# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 858ce877-6b36-5a24-ae9d-3fcacbb61dee
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-05-24
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 24.05.2005 A/32/2004
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-32-2004_2005-05-24.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/32/2004-TPE ATA/359/2005 

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 24 mai 2005 

 

dans la cause 

 

FONDATION HBM CAMILLE MARTIN 
représentée par Me Mario-Dominique Torello, avocat  

et 

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DE L'ÉQUIPEMENT ET DU 
LOGEMENT 
 

contre 

Monsieur Benoît BOSCHUNG 

Monsieur Michel DECORGES 

Monsieur Alain DECORVET 

Monsieur Marc-André DESCHOUX 

 
 
 

 A/32/2004   

- 2 - 

Madame Joan EVANS 

Monsieur Philip GRANT 

Madame Natalia HESELTINE 

Monsieur Gian LEGORATTO 

Monsieur David MACH 

Monsieur Maurice MAGNONI 

Madame Fabienne MASSEREY 

Monsieur Giuseppe MISCIOSCIA 

Monsieur Stéphane NYDEGGER 

Monsieur Michel PRIVET 

Monsieur Alexandre ROZANOFF 

Madame Ursula WITTWER 

représentés par l’association de défense des locataires, mandataire  

et 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE DE 
CONSTRUCTIONS 

 

- 3/11 - 

A/32/2004 

EN FAIT 

1.  La fondation HBM Camille Martin (ci-après : la fondation ou la 
propriétaire), fondation immobilière de droit public, est propriétaire depuis le 17 
juin 2002 d’un immeuble d’habitation sis, 17, rue du Colonel-Coutau à Genève. 
L’immeuble comporte au total dix-sept logements dont deux aménagés dans les 
combles. 

2.  Le 18 mars 2003, la fondation a déposé une demande d’autorisation de 
construire en procédure accélérée auprès du département de l’aménagement, de 
l’équipement et du logement (ci-après : le département) ayant pour objet des 
travaux d’entretien et de réfection dans tous les appartements ainsi que la 
réfection des installations communes. Les travaux suivants étaient prévus : 

 -  réfection des caves avec isolation du plancher sur sous-sol ; 

 -  rénovation complète des distributions eau chaude, eau froide, des 
écoulements eaux usées et des colonnes de gaz ; 

 -   modification de l’ascenseur en respect des normes ; 

   -  mise en conformité des installations électriques dans les appartements en cas 
de nécessité ; 

 -  remplacement des vannes des radiateurs ; 

 -  réfection partielle des salles de bains et des cuisines avec changement des 
appareils, en cas de nécessité ; 

 -  ajustement des menuiseries intérieures ; 

 -  rafraîchissement et réparations de tous les revêtements de sol et murs, en cas 
de nécessité. 

   Les travaux étaient devisés à CHF 999'950.-.   

3.  Le 3 juillet 2003, le département a délivré l’autorisation sollicitée 
(APA 21’407). Les loyers des quinze appartements subventionnés totalisant 
49,5 pièces ne devaient pas excéder, après travaux,  CHF 148'500.- au total, soit 
CHF 3'000.-/pièce/an en moyenne, subvention déduite. Les loyers des deux 
appartements non subventionnés aménagés dans les combles totalisant 8,5 pièces 
ne devaient pas excéder, après travaux, CHF 5'500.-/pièce/an. 

  Ladite autorisation a été publiée dans l’édition du 9 juillet 2003 de la Feuille 
d’avis officielle (FAO). 

- 4/11 - 

A/32/2004 

4.  Le 22 juillet 2003, les locataires de l’immeuble ont recouru auprès du 
département contre l’autorisation de construire au motif que le plan d’exécution 
des travaux tel que défini générerait de lourdes contraintes pour les locataires. Le 
recours a été transmis à la commission de recours en matière de constructions (ci-
après : la commission de recours)  puis a été retiré le 11 août 2003. 

  Le 11 août 2003, un nouveau recours a été déposé auprès de la commission 
de recours par l’association de défense des locataires (asloca), mandataire des 
locataires suivants : Mesdames et Messieurs Benoît Boschung, Natalia Heseletine, 
Michel Decorges, Joan Evans, Philip Grant, David Mach, Maurice Magnoni, 
Fabienne Masserey, Michel Privet, Alexandre Rozanov, Ursula Wittwer, Stéphane 
Nydegger, Gian Legoratto, Giuseppe Miscioscia, Alain Decorvet, Marc-André 
Deschoux  et G. Marano (ci-après : les locataires). Le 4 septembre 2003,  
M. Marano a toutefois retiré son recours. 

5.  Par décision du 25 novembre 2003, la commission a déclaré le recours 
fondé et annulé l’autorisation de construire. 

  L’autorisation ne fixait pas les nouveaux loyers après travaux alors qu’il 
s’agissait d’une condition prévue par l’article 10 alinéa 1 de la loi sur les 
démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 
1996 (LDTR - L 5 20). Le dossier n’était pas complet car il ne comportait pas un 
état locatif exhaustif, ventilé par appartement, permettant de contrôler les 
paramètres financiers de la construction ; les moyennes n’étaient pas admissibles. 
Le montant maximal des loyers après travaux devait être fixé dans l’autorisation 
même lorsqu'une aide de l’office financier du logement était octroyée. Les loyers 
après travaux sans subvention dépassaient le loyer prépondérant de la population 
(sic) au sens de la LDTR. La question de la nécessité des travaux pouvait rester 
ouverte. 

6.  Le 9 janvier 2004, la fondation a recouru auprès du Tribunal administratif 
contre la décision de la commission de recours en concluant à son annulation et au 
versement d’une indemnité de procédure (cause A/32/2004). 

  Le législateur cantonal n’avait pas institué de restrictions en ce qui concerne 
le contrôle des loyers en faveur des fondations immobilières de droit public telles 
qu’elles existaient au niveau fédéral mais une certaine réserve s’imposait dans le 
contrôle en raison du contexte particulier de ces fondations instaurées par la loi 
générale sur le logement et la protection des locataires du 4 décembre 1977 (LGL 
- I 4 05). 

  Contrairement à ce qui avait été retenu par la commission de recours, les 
loyers après travaux de chaque appartement étaient visés par la décision puisqu’ils 
figuraient dans l’annexe au courrier du 15 avril 2003 mentionnée dans la décision. 
La subvention devait être déduite dans l’examen des loyers correspondant aux 

- 5/11 - 

A/32/2004 

besoins prépondérants de la population. Finalement, les travaux étaient 
nécessaires, comme le démontrait le rapport de l’entreprise Schneider concernant 
les branchements, les écoulements et la distribution de l’eau. Ce rapport était joint 
au recours. L’entretien de l’immeuble datant des années 1900 avait toujours été 
fait régulièrement mais l’ensemble de l’installation souffrait de son grand âge. 
Sans rénovation, le risque de dégâts d’eau allait croître et les installations ne 
répondaient plus aux normes de qualité, d’hygiène et de confort actuelles. 
S’agissant des travaux sur les colonnes de gaz, il n’était pas prévu de les effectuer 
et ils figuraient dans l’appel d’offre comme réserve pour un éventuel 
dépassement. La différence entre le devis initial de CHF 676'000.- et celui retenu 
finalement s’expliquait par la nécessité d’effectuer également des travaux  sur le 
réseau de distribution d’eau et d’écoulement, ce qui n’avait pas été pris en compte 
dans le premier devis. 

7.  Le 12 janvier 2004, le département a déposé un recours auprès du Tribunal 
administratif contre la décision de la commission de recours en concluant à son 
annulation et à la confirmation de sa propre décision (cause A/33/2004). 

  Les arguments développés rejoignaient ceux de la fondation. Le 
département insistait sur le fait que les loyers après travaux restaient dans la 
fourchette fixée par la LDTR compte tenu de la subvention accordée à la 
fondation. 

8.  Le 13 février 2004, la fondation a fait parvenir des observations au Tribunal 
administratif. Elle demandait la jonction des causes et développait des calculs de 
façon détaillée concernant les loyers après travaux. Le nombre de pièces était 
compté différemment dans le cadre de l’application de la LDTR et dans celle de la  
LGL. Dans un arrêt concernant des travaux de transformations dans le même 
immeuble, appartenant alors à la société Socopic S.A., le tribunal administratif 
avait tenu compte d’un nombre de pièces supérieur. Compte tenu du nombre de 
pièces selon la LDTR (59 pièces pour les étages et 9,5 pour les combles), les 
loyers après travaux étaient compatibles avec la LDTR.  

9.  Le 16 février 2004, le département s’est rallié aux conclusions prises par la 
fondation, notamment s’agissant de la jonction des causes. 

10.  Les locataires ont fait parvenir leur réponse au recours le 1er mars 2004. Ils 
sollicitaient un transport sur place et concluaient à la confirmation de la décision 
de la commission de recours. 

  Le courrier reçu de la régie mandatée par la propriétaire annonçant les 
travaux ainsi que leur effet sur les loyers ne précisait pas à quelles conditions les 
locataires auraient droit à bénéficier du loyer subventionné après travaux. De 
même, ils ne savaient pas ce qu’il adviendrait des locataires qui ne pourraient pas 
bénéficier de la subvention HBM. 

- 6/11 - 

A/32/2004 

   Le recours comportait un tableau indiquant les loyers actuels et ceux après 
travaux avec et sans subventions. Ces chiffres indiquaient que l’augmentation de 
certains loyers était contraire à la LDTR même en tenant compte des subventions. 
Le peuple genevois avait refusé une modification de la LDTR visant à ce que les 
dispositions en matière de fixation de loyer ne soient pas applicables si les 
logements rénovés bénéficiaient de prestations au sens de la LGL. Pour ce motif 
la décision de la commission devait être confirmée. Sans tenir compte de la 
subvention, tous les loyers dépassaient le maximum prévu par la LDTR.  

  Ils persistaient à dire que les travaux n’étaient pas nécessaires et ils 
constataient qu’un premier projet de rénovation avait été devisée à CHF 600'000.-. 

11.  Le 13 avril 2004, le département a fait part de ses observations. Les 
loyers/pièce/an, avant travaux, étaient très variables. Les chiffres, subventions 
déduites, montraient que certains loyers étaient inférieurs après travaux à ceux 
avant travaux (cinq appartements : 2,5 pièces au rez-de-chaussée, deux 
appartements de 3,5 pièces et de 3 pièces au 1er et 3ème étages). C’était la raison 
pour laquelle l’autorisation de construire fixait au final un état locatif global 
correspondant à un prix à la pièce de CHF 3'000.- en moyenne (après subvention), 
conforme à l’article 11 LDTR. 

12.  Par écritures des 13 mai et 18 mai 2004, les parties ont persisté dans leurs 
conclusions. 

13.  Par décision du 13 octobre 2004, le Tribunal administratif a procédé à la 
jonction des causes A/32/2004 et A/33/2004 en une seule procédure sous le 
no A/32/2004. 

14.  Le 12 novembre 2004, le Tribunal administratif a entendu les parties au 
cours d’une audience de comparution personnelle. La fondation a exposé que son 
but était de maintenir sur le marché des objets à loyer correspondant aux besoins 
prépondérants de la population. Le coût des travaux était en général supporté par 
la subvention LGL de l’Etat de Genève et non par les locataires. 

  Le département a souligné que l’autorisation fixait un état locatif après 
travaux et avec subvention.  

  En réponse à une question des locataires, la fondation a précisé que l’usage 
était de ne pas évacuer les locataires qui se trouvaient en situation de sous-
occupation. La subvention était de toutes les façons encaissée par la fondation et 
utilisée de façon à respecter les conditions d’autorisation.  

  Les locataires se sont plaints du manque d’information reçu concernant le 
déroulement des travaux et notamment les mesures pratiques envisagées 
s’agissant par exemple de la mise à disposition d’un logement vacant si les 
travaux devaient durer plus d’un jour. La fondation a exposé les différentes 

- 7/11 - 

A/32/2004 

mesures prévues et a souligné son expérience dans les projets de transformation 
d’immeubles « locataires en place ». 

  La juge déléguée à l’instruction de la cause a informé les parties que celle-ci 
était gardée à juger. 

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05; art. 63 al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2. a. En application de l’article 61 alinéa 2 LPA, les juridictions administratives 
n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf 
exception prévue par la loi, non remplie dans la présente espèce 

 b. Les travaux envisagés sont des travaux de transformation au sens de l’article 
3 alinéa 1 et 9 LDTR, ce qu’aucune des parties ne conteste. 

 c.  A teneur de l’article 9 alinéa 1 LDTR, une autorisation est nécessaire 
pour toute transformation ou rénovation au sens de l’article 3 alinéa 1. 

 d. L’autorisation est notamment accordée lorsque les travaux répondent à une 
nécessité (…) ou, lorsque l’on est en présence de travaux de rénovation, soit de 
remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en 
améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 
1 lettre d et 9 al. 1 lettre e LDTR).  

  La LDTR a notamment pour but d’encourager les travaux d’entretien et de 
rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 
lettre b LDTR).  

  En l’espèce, les travaux envisagés, ne portent pas atteinte à la typologie 
existante des logements et visent à conférer aux appartements un confort 
répondant aux normes actuelles. Les travaux prévus sur les revêtements de sol et 
les murs, la réfection partielle des salles de bains et des cuisines ainsi que la mise 
en conformité des installations électriques ne sont prévus, pour chaque logement, 
qu’en cas de nécessité. Quant à la rénovation complète des distributions d’eau 
chaude et d’eau froide ainsi que des écoulements d’eaux usées, elle vise à prévenir 
des dégâts d’eau résultants de l’ancienneté des installations. Ces travaux 
n’apparaissent ainsi ni déraisonnables ni excessifs et doivent être considérés 
comme respectant le but poursuivi par la LDTR. 

- 8/11 - 

A/32/2004 

3.  Dans ses dernières observations, la fondation entend revenir sur le nombre 
de pièces dénombrées dans l’immeuble pour justifier d’un loyer à la pièce 
inférieur à celui figurant dans le plan financier. Indispensable dans l’examen de la 
conformité de l’autorisation aux exigences de la LDTR, ce point doit être examiné 
au préalable. 

   Ni la LDTR, ni son règlement d’application, ne donnent d’indications sur la 
manière de compter les pièces. La législation genevoise comporte toutefois des 
indications très précises en la matière. En effet, l’article 1er du règlement 
d’exécution de loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 
août 1992 (RLGL – I 4 15.04) définit la méthode à utiliser pour déterminer le 
nombre de pièces d’un logement. Aussi, dans la présente cause, le tribunal de 
céans appliquera par analogie les critères définis dans la LGL. 

  En l’espèce, le nombre de pièces de certains appartements a effectivement 
été modifié depuis l’arrêt du tribunal de céans rendu sur recours de l’ancien 
propriétaire (ATA/365/2001 du 29 mai 2001) en adaptation aux exigences 
rappelées ci-dessus. Si le nombre de pièces était sans importance dans l’arrêt 
susmentionné car le litige portait sur la qualification des travaux, il a toute son 
importance ici s’agissant du calcul des loyers admissibles. 

  Au vu des plans figurant au dossier, le nombre de pièces tel que retenu par 
le département, soit 49,5 sans les combles, est conforme aux dispositions légales 
applicables en la matière, les anciens 4 pièces sont devenus des 3,5  pièces voire 
des 3 pièces, en raison de la surface restreinte des pièces communes et de la 
surface de l’une des pièces comptant comme demi-pièce ; un ancien 3 pièces est 
devenu un 2,5 pièces en raison de sa surface nette inférieure au minimum prévu 
dans le RLGL. 

4. a. Cela étant, l’article 9 alinéa 2 LDTR précise encore que le département 
accorde l’autorisation si les logements transformés répondent, quant à leur genre, 
leur loyer ou leur prix, aux besoins prépondérants de la population. 

 b. La LDTR définit les loyers correspondant aux besoins prépondérants de la 
population comme étant ceux accessibles à la majorité de la population. Au 1er 
janvier 1999, ces loyers étaient compris entre CHF 2'400.- et CHF 3'225.- la pièce 
par année. Cette fourchette de loyers peut être exceptionnellement dépassée si la 
surface brute locative des pièces est importante ou si des circonstances 
particulières le justifient (art. 9 al. 4 et 5 LDTR). Cette fourchette de loyers peut 
être révisée tous les deux ans par le Conseil d’Etat en fonction de l’évolution du 
revenu brut fiscal médian des contribuables personnes physiques (art. 9 al. 3 
LDTR). A ce jour, le Conseil d’Etat n’a pas révisé ces montants. 

 c. A teneur de la loi, le département fixe dans l’autorisation les loyers 
maximaux après travaux dans la fourchette prévue à l’article 9 alinéa 3 LDTR  si, 

- 9/11 - 

A/32/2004 

avant les travaux, le loyer répondait déjà aux besoins prépondérants de la 
population. 

  Si, avant transformation ou rénovation, le loyer dépasse le niveau des loyers 
répondant aux besoins prépondérants de la population, il est maintenu par le 
département au même niveau lorsqu’il apparaît qu’il permet économiquement au 
propriétaire de supporter le coût des travaux sans majoration de loyer. 

 d. Prenant en considération l’ensemble des travaux à effectuer, sous déduction 
des subventions éventuellement octroyées, le département fixe les montants 
maximums des loyers des logements après travaux en tenant compte du rendement 
équitable des capitaux investis pour les travaux, calculé, en règle générale, sur les 
70 % au maximum de leur coût et renté à un taux de 0,5 points au-dessus de 
l’intérêt hypothécaire de premier rang pratiqué par la banque cantonale de 
Genève; le taux de rendement étant fonction de l’incidence dégressive des 
amortissements. Il tient également compte de l’amortissement calculé en fonction 
de la durée de vie des installations, en règle générale dans une fourchette de 18 à 
20 ans, soit de 5,55 % à 5 % ; des frais d’entretien rentés en règle générale à 1,5 % 
des travaux pris en considération et des autres facteurs de hausse et de baisse à 
prendre en considération selon les articles 269 et suivants du code des obligations 
(art. 11 al. 1 LDTR). Le règlement de la loi sur les démolitions, transformations et 
rénovations du 29 avril 1996 (RDTR – L 5 20.01) prévoit quant à lui la production 
pour l’examen de l’autorisation des indications et documents relatifs aux montants 
des loyers, au coût des travaux et à leur incidence sur les loyers.  

 e.  Si les logements reconstruits ou rénovés bénéficient de prestations au 
sens de la LGL, les dispositions en matière de fixation de loyer restent applicables 
(art. 43A LDTR). Il s’ensuit que les dispositions relatives à la fixation des loyers 
après travaux de la LDTR sont applicables à tout projet de rénovation.  

  En l’espèce, la décision d’autorisation de construire ne reprend pas sous 
forme de tableau ou de liste les loyers de chaque appartement avant et après 
travaux, elle se réfère au plan financier du  23 janvier 2003 et à l’annexe datée du 
4 avril 2003 d’un courrier du 15 avril 2003 du mandataire de la propriétaire 
adressé au département qui indique les loyers prévus après travaux. La condition 
no 5 de l’autorisation indique uniquement l’état locatif global et une moyenne du 
loyer/pièce/an de CHF 3'000.-. 

  Les loyers figurant dans le tableau visé par la décision et représentant les 
loyers maximums, selon le département,  sont obtenus par un calcul effectué à 
partir de la surface nette des appartements et de pondérations en fonction de 
l’étage et de la situation géographique des logements. Il ne s’agit pas du calcul 
prévu par l’article 11 LDTR puisque certains logement voient même leur loyer 
diminuer. Si, en application des règles de la LDTR, rien n’interdit au propriétaire 
de baisser les loyers après travaux, la décision du département doit fixer un loyer 

- 10/11 - 

A/32/2004 

maximum qui sera forcément égal ou supérieur au loyer avant travaux. Le 
département n’a pas effectué le calcul prévu par la LDTR visant à fixer des loyers 
maximaux en fonction d’un rendement admissible mais il s’est contenté d’avaliser 
le montant des loyers calculés par l’office financier du logement en application de 
la LGL. 

  Rien dans le dossier du département ne permet d’agréer les chiffres produits  
s’agissant des loyers prévus après travaux ni de contrôler les paramètres financiers 
de la construction. De plus, l’indication d’un loyer moyen de 
CHF 3'000.-/pièce/an et d’un état locatif global dans la condition no 5 de la 
décision, ne correspond pas à la fixation d’un loyer maximum par logement tel 
qu’exigé par la LDTR. La mention d’un loyer moyen dans la décision est même 
contradictoire avec un renvoi aux loyers détaillés figurant dans une pièce du 
dossier. Force est de constater que la décision d’autorisation ne satisfait pas aux 
exigences des articles 10 et 11 LDTR. 

  Ainsi, l’on ne saurait qualifier de formalisme excessif, comme entend le 
faire la recourante, l’exigence d’une formulation claire et non ambiguë des 
conditions liées à une autorisation. 

  Pour ce motif, la décision de la commission de recours annulant 
l’autorisation de construire délivrée devra être confirmée. 

5.  Mal fondé, le recours sera rejeté et la décision de la commission de recours 
confirmée. 

6.  Au vu de l’issue du recours, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la 
charge de la fondation et une indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera allouée 
aux locataires à charge de la fondation. 

 

PAR CES MOTIFS, 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevables les recours interjetés le 9 janvier 2004 par la  Fondation HBM 
Camille Martin et le 12 janvier 2004 par le département de l’aménagement, de 
l’équipement et du logement contre la décision de la commission cantonale de recours 
en matière de constructions du 25 novembre 2003; 

 

- 11/11 - 

A/32/2004 

au fond : 

les  rejette; 

met à la charge de la Fondation HBM Camille Martin un émolument de CHF 1’000.-; 

alloue aux intimés une indemnité de procédure de CHF 2'000.- à la charge de la 
Fondation HBM Camille Martin ; 

communique le présent arrêt à Me Mario-Dominique Torello, avocat de la recourante, à 
l’association de défense des locataires (asloca), mandataire des intimés ainsi qu'à la 
commission cantonale de recours en matière de constructions et au département de 
l'aménagement, de l'équipement et du logement. 

Siégeants : Mme Bovy, présidente, M. Paychère, Mme Hurni, M. Thélin, Mme Junod, 
juges. 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste : 
 
 

C. Del Gaudio-Siegrist 

 la vice-présidente : 
 
 

L. Bovy 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 
Genève, le  
 

  
la greffière :