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**Case Identifier:** 96e7496f-0a11-5b81-bc9b-3d6730a51692
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-08-23
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 23.08.2021 EF.2019.0004
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_EF-2019-0004_2021-08-23.html

## Full Text

TRIBUNAL CANTONAL

  COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

  
	
   

  	
  Arrêt du 23 août 2021

  
	
  Composition

  	
  Mme Mihaela Amoos Piguet, présidente;
  M. Guillaume Vianin et M. Alex Dépraz, juges. 

  

 

	
  Recourant

  	
   

  	
  A.________, à ********, représenté
  par David EQUEY, à Prilly, 

  

   

	
  Autorité intimée

  	
   

  	
  Commission d'estimation fiscale des
  immeubles du district de Lavaux-Oron, à Vevey.

  

   

 

	
  Objet

  	
  Estimation fiscale des immeubles          

  
	
   

  	
  Recours A.________ c/ décision de la Commission
  d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux-Oron du 11 septembre
  2019 (Commune de ********; parcelles no 1791-1 et 1791-2)

  

 

Vu les faits suivants:

A.                    
A.________ est propriétaire des lots 1 et 2 de la propriété par étages " ******** "
(parcelle 1791 du registre foncier de la commune de ********) immatriculés sous
numéros d’immeubles 1791-1 et 1791-2 du registre foncier. Ces lots ont été
acquis le 22 février 2018 pour un prix de 280'000.- fr. chacun. Il s’agit de
halles industrielles d’une surface approximative de 3'000 m2
actuellement louées pour usage de bureaux et dépôt à la société B.________ pour
un loyer annuel brut de 44'400.- francs. L’estimation fiscale de ces lots était
au moment de l’achat de 189'000.- fr. (2013; 29.01.2015) pour chacun des lots.

B.                    
Par décision du 20 novembre 2018, sous l’en-tête " Commission
d’estimation fiscale des immeubles, Rue de Neuchâtel 1, 1400 Yverdon-les-Bains ",
une nouvelle estimation fiscale a été notifiée à A.________ portant la valeur
fiscale de chacun des immeubles à 230'000.- francs. Cette décision ne mentionne
pas la composition de la Commission qui a statué, ni le nom de son signataire,
seule une signature manuscrite y figurant avec indication de la voie de la
réclamation en cas de contestation.

C.                    
Le 20 décembre 2018, A.________ a formé opposition à l’encontre de cette
décision en faisant valoir la violation de son droit d’être entendu, notamment
le défaut de mention dans la décision de la composition de l’autorité qui a
statué et l’absence de motivation en fait et en droit de celle-ci. Il expose également
des arguments de fond ayant trait à l’application du droit à son cas, estimant
que la décision viole la prohibition de l’arbitraire. A titre de mesures
d’instruction, A.________ demande une audience et l’audition d’un témoin.

Le 10 janvier 2019, sous l’entête de la "Commission
d’estimation fiscale des immeubles d’Yverdon-les-Bains" et sous la même
signature manuscrite que la décision entreprise, il a été expliqué à A.________
le mode de calcul des estimations litigieuses, à savoir la moyenne entre la
valeur vénale résultant de l’acte de vente (280'000.- fr. pour chaque lot) et
la valeur de rendement (maintenue à 180'000.- fr. selon l’ancienne estimation,
soit un loyer annuel de 14’400.- fr. par box capitalisé au taux de 8%, loyer
fixé en comparaison des locations figurant sur le site internet " ********").
A.________ a déposé des déterminations sur cette écriture en invoquant, outre les
moyens de fond de son opposition, l’incompétence de l’autorité qui a statué
dans la mesure où les immeubles dont l’estimation est litigieuse se trouvent
sur le territoire de la commune de ********, soit dans le district de
Lavaux-Oron, alors que la décision émanerait de la Commission du Jura-Nord
vaudois. Il maintient ses réquisitions de mesures d’instruction, notamment la
tenue d’une audience.

Par courrier du 2 avril 2019, sous l’entête " Commission
d’estimation fiscale des immeubles, Cour-au-Chantre, Rue du Simplon 24, Case
postale 1028, 1800 Vevey ", A.________ a été informé que la
Commission " du district " procédera à la visite de la
propriété le mercredi 12 juin 2019. Ce courrier ne mentionne pas la composition
de la commission et comporte une signature manuscrite différente de celle de la
décision du 20 novembre 2018 et des courriers précédents.

D.                    
Par décision sur réclamation du 11 septembre 2019, la Commission
d’estimation fiscale de Vevey a rejeté la réclamation de A.________ et confirmé
la décision du 20 novembre 2018. Elle s’est excusée pour la " confusion
créée par l’utilisation de courriers munis de la mauvaise en-tête "
en précisant que, comme la commission " l’a expliqué lors de sa
visite du 12 juin dernier la décision prise par cette dernière l’a bien été par
les membres en fonction au 20 novembre 2018, soit MM. B.________, président, C.________,
délégué municipal et D.________, conservateur du RF Lavaux-Oron ".
Cette décision mentionne la nouvelle composition de la Commission qui a statué
sur la réclamation, soit M. B.________, Président; M. C.________, délégué
municipal et M. E.________, secrétaire. Un courrier explicatif est joint en
annexe. 

E.                    
Par acte du 12 octobre 2019, A.________ (recourant, intéressé) a recouru
à l’encontre de cette décision sur réclamation par devant la Cour de droit
administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP). Il reprend pour
l’essentiel les arguments avancés dans son opposition, notamment sur la forme,
l’incompétence de l’autorité, et sur le fond, la violation du droit et
l’arbitraire. A titre de mesures d’instruction, il demande la production de
pièces ayant trait à la prise de décision par l’autorité intimée, la tenue
d’une audience et l’audition d’un témoin.

L’autorité intimée a déposé sa réponse au recours le
12 novembre 2019 en concluant à son rejet. Au sujet de sa compétence,
l’autorité intimée indique qu’il s’agit bien de la Commission d’estimation
fiscale du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut et non de celle du district du Jura-Nord
vaudois, l’erreur provenant de " l’entête en raison du
regroupement récent du bureau du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut au bureau
de l’Est vaudois. Le conservateur membre et secrétaire de la Commission
d’estimation fiscale du district de la Riviera-Pays-d’Enhaut, Monsieur D.________
a rejoint le registre foncier du Jura-Nord vaudois d’où il a dû envoyer ses
derniers avis ou réponses ensuite de réclamation avant que la Commission
d’estimation fiscale de l’Est vaudois ne reprenne le flambeau. Partant, la
commission a été valablement constituée considérant que les personnes nommées en
personne par le Conseil d’Etat pour ce district avaient pris part à la taxation
de cet immeuble ".

Par avis du 15 novembre 2019, la juge instructrice
de la CDAP a relevé que l’autorité intimée alimentait la confusion en affirmant
que c’était bien la Commission d’estimation fiscale du district de la
Riviera-Pays-d’Enhaut qui avait statué et non celle du district du Jura-Nord vaudois,
la compétence effective revenant manifestement à la Commission d’estimation
fiscale du district de Lavaux-Oron, et lui a imparti un délai pour éclaircir ce
point en indiquant notamment les noms des personnes qui ont pris part à la
décision et en joignant les décisions de nomination ou toute autre pièce utile
sur la constitution de la commission qui a statué.

Par courrier du 22 novembre 2019, l’autorité intimée
a confirmé que la commission d’estimation fiscale compétente à raison du lieu
est bien celle du district de Lavaux-Oron et que " partant, toute
référence à la Commission d’estimation fiscale et au registre foncier de Riviera-Pays-d’Enhaut
est à remplacer par celui de Lavaux-Oron. Par ailleurs, les membres composant
la Commission d’Estimation fiscale des immeubles étaient Monsieur D.________, Secrétaire
et Conservateur du Registre foncier de Lavaux-Oron, Monsieur B.________,
Président, ainsi que Monsieur C.________, Délégué et Municipal ".
Etait jointe à ce courrier une copie de la nomination du 1er décembre
2017 de D.________ comme membre et secrétaire de la Commission d’estimation
fiscale du district de Lavaux-Oron jusqu’à la fin de la législature 2017-2022.

Le recourant a déposé un mémoire ampliatif le 28 mai
2020 développant le grief d’incompétence de l’autorité intimée et renvoyant aux
arguments de fond de ses précédentes écritures. Il renonce expressément à
l’audition du témoin et maintient ses réquisitions de pièces et d’audience.

Le 16 juin 2020, l’autorité intimée s’est à nouveau
déterminée sur sa composition et compétence dans les termes suivants (reproduits
tels quels): 

" En réponse à l’argumentaire concernant l’incompétence
de la Commission ayant statué, je me permets de préciser les éléments suivants
.Comme expliqués précédemment, l’en-tête du courrier envoyé par mon collègue Conservateur
du registre foncier de Lavaux –Oron ainsi que la référence erronée à la Commission
du district de la Riviera –Pays d’En-Haut sont des erreurs de plume .Notre
Commission admet que cela ait pu porter la confusion dans l’esprit de l’administré.Toutefois
elle maintient que les décisions prises dans ce dossier l’ont été par les personnes
compétentes en la matière. Pour ce qui concerne la composition de la
Commission, elle a été régulièrement composée tout au long de ce dossier , ce
de la manière suivante: -

-      
Décision du 20 novembre 2018 établie par les membres suivants: MM
.B.________ , président , M.C.________ délégué et M.D.________ ,membre
Conservateur du registre foncier de Lavaux-Oron .

-      
Décision sur réclamation et inspection locale en septembre 2019
par: MM. B.________, C.________ et E.________, membre Conservateur du
registre foncier de l’Est vaudois. Il est à noter que dans les deux cas la
Commission est valablement constituée au sens de la LEFI. Le "  remplacement "
ultérieur de M.D.________ étant dû à la fermeture de l’Office du registre foncier
de Lavaux –Oron et de la reprise des dossiers d’estimation par le nouveau
Conservateur de l’Est vaudois. A cet égard , il est à relever que la première
décision d’estimation et les explications données sur celles-ci ont été communiquées 
par M.D.________ qui a,  conformément à la loi, assuré le secrétariat de ladite
Commission jusqu’en début 2019.Quant à la procédure de réclamation elle a
ensuite été valablement reprise au niveau du secrétariat par le registre
foncier de l’Est vaudois et M.E.________. Enfin contrairement à l’argumentation
du recourant notre Commission s’est identifiée nominativement par devant le
propriétaire lors de son inspection locale et a dûment expliqué l’erreur
d’en-tête concernant l’envoi de l’avis du 28 novembre 2018." 

Elle a produit la précédente décision d’estimation
fiscale des immeubles litigieux.

Le recourant a produit des déterminations finales le
6 juillet 2020.

F.                    
Le 14 janvier 2021, sur demande de la juge instructrice, la Chancellerie
de l’Etat de Vaud a produit la décision du Conseil d’Etat du 29 novembre 2017
nommant, pour la période législative de 2017 à 2022, les présidents, présidents
suppléants et membres des commissions de district d’estimation fiscale des
immeubles, faisant état des compositions suivantes:

"1.          District d’Aigle …

Président:          F.________,
né le ********, dessinateur-architecte, ********

Suppléant:         Vacant

Membres:
         E.________, né le ********, conservateur RF, ********

G.________, née le ********,
conservatrice adjointe RF, ********

(…)

4.           District du Jura-Nord Vaudois

Président :         H.________,
né le ********, administrateur, ********

 

Suppléants:
      I.________, né le ********, agent d'assurances, ********

                          J.________,
né le ********, agriculteur, ******** 

Membres:
         K.________, né le ********, conservateur RF, ********

L.________, née le ********,
conservatrice adjointe RF, ********

M.________, née le ********,
substitute RF, ********

N.________, né le ********,
substitut RF, ********

(...)

6.           District de Lavaux-Oron

Président:          O.________,
né le ********, agriculteur, ******** 

Suppléant:         B.________,
né le ********, agriculteur, ********  

Membre:            D.________,
né le ********, conservateur RF, ******** "

 

                   Par avis de la juge instructrice du 15
janvier 2021, les parties ont été informées que la composition de la Commission
d’estimation fiscale pour la législature 2017-2022 telle qu’elle ressortait de
la décision du Conseil d’Etat du 29 novembre 2017 était différente de celle décrite
par l’autorité intimée, aucun autre acte de destitution ou de nomination
n’ayant été produit. Elle a accordé aux parties un délai pour déposer leurs
observations finales sur la composition de l’autorité intimée en se réservant
de statuer en l’état du dossier à l’échéance de ce délai. 

                   Le 20 janvier 2021, l’autorité intimée a
produit une décision du Conseil d’Etat du 12 décembre 2018 nommant, pour la
législature 2017-2022, les présidents, présidents suppléants, membres et
membres suppléants des commissions de district d’estimation fiscale des
immeubles, faisant état des compositions suivantes:

"1.          District d’Aigle

Président:          P.________,
né le ********, conseiller en assurances, ********

Suppléante:       Q.________,
née le ********, agricultrice, ********

2.           Districts de la Broye-Vully, du
Gros-de-Vaud et du Jura-Nord vaudois

Membre:            D.________,
né le ********, conservateur adjoint RF, ********

(...)

4.                       District
de Lavaux-Oron, sauf les communes de Pully, Belmont et Paudex

Membre:            E.________,
né le ********, conservateur RF, ******** "

 

                   Le recourant a déposé des observations le
1er février 2021 en maintenant ses griefs. 

G.                    
La cour a statué par voie de circulation. Les arguments des parties seront
repris ci-après dans la mesure utile.

Considérant en droit:

1.                     
a) Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur
l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; BLV 642.21), le recours au Tribunal
cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce
conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été
interjeté dans la forme et les délais prescrits (art. 7 al. 1, 27 al. 4 et 5, 77,
79, 95 et 99 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure
administrative - LPA-VD; BLV 173.36), il est recevable en la forme.

2.                     
Le recourant se plaint de ce que la décision entreprise ne respecte pas
les conditions posées par la loi puisqu’elle ne mentionne pas la composition de
l’autorité collégiale qui a statué et qui est de surcroît erronément désignée,
violant ainsi l’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD. 

a) Du point de vue formel, l'art. 42 LPA-VD prévoit
qu'une décision doit contenir les indications suivantes, exprimées en termes
clairs et précis: le nom de l'autorité qui a statué et sa composition s'il
s'agit d'une autorité collégiale (let. a), le nom des parties et de leurs
mandataires (let. b), les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels
elle s'appuie (let. c), le dispositif (let. d), la date et la signature (let.
e), respectivement l'indication des voies de droit ordinaires ouvertes à son
encontre, du délai pour les utiliser et de l'autorité compétente pour en
connaître (let. f).

Selon la jurisprudence, lorsque la composition de
l'autorité appelée à statuer ne lui est pas communiquée, le justiciable est
censé connaître cette information lorsqu'elle est aisément disponible, par
exemple par le truchement d'un annuaire officiel ou d'un site internet (cf. ATF
135 II 430 consid. 3.3.2 p. 438; 134 I 20 consid. 4.3.1 p. 21/22, arrêts CDAP GE.2020.0170
du 4 février 2021 consid. 4 ; AC.2020.0075 du 30 septembre 2020 consid. 2;
AC.2010.0198 du 14 octobre 2011 consid. 2a). L’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD
ayant pour vocation d’assurer le droit d’être entendu du recourant, en lui
permettant notamment de demander la récusation de membres de l’autorité
collégiale, le vice peut être guéri si le nom et la composition de l’autorité
peuvent être établis par d’autres moyens (voir dans ce sens arrêt AC.2010.0198
du 14 octobre 2011). Une erreur dans la désignation de l’autorité ou de la
composition de celle-ci n’entraîne pas l’annulation de la décision si c’est
bien l’autorité compétente qui a statué et qu’elle l’a fait dans une composition
régulière; l’indication erronée a tout au plus une portée sous l’angle de la
protection de la bonne foi (arrêt GE.2018.0213 du 24 septembre 2019 consid. 2f).

b) En l’espèce, la décision de première instance n’est
pas conforme aux exigences de l’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD tant en ce qui
concerne la désignation de l’autorité qui a statué qu’en ce qui concerne sa
composition. En effet, la décision du 20 novembre 2018 porte l’en-tête de la
Commission d’estimations fiscales du district du Jura-Nord-vaudois et n’indique
pas les membres de l’autorité collégiale qui a statué. Il résulte toutefois de
la décision sur réclamation du 11 septembre 2019 que ce vice formel a été
corrigé lors de l’inspection locale du 12 juin 2019 lors de laquelle il a été
indiqué au recourant, assisté par un mandataire professionnel, tant la composition
de la commission ayant statué sur la nouvelle estimation fiscale le 20 novembre
2018 que celle de la commission statuant sur la réclamation, ainsi que les raisons
de l’erreur de désignation et de changement des membres entre l’estimation
litigieuse et la procédure de réclamation. 

Au vu de la jurisprudence susmentionnée, il convient
donc d’admettre que les vices formels affectant la décision du 20 novembre 2018
sous l’angle de la violation de l’art. 42 al. 1 let. a LPA-VD ont été corrigés
dans le cadre de la procédure de réclamation, de sorte qu’ils ne sauraient
entraîner à eux seuls, comme le soutient le recourant, la nullité de dite
décision, ni même son annulation. La décision sur réclamation du 11 septembre
2019 est, quant à elle, conforme aux règles formelles de l’art. 42 LPA-VD dans
la mesure où elle énonce la composition de l’autorité collégiale, indique correctement
les voies et délais de recours et est suffisamment motivée en fait et en droit.

Certes, les imprécisions de l’autorité intimée quant
à sa désignation et quant à sa composition sont regrettables et susceptibles de
créer la confusion dans l’esprit de l’administré, comme l’autorité intimée le
reconnaît par ailleurs dans la décision entreprise et comme le démontrent les
mesures d’instruction complémentaires que le tribunal a dû ordonner pour
clarifier la composition de l’autorité. Encore faut-il, sur la base des
éléments recueillis dans le cadre de la procédure de recours, déterminer si c’est
bien la commission compétente à raison du lieu qui statué et si celle-ci l’a
fait dans une composition régulière. 

3.                     
Le recourant conteste la compétence à raison du lieu de l’autorité qui a
statué ainsi que sa composition régulière. Il s’agit d’un grief à caractère
formel dont le bien-fondé  entraînerait l'annulation de la décision attaquée,
indépendamment des chances de succès et des moyens que le recourant soulève
dans la procédure au fond (cf. ATF 142 I 93 consid.
8.3 p. 95; 139 III 120 consid.
3.2.2 in fine p. 125 et la jurisprudence citée).

a) Le droit à une composition régulière de
l'autorité est régi par les art. 29 et 30 al. 1 de la Constitution
fédérale du 18 avril 1999 de la Confédération suisse (Cst.; RS 101) et par l’art.
6 par. 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales
(CEDH; RS 0.101). L’art. 30 al. 1 Cst. s'applique aux seules autorités
judiciaires, tandis que l'art. 29 al. 1 Cst. vise l'ensemble des autorités,
qu'elles soient judiciaires ou administratives. En effet, selon son texte
clair, l'art. 30 al. 1 Cst. ne s'applique qu'aux autorités ou magistrats qui exercent
des fonctions juridictionnelles, le critère déterminant étant la nature
fonctionnelle et non organique de l'autorité (ATF 142 I 172 consid. 3.1 p. 173
et les réf. citées). 

D'après une jurisprudence constante, l'art. 30 al. 1
Cst. n'exige pas que l'autorité judiciaire appelée à statuer soit composée des
mêmes personnes tout au long de la procédure (cf. ATF 117 Ia 133 consid.
1e p. 135 et la réf.; TF 4A_263/2012 du 22 octobre 2012 consid. 2.1.2). La
modification de la composition de l'autorité judiciaire en cours de procédure
ne constitue donc pas en tant que telle une violation de l'art. 30 al. 1 Cst.
Elle s'impose nécessairement lorsqu'un juge doit être remplacé par un autre ensuite
de départ à la retraite, d'élection dans un autre tribunal, de décès ou en cas d'incapacité
de travail de longue durée. Il serait en revanche inadmissible de remplacer sans
raison un juge après que des mesures d'instruction importantes ont été mises en
œuvre, comme en matière pénale l'audience principale garantissant l'oralité des
débats pénaux (TF 1B_311/2016 du 10 octobre 2016 consid. 2.2 et les arrêts
cités). 

Le seul fait que le juge n'ait pas participé à une
mesure d'instruction n'est pas constitutif d'une violation de l'art. 30 al. 1
Cst. Certes, les parties à un procès ont droit à ce que seul un juge qui a
connaissance de leurs allégués et de la procédure probatoire prenne part à la
décision. Selon la jurisprudence, il suffit cependant que le juge intervenant pour
la première fois dans une affaire ait pu prendre connaissance de l'objet du
litige par l'étude du dossier (ATF 141 V 495 consid. 2.3 p. 500;
117 Ia 133 consid. 1e p. 134). 

Si une modification intervient dans la composition de
l'autorité de jugement constituée initialement, il appartient à ce tribunal
d'informer les parties du remplacement de juges qui est envisagé et des raisons
qui le motivent; les parties ne peuvent se voir reprocher un défaut de
motivation de leur grief de violation de l'art. 30 al. 1
Cst. que si elles connaissent les motifs justifiant le changement. Le
droit à une composition régulière du tribunal doit être examiné de la même façon
que le droit à un tribunal indépendant (ATF 142 I 93 consid.
8.2 p. 94; cf. aussi TF 4A_1/2017 du 22 juin 2017 consid. 2.1.3; 4A_430/2016 du
7 février 2017 consid. 2). 

Le droit à une composition régulière de l'autorité
de jugement n'est respecté que si, de manière ininterrompue du début à la fin
de la procédure judiciaire – y compris en particulier le prononcé de la
décision en cause –, cette décision est préparée puis prise par des personnes
qui remplissent toutes les conditions légales pour ce faire (Jacques Dubey,
Droits fondamentaux, vol. II: Libertés, garanties de l'Etat de droit, droits
sociaux et politiques, 2018, no 4241 et la jurisprudence citée). Il est violé
notamment lorsqu'un juge prend part à une décision, alors qu'il n'est plus en
fonction (ATF 136 I 207 consid. 5.6 p. 218).

b) L'art. 29 al. 1 Cst. prévoit que toute personne a
droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit
traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. La jurisprudence a
tiré de cette disposition un droit à ce que l'autorité administrative qui
statue, le fasse dans une composition correcte et impartiale. Cette disposition
n'exclut pas une certaine liberté dans la composition de l'autorité, par
exemple en permettant la participation de suppléants dans le processus
décisionnel. Il faut toutefois, lorsque cela est possible, que la composition
soit fondée sur des critères objectifs (ATF 142 I 172 consid. 3.2 p. 173 dans
une affaire concernant la Chambre des notaires du canton de Vaud; TF
2C_780/2016 du 6 février 2017 consid. 4.1). La composition de l'autorité est
définie selon les règles du droit de procédure ou d'organisation. Celui-ci prévoit
généralement des quorums afin d'assurer le fonctionnement des autorités
collégiales. L'autorité est ainsi valablement constituée lorsqu'elle siège dans
une composition qui correspond à ce que le droit d'organisation ou de procédure
prévoit. Par conséquent, lorsqu'un membre de l'autorité est appelé à se récuser
ou ne peut, pour une autre raison, prendre part à la décision, il doit, dans la
mesure du possible, être remplacé. Si l'autorité statue alors qu'elle n'est pas
valablement constituée, elle commet un déni de justice formel (TF 2C_780/2016 du
6 février 2017 avec renvoi à l'ATF 142 I 172).

c) Il est contraire à la bonne foi d'attendre la
procédure de recours pour se plaindre pour la première fois de la violation
d'une garantie de procédure alors que le vice était déjà connu auparavant (ATF
142 I 155 consid. 4.4.6 p. 158 s.; TF 5D_7/2015 du 13 août 2015 consid. 5;
4A_604/2014 du 30 mars 2015 consid. 2.3.2; 6B_98/2011 du 24 mars 2011
consid. 2). En particulier, le grief tiré de la composition irrégulière d'une
autorité doit être soulevé aussitôt que possible. Celui qui constate un tel
vice et ne le dénonce pas sans délai, mais laisse le procès se dérouler sans
intervenir, agit contrairement à la bonne foi et voit se périmer son droit de
dénoncer ultérieurement cette violation (ATF 140 I 240 consid. 2.4 p. 244, 271
consid. 8.4.3; 139 III 120 consid. 3.2.1 p. 124). La partie ne saurait en effet
"garder en réserve" le droit d'invoquer le moyen tiré de la composition
irrégulière de l'autorité et ne l'invoquer qu'en cas d'issue défavorable de la
procédure (CDAP GE.2010.0016 du 14 octobre 2010 consid. 3b). 

d)  En l’espèce, le recourant se plaignant de l’incompétence
à raison du lieu et de la composition irrégulière de la Commission d’estimation
fiscale ayant rendu la décision litigieuse, il convient d'examiner la nature de
l'autorité intimée, ainsi que les règles qui régissent la procédure devant
elle.

4.                     
a) Selon les art. 1er al. 1 let. a LEFI, il est établi une estimation
dite "estimation fiscale" en vue de déterminer la valeur d'imposition
des immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette
estimation représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 de la
 Constitution vaudoise (art. 1er al. 2 LEFI). Cette disposition
constitutionnelle a été abrogée lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle
constitution vaudoise du 14 avril 2003 (Cst.-VD; BLV 101.01), texte fondateur
dans lequel elle ne trouve pas d’équivalent. Les références à l’ "estimation fiscale
des immeubles", dans la mesure où elle sert d’assiette à plusieurs impôts,
se trouvent actuellement dans la législation vaudoise à l’art. 19 al. 2 de la
loi du 5 décembre 1956 sur les impôts communaux (LICom; BLV 650.11) pour ce qui
est de l’impôt foncier, et à l’art. 53 al. 1 de la loi du 4 juillet 2000 sur
les impôts directs cantonaux (LI; BLV 642.11) pour ce qui est de l’impôt sur la
fortune immobilière.

b) Selon l’art. 5 LEFI, la compétence pour procéder
aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur révision, est attribuée à la
commission de district du lieu de situation de l'immeuble, sous réserve des compétences
du conservateur du Registre foncier (al. 1); la commission de district est
constituée de trois membres, soit un président, un collaborateur du Registre
foncier et un représentant de la commune du lieu de situation de l'immeuble; le
président peut être remplacé par un président suppléant (al. 2); le Conseil
d'Etat nomme le président, le ou les présidents suppléants et le collaborateur
du Registre foncier; la municipalité intéressée nomme le troisième membre (al.
3). 

La commission d’estimations fiscales des immeubles
dépend du Conseil d’Etat au sens des art. 54 de la loi vaudoise du 11 février
1970 sur l’organisation du Conseil d’Etat (LOCE; BLV 172.115) et 5 al. 1 et 4
LEFI, plus précisément du Département des finances et des relations extérieures
(DFIRE). Elle est donc rattachée au canton et non pas à la commune du lieu de
situation de l’immeuble (arrêt rectificatif sur les frais et dépens EF.2017.0002
du 17 mai 2018). Ainsi, selon la LOCE, en plus des commissions permanentes instituées
par les lois spéciales, seul le Conseil d’Etat peut créer des commissions
permanentes, dans un but de conseil ou d’appui au gouvernement et à
l’administration cantonale (art. 54 al. 1); les membres des commissions
permanentes sont nommés pour cinq ans dans l’année suivant le début de la
nouvelle législature (art. 54a al. 1 ; art. 10 LEFI); ce mode de nomination
s’applique également aux commissions instituées par des lois spéciales (art.
57b); la chancellerie d’Etat tient un registre public des commissions permanentes
ou temporaires instituées par la loi ou le Conseil d’Etat (art. 57d).

c) Il résulte de ces dispositions que la commission
d’estimation fiscale des immeubles est une commission extraparlementaire
permanente instituée par une loi spéciale (LEFI) et dépendant de l’administration
cantonale (DFIRE) qui tient un registre public précisant la composition et la nomination
de ses membres. La question de la nature juridictionnelle ou administrative de
cette commission peut en l’état rester indécise au vu des considérations qui
suivent.

5.                     
En l’espèce, les parcelles dont l’estimation fiscale est litigieuse se
situent sur le territoire de la commune de ********.

a) Il résulte des art. 1er et 7 de la loi
vaudoise du 30 mai 2006 sur le découpage territorial (LDecTer; BLV 132.15) que
la commune de ******** fait partie du district de Lavaux-Oron dont le chef-lieu
est Bourg-en-Lavaux. Le découpage des districts selon cette loi ne se recoupe
pas forcément avec les arrondissements au sens de la loi vaudoise du 9 octobre
2012 sur registre foncier (LRF; BLV 211.61) qui prévoit à son art. 3 que la
tenue du registre foncier est assurée par des offices de district, de groupes
ou de fractions de district formant des arrondissements fixés par le Conseil
d’Etat. Dans un communiqué de presse du 5 juillet 2018, le Conseil d’Etat a
annoncé un renforcement des centres régionaux à Nyon, Yverdon-les-Bains et
Vevey. En particulier, il est précisé que, du côté du registre foncier, les
activités de l’Office du district de Lavaux-Oron à Cully, se partageront entre
Vevey et Lausanne; cette répartition correspondrait au retour des communes de
Pully, Belmont et Paudex dans l’arrondissement lausannois justifié par un
découpage fiscal identique de l’Administration cantonale des impôts.

Sur le site Internet de la Direction générale de la
fiscalité (https://www.vd.ch/toutes-les-autorites/departements/departement-des-finances-et-des-relations-exterieures-dfire/direction-generale-de-la-fiscalite-dgf/,
état au 23 août 2021), on lit que la Direction générale de la fiscalité est
composée de deux entités, l'Administration cantonale des impôts (ACI) et le Registre
foncier (RF) et que le conservateur participe également à l'estimation fiscale
des immeubles et tient le secrétariat de la Commission d'estimation fiscale des
immeubles. Ce site répertorie la liste des offices du registre foncier valable
à partir du 1er octobre 2018 et leur composition. Ainsi, pour les districts
d’Aigle, de la Riviera et de Lavaux-Oron, soit l’office de l’Est vaudois, le
conservateur est E.________; pour les districts de la Broye-Vully, Jura-Nord
vaudois et Gros-de-Vaud, soit l’office de la Broye-Nord vaudois, le
conservateur est R.________ avec deux adjoints, L.________ et D.________; pour
le bureau du Pays D’Enhaut, la conservatrice est S.________. 

Contrairement à ce que semble indiquer le site
Internet de la Direction générale de la fiscalité susmentionné, le conservateur
du registre foncier n’est pas membre de droit de la Commission d’estimation fiscale,
mais doit être nommé expressément en ce titre et qualité par le Conseil d’Etat;
il en est de même du Président et de son suppléant éventuel; le membre de la
Municipalité doit également faire l’objet d’une nomination formelle par celle-ci
(art. 5 al. 4 LEFI). S’agissant d’une commission extraparlementaire permanente
avec pouvoir décisionnel au sens de la LEFI, l’ensemble des membres doivent
être nommés pour la durée de la législature (art. 54 et 54a LOCE et l’art. 10
LEFI). Le changement de composition en cours de législature doit suivre les
mêmes formes et revêtir une certaine publicité (art. 57d LOCE). Une
réorganisation des arrondissements du registre foncier ou le déplacement de
collaborateurs d’un arrondissement à l’autre ne saurait suffire à modifier la composition
des commissions d’estimations fiscales en l’absence d’actes de nomination
formels et conformes aux dispositions susmentionnées.

b) Dans la présente procédure, à la suite de
plusieurs interpellations de la juge instructrice tendant à éclaircir la question
de la composition régulière de l’autorité par la production des décisions de
nomination de tous ses membres, les décisions du Conseil d’Etat du 29 novembre
2017 et 12 décembre 2018 nommant les présidents, présidents suppléants et
membres des commissions de district d’estimation fiscale des immeubles ont été produites
au dossier. Il résulte de ces pièces que, pour tenir compte du remaniement des
offices du registre foncier au 1er octobre 2018, la composition des
commissions d’estimation fiscale a été adaptée pour la fin de la législature.
Ainsi, le 12 décembre 2018, E.________, anciennement conservateur du registre
foncier et membre de la commission d’estimation fiscale du district d’Aigle, a
été nommé membre de la commission d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron
(sauf les communes de Pully, Belmont et Paudex); D.________, anciennement
membre de la commission d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron, a été
nommé membre de la commission d’estimation fiscale des districts de la Broye-Vully,
du Gros-de-Vaud et du Jura-Nord vaudois. 

Il est constant que les parcelles du recourant,
situées sur le territoire de la commune de ********, sont rattachées au district
de Lavaux-Oron. En date du 20 novembre 2018, soit au moment où la nouvelle estimation
fiscale a été notifiée au recourant, B.________ était président suppléant et D.________
membre de la commission de ce district selon la décision du conseil d’Etat du
29 novembre 2017. L’autorité intimée indique en outre que M. C.________ a participé
à la décision comme membre délégué de la municipalité sans toutefois produire
d’acte de nomination le concernant. Il ressort toutefois du site Internet de la
commune de ******** (https://www.********.ch/organisation-de-la-municipalite-fr76.html,
état au 20 avril 2021) que le municipal C.________ était à l’époque des
décisions d’estimation litigieuses membre de la municipalité en charge des
finances, écoles, accueil enfance et sécurité sociale, et vice-président du 1er
janvier 2019 au 31 mars 2020. La cour n'a aucune raison de douter de la
régularité de sa nomination en tant que membre délégué de la Commission d'estimations
fiscales pour le compte de sa commune dans la mesure où ce municipal était en
charge des affaires fiscales. 

Il résulte de ce qui précède que la composition de
la Commission d'estimation fiscale du district de Lavaux-Oron au moment de la
décision du 20 novembre 2018 était régulière, nonobstant le fait que la
notification de cette décision a été faite en utilisant le papier à en-tête de la
Commission d'estimation fiscale du district de Jura-Nord vaudois; M. D.________
était toujours membre de cette commission et en assurait le secrétariat, même
s'il avait rejoint dans l'intervalle le registre foncier du Jura-Nord vaudois.

c) Le 20 décembre 2018, le recourant a formé
opposition à l'encontre de la décision du 20 novembre 2018. Il l'a adressée à
la Commission d'estimation fiscale des districts du Jura-Nord vaudois qui lui a
répondu le 10 janvier 2019 en précisant et complétant la motivation de la décision
du 20 novembre 2018 sur laquelle le recourant s'est encore déterminé en
soulevant notamment le grief d'incompétence de la Commission du Jura-Nord vaudois.
Or, ces opérations sont postérieures à la décision du 12 décembre 2018 du
Conseil d'Etat nommant les présidents, présidents suppléants et membres des
Commissions d'estimation fiscale pour la fin de la législature 2017-2022. Il en
résulte que, outre le papier à en-tête désignant une autorité autre que celle
qui a statué, soit la Commission du Jura-Nord vaudois en lieu et place de la
Commission de Lavaux-Oron, D.________ n'était plus membre ni secrétaire de
cette dernière commission. Ceci est toutefois sans conséquence sur la suite de
la procédure de réclamation dans la mesure où le dossier a été transmis à la
Commission compétente (Lavaux-Oron), qui, par courrier du 2 avril 2019 a
informé le recourant qu'une inspection locale serait organisée le 12 juin 2019.
Lors de celle-ci, le recourant, assisté par un mandataire professionnel, a été
informé de la composition nominale de l'autorité, ce qu'il ne conteste pas. La
décision sur réclamation du 11 septembre 2019 a été rendue dans la même
composition, telle qu’indiquée dans la notification. Tous les membres désignés conformément
à la loi pour faire partie de la Commission d’estimation fiscale compétente à
raison du lieu (Lavaux-Oron) ont participé aux opérations d’instruction et à la
prise de décision. Il en résulte que la décision sur réclamation a été rendue
dans une composition régulière au sens des dispositions légales applicables et
de la jurisprudence en la matière.

Ce grief du recourant s’avère dès lors mal fondé et
doit être écarté.

6.                     
Le recourant invoque la violation de son droit d'être entendu, en
particulier la motivation insuffisante de la décision entreprise. Il se plaint notamment
de l’absence de procès-verbal lors de l’inspection locale du 12 juin 2019, de
la non-communication par l’autorité intimée des directives cantonales en
matière d’estimation fiscale, de l’absence de règles de droit et d’annexes à la
décision entreprise ainsi que de la motivation vague de celle-ci.

a) Le droit d'être entendu, tel qu'il est garanti par
l'art. 29 al. 2 Cst. et l'art. 27 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du
14 avril 2003 (Cst-VD; BLV 101.01), comprend notamment le droit pour
l'administré de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision
touchant sa situation juridique ne soit prise, d'offrir des preuves pertinentes,
d'obtenir qu'il y soit donné suite et de participer à l'administration des
preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque
cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 142 II 218 consid.
2.3; 140 I 285 consid. 6.3.1, et les références; ATF 140 I 285 consid.
6.3.1 p. 299 et les références citées; Tribunal fédéral [TF] 2C_633/2018 du 13
février 2019 consid. 5.1.1; CDAP GE.2020.0095 du 11 mai 2021; PE.2018.0400 du 26
février 2019 consid. 3a; PE.2018.0117 du 7 janvier 2019 consid. 2a). Il ne
comprend en principe pas le droit d'être entendu oralement (cf. ATF 140 I 68
consid. 9.6.1; TF 2C_140/2016 du 30 mai 2017 consid. 2.1). 

b) La LPA-VD, applicable en l'espèce, prévoit que la
procédure est en principe écrite devant les autorités et la juridiction
administratives (art. 27 al. 1 LPA-VD). Aux termes de l'art. 33 LPA-VD, hormis
lorsqu'il y a péril en la demeure, les parties ont le droit d'être entendues avant
toute décision les concernant (al. 1); sauf disposition expresse contraire, elles
ne peuvent prétendre être auditionnées par l'autorité (al. 2). Selon l'art. 30
al. 1 LPA-VD, les parties sont tenues de collaborer à la constatation des faits
dont elles entendent déduire des droits. 

Selon l'art. 34 LPA-VD, les parties participent à
l'administration des preuves (al. 1) et peuvent notamment présenter des offres
de preuve (al. 2 let. d) et s'exprimer sur le résultat de l'administration des
preuves (al. 2 let. e). L'autorité n'est toutefois pas liée par les offres de
preuve formulées par les parties (art. 28 al. 2 LPA-VD; cf. ég. art. 34 al. 3
LPA-VD); de jurisprudence constante en effet, le droit d'être entendu n'empêche
pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves
administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une
manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont
encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l'amener
à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; 138 III 374 consid. 4.3.2;
TF 2C_633/2018 du 13 février 2019 consid. 5.1.1; 2C_954/2018 du 3 décembre 2018
consid. 5; CDAP PE.2018.0117 du 7 janvier 2019 consid. 2a). 

c) Le droit d'être entendu implique également pour
l'autorité l'obligation de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse
la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et exercer son droit de
recours à bon escient. Pour répondre à ces exigences, l'autorité doit mentionner,
au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé
sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la
portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. Elle n'a toutefois
pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et
griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen
des questions décisives pour l'issue du litige (ATF 139 IV 179 consid. 2.2; 134
I 83 consid. 4.1, et les références). Pour le reste, dès lors que l'on peut
discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une
décision motivée est respecté et ce même si, par hypothèse, la motivation
présentée est erronée. La motivation peut en outre être implicite et résulter
des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1, et la
référence; TF 2C_382/2017 du 13 décembre 2018 consid. 4.1; CDAP PE.2018.0413 du
16 janvier 2019 consid. 3a). 

En droit cantonal, l'art. 42 LPA-VD prévoit dans ce
cadre que la décision contient notamment "les faits, les règles
juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie" (let. c). L'art.
43 al. 2 LPA-VD permet certes à l'autorité de se limiter à une motivation sommaire,
mais seulement pour les cas d'urgence. Quant à la motivation "sommaire
et standardisée" (art. 43 al. 3 LPA-VD), elle n'est autorisée que
lorsqu'un grand nombre de décisions du même type sont rendues et qu'elles
peuvent faire l'objet d'une réclamation. 

d) Le droit d'être entendu est une garantie de
nature formelle, dont la violation entraîne en principe l'annulation de la décision
attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF
142 II 218 consid. 2.8.1 p. 226; 135 I 187 consid. 2.2 p. 190; 126
I 19 consid. 2d/bb p. 24; cf. cependant Hansjörg Seiler, Abschied
von der formellen Natur des rechtlichen Gehörs, RSJ 100/2004 p. 379 s. et 382
s., et les références). Selon la jurisprudence, sa violation peut cependant être
réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une
autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF
142 II 218 consid. 2.8.1 p. 226; 137 I 195 consid. 2.3.2 p. 197 s.; 135 I 279
consid. 2.6.1 p. 285). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception
et n'est admissible, en principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est
pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie lésée; cela
étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se
justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait
une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure, ce
qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa cause
soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 p.
226; 137 I 195 consid. 2.3.2 p. 197 s.; 136 V 117 consid.
4.2.2.2 p. 126 s.; voir également ATF 126 V 130, 132; I 68 72). La doctrine est
plus réservée; elle relève en effet qu’il est souvent extrêmement difficile,
pour l’administré victime d’une violation de son droit d’être entendu, de
renverser la solution résultant d’une première décision; l’ouverture après coup
d’un droit d’être entendu devant l’autorité de recours est souvent un remède
insuffisant à cet effet (Tschannen/Zimmerli/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht,
4e éd., Berne 2014 p. 291 s.). 

Pour qu’une réparation soit possible dans de telles
configurations au regard de la jurisprudence citée, il convient donc de
vérifier notamment que l’autorité de recours bénéficie d’un plein pouvoir
d’examen. Tel était le cas dans l’ATF 142 II 218, où le Tribunal administratif fédéral
bénéficiait d’un pouvoir d’examen qui s’étendait à l’opportunité, à teneur de
l’art. 49 PA. Il en allait apparemment de même du Conseil d’État tessinois,
dans le cadre d’un recours dirigé contre une décision communale, puisque, selon
la loi cantonale, son pouvoir d’examen s’étend aux questions d’appréciation et
d’opportunité; pourtant, l’arrêt a retenu que la violation du droit d’être
entendu commise en l’espèce n’était pas réparable, dans la mesure où le Conseil
d’État s’astreint à une certaine retenue en présence de questions
d’appréciation tranchées par l’autorité communale (ATF 135 I 279, 286). 

Il faut encore relever que la réparation est plus
aisée dans le cas où la violation ne concerne qu’un défaut de motivation de la
décision attaquée; dans une telle hypothèse, il est admis généralement qu’il suffit,
une fois que l’autorité a motivé sa décision, par exemple dans le cadre de sa
réponse au recours, d’accorder à l’intéressé la possibilité de faire valoir ses
moyens à l’encontre de ces nouveaux éléments pour que le vice soit réparé.  

e) L'établissement d'un procès-verbal n'est requis
par le droit cantonal qu'au sujet de l'administration des preuves (art. 29 al.
4 LPA-VD). Selon la jurisprudence fédérale relative au droit d'être entendu, la
communication du procès-verbal aux parties n'est pas nécessaire lorsque les
parties ont pu s'exprimer oralement au sujet des lieux et au sujet des arguments
des autres parties. La participation des parties à l'administration des preuves
consiste avant tout à s'exprimer et à répondre en retour lors de l'inspection
locale elle-même (1C_430/2008 du 16 avril 2009, consid. 2.3.2). Le fait que les
parties puissent s'exprimer à l'issue d'une inspection locale sert précisément
à leur permettre de prendre la parole de manière finale afin que le tribunal
puisse ensuite délibérer rapidement (comme il l'a fait en l'espèce à l'issue de
l'audience) sans organiser un échange d'écritures supplémentaire. Cet objectif
serait compromis si les parties devaient avoir encore l'occasion de prendre
position par écrit au sujet du procès-verbal (voir l'ATF 1C_193/2011 du 24 août
2011, consid. 2.3).

Selon le Tribunal fédéral, les parties peuvent
toutefois renoncer à la tenue d’un procès-verbal. La jurisprudence ne précise
apparemment pas si cette renonciation doit être expresse ou si elle peut aussi
être manifestée par acte concluant (ATF 142 I 86 consid. 2.4 avec renvoi à l'arrêt
précité 1C_82/2008 consid. 5.2 s'agissant du compte-rendu d'une inspection
locale). En matière d’estimations fiscales, l’art. 30 du Règlement du 22
décembre 1936 sur l’estimation fiscale des immeubles (RLEFI; BLV 642.21.1)
dispose quant à lui que la commission tient un procès-verbal sommaire de ses
opérations pour chaque séance.

f) En l’espèce, la décision du 20 novembre 2018 ne
respecte pas les exigences minimales en matière de motivation dans la mesure où
elle n’indique ni les valeurs sur lesquelles elle s’est fondée pour retenir l’estimation
contestée ni les dispositions légales applicables. Ce défaut manifeste de motivation
a toutefois été guéri dans le cadre de la procédure de réclamation. En effet, par
courrier du 10 janvier 2019, le calcul de l’estimation litigieuse a été exposé
au recourant. Puis, une inspection locale en présence du recourant, assisté d’un
mandataire professionnel, a eu lieu le 12 juin 2019. A cette occasion, ses
arguments ont été considérés et la motivation de la décision d’estimation
litigieuse complétée en conséquence. Le courrier explicatif annexé à la
décision sur réclamation du 11 septembre 2019 constitue à cet égard une
motivation suffisante au sens de la jurisprudence susmentionnée. Il décrit en
effet le mode de calcul de l’estimation litigieuse comme étant la moyenne entre
la valeur vénale telle que ressortant des actes d’acquisition des parcelles du
recourant et la valeur de rendement telle que ressortant de l’ancienne
estimation fiscale, plus favorable au recourant par ailleurs. Certes, la
commission n’a pas adressé de procès-verbal au recourant à la suite de cette
séance d’instruction; celui-ci, assisté d’un mandataire, ne semble toutefois pas
l’avoir exigé, de sorte que l’on peut inférer des circonstances qu’il y a renoncé.
Pour le surplus, l’absence d’annexes à la décision entreprise, outre le tableau
récapitulatif et le courrier explicatif, ne saurait être constitutive d’une
violation du droit d’être entendu. Dites annexes font partie intégrante du
dossier du recourant qui avait la possibilité de les consulter, l’autorité n’ayant
pas l’obligation de transmettre d’office l’ensemble de son dossier à l’administré.
Il en est de même pour ce qui est des directives cantonales en matière d’estimation
fiscale que le recourant a requis: s’agissant de pièces à caractère normatif,
il n’appartient pas à l’autorité, si ce n’est à travers la motivation de la
décision entreprise et dans la mesure où elle s’en prévaut, de renseigner le
recourant (on le rappelle, assisté d’un mandataire professionnel) sur l’état de
la législation. Quoi qu’il en soit, dites directives ont été produites dans le
cadre de la procédure de recours, de sorte qu’une éventuelle violation du droit
d’être entendu du recourant sous cet angle a été guérie.

Il résulte de ce qui précède que le grief du
recourant tiré de la violation de son droit d’être entendu, plus particulièrement
de l’absence de motivation de la décision entreprise et de procès-verbal d’audience,
doit être également écarté.

7.                     
A titre de mesure d’instruction, le recourant requiert la tenue d’une
audience selon l’art. 13 LEFI qui dispose que la commission convoque le propriétaire
si elle le juge nécessaire ou s'il le demande. Une telle audience a eu lieu en
présence de la commission, du recourant et de son conseil dans le cadre de la
procédure de réclamation, soit le 12 juin 2019. Le recourant a eu tout loisir à
cette occasion de présenter son argumentaire et de demander les explications
nécessaires à l’autorité, qui y a répondu, de manière suffisamment motivée,
dans le courrier explicatif annexé à la décision sur réclamation du 11
septembre 2019. La cour peine à comprendre en quoi une nouvelle audience serait
utile à la présente cause et rappelle que la procédure de recours est en
principe écrite, une audience pouvant être ordonnée si les besoins de l’instruction
l’exigent (art. 27 al. 1 et 99 LPA-VD). Le dossier de la cause est en l’occurrence
complet et le recourant n’invoque aucun argument propre à justifier la tenue d’une
audience. La demande de tenue d’une audience du recourant est dès lors rejetée.
En effet, selon la jurisprudence, le droit de faire administrer les preuves
suppose notamment que le fait à prouver soit pertinent et que le moyen de
preuve proposé soit apte et nécessaire à prouver ce fait. L’autorité peut donc
mettre un terme à l’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis
de forger sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une
appréciation anticipée des preuves proposées, elle a acquis la certitude qu’elles
ne pourraient pas l’amener à modifier sa décision (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1,
136 I 229 consid. 5.3, 134 I 140 consid. 5.3 et les références citées). 

8.                     
Sur le fond, le recourant se plaint d’une mauvaise application de la
loi, soit des dispositions topiques de la LEFI et du RLEFI, et considère que la
décision entreprise est arbitraire.

a) La LEFI ne comporte aucune disposition étendant
le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir
d'examen du Tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière
d'estimation fiscale,
y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation
inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).

b) Selon l'art. 20 LEFI, la commission de district
procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour
but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par
demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de
biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation
de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces
immeubles a notablement augmenté ou diminué. A teneur de l’art. 22 LEFI, la révision
des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton,
pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un
territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré
que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre
(al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat, après enquête
administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations cadastrales,
ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité dûment
autorisée par le conseil communal ou général (al. 2). L'art. 38 RLEFI précise
que le conservateur du registre foncier note et signale à la commission de
district les modifications survenues aux propriétés ou aux inscriptions y
relatives qui peuvent influencer l'estimation des bien-fonds. 

c) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale
est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et
sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la
valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 LHID, à teneur
duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de
rendement peut être prise en considération de façon appropriée (v. à ce propos
ATF 128 I 240 consid. 3).

Selon l’art. 5 RLEFI, la valeur de rendement d'un
immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte
du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. (al. 1). Dans le
calcul du rendement, les jouissances réservées au propriétaire pour ses besoins
personnels sont estimées d'après l'usage ordinaire. Les intérêts des dettes et
les impôts ne peuvent pas être déduits (al. 2). L’art. 6 RLEFI prévoit que la
valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le
rendement normal de l'année précédente, tandis que l’art. 7 dispose que la
capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou,
dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble (al. 1)
et que la justification du taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de
façon à conserver l'égalité de traitement d'imposition entre tous les immeubles
(al. 2). Selon les Instructions du Chef du Département des finances pour les
commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992
(ci-après: les Instructions), pour les immeubles industriels et commerciaux, la
valeur de rendement est déterminée sur la base du revenu locatif. Elle peut
aussi être obtenue par rapport au prix de loyer annuel moyen par m2.
Des valeurs indicatives ne sont utilisées qu’à défaut de valeur locative "normale" .
Dans la règle, il y a lieu d’appliquer un taux de capitalisation de 8% du
revenu brut.

Aux termes de l'art. 8 RLEFI, la valeur vénale d'un
immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de
l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant
notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de
l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de
comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement
brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement,
les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). L'art. 9 RLEFI réserve cependant
l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances extraordinaires
et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières
(vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier,
expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel
cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération.

d) En l’espèce, le recourant conteste la valeur
vénale retenue par l’autorité intimée qui correspond au prix de vente tel qu’il
résulte des actes notariés. Il estime que ce prix est "très supérieur"
à la valeur du prix du marché pour des locaux similaires sis sur la même commune,
voire dans le même district. Il se réfère à cet égard à une expertise réalisée
en 2018 par le promoteur des autres lots de la PPE, tous vendus, qui fait était
d’un prix de 245'000.- fr. par lot et soutient que la valeur de ses propres bien-fonds
devrait être égale ou inférieure à ce montant. Il cite une abondante jurisprudence
selon laquelle l’autorité peut s’écarter du prix figurant dans l’acte de vente
si celui-ci s’écarte de plus de 20% de la valeur réelle déterminée par une
expertise (EF.1997.0007 du 14 juillet 1997; EF.1999.0002 du 7 mai 1999; EF.1998.0006
du 17 juin 1998; EF. 1998.0009 du 10 août 1998). Le recourant fait valoir que l’autorité
devrait également s’écarter du prix tel que figurant dans l’acte de vente en
raison de circonstances exceptionnelles liées à la pénurie de locaux commerciaux
dont l’acquéreur avait impérativement besoin pour l’exercice de son activité
professionnelle (art. 9 RLEFI).

L’autorité intimée a écarté ces arguments dans la
décision sur réclamation, notamment les éléments comparatifs invoqués par le
recourant en les estimant non pertinents au vu du fait que 35 sur 57 box de la
PPE en cause appartenaient au même fonds d’investissement et étaient destinés à
la location et non pas à la vente. Les lots invendus et appartenant à des
particuliers ont été estimés entre 2010 et 2014, juste après la construction de
l’immeuble, de sorte que la comparaison n’était pas non plus pertinente. La seule
vente ayant eu lieu pour un objet identique, remontait à 2017 pour un montant de
250'000.- fr., soit une différence d’environ 10% en prix de vente avec la transaction
du recourant et de 5% en termes d’estimation fiscale, ne justifiant pas de s’écarter
du prix convenu par acte notarié. La commission a estimé pour le surplus qu’il
n’y avait aucune autre circonstance extraordinaire selon l’art. 9 RLEFI lui
permettant d’appliquer un autre critère.

e) Le raisonnement de l’autorité intimée ne prête
pas le flanc à la critique. En effet, la loi prévoit clairement que la valeur
vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, déterminée en
premier lieu par son prix de vente, si celui-ci est connu. C’est seulement en l’absence
d’une telle indication ou lorsque le prix de vente paraît s’écarter de manière
sensible de la valeur du marché ou encore en présence de circonstances
extraordinaires faisant douter de la conformité à la valeur vénale du prix
convenu que l’autorité doit rechercher d’autres éléments de comparaison. En l’occurrence,
en se référant à la valeur fixée par expertise en 2018 comme l’invoque le
recourant (245'000.- fr.), ou à la valeur d’une vente d’un lot identique à
celui du recourant intervenue en 2017 (250'000.- fr.), force est de constater
que la différence avec le prix de vente tel qu’il ressort des actes notariés
(280'000.- fr.) n’est pas à ce point sensible (moins de 20%) pour justifier le fait
que l’autorité intimée s’en écarte. Au contraire, comme l’intéressé l’allègue,
conclue dans une situation de relative pénurie, une augmentation des prix par
rapport aux éléments comparatifs susmentionnés est compréhensible. Dite pénurie,
ne constitue par ailleurs pas, au vu de la loi et la jurisprudence citée par le
recourant (EF.1994.0017 du 6 juin 1994 et les références citées), une
circonstance extraordinaire autorisant l’autorité à ne pas tenir compte du prix
de vente convenu contractuellement. 

f) En ce qui concerne la valeur de rendement, le
recourant critique le taux de capitalisation de 8% appliqué par l’autorité
intimée aux locations en vigueur pour des box de catégorie et de superficie
identiques sis sur le même site. Il procède à son propre calcul tout en admettant
que celui de l’autorité intimée lui est plus favorable. 

La cour peine à comprendre le raisonnement du
recourant sur ce point, si ce n’est qu’elle pourrait l’interpréter comme une
demande de reformatio in pejus. Dans la mesure où le calcul de rendement
auquel a procédé l’autorité intimé est conforme à la loi (voir consid. 8c ci-dessus),
la cour renonce à procéder à un nouveau calcul en défaveur du recourant.

g) Pour le surplus, le recourant ne démontre pas en
quoi la décision entreprise serait arbitraire ou disproportionnée.

9.                     
Il suit de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision
attaquée confirmée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge du recourant
qui succombe (art. 49 al. 1 et 91 LPA-VD). L’allocation de dépens n’entre pas
en ligne de compte (art. 55 al. 1 et 91 LPA-VD).

Par ces motifs

 la Cour de droit administratif et public

du Tribunal cantonal

arrête:

 

I.                      
Le recours est rejeté.

II.                     
La décision sur réclamation du 11 septembre 2019 de la Commission
d’estimation fiscale du district de Lavaux-Oron est confirmée.

III.                   
Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs et mis à la charge du
recourant A.________.

IV.                   
Il n’est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 23 août 2021

 

                                                         La
présidente:                                  

                                                                                                                  

 

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu’au DFIRE.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa
notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000
Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des
articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS
173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss
LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle,
indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé.
Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit.
Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire,
pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la
décision attaquée.