# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 984841ff-5a75-526b-b3e6-fd942f06b245
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1996-08-23
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.08.1996 12.1996.99
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-1996-99_1996-08-23.html

## Full Text

Incarto n.

  12.96.00099

  	
  Lugano

  23 agosto 1996

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La seconda Camera
  civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Cocchi,
  presidente 

  Chiesa e Zali

   

  

 

	
  segretario:

  	
  Petrini

   

  

 

sedente
per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no. LA.95.00107
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con petizione (recte:
istanza) 20 luglio 1995 da

 

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall’avv. __________

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
  __________

  rappr.
  dall’avv. __________

   

  

 

con
cui l’istante ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr.
23’924.40 oltre interessi al 5% a far tempo dal 1° gennaio 1995, nonché il
rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al PE no. __________ dell’UE
di Lugano;

 

domande
avversate dal convenuto e sulle quali il Pretore con sentenza 26 aprile 1996 si
è così pronunciato:

         1.       L’istanza è
parzialmente accolta.

         1.1     Il signor __________, è condannato al pagamento a
favore della __________, dell’importo di fr. 19’232.90 con interessi al 5% su
fr. 16’140.20 dal 1.1.1995, su fr. 561.- dal 1.2.1995 e su fr. 2’531.70 dal
20.7.1995.

         1.2     Di conseguenza è rigettata in via definitiva
l’opposizione interposta dal signor __________ al PE no. __________ dell’UE di
Lugano del 9.5.1994 fatto spiccare nei suoi confronti dalla __________.

         2.       La tassa di giustizia di fr. 1’300.- e le spese, da
anticipare dalla parte istante, sono  poste a carico del convenuto per 4/5,
mentre per 1/5 restano a carico dell’istante, al   quale il convenuto rifonderà
fr. 1’600.- a titolo di parte di ripetibili.

 

Appellante
la parte convenuta con atto di appello 7 maggio 1996 con cui si chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza con protesta
di spese e ripetibili di primo e secondo grado;

 

mentre
la parte istante con osservazioni 7 giugno 1996 ha postulato la reiezione del
gravame, protestando spese e ripetibili;

 

letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

 

ritenuto

 

 

in
fatto

 

                                  A.   In data 24 giugno
1992 la __________ (in seguito detta semplicemente: la __________),
rappresentata dalla __________, in qualità di locatrice ed il signor __________
in qualità di conduttore hanno sottoscritto un contratto di locazione avente
per oggetto un appartamento di 3 locali e mezzo al secondo piano del blocco 9
presso la “__________ ” a __________, un complesso abitativo di 13 blocchi, la
cui edificazione avveniva a tappe: in base al contratto, il conduttore avrebbe
preso possesso dell’appartamento il 1° dicembre 1992 (doc. C).

                                         Con scritto 10 luglio 1992
le parti, in aggiunta alla pattuizione del 24 giugno, hanno convenuto che in
attesa che fosse ultimata la costruzione del blocco 9 il conduttore poteva
occupare alle medesime condizioni un equivalente appartamento nel blocco 8, già
completato, e ciò a partire dal 1° settembre e fino al 31 novembre 1992 (doc.
D); lo stesso giorno venne pure concordata la locazione di un’autorimessa (doc.
C II°).

                                         A seguito dei ritardi
nell’ultimazione dei lavori, il conduttore poté tuttavia occupare i locali nel
blocco 9 solo a partire dalla fine del mese di marzo 1993.

 

                                  B.   I rapporti tra le
parti, inizialmente improntati sulla più ampia disponibilità, ben presto si
guastarono: da una parte la locatrice rimproverava al conduttore tutta una
serie di atti e di comportamenti contrari agli accordi contrattuali,
segnatamente per quanto riguardava l’utilizzo dell’ente locato (cfr. doc. E-F),
dall’altra l’inquilino, a sua volta, si lamentava per lo stato generale della costruzione
ed in particolare per la scarsa pulizia, per il disordine, per la scarsa
sicurezza nonché per i disagi derivanti dalla persistenza del cantiere (cfr.
plico doc. 2).

 

                                  C.   Con scritto 27
settembre 1993 il conduttore annunciava di operare una riduzione del 40% della
pigione con effetto retroattivo al 1° aprile 1993 e ciò fino ad ultimazione dei
lavori di costruzione (doc. 2 XIX).

                                         La locatrice in un primo
tempo si limitò a sollecitare il pagamento delle pigioni parzialmente
trattenute (doc. G, P e R), mentre in seguito fece spiccare nei confronti
dell’inquilino il PE no. __________ dell’UE di Lugano per complessivi fr.
11’842.40 oltre interessi ed accessori (doc. T).

 

                                  D.   Dopo aver adito
l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (doc. A), il quale si è
limitato a prendere atto della mancata intesa tra le parti (doc. B), con
petizione (recte: istanza) 20 luglio 1995 l’__________ ha chiesto al Pretore la
condanna di __________ al pagamento di fr. 23’924.40 oltre interessi al 5% a
far tempo dal 1° gennaio 1995, nonché il rigetto in via definitiva
dell’opposizione interposta al PE: tale pretesa era formata da un lato dalle
pigioni arretrate (fr. 20’596.40) e dall’altro dal risarcimento per i danni
provocati dall’inquilino nell’ente locato (fr. 3’300.-).

 

                                  E.   Nel corso
dell’udienza di discussione del 21 settembre 1995 il convenuto si è opposto
all’istanza negando l’esistenza di un danno e giustificando la riduzione della
pigione con i ritardi e i disagi subiti oltre che per il fatto che controparte
a suo tempo non l’aveva contestata entro il termine impartitole; egli ha pure
contestato il calcolo degli arretrati, dai quali andava immediatamente dedotta
la pigione relativa al mese di febbraio 1995, in quanto l’ente locato venne
riconsegnato già a fine gennaio (o al più tardi, ma comunque per motivi
imputabili alla controparte, il 9 febbraio) e infine ha posto in compensazione
un credito imprecisato per i danni alla propria autovettura che sarebbero stati
causati dal custode del blocco 9 (cfr. plico doc. 3), del cui comportamento la
__________ era tenuta a rispondere nella sua qualità di datrice di lavoro.

 

                                  F.   In replica e in
duplica, come pure in sede conclusionale le parti si sono sostanzialmente
riconfermate nelle loro precedenti allegazioni ed impugnative, contestando
quelle di controparte. 

 

                                  G.   Con sentenza 26
aprile 1996 il Pretore, in parziale accoglimento dell’istanza, ha condannato il
convenuto al pagamento di fr. 19’232.90 oltre interessi e decretato nel
contempo il rigetto in via definitiva dell’opposizione al PE, caricando la
tassa di giustizia di fr. 1’300.- e le spese per 1/5 all’istante e per il resto
al convenuto con l’obbligo di rifondere a controparte fr. 1’600.- a titolo di
ripetibili parziali.

                                         Il giudice di prime cure,
dopo aver preliminarmente appurato che fino a febbraio 1994 la pigione mensile
dovuta dall’inquilino ammontava a fr. 1’889.80 ed in seguito a fr. 1’870.-, ha
provveduto ad esaminare la fondatezza della pretesa dell’istante di fr.
20’596.40 per affitti arretrati: mentre l’esistenza dei difetti all’interno
dell’ente locato non era stata provata più di quel tanto e andava comunque
relativizzata, ciò che in concreto non consentiva di riconoscere alcuna
riduzione della pigione, per i disagi dovuti alla presenza del cantiere (ma non
per il mancato utilizzo del locale biciclette), si imponeva una riduzione della
pigione nella misura del 5% a far tempo dalla presa in possesso
dell’appartamento nel blocco 9 (1° aprile 1993) e fino alla conclusione dei
lavori di costruzione (31 luglio 1994); la pigione essendo dovuta fino al 9
febbraio 1995, data della riconsegna delle chiavi dell’ente locato, ne
discendeva che il convenuto, per pigioni arretrate, era tenuto a versare alla
controparte la somma di fr. 16’701.20 (fr. 40’393.-, dedotti i versamenti da
lui già effettuati di fr. 23’691.80). La pretesa di fr. 3’300.- per danni
nell’ente locato è stata per contro accolta limitatamente a fr. 2’531.70,
ritenuto che gli importi esposti per ovviare alla posa di uno spioncino e di un
sostegno per le piante in terrazza, nonché per la riparazione delle soglie
nella camera da letto e dello scarico del balcone (fr. 1’998.-) corrispondevano
ai costi generalmente necessari per il ripristino dello stato originario,
mentre per il resto la sola pretesa per la sostituzione del vetro-ceramica in
cucina (85%, fr. 537.70) è stata accolta, le altre richieste non essendo state
sufficientemente provate. 

                                         La pretesa posta in
compensazione dal convenuto, relativa a presunti danni alla propria automobile
che gli sarebbero stati causati dal portinaio e per i quali la parte istante
avrebbe perciò dovuto rispondere, non è stata infine ammessa, avendo questi
respinto in sede testimoniale ogni addebito.

 

                                  H.   Con appello 7 maggio
1996 il convenuto ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di
respingere l’istanza con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo
grado.

                                         L’appellante ritiene
innanzitutto che i disagi accertati giustificassero una riduzione della pigione
ben più consistente del 5% riconosciuto dal giudice di prime cure, percentuale
che poteva semmai bastare solo per il mancato utilizzo del locale biciclette;
anche i difetti all’interno dell’ente locato, per altro regolarmente accertati
dall’istruttoria, giustificavano, a loro volta, una sostanziosa riduzione del
corrispettivo. Quanto al risarcimento dei danni da lui cagionati nell’ente
locato, lo stesso -a suo dire- era del tutto escluso: la posa dello spioncino
non aveva in effetti provocato alcun danno, ma semmai un maggior valore dell’appartamento
ed in ogni caso la sua posa sarebbe stata senz’altro autorizzata dai
proprietari; la soglia venne per contro asportata, in quanto la locatrice non
provvedeva alla regolazione delle porte; il problema allo scarico della
terrazza era pure imputabile alla locatrice, rispettivamente ad un difetto di
costruzione; nemmeno gli altri danni andavano infine riconosciuti, fondandosi
su un semplice documento di parte (doc. ZZ), oltretutto contestato. Da ultimo,
egli postula anche la riduzione a fr. 600.- della tassa di giustizia esatta in
prima sede, ritenendo erroneo l’assunto pretorile secondo cui le parti
avrebbero inutilmente reso la causa più complessa del necessario.

 

                                    I.   Delle osservazioni
7 giugno 1996 della parte istante con cui si postula la reiezione del gravame
protestando spese e ripetibili si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.

 

considerando

 

 

in diritto

 

                                   1.   Preliminarmente,
questa Camera provvede a rettificare d’ufficio la denominazione della parte
istante da “__________ ” in “__________ ”, la quale del resto risulta
espressamente essere la firmataria del contratto di locazione (cfr. doc. C).

                                         È in effetti chiaro che la
qualità di parte spetta a quest’ultima -che è un’istituzione di diritto
pubblico, iscritta al registro della previdenza professionale (cfr. art. 2 cpv.
1 della Legge sulla __________ del 14 settembre 1976)- e non ad un suo
eventuale rappresentante. L’errore nell’indicazione della parte istante non ha
conseguenze di carattere processuale ed in particolare non è motivo di nullità
della procedura per carenza di legittimazione attiva, in quanto da un lato
l’errore era facilmente rilevabile (Cocchi/Trezzini, CPC, n. 3 ad art.
165) e dall’altro non ha comunque impedito alle vere parti -e segnatamente alla
parte convenuta- di prendere posizione in merito all’istanza stessa (IICCA
12 febbraio 1995 in re L./C., 11 luglio 1995 in re B. e B./G. e llcc.); tanto
più che la giurisprudenza è chiaramente indirizzata verso soluzioni che evitino
i formalismi eccessivi, quando vi è la possibilità di correggere i vizi che
inficiano gli atti processuali già compiuti (Cocchi/Trezzini, op. cit.,
n. 1 ad art. 99; IICCA 11 luglio 1995 in re B. e B./G. e llcc.).

 

                                   2.   L’appellante con il
suo gravame contesta innanzitutto la misura della riduzione della pigione
riconosciuta dal Pretore, postulandone in sostanza l’estensione dal 5% al 40%.

 

                                2.1   In merito ai difetti
all’esterno dell’ente locato, l’appellante -oltre a sostenere che
l’appartamento locato era di standard superiore (affermazione che è tuttavia
irricevibile, siccome formulata per la prima volta in questa sede, art. 321
cpv. 1 lett. b CPC)- non ha censurato in alcun modo l’accertamento di fatto
operato dal giudice di prime cure, dal quale si evinceva che la situazione
esterna era in pratica quella di un cantiere aperto, con materiale un po’
ovunque, con un accesso difficoltoso, con la presenza di fango e la mancanza di
illuminazione. 

                                         Lo stesso può pertanto
essere confermato da questa Camera.

 

                                2.2   Corretta è pure la
valutazione del Pretore in merito al locale biciclette, di cui si è potuto sì
accertare l’inutilizzabilità a seguito della verniciatura dei radiatori (doc. 1
foto p. 34 e 40; teste __________t p. 2), ma senza che si sia tuttavia potuto
stabilire la durata dell’impedimento. Oltre a ciò, è risultato che in quel
periodo il convenuto aveva comunque fatto capo al locale lavanderia per
depositare le sue biciclette (ciò che a suo tempo gli è stato pure
rimproverato, cfr. doc. E e doc. 2 XXIII e la testimonianza __________ p. 2),
il che, in mancanza di un concreto disagio a suo carico, pure escluderebbe una
riduzione della pigione per l’indisponibilità del locale biciclette. 

                                         Se anche, abbondanzialmente,
si volesse ipotizzare un impedimento di 30 giorni -come asserito dall’appellante-
lo stesso non avrebbe comunque certamente potuto comportare una riduzione della
pigione nella misura del 5%, come da lui ventilato.

                                2.3   Quanto all’esistenza
di difetti all’interno dell’ente locato, è ben vero che gli stessi erano stati
in parte formulati in modo generico e non hanno perciò potuto trovare un
concreto e preciso riscontro negli atti istruttori (ove ad esempio erano però
stati accertati “lavori che quantunque andassero fatti, non minavano
l’abitabilità dell’appartamento”, teste __________ p. 2; “le finiture non erano
state eseguite in modo perfetto ma di fretta”, teste __________ p. 1; “i lavori
di pulizia non erano stati terminati nel senso che vi era ancora della polvere
e dei resti di intonaco”, teste __________ p. 2; “ricordo di un difetto in
cucina e alla porta”, teste __________ p. 2); altrettanto vero è però che la
stessa parte istante ha ammesso l’esistenza di tali difetti (porte da regolare,
doc. N e teste __________ p. 2; macchie d’umidità, doc. N), tanto è vero che
essa nel doc. HH p. 2 ha dovuto riconoscere che “effettivamente l’inquilino
aveva subito una situazione di disagio dovuta ai lavori ed ai piccoli difetti
ancora esistenti all’interno”. Quanto al problema allo scarico del balcone,
appare inoltre più che verosimile che lo stesso non dipendesse dalla posa di
una doccia da parte dell’inquilino, bensì -come si evince dalla documentazione
fotografica (doc. 1 foto a p. 17 e 19)- da un difetto di costruzione o comunque
dall’otturazione delle gronde a seguito della fuoriuscita di argilla dai vasi
in cemento (doc. HH p. 3): il tutto, fornito dalla stessa locatrice (teste
__________ p. 1).

 

                                   3.   In base all’art.
259d CO, applicabile indipendentemente dal fatto che ci si trovi di fronte ad
un difetto originario (art. 258 cpv. 2 CO; IICCA 23 aprile 1996 in re T.
e T./S. SA) oppure ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione, se un
difetto pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata,
il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a
partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino
all’eliminazione del medesimo (IICCA 26 gennaio 1995 in re O./M.-M.).

                                         Scopo della normativa è di
far sì che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al
fatto che l’ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne
pregiudica un uso ottimale: la riduzione del corrispettivo viene effettuata
secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine
all’azione estimatoria del contratto di compravendita (SVIT, Schweizerisches
Mietrecht, Zurigo 1991, N. 14 ad art. 259d CO; Züst, Die Mängelrechte des
Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, p. 187 e
segg.; IICCA 23 aprile 1996 in re T. e T./S. SA).

 

                                         La giurisprudenza,
ancorché in maniera non sempre unitaria, ha già avuto modo di chinarsi sulla
problematica della riduzione della pigione in caso di presenza di difetti
nell’ente locato.

                                         Per quanto qui ci
interessa, va osservato che in caso di ristrutturazione dell’ente locato (con
inconvenienti dovuti a rumore, sporco, polvere, gru, montacarichi, limitazioni
dell’uso) la Cour de Justice di Ginevra nel 1983 ha ritenuto ammissibile una
riduzione della pigione da un minimo del 15% ad un massimo del 50%, a dipendenza
della gravità del disagio che ne è derivato al conduttore (Züst, op.
cit., p. 203); in caso di lavori in un edificio annesso e nel cortile interno
(con ancoraggi al muro in comune, gru, impalcature, martello pneumatico) la
stessa Corte nel 1987, citando il Tribunale federale (SJ 1986 p. 195),
ha ritenuto equa una riduzione della pigione nella misura del 10-15% (Züst,
op. cit., p. 204; percentuale che aumentava fino al 35-40% e oltre in caso di
lavori più incisivi, segnatamente con seghe circolari, bulldozer ed esplosioni
più volte al giorno: Züst, op. cit., p. 203 e p. 205).

 

                                         Nel caso di specie -come
accennato in precedenza- sono stati riscontrati lievi difetti all’interno
dell’appartamento (cons. 2.3) e, ciò che sicuramente ha comportato i maggiori
disagi all’inquilino, tutta una serie di inconvenienti dovuti alla presenza del
cantiere all’esterno dello stesso (cons. 2.1).

                                         Atteso da una parte che
l’accesso agli appartamenti era solo parzialmente difficoltoso (lo stesso 
essendo comunque garantito, passando di fronte al blocco 8, nel frattempo già
terminato, cfr. doc. 1 p. 2; teste __________ p. 2 “devo dire che comunque il
cantiere proseguiva verso un lato, mentre gli accessi erano garantiti
dall’altro lato già ultimato”), dall’altra che la presenza del cantiere ed il
ritardo nella prosecuzione dei lavori erano parzialmente già noti al convenuto
(doc. HH p. 4; il quale in effetti nel giugno 1992, cioè al momento della
sottoscrizione del contratto, poteva oggettivamente prevedere un tale ritardo:
era infatti evidente che il termine di consegna del blocco 9 ai proprietari -inizialmente
previsto per il 1° luglio 1992 (cfr. doc. 1 p. 2)- non sarebbe stato
ossequiato, tanto è vero che proprio per questo motivo l’entrata nell’ente
locato è stata posticipata al mese di dicembre; ciò, logicamente, comportava
anche un ritardo nella consegna degli altri blocchi, che -sempre in base al
prospetto (doc. 1 p. 2)- andavano consegnati 6 mesi dopo, e con esso l’onere
per l’inquilino di convivere per un certo tempo con il cantiere), che in ogni
caso col passare del tempo la situazione di disagio migliorava, i lavori
venendo progressivamente completati (ad esempio, l’illuminazione -di cui la
teste __________ (p. 1) ricordava la mancanza fin verso l’inizio del 1995- venne
invece già completata nel gennaio 1994; cfr. doc. 1 foto a p. 22 in basso e p.
23 in alto), tutto sommato la riduzione del 5% della pigione concessa dal
Pretore appare insufficiente per compensare i disagi sopportati dall’inquilino,
anche se la locatrice li aveva già parzialmente riconosciuti, condonandogli 4
pigioni dal mese di dicembre 1992 al marzo 1993 (quando cioè gli inconvenienti
erano ancora maggiori) e pagandogli il trasloco dal blocco 8 al blocco 9. 

                                         Questa Camera,
richiamandosi alla giurisprudenza e tenendo conto delle circostanze del caso,
ritiene pertanto maggiormente equa una riduzione della pigione nella misura del
15%.

 

                                   4.   La pretesa
dell’istante a titolo di pigioni arretrate, tenuto conto della riduzione così
ammessa, ammonterà pertanto a fr. 13’689.50 (dal 1.4.93 al 31.1.94: fr.
1’889.80 - fr. 283.50 (15%) = fr. 1’606.30 x 10 mesi = fr. 16’063.30; dal
1.2.94 al 31.7.94: fr. 1’870.- - fr. 280.50 (15%) = fr. 1’589.50 x 6 mesi = fr.
9’537.-; dal 1.8.94 al 31.1.95: fr. 11’220.-; dal 1.2.95 al 9.2.95: fr. 561.-;
dedotti i versamenti già effettuati dal convenuto pari a fr. 23’691.80).

 

                                   5.   L’appellante
contesta pure di essere tenuto a rifondere a controparte fr. 2’531.70 a titolo
di risarcimento per presunti danni cagionati nell’ente locato. A suo dire,
infatti, la posa dello spioncino non aveva provocato alcun danno, la soglia
venne da lui asportata per il semplice fatto che la locatrice non provvedeva
alla regolazione delle porte, mentre il problema allo scarico della terrazza
era imputabile alla locatrice o comunque ad un difetto di costruzione; fermo
restando che per tutte quelle pretese non vi era agli atti nulla oltre al doc.
ZZ, che però era un semplice documento di parte ed oltretutto contestato.

                                         La censura è parzialmente
fondata.

 

                                5.1   Nel giudizio impugnato
-come accennato in precedenza- il Pretore aveva ritenuto che parte della somma
indicata dall’istante per ovviare ai difetti nell’ente locato (e meglio fr.
1’998.-, doc. ZZ) -inerenti la posa di uno spioncino, i sostegni delle piante
in terrazza, le soglie nelle camere e lo scarico del balcone- andava senz’altro
ammessa, non essendo stata contestata e corrispondendo ai costi generalmente
necessari per il ripristino della situazione originaria.

                                         Ora, a parte il fatto che
le posizioni di danno erano state a suo tempo effettivamente contestate, va
rilevato che il giudice non poteva fissare l’ammontare del danno -come invece
ha fatto- determinandolo in via equitativa sulla base dell’art. 42 cpv. 2 CO, e
ciò per il semplice fatto che l’applicazione di tale norma è riservata ai casi
di impossibilità nel giungere alla prova oggettiva del danno oppure quando non
si può oggettivamente pretendere dal danneggiato una verifica puntuale
dell’entità del pregiudizio patito (IICCA 13 gennaio 1993 in re G. e llcc.
/Banca X, 18 marzo 1993 in re H./S., 7 luglio 1993 in re B. SA/ G., 24 gennaio
1994 in re G./L., 11 luglio 1995 in re F. SA/D. SA; DTF 102 II 11, 105
II 89; Rep. 1988 p. 274), il che tuttavia non era assolutamente il caso
nella fattispecie, la prova circa il danno a carico dell’istante essendo
facilmente ottenibile e documentabile. Non avendo l’istante portato alcuna
prova circa l’effettivo danno patito -il doc. ZZ essendo una semplice
allegazione di parte, mentre nemmeno dagli altri documenti versati agli atti,
segnatamente nel doc. AAA, risultavano cifre concrete- ne discendeva che il
risarcimento di tale somma non poteva assolutamente essere riconosciuto (art.
42 cpv. 1 CO).

 

                                5.2   Diversa è la
situazione per quanto riguarda la fattura di fr. 620.- per la sostituzione del vetro-ceramica
e di cui il giudice di prime cure ha ammesso il risarcimento limitatamente a
fr. 533.70 (pari al 85%): in questo caso, pacifica l’esistenza del difetto
(cfr. il verbale di riconsegna dell’ente locato, doc. TT), agli atti è stata
regolarmente versata la fattura relativa alla sua sostituzione (doc. UU), per
cui nulla osta al riconoscimento di tale posizione di danno, la percentuale
applicata dal Pretore tenendo correttamente conto dell’usura.

 

                                   6.   In totale, all’istante
pertoccheranno quindi fr. 14’223.20 (fr. 13’689.50 per le pigioni arretrate e
fr. 533.70 per il risarcimento dei danni cagionati nell’ente locato).

 

                                         Gli interessi di mora del
5% decorreranno, come postulato nell’istanza e non contestato in questa sede,
dall’1.1.1995 su fr. 13’128.50, dal 1.2.1995 su fr. 561.- e dal 20.7.1995 su
fr. 533.70.

                                         Per tali importi si
giustifica inoltre il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al
PE (doc. T), atteso che, stante la minor somma posta in esecuzione (fr.
11’842.40) lo stesso verrà concesso solo su tale importo e sarà escluso quindi
per le spese d’incasso di fr. 420.-: il tutto, con gli interessi (al 5%)
stabiliti in questa sede.

 

                                   7.   L’appellante censura
infine l’ammontare della tassa di giustizia esatta dal Pretore (fr. 1’300.-)
ritenendola eccessiva, segnatamente contestando l’assunto del giudice di prime
cure secondo cui tale somma si imponeva per il fatto che le parti avevano reso
la causa inutilmente più complessa del necessario.

 

                                7.1   La giurisprudenza più
recente, precisando in tal senso la massima riportata da Cocchi/Trezzini,
op. cit., n. 15 ad art. 148 (ove si diceva che non poteva essere modificata
dall’autorità di seconda istanza una tassa di giustizia fissata dal primo
giudice, se la stessa rientrava tra i minimi ed i massimi della LTG), ha
stabilito che nella fissazione della tassa di giustizia la legge concede al
giudice un ampio potere di apprezzamento, che può essere censurato unicamente
in caso di eccesso o di abuso (ICCA 6 novembre 1995 in re B./C. e llcc.;
IICCA 17 luglio 1996 in re C. SA/M. e M.).

 

                                7.2   Nel caso di specie è
ben vero che la causa ha seguito un iter sostanzialmente normale (con
l’audizione di 3 soli testi, senza il richiamo o l’edizione di documenti, senza
che siano state sollevate eccezioni procedurali o che sia stato necessario un
giudizio sulle prove e addirittura senza che si dovesse indire un’apposita
udienza per il dibattimento finale); nondimeno è chiaro che il giudizio di
prime cure è stato relativamente impegnativo, dovendo il Pretore esaminare
l’esistenza di tutta una serie di difetti, la loro influenza sulla domanda di
riduzione della pigione, e dovendosi pronunciare su una richiesta di
risarcimento del danno formulata dall’istante (formata da più posizioni) e su
un’altra, posta in compensazione, formulata dalla parte convenuta.

                                         Tutto sommato, la
fissazione di una tassa di giustizia di fr. 1’300.-, somma che rientra nella
tariffa per cause di questo valore (cfr. gli art. 17 e 19bis LTG, ove è prescritta
una tassa da fr. 750.- a fr. 2’000.-), appare sicuramente giustificata e non è
per nulla arbitraria, per cui la stessa può senz’altro essere confermata in
questa sede; tanto più che l’appellante non ha d’altro canto ritenuto di
sostanziare i motivi che avrebbero potuto indurre il giudice a non prelevare
alcuna tassa di giustizia o comunque a ridurla (art. 414 cpv. 2 CPC), motivi
che invero non sembrano comunque assolutamente dati.

 

                                   8.   Ne discende il
parziale accoglimento del gravame ai sensi dei considerandi.

                                         La tassa di giustizia, le
spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148
CPC), atteso che per la procedura d’appello non vengono assegnate ripetibili
alla parte appellata, la quale risulta aver inoltrato tardivamente le proprie
osservazioni all’appello oltre il termine di 10 giorni (art. 411 cpv. 2 CPC; IICCA
18 marzo 1996 in re R. e R./A., 26 febbraio 1996 in re G. e B./R.) dal
ricevimento dell’atto di appello (avvenuto, per sua stessa ammissione, il 21
maggio 1996), termine non sospeso dalle ferie giudiziarie (art. 412 cpv. 2 CPC;
IICCA 26 febbraio 1996 in re G. e B./R.).

 

 

 

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

 

dichiara e pronuncia

 

 

                                    I.   L’appello 7 maggio
1996 di __________ è parzialmente accolto.

                                         Di conseguenza la sentenza
26 aprile 1996 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4, è così
riformata:

 

                                         1.     L’istanza
è parzialmente accolta.

1.1     
Il signor __________, è condannato
al pagamento a favore della __________ (recte: __________) dell’importo di 

         fr. 14’223.20 con interessi al 5% su fr.
13’128.50 dal 1.1.1995, su fr. 561.- dal 1.2.1995 e su fr. 533.70 dal
20.7.1995.

                                         1.2   Di
conseguenza limitatamente alla somma di fr. 11’842.40         oltre interessi
al 5% dal 1.1.1995 è rigettata in via definitiva   l’opposizione interposta dal
signor __________ al PE no.      __________    dell’UE di Lugano del 9.5.1994
fatto spiccare nei     suoi confronti dalla __________.

                                         2.     La
tassa di giustizia di fr. 1’300.- e le spese, da anticipare           dalla
parte istante, sono poste a carico del convenuto per   3/5, mentre per 2/5
restano a carico dell’istante, alla quale il           convenuto rifonderà fr.
550.- a titolo di parte di ripetibili.

 

                                   II.   Le spese della
procedura d’appello consistenti in

                                         a) tassa di giustizia               fr.       580.-

                                         b) spese                                 fr.         20.-

                                             Totale                                  fr.       600.-

 

                                         da anticiparsi
dall’appellante, restano a suo carico nella misura di 8/11 e per 3/11 vanno
caricate alla parte appellata.

 

                                  III.   Intimazione a:  

                                         - __________

                                         Comunicazione alla Pretura
del distretto di Lugano, Sezione 4

 

 

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                           Il
segretario