# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 5943cdbf-9d53-5b3c-975d-04d797e1fb31
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-04-28
**Language:** it
**Title:** Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 28.04.2022 12.2021.176
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_002_12-2021-176_2022-04-28.html

## Full Text

Incarto n.

  12.2021.176

  	
  Lugano

  28 aprile 2022/jh        

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  Ticino

  	 

	 
	
  La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

  
	 
	
   

  
	 
	
   

  
	
  composta dei giudici:

  	
  Fiscalini,
  presidente,

  Bozzini
  e Stefani

  	 

									

 

	
  vicecancelliera:

  	
  Bellotti

  

 

 

sedente
per statuire nella causa in procedura sommaria di tutela giurisdizionale dei
casi manifesti - inc. n. SO.2021.3561 della Pretura del Distretto di Lugano,
sezione 1 - promossa con istanza 10 agosto 2021 da

 

 

	
   

  	
  AO
  1  

  patrocinata dall’  PA 2  

   

  
	
   

  	
  contro

  

 

	
   

  	
   AP
  1  

  patrocinata dall’  PA 1  

   

  
	
   

  	
   

  	 

				

 

con cui l’istante ha
chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 500’000.- oltre interessi
al 5% dall’8 ottobre 2013, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione
interposta al PE n. __________ dell’UE di __________; 

 

domanda avversata dalla
controparte, che ha chiesto di dichiarare l’istanza irricevibile, e che il
Pretore con decisione 5 novembre 2021 ha accolto;

 

appellante la convenuta
con appello 18 novembre 2021, con cui ha chiesto la riforma del querelato
giudizio nel senso di dichiarare l’istanza irricevibile o subordinatamente di
respingerla nel merito, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

 

mentre l'istante con
osservazioni (recte: risposta) 21 dicembre 2021 ha postulato la
reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

 

preso
atto della replica spontanea 7 gennaio 2022 della convenuta;

letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti;

 

ritenuto

 

in fatto:

A.    
In data 8
ottobre 2013 L__________ (in qualità di acquirente) e AP 1 (in qualità di
venditrice) hanno stipulato in forma scritta un contratto preliminare di
compravendita con cui il primo si impegnava ad acquistare dalla seconda un
immobile libero da ipoteche di 6 appartamenti sito in __________ a __________
(fondo part. n. __________ RFD di __________), per il prezzo di fr. 4'750'000.-
(doc. C). Il contratto prevedeva al punto III la stipulazione dell’atto
notarile entro il 30 giugno 2015 e al punto VI il versamento di fr. 500'000.-
entro il 4 ottobre 2013 “a valere quale anticipo sul prezzo di vendita,
rispettivamente quale risarcimento (pena convenzionale) in caso di recesso,
ossia nel caso in cui, per motivi non dipendenti dal venditore, l’atto notarile
non venga sottoscritto entro il termine previsto al punto III”. Al punto
XVI, L__________ si è riservato il diritto di cedere il contratto al figlio K__________.

 

B.    
In data 20
giugno 2016 AP 1 quale venditrice e la E__________ SA quale acquirente (ora AO 1, società avente L__________ e K__________ quali
presidente, rispettivamente membro del CdA, cfr. doc. B), hanno sottoscritto un’“Integrazione al
contratto preliminare di compravendita” (doc. D) ove veniva ripreso il
contenuto del contratto doc. C, con alcune modifiche. In particolare, il punto
III stabiliva che l’atto notarile sarebbe stato stipulato all’ottenimento
dell’autorizzazione LAFE (procedura in quel momento pendente e seguita
dall’avv. S__________), mentre il punto VI precisava che l'acquirente aveva nel
frattempo versato l'importo di fr. 500'000.- a titolo di anticipo/pena
convenzionale.

 

C.    
Successivamente,
K__________ ha versato a AP 1 un ulteriore acconto di fr. 150'000.-. 

 

D.    
Non
essendosi nel seguito perfezionata la compravendita (cfr. doc. T), L__________
si è attivato per ottenere la restituzione di 

fr. 650'000.-, incontrando il consenso del figlio della venditrice, G__________
(doc. F). Ciononostante, la restituzione non è mai avvenuta, tant’è che AO 1 ha
fatto spiccare nei confronti della venditrice dapprima il PE n. __________
emesso il 7 gennaio 2020 dall’UE di Lugano per l’importo di 

fr. 500'000.- oltre accessori (con analogo PE n. __________ nei confronti di G__________),
e in seguito il PE n. __________ emesso l’8 giugno 2021 dall’UE di __________
per il medesimo importo, avverso i quali gli escussi hanno interposto opposizione
(doc. I, 7 e 8). Analogamente ha proceduto K__________, il quale pure ha fatto spiccare nei
confronti della venditrice e del figlio alcuni PE tendenti al pagamento di fr. 150'000.-
(cfr. doc. 9 e 10).

 

E.    
Con istanza 10
agosto 2021, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei
casi manifesti (art. 257 CPC), AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla
Pretura del Distretto di Lugano per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 500’000.-
oltre interessi al 5% dall’8 ottobre 2013 (indebito arricchimento della
controparte), nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione al PE n. __________
(inc. SO.2021.3561). Parallelamente, anche K__________ ha avviato innanzi alla
medesima Pretura una similare procedura tendente alla restituzione di fr. 150'000.-
(inc. SO.2021.3560).

 

F.    
La convenuta si è
integralmente opposta all’istanza con osservazioni 8 settembre 2021, contestando
in sintesi l’applicabilità nella fattispecie della procedura sommaria a tutela
dei casi manifesti, non essendo chiare né la titolarità dei presunti crediti in
discussione, né le motivazioni che hanno condotto al fallimento della
compravendita (essenzialmente da ricondurre agli insormontabili problemi posti
dalla procedura LAFE), tenuto pure conto della possibile prescrizione della
pretesa attorea e della potenziale nullità del contratto per vizio di forma.

 

G.   
Con replica
spontanea 27 settembre 2021 e duplica spontanea 20 ottobre 2021 le parti hanno
approfondito le proprie antitetiche posizioni, contestando quelle avverse.

 

H.    
Con decisione 5
novembre 2021 il Pretore ha accolto l’istanza, con seguito di spese processuali
(fr. 1'500.-
complessivi) e ripetibili (fr.
5'000.-) a carico della convenuta. Pure l’istanza di K__________ nella
parallela procedura inc. SO.2021.3560 ha trovato accoglimento.

 

I.      
Con appello 18
novembre 2021 la convenuta si è aggravata contro tale decisione, chiedendone la
riforma nel senso di dichiarare l’istanza irricevibile o subordinatamente di
respingerla nel merito, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.
Con osservazioni (recte: risposta) 21 dicembre 2021 l’istante si è
opposta all’appello, postulandone l’integrale reiezione, pure con protesta di
spese e ripetibili. Con replica spontanea 7 gennaio 2022 l’appellante ha
ulteriormente approfondito le proprie tesi, producendo due nuovi documenti
(doc. 13 e 14). Similmente, anche la decisione del Pretore nell’inc. SO.2021.3560
è oggetto di impugnazione presso questa Camera (inc. 12.2021.175).

 

E considerato,

 

in diritto:

1.     
Contro una decisione emanata
in procedura sommaria a tutela dei casi manifesti e il cui valore è di almeno
fr. 10'000.- è dato il rimedio dell’appello
(art. 308 cpv. 1 lett. a CPC), da
presentare entro 10 giorni (art. 314 CPC).

Nel caso concreto, il valore della presente procedura
supera la soglia testé menzionata. La
decisione impugnata è stata recapitata in data 8 novembre 2021, sicché
l’appello del 18 novembre successivo è tempestivo. Parimenti tempestive sono la
risposta 21 dicembre 2021 dell’istante e la replica spontanea 7 gennaio 2022
della convenuta. 

 

2.     
Con l’impugnata decisione, il
Pretore ha esaminato se le tesi dell’istante fossero a tal punto chiare da giustificare
il loro accoglimento nella procedura sommaria. 

In proposito, egli ha dapprima confermato la manifesta
legittimazione attiva dell’istante, ritenuto che l’importo di 

fr. 500'000.- è stato versato in varie tranches da L__________ e dalla I__________
SpA per conto della AO 1 (già E__________ SA) con contestuale insorgere di un
credito correntista, come attestato dallo stesso doc. D e dai doc. L, M e N e
riconosciuto dalla convenuta nel doc. F. La relazione tra quest'ultima e i
prestatori effettivi di tali anticipazioni è un tema che riguarda la loro
relazione interna e non deve interessare la convenuta.

In seguito, dopo aver rilevato che per escludere la
natura manifesta della pretesa dell’istante, le contestazioni della convenuta
avrebbero dovuto soddisfare l’esigenza di una certa verosimiglianza, il primo
giudice ha osservato che l'obiezione del tardivo pagamento degli anticipi è
superata dal testo del contratto doc. D, dove quel versamento è assunto come un
dato di fatto del tutto incontestato. Inoltre, la pretesa della convenuta di
poter trattenere gli importi ricevuti a titolo di pena convenzionale e di
risarcimento danni (e meglio per aver dovuto tenere bloccato il suo immobile
per diversi anni) era palesemente inattuale, giacché invocata in maniera assai
astratta senza alcuna specificazione, dettaglio argomentativo o supporto
documentale, nonché in contrasto con l’impegno restitutorio formulato, senza
riserva alcuna, nei doc. F e T da G__________, agente quale rappresentante
della convenuta (ciò che quest’ultima non ha contestato), la quale aveva deciso
di rinunciare alla vendita. Ne consegue pure l’assente necessità di sentire
quali testi G__________ o l’avv. S__________ (esulando la pratica LAFE dal tema
della presente vertenza).

Infine, il Pretore ha escluso la pertinenza
dell’eccezione di prescrizione, considerato che il primo atto interruttivo
della prescrizione risale già al 10 gennaio 2020 (doc. 8), che il termine
triennale di cui all’art. 67 CO decorre dal giorno in cui il danneggiato ha
avuto conoscenza del suo diritto di ripetizione e che detto decorso ha preso
sicuramente avvio dopo il 2017 (ritenuto che fino al 2019 l’operazione non era
ancora sfumata, cfr. doc. R, S e T).

Di qui l’accoglimento dell’istanza.

 

3.        
L’impugnativa non contiene
alcuna contestazione sul tema della prescrizione. L’appellante critica tuttavia
il Pretore per aver indebitamente concesso alla controparte di stravolgere ed
estendere, mediante l’inoltro di una replica spontanea, il complesso di fatti
delineato con l’istanza (ciò che costituirebbe un abuso del diritto di replica)
e per aver accolto l’istanza malgrado la fattispecie fosse complessa e
tutt’altro che liquida sul tema della legittimazione attiva, sul diritto della
controparte al rimborso degli acconti (questioni da approfondire per mezzo di
una procedura ordinaria e con l’assunzione di ulteriori prove) e sulla debenza
degli interessi di mora.

 

4.        
Sulla prima tematica,
l’appellante rileva che nella presente procedura le parti non avevano diritto a
un secondo scambio di scritti (possibile solo in casi eccezionali), sicché
l’istante avrebbe dovuto motivare in modo esauriente la propria azione sin
dall’inizio (DTF 138 III 252 consid. 2.1 e STF 4A_273/2012 del 30 ottobre 2012
consid. 3.2), ciò che nel caso concreto non è avvenuto. E meglio, l’istanza non
permetteva di ritenere il caso manifesto, ed era oltretutto carente sul tema
della legittimazione attiva. AO 1 ha nel seguito prodotto una replica spontanea
di 18 pagine con oltre 100 punti per smentire le contestazioni della convenuta,
allargando inammissibilmente il tema del contendere, producendo una serie di
nuovi documenti (alcuni dei quali allestiti ai soli esclusivi fini della
procedura) e dimostrando ancora di più l’assente liquidità del caso. A torto il
Pretore avrebbe ignorato tale questione, laddove un agire corretto gli avrebbe
imposto di non considerare la replica e i documenti ivi annessi, o perlomeno di
tener conto della problematica e di evitare di poggiare su di essi (e in
particolare sui doc. L, M e N) la sua valutazione. 

4.1    L'art. 253 CPC dispone che se nella procedura
sommaria un’istanza non risulta inammissibile o infondata, “il giudice dà
modo alla controparte di presentare oralmente o per scritto le proprie
osservazioni”. Ricevuta l'istanza, il giudice ha dunque la scelta fra
indire un dibattimento o invitare il convenuto a presentare osservazioni
scritte. Indipendentemente dalla circostanza che tali osservazioni contengano
elementi nuovi e importanti oppure no, e pur non potendo confidare che il
giudice ordini un secondo scambio di scritti (di principio non previsto nella
procedura sommaria e segnatamente per quella a tutela nei casi manifesti)
l’istante ha il diritto di replicare, giacché le parti hanno la facoltà
incondizionata di pronunciarsi spontaneamente su ogni atto del tribunale o
della controparte in virtù degli art. 6 par. 1 CEDU e 29 cpv. 1 e 2 Cost.
Comunque sia il giudice può, con il riserbo che la celerità di una procedura
sommaria impone, ordinare eccezionalmente un secondo scambio di atti scritti,
se ciò si rivelasse necessario dalle circostanze. In tale caso (come pure
qualora il giudice indica un dibattimento), le parti hanno ancora la
possibilità di addurre fatti nuovi e prove nuove fino alla deliberazione della
sentenza. In caso contrario, la presentazione delle osservazioni determina la
fine della fase allegatoria (“Aktenschluss”), cosicché nuovi fatti e
nuovi mezzi di prova possono essere prodotti solamente alle restrittive
condizioni dell’art. 229 cpv. 1 CPC (STF 5A_366/2019 del 19 giugno 2020 consid.
3.1 e 3.2, che conferma la DTF 144 III 117 consid. 2.1; v. anche IICCA del 14
dicembre 2021, inc. 12.2021.84, consid. 12.1).

 

4.2    Nella presente controversia, una volta ricevute le
osservazioni scritte della convenuta, il Pretore le ha notificate all’istante
con ordinanza 13 settembre 2021, assegnandole contestualmente un termine di 10
giorni per presentare una replica spontanea. Successivamente, con ordinanza 28
settembre 2021, il giudice ha notificato la replica spontanea 27 settembre 2021
alla convenuta, assegnandole a sua volta un termine di 10 giorni per l’inoltro
della duplica spontanea, prorogando il termine di ulteriori 10 giorni con
ordinanza 7 ottobre 2021. Avendo in altre parole il primo giudice ordinato un secondo
scambio di scritti, l’istante aveva dunque la possibilità di addurre nuovi
fatti e nuovi mezzi di prova con la replica. Ciò è conforme alla giurisprudenza
suesposta e non appare abusivo o arbitrario, ritenuto che non sempre l’istante
può prevedere quali contestazioni solleverà la parte avversa e che nel caso
concreto egli ha apportato degli approfondimenti ai fini di sconfessarle,
segnatamente sul tema della legittimazione attiva. D’altronde, l’appellante
neppure spiega concretamente perché la replica comporterebbe uno stravolgimento
dell’istanza.

5.        
L’appellante contesta altresì
che la legittimazione attiva di AO 1 sia manifesta. Osserva che i versamenti
per complessivi fr. 500'000.- sono stati eseguiti da L__________ (fr.
155’000.-) e dalla I__________ SpA 

(fr. 345'000.-), in parte tramite bonifici bancari e in parte a contanti (doc.
3, 4 e 5) e prima della sottoscrizione del doc. D, quando l’acquirente era L__________
(doc. C). Gli importi andrebbero casomai restituiti a chi ha eseguito i
pagamenti. La frase nel doc. D indicante che il pagamento è stato fatto dalla AO
1 “è solo il frutto di un copia incolla, altrimenti le parti avrebbero
senz’altro specificato chi e come ha fatto pagamenti a G__________ e che questi
sarebbero stati ritenuti, da allora in avanti, come fatti dalla società”
(appello, p. 8). Il figlio della venditrice sarebbe stato da ascoltare in
proposito quale teste, avendo egli contribuito ad allestire il contratto.

Contrariamente a quanto osservato dal Pretore, il doc.
F non conferma la legittimazione attiva dell’istante, ritenuto che l’offerta di
rimborso era rivolta a L__________ e che a essa non è seguita una risposta con l’indicazione
delle persone a cui versare gli importi. Per l’appellante, le spiegazioni
fornite dall’istante con la replica in relazione alle varie società e ai
vicendevoli rapporti (cfr. doc. P1) illustrano una situazione complessa, e la
legittimazione attiva dell’istante neppure può essere dedotta o considerata
manifesta sulla base dei doc. L, M e N, ovvero sulla base di dichiarazioni di
parte prodotte solo in replica e allestite ai fini esclusivi della presente
causa. Peraltro, non è chiaro chi potesse validamente rappresentare la I__________
SpA (risultando unicamente dall’estratto doc. O che essa ha più rappresentanti,
mentre la E__________ SpA è interamente detenuta da L__________, cfr. doc. P) e
chi abbia firmato la relativa dichiarazione doc. M; non è dimostrato che la
suddetta società controlli al 100% la AO 1 e che “il credito sia stato
allibrato quale credito correntista della società” (appello, p. 9). Anche
il doc. N non dimostrerebbe alcunché al riguardo, non emergendo chiaramente dal
medesimo un credito correntista di fr. 345'000.- e non essendo il secondo foglio
neppure firmato. In ogni caso, dai suddetti documenti non risulta l’espressa
dichiarazione di I__________ SpA di rinunciare a pretendere il pagamento
dell’importo e la questione non assume un mero carattere interno, poiché l’incertezza
su chi sia il titolare della pretesa espone la convenuta al rischio di dover
pagare un indebito, rispettivamente al rischio di pagare due volte l’importo di
cui trattasi. Tutte queste problematiche attesterebbero l’assenza di un caso
manifesto e la necessità di compiere approfondimenti.

 

5.1    Ora, la spiegazione dell’appellante relativa al “copia
incolla” non è convincente. La frase contenuta nel punto VI del doc. D (“L’acquirente
ha versato l’importo di Chf 500'000.-”) costituisce un’esplicita e chiara
aggiunta rispetto a quanto contenuto del doc. C; con la medesima, le parti
hanno dato atto che il versamento dell’acconto è da attribuire all’acquirente
(ovvero alla E__________ SpA, ora AO 1). Inoltre, non vi sono concreti elementi
che facciano dubitare dell’autenticità del doc. M (dichiarazione della I__________
SpA); esso è stato palesemente sottoscritto da L__________ (v. per un raffronto
i doc. L e M), che oltre a detenere la maggioranza assoluta delle azioni
societarie (personalmente e per il tramite della E__________ SpA, cfr. doc. O e
P) risultava anche essere il presidente del CdA (v. doc. N). Mediante i doc. L
e M, L__________ e la I__________ SpA hanno dichiarato che le somme sono state
versate per conto dell’istante e che il rimborso deve avvenire nelle mani della
medesima, vincolandosi in tal modo e tutelando la convenuta dal rischio di un
doppio pagamento. 

 

5.2    Ne consegue che la legittimazione attiva
dell’istante non necessita ulteriori approfondimenti e dev’essere considerata
manifesta, a conferma del giudizio di primo grado.

 

6.        
Nel seguito del gravame,
l’appellante premette che l’istante deve portare una prova piena e immediata
della sua pretesa e che al contrario, per far fallire la procedura sommaria, la
convenuta non deve rendere verosimili le proprie obiezioni, bastando solo che
esse non appaiano di primo acchito inconsistenti. Evidenzia poi di avere
opposto alla pretesa attorea il suo diritto contrattuale a trattenere l’acconto
a titolo di pena convenzionale e risarcimento dei danni (cfr. doc. C e D, punto
VI) a fronte delle circostanze che hanno condotto al mancato perfezionamento
della compravendita, specificando tutto quanto poteva nelle osservazioni (cfr.
p. 4-5 ad 10) e nella duplica (p. 12 ad 52, 54-55), ciò che avrebbe dovuto
condurre a una decisione di irricevibilità dell’istanza. A torto il Pretore,
pur avendo riconosciuto l'esistenza della pena di recesso e la validità (almeno
parziale) del contratto preliminare, avrebbe scartato questa contestazione,
omettendo di spiegare come mai essa non potesse minimamente entrare in linea di
conto, rispettivamente giudicandola insufficientemente sostanziata e dunque
innalzando in maniera inaccettabile l'onere di specificazione delle eccezioni e
obiezioni in capo alla parte convenuta. In particolare, il primo giudice
avrebbe omesso di considerare che la famiglia __________ non ha rispettato gli
impegni presi. In primo luogo, non avrebbe rispettato l’impegno al pagamento
degli acconti e alla sottoscrizione dell’atto notarile entro il 30 giugno 2015,
così come statuito nel doc. C. In secondo luogo, le diverse problematiche
relative all’ottenimento dell’autorizzazione LAFE sono pacifiche; l’istante non
ha apportato alcuna prova attestante che essa fosse in grado, finanziariamente,
di acquistare l’immobile e che la pratica LAFE si sarebbe risolta
positivamente; trattasi di circostanze complesse e non manifeste che avrebbero
potuto evidenziare le colpe della controparte per la mancata conclusione
dell’affare, per cui il primo giudice non avrebbe dovuto ritenerle irrilevanti.
Egli avrebbe anche errato nel determinare il contenuto e le conseguenze delle
e-mail del 10 ottobre 2019 (doc. T) e del 25 novembre 2019 (doc. F),
nell’attribuire loro una portata probatoria assoluta e definitiva e nel fondare
unicamente su di esse la sua sentenza senza compiere ulteriori approfondimenti,
malgrado le suddette comunicazioni si prestino a varie interpretazioni: il doc.
T non contiene l’indicazione di alcun importo e non certifica un’intenzione (o
un impegno) irrevocabile a rimborsare, a qualunque condizione, gli acconti
versati, bensì una semplice offerta che non precludeva future contestazioni; il
doc. F accenna a un disguido con la banca __________ SA, alla volontà di
evitare di compromettere i rapporti reciprochi e all’offerta di G__________ di
prendersi a carico le spese dell’avv. S__________ relative alla procedura LAFE,
questioni che non potevano essere ritenute manifeste e avrebbero dovuto essere
chiarite. Ancora una volta, lo scopo della comunicazione era quello di offrire
un rimborso per chiudere ogni questione. Non risulta che detta proposta sia mai
stata accettata, né l’istante lo ha dimostrato; l’intenzione della famiglia __________
era ancora quella di acquistare l’immobile, tant’è che non ha avanzato alcuna
richiesta di rimborso o diffida se non il 12 febbraio 2020 (doc. 6),
pretendendo importi esorbitanti privi di giustificazione (ovvero almeno 1.15
mio. di franchi oltre al rimborso dei costi sostenuti e agli interessi di
mora), senza indicare l’importo complessivo definitivo né i titolari delle
suddette pretese (per cui non è chiaro su quale base venga preteso il rimborso,
di quale importo si stia parlando, chi sia il titolare del diritto e il
debitore dell'importo). Sono seguiti svariati precetti esecutivi. Per
l’appellante, l'offerta di rimborso è conseguentemente decaduta ed ella si è
prevalsa della pena di recesso nonché si è riservata di pretendere il
risarcimento dei danni (circostanze del tutto comprensibili e verosimili). Per
tutti questi motivi, la fattispecie non era affatto chiara e il Pretore non
avrebbe dovuto escludere le testimonianze di G__________ (che avrebbe potuto
illustrare le condizioni e gli scopi dei doc. C e D e il senso delle sue
e-mail) e dell’avv. S__________ (che avrebbe potuto spiegare come mai la
pratica LAFE non è andata a buon fine). Qualora l’istanza non dovesse essere
dichiarata irricevibile, l’appellante chiede che le due testimonianze vengano
assunte da questa Camera. 

 

6.1    Giusta l’art. 257 CPC il giudice, salvo casi che
qui non ricorrono (cpv. 2), accorda tutela giurisdizionale in procedura
sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili e la
situazione giuridica è chiara (cpv. 1). Se queste condizioni non sono date, il
giudice non entra nel merito dell’istanza, e deve dunque dichiararla
irricevibile (cpv. 3). I fatti sono “incontestati” se non sono contestati dal
convenuto, mentre sono “immediatamente comprovabili” quando il loro
accertamento non causa ritardo e non richiede oneri eccessivi, posto che
comunque in procedura sommaria le prove vanno di principio addotte mediante
documenti (art. 254 cpv. 1 CPC) e il grado di prova resta quello della prova
piena e non della verosimiglianza. La situazione giuridica è “chiara” quando
l'applicazione della norma al caso di specie si impone con evidenza in
considerazione del testo legale o sulla base di comprovate dottrina e
giurisprudenza. Ciò non è di regola il caso se l'applicazione di una norma
comporta l'esercizio del potere di apprezzamento da parte del giudice o se il
medesimo è chiamato a decidere in equità, tenendo conto delle circostanze del
caso di specie (STF 5A_166/2020 del 13 luglio 2021 consid. 2.1; DTF 144 III 462
consid. 3.1).

Per impedire l'accoglimento di una domanda fondata
sull'art. 257 CPC la convenuta non può limitarsi a sostenere genericamente che
la fattispecie non è liquida o invocare degli argomenti speciosi e
manifestamente votati all’insuccesso (STF 5A_553/2021 del 26 ottobre 2021
consid. 4.2, 4A_383/2018 del 6 giugno 2019 consid. 3, 4A_415/2013 del 20
gennaio 2014 consid. 7), bensì deve sollevare obiezioni e eccezioni motivate e
convincenti, che non possono essere immediatamente smentite e che per loro natura
sono suscettibili di far vacillare il convincimento del giudice. Non è tuttavia
necessario che essa renda verosimile l’inesistenza, l’inesigibilità o
l’estinzione della pretesa fatta valere nei suoi confronti: basta che gli
argomenti proposti siano atti a comportare il rigetto dell’azione, non appaiano
di primo acchito inconsistenti e non si prestino a un esame in procedura
sommaria (STF 5A_553/2021 del 26 ottobre 2021 consid. 4.2, 5A_166/2020 del 13
luglio 2021 consid. 2.1, 4A_571/2018 del 14 gennaio 2019 consid. 6, DTF 144 III
462 consid. 3.1).

 

6.2    Il riferimento dell’appellante alla violazione degli
accordi previsti nel doc. C è privo di pertinenza, essendo essi stati superati
dall’integrazione di cui al doc. D (ove le parti hanno dato atto dell’avvenuto
versamento dell’acconto di fr. 500'000.- e del nuovo termine per la
stipulazione dell’atto notarile, v. sopra consid. B). Ciò peraltro era già
stato rilevato dal giudice di prima sede (p. 3 dell’impugnato giudizio) ed è
rimasto incontestato, sicché sul tema il gravame è irricevibile per carente
motivazione (art. 310 e 311 CPC). Sono parimenti infondati i dubbi esposti in
relazione agli importi in gioco, al fondamento della pretesa della parte
avversa e al debitore della somma: è pacifico che questi acconti sono stati versati
alla venditrice (né essa ha mai preteso il contrario; v. anche doc. D, L-N,
3-5), che essi ammontino a 

fr. 650'000.- complessivi (fr. 500'000.- + fr. 150'000.-, v. anche doc. F) e
che sono questi importi a essere pretesi in restituzione per il mancato
perfezionamento del contratto di compravendita (indebito arricchimento). Sulla
legittimazione attiva già si è detto sopra.

 

6.3    Al rimprovero pretorile di non aver
sufficientemente motivato la propria contestazione relativa alla pena
convenzionale e al risarcimento dei danni, l’appellante risponde rinviando a
una serie di passaggi dei suoi allegati di prima sede. I medesimi indicano la
volontà di rivendicare un imprecisato risarcimento dei danni per aver dovuto
tenere bloccato l’immobile per diversi anni a causa dei ritardi della famiglia __________,
nonché di avvalersi della pena convenzionale in quanto la mancata conclusione
del contratto sarebbe attribuibile alle problematiche LAFE (che effettivamente
sono evincibili dai documenti agli atti). Comunque sia, a giusta ragione il
Pretore ha ritenuto irrilevanti dette questioni (e l’audizione dell’avv. S__________),
giacché la venditrice non le ha mai invocate al momento di interrompere
l’affare. Posto che la sua rappresentanza da parte del figlio non è contestata
con l’impugnativa, ella deve difatti lasciarsi imputare il comportamento tenuto
in quel periodo in un’ottica di buona fede (art. 2 CC) e del divieto dell’agire
contraddittorio (venire contra factum proprium). È difatti
incontestabile che il figlio della venditrice G__________, con le sue
comunicazioni di cui ai doc. F e T, non ha attribuito alcuna colpa o rimprovero
all’acquirente, ha chiaramente indicato che lo sfumare dell’operazione non era dovuto
alle problematiche LAFE bensì alla decisione della madre di non più vendere
l’immobile e di voler restituire gli acconti ricevuti, annunciando (e non solo
proponendo) l’imminente rimborso: “devo comunicarti che mia madre non vuole
più vendere l’immobile di __________, ha deciso di tenerlo e procedere alla
restituzione dell’importo versato quale acconto” (doc. T), “…mia madre
ha deciso di tenere l’immobile…da parte mia, come ti avevo anticipato, la
prossima settimana provvederò bonificarti l’importo di chf 650'000.- (acconti
versati)…” (doc. F); l’offerta di sostenere le spese legali della
controparte aveva invece carattere volontario e transattivo. In altre parole la
venditrice AP 1, che non si è avvalsa della pena convenzionale o di una pretesa
risarcitoria fino all’avvio della presente procedura, è vincolata da queste
dichiarazioni, che non possono più essere smentite dall’eventuale audizione del
figlio G__________. Le
contestazioni mosse in causa sono tardive, come tardivo è lo scritto doc. 13
allegato alla replica spontanea all’appello e allestito solo il 13 dicembre
2021. Parimenti irrilevante è che il procedimento penale a carico della
venditrice e del figlio a titolo di appropriazione indebita sia culminato con
un decreto di non luogo a procedere (doc. 14 prodotto con la replica spontanea
all’appello).

 

6.4    Visto quanto sopra, non occorre esaminare il tema
della possibile nullità dei contratti doc. C e D per vizio di forma e del
derivante diritto a ottenere la ripetizione dell’indebito sulla base di tale riflessione.

 

6.5    In definitiva, tutte le argomentazioni
dell’appellante risultano inattuali e inadatte a far dubitare del manifesto
fondamento della pretesa di rimborso. La questione a sapere se l’istante o la
convenuta possano pretendere dalla parte avversa il risarcimento dei danni
insorti con lo sfumare dell’operazione immobiliare esula dal tema della
presente vertenza.

 

7.        
Quale ultima censura,
l’appellante ritiene che anche in relazione agli interessi di mora la
fattispecie non sia liquida, poiché la controparte con i primi PE (doc. 7 e 8)
aveva applicato un tasso del 3% (anziché del 5% come fatto con quello di cui al
doc. I), e non ha spiegato e dimostrato perché gli interessi dovrebbero
decorrere dall’8 ottobre 2013. A torto il giudice di prima sede non ha preso
posizione al riguardo, quando avrebbe dovuto respingere la richiesta di
interessi moratori oppure al limite riconoscerli solo dal momento della prima
messa in mora (coincidente al più presto con il doc. 6). La decisione di primo
grado dovrebbe essere modificata di conseguenza.

Nemmeno questa censura può sovvertire l’esito del
giudizio. Premesso come quest’ultima richiesta non trovi spazio nel petitum del
gravame, essa è comunque sia inammissibile poiché l’appellante non indica dove,
nelle osservazioni o nella duplica, avesse sollevato la problematica. A ben
vedere, essa risulta fondata su allegazioni mai esposte in prima sede, ove
l’appellante non aveva affrontato la questione o contestato alcunché al
riguardo. Trattandosi di un fatto incontestato, a ragione il primo giudice si è
limitato a recepire la relativa richiesta dell’istante.

 

8.        
Alla luce di tutto quanto
precede, l’appello di AP 1 dev’essere respinto, con conseguente conferma della
decisione impugnata.

 

9.        
Le spese giudiziarie di
secondo grado seguono la soccombenza dell’appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le
spese processuali, fissate in conformità con gli art. 2, 9 cpv. 2 e 13 LTG,
ammontano a fr. 4'000.-. Le ripetibili, comprensive di spese e di IVA, calcolate
sulla base di un valore litigioso di fr. 500'000.- e dell’art. 11 cpv. 1, cpv.
2 lett. a e b e cpv. 5 RTar, sono quantificate in fr. 5'000.-.

 

 

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il
RTar

 

 

decide:                     1.   L'appello 18 novembre 2021 di AP 1 è respinto.

 

                                   2.   Le spese processuali di appello di fr. 4’000.- sono
a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 3'500.- per
ripetibili di secondo grado. 

 

                                   3.   Notificazione:

	
   

  	
  -      

  -     

    

   

  

                                         Comunicazione alla Pretura
del Distretto di Lugano, sezione 1

 

Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il
presidente                                                          La
vicecancelliera

 

 

 

 

 

Rimedi
giuridici 

Nelle
cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è
dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30
giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).