# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 719b15c3-230d-5f62-b9dc-4ca1b547e116
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-04-30
**Language:** de
**Title:** Natur- und Heimatschutz. Verbandsbeschwerde. Legitimation bei nicht inventarisierten Objekten.
**Docket/Reference:** BRGE IV Nr. 0062/2020
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iv_nr._0062-2020_vom_30._april_2020.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 
4. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE IV Nr. 

R4.2019.00162 
0062/2020 

Entscheid vom 30. April 2020 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident Reto Philipp, Baurichter Andreas Madianos, Baurichter 
Urs Hany, Gerichtsschreiber Andreas Mahler     

in Sachen 

Rekurrent 

Zürcher Heimatschutz ZVH, Neptunstrasse 20, 8032 Zürich  

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Gemeinderat X 

vertreten durch […] 

2.  E. AG […] 

vertreten durch […] 

betreffend 

Gemeinderatsbeschluss  vom  2. Oktober 2019;  Baubewilligung  für  zwei 
Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage […] 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit  Beschluss  vom  2. Oktober  2019  erteilte  der  Gemeinderat  X  der  E. AG 

die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Gebäudes Assek.-Nr. 1 

(ehemaliges  Restaurant  "T.")  und  den  Neubau  von  zwei  Mehrfamilienhäu-

sern auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 an der D.-Strasse 1 in Y (X).  

B. 

Gegen diesen Entscheid erhob der Zürcher Heimatschutz ZVH mit Eingabe 

vom  6. November 2019  fristgerecht  Rekurs  beim  Baurekursgericht  des 

Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Entscheides unter Kos-

ten-  und  Entschädigungsfolgen.  Vor  Erteilung  einer  neuen  Baubewilligung 

sei die Liegenschaft "T." im Hinblick auf ihre Schutzwürdigkeit begutachten 

zu lassen und je nach Ergebnis ganz oder teilweise unter Schutz zu stellen. 

C. 

Mit  Verfügung  vom  7. November 2019  wurde  der  Rekurseingang  vorge-

merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet.  

D. 

Mit Eingabe vom 11. Dezember 2019 beantragte die Vorinstanz die Abwei-

sung  des  Rekurses,  soweit  auf  ihn  eingetreten  werden  könne,  unter  Kos-

ten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten. 

Die private Rekursgegnerschaft beantragte mit Eingabe vom 11. Dezember 

2019, auf den Rekurs sei nicht einzutreten, eventualiter sei er abzuweisen, 

alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Rekurrenten. 

E. 

Mit  Replik  vom  15. Januar  2019  bzw.  Dupliken  vom  7.  bzw.  10. Februar 

2020 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 18. Feb-

ruar 2020 liess sich der Rekurrent erneut vernehmen. 

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F. 

Am  28. Februar  2020  führte  die  4. Abteilung  des  Baurekursgerichtes  im 

Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. 

G. 

Auf  die  Vorbringen  der  Parteien  und  die  anlässlich  des  Lokaltermins  ge-

machten Feststellungen wird, soweit zur Entscheidbegründung erforderlich, 

in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. 

Es kommt in Betracht: 

1. 
Das Baugrundstück Kat.-Nr. 1 im Halte von 5'206 m2 liegt in der Kernzone 
gemäss  Bau-  und  Zonenordnung  der  Gemeinde  X  (BZO).  Es  ist  überstellt 

mit  einem  ehemaligen  Vielzweckbauernhaus,  dessen  Wohnteil  zuletzt  als 

Restaurant  "T."  genutzt  wurde,  sowie  mit  drei  Mehrfamilienhäusern.  Ge-

plant  sind  der  Abbruch  des  ehemaligen  Vielzweckbauernhauses  und  der 

Neubau von zwei weiteren Mehrfamilienhäusern. 

2. 

Gemäss  § 338b  Abs. 1  lit. a  des  Planungs-  und  Baugesetzes  (PBG)  sind 

gesamtkantonal  tätige  Verbände,  die  sich  seit  wenigstens  zehn  Jahren  im 

Kanton  statutengemäss  dem  Natur-  und  Heimatschutz  oder  verwandten, 

rein ideellen Zielen widmen, zum Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse 

berechtigt,  soweit  sich  diese  auf  den  III. Titel  (Natur-  und  Heimatschutz, 

§§ 203 - 217  PBG)  oder  § 238  Abs. 2  PBG  stützen.  Der  Rekurrent  erfüllt 

diese Voraussetzungen unbestrittenermassen. 

Das streitbetroffene Neubauvorhaben liegt in der Kernzone. Kernzonenvor-

schriften  sind  planungsrechtliche  Massnahmen  zum  Schutz  von  Objekten 

des Natur- und Heimatschutzes im Sinn von § 203 Abs. 1 PBG, womit sich 

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die  angefochtene  Baubewilligung  auf  den  III. Titel  sowie  auf  § 238  Abs. 2 

PBG  stützt.  Soweit  der  Rekurrent  die  Verletzung  von  Kernzonenvorschrif-

ten und der Bestimmung von § 238 Abs. 2 PBG geltend macht, ist er somit 

zum  Rekurs  legitimiert.  Da  die  übrigen  Prozessvoraussetzungen  ebenfalls 

erfüllt sind, ist insoweit auf den Rekurs einzutreten. 

3.1. 

Der Rekurrent macht die Schutzwürdigkeit der zum Abbruch vorgesehenen 

Liegenschaft  "T."  geltend.  Zu  prüfen  ist  diesbezügliche  Rekursberechti-

gung. Er bringt hierzu vor, das Gebäude des ehemaligen Restaurants "T." 

mit  angebautem  Ökonomiegebäude  figuriere  im  kommunalen  Hinweisin-

ventar der Gemeinde X. Im Laufe des Jahres 2015 sei ein kommunales In-

ventar  erstellt  worden.  Im  Zuge  dieser  Inventarisierung  habe  die  O.  Archi-

tekten  AG  für  das  streitbetroffene  Gebäude  ein  Inventarblatt  erstellt.  Seit 

der  Verabschiedung  des  kommunalen  Inventars  figuriere  die  Liegenschaft 

"T." nicht mehr im Inventar. Der Verzicht auf die Inventarisierung sei willkür-

lich erfolgt. In der Kernzone von Y seien kaum Inventarobjekte vorhanden. 

Dem  Rekurrenten  bekannt  sei  einzig  das  ehemalige  Pfarrhaus  (Anmer-

kung: T.-Weg 1). Voraussetzung für den Erlass einer Kernzone sei jedoch, 

dass darin eine Mindestanzahl von Schutzobjekten figuriere. Beim strittigen 

Objekt schutzwürdig sei vor allem der äussere Erscheinungswert und seine 

Bedeutung  im  Ortsbild.  Hinzu  komme  vermutungsweise  eine  hohe  sozial- 

und  wirtschaftsgeschichtliche  Bedeutung  angesichts  der  langen  Tradition 

des Restaurants. Die für das Inventar in Frage kommenden Objekte seien 

anhand  eines  Rasters  mit  sechs  Kriterien  beurteilt  worden,  die  jeweils  mit 

"ohne  besondere  Bedeutung",  "gewisse  Bedeutung"  und  "besondere  Be-

deutung", d.h. mit einem bis drei Punkten hätten bewertet werden können. 

Die Liegenschaft  "T." habe 12 Punkte erhalten,  gleich  viele  wie  das Pfarr-
haus.  Mit  Hilfe  eines  solchen  Rasters  könne  nicht  wirklich  über  die  Inven-

taraufnahme  entschieden  werden.  So  seien  etwa  die  drei  Kriterien  "kultu-

rell",  "sozial"  und  "wirtschaftlich"  teilweise  redundant,  wogegen  die  beiden 

zentralen  Aspekte  des  Eigen-  und  des  Situationswertes  nur  mit  ebenfalls 

drei Kriterien ("Einzeln", "Ensemble", "Raumbildung") bewertet würden. Die 

dreistufige  Bewertungsskala  erlaube  sodann  keine  differenzierte  Beurtei-

lung. Die Ergebnisse anhand der Tabelle seien keiner qualitativen Beurtei-

lung unterzogen worden. Wenn etwa das ehemalige Pfarrhaus und die Lie-

genschaft "T." beide 12 Punkte erreichten, aber nur eines von diesen im In-

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ventar  figuriere,  führe  dies  zu  abwegigen  –  oder  eben  willkürlichen  –  Ein-

stufungen. 

3.2.1. 

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hängt die Rekurs- und 

Beschwerdelegitimation  der  Natur-  und  Heimatschutzverbände  davon  ab, 

ob das betreffende Objekt in einem gestützt auf § 203 Abs. 2 PBG erstell-

ten Inventar aufgeführt ist oder bei pflichtgemässem Handeln der zuständi-

gen Behörden inventarisiert sein müsste. Die Verbandsbeschwerde kommt 

damit grundsätzlich nur dort zum Zug, wo die angefochtene Anordnung ein 

bereits förmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisier-

tes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. a–g PBG 

betrifft. Sie soll es den Verbänden ermöglichen, sich gegen alle Anordnun-

gen zu wehren, die mit der Aufhebung einer förmlichen Unterschutzstellung 

oder der Entlassung eines Schutzobjekts aus dem Inventar verbunden sind. 

Vom  Erfordernis  des  Inventareintrags  –  als  Voraussetzung  des  Verbands-

beschwerderechts  –  kann  nur  abgesehen  werden,  wenn  das  zuständige 

Gemeinwesen  seiner  Pflicht  zur  Erstellung  eines  Inventars  der  kommuna-

len  Natur-  und  Heimatschutzobjekte  gar  nicht  nachgekommen  ist  oder  ein 

Säumnis  bei  der  Inventarerstellung  vorliegt.  In  letzteren  Fall  muss  die 

Schutzwürdigkeit  glaubhaft  dargetan  werden  und  wahrscheinlich  sein 

(VB.2011.00759  vom  11. Juli 2012,  E. 2.4.,  mit  weiteren  Hinweisen).  Ein 

Säumnis bei der Inventarerstellung liegt etwa dann vor, wenn die Behörden 

der Inventarisationspflicht gemäss § 203 Abs. 2 PBG nicht oder nur unvoll-

ständig  nachgekommen  sind,  ein  Objekt  übersehen  wurde,  eine  ganze 

Epoche oder eine ganze Objektkategorie ausser Acht gelassen wurde oder 

ein  anderweitiges  Versehen  vorliegt  (VB.2013.00411  vom  17. April 2014, 

E. 3.2. f.; VB.2003.00197 vom 10. September 2003, E. 2c). 

Abgesehen von diesen Ausnahmefällen liesse es sich auch mit dem Gebot 

der Rechtssicherheit nicht vereinbaren, ein formell erlassenes kommunales 

Inventar  bei  drohendem  Abbruch  von  nicht  inventarisierten  Gebäuden  im 

Rechtsmittelverfahren gegen eine Baubewilligung, die im Vertrauen auf den 

fehlenden  Inventareintrag  erwirkt  worden  ist,  in  Frage  zu  stellen  (vgl. 

VB.2003.00197  vom  10. September 2003,  E. 2d).  Ein  Grundeigentümer 

muss sich darauf verlassen können, dass er bei einer beabsichtigten Neu-

überbauung seines Grundstückes Altbauten abbrechen kann, es sei denn, 

sie  sind  förmlich  geschützt  (§ 205  PBG)  oder  wenigstens  inventarisiert 

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(§ 203  Abs. 2  PBG),  in  welch  letzterem  Fall  vorgängig  ein  definitiver  Ent-

scheid über die Schutzwürdigkeit provoziert werden kann (§ 213 PBG). Es 

erscheint als richtig, dass – wie es der gesetzlichen Ordnung entspricht und 

wie  es  vom  Rekurrenten  in  der  vorliegenden  Streitsache  bereits  gemacht 

wurde –  allfällige  Beanstandungen  in  Bezug  auf  ein  bestehendes  Inventar 

auf  dem  aufsichtsrechtlichen  Weg  vorzubringen  sind  (vgl.  VB.2011.00759 

vom 11. Juli 2012, E. 2.5.) und die Frage der pflichtgemässen Inventarisie-

rung im Zusammenhang mit einer Bewilligung eines Bauvorhabens grund-

sätzlich  nicht  (erneut)  aufgerollt  werden  kann.  Dies  ist  den  Heimatschutz-

verbänden auch durchaus zuzumuten, liegen Inventare doch öffentlich auf 

(§ 203 Abs. 2 Satz 2 PBG) und können daher jederzeit eingesehen werden.  

Das  vom  Rekurrenten  ins  Feld  geführte  Urteil  des  Bundesgerichts 

1C_380/2017  vom  17. Juli 2018  gibt  keinen  Anlass,  die  oben  wiedergege-

bene Rechtsprechung in Frage zu stellen. In jenem Fall wurde die Schutz-

würdigkeit eines von einem Bauvorhaben betroffenen, nicht inventarisierten 

Gebäudes  von  Privatpersonen  (Nachbarn)  geltend  gemacht.  Es  handelte 

sich  mithin  nicht  um  eine  Verbandsbeschwerde.  Wie  das  Verwaltungsge-

richt bereits mehrmals entschieden hat, ist der Nachbar, der durch ein Bau-

vorhaben in eigenen Interessen betroffen ist und folglich Zugang zum Ver-

fahren  gefunden  hat,  auch  zur  Rüge  befugt,  der  für  ihn  nachteilige  Neu- 

oder Umbau sei deshalb unzulässig, weil er den Abbruch eines Schutzob-

jekts  voraussetze  oder  ein  solches  beeinträchtige.  Anders  als  für  die 

Rechtsmittelbefugnis  der  Verbände  gemäss  § 338b  PBG  kommt  es  dabei 

nicht  darauf  an,  ob  das  Schutzobjekt  inventarisiert  ist  oder  bei  pflichtge-

mässem  Handeln  der  zuständigen  Behörden  inventarisiert  sein  müsste. 

Diese Einschränkung hat die Rechtsprechung für das Beschwerderecht der 

Verbände  entwickelt,  da  diese  andernfalls  mit  der  behaupteten  Missach-

tung der Bestimmungen über den Natur- und Heimatschutz oder von § 238 
Abs. 2  PBG  praktisch  gegen  jede  Anordnung  hätten  rekurrieren  können, 

was  nicht  der  Absicht  des  Gesetzgebers  entsprochen  hätte.  Diese  Gefahr 

besteht  bei  der  Legitimation  gemäss  § 338a  PBG  nicht,  wo  sich  die  Ein-

schränkung  daraus  ergibt,  dass  der  Anfechtende  durch  die  angefochtene 

Anordnung  in  eigenen  Interessen  berührt  sein  und  ein  Interesse  an  ihrer 

Aufhebung  oder  Änderung  haben  muss  (VB.2008.00404  vom  10. Dezem-

ber 2008, E. 2.1). 

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3.2.2. 

Vorab ist festzuhalten, dass die Liegenschaft "T." weder in einem Inventar 

aufgelistet noch formell unter Schutz gestellt ist. Die Gemeinde liess durch 

die  O.  Architekten  AG  abklären,  welche  Bauten  allenfalls  inventarwürdig 

sind. Die Ergebnisse wurden in Inventarblättern zusammengefasst, die mit 

"Hinweisinventar"  überschrieben  sind  (s.  act. 4.1.  und  4.4.).  Mit  Beschluss 

vom  27. Mai 2015  setzte  der  Gemeinderat  das  kommunale  Inventar  der 

schutzwürdigen Bauten fest (act. 7.8.2), wobei er das Inventar als "Hinweis-

inventar" bezeichnete. In diesem Inventar wurde die Liegenschaft "T." nicht 

aufgeführt, was nicht bestritten wird.  

Gemäss  der  oben  dargelegten  Praxis  des  Verwaltungsgerichts  ist  die  Re-

kurslegitimation  eines  Verbandes  bezüglich  nicht  inventarisierter  Objekte 

nur in Ausnahmefällen anzuerkennen. Ein solcher liegt im vorliegenden Fall 

nicht vor. Die Gemeinde X hat wie erwähnt ein Inventar der schutzwürdigen 

Bauten erstellt. Ein Säumnis bei der Inventarerstellung liegt nicht vor, zumal 

das in Frage stehende Objekt als potentielles Inventarobjekt überprüft, be-

urteilt (s. act. 4.1) und bewusst nicht in das Inventar aufgenommen wurde. 

Zum  Erhalt  von  dessen  raumbildender  Wirkung,  der  gemäss  Inventarblatt 

eine besondere Bedeutung zugeschrieben wird, hat sich die Gemeinde für 

eine  Massnahme  des  Planungsrechts  im  Sinne  von  § 205  lit. a  PBG  ent-

schieden  und  im  Kernzonenplan  die  relevanten  Fassadenlinien  und  die 

Firstrichtung  bezeichnet.  Diese  sind  gemäss  Art. 7  Abs. 2  BZO  von  Um-, 

Ersatz- und Neubauten bezüglich Lage einzuhalten. 

Der  Rekurrent  kritisiert  die  Methode,  mit  der  die  für  das  Inventar  in  Frage 

kommenden Objekte bewertet  und  ausgewählt  wurden.  Dass  das resultie-

rende  Inventar  deswegen  in  allgemeiner  Weise,  und  nicht  nur  bezüglich 

des  streitbetroffenen  Gebäudes,  unvollständig  sein  soll  und  insofern  ein 
Säumnis  vorliege,  wird  nicht  geltend  gemacht.  Die  Gemeinde  zog  für  die 

Erstellung  des  Inventars  mit  der  O.  Architekten  AG  Fachexperten  bei,  die 

Objekte wurden anhand von sachgerechten Kriterien bewertet und das In-

ventar wurde auf Grundlage der von der O. Architekten AG erstellten Inven-

tarblätter,  die  nebst  dem  kritisierten  Bewertungsschema  noch  weitere  In-

formationen zu den Objekten enthalten, festgesetzt. Der Rekurrent stellt die 

Fachkompetenz  der  O.  Architekten  AG  und  den  Inhalt  der  Inventarblätter 

nicht in Frage. Die Nichtinventarisierung der Liegenschaft "T." beruht unter 

diesen Umständen nicht auf einem Säumnis und ist entgegen dem Rekur-

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renten auch nicht als willkürlich (Art. 9 Bundesverfassung [BV]) zu bezeich-

nen.  Anzumerken  ist  an  dieser  Stelle,  dass  der  Rekurrent  auch  mit  seiner 

Aufsichtsbeschwerde,  die  er  in  derselben  Angelegenheit  erhoben  hatte, 

nicht durchgedrungen ist.  

Aus  dem  Gesagten  folgt,  dass  der  Rekurrent  im  vorliegenden  Rekursver-

fahren  nicht  berechtigt  ist,  die  Schutzwürdigkeit  der  Liegenschaft  "T."  gel-

tend zu machen. Auf diese Rüge ist somit nicht einzutreten. 

4.1. 

In  Bezug  auf  die  geplanten  Neubauten  beanstandet  der  Rekurrent,  dass 

das  Erscheinungsbild  der  Volumetrie  des  anstelle  des  bestehenden  Ge-

bäudes "T." vorgesehenen Neubaus (Haus A) nicht dem Altbau entspreche. 

Auch liege der Giebel des Ersatzbaus um einiges höher als das bestehen-

de  Dach.  Die  Geschossigkeit  entspreche  der  Kernzonenvorschrift,  halte 

sich jedoch nicht an die bestehende Gebäudegeometrie. 

Weiter  werde  die  Kernzone  mit  den  beiden  grossvolumigen  Baukörpern 

stark  verdichtet,  die  Grosszügigkeit  der  Vorplätze  und  der  offenen  Räume 

mit  freistehenden  Bäumen  gehe  verloren.  Die  Gebäude-  und  Firsthöhe 

übersteige den bestehenden Bau beträchtlich und das Erscheinungsbild sei 

meilenweit vom Original entfernt. Der anstelle der Liegenschaft "T." geplan-

te Ersatzneubau entspreche daher den Anforderungen von Art. 10 BZO in 

keiner Weise. Dies zeige sich beispielsweise bei der Giebelansicht der viel 

zu  nahe  beieinanderstehenden  Klötze  ebenso  wie  bei  den  Trauffassaden. 

Die geplanten Mehrfamilienhäuser würden Sinn und Zweck der Kernzonen-

vorschriften direkt zuwiderlaufen. 

4.2. 

Die Vorinstanz weist zunächst darauf hin, dass die BZO beim streitbetroffe-

nen  Abbruchobjekt  keinen  Ersatzbau  verlange.  Die  geplanten  Mehrfamili-

enhäuser  würden die  Abmessungen  für  Neubauten einhalten.  Ein  Neubau 

dürfe  auch  zeitgemässe  Elemente  wie  Balkone  oder  Lichtbänder  aufneh-

men.  Der  Neubau  A  wahre  die  Stellung  des  bisherigen  Gebäudes,  soweit 

durch  die  Fassadenlinien  vorgeschrieben,  und  die  Prägung  des  Strassen-

raums.  Die  Dreiteiligkeit  eines  ortstypischen  Bauernhauses  sei  ablesbar. 

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Sowohl  auf  der  Nord-  wie  der  Südfassade  unterscheide  die  Fassade  klar 

zwischen einem hellen Wohnteil und den kontrastierenden Ökonomieteilen. 

Die  Ausnützungsziffer  oder  die  Überbauungsziffer  seien  zwar  in  der  hier 

anwendbaren revidierten BZO kein Bewilligungskriterium mehr. Eine grobe 

Schätzung  ergebe  bezogen  auf  das  gesamte  Baugrundstück  inklusive  der 

geplanten Neubauten eine Ausnützungsziffer von rund 46 %. Unter der al-

ten  BZO  vom  8. März 2008  sei  eine  Ausnützungsziffer  von  50 %  in  der 

Kernzone I respektive von 40 % in der Kernzone II zulässig gewesen. Die-

se Ausnützungsziffern würden nicht mehr gelten. Es sei nicht nachvollzieh-

bar, weshalb nun eine ungeschriebene Einschränkung der Ausnützung gel-

ten soll, die geringer sei, als die aufgehobene Einschränkung in der Kern-

zone I. Sodann verweist die Vorinstanz auf die in der Kernzone geltenden 

Einordnungsvorschriften gemäss Art. 6 BZO (recte Art. 5 BZO), welche das 

Bauprojekt erfülle. 

4.3. 

Die private Rekursgegnerin bringt vor, in der Kernzone gelte bewusst keine 

Überbauungsziffer,  womit  eine dichte  Bebauung durchaus in  Kauf  genom-

men werde. Solange die anwendbaren Gebäude- und Grenzabstände und 

die  Grundmasse  eingehalten  würden,  dürfe  ein  Grundstück  grundsätzlich 

beliebig  dicht  überbaut  werden.  Das  Bauprojekt  halte  sämtliche  Abstände 

ein.  Die  maximal  zulässige  Gebäudehöhe  und  Gebäudelänge  werde  nicht 

einmal ausgeschöpft.  

Mit einer Ausnützung von lediglich 45,9 % und einer Überbauungsziffer von 

29,5 % wäre das streitbetroffene Projekt auch unter dem bisherigen Recht 

(AZ 50 % bzw. ÜZ 30 %) zulässig und bei Weitem nicht "zu dicht" gewesen. 

Mit  der  Abschaffung  der  Ausnützungs-  und  Überbauungsziffer  sei  zumin-
dest  in  Kauf  genommen  worden,  dass  künftig  unter  gewissen  Umständen 

eine noch dichtere Überbauung als bisher möglich sein sollte. Es treffe des 

Weiteren  nicht  zu,  dass  das  Neubauprojekt  keine  Hofräume  oder  Garten-

flächen  zulasse.  Insbesondere  durch  die  Rückversetzung  des  Hauses B 

werde der bestehende Vorplatz erhalten und weiterhin bewusst inszeniert. 

Überdies kreiere das Bauvorhaben hinter dem Haus A eine neue Hofsitua-

tion, welche auch den bereits bestehenden Mehrfamilienhäusern diene und 

wiederum eine Anlehnung an den Charakter einer Kernzone darstelle. Das 

Haus A übernehme die Sprache der bestehenden Liegenschaft, indem bei-

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spielsweise  Elemente  wie die  Klappläden oder  die spielerische Fassaden-

gliederung übernommen würden. Der ehemalige Wohnteil werde weiterhin 

in Massivbauweise gehalten, im Gegensatz zum ehemaligen Ökonomieteil, 

welcher  einen  gemauerten  Sockel  und  darüber  eine  Holzfassade  erhalte. 

Das Haus B hingegen solle sich durch die durchgehend massive Bauweise 

klar  als  Neubau  abgrenzen,  wobei  trotzdem  darauf  geachtet  werde,  dass 

typische Kernzonenelemente wie die spielerische Fassadengliederung oder 

die Ausgestaltung der Schiebeläden in der Form von Klappläden beibehal-

ten  würden.  Der  Charakter  der  Kernzone  werde  mithin  auch  bei  diesem 

Haus respektiert und gewahrt. 

Schliesslich übersehe der Rekurrent, dass ein Neubau erstellt werde, wel-

cher sich nach den Vorschriften von Art. 11 ff. BZO richte; Art. 10 BZO sei 

nicht  anwendbar.  Der  zulässige  Dachwinkel  und  die  maximal  zulässige 

Firsthöhe  gemäss  § 281  Abs. 1  lit. b  PBG  würden  respektiert.  Es  spiele 

damit keine Rolle, dass der geplante Neubau geringfügig höher werde als 

das bestehende Gebäude. 

4.4.1. 

Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 

und  in  ihrem  Zusammenhang  mit  der  baulichen  und  landschaftlichen  Um-

gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine 

befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für 

Materialien und Farben. 

Diese  Vorschrift  enthält  eine  Grundanforderung  an  Bauten,  Anlagen  und 

Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in 

sich  als  auch  der  Einordnung  in  die  bauliche  und  landschaftliche  Umge-

bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gestal-
tung")  hinaus  nicht  nur  die  Gestaltungselemente  wie  beispielsweise  die 

Dach-  oder  die  Fassadengestaltung,  sondern  auch  ortsbauliche  Aspekte 

wie  etwa  die  Stellung  der  Baukörper,  soweit  jene  nicht  durch  speziellere 

Bauvorschriften  geregelt  sind.  Die  Frage,  ob  eine  befriedigende  Gesamt-

wirkung  erreicht  wird,  ist  gestützt  auf  objektive,  nachvollziehbare  Kriterien 

zu  beantworten.  Blosses  Empfinden  rechtfertigt  keinen  Eingriff  in  das  Ei-

gentum. 

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Seite 10 

 
 
Nach  der  Rechtsprechung  gelten  in  Kernzonen,  welche  gemäss  § 50 

Abs. 1 PBG schutzwürdige Ortsbilder umfassen, die in ihrer Eigenart erhal-

ten  oder  erweitert  werden  sollen,  die  erhöhten  Gestaltungsanforderungen 

von  § 238  Abs. 2  PBG.  Demgemäss  ist  auf  Objekte  des  Natur-  und  Hei-

matschutzes  besondere  Rücksicht  zu  nehmen.  Konkretisiert  wird  dies  in 

Art. 5  BZO.  Demgemäss  werden  in  der  Kernzone  an  die  architektonische 

und ortsbauliche Gestaltung besondere Anforderungen gestellt. Bauten und 

Anlagen müssen sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung bezüglich Massstäb-

lichkeit,  Volumen  und  Lage  einfügen  als  auch  in  einzelnen  Aspekten,  wie 

Gliederung  und  Dachform,  Materialien  und  Farbgebung,  Terrain-  und  Um-

gebungsgestaltung,  in  die  Umgebung  einordnen.  Die  BZO  enthält  sodann 

detaillierte Vorschriften über die Ausgestaltung von Dächern, Dachaufbau-

ten,  Dachflächenfenstern,  Fassaden,  Fenstern,  Türen,  Tore,  Beschattun-

gen, Balkone, Lauben, Loggias, Terrassen, die Umgebungsgestaltung, Be-

pflanzung, Terrainveränderungen, Garagen, Abstellplätze und Stützmauern 

(Art. 17 ff. BZO). 

4.4.2. 

Gemäss Art. 10 BZO können bestehende  Gebäude  in der  Kernzone unter 

Beibehaltung  von  Grundriss,  Gebäude-  und  Firsthöhe  sowie  des  Erschei-

nungsbildes umgebaut oder ersetzt werden. Zulässig sind aber auch Neu-

bauten (Art. 11 ff. BZO). Sind in den Kernzonenplänen keine anderen Mas-

se  oder  keine  bezeichneten  Fassaden  respektive  Freiräume  eingetragen, 

gilt  für  Neubauten  allseitig  ein  minimaler  Grenzabstand  von  3,5 m  (Art. 12 

BZO)  und  es  sind  die  Grundmasse  gemäss  Art. 13  BZO  einzuhalten,  na-

mentlich  eine  maximale  Gebäudehöhe  von  8,1 m  und  eine  Gebäudelänge 

von höchstens 30 m. 

Beim  vorliegend  geplanten  Haus A,  welches  an  die  Stelle  der  abzubre-
chenden  Liegenschaft  "T."  tritt,  handelt  es  sich  entgegen  der  Auffassung 

des Rekurrenten nicht um einen Ersatzbau, sondern um einen Neubau ge-

mäss  Art. 11 ff.  BZO.  Er  hält  die  im  Kernzonenplan  bezeichneten  Fassa-

denlinien  und  Firstrichtung  ein.  Die  Volumetrie  und  das  Erscheinungsbild 

des bestehenden Gebäudes  müssen  nicht  übernommen werden, massge-

bend sind die Grundmasse gemäss Art. 13 BZO und die kernzonenspezifi-

schen Gestaltungsvorschriften für Neubauten gemäss Art. 17 ff. BZO. Folg-

lich darf insbesondere der First gegenüber dem Altbau angehoben werden. 

Die  zulässige  Gebäudehöhe  wird  mit  7,75 m  eingehalten,  ebenso  die  Ge-

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Seite 11 

 
 
bäudelänge mit 26 m. Dies gilt auch für das Haus B mit einer Gebäudehöhe 

von  7,65 m  und  einer  Gebäudelänge  von  ebenfalls  26 m.  Der  Grenzab-

stand  wie  auch  die  Geschosszahl  entsprechen  den  Vorschriften  (Art. 12 f. 

BZO) und im Kernzonenplan eingetragene "Freiraumflächen" (Art. 11 BZO) 

werden nicht  tangiert. Die Verletzung von Gestaltungsvorschriften gemäss 

Art. 17 ff. BZO wird nicht geltend gemacht.  

4.4.3. 

Die  Kritik  des  Rekurrenten  zielt  auf  die  bauliche  Dichte,  die  mit  dem  Bau-

vorhaben entsteht. Die Kernzonenvorschriften schreiben keine Nutzungszif-

fern wie Ausnützungs- oder Überbauungsziffern vor. Daher wird die zuläs-

sige  bauliche  Dichte  in  erster  Linie  durch  die  Bestimmungen  über  die 

Grundmasse, Grenzabstände und Gebäudeabstände (§ 271 PBG) definiert. 

Zwecks Erhaltung der  charakteristischen  Freiraumstruktur  sind im  Kernzo-

nenplan  Freiraumflächen  eingetragen  (Art. 11  BZO).  Schliesslich  können 

sich aus den gestalterischen Vorschriften von § 238 Abs. 2 PBG und Art. 5 

BZO  Einschränkungen  ergeben.  Nach  ständiger  Rechtsprechung  kann 

aber  nur  in  Ausnahmefällen  gestützt  auf  § 238  PBG  ein  Verzicht  auf  die 

Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt wer-

den,  nämlich  dann,  wenn  der  Widerspruch  zur  baulichen  Umgebung  klar 

und krass ist. Hierfür sind jedoch im Rahmen der bei Eigentumsbeschrän-

kungen gebotenen Interessenabwägung besonders triftige Gründe erforder-

lich, wie zum Beispiel eine weitherum zurückhaltende Ausnützung, eine be-

sondere Qualität der bestehenden Überbauung oder eine qualifizierte land-

schaftliche  Empfindlichkeit.  Die  Rechtsprechung  des  Bundesgerichts  ge-

wichtet das Legalitätsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ästhetik- 

bzw.  Schutzvorschrift  nicht  dazu  führen  darf,  dass  generell  –  etwa  für  ein 

ganzes  Quartier  –  die  Zonenordnung  ausser  Kraft  gesetzt  würde.  Nur  ein 

krasses  Missverhältnis  der  Proportionen  oder  die  Rücksicht  auf  ein 
Schutzobjekt kann die Ausschöpfung des zulässigen Bauvolumens verbie-

ten (VB.2017.00338 vom 16. November 2017, E. 2.2.). 

4.4.4. 

Diese  Voraussetzungen  sind  vorliegend  nicht  gegeben.  Die  Volumina  der 

beiden  geplanten  Mehrfamilienhäuser  schöpfen  das  gemäss  Kernzonen-

vorschriften  zulässige  Mass  nicht  aus.  Die  Dimensionen  entsprechen  den 

umliegenden Alt-  und  Neubauten.  Das  Volumen des bestehenden Gebäu-

des "T." ist wesentlich grösser. Der gemäss Art. 12 BZO minimal erforderli-

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che  Grenzabstand  von  3,5 m  wird  vom  Haus B  gegenüber  der  südöstlich 

angrenzenden Parzelle infolge des einzuhaltenden Gewässerabstandes mit 

ca.  5,8 m  bei  weitem  eingehalten.  Das  Haus B  ist  sodann  gegenüber  der 

D.-Strasse  um  ca.  13,7 m  zurückversetzt.  Der  gemäss  § 271  PBG  zwi-

schen den Häusern A und B erforderliche Gebäudeabstand von 7,5 m wird 

mit ca. 7 m nur leicht unterschritten, was aufgrund eines grundstücksintern 

anzunehmenden  Näherbaurechts  zulässig  ist.  Die  Gebäude  sind  versetzt 

zueinander  angeordnet  und  überlappen  sich  nur  etwa  zur  Hälfte  der  Ge-

bäudelänge.  Gegenüber  den  weiteren,  bestehenden  Gebäuden  auf  dem 

Baugrundstück  werden  grosszügige  Abstände  gewahrt,  insbesondere  ent-

steht vor der Westfassade des Hauses A eine Hofsituation.  

Es trifft zwar zu, dass mit der Errichtung des Hauses B die Grosszügigkeit 

der  heute  vorhandenen  Vorplätze  und  der  offenen  Räume  verloren  geht. 

Dies  ist  aber  immer  der  Fall,  wenn  wie  vorliegend  unüberbaute  Flächen 

erstmals bebaut werden. Darin liegt keine mangelhafte Einordnung. Im Üb-

rigen  sind  die  fraglichen  Flächen  im  Kernzonenplan  nicht  als  Freiraumflä-

chen im Sinne von Art. 11 BZO bezeichnet; sie zählen mithin nicht zur cha-

rakteristischen Freiraumstruktur, die es gemäss Nutzungsplanung zu erhal-

ten gilt. 

Unter diesen Umständen bewirken die beiden geplanten Gebäude auf dem 

Baugrundstück keine bauliche Dichte, die im Widerspruch zur Bebauungs-

struktur  der  Kernzone  steht.  Überzeugend  ist  auch  die  Argumentation  der 

Rekursgegnerschaft,  wonach  eine  Ausnützungs-  und  Überbauungsziffer 

resultiere, die auch vor der Revision der aktuell gültigen BZO zulässig ge-

wesen wäre. Dafür, dass mit der BZO-Revision im Jahr 2015 eine weniger 

dichte  Überbauung  angestrebt  wurde,  bestehen  keine  Anhaltspunkte,  zu-

mal dies im Widerspruch zu der heutzutage in der Nutzungsplanung im All-
gemeinen angestrebten baulichen Verdichtung stünde. Von einem krassen 

Missverhältnis  der  baulichen  Dichte,  welches  eine  Beschränkung  des  auf 

dem  Baugrundstück  an  sich  zulässigen  Bauvolumens  aus  rein  gestalteri-

schen Gründen rechtfertigen würde, kann somit offensichtlich nicht die Re-

de sein. Somit ist die Gestaltung und Einordnung des Bauvorhabens nicht 

zu beanstanden und der Rekurs in diesem Punkt abzuweisen. 

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Seite 13 

 
 
5. 

Zusammengefasst ist der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 

6.1. 

Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  dem  Rekurrenten  aufzuerle-

gen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 

Abs. 2  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der  Re-

kursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in:  Kom-

mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). 

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. 

6.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  

oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend privaten Rekursgegne-

rin  zulasten  des  Rekurrenten  eine  Umtriebsentschädigung  zuzusprechen. 

Angemessen  erscheint  ein  Betrag  von  Fr. 2'000.--.  Da  die  Umtriebsent-

schädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehr-

wertsteuerzusatzes  von  vornherein  (BRKE II  Nrn. 0247  und  0248/2007  in 

BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

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Seite 14 

 
 
6.3. 

Die  Vorinstanz  beantragt  die  Zusprechung  einer  Umtriebsentschädigung 

(§ 17  Abs. 2  VRG).  Stehen  sich  im  Verfahren  private  Parteien  mit  gegen-

sätzlichen Begehren gegenüber, so wird die Gemeinde im Falle des Unter-

liegens in der Regel nicht entschädigungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Um-

gekehrt entfällt im Falle des Obsiegens auch ein entsprechender Entschä-

digungsanspruch. Gründe, von dieser Regel abzuweichen, sind vorliegend 

nicht gegeben. Demnach ist der Vorinstanz keine Umtriebsentschädigung  

[…] 

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