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**Case Identifier:** f0784082-12e4-5ba1-93a8-2c1c67ed1934
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-02-02
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Kantonsgericht Zivilkammern (inkl. Einzelrichter) 02.02.2012 BE.2011.38
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_KG_002_BE-2011-38_2012-02-02.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: BE.2011.38

Stelle: Kantonsgericht

Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 02.02.2012

Entscheiddatum: 02.02.2012

Entscheid Kantonsgericht, 02.02.2012
Art. 212 Abs. 1, Art. 235, Art. 247 Abs. 1 lit. b, Art. 319 ff. ZPO (SR 272), Art. 4 
Abs. 3, Art. 5 Abs. 3 VWMG (SR 221.213.11). Die Schlichtungsstelle für Miet- 
und Pachtverhältnisse kürzte im Entscheidverfahren die in einer Heiz- und 
Nebenkostenabrechnung für Wohnräume geltend gemachte 
Verwaltungspauschale. Dagegen erhob die Vermieterin Beschwerde. 
Einleitende Erwägungen zum abgeschwächten Untersuchungsgrundsatz. 
Ausführungen zum Entscheidverfahren vor der Schlichtungsbehörde, 
insbesondere zur Notwendigkeit eines Verhandlungsprotokolls mit Blick auf 
eine allfällige spätere Beschwerde. Erwägungen zur Frage, ob als Pauschale 
geltend gemachte Verwaltungskosten später mit effektiven Kosten 
begründet werden können (wobei im besonderen Fall die behaupteten 
effektiven Kosten nicht nachgewiesen waren). Rückweisung der Streitsache 
an die Vorinstanz, da die Grundlagen für die angenommene ortsübliche 
Pauschale, welche zur Kürzung führte, aus dem angefochtenen Entscheid 
nicht ersichtlich waren (Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im 
Obligationenrecht, 2. Februar 2012, BE.2011.38).

Erwägungen

 

I.

1.    Die Kläger sind seit April 1994 Mieter des Reiheneinfamilienhauses X in Y 

(Mietvertrag vi-act. 3). Das Haus ist Teil einer Grossüberbauung, die 79 Wohnungen 

und 26 Reiheneinfamilienhäuser umfasst, im Eigentum der Beklagten steht und in 

deren Auftrag von der Z AG verwaltet wird. Für die Abrechnung über die Heiz- und 

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Betriebskosten hat letztere die Mietobjekte der Siedlung in acht Gruppen aufgeteilt 

(Beschwerdeschrift S. 4 f.).

Mit Brief vom 25. November 2010 stellte die Z AG den Klägern die vom 22. November 

2010 datierende Heiz- und Betriebskostenabrechnung für die Zeitdauer 1. April 2009 

bis 31. März 2010 zu (vi-act. 6). Aus dieser ergaben sich von den Klägern zu tragende 

Heiz- und Betriebskosten von Fr. 4'107.-, worin ein Verwaltungshonorar von 4.842% 

(4.5% zuzüglich 7.6% Mehrwertsteuer) enthalten war.

2.    Am 28. Juni 2011 gelangten die Kläger an die Schlichtungsstelle für Miet- und 

Pachtverhältnisse N mit dem sinngemässen Antrag, es sei der in der Heiz- und 

Betriebskostenabrechnung 2009/2010 enthaltene Verwaltungskostenansatz von 4.5% 

auf 3% herabzusetzen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchten sie um Erlass eines 

Entscheids (vi-act. 2 Blatt 2; Art. 212 ZPO). Am 25. August 2011 entschied die 

Schlichtungsstelle, die "Pauschale der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das 

Jahr 2009/2010" werde "von 4.5% auf 3% herabgesetzt (zuzüglich Mehrwertsteuer)", 

und die Beklagte werde verpflichtet, den Klägern Fr. 65.55 zu bezahlen. Die Kosten des 

Verfahrens vor der Schlichtungsstelle von Fr. 100.- wurden der Beklagten auferlegt (vi-

act. 1).

3.    Am 22. September 2011 erhob die Beklagte bei der Einzelrichterin des 

Kantonsgerichts Beschwerde mit dem Antrag, der Entscheid der Schlichtungsstelle sei 

aufzuheben und die Streitsache zur Ergänzung des Verfahrens einschliesslich 

Beweiserhebungen an die Vorinstanz zurückzuweisen, eventuell sei die Klage abweisen 

(BE/1). Ein zugleich gestelltes Gesuch, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung 

zu erteilen, wies die Einzelrichterin nach Eingang des Kostenvorschusses (1. November 

2011, BE/8) am 3. November 2011 ab (BE/11). Mit ihrer Beschwerdeantwort vom 23. 

November 2011 ersuchten die Kläger um Abweisung der Beschwerde. Zugleich stellten 

sie den Antrag, im Falle einer Rückweisung des Verfahrens an die Vorinstanz sei die 

Verlegung der Prozesskosten beider Instanzen dieser zu überlassen (BE/19).

 

II.

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1.    Die Prozessvoraussetzungen des Beschwerdeverfahrens, deren Vorliegen von 

Amtes wegen zu prüfen ist, sind erfüllt (Art. 59 f., Art. 319 Abs. 1 lit. a, Art. 321 

Abs. 1 ZPO). Auf die Beschwerde ist einzutreten. Für die Beurteilung zuständig ist die 

Einzelrichterin oder der Einzelrichter des Kantonsgerichts (Art. 15 Abs. 1 lit b EG-ZPO).

2.    Gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO stellt das Gericht bei Streitigkeiten aus 

Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen bis zu einem Streitwert von 

Fr. 30'000.- den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Dabei handelt es sich um einen 

abgeschwächten Untersuchungsgrundsatz, der die Parteien nicht von der Mitwirkung 

an der Erstellung des Sachverhalts entbindet und den Richter nur, aber immerhin dann 

zu eigenen Nachforschungen verpflichtet, wenn und soweit ernsthafte Zweifel 

bestehen, dass die vorgebrachten Behauptungen und Beweismittel unvollständig sind. 

Dabei darf an die Mitwirkungspflicht der Parteien ein strengerer Massstab angelegt 

werden, wenn sie sachkundig und/oder anwaltlich vertreten sind, was sich aus dem 

Zweck von Art. 247 Abs. 2 ZPO ergibt, nämlich den Parteien die Durchsetzung und 

Abwehr von umstrittenen Ansprüchen aus sozialpolitischen Gründen zu erleichtern, 

indem ihnen auch bei fehlender Sachkunde eine persönliche Prozessführung ohne 

anwaltlichen Beistand ermöglicht werden soll (vgl. Bernd Hauck, in: Kommentar zur 

Schweizerischen Zivilprozessordnung, Hrsg. Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 

N 21 und 33 ff. zu Art. 247 ZPO).

3.    Mit der Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO können die unrichtige 

Rechtsanwendung (Art. 320 lit. a ZPO) und die offensichtlich unrichtige Feststellung 

des Sachverhalts (Art. 320 lit. b ZPO) gerügt werden. Offensichtlich unrichtig ist die 

Feststellung des Sachverhalts nur dann, wenn sie schlechthin unhaltbar, also willkürlich 

ist; zudem muss sie entscheidwesentliche Tatsachen betreffen. Beruht die unrichtige 

Sachverhaltsfeststellung allerdings auf einer falschen Rechtsanwendung, wie etwa 

einer Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes oder des Anspruchs auf rechtliches 

Gehör, greift der umfassende Beschwerdegrund von Art. 320 lit. a ZPO (Philippe 

M. Reich, in: Schweizerische Zivilprozessordnung, Hrsg. Baker & McKenzie, N 6-8 zu 

Art. 320 ZPO; Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht nach dem Entwurf für 

eine Schweizerische Zivilprozessordnung und weiteren Erlassen, § 26 N 35; 

Leuenberger/Uffer-Tobler, Schweizerisches Zivilprozessrecht, N 12.70 f.; Freiburghaus/

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Afheldt, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Hrsg. Sutter-Somm/

Hasenböhler/Leuenberger, N 5 f. zu Art. 320 ZPO).

Hier macht die Beklagte in der Beschwerdeschrift einerseits geltend, die Vorinstanz 

habe ihrem Entscheid verschiedene aktenwidrige und willkürliche Annahmen zugrunde 

gelegt (vgl. im einzelnen Beschwerdeschrift S. 22-26). Insoweit beruft sie sich in erster 

Linie auf den Beschwerdegrund der offensichtlich unrichtigen Feststellung des 

Sachverhalts, daneben aber auch auf den Beschwerdegrund der unrichtigen 

Rechtsanwendung, soweit sie in diesem Zusammenhang eine mangelhafte 

Beweiserhebung und damit eine Verletzung von Verfahrensvorschriften rügt. Ebenfalls 

auf den Beschwerdegrund der unrichtigen Rechtsanwendung stützt sie ihre weitere 

Rüge, die Vorinstanz habe Art. 4 Abs. 3 und Art. 5 Abs. 3 der Verordnung über die 

Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) falsch angewandt 

(Beschwerdeschrift S. 27-29).

4.    Neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im 

Beschwerdeverfahren - abgesehen von hier nicht greifenden Ausnahmen - 

ausgeschlossen (Art. 326 ZPO; dazu: Freiburghaus/Afheldt, a.a.O., N 3-5 zu Art. 326 

ZPO, und Leuenberger/Uffer-Tobler, a.a.O., N 12.73). Dieses Novenverbot ist 

umfassend; es gilt sowohl für echte wie auch für unechte Noven und erfasst auch Fälle, 

in denen - wie hier - der in Art. 247 Abs. 2 ZPO statuierte, abgeschwächte 

Untersuchungsgrundsatz gilt (Freiburghaus/Afheldt, a.a.O., N 4 zu Art. 326 ZPO).

Vorliegend hat die Beklagte den Mieterspiegel der Siedlung X vom … (besf. act. 1) und 

die Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2009/2010 für die Gesamtliegenschaft (besf. 

act. 6) erstmals im Beschwerdeverfahren und damit verspätet eingereicht, weshalb 

diese Parteiakten nicht zu beachten sind. Umstritten ist, aber offen bleiben kann, ob 

allenfalls auch die Ausführungen und weiteren Beweisanträge der Beklagten in der 

Beschwerdeschrift über ihre erstinstanzlichen Parteivorbringen hinausgehen; es kann in 

diesem Zusammenhang auf die nachfolgenden Ausführungen in Erwägung II.5 a.E. 

verwiesen werden.

5.    Die Schlichtungsbehörde kann in vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem 

Streitwert von Fr. 2'000.- einen Entscheid fällen, sofern die klagende Partei einen 

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entsprechenden Antrag stellt (Art. 212 Abs. 1 ZPO). Es liegt im Ermessen der 

Schlichtungsbehörde, ob sie auf Antrag ein Entscheidverfahren eröffnen will oder nicht. 

Sie wird dies im Allgemeinen tun, wenn einfache und klare rechtliche Verhältnisse 

vorliegen; ist dies nicht der Fall, wird sie einen Urteilsvorschlag unterbreiten oder die 

Klagebewilligung erteilen. Sind Beweise zu erheben, darf ein Entscheid nur, aber 

immerhin dann ergehen, wenn sich das Verfahren durch die Beweisabnahmen nicht 

wesentlich verzögert (Art. 203 Abs. 2 ZPO); dies ist in der Regel der Fall, wenn die 

Beweismittel bei der Verhandlung bereits vorliegen oder sich auf relativ einfache Weise 

erheben lassen (Jörg Honegger, in: Kommentar zur Schweizerischen 

Zivilprozessordnung, Hrsg. Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, N 3 zu Art. 212 

ZPO; Handbuch für das Verfahren vor den Schlichtungsbehörden, Kantonsgericht St. 

Gallen, Version 3.00, N 241, N 245). 

Die Zustimmung der Schlichtungsbehörde, einen Entscheid zu treffen, schliesst das 

Schlichtungsverfahren ab; es beginnt das Entscheidverfahren. Dieser Verfahrensschritt 

ist zu protokollieren (Art. 235 Abs. 1 lit. e ZPO; Handbuch N 246). Ab diesem Zeitpunkt 

kann die Schlichtungsbehörde nicht wieder auf eine Erledigung durch Urteilsvorschlag 

oder Ausstellung der Klagebewilligung zurückwechseln und trifft die klagende Partei 

die sogenannte Fortführungslast, was zur Folge hat, dass im Falle eines Klagerückzugs 

über den gleichen Anspruch grundsätzlich kein zweiter Prozess mehr angehoben 

werden kann (Handbuch N 246; Art. 65 ZPO; Brigitte Rickli, DIKE-Komm-ZPO, N 8 zu 

Art. 212 ZPO; Püntener, Das mietrechtliche Schlichtungsverfahren in der 

Zivilprozessordnung, mp 4/2011 S. 243 ff., N 6.4). Im Entscheidverfahren ist die 

Schlichtungsbehörde erste Entscheidinstanz; die Bestimmungen über das vereinfachte 

Verfahren (Art. 243 ff. ZPO) sind sachgemäss anwendbar (Handbuch N 247; Rickli, 

DIKE-Komm-ZPO, N 13 zu Art. 212 ZPO). Es sind die allgemeinen 

Verfahrensgrundsätze und Verfahrensgarantien (Art. 52 ff. ZPO) zu beachten. Dazu 

gehört u.a. der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 

Abs. 1 ZPO), der diesen das Recht einräumt, sich vor Erlass eines Entscheids zur 

Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen (Art. 152 Abs. 1 ZPO), Einsicht in 

die Akten zu nehmen (Art. 53 Abs. 2 ZPO), an Beweisabnahmen mitzuwirken (Art. 155 

Abs. 3 ZPO) sowie zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen (Art. 232 Abs. 1 i.V.m. Art. 

219 ZPO), und zudem auch den Anspruch der Parteien auf Entscheidbegründung 

umfasst (Leuenberger/ Uffer-Tobler, a.a.O., N.4.63). Im Rahmen des 

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Entscheidverfahrens findet eine Verhandlung statt, die unmittelbar an die 

Schlichtungsverhandlung anschliesst (Handbuch N 248). Anders als im 

Schlichtungsverfahren, in welchem nur ein sogenanntes Verfahrensprotokoll über Ort 

und Zeit der Verhandlung, die Zusammensetzung der Behörde, die auf Seite der 

Parteien Anwesenden und die Rechtsbegehren geführt werden darf, die Aussagen der 

Parteien hingegen nicht protokolliert werden dürfen, um die Vertraulichkeit zu wahren 

und damit eine Einigung zu begünstigen (Art. 205 Abs. 1 ZPO; dazu: Honegger, a.a.O., 

N 1 zu Art. 205 ZPO und Püntener, a.a.O., N 5.3), schliesst das Gesetz die 

Protokollierung der Parteiaussagen im Entscheidverfahren nicht aus (Honegger, a.a.O., 

N 5 zu Art. 212 ZPO; Urs Egli, DIKE-Komm-ZPO, N 6 zu Art. 205 ZPO). Wegen der 

Anfechtbarkeit des Entscheids der Schlichtungsbehörde erscheint die Führung eines 

Verhandlungsprotokolls ab Beginn des Entscheidverfahrens im Gegenteil sogar als 

geboten. Denn die Beschwerdeinstanz ist regelmässig darauf angewiesen, zu wissen, 

welche Tatsachen und Beweismittel die Parteien an der im Entscheidverfahren 

durchgeführten Verhandlung vorgebracht und beantragt haben, damit sie die 

Beschwerde beurteilen und im Übrigen auch feststellen kann, ob im 

Beschwerdeverfahren allenfalls unzulässigerweise neue Tatsachen und Beweismittel in 

den Prozess eingebracht wurden (vgl. Egli, DIKE-Komm-ZPO, N 6 zu Art. 205 ZPO, 

Püntener, a.a.O., N 6.4 sowie Entscheid des Obergerichts des Kantons Zürich, 

II. Zivilkammer, vom 8. August 2011, in: ZR 110 [2011] Nr. 68 E. 2; Art. 326 ZPO). 

Gerade mit Blick auf das Verhandlungsprotokoll, dessen Führung im 

Schlichtungsverfahren untersagt, im Entscheidverfahren hingegen geboten ist, sollte 

der Wechsel vom Schlichtungs- zum Entscheidverfahren und der damit verbundene 

Rollenwechsel der Schlichtungsbehörde von der Sühn- zur Entscheidinstanz für die 

Parteien klar erkennbar sein. Angezeigt ist daher eine strikte Trennung der Verhandlung 

in einen informellen Teil und - sofern ein Entscheid gefällt werden soll - einen daran 

anschliessenden formellen Teil, wobei die Parteien über den Wechsel sowie 

insbesondere über den Beginn des Entscheidverfahrens und die Führung eines 

Verhandlungsprotokolls zu informieren sind (Egli, DIKE-Komm-ZPO, N 8 zu Art. 205 

ZPO).

Im vorliegenden Fall führte die Schlichtungsbehörde lediglich ein Verfahrensprotokoll, 

aus dem Ort und Zeit der Schlichtungsverhandlung, die Zusammensetzung der 

Schlichtungsbehörde, die auf Seite der Parteien Anwesenden, die Rechtsbegehren, der 

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klägerische Antrag auf Erlass eines Entscheids sowie der Rechtsspruch (gefolgt von 

einer kurzen Begründung) ersichtlich sind. Hingegen wurde (auch) im 

Entscheidverfahren kein Verhandlungsprotokoll geführt. Auf entsprechende Anfrage 

(BE/10) teilte die Schlichtungsstelle der Beschwerdeinstanz dazu mit, alle "relevanten 

Punkte, welche die Kommission notiert" hätte, würden sich aus dem (begründeten) 

Entscheid ergeben (BE/17). Ob die erstinstanzliche Entscheidbegründung in dieser 

Hinsicht tatsächlich vollständig ist, was umstritten ist (vgl. insbes. Beschwerdeschrift S. 

4 und Beschwerdeantwort S. 3 f.), kann im vorliegenden Beschwerdeverfahren 

allerdings offen bleiben. Soweit sich die Parteien nämlich uneinig sind, ob und 

inwieweit die Tatsachenbehauptungen und Beweisanträge der Beklagten in der 

Beschwerdeschrift über ihre erstinstanzlichen Vorbringen hinausgehen, ist dies, wie 

sich aus den nachfolgenden Erwägungen implizit ergibt, für den Verfahrensausgang 

letztlich nicht relevant.

 

III.

1.    Die Parteien sind sich einig, dass die bei den Akten liegende Heiz- und 

Betriebskostenabrechnung … (vi-act. 6 Blatt 2 f.) das von den Klägern bewohnte 

Reiheneinfamilienhaus X betrifft (Beschwerdeschrift S. 23 und Beschwerdeantwort S. 

3). Davon ist offensichtlich auch die Vorinstanz ausgegangen. Soweit sie in der 

Entscheidbegründung auf eine die Hausnummer betreffende Unstimmigkeit in dieser 

Abrechnung hingewiesen hat (vi-Entscheid S. 2), war diese Feststellung offensichtlich 

nicht entscheidrelevant, weshalb sich Erörterungen zur diesbezüglichen Rüge der 

Beklagten (Beschwerdeschrift S. 23 Ziffer 2) erübrigen.

2.    Gemäss Art. 4 Abs. 3 VMWG darf der Vermieter, der dem Mieter die Nebenkosten 

aufgrund einer Abrechnung in Rechnung stellt, die für deren Erstellung entstehenden 

Verwaltungskosten entweder nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze 

erheben. Gemäss Art. 5 Abs. 3 VMWG darf der Vermieter dem Mieter mit den 

anrechenbaren Heizungs- und Warmwasserkosten die Kosten für die Wartung und die 

Verwaltung ebenfalls entweder nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze in 

Rechnung stellen. Die üblichen Ansätze richten sich nach der Ortsüblichkeit und sind 

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demgemäss regional verschieden (mp 3/2008 S. 178; SVIT-Kommentar 'Das 

Schweizerische Mietrecht', N 26 zu Art. 257-257b OR; Lachat/Beguin, in: Das 

Mietrecht für die Praxis, N 14/5.7 mit Fn. 99).

3.    Hier hat die von der Beklagten mit der Verwaltung der Überbauung X betraute Z 

AG den Klägern in der Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2009/2010 die 

Verwaltungskosten zu einem Satz von 4.842% (4.5% zuzüglich 7.6% Mehrwertsteuer) 

des Heiz- und Betriebskostentotals in Rechnung gestellt (vi-act. 6 Blatt 2 f.). Diesen 

Satz bezeichnete sie im Begleitschreiben ausdrücklich als Pauschale (vi-act. 6 Blatt 1). 

Im vorinstanzlichen Verfahren widersetzte sich die Beklagte einer Herabsetzung dieses 

Pauschalansatzes mit der Begründung, der effektive Aufwand liege deutlich höher, 

wobei sie sich zum Nachweis auf eine von der Z AG erstellte "Nachkalkulation nach 

Mengengerüst" … (= vi-act. 8) berief (vi-Entscheid S. 2). Die Vorinstanz kam zum 

Schluss, diese "Nachkalkulation" weise keinen effektiven, sondern einen 

durchschnittlichen Aufwand aus, und basiere zudem auf einem übersetzten 

Stundenansatz. Die orts- und quartierübliche Pauschale für Verwaltungskosten im 

Gerichtskreis N betrage 3%, weshalb die Klage begründet sei (vi-Entscheid S. 2).

4.    Die Beklagte vertritt im Beschwerdeverfahren den Standpunkt, die Vorinstanz habe 

Art. 4 Abs. 3 und Art. 5 Abs. 3 VMWG unrichtig angewandt, indem sie den von ihr 

geltend gemachten effektiven Aufwand nicht berücksichtigt habe (Beschwerdeschrift 

S. 27 ff., insbes. S. 29 oben). In diesem Zusammenhang fällt vorab in Betracht, dass 

schon fraglich ist, ob sich ein Vermieter zur Begründung umstrittener 

Verwaltungskosten auf den tatsächlichen Aufwand berufen kann, wenn er diese Kosten 

- wie hier - ausdrücklich zu einem Pauschalansatz in Rechnung gestellt hat. Gegen 

diese Möglichkeit spricht jedenfalls der Umstand, dass Art. 257b Abs. 2 OR ein 

Einsichtsrecht der Mieters in die der Heiz- und Nebenkostenabrechnung zugrunde 

liegenden Belege statuiert, welches sich auch auf die Verwaltungskosten bezieht (mp 

3/1996, 134), und dieses Recht vereitelt wird, wenn der Vermieter die Entschädigung 

für die Verwaltungskosten zwar vordergründig als Pauschale erhebt, diese aber 

faktisch nach dem effektiven Aufwand bemisst, hat doch der Mieter in einem solchen 

Fall keine Veranlassung, Einsicht in die entsprechenden Belege zu verlangen, sondern 

wird höchstens die Pauschale auf ihre Ortsüblichkeit hin überprüfen. Hier kommt hinzu, 

dass sich die Beklagte zum Nachweis des effektiven Aufwandes auf Berechnungen 

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beruft, die sie erst mehrere Monate nach Zustellung der umstrittenen Heiz- und 

Betriebskostenabrechnung, nämlich im März 2011, erstellte (s. vi-act. 8), und diese 

Berechnungen ausserdem wegen ihrer Komplexität für einen nicht sachkundigen 

Mieter kaum nachvollziehbar sind, was ebenfalls geeignet ist, sein gesetzliches 

Überprüfungsrecht zu unterlaufen.

Letztlich kann hier die Frage, ob sich die Beklagte zur Begründung des erhobenen 

Pauschalansatzes auf den effektiven Verwaltungsaufwand berufen kann, allerdings 

offenbleiben, da die Vorinstanz entgegen der Ansicht der Beklagten (Beschwerdeschrift 

S. 23 f. Ziffer 3) ohne Willkür davon ausgehen durfte, die "Nachkalkulation nach 

Mengengerüst" … sei nicht geeignet, den tatsächlichen und auf die Mieter 

abwälzbaren Verwaltungsaufwand auszuweisen: Zunächst fällt in Betracht, dass - wie 

sich im Übrigen auch aus den eigenen Ausführungen der Beklagten in der 

Beschwerdeschrift ergibt (S. 10 f. Ziffer 5 lit. a, vgl. auch S. 12 f. Ziffer 5 lit. c zu Pos 1 

und 6) - der in dieser Aufstellung berücksichtigte Zeitaufwand keine effektiven Werte 

ausweist, sondern auf durchschnittlichen und damit pauschalisierten Erfahrungswerten 

beruht, womit auch die Gesamtrechnung als solche nur pauschalen Charakter hat. 

Letzteres gilt umso mehr, als auch der in der "Nachkalkulation" angewandte Einheits-

Tagesansatz von Fr. 1'260.- (was offenbar einem Stundenansatz von rund Fr. 150.- 

entspricht, vgl. Beschwerdeschrift S. 19) nichts anderes als ein pauschalisierter Wert 

ist, den die Z AG in der "Nachkalkulation zum Mengengerüst" denn auch selbst als 

"Pauschalansatz" bezeichnet. Weiter fällt auf, dass in der "Nachkalkulation nach 

Mengengerüst" ein nicht unerheblicher Aufwand wegen (angeblich unberechtigter) 

Anfragen von Mietern auf die einzelnen Mietobjekte heruntergebrochen wird (Position 

"Abklärungen und Bearbeitung von Einsprachen, welche unberechtigt sind", s. dazu 

Beschwerdeschrift S. 17). Der ermittelte Endwert weist auch aus diesem Grund 

offensichtlich nicht den auf die einzelnen Mieter abwälzbaren effektiven Aufwand aus, 

was ohne weiteres erhellt, wenn man die bei dieser Position angewandte 

Berechnungsmethode für eine Liegenschaft oder Überbauung mit einigen wenigen 

Mietparteien durchspielt, von denen bloss eine mit unbequemem Verhalten den 

Administrativaufwand spürbar erhöht. Hinzu kommt, dass die "Nachkalkulation nach 

Mengengerüst" eine Vielzahl von Kontrollarbeiten enthält (s. dazu Beschwerdeschrift S. 

13 ff. Ziffer 5 lit. c zu Pos. 6-8, 10 f., 15, 19 und 20), welche die Beklagte zum Teil 

selbst als Doppelkontrollen qualifiziert ("Vier-Augen-Prinzip", vgl. Beschwerdeschrift 

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a.a.O. zu Pos. 6, 8 und 11). Es liegt auf der Hand, dass zumindest ein Teil dieses 

Kontrollaufwands weniger in der hier massgebenden Verwaltungstätigkeit als solcher 

als vielmehr in der Grösse des diese ausführenden Verwaltungsapparats begründet 

liegt und die entsprechenden Kosten daher jedenfalls nicht vollumfänglich dem Mietern 

angelastet werden können.

Im Ergebnis folgt daraus, dass die Vorinstanz ohne Willkür davon ausgehen durfte, die 

von der Beklagten angerufene "Nachkalkulation nach Mengengerüst" sei zum 

Nachweis des auf die Kläger abwälzbaren effektiven Verwaltungsaufwands nicht 

geeignet. Die Beschwerde erweist sich daher insoweit als unbegründet, als die 

Beklagte diese Feststellung als willkürlich bezeichnet (Beschwerdeschrift S. 23 f. Ziffer 

3), beanstandet, dass die Vorinstanz dazu keine weiteren Beweise abgenommen hat 

(Beschwerdeschrift S. 24 f. Ziffer 4), geltend macht, diese habe den in der 

Nachkalkulation angewandten Stundenansatz willkürlich abgelehnt (Beschwerdeschrift 

S. 26 Ziffer 6) und sie zudem eine unrichtige Anwendung von Art. 4 Abs. 3 und Art. 5 

Abs. 3 VMWG rügt (Beschwerdeschrift S. 27 ff.). Beizufügen bleibt, dass im 

vorliegenden Fall der effektive Verwaltungsaufwand - so er denn nachgewiesen wäre, 

was nach dem Gesagten nicht der Fall ist - auch keinerlei Schlüsse auf die ortsübliche 

Pauschale zuliesse, da die Z AG die Verwaltungshandlungen soweit ersichtlich 

weitgehend nicht vor Ort, sondern an ihrem Hauptsitz in Q vorgenommen hat.

Damit hat die Vorinstanz grundsätzlich zu Recht geprüft, ob die von der Beklagten in 

Rechnung gestellte Verwaltungspauschale von 4.5% im Rahmen des ortüblichen 

Pauschalansatzes liegt oder diesen übersteigt. Soweit sie dabei allerdings von einer 

ortsüblichen Verwaltungspauschale von 3% ausgegangen ist, ergibt sich weder aus 

der Entscheidbegründung noch aus den Akten, worauf sie diese Erkenntnis für in Y 

gelegene Liegenschaften stützte. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass sie dabei - 

wie die Kläger behaupten (Beschwerdeantwort S. 13) - auf den in mp 3/2008 S. 178 ff. 

publizierten Entscheid des Kreisgerichts St. Gallen vom 15. Januar 2008 abgestellt hat, 

in dem - allerdings ohne nachvollziehbare Quellenangabe - der "im Kanton St. 

Gallen" (oder gemäss Ingress der Redaktion "in St. Gallen") übliche Pauschalansatz mit 

3% beziffert wird. Diesem Ansatz ist denn auch mit Vorsicht zu begegnen, da der 

fragliche Entscheid keine Liegenschaft im .. Kreis N …, sondern eine solche in 

St. Gallen betraf, und zudem aufgrund der Fachliteratur davon auszugehen ist, dass die 

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aktuellen ortsüblichen Pauschalansätze in der Schweiz in einer Bandbreite von 

zwischen 3.5% und 5% liegen (vgl. SVIT-Kommentar, N 26 zu Art. 257-257b OR, und 

Lachat/Beguin, a.a.O., N 14/5.7 Fn 99). Die Rüge der Beklagten, die Vorinstanz habe 

den ortsüblichen Pauschalansatz ohne Beweiserhebung willkürlich festgesetzt 

(Beschwerdeschrift S. 26 Ziffer 7), erweist sich damit zumindest insoweit als berechtigt, 

als die Vorinstanz entweder ohne jegliche Abklärungen zur Höhe der ortüblichen 

Verwaltungspauschale von einem Ansatz von 3% ausgegangen ist, obschon sie im 

Lichte von Art. 247 Abs. 2 ZPO zu dahingehenden Abklärungen gehalten gewesen 

wäre, oder sie ihre Abklärungen und Erkenntnisse nicht dokumentierte und in die 

Entscheidbegründung einfliessen liess, womit der Anspruch der Parteien auf 

rechtliches Gehör verletzt wäre (vorn E. II.5 und Leuenberger/Uffer-Tobler, a.a.O., 

N 4.63). Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die Streitsache zur 

allfälligen Beweisergänzung und neuen Entscheidung an die Vorinstanz 

zurückzuweisen.

5.    Beizufügen bleibt, dass es aufgrund der Akten an einem Antrag der Kläger fehlt, 

wonach ihnen die Beklagte einen zuviel bezahlten Betrag für die Verwaltungskosten 

2009/2010 von Fr. 65.55 zurückzuerstatten habe (s. insbes. Rechtsbegehren gemäss 

Verfahrensprotokoll vi-act. 1 S. 1 und Schreiben der Kläger vom 2. und 21. Juni 2011 

[vi-act. 2]). Auch wenn die erneute Beurteilung der Streitsache ergeben sollte, dass der 

von der Beklagten angewandte Pauschalansatz für Verwaltungskosten den 

ortsüblichen Ansatz übersteigt, könnte den Klägern die daraus resultierende Differenz 

daher wohl nicht zugesprochen werden, da das Gericht einer Partei nicht mehr und 

nichts anderes zusprechen darf, als diese selbst verlangt (Art. 58 Abs. 1 ZPO 

[Dispositionsgrundsatz]), es sei denn, ein solcher Antrag sei doch gestellt, in den Akten 

aber nicht dokumentiert worden.

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	St.Galler Gerichte
	Entscheid Kantonsgericht, 02.02.2012
	Art. 212 Abs. 1, Art. 235, Art. 247 Abs. 1 lit. b, Art. 319 ff. ZPO (SR 272), Art. 4 Abs. 3, Art. 5 Abs. 3 VWMG (SR 221.213.11). Die Schlichtungsstelle für Miet- und Pachtverhältnisse kürzte im Entscheidverfahren die in einer Heiz- und Nebenkostenabrechnung für Wohnräume geltend gemachte Verwaltungspauschale. Dagegen erhob die Vermieterin Beschwerde. Einleitende Erwägungen zum abgeschwächten Untersuchungsgrundsatz. Ausführungen zum Entscheidverfahren vor der Schlichtungsbehörde, insbesondere zur Notwendigkeit eines Verhandlungsprotokolls mit Blick auf eine allfällige spätere Beschwerde. Erwägungen zur Frage, ob als Pauschale geltend gemachte Verwaltungskosten später mit effektiven Kosten begründet werden können (wobei im besonderen Fall die behaupteten effektiven Kosten nicht nachgewiesen waren). Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz, da die Grundlagen für die angenommene ortsübliche Pauschale, welche zur Kürzung führte, aus dem angefochtenen Entscheid nicht ersichtlich waren (Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichterin im Obligationenrecht, 2. Februar 2012, BE.2011.38).

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