# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5983e4fd-1fbe-5643-90fc-4af46e2655cc
**Source:** Glarus (GL)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-08-06
**Language:** de
**Title:** Glarus Verwaltungsgericht 06.08.2015 VG.2014.00085 (VG.2015.255)
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GL_Omni/GL_VG_001_VG-2014-00085_2015-08-06.html

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  Urteil vom 6. August 2015

  
	
   

  
	
   

  
	
  I. Kammer

  
	
   

  
	
   

  
	
  in Sachen

  
	
  VG.2014.00085

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.1

    	
    A.______

    	
    Beschwerdeführer

    
	
    1.2

    	
    B.______

    	
     

    
	
    2.

    	
    C.______

    	
     

    
	
     

    	
     

    	
     

    

  

  
	
  	
    alle vertreten durch Rechtsanwalt, D.______

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  gegen

  
	
   

  
	
   

  
	
   

  
	
  	
    1.1

    	
    E.______

    	
    Beschwerdegegner

    
	
    1.2

    	
    F.______

    
	
     

    	
     

    

  

  
	
  	
    beide vertreten durch
    Rechtsanwalt, G.______

    
	
     

    

  

  
	
  	
    2.

    	
    Gemeinde Glarus Nord

    
	
     

    	
     

    

  

  
	
  	
    vertreten durch
    Rechtsanwalt, H.______

    
	
     

    

  

  
	
  	
    3.

    	
    Departement Bau und
    Umwelt des Kantons Glarus

    

  

  
	
   

  
	
   

  
	
  betreffend

  
	
   

  
	
   

  
	
  Baubewilligung

  
	
   

  
	
   

  
	
  Die Kammer zieht in Erwägung: 

  
	
  I.

  
	
  1.

  
	
  1.1
  A.______ und B.______ sind Eigentümer der am […] in Näfels in der Dorfkernzone
  gelegenen Parz.-Nr. […], Grundbuch Näfels. Am 23. November 2012 reichten sie
  bei der Gemeinde Glarus Nord ein Gesuch für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern
  auf der vorgenannten Parzelle ein. Das Gesuch wurde im Amtsblatt vom […] publiziert.

  
	
   

  
	
  1.2
  Gegen das Bauvorhaben erhoben unter anderem A.______ und B.______ sowie
  C.______ am 3. Januar 2013 Einsprache. Die Gemeinde Glarus Nord wies die Einsprache
  am 20. März 2013 ab und erteilte E.______ und F.______ die Baubewilligung
  unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen.

  
	
   

  
	
  1.3 Die am 29. April 2013 dagegen erhobene Beschwerde
  wies das Departement Bau und Umwelt (DBU) am 11. August 2014 ab (Disp.-Ziff.
  1) und ergänzte die Formulierung in Ziff. 1 der Verfügung der Gemeinde Glarus
  Nord vom 20. März 2013 mit verkehrspolizeilichen Auflagen (Disp.-Ziff.
  2). Ferner auferlegte es der Gemeinde Glarus Nord einen Teil der amtlichen
  Kosten, schrieb den restlichen Betrag zu Lasten der Staatskasse ab und
  erstattete A.______ und B.______ sowie C.______ den geleisteten
  Kostenvorschuss zurück (Disp.-Ziffn. 3-6). Schliesslich sprach es A.______
  und B.______, C.______ sowie E.______ und F.______ eine reduzierte
  Parteientschädigung zu Lasten der Gemeinde Glarus Nord zu (Disp.-Ziffn. 8
  f.).

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  2.1 In der Folge gelangten A.______ und B.______
  sowie C.______ mit Beschwerde vom 15.
  September 2014 ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung von
  Disp.-Ziffn. 1 und 2 des Beschwerdeentscheids des DBU vom 11. August
  2014; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten von E.______ und
  F.______ sowie der Gemeinde Glarus Nord.

  
	
   

  
	
  2.2 Das DBU beantragte am 6. Oktober 2014, dass die
  Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen sei. E.______ und F.______
  beantragten am 10. Oktober 2014 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde,
  soweit darauf einzutreten sei. Der Beschwerdeentscheid des DBU vom 11. August
  2014 sei vollumfänglich zu bestätigen; alles unter Kosten- und
  Entschädigungsfolge zu Lasten von A.______ und B.______ sowie C.______. Den nämlichen Antrag stellte die Gemeinde Glarus
  Nord am 17. November 2014.

  
	
   

  
	
  2.3 Am 18. Dezember 2014 nahm das Verwaltungsgericht
  einen Augenschein vor Ort vor. Mit Verfügung vom 20. Januar 2015
  beauftragte das Verwaltungsgericht die I.______AG, Büro für Raumplanung, ein
  Gutachten über die verkehrsmässige Erschliessung des Grundstücks zu
  erstellen. Dem kam die I.______AG am 25. Februar 2015 nach.

  
	
   

  
	
  2.4 In ihrer Replik vom 8. April 2015 hielten A.______
  und B.______ sowie C.______ an ihren Beschwerdeanträgen fest. Mit
  Duplik vom 6. Mai 2015 hielt das DBU an seinen Anträgen ebenso fest wie
  E.______ und F.______ am 13. Mai 2015 sowie
  die Gemeinde Glarus Nord am 1. Juni 2015. 

  
	
   

  
	
  II.

  
	
  1.

  
	
  1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des
  Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs.
  1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG)
  zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen
  Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

  
	
   

  
	
  1.2 Gemäss Art. 107 Abs. 1 und 2 VRG können mit der
  Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung
  des rechtserheblichen Sachverhalts sowie die unrichtige Rechtsanwendung
  einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens geltend gemacht werden.
  Mangels Vorliegens eines Ausnahmetatbestands bleibt dem Verwaltungsgericht hingegen
  die Überprüfung der Angemessenheit des vor-instanzlichen Entscheids verwehrt.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  Die Beschwerdeführer rügen
  zunächst, dass das strittige Bauvorhaben eines Überbauungsplans bedürfe.

  
	
   

  
	
  2.1 Gemäss Art. 46 RBG gehört für Bauten und Anlagen mit
  erheblichen Auswirkungen auf die Nutzungs- und Erschliessungsordnung, die
  Umwelt oder das Orts- und Landschaftsbild oder mit ausserordentlichen
  Gefahren für Benützerinnen und Benützer und Nachbarschaft zur Baureife ein
  Überbauungsplan. Erhebliche Auswirkungen im Sinne von Art. 46 RBG liegen nach
  Art. 66 Abs. 1 der kantonalen Bauverordnung vom 23. Februar 2011 (BauV)
  insbesondere dann vor, wenn für eine Baute oder Anlage eine
  Umweltverträglichkeitsprüfung vorgeschrieben ist (lit. a), von der Baute oder
  Anlage übermässige Immissionen zu erwarten sind (lit. b) oder die Baute bzw.
  Anlage aufgrund ihrer Dimension/Grösse nur im Rahmen eines Überbauungsplans
  adäquat erfasst werden kann (lit. c). Sodann bestimmt Art. 8 Abs. 2 der
  Bauordnung der Gemeinde Näfels vom 18. November 2005 (BO, in der Fassung
  vom 1. Juli 2011), dass in den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten
  ein Überbauungsplan vorzulegen ist, wobei die Gemeinde auch in weiteren Gebieten
  einen solchen verlangen kann. 

  
	
   

  
	
  2.2

  
	
  2.2.1 Die Beschwerdeführer führen aus, das
  streitbetroffene Bauprojekt habe erhebliche Auswirkungen auf das Orts- und
  Landschaftsbild sowie die Nachbarschaft, weshalb gestützt auf Art. 46 RBG
  zwingend ein Überbauungsplan vorzulegen sei. Beim Begriff der erheblichen
  Auswirkungen handle es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, welcher vom
  Gericht im Rahmen der Rechtskontrolle zu überprüfen sei. Art. 46 RBG
  lasse bei der Pflicht zur Vorlegung eines Überbauungsplans keinen Raum, wenn
  ein Bauvorhaben erhebliche Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild
  habe. Die Vorinstanz habe deshalb zu Unrecht auf ein Ermessen der
  Baubewilligungsbehörde verwiesen und Art. 46 RBG damit falsch angewendet.
  Erhebliche Auswirkungen habe das streitbetroffene Bauvorhaben unter anderem,
  weil es in einem Teil der Gemeinde liege, welcher zum Bundesinventar der schützenswerten
  Ortsbilder (ISOS) gehöre und weil die in unmittelbarer Nähe gelegene Kirche St.
  Hilarius (nachfolgend: Pfarrkirche) sowie ein Teil des Baugrundstücks unter
  speziellem Schutz stünden. Gestützt auf den Nutzungsplan Talgebiete 2005
  komme hinzu, dass das Grundstück in der Orts- bzw. Umgebungsschutzzone
  der Pfarrkirche liege und ein Teil der geschützten Mauerfassade auf dem
  Grundstück selbst gelegen sei. Ferner seien weitere schützenswerte
  Baudenkmäler und eine bereits realisierte Überbauung in der Nähe des
  Bauvorhabens zu finden. Es gebe im gesamten Kanton wohl kaum einen Ort, bei
  welchem die Voraussetzungen von Art. 46 RBG eindeutiger erfüllt seien. Dieser
  Umstand werde auch durch eine Unterschriftensammlung der Nachbarschaft sowie
  der Gemeindebewohner untermauert. Insgesamt seien die Beschwerdegegner 1
  damit zur Vorlegung eines Überbauungsplans verpflichtet.

  
	
   

  
	
  2.2.2 Die Beschwerdegegner 1 bringen dagegen vor, die
  Vorinstanz habe zu Recht eine Überbauungsplanpflicht verneint, da sich eine
  solche nicht direkt aus Art. 46 RBG ableiten lasse. Auch sei der Ausdruck
  "erhebliche Auswirkungen" gemäss Art. 46 RBG nicht als unbestimmter
  Rechtsbegriff zu qualifizieren. Vielmehr führe der Ausdruck dazu, dass der
  Baubewilligungsbehörde im Rahmen ihrer Beurteilung ein Ermessen zukomme,
  welches diese pflichtgemäss ausgeübt habe. Selbst wenn der Ausdruck aber als
  unbestimmter Rechtsbegriff angesehen werden würde, so sei die richterliche
  Überprüfung der Beurteilung durch die Beschwerdegegnerin 2 und den
  Beschwerdegegner 3 nur beschränkt möglich. Dies, weil die Beschwerdegegnerin
  2 die örtlichen Verhältnisse besser kenne und weil die kantonale Abteilung
  für Denkmalpflege und Ortsbildschutz (nachfolgend: Fachstelle Denkmalpflege)
  in solchen Fragen über mehr Fachkenntnisse als das Gericht verfüge. Hinzu
  komme, dass sich die geplante Überbauung gut in die Umgebung einfüge, wovon
  im Übrigen auch die Fachstelle Denkmalschutz in ihren Stellungnahmen
  ausgegangen sei. Des Weiteren könne aus dem Umstand, dass ein Teil des
  betroffenen Bauprojekts in der Ortsbild- sowie Umgebungsschutzzone liege und
  das zu überbauende Gebiet zum ISOS gehöre, nicht ohne Weiteres darauf geschlossen
  werden, dass das Projekt erhebliche Auswirkungen im Sinne von Art. 46 RBG
  habe. Ferner werde durch das Bauvorhaben weder an der Pfarrkirche noch an den
  umliegenden Häusern etwas verändert, weshalb sich daraus ebenfalls keine Überbauungsplanpflicht
  ableiten lasse. Schliesslich könne es für eine Überbauungsplanpflicht nicht
  relevant sein, dass in der Nähe eine andere Überbauung realisiert werde.
  Diesbezüglich bestehe zum streitbetroffenen Bauprojekt kein sachlicher
  Zusammenhang.

  
	
   

  
	
  2.2.3 Die Beschwerdegegnerin 2 führt aus, es gehe bereits
  aus dem Wortlaut von Art. 46 RBG hervor, dass nur unter bestimmten
  Voraussetzungen eine Überbauungsplanpflicht bestehe. Der Begriff der
  erheblichen Auswirkungen gemäss Art. 46 RBG sei in Art. 56 RBG und Art. 66
  BauV näher umschrieben. Die darin erwähnten Voraussetzungen seien vorliegend
  nicht erfüllt, weshalb keine Pflicht für einen Überbauungsplan gegeben sei.
  Abgesehen davon, könne ein Überbauungsplan verlangt werden, wenn das
  Bauprojekt nicht zonenkonforme Auswirkungen habe. Dies sei vorliegend
  ebenfalls nicht der Fall. Im Ergebnis liege damit weder eine falsche
  Rechtsanwendung noch ein Verstoss gegen Art. 46 RBG vor. Des Weiteren sei
  nahezu die gesamte Gemeinde Näfels im ISOS aufgeführt, was aber nicht per se
  zu einem Objektschutz führe. Den Beschwerdeführern sei zwar beizupflichten,
  dass die Pfarrkirche ein schützenswertes Objekt darstelle, hingegen liege für
  das streitbetroffene Baugrundstück kein Umgebungsschutz vor, weshalb sich ein
  Einbezug des Bundesamtes für Kultur (BAK) erübrigt habe. Sodann werde nicht
  in der direkten Umgebung der Pfarrkirche gebaut. Der die Pfarrkirche
  umgebende, öffentliche und unbebaute Raum bleibe bestehen. Ferner könne aus
  dem Umstand, dass das Bauvorhaben teilweise in der Ortsbildschutzzone liege,
  nicht darauf geschlossen werden, dass ein Überbauungsplan zwingend vorzulegen
  sei. So sei ein sorgfältiger Umgang mit Bauvorhaben in diesem Bereich auch
  mittels einer sich gut einfügenden Gestaltungs- und Bauweise zu erreichen,
  was auf die geplante Anlage zutreffe. Schliesslich werde auch den Interessen
  der Nachbarn unter Einhaltung der Bauordnung und ohne Vorlage eines
  Überbauungsplans genügend Rechnung getragen.

  
	
   

  
	
  2.2.4 Der Beschwerdegegner 3 weist darauf hin, dass das
  streitbetroffene Bauvorhaben gewisse Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild
  sowie die Nachbarschaft habe. Diese seien aber nicht als erheblich
  einzustufen, da dies gemäss Art. 66 BauV und Art. 56 RBG nur auf
  Bauten zutreffe, welche tiefgreifendere Auswirkungen hätten, was
  beispielsweise bei einem Einkaufszentrum der Fall sei. Das streitbetroffene
  Bauprojekt habe keine solchen immensen Auswirkungen, woran die Ansichten der
  Dorfbewohner und der Nachbarschaft nichts änderten. Im Ergebnis sei in
  Anlehnung an die Stellungnahme des kantonalen Denkmalpflegers nicht von einer
  Überbauungsplanpflicht auszugehen.

  
	
   

  
	
  2.3 

  
	
  2.3.1 Ausgangspunkt für die Beurteilung einer allfälligen
  Überbauungsplanpflicht bildet Art. 46 RBG. Wie die Beschwerdeführer zu
  Recht bemerken, ist bei dieser Bestimmung danach zu fragen, ob eine offene
  Norm vorliegt, welche der Verwaltungsbehörde Ermessen einräumt, oder ob es
  sich bei den für die Überbauungsplanpflicht geforderten "erheblichen
  Auswirkungen" um einen unbestimmten Rechtsbegriff handelt. Diese Unterscheidung
  ist deshalb bedeutsam, weil dem Gericht die Ermessensüberprüfung verwehrt ist
  (vgl. E. II/1.2), während die unbestimmten Rechtsbegriffe der Auslegung zugänglich
  sind, welche vom Gericht grundsätzlich überprüft werden kann (Ulrich Häfelin/Georg
  Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., Zürich/St. Gallen
  2010, Rz. 446a f.)

  
	
   

  
	
  2.3.2 Sowohl beim Ermessen als auch beim unbestimmten
  Rechtsbegriff liegen offene Formulierungen vor, die den Verwaltungsbehörden
  einen Entscheidungsspielraum gewähren. Massgeblich für die Unterscheidung
  ist, ob die Anwendung einer offenen Normierung nach Sinn und Zweck des
  Gesetzes von einem Gericht soll überprüft werden können oder nicht. Bei jeder
  offenen Normierung ist demnach zu fragen, ob und wie weit der Gesetzgeber die
  Befugnis zur Konkretisierung dieser Bestimmung abschliessend einer
  Verwaltungsbehörde übertragen wollte, weil sie dafür fachlich kompetenter
  erscheint als ein Gericht (Häfelin/Müller/Uhlmann, Rz. 453).

  
	
   

  
	
  2.3.3 Für die Beurteilung der Frage, ob erhebliche
  Auswirkungen auf die Nutzungs- und Erschliessungsordnung, die Umwelt oder das
  Orts- und Landschaftsbild vorliegen, was gemäss Art. 46 RBG eine
  Überbauungsplanpflicht zur Folge hat, sind die kommunalen und kantonalen
  Behörden aufgrund ihrer besonderen Orts- und Fachkenntnisse geeigneter als
  Gerichte. Hinzu kommt, dass die Gemeinde durch die Ortsplanung die haushälterische
  und zweckmässige Nutzung des Bodens sowie die geordnete Besiedlung und die
  bauliche Entwicklung sicherstellt (Art. 15 Abs. 1 RBG), wobei die Ortsplanung
  auch die Sondernutzungspläne umfasst (Art. 15 Abs. 2 RBG). Insofern kommt der
  Gemeinde bei der Anwendung von Art. 46 RBG ein Ermessensspielraum zu, in welchen
  das Gericht nicht eingreifen darf.

  
	
   

  
	
  Immerhin haben die
  rechtsanwendenden Behörden Art. 66 BauV zu beachten, welcher beispielhaft
  aufzeigt, wann erhebliche Auswirkungen im Sinne von Art. 46 RBG vorliegen.

  
	
   

  
	
  2.3.4 Von den Beschwerdeführern wird zu Recht nicht
  behauptet, die streitbetroffene Parzelle sei im Zonenplan des Ortsteils
  Näfels als Gebiet mit einer Überbauungsplanpflicht bezeichnet. Solche Gebiete
  lassen sich nur ausserhalb der Dorfkernzone finden. Sodann fällt das
  Bauvorhaben nicht unter die in Art. 66 BauV erwähnten Bauten und Anlagen.
  Schliesslich ist es auch nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin
  nicht aus anderen Gründen davon ausging, es lägen erhebliche Auswirkungen
  vor, welche einen Überbauungsplan als notwendig erscheinen liessen. Sie holte
  die für ihre Beurteilung notwendigen Berichte von Fachstellen ein und kam zum
  Schluss, dass sich das Bauprojekt gut in die Umgebung bzw. das Orts- und
  Landschaftsbild einfüge sowie mit den nachbarschaftlichen Interessen
  vereinbar sei. Dass diese Auffassung zumindest vertretbar erscheint, zeigte
  sich insbesondere auch am vorgenommenen Augenschein, in welchem namentlich zu
  Tage trat, dass die Wirkung der geschützten Pfarrkirche und deren Umgebung sowie
  das geschützte Ortsbild von Näfels durch das geplante Bauvorhaben kaum beeinträchtigt
  werden.

   

  
	
  3.

  
	
  Die Beschwerdeführer rügen
  sodann, dass das geplante Bauvorhaben nicht mit dem Ortsbild- sowie
  Denkmalschutz vereinbar sei.

  
	
   

  
	
  3.1 Gemäss Art. 5 des Bundesgesetzes über den Natur-
  und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG) erstellt der Bundesrat nach
  Anhören der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung. Dadurch
  wird dargetan, dass das entsprechende Objekt in besonderem Masse die
  ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von
  Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche
  Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Gestützt auf Art. 5 NHG erliess der
  Bundesrat die Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerten
  Ortsbilder der Schweiz (VISOS vom 9. September 1981), in welchem die
  jeweiligen Ortsbilder aufgelistet sind. 

  
	
   

  
	
  Der Begriff der
  ungeschmälerten Erhaltung ist dabei so zu verstehen, dass der im Inventar
  angestrebte Schutz vollumfänglich zur Geltung gelangen und allfälligen Bedrohungen
  begegnet werden soll. Die Aufnahme eines Objektes in ein Verzeichnis bedeutet
  aber nicht, dass sich am bestehenden Zustand überhaupt nichts mehr ändern
  darf. Der Zustand eines Objektes soll jedoch gesamthaft betrachtet unter dem
  Gesichtspunkt des Natur- und Heimatschutzes nicht verschlechtert werden.
  Allfällige geringfügige Nachteile einer Veränderung müssen durch anderweitige
  Vorteile mindestens ausgeglichen werden. Zur Beurteilung der Problematik der
  ungeschmälerten Erhaltung ist von der jeweiligen Umschreibung des
  Schutzgehalts auszugehen, d.h. die möglichen Beeinträchtigungen sind an den
  verschiedenen Schutzzielen zu messen (BGE 123 II 256 E. 6a, mit
  Hinweisen). 

  
	
   

  
	
  Sodann sieht Art.
  47 Abs. 1 RBG vor, dass Bauten und Anlagen so in ihre bauliche und
  landschaftliche Umgebung einzufügen sind, dass eine gute Gesamtwirkung
  entsteht. Befindet sich die zu beurteilende Baute in der Umgebung von geschützten,
  schützenswerten und erhaltenswerten Objekten, so hat sie bezüglich Gestaltung
  und Einordnung erhöhten Anforderungen zu genügen (Art. 47 Abs. 2 RBG). Eine
  gute Gesamtwirkung wird gemäss Art. 67 Abs. 1 BauV insbesondere dann erreicht,
  wenn Stellung, Form, Abmessungen, Proportionen, Materialisierung, Farbgebung,
  Funktionen und Konstruktion gut aufeinander abgestimmt sind (lit. a) und die
  Bauten, Freiräume und Anlagen eine gute Beziehung zur Umgebung aufweisen bzw.
  durch Formgebung, Farbgestaltung und Materialwahl sowie Sichtbezügen,
  Raumabfolgen und Wegführungen herstellen. Gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung
  haben sich diese Anforderungen bei Bauten und Anlagen im Umfeld von geschützten,
  schützenswerten und erhaltenswerten Objekten an dessen Bauweisen messen zu
  lassen. Insbesondere die Fassaden-, Fenster- und Dachgestaltung haben den
  Charakter der geschützten, schützenswerten und erhaltenswerten Objekte zu berücksichtigen.
  

  
	
   

  
	
  Art. 5 BO
  statuiert ferner, dass sich die Ausnützung eines Grundstücks bei Neu-, Ersatz
  oder Erweiterungsbauten aufgrund eines konkreten Bauprojekts bestimmt,
  welches sich in jeder Hinsicht ins Ortsbild einpasst. In Zweifelsfällen hat
  der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft ein unabhängiges Gutachten
  einzuholen. Dies entspricht weitgehend Art. 16 Abs. 2 BO. Schliesslich ist
  nach Art. 16 Abs. 1 BO für Neu-, Um- und Anbauten sowie Fassadenrenovationen
  in unmittelbarer Nähe geschützter oder schützenswerter Bauten und in
  Schutzzonen eine Bewilligung einzuholen, wobei den Problemen stilistischer
  Art Beachtung zu schenken ist.

  
	
   

  
	
  3.2

  
	
  3.2.1 Die Beschwerdeführer sehen den
  Ortsbildschutz als den eigentlichen Grund, weshalb sie sich gegen das
  geplante Bauvorhaben der Beschwerdegegner 1 zur Wehr setzen. Das
  streitbetroffene Grundstück liege nämlich zu einem grossen Teil im Ortsbildschutz-,
  der restliche Teil im Umgebungsschutzgebiet. Zudem lägen diverse geschützte
  Objekte in unmittelbarer Nähe zum geplanten Bauprojekt. Dazu gehöre auch die
  Umgebungsmauer, welche entlang der Kantonsstrasse verlaufe. Die Frage des
  Orts- und Denkmalschutzes sei nur ungenügend abgeklärt worden, indem man sich
  bei der Beurteilung einzig auf den äusserst knappen Mitbericht der Fachstelle
  Denkmalpflege vom 6. Dezember 2012 abgestützt habe. Letztere nehme weder
  Bezug auf die bestehende rechtliche Ordnung, noch erwähne sie die
  Ortsbildschutzzone sowie die umliegenden geschützten Objekte. Sie lege nicht
  dar, weshalb dem Bauprojekt eine Blankobewilligung zu erteilen sei. Zudem sei
  nicht nachvollziehbar, weshalb der Beschwerdegegner 3 den Bericht der
  Fachstelle Denkmalpflege vom 31. Oktober 2013 als fachlich detaillierten
  Amtsbericht erachtet habe. Dieser umfasse lediglich eine Seite und nehme
  einzig dazu Stellung, weshalb das BAK nicht beigezogen werden müsse. Zum
  Bauvorhaben selbst führe das Amt nur kurz aus, dass die Überbauung dem
  Ortsbild nicht abträglich sei. Im Ergebnis seien die beiden Berichte nur als
  eine voreingenommene Haltung zu werten. Insgesamt sei das Amt seinen Aufgaben
  nur ungenügend nachgekommen, weshalb ein Bericht der kantonalen Natur- und
  Heimatschutzkommission sowie ein neutrales Gutachten einzuholen seien. Dabei
  habe die Baubewilligungsbehörde zwar ein gewisses Ermessen, dieses sei aber
  pflichtgemäss auszuüben. Da es sich vorliegend um ein Bauprojekt in einem
  äusserst sensiblen Bereich handle und diesbezüglich kaum ein extremerer Fall
  denkbar sei, wäre bereits die Beschwerdegegnerin 2 zur Einholung eines
  neutralen Gutachtens angehalten gewesen. Sodann sei der Schutz der Kirchenumgebung,
  der umliegenden geschützten Objekte sowie des Freulerpalastes nicht nur ihr
  Anliegen, sondern auch dasjenige von vielen weiteren Einwohnern der Gemeinde
  Näfels, wofür die ins Recht gelegte Unterschriftensammlung spreche. Ferner
  sei eine weniger einschneidende Ausführung der geplanten Bauten möglich,
  welche dem bestehenden Charakter des betroffenen Quartiers besser gerecht
  werde. 

  
	
   

  
	
  3.2.2 Die Beschwerdegegner 1 bestreiten, dass das
  Bauprojekt aus ortsbild- und denkmalschützerischer Sicht problematisch sei. So
  sei die Fachstelle Denkmalpflege bereits bei der Ausarbeitung des konkreten
  Baugesuchs kontaktiert worden, weshalb diese vor der Projektierung des
  Bauvorhabens miteinbezogen worden sei. Die von ihr geäusserten Anliegen seien
  vollständig in das Baugesuch miteingeflossen. Folglich habe sich eine
  mehrseitige Begründung erübrigt. Des Weiteren sei die Vorinstanz zu Recht
  davon ausgegangen, dass die Beschwerdegegnerin 2 kein neutrales Gutachten
  einholen müsse. Letztere sei in pflichtgemässem Ermessen zum Schluss
  gekommen, dass ein Gutachten nicht notwendig sei. Ferner sei es offensichtlich,
  dass die Beschwerdeführer mit den beantragten Projektänderungen einzig ihre
  eigenen Interessen verfolgten und nicht eine Verbesserung des Ortsbildes
  anstrebten.

  
	
   

  
	
  3.2.3 Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, dass
  nur ein Drittel der Liegenschaft im Ortsbildschutzgebiet der Gemeinde Näfels
  liege. Hinzu komme, dass die Zusammenarbeit zwischen Baubewilligungsbehörde,
  Bauherren und Denkmalpflege dazu geführt habe, dass die Fachstelle
  Denkmalpflege zur Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Ortsbildschutz
  gelangt sei. Da dies bereits im Vorfeld abgeklärt worden sei, sei der Mitbericht
  knapp ausgefallen. Er enthalte aber alles für die Beurteilung nach Art. 47
  RBG Notwendige. Sodann habe die Fachstelle Denkmalpflege in ihrem Schreiben
  vom 31. Oktober 2013 zu den Vorbringen der Beschwerdeführer Stellung
  genommen. Dieses Schreiben sei nicht als üblicher Mitbericht, sondern
  vielmehr als rechtliche Stellungnahme anzusehen. Ferner füge sich das Bauvorhaben
  gut in die Umgebung ein und stelle keine Konkurrenz zur Pfarrkirche dar, weshalb kein neutrales Gutachten einzuholen sei. Es seien auch
  keine weiteren Schutzvorgaben oder spezielle Vorschriften für die Bebauung in
  der Kirchenumgebung gegeben.

  
	
   

  
	
  3.2.4 Der Beschwerdegegner 3 führt aus, dass den
  kommunalen Behörden in der Angelegenheit des Landschafts- und Denkmalschutzes
  eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukomme. Man habe sich deshalb
  auf die Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 gestützt, wonach das
  streitbetroffene Projekt die ortsübliche Bauweise in moderner Art und Weise
  aufnehme und sich überdies gut in das gewachsene Ortsbild eingliedere, was
  die kantonale Denkmalpflege bestätige. Es gebe keinen Anlass anzunehmen, dass
  die Beschwerdegegnerin 2 dies nur ungenügend abgeklärt habe. Folglich seien
  zur Klärung des rechtserheblichen Sachverhalts keine weiteren Stellungnahmen
  oder ein neutrales Gutachten notwendig gewesen, weil davon keine neuen
  Erkenntnisse zu erwarten seien.

  
	
   

  
	
  3.3

  
	
  3.3.1 Das Dorf Näfels ist als verstädtertes Dorf
  als Ortsbild von nationaler Bedeutung im ISOS eingetragen. Sodann ist die
  Pfarrkirche im Verzeichnis der geschützten Baudenkmäler in Anhang 4 BO
  aufgelistet. Daneben liegt ein Teil der streitbetroffenen Parzelle in der
  Ortsschutzzone und in der Umgebungsschutzzone der Pfarrkirche. Schliesslich
  ergibt sich aus dem Anhang des Nutzungsplans Talgebiet 2005, dass die Umgebungsmauer
  der Parzelle entlang der Kantonsstrasse als schützenswert eingetragen ist 

  
	
   

  
	
  3.3.2 Im Mitbericht der Fachstelle Denkmalpflege
  vom 6. Dezember 2012 wird ausgeführt, dass das Bauvorhaben in Bezug auf
  Denkmalpflege und Ortsbildschutz überprüft worden sei. Es hätten Sitzungen
  mit Bauherrschaft, Gemeinde und Denkmalpflege stattgefunden, worauf die dabei
  geäusserten Anliegen der Fachstelle Denkmalpflege ins Projekt aufgenommen
  worden seien. Die Aufgliederung der kleinen Siedlung in vier Volumen
  entspreche der Körnigkeit der Bauten in der Umgebung und die geplante kubische
  Ausgestaltung sei unauffällig und traditionell. Bei der Farbgebung sei in der
  historischen Umgebung der Pfarrkirche Zurückhaltung zu üben. Die Überbauung passe
  sich mit der in der Nachbarschaft üblichen Einfriedung gut in das gewachsene
  Ortsbild ein.

  
	
   

  
	
  3.3.3 Gemäss Verfügung der Beschwerdegegnerin 2
  vom 20. März 2013 entspricht das Bauvorhaben grundsätzlich den Anforderungen
  der Dorfkernzone sowie des Ortsbild- und Umgebungsschutzes. Es sei bereits im
  Vorfeld zur Baueingabe mit der kantonalen Denkmalpflege besprochen worden, womit
  die denkmalpflegerischen Auflagen bereits in die Projektbearbeitung
  miteingeflossen seien. Das Vorhaben trage den Ansprüchen der Denkmalpflege
  Rechnung. 

  
	
   

  
	
  3.3.4 Am 31. Oktober 2013 ergänzte die Fachstelle
  Denkmalpflege, dass kein Einbezug des BAK erforderlich sei, wenn nicht
  unmittelbar an der Pfarrkirche selbst bauliche Veränderungen vorzunehmen
  seien. Sodann sei man zum Schluss gekommen, dass die geplante Überbauung dem
  Ortsbild nicht abträglich sei, zumal die Bauordnung von Näfels an dieser
  Stelle eine solche vorsehe. Schliesslich sei ihr erster Bericht aufgrund der
  vorangegangenen Projektentwicklung nur kurz ausgefallen.

  
	
   

  
	
  Dem E-Mail von
  J.______, Jurist beim Eidgenössischen Departement des Inneren (EDI), BAK, an
  die Fachstelle Denkmalpflege vom 31. Oktober 2013 lässt sich entnehmen,
  dass im Falle der Pfarrkirche keine explizite Verpflichtung ersichtlich
  ist, bei Bauten in deren Umgebung das Einverständnis des BAK einzuholen. Allerdings
  sei ein Einbezug des BAK dann sinnvoll, wenn das geschützte Objekt durch eine
  Baute beeinträchtigt werden könnte.

  
	
   

  
	
  3.4 Wie bereits ausgeführt, liegt die
  streitbetroffene Parzelle in einem Gebiet mit Ortsbild- und Umgebungsschutz.
  Hinzu kommt, dass der Bundesrat den gesamten Dorfkern der Gemeinde Näfels im
  ISOS aufgenommen hat. Diese Umstände führen jedoch nicht dazu, dass im
  geschützten Gebiet sämtliche Bauvorhaben von vornherein verboten wären.
  Vielmehr hatte die Baubewilligungsbehörde eine Interessenabwägung vorzunehmen
  und im Sinne einer Verhältnismässigkeitsprüfung zu evaluieren, ob sich das geplante
  Bauprojekt mit dem Ortsbildschutz verträgt bzw. dem Bauvorhaben keine höherrangigen
  Rechte entgegenstehen. 

  
	
   

  
	
  Soweit die
  Beschwerdeführer vorbringen, die Beschwerdegegnerin 2 habe den Ortsbildschutz
  nur ungenügend abgeklärt, indem sie sich auf die Berichte der Fachstelle
  Denkmalpflege abgestützt habe, ist ihnen nicht zu folgen. Vielmehr lässt sich
  den Akten entnehmen, dass die Fachstelle bereits bei der Projektausarbeitung
  miteinbezogen wurde. So war man sich bereits vor der Ausarbeitung des
  Projekts offensichtlich bewusst, dass es sich um ein sensibles Baugebiet
  handle. Dass die erste Stellungnahme der Fachstelle Denkmalpflege in der
  Folge nur sehr kurz ausfiel, kann den Beschwerdegegnern aber nicht zum
  Nachteil gereichen. Einerseits wurde bereits im ersten Bericht dargelegt,
  dass man sich vorgängig mit dem Bauprojekt befasst habe, wovon auch die
  Beschwerdeführer Kenntnis nehmen konnten. Andererseits erwähnte die
  Fachstelle in ihrem ersten Bericht die Farbgebung sowie die Gestaltungsweise
  der geplanten Gebäude, was ebenfalls darauf hindeutet, dass sie sich mit dem
  Ortsbildschutz befasste. Sodann nahm sie auf Antrag hin nochmals Stellung und
  legte nachvollziehbar dar, weshalb das Bauvorhaben aus ortsbild- sowie
  denkmalschutztechnischer Sichtweise unproblematisch sei und weshalb auf ein
  eingehende Prüfung durch das BAK verzichtet werden könne. So erfahren die
  umliegenden geschützten Objekte keine direkten baulichen Einwirkungen. Auch
  das BAK war in seinem E-Mail an die Fachstelle offenbar der Ansicht, dass
  keine Beeinträchtigung durch das Bauvorhaben ersichtlich sei, ansonsten sein
  Einverständnis notwendig gewesen wäre. Sodann wird der geschützte Teil der
  Umgebungsmauer durch das Bauprojekt nicht tangiert, da das Zufahrtstor und
  der Zufahrtsbereich nicht geschützt sind. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass
  die Abklärung des Ortsbild- und Umgebungsschutzes durch die
  Beschwerdegegnerin 2 nicht zu beanstanden ist. Sie durfte sich im Rahmen des
  ihr zukommenden Ermessens auf die rechtsgenüglichen Berichte der Fachstelle
  Denkmalpflege stützen, wonach die Gebäude sich gut in die Umgebung einfügen
  würden, was im Übrigen auch den durch das Gericht aus dem Augenschein
  gezogenen Erkenntnissen entspricht. Somit scheitert die Rüge der Beschwerdeführer
  in Bezug auf den Ortsbild-, Denkmal- und Umgebungsschutz.

  
	
   

  
	
  4.

  
	
  Die
  Beschwerdeführer bringen weiter vor, dass das Bauvorhaben in verkehrstechnischer
  Hinsicht ungenügend erschlossen sei. Insbesondere vertrage sich die Zufahrt
  zur Kantonsstrasse nicht mit der Verkehrssicherheit.

  
	
   

  
	
  4.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
  2. Juni 1979 (RPG) ist
  Voraussetzung einer Baubewilligung, dass das zu bebauende Land erschlossen
  ist. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn die für die betreffende
  Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Das anwendbare kantonale Recht enthält keine
  weitergehenden Vorschriften bezüglich der verkehrsmässigen Erschliessung von
  Grundstücken. Praxisgemäss sind daher die entsprechenden Normen des
  Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) beizuziehen.

  
	
   

  
	
  4.2

  
	
  4.2.1 Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, die
  Beschwerdegegnerin 2 habe die Frage der Erschliessung nur ungenügend
  abgeklärt, in dem sie die Baubewilligung erteilt und erst daraufhin die
  notwendigen Berichte der Kantonspolizei Glarus eingeholt habe. Hinzu komme,
  dass sich die Berichte der Kantonspolizei inhaltlich widersprechen würden.
  Des Weiteren bestehe zwar eine Zufahrt zum streitbetroffenen Grundstück,
  diese werde momentan aber anders genutzt, als durch das Bauvorhaben beabsichtigt
  werde. Im Ergebnis liege durch diese Zweckänderung eine Neuanlage vor,
  weshalb die entsprechenden VSS-Normen zu erfüllen seien. Wenn die Normen
  anzuwenden seien, sei das streitbetroffene Grundstück nur ungenügend
  erschlossen. Ein Indiz für das Vorliegen einer Neuanlage sei die Beschilderung
  "Linksabbiegen verboten". Diese sei erst während des
  vorinstanzlichen Verfahrens und ohne amtliche Publikation erfolgt. Ferner
  handle es sich bei der Torausfahrt der streitbetroffenen Anlage um einen
  höchst sensiblen Verkehrsknotenpunkt, weil die Ausfahrt in die stark
  frequentierte Kantonsstrasse münde. In Berücksichtigung der zu erwartenden
  Mehrfrequenz von der geplanten Anlage her sei ebenfalls von einer nur
  ungenügenden Erschliessung auszugehen. Im Übrigen falle eine
  Ausnahmebewilligung ausser Betracht, da die hierfür zu erfüllenden Auflagen
  nicht realisierbar seien.

  
	
   

  
	
  4.2.2 Die Beschwerdegegner 1 und die Beschwerdegegnerin 2
  sind hingegen der Meinung, dass sich die Berichte der Kantonspolizei nicht
  widersprechen, vielmehr ergänzen würden. Es sei keine bessere
  Erschliessungsmöglichkeit als die bestehende Zufahrt via Kantonsstrasse
  ersichtlich. Die vorverlegte Haltelinie zur Kantonsstrasse, die seitliche
  Begrenzung der Ausfahrt sowie das Linksabbiegeverbot würden der
  Verkehrssicherheit ausreichend Rechnung tragen. Ferner werde die Zufahrt
  bereits heute von Anwohnern genutzt und diene als Zugang zu 18 bis 20
  Parkplätzen. Eine Neuanlage bestehe deshalb nicht, weshalb auch die
  VSS-Normen nicht einschlägig seien. Hinzu komme, dass Letztere nur als
  Empfehlung zu werten seien. Es sei nur eine geringe Mehrfrequenz durch den
  Anlagenbau zu erwarten, weshalb die zusätzlichen Weg- und Zufahrten auf die Kantonsstrasse
  vernachlässigbar seien. Die Beschwerdeführer würden diesbezüglich in der Annahme
  fehl gehen, dass eine Mehrfrequenz ausschliesslich während den Stosszeiten zu
  erwarten sei. Das Linksabbiegeverbot diene dem Verkehrsfluss. Es gelte zu
  berücksichtigen, dass die Beschilderung während des Beschwerdeverfahrens nur
  eine Verschärfung bedeutet habe. Im Übrigen sei ein Kreuzen der Fahrzeuge
  hinter der Toreinfahrt uneingeschränkt möglich. Es herrsche deshalb in der
  Toreinfahrt keine Behinderungsgefahr durch entgegenkommende Fahrzeuge.

  
	
   

  
	
  4.2.3 Der Beschwerdegegner 3 entgegnet ebenfalls, dass es
  sich nicht um eine Neuanlage handle. Die Vorgaben gemäss VSS-Norm 640 273a
  seien zudem eingehalten. Es sei zwar richtig, dass eine gewisse Erhöhung der
  Verkehrsfrequenz durch den Anlagenbau zu erwarten sei. Diese sei aber nicht
  erheblich bzw. halte sich in Grenzen. Dass sich durch die Mehrfrequenz ein
  übermässiger Rückstau bilde, sei eine reine Mutmassung und werde nicht
  substantiiert dargelegt. In baulicher Hinsicht sei an der Zufahrt zum
  Grundstück nichts zu beanstanden. Ferner werde der Verkehrssicherheit mit den
  aufgetragenen Auflagen ausreichend Rechnung getragen.

  
	
   

  
	
  4.3

  
	
  4.3.1 Aus dem Mitbericht der Kantonspolizei vom 17.
  Dezember 2012 ergibt sich, dass den eingereichten Planunterlagen bzw. dem
  Baubeschrieb die für die Beurteilung notwendigen Pläne für ein
  Parkplatzkonzept sowie für die Einfahrt zur Kantonsstrasse fehlten. Diese
  seien nachzureichen, wobei allfällige Forderungen und Auflagen aus der Nachbeurteilung
  ausdrücklich vorbehalten blieben.

  
	
   

  
	
  4.3.2 Aus der Stellungnahme der kantonalen Abteilung
  Tiefbau vom 14. Januar 2013 lässt sich einzig entnehmen, es sei darauf zu
  achten, dass kein Oberflächenwasser vom privaten Grundstück auf das Trottoir
  sowie die Kantonsstrasse gelangen könne.

  
	
   

  
	
  4.3.3 In der Baubewilligung vom 20. März 2013 hielt die
  Beschwerdegegnerin 2 fest, dass die geplante Tiefgarage mit 26 Abstellplätzen
  von der Kantonsstrasse her bereits über die bestehende Zufahrt erschlossen sei.
  Die Frage der Erschliessung sei im Vorfeld unter Einbezug der kantonalen
  Fachstellen eingehend geprüft worden. Man sei zum Schluss gekommen, dass die
  bestehende Zufahrt die geeignetste Lösung darstelle. Eine entsprechende
  Zustimmung für die Ein- und Ausfahrt liege sowohl von der kantonalen
  Abteilung Tiefbau als auch von der Kantonspolizei vor.

  
	
   

  
	
  4.3.4 Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins vom
  17. Oktober 2013 führte die Kantonspolizei weiter aus, dass die Unterlagen
  zum Parkplatzkonzept sowie zur Zufahrt von der Kantonsstrasse her nicht
  eingereicht worden seien. Das Verkehrsaufkommen in der Gemeinde Näfels sei
  zunehmend und man habe an dem vorliegenden Knotenpunkt einen starken
  Strassenverkehr, viele Fussgänger und insbesondere auch einen Schulweg.

  
	
   

  
	
  4.3.5 Am 24. Oktober 2013 nahm die Kantonspolizei nach
  einer verkehrspolizeilichen Prüfung nochmals Stellung. Es handle sich um
  einen stark frequentierten Strassenabschnitt. Die Geschwindigkeit sei auf 50
  km/h begrenzt. Die erforderliche Knotensichtweite gemäss VSS Norm 640 273a
  bei der Ausfahrt über das Trottoir könne eingehalten werden. Es seien keine
  unmittelbaren Sichthindernisse gegeben. Die Verkehrssicherheit sei damit
  grundsätzlich gewährleistet, wobei ein "Linksabbiegen" Richtung
  Glarus Süd erschwert sei. Insgesamt könne dem Baugesuch nur unter Auflagen
  entsprochen werden. So seien der linke und rechte Bereich der Zufahrt zur Kantonsstrasse
  von sichthemmenden Gegenständen freizuhalten. Beim Überqueren des Trottoirs
  müsse den Fussgängern und fahrzeugähnlichen Geräten der Vortritt gewährt
  werden. Ferner seien die auf der Kantonsstrasse befindlichen Fahrzeuge
  gegenüber denjenigen von der streitbetroffenen Parzelle her
  vortrittsberechtigt. Die Ein- und Ausfahrt zur geplanten Tiefgarage sei so zu
  gestalten, dass sich keine Rückstaus bilden würden. Schliesslich dürfe die Einfahrt
  in die Kantonsstrasse nur in Richtung Norden erfolgen, weshalb eine
  Beschilderung "Rechtsabbiegen" anzubringen sei. Eine solche
  Beschränkung müsse durch die Kantonspolizei verfügt und im Amtsblatt
  publiziert werden, weshalb frühzeitig vor Inbetriebnahme der
  Tiefgaragenanlage ein entsprechender Antrag einzureichen sei.

  
	
   

  
	
  4.3.6 Das kantonale Tiefbauamt nahm am 21. November 2013
  Stellung. Es legte dar, dass innerhalb der geschlossenen Ortslage Zu- und
  Wegfahrmöglichkeiten zu den angrenzenden Liegenschaften zulässig seien, wenn
  die Vorschriften gemäss VSS Norm 640 273a eingehalten würden. Ausserhalb
  einer solchen Ortslage sei eine solche Zufahrt als Sondernutzung zu
  qualifizieren, womit eine Bewilligungspflicht der Strassenbaubehörde
  verbunden sei. An die Qualität einer solchen Zufahrt seien überdies erhöhte
  Anforderungen zu stellen und es sei nach Möglichkeiten zu suchen, wie die
  Liegenschaft rückwärtig erschlossen werden könne, damit der Verkehrsfluss auf
  der Kantonsstrasse nicht beeinträchtigt werde.

  
	
   

  
	
  4.3.7 Die Kantonspolizei ergänzte am 5. Februar 2014,
  dass es sich bei der streitbetroffenen Ein-/Ausfahrt um eine seit Jahrzehnten
  bestehende Toranlage handle, welche von einer stattlichen Mauer umgeben sei
  und auf ein 4,4 m breites Trottoir münde. Das Bauprojekt sehe eine Tiefgarage
  vor, welche über diese Zufahrt erschlossen werde. Die künftige
  Verkehrsfrequenz entspreche in etwa der bisherigen Situation, da die heute bestehenden
  18 Parkplätze nur auf 26 erhöht werden würden. Eine Sicherheitsproblematik
  oder Unfallereignisse seien bei der streitbetroffenen Zufahrt nicht
  aktenkundig. Es könne davon ausgegangen werden, dass der Verkehrsablauf nach
  Erstellung der geplanten Baute unverändert sei, weshalb kein Grund
  ersichtlich sei, dass der Verkehr nicht sicher abgewickelt werden könne.
  Aufgrund der unproblematischen Situation sei es ausreichend, wenn die
  Haltelinie nur etwa 1,5 m vor das Tor anstatt – wie in der VSS Norm 640 273a
  gefordert – 2,5 m vorverlegt und mit seitlichen Abgrenzungen versehen werde.

  
	
   

  
	
  4.4

  
	
  4.4.1 Anlässlich des Augenscheins vom 18. Dezember
  2014 erachtete das Verwaltungsgericht die Frage der genügenden Erschliessung
  als nicht hinreichend geklärt, weshalb es bei der I.______AG ein Verkehrsgutachten in Auftrag gab. Im Gutachten
  vom 25. Februar 2015 kam die I.______AG
  zum Schluss, die Befahrbarkeit der bestehenden Zu-/Wegfahrt sei für
  Personenwagen gewährleistet. Lastwagen (LKW) sei es hingegen nur möglich, aus
  Richtung Norden her auf das Areal zu- und davon wegzufahren. Ein Kreuzen im
  Torbereich sei ebenfalls nicht möglich, weshalb ein solches arealintern
  gewährleistet werden müsse. Das Sichtfeld auf das Trottoir sei durch die
  bestehende Infrastruktur ungenügend. Mit einfachen baulichen Massnahmen könne
  dem jedoch begegnet werden. So seien die seitlichen Begrenzungen (Pfosten und
  Ketten) zur Kantonsstrasse hin um etwa 1 m zu verlängern, womit die Distanz
  vom Tor zur Haltekante etwa 2,5 m betragen würde. So könne die Beobachtungsdistanz
  gemäss VSS Norm 640 273a eingehalten werden. Sodann werde die Kantonsstrasse
  durch den Verkehr aus der geplanten Überbauung nicht massgeblich belastet.
  Durch die bestehende Signalisation werde ein Linksabbiegen unterbunden,
  weshalb der aus dem Areal fahrende Lenker nur den von Süden herkommenden
  Verkehr zu beachten habe. Ferner sei mit keinen massgeblichen Rückstaus auf
  der Kantonsstrasse zu rechnen, obschon die Türöffnung eine gewisse Zeit
  benötige und ein Kreuzen im Torbereich nicht möglich sei. Schliesslich sei
  eine bauliche Veränderung des nördlichen Inselkopfes zu empfehlen, wodurch
  das Linksabbiegeverbot unterstützt würde.

  
	
   

  
	
  4.4.2 Bei einem vom Gericht eingeholten
  Gutachten wie dem vorliegenden, darf der Richter bei Fachfragen nicht ohne
  triftigen Grund von den Darlegungen des Gutachters abweichen. Allfällige
  Abweichungen von einem nicht nachvollziehbaren und nicht schlüssigen
  Gutachten hat er zu begründen (vgl. BGer-Urteil 2C_823/2008 vom 21. Juli 2009 E
  3.3).

  
	
   

  
	
  Dies
  ist vorliegend nicht der Fall. Vielmehr ist das Gutachten vollständig, klar,
  gehörig begründet, frei von Lücken sowie Widersprüchen und beruht auf
  zutreffenden tatsächlichen Feststellungen. Der Gutachter hat zudem
  hinreichende Sachkenntnisse und die erforderliche Unbefangenheit. Er liefert
  dem Gericht die fachspezifischen Informationen, über welche es selbst nicht
  verfügt, weshalb dem Gutachten ein erhöhter Beweiswert zukommt. Die von den Beschwerdeführern am 8.
  April 2015 dagegen geäusserte Kritik vermag am Beweiswert des Gutachtens
  nichts zu ändern.

  
	
   

  
	
  4.5

  
	
  4.5.1 Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, bei der
  streitbetroffenen Zufahrt handle es sich um eine Neuanlage, ist ihnen nicht
  zu folgen. Vielmehr ergibt sich, dass die Zufahrt bereits seit längerer Zeit
  von Anwohnern genutzt wurde, um ihre Fahrzeuge auf dem Areal auf einem der
  insgesamt etwa 18 Parkplätze abzustellen. Dies erhellte sich auch anlässlich
  des Augenscheins vom 18. Dezember 2014. Sodann bleibt der Bereich zwischen
  der Zufahrt zur Anlage und der Kantonsstrasse aufgrund des geplanten
  Bauvorhabens bis auf einige sicherheitstechnische Vorkehrungen weitgehend
  unverändert, was ebenfalls für eine bereits bestehende Anlage spricht. Ferner
  geht das Gutachten zu Recht davon aus, dass eine Signalisation bereits vor
  dem vorinstanzlichen Verfahren vorhanden war. Zumindest bestand vor dem
  Linksabbiegeverbot ein Rechtsabbiegegebot, was durch die Beschwerdeführer
  nicht bestritten wird. Dabei ist aber auch unerheblich, ob das Linksabbiegeverbot
  erst im Beschwerdeverfahren angebracht wurde. So führte die Kantonspolizei
  explizit aus, dass bis zur Inbetriebnahme der Tiefgarage eine amtliche
  Publikation sowie eine Meldung an sie zu erfolgen habe, was den Beschwerdegegnern
  1 in Disp.-Ziff. 2 des vorinstanzlichen Entscheids als Auflage aufgetragen
  wurde. Die Beschwerdegegner 1 sind somit ohnehin dazu angehalten, eine
  rechtmässig verfügte Signalisation nachzuholen. Sodann bringt der Beschwerdegegner
  3 zwar selbst vor, dass eine gewisse Erhöhung des Verkehrsaufkommens
  wahrscheinlich sei. Diese sei aber nicht als erheblich einzustufen, was sich
  sowohl mit der Ansicht der Kantonspolizei als auch mit den Ausführungen im
  Gutachten deckt. Gegenteiliges vermögen die Beschwerdeführer nicht
  nachzuweisen. Es ist daher von keiner massgeblich veränderten Verkehrslage
  sowie keiner Zweckänderung der Zufahrt auszugehen. Schliesslich ist dem
  Gutachten darin beizupflichten, dass es für die Qualifikation als bestehende
  Anlage oder Neuanlage nicht massgebend ist, wie weit die geplante Tiefgarage
  von der Einfahrt in die Kantonsstrasse entfernt ist. Demgemäss ist die
  geplante Zufahrt zur Überbauung nicht als Neuanlage zu qualifizieren. Die
  Anlage ist damit bereits erschlossen. Es gilt folglich zu prüfen, ob die
  bestehende Erschliessung genügend ist oder ob wegen des geplanten
  Bauvorhabens Veränderungen vorzunehmen sind.

  
	
   

  
	
  4.5.2 Bei der Beurteilung der Beobachtungsdistanz beim
  Knotenpunkt Torausfahrt/Kantonsstrasse führt die Kantonspolizei richtig an,
  dass die Empfehlungen des VSS heranzuziehen sind. Dabei ist die VSS-Norm 640
  273a einschlägig, welche innerorts eine Beobachtungsdistanz von 3,0 m
  vorsieht, die bei bestehenden Anlagen auf 2,5 m reduziert werden kann. Bei
  den VSS-Normen handelt es sich allerdings um Empfehlungen, die nicht
  behördenverbindlich sind.

  
	
   

  
	
  Die Kantonspolizei
  gelangte zum Schluss, dass eine Vorverlegung der Haltelinie um 1,5 m weg vom
  Tor Richtung Kantonsstrasse ausreichend sei, um der Verkehrssicherheit
  nachzukommen. Dem widerspricht das Gutachten, da sowohl auf die Kantonsstrasse
  als auch auf den Gehweg eine minimale Beobachtungsdistanz von 2,5 m nicht
  unterschritten werden dürfe. Zwar sei die Beobachtungsdistanz auf die Kantonsstrasse
  mit einer um 1,5 m vorverlegten Haltekante ausreichend. Hingegen werde
  dadurch kein ausreichendes Sichtfeld auf das Trottoir und die dortigen
  Fussgänger erreicht. Daraus folgt, dass die Beobachtungsdistanz mit einer um
  1,5 m vorverlegten Haltekante ungenügend ist und sich nicht damit
  rechtfertigen lässt, dass keine Sicherheitsprobleme bzw. Unfallereignisse an
  der entsprechenden Stelle aktenkundig sind. Aus Gründen der Verkehrssicherheit
  ist vielmehr die Einhaltung der VSS-Norm 640 273a geboten.

  
	
   

  
	
  Das Gutachten zeigt mit
  einer weiteren Vorverlegung der Haltekante sowie einer Verlängerung der
  seitlichen Begrenzung um 1 m aber eine einfache bauliche Massnahme auf, wie
  die Verkehrssituation optimiert werden könnte. Dieser Lösung ist den Vorzug
  zu geben, da wie dargelegt die Anlage (noch) ungenügend erschlossen ist.
  Damit würde der Verkehrssicherheit Genüge getan. Die dadurch entstehende
  Restbreite des Trottoirs erscheint zudem ausreichend, damit der Verkehrsfluss
  der Fussgänger nicht erheblich beeinträchtigt würde. Insgesamt erscheint die
  Lösung sachgerecht, sachbezogen und genügt auch dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit,
  da sie erforderlich, geeignet und zumutbar ist. 

  
	
   

  
	
  Da eine aus Gründen der
  Verkehrssicherheit ungenügende Erschliessung von einiger Tragweite keinen
  untergeordneten Mangel darstellt, rechtfertigt es sich vorliegend, das
  Bauvorhaben der Beschwerdegegner 1 von der Bedingung dieser baulichen Massnahme
  abhängig zu machen. Die Baubewilligung ist daher nur unter der Bedingung zu
  erteilen, dass die im Gutachten vorgeschlagene Lösung (Vorverlegung der
  Haltekante und Verlängerung der seitlichen Begrenzung) sichergestellt und die
  hierfür notwendigen Bewilligungen eingeholt werden. Ein vorgängiger Baubeginn
  ist den Beschwerdegegnern 1 verwehrt (vgl. dazu Andreas Baumann, in Baumann
  et al. [Hrsg.], § 59 N. 46 ff.). Sodann sind die vom Gutachten
  erwähnten übrigen baulichen Massnahmen zwar wünschenswert jedoch nicht
  zwingend, weshalb deren Fehlen der Baubewilligung nicht entgegensteht.

  
	
   

  
	
  4.5.3 Die Beschwerdeführer rügen weiter die mangelhafte
  Befahrbarkeit der geplanten Anlage.

  
	
   

  
	
  Das Gutachten legt
  diesbezüglich mittels Schleppkurvennachweis ausführlich dar, dass das
  streitbetroffene Grundstück von Süden her mit einem Personenwagen, nicht aber
  mit einem LKW befahrbar sei. Die Linienführung für LKW habe von Norden her zu
  erfolgen. Nach Ansicht des Gutachters sei diese Linienführung problemlos
  realisierbar, zumal ein Einspuren unproblematisch erscheine. Die nachfolgenden
  Fahrzeuge würden an den haltenden Fahrzeugen vorbeikommen, weshalb der
  Verkehrsfluss auf der Kantonsstrasse nicht übermässig belastet werde. Dem und
  insbesondere auch der Ansicht, dass die Gefahr für einen Rückstau auf der Kantonsstrasse
  nur gering sei, ist zu folgen. Hinzu kommt, dass das streitbetroffene Areal
  während den Stosszeiten bis auf die Bauphase wohl nur selten mit LKW befahren
  werden wird. Sodann ist die Zufahrt zum Areal für Personenwagen sowohl von
  Norden als auch von Süden her möglich, was den Verkehrsfluss ebenfalls nicht
  übermässig beeinträchtigt. Ferner ist nicht zu beanstanden, dass das
  Gutachten die Simulation mit einem Müllwagen vornahm. Zum einen handelt es
  sich dabei um ein Fahrzeug, welches nach der Bauphase nebst Personenwagen auf
  das Grundstück gelangen können müsste, zum anderen entspricht das Fahrzeug in
  etwa den Massen eines LKW, was das Gutachten ebenso ausführt. Sodann
  verkennen die Beschwerdeführer, dass das Gutachten die Zufahrt für
  Blaulichtorganisationen wie Sanität oder Feuerwehr explizit erwähnt. Das
  diesbezüglich Vorgebrachte zielt damit ins Leere. Aus dem Gesagten folgt,
  dass die Zufahrt zum Grundstück unbedenklich ist, sofern die Linienführung
  für LKW von Norden her erfolgt.

  
	
   

  
	
  Sodann erscheint die
  Ausfahrt auf die Kantonsstrasse unproblematisch, was auch das Gutachten
  schlüssig dargelegt. Wie erwähnt, führt das noch amtlich zu publizierende
  Linksabbiegeverbot nämlich dazu, dass sich die Fahrzeuge vom streitbetroffenen
  Grundstück weg gut in den Verkehrsfluss der Kantonsstrasse einfügen. Zudem
  bewirkt der nahe gelegene Fussgängerstreifen, dass die von Süden herkommenden
  Fahrzeuge verlangsamen, was der Beschwerdegegner 3 zu Recht anmerkt. Da
  gemäss Gutachten und nach Ansicht der Kantonspolizei nur mit einer geringen Zunahme
  des Verkehrs von der streitbetroffenen Parzelle her zu rechnen ist, bestehen
  unter der Bedingung der Vorverlegung der Haltekante keine Bedenken bezüglich
  der Wegfahrt vom Areal.

  
	
   

  
	
  Schliesslich führt das
  Gutachten aus, dass ein Kreuzen in der Toreinfahrt selbst nicht möglich sei.
  Jedoch bestehe eine solche Möglichkeit auf der Strecke zwischen Tor und
  Tiefgarageneinfahrt. Es wäre zwar wünschenswert, die Einfahrt entsprechend zu
  verbreitern. Diese bauliche Massnahme fällt wegen der geschützten Mauer
  allerdings ausser Betracht. Unter dem Gesichtspunkt, dass nur eine geringe
  Zunahme des Verkehrs zu erwarten ist, ist übereinstimmend mit dem Gutachten
  davon auszugehen, dass ein Kreuzen innerhalb des Areals für die Erschliessung
  des streitbetroffenen Grundstücks genügt und der Verkehrsfluss dadurch nicht
  übermässig belastet wird. Die Befahrbarkeit des Areals ist damit nicht zu
  beanstanden, womit die entsprechende Rüge ins Leere greift.

  
	
   

  
	
  4.6 Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass die Anlage
  im Hinblick auf die geplante Überbauung nur ungenügend erschlossen ist. Die
  bisherige Vorverlegung der Haltekante um 1,5 m vom Ausfahrtstor weg Richtung Kantonsstrasse
  reicht für die Einhaltung der Beobachtungsdistanz auf das Trottoir und den
  Fussgängerverkehr nicht aus. Es rechtfertigt sich daher, die Baubewilligung
  unter der Bedingung zu erteilen, dass die Haltekante um einen weiteren Meter
  vorverlegt sowie die seitlichen Abschrankungen ebenfalls um einen Meter
  verlängert werden. Die Beschwerdegegner 1 haben diese bauliche Massnahmen vor
  Baubeginn sicherzustellen und die dafür notwendigen Bewilligungen einzuholen.
  Im Übrigen ist die verkehrsmässige Erschliessung als genügend zu betrachten.

  
	
   

  
	
  5.

  
	
  Schliesslich rügen die
  Beschwerdeführer die Nichteinhaltung der Bauvorschriften. Das geplante
  oberste Stockwerk sei ein Ausbau des Dachgeschosses und kein Giebelzimmer. Da
  die Gebäudehöhe 9,4 m betrage, sei ein ausgebautes Dachgeschoss gemäss Art. 6
  BO nicht zulässig. Zudem liege eine geschlossene Bauweise vor, weshalb für
  die Realisierung ein Überbauungsplan vorzulegen sei.

  
	
   

  
	
  5.1

  
	
  5.1.1 Gemäss Art. 6 BO sind in der Dorfkernzone bei einer
  Gebäudehöhe von bis zu neun Metern zwei Geschosse mit einem ausgebauten
  Dachgeschoss erlaubt. Beträgt die Gebäudehöhe zwischen 9 und 10 m dürfen ohne
  Dachausbau drei Geschosse gebaut werden, wobei ein Giebelzimmer gestattet
  ist. Was unter einem Giebelzimmer zu verstehen ist, regelt die BO allerdings
  nicht.

  
	
   

  
	
  5.1.2 Es ist unbestritten, dass die Höhe der einzelnen
  geplanten Gebäude zwischen 9 und 10 m liegt. Die streitbetroffene
  Parzelle befindet sich in der Dorfkernzone, weshalb gestützt auf Art. 6 BO
  drei Geschosse und ein Giebelzimmer, jedoch kein Ausbau des Dachstocks
  erlaubt sind. Im Hinblick auf die Qualifikation der obersten Etage der
  geplanten Gebäude ist es aber nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner
  3 die Bauordnung der Gemeinde Mollis (BO Mollis) zur Auslegung herangezogen
  hat. Dies erweist sich als sachgerecht. So weist der Beschwerdegegner zu
  Recht darauf hin, dass die Gemeinde Mollis eine örtliche Nähe zur Gemeinde
  Näfels aufweise und ebenfalls eine Vorgängergemeinde von Glarus Nord sei. Bei
  der entsprechenden Qualifikation bietet sich eine Anlehnung an die BO Mollis
  somit ohne Weiteres an. Die Beschwerdeführer legen denn auch nicht
  substantiiert dar, weshalb die Bauordnung einer Vorgängergemeinde von Glarus
  Süd zur Auslegung anzuwenden sei. Hinzu kommt, dass sich die BO Mollis
  explizit zur Auslegung des ausgebauten Dachgeschosses und des Giebelzimmers
  äussert. Gestützt darauf stellte der Beschwerdegegner 3 fest, dass das
  zulässige Mass für ein Giebelzimmers nicht überschritten werde. Es ist nicht
  ersichtlich, inwiefern der Beschwerdegegner 3 durch seine Auslegung Recht
  verletzte oder die Masse gemäss den Planungsunterlagen falsch
  berücksichtigte. Er qualifizierte die projektierten Galeriezimmer zu Recht
  als mit Art. 6 BO vereinbare Giebelzimmer. 

  
	
   

  
	
  5.2

  
	
  5.2.1 Nach Art. 9 Abs. 3 BO ist der Gemeinderat
  berechtigt, aufgrund eines Überbauungsplans die geschlossene Bauweise zu
  verfügen. Gemäss Art. 62 Abs. 1 BauV bezeichnet die offene Bauweise die
  getrennte Erstellung von Bauten. Das seitliche Zusammenbauen ist dabei nur
  unter Einhaltung der maximalen Gebäudelänge möglich. Bei einer geschlossenen
  Bauweise sind die Bauten seitlich zusammengebaut. Die Gemeinde bestimmt die
  zulässigen Gebäudelängen (Art. 62 Abs. 2 BauV). Eine geschlossene Bauweise
  bildet damit die Vereinigung von zwei oder mehr an sich selbstständigen
  Gebäuden zu einer baulichen Einheit. Kriterien für eine geschlossene Bauweise
  sind insbesondere das Nichteinhalten des seitlichen Grenzabstandes, nur zwei
  freie Fassaden sowie die Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge (vgl.
  dazu etwa die Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden PVG 1983
  S. 43 E. 1 f.).

  
	
   

  
	
  5.2.2 Die Gebäudeteile A und B sowie C und D verfügen
  jeweils über ein Treppenhaus, einen Lift und einen Technikraum für die
  Heizung. Sie werden jeweils gemeinsam erschlossen, weshalb die einzelnen
  Gebäudeteile funktionell nicht selbständig sind. Damit kann entgegen der
  Auffassung der Beschwerdeführer nicht von einer geschlossenen Bauweise
  ausgegangen werden, weshalb keine Überbauungsplanpflicht besteht.
  Schliesslich muss zwischen den Gebäudeteilen A und B sowie C und D kein
  Gebäudeabstand berücksichtigt werden, da es sich hierbei wie eben dargelegt
  nicht um eigenständige Gebäude handelt.

  
	
   

  
	
  Damit wurden die
  Bauvorschriften eingehalten.

  
	
   

  
	
  6.

  
	
  Zum Schluss stellt sich
  die Frage, ob die Kostenfolgen des vorinstanzlichen Entscheids als
  mitangefochten zu gelten haben.

  
	
   

  
	
  6.1 Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, dies sei
  der Fall, weil die Beschwerdeführer die Aufhebung des gesamten
  vorinstanzlichen Entscheids beantragt hätten. Der Beschwerdegegner 3 ist
  hingegen wie die Beschwerdeführer der Meinung, dass sich der Streitgegenstand
  wegen der Dispositionsmaxime nicht auf die vorinstanzlichen Kosten- und
  Entschädigungsfolgen ausdehnen lasse.

  
	
   

  
	
  6.2 Die Beschwerdeführer
  beantragen die Aufhebung von Disp.-Ziffn. 1 und 2 des vor-instanzlichen
  Entscheids. Die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen fechten sie
  nicht an. Mit ihnen und dem Beschwerdegegner 3 ist aufgrund der Dispositionsmaxime
  darin einig zu gehen, dass sich der Streitgegenstand nicht auf die vor-instanzlichen
  Kosten- und Entschädigungsfolgen ausdehnen lässt. So ergibt sich aus Art. 100
  Abs. 3 VRG, dass das Verwaltungsgericht bei seinem Entscheid weder zu Gunsten
  noch zu Ungunsten einer Partei über die gestellten Parteianträge hinausgehen
  darf. Ein Ausnahmetatbestand im Sinne von Art. 100 Abs. 3
  lit. a - lit. c liegt nicht vor. Es hätte der Beschwerdegegnerin 2
  zudem offen gestanden, die vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen
  selbst anzufechten, was sie aber unterliess. Schliesslich kennt das kantonale
  Verwaltungsprozessrecht das Institut eines Anschlussrechtsmittels nicht. 

  
	
   

  
	
  7.

  
	
  Zusammenfassend ergibt
  sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist. Die verkehrsmässige
  Erschliessung der geplanten Überbauung ist ungenügend. Die Baubewilligung ist
  deshalb nur unter der Voraussetzung zu erteilen, dass die Haltekante sowie
  die seitliche Abgrenzung bei der Zufahrt zum streitbetroffenen Grundstück im
  Sinne des Gutachtens um einen Meter zur Kantonsstrasse hin vorverlegt bzw.
  verlängert werden. Die Beschwerdegegner 1 sind dazu anzuhalten, vor Baubeginn
  die entsprechende Lösung sicherzustellen und die dafür notwendigen Bewilligungen
  einzuholen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.

  
	
   

  
	
  III.

  
	
  1.

  
	
  Gemäss Art. 134 Abs. 1
  lit. c VRG hat eine Partei im Beschwerdeverfahren grundsätzlich amtliche
  Kosten zu tragen, wenn sie unterliegt oder wenn auf ihr Begehren nicht
  eingetreten wurde. Die Beschwerdeführer dringen mit ihrem Hauptantrag auf
  Aufhebung von Disp.-Ziffn. 1 und 2 des vorinstanzlichen Entscheids nicht
  durch. Hingegen obsiegen sie insoweit, als eine rechtsgenügende
  verkehrsmässige Erschliessung noch nachzuholen ist. Es rechtfertigt sich
  daher, die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 3'000.- zu je drei Achteln den Beschwerdeführern 1 und 2 aufzuerlegen. Im Umfang von einem Viertel sind sie den
  Beschwerdegegnern 1 aufzuerlegen. Vom bereits geleisteten Kostenvorschuss in
  der Höhe von Fr. 3'000.- sind den Beschwerdeführern 1 und 2 Fr. 750.-
  zurückzuerstatten.

  
	
   

  
	
  2.

  
	
  Die in der Hauptsache
  unterliegenden Beschwerdeführer 1 und 2 sind gemäss Art. 138 Abs. 2 VRG
  überdies je zu verpflichten, den Beschwerdegegnern 1 eine reduzierte Parteientschädigung
  von Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer), zu bezahlen.
  Den Beschwerdegegnern 2 und 3 steht eine solche mangels Vorliegens besonderer
  Umstände nicht zu (Art. 138 Abs. 4 VRG).

  
	
   

  
	
  3.

  
	
  Gemäss Art. 53 Abs. 2 BO
  gehen Kosten für Abklärungen und Gutachten bei Bauvorhaben zu Lasten des
  Gesuchstellers. Das Gutachten der I.______AG erwies sich im vorliegenden
  Verfahren zur Beurteilung der verkehrsmässigen Erschliessung als notwendig.
  Bereits die Beschwerdegegnerin 2 wäre dazu angehalten gewesen, die Sache
  durch ein Gutachten abklären zu lassen, weshalb es sich gestützt Art. 53 Abs.
  2 BO rechtfertigt, die dafür angefallenen Kosten der Bauherrschaft bzw. den
  Beschwerdegegnern 1 aufzuerlegen. Daraus folgt, dass die Beschwerdegegner 1
  zu verpflichten sind, dem Verwaltungsgericht die Kosten für das Gutachten der
  I.______AG in der Höhe von Fr. 8'056.65 zurückzuerstatten.

  
	
  Demgemäss erkennt die Kammer:

  
	
  	
    1.

    	
    Die
    Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Baubewilligung der Beschwerdegegnerin
    2 vom 20. März 2013 wird unter die Bedingung gestellt, dass die Beschwerdegegner
    1 vor Baubeginn die verkehrsmässige Erschliessung im Sinne der Erwägungen
    sicherstellen und die dafür notwendigen Bewilligungen einholen. Im Übrigen
    wird die Beschwerde abgewiesen.

    
	
    2.

    	
    Die
    pauschale Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.- wird zu je drei Achteln den Beschwerdeführern 1 und 2 und zu
    einem Viertel den Beschwerdegegnern 1 auferlegt. Von dem von den
    Beschwerdeführern 1 und 2 bereits geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe
    von Fr. 3'000.- werden ihnen Fr. 750.- zurückerstattet.

    
	
    3.

    	
    Die
    Beschwerdeführer 1 und 2 werden je verpflichtet, innert 30 Tagen nach Rechtskraft
    dieses Entscheids den Beschwerdegegnern 1 eine Parteientschädigung
    Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer), zu bezahlen.

    
	
    4.

    	
    Die
    Beschwerdegegner 1 werden verpflichtet, dem Verwaltungsgericht die Gutachtenskosten
    in der Höhe von Fr. 8'056.65 zurückzuerstatten.

    
	
    5.

    	
    Schriftliche
    Eröffnung und Mitteilung an:

    
	
     

    	
    […]