# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 6dd98c81-c9a8-501e-b4ec-6b2c002177e4
**Source:** Bern Gerichte (BE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-11-17
**Language:** de
**Title:** Bern Verwaltungsbehörden Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter 17.11.2023 2023.DIJ.3772
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/BE_Weitere/BE_VB_004_2023-DIJ-3772_2023-11-17.pdf

## Full Text

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Direktion für Inneres und Justiz 

 

Münstergasse 2 

3000 Bern 8 

+41 31 633 76 78 (Telefon) 

+41 31 634 51 54 (Fax) 

Info.ra.dij@be.ch 

www.be.ch/ra-dij 

 

 

 

 

 

 

 

Unsere Referenz: 2023.DIJ.3772  

Beschwerdeentscheid vom 17. November 2023 

Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum 

Die Beschwerdeführenden haben die gesetzlich vorgesehene Einzugsfrist von zwei Jahren nicht einge-

halten und erst verspätet um eine Erstreckung ersucht. Daraus folgt, dass sie nicht mindestens zwei Jah-

re innert der Stundungsfrist von vier Jahren in der erworbenen Liegenschaft wohnten. Die Voraussetzun-

gen für die Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HStG sind nicht erfüllt. (E. 4.3). 

Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la propriétaire 

Les recourants n’ont pas respecté le délai légal de deux ans pour emménager dans le logement, dont ils 

n’ont demandé la prolongation qu’ultérieurement. Comme ils n’ont pas habité au moins deux ans durant 

la période de sursis de quatre ans dans l’immeuble dont ils ont fait l’acquisition, les conditions 

d’exonération de l’impôt sur les mutations prévues à l’article 11b LIMu ne sont pas remplies (c. 4.3). 

 

 

Prozessgeschichte 

 

A.  

Am 8. April 2019 erwarben A.____________ und B._________ das Grundstück C.________ Gbbl. 

Nr. 100 zu Gesamteigentum. Mit der Grundbuchanmeldung stellten sie ein Gesuch um nachträgliche 

Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 23. August 2019 veranlagte das 

Grundbuchamt die Handänderungssteuer und stundete diese im Umfang von Fr. 2'518.90 für vier Jahre 

ab dem Grundstückserwerb. Zur Sicherung der gestundeten Handänderungssteuer trug es im Grund-

buch auf dem Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 100 ein gesetzliches Grundpfandrecht ein. 

  

 
 

 

 

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B. 

Am 4. Februar 2023 reichten A.____________ und B._________ dem Grundbuchamt das Formular zum 

Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie je eine Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohner-

gemeinde C.________ vom 3. Februar 2023 ein.  

Mit Verfügungen vom 9. Februar 2023 wies das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbe-

freiung ab und hob die Stundungsverfügung vom 23. August 2019 auf. Gleichzeitig verfügte es, die Han-

dänderungssteuer von insgesamt Fr. 2'518.90 zuzüglich Zins von 3% seit der Grundbuchanmeldung sei 

zu bezahlen. Es stellte A.____________ und B._________ je Fr. 1'554.40 in Rechnung (inkl. Gebühr von 

je Fr. 150.–). 

C. 

Gegen die Verfügungen vom 9. Februar 2023 haben A.____________ und B._________ am 9. März 

2023 gemeinsam Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ) erhoben. Sie beantragen 

sinngemäss, die angefochtenen Verfügungen seien aufzuheben und sie seien nachträglich von der 

Handänderungssteuer zu befreien.  

Das Grundbuchamt beantragt mit Beschwerdevernehmlassung vom 4. April 2023, die Beschwerde sei 

abzuweisen.  

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 

1. 

1.1 Auf den 1. April 2023 sind Änderungen des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handän-

derungssteuer (HG; BSG 215.326.2) in Kraft getreten. Geändert wurden unter anderem der Gesetzestitel 

und die offizielle Abkürzung. Der Erlass heisst neu Handänderungssteuergesetz (HStG; BSG 215.326.2). 

Gemäss dem unverändert gebliebenen Art. 26 Abs. 1 HStG richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach 

den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; 

BSG 155.21), soweit das HStG nichts Abweichendes bestimmt. Bis zum 31. März 2023 enthielt Art. 27 

HG keine Rechtspflegebestimmungen betreffend Verfügungen des Grundbuchamtes über die nachträgli-

che Steuerbefreiung. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilte die DIJ daher Beschwer-

den gegen entsprechende Verfügungen. Seit dem 1. April 2023 kann nach Art. 27 Abs. 1 HStG gegen 

alle Verfügungen des Grundbuchamtes Einsprache erhoben werden. Die Einspracheverfügung kann 

anschliessend mit Beschwerde bei der DIJ angefochten werden (Art. 27 Abs. 2 HStG). Es stellt sich die 

Frage, ob die DIJ zur Beurteilung der am 20. Januar 2023 eingereichten Beschwerde zuständig ist oder 

das Grundbuchamt diese als Einsprache behandeln muss. Da das Übergangsrecht den vorliegenden Fall 

nicht regelt, gelten die allgemeinen übergangsrechtlichen Grundsätze (vgl. BVR 2017 S. 483 E. 2.2). 

Danach bleibt die einmal begründete Zuständigkeit während des hängigen Verfahrens bestehen (vgl. 

Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 25 N. 14). 

Die DIJ war beim Einreichen der Beschwerde für deren Beurteilung zuständig und bleibt es somit auch.  

 
 

 

 

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1.2 Zur Beschwerde ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch die an-

gefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder 

Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). 

Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtenen Verfügungen beschwert und daher zur Be-

schwerdeführung befugt. 

Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 

2.  

2.1 Da sich die am 1. April 2023 in Kraft getretenen Änderungen im HStG auf die materielle Beurtei-

lung der vorliegenden Beschwerde nicht auswirken, werden nachfolgend durchgehend die neuen Best-

immungen zitiert. 

2.2 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern eine Handänderungssteuer zu entrichten 

(Art. 1 HStG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen 

Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 

HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein 

Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Haupt-

wohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HStG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, 

stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.– der Gegenleistung für 

den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HStG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, 

wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder 

diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn-

zweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HStG). Der Hauptwohnsitz muss innert einem Jahr ab Grundstücks-

erwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute 

noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 

2 HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt innert 30 Tagen nach 

Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur nach-

träglichen Steuerbefreiung erfüllt sind (Art. 17a Abs. 1 HStG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbe-

freiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a 

Abs. 2 HStG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur nachträglichen 

Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 

HStG). 

3. 

Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführenden erst am 1. Dezember 2021 ihren Hauptwohnsitz in die 

erworbene Liegenschaft verlegten und somit die Einzugsfrist nicht einhielten. Strittig ist aber, ob das 

Grundbuchamt die Beschwerdeführenden dennoch von der Handänderungssteuer hätte befreien müs-

sen.  

 
 

 

 

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3.1 Die Beschwerdeführenden begründen ihre Rechtsbegehren damit, dass für die Nichteinhaltung der 

zweijährigen Frist unverschuldete triftige Gründe vorliegen würden. Einerseits sei die Planung des Ge-

bäudes sehr anspruchsvoll gewesen und habe mehr Zeit in Anspruch genommen, als ursprünglich ange-

nommen. Insbesondere hätten Fachberichte dazu geführt, dass das Baugesuch erst verspätet, nämlich 

am 26. Februar 2020 habe eingereicht werden können. Das Baubewilligungsverfahren an sich habe 

sechseinhalb Monate in Anspruch genommen, wobei in der Regel drei Monate ausreichend seien. Ande-

rerseits sei auch die Ausführung des Bauprojekts wetterbedingt und aus technischen Gründen aufwändi-

ger und zeitintensiver gewesen als anfänglich gedacht.  

3.2 In seiner Beschwerdevernehmlassung vom 4. April 2023 führt das Grundbuchamt aus, dass die im 

vorliegenden Fall massgebenden Fristen sich direkt aus dem Gesetz ergeben würden. Eine Verlänge-

rung der Einzugsfrist sei in begründeten Ausnahmefällen möglich, müsse aber vor Ablauf der Frist bean-

tragt werden. Entsprechend hätte ein Antrag auf Verlängerung im vorliegenden Verfahren bis am 8. April 

2021 vorliegen müssen. Die Beschwerde sei daher abzuweisen.  

4.  

4.1 Die Beschwerdeführenden hätten vor Ablauf der Einzugsfrist beim Grundbuchamt ein Gesuch um 

Fristerstreckung einreichen müssen. Dies ergibt sich aus folgenden gesetzlichen Grundlagen: Art. 11b 

Abs. 2 HStG legt fest, innert welcher Frist der Hauptwohnsitz begründet werden muss, damit eine Steu-

erbefreiung erfolgen kann. Die Einzugsfrist ist daher eine gesetzlich festgelegte Frist. Sie kann in be-

gründeten Ausnahmefälle erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HStG). Das HStG regelt jedoch 

nicht, bis wann ein solches Gesuch um Fristerstreckung eingereicht werden muss. Deshalb ist für diese 

Frage das VRPG beizuziehen (vgl. Art. 26 Abs. 1 HStG). Gemäss dem VRPG können gesetzliche Fristen 

nicht erstreckt werden. Behördlich angesetzte Fristen hingegen schon, wenn vor Ablauf der Frist darum 

ersucht wird (vgl. Art. 43 Abs. 1 VRPG). Diese Voraussetzung muss auch für gesetzliche Fristen gelten, 

die aufgrund einer spezialgesetzlichen Regelung (vgl. Art. 11b Abs. 2 Satz 3 HStG) erstreckt werden 

können. Für diese spezialgesetzlich vorgesehenen Fristen haben mindestens die gleichen Anforderun-

gen zu gelten, wie für behördlich angesetzte Fristen (vgl. DIJE 2022.DIJ.3968 vom 5. Mai 2023 E. 4.1).  

4.2 Das Grundbuchamt gewährte den Beschwerdeführenden mit Verfügung vom 23. August 2019 eine 

Stundungsfrist von vier und somit eine Einzugsfrist von zwei Jahren. Diese zweijährige Einzugsfrist ist 

gemäss den Akten am 8. April 2021 abgelaufen. Die Beschwerdeführenden reichten vor deren Ablauf 

kein Gesuch um Fristerstreckung ein. Vielmehr ersuchten sie erst mit der Beschwerde vom 9. März 2023 

sinngemäss um eine Fristverlängerung. Das Gesuch erfolgte daher verspätet.   

4.3 Die Vorinstanz hat somit zu Recht von der nachträglichen Steuerbefreiung abgesehen. Die Be-

schwerdeführenden haben die gesetzlich vorgesehene Einzugsfrist von zwei Jahren nicht eingehalten 

und erst verspätet um eine Erstreckung ersucht. Daraus folgt, dass sie nicht mindestens zwei Jahre in-

nert der Stundungsfrist von vier Jahren in der erworbenen Liegenschaft wohnten. Die Voraussetzungen 

für die Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HStG sind nicht erfüllt. Die Vorinstanz hat den Beschwerdefüh-

renden die Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 2'518.90 zuzüglich Zins und Gebühren zu Recht zur 

Bezahlung auferlegt. 

Die Beschwerde ist als unbegründet vollumfänglich abzuweisen. 

  

 
 

 

 

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5. 

Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrens-

kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verord-

nung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal 

auf Fr. 1’000.– festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

A.____________ und B._________ haben dem veranlagenden Grundbuchamt die auf den Erwerb des 

Grundstücks C.________ Gbbl. Nr. 100 entfallende Handänderungssteuer in Höhe von Fr. 2'518.90 zu-

züglich 3% Zins seit der Grundbuchanmeldung zu bezahlen.  

Das bestehende Grundpfandrecht wird nach Bezahlung der Handänderungssteuer gelöscht.  

3. 

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal 

Fr. 1’000.– werden A.____________ und B._________ zur Bezahlung auferlegt.  

Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 

4. 

Parteikosten werden keine gesprochen.