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**Case Identifier:** d411f1a6-aace-56c9-bda0-43e9566f678e
**Source:** St. Gallen (SG)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2006-06-08
**Language:** de
**Title:** St.Gallen Verwaltungsgericht 08.06.2006 B 2006/8
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/SG_Gerichte/SG_VG_001_B-2006-8_2006-06-08.pdf

## Full Text

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St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: B 2006/8

Stelle: Verwaltungsgericht

Rubrik: Verwaltungsgericht

Publikationsdatum: 08.06.2006

Entscheiddatum: 08.06.2006

Entscheid Verwaltungsgericht vom 8. Juni 2006
Grundstückschätzung, Art. 34 Abs. 2, Art. 57 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Im 
Beschwerdeverfahren gegen Grundstückschätzungen überprüft das 
Verwaltungsgericht ausschliesslich Rechtsverletzungen, Unangemessenheit 
von Schätzungswerten kann nicht gerügt werden. Im konkreten Fall lagen 
die von der Vorinstanz ermittelten Schätzungswerte im Rahmen des 
Ermessensspielraums und kamen nicht unter Verletzung wesentlicher 
Schätzungsnormen und -grundsätzen zustande. Wird bei 
Grundstückschätzungen im Rekursverfahren ein Augenschein durchgeführt, 
ist darüber ein Protokoll zu erstellen (Verwaltungsgericht B 2006/8).

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, Dr. B. 

Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichter P. Somm; Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

_______________

In Sachen

 

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdeführer,

vertreten durch den Amtsleiter-Stellvertreter,

lic. iur. Hubert Hofmann,

 

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gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,

Abteilung II/2, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

 

und

 

U. und C. S.,

Beschwerdegegner,

vertreten durch U. S.,

 

betreffend

 

Schätzung der Grundstückswerte

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

 

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A./ C. und U. S. sind je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Nr. xxxx in X.. Das 

Grundstück besteht aus dem Einfamilienhaus Vers.-Nr. yyyy und 1'152 m2 

Bodenfläche. Die Eigentümer erstellten das Einfamilienhaus im Jahr 2001. Das 

Grundstück wurde am 9. November 2004 geschätzt. Die Schätzungsbehörde, 

bestehend aus dem Fachschätzer und der Grundbuchverwalterin, setzte den Mietwert 

auf Fr. 40'650.-- und den Verkehrswert auf Fr. 2'180'000.-- fest. Das 

Gemeindesteueramt X. eröffnete diese Steuerwerte mit Verfügung vom 17. November 

2004 den Eigentümern. Diese erhoben gegen die Schätzung Einsprache, die vom 

kantonalen Steueramt mit Entscheid vom 18. Juli 2005 abgewiesen wurde.

B./ Die Eigentümer erhoben mit Eingaben vom 8. August und 28. Oktober 2005 Rekurs 

und beantragten, der Einspracheentscheid sei zu korrigieren, indem der Mietwert auf 

Fr. 24'000.-- herabzusetzen und nach der Pensionierung des Rekurrenten 

entsprechend anzupassen oder nötigenfalls "ganz wegzulassen" sei.

Die Verwaltungsrekurskommission nahm am 13. Dezember 2005 einen Augenschein 

auf dem Grundstück der Rekurrenten und entschied gleichentags über die Streitsache. 

Sie hiess den Rekurs teilweise gut und hob die Verfügung vom 17. November 2004 

sowie den Einspracheentscheid vom 18. Juli 2005 auf. Den Mietwert des Grundstücks 

setzte sie auf Fr. 38'100.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'767'000.-- fest.

C./ Mit Eingaben vom 16. und 31. Januar 2006 erhob das kantonale Steueramt 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid vom 13. 

Dezember 2005 sei aufzuheben und der Einspracheentscheid vom 18. Juli 2005 sei zu 

bestätigen, unter Kostenfolge.

Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 22. Februar 2006 die Abweisung 

der Beschwerde.

Die Eigentümer nahmen mit Eingabe vom 16. März 2006 zur Beschwerde Stellung, 

ohne einen förmlichen Antrag zu stellen. Sinngemäss beantragen sie die Abweisung 

der Beschwerde.

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Auf die von den Verfahrenbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten 

Ausführungen wird, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen näher 

eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 

des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Das kantonale Steueramt ist zur 

Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingaben 

wurden rechtzeitig eingereicht und entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 und 2 

VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

2./ a) In formeller Hinsicht macht das kantonale Steueramt geltend, es sei nicht 

nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz den Rekurs, soweit damit die Festlegung des 

Mietwertes für die Zeit nach der Pensionierung des Rekurrenten beantragt worden sei, 

abgewiesen und dem Nichteintretensantrag nicht entsprochen habe. Soweit der 

Mietwert für die Zeit nach der Pensionierung beantragt worden sei, habe es an einem 

Anfechtungsobjekt gefehlt, weshalb die Vorinstanz nicht auf den Antrag hätte eintreten 

dürfen.

Die Vorinstanz erwog, die geltenden Schätzungsgrundsätze schlössen es aus, der in 

der Zukunft liegenden Pensionierung des Rekurrenten Rechnung zu tragen, indem ein 

künftiger Wert festgesetzt werde. Dementsprechend sei der Rekurs, soweit damit die 

Festlegung des Mietwertes für die Zeit nach der Pensionierung beantragt werde, 

abzuweisen.

Im Ergebnis hat die Vorinstanz dem Antrag der Beschwerdegegner nicht stattgegeben. 

Diese haben den Rekursentscheid nicht angefochten. Wie die Vorinstanz zutreffend 

festhält, ist der Beschwerdeführer in diesem Punkt nicht beschwert. Art. 196 StG nennt 

zwar die Beschwer nicht als Voraussetzung für die Legitimation zur Beschwerde. 

Aufgrund der nach Art. 161 StG sachgemäss anwendbaren Bestimmung von Art. 45 

Abs. 1 VRP ist aber auch im Rechtsmittelverfahren in Steuersachen nur zur 

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Beschwerde befugt, wer aus der Gutheissung seines Begehrens einen konkreten 

Nutzen erlangen kann. Dies ist vorliegend bei der Rüge, es hätte anstelle eines 

Sachentscheids ein Nichteintretensentscheid gefällt werden müssen, nicht der Fall. Auf 

die Beschwerde ist daher in diesem Punkt nicht einzutreten.

b) Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, die Rekursinstanz habe sowohl den 

Mietwert als auch den Verkehrswert korrigiert, obwohl letzterer von den Eigentümern 

nicht angefochten worden sei. Nach konstanter Praxis werde das Verfahren in bezug 

auf die in den Erwägungen des Einspracheentscheids festgelegten Punkte, die nicht 

angefochten worden seien, beendet. Werde ein Sachentscheid in materieller Hinsicht 

nur zum Teil angefochten, erwachse der übrige Teil in Rechtskraft, wenn sich nach der 

Natur der Streitsache die einzelnen Punkte voneinander trennen liessen.

Nach Art. 56 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 161 StG ist die 

Verwaltungsrekurskommission an die Anträge der Beteiligten nicht gebunden. 

Aufgrund dieser Bestimmung war es grundsätzlich zulässig, dass die Vorinstanz den 

Verkehrswert von Amtes wegen einer Prüfung unterzog. Wie der Beschwerdeführer 

zutreffend festhält, setzt sich der Verkehrswert in der Regel aus einer Gewichtung von 

Realwert und Ertragswert zusammen. Der Ertragswert hängt mit dem Mietwert 

zusammen. Damit kann der Mietwert für den Verkehrswert von Bedeutung sein. Im 

vorliegenden Fall wurde bei der Ermittlung des Verkehrswerts sowohl der Realwert als 

auch der Ertragswert berücksichtigt; letzterer wurde mit einem Faktor von 0,25 

gewichtet. Somit trifft es nicht zu, dass sich der Mietwert nicht auf den Verkehrswert 

auswirkt. Der Beschwerdeführer legt im übrigen nicht dar, inwiefern die von Amtes 

wegen vorgenommene Ueberprüfung des Verkehrswertes einer Rechtsnorm oder 

einem allgemeinen Rechtsgrundsatz widerspricht. Da der Verkehrswert mit dem 

Mietwert zusammenhing, konnte er nicht als Teil des Einspracheentscheids in 

Rechtskraft erwachsen, obwohl der Verkehrswert nicht explizit angefochten wurde. Die 

Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkt als unbegründet.

c) Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Dieser ist 

die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entscheidende 

Instanz. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der 

urteilenden Instanz. Ergibt sich eine Tatsache zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie 

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nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden (Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 966).

Ob die Vorinstanz elementare Schätzungsregeln nicht beachtet und wesentliche 

Gesichtspunkte falsch gewürdigt hat, wie der Beschwerdeführer geltend macht, kann, 

wie sich aus den nachstehenden Erwägungen ergibt, aufgrund der Akten beurteilt 

werden. Von einem Augenschein kann daher abgesehen werden.

d) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer das Fehlen eines 

Augenscheinsprotokolls.

Das Verwaltungsgericht hat in einem unlängst gefällten Urteil festgehalten, die 

Bedeutung der konkreten Sachumstände für die Schätzung liessen es als unverzichtbar 

erscheinen, dass die anlässlich des Augenscheins gemachten Feststellungen 

protokolliert werden. Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz den Baubeschrieb sowie 

die Lage und die Art des Grundstücks in E. 2c des angefochtenen Entscheids 

ausführlich dargelegt. Das Verwaltungsgericht hat im genannten Urteil sodann 

ausgeführt, es könne sich ein Verzicht auf ein Protokoll und auf eine Wiedergabe 

sämtlicher relevanter Feststellungen im Urteil rechtfertigen, wenn alle am Entscheid 

Beteiligten am Augenschein teilnähmen (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B mit Hinweis 

auf Cavelti/ Vögeli, a.a.O., Rz. 967, publ. in: www.gerichte.sg.ch). Anders als in jenem 

Urteil nahmen im Streitfall sämtliche am Entscheid beteiligten Richter sowie der 

Gerichtsschreiber am Augenschein teil. Insoweit liesse sich ein Verzicht auf die 

Ausfertigung eines Augenscheinprotokolls vor der Ausfällung des Urteils rechtfertigen. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dient aber das Protokoll nicht nur dem 

Gericht selbst, sondern soll den Gang der Verhandlungen auch für Dritte, zum Beispiel 

die Rechtsmittelinstanz, nachvollziehbar machen (BGE 126 I 217). Dies gebietet es, 

auch bei vollzähliger Anwesenheit des Gerichts am Augenschein ein gesondertes 

Protokoll zu erstellen. Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem angefochtenen 

Entscheid, dass anlässlich des Augenscheins sowohl vom Beschwerdegegner als auch 

vom Vertreter des Beschwedeführers verschiedene Akten eingereicht wurden. Dies legt 

den Schluss nahe, dass sich die Beteiligten zu verschiedenen tatsächlichen 

Umständen äusserten. Namentlich solche Aeusserungen zur Sache lassen ein Protokoll 

als unabdingbar erscheinen (vgl. BGE 126 I 217). Das Fehlen eines gesonderten 

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Protokolls rechtfertigt indes im vorliegenden Fall keine Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids. Wie erwähnt, sind die tatsächlichen Umstände vollumfänglich in den 

Erwägungen festgehalten, und der Beschwerdeführer legt nicht im Einzelnen dar, 

inwiefern die fehlende Protokollierung von Parteiaussagen entscheidwesentliche 

Tatsachen betrifft.

3./ a) Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder 

unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt 

werden (Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht zulässig ist die 

Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder 

eine Ueberschreitung des Ermessens geltend gemacht wird.

Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi, 

Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu 

annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber 

Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen 

Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis 

offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursbehörde offenkundige Fehler 

oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche 

Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (vgl. statt vieler GVP 1978 Nr. 8 

und 1995 Nr. 27 mit Hinweisen, VerwGE vom 10. Mai 2000 i.S. E.M.).

b) Nach Art. 34 Abs. 2 StG bzw. Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Mietwert bzw. der 

Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, 

Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet bzw. veräussert 

werden. Die massgeblichen Rechtsgrundlagen werden vom Beschwerdeführer nicht 

bestritten oder in Frage gestellt; er macht allerdings geltend, die Rekursinstanz habe 

elementare Schätzungsregeln nicht beachtet und wesentliche Gesichtspunkte falsch 

gewürdigt.

Nach Art. 8 der Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 

814.1, abgekürzt VGS) werden bei der Grundstückschätzung als Steuerwerte der 

Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Die Schätzungswerte 

werden nach Art. 9 VGS nach den allgemein anerkannten, von den massgeblichen 

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Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln ermittelt. In der Praxis wird das 

Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler 

Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer 

sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung 

von Immobilien angewendet. Der Fachdienst für Grundstückschätzung erlässt 

ergänzende Richtlinien und Weisungen (Art. 9 Abs. 2 VGS).

Im Streitfall stützen sich Vorinstanz und Beschwerdeführer auf die im Jahr 2000 

erschienenen Schätzungsrichtlinien (im folgenden kurz: Handbuch). Diese war im 

Zeitpunkt der angefochtenen Schätzung (17. November 2004) massgebend. Die 

überarbeitete Auflage erschien erst im April 2005.

Die Schätzeranleitung sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände, soweit 

sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den 

Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um dienstliche Anordnungen bzw. 

Verwaltungsverordnungen. Diese regeln allerdings nicht nur das behördliche Handeln 

in organisatorischer Hinsicht, sondern legen fest, wie Rechtsnormen im Einzelfall 

anzuwenden und auszulegen sind. Für die Gerichte haben solche Richtlinien keine 

bindende Wirkung. Das Gesetz und die Verordnung enthalten keine Vorschrift, wonach 

die Schätzeranleitungen der Berufsverbände rechtsverbindlich sind. Dies besagt 

allerdings nicht, dass die Richtlinien bei der Anwendung der Normen des 

Steuergesetzes und der VGS nicht berücksichtigt werden dürfen. Im Interesse einer 

einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch diese Anleitungen die verschiedenen 

unbestimmten Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie 

haben daher schon aus Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen 

daher nicht unbeachtet bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen 

von den Bestimmungen der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE vom 

21. Juni 1978 i.S. W.D. und vom 22. April 1994 i.S. T. AG).

c) Im Rekursverfahren stellte die Vorinstanz aufgrund eines Vergleichs mit 19 in der 

Gemeinde X. liegenden vermieteten Einfamilienhäusern fest, dass von einem 

durchschnittlichen Mietzins von Fr. 206.15 je m2 Wohnfläche und Jahr auszugehen sei. 

Nach den Richtlinien (Handbuch S. 56 f.) betrachtete die Vorinstanz den tatsächlich 

bezahlten durchschnittlichen Mietzins pro m2 als taugliche Grundlage für die Ermittlung 

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des Mietwertes der Liegenschaft der Beschwerdegegner. Diese weist 

unbestrittenermassen eine Nutzfläche von 195 m2 aus. Die Vorinstanz ging aufgrund 

der konkreten Umstände davon aus, dass ein gegenüber dem Durchschnittswert um 

12 Prozent reduzierter Mietwert von Fr. 180.-- pro m2 für die gesamte Fläche 

angemessen sei. Dies ergab einen Mietwert von Fr. 35'100.-- bzw. Fr. 2'925.-- pro 

Monat. Für die Doppelgarage und den Werkraum sowie den Carport erachtete sie 

einen Mietwert von Fr. 250.-- pro Monat bzw. Fr. 3'000.-- pro Jahr als angemessen. 

Dies ergab einen gesamten jährlichen Mietwert von Fr. 38'100.-- pro Jahr bzw. Fr. 

3'175.-- pro Monat, was von der Vorinstanz als marktgerecht und erzielbar qualifiziert 

wurde.

aa) Der Beschwerdeführer macht geltend, bei der Schätzung seien entgegen den 

klaren Tatsachen offenbar nur Abzüge gegenüber dem Mietwert eines 

durchschnittlichen Objekts berücksichtigt worden. Zuschläge seien, abgesehen vom 

erwähnten, aber nicht umgesetzten Hinweis auf die sehr gute Besonnung und die 

Aussicht, nicht ersichtlich. Der Mietwert von Fr. 38'000.-- liege ganze 6,3 Prozent unter 

der Schätzung des Fachteams. Wie die Vorinstanz zum Ergebnis gelange, ein Mietwert 

von Fr. 180.-- pro m2 sei für die gesamte Fläche von 195 m2 angemessen, könne 

rechnerisch nicht nachvollzogen werden. Die Vorinstanz habe "aus dem hohlen Bauch 

heraus" entschieden. Dieser Schluss, der gegen das Begründungsgebot verstosse, sei 

nicht angezeigt, nur weil die durchschnittliche Nutzfläche der zum Vergleich 

herangezogenen Objekte lediglich 134 m2 betrage und der Wohnwert als mangelhaft 

bezeichnet werde. Es sei schlicht unmöglich, dass die überdurchschnittliche Grösse 

des zu schätzenden Objekts zu einem Abschlag des Mietwertes um 12 Prozent führe, 

da auch das Alter des Gebäudes - dieses gelte als neuwertig - positiv bzw. 

mietwerterhöhend zu würdigen sei.

bb) Der von der Vorinstanz festgelegte Mietwert von Fr. 38'100.-- liegt um 6,27 Prozent 

unter der erstinstanzlichen und im Einsprache-Entscheid bestätigten Schätzung von Fr. 

40'650.--. Die vom Beschwerdeführer beantragte Aenderung liegt somit im Bereich von 

erheblich unter 10 Prozent. Abweichungen dieser Grössenordnung liegen bei 

Schätzungswerten in der Regel im Bereich der Ermessensausübung bzw. der den 

Schätzungen innewohnenden Ungenauigkeiten (vgl. VerwGE vom 10. Mai 2000 i.S. 

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E.M. mit Hinweis auf Nägeli/Hungerbühler, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl., Zürich 

1997, S. 65 f.).

Der Beschwerdeführer stützt seine Argumentation im wesentlichen auf Tab. 18 des 

Schätzerhandbuches. Darin werden für einzelne Elemente der Mietwertschätzung 

Korrekturfaktoren (in Prozenten des Basismietwertes) festgelegt. Der Beschwerdeführer 

macht geltend, bei der Wohnlage, bei Besonnung/Sicht und beim wirtschaftlichen Alter 

sei der maximale Korrekturfaktor von +9 Prozent und bei den Immissionen ein solcher 

von 6 Prozent zu veranschlagen, während bei der Verkehrslage und beim Wohnwert ein 

Abzug von 6 Prozent angezeigt sei. Die übrigen Kriterien Haustechnik, 

Apparatebestückung, Bad/WC und Küche sowie Zusatznutzen entsprächen dem 

Durchschnitt. Daraus ergebe sich ein Korrekturfaktor von gesamthaft + 21 Prozent.

cc) Die Methode gemäss Schätzerhandbuch mag im allgemeinen zu tauglichen 

Resultaten bei der Mietwertermittlung führen. Allerdings ist der Mietwert nicht zu 

berechnen, sondern zu schätzen. Das aufgrund der Berechnung gefundene Resultat ist 

stets dahingehend zu überprüfen, ob es den konkreten Umständen angemessen ist. 

Allenfalls ist das aufgrund einer Schätzung ermittelte Resultat anhand der in den 

Richtlinien enthaltenen Korrekturfaktoren zu überprüfen. Die Anpassung eines 

Durchschnittswertes aufgrund von ziffernmässig genau festgelegten Korrekturfaktoren 

vermittelt keine rechnerische Genauigkeit des Resultats, da der als Basis dienende 

Durchschnittswert wiederum das Ergebnis einer Schätzung ist.

Die Vorinstanz hat die massgebenden Kriterien in ihrem Entscheid aufgeführt und ihnen 

soweit ersichtlich Rechnung getragen. Sie hat Vorzüge und Nachteile im Rahmen der 

Ermessensbetätigung berücksichtigt. Sie hat die erhöhte Lage an einem gegen Süden 

orientierten, sehr gut besonnten Hang mit unverbaubarer prächtiger Aussicht sowie die 

Erschliessung der Liegenschaft berücksichtigt. Der Bauweise, der Raumaufteilung und 

der individuellen Ausstattung der Räumlichkeiten sowie der Umgebung hat sie 

ebenfalls Rechnung getragen. In Uebereinstimmung mit dem Beschwerdeführer ging 

sie von einer bevorzugten Wohnlage und einer aussergewöhnlichen Besonnung bzw. 

Sicht aus. Gewisse Abstriche machte sie bei der Raumaufteilung bzw. beim Ausbau, 

der Schallisolation, der Umgebung und der Lage etwas abseits des Ortszentrums 

sowie der bescheidenen Verbindungen mit dem öffentlichen Verkehr. Namentlich trug 

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die Vorinstanz dem Umstand Rechnung, dass die Anordnung und der Ausbau der 

Räume auf die Bedürfnisse und Wünsche der Eigentümer ausgerichtet und wenig 

optimiert ist. So wurde der offene Koch-, Ess- und Wohnbereich im Verhältnis zur 

gesamten Nutzfläche als eher klein betrachtet, und es wurde festgehalten, das 

Gebäude erfülle die durch die exklusive Lage des Grundstücks geweckten 

Erwartungen nur teilweise. Der Beschwerdeführer vermag nicht darzutun, inwiefern die 

Gewichtung der einzelnen Kriterien und das Resultat der Schätzung auf einer 

Ueberschreitung bzw. einem Missbrauch des Ermessens beruhen. Die Würdigung und 

Gewichtung der einzelnen für den Mietwert massgebenden Kriterien erfolgte anhand 

einer gesamthaften Beurteilung. Da es sich beim Objekt der Beschwerdegegner um ein 

nach den individuellen Bedürfnissen und Vorstellungen überbautes Grundstück 

handelt, welches zudem von der Art des Ausbaus her den durch die Lage geweckten 

Erwartungen nicht vollumfänglich entspricht, so ist es nachvollziehbar, dass der vom 

Beschwerdeführer nach der schematischen Anwendung der Korrekturfaktoren 

ermittelte Wert vom geschätzten Mietwert abweichen kann. Die Abweichung ist 

allerdings wie erwähnt geringfügig. Zudem ist die Methodik der Vorinstanz nicht zu 

beanstanden, aufgrund der überdurchschnittlich grossen Nutzfläche eine Reduktion 

des Mietwertes vorzunehmen, zumal der Koch-, Ess- und Wohnbereich im Verhältnis 

zur gesamten Fläche eher klein ist. Ueberdurchschnittlich grosse Wohnflächen wirken 

sich nicht zwangsläufig in einer Erhöhung des Mietwertes aus. Je weiter sich ein Objekt 

von einem durchschnittlichen Typ entfernt, desto kleiner wird der Kreis möglicher 

Nachfrager.

dd) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer die Schätzung der Garage. Für eine 

Doppelgarage könne ohne weiteres ein Mietzins von Fr. 200.-- pro Monat realisiert 

werden. Ein beheizter Werkraum könne für Fr. 50.-- und ein Carport ebenfalls für Fr. 

50.-- vermietet werden. Ein monatlicher Mietwert von Fr. 300.-- sei sachgerecht und 

dem Marktniveau entsprechend. Bei dieser Berechnung bleibe der Autoabstellplatz im 

Freien immer noch nicht berücksichtigt.

Die Vorinstanz legte den Mietwert für die Doppelgarage und den Werkraum sowie den 

Carport auf Fr. 250.-- pro Monat fest. Die Einwendungen des Beschwerdeführers 

beschränken sich im wesentlichen auf eine fehlerhafte Ermessensbetätigung. Wie 

erwähnt, überprüft das Verwaltungsgericht die Ermessensausübung nicht. Methodisch 

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ist die Schätzung der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Insbesondere werden 

Autoabstellplätze im Freien in der Regel bei Einfamilienhausliegenschaften nicht mit 

einem Zuschlag zum Mietwert zur Garage bewertet. Für eine unbeheizte Doppelgarage 

mit einem Werkraum und einem gedeckten Abstellplatz liegt ein Mietwert von Fr. 250.-- 

jedenfalls nicht ausserhalb des Ermessensspielraums.

ee) Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der von der 

Vorinstanz auf Fr. 38'100.-- pro Jahr geschätzte Mietwert nicht als Ueberschreitung 

oder Missbrauch des Ermessens zu qualifizieren ist. Somit erweist sich die 

Beschwerde gegen die Festlegung des Mietwertes als unbegründet.

d) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen 

erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. 

Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert 

ermittelt. Je nach Wirtschafts- lage kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder 

am Ertragswert orientieren. Nach dieser Bewertungspraxis wird der Verkehrswert einer 

Liegenschaft primär durch Vergleich mit dem Kaufpreis ermittelt. Sofern ein Kaufpreis 

fehlt oder nicht dem Verkehrswert entspricht, erfolgt der Vergleich mit anderen 

gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten. Bei 

Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweggründe der Käuferschaft wie 

Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartungen im Vordergrund, während 

Renditeüberlegungen in den Hintergrund treten. Bei überbauten Grundstücken wird 

durch Gewichtung der Grundlagenwerte Realwert und Ertragswert der Verkehrswert 

ermittelt. Für die Wahl des Gewichtungsfaktors sind die allgemeine und die örtliche 

Wirtschaftslage, das allgemeine Marktverhalten, die Art und Grösse des Objekts sowie 

die Lage, daneben auch die Vermietbarkeit im Sinne des am Standort geltenden 

Normalbedürfnisses bezüglich Architektur, Grundrissgestaltung, Komfort und Zustand 

sowie besondere Umstände (Naturgefahren, gesetzliche Einschränkungen) zu 

berücksichtigen (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B. mit Hinweisen).

Der Verkehrswert wurde im Einspracheentscheid auf Fr. 2'180'000.-- geschätzt. Die 

Vorinstanz legte den Verkehrswert auf Fr. 1'767'000.-- fest. Der Beschwerdeführer 

erhebt verschiedene Einwände gegen die vorinstanzliche Verkehrswertschätzung. 

Diese sind im folgenden zu prüfen.

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aa) Die Schätzung beruhte auf einem Neuwert von Fr. 1'154'000.-- und einem Zeitwert 

von Fr. 1'119'000.--. Die Vorinstanz ging von einem Neuwert von Fr. 1'000'000.-- und 

einem Zeitwert von Fr. 970'000.-- (Minderwert 3 Prozent) aus. Das Gebäude weist 

unbestrittenermassen ein Volumen von 1'539 m3 auf. Die Vorinstanz ordnete das 

Gebäude der Bauklasse IV gemäss den Richtlinien zu, was einer Bauart von 

einwandfreier Qualität, besserem Innenausbau und heutigen durchschnittlichen 

Anforderungen entsprechend gleichkommt. Nach den Richtlinien ist hiefür ein Neuwert 

von Fr. 550.-- bis 650.-- pro m3 zu veranschlagen (Handbuch S. 202). Ob das Gebäude 

der Klasse IV oder nach den Vorstellungen des Beschwerdeführers der Klasse V 

zuzuordnen ist, ist weitgehend eine Frage des Ermessens. Die Vorinstanz hat detailliert 

begründet, weshalb sie die Zuordnung zur Klasse IV als angemessen erachtete. Ihre 

Ausführungen sind schlüssig und nachvollziehbar. Die Einwendungen des 

Beschwerdeführers sind nicht stichhaltig. Insbesondere ist der Hinweis auf die 

rechtskräftige Gebäudeschätzung unbehelflich (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B.). 

Sodann hat die Vorinstanz dem Umstand Rechnung getragen, dass die Küche relativ 

kostspielig ist. Auch hat sie die anderen für die Bestimmung des Neuwertes 

massgebenden Faktoren bei Bauart und Ausstattung berücksichtigt. Von einer 

offensichtlich fehlerhaften Neuwertschätzung kann nicht gesprochen werden.

bb) Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert des Gebäudes und dem 

Verkehrswert des Bodens.

Der Beschwerdeführer macht geltend, der Kaufpreis des Bodens habe sich auf Fr. 

1'500'000.-- belaufen, womit bei einem Verkehrswert von Fr. 1'767'000.-- der Wert der 

Baute allein lediglich Fr. 267'000.-- betragen würde. Dieser Einwand ist jedoch 

unbegründet. Bei überbauten Grundstücken ist nicht ausschliesslich der Wert des 

unüberbauten Bodens zu berücksichtigen, sondern auch die gegebene Nutzung in 

Betracht zu ziehen (GVP 1996 Nr. 14; VerwGE vom 27. Oktober 1998 i.S. M.H. und 

vom 16. März 2000 i.S. D. und A.H.). Fehl geht ausserdem das Argument des 

Beschwerdeführers, ein künftiger Eigentümer dürfte angesichts der 

aussergewöhnlichen Lage sogar in Betracht ziehen, das Objekt abzubrechen und einen 

Neubau zu erstellen. Bei der Verkehrswertschätzung überbauter Grundstücke ist im 

Regelfall die bestehende Nutzung zu berücksichtigen, nicht eine allenfalls bestehende 

bessere Nutzungsmöglichkeit.

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 14/33

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Die Vorinstanz hat die Umgebungskosten auf Fr. 90'000.-- (gestaltete Fläche rund 600 

m2 à Fr. 150.--) und die Baunebenkosten auf 60'000.-- festgelegt (6 Prozent des 

Neuwertes). Diese Werte sind aufgrund der Praxis sachgerecht (vgl. VerwGE vom 1. 

April 2004 i.S. P.B.). Der Beschwerdeführer verweist auf die Bauabrechnung. Eine 

solche dient aber nur in Ausnahmefällen als Grundlage für die Neuwert- und die 

Realwertschätzung. Vorliegend wurde auch bei der Neuwertschätzung auf einen 

durchschnittlichen Kostenansatz je m3 abgestellt. Es rechtfertigt sich nicht, bei den 

Baukosten im engeren Sinn und bei den Nebenkosten unterschiedliche 

Schätzungsmethoden anzuwenden. Dies käme einem unzulässigen 

Methodendualismus gleich. Werden die einzelnen Elemente geschätzt, so kann nicht 

unter Hinweis auf unberücksichtigte Aufwandpositionen eine Fehlerhaftigkeit der 

Schätzung begründet werden. Soweit deshalb der Beschwerdeführer geltend macht, 

die Voristanz habe tatsachenwidrig Aufwendungen von Fr. 43'655.-- für 

Baugrubenaushub und von Fr. 14'995.-- für Vorbereitungen ausser Acht gelassen, sind 

seine Ausführungen unbehelflich.

Im weiteren entspricht die Ueberprüfung des Landwerts anhand der 

Lageklassenmethode der Praxis des Verwaltungsgerichts, ebenso der Grundsatz, dass 

in diesem Zusammenhang bei der Bestimmung des notwendigen Umschwungs auf 

den besonderen Charakter des Grundstücks Rücksicht zu nehmen ist, was bedeutet, 

dass bei einer Liegenschaft gehobeneren Standards eine Fläche von rund 1'500 m2 

angemessen sein kann (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B.). Vorliegend ist nicht 

ersichtlich, inwiefern ein Teil der Bodenfläche gesondert genutzt werden kann. 

Ueberdies ist eine Gesamtfläche von 1'152 m2 für ein grösseres Einfamilienhaus nicht 

geradezu übermässig dimensioniert. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die 

Lageklassenmethode kein taugliches Ergebnis liefert. Ausgehend von einem 

durchschnittlichen Landpreis von Fr. 800.-- pro m2 bei Grundstückverkäufen in der 

Gemeinde X. setzte sie den Bodenwert für das Grundstück der Beschwerdegegner auf 

Fr. 1'100.--/m2 fest. Diese auf faktisch erzielten Durchschnittspreisen beruhende 

Bewertung liegt im Rahmen der Ermessensbetätigung.

cc) Zu prüfen bleibt die Kapitalisierung sowie die Gewichtung des Ertragswertes.

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Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert (Handbuch S. 55). 

Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im wesentlichen durch die Kapitalkosten und 

durch die Bewirtschaftungskosten bestimmt (Handbuch S. 89). Als 

Bewirtschaftungskosten sind die Betriebs- und Unterhaltskosten, die 

Verwaltungskosten sowie das Risiko für Mietzinsausfälle und Abschreibung zu 

berücksichtigen, wobei bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern Verwaltungskosten und 

Mietzinsrisiko in der Regel unberücksichtigt bleiben (Handbuch S. 58 f., 99).

Der Beschwerdeführer erachtet für den Unterhalt einen Satz von 0,75 Prozent 

angemessen, während die Vorinstanz 1,25 Prozent veranschlagte. Diese Differenz liegt 

im Rahmen der Ermessensbetätigung. Die Vorinstanz hat den relativ hohen Ansatz 

damit begründet, dass bereits in den ersten zehn Jahren nach der Erstellung ein 

Unterhaltsbedarf namentlich bei den tragenden Holzteilen sichtbar sei. Der 

Beschwerdeführer ist nicht darauf eingegangen. Er argumentiert, die Eigentümer 

könnten Garantieansprüche geltend machen. Dies ist aber bei bauartbedingten 

Abnützungserscheinungen, welche die Vorinstanz bei der Bewertung berücksichtigte, 

nicht der Fall.

dd) Bei der Gewichtung von Ertrags- und Realwert veranschlagte die Vorinstanz den 

Gewichtskoeffizienten auf 0,5. Nach den Richtlinien beträgt dieser bei 

Einfamilienhäusern zwischen 0 und 0,5 (Handbuch S. 234). In den ergänzenden 

Richtlinien des Fachdienstes für Grundstückschätzungen vom März 2001 wird für 

Einfamilienhäuser ein Gewichtskoeffizient zwischen 0 und 1,0 veranschlagt (S. 24). 

Allgemein gilt, dass bei Einfamilienhäusern der Ertragswert gegenüber dem Realwert 

eine eher untergeordnete Rolle spielt. Dies gilt in vermehrtem Masse bei Villen oder 

Landhäusern, bei welchen vorwiegend die besondere Lage oder die besondere Art der 

Ueberbauung preisbildend ist (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B.). Im Hinblick auf die 

Richtlinien liegt jedenfalls eine Gewichtung des Ertragswertes von 0,5 im Rahmen der 

Bandbreite und kann nicht als unangemessen hoch qualifiziert werden, selbst wenn 

eine tiefere Gewichtung an sich gerechtfertigt werden könnte. Jedenfalls sind 

Gewichtskoeffizienten zwischen 0,5 und 1,0, wie sie in den Richtlinien des kantonalen 

Fachdienstes vorgesehen sind, nicht auf bestimmte Lagen im Kanton St. Gallen 

beschränkt.

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e) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf 

eingetreten werden kann.

f) Die Vorinstanz hat die amtlichen Kosten von Fr. 2'000.-- zu drei Vierteln den 

Beschwerdegegnern und zu einem Viertel dem Staat auferlegt. Hinsichtlich der 

Erhebung des staatlichen Anteils vermerkte sie nichts. Von Organen des gleichen 

Gemeinwesens wird in der Praxis auf die Erhebung der Kosten auch dann verzichtet, 

wenn überwiegend finanzielle Interessen betroffen sind (vgl. Art. 95 Abs. 3 VRP; R. Hirt, 

Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. 

Gallen 2004, S. 107). Daran soll auch im Rahmen der nächsten Gesetzesrevision nichts 

geändert werden (ABl 2006, S. 841). Auf die Erhebung des auf den Staat entfallenden 

Anteils der amtlichen Kosten des Rekursentscheids ist daher zu verzichten.

4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zu Lasten des Staates (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs, 

sGS 941.12). Auf ihre Erhebung ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP).

Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen. Der Beschwerdeführer ist 

unterlegen, und die Beschwerdegegner haben keinen entsprechenden Antrag gestellt 

(Art. 98bis VRP und Art. 98ter VRP in Verbindung mit Art. 263 Abs. 3 des 

Zivilprozessgesetzes, sGS 961.2).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

1./ Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2./ Die amtlichen Kosten von Fr. 2'000.-- werden dem Staat auferlegt; auf ihre 

Erhebung wird verzichtet.

3./ Auf die Erhebung der dem Staat auferlegten amtlichen Kosten des 

Rekursentscheids vom 13. Dezember 2005 wird verzichtet.

4./ Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V. R. W.

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Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

 

Zustellung dieses Entscheides an:

 

 

 

am:

Grundstückschätzung, Art. 34 Abs. 2, Art. 57 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Im 

Beschwerdeverfahren gegen Grundstückschätzungen überprüft das 

Verwaltungsgericht ausschliesslich Rechtsverletzungen, Unangemessenheit von 

Schätzungswerten kann nicht gerügt werden. Im konkreten Fall lagen die von der 

Vorinstanz ermittelten Schätzungswerte im Rahmen des Ermessensspielraums 

und kamen nicht unter Verletzung wesentlicher Schätzungsnormen und -

grundsätzen zustande. Wird bei Grundstückschätzungen im Rekursverfahren ein 

Augenschein durchgeführt, ist darüber ein Protokoll zu erstellen 

(Verwaltungsgericht B 2006/8).

 

Urteil vom 8. Juni 2006

 

Anwesend: Präsident Prof. Dr. U. Cavelti; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, Dr. B. 

Heer, lic. iur. A. Rufener; Ersatzrichter P. Somm; Gerichtsschreiber lic. iur. Th. Vögeli

den Beschwerdeführer–

die Vorinstanz–

die Beschwerdegegner–

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_______________

In Sachen

 

Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,

Beschwerdeführer,

vertreten durch den Amtsleiter-Stellvertreter,

lic. iur. Hubert Hofmann,

 

gegen

 

Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,

Abteilung II/2, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,

Vorinstanz,

 

und

 

U. und C. S.,

Beschwerdegegner,

vertreten durch U. S.,

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betreffend

 

Schätzung der Grundstückswerte

 

hat das Verwaltungsgericht festgestellt:

A./ C. und U. S. sind je zur Hälfte Miteigentümer des Grundstücks Nr. xxxx in X.. Das 

Grundstück besteht aus dem Einfamilienhaus Vers.-Nr. yyyy und 1'152 m2 

Bodenfläche. Die Eigentümer erstellten das Einfamilienhaus im Jahr 2001. Das 

Grundstück wurde am 9. November 2004 geschätzt. Die Schätzungsbehörde, 

bestehend aus dem Fachschätzer und der Grundbuchverwalterin, setzte den Mietwert 

auf Fr. 40'650.-- und den Verkehrswert auf Fr. 2'180'000.-- fest. Das 

Gemeindesteueramt X. eröffnete diese Steuerwerte mit Verfügung vom 17. November 

2004 den Eigentümern. Diese erhoben gegen die Schätzung Einsprache, die vom 

kantonalen Steueramt mit Entscheid vom 18. Juli 2005 abgewiesen wurde.

B./ Die Eigentümer erhoben mit Eingaben vom 8. August und 28. Oktober 2005 Rekurs 

und beantragten, der Einspracheentscheid sei zu korrigieren, indem der Mietwert auf 

Fr. 24'000.-- herabzusetzen und nach der Pensionierung des Rekurrenten 

entsprechend anzupassen oder nötigenfalls "ganz wegzulassen" sei.

Die Verwaltungsrekurskommission nahm am 13. Dezember 2005 einen Augenschein 

auf dem Grundstück der Rekurrenten und entschied gleichentags über die Streitsache. 

Sie hiess den Rekurs teilweise gut und hob die Verfügung vom 17. November 2004 

sowie den Einspracheentscheid vom 18. Juli 2005 auf. Den Mietwert des Grundstücks 

setzte sie auf Fr. 38'100.-- und den Verkehrswert auf Fr. 1'767'000.-- fest.

C./ Mit Eingaben vom 16. und 31. Januar 2006 erhob das kantonale Steueramt 

Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid vom 13. 

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Dezember 2005 sei aufzuheben und der Einspracheentscheid vom 18. Juli 2005 sei zu 

bestätigen, unter Kostenfolge.

Die Vorinstanz beantragt in ihrer Vernehmlassung vom 22. Februar 2006 die Abweisung 

der Beschwerde.

Die Eigentümer nahmen mit Eingabe vom 16. März 2006 zur Beschwerde Stellung, 

ohne einen förmlichen Antrag zu stellen. Sinngemäss beantragen sie die Abweisung 

der Beschwerde.

Auf die von den Verfahrenbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge gemachten 

Ausführungen wird, soweit wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen näher 

eingegangen.

Darüber wird in Erwägung gezogen:

1./ Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 

des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die 

Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt VRP). Das kantonale Steueramt ist zur 

Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingaben 

wurden rechtzeitig eingereicht und entsprechen formal und inhaltlich den gesetzlichen 

Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 und 2 

VRP). Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

2./ a) In formeller Hinsicht macht das kantonale Steueramt geltend, es sei nicht 

nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz den Rekurs, soweit damit die Festlegung des 

Mietwertes für die Zeit nach der Pensionierung des Rekurrenten beantragt worden sei, 

abgewiesen und dem Nichteintretensantrag nicht entsprochen habe. Soweit der 

Mietwert für die Zeit nach der Pensionierung beantragt worden sei, habe es an einem 

Anfechtungsobjekt gefehlt, weshalb die Vorinstanz nicht auf den Antrag hätte eintreten 

dürfen.

Die Vorinstanz erwog, die geltenden Schätzungsgrundsätze schlössen es aus, der in 

der Zukunft liegenden Pensionierung des Rekurrenten Rechnung zu tragen, indem ein 

künftiger Wert festgesetzt werde. Dementsprechend sei der Rekurs, soweit damit die 

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Festlegung des Mietwertes für die Zeit nach der Pensionierung beantragt werde, 

abzuweisen.

Im Ergebnis hat die Vorinstanz dem Antrag der Beschwerdegegner nicht stattgegeben. 

Diese haben den Rekursentscheid nicht angefochten. Wie die Vorinstanz zutreffend 

festhält, ist der Beschwerdeführer in diesem Punkt nicht beschwert. Art. 196 StG nennt 

zwar die Beschwer nicht als Voraussetzung für die Legitimation zur Beschwerde. 

Aufgrund der nach Art. 161 StG sachgemäss anwendbaren Bestimmung von Art. 45 

Abs. 1 VRP ist aber auch im Rechtsmittelverfahren in Steuersachen nur zur 

Beschwerde befugt, wer aus der Gutheissung seines Begehrens einen konkreten 

Nutzen erlangen kann. Dies ist vorliegend bei der Rüge, es hätte anstelle eines 

Sachentscheids ein Nichteintretensentscheid gefällt werden müssen, nicht der Fall. Auf 

die Beschwerde ist daher in diesem Punkt nicht einzutreten.

b) Weiter macht der Beschwerdeführer geltend, die Rekursinstanz habe sowohl den 

Mietwert als auch den Verkehrswert korrigiert, obwohl letzterer von den Eigentümern 

nicht angefochten worden sei. Nach konstanter Praxis werde das Verfahren in bezug 

auf die in den Erwägungen des Einspracheentscheids festgelegten Punkte, die nicht 

angefochten worden seien, beendet. Werde ein Sachentscheid in materieller Hinsicht 

nur zum Teil angefochten, erwachse der übrige Teil in Rechtskraft, wenn sich nach der 

Natur der Streitsache die einzelnen Punkte voneinander trennen liessen.

Nach Art. 56 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 161 StG ist die 

Verwaltungsrekurskommission an die Anträge der Beteiligten nicht gebunden. 

Aufgrund dieser Bestimmung war es grundsätzlich zulässig, dass die Vorinstanz den 

Verkehrswert von Amtes wegen einer Prüfung unterzog. Wie der Beschwerdeführer 

zutreffend festhält, setzt sich der Verkehrswert in der Regel aus einer Gewichtung von 

Realwert und Ertragswert zusammen. Der Ertragswert hängt mit dem Mietwert 

zusammen. Damit kann der Mietwert für den Verkehrswert von Bedeutung sein. Im 

vorliegenden Fall wurde bei der Ermittlung des Verkehrswerts sowohl der Realwert als 

auch der Ertragswert berücksichtigt; letzterer wurde mit einem Faktor von 0,25 

gewichtet. Somit trifft es nicht zu, dass sich der Mietwert nicht auf den Verkehrswert 

auswirkt. Der Beschwerdeführer legt im übrigen nicht dar, inwiefern die von Amtes 

wegen vorgenommene Ueberprüfung des Verkehrswertes einer Rechtsnorm oder 

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einem allgemeinen Rechtsgrundsatz widerspricht. Da der Verkehrswert mit dem 

Mietwert zusammenhing, konnte er nicht als Teil des Einspracheentscheids in 

Rechtskraft erwachsen, obwohl der Verkehrswert nicht explizit angefochten wurde. Die 

Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkt als unbegründet.

c) Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Dieser ist 

die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entscheidende 

Instanz. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der 

urteilenden Instanz. Ergibt sich eine Tatsache zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie 

nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden (Cavelti/Vögeli, 

Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 966).

Ob die Vorinstanz elementare Schätzungsregeln nicht beachtet und wesentliche 

Gesichtspunkte falsch gewürdigt hat, wie der Beschwerdeführer geltend macht, kann, 

wie sich aus den nachstehenden Erwägungen ergibt, aufgrund der Akten beurteilt 

werden. Von einem Augenschein kann daher abgesehen werden.

d) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer das Fehlen eines 

Augenscheinsprotokolls.

Das Verwaltungsgericht hat in einem unlängst gefällten Urteil festgehalten, die 

Bedeutung der konkreten Sachumstände für die Schätzung liessen es als unverzichtbar 

erscheinen, dass die anlässlich des Augenscheins gemachten Feststellungen 

protokolliert werden. Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz den Baubeschrieb sowie 

die Lage und die Art des Grundstücks in E. 2c des angefochtenen Entscheids 

ausführlich dargelegt. Das Verwaltungsgericht hat im genannten Urteil sodann 

ausgeführt, es könne sich ein Verzicht auf ein Protokoll und auf eine Wiedergabe 

sämtlicher relevanter Feststellungen im Urteil rechtfertigen, wenn alle am Entscheid 

Beteiligten am Augenschein teilnähmen (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B mit Hinweis 

auf Cavelti/ Vögeli, a.a.O., Rz. 967, publ. in: www.gerichte.sg.ch). Anders als in jenem 

Urteil nahmen im Streitfall sämtliche am Entscheid beteiligten Richter sowie der 

Gerichtsschreiber am Augenschein teil. Insoweit liesse sich ein Verzicht auf die 

Ausfertigung eines Augenscheinprotokolls vor der Ausfällung des Urteils rechtfertigen. 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts dient aber das Protokoll nicht nur dem 

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Gericht selbst, sondern soll den Gang der Verhandlungen auch für Dritte, zum Beispiel 

die Rechtsmittelinstanz, nachvollziehbar machen (BGE 126 I 217). Dies gebietet es, 

auch bei vollzähliger Anwesenheit des Gerichts am Augenschein ein gesondertes 

Protokoll zu erstellen. Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem angefochtenen 

Entscheid, dass anlässlich des Augenscheins sowohl vom Beschwerdegegner als auch 

vom Vertreter des Beschwedeführers verschiedene Akten eingereicht wurden. Dies legt 

den Schluss nahe, dass sich die Beteiligten zu verschiedenen tatsächlichen 

Umständen äusserten. Namentlich solche Aeusserungen zur Sache lassen ein Protokoll 

als unabdingbar erscheinen (vgl. BGE 126 I 217). Das Fehlen eines gesonderten 

Protokolls rechtfertigt indes im vorliegenden Fall keine Aufhebung des angefochtenen 

Entscheids. Wie erwähnt, sind die tatsächlichen Umstände vollumfänglich in den 

Erwägungen festgehalten, und der Beschwerdeführer legt nicht im Einzelnen dar, 

inwiefern die fehlende Protokollierung von Parteiaussagen entscheidwesentliche 

Tatsachen betrifft.

3./ a) Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht können unrichtige oder 

unvollständige Sachverhaltsfeststellungen oder fehlerhafte Rechtsanwendungen gerügt 

werden (Art. 161 StG in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 und 2 VRP). Nicht zulässig ist die 

Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung, wenn nicht geradezu ein Missbrauch oder 

eine Ueberschreitung des Ermessens geltend gemacht wird.

Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen (vgl. F. Gygi, 

Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Aufl., Bern 1983, S. 279). Sie führen zu 

annäherungsweise ermittelten Zahlen. Das Verwaltungsgericht übt daher gegenüber 

Schätzungen dieselbe Zurückhaltung wie gegenüber verwaltungsbehördlichen 

Ermessensentscheiden, und es schreitet nur ein, wenn eine Schätzung im Ergebnis 

offensichtlich unrichtig erscheint bzw. wenn der Rekursbehörde offenkundige Fehler 

oder Irrtümer unterlaufen sind oder wenn sie bei der Schätzung wesentliche 

Gesichtspunkte übergangen oder falsch gewürdigt hat (vgl. statt vieler GVP 1978 Nr. 8 

und 1995 Nr. 27 mit Hinweisen, VerwGE vom 10. Mai 2000 i.S. E.M.).

b) Nach Art. 34 Abs. 2 StG bzw. Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Mietwert bzw. der 

Verkehrswert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, 

Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet bzw. veräussert 

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werden. Die massgeblichen Rechtsgrundlagen werden vom Beschwerdeführer nicht 

bestritten oder in Frage gestellt; er macht allerdings geltend, die Rekursinstanz habe 

elementare Schätzungsregeln nicht beachtet und wesentliche Gesichtspunkte falsch 

gewürdigt.

Nach Art. 8 der Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 

814.1, abgekürzt VGS) werden bei der Grundstückschätzung als Steuerwerte der 

Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Die Schätzungswerte 

werden nach Art. 9 VGS nach den allgemein anerkannten, von den massgeblichen 

Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln ermittelt. In der Praxis wird das 

Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler 

Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer 

sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung 

von Immobilien angewendet. Der Fachdienst für Grundstückschätzung erlässt 

ergänzende Richtlinien und Weisungen (Art. 9 Abs. 2 VGS).

Im Streitfall stützen sich Vorinstanz und Beschwerdeführer auf die im Jahr 2000 

erschienenen Schätzungsrichtlinien (im folgenden kurz: Handbuch). Diese war im 

Zeitpunkt der angefochtenen Schätzung (17. November 2004) massgebend. Die 

überarbeitete Auflage erschien erst im April 2005.

Die Schätzeranleitung sowie die Weisungen und Richtlinien der Berufsverbände, soweit 

sie von den Fachstellen der Verwaltung angewendet werden, haben nicht den 

Charakter von Gesetzesnormen. Es handelt sich um dienstliche Anordnungen bzw. 

Verwaltungsverordnungen. Diese regeln allerdings nicht nur das behördliche Handeln 

in organisatorischer Hinsicht, sondern legen fest, wie Rechtsnormen im Einzelfall 

anzuwenden und auszulegen sind. Für die Gerichte haben solche Richtlinien keine 

bindende Wirkung. Das Gesetz und die Verordnung enthalten keine Vorschrift, wonach 

die Schätzeranleitungen der Berufsverbände rechtsverbindlich sind. Dies besagt 

allerdings nicht, dass die Richtlinien bei der Anwendung der Normen des 

Steuergesetzes und der VGS nicht berücksichtigt werden dürfen. Im Interesse einer 

einheitlichen Verwaltungspraxis werden durch diese Anleitungen die verschiedenen 

unbestimmten Rechtsbegriffe des Gesetzes und der Verordnung konkretisiert. Sie 

haben daher schon aus Gründen der Rechtssicherheit einiges Gewicht und dürfen 

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daher nicht unbeachtet bleiben. Dies verbietet aber nicht, in begründeten Einzelfällen 

von den Bestimmungen der Weisungen und Richtlinien abzuweichen (vgl. VerwGE vom 

21. Juni 1978 i.S. W.D. und vom 22. April 1994 i.S. T. AG).

c) Im Rekursverfahren stellte die Vorinstanz aufgrund eines Vergleichs mit 19 in der 

Gemeinde X. liegenden vermieteten Einfamilienhäusern fest, dass von einem 

durchschnittlichen Mietzins von Fr. 206.15 je m2 Wohnfläche und Jahr auszugehen sei. 

Nach den Richtlinien (Handbuch S. 56 f.) betrachtete die Vorinstanz den tatsächlich 

bezahlten durchschnittlichen Mietzins pro m2 als taugliche Grundlage für die Ermittlung 

des Mietwertes der Liegenschaft der Beschwerdegegner. Diese weist 

unbestrittenermassen eine Nutzfläche von 195 m2 aus. Die Vorinstanz ging aufgrund 

der konkreten Umstände davon aus, dass ein gegenüber dem Durchschnittswert um 

12 Prozent reduzierter Mietwert von Fr. 180.-- pro m2 für die gesamte Fläche 

angemessen sei. Dies ergab einen Mietwert von Fr. 35'100.-- bzw. Fr. 2'925.-- pro 

Monat. Für die Doppelgarage und den Werkraum sowie den Carport erachtete sie 

einen Mietwert von Fr. 250.-- pro Monat bzw. Fr. 3'000.-- pro Jahr als angemessen. 

Dies ergab einen gesamten jährlichen Mietwert von Fr. 38'100.-- pro Jahr bzw. Fr. 

3'175.-- pro Monat, was von der Vorinstanz als marktgerecht und erzielbar qualifiziert 

wurde.

aa) Der Beschwerdeführer macht geltend, bei der Schätzung seien entgegen den 

klaren Tatsachen offenbar nur Abzüge gegenüber dem Mietwert eines 

durchschnittlichen Objekts berücksichtigt worden. Zuschläge seien, abgesehen vom 

erwähnten, aber nicht umgesetzten Hinweis auf die sehr gute Besonnung und die 

Aussicht, nicht ersichtlich. Der Mietwert von Fr. 38'000.-- liege ganze 6,3 Prozent unter 

der Schätzung des Fachteams. Wie die Vorinstanz zum Ergebnis gelange, ein Mietwert 

von Fr. 180.-- pro m2 sei für die gesamte Fläche von 195 m2 angemessen, könne 

rechnerisch nicht nachvollzogen werden. Die Vorinstanz habe "aus dem hohlen Bauch 

heraus" entschieden. Dieser Schluss, der gegen das Begründungsgebot verstosse, sei 

nicht angezeigt, nur weil die durchschnittliche Nutzfläche der zum Vergleich 

herangezogenen Objekte lediglich 134 m2 betrage und der Wohnwert als mangelhaft 

bezeichnet werde. Es sei schlicht unmöglich, dass die überdurchschnittliche Grösse 

des zu schätzenden Objekts zu einem Abschlag des Mietwertes um 12 Prozent führe, 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 26/33

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da auch das Alter des Gebäudes - dieses gelte als neuwertig - positiv bzw. 

mietwerterhöhend zu würdigen sei.

bb) Der von der Vorinstanz festgelegte Mietwert von Fr. 38'100.-- liegt um 6,27 Prozent 

unter der erstinstanzlichen und im Einsprache-Entscheid bestätigten Schätzung von Fr. 

40'650.--. Die vom Beschwerdeführer beantragte Aenderung liegt somit im Bereich von 

erheblich unter 10 Prozent. Abweichungen dieser Grössenordnung liegen bei 

Schätzungswerten in der Regel im Bereich der Ermessensausübung bzw. der den 

Schätzungen innewohnenden Ungenauigkeiten (vgl. VerwGE vom 10. Mai 2000 i.S. 

E.M. mit Hinweis auf Nägeli/Hungerbühler, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Aufl., Zürich 

1997, S. 65 f.).

Der Beschwerdeführer stützt seine Argumentation im wesentlichen auf Tab. 18 des 

Schätzerhandbuches. Darin werden für einzelne Elemente der Mietwertschätzung 

Korrekturfaktoren (in Prozenten des Basismietwertes) festgelegt. Der Beschwerdeführer 

macht geltend, bei der Wohnlage, bei Besonnung/Sicht und beim wirtschaftlichen Alter 

sei der maximale Korrekturfaktor von +9 Prozent und bei den Immissionen ein solcher 

von 6 Prozent zu veranschlagen, während bei der Verkehrslage und beim Wohnwert ein 

Abzug von 6 Prozent angezeigt sei. Die übrigen Kriterien Haustechnik, 

Apparatebestückung, Bad/WC und Küche sowie Zusatznutzen entsprächen dem 

Durchschnitt. Daraus ergebe sich ein Korrekturfaktor von gesamthaft + 21 Prozent.

cc) Die Methode gemäss Schätzerhandbuch mag im allgemeinen zu tauglichen 

Resultaten bei der Mietwertermittlung führen. Allerdings ist der Mietwert nicht zu 

berechnen, sondern zu schätzen. Das aufgrund der Berechnung gefundene Resultat ist 

stets dahingehend zu überprüfen, ob es den konkreten Umständen angemessen ist. 

Allenfalls ist das aufgrund einer Schätzung ermittelte Resultat anhand der in den 

Richtlinien enthaltenen Korrekturfaktoren zu überprüfen. Die Anpassung eines 

Durchschnittswertes aufgrund von ziffernmässig genau festgelegten Korrekturfaktoren 

vermittelt keine rechnerische Genauigkeit des Resultats, da der als Basis dienende 

Durchschnittswert wiederum das Ergebnis einer Schätzung ist.

Die Vorinstanz hat die massgebenden Kriterien in ihrem Entscheid aufgeführt und ihnen 

soweit ersichtlich Rechnung getragen. Sie hat Vorzüge und Nachteile im Rahmen der 

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Ermessensbetätigung berücksichtigt. Sie hat die erhöhte Lage an einem gegen Süden 

orientierten, sehr gut besonnten Hang mit unverbaubarer prächtiger Aussicht sowie die 

Erschliessung der Liegenschaft berücksichtigt. Der Bauweise, der Raumaufteilung und 

der individuellen Ausstattung der Räumlichkeiten sowie der Umgebung hat sie 

ebenfalls Rechnung getragen. In Uebereinstimmung mit dem Beschwerdeführer ging 

sie von einer bevorzugten Wohnlage und einer aussergewöhnlichen Besonnung bzw. 

Sicht aus. Gewisse Abstriche machte sie bei der Raumaufteilung bzw. beim Ausbau, 

der Schallisolation, der Umgebung und der Lage etwas abseits des Ortszentrums 

sowie der bescheidenen Verbindungen mit dem öffentlichen Verkehr. Namentlich trug 

die Vorinstanz dem Umstand Rechnung, dass die Anordnung und der Ausbau der 

Räume auf die Bedürfnisse und Wünsche der Eigentümer ausgerichtet und wenig 

optimiert ist. So wurde der offene Koch-, Ess- und Wohnbereich im Verhältnis zur 

gesamten Nutzfläche als eher klein betrachtet, und es wurde festgehalten, das 

Gebäude erfülle die durch die exklusive Lage des Grundstücks geweckten 

Erwartungen nur teilweise. Der Beschwerdeführer vermag nicht darzutun, inwiefern die 

Gewichtung der einzelnen Kriterien und das Resultat der Schätzung auf einer 

Ueberschreitung bzw. einem Missbrauch des Ermessens beruhen. Die Würdigung und 

Gewichtung der einzelnen für den Mietwert massgebenden Kriterien erfolgte anhand 

einer gesamthaften Beurteilung. Da es sich beim Objekt der Beschwerdegegner um ein 

nach den individuellen Bedürfnissen und Vorstellungen überbautes Grundstück 

handelt, welches zudem von der Art des Ausbaus her den durch die Lage geweckten 

Erwartungen nicht vollumfänglich entspricht, so ist es nachvollziehbar, dass der vom 

Beschwerdeführer nach der schematischen Anwendung der Korrekturfaktoren 

ermittelte Wert vom geschätzten Mietwert abweichen kann. Die Abweichung ist 

allerdings wie erwähnt geringfügig. Zudem ist die Methodik der Vorinstanz nicht zu 

beanstanden, aufgrund der überdurchschnittlich grossen Nutzfläche eine Reduktion 

des Mietwertes vorzunehmen, zumal der Koch-, Ess- und Wohnbereich im Verhältnis 

zur gesamten Fläche eher klein ist. Ueberdurchschnittlich grosse Wohnflächen wirken 

sich nicht zwangsläufig in einer Erhöhung des Mietwertes aus. Je weiter sich ein Objekt 

von einem durchschnittlichen Typ entfernt, desto kleiner wird der Kreis möglicher 

Nachfrager.

dd) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer die Schätzung der Garage. Für eine 

Doppelgarage könne ohne weiteres ein Mietzins von Fr. 200.-- pro Monat realisiert 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 28/33

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werden. Ein beheizter Werkraum könne für Fr. 50.-- und ein Carport ebenfalls für Fr. 

50.-- vermietet werden. Ein monatlicher Mietwert von Fr. 300.-- sei sachgerecht und 

dem Marktniveau entsprechend. Bei dieser Berechnung bleibe der Autoabstellplatz im 

Freien immer noch nicht berücksichtigt.

Die Vorinstanz legte den Mietwert für die Doppelgarage und den Werkraum sowie den 

Carport auf Fr. 250.-- pro Monat fest. Die Einwendungen des Beschwerdeführers 

beschränken sich im wesentlichen auf eine fehlerhafte Ermessensbetätigung. Wie 

erwähnt, überprüft das Verwaltungsgericht die Ermessensausübung nicht. Methodisch 

ist die Schätzung der Vorinstanz nicht zu beanstanden. Insbesondere werden 

Autoabstellplätze im Freien in der Regel bei Einfamilienhausliegenschaften nicht mit 

einem Zuschlag zum Mietwert zur Garage bewertet. Für eine unbeheizte Doppelgarage 

mit einem Werkraum und einem gedeckten Abstellplatz liegt ein Mietwert von Fr. 250.-- 

jedenfalls nicht ausserhalb des Ermessensspielraums.

ee) Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der von der 

Vorinstanz auf Fr. 38'100.-- pro Jahr geschätzte Mietwert nicht als Ueberschreitung 

oder Missbrauch des Ermessens zu qualifizieren ist. Somit erweist sich die 

Beschwerde gegen die Festlegung des Mietwertes als unbegründet.

d) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen 

erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. 

Er wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert 

ermittelt. Je nach Wirtschafts- lage kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder 

am Ertragswert orientieren. Nach dieser Bewertungspraxis wird der Verkehrswert einer 

Liegenschaft primär durch Vergleich mit dem Kaufpreis ermittelt. Sofern ein Kaufpreis 

fehlt oder nicht dem Verkehrswert entspricht, erfolgt der Vergleich mit anderen 

gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten. Bei 

Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweggründe der Käuferschaft wie 

Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartungen im Vordergrund, während 

Renditeüberlegungen in den Hintergrund treten. Bei überbauten Grundstücken wird 

durch Gewichtung der Grundlagenwerte Realwert und Ertragswert der Verkehrswert 

ermittelt. Für die Wahl des Gewichtungsfaktors sind die allgemeine und die örtliche 

Wirtschaftslage, das allgemeine Marktverhalten, die Art und Grösse des Objekts sowie 

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 29/33

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die Lage, daneben auch die Vermietbarkeit im Sinne des am Standort geltenden 

Normalbedürfnisses bezüglich Architektur, Grundrissgestaltung, Komfort und Zustand 

sowie besondere Umstände (Naturgefahren, gesetzliche Einschränkungen) zu 

berücksichtigen (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B. mit Hinweisen).

Der Verkehrswert wurde im Einspracheentscheid auf Fr. 2'180'000.-- geschätzt. Die 

Vorinstanz legte den Verkehrswert auf Fr. 1'767'000.-- fest. Der Beschwerdeführer 

erhebt verschiedene Einwände gegen die vorinstanzliche Verkehrswertschätzung. 

Diese sind im folgenden zu prüfen.

aa) Die Schätzung beruhte auf einem Neuwert von Fr. 1'154'000.-- und einem Zeitwert 

von Fr. 1'119'000.--. Die Vorinstanz ging von einem Neuwert von Fr. 1'000'000.-- und 

einem Zeitwert von Fr. 970'000.-- (Minderwert 3 Prozent) aus. Das Gebäude weist 

unbestrittenermassen ein Volumen von 1'539 m3 auf. Die Vorinstanz ordnete das 

Gebäude der Bauklasse IV gemäss den Richtlinien zu, was einer Bauart von 

einwandfreier Qualität, besserem Innenausbau und heutigen durchschnittlichen 

Anforderungen entsprechend gleichkommt. Nach den Richtlinien ist hiefür ein Neuwert 

von Fr. 550.-- bis 650.-- pro m3 zu veranschlagen (Handbuch S. 202). Ob das Gebäude 

der Klasse IV oder nach den Vorstellungen des Beschwerdeführers der Klasse V 

zuzuordnen ist, ist weitgehend eine Frage des Ermessens. Die Vorinstanz hat detailliert 

begründet, weshalb sie die Zuordnung zur Klasse IV als angemessen erachtete. Ihre 

Ausführungen sind schlüssig und nachvollziehbar. Die Einwendungen des 

Beschwerdeführers sind nicht stichhaltig. Insbesondere ist der Hinweis auf die 

rechtskräftige Gebäudeschätzung unbehelflich (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B.). 

Sodann hat die Vorinstanz dem Umstand Rechnung getragen, dass die Küche relativ 

kostspielig ist. Auch hat sie die anderen für die Bestimmung des Neuwertes 

massgebenden Faktoren bei Bauart und Ausstattung berücksichtigt. Von einer 

offensichtlich fehlerhaften Neuwertschätzung kann nicht gesprochen werden.

bb) Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert des Gebäudes und dem 

Verkehrswert des Bodens.

Der Beschwerdeführer macht geltend, der Kaufpreis des Bodens habe sich auf Fr. 

1'500'000.-- belaufen, womit bei einem Verkehrswert von Fr. 1'767'000.-- der Wert der 

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Baute allein lediglich Fr. 267'000.-- betragen würde. Dieser Einwand ist jedoch 

unbegründet. Bei überbauten Grundstücken ist nicht ausschliesslich der Wert des 

unüberbauten Bodens zu berücksichtigen, sondern auch die gegebene Nutzung in 

Betracht zu ziehen (GVP 1996 Nr. 14; VerwGE vom 27. Oktober 1998 i.S. M.H. und 

vom 16. März 2000 i.S. D. und A.H.). Fehl geht ausserdem das Argument des 

Beschwerdeführers, ein künftiger Eigentümer dürfte angesichts der 

aussergewöhnlichen Lage sogar in Betracht ziehen, das Objekt abzubrechen und einen 

Neubau zu erstellen. Bei der Verkehrswertschätzung überbauter Grundstücke ist im 

Regelfall die bestehende Nutzung zu berücksichtigen, nicht eine allenfalls bestehende 

bessere Nutzungsmöglichkeit.

Die Vorinstanz hat die Umgebungskosten auf Fr. 90'000.-- (gestaltete Fläche rund 600 

m2 à Fr. 150.--) und die Baunebenkosten auf 60'000.-- festgelegt (6 Prozent des 

Neuwertes). Diese Werte sind aufgrund der Praxis sachgerecht (vgl. VerwGE vom 1. 

April 2004 i.S. P.B.). Der Beschwerdeführer verweist auf die Bauabrechnung. Eine 

solche dient aber nur in Ausnahmefällen als Grundlage für die Neuwert- und die 

Realwertschätzung. Vorliegend wurde auch bei der Neuwertschätzung auf einen 

durchschnittlichen Kostenansatz je m3 abgestellt. Es rechtfertigt sich nicht, bei den 

Baukosten im engeren Sinn und bei den Nebenkosten unterschiedliche 

Schätzungsmethoden anzuwenden. Dies käme einem unzulässigen 

Methodendualismus gleich. Werden die einzelnen Elemente geschätzt, so kann nicht 

unter Hinweis auf unberücksichtigte Aufwandpositionen eine Fehlerhaftigkeit der 

Schätzung begründet werden. Soweit deshalb der Beschwerdeführer geltend macht, 

die Voristanz habe tatsachenwidrig Aufwendungen von Fr. 43'655.-- für 

Baugrubenaushub und von Fr. 14'995.-- für Vorbereitungen ausser Acht gelassen, sind 

seine Ausführungen unbehelflich.

Im weiteren entspricht die Ueberprüfung des Landwerts anhand der 

Lageklassenmethode der Praxis des Verwaltungsgerichts, ebenso der Grundsatz, dass 

in diesem Zusammenhang bei der Bestimmung des notwendigen Umschwungs auf 

den besonderen Charakter des Grundstücks Rücksicht zu nehmen ist, was bedeutet, 

dass bei einer Liegenschaft gehobeneren Standards eine Fläche von rund 1'500 m2 

angemessen sein kann (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B.). Vorliegend ist nicht 

ersichtlich, inwiefern ein Teil der Bodenfläche gesondert genutzt werden kann. 

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Ueberdies ist eine Gesamtfläche von 1'152 m2 für ein grösseres Einfamilienhaus nicht 

geradezu übermässig dimensioniert. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die 

Lageklassenmethode kein taugliches Ergebnis liefert. Ausgehend von einem 

durchschnittlichen Landpreis von Fr. 800.-- pro m2 bei Grundstückverkäufen in der 

Gemeinde X. setzte sie den Bodenwert für das Grundstück der Beschwerdegegner auf 

Fr. 1'100.--/m2 fest. Diese auf faktisch erzielten Durchschnittspreisen beruhende 

Bewertung liegt im Rahmen der Ermessensbetätigung.

cc) Zu prüfen bleibt die Kapitalisierung sowie die Gewichtung des Ertragswertes.

Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert (Handbuch S. 55). 

Die Höhe des Kapitalisierungssatzes wird im wesentlichen durch die Kapitalkosten und 

durch die Bewirtschaftungskosten bestimmt (Handbuch S. 89). Als 

Bewirtschaftungskosten sind die Betriebs- und Unterhaltskosten, die 

Verwaltungskosten sowie das Risiko für Mietzinsausfälle und Abschreibung zu 

berücksichtigen, wobei bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern Verwaltungskosten und 

Mietzinsrisiko in der Regel unberücksichtigt bleiben (Handbuch S. 58 f., 99).

Der Beschwerdeführer erachtet für den Unterhalt einen Satz von 0,75 Prozent 

angemessen, während die Vorinstanz 1,25 Prozent veranschlagte. Diese Differenz liegt 

im Rahmen der Ermessensbetätigung. Die Vorinstanz hat den relativ hohen Ansatz 

damit begründet, dass bereits in den ersten zehn Jahren nach der Erstellung ein 

Unterhaltsbedarf namentlich bei den tragenden Holzteilen sichtbar sei. Der 

Beschwerdeführer ist nicht darauf eingegangen. Er argumentiert, die Eigentümer 

könnten Garantieansprüche geltend machen. Dies ist aber bei bauartbedingten 

Abnützungserscheinungen, welche die Vorinstanz bei der Bewertung berücksichtigte, 

nicht der Fall.

dd) Bei der Gewichtung von Ertrags- und Realwert veranschlagte die Vorinstanz den 

Gewichtskoeffizienten auf 0,5. Nach den Richtlinien beträgt dieser bei 

Einfamilienhäusern zwischen 0 und 0,5 (Handbuch S. 234). In den ergänzenden 

Richtlinien des Fachdienstes für Grundstückschätzungen vom März 2001 wird für 

Einfamilienhäuser ein Gewichtskoeffizient zwischen 0 und 1,0 veranschlagt (S. 24). 

Allgemein gilt, dass bei Einfamilienhäusern der Ertragswert gegenüber dem Realwert 

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eine eher untergeordnete Rolle spielt. Dies gilt in vermehrtem Masse bei Villen oder 

Landhäusern, bei welchen vorwiegend die besondere Lage oder die besondere Art der 

Ueberbauung preisbildend ist (VerwGE vom 1. April 2004 i.S. P.B.). Im Hinblick auf die 

Richtlinien liegt jedenfalls eine Gewichtung des Ertragswertes von 0,5 im Rahmen der 

Bandbreite und kann nicht als unangemessen hoch qualifiziert werden, selbst wenn 

eine tiefere Gewichtung an sich gerechtfertigt werden könnte. Jedenfalls sind 

Gewichtskoeffizienten zwischen 0,5 und 1,0, wie sie in den Richtlinien des kantonalen 

Fachdienstes vorgesehen sind, nicht auf bestimmte Lagen im Kanton St. Gallen 

beschränkt.

e) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf 

eingetreten werden kann.

f) Die Vorinstanz hat die amtlichen Kosten von Fr. 2'000.-- zu drei Vierteln den 

Beschwerdegegnern und zu einem Viertel dem Staat auferlegt. Hinsichtlich der 

Erhebung des staatlichen Anteils vermerkte sie nichts. Von Organen des gleichen 

Gemeinwesens wird in der Praxis auf die Erhebung der Kosten auch dann verzichtet, 

wenn überwiegend finanzielle Interessen betroffen sind (vgl. Art. 95 Abs. 3 VRP; R. Hirt, 

Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. 

Gallen 2004, S. 107). Daran soll auch im Rahmen der nächsten Gesetzesrevision nichts 

geändert werden (ABl 2006, S. 841). Auf die Erhebung des auf den Staat entfallenden 

Anteils der amtlichen Kosten des Rekursentscheids ist daher zu verzichten.

4./ Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des 

Beschwerdeverfahrens zu Lasten des Staates (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine 

Entscheidgebühr von Fr. 2'000.-- ist angemessen (Ziff. 382 des Gerichtskostentarifs, 

sGS 941.12). Auf ihre Erhebung ist zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP).

Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen. Der Beschwerdeführer ist 

unterlegen, und die Beschwerdegegner haben keinen entsprechenden Antrag gestellt 

(Art. 98bis VRP und Art. 98ter VRP in Verbindung mit Art. 263 Abs. 3 des 

Zivilprozessgesetzes, sGS 961.2).

Demnach hat das Verwaltungsgericht zu Recht erkannt:

© Kanton St.Gallen 2025 Seite 33/33

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1./ Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2./ Die amtlichen Kosten von Fr. 2'000.-- werden dem Staat auferlegt; auf ihre 

Erhebung wird verzichtet.

3./ Auf die Erhebung der dem Staat auferlegten amtlichen Kosten des 

Rekursentscheids vom 13. Dezember 2005 wird verzichtet.

4./Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.

V. R. W.

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

 

Zustellung dieses Entscheides an:

 

 

 

am:

den Beschwerdeführer–

die Vorinstanz–

die Beschwerdegegner–

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	Entscheid Verwaltungsgericht vom 8. Juni 2006
	Grundstückschätzung, Art. 34 Abs. 2, Art. 57 Abs. 1 StG (sGS 811.1). Im Beschwerdeverfahren gegen Grundstückschätzungen überprüft das Verwaltungsgericht ausschliesslich Rechtsverletzungen, Unangemessenheit von Schätzungswerten kann nicht gerügt werden. Im konkreten Fall lagen die von der Vorinstanz ermittelten Schätzungswerte im Rahmen des Ermessensspielraums und kamen nicht unter Verletzung wesentlicher Schätzungsnormen und -grundsätzen zustande. Wird bei Grundstückschätzungen im Rekursverfahren ein Augenschein durchgeführt, ist darüber ein Protokoll zu erstellen (Verwaltungsgericht B 2006/8).

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	"9001 St.Gallen"
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