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**Case Identifier:** bf5ee838-9c20-52f9-a8d5-8c78bbfd9533
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2002-12-11
**Language:** de
**Title:** Aargau Entscheide Grundbuch und Notariat 11.12.2002 § 10 GBAG; Zusammenrechnung von Kauf- und Werkpreis bei der Abgabenerhebung
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Weitere/AG_GB_001_--10-GBAG--Zusammenr_2002-12-11.pdf

## Full Text

2001/2/074
  

 

 
 

BE.2001.00391-K2 
Art. Nr. 91 

Verwaltungsgericht 
des Kantons Aargau 

 
2. Kammer 

 
Urteil vom 11. Dezember 2002 

 
Mitwirkend: Verwaltungsrichter Iberg (Präsident), Verwaltungsrichter 
Gnädig, Verwaltungsrichterin Kink, Gerichtsschreiber Roth. 
 

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Verwaltungsgerichtl iches Beschwerdeverfahren 
 

der 
 
1. F .  A G ,  
2. B .  A G ,  
3. E.B.,  
4. D. und N.S.,   
al le vertreten durch l ic. iur. Marcel Aebi, Fürsprecher, Niederlenz, 
 

gegen den 
 
Entscheid des Departements des Innern vom 25. Oktober 2001 
 
 
 

betreffend Grundbuchabgaben 
 
 
 
 

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Den Akten wird entnommen: 
 
A. Am 15. Februar 2001 schlossen die F. AG, die B. AG und E.B. als 

Miteigentümer zu je einem Drittel mit den Eheleuten D. und N.S. 
einen öffentl ich beurkundeten Kaufvertrag über die unüberbauten 
Parzellen x und y. Der Kaufpreis für die total 359 m2 betrug 
Fr. 136'420.--. Am 22. Februar 2001 schloss das Ehepaar S. mit 
A.F. als Generalunternehmer einen Werkvertrag über ein auf diesen 
Parzellen zu erstellendes, schlüsselfertiges Einfamil ienhaus mit 
Fertiggarage zu einem Pauschalpreis von Fr. 512'580.-- ab. 

 
 Am 21. Februar 2001 wurde der Kaufvertrag über die beiden 

Grundstücke dem Grundbuchamt des Bezirks Lenzburg zum 
grundbuchlichen Vollzug angemeldet. Gestützt auf den nachträglich 
eingereichten Werkvertrag stel lte das Grundbuchamt für die 
Handänderung eine Abgaben- und Gebührenrechnung in der Höhe 
von Fr. 3'335.--, wobei die Handänderungsabgabe auf Fr. 3'245.-- 
(5 ‰ von Fr. 649'000.--) festgesetzt wurde. 

 
B. Gegen die Abgaben- und Gebührenrechnung vom 2. März 2001 

erhoben die Vertragsparteien Beschwerde mit dem Antrag, die 
Handänderungsabgabe sei auf Fr. 680.-- (5 ‰ von Fr. 136'420.--) 
herabzusetzen. Mit Entscheid vom 25. Oktober 2001 hiess das 
Departement des Innern die Beschwerde teilweise gut und setzte die 
Handänderungsabgabe auf Fr. 2'975.-- fest; die Reduktion erfolgte, 
weil der Werkpreis wegen Minderleistungen nachträglich auf 
Fr. 458'580.-- herabgesetzt worden war. 

 
C. a) Gegen diesen Entscheid l iessen die F. AG, die B. AG, E.B. sowie 

D. und N.S. ( im Folgenden: Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 
19. November 2001 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben mit 
den Anträgen: 

 
"1. Die angefochtene Verfügung sei aufzuheben. 
 2. Die Handänderungsabgabe im Geschäft TB Nr. 692/01 

Grundbuchamt Lenzburg sei auf Fr. 680.-- zu reduzieren. 
 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

 
  Auf die Begründung wird, soweit erforderl ich, in den nachfol-

genden Erwägungen eingegangen. 
 

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 b) Das Departement des Innern beantragte mit Vernehmlassung 
vom 24. Januar 2002 die kostenfäll ige Abweisung der Be-
schwerde.  

 
 c) Die Beschwerdeführer nahmen am 9. Apri l  2002 zur Vernehm-

lassung Stellung und hielten an den gestellten Anträgen fest. 
Das Departement des Innern hielt seinerseits mit Eingabe vom 2. 
Mai 2002 am Antrag auf Abweisung der Beschwerde fest. 

 
 d) Mit Instruktionsverfügung vom 12. November 2002 wurden die 

Baubewil l igungsakten beigezogen und die Beschwerdeführer 
aufgefordert, gewisse Darstellungen im angefochtenen Entscheid 
detail l iert zu bestreiten, fal ls sie nicht anerkannt würden. Mit 
Eingabe vom 26. November 2002 nahmen die Beschwerdeführer 
umfassend Stellung. 

 
D. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 11. Dezember 2002 beraten 

und entschieden. 
 
 

Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 
 

I. 
 
  1. Entscheide des Departements des Innern über Abga-
benrechnungen der Grundbuchämter können an das Verwaltungsgericht 
weitergezogen werden (§ 30 Abs. 2 des Gesetzes über die 
Grundbuchabgaben [GBAG] vom 7. Mai 1980 i.V.m. § 2 Abs. l i t .  a der 
Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrates 
vom 8. November 1992; § 52 Ziffer 1 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli 1968). Das Verwaltungs-
gericht ist somit zur Behandlung des vorl iegenden Falles zuständig. Es 
überprüft den angefochtenen Entscheid vollumfänglich (§ 56 Abs. 2 l i t .  
a VRPG). 
 
  2. Die angefochtene Verfügung des Departements des In-
nern wurde den Beschwerdeführern am 29. Oktober 2001 zugestellt.  
Die 20-tägige Beschwerdefr ist (§ 30 Abs. 2 GBAG) endete an sich am 
18. November 2001, wurde aber, da dieser Tag auf einen Sonntag fiel, 
bis zum folgenden Montag verlängert (§ 31 VPRG i.V.m. § 81 Abs. 3 
des Zivi lrechtspflegegesetzes [Zivilprozessordnung; ZPO] vom 18. 

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Dezember 1984). Die Beschwerde wurde am Montag, 19. November 
2001, und damit fr istgerecht aufgegeben. 
 
  3. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen sind offensichtl ich 
erfüllt. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten. 
 

I I .  
 
  1. a) Auf allen grundbuchlichen Vorgängen wird eine Ab-
gabe erhoben (§ 1 GBAG). Bei Handänderungen an Grundstücken 
beträgt die Abgabe 5 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme (§ 8 Abs. 1 
GBAG). Die Handänderungsabgabe stellt  eine sogenannte Gemeng-
steuer dar, die Steuer- und tei ls Gebührencharakter aufweist und deren 
Höhe somit nicht durch das Kostendeckungs- und das Äquivalenzprinzip 
begrenzt wird (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide 
[AGVE] 1979, S. 103 ff.; Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des 
Allgemeinen Verwaltungsrechts, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 2678; 
Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des schweizerischen 
Steuerrechts, 6. Auflage, Zürich 2002, S. 7 f., 204 f.; Botschaft des 
Regierungsrates vom 30. Apri l  1979 zum GBAG, S. 1; Botschaft des 
Regierungsrates vom 26. März 1979 zur Änderung des 
Grundbuchtarifes, S. 1). 
 
  b) Gemäss § 10 Abs. 1 GBAG erstreckt sich die Abgabe-
pfl icht auf al le vertraglichen Leistungen, welche die Parteien zu er-
bringen haben, auch wenn sie im beurkundeten Kaufpreis nicht inbe-
griffen sind, aber den Wert der Liegenschaft erhöhen. Die Beschwer-
deführer bringen vor, die im Steuerrecht immanente wirtschaftl iche 
Betrachtungsweise könne nicht über den Bereich der wirtschaftl ichen 
Identität hinaus ausgedehnt werden. Durch die im vorl iegenden Fall 
vorgenommene Auslegung von § 10 Abs. 1 GBAG, mit der darüber 
hinweggegangen werde, dass die Parteien des Kauf- und des Werk-
vertrages nicht identisch seien, fehle es an der geforderten Klarheit und 
Bestimmtheit der gesetzl ichen Grundlage. Deshalb sei es vorl iegend 
unzulässig, zur Bemessung der Grundbuchabgabe den Werkpreis zum 
Grundstückkaufspreis aufzurechnen. Die Vorinstanz vertri t t  dagegen die 
Auffassung, der Kauf- und der Werkvertrag bildeten eine wirtschaftl iche 
Einheit, sodass § 10 Abs. 1 GBAG zur Anwendung komme. 
 
  2. a) In erster Linie ist das Gesetz nach seinem Wortlaut 
auszulegen. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Ausle-

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gungen möglich, muss unter Berücksichtigung aller Auslegungsele-
mente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Vom eindeutigen 
und unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise ab-
gewichen werden, wenn trift ige Gründe dafür vorl iegen, dass der 
Wortlaut nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche 
Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, 
aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen 
Vorschriften ergeben (BGE 124 II 268; 120 V 102).  
 
  Wo eine Steuernorm an wirtschaftl iche Sachverhalte an-
knüpft, ist auch ihre Auslegung, selbst wenn die Norm zivi lrechtl iche 
Begriffe enthält, durch eine wirtschaftl iche Betrachtungsweise geprägt. 
Dies ist nicht einfach mit einer ausdehnenden Auslegung 
gleichzusetzen (sondern mag lediglich so erscheinen, wenn die Begriffe 
ausschliesslich mit ihrem zivi lrechtlichen Gehalt betrachtet werden). 
Allerdings ist eine wirtschaftl iche Betrachtungsweise kein Freipass, um 
den Rahmen der Auslegung zu überschreiten und zu Ergebnissen zu 
gelangen, die im Gesetz, seinem Wortlaut und Sinn gemäss, nicht 
enthalten sind (vgl. dazu Blumenstein/Locher, a.a.O., S. 30 ff.). Bei 
Beachtung dieser Schranken wird der Grundsatz der Gesetzmässigkeit 
der Steuer durch eine wirtschaftl iche Betrachtungsweise nicht verletzt, 
wie das Bundesgericht gerade auch hinsichtl ich der Anwendung und 
Auslegung der Vorschriften über die Handänderungssteuer festgehalten 
hat (Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA] 50/1981-82, S. 445 
ff. mit Hinweisen). 
 
  b) Gemäss den Gesetzesmaterial ien soll § 10 Abs. 1 GBAG 
bei der Veranlagung der Grundbuchabgabe eine möglichst 
rechtsgleiche Behandlung gewährleisten. Es soll keinen Unterschied 
ausmachen, ob ein bereits überbautes Grundstück gekauft wird oder 
eine noch unüberbaute Parzelle, wenn gleichzeit ig ein Werkvertrag für 
die Erstellung einer Baute abgeschlossen und damit im Ergebnis 
ebenfalls ein Grundstück mit einem fert igen Haus erworben wird (AGVE 
1984, S. 191 f.; vgl. Botschaft des Regierungsrates vom 17. Dezember 
1979 zum GBAG [zweite Lesung], S. 3). 
 
  Die Handänderungsabgabe ist demnach nicht nur auf dem 
Kaufpreis für das Bauland, sondern auch auf dem Werklohn zu erheben, 
wenn nicht das fert ige Haus verkauft wird, sondern zunächst nur das 
Land unter gleichzeit igem Abschluss eines Werkvertrages, sofern 
zwischen dem Grundstückverkäufer und dem Unternehmer (Ersteller 

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des Werks) zumindest eine wirtschaftl iche Identität besteht (AGVE 
1984, S. 192 ff.).  Auf die äussere Form und Bezeichnung der Verträge 
kommt es dabei nicht an, und es ist auch nicht zwingend erforderl ich, 
dass die Verträge von den gleichen Parteien abgeschlossen worden 
sind (ASA 50, S. 450 f.). Die gegenseit ige Abhängigkeit kann sich aus 
den Umständen des Vertragschlusses ergeben. Es genügt, dass das 
Geschäft nach seinem wirtschaftl ichen Gehalt dem Verkauf einer 
fert igen Baute gleichkommt (Bernische Verwaltungsrechtsprechung 
[BVR] 2001, S. 553). Die unmittelbare zeit l iche Abfolge der beiden 
Vertragsabschlüsse, die Identität von Veräusserer und Unternehmer 
und der Umstand, dass bereits bei oder unmittelbar nach Abschluss der 
Verträge mit der Errichtung der Baute begonnen wird, sind nur 
erhebliche Indizien für den erforderlichen ursächlichen Zusammenhang. 
Bedingungen im Rechtssinne für die Anwendung der Praxis sind sie 
jedoch nicht (Luzerner Gerichts- und Verwaltungsentscheide [LGVE] 
1998 II Nr. 32, S. 274). Es genügt, wenn die Indizien insgesamt, wie sie 
sich namentl ich aus dem Text der Verträge, ihrem gleichzeit igen 
Abschluss und der Zahlungsweise ergeben können, für eine Einheit des 
Geschäftes sprechen (AGVE 1984, S. 194 mit Hinweisen). 
 
  c) Mit der dargelegten Auslegung, wonach § 10 Abs. 1 
GBAG anwendbar ist, sofern die Kombination eines Grundstücksver-
kaufsvertrages mit einem Werkvertrag nach seinem wirtschaftl ichen 
Gehalt dem Verkauf einer fert igen Baute gleichkommt, wird das Er-
fordernis einer genügend bestimmten gesetzlichen Grundlage für Ab-
gaben nicht verletzt. Die Auslegung hält sich im Gegenteil eng an den 
Wortlaut und geht nicht über die wirtschaftl ichen Gegebenheiten hin-
aus. Angesichts der verschiedenen Konstruktionen, die gewählt werden 
können, um Abgaben zu sparen, bedarf es einer umfassenden 
Formulierung.  
 
  d) Die Beschwerdeführer bringen vor, der Grundbuchver-
walter habe § 10 Abs. 1 GBAG ohne einen verbindlichen Massstab über 
die wirtschaftl iche Identität hinaus ausgelegt und damit den Grundsatz 
der Rechtsgleichheit verletzt. Der seit November 1982 existierenden 
Richtl inie für Grundbuchverwalter zur Anwendung des GBAG (im 
Folgenden: Richtl inien GBAG), welche als "Erläuterungen und 
Berechnungsbeispiele" vom damaligen Grundbuchinspektor Hans 
Zehnder verfasst worden seien, komme keine Rechtsverbindlichkeit zu, 
da diese nicht publiziert worden seien. 
 

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  Das Handeln der Verwaltung wird nur in seltenen Fällen 
abschliessend durch das Gesetz determiniert. Der Gesetzgeber legt das 
Gesetz als Rahmen fest. Zwischen dem Akt der Gesetzgebung und den 
vollziehenden Einzelakten besteht eine Kluft, die im Prozess der 
Rechtsverwirkl ichung durch Gesetzeskonkretisierung und Wahrnehmung 
der Vollzugsverantwortung zu überbrücken ist. In erster Linie hat die 
polit isch verantwortl iche Spitze der Verwaltung Leitvorstellungen 
betreffend die zweckmässige Gesetzeshandhabung und 
Ermessensausübung zu formulieren. Wird darauf verzichtet, überträgt 
sie damit implizit die Sorge für die sachgemässe Rechtsverwirkl ichung 
der nachgeordneten Verwaltungsinstanzen. Damit kommt der Exekutive 
im Prozess der Rechtsverwirkl ichung eine Komplementärfunktion zu, 
welche sie mit administrativem Ergänzungsrecht erfül len kann (Giovanni 
Biaggini, Die vollzugslenkende Verwaltungsverordnung: Rechtsnorm 
oder Faktum?, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und 
Verwaltungsrecht [ZBl] 98/1997, S. 12 f.). 
 
  Die Richtl inien GBAG sind darauf angelegt, für eine ein-
heit l iche, gleichmässige und sachrichtige Praxis des Gesetzesvollzuges 
zu sorgen. Auch ohne Publikation sind sie geeignet, eine rechtsgleiche 
Anwendung des Gesetzes zu fördern. Es wäre widersinnig, wie es die 
Beschwerdeführer verlangen, zunächst die Richtl inien als unbeachtl ich 
zu bezeichnen und als Folge die von den einzelnen 
Grundbuchverwaltern vorgenommene Gesetzesauslegung zu brand-
marken, weil die Auslegung nicht einheit l ich erfolge. Die Frage der 
rechtsgleichen Anwendung stellt  sich nur, wenn im konkreten Anwen-
dungsfall von den Richtl inien abgewichen wird. 
 
  Allerdings sind die Richtl inien nicht in dem Sinne verbind-
l ich, dass sie auch eine unzutreffende Auslegung des Gesetzes 
rechtfert igen könnten. Das Verwaltungsgericht hält sich an Richtl inien 
der Verwaltung, soweit ihre sachliche Überzeugungskraft reicht, sie 
nach ihren Voraussetzungen anwendbar sind und im Einzelfal l  keine im 
Lichte des posit iven Verfassungs-, Gesetzes- oder Verordnungsrechts 
wesentl ichen, besonderen Umstände vorl iegen (AGVE 1995, S. 347; 
1987, S. 310; vgl. auch Häfelin/Müller, a.a.O., Rz. 128 mit Hinweisen). 
 
  3. a) Unter dem Titel "Vertragsgegenstand" wird in Ziffer 1.1 
des Werkvertrages vom 22. Februar 2001 in seiner ursprünglichen 
Fassung (der Werkvertrag wurde wegen Minderleistungen des 
Generalunternehmers unter gleichbleibendem Datum abgeändert) 

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festgehalten, der Preis für das Land betrage Fr. 136'420.--. In Ziffer 5.1 
dieses Vertrages ist festgelegt, dass der Grundstückskaufpreis gemäss 
notariel lem Vertrag fäll ig werde; erst Ziffer 5.2 legt dann den 
Zahlungsplan für den Werkpreis fest: Fr. 50'000.-- seien "bei Notar-
vertrag", Fr. 462'580.-- "bei Bezugsbereitschaft" zu bezahlen. In Ziffer 
9.2 wird der Antrittstermin für das Haus auf den 31. März 2002 
festgelegt, wobei hinzugefügt wird, dass der Grundbucheintrag vorher 
erfolgen könne. Alle die genannten Verweisungen im Werkvertrag auf 
die Geltung des Kaufvertrages und dessen Regelungen sind unnötig. 
Wahrscheinlich sind sie darauf zurückzuführen, dass der Entwurf für 
den Werkvertrag bereits vorlag, als der Kaufvertrag unterzeichnet 
wurde. Jedenfalls zeigen sie in aller Deutl ichkeit, dass für die Parteien 
die beiden Verträge zusammengehörten. Anders lassen sich diese 
Verweisungen nicht erklären. 
 
  Im Abschnitt IV/Ziffer 1 des Kaufvertrages ist bestimmt, 
dass Nutzen und Schaden an den Kaufsobjekten per 1. Apri l  2002 auf 
die Käuferschaft übergehen. Wie erwähnt, ist im Werkvertrag der 
31. März 2002 als Bezugstermin festgehalten. Zumindest soweit es um 
den Übergang von Nutzen und Schaden geht, bezog sich dieser nach 
den Absichten der Parteien auf das mit dem geplanten Haus überbaute 
Grundstück. 
 
  Ziffer 11.2 des Werkvertrages bestimmt, dass die Detail-
regelungen im Werkvertrag gelten, wenn sie im Grundstück- und 
Werkvertrag unterschiedlich gestaltet seien. Deutl icher lässt sich die 
unmittelbare Verknüpfung der beiden Verträge kaum ausdrücken. 
 
  Auch wenn im Kaufvertrag, dem verfolgten Zweck ent-
sprechend, keine Verpfl ichtung zum Abschluss des Werkvertrages 
statuiert wurde, ist es aufgrund der engen Verknüpfung der Verträge 
offensichtl ich, dass das Land nicht verkauft worden wäre, wenn die 
Käufer nicht auch gleichzeit ig die Verpfl ichtung zur Übernahme einer 
Baute auf dem Grundstück übernommen hätten. Bezeichnenderweise 
tei l te das mit der Planung der Überbauung beauftrage Architekturbüro 
F. & Partner (an dem A.F. Teilhaber ist) dem Gemeinderat im 
Baubewil l igungsverfahren am 9. März 2001 (also längst bevor das Haus 
gebaut war) mit, dass zwischenzeit l ich das Gegenstand dieses 
Verfahrens bildende "Haus A1 verkauft worden" sei. 
 

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  b) aa) Die Beschwerdeführer berufen sich wiederholt darauf, 
dass die Verkäufer und der Generalunternehmer persönlich nicht 
identisch seien. Dies ist zutreffend. Da die gewählte Konstruktion mit 
A.F. als Generalunternehmer diesem jedoch erlaubte, die Verkäufer als 
(Sub-)Unternehmer in die Erstellung des Werks einzubeziehen, ist die 
wirtschaftl iche Identität zwischen Verkäufern und Werkerstellern näher 
zu prüfen (bereits in AGVE 1984, S. 193 stellte das Verwaltungsgericht 
fest, es seien schon viele Konstruktionen versucht worden, um den 
Verkäufer und den Ersteller des Hauses als voneinander verschiedene 
Personen erscheinen zu lassen und so Handänderungsabgaben zu 
sparen). 
 
  bb) Die Verkäufer führten unter Einschaltung des erwähnten 
Architekturbüros (siehe vorne Erw. a) die ganze Planung der 
Überbauung und das Baubewil l igungsverfahren durch und hatten be-
reits am 19. Juni 2000 die Bewil l igung für die Erstellung von vier Ein-
famil ienhäusern auf der (später parzell ierten) Parzelle z erhalten. Die 
Baubewil l igung wurde für eine einheit l iche Überbauung erteilt; die 
Käufer S. mussten das Einfamil ienhaus nach den genehmigten Plänen 
erstellen bzw. erstellen lassen; sie hätten nicht damit rechnen können, 
auf den erworbenen Parzellen x und y ein anderes Projekt zu 
verwirkl ichen, schon gar nicht innert nützl icher Frist. Durch die schon 
weit konkretisierte Planung war praktisch vorgespurt, dass die an der 
Planung Beteil igten auch mit der Erstellung beauftragt werden würden, 
wie dies durch den Werkvertrag mit A.F. denn auch geschah bzw. 
ermöglicht wurde.  
 
  Die Verkäufer sind alle im Immobil iengeschäft tätig (A. AG, 
mit A.F. als einzigem Verwaltungsrat und Hauptaktionär: Handel mit und 
Überbauung von Grundstücken, Liegenschaftsverwaltung / B. AG: 
Maler-, Gipser- und Gerüstgeschäft / E.B.: Immobil ienhändler und 
-vermitt ler im Rahmen der B.+ Partner Immobil ien). Es wäre völl ig 
wirkl ichkeitsfremd anzunehmen, dass sie nicht durch Absprachen mit 
A.F. dafür gesorgt hätten, bei der Erstellung und Veräusserung der von 
ihnen in die Wege geleiteten Überbauung ihres Grundstücks im Rahmen 
ihrer Geschäftsinteressen zum Zuge zu kommen. Es ist denn auch 
unbestritten, dass die B. AG bei den fraglichen Einfamil ienhäusern 
jedenfalls die Gerüst- und Malerarbeiten ausführte und die L. GmbH, 
mit Nennung von E.B. als Kontaktperson, in einem Zeitungsinserat von 
Ende Dezember 2000 "Einfamil ienhausobjekte in Z." zum Verkauf anbot 
(Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 26. November 2002, S. 1, 

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3). Irreführend sind in diesem Zusammenhang die Ausführungen der 
Beschwerdeführer, wonach A.F. nie Geschäftsführer bzw. 
Zeichnungsberechtigter der L. GmbH gewesen sei ... Tatsache ist 
vielmehr, dass A.F. in der Vorbereitungsphase des vorl iegenden 
Geschäftsabschlusses als Gesellschafter und Geschäftsführer der L. 
GmbH ... einen massgeblichen Einfluss hatte. 
 
  cc) Wie bereits erwähnt, bestimmt Ziffer 12 des Werkver-
trages, dass bei Differenzen zwischen dem Grundstücksverkaufs- und 
dem Werkvertrag die Detailregelungen im Werkvertrag gelten. Eine 
solche Bestimmung, die tendenziell auf Änderungen des Verkaufs-
vertrages hinausläuft, konnte A.F. nur eingehen, wenn er sich der 
Zustimmung der Verkäufer sicher war, diese also im Verborgenen auch 
am Werkvertrag beteil igt waren. 
 
  dd) Die wirtschaftl iche Identität der Grundstücksverkäufer 
und der Werkersteller ist damit erwiesen. Dass vereinzelt auch ohne 
diese Verflechtung Grundstücke verkauft und überbaut wurden, mag 
zutreffen, vermag jedoch an der Beurteilung des vorliegenden Falles 
nichts zu ändern. 
 
  ee) Die Beschwerdeführer berufen sich vergeblich auf das 
Präjudiz von AGVE 1984, S. 190 ff. und verlangen Gleichbehandlung. 
Dort veräusserte die Einwohnergemeinde die Bauparzelle. An der Er-
stellung der Baute an sich hat die Gemeinde in aller Regel kein wirt-
schaft l iches Interesse, sondern vielmehr am Zuzug der Erwerber (und 
damit lediglich ein indirektes an der Bautätigkeit). Für die wirtschaft-
l iche Identität zwischen Grundstücksverkäufer und Werkersteller bedarf 
es des direkten wirtschaftl ichen Interesses an der Baute. Ungewöhnlich 
ist beim genannten Präjudiz einzig der Umstand, dass die Gemeinde 
den Grundstückskäufern vorschrieb, wen sie mit der Erstellung ihres 
Hauses beauftragen müssten, und bei einer Beteil igung der Gemeinde 
am Baukonsortium hätte wohl auch dort die wirtschaftl iche Identität 
bejaht werden müssen. Etwas derart iges ist dem Entscheid indessen 
nicht zu entnehmen. Dass der Erstel ler vorgeschrieben wurde, dürfte 
vielmehr darin begründet sein, dass es sich um eine 
Reiheneinfamil ienhaus-Überbauung handelte, bei der es unumgänglich 
war, dass sie durch einen einzigen Ersteller realisiert wurde. 
 
  c) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Werkvertrag 
mit dem Grundstückskaufvertrag derart verbunden wurde, dass die 

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beiden Verträgen zusammen den Erwerb eines schlüsselfert igen 
Hauses regelten. Der Kauf- und der Werkvertrag hängen so eng zu-
sammen, dass der eine den Beweggrund für den Abschluss des ande-
ren darstel l te.  
 
  4. Damit erweist sich der angefochtene Entscheid als zu-
treffend. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde. 
 

II I .  
 
   Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Be-
schwerdeführer die Verfahrenskosten zu tragen (§ 33 Abs. 2 VRPG). 
Parteikostenansatz fäl l t  ausser Betracht (§ 36 Abs. 1 VRPG). 
 
 

Demgemäss wird erkannt: 
 
1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. Die Beschwerdeführer haben die verwaltungsgerichtl ichen Verfah-

renskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 500.-- sowie 
der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 288.--, zusammen Fr. 
788.--, unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 

 
3. Es wird kein Parteikostenersatz zugesprochen. 
 
Zustellung an: - die Beschwerdeführer (Anwalt) 
Mittei lung an: - den Regierungsrat 
    - das Departement des Innern 
    - das Grundbuchamt Lenzburg 
 
Aarau, 11. Dezember 2002 
 
 Im Namen des Verwaltungsgerichts 
 2. Kammer 
 Der Präsident: 
 
 
 
 Der Gerichtsschreiber: