# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 58f44c9d-a898-5050-a62e-4f4c30b15df9
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 1997-10-28
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 28.10.1997 11.1997.12
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1997-12_1997-10-28.html

## Full Text

Incarto n..

  11.97.00012

  	
  Lugano

  28 ottobre 1997/cs

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima Camera
  civile del Tribunale d’appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney–Colombo,
  presidente, 

  G. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretaria:

  	
  Galfetti,
  vicecancelliera

  

 

 

sedente
per statuire nella causa __.__.__(diritto di prelazione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa
con petizione del 19 ottobre 1994 da

 

	
   

  	
  __________
  __________ -__________, __________

  __________
  __________, __________

  __________
  __________ -__________, __________, e

  __________
  __________ __________ -__________, in __________

  formanti
  la Comunione ereditaria fu __________ __________ 

  (patrocinati
  dall’avv. __________ __________, __________)  

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ __________ _, __________

  (patrocinata
  dall’avv. __________ __________, __________);  

   

  

esaminati gli atti,

 

posti
i seguenti 

 

punti di
questione:     1.   Se deve essere accolto l’appello presentato il 23
gennaio 1997 da __________ __________ -__________, __________ __________
-__________, __________ __________ __________ -__________ e __________
__________ contro la sentenza emessa il 2 gennaio 1997 dal Pretore del Distretto
di Lugano, sezione 1;

 

                                         2.   Il
giudizio sulle spese e le ripetibili.

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   La Comunione
ereditaria fu __________ __________, composta di __________ __________
-__________, __________ __________ -__________, __________ __________
__________ -__________ e __________ __________ è comproprietaria per metà della
strada formante la particella n. __________RFD di __________, sezione
__________ -__________. __________ __________, proprietaria dell’altra metà del
fondo, ha venduto __________ 1992 alla __________ __________ (ora __________
__________) le particelle n. __________e __________RFD di __________, sezione
__________ -__________, oltre la sua quota di comproprietà sulla strada (rogiti
n. __________e __________del notaio __________ __________i) al prezzo di
complessivi fr. 6’500’000.–. Il trapasso di proprietà è stato iscritto a
registro fondiario il 31 dicembre 1991. Il 27 ottobre 1993 i membri della
comunione ereditaria si sono rivolti all’Ufficio dei registri, censurando
l’inosservanza del loro diritto di prelazione legale sulla quota di
comproprietà della strada. In seguito, il 25 aprile 1994, essi hanno interposto
ricorso contro la licenza edilizia rilasciata il 17 marzo 1994 dal Comune di
__________ per la costruzione di uno stabile d’appartamenti sui fondi n.
__________e __________. La procedura è stata sospesa con decisione 13 settembre
1994 del Consiglio di Stato – confermata dal Tribunale cantonale amministrativo
il 23 novembre 1994 – e ai ricorrenti è stato assegnato un termine di 30 giorni
“per inoltrare presso il competente giudice civile un’istanza intesa ad
ottenere la fissazione del prezzo teorico di vendita della quota di ½ del fondo
n. __________RFD, al fine di far valere il loro diritto di prelazione nei
confronti della __________ __________ ”.

 

                                  B.   Con petizione del 19
ottobre 1994 __________ __________ -__________, __________ __________
-__________, __________ __________ __________ -__________ e __________
__________ hanno convenuto la __________ __________ davanti al Pretore del
Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo che fosse accertata la violazione del
loro diritto di prelazione, che fosse annullata l’iscrizione della
compravendita e che fosse accertato peritalmente il valore della quota di ½
della particella n. __________, già proprietà di __________ __________. In via
cautelare essi hanno postulato il blocco della particella n. __________e
l’accertamento peritale del valore di tale fondo. L’istanza cautelare è stata
respinta senza contraddittorio il 27 ottobre 1994. Su istanza di revoca degli attori,
il decreto supercautelare è stato confermato il 12 settembre 1995, dopo istruttoria
e contraddittorio.

 

                                         Nella risposta del 10
aprile 1995 la convenuta si è opposta alla petizione, proponendone il rigetto
in ordine e nel merito.

 

                                  C.   Conclusa
l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale. Nel loro memoriale
conclusivo del 30 ottobre 1996 gli attori hanno ribadito le domande di
giudizio, chiedendo un nuovo accertamento peritale sul valore della particella
n. __________. La convenuta, nel suo memoriale del 31 ottobre 1996, ha confermato
la risposta e in via subordinata ha chiesto che in caso di accoglimento della
petizione il valore per l’esercizio del diritto di prelazione fosse fissato in
fr. 2’560’000.–. 

 

                                  D.   Statuendo il 2
gennaio 1997, il Pretore ha respinto la petizione, reputando perento il diritto
di prelazione degli attori. La tassa di giustizia di fr. 12’000.– e le spese
sono state poste a carico a carico degli attori, con obbligo di rifondere alla
convenuta fr. 25’000.– per ripetibili.

 

                                  E.   __________ __________
-__________, __________ __________ -__________, __________ __________
__________ -__________ e __________ __________ sono insorti contro tale
sentenza con un appello del 23 gennaio 1997 nel quale chiedono che, in riforma
del giudizio impugnato, la petizione sia accolta, il valore per l’esercizio del
diritto di prelazione sia stabilito dal perito nominato dal Tribunale
d’appello, che sia fatto loro ordine di comunicare alla convenuta la decisione
circa l’esercizio del citato diritto nel termine di 3 mesi dalla conoscenza del
valore di prelazione e che sia fatto ordine all’Ufficio dei registri di
cancellare l’iscrizione della compravendita. In via subordinata essi postulano
la riduzione della tassa di giustizia a fr. 2’000.– e delle ripetibili a fr.
5’000.–.

 

                                         Nelle sue osservazioni del
10 marzo 1997 la convenuta propone di respingere l’appello e di confermare il
giudizio pretorile.

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   I documenti
prodotti per la prima volta in appello sono inammissibili. L’art. 321 cpv. 1
lett. b CPC vieta di addurre fatti e mezzi di prova nuovi in seconda sede. I
documenti acclusi al ricorso non possono pertanto essere considerati ai fini
del giudizio (Rep. 1990, 291 consid. 1).

 

                                   2.   Il Pretore ha
respinto la petizione considerando che le tre particelle acquistate dalla
convenuta – n. __________ (quota di un mezzo), __________ e __________RFD –
formano una sola proprietà di cui la strada (particella n. __________)
costituisce l’unico accesso veicolare. La formazione di un accesso diverso
avrebbe comportato infatti, per la convenuta, un costo spropositato, di almeno
fr. 2’050’000.–, e avrebbe ridotto considerevolmente il valore degli altri due
fondi. La convenuta avendo comperato i fondi in blocco (Samtkauf), gli
attori avrebbero dovuto esercitare il loro diritto di prelazione sull’intero
oggetto della compravendita nel termine di un mese dal 24 novembre 1993, data
alla quale il patrocinatore della convenuta ha trasmesso i relativi atti
pubblici a quello degli attori (doc. B).

 

                                   3.   La compravendita
all’origine alla lite è stata stipulata nel dicembre 1992, di modo che fanno
stato in concreto gli art. 681 e 682 vCC, la nuova disciplina sul diritto di
prelazione essendo applicabile solo alle alienazioni avvenute dopo il 1° gennaio
1994 (art. 681 segg. nCC, art. 1 tit. fin. CC).

 

                                   4.   Secondo l’art. 682
cpv. 1 vCC i comproprietari hanno per legge il diritto di prelazione verso
qualunque terzo non comproprietario che acquisti una quota del fondo. Inoltre,
giusta l’art. 681 vCC – applicabile per analogia anche al diritto di prelazione
legale (Rep. 1943 374; Meier-Hayoz,
Commentario bernese, art. 682 CC n. 70, 72; Haab,
Commentario zurighese, art. 681/682 CC n. 37, 40) – il venditore ha l’obbligo
di notificare la vendita al beneficiario del diritto di prelazione (cpv. 2),
ritenuto che tale diritto si estingue col decorso di un mese dacché
l’interessato ha avuto conoscenza della vendita (cpv. 3). Il termine di un mese
entro il quale dev’essere esercitato il diritto è un termine di perenzione (Meier-Hayoz, op. cit., art. 681 CC n.
219; art. 682 CC n. 72; Haab, op.
cit., art. 681/682 CC n. 39); esso comincia a decorrere dal momento in cui
l’avente diritto ha avuto conoscenza effettiva della vendita, ovvero del suo
contenuto essenziale (indipenden-temente da come egli ne è giunto a
conoscenza), rispettivamente dal rispetto da parte del venditore dell’obbligo
di notifica che gli incombe a norma dell’art. 681 cpv. 2 CC (Rep. 1943 375; Meier-Hayoz, op. cit., art. 681 CC n.
217 e rif. cit.; Haab, op. cit.,
art. 681/682 CC n. 39). 

 

                                         Comunicate devono essere
le condizioni essenziali della vendita, come l’oggetto, il prezzo e le altre
clausole importanti del contratto, in modo da consentire all’avente diritto di
decidere se esercitare il diritto di prelazione (Haab, op. cit., art. 681/682 CC n. 37; Meier-Hayoz, op. cit., art. 681 CC n.
205 seg.; Steinauer, Les droits
réels, vol. II, 2a edizione, n. 1734c p. 116). La dichiarazione di
esercizio del diritto di prelazione deve pervenire al venditore o all’acquirente
(se questi è già iscritto a registro fondiario quale nuovo proprietario) entro
il termine di un mese e non è sottoposta ad alcuna esigenza di forma (Steinauer, op. cit., vol. I, 2a
edizione, pag. 333 n. 1215; Meier-Hayoz,
op. cit., art. 681 n. 234).

 

                                   5.   Gli appellanti
negano che in concreto la compravendita costituisca una vendita in blocco (Samtkauf
o Mengenkauf). Ora, giurisprudenza e dottrina ammettono un caso di
prelazione anche quando l’immobile gravato è venduto unitamente ad altri fondi
– liberi da tale restrizione – a un prezzo globale (Steinauer, op. cit., vol. I, 2a edizione, p. 333
n. 1215; Meier-Hayoz, op. cit.,
art. 681 n. 234). Qualora i beni non possano essere divisi senza danno per il
venditore o il nuovo proprietario (se già iscritto a registro fondiario),
quest’ultimo può pretendere che il titolare del diritto di prelazione lo
eserciti acquistando l’insieme dei beni venduti al prezzo concordato con
l’acquirente; in caso contrario il beneficiario potrà esercitare il suo diritto
limitatamente al fondo gravato al prezzo stabilito proporzionalmente al valore
dell’og-getto del diritto di prelazione rispetto al prezzo globale (Meier-Hayoz, op. cit., art. 681 CC n.
148; Rep. 1943 374 segg.; DTF 111 II 495).

 

                                   6.   Gli appellanti
contestano il prezzo teorico di prelazione relativo alla quota di ½ della
particella n. __________accertato dal perito giudiziario. In realtà tale
elemento è ininfluente ai fini della vertenza, poiché decisivo è sapere se la
nota compravendita rientri nella nozione di vendita in blocco. In concreto la
convenuta ha acquistato simultaneamente le tre particelle n. __________ (quota
di ½), __________e __________al prezzo complessivo di fr. 6’500’000.–
(contratto di compravendita doc. B, pag. 1). La particella n. __________–
gravata dal diritto di prelazione – forma una strada che consente l’accesso
alle altre due particelle (la planimetria __________ allegata alla perizia
giudiziaria) e tutti e tre i fondi sono gravati da oneri di passo in favore
delle particelle __________e __________, contigue alla particella n. __________
(planimetrie __________ e __________). Se non fosse comproprietaria del fondo
n. __________, la convenuta dovrebbe a ogni modo garantire alle particelle n.
__________e __________ il diritto di passo gravante il fondo n. __________, ciò
che la costringerebbe, in caso di edificazione, a formare un nuovo accesso con
interventi edilizi importanti e particolarmente onerosi dal profilo finanziario.
Il perito giudiziario ha infatti accertato che sarebbe necessario costruire un
passaggio da via __________, mediante una rampa circolare distribuita su non
meno di 7 piani per la quale si può stimare un costo di fr. 2’050’000.–
(perizia giudiziaria dell’11 maggio 1996, pag. 7). Gli appellanti si limitano a
contestare genericamente quest’ultimo importo, senza spendere però una parola
di motivazione, di modo che su questo punto la censura è finanche irricevibile
(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC). Ciò posto, non vi sono motivi per scostarsi
dalle conclusioni del perito (Cocchi/
Trezzini, op. cit., art. 253 CPC n. 3), il quale ha considerato – oltre
ai costi straordinari dell’opera – anche quelli derivanti dalla perdita di
superficie abitativa imposta dalla variante.                

 

                                   7.   A detta degli
appellanti la particella n. __________ sarebbe comunque gravata da servitù di
passo a favore delle particelle n. __________e __________, così che in caso di
esercizio del diritto di prelazione la convenuta non subirebbe alcun danno, disponendo
in ogni modo di un accesso ai propri fondi. Se non che, tale argomentazione è
presentata per la prima volta in appello ed è quindi improponibile (art. 321
cpv. 1 lett. b CPC). Essa è per altro in contrasto con gli atti di causa, da
cui risulta che beneficiarie del diritto di passo sul fondo n. __________sono
unicamente le particelle n. __________e __________, mentre ne sono escluse le
n. __________e __________ (doc. A, 10, 12, 13, perizia pag. 5). Sollevata per
la prima volta in questa sede, è pure improponibile l’argomentazione sul
preteso diritto della convenuta di ottenere un accesso necessario ai sensi
dell’art. 694 CC. 

 

                                   8.   Gli appellanti fanno
anche valere che la convenuta avrebbe inoltrato una variante per l’edificazione
con l’accesso verso via __________, ammettendo così implicitamente l’esistenza
di un accesso alternativo. L’argomentazione non è loro di giovamento. Per la
soluzione della vertenza non è infatti determinante sapere se esista un
siffatto accesso alternativo – peraltro mai messo in dubbio dalla convenuta e
ammesso dal perito – bensì, come esposto dianzi, valutare il pregiudizio che
comporterebbe alla convenuta la separazione della quota di ½ della particella
n. __________dalla nota compravendita. La richiesta di richiamare dal Municipio
di __________ l’incarto relativo alla pubblicazione della domanda di
costruzione dell’8 (recte: 9) febbraio 1995 deve di conseguenza essere
respinta, anche per il fatto che l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC esclude nuove
prove in appello. 

 

                                         L’asserzione degli
appellanti secondo cui l’intenzione della convenuta, che ha voluto riunire a
fini edificatori le tre note particelle, non potrebbe dispiegare effetti iniqui
nei loro confronti è senza rilievo. Secondo dottrina e giurisprudenza esiste
vendita in blocco se il negozio giuridico ha per oggetto più immobili venduti
insieme e se in caso di separazione deriva pregiudizio al venditore (o al nuovo
proprietario iscritto a registro fondiario), senza che sia necessaria una
connessione tra gli oggetti venduti. Nel caso concreto il perito giudiziario ha
accertato che le particelle in questione costituivano già originariamente
un’unica area (completazione del referto peritale, pag. 2 ad 1) e che la strada
è necessaria per garantire i diritti di passo gravanti la particella n.
__________a favore dei fondi n. __________ e __________ (perizia giudiziaria,
pag. 5; doc. 11). Si può dunque legittimamente ritenere che i fondi in questione
costituiscono un’unità economica.

 

                                   9.   A parere degli
appellanti la giurisprudenza sulla vendita in blocco non sarebbe applicabile in
concreto perché svuoterebbe del suo contenuto sostanziale il diritto di
prelazione. È vero in effetti che la giurisprudenza citata restringe il diritto
di prelazione, ma a ben precise condizioni. Non ogni vendita di più fondi è
assimilabile a una vendita in blocco, ma solo quelle in cui sono adempiuti determinati
requisiti (DTF 111 II 495). Se tali presupposti non ricorrono il titolare del
diritto di prelazione può esercitare il suo diritto proporzionalmente al valore
del bene gravato rispetto al valore complessivo dei beni venduti (Rep. 1943
378). Il principio del numerus clausus in materia di diritti reali non è
del resto violato, contrariamente a quanto sostengono gli appellanti, poiché il
diritto di prelazione legale dei comproprietari non è, giuridicamente, un
diritto reale (Meier-Hayoz, op.
cit., art. 681 CC n. 260).

 

                                10.   Ricapitolando, nella
fattispecie i requisiti di una vendita in blocco appaiono indubbi: senza la
particella n. __________i fondi n. __________e __________subirebbero un
ragguardevole deprezzamento, con notevole pregiudizio economico per la convenuta,
poiché questa dovrebbe edificare i suoi fondi in modo da garantire alle particelle
__________e __________l’accesso veicolare, ciò che comporterebbe – come detto –
oneri valutabili a fr. 2’050’000.–, come ha accertato il perito. La compravendita
deve di conseguenza essere considerata alla stregua di una vendita in blocco,
sicché il diritto di prelazione doveva essere esercitato su tutti gli oggetti
della compravendita e non solo sul fondo gravato. Poco importa il valore
teorico della comproprietà degli appellanti. Le censure mosse nel gravame alla
perizia giudiziaria non necessitano pertanto di ulteriore esame. 

 

                                11.   Gli appellanti
chiedono che questa Camera ordini una nuova perizia volta ad accertare il
valore di prelazione della loro quota di comproprietà sulla particella n.
__________. Essi argomentano che il valore di prelazione teorico stabilito dal
perito giudiziario sarebbe tanto arbitrario da imporre l’annullamento della
sentenza impugnata e l’allestimento di una nuova perizia.

 

                                         La designazione di un
nuovo perito può avvenire solo qualora il perito giudiziario dichiari di non
poter rispondere a taluni quesiti, a eventuali controdomande oppure se le sue
risposte appaiono manifestamente insufficienti o discordanti (art. 252 cpv. 5
CPC). L’allestimento di una nuova perizia deve essere chiesto quanto prima, non
appena ravvisate le insufficienze o discordanze del referto versato agli atti,
senza passare ad atti processuali successivi (si confronti anche l’art. 143
cpv. 2 CPC). Nella fattispecie la richiesta di nuova perizia è stata formulata
per la prima volta con le conclusioni scritte, a distanza di sei mesi dalla presentazione
del complemento peritale, dopo il compimento di altri atti istruttori
(sopralluogo del 1° ottobre 1996). Ci si può domandare quindi se fosse
tempestiva. A parte ciò, la designazione di un nuovo perito è condizionata al
fatto che il perito giudiziario dichiari di non poter rispondere a quesiti o a
controdomande oppure se le sue risposte risultino manifestamente insufficienti
o discordanti. Per essere “manifestamente insufficiente” una perizia deve
offendere la logica o violare principi fondamentali della scienza o dell’arte.
Estremi del genere non si ravvisano nel caso in esame, dove il perito ha risposto
a tutte le domande, sia in sede di perizia sia di complemento. Né è preteso che
la perizia o il complemento contengano risposte contraddittorie o manifestamente
insufficienti o discordanti. Gli appellanti fanno valere che le risultanze
della perizia sarebbero smentite da una perizia privata allestita nel 1994,
neppure prodotta in prima sede e come tale irricevibile in appello (sopra,
consid. 1), e criticano il metodo seguito dal perito per calcolare il valore
teorico del diritto di prelazione. Se non che, come si è visto, il diritto di
prelazione andava esercitato su tutte e tre le particelle oggetto della vendita,
sicché la prova richiesta, volta ad accertare il valore del fondo gravato, non
avrebbe comunque per oggetto l’accerta-mento di fatti rilevanti giusta l’art.
184 cpv. 1 CPC.

 

                                12.   Gli appellanti si
dolgono infine del giudizio relativo agli oneri processuali, chiedendo che la
tassa di giustizia sia ridotta da fr. 12’000.– a fr. 2’000.– e che le
ripetibili siano portate da fr. 25’000.– a fr. 5’000.–. Essi sostengono che il
valore in base al quale fissare la tassa di giustizia e le ripetibili
ammonterebbe a fr. 33’040.–, pari alla metà del valore di stima della
particella n. __________. 

 

                                         La giurisprudenza ha già
avuto modo di ricordare che entro i minimi e i massimi delle tariffe
applicabili in materia di spese e ripetibili il primo giudice fruisce di ampio
potere di apprezzamento, che può essere censurato solo per eccesso o per abuso
(I CCA, sentenza del 5 agosto 1997 nella causa A. e C. contro F., consid. 8;
del 20 maggio 1997 nella causa D.T. contro F., consid. 11). Il valore litigioso
in processi che hanno per oggetto un diritto di prelazione si determina secondo
il prezzo di vendita dell’oggetto sul quale può essere esercitato tale diritto
(Poudret, Commentaire de la Loi
fédérale d’organisation judiciaire, vol. I, Berna 1990, art. 36 n. 9.5; DTF 97
II 280, 84 II 192). Il valore fiscale è quindi ininfluente, contrariamente a
quanto sostengono gli appellanti. Trattandosi di una vendita in blocco, in cui
il fondo gravato non poteva essere separato dagli altri senza pregiudizio per
la convenuta, il valore litigioso è pari al prezzo di vendita stipulato nei
rogiti n. __________e __________del notaio __________ __________, ossia fr.
6’500’000.–. Il valore di fr. 2’050’000.– stabilito dal Pretore, pari al valore
economico per la convenuta della quota di ½ della particella n. __________, risulta
quindi favorevole agli appellanti, poiché calcolando correttamente il valore litigioso,
la tassa di giustizia di fr. 12’000.– risulta inferiore ai minimi tariffari
(art. 17 cpv. 1 LTG). 

 

                                         Quanto alle ripetibili,
per un valore litigioso di fr. 6 500 000.– l’art. 9 cpv. 1 TOA (applicabile a
titolo indicativo: art. 150 CPC) prevede un onorario del 3 al 6% del valore
medesimo. Verosimilmente eccessivo, la rimunerazione così calcolata deve quindi
essere mediata con l’onorario a tempo (art. 11 cpv. 1 TOA). Se  in concreto si
determina l’onorario ad valorem in fr. 260 000.– (4% di fr. 6 500 000.–)
e l’onorario ad horam in fr. 14 000.– (una quarantina di ore di lavoro
retribuite fr. 350.– l’una), si ottiene – applicando la nota formula elaborata
dal Consiglio di moderazione (Bollettino dell’Ordine degli avvocati 1991, n. 1
pag. 15) – un onorario finale di fr. 26’600.– (arrotondati). In circostanze del
genere non può seriamente farsi questione di eccesso o abuso del potere di
apprezzamento da parte del primo giudice.

 

                                13.   La tassa di giustizia
(art. 24 lett a LTG) e le spese processuali di appello sono poste a carico
degli attori (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderanno alla controparte
un’adeguata indennità per ripetibili.

 

 

Per
questi motivi,

 

vista
sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

 

 

pronuncia:              1.   L’appello è respinto e la
sentenza impugnata è confermata.

 

                                   2.   Gli oneri processuali,
consistenti in:

                                         a) tassa di
giustizia      fr. 10’000.–

                                         b) spese                         fr.       
50.–

                                                                                fr.
10’050.–

                                         sono
posti a carico degli appellanti in solido, con obbligo di rifondere
solidalmente alla controparte fr. 12’000.– per ripetibili di appello.

 

                                   3.   Intimazione:

                                         – avv. __________
__________, __________;

                                         – avv. __________
__________, __________.

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        La
segretaria