# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 01ee3c89-8dfc-59cd-9d09-18922dd32f58
**Source:** Zürich (ZH)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2012-01-31
**Language:** de
**Title:** Zürich Baurekursgericht 31.01.2012 BRGE II Nr. 0013/2012
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-II-Nr--0013-201_2012-01-31.pdf

## Full Text

BRGE II Nr. 0013/2012 vom 31. Januar 2012 in BEZ 2012 Nr. 26 

Der nachmalige Rekurrent beabsichtigte, ein vier Vollgeschosse aufwei-
sendes Flachdachgebäude um ein Attikageschoss zu erweitern. Dieses sollte 
auf allen vier Gebäudeseiten gegenüber der jeweiligen Vollgeschossfassade 
um 0,9 m zurückversetzt werden. Die Baubehörde stufte diese Zurück-
versetzung vorentscheidweise als ungenügend ein. 

Aus den Erwägungen: 

1.2 Das Rekursgrundstück gehört nach der geltenden Bau- und 
Zonenordnung der viergeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 
WG4/70 an, in der eine Gebäudehöhe von 14 m erlaubt ist. 

Art. 38 BZO lautet wie folgt: 

«
1
Mit Ausnahme der Zonen W2A/20, W2B/20 und W2/25 sind in allen 

Wohnzonen Attikageschosse zulässig. 

 2
Das Attikageschoss ist ein auf Flachdachbauten aufgesetztes, 

verkleinertes Dachgeschoss. Attikageschosse sind allseitig derart von der 
Hauptfassade zurückzuversetzen, dass sie das durch die zulässige max. 
Gebäudehöhe gemäss BZO und eine Dachneigung von 45° gegebene 
Gebäudeprofil nicht durchstossen. Ausgenommen davon sind Dach-
aufbauten auf einer Längsfassade von max. einem Drittel deren Länge.» 

Die Gebäudehöhe des rekurrentischen Gebäudes beträgt 12 m. 
Demgemäss liegt das nach der vorgenannten Regelung anzusetzende 
Gebäudeprofil 2 m über dem bestehenden Flachdach und befindet sich das 
Attikageschoss selbst dann noch innerhalb dieses Profils, wenn es lediglich 0,9 
m von den Vollgeschossfassaden zurückversetzt ist.  

1.3 Mit dem vorliegend angefochtenen Vorentscheid erkannte die 
Vorinstanz, dass ein derart ausgestaltetes Attikageschoss nicht mehr als 
Dachgeschoss wahrgenommen würde, weshalb ihm eine im Sinne von § 238 
Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) befriedigende Gestaltung 
abzusprechen und das Vorhaben daher nicht bewilligungsfähig sei. In den 
Erwägungen, auf die Dispositiv-Ziffer 1 verweist, hielt sie fest, dass der 
Rücksprung bei der bergseitigen (nördlichen) Fassade 1 m und auf den übrigen 
Gebäudeseiten mindestens eine halbe Geschosshöhe zu betragen habe.  

2.1 Mit Art. 38 BZO hatte sich die Rekursinstanz bereits früher zu 
befassen. Im Verfahren G.-Nr. R2.2000.00312 war strittig, ob die Gemeinde 
zum Erlass einer Regelung, wie sie in Art. 38 Abs. 2 Satz 2 BZO getroffen 
wurde, überhaupt befugt sei. Mit Entscheid BRKE II Nr. 0081/2001 vom 10. 
April 2001 (= BEZ 2001 Nr. 41) wurde dies in der Erwägung, dass in der 
Kompetenznorm von § 49 Abs. 2 lit. d PBG eine diesbezügliche Rechts-

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gundlage gegeben sei, bejaht. Nicht übersehen wurde von der damaligen 
Baurekurskommission II, dass nach der fraglichen Regelung erstellte 
Dachgeschosse namentlich bei deutlicher Unterschreitung der zulässigen 
Gebäudehöhe kaum mehr von Vollgeschossen unterscheidbar sind. Die 
Rekursinstanz gelangte jedoch zum Schluss, dass dies angesichts dessen, 
dass die Gemeinde gestützt auf § 49 Abs. 2 lit. c PBG genauso gut ein 
zusätzliches Vollgeschoss hätte erlauben können, hinzunehmen sei. 

2.2 Ein mit dem vorliegenden Streitfall teilweise vergleichbarer Sachverhalt 
war im Verfahren G.-Nr. R2.2007.00121, auf welches die Parteien vorliegend 
auch Bezug nehmen, zu beurteilen. Damaliges Rekursobjekt war das Gebäude 
B-Strasse 25, welches – gemessen an den nächstgelegenen Gebäudeecken – 
rund 30 m vom vorliegend streitbetroffenen Gebäude B-Strasse 20/22 entfernt 
ist. Bei dem im damaligen Zustand zwei Vollgeschoss aufweisenden Gebäude 
B-Strasse 25 war geplant, ein zusätzliches Vollgeschoss und über diesem ein 

der Regelung von Art. 38 Abs. 2 BZO entsprechendes Attikageschoss zu 
erstellen. Letzteres sollte auf der gegen die B-Strasse gerichteten Ostseite 1 m 
von der Fassade des neu zu erstellenden Vollgeschosses zurückspringen. Auf 
der Süd- und Nordseite war – gemäss den Erwägungen des damaligen 
Rekursentscheides – ein Rücksprung von 1,2 m vorgesehen. Im vorliegend 
angefochtenen Beschluss nennt die Vorinstanz diesbezüglich ein Mass von 
1,32 m. 

Die Vorinstanz ordnete damals nebenbestimmungsweise an, dass der 
Rücksprung auf der Nord-, Ost- und Südseite mindestens 1,5 m zu betragen 
habe. Begründet wurde dies wie vorliegend damit, dass das Attikageschoss, 
damit eine genügende Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG gegeben 
sei, im verlangten Umfang verkleinert werden müsse.  

2.3 Hiergegen setzte sich die damalige Bauherrschaft rekursweise zur 
Wehr. Mit dem Entscheid BRKE II Nr. 0274/2007 vom 18. Dezember 2007 
wurde der Rekurs gutgeheissen. Die Rekursinstanz erwog, dass § 238 Abs. 1 
PBG in aller Regel keine Handhabe dafür biete, einer Bauherrschaft zu 
untersagen, die von der Bau- und Zonenordnung eingeräumten Baumög-
lichkeiten auszuschöpfen. Damit dies in Betracht kommen könnte, müssten 
ausserordentliche Umstände gegeben sein. Solche vermochte die Rekurs-
instanz im damaligen Verfahren in den an der B-Strasse bestehenden bau-
lichen Gegebenheiten nicht zu erkennen.  

3.1 Am vorstehend Gesagten ist auch im vorliegenden Verfahren 
festzuhalten. Einzuräumen ist, dass in einer Hinsicht ein Unterschied zum 
damaligen Verfahren besteht. Beim Gebäude B-Strasse 25 konnte dem 

Einwand der Vorinstanz, wonach das geplante Attikageschoss optisch wie ein 
viertes Vollgeschoss erscheine, mit dem Argument entgegengetreten werden, 
dass ein solches an sich zulässig wäre und nicht erkennbar sei, inwiefern hierin 
ein Einordnungsmangel liegen sollte. Als gestalterisch weitgehend bedeutungs-
los gewichtete die Rekursinstanz den Umstand, dass einem zusätzlichen 
Vollgeschoss die bestehende Übernutzung des Gebäudes B-Strasse 25 
entgegenstand. 

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Beim Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildenden Gebäude 
ist die zulässige Zahl von Vollgeschossen ausgeschöpft. Gleichwohl ist nicht 
erkennbar, aufgrund welcher ausserordentlicher Umstände dem Rekurrenten 
aus Einordnungsgründen die Erstellung eines der Vorschrift von Art. 38 Abs. 2 
BZO entsprechenden Attikageschosses sollte untersagt werden können. In der 
hinter den zulässigen Baumöglichkeiten zurückgebliebenen, heterogenen und 
sich in keiner Weise besonders auszeichnenden Überbauung entlang der B-
Strasse sind solche Umstände jedenfalls nicht zu erblicken. Ausserordentliche 
Umstände sind, worauf nachfolgend zurückzukommen ist, auch in der gemäss 
Angaben der Vorinstanz im Gange befindliche Planung zur Weiterentwicklung 
des fraglichen Gebiets nicht zu sehen.  

3.2 Gleich wie im vorangegangenen Verfahren kann auch vorliegend 
offengelassen werden, wie in einem Extremfall zu entscheiden wäre, bei 
welchem die Gebäudehöhe in einem Mass unterschritten ist, dass das nach Art. 

38 Abs. 2 BZO anzusetzende Gebäudeprofil grundsätzlich ein bis zu den 
Vollgeschossfassaden vorspringendes Attikageschoss zuliesse. Ein solcher Fall 
liegt hier nicht vor. Der vom Rekurrenten geplante Gebäudeabschnitt ist – von 
der Dachaufbaute abgesehen – allseits von den Fassaden des darunter-
liegenden Vollgeschosses zurückversetzt und ist insoweit «verkleinert». Mehr 
als das Erfordernis einer Rückversetzung lässt sich Satz 1 von Art. 38 Abs. 2 
BZO nicht entnehmen. Aus dem dort verwendeten Begriff «Dachgeschoss» 
lässt sich entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht ableiten, dass eine ein 
minimales Mass erreichende Rückversetzung notwendig sei. In welchem 
Umfang eine solche zu erfolgen hat, ergibt sich vielmehr unmissverständlich 
und klar aus Satz 2 von Art. 38 Abs. 2 BZO. Die Vorschrift ist entgegen dem 
Dafürhalten der Vorinstanz nicht auslegungsbedürftig (sondern höchstens 
problematisch, was die Gemeinde offenkundig selbst erkannt hat). Hätte der 
kommunale Gesetzgeber eine ein bestimmtes Mass nicht unterschreitende 
Rückversetzung gewollt, hätte er dies durch eine entsprechende Regelung 
sicherstellen müssen. Dies hätte etwa dadurch erfolgen können, dass bei 
unterschrittener Gebäudehöhe für die Gebäudeprofilansetzung – bis zur 
maximal zulässigen Gebäudehöhe – ein fiktiver Kniestock veranschlagt werden 
darf (wie dies in Art. 7a der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich normiert 
wurde). Eine solche Festlegung unterblieb und kann nicht durch die 
Baubehörde dadurch nachgeholt werden, dass sie via die kantonalrechtliche 
Gestaltungsvorschrift die klare Regelung von Art. 38 Abs. 2 BZO faktisch 
ausser Kraft setzt. 

Das Problem wird vorliegend im Übrigen dadurch gemildert, dass der 
Rekurrent anlässlich des Lokaltermins die Bereitschaft erklärte, das 
Attikageschoss von der Materialisierung her von den Vollgeschossen abzu-
heben. Gleiches ist auch beim Gebäude B-Strasse 25 erfolgt, bei dem nicht 
zuletzt deswegen klar erkennbar ist, dass es sich beim obersten Gebäude-
abschnitt um ein Dachgeschoss handelt.