# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d6d7d74b-3dde-5c49-a1ae-a1dc21d5f291
**Source:** Ticino (TI)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-05-10
**Language:** it
**Title:** Tessin Tribunale di appello diritto civile La prima Camera civile 10.05.2000 11.1998.140
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/TI_Gerichte/TI_TRAC_001_11-1998-140_2000-05-10.html

## Full Text

Incarto n.:

  11.1998.00140

  	
  Lugano

  10 maggio
  2000/ld

   

  	
  In nome

  della Repubblica e Cantone

  del Ticino

  	 

	
  La prima
  Camera civile del Tribunale d'appello

  
	
   

  
	
   

  
						

 

	
  composta dei giudici:

  	
  Epiney-Colombo, presidente, 

  G. A. Bernasconi e Giani

  

 

	
  segretario:

  	
  Ambrosini, vicecancelliere

  

 

 

sedente per statuire nella causa __.__.______
(modifica di servitù) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa
con petizione dell'8 agosto 1994 da

 

	
   

  	
  __________ __________,
  __________

  (patrocinato dall'avv. __________ __________,
  __________)

   

  
	
   

  	
  contro

  	 

 

	
   

  	
  __________ __________,
  __________

  __________ __________,
  __________

  (patrocinate dall'avv. __________ __________
  __________, __________) e

   

  __________ __________ __________, __________;

   

  

esaminati gli atti,

 

posti i seguenti

 

punti
di questione:     1.   Se dev'essere accolto
l'appello del 15 settembre 1998 presentato da __________ __________ contro la
sentenza emanata il 23 luglio 1998 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione
3;

 

                                         2.
  Il giudizio sulle spese e le ripetibili. 

 

Ritenuto

 

in fatto:                    A.   __________ __________ è proprietario della particella n.
__________RFD di __________. __________ __________, __________ __________ e
__________ __________ __________ possiedono le proprietà per piani n.
__________, __________, __________e __________costituenti la particella n.
__________. Entrambi i fondi, con le particelle n. __________e __________,
__________e __________, costituivano in origine un unico appezzamento, frazionato
nel tempo. Nel gennaio del 1979 __________, __________ e __________ __________,
proprietari in comune della particella n. __________, hanno sottoscritto con
__________ __________, proprietario della particella n. __________, con
__________ __________, proprietario della particella n. __________, come pure
con __________ e __________ __________, __________ __________ e __________
__________, proprietarie delle particelle __________e __________, agenti pure
in nome di __________ __________, una convenzione con la quale costituivano
cinque servitù a carico, rispettivamente a favore delle particelle n.
__________, __________, __________, __________, __________e __________. In
particolare le parti hanno pattuito quanto segue: 

                                         

                                         Servitù
di limitazione di destinazione e di costruzione, nel senso che su ciascuna
delle particelle n. __________, __________, __________, __________, __________,
__________non potrà sorgere che una costruzione di civile abitazione della
superficie massima di 150 mq e per un'altezza massima di 3 piani abitabili più
un seminterrato non abitabile, la cui altezza fuori terra dal ciglio naturale
del terreno non deve superare 1.50 ml. 

 

                                         Durante
una riunione del 23 maggio 1980 i proprietari delle citate particelle hanno
integrato la convenzione, nel senso di tollerare un agio dell'1% del limite di
costruzione di 150 m². __________ __________ ha proposto il 5 ottobre 1993 ai
proprietari delle particelle interessate dalla servitù di limitazione e
restrizione di costruzione una modifica della convenzione del 1979, nel senso
di adeguarla alla superficie massima edificabile prevista dal piano regolatore
di __________. 

 

                                  B.   Il 4
agosto 1994 __________ __________, sostenendo che alla proposta del 5 ottobre
1993 avrebbero aderito i proprietari delle particelle n. __________,
__________, __________, __________e un comproprietario della n. __________, ha
convenuto davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, __________
__________, __________ __________ e __________ __________ __________, postulando
la cancellazione della servitù di limitazione e di costruzione a carico e a favore
delle particelle n. __________e __________, limitatamente alla superficie
massima di occupazione di 150 m². In via subordinata egli ha chiesto la
cancellazione del limite di occupazione mediante versamento alle convenute di
un'indennità da determinare. __________ __________ __________ e __________
__________ hanno chiesto di respingere la petizione. __________ __________ ha
eccepito la carenza di legittimazione attiva e passiva e nel merito si è
opposta all'azione. Nella replica l'attore non ha preso posizione
sull'eccezione, mentre nella duplica del 15 maggio 1995 __________ __________
ha sollevato anch'essa la citata eccezione. Per il resto le parti hanno
mantenuto le loro posizioni. Con decreto del 22 maggio 1996 il Pretore ha
respinto le eccezioni sollevate dalle convenute. Tale giudizio è stato
confermato il 2 giugno 1997 da questa Camera (inc.
__________.__________.__________e __________.__________.__________). Esperita
l'istruttoria, ogni parte ha ribadito il proprio punto di vista al dibattimento
finale del 24 giugno 1998. 

 

                                  C.   Statuendo
il 23 luglio 1998, il Pretore ha respinto la petizione. La tassa di giustizia
di fr. 1'500.– e le spese sono state poste a carico dell'attore, con obbligo di
rifondere un'indennità per ripetibili di fr. 2'500.– ciascuna a __________
__________ e __________ __________ e di fr. 500.– a __________ __________
__________. 

 

                                  D.   Contro
la sentenza predetta __________ __________ è insorto il 15 settembre 1998 con
un appello nel quale chiede che, in riforma del giudizio impugnato, la petizione
sia accolta e la servitù di limitazione e restrizione di costruzione cancellata
limitatamente all'imposizione della superficie massima di occupazione di 150
m²; in subordine egli postula la soppressione della limitazione mediante il
versamento alle convenute di un'indennità imprecisata. Nelle loro osservazioni
__________ __________ e __________ __________ propongono di respingere
l'appello e di confermare la sentenza del Pretore. __________ __________
__________ non ha presentato osservazioni. 

 

Considerando

 

in diritto:                  1.   Il Pretore non ha stabilito il valore litigioso, determinante per
l'appellabilità della causa (art. 15 CPC), oltre che per la fissazione di oneri
processuali e ripetibili. Di per sé gli atti andrebbero quindi ritornati al
primo giudice affinché fissi il valore della contestazione. Se si pensa però
che nelle controversie relative a servitù il valore è determinato da quello che
tale diritto ha per il fondo dominante o dalla svalutazione causata al fondo
serviente, se questa è maggiore (art. 9 cpv. 3 CPC; cfr. al riguardo anche Poudret, Commentaire de la loi fédérale
d'organisation judiciaire, Berna 1990, vol. I, pag. 284, n. 9.5 ad art. 36), in
concreto si può ragionevolmente presumere che il valore litigioso sia di almeno
fr. 8'000.–. Le parti, del resto, non muovono contestazioni al riguardo
(risposta della convenuta __________ __________i, pag. 24). Ciò premesso, nulla
osta da questo profilo all'esame dell'appello nel merito (Cocchi/Trezzini, CPC massimato e
commentato, Lugano 2000, n. 2 ad art. 15). 

 

                                   2.   Secondo l'art. 736 cpv. 1 CC il proprietario del fondo serviente può
chiedere la cancellazione di quelle servitù che abbiano perso interesse per il
proprietario del fondo dominante. L'interesse del proprietario del fondo
dominante dipende dal contenuto e dall'estensione della servitù. Decisivo è il
principio dell'identità, che impedisce il mantenimento di servitù per scopi
diversi da quelli per cui essa è stata costituita (DTF 121 III 54 consid. 2a
con riferimenti; Liver in:
Zürcher Kommentar, n. 63 ad art. 736 CC). Occorre quindi esaminare, dapprima,
se per i proprietari del fondo dominante sussista ancora un interesse all'esercizio
della servitù e se tale interesse corrisponde allo scopo originario per il
quale la servitù è stata costituita (DTF 114 II 428 consid. 2a). L'interesse
del proprietario del fondo dominante al mantenimento della servitù si apprezza,
per il resto, sulla base di criteri oggettivi (DTF 121 III 54 consid. 3 con
richiami; Steinauer, Les droits
réels, vol. II, 2a edizione, pag. 322 n. 2267). 

 

                                   3.   Il Pretore ha ritenuto che nella fattispecie la servitù reciproca
di limitazione di costruzione manteneva l'interesse originario, consistente nel
preservare le particelle in questione da uno sfrenato sviluppo edilizio. Dopo
aver accertato che l'onere imposto all'attore non si era aggravato al punto da
rendere esiguo l'interesse del fondo dominante alla servitù, il primo giudice
ha respinto la petizione. L'appellante rimprovera al Pretore di avere
trascurato che nel 1981 i proprietari della particella n. __________hanno
costruito un immobile in deroga alla servitù litigiosa, rinunciando così per
atti concludenti al limite di occupazione con l'accordo degli altri proprietari
interessati, i quali hanno ritirato la causa promossa per far rispettare le
servitù reciproche. Soggiunge poi che il primo giudice non ha tenuto in debita
considerazione i documenti attestanti la palese violazione delle servitù in
occasione dell'edificazione della particella n. __________, giungendo così a
conclusioni destituite di fondamento. 

 

                                   4.   Le affermazioni dell'appellante sull'asserito accordo dei proprietari
interessati di sopprimere il limite di occupazione previsto dalla nota servitù
non trovano riscontro negli atti e si rivelano anzi in contrasto con
l'istruttoria. È pacifico che le servitù reciproche sono state iscritte a
registro fondiario nell'aprile 1979 (ispezione all'Ufficio del registro,
fascicolo I richiamato), in seguito a una transazione che ha posto fine a una
causa volta a far accertare servitù costituite mediante un contratto di compravendita
stipulato nel 1950 (inc. n. __________della Pretura di Lugano Ceresio, verbale
del 14 febbraio 1979). L'8 ottobre 1981 l'attore e i proprietari della
particella n. __________hanno convenuto davanti al Pretore gli allora
proprietari della particella n. __________, lamentando la violazione delle
servitù di arretramento e di occupazione (inc. n. __________della Pretura di Lugano
Ceresio, richiamato; petizione, pag. 3). In esito a trattative, per finire, i
costruttori hanno accettato di modificare i piani di costruzione per adeguarli
ai limiti stabiliti dalle servitù iscritte a registro fondiario, impegnandosi a
rispettarle. La causa è quindi stata stralciata dai ruoli il 17 dicembre 1981
su richiesta degli attori. Nel febbraio del 1982 sono invero sorte contestazioni
sul rispetto dei piani pattuiti (doc. M, N, O e P), ma dopo un sopralluogo del
3 marzo 1982 (doc. O) e rinnovate assicurazioni dei costruttori sul rispetto
dei piani a suo tempo depositati in Pretura e delle servitù (doc. P), non
risulta che i proprietari dei fondi dominanti abbiano sollevato altre obiezioni
o abbiano insistito per il rispetto di quanto pattuito. Lo stralcio della
causa, contrariamente a quanto afferma l'appellante, non era di conseguenza
motivato dalla volontà dei proprietari interessati di sopprimere il limite di
occupazione, bensì dall'impegno assunto dai convenuti di adeguare i piani al
noto limite e di rispettare le servitù (inc. n. __________richiamato; doc. P).
I beneficiari della servitù, lungi dal volerla sopprimere, hanno dimostrato in
tal modo la loro determinazione a farla rispettare. Su questo punto l'appello
riesce pertanto infondato.

 

                                   5.   A
detta dell'appellante l'estratto del registro fondiario relativo alla
particella n. __________dimostra la violazione della servitù di limitazione di
costruzione, poiché attesta una superficie occupata di 171 m², assai superiore
al limite di 150 m² consentito (doc. A) e alla tolleranza dell'1% concordata
(doc. F). Da tale circostanza egli trae la conclusione che i proprietari
interessati al mantenimento della servitù avrebbero concordemente rinunciato
alla stessa e che l'opposizione delle convenute sarebbe “fuori luogo e
pretestuosa” (appello, pag. 11). Ora, è vero che l'estratto del registro
fondiario indica una superficie della costruzione di 171 m² (fascicolo I richiamato
dall'Ufficio dei registri). Non si vede tuttavia come tale circostanza potrebbe
giovare all'appellante e giustificare la cancellazione del limite di
occupazione. Una servitù può invero estinguersi per rinuncia dell'avente
diritto e finanche per atti concludenti, purché chiari ed univoci (Rep. 1989 pag.
98 e riferimenti). Ciò non è il caso in concreto, gli allora comproprietari
della particella n. __________ avendo esplicitamente dichiarato di impegnarsi a
rispettare le servitù esistenti ancora dopo lo stralcio della causa (doc. P).

 

                                         L'attore
insiste nell'affermare che l'immobile sulla particella n. __________sarebbe
stato costruito in contrasto con le servitù esistenti, ma quand'anche ciò
fosse, le conseguenze non sarebbero quelle da egli auspicate. Qualora fosse
accertata la violazione della servitù di limitazione di superficie da un
confronto tra i piani depositati agli atti nel 1981 e la costruzione attuale,
l'appellante potrebbe se mai rimettere in discussione l'accordo che ha dato
luogo al decreto di stralcio emanato il 17 dicembre 1981. Non giova esaminare
in questa procedura se tale lite sia stata tolta per acquiescenza dei convenuti
o per transazione e in che modo l'accordo possa essere rimesso in causa, il
quesito non essendo rilevante ai fini del presente giudizio. Decisiva è la circostanza,
in questa sede, che nel 1981 le parti allora in litigio avevano confermato il
rispetto della servitù litigiosa. Né il silenzio dei proprietari dei fondi
dominanti sulla pretesa violazione commessa nel 1982 equivale a una loro rinuncia
alla servitù, tant'è che quando l'attore ha proposto ai vicini nell'ottobre
1993 di adeguare il limite di superficie massima a quello previsto dal piano
regolatore comunale, le convenute hanno dichiarato di voler mantenere invariata
la servitù, il cui interesse era aumentato (doc. V). Del resto, seppure gli
allora proprietari della particella n. __________avessero manifestato nel 1982
una chiara rinuncia alla servitù, tale dichiarazione sarebbe stata vincolante
solo per loro medesimi e non per i loro successori in diritto (Petitpierre in: Kommentar zum
Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 17 ad art. 734). Le
convenute potrebbero pertanto prevalersi delle servitù esistenti anche
nell'ipotesi in cui i costruttori vi avessero rinunciato in modo informale. Ciò
posto, le argomentazioni dell'appellante sull'asserita violazione della servitù
non si rivelano pertinenti.

 

                                   6.   Il Pretore – come detto – ha accertato che la servitù litigiosa
conserva ancora per i fondi dominanti l'interesse originario, che anzi è
aumentato. L'appellante non contesta ciò, limitandosi a ribadire di non avere
chiesto l'abolizione di tutte le servitù, ma solo del limite di superficie di
occupazione, e soggiungendo che lo scopo originario delle servitù sarebbe
tutelato a sufficienza. L'argomentazione è ai limiti della temerarietà. La
servitù litigiosa è parte di un più vasto ordinamento di diritti e oneri reciproci
al quale si sono assoggettati i proprietari dei fondi ricavati dal frazionamento
dell'originaria particella n. __________ (piano di mutazione n. __________del
18 gennaio 1950, fascicolo I richiamato dall'Ufficio dei registri; planimetria
del 18 novembre 1978 allegata alla convenzione prodotta in Pretura il 3 gennaio
1979, doc. A; ispezione all'Ufficio del registro fondiario, fascicolo I richiamato;
sentenza 5 aprile 1979 della Pretura di Lugano Ceresio, inc. n. __________). Le
servitù iscritte nel 1979 corrispondono sostanzialmente a quelle concordate nel
1950 (contratto del 23 gennaio 1950; fascicolo I richiamato), con la differenza
che autorizzano costruzioni di tre piani rispetto ai due concordati in
precedenza (appello, pag. 6; petizione, pag. 2).

 

                                         L'esame
del contratto del 1950 e della dettagliata convenzione del 1979 permette di
concludere che lo scopo dei proprietari interessati era quello di regolare in
modo armonioso le costruzioni sui rispettivi fondi, impedendo un'edificazione
intensiva. L'insieme delle servitù, in effetti, consente solo l'edificazione di
costruzioni “di civile abitazione della superficie massima di 150 mq e per una
altezza massima di 3 piani abitabili più un seminterrato non abitabile, la cui
altezza fuori terra dal ciglio naturale del terreno non deve superare 1.50 ml”
(convenzione, punto 1 lett. a), con un arretramento di “5 ml dal ciglio della
strada privata” (convenzione, punto 1 lett. b, salvo il confine tra le
particelle n. __________e __________) e una limitazione di cinta, nel senso che
è consentito solo “un muretto di cinta dell'altezza massima di 30 cm sormontato
da una rete metallica di 1.20 ml. Inoltre le eventuali siepi di cinta non dovranno
superare l'altezza massima di ml 1.50” (convenzione, punto 1 lett. e). Il
limite di superficie occupata dalle costruzioni è uno strumento essenziale per
impedire un'edificazione intensiva, tanto che nel 1981 lo stesso attore ne ha
chiesto il rispetto nelle vie giudiziarie (petizione dell'8 ottobre 1981, inc.
n. __________). Tale limite mantiene un interesse degno di protezione per il
fondo dominante, come ha rilevato il primo giudice, proprio a causa della densa
edificazione nella zona circostante i fondi toccati dalle servitù. L'interesse
a mantenere i limiti originari di costruzione è tanto più evidente quando si
esaminano le fotografie prodotte dallo stesso attore, dalle quali risulta che i
fondi oggetto delle servitù sono una vera e propria isola verde in una zona
urbana caratterizzata da una fitta edificazione (doc. BB). 

 

                                   7.   L'appellante
chiede, in via subordinata, il riscatto della servitù litigiosa mediante versamento
alle convenute di un'indennità indeterminata. Il Pretore ha spiegato che non
erano date le condizioni dell'art. 736 cpv. 2 CC, poiché la situazione non è
cambiata dopo l'iscrizione delle servitù, se non per la circostanza che l'attore
desiderava ampliare la propria abitazione per ricavarne un alloggio
supplementare destinato ai figli (sentenza impugnata, pag. 6). L'attore insiste
nella propria richiesta, senza nemmeno precisare a quanto ammonterebbe
l'indennità dovuta alle convenute, affermando che il cambiamento delle
circostanze consisterebbe nella modifica della servitù che sarebbe stata
concordata per atti concludenti da tutti i proprietari interessati, tollerando
una costruzione difforme sulla particella n. 192. Se non che, egli non spende
una parola per confutare le argomentazioni del primo giudice. Sprovvisto di
motivazione, l'appello si rivela dunque irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f e
cpv. 5 CPC), a maggior ragione se si pensa che la mancata indicazione
dell'importo da versare alle convenute come indennità per la riduzione della
servitù comporta a sua volta la nullità del gravame (art. 309 cpv. 2 lett. e
CPC, combinata con il cpv. 5).

 

                                         Si
aggiunga che la domanda subordinata dovrebbe essere respinta quand'anche si
volesse – per avventura – esaminarla nel merito. L'appellante persiste nel
ribadire che i proprietari interessati dalla servitù ne avrebbero accettato la
riduzione, avendo tollerato per anni una costruzione difforme.
L'argomentazione, come detto, è infondata e l'appellante si diparte da premesse
errate. Il riscatto o la riduzione di una servitù a norma dell'art. 736 cpv. 2
CC presuppone una sproporzione tra gli interessi del fondo dominante e quelli
del fondo serviente. La circostanza che in seguito al forte sviluppo urbano
l'interesse del fondo serviente a un'edificazione più intensa di quella
consentita da una servitù esistente sia aumentato non basta, da sé sola, per
giustificare il riscatto o la riduzione della servitù (SJ 121/1999 pag. 106).
In concreto non solo la servitù è reciproca, ma l'attore nemmeno adduce che
sussisterebbe sproporzione, né si può seriamente sostenere che lo sfruttamento
del fondo serviente non sarebbe razionale (Steinauer,
op. cit., pag. 324, n. 2273 e segg., in particolare n. 2275a). La servitù
esistente autorizza costruzioni a tre piani e non preclude all'attore la
possibilità di sopraelevare il suo immobile. Certo, l'appellante sostiene che
tale soluzione sarebbe troppo onerosa, lo stabile avendo una struttura
prefabbricata (doc. Q), ma l'argomentazione poggia su considerazioni meramente
soggettive e personali, senza alcun rilievo giuridico per l'applicazione
dell'art. 736 cpv. 2 CC. Se ne conclude che, infondato in ogni suo punto,
l'appello deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata.

 

                                   8.   Gli
oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv.1 CPC). L'appellante
rifonderà inoltre a __________ __________ e __________ __________ un'equa
indennità per ripetibili. Non si giustifica invece di attribuire ripetibili a
__________ __________ __________, che non ha presentato osservazioni all'appello.

 

Per questi motivi,

 

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria, 

 

 

pronuncia:              1.   Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la
sentenza impugnata è confermata.

                                      

                                   2.   Gli oneri
processuali, consistenti in:

                                         a)
tassa di giustizia      fr. 750.–

                                         b)
spese                         fr.   50.–

                                                                                fr.
800.–

                                         sono
posti a carico dell'appellante, che rifonderà a __________ __________ e
__________ __________ fr. 1'200.– complessivi per ripetibili.

 

                                   3.   Intimazione
a: 

                                         – avv.
__________ __________, __________;

                                         – avv.
__________ __________ __________, __________;

                                         –
__________ __________ __________, __________. 

                                         Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3. 

 

 

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        Il
segretario