# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 32ee308d-aa6f-5d49-8d39-0c6e29c68975
**Source:** Vaud (VD)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2005-10-07
**Language:** fr
**Title:** Vaud Tribunal cantonal Cour de droit administratif et public 07.10.2005 FI.2004.0030
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VD_Omni/VD_TC_031_FI-2004-0030_2005-10-07.html

## Full Text

CANTON DE VAUD

  TRIBUNAL
  ADMINISTRATIF

  
	
   

  	
  Arrêt du 7 octobre 2005

  
	
  Composition

  	
  M. Pierre-André Berthoud, président;  M. André Donzé et M. Dino Venezia, assesseurs;
  M. Gilles-Antoine Hofstetter, greffier.

  

 

	
  recourante

  	
   

  	
  Caisse de pensions de la X.________,
  à 1********, représentée par Me Olivier WENIGER,
  avocat à 1********,

  

   

	
  autorité intimée

  	
   

  	
  Administration cantonale des impôts,
   à 1********.

  

   

 

	
  Objet

  	
        Recours Caisse de
  pensions de la X.________ contre décision rendue sur réclamation le 15 mars
  2004 par l'Administration cantonale des impôts (détermination de l'assiette
  du gain immobilier imposable)   

  

 

Vu les faits suivants:

A.                               
La Caisse de retraite du personnel de la X.________,
société coopérative siégeant à 1********, a acquis le 31 juillet 1959 les
parcelles 2******** et 3******** sises à 4********et à la 5********, pour le
prix de 500'000 fr. Ces parcelles abritaient des bâtiments d'habitation nos ECA
6******** et 7********. 

B.                              
Par acte notarié du 10 mai 2003, la Caisse de pensions de
la X.________ (ci-après: Caisse de pensions de la X.________), fondation dont
le siège est à 1********, a vendu à Y.________la parcelle no 2******** du
cadastre communal de 8********, comprenant les deux immeubles d'habitation nos
ECA 6******** et 7********, au prix de 2'950'000 fr.

C.                              
La Caisse de pensions de la X.________ a complété une
déclaration pour l'imposition des gains immobiliers en date du 2 octobre 2003,
dans laquelle elle y déclarait un gain immobilier imposable négatif de 351'986
fr, montant correspondant à la différence entre le prix de vente (2'950'000
fr.) et le prix d'acquisition de l'immeuble aliéné (3'196'000 fr.) plus la
commission de courtage (105'986 fr.).

Par décision de taxation du 11 décembre 2003, l'Administration
cantonale des impôts (ci-après: ACI) a fixé le gain immobilier résultant de la
vente du 16 mai 2003 selon le calcul suivant:

 

	
  Prix de
  vente

  	
   

  	
   

  	
   

  	
  CHF

  	
  2'950'000.-

  
	
  Prix
  d'achat

  	
   

  	
  CHF

  	
  522'500.-

  	
   

  	
   

  
	
  Courtage

  	
   

  	
  CHF

  	
  105'986.-

  	
  CHF

  	
  628'486.-

  
	
  Gain
  immobilier

  	
  (arrondi)

  	
   

  	
   

  	
  CHF

  	
  2'321'500.-

  

Au taux de 7% = 162'505
fr. d'impôt.

La Caisse de pensions de la X.________ était en
outre avisée qu'un bordereau d'impôt au montant ci-dessus lui serait notifié.

D.                              
Le 9 janvier 2004, la Caisse de pensions de la X.________
a déposé une réclamation contre la taxation du 11 décembre 2003. Elle revendiquait
en bref la prise en compte de la valeur comptable de l'immeuble considéré, qui
résultait selon elle d'une réévaluation conforme aux principes du droit
commercial, ce qui conduisait à un gain imposable et à un impôt de zéro.

Par courrier du 4 février 2004, l'ACI a expliqué à
la contribuable que la valeur comptable litigieuse pour la détermination du
gain immobilier correspondait au prix d'achat effectif, soit au coût historique.
La réclamation ayant été maintenue par la Caisse de pensions de la X.________
en date du 11 février 2004, l'ACI l'a rejetée par décision du 15 mars 2004.

E.                              
La Caisse de pensions de la X.________ s'est pourvue contre
cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 15 avril 2004, par
l'intermédiaire de l'avocat Olivier Weniger. Elle soutient que le prix
d'acquisition de l'immeuble à prendre en considération est la valeur comptable
telle qu'elle ressort de son bilan au 31 décembre 2002, subsidiairement
l'estimation fiscale dix ans avant la vente. Elle conclut principalement à
l'annulation de la décision attaquée et au renvoi du dossier à l'autorité
intimée pour nouvelle décision, subsidiairement à sa réforme en ce sens que
l'impôt sur le gain immobilier est réduit à zéro fr., plus subsidiairement
encore à sa réforme en ce sens que l'impôt sur le gain immobilier est réduit à
30'100 fr.

L'ACI a déposé ses déterminations en date du 28 mai
2004. Après avoir développé ses arguments, elle conclut au rejet du recours. Dans
l'éventualité où le tribunal devait malgré tout trancher en prenant en
considération la valeur comptable au sens strict en lieu et place du coût
historique, l'intimée requiert également la production de documents permettant
de vérifier que les réévaluations étaient justifiées (en particulier l'année,
le montant et les motifs desdites réévaluations, des explications relatives au
mode d'évaluation avant et après la réévaluation ainsi qu'un rapport
d'expertise). 

La Caisse de pensions de la X.________ a encore
déposé un mémoire complémentaire en date du 15 juillet 2004 au terme duquel
elle confirme les conclusions prises dans son mémoire de recours du 15 avril
2004.

F.                               
Par avis du 20 octobre 2004, le tribunal a invité la
Caisse de pensions de la X.________ à verser au dossier tous renseignements et
documents utiles au sujet des réévaluations comptables auxquelles elle avait
procédé. La contribuable s'est déterminée par correspondance du 25 novembre
2004, dont on extrait le passage suivant:

 

"(…) Jusqu'au mois de janvier 1996, l'immeuble a été comptabilisé
au prix historique, c'est-à-dire au prix d'acquisition, dans les comptes de la
recourante.

Constatant que les réserves latentes existantes sur
l'immeuble considéré ne bénéficient pas aux assurés, la recourante a décidé de
porter l'immeuble chaque année à sa valeur vénale dans ses comptes.

A cet effet, elle a appliqué la méthode suivante: elle a
capitalisé l'état locatif réel par 7,4%.

Chaque année, la recourante a procédé à des réévaluations
respectivement à des amortissements, en fonction de la situation effective.

Ainsi, la valeur comptable de
l'immeuble au 31 décembre 1994 était de CF 1'000'000.-, alors que l'immeuble
était estimé, d'après l'expert, à CHF 3'200'000.-. L'immeuble présentait dès
lors une réserve latente de 2'200'000.-. En annexe, je joins le tableau
montrant la valeur comptable au 31 décembre 1994 de l'immeuble considéré. Je
joins également le rapport d'expertise prouvant que l'immeuble valait CHF
3'200'000, si bien qu'il présentait une réserve latente de CHF 2'200'000.-.

A partir du mois de janvier 1996, tous les immeubles
propriété de la recourante ont été évalués comme expliqué ci-dessus,
c'est-à-dire l'état locatif brut était divisé par 7,4% pour fixer la nouvelle
valeur au bilan à la fin de l'année.

A noter toutefois que la dernière année, soit l'année 2002,
l'immeuble n'a plus été réévalué parce que la recourante avait pris la décision
de le vendre et ceci à relativement brève échéance. Ainsi, la dernière année
avant la vente - bien que le rendement immobilier brut lui eut permis de
procéder à une réévaluation compte tenu des loyers encaissés - la recourante
s'est contentée de reprendre à la fin de l'année 2002, la valeur figurant au
bilan en début d'année. (…)".

 

L'intimée n'a pas formulé d'observations
complémentaires dans le délai qui lui a été imparti à cet effet, ni
ultérieurement d'ailleurs.

G.                              
Le tribunal a statué par voie de circulation.

H.                              
Les arguments des parties seront repris, en tant que de
besoin, dans les considérants qui suivent.

Considérant en droit:

1.                               
Le litige porte sur la détermination du prix d'acquisition
de l'immeuble aliéné lors de la vente du 16 mai 2003, plus particulièrement sur
le point de savoir si, dans le calcul de l'assiette du gain immobilier, il y a
lieu de prendre en compte la valeur comptable de l'immeuble considéré au jour
de l'aliénation. 

2.                               
A titre préalable et bien que la question n'ait pas été
évoquée par les parties, il convient d'examiner si la Caisse de pensions de la X.________
doit être, en sa qualité d'institution de prévoyance, soumise à l'impôt sur les
gains immobiliers. 

L'art. 80 al. 4 1ère phrase de la loi
fédérale du 25 juin 1982 sur la prévoyance professionnelle vieillesse,
survivants et invalidité (ci-après: LPP) stipule que les bénéfices provenant de
l'aliénation d'immeubles réalisés par des institutions de prévoyance dont les
revenus et les éléments de fortune sont exclusivement affectés à des fins de
prévoyance professionnelle peuvent être frappés de l'impôt général sur les
bénéfices ou d'un impôt spécial sur les gains immobiliers. 

Toutefois, le 1er janvier 2003 est entrée en vigueur
la loi fédérale du 6 octobre 2000 sur la partie générale du droit des
assurances sociales (ci-après: LPGA), dont l'art. 80 al. 1 a la teneur
suivante:

"Les assureurs et les organes d’exécution sont exonérés
des impôts directs fédéraux, cantonaux et communaux ainsi que des impôts
cantonaux et communaux sur les successions et donations dans la mesure où leur
revenu et leur fortune servent exclusivement à mettre en oeuvre les assurances
sociales, ou à allouer ou à garantir des prestations d’assurances
sociales."

(cf., à propos de cette disposition, arrêt TA du 16
mars 2005 FI.2004.0021).

Se pose ainsi la question de savoir si cette
dernière disposition, sur la base de laquelle la recourante pourrait prétendre
à une exonération de l'impôt spécial sur les gains immobiliers, s'applique en
matière de prévoyance professionnelle, et plus particulièrement à la LPP.

Le champ d'application de la LPGA et ses rapports
avec les lois spéciales sur les assurances sociales sont régis par l'art. 2.
Cette norme stipule que les dispositions de la loi sont applicables aux
assurances sociales régies par la législation fédérale, si et dans la mesure où
les lois spéciales sur les assurances sociales le prévoient. 

Cette disposition a nécessité une adaptation des
lois spéciales sur les assurances sociales que le législateur entendait
soumettre au régime de la LPGA. Sans prétendre à l'exhaustivité, l'on relève
ainsi qu'un nouvel art. 1 prévoyant que la LPGA est applicable à moins que la loi
particulière n'y déroge expressément, a été ajouté à la loi fédérale sur
l'assurance maladie du 18 mars 1994 (LAMal), à la loi fédérale du 19 juin 1992
sur l'assurance militaire (LAM), à la loi fédérale du 20 juin 1952 sur les
allocations familiales dans l'agriculture (LFA), à la loi fédérale du 25
septembre 1952 sur le régime des allocations pour perte de gain en faveur des
personnes servant dans l'armée, dans le service civil ou dans la protection
civile (LAPG), à la loi fédérale sur l'assurance invalidité du 19 juin 1959
(LAI), à la loi fédérale du 19 mars 1965 sur l'assurance-vieillesse et
survivants du 20 décembre 1946 (LAVS), à la loi fédérale sur les prestations
complémentaires à l'assurance vieillesse, survivants et invalidité (LPC), à la
loi fédérale du 25 juin 1982 sur l'assurance chômage obligatoire et l'indemnité
en cas d'insolvabilité (LACI) et à la loi fédérale du 20 mars 1981 sur
l'assurance-accidents (LAA).

Par contre, la LPP, qui n'a pas fait l'objet d'une
telle adaptation, est muette quant à une éventuelle soumission au régime de la
LPGA. Ce silence n'est probablement pas consécutif à un oubli, mais relève de
toute évidence d'un silence qualifié du législateur. En effet, il résulte des
travaux préparatoires relatifs à la genèse de la LPGA que le domaine de la
prévoyance professionnelle, de par ses liens avec certains règlements cantonaux
ou de droit privé, ne pouvait pas être soumis à l'application directe de cette
loi, faute de connexité suffisante avec les autres assurances sociales (cf.
Rapport de la Commission du Conseil des Etats du 27 septembre 1990 in FF 1991
II pp. 192-193). Le Rapport CCE préconise néanmoins d'adapter exceptionnellement
la LPP à la LPGA (FF 1991 II p. 242, à noter que l'art. 80 LPP n'a pas fait
l'objet d'une proposition de modification).

La Commission du Conseil national de la sécurité
sociale et de la santé s'est ralliée à l'avis de la Commission du Conseil des
Etats et a également considéré qu'en principe, la LPGA ne s'appliquait pas au
domaine de la LPP, à l'exception toutefois des règles sur la surindemnisation
et sur les prestations provisoires (cf. Rapport du 26 mars 1999 de la
Commission du Conseil national de la sécurité sociale et de la santé in FF 1999
II p. 4176, cf. aussi p. 4181). 

Certes la doctrine, qui paraît unanime sur ce point,
estime quant à elle que la prévoyance professionnelle devrait être soumise à la
LPGA, ce domaine faisant également partie de la réglementation en matière
d'assurances sociales (cf. notamment Ueli Kieser, ATSG-Kommentar, Zürich 2003 et
les réf. citées, p. 38 ss, cet auteur émet toutefois quelques réserves
s'agissant du volet contractuel de la prévoyance professionnelle, cf. aussi
Thomas Locher, Grundriss des Sozialversicherungsrecht, Bern 2003, § 4, p. 91 ss).

Il n'en reste pas moins que l'opinion défendue par
la doctrine s'inscrit dans la perspective du droit désirable, lequel ne pourra
se concrétiser que par une modification de la LPP dans ce sens (cf., à ce
propos, Kieser, op. cit., p. 40). Or, hormis quelques adaptations ponctuelles
(le législateur a ainsi abrogé l'art. 34 et adopté un nouvel art. 34a, qui
concerne la coordination et la prise en charge provisoire des prestations), la
LPP ne contient toujours pas de norme de portée générale prévoyant
l'application de la LPGA.

Force est ainsi de reconnaître que cette
réglementation n'est pas applicable, en l'état, à la LPP, faute de disposition expresse
subordonnant celle-ci à celle-là. Il en découle que la recourante est bel et
bien soumise à l'impôt sur les gains immobiliers, l'art. 80 al. 1 LPGA, qui
prévoit une exonération de l'impôt sur les gains immobiliers, devant céder le
pas à l'art. 80 al. 4 LPP, disposition spéciale qui prévoit la perception d'un
tel impôt. 

L'on ajoutera pour être complet que les principes
dégagés ci-dessus sont au demeurant conformes au régime découlant de l'art. 23
al. 4 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôt
directs des cantons et des communes (LHID) et, au plan cantonal, de l'art. 90
al. 3 de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (ci-après:
LI).

3.                               
Le gain immobilier réalisé par la recourante étant, sur le
principe, imposable, il convient maintenant d'examiner quelle est la valeur de
l'immeuble aliéné à prendre en considération dans le cas particulier. 

a) L'imposition des gains immobiliers réalisés dans
le canton de Vaud qui ne peuvent être imposés au moyen de l'impôt sur le revenu
des personnes physiques ou de l'impôt sur le bénéfice net des personnes morales
est régie en droit vaudois par l'art. 61 al. 1 LI, à teneur duquel :

« L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les
gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble, situé dans
le canton,

a)           qui fait partie de la fortune privée du contribuable;

b)           qui est destiné à l'exploitation agricole ou sylvicole du
contribuable;

c)           qui appartient à un contribuable exonéré de l'impôt sur le revenu
ou sur le bénéfice;

d)           …

(…) »

En principe, le gain immobilier imposable est
constitué de la différence entre le produit de l'aliénation et le prix
d'acquisition augmenté des dépenses d'investissement (cf. Jean-Marc Rivier,
Droit fiscal suisse, L'imposition du revenu et de la fortune, 2ème
éd., Lausanne 1998 p. 496, Bernhard Zwahlen, in Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht I/1, Basel/Genève/München, 2. Auflage 2002, ad art. 12 LHID, n°
43). La base d'imposition ainsi déterminée s'applique à un immeuble demeuré le
même entre son acquisition et son aliénation, quant à sa contenance et ses
qualités juridiques (« Kongruenzprinzip »; cf. Peter Locher,
Das Objekt des bernischen Grundstückgewinnsteuer, Diss. Bern 1976., p. 67). 

b) En droit vaudois, l'assiette de l'impôt est
définie à l'art. 66 LI, ainsi libellé:

« Le gain imposable est constitué par la différence
entre le produit de l'aliénation et le prix d'acquisition augmenté des
impenses.

L'article 68 est réservé.

Le gain immobilier, imposable en vertu de l'art. 61 al. 1 lettres c et d, est
déterminé selon les règles applicables aux biens faisant partie de la fortune
commerciale. »

L’alinéa 3 de la disposition précitée a été
introduit par la loi du 4 juillet 2000. La loi ne précise pas ce qu'il faut
entendre par "règles applicables aux biens faisant partie de la fortune
commerciale". Il résulte par contre des travaux préparatoires que c'est la
valeur du bien, telle qu’elle ressort de la comptabilité du contribuable, qui sera
prise en considération pour la détermination de l’assiette lors de l’aliénation
d’immeubles commerciaux exceptionnellement soumis à l’impôt spécial. Ainsi, si
des amortissements excessifs ont été effectués, leur montant sera soumis à
l'impôt spécial (cf. BGC mai 2000, p. 974). Il en va ainsi lorsque l’immeuble appartient
à un contribuable exonéré de l’impôt sur le revenu ou sur le bénéfice (art. 61
al. 1 lit. c LI).

Il en découle que les règles applicables aux biens
faisant partie de la fortune commerciale sont régies par le principe de la
valeur comptable dans le cadre du calcul de l'assiette du gain immobilier
réalisé par une institution de prévoyance exonérée. Ce principe a d'ailleurs
été confirmé par la récente jurisprudence rendue par la Cour de céans (cf.
arrêt TA FI.2004.0021 précité). C'est par conséquent à tort que l'intimée
invoque l'application du coût historique en l'espèce. Cet argument ne trouve
d'ailleurs aucun écho ni dans la loi, ni dans les travaux préparatoires. Sur ce
point, la décision attaquée s'avère donc mal fondée.

4.                Il reste encore à déterminer quelle est la
valeur comptable à prendre en compte dans le cas particulier. Selon la
recourante, la réévaluation comptable des immeubles aliénés ne doit pas être
comprise dans l'assiette du gain immobilier, mais il convient de se baser
uniquement sur la valeur comptable telle qu'elle ressort de ses comptes au 31
décembre 2002.

                   Ce point de vue ne saurait être suivi. En
effet, à l'instar de l'intimée, l'on observe que ce régime permettrait aux personnes
morales exonérées d'éluder totalement ou partiellement l'impôt sur les gains
immobiliers en réévaluant systématiquement leurs immeubles avant la vente. Ces
personnes morales échapperaient ainsi à deux reprises à l'impôt, une première
fois à l'impôt sur le bénéfice, puis ensuite à l'impôt sur les gains
immobiliers. Une telle interprétation du principe de la valeur comptable s'écarte
manifestement de la volonté du législateur qui entendait assujettir les
contribuables exonérés de l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice à un impôt
spécial sur les gains immobiliers. Elle entraînerait en outre une inégalité de
traitement injustifiée entre les professionnels de l'immobilier hors canton et
les personnes morales exonérées, jusqu'au 31 décembre 2002 (date à laquelle
l'art. 61 al. 1 let. d a été abrogé), puisque les amortissements et les
réévaluations comptables auraient dans cette hypothèse des incidences fiscales
pour les premiers et non pour les secondes. 

Ces considérations amènent le tribunal à conclure
que la valeur comptable à appliquer dans la présente espèce ne doit pas tenir
compte des réévaluations comptables opérées par la recourante, mais doit se
fonder uniquement sur le prix d'acquisition augmenté des impenses. Il s'agit
là, semble-t-il, de la solution préconisée par l'intimée, en théorie à tout le
moins. Le tribunal relève néanmoins que celle-ci s'en est écartée dans sa
décision de taxation du 11 décembre 2003, puisqu'elle n'a tenu compte dans le
calcul de l'assiette du gain immobilier que du prix d'achat et de la commission
de courtage, en omettant d'y ajouter d'éventuelles impenses. Or, comme dit
ci-dessus et pour autant que celles-ci soient justifiées, eIles devraient
également pouvoir être déduites du gain immobilier. 

Cela précisé, force est de constater que le tribunal
n'est pas en mesure, sur la base des pièces à sa disposition, d'examiner ce
point à satisfaction. Il convient dans ces conditions de renvoyer le dossier à
l'intimée afin qu'elle détermine, sur la base de la comptabilité de la
recourante, la justification et la quotité des impenses relatives aux immeubles
considérés, auxquelles il conviendra d'ajouter le prix d'acquisition (non
litigieux en l'occurrence) pour fixer l'assiette du gain immobilier imposable
chez la recourante. Il y a dès lors lieu de renvoyer la cause à l'intimée pour
complément d'instruction sur cette question bien précise.     

5.                Au vu de
ce qui précède, il apparaît superflu d'examiner la conclusion plus subsidiaire
de la recourante tendant à la prise en compte de l'estimation fiscale comme
prix d'acquisition. L'on rappellera cependant à toutes fins utiles que la Cour
de céans a exclu le recours à l'estimation fiscale en tant que prix d'acquisition
s'agissant d'immeubles relevant du patrimoine d'une personne morale (cf. arrêt
TA FI.2004.0021 précité). La Caisse de pensions de la X.________ ne peut dès
lors tirer aucun droit de l'art. 67 al. 2 LI qui permet au contribuable
d'invoquer, lorsque l'acquisition remonte à plus de dix ans, l'estimation
fiscale en vigueur dix ans auparavant. 

6.                Les considérants qui précèdent conduisent
à l'annulation de la décision attaquée et au renvoi du dossier à l'intimée pour
nouvelle décision dans le sens des considérants. La recourante qui a, certes,
conclu principalement à l'annulation de la décision attaquée, obtient ainsi
dans cette mesure gain de cause. Il n'en demeure pas moins que le tribunal n'a
pas fait droit à ses moyens tendant à exclure de l'assiette du gain immobilier
les réévaluations comptables opérées sur les immeubles vendus et,
subsidiairement, à la prise en compte de l'estimation fiscale comme prix
d'acquisition. Par conséquent, un émolument de justice réduit sera laissé à la
charge de la recourante, laquelle ne se verra en outre pas allouer de dépens (art.
55 LJPA).

 

Par ces motifs

le Tribunal administratif

arrête:

I.                                  
Le recours est admis.

II.                                
La décision sur réclamation du 15 mars 2004 est annulée,
la cause étant renvoyée à l'Administration cantonale des impôts pour complément
d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants.

III.                               
Un émolument judiciaire de 2'000 (deux mille) francs est
mis à la charge de la recourante, le solde de l’avance de 4'000 (quatre mille) francs
opérée, par 2'000 (deux mille) francs, lui étant restitué.

IV.                             
Il n'est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 7 octobre 2005

 

Le président:                                                                                             Le
greffier:

                                                                     

 

 

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de
l'avis d'envoi ci-joint