# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** f8a74ed9-94c2-5b61-a10d-d7dba09cf130
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 
**Language:** de
**Title:** NG240004-O4
**Docket/Reference:** NG240004-O4
**URL:** https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/NG240004-O4.pdf

## Full Text

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer  

Geschäfts-Nr.: NG240004-O/U

Mitwirkend: Oberrichterin lic. iur. E. Lichti Aschwanden, Vorsitzende, 

Oberrichter lic. iur. et phil. D. Glur und Oberrichter Dr. E. Pahud 

sowie Gerichtsschreiber M.A. HSG M. Toscanelli

Urteil vom 20. Dezember 2024

in Sachen

A._____, 

Klägerin und Berufungsklägerin

vertreten durch Rechtsanwältin MLaw, LL.M. X._____, 

gegen

B._____, 

Beklagte und Berufungsbeklagte

vertreten durch C._____, 

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, 

betreffend Anfechtung Mietzinserhöhung / Vertragsänderung

Berufung gegen ein Urteil des Mietgerichtes des Bezirksgerichtes Horgen 
vom 23. Oktober 2023 (MJ210017)

- 2 -

Rechtsbegehren der Klägerin und Berufungsklägerin:
(act. 1 S. 2)

"Es sei die Erhöhung des Nettomietzinses vom 16. Juni 2021 (Erhöhung um 
CHF 524.01) für die 5.5. Zimmerwohnung, 3. Obergeschoss, D._____-weg ..., 
E._____ per 1. Oktober 2021 im Umfang von CHF 424.01 durch die Beklagte 
als missbräuchlich zu erklären.

Eventualiter  sei  für  den  Fall,  dass  das  vorgenannte  Rechtsbegehren  nicht 
oder nicht vollständig gutgeheissen wird, festzustellen, dass ein monatlicher 
Nettomietzins nach durchgeführter Mietzinserhöhung für die 5.5 Zimmerwoh-
nung,  3. Obergeschoss,  D._____-weg  ...,  E._____  missbräuchlich  sei  und 
dieser sei auf CHF 2'151.00 zu reduzieren.

Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zuzüglich  7.7%  MWST 
zulasten der Beklagten."

Rechtsbegehren der Beklagten und Berufungsbeklagten:
(act. 73 S. 2)

"1. Es sei die Klage vollumfänglich abzuweisen und

2.

es sei der Mietzins für die 5.5-Zimmerwohnung, 3. Obergeschoss, 
in  der  Liegenschaft  D._____-weg  ...,  E._____,  mit  Wirkung  ab 
1. Oktober  2021  auf  CHF 2'575.00  netto  zuzüglich  CHF 360.00 
akonto Nebenkosten gemäss Formular vom 16. Juni 2021, insge-
samt somit auf CHF 2'935.00 brutto pro Monat festzusetzen;

unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  (zuzüglich  7.7%  Mehrwert-
steuer) zu Lasten der Klägerin."

Urteil des Mietgerichts:
(act. 97 S. 24–25)

"1.

2.

In teilweiser Gutheissung der Klage wird der monatliche Mietzins 
für  die  5.5-Zimmerwohnung,  3.  Obergeschoss,  D._____-weg  ..., 
E._____,  per  1. Oktober  2021  auf  netto  Fr. 2'484.–  zuzüglich 
akonto Nebenkosten von Fr. 360.– festgesetzt.

Entsprechend gilt ab dem 1. Oktober 2021 ein monatlicher Brutto-
mietzins in Höhe von Fr. 2'844.–.

Der Mietzins gemäss Dispositivziffer 1 basiert bezüglich der Kauf-
kraftsicherung des risikotragenden Kapitals auf dem Landesindex 
der  Konsumentenpreise  des  Bundesamtes  für  Statistik  (Basis 
1982),  Stand  vom  Mai  2021  mit  159.7 Punkten;  die  allgemeine 
Kostensteigerung ist bis 30. Juni 2021 ausgeglichen.

3.

Der Mietzins gemäss Dispositivziffer 1 basiert auf einem Referenz-
zinssatz von 1.25 %.

- 3 -

4.

5.

6.

7.

Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'800.– festgesetzt.

Die Gerichtskosten werden zu 3/4 der Klägerin und zu 1/4 der Be-
klagten auferlegt. Die Gerichtskosten werden mit dem geleisteten 
Kostenvorschuss der Klägerin verrechnet.

Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin den Vorschuss im Um-
fang von 1/4 der Gerichtskosten zu ersetzen.

Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine auf die Hälfte re-
duzierte Parteientschädigung von Fr. 5'500.– (zzgl. MwSt.) zu be-
zahlen.

[8./9. Schriftliche Mitteilungen / Rechtsmittel: Berufung, 30 Tage]"

Berufungsanträge der Klägerin und Berufungsklägerin:
(act. 98 S. 2)

Rechtsbegehren:

"1. Es  sei  das  Urteil  des  Mietgerichts  des  Bezirkes  Horgen  vom 
23. Oktober 2023 (Geschäfts-Nr. MJ210017-F) aufzuheben und es 
sei  die  Erhöhung  des  Nettomietzinses  vom  16. Juni  2021  (Erhö-
hung  um  CHF 524.01)  für  die  5.5  Zimmerwohnung,  3. Oberge-
schoss, D._____-weg ..., E._____ per 1. Oktober 2021 im Umfang 
von CHF 424.01 durch die Berufungsbeklagte als missbräuchlich 
zu erklären und aufzuheben.

 2. Eventualiter sei für den Fall, dass das vorgenannte Rechtsbegeh-
ren nicht oder nicht vollständig gutgeheissen wird, der monatliche 
Nettomietzins  nach  durchgeführter  Mietzinserhöhung  für  die  5.5 
Zimmerwohnung, 3. Obergeschoss, D._____-weg ..., E._____ für 
missbräuchlich  zu  erklären  und  es  sei  der  monatliche  Nettomiet-
zins auf CHF 2'151.00 zu reduzieren.

 3. Subeventualiter  sei  die  Sache  zur  Ergänzung  des  Sachverhalts 

und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zu Las-

ten der Berufungsbeklagten."

Prozessualer Antrag:

"1. Es sei die Noveneingabe der Berufungsklägerin vom 20. Oktober 
2023 (act. 77) samt allen Beilagen (act. 78) zu den Prozessakten 
zu  nehmen  bzw.  zuzulassen  und  bei  der  materiellen  Beurteilung 
der vorliegenden Streitsache vollumfänglich zu berücksichtigen."

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Berufungsanträge der Beklagten und Berufungsbeklagten:
(act. 105 S. 2)

"Die  Berufung  und  der  prozessuale  Antrag  der  Klägerin  seien  vollum-
fänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist und demgemäss das 
Urteil  des  Mietgerichts  Horgen  vom  23.  Oktober  2023  (Geschäfts-
Nr. MJ210017-F) zu bestätigen;

alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zu  Lasten  der  Klägerin 
bzw. Berufungsklägerin."

Inhaltsübersicht:

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

10.
11.
12.
13.
14.
15.

Prozessgeschichte und Sachverhalt ......................................................5
Prozessuales..........................................................................................7
Noveneingabe der Klägerin vom 20. Oktober 2023 ...............................8
Urteil der Vorinstanz.............................................................................10
Aufbau..................................................................................................12
Rüge § 1 - Anwendung der sozialen Untersuchungsmaxime ..............12
Rüge § 2 - Beurteilung des Eventualantrags durch die Vorinstanz......16
Rüge § 7 - Diverse prozessuale Rügen ...............................................19
Rüge § 3 - Feststellung einer umfassenden Überholung gemäss  
Art. 14 VMWG ......................................................................................21
Rüge § 4 - Gegenbeweis zur Vermutung von Art. 14 VMWG..............25
Rüge § 5 - Ermessensausübung durch die Vorinstanz........................28
Rüge § 6.I. - Verteilung Sanierungskosten nach Quadratmetern ........34
Rüge § 6.II. - anwendbarer Verzinsungssatz .......................................37
Fazit .....................................................................................................39
Kosten- und Entschädigungsfolgen .....................................................39

- 5 -

Erwägungen:

1.

Prozessgeschichte und Sachverhalt

1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (fortan: Klägerin) mietete mit Mietver-

trag vom 12. August 1991 eine 5.5-Zimmer-Wohnung am D._____-weg ..., 

E._____, deren Eigentümerin nunmehr die Beklagte und Berufungsbeklagte 

(fortan: Beklagte) ist (act. 71/1). Streitgegenstand des Verfahrens bildet eine Miet-

zinserhöhung und einseitige Vertragsänderung durch die Beklagte vom 16. Juni 

2021 per 1. Oktober 2021. Konkret hat die Beklagte den monatlichen Nettomiet-

zins von Fr. 2'214.– um Fr. 163.– aufgrund eines Systemwechsels bei den Ne-

benkosten gesenkt und gleichzeitig um Fr. 524.– erhöht, womit ein neuer Netto-

mietzins von Fr. 2'575.– resultierte (vgl. act. 4/2–3). Der Erhöhung lagen ein Teu-

erungsausgleich von Fr. 5.02, ein Ausgleich der allgemeinen Kostensteigerungen 

von Fr. 11.99 sowie die Umlage von wertvermehrenden Investitionen im Umfang 

von Fr. 507.01 zugrunde (act. 4/2; fortan diesbezüglich nur noch auf Fr. 1.– ge-

rundete Beträge).

1.2.

Im Rahmen des Schlichtungsverfahrens vor der Schlichtungsbehörde des 

Bezirks Horgen wurde ein Urteilsvorschlag erlassen und von der Klägerin abge-

lehnt, was zur Ausstellung der Klagebewilligung vom 27. Oktober 2021 an sie 

führte (act. 3).

1.3. Mit Eingabe vom 9. Dezember 2021 (act. 1) machte die Klägerin ihre Klage 

mit den eingangs genannten Rechtsbegehren bei der Vorinstanz anhängig. Die 

Vorinstanz führte am 20. Januar 2023 eine Instruktionsverhandlung und am 

25. September 2023 die Hauptverhandlung durch (Prot. VI S. 5–6 und S. 9–24). 

Am Ende der Hauptverhandlung erklärte die Vorsitzende, dass das Verfahren in 

die Phase der Urteilsberatung übergehe, aber mit dem Versand des Urteils zur 

Ermöglichung von Vergleichsgesprächen noch bis zum 23. Oktober 2023 abge-

wartet werde (Prot. VI S. 24). Mit Eingabe vom 20. Oktober 2023 (act. 77) samt 

Beilagen (act. 78) erstattete die Klägerin eine Noveneingabe. Auf weitere rele-

vante Prozessschritte wird – wo nötig – im Rahmen der materiellen Prüfung ein-

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gegangen. Im Übrigen wird für die vorinstanzliche Prozessgeschichte auf den an-

gefochtenen Entscheid verwiesen (act. 97 E. A.1 ff.).

1.4. Die Vorinstanz hiess die Klage mit vorstehend im Dispositiv zitiertem Urteil 

vom 23. Oktober 2023 teilweise gut und setzte den monatlichen Mietzins für die 

Wohnung der Klägerin ab 1. Oktober 2021 auf netto Fr. 2'484.– zuzüglich akonto 

Nebenkosten von Fr. 360.– fest (act. 97 Dispositiv-Ziff. 1). Das Urteil erging zuerst 

in unbegründeter (act. 80) und hernach – auf Antrag der Klägerin (act. 85) – in be-

gründeter Fassung (act. 92 = act. 97 [Aktenexemplar] = act. 99).

1.5. Die Klägerin stellte mit Eingabe vom 30. November 2023 (act. 86) bei der 

Vorinstanz ein Protokollberichtigungsgesuch. In ihrer diesbezüglichen Stellung-

nahme vom 11. Dezember 2023 beantragte die Beklagte ebenfalls eine Protokoll-

berichtigung (act. 89). Beide Gesuche wies die Vorinstanz mit Verfügung vom 

22. Januar 2024 ab (act. 94).

1.6. Gegen das Urteil in der Sache erhob die Klägerin mit Eingabe vom 26. Fe-

bruar 2024 Berufung und stellte die vorgenannten Rechtsbegehren (act. 98). Den 

ihr mit Verfügung vom 4. März 2024 (act. 100) auferlegten Kostenvorschuss von 

Fr. 8'000.– leistete sie fristgerecht (act. 102). Die Akten der Vorinstanz wurden 

von Amtes wegen beigezogen (act. 1–95).

1.7. Mit Verfügung vom 9. September 2024 wurde der Beklagten Frist zur Er-

stattung der Berufungsantwort angesetzt (act. 103). Diese erstattete sie fristge-

recht (vgl. zur Frist act. 104) am 7. Oktober 2024 (act. 105). 

1.8. Die Berufungsantwort wurde der Klägerin mit Brief vom 23. Oktober 2024 

(act. 106/1) unter Hinweis darauf zugestellt, dass eine Stellungnahme innert 

10 Tagen zu erstatten wäre. Innert Frist (vgl. act. 107) erstattete die Klägerin mit 

Eingabe vom 4. November 2024 (act. 108) eine Stellungnahme zur Berufungsant-

wort.

1.9. Mit Verfügung vom 6. November 2024 (act. 110) wurde die Stellungnahme 

der Klägerin vom 4. November 2024 der Beklagten mit dem Hinweis zugestellt, 

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dass das Verfahren spruchreif scheine und in die Phase der Urteilsberatung über-

gehe.

1.10. Mit Eingabe vom 18. November 2024 (act. 112) äusserte sich die Beklagte 

erneut. Dieses Schreiben wurde der Klägerin mit Brief vom 19. November 2024 

(act. 113/1) unter Hinweis darauf zugestellt, dass eine Stellungnahme innert 10 

Tagen zu erstatten wäre. 

1.11. Weitere Eingaben sind nicht eingegangen. Das Verfahren erweist sich als 

spruchreif.

2.

Prozessuales

2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide in vermögensrechtlichen Angele-

genheiten ist die Berufung zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10'000.– 

beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Der Streitwert des vorinstanzlichen 

Verfahrens belief sich gemäss den zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren 

der Klägerin auf Fr. 101'760.– (strittige Mietzinserhöhung von Fr. 424.– / Mt. x 12 

x 20; vgl. act. 5 E. 2 und act. 97 E. D.2) und übersteigt damit die erforderliche 

Streitwertgrenze. Entsprechend ist die Berufung grundsätzlich zulässig.

2.2. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert der Rechtsmittelfrist 

schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufung vom 

26. Februar 2024 wurde innert Rechtsmittelfrist schriftlich, mit Anträgen versehen 

und begründet bei der Kammer als der zuständigen Rechtsmittelinstanz einge-

reicht (vgl. act. 98). Die Klägerin ist durch den angefochtenen Entscheid be-

schwert und zur Berufung legitimiert. Es ist daher auf die Berufung einzutreten.

2.3. Mit der Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige 

Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Eben-

falls gerügt werden kann die (blosse) Unangemessenheit eines Entscheides, da 

es sich bei der Berufung um ein vollkommenes Rechtsmittel handelt. Bei der An-

gemessenheitskontrolle hat sich die Rechtsmittelinstanz allerdings eine gewisse 

Zurückhaltung aufzuerlegen (BLICKENSTORFER, DIKE Komm. ZPO, 2. Aufl. 2016, 

Art. 310 N 10). Dies bedeutet zudem nicht, dass die Berufungsinstanz gehalten 

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wäre, von sich aus wie ein erstinstanzliches Gericht alle sich stellenden tatsächli-

chen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer 

Instanz nicht (mehr) vortragen. Vielmehr hat sie sich – abgesehen von offensicht-

lichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Berufungsbegrün-

dung (und gegebenenfalls in der Berufungsantwort) erhobenen Beanstandungen 

zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4).

3.

Noveneingabe der Klägerin vom 20. Oktober 2023

3.1. Vorab ist auf den prozessualen Antrag der Klägerin einzugehen, mit wel-

chem sie verlangt, dass ihre Noveneingabe vom 20. Oktober 2023 (act. 77) samt 

allen Beilagen (act. 78) zu den Prozessakten zu nehmen bzw. zuzulassen und bei 

der materiellen Beurteilung der vorliegenden Streitsache vollumfänglich zu be-

rücksichtigen sei (act. 98 S. 2). 

3.2. Die Klägerin führt diesbezüglich aus, dass die Parteien am Ende der 

Hauptverhandlung nochmals Vergleichsgespräche geführt hätten und sie geäus-

sert habe, dass sie ohne ihre Rechtsvertretung keinen Vergleich abschliessen 

könne, und um Zeit gebeten habe, um diesbezügliche Gespräche zu führen, was 

von der Vorinstanz genehmigt worden sei. Diese Gespräche seien von der Be-

klagten blockiert worden. Da die Klägerin an der Hauptverhandlung, an welcher 

sie alleine teilgenommen habe, überfordert gewesen sei, hätten sich die Rechts-

vertreterinnen nachträglich dazu veranlasst gesehen, dem Gericht innert der mit-

geteilten Frist für die Abhaltung von Vergleichsgespräche eine Noveneingabe zu 

erstatten. Aufgrund der noch zu führenden Vergleichsgespräche habe es keinen 

Grund gegeben, die Schutzbedürftigkeit der Klägerin zu ignorieren und direkt 

nach Ende der Hauptverhandlung in die Phase der Urteilsberatung überzugehen. 

Die Vorinstanz habe durch ihre Vorgehensweise die soziale Untersuchungsma-

xime verletzt und sich wider Treu und Glauben verhalten. Die Kammer habe die 

Noveneingabe zu beachten (act. 98 Rz. 16).

3.3. Aus Sicht der Beklagten erfolgte die Noveneingabe verspätet, da sie erst 

nach Beginn der Urteilsberatung erstattet worden sei (act. 105 Rz. 28 ff.). Sie sei 

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sowohl für das vorinstanzliche Verfahren als auch für das Berufungsverfahren aus 

dem Recht zu weisen (act. 105 Rz. 35).

3.4. Gemäss Art. 229 Abs. 3 ZPO gilt, dass im Falle der Sachverhaltsabklärung 

von Amtes wegen neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung be-

rücksichtigt werden. Sofern es sich um ein Verfahren handelt, das der einge-

schränkten Untersuchungsmaxime unterliegt, findet der genannte Artikel aber nur 

für die erste Instanz Anwendung und im Berufungsverfahren gilt in Bezug auf No-

ven Art. 317 Abs. 1 ZPO (BGE 144 III 349 [= Pra 108 (2019) Nr. 88] E. 4.2.1 

m.w.H.).

3.5. Der Klägerin kann in Bezug auf die Pflicht zur Berücksichtigung der Nove-

neingabe durch die Vorinstanz nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz kommuni-

zierte gemäss Protokoll am Ende der Hauptverhandlung den Übergang in die 

Phase der Urteilsberatung, wobei mit dem Versand des Urteils bis zum 

23. Oktober 2023 abgewartet werde, um den Parteien die Führung von Ver-

gleichsgesprächen zu ermöglichen (Prot. VI S. 24). Die entsprechende Protokoll-

stelle wurde von der Klägerin in ihrem Protokollberichtigungsgesuch vom 30. No-

vember 2023 nicht beanstandet (vgl. act. 86). Es entspricht dem üblichen Verfah-

rensgang, dass das Verfahren nach durchgeführter Hauptverhandlung geschlos-

sen wird und in die Phase der Urteilsberatung übergeht. Gemäss ihren eigenen 

Ausführungen war es die Klägerin, die am Ende der Hauptverhandlung um wei-

tere Zeit zur Führung von Vergleichsgesprächen bat (act. 98 Rz. 16). Das diesbe-

zügliche Entgegenkommen der Vorinstanz zum genannten Zweck kann aber nicht 

genutzt werden, um trotz bereits begonnener Urteilsberatung nachträglich Einga-

ben zur Sache zu erstatten. Nach Beginn der Urteilsberatung soll es nämlich nicht 

möglich sein, mit Noveneingaben eine Wiederaufnahme des Beweisverfahrens 

und damit den Unterbruch der Urteilsberatung zu erzwingen (vgl. BGE 142 III 413 

E. 2.2.5). Daran ändern auch die von der Klägerin geltend gemachte Überforde-

rung oder die soziale Untersuchungsmaxime nichts. Ebenfalls ist kein Verstoss 

gegen Treu und Glauben durch die Vorinstanz auszumachen.

3.6. Es verbleibt zu prüfen, ob die Noveneingabe vom 20. Oktober 2023 im Be-

rufungsverfahren berücksichtigt werden kann. Die Noveneingabe bezieht sich 

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mehrheitlich auf Tatsachen, die bereits vor Aktenschluss, d.h. dem Beginn der 

erstinstanzlichen Urteilsberatung am 25. September 2023 (Prot. VI S. 24), ent-

standen sind. Es handelt sich daher um unechte Noven. Vor der 

Rechtsmittelinstanz muss die novenwillige Partei bei unechten Noven substantiie-

ren und beweisen, dass ihr deren Vorbringen i.S.v. Art. 317 Abs. 1 ZPO trotz zu-

mutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz möglich war (ZK ZPO-REETZ/HIL-

BER, 3. Aufl. 2016, Art. 317 N 60 f.). Die Klägerin begründet – mit wenigen Aus-

nahmen, auf die individuell einzugehen ist – die Zulässigkeit der Noven im vorlie-

genden Berufungsverfahren nicht. Diese sind somit grundsätzlich unbeachtlich.

4.

Urteil der Vorinstanz 

4.1. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass sowohl der Systemwechsel in Bezug 

auf die Nebenkosten und die damit einhergehende Reduktion des Nettomietzin-

ses von Fr. 163.– (unter gleichzeitiger Fixierung der Akonto-Zahlungen auf 

Fr. 360.–) als auch die Erhöhung um Fr. 17.– aufgrund der Anpassung der Kos-

tenstände von der Klägerin anerkannt worden seien (act. 97 E. C.2 und C.4.1). 

Die Veränderung des vormaligen Nettomietzinses von Fr. 2'214.– auf neu 

Fr. 2'068.– galt damit als akzeptiert. Es verblieb die Erhöhung um Fr. 507.– auf-

grund wertvermehrender Investitionen, deren Missbräuchlicherklärung im Umfang 

von Fr. 424.– die Klägerin verlangte (und es im vorliegenden Berufungsverfahren 

weiterhin tut). Zur Ausgangslage erwog die Vorinstanz weiter, dass die formellen 

Aspekte der Mietzinserhöhung bzw. Vertragsänderung als auch die Rechtzeitig-

keit der Anfechtungsklage unbestritten seien (act. 97 E. C.1.5). 

4.2.

In Bezug auf die wertvermehrenden Investitionen erwog die Vorinstanz, 

dass die Sanierungsarbeiten, die sowohl an den einzelnen Wohneinheiten als 

auch am Gesamtgebäude vorgenommen worden seien, als umfassende Überho-

lung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 VMWG zu qualifizieren seien (act. 97 E. C.3.2.3). 

Nach Würdigung einzelner Elemente setzte die Vorinstanz die relevanten Sanie-

rungskosten auf Fr. 3'923'904.– fest (act. 97 E. C.3.3.6). Sie hielt weiter fest, dass 

angesichts der festgestellten umfassenden Überholung eine widerlegbare Vermu-

tung gelte, dass 50–70 % der Kosten als wertvermehrend zu betrachten seien, 

wobei im Falle des Bestands der Vermutung die konkrete Festsetzung nach den 

- 11 -

Umständen des Einzelfalls zu erfolgen habe und auf Ermessen beruhe (act. 97 

E. C.3.4.1). Da die Klägerin nur pauschal behaupte, dass die Sanierung nicht 

wertvermehrend gewesen sei, und dies nicht genüge, sei der Anteil innerhalb der 

zuvor genannten Bandbreite festzusetzen (act. 97 E. C.3.4.3). Nach Auseinander-

setzung mit den diesbezüglichen Parteivorbringen erachtete die Vorinstanz einen 

wertvermehrenden Anteil von 60 % als angemessen (act. 97 E. C.3.4.3). Dieser 

sei auf die einzelnen Wohnungen gemäss vom Vermieter gewählter Methode zu 

verteilen, sofern sich dessen Methode nicht als unhaltbar erweise (act. 97 

E. C.3.5.1). Die von der Beklagten vorgenommene Verteilung nach der Wohnflä-

che sei vorliegend nicht unhaltbar (act. 97 E. C.3.5.3). 

4.3. Sodann prüfte die Vorinstanz den angemessenen Satz für Verzinsung, 

Amortisation und Unterhalt der Investition nach Art. 14 Abs. 4 VMWG. Sie kam 

zum Schluss, dass von einer durchschnittlichen Amortisationsdauer von 30 Jah-

ren auszugehen und damit ein Amortisationssatz von 3.333 % anzuwenden sei. In 

Bezug auf den anwendbaren Verzinsungssatz hielt sie fest, dass der Referenz-

zinssatz zum Zeitpunkt der Mietzinserhöhung 1.25 % betragen habe und aufgrund 

der analogen Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur zulässi-

gen Nettorendite um 2 % zu erhöhen sei, wobei aufgrund der linearen Amortisa-

tion aber nur der hälftige Zinssatz, d.h. 1.625 % (= [1.25 % + 2 %] / 2), zu berück-

sichtigen sei. Zuletzt sei ein Satz von 1 % für den Unterhalt einzusetzen. Gesamt-

haft ergebe sich damit ein Zinssatz von 5.958 % (act. 97 E. C.3.6.2 ff.).

4.4. Es ergaben sich zu einer Mietzinserhöhung berechtigende wertvermeh-

rende Investitionen von Fr. 2'354'342.40 (= 60 % von Fr. 3'923'904.–). Zu einem 

Kapitalisierungssatz von Fr. 5.958 % führte dies zu einem Betrag von 

Fr. 140'271.72 pro Jahr. Dieser wurde auf die Wohnung der Klägerin von 136 m2 

bei einer Gesamtfläche von 3818 m2 umgelegt. Daraus ermittelte die Vorinstanz 

eine zulässige Mietzinserhöhung von Fr. 4'996.58 pro Jahr bzw. rund Fr. 416.– 

pro Monat (act. 97 E. C.3.7).

4.5. Gesamthaft resultierte damit – unter Einbezug der anerkannten Mietzinsan-

passungen – ein zulässiger neuer monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'484.–.

- 12 -

5.

Aufbau

Die Klägerin beanstandet Rechtsfehler der Vorinstanz in prozessualer (Rügen 

§ 1, 2 und 7) sowie materieller (Rügen § 3–6) Hinsicht. Es erweist sich als sinn-

voll, die prozessualen Rügen vor den materiellen Rügen zu behandeln.

6.

Rüge § 1 - Anwendung der sozialen Untersuchungsmaxime

6.1. Die Klägerin wirft der Vorinstanz vor, die aufgrund von Art. 243 Abs. 2 lit. c 

i.V.m. Art. 247 Abs. lit. a ZPO anwendbare soziale Untersuchungsmaxime mehr-

fach verletzt zu haben. Die unter diesem Titel ebenfalls erhobene Rüge der nicht 

beachteten Noveneingabe wurde bereits zuvor behandelt (vgl. E. 3).

6.2.

6.2.1. Die Klägerin führt aus, dass ihr früherer Rechtsvertreter sein Mandat kurz 

vor dem ersten Termin der Hauptverhandlung niedergelegt habe. Danach habe 

sie aufgrund ferienbedingter Abwesenheiten vieler Anwälte während den Som-

merferien und der hohen Auslastung von Mietrechtsanwälten aufgrund der Refe-

renzzinssatzerhöhung Schwierigkeiten gehabt, einen neuen Mietrechtsspezialis-

ten zu finden und habe die neue Rechtsvertretung erst kurz vor der zweiten 

Hauptverhandlung mandatieren können. Ein Verschiebungsgesuch wenige Tage 

vor dem zweiten Termin der Hauptverhandlung sei abgewiesen worden, was dazu 

geführt habe, dass die Klägerin persönlich und auf der Seite der Beklagten deren 

Rechtsvertreter sowie F._____ als Vertreter der Verwaltung an der Verhandlung 

teilgenommen hätten (act. 98 Rz. 13). 

6.2.2. Es ist unklar, ob die Klägerin damit geltend machen möchte, dass das 

zweite Verschiebungsgesuch für die Hauptverhandlung von der Vorinstanz nicht 

hätte abgelehnt werden dürfen. Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, war die Ab-

weisung des Verschiebungsgesuchs zulässig. Eine Würdigung der Umstände er-

gibt das Folgende: Der frühere Rechtsvertreter der Klägerin informierte die 

Vorinstanz über die Mandatsniederlegung am 1./2. Februar 2023 (act. 55 und 

act. 57). In der Folge wurden die Parteien mit Verfügung vom 16. Februar 2023 

auf den 13. Juni 2023 zur Hauptverhandlung vorgeladen (act. 56). Diese Verfü-

- 13 -

gung wurde der Klägerin am 24. Februar 2023 zugestellt (act. 58/2). Am 5. Juni 

2023 stellte sie ein Verschiebungsgesuch und gab an, dass sie alleine habe er-

scheinen wollen, aber nun doch einen Rechtsvertreter mandatieren möchte 

(act. 62). Mit (nachträglichen) Anzeigen vom 21. Juni 2023 verschob die 

Vorinstanz die Hauptverhandlung auf den 25. September 2023 (act. 63/2–3). Am 

18. September 2023 zeigte die aktuelle Vertreterin der Klägerin der Vorinstanz 

ihre Mandatsübernahme an und ersuchte um Verschiebung der angesetzten 

Hauptverhandlung, da sie erst am 15. September 2023 mandatiert worden sei 

(act. 65). Die Vorinstanz wies dieses Verschiebungsgesuch mit Verfügung vom 

19. September 2023 (act. 67) unter Hinweis darauf ab, dass die Klägerin bereits 

seit Längerem von der anstehenden Verhandlung gewusst und über ein halbes 

Jahr Zeit gehabt habe, eine Rechtsvertretung zu mandatieren. Dies nun weniger 

als zwei Wochen vor der Verhandlung zu tun und die Mandatierung als Grund für 

eine erneute Verschiebung geltend zu machen, wirke geradezu treuwidrig und 

verdiene keinen Schutz. In der Folge erschien die Klägerin ohne Rechtsvertretung 

an der Hauptverhandlung vom 25. September 2023. 

6.2.3. Die Klägerin hatte – wie die Vorinstanz richtig festhielt – seit der Mandats-

niederlegung ihres früheren Rechtsvertreters im Februar 2023 genügend Zeit, um 

eine neue Rechtsvertretung für die Hauptverhandlung zu mandatieren. Bereits 

zwischen der Niederlegung und dem ersten Verschiebungsgesuch vergingen ein 

wenig mehr als drei Monate. Spätestens danach hätte die Klägerin ihre Suche in-

tensivieren müssen. Dass die Mandatierung der neuen Rechtsvertretung erst 

zehn Tage vor dem zweiten Termin der Hauptverhandlung erfolgen konnte, er-

scheint auch bei allfälligen Schwierigkeiten bei der Suche nicht nachvollziehbar. 

Da die Klägerin somit genügend Zeit für die Mandatierung einer neuen Rechtsver-

tretung gehabt hätte, ist die Abweisung des Verschiebungsgesuchs und die 

Durchführung der Hauptverhandlung mit der Klägerin persönlich ohne Begleitung 

ihrer Rechtsvertretung nicht zu beanstanden.

6.3.

6.3.1. Sodann bringt die Klägerin vor, dass sie während des Prozesses überfor-

dert gewesen sei, was von der Vorinstanz nicht in das Protokoll aufgenommen 

- 14 -

worden sei. Sie habe als rechtliche Laiin nicht wissen können, welche Vorausset-

zungen sie habe erfüllen müssen, um ihre Ansprüche durchsetzen zu können. 

Der Rechtsvertreter der Beklagten habe an der Hauptverhandlung ein Plädoyer 

anhand seiner 20-seitigen Plädoyernotizen gehalten und erstmals im Detail die 

Berechnung der Mietzinserhöhung dargelegt. Ihr werde mehrmals vorgehalten, 

Sachen nicht bestritten bzw. sich nicht dazu geäussert zu haben, wobei es aber 

an der Vorinstanz gelegen hätte, sie zu den wichtigsten Punkte zu fragen, ob 

diese zutreffen bzw. bestritten würden (act. 98 Rz. 14 ff.). 

6.3.2. Die Beklagte stellt sich hingegen auf den Standpunkt, dass die Klägerin 

sich dazu ausschweige, welche Fragen die Vorinstanz konkret anlässlich der 

Hauptverhandlung hätte stellen sollen bzw. welche objektiven Umstände zu ent-

sprechenden Fragen Anlass gegeben hätten (act. 105 Rz. 14). Weiter sei der Klä-

gerin aufgrund des gesamten Prozessverlaufs (Schlichtungsverhandlung, ausser-

gerichtliche Vergleichsgespräche, Instruktionsverhandlung) der Standpunkt der 

Beklagten bereits seit längerer Zeit und nicht erst seit dem Plädoyer des Rechts-

vertreters der Beklagten anlässlich der vorinstanzlichen Hauptverhandlung be-

kannt gewesen (act. 105 Rz. 16 ff.). Die Klägerin sei anlässlich der vorinstanzli-

chen Verhandlungen nicht überfordert gewesen, da sie den einschlägigen Sach-

verhalt zu diesem Zeitpunkt seit rund zwei Jahren habe studieren können 

(act. 105 Rz. 26).

6.3.3. Auch wenn sich die Klägerin anlässlich der Hauptverhandlung subjektiv 

überfordert gefühlt haben mag, war ihr Erscheinen ohne Rechtsvertretung letztlich 

einem von ihr zu verantwortenden Umstand geschuldet. Bei einer früheren Man-

datierung hätte sie auch nicht alleine erscheinen müssen und kann dies nun nicht 

der Vorinstanz zum Vorwurf machen, deren Abweisung des zweiten Verschie-

bungsgesuchs – wie ausgeführt – zulässig war. Zudem ist das vereinfachte Ver-

fahren ohnehin grundsätzlich auf Laientauglichkeit ausgelegt.

6.4.

6.4.1. Somit bleibt zu prüfen, ob die Vorinstanz die soziale Untersuchungsmaxime 

verletzte, indem sie der Klägerin in ihrem Urteil vorhielt, gewisse Sachverhaltsele-

- 15 -

mente nicht (genügend) bestritten oder sich dazu nicht geäussert zu haben. Die 

Klägerin verweist diesbezüglich auf die Kosten der Bauabrechnung, die verbes-

serte Isolation durch die Sanierung der Sanitäranlagen und die Dämmung der 

Kellerdecke und die verwendeten Flächenangaben ihrer Wohnung (act. 98 

Rz. 17).

6.4.2. Bei der Anwendbarkeit der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss 

Art. 247 Abs. 2 ZPO ist das Gericht verpflichtet, die Parteien bezüglich des erheb-

lichen Sachverhalts und allfälliger Beweismittel zu befragen, was aber die Par-

teien nicht davon entbindet, die wesentlichen Behauptungen selbst vorbringen zu 

müssen (BGE 141 III 569 [= Pra 105 (2016) Nr. 99] E. 2.3.1). Das Gericht beteiligt 

sich nur ergänzend an der Sammlung des Prozessstoffs (BSK ZPO-MAZAN, 

4. Aufl. 2024, Art. 247 N 13 m.w.H.). 

6.4.3. Die erste von der Klägerin beanstandete Passage des vorinstanzlichen Ur-

teils betrifft die Kosten der Sanierung, in Bezug auf welche die Klägerin auf Befra-

gen die darin enthaltenen Posten einer Inkonvenienzentschädigung, der Asbest-

sanierung sowie der Rohrsanierung, aber nicht weitere Positionen bestritt (act. 97 

E. C.3.3.1; Prot. VI S. 13). Auch wenn die Klägerin vor der Nennung dieser 

Punkte ausführte, dass es für sie schwierig sei, etwas dazu zu sagen, zeigen die 

von ihr beanstandeten Posten, dass sie sich mit der Abrechnung auseinander-

setzte, andernfalls es ihr nicht möglich gewesen wäre, ihre diesbezüglichen Ein-

wände vorzubringen. Eine darüber hinausgehende Befragung zu allen Posten der 

Bauabrechnung ohne jegliche Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin zu gewis-

sen Posten Einwände erheben möchte, kann aber selbst im Anwendungsbereich 

der sozialen Untersuchungsmaxime nicht verlangt werden.

6.4.4. Weitere beanstandete Passagen betreffen die Wirkung einer verbesserten 

Isolation (durch die Sanierung von Sanitäranlagen und die Dämmung der Keller-

decke) sowie die verwendeten Flächenangaben der Wohnung der Klägerin. Auch 

diesbezüglich gilt, dass es grundsätzlich Sache der Parteien ist, ihren Standpunkt 

vorzutragen. Wiederum kann vom Gericht nicht erwartet werden, jedes mögliche 

Sachverhaltselement ausfindig zu machen, das allenfalls von einer Partei bestrit-

- 16 -

ten werden könnte, andernfalls es sich zum Anwalt einer Partei machen würde, 

was nicht Zweck der sozialen Untersuchungsmaxime ist.

6.4.5. Im Übrigen zeigt sich, dass die Klägerin durch die Vorinstanz zu ihren (rela-

tiven) Einwänden gegen die Mietzinserhöhung, zum Umfang der ausgeführten Ar-

beiten und zu weiteren entscheidenden Punkten befragt wurde (Prot. VI S. 9–15, 

18–21, 23–24). Die Vorinstanz hat also die ergänzende Rolle bei der Sachver-

haltsermittlung durch Ausübung der Fragepflicht genügend ausgeübt und eine 

weitergehende "Erforschung" des Sachverhalts war im vorliegenden Verfahren 

nicht geboten.

6.5. Gesamthaft dringt die Klägerin mit der Rüge § 1 nicht durch.

7.

Rüge § 2 - Beurteilung des Eventualantrags durch die Vorinstanz

7.1. Die Klägerin führt zur Rüge § 2 aus, dass die Vorinstanz den von ihr ge-

stellten Eventualantrag nicht beurteilt habe. Sie habe damit für den Fall, dass das 

Hauptbegehren nicht oder nicht vollständig gutgeheissen werde, verlangt, dass 

festgestellt werde, dass der monatliche Nettomietzins nach durchgeführter Miet-

zinserhöhung missbräuchlich und auf den Betrag von Fr. 2'151.– zu reduzieren 

sei. Da der Hauptantrag nicht vollständig gutgeheissen worden sei, hätte die 

Vorinstanz den Eventualantrag beurteilen und die Beklagte die Angemessenheit 

des Mietzinses behaupten und beweisen müssen. Die Beklagte habe dazu keine 

Belege oder Einwände, insbesondere in der Form einer Nettorenditenberechnung 

vorgebracht. Falls die Vorinstanz eine eingehende Begründung ihres Antrags ge-

wünscht hätte, wäre sie in der Pflicht gewesen, danach zu fragen. Die Verletzung 

der Begründungspflicht führe mangels Erbringung eines Beweises der Beklagten 

im Falle der Abweisung des Hauptantrags zur Gutheissung des Eventualantrags 

oder subsidiär zur Rückweisung zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz (act. 98 

Rz. 20 ff.).

7.2. Die Beklagte bringt demgegenüber vor, dass die Vorinstanz durch Gutheis-

sung der Mietzinserhöhung im Betrag von Fr. 433.– zum Schluss gekommen sei, 

dass diese nur im Differenzbetrag zur mit amtlichem Formular angezeigten Erhö-

- 17 -

hung als missbräuchlich qualifiziert werde. Der klägerische Eventualantrag habe 

somit nicht mehr behandelt werden müssen, sondern sei in der Konsequenz ab-

gewiesen worden. Die Vorinstanz sei an der Hauptverhandlung nicht verpflichtet 

gewesen, die Klägerin zu fragen, ob sie den Einwand des übersetzten Ertrags 

geltend machen wolle, zumal sie (aufgrund von ihr behaupteter mangelhafter 

Rechtskenntnis) eine solche Frage ohnehin nicht verstanden hätte. Der Einwand 

des übersetzten Ertrags werde damit erstmals in der Berufung erhoben und sei 

unbeachtlich (act. 105 Rz. 38 ff.).

7.3. Die Klägerin stellte vor der Vorinstanz das folgende Rechtsbegehren 

(act. 1 S. 2):

"Es sei die Erhöhung des Nettomietzinses vom 16. Juni 2021 (Erhöhung um 
CHF 524.01) für die 5.5. Zimmerwohnung, 3. Obergeschoss, D._____-weg ..., 
E._____ per 1. Oktober 2021 im Umfang von CHF 424.01 durch die Beklagte 
als missbräuchlich zu erklären.

Eventualiter  sei  für  den  Fall,  dass  das  vorgenannte  Rechtsbegehren  nicht 
oder nicht vollständig gutgeheissen wird, festzustellen, dass ein monatlicher 
Nettomietzins nach durchgeführter Mietzinserhöhung für die 5.5 Zimmerwoh-
nung,  3. Obergeschoss,  D._____-weg  ...,  E._____  missbräuchlich  sei  und 
dieser sei auf CHF 2'151.00 zu reduzieren.

Alles  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zuzüglich  7.7%  MWST 
zulasten der Beklagten."

7.4. Die Vorinstanz hat das Eventualbegehren bei der Zusammenstellung der 

Rechtsbegehren aufgeführt (act. 97 S. 2) und führte in den Erwägungen aus, dass 

mit der Klage verlangt werde, die angefochtene Erhöhung des Nettomietzinses für 

missbräuchlich zu erklären und eventualiter, für den Fall der nicht vollständigen 

Gutheissung des Hauptbegehrens, die Feststellung der Missbräuchlichkeit des 

Nettomietzinses nach durchgeführter Mietzinserhöhung und dessen Reduktion 

auf Fr. 2'151.– pro Monat (act. 97 E. C.1.1). 

7.5. Sowohl Mieter als auch Vermieter können gegenüber einem auf einen rela-

tiven Grund gestützten Mietzinsanpassungsbegehren einredeweise einen absolu-

ten Anpassungsgrund vorbringen (BGE 140 III 433 E. 3; Mietrecht für die 

Praxis/BRUTSCHIN, 10. Aufl. 2022, Ziff. 21.9.2; vgl. die Zusammenstellung der bun-

desgerichtlichen Rechtsprechung zur Einrede des Mieters bei SVIT-Kommen-

- 18 -

tar/ROHRER, 4. Aufl. 2018, Vorbemerkungen zu Art. 269–270e OR N 33). Im Falle 

einer Mietzinserhöhung geht die absolute Methode vor, soweit die damit errech-

neten Resultate nicht über denjenigen liegen, die sich aus der Anwendung der re-

lativen Methode ergeben (ZK OR-HIGI, 5. Aufl. 2022, Art. 269 N 506). Die abso-

lute Einrede kann eine relativ zulässige Erhöhung somit (nur) begrenzen (vgl. das 

Beispiel bei ZK OR-HIGI, Art. 269 N 509).

7.6. Vorliegend ergibt sich aus dem Hauptbegehren, dass damit geltend ge-

macht wurde, dass die Mietzinserhöhung für missbräuchlich erklärt werden soll, 

d.h. es wird der relative Erhöhungsgrund in Frage gestellt. Aus dem Eventualbe-

gehren ergibt sich, dass der Mietzins nach durchgeführter Erhöhung, d.h. das Re-

sultat in absoluten Zahlen, als missbräuchlich festzustellen und der Mietzins auf 

Fr. 2'151.– zu reduzieren sei. Das vor der Vorinstanz gestellte Rechtsbegehren 

deutet auf den Willen der Klägerin hin, eventualiter eine absolute Einrede vorbrin-

gen zu wollen, welche die relativ zulässige Erhöhung begrenzen soll. Im Falle ei-

nes unklaren Vorbringens einer Partei sieht bereits Art. 56 ZPO zur gerichtlichen 

Fragepflicht vor, dass das Gericht ihr durch entsprechende Fragen Gelegenheit 

zur Klarstellung und Ergänzung gibt. Umso mehr wäre dies aufgrund der hier an-

wendbaren sozialen Untersuchungsmaxime von Art. 247 Abs. 2 ZPO nötig gewe-

sen. Eine Befragung zum Eventualantrag fand aber gerade nicht statt (vgl. 

Prot. VI S. 9–15). 

7.7. Selbst wenn aus Sicht der Vorinstanz kein Anlass für eine diesbezügliche 

Befragung der Klägerin bestanden haben sollte, hätte sie trotzdem in ihrem Urteil 

zumindest darlegen müssen, aus welchem Grund der Eventualantrag nicht zu be-

handeln war. Jedoch lässt sich auch dem Urteil keine Auseinandersetzung mit 

dem Eventualantrag entnehmen.

7.8. Die Vorinstanz hätte prüfen müssen, ob die Klägerin eine absolute Einrede 

erheben möchte, aber hat dies in Verletzung der sozialen Untersuchungsmaxime 

und der Begründungspflicht nicht getan. Diese Prüfung kann nicht erstmals im 

vorliegenden Berufungsverfahren erfolgen. Vielmehr ist die Sache im Sinne von 

Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO an die Vorinstanz zurückzuweisen, da ein wesent-

licher Teil der Klage nicht beurteilt wurde. Da die absolute Einrede des Mieters 

- 19 -

unter den vorliegenden Umständen einer relativ begründeten Mietzinserhöhung 

nur limitierend wirken kann, aber eine über den relativ zulässigen Betrag hinaus-

gehende Erhöhung ausgeschlossen ist, können die umstrittenen und spruchreifen 

Punkte in Bezug auf den relativen Erhöhungsgrund bereits jetzt entschieden wer-

den. Der Vorinstanz obliegt es im Anschluss, zu ermitteln, ob aufgrund der abso-

luten Einrede der Klägerin der relativ als zulässig ermittelte Mietzins zu reduzieren 

ist.

7.9. Nach dem Gesagten dringt die Klägerin mit der Rüge § 2 durch und die Be-

rufung ist diesbezüglich gutzuheissen.

8.

Rüge § 7 - Diverse prozessuale Rügen

8.1. Mit ihrer Rüge § 7 macht die Klägerin geltend, dass die Vorinstanz diverse 

prozessuale Fehler begangen habe. Vor Vorinstanz habe die Beklagte um Erlass 

der persönlichen Erscheinungspflicht für sie und den Verwalter ersucht, da dieser 

möglicherweise als Zeuge aufgerufen werden könnte. Die Vorinstanz habe die 

Dispensationsgesuche für die Instruktions- und Hauptverhandlung vollumfänglich 

bewilligt, obwohl es sich bei der Behauptung, dass die Beklagte nicht mit der 

Streitsache vertraut sei, um eine offensichtliche Unwahrheit gehandelt habe. Da-

durch sei das Recht der Klägerin auf faire Verhandlung und Konfrontation mit der 

Beklagten persönlich verletzt worden. Sodann habe F._____, Sohn der Beklagten 

und mit Einzelzeichnungsberechtigung für die C._____, C._____ AG (fortan: 

C._____), an beiden Verhandlungen trotz Dispensation teilgenommen. Durch 

seine Teilnahme sei er als (potenzieller) Zeuge beeinflusst worden und die Kläge-

rin habe ihn nicht mehr als Zeugen nennen können. Zuletzt hätte die Vorinstanz 

die Gelegenheit seiner Anwesenheit nutzen sollen, um gewisse bestrittene Äusse-

rungen klarzustellen (act. 98 Rz. 63 ff.).

8.2. Die Beklagte führt diesbezüglich aus, dass es durchaus gängig sei, dass 

Eigentümer, insbesondere jene in einem gewissen Alter, nicht mehr in die Organi-

sation von Sanierungsarbeiten involviert seien. Der Vorwurf, dass ohne ihre Prä-

senz eine faire Verhandlung nicht möglich gewesen sei, werde bestritten. Weiter 

sei ein bewilligtes Dispensationsgesuch für F._____ als Vertreter der Verwaltung 

- 20 -

nicht mit einem Teilnahmeverbot gleichzusetzen. Zuletzt habe die Klägerin 

F._____ nie als Zeugen aufgerufen und es sei auch nicht klar, welche Behauptun-

gen sie mit ihm als Zeuge hätte belegen wollen (act. 105 Rz. 89 ff.).

8.3. Auf Antrag der Beklagten entband die Vorinstanz sie und einen namentlich 

nicht bezeichneten Verwalter für die Instruktionsverhandlung sowie die Hauptver-

handlung von der persönlichen Erscheinungspflicht (act. 45 und act. 60). An der 

Instruktions- und Hauptverhandlung nahm jeweils F._____ für die C._____ teil 

(Prot. VI S. 5, 9).

8.4.

Falls nicht eine speziellere Regelung anwendbar ist, gilt gemäss Art. 68 

Abs. 4 ZPO im Falle vertraglicher Vertretung, dass das Gericht das persönliche 

Erscheinen einer vertretenen Partei anordnen kann. Es stand folglich im Ermes-

sen der Vorinstanz, der Beklagten und auch dem Verwalter die persönliche Er-

scheinungspflicht zu erlassen. Die Klägerin führt denn auch nicht aus, aus wel-

cher rechtlichen Grundlage sich in Zivilverfahren – abgesehen von entsprechen-

den Beweisanträgen – ein allgemeines Recht auf Konfrontation mit der Gegen-

seite persönlich ergeben sollte. Zwar mag man sich fragen, weshalb die Beklagte 

auch ein Dispensationsgesuch für die Verwaltung stellte, wenn diese dann trotz-

dem – vertreten durch F._____ – an den Verhandlungen teilnahm. Allerdings er-

schliesst sich auch nicht, welchen Nachteil die Klägerin durch die blosse Präsenz 

von F._____ an den Verhandlungen erlitten haben soll. Die hypothetische Mög-

lichkeit der Befragung als Zeuge, ohne dass eine konkrete Absicht der Klägerin 

zuvor durch entsprechende Beweisanträge kommuniziert worden wäre, genügt 

hierfür nicht. Sodann erscheint es widersprüchlich, dass die Klägerin der Vorin-

stanz zwar vorhält, dass F._____ als (potenzieller) Zeuge gar nicht an der Haupt-

verhandlung hätte teilnehmen dürfen, sie aber gleichzeitig verlangt, dass die Vor-

instanz seine Anwesenheit für eine (informelle) Befragung hätte nutzen sollen. 

8.5. Gesamthaft dringt die Klägerin mit der Rüge § 7 nicht durch.

- 21 -

9.

Rüge § 3 - Feststellung einer umfassenden Überholung gemäss
Art. 14 VMWG

9.1. Mit der Rüge § 3 macht die Klägerin geltend, dass die Vorinstanz fälschli-

cherweise festgestellt habe, dass es sich bei der Sanierung ihrer Wohnung um 

eine umfassende Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG gehandelt habe. Nebst 

einer neuen Sonnerie und neuen Waschboxen mit Waschmaschine und Tumbler 

seien nur das Bad und die Küche erstmals nach 40 Jahren saniert worden. Die 

Lebensdauer von Bad und Küche sei schon lange abgelaufen und eine Ersatzan-

schaffung sei schon seit Längerem überfällig gewesen. Entgegen der Ansicht der 

Vorinstanz sei es vorliegend von Relevanz, dass im Vertrag mit der Totalunter-

nehmerin die Bezeichnung "Teil-Sanierung" verwendet worden sei. Es seien zu-

sammengefasst Arbeiten verrichtet worden, die das Minimum notwendiger Unter-

haltsarbeiten kaum überschreiten würden. In ihrer Wohnung seien nicht einmal 

die längst überfälligen und mittlerweile mit Gelbstich versehenen Wände und Tü-

ren neu gestrichen worden und auch die 40 Jahre alten, stark abgenützten und 

mit Verfärbungen und Flecken versehenen Teppiche seien in der Wohnung ge-

blieben. Sodann sei die Höhe des Investitionskapitals entgegen der Ansicht der 

Vorinstanz kein Indiz für eine umfassende Überholung, sondern ergebe sich dar-

aus, dass die Teilsanierung längst überfällig gewesen sei. Weiter sei bei der Sa-

nierung die von der Beklagten persönlich bewohnte Wohnung in der gleichen Lie-

genschaft ebenfalls saniert worden, wobei es sich um eine Luxussanierung ge-

handelt habe. In rechtlicher Hinsicht seien sodann Vermutungen (wie jene aus 

Art. 14 VMWG) restriktiv auszulegen, da sie dem Vermutungsträger den Beweis 

erleichtern und die gegnerische Partei benachteiligen würden. Gesamthaft finde 

Art. 14 VMWG keine Anwendung (act. 98 Rz. 27 ff.).

9.2. Dazu wendet die Beklagte ein, dass für die Annahme einer umfassenden 

Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG alleine die Grössenordnung des inves-

tierten Kapitals im Verhältnis zu den jährlichen Mietzinseinnahmen entscheidend 

sei. Nach der Gerichtspraxis liege eine umfassende Überholung immer dann vor, 

wenn der investierte Betrag die durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten er-

heblich übersteige, was vorliegend aktenkundig der Fall sei. Hingegen sei es un-

erheblich, ob nur einzelne Bereiche oder aber mehrere gleichzeitig saniert wür-

- 22 -

den. Die Sanierung im vorliegenden Fall habe sodann mehrere Bereiche betrof-

fen, was sie dazu berechtige, 50–70 % des investierten Kapitals auf die Mietzinse 

zu überwälzen (act. 105 Rz. 44 ff.).

9.3. Gemäss Art. 269a lit. b OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuch-

lich, wenn sie insbesondere durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des 

Vermieters begründet sind. Gemäss Art. 14 Abs. 1 Satz 1 VMWG gelten u.a. In-

vestitionen für wertvermehrende Verbesserungen als Mehrleistungen im Sinne 

von Art. 269a OR. Zusätzlich spezifiziert Art. 14 Abs. 1 Satz 2 VMWG, dass die 

Kosten "umfassender Überholungen" in der Regel zu 50–70 % als wertvermeh-

rend gelten. Unter dem Begriff der umfassenden Überholung sind Arbeiten zu ver-

stehen, die den laufenden Unterhalt deutlich übersteigen, wesentliche und in der 

Regel mehrere Bauteile einer Liegenschaft betreffen und dazu führen, deren Le-

bensdauer zu verlängern und zu modernisieren. Auch der Kostenumfang der ge-

tätigten Investitionen kann eine umfassende Überholung indizieren, wenn die 

Kosten im Verhältnis zum Mietertrag ein beträchtliches Ausmass erreichen (zu 

beiden Punkten: BGer 4A_495/2010 & 4A_505/2010 vom 20. Januar 2011 [fortan 

nur: BGer 4A_495/2010] E. 6.1; ZK OR-HIGI/WILDISEN, Art. 269a N 350 f.). Der 

Zeitraum seit Erstellung der Liegenschaft respektive der letzten umfassenden 

Überholung kann nur bei der Festlegung des im konkreten Fall innerhalb des 

Rahmens von 50–70 % liegenden Mehrwertanteils berücksichtigt werden (BGer 

4A_495/2010 vom 20. Januar 2011 E. 6.3). Dieser Zeitraum ist mit anderen Wor-

ten für das Vorliegen einer umfassenden Überholung als solches nicht relevant. 

An diesem Ergebnis würde auch die die von der Klägerin geforderte zurückhal-

tende Auslegung nichts ändern.

9.4. Vorab ist auf die Beweislastverteilung einzugehen. Die Klägerin beruft sich 

diesbezüglich auf ein Urteil des Zivilgerichts Basel-Stadt vom 5. April 2004 (publ. 

in: mp 2004, S. 158–160). Das Gericht ging dabei davon aus, dass bei zwei klar 

umrissenen Arbeitsgattungen die individuelle Bestimmung der wertvermehrenden 

und werterhaltenden Kostenanteile der Pauschalregelung vorgehe. Die Vermiete-

rin unterliess gemäss Urteil die individuelle Bestimmung dieser Anteile, obwohl ihr 

dies möglich gewesen sein soll. Diese Vorgehensweise kann aber nicht korrekt 

- 23 -

sein: Sinn einer Vermutung ist es gerade, der sonst zu vollem Beweis verpflichte-

ten Partei ihren Beweis zu erleichtern. Wenn aber vorab zu prüfen ist, ob die be-

weisbelastete Partei den vollen Beweis erbringen könnte, verschafft ihr die Ver-

mutung keinen Vorteil mehr. Vielmehr ist es so, dass der Vermieter belegen 

muss, dass die Vermutungsbasis anwendbar ist, während dem Mieter sodann der 

Gegenbeweis gegen den Beweis der Vermutungsbasis oder der Beweis des 

Gegenteils offen steht (BRUTSCHIN, Ausgewählte Fragen zur Überwälzung von 

Mehrleistungen auf den Mietzins, mp 2013, S. 81 ff., S. 97). 

9.5. Die Vorinstanz hat folgende Sanierungsarbeiten für erstellt erachtet 

(act. 97 E. C.3.2.1):

- Abbruch der bestehenden Kücheneinrichtungen und Ersatz durch neue, zeit-

gemässe Einbauküche mit entsprechenden Apparaten inklusive ergänzen-

der Elektroinstallationen und neuen Steig- und Zuleitungen (Kalt- und Warm-

wasser, Apparate, ergänzende Elektroinstallationen, Einrichtungen und der-

gleichen);

- Neuer Anstrich auf Wänden und Decken in der Küche sowie neuer Platten-

belag und Sockel;

- Abbruch der bestehenden Badezimmer- und WC-Einrichtungen, neues Ap-

parateprogramm mit Einbauschränken, Armaturen, Garnituren und Spiegeln, 

keramischen Wand- und Bodenplatten sowie neuer Anstrich an der Decke, 

Auswechslung der alten sanitären Steig- und Ablaufleitungen;

- Neu: Videosonnerie;

- Neue Kellerdeckendämmung im Bereich Waschen/Trocknen und neue Ge-

räte (Waschen/Trocknung);

- Anpassung der elektrischen Installationen (neu Sicherung durch FI-Schutz-

schalter);

- Sämtliche Nebenarbeiten, insbesondere Gipser-, Maler- und 

Spenglerarbeiten.

- 24 -

Aus der Aufstellung ergibt sich gemäss Vorinstanz, dass wesentliche und meh-

rere Bauteile der gesamten Liegenschaft von der Sanierung betroffen gewesen 

seien. Es sei davon auszugehen, dass die Lebensdauer der Liegenschaft verlän-

gert worden sei und eine wesentliche Modernisierung stattgefunden habe. 

9.6. Die Klägerin stellt den von der Vorinstanz festgestellten Umfang der ausge-

führten Arbeiten nicht in Abrede. Dass allenfalls gewisse andere Bauteile ihrer 

Wohnung (verfärbte Wände, Türen und Teppiche) nicht saniert wurden, wie dies 

die Klägerin behauptet, ändert daran nichts, da für eine umfassende Überholung 

nicht erforderlich ist, dass alle Teile eines Gebäudes oder einzelner Wohnungen 

saniert werden. Der vorinstanzlichen Einschätzung, wonach es sich bei den aus-

geführten Arbeiten um solche an wesentlichen und mehreren Bauteilen gehandelt 

habe, ist zu folgen, handelt es sich doch bei Bad und Küche um wesentliche Bau-

teile einer Liegenschaft respektive einzelner Wohnungen und kamen diverse wei-

tere Arbeiten (Videosonnerie, Dämmung, etc.) hinzu. Sodann ist der Zeitraum seit 

Erstellung der Liegenschaft für die Frage, ob eine umfassende Überholung vor-

liegt, irrelevant. 

9.7. Weiter ist der Klägerin nicht zu folgen, wenn sie aus der Bezeichnung der 

Sanierungsarbeiten im Totalunternehmervertrag als "Teil-Sanierung" ableiten will, 

dass keine umfassende Überholung vorliege. Entscheidend ist der tatsächliche 

Umfang der ausgeführten Arbeiten und nicht die im Totalunternehmervertrag ver-

wendete Bezeichnung. Im Gegenzug wäre auch eine Bezeichnung als "umfas-

sende Überholung" im entsprechenden Vertrag kein Anhaltspunkt dafür, dass tat-

sächlich eine solche vorliegt.

9.8.

Zuletzt ist auf den Vergleich der Sanierungskosten im Verhältnis zum 

Mietertrag einzugehen. Die Vorinstanz erachtete anrechenbare Sanierungskosten 

von Fr. 3'923'904.– als erstellt (act. 97 E. C.3.3.6). Eine explizite Vergleichsrech-

nung mit dem Mietzinsertrag oder den jährlichen Unterhaltskosten lässt sich dem 

Urteil nicht entnehmen, jedoch hält die Vorinstanz an anderer Stelle fest, dass das 

Investitionsvolumen ein Vielfaches der jährlichen Mietzinseinnahmen betrage 

(act. 97 E. C.3.4.3 S. 19). Dem hält die Klägerin entgegen, dass der hohe Betrag 

zeige, dass es sich um aufgeschobenen Unterhalt handle. Dieser Ansicht zu fol-

- 25 -

gen, würde aber dazu führen, dass letztlich ein hoher Investitionsbetrag als Indiz 

für aufgeschobenen Unterhalt gegen das Vorliegen einer umfassenden Überho-

lung zu würdigen wäre und ein tiefer Investitionsbetrag ebenfalls, da dieser ein In-

diz für einzelne und nicht umfassende Investitionen wäre. Dieses Ergebnis würde 

zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, da die "ideale" Investitionshöhe 

im Voraus kaum beziffert werden könnte. Somit bleibt es bei der Würdigung eines 

hohen Investitionsbetrags als Indiz für und nicht gegen das Vorliegen einer um-

fassenden Überholung. Zuletzt handelt es sich bei der von der Klägerin geltend 

gemachten "Luxussanierung" der Wohnung der Beklagten in der gleichen Liegen-

schaft um eine neue Behauptung, deren Zulässigkeit nicht begründet wird, wes-

halb sich eine Auseinandersetzung damit erübrigt.

9.9. Gesamthaft dringt die Klägerin mit der Rüge § 3 nicht durch. Es liegt damit 

vorbehältlich eines Gegenbeweises durch die Klägerin (vgl. dazu nachfolgende 

Erwägung) eine umfassende Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG vor.

10. Rüge § 4 - Gegenbeweis zur Vermutung von Art. 14 VMWG

10.1. Mit ihrer Rüge § 4 macht die Klägerin geltend, dass der sich aus Art. 14 

Abs. 1 Satz 2 VMWG ergebende Überwälzungssatz von 50–70 % eine widerleg-

bare Vermutung sei und der Mieter den Gegenbeweis erbringen könne, wenn er 

nachweise, dass einzelne Positionen, welche reinen Unterhalt darstellten, insge-

samt mehr als 50 % der Gesamtkosten der Sanierung ausmachen würden. Die 

Vorinstanz halte ihr diesbezüglich eine bloss pauschale Behauptung, dass die Sa-

nierung nicht wertvermehrend sei, vor. Damit habe die Vorinstanz die soziale Un-

tersuchungsmaxime verletzt, indem sie sie nicht im Einzelnen zu den relevanten 

Kostenpunkten befragt, respektive nicht zumindest auf die Pflichten als beweisbe-

lastete Partei hingewiesen habe. Aufgrund der Unterlassung durch die Vorinstanz 

habe sie in der Noveneingabe vom 20. Oktober 2023 im Einzelnen dargelegt, wel-

che Kostenpositionen reinen Unterhalt darstellen oder ihre Wohnung gar nicht be-

treffen würden. Dabei gelange man zu einer Gesamtsumme von Fr. 1.9 Mio., wel-

che höher sei als 50 % der Totalunternehmerpauschale von Fr. 3.485 Mio. 

(act. 98 Rz. 39 ff.).

- 26 -

10.2. Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass das Gericht auf die Be-

weiserhebung dazu, dass der wertvermehrende Anteil ausnahmsweise unter 

50 % betrage, verzichten und die Beweiswürdigung vorwegnehmen könne. Die 

Vermutung von Art. 14 VMWG sei faktisch unwiderlegbar. Weiter seien die dies-

bezüglichen Darlegungen in der Noveneingabe der Klägerin falsch, zu spät erfolgt 

und unbeachtlich, womit es ihr nicht gelinge, eine lückenlose Unterscheidung zwi-

schen reinen Unterhaltsarbeiten und wertvermehrenden Arbeiten darzutun 

(act. 105 Rz. 60 ff.).

10.3. Die Vorinstanz hielt dazu fest, dass bei einer umfassenden Überholung 

nach Art. 14 Abs. 1 VMWG von einem wertvermehrenden Anteil von 50–70 % 

auszugehen sei, sofern nichts Gegenteiliges bewiesen werde. Die pauschale Be-

hauptung der Klägerin, dass die Sanierung nicht wertvermehrend sei, genüge 

hierfür nicht (act. 97 E. C.3.4.3).

10.4. Die Vorinstanz hat der Klägerin an der Hauptverhandlung mehrfach Gele-

genheit zur Stellungnahme zu den Sanierungskosten respektive deren wertver-

mehrendem Charakter gegeben (je Prot. VI):

"Würden Sie diese Arbeiten gesamthaft als "normalen Unterhalt" bzw. 
werterhaltend bezeichnen?" (S. 12)

"Sie schliessen also vor allem aus dem Alter der Liegenschaft sowie 
der Lebensdauer, dass die Sanierung nicht wertvermehrend ist und 
eher ein normaler Unterhalt?" (S. 12–13)

"Warum sind Sie der Ansicht, dass es sich bei den Arbeiten gesamthaft 
nicht um eine umfassende Sanierung der Liegenschaft handelt?" 
(S. 13)

"Nach Darstellung der Beklagten hat die Sanierung insgesamt 
Fr. 4'291'024.10 gekostet. Haben Sie hierzu Bemerkungen?" (S. 13)

"Der wertvermehrende Anteil wird von der Beklagtenseite auf 60% fest-
gesetzt, was sagen Sie dazu?" (S. 19)

"Gehen Sie folglich von einem wertvermehrenden Anteil von 0% aus?" 
(S. 19–20). 

Aufgrund dieser Fragen hatte die Klägerin die Gelegenheit, ihre Sicht der Dinge 

vorzutragen. Den entsprechenden Totalunternehmervertrag (act. 41/1) erhielt sie 

bereits mit Verfügung vom 8. November 2022 (act. 42) zugestellt. Falls sie weitere 

- 27 -

Behauptungen zum wertvermehrenden oder werterhaltenden Charakter der vor-

genommenen baulichen Massnahmen hätte aufstellen wollen, wäre es an ihr ge-

legen, diese vorzubringen. Das mag zwar für eine Laiin angesichts der Materie 

eher anspruchsvoll sein, doch ist es nicht am Gericht, durch die Ausübung der 

Fragepflicht das Verfahren so zu steuern, dass eine Partei von ihrer Behaup-

tungslast entbunden wird, indem anlasslos eine Befragung zu allen denkbaren 

Einwänden stattfindet. Dass die Klägerin wesentliche Einwände zur Bauabrech-

nung tatsächlich vortragen konnte, ergibt sich auch daraus, dass sie zu den Kos-

ten bemerkte, dass ihrer Ansicht nach die Inkonvenienzentschädigung, die As-

bestsanierung sowie eine Rohrsanierung nicht von den Mietern zu tragen wären 

(vgl. E. 6.4.3). Mit diesen tatsächlich erhobenen Einwänden hat sich die 

Vorinstanz in ihrem Urteil denn auch eingehend befasst (act. 97 E. C.3.3.2–3.3.5). 

Eine weitergehende Auseinandersetzung war mangels konkreter Behauptungen 

nicht erforderlich. Soweit die Klägerin für ihren Standpunkt zudem auf die Nove-

neingabe vom 20. Oktober 2023 (act. 78) verweist, kann auf die bereits erfolgte 

Behandlung derselben verwiesen werden (vgl. E. 3).

10.5. Gesamthaft dringt die Klägerin mit der Rüge § 4 nicht durch und es bleibt 

beim gemäss Art. 14 VMWG vorgesehenen Überwälzungssatz von 50–70 % der 

Sanierungskosten als wertvermehrende Investitionen.

11. Rüge § 5 - Ermessensausübung durch die Vorinstanz

11.1. Mit der Rüge § 5 beanstandet die Klägerin eine falsche Ermessensaus-

übung durch die Vorinstanz im Hinblick auf die konkrete Festsetzung des Über-

wälzungssatzes auf 60 %. Da die einzelnen Arbeiten diesen wertvermehrenden 

Anteil nicht rechtfertigen würden, habe die Vorinstanz ihr Ermessen falsch ausge-

übt. Es rechtfertige sich höchstens ein Überwälzungssatz von 50 % (act. 98 

Rz. 48 ff.).

11.2. Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass der Überwälzungssatz 

von 60 % angemessen sei und die Klägerin den Entscheid zwar über mehrere 

Seiten kritisiere, aber nicht ausführe, ob oder dass ein Ermessensmissbrauch 

oder eine Ermessensüberschreitung vorliege (act. 105 Rz. 68).

- 28 -

11.3.

Innerhalb der Bandbreite von 50–70 % ist der wertvermehrende Anteil 

durch gerichtliches Ermessen zu bestimmen (BGer 4A_495/2010 vom 20. Januar 

2011 E. 9.1; BGer 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010 E. 4). Der genaue Pro-

zentsatz hängt von den im konkreten Fall tatsächlich ausgeführten wertvermeh-

renden Arbeiten, dem Alter der Liegenschaft, dem zeitlichen Abstand zu den letz-

ten Unterhaltsarbeiten/Renovationen (Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, 

Ziff. 19.5.5) sowie vom Verhältnis der Sanierungskosten zu den Mietzinseinnah-

men ab (SVIT-Kommentar/ROHRER, Art. 269a Rz. 71; BGer 4A_416/2007 vom 

9. Januar 2008 E. 3.3.2). Weiter ist bei einer Erneuerung respektive einem Ersatz 

von technischen Installationen zu beachten, dass regelmässig anzunehmen ist, 

dass bereits nach zwanzig Jahren ein technologischer Fortschritt zu verzeichnen 

ist, der zu höherwertigen, leistungsfähigeren und energiesparenderen Einrichtun-

gen führt (BGer 4A_495/2010 vom 20. Januar 2011 E. 6.3). Zuletzt gelten gemäss 

ausdrücklicher Anordnung von Art. 14 Abs. 2 VMWG gewisse energetische Ver-

besserungen ausdrücklich als Mehrleistungen. Die vorstehenden Grundsätze zur 

Ermittlung des wertvermehrenden Anteils hat die Vorinstanz korrekt dargelegt 

(act. 97 E. C.3.4.1). Zu beachten ist, dass sich die Rechtsmittelinstanz bei der An-

gemessenheitskontrolle des vorinstanzlichen Entscheids – wie eingangs erwähnt 

(vgl. E. 2.3) – eine gewisse Zurückhaltung auferlegt. Sie greift zwar nicht erst ein, 

sobald eine Ermessensüberschreitung oder ein Ermessensmissbrauch vorliegt, 

doch stellt sie ihr eigenes Ermessen auch nicht anstelle desjenigen der 

Vorinstanz. Unter Berücksichtigung dieser Ausgangslage sind die Rügen der Klä-

gerin zu prüfen.

11.4. Die Vorinstanz würdigte als Indiz für einen tieferen wertvermehrenden An-

teil, dass seit dem Einzug der Klägerin vor über 40 Jahren keine wesentlichen 

Sanierungsarbeiten vorgenommen worden seien (act. 97 E.3.4.3). Hingegen sprä-

chen die nachfolgend einzeln zu behandelnden Indizien für einen höheren wert-

vermehrenden Anteil (act. 97 E.3.4.3):

11.4.1. Küche:

11.4.1.1. Zum Ersatz der Kücheneinrichtung mit neuen Geräten führte die 

Vorinstanz aus, dass bereits aufgrund des technischen Fortschritts von einem 

- 29 -

Mehrwert der Küche auszugehen sei, was auch in Bezug auf den von der Kläge-

rin unbestrittenen geringeren Stromverbrauch der neuen Geräte gelte. 

11.4.1.2. Die Klägerin beanstandet diesbezüglich, dass in der Küche diverse wert-

erhaltende Arbeiten (neue Einbauschränke, Wandplatten, gestrichene Wände, 

neuer Boden) vorgenommen worden seien. Weiter seien keine neuen Küchenge-

räte eingesetzt worden, sondern lediglich die alten mit neueren Modellen ersetzt 

worden. Sodann sei der Mikrowellenherd nicht ersetzt worden und der Herd ver-

füge neu nur noch über vier statt sechs Herdplatten. Überdies handle es sich 

bloss um sehr einfache Geräte, welche alle im mittleren Preissegment lägen 

(act. 98 Rz. 49.1).

11.4.1.3. Die vorinstanzliche Einschätzung zu den Küchengeräten ist nicht zu be-

anstanden, da bereits aufgrund des technischen Fortschritts von einem Mehrwert 

der ersetzten Kücheneinrichtung auszugehen ist. Dass daneben allenfalls auch 

werterhaltende Arbeiten vorgenommen wurden und der Komfort allenfalls margi-

nal zurückging, fällt nicht derart ins Gewicht, dass sich am wertvermehrenden 

Charakter grundsätzlich etwas ändern würde.

11.4.2. Nasszellen:

11.4.2.1. In Bezug auf die Nasszellen kam die Vorinstanz zum Schluss, dass der 

Einbau einer zusätzlichen Dusche (zulasten eines Einbauschranks sowie der Ver-

kleinerung des Entrées) bei einer 5.5-Zimmer-Wohnung objektiv als nützlich ein-

zustufen sei und einen Mehrwert darstelle. Allfällige persönliche Präferenzen der 

Klägerin seien diesbezüglich nicht von Belang. 

11.4.2.2. Die Klägerin wendet dagegen ein, dass nicht ersichtlich sei, inwiefern 

allgemein eine Sanierung von 40-jährigen Nasszellen als Wertvermehrung ange-

sehen werden könne. Ihr sei eine beschädigte Badewanne eingebaut worden, 

welche habe repariert werden müssen. Sodann habe sie nunmehr nur noch ein 

statt zwei Lavabos. Zudem müsse, sofern der Einbau einer zusätzlichen Dusche 

als wertvermehrend angesehen werde, berücksichtigt werden, dass dafür ein Ein-

- 30 -

bauschrank weggefallen sei und der Wohnraum habe verkleinert werden müssen 

(act. 98 Rz. 49.2). 

11.4.2.3. Der Einbau einer zusätzlichen Dusche ist bei einer 5.5-Zimmer-Woh-

nung objektiv als wertvermehrend anzusehen. Die von der Klägerin vorgebrach-

ten Einwände fallen dagegen nicht ins Gewicht, da der Zeitraum seit der letzten 

Sanierung bereits separat berücksichtigt wird und jegliche neue Installation dazu 

führt, dass bisheriger Wohnraum weichen muss. Eine exakte Gegenrechnung in 

Bezug auf den verlorenen Wohnraum wäre zudem nicht praktikabel, weshalb es 

genügen muss, wenn die neue Installation als solches wertvermehrend ist, was 

vorliegend der Fall ist.

11.4.3.  Waschmaschine/Tumbler:

11.4.3.1. Die Vorinstanz erachtete es als wertvermehrend, dass neu separate 

Waschmaschinen und Tumbler zur Verfügung stünden, was den Verlust des ge-

meinsam genutzten Trocknungsraums überwiege. Sodann sei bereits aufgrund 

der Modernisierung der Geräte eine Wertvermehrung anzunehmen.

11.4.3.2. Die Klägerin führt diesbezüglich aus, dass aufgrund der neuen Einrich-

tungen der allgemeine Waschraum entfernt worden sei, womit nasse Kleider nun-

mehr nur noch in der Wohnung getrocknet werden könnten. Ihr sei weiter ein klei-

nerer Waschturm als anderen Wohnungen zugewiesen worden. Sodann würden 

die Waschmaschinen nur einen Bruchteil der gesamten Sanierungskosten aus-

machen (act. 98 Rz. 49.3).

11.4.3.3. Die Beklagte wendet dagegen ein, dass der Einbau von Waschma-

schine und Tumbler in der Wohnung eine Wertvermehrung darstellen und zu ge-

steigertem Komfort führen würde, da die Mieter nicht mehr für jeden Waschgang 

in den Keller gehen müssten (act. 105 Rz. 72). Die Klägerin erwidert diesbezüg-

lich, dass die Geräte im Keller und nicht in ihrer Wohnung installiert worden seien 

(act. 108 Rz. 9).

11.4.3.4. Dem vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt lässt sich nicht entneh-

men, ob die Vorinstanz von einem Einbau im Keller oder in der Wohnung der Klä-

- 31 -

gerin ausgegangen ist. Letztlich erweist sich dies aber auch nicht als entschei-

dend, denn die Möglichkeit der Nutzung von zugewiesenen Geräten, sei dies in 

der eigenen Wohnung oder im Keller, anstelle eines gemeinschaftlichen Wasch- 

und Trocknungsraums ist als objektiv vorteilhaft anzusehen. Obwohl Kleider nun-

mehr in der Wohnung getrocknet werden müssen, überwiegt der Vorteil der durch 

separate Geräte gewonnenen Flexibilität. Ob und wie gross der zur Verfügung 

stehende Waschturm ist, ist dabei ohne Belang. Weiter ist entgegen der Klägerin 

keine mathematisch exakte Ausscheidung vorzunehmen, womit der Anteil der 

neuen Geräte an den Sanierungskosten dahingestellt bleiben kann.

11.4.4. Isolation:

11.4.4.1. Die Vorinstanz hielt zur Sanierung von Sanitäranlagen und der Däm-

mung der Kellerdecke fest, dass die sich daraus ergebende verbesserte Isolation 

von der Klägerin nicht bestritten werde. Es handle sich um eine energetische Ver-

besserung, welche im Sinne von Art. 14 Abs. 2 VMWG als wertvermehrend zu 

qualifizieren sei.

11.4.4.2. Die Klägerin wirft der Vorinstanz vor, dass sie im Sinne der sozialen Un-

tersuchungsmaxime auf die Bestreitungspflicht hätte hingewiesen werden müssen 

oder die Vorinstanz selbst hätte Nachforschungen tätigen können. Es sei nur ein 

kleiner Teil der Decke gedämmt worden und nicht erwiesen, dass die Sanierung 

der Sanitäranlagen und die Dämmung der Kellerdecke zu einer verbesserten Iso-

lation führen würden (act. 98 Rz. 49.4).

11.4.4.3. In Bezug auf die Rüge zur sozialen Untersuchungsmaxime kann auf das 

zuvor Ausgeführte (vgl. E. 6) verwiesen werden. Es hat damit sein Bewenden, 

dass die verbesserte Isolation von der Klägerin vorinstanzlich nicht bestritten 

wurde und dies nun nicht im vorliegenden Berufungsverfahren nachgeholt werden 

kann. Darauf basierend ist der Einschätzung zu folgen, wonach es sich um eine 

energetische Verbesserung im Sinne von Art. 14 Abs. 2 VMWG handelt, welche 

als wertvermehrend zu gelten hat.

- 32 -

11.4.5. Videosonnerie:

11.4.5.1. Die Vorinstanz erachtete den Einbau einer Videosonnerie als wertver-

mehrend.

11.4.5.2. Die Klägerin macht geltend, dass die Videosonnerie nur einen Bruchteil 

der gesamten Sanierungskosten ausmache und aufgrund des Umstands, dass 

bereits zuvor eine Gegensprechanlage ohne Bildübertragung existiert habe, von 

einem wertvermehrenden Anteil unter 50 % auszugehen sei (act. 98 Rz. 49.5).

11.4.5.3. Der vorinstanzlichen Einschätzung, wonach es sich beim Einbau einer 

Videosonnerie um eine wertvermehrende Investition handle, ist zu folgen, da eine 

Gegensprechanlage mit Bildübertragung gegenüber einer klassischen Gegen-

sprechanlage vorteilhaft ist. Eine mathematisch exakte Ausscheidung des wert-

vermehrenden Anteils ist nicht geboten.

11.4.6. Isolation Leitung, FI-Schutz, Brandschutz:

11.4.6.1. Die Vorinstanz erwog, dass die neue, verbesserte Isolation von Leitun-

gen, der Einbau eines FI-Schutzes und die Verbesserung des Brandschutzes so-

wie der allgemeinen Sicherheit wertvermehrende Leistungen darstellen würden, 

zumal die Klägerin dagegen keine Einwände erhebe.

11.4.6.2. Die Klägerin bringt dagegen vor, dass es nicht ersichtlich sei, weshalb 

die Einhaltung neuer Brandschutzvorschriften dem Mieter einen Mehrwert ver-

schaffe solle (act. 98 Rz. 49.6). Zur Wertvermehrung durch die Verbesserung des 

Brandschutzes äussert sich die Beklagte im Berufungsverfahren nicht.

11.4.6.3. In Bezug auf die Verbesserung des Brandschutzes ist in der Tat nicht 

einzusehen, weshalb diese einen Mehrwert darstellen sollte. Die übrigen Aspekte 

der verbesserten Isolation sowie des FI-Schutzes als wertvermehrend werden von 

der Klägerin hingegen nicht beanstandet und es ist folglich auch nicht weiter dar-

auf einzugehen.

- 33 -

11.4.7. Investitionsvolumen:

11.4.7.1. Die Vorinstanz erwog zum Investitionsvolumen, dass dieses ein Vielfa-

ches der jährlichen Mietzinseinnahmen betrage.

11.4.7.2. Die Klägerin macht diesbezüglich geltend, dass es sich aufgrund des Al-

ters der Liegenschaft um aufgeschobenen Unterhalt handle, was die Höhe der 

Sanierungskosten begründe. Die Kosten wären überdies verhältnismässig nicht 

mehr so hoch, wenn man sie auf 31 Wohnungen verteilen würde (act. 98 

Rz. 49.7).

11.4.7.3. Die Beklagte erwidert dazu, dass das Verhältnis der Sanierungskosten 

zu den Mietzinseinnahmen bestehen bleibe, auch wenn man es auf 31 Wohnun-

gen verteile. Die unsubstantiierte Behauptung, dass es sich um aufgeschobenen 

Unterhalt handle, werde bestritten (act. 105 Rz. 77).

11.4.7.4. Die Klägerin verkennt, dass sich das Verhältnis der Sanierungskosten 

zu den jährlichen Mietzinseinnahmen nicht ändert, wenn man es auf 31 Wohnun-

gen verteilt, da dann auch die jährlichen Mietzinseinnahmen durch 31 zu teilen 

wären. Der Einwand des aufgeschobenen Unterhalts wird nur mit dem Alter der 

Liegenschaft begründet, was aber bereits als separates Kriterium berücksichtigt 

wird. Eine erneute Berücksichtigung im Rahmen des Verhältnisses des Investiti-

onsvolumens zu den Mietzinseinnahmen ist nicht angezeigt, weshalb dieses dafür 

spricht, den wertvermehrenden Anteil höher anzusetzen.

11.5. Nach dem Gesagten steht das einzige gewichtige Indiz für einen tieferen 

wertvermehrenden Anteil (das Alter der Liegenschaft) diversen Indizien für einen 

höheren wertvermehrenden Anteil (vgl. zuvor ausgeführte Punkte) gegenüber. Die 

Korrektur der Würdigung in Bezug auf die Verbesserung des Brandschutzes fällt 

dabei nicht derart ins Gewicht, dass ein Eingriff in die vorinstanzliche Ermessens-

ausübung gerechtfertigt wäre. 

11.6. Gesamthaft ist der vorinstanzlich festgelegte Überwälzungssatz von 60 % 

der Sanierungskosten als wertvermehrende Investitionen nicht zu beanstanden. 

Folglich dringt die Klägerin mit der Rüge § 5 nicht durch.

- 34 -

12. Rüge § 6.I. - Verteilung Sanierungskosten nach Quadratmetern

12.1. Mit der Rüge § 6.I. wirft die Klägerin der Vorinstanz vor, dass die Verteilung 

der Sanierungskosten nach Quadratmeteranzahl missbräuchlich sei. So würden 

die Sanierungskosten Positionen beinhalten, die sie nicht betreffen würden, na-

mentlich Bodenbeläge (Fr. 200'000.–) und Malerarbeiten (Fr. 30'000.–). Diese 

seien von den Kosten abzuziehen. Weiter habe sie im Rahmen ihrer Novenein-

gabe aufzeigen können, dass die von der Beklagten eingereichten Fotos eines 

Bads nichts mit den tatsächlich durchgeführten Arbeiten in ihrer Wohnung zu tun 

hätten. Sodann werde ihr vorgehalten, dass sie in Bezug auf die Fläche ihrer 

Wohnung vor der Vorinstanz keine Einwände erhoben habe, wobei die Vorinstanz 

sie gar nicht danach gefragt habe, dies aber hätte tun sollen. Sie habe die diesbe-

züglichen Berechnungen der Beklagten anlässlich der vorinstanzlichen Hauptver-

handlung zum ersten Mal gesehen und erst nach der Hauptverhandlung anhand 

eines Grundrissbelegs ihrer Wohnung erkennen können, dass ihre Wohnung nicht 

136 m2, sondern nur 126 m2 gross sei (act. 98 Rz. 53 ff.).

12.2. Nach Ansicht der Beklagten ist eine Verteilung der Sanierungskosten ge-

mäss Verteilschlüssel des Vermieters zulässig, wovon das Gericht nur abweichen 

dürfe, wenn sich der gewählte Verteilschlüssel als unhaltbar erweise. Dabei seien 

geringe Unterschiede jeder Sanierung immanent und die von der Klägerin bean-

standeten Kosten im Verhältnis zum gesamten Investitionsvolumen unbedeutend. 

Die unterschiedlichen Qualitätsstandards und Einrichtungen in den 31 Wohnung 

der Beklagten seien eine Fantasie der Klägerin. Die Wohnfläche der Klägerin von 

136 m2 sei von ihr vor der Vorinstanz nicht bestritten worden und es werde bestrit-

ten, dass diese nur 126 m2 betrage. Die ohnehin aus dem Recht zu weisenden 

Pläne der Klägerin seien falsch (act. 105 Rz. 80 ff.).

12.3. Die Verteilung der Investitionskosten einer umfassenden Überholung auf 

einzelne Mietwohnungen ist nach diversen Methoden möglich. Die Wahl der kon-

kret anzuwendenden Methode ist primär dem Vermieter überlassen, wobei sich 

eine Abweichung nur dann rechtfertigt, falls die Methode aus der Berechnung des 

Vermieters nicht explizit ersichtlich ist oder falls sich die gewählte Methode im 

konkreten Fall als unhaltbar erweist (BGE 139 III 209 [= Pra 103 (2014) Nr. 3] 

- 35 -

E. 2.1). Diesen Grundsatz hat die Vorinstanz korrekt dargelegt (act. 97 

E. C.3.5.1). 

12.4. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass Kosten für Bodenbeläge aus Holz 

von Fr. 200'000.– und solche für innere Malerarbeiten von Fr. 30'000.– nur rund 

6 % der Gesamtkosten und damit einen geringen Anteil der Sanierungskosten 

ausmachen würden. Dies gelte auch für eine kleinere Waschbox der Klägerin im 

Vergleich zu kleineren Wohnungen der gleichen Liegenschaft. Die genannten As-

pekte liessen die Verteilungsmethode nach Wohnfläche nicht als unhaltbar er-

scheinen (act. 97 E. C.3.5.3). 

12.5. Dazu ist festzuhalten, dass ein gewisser Schematismus in der Natur der 

Sache liegt, denn die Verteilung nach einem Schlüssel soll gerade vermeiden, 

dass der exakte Sanierungsaufwand für jede Wohnung in einer Liegenschaft se-

parat festgestellt werden muss. Die von der Klägerin beanstandeten Posten er-

scheinen sodann im Vergleich mit den gesamten Sanierungskosten von unterge-

ordneter Bedeutung und lassen eine Verteilung der Gesamtkosten nach Anzahl 

Quadratmeter nicht als unhaltbar erscheinen.

12.6. Zur von der Klägerin erhobenen Rüge in Bezug auf unterschiedliche Stan-

dards der Sanierung ergibt sich, dass sich die Vorinstanz in ihrem Urteil gar nicht 

auf die Fotos der Beklagten (act. 72/2) gestützt hat. Falls die Klägerin mit den von 

ihr nach Aktenschluss im Rahmen der Noveneingabe vom 20. Oktober 2023 ein-

gereichten Fotos (act. 78) ihre eigene Behauptung der unterschiedlichen Aus-

baustandards (Prot. VI S. 19) belegen möchte, ist zu prüfen, um was für ein No-

vum es sich handelt. Die Klägerin äussert sich nicht zum Aufnahmezeitpunkt, 

weshalb davon auszugehen ist, dass es sich um unechte Noven handelt. Selbst 

wenn diese erst nach Aktenschluss der Vorinstanz aufgenommen worden sein 

sollten, würde es sich dabei um Potestativ-Noven handeln, d.h. nachträglich von 

einer Partei geschaffene Noven, die – abhängig vom Entscheid dieser Partei – 

bereits vor Aktenschluss hätten existieren können (vgl. BGE 146 III 416 E. 5.3 

S. 422). In Bezug auf ihre Zulässigkeit sind Potestativ-Noven wie unechte Noven 

zu behandeln (vgl. BGE 146 III 416 E. 5.3 S. 422). Entsprechend ist Art. 317 

Abs. 1 lit. b ZPO zu beachten und die Klägerin hätte begründen müssen, weshalb 

- 36 -

es ihr trotz zumutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen sein soll, die Fotos vor 

dem Aktenschluss der Vorinstanz vorzubringen. Da sie das nicht tut, erübrigen 

sich Weiterungen dazu. 

12.7.

12.7.1. In Bezug auf die Quadratmeteranzahl der Wohnung der Klägerin führt sie 

aus, dass sie die Berechnung der Beklagten erstmals an der Hauptverhandlung 

habe sehen können und davon ausgegangen sei, dass diese stimmen würde. Erst 

nachträglich habe sie anhand des Grundrissbelegs ihrer Wohnung erkennen kön-

nen, dass die Wohnung nicht 136 m2, sondern 126 m2 gross sei (act. 98 Rz. 58).

12.7.2. Die Beklagte stellt sich diesbezüglich auf den Standpunkt, dass es nicht 

stimme, dass die Klägerin die Berechnung der Beklagten anlässlich der mündli-

chen Hauptverhandlung zum ersten Mal gesehen habe. Bereits die Stellung-

nahme der Beklagten zuhanden der Schlichtungsbehörde vom 28. September 

2021 habe eine Aufstellung der Kosten und die Berechnung der Mietzinserhöhung 

der Klägerin enthalten, welche mit der Berechnung gemäss Plädoyer anlässlich 

der vorinstanzlichen Hauptverhandlung identisch sei. Diese sei der Vorinstanz als 

Beilage zur Eingabe vom 13. September 2022 eingereicht worden, deren Doppel 

der Klägerin zugestellt worden sei (act. 105 Rz. 17).

12.7.3. Die Angaben der Beklagten lassen sich anhand der Akten nachvollziehen. 

So wurde der Vorinstanz als Beilage zur Eingabe der Beklagten vom 13. Septem-

ber 2022 (act. 40) eine Kopie ihrer Eingabe vom 28. September 2021 zuhanden 

der Schlichtungsbehörde des Bezirks Horgen eingereicht, in welcher die Woh-

nungsfläche mit 136 m2 angegeben wurde (act. 41/5 S. 10). Diese wurde der Klä-

gerin mit Verfügung vom 8. November 2022 zugestellt (act. 42 Dispositiv-Ziff. 3). 

Dass die Klägerin erstmals an der vorinstanzlichen Hauptverhandlung vom 

25. September 2023 die Berechnung der Beklagten und insbesondere die zu-

grunde gelegte Wohnungsfläche habe zur Kenntnis nehmen können, trifft folglich 

nicht zu. Es wäre der Klägerin mit zumutbarer Sorgfalt möglich gewesen, den von 

ihr eingereichten Grundrissplan (act. 78/2) rechtzeitig vor Aktenschluss der 

- 37 -

Vorinstanz vorzubringen. Damit kann sie im Berufungsverfahren aufgrund von 

Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO nicht mehr gehört werden.

12.8. Folglich sind die Rügen der Klägerin zum Verteilschlüssel und zur Wohnflä-

che abzuweisen.

13. Rüge § 6.II. - anwendbarer Verzinsungssatz

13.1. Mit der Rüge § 6.II. wendet sich die Klägerin gegen den von der Vorinstanz 

ermittelten Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investitionen, wel-

cher nach Art. 14 Abs. 4 VMWG für die Kapitalisierung der Investitionen relevant 

ist. In Bezug auf den anwendbaren Verzinsungssatz führt sie aus, dass für die 

Zinsberechnung der bei der Erhöhungsanzeige anwendbare Referenzzinssatz 

von 1.25 % um 0.5 % zu erhöhen und anschliessend zu halbieren sei, woraus 

sich ein anwendbarer Zinssatz von 0.875 % ergebe. Die von der Vorinstanz vor-

genommene analoge Anwendung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur 

Nettorendite (BGE 147 III 14 E. 8), wonach bei einem Referenzzinssatz von 2 % 

oder weniger ein Zuschlag von 2 % zulässig sei, sei nicht auf die vorliegende 

Konstellation einer umfassenden Überholung übertragbar. 

13.2. Die Beklagte verweist auf den Bundesgerichtsentscheid vom 30. Juli 2024 

(BGer 4A_75/2022), gemäss welchem ein Zuschlag von 2 % statt 0.5 % auf den 

Referenzzinssatz zulässig sei (act. 105 Rz. 88).

13.3. Gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG gilt, dass Mietzinserhöhungen wegen wert-

vermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen nicht missbräuch-

lich sind, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Un-

terhalt der Investition nicht überschreiten. Damit gemeint ist der Kapitalisierungs-

satz, mit welchem die gesamten wertvermehrenden Investitionen in einen jährlich 

auf den Mietzins überwälzbaren Betrag umgerechnet werden können. Vorliegend 

werden die von der Vorinstanz angewandten Sätze von 3.333 % für die Amortisa-

tion (basierend auf einer durchschnittlichen Amortisationsdauer von 30 Jahren) 

und 1 % für den Unterhalt von der Klägerin nicht beanstandet. 

- 38 -

13.4. Zu prüfen bleibt hingegen der anwendbare Satz für die Verzinsung des in-

vestierten Kapitals. Unbestritten ist hierbei, dass der um einen Zuschlag erhöhte 

Referenzzinssatz nur zur Hälfte zu berücksichtigen ist. Das Bundesgericht erach-

tete es im Leitentscheid vom 26. Oktober 2020 (BGE 147 III 14 E. 8.4) zur zuläs-

sigen Nettorendite nach Art. 269 OR als angemessen, dass der zulässige Ertrag 

den Referenzzinssatz um 2 % übersteigen darf, sofern dieser 2 % oder weniger 

beträgt. In der Lehre war in der Folge umstritten, ob diese Rechtsprechung auch 

auf die zulässige Verzinsung nach Art. 14 Abs. 4 VMWG anwendbar ist (stellver-

tretend für diverse Lehrmeinungen für beide Seiten: pro: ROHRER, Urteil des Bun-

desgerichts vom 26. Oktober 2020 (zur Publikation vorgesehen), MRA 4/20, 

S.163 ff., S. 181; contra: STASNY, Rechtsprechung des Bundesgerichts zur 

Nettorendite: quo vadis?, mp 2021, S. 7 ff., S. 31). 

13.5.

Im zur Publikation vorgesehenen Bundesgerichtsentscheid vom 30. Juli 

2024 (BGer 4A_75/2022) hat sich das Bundesgericht vertieft mit den diesbezügli-

chen Lehrmeinungen befasst. Es kam zum Schluss, dass bei wertvermehrenden 

Investitionen nach Art. 14 VMWG hinsichtlich der Verzinsung ein Zuschlag von 

2 % (anstelle von 0.5 %) auf den Referenzzinssatz zulässig ist, sofern dieser 2 % 

oder weniger beträgt (BGer 4A_75/2022 E. 4.3.3). Ein Vertrauensschutztatbe-

stand wird von der Klägerin nicht geltend gemacht und wäre vorliegend auch nicht 

ersichtlich, da vor dem genannten Leitentscheid gerade keine gefestigte gerichtli-

che Praxis zur konkret relevanten Frage bestand. Das entsprechende Urteil ist so-

mit zu berücksichtigen, obwohl es erst nach dem angefochtenen Entscheid er-

ging. Die Berechnung des anwendbaren Satzes für die Verzinsung durch die Vor-

instanz ((1.25 % [zum Erhöhungszeitpunkt anwendbarer Referenzzinssatz] + 2 % 

[Zuschlag]) / 2 = 1.625 %) erweist sich folglich als korrekt. 

13.6. Somit ergibt sich – wie durch die Vorinstanz korrekt ermittelt – ein anwend-

barer Satz für die Kapitalisierung im Sinne von Art. 14 Abs. 4 VMWG von 5.958 % 

(= 1.625 % [Verzinsung] + 3.333 % [Amortisation] + 1 % [Unterhalt]). Der diesbe-

züglichen Rüge der Klägerin kann nicht gefolgt werden.

- 39 -

14. Fazit

Gesamthaft dringt die Klägerin einzig mit ihrer Rüge § 2 durch und unterliegt mit 

ihren übrigen Rügen. Da das Verfahren in Bezug auf absolute Einwände gegen 

die Mietzinserhöhung noch nicht spruchreif ist, ist dieses in Gutheissung des Sub-

eventualantrags der Klägerin zur Ergänzung des Sachverhalts und zur Neubeur-

teilung in diesem Punkt im Sinne der Erwägungen (vgl. E. 7) an die Vorinstanz zu-

rückzuweisen. 

15. Kosten- und Entschädigungsfolgen

15.1.

Im Falle eines Rückweisungsentscheids kann sich die Rechtsmittelinstanz 

damit begnügen, lediglich ihre Gerichtskosten festzusetzen und deren Verteilung 

sowie den Entscheid über eine allfällige Parteientschädigung der Vorinstanz zu 

überlassen, d.h. vom definitiven Ausgang des Verfahrens abhängig zu machen 

(Art. 104 Abs. 4 ZPO; OGer ZH NP230011 vom 26. März 2024 E. 6; KUKO ZPO-

SCHMID/JENT-SØRENSEN, 3. Aufl. 2021, Art. 104 N 7).

15.2. Die Entscheidgebühr berechnet sich im Kanton Zürich nach der Gebühren-

verordnung des Obergerichts vom 8. September 2010 (GebV OG), welche im Zi-

vilprozess unter Berücksichtigung von Zeitaufwand und Schwierigkeit des Falles 

streitwertabhängige Gebühren vorsieht (§ 2 Abs. 1 lit. a, c und d GebV OG). Dem 

tragen die Tarife gemäss §§ 4 ff. GebV OG Rechnung. Die Gebühr im 

Rechtsmittelverfahren bemisst sich dabei nach Massgabe dessen, was vor der 

Rechtsmittelinstanz noch im Streit liegt (§ 12 Abs. 2 GebV OG). Die Vorinstanz 

setzte den angefochtenen monatlichen Nettomietzins auf Fr. 2'484.– zuzüglich 

Nebenkosten fest (act. 97 Dispositiv-Ziff. 1). Das Ziel der Klägerin im Berufungs-

verfahren ist die Reduktion auf Fr. 2'151.– pro Monat (act. 98 S. 1). Damit ist der 

Streitwert des Berufungsverfahrens auf Fr. 79'920.– (= Differenz von Fr. 333.– / 

Mt. x 12 x 20) und die Entscheidgebühr auf Fr. 8'000.– festzusetzen. Diese ist mit 

dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen. Die Verlegung 

der zweitinstanzlichen Gerichtskosten (unter Beachtung des verrechneten Vor-

schusses) sowie der Entscheid über eine Parteientschädigung für das Berufungs-

verfahren ist der Vorinstanz zu überlassen.

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Es wird erkannt:

1.

In Gutheissung des Subeventualantrags der Berufungsklägerin wird das 

Urteil des Mietgerichts des Bezirksgerichts Horgen vom 23. Oktober 2023 

(Geschäfts-Nr. MJ210017-F) aufgehoben und das Verfahren zur Ergänzung 

des Sachverhalts und zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die 

Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 8'000.– festgesetzt und 

mit dem von der Klägerin geleisteten Vorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

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3.

Der Entscheid über die Verlegung der zweitinstanzlichen Gerichtskosten 

(unter Beachtung des verrechneten Vorschusses der Klägerin) und über 

eine Parteientschädigung für das zweitinstanzliche Verfahren wird dem 

neuen Entscheid der Vorinstanz vorbehalten.

4.

Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie das Bezirksgericht Horgen, je 

gegen Empfangsschein.

Nach unbenütztem Ablauf der Rechtsmittelfrist gehen die erstinstanzlichen 

Akten an die Vorinstanz zurück.

5.

Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist 

innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesge-

richt, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen 

Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder 

Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 

des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG).

Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG. 

Es handelt sich um eine mietrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt 
Fr. 79'920.–.

Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung.

Obergericht des Kantons Zürich
II. Zivilkammer

Die Vorsitzende:

Der Gerichtsschreiber:

lic. iur. E. Lichti Aschwanden

M.A. HSG M. Toscanelli

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