# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 82b9ebcc-5e81-56f8-a814-ba24a004b687
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-12-28
**Language:** it
**Title:** Tessin Camera di diritto tributario 28.12.2012 80.2012.50
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_CATI_001_80-2012-50_2012-12-28.html

## Full Text

Incarto n.

  80.2012.50

  	
  Lugano

  28 dicembre
  2012

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	
  La Camera di diritto tributario del
  Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dai giudici

  	
  Andrea Pedroli, presidente,

  Stefano Bernasconi, Mauro Mini

  

 

	
  segretario

  	
  Rocco Filippini, vicecancelliere

  

 

 

	
  parti

  	
   RI 1  

   RI 2  

  rappr. da:   RA
  1  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  RS 1  

   

  

 

	
  oggetto

  	
  ricorso del 27 febbraio 2012 contro la decisione del
  1° febbraio 2012 in materia di IC 2010.

  

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   I
coniugi RI 1 e RI 2, entrambi pensionati, sono proprietari di diversi immobili.

                                         Con atto pubblico del 10 dicembre 2010, la moglie RI 2 acquistava
dai fratelli __________ e __________ un ulteriore fondo a __________ (mapp. __________).
Il prezzo, pattuito dalle parti in fr. 950'000.–, veniva corrisposto
dall’acquirente il 24 dicembre 2010, mediante accensione di un mutuo ipotecario
di pari importo presso la Banca __________ di __________.

                                         Il
successivo 3 gennaio 2011, l’operazione veniva infine iscritta a registro
fondiario.

 

                                  B.   Notificando
ai coniugi la tassazione IC 2010, con decisione del 6 luglio 2011, l’Ufficio di
tassazione di Locarno commisurava la loro sostanza imponibile in complessivi
fr. 617'000.–. L’autorità aveva in particolar modo incluso nella base imponibile
il prezzo d’acquisto del nuovo immobile di __________ (fr. 950'000.–), accettando
nel contempo tra i passivi l’intero debito ipotecario contratto con la banca
(fr. 950'000.–).

 

 

                                  C.   I
contribuenti impugnavano la suddetta decisione, con reclamo del 20 luglio 2011,
nel quale chiedevano che fosse computato, nella base imponibile, unicamente il
valore di stima ufficiale del nuovo immobile, pari a fr. 251'651.–.

                                         L’autorità
di tassazione, con decisione del 1° febbraio 2012, respingeva il reclamo,
spiegando nella motivazione allegata che alla data determinante del 31 dicembre
2010 la moglie vantava unicamente un credito nei confronti dei venditori, che a
norma dell’art. 41 cpv. 2 LT doveva “necessariamente essere esposto al suo
valore venale effettivo”.

 

 

                                  D.   Con
tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2
postulano nuovamente lo stralcio dell'importo di fr. 950'000.– dagli attivi
della loro sostanza e, subordinatamente, la sua sostituzione con il valore di
stima ufficiale del mapp. __________.

                                         I ricorrenti
ribadiscono anzitutto che alla fine del periodo fiscale la loro unica aspettativa
era quella di vedersi assegnato il fondo con il suo valore di stima ufficiale
intrinseco, aggiungendo quindi che il tentativo dell’autorità di tassazione di
dare a tale aspettativa un valore corrispondente al suo prezzo d’acquisto non
trovava alcun riscontro nella legge.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         L’imposta
sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale (art. 40 cpv. 1 LT e 13
cpv. 1 LAID).

 

                                         1.2.

                                         Essa si
compone della totalità degli attivi mobiliari e
immobiliari (art. 41 cpv. 1 LT), fatta eccezione unicamente per quei beni esplicitamente
esentati dall’imposta in virtù di una disposizione speciale, quali le
suppellettili domestiche e gli oggetti di uso corrente (art. 44 cpv. 2 LT e 13
cpv. 4 LAID).

                                         In linea di principio, la sostanza imponibile comprende dunque
l’insieme dei diritti personali – su beni, crediti o partecipazioni – che
possono essere valutati in denaro, ovvero ceduti in cambio di una controprestazione
(Zigerlig/Jud, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum schweizerischen
Steuerrecht, 2a ediz., Basilea/Ginevra/ Monaco 2002, Vol. I/1,
n. 2 ad art. 13 LAID, p. 243). Non sottostanno invece all’imposta
i diritti su prestazioni periodiche, quali le rendite vitalizie
non suscettibili di riscatto (Zigerlig/Jud,
op. cit., n. 20 ad art. 14 LAID, p. 226; Laffely
Maillard, Les assurances sur la vie, notamment les assurances de
capitaux à prime unique, et leur traitement fiscal, in: ASA 66 p. 616).

 

                                         1.3.

                                         La
sostanza imponibile è determinata in base al suo stato alla
fine del periodo fiscale o dell’assoggettamento (art. 52 cpv. 1 LT e 66
cpv. 1 LAID).

                                         Premesso
che ai Cantoni è lasciato un ampio margine di apprezzamento nella definizione
delle regole sulla sua commisurazione (Zigerlig/Jud, op. cit., n. 5 ad
art. 13/14 LAID, p. 243), nel Canton Ticino la sostanza è di principio valutata
al suo valore venale (art. 41 cpv. 2 LT), riservate in particolare le
disposizioni relative ai beni immobiliari. Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili
non agricoli e i loro accessori sono infatti imposti per il loro valore di
stima ufficiale.

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Come
esposto in narrativa, RI 2 ha acquistato il fondo mapp. __________ di __________
tramite atto pubblico del 10 dicembre 2010. Due settimane più tardi, il 24
dicembre 2010, ha corrisposto ai venditori l’intero prezzo pattuito di fr.
950'000.–, contraendo un mutuo ipotecario di pari importo presso la Banca __________
di __________. Conformemente a quanto disciplinato
imperativamente dall’art. 656 cpv. 1 del Codice civile
svizzero (CC; RS 210), il trapasso della proprietà
immobiliare – con utili e rischi, oneri e diritti – è tuttavia intervenuto solo
il 3 gennaio 2011, quando l’operazione è stata infine iscritta nel registro
fondiario.

 

                                         2.2.

                                         Alla data determinante del 31 dicembre 2010, la contribuente non era
pertanto ancora proprietaria del nuovo fondo. Essa poteva però vantare una
pretesa creditoria nei confronti dei fratelli __________ e __________,
obbligati a trasferirle la proprietà dell’immobile di __________ sulla base di
un valido titolo giuridico ai sensi dell’art. 657 cpv. 1 CC (Steinauer,
Les droits réels, 4ª ediz.,
Berna 2012, Vol. II, n. 1549, p. 79).

                                         Trattandosi
– di tutta evidenza – di una pretesa valutabile in denaro, la decisione
dell’autorità di tassazione di assoggettarla all’imposta cantonale sulla
sostanza non presta il fianco a critiche. Coerentemente con la situazione di
fatto, appare inoltre inoppugnabile la decisione di ammettere in deduzione
l’intero ammontare del debito acceso presso la Banca __________ di __________.

                                         Contestata
è invece la valutazione di questa pretesa creditoria. L’autorità di tassazione sostiene
che debba essere commisurata in 950'000 franchi, corrispondenti al prezzo
d’acquisto dell’immobile di __________. I ricorrenti postulano invece lo stralcio
di tale importo dagli attivi della loro sostanza e, subordinatamente, la sua
sostituzione con il valore di stima ufficiale dell’immobile, pari a 251'651
franchi.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Se, di
principio, la sostanza è commisurata al suo valore venale (art. 41 cpv.
2 LT), gli immobili non agricoli e i loro accessori vanno imposti, come visto, per
il loro valore di stima ufficiale (art. 42 cpv. 1 LT).

                                         Certo, la
pretesa creditoria vantata dalla contribuente già portava su un bene immobiliare.
Alla data determinante del 31 dicembre 2010, tuttavia, esisteva
un mero vincolo di carattere obbligatorio fra le parti contraenti, mentre il trasferimento della proprietà fondiaria non aveva ancora prodotto
i suoi effetti reali. Da un punto di vista prettamente economico e contabile, la
relazione contrattuale ancora in essere tra i fratelli __________ e __________,
da una parte, e RI 2, dall’altra, non poteva che condurre alla soluzione
adottata dall’autorità di tassazione. Trattandosi di un rapporto bilaterale
sinallagmatico, prestazione e controprestazione devono di principio bilanciarsi,
con la conseguenza che diritti e obblighi dei venditori e dell’acquirente si
compensano a vicenda:

 

·       
Nei confronti dei fratelli __________ e __________,
il prezzo di fr. 950'000.–, interamente incassato il 24 dicembre 2010, trova il suo
corrispettivo nel loro obbligo di trasferire la proprietà immobiliare alla
ricorrente.

·       
Nei confronti di RI 2, il
prezzo di fr. 950'000.–, interamente pagato il 24 dicembre 2010, è controbilanciato dalla
sua pretesa contrattuale nei confronti dei venditori.

·       
Dal momento che il contratto di compravendita
non aveva ancora prodotto i suoi effetti reali, alla data determinante del 31
dicembre 2010 l’immobile andava conteggiato tra gli attivi dei fratelli __________
e __________ – nel caso di specie della loro madre, al beneficio di un diritto
di usufrutto – per il suo valore di stima ufficiale, conformemente a quanto
disciplinato dal chiaro testo dell’art. 42 cpv. 1 LT.

 

                                         3.2.

                                         Poco convincente
risulta invece la soluzione proposta dai ricorrenti, che vorrebbe sostituire la
pretesa contrattuale della moglie con il valore di stima ufficiale del fondo,
sebbene quest’ultimo alla fine del periodo fiscale non le appartenesse ancora.

                                         Tale
soluzione, sostenuta anche dalla dottrina argoviese, si prefigge sostanzialmente
di non penalizzare le operazioni immobiliari fondate su un titolo giuridico validamente stipulato nel corso di un anno ma
iscritte nel registro fondiario solo l’anno successivo. Essa prevede la
seguente ripartizione:

 

·       
Ai compratori va imposto, tra gli attivi, il
valore di stima ufficiale dell’immobile (nella sua qualità di creditore della
pretesa) e, tra i passivi, il debito contratto per pagare il prezzo d’acquisto
o semplicemente il debito assunto contrattualmente nei confronti del venditore;

·       
Ai venditori vanno invece conteggiati, tra gli
attivi, il valore di stima ufficiale dell’immobile (nella sua qualità di
proprietario) e l’intero prezzo d’acquisto incassato o da incassare (nella sua
qualità di creditore della pretesa). Quale valore del suo obbligo contrattuale
di trasferire la proprietà dell’immobile venduto, tra i passivi della sua
sostanza va però nuovamente considerato il valore di stima ufficiale dell’immobile
(cfr. Sramek, in: Klöti-Weber/
Siegrist/Weber [a cura di], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3ª ediz., Berna 2009, Vol. I, n. 19 ad § 46, p. 813).

 

                                         3.3.

                                         A
giudizio di questa Camera, le severe esigenze che derivano dal principio di
legalità – che in ambito fiscale ha valore di diritto costituzionale indipendente
(art. 127 cpv. 1 Cost. fed.) – non permettono di tutelare quest’ultima
soluzione, che vorrebbe di fatto anteporre il valore di stima ufficiale di un
immobile al suo valore venale prima ancora del passaggio di proprietà, in presenza
di una semplice pretesa contrattuale.

                                         Del
resto, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, la semplice assenza di norme legali che disciplinano il lasso di tempo
che intercorre tra la sottoscrizione di un titolo giuridico e l’iscrizione del
trapasso di proprietà nel registro fondiario non configura ancora una lacuna
legislativa. Si tratta, se del caso, di una cosiddetta lacuna impropria della
norma positiva, ovvero di una mancanza di una regola che sarebbe
opportuno o persino necessario introdurre, ma che in ogni caso l’autorità giudiziaria
o amministrativa non può colmare, poiché si sostituirebbe in tal caso al legislatore,
disattendendo così il principio della separazione dei poteri (DTF 131 II 562 =
RDAF 2005 II 419).

 

                                         3.4.

                                         Si aggiunga infine che se
i valori di stima ufficiali degli immobili edificabili ed edificati
corrispondessero effettivamente al loro valore venale, così come previsto
dall’art. 15 della Legge cantonale sulla stima ufficiale della
sostanza immobiliare (Lst; RL 10.2.9.1), il tema
sottoposto al giudizio di questa Camera non sussisterebbe nemmeno. L’esperienza quotidiana ci insegna invece che i valori di stima
ufficiali, notoriamente prudenziali (cfr. in particolare art. 20 Lst), spesso
si discostano anche in modo molto sensibile dal valore venale: non si
giustificherebbe altrimenti la notevole differenza tra il prezzo pagato dalla
contribuente, di 950'000 franchi, e il valore di stima ufficiale dell’immobile
di __________, pari a 251'651 franchi.

 

                                         3.5.

                                         Alla luce
di tutte le considerazioni che precedono, questa Camera non può far altro che
commisurare in fr. 950'000.– la pretesa contrattuale vantata da RI 2 nei
confronti dei fratelli __________ e __________, alla data determinante del 31
dicembre 2010.

                                         Tra i
passivi della sua sostanza deve invece essere confermato l’intero ammontare del
mutuo ipotecario contratto nei confronti della Banca __________ di __________,
pure di fr. 950'000.–.

 

 

                                   4.   Il
ricorso è conseguentemente respinto.

                                         Tassa di
giustizia e spese processuali sono poste a carico dei ricorrenti, soccombenti.

 

 

 

 

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

 

 

 

 

 

dichiara e
pronuncia

 

 

 

 

                                   1.   Il ricorso
è respinto.

 

 

                                   2.   Le spese
processuali consistenti:

                                         a. nella
tassa di giustizia di                                 fr.    500.–

                                         b. nelle
spese di cancelleria di complessivi       fr.       80.–

                                         per un
totale di                                                       fr.    580.–

                                         sono a
carico dei ricorrenti.

 

 

                                   3.   Contro il
presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale
federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

 

                                   4.   Intimazione
a: 

	
   

  	
  -    ;

  -  ;

  -  .

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

                                         Copia per
conoscenza:

                                         - municipio
di __________.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il
segretario: