# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** 9173b3a7-37e7-5b8b-8de2-27f2c2885d15
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2003-04-01
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 01.04.2003 A/113/2003
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-113-2003_2003-04-01.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

 _____________ 

 

A/113/2003-TPE 

A/147/2003-TPE  

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 du 1er avril 2003 

 

dans la cause 

 

X. S.A. 

représentée par Me Laurent Strawson, avocat 

 

 contre 

 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

et 

Madame F. et l'Hoirie de feu F. 

représentées par Me Antoine Berthoud, avocat 

et 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

 

 

ainsi que 

 

Monsieur et Madame M.-M. 

représentés par Me Bruno Megevand, avocat 

 

 contre 

 

X. S.A. 

représentée par Me Laurent Strawson, avocat 

et 

COMMISSION CANTONALE DE RECOURS EN MATIERE DE CONSTRUCTIONS 

et 

DEPARTEMENT DE L'AMENAGEMENT, DE L'EQUIPEMENT ET DU LOGEMENT 

et 

Madame F. et l'Hoirie de feu F. 

représentés par Me Antoine Berthoud, avocat 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/113/2003-TPE 

A/147/2003-TPE  

 

  - 3 - 

 

 

 _____________ 

 

A/113/2003-TPE 

A/147/2003-TPE  

 EN FAIT 

 

 

1.  Monsieur et Madame F. ont signé il y a plusieurs 

dizaines d'années un contrat de bail portant sur un 

appartement de six pièces situé au 3e étage de la rue des 

Vollandes, 1207 Genève.  

 

  L'immeuble comporte six appartements et il est 

soumis au régime de la propriété par étages depuis 1984.  

 

  X. S.A. (ci-après : X. S.A.) en a fait 

l'acquisition par voie d'adjudication en juin 1993. A ce 

jour, elle a vendu plusieurs appartements. 

 

  M. F. est décédé le 8 décembre 2001. 

 

2.  L'appartement occupé par les époux F. a été vendu 

à Monsieur et Madame M.-M.. Le notaire chargé 

d'instrumenter l'acte de vente avait sollicité au 

préalable l'autorisation d'aliéner. Dans un courrier du 

23 septembre 1998, le département de l'aménagement, de 

l'équipement et du logement (ci-après : le département) 

avait estimé que l'appartement n'était pas soumis à 

autorisation, car il comportait plus de six pièces 

habitables.  

 

  La vente a été inscrite au registre foncier le 27 

octobre 1998 et publiée dans la Feuille d'Avis Officielle 

(FAO) le 6 novembre de la même année.  

 

3.  Depuis cette date, plusieurs procédures se sont 

déroulées.  

 

  L'une d'elles est actuellement pendante devant la 

Chambre d'appel de la Cour de justice en matière de baux 

et loyers.  

 

  Sur le plan administratif, le Tribunal 

administratif a statué par arrêt du 29 août 2000, 

considérant que l'appartement litigieux comportait en 

réalité six pièces et que de ce fait, la vente aurait dû 

être soumise à autorisation. 

 

4.  Par arrêté du 8 janvier 2001 cependant, le 

département, sur requête de X. S.A., a autorisé la vente 

de l'appartement litigieux. Il a estimé que quatre 

appartements avaient d'ores et déjà été cédés de manière 

  - 4 - 

 

 

 

individualisée et que, dès lors, le processus de vente de 

cet immeuble par appartements était largement entamé. La 

prise en compte du principe de proportionnalité avait 

ainsi conduit le département à délivrer l'autorisation.  

 

  Dite autorisation a été publiée dans la FAO le 12 

janvier 2001.  

 

  Saisie en temps utile d'un recours, la commission 

de recours en matière de constructions a annulé 

l'autorisation d'aliéner par décision du 2 novembre 2001, 

entrée en force faute de recours.  

 

5.  Par lettre du 18 mars 2002, Mme F., toujours 

locataire de l'appartement de la rue des Vollandes, a 

invité le département à interdire aux époux M.-M. 

d'utiliser et d'exploiter l'appartement acquis en 

violation de la loi sur les démolitions et 

transformations d'appartements, et à ce que le 

département ordonne la confiscation de tous les gains et 

avantages reçus, notamment celle du loyer que 

l'intéressée avait versé. Le département devait également 

ordonner à X. S.A. ainsi qu'aux époux M.-M. la remise en 

état, en leur fixant un bref délai pour qu'ils requièrent 

le registre foncier d'annuler la vente conclue, ou bien 

engager toute action devant les tribunaux civils en vue 

de l'annulation de cette vente. 

 

6.  Par lettre du 17 mai 2002, le département a invité 

Monsieur le Conservateur du registre foncier à engager 

toutes démarches utiles afin de procéder aux 

rectifications qui s'imposaient. L'inscription au 

registre foncier de M. et Mme M.-M. en tant que 

propriétaires de l'appartement consacrait une 

irrégularité, dans la mesure où cette inscription 

contrevenait au droit public cantonal. 

 

  Le directeur du registre foncier a répondu au 

département par lettre du 30 mai 2002 qu'il ne lui 

appartenait pas d'engager d'office une procédure visant à 

la réinscription du propriétaire antérieur à 

l'aliénation, savoir la société X. S.A.. Une telle 

réinscription ne pouvait intervenir que sur ordre du 

juge, et force était de constater que la décision de la 

commission de recours du 2 novembre 2001 était muette sur 

ce point. Il convenait dès lors de laisser le soin à la 

partie qui s'estimait lésée par la situation juridique 

révélée par le registre foncier de juger de l'opportunité 

d'une action en rectification fondée sur l'article 975 

  - 5 - 

 

 

 

CC.  

 

7.  Ayant eu connaissance de l'avis précité, Mme F. a 

relancé le département par lettre du 21 juin 2002. Elle 

craignait de ne pas pouvoir agir elle-même devant la 

juridiction civile. Par ailleurs, il lui paraissait 

impératif que des mesures immédiates soient prises pour 

rétablir une situation conforme au droit. S'agissant 

d'une action devant les tribunaux civils, le département 

était invité à l'engager lui-même s'il s'y estimait 

fondé, ou d'impartir un bref délai aux parties à l'acte 

de vente pour le faire sous menace des peines de droit 

(art. 292 CP). 

 

8.  Le département a répondu par lettre du 4 juillet 

2002 qu'une éventuelle décision administrative du 

département était soumise au règlement préalable du 

litige sur le plan du droit privé, soit à la question de 

savoir qui était juridiquement propriétaire de 

l'appartement litigieux. Sur cet aspect, le département 

n'entendait pas se substituer aux parties concernées en 

saisissant la juridiction civile.  

 

9.  Contre cette décision Mme F. ainsi que l'hoirie F. 

ont saisi la commission de recours par acte du 5 août 

2002.  

 

  Les époux M.-M. ont été invités à fournir leurs 

observations à la commission.  

 

10.  La commission de recours a statué par acte du 20 

décembre 2002.  

 

  Elle a estimé que le courrier du 4 juillet 2002 du 

département devait être considéré comme une décision 

sujette à recours.  

 

 a. L'ordre de rétablir une situation conforme au 

droit ne dépendait ni d'une base légale, ni d'une faute. 

Un tel ordre destiné à respecter l'absence d'autorisation 

d'aliéner l'appartement en question devait être dirigé 

contre les époux M.-M. et contre X. S.A. en tant que 

perturbateur. L'ordre devait leur être donné par le 

département d'engager toutes actions utiles en vue de la 

réinscription de X. S.A. comme propriétaire. Le dossier 

devait donc retourner au département afin qu'il agisse 

dans ce sens.  

 

 b. A titre provisionnel et nonobstant recours, la 

  - 6 - 

 

 

 

commission a fait interdiction aux époux M.-M. d'utiliser 

et d'exploiter l'appartement occupé par Mme F., sous la 

menace des sanctions prévues à l'article 292 CP.  

 

11.  X. S.A. a recouru auprès du Tribunal administratif 

par acte du 21 janvier 2003 (cause no A/113/2003), et M. 

et Mme M.-M. ont recouru eux aussi par acte du 29 janvier 

2003 (cause no A/147/2003). 

 

 a. X. S.A. a reproché à la commission de recours 

d'avoir statué en l'absence de toute base légale. La LDTR 

ne contenait aucune disposition selon laquelle un acte de 

vente d'un immeuble pouvait être annulé ou remis en 

cause. Le notaire qui avait instrumenté l'acte de vente 

avait respecté la procédure prévue par la LDTR, puisqu'il 

avait sollicité et obtenu du département l'autorisation 

d'aliéner. Il n'existait aucun intérêt public suffisant 

pour que la vente soit remise en cause, Mme F. et 

l'hoirie du même nom n'ayant qu'un objectif, celui de 

remettre en cause par la voie administrative la procédure 

en résiliation de bail alors pendante devant la Cour de 

justice.  

 

 b. Les époux M.-M. ont relevé que la commission de 

recours s'était entièrement dessaisie du dossier en 

rendant une décision par laquelle elle enjoignait le 

département de procéder à certains actes. La décision du 

département constituait donc une décision finale dont le 

délai de recours était de trente jours.  

 

  Sur le fond, la mesure que la commission de 

recours avait prise était dépourvue de base légale et 

heurtait le principe dérogatoire  du droit fédéral. En 

effet, l'ordre de faire réinscrire X. S.A. comme 

propriétaire au registre foncier ne découlait pas d'une 

obligation posée par la LDTR. La mesure ordonnée avait 

des effets de droit civil puisqu'elle devait conduire à 

l'annulation d'un contrat de vente immobilière et à la 

rectification du registre foncier. C'étaient donc 

exclusivement des règles du code civil qui devaient régir 

la présente espèce. L'article 975 CC donnait aux juges 

civils la compétence exclusive pour statuer sur de telles 

actions.  

 

  Les époux M.-M. ont conclu préalablement à la 

restitution de l'effet suspensif.  

 

 c. Mme F. et l'hoirie F. se sont opposées aux 

recours. La décision que la commission de recours avait 

  - 7 - 

 

 

 

prise le 2 novembre 2001 annulant l'arrêté du département 

était devenue définitive.  

 

 d. Le département a conclu à l'admission des deux 

recours. Si la décision précitée était entrée en force, 

les deux recours ne pouvaient dès lors porter que sur les 

conséquences de la nullité de l'autorisation d'aliéner et 

non sur son bien-fondé. Bien que l'article 129 lettre e 

LCI permettait le rétablissement d'un état conforme au 

droit, cette disposition visait au respect des normes de 

droit public et ne pouvait doter le département de 

compétences dans le domaine de la rectification au 

registre foncier d'inscriptions indues. La décision de la 

commission de recours devait être annulée pour ce seul 

motif. L'article 975 CC disposait que celui dont les 

droits réels avaient été lésés par une inscription faite 

sans cause légitime pouvait en exiger la radiation ou la 

modification. Dans ce cas, le droit fédéral n'accordait 

pas la qualité pour agir à d'autres personnes que le 

titulaire du droit réel. En matière de rectification 

d'inscription au registre foncier, c'était le Tribunal de 

première instance qui était compétent pour statuer, selon 

l'article 101 de la loi d'application du Code civil et 

Code des obligations du 7 mai 1981 (E 1 05-LaCC). Le 

département n'avait donc pas qualité pour agir en 

rectification et ne pouvait contraindre les parties à 

intenter une telle action. Le département estimait ainsi 

ne pas être en mesure d'exécuter la décision de la 

commission de recours. 

 

 

 EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté devant la juridiction compétente, le 

recours est à cet égard recevable (art. 56A de la loi sur 

l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 - LOJ - E 2 

05). 

 

  La commission de recours s'étant dessaisie de la 

cause en enjoignant au département de satisfaire à un 

certain nombre d'obligations, la décision prise est une 

décision finale sujette à recours dans le délai de trente 

jours. 

 

  Notifiée le 23 décembre 2002 et distribuée le 

lendemain, le recours d'X. S.A. déposé le 21 janvier 2003 

a été déposé en temps utile. Il est recevable (art. 63 

al. 1 litt. a de la loi sur la procédure administrative 

  - 8 - 

 

 

 

du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).  

 

  L'étude du conseil des époux M.-M. ayant été 

fermée pendant les fêtes de fin d'année, le délai de 

recours n'a commencé à son égard qu'à l'issue du délai de 

garde de sept jours, soit le 31 décembre 2002. Interjeté 

le 29 janvier 2003, ledit recours est également 

recevable.  

 

2.  Les deux recours se rapportant à une cause 

juridique commune, puisqu'ils visent la même décision, 

les procédures qui en résultent seront jointes en 

application de l'article 70 alinéa 1 LPA.  

 

3.  Le Tribunal administratif relève tout d'abord que 

le contrat de vente signé en 1998 l'a été de manière 

parfaitement légale, puisque le département a été 

approché et qu'il a estimé que l'aliénation de 

l'appartement n'était pas soumise à autorisation.  

 

  Inscrite au registre foncier et publiée dans la 

FAO, la vente a dès lors déployé des effets de nature 

civile. 

 

4. a. Ni la loi sur les démolitions, transformations et 

rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 

(LDTR - L 5 20), ni le règlement d'application de la loi 

sur les démolitions, transformations et rénovations de 

maisons d'habitation, du 29 avril 1996 (RLDTR - 

L 5 20.01) ne prévoient formellement, dans une 

disposition expresse, que les ventes conclues en 

l'absence d'une autorisation doivent être annulées et que 

doivent être opérées d'éventuelles rectifications au 

registre foncier. La question qui se pose est donc de 

savoir si l'autorité administrative est compétente pour 

ordonner à une partie d'intenter une action en 

rectification en application de l'article 129 de la loi 

sur les constructions et les installations diverses du 14 

avril 1988 (LCI - L 5 05). Cette disposition énonce un 

catalogue de mesures, la lettre e visant la remise en 

état, la réparation, la modification, la suppression ou 

la démolition, soit toutes mesures destinées à rétablir 

une situation conforme au droit.  

 

 b. L'action en modification est prévue à l'article 

975 du Code civil suisse du 10 décembre l907 (CCS - RS 

210) : "Celui dont les droits réels ont été lésés par une 

inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou 

radiées sans cause légitime peut en exiger la radiation 

  - 9 - 

 

 

 

ou la modification". Cette disposition vise des 

inexactitudes se rapportant aux conditions matérielles 

d'inscription ou de radiation (RDAF 1998 I p. 543). 

 

 c. Le principe de la force dérogatoire du droit 

fédéral fait obstacle à l'application de règles 

cantonales qui éludent des prescriptions de droit fédéral 

ou qui en contredisent le sens ou l'esprit, notamment par 

leur but ou par les moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou 

qui empiètent sur des matières que le législateur fédéral 

a réglementées de façon exhaustive (RDAF 2002 I p. 32 et 

52; ATF 119 Ia consid. 2c p. 354; 117 Ia consid. 2b p. 

331; 116 Ia p. 408). En matière de législation sur le 

logement, il est interdit aux cantons d'intervenir dans 

les rapports directs entre les parties au contrat de 

bail, car ces rapports sont réglés exhaustivement par le 

droit fédéral (ATF précités). 

 

 d. Dans la présente affaire, le département ne 

saurait s'immiscer dans les rapports directs entre les 

parties au contrat de vente, ceux-ci relevant des droits 

réels, lesquels sont réglés exhaustivement par le droit 

fédéral. Il est exceptionnel que le droit fédéral accorde 

la qualité pour agir à d'autres personnes que le 

titulaire du droit réel. L'article 27 de la loi fédérale 

sur l'acquisition d'immeubles par personnes à l'étranger 

du 16 décembre 1983 (LFAIE - RS 211.412.41) en est un 

exemple, qui prévoit que l'autorité cantonale habilitée à 

recourir peut intenter une action contre les parties en 

rétablissement de l'état antérieur lorsque l'immeuble a 

été acquis sur la base d'un acte juridique nul en raison 

du défaut d'autorisation. 

 

5.  Certes, il est arrivé que le département ordonne 

la restitution du loyer versé en trop consistant dans une 

mesure de remise en état ou de suppression de l'état de 

choses créées en violation de l'ordre juridique, faisant 

application de l'article 129 lettre e LCI. Selon le 

Tribunal fédéral, une telle extension jurisprudentielle 

ne heurtait pas le principe de la légalité, "dès lors 

qu'il suffit, pour respecter les exigences qui en 

découlent, que l'obligation inexécutée ait elle-même une 

base légale, sans que l'intervention pour le 

rétablissement de la situation antérieure, qui aurait dû 

être maintenue si l'administré avait respecté ses 

devoirs, ne doivent elles-mêmes être expressément 

mentionnées dans la loi" (ATA Société G. I. S.A. du 21 

décembre 1999, confirmé par ATF du 13 avril 2000 - 

1P.55/2000). 

  - 10 - 

 

 

 

 

  Or, dans la présente espèce, il ne peut être 

reproché aux parties au contrat de vente de l'appartement 

litigieux aucune violation de leurs devoirs, la vente 

étant intervenue de manière parfaitement régulière. 

 

6.  Il résulte de ce qui précède qu'il n'appartient 

pas au département d'ordonner aux époux M.-M. et à X. 

S.A. de rétablir par toutes démarches utiles la propriété 

de l'appartement en question. Il appartiendra à celui ou 

celle dont les droits réels ont été lésés, au sens de 

l'article 975 CC, s'il s'y estime fondé, de saisir le 

juge civil. Même si la commission de recours a annulé la 

vente intervenue par décision du 2 novembre 2001, le juge 

civil devra examiner si l'ordre de rétablissement est 

compatible avec les principes de proportionnalité, de 

protection de la bonne foi et de droit acquis, principes 

à observer notamment en matière de démolition (JdT 1987 

p. 573). 

 

7.  S'agissant des mesures provisionnelles que la 

commission de recours a ordonnées, elles ne s'imposent 

pas. Il n'y a en effet aucune raison de prévoir de telles 

mesures immédiates aussi longtemps que le sort de 

l'appartement ne sera pas réglé sur le plan civil.  

 

  Vu l'issue du présent litige toutefois, la demande 

de restitution de l'effet suspensif est devenue sans 

objet. 

 

8.  Les deux recours seront ainsi admis. Vu l'issue du 

litige, un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge 

de Mme F. conjointement et solidairement avec l'hoirie de 

M. F.. Une indemnité de CHF 1'000.- sera mise à la charge 

de ces dernières, conjointement et solidairement, en 

faveur des époux M.-M. et en faveur de X. S.A.. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   préparatoirement : 

 

   ordonne la jonction des causes no 

A/113/2003-TPE et A/147/2003-TPE; 

 

   préalablement : 

 

   dit que la demande de restitution 

de l'effet suspensif est devenue sans objet; 

  - 11 - 

 

 

 

 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 21 janvier 2003 par X. S.A. et le recours 

déposé par M. et Mme M.-M. le 29 janvier 2003 contre la 

décision de la commission cantonale de recours en matière 

de constructions du 20 décembre 2002; 

 

   au fond : 

 

   admet les deux recours; 

 

   annule la décision de la 

commission cantonale de recours en matière de 

constructions du 20 décembre 2002; 

 

   met à la charge de Mme F. 

conjointement et solidairement avec l'hoirie de M. F. un 

émolument de CHF 1'000.- 

 

   alloue une indemnité de CHF 

1'000.- aux époux M.-M. ainsi qu'une indemnité de CHF 

1'000.- à X. S.A. à la charge Mme F. conjointement et 

solidairement avec l'hoirie de M. F.; 

 

   communique le présent arrêt à Me 

Laurent Strawson, avocat de X. S.A., à Me Antoine 

Berthoud, avocat de Mme F. et de l'hoirie de M. F., à Me 

Bruno Megevand, avocat de M. et Mme M.-M., ainsi qu'à la 

commission cantonale de recours en matière de 

constructions et au département de l'aménagement, de 

l'équipement et du logement. 

 

Siégeants : M. Paychère, président, M. Thélin, M. Schucani, 

Mmes Bonnefemme-Hurni, Bovy, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste : le vice-président : 

 

    M. Tonossi   F. Paychère 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

  - 12 - 

 

 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci