# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 20d7f05d-2824-58cc-8166-e354dc4058f2
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-12-13
**Language:** de
**Title:** Bern Steuerrekurskommission 13.12.2023 100 2023 5
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Steuerrekurs/BE_SRK_001_100-2023-5_2023-12-13.pdf

## Full Text

100 23 5
Gemeinde: C.________
ZPV-Nr.: ________
Eröffnung: 14.12.2023 JCU/CLE/cbi

STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN

Sitzung vom 13. Dezember 2023

Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichter Fankhauser und Studer 
sowie Leumann als Gerichtsschreiber

In der Rekurssache 

von

A.________

gegen

Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern

betreffend die amtliche Bewertung ab 2020

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hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen:

A. Das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1.________, ist seit dem Jahr 2009 im Alleineigen-
tum von A.________ (fortan: Rekurrent). Auf dem Grundstück befindet sich ein Einfamilienhaus, 

das vom Rekurrenten selber bewohnt wird. Das Haus stammt ursprünglich aus dem Jahr 1938. 

In den Jahren 2015 bis 2020 sind daran Sanierungs- und Renovationsarbeiten vorgenommen 

worden. Dabei wurden u.a. das Dach isoliert und neu eingedeckt, die Aussenwände isoliert und 

mit einer neuen Holzverkleidung versehen, das Dachgeschoss umgestaltet und die Heizung 

ersetzt.

B. Die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (fortan: Steuer-
verwaltung), bestimmte den amtlichen Wert des Grundstücks Nr. 1.________ im Rahmen der 

allgemeinen Neubewertung 2020 auf CHF 366'620.-- (Verfügung vom 14.2.2022, Akten Steuer-

verwaltung, pag. 25). Zuvor hatte der amtliche Wert seit dem Steuerjahr 1999 CHF 132'470.-- 

betragen (pag. 31). 

C. Die vom Rekurrenten gegen die Verfügung vom 14. Februar 2022 erhobene Einsprache 
vom 12. März 2022 (pag. 7) wurde von der Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 

12. Dezember 2022 (pag. 1-3) abgewiesen.

D. Gegen den Einspracheentscheid hat der Rekurrent mit Eingabe vom 5. Januar 2023 Re-
kurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (fortan: Steuerrekurskommission) er-

hoben. Er beantragt einen tieferen amtlichen Wert, ohne diesen zu quantifizieren. Zur Begrün-

dung verweist der Rekurrent hauptsächlich auf die Lage seiner Liegenschaft in einer Industrie-

zone, den schlechten Zustand des Hauses und die hohe Lärmbelastung durch die angrenzende 

Autobahn und die Kantonsstrasse. Zudem sei im Jahr 2009 durch eine im Rahmen des Auto-

bahnausbaus vorgenommene Verschiebung der Baulinie die bebaubare Fläche seines Grunds-

tücks auf knapp 50 % reduziert worden.

E. Die Steuerverwaltung hat sich am 10. Februar 2023 vernehmen lassen. Sie beantragt, 
den Rekurs abzuweisen. Die Steuerverwaltung erachtet die Bewertung als korrekt und verweist 

für die rechtliche und schätzungstechnische Würdigung auf die Verfügung vom 14. Februar 

2022 und den Einspracheentscheid vom 12. Dezember 2022.

F. Mit Schreiben vom 6. März 2023 hat der Rekurrent zur Vernehmlassung der Steuerver-
waltung Stellung genommen und an seinen Standpunkten festgehalten.

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G. Zur Abklärung der Verhältnisse ist am 3. Juli 2023 ein Augenschein durchgeführt worden. 
Die Delegation der Steuerrekurskommission, bestehend aus einer hauptamtlichen Richterin, 

einem Sachverständigen und einem Gerichtsschreiber, hat das zur Diskussion stehende 

Grundstück besichtigt. Die Delegation hat aufgrund des Augenscheins sowie anhand der vor-

handenen Unterlagen die von der Steuerverwaltung vorgenommene Neubewertung überprüft. 

Das Protokoll des Augenscheins ist dem Rekurrenten und der Steuerverwaltung mit Postauf-

gabe vom 10. August 2023 eröffnet worden.

H. Der Rekurrent hat sich nicht zum Augenschein-Protokoll geäussert. Die Steuerverwaltung 
hat mit Schreiben vom 30. August 2023 zum Protokoll Stellung genommen.

Auf die detaillierten Äusserungen der Parteien in den genannten Rechtsschriften wird, soweit 

für den Entscheid von Bedeutung, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung:

1 Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können 
bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 

21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich 

zuständig. Der Rekurrent ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen nicht durchge-

drungen. Er ist daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 

und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; 

BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten.

Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der 

Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 

11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und die Staatsanwaltschaft [GSOG; 

BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert).

2 Strittig ist vorliegend der amtliche Wert des Grundstücks C.________ Gbbl. 
Nr. 1.________, gültig ab dem Steuerjahr 2020. 

3 Gemäss Art. 46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrs-
wert zu versteuern. Grundstücke und andere unbewegliche Vermögensgegenstände werden für 

die Ermittlung des massgebenden Vermögenssteuerwerts durch die kantonale Steuerverwal-

tung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig 

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und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 

Abs. 3 StG). 

3.1 Das vorliegende Verfahren ist durch die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt-
schaftlichen Grundstücke im Kanton Bern ausgelöst worden, die vom Grossen Rat mit Wirkung 

ab Steuerjahr 2020 beschlossen worden ist (Art. 182 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 2 Abs. 1 des De-

krets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen 

Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Die allgemeine Neubewertung 2020 ba-

siert auf Preiserhebungen in den Jahren 2013 bis 2016 (Art. 2 Abs. 2 AND). Zuvor wurde letzt-

mals per Steuerjahr 1999 eine allgemeine Neubewertung anhand von Daten der Bemessungs-

periode 1993 bis 1996 durchgeführt. In den 21 Jahren seit der letzten allgemeinen Neubewer-

tung sind die Verkehrswerte der Grundstücke im Kanton Bern insgesamt erheblich angestiegen 

und immer stärker von den amtlichen Werten abgewichen. Es gibt aber auch Regionen, in de-

nen die Grundstückpreise nicht oder nur geringfügig zugenommen haben. Mit der allgemeinen 

Neubewertung 2020, die alle nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern betrifft, 

werden die amtlichen Werte den tatsächlichen Verkehrswerten angenähert (sie liegen im 

Durchschnitt jedoch immer noch erheblich darunter) und die regionalen Unterschiede reduziert. 

Dass der Grossteil der Grundstücke nach der allgemeinen Neubewertung 2020 einen höheren 

amtlichen Wert aufweist, ist demnach auf die Entwicklung des Immobilienmarkts zurückzu-

führen und vom Gesetzgeber beabsichtigt.

3.2 Von der allgemeinen Neubewertung zu unterscheiden ist die ausserordentliche Neube-
wertung gemäss Art. 183 StG. Eine ausserordentliche Neubewertung wird hauptsächlich dann 

durchgeführt, wenn an einem bestimmten Grundstück bauliche Veränderungen vorgenommen 

worden sind (Art. 183 Abs. 1 Bst. a StG).

3.3 Eigentliche Grundlage für die amtliche Bewertung sind die von der kantonalen Schat-
zungskommission erstellten "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen" (abrufbar unter: 

<https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegen-

schaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Be-

wertung AN20" [konsultiert am 7.11.2023]; fortan: Bewertungsnormen). Im Rahmen einer amtli-

chen Bewertung werden zunächst für jedes auf dem Grundstück vorhandene Objekt die Räum-

lichkeiten und Einrichtungen auf einem Aufnahmeprotokoll festgehalten. Dabei werden Wohn-

räume mit sogenannten Raumeinheiten (RE, siehe Tabelle 3.1 der Bewertungsnormen) und alle 

übrigen Flächen mit der Anzahl Quadratmeter erfasst. Danach werden die Objekte nach Ge-

bäudeart, Bauqualität, Komfortstufe, Wohn- oder Geschäftslage sowie Verkehrslage benotet. 

Zudem werden das wirtschaftliche Alter und der Mietwertcode der einzelnen Objekte bestimmt, 

der vom Nutzungszweck abhängt (Wohnung, Garage, Ladenlokal usw.). Als weitere Einfluss-

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grösse ist das generelle Mietzinsniveau der Standortgemeinde zu berücksichtigen, welches mit 

der Mietwertkategorie wiedergegeben wird. Aus der Anzahl Einheiten (RE oder m2), dem Total 

der Noten, dem wirtschaftlichen Alter, dem Mietwertcode und der Mietwertkategorie wird für 

jedes Objekt der Protokollmietwert errechnet (Tabelle 3.2 der Bewertungsnormen), d.h. der im 

Jahr erzielbare Mietertrag (der Protokollmietwert dient zugleich als Ausgangspunkt für die Be-

stimmung des Eigenmietwerts). Der Protokollmietwert wird durch den Kapitalisierungssatz divi-

diert, woraus sich der Ertragswert ergibt. Nach Addition des Realwertzuschlags resultiert 

schliesslich der amtliche Wert. Kapitalisierungssatz und Realwertzuschlag sind abhängig von 

der Note für die Gebäudeart sowie vom wirtschaftlichen Alter (Tabelle 3.3 der Bewertungsnor-

men). Ergänzende Informationen können den von der Steuerverwaltung veröffentlichten "Erläu-

terungen zum steuerlichen Bewertungssystem von Grundstücken und Liegenschaften" (na-

mentlich S. 7 f.) entnommen werden (abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken 

"Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und 

Downloads" [konsultiert am 7.11.2023], fortan: Erläuterungen). Für die Schätzungspraxis sind 

zudem die von der Steuerverwaltung basierend auf Ziff. 1.7 der Bewertungsnormen erlassenen 

schätzungstechnischen Weisungen von Bedeutung, die sich an die Schätzerinnen und Schätzer 

richten (nicht online verfügbar; fortan: Weisungen). 

4 Bei den meisten Grundstücken im Kanton Bern hat die Steuerverwaltung die allgemeine 
Neubewertung 2020 ohne Augenschein umgesetzt, indem sie die vorbestehende Raumauf-

nahme und die Benotung unverändert übernommen und das wirtschaftliche Alter an das neue 

Bezugsjahr angepasst hat. Anhand der aktualisierten Tabellen lässt sich so der neue amtliche 

Wert ermitteln. Weil das hier zu beurteilende Grundstück ein hohes wirtschaftliches Alter auf-

wies und der amtliche Wert seit der letzten allgemeinen Neubewertung im Jahr 1999 unverän-

dert blieb, hat die Steuerverwaltung am 19. Oktober 2021 einen Augenschein durchgeführt 

(siehe Rückseite Aufnahmeprotokoll, pag. 21). Basierend auf den dabei gewonnenen Erkennt-

nissen sind die Verfügung vom 14. Februar 2022 und der Einspracheentscheid vom 12. De-

zember 2022 eröffnet worden. Im vorliegenden Rekursverfahren können sämtliche Elemente 

der Bewertung überprüft werden. Die Steuerrekurskommission beurteilt dabei hauptsächlich 

jene Punkte, die zwischen den Parteien umstritten sind. Sie verfügt jedoch über die gleichen 

Kompetenzen wie die Steuerverwaltung im vorangegangenen Bewertungs- und Einsprachever-

fahren (Art. 198 Abs. 2 StG) und ist daher nicht an die Parteibegehren gebunden. Jedoch greift 

die Steuerrekurskommission nur zurückhaltend in den Ermessensspielraum ein, der natur-

gemäss mit jeder Schätzung verbunden ist.

5 Der von der Steuerverwaltung beauftragte Schätzer bestimmte die Anzahl Raumeinheiten 
beim Augenschein vom 19. Oktober 2021 auf 5.9 RE. Um der "extrem schlechten Wohnlage" 

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Rechnung zu tragen, reduzierte er diesen Wert um 20 %, weshalb nur 4.7 RE in die Bewertung 

einflossen (handschriftlicher Vermerk auf dem Aufnahmeprotokoll, pag. 21). Die Delegation der 

Steuerrekurskommission hat den von der Steuerverwaltung gewährten Abzug von 20 % mit 

Verweis auf die Bewertungsnormen nicht von den Raumeinheiten, sondern vom errechneten 

amtlichen Wert vorgenommen. Die mit 0.1 RE bewertete Solaranlage zur Warmwassererzeu-

gung hat sie aus der Raumaufnahme gestrichen. Dementsprechend hat die Delegation 5.8 RE 

berücksichtigt. Die Noten für die Gebäudeart (4), die Bauqualität (5), die Komfortstufe (5), die 

Wohnlage (3) und die Verkehrslage (6) sind von der Delegation bestätigt worden. Das Gleiche 

gilt für das wirtschaftliche Alter, das vom Schätzer der Steuerverwaltung neu erhoben und auf 

44 Jahre festgesetzt worden ist. Im Ergebnis hat die Delegation einen amtlichen Wert von 

CHF 362'720.-- ermittelt. Die Details zur Berechnung des amtlichen Werts sind dem Augen-

schein-Protokoll als Anhang beigefügt worden.

6 Während seitens des Rekurrenten keine Stellungnahme zum Protokoll eingegangen ist, 
hat sich die Steuerverwaltung mit Schreiben vom 30. August 2023 dazu geäussert.

6.1 Zunächst kritisiert die Steuerverwaltung, dass sich die Steuerrekurskommission (bzw. ihre 
Delegation) nebst den Bewertungsnormen auch auf die von der Steuerverwaltung erlassenen 

schätzungstechnischen Weisungen abstütze, die sich an die von ihr beauftragten Schätzerin-

nen und Schätzer richteten. Die Steuerverwaltung argumentiert, dass diese Weisungen nicht 

publiziert würden und daher für die betroffenen Personen nicht einsehbar seien. Zudem würden 

die Weisungen laufend angepasst. Die Steuerverwaltung ersucht die Steuerrekurskommission, 

sich nicht auf die Weisungen zu beziehen, "da die Rekurskommission über dieselben Kompe-

tenzen wie die Steuerverwaltung" verfüge.

6.1.1 Wie die Steuerverwaltung zutreffend ausführt, erlässt sie die Weisungen gestützt auf 
Ziff. 1.7 der nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen vom 10. Oktober 2018, die wiederum 

von der Kantonalen Schatzungskommission verabschiedet worden sind. In Ziff. 1.2 der Wei-

sungen wird deren Ziel und Zweck wie folgt umschrieben: "Dieses Dokument beschreibt detail-

liert die internen Bewertungsvorgänge der Abteilung Amtliche Bewertung, es vereinheitlicht die 

Vorgehensweise zur Bewertung der Grundstücke im Kanton Bern und dient der Amtlichen Be-

wertung, den Gemeinden und den nebenamtlichen Schätzern als Nachschlagewerk". Die Wei-

sungen richten sich somit an die Mitarbeitenden der Abteilung amtliche Bewertung, an die von 

der Steuerverwaltung beauftragten nebenamtlichen Schätzer sowie an die Gemeinden. Be-

zweckt wird ein einheitliches Vorgehen bei der amtlichen Bewertung. Es handelt sich bei den 

Weisungen somit um eine sogenannte Verwaltungsverordnung, wozu generelle Dienstanwei-

sungen und Richtlinien zählen, die sich an untergeordnete Behörden oder Verwaltungsange-

stellte richten (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., 2020, N. 81; 

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Ruth Herzog in: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 

2. Aufl., 2020, N. 41 zu Art. 66 VRPG).

6.1.2 Gegenüber den steuerpflichtigen Personen und Gerichten stellen Verwaltungsverord-
nungen nicht rechtsverbindliche Äusserungen der Verwaltung über die Auslegung und Anwen-

dung der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen dar. Allerdings weichen die Gerichte nicht 

ohne triftigen Grund von einer Verwaltungsverordnung ab, sofern diese eine dem Einzelfall an-

gepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen 

zulässt. Auf diese Weise nehmen die Gerichte das Anliegen der Verwaltung auf, anhand inter-

ner Weisungen einen rechtsgleichen, einheitlichen und sachgemässen Vollzug der massge-

benden Rechtssätze herbeizuführen (vgl. BGer 2C_375/2015 vom 1.12.2015, E. 3.2; 

BGer 2C_264/2014 vom 17.8.2015, E. 2.4; Ruth Herzog, a.a.O., N. 41 zu Art. 66 VRPG). Aus 

diesen Gründen werden die hier zur Diskussion stehenden schätzungstechnischen Weisungen 

von der Steuerrekurskommission seit langem bei der Beurteilung von Rekursen betreffend die 

amtliche Bewertung mitberücksichtigt. Gerade weil die Steuerrekurskommission über die glei-

chen Kompetenzen verfügt wie die Steuerverwaltung, wäre es für eine einheitliche Rechtsan-

wendung nachteilig, wenn die Steuerrekurskommission die Weisungen nicht beachten dürfte. 

Eine solche Vorgehensweise würde dazu führen, dass die Steuerrekurskommission die teilwei-

se bloss rudimentären Bestimmungen in den Bewertungsnormen ohne Berücksichtigung der für 

die Schätzer verbindlichen Weisungen auslegen müsste, womit unterschiedliche Interpretatio-

nen nicht zu vermeiden wären. Wo die Weisungen hingegen im Einzelfall zu einem Ergebnis 

führen, das nach Auffassung der Steuerrekurskommission dem übergeordneten Recht wider-

spricht, ist die Steuerrekurskommission – wie hiervor erwähnt – nicht an die Weisungen gebun-

den.

6.1.3 In Bezug auf die von der Steuerverwaltung angeführte Problematik, dass die Weisungen 
den betroffenen steuerpflichtigen Personen nicht bekannt seien, ist festzuhalten, dass es zwar 

nachvollziehbar ist, dass die Steuerverwaltung auf eine generelle Veröffentlichung der Weisun-

gen verzichtet, da sich diese an ein Fachpublikum richten und ohne Vorkenntnisse schwer ver-

ständlich sind. Es gibt jedoch keinen Grund, wieso die Weisungen auf Anfrage im Einzelfall 

nicht zumindest auszugsweise zur Verfügung gestellt werden könnten. Zu beachten ist in die-

sem Zusammenhang, dass amtliche Dokumente grundsätzlich der Öffentlichkeit zur Verfügung 

gestellt werden müssen (Art. 27 des Informationsgesetzes vom 2. November 1993 

[IG; BSG 107.1]). 

6.1.4 Im vorliegenden Fall geht es konkret um die von der Delegation gestrichenen 0.1 RE, die 
auf die Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung entfallen. Im Aufnahmeprotokoll ist dazu ver-

merkt "Solaranlage CHF 5'000.-- * 5 % / CHF 1'800.--" (pag. 21). Gestützt auf die der Steuerre-

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kurskommission bekannte Version der Weisungen (25.2.2022), die eine Mindestinvestition von 

CHF 10'000.-- vorsehen, damit zusätzliche Einrichtungen bei der Raumaufnahme zu berück-

sichtigen sind, hat die Delegation diesen Eintrag gestrichen. Die Steuerverwaltung verweist 

darauf, dass die Weisungen erst nach dem Augenschein durch ihren Schätzer am 19. Oktober 

2021 geändert worden seien. Zudem bestehe auch bei der Raumaufnahme ein Ermessens-

spielraum. Da ein einmal rechtskräftiger amtlicher Wert bis zu einer nächsten allgemeinen oder 

ausserordentlichen Neubewertung gilt (Art. 181 Abs. 3 StG) und damit unter Umständen für 

zahlreiche Steuerperioden massgebend ist, rechtfertigt es sich umso mehr, die neueste im je-

weiligen Entscheidzeitpunkt bekannte Praxisfestlegung zu berücksichtigen. Vorliegend kommt 

hinzu, dass die Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung als Ergänzung zum vorhandenen 

Heizsystem (Etagenheizung Holz) zu qualifizieren ist und sich eine zusätzliche Bewertung auch 

aus diesem Grund nicht rechtfertigt. 

6.2 Ein weiterer von der Steuerverwaltung vorgebrachter Kritikpunkt betrifft die von der Dele-
gation geänderte Art und Weise, wie die schlechte Wohnlage zu berücksichtigen ist.

6.2.1 Der von der Steuerverwaltung beauftragte Schätzer hat dazu die Anzahl Raumeinheiten 
um 20 % reduziert (E. 5 hiervor). Wie in Ziff. 5 des Augenschein-Protokolls ausgeführt, sehen 

die Bewertungsnormen in Ziff. 2.2.6 vor, dass "ein individueller Abzug beim amtlichen Wert" 

vorgenommen werden darf, wenn "die 'Wohnlage' auf Grund spezieller Umstände, welche von 

aussen nachhaltig stark negativ wertbeeinflussend auf ein einzelnes Grundstück einwirken (wie 

z.B. unmittelbar angrenzend an eine sehr stark befahrene Eisenbahnlinie oder an einer Auto-

bahn liegend [...]), bereits sehr tief ausfällt (Note 4 und tiefer), aber immer noch klar zu wenig 

wertverminderndes Gewicht erreicht wird". Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, was 

auch von der Steuerverwaltung nicht bestritten wird.

6.2.2 Die Steuerverwaltung stellt sich jedoch auf den Standpunkt, dass das Vorgehen ihres 
Schätzers, einen Abzug bei den Raumeinheiten vorzunehmen, ebenfalls zulässig sei, weil die 

Normen diese Variante nicht explizit untersagen würden. Wenn in einem Text, der rechtliche 

Normen enthält, ausdrücklich geregelt ist, wie ein bestimmter Sachverhalt zu handhaben ist, 

sind andere Varianten, den gleichen Sachverhalt zu berücksichtigen, im Normalfall unzulässig. 

Die vom Schätzer der Steuerverwaltung vorgenommene Reduktion der Raumeinheiten ist in 

den Bewertungsnormen nicht erwähnt. Sie fehlt insbesondere auch in den sich an die Schätzer 

richtenden schätzungstechnischen Weisungen, welche sich im Allgemeinen durch einen sehr 

hohen Detaillierungsgrad auszeichnen (E. 6.1.1 hiervor). Kommt hinzu, dass in Ziff. 2.2.6 der 

Bewertungsnormen festgehalten ist, dass ein individueller Abzug nur mit dem Einverständnis 

der Steuerverwaltung vorgenommen werden darf. Eine entsprechende Vorschrift für Abzüge bei 

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der Raumaufnahme fehlt (mangels grundsätzlicher Regelung) sowohl in den Bewertungsnor-

men als auch in den Weisungen. 

6.2.3 Weiter macht die Steuerverwaltung geltend, dass das von der Delegation gewählte Vor-
gehen nicht der "gängigen Praxis" entspreche. Inwiefern eine solche Praxis besteht und wie oft 

sie angewandt wird, ist der Steuerrekurskommission nicht bekannt. Zu beachten gilt es jedoch, 

dass der individuelle Abzug nach Ziff. 2.2.6 der Bewertungsnormen (ebenso wie der individuelle 

Zuschlag nach Ziff. 2.2.7) erst mit der allgemeinen Neubewertung 2020 eingeführt worden ist. In 

den zuvor geltenden Bewertungsnormen vom 11. August 1997 waren keine Abzüge und Zu-

schläge vorgesehen. Es deutet somit Vieles darauf hin, dass mit Ziff. 2.2.6 und 2.2.7 der übera-

rbeiteten Bewertungsnormen eine bis dahin nicht dokumentierte Praxis durch ein transparente-

res System abgelöst werden sollte. Auch aus diesem Grund ist die Kritik der Steuerverwaltung 

am Vorgehen der Delegation zurückzuweisen. 

6.2.4 Ergänzend führt die Steuerverwaltung aus, dass der von der Delegation der Steuerre-
kurskommission vorgenommene Abzug unzureichend begründet sei. Es fehle der Nachweis, 

wieso der Abzug im vorliegenden Fall genau 20 % betrage. Die Steuerverwaltung verweist da-

bei auf Ziff. 2.2.6 der Bewertungsnormen, wo allerdings nur ausgeführt wird, dass der Abzug 

auf dem Objektprotokoll erfolgt und begründet werden muss. Dieses Erfordernis ist nach Auf-

fassung der Steuerrekurskommission erfüllt, wenn aus den Bewertungsunterlagen hervorgeht, 

was den Abzug im konkreten Fall rechtfertigt. Die Delegation der Steuerrekurskommission hat 

im Augenschein-Protokoll vom 3. Juli 2023 festgehalten, dass sich aufgrund der schlechten 

Wohnlage ein zusätzlicher Abzug rechtfertigt. Die eigentliche Höhe des Abzugs ist hingegen 

primär eine Sache des Ermessens. Vorliegend hat der Schätzer der Steuerverwaltung den Ab-

zug ohne weitere Begründung auf 20 % bestimmt. Nach Ansicht der Delegation hat der Schät-

zer der Steuerverwaltung seinen ihm zustehenden Ermessensspielraum eingehalten, weshalb 

die Delegation die Höhe des besonderen Abzugs geschützt hat.

6.2.5 Der Steuerverwaltung ist jedoch insoweit zuzustimmen, dass ein Abzug bereits auf Stufe 
der Raumeinheiten den Vorteil hätte, dass nicht nur der amtliche Wert, sondern auch der Proto-

kollmietwert und damit der daraus abgeleitete Eigenmietwert reduziert würden, was im vorlie-

genden Fall (und wohl auch in den meisten vergleichbaren Konstellationen) sachlich gerechtfer-

tigt wäre. Dies ändert jedoch nichts daran, dass dieses Vorgehen den geltenden Bewertungs-

normen widerspricht. Es wird Sache der Steuerverwaltung sein sicherzustellen, dass der indivi-

duelle Abzug auch beim Eigenmietwert beachtet wird. 

6.3 Schliesslich macht die Steuerverwaltung geltend, dass der von der Delegation ermittelte 
amtliche Wert denjenigen gemäss Einspracheentscheid nur um 1.1 % unterschreite. Dabei ha-

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be die Delegation bei der Raumaufnahme einen Ermessensentscheid zugunsten des Rekurren-

ten getroffen, jedoch auf eine Erhöhung des Werts des zusätzlichen Umschwungs mit Verweis 

auf das dem Schätzer der Steuerverwaltung zustehende Ermessen verzichtet. Wie sich aus 

dem Augenschein-Protokoll und E. 6.1.4 hiervor ergibt, hat die Delegation bei der Raumauf-

nahme keinen Ermessensentscheid gefällt, sondern die Solaranlage mit Bezug auf die schät-

zungstechnischen Weisungen gestrichen. Darüber hinaus hat die Delegation das vom Schätzer 

der Steuerverwaltung ausgeübte Ermessen sowohl in Bezug auf die Raumaufnahme des Un-

tergeschosses als auch in Bezug auf die Bemessung des zusätzlichen Umschwungs geschützt. 

Der Vorwurf, dass die Delegation der Steuerrekurskommission ihr Ermessen einseitig zuguns-

ten des Rekurrenten ausgeübt habe, erweist sich damit als ungerechtfertigt. 

7 Der Rekurrent hat sich zwar nicht zum Augenschein-Protokoll geäussert, jedoch in der 
Rekurseingabe vom 5. Januar 2023 darauf hingewiesen, dass ihm gemäss Grundbuch ein Teil 

der Autobahn gehöre, den er ebenfalls zu versteuern habe. Der Rekurrent wirft die Frage auf, 

ob die Neubewertung nicht erst nach der vorgesehenen Neuvermessung vorgenommen werden 

sollte. Wie in E. 3.1 hiervor ausgeführt, betrifft die allgemeine Neubewertung 2020 sämtliche 

nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke im Kanton Bern. Massgebend ist der Bestand des 

Grundstücks am 31. Dezember 2020, zu dem gemäss Grundbuchplan tatsächlich ein kleines 

Stück der Autobahn gehört. Veränderungen an der Fläche eines Grundstücks vermögen 

grundsätzlich eine ausserordentliche Neubewertung gemäss Art. 183 Abs. 1 Bst. f StG zu be-

wirken, jedoch nur, wenn dadurch der amtliche Wert massgeblich beeinflusst wird, was nach 

Ansicht der Delegation vorliegend nicht der Fall ist (vgl. Ausführungen im Augenschein-Protokoll 

zum zusätzlichen Umschwung).

8 Weiter zeigt sich der Rekurrent in seiner Stellungnahme vom 6. März 2023 zur Vernehm-
lassung der Steuerverwaltung darüber erstaunt, dass ihm am 6. März 2023 von der kommuna-

len Steuerverwaltung Liegenschaftssteuerveranlagungen für die Jahre 2020 bis 2022 zugestellt 

worden seien (offenbar basierend auf dem angefochtenen amtlichen Wert gemäss Einspra-

cheentscheid). Er schliesst daraus, dass über seinen Rekurs bereits zu jenem Zeitpunkt ent-

schieden worden sei. Dies ist nicht der Fall. Die Steuerrekurskommission gehört zur verwal-

tungsunabhängigen Justiz und entscheidet selbstständig über die bei ihr erhobenen Rekurse. 

Sie hat keinen Einfluss auf die Art und Weise, wie die Liegenschaftssteuern von den Gemein-

den erhoben werden. Allerdings können fehlerhafte Einspracheentscheide betreffend die Lie-

genschaftssteuer bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 262 Abs. 3 StG).   

9. Nach den vorstehenden Ausführungen sieht die Steuerrekurskommission keine Veranlas-
sung, von den Feststellungen ihrer Delegation abzuweichen. Damit ist der amtliche Wert des 

Grundstücks C.________ Gbbl. Nr. 1.________ auf CHF 362'720.-- festzusetzen. Dieser Betrag 

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liegt geringfügig unter dem amtlichen Wert gemäss angefochtenem Einspracheentscheid 

(CHF 366'620.--). Der Rekurs ist daher teilweise gutzuheissen. 

10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Rekurrent an sich nur einen Teil der Verfah-
renskosten zu tragen, einschliesslich allfälliger Auslagen für Gutachten oder andere externe 

Kosten (Art. 200 Abs. 1 StG i.V.m. Art. 1, 2, 53, 58 und 59 des Dekrets vom 24. März 2010 be-

treffend die Verfahrenskosten und die Verwaltungsgebühren der Gerichtsbehörden und der 

Staatsanwaltschaft [Verfahrenskostendekret, VKD; BSG 161.12]). Allerdings obsiegt der Rekur-

rent bloss in marginalem Umfang, liegt doch der von der Steuerrekurskommission bestimmte 

amtliche Wert nur um CHF 3'900.-- (1.1 %) unter dem angefochtenen amtlichen Wert gemäss 

Einspracheentscheid. Zudem haben sich die vom Rekurrenten vorgebrachten materiellen Kritik-

punkte an der Bewertung nicht bestätigt. Die geringfügige Reduktion des amtlichen Werts ist 

vielmehr auf eine Praxisänderung zurückzuführen. Folglich sind dem Rekurrenten die gesamten 

Verfahrenskosten aufzuerlegen, die sich aus der Pauschalgebühr von CHF 1'500.-- und Gut-

achterkosten von CHF 920.85 zusammensetzen. Die Verfahrenskosten werden (abgerundet) 

auf CHF 2'400.-- festgesetzt.

Weil der Rekurrent im vorliegenden Verfahren nicht vertreten ist und ihm keine notwendigen 

und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gesprochen 

(Art. 200 Abs. 4 StG).

Aus diesen Gründen wird erkannt:

1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Der amtliche Wert des Grundstücks C.________ 

Gbbl. Nr. 1.________ wird auf CHF 362'720.-- festgesetzt, gültig ab dem Steuerjahr 2020.

2. Die Kosten des Verfahrens vor der Steuerrekurskommission inkl. Gutachterkosten von 

CHF 2'400.-- werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwal-
tungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben 
werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer 
schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Aus-
fertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von 
einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und 

unterzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das 

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Rechtsbegehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist bei-
zulegen.

5. Zu eröffnen an:

▪ A.________

▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern 

▪ Gemeinde C.________

IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION
DES KANTONS BERN

Die Richterin Der Gerichtsschreiber

Cuccarède Leumann