# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** de9f0a5d-e41d-5f21-b2cc-7037724f3dd6
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2023-02-07
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 07.02.2023 B 2022/17
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2022-17_2023-02-07.pdf

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2022/17

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 01.05.2023

Entscheiddatum: 07.02.2023

Entscheid Verwaltungsgericht, 07.02.2023
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Art. 14 Abs. 5 und 
Art. 22 Abs. 4 BewG. Die Verfahrensbeteiligten sind sich einig, dass der zu 
beurteilende Landerwerb nicht der Bewilligungspflicht untersteht. Bei der 
Erwerberin handelt es sich nicht um eine Person im Ausland im Sinn des 
Gesetzes. Selbst wenn Art. 22 Abs. 4 BewG es zulassen würde, die 
Feststellung der fehlenden Bewilligungsbehörde davon abhängig zu 
machen, dass die Erwerberin der Bewilligung der Bewilligungsbehörde bis 
zum Abschluss der Überbauung der Fläche zweijährlich unter Angabe der 
Kosten und deren Finanzierung mitteilt, welche Bauvorhaben ausgeführt 
wurden, erwiese sich die konkret auferlegte Mitwirkungspflicht nicht als 
notwendig im Sinn von Art. 22 Abs. 4 BewG. Denn der Erwerber bleibt auch 
nach Verneinung der Bewilligungspflicht vor jeder Änderung der 
Verhältnisse, die die Bewilligungspflicht – doch noch – begründen könnte, 
gestützt auf Art. 14 Abs. 5 BewG gesetzlich verpflichtet, erneut um die 
entsprechende Feststellung nachzusuchen (Verwaltungsgericht, B 2022/17). 
Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit 
Urteil vom 5. Juni 2024 abgewiesen (Verfahren 2C_168/2023).

Entscheid vom 7. Februar 2023

Besetzung

Vizepräsidentin Lendfers; Präsident Zürn, Verwaltungsrichterin Reiter, 

Verwaltungsrichter Zogg und Engeler; Gerichtsschreiber Scherrer

Verfahrensbeteiligte

Bundesamt für Justiz, Bundesrain 20, 3003 Bern,

Beschwerdeführer,

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gegen

Regierung des Kantons St. Gallen, Regierungsgebäude, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

und

A.__ AG,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christoph Locher, @vocate, Brühlgasse 11, 9000 

St. Gallen,

Gegenstand

Feststellung der Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken

 

Das Verwaltungsgericht stellt fest:

A.       

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 4. Juli 2019 erwarb die A.__ AG von B.__ 

das Grundstück Nr. 0000__ mit einer Fläche von 5'343 Quadratmetern sowie 

Teilflächen der Grundstücke Nrn. 0001__ und 0002__, alle Grundbuch X.__, von 4'654, 

1'086, 3'486 und 2'463 Quadratmetern zum Preis von 1.67 Millionen Franken. Von der 

Gesamtfläche von 17'032 Quadratmetern liegen 9'713 Quadratmeter in der Gewerbe- 

und Industriezone (GI A), die restlichen 7'319 Quadratmeter in der Grünzone (GN). Der 

Kaufpreis wurde mit je einem Darlehen des Verkäufers über 0.81 und der C.__ AG über 

0.86 Millionen Franken gedeckt. Die A.__ AG ist zu 99.97, die C.__ AG zu 100 Prozent 

im Besitz der D.__ AG. Am 7. August 2019 verstarb der Veräusserer und die 

Grundstücke gingen am 1. Juli 2020 auf dessen Ehefrau über. Die in der Bauzone 

liegenden Flächen sollen dem substanziellen Ausbau und der Verstärkung des bereits 

bestehenden Produktionsstandorts der E.__ Gruppe bis im Jahr 2029 dienen. Die 

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Investitionskosten werden auf rund 90 Millionen Franken geschätzt.

Veranlasst durch das Grundbuchamt X.__ ersuchte die A.__ AG am 5. November 2020 

die Grundbuchaufsicht des Kantons St. Gallen, das Geschäft hinsichtlich der 

Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch 

Personen im Ausland zu prüfen. Mit Verfügung vom 8. Dezember 2020 verneinte die 

Grundbuchaufsicht die Bewilligungspflicht (Ziffer 2 des Dispositivs), verpflichtete die 

Erwerberin allerdings, ihr bis zum Abschluss der Überbauung der Fläche von 9'713 

Quadratmetern zweijährlich unter Angabe der Kosten und deren Finanzierung 

mitzuteilen, welche Bauvorhaben ausgeführt worden seien (Ziffer 3 des Dispositivs), 

und Änderungen der Verhältnisse, welche die Bewilligungspflicht begründen könnten, 

bekanntzugeben (Ziffer 4 des Dispositivs). Der A.__ AG wurde eine Gebühr von 

CHF 1'500 auferlegt (Ziffer 5 des Dispositivs). Diese Verfügung ersetzte eine im 

Wesentlichen identische Verfügung vom 26. November 2020, die auch an den 

verstorbenen Veräusserer adressiert gewesen war (Ziffer 1 des Dispositivs).

B.       

Die Regierung hiess die von der A.__ AG gegen die Ziffern 3 und 5 des Dispositivs der 

Verfügung der Grundbuchaufsicht erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 4. Januar 

2022 gut. Sie hob Ziffer 3 der Verfügung auf und setzte die Gebühr auf CHF 400 herab. 

Zur Begründung führt die Regierung im Wesentlichen aus, Stand Ende Dezember 2019 

gebe es keine Anhaltspunkte für eine ausländische Beherrschung der A.__ AG. Zwar 

könne nicht ausgeschlossen werden, dass sich bis zum Abschluss des Ausbaus im 

Jahr 2029 die relevanten Verhältnisse ändern. Allerdings halte es auch die 

Grundbuchaufsicht für nachvollziehbar, wenn bei dieser langen Dauer und Grösse des 

Projekts noch keine Verträge zur Finanzierung des gesamten Projekts vorlägen und es 

auch noch offen sei, mit welcher Bank die Finanzierung erfolgen werde. Weil die 

Erwerberin aber verpflichtet sei, vor jeder Änderung, die eine Bewilligungspflicht 

begründen könnte, um eine erneute Beurteilung nachzusuchen, erweise sich die 

Auflage, alle zwei Jahre Kosten und Finanzierung der fertiggestellten Bauten 

darzulegen, als unverhältnismässig. Die Grundbuchaufsicht habe den von ihr geltend 

gemachten Aufwand unnötigerweise betrieben. Die eingereichten Unterlagen hätten 

wohl ausgereicht, um zu prüfen, ob es sich bei der Erwerberin um eine Person im 

Ausland handle.

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C.       

Das Bundesamt für Justiz (Beschwerdeführer) hat gegen den am 7. Januar 2022 

versandten Entscheid der Regierung (Vorinstanz) mit Eingabe vom 24. Januar 2022 

beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben mit dem Rechtsbegehren, unter 

Kostenfolge sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und es sei die Recht- und 

Verhältnismässigkeit von Ziffer 3 des Dispositivs der Verfügung der Grundbuchaufsicht 

des Kantons St. Gallen vom 8. Dezember 2020 festzustellen.

Die Vorinstanz verwies mit Vernehmlassung vom 17. Februar 2022 auf die Begründung 

des angefochtenen Entscheides und beantragte die Abweisung der Beschwerde unter 

Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Die A.__ AG (Beschwerdegegnerin) liess 

sich am 23. Februar 2022 vernehmen und beantragte, unter Kosten- und 

Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdeführers sei die Beschwerde 

abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde.

Dem Antrag des Beschwerdegegners entsprechend stellte der verfahrensleitende 

Abteilungspräsident mit Verfügung vom 25. Februar 2022 fest, dass sich die 

Beschwerde und deren aufschiebende Wirkung einzig auf die Ziffern 3 (Verpflichtung 

zu zweijährlichen Mitteilungen über die ausgeführten Bauvorhaben unter Angabe von 

Kosten und Finanzierung) und (gemäss E. 3: allenfalls) 5 (amtliche Kosten) der 

Verfügung der Grundbuchaufsicht vom 8. Dezember 2020 bezögen und deren Ziffern 1 

(Aufhebung der Verfügung vom 26. November 2020) und 2 (Feststellung, dass der 

Erwerb nicht bewilligungspflichtig ist) sowie 4 (Verpflichtung, vor jeder Änderung der 

Verhältnisse, welche die Bewilligungspflicht begründen könne, bei der 

Bewilligungsbehörde erneut eine Feststellungsverfügung einzuholen) rechtskräftig 

seien.

Der Beschwerdeführer verzichtete am 9. März 2022 auf eine Stellungnahme zu den 

Vernehmlassungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin. Am 29. April 2022 

reichte der Rechtsvertreter dem Gericht eine Kostennote über knapp CHF 5'000 ein. 

Beschwerdeführer und Vorinstanz, denen sie am 2. Mai 2022 zur Kenntnis gebracht 

wurde, haben sich dazu nicht geäussert.

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Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen des 

Beschwerdeführers zur Begründung seiner Anträge sowie die Akten wird, soweit 

wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.

 

Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

1. Eintreten

Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59  Abs. 1 des 

Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege; sGS 951.1, VRP). Da Gegenstand der 

Beschwerde ein Entscheid der Regierung ist, beurteilt es die Angelegenheit in 

Fünferbesetzung (Art. 18 Abs. 3 Ingress lit. b Ingress und Ziff. 2 des Gerichtsgesetzes; 

sGS 941.1, GerG). Das Bundesamt für Justiz ist zur Erhebung der Beschwerde befugt 

(Art. 20 Abs. 2 Ingress und lit. b in Verbindung mit Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes 

über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, SR 211.412.41, 

BewG, und Art. 111 Abs. 2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, 

Bundesgerichtsgesetz, SR 173.110, BGG). Die Beschwerde gegen den am 7. Januar 

2022 versandten Entscheid der Regierung wurde mit Eingabe vom 24. Januar 2022 

unter Berücksichtigung des Fristenlaufs am Wochenende rechtzeitig innerhalb der 14-

tägigen Beschwerdefrist gemäss Rechtsmittelbelehrung erhoben (Art. 64 in Verbindung 

mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 VRP sowie Art. 142 Abs. 3 der Schweizerischen 

Zivilprozessordnung, SR 272) und erfüllt in formeller und inhaltlicher die gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist 

einzutreten.

2. Rechtsmittelfrist

Der Beschwerdeführer beanstandet die Anwendung der kantonalen 14-tägigen 

Beschwerdefrist gemäss Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 VRP als 

bundesrechtswidrig. Die 30-tägige Beschwerdefrist gemäss Art. 20 Abs. 3 BewG 

müsse auch auf die zweitinstanzliche kantonale Beschwerde anwendbar sein. Die 

Bestimmung sei eingeführt worden, um die kantonalen Beschwerdeverfahren zu 

vereinheitlichen. Die Kantone dürften nicht durch Zwischenschalten einer zweiten 

Instanz verkürzte Fristen einführen und dadurch die Bundesaufsicht für diese zweite 

Instanz entsprechend abschwächen.

Demgegenüber geht das Verwaltungsgericht aufgrund der Entstehungsgeschichte der 

bundesrechtlichen Regeln zu Behörde und Verfahren in Art. 15 ff. BewG davon aus, die 

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Beschwerde an eine zweite kantonale Instanz sei nicht Ausfluss der besonderen 

verfahrensrechtlichen Vorgaben des Bundesrechts im Bereich der Bewilligung des 

Erwerbs von Grundstücken durch Personen im Ausland, sondern der allgemeinen 

bundesrechtlichen Verpflichtung der Kantone gemäss Art. 86 Abs. 3 BGG, als 

Vorinstanzen des Bundesgerichts obere kantonale Gerichte vorzusehen (vgl. VerwGE B 

2015/311 vom 23. Februar 2017 E. 2). Im Zusammenhang mit der Frage, ob die zweite 

kantonale Beschwerdeinstanz gleichermassen wie die erste entsprechend Art. 15 

Abs. 1 Ingress und lit. c und Art. 22 Abs. 1 BewG zur Abklärung des Sachverhalts von 

Amtes wegen verpflichtet sei, verwies das Bundesgericht auf die kantonale 

Organisationsautonomie gemäss Art. 47 der Bundesverfassung der Schweizerischen 

Eidgenossenschaft (SR 101, BV) und die geänderten bundesrechtlichen 

Rechtspflegebestimmungen und erklärte das kantonalrechtliche Novenverbot vor der 

zweiten gerichtlichen Instanz als zulässig (vgl. BGer 2C_219/201 vom 20. November 

2015 E. 4.1.3).

Da der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang keinen Antrag – insbesondere 

auch keinen Feststellungsantrag – stellt, kann die Frage offenbleiben. Die st. gallische 

Rechtsmittelfrist schwächt im Übrigen die Bundesaufsicht nicht, zumal in der 

Rechtsmittelbelehrung ausdrücklich auf die 14-tägige Frist hingewiesen wird und es 

nach der st. gallischen Praxis und Rechtsprechung genügt, das Rechtsmittel 

fristgerecht zu erheben und eine Nachfrist zu dessen Ergänzung insbesondere auch 

hinsichtlich der Begründung zu beantragen (vgl. Staub/Günthardt, in: Rizvi/Schindler/

Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, Zürich/

St. Gallen 2020, N 5 zu Art. 48 VRP). Weil die Nachfrist – jedenfalls in der Praxis des 

Verwaltungsgerichts – nicht auf weitere 14 Tage beschränkt ist, führt die st. gallische 

Lösung im Übrigen dazu, dass die beschwerdeführende Partei im Ergebnis länger als 

dreissig Tage Zeit hat, um ihre Beschwerde zu begründen.

3. Streitgegenstand

Die Grundbuchaufsicht stellte fest, dass die Beschwerdegegnerin ihren rechtlichen und 

tatsächlichen Sitz in der Schweiz habe, gegenwärtig nicht ausländisch beherrscht sei 

und es sich folglich nicht um eine Person im Ausland handle, weshalb der Landerwerb 

entsprechend Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 5 BewG nicht der Bewilligungspflicht 

unterstehe. Insoweit sind sich die Verfahrensbeteiligten einig.

Unbestritten ist auch, dass die in der "Grünzone Schutz" liegende Grundstücksfläche 

nicht als Bauland genutzt werden kann und deshalb nicht unter die Ausnahme von der 

Bewilligungspflicht gemäss Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. a BewG fällt, wonach der 

Erwerb keiner Bewilligung bedarf, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte 

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dient. Selbst wenn die raumplanungsrechtliche Zuordnung eines Grundstücks nicht 

von Bedeutung ist, zumal das Gesetz gemäss Art. 1 BewG ganz generell die 

Überfremdung des einheimischen Bodens verhindern soll, ist diese Feststellung 

indessen nicht von Belang, zumal es sich bei der Erwerberin – wie dargelegt – nicht um 

eine Person im Ausland im Sinn des Gesetzes handelt. Die Verfahrensbeteiligten 

thematisieren die Frage denn auch nicht weiter.

In tatsächlicher Hinsicht stimmen die Verfahrensbeteiligten darin überein, dass die 

Beschwerdegegnerin auf den bereits in ihrem Besitz stehenden und den neu 

erworbenen Grundstücken bis 2029 den Produktionsstandort der "E.__ Gruppe" 

substanziell ausbauen will und dafür mit Kosten in der Grössenordnung von 90 

Millionen Franken rechnet. Ebenso ist unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin dafür 

auf Fremdkapital in der Grössenordnung von 60 Millionen Franken angewiesen sein 

wird. Der Beschwerdeführer und die Grundbuchaufsicht einerseits und die Vorinstanz 

und die Beschwerdegegnerin anderseits ziehen daraus allerdings mit Blick auf die 

rechtliche Behandlung nach dem Bewilligungsgesetz unterschiedliche Schlüsse.

4. Standpunkte

Die Grundbuchaufsicht ist der Auffassung, bei der Prüfung der Bewilligungspflicht sei 

entsprechend Art. 1 Abs. 2 Ingress und lit. b der Verordnung über den Erwerb von 

Grundstücken durch Personen im Ausland (SR 211.412.411, BewV) immer die ganze 

Operation Landkauf und Überbauung in ihrer Gesamtheit in Betracht zu ziehen. Damit 

sei ausgeschlossen, dass für die Überbauung selbst ohne weitere Prüfung 

ausländische Gelder herangezogen werden dürften. Die Beschwerdegegnerin sei 

deshalb zu verpflichten, der Grundbuchaufsicht alle zwei Jahre nach 

Eigentumsübertragung bis zum Abschluss der Überbauung des Grundstücks 

Nr. 0000__ (umfassend 9'731 Quadratmeter) schriftlich mitzuteilen, welche 

Bauvorhaben (unter Angabe der Kosten) ausgeführt wurden und wie deren 

Finanzierung erfolgte, sowie Kopien sämtlicher im Zusammenhang mit der 

Finanzierung der Überbauungskosten abgeschlossenen und abzuschliessenden 

Vereinbarungen einzureichen.

Die Vorinstanz ging davon aus, als Erwerb eines Grundstücks im Sinn des Gesetzes 

gelte unter bestimmten Umständen auch die Finanzierung der Überbauung eines 

Grundstücks. Unter bestimmten Umständen führe auch die ausländische 

Beherrschung einer juristischen Person dazu, dass sie als Person im Ausland im Sinn 

des Gesetzes gelte. Die Bewilligung werde unter Bedingungen und Auflagen erteilt, die 

sicherstellten, dass das Grundstück zu dem vom Erwerber geltend gemachten Zweck 

verwendet werde. Dass sich zwischen dem Zeitpunkt der Beurteilung des Erwerbs im 

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Dezember 2019 und dem Zeitpunkt des Abschlusses des Ausbauprojekts im Jahr 2029 

hinsichtlich der Bewilligungspflicht relevante Änderungen ergeben, sei nicht 

auszuschliessen. Das Gesetz vermute bei Vorliegen bestimmter Tatsachen eine 

ausländische Beherrschung. Die Vermutung sei durch den Beweis des Gegenteils 

widerlegbar. Während die Behörden die Beweislast für die Vermutungsbasis trügen, 

obliege es dem Erwerber, sofern letztere nachgewiesen sei, den Nachweis des Fehlens 

der ausländischen Beherrschung zu erbringen. Der Beschwerdeführer habe die 

Vermutung der ausländischen Beherrschung als nachgewiesen erachtet, weil für ein 

Investitionsvolumen von rund 60 Millionen Franken keine Finanzierungsverträge oder 

andere entsprechende Dokumente vorlägen. Er habe aber selber dargetan, es sei 

nachvollziehbar, dass bei dieser langen Finanzierungsphase und der Grösse des 

Projekts zur Finanzierung des gesamten Projekts noch keine Verträge vorlägen und es 

auch noch offen sei, mit welcher Bank die Finanzierung erfolgen werde. Er habe selber 

festgestellt, dass aufgrund der vorliegenden Unterlagen keine Anhaltspunkte für eine 

mittelbare oder unmittelbare ausländische Beherrschung vorlägen. Sodann habe sie 

die Beschwerdegegnerin verpflichtet, vor jeder Änderung, die eine Bewilligungspflicht 

begründen könnte, erneut um deren Feststellung nachzusuchen. Die 

Bewilligungsbehörde genüge damit ihrer Prüfungspflicht. Weitergehende Auflagen 

seien nicht notwendig.

Der Beschwerdeführer geht davon aus, massgebend für die Frage, ob ein 

Rechtsgeschäft der Bewilligungspflicht unterstehe, seien grundsätzlich die Verhältnisse 

im Zeitpunkt des Erwerbs. Sei die Überbauung eines zu erwerbenden Grundstücks 

geplant, müsse die Bewilligungsbehörde stets auf die Finanzierung des gesamten 

Bauprojekts abstellen, sodass auch die Finanzierung geplanter Bauprojekte und eine 

allfällig daraus resultierende ausländische Beherrschung geprüft werden müssten. 

Deshalb erstrecke sich die Auskunftspflicht der Erwerbenden auch auf die Finanzierung 

der Überbauung. Nur so könne die Bewilligungsbehörde entscheiden, unter welchen 

Auflagen gegebenenfalls eine Befreiung von der Bewilligungspflicht möglich sei. Zu 

würdigen sei immer der gesamte Sachverhalt – Landkauf und Überbauung. Bei der 

Prüfung der Finanzierung der Überbauung gehe es nicht um die Beweisproblematik der 

gesetzlichen Vermutung, sondern in erster Linie um die Beschaffung von 

Informationen, welche einer entsprechenden Vermutung überhaupt zugrunde liegen 

könnten. Aus der Offizialmaxime ergebe sich eine sehr weitgehende Auskunftspflicht 

der Erwerbenden bezüglich aller bedeutenden Tatsachen. Sie erstrecke sich nach 

ständiger Praxis der kantonalen Bewilligungsbehörde auch auf die Finanzierung einer 

allfälligen Überbauung. In diesen Verfahren würden durch die Gesuchstellenden daher 

regelmässig Unterlagen zur Finanzierung von Bauprojekten eingereicht. Vorliegend sei 

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die gesamte Finanzierung des Bauprojekts bis 2029 mit einem Bedarf an zusätzlichen 

Mitteln von rund sechzig Millionen Franken zu überprüfen. Die Erteilung einer Auskunft 

über die Finanzierung sei auch vorliegend ohne Weiteres zumutbar. Die 

Beschwerdegegnerin sei bezüglich der Projektfinanzierung über die ganze Zeitspanne 

auskunftspflichtig. Mangels Finanzierungsplans sei sie ihrer Mitwirkungspflicht in dieser 

Hinsicht bisher nicht nachgekommen. Bei strikterer Auslegung hätte das Gesuch auch 

abgewiesen werden können. Auflagen und Bedingungen sollen sicherstellen, dass die 

Verhältnisse, auf die sich eine konkrete Verfügung stütze, auch dauernd vorhanden 

bleiben. Die von der Vorinstanz aufgehobene Auflage ermögliche der 

Beschwerdegegnerin, ihrer Mitwirkungspflicht nachzukommen. Die Pflicht, bei jeder 

Änderung der Verhältnisse, welche die Bewilligungspflicht begründen könnte, erneut 

um eine Feststellungsverfügung nachzusuchen, sei nicht geeignet, um eine 

nachträgliche subjektive Bewilligungspflicht festzustellen. Die Beschwerdegegnerin 

müsste selbst zunächst ihre Situation unter die Tatbestände des Gesetzes 

subsumieren, bevor sie überhaupt zum Tätigwerden verpflichtet wäre. Die 

regelmässige Berichterstattung stelle somit das einzig taugliche Mittel dar, um die 

Finanzierung des Bauprojektes nach Erlassen der Feststellungsverfügung zur 

Nichtunterstellung überprüfen zu können, mit welchem die Bewilligungsbehörde ihre 

Vollzugskontrolle nicht aus den Händen geben und somit ihre Kognition nicht ohne Not 

einschränken würde.

Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, da es sich um eine Betriebsstätte handle 

und Wohnbauten auf den Kaufgrundstücken nicht zulässig seien, stelle sich die Frage, 

wie die Betriebserweiterung dereinst einmal finanziert werde, nicht. Selbst wenn sie – 

was nicht ansatzweise vorgesehen sei – die Finanzierung zu hundert Prozent durch 

Ausländer vornehmen liesse, würde sich an der Bewilligungsfreiheit nichts ändern. 

Daher mache die angefochtene Auflage keinen Sinn. Egal, welche Unterlagen die 

Beschwerdegegnerin einreichen würde – am Grundsatz, dass diese Betriebsgebäude 

bewilligungsfrei erstellten werden dürften, änderte sich nichts. Für die angefochtene 

Auflage gebe es keine gesetzliche Grundlage, weil jede Erkenntnis, die das 

Grundbuchinspektorat aus den einzureichenden Unterlagen gewinnen könnte, nichts 

daran änderte, dass bewilligungsfreie Betriebsstätten gebaut würden.

5. Würdigung

Umstritten sind die Zulässigkeit und die Verhältnismässigkeit der von der 

Bewilligungsbehörde gegenüber der Beschwerdegegnerin verfügten Verpflichtung zu 

5.1. 

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zweijährlichen Mitteilungen über die ausgeführten Bauvorhaben auf der in der 

Gewerbe- und Industriezone gelegenen Fläche von 9'713 Quadratmetern unter Angabe 

von Kosten und Finanzierung. Der Beschwerdeführer leitet die Zulässigkeit der Auflage 

im Sinn einer milderen Massnahme daraus ab, dass sie gestützt auf Art. 22 Abs. 4 

BewG zuungunsten des Erwerbers entscheiden könne, wenn ein Auskunftspflichtiger 

die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigere. Sie geht offenbar davon aus, 

sie hätte zu Ungunsten der Beschwerdegegnerin auch feststellen können, der Erwerb 

sei bewilligungspflichtig.

Der auf Art. 22 Abs. 4 BewG gestützte Entscheid zu Ungunsten des Gesuchstellers ist 

nur zulässig, wenn die verweigerte Mitwirkung notwendig und zumutbar war. Die 

Abklärungspflicht der Behörden und damit korrelierend die Mitwirkungspflicht des 

Gesuchstellers geht umso weiter, je stärkere Anzeichen oder Verdachtsmomente für 

eine ausländische Beherrschung bestehen. Dabei muss der Behörde ein gewisser 

Ermessenspielraum eingeräumt werden (vgl. BGer 2C_219/2015 vom 20. November 

2015 E. 7.1 mit Hinweisen). Art. 22 Abs. 4 BewG beschlägt die mögliche Folge, wenn 

ein Erwerber im Zeitpunkt des Erwerbs nicht mitwirkt und die Behörde die 

erforderlichen Abklärungen nicht vornehmen kann. Ob die Bestimmung auch 

Grundlage ist, ein Gesuch nicht zu beurteilen, obwohl die dazu erforderlichen 

Informationen vorliegen, einzig, weil der Erwerber eine ihm für die Zukunft auferlegte 

Informationspflicht nicht akzeptiert, welche über seine gesetzlichen Pflichten 

hinausgeht, ist zweifelhaft, kann aber offenbleiben.

5.2. 

Die Auflage gemäss Ziffer 3 des Dispositivs der Verfügung der Bewilligungsbehörde 

vom 8. Dezember 2019 bezieht sich ausdrücklich auf die Fläche von 9'713 

Quadratmetern, mithin auf jene Teile der Grundstücke, welche in der Gewerbe- und 

Industriezone liegen.

5.3. 

Gemäss Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. a BewG bedarf der Erwerb keiner Bewilligung, 

wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder 

eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines 

Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Solche Grundstücke dürfen auch 

Personen im Ausland bewilligungsfrei erwerben (vgl. BGer 2C_557/2011 vom 

13. Januar 2012). Ziel der Bestimmung, die auf eine Änderung vom 30. April 1997 

zurückgeht, war die Förderung ausländischer Investitionen in die Schaffung von 

5.3.1. 

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Produktions- und Dienstleistungsbetrieben (vgl. BGE 147 II 281 E. 4.5 mit Hinweisen). 

Der Begriff der Betriebsstätte ist restriktiv zu verstehen (vgl. BGE 147 II 281 E. 4.6 mit 

Hinweis).

Die Gesetzesrevision vom 30. April 1997 erleichtert nicht nur den direkten Erwerb 

bestimmter Kategorien von Grundstücken, sondern auch den Erwerb von Beteiligungen 

an Gesellschaften, welche bezwecken, Betriebsstättegrundstücke als Kapitalanlage zu 

erwerben beziehungsweise zu halten und Dritten zur Verfügung zu stellen. Die 

Bestimmung befreit – entsprechend ihrem diesbezüglich offenen Wortlaut – Personen 

im Ausland von der Bewilligungspflicht, wenn sie ein Grundstück erwerben, das der 

Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit eines Unternehmens – und nicht nur der 

Erwerberin selbst – dient. Wem das Unternehmen gehört, welches auf dem Grundstück 

seine wirtschaftliche Tätigkeit ausübt, spielt keine Rolle. Das Grundstück kann von 

einer Person im Ausland auch als blosse Kapitalanlage erworben werden, sofern es 

einem Dritten für eine Geschäftstätigkeit vermietet oder verpachtet wird. Das bedeutet, 

dass der Grundbuchverwalter den Erwerb eines Grundstücks zu Betriebsstättezwecken 

ohne vorherige Verweisung des Erwerbers an die erstinstanzliche kantonale 

Bewilligungsbehörde eintragen und damit unnötiger administrativer Aufwand 

vermieden werden kann. Die gänzliche Befreiung der Betriebsstättegrundstücke von 

der Bewilligungspflicht bedeutet ferner, dass Ausländer auch Investitionen jeder Art in 

solche Grundstücke bewilligungsfrei tätigen können, indem sie beispielsweise 

schweizerischen Erwerbern Kredite gewähren oder Schuldbriefe erwerben (vgl. 

Botschaft über besondere konjunkturpolitische Massnahmen zur Substanzerhaltung 

der öffentlichen Infrastruktur und zur Förderung privater Investitionen im 

Energiebereich [Investitionsprogramm] sowie zur Erleichterung ausländischer 

Investitionen vom 26. März 1997, in: BBl 1997 II S. 1221 ff., S. 1262). Den Antrag einer 

Minderheit seiner vorberatenden Kommission, die Bewilligungsfreiheit auf dem 

Erwerber dienende Betriebsstätten zu beschränken, lehnte der Nationalrat ab (vgl. 

Amtliches Bulletin, Nationalrat, 28. April 1997, Seiten 677-680).

Die Kaufgrundstücke liegen gemäss der geltenden Zonenordnung in der Industrie- und 

Gewerbezone. Wohnbauten sind für Betriebsinhaber und standortgebundenes 

Personal zulässig (vgl. Art. 13 Abs. 2 BauG; vgl. Art. 14 Abs. 2 PBG für die – künftige – 

Arbeitszone). Solange die Flächen der Kaufgrundstücke in dieser Zone liegen, sind 

Investitionen lediglich denkbar, soweit sie der industriellen und gewerblichen Tätigkeit 

dienen. Auch Wohnbauten können nur bewilligt werden, soweit sie mit der 

5.3.2. 

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betrieblichen Tätigkeit zusammenhängen. Nach dem klaren Willen des Gesetzgebers 

sollte die Ausnahme von der Bewilligungspflicht für ständige Betriebsstätten eines 

Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten 

Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes auch dann gelten, 

wenn die Investitionen dafür von Personen im Ausland im Sinn des Gesetzes erbracht 

werden.

Dass die Beschwerdegegnerin, die den Erwerb, die Verwaltung, Vermietung und 

Veräusserung von Grundstücken und Immobilien bezweckt (vgl. Internet Information 

aus dem kantonalen Handelsregister), die Kaufgrundstücke nicht selbst nutzt, sondern 

ihrem Schwesterunternehmen, der C.__ AG, die den Betrieb eines Holz- und 

Elementbaugeschäftes mit technischer Planung bezweckt (vgl. Internet Information aus 

dem kantonalen Handelsregister), zur Verfügung stellen wird, vermag an der 

Beurteilung nichts zu ändern. Wesentlich bleibt, dass aufgrund der Zuordnung zur 

Industrie- und Gewerbezone eine andere Nutzung der Flächen nicht in Frage kommt 

und damit unter dem Blickwinkel von Art. 2 Abs. 2 Ingress und lit. a BewG für die 

Beurteilung der Bewilligungspflicht nicht erforderlich ist, dass die Erwerberin das 

Grundstück für ihren eigenen Betrieb nutzen will.

Selbst wenn Art. 22 Abs. 4 BewG es zulassen würde, die Feststellung der fehlenden 

Bewilligungspflicht davon abhängig zu machen, dass die Erwerberin der 

Bewilligungsbehörde bis zum Abschluss der Überbauung der Fläche von 9'713 

Quadratmetern zweijährlich unter Angabe der Kosten und deren Finanzierung mitteilt, 

welche Bauvorhaben ausgeführt wurden, erwiese sich die konkret auferlegte 

Mitwirkungspflicht nicht als notwendig im Sinn von Art. 22 Abs. 4 BewG. Denn der 

Erwerber bleibt auch nach Verneinung der Bewilligungspflicht vor jeder Änderung der 

Verhältnisse, die die Bewilligungspflicht - doch noch - begründen könnte, gesetzlich 

verpflichtet, erneut um die Feststellung nachzusuchen (Art. 14 Abs. 5 BewG; zum 

detaillierten verwaltungs-, zivil- und strafrechtlichen Sanktionssystem, das bei 

unterlassener Meldung trotz entsprechender Auflage greift, vgl. Art. 25 ff. BewG). Diese 

Auflage wurde vorliegend seitens der Grundbuchaufsicht denn auch verfügt (Ziffer 4 

des Dispositivs) und von der Beschwerdegegnerin ohne Weiteres akzeptiert. Diese 

Melde- bzw. Mitwirkungspflicht, die vor geplanten Änderungen besteht, erscheint im 

Übrigen geeigneter als die umstrittene Auflage in Ziffer 3 der Verfügung, sieht letztere 

doch eine nachträgliche Meldung bereits ausgeführter Bauvorhaben vor. Hier erst 

nachträglich die Bewilligungspflicht und gegebenenfalls -fähigkeit zu prüfen, wäre mit 

5.3.3. 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 13/15

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6. Kosten

Bei diesem Ausgang des Verfahrens – der Beschwerdeführer unterliegt – sind keine 

amtlichen Kosten zu erheben (Art. 95 Abs. 1 und 3 VRP).

Der unterliegende Beschwerdeführer hat die obsiegende Beschwerdegegnerin für 

deren ausseramtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens zu entschädigen (Art. 98 

Abs. 1 und Art. 98  VRP). Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin hat eine 

Kostennote, umfassend ein Honorar von CHF 1'200 (Gesuch Teilrechtskraft; Art. 22 

Abs. 1 lit. c der Honorar-ordnung, sGS 963.75, HonO) und von CHF 3'600 

(Beschwerdeverfahren, 12 Stunden à CHF 300; Art. 22 Abs. 1 lit. b HonO) sowie 

Barauslagen CHF 192 (pauschal vier Prozent von CHF 4'800) ohne Mehrwertsteuer, 

eingereicht.

Im Verfahren vor Verwaltungsgericht beträgt das Honorar pauschal CHF 1'500 bis 

CHF 15'000 (Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. b der Honorarordnung) und im Verfahren vor 

dem Einzelrichter im Verwaltungsjustizverfahren pauschal CHF 1'000 bis CHF 7'500. 

Zwar fiel die Beurteilung des Gesuchs der Beschwerdegegnerin zur Feststellung der 

Teilrechtskraft der Verfügung der Grundbuchaufsicht vom 8. Dezember 2020 nicht in 

die Zuständigkeit des Kollegialgerichts. Indessen handelte es sich dabei – anders als in 

den Fällen, in welchen der Einzelrichter zur Beurteilung einer Beschwerdeangelegenheit 

zuständig ist (vgl. insbesondere Art. 39  VRP im vereinfachten Verfahren und Art. 59 

Abs. 2 und Art. 60 Ingress und lit. a VRP) – nicht um ein eigenständiges Verfahren vor 

einem in der Hauptsache zuständigen Einzelrichter, sondern um eine 

Zwischenverfügung des verfahrensleitenden Abteilungspräsidenten im Kontext einer 

hängigen Beschwerde, deren Beurteilung grundsätzlich in die Zuständigkeit des im 

Kollegium entscheidenden Verwaltungsgerichts fällt (vgl. Art. 18 Abs. 3 des 

Gerichtsgesetzes; sGS 941.1). Der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin – zu Recht 

– um Feststellung der Teilrechtskraft der dem Streit zugrundeliegenden Verfügung vom 

8. Dezember 2020 nachsuchte, führt deshalb nicht zu einer kumulativen Anwendung 

von Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. c und b HonO, sondern kann im Rahmen der bei der 

Festsetzung des Pauschalhonorars gemäss Art. 22 Abs. 1 Ingress und lit. b HonO zu 

beachtenden Bemessungsgrundsätze gemäss Art. 19 HonO berücksichtigt werden.

Der Rechtsvertreter legt dem Honorar von CHF 3'600 für die Beschwerde – ohne das 

Begehren um Feststellung der Teilrechtskraft vom 31. Januar 2022 – einen Zeitaufwand 

12 Stunden zu einem Stundensatz von CHF 300 zugrunde. Für das Begehren um 

Blick auf die möglichen Folgen (insbesondere die allfällige Wiederherstellung, vgl. Art. 

27 BewG) kaum sinnvoll.

bis

bis

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/15

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Feststellung der Teilrechtskraft ergibt sich für das geltend gemachte Honorar von 

CHF 1'200 beim gleichen Stundenansatz ein Zeitaufwand von vier Stunden. Innerhalb 

des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar gemäss Art. 19 

HonO nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der 

notwendigen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falles und den wirtschaftlichen 

Verhältnissen der Beteiligten, bemessen. Wird das Honorar pauschal bemessen, richtet 

es sich insbesondere nicht nach dem Zeitaufwand, wie er der Ermittlung des Honorars 

in der Kostennote des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers zugrunde liegt. Damit 

bleibt es zulässig, die Abweichung von der Kostennote mit einem Schematismus zu 

begründen. Der Zeitaufwand, wie er sich aus der Kostennote ergibt, kann allerdings auf 

einen besonderen Umfang der notwendigen Bemühungen und besondere 

Schwierigkeiten des Falles hinweisen, denen bei der pauschalen Bemessung des 

Honorars vom Schematismus abweichend Rechnung zu tragen ist.

Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Rechtsvertreter bereits im 

Rechtsmittelverfahren vor der Regierung von der Beschwerdegegnerin mandatiert war 

und ein einlässlich begründeter im Sinn der Beschwerdegegnerin ausgefallener 

vorinstanzlicher Entscheid vorlag, des Aufwandes, der sich in zwei Eingaben mit 

Ausführungen zur Sache auf knapp sechs Seiten niederschlug, und der Tatsache, dass 

die Angelegenheit in tatsächlicher und insbesondere rechtlicher Hinsicht jedenfalls mit 

Blick auf die von der Beschwerdeführerin gewählte Argumentation nicht als einfach 

erscheint, ist mit Blick auf die verwaltungsgerichtliche Entschädigungspraxis ein 

pauschales Honorar von CHF 4'000 angemessen (zur Bemessung des 

Pauschalhonorars im Verfahren vor Organen der Verwaltungsrechtspflege vgl. VerwGE 

B 2022/172 vom 20. Januar 2023 E. 3.3). Hinzu kommen pauschale Barauslagen – der 

Rechtsvertreter macht keine effektiven geltend – von CHF 160 (vier Prozent von 

CHF 4'000). Da die Beschwerdegegnerin selbst mehrwertsteuerpflichtig ist und 

deshalb die in der Honorarrechnung ihres Anwalts belastete Mehrwertsteuer als 

Vorsteuer von ihrer eigenen Steuerschuld wieder abziehen kann, kann die 

Mehrwertsteuer unberücksichtigt bleiben (vgl. VerwGE B 2012/54 vom 3. Juli 2012 

E. 6; R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem 

Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 194). Der Rechtsvertreter der 

Beschwerdegegnerin hat denn auch – zu Recht – in seinem Entschädigungsantrag 

auch keinen Mehrwertsteuerzuschlag geltend gemacht (vgl. Art. 29 HonO).

 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 15/15

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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Es werden keine amtlichen Kosten erhoben.

3.

Der Beschwerdeführer entschädigt die Beschwerdegegnerin für das 

Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht mit CHF 4'160 ohne 

Mehrwertsteuer.

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	Entscheid Verwaltungsgericht, 07.02.2023
	Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Art. 14 Abs. 5 und Art. 22 Abs. 4 BewG. Die Verfahrensbeteiligten sind sich einig, dass der zu beurteilende Landerwerb nicht der Bewilligungspflicht untersteht. Bei der Erwerberin handelt es sich nicht um eine Person im Ausland im Sinn des Gesetzes. Selbst wenn Art. 22 Abs. 4 BewG es zulassen würde, die Feststellung der fehlenden Bewilligungsbehörde davon abhängig zu machen, dass die Erwerberin der Bewilligung der Bewilligungsbehörde bis zum Abschluss der Überbauung der Fläche zweijährlich unter Angabe der Kosten und deren Finanzierung mitteilt, welche Bauvorhaben ausgeführt wurden, erwiese sich die konkret auferlegte Mitwirkungspflicht nicht als notwendig im Sinn von Art. 22 Abs. 4 BewG. Denn der Erwerber bleibt auch nach Verneinung der Bewilligungspflicht vor jeder Änderung der Verhältnisse, die die Bewilligungspflicht – doch noch – begründen könnte, gestützt auf Art. 14 Abs. 5 BewG gesetzlich verpflichtet, erneut um die entsprechende Feststellung nachzusuchen (Verwaltungsgericht, B 2022/17). Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 5. Juni 2024 abgewiesen (Verfahren 2C_168/2023).

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		2025-07-19T01:12:08+0200
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