# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 84c66fe0-67c2-56f4-93f7-5fe8ebb99b5e
**Source:** Aargau Gerichte (AG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2022-11-16
**Language:** de
**Title:** Aargau Regierungsrat 16.11.2022 RRB Nr. 2022-001416
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/AG_Gerichte/AG_RR_001_RRB-Nr--2022-001416_2022-11-16.pdf

## Full Text

PROTOKOLL DES REGIERUNGSRATS 
 

 

Sitzung vom 16. November 2022 Versand: 22. November 2022 

Regierungsratsbeschluss Nr. 2022-001416 

A._____, Q._____; Beschwerde vom 14. April 2022 gegen den Entscheid des Departements 
Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen)/Gemeinderats B._____ vom 
17. Februar 2022/7. März 2022 betreffend Terrainveränderung, Kalksteinmauern, Grillplätze 
und Gartenanlage auf Parzelle aaa, in der Landwirtschaftszone; Abweisung 

Sachverhalt 

A. 

Am 13. Dezember 2021 reichte A. auf Verlangen der Abteilung für Baubewilligungen des Departe-
ments Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) beziehungsweise der Abteilung Bau und Planung der Ge-
meinde B. ein nachträgliches Baugesuch ein für nicht bewilligte Terrainveränderungen auf der Par-
zelle aaa. Aus den Baugesuchsunterlagen ging zudem hervor, dass auf der Parzelle aaa auch 
Kalksteinmauern, zwei Grillplätze und eine Gartenanlage mit Holzhackschnitzel und mehrheitlich ein-
heimischen Pflanzen erstellt worden waren, welche die Abteilung für Baubewilligungen BVU in der 
Folge ebenfalls ins nachträgliche Baubewilligungsverfahren aufnahm.  

Mit (Teil-)Entscheid vom 17. Februar 2022 verweigerte die Abteilung für Baubewilligungen BVU dem 
nachträglichen Baugesuch die kantonale Zustimmung und verfügte den Rückbau der Kalksteinmau-
ern, der Grillplätze und der Gartenanlage sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Boden- 
und Topographiezustands. Gestützt auf den (Teil-)Entscheid der Abteilung für Baubewilligungen 
BVU vom 17. Februar 2022 wies der Gemeinderat B. das nachträgliche Baugesuch mit Entscheid 
vom 7. März 2022 ab und verfügte den Rückbau der eben erwähnten Bauten und Anlagen und die 
Wiederherstellung des ursprünglichen Boden- und Topographiezustands. 

B. 

Gegen den am 16. März 2022 zugestellten Abweisungsentscheid erhob A., Q. (fortan: Beschwerde-
führer) am 14. April 2022 fristgerecht Beschwerde beim Regierungsrat mit folgenden Anträgen: 

"1. Der Entscheid des Gemeinderats B. vom 7. März 2022 (Baugesuch ab) sei unter Einschluss der 
Abweisungsverfügung des BVU vom 17. Februar 2022 (BVUAFB.cd) aufzuheben. 

2. Das im Dezember 2021 eingereichte Baugesuch «Terrainveränderungen» sei zu bewilligen, so-
fern es sich dabei überhaupt um baubewilligungspflichtige Bauvorhaben handelt. 

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." 

Auf die Begründung der Beschwerde wird – soweit erforderlich – in den nachfolgenden Erwägungen 
Bezug genommen. 

 

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Erwägungen 

1. Ausgangslage  

Die im Beschwerdeverfahren zu beurteilenden Bauten und Anlagen befinden sich auf der Parzelle 
aaa in der Gemeinde B. Diese Parzelle liegt gemäss der geltenden Bau- und Nutzungsordnung der 
Gemeinde B. sowie dem dazugehörigen Kulturlandplan in der Landwirtschaftszone I ausserhalb der 
Bauzone. Südlich der Parzelle aaa befinden sich unmittelbar angrenzend die Parzellen bbb und ccc, 
welche gemäss der BNO sowie dem dazugehörigen Bauzonenplan in der Wohnzone W2 mit Höhen-
beschränkung liegen. Zwischen der Parzelle aaa und den Parzellen bbb und ccc verläuft damit die 
Bauzonengrenze. Auf den Parzellen bbb und ccc befinden sich zwei Wohnbauten mit mehreren 
Wohnungen, die der Beschwerdeführer als Bauherr im Jahr 2015 errichtet hat.  

2. Baubewilligungspflicht 

2.1 

Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, sämtliche auf der Parzelle aaa erstellten Anlagen würden 
unter § 49 Abs. 1 der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 fallen und daher gar nicht der Bewil-
ligungspflicht unterliegen. Es sei nicht einzusehen, weshalb nicht bewilligungspflichtige Bauvorhaben 
plötzlich nachträglich einer Baubewilligungspflicht unterstellt und beseitigt werden müssten. 

2.2 

Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) 
vom 22. Juni 1979 dürfen Bauten und Anlagen grundsätzlich nur mit behördlicher Bewilligung errich-
tet oder geändert werden. Von der gesetzlichen Bewilligungspflicht erfasst werden all jene künstlich 
geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die mit dem Erdboden fest verbunden und 
geeignet sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, indem sie den Raum 
äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen (vgl. Ur-
teil des Bundesgerichts 1C_529/2012 vom 29. Januar 2013 E. 5). Massstab dafür, ob eine bauliche 
Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist daher die 
Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf 
der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder 
der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (vgl. BGE 120 Ib 379 E. 3c). Den Kantonen 
bleibt es jedoch vorbehalten, über den bundesrechtlichen Mindeststandard hinauszugehen und wei-
tere Vorgänge der Bewilligungspflicht zu unterstellen. Hingegen können die Kantone nicht von der 
Bewilligungspflicht ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung bedarf (Urteil des Bundes-
gericht 1C_47/2008 vom 8. August 2008 E. 2.5.1). 

So unterstellt auch das kantonale Recht prinzipiell alle künstlich hergestellten und fest mit dem Bo-
den verbundenen Objekte der Baubewilligungspflicht (§ 6 in Verbindung mit § 59 Gesetz über Raum-
entwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG] vom 19. Januar 1993). Von der Baubewilligungs-
pflicht ausgenommen sind vorab Bauten oder Anlagen ohne grosse räumliche Auswirkungen (vgl. 
§ 49 Abs. 1 BauV, im ganzen Gemeindegebiet geltend, und § 49 Abs. 2 BauV, in den Bauzonen gel-
tend). Da vorliegend Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen infrage stehen, gelangt grund-
sätzlich § 49 Abs. 1 BauV zur Anwendung. 

2.3  

Strittig ist zunächst die Bewilligungspflicht der Terrainveränderung und der Kalksteinmauern auf der 
Parzelle aaa. Gemäss § 49 Abs. 1 lit. i BauV sind Terrainveränderungen bis zu 80 cm Höhe oder 
Tiefe und bis zu 100 m² Fläche im ganzen Gemeindegebiet bewilligungsfrei. Der Beschwerdeführer 
macht geltend, bei der Ausführung der Terrainveränderung sei sehr genau darauf geachtet worden, 

 

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dass die bewilligungsfreie Grösse von maximal 100 m2 eingehalten werde. Die Abteilung für Baube-
willigungen BVU ist hingegen der Ansicht, dass die Terrainveränderung 160 m2 betrage. Gemäss Be-
schwerde wurden die Abgrabungen in Höhe von ca. 60 cm mit Natursteinblöcken gesichert. Wie die 
Abteilung für Baubewilligungen BVU zu Recht festhält, haben bewilligungsfreie Terrainveränderun-
gen im Sinne von § 49 Abs. 1 lit. i BauV in jedem Fall ohne Stützmauern auszukommen. Wie gross 
die Fläche der Terrainveränderung im vorliegend zu beurteilenden Fall war, kann daher offenbleiben. 
Fest steht, dass auf der Parzelle aaa und damit ausserhalb der Bauzone auf einer Gesamtlänge von 
rund 50 m (mit einem Unterbruch) zwei Kalksteinreihen in einer Höhe von ca. 60 cm erstellt wurden. 
Aus § 49 Abs. 2 lit. a BauV ergibt sich im Umkehrschluss, dass Stützmauern ausserhalb der Bauzo-
nen unabhängig von der Höhe einer Baubewilligung bedürfen. Die Kalksteinmauern dienen als Stütz-
mauern für die vorgenommenen Abgrabungen und sind deshalb zweifelsohne bewilligungspflichtig.  

2.4 

Weiter strittig ist sodann die Bewilligungspflicht der beiden Grillplätze auf der Parzelle aaa. Gemäss 
§ 49 Abs. 1 lit. h BauG bedürfen einfache Feuerstellen für maximal 10 Personen ohne fest mit dem 
Boden verbundene Einrichtungen im ganzen Gemeindegebiet keiner Baubewilligung. Der Ansicht 
des Beschwerdeführers, wonach die beiden Grillplätze unter diese Bestimmung fallen und daher 
nicht bewilligungspflichtig seien, kann nicht gefolgt werden. Die beiden Grillplätze weisen eine Fläche 
von je rund 12 m2 auf. Zur Erstellung des westlichen Grillplatzes wurde auf dem erdigen Untergrund 
eine Kiesschicht aufgetragen. Der Kiesplatz wird auf der einen Seite durch die Kalksteinmauer be-
grenzt und auf der anderen Seite bilden in den Boden eingelassene Randsteine den Abschluss. Der 
östliche – und ebenfalls eingekieste – Grillplatz befindet sich gegenüber dem Sitzplatz-Niveau etwas 
erhöht und ist gänzlich von einer Kalksteinmauer umrandet. Beide Grillplätze hätten ohne Terrainver-
änderung nicht erstellt werden können. Aufgrund des Eingriffs in das Terrain, der in den Boden ein-
gelassenen Randsteine, der Verwendung massiver Kalksteine und der festen und dauerhaften Ver-
bindung mit dem Erdboden unterstehen die beiden Grillplätze zweifelsohne der Baubewilligungs-
pflicht. Wie die Abteilung für Baubewilligungen BVU zu Recht darauf aufmerksam macht, ist die For-
mulierung "einfach" in § 49 Abs. 1 lit. h BauV bewusst gewählt, da diese Litera auch ausserhalb der 
Bauzone zur Anwendung kommt, wo bauliche Veränderungen ohne eine Baubewilligung nur mit 
grosser Zurückhaltung zulässig sein sollten. Im Übrigen ist bereits bei blosser Betrachtung der Grill-
plätze augenscheinlich, dass sie nicht als "einfache" Feuerstellen qualifiziert werden können. An die-
ser Beurteilung vermag auch der Einwand des Beschwerdeführers, wonach die Grillschale auf dem 
westlichen Grillplatz und die Grilleinrichtung beim östlichen Grillplatz nicht fest mit dem Boden ver-
bunden seien, nichts zu ändern.  

2.5  

Schliesslich ist die Bewilligungspflicht der Gartenanlage zu beurteilen. Der angefochtene Entscheid 
ging irrtümlicherweise von einer "Gartenanlage mit Steinen" aus. Anlässlich der Augenscheinsver-
handlung konnte festgestellt werden, dass auf der Parzelle aaa eine Fläche von rund 67 m2 mit Holz-
schnitzeln bedeckt wurde. Die Anlage ist mit verschiedenen, teils nicht einheimischen Pflanzen 
durchsetzt. Die Holzschnitzel liegen auf einer Folie und werden durch Randsteine von der umliegen-
den Wiese abgegrenzt. Die Gartenanlage ist künstlich erstellt worden und steht durch die im Boden 
eingelassenen Randsteine und der Folie ohne Weiteres in fester Beziehung zum Erdboden. Hinzu 
kommt, dass eine solche Gartenanlage in der Landwirtschaftszone die Bewirtschaftung der Fruchtfol-
gefläche dauerhaft beeinträchtigt und damit geeignet ist, die Vorstellung über die Nutzungsordnung 
zu beeinflussen. Daher muss auch die Gartenanlage als bewilligungspflichtig beurteilt werden.  

2.6 

Zusammenfassend ist folglich festzuhalten, dass die Vorinstanz die Stützmauern, die Grillplätze und 
die Gartenanlage völlig zu Recht als baubewilligungspflichtige Bauten und Anlagen i.S.v. Art. 22 
Abs.1 RPG und § 6 BauG qualifiziert hat. Gerade das öffentliche Interesse an der Freihaltung des 

 

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Nichtbaugebiets erfordert bei baulichen Massnahmen im hier zur Diskussion stehenden Umfang 
zwingend eine vorgängige behördliche Kontrolle im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens. 

3. Nachträgliche Bewilligungsfähigkeit  

Die Stützmauern, die Grillplätze und die Gartenanlage sind weder zur landwirtschaftlichen Nutzung 
noch für den produzierenden Gartenbau nötig und folglich in der Landwirtschaftszone offensichtlich 
nicht zonenkonform. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass sich die vorliegend zur Diskussion 
stehenden Bauten und Anlagen alle auf der schmalen und steilen Ostseite der Parzelle aaa befän-
den und eine sinnvolle landwirtschaftliche Nutzung dieser Fläche daher nicht möglich sei. Dies zeige 
sich auch darin, dass die Gemeinde B. im Rahmen der letzten Revision der Nutzungsplanung beab-
sichtigt habe, die Bauzonengrenze nach Norden zu verschieben und die Bauparzellen bbb und ccc 
zu vergrössern, beziehungsweise die Landwirtschaftsparzelle aaa entsprechend zu verkleinern. 
Weshalb diese geplante Verschiebung nicht umgesetzt wurde, sei unerklärlich. Aus diesen Vorbrin-
gen kann der Beschwerdeführer jedoch nichts zu seinen Gunsten ableiten. Wie die Landwirtschaft 
Aargau DFR in ihrer Stellungnahme vom 21. Juni 2022 korrekt ausführt, kann aufgrund der schwieri-
geren Bewirtschaftung nicht etwa ein Recht abgeleitet werden, die betroffene Fläche einer zonen-
fremden Nutzung zuzuführen. Es ist im Übrigen auch nicht ersichtlich, weshalb dieser Teil der Par-
zelle mit entsprechenden Gerätschaften (zum Beispiel Motorsense) nicht einer Bewirtschaftung 
zugänglich sein soll. Massgebend für die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit der erstellten Bauten 
und Anlagen auf der Parzelle aaa ist die aktuell gültige BNO und der dazugehörige Bau- beziehungs-
weise Kulturlandplan, was vom Beschwerdeführer denn auch nicht bestritten wird. Es sind letztlich 
keine anderen Rechtstitel ersichtlich, die Grundlage für eine nachträgliche Bewilligung der erstellten 
Bauten und Anlagen auf der Parzelle aaa bilden könnten. Die Stützmauern, die Grillplätze und die 
Gartenanlage sind weder standortgebunden (Art. 24 RPG), noch wurden sie im Zusammenhang mit 
einer besitzstandsgeschützten Baute oder Anlage errichtet (Art. 24c RPG). Der Beschwerdeführer 
hat sodann weder in seiner Beschwerde noch anlässlich der Augenscheinsverhandlung geltend ge-
macht, inwiefern die Bauten und Anlagen auf der Parzelle aaa bewilligungsfähig sein sollten. Die 
Kalksteinmauern, die Grillplätze und die Gartenanlage erweisen sich als nachträglich nicht bewilli-
gungsfähig und sind daher als rechtswidrige Bauten ausserhalb der Bauzone zu qualifizieren.  

4. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands  

4.1 

Gemäss § 159 Abs. 1 BauG kann unter anderem die Herstellung des rechtmässigen Zustands, ins-
besondere die Beseitigung oder Änderung von rechtswidrigen Bauten, angeordnet werden, wenn 
durch deren Errichtung ohne Bewilligung, unter Verletzung einer solchen oder auf andere Weise ein 
unrechtmässiger Zustand geschaffen worden ist. Der Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands gemäss § 159 Abs. 1 BauG kommt massgebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Voll-
zug des Raumplanungs-, Bau- und Umweltrechts zu. Können Bauten und Anlagen aufgrund materi-
eller Gesetzeswidrigkeit nachträglich nicht bewilligt werden, folgt daraus jedoch nicht notwendiger-
weise, dass sie abgebrochen werden müssen (PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Um-
weltschutzrecht, 7. Auflage, Bern 2022, S. 387). Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bau-
ten und Anlagen kann sodann nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungs-
rechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein (BGE 132 II 21 E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6). Dies ist 
insbesondere der Fall, wenn die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnismässig 
erscheint. Überdies können Gründe des Vertrauensschutzes der Wiederherstellung entgegenstehen. 

  

 

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4.2 

4.2.1 

Der Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft vom 18. April 1999) bedeutet, dass die Privaten Anspruch darauf haben, in ihrem be-
rechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begrün-
dendes Verhalten der Behörde geschützt zu werden (vgl. ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX 
UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, N 624). Der Vertrau-
ensschutz bedarf eines Anknüpfungspunkts. Als Vertrauensgrundlage kommen insbesondere Zusi-
cherungen und (fehlerhafte) Auskünfte infrage, wonach ein bestimmtes bauliches Vorhaben oder 
eine Nutzungsänderung keiner Baubewilligung bedürfen. Für den Schutz des Vertrauens der Bau-
herrschaft in die behördliche Auskunft wird unter anderem vorausgesetzt, dass die Auskunft von der 
zuständigen Behörde (oder von einer Behörde, die sie in guten Treuen als zuständig betrachten 
durfte) erteilt wurde und die Auskunft sich auf ein konkretes, die auskunftsersuchende Person direkt 
betreffendes Vorhaben bezog, inhaltlich bestimmt war und vorbehaltslos erfolgte (vgl. ALAIN GRIF-
FEL/HANS U. LINIGER/HERIBERT RAUSCH/DANIELA THURNHERR, Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, 
Zürich 2016, Rz. 6.36).  

4.2.2 

Der Beschwerdeführer beruft sich auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes und bringt in diesem 
Zusammenhang verschiedene Argumente vor. Zunächst weist er darauf hin, dass in Ziffer 6.5 der 
Erwägungen der Baubewilligung für die Wohnbauten auf den heutigen Parzellen bbb und ccc als 
Auflage erwähnt worden sei, dass gegenüber der angrenzenden Grünzone eine einvernehmliche 
Terraingestaltung vorzunehmen und zu bepflanzen sei. Der entsprechende Umgebungsplan sei zu-
dem bewilligt worden. Aus diesen Vorbingen kann der Beschwerdeführer jedoch nichts zu seinen 
Gunsten ableiten. Eine Baubewilligung kann nur dann eine Vertrauensgrundlage bilden, wenn der 
Bauherr unter Anwendung der zumutbaren Sorgfalt annehmen durfte, die erstellten Bauten seien 
rechtmässig und stünden im Einklang mit der Baubewilligung (vgl. ALAIN GRIFFEL/HANS U. LINIGER/ 
HERIBERT RAUSCH/DANIELA THURNHERR, Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich 2016, 
Rz. 6.37). Da die erstellten Bauten und Anlagen auf der Parzelle aaa gar nicht im bewilligten Umge-
bungsplan eingetragen waren und damit auch nicht bewilligt wurden, konnte der Beschwerdeführer 
auch nicht davon ausgegangen sein, dass sie im Einklang mit der Baubewilligung stünden.  

4.2.3 

Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, dass er die Gestaltung gegenüber der angrenzenden 
Grünzone mit dem damaligen Leiter der Abteilung Bau und Planung der Gemeinde B., Herrn I., vor-
gängig besprochen und sich dieser zusätzlich zu den Voraussetzungen für bewilligungsfreie Bauen 
und Anlagen geäussert habe. Herr I. habe ihm weiter mitgeteilt, dass "Terrainanpassungen" bis 10 m 
um ein Bauprojekt – ausserhalb der Bauzone – als Nahbereich gälten und mit dem angrenzenden 
Bauprojekt beurteilt würden. Er habe sich dabei auf das Erläuterungsschreiben des BVU "Umgebungs-
gestaltung und Terrainveränderungen" berufen. Überdies sei die Terrainveränderung und die Siche-
rung der entstandenen Abgrabung mit Natursteinblöcken vorgängig von Herrn I. als in Ordnung befun-
den worden.  

Der Hinweis von Herrn I. auf das Erläuterungsschreiben und die allgemeinen Ausführungen betreffend 
bewilligungsfreie Bauten und Anlagen können bereits deshalb nicht als Vertrauensgrundlage qualifi-
ziert werden, weil sie sich nicht auf ein konkretes Vorhaben bezogen. Aber auch mögliche Äusserun-
gen von Herrn I., welche die konkreten, vom Beschwerdeführer geplanten und umgesetzten Vorhaben 
betrafen, könnten – wie nachfolgend zu zeigen ist – keinen Vertrauensschutz beanspruchen. Aus-
serhalb der Bauzone entscheidet die zuständige kantonale Behörde, ob ein Bauvorhaben zonenkon-
form ist oder eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (Art. 25 Abs. 2 RPG). Die Beurteilung der 
Rechtmässigkeit von Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone lag daher offensichtlich nicht im Zustän-
digkeitsbereich von Herrn I. als Leiter der kommunalen Bauverwaltung. Unter dem Gesichtspunkt des 

 

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Vertrauensschutzes würde es zwar genügen, dass Private in guten Treuen annehmen durften, die 
Behörde sei zur Erteilung der Auskunft befugt (vgl. ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, 
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, N 677); diese Voraussetzung ist 
jedoch vorliegend ebenfalls nicht gegeben. Der Beschwerdeführer gesteht in seiner Beschwerde näm-
lich selbst ein, dass Herr I. ihn darauf hingewiesen habe, dass die Verantwortung für Bauten aus-
serhalb der Bauzone beim BVU liege. Der Beschwerdeführer hat sich gestützt auf diesen Hinweis 
sogar telefonisch beim BVU erkundigt und wurde auf § 49 Abs. 1 BauV und erneut auf das Erläute-
rungsschreiben aufmerksam gemacht. Gegen eine Bejahung des Vertrauensschutzes spricht im Übri-
gen auch, dass dem Beschwerdeführer beim "Studieren" von § 49 BauV hätten Zweifel an der Recht-
mässigkeit der erstellten Bauten und Anlagen aufkommen müssen, da die Grillplätze augenscheinlich 
nicht als einfache Feuerstellen im Sinne von § 49 Abs. 1 lit. h BauV qualifiziert werden können und 
aus § 49 Abs. 2 lit. a BauV auch hervorgeht, dass Stützmauern bis zu 60 cm Höhe nur innerhalb der 
Bauzone bewilligungsfrei sind. Auch das Erläuterungsschreiben enthält offensichtlich keine Aussagen 
über bewilligungsfreie Stützmauern, Grillplätze und Gartenanlagen.  

4.2.4 

Schliesslich bringt der Beschwerdeführer vor, dass Herr I. die Terrainveränderung, die Stützmauer 
und die Grillplätze anlässlich der Bauabnahme gesehen habe und hätte monieren müssen. In den 
ausführlichen Baubewilligungsunterlagen der Gemeinde B. seien keine Beanstandungen von "An-
passungen" auf dem angrenzenden Landwirtschaftsland dokumentiert. Eine Bauabnahme bildet ge-
mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine Vertrauensgrundlage, zumal im Rahmen der Bau-
kontrolle hauptsächlich wohnhygienische und sicherheitsrelevante Anforderungen geprüft werden 
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_262/2009 vom 14. April 2010 E. 4.). Hinzu kommt, dass sich die 
Bauabnahme durch Herrn I. nur auf die bewilligten Bauten innerhalb der Bauzone bezogen haben 
kann, da die Beurteilung von Bauten ausserhalb der Bauzone wie bereits dargelegt nicht im Zustän-
digkeitsbereich der kommunalen Behörde liegt und dies dem Beschwerdeführer bewusst war. Über-
dies war zum Zeitpunkt der Bauabnahme der Umgebung am 17. November 2016 mindestens der 
östliche Sitzplatz noch gar nicht erstellt. Denn die Aussage des Beschwerdeführers, wonach beide 
Grillplätze im Zusammenhang mit dem Bauprojekt gleichzeitig erstellt wurden, kann nicht richtig sein: 
Während der westliche Grillplatz bereits auf dem Luftbild vom März 2017 aus dem Aargauischen Ge-
ografischen Informationssystem (AGIS) ersichtlich ist, taucht der östliche Sitzplatz erst im Luftbild 
vom März 2019 auf. Der Beschwerdeführer durfte sich aus all diesen Gründen nicht auf das Verhal-
ten von Herrn I. anlässlich der Bauabnahme verlassen, und er geniesst folglich keinen Vertrauens-
schutz. 

4.2.5 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Abteilung für Baubewilligungen BVU zu 
Recht festgestellt hat, dass die Ausführungen des Beschwerdeführers keine Grundlage für einen 
Vertrauensschutz erkennen lassen. Der Vertrauensschutz steht der Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustands somit nicht entgegen.  

4.3 

4.3.1 

Zu prüfen ist weiter, ob der verfügte Rückbau der Kalksteinmauern, der Grillplätze und der Gartenan-
lage sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Boden- und Topographiezustands verhältnis-
mässig ist. Die Beseitigung rechtswidriger Bauten und Anlagen ist nur dann mit dem Verhältnismäs-
sigkeitsprinzip vereinbar, wenn drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: Die staatliche Massnah-
me muss geeignet sein, um den im öffentlichen Interesse verfolgten Zweck herbeizuführen, sie muss 
im Hinblick auf den angestrebten Zweck erforderlich sein, und es muss ein vernünftiges Verhältnis 
bestehen zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff, den sie für den betroffenen Privaten be-
wirkt (vgl. ULRICH HÄFELIN/WALTER HALLER/HELEN KELLER/DANIELA THURNHERR, Schweizerisches 
Bundesstaatsrecht, 10. Auflage, Zürich 2020, N 320 ff.). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit 

 

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kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf neh-
men, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit 
und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands 
erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder 
nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4; 123 II 248 E. 4a; 111 Ib 213 E. 6b; 
AGVE 1987, S. 233). Schliesslich muss sich auch die Festsetzung der Beseitigungsfrist am Verhält-
nismässigkeitsprinzip orientieren. Es ist ausreichend Zeit einzuräumen, um die Entfernung der Instal-
lationen und Bauteile in geordneter Weise zu vollziehen (AGVE 1990, S. 280; 1989, S. 253 f.). 

4.3.2 

Der Beschwerdeführer wehrt sich mit verschiedenen Argumenten gegen die Beseitigungsanordnung. 
Ein Rückbau sei nicht nur wegen der hohen Rückbaukosten (Fr. 50'000.– bis Fr. 60'000.–) unverhält-
nismässig. Zu berücksichtigen sei auch, dass die für den Rückbau zu erstellende Transportpiste für 
schwere Baumaschinen eine Verdichtung des Bodens zur Folge hätte. Der Aufwand für die Erstel-
lung und den Rückbau der Transportpiste stehe in keinem Verhältnis zum Mehrnutzen der wenigen 
m2 Fruchtfolgefläche, die momentan bedingt durch die Natursteinblöcke "unfruchtbar" seien. Zudem 
hätten sie sich betreffend die bewilligungsfreie Erstellung der Bauten und Anlagen in gutem Glauben 
befunden. Gegen die Verhältnismässigkeit des Rückbaus spreche schliesslich auch, dass die Abwei-
chung vom Erlaubten nur unbedeutend sei und die Kalksteinmauer verschiedenen Tieren als Le-
bensraum diene.  

4.3.3 

Die rund 68 m2 grosse Gartenanlage, die beiden je 12 m2 grossen Grillplätze, von denen zumindest 
der östliche markant in Erscheinung tritt, und die gesamthaft rund 50 m langen Stützmauern aus 
massiven Kalksteinen können keineswegs als untergeordnet bezeichnet werden. Insofern kann auch 
nicht von einer bloss geringfügigen Abweichung vom Erlaubten ausgegangen werden. Der Durchset-
zung der Bauvorschriften ausserhalb Baugebiet kommt generell ein erhebliches öffentliches Inte-
resse zu. Die Freihaltung des Nichtbaugebiets und damit der Rückbau von gesetzeswidrigen Bauten 
und Anlagen ausserhalb der Bauzone geniesst prinzipiell Priorität vor den Interessen der Bauherr-
schaft, namentlich von bloss finanziellen Interessen. Alsdann muss die präjudizielle Wirkung mitbe-
rücksichtigt werden, da nicht der Anschein erweckt werden darf, dass die Errichtung solcher Bauten 
und Anlagen in einer Nichtbauzone ohne Weiteres geduldet würde (Urteile des Bundesgerichts 
1C_480/2019, 1C_481/2019 16. Juli 2020 E. 5.1 f.; 1A.23/2007 vom 31. Juli 2007 E. 3.2). Auch die 
Beachtung des Rechtsgleichheitsgebots muss in diese Interessenabwägung miteinbezogen werden, 
weil es nicht angehen darf, den Beschwerdeführer im Vergleich zu Personen, welche ein korrektes 
Baugesuch eingereicht haben, in ungerechtfertigter Weise zu privilegieren. Die Privilegierung wäre 
im konkreten Fall auch insofern augenscheinlich, als der Beschwerdeführer bei einer Tolerierung der 
Bauten und Anlagen den betroffenen Teil der Parzelle aaa faktisch als Bauland nutzen könnte, ohne 
dafür die Mehrwertabgabe bezahlt haben zu müssen. Das öffentliche Interesse an der Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands ist demgemäss als hoch einzustufen.  

Im Hinblick auf die Zumutbarkeit eines Rückbaus sind diesen gewichtigen öffentlichen Interessen an 
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in erster Linie die Vermögensinteressen des Be-
schwerdeführers gegenüberzustellen. Die Kosten für den Rückbau wurden anlässlich der Augen-
scheinsverhandlung mit rund Fr. 50'000.– bis Fr. 60'000.– beziffert. Die finanziellen Interessen des 
Beschwerdeführers vermögen jedoch die Einhaltung der massgeblichen Vorschriften und die Beein-
trächtigung der tangierten Interessen nicht aufzuwiegen. Wer eigenmächtig baut und auf eigenes Ri-
siko hohe Investitionen tätigt, muss sich mit solchen Widrigkeiten abfinden. Hinzu kommt, dass sich 
der Beschwerdeführer auch nicht auf den guten Glauben berufen kann, hatte er doch Kenntnis von 
§ 49 BauV und wurde, wie bereits ausgeführt, von Herrn I. darauf hingewiesen, dass die Verantwor-
tung für Bauten ausserhalb der Bauzone beim BVU liegt. Die Befürchtung des Beschwerdeführers, 
die Böschung und das darüber abfliessende Oberflächenwasser würde bei einer Wiederherstellung 

 

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des ursprünglichen Zustands bis zur Hauswand reichen, vermag die Verhältnismässigkeit des Rück-
baus ebenfalls nicht infrage zu stellen. Bei auftretenden Problemen mit Oberflächenwasser könnten 
immer noch bauliche Massnahmen getroffen werden. Der Beschwerdeführer hat überdies absichtlich 
nahe an die Bauzonengrenze gebaut und damit auch in Kauf genommen, dass die Liegenschaft an 
der Böschungsunterkante zu stehen kommt. Gemäss Ziff. II. Nr. 6 des (Teil-)Entscheids der Abtei-
lung für Baubewilligungen BVU vom 17. Februar 2022 ist für das Befahren des Kulturlands mit Bau-
maschinen, deren Gewicht die Tragfähigkeit des Bodens überschreitet, eine Baupiste anzulegen, 
weshalb die Bedenken des Beschwerdeführers betreffend die Verdichtung des Bodens unbegründet 
sein dürften. Schliesslich mag es zwar zutreffen, dass es beim Rückbau der Stützmauer zu einer Be-
einträchtigung des Lebensraums von Tieren kommt, mit dem Rückbau werden jedoch auch mehrere 
Dutzend Quadratmeter Fruchtfolgefläche zurückgewonnen und damit neuer Lebensraum für Tiere 
und Pflanzen geschaffen, weshalb dieses Argument in der Interessenabwägung vernachlässigbar ist.  

4.3.4 

Zusammenfassend überwiegt das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands das private Interesse des Beschwerdeführers an der Erhaltung der Stützmauern, der Grill-
plätze und der Gartenanlage klar. Die Beseitigung dieser Bauten und Anlagen und die Wiederher-
stellung des ursprünglichen Boden- und Topographiezustands ist des Weiteren geeignet, die soeben 
erwähnten, im öffentlichen Interesse angestrebten Ziele zu erreichen. Es ist sodann auch keine mil-
dere Massnahme zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ersichtlich. Die von der Vo-
rinstanz verfügte Rückbauanordnung erweist sich demgemäss als verhältnis- und rechtmässig. 
Ebenso scheint die von der Vorinstanz angeordnete Frist von drei Monaten nach Rechtskraft des 
Entscheids für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ohne Weiteres ausreichend. 
Sollte der Boden während der dreimonatigen Frist für den Rückbau nie genügend trocken sein, ist 
davon auszugehen, dass mit der Vollzugsbehörde eine entsprechende Lösung gefunden werden 
kann, ist doch das Arbeiten mit dem Boden gemäss Auflage Nr. 4 des (Teil-)Entscheids der Abtei-
lung für Baubewilligungen BVU nur möglich, wenn dieser genügend abgetrocknet ist.  

5. Weitere Beweiserhebungen  

Der Beschwerdeführer beantragt zum Beweis seiner Aussagen in der Beschwerde die Zeugenein-
vernahme von Herrn I. Die Durchführung dieser Zeugeneinvernahme erübrigt sich, da der Regie-
rungsrat die laut des Beschwerdeführers angeblich gemachten Aussagen von Herrn I. prüfte und da-
rin keine Grundlage fand, welche die Bejahung des Vertrauensschutzes rechtfertigen würde. Nach 
ständiger Praxis des Bundesgerichts und des Regierungsrats wird der Anspruch auf rechtliches Ge-
hör durch den Verzicht auf die Abnahme eines angebotenen Beweismittels nicht verletzt, wenn sich 
die rechtsanwendende Behörde eine Überzeugung bereits auf Grundlage der abgenommenen Be-
weise und der Akten bilden und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen 
kann, die Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 141 I 60 E. 
3.3; 136 I 229 E. 5.3; 119 Ib 492 E. 5b/bb; 117 Ia 262 E. 4b; RRB Nr. 2012-001738 vom 19. Dezem-
ber 2012, S. 6 f.). Gestützt auf diese Rechtsprechung wird demzufolge in vorweggenommener Be-
weiswürdigung auf die Durchführung der beantragten Zeugeneinvernahme verzichtet. 

6. Fehlende öffentliche Auflage und Publikation des Baugesuchs  

Mit Schreiben vom 14. Dezember 2021 teilte die Gemeinde B. der Abteilung für Baubewilligungen 
BVU mit, dass mit der "Ausschreibung" des Baugesuchs zugewartet werde, bis der Entscheid der 
Abteilung für Baubewilligungen BVU vorliege. Baugesuche, die eine Baute oder Anlage ausserhalb 
der Bauzone betreffen, sind jedoch immer öffentlich aufzulegen und zu publizieren (§ 60 Abs. 2 
BauG) es sei denn, der Gemeinderat sei der Auffassung, dass das Bauvorhaben von vornherein 
nicht bewilligt werden könne (vgl. § 54 Abs. 4 Satz 1 BauV). Verzichtet die Gemeinde aufgrund § 54 
Abs. 4 Satz 1 BauV auf die Publikation des Baugesuchs, ist der Abweisungsentscheid allerdings mit 

 

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einem entsprechenden Hinweis zu versehen, wonach die Bauherrschaft innert 30 Tagen seit Zustel-
lung des Entscheids das ordentliche Verfahren verlangen kann (vgl. § 54 Abs. 4 Satz 2 BauV). Die-
ser Hinweis ist im Abweisungsentscheid des Gemeinderats B. vom 7. März 2022 unterblieben. Da 
das Baugesuch auch beschwerdeweise abgewiesen wird, fällt dieser formell-rechtliche Fehler des 
Gemeinderats zwar nicht ins Gewicht, der Gemeinderat B. wird jedoch eingeladen, seinen Abwei-
sungsentscheid bei Baugesuchen ausserhalb der Bauzone, die er gestützt auf § 54 Abs. 4 Satz 1 
BauV nicht publizieren will, künftig mit einem entsprechenden Hinweis auf § 54 Abs. 4 Satz 2 BauV 
zu versehen. Zu verzichten ist bei einem solchen Abweisungsentscheid hingegen auf den Hinweis, 
dass beim Regierungsrat Beschwerde geführt werden kann. Verlangt die Bauherrschaft in der Folge 
das ordentliche Verfahren, hat der Gemeinderat das Gesuch nachträglich zu profilieren sowie zu 
publizieren und entscheidet neu (§ 54 Abs. 4 Satz 2 BauV). Erst dieser Entscheid ist mit der ordentli-
chen Rechtsmittelbelehrung zu versehen.  

7. Zusammenfassung und Kostenverlegung  

Nach dem Gesagten und unter Berücksichtigung der Akten kommt der Regierungsrat in Übereinstim-
mung mit der Beurteilung der Abteilung für Baubewilligungen BVU zusammenfassend zum Schluss, 
dass die Kalksteinmauern, die Grillplätze und die Gartenanlage als bewilligungspflichtig und nicht be-
willigungsfähig zu qualifizieren sind. Die von der Vorinstanz verfügte Beseitigung dieser Anlagen und 
die Wiederherstellung des ursprünglichen Boden- und Topographiezustands innerhalb von drei Mo-
naten ab Rechtskraft des Entscheids erweist sich als verhältnis- und rechtmässig. Somit ist die Be-
schwerde vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Beschwerdeführer die 
Kosten des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens zu tragen (§ 31 Abs. 2 Gesetz über die Ver-
waltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG] vom 4. Dezember 2007). Die Entrich-
tung einer Parteientschädigung entfällt (§ 32 Abs. 2 VRPG). 

Beschluss 

1. 

Die Beschwerde wird abgewiesen. 

2. 

Die Kosten des Verfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 2000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 455.–, insgesamt Fr.2'455.–, werden 
dem Beschwerdeführer auferlegt. Abzüglich des bereits geleisteten Kostenvorschusses von 
Fr. 2'000.– hat der Beschwerdeführer noch Fr. 455.– zu bezahlen. 

3. 

Die Ausrichtung einer Parteientschädigung entfällt.  

	1. Ausgangslage
	2. Baubewilligungspflicht
	3. Nachträgliche Bewilligungsfähigkeit
	4. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
	5. Weitere Beweiserhebungen
	6. Fehlende öffentliche Auflage und Publikation des Baugesuchs
	7. Zusammenfassung und Kostenverlegung