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**Case Identifier:** bff28538-9611-53c4-99ec-501001e8103b
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2017-08-28
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de Justice (Cour civile) Chambre des baux et loyers 28.08.2017 C/20421/2014
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_004_C-20421-2014_2017-08-28.pdf

## Full Text

Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 30.08.2017. 

 

 

R E P U B L I Q U E   E T  

 

CANTON DE GENEVE 

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

C/20421/2014 ACJC/1011/2017 

ARRÊT 

DE LA COUR DE JUSTICE 

Chambre des baux et loyers 

DU LUNDI 28 AOÛT 2017 

 

Entre 

Monsieur A______, domicilié ______ Genève, appelant d'un jugement rendu par le 
Tribunal des baux et loyers le 24 juin 2016, comparant par Me Philippe JUVET, avocat, 

rue de la Fontaine 2, 1204 Genève, en l'étude duquel il fait élection de domicile,  

et 

B______, sise ______ Genève, intimée, comparant par Me Karin GROBET 
THORENS, avocate, rue Verdaine 6, case postale 3776, 1211 Genève 3, en l'étude de 

laquelle elle fait élection de domicile. 

 

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C/20421/2014 

EN FAIT 

A. a. La B______ (ci-après : B______), sise à Genève, est propriétaire de l'immeuble 
sis ______, à Genève.  

A______ et sa sœur C______, née D______, sont les enfants de E______ et 

F______, décédés en 1992, respectivement en 2012, lesquels étaient actionnaires 

à parts égales des 50 actions au porteur de B______. 

Par testament contesté en justice par A______, F______ a attribué à sa fille la 

totalité de ses actions (n° 1 à 25) dans B______. Au décès de E______, A______ 

et sa sœur ont hérité de ses actions (n° 26 à 50) dans B______; aucun partage n'a 

eu lieu à ce jour. 

De décembre 1993 jusqu'au 24 mai 2013, F______ a été inscrit au Registre du 

commerce de Genève comme administrateur président de B______ avec signature 

individuelle, et A______ et C______ ont été inscrits comme administrateurs avec 

signature collective à deux. Au 24 mai 2013, des modifications sont intervenues 

au Registre du commerce (cf. infra let. i). 

Selon les statuts de B______, les administrateurs de la société sont choisis parmi 

les actionnaires (art. 17) et la durée de leur fonction est de trois ans (art. 18). 

 b. Le 1er octobre 1984, B______, bailleresse, et A______, locataire, ont conclu un 
contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 4.5 pièces au 

2
ème

 étage de l'immeuble précité.  

Le loyer annuel était de 10'800 fr. plus charges de 2'400 fr. 

Les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de 

Genève, édition 1978, faisaient partie intégrante du bail. Leur art. 12 relatif aux 

services généraux de chauffage, eau chaude et climatisation prévoyait que la 

jouissance et le paiement de ces services, lorsqu'ils fonctionnaient dans 

l'immeuble, faisaient partie des droits et obligations découlant du bail. Le locataire 

devait payer les redevances qui en découlaient dès que l'un ou l'autre étaient mis à 

sa disposition, même si, pour un motif qui lui était personnel, il ne les utilisait pas. 

c. Le 28 avril 1987, B______ et A______ ont conclu un second contrat de bail à 
loyer portant sur la location d'un appartement de 5.5 pièces au 2

ème
 étage du même 

immeuble.  

Le loyer annuel était de 12'600 fr. plus charges de 2'160 fr. 

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C/20421/2014 

Les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de 

Genève, édition 1986, faisaient partie intégrante du bail. Son art. 12 avait la même 

teneur que dans l'édition 1978. 

d. C______ est locataire d'un appartement de huit pièces au dernier étage de 
l'immeuble concerné depuis le 1

er
 janvier 1984. Le loyer annuel est de 18'000 fr. 

plus charges de 3'180 fr. 

e. Selon les déclarations de A______ devant le Tribunal, il a payé des acomptes 
de charges au début des deux contrats de bail et jusqu'à l'arrivée de sa sœur dans 

l'immeuble. A ce moment-là, sa mère a décidé, seule, de rétablir l'équilibre avec 

sa sœur, en supprimant les charges de ses appartements, qui étaient refacturées à 

l'appartement du concierge au rez-de-chaussée dont elle payait le loyer. Il n'avait 

pas reçu de document écrit formalisant cette décision mais à partir de ce moment-

là, il n'avait plus rien reçu en lien avec les charges.  

f. Par avis de majoration de loyer séparés du 9 novembre 2000, le loyer de 
l'appartement de 4.5 pièces a été porté à 11'808 fr. par année et celui de 5.5 pièces 

à 13'164 fr. par année. Sur chacun des deux avis, la rubrique relative aux 

modifications des charges est restée vierge et un montant de 0 fr. figurait à celle 

concernant les charges en vigueur.  

g. Le 20 octobre 2003, G______, nouvellement chargée de la gestion de 
l'immeuble, a interpellé H______ qui s'en occupait auparavant au sujet des 

coefficients de répartition des frais de chauffage et d'eau chaude de divers 

appartements. Il était relevé qu'aucun coefficient n'avait été attribué aux deux 

appartements de A______ au 2
ème

 étage. En outre, le logement de F______, qui 

logeait également dans l'immeuble, comprenait des coefficients très importants, ne 

correspondant pas à son appartement. G______ priait donc H______, pour le cas 

où F______ se verrait facturer les frais des deux appartements sans coefficient, de 

lui communiquer l'accord écrit de ce dernier et de lui fournir les coefficients des 

deux logements concernés. 

h. Par courrier du 29 octobre 2003, H______ a répondu que les coefficients 
relatifs aux deux appartements de A______ avaient été supprimés au 1

er
 janvier 

1988 et reportés à la même date sur l'appartement de F______, en accord avec ce 

dernier et son épouse.  

i. Le 7 mai 2013, lors de l'assemblée générale ordinaire de B______, survenue 
postérieurement au décès de F______, A______ a refusé de signer la liste de 

présence, car il n'était pas d'accord avec la répartition des actions, à savoir 37.5 

pour sa sœur et 12.5 pour lui. 

 Le conseil d'administration de B______ a été réélu, C______ devenant 

administratrice présidente avec signature individuelle, tandis que A______ et 

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C/20421/2014 

I______ (administrateur secrétaire depuis octobre 2004) ont été reconduits dans 

leurs fonctions, avec signature collective à deux. 

 C______ a été inscrite au Registre du commerce de Genève comme 

administratrice présidente titulaire de la signature individuelle le 24 mai 2013. 

j. Le 1er mai 2014, le conseil d'administration de B______ a décidé, par deux voix 
(C______ et I______) contre une (A______), que toute démarche devait être 

entreprise pour que ce dernier payât les charges des deux appartements qu'il louait 

et a conféré un mandat dans ce sens au J______. 

k. Le 27 mai 2014, lors de l'assemblée générale ordinaire de B______, A______ 
s'est à nouveau opposé à la répartition des actions (37.5 pour sa sœur et 12.5 pour 

lui). 

La réélection de C______ en qualité d'administratrice présidente avec signature 

individuelle a été approuvée à l'unanimité, selon le procès-verbal.  

La réélection de I______, la révocation de A______ et son remplacement par 

K______, fils de C______, ont été décidés à la majorité des voix (37.5). 

Ces décisions ont été annulées par jugement du Tribunal de première instance du 

30 octobre 2015, lequel a été confirmé par arrêt ACJC/856/2016 de la Cour du 

24 juin 2016. C______ a formé un recours en matière civile devant le Tribunal 

fédéral le 12 septembre 2016 contre l'arrêt précité. La procédure est actuellement 

pendante. 

l. Par acte du 16 juin 2014, A______ a intenté contre sa sœur une action en 
annulation de testament et de donation, en rapport, en réduction et en partage, 

assortie d'une requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles. 

Par ordonnance de mesures superprovisionnelles du 18 juin 2014, le Tribunal de 

première instance a notamment suspendu les droits d'actionnaire de C______ dans 

B______ et ordonné que toutes les décisions de l'assemblée générale et du conseil 

d'administration soient prises à l'unanimité, y compris la voix de A______. 

Par ordonnance de mesures provisionnelles du 30 septembre 2014, le Tribunal a 

notamment limité les droits d'actionnaire de C______ dans B______ aux seuls 

actes de gestion et de disposition ne touchant pas, directement ou indirectement, 

les droits de A______ et dit que l'ordonnance déploierait ses effets jusqu'à droit 

jugé ou accord entre les parties. 

Ces mesures ont été confirmées par arrêt de la Cour de justice du 20 février 2015. 

La Cour a notamment retenu que C______ avait pris, de par sa fonction 

d'administratrice dans la société, des décisions tendant à empêcher son frère d'user 

d'une partie des biens de la succession encore en indivision et que, tant que le 

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C/20421/2014 

partage n'avait pas eu lieu, les deux parties devaient pouvoir bénéficier des biens 

de la succession sans préjudice sur l'autre. 

Par arrêt du 30 juillet 2015, le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours en 

matière civile formé par C______ contre l'arrêt précité de la Cour. 

m. Par avis de modification du bail du 20 septembre 2014, B______ a introduit 
des acomptes pour charges de chauffage et eau chaude de 2'700 fr. par année pour 

l'appartement de 5.5 pièces occupé par A______. 

Par avis du 31 mars 2015, elle en a fait de même à hauteur de 2'400 fr. par année à 

compter du 1
er

 octobre 2015 pour l'appartement de 4.5 pièces occupé par 

A______. 

Dans les deux cas, le motif de la modification était le procès-verbal de la séance 

du conseil d'administration du 1
er

 mai 2014. 

n. A______ a contesté les avis de modification précités en temps utiles devant la 
Commission de conciliation en matière de baux et loyers.  

Enregistrées sous les numéros de procédure C/20421/2014 (appartement de 

5.5 pièces) et C/7771/2015 (appartement de 4.5 pièces), le causes ont été déclarées 

non conciliées le 20 mars 2015 pour la première et le 19 juin 2015 pour la 

seconde. 

o. Par actes séparés introduits devant le Tribunal des baux et loyers le 4 mai, 
respectivement le 20 août 2015, B______, représentée par J______, 

respectivement par Me Karin GROBET THORENS, avocate mandatée par 

C______, a conclu à la validation des avis de modification du bail des  

20 septembre 2014, respectivement 31 mars 2015.  

Elle a requis la jonction des causes C/20421/2014 et C/7771/2015. 

Elle a notamment fait valoir que l'avis de majoration du loyer du 9 novembre 2000 

consacrait, près de 14 ans après la prise de possession des locaux par A______, 

une augmentation du loyer de l'appartement de 5.5 pièces de 564 fr., alors que 

l'acompte de charges était de 2'160 fr. Il ne pouvait ainsi s'agir d'une modification 

visant à inclure les charges dans le loyer. L'avis contesté, qui procédait à une 

réintégration des acomptes de charges prévu contractuellement, respectait le 

système mis en place et l'égalité entre les locataires. 

p. Dans les deux causes, A______ a conclu au déboutement de B______ de toutes 
ses conclusions et contesté la validité de la représentation de B______ par le 

J______ et Me Karin GROBET THORENS. 

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C/20421/2014 

Il a notamment fait valoir que les acomptes de charges avaient été supprimés et 

intégrés forfaitairement dans le loyer par les avis de majoration du 9 novembre 

2000. 

q. Lors de l'audience du 22 janvier 2016, le Tribunal a ordonné la jonction des 
causes C/20421/2014 et C/7771/2015, sous le numéro C/20421/2014, et a 

interrogé les parties. 

A______ a déclaré que dans les années 2002 ou 2003, il lui avait été demandé de 

payer des charges et il avait reçu des décomptes à plusieurs reprises, qu'il avait 

refusé de payer en expliquant que les charges étaient comprises dans le loyer de 

ses appartements. Il supposait que F______ devait être au courant de la décision 

de son épouse mais il n'en avait jamais parlé avec lui. L______ était 

l'administrateur de sociétés qui lui appartenaient et était copropriétaire à ses côtés 

d'une société qui détenait un hôtel. 

I______, administrateur de la bailleresse et directeur de G______ de 1982 à 2013, 

a expliqué qu'à la reprise de la gestion de l'immeuble, la régie, se fondant sur les 

baux, avait adressé à A______ des bulletins de versement comprenant tant le 

loyer que les provisions pour les charges. Le locataire ayant indiqué qu'il ne payait 

pas de charges, celles-ci avaient été supprimées et refacturées à la bailleresse. 

Deux ou trois ans plus tard, F______ avait demandé à la régie de facturer les 

charges à A______, ce qui avait été fait. A______ l'avait contesté et le témoin 

avait demandé à F______ ce qu'il devait faire, car s'il voulait faire payer 

A______, il devait le mettre aux poursuites. F______ ne souhaitait pas que cela 

arrive car il s'agissait de son fils, lequel était en outre administrateur de la 

bailleresse. Il a donc laissé tomber et les charges ont continué à être facturées à 

cette dernière. Il n'avait plus été demandé à A______ de payer les charges de ses 

appartements jusqu'à la présente procédure. La régie s'était basée sur les baux 

pour exiger des acomptes de charges car son dossier ne comprenait aucun 

document ou lettre mentionnant que ce locataire ne devait pas payer de charges. 

Selon le témoin, l'avis de majoration du 9 novembre 2000 concernait uniquement 

le loyer et c'était une erreur qu'il mentionne un montant de 0 fr. pour les charges. 

 r. Lors de l'audience du 12 février 2016, le Tribunal a entendu M______, gérant 
d'immeuble auprès de H______SA depuis 1988, comme témoin.  

Celui-ci a déclaré que l'immeuble concerné était géré par E______, qui prenait 

toutes les décisions. Elle était très attachée à l'équité entre son fils et sa fille, qui 

habitaient tous les deux dans l'immeuble, et vu la différence entre leurs loyers 

respectifs, elle avait décidé de prendre à sa charge la totalité des charges de 

chauffage et d'eau chaude des deux appartements de A______, lesquelles avaient 

été imputées à l'appartement qu'elle occupait au 6
ème

 étage de l'immeuble. Ces 

charges n'étaient pas reportées sur l'immeuble mais sur l'appartement de E______, 

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pour lequel elle payait un loyer. Cette opération avait eu lieu en 1987, avant 

l'arrivée du témoin dans la régie. Toutefois, E______ lui avait expliqué par la 

suite cette décision à l'occasion d'une de leurs rencontres pour discuter de 

l'immeuble. Elle ne lui avait pas précisé si elle avait pris cette décision avec son 

époux mais c'était elle qui gérait l'ensemble des biens immobiliers de la famille, 

décidait et était au courant de tout quand bien même elle n'exerçait aucune 

fonction au sein de la bailleresse. Durant l'intégralité du mandat du témoin, les 

charges avaient été payées par E______. Selon le témoin, il y avait eu un avenant 

au bail relatif à cela, peut-être un avis officiel, voire rien car à l'époque la gestion 

se faisait en famille. L'avis de majoration de loyer du 9 novembre 2000 ne 

comportant pas de charges n'était pas le document formalisant la décision prise 

par E______ au sujet des charges. Dans la mesure où cette décision remontait à 

1987 ou 1988, il aurait été étrange qu'elle soit formalisée plus de dix ans après.  

 Les parties ont ensuite plaidé et persisté dans leurs conclusions respectives et la 

cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. 

B. Par jugement JTBL/617/2016 du 24 juin 2016, le Tribunal a débouté B______ des 
fins de sa demande (ch. 1 du dispositif), constaté que les montants des acomptes 

de charges relatifs aux appartements de 4.5 et 5.5 pièces loués par A______ 

n'avaient pas été modifiés depuis la conclusion des baux et s'élevaient à 2'400 fr., 

respectivement 2'160 fr. par année (ch. 2), débouté les parties de toutes autres 

conclusions (ch. 3) et dit que la procédure était gratuite (ch. 4). 

 Le Tribunal a considéré que la bailleresse n'avait fourni aucun justificatif ni 
décompte relatif aux frais accessoires des appartements loués à A______. 

Toutefois, les provisions pour charges étaient prévues par les baux des 1
er

 octobre 

1984 et 28 avril 1987. Bien qu'ils aient été assumés par la mère du locataire, celle-

ci ne disposait d'aucun pouvoir pour engager la société bailleresse et les baux 

n'avaient pas été modifiés pour que A______ soit libéré de ces charges. A______ 

était par conséquent demeuré redevable du paiement de ces charges. 

C. a. Par acte déposé le 15 septembre 2016 au greffe de la Cour de justice, A______ 
appelle du chiffre 2 du dispositif de ce jugement, qu'il a reçu le 18 août 2016 et 

dont il sollicite l'annulation. Il conclut à la confirmation du jugement pour le 

surplus et au déboutement de B______ de toutes ses conclusions, sous suite de 

frais et dépens.  

Préalablement, il conclut nouvellement à la correction des qualités des parties afin 

qu'il soit constaté que ni le J______, ni Me Karin GROBET THORENS n'ont de 

mandat de représentation au bénéfice de B______. 

 Il fait valoir des faits nouveaux et produit un courrier adressé par son conseil au 

Tribunal le 12 juillet 2016, ainsi que son annexe, soit l'arrêt ACJC/856/2016 de la 

Chambre civile de la Cour du 24 juin 2016.  

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 b. Par réponse expédiée le 19 octobre 2016 au greffe de la Cour à 19h50, 
accompagnée d'une déclaration d'un témoin à cet égard, B______ conclut au rejet 

de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. Subsidiairement, elle conclut 

à la constatation de la validité des avis de modification des 20 septembre 2014 et 

31 mars 2015 et au déboutement de A______ de toutes ses conclusions.  

 Elle fait notamment valoir qu'elle n'était pas en mesure de prendre des conclusions 
constatatoires en première instance, car ce n'est qu'à l'audience du 22 janvier 2016 

qu'elle a eu connaissance du fait que feue E______ avait pris la décision de ne 

plus facturer les charges d'eau chaude et de chauffage à son fils. De plus, c'est à 

cette audience qu'elle a, selon elle, pris conscience de l'ampleur des liens 

économiques et amicaux que A______ entretenait avec le précédant mandataire. 

 Elle produit son acte de recours du 12 septembre 2016 au Tribunal fédéral à 

l'encontre de l'arrêt ACJC/856/2016 de la Cour du 24 juin 2016. 

 c. Par réplique du 11 novembre 2016, A______ a persisté dans ses précédentes 
conclusions. 

B______ a renoncé à dupliquer. 

 d. Les parties ont été informées le 8 décembre 2016 de ce que la cause était gardée 
à juger. 

 e. Par arrêt préparatoire du 23 mars 2017, la Cour a déclaré recevable l'appel et, 
fixé à B______ un délai de dix jours pour inviter I______ ou un représentant de la 

société nommé judiciairement à ratifier la requête de B______ en validation de 

modification de bail du 4 mai 2015, les pouvoirs que C______ a voulu conférer à 

Me Karin GROBET THORENS pour les deux instances, la réponse de cette 

société du 19 octobre 2016 et les chargés de pièces y relatifs, auprès de la Cour. 

 La Cour a considéré que la décision de l'assemblée générale de B______ du 7 mai 

2013 était nulle et que dès lors, C______ n'avait pas le pouvoir individuel de 

signer, mais seulement un pouvoir de signature à deux.  

 f. Par courrier du 28 mars 2017, A______ a demandé à la Cour de reconsidérer 
son arrêt du 23 mars 2017 au motif que I______ n'était plus administrateur de 

B______, celui-ci ayant été élu à ce poste plus de trois ans auparavant. 

 Il a produit le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de B______ du  

13 mars 2012. 

 g. Par courrier du 6 avril 2017, B______ a transmis à la Cour un courrier signé par 
I______ le même jour, dans lequel celui-ci ratifiait les pouvoirs conférés à  

Me Karin GROBET THORENS, ainsi que les actes visés par l'arrêt préparatoire 

du 23 mars 2017.  

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 h. Par courrier du 11 avril 2017, A______ a persisté dans ses précédentes 
conclusions. 

EN DROIT 

1. 1.1 L'appel est recevable pour les motifs exposés dans l'arrêt préparatoire de la 
Cour du 23 mars 2017.  

 1.2 Dans sa réponse du 19 octobre 2016, l'intimée, qui conclut à titre principal à la 
confirmation du jugement et au rejet de l'appel, reprend, à titre subsidiaire, ses 

conclusions de première instance.  

Bien qu'elle n'ait pas explicitement déclaré faire appel joint, l'on comprend à la 

lumière de la motivation de son écriture que tel est le cas. Ne pas tenir compte des 

conclusions subsidiaires de l'intimée consacrerait un formalisme excessif prohibé 

par la jurisprudence (cf. ATF 137 III 617 consid. 6.2, JdT 2014 II 187), de sorte 

que celles-ci seront traitées comme un appel joint, étant précisé que l'appelant a eu 

l'occasion de se déterminer sur celles-ci dans son écriture de réplique. 

Interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 142 

al. 1 et 312 al. 1 et 2 CPC), l'appel joint est recevable. 

 1.3 Par souci de clarté, le locataire sera désigné ci-après comme l'appelant et la 
bailleresse comme l'intimée. 

1.4 S'agissant d'une procédure relative à la protection contre les loyers abusifs 
(art. 269, 269a et 270b CO), la cause est soumise à la procédure simplifiée en 

vertu de l'art. 243 al. 2 let. c CPC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_1/2014 du 

26 mars 2014 consid. 2.3) et la maxime inquisitoire sociale est applicable (art. 55 

al. 2 et 247 al. 2 let. a CPC).  

 Saisie d'un appel, la Cour revoit la cause avec un pouvoir d'examen complet, c'est-

à-dire tant en fait qu'en droit (art. 310 CPC). 

2.  2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont 
pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard  

(let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première 

instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). 

2.2 En l'espèce, comme retenu dans l'arrêt préparatoire du 23 mars 2017, le 
courrier de l'appelant au Tribunal du 12 juillet 2016, ainsi que l'annexe 

l'accompagnant, sont recevables.  

Le mémoire de recours au Tribunal fédéral interjeté par l'intimée le 12 septembre 

2016, qu'elle a produit à l'appui de sa réponse du 19 octobre 2016, est également 

recevable, cette pièce étant postérieure au jugement querellé. 

- 10/16 - 

 

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En revanche, le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de l'intimée du 

13 mars 2012, produit à l'appui du courrier que l'appelant a adressé à la Cour le 

28 mars 2017, est irrecevable. En effet, l'appelant ne démontre pas qu'il aurait été 

empêché de produire ce document en première instance déjà. Il en va de même 

des allégués de fait s'y rapportant.  

3. 3.1 La capacité d'être partie et d'ester en justice, conférée par l'exercice des droits 
civils, est une condition de recevabilité de l'action que le Tribunal doit examiner 

d'office (art. 59 al. 2 let. c et 60 CPC). 

La capacité d'ester en justice est le corollaire en procédure de l'exercice des droits 

civils (art. 67 al. 1 CPC). La personne morale a l'exercice des droits civils, à 

condition qu'elle possède les organes que la loi et les statuts exigent à cet effet 

(art. 54 CC). Elle exerce ses droits civils par l'intermédiaire de ses organes, qui 

expriment sa volonté à l'égard des tiers (art. 55 al. 1 CC). Il y a lieu d'entendre par 

là les organes exécutifs, et non l'organe législatif ou l'organe de contrôle  

(ATF 141 III 80 consid. 1.3 et les références citées).  

Les organes exécutifs, mais aussi toutes les personnes qui peuvent valablement 

représenter la société anonyme dans les actes juridiques avec des tiers en vertu des 

règles du droit civil, peuvent accomplir des actes judiciaires en son nom, comme 

signer des écritures et donner procuration à un avocat. Sont en premier lieu 

légitimés à représenter la société en justice les membres du conseil 

d'administration et, à moins que les statuts ou le règlement d'organisation ne 

l'exclue, un seul des membres de celui-ci (art. 718 al. 1 CO; ATF 141 III 80 

précité).  

Chacune des personnes habilitées à représenter la société en justice doit justifier 

de sa qualité et de son pouvoir en produisant notamment un extrait du registre du 

commerce (ATF 141 III 80 précité). 

 Savoir quelle(s) personne(s) est (sont) habilitée(s) à représenter la société 

anonyme en procédure ressortit ainsi à la capacité d'ester en justice de celles-ci. Il 

s'agit d'une condition de recevabilité de la demande (art. 59 al. 2 let. c CPC;  

ATF 141 III 80 précité). 

3.2 En l'espèce, dans son arrêt préparatoire du 23 mars 2017, la Cour a retenu que 
C______ ne disposait pas du pouvoir d'engager seule l'intimée dans la présente 

procédure, car la décision de l'assemblée générale de l'intimée du 7 mai 2013 - en 

vertu de laquelle C______ était devenue titulaire de la signature individuelle - 

était nulle. Dès lors, C______ était uniquement titulaire du pouvoir de signature 

collective à deux et ne pouvait agir qu'en concours avec un autre administrateur de 

l'intimée, tels un administrateur nommé judiciairement ou I______ inscrit au 

Registre du commerce avec signature collective à deux.  

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Ce dernier a, par courrier du 6 avril 2017, ratifié le mandat confié à Me Karin 

GROBET THORENS, ainsi que les actes entrepris par C______ pour le compte 

de l'intimée dans la présente procédure. 

Cela étant, la capacité d'ester en justice de l'intimée demeure douteuse, au vu des 

mesures provisionnelles prononcées dans le cadre du litige successoral opposant 

l'appelant à sa sœur dont il ne résulte pas avec certitude que cette dernière pourrait 

valablement représenter l'intimée dans la présente procédure.  

En effet, les droits d'actionnaire de C______ dans l'intimée ont été restreints afin 

d'éviter que celle-là n'empêche l'appelant d'user des biens de la succession encore 

en indivision, frère et sœur devant pouvoir bénéficier des biens de la succession 

sans préjudice sur l'autre. Or, le présent litige a pour objet l'introduction par 

l'intimée d'acomptes pour charges d'eau chaude et chauffage à hauteur de 2'400 fr. 

pour l'appartement de 4.5 pièces et de 2'700 fr. pour celui de 5.5 pièces que 

l'appelant occupe. Dans ces circonstances, la question de savoir si l'introduction 

des charges litigieuses ne se ferait pas au préjudice de l'appelant peut se poser. 

Quoi qu'il en soit, elle peut demeurer indécise dans la mesure où l'action sera 

rejetée pour les motifs exposés ci-dessous (cf. infra consid. 4 et 5). 

4. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir statué ultra petita. 

4.1 Le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est 
demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse (art. 58 al. 1 CPC).  

La question de savoir si le tribunal a accordé plus ou autre chose que ce qu'une 

partie au procès a demandé se détermine en premier lieu selon les conclusions 

formulées (arrêt du Tribunal fédéral 4A_440/2014 du 27 novembre 2014 

consid. 3.3).  

La modification de la demande pendant la phase des débats principaux nécessite 

notamment de reposer sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux (art. 230 

al. 1 let. b CPC).  

4.2 En l'espèce, l'intimée a conclu, en première instance, à la validation des avis 
de modification de bail des 20 septembre 2014 et 31 mars 2015. 

Même si elle ignorait, comme l'intimée le soutient, jusqu'à l'audience du 

22 janvier 2016, que feue E______ avait elle-même supprimé les charges d'eau 

chaude et de chauffage qui étaient facturées à l'appelant, elle était en mesure de 

prendre des conclusions constatatoires et ce en première instance déjà. Il en va de 

même pour les liens économiques et amicaux que l'appelant entretient avec 

L______, que l'intimée prétend avoir découvert à l'audience précitée. 

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C/20421/2014 

En effet, sur la base de ces faits nouveaux, l'intimée aurait pu modifier sa 

demande conformément à l'art. 230 CPC et prendre des conclusions constatatoires 

subsidiaires, ce d'autant plus que le Tribunal a encore tenu une audience le 

12 février 2016.  

Dans ces circonstances, le Tribunal a statué ultra petita en constatant que les 

montants des acomptes de charges relatifs aux appartements de 4.5 et 5.5 pièces 

occupés par A______ n'avaient pas été modifiés depuis la conclusion des baux et 

s'élevaient à 2'400 fr., respectivement 2'160 fr. par année.  

Partant, le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué sera annulé. 

5.  L'intimée fait grief au Tribunal de ne pas avoir considéré que les avis de 
modification de bail des 20 septembre 2014 et 31 mars 2015 étaient valables. 

5.1 5.1.1 En matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux, on entend par 
frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport 

avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais 

d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de 

la chose (art. 257b al. 1 CO). De tels frais ne sont à la charge du locataire que si 

cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO); dans ce cas, les parties 

peuvent prévoir un système forfaitaire ou un système fondé sur les coûts effectifs, 

avec versement d'un acompte à valoir sur le décompte final (art. 4 OBLF). A 

défaut de convention, ces frais sont compris dans le loyer (ATF 137 III 362 

consid. 3.2.1 et les références citées). 

 En cours de contrat, le bailleur peut décider de modifier le régime des frais 

accessoires, en particulier de facturer séparément au locataire des frais accessoires 

jusque-là inclus dans le montant du loyer ou de facturer des frais nouvellement 

survenus. Il doit toutefois procéder conformément à l'art. 269d CO, et le locataire 

peut contester la modification s'il la juge abusive (art. 270b CO; ATF 137 III 362 

précité et les références citées). 

 5.1.2 Selon l'art. 269d al. 1 et 2 CO, l'avis de majoration du loyer, avec indication 
des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de 

résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton; la 

majoration de loyer est nulle lorsqu'elle n'est pas notifiée au moyen de la formule 

officielle, que les motifs ne sont pas indiqués ou qu'elle est assortie d'une 

résiliation ou d'une menace de résiliation. Ces règles s'appliquent dans la même 

mesure à la modification unilatérale au détriment du locataire consistant par 

exemple à facturer séparément les frais accessoires précédemment inclus dans le 

loyer (art. 269d al. 3 CO; ATF 137 III 362 précité et les références citées). 

 L'art. 19 OBLF exige notamment que la formule destinée à communiquer au 

locataire la modification unilatérale du contrat contienne la désignation des 

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prétentions, la date de leur entrée en vigueur, les motifs précis justifiant ces 

prétentions (al. 1 let. b). Si le motif figure dans une lettre d'accompagnement, le 

bailleur doit se référer expressément à cette lettre dans la formule officielle  

(al. 1bis); un tel mode de procéder était auparavant prohibé par la jurisprudence 

(ATF 137 III 362 précité et les références citées).  

Selon la jurisprudence, l'art. 269d CO prescrit une forme écrite qualifiée qui 

s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les renseignements donnés 

par un autre moyen peuvent préciser ou servir à l'interprétation des motifs 

mentionnés sur l'avis formel - ou sur l'annexe, conformément à  

l'art. 19 al. 1bis OBLF -, mais non les étendre ni remplacer une indication omise. 

Les motifs doivent être précis; ils doivent permettre au locataire de saisir la portée 

et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine 

connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non (ATF 137 III 362 

précité et les références citées). 

 La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une 

manifestation de volonté du bailleur. Si le locataire et le bailleur ne sont pas 

d'accord sur le sens ou la portée de cette communication, il faut l'interpréter selon 

le principe de la confiance; sont prises en compte les facultés de compréhension 

du locataire et toutes les circonstances du cas particulier (ATF 137 III 362 précité 

et les références citées). 

 La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels 

frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais 

facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la 

modification que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le 

bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément. L'exigence de 

précision implique non seulement de désigner en détail quels frais accessoires 

seront à l'avenir facturés directement au locataire, mais aussi de faire apparaître 

quelle incidence revêt la distraction des frais sur la structure du loyer. On ne 

saurait renvoyer le locataire à consulter les bases de calcul internes du bailleur, 

sauf à méconnaître le sens de l'obligation de motiver. En bref, le locataire doit être 

en mesure de déterminer si le montant du nouvel acompte correspond à des coûts 

effectifs, respectivement si le loyer va subir une augmentation (ATF 137 III 362 

précité et les références citées). 

 La modification unilatérale qui ne comporte aucune motivation ou qui n'est pas 

motivée de façon suffisamment précise est nulle (ATF 137 III 362 précité et les 

références citées). 

 5.2 En l'espèce, les parties ont conclu deux baux dans les années 1980, lesquels 
prévoyaient que l'appelant devait supporter, en sus des loyers, les charges de 

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chauffage et d'eau chaude à hauteur de 2'400 fr. pour l'appartement de 4.5 pièces 

et de 2'160 fr. pour celui de 5.5 pièces.  

Toutefois, peu après la conclusion des baux précités, l'appelant n'a plus payé 

lesdites charges, car sa mère avait décidé de ne plus les facturer à son fils, afin de 

rétablir l'équité entre ses deux enfants, la fille ayant pris en location un 

appartement dans le même immeuble à des conditions plus avantageuses que son 

frère. Ceci est corroboré par le témoignage de M______, lequel a été directement 

en contact avec E______ en tant que gérant d'une des précédentes régies en 

charge de l'immeuble. Selon ce témoin, même si E______ ne disposait d'aucun 

pouvoir formel au sein de l'intimée, elle gérait de facto la société. A supposer que 

l'on parte du principe que E______ n'avait pas engagé valablement la société, il 

doit être retenu que F______, qui était, pour sa part, administrateur de l'intimée 

avec signature individuelle jusqu'à son décès en 2012, a tacitement ratifié la 

décision prise par sa femme. Ce dernier a en effet renoncé à entreprendre les 

démarches pour que son fils s'acquitte des charges litigieuses et a continué à 

facturer les charges à la bailleresse, selon les déclarations du représentant de 

l'intimée, I______.  

Il découle de ce qui précède que les parties ont modifié les baux, en ce sens que 

l'appelant n'avait plus à s'acquitter séparément des frais accessoires, ceux-ci étant 

dès lors forfaitairement inclus dans les loyers des deux appartements. Le fait que 

les avis de majoration des loyers du 9 novembre 2000 indiquaient que les 

précédentes charges étaient de 0 fr. n'est en soi pas déterminant, mais corrobore 

tout au plus ce qui précède.  

Après le décès de F______, l'intimée a souhaité que le locataire paye des 

acomptes de charges pour chauffage et eau chaude en sus du loyer. Dans la 

mesure où la volonté de l'intimée a été exprimée lors de la séance de son conseil 

d'administration du 1
er

 mai 2014 et au vu du litige opposant l'appelant à sa sœur 

notamment quant au contrôle de l'intimée, la question de savoir si le conseil 

d'administration de l'intimée a valablement exprimé la volonté de la société lors 

de la séance précitée se pose. Elle souffre toutefois demeurer indécise, l'action 

devant de toute façon être rejetée pour les raisons qui suivent. 

Les avis de modification de bail des 20 septembre 2014 et 31 mars 2015 

annoncent l'introduction d'acomptes pour charges de chauffage et d'eau chaude à 

hauteur de 2'400 fr. pour l'appartement de 4.5 pièces et de 2'700 fr. pour celui de 

5.5 pièces. Dans la mesure où les loyers des deux appartements devaient rester 

inchangés, les modifications imposées unilatéralement par la bailleresse 

consacraient une augmentation des loyers. 

Or, les avis litigieux ne donnent aucune indication quant aux motifs des 

modifications, renvoyant uniquement au procès-verbal de la séance du conseil 

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d'administration du 1
er

 mai 2014. Ledit procès-verbal n'offre pas plus de 

précisions, puisqu'il se limite à indiquer que toute démarche doit être entreprise 

pour que l'appelant paie les charges des deux appartements qu'il occupe. Sur cette 

base, le locataire ne pouvait pas déterminer le montant effectif des charges 

afférentes aux appartements litigieux, ni apprécier dans quelle mesure le montant 

des acomptes correspondait aux coûts effectifs qui étaient nouvellement mis à sa 

charge.  

 L'intimée ne saurait s'affranchir de ses obligations découlant du droit du bail au 

seul motif que le locataire a siégé au conseil d'administration de la société pendant 

de nombreuses années. Du reste, l'intimée n'a pas allégué précisément les 

connaissances que l'appelant aurait acquises par ce biais et qui lui auraient permis 

de déterminer le montant effectif des frais accessoires relatifs aux appartements 

dont il est le locataire. 

Dès lors que la portée et les motifs des modifications litigieuses ne revêtent pas la 

forme écrite qualifiée, les avis des 20 septembre 2014 et 31 mars 2015 sont nuls. 

 Partant, le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué sera confirmé par 

substitution de motifs. 

6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes 
soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC 

autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux 

visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). 

* * * * * 

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PAR CES MOTIFS, 

La Chambre des baux et loyers : 

A la forme : 

Déclare recevable l'appel interjeté le 15 septembre 2016 par A______ et l'appel joint 

formé par B______ le 19 octobre 2016 contre le jugement JTBL/617/2016 rendu le  

24 juin 2016 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20421/2014. 

Au fond : 

Annule le chiffre 2 du dispositif de ce jugement. 

Cela fait et statuant à nouveau sur ce point : 

Déboute B______ de toutes ses conclusions. 

Confirme le jugement pour le surplus. 

Déboute les parties de toutes autres conclusions. 

Dit que la procédure est gratuite. 

Siégeant : 

Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN, 

Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Alain MAUNOIR, Monsieur Grégoire 

CHAMBAZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. 

 

La présidente : 

Nathalie LANDRY-BARTHE 

 La greffière : 

Maïté VALENTE 

 

Indication des voies de recours : 

 

Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 

173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition 

complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile. 

 

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. 

 

Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr.