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**Case Identifier:** 574570a3-d7c4-55c0-83d1-c4979d78ec75
**Source:** Zug (ZG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-10-14
**Language:** de
**Title:** Zug Verwaltungsgericht Vergabekammer 14.10.2022 V 2017 22
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZG_Verwaltungsgericht/ZG_VG_004_V-2017-22_2022-10-14.pdf

## Full Text

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS ZUG

VERWALTUNGSRECHTLICHE KAMMER

Mitwirkende Richter: Dr. iur. Aldo Elsener, Vorsitz
lic. iur. Jacqueline Iten-Staub, Dr. iur. Matthias Suter
lic. iur. Ivo Klingler und lic. iur. Adrian Willimann
Gerichtsschreiber: lic. iur. Peter Kottmann

U R T E I L  vom 14. Oktober 2022 [rechtskräftig]
gemäss § 29 der Geschäftsordnung

in Sachen

A.________
Beschwerdeführer
vertreten durch RA B.________

gegen

1. Erbengemeinschaft C.________
vertreten durch RA D.________

2. Regierungsrat des Kantons Zug
Beschwerdegegner

weiter verfahrensbeteiligt:
Stadtrat von Zug

betreffend

Bauabnahme

V 2017 22

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V 2017 22

A. Der Stadtrat Zug erteilte an A.________ (im Folgenden: Bauherr) gestützt auf den 
Bebauungsplan E.________ am 8. Juli 2003 die Baubewilligung für die Errichtung von drei 
Mehrfamilienhäusern mit einer Autoeinstellhalle, für die Verlegung der Zufahrt sowie für 
die Verlegung der Besucherparkplätze auf den GS G.________ an der F.________strasse 
27, 29 und 31 in Zug. 

In ihrer Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde vom 16. Dezember 
2009 gegen den Stadtrat Zug beantragte die Erbengemeinschaft C.________ (im 
Folgenden Erbengemeinschaft) als Eigentümerin des angrenzenden Grundstücks GS 
H.________ dem Regierungsrat, es sei festzustellen, dass im Zusammenhang mit dem 
Neubau der drei Mehrfamilienhäuser nicht bewilligte Terrainveränderungen auf den 
Grundstücken GS Nrn. I.________ vorgenommen worden seien. Der Stadtrat sei 
aufsichtsrechtlich anzuweisen, für diese Terrainveränderungen nachträglich ein 
Bewilligungsverfahren und ein Verfahren betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustandes durchzuführen. Die Baudirektion führte am 21. April 2010 auf Antrag der 
Beschwerdeführenden einen Augenschein durch.

Mit Entscheid vom 25. Januar 2011 wies der Regierungsrat des Kantons Zug in 
Gutheissung der Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde die 
Angelegenheit an die Stadt Zug zurück mit der Auflage, ein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren durchzuführen für die bisher unbewilligten, am 11. Mai 2006 von 
ihr noch selber monierten Terrainveränderungen ("Böschung rage in die benachbarte 
Parzelle hinein, Abstand von einem halben Meter zur Grundstücksgrenze gemäss § 31 
Abs. 1 BO sei nicht eingehalten"). Sollten die Terrainveränderungen nicht 
bewilligungsfähig sein, sei die Wiederherstellung des rechtmässigen ursprünglichen bzw. 
am 8. Juli 2003 mit der Umgebungsgestaltung bewilligten Zustandes zu verfügen. Sie 
habe innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft des Regierungsratsbeschlusses 
erstinstanzlich zu entscheiden. Der Regierungsrat warf der Baupolizeibehörde eine mehr 
als fünfjährige Untätigkeit vor.

Der Stadtrat Zug verzichtete mit Beschluss vom 20. Juni 2011 auf die Durchführung eines 
nachträglichen Baubewilligungsverfahrens und setzte dem Bauherrn eine Frist bis zum 
31. August 2011 zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der 
Böschungsabgrabung zu GS H.________ gemäss Baubewilligung vom 8. Juli 2003 und 
zur "Anbringung einer Abstandssicherung entlang der Grenze von GS Nr. H.________" 
an. 

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Mit Entscheid vom 8. Januar 2013 verfügte das Baudepartement der Stadt Zug die 
baurechtliche Abnahme der Geländeböschung, nachdem am 19. Dezember 2012 vor Ort 
eine Bauabnahme in Anwesenheit des Rechtsvertreters der Erbengemeinschaft 
stattgefunden hatte. Es wurde u.a. festgestellt, dass die verlangte Absturzsicherung 
"korrekt erstellt" sei.

Die dagegen erhobene Beschwerde der Erbengemeinschaft vom 31. Januar 2013 mit den 
Anträgen, die Abnahme der erstellten Geländeböschung sei zu verweigern und das 
Baudepartement der Stadt Zug sei anzuweisen, ein korrektes Bewilligungsverfahren 
durchzuführen, wies der Stadtrat mit Entscheid vom 4. Juni 2013 ab. 

Mit Beschluss vom 17. Januar 2017 wies der Regierungsrat in teilweiser Gutheissung der 
von der Erbengemeinschaft am 4. Juli 2013 erhobenen Beschwerde den Stadtrat Zug an, 
die Abweichung zwischen der bewilligten und der ausgeführten Terraingestaltung auf den 
GS Nrn. J.________ nachträglich zu bewilligen (Dispositiv Ziffer 1a); gleichzeitig wies er 
die Bauherrschaft an, innert drei Monaten seit Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheids 
auf ihre Kosten eine stabile Absturzsicherung über die gesamte Länge des GS 
Nr. H.________ im Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ zu erstellen (Dispositiv 
Ziffer 1b). Im Übrigen wies er die Beschwerde ab.

B. Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 17. Februar 2017 liess der Bauherr 
beantragen, der Entscheid des Regierungsrates vom 17. Januar 2017 sei insoweit 
aufzuheben bzw. abzuändern, als die in Ziff. 1 lit. b des Dispositivs angeordnete stabile 
Absturzsicherung sich nicht über die gesamte Länge des GS Nr. H.________ im 
Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ zu erstrecken habe, sondern diese nur im 
Bereich des steilen Geländes zu errichten sei; 2. es sei ein Augenschein durchzuführen; 3. 
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner. Zur Begründung 
wird ausgeführt, dass es grundsätzlich unbestritten sei, dass es im Bereich der steilen 
Geländeböschung einer Absturzsicherung für das Vieh bedürfe. Bestritten werde jedoch, 
dass diese Absturzsicherung auf der gesamten Länge der Grundstücksgrenze zwischen 
den GS Nrn.K.________ und mithin auch im flachen Gelände notwendig sei. Der 
Regierungsrat halte zwar in seiner Sachverhaltsdarstellung und in E. 4b seines 
Entscheides fest, der Stadtrat habe mit rechtskräftigem Beschluss vom 20. Juni 2011 
verfügt, die Absturzsicherung müsse entlang der gesamten Grenze zum GS Nr. 
H.________ erstellt werden. Dies sei jedoch insofern zu relativieren, als der Stadtrat 

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damals in Tat und Wahrheit beschlossen habe, dass der Bauherr und jetzige 
Beschwerdeführer eine Abstandssicherung entlang der Grenze von GS Nr. H.________ 
anzubringen habe. Eine Abstandssicherung sei aber bereits mit einem unter Strom 
stehenden Draht (Weidezaun) zu erreichen und sei nicht kostenintensiv. Eine 
Absturzsicherung hingegen erfordere wesentlich stabilere Materialien und sei 
verhältnismässig teuer. Insofern habe für den Beschwerdeführer damals keine 
Veranlassung bestanden, den Beschluss des Stadtrates vom 20. Juni 2011 anzufechten, 
zumal auch in der Begründung nirgends die Rede von einer Absturzsicherung gewesen 
sei. In der Folge habe das Baudepartement mit Entscheid vom 8. Januar 2013 denn auch 
die baurechtliche Abnahme der Geländeböschung und der 15 Meter langen 
Absturzsicherung verfügt, weswegen der Beschwerdeführer erst recht darauf habe 
vertrauen dürfen, dass die von ihm erstellte Sicherung ausreichend sei. Zwar habe der 
Stadtrat im darauffolgenden Verwaltungsbeschwerdeverfahren ausgeführt, beim Wort 
"Abstandssicherung" im Beschluss vom 20. Juni 2011 handle es sich um einen 
Verschrieb, doch dürfe dies dem Beschwerdeführer keinesfalls zum Nachteil gereichen. 
Weil der Beschwerdeführer somit aufgrund der gewählten Formulierung 
("Abstandssicherung") keine Veranlassung gehabt habe, den genannten 
Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011 anzufechten, mache es sich der Regierungsrat mit 
dem Verweis auf die "Vorgaben des rechtskräftigen stadträtlichen Beschlusses" zu 
einfach. Der Beschwerdeführer müsse vielmehr die Möglichkeit erhalten, gegen diese 
nunmehr neue Anordnung einer Absturzsicherung vorzugehen. Gemäss Art. 5 Abs. 2 BV 
müsse staatliches Handeln im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein. Der 
Grundsatz der Verhältnismässigkeit fordere, dass die Verwaltungsmassnahmen zur 
Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und notwendig 
seien. Ausserdem müsse der angestrebte Zweck in einem vernünftigen Verhältnis zu den 
Belastungen stehen, die den Privaten auferlegt würden. Unstrittig sei, dass vorliegend ein 
öffentliches Interesse bestehe, die steile Geländeböschung im Bereiche der GS Nrn. 
K.________ zu sichern und so Unfälle von Mensch und Vieh zu verhindern. Weiter liege 
es auf der Hand, dass eine stabile Absturzsicherung der Verfolgung dieses öffentlichen 
Interesses diene. Eine Absturzsicherung sei daher das geeignete Mittel zur Verhinderung 
der genannten Unfälle/Abstürze. Mit Nachdruck bestritten werde jedoch die Notwendigkeit 
der angeordneten Massnahme, welche sich auf die gesamte Länge des GS Nr. 
H.________ im Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ erstrecke. Demnach müssten 
die Absturzsicherungen auf einer Länge von rund 76 Metern errichtet werden, obwohl auf 
dem Grossteil dieses Geländes mangels Steilheit keine Absturzgefahr drohe. Insofern sei 
die verlangte Absturzsicherung im flachen Teilbereich des Grenzgeländes zur 

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Verhinderung von Abstürzen in keiner Art und Weise notwendig. Die Anordnung, den 
gesamten Grenzbereich mit einer Absturzsicherung zu versehen, sei zu pauschal, nehme 
keinen Bezug auf die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort und sei deswegen mangels 
Sachgerechtigkeit in der jetzigen Form als willkürlich zu bezeichnen. Aus diesen Gründen 
stehe der angestrebte Zweck der Anordnung auch nicht in einem vernünftigen Verhältnis 
zu den Belastungen, liesse sich die Sicherheit für Mensch und Tier doch auch mit einer 
deutlich kürzeren Absturzsicherung erreichen. Die unverhältnismässige und für den 
Beschwerdeführer mit erheblichen Kostenfolgen verbundene Anordnung des 
Regierungsrates sei darum aufzuheben und auf ein vernünftiges Ausmass zu reduzieren.

C. Der Stadtrat von Zug beantragte mit Vernehmlassung vom 7. April 2017 die 
Gutheissung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Erbengemeinschaft, wobei 
die Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen zu prüfen seien. Er führt aus, der 
Stadtrat habe am 20. Juni 2011 den Bauherrn zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands der Böschungsabgrabung zu GS H.________ gemäss Baubewilligung vom 8. 
Juli 2003 und zur Anbringung einer Abstandssicherung (recte Absturzsicherung) entlang 
der Grenze von GS H.________ bis zum 31. August 2011 verpflichtet. Entgegen den 
Ausführungen des Regierungsrats im angefochtenen Entscheid habe der Stadtrat in 
seinem Beschluss vom 20. Juni 2011 nicht verfügt, dass die Absturzsicherung entlang der 
gesamten Grenze zu GS Nr. H.________ erstellt werden müsse. Eine Absturzsicherung 
sei entlang der «Grenze», nicht aber entlang der «gesamten Grenze» verlangt worden. Es 
mache denn auch wenig Sinn und würde dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz 
widersprechen, eine Absturzsicherung im ebenen oder beinahe ebenen Gelände zu 
verlangen. Insofern könne der Baupolizeibehörde nicht zum Vorwurf gemacht werden, 
nicht auf einer Absturzsicherung entlang der gesamten Grenze zu GS L.________ 
bestanden zu haben. Der erstellte Zaun entspreche daher dem Stadtratsbeschluss vom 
20. Juni 2011, auch wenn dieser im Beschlussdispositiv fälschlicherweise von einer 
„Abstandssicherung" spreche. Der Begriff "Abstandssicherung" sei im Zusammenhang mit 
Einfriedungen nicht gebräuchlich. Bei dem von der Bauherrschaft zu erstellenden Zaun 
gehe es nicht um eine Absturzsicherung, welche Abstürze von Personen in Hochbauten 
verhindern solle. Die Absturzsicherung betreffe denn auch nicht den direkten Zugang zu 
einer Hochbaute. Die SIA Norm 543 358, Geländer und Brüstungen, sei nicht anwendbar. 
Der Zaun stehe auf einer Wiese, welche der Landwirtschaft diene, und genüge in der 
vorliegenden Form zur Sicherung der Böschung. Das Ein- beziehungsweise Auszäunen 
von Vieh stelle nicht den Grund für den Zaun dar und sei aus Sicht des öffentlichen 

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Baurechts nicht von Bedeutung. Vielmehr sei es eine Frage des Privatrechts, ob das 
Weiden von Vieh auf fremdem Eigentum unterbunden werden müsse.

D. Die Baudirektion des Kantons Zug beantragte mit Vernehmlassung vom 7. April 
2017, die Beschwerde sei unter Kostenfolgen abzuweisen. Sie verweist auf den 
angefochtenen Entscheid und führt weiter aus, im Entscheid sei die Absturzsicherung ein 
Nebenpunkt gewesen, wobei es hauptsächlich um die Materialisierung, aber auch um die 
Ausdehnung gegangen sei. Anfechtungsobjekt sei einzig die Bauabnahmeverfügung. Die 
Frage, was genau und wie zu erstellen sei, ergebe sich aus der rechtskräftigen 
nachträglichen Baubewilligung vom 20. Juni 2011, welcher betreffend Absturzsicherung 
unter Ziffer l. zu entnehmen sei, dass dem Bauherrn eine Frist bis zum 31. August 2011 
zur (...) Anbringung einer Abstandssicherung entlang der Grenze von GS H.________, 
angesetzt werde. Mit dem Passus «entlang der Grenze von GS H.________» werde 
unmissverständlich klar, dass damit der gesamte Verlauf der gemeinsamen Grenze zum 
GS H.________ gemeint sei. Dieser Baubewilligungsentscheid sei unangefochten in 
Rechtskraft erwachsen. Es stelle sich vor diesem Hintergrund sowie aufgrund des 
gewichtigen Interesses der Rechtssicherheit von rechtskräftigen Verfügungen heute nicht 
mehr die Frage, ob diese Auflage verhältnismässig gewesen sei oder nicht. Einzig bei der 
Frage, wie die Materialisierung genau zu erfolgen habe, bestehe ein gewisser Spielraum. 
Bezüglich der erforderlichen Länge des Zauns werde damit im Regierungsratsbeschluss 
einzig der bereits rechtskräftigen Baubewilligung Nachachtung verschafft und diese 
vollstreckt. Betreffend die Materialisierung werde darin aufgezeigt, dass diese zwingend 
stabil sein müsse und dass die zu diesem Zeitpunkt vorhandene Absturzsicherung auf 
einer Länge von 15 Metern aus Holz dieser Anforderung nicht genüge. Mit der 
Formulierung "eine stabile Absturzsicherung, allenfalls bestehend aus Metallpfosten und 
Maschendraht" werde angezeigt, wie die Absturzsicherung ausgestaltet sein könne. Es 
könne selbstverständlich auch eine andere Materialisierung gewählt werden, solange 
diese ebenfalls stabil sei. Nicht zu schützen sei der Bauherr mit dem Argument, in der 
angefochtenen Baubewilligung vom 20. Juni 2011 sei eine «Abstandssicherung» verlangt 
worden und nicht eine «Absturzsicherung». Beim Wort Abstandssicherung handle es sich 
um einen offensichtlichen Kanzleifehler, wie die Baubewilligungsbehörde selbst bestätigt 
habe, worauf auch der Beschwerdeführer selbst hinweise. Das Wort Abstandssicherung 
sei im Übrigen auch kein baurechtlicher Begriff, was ebenfalls unterstreiche, dass es sich 
um einen Kanzleifehler handle. Sowohl in der Bauabnahmeverfügung vom 8. Januar 2013 
als auch im Regierungsratsbeschluss vom 25.Januar 2011 sei stets die Rede von einer 
Absturzsicherung gewesen. Dies sei auch dem Beschwerdeführer stets klar gewesen, 

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habe er doch gemäss dem angefochtenen Entscheid (Erwägung D) selber verlauten 
lassen, "dass die zwischen der Erbengemeinschaft und dem Bauherrn getroffene 
Abmachung vom 5. Juni 2008 betreffend Anpflanzung eines Lebhages als 
Absturzsicherung immer noch gelte. (...)". Er könne deshalb aus diesem Kanzleifehler 
nichts zu seinen Gunsten ableiten. 

E. Die Erbengemeinschaft liess mit Vernehmlassung vom 12. Mai 2017 beantragen, 
die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf 
einzutreten sei; der Regierungsratsentscheid vom 17. Januar 2017 sei zu bestätigen; der 
Beweisantrag auf Durchführung eines Augenscheins sei abzuweisen; unter Kosten- und 
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. Zur Begründung wird im 
Wesentlichen ausgeführt, die Beschwerdelegitimation des Bauherrn werde nicht bestritten. 
Die Durchführung eines Augenscheines sei nicht erforderlich, da sich der relevante 
Sachverhalt den umfangreichen Akten vollständig entnehmen lasse und ein Augenschein 
am Verfahrensausgang ohnehin nichts ändern würde. Entscheidend sei, dass der Stadtrat 
Zug mit Beschluss vom 20. Juni 2011, der vom Beschwerdeführer nicht angefochten und 
somit in Rechtskraft erwachsen sei, das Anbringen einer Abstandssicherung (recte 
Absturzsicherung) entlang der Grenze des Grundstückes H.________ angeordnet habe. 
Insoweit der Beschwerdeführer beantrage, die Absturzsicherung sei nur im Bereiche des 
steilen Geländes zu errichten, handle es sich um eine res iudicata, weshalb auf die 
Beschwerde nicht einzutreten sei. Im Übrigen sei – entgegen den Ausführungen der 
Bauherrschaft – bis heute weder der ursprüngliche Zustand des Geländes 
wiederhergestellt noch eine Absturzsicherung entlang der ganzen Grenze des 
Grundstückes H.________ angebracht worden. Den umfangreichen Akten könne 
entnommen werden, dass sich das fragliche Gelände an keinem Ort flach präsentiere. 
Zudem bezwecke die verlangte Absturzsicherung nicht nur den Schutz von Vieh, sondern 
auch von Menschen. Der Beschwerdeführer verkenne, dass das Grundstück der 
Beschwerdegegner im Winter von Kindern zum Schlitteln benutzt werde. Somit gehe es 
auch darum, einen hinreichenden Schutz für diese Zweckbestimmung zu gewährleisten, 
zumal der Beschwerdeführer mit seinem widerrechtlichen Vorgehen erst ein 
Gefahrenpotential geschaffen habe. Im Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2012 werde zwar 
der Terminus Abstandssicherung (und nicht Absturzsicherung) verwendet, doch gehe aus 
den Erwägungen des zitierten Beschlusses klar hervor, dass aufgrund 
sicherheitsrechtlicher Aspekte (d.h. zur Verhinderung von Abstürzen) das Erstellen einer 
Absturzsicherung verfügt worden sei. Gleiches ergebe sich aus dem Abnahmeprotokoll 
vom 8. Januar 2013, wo in den Erwägungen ausdrücklich der Terminus Absturzsicherung 

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verwendet werde. Der Beschwerdeführer habe nach Treu und Glauben davon ausgehen 
müssen, er habe gestützt auf Ziffer 1 des Beschlusses des stadträtlichen Entscheides vom 
20. Juni 2011 eine Absturzsicherung entlang der ganzen Grenze des Grundstückes 
H.________ zu erstellen. Der Beschwerdeführer werde bei der Zugabe behaftet, dass die 
Erstellung einer Absturzsicherung eine geeignete Massnahme darstelle, um Unfälle 
(Menschen und Tiere) zu verhindern. Wie bereits erwähnt werde das Grundstück der 
Beschwerdegegner im Winter zum Schlitteln verwendet. Die Anordnung einer 
Absturzsicherung entlang der Grenze des Grundstückes H.________ zwecks Vermeidung 
von Unfällen sei daher sinnvoll und zweckmassig, zumal sich das Gelände entgegen den 
Ausführungen des Beschwerdeführers im Grenzbereich nicht als flach präsentiere. Zudem 
seien die durch die Anordnung des Stadtrates Zug dem Beschwerdeführer entstehenden 
Kosten im Vergleich zu den Kosten des gesamten Bauvorhabens absolut lächerlich. Eine 
Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzip sowie des Willkürverbots liege daher nicht 
vor. 

F. Vor dem zweiten Schriftenwechsel holte das Gericht Stellungnahmen der Parteien 
zur Frage ein, ob oder inwieweit der Beschwerdeführer überhaupt (noch) materiell als 
aktueller Adressat bzw. Verpflichteter der angefochtenen Verfügungen bzw. Entscheide 
von 2013 (Baudepartement Stadt Zug sowie Stadtrat Zug) und 2017 (Regierungsrat) 
gelten könne, nachdem weder der Stadtrat Zug noch der Regierungsrat die 
Stockwerkeigentümergemeinschaft in die Verfahren einbezogen haben und auch den 
Akten kein Hinweis zu entnehmen ist, wonach die fraglichen Stockwerkeigentümer den 
Beschwerdeführer zur Teilnahme an den Beschwerdeverfahren vor dem Stadtrat Zug und 
dem Regierungsrat bevollmächtigt hätten. Die vom Gericht eingeholte Auskunft des 
Grundbuchamts ergab, dass der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt der Erteilung der 
Baubewilligung am 8. Juli 2003 Eigentümer der von der Bauabnahmeverfügung 
betroffenen GS Nr. J.________ gewesen ist, aber am 13. März 2006 die letzte 
Stockwerkeigentumseinheit an Drittpersonen veräussert hat. Auf diese Stellungnahmen, 
die teilweise über die Ausführungen im übrigen Schriftenwechsel hinausgehen, ist in den 
Erwägungen zurückzukommen.

G. Mit Replik vom 4. September 2017 liess der Beschwerdeführer an seinen 
Anträgen festhalten. Ergänzend führt er aus, er sei gar nicht befugt, auf fremden 
Grundstücken irgendwelche baulichen Massnahmen zu treffen. Die Anordnung im 
vorliegend angefochtenen Entscheid sei somit rechtlich nicht durchsetzbar und schon aus 
diesem Grunde aufzuheben. Die Eigenschaft als Bauherr oder die Tatsache, dass der 

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Beschwerdeführer vor mehr als zehn Jahren einmal Grundeigentümer der fraglichen 
Liegenschaften gewesen sei, änderten an dieser klaren Ausgangslage nichts. Er habe das 
ihm Zumutbare mit der Erstellung der Absturzsicherung im Grenzbereich zwischen den 
GS Nrn. M.________/ P.________ getan, was auch die Stadt Zug mit der entsprechenden 
Bauabnahme bestätigt habe. Bereits damals sei er jedoch nicht mehr Grundeigentümer 
gewesen. Folglich habe er die Sicherung aus "Goodwill" errichtet. Mehr könne und dürfe 
von ihm nicht verlangt werden. Während die Grundeigentümer nämlich von der 
Bauabnahmeverfügung vom 4. Juni 2013 grundsätzlich noch nicht betroffen gewesen 
seien, habe der Regierungsrat mit dem vorliegend angefochtenen Entscheid 
unzulässigerweise eine neue, weitergehende Anordnung geschaffen, welche nunmehr die 
gar nicht am Verfahren beteiligten Grundeigentümer betreffe. Was ferner die Länge des 
Zauns und den Wortlaut in der ursprünglichen Anordnung betreffe, so sei den 
Ausführungen der Beschwerdegegner in aller Deutlichkeit zu widersprechen. Aus dem 
Wortlaut "entlang der Grenze" werde gerade nicht unmissverständlich klar, auf welcher 
Länge die Abstandssicherung zu erstellen sei. Einerseits bedeute das Wort "entlang" im 
allgemeinen Sprachgebrauch nur, aber immerhin, dass etwas einer bestimmten örtlichen 
Gegebenheit folgend verlaufe. Spaziere z.B. jemand dem Rhein entlang, sei damit ein 
nicht weiter definiertes Teilstück des Rheins und gerade nicht der gesamte Verlauf von 
den Alpen bis in die Nordsee gemeint. Die Länge des relevanten Teilstücks sei mit der 
konkreten Anordnung des Stadtrats einzig durch die Wesensart der Absturzsicherung 
bestimmt worden, welche natürlich nur in steilem Gelände Sinn mache. Wäre der Wortlaut 
dermassen klar, wie es die Beschwerdegegner glauben machen wollten, würden sich die 
Parteien wohl kaum seit Jahren über dessen Auslegung streiten. Zudem hätte der 
Regierungsrat im vorliegend angefochtenen Entscheid auch nicht vom ursprünglichen 
Wortlaut abweichen müssen, wenn seiner Ansicht nach der Wortlaut unmissverständlich 
klar und eindeutig gewesen wäre. Dies dürfe dem Beschwerdeführer nach Treu und 
Glauben nicht zum Nachteil gereichen. Zu widersprechen sei ferner auch den 
Ausführungen der Beschwerdegegnerin, wonach auf die Beschwerde nicht einzutreten sei, 
weil es sich bei der Absturzsicherung um eine res iudicata handle. Entgegen der 
Behauptung der Beschwerdegegnerin sei zu keinem Zeitpunkt angeordnet worden, die 
Sicherung habe entlang der ganzen Grenze zu erfolgen. Insofern entspreche die vom 
Beschwerdeführer erstellte bauliche Massnahme dem damaligen Stadtratsbeschluss, 
weswegen der Stadtrat auch zu Recht die Bauabnahme verfügt habe. Es gehe daher 
vorliegend nicht um den rechtskräftigen Stadtratsbeschluss vom 20. Juni 2011, sondern 
um die unzulässigerweise erweiterte Anordnung des angefochtenen regierungsrätlichen 
Entscheids. Davon abgesehen habe der Beschwerdeführer selbstverständlich auch 

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überhaupt keine Veranlassung gehabt, den Beschluss vom 20. Juni 2011 anzufechten, 
zumal er mit der Sicherung im steilen Gelände ja gerade einverstanden gewesen sei. Von 
einer Sicherung der gesamten Grenze sei nie die Rede gewesen. Weiter sei festzuhalten, 
dass die Baubehörde mit ihrer Stellungnahme vom 7. April 2017 die Ausführungen des 
Beschwerdeführers explizit stütze und bekräftige, dass mit Beschluss vom 20. Juni 2011 
keine Sicherung der gesamten Grenze verlangt worden sei. Ausserdem halte der Stadtrat 
von Zug, welcher mit den örtlichen Gegebenheiten am besten vertraut sei, auch fest, dass 
das Gelände entlang der Grenze teilweise eben oder beinahe eben sei. Die Anordnung im 
regierungsrätlichen Entscheid vom 18. Januar 2017 sei darum nicht nur nicht 
durchsetzbar, sondern ausserdem auch noch unverhältnismässig.

H. Die Baudirektion hielt in ihrer Duplik vom 4. Oktober 2017 an ihrem Antrag fest 
und führte ergänzend aus, dass die angefochtene Verfügung eine Bauabnahmeverfügung 
und damit Teil des Baubewilligungsverfahrens sei. Der Beschwerdeführer sei Bauherr und 
Gesuchsteller im besagten Baubewilligungsverfahren und als solcher, insbesondere als 
Gesuchsteller, könne er nach wie vor ins Recht gefasst werden, soweit es wie im 
vorliegenden Fall um die baurechtskonforme Erstellung der Baute gehe. Im Weiteren sei 
er auch Architekt des besagten Bauprojekts und könne auch als solcher in die Pflicht 
genommen werden, selbst wenn er nie Grundeigentümer der Liegenschaft gewesen wäre. 

I. Die Erbengemeinschaft liess mit Duplik vom 9. November 2017 an ihren 
Rechtsbegehren vollumfänglich festhalten und ergänzend ausführen, dass das Verhalten 
des Beschwerdeführers einerseits widerrechtlich, anderseits rechtsmissbräuchlich sei. Er 
habe sich aufgrund des rechtskräftigen Baubewilligungsentscheides vom 20. Juni 2011 
bewusst sein müssen, dass er entlang der Grenze von Grundstück Nr. H.________ eine 
Absturzsicherung anzubringen habe. Die Formulierung sei sonnenklar und absolut 
unmissverständlich gewesen. Er sei verpflichtet, entlang des gesamten Verlaufes der 
gemeinsamen Grenze eine Absturzsicherung anzubringen. Auch die Auslegung nach dem 
Prinzip von Treu und Glauben lasse keinen anderen Schluss zu, ansonsten mit Sicherheit 
der Teilbereich, entlang welchem eine Absturzsicherung anzubringen gewesen wäre, 
definiert worden wäre. Aufgrund des klaren Wortlautes im erwähnten Entscheid sei sich 
der Beschwerdeführer somit im Klaren gewesen, dass er entlang der ganzen Grenze des 
Grundstückes H.________ eine Absturzsicherung anzubringen habe. Die 
Beschwerdegegnerin habe sich auf diesen klaren Wortlaut im Baubewilligungsentscheid 
verlassen. Gegenteilige Ausführungen des Beschwerdeführers sowie der Stadt Zug, 
welche im gesamten Verfahren mit dem Beschwerdeführer kooperiert und die 

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Beschwerdegegnerin zum Ergreifen diverser Rechtsmittel gezwungen habe, seien schlicht 
nicht zutreffend und auch völlig unglaubwürdig. Da die in Ziff. 1 des Beschlusses des 
Stadtrates Zug vom 20. Juni 2011 enthaltene Anordnung des Anbringens einer 
Absturzsicherung entlang der (ganzen) Grenze von Grundstück Nr. H.________ 
unangefochten geblieben und in Rechtskraft erwachsen sei, sei auf die Rüge, welche die 
Länge der Absturzsicherung zum Gegenstand habe, nicht einzutreten. Auf die Rechtsfrage 
sei daher nicht mehr zurückzukommen. Wenn eine Dienstbarkeit formuliert werde, dass 
entlang der Grenze eine Hecke zu pflanzen sei, bedeute dies ebenfalls entlang der 
gesamten Grenze. Der fragliche Bereich sei somit klar fassbar. Die Länge der 
Absturzsicherung habe nie Gegenstand früherer Rechtsstreitigkeiten gebildet. Der 
Entscheid vom 20. Juni 2011 sei nämlich unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Der 
Regierungsrat habe zur Länge der Absturzsicherung keine neue Anordnung getroffen. 

J. Der Stadtrat verzichtete auf die Einreichung einer Duplik.

K. Am 12. Juni 2018 führte das Gericht einen Augenschein durch. In der Folge 
führten die Parteien Vergleichsverhandlungen. Wiederholt wurden ihnen die Fristen für 
eine abschliessende Stellungnahme in der Beschwerdesache erstreckt. 

L. Am 30. Juni 2020 unterbreitete der Referent den Parteien einen 
Vergleichsvorschlag. Diesem stimmten der Beschwerdeführer am 24. Juli 2020, die 
Baudirektion am 7. August 2020 und der Stadtrat am 10. August 2020 zu. 

M. Am 24. September 2021 liess die Erbengemeinschaft dem Gericht nach ihr 
erstreckten Fristen mitteilen, dass für sie eine vergleichsweise Lösung nicht zu Stande 
gekommen sei. Man ersuche darum, in der Sache zu entscheiden.

Das Verwaltungsgericht erwägt:

1.
1.1 Gemäss § 61 Abs. 1 Ziff. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 1. April 
1976 (VRG, BGS 162.1) ist gegen Verwaltungsentscheide des Regierungsrates die 
Beschwerde an das Verwaltungsgericht zulässig, soweit die Gesetzgebung den Weiterzug 

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nicht ausnahmsweise ausschliesst. Ein solcher Ausschluss liegt hier nicht vor. Die 
vorliegende Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist frist- und formgerecht eingereicht worden. 
Der Beschwerdeführer ist als Adressat und Verpflichteter des Regierungsratsbeschlusses 
vom 17. Januar 2017 unbestrittenermassen vom angefochtenen Entscheid besonders 
berührt, hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung und ist 
daher im Sinne von § 62 VRG zur Beschwerde berechtigt. Auf die Beschwerde ist 
einzutreten.

Die Beurteilung erfolgt auf dem Zirkulationsweg gemäss § 29 der Geschäftsordnung des 
Verwaltungsgerichts (GO VG; BGS 162.11).

1.2 Ist ein Verwaltungsentscheid des Regierungsrates Beschwerdegegenstand, wie 
vorliegend, so können mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gemäss § 63 Abs. 1 
Ziff. 1–5 VRG nur Rechtsverletzungen gerügt werden. Eine Ermessensüberprüfung ist 
dem Gericht dagegen verwehrt (§ 63 Abs. 3 VRG e contrario).

1.3 Vorliegend wird auf die Einholung von formell abschliessenden Stellungnahmen 
verzichtet. Der Grund liegt darin, dass den Parteien ein insbesondere sachverhaltlich 
ausführlich begründeter Vergleichsvorschlag unterbreitet worden ist, in dem in Aussicht 
gestellt wurde, dass für den Fall, dass kein Vergleich zustande kommen sollte, eine 
umgehende Erledigung des Beschwerdeverfahrens durch ein Gerichtsurteil erfolgen 
werde. Zudem hat den Vergleichsvorschlag der Beschwerdeführer – wie auch der Stadtrat 
und die Baudirektion – explizit angenommen. Und die Erbengemeinschaft als 
Beschwerdegegnerin hat ihrerseits nach mehrfach erstreckten Fristen für eine 
Stellungnahme zum Vergleichsvorschlag klar beantragt, nun «in der Sache zu 
entscheiden». Da aus Sicht des Gerichts der Verfahrensausgang im Kernanliegen 
wesentlich den Anträgen der Erbengemeinschaft entspricht und schon der 
Schriftenwechsel ausführlich und der Augenschein aufschlussreich war, soll das wieder 
aufzunehmende Verfahren nun ohne verfahrensrechtliche Weiterungen zum Ende geführt 
werden. Dies dürfte auch im Interesse der Parteien liegen.

2.
In formeller Hinsicht von Amtes wegen zu prüfen ist die vom Gericht während des 
Verfahrens aufgeworfene und den Parteien zwischen den beiden Schriftenwechseln 
bereits zur separaten Stellungnahme unterbreitete Frage der Passivlegitimation des 
Beschwerdeführers betreffend den Streitgegenstand, d.h. ob oder inwieweit der 

13

V 2017 22

Beschwerdeführer überhaupt materiell als aktueller Adressat bzw. Verpflichteter der 
angefochtenen Verfügungen bzw. Entscheide von 2013 (Baudepartement Stadt Zug sowie 
Stadtrat Zug) und 2017 (Regierungsrat) gelten kann. Von der Frage, ob die richtige Partei 
ins Recht gefasst worden ist und die streitige Verfügung überhaupt vollstreckbar ist, hängt 
vorab die Rechtsbeständigkeit der Verfügung ab. 

2.1 Materieller Verfügungsadressat ist, wer aus dem durch die Verfügung geregelten 
(öffentlich-rechtlichen) Rechtsverhältnis subjektiv berechtigt oder verpflichtet wird bzw. 
berechtigt oder verpflichtet werden kann (vgl. Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. A., 
Bern 1983, S. 148 f.). An der formellen Beschwerdelegitimation des Bauherrn als 
Verfügungsempfänger besteht vorliegend kein Zweifel, doch steht ebenfalls fest, dass er 
nicht (mehr) Eigentümer der von der umstrittenen Anordnung betroffenen Grundstücke ist.

2.2 Ausgangspunkt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist eine 
Bauabnahmeverfügung des Baudepartements der Stadt Zug vom 8. Januar 2013, worin 
die Geländeböschung zwischen dem Wiesland GS H.________ zu den GS J.________ 
als baubewilligungskonform genehmigt wurde. Adressaten der Verfügung waren der 
Beschwerdeführer in seiner Eigenschaft als Bauherr aus dem Baugesuch Nr. U.________ 
(Wohnüberbauung F.________strasse 27, 29 und 31 auf den GS N.________) und die 
Eigentümer des betroffenen Nachbargrundstücks GS H.________, die in diesem 
Verfahren Beschwerdegegner sind. Die Verfügung wurde ebenfalls den 
Stockwerkeigentümern F.________strasse 27, 29 und 31 p.a. V.________ AG zugestellt. 
In den folgenden Beschwerdeverfahren bezeichnete die Erbengemeinschaft nebst den 
Behörden stets nur den Beschwerdeführer als ihren (privaten) Beschwerdegegner. 
Während der Beschluss des Stadtrates vom 20. Juni 2011 (Verzicht auf die Durchführung 
eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens und Fristansetzung an den Bauherrn zur 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der Böschungsabgrabung) auch an die 
Stockwerkeigentümerschaft zugestellt wurde, war dies beim Entscheid des Stadtrats Zug 
vom 4. Juni 2013 (Abweisung der Beschwerde der Erbengemeinschaft) und den 
Beschlüssen des Regierungsrats vom 25. Januar 2011 (Gutheissung der 
Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde mit Rückweisung) und 17. 
Januar 2017 (teilweise Gutheissung der von der Erbengemeinschaft am 4. Juli 2013 
erhobenen Beschwerde) nicht der Fall. Sie wurde denn auch nicht in die entsprechenden 
Verfahren einbezogen, so auch nicht vor Verwaltungsgericht. 

14

V 2017 22

2.3 Gemäss Auskunft des Grundbuchamts war der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt 
der Erteilung der Baubewilligung am 8. Juli 2003 Eigentümer der von der 
Bauabnahmeverfügung betroffenen GS Nr. J.________ gewesen. Auf den 
Baugrundstücken ist inzwischen jedoch Stockwerkeigentum begründet worden und der 
Beschwerdeführer hat die letzte Stockwerkeinheit auf dem GS O.________ am 11. Juli 
2005, auf dem GS P.________ am 3. November 2005 und auf dem GS Q.________ am 
13. März 2006 an Drittpersonen veräussert (vgl. mit Mailkopie in der Beilage). 

2.4 Der Beschwerdeführer liess in seiner Stellungnahme vom 4. September 2017 
ausführen, von einem streng verfahrensrechtlichen Standpunkt her betrachtet könne er in 
der Tat nicht mehr als Adressat bzw. Verpflichteter der vorinstanzlichen Anordnungen 
gelten. Er sei aber freiwillig bereit dazu, zumindest teilweise eine Abstandssicherung 
entlang der Grenze der betreffenden Grundstücke anzubringen. Er wehre sich lediglich 
dagegen, dass er gemäss angefochtenem Entscheid nun eine durchgehende 
Absturzsicherung erstellen müsste. Mit einer reduzierten Ausführung der 
Abstandssicherung wäre indes allen Parteien gedient und das vorliegende Verfahren 
könnte zu einem Abschluss gebracht werden. Spreche man dem Beschwerdeführer 
hingegen das Rechtsschutzinteresse an der Beschwerdeführung mangels materieller 
Beschwer ab, hätte dies weitreichende Konsequenzen auch für die vorinstanzlichen 
Entscheide. Aufgrund erheblicher Formmängel wären von Amtes wegen alle Entscheide in 
dieser Sache aufzuheben und es wäre das gesamte Verfahren – nunmehr mit den 
richtigen Beteiligten – neu aufzurollen. Auf eine andere Art und Weise jedenfalls könnten 
die Verfahrensrechte der unzulässigerweise nicht ins Verfahren einbezogenen 
Grundeigentümer der Grundstücke O.________ und P.________ nicht gewahrt werden, 
zumal diese in jedem Fall mindestens eine Rechtsmittelinstanz verlieren würden. Insofern 
dränge sich eine Gutheissung der Beschwerde auch unter Berücksichtigung dieser 
verfahrensrechtlichen Fragen und der Verfahrens- und Prozessökonomie geradezu auf.

In seiner Replik vom 4. September 2017 liess der Beschwerdeführer demgegenüber 
ausführen, er sei gar nicht befugt, auf fremden Grundstücken irgendwelche baulichen 
Massnahmen zu treffen. Die Anordnung im vorliegend angefochtenen Entscheid sei somit 
rechtlich nicht durchsetzbar und schon aus diesem Grunde aufzuheben. Die Eigenschaft 
als Bauherr oder die Tatsache, dass der Beschwerdeführer vor mehr als zehn Jahren 
einmal Grundeigentümer der fraglichen Liegenschaften gewesen sei, änderten an dieser 
klaren Ausgangslage nichts. Der Beschwerdeführer sei nach wie vor der Überzeugung, 
dass er das ihm Zumutbare mit der Erstellung der Absturzsicherung im Grenzbereich 

15

V 2017 22

zwischen den GS Nrn. M.________/P.________ getan habe, was auch die Stadt Zug mit 
der entsprechenden Bauabnahme bestätigt habe. Bereits damals sei der 
Beschwerdeführer jedoch nicht mehr Grundeigentümer gewesen. Folglich habe er die 
Sicherung aus "Goodwill" errichtet. Mehr könne und dürfe von ihm nicht verlangt werden. 
Soweit der Regierungsrat aus dem Verhalten des Beschwerdeführers die offensichtliche 
Kundgabe herauslese, das Verfahren im Sinne einer Prozessstandschaft für Dritte führen 
zu wollen, sei nicht nachvollziehbar, was er daraus für sich ableiten wolle. Eine solche 
Prozessstandschaft sei nur unter strengen Voraussetzungen zulässig, so etwa bei der 
egoistischen Verbandsbeschwerde. Vorliegend jedoch lasse sich die behauptete 
Prozessstandschaft weder auf ein Gesetz noch auf eine bestimmte Praxis stützen. Im 
Übrigen müssten die betroffenen Grundeigentümer zunächst einmal über das Verfahren 
informiert werden, denn solange die Dritten nichts vom Verfahren wüssten, könnten sie 
auch niemandem rechtsgültig eine eigentliche Prozessführungsbefugnis erteilen. Insofern 
verdeutliche sich auch vor diesem Hintergrund, dass der angefochtene Entscheid mit 
schweren Formmängeln behaftet sei. Während die Grundeigentümer nämlich von der 
Bauabnahmeverfügung vom 4. Juni 2013 grundsätzlich noch nicht betroffen gewesen 
seien, habe der Regierungsrat mit dem vorliegend angefochtenen Entscheid 
unzulässigerweise eine neue, weitergehende Anordnung geschaffen, welche nunmehr die 
nicht am Verfahren beteiligten Grundeigentümer betreffe.

2.5 Die Erbengemeinschaft liess in ihrer Stellungnahme vom 16. Juni 2017 geltend 
machen, der Beschwerdeführer habe das Baugesuch als Bauherr und Grundeigentümer 
unterzeichnet. Insoweit sei er einerseits als Bauherr, anderseits als Grundeigentümer 
Partei des Baubewilligungsverfahrens gewesen. Folgerichtig sei denn auch die 
Bauabnahme mit ihm durchgeführt worden, obwohl er im Zeitpunkt der Bauabnahme (19. 
Dezember 2012) nicht mehr Grundeigentümer gewesen sei. In seiner Funktion als 
Bauherr und Verfahrenspartei des Baubewilligungsverfahrens (und somit als Betroffener 
eines durch die Verfügung geregelten öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses) sei er 
verpflichtet, über die gesamte Länge des Grundstückes W.________ im Grenzbereich zu 
den Grundstücken O.________ und P.________, alle GB Zug, eine stabile 
Absturzsicherung zu erstellen. 

In ihrer Duplik vom 9. November 2017 wurde ergänzend ausgeführt, gemäss 
Bundesgerichtspraxis (Urteil des BGer 1C_292/2017, E. 3.1) könne die Beseitigung eines 
baupolizeiwidrigen Zustandes alternativ oder kumulativ von jedem Verhaltens- oder 
Zustandsstörer verlangt werden. Unbestritten sei, dass der Beschwerdeführer vorliegend 

16

V 2017 22

als Verhaltensstörer zu qualifizieren sei, dem heute über das betroffene Grundstück keine 
Verfügungsmacht mehr zustehe. Die verlangte Beseitigung des baupolizeiwidrigen 
Zustandes könne er deshalb nur vornehmen, wenn die heutigen Grundeigentümer diesem 
zustimmten. Widersetzten sich diese, werde zwar die Beseitigungsverfügung gegenüber 
dem Verhaltensstörer zur Zeit nicht vollstreckbar. Das Vollstreckungshindernis könne aber 
beseitigt werden, indem gegen die Grundeigentümer, die ihre Zustimmung zur 
angeordneten Beseitigung verweigerten, eine Duldungs- oder Beseitigungsverfügung 
erlassen werde. Demzufolge sei die streitgegenständliche Anordnung entgegen der 
Rechtsauffassung des Beschwerdeführers letztlich rechtlich auch durchsetzbar.

2.6 Der Stadtrat erklärte in seiner Stellungnahme vom 5. Juli 2017, die 
Bauabnahmeverfügung des Baudepartements vom 8. Januar 2013 sei an den 
Rechtsvertreter des Beschwerdeführers, an die Stockwerkeigentümer F.________strasse 
27, 29 und 31 sowie an den Rechtsvertreter der Grundeigentümerschaft von GS 
H.________ ergangen. Der Beschwerdeentscheid des Stadtrats vom 4. Juni 2013 sei 
hingegen den Grundeigentümern der Liegenschaft F.________strasse 27, 29 und 31 nicht 
eröffnet worden. Die Bauabnahmeverfügung habe hinsichtlich des Zauns keine 
Verpflichtung der Grundeigentümer von GS R.________ bzw. O.________ enthalten. Von 
der Bauabnahmeverfügung sowie vom Beschwerdeentscheid des Stadtrats vom 4. Juni 
2013 seien die Grundeigentümer hinsichtlich des im vorliegenden Verfahren 
streitgegenständlichen Zauns nicht betroffen. Die gegenüber den Grundeigentümern 
belastende Anordnung sei erst mit Entscheid des Regierungsrates vom 18. Januar 2017 
erfolgt. Dennoch wären die Grundeigentümer wohl bereits im Instruktionsverfahren zum 
Beschwerdeentscheid des Stadtrats in das Verfahren einzubinden gewesen. Der 
Verfahrensmangel könnte geheilt werden, wenn der Beschwerdeführer für den Prozess 
vor Verwaltungsgericht die Erklärung der Grundeigentümer beibringen würde, sich nicht 
oder erst beim vorliegenden Verfahrensstand am Verfahren zu beteiligen. 

2.7 Die Baudirektion machte in der Stellungnahme vom 5. Juli 2017 geltend, 
Ausgangspunkt und Bezugspunkt der Bauabnahmeverfügung sei die Baubewilligung vom 
8. Juli 2003 an den Beschwerdeführer. Weiter sei zu beachten, dass nach Abschluss der 
Bau- und Umgebungsarbeiten die Grundeigentümerschaft der benachbarten Liegenschaft 
(GS H.________) erstmals am 14. November 2005 beim Bauherrn, d. h. dem 
Beschwerdeführer, betreffend die hohe Absturzgefahr interveniert und die 
Wiederherstellung des ursprünglich gewachsenen Terrains verlangt habe. Zu diesem 
Zeitpunkt, als das Verfahren betreffend die Bauabnahme ausgelöst worden sei, sei der 

17

V 2017 22

Beschwerdeführer zumindest betreffend das Grundstück Q.________ (bis am 13. März 
2006) zusätzlich noch Grundeigentümer gewesen. In jedem Fall bleibe er 
Baugesuchsteller und Bauherr des fraglichen Bauprojekts, ungeachtet der Tatsache, dass 
die entsprechenden Grundstücke in der Zwischenzeit veräussert worden seien. Insofern 
besitze er nach wie vor Parteistellung. Er hätte in den laufenden Rechtsmittelverfahren 
jederzeit mitteilen können, dass er aufgrund einer späteren Handänderung nicht mehr 
Grundeigentümer sei. Dazu habe er mehrfach Gelegenheit gehabt. Dies habe er 
unterlassen und damit offensichtlich kundgetan, dass er im Sinne einer 
Prozessstandschaft für Dritte das Verfahren führen wolle. Die weiteren Entscheide im 
vorliegenden Verfahren, d. h. die Bauabnahmeverfügung des Baudepartements der Stadt 
Zug vom 8. Januar 2013, der Einspracheentscheid des Stadtrats von Zug vom 4. Juni 
2013 sowie der Regierungsratsbeschluss vom 17.Januar 2017 seien zulässigerweise an 
ihn ergangen. Von einer Zustellung der genannten Entscheide an die 
Grundeigentümerschaften könne also abgesehen werden. Die Legitimation des 
Beschwerdeführers sei im Weiteren in jedem Fall gegeben, da er durch den 
angefochtenen Regierungsratsbeschluss unmittelbar verpflichtet werde, auf seine Kosten 
eine stabile Absturzsicherung zu erstellen. 

Ergänzend hielt die Baudirektion mit Duplik vom 4. Oktober 2017 fest, dass die 
angefochtene Verfügung eine Bauabnahmeverfügung und damit Teil des 
Baubewilligungsverfahrens sei. In diesem sei der Beschwerdeführer Bauherr und 
Gesuchsteller und als solcher, insbesondere als Gesuchsteller, könne er nach wie vor ins 
Recht gefasst werden, soweit es wie im vorliegenden Fall um die baurechtskonforme 
Erstellung der Baute gehe. Im Weiteren sei der Beschwerdeführer auch Architekt des 
besagten Bauprojekts. Als solcher könne er ebenfalls in die Pflicht genommen werden, 
selbst wenn er nie Grundeigentümer der Liegenschaft gewesen wäre. Die zur Behebung 
eines polizeiwidrigen Zustandes erforderlichen Massnahmen seien grundsätzlich gegen 
den Störer zu richten. Störer sei nach herrschender Lehre und Rechtsprechung derjenige, 
der den Schaden oder die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung 
erfolgende Verhalten Dritter verursacht habe (sog. Verhaltens- oder Handlungsstörer) 
sowie auch derjenige, der über die Sache, die den ordnungswidrigen Zustand bewirke, 
rechtliche oder tatsächliche Gewalt habe (sog. Zustandsstörer; BGE 107 la 19, E. 2a). 
Zudem sei ein Verhaltensstörer grundsätzlich vor den reinen Zustandsstörern in Anspruch 
zu nehmen (BGE 107 la 19, E. 2b). Der Beschwerdeführer habe als ausführender 
Architekt den ordnungswidrigen Zustand verursacht und falle demnach als 
Verhaltensstörer und somit als Verfügungsadressat in Betracht. 

18

V 2017 22

2.8 Am Augenschein erklärte der Beschwerdeführer, davon auszugehen, dass er 
zumindest nach Ablauf allfälliger Garantiefristen rechtlich nicht (mehr) verantwortlich sei. 
Er habe jedoch die Überzeugung, dass er für die Bauherrschaft das bestehende Problem 
lösen müsse. Sollte eine Lösung gefunden werden, sei er bereit, das Verfahren gemäss 
dieser zu Ende zu bringen. Allerdings sei er nicht gewillt, weitere zehn Jahre in diese 
Streitigkeit zu investieren. In seiner Zustimmungserklärung zum gerichtlichen 
Vergleichsvorschlag bestätigte er für den Fall des Zustandekommens des Vergleiches 
erneut, einen Zaun mit stabilen Holzpfosten und drei Querstreben zu erstellen. 

2.9 Zunächst ist in Übereinstimmung mit den Stellungnahmen der Parteien 
festzustellen, dass die Baubewilligung vom 8. Juli 2003 an den Beschwerdeführer als 
Bauherrn und Grundeigentümer erging und dieser nach Abschluss der Bau- und 
Umgebungsarbeiten im Zeitpunkt der ersten Rügen und Forderungen der 
Erbengemeinschaft betreffend die hohe Absturzgefahr und die Wiederherstellung des 
ursprünglich gewachsenen Terrains zumindest betreffend das Grundstück Q.________ – 
bis am 13. März 2006 – zusätzlich noch Grundeigentümer war. Das Verfahren betreffend 
die fragliche Bauabnahme wurde also in einem Zeitpunkt ausgelöst, in dem der 
Beschwerdeführer nach wie vor Grundeigentümer der Liegenschaft GS Q.________ war. 
Seine Passivlegitimation hat er während des ganzen Verfahrens, d.h. auch nach dem 
Verlust seiner Eigentümerstellung, anerkannt. Die Bauabnahmeverfügung bildet zweifellos 
einen Teil bzw. den Abschluss des Baubewilligungsverfahrens, das der Bauherr als 
Baugesuchsteller veranlasst hat. Der Tatsache, dass der Bauherr sich in den Verfahren ab 
dem Zeitpunkt, in dem er über kein Eigentum mehr verfügte, nie auf eine fehlende 
Passivlegitimation berief (oder eine Verfahrensbeteiligung der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft selber veranlasste oder einforderte), ist zweifellos 
unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben zu berücksichtigen.

Im Weiteren ist bezüglich der Stockwerkeigentümer von GS N.________ zu würdigen, 
dass der stadträtliche Beschluss vom 20. Juni 2011 mit der Verpflichtung des Bauherrn 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes der Böschungsabgrabung zu GS 
H.________ und zur Anbringung einer Abstandssicherung entlang der Grenze von GS 
H.________ zwar sowohl an den nicht mehr über Eigentum an der Liegenschaft 
verfügenden Bauherrn als auch an die Stockwerkeigentümergemeinschaft eröffnet wurde. 
Dasselbe gilt für die Bauabnahmeverfügung des Baudepartements der Stadt Zug vom 8. 
Januar 2013, worin die Geländeböschung zwischen dem Wiesland GS H.________ zu 

19

V 2017 22

den GS J.________ wie auch die "korrekt erstellte Absturzsicherung" abgenommen 
wurde. Hingegen wurde der Beschwerdeentscheid des Stadtrats Zug vom 4. Juni 2013, 
mit welchem die Beschwerde der Erbengemeinschaft vollumfänglich abgewiesen wurde, 
nur der Erbengemeinschaft und dem Bauherrn eröffnet, nicht aber der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft. Ebenfalls nicht einbezogen wurde diese in das 
anschliessende Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat, mit dessen Entscheid vom 
17. Januar 2017 die Vorinstanz zur nachträglichen Bewilligung der abweichenden 
Terraingestaltung und der Bauherr zur Erstellung einer stabilen Absturzsicherung über die 
«gesamte Länge» des GS H.________ im Grenzbereich zu den GS J.________ 
angewiesen wurde. Diesbezüglich ist festzustellen, dass aus der blossen Zustellung der 
erwähnten beiden Entscheide an die Stockwerkeigentümerschaft und der Tatsache, dass 
diese keine Beschwerde erhoben hat, keinesfalls eine stillschweigende Zustimmung zu 
den Anordnungen abgeleitet werden kann. Denn verpflichtet wurde durch die Verfügung 
einzig der Bauherr. Die blosse Zustellung bzw. "Eröffnung" eines Exemplars der 
Verfügung mit Rechtsmittelbelehrung auch an die Grundeigentümer als weitere Störer 
genügt zu deren Verpflichtung nicht; sie müssten selber direkt verpflichtet werden (vgl. 
Zaugg/Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl. 2017, Bd. I, N. 12 zu Art. 46 
BauG/BE). Offensichtlich ist deshalb die umstrittene Anordnung – ohne eine 
entsprechende neue, an sie gerichtete Verfügung – nicht gegen den Willen der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft vollstreckbar, nachdem sie bisher nicht ins Recht 
gefasst worden ist.

Bezüglich des Beschwerdeführers ist weiter zu berücksichtigen, dass gemäss der 
bundesgerichtlichen Praxis (vgl. BGE 107 Ia 19, Urteil 1C_292 /2017 vom 15. September 
2017, E. 3.1) die zur Behebung eines polizeiwidrigen Zustandes erforderlichen 
Massnahmen grundsätzlich gegen den Störer zu richten sind. Als Störer gilt nicht nur, wer 
als Verhaltens- oder Handlungsstörer den polizeiwidrigen Zustand selbst oder durch das 
unter seiner Verantwortung erfolgende Verhalten Dritter verursachte, sondern auch, wer 
als Zustandsstörer über die Sache, die den ordnungswidrigen Zustand bewirkt, die 
rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat, was namentlich auf Eigentümer zutrifft (BGE 107 
Ia 19 E. 2a S. 23; 143 I 147 E. 5 S. 154; je mit Hinweisen; vgl. auch Urteil 1C_506/2016 
vom 6. Juni 2017 E. 6.3.2.). Der Eigentümer eines Grundstücks hat für einen 
rechtswidrigen Zustand auf seinem Grundstück als Zustandsstörer grundsätzlich 
unabhängig davon einzustehen, wodurch dieser Zustand entstanden ist und ob ihn dafür 
ein Verschulden trifft (vgl. Urteile 1C_506/2016 vom 6. Juni 2017 E. 6.3.2; 1P.519/2004 
vom 4. März 2005 E. 4). Nach der Rechtsprechung und Lehre kann die Beseitigung der 

20

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Störung alternativ oder kumulativ von jedem Verhaltens- oder Zustandsstörer verlangt 
werden, wobei bei der Auswahl des Pflichtigen der zuständigen Behörde ein 
Ermessensspielraum zusteht. Dabei ist es vertretbar, vom Grundsatz auszugehen, die 
Verhaltensstörer seien wenn möglich vor den reinen Zustandsstörern in Anspruch zu 
nehmen (BGE 107 Ia 19 E. 2b S. 25 mit Hinweisen). Zu beachten ist allerdings, dass der 
Verhaltensstörer, dem über das betroffene Grundstück keine Verfügungsmacht zusteht, 
eine verlangte Beseitigung nur vornehmen kann, wenn ihr die Grundstückeigentümer 
zustimmen. Widersetzen diese sich dem entsprechenden Eigentumseingriff, wird die 
Beseitigungsverfügung gegenüber dem Verhaltensstörer zurzeit nicht vollstreckbar. Das 
Vollstreckungshindernis kann beseitigt werden, indem gegen die Grundeigentümer, die 
ihre Zustimmung zur angeordneten Beseitigung verweigern, eine Duldungs- oder 
Beseitigungsverfügung erlassen wird. Dagegen können die Grundeigentümer Rechtsmittel 
ergreifen und insbesondere die Verhältnismässigkeit der Anordnung in Frage stellen. Steht 
der Widerstand der Eigentümer zum vornherein fest, wird daher die zuständige 
Baubehörde nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts mit Vorteil die notwendigen 
Beseitigungs- und Duldungsverfügungen im selben Verfahren erlassen, um einerseits bei 
der Anordnung der Vollstreckungsmassnahmen allen auf dem Spiele stehenden 
Privatinteressen zugleich Rechnung zu tragen und andererseits eine unerwünschte 
Verzögerung der Vollstreckung zu verhindern (BGE 107 Ia 19 E. 2c S. 25 f. mit Hinweisen; 
vgl. auch: Zaugg/Ludwig, a.a.O., Bd. I, N. 12 zu Art. 46 BauG/BE). Nur weil der 
angefochtene Entscheid die Stockwerkeigentümergemeinschaft, die darin gar nicht 
erwähnt wird, nicht belastet und diese zu nichts verpflichtet, rechtfertigt es sich aber nicht, 
ihn unter diesem Gesichtspunkt seiner Begründung wegen aufzuheben (vgl. BGE107 Ia 
19, S. 27, 103 Ia 581 E. 5). Dies gilt ungeachtet allfälliger, unbekannter Vereinbarungen 
zwischen dem Bauherrn und den aktuellen Eigentümern.

2.10 Immerhin ist festzustellen, dass der Verkauf der streitbetroffenen Grundstücke an 
Drittpersonen je eine Einzelnachfolge in die Rechte und Pflichten als Eigentümer bewirkt 
hat. Bei der Einzelnachfolge setzt ein Parteiwechsel – im Gegensatz zu einer 
Gesamtnachfolge – aber schriftliche Eintrittserklärungen der Personen voraus, die den 
Streitgegenstand erworben haben. Solche Erklärungen der Käufer der betroffenen 
Grundstücke sind nicht ersichtlich und werden auch vom Bauherrn nicht geltend gemacht. 
Die angefochtene Anordnung gegen den Bauherrn als Verhaltensstörer ist also 
offensichtlich gegen den Willen der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die durch den 
angefochtenen Entscheid direkt nicht belastet wird, nicht vollstreckbar, solange die 
Eigentümergemeinschaft nicht rechtskräftig zur Duldung des Eingriffes verpflichtet worden 

21

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ist. Gestützt darauf hätte das Verwaltungsgericht die Sache an sich zwecks 
Gewährleistung einer entsprechenden Verfügung unter Wahrung des rechtlichen Gehörs 
und der Rechtsmittelmöglichkeiten an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. BGE 107 Ia 19, 
S. 26 f., 28). Nachdem der Bauherr keinen Parteiwechsel beantragt hat und sich als 
Beschwerdeführer am Augenschein damit einverstanden erklärt hat, die allfällige 
rechtskräftige Anordnung selber umzusetzen und zusätzlich mit seiner späteren 
Zustimmung zum gerichtlichen Vergleichsvorschlag bestätigt hat, dass er Verpflichtungen 
aus diesem Verfahren zu akzeptieren bereit ist, erübrigt sich eine Rückweisung der Sache 
an die Vorinstanz. Ebenfalls ist ergänzend festzustellen, dass es mangels entsprechender 
Anträge auch nicht zu einem Parteiwechsel kommt. Offen bleiben kann damit, ob 
bezüglich des VRG wie des Bundesgerichtsgesetzes (Art. 71 BGG) mangels Vorschriften 
zum Parteiwechsel die Bestimmungen des Bundeszivilprozesses (BZP; SR 273) 
sinngemäss anwendbar sind. Nach Art. 21 Abs. 1 BZP bleibt die Veräusserung der im 
Streite liegenden Sache während der Rechtshängigkeit ohne Einfluss auf die Legitimation 
zur Sache. Die Partei, welche den Streitgegenstand veräussert hat, ist daher auch vor 
Bundesgericht legitimiert, das Verfahren in ihrem Namen in Prozessstandschaft für 
fremdes Recht fortzuführen, wenn kein Parteiwechsel beantragt wurde (Urteile 
1C_285/2017, E. 1.2; 1C_32/2007 vom 18. Oktober 2007 E. 1.1; 1C_142/2014 vom 13. 
März 2015 E. 2.4; je mit Hinweisen). 

2.11 Es ist somit die Passivlegitimation und damit auch die Beschwerdelegitimation des 
Beschwerdeführers bezüglich der angefochtenen Anordnung zu bejahen, obwohl er seine 
Eigentumsanteile während der vorinstanzlichen Verfahren veräussert hat. Immerhin weist 
der Beschwerdeführer, der tatsächlich Formmängel rügt, insofern zu Recht darauf hin, 
dass die Vorinstanzen dem Aspekt des Parteibegriffs und der Parteistellung zu wenig 
konsequent Beachtung geschenkt haben.

3.
Zum Streitgegenstand und dessen Vorgeschichte ergibt sich aus den bis zur Erhebung der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ergangenen Akten Folgendes:

3.1 Nach Abschluss der Bau- und Umgebungsarbeiten machte die Erbengemeinschaft 
C.________ (im Folgenden: Erbengemeinschaft), Eigentümerin des angrenzenden, in der 
Landwirtschaftszone gelegenen GS H.________, am 14. November 2005 bei der 
Bauherrschaft geltend, dass die Terrainveränderungen nicht den am 8. Juli 2003 
bewilligten Plänen entsprechen würden und dass von der viel zu steilen Böschung eine 

22

V 2017 22

hohe Absturzgefahr ausgehe. Sie könne das ihr gehörende Grasland kaum mehr 
bewirtschaften. Die Erbengemeinschaft verlangte die Wiederherstellung der bewilligten 
Terraingestaltung bzw. des ursprünglichen gewachsenen Terrains. 

3.2 Am 11. Mai 2006 stellte das städtische Baudepartement im Rahmen der 
Abnahmekontrolle fest, dass die mit Geotextilmatten gesicherte Böschung gut verwachsen 
sei und die Böschung der Baubewilligung entspreche. Lediglich im Übergangsbereich der 
Böschung zum bestehenden Terrain rage die Böschung infolge flacherer Ausbildung in die 
benachbarte Parzelle hinein und halte den Abstand von einem halben Meter zur 
Grundstücksgrenze nicht ein. Das Baudepartement forderte den Bauherrn auf, entweder 
sei die Böschung gemäss Bauordnung herzustellen und das Baudepartement zur 
Nachkontrolle einzuladen oder es sei dem Baudepartement bis spätestens 30. Juni 2006 
die Zustimmung der Nachbarschaft für diese Abweichung zuzustellen. Dieses Schreiben 
liess das Baudepartement auch der Erbengemeinschaft zukommen.

3.3 In der Folge verhandelten die Erbengemeinschaft und der Bauherr ohne Erfolg 
über längere Zeit über eine einvernehmliche Lösung, namentlich die Veräusserung eines 
Landstreifens bzw. die Wiederherstellung des Geländeverlaufs. Die Wiederherstellung 
zögerte sich aus verschiedenen Gründen hinaus, so weil die Erbengemeinschaft dem 
Bauherrn verweigerte, für die Wiederherstellung des Terrains ihr Grundstück zu betreten 
(2007), weil die Erbengemeinschaft und der Bauherr längere Zeit über die Veräusserung 
eines Landstreifens bzw. die Wiederherstellung des Geländeverlaufs ohne Erfolg 
verhandelten (Sommer 2007), weil die Wiederherstellungsarbeiten aufgrund der 
Witterungsverhältnisse im Sommer 2006 wegen Trockenheit und 2008 wegen des Winters 
nicht durchgeführt werden durften und der Bauherr deshalb Fristerstreckungen verlangte, 
oder weil die beiden Parteien im Gespräch standen und nach einer einvernehmlichen 
Lösung suchten. Unter anderem hatte die Erbengemeinschaft von der Bauherrschaft 
verlangt, dass ein Experte mit der Prüfung der Sicherheitsfrage beauftragt werden müsse.

3.4 Am 29. Juni 2007 gelangte die Erbengemeinschaft an das Baudepartement und 
stellte erneut den Antrag, dass der Bauherr zu verpflichten sei, innert angemessener Frist 
die Geländeböschung zum Grundstück der Erbengemeinschaft wieder so anzupassen, 
dass die massgebenden Bestimmungen der Bauordnung eingehalten würden. Für den 
Säumnisfall solle die Ersatzvornahme angedroht werden. 

23

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Am 28. August 2007 teilte das Baudepartement der Erbengemeinschaft mit, dass vorerst 
auf den Erlass einer Verfügung verzichtet werde. Der Bauherr sei bereit, die 
Wiederherstellung an die Hand zu nehmen. 

3.5 Am 10. Juni 2008 teilte der Bauherr dem Baudepartement mit, dass er wiederum 
im Gespräch mit der Erbengemeinschaft sei. Offenbar solle auf die Wiederherstellung der 
Böschung verzichtet und stattdessen ein Zaun aufgestellt werden. 

3.6 Am 26. September 2008 liess die Erbengemeinschaft dem Baudepartement 
mitteilen, dass der Bauherr eigenmächtig in das Grundstück der Erbengemeinschaft 
eingegriffen und massive Terrainveränderungen ausgeführt habe, welche nie bewilligt 
worden seien. Das Terrain auf dem Grundstück der Erbengemeinschaft sei in den Zustand 
zu versetzen, in welchem es sich vor Baubeginn befunden habe. Des Weiteren sei für die 
Terrainveränderungen auf dem Baugrundstück ein nachträgliches 
Baubewilligungsverfahren durchzuführen. 

Der Bauherr liess gegenüber dem Baudepartement verlauten, dass die zwischen ihm und 
der Erbengemeinschaft getroffene Abmachung vom 5. Juni 2008 betreffend Anpflanzung 
eines Lebhages als Absturzsicherung immer noch gelte. 

3.7 Am 15. Mai 2009 kam es zu einer Besprechung sämtlicher Parteien unter der 
Leitung des Baudepartements. Dabei wurde vereinbart, dass eine Stellungnahme des 
kantonalen Grundbuch- und Vermessungsamtes über die Grundlagen und Genauigkeit 
des von diesem Amt erstellten Höhenkurvenplans eingeholt werde. An einer nächsten 
Besprechung solle dann aufgrund dieser Unterlagen über die Art und Weise der 
Schüttung, die Bepflanzung im Grenzbereich und die Sicherheitsprüfung durch einen 
Ingenieur oder Geologen diskutiert werden. Aufgrund der Stellungnahme des Grundbuch- 
und Vermessungsamtes vom 26. Mai 2009 unternahm das Baudepartement nichts mehr 
und ging offenbar bis zum 20. Januar 2010 stillschweigend davon aus, dass von einer 
Verletzung der Bauordnung durch die Böschung keine Rede sein könne und seine 
Schlichtungsversuche deshalb gescheitert seien und darum der Fall als abgeschlossen 
betrachtet werden könne, während allfällige nachbarrechtliche Ansprüche auf dem 
Zivilweg geltend zu machen seien.

3.8 In ihrer Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde vom 16. 
Dezember 2009 gegen den Stadtrat Zug beantragte die Erbengemeinschaft dem 

24

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Regierungsrat, es sei festzustellen, dass im Zusammenhang mit dem Neubau der drei 
Mehrfamilienhäuser nicht bewilligte Terrainveränderungen auf den Grundstücken GS Nrn. 
I.________ vorgenommen worden seien. Der Stadtrat sei aufsichtsrechtlich anzuweisen, 
für diese Terrainveränderungen nachträglich ein Bewilligungsverfahren und ein Verfahren 
betreffend Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes durchzuführen. 

3.9 Die Baudirektion führte am 21. April 2010 ohne den Beschwerdeführer, der auf 
eine Beteiligung am Verfahren explizit verzichtete, einen Augenschein durch. Gemäss 
dem Protokoll vom 22. April 2010 erwähnte ein Mitglied der Erbengemeinschaft, dass der 
Landwirt das Gelände absperre, weil es zu gefährlich sei. Und der Vorsitzende fragte 
während des Augenscheins die Vertreter des Stadtrates, ob angesichts der steilen 
Hanglage im Hinblick auf § 35 Abs. 1 Bauordnung Zug keine Absturzsicherungen 
angebracht werden sollten; gemäss dieser Bestimmung sei die Bauherrschaft für die 
Sicherheit der Gebäude verantwortlich. Die Leiterin Baubewilligungen der Stadt erwiderte, 
nicht die Stadt, sondern die Eigentümer bzw. die Bauherrschaft seien für die 
Sicherheitsvorkehrungen an diesem Hang verantwortlich. Der Stadtrat habe in der 
Baubewilligung nichts angeordnet. Gemäss Protokollberichtigungsantrag vom 17. Mai 
2010 wollte ein Vertreter der Erbengemeinschaft seinerseits zusätzlich gesagt haben, 
dass er sich wundere, dass die Baubewilligungsbehörde auflageweise keine 
Absturzsicherung (Zaun) verlangt habe. Der auf Wunsch der Stadt zur Stellungnahme 
eingeladene Bauherr verlangte eine Besprechung unter Leitung der Baudirektion, was die 
Erbengemeinschaft ablehnte. Daraufhin liess der Bauherr am 4. November 2010 eine 
Stellungnahme einreichen.

3.10 Mit Entscheid vom 25. Januar 2011 wies der Regierungsrat des Kantons Zug in 
Gutheissung der Rechtsverweigerungs- und Rechtsverzögerungsbeschwerde die 
Angelegenheit an die Baupolizeibehörde der Stadt Zug zurück mit der Auflage, ein 
nachträgliches Baubewilligungsverfahren für die bisher unbewilligten, am 11. Mai 2006 
von ihr noch selber monierten ("Böschung rage in die benachbarte Parzelle hinein, 
Abstand von einem halben Meter zur Grundstücksgrenze gemäss § 31 Abs. 1 BO sei nicht 
eingehalten") Terrainveränderungen durchzuführen bzw. – sollten sie nicht 
bewilligungsfähig sein – die Wiederherstellung des rechtmässigen ursprünglichen bzw. am 
8. Juli 2003 mit der Umgebungsgestaltung bewilligten Zustandes zu verfügen; sie habe 
innerhalb von drei Monaten nach Rechtskraft des Regierungsratsbeschlusses 
erstinstanzlich zu entscheiden. Er erwog, die unbewilligten Terrainveränderungen seien 
nicht mehr unerheblich und die Bauherrschaft habe sich weder an die baubewilligte 

25

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Umgebungsgestaltung noch an die Grenzabstandsvorschriften der BO Zug für 
Terrainveränderungen gehalten, womit die Umgebungsgestaltung baurechtswidrig sei. Die 
Erbengemeinschaft habe neben einem zivilrechtlichen Anspruch gegenüber dem Bauherrn 
auch einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erlass einer Verfügung der 
Baupolizeibehörde. Hinzu komme, dass die Baupolizeibehörde gesetzlich beauftragt sei, 
bei festgestellten Missständen korrigierend einzugreifen und Mängel zu beseitigen (§ 69 
PBG). Der Baupolizeibehörde sei eine mehr als fünfjährige Untätigkeit vorzuwerfen. Dem 
Rechtsvertreter des Bauherrn wurde der Entscheid gemäss dem Dispositiv nicht 
zugestellt, allerdings am 17. Februar 2011 durch das städtische Baudepartement zur 
Kenntnis gebracht. Der Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

3.11 Mit Beschluss vom 20. Juni 2011 verpflichtete der Stadtrat den Beschwerdeführer 
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands der Böschungsabgrabung zu GS 
H.________ gemäss der Baubewilligung vom 8. Juli 2003 und "zur Anbringung einer 
Abstandssicherung entlang der Grenze von GS H.________". In der Begründung hiess es 
lediglich, dass die Bauherrschaft am 11. Mai 2006 erstmals aufgefordert worden sei, die 
Geländeböschung entsprechend der Baubewilligung herzustellen bzw. entsprechend 
anzupassen. Trotz Bemühungen des Baudepartements, mit den Parteien eine 
einvernehmliche Lösung zu finden, seien diese jeweils u.a. "an Fragen der Sicherheit, zur 
Absturzsicherung" gescheitert. Die Ausführung sei zu dokumentieren und dem 
Baudepartement zu belegen "(Bauvermessung, Bau-/Sicherungsmassnahmen und 
Nachkontrollen)". 

3.12 Zwischen dem 8. und 18. September 2012 erfolgte gemäss dem bei den Akten 
liegenden Baubeschrieb der X.________ AG vom 26. November 2012 die "Instandstellung 
Böschung F.________strasse GS O.________". 

3.13 Unter Beteiligung der Erbengemeinschaft wie des Bauherrn führte das 
Baudepartement am 19. Dezember 2012 die "Bauabnahme der Geländeböschung" durch. 
Gestützt auf diese verfügte das Baudepartement am 8. Januar 2013 unter dem Titel 
"Bauabnahme" formell, dass die Geländeböschung abgenommen werde. In der 
Begründung der – im späteren Beschwerdeentscheid als "Beschlussprotokoll" 
bezeichneten – Verfügung wurde ausgeführt, die vorgängig zugestellten Unterlagen zu 
den Ausführungen der Geländeböschungen enthielten die Geometeraufnahmen entlang 
der gemeinsamen Grenze. Bei den Profilen 2, 3 und 4 entsprächen die Höhenaufnahmen 
dem ursprünglichen Terrainverlauf. Bei Profil 1 sei die Böschung mit einer Mehrhöhe von 

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rund 70 cm (Höhenkote 516.05 m.Ü.M) unverändert belassen worden. "Die verlangte 
Absturzsicherung wurde erstellt". 

3.14 Gegen diese Verfügung erhob die Erbengemeinschaft am 31. Januar 2013 beim 
Stadtrat Beschwerde mit den Anträgen, der Entscheid des Baudepartementes vom 
8. Januar 2013 sei aufzuheben, die Abnahme der Geländeböschung sei zu verweigern 
und das Baudepartement der Stadt Zug sei anzuweisen, ein korrektes Verfahren 
durchzuführen. Zur Begründung wurde u.a. ausgeführt, von ihrer Seite seien am 
Augenschein verschiedene Einwendungen zur ausgeführten Korrektur der 
Geländeböschung sowie zum erstellten Zaun zu Protokoll gegeben worden. Im 
angefochtenen Entscheid halte die Vorinstanz lediglich fest, die Absturzsicherung sei 
korrekt erstellt worden, was auf einer unrichtigen und unvollständigen Feststellung des 
rechtserheblichen Sachverhalts beruhe und sich als rechtswidrig erweise. Gemäss Ziff. 1 
des Rechtsspruches des Beschlusses des Stadtrates vom 20. Juni 2011 sei keine 
Absturzsicherung entlang der Grenze von GS H.________ errichtet worden. Die 
betreffende Absturzsicherung sei nur auf einer Länge von ca. 15 m vorhanden. Dies stehe 
im Widerspruch zum zitierten stadträtlichen Entscheid und erweise sich demzufolge als 
widerrechtlich. Die Absturzsicherung hätte gestützt auf den vorerwähnten Beschluss 
entlang der ganzen Grenze von GS H.________ erstellt werden müssen. Zudem 
entspreche die Absturzsicherung auch nicht den anerkannten Regeln der Technik sowie 
der Baukunde (SIA-Normen; BFU-Richtlinien). Um diesen Sicherheitsanforderungen zu 
genügen, sei ein Maschendraht-Gitterzaun zu erstellen. Dieser habe sich über die ganze 
gemeinsame Grenze zu erstrecken, ansonsten er seine Absturzsicherungsfunktion nicht 
erfülle. So könnten beispielsweise heute die Kühe links und rechts dieses Zaunes auf die 
Nachbarparzellen gelangen. Zudem werde sich der Zaun bei allfälligen Terrainsetzungen 
langsam talwärts neigen. Der angefochtene Entscheid erweise sich somit auch in diesen 
Punkten als rechtswidrig. Für die Beschwerdeführenden sei nicht nachvollziehbar, 
weshalb sich die Vorinstanz erneut und in widerrechtlicher Weise über die klaren und 
verbindlichen Anweisungen des Regierungsrates sowie des Stadtrates von Zug 
hinwegsetze. 

3.15 In seiner Stellungnahme zur Beschwerde liess der Bauherr u.a. ausführen, bei der 
Bauabnahme handle es sich nicht um einen materiell-rechtlichen Entscheid. Er ändere 
deshalb nichts an der Rechtsstellung der Adressaten. Die Bauabnahme diene lediglich 
dem Zweck, durch die Kontrollbehörde verbindlich feststellen zu lassen, ob die 
Bauarbeiten dem durch vorgängigen materiell-rechtlichen Entscheid verbindlich Verfügten 

27

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entsprächen. Die Bauabnahme sei deshalb – wie auch die übrigen Baukontrollen – kein 
den Parteien zuzustellender baurechtlicher Entscheid. Durch die Zustellung des 
Beschlussprotokolls vom 8. Januar 2013 sei dem rechtlichen Gehör Genüge getan 
worden. Auch wenn die Vorinstanz verbindlich angewiesen worden sei, den 
ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, bedeute dies nicht, dass ihr bei der 
Bauabnahme überhaupt kein Ermessensspielraum zustehe. Die Praxis der Vorinstanz, die 
Grenze ihres Ermessens mit der Grenze zur Baubewilligungspflicht gleichzusetzen, sei 
deshalb folgerichtig und nicht zu beanstanden. 

3.16 Im Beschwerdeentscheid vom 4. Juni 2013 wies der Stadtrat die 
Verwaltungsbeschwerde der Erbengemeinschaft vollumfänglich ab. Er erwog u.a., als 
Ergebnis der Bauabnahme als Kontrollvorgang sei die Wiederherstellung der 
Geländeböschung als abgenommen erklärt worden. Damit sei das rechtliche Gehör der 
Beschwerdeführenden gewahrt worden. Der Baubewilligungsbehörde müsse bei der 
Abnahme ein Ermessen zukommen. Dass dieses Ermessen bei der Baubewilligungspflicht 
seine Grenze finde, erscheine als sachlich gerechtfertigt. Die neue Modellierung des 
Geländes sei somit weder formell noch materiell baurechtswidrig, weshalb sich ein 
weiteres Einschreiten der Baubewilligungsbehörde erübrige. Es könne nicht Aufgabe der 
Baubewilligungsbehörde sein, allfälligen privatrechtlichen Ansprüchen der 
Beschwerdeführenden zum Durchbruch zu verhelfen. Die Beschwerde erweise sich 
folglich auch in diesem Punkt als unbegründet. Schliesslich machten die 
Beschwerdeführenden geltend, die Absturzsicherung sei nur auf einer Länge von 15 m 
vorhanden, was im Widerspruch zum stadträtlichen Entscheid stehe. Bei dem vom 
Beschwerdeführer zu erstellenden Zaun gehe es um eine Absturzsicherung, welche aber 
nicht Abstürze von Personen in Hochbauten verhindern solle und auch nicht den direkten 
Zugang zu einer Hochbaute betreffe, weshalb die SIA Norm 543 358, Geländer und 
Brüstungen, hier nicht anwendbar sei. Der Zaun stehe auf einer Wiese, welche der 
Landwirtschaft diene und in der vorliegenden Form zur Sicherung der Böschung 
vollumfänglich genüge. Das Ein- bzw. Auszäunen von Vieh stelle nicht den Grund für den 
Zaun dar und sei aus Sicht des öffentlichen Baurechts auch nicht von Bedeutung. 
Vielmehr sei es eine Frage des Privatrechts, ob eine Hagpflicht (vgl. § 108 des Gesetzes 
über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches für den Kanton Zug vom 17. 
August 1911 [EG ZGB, BGS 211.1]) bestehe oder nicht und wie das Weiden von Vieh auf 
fremdem Eigentum unterbunden werden solle. Der erstellte Zaun entspreche daher den 
Anforderungen des Stadtratsbeschlusses vom 20. Juni 2011, auch wenn darin im 
Beschlussdispositiv fälschlicherweise von einer „Abstandssicherung" die Rede sei. 

28

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3.17 In ihrer dagegen erhobenen Beschwerde vom 4. Juli 2013 an den Regierungsrat 
machte die Erbengemeinschaft insbesondere geltend, die mit Beschluss des Stadtrats 
vom 20. Juni 2011 verfügte Absturzsicherung entlang der Grenze von GS Nr. H.________ 
sei nur auf einer Länge von 15 m angebracht worden und entspreche nicht den 
technischen Anforderungen der SIA-Norm und den BFU-Richtlinien an eine 
Absturzsicherung. 

Während der Stadtrat auf eine Stellungnahme verzichtete und wie die Bauherrschaft die 
Abweisung der Verwaltungsbeschwerde beantragte, machte die Bauherrschaft in Bezug 
auf die Absturzsicherung geltend, die Erbengemeinschaft würde sich bei ihrer 
Argumentation auf eine formalistische Interpretation des Begriffs der Absturzsicherung 
stützen. In der Verfügung sei keine Absturzsicherung im Sinne der SIA-Norm 543 358 
verlangt worden. Der von der Bauherrschaft erstellte Zaun entspreche dem, was auf 
einem der Landwirtschaft dienenden Grundstück zur Absicherung einer Böschung üblich 
sei.

3.18 Mit dem vor Gericht angefochtenen Beschluss vom 17. Januar 2017 wies der 
Regierungsrat in teilweiser Gutheissung der von der Erbengemeinschaft am 4. Juli 2013 
erhobenen Beschwerde den Stadtrat Zug an, die Abweichung zwischen der bewilligten 
und der ausgeführten Terraingestaltung auf den GS Nrn. J.________ nachträglich zu 
bewilligen (Dispositiv Ziffer 1a); gleichzeitig wies er die Bauherrschaft an, innert drei 
Monaten seit Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheids auf ihre Kosten eine stabile 
Absturzsicherung über die gesamte Länge des GS Nr. H.________ im Grenzbereich zu 
den GS Nrn. J.________ zu erstellen (Dispositiv Ziffer 1b). Im Übrigen wies er die 
Beschwerde ab. Der Regierungsrat stellte bezüglich der Absturzsicherung fest, 
grundsätzlich müssten Geländer und Brüstungen als bauliche Massnahmen Personen vor 
Absturz oder Sturz schützen. Die SIA-Norm 358 regle die Projektierung von Geländern, 
Brüstungen und ähnlichen Schutzelementen gegen Absturz von Personen in Hochbauten 
und an deren Zugängen. Der vorliegende Fall betreffe eine Absturzsicherung auf dem 
Gelände. Diese diene grundsätzlich der Landwirtschaft und sei nicht dafür gedacht, einen 
Absturz von Personen in einer Hochbaute zu verhindern. Die SIA-Norm 358 gelange 
daher nicht zur Anwendung. Der Stadtrat habe in seinem Beschluss vom 20. Juni 2011 
verfügt, dass die Absturzsicherung entlang der gesamten Grenze zum GS Nr. H.________ 
erstellt werden müsse. Bei der Bauabnahme sei allerdings festgestellt worden, dass diese 
lediglich auf einer Länge von 15 m bestehe. Die Vorgaben des rechtskräftigen 

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stadträtlichen Beschlusses seien nicht eingehalten. Zu Unrecht habe deshalb die 
Vorinstanz den Zaun abgenommen, was in diesem Umfang zur Gutheissung der 
Beschwerde führe. Die Bauherrschaft sei daher anzuweisen, auf ihre Kosten 
entsprechend dem rechtskräftigen Beschluss des Stadtrats vom 20. Juni 2011 eine stabile 
Absturzsicherung, allenfalls bestehend aus Metallpfosten und Maschendraht, über die 
gesamte Länge des GS Nr. H.________ im Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ zu 
erstellen.

4.
Somit ist Folgendes zu erwägen.

4.1 Zunächst ist festzustellen, dass der Bauherr im oberen Bereich der Grenzlinie 
zwischen den GS S.________ entlang der Grundstücksgrenze als Schutzvorrichtung 
einen Holzlattenzaun in einer Länge von jedenfalls ca. 15 m und damit eine Abschrankung 
von insgesamt – zusammen mit einem talwärts fortführenden leichten Netzzaun – ca. 35 
m angebracht hat, die vom Baudepartement am 8. Januar 2013 abgenommen worden ist. 
Die Stabilität des auf der gefährlichsten Geländekuppe angebrachten Holzzauns hat 
jedenfalls im Zeitpunkt des Augenscheins ganz offensichtlich nicht mehr den 
Anforderungen an eine ausreichende Sicherung für Vieh oder Menschen entsprochen 
(Augenscheins-Protokoll, S. 13, 20). 

Der Regierungsrat wies im angefochtenen Entscheid (Ziff. 1b) die Bauherrschaft an, innert 
drei Monaten seit Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheids auf ihre Kosten eine stabile 
Absturzsicherung über die gesamte Länge des GS Nr. H.________ im Grenzbereich zu 
den GS Nrn. J.________ zu erstellen. Gemäss seiner Erwägung 4b muss es eine stabile 
Absturzsicherung, allenfalls bestehend aus Metallpfosten und Maschendraht, sein, 
während der Stadtrat zuvor den vom Beschwerdeführer erstellten Zaun als den 
Anforderungen des Stadtratsbeschlusses vom 20. Juni 2011 entsprechend bezeichnet 
hatte. Der Bauherr verlangt mit seiner Beschwerde, es sei der angefochtene Entscheid 
des Regierungsrates vom 17. Januar 2017 insoweit aufzuheben bzw. abzuändern, als die 
von ihm angeordnete stabile Absturzsicherung sich nicht über die gesamte Länge des GS 
Nr. H.________ im Grenzbereich zu den GS Nrn. J.________ zu erstrecken habe und nur 
im Bereich des steilen Geländes zu errichten sei. Die Erbengemeinschaft beantragt die 
vollumfängliche Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit darauf 
einzutreten ist.

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Alle Parteien haben die Notwendigkeit einer Absturzsicherung, nicht bloss einer wie auch 
immer gearteten oder zu verstehenden «Abstandssicherung» zwischen den vom Bauherrn 
bebauten Grundstücken und dem angrenzenden, landwirtschaftlich bewirtschafteten Land 
der Erbengemeinschaft bejaht. Unter den Parteien umstritten geblieben ist indessen in 
Würdigung der Rechtsschriften und insbesondere des gerichtlichen Augenscheins 
einerseits die Länge und anderseits die konstruktive und materielle bzw. baustoffliche 
Ausführung der Absturzsicherung. Die für diese Sicherheitsproblematik offensichtlich 
ursächlichen, in nachträglichen Verfahren umstritten gewesenen und schliesslich 
rechtskräftig bewilligten Terrainveränderungen sind demgegenüber nicht mehr 
Beschwerdegegenstand. Es geht also um die definitive baurechtliche Anordnung 
hinsichtlich Länge und Materialisierung des Sicherheitszauns, mit dem die offenkundige 
Absturz- bzw. Unfallgefahr zu bannen ist.

4.2 Gemäss § 8 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (V PBG, BGS 
721.111) sind Bauten und Anlagen nach den anerkannten Regeln der Baukunde und der 
Technik zu erstellen. Die Bauordnung der Stadt Zug vom 7. April 2009 hält in § 2 
präzisierend fest, dass Bauten und Anlagen generell nach den anerkannten Regeln der 
Baukunde zu erstellen und zu unterhalten sind (Abs. 1). Sie haben ein gesundes Wohnen 
und Arbeiten zu ermöglichen und die Sicherheit von Mensch, Tier und Sachen zu 
gewährleisten (Abs. 2). Dieselbe Regelung enthielt in § 35 Abs. 1 die am 31. August 2010 
aufgehobene Bauordnung vom 30. August 1994. Gemäss dem zwar den 
Verwaltungszwang regelnden § 69 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 721.11) 
kann der Gemeinderat die Bauarbeiten einstellen, nachträgliche Bewilligungsverfahren 
oder die Beseitigung und Anpassung von Bauten und Anlagen anordnen, wenn c) Bauten 
und Anlagen wegen mangelhaften Unterhalts die Sicherheit von Personen oder Sachen 
gefährden. Diese Bestimmungen bezwecken mit genügender Klarheit die baupolizeilich 
sicherzustellende Vermeidung von Gefahrensituationen. Damit liegt es auf der Hand, dass 
im Lichte dieses Schutzzweckes von den Baubewilligungsbehörden und damit schon kraft 
öffentlichen Rechts notwendige und geeignete Schutzvorrichtungen an Bauten und 
Anlagen und deren angemessener Unterhalt zu verlangen sind, wenn von diesen eine 
Gefährdung von Leib und Leben, aber auch von Tieren ausgehen könnte. Eine solche 
Notwendigkeit kann sich auch erst während oder nach der Verwirklichung des Bauprojekts 
herausstellen, zumal in Verbindung mit notwendig gewordenen nachträglichen 
Bewilligungsverfahren wie hier betreffend die Terrainveränderungen, die nachträglich 
geprüft und bewilligt wurden. Ist mit hinlänglicher Wahrscheinlichkeit anzunehmen, dass 

31

V 2017 22

von einer Baute oder Anlage beim zu erwartenden Gebrauch und bei ordentlichem 
Unterhalt Gefahren ausgehen können, sind Schutzmassnahmen anzuordnen. 

4.3 Konkret konnte sich das Gericht am Augenschein in Übereinstimmung mit 
sämtlichen Parteien davon überzeugen, dass sich aufgrund der durch das Bauprojekt des 
Beschwerdeführers entstandenen Terrainveränderungen zwischen den früher ihm 
gehörenden, tiefer liegenden Grundstücken und dem benachbarten landwirtschaftlichen 
Grundstück der Erbengemeinschaft eine teilweise sehr steil abfallende Geländeflanke 
gebildet hat. Aus dieser ergibt sich streckenweise eine erhebliche Unfallgefahr, worauf die 
Erbengemeinschaft zu Recht bereits am 14. November 2005 bei der Bauherrschaft 
pochte. Denn das Risiko darf nicht unterschätzt werden, dass beim Begehen des 
Geländes im betreffenden Bereich Mensch und Tier durch Stolpern bzw. mangelnde 
Trittsicherheit – zumal bei Regennässe oder Schnee – ausrutschen und, ohne Halt finden 
zu können, auf dem Abhang ein paar Meter in die Tiefe fallen und sich überschlagen 
könnten. Dabei könnten sie hart auf dem Gelände aufprallen oder je nachdem – wohl noch 
schlimmer – sogar in die sich über eine Länge von mehreren Metern sehr nah davon 
befindliche Hausmauer bzw. Fensterfront stürzen. Schwere Verletzungen könnten die 
Folge sein. Gefährdet sind sowohl – vom Wanderweg abgekommene – Wanderer wie 
auch spielende Kinder, insbesondere schlittelnde Kinder im Winter, aber überhaupt alle 
zufällig dieses Gelände betretenden Personen. Vor allem liegt es nahe, dass die in den 
neu errichteten Bauten wohnhaften Personen selber aus irgendwelchen Gründen mitunter 
veranlasst sein könnten, das Gelände zu betreten und sich damit in Gefahr zu bringen. 
Aber auch grosses wie kleines Vieh, das auf der betreffenden Weide regelmässig weidet, 
wie am Augenschein geschildert wurde und was den Friedhofsbesuchern wie den 
Passanten der F.________strasse und des Y.________wegs wohlbekannt ist, ist 
zweifellos gefährdet. Stellt somit dieser Geländeabschnitt als Folge einer Baubewilligung 
in seinem nicht oder ungenügend gesicherten Zustand eine konkrete Gefahrenquelle für 
Mensch und Tier mit nicht zu vernachlässigender Unfallwahrscheinlichkeit dar, müssen 
diese Gefahren auf Anordnung der Bewilligungsbehörden auf ein vernünftiges, für die 
konkrete Lage akzeptables Mass reduziert werden. 

4.4 Zunächst ist über die umstrittene Länge der notwendigen Absturzsicherung zu 
befinden. Diesbezüglich zeigte sich am Augenschein, dass die gegenwärtig vorhandene 
Abschrankung aus dem vom Beschwerdeführer durch die X.________ errichteten 
Holzlattenzaun auf einer Länge von ca. 15 m (übereinstimmende Sachverhaltsangaben in 
den angefochtenen vorinstanzlichen Entscheiden) und dem ergänzenden leichten 

32

V 2017 22

Weidezaun besteht, womit eine Länge von insgesamt 30 – 35 m (Aussage des Bauherrn 
am Augenschein) erreicht wird. Wie klar ersichtlich war, erstreckt sich der Zaun, dessen 
Anfang schon oberhalb des Gebäudes Z.________ liegt, nicht bis zum Ende der 
Gebäudeflucht dieser Baute hinunter und auch nicht bis zum Ende der Grenzlinie 
zwischen den GS M.________ und nicht hinunter bis zum Ende der Grenze zu GS 
P.________. 

Am Augenschein waren sich die im Streit liegenden Direktbetroffenen grundsätzlich darin 
einig, dass die bestehende Gefährdung nicht in gleichem Masse auf der ganzen Länge der 
Grenze zwischen den vom Beschwerdeführer bebauten Grundstücken GS J.________ 
und jenem der Erbengemeinschaft besteht. Vielmehr zeigte sich am Augenschein 
(Feststellung des Referenten, Protokoll S. 11), dass die Gefährdung durch das vom 
Grundstück GS Nr. H.________ gegen das Grundstück GS O.________ hin abfallende 
Gelände vor allem auf dem Grenzstreifen entlang der Wand des Gebäudes Z.________ 
und zusätzlich schon weiter oben, nämlich einige Meter weiter bergwärts erheblich ist. Auf 
diesem Teil der Grundstücksgrenze kann ein Tier, vor allem aber eine Person und erst 
recht ein die Gefahr nicht erkennendes spielendes oder schlittelndes Kind wie erwähnt 
den Abhang hinunterfallen und eventuell direkt in die Hauswand stürzen und sich dabei 
unter Umständen schwer verletzen. Spätestens ab dem Punkt, wo die Grenze zwischen 
den Grundstücken GS Nr. J.________ liegt, ändern sich die Verhältnisse aber 
offensichtlich grundlegend. Vom Grundstück GS Nr. H.________ gegen das Grundstück 
GS Nr. P.________ hin liegt nicht mehr eine im Vergleich zum ganzen übrigen 
Hanggelände auf dem GS Nr. H.________ erhöhte Gefährdung oder Unfallgefahr für 
Mensch oder Vieh vor. Es besteht auch keine Gefahr mehr, in eine Grube oder in eine 
Hauswand oder überhaupt unter Verletzungsgefahr zu stürzen.

Zur Anordnung des Stadtrates vom 20. Juni 2011 betreffend die Anbringung einer 
Vorrichtung «entlang» der Grenze von GS Nr. H.________ ist anzumerken, dass sie 
offensichtlich reichlich ungenau formuliert war bzw. wohl überhaupt einen Verschrieb 
darstellte. Damit hat der Stadtrat versehentlich zweifellos eine Unsicherheit geschaffen 
und einen nicht angebrachten Auslegungsspielraum eröffnet. Von der Begründungsdichte 
einer staatlichen Anordnung ist aber entsprechend den verfassungsrechtlichen 
Voraussetzungen zu verlangen, dass sich der Betroffene über die Tragweite des 
Entscheids Rechenschaft ablegen und diesen in voller Kenntnis der Sachlage 
gegebenenfalls anfechten kann (BGE 129 I 232 E. 3.2 5. 236). Spätestens vor Gericht ist 
hier aber eindeutig die Unklarheit bei den Verfahrensbeteiligten darüber erkennbar 

33

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geworden, ob und wie weit eine Anfechtung der stadträtlichen Anordnung notwendig 
gewesen wäre oder nicht, bzw. ob eine allfällige (Teil-) Rechtskraft hinsichtlich des 
Charakters des Zauns als blosse Abstandssicherung oder eigentliche Absturzsicherung 
wie auch bezüglich von deren Länge eingetreten sein könnte. Daraus resultiert aber nicht 
mehr und nicht weniger als die Feststellung der Verletzung des Anspruchs der Parteien 
auf das rechtliche Gehör (vgl. dazu Kiener / Rütsche / Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 
3. Aufl. 2021, Rz. 244). Die darin bestehende Rechtsverletzung ist von den 
Beschwerdeinstanzen ohnehin von Amtes wegen zu berücksichtigen. Der Bauherr kann 
darum nicht auf einer angeblichen (Teil-)Rechtskraft der stadträtlichen Anordnung behaftet 
werden.

In Würdigung des Sachverhalts erweist sich die zum Zeitpunkt des Augenscheins 
bestehende Länge der Absturzsicherung klarerweise als ungenügend für die Erfüllung 
ihrer Zweckbestimmung. Umgekehrt erscheint die im Regierungsratsentscheid 
vorgenommene Auslegung der angeordneten Länge «entlang von GS H.________» bzw. 
die verfügte Zaunlänge bis zur F.________strasse hinunter offensichtlich nicht als 
notwendig, sondern als übermässig. Denn notwendig und angemessen erscheint gestützt 
auf die Erkenntnisse des Augenscheins eine Absturzsicherung nur entlang von GS 
H.________ hinunter bis zum Erreichen der Grundstücksgrenze zwischen den 
GS P.________ und O.________. Die ursprüngliche Anordnung des Stadtrates hat sich 
ungeachtet der keine Begrenzung enthaltenden Formulierung der Länge der 
Absturzsicherung ganz offensichtlich nur auf eine längenmässig auf die Erfordernisse der 
Gefahrenabwehr beschränkte Vorrichtung bezogen, wie der Stadtrat vor dem 
Regierungsrat und vor Gericht selber geltend machte. Insofern kann der Stadtrat somit 
nicht auf einer wortwörtlichen Interpretation seiner ursprünglichen Anordnung behaftet 
werden. Die Auslegung ergibt eindeutig, dass in der zwar unglücklichen, weil unpräzisen 
Formulierung «entlang der Grenze von GS H.________» im ganzen Kontext des 
Verfahrens keine rechtsverbindliche, gar res iudicata gewordene Anordnung einer 
Absturzsicherung entlang des ganzen GS H.________ erblickt werden kann. Die 
Absturzsicherung soll entlang von GS H.________ nur dort vor Abstürzen sichern, wo dies 
aufgrund des konkreten Geländecharakters notwendig ist. Davon kann ungefähr ab der 
Grundstücksgrenze zwischen den GS J.________ aber keine Rede mehr sein. Eine nach 
unten über die konkrete Gefährdungssituation hinaus verfügte Zaunlänge verstiesse 
aufgrund der damit verbundenen erhöhten Errichtungs- und Unterhaltskosten und nicht 
zuletzt auch des damit verbundenen unschönen Eingriffs in das Landschaftsbild klar 
gegen das Verhältnismässigkeitsprinzip, da sie nicht mehr im Zusammenhang mit dem 

34

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Bauvorhaben stehen, aber eine erhebliche Belastung für den Bauherrn bedeuten würde. 
Auch die kantonale Baudirektion betonte am Augenschein, dem Regierungsrat sei es ganz 
klar um die Sicherung zwischen den beiden Grundstücken entsprechend den durch den 
Neubau verursachten Geländeveränderungen gegangen. Eine unverhältnismässige 
Anordnung entspricht einer vom Verwaltungsgericht aufzuhebenden Rechtsverletzung. 
Die Begrenzung der Zaunlänge bis zur leicht feststellbaren Grundstücksgrenze zwischen 
den GS J.________ bedeutet ihrerseits eine klare und einfach zu kontrollierende 
Anordnung. Weitere Ansprüche – etwa bezüglich des Vermeidens des Eindringens von 
Vieh auf die GS J.________ – hätten ihre Grundlage nicht mehr im öffentlichen Recht. Sie 
könnten allenfalls zivilrechtlicher Natur sein und auf solche ist hier nicht einzugehen.

4.5 Was die ebenfalls umstrittene Qualität bzw. Materialisierung des erforderlichen 
Zauns als Absturzsicherung betrifft, so hatte der Stadtrat am 20. Juni 2011 lediglich eine 
Absturzsicherung verlangt, ohne Qualitätsanforderungen zu statuieren. Am 4. Juni 2013 
hat er den bestehenden Holzlattenzaun als ausreichend erachtet. Der Regierungsrat hat 
den Bauherrn verpflichtet, eine «stabile Absturzsicherung» zu erstellen, die gemäss den 
Erwägungen «allenfalls» aus Metallpfosten und Maschendraht» bestehen kann. Die 
Erbengemeinschaft beantragte den Bau eines Maschendraht-Gitterzauns bzw. jedenfalls 
einer stabileren Konstruktion als den von der Stadt abgenommenen Holzlattenzaun, indem 
sie sich u.a. auf SIA-Normen berief. Ganz offensichtlich würde die in der Abmachung vom 
5. Juni 2008 vereinbarte Anpflanzung eines Lebhages jedenfalls unter den heute 
bestehenden Verhältnissen als Absturzsicherung keinesfalls genügen.

Ohne auf entsprechende formelle Argumente unter den Parteien einzugehen, ist nur 
schon aufgrund der auf dem Spiel stehenden öffentlichen Sicherheitsinteressen und der 
jeweiligen auch aufsichtsrechtlichen Verantwortung und Zuständigkeit des 
Regierungsrates gegenüber der Stadt Zug davon auszugehen, dass bis zuletzt nicht nur 
die Länge der Absturzsicherung, sondern auch deren Materialisierung 
Beschwerdegegenstand blieb. Dies muss gelten, auch wenn die Parteien ihre jeweiligen 
Beschwerden in der Verfahrensgeschichte teilweise nur auf eines der beiden Themen 
beschränkten und sich die Frage einer Teilrechtskraft an sich stellen könnte. Weiter muss 
der infolge der Überbauung und der damit zusammenhängenden Geländeveränderungen 
zum Grundstück der Erbengemeinschaft hin notwendig gewordene Zaun sowohl 
Sicherheitsüberlegungen wie auch – wenn auch nachrangig – legitimen ästhetischen 
Anforderungen genügen. Letztere sind zwar während des Verfahrens nicht thematisiert 
worden, sind aber nur schon in Berücksichtigung der Interessen der heutigen Eigentümer 

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der Wohnungen in den Neubauten ebenfalls von Bedeutung. Es geht somit gleichzeitig 
auch um einen architektonischen bzw. landschaftsgestalterischen Anspruch an durchaus 
exponierter, besonders qualitätsvoller städtebaulicher Lage und im weiteren Sinne um die 
sog. ästhetische Generalklausel gemäss § 20 der städtischen Bauordnung. Das 
Erkenntnis in diesem Verfahren muss deshalb insbesondere auch möglichen 
Gesichtspunkten und Ansprüchen der Eigentümer der Stockwerkeigentumseinheiten von 
GS Nr. J.________ gerecht werden, selbst wenn wie erwähnt darauf verzichtet wird, sie in 
das Verfahren miteinzubeziehen. Dies ist umso eher möglich, je näher eine dem heutigen 
Zustand vergleichbare Materialisierung als rechtens erkannt werden sollte, da diese von 
den Stockwerkeigentümern offenbar nicht in Frage gestellt wird. 

Die verschiedentlich erwähnten SIA- und BFU-Richtlinien an eine Absturzsicherung 
kommen als Auslegungshilfe nicht in Frage, so verständlich deren Anrufung durch die 
Erbengemeinschaft ist. Die Norm SIA 358 befasst sich mit der Projektierung von 
Schutzelementen, d.h. der Planung von Geländern und Brüstungen. Diese 
Schutzelemente sollen so positioniert und gestaltet werden, dass sie gegen konkrete 
Gefährdungen in Hochbauten und an deren Zugängen Schutz bieten können. Da sie sich 
explizit auf Hochbauten beziehen, sind sie hier nicht anwendbar. 

Weder der Stadtrat noch der Regierungsrat haben die Materialisierung konkret 
vorgeschrieben, wobei aber der Stadtrat den bestehenden Holzzaun – jedenfalls im 
Zustand bei der Bauabnahme – für genügend erachtete und der Regierungsrat den 
bestehenden Holzzaun als ungenügend bezeichnete und eine stabile Absturzsicherung 
verlangte und dabei eher einen Metallzaun mit Maschendraht favorisierte, so wie auch die 
Erbengemeinschaft. Es darf wohl davon ausgegangen werden, dass mit einer 
Materialisierung sowohl in Holz wie in Metall die notwendige Sicherung erzielt werden 
kann. Einzig in den Kosten für die Errichtung und ebenso sehr im nicht zu 
vernachlässigenden Unterhaltsbedarf unterscheiden sich die beiden Lösungen. Davon 
ausgehend muss es ungeachtet von dessen nicht bestrittener Passivlegitimation dem 
Bauherrn (und damit dem Beschwerdeführer in diesem Verfahren) offenstehen, darüber in 
Absprache mit den Stockwerkeigentümern der GS J.________ als seinen 
Rechtsnachfolgern selbständig, d.h. ohne behördliche Vorgabe bezüglich Materialisierung, 
zu entscheiden. 

Vorauszusetzen ist einzig, dass der Zaun auf der erwähnten Länge die erforderliche 
Sicherheit vollumfänglich und nachhaltig zu gewährleisten hat. Dazu gehört sowohl der 

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Schutz von kleinerem wie grösserem Vieh auf dessen schon vor der Verwirklichung des 
Bauprojekts geübten Weidegang als auch von Menschen, insbesondere Nachbarn und 
schlittelnden oder spielenden Kindern. Offensichtlich kann auch ein robuster 
Holzlattenzaun diesen Vorgaben entsprechen, allerdings in klar stabilerer Ausführung als 
im bestehenden, am Augenschein angetroffenen Zustand. Bei einem Holzlattenzaun geht 
es konkret um eine sichere, nachhaltige Verankerung und genügend nahe gesetzte 
Zaunpfosten und im Gegensatz zu heute um die Ausstattung mit mindestens drei 
Querstreben, um insbesondere ein Unterrutschen oder Unterkriechen, aber auch ein 
«Unterfahren» durch schlittelnde Kinder zu verhindern. Ein solcher Holzlattenzaun würde 
eine natürliche Optik wahren und wohl auch ökologischen Aspekten gerecht werden. 
Umgekehrt besteht für Holzzäune ein erhöhter Pflegebedarf infolge von Witterung und UV-
Strahlung, d.h. es mag ein regelmäßiges Streichen, Lasieren oder Ölen erforderlich sein, 
und eine entsprechend erhöhte Beobachtungspflicht bzw. Unterhaltsbedarf. 
Witterungsbeständiger und gleichzeitig wohl noch stabiler könnten Zäune aus 
Verbundwerkstoffen sein (sog. WPC), die jedenfalls bei der Anschaffung teurer wären. 
Dasselbe gilt für einen metallenen Maschendraht-Gitterzaun mit entsprechender stabiler 
Verankerung (allenfalls aus Beton), der wohl am ehesten Langlebigkeit und Stabilität 
gewährleisten würde. Auch er mag sich aufgrund der Nähe zu den modernen Neubauten 
ästhetisch befriedigend einordnen lassen. Bei einem Maschendrahtzaun würde wohl die 
Durchgängigkeit zwischen den Grundstücken weitgehend eingeschränkt oder stark 
erschwert. 

Der Entscheid über die konkrete Ausgestaltung der umstrittenen Absturzsicherung ist 
somit dem Bauherrn, d.h. dem Beschwerdeführer zu überlassen, der sich diesbezüglich 
wohl im eigenen Interesse mit den Stockwerkeigentümern ins Vernehmen setzen dürfte. 
Nicht zuletzt auch aufgrund der unterschiedlichen Folgen unter finanziellen 
Gesichtspunkten wäre es unverhältnismässig, wenn die Behörden – mit Ausnahme der 
Verpflichtung auf die jedenfalls zu gewährleistende Sicherheit – weitergehende bzw. 
konkrete Vorgaben machen würden.

Daraus ergibt sich, dass der Beschwerdeführer entlang des Grundstücks GS Nr. 
H.________ auf einer Länge vom heutigen Ausgangspunkt bis hinunter zur 
Grundstücksgrenze zwischen den GS Nr. T.________ einen zum Schutz von Mensch und 
Vieh geeigneten, genügend hohen Zaun anzubringen hat, der zuverlässig und nachhaltig 
im Terrain verankert ist. Als Holzlattenzaun hat er allenfalls mit genügend eng gestaffelten 
Pfosten und mit mindestens drei Querstreben ausgestattet zu sein. Es kommt aber auch 

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eine andere robuste Materialisierung mit derselben sicheren Verankerung in Frage, 
beispielsweise ein Metallzaun mit Maschendraht. 

Da es sich um ein Baubewilligungsverfahren handelt, kann nicht darauf verzichtet werden, 
dass nach Rechtskraft dieses Urteils und Abschluss der Erstellungsarbeiten eine 
behördliche Kontrolle durch die Baubewilligungsbehörde stattzufinden hat. Diese 
notwendige Bauabnahme ist zweifellos auch der Erbengemeinschaft zu eröffnen. Sollte 
sich der erstellte Zaun als ungenügend erweisen, d.h. von den in diesem Verfahren als 
unverzichtbar erachteten Vorgaben abweichen, hätte die Baubewilligungsbehörde eine 
Nachbesserung zu verlangen. Dem Beschwerdeführer als Bauherrn wird nahegelegt, im 
Interesse aller Beteiligten sowohl die Eigentümerschaften der GS J.________ 
einzubeziehen als auch die Erbengemeinschaft zu seinen Absichten zu begrüssen. 
Gerade letzteres liegt zweifellos auch im Interesse seiner Rechtsnachfolger auf den GS 
J.________. Die Baubewilligungsbehörde hat jedenfalls verfahrensmässig zu 
gewährleisten, dass die Rechte der Erbengemeinschaft gewahrt bleiben. Allen Beteiligten 
ist eine reibungslose Umsetzung dieser Lösung zu wünschen.

4.6 Dieses Ergebnis bedeutet, dass der Beschwerdeführer bezüglich der Länge der 
Absturzsicherung obsiegt, indessen die Erbengemeinschaft als Beschwerdegegnerin 
hinsichtlich der Konstruktionsweise der Absturzsicherung. Auch der Stadtrat obsiegt 
(Länge) oder unterliegt (Materialisierung) zur Hälfte, und umgekehrt gilt dies auch für den 
Regierungsrat.

4.7 Die Gerichtskosten werden auf Fr. 5'000.- festgelegt und sind je zur Hälfte dem 
Beschwerdeführer und der Erbengemeinschaft aufzuerlegen (§ 23 Abs. 2 VRG), während 
der Stadt Zug (§ 24 Abs. 2 VRG) und dem Kanton (§ 24 Abs. 1 VRG) keine Kosten 
aufzuerlegen sind. 

4.8 Was die vorinstanzlichen Kosten betrifft, so ist an der Kostenauflage gemäss dem 
Regierungsratsentscheid vom 17. Januar 2017 in Berücksichtigung der dort vor allem ins 
Gewicht gefallenen Frage der Genehmigung der Terrainveränderungen und des nur 
geringen Gewichts der hier beurteilten Fragen nichts zu ändern. 

4.9 Die Parteikosten des Beschwerdeführers und der Erbengemeinschaft sind unter 
ihnen ausgangsgemäss gegenseitig wettzuschlagen (§ 28 Abs. 2 VRG). Im Weiteren 
haben der Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin 1 gegenüber den Vorinstanzen 

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je Anspruch auf eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Barauslagen 
und MWST). Dies bedeutet, dass sowohl der Stadtrat wie der Regierungsrat gemäss 
ihrem je teilweisen Unterliegen dem Beschwerdeführer wie der Erbengemeinschaft jeweils 
Fr. 2'000.- (inkl. Barauslagen und MWST) auszurichten haben. Sie haben selber keinen 
Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 28 Abs. 2a VRG).

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
__________________________________

1. Die Beschwerde wird insofern gutgeheissen, als der Beschwerdeführer 
angewiesen wird, innert drei Monaten seit Rechtskraft dieses 
Beschwerdeentscheids auf seine Kosten eine stabile Absturzsicherung im Sinne 
der Erwägungen entlang des GS Nr. H.________ im Grenzbereich zum GS Nrn. 
O.________ bis hinunter zur Grundstücksgrenze zwischen den GS J.________ zu 
erstellen.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 5000.- werden je zur Hälfte dem Beschwerdeführer 
und der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt. Im Falle des Beschwerdeführers werden 
sie demzufolge mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe 
verrechnet.

3. Der Stadtrat und der Regierungsrat haben je eine Parteientschädigung von jeweils 
Fr. 2'000.- (inkl. Barauslagen und MWST) an den Beschwerdeführer und die 
Beschwerdegegnerin 1 zu entrichten.

4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der schriftlichen Eröffnung 
beim Schweizerischen Bundesgericht in Lausanne Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden.

5. Mitteilung an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (im Doppel), an den 
Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 1 (im Doppel, wobei die 
Rechnungstellung nach Rechtskraft des Entscheids erfolgt), an den Stadtrat von 
Zug (im Doppel), an den Regierungsrat des Kantons Zug (dreifach) sowie zum 
Vollzug von Ziffer 2 des Dispositivs an die Finanzverwaltung des Kantons Zug (nur 
Rubrum und Dispositiv).

Zug, 14. Oktober 2022
Im Namen der
VERWALTUNGSRECHTLICHEN KAMMER
Der Vorsitzende

Der Gerichtsschreiber
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