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**Case Identifier:** b3c4aeea-837b-565e-b748-4fbc16e5e4d7
**Source:** Bundesverwaltungsgericht ()
**Court Level:** federal
**Decision Date:** 2023-10-03
**Language:** fr
**Title:** Bundesverwaltungsgericht 03.10.2023 A-4908/2022
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/CH_BVGer/CH_BVGE_001_A-4908-2022_2023-10-03.pdf

## Full Text

B u n d e s v e r w a l t u ng s g e r i ch t  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i f  f éd é r a l  

T r i b un a l e  am m in i s t r a t i vo  f e d e r a l e  

T r i b un a l  ad m i n i s t r a t i v  fe d e r a l  

 
 
    
 
 

 

  

 

 Cour I 

A-4908/2022 

 

 

  A r r ê t  d u  3  o c t o b r e  2 0 2 3  

Composition 
 Jérôme Candrian (président du collège),  

Claudia Pasqualetto Péquignot, Christine Ackermann, juges, 

Johanna Hirsch-Sadik, greffière. 
 

 
 

Parties 
 1. A._______, 

2. B._______, 

3. C._______, 

4. D._______, 

tous représentés par 

Maître François Bellanger, 

PONCET TURRETTINI AVOCATS, 

recourants 1 / intimés 2, 

  
 

 
contre 

 
 Chemins de fer fédéraux suisses CFF Infrastructure, 

représentée par 

Maître Benoît Carron, 

Bonnard Lawson, 

intimée 1 / recourante 2, 

 

Commission fédérale d'estimation du 1er 

arrondissement, 

autorité inférieure.  

  
 

 
 

Objet 
 Expropriation ; indemnité pour expropriation (constitution de 

servitudes souterraines). 

 

A-4908/2022 

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Faits : 

A.  

A._______, B._______, C._______ et D._______ (ci-après, les recourants 

1 et intimés 2 ou les expropriés) sont propriétaires de la parcelle 

n° 1.______ du Registre foncier de la Commune de Genève (ci-après, le 

RF), à l’avenue (…). D’une surface totale de 853 m2, elle est sise en zone 

d’affectation 2 de construction. Elle supporte une habitation à plusieurs lo-

gements d’une surface au sol de 465 m2 avec neuf niveaux, soit un sous-

sol, un rez-de-chaussée, six étages et des combles, comprenant 14 appar-

tements, et un jardin d’une surface de 388 m2. Elle n’a pas de places de 

parking autres que la rue et un local à vélos au sous-sol. 

B.  

B.a Le 6 mars 2006, les Chemins de fer fédéraux suisses CFF SA (ci-

après, les CFF, l’intimée 1 et recourante 2 ou l’expropriante) et l'Etat de 

Genève ont déposé une demande d’approbation des plans auprès de l’Of-

fice fédéral des transports (l’OFT) pour le projet ferroviaire Cornavin-Eaux 

Vives-Annemasse (le CEVA). Ce projet présentait sur 77 % de son tracé 

des installations en sous-sol et, à l’exception de deux ponts à construire, 

des aménagements des lignes existantes. 

B.b Par décision du 5 mai 2008, l'OFT a approuvé les plans du projet 

CEVA, accordé aux CFF et à l'Etat de Genève le droit d'exproprier les pro-

priétaires concernés, parmi lesquels figurent les recourants 1 et intimés 2 

pour la parcelle susmentionnée, selon les plans d'emprise et les tableaux 

des droits à exproprier, et prescrit que les demandes en indemnités dépo-

sées lors de la mise à l’enquête soient transmises à la Commission fédé-

rale d'estimation du 1er arrondissement (également la CFE ou l’autorité in-

férieure). Cette décision a été confirmée tant par le Tribunal de céans 

(cf. arrêt du Tribunal administratif fédéral [TAF] A-3713/2008 du 15 juin 

2011, in : ATAF 2012/23) que par le Tribunal fédéral (cf. arrêts du Tribunal 

fédéral [TF] 1C_342/2011, 1C_343/2011, 1C_344/2011 et 1C_348/2011 du 

15 mars 2012). 

B.c Par décision du 16 octobre 2013, la CFE a autorisé les CFF à prendre 

possession anticipée des droits sur l’immeuble n° 1.______ RF. Le CEVA 

a été mis en service fin 2019. 

C.  

C.a Le 24 mai 2019, aucun accord n’ayant été trouvé, les CFF ont saisi la 

CFE d’une requête en estimation du montant de l’indemnité à verser pour 

la constitution d’une servitude de tolérance d’exploitation ferroviaire sur 

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l’entier de la parcelle n° 1.______ RF ainsi que d’une servitude de superfi-

cie pour tunnel ferroviaire et d’une servitude de restriction du droit de bâtir 

sur une surface de 24 m2, sous le jardin à l’extrême angle sud-ouest de la 

parcelle, à une profondeur de 4.66 m à 4.87 m sous la surface du terrain. 

C.b Le 9 octobre 2019, les parties ont comparu devant la CFE pour une 

audience de conciliation. Les expropriés ont demandé à être indemnisés 

du fait des inscriptions requises par les CFF. La CFE a réservé la suite de 

la procédure. 

C.c Par détermination du 31 juillet 2020 adressée à la CFE, les expropriés 

ont requis une expertise afin de déterminer la perte de la valeur de leur 

parcelle suite à l’inscription des trois servitudes et ont conclu au fond à 

l’octroi d’une indemnité de 4'870'000 francs, sous réserve de modification 

en fonction de l’expertise, le tout sous suite de frais et dépens à la charge 

des CFF. En substance, ils remarquent que l’inscription des trois servitudes 

revient à un abandon forcé de constructions souterraines, comme des 

sous-sols supplémentaires ou l’installation de sources d’énergie vertes, et 

d’une surélévation qui aurait des conséquences sur la structure porteuse 

du bâtiment. L’expertise devra tenir compte de la faisabilité de ces cons-

tructions, de la statique et de la géologie. 

C.d Par ordonnance du 12 février 2021, la CFE a demandé aux parties de 

lui transmettre des documents afin de déterminer la valeur vénale de la 

parcelle n° 1.______ RF. Elle les a informées qu’après réception, elle dé-

lèguerait l’un de ses membres pour effectuer une inspection locale, à la-

quelle les parties pourront assister. 

C.e Par écriture du 31 mars 2021, les expropriés ont produit à la CFE les 

pièces requises. Celles-ci n’ont pas été transmises aux CFF. 

C.f Le 27 juillet 2021, l’architecte D._______ (ci-après, l’expert interne), 

membre de la CFE, a visité l’immeuble seul, sans entrer dans les apparte-

ments. Les parties n’ont pas été invitées à cette vision locale. 

C.g Le 3 septembre 2021, l’expert interne a établi une expertise sur délé-

gation de la CFE, déterminant la valeur vénale de la parcelle n° 1.______ 

RF. Il a précisé que la situation du terrain était très bonne, proche du centre 

de Genève, avec vue sur le parc (…), les commodités à proximité (trans-

ports publics, commerces, écoles, etc.), un ensoleillement bon à moyen et 

de très légères nuisances sonores dues au passage des voitures dans 

l’avenue (…). Il a remarqué que les diverses servitudes en droit et en 

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charge n’influençaient pas la valeur du bien. Il a estimé la cubature de l’im-

meuble à 13'700 m3 et l’année de construction au début du vingtième 

siècle. Il a remarqué que l’immeuble était régulièrement entretenu et en 

bon état et a estimé le taux de vétusté à 20%. Il a retenu une densité de 

3.82 (3'255/853). Il a admis un rendement brut annuel de 992'072 francs, 

capitalisé à 7.5% pour arriver à une valeur de rendement arrondie de 

13'225'000 francs. Il a également calculé la valeur intrinsèque de l’im-

meuble, soit 3'850 francs par m2 pour les 853 m2 de terrain (3'284'050 

francs), 250 francs par m2 pour les 388 m2 d’aménagements extérieurs, 

plantations et chemin d’accès (97'000 francs) et 680 francs par m3 pour les 

13'700 m3 de la construction (9'316'000 francs). Il a rajouté 25'000 francs 

pour l’équipement du terrain et a arrondi pour arriver à une valeur intrin-

sèque de 12'720'000 francs. Il a pondéré la valeur de rendement deux fois 

et la valeur intrinsèque une fois et est arrivé à une valeur vénale de 

13'055'000 francs. S’agissant de la possibilité de valorisation, il a remarqué 

que le bien faisait partie d’un ensemble du vingtième siècle et que la dé-

molition pour reconstruction était en principe exclue. Cette expertise n’a 

pas été transmise aux parties. 

D.  

Par décision du 15 septembre 2022, la CFE a fixé l’indemnité pour la cons-

titution par expropriation sur la parcelle n° 1.______ RF d’une servitude de 

superficie pour tunnel ferroviaire, d’une servitude de restriction au droit de 

bâtir et d’une servitude de tolérance d’exploitation ferroviaire à 4'620 francs 

(chiffre 1). Elle a mis les frais de procédure à la charge des CFF (chiffre 2) 

et a renoncé à l’allocation de dépens (chiffre 3). L’expert interne siégeait 

également au sein de la CFE. En résumé, elle retient que la valeur vénale 

globale du bien avant inscription des servitudes s’élève à 13'055'000 

francs, que le niveau de densité est de 3.82 et que la valeur du terrain 

s’élève à 3'850 francs le m2, calculée sur la base de la densité retenue 

(3'255 m2 de droits à bâtir / 853 m2 de surface). Elle retient également que 

la construction d’un potentiel second sous-sol sous le bâtiment n’est pas 

entravée par les servitudes imposées. Tenant compte des contraintes dont 

est affectée la parcelle (copropriétaires, bâtiment protégé, rentabilité aléa-

toire, servitudes de droit privé, etc.), elle estime que l’entrave à la construc-

tion en limite de propriété de plus d’un niveau de sous-sol justifie une in-

demnité de 5%, calculée sur la partie de 24 m2 affectée par les servitudes 

de superficie et de restriction au droit de bâtir, soit 4'620 francs (24 X 3'850 

X 5%). 

 

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Page 5 

E.  

E.a Par mémoire du 26 octobre 2022, les expropriés ont saisi le Tribunal 

administratif fédéral (le Tribunal) d’un recours contre la décision de la CFE 

du 15 septembre 2022. Ils concluent, sous suite de frais et dépens, princi-

palement à l’annulation de la décision attaquée et à la condamnation des 

CFF à leur payer une indemnité de 4'870'000 francs relative à la perte de 

valeur de leur immeuble et, subsidiairement, à ce que le Tribunal les ache-

mine à prouver les faits énoncés dans leur recours. 

En résumé, les expropriés avancent une violation de leur droit d’être en-

tendu par la CFE. En outre, ils considèrent que la valeur vénale retenue 

est trop basse, que son calcul n’a pas été justifié, que sa dépréciation ne 

reflète pas la réalité et que l’indemnité de 4'620 francs est insuffisante. Ils 

justifient le montant de l’indemnité requise par une perte de valeur liée à 

l’impossibilité de construction d’un sous-sol pour 360'000 francs, et une 

perte de valeur liée à l’impossibilité de créer un étage de surélévation pour 

4'510'000 francs, soit au total 4'870'000 francs. 

E.b Par mémoire du 14 novembre 2022, les CFF ont saisi le Tribunal d’un 

recours joint contre la décision de la CFE du 15 septembre 2022. Ils con-

cluent, sous suite de frais et dépens, à l’annulation du chiffre 1 de la déci-

sion attaquée et, principalement, à ce que la constitution par expropriation 

sur la parcelle n° 1.______ RF d’une servitude de superficie pour tunnel 

ferroviaire, d’une servitude de restriction au droit de bâtir et d’une servitude 

de tolérance d’exploitation ferroviaire ne donne droit à aucune indemnisa-

tion des expropriés et, subsidiairement, au renvoi de la cause à la CFE 

pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 

Ils expliquent que la décision attaquée leur donne très largement raison. 

Cependant, la CFE n’a pas procédé au calcul de rendement du deuxième 

étage de sous-sol, tel que préconisé dans ses « Principes d’indemnisation 

sur la partie restante en cas de construction souterraine » du 1er octobre 

2019. Or, ils souhaitent que le Tribunal confirme que ces principes sont 

généralisables. En effet, d’autres projets ferroviaires avec des tunnels pas-

sant sous des zones urbanisées sont actuellement à l’étude et ils ont be-

soin d’une ligne claire concernant le calcul de l’indemnité d’expropriation, 

ce qui permettrait d’éviter l’accumulation de litiges. 

E.c Par écriture du 21 novembre 2022, l’autorité inférieure a renoncé à ré-

pondre au recours et s’est référée à sa décision du 15 septembre 2022. 

Elle a produit le dossier de la cause. 

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E.d Par mémoire en réponse du 5 décembre 2022, les CFF ont confirmé 

les conclusions prises dans leur recours joint. Ils ont également conclu à 

ce que les frais de procédure soient mis à leur charge et à ce qu’aucune 

indemnité ne soit allouée aux expropriés. 

E.e Par ordonnance du 22 décembre 2022, le Tribunal a joint le recours 

des expropriés et le recours joint des CFF. 

E.f Par écriture du 16 janvier 2023, les expropriés ont remarqué n’avoir 

jamais reçu l’expertise interne du 3 septembre 2021 et en ont requis une 

copie. 

E.g Par ordonnance du 18 janvier 2023, le Tribunal a transmis aux parties 

un exemplaire de l’expertise du 3 septembre 2021. 

E.h Par mémoire en réplique et en réponse du 31 janvier 2023, les expro-

priés ont conclu au rejet du recours joint des CFF, sous suite de frais et 

dépens. Ils ont maintenu la motivation et les conclusions de leur recours. 

Au surplus, ils ont produit une expertise de leur immeuble effectuée par la 

société E._______. Celle-ci retient une valeur vénale de leur parcelle de 

47'880'000 francs au 31 décembre 2022. 

E.i Par mémoire en duplique du 18 avril 2023, les CFF ont maintenu la 

motivation et les conclusions de leur réponse. En outre, ils contestent que 

l’expertise des expropriés soit pertinente en l’espèce. 

E.j Par observations finales du 5 mai 2023, les expropriés ont confirmé 

leurs précédentes écritures. 

E.k Le Tribunal a ensuite signalé aux parties que l’échange d’écritures était 

clos, sous réserve de mesures d’instruction complémentaires. 

Les autres faits et arguments pertinents des parties seront repris en tant 

que besoin dans les considérants en droit du présent arrêt. 

Droit : 

1.  

La procédure de recours est régie par la loi fédérale du 20 décembre 1968 

sur la procédure administrative (PA, RS 172.021), pour autant que la loi du 

17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral n'en dispose pas autre-

ment (art. 37 LTAF, RS 173.32). Le Tribunal administratif fédéral examine 

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d'office sa compétence (art. 7 PA) et librement la recevabilité des recours 

qui lui sont soumis. 

1.1 Conformément à l’art. 77 al. 1 de la loi fédérale du 20 juin 1930 sur 

l’expropriation (LEx, RS 711), les décisions de la Commission d’estimation 

peuvent faire l’objet d’un recours devant le Tribunal administratif fédéral 

(cf. aussi les art. 31 et 33 let. f LTAF). Le Tribunal de céans est donc com-

pétent pour connaître du présent litige. 

1.2  

1.2.1 Selon l’art. 78 al. 1 LEx, ont qualité pour recourir les parties princi-

pales, ainsi que les titulaires de droits de gage, de charges foncières et 

d’usufruits, dans la mesure où la décision de la Commission d’estimation 

leur fait subir une perte. Pour le surplus, sont applicables les exigences 

générales de l’art. 48 al. 1 PA, selon lesquelles peut interjeter recours qui-

conque a participé à la procédure devant l’autorité inférieure, est spéciale-

ment atteint par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à 

son annulation ou à sa modification (cf. arrêts du TAF A-859/2018 du 10 

décembre 2020 consid. 1.2, A-4998/2015 du 17 novembre 2016 con-

sid. 1.2.1, A-3465/2015 du 15 septembre 2016 consid. 1.2). Dès lors qu’il 

s’agit d’une condition procédurale, la licéité d’un changement de partie doit 

être analysée d’office par l’autorité saisie (cf. arrêt du TAF A-3524/2008 du 

19 février 2010 consid. 4 ; MARANTELLI-SONANINI/HUBER, in: Praxiskom-

mentar Verwaltungsverfahrensgesetz [VwVG], 3e éd. 2023, art. 6 PA no 52). 

En particulier, la succession universelle ne constitue pas un changement 

de partie, étant donné que la succession s’effectue de plein droit (cf. art. 17 

al. 3 de la loi fédérale du 4 décembre 1947 de procédure civile fédérale 

[PCF, RS 273] en lien avec l’art. 4 PA ; arrêt du TF 2C_479/2016 du 12 

janvier 2017 consid. 1.2 ; arrêt du TAF A-7041/2015 précité con-

sid. 6.2.4.1). 

1.2.2 En l’espèce, les recourants 1 et intimés 2 sont propriétaires de la par-

celle n° 1.______ RF, sur laquelle la constitution des servitudes a été auto-

risée. Ils ont pris part à la procédure devant l’autorité inférieure, sont spé-

cialement atteints par la décision attaquée et ont un intérêt digne de pro-

tection à sa modification, en cela qu’ils requièrent l’octroi d’une indemnité 

plus élevée que celle accordée par l’autorité inférieure. Il est précisé que 

A._______, B._______ et C._______ ont hérité de la part de copropriété 

de F.______. Ils lui ont succédé de plein droit. Les expropriés ont donc 

qualité pour recourir. 

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1.3 Déposé dans le délai et les formes prescrites (art. 50 et 52 PA), le re-

cours est recevable quant à la forme. Il convient d’entrer en matière sur 

celui-ci. 

1.4  

1.4.1 Conformément à l’art. 78 al. 2 LEx, la partie adverse peut, dans le 

délai de dix jours à compter de la réception du recours par le Tribunal ad-

ministratif fédéral, se joindre à ce recours et prendre des conclusions 

comme si elle avait formé un recours indépendant. Ces conclusions doi-

vent être motivées. Lorsque le recours principal est retiré ou qu’il est dé-

claré irrecevable, le recours joint devient caduc. 

1.4.2 En l’espèce, les CFF ont déposé leur recours joint dans le délai et les 

formes prescrits par la loi. Ils ont pris part à la procédure devant l’autorité 

inférieure, sont spécialement atteints par la décision attaquée et ont un in-

térêt digne de protection à sa modification, en cela qu’ils demandent que 

la constitution des servitudes ne donne droit à aucune indemnisation des 

expropriés. Ils ont donc qualité pour recourir. Il convient d’entrer en matière 

sur leur recours joint. 

2.  

2.1 L’objet du présent litige porte sur la question de savoir si l’autorité infé-

rieure a fixé à juste titre l’indemnité à 4'620 francs pour la constitution par 

expropriation sur la parcelle n° 1.______ RF des expropriés d’une servi-

tude de superficie pour tunnel ferroviaire, d’une servitude de restriction au 

droit de bâtir et d’une servitude de tolérance d’exploitation ferroviaire. 

Pour répondre à cette question, il conviendra d’examiner si l’autorité infé-

rieure a correctement retenu que la valeur vénale du terrain avant inscrip-

tion des servitudes s’élevait à 3'850 francs le m2 (cf. consid. 5), que la par-

tie de 24 m2 affectée par les servitudes de superficie pour tunnel ferroviaire 

et de restriction au droit de bâtir subissait une dépréciation de 5%, que le 

solde de la parcelle n’était pas impacté par la constitution de ces servitudes 

et qu’aucun préjudice ne résultait de la servitude de tolérance d’exploitation 

ferroviaire (cf. consid. 6). À titre liminaire, il s’agira de déterminer le droit 

applicable ratione temporis (cf. consid. 3) et d’examiner si l’autorité infé-

rieure a violé le droit d’être entendu des expropriés (cf. consid. 4). 

2.2 Le Tribunal vérifie d’office les faits constatés par l’autorité inférieure 

(art. 12 PA), sous réserve du devoir de collaborer des parties (art. 13 PA). 

Il applique le droit d’office, sans être lié par les motifs invoqués (art. 62 al. 4 

PA), ni par l’argumentation juridique développée dans la décision 

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entreprise (cf. ATAF 2015/23 consid. 2, arrêt du TAF A-953/2016 du 30 août 

2017 consid. 1.4.2). Il se limite en principe aux griefs soulevés et n’examine 

les questions de droit non invoquées que dans la mesure où les arguments 

des parties ou le dossier l’y incitent (cf. ATF 135 I 91 consid. 2.1 ; arrêt du 

TF 4A_627/2015 du 9 juin 2016 consid. 1.2 ; ATAF 2016/18 consid. 3 et réf. 

cit. ; arrêt du TAF A-471/2020 du 20 décembre 2021 consid. 2.1). 

2.3 En sa qualité d’autorité de recours, le Tribunal dispose d’une pleine 

cognition (cf. art. 49 PA). Il fait cependant preuve d’une certaine retenue 

dans l’exercice de son pouvoir d’examen lorsque la nature des questions 

qui lui sont soumises l’exige, singulièrement lorsque leur analyse nécessite 

des connaissances spéciales, notamment techniques, que l’autorité infé-

rieure, dotée d’un large pouvoir d’appréciation, est mieux à même de 

mettre en œuvre et d’apprécier (cf. ATF 135 II 296 consid. 4.4.3, 133 II 35 

consid. 3 ; ATAF 2012/23 consid. 4, 2008/23 consid. 3.3). En principe, les 

éléments techniques retenus par les instances spécialisées ne sont vérifiés 

quant à leur contenu – et l’autorité judiciaire ne s’en écarte – que lorsqu’il 

existe de sérieux motifs pour cela (cf. arrêts du TAF A-552/2016 du 3 juillet 

2018 consid. 3, A-4998/2015 du 17 novembre 2016 consid. 1.6.2). 

En l’occurrence, on se trouve bien dans un tel cas de figure. L’autorité in-

férieure dispose d’un important pouvoir d’appréciation pour fixer le montant 

de l’indemnité d’expropriation. Elle est d’ailleurs composée – hormis son 

président et ses suppléants – de membres appartenant à différents 

groupes de professions et disposant des connaissances techniques, lin-

guistiques et locales nécessaires à l’estimation (cf. art. 59 al. 6 LEx ; ATF 

138 II 77 consid. 3.1 ; arrêt du TF 1C_606/2013 du 27 novembre 2013 con-

sid. 3.2, arrêt du TAF A-4923/2017 du 3 juillet 2018 consid. 3). La loi part 

du principe que la Commission d’estimation consulte en premier lieu ses 

propres membres spécialisés pour comprendre les questions techniques 

et locales. Une expertise externe n’est nécessaire que si la commission ne 

dispose pas elle-même d’experts dans ses membres (cf. ATF 138 II 77 

consid. 3.1 ; arrêts du TAF A-3816/2022 du 18 avril 2023 consid. 2.2, A-

3820/2022 du 18 avril 2023 consid. 2.2, A-3199/2017 du 11 mars 2021 con-

sid. 7.2, A-5498/2018 du 10 juillet 2019 consid. 4). 

3.  

La révision de la LEx du 19 juin 2020 est entrée en vigueur le 1er jan-

vier 2021 (RO 2020 4085 ; FF 2018 4817). Conformément à l’al. 1 des dis-

positions transitoires de la modification du 19 juin 2020, les procédures 

d’expropriation ouvertes avant l’entrée en vigueur de cette modification 

sont terminées sous le régime de l’ancien droit, sous réserve de 

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modifications du règlement des émoluments pour la période suivant l’en-

trée en vigueur de la modification. La présente procédure a été ouverte 

avant le 1er janvier 2021, de sorte que la LEx dans sa version avant l’entrée 

en vigueur de la modification du 19 juin 2020 est applicable en l’espèce 

(cf. arrêt du TF 1C_103/2022 du 20 octobre 2022 consid. 4.1). 

4.  

4.1 Les expropriés font valoir une violation de leur droit d’être entendus. Ils 

sont choqués de n’avoir pas eu la possibilité de se prononcer sur une l’ex-

pertise commandée par la CFE, en particulier sur la valeur vénale retenue, 

la manière de réaliser l’expertise et la méthode utilisée, avant que celle-ci 

ne rende sa décision. En outre, ils avancent que le fait que la CFE soit une 

autorité spécialisée ne la dispense pas de motiver les éléments sur les-

quels elle se base pour prendre ses décisions. Dans la décision attaquée, 

la CFE n’ayant motivé ni la valeur vénale retenue, ni le pourcentage de 5% 

pour la dépréciation, ils n’ont pas pu motiver leur recours en connaissance 

de cause. Ils concluent, dans leurs allégués et subsidiairement, à ce que 

le Tribunal annule la décision de la CFE pour violation de leur droit d’être 

entendu et lui renvoie la cause pour nouvelle décision. 

4.2 Les CFF remarquent, eux aussi, que la CFE n’a pas expliqué comment 

elle a arrêté la valeur du terrain à 3'850 francs le m2, ni sur quelle méthode 

elle s’est fondée. Ils estiment que la décision attaquée doit être annulée et 

l’affaire renvoyée à la CFE pour qu’elle détermine, en la motivant, la valeur 

vénale de la parcelle n° 1.______ RF. 

4.3  

4.3.1 Le droit d’être entendu au sens de l’art. 29 al. 2 de la Constitution 

fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst., RS 101) et de 

l’art. 29 PA est une garantie de caractère formel, dont la violation doit en 

principe entraîner l’annulation de la décision attaquée indépendamment 

des chances de succès du recours sur le fond. Le droit d'être entendu n'est 

toutefois pas une fin en soi ; il constitue un moyen d'éviter qu'une procé-

dure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en raison de la violation 

du droit des parties de participer à la procédure, notamment à l'administra-

tion des preuves. Lorsqu'on ne voit pas quelle influence la violation du droit 

d'être entendu a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu d'annuler la 

décision attaquée (cf. ATF 143 IV 380 consid. 1.4.1 ; arrêts du TF 

6B_259/2016 du 21 mars 2017 consid. 5.1.1, 4A_153/2009 du 1er mai 

2009 consid. 4.1). 

A-4908/2022 

Page 11 

4.3.2 Si l'autorité de recours constate la violation du droit d'être entendu, 

elle renvoie la cause à l'instance inférieure, qui devra entendre la personne 

concernée et adopter une nouvelle décision, quand bien même sur le fond 

celle-ci ne s'écarterait pas de la solution qu'elle avait retenue lors de la 

décision annulée (cf. ATF 137 I 195 consid. 2.2, 135 I 279 consid. 2 ; arrêt 

du TF 1B_347/2017 du 1er septembre 2017 consid. 2.2 ; ATAF 2013/23 

consid. 6.1.3 ; arrêts du TAF A-6859/2015 du 8 septembre 2016 con-

sid. 3.5.2, A-1323/2014 du 20 janvier 2015 consid. 4). Pour autant qu'elle 

ne soit pas d'une gravité particulière, la violation du droit d’être entendu 

peut exceptionnellement être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité 

de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir 

d'examen (cf. ATF 142 II 218 consid. 2.8.1, 137 I 195 consid. 2.3.2, 135 I 

279 consid. 2.6.1 ; arrêt du TAF A-4343/2018 du 1er février 2021 con-

sid. 3.2). Une réparation de la violation du droit d'être entendu peut égale-

ment se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi 

constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la 

procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée 

à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (cf. ATF 142 II 

218 consid. 2.8.1, 137 I 195 consid. 2.3.2). 

4.3.3 En particulier, l’art. 26 al. 1 let. b PA prévoit que la partie ou son man-

dataire a le droit de consulter tous les actes servant de moyen de preuve 

au siège de l’autorité appelée à statuer. En outre, l'autorité entend les par-

ties avant de prendre une décision (art. 30 al. 1 PA). C'est le droit pour le 

justiciable de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision 

ne soit prise touchant sa situation juridique, soit le droit d'exposer ses ar-

guments de droit, de fait ou d'opportunité, de répondre aux objections de 

l'autorité et de se déterminer sur les autres éléments du dossier (cf. ATF 

141 V 557 consid. 3.1, 135 I 279 consid. 2.3 ; ATAF 2010/53 consid. 13.1, 

2009/54 consid. 2.2 ; arrêt du TAF A-6775/2016 du 28 juin 2018 con-

sid. 5.1). Selon l'art. 35 al. 1 PA, les décisions écrites sont désignées 

comme telles, motivées et indiquent les voies de droit. L’autorité est tenue 

de motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse les comprendre et 

exercer son droit de recours à bon escient. L’autorité doit ainsi mentionner, 

au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé 

sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de 

la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Elle n'a toute-

fois pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de 

preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter 

à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (cf. ATF 146 IV 

297 consid. 2.2.7, 139 IV 179 consid. 2.2, 138 IV 81 consid. 2.2). 

A-4908/2022 

Page 12 

4.4  

4.4.1 En l’espèce, le Tribunal remarque que l’autorité inférieure n’a pas 

tenu sa parole en n’informant pas les parties au préalable de la date et de 

l’heure de la visite locale, contrairement à ce qu’elle avait annoncé dans 

son ordonnance du 12 février 2021. Les parties n’ont donc pas eu la pos-

sibilité d’assister et de participer à l’administration d’une preuve centrale à 

la procédure. En outre, l’autorité inférieure ne les a pas non plus informées 

de l’existence de l’expertise du 3 septembre 2021 et ne leur en a pas remis 

une copie avant de rendre sa décision. Les parties n’étaient donc pas au 

courant qu’un expert interne à la CFE avait visité leur immeuble ni même 

qu’une expertise avait été effectuée. Elles n’ont pas pu en prendre con-

naissance ni se déterminer dessus avant que la CFE ne rende sa décision. 

Au surplus, les CFF n’ont pas reçu les pièces produites par les expropriés 

le 31 mars 2021 (cf. consid. C.e). Or, ces pièces et l’expertise interne ont 

constitué des moyens de preuve centraux, dans la mesure où l’autorité in-

férieure s’est basée dessus pour arrêter la valeur vénale du terrain. Ce 

n’est qu’en procédure de recours que les parties ont eu connaissance de 

leur existence, lors de l’envoi par le Tribunal du bordereau de pièces de 

l’autorité inférieure aux parties. En n’invitant pas les parties à la visite locale 

de leur parcelle et en ne leur transmettant pas l’expertise du 3 septembre 

2021 ni les pièces produites par les expropriés avant de rendre sa décision, 

la Commission fédérale d’estimation a violé de manière crasse le droit 

d’être entendu des parties (cf. art. 26 al. 1 let. b et 30 al. 1 PA). Le Tribunal 

considère que la violation du droit d’être entendu des parties est particuliè-

rement grave. 

4.4.2 En outre, si l’autorité inférieure a brièvement indiqué pour quelles rai-

sons elle a arrêté la valeur vénale du terrain à 3'850 francs le m2 (cf. déci-

sion attaquée, considérant F), ses explications sont obscures. En effet, il 

ne ressort pas de la décision attaquée sur quelle méthode elle s’est basée 

pour retenir ce prix, ni comment elle arrive à 3'255 m2 de droits à bâtir et à 

une valeur vénale de 3'850 francs en partant de ces droits à bâtir en rela-

tion avec les 853 m2 de surface de la parcelle (3'255 m2 / 853 m2 = 3.82). 

L’autorité inférieure n’explique pas non plus l’influence de la densité rete-

nue de 3.82 sur la valeur vénale. À l’instar de ce que soutiennent les par-

ties, le fait que la CFE soit une autorité spécialisée et bénéficie d’un impor-

tant pouvoir d’appréciation ne la dispense pas de motiver les éléments sur 

lesquels elle se base pour prendre ses décisions. Bien au contraire, pour 

se prémunir de tout arbitraire, le devoir de motivation doit être proportionnel 

à la marge de manœuvre conférée à l'autorité administrative (cf. arrêts du 

TAF A-3820/2022 précité consid. 4.8 et 6.1.2, A-4923/2017 précité 

A-4908/2022 

Page 13 

consid. 7.2.2). En l’occurrence, l’absence de motivation suffisante viole 

également le droit d’être entendu des parties (cf. art. 35 al. 1 PA). 

4.4.3 Il y a lieu d’examiner si ce vice de caractère formel peut néanmoins 

être réparé. En l’espèce, les parties ont reçu l’expertise du 3 septembre 

2021 au cours de la présente procédure de recours (cf. consid. E.g). Elles 

ont eu la possibilité de s’exprimer dessus et d’apporter des contre-preuves. 

Les expropriés l’ont d’ailleurs fait en produisant leur propre expertise 

(cf. consid. E.h). En outre, le Tribunal de céans jouit d’un plein pouvoir 

d’examen. Cependant, il fait preuve d’une certaine retenue, vu les connais-

sances spécialisées de l’autorité inférieure (cf. consid. 2.3). En l’occur-

rence, la décision doit de toute façon être annulée et la cause renvoyée à 

l’autorité inférieure pour instruction et motivation complémentaire dans le 

sens des considérants (cf. consid. 5.5 et 6.5). Partant, le Tribunal retient 

que la violation du droit d’être entendu des parties ne peut pas être réparée 

en l’espèce. 

5.  

Cela étant, il s’agit d’abord d’examiner si l’autorité inférieure a déterminé 

correctement la valeur vénale de la parcelle n° 1.______ RF. 

5.1  

5.1.1 Les expropriés avancent que le calcul de la CFE présenté dans sa 

décision est laconique. Les quelques critères pris en considération sont 

avancés en vrac, sans indication de pondération ni explication quant à la 

méthode d’évaluation employée. Or, l’estimation d’un bien immobilier né-

cessite une étude approfondie de celui-ci. Ils estiment que la CFE a retenu 

de manière erronée que leur parcelle ne pouvait pas être optimisée. Ils 

rappellent qu’elle est située en zone ordinaire à bâtir 2, destinée aux 

grandes maisons affectées à l’habitation, au commerce et aux autres acti-

vités du secteur tertiaire (cf. art. 19 al. 1 de la loi cantonale genevoise du 4 

juin 1987 d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire 

[LaLAT, RS GE L 1 30]). Le quartier est fortement urbanisé. Les expropriés 

indiquent avoir demandé une étude concernant un projet futur. Ils souhai-

tent qu’une expertise soit ordonnée par le Tribunal afin de déterminer la 

perte de valeur due à l’impossibilité d’une meilleure utilisation de la parcelle 

en raison des servitudes inscrites. Subsidiairement, ils requièrent que le 

Tribunal ordonne une expertise afin d’estimer la valeur vénale de l’im-

meuble, celle-ci étant indispensable pour calculer la dépréciation causée 

par les servitudes. Plus subsidiairement, la cause devra être renvoyée à la 

CFE pour nouvelle estimation de la valeur de l’immeuble et nouvelle fixa-

tion de l’indemnité. 

A-4908/2022 

Page 14 

5.1.2 S’agissant de l’expertise du 3 septembre 2021, les expropriés font 

valoir que la valeur vénale retenue ne correspond pas à la réalité. La mé-

thode utilisée n’est pas adéquate. En effet, elle n’applique pas la méthode 

comparative, sans explications ni justification, alors que la jurisprudence 

préconise son utilisation lorsque cela est possible. Pourtant, les données 

nécessaires pour la méthode comparative sont disponibles, grâce à leur 

publication dans la Feuille d’avis officielle (la FAO). Même si la méthode 

retenue dans l’expertise devait être admise, celle-ci n’explique pas pour 

quelle raison un taux de capitalisation de 7.5% a été utilisé pour le calcul 

de rendement. Ce taux paraît extrêmement élevé pour un canton comme 

Genève et pour ce quartier. Partant, la CFE ne pouvait pas se fonder sur 

son expertise interne ni sur le prix de 3'850 francs le m2. L’indemnité al-

louée de 4'620 francs n’est pas admissible. 

5.1.3 Les expropriés produisent eux-mêmes une estimation de la valeur 

vénale de leur immeuble de 47'880'000 francs. Celle-ci se base sur les 

transactions comparables observées dans le secteur, grâce à un relevé 

systématique des publications immobilières de la FAO avec un prix moyen 

quatre fois supérieur à celui retenu par la CFE. Cette estimation respecte 

les conditions d’application de la méthode comparative, tout en tenant 

compte des caractéristiques propres du bien étudié, telles que la surface, 

le niveau de vétusté, l’étage et la vue des appartements. Pour déterminer 

l’état de ceux-ci, l’expert privé les a soit visités, soit a reçu des photos, soit 

a estimé leur état d’entretien sur la base du niveau de loyer et du début du 

bail. En conséquence, l’indemnité allouée aux expropriés doit être calculée 

sur la base du prix retenu de 15'990 francs le m2. Le fait qu’il s’agisse d’un 

prix PPE n’y change rien. La loi et la jurisprudence ne distinguent pas entre 

la valeur du terrain et celle des bâtiments et installations se trouvant des-

sus. Pour calculer l’indemnité, il convient de prendre en compte la valeur 

de la parcelle, y compris celle des constructions s’y trouvant. 

5.2  

5.2.1 Les CFF font valoir que la détermination de la valeur de la parcelle 

n° 1.______ RF par la CFE ne découle pas d’une méthode objective et 

clairement exposée. La CFE n’explique pas quelle méthode (comparative, 

fondée sur la valeur de rendement, régressive, fondée sur la situation de 

l’immeuble) elle a suivi. Ils regrettent que la valeur du terrain a été arrêtée 

à 3'850 francs le m2 et la valeur vénale globale de la parcelle à 13'055'000 

francs sans exposer la méthode retenue. Ils remarquent que le Tribunal 

administratif fédéral a déjà utilisé la méthode comparative dans une affaire 

concernant une parcelle située également dans le quartier de (…) en se 

basant sur les statistiques de l’Office cantonal de la statistique OCSTAT 

A-4908/2022 

Page 15 

pour les terrains non bâtis situés en zone 1 à 3. Le Tribunal en avait conclu 

que la valeur du terrain non bâti des expropriés, situé en zone 3 et dans 

une zone urbaine dense, pouvait raisonnablement s’estimer dans la mé-

diane supérieure (cf. arrêt du TAF A-2600/2018 du 1er mai 2021 con-

sid. 5.3.3.1). L’expertise de la CFE n’expose pas non plus clairement com-

ment elle arrive à une valeur de terrain de 3'850 francs. Ils estiment que la 

décision attaquée doit être annulée et l’affaire renvoyée à la CFE pour 

qu’elle détermine, en la motivant, la valeur vénale de la parcelle 

n° 1.______ RF. Par contre, ils considèrent que la CFE est une autorité 

spécialisée en la matière et qu’il n’y a pas besoin de recourir à un expert 

externe. 

5.2.2 Les CFF remarquent encore que l’expertise des expropriés se base 

sur des ventes intervenues entre 2018 et 2022 et détermine la valeur vé-

nale actuelle de leur parcelle, non pertinente en l’espèce. En effet, la valeur 

déterminante est celle au jour de l’audience de conciliation. Par ailleurs, le 

prix moyen de 15'019 francs au m2 définit le prix des lots PPE mais ne 

donne pas une valeur du terrain. Or, la valeur d’un terrain constructible est 

directement proportionnelle à son potentiel de construction. Plus il est pos-

sible de construire densément sur un terrain, plus il vaudra cher. A l’inverse, 

sur une parcelle déjà bâtie où une future extension n’est plus possible, le 

terrain est quasiment sans valeur. Dans un projet immobilier, l’estimation 

de la valeur du terrain correspond au montant potentiel des ventes sous 

déduction de la valeur du bâti. L’expertise des expropriés n’est donc d’au-

cune utilité. 

5.3 La CFE, quant à elle, considère qu’elle est suffisamment spécialisée 

pour ne pas avoir besoin de recourir à un expert externe. En tenant compte 

de la situation de la parcelle en ville, du quartier historiquement recherché, 

esthétiquement abouti et constitué de bâtiments élégants et de belle fac-

ture, à l’abri des nuisances, à proximité d’un vaste parc, des commerces 

et des transports publics, dont la nouvelle gare CFF de (…), elle estime la 

valeur vénale du terrain avant inscription des servitudes à 3'850 francs le 

m2. Elle calcule cette valeur sur la base de la densité retenue de 3.82, soit 

3'255 m2 de droits à bâtir dans la 2ème zone de construction pour 853 m2 de 

surface. Elle retient qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte la possibilité 

d’une meilleure utilisation de la parcelle, trop théorique et pas hautement 

vraisemblable dans un proche avenir, le bâtiment faisant partie d’un en-

semble protégé. 

 

A-4908/2022 

Page 16 

5.4  

5.4.1 La valeur vénale d'un bien est la valeur qui lui est attribuée dans des 

circonstances normales, à une époque déterminée et à l'occasion d'un 

échange d'ordre économique (cf. arrêt du TF 1C_141/2013 du 5 septembre 

2013 consid. 5). Pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble, les cir-

constances objectives au dies aestimandi sont déterminantes, telles que le 

lieu de situation, l’utilisation, l’état de la parcelle et l’existence de servitudes 

ou d’autres droits de tiers (cf. arrêt du TF 1C_322/2017 du 25 avril 2018 

consid. 3.3). Il s'agit de la valeur objective de l'objet, soit celle qui corres-

pond au prix d'aliénation. Les prix spéculatifs, ou au contraire de bradage, 

ne doivent pas être pris en compte (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. 

cit., n° 1169). Pour ce qui concerne les éléments de nature juridique à re-

tenir dans l'évaluation, ceux-ci relèvent des réglementations de droit public 

qui définissent les utilisations légales possibles du bien exproprié 

(cf. MOOR, Droit administratif, Vol. III, Berne, 2ème éd., 2018, n° 9.2.5.1). 

5.4.2 Plusieurs méthodes sont possibles, telles que la méthode compara-

tive (ou statistique) qui fixe la valeur des immeubles sur la base des prix 

effectivement payés pour des fonds semblables ; la méthode fondée sur la 

valeur de rendement qui détermine le capital correspondant au revenu ac-

tuel de l'objet exproprié ; la méthode régressive (ou rétrospective ou dé-

ductive) qui détermine la valeur d'un terrain en fonction du rendement qui 

pourra être obtenu après que des bâtiments auront été édifiés ou encore 

la méthode fondée sur la situation de l'immeuble (méthode hédoniste). 

L’utilisation de la méthode statistique est prescrite lorsqu’elle peut être pra-

tiquée car elle permet d’établir le plus sûrement le prix que serait prêt à 

payer un nombre indéterminé d’acheteurs intéressés sur le marché libre, 

dans des conditions ordinaires, pour le bien-fonds en question (cf. ATF 122 

I 168 consid. 3a ; arrêts du TAF A-4923/2017 précité consid. 5.1.4, A-

6928/2015 du 20 décembre 2017 consid. 3.6.2, A-6674/2014 du 7 dé-

cembre 2015 consid. 6.5.1 ; RAPHAËL EGGS, Les "autres préjudices" de 

l'expropriation, thèse, Fribourg 2013, p. 139 n° 272). Cela étant, cette mé-

thode donne un résultat correct pour autant que l’on dispose d’un nombre 

suffisant d’objets, sans qu’il ne soit nécessaire que ce nombre soit impor-

tant (cf. arrêt du TAF du 19 décembre 2017 A-6947/2015 du 19 décembre 

2017 consid. 3.1.5.2), présentant des caractéristiques analogues, même si 

la comparaison n’exige pas que les objets soient complètement identiques 

quant à leur situation, leur surface, l’état des équipements et les possibilités 

d’utilisation. En effet, ces différences peuvent être pondérées, cas échéant, 

par des réductions ou des majorations (cf. ATF 122 I 168 consid. 3a). A 

défaut, les autres méthodes seront utilisées. Le résultat de l’application 

A-4908/2022 

Page 17 

d’une méthode peut aussi être vérifié par une autre méthode. Dans certains 

cas particuliers, il n’est pas rare d’en combiner plusieurs pour arriver au 

résultat final (cf. ATF 134 II 49 consid. 15.1). La CFE – composée d’experts 

bénéficiant de compétences spécialisées – dispose d’un large pouvoir 

d’appréciation dans le choix de la méthode. Elle peut même développer sa 

propre méthode du moment qu’elle respecte le droit fédéral (cf. ATF 138 II 

77 consid. 3.1 et 6), l’important étant d’avoir recours à un moyen objectif 

pour calculer la valeur vénale et qui se révèle adéquat par rapport à l’objet 

en question (cf. arrêts du TAF A-3820/2022 précité consid.  4.8, A-

4923/2017 précité consid. 5.1.4 ; EGGS, op. cit., n° 373 p. 140). La latitude 

de jugement dont jouit l’autorité ne la dispense pas de motiver son appré-

ciation. Bien au contraire, pour se prémunir de tout arbitraire, le devoir de 

motivation doit être proportionnel à la marge de manœuvre conférée à 

l'autorité administrative (cf. arrêts du TAF A-3820/2022 précité consid.  4.8, 

A-4923/2017 précité consid. 7.2.2). 

5.4.3 L’estimation de la valeur vénale doit tenir compte dans une juste me-

sure de la possibilité de mieux utiliser l’immeuble (art. 20 al. 1 LEx). La 

possibilité d'une utilisation meilleure du bien exproprié que celle qui en est 

faite par l'exproprié doit être retenue, lorsqu'elle parait non seulement plau-

sible, mais hautement vraisemblable dans un proche avenir ; des possibi-

lités purement théoriques ou de vagues projets de meilleure utilisation ne 

suffisent pas (cf. ATF 134 II 49 consid. 13.3, 113 Ib 39 consid. 4b, 112 Ib 

531 consid. 3 ; arrêts du TF 1C_195/2022 du 20 février 2023 consid. 4.2.2, 

1C_71/2018 du 3 juin 2019 consid. 2.1). D’hypothétiques projets suffisent 

pour reconnaître la propriété jusqu’à une certaine profondeur en sous-sol, 

mais pas pour augmenter la valeur vénale lors de l’estimation d’un bien 

exproprié (cf. arrêt du TAF A-4923/2017 précité consid. 7.1.1). Cependant, 

cela ne signifie pas encore que les expropriés n’ont droit à aucune indem-

nisation pour constitution des servitudes sur leur parcelle (cf. arrêt du TAF 

A-4923/2017 précité consid. 7.1.2). 

5.4.4 Dans l’affaire objet de l’ATF 122 II 246, le bien-fonds, supportant une 

église et une annexe, était presque rectangulaire et classé en zone d'habi-

tation B (quatre étages, surface habitable de 75%). Dans la fixation du prix, 

que n’importe quel acheteur aurait payé, il a été tenu compte du fait que 

toute transformation rentable de l’église et de ses annexes, conforme au 

droit des constructions, était exclue. D'un point de vue économique, les 

bâtiments utilisés comme lieu de culte – indépendamment de leur architec-

ture remarquable et de leur exécution coûteuse – ont par conséquent été 

assimilés à des biens de démolition pour l'acquisition desquels un preneur 

n’aurait payé qu’un prix symbolique. Dans ces circonstances, la valeur du 

A-4908/2022 

Page 18 

bien-fonds s’est résumée au prix du sol en tant que terrain à bâtir et fixée 

à 4'000 francs / m2. 

5.5  

5.5.1 En l’espèce, tant les expropriés que l’expropriante critiquent la déci-

sion attaquée pour son manque de motivation. Avec elles, le Tribunal re-

marque que l’autorité inférieure n’explique pas, dans sa décision, sur quelle 

méthode (statistique, fondée sur la valeur de rendement, régressive ou hé-

doniste) elle se base pour arrêter la valeur du terrain à 3'850 par m2. 

Certes, il ressort de l’expertise du 3 septembre 2021, que l’expert interne 

à la CFE a pondéré la valeur intrinsèque de la parcelle (12'720'000 francs 

avec le coefficient un) et la valeur de rendement (13'225'000 francs avec 

le coefficient deux) pour arriver à une valeur vénale de l’objet de 13'055'000 

francs. Cependant, cette valeur vénale de l’objet n’est pas pertinente dans 

le cas concret. En effet, l’assiette des servitudes de superficie pour tunnel 

ferroviaire et de restriction au droit de bâtir est souterraine et se situe à 

l’extrême angle sud-ouest de la parcelle, dans un coin du jardin. Ces ser-

vitudes ne sont pas situées sous l’immeuble d’habitation déjà construit et 

ne grèvent pas un appartement. Partant, la valeur de rendement, se basant 

sur l’état locatif des appartements, et la valeur intrinsèque de la construc-

tion, telles que prises en compte par l’expertise interne du 3 septembre 

2021, ne sont pas pertinentes en l’espèce. À l’instar de l’affaire objet de 

l’ATF 122 II 246 consid. 4a, la valeur vénale du bien-fonds se résume, pour 

le calcul de l’indemnité d’expropriation du cas d’espèce, au prix du sol en 

tant que terrain à bâtir. D’ailleurs, la CFE ne s’est elle-même pas basée sur 

la valeur vénale totale de l’objet pour calculer l’indemnité mais uniquement 

sur la valeur intrinsèque du terrain en tant que terrain à bâtir (cf. décision 

attaquée consid. 2b, p. 5). L’estimation effectuée par l’expert interne basée 

sur la valeur de rendement et sur un taux de capitalisation de 7.5% que les 

expropriés critiquent n’a, à juste titre, joué aucun rôle dans l’estimation de 

la valeur vénale du terrain retenue par la CFE pour calculer l’indemnité. 

5.5.2 La CFE a arrêté la valeur du terrain à 3'850 francs par m2 sur la base 

de la densité retenue de 3.82, soit 3'255 m2 de droits à bâtir dans la 2ème 

zone de construction / 853 m2 de surface. L’expert interne retient cette va-

leur dans le cadre de l’estimation intrinsèque de l’objet. 

5.5.2.1 Or, ni la CFE ni l’expert interne n’expliquent comment et sur quelle 

base ils arrivent à 3'255 m2 de droits à bâtir pour la parcelle n° 1.______ 

RF, ni pourquoi ils divisent cette surface (3'255 m2) par la surface de la 

parcelle de 853 m2 pour arriver à une densité de 3.82, ni l’impact de cette 

densité sur la valeur du terrain au m2, ni pour quels motifs et sur quelle 

A-4908/2022 

Page 19 

base ils valorisent un point de densité à environ 1'000 francs par m2 pour 

arriver au prix du terrain de 3'850 le m2 (3.82 X 1'000 francs, arrondi). Il est 

aussi particulier que, dans sa décision du 12 octobre 2022 concernant la 

parcelle voisine (cf. arrêt du TAF A-5285/2022, A-5363/2022 du 3 octobre 

2023), la CFE calcule la densité en divisant la surface brute de plancher – 

et non les droits à bâtir dans la 2ème zone de construction – par la surface 

totale du terrain. Or, il est essentiel que la CFE explique clairement et de 

manière détaillée comment, et pour quels motifs, elle détermine la valeur 

vénale des m2 de terrain. C’est seulement par ces explications que les par-

ties sont capables de comprendre la décision et, le cas échéant, de l’atta-

quer en connaissance de cause. 

5.5.2.2 Il est ici rappelé que l’indice de densité a été introduit dans la loi 

générale cantonale genevoise du 29 juin 1957 sur les zones de dévelop-

pement (LGZD, RS GE L 1 35) dans le but de garantir une utilisation ra-

tionnelle du sol et d'éviter un gaspillage du territoire. Il sert à déterminer la 

densité des surfaces constructibles pour le logement et les activités. Il est 

le rapport entre la surface brute de plancher, destinée aux logements et 

aux activités, et la surface nette de terrain à bâtir, soit la surface totale du 

périmètre concerné, dont sont déduites les surfaces projetées vouées à la 

circulation externe et au raccordement et les surfaces vouées aux espaces 

et équipements publics d’une certaine importance (cf. art. 2a al. 1 LGZD ; 

Indices de densité et d'utilisation du sol – définitions et pratique adminis-

trative du 18 juin 2014, Office de l’urbanisme et du Département du terri-

toire, Directive départementale, publiée sur www.ge.ch > Accueil > Publi-

cations, page consultée le 3 octobre 2023). 

5.5.2.3 Pour calculer la surface brute de plancher, seules les surfaces de 

plancher comprises dans l'enveloppe du bâtiment qui sont économique-

ment exploitables et directement utiles à l'habitation ou au travail sont re-

tenues. Les surfaces des espaces communs – à savoir : les halls d’entrée, 

ainsi que les couloirs et cages d’escaliers – sont répartis au prorata des 

surfaces des différentes catégories de logements et d’activités hors es-

paces communs eux-mêmes. Les éléments à déduire sont : les locaux 

communs (les locaux vélos, poussettes, poubelles, buanderie, etc.), les 

dépôts, les autres locaux communs non rentabilisés (salle polyvalente, ate-

lier, etc. sans état locatif propre), les caves, les abris PC, les parkings, les 

locaux techniques, les distributions (halls, couloirs, paliers, ascenseurs, es-

caliers, etc.) liés à ces types de locaux (cf. Calcul de surface brute de plan-

cher [SBP] - Pratique administrative de l'Office cantonal du logement et de 

la planification foncière - PA/SI/038.01 du 13 février 2019, publiée sur 

www.ge.ch > Accueil > Publications, page consultée le 3 octobre 2023). 

http://www.ge.ch/
http://www.ge.ch/

A-4908/2022 

Page 20 

Les droits à bâtir correspondent à une surface potentiellement construc-

tible sur une parcelle selon un ratio, un taux, un rapport de surface défini 

par la loi (cf. Directive relative à la gestion des droits à bâtir lors de mutation 

parcellaire en zone 5 de l’Office des autorisations de construire du 31 mars 

2023 – 034-v1, publiée sur www.ge.ch > Accueil > Publications, page con-

sultée le 3 octobre 2023). 

5.5.3 En outre, l’expertise de la CFE a été effectuée le 3 septembre 2021. 

L’expert interne a réservé en particulier que son estimation n’était valable 

qu’à la date de son édition. Or, le jour déterminant pour la valeur vénale 

n’est pas celui de l’édition de l’expertise mais celui de l’audience de conci-

liation (cf. anc. art. 19bis LEx). Celle-ci s’est déroulée le 9 octobre 2019, 

soit deux ans auparavant (cf. consid. C.b). Cela étant, à la suite de l’auto-

rité inférieure (cf. décision attaquée, consid. 2b, p. 4), il n’y a pas lieu de 

retenir la possibilité d’une utilisation meilleure du bien exproprié (cf. art. 20 

al. 1 LEx). En effet, au jour de l’audience de conciliation, une telle utilisation 

ne paraissait ni plausible ni hautement vraisemblable dans un proche ave-

nir. Les expropriés ne se prévalaient d’ailleurs d’aucun projet concret, ni 

actuel ni dans un proche avenir sur leur parcelle. Or, des possibilités théo-

riques ne suffisent pas pour augmenter la valeur vénale de leur bien lors 

de son estimation. 

5.5.4 L’expertise produite par les expropriés ne peut pas non plus être uti-

lisée pour déterminer la valeur vénale du terrain. Elle a certes l’avantage 

de se fonder sur la méthode statistique puisqu’elle se base sur des tran-

sactions comparables observées dans le même quartier de (…), grâce à 

un relevé systématique des publications immobilières de la FAO, pondéré 

selon les caractéristiques propres au bien étudié. Elle retient un prix moyen 

de 15'019 francs par m2 d’appartement dans le quartier. Elle pondère cette 

valeur pour chacun des 14 appartements de la parcelle n° 1.______ RF en 

fonction de leur état respectif. Elle arrive à un prix moyen de 15'990 francs 

par m2 d’appartement sis sur cette parcelle. Cependant, la date de l’éva-

luation est le 31 décembre 2022, soit plus de trois ans après l’audience de 

conciliation (cf. anc. art. 19bis al. 1 LEx). Les 15 transactions qu’elle utilise 

comme base de comparaison ont eu lieu en majorité après l’audience de 

conciliation : une en 2018, quatre en 2020, quatre en 2021 et six en 2022. 

En outre, ces transactions portent sur le prix au m2 d’appartements. Or, en 

l’espèce, l’assiette des servitudes de superficie pour tunnel ferroviaire et 

de restriction au droit de bâtir n’est pas située sur un appartement mais 

sous un coin du jardin non construit. Il s’agit dès lors de déterminer le prix 

au m2 du terrain et non pas des appartements. 

http://www.ge.ch/

A-4908/2022 

Page 21 

5.5.5 Pour ces motifs, le Tribunal ne peut pas contrôler si le prix de 3'850 

francs par m2 de terrain de la parcelle n° 1.______ RF a été fixé correcte-

ment par la CFE. Sur le vu du dossier de la cause, il ne peut pas non plus 

fixer lui-même la valeur vénale de ce terrain. En outre, sa fixation directe-

ment par le Tribunal, même sur la base d’une expertise externe, ferait 

perdre tant aux expropriés qu’à l’expropriante une instance de recours. 

Partant, il y a lieu de rejeter la requête d’expertise des expropriés et d’ad-

mettre la conclusion des parties en renvoi de l’affaire à l’autorité inférieure, 

spécialisée en la matière (cf. consid. 2.3). La CFE devra déterminer le prix 

au m2 du terrain à bâtir, dans la mesure du possible, à l’aide de la méthode 

statistique. Il est ici précisé que l’Office cantonal de la statistique OCSTAT 

du canton de Genève publie des statistiques sur les transactions immobi-

lières sur son site Internet (cf.  https://statistique.ge.ch > Tableaux > 05Prix 

> Transactions et prix de l’immobilier, page consultée le 3 octobre 2023 ; 

cf. arrêts du TAF A-2600/2018 du 1er mai 2021 consid. 5.3.3.1, A-

4923/2017 précité consid. 8.2). Le prix devra être celui du terrain à bâtir lui-

même, non pas celui des appartements. Il devra être pondéré en fonction 

des différences de la parcelle n° 1.______ RF par rapport aux parcelles 

utilisées, le cas échéant, pour la comparaison. Qu’elle que soit la méthode 

finalement retenue par l’autorité spécialisée, elle devra la mentionner dans 

sa décision et expliquer clairement et en détails comment elle arrive au prix 

au m2 du terrain qu’elle retient (cf. également consid. 5.5.2). 

6.  

Il s’agit ensuite d’examiner si l’autorité inférieure a retenu à juste titre que 

la partie de 24 m2 affectée par les servitudes de superficie pour tunnel fer-

roviaire et de restriction au droit de bâtir subissait une dépréciation de 5%, 

que le solde de la parcelle n’était pas impacté par la constitution de ces 

servitudes et qu’aucun préjudice ne résultait de la servitude de tolérance 

d’exploitation ferroviaire. 

6.1 Les expropriés remarquent que les assiettes des servitudes de restric-

tion du droit à bâtir et de superficie sont conséquentes. L’emprise des ser-

vitudes est dans une zone, non encore construite, située sous les jardins 

de la parcelle et sous un mur de soutènement en limite. Dès lors, une cons-

truction est possible à cet endroit. Or, les servitudes restreignent leur utili-

sation du sol en profondeur. Elles rendent impossible la construction d’un 

bâtiment, d’un puits canadien, d’un puits d’infiltration des eaux pluviales et 

d’un garage avec une entrée depuis l’avenue (…) dans cette zone. Des 

travaux de reprise des fondations du mur de soutènement pourraient aussi 

être entravés, ce qui rendrait la conservation de ces éléments de patri-

moine historique plus difficile. La CFE n’a à tort pas pris en considération 

A-4908/2022 

Page 22 

la perte de valeur causée par l’impossibilité de surélévation en raison de la 

gare du CEVA qui passera dessous et qui risquerait d’empêcher tout ren-

forcement des fondations. Leur expertise relève l’absence de parking 

comme un inconvénient de l’immeuble, de sorte que la construction d’un 

ou plusieurs sous-sols se justifie d’autant plus. 

En outre, les expropriés font valoir que la CFE ne justifie pas non plus pour 

quelle raison elle retient un montant de 5% de dépréciation. Elle se con-

tente d’alléguer que l’impossibilité de construire un second sous-sol revient 

à une telle dépréciation. Cette motivation est lapidaire. Ils évaluent la perte 

de valeur pour la construction d’un second sous-sol à 20% de l’assiette des 

servitudes et le montant de leur indemnité à 76'752 francs (24 X 15'990 X 

20%). Si, par impossible, le taux de 5% devait être confirmé par le Tribunal, 

le montant de leur indemnité serait de 19'764 francs (24 X 16'470 X 5%). 

Ils requièrent une expertise afin de déterminer le taux de dépréciation de 

la valeur vénale de leur bien. 

6.2 Selon les CFF, les expropriés n’ont pas prouvé que la construction d’un 

second sous-sol sur leur parcelle était possible techniquement et juridique-

ment et rentable économiquement. En outre, les expropriés n’ont pas non 

plus présenté d’étude de faisabilité de la surélévation de leur immeuble. 

Par ailleurs, le bâtiment situé sur la parcelle n° 1.______ RF ne figure pas 

parmi les immeubles susceptibles d’être surélevés selon la carte indicative 

des surélévations du secteur (…), établie par la République et le canton de 

Genève. Il n’est pas non plus connu si le bâtiment, tel que construit, est 

susceptible de supporter une surélévation sans frais disproportionnés. En 

effet, le bâtiment fait partie d’un ensemble protégé du début du vingtième 

siècle. Sa démolition est en principe exclue et sa surélévation improbable. 

Ils rappellent que la gare du CEVA est construite depuis quelques années 

déjà et ne passe pas sous la parcelle des expropriés. Ils relèvent que l’em-

prise des servitudes ne se trouve pas au droit du bâtiment que les expro-

priés disent envisager de surélever. Ils remarquent qu’aucune demande de 

surélévation ne leur est parvenue et qu’à chaque fois qu’une telle demande 

leur a été faite, ils ont donné leur accord. 

Les CFF regrettent que la décision attaquée ne contienne aucun calcul 

permettant de vérifier si la construction d’un deuxième étage de sous-sols 

sur la parcelle des expropriés est rentable économiquement. Ils estiment 

qu’un tel calcul est indispensable car, si la construction d’un deuxième 

sous-sol n’est pas rentable ou pas faisable, les expropriés ne subissent 

pas de dommage indemnisable du fait de la constitution des servitudes 

ferroviaires. En l’absence d’une étude de faisabilité concrète ou d’une 

A-4908/2022 

Page 23 

appréciation motivée de la CFE, il n’est pas possible de conclure que la 

création d’un second sous-sol en dehors de l’emprise du bâtiment existant 

est rentable économiquement. Il en résulte que la décision attaquée aurait 

dû nier toute rentabilité économique d’un tel projet et refuser d’accorder 

une indemnité du fait de la constitution des servitudes ferroviaires. 

Finalement, les CFF avancent qu’en l’absence de préjudice d’un éventuel 

dépassement des valeurs limites, aucune indemnité n’est due du chef de 

la servitude de tolérance d’exploitation ferroviaire. Ils en concluent que la 

valeur de la construction érigée sur la parcelle n° 1.______ RF n’est pas 

impactée par la constitution des trois servitudes en sous-sol. 

6.3 La CFE rappelle avoir déjà jugé qu’il n’y a plus d’intérêt digne de pro-

tection, sous réserve de preuve du contraire, à l’utilisation du sous-sol au-

delà de 6.50 m de profondeur, soit deux niveaux de sous-sols, et donc pas 

de possibilité d’indemnisation. Elle remarque qu’en l’espèce, la parcelle est 

bâtie en hauteur, dispose d’un niveau de sous-sol et que la surface du ter-

rain naturel de la parcelle à la hauteur de la servitude se trouve en 

moyenne à 4.77 m au-dessus de l’assiette des servitudes litigieuses. Elle 

précise que le sous-sol existant est limité à l’assiette du bâtiment et ne 

dépasse pas celui-ci sur le solde libre de la parcelle. Elle retient que la 

construction d’un potentiel second sous-sol sous le bâtiment n’est pas en-

travée par les servitudes imposées. Par contre, l’éventuelle construction 

souterraine en limite de propriété sur la parcelle de plus d’un niveau de 

sous-sol est entravée. Elle considère que le solde de la parcelle n’est pas 

impacté par la constitution des servitudes et que la dépréciation de la partie 

impactée n’est constituée que par l’impossibilité d’utiliser cette partie pour 

y construire un éventuel second sous-sol. Tenant compte des contraintes 

de la parcelle (copropriétaires, bâtiment protégé, rentabilité aléatoire, ser-

vitudes de droit privé, etc.), elle juge que l’entrave à la possibilité de cons-

truire un second sous-sol sous un coin du jardin justifie une indemnisation 

de 5% pour la dépréciation de la partie de 24 m2 affectée, soit moins de 

3% de la surface de la parcelle. Elle calcule l’indemnisation à 4'620 francs. 

S’agissant de la servitude de tolérance d’exploitation ferroviaire sur l’entier 

de la parcelle n° 1.______ RF, elle estime qu’en l’absence de dépassement 

des valeurs limites, toute expropriation est exclue. Elle nie tout préjudice et 

n’alloue aucune d’indemnité à ce titre. 

6.4  

6.4.1 L'expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et 

entière (art. 16 LEx). Le versement d'une indemnité est soumis à trois 

A-4908/2022 

Page 24 

conditions cumulatives : l'atteinte à un droit, la réalisation d'un dommage 

et l'existence d'un rapport de causalité adéquate entre les deux (cf. arrêts 

du TAF A-4923/2017 précité consid. 5.1.1, A-1359/2013 du 5 juin 2014 con-

sid. 4.1 ; ZEN-RUFFINEN/ GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, cons-

truction, expropriation, Berne 2001, n° 1129). L’imposition forcée d’une ser-

vitude sur un fonds constitue une expropriation partielle (cf. ATF 141 I 113 

consid. 6.2, 129 II 420 consid. 3.1.1 ; arrêt du TF 1C_662/2021 du 17 fé-

vrier 2023 consid. 3.2). Selon l'art. 19 LEx, pour la fixation de l'indemnité, 

doivent être pris en considération tous les préjudices subis par l'exproprié 

du chef de la suppression ou de la diminution de ses droits. L'indemnité 

comprend la pleine valeur vénale du droit exproprié lui-même (cf. let. a) ; 

en outre, en cas d'expropriation partielle d'un immeuble, le montant dont 

est réduite la valeur vénale de la partie restante de la parcelle (cf. let. b) ; 

et le montant de tous les autres préjudices subis par l'exproprié, en tant 

qu'ils peuvent être prévus, dans le cours normal des choses, comme une 

conséquence de l'expropriation (let. c). Selon les cas, l’indemnité peut 

donc se décomposer en trois postes de dommage distincts (cf. ATF 141 I 

113 consid. 6.2 ; EGGS, Les « autres préjudices » de l’expropriation, 2013, 

n° 324). 

6.4.2 En cas de constitution d'une servitude, l'indemnité se calcule selon la 

méthode dite de la différence, laquelle consiste à déduire de la valeur vé-

nale du fonds libre de servitude celle du fonds grevé de la servitude 

(cf. ATF 141 I 113 consid. 6.5.1, 129 II 420 consid. 3.1.1, 122 II 337 con-

sid. 4c). L'indemnité à verser au propriétaire du fonds grevé correspond à 

la dépréciation de la parcelle, soit au montant dont est réduite la valeur 

vénale de la partie restante (cf. ATF 141 I 113 consid. 6.5.1). L’indemnité 

couvre ainsi la moins-value que la parcelle subit, comme terrain construc-

tible, en raison des restrictions à son utilisation (cf. ATF 122 II 246 con-

sid. 4a ; arrêt du TAF A-2600/2018 du 1er mai 2021 consid. 5.2.3 ; ZEN-

RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expro-

priation, 2001, no 1183). Cette méthode, dite de la différence, est valable 

même s’il est peu imaginable que le propriétaire actuel exploite effective-

ment le sous-sol dont il est privé par la constitution d’un droit de superficie 

souterrain (cf. ATF 122 II 246 consid. 4c ; arrêts du TAF A-4923/2017 pré-

cité consid. 5.2.1, A-552/2016 précité consid. 6.1). 

6.4.3 De plus, en cas d’expropriation partielle, l'expropriant doit réparer le 

dommage dû à la perte d'avantages de fait lorsque, selon toute vraisem-

blance, la partie restante en aurait profité de manière durable sans l'expro-

priation (cf. art. 22 al. 2 LEx). Dans ce contexte, la jurisprudence prend 

notamment en considération la perte d'avantages valorisant ou protégeant 

A-4908/2022 

Page 25 

l'immeuble touché (perte d'un « écran protecteur » [Schutzschild]) : protec-

tion contre les nuisances provenant du voisinage, garantie d'une vue dé-

gagée sur le paysage, interdiction de construire grevant le fonds voisin en 

vertu d'une servitude, etc. Cette dépréciation doit être indemnisée (cf. ATF 

141 I 113 consid. 6.5.1, 129 II 420 consid. 3.1.2, 106 Ib 381 consid. 2b et 

2c ; arrêt du TAF A-3199/2017 du 11 mars 2021 consid. 6.2.4). 

6.4.4 Il ressort de la jurisprudence qu’une atteinte au droit de construire 

jusqu’à une profondeur atteignant deux niveaux de sous-sol donne en prin-

cipe droit à indemnisation, même si l’exproprié ne peut faire état d’un projet 

concret de meilleure utilisation de son bien (cf. ATF 122 II 246 consid. 4b 

et 4c ; arrêts du TAF A-3816/2022 précité consid. 4.7, A-3199/2017 précité 

consid. 6.3.3, A-552/2016 et A-648/2016 du 3 juillet 2018 consid. 6.2.2 et 

6.3 et A-4111/2020 précité consid. 7.2.5.1, confirmé par l’arrêt du TF 

1C_662/2021 du 17 février 2023 consid. 4.2). En revanche, une entrave à 

la construction d’un troisième niveau de sous-sol sur une parcelle déjà bâ-

tie ne donne en principe pas droit à une indemnité lorsque l’exproprié ne 

peut démontrer l’existence d’un projet concret et avancé de meilleure ex-

ploitation de sa parcelle (cf. arrêts du TAF A-3199/2017 précité con-

sid. 6.3.3, A-2600/2018 et A-2698/2018 du 1er mai 2021 consid. 5.3.4.1). 

Dans tous les cas, un examen individualisé tenant compte de l’ensemble 

des particularités du cas d’espèce est nécessaire. 

6.4.5 Les effets indirects d'une construction souterraine sur l'usage de la 

surface doivent être pris en considération dans le calcul de l'indemnité. Il 

pourrait s’agir de la réduction potentielle de la faculté de construire en sur-

face pour des questions de structures, des immissions et vibrations ou en-

core de l’atteinte à la fertilité du sol (cf. CARREL, Le régime du sous-sol en 

droit suisse : planification, exploitation, construction, 2015, n° 214). C'est 

par ailleurs la raison pour laquelle les CFF prévoient, dans le groupe de 

servitudes imposées, une servitude de tolérance d'exploitation ferroviaire 

(cf. arrêts du TAF A-3199/2017 du 11 mars 2021 consid. 6.2.5, A-

2600/2018 et A-2698/2018 précités consid. 5.2.5, A-552/2016 et A-

648/2016 précités consid. 6.1). 

6.5  

6.5.1 En l’espèce, l’assiette horizontale des servitudes de superficie et de 

restriction du droit de bâtir a une surface de 24 m2, soit moins de 3% de la 

surface de la parcelle de 853 m2. L’assiette verticale de ces servitudes est 

formée, en coupe, d’un rectangle de 14 m de côté (du km 69.383 au km 

69.397) sur 30 m de profondeur, dont la base se trouve à une altitude de 

376.11 m et le sommet à une altitude de 406.11 m. La surface du terrain 

A-4908/2022 

Page 26 

naturel de la parcelle évolue, dans l’emprise, à une altitude entre 410.77 m 

à l’ouest et 410.98 m à l’est, selon les plans produits (cf. annexe 1, jointe à 

la requête du 24 mai 2019 des CFF, pièce n° 3 du recours). Les droits de-

mandés sont donc situés à une profondeur de 4.66 m à 4.87 m sous la 

surface du terrain. L’emprise de ces deux servitudes sur la parcelle n’est 

pas située sous le bâtiment lui-même mais dans un coin du jardin. Les 

expropriés ne sont donc pas empêchés de construire un second sous-sol 

sous leur bâtiment. Actuellement, le sous-sol existant sous le bâtiment 

n’est pas utilisé pour des places de parc. 

6.5.2 La dépréciation causée par la constitution des servitudes de superfi-

cie pour tunnel ferroviaire et de restriction au droit de bâtir n’est constituée 

que par l’impossibilité de construire un éventuel second sous-sol sous leur 

assiette. En effet, sans la constitution de ces deux servitudes, la construc-

tion d’un second sous-sol à cet endroit serait possible juridiquement. La 

police des constructions ne limite pas l’exploitation souterraine de la par-

celle en limite de propriété. Le règlement d’application de la loi cantonale 

genevoise sur les constructions et les installations diverses du 27 février 

1978 (RCI, RS GE L 5 05.01) précise qu’en deuxième zone de construc-

tion, des constructions en sous-sol peuvent être édifiées à la limite de deux 

propriétés privées (cf. art. 231 al. 1 let. c RCI ; cf. arrêts du TAF A-

4111/2020 précité consid. 7.2.5.1). D’un point de vue technique, en tenant 

compte d’une dalle initiale sur sous-sol de 50 cm, puis d’un vide d’étage de 

2.5 m et d’une dalle de 50 cm entre chaque sous-sol, c’est à-dire 3.5 m 

pour le 1er sous-sol, puis 3 m par sous-sol supplémentaire (cf. arrêt du TAF 

A-2600/2018 précité consid. 5.3.4.1, A-6912/2017 du 18 mars 2021 con-

sid. 5.3.2, A-3199/2017 du 11 mars 2021 consid. 6.3.3), seul un étage en 

sous-sol est réalisable à cet endroit. Ce sont donc les servitudes qui limi-

tent la construction d’un second sous-sol dans une petite partie du jardin. 

6.5.3  

6.5.3.1 Dans l’affaire objet de l’arrêt ATF 122 II 246, traduit au JdT 1998 I 

409 et confirmé par les arrêts du TF 1C_662/2021 du 17 février 2023 con-

sid. 4.2 et 1C_322/2017 du 25 avril 2018 consid. 2.1 et 3.2, deux tunnels 

ferroviaires, espacés d’environ 17 m, traversaient une parcelle à une pro-

fondeur de 7 à 8 m depuis la surface du terrain jusqu’au sommet des tun-

nels. La servitude prévoyait une interdiction de construire sur un cube de 

6 m de large à partir de l’axe du tunnel et sur 3.55 m de hauteur à partir du 

sommet du tunnel. Au-dessus de ces cubes, la charge de construction ne 

devait pas dépasser 1.5 kg/cm2. Entre les deux tubes, il ne restait plus 

qu’un espace libre de construction d’environ 12 m de large (cf. ATF 122 II 

246 consid. en faits et consid. 4). La profondeur exploitable variait entre 

A-4908/2022 

Page 27 

3.45 m et 4.45 m. La police des constructions ne limitait pas l'exploitation 

souterraine de la parcelle. C’est la constitution des servitudes, nécessaires 

à la réalisation et à la mise en service des installations ferroviaires, qui 

limitait l’utilisation souterraine à un seul sous-sol. En raison de la limitation 

imposée à la charge (1,5 kg/cm2), les fondations d'un nouveau bâtiment 

auraient entraîné d'importants frais supplémentaires. Vu ces frais de cons-

truction supplémentaires et la limitation à un seul sous-sol pour l’entier de 

la parcelle, le Tribunal fédéral a fixé la moins-value à 15% de la valeur 

vénale de l’ensemble de la parcelle. 

6.5.3.2 En l’espèce, les expropriés ne font pas valoir une limitation impo-

sée à la charge ni ne prouvent des frais de construction supplémentaires. 

Il est vrai que la carte indicative mentionnée par les CFF n’a pas de portée 

juridique propre, mais seulement une portée indicative. Elle prévient que le 

potentiel de surélévation ne peut être déterminé que sur la base d’un projet 

faisant l’objet d’une demande d’autorisation de construire soumise aux dis-

positions légales applicables et aux instances compétentes. Il n’est donc 

pas possible d’en déduire que l’immeuble des expropriés ne peut pas être 

surélevé, indépendamment des deux servitudes requises. Cependant, les 

expropriés n’expliquent pas ni ne prouvent en quoi les servitudes empê-

cheraient la surélévation de leur immeuble, alors qu’elles ne sont pas si-

tuées sous celui-ci. En l’absence de preuve, il n’y a pas lieu de retenir que 

la surélévation du bâtiment existant ou les fondations d’un nouveau bâti-

ment entraîneraient d'importants frais supplémentaires en l’espèce. Par ail-

leurs, les servitudes de superficie et de restriction du droit de bâtir n’impac-

tent qu’une petite partie de la parcelle. Partant, l’autorité inférieure a retenu 

à juste titre que le préjudice subi par les expropriés du fait de la constitution 

de ces deux servitudes se résumait à l’impossibilité de construire un se-

cond sous-sol sous l’assiette des servitudes. Les expropriés doivent donc 

uniquement être indemnisés pour la pleine valeur vénale du droit exproprié 

(cf. art. 19 let. a LEx). La valeur vénale de la partie restante de la parcelle 

n’est pas affectée par la constitution de ces deux servitudes (cf. art. 19 

let. b LEx) et les expropriés ne font pas non plus valoir d’autres préjudices 

consécutifs à l’expropriation (cf. art. 19 let. c LEx). 

6.5.3.3 Tout comme dans l’ATF 122 II 246 consid. 2b, les CFF font valoir 

que la construction d’un second sous-sol ne serait pas rentable économi-

quement et serait une opération à perte. Or, le Tribunal fédéral a déjà tran-

ché que, même si l’effort financier nécessaire à la construction rend tout 

rendement illusoire, cela ne signifie pas que les expropriés n’ont pas droit 

à une indemnisation (cf. ATF 122 II 246 consid. 3 ; arrêt du TF 

1C_662/2021 précité consid. 4.2, confirmant l’arrêt du TAF A-4111/2020 

A-4908/2022 

Page 28 

précité consid. 7.2.5.2). Il a jugé déterminant qu’aucune valeur écono-

mique n’était retenue pour les bâtiments actuels, que la valeur de la par-

celle se concentrait dans sa qualité comme terrain à bâtir (cf. consid. 5.4.4 

et 5.5.1) et que cette valeur était altérée par l’installation des CFF. Dans 

cette mesure, l’expropriée subissait bien un dommage patrimonial du fait 

de la constitution des servitudes, lequel devait être indemnisé (cf. ATF 122 

II 246 consid. 4c). À la suite des expropriés, le Tribunal retient ainsi que 

même une éventuelle rentabilité aléatoire de la construction d’un second 

sous-sol n’empêche pas, en l’espèce, l’allocation d’une indemnité, vu que 

les deux servitudes diminuent la valeur vénale de leur parcelle. 

6.5.4 Dans l’affaire objet de l’arrêt du TAF A-4111/2020 du 16 septembre 

2021 et confirmé par l’arrêt du TF 1C_662/2021 du 17 février 2023, trois 

servitudes souterraines, à savoir d’interdiction de bâtir, de tolérance d’ex-

ploitation ferroviaire et de superficie pour tunnel ferroviaire, étaient prévues 

sous trois parcelles suite à l’approbation des plans et la construction du 

CEVA. Ces trois parcelles, situées à environ 1 km de la parcelle litigieuse 

en l’espèce, abritaient et étaient destinées à des garages à voitures et à 

une station-service, loués. Les servitudes de superficie et de restriction du 

droit de bâtir impactaient 79% de la surface totale des parcelles (assiette 

de 3'372 m2 sur 4’271 m2 de surface totale) et non seulement 3% (cf. con-

sid. A et B). Comme en l’espèce, il n’y avait pas de limite de la charge 

constructible et la rentabilité de l’exploitation du sous-sol était aléatoire. Là 

où l’assiette des servitudes limitait l’utilisation du sous-sol à la construction 

d’un seul niveau de sous-sol, une moins-value de 10%, calculée sur l’as-

siette des servitudes, a été retenue. Là où l’assiette des servitudes ne lais-

sait subsister aucune profondeur exploitable, une moins-value de 20%, cal-

culée sur l’assiette des servitudes, a été retenue. Aucune indemnité n’a été 

octroyée pour la partie restante, non impactée par les servitudes (cf. arrêt 

du TF 1C_662/2021 précité consid. 4.2 ; arrêt du TAF A-4111/2020 précité 

consid. 7.2.5.2, 7.2.5.3 et 7.2.7). Partant, contrairement à ce que les ex-

propriés soutiennent, la dépréciation n’est pas d’au moins 20% en cas d’im-

possibilité de construire un second sous-sol. Le pourcentage de déprécia-

tion dépend des circonstances du cas concret. 

6.5.5 Dans les affaires objet des arrêts du TAF A-3816/2022, A-3820/2022 

et A-3823/2022 du 18 avril 2023, trois servitudes souterraines, à savoir 

d’interdiction de bâtir, de tolérance d’exploitation ferroviaire et de superficie 

pour tunnel ferroviaire, étaient prévues sous trois parcelles, suite à l’appro-

bation des plans et la construction du CEVA. Les parcelles, situées à envi-

ron 750 m de la parcelle litigieuse en l’espèce, abritaient deux immeubles 

d’habitation de sept étages sur rez plus attique avec deux niveaux de sous-

A-4908/2022 

Page 29 

sol, un parking en surface, l’entrée d’un garage souterrain et deux niveaux 

de sous-sol. Les servitudes de superficie et de restriction au droit de cons-

truire les grevaient pour 3%, 13% et 40% de leur surface (consid. A et 6.1). 

Dans ces affaires, l’autorité inférieure avait retenu que l’entrave à la cons-

truction d’un deuxième sous-sol sur les dépendances de ces parcelles oc-

casionnait une dépréciation de 5% de la valeur des surfaces impactées par 

l’assiette des servitudes. Le Tribunal de céans a considéré que l’autorité 

n’avait pas suffisamment motivé ce pourcentage. Il a estimé que, dès lors 

que la cause était renvoyée à l’autorité inférieure pour qu’elle explique se-

lon quelle méthode elle avait arrêté le prix du terrain et, au besoin, pour 

qu’elle procède à une nouvelle estimation, elle aurait également l’occasion 

de motiver davantage le pourcentage de dépréciation retenu. Il a admis 

qu’un certain schématisme paraissait inévitable. Cependant, il a enjoint 

l’autorité inférieure d’expliciter son raisonnement, d’indiquer tous les cri-

tères retenus pour fixer le pourcentage de dépréciation et d’expliquer la 

manière dont elle en a tenu compte (consid. 6.1.2 à 6.1.4). Les arrêts n’ont 

pas fait l’objet d’un recours au Tribunal fédéral, de sorte qu’ils sont entrés 

en force. 

6.5.6 À l’instar des affaires objet des arrêts du TAF A-3816/2022, A-

3820/2022 et A-3823/2022 précités, le Tribunal retient, en l’espèce, que 

l’autorité inférieure n’a pas suffisamment motivé le pourcentage de dépré-

ciation de 5% retenu. Dès lors que la cause doit lui être renvoyée pour 

qu’elle détermine à nouveau la valeur vénale du terrain à bâtir (cf. con-

sid. 5.5), elle devra également expliquer et motiver davantage ce point, en 

tenant compte des circonstances du cas concret (cf. consid. 6.5.1 et 6.5.2) 

et de la jurisprudence déjà rendue en la matière (cf. consid. 6.5.3, 6.5.4 et 

6.5.5). 

6.5.7 S’agissant enfin de la servitude de tolérance d’exploitation ferroviaire, 

les expropriés ne prétendent pas que les normes liées à l’exploitation fer-

roviaire, telles que les valeurs limites d’immission pour le bruit, les sons 

solidiens et les vibrations, seraient violées. Il est ainsi permis de douter de 

l’existence d’effets indésirables et de nuisances sur le bien-fonds des ex-

propriés, ce d’autant plus que le tunnel ferroviaire ne passe pas directe-

ment sous leur parcelle, mais à côté de celle-ci. Tant que les normes d’ex-

ploitation ferroviaire sont respectées, cette servitude n’a donc pas d’impact 

sur la valeur vénale du bien-fonds des expropriés. Les expropriés n’ont pas 

non plus prouvé une éventuelle réduction de la faculté de construire en 

surface pour des questions de structures. En l’absence de dommage, une 

des trois conditions cumulatives pour admettre le versement d’une indem-

nité fait défaut. Partant, l’autorité inférieure a retenu à juste titre que 

A-4908/2022 

Page 30 

l’imposition d’une servitude de tolérance d’exploitation ferroviaire sur l’en-

tier de la parcelle des expropriés ne diminuait pas sa valeur. Aucune in-

demnité n’est due à ce titre. 

7.  

Pour résumer, le Tribunal retient que l’autorité inférieure a violé le droit 

d’être entendu des parties et que cette violation ne peut pas être réparée 

en l’espèce (cf. consid. 4.4). Quant au fond, il considère que la cause doit 

être renvoyée à l’autorité inférieure pour qu’elle détermine à nouveau la 

valeur vénale du terrain de la parcelle n° 1.______ RF, avant inscription 

des servitudes, en expliquant clairement et de manière détaillée le prix 

qu’elle retient et comment elle le calcule (cf. consid. 5.5). L’autorité infé-

rieure devra également motiver davantage le pourcentage de dépréciation 

de 5% retenu, en tenant compte des circonstances du cas concret et de la 

jurisprudence rendue (cf. consid. 6.5.6). Par contre, le Tribunal estime que 

l’autorité inférieure a retenu à juste titre que les expropriés devaient être 

indemnisés pour la constitution des servitudes de superficie pour tunnel 

ferroviaire et de restriction au droit de bâtir (cf. consid. 6.5.3.3), que cette 

indemnité se limitait à la pleine valeur vénale du droit exproprié, que le 

solde de la parcelle n’était pas impacté, que les expropriés ne subissaient 

pas d’autres préjudices consécutifs à l’expropriation (cf. consid. 6.5.3.2) et 

qu’aucun préjudice ne résultait de la servitude de tolérance d’exploitation 

ferroviaire (cf. consid. 6.5.7). 

Il s’ensuit que le recours des expropriés et le recours joint des CFF sont 

partiellement admis, dans le sens des considérants. Le chiffre 1 du dispo-

sitif de la décision du 15 septembre 2022 de la CFE est annulé. La cause 

est renvoyée à l’autorité inférieure pour nouvelle décision dans le sens des 

considérants. 

8.  

Demeure à trancher la question des frais et dépens. 

8.1  

8.1.1 Contrairement aux art. 63 et 64 PA, le principe de la mise des frais à 

la charge de la partie qui succombe ne s’applique pas en matière d’expro-

priation. Par conséquent, les dispositions du règlement du 21 février 2008 

concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif 

fédéral (FITAF, RS 173.320.2) ne trouvent application que dans la mesure 

où elles sont compatibles avec l’art. 116 al. 1 LEx. Tel est en particulier le 

cas pour ce qui concerne les règles générales relatives au calcul de l’émo-

lument judiciaire (cf. art. 2 al. 1 FITAF) et les dispositions relatives à la 

A-4908/2022 

Page 31 

fixation de l’indemnité de dépens (cf. art. 8 ss FITAF ; arrêt du TAF 

A-4923/2017 précité consid. 9.1.2). 

8.1.2 Aux termes de l’art. 116 al. 1 LEx, les frais causés par la procédure 

d’expropriation devant le Tribunal administratif fédéral, y compris les dé-

pens alloués à l’exproprié, sont supportés par l’expropriant. Lorsque les 

conclusions de l’exproprié sont rejetées intégralement ou en majeure par-

tie, les frais peuvent être répartis autrement. Les frais causés inutilement 

seront supportés dans chaque cas par celui qui les a occasionnés. Selon 

la pratique du Tribunal fédéral et du Tribunal administratif fédéral, il est no-

tamment possible de réduire ou de supprimer l’indemnité de partie lorsque 

l’exproprié succombe intégralement ou en majeure partie (cf. arrêts du TF 

1A.269/2006 du 28 février 2007 consid. 5, 1A.108/2006 du 7 no-

vembre 2006 consid. 5 non publié à l’ATF 133 II 30 ; arrêt du TAF 

A-2600/2018 précité consid. 8.1). Dans les procédures d’expropriation, les 

frais de procédure ne doivent en général pas être trop élevés (cf. arrêt du 

TF 1E.9/2006 du 20 septembre 2006 consid. 3 ; arrêts du TAF A-471/2020 

précité consid. 13.2 A-859/2018 du 10 décembre 2020 consid. 11.2). 

8.2  

8.2.1 En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe énoncé à l'art. 116 

al. 1 LEx, selon lequel il appartient à l'expropriante de supporter les frais 

de procédure. Ils sont in casu fixés à 1’500 francs et mis à la charge des 

CFF. Ils sont prélevés sur l’avance de frais déjà versée par les CFF du 

même montant. 

8.2.2 Les expropriés obtiennent partiellement gain de cause. Ils ont choisi 

de se faire représenter et ont conclu à l’octroi de dépens mais n’ont pas 

soumis de note d’honoraires. Une indemnité de dépens, fixée ex aequo et 

bono à 1’500 francs, et tenant compte du fait que leurs écritures sont dans 

une large mesure les mêmes que dans la cause A-5285/2022 et A-

5363/2022 concernant une parcelle voisine avec en partie les mêmes ex-

propriés, leur est allouée et mise à la charge de l’expropriante. Bien 

qu’ayant obtenu partiellement gain de cause, il n’est pas alloué de dépens 

à l’expropriante, conformément à l’art. 116 al. 1 LEx. 

(le dispositif est porté à la page suivante)   

A-4908/2022 

Page 32 

Par ces motifs, le Tribunal administratif fédéral prononce : 

1.  

Le recours des expropriés et le recours joint de l’expropriante sont partiel-

lement admis, dans le sens des considérants. 

2.  

Le chiffre 1 du dispositif de la décision du 15 septembre 2022 de la Com-

mission fédérale d’estimation du 1er arrondissement est annulé. 

3.  

L’affaire est renvoyée à l’autorité inférieure pour instruction complémen-

taire et nouvelle décision dans le sens des considérants. 

4.  

Les frais de procédure de 1'500 francs sont mis à la charge de l’expro-

priante. Ils sont prélevés sur l’avance de frais déjà versée par elle du même 

montant. 

5.  

Une indemnité de dépens de 1'500 francs est allouée aux expropriés, à la 

charge de l’expropriante. 

6.  

Le présent arrêt est adressé aux expropriés, à l’expropriante et à l'autorité 

inférieure. 

 

L'indication des voies de droit se trouve à la page suivante. 

 

Le président du collège : La greffière : 

  

Jérôme Candrian Johanna Hirsch-Sadik 

 

A-4908/2022 

Page 33 

Indication des voies de droit : 

Pour autant que les conditions au sens des art. 82 ss, 90 ss et 100 ss LTF 

soient remplies, la présente décision peut être attaquée devant le Tribunal 

fédéral, 1000 Lausanne 14, par la voie du recours en matière de droit 

public, dans les trente jours qui suivent la notification (art. 82 ss, 90 ss et 

100 LTF). Ce délai est réputé observé si les mémoires sont remis au plus 

tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce 

dernier, à La Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou 

consulaire suisse (art. 48 al. 1 LTF). Le mémoire doit être rédigé dans une 

langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de 

preuve, et être signé. La décision attaquée et les moyens de preuve 

doivent être joints au mémoire, pour autant qu'ils soient en mains de la 

partie recourante (art. 42 LTF). 

 

Expédition : 

  

A-4908/2022 

Page 34 

Le présent arrêt est adressé : 

– aux expropriés (acte judiciaire) 

– à l’expropriante (acte judiciaire) 

– à l'autorité inférieure (acte judiciaire)