# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** d33fe1a9-a0d6-5bbc-9e16-261737a0b69d
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2014-07-11
**Language:** de
**Title:** Planungsrechtliche Baureife. Negative Voranwendung von kommunalrechtlichen Grenzabstandsbestimmungen (i.c. einer Bestimmung über den grossen Grundabstand).
**Docket/Reference:** BRGE I Nrn. 0088-0089/2014
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0088-0089_2014_173.pdf

## Full Text

BRGE I Nrn. 0088 und 0089/2014 vom 11. Juli 2014 in BEZ 2014 Nr. 44 

Nachbarn  fochten  die  baurechtliche  Bewilligung  für  den  Neubau  eines 
Einfamilien-  und  eines  Mehrfamilienhauses  an.  Gerügt  wurde,  dass  das 
Bauvorhaben  gegen  eine  sich  in  Revision  befindende  Bestimmung  über  den 
grossen Grundabstand verstosse. 

Aus den Erwägungen: 

5.1  Mit  Beschluss  vom  19.  August  2013  hat  die  Vorinstanz  eine  Teil-
revision  der  BZO  zuhanden  der  öffentlichen  Auflage  verabschiedet.  Die 
Publikation  im  Amtsblatt  erfolgte  am  23.  August  2013,  die  öffentliche  Auflage 
dauerte bis 22. Oktober 2013. Die Gemeindeversammlung hat der Teilrevision 
der  BZO  am  6.  März  2014  zugestimmt;  ihr  Festsetzungsbeschluss  wurde  im 
Amtsblatt vom 14. März 2014 publiziert. Die privaten Rekursgegner haben am 
14. April  2014  beim  Baurekursgericht  Rekurs  gegen  den  Beschluss  der
Gemeindeversammlung eingereicht. Das Verfahren ist pendent; die Teilrevision 
der  BZO  damit  noch  nicht  rechtskräftig.  Nachfolgend  wird  die  noch  in  Kraft 
stehende  Bau-  und  Zonenordnung  als  «BZO»,  die  Revisionsvorlage  als 
«revBZO» zitiert. 

5.2  In  der  Wohnzone  W2  beträgt  der  grosse  Grundabstand  sowohl  nach 

BZO wie nach revBZO 8 m (je Art. 17).  

Gemäss  Art.  29  Abs.  1  lit.  b  BZO  gilt  der  grosse  Grundabstand  in  der 
Zentrumszone  und  in  den  Wohnzonen  «für  die  am  stärksten  nach  Süden 
gerichtete Längsseite». 

Gemäss  Art.  29  Abs.  1  revBZO  gilt  der  grosse  Grundabstand  in  der 
Zentrumszone  und  in  den  Wohnzonen  «für  die  am  stärksten  nach  Süden 
gerichtete Seite». 

5.3  Die  Rekurrentschaften  halten  dafür,  die  revBZO  entfalte  seit  ihrer 
Verabschiedung  zuhanden  der  öffentlichen  Auflage  am  19.  August  2013 
negative Vorwirkung, was bei Erlass der hier angefochtenen Baubewilligung am 
19. Dezember 2013 zu Unrecht nicht beachtet worden sei. Gemäss Art. 29 Abs.
1  revBZO  sei  offenkundig  weder  das  Einfamilien-  noch  das  Mehrfamilienhaus 
bewilligungsfähig,  da  die  am  stärksten  nach  Süden  gerichteten  Seiten  beider 
Gebäude den grossen Grundabstand deutlich unterschritten. 

5.4 Die «am stärksten nach Süden gerichtete Seite» im Sinne der revBZO 
ist sowohl beim Einfamilienhaus wie auch beim Mehrfamilienhaus unstreitig die 
jeweilige  Südwestfassade.  Diese  Fassaden  halten  einen  Abstand  zur 
Grundstücksgrenze  von  nur  5,9  m  (Einfamilienhaus)  bzw.  4,51  m  (Mehr-

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familienhaus)  ein,  was  einer  Unterschreitung  des  grossen  Grundabstandes 
gemäss  Art.  29  Abs.  1  revBZO  um  2,1  m  (Einfamilienhaus)  bzw.  3,49  m 
(Mehrfamilienhaus)  gleichkommt  und  gemäss  dieser  Vorschrift  offensichtlich 
nicht bewilligungsfähig wäre. (…) 

Die  nachfolgend  zu  prüfende  Kernfrage  ist,  ob  Art.  29  Abs.  1  revBZO 
negative  Vorwirkung  entfaltet  und  von  der  Vorinstanz  bei  der  Erteilung  der 
Baubewilligung am 19. Dezember 2013 zwingend zu beachten gewesen wäre. 

5.5 Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die 
baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältnisse 
es  erfordern,  bereits  auf  den  Baubeginn  hin gesichert ist  (§  233  Abs.  1  PBG). 
Gemäss  §  234  PBG  gilt  ein  Grundstück  als  baureif,  wenn  es  erschlossen  ist 
und  wenn  durch die bauliche  Massnahme  keine noch fehlende  oder durch  die 
Gemeindeexekutive  beantragte  planungsrechtliche  Festlegung  nachteilig 
beeinflusst wird. Diese Bestimmung bezweckt somit den Schutz fehlender oder 
in  Änderung  stehender  planungsrechtlicher  Festlegungen.  Das  Erfordernis  der 
planungsrechtlichen  Baureife  löst  eine  befristete  Bausperre  aus,  wenn  eine 
noch  ausstehende  Planung  oder  eine  Planänderung  durch  ein  Bauvorhaben 
negativ  präjudiziert  würde.  Künftige  Planfestsetzungen  entfalten  auf  diese 
Weise eine negative Vorwirkung. Dabei sind für die Annahme einer nachteiligen 
Beeinflussung  künftigen  Rechts  nicht  in  erster  Linie  die  Auswirkungen  des 
betreffenden  Vorhabens  an  sich  massgebend;  vielmehr  kommt  es  auf  dessen 
präjudizielle  Bedeutung  an.  Zu  fragen  ist  demnach  nach  den  Folgen  einer 
Vielzahl gleichartiger Projekte (RB 1995 Nr. 78). 

Die  Bestimmung  von  §  234  PBG  dient  indes  nicht  allgemein  der 
Voranwendung  künftigen  Rechts,  sondern  ausschliesslich  der  Plansicherung 
(BGE  116  Ia  449  ff.,  E.  4a;  RB  1984  Nr.  96).  Geschützt  werden  sollen  mit 
andern  Worten  planungsrechtliche  Festlegungen,  d.h.  all  jene  Normen,  die 
einen  planerischen  Gehalt  aufweisen.  Dazu  gehören  etwa  die  Bestimmungen 
über  die  Nutzweise,  die  Ausnützung,  die  erlaubte  Überbauungsart  oder  die 
Geschosszahl,  nicht  aber  blosse  Messvorschriften  oder  etwa  Vorschriften,  die 
überwiegend  feuerpolizeilichen  Zwecken  dienen.  Um  negativ  präjudiziert 
werden  zu  können,  muss  eine  Planungsabsicht  überdies  einen  bestimmten 
Konkretisierungsgrad erreicht haben; als von der Gemeindeexekutive beantragt 
im  Sinne  von  §  234  PBG  und  damit  hinreichend  konkretisiert  gilt  eine 
planerische Festlegung in der Regel dann, wenn sie zuhanden der öffentlichen 
Auflage  gemäss  §  7  PBG  verabschiedet  worden  ist  (BRKE  IV  Nr.  166/1993  = 
BEZ  1994  Nr.  3,  E.  2e/f;  www.baurekursgericht-zh.ch).  Sodann  muss  die  vom 
Gemeinderat  verabschiedete  Vorlage  eine  ernsthafte  Realisierungschance 
haben;  andernfalls  kann  sie  einem  Bauvorhaben  nicht  entgegengehalten 
werden (RB 1999 Nr. 113, E. 3a). 

5.6  Die  revidierte  BZO  wurde  rund  drei  Monate  vor  dem  Datum  der  hier 
angefochtenen  Baubewilligung  zuhanden  der  öffentlichen  Auflage  verabschie-
det. Der für die Anwendung von § 234 PBG erforderliche Konkretisierungsgrad 
der  zu  sichernden  Planung  ist  damit  offenkundig  gegeben.  Sodann  hat  die 
revidierte  BZO,  nachdem  sie  von  der  Gemeindeversammlung  zwischenzeitlich 
am 6. März 2014 angenommen worden ist, auch eine ernsthafte Realisierungs-

 
 
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chance,  wenngleich  gegen  den  Festsetzungsbeschluss  beim  Baurekursgericht 
noch  ein  Rechtmittel  hängig  ist.  Wie  bereits  erwähnt  unterschreiten  die 
Abstände  der  Südwestfassaden  beider  Gebäude  den  gemäss  Art.  8  in  Ver-
bindung  mit  Art.  29  Abs.  1  revBZO  massgeblichen  grossen  Grundabstand 
deutlich. Damit ist einzig noch zu klären, ob es sich bei der Regelung um eine 
planungsrechtliche Festlegung handelt und, falls dem so ist, ob die Anwendung 
von § 234 PBG einzelfallweise von der Vorinstanz ausgesetzt werden kann, wie 
sie dies vorliegend geltend macht. 

5.7  In  einem  nicht  publizierten  Entscheid  der  vormaligen  Baurekurs-
kommission I wurde die Ansicht vertreten, Vorschriften über den Grenzabstand 
stünden  unter  dem  Vorbehalt  allfälliger  Näherbaurechte  im  Sinne  von  §  270 
Abs. 3 PBG, weshalb aus öffentlich-rechtlicher Sicht kein Verbot bestehe, den 
Abstandsbereich  zu  überbauen.  Werde  demnach  die  Art  und  der  Umfang  der 
Überstellung  eines  Abstandsbereiches  einer  rein  privatrechtlichen  Ordnung 
überlassen,  könne  hierin  auch  keine  planerische  Absicht  bezüglich  der 
Gestaltung  oder  Freihaltung  dieses  Bereichs  erblickt  werden.  Aus  diesem 
Grunde  seien  Vorschriften  über  Grenz-  und  Gebäudeabstände  keine 
planerischen  Festlegungen,  welche  einem  Bauvorhaben  gestützt  auf  §  234 
PBG  entgegengehalten  werden  könnten  (BRKE  I  Nr.  0485/1995  vom  15. 
Dezember  1995,  E.  6a).  Diese  Auffassung  fand  Eingang  in  die  baurechtliche 
Lehre  (Maja  Schüpbach  Schmid,  Das  Näherbaurecht  in  der  zürcherischen 
baurechtlichen  Praxis,  2000,  S.  33  f.).  Bei  nochmaliger  Überlegung  erscheint 
sie indes nicht überzeugend, weshalb sie zu revidieren ist. 

Der  Festlegung  von  Grenzabständen  kommt  geradezu  prototypisch  eine 
planerische Funktion zu. Selbiges gilt für die Festlegung derjenigen Fassaden, 
welche den grossen Grundabstand zum Nachbargrundstück einzuhalten haben. 
In  den  Bestimmungen  über  den  grossen  Grundabstand  ist  ganz  allgemein 
nichts  anderes  als  eine  Grenzabstandsbestimmung  eigener  Art  zu  erblicken, 
indem  sich  solche  Bestimmungen  an  Tatbestandsmerkmalen  wie  der 
Dimensionierung  («Gebäudelängsseite»),  der  Nutzung  («Hauptwohnseite») 
oder,  wie  vorliegend,  der  Ausrichtung  des  Gebäudes  gemäss  den  Himmels-
richtungen orientieren. 

Art.  29  Abs.  1  revBZO  bedeutet,  dass  alle  neuen  Gebäude  in  der 
in  den  Wohnzonen  der  Gemeinde  X  den  grossen 
Zentrumszone  und 
Grundabstand  grundsätzlich  auf  ihrer  jeweiligen  Südseite  einzuhalten  haben 
werden  –  unabhängig  davon,  ob  die  nach  Süden  gerichteten  Fassaden  die 
jeweils  längeren  Seiten  des  Gebäudes  sind.  Es  wird  einer  Bauherrschaft  in 
Zukunft  nicht  mehr  möglich  sein,  mittels  Festlegung  der  Gebäudegeometrie 
bzw. der Längsseite auszuwählen, wo der grosse Grundabstand einzuhalten ist, 
da  der  Begriff  der  Längsseite  in  Art.  29  Abs.  1  revBZO  nicht  mehr  vorkommt. 
Die  Bestimmung  wird  daher  das  Bebauungsmuster,  das  Grundraster  des 
Abstandsbildes  und  die  Körnung  in  der  Zentrums-  und  allen  Wohnzonen  der 
Gemeinde X mitprägen.  

Im  Übrigen  gälte  für  eine  sich  an  der  Gebäudelängsseite  oder  an  der 
Hauptwohnseite  orientierende  Bestimmung  über  den  grossen  Grundabstand  – 
wie  sie  hier  nicht  vorliegt  –,  dass  diese  zwar  nicht  ein  mehr  oder  minder 

 
 
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regelmässiges  Grundraster  produzierte,  indem  der  Bauherr  auf  die  Lokali-
sierung  des  grossen  Grundabstandes  Einfluss  nehmen  könnte.  Dessen 
ungeachtet  werden  auch  mit  solchen  Bestimmungen  Dichte  und  Körnung 
mitbestimmt. 

Allein der Umstand, dass seit der Einführung des Näherbaurechts gemäss 
§ 270 Abs. 3 PBG «kein Verbot» zur Überbauung des Abstandsbereichs mehr 
besteht,  bedeutet  nicht,  dass  Bestimmungen  über  Grenzabstände  die 
planerische  Funktion  abgeht.  Es  gilt,  zwischen  Näherbaurecht  und  Regelbau-
weise  zu  unterscheiden.  Das  Näherbaurecht  ändert  nichts  daran,  dass  das 
planerisch  angestrebte  Überbauungsbild  nebst  anderen  Parametern  auch  mit 
den  Abstandsbestimmungen  festgelegt  wird.  Andernfalls  könnte  sich  der 
Plangeber  darauf  beschränken,  gemeindeweit  den  gleichen  Grenzabstand 
festzusetzen.  Erst  diesfalls  wären  Art  und  Umfang  der  Überstellung  der 
Abstandsbereiche  der  rein  privatrechtlichen  Ordnung  überlassen.  Im  Übrigen 
können  Näherbaurechte  vom  Regelabstand  als  Ausgangswert  beeinflusst 
werden. 

Soweit  anhand  der  Rechtsmittelverfahren  erkennbar,  dürfte  die  Regel-
bauweise  gegenüber  dem  Näherbaurecht  (wesentlich)  häufiger  sein.  Es  kann 
angenommen  werden,  dass  durch  die  zunehmende  Bebauungsdichte,  ja  gar 
die  gestiegene  gesellschaftliche  Bedeutung  von  (auch  baulich  akzentuierter) 
Privatsphäre die Bereitschaft von Nachbarn zur Erteilung von Näherbaurechten 
künftig kaum zunehmen, wenn nicht gar zurückgehen wird. 

5.8 Die Regelung der negativen Vorwirkung  gestützt auf § 234 PBG stellt 
zwingendes  kantonales  Recht  dar.  Den  Gemeinden  kommt  kein  Ermessens-
spielraum  bei  der  Frage  zu,  ob  ihre  Revisionsvorlagen  negative  Vorwirkung 
entfalten;  sie  sind  nicht  befugt, §  234  PBG  im  Einzelfall  anzuwenden  oder auf 
eine  Anwendung  der  Bestimmung  zu  verzichten.  Das  von  der  Vorinstanz 
diesbezüglich behauptete Ermessen entbehrt jeder gesetzlichen Grundlage.