# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b3beb2e9-cafc-513a-bf5c-3de5507d89f1
**Source:** Graubünden (GR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-06-12
**Language:** de
**Title:** Graubünden Verwaltungsgericht 4. Kammer 12.06.2018 U 2017 20
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GR_Gerichte/GR_VG_004_U-2017-20_2018-06-12.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN
DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN
TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI

U 17 20

4. Kammer 

Vorsitz Racioppi
Richter Meisser, von Salis

Aktuarin ad hoc Muratovic

URTEIL

vom 12. Juni 2018

in der Streitsache

Eheleute A._____,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner,

Beschwerdeführer

gegen 

Amt für Immobilienbewertung Graubünden,

Beschwerdegegner

betreffend amtliche Schätzung

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1. Die Eheleute haben am 7. September 2011, in Ausübung ihres im April 

2010 vereinbarten Kaufrechts, die Parzelle Nr. 4793, in X._____, zum 

Preis von Fr. 2'100'000.-- bzw. Fr. 1'185.80 / m² je zu gleichen Teilen im 

Miteigentum erworben. Kurz darauf erteilte ihnen die Baubehörde 

X._____ am 21. Oktober 2011 die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus 

mit der Auflage der Erstwohnungspflicht. Die öffentlich-rechtliche 

Eigentumsbeschränkung der Erstwohnungspflicht, datiert vom 

17. Februar 2012, ist im Grundbuch angemerkt. Nach Abschluss der 

Bauarbeiten bezogen die Eheleute Ende Mai 2014, in Erfüllung der 

Erstwohnungsauflage, ihr neues Einfamilienhaus zu Wohnzwecken und 

beantragten eine Grundstückschätzung.

2. Nach Besichtigung des Objektes wurden den Eheleuten mit Verfügung 

des kantonalen Schätzungsbezirks 3 (nachfolgend Schätzungsbezirk 3) 

vom 5. Juli 2016 folgende Schätzungswerte eröffnet: Neuwert 

Fr. 7'648'800.--, Zeitwert Fr. 7'648'800.--, Mietwert Fr. 96'240.--, 

Ertragswert Fr. 1'604'000.-- und Verkehrswert Fr. 10'775'000.--. Dagegen 

erhoben die Miteigentümer gemeinsam am 3. August 2016 Beschwerde 

beim kantonalen Amt für Schätzungswesen (ASW) und beantragten die 

Herabsetzung des Eigenmietwertes des Wohnteils von Fr. 90'000.-- auf 

Fr. 50'400.--, eine Reduktion der angenommenen zwei Aussenparkplätze 

auf eineinhalb Plätze und der angenommenen drei Garagenplätze auf 

zwei Plätze, sowie eine Reduktion der geschätzten Mietwerte für die 

Aussenparkplätze von Fr. 1'560.-- auf Fr. 720.-- und der Garagenplätze 

von Fr. 4'680.-- auf Fr. 1'200.--. Schliesslich sei ein neuer Ertragswert von 

Fr. 888'667.-- zu verfügen, weil sich ein Mietwert von Fr. 52'320.-- für das 

Wohnhaus, die Garagenplätze und Aussenparkplätze ergebe. Mit 

Entscheid des ASW vom 19. Januar 2017 wurde die Beschwerde 

teilweise gutgeheissen und zur Neueinschätzung zurückgewiesen 

(Ziff. 1). Dabei habe der Schätzungsbezirk 3 bei der angeordneten 

Neuberechnung folgende Anpassungen vorzunehmen: Der Bodenwert sei 

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auf Fr. 790.-- / m², der Realwert auf Fr. 9'944'500.--, der Mietwert auf 

Fr. 95'160.--, der Ertragswert, bei unverändertem Kapitalisierungssatz von 

6 %, auf Fr. 1'586'000.-- und der Verkehrswert auf Fr. 9'184'600.-- 

festzulegen. Aus den erfolgten Abklärungen zu den Baukosten ergebe 

sich im Gegensatz zu den vom Schätzungsbezirk 3 eröffneten Werten, 

ein um Fr. 36'900.-- höher ausfallender Neu- und Zeitwert, weshalb dieser 

bei Fr. 7'685'700.-- festzulegen sei. Die Schätzung sei zudem bis zum 

1. März 2017 neu zu eröffnen (Ziff. 2). 

3. Dagegen erhoben die Eheleute (nachfolgend Beschwerdeführer) am 

20. Februar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit folgenden 

Rechtsbegehren: 

1) "Es sei der angefochtene Entscheid des Amtes für Schätzungswesen 

Graubünden vom 19. Januar 2017 vollständig aufzuheben. 

2) Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung anzuerkennen. 

3) Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8.0 % 

MwSt. zulasten des Amtes für Schätzungswesen Graubünden."

Begründend führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen an, der 

Umstand, dass das Schätzungsobjekt einer grundbuchlich vorgemerkten 

Erstwohnungsbeschränkung gemäss kommunalem Baugesetz unterliegt, 

sei vom ASW nicht gebührend berücksichtigt worden. Das seit 1. Januar 

2016 in Kraft getretene Zweitwohnungsgesetz sei in der kantonalen 

Gesetzgebung bezüglich Erhebung der amtlichen Schätzungen 

unberücksichtigt geblieben, sodass diese nicht an die neue Marktsituation 

angepasst sei. Aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung sei ein dualer 

Markt geschaffen worden, weshalb es für die ASW naheliege, die beiden 

Märkte getrennt zu betrachten und entsprechend andere Preise 

festzulegen. Obschon sich die Zweiteilung des Marktes noch nicht 

eindeutig herauskristallisiert habe, lasse sie sich heute schon ausmachen 

und das ASW müsse bei der Schätzung des Verkehrswertes und des 

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Eigenmietwertes marktgerechte Bewertungen vornehmen. Weiter habe 

das ASW aufgrund der Erstwohnungspflicht für das Bauland bereits einen 

Werteinschlag von einem Drittel anerkannt, was vom Markt rasch 

bestätigt worden sei. Es tue sich aber weiterhin schwer, bei der 

Schätzung von Einfamilienhäusern auf die neue Marktsituation zu 

reagieren. Bezüglich des Verkehrswertes, welcher sich aus der 

Bauabrechnung für die Gesamtbaukosten und dem Bodenwert gemäss 

Kaufvertrag ergibt, wird festgehalten, dass dieser für das 

Schätzungsobjekt mit Grundbuchvermerk "Erstwohnung" so nicht mehr 

realisierbar sei. Damit festgestellt werden könne, zu welchem Preis sich 

das Gebäude zum Schätzungszeitpunkt auf dem Markt verkaufen lasse, 

habe die durch den Vermerk erfolgte Wertminderung anlässlich der ersten 

amtlichen Neuschätzung miteinzufliessen. Hinzu komme, dass die 

Baukostenabrechnung im konkreten Fall nicht einfach so übernommen 

werden könne, da die Baukosten für die gleichen Arbeiten heute viel tiefer 

seien. Der Bodenwert sei vom Schätzungsbezirk 3, handelnd durch die 

Schätzungskommission, von Fr. 1'186.-- auf Fr. 790.-- / m2 reduziert 

worden. Der Schätzungsbezirk 3 habe, obschon er auf eine anonymisierte 

Liste mit durchschnittlichen Kaufpreisen von Fr. 728.00 / m2 verwies, den 

Bodenwert für das vorliegende Schätzungsobjekt - wegen der besseren 

Lage und eine grössere Grundstückfläche - höher angesetzt. Aufgrund 

des erneuten Preisabfalls sei aber der festgelegte Bodenwert von 

Fr. 790.-- / m2 kaum marktgerecht, vielmehr liege der Preis momentan bei 

etwa Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m2. Deshalb liege der marktgerechte 

Verkehrswert bei Fr. 5'600'000.-- (Bauland Fr. 1'100'000.-- plus 

Baukosten Fr. 4'500'000.--); sicher jedoch unter Fr. 6'000'000.--. Für die 

Berechnung des Eigenmietwertes hätten sowohl der Schätzungsbezirk 3 

als auch das ASW Vergleichsobjekte herangezogen, welche aufgrund der 

kleineren Wohnfläche – was zu einem eher teureren Eigenmietwert führe 

– nicht massgeblich und markpreisgerecht seien. Vergleiche seien zudem 

nur mit Einfamilienhäusern im Gebiet B._____ anzustellen und nicht etwa 

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mit Eigentumswohnungen in Y._____, Oberengadin oder Arosa. Falls 

wegen der Erstwohnungsklausel ein Vergleich nicht machbar sei, müsse 

dies zu fiktiven Abschlägen auf dem Eigenmietwert führen. Die 

Wohnungsmiete solle rund 30 % des monatlichen Netto-Einkommens der 

Mieter betragen. Die Schätzungskommission habe vorliegend einen 

Eigenmietwert von Fr. 90'000.-- pro Jahr bzw. Fr. 7'500.-- pro Monat 

angenommen, was – unter Anwendung der zuvor genannten Faustregel – 

ein jährliches Nettoeinkommen von Fr. 300'000.-- bzw. ein monatliches 

von Fr. 25'000.-- des Mieters voraussetze. Eine Drittvermietung sei rein 

faktisch nicht möglich, der Eigenmietwert offensichtlich nicht tragbar und 

nicht marktgerecht. Deshalb sei ein Abschlag von 25 bis 30 %, analog 

zum Bodenpreis, vertretbar. Weil für Einfamilienhäuser, die grösstenteils 

in Eigennutzung stehen, kaum direkte Vergleichsmieten zu ermitteln 

seien, müsse der Mietwert nach objektiven Kriterien berechnet werden. 

Dabei sei die Anwendung der Brutto- bzw. Nettoschätzmethode für das 

vorliegende Schätzungsobjekt angebracht. Die Behauptung des 

Beschwerdegegners, dass ein Eigentümer seine Liegenschaft nicht unter 

einer Bruttorendite von 1.2 % zur Drittvermietung anbiete, gelte nicht für 

ein Gebäude mit Erstwohnungspflicht. In diesem Fall könne sich der 

Eigentümer nicht leisten, keine Mieteinnahmen zu realisieren und zwei 

Behausungen zu finanzieren. Nach dem Gesagten liege der 

marktgerechte Eigenmietwert beim vorliegenden Schätzungsobjekt bei 

rund Fr. 70'000.--. 

4. Das ASW beantragte in seiner Vernehmlassung die vollumfängliche 

Abweisung der Beschwerde und die Durchführung eines Augenscheins 

(Objektbesichtigung), unter gesetzlicher Kostenfolge. Zur Begründung 

verwies es grundsätzlich auf die Ausführungen im angefochtenen 

Entscheid. Dennoch äusserte sich das ASW ergänzend zu den 

Vorbringen in der Beschwerde. Den Schätzungsbezirken stehe in 

Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zu, welcher, auch 

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wenn es sich nicht um eine Ermessensfrage im rechtstechnischen Sinne 

handle, dem Ermessen zumindest in verwaltungsrechtlicher Beziehung 

gleichgesetzt sei. Aus diesem Grund sei eine Überprüfung des 

Beschwerdeentscheides durch das aufgerufene Gericht nur beschränkt 

möglich. Weiter seien die Schätzungsorgane bloss rechtsanwendende 

Behörden, weshalb die Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach die 

anzuwendenden Rechtsgrundlagen anzupassen seien, nicht gehört 

werden könnten. Die Differenzierung zwischen Erst- und 

Zweitwohnungsmarkt sei von den Schätzungsorganen bereits vor der 

Annahme der Zweitwohnungsinitiative berücksichtigt worden, da gewisse 

Gemeinden des Kantons schon länger eine Erstwohnungsverpflichtung 

eingeführt hätten. Zudem seien Schätzungen auf reale Marktvergleiche im 

Schätzungszeitpunkt abzustützen und nicht auf mögliche Entwicklungen, 

weshalb die Argumente der Beschwerdeführer, welche sich auf 

Einschätzungen und Trends künftiger Entwicklungen abstützten, nicht zu 

beachten seien. Soweit sich die Beschwerdeführer im Weiteren in ihrer 

Beschwerde auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung über die 

Mietzinse bei Orts- oder Quartierüblichkeit und die Praxisfestlegung der 

kantonalen Steuerverwaltung berufen, gehe dies fehl. Auch die von den 

Beschwerdeführern hergestellte Relation zwischen Mietwert und 

Bodenwert sei unzutreffend. Eine Erstwohnungsbeschränkung wirke sich 

bloss auf die Bodenpreise und nicht auch auf den Neuwert aus. Bei 

Letzterem sei keine Wertdifferenz zu verzeichnen, weil die Baukosten für 

alle Käufer gleich seien. Die Haltung der Beschwerdeführer bezüglich des 

Bodenwertes habe sich allgemein als völlig inkonsistent erwiesen, zumal 

sie im Verfahren vor dem ASW einen Wert von Fr. 750.-- / m2 als 

angemessen erachtet hätten und nun die Feststellung eines Wertes von 

Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m2 beantragen würden.

5. In ihrer Replik vom 22. Mai 2017 hielten die Beschwerdeführer an ihren 

Anträgen und Begründungen weitgehend fest. Nach allgemeinen 

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Ausführungen bezüglich des regionalen Immobilienmarktes in X._____ 

sowie einigen Beispielen zum Erstwohnungs-, Zweitwohnungs- und 

Ersthausmarkt, gingen die Beschwerdeführer auf einzelne Vorbringen des 

ASW vertieft ein. Dabei wird die vom Beschwerdegegner behauptete 

beschränkte Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichts als nicht 

zutreffend erachtet. Das aufgerufene Gericht müsse die vom ASW 

erlassene Verfügung auf die Übereinstimmung mit dem Marktwert 

überprüfen können. Die freie Prüfung gehe über eine reine Willkürprüfung 

hinaus. Das aufgerufene Gericht könne allein aufgrund der Akten 

erkennen, dass das ASW für das Beschwerdeobjekt keine umfassende 

Abklärung des Marktwertes vorgenommen habe. Ein erneuter 

Augenschein sei nicht erforderlich, insbesondere weil es zu keinen neuen 

fallrelevanten Erkenntnissen führe und nur Kosten verursache. Weiter 

seien die in der ihnen anonymisiert übermittelten Tabellen des ASW 

aufgelisteten Vergleichsmieten und Vergleichsverkaufspreise für das 

vorliegende Schätzungsobjekt untauglich und das darin angewandte 

Punktesystem, welches nicht offengelegt werde, nicht nachvollziehbar. 

Die Beschwerdeführer betonen zudem, dass sie keine Rechtsänderung 

verlangen würden, sondern lediglich die konkrete Anwendung und 

Ermittlung der Verkehrs- und Eigenmietwerte, wie sie sich aus dem 

aktuellen Markt ergebe. Im Übrigen machten sie unter Vertiefung ihrer 

bisherigen Argumentation weitere Ausführungen zu den Marktwerten von 

Bauland und Gebäuden sowie zur Miete bzw. zum Eigenmietwert. 

6. Zu der Eingabe der Beschwerdeführer nahm das ASW mit Duplik vom 

22. Juni 2017 abschliessend Stellung und führte aus, dass es 

vollumfänglich an seinem Beschwerdeentscheid, den darin gemachten 

Erwägungen sowie an seinen Ausführungen in der Vernehmlassung 

festhalte. Mit der Begründung, die Liegenschaft sei vom 

Verwaltungsgericht selbst noch nie besichtigt worden, hält das ASW 

zusätzlich an seinen Beweisantrag, erneut einen Augenschein 

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durchzuführen, ausdrücklich fest. Weil die Replik keine neuen Argumente 

enthalte, gehe das ASW nur auf ausgewählte Aspekte derselben ein. 

Insofern die Beschwerdeführer vorbringen, die Ausführungen des ASW 

bezüglich der Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts seien 

"behauptet", so gehe dies in Verkennung der Judikatur fehl. Die sich auf 

Tabellen der Credit Suisse, Zeitungsartikel, Preislisten der Angebote in 

Online-Portalen oder subjektive Einschätzungen stützenden 

Ausführungen der Beschwerdeführer seien ausserdem irrelevant. Des 

Weiteren seien die Handänderungen der angeführten Beispiele aus dem 

X._____er Erstwohnungs-, Zweitwohnungs- und Ersthausmarkt allesamt 

nach der Schätzung der Liegenschaft der Beschwerdeführer vom 5. Juli 

2016 erfolgt. Letztere sei unter Anwendung des zum massgebenden 

Zeitpunkt geltenden Rechts, Orientierung am konkreten Markt und 

Ermittlung der Preise anhand von Vergleichsobjekten erfolgt. Die 

vorliegenden Schätzungswerte seien somit vollumfänglich rechtmässig 

ermittelt worden. 

7. Mit der nach Abschluss des doppelten Schriftenwechsels eingereichten 

Eingabe vom 30. Juni 2017 haben die Beschwerdeführer nichts Neues 

vorgebracht, sondern "der Klarheit halber" bloss einige Punkte kurz 

festgehalten. Gleichzeitig reichten sie in der Beilage die bis zu diesem 

Zeitpunkt aufgelaufene Kostennote ein. 

8. Das Verwaltungsgericht gewährte dem ASW mit verfahrensleitender 

Verfügung vom 3. Juli 2017 die Möglichkeit zur Stellungnahme bezüglich 

der erneuten Eingabe der Beschwerdeführer sowie zur Honorar- und 

Kostennote. Das ASW teilte mit Schreiben vom 5. Juli 2017 mit, dass es 

an seinen Anträgen festhalte, die erneute Eingabe der Beschwerdeführer 

vom 30. Juni 2017 umfassend bestreite und im Übrigen – unter Verweis 

auf seine bisherigen Ausführungen – auf eine weiterführende 

Stellungnahme zur Eingabe verzichte. 

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9. Auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid sowie die weiteren 

Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und die eingereichten 

Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 

Das Gericht zieht in Erwägung:

1. Zunächst gilt es festzuhalten, dass auf den vorliegenden Fall die bis zum 

31. Dezember 2017 geltenden Bestimmungen des kantonalen Gesetzes 

über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) samt zugehöriger 

Verordnung (SchV; BR 850.110) zur Anwendung kommen, da der Antrag 

um Durchführung der Grundstückschätzung noch unter Geltung des alten 

Rechts gestellt wurde. Das ab dem 1. Januar 2018 gültige neue kantonale 

Gesetz über die amtliche Immobilienbewertung (IBG; BR 850.100) sowie 

die Verordnung über die amtlichen Immobilienbewertungen (VAIB; 

BR 850.110) finden hier ausdrücklich keine Anwendung (vgl. Art. 21 IBG). 

2. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der 

Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen (neu ab 1. Januar 

2018: Amt für Immobilienbewertung [AIB] Graubünden) vom 19. Januar 

2017. Gemäss Art. 13 Abs. 2 SchG kann ein Entscheid des Amtes für 

Schätzungswesen innert 30 Tagen seit Mitteilung beim 

Verwaltungsgericht angefochten werden. Zur Beschwerde legitimiert ist, 

wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein 

schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder 

wer durch besondere Vorschriften dazu ermächtigt ist (vgl. Art. 50 Abs. 1 

des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG]). Das AIB hat im 

vorhergehenden Verwaltungsbeschwerdeverfahren eine teilweise 

Gutheissung mit entsprechender Rückweisung an den Schätzungsbezirk 

3 vorgenommen. Rückweisungsentscheide gelten grundsätzlich nach 

bundesgerichtlicher Rechtsprechung als Zwischenentscheide (vgl. BGE 

134 II 124 E.1.3, S. 27; BGE 133 V 477 E.4.1.3, S. 481). 

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Anfechtungsobjekt war sowohl damals als auch jetzt vor 

Verwaltungsgericht die zur Berechnung des Eigenmiet-, Ertrags- und 

Verkehrswert berücksichtigten Werte. Im angefochtenen 

Beschwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 wurden diese Werte aber 

definitiv und nicht abänderbar festgelegt, sodass trotz entschiedener 

Rückweisung auf die vorliegende Beschwerde einzutreten ist, da der 

unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein 

Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch 

der (rechnerischen) Umsetzung des durch die obere Instanz 

Angeordneten dient. Da die weiteren Prozessvoraussetzungen zu keinen 

Bemerkungen Anlass geben, kann auf die vorliegend frist- und 

formgerecht eingereichte Beschwerde eingetreten werden. 

b) Der das Verwaltungsgericht verpflichtende Untersuchungsgrundsatz, 

wonach der massgebliche Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären ist, 

wird durch den Grundsatz der Mitwirkung der am Verfahren beteiligten 

relativiert (Art. 11 VRG). Im Rahmen der Mitwirkungspflicht hat die 

beschwerdeführende Partei in der Beschwerdebegründung darzutun, in 

welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet 

wird (Art. 33 VRG). Dabei muss sie sich mit den Erwägungen des 

angefochtenen Entscheides auseinandersetzen. Allgemeine 

Beanstandungen sind daher nicht näher zu behandeln (vgl. BGE 118 Ib 

136 E.3; 113 Ib 288). 

c) Der entscheidwesentliche Sachverhalt ergibt sich hinlänglich aus den 

Akten. Deshalb wird auf weitere Beweisaufnahmen – insbesondere auf 

den vom Beschwerdegegner beantragten Augenschein – verzichtet (BGE 

122 V 157 E.1d; 104 V 209 E.a m.w.H.).

3. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der Beschwerdegegner die im 

Beschwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 festgelegten Verkehrs- und 

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Eigenmietwerte marktgerecht festgesetzt hat und insbesondere die 

infolge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative veränderte 

Marktsituation (vermehrt) zu berücksichtigen hatte bzw. diese bereits 

angemessen berücksichtigte. 

4. Wie der Beschwerdegegner richtig feststellte, ist die 

Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes bei angefochtenen 

Einspracheentscheiden in Schätzungssachen nach Art. 51 lit. a und b 

VRG auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder 

Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige 

Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes beschränkt. Dies 

bedeutet, dass der Schätzungskommission bzw. den Schätzungsbezirken 

in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal 

einer Schätzung naturgemäss immer eine subjektive Komponente 

anhaftet. Zwar handelt es sich dabei nicht um die Beantwortung von 

Ermessensfragen im rechtstechnischen Sinne, doch hat die Praxis den 

Ermessensbegriff ausgeweitet und auch die annäherungsweise 

Ermittlung eines Sachverhaltes – so namentlich die aus Erfahrungswissen 

gewonnene zahlenmässige Bewertung einer Gegebenheit – dem 

Ermessen zumindest in verfahrensrechtlicher Beziehung gleichgesetzt. 

Das Verwaltungsgericht übt daher bei der Beurteilung von 

Schätzungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber 

Entscheiden in Ermessensfragen (PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49). 

5. a) Für die Immobilienbewertung ist gemäss Art. 4 Abs. 2 SchV der Zustand 

der Schätzungsobjekte im Zeitpunkt der Schätzung massgebend. Weil die 

für eine Bewertung relevanten Daten und Grundlagen (Bspw. Stand des 

Baukosten- und Lebenskostenindexes, Hypothekarzinsniveau, Mieten 

etc.) innerhalb kurzer Zeit ändern können, muss die Schätzung die per 

Stichtag gültigen Daten und Grundlagen festhalten (vgl. Das 

Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 

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2005, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler 

Grundstückbewertungsexperten [SVKG] und Schweizerische 

Schätzungsexpertenkammer/ Schweizerischer Verband der 

Immobilienwirtschaft [SEK/SEVIT], S. 28 ff. sowie WOLFGANG 

NAEGELI/HEINZ WENGER, Der Liegenschaftsschätzer, 4. Aufl. Zürich 1997, 

S. 8). Alles was am Bewertungsstichtag besteht oder wirkt, wird in die 

Berechnung eingefügt. Es interessiert somit nicht irgendein vergangener 

oder zukünftiger Wert, sondern immer der Stichtagswert. Sind zum 

Bewertungszeitpunkt bestimmte wertbeeinflussende zukünftige 

Ereignisse oder Einflüsse bereits bekannt oder ersichtlich, sind diese 

miteinzubeziehen. Es dürfen jedoch keine willkürlichen oder gar Zufalls-

Prognosen getroffen werden (vgl. FRANCESCO CANONICA, Die 

Immobilienbewertung, Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband, 

2009, S. 50 und 157 ff., S. 77 ff.). Vielmehr müssen sich die zukünftigen 

Tatsachen bereits per Stichtag auswirken und zu diesem Zeitpunkt jeden 

Käufer in seiner subjektiven Wertbildung beeinflussen können. 

Beispielsweise kann sich bereits heute die Möglichkeit abzeichnen, dass 

die Hypothekarzinsen steigen oder fallen werden. Dieser Umstand 

beeinflusst zweifelslos den Verkehrswert, aber nicht schon per Stichtag, 

sondern erst, wenn sie sich in Form von höheren bzw. tieferen 

Kaufpreisen im Markt abbilden (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 

2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E.4.2). Gleiches gilt für verschiedene 

wirtschaftliche Veränderungen wie Nachfrage nach Wohnraum, 

Entwicklung der Bevölkerungsschichten etc., welche irgendwann 

bestimmt Einfluss auf den Verkehrswert haben werden, aber niemand 

bereits heute den Zeitpunkt und das Mass dieser zukünftigen 

Veränderungen kennt. Erst wenn sie mit Sicherheit bekannt sind und 

mögliche Käufergruppen in ihrer subjektiven Wertbildung direkt 

beeinflussen, wirken sie sich auf den Verkehrswert aus (Die 

Immobilienbewertung, a.a.O., S. 51). Die Beschwerdeführer machen in 

ihren Rechtsschriften mehrfach geltend, dass bei der Schätzung auf 

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Einschätzungen und Trends künftiger Entwicklungen abzustützen sei. 

Beispielsweise sei die Zweiteilung in einen Erstwohnungs- und 

Zweitwohnungsmarkt angezeigt, sodass das Bündner Schätzungswesen 

den Preiseffekt für beide Märkte getrennt zu betrachten und entsprechend 

andere Preise festzulegen habe. Bei Erstwohnungen seien in absehbarer 

Zukunft tiefere Mietzinsen und andere Mietwerte als bei Zweitwohnungen 

auszumachen. Obwohl sich diese zweigeteilte Marktsituation noch nicht 

eindeutig herauskristallisiert habe, sei sie zumindest seit dem 11. März 

2012 bei der Schätzung des Verkehrs- und Eigenmietwertes zu 

berücksichtigen. Beim Bodenwert werde bereits mit Rücksicht auf die 

Erstwohnungspflicht ein Abschlag von einem Drittel vorgenommen, was 

erst Recht für den Gebäude- und Eigenmietwert von der 

Erstwohnungspflicht unterstellten Einfamilienhäusern und Wohnungen 

gelten müsse. Selbst bei den Baukosten machen die Beschwerdeführer 

geltend, dass diese nicht unverändert zu übernehmen seien, weil sie für 

die gleichen Arbeiten heute viel tiefer ausfallen würden. Die von der AIB 

vorgenommene Reduktion auf den Gebäudewert von 10 % der 

Gesamtbaukosten einschliesslich Aushub und dergleichen, sei eine 

ungenügende Anpassung an die Marktverhältnisse. Schliesslich sei der 

Bodenwert erneut gefallen, weshalb momentan ein Wert von 

Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m2 marktgerecht sein dürfte (vgl. zum Ganzen die 

Beschwerdeschrift vom 20. Februar 2017, act. A.1, vgl. bspw. Ziff. B.4 f.; 

B.7; C.2.1 f.). Der Beschwerdegegner ging nicht vertieft auf die 

beschwerdeführerischen Vorbringen ein und hielt in seiner 

Beschwerdeantwort vom 15. März 2017 lediglich fest, dass sich die 

Schätzungsorgane bei der Schätzung auf reale Marktvergleiche im 

Schätzungszeitpunkt und nicht auf mögliche Entwicklungen zu stützten 

hätten. Dementsprechend seien auch nicht vorsorglich höhere 

Schätzungswerte verfügt worden, als sich jahrzehntelang ein teilweise 

sehr starker Anstieg der Immobilienpreise abzeichnete. Dies gelte 

sinngemäss auch für die Baukosten, für welche in der 

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Schätzungseröffnung unbestrittenerweise das Baujahr 2014 ausgewiesen 

sei. Ohnehin habe es gemäss dem schweizerischen Baupreisindex 

zwischen 2014 und 2016 Preisschwankungen von 0.57 % gegeben, 

welche für die Bewertung unbedeutend seien und vernachlässigt werden 

könnten. 

b) Gemäss Art. 16 Abs. 1 SchV ist der Bodenwert dem Verkehrswert von 

vergleichbarem, unüberbautem Boden gleichzusetzen, der dem unter 

normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis entspricht. Für einen 

derartigen Kaufpreisvergleich sind beim zu bewertenden Grundstück die 

Abweichungen von den Vergleichsgrundstücken durch Zu- bzw. 

Abschläge zu berücksichtigen (Bspw. Lage, Grösse, Qualität, 

Erschliessungszustand, Umfang der Nutzungsmöglichkeiten etc.). Die 

Beschwerdeführer bezahlten für den Boden einen Kaufpreis von 

Fr. 2'100'000.--, was einem Preis von Fr. 1'186.-- / m2 entspricht. Rund 

sechs Monate nach dem Kauf wurde die Parzelle mit einer 

Erstwohnungsauflage belastet. Aufgrund dieses Umstandes nahm der 

Schätzungsbezirk 3 im Nachhinein einen Bodenpreis-Vergleich mit vier 

erstwohnungsbelasteten Grundstücken im Gebiet "C._____" vor, welcher 

einen durchschnittlichen Wert von 

Fr. 728.-- / m2 ergab. Dieser Wert wurde sodann auf Fr. 790.-- / m2 erhöht, 

mit dem Hinweis auf eine bessere Lage und eine rund dreifach grössere 

Grundstückfläche. Diese Reduktion des Bodenwertes entspricht einem 

Drittel des Kaufpreises und trägt dem Erstwohnungseintrag, wie der 

Schätzungsbezirk 3 richtigerweise festhält, gebührend Rechnung (vgl. 

Stellungnahme des Schätzungsbezirks 3 zur Beschwerde vom 

1. September 2016, Seite 3). Die Beschwerdeführer rügen sodann keine 

Rechtsverletzung, Unterschreitung, Überschreitung oder Missbrauch des 

Ermessens. Vielmehr wollen sie den Bodenpreis beim momentanen Wert 

festlegen, welcher gemäss eigenen Angaben tiefer sei als per Stichtag 

ermittelt. Dagegen ist einzuwenden, dass gemäss Art. 4 Abs. 2 SchV der 

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Schätzungszeitpunkt für die Bewertung massgebend war. Die Schätzung 

wurde per Stichtag unter Berücksichtigung der gegebenen 

Marktverhältnisse vorgenommen. Das Vorgehen der Schätzungsbehörde 

ist nicht zu beanstanden. Zudem ist es fraglich, ob der behauptete 

momentane Wert tatsächlich tiefer liegt als Fr. 790.-- / m2.

c) Die Beschwerdeführer sind ausserdem der Meinung, dass bei der im 

konkreten Fall vorgenommenen Schätzung die marktgerechten 

Baukosten nicht berücksichtigt worden seien. Die Erstwohnungen seien 

ab dem Jahr 2013 gebaut worden, zu damals noch wesentlich höheren 

Baulandpreisen und Baukosten als heute (Beilage A.1, S. 5). Nach in 

Kraft treten der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung habe sich der 

regionale Markt verändert und die Bautätigkeit stark abgenommen. Diese 

Entwicklung habe nicht nur zu tieferen Bodenpreisen, sondern auch zu 

massiv fallenden Baukosten geführt (Beilage A.3, S. 3). Die 

Schätzungsbehörde könne nicht allein auf die damals überhöhten 

Baukosten oder die ursprüngliche Baukostenabrechnung abstellen. Es 

könne nicht mehr wie früher auf schweizerische Baupreisindexe 

(Hochbau Grossregion Ostschweiz) zurückgegriffen werden, sondern auf 

den Markt in X._____ selbst. Zudem hätten die speziell teuren 

Innenausbauten keinen Marktwert und müssten gemäss Art. 12 Abs. 1 

SchV abgezogen werden. Der Beschwerdegegner setzte sich bereits 

anlässlich der Verwaltungsbeschwerde damit auseinander und kam zum 

Schluss, es sei aus der bereinigten, detaillierten Bauabrechnung 

ersichtlich, dass es sich um Marktpreise handle. Der Neuwert des 

Gebäudes sei auf Fr. 7'685'700.-- festzusetzen. Dritte hätten nicht mit 

tieferen Kosten gebaut (vgl. Beschwerdeentscheid, Ziff. 5.1.3). Während 

des Beschwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht räumte der 

Beschwerdegegner zudem ein, dass sich die Preise gemäss dem 

schweizerischen Baupreisindex (Hochbau, Grossregion Ostschweiz), seit 

- 16 -

dem Baujahr um 0.57 % reduziert hätten. Eine solch minimale 

Veränderung sei vernachlässigbar. 

Gemäss Art. 12 Abs. 1 SchV ist für die Berechnung des Neuwertes bei 

Neubauten und baulichen Änderungen von der Bauabrechnung 

auszugehen. Der Neuwert entspricht dem effektiven Kostenaufwand, der 

für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes (gleiche Grösse, gleicher 

Ausbau, gleicher Standort) erforderlich ist (Art. 11 Abs. 1 SchV). 

Aussergewöhnlich niedrige oder hohe Kosten, entstanden durch 

Preisvergünstigungen, Angebote, Eigenleistungen, Umdispositionen bei 

der Planung und Bauausführung sowie Kosten für den Abbruch sind nicht 

zu berücksichtigen (Art. 12 Abs. 2 SchV). Hingegen finden nach Art. 4 

Abs. 1 lit. a und b SchV unter anderem die Bauart und der Ausbau in die 

Schätzung der Immobilie Eingang. Aus letztgenannten geht bereits 

hervor, dass der Einwand der Beschwerdeführer, die speziell teuren 

Innenausbauten im Einfamilienhaus seien abzuziehen, nicht greift. 

Ausserdem findet der Baupreisindex zur Ermittlung des 

Versicherungswertes praxisgemäss Anwendung. Beim Baupreisindex 

handelt es sich um eine periodische, aufgrund ausgewählter Indexhäuser 

neu vorgenommene Berechnung, welche für vergleichbare Bauleistungen 

die veränderten Baukosten im Vergleich zu einem früheren Zeitpunkt 

aufzeigt (Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 290). 

Abgesehen von einigen Ausnahmen, werden die Gebäude im Kanton 

Graubünden grundsätzlich zum Neuwert versichert. Dabei werden 

gemäss Art. 20 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes des Kantons 

Graubünden (GebVG) die Versicherungswerte jährlich an die Entwicklung 

der Baukosten angepasst. Für die Gebäudeversicherung ist daher 

ebenfalls der Wert relevant, welcher aussagt, wieviel Geld es kosten 

würde, das Gebäude an Ort und Stelle wieder zu errichten. Aus diesem 

Grund ist es nicht ersichtlich, weshalb sich die Schätzungsbehörden nicht 

ebenfalls auf den Baupreisindex stützen sollten, sondern auf den Markt in 

- 17 -

X._____ selbst. Wie bereits in Erwägung 5a dargelegt, handelt es sich bei 

der Schätzung von Immobilien um eine Stichtagbewertung. Im konkreten 

Fall wurden die rund zweijährigen Bauarbeiten im Jahr 2014 

abgeschlossen und die Schätzung am 5. Juli 2016 vorgenommen. Es ist 

demnach auf den zum Schätzungszeitpunkt gültigen Neuwert abzustellen. 

Grundlage für die Berechnung bildet die Schlussabrechnung der 

Baukosten, welche zeitlich zu aktualisieren sind, weshalb auf den 

Baukostenindex für das Jahr 2016 abzustellen ist. Dieser ist um 0.7 

Punkte im Vergleich zum Jahr 2014 gesunken, was einem Prozentsatz 

von 0.57 entspricht (Vgl. GVG-Index in Bg-act.). Schätzungen führen ihrer 

Natur nach zu annäherungsweise ermittelten Zahlen. Die Abweichung 

von 0.57 % ist geringfügig und überschreitet nicht die 

Schätzungstoleranz, weshalb die ermittelten Baukosten im Bereich der 

Ermessensausübung der Schätzungsbehörde bzw. der Schätzung 

innewohnenden Ungenauigkeit liegt (vgl. Der Liegenschaftsschätzer, 

a.a.O., S. 65 f.). 

d) Den beschwerdeführerischen Vorbringen, dass die mit der Zweiteilung 

des Marktes in Erstwohnungs- und Zweitwohnungsmarkt 

zusammenhängenden wertbeeinflussenden Umstände bei der Schätzung 

des Verkehrs- und Eigenmietwertes zu berücksichtigen seien, kann 

entgegengehalten werden, dass die Schätzungsbehörden bereits vor der 

Annahme der Zweitwohnungsinitiative dieser Differenzierung in ihren 

Schätzungen Rechnung getragen haben, das heisst, die Immobilien 

entsprechend den Marktverhältnissen bewerteten. In der Botschaft der 

Regierung an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die 

amtliche Schätzung (SchG) wird festgehalten, dass von der 

Marktorientierung in diesem Bereich nicht abgewichen werde (vgl. 

Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 8/2016-2017, 

S. 454). Es wurden dementsprechend im konkreten Fall auch nur 

Liegenschaften mit Nutzungsbeschränkungen als Erstwohnungen als 

- 18 -

Vergleichsobjekte herangezogen. Die Marktsituation zum 

Schätzungszeitpunkt wurde damit genügend berücksichtigt, es waren 

insbesondere keine weitergehende Annahmen über zukünftige 

Marktpreisentwicklungen zu treffen. 

6. a) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen 

Verhältnissen am Stichtag erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf 

ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Das Schweizerische 

Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 67). Es wird in der Regel unter Würdigung 

der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert ermittelt. Je nach 

Wirtschaftslage kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder 

Ertragswert orientieren. Nach dieser Bewertungspraxis wird der 

Verkehrswert einer Liegenschaft primär durch Vergleich mit dem 

Kaufpreis ermittelt. Sofern ein Kaufpreis fehlt oder nicht dem 

Verkehrswert entspricht, erfolgt der Vergleich mit anderen gehandelten 

Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten. Bei 

Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweggründe der 

Käuferschaft wie Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartung im 

Vordergrund, während Renditeüberlegungen in den Hintergrund treten 

(Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 112). Bei überbauten 

Grundstücken wird durch Gewichtung der Grundlagenwerte Realwert und 

Ertragswert der Verkehrswert ermittelt. 

Der Verkehrswert wurde im Beschwerdeentscheid auf Fr. 9'184'600.-- 

geschätzt. Die Beschwerdeführer haben, neben den bereits weiter vorne 

abgehandelten Einwänden bezüglich der Baukosten und des Neuwertes, 

gerügt, dass der Beschwerdegegner eine ungenügende Anpassung an 

die Marktverhältnisse bei der Bewertung des Gebäudes und der 

zusätzlichen Bauleistungen vorgenommen habe. 

b) Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller 

baulichen Anlagen auf dem Grundstück, den für die Erstellung 

- 19 -

notwendigen Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten sowie den 

Baunebenkosten und des Bodenwertes. Es ist unbestritten, dass es sich 

beim Beschwerdeobjekt um einen Neubau handelt, weshalb der Zeitwert 

dem Neuwert entspricht. Der Beschwerdegegner schätzte den Realwert 

im Beschwerdeentscheid auf Fr. 9'944'500.--, welcher aus dem Bauwert 

(Neuwert = Zeitwert) von Fr. 7'685'700.--, den effektiven Zusatzkosten 

von Fr. 859'700.-- (somit den Anlagekosten von Fr. 8'545'400.--) und 

einem Bodenwert von Fr. 1'399'100.-- errechnet wurde. Der Realwert 

dient als Hilfswert für die Schätzung des Verkehrswertes. Wie weiter oben 

bereits erläutert, richtet sich der Verkehrswert grundsätzlich nach den bei 

gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen 

erzielten Verkaufspreisen. Der Schätzungsbezirk 3 räumte im 

Verwaltungsbeschwerdeverfahren ein, dass es über keine Werte 

gehandelter Vergleichsobjekte verfügt. Ein Vergleich ist somit nicht 

möglich, weshalb nach Art. 26 Abs. 1 lit. a SchV vorzugehen ist. Der 

Verkehrswert von Neubauten steht in Übereinstimmung mit dem 

Realwert, wenn der Neuwert, die zusätzlichen Baukosten und der 

Bodenwert den Marktwerten entsprechen und es sich nicht um 

Liebhaberobjekte handelt. Letzteres wurde richtigerweise vom 

Beschwerdegegner verneint. Ausserdem reduzierte der 

Beschwerdegegner die Zusatzkosten betreffend Aushub, welche um rund 

Fr. 250'000.-- höher als üblich gewesen seien. Bezüglich des Neuwertes 

und der Baukosten seien keine Preisunterschiede zwischen Erst- und 

Zweitwohnungsbauten feststellbar. Der Bodenwert berücksichtige 

hingegen vollständig den Umstand der Nutzungsbeschränkung durch die 

Erstwohnungspflicht. Unter Berücksichtigung all dieser Umstände legte 

der Beschwerdegegner den Verkehrswert bei Fr. 9'694'500.-- fest. 

Bei Einfamilienhäusern spielt der Ertragswert gegenüber dem Realwert 

eine eher untergeordnete Rolle. Dies gilt wohl in der vermehrten Masse 

bei Einfamilienhäusern mit Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung. Der 

daraus resultierenden eingeschränkten Marktfähigkeit des 

- 20 -

Beschwerdeobjektes wurde bei der Verkehrswertermittlung durch das 

Einsetzen eines Gewichtskoeffizienten von 0.1 Rechnung getragen. 

Gemäss Art. 27 Abs. 2 lit. a SchV liegt die Gewichtung des Ertragswertes 

von 0.1 im Rahmen der vorgeschriebenen Bandbreite und kann nicht als 

unangemessen qualifiziert werden.

7. Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass 

der Vorinstanz im Ergebnis keine fehlerhafte Verkehrswertschätzung 

vorgehalten werden kann. Die Verkehrswertschätzung bewegt sich im 

Rahmen des der Vorinstanz zustehenden Ermessens, in welches das 

Verwaltungsgericht nicht eingreift.

8. a) In Bezug auf den umstrittenen Mietwert gilt es festzuhalten, dass Art. 22 

Abs. 2 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; 

BR 720.000) als Mietwert von Gebäuden und Gebäudeteilen den Betrag 

bestimmt, den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte bei einer 

Drittvermietung erzielen würde. Hier steht nicht die Besteuerung selber 

zur Diskussion, sondern die Höhe des Mietwerts selbst. Dieser ist gemäss 

Art. 22 Abs. 2 StG auf Grund des marktüblichen Mietzinses zu berechnen; 

im Einklang damit steht Art. 7 Abs. 1 SchG, wonach sich die 

Schätzungswerte am Markt zu orientieren haben (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.3.2). Liegenschaften, 

welche von den Eigentümern selbst bewohnt werden, treten nicht am 

Wohnungsmarkt auf, weshalb sie keinen direkten Marktpreis haben. In 

der Regel wird ihr Mietwert indirekt durch Vergleich mit ähnlichen 

vermieteten Objekten geschätzt. Gemäss Art. 4 Abs. 1 SchV sind für die 

Vergleichbarkeit von Immobilien in erster Linie die dort erwähnten 

Merkmale (Lage, Grösse, Bauart, Alter, Zustand, Ausbaustandard, 

Immissionen, Erschliessung etc.) massgebend, wobei gemäss dem Urteil 

des Verwaltungsgerichts U 12 86 vom 6. November 2012 und dem dazu 

ergangenen Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 

http://links.weblaw.ch/de/2C_1236/2012
http://links.weblaw.ch/de/2C_1236/2012

- 21 -

einerseits vergleichbare Objekte in derselben Gemeinde und andererseits 

auch näher gelegene, im gleichen Sinn vergleichbare Objekte zu 

berücksichtigen sind. 

b) Bezüglich der Vergleichbarkeit der Objekte bringen die Beschwerdeführer 

vor, dass nicht nur gestützt auf die aus der bundesgerichtlichen 

Rechtsprechung zu Art. 269a lit. a des Obligationenrechts (OR; SR 220) 

resultierenden klaren Vorgaben, sondern auch ganz allgemein, auf 

Objekte in unmittelbarer Nähe oder gleicher Ortschaft abzustellen sei. 

Aus diesem Grund müsse im vorliegenden Fall ein Vergleich nur mit 

Einfamilienhäusern im Gebiet B._____ angestellt werden. 

Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Die Schätzungsbehörden 

hatten eine Immobilienbewertung aufgrund der damals geltenden 

rechtlichen Vorgaben gemäss SchG und SchV vorzunehmen, weshalb 

sich das AIB zu Recht nicht auf Normen des Mietrechts und der hierzu 

ergangenen Rechtsprechung stützt. Selbst eine analoge Anwendung fällt 

nicht in Betracht. Es gilt nämlich zwischen dem im Mietrecht relevanten 

Mietpreis und den Mietwerten gemäss SchG zu unterscheiden. Mietpreise 

umschreiben die effektiv bezahlten Geldbeiträge. Ein Mietwert hingegen 

ist eine subjektive Aussage, welche auf Grund statistischer Grundlagen 

geschätzt wird. Insbesondere wird der Mietwert aufgrund der ortsüblichen 

Verhältnisse und tatsächlichen Nutzung festgelegt, wobei neben dem 

ortsüblichen Mietzinsniveau, die Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren 

wie Lage, Grösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der 

Liegenschaft sowie die darauf einwirkende Immissionen zu 

berücksichtigen sind (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., 

S. 61 ff.). Des Weiteren halten sowohl die Beschwerdeführer als auch das 

AIB in ihren Rechtsschriften fest, dass sich die Schätzungswerte jeweils 

gemäss Art. 7 Abs. 1 SchG am Markt zu orientieren hätten. Daraus 

schliessen die Beschwerdeführer, dass für den Marktwert der Mietvertrag 

ausschlaggebend sei und Anhaltspunkte dazu Angebote von Vermietern 

- 22 -

in Zeitungen sowie entsprechenden Online-Portalen bieten würden. Es 

könne nicht durch Extrapolation von Mieten in Y._____ und dazu noch 

von Wohnungen und nicht Einfamilienhäusern, auf das vorliegende 

Schätzungsobjekt aufgerechnet werden. Hinsichtlich des vorgebrachten 

Beizugs von einzelnen Inseraten kann bereits an dieser Stelle 

festgehalten werden, dass dies für einen Marktvergleich untauglich ist. 

Meist fehlen in den Inseraten nähere Angaben über Wohnungsfläche, 

Ausbaustandard, Lage, Immissionen usw., welche die angegeben 

Mietzinse verifizieren lassen. Aus diesem Grund ist ein Schätzungsobjekt 

nur schwer mit Inseraten vergleichbar. 

c) Die zuvor genannten Einwände der Beschwerdeführer bezüglich der 

Vergleichsobjekte erweisen sich als unbegründet. Nach der verbindlichen 

und von den Beschwerdeführern unbestrittenen Feststellung des 

Schätzungsbezirks 3 war ein Marktvergleich mit vergleichbaren, 

vermieteten Objekten in demselben Schätzungsbezirk nicht möglich. Aus 

diesem Grund wurde ein Marktvergleich mit vier vergleichbaren Objekten 

in X._____ und Y._____ vorgenommen, welche selbst als Erstwohnungen 

vermietet werden. Gemäss der in Erwägung 8a festgehaltener 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichts 

2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013) dürfen die Schätzungsbehörden 

Vergleichsobjekte auch aus anderen Ortschaften heranziehen, wenn der 

Mietmarkt im eigenen Ort für das in Frage stehende Schätzungsobjekt 

eingeschränkt ist. Unter Beachtung der für die Schätzung gemäss Art. 7 

Abs. 1 SchG i.V.m. Art. 4 Abs. 1 SchV massgebenden 

Vergleichsfaktoren, ist es in einer wie hier vorliegenden Konstellation 

nicht nur zulässig, sondern geradezu geboten Vergleichsobjekte aus den 

in der Umgebung liegenden Ortschaften heranzuziehen. Das Vorgehen 

des Schätzungsbezirks 3 ist demnach nicht zu beanstanden, sofern die 

Vergleichsobjekte gemäss Art. 4 Abs. 1 SchV vergleichbar sind. 

- 23 -

9. a) Zur Kritik der Beschwerdeführer, dass gerade die Vergleichbarkeit von 

Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentumswohnungen nicht gegeben 

sei, schweigt sich das AIB in seinen Ausführungen aus. Das 

Bundesgericht hielt im Urteil 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.4.2 fest, 

dass vermietete und selbstgenutzte Einfamilienhäuser nur dann nicht 

miteinander vergleichbar sind, wenn die in Art. 4 Abs. 1 SchV genannten 

Faktoren, dem Vergleich entgegenstehen. Es ist demnach nicht relevant, 

ob die Vergleichsobjekte vermietet oder selbst genutzt werden. 

Zudem wird im Schweizerischen Schätzerhandbuch ausdrücklich 

festgehalten, dass sich der Mietwert von Einfamilienhäusern in der Regel 

am Mietzinsniveau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern orientiert und 

sich Abweichungen aus Minder- oder Mehraufwand für die 

Bewirtschaftung, Übergrösse der Nettonutzfläche, oberer Beschränkung 

des Mietwerts in absoluten Zahlen aufgrund der öffentlichen Verhältnisse 

usw. sowie des Mehrkomforts, der Einrichtungen und Nebenräumen 

ergeben (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 111). 

Damit der Mietwert geschätzt werden kann, müssen die zum Vergleich 

herangezogenen Wohnungen mit dem vorliegenden Einfamilienhaus auf 

vergleichbare Werte gebracht werden. Hierzu stehen unterschiedliche 

Grössen als Vergleichsmassstäbe zur Verfügung. Beispielsweise kann 

wie im vorliegenden Fall die Mieteinnahme pro m2 vermietbarer Fläche 

von der AIB als Vergleichsgrösse herangezogen werden (vgl. Das 

Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 63). Zudem hat die 

Schätzungsbehörde aufgrund der verbesserten Vergleichbarkeit im 

konkreten Fall die Punktierungen der Vergleichsobjekte an die 

Punktierung des vorliegend zu schätzenden Objektes angeglichen und 

erst die daraus resultierenden durchschnittlichen Mietwerte mit der 

unbestrittenen Nutzfläche von 406 m2 multipliziert, was einen Mietwert 

von Fr. 139'664.-- pro Jahr ergibt. Der bereinigte Mietwert des Wohnteils 

beträgt schliesslich Fr. 90'000.-- pro Jahr und wurde so den 

Beschwerdeführern eröffnet. Schlussendlich beträgt der Eigenmietwert 

- 24 -

des vorliegenden Schätzungsobjektes Fr. 222.-- / m2, was einem Anteil 

von 64 % des Mietwertes der Vergleichsobjekte entspricht. Gemäss den 

Ausführungen im Beschwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 sei diese 

Reduktion durch die sehr grosse Nutzfläche des Beschwerdeobjekts 

gerechtfertigt. Damit hat der Beschwerdegegner bereits dem von den 

Beschwerdeführern vorgebrachten Vorwand, dass der Eigenmietwert pro 

m2 Wohnfläche bei einem kleineren Haus im Verhältnis eher teurer ist, 

gebührend mitberücksichtigt.

b) Die Beschwerdeführer rügen zudem, dass die angewandte 

Bewertungsmethode (Punktesystem) in keiner Weise transparent und 

nachvollziehbar sei. Die daraus resultierende monatliche Nettomiete für 

den Wohnteil einschliesslich Garage und Aussenparkplätze von über 

Fr. 8'000.-- (recte: Fr. 7'930.--) für das vorliegende Schätzungsobjekt 

werde im Raum X._____ für Wohnungen mit Erstwohnungsanmerkung im 

Grundbuch schlicht nicht bezahlt, nicht einmal für ein Einfamilienhaus mit 

freier Nutzung ausserhalb des Zweitwohnungsgesetzes. Diese 

Vorbringen werden von den Beschwerdeführern aber nicht substantiiert. 

Das AIB setzte sich damit bereits in seinem Beschwerdeentscheid 

auseinander (Ziff. 5.3.6). Das vom Schätzungsbezirk 3 verwendete 

Objektaufnahmeprotokoll basiere auf fachlichen sowie branchenüblichen 

Erkenntnissen, werde langjährig benutzt und sei von den Gerichten nie 

beanstandet worden. Damit sei eine vollständige und punktemässig 

differenzierte Beurteilung bzw. Bewertung der Immobilie möglich. Die 

Gebäude würden nach Bauart und Ausstattung klassifiziert, zumal sie 

unabhängig des geteilten Marktes die Ertragsverhältnisse entscheidend 

beeinflussen (Art. 4 Abs. 1 SchV, insb. Bst. b und f). Im konkreten Fall 

wurde die Punkteverteilung bezogen auf jeden Schätzungsparameter auf 

einer Skala von minus 9 Punkten bis plus 9 Punkte vorgenommen. 

Folgende Werte liegen vor: 

"- Wohnwert: "grosszügig, gut eingeteilt" (+6)

- 25 -

- Zusatznutzung: "luxuriöse Anlagen" (+9)
- Nasszellen: "sehr komfortabel" (+6)
- Küche: "sehr komfortabel" (+6)
- Wohnlage: (+6)
- Besonnung/Sicht: (+9)
- Verkehrslage:  (-3)
- Immissionen: (+6)
- Wirtschaftl. Alter:   "neuwertig" (+9)
- Haustechnik:  "luxuriös" (+9)

Total: 63 Punkte"

"Zusatzkosten: Aushub (Baugrubensicherung), Umgebung (Stützmauern, 
Pflästerungen in Naturstein); PP im Freien (vier), Erschliessung (kurze Distanz). 
Nebenräume: Keller, Velo, Abstell, Waschküche, Garage, Technik.
Weitere Infos: Heizung (WP-Erdwärme), Personenlift."

Der Beschwerdegegner hat die massgebenden Kriterien aufgeführt und 

ihnen soweit ersichtlich Rechnung getragen. Gemäss Bg-act. C2 werden 

die Punkte vom Schätzungsbezirk 3 auf der anonymisierten Liste 

"Vergleich: Marktmieten / geschätzte Miete" in % angegeben. 90 Punkte = 

100 %; das Beschwerdeobjekt wurde mit 63 Punkten bewertet, was 

56.7 % ergibt. In der Liste geht der Schätzungsbezirk 3 von 60 % aus, 

was zu einem Mietwert pro Monat von Fr. 7'500.-- führt. Die 

Vergleichsobjekte bewegen sich zwischen 9 - 30 % und weisen Mietwerte 

pro Monat von Fr. 2'800.-- bis Fr. 4'220.-- auf. Die Beschwerdeführer 

vermögen nicht darzutun, inwiefern die Gewichtung der einzelnen 

Kriterien und das Resultat der Schätzung auf eine Überschreitung bzw. 

einem Missbrauch des Ermessens beruhen. Die Würdigung und 

Gewichtung der einzelnen für den Mietwert massgebenden Kriterien 

erfolgte anhand einer gesamthaften Beurteilung, ist schlüssig und 

nachvollziehbar, sodass die angewandte Methodik des 

Beschwerdegegners nicht zu beanstanden ist.

c) Bezüglich der geschätzten Mietwerte für die Aussenparkplätze und 

Garagenplätze führen die Beschwerdeführer aus, dass bei 

- 26 -

Einfamilienhäusern im Gegensatz zu Stockwerkeigentumswohnungen, wo 

es möglich sei, Kellerabteile und Tiefgaragenplätze separat zu bewerten, 

eine Aufteilung nicht sinnvoll sei, da eine Drittvermietung an ausserhalb 

des Einfamilienhauses in der Nachbarschaft wohnende nicht erfolge. 

Grundsätzlich wird eine Immobilie in ihre einzelnen Schätzungsobjekte 

gegliedert. Dabei können folgende Objekttypen unterschieden werden: 

Landfläche, Bauten, Umgebungsobjekte, Wohnhaus, Werkstatt, 

Parkplätze, Lagerplatz etc. Nur jene Objekte werden ausgeschieden, die 

einen eigenen Wert haben und nicht schon im Wert eines anderen 

Objektes enthalten sind. So ist z.B. der Umschwung kein 

Schätzungsobjekt, weil er keinen eigenen Landwert hat (vgl. Die 

Immobilienbewertung, a.a.O., S. 50 und 157 ff.). Eine derartige Aufteilung 

des Grundstücks in verschiedene Mieteinheiten dient der Transparenz 

und Nachvollziehbarkeit der Werte der zur Verfügung stehenden 

Nutzungseinheiten. Dabei wird die Wertermittlung ungeachtet dessen, ob 

eine Drittvermietung in Betracht gezogen wird, vorgenommen. Aus 

diesem Grund sind die diesbezüglich angebrachten Einwände der 

Beschwerdeführer zurückzuweisen. 

d) Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdeführer weder aufzuzeigen 

vermögen, dass die Lösung der Vorinstanz zur Ermittlung des 

Eigenmietwerts im Allgemeinen unhaltbar oder willkürlich wäre, noch 

bringen sie genügend substantiierte Gründe vor, um den ihnen konkret 

veranlagten Eigenmietwert in Frage zu stellen. Solange die Praxis des 

AIB im Einklang mit den massgeblichen Rechtsgrundlagen steht, vermag 

auch die allgemeine Kritik der Beschwerdeführer am System der 

Mietwertbestimmung für Gebäude mit Erstwohnungspflicht daran nichts 

zu ändern. 

10. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass 

die Schätzungsbehörde ihr Ermessen im angefochtenen Entscheid 

- 27 -

rechtsfehlerfrei ausgeübt hat. Die Beschwerde ist daher als unbegründet 

abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen dessen Kosten 

zulasten der Beschwerdeführer. Von der Zusprechung einer 

aussergerichtlichen Entschädigung an den obsiegenden 

Beschwerdegegner ist gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG abzusehen. 

Demnach erkennt das Gericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 518.--

zusammen Fr. 3‘518.--

gehen zulasten der Eheleute A._____ und sind innert 30 Tagen seit 

Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons 

Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. [Rechtsmittelbelehrung]

4. [Mitteilungen]

Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 5. April 

2019 abgewiesen (2C_660/2018).