# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** e61f0115-f3b6-59e8-95c4-f46119087f2d
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-07-09
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 09.07.2018 B 2018/11
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2018-11_2018-07-09.pdf

## Full Text

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 1/9

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2018/11

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 22.10.2019

Entscheiddatum: 09.07.2018

Entscheid Verwaltungsgericht, 09.07.2018
Grundstückgewinnsteuer, Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG, Art. 132 Abs. 1 lit. f StG, 
Art. 66 StV, Art. 127 Abs. 3 BVBei der einjährigen Frist bei der vorgängigen 
Ersatzbeschaffung handelt es sich um eine "angemessene Frist" im Sinn des 
StHG. Abzustellen ist jeweils auf den Tagebucheintrag. Es ist zulässig, für 
die nachträgliche und für die vorgängige Ersatzbeschaffung jeweils 
unterschiedliche Fristen festzulegen.Bei reinvestionsnahen Handänderungen 
kommt die Einheitsmethode zur Anwendung. Das Recht zur Besteuerung 
des latenten Steuersubstrats kommt folglich insgesamt und ausschliesslich 
dem (letzten) Zuzugskanton zu (Verwaltungsgericht, B 2018/11). Die gegen 
dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 
25. September 2019 teilweise gutgeheissen (Verfahren 2C_648/2018).

Entscheid vom 9. Juli 2018

Besetzung

Abteilungspräsident Eugster; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 

Engeler; Gerichtsschreiberin Blanc Gähwiler

Verfahrensbeteiligte

A.Y.,

Beschwerdeführer,

gegen

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 

Gallen,

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Vorinstanz,

und

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdegegner,

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer (Ref.Nr. 000005)

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A. A.Y. erwarb am 27. September 2012 das Grundstück Nr. S00000, S.-strasse 001 in 

X., mit dem Sonderrecht an der 4.5-Zimmer-Attikawohnung Nr. A02 mit Keller sowie 

Miteigentumsanteile an zwei Autoeinstellplätzen (Nrn. M00003 und M00004), zum Preis 

von CHF 940‘000. Das Grundstück in X. ist mit einem Steueraufschub in der Höhe von 

CHF 212‘041 aus einem Grundstücksverkauf in Z. TG vom 1. Oktober 2012 belastet. 

Am 25. Juni 2013 übertrug A.Y. einen Miteigentumsanteil von einem Fünftel an seine 

damalige Lebenspartnerin und heutige Ehefrau. Mit öffentlich beurkundetem 

Kaufvertrag vom 22. April 2016 veräusserte das Ehepaar A.Y. das Grundstück in X. und 

die dazugehörenden Autoeinstellplätze zum Preis von CHF 865‘000. Der 

Grundbucheintrag erfolgte am 2. Mai 2016, der Besitzesantritt am 1. Juni 2016. Zuvor 

hatte A.Y. am 15. Mai 2014 einen Miteigentumsanteil von vier Fünfteln an einer 

4.5 Zimmerwohnung mit Keller sowie Miteigentumsanteile an zwei Autoabstellplätze in 

der Gemeinde Q. SZ erworben. Den restlichen Miteigentumsanteil von einem Fünftel 

kaufte seine Partnerin. Der Erwerbspreis lag bei insgesamt CHF 849‘000.

B. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierte A.Y. einen Verlust 

aus der Veräusserung des Grundstücks in X. von CHF 120‘878. Gleichzeitig 

beanspruchte er einen Aufschub infolge Ersatzbeschaffung des Grundstücks in Q. Das 

kantonale Steueramt veranlagte ihn am 9. November 2016 unter Berücksichtigung 

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seines Miteigentumsanteils von vier Fünfteln mit einem steuerbaren Grundstückgewinn 

von CHF 93‘942 und einem Steuerbetrag von CHF 23‘148. Den Antrag auf 

Steueraufschub wies es ab mit der Begründung, die Ersatzbeschaffungsfrist von einem 

Jahr sei überschritten worden. Das kantonale Steueramt wies die vom 

Steuerpflichtigen gegen diese Veranlagung erhobene Einsprache mit Entscheid vom 

1. Februar 2017 ab. Dagegen erhob A.Y. Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission, 

welche mit Entscheid vom 12. Dezember 2017 das Rechtsmittel ebenfalls abwies.

C. A.Y. (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 14. Dezember 2017 zugestellten 

Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 10. Januar 

2018 (Datum Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem 

Rechtsbegehren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei der angefochtene 

Entscheid aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer 2016 auf CHF 0, eventualiter 

auf CHF 51‘500 festzulegen; der zu viel bezogene Betrag der Grundstückgewinnsteuer 

sei mit Vergütungszinsen zurückzuerstatten. Mit Vernehmlassung vom 31. Januar 2018 

verwies die Vorinstanz auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und 

beantragte die Abweisung der Beschwerde. Das kantonale Steueramt 

(Beschwerdegegner) verzichtete am 6. Februar 2018 auf eine Vernehmlassung und 

beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen. Mit Eingabe vom 14. Februar 2018 nahm 

der Beschwerdeführer zu den Eingaben der Vorinstanz und des Beschwerdegegners 

Stellung.

Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers zur Begründung seines Begehrens sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. (…).

2.

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2.1. Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer das Grundstück in X. am 

27. September 2012 für CHF 940‘000 als Alleineigentümer erworben und am 22. April 

2016 zusammen mit seiner Partnerin, welcher er am 25. Juni 2013 einen Fünftel 

übertragen hatte, für CHF 865‘000 veräussert hat. Der Erwerbspreis und der Erlös sind 

damit unbestritten. Weiter sind sich die Verfahrensbeteiligten über die Höhe der 

Nebenkosten und der wertvermehrenden Aufwendungen einig. Streitig ist dagegen, ob 

die Vorausbeschaffung der Ersatzliegenschaft am 17. Juni 2014 einen Steueraufschub 

auslöst (nachfolgend E. 3). Bei Verneinung dieser Frage ist zu klären, wem die 

Steuerhoheit des aufgeschobenen Gewinns aus dem Verkauf der Liegenschaft in Z. 

zukommt (nachfolgend E. 4), und ob - bei Bejahung der Zuständigkeit des Kantons 

St. Gallen - der aufgeschobene Gewinn lediglich zu vier Fünftel zu berücksichtigen ist 

(nachfolgend E. 5).

2.2. Gemäss Art. 12 Abs. 3 Ingress und lit. e des Bundesgesetzes über die 

Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, StHG) 

wird die Grundstückgewinnsteuer bei der Veräusserung einer dauernd und 

ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder 

Eigentumswohnung) aufgeschoben, soweit der dabei erzielte Erlös innert 

angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten 

Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.

2.3. Art. 132 Abs. 1 Ingress und lit. f StG entspricht der bundesrechtlichen Vorgabe. In 

Konkretisierung dieser Bestimmung schreibt Art. 66 Abs. 1 der Steuerverordnung (sGS 

811.11, StV) vor, dass der Verkaufserlös innert drei Jahren nach Veräusserung zum 

Erwerb eines Ersatzgrundstücks zu verwenden ist. Für die sog. vorgängige 

Ersatzbeschaffung bestimmt Art. 66 Abs. 2 StV, dass der Erwerb eines 

Ersatzgrundstücks innerhalb eines Jahres vor der Veräusserung des zu ersetzenden 

Grundstücks zulässig ist. Zu prüfen ist zunächst, ob es sich bei der einjährigen Frist bei 

der vorgängigen Ersatzbeschaffung um eine „angemessene Frist“ im Sinn des 

harmonisierten Steuerrechts handelt.

3.

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3.1. Bezüglich der Dauer der angemessenen Frist belässt das 

Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einigen Spielraum. Bei den Kantonen, 

welche die Ersatzbeschaffungsfrist konkretisiert haben, reicht die Spanne von einem 

bis zu fünf Jahren. Weiter hat es das Bundesgericht ausdrücklich als zulässig erachtet, 

für die nachträgliche Ersatzbeschaffung und für die vorgängige Ersatzbeschaffung 

unterschiedliche Fristen festzulegen und die Frist bei jener erstreckbar, bei dieser aber 

nicht erstreckbar vorzusehen. Für den Eigentümer bedeutet die vorzeitige Anschaffung 

des Ersatzguts eine Doppelbelastung. In dieser Zeit muss er beide Güter unterhalten 

bzw. finanzieren. In Bezug auf das Eigenheim ist damit namentlich an die doppelte 

Hypothekarbelastung zu denken. Aus wirtschaftlicher Sicht hat der Eigentümer deshalb 

ein Interesse, das zu ersetzende Objekt möglichst rasch abzustossen. Umgekehrt lässt 

eine längere Haltedauer darauf schliessen, dass es sich nicht um den Ersatz eines 

Objekts geht, sondern vielmehr um das Ausnutzen von Marktchancen für das zu 

verkaufende Objekt. In einem solchen Fall stellt das neue Objekt nicht Ersatz für das 

alte dar, sondern bildet im Rahmen längerfristigen Vermögensumbaus eine Reserve, für 

den Fall, dass sich auf dem Markt eine gute Verkaufsgelegenheit für das alte Objekt 

ergibt. Die Tendenz geht daher dahin, die Frist bei einer Vorausbeschaffung noch 

strenger zu handhaben als bei einer nachträglichen Ersatzbeschaffung (vgl. Urteil des 

Bundesgerichts [BGer] 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 2.3 mit Hinweis auf 

BGer 2A.107/2006 vom 2. März 2006 E. 3.1; BGer 2A.445/2004 vom 7. Juni 2005 

E. 6.1-6.4; BGer 2C_215/2008 vom 21. August 2008; VerwGE B 2007/15 vom 9. Mai 

2007 E. 2.2.4, in: SGE 2007 Nr. 7).

3.2. Die „angemessene Frist“ bezieht sich auf den Zeitraum zwischen zwei 

Handänderungen, geht es doch um die Reinvestition in dauernd und ausschliesslich 

selbstgenutztes Wohneigentum. Der Übergang von Grundeigentum wird von Zivilrechts 

wegen durch den Grundbucheintrag bewirkt, und die Rechtswirkungen des 

Grundbucheintrags setzen rückwirkend mit dem Tagebucheintrag ein. Im selben 

Zeitpunkt entsteht die Grundstückgewinnsteuerforderung, soweit kein Steueraufschub 

Platz greift. Das Steuerrecht knüpft damit an das Zivilrecht an. Dies gebietet, für Beginn 

und Ende der Jahresfrist auf den jeweiligen Tagebucheintrag abzustellen (vgl. BGer 

2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E. 3.3). Ob der Verkauf des Grundstücks in X. 

mit zunächst erfolglosen Verkaufsbemühungen zusammenhing, kommt daher keine 

Bedeutung zu. Mit Kaufvertrag vom 15. Mai 2014 erwarb der Beschwerdeführer - 

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zusammen mit seiner Ehefrau - das Grundstück in Q.; der Grundbucheintrag erfolgte 

am 17. Juni 2014 (vgl. act. 7/6/8). Der Grundbucheintrag für das veräusserte 

Grundstück fand am 2. Mai 2016 (vgl. act. 7/6/2) und damit nach Ablauf der einjährigen 

Frist nach Art. 66 Abs. 2 StV statt. Da mit dem Steueraufschub nicht die Begünstigung 

blosser Reserveanschaffungen bezweckt wird, sondern solche mit einer eher knapp 

bemessenen Frist verhindert werden sollen, ist eine Frist von einem Jahr nicht zu 

beanstanden. Weiter erweist sich die Statuierung einer Verwirkungsfrist bei der 

vorgängigen Ersatzbeschaffung als zulässig. Im Übrigen sind die in anderen Kantonen 

festgesetzten Fristen für den Kanton St. Gallen nicht verbindlich. Daraus erhellt, dass 

die Regelung der Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum im Kanton 

St. Gallen mit den Vorgaben von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG harmoniert. Folglich ging die 

Vorinstanz zu Recht davon aus, dass kein weiterer Steueraufschub zu gewähren ist.

4. Im Streit liegt weiter die Frage, ob der aufgeschobene Gewinn aus dem Verkauf der 

Liegenschaft in Z. beim Verkauf der damals erworbenen Ersatzliegenschaft in X. im 

Kanton St. Gallen zu besteuern ist.

4.1. Bereits im Entscheid 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 hatte sich das 

Bundesgericht betreffend die interkantonale Ersatzbeschaffung von dauernd und 

ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich für die Anwendbarkeit 

der Einheitsmethode entschieden und die Zerlegungsmethode verworfen. Es erwog, 

dass Konzept und Tragweite der interkantonalen Ersatzbeschaffung von dauernd und 

ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum nicht ohne Seitenblick auf die zum 

Geschäftsvermögen gehörenden Betriebsliegenschaften natürlicher und juristischer 

Personen ermessen werden könnten. Mit Bezug auf die interkantonale 

Ersatzbeschaffung von Betriebsliegenschaften gehe die herrschende Lehre nicht nur 

von einer Übertragung der stillen Reserven aus, sondern auch von einem Wechsel in 

der Besteuerungszuständigkeit der Kantone. Wie bei der steuerneutralen Sitzverlegung 

eines Unternehmens in einen anderen Kanton und gleich den Umstrukturierungen über 

die Kantonsgrenzen hinweg könne deshalb der bisherige Kanton die Besteuerung der 

übertragenen stillen Reserven anlässlich einer späteren Realisation der stillen Reserven 

im Zuzugskanton nicht mehr beanspruchen. Der im Zuzugskanton realisierte Gewinn 

stehe diesem Kanton vollumfänglich zur Besteuerung zu. Weshalb es sich im Bereich 

des Privatvermögens anders verhalten solle, sei nicht ersichtlich. Im Gegenteil sei ein 

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Gleichschritt der Ersatzbeschaffungstatbestände nicht nur wünschbar, sondern 

harmonisierungsrechtlich geradezu geboten. Bei gesamtheitlicher Betrachtung stehe 

deshalb ausser Zweifel, dass das Recht zur Besteuerung des latenten Steuersubstrats 

auch in den Fällen von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG insgesamt und ausschliesslich dem 

Zuzugskanton bzw. dem letzten Zuzugskanton zukomme (vgl. BGer 2C_337/2012 vom 

19. Dezember 2012 E. 3.5).

Das Bundesgericht bestätigte mit Entscheid 2C_70/2017 vom 28. September 2017 

diese Rechtsprechung und stellte nunmehr ausdrücklich klar, dass kaum noch 

massgebliche Gründe ersichtlich seien, die für eine partielle Anwendung der 

Zerlegungsmethode auf reinvestitionsnahen Handänderungen sprächen. Im Interesse 

einer einheitlichen und praktikablen Rechtslage dränge sich vielmehr auf, auch 

bezüglich die Frage der interkantonalen Zuordnung der Besteuerungskompetenz auf 

die Statuierung einer (fünfjährigen) Mindesthaltedauer zu verzichten. Somit gelangte 

auch bei reinvestitionsnahen Handänderungen die Einheitsmethode zur Anwendung, 

was bedeute, dass das Recht zur Besteuerung des latenten Steuersubstrats auch in 

diesen Fällen insgesamt und ausschliesslich dem Zuzugskanton bzw. dem letzten 

Zuzugskanton zukomme. Eine Besteuerung des gleichen Steuersubstrats durch den 

Wegzugskanton verstosse somit grundsätzlich gegen das Verbot der (virtuellen) 

interkantonalen Doppelbesteuerung gemäss Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung 

(vgl. BGE 143 II 694 E. 4.3 und E. 4.4).

4.2. Wie die Vorinstanz zu Recht festgestellt hat, bleibt mit der klaren 

bundesgerichtlichen Rechtsprechung kein Raum für von der Einheitsmethode 

abweichende kantonale Regelungen mehr, weshalb sich solche als bundesrechtswidrig 

erweisen und somit nicht mehr anwendbar sind (vgl. auch Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das 

st. gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, S. 344). Vorliegend liegt das Ersatzobjekt in X., 

weshalb dem Kanton St. Gallen als Zuzugskanton die Besteuerungskompetenz 

zukommt.

An dieser Beurteilung ändert nichts, dass ohne Berücksichtigung des aufgeschobenen 

Gewinns ein Verlust aus dem Verkauf der Liegenschaft in X. resultiert. Gemäss Art. 134 

StG entspricht der Grundstückgewinn dem Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten 

(Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Bei der Gewinnermittlung ist 

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insbesondere der im Zusammenhang mit der Veräusserung eines Grundstücks, bei 

dessen Erwerb oder Verbesserung die Besteuerung im Sinne von Art. 132 Abs. 1 lit. d 

bis f StG oder einer entsprechenden Bestimmung eines andern Kantons aufgeschoben 

wurde, aufgeschobene Gewinn von den Anlagekosten abzuziehen (vgl. Art. 139 Abs. 2 

StG). Folglich erzielte der Beschwerdeführer durchaus einen Gewinn, wenn auch 

„lediglich“ durch die Realisation des aufgeschobenen Gewinns aus dem Kanton 

Thurgau.

5. Im Eventualantrag macht der Beschwerdeführer geltend, dass beim Verkauf der 

Liegenschaft in X. lediglich vier Fünftel des im Kanton Thurgau aufgeschobenen 

Gewinns zu besteuern seien. Ein Fünftel hätte steuersystematisch beim Verkauf des 

Miteigentumsanteils an seine Partnerin besteuert werden müssen.

5.1. Damit der tatsachliche Grundstückgewinn zur Besteuerung gelangt, müssen sich 

Anlagekosten einerseits und Erlös anderseits auf das dem Umfang und dem Inhalt 

nach gleiche Grundstück beziehen (Kongruenzprinzip oder Grundsatz der 

vergleichbaren Verhältnisse). Hat sich die Grundstücksubstanz während der 

Eigentumsdauer geändert, so sind durch Zu- und Abrechnungen vergleichbare 

Verhältnisse zu schaffen. Eine Substanzminderung erfolgt namentlich durch 

Veräusserung von Grundstückteilen (Zigerlig/Oertli/Hofmann, a.a.O., S. 345).

5.2. Die Umstände des Verkaufs eines Miteigentumanteils an der Liegenschaft in X. an 

die Partnerin des Beschwerdeführers sind nicht bekannt. Aus den Akten geht lediglich 

hervor, dass ihr am 25. Juni 2013 ein Fünftel übertragen wurde. Die Gründe hierfür und 

ob die Partnerin für die Übertragung einen Kaufpreis bezahlen musste oder ob es sich 

um eine Schenkung handelte, geht aus den Akten nicht hervor. Damit ist die 

Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach davon auszugehen sei, dass damals - wohl 

im Zusammenhang mit Art. 132 Abs. 1 lit. b StG, wonach die Besteuerung bei 

Eigentumswechsel unter Ehegatten zur Abgeltung güter- und scheidungsrechtlicher 

Ansprüche aufgeschoben wird - im Interesse des Beschwerdeführers und seiner 

Partnerin auf eine anteilsmässige Besteuerung des aufgeschobenen Gewinns 

einstweilen verzichtet worden sei, nicht zu beanstanden. Im Übrigen wäre auch bei 

einer Schenkung die Besteuerung aufzuschieben gewesen (vgl. Art. 132 Abs. 1 lit. a 

StG). Im Übrigen beachtete der Beschwerdegegner das Kongruenzprinzip, indem bei 

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der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer jeweils vier Fünftel des Erwerbspreises 

und Erlöses sowie der Nebenkosten und wertvermehrenden Aufwendungen zugrunde 

gelegt wurden.

6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Veräusserung des Grundstücks in X. nach 

Ablauf von mehr als einem Jahr seit dem Erwerb des Grundstücks in Q. erfolgt ist, 

weshalb kein weiterer Steueraufschub zu gewähren ist. Weiter steht die Besteuerung 

des aufgeschobenen Gewinns aus dem Verkauf der Liegenschaft in Z. dem 

Zuzugskanton - und damit dem Kanton St. Gallen - zu. Schliesslich floss der Gewinn 

aus dem Verkauf des Grundstücks im Kanton Thurgau ausschliesslich dem 

Beschwerdeführer zu, weshalb dieser auch vollumfänglich von ihm zu besteuern ist. 

Die Vorinstanz hat daher den Rekurs gegen den Einspracheentscheid des 

Beschwerdegegners zu Recht abgewiesen. Die Beschwerde gegen den angefochtenen 

Entscheid vom 12. Dezember 2017 ist demnach abzuweisen.

7. (…).

 

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von 

CHF 1‘500 unter Verrechnung mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten 

Kostenvorschuss.

3. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

 

Der Abteilungspräsident                    Die Gerichtsschreiberin

Eugster                                              Blanc Gähwiler

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		2025-07-19T06:02:32+0200
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