# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b53b6283-376b-5576-b2c6-30335cb5628a
**Source:** Zürich Steuerrekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2021-04-13
**Language:** de
**Title:** Grundstückgewinnsteuer
**Docket/Reference:** GR.2020.17
**URL:** https://www.strgzh.ch/assets/entscheide/1-gr.2020.17.pdf

## Full Text

Steuerrekursgericht  
des Kantons Zürich 

1. Abteilung 

1 GR.2020.17 

Entscheid 

13. April 2021 

Mitwirkend: 

Abteilungspräsident Walter Balsiger, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichterin 
Barbara Collet und Gerichtsschreiber Benjamin Briner 

In Sachen 

A   S A ,    

vertreten durch RA Dr.iur. Daniel de Vries Reilingh,  

Rekurrentin,  

gegen 

S t a d t   B ,    

vertreten durch den Grundsteuerausschuss,  

Rekursgegnerin,  

betreffend 

Grundstückgewinnsteuer 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 2 - 

hat sich ergeben: 

A. Die A SA mit Sitz in C/VD (nachfolgend die Pflichtige) bezweckt laut Han-

delsregistereintrag  Erwerb,  Verwaltung  und  Verkauf  von  Immobilien  und  […].  Am  … 

2019  verkaufte  die  Pflichtige  ihre  Liegenschaft  an  der  …strasse  24  in  B  (Grundstück 

Kat.-Nr. …) zum Preis von Fr. 4'200'000.- an D. Erworben hatte sie diese Liegenschaft 

am … 2003 für Fr. 2'875'000.-. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer 

deklarierte  die  Pflichtige  bei  den  Anlagekosten  den  seinerzeitigen  Erwerbspreis  von 

Fr. 2'875'000.-,  wertvermehrende  Aufwendungen  von  Fr. 558'345.-  sowie  Handände-

rungskosten  beim  Ankauf  von  Fr. 7'172.-,  womit  sich  als  Differenz  zum  Veräusse-

rungserlös ein Grundstückgewinn von Fr. 759'483.- ergab. 

Mit Auflage vom 12. September 2019 forderte das Steueramt B verschiedene 

Unterlagen  zu  dieser  Handänderung  ein.  Die  Pflichtige  beantwortete  die  Auflage  mit  

E-Mail vom 7. Oktober 2019 (enthaltend diverse Belege im Anhang).  

Mit Anschlussauflage vom 14. Oktober 2019 forderte das Steueramt B zu den 

wertvermehrenden  Aufwendungen  noch  detailliertere  Belege  (Einzelrechnungen)  ein; 

dies mit der Bemerkung, dass einerseits gestützt auf Daten der Gebäudeversicherung 

von einer wertvermehrenden Zunahme von lediglich rund Fr. 240'000.- auszugehen sei 

und  andrerseits  aus  den  bisher  eingereichten  Belegen  die  Aufteilung  in  wertvermeh-

rende bzw. werterhaltende Aufwendungen nicht hervorgehe. Die Pflichtige erfüllte die-

se Auflage mit Eingabe vom 3. Dezember 2019. 

Gestützt auf das Ergebnis des Auflageverfahrens unterbreitete das Steueramt 

B  der  Pflichtigen  mit  Schreiben  vom  18.  Dezember  2019  einen  Einschätzungsvor-

schlag,  in  welchem  es  vorsah,  bei  den  Anlagekosten  neben  dem  Kaufpreis  wertver-

mehrende  Aufwendungen von  Fr. 240'000.-,  eine  Mäklerprovision  von  Fr. 80'775.-  so-

wie  Handänderungskosten  beim  Verkauf  von  Fr.  4'458.-  zu  berücksichtigen;  als 

Differenz  zum  Veräusserungserlös  ergab  sich  dergestalt  ein  Grundstückgewinn  von 

Fr. 999'700.- (statt deklariert Fr. 759'483.-). 

Die  Pflichtige  zog  in  der  Folge  in  der  Person  von  Daniel  de  Vries  Reilingh  

einen Steuervertreter bei. Dieser teilte dem Steueramt B mit Schreiben vom 3. Februar 

2020 mit, dass der Vergleichsvorschlag mit Blick auf die Anlagekosten akzeptiert wer-

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 3 - 

de; dies jedoch unter dem Vorbehalt, dass bei der Berechnung der Grundstückgewinn-

steuer  noch  die  Steuerlasten  (Grundstückgewinnsteuer  und  Anteil  an  der  direkten 

Bundessteuer)  zu  berücksichtigen  seien.  Im  interkantonalen  Verhältnis müssten  näm-

lich  auch  Kantone  (wie  Zürich)  mit  monistischem  System,  welche  in  der  Regel  im 

Grundstückgewinnsteuerrecht  keinen  Abzug  für  die  Grundstückgewinnsteuer  und  die 

direkte Bundessteuer kennen würden, diese Abzüge von Bundesrechts wegen gewäh-

ren.  

Mit  Veranlagungsentscheid  vom  21.  Februar  2020  übernahm  der Grundsteu-

erausschuss  der  Stadt  B  den  Gewinn  gemäss  vorgängigem  Veranlagungsvorschlag 

(Fr. 999'700.-) ohne Berücksichtigung von Steuerlasten; hiervon ausgehend auferlegte 

er  der  Pflichtigen  unter  Gewährung  einer  Besitzdauerermässigung  von  35%  eine 

Grundstückgewinnsteuer von Fr. 253'032.-.  

B. Mit der hiergegen am 23. März 2020 erhobenen Einsprache liess die Pflich-

tige  beantragen,  den  Veranlagungsentscheid  so  zu  ändern,  als  die  Steuerlast  (die 

Grundstückgewinnsteuer  und  ein  Anteil  der  direkten  Bundessteuer)  vom  errechneten 

Gewinn von Fr. 999'700.- abzuziehen sei. Zur Begründung wurde angeführt, die herr-

schende Lehre sei sich einig, dass diese Steuerlast in Situationen wie der vorliegenden 

berücksichtigt  werden  müsse.  Die  Verweigerung  eines  entsprechenden  Abzugs 

verstosse gegen Bundesrecht.  

Nach einem Schriftenwechsel, in welchem die Parteien an ihren Standpunkten 

betreffend  Steuerabzug 

festhielten,  wies  der  Grundsteuerausschuss  der  Stadt  

B  die  Einsprache  mit  Entscheid  vom  5.  Mai  2020  ab.  Es  stellte  fest,  dass  im  Kanton 

Zürich  die  streitbetroffene  Steuerlast  nur  für  die  Kategorie  der  gewerbsmässigen  Lie-

genschaftenhändler abziehbar sei, zu welcher die Pflichtige nicht gehöre.  

C. Mit Rekurs vom  4. Juni 2020 liess die Pflichtige mit unveränderter, jedoch 

leicht detaillierterer Begründung an ihrem Einspracheantrag festhalten. Zudem verlang-

te sie die Zusprechung einer Parteientschädigung.  

Der  Grundsteuerausschuss  der  Stadt  B  schloss  in  seiner  Vernehmlassung 

vom  6.  Juni  2020  auf  Rekursabweisung.  Dazu  liess  die  Pflichtige  mit  Eingabe  vom  

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 4 - 

12.  August  2020  eine  weitere  (ihr  freigestellte)  Stellungnahme  einreichen,  zu  welcher 

sich die Einsprachebehörde in der Folge nicht mehr vernehmen liess.  

Auf die Parteivorbringen wird – soweit rechtserheblich – in den nachfolgenden 

Erwägungen eingegangen. 

Die Kammer zieht in Erwägung: 

1. a) Das Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der 

Kantone  und  Gemeinden  vom  14. Dezember  1990  (Steuerharmonisierungsgesetz; 

StHG)  verpflichtet  die  Kantone,  sämtliche  Gewinne,  die  sich  bei  Veräusserung  eines 

Grundstücks  des  Privatvermögens  sowie  von  Anteilen  daran  ergeben,  zu  besteuern 

(Art.  2  Abs.  1 lit.  d  und Art.  12  Abs. 1  StHG).  Die Kantone können dabei  bestimmen, 

dass  die  Grundstückgewinnsteuer  allein  von  den  Gemeinden  erhoben  wird  (Art. 12 

Abs. 2  StHG).  Fakultativ  räumt  das  StHG  den  Kantonen  sodann  die  Möglichkeit  ein, 

nicht  nur  Gewinne  auf  Privatgrundstücken,  sondern  auch  solche  auf  Geschäftsgrund-

stücken mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen (Art. 12 Abs. 4 StHG).  

In der konkreten Umsetzung dieses Harmonisierungsauftrags wird den Kanto-

nen ein weiter Gestaltungsraum überlassen (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommen-

tar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, VB zu §§ 216-226a N 1). Die Kantone ha-

ben  aber  bei  der  Umschreibung  des  Steuerobjekts  und  dessen  Bemessung  den 

harmonisierungsrechtlichen  Rahmen  zu  beachten.  Entsprechend  wird  der  Gestal-

tungsspielraum  eingeschränkt,  besonders  mit  Blick  darauf,  dass  Grundstückgewinn- 

und Einkommens- bzw. Gewinnsteuer eng miteinander verbunden sind (vgl. BGE 143 

II 382 E. 4.1, mit weiteren Hinweisen).  

b)  Der  harmonisierungsrechtlichen  Vorgabe  entsprechend  wird  im  Kanton  

Zürich die Grundstückgewinnsteuer durch die Gemeinden von den Gewinnen erhoben, 

die  sich  bei  Handänderungen  an  Grundstücken  oder  Anteilen  von  solchen  ergeben  

(§§ 205 und 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997; StG). Steuerpflichtig ist 

nach  § 217  StG  der  Veräusserer.  Grundstückgewinn  ist  der  Betrag,  um  welchen  der 

Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG).  

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 5 - 

Mit dieser gesetzlichen Regelung werden nach dem monistischen System alle 

Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken der als Objektsteuer ausgestalteten 

Grundstückgewinnsteuer unterworfen, und zwar unabhängig davon, ob das veräusser-

te Grundstück zum Privat- oder Geschäftsvermögen des Veräusserers gehört. Ausge-

nommen  von  der  einheitlichen  Besteuerung  ist  im  monistischen  System  aber  regel-

mässig  der  Buchgewinn,  indem  die  sog.  "wieder  eingebrachten  Abschreibungen" 

systemkonform  der  Einkommens-  oder  Gewinnsteuer  unterliegen.  Während  also  die 

Gewinne  auf  Grundstücken  des  Privatvermögens  gesamthaft  der  Grundstückgewinn-

steuer  unterliegen,  werden  diejenigen  auf  Grundstücken  des  Geschäftsvermögens 

aufgespalten:  Die  Wertzuwachsquote  (Differenz  zwischen  Anlagekosten  und  Erlös) 

wird  mit  der  Grundstückgewinnsteuer,  die  Abschreibungsquote  (Differenz  zwischen 

Anlagekosten und tieferem Buchwert) mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst 

(vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, VB zu §§ 216–226a N 5 f.).  

2. Im vorliegenden Fall hat die Pflichtige  mit Sitz im Kanton Waadt eine über 

gut 15 Jahre gehaltene Liegenschaft im Kanton Zürich (B) verkauft. Bei der konkreten 

Berechnung des dabei erzielten Gewinns, geht es allein um die Streitfrage, ob sie als 

juristische  Person  bei  den  Anlagekosten  auch  die  mit  dem  Veräusserungsgewinn  zu-

sammenhängende Steuerlast (d.h. die Grundstückgewinnsteuer selbst sowie ein Anteil 

der direkten Bundessteuer) in Abzug bringen kann. Die Pflichtige lässt vertreten, dass 

dies unabhängig von der kantonalen Regelung von Bundesrechts wegen der Fall sein 

müsse (vgl. zur detaillierten Begründung: nachfolgend E. 3.c). 

3.  a)  Das  Steuerharmonisierungsgesetz  erwähnt  in  Art.  12  Abs.  1,  dass  sich 

der Gewinn aus der Differenz zwischen dem Erlös und den Anlagekosten ergibt, wobei 

sich  die  Anlagekosten  aus  dem  Erwerbspreis  (oder  einem  Ersatzwert)  plus  den  Auf-

wendungen zusammensetzen. Es äussert sich aber nicht dazu, was unter den Anlage-

kosten  zu verstehen  ist.  So können  die Kantone  innerhalb  der  ihnen gesetzten  Gren-

zen  selber  bestimmen,  welche  Aufwendungen  sie  anrechnen  lassen  und  welche 

Kosten sie als mit dem An- und Verkauf der Liegenschaft zusammenhängend erachten 

wollen (BGE 143 II 382, E. 3.2 auch zum Folgenden; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, 

§ 221 N 1 mit weiteren Hinweisen). Einzelne Kantone rechnen dabei sämtliche mit dem 

Erwerb  oder  der  Veräusserung  des  Grundstücks  untrennbar  verbundenen  Auslagen 

als Aufwendungen an, wogegen andere Kantone diesbezüglich restriktiver sind. 

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 6 - 

b)  Dem  Gesagten  entsprechend  sind  die  Aufwendungen  mithin  nur  soweit 

anrechenbar, als sie im kantonalen Gesetz aufgezählt sind. Die Aufzählung in der ent-

sprechenden  Zürcher  Bestimmung  von  §  221  StG  ist  dabei  abschliessend  gehalten 

(vgl. BGr, Urteil 2C_817/2014 vom 25. August 2015, E. 2.2.3, in: ASA 84 S. 331; Rich-

ner/Frei/Kaufmann/Rohner,  §  221  N  2  ff.).  Dabei  besteht  eine  Zweiteilung:  In  Abs. 1 

werden  jene  Aufwendungen  abschliessend  aufgelistet,  die  grundsätzlich  von  allen 

Steuerpflichtigen geltend gemacht werden können, wie insbesondere also wertvermeh-

rende  Aufwendungen  (lit.  a),  Grundeigentümerbeiträge  (lit.  b),  Mäklerprovisionen  und 

Insertionskosten  (lit.  c)  sowie  Handänderungsgebühren  (lit.  d).  In  Abs.  2  werden  so-

dann "weitere" nicht näher bezeichnete Aufwendungen zum Abzug zugelassen, wobei 

diese  Abzugsmöglichkeit  aber  nur  Liegenschaftenhändlern  offensteht.  Aufwendungen 

eines Liegenschaftenhändlers, die gestützt auf Abs. 1 nicht abzugsfähig sind, können 

deshalb  allenfalls  gestützt  auf  Abs.  2  trotzdem  (als  weitere  Aufwendung)  zum  Abzug 

gebracht werden (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 4).  

c) Festzuhalten ist in dieser rechtlichen Ausgangslage zunächst, dass die hier 

im  Streit  liegende  Steuerlast,  welche  mit  dem  Gewinn  aus  einem  konkreten  Grund-

stückverkauf verbunden ist, in der abschliessenden Aufzählung von § 221 Abs. 1 StG 

nicht  aufgeführt  ist.  Dies  gilt  auch  für  juristische  Personen,  bei  welchen  bei  der  Ge-

winnsteuer die Steuern ansonsten zum geschäftsmässig begründeten Aufwand gehö-

ren  (Art.  59  Abs.  1  lit.  a  des  Bundesgesetzes  über  die  direkte  Bundessteuer  vom 

14. Dezember 1990 [DBG], Art. 25 Abs. 1 lit. a StHG sowie § 65 Abs. 1 lit. a StG).  

Abziehbar  ist  die  Steuerlast  aber  im  Rahmen  der  vorgenannten  "weiteren 

Aufwendungen" im Sinn von § 221 Abs. 2 StG, welche Bestimmung konkret lautet:  

Natürliche  und  juristische  Personen,  welche  mit  Liegenschaften 

handeln, können weitere mit der Liegenschaft zusammenhängen-

de  Aufwendungen  geltend  machen,  soweit  sie  auf  deren  Berück-

sichtigung  bei  der  Einkommens-  oder  Gewinnsteuer  ausdrücklich 

verzichtet haben.  

Damit  die  Pflichtige  als  juristische  Person  die  streitbetroffene  Steuerlast  (als 

"mit  der  Liegenschaft  zusammenhängende  Aufwendung")  bei  der  Grundstückgewinn-

steuer  in  Abzug  bringen  könnte,  müsste  sie  also  erstens  als  Liegenschaftenhändlerin 

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 7 - 

qualifizieren  und  zweitens  bei  der  Gewinnsteuer  auf  die  aufwandseitige  Geltend-

machung verzichtet haben.  

In  der  Steuererklärung  für  die  Grundstückgewinnsteuer  gibt  es  eine  Rubrik 

(Ziff. 7), in welcher die Steuerpflichtigen die weiteren Aufwendungen des Liegenschaf-

tenhändlers bzw. der Liegenschaftenhändlerin zu deklarieren haben. Die Pflichtige hat 

bei  ihrer  Deklaration  keine  entsprechenden  Aufwendungen  aufgeführt  bzw.  die  ent-

sprechende  Spalte leer gelassen.  Die  Steuerbehörde hatte  damit keinen Anlass,  eine 

Untersuchung betreffend deren allfälligen Status als Liegenschaftenhändlerin durchzu-

führen.  Erst  im  laufenden  Veranlagungsverfahren  hat  die  Pflichtige  im  Rahmen  der 

Beantwortung eines steueramtlichen Veranlagungsvorschlags das Thema der Abzugs-

fähigkeit der mit dem Grundstücksgewinn verbundenen Steuerlast eingebracht. Dabei 

hat  sie  aber  nie  geltend  gemacht,  als  Liegenschaftenhändlerin  zu  qualifizieren.  Die 

streitbetroffene Liegenschaft wurde denn auch nach einer Haltedauer von gut 15 Jah-

ren  veräussert,  was  ihren  Charakter  als  Kapitalanlageliegenschaft  unterstreicht.  Zu-

recht hat die kommunale Steuerbehörde die Pflichtige folglich als Nichtliegenschaften-

händlerin qualifiziert und die Pflichtige stellt diese Qualifikation rekursweise denn auch 

nicht in Abrede. 

d)  Damit  ist  als  Zwischenergebnis  festzuhalten,  dass  die  Pflichtige  als  juristi-

sche  Person  die  den  Veräusserungsgewinn  betreffende  Steuerlast  nach  kantonalem 

Recht (§ 221 Abs. 1 und 2 StG)  bei der Grundstückgewinnsteuer  nicht in Abzug brin-

gen kann.  

4. Zu prüfen bleibt, ob – wie die Pflichtige geltend machen lässt – das Bundes-

recht eine andere Sichtweise nahelegt. 

Die  Pflichtige  lässt  ausführen,  wenn  Liegenschaftenhändler  nach  Massgabe 

von § 221 Abs. 2 StG die streitbetroffene Steuerlast abziehen könnten, so folge daraus 

nicht "e contrario", dass jene Steuerpflichtige, welche nicht als Liegenschaftenhändler 

qualifizierten,  dies  nicht  tun  könnten.  Dies  ergebe  sich  entgegen  der  steuerbehördli-

chen Auffassung auch nicht aus dem Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, welcher 

sich  bei  der  Kommentierung  zu  § 221  StG  zum  Abzug  der  Steuerlast  für  Nichtliegen-

schaftenhändler  ausschweige  bzw.  die  besondere  Situation  der  hier  in Frage  stehen-

den  interkantonalen  Ausscheidung  einer  Immobiliengesellschaft  nicht  behandle;  die 

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 8 - 

Kommentatoren würden den Abzug aber keineswegs ausschliessen. Die Lehre sei sich 

darüber  einig,  dass  die  Steuerlast  in  Situationen  wie  der  vorliegenden,  berücksichtigt 

werden  müsse.  So  seien  gemäss  Locher  (Einführung  in  das  interkantonale  Steuer-

recht,  4.  Aufl.  Bern  2015.  S.  91)  die  Gewinnungskosten  bzw.  Betriebskosten  objekt-

mässig  absetzbar,  wozu  auch  die  Liegenschaftensteuer  gehöre.  Auch  Oertli/Zigerlig 

seien  dieser  Auffassung  (in:  Zweifel/Beusch/Mäusli-Allenspach,  Kommentar  zum 

Schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuerrecht, Basel 2011, N 37 § 33) und 

führten dabei aus, dass Kantone mit dem monistischen System, welche keinen Abzug 

für  die  Grundstückgewinnsteuer  und  die  direkte  Bundessteuer  vorsehen  würden,  die-

sen Abzug von Bundesrechts wegen gewähren müssten. Auch die Lehre der französi-

schen  Schweiz  stimme damit  überein.  Dabei  halte  der  Vertreter  der  Pflichtigen  selbst 

fest,  dass  bei  juristischen  Personen  auch  die  Gewinnsteuer  (bei  dualistischen  Kanto-

nen und der direkten Bundessteuer) bzw. die Steuer auf Immobiliengewinnen (bei mo-

nistischen Kantonen) abzugsfähig sei ("S'agissant des personnes morales, l'impôt sur 

le  bénéfice  (cantons  dualistes  et  impôt  fédéral  direct),  respectivement  l'impôt  sur  les 

gains (cantons monistes) immobiliers est égalment déductable), wobei dies auch gelte, 

wenn  das  kantonale  Recht  den  Abzug  nicht  ausdrücklich  vorsehe  (Daniel  de  Vries  

Reilingh;  La  double  imposition  intercantonale,  2.  A.,  Bern  2013,  S.  313,  N 1058). 

Schliesslich  zeige auch eine Aufgabe aus einer Modulprüfung für Steuerexperten aus 

dem  Jahr  2012,  dass  der  Kanton  Zürich  nicht  nur  die  Grundstückgewinnsteuer,  son-

dern  auch  einen  Anteil  der  direkten  Bundessteuer  vom  Grundstückgewinn  abziehen 

müsse;  bei  dieser  Aufgabe  sei  es  auch  um  einen  Nichtliegenschaftenhändler  gegan-

gen.  

Der harmonisierungsrechtliche Spielraum, welcher den Kantonen in Bezug auf 

die  abzugsfähigen  Aufwendungen  zustehe,  müsse  innerhalb  der  bundesrechtlich  ge-

setzten Grenzen ausgeübt werden. Bei der interkantonalen Ausscheidung einer Immo-

biliengesellschaft  müsse  entsprechend  das  Bundesrecht  berücksichtigt  werden,  um 

eine interkantonale Doppelbesteuerung zu vermeiden. Soweit die Vorinstanz das Vor-

liegen einer möglichen Doppelbesteuerung in Abrede stelle, sei zu beachten, dass der 

Sitzkanton und die anderen Kantone, in welchen die Pflichtige steuerpflichtig sei, die im 

Zusammenhang mit der Veräusserung der Liegenschaft in B anfallenden Steuern nicht 

zum  Abzug  zulassen  würden,  womit  eine  Doppelbesteuerung resultiere, könnte diese 

Steuern  somit  doch  überhaupt  nicht  abgezogen  werden.  Die  in  direktem  Zusammen-

hang  mit  dem  Veräusserungsgewinn  stehenden  Steuerlasten  müssten  deshalb  vom 

Grundstückgewinn abgezogen werden. Die eidgenössischen, kantonalen und kommu-

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
- 9 - 

nalen  Steuern  gehörten  gemäss  Art.  24  und  25  Abs.  1  lit.  s  StHG  von  Bundesrechts 

wegen  zum  geschäftsmässig  begründeten  Aufwand  und  diese  Bestimmungen  seien 

auch für den Kanton Zürich und die Stadt B verbindlich und – soweit nicht im kantona-

len  Steuerrecht  umgesetzt  –  direkt  anwendbar.  Laut  Höhn/Mäusli  (Interkantonales 

Steuerrecht, 4. A., Bern 2000, S. 5045, § 28 N 21 f.) sei nämlich mit dem Inkrafttreten 

des  Steuerharmonisierungsgesetzes  die  Frage  der  Abzugsfähigkeit  der  geschuldeten 

Steuern  einheitlich geregelt  worden,  weshalb  die  objektmässige  Zuweisung  der  Steu-

ern als "Liegenschaftskosten" sachgerecht sei. Die Pflichtige rüge damit nicht nur eine 

Verletzung  des  Verbots  der  interkantonalen  Doppelbesteuerung,  sondern  auch  eine 

Verletzung  des  Steuerharmonisierungsrechts.  Der  Gesetzgeber  des  Kantons  Zürich 

hätte in Fällen wie dem vorliegenden den Abzug der Steuerlast im kantonalen Steuer-

recht übernehmen müssen. Zusammenfassend lasse sich festhalten, dass die Verwei-

gerung  des  Abzugs  der  Grundstückgewinnsteuer  und  eines  Anteils  der  direkten  Bun-

dessteuer gegen Bundesrecht verstosse. 

In  der  Replik  von  12.  August  2020  lässt  der  Vertreter  der  Pflichtigen  sodann 

noch auf zwei Grundsatzentscheide des Bundesgerichts (BGE 131 I 249 und BGE 131 

I 285) verweisen, welche er in einer Publikation selbst kommentiert habe (La répartition 

intercantonale des  immeubles,  1ère  partie  et  2ième  partie; frei  zugänglich  im  Internet 

über  IFF  Forum  für  Steuerrecht,  2006/3  +  2006/4).  In  beiden  Urteilen  habe  das  Bun-

desgericht entschieden, dass der Kanton, in welchem sich das Gebäude befinde, auch 

ausserkantonale Elemente berücksichtigen müsse, wenn die Besteuerung des Ertrags 

oder Gewinns von Immobilien im Belegenheitskanton sonst zu einem Ausscheidungs-

verlust  führen  würde.  Dies  bedeute  insbesondere  bei  juristischen  Personen,  dass  die 

Grundstückgewinnsteuer  und  der  Anteil  der  direkten  Bundessteuer  ebenfalls  zu  den 

abzugsfähigen  Kosten  gehörten,  wobei  dies  auch  in  monistischen  Kantonen  gelte,  in 

welchen ein solcher Abzug nicht vorgesehen sei.  

5.  a)  Wie  gesehen  handelt  es  sich  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  im  Sinn 

von  §  216  Abs.  1  StG  um  eine  Spezialeinkommenssteuer  (bei  natürlichen  Personen) 

bzw.  Spezialgewinnsteuer (bei juristischen  Personen),  die im  Umfang ihres Steuerob-

jekts  an  die  Stelle  der  ordentlichen  Einkommens-  und  Gewinnbesteuerung  tritt  (BGE 

139 II 373 E. 3.5). Als Steuerobjekt im eigentlichen Sinn kann der Grundstücksgewinn 

bezeichnet werden. Besteuert wird der Reingewinn, der bei einer Veräusserung eines 

Grundstücks realisiert wird. Bei der Ermittlung des Reingewinns können gemäss § 221 

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 10 - 

Abs. 1 StG verschiedene Gewinnungskosten (wie etwa Mäklergebühren oder Handän-

derungskosten) abzogen werden, wozu aber die mit der Veräusserung zusammenhän-

gende Steuerlast nicht gehört und zwar auch nicht bei juristischen Personen, bei wel-

chen  der  Steueraufwand  bei  der  Gewinnsteuer  geschäftsmässig  begründet  ist  (dazu 

nachfolgend  lit.  c).  Eine  gesetzlich  vorgesehene  Ausnahme  besteht  insoweit  lediglich 

mit  Bezug  auf  gewerbsmässig  mit  Liegenschaften  handelnden  juristischen  Personen, 

welche aufgrund der Bestimmung von § 221 Abs. 2 StG die Steuerlast bei der Berech-

nung des Grundstückgewinns in Abzug bringen können, soweit sie  auf deren Berück-

sichtigung bei der Gewinnsteuer verzichten (so auch: Schweizerische Steuerkonferenz 

SSK,  Die  Besteuerung  der  Grundstückgewinne,  Stand  der  Gesetzgebung  1.  Janu-

ar 2020, Ziff. 5.1 und 7.3).  

b)  Die  Pflichtige  bzw.  deren  Vertreter,  welcher  zum  strittigen  Thema  selber 

schon  publiziert  hat,  hält  nun  also  dafür,  dass  in  interkantonalen  Verhältnissen  auch 

juristische  Personen,  die  nicht  als  Liegenschaftenhändler  qualifizieren,  die  mit  einem 

Veräusserungsgewinn  verbundene  Steuerlast  bei  der  Grundstückgewinnsteuer  in  Ab-

zug bringen können; dies gestützt auf die bundesrechtlichen Regeln zur interkantona-

len Steuerausscheidung sowie Harmonisierungsrecht. 

c) Im Bereich der Gewinnsteuer gehören bei juristischen Personen die eidge-

nössischen, kantonalen und kommunalen  Steuern  zum geschäftsmässig begründeten 

Aufwand (Art. 59 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 

14. Dezember 1990 [DBG], Art. 25 Abs. 1 lit. a StHG sowie § 65 Abs. 1 lit. a StG). Bei 

der  Gewinnsteuer  abzugsfähig  ist  damit  auch  die  Grundstückgewinnsteuer  (Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner,  Art.  59  N  11  DBG,  §  65  N  11  StG).  In  Bezug  auf  die  Grund-

stückgewinnsteuer gibt das StHG den Kantonen nicht vor, dass die mit dem Veräusse-

rungsgewinn  zusammenhängende  Steuerlast  im  Sinn  von  Gewinnungskosten  bei  der 

Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen ist. Entgegen dem Dafürhalten der Pflich-

tigen  steht  also  das  Zürcher  Grundstückgewinnsteuerrecht  (§  221  StG)  durchaus  im 

Einklang mit den harmonisierungsrechtlichen Vorgaben. 

d)  Fraglich  und  damit  nachfolgend  zu  prüfen  ist  damit  allein  noch,  ob  das  

Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung bzw. die entsprechenden interkantona-

len  Ausscheidungsregeln  in  bestimmten  Konstellationen  das  von  der  Pflichtigen  

gewünschte Resultat rechtfertigen könnten.   

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 11 - 

6.  a)  Die  der  Vermeidung  einer  Doppelbesteuerung  dienenden  Regeln  der 

interkantonalen  Steuerausscheidung  (betreffend  Einkommen/Gewinn  bzw.  Vermö-

gen/Kapital) betreffen verschiedenste Konstellationen bei Steuerpflichtigen, welche qua 

Betriebsstätten  oder  qua  Liegenschaften  in  verschiedenen  Kantonen  steuerpflichtig 

sind.  Vorliegend  geht  es  dabei  um  die  Ausscheidungsregeln  in  Bezug  auf  Unterneh-

mungsliegenschaften  (vgl.  zum  Folgenden  [wie  von  der  Pflichtigen  selbst  zitiert]: 

Höhn/Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4. A., Bern 2000, § 28).  

b) Unternehmungsliegenschaften  stellen in den meisten Fällen Anlagevermö-

gen  dar,  indem  sie  der  Unternehmung  entweder  unmittelbar  durch  ihre  Grundfläche 

oder  ihre  Räumlichkeiten  als  Betriebsmittel  (Betriebsliegenschaften;  z.B.  Lagerplätze, 

Lagerhäuser,  Fabriken) oder  nur mittelbar  durch  ihren Ertrag  als  Kapitalanlage (Kapi-

talanlageliegenschaften;  z.B.  Miethäuser)  dienen.  Grundstücke,  die  von  Liegenschaf-

tenhändlern  und  Generalbauunternehmen  gehalten  werden  und  bei  diesen  den  typi-

schen  Gegenstand  ihrer  wirtschaftlichen  Tätigkeit  bilden,  stellen  demgegenüber 

Umlaufvermögen dar.  

Unternehmungsliegenschaften begründen regelmässig ein Besteuerungsrecht 

des  Belegenheitskantons.  Anders  als  bei  Liegenschaften  des  Privatvermögens  steht 

dem  Belegenheitskanton  jedoch  nicht  in  allen  Fällen  ein  ausschliessliches  Besteue-

rungsrecht  zu.  Bei  Unternehmungsliegenschaften  treffen  nämlich  u.U.  zwei  verschie-

denartige  Grundprinzipien  des  interkantonalen  Steuerrechts  aufeinander,  nämlich  das 

im  allgemeinen  ausschliessliche  (objektmässige)  Besteuerungsrecht  des  Belegen-

heitskantons  und  der  Grundsatz  der  verhältnismässigen  (quotenmässigen)  Aufteilung 

des  Unternehmungsvermögens  und  -gewinns.  Das  ausschliessliche  Besteuerungs-

recht des Belegenheitskantons kollidiert dabei mit dem Grundsatz der quotenmässigen 

Aufteilung  des  Unternehmungsgewinns,  wenn  die  Unternehmung  eine  interkantonale 

Unternehmung  ist,  d.h.  über  ausserkantonale  Betriebsstätten  verfügt.  Für  die  Aus-

scheidungsregeln werden deshalb zwei hauptsächliche Gruppen von Unternehmungen 

mit  ausserkantonalen  Liegenschaften  unterschieden,  nämlich  Unternehmungen  ohne 

ausserkantonale Betriebsstätten und Unternehmungen mit ausserkantonalen Betriebs-

stätten (sog. interkantonale Unternehmungen). Unternehmungen ohne ausserkantona-

le  Betriebsstätten  (wie  Immobiliengesellschaften,  Baugenossenschaften)  besitzen  

dabei  ausserhalb  des  Sitzkantons  entweder  Kapitalanlageliegenschaften  (z.B.  Miet-

häuser)  oder  Liegenschaften,  welche  Umlaufvermögen  darstellen  (Liegenschaften-

händler,  Generalbauunternehmer).  Unternehmungen  mit  ausserkantonalen  Betriebs-

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 12 - 

stätten (interkantonale Unternehmungen) besitzen ausserhalb des Sitzkantons entwe-

der  Betriebsstätteliegenschaften  (z.B.  Fabriken,  Geschäftshäuser  mit  Filialen)  oder 

Kapitalanlageliegenschaften oder - wenn sie im Liegenschaftenhandel tätig sind - Um-

laufvermögen.  

c) Besondere Probleme bei der Steuerausscheidung werfen die Liegenschaf-

ten  im  Umlaufvermögen  auf,  also  diejenigen  von  Liegenschaftenhändlern  und  Gene-

ralbauunternehmern,  weshalb  für  diese  besondere  Kategorie  auch  besondere  Aus-

scheidungsregeln gelten:  

aa)  Nach  der  bundesgerichtlichen  Ausscheidungspraxis  (eingeleitet  mit  BGE 

79 I 148) sind auch Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften von 

ausserkantonalen  Liegenschaftenhändlern  und  Generalbauunternehmern,  die  im  Lie-

genschaftenkanton  keine  Betriebsstätte  unterhalten,  im  Liegenschaftenkanton  steuer-

bar. Es ist dabei letzterem Kanton freigestellt, ob er die Gewinne mit der Einkommens- 

bzw.  Gewinnsteuer  oder  mit  einer  besonderen Grundstückgewinnsteuer erfassen  will. 

Im Gegenzug hat aber der Liegenschaftenkanton – unabhängig von der Ausgestaltung 

seiner  Grundstückgewinnsteuer  –  sämtliche  Aufwendungen  zu  übernehmen,  die  mit 

dem Erwerb und der Veräusserung der Liegenschaft zusammenhängen (vgl. Richner/ 

Frei/Kaufmann/Rohner,  §  221  N  151  f.  mit  zahlreichen  Hinweisen  auf  die  bundesge-

richtliche Rechtsprechung). 

Diese  bundesrechtlichen  Ausscheidungsregeln  betreffend  ausserkantonale 

Liegenschaftenhändler führten unter altem Recht zu einer Benachteiligung der zürche-

rischen Liegenschaftenhändler, deren Aufwendung auf die Aufzählung in der heutigen 

Bestimmung  von  §  221  Abs.  1  StG  beschränkt  war.  Zweck  der  Vorschrift  von  § 221 

Abs. 2 StG ist es deshalb, bei Liegenschaftenhändlern über die Aufzählung von § 221 

Abs. 1 StG hinaus die Anrechnung weiterer mit dem Grundstück zusammenhängender 

Aufwendungen  bei  der  Berechnung  des  steuerbaren  Grundstückgewinns  zu  ermögli-

chen.  Die  Bestimmung  beabsichtigt  damit  vorab  die  Gleichstellung  von  ausser-  und 

innerkantonalen  Liegenschaftenhändlern;  d.h.  diejenigen  Abzugsmöglichkeiten,  die 

dem ausserkantonalen Liegenschaftenhändler durch die Rechtsprechung des Bundes-

gerichts  eingeräumt  werden,  sollen  grundsätzlich  auch  dem  zürcherischen  Liegen-

schaftenhändler  zur  Verfügung  stehen.  Darüber  hinaus  zielt  §  221  Abs.  2  StG  aber 

auch darauf ab, für eine bestimmte Gruppe von Steuerpflichtigen, nämlich die Liegen-

schaftenhändler  (nicht  aber  alle  Steuerpflichtigen  mit  Geschäftsvermögen),  eine  weit-

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 13 - 

gehende  Angleichung  an  das  dualistische  Grundstückgewinnsteuersystem  zu  errei-

chen. Ein Liegenschaftenhändler soll wie im dualistischen System alle Aufwendungen, 

die im Zusammenhang mit Grundstücken stehen, bei derjenigen Steuer in Abzug brin-

gen  können,  die  auch  die  Gewinne  besteuert  (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,  § 221 

N 121).  

Folge dieser Spezialregelung ist also, dass Liegenschaftenhändler die gesam-

ten  Aufwendungen,  die  mit  dem  Erwerb,  dem  Halten  und  der  Veräusserung  des 

Grundstücks  zusammenhängen,  bei  der Grundstückgewinnsteuer  zum  Abzug  bringen 

können.  Dazu  zählen  bei  juristischen  Personen, welche  im  gewerbsmässigen  Liegen-

schaftenhandel tätig sind, wie eingangs erwähnt, insbesondere auch alle Steuern, die 

im  Zusammenhang  mit  dem  veräusserten  Grundstück  stehen  (Richner/Frei/Kauf-

mann/Rohner, § 221 N 140).  

bb) Was  den  Begriff des  Liegenschaftenhändlers  im  hier  betroffenen  Bereich 

der  juristischen  Personen  anbelangt,  ist  für  das  Bundesgericht  letztlich  entscheidend, 

ob  die  Grundstücke  zum  Anlage-  oder  zum  Umlaufvermögen  gehören.  Die  Gesell-

schaften, in denen sich die Grundstücke im Anlagevermögen befinden, fasst das Bun-

desgericht unter der Kurzbezeichnung "Immobiliengesellschaften" zusammen. Die Ge-

schäftstätigkeit  liegt  bei  diesen  nach  dem  statutarischen  Zweck  im  An-  und  evtl. 

Verkauf, in der Überbauung und in der Verwaltung von Grundstücken; der Grundstück-

besitz dient mithin der Vermögensanlage. Bei gewerbsmässigen Liegenschaftenhänd-

lern und Generalbauunternehmern sind die zum Geschäftsvermögen gehörenden Lie-

genschaften demgegenüber Umlaufvermögen und die Erzielung von Gewinn durch die 

Veräusserung  der  Liegenschaften  stellt  den  eigentlichen  Geschäftszweck  dar.  Aus-

schlaggebend für die Abgrenzung ist für das Bundesgericht somit, ob die Erzielung von 

Gewinn durch die Veräusserung von Grundstücken einen eigentlichen Geschäftszweck 

einer juristischen Person darstellt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 221 N 156 ff. 

mit Hinweisen). 

d) Im vorliegenden Fall beruft sich die im Kanton Waadt domizilierte Pflichtige 

–  wie  erwähnt  –  nicht  darauf,  gewerbsmässigen  Liegenschaftenhandel  zu  betreiben. 

Über  ihre  Geschäftstätigkeit  hat  sie dabei  wenig  bis  gar nichts  preisgegeben.  Sie  be-

zeichnet  sich  als  interkantonale  Immobiliengesellschaft  und  legt  dabei  nicht  offen,  ob 

sie  ausserhalb  des  Sitzkantons  auch  über  Betriebsstätten  oder  nur  Kapitalanlagelie-

genschaften verfügt. Auszugehen ist aber in jedem Fall davon, dass sich die in B ver-

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 14 - 

kaufte Liegenschaft nicht in ihrem Umlaufvermögen befunden hat und mithin weder die 

vorstehend  erläuterten  bundesgerichtlichen  Ausscheidungsregeln  (betreffend  ausser-

kantonale Liegenschaftenhändler) noch die Bestimmung von § 221 Abs. 2 StG (betref-

fend inner- und ausserkantonale Liegenschaftenhändler) zur Anwendung gelangen.  

e)  Der  Pflichtigen  könnte  in  dieser  Ausgangslage  folglich  nur  weiterhelfen, 

wenn entsprechende bundesgerichtliche Ausscheidungsregeln auch in Bezug auf Ver-

äusserungsgewinne  bei  Liegenschaften  im  Anlagevermögen  von  interkantonalen  Im-

mobiliengesellschaften gelten würden. Dass dies der Fall ist bzw. die herrschende Leh-

re hiervon ausgeht, trifft entgegen ihrem Dafürhalten nicht zu:  

aa) Klarzustellen ist zunächst, dass nach dem Gesagten für die Beantwortung 

der  Streitfrage  nur  die  bundesrechtlichen  Ausscheidungsregeln  für  Liegenschaften  im 

Anlagevermögen  von  interkantonalen  Gesellschaften  mit  ausserkantonalem  Liegen-

schaftenbesitz zu beachten sind. Soweit sich die von der Pflichtige angeführten Lehr-

meinungen auf Ausscheidungsregeln bei Umlaufvermögen beziehen (welche sie – wie 

gesehen – nicht beanspruchen kann), sind diese unbeachtlich. 

bb) Was sodann die Ausscheidungsregeln von interkantonalen Gesellschaften 

mit ausserkantonalem Liegenschaftenbesitz im Anlagevermögen (insb. also Kapitalan-

lageliegenschaften) betrifft, ist sodann zu beachten, dass an den entsprechenden Spe-

zialsteuerdomizilien primär alljährlich objektbezogen das Kapital und der Ertrag zu ver-

steuern  sind.  Im Liegenschaftenkanton  steuerbar  ist freilich  auch  der  Gewinn  aus  der 

Veräusserung  einer  Kapitalanlageliegenschaft  (und  die  dabei  allenfalls  wiedereinge-

brachten  Abschreibungen);  wenn  eine  solche  Liegenschaft  –  aus  welchen  Gründen 

auch immer – nach einer langen Haltedauer mit Gewinn veräussert wird, liegt insoweit 

dann ein ausserordentlicher Gewinn vor. Dementsprechend gibt es auch verschiedene 

Ausscheidungsregeln  für  die  Bereiche  Kapital,  Ertrag  und  Veräusserungserlös  und 

folglich ist bei den vom Pflichtigen angerufenen Lehrmeinungen genau darauf zu ach-

ten, welchen Bereich sie beschlagen. Zu beachten ist zudem, dass die interkantonale 

Steuerausscheidung  nicht  vorgibt,  wie  ein  Liegenschaftenkanton  nach  der  Ausschei-

dung die ihm zugewiesenen Anteile zu besteuern hat (monistisch/dualistisch).  

aaa)  Soweit  die  Pflichtige  vor  diesem  Hintergrund  etwa  Locher  zitieren  lässt, 

gemäss welchem "die Gewinnungskosten bzw. Betriebskosten und damit auch die Lie-

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 15 - 

genschaftensteuer objektmässig absetzbar seien" (a.a.O. S. 91), entbehrt es am für die 

vorliegende Streitfrage massgeblichen Zusammenhang: 

Diese Aussage bezieht Locher nämlich auf den Ertrag aus der laufenden Be-

wirtschaftung  (also  die  steuerbaren  Mieterträge),  wobei  die  erwähnte  Liegenschaften-

steuer  (als Teil  der  absetzbaren  Gewinnungs-  und Betriebskosten)  auch nicht mit  der 

Grundstückgewinnsteuer  zu  verwechseln  ist.  Im  gleichen  Abschnitt  (lit.  b  "Gewinn", 

a.a.O. S. 94 f.) behandelt Locher alsdann auch die Ausscheidung des Gewinns aus der 

Veräusserung  einer  Kapitalanlageliegenschaft,  wobei  er  festhält,  dass  der  Belegen-

heitskanton diesen voll besteuern darf und dabei auch keinen verhältnismässigen An-

teil an den gesamten Verwaltungskosten des Unternehmens abzuziehen braucht, da er 

auch  nicht  befugt  ist,  einen  allfälligen  Gesamtgewinn  anteilsmässig  zu  besteuern.  

Locher weist dabei zudem darauf hin, dass der Belegenheitskanton jedoch einen allfäl-

ligen  Verlust  aus  der  Veräusserung  einer  Kapitalanlageliegenschaft  zu  tragen  habe, 

indem  ein  solcher  mit  allfälligen  Erträgen/Gewinnen  aus  Kapitalanlageliegenschaften 

im selben Kanton zu verrechnen sei. Ein Aufwandüberschuss habe demgegenüber der 

Sitzkanton  zu  übernehmen,  wobei  aber  ein  Überhang  daselbst  von  anderen  Liegen-

schaftskantonen  "neuerdings" mitzutragen  sei.  Mit  letzterem  Satz  bezieht  sich  Locher 

wohl auf die vom Bundesgericht in jüngster Vergangenheit eingeleitete Praxis, wonach 

Ausscheidungsverluste zu vermeiden sind, indem der Kanton der Kapitalanlageliegen-

schaft (auch bei monistischem System) einen Geschäftsverlust am Hauptsteuerdomizil 

zu übernehmen hat. Diese Praxis hatte zur Folge, dass der Kanton Zürich – wiederum 

zur Gleichstellung der innerkantonalen Steuerpflichtigen – auf den 1. Januar 2019 mit 

§ 224a Abs. 1 StG die folgende Regelung einführte: 

Schliesst  das  Geschäftsjahr,  in  dem  ein  Grundstückgewinn  auf  einem 

zum  Geschäftsvermögen  gehörenden  Grundstück  erzielt  wurde,  mit  

einem  Verlust  ab,  der  bei  der  Einkommens-  oder  Gewinnsteuer  in  der 

massgebenden  Steuerperiode  nicht  verrechnet  werden  kann,  so  kann 

dieser vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden. 

Durchaus  im  Einklang  mit  Locher  ist  damit  zusammengefasst  festzuhalten, 

dass  in  der  Konstellation  einer  interkantonalen  Immobiliengesellschaft,  welche  eine 

ausserkantonale  Liegenschaft  mit  Gewinn  veräussert,  der  Belegenheitskanton  (mit 

monistischem System) diesen Gewinn nach seinem Grundstückgewinnsteuerrecht voll 

besteuern  darf,  ohne  dass  dabei  bundesrechtliche  Ausscheidungsregeln  vorgeben 

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 16 - 

würden,  dass  die  steuerpflichtige  Gesellschaft  die  gewinnbezogene  Steuerlast  in  

Abzug  bringen  kann.    Bundesrechtlich  vorgegeben  ist  jedoch  die  Möglichkeit,  einen 

ausserkantonalen Verlust bzw. einen Aufwandüberschuss im Sitzkanton (welcher also 

möglicherweise  auch  auf  Steueraufwand  zurückzuführen  ist)  bei  der  Grundstückge-

winnsteuer  zum  Abzug  zu  bringen,  wobei  diese  Möglichkeit  der  Verlustverrechnung 

seit dem 1. Januar 2019 nun auch auf kantonalrechtlicher Ebene besteht.  

bbb)  Soweit  die  Pflichtige  Oertli/Zigerlig  zitiert,  machen  diese  a.a.O.  (S.  358) 

tatsächlich auch bei Veräusserungsgewinnen auf Kapitalanlageliegenschaften geltend, 

dass diesfalls bei juristischen Personen auch die direkten Steuern und die Grundstück-

gewinnsteuer  absetzbar  seien,  auch  wenn  das  kantonale  Recht  dies  nicht  vorsehe 

bzw.  dass  auch  monistische  Kantone,  die  regelmässig  keinen  Abzug  für  die  Grund-

stückgewinnsteuer  und die  direkte  Bundessteuer  vorsähen,  diesen  von  Bundesrechts 

wegen  trotzdem  gewähren  müssten.  Dies  ist  aber  insoweit  falsch,  als  die  genannten 

Autoren  bei  dieser  Aussage  wiederum  auf  den  vorerwähnten  Kommentar  von  Locher 

verweisen, jedoch in Bezug auf den Abschnitt (S. 119 im Kommentar der 3. A = S. 113 

im Kommentar der 4. A), wo letzterer die Veräusserungsgewinne im Umlaufvermögen 

(also von Liegenschaftenhändlern) abhandelt.  

ccc) Was Höhn/Mäusli a.a.O. anbelangt, bezieht sich die Zitatstelle der Pflich-

tigen  (N  21  und  22  von  §  28)  auf  die  Ausscheidung  des  ordentlichen  Ertrags  einer  

Kapitalanlageliegenschaft; mit Bezug auf ausserordentliche Veräusserungsgewinne auf 

Liegenschaften  im  Anlagevermögen  fehlen  entsprechende  Äusserungen  dieser  Auto-

ren bzw. verhält es sich gleich wie bei Locher obenstehend.  

ddd) Auch aus dem Kommentar zum Zürcher Steuergesetz kann die Pflichtige 

nichts  zu ihren Gunsten ableiten,  weisen  doch  Richner/Frei/Kaufmann/Rohner  immer-

hin darauf hin, dass die Angleichung ans dualistische System nur für Liegenschaften-

händler gilt (vgl. vorstehend lit. d). Sodann würden diese Kommentatoren gerade nicht 

schweigen,  wenn  die  von  den  Pflichtigen  behaupteten  Ausscheidungsregeln  auch  für 

Nichtliegenschaftenhändler anwendbar wären, sondern würden sie dies in ihrem für die 

Zürcher  Grundstückgewinnsteuer  wichtigen  Kommentar  festhalten  und  auch  mit  

Gerichtsentscheiden untermauern, falls solche denn existierten.  

eee) Soweit der Vertreter der Pflichtigen aus seinem eigenen Kommentar (aus 

dem Französischen übersetzt) zitiert, dass bei juristischen Personen auch die Gewinn-

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
- 17 - 

steuer (bei dualistischen Kantonen und der direkten Bundessteuer) bzw. die Steuer auf 

Immobiliengewinnen  (bei  monistischen  Kantonen)  abzugsfähig  sei,  legt  er  den  

Zusammenhang dieser Aussage zur hier allein in Frage stehenden Ausscheidung des 

Gewinns aus der Veräusserung einer Liegenschaft im Anlagevermögen einer interkan-

tonalen Immobiliengesellschaft nicht näher dar. Die Zitatstelle (a.a.O. Rz 1058) bezieht 

sich  dabei  zwar  auf  die  Auscheidung  von  Veräusserungsgewinnen  und  -verlusten  

(Kapitel 4.14.1.3: La répartition du gain immobilier et de la perte immobilière). Zur Be-

gründung der Abzugsfähigkeit der Steuerlast verweist de Vries Reilingh in der Fussno-

te 1600 jedoch auf die vorstehend unter lit. aaa und bbb bereits geprüften Zitatstellen 

von  Locher  und  von  Oertli/Zigerlig,  welche  –  wie  gesehen  –  keineswegs  nahelegen, 

dass  eine  entsprechende  Abzugsfähigkeit  auch  Nichtliegenschaftenhändlern  zuzuge-

stehen ist.  

fff)  Aus  einer  einzelnen  Prüfungsaufgabe  für  Steuerexperten  bzw.  deren  

Lösung aus dem Jahr 2012 kann die Pflichtige schliesslich auch nichts zu ihren Guns-

ten  ableiten.  Im  Übrigen  betrifft  die  erwähnte  Aufgabe  die  interkantonale  Gewinnaus-

scheidung  (mit  einem  Grundstückgewinn  von  Fr.  100'000.-  auf  einer  Kapitalanlagelie-

genschaft  im  Kanton  Zürich,  welcher  objektmässig  mit  Fr.  28'000.-  nach  Zürich 

ausgeschieden  wird),  jedoch  nicht  die  Festsetzung  der  Grundstückgewinnsteuer  im 

Kanton Zürich, welche (ausgehend vom Gewinn von Fr. 100'000.-) mit Fr. 20'000.- an-

gegeben wird. 

ggg)  Soweit  die  Pflichtige  in  der  Duplik  schliesslich  noch  zwei  Bundesge-

richtsentscheide erwähnt (BGE 131 I 249 und BGE 131 I 285), betreffen diese die vor-

stehend  bereits  behandelte  Möglichkeit,  dass  interkantonale  juristische  Personen  bei 

der  Grundstückgewinnsteuer  ausserkantonale  Verluste  aus  übriger  Geschäftstätigkeit 

in Abzug bringen können, was für monistische Kantone insoweit eine Angleichung zum 

dualistischen  System  mit  sich  bringt.  Dass  darüber  hinaus,  in  weiterer  Angleichung 

zum  dualistischen System,  interkantonalen juristischen  Personen  bei  der  Grundstück-

gewinnsteuer auch der Abzug der mit dem Gewinn aus einer Kapitalanlageliegenschaft 

verbundene Steueraufwand gewährt werden muss, lässt sich diesen Urteilen nicht ent-

nehmen. Auch sonst vermag die Pflichtige keinen Bundesgerichtsentscheid zu nennen, 

in  welchem  aus  Gründen  des  Doppelbesteuerungsverbots  Entsprechendes festgehal-

ten worden wäre.  

1 GR.2020.17 

 
 
 
 
 
 
 
 
- 18 - 

hhh)  Schliesslich  bleibt  noch  festzuhalten,  dass  entgegen  dem  Dafürhalten 

der  Pflichtigen  in  der  vorliegenden  Konstellation  auch  keine  Doppelbesteuerung  aus-

zumachen  ist.  Die  steuermindernde  Berücksichtigung  der  Steuern  (auch  der  Grund-

stückgewinnsteuer)  bei  juristischen  Personen  ist  im  Gewinnsteuerrecht  vorgesehen 

und  mithin  auch  dort  zu  gewähren;  nur  bei  Ausscheidungsverlusten  im  Sitzkanton  ist 

eine Verlagerung in den Bereich der Grundstückgewinnsteuer möglich.  Einen solchen 

Ausscheidungsverlust im Sitzkanton hat die Pflichtige nicht geltend gemacht. Auch hat 

sie  ihre  Jahresrechnung  2019  (mit  interkantonaler  Steuerausscheidung)  nicht  vorge-

legt, um ihre Behauptung zu untermauern, dass die hier verfochtene Steuerlast bei der 

Gewinnsteuer  nicht  berücksichtigt  würde.  Gut  denkbar  ist  dabei,  dass  sogar  eine  An-

rechnung bei der Gewinnsteuer im Kanton Zürich erfolgen kann, ist doch die Pflichtige 

allein  schon  aufgrund  der  veräusserten  Liegenschaft  in  B  gewinnsteuerpflichtig  (insb. 

für Mieterträge und eventuell wiedereingebrachte Abschreibungen), wobei sie womög-

lich noch weitere hiesige Liegenschaften hält (wie gesagt, legt sie den genauen inter-

kantonalen  Sachverhalt  nicht  offen,  sondern  beansprucht  sie  lediglich  aus  dogmati-

schen  Gründen  den  objektbezogenen  Steuerabzug  bei  der 

in  B  anfallenden 

Grundstückgewinnsteuer).  

7.  a)  Nach  alledem  erweist  sich  der  angefochtene  Einspracheentscheid  als 

rechtmässig. Der Rekurs ist daher abzuweisen. 

b)  Ausgangsgemäss  sind  die  Verfahrenskosten  der  Pflichtigen  aufzuerlegen 

(§  151  Abs.  1  StG)  und  steht  dieser  keine  Parteientschädigung  zu  (§ 152  StG  i.V.m. 

§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).  

Demgemäss erkennt die Kammer: 

1.  Der Rekurs wird abgewiesen.  

[…] 

1 GR.2020.17