# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 03505596-c12a-5241-8528-d6e4f2447a6d
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1991-09-02
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 02.09.1991 FI.1989.0055
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-1989-0055_1991-09-02.html

## Full Text

canton de vaud

commission
cantonale de recours

en matiere d'IMPOT

- A R R E T -

__________

sur le recours interjeté par A.________
et  B.________, à ******** et ********, dont le conseil est l'avocat
Denis Sulliger, Case postale 812, 1800 Vevey 1,

contre

 

la décision de taxation du 11 mai 1988 de la
Commission d'impôt du district de Vevey en matière de gains immobiliers.

***********************************

 

Statuant à huis clos, 

la Commission cantonale de recours en
matière d'impôt, composée de

MM.     E. Poltier, président

            S. Pichon, assesseur

            B. Meylan, assesseur

Greffier : M. C. Parmelin, sbt

constate en fait   :

______________

A.                     C.________,
père des recourants, a acquis par succession en 1953 la moitié des parcelles N°
1********, 2******** et 3******** sises sur le territoire de la commune de
X.________, l'autre moitié étant attribuée à son frère, D.________. La dernière
acquisition à titre onéreux de ces parcelles avait eu lieu en mai 1939 pour la
parcelle N° 3******** et en août 1943 pour les parcelles N° 1******** et
2********.

                        L'estimation
fiscale des différents immeubles, a été arrêtée, lors de la révision générale
de 1960, à Fr. 47'000.- pour la parcelle N°1******** en nature de place-jardin,
d'une surface de 1'889 m2, à Fr. 24'000.- pour la parcelle N° 2********
comportant une dépendance, une serre, ainsi qu'une place-jardin d'une surface
de 872 m2, et à Fr. 105'000.- pour la parcelle N° 3******** comportant un
chalet d'habitation et une place-jardin d'une surface de 858 m2, de sorte que
l'estimation fiscale totale des immeubles se montait à Fr. 176'000.- pour une
surface totale de 3'619 m2.

B.                     Suite au décès de
D.________, le 20 février 1968, la part qu'il détenait sur les immeubles
précités a été transférée à ses trois fils institués héritiers; par acte
notarié du 24 mai 1971, ces derniers ont cédé en lieu de partage leurs parts en
propriété commune de ces immeubles à leur oncle, C.________, qui en est ainsi
devenu l'unique propriétaire. Les parties ont estimé la valeur totale des
immeubles à Fr. 900'000.-, de sorte que le prix de cession des parts cédées
s'élevait à Fr. 450'000.-.

                        A la suite de cette
opération, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de
Lausanne a procédé à la mise à jour de l'estimation fiscale des différentes
parcelles en date du 10 décembre 1971, arrêtant les nouvelles estimations à
respectivement Fr. 234'000.- pour la parcelle N° 1********, Fr. 108'000.- pour
la parcelle N° 2******** et Fr. 107'000.- pour la parcelle N° 3********.

C.                    Dans le courant de
l'année 1972, C.________ a procédé à une réunion de surfaces, intégrant une
partie de la parcelle 2******** à la parcelle 3********, qui a ainsi vu sa
surface passer de 858 m2 à 1'124 m2, et une autre partie à la parcelle N° 
1********, qui a vu sa surface passer de 1'889 m2 à 2'495 m2. Cette opération a
donné lieu à la mise à jour de l'estimation fiscale des deux nouvelles
parcelles restantes en date du 18 décembre 1972; la nouvelle estimation fiscale
de la parcelle N°  1******** a été arrêtée à Fr. 309'000.-, alors que celle de
la parcelle N° 3******** a été fixée à Fr. 140'000.-.

D.                    Par acte notarié du 28
mai 1973, C.________ a aliéné à E.________ S.A. pour une somme de Fr. 400'000.-
une partie de ces immeubles, à savoir la totalité de la parcelle N°  3********
et 34 m2 de la parcelle N°  1********, pour une surface totale de 1'158 m2.
L'estimation fiscale du reste de la parcelle N°  1********, propriété de
C.________, a de ce fait été abaissée à Fr. 308'000.- le 19 octobre 1973.

                        Dans sa déclaration
du 7 janvier 1974, C.________ a indiqué un gain immobilier imposable de Fr.
238'966.-. La Commission d'impôt du district de Vevey a modifié la déclaration
en retenant un gain imposable de Fr. 39'478.-. Pour déterminer le prix
d'acquisition de la part des parcelles vendues, l'autorité s'est basée sur les
estimations fiscales fixées, lors de la revision générale de 1960, selon le
calcul suivant:

"1.
Prix d'acquisition relatif à la moitié des immeubles acquis par voie
successorale et réduit à 1158 m2 (selon le calcul arithmétique suivant) :

  EF de la parcelle x surface vendue = le
résultat obtenu sera divisé par moitié

               surface totale

 

- Parcelle 1******** Frs 47'000 x   34 m2
=   846 =                                        423.-

                           1889 m2                        
2

 

- Parcelle 2******** Frs 24'000 x 266 m2 = 7322
=                                             3'661.-

                             872 m2                    
2

 

- Parcelle 3******** (vendue entièrement) 105'000
=                                          52'500.-

                                                            
2  

Prix d'acquisition                                                                                          56'584.-

 

 

2.
Prix d'acquisition relatif à la moitié des immeubles acquis par cession en
lieu de partage et réduit à 1158 m2 (selon le calcul arithmétique suivant
en deux étapes suivantes) :

1e étape Prix fixé dans le partage x EF de la
parcelle = Y                               

                                EF des 3 parcelles

2e étape Y x surface de la parcelle vendue =
le résultat obtenu sera divisié par moitié

                                surface totale

 

- Parcelle 1******** Fr. 900'000 x 47'000 = 240,34
x  34 m2 =   4327            Fr.        2'164.-

                             Fr. 176'000                 
1889 m2                        2

 

- Parcelle 2******** Fr. 900'000 x 24'000 = 122,72
x 266 m2 = 37'438                      18'719.-

                           Fr. 176'000                        
  872 m2                 2

 

- Parcelle 3******** Fr. 900'000 x 105'000
entièrement vendue 536'932         68'466.-

                                Fr. 176'000                                              
2

 

Prix d'acquisition                                                                                      Fr       289'439.-

 

Total prix d'acquisition de 1158 m2 vendus en 1973
par C.________ :

- Part provenant par voie successorale                                               Fr.  
56'584.-

- Part provenant de la cession en lieu de partage                                 Fr.
289'349.-

                                                                                                       Fr.
345'933.-

                        Il n'est pas établi
que ces calculs ont été communiqués au contribuable. C.________ n'a toutefois
contesté ni le montant du gain imposable ainsi obtenu, ni le montant de
l'impôt.

E.                     Dans le courant de
l'année 1974, C.________ a fait construire sur le reste de la parcelle N°
1******** deux bâtiments locatifs; cette opération a donné lieu à une nouvelle
mise à jour de l'estimation fiscale de la parcelle, en date du 19 septembre
1974, qui a été arrêtée à Fr. 2'976'000.-.

F.                     C.________ est décédé
en 1986; les immeubles revenaient pour moitié chacun aux deux fils du défunt,
soit les recourants A.________ et B.________.

G.                    Par acte notarié du 27
avril 1987, les recourants ont passé un contrat de vente-emption avec
F.________, ayant pour objet la parcelle N° 1********, pour un montant de Fr.
5'000'000.-; le paiement et l'exécution de la vente était fixée au 30 octobre
1987, alors que l'échéance du droit d'emption était arrêtée au 15 novembre
1987.

                        En exécution de
l'acte de vente-emption, les parties ont requis, en date du 10 novembre 1987,
le transfert des immeubles, constitués entre-temps en propriété par étages,
pour la somme de Fr. 3'401'000.-. Le même jour, deux actes de vente-emption
portant sur deux lots de propriété par étages ont été passés entre F.________
et deux futurs acquéreurs pour les sommes respectives de Fr. 535'000.- et Fr.
1'064'000.-, de sorte que l'addition du prix de vente et des deux
ventes-emptions correspond au prix de la vente-emption du 27 avril 1987.

H.                     L'opération étant
soumise à l'impôt sur les gains immobiliers, A.________ et B.________ ont
produit chacun pour leur compte une déclaration prenant notamment en
considération une somme de Fr. 600'000.- comme prix d'acquisition de la
parcelle N° 1********.

I.                      Par décision du 11
mai 1988, la Commission d'impôt du district de Vevey a modifié la déclaration
en ne retenant qu'un montant de Fr. 200'700.- à titre de prix d'acquisition du
terrain, en se fondant sur le calcul suivant:

"1. Prix d'acquisition de 2461 m2
acquis par voie successorale (1/2)

-
La base de calcul est l'estimation fiscale (EF) valable 5 ans avant
l'aliénation (art. 45 et  44, al. 2, LI)

  EF totale     Fr. 176'000  = 
88'000   dont il convient de déduire le prix

       2                    2                       d'acquisition
(Fr. 56'584) des 1158 m2

                                                     aliénés
en 1973

 

- Prix d'acquisition de 2461 m2 : Fr. 88'000 - Fr.
56'584 = Fr. 31'416.-

 

 

2. Prix d'acquisition de 2461 m2 acquis par
voie de cession en lieu de partage (1/2)

- La base de calcul est le prix fixé par
l'acte de cession (Fr. 900'000 : 2 = 450'000) tempéré par les estimations
fiscales respectives des parcelles (art. 47 LI).

- Prix global de la cession  Fr. 900'000
= 450'000   dont il convient de

                   2                           2          déduire
le prix d'acquisition

                                                            (Fr.
289'349) des 1158 m2

                                                            aliénés
en 1973

 

- Prix d'acquisition de 2461 m2 : Fr. 450'000 -
289'349 = Fr. 160'651.-

 

3. Prix d'acquisition de 2461 m2 :   Fr.   31'416

                                                   Fr.
160'651

                                                   Fr.
192'067"

                        Elle a également
refusé d'admettre en déduction du gain immobilier à titre d'impenses le montant
de l'impôt successoral prélevé lors de la succession de 1986. Enfin, elle a
corrigé la déclaration sur des points qui ne sont aujourd'hui plus litigieux.
Sur la base de ces calculs, elle a arrêté le gain immobilier à Fr. 1'004'072,
au taux de 18 %, pour chacun des recourants.

J.                     Par acte daté du 1er
juin 1988, A.________ et B.________ ont recouru contre cette décision par
l'intermédiaire de leur conseil, l'avocat Sulliger. Ils concluent, avec dépens,
à sa réforme en ce sens que le prix d'achat de la parcelle N°  1******** est
admis à concurrence de Fr. 600'000.- dans le calcul du gain immobilier et que
l'impôt sur les successions qu'ils ont payé au titre du transfert successoral
est admis à titre d'impense.

K.                     Suite à un entretien
au cours duquel elle a expliqué en détail aux recourants le calcul opéré dans
la détermination du prix d'acquisition des parcelles, la Commission d'impôt du
district de Vevey a déclaré maintenir sa décision.

                        Par une lettre du 15
août 1988, le conseil des recourants a répondu comme suit:

"1.- S'agissant du prix retenu pour la
part provenant de la succession, il n'est aujourd'hui plus contesté.

2.- En revanche, mes clients ne peuvent accepter
votre méthode de calcul relative à la part provenant de la cession en lieu de
partage. A cet égard, il y a lieu de relever ce qui suit:

a) Votre méthode repose sur un calcul interne
à l'administration qui avait été fait lors de la vente à E.________ SA de la
parcelle 3********, ainsi que de 266 m2 du bien-fonds 2******** et 34 m2 du
bien-fonds 1********. Ce calcul n'a jamais été porté à la connaissance du
contribuable de l'époque. Il ne saurait être aujourd'hui opposé aux
ayants-droit de feu C.________.

b) En examinant les choses de près, on
constate que les parcelles 1********, 2******** et 3******** estimées Fr.
900'000.- par l'acte de cession en lieu de partage du 24 mai 1971 avaient une
superficie totale de 3619 m2. Après la vente à E.________ SA, le solde du
terrain en main de feu C.________ avait une superficie de 2461 m2, soit une
réduction de 31,99%.

c) Votre décision du 11 mai 1988 n'admet, au
titre de la part provenant de la cession en lieu de partage, qu'une somme de
Fr. 160'651.- . Par rapport au prix de Fr. 450'000.- payé, on enregistre une
diminution de Fr. 289'349 .- ou de 64,29%.

Il y a assurément quelque chose d'illogique,
donc d'arbitraire, de réduire de 2/3 le prix payé lors de la cession en lieu de
partage, alors que les parcelles de départ n'ont été diminuées que de 1/3 de
leur surface.

d) Ainsi qu'on l'a relevé dans le mémoire de
recours, feu C.________ a acquis la part de ses cohéritiers sur les parcelles
2******** et 3******** (dont on rappelle qu'elles étaient d'un seul tenant) pour
le prix de Fr. 450'000.-, soit très exactement Fr. 248,68 le m2. Le prix retenu
par votre décision n'est que de Fr. 130.- (Fr. 160'651.- : 1'230,5 m2 = Fr.
130,55), ou une différence de Fr. 118.- qui n'est pas justifiée.

e) Je vous ai exposé qu'à mon sens, la valeur
de la part de la parcelle acquise lors de la cession en lieu de partage devait
se calculer de la manière suivante:

1/2 de la parcelle existante x prix payé par
feu C.________. On obtient ainsi une somme de Fr. 306'000,74 (1'230,5 m2 x Fr.
248,68).

Il est intéressant de constater que si l'on
applique la réduction de la surface des parcelles de 31,99 % au prix payé lors
de la cession en lieu de partage (Fr. 450'000.-), on parvient à quelques francs
près au même montant, selon calcul suivant:

Fr. 450'000.- - Fr. 143'955.- = Fr. 306'045.-.

(...)"

L.                     Les deux parties
ayant maintenu leur position respective, le dossier a été transmis à
l'Administration cantonale des impôts qui a répondu en détail aux griefs des
recourants, qui ont déclaré maintenir leur recours. Dans ses déterminations du
19 décembre 1989, l'autorité précitée a conclu au rejet du pourvoi.

M.                    La Commission
cantonale de recours a tenu audience en date du 12 février 1991 en présence du
recourant A.________, de H.________, directeur financier de G.________ SA, qui
représentait B.________, et du conseil des recourants. Elle a également entendu
les représentants de l'Administration cantonale des impôts, M. B. Martin et Mme
K. Paschoud.

                        A cette occasion, le
conseil des recourants a produit une copie de l'acte de vente-emption du 27
avril 1987, ainsi que les décisions de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles du district de Lausanne des 10 décembre 1971 et 18 décembre 1972. Il
a precisé que le prix retenu pour la part provenant de la succession était dès
lors contesté à nouveau.

N.                     Compte tenu de la
production de ces nouvelles pièces, l'Administration cantonale des impôts a
sollicité la poursuite de l'instruction afin de modifier sa décision en
conséquence.

                        Par lettre du 28
février 1991, elle a modifié la décision attaquée en faveur des contribuables
comme suit :

"Part
acquise par cession                              Produit
de         Part acquise

en lieu de partage (1/2)                                  l'aliénation
        par succession

                                                                   5'000'000

-
Prix d'achat                          160'651                                        1'488'000       
(EF)

(art. 44, al. 1,                                                                                                  2

45 et 47 LI)

-
Frais d'achat, 4,5 %                 7'229                                                   
-

-
Coût de construction          1'387'021                                                   
-

(2'774'041,70)

       2

-
Impenses                                8'556                                             6'574       (dès
nov. 

(17'113)                                                                                                        1982
pour

      2                                                                                                            la
moitié)

                                          1'563'457                                        1'494'574

                                                                   -
1'563'457

                                                                   -
1'494'574

GAIN
IMMOBILIER                                       1'941'969

                                                                                                                         
          

soit
Frs 970'984,50 à la charge des deux contribuables et au taux de 18 %"

 

                        Pour le prix
d'acquisition de la part acquise par succession, l'autorité intimée a pris en
considération la moitié de l'estimation fiscale de la parcelle N°  1********
fixée en date du 19 septembre 1974 à Fr. 2'976'000.-.

                        S'agissant du prix
d'achat de la part acquise par cession en lieu de partage, elle a conclu au
bien-fondé de la position prise par la décision attaquée.

O.                    Par lettre du 18 avril
1991, les recourants ont produit leurs déterminations complémentaires.
S'agissant de la part acquise à titre onéreux, ils reprennent les conclusions
de leur recours, admettant un montant de Fr. 306'013,05 (= 1'230, 5 m2 x Fr.
248,69, au lieu de Fr. 248,68 dans le recours initial); quant à la part acquise
par succession, ils admettent un prix d'acquisition de Fr. 152'397,45 obtenu
par un raisonnement analogue, soit en multipliant 1'230,5 m2 par Fr. 123,85,
prix au m2 de l'estimation fiscale de la parcelle sans les constructions, telle
qu'elle résulte de la décision du 18 décembre 1972.

et considère en droit :

_____________

1.                     Aux termes de l'art.
41 al. 1 lit. d LI, l'impôt sur les gains immobiliers n'est pas perçu en cas de
transfert par succession. Ce n'est en effet qu'au moment de l'aliénation par
les héritiers de l'immeuble acquis par succession que l'impôt sera perçu.
L'art. 41 al. 1 lit. d LI instaure donc le principe du report de l'imposition
du gain immobilier en cas de transfert par succession.

                        Selon l'art. 42 de
la loi sur les impôts directs cantonaux (LI), le gain imposable est constitué
par la différence entre le produit de l'aliénation et le prix d'acquisition
augmenté des impenses. En cas d'aliénation d'un immeuble acquis par succession,
l'art. 45 LI précise que le précédent transfert à titre onéreux est déterminant
pour fixer le prix d'acquisition et la durée de possession; il réserve
toutefois l'application de l'art. 44 al. 2 LI, selon lequel le contribuable
peut invoquer, comme prix d'acquisition, l'estimation fiscale de son immeuble
cinq ans avant l'aliénation si l'acquisition est intervenue plus de cinq ans
avant la vente.

                        Enfin, lorsque le
transfert porte sur une parcelle d'immeuble, l'art. 47 LI prévoit qu'il est
tenu compte équitablement de toutes les circonstances pour établir le gain
imposable, notamment de l'importance, de la nature et de la situation de la
parcelle par rapport à l'ensemble de l'immeuble.

                        En l'espèce, les
recourants ont acquis en 1986 chacun la moitié de la parcelle N° 1******** par
succession, de sorte que l'on se trouve dans l'hypothèse de l'art. 45 LI.
L'application des articles précités entraîne deux conséquences importantes pour
les recourants : d'une part, dans la détermination du gain imposable, ils
peuvent choisir de faire valoir comme prix d'acquisition de l'immeuble aliéné
l'estimation fiscale de la parcelle N° 1******** cinq ans avant son aliénation,
conformément à l'art. 44 al. 2 LI, ou le prix payé lors du précédent transfert
à titre onéreux. D'autre part, le système légal du report de l'imposition du
gain immobilier en cas de transfert par succession, a pour conséquence, en
l'espèce, que les recourants se substituent à leur père pour le paiement de cet
impôt; ils se retrouvent ainsi dans la même situation que C.________ s'il avait
lui-même vendu son immeuble et avait réalisé de ce fait un gain immobilier ou,
plus précisément le solde de celui-ci (Bulletin du Grand Conseil, automne 1960,
p. 414). En application de ce principe, la Commission de céans a déjà jugé que
si le défunt a bénéficié du réinvestissement du gain immobilier réalisé lors de
l'acquisition de l'immeuble aliéné, le montant accordé devra être déduit du
prix d'achat de l'immeuble acquis en remploi et revendu par les héritiers (voir
un cas publié dans RDAF 1978, p. 201).

2.                     En l'espèce, si les
recourants avaient choisi de faire valoir comme prix d'acquisition de
l'immeuble aliéné l'estimation fiscale de 1974, auquel il faut ajouter
certaines impenses effectuées par la suite, le calcul du gain immobilier se
serait présenté comme suit :

                        Fr. 5'000'000.-

       -                Fr. 2'976'000.-

                        Fr. 2'024'000.-

soit, pour chacun des recourants, un gain
imposable de Fr. 1'012'000.-

                        Cette solution,
comparée à la décision attaquée qui arrête un bénéfice imposable de Fr.
1'004'072, ne leur est pas favorable; le calcul doit donc se fonder sur le prix
payé lors du précédent transfert onéreux par le défunt pour la parcelle en
cause. Or, le père des recourants avait lui-même acquis la moitié de cet
immeuble par succession de son père et l'autre moitié par cession en lieu de
partage. Pour déterminer le prix d'acquisition de l'ensemble de la parcelle, il
faut donc rechercher à la fois le prix d'acquisition de la part acquise par
voie successorale par C.________ et celui de la part qu'il a acquise à titre
onéreux par cession en lieu de partage. Les recourants ne contes­tent pas, à
juste titre, ce raisonnement; en revanche, ils s'en prennent au prix retenu
pour chacune de ces parts.

                        a) S'agissant de la
part acquise par cession en lieu de partage, l'autorité intimée soutient que le
prix d'acquisition s'obtient en soustrayant le prix d'acquisition re­tenu lors
de l'imposition en 1974 de l'aliénation partielle de ces biens-fonds à 
E.________ S.A., soit Fr. 289'349.-, du prix de l'ensemble des parts cédées en
lieu de partage, soit Fr. 450'000.-. Les recourants prétendent au contraire
qu'il faut prendre en compte une valeur au m2 uniforme pour toutes les
parcelles acquises par cession en lieu de par­tage de Fr. 248,69; le prix d'acquisition
s'obtient ainsi pour chacun d'eux en multipliant la moitié de la surface de la
parcelle N° 1******** par ce prix au m2 de la parcelle considérée, soit Fr.
306'000.- environ. Ils relèvent à cet égard que la Commission d'estimation
fiscale des immeubles a, elle aussi, arrêté en 1971 un prix au m2 uniforme pour
ces parcelles, à la suite de la cession en lieu de partage.

                        Concrètement, la
méthode de calcul préconisée par les recourants en­traîne des déductions
successives, à titre de prix d'acquisition de la part acquise par ces­sion en
lieu de partage, de Fr. 289'349.- (vente de 1973 à  E.________ S.A.), puis de
Fr. 306'013.- (vente du solde des terrains à F.________), soit près de Fr.
600'000.- au total. Or, C.________ n'avait acquis la moitié de ces biens-fonds
que pour un montant de Fr. 450'000.-, fixé par l'acte de cession en lieu de
partage. Le système légal prévoit pourtant, en matière d'imposition des gains
immobiliers, que les héritiers se substituent à leur ayant cause, en cas de
transfert par succession, pour le paiement de cet impôt; il en dé­coule, s'ils
invoquent un transfert onéreux effectué par celui-ci, qu'ils ne peuvent pas
opé-rer une déduction supérieure au prix effectivement versé par le défunt
(sous réserve d'impenses, mais cette question n'est pas litigieuse ici). En
outre, ce dernier n'a aliéné dans un premier temps qu'une partie des
biens-fonds contigus, ce qui a donné lieu à l'occasion de cette vente à
l'application de l'art. 47 LI; il n'aurait pas pu, s'il avait procédé lui-même à
la vente du solde, faire valoir un prix d'acquisition qui aurait dépassé, si on
y ajoutait la déduction déjà opérée de ce chef lors du premier transfert
partiel, le prix d'acquisition total effectivement payé pour l'ensemble des
parcelles en cause. A défaut, on violerait la lettre ou tout au moins l'esprit
de l'art. 44 al. 1 LI, étant en outre précisé que le prix d'acquisition ne
saurait être déduit à plusieurs reprises. Dans la mesure où les re­courants se
substituent à leur père en matière de gain immobilier, il importe peu que la
vente du solde de la parcelle N° 1******** ait été effectuée par eux et non par
leur père.

                        Les recourants
prétendent certes que la méthode de calcul utilisée en 1974 en application de
l'art. 47 LI et reprise dans la décision attaquée, était illogique, voire
arbitraire. On relè­vera cependant que le père des recourants en a bénéficié
pour une imposition avanta­geuse en 1974; il est dès lors douteux que
A.________ et B.________ puissent, dans le système vaudois, se prévaloir d'une
autre méthode de calcul lors de la vente du solde des biens-fonds et obtenir à
leur tour une taxation favorable. Il faut tout au plus réserver l'hypothèse
dans laquelle la seconde décision aboutirait à une imposition contraire au
texte clair de la loi (dans ce sens ATF 97 I 125 - JT 1972 I 201), mais il n'en
est rien en l'espèce. En effet, on ne voit pas ce qui, en l'occurrence,
heurterait le principe de l'équité (auquel se réfère l'art. 47 LI); il serait
bien plutôt critiquable, sous cet aspect, d'admettre, par le jeu de deux
décisions successives, la déduction d'un montant supérieur au prix
d'acquisition effectivement payé et, partant, d'imposer ces deux ventes
partielles moins lourdement (à taux égal) que si l'ensemble de ces biens-fonds
avait fait l'objet d'un transfert unique. 

                        Sur ce premier
point, le calcul opéré par la décision attaquée doit être confirmé.

                        b) S'agissant de la
part acquise par C.________ dans la succession de son père, l'art. 45 LI est
également applicable et autorise le choix entre l'estimation fiscale cinq ans
avant l'aliénation et le prix d'acquisition payé lors du précédent transfert à
titre onéreux.

                        Pour
l'Administration cantonale des impôts, seule l'estimation fiscale de la
parcelle cinq ans avant l'aliénation par les recourants entre en ligne de
compte dans la mesure où la précédente acquisition à titre onéreux de la
parcelle N° 1******** a eu lieu en août 1943 pour un montant qui n'est pas
connu. Elle invoque ainsi l'estimation fiscale fixée le 19 septembre 1974 après
la construction des deux immeubles sur la parcelle N° 1********, à quoi il faut
ajouter certaines impenses effectuées à partir de novembre 1982.

                        Quant aux
recourants, ils s'élèvent contre ce calcul en soulignant qu'à leurs yeux, il
faut rechercher le prix d'acquisition du terrain nu, auquel on devra encore
ajouter les impenses (conformément à l'art. 42 LI). A défaut, ils ne seraient
en effet autori­sés à déduire que la moitié de la plus-value importante
conférée à la parcelle N° 1******** par la construction de deux immeubles
locatifs.

                        Sur ce dernier
grief, la Commission observe d'emblée qu'il n'est pas fondé. En effet, c'est
précisément l'érection de ces bâtiments qui a entraîné la mise à jour de
l'estimation fiscale de la parcelle N° 1******** (art. 20 de la loi du 18
novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles); celle-ci a donc été
fixée en tenant compte des im­penses que constituent ces frais de construction.
Le calcul de l'autorité intimée, contrai­rement à ce que soutiennent les
recourants, tient dès lors bien compte de la totalité de l'investissement
consenti en 1974.

                        L'art. 44 al. 2 LI
autorise un choix entre deux valeurs, le prix d'acquisition, d'une part,
l'estimation fiscale en vigueur cinq ans avant la vente, d'autre part. La juris­prudence
a précisé que cette disposition devait faire l'objet d'une interprétation
stricte (CCRI L. Mo, du 25.3.1968); autrement dit, la loi n'autorise pas une
troisième solution. Lorsque le choix de l'art. 44 al. 2 est ouvert, le prix
d'acquisition est celui qu'a payé l'aliénateur (art. 44 al. 1) ou, dans
l'hypothèse de l'art. 45 LI, le prix payé lors du dernier transfert à titre
onéreux. Il s'agit en l'occurence d'un transfert immobilier intervenu en 1943,
par lequel le grand-père des recourants avait acquis le bien-fonds litigieux;
le prix fixé alors n'a pas été établi. Dans le cadre de l'art. 44 al.2 LI,
l'estimation fiscale est celle qui était en vigueur cinq ans avant l'aliénation
de l'immeuble, soit conformément au texte clair de la loi, l'estimation arrêtée
en 1974 après la construction de deux bâtiments locatifs. Certes, les parties
sont parties de l'idée, tout au long de la procédure, qu'elles devaient
rechercher la valeur qui pouvait être déduite au titre du prix d'acquisition du
ter­rain nu. Cela résulte du fait que la commission de district a conçu la
taxation du gain im­mobilier réalisé à la suite de la vente du solde de la
parcelle N° 1******** comme une imposi­tion complémentaire à celle de 1974, en
partie à juste titre d'ailleurs; cependant, s'agissant de la part acquise par
C.________ par voie de succession, elle a omis de se faire produire un extrait
du registre foncier lui permettant de cerner l'évolution de l'estimation
fiscale de cette parcelle. Dans la mesure où l'on tient compte de l'estimation fiscale
de 1974, qui prend en compte les investissements réalisés alors, la méthode de
calcul change quelque peu et exclut la prise en considération à titre
d'impenses au sens de l'art. 42 LI des frais consentis pour la construction des
deux immeubles sur la parcelle N° 1********. Le contribuable ne saurait être
autorisé, en dehors de l'alternative que lui offre l'art. 44 LI, à choisir
encore, si cette solution lui est plus favorable, une estimation fiscale plus
ancienne en y ajoutant ses impenses.

                        Dans ces conditions,
la décision attaquée doit être modifiée dans le sens des conclusions prises le
28 février 1991 par l'autorité intimée, ce qui conduit à l'admission partielle
du recours.

                        La Commission tient
cependant à relever que la déduction des seules im­penses précédant de cinq ans
l'aliénation de l'immeuble est critiquable dans la mesure où les dépenses
faites entre 1974 et 1982 qui n'auraient pas pu être déduites du revenu au
titre des frais d'entretien ne pourraient être déduites par le contribuable ni
dans le cadre de l'imposition ordinaire sur le revenu, ni dans le cadre de
l'imposition du gain im­mobilier (CCRI M. Pe., du 6.6.1991).

3.                     Les recourants
demandent à ce que l'impôt successoral prélevé en 1986 soit porté en déduction
du gain imposable à titre d'impenses.

                        Outre qu'aucune
disposition légale ne prévoit une défalcation de cette na­ture, la Commission
de céans a déjà eu l'occasion de rejeter une telle conclusion (voir ainsi CCRI
C. et R. Bu., du 15.11.1976, publié dans RDAF 1978, p. 201; CCRI P. Gr., du
18.4.1977, cité dans le même arrêt, p. 206). L'impôt successoral se distingue
en effet nettement de l'impôt sur les gains immobiliers; le premier porte sur
un objet tout différent puisqu'il frappe l'augmentation de fortune consécutive
à une dévolution pour cause de mort, soit l'accroissement du patrimoine du
contribuable, alors que le second vise le re­venu particulier provenant d'un
transfert immobilier. La matière et les bases de calcul de chaque impôt ne sont
pas les mêmes et n'ont aucun rapport entre elles, s'agissant de deux
impositions tout à fait indépendantes l'une de l'autre. Ainsi l'art. 48 al. 1
lit. c LI, rela­tif aux impenses, n'autorise justement pas la déduction
d'autres impôts que les "droits de mutation sur les transferts à titre onéreux".
Cette solution répond à la logique du système puisque l'impôt sur les gains
immobiliers n'est pas perçu comme on l'a vu, en cas de transfert par succession
(art. 41 lit. d LI). Au surplus, la volonté du législateur de cumuler les deux
impôts se trouve confirmée formellement dans l'exposé des motifs (Bulletin du
Grand Conseil, Automne 1960, p. 414).

                        En conclusion, c'est
à juste titre que les recourants ont été soumis suc­cessivement à l'impôt
successoral sur la valeur nette des biens dévolus à la suite du dé­cès de leur
père, puis à l'impôt sur le gain résultant de la revente de l'immeuble acquis
par cette succession.

4.                     Le recours est en
conséquence admis partiellement; Il se justifie de laisser les frais du présent
arrêt à la charge de l'Etat. Il n'est pas alloué de dépens pour le motif que le
silence de l'art. 83 LI sur ce point est un silence qualifié (RDAF 1989, p.
449).

Par ces motifs,

la Commission cantonale de recours en matière d'impôt

a r r ê t e  :

I.                 Le recours est admis
partiellement

II.                 La décision de taxation
du 11 mai 1988 de la Commission d'impôt du district de Vevey en matière de
gains immobiliers est annulée et le dossier lui est re­tourné pour nouvelle
décision au sens du considérant 2.

III.                Il n'est pas prélevé
d'émolument.

Lausanne, le

Au nom de la Commission cantonale de recours en
matière d'impôt :

 

Le président :                                                                                         Le
greffier :

 

 

 

 

 

 

Le présent arrêt est
notifié aux parties:

- aux recourants, par
l'intermédiaire de leur conseil l'avocat Denis Sulliger, Case postale 812, 1800
Vevey 1, sous pli recommandé;

- à l'ACI, rue de la Paix
6, 1014 Lausanne, en 3 exemplaires dont un à l'intention de la Commission
d'impôt de district à Vevey;