# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 282cf07e-af1b-59be-94d7-f248bb76669c
**Source:** Neuchâtel (NE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1995-06-12
**Language:** fr
**Title:** Neuenburg Tribunal Cantonal Cour Civile, Cour civile au sens strict 12.06.1995 CC.1994.252 (INT.1995.69)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/NE_Omni/NE_TC_001_CC-1994-252_1995-06-12.html

## Full Text

A.      Le
29 juin 1988, D. SA  société active dans
le domaine de l'audiovisuel, de l'électronique et de l'informatique, en tant
que preneur, a passé un bail à loyer avec M. SA, en tant que bailleur, portant
sur un bâtiment industriel et commercial, situé au deuxième étage de la rue X.
no 20 à

Neuchâtel,
à l'usage de fabrication d'appareils électroniques et de bu-

reaux.
Le bail conclu pour une durée initiale de 5 ans, commençait le 1er

novembre
1988, se terminait le 31 décembre 1993 et était renouvelable

(D.2/7).
Le 13 janvier 1989, P. SA est devenue propriétaire de cette

unité
d'étage (D.2/9).

 

       
D. SA, en tant que preneur, a passé un contrat de leasing avec

I. SA,
portant sur une fraiseuse Maho 600E, chargeur verti-

cal et
accessoires d'un coût total de 201'960 francs pour une durée de 48

mois,
la redevance mensuelle étant payable la première fois le 1er mai

1991.
Ce contrat a été signé par I. SA le 17 avril 1991 et

par D.
SA le 26 mars 1991 (D.2/4). L'article 17 des conditions générales

du contrat
de leasing financier, contresignées par les parties, précisait

que la
société de leasing était seule autorisée à disposer de l'objet de

leasing
en sa qualité de propriétaire. La fraiseuse a été livrée à D. SA

le 9
mai 1991 (D.2/5).

 

       
Le 5 avril 1991, I. SA a avisé M. SA

de ce
que la fraiseuse Maho et ses accessoires étaient sa propriété de

sorte
qu'ils ne sauraient faire l'objet d'un droit de rétention légal

(D.2/8).

 

       
Le 6 juin 1989, P. SA, représentée par M. SA,

a, en
tant que bailleresse, passé un contrat de bail avec A. SA, en

tant
que preneur, portant sur un bâtiment industriel et administratif,

situé
X. no 24 à Neuchâtel, au premier étage, à l'usage de stockage.

Le bail
commençait le 1er juin 1989 pour finir le 30 juin 1994 (D.5/1).

A. SA,
qui en avait reçu l'autorisation le 31 octobre 1988, a sous-

loué
ses locaux en un premier temps à S. (D.5/2). Le 29 sep-

tembre
1992, A. SA a passé un contrat de bail avec D. SA portant

sur des
locaux situés au premier étage et au deuxième étage,  rue X. no

24, à
l'usage de bureaux, ainsi que production dans le domaine de l'élec-

tronique
et de l'électrotechnique. Le bail conclu pour une durée initiale

de 16
mois, commençait le 1er décembre 1992 pour se terminer le 31 mars

1994
(D.5/3). Ces locaux se trouvaient dans le même bâtiment que les lo-

caux
loués par D. SA  rue X. no 20.

 

       
Le 23 décembre 1992, faisant état de ses difficultés financiè-

res, D.
SA a proposé à ses créanciers un concordat extrajudiciaire qui a

été
rejeté notamment par I. SA. La faillite de D. SA a été

prononcée
par le président du Tribunal civil du district de Neuchâtel le

11 mars
1993 (D.5/5).

 

       
Le 30 mars 1993, l'office des faillites a écrit à A. SA

pour
résilier le bail de D. SA pour le 30 juin 1993 (D.5/6). Le 6 mai

1993,
par son mandataire, A. SA a refusé d'accepter la résiliation,

le bail
ayant été conclu pour une durée de 16 mois et arrivant à échéance

le 31
mars 1994, précisant que la masse pouvait proposer un locataire de

remplacement
et qu'elle-même ferait des démarches pour tenter de relouer

les
locaux avant l'échéance du contrat, ajoutant que dans la situation

présente,
vu la pléthore de locaux commerciaux vides, la relocation ne

serait
pas aisée. Dans la même correspondance, A. SA a produit pour

un
montant de 284'569.95 francs dans la faillite de D. SA. Cette somme

représentait
16 mois de loyer, dont à déduire un acompte, et des factures

d'électricité
à charge du locataire ainsi qu'un intérêt moratoire. Par

ailleurs,
A. SA faisait valoir son droit de rétention du propriétai-

re
(sic) sur l'ensemble des biens garnissant les locaux (D.5/7).

 

       
Le 10 mai 1993, l'office des faillites a répondu à A. SA,

par son
mandataire, qu'à l'exception de l'atelier de mécanique au premier

étage,
les locaux loués étaient pratiquement vides de sorte que la valeur

des
biens frappés du droit de rétention ne couvrirait qu'une partie infime

du
loyer et précisant que la seule machine de valeur, en leasing, était

revendiquée
(D.5/8). Le 12 mai 1993, l'office des faillites a écrit à In-

dustrie-Leasing
SA qu'elle admettait sa revendication sur le centre d'u-

sinage
Maho 600E avec accessoires, estimée à 80'000 francs à l'inventaire.

L'office
ajoutait ceci :

 

          "Nous vous rendons toutefois
attentif au fait que le bailleur

           peut faire valoir son droit de
rétention. Dans ce cas, nous

           vous invitons à liquider le litige
entre vous-même et le bail-

           leur en dehors de la faillite
conformément aux dispositions de

           l'article 53 OF.

 

           La machine est à votre disposition
dans les locaux de D. SA

           et vous voudrez bien prendre
contact

           avec notre office pour fixer la
date de son enlèvement"

           (D.5/10).

 

       
Le 14 mai 1993, A. SA a écrit à l'office des faillites

en
rappelant qu'elle avait fait valoir son droit de rétention sur l'ensem-

ble des
objets qui garnissaient les locaux et l'invitant à écrire dans les

plus
brefs délais à I. SA afin qu'il ne soit procédé à au-

cun
acte de déménagement de la machine litigieuse (D.5/11).

 

       
Le 26 octobre 1993, l'office des faillites a informé A. SA

que sa
créance était admise en droit de gage pour 142'916.75 francs, en

5ème
classe pour 21'600.50 francs (loyer 1er étage octobre 93 à mars 94)

et
contestée pour 120'053.70 francs, précisant que le droit de gage était

payé
partiellement et qu'il n'y avait aucun dividende en 5ème classe

(D.5/13).

 

       
Les parties ont tenté en vain de trouver une solution amiable au

litige.

 

B.      Le
7 février 1994, I. SA a introduit action con-

tre A.
SA prenant les conclusions suivantes :

 

          "1. Constater le droit de
propriété d'I. SA sur

              la fraiseuse aléseuse Maho 600E.

 

           2. Dire qu'A. SA n'a pas de droit de
rétention sur la

              fraiseuse aléseuse Maho 600E,
propriété d'I.

              SA.

 

           3. Ordonner la restitution de la
fraiseuse aléseuse Maho 600E à

              I. SA.

 

           4. Condamner la défenderesse à tous
frais et dépens".

 

       
La demanderesse fait valoir en bref que son droit de propriété

l'emporte
sur le droit de rétention du sous-bailleur, A. SA, qui

devait
savoir, puisque le bailleur principal avait été averti, que la

fraiseuse
n'était pas propriété de D. SA, d'autant plus que les locaux

 rue X. no 24 et  rue X. no 20 sont situés de fait dans le même immeu-

ble.
Elle ajoute que la situation financière précaire de D. SA, qui fai-

sait
l'objet de nombreuses poursuites était notoire et qu'il est abusif de

la part
du sous-bailleur qui a commis plusieurs négligences, notamment en

n'exigeant
pas le versement de la garantie du loyer conformément au con-

trat,
de faire valoir son droit de rétention.

 

       
Dans sa réponse, la défenderesse prend les conclusions suivan-

tes :

 

          "Principalement :

 

           1. Rejeter la demande en toutes ses
conclusions.

 

           Reconventionnellement :

 

           2. Attribuer à la défenderesse et
demanderesse reconventionnel-

              le la propriété du centre
d'usinage Maho plus accessoires.

 

           Subsidiairement, pour le cas où le
centre d'usinage était vendu

           et le prix de vente consigné
d'entente entre les parties :

 

           3. Ordonner la libération du
montant consigné et des intérêts

              en faveur de la défenderesse et
demanderesse reconvention-

              nelle.

 

           En tout état de cause :

 

           4. Sous suite de frais et
dépens".

 

       
En bref, elle fait valoir que son droit de rétention l'emporte

sur le
droit de propriété de la demanderesse. Elle expose qu'elle ignorait

de
bonne foi que la fraiseuse en question n'était pas propriété de D. SA,

personne
ne l'en ayant avisée. Elle précise qu'elle ignorait fait valoir

tout
des difficultés financières de D. SA et que l'extension de cette

dernière
par la location de nouvelles surfaces permettait de penser que la

société
continuerait de se développer.

 

                          C O N S I D E R A N
T

 

1.      Les
parties estiment toutes deux que la valeur résiduelle de la

machine
se monte à 60'000 francs. L'office l'avait estimée à 80'000

francs.
La valeur litigieuse est dès lors supérieure à 20'000 francs et

fonde
la compétence de la Cour civile.

 

2.      Il
ressort des allégués et des conclusions en cause des parties,

contrairement
à ce que laissent entendre les conclusions de la réponse,

que le
droit de propriété de la demanderesse sur la fraiseuse n'est pas

contesté.
A juste titre. En effet, le crédit-bailleur n'avait pas l'inten-

tion
d'aliéner l'objet du leasing ainsi que cela ressort de l'article 17

des
conditions générales du contrat de leasing financier. I.

SA est
restée propriétaire de cet objet et peut invoquer sa pro-

priété
(ATF 118 II 150, JT 1994 II 98).

3.      La
question qui se pose est celle de savoir si le droit de ré-

tention
du sous-bailleur doit l'emporter sur le droit de propriété de la

demanderesse.

 

       
En effet, aux termes de l'article 268 al.1 CO, le bailleur de

locaux
commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du se-

mestre
courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans

les
locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de

ceux-ci.
L'article 268 litt.a al.1 CO dispose notamment que les droits des

tiers
sur les choses dont le bailleur savait ou devait savoir qu'elles

n'étaient
pas la propriété du locataire prévalent sur le droit de réten-

tion.

 

       
Ces dispositions s'appliquent au contrat passé entre le locatai-

re et
le sous-locataire qui est un contrat de bail ordinaire (Commentaire

USPI,
Droit suisse du bail à loyer, 1992, n.34, ad art.262 CO).

 

       
Il s'agit donc de déterminer si le sous-bailleur savait où de-

vait
savoir que la fraiseuse n'était pas propriété de D. SA. Aux termes

de
l'article 268 al.2 CO, le droit de rétention du bailleur grève aussi

les
meubles apportés par le sous-locataire dans la mesure où celui-ci n'a

pas
payé son loyer au locataire. Le droit de rétention sur les meubles du

sous-locataire
est un droit propre du bailleur. Il ne dépend pas de celui

du
locataire qui sous-loue. Ce dernier peut renoncer à son droit de réten-

tion
sans lier le bailleur (Commentaire USPI précité, n.10, ad

art.268-268b
et les références citées). Le tiers, propriétaire d'une chose

en possession
du sous-locataire doit informer aussi bien le bailleur prin-

cipal
que le sous-bailleur de cette circonstance (Schmid, n.38, ad

art.272-274
aCO). Le droit de rétention du bailleur et celui du sous-bail-

leur
apparaissent ainsi comme deux droits distincts. Dès lors, contraire-

ment à
ce que prétend la demanderesse, l'avis qu'elle a donné au bailleur

principal
au sujet de son droit de propriété sur la machine n'est pas op-

posable
au sous-bailleur.

 

       
Par ailleurs, la procédure d'administration des preuves n'a pas

permis
d'établir que D. SA, P. SA ou M. SA, en tant que

représentant
de P. SA, avait avisé A. SA du droit de propriété

de la
demanderesse sur la fraiseuse. Le témoin G., gérant d'immeu-

bles
auprès d'M. SA, a déclaré qu'il s'était occupé de la loca-

tion
des locaux situés  rue X. no 24 pour le
compte de P. SA et

qu'il
n'avait su que peu avant la faillite de D. SA qu'A. SA lui

avait
loué les locaux  rue X. no 24, et cela
alors que du matériel y é-

tait
déjà entreposé (D.8). Il est vrai que ce témoin a déclaré que la si-

tuation
financière de D. SA était un secret de polichinelle et qu'à son

avis
elle devait être connue de tout le monde. Il est vrai aussi, comme le

fait
valoir la demanderesse, que D. SA faisait l'objet de nombreuses

poursuites
en 1992. Toutefois, la connaissance de la liste des poursuites

dirigées
contre sa locataire n'aurait pas permis à A. SA de savoir

que la
fraiseuse ne lui appartenait pas.

 

       
Au demeurant, le fait qu'A. SA ait renoncé à exiger le

versement
de la garantie prévue dans le bail n'est pas déterminant. En

effet,
il s'agit là d'une garantie que le bailleur, ou, en l'occurrence,

le
sous-bailleur, peut exiger en plus du droit de rétention légal s'agis-

sant
des baux commerciaux (Tercier, Les contrats spéciaux, 2ème éd., no

1740
ss).

 

4.      Il
résulte de ce qui précède que la conclusion no. 1 de la de-

mande
est sans objet, le droit de propriété sur la fraiseuse n'étant pas

litigieux
et ayant du reste été reconnu par l'office des faillites. Les

autres
conclusions de la demande sont mal fondées, dans la mesure où

A. SA a
un droit de rétention sur la fraiseuse aléseuse. La conclu-

sion
reconventionnelle no.2 de la réponse et demande reconventionnelle est

mal
fondée. La conclusion subsidiaire également dans la mesure où le droit

de
rétention du bailleur ne s'exerce pas sur le produit de la vente de

l'objet
sur lequel s'exerce le droit de rétention (ATF 71 III 84, JT 1945

II
117). Au surplus, la demande et réponse reconventionnelle ne contient

pas
d'allégué à l'appui de cette conclusion.

 

5.      Vu
le sort de la cause, il se justifie de mettre les frais de la

procédure
par moitié à la charge de chacune des parties et de compenser

les
dépens.

 

                              Par ces motifs,

                            LA IIe COUR CIVILE

 

1. Dit
que la conclusion no.1 de la demande est sans objet.

 

2.
Rejette les conclusions 2, 3 et 4 de la demande.

 

3.
Rejette les conclusions 2 et 3 de la demande reconventionnelle.

 

4.
Condamne chacune des parties à la moitié des frais de justice arrêtés à

   6'075 francs et avancés comme suit :

 

   - frais avancés par la demanderesse          fr. 
6'050.--

   - frais avancés par la défenderesse          fr.     25.--

                                   

     Total                                     
fr.  6'075.--

                                                =============

 

5.
Compense les dépens.

 

 

Neuchâtel,
le 12 juin 1995

 

                                 AU NOM DE LA
IIe COUR CIVILE

                           Le greffier               L'un des juges