# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 93a69af1-4ecf-5843-9105-03ea9862f940
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-23
**Language:** de
**Title:** Aargau Spezialverwaltungsgericht Steuern 23.11.2022 3-RV.2022.39
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_SVWG_002_3-RV-2022-39_2022-11-23.pdf

## Full Text

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

 

3-RV.2022.39       
P 162 
 

 

 

 

Urteil vom 23. November 2022 
 
 

 
 

Besetzung  Präsident Heuscher  

Richter Lämmli  

Richterin Sramek  

Gerichtsschreiberin Bernhard          

 

 
 

   

Rekurrent 1  A._____ 

 

Rekurrentin 2  B._____ 

 

beide vertreten durch Dr. iur. Marianne Klöti-Weber, Rechtsanwältin, 

Bahnhofstrasse 42, 5401 Baden   

   

 

 
 
 

Gegenstand  Einspracheentscheide des Steueramtes des Kantons Aargau, 

Sektion Grundstückschätzung, vom 11. Januar 2022 

betreffend Grundstückschätzungen 2018 

 

 

 

 

  

 - 2 - 

 

 

 
   

Das Gericht entnimmt den Akten: 

 

1. 

A. und B. sind Eigentümer der Liegenschaften Q., Parzellen Nrn. aaa (Ma-

schinen- und Pferdeausbildungshalle; AGV Nr. bbb) und ccc (Pferdestall, 

AGV Nr. ddd; Ökonomiegebäude AGV Nr. eee; Einfamilienhaus, AGV 

Nr. fff; Viehunterstand, AGV Nr. ggg), X-Strasse 1, Q.. 

 

2. 

2.1. 

Mit Verfügung vom 16. Oktober 2020 legte das Kantonale Steueramt 

(KStA), Sektion Grundstückschätzung (GS), für die Parzelle Nr. aaa fol-

gende Werte fest: 

 
 

unüberbaut m2 

 

 

Mietwert-Total 

 

Ertragswert 

 

steuerlicher 

Verkehrswert 

 

 

Steuerwert 

 

Normmietwert 

 

Eigenmietwert 

pro Jahr 

  

30'000 

 

 

 

 

 

434'783 

 

386'464 

 

386'400 

 

15'600 

 

9'9910 

 

Steuerwert ab Steuerperiode 2018 

 

   

Total Fr. 

 

386'400 

  

 

Eigenmietwert ab Steuerperiode 2018 (05.11.2018) 

      

Total Fr. 

 

 

9'991 

 

Als Schätzungsgrund wurde "Landwirtschaft / Nichtlandwirtschaft (Nut-

zungsänderung)" angegeben.  

 

2.2. 

Mit Verfügung vom 16. Oktober 2020 legte das KStA GS für die Parzelle 

Nr. ccc folgende Werte fest: 

 
 

unüberbaut m2 

 

 

Mietwert-Total 

 

Ertragswert 

 

steuerlicher 

Verkehrswert 

 

 

Steuerwert 

 

Normmietwert 

 

Eigenmietwert 

pro Jahr 

  

48'700 

39'967 

 

 

 

 

 

658'108 

596'522 

 

674'949 

633'190 

 

666'500 

614'900 

 

31'100 

39'967 

 

19'919 

25'599 

 

Steuerwert ab Steuerperiode 2018 

 

   

Total Fr. 

 

1'281'400 

  

 

Eigenmietwert ab Steuerperiode 2018 (05.11.2018) 

      

Total Fr. 

 

 

45'518 

 

Als Schätzungsgrund wurde "Landwirtschaft / Nichtlandwirtschaft (Nut-

zungsänderung)" angegeben.  

 

 - 3 - 

 

 

3. 

Gegen die Verfügungen vom 15. September 2020 erhoben B. und A. mit 

Schreiben vom 12. November 2020 Einsprache. Sinngemäss wurde die 

Reduktion des Eigenmietwertes und des Vermögenssteuerwertes der Par-

zellen Nrn. aaa und ccc beantragt. 

 

4. 

Am 12. Mai 2021 fand eine Einspracheverhandlung mit Besichtigung der 

Liegenschaften statt. 

 

5. 

5.1. 

Mit Entscheid vom 11. Januar 2022 hiess das KStA GS die Einsprache be-

treffend die Parzelle Nr. aaa teilweise gut. Der Eigenmietwert pro Jahr 

wurde auf CHF 1'396.00 und der Steuerwert per 2018 auf CHF 186'200.00 

festgesetzt.  

 

5.2. 

Mit Entscheid vom 11. Januar 2022 hiess das KStA GS die Einsprache be-

treffend die Parzelle Nr. ccc teilweise gut. Der Eigenmietwert pro Jahr 

wurde auf CHF 26'720.00 und der Steuerwert per 2018 auf 

CHF 1'183'900.00 festgesetzt.  

 

6. 

Die Einspracheentscheide vom 11. Januar 2022 (Zustellung nicht bekannt; 

Versand am 26. Januar 2022; Zustellung nach den Angaben im Rekurs am 

27. Januar 2022) haben B. und A. mit Rekurs vom 28. Februar 2022 (Post-

aufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht weiterziehen las-

sen mit den Anträgen: 

 

"1. 
Die Einspracheentscheide vom 11. Januar 2022 seien aufzuheben und 
Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert seien herabzusetzen. 
 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

 

Sodann wurde der Beizug von Dr. E., Teamleiterin Tierschutz Nutztiere, 

Veterinärdienst des Kantons Aargau,Aarau, als Sachverständige bean-

tragt. 

 

Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den 

Erwägungen eingegangen.  

 

7. 

Das KStA beantragt, der Rekurs sei abzuweisen. 

 

 - 4 - 

 

 

8. 

B. und A. haben eine Replik einreichen lassen und an den mit Rekurs ge-

stellten Anträgen festgehalten. 

 

9. 

Aufforderungsgemäss hat das KStA GS die Verfahrensakten ergänzt. 

 

10. 

Das Spezialverwaltungsgericht hat am 23. November 2022 einen Augen-

schein mit Parteibefragung durchgeführt (Protokoll der Verhandlung vom 

23. November 2022 [nachfolgend: Protokoll]). 

 

 

 

  

 - 5 - 

 

 

 
   

Das Gericht zieht in Erwägung: 

 

1. 

Der vorliegende Rekurs betrifft Einzelschätzungen gültig ab der Steuerpe-

riode 2018. Massgebend für die Beurteilung des Rekurses sind somit das 

Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (StG), die Verordnung zum Steuer-

gesetz vom 11. September 2000 (StGV) sowie die Verordnung über die 

Bewertung der Grundstücke vom 4. November 1985 (VBG).  

 

2. 

Im Rekursverfahren sind einzig die Grundstückschätzungen der Parzellen 

(Parz.) Nr. aaa und Nr. ccc umstritten. Diese beiden Parzellen stehen im 

Eigentum der Rekurrentin. Auf diese Schätzungen wird nachfolgend einge-

gangen, nicht jedoch auf Schätzungen weiterer im Eigentum der Rekurren-

ten stehender Parzellen. Nicht angefochten ist ausdrücklich die Schätzung 

des selbstbewohnten Einfamilienhauses (Protokoll) 

 

3. 

3.1. 

3.1.1. 

Die Parz. Nr. aaa umfasst 3'093 m2 (Gebäude: 685 m2; Strasse/Weg: 

67 m2; übrige befestigte Fläche: 402 m2; Acker, Wiese, Weide, 1'527 m2; 

Gartenanlage: 412 m2). Sie ist mit dem Gebäude Nr. bbb überbaut. Beim 

Gebäude handelt es sich gemäss AGV-Meldung vom 17. Februar 2020 

(Druckdatum) um eine "Pferdeausbildungshalle/Remise". Der Eigenmiet-

wert wurde vom KStA GS auf CHF 9'991.00 und der Vermögenssteuerwert 

auf CHF 386'400.00 geschätzt (Verfügung vom 16. Oktober 2020).  

 

3.1.2. 

Die Parz. Nr. ccc hat eine Fläche von 7'296 m2 (Gebäude: 1'313 m2; 

Strasse/Weg 1'000 m2; übrige befestigte Fläche: 1'307 m2; Acker, Wiese, 

Weide: 2'156 m2; Gartenanlage: 1'520 m2). Auf ihr stehen die Gebäude 

Nr. eee (Ökonomiegebäude: 735 m2), Nr. ddd (Pferdestall: 365 m2), Nr. ggg 

(Viehunterstand: 45 m2) und Nr. fff (Einfamilienhaus: 168 m2). Der Eigen-

mietwert wurde vom KStA GS auf CHF 45'518.00 (Einfamilienhaus: Eigen-

mietwert CHF 25'599.00 [Kolonne 1] und für die übrige Nutzung: Eigen-

mietwert CHF 19'919.00 [Kolonne 2]) und der Vermögenssteuerwert auf 

CHF 1'281'400.00 (Einfamilienhaus: CHF 614'900.00 [Kolonne 1]; Rest 

CHF 666'500.00 [Kolonne 2]) geschätzt (Verfügung vom 16. Oktober 

2020). 

 

3.2. 

In der Einsprache gegen die Schätzungen der Parz. Nrn. aaa und ccc 

wurde ausgeführt, die geschätzten Eigenmietwerte seien mit dem Pferde-

hof und seiner Lage unmöglich zu erzielen. Die Parz. Nrn. aaa und ccc 

 - 6 - 

 

 

lägen in der Spezialzone für gewerbliche Pferdehaltung. Die Pensions-

preise für die Pferde seien bereits am obersten Limit. Der halb überdeckte 

Reit-/Ausbildungsplatz auf der Parz. Nr. ccc lasse sich wegen der Reithal-

len in R. und S. nur schwer an auswärtige Personen vermieten. Es gebe 

keinerlei Anfragen. Bei Regen werde der nicht überdachte Teil sofort un-

brauchbar, was bei Starkregen auch für den überdachten Teil gelte. Bei 

einer geschlossenen, voll überdeckten Halle seien Mieten von CHF 20.00 

bis CHF 25.00 pro Benutzung üblich. 2/3 des Raumes, welcher an den Aus-

bildungsplatz anschliesse, sei an einen Landwirt für CHF 1'500.00 pro Jahr 

vermietet. Es sei nicht nachvollziehbar wie für den gesamten Raum eine 

Miete von insgesamt CHF 13'200.00 erzielt werden könnte. 

 

3.3. 

3.3.1. 

Im Einspracheentscheid betreffend die Parz. Nr. aaa wurde im Wesentli-

chen ausgeführt, der Teilbereich der nutzbaren, überdachten Fläche werde 

unverändert in der Schätzung übernommen, auch wenn geltend gemacht 

werde, dass die Fläche für die Zufahrt zur Remise als Wendeplatz benötigt 

werde. Der gesamte Mietwert für das Grundstück wurde auf CHF 11'269.00 

festgesetzt. Die Position "44.2 Zusätzlicher Mietwert" werde von 

CHF 15'600.00 auf CHF 2'180.00 reduziert, was dem Wertanteil für drei 

eigene Pferde entspreche. Die Position "49 Fremdmiete" wurde von 

CHF 14'400.00 auf CHF 9'089.00 (CHF 11'269.00 - CHF  2'180.00) herab-

gesetzt, da die ursprüngliche Einschätzung den Standort und die Zone 

nicht angemessen berücksichtigt habe. Dementsprechend wurden der Ei-

genmietwert von CHF 9'991.00 auf CHF 1'396.00 und der Vermögenssteu-

erwert von CHF 386'400.00 auf CHF 186'200.00 reduziert.  

 

3.3.2. 

Mit dem Einspracheentscheid betreffend die Parz. Nr. ccc wurden der Ei-

genmietwert von CHF 45'518.00 auf CHF 26'720.00 und der Vermögens-

steuerwert von CHF 1'281'400.00 auf CHF 1'183'900.00 herabgesetzt. Im 

Wesentlichen wurde ausgeführt, für die Anwendung der tierschutzrechtli-

chen Vorschriften bei der Gruppentierhaltung sei das Erstellungsjahr der 

Stallungen, hier ca. 1997, massgeblich. Weiter sei die technische Weisung 

über den Tierschutz bei Equiden ("Tierschutz-Kontrollbuch vom 

03.12.2020") zu beachten. Obwohl die Stallungen vor dem Inkrafttreten des 

neuen Tierschutzgesetzes im Jahr 2008 erstellt worden seien, werde auf 

die neue Gesetzgebung bei der Mietwertermittlung Rücksicht genommen, 

wenn pro Equide in Abhängigkeit von der Widerristhöhe eine grössere Flä-

che benötigt werde. Daraus folgend wurden folgende Bewertungen vorge-

nommen: 

- Bei einer Boxenfläche von 23.8 m2 seien zwei Pferde mit einer Wider-

risthöhe bis 1.75 m oder 3 Ponys bis Widerristhöhe 1.34 m möglich. 

 - 7 - 

 

 

- Räume, in denen sich Tiere überwiegend aufhalten, müssten mit Ta-

geslicht beleuchtet sein. Die Beleuchtungsstärke müsse tagsüber min-

destens 15 LUX betragen. Es gebe keine Messwerte über die Beleuch-

tungsstärke. 

- Im Untergeschoss wurde die Einschätzung von vier auf drei Pferde pro 

grosse Gruppenbox reduziert. 

- Die Mietwertermittlung basiere auf der Pferdehaltung. Sollten Ponys 

eingestellt werden, könnte sich der Mietwert erhöhen.  

- Die Gruppenbox mit einer Fläche von 20 m2 werde zusätzlich mit einem 

Mietwert von CHF 150.00/Monat (Auslauf) in die Mietwertermittlung 

aufgenommen. Gemäss den Vertragsentwürfen liege der Mietertrag bei 

Boxen mit Auslauf um CHF 50.00 höher. In der steuerlichen Mietwert-

schätzung werde für den Auslauf ein moderater Zuschlag von jeweils 

CHF 10.00/Mt. berücksichtigt. 

- Beim Ökonomiegebäude Nr. eee werde der Anteil des selbstgenutzten 

Bereichs gemäss Selbstdeklaration in der Eigenmietwertberechnung 

berücksichtigt. 

- Die Mehrfläche von 2'196 m2 werde statt dem Wohnhaus neu wertneut-

ral der Pferdehaltung zugewiesen. 

- Die Einsprache betreffe die Steuerperiode 2018. Folgende Wertverän-

derungen des Anteils an der Eigennutzung seien von der Veranla-

gungsbehörde zu beurteilen. Insofern könne auf die Einsprache nicht 

eingetreten. 

- Das KStA erachte 24 Pferdeplätze als realistisch, während die Rekur-

renten von lediglich 11 bis 15 Pferdeplätzen ausgingen. 

 

In der Berechnungskolonne Nr. 1 (Wohnhaus) enthaltene Mietwertanteile 

wurden neu dem Ökonomiegebäude (Berechnungskolonne Nr. 2) zuge-

rechnet. Der entsprechende Bauwertanteil sei dort bereits enthalten gewe-

sen. Der zusätzliche Mietwert (Position 44.2) betreffe nur noch die einge-

baute Garage mit CHF 2'000.00. Die Berechnungskolonne Nr. 1 enthalte 

nur noch für das Wohnhaus massgebliche Werte. Bei der Position 

"72 Mehrumschwung m2" werde die Berechnungszeile für den Mehrum-

schwung gelöscht und der Wert unverändert in die Berechnungskolonne 

Nr. 2 übertragen. Für die Berechnungskolonne Nr. 1 resultierten daraus 

eine Reduktion des Normmietwertes von CHF 39'967.00 auf 

CHF 28'471.00, des Eigenmietwertes von CHF 25'599.000 auf 

CHF 18'235.00, des steuerlichen Verkehrswertes von CHF 633'190.00 auf 

CHF 587'998.00 und des Steuerwertes von CHF 614'900.00 auf 

CHF 506'500.00. 

 

In der Berechnungskolonne Nr. 2 (Ökonomiegebäude/Pferdestall und Vieh-

unterstand) wurden in der Position 44.2 "zusätzlicher Mietwert" die Miet-

werte für die Pferdehaltung neu mit CHF 48'428.00 ermittelt. Bei der Posi-

tion "48 Gewerbliche Mietwerte" wurde festgehalten, dass vom totalen 

 - 8 - 

 

 

Mietwert von CHF 48'428.00 ein Mietwertanteil von CHF 13'247.00 der Ei-

gennutzung zugerechnet werde. Der Restbetrag von CHF 35'181.00 ent-

falle auf die gewerbliche Miete. Beim Mehrumschwung (Position 72) wurde 

der bisher in der Berechnungskolonne Nr. 1 enthaltenen Mietwertanteile 

des Ökonomiegebäudes in die Berechnungskolonne Nr. 2 übertragen. Da-

raus ergaben sich eine Reduktion des Normmietwertes von CHF 31'100.00 

auf CHF 13'247.00 und des Eigenmietwertes von CHF 19'919.00 auf 

CHF 8'485.00. Demgegenüber wurden der steuerliche Verkehrswert von 

CHF 674'949.00 auf CHF 700'318.00 und der Steuerwert von 

CHF 666'500.00 auf CHF 677'400.00 erhöht. 

 

3.4. 

Im Rekurs wird festgehalten, dass in der Spezialzone XY neben der land-

wirtschaftlichen Nutzung (Parz. Nrn. hhh und iii) nur die Haltung von Pen-

sionspferden zulässig sei. Schon zuvor sei eine Pferdepension geführt wor-

den. Mit der Neuschätzung infolge Nutzungsänderung seien die bisherigen 

Schätzwerte weit übertroffen worden. Nicht sachgerecht und den gesetzli-

chen Bestimmungen widersprechend seien die Bewertung der Pferdebo-

xen, die Bestimmung der gewerblichen Mietwerte und der daraus abgelei-

tete Eigenmietwert. 

 

Zum Pferdestall (Parz. Nr. ccc) wurde ausgeführt, im Erdgeschoss befän-

den sich 7 Pferdeboxen ohne Auslauf. Drei Boxen hätten eine Fläche von 

23.8 m2, vier Boxen eine solche von 18 m2. In jeder Boxe werde ein Pferd 

gehalten. Das KStA GS gehe zu Unrecht davon aus, dass sich jede Boxe 

mit zwei Pferden bestellen lasse. Pro Pferd sei ein Mietwert von 

CHF 140.00 eingesetzt worden. Die gleichen Überlegungen habe das KStA 

GS zu Unrecht für die im Untergeschoss befindlichen Boxen angestellt. Nur 

die Boxe mit 20 m2 werde für ein Pferd berechnet. Für die drei weiteren 

Boxen mit einer Fläche von 40 m2 werde mit drei Pferden gerechnet. Die 

Form der Auslaufboxen lasse jedoch kein störungsfreies Zirkulieren von 

mehreren Pferden zu, so dass wegen der Tierschutznormen ebenso nur 

ein Pferd gehalten werden könne. Entgegen der Auffassung des KStA GS 

sei es nur im Idealfall möglich gut harmonierende Pferde zu finden, die eine 

Gruppenhaltung möglich machten. Die Bewertung der Pferdeboxen habe 

jeweils nach der objektiven Nutzungsmöglichkeit zu erfolgen. Könne aus 

Gründen des Tierschutzes nur ein Pferd in einer Boxe gehalten werden, 

dürfe nicht auf eine theoretisch mögliche Nutzung abgestellt werden. Die 

Schätzung könne sich nur im in der VBG vorgesehenen Rahmenmietwert 

von monatlich CHF 120.00 bis CHF 200.00 bewegen. Schriftliche Pensi-

onspferdeverträge gebe es nicht. Aus der "Berechnung Pensionspreise" 

gehe hervor, dass von der Monatsmiete nicht nur die Boxe, sondern auch 

die weitere Infrastruktur umfasst sei. Daraus ergebe sich allein für die Bo-

xenmiete ein tieferer Wert. Im Mehrpreis für die Boxen im Untergeschoss 

seien auch Mehrleistungen enthalten, so dass kein wesentlicher Unter-

schied in der Nettomiete auszumachen sei. Bei einem Mietwert für eine 

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Boxe mit Einzelbelegung im Erdgeschoss von CHF 140.00/Mt. und 

CHF 150.00/Mt. im Untergeschoss, reduziere sich das Total der gewerbli-

chen Miete des Pensionsstalls von CHF 48'428.00 auf CHF 19'215.00 und 

in der Folge auch der Mietwert selbst genutzt von CHF 10'335.00 auf 

CHF 5'295.00. 

 

Beim Ökonomiegebäude seien die Wertansätze der unbeheizten Sattel-

kammern (CHF 15.00/m2 statt CHF 8.00/m2) zu überprüfen. Der Mietwert 

für die unbeheizte Reiterstube sei mit CHF 30.00/m2 zu hoch angesetzt. 

Das gedeckte Aussenlager entlang der Scheune sei – ohne einen Unter-

schied ausmachen zu können – mit CHF 15.00/m2 eingesetzt, während bei 

Stall (AGV Nr. ddd) nur mit CHF 5.00/m2 gerechnet werde. Das Aussenla-

ger werde durch eine Türe eingeschränkt und weise eine geringere Fläche 

auf, als eingesetzt. Es werde eine Durchfahrt von 4 m für landwirtschaftli-

che Fahrzeuge benötigt. Die als Lager nutzbare Fläche reduziere sich auf 

69.7 m2. Es ergebe sich für das Aussenlager ein Mietwert von CHF 349.00. 

Weiter entfalle beim selbst genutzten Teil der Mietwert für die Werkstatt von 

CHF 454.00. Derjenige für die Sattelkammer vermindere sich auf 

CHF 50.00 und für das Aussenlager auf CHF 116.00. Der Mietwert selbst-

genutzt für das Gebäude Nr. eee betrage CHF 2'075.00 

 

Insgesamt reduziere sich der gewerbliche Mietwert der Parz. Nr. ccc auf 

CHF 24'615.00, der selbst genutzte Mietwert auf CHF 7'370.00. Bei unver-

ändertem Realwert ergebe sich eine Steuerwert von CHF 404'41.00 sowie 

ein Eigenmietwert von CHF 4'720.00. 

 

Zur Remise und zum Reitplatz (Parz. Nr. aaa) wurde erklärt, der über-

dachte Lagerplatz sei mit CHF 5.00/m2 einzusetzen, gleich wie derjenige 

beim Gebäude AGV Nr. ddd. Daraus resultiere ein Wert von CHF 280.00. 

Das Total des gewerblichen Mietwertes reduziere sich auf CHF 10'709.00. 

Der Steuerwert betrage bei unverändertem Realwert CHF 179'241.00. 

 

3.5. 

In der Vernehmlassung führt das KStA GS aus, generell sei zu beachten, 

dass die Steuerwerte den Sachverhalt zum Zeitpunkt der allgemeinen Neu-

schätzung per 1. Januar 1999 mit Wertbasis Mai 1998 wiedergäben. Die 

Tierschutzgesetzgebung sei seither mehrmals revidiert worden. Diese An-

passungen könnten nicht adäquat berücksichtigt werden. Bei Einhaltung 

der Tierschutzvorschriften müsste dem Mehrbedarf an Platz sowie dem hö-

heren Material- und Personalaufwand mit erhöhten Boxenmietwerten 

Rechnung getragen werden. 

 

Obwohl die Rekurrenten die Meinung vertreten, es könne nur ein Pferd pro 

Boxe eingestellt werden, habe der Bestand am 3. August 2021 15 Tiere 

betragen. Bei der Mietwertberechnung sei eine Vollbelegung zu berück-

 - 10 - 

 

 

sichtigen. Weiter wurde auf die E-Mail-Stellungnahme des Veterinärdiens-

tes vom 3. August 2021 verwiesen. In der Wegleitung für die Bewertung 

der Grundstücke (Ausgabe 1985)" (nachfolgend: Wegleitung 1985), Ta-

belle IV/1.18 Reitställe & Reithallen, Pensionsstallungen" sei der Rahmen-

mietwert pro Boxe geregelt. Zu beachten sei, dass Auslaufboxen immer 

einen höheren Mietwert erzielten. 

 

Zum Ökonomiegebäude (AGV Nr. eee) wurde geltend gemacht, die einge-

bauten abschliessbaren Sattelschränke begründeten einen höheren Miet-

wert. Bei den Aussenlagern begründeten die unterschiedlichen Nutzungs-

möglichkeiten die unterschiedliche Bewertung. Nutzbare Flächen würden 

immer "durchgemessen" und keine Verkehrsflächen berücksichtigt. Es sei 

bei der Berechnung nicht die gesamte Gebäudelänge berücksichtigt wor-

den. Die Rekursbeilage 17 zeige, dass bei einer Lagerbreite von 3.5 m die 

Durchfahrt für landwirtschaftliche Fahrzeuge genüge. Anlässlich des Au-

genscheines im Einspracheverfahren sei das Aussenlager mit Wohnwa-

gen/Wohnmobilen belegt gewesen. Die Miete sei mit rund CHF 60.00 pro 

Monat angegeben worden. Für das Abstellen von Pferdeanhängern sei mit 

einer Monatsmiete von CHF 30.00 zu rechnen. Beide Werte für Wohnwa-

gen/Wohnmobile und Pferdeanhänger lägen über den berücksichtigten 

CHF 1'378.00. Bei der Remise/Reitplatz (Parz. Nr. aaa/AGV Nr. bbb) sei 

wie bei AGV Nr. eee (Parz. Nr. ccc) nur die nutzbare Fläche bewertet wor-

den. 

 

Auch der Mietwert für eine Werkstatt sei vorhanden. Die Beurteilung, ob ein 

Eigenmietwert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung reduziert zu 

besteuern sei, sei im ordentlichen Veranlagungsverfahren vorzunehmen. 

 

Für die Parz. Nrn. aaa und ccc sei vertraglich ein Kaufpreis von 

CHF 2'423'098.00 festgesetzt worden. Bezogen auf die für die Grundstück-

schätzung massgebliche Wertbasis betrage der Verkehrswert 

CHF 1'777'453.00. Das Total der Mietwerte liege bei CHF 88'168.00. Dem-

entsprechend seien die geschätzten Werte nicht zu hoch angesetzt wor-

den. 

 

3.6. 

Mit der Replik wurde an den Anträgen und Ausführungen im Rekurs fest-

gehalten. Zur Ergänzung wurde ausgeführt, dass die aktuellen Normen der 

Tierschutzgesetzgebung unabhängig der Wertbasis Mai 1998 sehr wohl zu 

berücksichtigen seien. Eine Tierhaltung wie im Mai 1998 sei im Schät-

zungszeitpunkt am 5. November 2018 nicht mehr zulässig gewesen. Es 

könne keine Bewertung nach Massgabe der in einer Boxe eingestellten 

Pferde vorgenommen werden. Die Wegleitung 1985 sehe vielmehr einen 

Wertansatz pro Boxe vor.  

 

 - 11 - 

 

 

Es treffe zwar zu, dass beim Augenschein des KStA GS insgesamt 15 Tiere 

eingestellt gewesen seien. In den 7 Boxen im Erdgeschoss werde jedoch 

immer nur ein Pferd eingestellt. Im Untergeschoss seien in der Box 1 zwei 

Isländer-Ponys, in der Box 2 ein Pony und ein Shettland-Pony sowie in den 

hinteren beiden Boxen ein Pferd und ein Shetty, sowie ein Pony und ein 

Mini-Shetty gehalten. Mietmehreinnahmen hätten daraus nicht resultiert. 

Die Raummiete sei dabei unverändert geblieben. Der höhere Pensions-

preis sei allein durch den Futter- und Arbeitsmehraufwand geschuldet ge-

wesen. Die Rekurrenten würden nicht grundsätzlich gegen eine Höherbe-

wertung einer Box mit Auslauf opponieren. Die Erhöhung könne aber nicht 

nach Massgabe der darin eingestellten Pferde bemessen werden. 

 

Zum Ökonomiegebäude (AGV Nr. eee) wurde ausgeführt, im Jahr 2018 

habe es keine abschliessbaren Sattelschränke gegeben. Erst im Jahr 2021 

seien solche erstellt worden. Die Berücksichtigung eines Mietwertes für die 

Werkstatt werde nicht in Frage gestellt, hingegen dürfe mangels privater 

Nutzung dafür kein Eigenmietwert eingesetzt werden. 

 

4. 

4.1. 

Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE. 

2016.495) in allgemeiner Weise ausgeführt: 

 

"2.  
Bei der Überprüfung von Liegenschaftenschätzungen greift das Verwal-
tungsgericht nicht in das den Vorinstanzen zustehende schätzerische Er-
messen ein. Die Beurteilung durch die Vorinstanzen korrigiert das Verwal-
tungsgericht nur dann, wenn der Schätzung ein unzutreffender Sachver-
halt zugrunde gelegt wurde oder wenn aus der Verletzung von Normen 
(insbesondere den Bestimmungen der Verordnung vom 4. November 1985 
über die Bewertung der Grundstücke [VBG, SAR 651.212]) bzw. allgemein 
anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft gesehen unrichtiges 
Schätzungsergebnis resultierte (vgl. ebenso die Praxis des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Bern, Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons 
Bern vom 16. August 2006, Bernische Verwaltungsrechtsprechung [BVR] 
2006, S. 551, Erw. 1).  
  
Bei Grundstückschätzungen ergeben sich, da es sich – wie der Name 
schon sagt – um (blosse) Schätzungen und nicht um exakte Wertbestim-
mungen handelt, zwangsläufig Unschärfen (so auch GERHARD RO-
ESCH, Grundstückschätzungen, in: Aargauer Steuertagung 2008 [Ta-
gungsordner], S. 8). Dabei werden in der Fachliteratur Abweichungen von 
bis zu 10 Prozent, teilweise gar bis zu 20 Prozent zwischen Schätzungen, 
die von verschiedenen Personen vorgenommen werden, als normal be-
trachtet (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/ Hans Ulrich Meu-
ter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 220 
N 135 mit Nachweisen der Fachliteratur). Vor dem Hintergrund dieser Er-
kenntnis korrigiert das Verwaltungsgericht eine bei ihm angefochtene 
Schätzung nur, wenn diese auf einem unzutreffenden Sachverhalt beruht 
oder wenn es klare Normverstösse bzw. Verletzungen allgemein aner-
kannter Schätzungsmethoden feststellt und/oder sich Mängel der Schät-

 - 12 - 

 

 

zung mindestens im Umfang von 10 Prozent auf die angefochtene Schät-
zung auswirken (vgl. Urteile vom 29. November 2012 [WBE.2011.298] 
Erw. I./2., vom 21. August 2013 [WBE.2012.251] Erw. I./2. und vom 
9. März 2015 [WBE.2014.291] Erw. II./3.1.)."  

 

Schätzungen sind damit nicht einfach beim Vorliegen von systembedingten 

Abweichungen ("Schätzungsunschärfe") abänderbar. 

 

4.2. 

Das Verwaltungsgericht hat sich im VGE vom 21. August 2013 (WBE.2012. 

251) zur Systematik der Einzelschätzungen wie folgt geäussert: 

 

"2. 
2.1. 
Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung nach § 218 Abs. 1 StG können 
die Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte nur geändert werden, 
wenn Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstückes wesentlich ändern 
oder wenn die Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder 
auf einer unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 StG). Ein-
zelschätzungen werden demnach einerseits bei wesentlichen Änderungen 
in Bezug auf den Bestand, die Nutzung oder den Wert eines Grundstücks 
(im folgenden Änderungsschätzung) und andererseits wegen Unrichtigkeit 
(offensichtliche Unrichtigkeit, unrichtige Rechtsanwendung; im Folgenden: 
Unrichtigkeitsschätzung) durchgeführt.  
 
2.2. 
Änderungsschätzungen werden gemäss § 218 Abs. 2 StG nur dann durch-
geführt, wenn sie wesentlich sind, d.h. sich die infrage stehende Änderung 
wesentlich auf den Wert des infrage stehenden Objekts auswirkt, konkret: 
infolge der Änderung bestimmte Schwellenwerte überschritten werden 
(vgl. dazu und zu den nach der Praxis des KStA massgebenden Schwel-
lenwerten: PLÜSS, a.a.O., § 218 N 20 f.). Der Entscheid darüber, ob eine 
Änderungsschätzung durchzuführen ist, hängt von der ursprünglichen all-
gemeinen Schätzung ab. Dementsprechend ist, wenn sich die Frage nach 
der Durchführung sowohl einer Änderungsschätzung als auch einer Un-
richtigkeitsschätzung stellt, zunächst die Frage zu beantworten, ob letztere 
durchzuführen ist. Erweist sich nämlich das Begehren nach Durchführung 
einer Unrichtigkeitsschätzung als begründet, so wirkt sich dies notwendig 
auch auf die für die Beantwortung der Frage nach der Durchführung einer 
Änderungsschätzung anwendbaren Schwellenwerte aus (Die Unrichtig-
keitsschätzung geht in diesem Sinne sachlogisch der Änderungsschät-
zung vor). Daher ist hier zunächst zu prüfen, ob dem Begehren um Durch-
führung einer Unrichtigkeitsschätzung hätte entsprochen werden müssen." 

 

4.3.  

Zu den quantitativen Voraussetzungen einer Änderungsschätzung wurde 

im Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE.2016.495) festgehalten: 

 

"6. 
6.1. 
Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wertänderung 
wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist (§ 218 Abs. 2 StG). 
§ 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der wesentlichen Änderung. Bei 
der Auslegung des Begriffs Wesentlichkeit ist zu berücksichtigen, dass die 

 - 13 - 

 

 

allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzelschätzung die Aus-
nahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung ge-
langt (PLÜSS, a.a.O., § 218 N 20, mit Hinweisen).  
 
6.2. 
Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Ei-
genmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt. 
Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% vom bisherigen Wert ab, 
ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00 
ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich, 
wenn die Abweichung vom bisherigen Wert 10% oder mehr beträgt. Bei 
der Berechnung dieser Prozentgrenzen entsprechen die bisherigen Werte 
100%. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder 
Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, werden bei der Einzel-
schätzung gleichwohl beide Werte überprüft und allenfalls angepasst 
(PLÜSS, a.a.O., § 218 N 21, mit Hinweisen).  
 
Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht – letzteres mit einer 
Präzisierung – haben in ihrer Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit 
einer Änderung die Grenze von mindestens 10% übernommen (Entscheid 
des Steuerrekursgerichts [RGE] vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE 
II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal-
tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das 
Ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Ungleichbe-
handlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Ob-
jekten in Kauf genommen würde. Zudem ist, sofern eine frühere Fremd-
vermietung nicht mehr vorliegt, nicht auf den Eigenmietwert, sondern auf 
den Normmietwert abzustellen. Andernfalls würden methodisch nicht mit-
einander vergleichbare Werte (der Ertrag aufgrund von Vermietung und 
der gemäss § 24 Abs. 1 VBG i.V.m. Anhang 17 Ziff. 2 reduzierte Eigen-
mietwert) gleichbehandelt (VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, 
Erw. 4.1.)." 

 

Von einer offensichtlichen Unrichtigkeit nach § 218 Abs. 2 StG ist nach der 

verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung dann auszugehen, wenn  

 

"der bei der letzten Schätzung ermittelte Eigenmietwert und/oder Vermö-
genssteuerwert um 15% oder mehr von dem Wert, wie er sich bei der 
Überprüfung ergibt, abweicht (vgl. Martin Plüss, a.a.O., § 218 N 23 mit 
zahlreichen Hinweisen). Zu einer Änderung der bisherigen Schätzung auf-
grund offensichtlicher Unrichtigkeit der bisher bestehenden Schätzung ge-
mäss § 218 Abs. 2 StG kommt es somit nur dann, wenn – unabhängig von 
allfällig bei der Überprüfung zutage tretenden Fehlern der ursprünglichen 
Schätzung – gegenüber der bisherigen Schätzung eine Abweichung von 
mindestens 15% resultiert. Die Unrichtigkeitsschätzung gemäss aargaui-
schem Recht stellt damit einen besonderen Revisionsgrund dar, der (nur) 
bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (Abweichung von min-
destens 15%) eine Anpassung der bestehenden Schätzung gestützt auf 
eine Einzelschätzung vorsieht." 

 

4.4. 

Es ist vorliegend zu Recht unbestritten, dass mit dem Kauf der Parz. 

Nrn. aaa und ccc eine Änderungsschätzung vorzunehmen war. Demen-

sprechend ist nachfolgend auf die Änderungsschätzungen einzugehen. 

Umstritten sind dabei folgende Werte: 

 - 14 - 

 

 

Parz. Nr. ccc 

Pferdestall (AGV Nr. ddd): 

- Mietwert Pferdeboxen 

Ökonomiegebäude (AGV Nr. eee) 

- Mietwert Sattelkammern (EG) 

- Mietwert Reiterstube (OG)  

- Mietwert gedecktes Aussenlager Scheune 

- Mietwert Werkstatt (kein Eigenmietwert) 

 

Parz. Nr. aaa 

Remise (AGV Nr. bbb): 

- Mietwert überdachter Lagerplatz 

 

5.  

5.1. 

Gemäss § 33 Abs. 1 VBG erlässt das KStA für die Schätzungsorgane eine 

Wegleitung zur Durchführung der Bewertungen. Das KStA GS hat diesem 

Auftrag folgend die "Wegleitung für die Bewertung der Grundstücke" (Aus-

gabe 1985; nachfolgend: Wegleitung) erarbeitet. In Ziff. IV/1.18 wurden 

Werte für "Reitställe & Reithallen/ Erfahrungszahlen für Mietwertberech-

nung (Basis 1983)" publiziert. Die kompetenzgemäss erlassen Wegleitung 

wurde bisher – so auch an der Verhandlung vom 23. November 2022 vom 

Vertreter des KStA GS bestätigt (vgl. Protokoll) – nicht aufgehoben. 

 

5.2. 

5.2.1. 

Für Pferdeboxen wurde in der Wegleitung eine Monatspauschale brutto 

von CHF 450.00 - CHF 800.00 und für den Aufwand (Futter und Wartung) 

von CHF 330.00 - CHF 600.00 und daraus resultierend ein Mietwert pro 

Monat von CHF 120.00 - CHF 200.00 festgelegt. Wie in der Replik zutref-

fend festgestellt wurde, wird der Mietwert gemäss Wegleitung pro Boxe und 

nicht – wie es das KStA GS in Abweichung von der eigenen Wegleitung 

getan hat – nach der Anzahl der einstellbaren Equiden festgesetzt. Im Er-

gebnis ist somit der Mietwert nach der Anzahl der zur Verfügung stehenden 

Boxen festzulegen.  

 

5.2.2. 

Dementsprechend ist der beantragte Beizug von Dr. E., Teamleiterin Tier-

schutz Nutztiere, Departement Gesundheit und Soziales, Amt für Verbrau-

cherschutz, Veterinärdienst, nicht erforderlich, da sich keine tierschutz-

rechtlichen Fragen (Zulässigkeit der Belegung der Pferdeboxen mit mehre-

ren Tieren) mit direktem Bezug zur Schätzung stellen. 

 

 - 15 - 

 

 

5.3. 

5.3.1. 

Insgesamt standen im Jahr 2018 11 Pferdeboxen zur Verfügung. Dabei 

sind 3 Boxen als gross (40 m2) und 8 Boxen als mittegross 

(18 m2/20 m2/23.8 m2) zu bezeichnen.  

 

Den grossen Boxen wird in Anwendung der Wegleitung gestützt auf den 

Augenschein ein Mietwert von CHF 180.00 und den mittelgrossen Boxen 

von CHF 140.00 zugewiesen. Mit den gewählten Ansätzen wird der Unter-

scheidung von Boxen mit und ohne Auslauf und der Boxengrösse Rech-

nung getragen. Daraus ergibt sich ein jährlicher Ertragswert (Mietwert) von 

CHF 19'920.00.  

 

5.3.2. 

Davon entfielen im Jahr 2018 CHF 5'040.00 auf drei selbst genutzte Boxen 

(Die Eigennutzung wurde von den Rekurrenten erst nach 2018 erhöht). Der 

Rest ist als gewerblicher Mietwert mit CHF 14'880.00 in die Berechnung 

miteinzubeziehen. 

 

5.4. 

Selbst wenn der Mietwert der Boxen anhand der eingestellten bzw. einstell-

baren Equiden berechnet würde, könnte nicht auf die vom KStA GS ver-

wendete Anzahl abgestellt werden. Gegen dieses Vorgehen spricht klar die 

im Schreiben des Departementes Gesundheit und Soziales, Amt für Ver-

braucherschutz, Veterinärdienst, vom 23. Februar 2022 vertretene Auffas-

sung bezüglich der nach tierschutzrechtlichen Vorgaben zulässigen Pfer-

dehaltung. Danach müsste wohl uneingeschränkt – und damit unabhängig 

von der für die Schätzung im Grundsatz massgeblichen Wertbasis Mai 

1998 – auf aktuelle Vorgaben des Bundesgesetzgebers abgestellt werden. 

Es kann nicht anhand der im Jahr 1998 geltenden Vorschriften geschätzt 

werden, wenn die aktuell rechtlich zulässige Pferdehaltung den bisher gel-

tenden Vorschriften nicht mehr entspricht.  

 

6.  

6.1. 

Das KStA GS hat für drei Sattelkammern im Erdgeschoss des Ökonomie-

gebäudes jeweils einen Mietwert festgesetzt. Die Flächen der drei Sattel-

kammern (Nr. 1: 13.8 m2; Nr. 2: 11.9 m2; Nr. 3: 6.3 m2 [diese wird selbst 

genutzt]) sind unbestritten. Hingegen wurde der verwendete Mietwertan-

satz von CHF 15.00/m2 von den Rekurrenten als zu hoch eingestuft. Sie 

beantragen einen Ansatz von CHF 8.00/m2, welcher dem Ansatz der übri-

gen Räume entspreche. Entgegen der Auffassung des KStA GS seien die 

abschliessbaren Sattelschränke erst im Mai 2021 (Replik) eingebaut wor-

den, so dass sich der höhere Ansatz nicht rechtfertigen lasse. 

 

 - 16 - 

 

 

6.2. 

Im Ökonomiegebäude AGV Nr. eee – in dem sich die Sattelkammern be-

finden – wurde für die "Remise geschlossen", die Werkstatt und für "Halle, 

Lager" ein Ansatz von CHF 8.00 m2 verwendet. Nach Auffassung des Spe-

zialverwaltungsgerichtes besteht im Vergleich von Sattelkammern zu Re-

mise und Halle ein klarer Mehrwert (vgl. auch die Wegleitung, Tabelle 

IV/1.12, wo für Lagerräume im Erdgeschoss noch höhere Werte vorgese-

hen sind). Der vom KStA GS verwendete Ansatz ist daher nicht zu bean-

standen. 

 

7.  

7.1. 

Das KStA GS hat die unbeheizte Reiterstube im Obergeschoss des Öko-

nomiegebäudes AGV Nr. eee mit einer Fläche von 23.1 m2, eingerichtet mit 

Küche, Kühlschrank und Herd, mit einem Mietwertansatz von 

CHF 30.00/m2 bewertet. Die Rekurrenten erachten diesen Ansatz als zu 

hoch, zumal die Reiterstube über keinen Warmwasseranschluss verfüge. 

 

7.2. 

Am Augenschein hat sich gezeigt, dass die Reiterstube im Obergeschoss 

nur durch eine schmale Aussentreppe zu erreichen ist. Die Reiterstube ist 

unbeheizt und verfügt kaum über Tageslicht. Ein Mietwertansatz von 

CHF 30.00/m2 erscheint dem Spezialverwaltungsgericht daher als über-

setzt. Mit dem vom Spezialverwaltungsgericht als angemessen einge-

schätzten Mietwert von CHF 20.00/m2 ergibt sich ein jährlicher Mietwert 

von CHF 462.00, welcher einer marktgerechten Miete entspricht.  

 

8.  

8.1. 

Das KStA GS hat für das "Aussenlager gedeckt" entlang des Ökonomiege-

bäudes AGV Nr. eee eine Fläche von 91.9 m2 (3.5 m x 26.25 m) und einen 

Ansatz von CHF 15.00/m2 ermittelt. Die Rekurrenten erachten dagegen 

eine Fläche von 69.7 m2 (3 m x 23.25 m) und einen Ansatz von 

CHF 5.00/m2 als massgeblich. Die reduzierte Fläche wird von den Rekur-

renten mit einer erforderlichen Durchfahrbreite von 4 m und dem erforder-

lichen Freiraum für einen Türzugang begründet.  

 

8.2. 

Das Aussenlager wird zum Unterstellen von Wohnwagen, Wohnmobilen 

und Pferdeanhängern genutzt. Nach den Angaben der Rekurrenten kann 

dafür je Fahrzeug eine Miete von CHF 60.00 pro Monat erzielt werden. Für 

einen Pferdeanhänger werden CHF 30.00 verrechnet. 

 

8.3. 

Das Spezialverwaltungsgericht beurteilt die Lagerfläche gestützt auf die 

Nachmessung am Augenschein. Dabei wird von einer Gebäudelänge von 

 - 17 - 

 

 

insgesamt 26.94 m und zu Gunsten der Rekurrenten von einer massgebli-

chen Breite der Überdachung zu Lagerzwecken von 3.5 m ausgegangen. 

Daraus ergibt sich eine Lagerfläche von 94.3 m2. Davon sind für die im 

Wesentlichen nur von Personen nutzbare Türe bzw. die Türvorzone 3.9 m2 

(Türbreite 1.1 m x Vordachtiefe 3.5 m) in Abzug zu bringen, so dass eine 

überdachte Lagerfläche von 90.4 m2 verbleibt. Aufgrund der erzielbaren 

Mieten für das Unterstellen von Fahrzeugen ist ein Ansatz von 

CHF 15.00/m2 nicht zu beanstanden. Das gilt insbesondere auch deshalb, 

als sich nach der Wegleitung, Tabelle IV/1.12, dafür auch ein höherer An-

satz vertreten liesse. Insgesamt ergibt sich daraus ein Mietwert von 

CHF 1'356.00, wobei – wie im angefochtenen Entscheid – ein Drittel mit 

(neu berechnet) CHF 452.00 als selbst genutzt einzustufen sind.  

 

9.  

9.1. 

Das KStA GS hat für die im Ökonomiegebäude AGV Nr. eee befindliche 

Werkstatt mit einer Fläche von 56.8 m2 und einem Ansatz von CHF 8.00/m2 

einen Mietwert von CHF 454.00 ermittelt und diesen ganz der Eigennut-

zung (Eigenmietwert) zugewiesen. Der Mietwert wird in der Höhe von den 

Rekurrenten nicht bestritten. Hingegen wird vorgebracht, es stehe den Re-

kurrenten im Wohnhaus eine Werkstatt zur Eigennutzung zur Verfügung. 

Deshalb sei der Mietwert der Werkstatt im Ökonomiegebäude nicht der 

Selbstnutzung zuzurechnen. 

 

9.2. 

Am Augenschein wurden die Werkstätten im Wohnhaus und im Ökonomie-

gebäude besichtigt. Dabei wurde festgestellt, dass die Werkstatt im Wohn-

haus – vom Rekurrenten als "seine Bastelecke" bezeichnet (Protokoll) – 

der Eigennutzung dient. Demgegenüber muss die Werkstatt im Ökonomie-

gebäude als gemischt genutzt betrachtet werden. Eingelagert sind ohne 

Verrechnung eines Mietzinses zwei Traktoren eines "Bekannten" (Proto-

koll). In diesem Umfang ist von einer Eigennutzung auszugehen. Der be-

rechnete Mietwert von insgesamt CHF 454.00 wird daher mit CHF 200.00 

der Selbstnutzung zugerechnet. Anzumerken ist, dass ein Ansatz von 

CHF 8.00/m2 für eine Werkstatt als moderat zu gelten hat.  

 

10.  

10.1. 

Das KStA GS hat für ein überdachtes Lager entlang der Remise/Reitplatz 

(AGV Nr. bbb) mit einer Fläche von 56 m2 (2.8 m x 20 m) und einem Miet-

wertansatz von CHF 15.00/m2 einen Mietwert von CHF 840.00 berechnet. 

Die Rekurrenten machen geltend, der Lagerplatz müsse jederzeit frei ge-

räumt werden können (Manövrierfläche/Wendeplatz), weshalb der Ansatz 

auf CHF 5.00/m2 herabzusetzen sei. 

 

 - 18 - 

 

 

10.2. 

Das Spezialverwaltungsgericht hat am Augenschein festgestellt, dass 

diese Lagerfläche im Vergleich mit derjenigen entlang des Ökonomiege-

bäudes in deutlich geringerem Umfang genutzt werden kann. Ein Ansatz 

von CHF 5.00/m2 wird als gerade noch vertretbar angesehen, so dass sich 

bei einer (unbestrittenen Fläche von 56 m2 ein Mietwert von CHF 280.00 

ergibt. 

 

11.  

11.1. 

Der Mietwert total für die Parz. Nr. aaa beträgt neu CHF 10'709.00. Davon 

sind CHF 2'180.00 (unverändert) der Eigennutzung (Eigenmietwert:) zuzu-

rechnen. Der Eigenmietwert bleibt dementsprechend mit CHF 1'329.00 

ebenfalls unverändert.  

 

Der Kapitalisierungssatz von 6.9 % wurde nicht beanstandet. Aus dem 

Mietwert total von CHF 10'709.00 ergibt sich ein Ertragswert von 

CHF 155'203.00. Der Realwert (unbestritten) bleibt bei CHF 534'184.00.  

 

Bei vierfacher Ertragswertgewichtung ergibt sich bei unverändertem Tole-

ranz-/Korrekturfaktor ein geschätzter Verkehrswert überbaut von 

CHF 230'999.00, ein steuerlicher Verkehrswert von CHF 203'279.00 und 

ein Vermögenssteuerwert von gerundet CHF 179'200.00. 

 

11.2. 

Die Abweichung gegenüber der Schätzung des KStA GS (CHF 186'200.00) 

liegt damit deutlich unter der Schätzungstoleranz von 10 %, sodass in das 

schätzerische Ermessen der Vorinstanz nicht einzugreifen ist (vgl. 

Erw. 4.1.). Es bleibt damit für die Parz. Nr. aaa bei einem Eigenmietwert 

von CHF 1'329.00 und einem Vermögenssteuerwert von CHF 186'200.00.  

 

11.3. 

Bezüglich der Parz. Nr. aaa ist der Rekurs abzuweisen. 

 

12.  

12.1. 

Die Schätzung des Einfamilienhauses mit einem Eigenmietwert von 

CHF 18'235.00 und einem Steuerwert von CHF 506'500.00 ist anerkannt. 

Darauf ist nicht zurückzukommen. 

 

12.2. 

Neu zu berechnen sind die gewerbliche Miete und der Anteil der Selbstnut-

zung für die Parz. Nr. ccc (Berechnungskolonne Nr. 2). Der Mietwert total 

beträgt neu CHF 26'574.00. Davon sind CHF 7'951.00 der Eigennutzung 

zuzurechnen. Der Eigenmietwert beträgt dementsprechend neu 

CHF 5'092.00.  

 - 19 - 

 

 

Der Kapitalisierungssatz von 7.4 % wurde nicht beanstandet. Aus dem 

Mietwert total von CHF 26'574.00 ergibt sich ein Ertragswert von 

CHF 359'108.00. Der akzeptierte Realwert bleibt mit CHF 1'407'085.00 un-

verändert.  

 

Bei vierfacher Ertragswertgewichtung resultiert bei unveränderte Tole-

ranz-/Korrekturfaktor ein geschätzter Verkehrswert überbaut von 

CHF 568'703.00, ein steuerlicher Verkehrswert von CHF 494'772.00 und 

ein Vermögenssteuerwert von gerundet CHF 426'900.00.  

 

12.3. 

Der Rekurs ist dementsprechend bezüglich der in der Berechnungskolonne 

Nr. 2 erfassten Teile teilweise gutzuheissen 

 

13.  

13.1. 

Bei diesem Verfahrensausgang obsiegen die Rekurrenten gemessen an 

ihren Anträgen zu über 90 %. Praxisgemäss sind die Kosten des Rekurs-

verfahrens vollumfänglich auf die Staatskasse zu nehmen (§ 189 Abs. 1 

StG). 

 

13.2. 

13.2.1. 

Ausserdem ist den Rekurrenten für die Vertretung im Rekursverfahren eine 

Parteientschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). Diese ist bei der Ver-

tretung durch eine Rechtsanwältin gemäss dem Dekret über die Entschä-

digung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT) festzu-

setzen. Die Rekurrenten machen eine Parteientschädigung von 

CHF 6'417.75 (inkl. Auslagen und 7.7 % MWSt) bei einem gemäss § 4 

AnwT i.V.m. Art. 92 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. De-

zember 2008 (ZPO) berechneten Streitwert von CHF 70'000.00 geltend 

 

13.2.2. 

Das Spezialverwaltungsgericht geht bei Schätzungen des Vermögesteuer- 

und des Eigenmietwertes von einer Wirksamkeit der neuen Schätzung von 

rund zehn Jahren – und nicht von einer ungewissen oder unbeschränkten 

Dauer – aus (RGE vom 15. August 2003 [RV.2001.500063/ S 113]). Vor-

liegend beträgt der Streitwert daher rund CHF 30'000.00 bis CHF 35'000.00 

(§ 8a Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 AnwT i.V.m. Art. 92 Abs. 1 ZPO). Der Fall hat 

einen mittleren Schwierigkeitsgrad und keine besondere Bedeutung (Die 

Bedeutung des Falles misst sich nicht am Individualinteresse einer Partei 

allein, sondern an einem im Vergleich mit "allen" Fällen gesetzten objekti-

ven Massstab). Zudem ist von einem erhöhten erforderlichen Aufwand aus-

zugehen. Es rechtfertigt sich daher, die Parteientschädigung in Anwendung 

von § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 2 und Abs. 2 AnwT sowie § 8c Abs. 1 AnwT auf 

CHF 3'500.00 (inkl. MWSt und Auslagen) festzusetzen. 

 - 20 - 

 

 

 
   

Das Gericht erkennt: 

 

1. 

1.1. 

Der Rekurs betreffend die Parzelle Nr. aaa wird abgewiesen.  

 

1.2. 

Der Rekurs betreffend die Parzelle Nr. ccc wird teilweise gutgeheissen. Der 

Eigenmietwert pro Jahr wird auf CHF 23'327.00 festgesetzt. Der Vermö-

genssteuerwert beträgt CHF 933'400.00. 

 

2. 

Die Kosten des Rekursverfahrens werden auf die Staatskasse genommen. 

 

3. 

Es wird eine Parteientschädigung von CHF 3'500.00 (inkl. 7.7 % MWSt) 

ausgerichtet. 

 

 
 

   

Zustellung an: 

die Vertreterin der Rekurrenten (2) 

das Kantonale Steueramt  

das Gemeindesteueramt Q. 

 

 

 
 

   

Rechtsmittelbelehrung  

 

Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-

schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten 

werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-

waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die 

Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 

15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 

2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie 

der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-

fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-

legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 

4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-

zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 

196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). 

 

 

 - 21 - 

 

 

 
   

Aarau, 23. November 2022 

 

Spezialverwaltungsgericht 

Steuern 

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: 

 

 

 

Heuscher Bernhard