# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** ce0c4f46-46bb-56bd-b373-138179a991dc
**Source:** Zürich Baurekursgericht (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2018-12-05
**Language:** de
**Title:** Neubau eines Mehrfamilienhauses auf einem in zwei unterschiedlichen Zonen situierten Grundstück.
**Docket/Reference:** BRGE III Nr. 0186/2018
**URL:** https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/entscheidauszug_aus_brge_iii_nr._0186-2018_vom_5._dezember_2018.pdf

## Full Text

Baurekursgericht 
des Kantons Zürich 

3. Abteilung 

G.-Nr. 
BRGE III Nr. 

R3.2018.00022 
0186/2018 

Entscheid vom 5. Dezember 2018 

Mitwirkende 

Abteilungspräsident  Felix  Müller,  Baurichter  Roland  Fraefel,  Baurichter 
Kaspar Plüss, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert     

in Sachen 

Rekurrierende 

1. – 8. [….]   

gegen 

Rekursgegnerschaft 

1.  Baubehörde X, [….] 

2.  R. S., [….]  
3.  L. S., [….]  

betreffend 

Baubehördenbeschluss  vom  30.  Januar 2018;  Baubewilligung  für Abbruch 
Bürogebäude mit Doppelgarage und Neubau Mehrfamilienhaus 
_______________________________________________________ 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
hat sich ergeben: 

A. 

Mit Beschluss vom 30. Januar 2018 erteilte die kommunale Baubehörde R. 

und L. S. die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch eines Bürogebäu-

des  mit  Doppelgarage  und  den  Neubau  eines  Mehrfamilienhauses  samt 

Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6661 an der E.-Strasse 23 in X. 

B. 

Mit  gemeinsamer  Eingabe  vom  20. Februar 2018  gelangten  [….]  acht  Re-

kurrierende  fristgerecht  an  das  Baurekursgericht  und  beantragten  die  Auf-

hebung der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-

ten der Rekursgegner. 

C. 

Vom Rekurseingang wurde mit Verfügung vom 21. Februar 2018 unter der 

Geschäftsnummer R3.2018.00022 Vormerk genommen und das Vernehm-

lassungsverfahren eröffnet. 

D. 

Die  Vorinstanz  schloss  in  ihrer  Vernehmlassung  vom  26. März  2018  auf 

Abweisung  des  Rekurses  unter  Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zulas-

ten der Rekurrierenden.  

E. 

Die  privaten  Rekursgegner  beantragten  mit  Rekursantwort  vom  3. April 

2018,  es  sei  der  Rekurs  abzuweisen,  soweit  darauf  einzutreten  sei;  unter 

Kosten-  und  Entschädigungsfolgen  zuzüglich  Mehrwertsteuer  zulasten  der 

Rekurrierenden. Weiter  stellten  die  privaten  Rekursgegner  Antrag  auf  Sis-

tierung  des  Rekursverfahrens  bis  zum  Vorliegen  bzw.  bis  zur  Rechtskraft 

des  in  Aushandlung  befindlichen  verwaltungsrechtlichen  Schutzvertrages 

betreffend  das  (sowohl  an  das  abzubrechende  Bürogebäude  als  auch  an 
das  projektierte  Mehrfamilienhaus)  angebaute  Inventarobjekt  an  der  E.-
Strasse 25. 

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Seite 2 

 
 
F. 

Mit Verfügung vom 9. April 2018 wurde das Rekursverfahren sistiert, bis ei-

ne der Parteien die Fortsetzung verlangt. 

G. 

Mit Eingabe vom 20. Juli 2018 stellten die privaten Rekursgegner ein Fort-

setzungsbegehren, welchem mit Verfügung vom 24. Juli 2018 stattgegeben 

wurde. 

H. 

In  den  Replik-  und  Duplikschriften  vom  13. August  2018,  5. September 

2018 und 11. September 2018 hielten sämtliche Parteien an ihren Anträgen 

fest. 

I. 

Am  2. Oktober  2018  führte  die  dritte  Abteilung  des  Baurekursgerichts  im 

Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. 

J. 

Auf die Ausführungen der Parteien und die Erkenntnisse des Augenscheins 

wird  nachfolgend  insoweit  eingegangen,  als  dies  für  die  Begründung  des 

Entscheids erforderlich ist. 

Es kommt in Betracht: 

1. 

Alle  Rekurrierenden  sind  Eigentümer  von  an  das  Baugrundstück  angren-

zenden  oder  zumindest  in  unmittelbarer  Nachbarschaft  gelegenen  Grund-

stücken.  Angesichts  der  örtlichen  Nähe  und  im  Lichte  der  vorgebrachten 
Rügen  sind  sie  zum  Rekurs legitimiert  (§ 338a des Planungs-  und  Bauge-
setzes [PBG]). 

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Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Re-

kurs einzutreten. 

2. 

Das  teilweise  in  der  Kernzone I  und  teilweise  in  der  Kernzone II  gelegene 

Baugrundstück  Kat.-Nr. 6661  ist  mit  dem  Wohnhaus  mit  Scheune  an  der 

E.-Strasse 25 (ehemaliges Vielzweckbauernhaus) sowie mit dem östlich an 

das Wohnhaus  angebauten  Bürogebäude  mit  Doppelgarage,  welchem  die 

Adresse E.-Strasse 23 zugewiesen ist, überstellt. 

Das hier strittige Bauvorhaben umfasst den Abbruch des Bürogebäudes mit 

Doppelgarage und an dessen Statt den Neubau eines Mehrfamilienhauses 

mit  kombiniertem  Sattel-  und  Flachdach  sowie  einer  Tiefgarage  mit  neun 

Fahrzeugabstellplätzen. Das neue Mehrfamilienhaus soll wie das abzubre-

chende  Bürogebäude  mit  Doppelgarage  östlich  an  das  ehemalige  Viel-

zweckbauernhaus an der E.-Strasse 25 angebaut werden.  

Das  ehemalige  Vielzweckbauernhaus  wurde  während  des  hängigen  Re-

kursverfahrens  mit  Beschluss  des  Stadtrats  X  vom  17. Mai  2018  unter 

Denkmalschutz gestellt (Genehmigung eines entsprechenden verwaltungs-

rechtlichen Vertrages [act. 23.1 und act. 23.2]; vgl. einleitend Buchstabe E). 

Der Beschluss vom 17. Mai 2018 erwuchs zwischenzeitlich unangefochten 

in Rechtskraft. 

3.1. 

Die  Rekurrierenden  halten  in  ihrer Rekursschrift als erstes  dafür,  dass  die 

Erteilung der Baubewilligung für ein Gebäude, das an ein im kommunalen 

Inventar verzeichnetes Schutzobjekt angebaut werden soll, ohne vorgängi-

ge  Schutzabklärung  respektive  rechtkräftigen  Schutzentscheid  bezüglich 

des  Inventarobjekts  unzulässig  sei,  wenn  dessen  Gefährdung  durch  das 

Bauvorhaben nicht ausgeschlossen werden könne. Vorliegend könne ohne 

rechtskräftigen  Schutzentscheid  die  Gefährdung  des  Inventarobjekts  be-

reits  deshalb  nicht  ausgeschlossen  werden,  weil  durch  den  unmittelbaren 

Anbau ein Zumauern von Fenstern an der Ostfassade des Inventarobjekts 

notwendig werde. Zudem bringe das Bauvorhaben massive Veränderungen 

in  der  Umgebung  des  Inventarobjekts  mit  sich,  unter  anderem  durch  die 
neuen Zugänge zum Neubau und insbesondere durch die prominente Lage 

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der  Tiefgarage  samt  Zufahrt  in  dem  der  Kernzone I  zugehörigen  Teil  des 

Baugrundstücks.  Es  handle  sich  bei  alledem  zweifelsohne  nicht  um  bauli-

che Massnahmen, die keinerlei Gefährdung für das Inventarobjekt im Sinne 

der diesbezüglich gefestigten Rechtsprechung darstellten. In formeller Hin-

sicht  sei  auch  die  Annahme  eines  sogenannten  projektbezogenen 

Schutzentscheides  ausgeschlossen,  weil  für  den  Schutzentscheid  bezüg-

lich das Inventarobjekt gemäss § 211 Abs. 2 PBG der Stadtrat X zuständig 

sei. 

3.2. 

Reicht  eine  Bauherrschaft  ein  Bauprojekt  betreffend  oder  – wie  vorlie-

gend –  unmittelbar  angrenzend  an  ein  Inventarobjekt  ein,  so  hat  das  Ge-

meinwesen  im  Falle  von  dessen  Gefährdung  grundsätzlich  einen  förmli-

chen Schutzentscheid zu treffen, das heisst, Schutzmassnahmen anzuord-

nen oder aber ganz oder teilweise darauf zu verzichten. Nur wenn die Ge-

fährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornhe-

rein  ausgeschlossen  werden  kann,  besteht  für  das  Gemeinwesen  keine 

Veranlassung,  über  die  Schutzwürdigkeit  und  den  Schutzumfang  zu  ent-

scheiden (VB.1999.00128 in BEZ 2000 Nr. 22; vgl. auch den den Parteien 

bekannten  BRGE III  Nr. 0228/2016  vom  12. Oktober  2016,  E. 7,  der  mitt-

lerweile  in  Rechtskraft  erwachsen  ist  [VB.2016.00711  vom  14. September 

2018]). 

3.3. 

Mit  der  Auffassung  der  Rekurrierenden  ist  festzuhalten,  dass  im  Zeitpunkt 

der  Erteilung  der  hier  angefochtenen  Baubewilligung  (30. Januar 2018) 

respektive  im  Zeitpunkt  der  Rekurserhebung  kein  förmlicher  Schutzent-

scheid  betreffend  das  inventarisierte  Vielzweckbauernhaus  an  der  E.-

Strasse 25 existierte und ein solcher – entgegen der Auffassung der priva-

ten  Rekursgegner  und  der Vorinstanz  –  bereits  deshalb  vonnöten  ist,  weil 

eine Gefährdung dieses Gebäudes angesichts der umfassenden gestalteri-

schen  Veränderungen  im  unmittelbaren  Umfeld  sowie  im  Lichte  der  direk-

ten  Eingriffe  an  der  Ostfassade  zumindest  nicht  von  vornherein  ausge-

schlossen  werden  kann.  Insbesondere  soll der hier  strittige  Neubau mehr-

geschossig und deutlich voluminöser ausfallen, was den Situationswert des 
Gebäudes an der E.-Strasse 25 offenkundig tangieren könnte. 

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Wie bereits erwähnt erging der zwingend erforderliche Schutzentscheid be-

treffend  das  Gebäude  an  der  E.-Strasse 25  indes  am  17. Mai  2018  und 

damit  während  des  laufenden  Rekursverfahrens.  Die  Publikation  im  Amts-

blatt des Kantons Zürich erfolgte am 1. Juni 2018. Der Beschluss erwuchs 

unangefochten in Rechtskraft. Der vom zuständigen Stadtrat X genehmigte 

verwaltungsrechtliche  Vertrag  hält  die  Ostfassade  nicht  für  schutzwürdig 

und stellt ausdrücklich fest, dass der hier angefochtene "Ersatzneubau des 

ostseitigen Büro- und Garagenanbaus" zur Verbesserung der Umgebungs-

qualität beitrage. Mitunter liegt damit in Bezug auf das Schutzobjekt an der 

E.-Strasse 25  in  Verbindung  mit  dem  konkreten  Bauvorhaben  an  der  E.-

Strasse 23 nunmehr diejenige denkmalschutzrechtliche Unbedenklichkeits-

bescheinigung vor, welche im Regelfall vorgängig der Bewilligung eines ein 

Schutzobjekt  potentiell  tangierenden  Bauvorhabens  ausgestellt  wird.  Dies, 

weil  das  Denkmalschutzverfahren  dem  Baubewilligungsverfahren  in  der 

Praxis grundsätzlich  vorausgeht. Üblicherweise wäre demnach vor der Er-

teilung  der  Baubewilligung  die  Rechtskraft  des  Schutzentscheides  abzu-

warten gewesen. 

Es  ist  jedoch  gemäss  zürcherischem  Recht  auch  nicht  ausgeschlossen, 

dass  über  eine  für  ein  Bauvorhaben  wesentliche  Denkmalschutzfrage  bei 

Einleitung  eines  Baubewilligungsverfahrens  und  selbst  bei  Erteilung  der 

Baubewilligung noch nicht rechtskräftig entschieden ist. Diesfalls liegt aber 

ein  Koordinationsbedarf  im  Sinne  von  Art. 25a  Abs. 1  des  Raumplanungs-

gesetzes  (RPG)  vor,  welcher  es  zumindest  erforderlich  machen  würde,  in 

der  Baubewilligung  zu  statuieren,  dass  vor  Baubeginn  der  Nachweis  der 

Rechtskraft des noch ausstehenden, massgeblichen Schutzentscheides zu 

erbringen  ist.  Unter  dieser  Bedingung  wäre  die  hier  gewählte  Vorgehens-

weise  von  Anfang  an  zulässig  gewesen  (BGr 1C_617/2017  vom  25. Mai 

2018  [www.bger.ch],  in  Bestätigung  von  VB.2017.00236  vom  31. August 

2017  [www.vgr.zh.ch];  dieser  in  Bestätigung  von  BRGE I  Nr. 32/2017  vom 

3. März  2017).  Eine  solche  Bedingung  wurde  in  der  hier  angefochtenen 

Baubewilligung  indes  nicht  statuiert.  Diese  enthält  gegenteilig  keinerlei 

Hinweis auf das im Zeitpunkt ihrer Erteilung hängige Unterschutzstellungs-

verfahren  betreffend  das  Gebäude  an  der  E.-Strasse 25.  Die  Rekurrieren-

den mussten sich bei dieser Ausgangslage zur – im Zeitpunkt der Rekurs-

erhebung  begründeten  –  Rüge  der  mangelnden  Schutzabklärung  veran-
lasst  sehen.  Dem  Umstand  wäre  grundsätzlich  bei  der  Kostenverteilung 
(§ 13  des  Verwaltungsrechtspflegegesetzes  [VRG])  Beachtung  zu  schen-

ken. Er wirkt sich vorliegend indes nicht weiter aus, da der Rekurs ohnehin 

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– wie  sogleich  zu  zeigen  sein  wird  –  aus  anderen  Gründen  gutzuheissen 

ist. 

3.4. 

In  materiellrechtlicher Hinsicht  ist  mit  der  Auffassung  der  privaten  Rekurs-

gegner  in  der  Duplik  festzuhalten,  dass  der  Sachverhalt  im  Zeitpunkt  des 

Rekursentscheides massgeblich ist (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 

3. Aufl.,  Zürich/Basel/Genf 2014,  § 20a  Rz. 4).  Demzufolge  sind  die  denk-

malschutzrechtlichen  Belange  in  Bezug  auf  das  Schutzobjekt  an  der  E.-

Strasse 25 rechtskräftig und zugunsten der Zulässigkeit des hier angefoch-

tenen  Bauvorhabens  geklärt;  dieses  ist  mit  dem  Schutzobjekt  vereinbar. 

Demgemäss  ist  die  anderslautende  Rüge  der  Rekurrierenden  im  heutigen 

Zeitpunkt unbegründet. 

4.1. 

Die Rekurrierenden rügen weiter eine Überschreitung der höchstzulässigen 

Gebäudelänge. Die Gebäudelänge für neue Hauptgebäude in der Kernzo-

ne II betrage maximal 25 m (Art. 3.4.1 der Bau- und Zonenordnung [BZO]). 

Der  geplante  Neubau  soll  an  die  Ostfassade  des  Gebäudes  an  der  E.-

Strasse 25  angebaut  werden.  Infolge  dieser  Verbundenheit  seien  die  bei-

den Gebäude nicht mehr freistehend, sondern wegen des Zusammenbaus 

vielmehr  als  zwei  in  –  gemäss  Art. 9.3.1  BZO  zulässiger  –  geschlossener 
Bauweise errichtete Gebäude zu betrachten. Demgemäss sei  eine Gebäu-
delänge zu messen. Die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks und 

damit die Gebäudelänge betrage rund 43 m (vgl. die Skizze in act. 2 S. 8). 

Die  zulässige  Gebäudelänge  von  25 m  werde  damit  um  rund  18 m  über-

schritten. 

4.2. 

Zwar  handelt  es  sich  mit  der  Auffassung  der  Rekurrierenden  vorliegend 

klarerweise um einen Neubau und nicht etwa um einen Ersatzbau, welche 

Ansicht die Vorinstanz zumindest noch bei der Erteilung der Baubewilligung 

explizit  teilte  (vgl.  nur  Erwägungen 2,  5,  6,  [insbesondere]  9  und  10  der 

Baubewilligung  [act. 3]  sowie  das  Fehlen  jedwelcher  Prüfung  der  Voraus-
setzungen  für  Ersatzbauten  [Ziff. 3.2.2  BZO]).  Zutreffend  ist  weiter,  dass 
vorliegend  aufgrund  des  unmittelbaren  Zusammenbaus  des  Neubaus  mit 

dem  Altbau  von  einer  geschlossenen  Bauweise  auszugehen  ist.  Die  ge-

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schlossene  Bauweise  ist  bis  zur  zonengemässen  Gebäudelänge  zulässig 

(Art. 9.3.1 BZO). Die Messweise der Gebäudelänge wird in § 28 Abs. 1 der 

Allgemeinen Bauverordnung (ABV) umschrieben. Sie gilt mangels einer dif-

ferenzierten  Regelung  sowohl  für  Einzelbauten  als  auch  für  –  wie  vorlie-

gend 

– 

in 

geschlossener  Bauweise 

erstellte  Gebäudekörper 

(VB.2009.00659 vom 16. Juni 2010, E. 3.2). 

Das  Baugrundstück  wird  wie  einleitend  erwähnt  von  einer  Zonengrenze 

durchschnitten.  Das  mittlerweile  unter  Denkmalschutz  gestellte  Vielzweck-

bauernhaus liegt in der Kernzone I, der geplante Neubau käme (mehrheit-

lich)  in  der  Kernzone II  zu  liegen.  Der  in  geschlossener  Bauweise  projek-

tierte  Baukörper wäre demnach  zonenübergreifend. Bei zonenübergreifen-

den Bauten mit unterschiedlichen Vorschriften über die Gebäudelänge ha-

ben die Gebäudeteile gemäss einem überzeugend begründeten Urteil des 

Berner  Verwaltungsgerichts  in  jeder  Zone  für  sich  genommen  die  dort  zu-

lässige Gebäudelänge einzuhalten; gleichzeitig ist das Gebäude bezüglich 

seiner  Gesamtlänge  als  Einheit  zu  betrachten.  Der  Gesamtkomplex  darf 

daher die grössere von beiden Längen nicht überschreiten (BVR 2004 vom 

19. Februar  2004,  S. 419;  vgl.  auch  Christoph  Fritzsche/Peter  Bösch/Tho-

mas  Wipf,  Zürcher  Planungs-  und  Baurecht,  5. Aufl.,  Zürich 2011,  Bd. 2, 

S. 939). 

In  der  Kernzone II  beträgt  die  höchstzulässige  Gebäudelänge  vorliegend 

25 m  (Art. 3.4.1  BZO).  Auch  nach Auffassung  der Rekurrierenden hält  der 

geplante  Neubau  für  sich  genommen  dieses  Mass  ein.  Im  Übrigen  wahrt 

auch  der  bestehende  Altbau  für  sich  genommen  in  der  Kernzone I  die 

"höchstzulässige" Gebäudelänge in der Kernzone I, denn die BZO statuiert 

für die Kernzone I gar keine höchstzulässige Gebäudelänge. Damit ist aber 

auch klar, dass der Gesamtkomplex das grössere der beiden Längenmas-

se  nicht  überschreitet,  denn  dieses  ist  jenes  der  Kernzone I  (theoretisch 

unendlich,  was  mehr  ist  als 25 m).  Die  entsprechenden  Ausführungen  der 

Vorinstanz  in  der  Duplik  (act. 30  S. 9)  sind  insoweit  zutreffend.  Eine  Ge-

bäudelängenüberschreitung  liegt  demnach  nicht  vor.  Die  Rüge  ist  unbe-

gründet. 

5.1. 

Die Rekurrierenden rügen weiter, der gedeckte Teil der Zufahrtsrampe zur 

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Seite 8 

 
 
Tiefgarage  halte  den  notwendigen  Abstand  von  3,5 m  zur  südlich  angren-

zenden Wegparzelle Kat.-Nr. 6864 nicht ein. 

5.2. 

Den Bauplänen ist zu entnehmen, dass entlang der Grenze zur südlich an-

grenzenden Parzelle Kat.-Nr. 6864 eine Tiefgarageneinfahrt erstellt werden 

soll, die von Flügelmauern umfasst wird. Die Tiefgarageneinfahrt wahrt zur 

Parzelle Kat.-Nr. 9864 auf ihrer ganzen Länge von 16 m einen Abstand von 

zwischen 38 cm bis 45 cm (act. 10.7.2). Die letzten 6,5 m der Tiefgaragen-

zufahrt sind vollständig überdeckt (act. 10.7.3 und act. 10.7.6, Schnitt Süd-

fassade, Bereich "Garageneinfahrt"). 

5.3. 

Gemäss  § 269  PBG  unterliegen  –  wo  die  Bau-  und  Zonenordnung  nichts 

anderes bestimmt  – unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie ober-

irdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Me-

ter überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufwei-

sen,  keinen Abstandsvorschriften.  Die BZO von  X  bestimmt  vorliegend  et-

was  Anderes  im  Sinne  der  kantonalen  Bestimmung:  Gemäss  Art. 9.1.3 

BZO haben unterirdische Gebäude und solche, die den gewachsenen Bo-

den um nicht mehr als einen halben Meter überragen sowie auch Besonde-

re  Gebäude  gegenüber  öffentlichen  Strassen  und  Wegen  einen  Abstand 

von 3,5 m einzuhalten.  

Damit  stellt  sich  erstens  die  Frage,  ob  der  überdachte  Teil  der  Zufahrts-

rampe zur Tiefgarage den Gebäudebegriff erfüllt, und zweitens, ob der süd-

lich angrenzende Fussweg Kat.-Nr. 6864 (vgl. Prot. S. 11 Foto 4) ein öffent-

licher Weg ist. Beides ist zwischen den Parteien umstritten. 

5.4. 

Eine wie vorliegend dem Hauptgebäude teilweise vorgelagerte und insofern 

ausserhalb  des  Fussabdrucks  des  Hauptgebäudes  projektierte  Tiefgarage 

gilt  gemäss  gefestigter  Rechtsprechung  als  Besonderes  Gebäude,  da  sie 

für den Aufenthalt von Menschen offensichtlich nicht geeignet und weniger 

als  4 m  hoch  ist  (§ 273  PBG;  vgl.  VB.2015.00544  vom  2. März 2016, 
VB.97.00149  in  RB 1997  Nr. 87  sowie  VB.2017.00363  vom  1. März 2018, 
E. 3.2.1). Damit ist auch gesagt, dass es sich – entgegen der vernehmlas-

sungsweise  geäusserten  Ansicht  der  Vorinstanz  –  zumindest  beim  hier 

R3.2018.00022 

Seite 9 

 
 
strittigen, über 6 m langen überdeckten Teil der Zufahrtsrampe um ein Ge-

bäude  im  Sinne  von  § 2  Abs. 1  ABV  handelt,  da  der  darin  vorhandene 

Raum bestimmungsgemäss zum Schutz von Menschen und Sachen gegen 

äussere,  namentlich  atmosphärische  Einflüsse  abgeschlossen  wird.  Offen 

ist dieser Raum vorliegend nur in Richtung der Ein- bzw. Ausfahrt. Für die 

Gebäudequalifikation sind nicht etwa vier Wände erforderlich; vielmehr ge-

nügt es, wenn – wie vorliegend – ein so weitgehender Raumabschluss vor-

liegt, dass die Schutzfunktion erreicht wird. Selbst ein Fahrzeugunterstand 

oder eine Lagerhalle mit vier Säulen (ohne Aussenwände) erfüllen diesfalls 

den Gebäudebegriff (vgl. die Beispiele in Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 837 f.). 

5.5. 

Fehlen  Baulinien  für öffentliche  und  private  Strassen  und  Plätze  sowie  für 

öffentliche  Wege  und  erscheint  eine  Festsetzung  nicht  nötig,  so  haben 

oberirdische  Gebäude  einen  Abstand  von  6 m  gegenüber  Strassen  und 

Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und 

Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG).  

Bei  der  Würdigung,  ob  ein  Weg  als  öffentlich  oder  privat  zu  gelten  hat, 

kommt es nach konstanter Rechtsprechung nicht auf die Eigentumsverhält-

nisse,  sondern  auf  die  Erschliessungsfunktion  des  Weges  an 

(vgl. VB.2010.00089  und  VB.2010.00090  vom  30. Juni 2010  sowie 

VB.2006.00510 vom 19. Dezember 2007). Die Parzelle Kat.-Nr. 6864 bildet 

die  Fusswegerschliessung  innerhalb  der  ganzen,  aus  zahlreichen  Gebäu-

den  (E.-Strasse 27-63)  bestehenden  Überbauung,  welche  von  der  E.-

Strasse auf drei Seiten umfasst wird. Jedermann ist voraussetzungslos be-

rechtigt, auf dieser Wegparzelle beispielsweise von dem westlichen Teil der 

E.-Strasse  auf  den  östlichen  Teil  der  E.-Strasse,  in  Richtung  der  Bahnge-

leise,  zu  gelangen.  Die  Benützung  der  Wegparzelle  Kat.-Nr.  6864  steht 

damit  einem  nicht  näher  bestimmten  Personenkreis  offen.  Dementspre-

chend ist sie klarerweise als öffentlicher Weg zu würdigen. 

5.6. 

Im  Ergebnis  hätte  der  den  Gebäudebegriff  erfüllende  überdachte  Teil  der 

Zufahrtsrampe  von  der  öffentlichen  Wegparzelle  Kat.-Nr. 6864  einen  Ab-

stand  von  nicht  nur  zwischen  38 cm  bis  45 cm,  sondern  von  mindestens 

3,5 m  einzuhalten.  Die  Grenzabstandsrüge  ist  begründet.  Das  Bauvorha-
ben  wird  neu  zu  projektieren  sein,  da  eine  Tiefgaragenzufahrt  wie  vorlie-

R3.2018.00022 

Seite 10 

 
 
gend geplant jedenfalls aus grenzabstandsrechtlichen Gründen unzulässig 

ist.  

5.7. 

Die  privaten  Rekursgegner  halten  den  Mangel  indes  für  nebenbestim-

mungsweise 

(Weglassen  des 

"Tiefgaragendeckels")  heilbar 

(Duplik 

[act. 31], S. 16). 

Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besonde-

re  Schwierigkeiten  behoben  werden  oder  sind  zur  Schaffung  oder  Erhal-

tung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Be-

willigung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Be-

fristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). 

Dieses  Vorgehen  kommt  nach  gefestigter  Rechtsprechung  indessen  nur 

dann in Frage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur 

sind. Führen die Mängel hingegen zu einer wesentlichen Projektänderung, 

gelten sie nicht als mittels Nebenbestimmungen behebbar. Nicht "ohne be-

sondere  Schwierigkeiten"  behoben  werden  können  unbestrittenermassen 

gewichtige bauliche Mängel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der 

Einfahrtsrampe  einer  Tiefgarage 

(VB.2014.00268  vom  7. Mai 2015, 

E. 6.2 f.; www.vgr.zh.ch) oder etwa die Korrektur einer Überschreitung der 

Gebäudehöhe,  welche  allenfalls  zum  Verzicht  auf  ein  Geschoss  führen 

könnte (VB.2001.00589 vom 4. April 2012, E. 4.2). In derlei Fällen ist ohne 

grösseren  planerischen  Aufwand  nicht  beurteilbar,  wie  der  Mangel  zu  be-

heben  ist  und  welche  baurechtlichen,  konzeptionellen  und  gestalterischen 

Auswirkungen  die  Behebung  des  Mangels  nach  sich  zieht.  Statuierte  Ne-

benbestimmungen müssen aber konkret sein, d.h. es muss ersichtlich sein, 

inwiefern  das  Bauvorhaben  abzuändern  ist,  bzw.  welchen  Einfluss  die 

Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können 

keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästheti-

schen  Auswirkungen  der  Mängelbehebung  nicht  abschätzbar  sind,  muss 

die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung 

durch  die  örtliche  Baubehörde  bzw.  die  Rechtsmittelinstanzen  erfolgen 

kann. Auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer 

Mängel kann dies der Fall sein, weil verschiedene Möglichkeiten der Män-
gelbehebung gegeben sein können, sodass nicht klar ist, welche konkreten 
baulichen  Änderungen  zum  Inhalt  einer  Nebenbestimmung  gemacht  wer-

den sollen. Es ist – ebenso wie beim Vorliegen eines einzelnen gewichtigen 

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Mangels  –  je  nach  Art  und  Weise  der  infrage  stehenden  baurechtlichen 

Mängel  eine  planerische  Aufgabe  zu  lösen,  auch  wenn  nicht  ernsthaft  in 

Frage gestellt ist, dass die Mängel behoben werden können. Es ist jedoch 

nicht Sache der Rechtmittelinstanzen, planerische Überlegungen anzustel-

len,  um  beurteilen  zu  können,  auf  welche  Weise  die  Mängelbehebung  zu 

erfolgen hat, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen (zum Ganzen 

VB.2015.00120 in BEZ 2015 Nr. 46). 

Im Falle des vollständigen Verzichts auf die Überdachung der Garagenab-

fahrt ist offen, wie sich diese Massnahme auf das Erscheinungsbild des ge-

samten Bauvorhabens  auswirken  würde.  Die  dannzumal vollständig  geöff-

nete,  schluchtartige  Tiefgarageneinfahrt  auf  einer  Länge  von  16 m  würde 

immerhin rund die halbe Tiefe des in der Kernzone I gelegenen und im Üb-

rigen  mit  einem  Denkmalschutzobjekt  überstellten  Grundstücks  beanspru-

chen.  Kernzonenvorschriften  bezwecken  unter  anderem  die  Erhaltung  der 

schutzwürdigen  Ortsbilder  und  deren  charakteristischen  Umgebung 

(Art. 3.1.1  BZO).  Die Baumöglichkeiten  in  der Kernzone I  sind beschränkt; 

Besondere Gebäude sind nur zulässig, soweit sich diese in das bestehende 

Ortsbild  einfügen  (Art. 3.3  BZO).  Ob  eine  vollständig  geöffnete  Tiefgara-

geneinfahrt auf einer Länge von 16 m diesen Vorschriften gerecht zu  wer-

den vermöchte, ist fraglich, jedenfalls aber nicht erstinstanzlich von der Re-

kursinstanz zu beurteilen.  

Dies führt zur Gutheissung des Rekurses unter Aufhebung der Baubewilli-

gung. 

6.1. 

Der Vollständigkeit halber ist darauf hinweisen, dass mindestens ein weite-

rer Mangel vorliegt, welcher ebenfalls – und zwar wiederum bereits für sich 

alleine – zur vollständigen Gutheissung des Rekurses führt. 

6.2. 

Wie  erwähnt  soll  das  geplante  Mehrfamilienhaus  hauptsächlich  in  der 

Kernzone II  und  weitere  Bestandteile  –  insbesondere  die  Tiefgarage  samt 

Zufahrt – in der Kernzone I zu liegen kommen. 

Ziff. 3.9  BZO  ("Umgebungsgestaltung  in  der Kernzone  I  und  II") bestimmt, 
dass die ortsbildgerechte Umgebungsgestaltung zu erhalten und bei Sanie-

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rungen  oder  Neubauten  möglichst  weitgehend  herzustellen  ist  (Ziff. 3.9.1 

BZO). Am gewachsenen Terrain sind möglichst wenig Veränderungen vor-

zunehmen;  die  Gebäude  sind  ortsbildgerecht  ins  Terrain  einzufügen 

(Ziff. 3.9.2 BZO). 

Ziff.  9.4  ("Terrainveränderungen")  hält  namentlich  in  Bezug  auf  Abgrabun-

gen fest, dass sich Terrainveränderungen  und Terrassierungen besonders 

gut  in  die  Umgebung  einzufügen  haben  (Ziff. 9.4.0  BZO).  Die  Länge  von 

Abgrabungen zur Freilegung von Untergeschossen darf sodann gesamthaft 

nicht mehr als die Hälfte des Gebäudeumfangs betragen (Ziff. 9.4.1 BZO). 

Solche  Abgrabungen sind  zudem nur bis zu  1,5 m  unterhalb  des gewach-

senen  Terrains  zulässig.  Von  dieser  Beschränkung  ausgenommen  sind 

Kellerzugänge,  Hauseingänge  sowie  Einfahrten  zu  Einzel-,  Doppel-  oder 

Sammelgaragen. 

6.3. 

In Bezug auf das Mass an zulässigen Abgrabungen hält Ziff. 17 der Erwä-

gungen der Baubewilligung fest, dass sich über die Gestaltung der Freiflä-

chen aufgrund des eingereichten Umgebungsplanes noch zu wenig detail-

lierte  und  abschliessende  Aussagen  machen  liessen.  Es  sei  erforderlich, 

dass  über  die  Aussenraumgestaltung  noch  genauere  Angaben  vorlägen. 

Weiter sei darauf zu achten, dass die Terraingestaltung respektive der Ter-

rainverlauf  gegenüber  den  Nachbargrundstücken  und  dem  Strassenraum 

situationsgerecht  erfolge.  Vor  Baubeginn  sei  ein  entsprechend  detaillierter 

Umgebungsplan (unter anderem betreffend "Kotierung") einzureichen. 

Den bei den Akten liegenden Schnittplänen ist  – ohne detaillierte Vermas-

sungen  –  zu  entnehmen,  dass  offenbar  entlang  aller  Fassaden  weitrei-

chende Abgrabungen geplant sind (act. 10.7.6). Über deren genaues Mass 

respektive deren Zulässigkeit sind sich die Parteien unter allen Titeln unei-

nig. Festzuhalten ist indes, dass sowohl die Vorinstanz als auch die priva-

ten  Rekursgegner  noch  in  ihren  Duplikschriften  übereinstimmend  die  be-

reits  in  der  Baubewilligung  offenbarte  Auffassung  vertreten,  dass  das  ge-

naue Mass der Abgrabungen noch offen sei respektive erst mit dem detail-

lierten  Umgebungsplan  festgelegt  werde  (act. 30  S. 10  [Vorinstanz]  und 

act. 31 S. 12  [private Rekursgegner]).  Mit  anderen Worten  wurde die  Bau-
bewilligung ohne jedwelche verbindliche Prüfung bzw. Anordnungen bezüg-
lich der geplanten Abgrabungen erteilt. Dies ist mit der Auffassung der Re-

kurrierenden  sowie  nach  Massgabe  der  oben  dargestellten  kommunalen 

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Vorschriften insbesondere in den vorliegend betroffenen Kernzonen I und II 

unhaltbar.  Es  ist  nicht  nachvollziehbar,  wie  bei  dieser  Ausgangslage  im 

Rahmen der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit überhaupt eine verbindliche 

erstinstanzliche  Wertung  bspw.  bezüglich  der  Frage  zustande  gekommen 

sein soll, ob sich die geplanten Terrainveränderungen und Terrassierungen 

besonders gut in die Umgebung einfügen (Ziff. 9.4.0 BZO). Die vollständige 

Prüfung der abgrabungsrechtlichen Aspekte lässt sich vorliegend unter kei-

nem Titel in einen nachgelagerten Umgebungsplan auslagern. Für die Be-

willigungsfähigkeit des Bauvorhabens ist unter anderem die Ortsbildverträg-

lichkeit entscheidend (vgl. z.B. Art. 3.6.1 BZO). Wenn der Umgebungsplan 

‒ wie vorliegend – Aufschluss über Fragen geben muss, die für die Bewilli-

gungsfähigkeit  von  grundlegender  Bedeutung  sind  (wie  nebst  den  Abgra-

bungen  im  Allgemeinen  vorliegend  auch  insbesondere  die  Frage  der  Um-

gebungsgestaltung  im  schutzwürdigen  Ortsbild)  darf  er  nicht  auflageweise 

einem  späteren  Verfahren  vorbehalten  werden  (VB.2002.00157  vom 

23. Juni 2003,  E. 1c).  Insoweit  beruht  die  Baubewilligung  auf  unvollständi-

gen Planunterlagen und erweist sich der Sachverhalt als unzureichend ge-

klärt. Auch aus diesem Grunde ist der Rekurs gutzuheissen. 

7. 

Bei  diesem  Ergebnis  kann  von  der  Prüfung  weiterer  Rügen  abgesehen 

werden.  Insbesondere  ist  es  angesichts  der  Unvollständigkeit  der  Planun-

terlagen sowie im Lichte des Umstandes, dass die Tiefgaragenrampe in der 

derzeit projektierten Form nicht realisierbar ist, nicht möglich und nicht Auf-

gabe  der  Rekursinstanz,  sich  im  jetzigen  Verfahrensstadium  zur  ebenfalls 

monierten  Einordnung  zu  äussern.  Festzuhalten  ist  jedenfalls,  dass  der 

Massstab  bei  einer  allfälligen  Neuprojektierung  selbstredend  bereits  auf-

grund  der  Kernzonenlage  jener  von  § 238  Abs. 2  PBG  in  Verbindung  mit 

den vorstehend gezeigten einschlägigen Kernzonenvorschriften zu sein hat 

(Fritzsche/Bösch/Wipf,  S. 663  mit  weiteren  Verweisen;  die  Vorinstanz  und 

die  privaten  Rekursgegner  halten  diesbezüglich  fest,  die  alleinige  Erwäh-

nung  von  § 238  Abs. 1  PBG  in  der Baubewilligung  beruhe  auf  einem  Ver-

sehen). 

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Seite 14 

 
 
8. 

Zusammengefasst  ist  der  Beschluss  der  Baubehörde  X  vom  30. Januar 

2018 in Gutheissung des Rekurses aufzuheben. 

9.1. 

Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Vorinstanz zur Hälfte und 

den beiden privaten Rekursgegnern unter Solidarhaftung für die Hälfte je zu 

einem Viertel aufzuerlegen (§ 13 VRG). 

Nach  §  338  Abs.  1  PBG  bzw.  §  2  der  Gebührenverordnung  des  Verwal-

tungsgerichts  (GebV  VGr)  legt  das  Baurekursgericht  die  Gerichtsgebühr 

nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem 

bestimmbaren  Streitwert  oder  dem  tatsächlichen  Streitinteresse  fest.  Liegt 

wie  hier  ein  Verfahren  ohne  bestimmbaren  Streitwert  vor,  beträgt  die  Ge-

richtsgebühr in der Regel Fr. 1'000.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; 

§ 3  Abs.  3  GebV  VGr).  Bei  der  Bemessung  der  Gebührenhöhe  steht  der 

Rekursinstanz  ein  grosser  Ermessensspielraum  zu  (Kaspar  Plüss,  in: 

Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.).  

Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzulegen. 

9.2. 

Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren 

vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei-

ner  angemessenen  Entschädigung  für  die  Umtriebe  der  Gegenpartei  ver-

pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach-

verhalte  und  schwieriger  Rechtsfragen  besonderen  Aufwand  erforderte  o-

der  den  Beizug  eines  Rechtsbeistandes  rechtfertigte.  Die  Bemessung  der 

Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. 

Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu-

sprechung  einer  Umtriebsentschädigung  einzustufen  (VB.2003.00093  vom 

16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend den acht Rekurrierenden 

zu Lasten der privaten Rekursgegner (§ 17 Abs. 3 VRG) eine Umtriebsent-

schädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von gesamt-

haft  Fr.  2'000.--  (also  je  Fr.  250.--  pro  Rekurrierende  durch  die auch  dies-

bezüglich  solidarisch  haftenden  privaten  Rekursgegner).  Da  die  Umtriebs-
entschädigung  pauschal  festgelegt  wird,  entfällt  die  Zusprechung  eines 

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Mehrwertsteuerzusatzes 

von 

vornherein 

(BRKE II  Nrn. 0247  und 

0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). 

[….] 

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