# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ae597502-0ea9-5e2e-85a6-b0b99f17d1e5
**Source:** Schwyz (SZ)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2020-09-23
**Language:** de
**Title:** Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 23.09.2020 III 2020 110
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SZ_Verwaltungsgericht/SZ_VG_001_III-2020-110_2020-09-23.pdf

## Full Text

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III

III 2020 110

Entscheid vom 23. September 2020 

Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

Parteien A.________ und B.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________, 

gegen

1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küss-
nacht,

2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, 
Postfach 1186, 6431 Schwyz,

3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, 
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,

4. D.________ und E.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt F.________,

Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:

A. Das Grundstück KTN 001.________ Küssnacht ist mit einem Mehrfamili-
enhaus mit vier Stockwerkeinheiten überbaut und steht im Miteigentum der 
Stockwerkeigentümer StWE G.________ (S002.________-S003.________, 
S004.________). D.________ und E.________ sind Eigentümer der Stockwerk-
einheit S002.________ (Erdgeschoss); A.________ und B.________ sind Ei-
gentümer der Stockwerkeinheit S003.________ (2. OG) und B.________ ist Ei-
gentümerin der Stockwerkeinheit S004.________ (Wohnung DG). Das 1. OG ist 
Stockwerkeigentum S005.________ einer nicht verfahrensbeteiligten Drittpartei.

B. Am 12. Februar 2019 reichten D.________ und E.________ beim Bezirk 
Küssnacht ein Baugesuch für den Umbau ihrer 6 ½-Zimmer Erdgeschosswoh-
nung ein (Änderung der Wohnungseinteilung, Ein- und Umbau von Bädern, Du-
schen und WC-Räumen sowie Umbau der Glasfront an der seeseitigen Fassa-
de). Der Bezirk beschloss, das Bauvorhaben im vereinfachten Verfahren zu prü-
fen resp. bewilligen. Die Stockwerkeigentümer S005.________ (1. OG) haben 
dem Projekt schriftlich zugestimmt. A.________ und B.________ ersuchten um 
Einsicht in die Baugesuchsunterlagen und erhoben gegen das Baugesuch am 
12. März 2019 öffentlich-rechtliche Baueinsprache. Zusätzlich gelangten sie am 
23. Juli 2019 mit einem Schlichtungsbegehren an das Vermittleramt Küssnacht 
und reichten am 3. Februar 2020 beim Bezirksgericht Küssnacht Klage gegen die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft G.________ ein betreffend die Beschlüsse 
bzw. Protokolle der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlungen 
vom 8. April, 30. April und 23 Juli 2019 i.S. Umbauvorhaben der Stockwerkei-
gentümer D.________ und E.________.

C. Mit Beschluss Nr. 406 vom 21. August 2019 wies der Bezirksrat die öffent-
lich-rechtliche Baueinsprache von A.________ und B.________ ab; privatrechtli-
che Vereinbarungen oder Verstösse seien vor dem Zivilgericht zu klären. 
D.________ und E.________ wurde die Baubewilligung für den internen Umbau 
sowie für die Fassadenänderung im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses auf 
Grundstück KTN 001.________ Küssnacht gestützt auf die Erwägungen und un-
ter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt.

D. Am 16. September 2019 erhoben A.________ und B.________ gegen den 
Bezirksratsbeschluss Beschwerde beim Regierungsrat. Neben den Anträgen in 
der Sache beantragten sie eine Verfahrenssistierung bis zum rechtskräftigen Ab-
schluss des zivilrechtlichen Klageverfahrens. Mit RRB Nr. 353/2020 vom 12. Mai 
2020 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab, ohne das Verfahren zu sistie-
ren.

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E. A.________ und B.________ lassen gegen RRB Nr. 353/2020 vom 12. Mai 
2020 (Versand am 19.5.2020; zugestellt am 27.5.2020) beim Verwaltungsgericht 
des Kantons Schwyz am 16. Juni 2020 fristgerecht Beschwerde erheben mit den 
Rechtsbegehren:

Anträge:

1. Der vorinstanzliche Beschluss sei aufzuheben und das Baugesuch 2019/05 
"Umbau Wohnung im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses", KTN 
001.________, G.________, Küssnacht, sei nicht zu bewilligen.

2. Eventualiter sei der vorinstanzliche Beschluss aufzuheben und es sei das Bau-
gesuch 2019/05 "Umbau Wohnung im Erdgeschoss des Mehrfamilienhauses", 
KTN 001.________, G.________, Küssnacht, nur unter detaillierten Auflagen 
zur Statik zu bewilligen.

3. Subeventualiter sei der vorinstanzliche Beschluss aufzuheben und es sei das 
Baugesuch 2019/05 "Umbau Wohnung im Erdgeschoss des Mehrfamilienhau-
ses", KTN 001.________, G.________, Küssnacht, zur Sachverhaltsergänzung 
und Neubeurteilung an die Vorinstanz 1 zurückzuweisen.

4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg-
ner und/oder der Vorinstanzen.

Verfahrensantrag:

1. Das vorliegende Verfahren sei zu sistieren bis zum rechtskräftigen Abschluss 
der mit Schlichtungsbegehren vom 23. Juli 2019 rechtshängig gemachten Klage 
der Beschwerdeführer gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft 
G.________, Küssnacht am Rigi (derzeit ZGO 2020 1, Bezirksgericht Küss-
nacht).

F. Mit Eingabe vom 19. Juni 2020 verzichtet das Amt für Raumentwicklung 
auf eine umfangreiche Vernehmlassung; das Baugesuch sei der Baugesuchs-
zentrale BGZ nicht zugestellt worden und habe auch nicht zugestellt werden 
müssen, da vom Umbauvorhaben keine kantonalen Belange tangiert seien. Das 
Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 26. Juni 2020 die 
Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer; 
abzuweisen sei insbesondere auch der Sistierungsantrag. Der Bezirk Küssnacht 
verzichtet am 29. Juni 2020 auf die Einreichung einer Vernehmlassung und be-
antragt die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen 
zu Lasten der Beschwerdeführer. 

G. Mit Vernehmlassung vom 7. Juli 2020 beantragen D.________ und 
E.________:

1. Die Beschwerde sei in sämtlichen Anträgen abzuweisen, soweit darauf einzu-
treten sei.

2. Die von den Beschwerdeführern beantragte Sistierung sei abzuweisen.

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3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWSt) zu Lasten der Beschwer-
deführer.

H. Mit Stellungnahme vom 24. August 2020 halten die Beschwerdeführer an 
den Anträgen und Ausführungen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde fest. Die 
Beschwerdegegner reichen am 3. September 2020 eine Stellungnahme ein und 
bekräftigen ihre Anträge vom 7. Juli 2020. 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1. Die Beschwerdeführer stellen - wie bereits vor dem Regierungsrat - den 
Verfahrensantrag, das vorliegende Beschwerdeverfahren sei zu sistieren bis zum 
rechtskräftigen Abschluss der Zivilrechtsklage gegen die Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft G.________, Küssnacht, die aktuell vor dem Bezirksgericht Küss-
nacht hängig sei. Mit vorliegendem Entscheid in der Hauptsache wird der Sistie-
rungsantrag gegenstandslos. Im Übrigen wird auf das Schreiben des verfahrens-
leitenden Richters vom 8. Juli 2020 verwiesen, mit welchem den Parteien der 
Verzicht auf die beantragte Verfahrenssistierung bereits mitgeteilt wurde, ohne 
dass die Beschwerdeführer in der Folge insistiert hätten. 

2.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, der Bezirksrat habe in seinem 
Baubewilligungsbeschluss ausgeführt, für das Bauvorhaben sei ein Mehrheitsbe-
schluss der STWE ausreichend. Es sei daher offensichtlich von Bedeutung, ob 
die Bauberechtigung gegeben sei oder nicht. Vorliegend fehle es aber schlicht an 
der notwendigen Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, was nicht 
bloss eine Frage der Unterzeichnung des Baugesuches im Sinne einer Ord-
nungsvorschrift sei. Es gehe darum, dass jemand ein Baugesuch gestellt habe, 
ohne hierzu berechtigt zu sein. Ohne Bauberechtigung stelle sich die Frage nach 
einem Baugesuch, das öffentlich-rechtlich zu behandeln wäre, nicht einmal. 
Selbst wenn das vorliegende Verfahren nicht sistiert werde, müsse die Frage der 
Bauberechtigung eigenständig geprüft werden. Der Bezirksrat habe dies getan 
und einen Mehrheitsbeschluss der StWE als ausreichend erachtet, obwohl ers-
tens Einstimmigkeit erforderlich und zweitens auch kein Mehrheitsbeschluss zu-
stande gekommen sei. Komme hinzu, dass die Frage der Verfügungsberechti-
gung, der Bauberechtigung im Zivilverfahren nicht in jedem Fall geklärt werde. 
Entgegen der Ausführung des Regierungsrates werde die Frage der materiellen 
Bauberechtigung daher nicht zwingend beantwortet, weshalb sie auch Gegen-
stand des vorliegenden Verfahrens sein müsse.

2.2 Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die Streitfrage, 
ob das strittige Bauprojekt bzw. die angefochtene Baubewilligung öffentlich-

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rechtliches Baurecht verletzt. Allein dies hatte der Bezirksrat im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens geprüft und dabei festgestellt, dass das Bauvorhaben 
das öffentlich-rechtliche Baurecht einhalte. Der Regierungsrat wiederum hat in 
seinem Beschwerdeentscheid diese Feststellung bestätigt und die Beschwerde 
abgewiesen, weil entgegen der vorgebrachten Rügen kein öffentlich-rechtliches 
Baurecht verletzt werde. Zudem erläuterte der Regierungsrat ausdrücklich und 
korrekt (weshalb darauf verwiesen wird), weshalb die Frage der Bauberechtigung 
nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens bildet (vgl. angefochtener RRB 
Erw. 3). Was aber zu Recht nicht Gegenstand des Vorverfahrens bildete, kann 
nicht Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden (vgl. VGE III 2019 
110 vom 29.8.2019 Erw. 2.1 mit weiteren Hinweisen; Urteil BGer 2C_314/2019 
vom 11.3.2020 Erw. 3.1). Sollten die Beschwerdeführer hingegen rügen, die 
Bauberechtigung sei durch die Vorinstanzen zu Unrecht nicht geprüft worden 
(was sie derart explizit nicht rügen), so gilt das Folgende. 

2.3 Die Baubewilligung gilt als behördliche Feststellung, dass einem Bauvor-
haben keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, was allein von 
den sachlichen Merkmalen des Vorhabens und deren Vereinbarkeit mit den öf-
fentlich-rechtlichen Bauvorschriften abhängt. Gemäss § 77 Planungs- und Bau-
gesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 verlangt das öffentlich-rechtliche 
Baubewilligungsverfahren ausdrücklich keinen Nachweis der (zivilrechtlichen) 
Bauberechtigung. Die Frage der Bauberechtigung bleibt eine zivilrechtliche, die 
im Streitfall durch den Zivilrichter und nicht im öffentlich-rechtlichen Baubewilli-
gungsverfahren zu beantworten ist. Soweit für das Baugesuch eine Unterschrift 
des Grundeigentümers verlangt wird (vgl. Art. 120 Abs. 4 BauR), handelt es sich 
um eine Ordnungsvorschrift (VGE III 2019 182 vom 23.1.2020 Erw. 3.3.5 m.V.a. 
EGV-SZ 2000 Nr. 12).

Diese Trennung zwischen dem öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren 
und der Geltendmachung zivilrechtlicher Ansprüche ist mit der Teilrevision der 
Justizgesetzgebung (vom 25.10.2017; vgl. RRB Nr. 473/2017 vom 20.6.2017) 
noch verdeutlicht worden: Die während des Auflageverfahrens zu erhebende pri-
vatrechtliche Baueinsprache ist dahingefallen; zivilrechtliche Ansprüche (des 
Grundeigentümers oder von Dritten) sind losgelöst vom öffentlich-rechtlichen 
Baubewilligungsverfahren auf dem Zivilrechtsweg gemäss der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) vom 19. Dezember 
2008 geltend zu machen. Das PBG hält ausdrücklich fest, dass das Einsprache-
verfahren (mithin das öffentlich-rechtliche Baubewilligungsverfahren) unabhängig 
von einem allfälligen Zivilprozess und ohne Verzug zu Ende zu führen ist (vgl. 
§ 80 Abs. 3 PBG). Auch ist der Baubeginn allein von der Rechtskraft der öffent-

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lich-rechtlichen Baubewilligung abhängig; eine noch nicht rechtskräftig erledigte 
Zivilklage vermag den Baubeginn nicht per se zu verhindern (vgl. § 85 Abs. 1 
PBG; RRB Nr. 473/2017 vom 20.6.2017 S. 14; vgl. zum Ganzen auch VGE III 
2014 78 vom 18.12.2014 Erw. 3.2.2; EGV-SZ 2000 Nr. 12). 

Ohne weiter auf das zivilrechtliche Klageverfahren einzugehen, mag es zutreffen, 
dass der Zivilrichter die Frage der Bauberechtigung mit dem hängigen Prozess 
nicht endgültig klären wird. Aber selbst wenn er feststellen würde, es sei am 23. 
Juli 2019 ein nichtiger Beschluss oder am 30. April 2019 kein Beschluss gefasst 
worden (vgl. Replik vom 24.8.2020), stünde es den Beschwerdeführern frei, nach 
Massgabe der ZPO beim Zivilrichter gegen den Baustart gerichtete vorsorgliche 
Massnahmen zu beantragen, sollten sie weiterhin die Ansicht vertreten, es fehle 
die Bauberechtigung, weshalb mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden dür-
fe. Mithin besteht - wie der Regierungsrat zu Recht festgestellt hat - keine Veran-
lassung und keine Grundlage, im Rahmen des vorliegenden Verfahrens die Fra-
ge der Bauberechtigung zu klären.

3.1 Laut Beschwerdeführer hat der Regierungsrat ihren Anspruch auf rechtli-
ches Gehör (Art. 29 BV) verletzt, indem er in antizipierter Beweiswürdigung eine 
Verletzung von § 54 PBG verneint habe.

Die Wohnungen 1.OG bis DG würden rundherum "H.________" Fenster bzw. 
Schiebetüren aufweisen. Diese hätten eine sehr geringe Toleranz, sollte es auf-
grund der Arbeiten im EG zu kleinsten Senkungen im Millimeterbereich kommen. 
Dies habe der Hersteller selbst bestätigt und gehe auch aus der 'Checkliste' her-
vor, welche der Einsprache beigelegt worden sei. Fensterelemente könnten aus 
den Gleisen fallen, was erhebliche Personen- und Sachschäden herbeiführen 
könne, oder die schweren Glasflügel könnten nicht mehr wie vorgesehen leicht-
gängig genutzt werden, wenn sich die Sockelprofile verformen würden. Es be-
stehe letztlich eine Nulltoleranz. Die von den Beschwerdegegnern ins Recht ge-
legte Beurteilung der I.________ Ingenieure zur Statik stelle ein Parteigutachten 
dar, weshalb nicht darauf abgestellt werden könne. Es seien die relevanten Fra-
gen durch einen unabhängigen Experten zu prüfen und zu beantworten, was der 
Regierungsrat zu Unrecht nicht veranlasst habe. 

3.2 Zum Anspruch auf rechtliches Gehör gehört, dass die Behörde alle erhebli-
chen und rechtzeitigen Vorbringen der Parteien würdigt und die ihr angebotenen 
Beweise abnimmt, wenn diese zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erschei-
nen. Umgekehrt folgt daraus, dass keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor-
liegt, wenn eine Behörde auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, 
weil sie auf Grund der bereits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebil-

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det hat und ohne Willkür in vorweggenommener (antizipierter) Beweiswürdigung 
annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht 
geändert würde. Der Gehörsanspruch ist verletzt, wenn einem Beweismittel zum 
vornherein jede Erheblichkeit abgesprochen wird, ohne dass hierfür sachliche 
Gründe angegeben werden können (vgl. BGE 141 I 60 Erw. 3.3; BGE 136 I 229 
Erw. 5.3; BGE 114 II 289 Erw. 2a).

3.3.1 Bauten und Anlagen sind so zu erstellen und zu unterhalten, dass sie we-
der Personen noch Sachen gefährden. Sie müssen den Regeln der Baukunde 
und den Anforderungen des Gesundheitsschutzes entsprechen (vgl. § 54 PBG; 
Art. 15 BauR). Die Baukommission kann in besonderen Fällen, wenn dies für die 
Beurteilung des Baugesuches notwendig erscheint, weitere Unterlagen wie etwa 
auch ein geologisches oder statisches Gutachten verlangen (Art. 120 Abs. 3 
BauR). 

3.3.2 Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die aktuelle Bau-
technik für besondere bauliche Herausforderungen (Baugrundproblematik, Er-
schütterungen, Statik, Erdbebensicherheit etc.) einwandfreie Lösungen gestattet. 
Die Baubewilligungsbehörde darf davon ausgehen, dass im konkreten Bauvor-
haben die Regeln der Baukunde eingehalten werden, ohne dass dies ausdrück-
lich als Auflage in die Baubewilligung aufgenommen werden muss. Abklärungen 
sind allenfalls dann zu tätigen, wenn berechtigte Zweifel an der Einhaltung be-
stehen (vgl. VGE III 2019 55 vom 6.3.2020 Erw. 9.1; VGE III 2018 136 vom 
12.2.2019 Erw. 5.2; VGE III 2016 207 vom 23.3.2017 Erw. 2.2 und Erw. 2.4). 
Hervorzuheben ist, dass unter den anerkannten Regeln der Baukunde diejenigen 
Massnahmen zu verstehen sind, die nach wissenschaftlichen Erkenntnissen und 
nach den Erfahrungen der Praxis geeignet sind, einen gefahrlosen Bauvorgang 
zu gewährleisten und dem Bauwerk jene Festigkeit und Sicherheit zu verleihen, 
deren es nach seiner Zweckbestimmung bedarf. Das Befolgen dieser Regeln 
kann im Allgemeinen nicht schon im Voraus im Baubewilligungsverfahren geprüft 
werden. Immerhin kann in besonderen Fällen die Bauherrschaft im Bauentscheid 
verpflichtet werden, eine Fachperson beizuziehen (z.B. einen Geologen bei Ge-
fahr für Nachbarbauten; vgl. Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des 
Kantons Bern, 4. Aufl., Band I, Bern 2013, Art. 21 N 7 mit Verweis auf die Berni-
sche Verwaltungsrechtsprechung [BVR] 2001 S. 301 und 2006 S. 276 f.).

3.4.1 In der öffentlich-rechtlichen Baueinsprache vom 12. und 13. März 2019 
(und den Stellungnahmen vom 1. und 24.5.2019) tragen die Beschwerdeführer 
vor, die geplanten baulichen Veränderungen würden einen erheblichen Eingriff in 
die Statik mit voraussichtlichen Funktionseinschränkungen bewirken und ein 

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grosses Schadenrisiko bergen, ohne dass das Risiko versichert werden könne. 
Das Gebäude sei Baujahr 1960. Beim Umbau 2001 von 2 auf 3 Stockwerke (rec-
te von 3 auf 4) sei die statische Tragbarkeit im UG mit Mikropfählen ergänzt und 
zur Stabilisierung und Verstärkung für das zusätzlich aufgebaute Stockwerk sei 
im EG ein grosser Teil der Wände betoniert und verstärkt worden. Diverse Wän-
de seien zwingend tragend. Diese dürften keinesfalls angegriffen werden. Der 
Umbau 2016 basiere teilweise auf diesen Veränderungen. Der nun vorgesehene 
erhebliche Eingriff in die Statik durch Entfernung tragender Wände und Mauern 
im EG berge für die Stockwerkeigentümer ein hohes Schadenrisiko und sei auf-
grund von Absenkungen und schweren Erschütterungen klar vorhersehbar; ein 
Schaden sei praktisch irreparabel und würde durch diverse Versicherungen ab-
gelehnt. Die statischen Änderungen durch das Verschieben tragender Wände 
würde zu Funktionseinschränkungen an ihrem Eigentum (mit elektrisch schiebba-
ren Fensterfronten mit geringer Toleranz in Bezug auf die Funktionalität) führen. 
Aus diesem Grund sei für solche Vorhaben Einstimmigkeit der Miteigentümer 
verlangt, was vorliegend nicht gegeben sei. Mangels Zustimmung der Stockwerk-
eigentümer könne die Bewilligung nicht erteilt werden.

3.4.2 Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens haben die Beschwerdegegner 
zwei technische Berichte der I.________ Ingenieur AG eingereicht; eine Überprü-
fung der Erdbebensicherheit (vom 12.12.2018) und eine Überprüfung der 
Tragstruktur (vom 12.12.2018), je infolge Umbauvorhaben im EG, G.________, 
Küssnacht. Bezüglich Erdbebensicherheit hält der entsprechende Bericht fest, 
die Berechnung der Erdbebensicherheit des Gebäudes mit dem Umbau im EG 
und der Balkonvergrösserung im EG zeige, dass diese nach dem Umbau / der 
Balkonvergrösserung gegeben sei und keine weiteren Massnahmen zu treffen 
seien. Im Bericht 'Überprüfung Tragstruktur' wird ausgeführt, damit die Tragsi-
cherheit des Gebäudes weiterhin gewährleistet werden könne, werde für den ge-
planten Umbau im EG das vorhandene Tragsystem beibehalten; die geplanten 
Öffnungen würden mit entsprechenden Massnahmen (Stahlträger, CFK Lamel-
len, usw.) verstärkt; die Lasten von den oberen Stockwerken würden wie bis an-
hin übernommen und über die gleiche Anordnung der Tragstruktur dem UG wei-
tergegeben; Mehrlasten entstünden keine, dadurch seien keine Massnahmen im 
UG oder bei den Pfählen notwendig. 

In der Baubewilligung vom 21. August 2019 nimmt der Bezirksrat Bezug auf die-
se technischen Berichte. Er stellt fest, gemäss den Berichten sei die Tragfähig-
keit des Gebäudes ungefährdet; Sachen und Personen würden nicht gefährdet, 
aus öffentlich-rechtlicher Sicht könne dem Bauvorhaben zugestimmt werden. Ob 

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eine Stockwerkeigentümerversammlung ordnungsgemäss stattgefunden habe, 
sei auf zivilrechtlichem Weg zu klären. 

3.4.3 Die Vorbringen der Beschwerdeführer vor dem Regierungsrat entsprechen 
denjenigen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (vgl. oben Erw. 3.1). 

3.5.1 Soweit die Beschwerdeführer im Zusammenhang mit die tragenden Mau-
ern und Wände betreffende Umbauarbeiten eine fehlende Zustimmung aller 
Stockwerkeigentümer monieren, handelt es sich nicht um öffentlich-rechtliche 
Bauvorschriften, sondern um Zivilrecht. Die Bauberechtigung ist indes nicht Ge-
genstand dieses Verfahrens, sondern durch den Zivilrichter zu klären. Es kann 
auf das hierzu ausgeführte verwiesen werden (vgl. oben Erw. 2). 

3.5.2 Der Regierungsrat stellte aber zu Recht auch fest, die Gewährleistung der 
Sicherheit einer Baute sei nicht nur eine privatrechtliche Frage, sie müsse auch 
aus baupolizeilicher Sicht sowohl im Innern als auch im Umfeld einer Baute ge-
währleistet sein (angefochtener RRB Erw. 5.2). Er stellte sodann in Übereinstim-
mung mit der Rechtsprechung fest, grundsätzlich könne davon ausgegangen 
werden, dass die Bauherrschaft die Regeln der Baukunde beachte und fachge-
recht gebaut werde, was allgemein nicht schon im Bewilligungsverfahren geprüft 
werden könne (vgl. oben Erw. 3.3.2). Abklärungen sind allenfalls dann zu tätigen, 
wenn berechtigte Zweifel an der Einhaltung bestehen, wenn begründeter Anlass 
besteht, dass im Rahmen des Baufortgangs Personen und/oder Sachgüter ge-
fährdet sein können (vgl. VGE III 2010 99 vom 21.9.2010 Erw. 5.2). Auf die zu-
treffenden Ausführungen im angefochtenen RRB kann verwiesen werden.

3.5.3 Im konkreten Fall ist nicht zu beanstanden, dass der Regierungsrat keine 
von den Beschwerdeführern beantragte Expertise verlangt resp. in Auftrag gege-
ben hat, sondern in antizipierter Beweiswürdigung darauf verzichtete. 

Bei den Vorbringen der Beschwerdeführer handelt es sich ausschliesslich um 
nicht weiter substantiierte subjektive Befürchtungen, basierend auf der nicht be-
strittenen Tatsache, dass die im Gebäude auf der Liegenschaft KTN 
001.________ verbauten H.________ Fenster wenig Toleranz zulassen. Ihre 
Begründung geht nicht über die Feststellung hinaus, Deckensenkungen von 
mehr als 5 mm würden die Funktionstüchtigkeit der H.________ Fenster beein-
trächtigen, Elemente könnten gar aus den Gleisen fallen. Auch die Mailbestäti-
gung des Fenster-Herstellers vom 5. Juni 2020 enthält einzig eine Aufzählung 
der bekannten Risiken ohne Bezugnahme auf das konkrete Projekt. Weder die 
Beschwerdeführer noch der Hersteller vermögen auch nur ansatzweise aufzu-
zeigen, inwiefern sich diese Risiken durch den geplanten Umbau verwirklichen 

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oder sie nur schon erhöht sein sollen. Soweit Eingriffe an den Tragstrukturen im 
EG geplant sind, handelt es sich um ein theoretisches Risiko; eine erhöhte, sich 
konkret abzeichnende Gefahr besteht hierin nicht. Der Fenster-Hersteller spricht 
denn auch explizit von eventuellen Risiken, die unter Umständen die Tragstruktur 
beeinflussen könnten, wodurch eventuell die Durchbiegungsbegrenzung nicht 
mehr gewährleistet sei (Hervorhebung nicht im Original). Eine konkrete Gefähr-
dung oder ein begründeter Anlass, von einer akuten Gefahr auszugehen, kann 
hieraus nicht abgeleitet werden. Vor allem aber ist sich die Bauherrschaft der 
Thematik bewusst; eine zusätzliche Expertise ist hierzu nicht notwendig. Dafür, 
dass sie dieser Thematik nicht in Beachtung der anerkannten Regeln der Bau-
kunde begegnen würde, bestehen keinerlei Anzeichen. Und dass die Thematik 
auch bei Anwendung dieser Regeln nicht beherrschbar wäre, behaupten die Be-
schwerdeführer zu Recht nicht. Auch der Hersteller der H.________ Fenster 
macht keine derartigen Ausführungen. Die Beschwerdeführer verweisen sodann 
auf den technischen Bericht 'Überprüfung Tragstruktur' der I.________ Ingenieur 
AG und stellen fest, selbst dieser schliesse nicht einmal geringe Auswirkungen 
aus. Diesbezüglich handelt es sich allerdings um eine generische Feststellung, 
dass bei allen Umbauarbeiten geringe Auswirkungen auf die Umgebung nicht 
ausgeschlossen werden können. Die Berichterstatter erklären dabei nicht, dass 
diese allgemeine Gefahr vorliegend erhöht wäre. Im Gegenteil stellen sie fest, mit 
einem gut geplanten Bauablauf, schonender Arbeitsweise und nach bestem Wis-
sen und Gewissen würden alle erforderlichen Massnahmen getroffen, dass mög-
lichst keine Auswirkungen entstünden. Mithin wird damit bestätigt, dass der Um-
bau nach den anerkannten Regeln der Baukunde erfolgen soll und dass dadurch 
negative Auswirkungen vermeidbar sind. Es kann nicht erwartet werden, dass ei-
ne weitere, auf den Planunterlagen des Umbauvorhabens basierende Expertise 
über diese allgemeinen Feststellungen hinausgehende Aussagen über eine kon-
krete Gefahr für Personen und Sachen machen würde. 

Im Übrigen gehen die Beschwerdeführer auf die beiden technischen Berichte 
überhaupt nicht ein. Sie zeigen nicht auf, inwiefern diese auf falschen Grundla-
gen basieren sollen oder wesentliche Umstände unberücksichtigt lassen oder 
falsche Berechnungen tätigen oder Fehlbeurteilungen enthalten. Sie beschrän-
ken sich auf die Feststellung, die Berichte seien durch die Bauherrschaft in Auf-
trag gegeben worden, weshalb es sich um ein Privatgutachten handle. Dies allein 
vermag indes keine Zweifel an deren Beweiskraft zu erwecken. Gerade im Bau-
bewilligungsverfahren besteht eine verbreitete Praxis, von der Bauherrschaft die 
Beibringung von Expertisen zu verlangen und diese nicht behördlich in Auftrag zu 
geben (vgl. Art. 120 Abs. 3 BauR). Auch wenn rechtsprechungsgemäss der Be-
weiswert eines Parteigutachten (und solche stellen die von den Beschwerdegeg-

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nern vorgelegten technischen Berichte dar) verglichen mit einem behördlich an-
geordneten Gutachten herabgesetzt ist, darf Expertisen, die von einer Partei ein-
geholt und in das Verfahren als Beweismittel eingebracht werden, der Beweis-
wert nicht allein deshalb abgesprochen werden, weil sie von einer Partei stam-
men (BGE 137 II 266 Erw. 3.2; vgl. insbesondere auch VGE III 2017 102 vom 
24.10.2017 Erw. 3.3 ff.). Weshalb vorliegend nicht auf die technischen Berichte 
der I.________ Ingenieur AG abgestellt werden kann, begründen die Beschwer-
deführer nicht. Eine Auseinandersetzung mit den technischen Berichten durch 
die Beschwerdeführer findet gar nicht statt. 

Die technischen Berichte listen auf, auf welchen Grundlagen sie basieren, wel-
che Werte und Normen sie heranziehen und ihren Beurteilungen zu Grunde le-
gen, wie die Berechnungen erfolgen und welche Ergebnisse sie berücksichtigen. 
Die Schlussfolgerungen sind damit nachvollziehbar und schlüssig. Es ist nicht zu 
beanstanden, dass der Bezirksrat Küssnacht auf diese technischen Berichte der 
I.________ Ingenieur AG vom 12. Dezember 2018 abstellte und der Regierungs-
rat auf die Einholung einer weiteren Fachexpertise verzichtete. Eine Gehörsver-
letzung liegt nicht vor.

3.6 Aus dem Dargelegten folgt schliesslich, dass keine Veranlassung besteht, 
vorliegend nicht vom Grundsatz auszugehen, wonach die Baubewilligungsbehör-
de davon ausgehen darf, dass im konkreten Bauvorhaben die Regeln der Bau-
kunde eingehalten werden, ohne dass dies ausdrücklich als Auflage in die Bau-
bewilligung aufgenommen werden muss. Im Übrigen ginge die eventualiter bean-
tragte Auflage betreffend statischer Vorgaben nicht über das hinaus, wozu die 
Beschwerdeführer gestützt auf § 54 Abs. 1 PBG ohnehin verpflichtet sind, näm-
lich, dass der Umbau so zu erstellen ist, dass er weder Personen noch Sachen 
gefährdet. Dabei werden die Beschwerdeführer insbesondere auch zu beachten 
haben, dass im Gebäude G.________ H.________ Fenster und Schiebetüren 
mit wenig Toleranz verbaut sind. Dass das Bewusstsein hierzu vorhanden ist, 
wurde bereits ausgeführt.

4. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde damit als unbegründet, 
weshalb sie abzuweisen ist.

5.1 Diesem Ergebnis entsprechend werden die auf Fr. 2'500.-- festzusetzenden 
Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen) den unterlie-
genden Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt (§ 72 VRP).

5.2 Nachdem die beanwalteten Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren 
obsiegen, ist ihnen zu Lasten der Beschwerdeführer eine Parteientschädigung 

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zuzusprechen (§ 74 VRP). Die Parteientschädigung ist in Beachtung des kanto-
nalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Ja-
nuar 1975, welcher für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 
einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und unter Beachtung der in 
§ 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien sowie in Ausübung des pflicht-
gemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) 
festzusetzen. Der nicht anwaltschaftlich vertretene Bezirk Küssnacht hat keinen 
Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 74 Abs. 2 VRP).

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und 
Barauslagen) werden den Beschwerdeführern in solidarischer Haftung auf-
erlegt. Sie haben am 18. Juni 2020 einen Kostenvorschuss in dieser Höhe 
geleistet, womit die Rechnung ausgeglichen ist.

3. Die Beschwerdeführer haben den Beschwerdegegnern eine Parteientschä-
digung von Fr. 2'500.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu leisten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde*  
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau-
sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das 
Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).

Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht 
zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe-
schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten 
gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 

5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- den Regierungsrat des Kantons Schwyz 
- das Amt für Raumentwicklung
- und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst.

Schwyz, 23. September 2020

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident:

Der Gerichtsschreiber:

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*Anforderungen an die Beschwerdeschrift 

Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der 
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die 
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen 
hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

Versand: 12. Oktober 2020