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**Case Identifier:** ec08759e-eef7-5db8-a12d-f6834c1119fa
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2013-11-25
**Language:** de
**Title:** Direkte Bundessteuer 2008 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2008
**Docket/Reference:** DB.2012.114
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/StRG_DB_2012_114_pw.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

2. Abteilung 

2 DB.2012.114 
2 ST.2012.130 

Entscheid 

25. November 2013 

Abteilungsvizepräsidentin Micheline Roth, Steuerrichter Marcus Thalmann, 
Steuerrichter Alexander Widl und Gerichtsschreiber Stefan Eichenberger 

Mitwirkend: 

A,    

vertreten durch B,  

In Sachen 

gegen 

Beschwerdeführer/ 
Rekurrent,  

1.  S c h w e i z e r i s c h e   E i d g e n o s s e n s c h a f t ,    

2.  S t a a t   Z ü r i c h ,    

vertreten durch das kant. Steueramt,  
Division Süd, 
Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich,  

Beschwerdegegnerin,  

Rekursgegner,  

betreffend 
Direkte Bundessteuer 2008 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2008 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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hat sich ergeben: 

A.  Mit  Einschätzungsentscheid  vom  21. Mai  2010  schätzte  das  kantonale 

Steueramt  A (nachfolgend  der  Pflichtige) für  die Staats-  und Gemeindesteuern,  Steu-

erperiode 2008, mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 203'300.- ein. Dabei setzte 

es u.a. die abzugsfähigen Liegenschaftsunterhaltskosten bezüglich der Liegenschaften 

…strasse 3,  in C,  und …strasse  5 und 7,  in D,  abweichend  von  der  Deklaration fest. 

Beim  selbstbewohnten  Eigenheim  …strasse  3  liess  es  Prozess-  und  Anwaltskosten 

von Fr. 8'368.- in Zusammenhang mit einem Baurekurs gegen ein nachbarschaftliches 

Bauvorhaben  sowie  Gebühren  für  Wasser  und  Abwasser  von  Fr. 1'010.-  nicht  zum 

Abzug zu. Hinsichtlich der vermieteten Stockwerkeigentumswohnungen in D rechnete 

das  kantonale  Steueramt  die  zusätzlich  zu  den  effektiven  Unterhaltskosten  geltend 

gemachten  Unterhaltspauschalen  von  Fr. 55'328.-  (…strasse  5)  bzw.  Fr. 49'814.- 

(…strasse 7) auf und liess statt dessen effektive Unterhaltskosten (inkl. Mietzinsausfäl-

le) von Fr. 63'328.- und Fr. 105'073.- zum Abzug zu. Im gleichentags erfolgten Hinweis 

betreffend die direkte Bundessteuer 2008 stellte das kantonale Steueramt eine Veran-

lagung mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 202'400.- in Aussicht. Die förmliche 

Veranlagung erging am 31. Mai 2010. Dabei nahm es – soweit nachfolgend relevant – 

die gleichen Korrekturen vor wie bei den Staats- und Gemeindesteuern 2008. 

B.  Dagegen  erhobenen  Einsprachen  wies  das  kantonale  Steueramt  nach 

Durchführung  einer  Untersuchung  am  11. April  2012  ab  und  erhöhte  die  steuerbaren 

Einkommen  auf  Fr. 238'800.-  (Staats-  und  Gemeindesteuern  2008)  und  Fr. 237'900.- 

(Direkte  Bundessteuer  2008).  Abweichend  von  der  Veranlagung  liess  das  kantonale 

Steueramt hinsichtlich der Liegenschaft …strasse 3 die Hälfte der geltend gemachten 

Prozess- und Anwaltskosten, d.h. Fr. 4'184.-, zum Abzug zu. Dagegen stellte sich bei 

der  Untersuchung  heraus,  dass  die  bei  der  Einschätzung  angerechneten  effektiven 

Unterhaltskosten  für  die  Stockwerkeigentumseinheiten  …strasse  5  und  7  im  erhebli-

chen  Ausmass  Unterhaltskostenanteile  aus  den  Jahren  2005  bis  2007  enthielten,  die 

der  Pflichtige  infolge  Stundung  erst  im  Jahr  2008  an  die  Liegenschaftenverwalterin 

bezahlte. Unter Hinweis auf das Periodizitätsprinzip liess das kantonale Steueramt die 

gestundeten Kosten für die Jahre 2005 bis 2007 nicht zum Abzug zu. Weil die im Jahr 

2008 anrechenbaren effektiven Kosten die Unterhaltspauschale von 20% der Mietzins-

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einnahmen  nicht  überschritten,  gewährte  es  stattdessen  Pauschalabzüge  von 

Fr. 55'328.- und Fr. 49'848.- Ferner berücksichtigte es Mietzinsausfälle von Fr. 10'490.- 

und Fr. 13'307.-.  

C. Mit Beschwerde und Rekurs je vom 14. Mai 2012 liess der Pflichtige bean-

tragen,  für  die  Liegenschaft  in  C,  …weg  3,  die  gesamten  Rechtswahrungskosten  in 

Höhe  von  Fr. 8'368.-  als  Unterhaltsaufwendungen  anzuerkennen.  Ferner  seien  hin-

sichtlich der Liegenschaften in D – zusätzlich zu den Unterhaltskostenpauschalen von 

je  20%  –  die  gestundeten  Unterhaltskosten  von  Fr. 52'888.-  (…strasse  5)  und  

Fr. 44'076 (Fr. 65'766.- abzüglich bereits berücksichtige Kosten von Fr. 21'690.- für die 

Wohnungen  an  der  …strasse  7)  sowie  Einlagen  in  den  Erneuerungsfonds  von  

Fr.  26'000.-  anzurechnen.  Dementsprechend  seien  die  steuerbaren  Einkommen  auf  

Fr.  110'802.-  (direkte  Bundesteuer  2008)  und  Fr. 111'702.-  (Staats-  und  Gemeinde-

steuern 2008) herabzusetzen. Schliesslich beantragte er eine Parteientschädigung.  

Das  kantonale  Steueramt  beantragte  in  seiner  Beschwerde-/Rekursantwort 

vom  30. Mai  2012  unter  Hinweis  auf  die Einspracheentscheide,  Beschwerde und Re-

kurs  abzuweisen.  Mit  Bezug  auf  die geltend gemachten  Anwalts-  und Verfahrenskos-

ten  sei  nach  wie  vor  nicht  nachgewiesen,  dass  durch  die  Bauten  der  Nachbarliegen-

schaft  eine  Wertminderung  der  Liegenschaft  des  Pflichtigen  eintreten  würde. 

Eventualiter seien die im Einspracheentscheid gewährten Aufwendungen zu streichen 

und das steuerbare Einkommen entsprechend zu erhöhen. 

Auf die weiteren Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nach-

folgenden Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) Gemäss Art. 25 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 

14. Dezember 1990 (DBG) bzw. § 25 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) wer-

den zur  Ermittlung des Reineinkommens  die gesamten  steuerbaren  Einkünfte um  die 

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zu  ihrer  Erzielung  notwendigen  Aufwendungen  und  die  allgemeinen  Abzüge  vermin-

dert. Nach Art. 32 Abs. 2 Satz 1 DBG bzw. § 30 Abs. 2 StG können bei Liegenschaften 

im Privatvermögen die Unterhalts- und Verwaltungskosten abgezogen werden. Unter-

haltskosten sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in ers-

ter  Linie  die  Erhaltung  bereits  vorhandener Werte  ist.  Dabei  handelt  es  sich  in  erster 

Linie  um  sog.  Instandhaltungs-  und  Instandstellungskosten,  d.h.  Aufwendungen,  die 

regelmässig anfallen, um die Funktionsfähigkeit des Grundstücks zu erhalten oder die 

in grösseren Zeitabstanden erforderlich sind, um die Ertragsfähigkeit des Grundstücks 

sicher zu stellen.  

b)  Darüber  hinaus  sind  auch  Kosten  für  rechtliche  Massnahmen  zur  Werter-

haltung  des  Grundstücks,  wie  Gerichts-  und  Anwaltskosten,  die  erforderlich  sind,  um 

den  Wert  der  eigenen  Parzelle  zu  erhalten,  unter  dem  Titel  Unterhaltskosten  

abzugsfähig 

(RB 1986  Nr. 35 

[Leitsatz];  1983  Nr. 42,  1977  Nr. 89;  Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. A., 2009, Art. 32 N 37 DBG 

und Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 30 N 38 ff., N 74, N 95 StG; 

Dieter  Egloff,  in:  Kommentar  zum  Aargauer  Steuergesetz,  3. A.,  Band  1,  § 39  N 36). 

Anrechenbar  sind  in  diesem  Zusammenhang  auch  Unterhaltsaufwendungen,  wenn 

diese nutzlos oder erfolglos gewesen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 64 

StG;  RB 1983  Nr. 42;  RB 1977  Nr. 89;  Egloff  a.a.O.  unter  Hinweis  auf  AGVE  1994, 

S. 486  E.  2c;  RB 1977  Nr. 89  1964  Nr. 55).  Der  Abzug  derartiger  Aufwendungen  sei 

jedoch  dann  zu  versagen,  wenn  sich  ein  Rechtsmittel  als  offensichtlich  unbegründet 

herausstelle.  Dies  treffe  einerseits  dann  zu,  wenn  eine  Beschwerde  bzw.  ein  Rekurs 

aus  formellen  Gründen  (z.B.  Versäumnis  einer  Rechtsmittelfrist,  fehlende  Anfech-

tungsbefugnis)  oder  materiellen  Erwägungen  (Ausserachtlassung  einer  klaren  Recht-

sprechung),  von  Vornherein  aussichtslos  sei 

(StRK 3,  3. November  2005, 

ST.2005.230; StRG, 10. Juli 2013, 2 DB.2013.66). 

c) Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Pflichtiger mit den von ihm aufge-

wendeten  Rechtskosten  tatsächlich  eine  Wertminderung  seines  Grundstücks  abzu-

wenden versuche, ist ein milder Massstab anzulegen. Als sachgerecht erscheint, was 

ein  sorgfältiger  Hauseigentümer  nach  Prüfung  der  Sachumstände  für  zweckmässig 

erachtet.  Gewisse  Beeinträchtigungen  eines  Grundstücks  können  kaum  zuverlässig 

bewertet werden, was gerade auch für die vorliegend drohenden Mehrimmissionen und 

die  Einschränkung  der  Aussicht  gilt.  Dass  ein  Bauvorhaben  auf  dem  Nachbargrund-

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stück  die  eigene  Liegenschaft  entwerte,  lässt  sich  naturgemäss  in  vielen  Fällen  nicht 

zuverlässig sagen. Zwar gibt es Bauten und Anlagen, deren Nachbarschaft allgemein 

als  störend  und  damit  als  wertmindernd  aufgefasst  wird,  so  beispielsweise  eine  Ab-

wasserreinigungsanlage  oder  ein  Schlachthaus.  Bei  anderen  Gebäulichkeiten  oder 

Nutzungsarten  spielen  jedoch  subjektive Vorstellungen  und Wertungen eine  nicht  un-

bedeutende Rolle, so z.B. die Nachbarschaft zu einer Schul- oder Sportanlage. Unter 

diesen Umständen muss es genügen, wenn ein Pflichtiger die durch ein Bauvorhaben 

in der Nachbarschaft ausgehende Beeinträchtigung für das eigene Grundstück zumin-

dest  glaubhaft  macht.  Kraft  § 338a  Abs. 1  des  Planungs-  und  Baugesetzes  vom 

7. September 1975/20. Mai 1984 (PBG) muss der gegen eine Baubewilligung rekurrie-

rende Nachbar dartun, dass er durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein 

schutzwürdiges  Interesse  an  ihrer  Aufhebung  oder  Änderung  hat.  Dies  trifft  dann  zu, 

wenn sein Grundstück  in einer  hinreichend  engen  räumlichen  Beziehung  zur  Baupar-

zelle  steht  und er  überdies  im  Fall  der  Gutheissung  des  Rechtsmittels  einen Nachteil 

abwenden könnte, den die angefochtene Bewilligung für ihn zur Folge hätte (Fritzsche/ 

Bösch/Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  Bd.  1:  Planungsrecht,  Verfahren  und 

Rechtsschutz,  5. A.,  2011,  S. 439  ff.,  mit  Hinweisen  auf  Rechtsprechung  und  Lehre; 

StRG, 7. Februar 2013, DB.2012.253 + ST.2012.281, E. 3a, www.strgzh.ch).  

Indessen muss die Rechtsvorkehr eines Grundeigentümers tatsächlich darauf 

ausgerichtet  sein,  einen  Schaden  von  der  Liegenschaft  abzuwenden.  Denn  nur  unter 

dieser Voraussetzung kann von Liegenschaftsunterhalt im Sinn von Art. 32 Abs. 2 DBG 

und § 30 Abs. 2 StG gesprochen werden. 

d)  Unterhaltsaufwendungen  sind  vom  hierfür  beweisbelasteten  Steuerpflichti-

gen  nicht  nur  geltend  zu  machen,  sondern  auch  hinsichtlich  Bestand  und  Umfang 

nachzuweisen. Diesen Nachweis hat er durch eine substanziierte Sachdarstellung an-

zutreten, die spätestens innerhalb der Rekursfrist vorgetragen werden muss (RB 1964 

Nr. 68, RB 1992 Nr. 32). Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, welche hinsichtlich 

Art,  Motiv  und  Rechtsgrund  alle  Tatsachenbehauptungen  enthält,  die – ohne  weitere 

Untersuchung,  aber  unter  Vorbehalt  der  Beweiserhebung – die  rechtliche  Würdigung 

der  geltend  gemachten  Steueraufhebung  oder -minderung  erlaubt  (RB 1992  Nr. 32). 

Bei  ungenügender  Substanziierung  ist  nicht  von  Amtes  wegen  eine  Untersuchung  zu 

führen,  um  sich  die  fehlenden  Grundlagen  zu  beschaffen  (RB 1975  Nr. 64,  1981 

Nr. 90, 1987 Nr. 35). Eine unvollständige Sachdarstellung kann nicht im Beweisverfah-

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ren  nachgeholt  werden (RB 1980  Nr. 69 mit  weiteren Hinweisen).  Zur  Mitwirkung  des 

Steuerpflichtigen gehört ferner  die Beschaffung oder  Bezeichnung  von Beweismitteln, 

anhand derer sich die Richtigkeit des dargelegten Sachverhalts ergibt (RB 1992 Nr. 32; 

Martin Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen im Steuereinschätzungs-

verfahren, ASA 49, 518). Kommt der Steuerpflichtige diesen Anforderungen nicht nach, 

so haben die Aufwendungen unberücksichtigt zu bleiben (RB 1980 Nr. 72). Nur soweit 

ihm  Substanziierung  und/oder  Beweisleistung  aus  Gründen,  die  er  nicht  zu  vertreten 

hat,  nicht  möglich  oder  nicht  zumutbar  sind,  kann  er  sich,  hinreichende  Schätzungs-

grundlagen vorausgesetzt, auch auf Schätzungen berufen (RB 82 Nr. 95, 1987 Nr. 35). 

2. a)  Mit  Bezug  auf  die Liegenschaft  in  C,  …strasse  3,  machte der  Pflichtige 

wegen  Umbauplänen  der  Nachbarliegenschaften  verschiedene  Aufwendungen  gel-

tend. Zum einen beauftragte er einen Anwalt und erhob später vor der Baurekurskom-

mission  des  Kantons  Zürich  Rekurs,  da  die  Erstellung  einer  Stützmauer  sowie  einer 

Lounge auf zwei Nachbargrundstücken geplant wurde. Er befürchtete, dass durch die 

Erstellung der Stützmauer nicht nur der Baumbestand auf seinem Grundstück Schaden 

nehme sondern die Mauer auch ästhetisch negativ erscheinen werde. Durch die Nut-

zung  der  Lounge  entstehe  zudem  eine  störende  Lärmquelle.  Beide  Baumassnahmen 

würden  zu  einer  Ertragswertminderung  seines  Grundstücks  führen.  Der  Pflichtige  be-

antragt, die Anwalts- und Verfahrensgebühren von insgesamt Fr. 8'368.- vollumfänglich 

als Unterhaltsaufwendungen anzuerkennen.  

b)  Nachdem  der  Steuerkommissär  in  der  Veranlagung/Einschätzung  die  An-

walts- und Verfahrenskosten nicht als Unterhaltsaufwendungen anerkannt hatte, wurde 

dem Pflichtigen im Einspracheverfahren die Hälfte der geltend gemachten Kosten ge-

währt, mit der Begründung, dass diese erforderlich gewesen seien, um den Baumbe-

stand zu erhalten. Diese Auffassung ist vertretbar. Die Liegenschaft …strasse 3 in C ist 

im  hinteren  bergseitig  gelegenen  Grundstücksteil  von  grossen  und  älteren  Bäumen 

umgeben. Diese bilden insbesondere einen Sichtschutz von Seiten der Nachbarliegen-

schaften.  Zudem  prägen  sie  auch  den  Charakter  des  Grundstücks,  welches  auch  im 

vorderen und seitlichen Teil stark mit weiteren Bäumen und Büschen überwachsen ist. 

Rechtswahrungskosten zur Erhaltung des Baumbestands auf dem eigenen Grundstück 

mögen  zu  einem  Teil  zur  Werterhaltung  des  Grundstücks  beitragen.  Hinsichtlich  der 

übrigen prozessualen Vorkehren (Stützmauer, Lounge auf dem Nachbargrundstück) ist 

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jedoch  nicht  genügend  dargetan,  geschweige  denn  belegt,  dass  das  Grundstück  des 

Pflichtigen dadurch in objektiver Hinsicht von einem Schaden bedroht war. Lärmimmis-

sionen  von  Nachbargrundstücken  beeinflussen  die  Werthaltigkeit  eines  Grundstücks 

nur dann, wenn die Lärmquelle über das übliche Mass hinaus geht (z.B. Kindergarten, 

Kinderspielplatz,  Sportplatz  u.ä.).  Dies trifft jedoch für  die  bauliche  Neugestaltung  der 

Gartensitzplätze  auf  dem  Nachbargrundstück  nicht  zu,  da  in  der  Regel  davon  auszu-

gehen  ist,  dass  der  Nachbar  sein  Grundstück  so  nutzt,  dass  Lärm  und  weitere,  die 

Nachbarn  störende  Handlungen  auf  das  erlaubte  Mass  beschränkt  werden.  Der  Ver-

kehrswert eines Grundstücks wird auch nicht durch die baurechtlich zulässige Nutzung 

der Nachbarliegenschaft beeinflusst. Damit muss es mit der hälftigen Anrechnung der 

Rechtswahrungskosten sein Bewenden haben. 

3. a) Bezüglich der im Eigentum des Pflichtigen befindlichen Stockwerkeigen-

tumseinheiten an der …strasse 5 und 7 ist streitig, ob der Pflichtige bei der Einschät-

zung 2008 – zusätzlich zu den gewährten Pauschalabzügen – gestundete Unterhalts-

kostenanteile  für  die  Jahre  2005  und  2007  in  Höhe  von  Fr. 52'838.-  und  Fr. 44'076.- 

(Fr. 65'766.- ./. Fr. 21'590.-) sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds in Abzug bringen 

könne.  

b) Gemäss Art. 32 Abs. 4 DBG bzw. § 30 Abs. 5 StG kann der Steuerpflichtige 

anstelle der tatsächlichen Kosten einen Pauschalabzug geltend machen. Die tatsächli-

chen  Kosten  sind  in  diesem  Fall  nicht  nachzuweisen.  Die  Pauschale  beträgt  bei  der 

direkten Bundessteuer bei über zehnjährigen Objekten 20% und bei jüngeren 10% des 

Brutto-Mietertrags  (Verordnung  des  Bundesrats  über  den  Abzug  der  Kosten  von  Lie-

genschaften  des  Privatvermögens  bei  der  direkten  Bundessteuer  vom  24.  Au-

gust 1992, SR 642.116 = ZStB II Nr. 63/650; nachfolgend Verordnung). Bei den Staats- 

und  Gemeindesteuern  beträgt  der  Pauschalabzug  für  alle  Liegenschaften  20%  des 

Brutto-Mietertrags (Verfügung der Finanzdirektion über die Pauschalierung der Kosten 

für  den  Unterhalt  und  die  Verwaltung  von  Liegenschaften  des  Privatvermögens  vom 

7. September  2002,  ZStB I  Nr. 18/800).  Der  Pauschalabzug  umfasst  alle  ordentlichen 

Kosten,  hauptsächlich  Unterhaltskosten,  Versicherungsprämien,  Drittverwaltungskos-

ten,  Energiespar-  und  Umweltschutzmassnahmen  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, 

§ 30  N 30  StG)  und  –  beim  Stockwerkeigentum  –  auch  die  Einlagen  in  den  Erneue-

rungsfonds. Nach Art. 3 der Verordnung hat der Steuerpflichtige in jeder Steuerperiode 

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die  Wahl,  ob  er  die  tatsächlichen  Kosten  oder  den  Pauschalabzug  geltend  machen 

möchte.  Eine  Kumulation  oder  Kombination  von  Pauschale  und  effektiven  Kosten  ist 

ausgeschlossen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 30 N 30 StG). 

c) Das steuerbare Einkommen bemisst sich nach den Einkünften in der Steuer-

periode  (Art. 210  Abs. 1  DBG,  § 50  Abs. 1  StG).  Gemäss  dem  in  Art. 127  Abs. 2  der 

Bundesverfassung  vom  18. April  1999  bzw.  Art. 125  Abs. 2  der  Verfassung  des  Kan-

tons  Zürich  vom  27. Februar  2005  garantierten  Grundsatz  der  wirtschaftlichen  Leis-

tungsfähigkeit  müssen  Steuerpflichtige  nach  Massgabe  der  ihnen  zur  Verfügung  ste-

henden Mittel gleichmässig belastet werden; die Steuerbelastung muss sich nach den 

dem Steuerpflichtigen zur Verfügung stehenden Wirtschaftgütern und den persönlichen 

Verhältnissen richten (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, VB zu StG N 67 ff., mit weiteren 

Hinweisen). Der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähig-

keit wird durch denjenigen der Periodizität konkretisiert (Markus Reich, Das Leistungs-

fähigkeitsprinzip  im  Einkommenssteuerrecht,  ASA 53,  13;  RB 1980  Nr. 48).  Aufgrund 

des Periodizitätsprinzips wird dasjenige Einkommen besteuert, das in einer Steuerperi-

ode von einem Kalenderjahr gemäss Art. 209 Abs. 2 DBG bzw. § 49 Abs. 2 StG erzielt 

wird (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Art. 210 N 9 DBG bzw. § 50 N 10 StG).  

Das  Periodizitätsprinzip  kommt  nicht  nur  beim  Einkommenszufluss,  sondern 

auch  beim  Einkommensabfluss  zum  Tragen.  Die  zeitliche  Abgrenzung  des  Abflusses 

von Einkommen muss nach den gleichen Kriterien vorgenommen werden wie die des 

Zuflusses  von  Einkommen  (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  Art. 210  N 97  DBG  bzw. 

§ 50  N 79  StG,  auch  zum  Folgenden).  Aufwendungen fliessen  somit grundsätzlich  zu 

dem Zeitpunkt ab, in welchem die steuerpflichtige Person zur Zahlung  verpflichtet ist. 

Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 1988 Nr. 29) ist für die zeit-

liche Zuordnung von Liegenschaftsunterhaltskosten grundsätzlich auf die Fälligkeit der 

Forderung,  d.h.  in  der  Regel  auf  den  Tag  der  Rechnungsstellung  abzustellen  (sog. 

gemässigte  Sollmethode).  Lediglich  bei  unsicheren  Forderungen  ist  das  Zahlungsda-

tum (Ist-Methode) massgebend.  

Die Geschäftsleitung des kantonalen Steueramts erliess daraufhin eine bis heu-

te nie aufgehobene und teilweise immer noch befolgte Weisung (Mitteilungen zur An-

wendung  des  Gesetzes über  die  direkten  Steuern 1989  Nr.  1,  auch zum  Folgenden). 

Diese  bezieht  sich  einzig  auf  Liegenschaftsunterhaltskosten.  Darin  wird  festgehalten, 

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dass  sich  die  bisherige  Praxis  des  kantonalen  Steueramts,  gemäss  welcher  für  die 

zeitliche Abgrenzung das Datum der Zahlung massgebend war (RB 1975 Nr. 45), be-

währt habe. Ein allgemeiner Wechsel zur gemässigten Soll-Methode dränge sich nicht 

auf. Unter diesen Umständen sei es dem Steuerpflichtigen weiterhin gestattet, Liegen-

schaftsunterhaltskosten  nach  der  Ist-Methode  geltend  zu  machen.  Wolle  er  auf  die 

gemässigte  Soll-Methode  abstellen,  so  sei  seinem  Begehren  zu  entsprechen.  Er  sei 

jedoch bei seiner Wahl zu behaften, d.h. die einmal gewählte Abgrenzungsmethode sei 

beizubehalten.  

d) Im vorliegenden Fall nahm das kantonale Steueramt die zeitliche Zuordnung 

der  abzugsfähigen  Liegenschaftsunterhaltskosten  für  die  Liegenschaften  …strasse  5 

und 7 in der Steuerperiode 2008 nach der gemässigten Sollmethode vor und erklärte 

folgedessen nur die im Jahr 2008 in Rechnung gestellten Kosten (ohne die gestunde-

ten  Kosten  der  Jahre  2005  bis  2007)  für  abzugsfähig.  Weil  die  effektiven  Kosten  bei 

beiden Liegenschaften (inkl. Einlagen in den Erneuerungsfonds) unter dem Pauschal-

abzug von je 20% lagen, gewährte es Pauschalabzüge von je 20% der Mietzinssoller-

träge. Ausserdem berücksichtigte es Mietzinsverluste von Fr. 10'490.- und Fr. 13'307.-. 

Bei  den  Letzteren  handelt  es  sich  um  Ertragsminderungen,  die  unbestrittenermassen 

zu berücksichtigen sind, jedoch nicht unter dem Titel "(effektive) Unterhaltskosten". 

e) Dem kantonalen Steueramt ist beizupflichten, dass die Gerichtsinstanzen bei 

der  zeitlichen  Abgrenzung  von  Einkommensabflüssen  grundsätzlich  der  gemässigten 

Sollmethode  folgen.  Hinsichtlich  der  zeitlichen  Abgrenzung  von  Liegenschaftsunter-

haltskosten  hat  das  Verwaltungsgericht  diese  Methode  ausdrücklich  für  anwendbar 

erklärt (RB 1988 Nr. 29). Nach dieser Methode sind Unterhaltskosten in dem Zeitpunkt 

abzugsfähig, in dem sie fällig werden. Massgebend ist das jeweilige Rechnungsdatum. 

Der  Zeitpunkt  der  Zahlung  ist  unter  dem  Vorbehalt,  dass  überhaupt  mit  der  Zahlung 

gerechnet  werden  kann,  grundsätzlich  unbeachtlich  (RB  1976  Nr.  50  =  ZBl  78,  86  =  

ZR  75  Nr.  115;  Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,  § 50  N  79  und  80  StG;  StRK  II,  

18. Februar 1999, 2 ST.1998.270). Die genannte Methode hat veranlagungstechnisch 

den Vorteil, dass ohne weiteres auf die Fälligkeitsanzeigen der Gläubiger (Rechnungs-

daten) abgestellt werden kann. Die tatsächlichen Zahlungsdaten wären schwieriger zu 

eruieren. Wollte man an diese anknüpfen, erhöhte sich das Risiko eines mehrmaligen 

Abzugs.  Ferner  ist  diese  Methode  noch  am  ehesten  geeignet,  einen  unerwünschten 

Spielraum  zur  Steuerplanung  bzw.  -manipulation  einzuschränken.  Das  Abstellen  auf 

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die Rechnungsdaten dient aber nur der zeitlichen Abgrenzung der abzugsfähigen Kos-

ten. Was den Umfang der abzugsfähigen Aufwendungen betrifft, ist die Steuerbehörde 

nicht gehalten, in jedem Fall die in Rechnung gestellten Beträge anzurechnen. Gerade 

bei  liegenschaftlichen  Aufwendungen  kommt  es  häufig  vor,  dass  Rabatte,  Skonti  und 

andere Abzüge gewährt werden. Für den Umfang der abzugsfähigen Kosten gilt des-

halb stets das Prinzip der effektiven Kostenanrechnung. Demnach können Kosten un-

geachtet dessen, welcher Periode sie zeitlich zuzurechnen sind, immer nur im Umfang 

des  nachweislich  tatsächlich  bezahlten  Betrages  angerechnet  werden  (Richner/Frei/ 

Kaufmann/Meuter,  § 221  N  8  StG).  Erfahrungsgemäss  werden  Liegenschaftsunter-

haltskosten – wenn auch gelegentlich mit Abzügen versehen – innert der Zahlungsfrist 

bezahlt.  Wenn  die  Rechnung  ausnahmsweise  erst  viel  später  bezahlt  wird  und  auf-

grund der im Veranlagungs- oder Rechtsmittelverfahren dargelegten oder anderweitig 

zu Tage getretenen Umstände Zweifel an der tatsächlicher Erfüllung bestehen, kann es 

sich  rechtfertigen,  die  streitbetroffenen  Aufwendungen  erst  im  Zeitpunkt  der  Zahlung 

anzurechnen.  Ferner  bestünde  auch  die  Möglichkeit,  den  Steuerpflichtigen  bezüglich 

nicht  nachgewiesener  Kosten  auf  den  Revisionsweg  zu  verweisen.  Insofern  sind  die 

Vorbehalte  des  kantonalen  Steueramts  gegenüber  der  Anwendung  der  gemässigten 

Sollmethode bei Liegenschaftsunterhaltskosten teilweise unbegründet. 

f) Auch das Steuerrekursgericht folgt grundsätzlich der gemässigten Sollmetho-

de  (StRK  II,  3.  Dezember  2003,  2  ST.2003.280;  StRK  II,  28.  Oktober  2002, 

2 ST.2002.284,  StRK  II,  23.  April  1999,  2  ST.1999.2;  StRK  II,  18.  Februar  1999, 

2 ST.1998.270; StRK I, 24. Juni 1998, IV 62/1997). Bezüglich Liegenschaftsunterhalts-

kosten  lässt  die Rechtsprechung  jedoch  Ausnahmen  zu,  was auf  die im Januar  1989 

amtsintern  publizierte  Weisung  der  Geschäftsleitung  des  kantonalen  Steueramts  zu-

rückzuführen ist, die teilweise immer noch angewendet wird. Darin wurde der gemäs-

sigten  Sollmethode  bei  der  zeitlichen  Abgrenzung  von  Liegenschaftsunterhaltskosten 

eine Absage erteilt. Weil die betreffende Weisung nie aufgehoben oder berichtigt wur-

de, erfolgt seither die zeitliche Abgrenzung von Liegenschaftsunterhaltskosten sowohl 

nach der Ist-Methode als auch nach der gemässigten Sollmethode oder nach gar kei-

ner  Methode,  weil  sich  die  zeitliche  Abgrenzungsfrage  in  den  meisten  Fällen  nicht 

stellt. 

In  einem  Entscheid  vom  29.  Januar  2003  (3  ST.2002.340)  wies  die 

Steuerrekurskommission auf diese unterschiedliche Praxis des kantonalen Steueramts 

hin  und  gewährte  einem  Steuerpflichtigen  aus  Gründen  der  Rechtsgleichheit  (Gleich-

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behandlung  im  Unrecht)  den  Abzug  der  Liegenschaftsunterhaltskosten  nach  der  Ist-

Methode.  

g)  In  diesem  Sinne  ist  auch  im  vorliegenden  Fall  zu  entscheiden,  weil  der 

Pflichtige die streitbetroffenen Unterhaltskosten für die Liegenschaften …strasse 5 und 

7 für die Jahre 2005 bis 2007 in den Steuerperioden 2005 bis 2007 gar nicht geltend 

machte. Er grenzte mit anderen Worten die in den Jahren 2005 bis 2008 abzugsfähi-

gen  Liegenschaftsunterhaltskosten  in  zeitlicher  Hinsicht  nach  der  Ist-Methode  ab.  In 

der Steuererklärung 2007 deklarierte er die streitbetroffenen Aufwendungen unter dem 

Titel "gestundeter Verwaltungskostenanteil StWG 2005-2007" als Privatschulden, was 

das kantonale Steueramt in seinem Einschätzungsentscheid vom 20. Mai 2009 für die 

Staats- und Gemeindesteuern, Steuerperiode 2007, ausdrücklich zuliess. Wäre für die 

zeitliche  Abgrenzung  der  abzugsfähigen  Unterhaltskosten  die  Sollmethode  als  mass-

gebend  erachtet  worden,  hätten  das  kantonale  Steueramt  die  von  der  E  AG  im  Jahr 

2007 in Rechnung gestellten Unterhaltskostenanteile von Fr. 18'750.- (…strasse 5) und 

Fr. 21'690.- (…strasse 7) zumindest bei den bereits effektiv geltend gemachten Unter-

haltskosten für die Liegenschaft …strasse 5 zusätzlich anrechnen müssen. Hinsichtlich 

der  Liegenschaft  …strasse  7  hätte  es  festhalten  müssen,  dass  der  Kostenanteil  von 

Fr. 21'690.- pro 2007 im Pauschalabzug enthalten sei. Denn das Deklarationsverhalten 

des Pflichtigen liess insgesamt darauf schliessen, dass er nicht bezahlte Kosten (Lie-

genschaftsaufwendungen  und  Alimente)  im  Zeitpunkt  der  Zahlung  steuerlich  geltend 

machen  werde  (bezüglich  des  nicht  bezahlten  von  der  E  AG  in  Rechnung  gestellten 

Kostenanteils für die Flachdachsanierung im Jahr 2005). Auch in den Steuererklärun-

gen  2005  und  2006  sind  die  von  der  E  AG  in  Rechnung  gestellten  Unterhaltskosten, 

soweit diese vom Pflichtigen in den Jahren 2005 und 2006 nicht bezahlt wurden, nicht 

im deklarierten Unterhaltsaufwand enthalten. Bei dieser Sachlage ist der vom kantona-

len Steueramt im Steuerjahr 2008 ohne Vorankündigung vollzogene Methodenwechsel 

bei  der  zeitlichen  Abgrenzung  von  Liegenschaftsaufwendungen  mit  dem  von  einer 

Steuerbehörde  zu  erwartenden  loyalen,  vertrauenswürdigen  und  widerspruchfreien 

Verhalten nicht zu vereinbaren, zumal der Methodenwechsel dazu führt, dass die Un-

terhaltskostenanteile für die Liegenschaft …strasse 5 pro 2006 und 2007 (effektiv ab-

gerechnet)  überhaupt  nicht  mehr  angerechnet  werden  können,  da  die  betreffenden 

Einschätzungen in Rechtskraft erwachsen sind. 

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h) Weiter wies der Pflichtige mehrmals – auch im Einschätzungs- und Einspra-

cheverfahren – darauf hin, dass ihm die streitbetroffenen Unterhaltskosten infolge um-

baubedingter  Zahlungsschwierigkeiten  gestundet  worden  seien.  Gestundete  Kosten 

hätte das kantonale Steueramt nach der Soll-Methode niemals ohne zusätzliche Abklä-

rungen  über  Zeitpunkt  und  Inhalt  der  Stundungsabrede  als  Unterhaltskosten  in  den 

Jahren 2005 bis 2007 berücksichtigen dürfen, weil durch die Stundung nachträglich die 

Fälligkeit  während  einer  bestimmten  Frist  aufgehoben  bzw.  aufgeschoben  wird;  sie 

verhindert  den  Eintritt  des  Schuldnerverzugs  und  die  damit  verbundenen  Folgen  

(Urs  Leu,  in  Basler  Kommentar,  4.  A.,  Art. 75  N  4  f.  OR).  Auch  unter  diesem  Aspekt 

erwiesen sich die Einschätzungen für die Steuerperioden 2005 und 2007, bei welchen 

die  von  der  E  AG  gestundeten  Kosten  mangels  Geltendmachung  in  der  Steuererklä-

rung  nicht  bei  den  Unterhaltskosten  berücksichtigt  wurden,  als  vertretbar.  Denn  ge-

stundete Kosten sind nicht fällig, so dass sich die Anwendung der Sollmethode verbie-

tet.  Bei  dieser  Sachlage  kommt  es  auf  die  Unsicherheit  der  Erfüllung  der  Forderung 

nicht  an.  Es  ist  jedoch  anzumerken,  dass  die  Bezahlung  der  ausstehenden  Kosten 

entgegen der Auffassung des Pflichtigen nicht als unsicher einzustufen war. Denn ei-

nerseits anerkannte der Pflichtige die Forderungen der E AG. Andererseits besitzt der 

Pflichtige  mehrere  werthaltige  Liegenschaften,  die  bei  andauernder  Liquiditätsschwä-

che  entweder  freiwillig  oder  zwangsweise  hätten  veräussert  werden  können.  Aus  der 

Sicht der E AG kann deshalb die Forderung nicht als unsicher eingestuft werden. 

i) Somit können die gestundeten Verwaltungskostenanteile für die Jahre 2005 

bis  2007,  die  im  Januar  2008  bezahlt  wurden,  grundsätzlich  im  Jahr  2008  als  Unter-

haltskosten  geltend gemacht  werden. Weil  innerhalb  der  gleichen  Steuerperiode  eine 

Kombination oder Kumulation von pauschalen und effektiven Liegenschaftsunterhalts-

kosten  unzulässig  ist  (vgl.  E.  3.b),  sind  anstelle  der  gewährten  Unterhaltspauschale 

antragsgemäss  die  im  Rekurs-  und  Beschwerdeverfahren  geltend  gemachten  effekti-

ven Unterhaltskosten zum Abzug zuzulassen. Somit sind die Nettoerträge für die Lie-

genschaften …strasse 5 und 7 wie folgt festzusetzen: 

…strasse 5 

Bruttosollertrag 

Mietzinsverluste 

Mietertrag 

   Fr. 

276'641 

-10'490 

266'151 

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Gestundete Kosten 2005-2007 

Effektive Unterhaltskosten pro 2008 

Nettomietertrag 

(statt Fr. 211'023.- gemäss Einspracheentscheid) 

…strasse 7 

Bruttosollertrag 

Mietzinsverluste 

Mietertrag 

Gestundete Kosten 2005-2007 gemäss Antrag (act. 2 und 5) 

Effektive Unterhaltskosten pro 2008 

Einlage in den Erneuerungsfonds 

Nettomietertrag 

(statt Fr. 185'954.- gemäss Einspracheentscheid) 

-52'838 

-29'966 

183'347 

   Fr. 

249'072 

-13'308 

235'764 

-44'076 

-23'897 

-26'000 

141'791 

4.  Aufgrund  der  vorstehenden  Erwägungen  sind  die  Rechtsmittel  teilweise 

gutzuheissen und die Steuerfaktoren wie folgt neu festzusetzen: 

Direkte Bundessteuer 2008   

Steuerbares Einkommen gemäss Einspracheentscheid 

    Fr. 

237'976 

Nettomietertrag …strasse 5 

Nettomietertrag …strasse 7 

Total Nettomietertrag 

./. Nettomietertrag …strasse 5 lt. Einspracheentscheid 

Nettomietertrag …strasse 7 lt. Einspracheentscheid 

Steuerbares Einkommen 

Steuerbares Einkommen gerundet 

Staats- und Gemeindesteuern 2008  

Steuerbares Einkommen gemäss Einspracheentscheid 

Nettomietertrag …strasse 5 

Nettomietertrag …strasse 7 

Total Nettomietertrag 

183'347 

141'791 

325'138 

-211'023 

-185'954 

183'347 

141'791 

325'138 

-71'839 

166'137 

166'100 

    Fr. 

238'826 

2 DB.2012.114 

2 ST.2012.130 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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./. Nettomietertrag …strasse 5 lt. Einspracheentscheid 

Nettomietertrag …strasse 7 lt. Einspracheentscheid 

-211'023 

-185'954 

Steuerbares Einkommen 

Steuerbares Einkommen gerundet 

-71'839 

166'987 

166'900 

Steuerbares Vermögen (unverändert) 

          924'000 

5. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu 4/10 dem 

Pflichtigen  und  zu  6/10  und  der  Beschwerdegenerin  aufzuerlegen  (Art. 144  Abs. 1 

DBG). Die Kosten des Rekursverfahrens sind zu 2/10 dem Pflichtigen und zu 8/10 dem 

Rekursgegner  aufzuerlegen  (§ 151  Abs. 1  StG).  Eine  Parteientschädigung  ist  dem 

Pflichtigen nicht zuzusprechen, da der Teilerfolg im Rechtsmittelverfahren nicht auf die 

Vorbringen  des  Pflichtigen  zurückzuführen  ist,  sondern  aufgrund  anderer  Gründe  er-

folgte  (Art. 144  Abs. 4  DBG  i.V.m.  Art. 64  Abs. 1  des  Bundesgesetzes  über  das  Ver-

waltungsverfahren vom 20. Dezember 1968; § 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwal-

tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). 

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Die  Beschwerde  wird  teilweise  gutgeheissen.  Der  Beschwerdeführer  wird  für  die 

direkte Bundessteuer, Steuerperiode 2008, mit einem steuerbaren Einkommen von 

Fr. 166'100.- veranlagt (Tarif gemäss Art. 214 Abs. 1 DBG; Alleinstehendentarif). 

2.  Der  Rekurs  wird  teilweise  gutgeheissen.  Der  Rekurrent  wird  für  die  Staats-  und 

Gemeindesteuern,  Steuerperiode  2008,  mit  einem  steuerbaren  Einkommen  von 

Fr. 166'900.-  und  einem  steuerbaren  Vermögen  von  Fr.  924'000.-  eingeschätzt  

(Tarif gemäss § 35 Abs. 1 bzw. § 47 Abs. 1 StG; Alleinstehendentarif). 

[…] 

2 DB.2012.114 

2 ST.2012.130