# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** b146ae10-4b13-50d0-823c-eab48d2f92ee
**Source:** Freiburg/Fribourg (FR)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2025-02-12
**Language:** fr
**Title:** Freiburg Kantonsgericht Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 12.02.2025 105 2025 1
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/FR_Gerichte/FR_TC_003_105-2025-1_2025-02-12.pdf

## Full Text

Tribunal cantonal TC
Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

T +41 26 304 15 00

www.fr.ch/tc

—
Pouvoir Judiciaire PJ
Gerichtsbehörden GB

105 2025 1

Arrêt du 12 février 2025

Chambre des poursuites et faillites

Composition Présidente : Catherine Overney
Juges : Markus Ducret, Michel Favre
Greffier-rapporteur : Luis da Silva

Parties A.________ SÀRL, plaignante, agissant par l’intermédiaire de son 
associé gérant, B.________, représentée par Me Valentin Sapin, 
avocat

contre

L'OFFICE CANTONAL DES FAILLITES, autorité intimée

Objet Gérance légale d’immeubles dans la faillite 

Plainte du 3 janvier 2025 contre la décision du 5 décembre 2024 de 
révocation de la fonction de gérant légal

Tribunal cantonal TC
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considérant en fait

A. Le 19 mai 2021, le Président du Tribunal de la Broye et du Nord vaudois a prononcé la faillite 
de la société C.________ SA dont l’administrateur unique est B.________. La faillite a pris effet le 
18 août 2021 en raison de l’effet suspensif accordé au recours interjeté contre le jugement de faillite, 
recours rejeté à la même date. Le 28 mai 2021, l’Office des faillites de l’arrondissement de la Broye 
et du Nord vaudois (ci-après : l’Office requérant) a adressé une commission rogatoire à l’Office des 
faillites du canton de Fribourg (ci-après : OFAIL) pour procéder notamment à la gérance légale des 
immeubles localisés dans le canton de Fribourg. La société en liquidation est propriétaire de l’art. 
no ddd de la commune de E.________. Il s’agit d’un immeuble comprenant notamment un café-
restaurant avec chambres, une surface commerciale et un appartement. Le 3 septembre 2021, 
l’OFAIL a mandaté la société F.________ SA à G.________ pour procéder à la gérance légale de 
cet immeuble, sur suggestion de l’Office requérant. 

Le 25 avril 2023, l’Office requérant a donné pour instruction à l’OFAIL de résilier le mandat de 
gérance légale conclu avec F.________ SA car il souhaitait que l’OFAIL se charge uniquement de 
l’encaissement des loyers et que B.________, qui est l’administrateur unique de la société en 
liquidation, soit désormais chargé de veiller au bon entretien de l’immeuble et de gérer les éventuels 
dégâts pouvant survenir sur celui-ci. 

B. Lors du contrôle de factures transmises par B.________ pour remboursement, l’OFAIL a 
sollicité, le 13 septembre 2024, des informations supplémentaires auprès de ce dernier car il avait 
produit des factures datant d’avant sa désignation comme gérant ou ne concernant pas l’immeuble 
de la société en liquidation. Au surplus, il ne ressortait pas des factures remises que le gérant avait 
effectivement payé ces factures. Le 5 décembre 2024, après deux interpellations pour obtenir les 
pièces idoines, l’OFAIL a décidé de rembourser B.________ à hauteur de CHF 8'250.65, les autres 
factures produites, pour un montant de CHF 2'116.95, ne concernaient pas l’immeuble sous gérance 
légale. 

Constatant que B.________ n’avait pas daigné accéder aux diverses injonctions de l’OFAIL de 
remettre l’intégralité des documents requis et qu’il cherchait à obtenir des remboursements pour des 
charges qui ne pouvaient pas être imputées à la gestion de l’immeuble sous gérance légale, l’OFAIL 
l’a révoqué, avec effet immédiat, de sa fonction de gérant légal de l’immeuble en question, estimant 
que son comportement contrevenait aux dispositions prévues par les art. 222 et 229 LP et ne pouvait 
plus être toléré. 

C. Le 3 janvier 2025, A.________ Sàrl, agissant par l’intermédiaire de son associé gérant 
B.________, a déposé une plainte contre la décision de révocation de l’OFAIL du 5 décembre 2024 
dont elle demande l’annulation. Elle estime cette décision contraire à la loi et inopportune. Elle a en 
outre requis que la plainte soit munie de l’effet suspensif, requête qui a été rejetée par arrêt 
présidentiel du 27 janvier 2025. 

D. Dans sa détermination du 17 janvier 2025, l’OFAIL conclut au rejet de la plainte. 

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en droit

1.

1.1. Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l'autorité de 
surveillance lorsqu'une mesure de l'office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait (art. 17 
al. 1 LP). La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance 
de la mesure (art. 17 al. 2 LP).

En l'espèce, la décision attaquée du 5 décembre 2024 a été notifiée à la plaignante le 13 décembre 
2024, à l’expiration du délai de garde. La fin du délai de plainte de 10 jours coïncide avec un jour 
des féries de Noël (art. 56 LP), soit le 23 décembre 2024, de sorte que, conformément à l’art. 63 LP, 
le délai est prolongé jusqu’au troisième jour utile, soit le lundi 6 janvier 2025 dès lors que le 4 janvier 
2025 est un samedi. La plainte du 3 janvier 2025 a été déposée en temps utile et est par conséquent 
recevable. 

1.2. En tant qu’auxiliaire de l’office, dont le mandat est régi pour l’essentiel par le droit fédéral de 
la poursuite, le tiers chargé de la gérance a qualité pour former une plainte pour, comme en l’espèce, 
contester la résiliation de son mandat (cf. ATF 129 III 400 consid. 1.3). 

La plaignante se pose la question de la légitimité passive dès lors que la gérance légale est exercée 
personnellement par B.________, la société A.________ Sàrl étant uniquement utilisée comme 
moyen pour mener à bien le mandat de B.________ qui en est l’associé gérant (cf. plainte p. 3 s. 
ch. VIII). Il ressort du dossier que c’est B.________ personnellement qui a été chargé de la gérance 
légale de l’immeuble. D’ailleurs, si la décision du 5 décembre 2024 a été adressée à la société 
plaignante, elle mentionne expressément qu’elle est adressée « à l’attention de B.________, 
associé gérant » et commence par « Monsieur » ; par conséquent, il y a lieu de considérer que 
B.________ est le véritable destinataire de la décision de l’OFAIL. Cette ambiguïté ne saurait porter 
préjudice à l’un ou à l’autre, dans la mesure où la société plaignante agit par l’intermédiaire de son 
associé gérant.  

1.3. L'Office du lieu de situation de l'immeuble est seul compétent pour exercer sa gérance légale 
en application de l'art. 4 LP. Lorsque l'Office qui conduit la poursuite ou administre la faillite est situé 
dans un autre ressort que celui du lieu de situation de l'immeuble saisi, gagé ou tombé dans la 
masse en faillite, l'Office en charge de la poursuite ou de la faillite délègue la gérance légale à l'Office 
du lieu de situation de l'immeuble. Si l'Office délégataire exécute la gérance, sa direction reste de la 
compétence de l'Office délégant. Ce dernier est notamment responsable de l'utilisation des revenus 
du bien en gérance ainsi que du produit de sa réalisation. L'autorité de surveillance de l'Office 
délégataire est compétente pour statuer sur des plaintes concernant l'activité de ce dernier dans le 
cadre de l'exécution de la gérance légale uniquement (art. 24 al. 1 ORFI; ATF 145 III 487 
consid. 3.4.1 et 3.4.2).  

Au vu de ce qui précède, la plainte est recevable.

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2.

La plaignante estime que la mesure selon laquelle l’OFAIL a décidé de révoquer B.________, avec 
effet immédiat, de sa fonction de gérant légal de l’immeuble concerné ainsi que de lui interdire 
l’accès au bâtiment et en exigeant la restitution des clés est contraire à la loi et s’avère inopportune. 
Il invoque les art. 222 et 229 LP pour soutenir que B.________ s’est montré collaborant tant avec 
l’OFAIL qu’avec l’Office requérant, que les échanges ont été nombreux et constructifs, c’est-à-dire 
toujours dans l’optique de la sauvegarde des intérêts des créanciers de la société C.________ SA 
en liquidation, et qu’aucun reproche ne peut lui être fait dans ce sens car il s’est toujours montré 
présent à la disposition de l’OFAIL. Il relève que le 7 novembre 2024, l’OFAIL lui a demandé de 
fournir des documents sans imposer un délai limite pour le faire de sorte qu’il est choquant, injuste 
et disproportionné qu’à peine un mois plus tard, soit le 5 décembre 2024, l’OFAIL prononce une telle 
mesure dont il demande l’annulation (plainte p. 10 et 11). 

Elle relève également que l’OFAIL a reproché à B.________ de chercher à obtenir des 
remboursements pour des charges ne pouvant être imputées à la gestion du bien immobilier sous 
gérance légale sans lui demander d’explications quant au fondement de ces factures, violant son 
droit d’être entendu. Il estime que l’OFAIL aurait pu demander des informations complémentaires 
sur ces factures avant de prononcer une mesure aussi radicale que celle de la révocation de fonction 
(plainte p. 11). 

Dans ses observations, l’OFAIL relève qu’un mandat de gérance légale confié à un tiers est censé 
simplifier le travail de l’office et que c’est tout l’inverse qui se produit ici. Il relève que cette manière 
de fonctionner présente des risques d’action en responsabilité contre l’Etat de Fribourg dans la 
mesure où B.________ a tenté à plusieurs reprises d’obtenir des remboursements de factures dont 
le paiement n’a pas été justifié ou des prestations ne concernant pas l’immeuble sous gérance légale 
et que le risque d’un paiement effectué à tort à B.________ est réel. Il souligne que le rapport de 
confiance est clairement rompu avec B.________ et il n’entend plus continuer la gérance légale 
avec ce dernier (observations de l’OFAIL p. 4 ch. 12 à 14).

2.1. La plaignante reproche à l’OFAIL de n’avoir pas respecté son droit d’être entendu sur le 
reproche qui lui a été fait de chercher à obtenir des remboursements pour des charges ne pouvant 
être imputées à la gestion de l’immeuble sous gérance légale. 

2.1.1. Compris comme l'un des aspects de la notion générale de procès équitable ancrée à 
l'art. 29 Cst, le droit d'être entendu, au sens de l'art. 29 al. 2 Cst., englobe notamment le droit pour 
l'intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa 
situation juridique (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; 143 IV 380 consid. 1.1 ; ATF 140 I 285 consid. 6.3.1). 
Selon la jurisprudence, une violation du droit d'être entendu peut être réparée lorsque la partie lésée 
a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen. 
Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en principe, que dans 
l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux droits procéduraux de la partie 
lésée. Cela étant, une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, 
même en présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait 
à un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie 
concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; 
arrêt TF 5A_596/2018 du 26 novembre 2018 consid. 5.3). 

2.1.2. En l'occurrence, la bonne foi en procédure commandait que la plaignante fasse valoir ses 
arguments devant la Chambre qui, en sa qualité d’autorité de surveillance, dispose d’un plein pouvoir 

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d’examen en fait et en droit de sorte qu'une éventuelle violation du droit d'être entendu par l'OFAIL 
aurait pu être réparée. Elle se contente de soulever la question sans donner d’informations 
complémentaires sur ces factures qui ne concernaient pas l’immeuble sous gestion légale. A tout le 
moins la plaignante ne prétend pas que la violation du droit d'être entendu dont elle se prévaut serait 
grave, pas plus qu'elle n'explique pourquoi un renvoi de la cause à l'OFAIL n'aurait pas constitué 
une vaine formalité. En définitive, la plainte doit être rejetée sur ce point. 

2.1.3. Quoi qu’il en soit, il ressort du dossier que l’OFAIL a demandé des informations 
complémentaires sur les factures transmises par B.________ le 13 septembre 2024 après avoir 
constaté que des factures dataient d’avant la mise en place de la gérance effectuée par ce dernier 
ou ne concernaient pas l’immeuble en question (P. 10 de l’OFAIL). B.________ s’est contenté de 
remettre à l’OFAIL les mêmes pièces, le 23 septembre 2024, accompagnées d’un courrier explicatif 
(P. 11 de l’OFAIL). L’OFAIL a à nouveau interpellé B.________ par courriel, le 23 octobre 2024, afin 
d’obtenir les preuves de paiement (P. 12 de l’OFAIL). Le 6 novembre 2024, B.________ a transmis 
de nouvelles pièces qui ont nécessité une demande d’informations complémentaires (P. 13 et 14 de 
l’OFAIL). Par conséquent, il est faux de prétendre que la décision attaquée a été rendue en violation 
de son droit d’être entendu. 

2.2.

2.2.1. La gérance légale est une institution à laquelle les autorités de poursuite se trouvent 
confrontées lorsque l'exécution forcée porte sur un immeuble, qu'il s'agisse d'une saisie, d'une 
réalisation de gage ou d'une faillite. L'activité du gérant consiste globalement à gérer un immeuble 
se trouvant sous la mainmise de l'Office, avec tout ce que cela comporte comme activités de la part 
du gérant : encaisser les loyers, procéder aux réparations nécessaires, payer les différents 
intervenants (concierges, jardiniers, etc.), répartir les frais de chauffage. L'idée consiste à tirer de 
l'immeuble le plus de revenus possibles tout en en conservant la substance afin d'assurer une 
réalisation forcée aux meilleures conditions possibles. Contrairement à une gérance 
conventionnelle, exercée en faveur du propriétaire de l'immeuble (dont les intérêts sont 
prépondérants), la gérance légale est issue d'un acte relevant de la puissance publique sans rapport 
avec la volonté du propriétaire (dessaisissement du débiteur) et dont les contours n'ont rien de 
contractuel mais sont fixés pour l'essentiel par la LP et l'ORFI (JEANDIN, La gérance légale 
d'immeubles, in BlSchK 2015, p. 82 et la référence). 

Le gérant légal est avant tout l'Office des poursuites ou des faillites, lequel intervient ex lege comme 
organe étatique en charge de l'exécution forcée, sans que le débiteur n'ait son mot à dire (en 
particulier, l'Office n'a aucune instruction à recevoir du débiteur). Le gérant légal n'est pas le 
mandataire du débiteur; il assume les tâches que lui assigne la loi. Il en découle une situation 
quelque peu délicate puisque le gérant légal prend des dispositions qui touchent les droits du 
débiteur poursuivi tout en agissant avant tout dans l'intérêt du créancier poursuivant ou encore de 
la masse en faillite (JEANDIN, op. cit., p. 83 et les références). 

2.2.2. La tâche de gérance légale peut être transférée par l'Office à un tiers, sous la 
responsabilité de l'Etat (art. 16 al. 3 ORFI). 

L’ORFI ne définit pas le tiers à qui le mandat de gérance peut être confié. Les termes utilisés par le 
législateur délégué confèrent au gérant légal un pouvoir certain en opportunité, reconnu en 
jurisprudence (cf. ATF 129 III 400 consid. 1.2). Cependant, ce libre arbitre rencontre des limites. 
Elles ont trait notamment aux qualités du tiers. Le tiers à qui est confiée la gérance légale doit 
présenter des qualifications professionnelles en la matière et dont l’organisation lui permet 

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d’assumer la tâche qui lui est confiée. Cette exigence n’est pas exprimée dans l’ORFI, mais découle 
de la responsabilité encourue du fait de la délégation. Par ailleurs, le tiers doit présenter des 
garanties d’impartialité à l’égard des parties à la procédure. Il ne doit pas exister de conflit d’intérêts 
entre le tiers et le débiteur ou les créanciers. Par exemple, le tiers ne doit pas être partie à la 
procédure en sa qualité de débiteur d’une cédule immobilière grevant l’immeuble. Il ne doit pas non 
plus exister d’accord financier entre les parties à la procédure et le tiers; dans ce contexte, le tiers 
ne peut pas être locataire de l’immeuble dont la gérance lui est confiée, ou ne peut se prétendre 
créancier du propriétaire de l’immeuble (cf. DEFAGO GAUDIN,  L'immeuble dans la LP : indisponibilité 
et gérance légale, 2006, p. 180, n° 675 ss et références citées).

Les art. 16 al. 3, respectivement 94 al. 2 ORFI, énoncent que le gérant légal qui délègue cette tâche 
à un tiers engage sa responsabilité. Conformément à l’art. 5 LP, cette responsabilité incombe au 
canton. Cette responsabilité peut être évoquée à un double titre. En premier lieu, elle influence le 
choix du tiers délégataire. En effet, elle constitue l’obligation pour le gérant légal de confier la tâche 
à une personne présentant les qualifications et les qualités d’indépendance requises. En second 
lieu, elle rappelle en tant que de besoin que le tiers délégataire est un auxiliaire dont le canton répond 
des actes. En deuxième lieu, le tiers engage, par son activité, voire son inaction, la responsabilité 
du canton (cf. DEFAGO GAUDIN, op. cit. p. 184, n° 691 s. et références citées). 

2.2.3. En l’espèce, l’Office des faillites de la Broye et du Nord Vaudois a donné pour instruction 
à l’OFAIL de résilier le mandat de gérance légale conclu avec F.________ SA car il souhaitait que 
l’OFAIL se charge uniquement de l’encaissement des loyers et que B.________ soit chargé de 
veiller au bon entretien de l’immeuble et de gérer les éventuels dégâts pouvant survenir sur celui-ci. 
Or, B.________ est l’administrateur unique de la société en liquidation propriétaire de l’immeuble 
sous gérance légale. Déjà à ce stade, B.________ ne présente manifestement pas les qualités 
d’indépendance requises. Il ne devait pas être choisi pour exercer des tâches de gérant légal.

L’OFAIL a constaté, sans être contredit, que B.________ a tenté d’obtenir des remboursements de 
factures pour un montant total de CHF 2'116.95 qui ne concernaient pas l’immeuble sous gérance 
légale et qui sont énoncés dans la décision attaquée du 5 décembre 2024. Ce comportement est 
grave et la responsabilité de l’Etat aurait pu être engagée si l’OFAIL avait remboursé ces factures à 
tort. La plaignante ne tente même pas de démontrer que ces demandes de remboursements étaient 
justifiées. Au surplus, B.________ n’a pas produit les documents requis par l’OFAIL à plusieurs 
reprises pour justifier la demande de remboursement de certaines factures. 

Par conséquent, outre le fait qu’il ne dispose pas des qualités d’indépendance requises pour exercer 
des tâches de gérant légal de l’immeuble de la société en faillite dont il est l’administrateur unique, 
B.________ n’est pas apte à exercer ces tâches puisqu’il demande le remboursement de factures 
qui concernent d’autres immeubles et n’est pas en mesure de produire les documents requis à 
plusieurs reprises par l’OFAIL permettant de justifier le bien-fondé des demandes de remboursement 
de certaines factures. 

Il s’ensuit que la décision de l’OFAIL du 5 décembre 2024 est pleinement justifiée de sorte que la 
plainte doit être rejetée. 

3.

Il n'est pas perçu de frais (art. 20a al. 2 ch. 5 LP), ni alloué de dépens (art. 62 al. 2 de l'ordonnance 
du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application de la loi fédérale sur la poursuite 
pour dettes et la faillite [OELP ; RS 281.35]).

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la Chambre arrête :

I. La plainte est rejetée.

Partant, la décision du 5 décembre 2024 est confirmée.

II. Il n’est pas perçu de frais ni alloué de dépens.

III. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les dix jours qui 
suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées 
par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours 
motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 12 février 2025/cov

La Présidente Le Greffier-rapporteur