bestehenden Grundordnung nicht mehr einer 

vorgängigen Anpassung des Rahmennutzungsplans bedürfen, sondern die 

Abweichung soll direkt mit den Sondernutzungsplan herbeigeführt werden können (vgl. 

dazu auch Begründung des Antrags der vorberatenden Kommission vom 29. Mai 2022, 

www.ratsinfo.sg.ch). Dafür unterstellt Art. 36 Abs. 1 Ingress und lit. c PBG kommunale 

Sondernutzungspläne, die eine materielle Zonenplanänderung bewirken, neu 

grundsätzlich dem fakultativen Referendum in der politischen Gemeinde (vgl. dazu 

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auch Art. 23 f. sowie Art. 73 ff. des Gemeindesgesetzes; sGS 151.2, GG; Art. 13 ff. und 

Art. 30 der Gemeindeordnung der Beschwerdegegnerin, GO). Der bis 

30. September 2022 gültige Art. 36 Abs. 1 PBG unterstellte demgegenüber lediglich 

den Rahmennutzungsplan dem fakultativen Referendum in der politischen Gemeinde. 

Wie es sich damit intertemporalrechtlich letztlich verhält, kann im vorliegenden Fall 

(siehe dazu Bericht, S. 22) dahingestellt bleiben, weil der streitbezogene SNP, wie 

nachfolgend aufzuzeigen sein wird, keine materielle Zonenplanänderung bewirkt.

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen Abweichungen von Regelbauvorschriften 

materiell als Zonenplanänderung zu qualifizieren sind, kann nicht generell beantwortet 

werden. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist sie anhand der 

konkreten Umstände im Einzelfall zu beurteilen (vgl. dazu VerwGE B 2018/150 vom 

20. Mai 2019 E. 5.1 Abs. 1, bestätigt mit BGer 1C_348/2019 vom 27. April 2020, und 

VerwGE B 2015/308 vom 26. Oktober 2017 E. 6.5.1 Abs. 2 je mit Hinweis[en], 

allerdings in Bezug auf Art. 23 Ingress und lit. b Satz 2 sowie Art. 30 Abs. 1 des 

Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht, Baugesetz; nGS 32-47, 

BauG, in der Fassung vom 1. Januar 2015). Unzulässig sind Sondernutzungspläne, 

wenn sie für ein grösseres Gebiet insgesamt eine Überbauung anstreben, die nur in 

einer anderen Zonenart oder in einer höheren Bauklasse möglich wäre (vgl. dazu 

VerwGE B 2011/182 vom 3. Juli 2012 E. 5.5.1; VerwGE B 2008/124 vom 24. März 2008 

E. 3.1 und 5.1; VerwGE B 2002/201 vom 26. Juni 2003 E. 2f, auszugsweise in: 

GVP 2003 Nr. 19 f., je mit Hinweisen, allerdings in Bezug auf Art. 23 Ingress und lit. b, 

Art. 28 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 BauG, siehe auch VerwGE B 2013/166 vom 

4. Dezember 2014 E. 4.5 und GVP 1997 Nr. 69, anders der von den Beschwerdeführern 

zitierte GVP 2006 Nr. 123 E. 5k [Entscheid Baudepartement vom 6. März 2006] sowie 

B. Deillon, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz 

des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N 16 zu Art. 25 PBG, wonach die Grenze der 

materiellen Änderung des Rahmennutzungsplans bereits überschritten ist, wenn die im 

Sondernutzungsplan vorgesehenen Abweichungen – einzelne – Bauten mit einem 

Ausmass zulassen, welche selbst in einer nächsthöheren Zone nicht ohne 

Ausnahmebewilligung bzw. Sondernutzungsplan erstellt werden könnten).

6.2.

Vorab ist festzuhalten, dass Art. 6 des Baureglements der Beschwerdegegnerin (vom 

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Baudepartement genehmigt am 22. Dezember 2004, I. und II. Nachtrag genehmigt am 

28. April 2014 und 30. Januar 2017, BauR) in diesem Zusammenhang unbeachtlich ist, 

soweit die Anwendung dieser Bestimmung nicht schon aus übergangsrechtlichen 

Gründen ausser Betracht fällt (vgl. dazu act. 2, S. 8 E. 4.1 sowie act. 5, S. 21 Ziff. IV/

4.4, act. 20, S. 19 Ziff. III/3.11): Art. 6 BauR bestimmt, dass bei der Ausarbeitung eines 

(altrechtlichen) überbauungsplans eine Mehrausnützung der zonengemässen 

Grundnutzung bis maximal 20% gewährt wird, wobei diese allerdings erst im Rahmen 

des Baubewilligungsverfahrens "definitiv zugesichert" werden soll (Abs. 1 und 2). Eine 

solche Mehrausnützung gilt jedenfalls erst, wenn sie von der (zuständigen) 

Gemeindebehörde in einem überbauungsplan festgelegt – und von der zuständigen 

kantonalen Stelle genehmigt (Art. 26 Abs. 1 RPG) – worden ist (Abs. 3 Satz 1). 

Art. 6 BauR stellt eine Mehrausnützung somit lediglich im Rahmen des Erlasses eines 

überbauungsplans in Aussicht, welcher aber wiederum selbstredend den sich 

diesbezüglich aus dem kantonalen Recht ergebenen Anforderungen, insbesondere 

hinsichtlich der materiellen Änderung des Rahmennutzungsplans, unterliegt (vgl. dazu 

Art. 23 Ingress und lit. b, Art. 27 und Art. 30 Abs. 1 BauG). Entgegen der Darstellung 

der Vorinstanz in Erwägung 9.2 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 22 f.) wird 

das von der Bürgerschaft der Beschwerdegegnerin stillschweigend bestätigte Mass 

der Ausnützungsziffer gemäss den Regelbauvorschriften in Art. 9 Abs. 1 BauR – im 

Unterschied etwa zum Mehrlängenzuschlag nach Art. 9 Abs. 4 BauR in Verbindung mit 

Art. 65 BauG, welcher das Mass des minimal zulässigen Grenzabstands nach der 

Regelbauweise direkt tangiert – aufgrund der Regelung in Art. 6 BauR somit nicht 

bereits auf Stufe Rahmennutzungsplan erhöht.

Weiter gilt laut Art. 9 Abs. 1 BauR in der Wohn-Gewerbe-Zone eine Gebäudehöhe von 

10,5 m (WG3) resp. 13,0 m (WG4) sowie eine Ausnützungsziffer von 0.6 (WG3) bzw. 0.7 

(WG4). Gemäss dem SNP soll demgegenüber innerhalb des Baufelds A resp. der 

Baubereiche A 1 und A2 eine Gebäudehöhe von 13,5 m gelten (Art. 7 Abs. 3 besV). 

Nach Art. 10 besV soll eine Mehrausnützung von maximal 20% gewährt werden, 

woraus sich eine maximal zulässige Ausnützungsziffer von 0.72 ergibt. Sodann sieht 

der SNP im Vergleich zur Regelbauweise einen reduzierten Gebäudeabstand von 6 m – 

anstelle von 10 m in der WG3 (12 m in der WG4) – vor (vgl. dazu Art. 93 PBG in 

Verbindung mit Art. 9 Abs. BauR und Bericht, S. 23). Damit soll im SNP in dieser 

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Hinsicht nicht nur von den Regelbauvorschriften in der WG3, welcher das Grundstück 

Nr. 0001__ zugewiesen ist, sondern auch von denjenigen der nächsthöheren Bauklasse 

WG4 abgewichen werden. Der SNP lässt demnach Bauten zu, welche grundsätzlich 

nur in einer anderen Zonenart zulässig wären. Allerdings kann nicht davon die Rede 

sein, dass der SNP "für ein grösseres Gebiet insgesamt" eine Überbauung anstrebt, 

welche nur in einer anderen Zonenart zulässig wäre, beschränken sich die 

Abweichungen auf dem 4'194 m  grossen Grundstück Nr. 0001__, welches der 

Perimeter des SNP umfasst, doch lediglich auf die 33,85 m bzw. 34,60 m langen und 

13,70 m resp. 13,45 m breiten Baubereiche A1 und A2. Gleichzeitig wird dadurch die 

Schaffung der zusammenhängenden allgemeinen Umgebungsfläche im Sinne von 

Art. 13 besV (Freiraum resp. -fläche) ermöglicht, welche mit einer Überbauung nach 

Regelbauweise nicht erreicht werden könnte. Zudem legt der SNP dasselbe Mass für 

die Gebäude- und Firsthöhe fest, wodurch die maximal zulässige Firsthöhe im 

Vergleich zu den Regelbauvorschriften in der WG3 reduziert wird (vgl. dazu auch 

Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 18. Februar 2020, Beilage zu 

act. 8/1, S. 13 E. 4.5/nn). Wie die Beschwerdebeteiligte 1 in ihrer Vernehmlassung vom 

4. Juli 2022 (act. 15, S. 22 lit. K/a/112) zutreffend gefolgert hat, führt dies im Ergebnis 

dazu, dass zwar in den Baubereichen A1 und A2 anstelle von drei Vollgeschossen plus 

Attikageschoss (Art. 27 Abs. 3 Ingress und lit. b BauR, siehe zum Dachraum auch 

Art. 85 PBG) – in Abweichung von Art. 9 Abs. 1 BauR – vier Vollgeschosse (Art. 27 

Abs. 1 BauR) erstellt werden dürfen (vgl. dazu auch Art. 11 Abs. 2 besV). Darüber 

hinaus ist indessen kein weiteres Dachgeschoss (Art. 27 Abs. 3 Ingress und lit. a BauR) 

erlaubt (vgl. dazu auch Art. 12 Abs. 1 Satz 1 besV). Ferner ermöglicht der SNP keine in 

der Wohn-Gewerbe-Zone zweckfremden Bauten. Des Weiteren wurden die 

ursprünglich im SNP vorgesehenen Abweichungen vom ordentlichen Grenzabstand 

(inkl. Mehrlängenzuschlag) gemäss Art. 9 Abs. 1 und 4 BauR von der 

Beschwerdegegnerin mit der Anpassung von Art. 7 Abs. 1 besV im 

Einspracheentscheid vom 18. Februar 2020 aufgehoben, wenngleich die im 

Situationsplan zum SNP eingezeichneten Masse nicht entsprechend nachgeführt 

worden sind. Gesamthaft betrachtet hat der SNP nach der zitierten 

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung somit keine materielle Zonenplanänderung 

zur Folge.

2

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7.

Im Weiteren beanstanden die Beschwerdeführer mit Verweis auf den Kommentar, den 

Amtsbericht des Hochbauamtes vom 22. März 2021 und unter Anrufung der 

Entscheide VerwGE B 2014/78 vom 17. September 2015 sowie VerwGE B 2011/182 

vom 3. Juli 2012 (act. 5, S. 4-10, 15-20 Ziff. IV/1, IV/3, 4.1-4.3, act. 20, S. 2-10, 14-18 

Ziff. III/2.1 f., 2.4 3.3-3.6, 3.9 f.), die im SNP, insbesondere im Richtprojekt der 

architektonischen Gestaltung vom 27. März 2018, vorgesehene Überbauung mit zwei 

massiv in Erscheinung tretenden kubusförmigen Gebäuden sei bezüglich Volumen und 

Form quartierfremd. Durch den Ausbau der Attikageschosse zu Vollgeschossen 

missachte sie die quartiertypische Traufhöhe, welche aufgrund der architektonisch 

stark relevanten Dachränder ortsbildend sei. Es fehlten die typischen Sockelgeschosse 

bzw. Hochparterres resp. die Orientierung zur C.__-strasse hin. Die geplanten Gebäude 

passten sich nicht in das einheitliche Erscheinungsbild des Quartiers ein. Die nach 

aussen präsentierten Fassaden seien rein von innen heraus gestaltet und hätten keinen 

Bezug zur umliegenden Architektur. Der SNP stehe weder in Einklang mit den 

Planungsgrundsätzen der Einordnung in die Landschaft sowie der Begrünung von 

Siedlungen (Art. 3 Abs. 2 Ingress und lit. b sowie Art. 3 Abs. 3 Ingress und lit. e RPG) 

noch resultiere daraus eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität, welche 

sich auch in der Fassadengestaltung und in den Grundrissen widerzuspiegeln habe. 

Der SNP sehe eine rein quantitativ maximale Verdichtung vor, welche den 

massgebenden qualitativen Aspekten orts- und städtebaulicher Natur nicht zu genügen 

vermöge. Überdies führten die geplanten Gebäude zu einer übermässigen 

Beeinträchtigung ihrer nachbarlichen Interessen. Die um 3 m erhöhte maximal 

zulässige Gebäudehöhe müsste mit einem entsprechend höheren Grenzabstand des 

Baubereichs A1 sowie mit einem reglementskonformen Attikageschoss kompensiert 

werden. Ferner missachte der SNP die relativ detaillierten Anordnungen des 

kommunalen Richtplans: Es fehle eine Nutzungsabstufung, namentlich ein 

entsprechend gestalteter Übergang im Sinne einer "Pufferzone" zum Friedhof, eine 

geeignete gestalterische Einbindung des bestehenden Kulturobjekts sowie die 

geforderte Berücksichtigung der das gesamte Planungsgebiet umgebenden baulichen 

Körnung.

7.1.

Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 20/28

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privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende räumliche 

Entwicklung und im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander 

abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 RPV). Die verschiedenen Planungsziele und 

Planungsgrundsätze gemäss Art. 1 und 3 RPG bilden Entscheidungskriterien und 

Zielvorgaben, die aber keine absolute Geltung beanspruchen, sondern vielmehr im 

Rahmen einer Interessenabwägung mit und gegen andere, möglicherweise 

widersprechende Planungsgrundsätze sowie anderswo gesetzlich fixierte 

Zielvorschriften abgewogen werden müssen. Ob die Interessen vollständig erfasst 

worden sind, ist eine Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell 

widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend eine Ermessensfrage (vgl. 

BGer 1C_328/2020 vom 22. März 2022 E. 3.3.1 f.; BGer 1C_270/2019 vom 

27. Februar 2020 E. 3.2; BGer 1C_398/2015 vom 9. August 2016 E. 4.2 je mit 

Hinweisen). Im Gegensatz zur Rekursinstanz, welche die Nutzungspläne auf ihre Recht- 

und Zweckmässigkeit überprüft (vgl. Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG in Verbindung mit Art. 46 

Abs. 1 VRP und BGer 1C_483/2021 vom 10. März 2022 E. 4.3.2 mit Hinweisen), ist die 

Kognition des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung der Nutzungsplanung 

beschränkt. Dieses ist lediglich zur Rechtskontrolle befugt (Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). 

Es hat sich darauf zu beschränken, über die Einhaltung des Ermessensspielraums zu 

wachen, und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen 

überschritten oder missbraucht hat (vgl. dazu VerwGE B 2015/71 vom 

26. Oktober 2016 E. 5 mit Hinweisen, siehe dazu auch BGer 1C_689/2020 vom 

14. Januar 2022 E. 5.3 mit Hinweisen).

Neben Massnahmen zugunsten des Natur- und Heimatschutzes (vgl. dazu E. 5.1 

hiervor) kann die politische Gemeinde Sondernutzungspläne insbesondere zur 

Regelung einer besonderen Bauweise oder Gestaltung von Bauten und Aussenräumen 

und zur Entwicklung von Orts- und Quartierzentren erlassen (Art. 23 Abs. 1 Ingress und 

lit. a und b PBG). In Abweichung vom Rahmennutzungsplan kann der 

Sondernutzungsplan eine besondere Bauweise festlegen und/oder eine höhere 

bauliche Nutzung im Interesse einer Überbauung von hoher städtebaulicher und 

architektonischer Qualität zulassen (Art. 25 PBG). Im Unterschied zu Art. 27 BauG 

(überbauungsplan mit Mehrausnützung, vgl. dazu auch VerwGE B 2015/31 vom 

25. Mai 2016 E. 6.1 mit Hinweisen) nicht mehr ausdrücklich als Voraussetzung für den 

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Erlass eines Sondernutzungsplans mit höherer baulicher Nutzung vorgeschrieben ist in 

Art. 25 Ingress und lit. b PBG das Fehlen übermässiger Beeinträchtigung von 

Nachbarinteressen. Die privaten Interessen der Beschwerdeführer als Nachbarn 

bleiben aber nachfolgend (E. 7.2) im Rahmen der Interessenabwägung gemäss 

Art. 3 RPV zu berücksichtigen (vgl. dazu auch Deillon, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], 

a.a.O., N 8 zu Art. 25 PBG). Art. 25 Ingress und lit. b PBG verlangt aber ausdrücklich, 

dass eine höhere bauliche Nutzung im Interesse einer Überbauung von hoher 

städtebaulicher und architektonischer Qualität sein muss (vgl. dazu auch das Kriterium 

der "städtebaulich vorzüglichen Gestaltung" gemäss Art. 28 Abs. 1 BauG, welche sich 

durch spezifische Vorzüge gegenüber der Regelbauweise auszeichnet, wobei diese 

Vorzüge nach den Zielen und Grundsätzen des RPG zu bewerten sind [vgl. dazu 

VerwGE B 2014/194 vom 28. Juni 2016 E. 4.1 mit Hinweisen]). Zum unbestimmten 

Rechtsbegriff der "Überbauung von hoher städtebaulicher und architektonischer 

Qualität" wird in der Botschaft zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015 

(S. 42, www.ratsinfo.sg.ch) erläuternd ausgeführt, dass im Rahmen der konkreten 

Qualitätsbeurteilung zur Wahrung der Rechtssicherheit nicht leichthin und ohne klar 

ersichtliche Vorteile von einem vom Volk genehmigten Rahmennutzungsplan 

abgewichen werden dürfe. Die Anforderungen an die Qualität seien umso höher zu 

gewichten, je grösser die Abweichung vom Zonenplan und vom Baureglement ausfalle. 

Es könne dementsprechend auch nicht für jede (sonst unzulässige) Ausnahme ein 

Sondernutzungsplan festgesetzt werden. Vielmehr brauche es für einen 

Sondernutzungsplan ein erhebliches öffentliches Interesse an einer besonders guten 

Gestaltung; Gestaltung werde umfassend verstanden im Sinne von städte- resp. 

ortsbaulicher und architektonischer Qualität und nicht als reine Ästhetikfrage. Eine 

besonders gute Gestaltung nehme auch gebührend Rücksicht auf die Umgebung und 

die Interessen der Nachbarn.

Nach Art. 6 Abs. 3 PBG ist der kommunale Richtplan (einzig) für den Rat sowie die ihm 

nachgeordneten Kommissionen und Verwaltungsstellen wegleitend. Im Gegensatz zum 

behördenverbindlichen kantonalen Richtplan (vgl. dazu Art. 9 Abs. 1 RPG) hat er als 

Richtlinie (vgl. dazu B. Heer, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 56) 

allerdings – selbst für den Rat – keine bindende Wirkung. Den mit der Ortsplanung 

beauftragten Organen und Behörden verbleibt beim Erlass des späteren 

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Nutzungsplans ein Ermessensspielraum (vgl. VerwGE B 2014/78 vom 

17. Dezember 2015 E. 3.1 mit Hinweisen). Gleichwohl sollten sie vom kommunalen 

Richtplan nicht ohne sachliche Begründung abweichen (in diesem Sinne auch: Linder/

von Rappard-Hirt, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 6 und 8 zu Art. 6 PBG, siehe 

demgegenüber zu Abweichungen vom kantonalen Richtplan auch BGE 119 Ia 362 

E. 4a mit Hinweisen).

7.2.

Von keiner Seite wird behauptet, der Perimeter des SNP sei willkürlich festgelegt 

worden (vgl. dazu VerwGE B 2015/19 vom 26. April 2018 E. 10.1 mit Hinweisen, 

allerdings in Bezug auf Art. 22 Abs. 1 BauG). Ebenso steht fest, dass im SNP 

hinsichtlich der Gebäudehöhe, der Anzahl Vollgeschosse, der Ausnützungsziffer sowie 

des Gebäudeabstands vom Rahmennutzungsplan abgewichen wird (vgl. dazu E. 6.2 

hiervor sowie act. 2, S. 17 f., 20 E. 7.2 und 8), wobei sowohl eine besondere Bauweise 

im Sinne von Art. 23 Abs. 1 Ingress und lit. a in Verbindung mit Art. 25 Ingress und 

lit. a PBG als auch eine im Vergleich zur Regelbauweise höhere bauliche Nutzung 

zugelassen werden soll. Hierzu hat die Vorinstanz in Erwägung 4.3-4.6, 7.3, 7.5 und 8.1 

des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 9-11, 18-21) im Rahmen ihrer 

Interessenabwägung in einem ersten Schritt nachvollziehbar dargelegt, wieso auf 

Grundlage des von den Regelbauvorschriften abweichenden SNP eine den 

bundesrechtlichen Planungszielen und -vorschriften von Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG 

(haushälterische Nutzung des Bodens) und Abs. 2 Ingress a  (Siedlungsentwicklung 

nach innen unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnqualität) sowie lit. b 

(Schaffung kompakter Siedlungen) und Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG (hinreichende 

Erschliessung durch das öffentliche Verkehrsnetz), lit. a  (innere Verdichtung), lit. b 

(Schutz vor Strassenlärm) sowie lit. e (Begrünung der Siedlungen) besser 

entsprechende Überbauung realisiert werden könne: So sei die 

beschwerdegegnerische Gemeinde im kantonalen Richtplan (Gesamtüberarbeitung, 

Teil 1 Siedlung, von der Regierung erlassen am 17. Januar 2017, vom Bundesrat 

genehmigt am 1. November 2017) dem Raumtyp urbaner Verdichtungsraum 

zugeordnet, in welchem nach dem Koordinationsblatt R11, Raumkonzept Kanton 

St. Gallen, 65% des künftigen Bevölkerungswachstums stattfinden solle. Aus dem 

kommunalen Richtplan (vom Rat der Beschwerdegegnerin erlassen am 28. April 2009, 

geändert am 4. Mai 2010, 19. Juli 2013 und 23. August 2021, www. … .ch) gehe 

bis

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hervor, dass im Mischgebiet "C.__-strasse-Friedhof", in welchem sich das Grundstück 

Nr. 0001__ befinde, ein gewichtiges öffentliches Interesse an einer verdichteten 

Bauweise – in den Objektblättern S 1.2.2 und S 3.2.3 wird von der Möglichkeit einer 

Areal- bzw. Quartierentwicklung gesprochen – bestehe. Die beiden in den 

Baubereichen A1 und A2 geplanten, rechtwinklig zueinanderstehenden, 

langgestreckten und etwas höheren Baukörper spannten – zusammen mit dem 

bestehenden Kulturobjekt Nr. 0007__ (vgl. E. 5.2 hiervor) – einen hofartigen Garten- 

und Grünbereich auf. Dadurch entstehe in der Nähe des Bahnhofs X.__ resp. in 

Fusswegdistanz zur Bushaltestelle Kirche (recte: C.__-strasse oder Wohn- und 

Pflegeheim [map.geo.admin.ch]) eine Siedlung mit viel Grünfläche. Durch die 

Platzierung der Baukörper im nördlichen und östlichen Randbereich der Parzelle 

Nr. 0001__ würden die Wohnungen in den Baubereichen A1 und A2, der Quartierplatz 

(Art. 14 besV) sowie die Spielfläche (Art. 15 besV) optimal besonnt und gleichzeitig vor 

Strassenlärm geschützt. Eine solche Verdichtung nach innen unter gleichzeitiger 

Sicherstellung einer grossen Grünfläche erfordere am vorliegenden Standort 

langgestreckte und etwas höhere Baukörper ohne Attikaeinschnitte.

In einem zweiten Schritt hat die Vorinstanz zur Beurteilung der städtebaulich und 

architektonischen Qualität des SNP das HBA beigezogen, währenddessen das AREG, 

soweit ersichtlich, auf den Beizug der Fachkommission für Städtebau des Kantons 

St. Gallen verzichtet hat (vgl. dazu Art. 3 Abs. 2 PBV; Art. 7 des Reglements der 

Regierung für die Fachkommission Städtebau; RRB 2018/471/Beilage 2; 

Kreisschreiben des Baudepartements vom 27. August 2018 "Fachkommission 

Städtebau des Kantons St. Gallen, www.sg.ch). Gemäss dem Amtsbericht des HBA 

vom 22. März 2021 (act. 8/21) sowie den Aussagen des Vertreters des HBA am 

Augenschein vom 14. Juni 2021 (act. 8/24, S. 6 f.) sprechen folgende zwei Aspekte 

gegen die hohe städtebaulich und architektonischen Qualität des SNP: Erstens 

könnten die im SNP innerhalb der Baubereiche A1 und A2 geplanten viergeschossigen 

Gebäude, welche sich mit der Hauptfassade samt Zugängen zu den einzelnen 

Gebäuden auf den gemeinsamen Innenhof orientierten und auf der gesamten 

Gebäudelänge sowie beim südlichen Längsbaukörper in reduzierter Breite auch auf der 

Südseite eine Balkon- und Loggiaschicht aufwiesen, aufgrund ihrer Form, Grundfläche 

und Geschossigkeit keinen Bezug zu den umliegenden Gebäuden herstellen. Bei den 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 24/28

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umliegenden Gebäuden handle es sich mit wenigen Ausnahmen um punktförmige 

zwei- oder dreigeschossige Wohnbauten mit Steildächern, vereinzelt auch um 

Wohnbauten mit werkstattartigen Erweiterungen. Bis auf das viergeschossige 

Mehrfamilienhaus Assek.-Nr. 0029__ auf dem Grundstück Nr. 0013__ überragten die 

geplanten Neubauten die gesamte Umgebung. Sie seien in ihrer Massigkeit 

problematisch. Zudem führe die Platzierung der Neubauten am Rand des Grundstücks 

zu einer Abgrenzung gegenüber den umliegenden Bauten. Zweitens stelle der 

möglichst grossflächige Grünraum das zentrale Element der Bebauung dar. Dieser 

werde indessen beinahe gänzlich mit der Einstellhalle unterbaut, was die Qualität der 

Grünfläche stark einschränke und eine Bepflanzung nur noch an den Rändern zulasse. 

Demgegenüber bejahte das HBA eine "Überbauung von hoher städtebaulicher und 

architektonischer Qualität" insoweit, als es festhielt, die beiden in den Baubereichen A1 

und A2 geplanten Baukörper ergänzten die heutige Anlage zu einem Ensemble. Durch 

den SNP werde eine grosszügige Freifläche bzw. ein hofartiger Garten- und 

Grünbereich geschaffen, welche(r) dem Kulturobjekt Nr. 0007__ entgegenkomme. Die 

Anordnung der Baukörper habe auch verkehrsmässige Vorteile. Die Wohnbauten seien 

gut vom Verkehrslärm abgeschirmt und die ganze Erschliessung erfolge unterirdisch. 

Indem die Erschliessung ostseitig verlaufe, bestehe auch eine gewisse Abgrenzung 

zum Friedhof. Auch eine Bebauung mit Punktbauten sei schwierig. Zudem stimmte der 

Vertreter des HBA am Augenschein vom 14. Juni 2021 dem Votum von S.__ (Architekt 

der Beschwerdegegnerin) zu. Danach handle es sich vorliegend um ein einzigartiges 

Quartier, welches nicht nur durch Punktbauten geprägt werde. Charakteristisch sei 

auch das schutzwürdige Ensemble mit der Villa und dem dahinterliegenden Grünraum. 

Im Zuge der Erarbeitung des SNP habe man sich verschiedene 

Bebauungsmöglichkeiten überlegt. Die Bebauung mit Punktbauten sei ebenfalls 

diskutiert worden. Jedoch habe sich gezeigt, dass Punktbauten den charakteristischen 

Grünraum bzw. das Hofartige der geschützten Villa verwässern würden (vgl. dazu auch 

Bericht, S. 9 Kap. 2.2.1). Daher habe man sich letztlich für die Längsbauten 

entschieden. Gestützt auf diese Einschätzungen des HBA erwog die Vorinstanz im 

angefochtenen Entscheid (act. 2, S. 11, 16, 18-21 E. 4.6, 6.7, 7.3-8.1, 8.3), mit den im 

SNP vorgesehenen Volumen erfolge zwar ein Massstabssprung, welcher insbesondere 

im Vergleich zur Bebauung südwestlich und westlich des Planperimeters deutlich 

werde. Nordwestlich des Perimeters wiesen die Gebäude dagegen grössere Volumina 

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auf und auf den gegenüberliegenden Strassenseiten bestünde gar eine gänzlich andere 

Bebauungsstruktur. Das fragliche Gebiet "C.__-strasse-Friedhof" werde daher denn 

auch im kommunalen Richtplan – Objektblatt S 3.2.3 – als heterogen beschrieben. Mit 

dem SNP werde nun sichergestellt, dass keine undifferenzierte Überbauung nach 

Regelbauweise erfolge. Es werde ein angemessen gestalteter Übergang zum 

Friedhofareal (vgl. Objektblatt S 1.2.2 des kommunalen Richtplans) und die im 

kommunalen Richtplan (Objektblatt S 3.2.3) vorgegebene Nutzungsabstufung 

geschaffen: Indem das Kulturobjekt Nr. 0007__ gemäss den Vorgaben der DP belassen 

resp. im Sinne des kommunalen Richtplans (Objektblätter S 1.2.2 und 3.2.3) 

eingebunden werde und die vorgesehenen Neubauten im hinteren Teil erstellt würden, 

bleibe die bestehende charakteristische Bebauungsstruktur bzw. Körnung in der ersten 

Bautiefe entlang der C.__-strasse erhalten. Auch sei am östlichen Rand des 

Planperimeters eine rückwärtige, möglichst zusammengefasste Verkehrserschliessung 

– mit Besucherparkplätzen und Tiefgaragenzufahrt – gemäss dem kommunalen 

Richtplan (Objektblätter S 1.2.2 und S 3.2.3) vorgesehen. Unter Berücksichtigung der 

im SNP festgesetzten Platzierung des Wendeplatzes (mit Notzufahrt) und des 

Standorts der unbewohnten Nebenbaute mit stark beschränkter Gebäude- und 

Firsthöhe beim nordöstlichen Grenzpunkt (Baufeld B2) werde dadurch ein gewisser 

Freiraum gegenüber dem angrenzenden Friedhofsareal, insbesondere zur offenen und 

damit in ihrer Nutzung sensibleren Urnenwand, geschaffen. Durch die Reduktion des 

Gebäudeabstands zwischen den Baubereichen A1 und A2 von 10 m auf 6 m und die 

Setzung der Baufelder in den Randbereichen könne ein attraktiver Innenhof 

sichergestellt und die historische Gebäudestellung übernommen werden. Durch die 

Anordnung der Baufelder bleibe zudem auch die Achse hinter dem Kulturobjekt frei. 

Insgesamt sei im SNP daher eine Überbauung von (hoher) städtebaulicher und 

architektonischer Qualität geplant. Der SNP stehe zudem in Einklang mit den Vorgaben 

des kommunalen Richtplans. Diese vorinstanzlichen Erwägungen sind im Ergebnis 

nicht zu beanstanden, wenngleich das Abweichen von der quartiertypischen Traufhöhe 

(vgl. dazu act. 22/1) sowie der Verzicht auf Sockelgeschoss bzw. Hochparterres eine 

planerische Einbusse darstellen mag (vgl. zur Einhaltung der massgebenden 

Schutzvorschriften auch E. 5.2 f. hiervor). Die Vorinstanz stützte sich dabei 

insbesondere auf die Erkenntnisse des Augenscheins vom 14. Juni 2021 (act. 8/24), an 

welchem der Vertreter des HBA teilweise in Widerspruch zum Amtsbericht vom 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 26/28

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22. März 2021 (act. 8/21) und seinen weiteren Voten anlässlich des Augenscheins 

einräumte, dass das den Planperimeter umgebende Quartier – entgegen der 

Auffassung der Beschwerdeführer – nicht nur durch Punktbauten, sondern auch durch 

das schutzwürdige Ensemble mit dem Kulturobjekt Nr. 0007__ und dem 

dahinterliegenden Grünraum geprägt sei. Der von den Beschwerdeführern eingereichte 

Kommentar als Privatgutachten ist nicht geeignet, erhebliche Zweifel an den gestützt 

auf die Ausführungen des HBA ergangenen Schlussfolgerungen der Vorinstanz zu 

erwecken. Auch steht die Beurteilung der Vorinstanz in Einklang mit den im 

Verwaltungsgerichtsentscheid B 2014/78 vom 17. Dezember 2015 E. 3.4.2 

wiedergegebenen Zielsetzungen des wegleitenden kommunalen Richtplans.

In einem dritten Schritt führte die Vorinstanz die privaten, dem SNP 

entgegenstehenden Interessen an (act. 2, S. 21 E. 8.2): Indem die Baubereiche A1 und 

A2 eine Überschreitung der Gebäudehöhe um 3 m zuliessen und so das 

Attikageschoss als Vollgeschoss ausgestaltet werden könne, träten die Gebäude höher 

in Erscheinung, wenngleich die zulässige Firsthöhe im Vergleich zu den 

Regelbauvorschriften um einen Meter reduziert werde (vgl. dazu auch act. 8/5/7). In 

Bezug auf die nachbarlichen Interessen sei dies vor allem beim Baubereich A1 relevant, 

weil dieser südlich des im Eigentum der Beschwerdeführer stehenden Grundstücks 

Nr. 0016__ liege. Die geplante Höhenüberschreitung werde jedoch durch die konkrete 

Platzierung der Baufelder und die Bestimmung zur allgemeinen Umgebungsfläche in 

Art. 13 besV kompensiert. Der Baubereich A1 erstrecke sich zudem nur auf einer Länge 

von etwa 13 m der insgesamt knapp 32 m langen gemeinsamen Grundstücksgrenze. 

Überdies würde das Grundstück Nr. 0016__ durch den Baubereich A1 insofern 

profitieren, als es vom potentiell lärmigen Quartierplatz geschützt werde. Die 

Beschwerdeführer seien daher besser vor diesbezüglich unerwünschten Auswirkungen 

geschützt, als dies nach Regelbauweise der Fall wäre. Auch mit in den Grenzabstand 

ragenden Balkonen müsse nicht gerechnet werden. Das Gleiche gelte für Sitzplätze, 

seien solch in der allgemeinen Umgebungsfläche doch unzulässig. Unter diesen 

Umständen durfte die Vorinstanz davon ausgehen, die nachbarlichen Interessen seien 

nicht übermässig bzw. erheblich beeinträchtigt, selbst wenn die höhere Gebäudehöhe 

nicht, wie dies die Beschwerdeführer verlangen, mit einem höheren Grenzabstand 

einhergeht oder mit einem Attikageschoss kompensiert wird. Im Gegensatz zur 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 27/28

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Konstellation in dem von den Beschwerdeführern angerufenen 

Verwaltungsgerichtsentscheid B 2011/182 vom 3. Juli 2012 E. 5.5.6 kann im 

vorliegenden Fall auch nicht gesagt werden, die überhöhe den direkten Nachbarn 

gegenüber werde durch nichts kompensiert.

Gesamthaft betrachtet liegt unter den geschilderten Umständen keine rechtsfehlerhafte 

Ermessensausübung durch die Vorinstanz vor. Im Ergebnis verletzt der angefochtene 

Entscheid weder Art. 1 und 3 RPG und Art. 2 und 3 RPV, noch Art. 25 Ingress und 

lit. b PBG oder die Vorgaben des wegleitenden kommunalen Richtplans. Die 

Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

8.

Da die Beschwerdebeteiligte 2 im Beschwerdeverfahren stillschweigend auf eine 

Vernehmlassung und eigene Rechtsbegehren verzichtet hat, ist sie nicht mehr als 

Beteiligte im Sinne von Art. 95 Abs. 1 VRP zu betrachten, weshalb ihr keine Kosten 

auferlegt werden (vgl. dazu VerwGE B 2015/19 vom 26. April 2018 E. 12 mit 

Hinweisen). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend rechtfertigt es sich daher, die 

amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens vollumfänglich den unterliegenden 

Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von 

CHF 4'000 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung; sGS 941.12, 

GKV); sie ist mit dem von den Beschwerdeführern geleisteten Kostenvorschuss in 

gleicher Höhe zu verrechnen.

Der Verlegung der amtlichen Kosten entsprechend haben die Beschwerdeführer die 

obsiegende Beschwerdebeteiligte 1, deren Rechtsvertreter keine Kostennote 

eingereicht hat, für das Beschwerdeverfahren ermessensweise pauschal mit CHF 3'500 

zuzüglich CHF 140 Barauslagen (vier Prozent von CHF 3'500) zu entschädigen (Art. 98 

Abs. 1 und 2 in Verbindung mit Art. 98  VRP; Art. 30 Ingress und lit. b Ziff. 1 sowie 

Art. 31 Abs. 1 und 2 des Anwaltsgesetzes; sGS 963.70, AnwG; Art. 6, Art. 22 

Abs. 1 Ingress und lit. b, Art. 28  der Honorarordnung, sGS 963.5, HonO). Ein Antrag 

auf Mehrwertsteuerzuschlag wurde nicht gestellt (vgl. Art. 29 HonO).

 

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© Kanton St.Gallen 2025 Seite 28/28

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 4'000 unter Verrechnung des geleisteten Kostenvorschusses in gleicher Höhe.

3.

Die Beschwerdeführer entschädigen die Beschwerdebeteiligte 1 für das 

Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit CHF 3'640 (inklusive Barauslagen), ohne 

Mehrwertsteuer.

 

 

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 19.01.2023
	Planungsrecht, Sondernutzungsplan, Art. 1 und 3 RPG, Art. 2 und 3 RPV, Art. 23 Abs. 2 aPBG, Art. 6 Abs. 3, Art. 25 Ingress und lit. b, Art. 36 Abs. 1 Ingress und lit. c, Art. 99 Abs. 1 PBG, Art. 122 Abs. 3 bzw. Art. 129 Abs. 2 f. PBG in Verbindung mit Art. 10 Ingress und lit. d resp. Art. 15 Ingress und lit. c PBV. Die Vorinstanz durfte eine Beeinträchtigung der Umgebung eines geschützten Kulturobjekts sowie einer geschützten Linde im Sondernutzungsplangebiet verneinen und die im Sondernutzungsplan festgesetzte Ersatzpflanzung für eine geschützte Blutbuche bestätigen, ohne Recht zu verletzen (E. 5). Gemäss verwaltungsgerichtlicher Praxis hat der strittige SNP keine (unzulässige) materielle Zonenplanänderung zur Folge (E. 6). Bestätigung der von der Vorinstanz bejahten Rechtmässigkeit der raumplanerischen Interessenabwägung, namentlich auch hinsichtlich des kantonalrechtlichen Kriteriums der Überbauung von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität (E. 7), (Verwaltungsgericht, B 2022/40).

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