# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 46fc316d-3346-5e29-8179-0fbd86c91222
**Source:** Valais/Wallis (VS)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-27
**Language:** fr
**Title:** Wallis Sonstiges Gericht Sonstige Kammer 27.10.2022 A1 22 34
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/VS_Gerichte/VS_BZG_999_A1-22-34_2022-10-27.pdf

## Full Text

A1 22 34 

 

 

ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2022 

 

Tribunal cantonal du Valais 

Cour de droit public 

 

Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier, Thomas Brunner, 

juges ; Frédéric Fellay, greffier,  

 

en la cause 

 

OFFICE FÉDÉRAL DE LA JUSTICE (OFJ), 3003 Berne, recourant, 

 

contre 

 

SERVICE DU REGISTRE FONCIER (SRF), 1950 Sion, autorité attaquée, et  

X _________, A _________/B _________, tiers concerné, représenté par Maître  

Olivier Ribordy, avocat et notaire, 1920 Martigny, 

 

(acquisition par un étranger) 

recours de droit administratif contre la décision du 7 janvier 2022 

  

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Faits 

 

A. Le 11 octobre 2021, le notaire Olivier Ribordy a interpellé le service du registre foncier 

(SRF) afin de savoir s’il pouvait directement procéder à la constitution d’une propriété 

par étages sur la parcelle no xxx de la commune de C _________, à D _________, avec 

signature immédiate de deux actes de vente à des étrangers, ou s’il devait plutôt passer 

par une procédure d’autorisation de principe. Il a expliqué que le bâtiment actuellement 

sis sur ce bien-fonds (chalet « E _________ ») allait être séparé en deux appartements 

distincts (en duplex), l’un de 249.63 m2, destiné à un homme célibataire sans enfant, 

l’autre de 172.16 m2, destiné à la sœur de ce dernier, mariée avec des enfants. Le 

premier des logements susvisés « était assez grand à cause de la pièce à vivre », car 

son acquéreur – X _________, ressortissant britannique âge de 42 ans –, actif dans la 

finance, souhaitait « pouvoir bénéficier d’un séjour pour faire des réceptions et des 

rencontres pour son activité professionnelle ». Le notaire a notamment transmis les 

calculs des surfaces habitables effectués par l’architecte dans la perspective d’une vente 

aux étrangers. Selon ce document et les plans versés au dossier, l’appartement  

no 1 (592/1000èmes) ne comporte qu’une seule chambre (24.48 m2), offre deux couchages 

d’appoint situés dans la mezzanine et dispose d’un espace comprenant séjour, repas, 

cuisine de 107.50 m2. Ce logement fait au total 169.37 m2, surface à laquelle l’architecte 

a additionné, au prorata des parts des unité d’étages, 80.26 m2 des 136.05 m2 de locaux 

communs abritant une piscine (115.28 m2), un dégagement/détente (5.78 m2), une 

douche (2.29 m2), un sauna (4.32 m2), un espace sauna (6.90 m2) et un WC (1.48 m2). 

L’appartement no 2 (404/1000èmes) totalise 116.38 m2 auxquels a été ajouté le solde 

(55.78 m2) des surfaces communes de bien-être et de détente du chalet. 

Le 14 octobre 2021, le SRF a fait savoir au notaire qu’il allait traiter le dossier comme un 

cas de revente d’un ancien logement à des personnes à l’étranger et l’a invité à déposer 

une requête sur la base d’un projet d’acte, accompagné des pièces usuelles. Il a 

également requis une motivation écrite de l’acquéreur en lien avec le dépassement de 

la limite de la surface nette de plancher habitable de 200 m2 prévue par l’art. 10 al. 2 de 

l’ordonnance du 1er octobre 1984 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à 

l’étranger (OAIE ; RS 211.412.411). 

Le 1er décembre 2021, le notaire a transmis au SRF deux demandes de contingents 

concernant deux appartements en PPE à constituer sur la parcelle no xxx, 

accompagnées des pièces suivantes : 

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- le projet d’acte de constitution de PPE, avec le plan d’étage et la légende ;  

- le projet d’acte de vente à X _________ portant sur la PPE xxx-2, quote-part 

de 592/1000èmes de la parcelle de base no xxx, avec droit exclusif sur 

l’appartement en duplex n° 10, et sur deux parts de copropriété de 1/4 de la 

PPE xxx-1, avec droit exclusif sur un parking de 4 places, donnant droit à 

l’utilisation de deux places de parc (C et D) ;  

- le projet d’acte de vente à F _________, portant sur la PPE xxx-3, quote-part 

de 404/1000èmes de la parcelle de base no xxx, avec droit exclusif sur 

l’appartement duplex n° 11 et une buanderie (no 8), et sur deux part de 

copropriété de 1/4 de la PPE xxx-1, avec droit exclusif sur un parking de  

4 places, donnant droit à l’utilisation de deux places de parc (A et B) ;  

- les déclarations sur l’honneur et d’intention des acquéreurs ;  

- le plan des deux logements signés par les acquéreurs ; 

- une lettre de motivation du 4 novembre 2021 de X _________ en lien avec 

le dépassement de la limite de 200 m2, document dans lequel on peut lire 

notamment ce qui suit :  

 

« […] I am a 42 year old unmarried man. Therefore, I do not need an apartment with several bedrooms 

in it but I would like the opportunity to acquire and stay in an apartment with large spaces in it — similar 

to my home in the UK.  

From a work point of view, I am a Managing Partner and the Global Head of Financial Services investing 

at G _________, the largest private equity firms headquartered in Europe. 

Whilst I intend to make use of the apartment for holidays in the summer and the winter, I am also required 

by my job to meet and entertain colleagues and clients. I intend to use the apartment in order to have 

such meetings and dinners — hence the need for a large entertaining and dining area. 

The apartment therefore is an excellent fit to my needs to both enjoy my leisure time but also to enable 

me to be as effective and successful as possible in my professional capacity.[…] » 

Le 2 décembre 2021, le notaire a transmis au SRF la formule cantonale officielle 

d’attestation d’architecte faisant état d’une surface nette habitable de 249.63 m2 pour 

l’appartement 1 (nord) de 2 pièces et d’une surface nette habitable de 172.16 m2 pour 

l’appartement 2 (sud) de 4 pièces.  

 

Le 14 décembre 2021, le SRF a octroyé une garantie de contingent.  

Le 23 décembre 2021, le notaire a communiqué au SRF les actes de vente définitifs des 

deux logements. 

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B. Par décision du 7 janvier 2022 référencée sous « 2021.1852 », le SRF a admis la 

requête du 11 octobre 2021 et autorisé X _________ à acquérir, comme logement de 

vacances (art. 9 al. 2 de loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à 

l’étranger du 16 décembre 1983 [LFAIE ; RS 211.412.41] ; art. 5 let. b de la loi  

du 31 janvier 1991 réglant l’application de la LFAIE [LALFAIE ; RS/VS 211.41]), la  

PPE xxx-2 ainsi que les deux parts de copropriété de 2/8 (recte : 1/4) de la PPE xxx-1. 

Il a ce faisant admis le dépassement de la limite de surface nette de plancher habitable 

fixée à l’art. 10 al. 2 OAIE, ceci « compte tenu de la configuration de l’appartement et du 

train de vie de l’acquéreur ». 

Le SRF a, par décision séparée du même jour (2021.1853), restée pour sa part 

inattaquée, accordé à F _________ l’autorisation d’acquérir. 

C. Par mémoire du 7 février 2022, l’Office fédéral de la justice (OFJ) a conclu céans à 

l’annulation de la décision du SRF concernant X _________ (2021.1852) et au refus de 

l’autorisation d’acquérir, au motif d’un dépassement non justifié de la limite de 200 m2. 

Comme personne célibataire sans enfant, le requérant ne pouvait pas invoquer des 

motifs familiaux, d’autant que le chalet qu’il s’apprêtait à acquérir serait partagé avec sa 

sœur. En outre, l’on ne discernait pas d’autres besoins liés à l’hébergement éventuel 

d’autres membres de la famille, l’intéressé ayant notamment fait donation à sa mère de 

son logement sis à H _________. Les motifs avancés par le requérant, soit le souhait de 

posséder un très grand espace à vivre, comme il en avait l’habitude dans sa résidence 

de domicile, et la nécessité d’avoir une grande pièce du fait que ce logement pourrait 

avoir une utilisation partiellement professionnelle, pour l’accueil d’amis et de clients pour 

des dîners et des réceptions, n’étaient pas pertinents. Un train de vie particulier ne 

pouvait en effet fonder un motif de dépassement des 200 m2. Il en allait de même de 

réceptions et de dîners dans un contexte professionnel attendu que l’autorisation portait 

sur un logement de vacances. Enfin, le fait que l’appartement ne permette pas, compte 

tenu de sa configuration, d’accueillir une famille nombreuse, n’était pas une raison 

suffisante pour autoriser un dépassement de la limite de 200 m2.  

Le 22 février 2022, X _________ a conclu au rejet du recours. Il fait valoir, en se référant 

au régime juridique des parties communes dans la propriété par étages, que les surfaces 

déterminantes au regard de l’art. 10 al. 2 OAIE devaient exclusivement être celles des 

parties privatives. Or, ces surfaces étaient en l’occurrence inférieures à limite des  

200 m2 dont l’OFJ critiquait le dépassement. Dans une argumentation à caractère 

subsidiaire étayée par une lettre de motivation au contenu attesté par les membres de 

sa famille, il explique vouloir également accueillir dans son logement sa mère, qui 

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s’apprêtait à vendre l’appartement de H _________, ses deux frères, son autre sœur, 

ainsi que leurs conjoints et enfants respectifs, ainsi que ses amis. L’intimé précise que 

sa priorité était toutefois d’organiser des rencontres avec ses amis et ses collègues, sous 

la forme de repas et de rencontres durant la journée et la soirée. Sur ce point, il reproche 

à l’OFJ d’avoir considéré que de tels événements récréatifs ne se distinguaient pas 

fondamentalement de ceux pouvant être organisés dans le cadre habituel des vacances. 

A l’entendre, les restaurants de la station étaient organisés en deux services et ne 

permettaient pas la tenue de rencontres telles qu’il les envisageait. Enfin, X _________ 

excipe de développements dans sa vie personnelle. Il explique vivre en couple et affirme 

que sa compagne et lui désirent fonder une famille.  

Le SRF a proposé de rejeter le recours, le 8 mars 2022. Il a fait remarquer que les 

surfaces communes étaient, dans la pratique, comptées dans les bâtiments comprenant 

un nombre d’unités de PPE peu élevé, mais pas en présence de grands immeubles. Ici, 

il convenait de prendre en considération le fait que le logement en tant que tel n’excédait 

pas la limite de 200 m2 et que le dépassement était dû aux espaces communs.  

Dans ces circonstances et du moment que des motifs non seulement quantitatifs  

(nombre de personnes), mais également qualitatifs (tenant au mode de vie) étaient 

susceptibles de justifier un dépassement des 200 m2, il apparaissait que l’autorisation 

accordée à X _________ était légitime. 

Le 16 mars 2022, X _________ a versé en cause un extrait de l’aide-mémoire publié par 

l’OFJ concernant l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, en signalant 

que ce document ne restreignait pas les motifs permettant un accroissement de la 

surface autorisée. Il fallait en déduire que les besoins pouvaient, comme en l’espèce, 

tenir à la personne de l’acquéreur.  

Par ordonnance du 18 mars 2022, le juge délégué a suspendu la procédure au vu de 

pourparlers transactionnels.  

Le 1er avril 2022, X _________ a informé le Tribunal que ceux-ci n’avaient pas abouti. 

Le 10 août 2022, le juge délégué a avisé les intervenants que le cause allait être tranchée 

prochainement. 

 

 

 

 

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Considérant en droit 

 

1. Le recours est recevable (art. 20 LFAIE, art. 11 al. 2 LALFAIE ; art. 78 let. a, 80 al. 1 

let. c et 48 de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives 

[LPJA ; RS/VS 172.6]). 

2.  

2.1 L’OFJ reproche au SRF d’avoir admis un dépassement injustifié de la limite 

maximale nette de plancher habitable de 200 m2 prévue à l’art. 10 al. 2 OAIE et d’avoir 

ainsi délivré à tort l’autorisation d’acquérir. 

2.2 L’art. 12 LFAIE prévoit des situations dans lesquelles l'autorisation d'acquérir ne peut 

pas être octroyée, notamment lorsque la surface de l'immeuble est supérieure à ce 

qu'exige l'affectation de celui-ci (let. b). Cette règle est concrétisée à l'art. 10 al. 2 OAIE, 

aux termes duquel la surface nette de plancher habitable des résidences secondaires, 

des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas,  

en règle générale, dépasser 200 m2.  

3.  

3.1 X _________ conteste que la limite de 200 m2 soit dépassée. Il soutient que l’espace 

détente du chalet ne doit pas être intégré au calcul de la surface nette de plancher 

habitable dans la mesure où il s’agit de locaux communs. L’appartement sur lequel il 

avait un droit exclusif totalisait 169.37 m2 et n’excédait donc pas la limite fixée par  

l’art. 10 al. 2 OAIE.   

3.2 Selon la jurisprudence, la surface nette de plancher habitable visée par l’art. 10 al.2 

OAIE intègre tous les espaces se prêtant à l’habitation tels que cuisine, local d’entrée, 

salle de bain, WC, piscine fermée, sauna, pièce de loisirs, mais non les balcons, les 

escaliers, cave, grenier (ATF 136 II 233 consid. 5.2-5.4 traduit en allemand in :  

RNRF 93/2012 p. 105 ss ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_902/2017 du 6 février 2019 

consid. 2.1 ; BVR 1998 p. 538).  

3.3 Ainsi que le relève l’intimé, ces précédents, en particulier l’ATF 136 II 233, 

concernaient des cas où les espaces de détente étaient destinés à l’usage exclusif des 

propriétaires. L’on ne peut toutefois en conclure que, dès lors qu’ils ne font pas l’objet 

d’un droit exclusif, ces espaces devraient être systématiquement exclus du calcul.  

L’art. 10 al. 2 OAIE parle, en effet, de « surface nette de plancher habitable ». Le critère 

légal est ainsi celui de l’habitabilité des locaux. Les surfaces litigieuses sont de manière 

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incontestée habitables, de sorte qu’il se justifie d’en tenir compte, nonobstant leur 

appartenance aux espaces communs du bâtiment. Il y a d’autant moins de raison d’en 

douter qu’il s’agit ici d’un chalet qui ne compte que deux logements, au demeurant 

destinés à des membres d’une même famille. L’intimé apparaît malvenu de contester la 

prise en compte des locaux en question dans la mesure où, dans sa requête auprès du 

SRF, il les a spontanément intégrés au calcul et a produit des attestations d’architecte 

dans ce sens. Il n’y a donc pas lieu de revenir sur ce calcul opéré conformément à la 

pratique évoquée céans par le SRF s’agissant des « bâtiments comprenant un nombre 

d’unités de PPE peu élevé », ni d’ailleurs de discuter plus avant du bien-fondé de cette 

pratique dès lors que sa mise en œuvre dans le cas particulier aboutit à sur une solution 

objectivement justifiée. L’on remarquera encore que les surfaces concernées s’étendent 

ici sur quelque 136 m2 et qu’elles représentent ainsi un peu moins de la moitié de la 

surface nette de plancher habitable des deux logements (285.75 m2). L’on ne saurait 

raisonnablement en faire abstraction sous l’angle des articles 12 let. b LFAIE et 10 al. 2 

OAIE, qui concourent à la réalisation du but que vise cette législation, soit de prévenir 

l’emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE ; sur le but de la loi cf. ATF 147 II 281 

consid. 4.2). 

3.4 Partant, il sied de retenir que la surface nette de plancher habitable sens de l’art. 10 

al. 2 OAIE s’élève en l’occurrence à 249.63 m2, conformément aux calculs présentés par 

le requérant lui-même lors de la procédure d’autorisation. La limite de 200 m2 est donc 

bel et bien dépassée.   

4. Il s’agit, partant, de vérifier si l’autorisation pouvait être accordée nonobstant ce 

dépassement.  

4.1 La limite fixée par l’art. 10 al. 2 OAIE constitue, aux termes mêmes de l’ordonnance, 

une « règle générale ». Selon la jurisprudence, il peut être dérogé à cette  

« règle générale » jusqu’à 250 m2 (arrêt du Tribunal fédéral 2C_947/2018 du  

10 août 2020 consid. 3.1). L'aide-mémoire relatif à l'acquisition d'immeubles  

par des personnes à l'étranger publié par l’OFJ, reproduit in parte qua par  

l’intimé, évoque même la possibilité d’autoriser, de manière exceptionnelle,  

des dépassements plus importants. En cas de dépassement de la limite 200 m2, 

l'acheteur doit démontrer, compte tenu de ses besoins et de sa situation, qu'une telle 

dérogation est exigée par l'affectation de l'immeuble (ATF 136 II précité consid. 4.3  

in fine et 4.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_808/2018 du 12 avril 2019 consid. 3.2.2). Il 

s’agit à tout le moins de rendre vraisemblable que les personnes pour lesquelles il fait 

valoir un besoin de logement utilisent effectivement et régulièrement l'immeuble avec lui 

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(arrêt du Tribunal fédéral 2C_947/2018 précité consid. 3.5.3). Le moment déterminant 

pour en juger est celui de l'acquisition ou de la réquisition au registre foncier  

(ATF 106 Ib 11 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_947/2018 précité consid. 3.5.3).  

Le point de savoir si la dérogation est exigée par l'affectation de l'immeuble doit être 

tranché en gardant à l’esprit que, dans le cadre d'une révision ponctuelle de la LFAIE, la 

limite réglementaire de la surface nette de plancher habitable de l’art. 10 al. 2 OAIE pour 

les logements de vacances a été doublée, passant ainsi de 100 m2 à 200 m2 et que le 

membre de phrase « elle [la surface habitable nette] est déterminée dans ce cadre 

d'après les besoins de l'acquéreur et, dans la mesure où ils partagent régulièrement 

l'usage du logement, de ses parents les plus proches », et donc la preuve du besoin, ont 

été supprimés (arrêt 2C_947/2018 précité consid. 3.5.2). Comme le relève l’OFJ dans 

son recours, l'objectif de cet assouplissement était de permettre aux étrangers aisés 

d'acquérir un logement de vacances correspondant à leur niveau de vie (ibidem). La 

suppression de la preuve du besoin jusqu'à une surface utile de 200 m2 devait donc 

permettre aux personnes seules ou aux familles peu nombreuses de bénéficier aussi de 

cette possibilité (ibidem). En cas de dépassement de cette limite, le besoin 

supplémentaire doit toujours être prouvé (ibidem).  

4.2 En l’occurrence, X _________ a expressément expliqué au SRF qu’en tant que 

personne célibataire et sans enfant, il n’avait pas besoin d’un appartement comportant 

plusieurs chambres à coucher. Il a en revanche motivé le dépassement de la limite de 

200 m2 par son souhait de vivre dans un appartement offrant, comme son logement au 

B _________, de grands espaces. Force est toutefois de constater, avec l’OFJ, qu’il 

s’agit là de motifs de convenance personnelle tenant au niveau vie de l’intéressé. Or, 

c’est précisément au regard de telles considérations que la précédente limite de 100 m2 

a été portée à 200 m2. L’on ne saurait dès lors considérer que les 249.63 m2 de surface 

nette de plancher habitable que totalisent l’appartement de l’intimé et la part de l’espace 

bien-être imputé (80.26 m2) puissent se justifier sous cet angle et correspondre, en fin 

de compte, à ce qu'exige l'affectation de l’immeuble comme logement de vacances pour 

une personne seule. L’intimé a également invoqué la nécessité de disposer d’un grand 

espace de réception et de repas pour des motifs professionnels, ceci dans le but de 

rencontrer et de recevoir des collègues et de clients dans le cadre de réunions et de 

dîners. La question est toutefois celle de savoir si la surface excédentaire est exigée par 

l’affection de l’immeuble (art. 12 let. b LFAIE), qui est ici un logement de vacances  

(art. 9 al. 2 LFAIE). Sans s’arrêter sur le fait qu’elles sont très générales et donc 

insuffisamment étayées au regard des exigences rappelées précédemment  

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(supra consid. 4.1), les raisons d’ordre professionnel invoquées par l’intimé ne 

permettent pas de justifier un dépassement, de surcroît significatif, de la limite des  

200 m2 applicable à un logement de vacances. Au demeurant, l’on ne saurait 

sérieusement soutenir qu’une station comme celle de D _________ serait dépourvue 

d’infrastructures ou d’établissements permettant de tenir des rencontres, réunions ou 

repas d’ordre professionnel. 

4.3 Enfin, l’intimé rappelle dans sa réponse que le cercle de personnes susceptibles 

d’utiliser le logement doit être analysé de manière large et ne se limite pas au conjoint 

de l’acquéreur et à leurs enfants mineurs. Selon la jurisprudence, la notion de famille 

englobe aussi les enfants majeurs et leur propre famille, les parents de l'acquéreur ainsi 

que les amis et les employés de maison (ATF 108 Ib 1 consid. 4b ; arrêt du Tribunal 

fédéral 2C_947/2018 précité consid. 3.5.1). En l’occurrence, l’appartement en question 

est un 2 pièces, qui ne comporte qu’une chambre et une petite mezzanine offrant  

deux couchages d’appoint. Sa configuration ne permet donc pas d’accueillir une famille 

(au sens prédéfini) nombreuse. C’est donc en vain que X _________ argue céans de la 

perspective, nouvelle et contradictoire par rapport aux explications fournies au SRF, de 

recevoir sa mère, ses deux frères et son autre sœur, leurs conjoints et enfants respectifs 

ainsi que ses amis. Le même constat vaut s’agissant du désir d’enfants exprimé par le 

prénommé dans son recours, étant de toute manière rappelé que la situation doit être 

analysée telle qu’elle se présente au moment de la réquisition au registre foncier – ce 

que X _________ reconnaît lui-même.  

5. 

5.1 Les considérants qui précèdent conduisent à l’admission du recours.  

En conséquence, la décision 2021.1852 du 7 janvier 2022 du SRF est réformée en ce 

sens que la requête du 11 octobre 2021 est rejetée et l’autorisation d’acquérir refusée 

(art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 

5.2 X _________, qui succombe, supportera un émolument de justice qu’il convient 

d’arrêter, au vu notamment des principes d’équivalence et de couverture des frais ainsi 

que des critères et des limites prévues par les art. 13 al. 1 et 25 de la loi du 11 février 

2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou administratives 

[LTar ; RS/VS173.8]), à 1500 fr., débours compris (art. 11 LTar ; art. 89 al. 1 LPJA).  

Il n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). 

 

 

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Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 

 

1. Le recours est admis.  

2. La décision 2021.1852 du 7 janvier 2022 du Service du registre foncier est réformée 

en ce sens que la requête du 11 octobre 2021 est rejetée et l’autorisation d’acquérir 

refusée. 

3. Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de X _________.  

4. Le présent arrêt est communiqué à l’Office fédéral de la justice à Berne, à Maître 

Olivier Ribordy, avocat, à Martigny, et au Service du registre foncier, à Sion. 

  

Sion, le 27 octobre 2022