# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 07ba59c6-e835-59e6-8cb1-ad8e16c11b80
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-15
**Language:** de
**Title:** Baumassenziffer. Anrechenbarkeit von Aufschüttungen zwischen gewachsenem Boden und Baukörper an die Baumasse.
**Docket/Reference:** BRGE II Nr. 0107/2017
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_II_0107_2017_357.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0107/2017 vom 15. August 2017 in BEZ 2017 Nr. 35 

Geplant  war  die  Aufstockung  eines  im  Jahre  1935  an  einem  Hang 
erbauten  Einfamilienhauses,  welches  auf  einer  Aufschüttung  stand  und  kein 
Kellergeschoss  aufwies.  Die  Rekurrierenden  rügten  eine  Überschreitung  der 
zulässigen  Baumasse.  Sie  hielten  (unter  anderem)  dafür,  dass  das  zwischen 
dem  gewachsenen  Boden  und  dem  Baukörper  vorhandene  Erdreich  an  die 
Baumasse anzurechnen sei.  

Aus den Erwägungen: 

4.1  (…)  Der  Baumassenberechnung  könne  weiter  entnommen  werden, 
dass  zwischen  dem  gewachsenen  Boden  und  der  unteren  Ebene  der  für  die 
Baumassenberechnung  gebildeten  Körper A  und  G  eine  beträchtliche  Kubatur 
vorhanden sei, welche bei der Berechnung unberücksichtigt geblieben sei. Die 
Bauherrschaft gehe offensichtlich mit der Vorinstanz fälschlich davon aus, dass 
die  Baumasse  unter  der  Bodenplatte  ausser  Acht  gelassen  werden  könne,  da 
das Gebäude keinen Keller aufweise. Stehe eine Baute auf einer Aufschüttung, 
so sei der darunter befindliche Raum ebenfalls an die Baumasse anrechenbar, 
soweit  er  über  dem  massgeblichen  gewachsenen  Terrain  gelegen  sei.  Im 
Übrigen  sei anzumerken,  dass  die  in den Plänen  dargestellte Bauweise  –  das 
Gebäude  stehe  mit  seiner  Bodenplatte  ohne  jegliches  Fundament  geringfügig 
im Erdreich – bautechnisch gar nicht denkbar sei. Ob vorliegend überhaupt das 
in den Fassadenplänen und der Baumassenberechnung dargestellte, nicht von 
Mauern  umbaute  Erdreich  zwischen  gewachsenem  Boden  und  Bodenplatte 
vorhanden sei, müsse dementsprechend stark bezweifelt werden. (…) 

4.3 (…) An die Baumassenziffer anzurechnen ist der oberirdische umbaute 
Raum  mit  seinen  Aussenmassen  (§  258  Abs.  1  PBG).  Der  Begriff  «umbauter 
Raum» wird weder in § 258 PBG noch in § 12 ABV näher umschrieben. In der 
Lehre  wird  auf  den  Gebäudebegriff  gemäss  §  2  ABV  abgestellt  (Christoph 
Fritzsche/Peter  Bösch/Thomas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  5. A., 
2011, S. 762). Diese Auslegung erscheint sachgerecht, spricht doch auch § 12 
ABV  im  Zusammenhang  mit  der  Umschreibung  des  oberirdisch  umbauten 
Bereichs  von  Gebäudeteilen.  Damit  wird  der  umbaute  Raum  durch 
Aussenfassaden,  Abstützungen  und  Dach  definiert,  wobei  im  Unterschied  zur 
Ausnützungsziffer  die  Aussenmasse  der  Fassaden  massgebend  sind.  Zur 
Vereinfachung  wird  die  Hülle  des  Baukörpers  generalisierend  betrachtet; 
kleinere  örtliche  Vor-  und  Rücksprünge  werden  vernachlässigt  (zum  Beispiel 
Fensternischen  und  Fenstersimse).  Nicht  zum  umbauten  Raum  gehören 
übliche  Dachvorsprünge  und  Vordächer  (bis  maximal  1,5  m  Auskragung), 
offene  Dacheinschnitte,  nicht  überdachte  Balkone,  Brüstungen,  Pflanzentröge, 
Kamine,  Antennen,  Sonnenenergieanlagen,  Erdreich  über  Gebäuden  (zum 
Beispiel  Dachbegrünung),  Freitreppen,  technische  Ausstattungen  und  Aus-
rüstungen im Sinne von §§ 3 und 4 ABV (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 763.) 

Für die Berechnung der Baumasse relevant sind somit alle Gebäudeteile, 
die über dem gewachsenen Boden liegen. Wie sich den Baugesuchsplänen aus 
dem  Jahre  2010  entnehmen  lässt,  sind  unter  den  tragenden  Wänden  des 
kellerlosen Gebäudes Fundamente angeordnet.  Im Übrigen befindet sich unter 

 
 
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der Bodenplatte nur das Erdreich. Damit sind die zwischen dem Baukörper und 
dem  gewachsenen  Terrain  liegenden  Aufschüttungen  nicht  als  «umbauter 
Raum» im Sinne von § 258 PBG zu qualifizieren und fällt dieser Bereich bei der 
Berechnung  der  Baumasse  daher  ausser  Ansatz.  Dieses  Ergebnis  führt  –  wie 
die  Vorinstanz  zu  Recht  anführt  –  nicht  zu  höheren  Gebäuden,  zumal  die 
Gebäudehöhe  bei  Aufstockungen  vom  ursprünglichen  Terrain  zu  messen  ist. 
Auch  liegt  kein  Fall  vor,  in  denen  sich  die  Bauherrschaft  im  Zeitpunkt  des 
ursprünglichen  Baus  einen  ungerechtfertigten  Vorteil  verschaffen  wollte,  war 
doch die Baumassenziffer im Jahre 1935 noch gar nicht bekannt und erfolgten 
die  Aufschüttungen,  um  das  von  der  A.-Strasse  nach  Süden  abfallende 
Baugrundstück für das nicht unterkellerte Gebäude zu nivellieren.