# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 0ecb5806-bc1d-5b34-9ce6-9287eb2c6c30
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2015-03-16
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 16.03.2015 C/10380/2011
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-10380-2011_2015-03-16.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 18.03.2015. 

 
 

R E P U B L I Q U E   E T  
 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/10380/2011 ACJC/293/2015 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 16 MARS 2015 

 

Entre 

Monsieur A______ et Madame B______, domiciliés ______ à Genève, recourants 
contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 21 janvier 2014, 
représentés par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les 
bureaux de laquelle ils font élection de domicile, 

et 

FONDATION C______, représentée par le Secrétariat des Fondations Immobilières de 
Droit Public, rue Gourgas 23bis, case postale 12, 1211 Genève 8, intimée. 

 

- 2/14 - 
 

C/10380/2011 

EN FAIT 

A. Par jugement du 21 janvier 2014, communiqué aux parties le 27 janvier 2014, le 
Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a débouté A______ et 
B______ de toutes leurs conclusions (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de 
toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3). 

En substance, le Tribunal a considéré que les nuisances occasionnées par la cons-
truction de quatre immeubles d'habitation et d'un garage souterrain sur les par-
celles voisines de leur immeuble n'étaient pas constitutives d'un défaut justifiant 
une réduction de leur loyer. 

B. a. Par acte déposé au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour) en date du 
27 février 2014, A______ et B______ (ci-après : les recourants ou les locataires) 
forment un recours contre ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation.  

Ils concluent à l'octroi d'une baisse de loyer de 30% du 1er septembre 2008 au 
31 mars 2010, à la condamnation de la FONDATION C______ (ci-après : 
l'intimée ou la bailleresse) au versement d'une somme de 6'207 fr. 30 avec intérêts 
à 5% dès le 1er juin 2009, date moyenne, en leur faveur et au déboutement de 
l'intimée de toutes autres ou contraires conclusions. 

b. Par une écriture déposée le 1er avril 2014 au greffe de la Cour, l'intimée s'en 
rapporte à justice quant à la recevabilité formelle du recours et conclut au débou-
tement des recourants de leurs conclusions, à la confirmation du jugement rendu 
par le Tribunal le 21 janvier 2014 et à la condamnation des recourants en tous les 
dépens de la deuxième instance. 

c. Les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger par commu-
nication de la Cour du 21 mai 2014, les recourants n'ayant pas fait usage de leur 
droit de réplique. 

C. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit : 

a. L'intimée est propriétaire de l'immeuble sis 8, chemin 1______ (Genève). 

Cet immeuble est situé en zone de développement 3, soit dans une zone urbaine 
destinée aux immeubles d'habitation, au commerce et aux activités tertiaires. 

b. Par contrat du 3 novembre 2004, les recourants ont pris à bail un appartement 
de quatre pièces au 2ème étage dudit immeuble. 

Le bail a été conclu pour une durée d'une année et quinze jours, du 16 novembre 
2004 au 30 novembre 2005, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. 

- 3/14 - 
 

C/10380/2011 

Le loyer mensuel a été fixé initialement à 1'089 fr., charges non comprises. 

Par contrat du 3 novembre 2004, ils ont également pris à bail un emplacement de 
parking au sous-sol de l'immeuble, pour une durée d'une année et quinze jours, du 
16 novembre 2004 au 30 novembre 2005, renouvelable ensuite tacitement d'année 
en année. Le loyer mensuel de la place de parking a été fixé initialement à 180 fr. 

c. De par sa profession de "protecteur de chantiers", A______ est soumis à des 
horaires irréguliers et peut travailler de jour comme de nuit. 

d. En septembre 2008, un chantier portant sur la construction de quatre immeubles 
d'habitation et d'un garage souterrain a débuté sur les parcelles sises au chemin 
2______, soit en face de l'immeuble habité par les locataires. 

e. Par courrier du 20 juillet 2009, les locataires se sont plaints à la régie représen-
tant la bailleresse des nuisances liées au chantier susmentionné, soit en particulier 
des nuisances sonores, du fait que les travaux débutaient le matin à 6h00, y com-
pris le samedi, et de l'occupation des places de stationnement situées en bas de 
l'immeuble par des machines et du matériel de chantier. Ils indiquaient également 
vouloir solliciter une réduction de loyer. 

f. Au mois de juillet 2009, les locataires et six autres habitants des immeubles sis 
8-10, chemin 1______, ont signé une pétition pour se plaindre du bruit provenant 
du chantier voisin. 

Une autre pétition a été signée par une demi-douzaine d'habitants à une date indé-
terminée faisant état de nuisances sonores, de difficultés à sortir du parking, de 
l'occupation des places visiteurs et du risque d'accident pour les enfants. 

g. Les locataires se sont à nouveau plaints à la régie par pli du 22 septembre 2009 
et ont indiqué que les bruits étaient tels que A______ avait dû quitter son 
logement pour aller dormir ailleurs. Un délai au 28 septembre 2009 était laissé à 
la bailleresse pour remédier au fait que les places de stationnement visiteurs et la 
sortie du garage de l'immeuble étaient occupées par des camions, des machines ou 
du matériel de chantier, faute de quoi les locataires consigneraient le loyer.  

h. Dans sa réponse du 6 octobre 2009, la régie a indiqué que la bailleresse n'enten-
dait pas donner une suite favorable à la demande de réduction de loyer. 

i. Par courrier du 29 octobre 2009, les locataires ont retiré leurs plaintes et ont in-
diqué se voir contraints de consigner l'intégralité de leur loyer du mois de 
décembre 2009. 

j. En date du 24 novembre 2009, la régie a été informée par les locataires du fait 
que la sortie du parking était totalement obstruée par une grue et que A______ 
n'avait pas pu sortir sa voiture pour se rendre à son travail. Les locataires faisaient 

- 4/14 - 
 

C/10380/2011 

également part de leur inquiétude quant aux risques d'accident pour leurs enfants, 
obligés de se faufiler entre le camion et la façade de l'immeuble en chantier pour 
se rendre à l'école. 

k. Le 16 décembre 2009, la régie s'est adressée à D______SA, l'agence 
immobilière en charge de la construction des immeubles voisins, pour l'informer 
des nuisances subies par les habitants, soit le manque de sécurité pour les piétons 
lors de manœuvres des camions, l'obstruction de l'entrée du garage souterrain et le 
bruit émanant du chantier dès six heures du matin. Elle sollicitait également qu'il 
soit remédié à ces problèmes s'ils étaient réels. 

Dans sa réponse du 18 décembre 2009, D______SA s'est étonnée de recevoir si 
tardivement des remarques au sujet du chantier, alors que le gros-œuvre était 
pratiquement achevé et qu'elle n'avait reçu aucune plainte des habitants voisins. 

Informée de ces plaintes, E______SA, en charge des travaux, a indiqué qu'elle 
prendrait à l'avenir toutes les dispositions pour que de telles nuisances ne se 
reproduisent plus. Elle admettait que le démontage de la grue les 17 et 18 
novembre 2009 n'avait pas été coordonné correctement et avait engendré des 
nuisances. Auparavant, il avait été décidé de mettre en place un service de 
sécurité, de 18h00 à 02h00 et de 05h00 à 09h00 pour informer les habitants du 
chemin provisoire pour se rendre à leur parking. 

Les locataires ont contesté l'existence d'un tel service de sécurité. 

l. Par courrier du 5 novembre 2010, les locataires ont sollicité de la bailleresse une 
réduction de loyer de 30% du 1er septembre 2008 au 31 mars 2010, date de fin du 
chantier, représentant un montant de 6'207 fr. 

m. Relancée par courrier du 3 février 2011, la bailleresse a refusé d'entrer en ma-
tière sur cette demande par courrier du 7 mars 2011. 

n. Par requête déposée le 17 mai 2011 devant la Commission de conciliation en 
matière de baux et loyers, les locataires ont assigné la bailleresse en réduction de 
loyer à raison de 30% du 1er septembre 2008 au 31 mars 2010 et en paiement de la 
somme de 6'207 fr. 30 avec intérêts à 5% dès le 1er juin 2009, date moyenne. 

Non conciliée le 31 janvier 2012, l'affaire a été portée devant le Tribunal le 
28 février 2012. 

o. Dans sa réponse du 15 mai 2012, la bailleresse a conclu au déboutement des lo-
cataires de toutes leurs conclusions. 

p. Lors de l'audience du 20 novembre 2012, le Tribunal a procédé à l'interroga-
toire des parties. 

- 5/14 - 
 

C/10380/2011 

B______ a indiqué qu'il n'avait pas pu sortir son véhicule du parking souterrain 
pendant trois jours consécutifs en septembre ou novembre 2009 à cause du 
camion-grue. Il y avait du bruit, de 7h00 à 17h30, et également à une reprise un 
samedi un bruit de bétonneuse. Certains petits artisans travaillaient jusqu'à 
19h00/20h00 la semaine, ce qui engendrait des bruits de meules lors des change-
ments de fenêtres et de portes. Il a affirmé, dans un premier temps, avoir envoyé 
les pétitions par courrier recommandé à la régie, puis, dans un deuxième temps, 
qu'il appartenait à l'ASLOCA d'envoyer lesdites pétitions. 

Le représentant de la bailleresse a précisé n'avoir reçu aucune des pétitions pro-
duites par les locataires. La régie ne les avait pas reçues non plus. D'une manière 
générale, seuls les demandeurs s'étaient plaints des nuisances liées aux travaux. 

Quant à la bailleresse, elle a précisé que les locataires avaient été informés par la 
régie lors de la conclusion du bail du fait qu'il y aurait des travaux de construction 
en face de l'immeuble dans les années à venir. 

q. Les audiences des 12 mars, 7 mai et 17 septembre 2013 devant le Tribunal ont 
permis d'entendre les huit témoins suivants : 

F______, habitant au 3ème étage de l'immeuble concerné depuis sa construction, a 
indiqué que le chantier débutait à 7h00 du matin, voire 6h00 à trois ou quatre 
reprises, pour se terminer à 17h00, voire 20h00 de temps en temps. Environ deux 
fois par mois, des travaux avaient eu lieu le samedi, dès le matin. Les camions qui 
arrivaient sans égards posaient des problèmes de sécurité pour les enfants qui 
jouaient en bas de l'immeuble. Selon le témoin, l'entrée du parking souterrain 
avait été bloquée à quatre ou cinq reprises par des camions. Ces derniers 
déchargeaient même leur marchandise sur la rampe du parking. Les locataires de 
l'immeuble ne pouvaient pas mettre leur véhicule sur le parking visiteurs dès lors 
qu'ils n'y étaient pas autorisés. Ces places étaient d'ailleurs utilisées par les ou-
vriers et à une ou deux reprises occupées par des machines et du matériel. Une 
grue avait en outre été placée devant l'immeuble, bloquant le parking. Pendant le 
chantier, l'entrée de l'immeuble était sale; il y avait notamment de la terre. Le té-
moin n'avait jamais appelé la régie pour se plaindre, mais avait signé la pétition 
soumise par A______. Il a expliqué avoir été informé du chantier, sans pouvoir se 
rappeler de qui provenait l'information. 

G______, habitant au 2ème étage de l'immeuble concerné depuis 2004 et travaillant 
pour une entreprise intervenue sur le chantier litigieux, estimait que les travaux 
commençaient le matin vers 7h00. Lorsqu'il revenait à 17h00, certains travaux 
duraient parfois jusqu'à 18h00/18h30, mais pas au-delà, ni le week-end. Selon le 
témoin, le chantier avait légèrement dérangé son épouse qui rentrait vers 14h00. 
Sa femme avait dû nettoyer plus souvent, notamment les fenêtres, ce qu'il trouvait 
normal, de sorte qu'il n'y avait pas eu plus de poussière. Le parking visiteurs était 

- 6/14 - 
 

C/10380/2011 

souvent occupé par les ouvriers. De temps en temps, le témoin n'arrivait pas à 
accéder au parking souterrain : à une ou deux reprises, il avait mis une heure pour 
y accéder. Des camions venaient devant l'immeuble avec du béton notamment. Ce 
chantier ne l'avait pas gêné du fait qu'il était au travail. Il ne s'en était jamais plaint 
dans la mesure où il le trouvait normal. Il n'avait pas été informé au début du bail 
des travaux, ni avant le commencement de ceux-ci. 

H______, habitant au 1er étage de l'allée voisine depuis 2004, a indiqué que le 
chantier commençait vers 7h00/8h00 le matin et se terminait vers 16h00. Cela 
faisait beaucoup de bruit en raison des machines, mais elle ne se rappelait pas de 
bruit durant le week-end. Il y avait de gros camions et des voitures devant l'im-
meuble et les places visiteurs étaient occupées par celles des ouvriers. De temps 
en temps, des véhicules empêchaient l'accès du parking. Pendant le chantier, 
H______ avait dû vivre les fenêtres fermées. Elle n'avait pas eu plus de travail de 
nettoyage durant cette période, étant précisé qu'elle nettoyait toujours tout le 
temps. Par ailleurs, elle n'avait pas eu peur pour ses enfants; il fallait simplement 
faire plus attention. Aucune information ne lui avait été donnée quant aux travaux 
futurs ni lors de la signature du bail, ni au début du chantier. Le témoin a précisé 
avoir signé une des pétitions sans la lire auparavant et ne pas s'être plainte, ni par 
écrit, ni par téléphone à la régie.  

I______, habitant au 3ème étage de l'immeuble concerné depuis huit ans, a 
expliqué qu'il n'avait pas été informé à la conclusion du bail de l'existence de 
futurs travaux. Ce chantier ne les avait pas beaucoup dérangés, lui et son épouse, 
du fait qu'ils travaillaient toute la journée. En revanche, il y avait plus de 
poussière, ce qui impliquait de faire les vitres plus souvent. C'était également sale 
devant l'immeuble. Pendant les trois ou quatre premiers mois, le chantier n'était 
pas sécurisé, ce qui l'ennuyait en raison de son enfant. C'était selon ses dires 
catastrophique. Le témoin a eu parfois des problèmes pour sortir du parking 
souterrain, des véhicules étant parqués partout et n'importe comment. Il est resté 
une fois bloqué le temps qu'un camion décharge, mais n'a jamais eu de problèmes 
pour rentrer dans le parking. L'accès côté chemin 1______ avait été fermé. Il ne 
connaissait pas les horaires exacts du chantier, mais n'avait vu le chantier en 
activité ni lorsqu'il partait le matin vers 6h30, ni lorsqu'il revenait le soir vers 
19h30, ni le week-end. Il ne s'était pas plaint à la régie mais avait signé la pétition 
au sujet du parking, son épouse ayant signé l'autre pétition. La problématique des 
places visiteurs était selon lui récurrente, de même que celle de l'obstruction de la 
sortie du parking souterrain par des véhicules, y compris en dehors de la période 
du chantier. 

J______, employé d'E______SA de 2003 à 2011, intervenu comme chef de projet 
sur le chantier litigieux, n'avait pas eu connaissance de plaintes. Une mission 
diplomatique avait demandé de ne pas travailler, de manière ponctuelle durant une 
période de la journée. L'horaire du chantier était standard, à savoir 7h00-12h00, 

- 7/14 - 
 

C/10380/2011 

13h30-17h00, cinq jours sur sept. Il ne pensait pas qu'il y avait eu beaucoup de 
dérogations et n'avait pas le souvenir de travaux effectués le week-end. Il 
s'agissait de travaux "standard". Le démontage de la grue située sur le parking 
avait duré un à deux jours, sans pouvoir dire si cela avait provoqué une limitation 
d'accès au parking. Selon le témoin, l'accessibilité au parking était difficile durant 
la phase des aménagements extérieurs. Des discussions avaient eu lieu avec la 
régie K______ au sujet de l'accès devant les immeubles 8-10, chemin 1______ 
pour acheminer du matériel. Il s'agissait de demandes ponctuelles qui avaient eu 
lieu pendant le gros-œuvre et le second-œuvre. Il n'y avait jamais eu de séances 
d'information avec les propriétaires et habitants des immeubles de gauche depuis 
le chemin 2______, seule une séance avec les représentants de la copropriété se 
situant à droite du bâtiment construit en relation avec le déplacement d'une place 
de jeux ayant été organisée. 

L______, chef de département du chantier concerné, rencontrait le maître 
d'ouvrage une fois par mois pour faire un point de situation de l'avancement du 
chantier, qui avait duré environ 20 à 22 mois. Ils avaient dû empiéter chez le 
"voisin" au chemin 1______. Il y avait eu, côté chemin 1______, des travaux 
spéciaux de terrassement pour faire un talus droit, soit une paroi injectée de béton 
pour tenir le terrain, travaux qui ne produisaient pas de bruits particulièrement 
plus élevés. Le témoin n'avait pas eu connaissance de plaintes ni de problèmes 
d'accès au parking. 

M______, en charge de la direction des travaux du chantier concerné, a indiqué 
que ce dernier avait duré de septembre 2008 à novembre 2010. Il n'avait pas eu 
connaissance de plaintes des habitants des immeubles voisins. La régie K______ 
avait été prévenue par courrier, auquel était annexé le planning contractuel des 
travaux, préalablement à l'ouverture du chantier. Par ailleurs, les concierges 
étaient informés au cas par cas des travaux spéciaux, par exemple le montage et le 
démontage de la grue. Il s'agissait d'un chantier ordinaire, en ce sens qu'aucune 
machine spéciale, autres que celles habituellement utilisées pour ce genre de cons-
truction, n'avait été utilisée. Une grue autoportée avait été utilisée pour le montage 
de la grue de chantier. Cela avait duré une journée au maximum pour le montage 
et une pour le démontage, lequel n'avait, à sa connaissance, créé aucun problème 
pour les immeubles voisins. Les précautions standard pour ce type de chantier 
avaient été prises. En particulier, le chantier était complètement clos. Il le visitait 
le samedi et le dimanche. Le chantier était ouvert le matin et fermé le soir par un 
agent de sécurité, qui faisait également une visite le samedi et le dimanche. L'ho-
raire du chantier était de 7h00 à 12h00 et de 13h00 à 17h00, les seuls dépasse-
ments (jusqu'à 20h00 et autorisés par le Service de surveillance des chantiers) 
s'étant produits lors du lissage des dalles du sous-sol, pour une durée d'au maxi-
mum trois jours. Ils n'avaient jamais travaillé le week-end. L'entrée principale du 
chantier se faisait par l'accès situé sur le chemin 2______. L'accès par le chemin 
1______ ne servait qu'à des livraisons ponctuelles de matériel de chantier. Les 

- 8/14 - 
 

C/10380/2011 

entrées et sorties du garage du 8, chemin 1______ étaient ponctuellement 
entravées, mais le témoin n'avait jamais entendu de plaintes des habitants. Les ap-
partements des nouvelles constructions avaient été livrés en partant du chemin 
1______, de sorte que les derniers mois de chantier, les travaux de finition se con-
centraient surtout sur le côté du chemin 2______. Il s'agissait de travaux générant 
moins de nuisances les machines de chantier, comme des grues ou centrales à 
béton, n'étant plus utilisées. 

N______, propriétaire des terrains sur lesquels avaient été construits les 
immeubles des promotions, a indiqué ne pas se souvenir de plaintes du voisinage 
en lien avec des nuisances du chantier. Celui-ci avait été très bien tenu et les 
habitants du 8, chemin 1______ avaient bénéficié pendant les travaux d'un accès 
direct par le chemin 1______ qui avait été autorisé par la police. Ils avaient 
d'excellentes relations avec le voisinage. Les régies des immeubles voisins avaient 
été informées des travaux. 

r. Par écritures du 5 novembre 2013, les parties ont persisté dans leurs conclu-
sions et la cause a été gardée à juger. 

EN DROIT 

1. 1.1. Le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provision-
nelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (art. 319a CPC). 

L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de pre-
mière instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel 
est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. 
au moins (art. 308 al. 2 CPC). 

La valeur du litige est déterminée par les conclusions (art. 91 al. 1 CPC). Est rele-
vante la situation du litige prévalant au dernier état des conclusions de première 
instance (308 al. 2 CPC; JEANDIN in CPC, Code de procédure civile commenté, 
Bâle, 2011, n° 13 ad. art. 308 CPC). 

En l'occurrence, la valeur litigieuse s'élève à 6'207 fr. 30 avec intérêts à 5% dès le 
1er juin 2009. La valeur litigieuse étant ainsi inférieure à 10'000 fr., seule la voie 
du recours est ouverte. 

1.2. Le recours, écrit et motivé, doit être introduit dans les trente jours à compter 
de la notification de la décision contestée (art. 311 al. 1 CPC).  

Le recours ayant été déposé dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi 
(art. 130, 131, 321 al. 1 CPC), il est ainsi recevable. 

- 9/14 - 
 

C/10380/2011 

1.3. Saisi d'un recours, la Cour revoit, en droit, la cause avec un plein pouvoir 
d'examen (art. 320 let a CPC; JEANDIN, op. cit., n. 2 ad art. 320 CPC). 

2. 2.1. Aux termes de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose 
louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est 
louée et l'entretenir dans cet état. 

La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bail-
leur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le loca-
taire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage con-
venu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et réf. citées). En l'absence de précisions dans 
le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les circonstances du cas 
d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet loué, l'envi-
ronnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état apparent, les normes 
usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, ainsi que les usages 
courants (CORBOZ, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979 p. 130 ss; LACHAT, 
Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 216 ss). Le locataire doit compter, selon le 
cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhé-
rentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si 
l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle de-
vient un défaut (SJ 1985 p. 575). 

En particulier, les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, 
secousses) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu im-
porte qu'elles échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur, lequel répond 
du défaut même s'il n'a pas commis de faute (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2, SJ 1986 p. 195, SJ 1997 p. 661).  

La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur 
connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en dé-
ployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la con-
clusion initiale du contrat (SJ 1986 p. 195). 

A la différence de ce qui prévaut en matière de responsabilité du propriétaire qui 
n'est engagée qu'en cas d'excès de son droit de propriété (art. 679 et 684 CC), la 
responsabilité du bailleur à l'égard de son locataire n'est pas soumise à une telle 
restriction. Il suffit que les nuisances qui émanent du voisinage constituent un 
défaut au sens sus-rappelé (LACHAT; op. cit., ch. 11.3.3 p. 256; WESSNER, Le bail 
à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, 12ème séminaire sur le 
droit du bail, 2002, p. 27; Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 
2011, p. 196).  

Selon l'art. 8 CC, il appartient au locataire qui se prévaut d'un défaut de la chose 
louée d'en prouver l'existence (LACHAT, op. cit., ch. 11.1.4, p. 248). 

- 10/14 - 
 

C/10380/2011 

2.2. Conformément aux art. 259a et ss CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne 
sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou 
lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il 
peut exiger du bailleur, notamment, une réduction proportionnelle de loyer. Cette 
réduction peut être exigée à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du 
défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259a al. 1 let. b, art. 259d CO). 
Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au 
moins 5%, sous réserve des atteintes permanentes où la jurisprudence admet une 
restriction de 2% (ATF 135 III 347; SAVIAUX, Réduction de loyer, Chantier dans 
le voisinage de l'objet loué, in Cahiers du bail, 1/13, p. 4). 

Il appartient au locataire de prouver que le bailleur avait connaissance du défaut, 
ainsi que la date de cette connaissance (LACHAT, op. cit., p. 260; BONHET/ 
MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, nos 11-12 ad art. 259d 
CO). L'essentiel est que le bailleur ait connaissance du défaut, peu importe qu'il 
l'ait appris personnellement, ou qu'il en ait été informé par l'un de ses auxiliaires, 
ou par le locataire lui-même. 

L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si 
aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bail-
leur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut en déduire qu'il s'agit d'un 
défaut (ACJC/862/2001). 

2.3. S'agissant du calcul de la quotité de la réduction de loyer, il y a lieu de procé-
der selon la méthode dite "proportionnelle" : on compare l'usage de la chose 
louée, affectée de défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. 
En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer d’un pourcentage identique à la ré-
duction effective de l'usage de la chose, de façon à rétablir l'équilibre des presta-
tions entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 et 126 III 388 consid. 11c; 
LACHAT, op. cit., p. 257). 

La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermina-
tion de la quotité de la réduction du loyer (LACHAT, op. cit., p. 258). Une appré-
ciation en équité est admise, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon 
sens et à la casuistique. Tel est le cas notamment des nuisances d'intensité variable 
se prolongeant sur une longue période, car les preuves de l'intensité des nuisances 
et l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour (BONHET/MONTINI, 
op. cit., n. 19 ad art. 259d CO et réf. citées). A cet égard, le juge doit apprécier ob-
jectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant 
compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination 
des locaux prévues dans le contrat joue un rôle important (arrêts du Tribunal 
fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4 et 4C.377/2004 du 
2 décembre 2004 consid. 3.3). 

- 11/14 - 
 

C/10380/2011 

En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de ré-
duction de loyers sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 25%. 
Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5% à 
10% sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, n'em-
piètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a égale-
ment été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un complexe 
de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière 
et des trépidations engendrés par ce type de travaux; ce taux représentait une 
moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus calmes 
(ACJC/115/2006). 

Le Tribunal fédéral a admis, dans le cadre de la démolition et la reconstruction 
d'un immeuble mitoyen, une réduction de loyer de 60% pour une première phase 
de travaux plus intense, puis de 25% dans le cadre de travaux rendant presque inu-
tilisables les locaux d'une agence de placement, dont l'activité consistait à 80% en 
des entretiens avec des clients de vive voix ou par téléphone, contraignant les col-
laborateurs de l'agence à organiser leurs entrevues à l'extérieur, dans des restau-
rants ou dans le hall d’un hôtel du quartier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 
du 24 octobre 2005, consid. 2).  

La Cour de justice a confirmé une diminution de loyer à hauteur de 20% pendant 
une année et demie à l'occasion d'importants travaux entrepris sur le domaine pu-
blic (interventions sur les voies et les quais de la gare Cornavin, liaison ferroviaire 
Cornavin - Eaux-Vives - Annemasse et Tramway Cornavin - Meyrin - Cern) à 
proximité du logement de la locataire et effectués momentanément 24 heures sur 
24 ou le week-end (ACJC/578/2009). 

2.4. Dans le cas d'espèce, les recourants reprochent au Tribunal d'avoir retenu que 
les nuisances provenant d'un chantier voisin constituent un défaut lorsqu'elles 
atteignent une ampleur dépassant les nuisances ordinaires admissibles dans la vie 
quotidienne en milieu urbain ou qui excèdent largement ce qui peut être admis 
normalement dans l'utilisation d'un bien-fonds conformément aux règles du droit 
de voisinage. 

Se référant à LACHAT, ils considèrent que cette position ne peut pas être suivie et 
que le locataire peut prétendre à une réduction de loyer en raison de nuisances 
provenant d'un chantier voisin, même en l'absence de défauts graves. Ils rappellent 
que la révision du droit du bail de 1990 a supprimé la condition d'une diminution 
"notable" de jouissance de la chose louée des anciens art. 254 al. 2 et 255 
al. 1 CO. 

Ils en déduisent qu'une réduction du loyer est due dès que la chose louée est affec-
tée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage des locaux, qu'il soit originel ou 
subséquent. 

- 12/14 - 
 

C/10380/2011 

2.5. Il découle des principes énoncés ci-dessus (considérant 2.2) que l'argu-
mentation des recourants doit être suivie. Toutefois, la jurisprudence n'admettant 
une réduction de loyer que si l'usage de la chose est restreint d'au moins 5% si 
l'atteinte n'est pas permanente (ATF 135 III 347), il convient d'examiner si cette 
condition est remplie.  

Il découle de la procédure instruite par le Tribunal que la construction de quatre 
immeubles d'habitation et d'un garage souterrain a débuté en septembre 2008 sur 
la parcelle sise en face de l'immeuble habité par les recourants. Le chantier a pris 
fin en mars 2010. 

L'interrogatoire des témoins a mis en évidence que les travaux débutaient en règle 
générale à 7h00 du matin pour se terminer entre 17h00 et 18h00, avec une pause 
pour le déjeuner. 

Les témoignages ont également confirmé que le chantier, ainsi que l'enseigne l'ex-
périence de la vie, faisait du bruit pendant la journée et provoquait de la poussière. 
Occasionnellement, des problèmes d'accès au parking ont été constatés. 

Si plusieurs témoins n'ont pas estimé que le bruit provoqué par le chantier était 
important, c'est essentiellement parce qu'ils travaillaient pendant la journée. En 
revanche, au moins un témoin (témoin H______), qui ne travaillait pas pendant la 
journée, a estimé que les machines de chantier faisaient beaucoup de bruit. 

Au vu de ce qui précède, il faut admettre que le bruit et les autres nuisances pro-
voqués par le chantier voisin étaient constitutifs d'un défaut de la chose louée non 
négligeable, restreignant l'usage pour lequel elle a été louée. 

Au vu de ce qui précède, se prononçant en équité, ainsi que l'admet la jurispru-
dence du Tribunal fédéral, la Cour de justice considère que le bruit et la poussière 
du chantier constituent un défaut justifiant une réduction de loyer de 10% pendant 
la durée du chantier, soit du 1er septembre 2008 au 31 mars 2010. 

L'intimée sera en conséquence condamnée à verser la somme de 2'069 fr. 10 
(1'089 fr. x 10% x 19 mois), avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juin 2009 (date 
moyenne). 

3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes sou-
mises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC au-
torise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux vi-
sés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182). 

* * * * * 

- 13/14 - 
 

C/10380/2011 

PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable le recours interjeté le 27 février 2014 par A______ et B______ contre 
le jugement JTBL/86/2014 rendu le 21 janvier 2014 par le Tribunal des baux et loyers 
dans la cause C/10380/2011-9-OSD. 

Au fond : 

Annule ce jugement. 

Cela fait et statuant à nouveau : 

Réduit le loyer de A______ et B______, pour l'appartement de quatre pièces au  
2ème étage qu'ils louent dans l'immeuble sis 8, chemin 1______ à Genève, de la façon 
suivante : 

- 10% du 1er septembre 2008 au 31 mars 2010. 

Condamne en conséquence FONDATION C______ à verser la somme de 2'069 fr. 10 
avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juin 2009. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et 
Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Mark MULLER et 
Monsieur Thierry STICHER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente :  

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

 

 

 

 

- 14/14 - 
 

C/10380/2011 

 

Indication des voies de recours : 

 

Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions 

pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Le recours motivé doit être 

formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 

119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit 

déposer les deux recours dans un seul mémoire. 
 
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF inférieur à 15'000 fr. (voir consid. 1.1.).