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**Case Identifier:** 3a202bee-a566-54f5-b59e-86b49a732ab1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2009-07-29
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 29.07.2009 A/4038/2008
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-4038-2008_2009-07-29.pdf

## Full Text

R É P U B L I Q U E  E T  
 

C A N T O N  D E  G E N È V E

P O U V O I R  J U D I C I A I R E  

A/4038/2008-FIN ATA/377/2009  

ARRÊT 

DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

du 29 juillet 2009 

2ème section 

   dans la cause 

 

 

Madame R______ 
représentée par Me Michel Lambelet, avocat  

 
 

 
contre 

 
 
 
COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIÈRE 
ADMINISTRATIVE 
 
 
 
et 
 
 
 
ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE 

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A/4038/2008 

EN FAIT 

1.  Depuis 1984, Madame R______ est propriétaire d’un immeuble à Collonge-
Bellerive dans lequel elle a habité du 30 juillet 1985 au 31 juillet 2003. 

2.  Le 21 février 2003, elle a acquis un autre bien immobilier à Anières dans 
lequel elle a emménagé le 1er août 2003. 

  Elle a mis en location, dès le 1er septembre 2003, le bâtiment sis à Collonge-
Bellerive. 

3.  Dans sa déclaration fiscale pour l’impôt cantonal et communal (ci-après : 
ICC) 2003, la contribuable a inscrit, sous la rubrique "immeubles locatifs ou 
loués", le bâtiment de Collonge-Bellerive auquel elle a appliqué un abattement de 
40%. Elle a déclaré un montant de CHF 1’534’194.- au titre de la fortune. 

  Quant au bien sis à Anières, il a été inscrit sous la rubrique "immeubles 
occupés par le propriétaire" ; un abattement de 4% a été appliqué sur la fortune 
déclarée de CHF 5’760’000.-. 

4.  Le 19 mai 2005, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC) a 
adressé à la contribuable un bordereau de taxation ICC 2003 en considérant une 
valeur fiscale de CHF 2’487’742.- pour l’immeuble de Collonge-Bellerive, sans 
admettre l’abattement de 40% précité. 

  Pour celui d’Anières, l’AFC a accepté l’abattement de 4% ainsi que la 
valeur fiscale déclarée par la contribuable. 

5.  En temps utile, la contribuable a élevé réclamation à l’encontre du 
bordereau de taxation susmentionné. L’abattement de 40% pour l’immeuble sis à 
Collonge-Bellerive devait être admis puisque, même si cet immeuble était 
dorénavant mis en location, elle l’avait occupé pendant plus de dix ans en sa 
qualité de propriétaire. 

6.  Le 7 décembre 2006, l’AFC a rejeté la réclamation relative à l’ICC 2003. 

7.  De la même manière et pour la déclaration ICC 2004, la contribuable a 
appliqué un abattement de 40% pour l’immeuble de Collonge-Bellerive et déclaré 
un montant de CHF 1’534’194.- pour la valeur fiscale de ce bien. Quant à celui 
d’Anières dans lequel elle était toujours domiciliée, la contribuable a mentionné 
un abattement de 8% appliqué à la fortune, ascendant ainsi à CHF 5’520’000.-. 

8.  Le 5 décembre 2005, l’AFC a émis un bordereau ICC 2004 ; elle a refusé 
l’abattement de 40% pour l’immeuble de Collonge-Bellerive et retenu pour celui-

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ci une valeur fiscale de CHF 2’487’742.-, l’immeuble étant loué au 31 décembre 
2003. 

  En revanche, elle a admis l’abattement de 8% et la valeur fiscale déclarée 
pour le bien immobilier sis à Anières. 

9.  En temps utile, la contribuable a élevé réclamation à l’encontre du 
bordereau ICC 2004 en reprenant son argumentation. 

10.  Le 18 décembre 2006, l’AFC a rejeté la réclamation relative à l’ICC 2004 et 
refusé l’abattement de 40% sur l’immeuble de Collonge-Bellerive, toujours loué 
au 31 décembre 2004. 

11.  Par deux actes des 22 décembre 2006 et 15 janvier 2007, la contribuable a 
recouru auprès de la commission cantonale de recours en matière d’impôts, 
devenue depuis le 1er janvier 2009 le commission cantonale de recours en matière 
administrative (ci-après : la commission) contre les décisions sur réclamation 
prises respectivement par l’AFC les 7 et 18 décembre 2006. Mme R______ a 
conclu principalement à un abattement de 40% sur le bien immobilier sis à 
Collonge-Bellerive, soit à une valeur fiscale de celui-ci de CHF 1'534'194.- et, 
subsidiairement, à une valeur fiscale de l'immeuble sis à Anières de 
CHF 4'977'240.-. 

   Puisqu’elle avait occupé pendant plus de dix ans le bien immobilier de 
Collonge-Bellerive, l’abattement de 40% était acquis quand bien même elle ne 
demeurait plus dans cet immeuble. L’art. 7 let. e de la loi sur l’imposition des 
personnes physiques - Impôt sur la fortune du 22 septembre 2000 (LIPP -
 III D 3 13) - ne prévoyait pas que la propriétaire perde le bénéfice de l’occupation 
continue de son bien si elle cessait d’occuper celui-ci. Par ailleurs, elle avait 
acquis un bien immobilier de remplacement à Anières ; pour ce dernier, elle 
devait bénéficier du taux de réduction auquel elle aurait eu droit si elle était 
demeurée dans le précédent immeuble.  

  Soit l’abattement de 40% devait continuer à s’appliquer à l’immeuble de 
Collonge-Bellerive, ce qui représentait une réduction de la valeur fiscale de 
CHF 1’022’796.-, soit l’abattement de 40% devait s’appliquer sur l’immeuble 
d’Anières mais limité à CHF 1’022’796.-. Il n’existait aucune raison de faire une 
différence, au regard de l’application de l’art. 7 let. e LIPP-III, entre le 
contribuable qui conservait son bien immobilier pour le louer et celui qui le 
vendait avant ou après en avoir acquis un nouveau.  

  Les règles sur le remploi fixaient à cinq ans la durée maximale du temps 
pouvant s’écouler entre les deux opérations. Si elle venait à vendre son bien 
immobilier d’ici 2008, elle bénéficierait alors de l’abattement avec la possibilité 

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de demander la réouverture des taxations 2003 à 2008. La notion de remploi 
devait être prise dans une acception large comprenant l’échange.  

12.  L’AFC a répondu le 16 juillet 2007. Selon la jurisprudence et le message 
relatif à l’art. 48 let. e de la loi générale sur les contributions publiques du 9 
novembre l887 (aLCP - D 3 05), l’abattement ne s’appliquait que lorsque 
l'immeuble était occupé d’une manière continue par le propriétaire ; cela se 
justifiait par le fait que celui-là ne réalisait aucun revenu en espèces lui permettant 
d’acquitter l’impôt. L’abattement disparaissait lorsque le bien était loué. Si le 
propriétaire occupait à nouveau celui-ci, l’abattement minimum de 4% lui était 
appliqué.  

  En l’espèce, l’immeuble de Collonge-Bellerive était loué. L’occupation par 
la propriétaire avait été interrompue. L’abattement de 40% n’était plus applicable 
à cet immeuble et ne pouvait être reporté sur la valeur fiscale du bien acquis à 
Anières. Pour ce dernier, la contribuable pouvait bénéficier depuis 2003, d’un 
abattement de 4% sur la valeur fiscale déclarée en 2003 et de 8% sur la valeur 
fiscale déclarée en 2004. Enfin, le remploi ne pouvait être admis car l’immeuble 
de Collonge-Bellerive n’avait pas été vendu pour acquérir celui d’Anières.  

13.  Le 29 septembre 2008, la commission a rejeté les recours en faisant sienne 
l’argumentation de l’AFC.  

14.  Par acte déposé le 10 novembre 2008 auprès du greffe du Tribunal 
administratif, Mme R______ a recouru contre cette décision qu’elle avait reçue le 
9 octobre 2008, en concluant : 

  Principalement :  

  à ce que le Tribunal administratif dise 

  "qu’il y a lieu de tenir compte d’une valeur de CHF 1’534’194.- comme 
valeur de fortune de l’immeuble situé à Collonge-Bellerive, dont la valeur fiscale 
s’élève à CHF 2’556’990.-, en application de l’art. 7 let. e 2ème phrase LIPP-III. 

  Subsidiairement seulement : 

  Dire que la valeur de fortune du bien situé au chemin Y______ à Anières, 
d’une valeur fiscale de CHF 6’000’000.- doit s’élever à CHF 4’977’240.- en 
application de l’art. 7 let. e 3ème phrase LIPP-III. 

  Cela fait : 

  Inviter le département des finances à émettre des nouveaux bordereaux 
ICC 2003 et ICC 2004 en tenant compte de la nouvelle valeur de la fortune du 
bien immobilier. 

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  Allouer à la recourante un émolument à titre de dépens." 

  La recourante reprenait son argumentation. Les dispositions de la LIPP-III 
ne stipulaient pas que l’abattement acquis par occupation continue disparaîtrait si 
l’occupation personnelle par le contribuable cessait. Elle devait ainsi conserver 
l’estimation qui avait présidé à son imposition sur la fortune pour les années 1994 
à 2002, soit un abattement de 40%. 

  L’AFC alléguait que la justification de cet abattement résidait dans le fait 
qu’en occupant l’immeuble, la propriétaire ne réalisait aucun revenu en espèces 
lui permettant d’acquitter l’impôt. Depuis 2003, elle ne réalisait ainsi aucun 
revenu sur le nouvel immeuble qu’elle occupait à Anières.  

  La décision attaquée était contraire à la loi et inique en ce sens qu’elle 
refusait le remploi par référence à l’art. 85 al. 2 LCP. Or, cette disposition légale 
était doublement irrelevante en l’espèce puisqu’elle figurait dans le titre 2 de la 
loi, relatif à l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers. Selon les travaux 
préparatoires, la notion de remploi devait s’entendre comme d’une acception large 
et comprendre l’échange. 

15.  Le 4 décembre 2008, l’AFC a conclu au rejet du recours. La jurisprudence 
développée dans le cadre de l’art. 48 let. e aLCP était applicable à l’art. 7 let. e 
LIPP-III, les deux dispositions étant semblables. Or, le texte de cette disposition 
étant clair, l’interprétation littérale devait être privilégiée. L’abattement était une 
déduction qui ne s’appliquait que lorsque l’immeuble était occupé par son 
propriétaire, ce qui résultait des travaux parlementaires relatifs à l’introduction en 
1963 de l’art. 48 let. e aLCP. 

  Mme R______ ayant loué le bien de Collonge-Bellerive à un tiers, il y avait 
eu interruption dans l’occupation par la propriétaire et l’abattement de 40% n’était 
plus justifié selon le sens et l’esprit de la loi. Il serait contraire au texte légal de 
vouloir "capitaliser" l’abattement obtenu les années précédentes pour le reporter 
sur la valeur fiscale le jour où la contribuable déciderait d’occuper à nouveau son 
bien. 

  En admettant en 2003 un abattement de 4% et en 2004 un abattement de 8% 
pour l’immeuble d’Anières, l’AFC avait appliqué correctement la loi, reprenant 
d’ailleurs ce pourcentage tel qu’il avait été indiqué par la contribuable dans ses 
déclarations fiscales 2003 et 2004. 

  S’il fallait maintenir pour l’immeuble de Collonge-Bellerive un abattement 
de 40% alors que celui-ci était loué, cela ferait "doublon" avec les abattements de 
4% et 8% accordés pour Anières en 2003 et 2004. 

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  Quant au remploi, ses conditions n’en étaient pas remplies, l’immeuble 
d’Anières ayant été acquis avant que Mme R______ ne cesse d’occuper celui de 
Collonge-Bellerive. 

16.  La recourante a renoncé à répliquer et les parties ont été informées que la 
cause était gardée à juger.  

EN DROIT 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est 
recevable (art. 56A de la loi sur l’organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - 
LOJ - E 2 05 ; art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 
septembre 1985 - LPA - E 5 10). 

2.  Le litige a trait à l'ICC 2003 et 2004. 

3.  Le 1er janvier 2001 est entrée en vigueur la nouvelle loi genevoise sur 
l'imposition des personnes physiques LIPP, divisée désormais en quatre parties 
(loi sur l'imposition des personnes physiques - objet de l'impôt - assujettissement à 
l'impôt du 22 septembre 2000 - LIPP-I - D 3 11 ; loi sur l'imposition dans le temps 
des personnes physiques du 30 août 2000 - LIPP-II - D 3 12 ; LIPP-III - D 3 13 ; 
et loi sur l’imposition des personnes physiques - Impôt sur le revenu 
[revenu imposable] du 22 septembre 2000 LIPP-IV - D 3 14), l'art. 7 LIPP-III fixe 
les principes d'estimation des immeubles. 

  L'art. 7 let. e LIPP-III reprend presque exactement l'art. 48 let. e al. 1 et 2 
aLCP, de sorte que les jurisprudences rendues en application de cette dernière 
disposition demeurent applicables. 

  Le texte de l'art. 7 LIPP-III, figurant dans la section "fortune imposable", est 
le suivant :  

  "L'évaluation des immeubles situés dans le canton est faite d'après les 
principes suivants  : 

 …. 

                                                                                                                                                                                                         
 les autres immeubles, notamment les villas, parcs, jardins d'agrément, ainsi 
que les immeubles en copropriété par étage, sont estimés en tenant compte du coût 
de leur construction, de leur état de vétusté, de leur ancienneté, des nuisances 
éventuelles, de leur situation, des servitudes et autres charges foncières les 
grevant, de prix d'achats récents ou d'attribution en suite de succession ou de 
donation et des prix obtenus pour d'autres propriétés de même nature qui se 

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trouvent dans des conditions analogues, à l'exception des ventes effectuées à des 
prix de caractère spéculatif. 

  Cette estimation est diminuée de 4% par année d'occupation continue par le 
même propriétaire ou usufruitier, jusqu'à concurrence de 40%. Il est également 
tenu compte de la durée d'occupation continue par le précédent propriétaire 
lorsqu'il s'agit, en cas de liquidation du régime matrimonial, de donation, 
d'acquisition par avancement d'hoirie ou par succession, du conjoint, de ses 
parents en ligne directe ou de ses frères et sœurs." 

 … 

4.  La recourante habitant son immeuble à Anières depuis le 1er août 2003, 
l'AFC a admis pour ce bien un abattement de 4% pour 2003 et de 8% pour 2004, 
conformément aux déclarations fiscales remplies par la contribuable. 

5.  L'art. 85 LCP figure sous le titre II "impôt sur les bénéfices et gains 
immobiliers". En vigueur depuis le 1er janvier 1995, il a la teneur suivante : 

  "L'impôt est remboursé en cas de remploi du bénéfice résultant de 
l'aliénation 

 a) d'un logement (villa ou appartement) occupé par le propriétaire qui aliène ; 

 … 

  Il y a remploi lorsque l'aliénateur utilise le produit de l'aliénation pour 
acquérir, construire ou transformer un immeuble de même nature, pourvu qu'il ne 
s'écoule pas plus de cinq ans entre les deux opérations" (ATA/275/2008 du 27 mai 
2008 ; ATA/755/2005 du 8 novembre 2005 ; ATA/607/2005 du 13 septembre 
2005). 

  Cette disposition ne s'applique que dans le cadre de la perception de l'impôt 
sur un bénéfice immobilier.  

  Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, la loi s'interprète en 
premier lieu selon sa lettre (interprétation littérale ; arrêt du Tribunal fédéral 
2P.115/2003 du 14 mai 2004).  

  En l'espèce, le texte clair de la loi ne souffre pas d'interprétation : le remploi 
implique une aliénation. Or, la recourante n'a vendu aucun de ses immeubles, de 
sorte qu'elle ne peut se prévaloir de l'art. 85 LCP.  La notion d'échange ne résulte 
pas du texte de la loi." 

6.  Ayant demeuré auparavant dix-huit ans dans sa propriété de Collonge-
Bellerive, la recourante a bénéficié depuis 1995 de l'abattement maximum de 40% 
pour cet immeuble-ci. 

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  Elle aimerait pouvoir continuer à bénéficier d'un tel abattement dès le 
1er septembre 2003, date à laquelle elle a loué cet immeuble à un tiers. 

  L'art. 7 let. e LIPP-III ne lui confère pas un tel droit. La recourante ne peut 
prétendre cumuler ces abattements, respectivement de 4% et 8%, en raison de 
l'occupation effective de son logement à Anières et simultanément de la déduction 
maximale possible pour l'autre immeuble, ce qui pourrait être constitutif d'un abus 
de droit. 

  Le texte de l'art. 7 let. e LIPP-III est plus précis que celui de l'art. 85 LCP en 
ce sens qu'il prévoit qu'il peut être tenu compte de la durée d'occupation du 
précédent propriétaire mais dans certains cas seulement. Or, la recourante n'est 
pas la précédente propriétaire, faute d'aliénation, et elle ne se trouve pas dans l'une 
des situations mentionnées. 

  De plus, selon l'AFC, l'abattement se justifierait par le fait que le 
propriétaire occupant son immeuble n'en tirerait aucun revenu lui permettant de 
s'acquitter de l'impôt, ce qui n'est donc plus le cas si ce bien est loué, comme c'est 
le cas en l'espèce. 

7.  En tous points mal fondé, le recours sera rejeté. Un émolument de 
CHF 1'500.- sera mis à la charge de la recourante. Il ne lui sera pas alloué 
d'indemnité de procédure (art. 87 LPA). 

 

* * * * * 

PAR CES MOTIFS 

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF 

à la forme : 

déclare recevable le recours interjeté le 10 novembre 2008 par Madame R______ contre 
la décision de la commission cantonale de recours en matière administrative du 
29 septembre 2008 ; 

au fond : 

le rejette ; 

met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’500.- ; 

dit qu’il n'est pas alloué d’indemnité de procédure ; 

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dit que, conformément aux art. 82 et ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 
17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours 
qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en 
matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et 
moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être 
adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie 
électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession 
du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;  

communique le présent arrêt à Me Michel Lambelet, avocat de la recourante, à 
l’administration fiscale cantonale ainsi qu'à la commission cantonale de recours en 
matière administrative. 

Siégeants : Mme Bovy, présidente, Mme Hurni, M. Dumartheray, juges. 

Au nom du Tribunal administratif : 

la greffière-juriste adj. : 
 
 

M. Tonossi 

 la présidente : 
 
 

L. Bovy 
 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties. 

 

Genève, le  
 
 
 
 
 

 la greffière :