# Swiss Caselaw Document

**Case Identifier:** aa7c2c34-282e-547a-955f-1e215d3b7bd1
**Source:** Genève (GE)
**Court Level:** cantonal
**Decision Date:** 2000-01-11
**Language:** fr
**Title:** Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 11.01.2000 A/609/1999
**Docket/Reference:** 
**URL:** https://entscheidsuche.ch/docs/GE_Gerichte/GE_CJ_013_A-609-1999_2000-01-11.pdf

## Full Text

- 1 - 

 

 

 _____________ 

 

A/609/1999-TPE  

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

du 11 janvier 1999 

 

 

 

dans la cause 

 

 

Monsieur et Madame G__________ 

représentés par l'Asloca-Voltaire, mandataire 

 

 

 

contre 

 

 

 

 

OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT 

 

  - 2 - 

 

 

 _____________ 

 

A/609/1999-TPE  

EN FAIT 

 

 

1.  La caisse de pension d'A__________ (ci-après : 

A__________) est propriétaire d'immeubles situés aux 

__________, sur la commune du Petit-Saconnex à Genève.  

 

  Ces immeubles comportent 104 logements, des 

arcades, des dépôts, 53 box, 96 places de parc en 

sous-sol et 37 parking visiteurs. 

 

  Le nombre total de pièces affectées au logement 

s'élève à 416 et le nombre de pièces théorique - 

c'est-à-dire tenant compte des locaux commerciaux - est 

de 508. 

 

  L'exploitation des immeubles a débuté le 1er 

septembre 1991. L'état locatif nominatif totalisait 

CHF 2'417'613.-- et le prix de revient s'est élevé à 

CHF 45'370'000.--, financé entièrement par des fonds 

propres. 

 

2.  Par arrêté du 15 octobre 1997, le Conseil d'Etat a 

accordé à A__________ une subvention annuelle dégressive 

pendant vingt ans à compter du 1er septembre 1991 et une 

exonération fiscale aux mêmes conditions. 

 

  La subvention annuelle s'élevait à CHF 871'830.--.  

 

  L'arrêté prévoyait une réduction de la subvention 

de 1/9e tous les deux ans dès la cinquième année, soit 

dès le 1er septembre 1995, pour disparaître complètement 

la 21e année, soit dès le 1er septembre 2011. 

 

  Le plan financier attaché audit arrêté prévoyait 

les charges correspondant aux 1,25 % du coût total, soit 

un montant de CHF 567'125.-- (45'370'000 x 1,25 : 100). 

La différence entre les charges annuelles budgétisées, à 

hauteur du montant précité, et le coût effectif net des 

charges devait constituer une réserve pour l'exécution de 

travaux d'entretien. Cette réserve devait être déposée en 

banque sur un compte spécial. 

 

3.  Par lettre du 8 décembre 1997, la mandataire 

d'A__________ a demandé à l'office cantonal du logement 

(ci-après : OCL) une modification de l'état locatif 

autorisé, ainsi qu'une augmentation de la réserve pour 

travaux. L'état locatif devait être augmenté de 13,80 %, 

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tandis que le budget pour les charges, de CHF 567'125.--, 

inchangé depuis 1961, devait être porté à CHF 700'000.--.  

 

4.  Après avoir procédé aux calculs et vérifications 

utiles, l'OCL a répondu à A__________ par courrier du 16 

janvier 1998 que la demande d'augmentation du budget des 

charges d'exploitation n'était pas justifiée. La réserve 

pour entretien après sept ans d'exploitation était 

conséquente. Le poste "entretien et réparations" était 

élevé "compte tenu de la fraîcheur de ces immeubles". 

L'OCL était toutefois d'accord d'accepter une 

augmentation du budget des charges d'exploitation de CHF 

32'875.-- dès le 1er avril 1998. 

 

  Les charges annuelles budgétisées s'élevaient 

ainsi à CHF 600'000.-- (567'125 + 32'875), et l'état 

locatif global n'augmentait que de 9,38 %. En d'autres 

termes, la modification globale de l'état locatif 

comprenait l'augmentation des charges, de CHF 32'875.-- 

et la diminution légale de la subvention de CHF 

193'820.-- (une diminution de 1/9e en 1995 et de 1/9e en 

1997). 

 

  L'état locatif maximum autorisé s'élevait ainsi à 

CHF 2'644'308.-- (2'417'613 + 32'875 + 193'820). 

 

5.  Tout en protestant contre l'insuffisance du budget 

consacré aux charges, car la réserve annuelle ne cessait 

de diminuer et les immeubles comportaient une importante 

quantité d'aménagements extérieurs nécessitant un 

entretien minutieux, A__________ a accepté la proposition 

de l'OCL, se réservant de revenir ultérieurement sur la 

question des charges. 

 

6.  Par décision du 5 février 1998, l'OCL a autorisé 

la modification de l'état locatif des immeubles en 

question dans le sens de sa lettre à A__________ du 16 

janvier 1998.  

 

  Cette décision était exécutoire nonobstant 

réclamation.  

 

7.  En leur qualité de locataires d'un appartement de 

4 pièces situé au 2e étage du chemin __________, Monsieur 

et Madame G__________ ont reçu sur une formule officielle 

datée du 20 février 1998 une augmentation de loyer dès le 

1er avril 1998. Le loyer annuel sans les charges passait 

de CHF 12'768.-- à CHF 14'320.--. 

 

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  L'augmentation annuelle était donc de CHF 

1'235.--, soit CHF 171.-- par mois. 

 

8.  M. et Mme G__________ ont élevé réclamation par 

acte du 20 mars 1998. Ils ont protesté plus 

particulièrement contre l'augmentation des charges 

d'exploitation de l'immeuble et se sont réservé la 

possibilité d'approfondir leur argumentation après avoir 

consulté le dossier de l'immeuble.  

 

  Suite à cette réclamation, l'OCL a écrit aux 

recourants le 26 mars 1998 en leur donnant quelques 

explications. La décision que cet office avait prise 

tenait compte de la première et de la deuxième diminution 

légale de la subvention, ce qui représentait 14,69 % 

d'augmentation du loyer. La légère adaptation du budget 

des charges d'exploitation représentait 1,36 % 

d'augmentation du loyer. Le budget fixé à CHF 567'125.-- 

dès le 1er septembre 1991 ne permettait plus de couvrir 

l'ensemble des charges courantes et de constituer des 

réserves pour l'entretien. Aussi l'office avait-il porté 

ce budget à CHF 600'000.-- afin de continuer à alimenter 

correctement la réserve pour entretien.  

 

  Dans cette lettre, l'OCL attirait l'attention des 

recourants sur le fait que l'immeuble était exempt de 

dettes hypothécaires et que par conséquent, la variation 

du taux des intérêts hypothécaires n'avait pas eu d'effet 

sur le loyer. 

 

9.  Les locataires n'en ont pas moins persévéré dans 

leur réclamation. Dans une lettre du 30 novembre 1998, 

ils ont estimé que dans le budget des charges 

d'exploitation et dans les comptes figuraient des 

éléments qui ne devaient pas s'y trouver, notamment les 

frais de contentieux, les frais de publicité et 

renseignements, la cotisation à la Chambre genevoise 

immobilière (CGI), les frais administratifs, les dépenses 

extraordinaires, les comptes indivision et les impôts. 

 

  Le budget des charges d'exploitation n'aurait 

jamais dû être augmenté et aurait dû au contraire être 

réduit de manière importante.  

 

  A l'appui de leur démonstration, ils ont 

reconstitué un état global des charges, faisant 

abstraction des éléments qu'ils contestaient, et sont 

parvenus à un total de CHF 460'000.-- (arrondi). 

 

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10.  Par décision du 20 mai 1999, l'OCL a rejeté la 

réclamation. Il a tenu compte du fait qu'il s'agissait de 

la première hausse des loyers depuis 1991, de l'ordre de 

16 % pour les logements subventionnés. La modification du 

budget des charges d'exploitation ne représentait qu'une 

hausse de 1,3 %. Les charges d'exploitation avaient été, 

en moyenne, de CHF 540'000.-- par an entre 1995 et 1997 

et l'on pouvait supposer que ces charges augmenteraient 

ces prochaines années. Quant aux réserves pour entretien, 

elles étaient de l'ordre de CHF 500'000.-- au 31 décembre 

1997, soit d'une valeur suffisante pour la période 

considérée, mais leur constitution s'était réduite entre 

1994 et 1997. Enfin, fixé à CHF 600'000.-- dès le 1er 

avril 1998, le budget des charges d'exploitation était 

d'un niveau raisonnable et conforme à la pratique 

administrative, en la matière, eu égard notamment au 

contrôle cantonal des loyers prévu jusqu'au 31 décembre 

2011. 

 

11.  M. et Mme G__________ ont recouru auprès du 

Tribunal administratif par acte du 21 juin 1999. 

L'augmentation du budget des charges d'exploitation ne 

s'imposait nullement. De nombreux postes ne devaient pas 

figurer dans les comptes que l'OCL avait fournis aux 

locataires et ne devaient pas être mis à leur charge, 

notamment les frais de contentieux, les frais de 

publicité, etc. De plus, l'OCL devait prendre en 

considération l'état locatif de l'immeuble et non pas 

l'encaissement effectif des loyers. Pour l'essentiel, les 

recourants ont repris l'argumentation qu'ils avaient 

développée dans la procédure de réclamation. Ils ont 

toutefois admis que l'on pouvait ajouter au budget 

d'exploitation qu'ils avaient eux-mêmes établi un montant 

de CHF 10'175.-- comptabilisé à titre d'impôts, ainsi 

qu'un montant de CHF 25'000.-- pour les travaux dits 

extraordinaires. On parvenait ainsi à un budget de 

quelque CHF 475'000.--. Il était acceptable d'arrondir ce 

montant à CHF 500'000.--.  

 

  Quant à la réserve pour entretien, elle était 

supérieure à CHF 500'000.-- après huit ans 

d'exploitation, de sorte qu'elle était amplement 

suffisante. 

 

  Les recourants ont conclu à titre préalable que 

soit produit un budget détaillé pour l'année 1999 et 

principalement à la fixation à CHF 500'000.-- du budget 

des charges d'exploitation, et à la réduction du loyer 

des locataires à CHF 10'800.-- dès le 1er avril 1998, 

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sous réserve d'amplification à la baisse. 

 

12.  L'OCL s'est opposé au recours. Il a relevé tout 

d'abord que les deux premières diminutions légales de la 

subvention autorisaient à elles seules une hausse des 

loyers subventionnés de 16,05 %. Le 91,5 % de 

l'augmentation de ces loyers était due aux diminutions 

légales de la subvention. Le solde - soit le 8,5 % - 

représentait la hausse consécutive à l'adaptation du 

budget des charges. L'OCL a fait observer également qu'il 

manquait au budget des charges d'exploitation élaborées 

par les locataires, pour les postes de conciergerie, eau, 

électricité, entretien et réparations, les charges 

découlant des comptes communs ainsi que la charge 

fiscale, et encore le coût des travaux et dépenses 

"extraordinaires", c'est-à-dire des travaux correspondant 

à des dépenses non courantes, qui ne se répétaient pas 

chaque année, mais qui n'étaient pas des travaux à plus 

value.  

 

  L'OCL a également relevé que les réserves pour 

l'entretien s'étaient constituées normalement jusqu'à fin 

1996, faiblement en 1997, alors qu'en 1998, les charges 

effectives s'étaient élevées à environ CHF 617'000.-- et 

avaient dès lors fait régresser les réserves pour 

l'entretien. Enfin, l'OCL a encore relevé que les charges 

que les recourants voulaient éliminer du budget 

d'exploitation ne correspondaient qu'à 0,2 % du revenu 

brut de l'immeuble.  

 

  L'OCL a joint à l'une de ses écritures deux 

nouveaux calculs des réserves pour l'entretien arrêtés au 

31 décembre 1998 et datés du 7 octobre 1999, établis avec 

et sans les frais de contentieux, de publicité et de 

cotisation à la CGI. 

 

  Fixé à l'origine par le Conseil d'Etat à 

CHF 567'125.--, le budget des charges avait permis après 

un peu plus de six ans d'exploitation de constituer des 

réserves pour l'entretien d'environ CHF 500'000.-- ou 

CHF 1'000.-- par pièce. Cependant, ces réserves avaient 

tendance depuis 1998 à diminuer, 1998 ayant été la 

première année sans constitution de réserves. 

 

  En conclusion, un budget des charges 

d'exploitation fixé à CHF 600'000.-- par an dès le 1er 

avril 1998 était raisonnable et devait permettre à moyen 

terme de stabiliser les loyers.  

 

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EN DROIT 

 

 

1.  Interjeté en temps utile devant la juridiction 

compétente, le recours est recevable (art. 56 A et B de 

la loi sur l'organisation judiciaire du 22 novembre 1941 

(LOJ - E 2 05); art. 63 al. 1 let. a de la loi sur la 

procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 

10). 

 

2.  Pendant toute la durée du contrôle des loyers, 

l'état locatif agréé de l'immeuble ne peut être modifié 

qu'en raison de la diminution légale des prestations de 

l'Etat et de l'évolution des conditions d'exploitation 

des immeubles, notamment des variations du taux des 

intérêts des dettes hypothécaires et du coût des travaux 

d'entretien et de réparations, sans préjudice des besoins 

d'alimentation des réserves pour l'entretien (art. 42 al. 

1 de la loi générale sur le logement et la protection des 

locataires du 4 décembre 1977 - LGL - I 4 05). 

 

3.  Le tribunal de céans observe tout d'abord que le 

propriétaire eût été en droit de demander à l'OCL en 1995 

l'augmentation de l'état locatif en raison de la première 

diminution de la subvention étatique, qui représentait 

alors 1/9e de la subvention, soit une diminution de 

CHF 96'910.--. Si le propriétaire avait procédé de la 

sorte, l'OCL aurait été dans l'obligation de le suivre 

sur ce point, et il en aurait résulté une augmentation de 

l'état locatif des logements subventionnés de l'ordre de 

8 %. 

 

4.  Le tribunal relève en outre que certaines 

dépenses, telles que la cotisation à la CGI, pourraient 

ne pas figurer dans l'état des charges d'exploitation, et 

ne pas devoir grever la totalité des locataires. 

Cependant, les montants que les recourants ont voulu 

retrancher de l'état global des charges d'exploitation 

est très négligeable, puisqu'il s'élève à 0,2 % du revenu 

brut de l'immeuble. Aussi, le tribunal renoncera à revoir 

cette question, car les charges contestées par les 

recourants ne représentent qu'une incidence très faible 

sur l'état locatif, selon sa jurisprudence (ATA OCL c/ L. 

du 2 février 1983 p. 16). 

 

  De plus, le tribunal de céans a déjà eu l'occasion 

de dire que le locataire ne saurait, par le biais de la 

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loi sur le logement, obtenir des organes de l'Etat des 

compétences extraordinaires qui iraient jusqu'à revoir, 

par le truchement d'une décision d'augmentation de loyer, 

le salaire du concierge, l'opportunité d'une réfection de 

l'immeuble ou encore le changement de la machine à laver 

collective, toutes dépenses qui auraient pu augmenter les 

frais généraux et, par voie de conséquence, influencer la 

détermination du loyer (ATA M. du 12 septembre 1984 p. 

12). 

  

5.  L'argument des recourants selon lequel l'OCL 

aurait dû prendre en considération l'état locatif de 

l'immeuble et non l'encaissement effectif des loyers est 

dépourvu de toute pertinence. Ces éléments, en effet, 

n'ont aucune incidence sur la modification du budget des 

charges d'exploitation. 

 

6.  Reste le seul argument à examiner et qui consiste 

dans l'augmentation de CHF 567'125.-- à 600'000.-- du 

budget des charges d'exploitation, celles-ci ayant une 

incidence directe sur les réserves pour l'entretien. 

 

  Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de 

dire que l'administration jouissait d'un large pouvoir 

d'appréciation dans l'application de l'article 42 alinéa 

1 LGL, d'une part afin que soit atteint le but d'intérêt 

public au maintien de logements sociaux, et indirectement 

de l'ordre public tenant à la préservation de la paix 

sociale (ATA S. du 11 avril 1984 p. 21), et d'autre part 

en vertu de l'emploi du verbe "pouvoir" figurant dans 

cette disposition (ATA précité p. 22). 

 

7. a. Selon le dossier, les charges d'exploitation ont 

été (en chiffres ronds) de CHF 567'000.-- en 1994, de 

CHF 537'000.-- en 1995, de CHF 519'000.-- en 1996 et de 

CHF 570'000.-- en 1997. La décision de porter à 

CHF 600'000.-- le budget des charges d'exploitation a été 

prise avant que ne soient connus les chiffres valables 

pour 1998, qui ont été de CHF 617'000.--. Force est 

d'admettre que la décision de l'OCL échappe à tout grief. 

D'autant plus que d'une part, les locataires ont été et 

sont à l'abri des conséquences des variations des taux 

d'intérêts hypothécaires, en raison du fait que 

l'immeuble a été entièrement financé par des fonds 

propres. En effet, la variation du taux de l'intérêt 

hypothécaire ne peut pas conduire à une augmentation ou à 

une diminution de loyer pour les immeubles dont le loyer 

est soumis au contrôle d'une autorité (ATA M. du 25 

novembre 1997). D'autre part, la modification du budget 

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des charges d'exploitation, passant de CHF 567'125.-- à 

CHF 600'000.--, implique une hausse des loyers de 1,3 % 

seulement. 

 

 b. S'agissant de la réserve annuelle, elle a été 

alimentée ces dernières années de CHF 30'111.-- en 1995, 

de CHF 48'429.-- en 1996 pour être négative en 1997 

(- 2'443.--) et négative également en 1998 (- 25'570.--). 

La réserve cumulée atteint en 1998 le chiffre de 

495'854.--. Ce montant correspond aux normes admissibles 

en la matière. L'article 42 alinéa 1 LGL envisage 

expressément l'existence d'une telle réserve "qui peut 

légitimement atteindre après 5 ou 10 ans 8 %, voire 10 % 

du prix de revient du bâtiment" (R. BARBEY, Le contrôle 

officiel des loyers à Genève, RDAF 1981, p. 216). Compte 

tenu du fait que le prix de revient des immeubles s'est 

élevé à CHF 45'370'000.--, le montant de la réserve 

actuelle, de CHF 496'000.-- (en chiffres ronds) apparaît 

parfaitement acceptable. 

 

8.  En tous points mal fondé, le recours ne peut être 

que rejeté. Dans la mesure où les recourants concluent à 

l'abaissement de leur loyer annuel, le chiffrant à 

CHF 10'800.-- dès le 1er avril 1998, alors qu'ils 

payaient CHF 12'768.--, sous prétexte que dans le budget 

des charges d'exploitation et dans les comptes certains 

éléments - au demeurant fort négligeables - ne devaient 

pas s'y trouver, constitue un emploi abusif des 

procédures (art. 88 C al. 1 CPA), ce qui justifie une 

amende pour téméraire plaideur de CHF 500.--. 

 

  En application de l'article 87 alinéa 3 LPA et 10 

du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en 

procédure administrative du 30 juillet 1986 (E 5 10.03), 

un émolument de CHF 1'500.-- sera mis à la charge des 

recourants qui succombent. 

 

 

   PAR CES MOTIFS 

   le Tribunal administratif 

   à la forme : 

 

   déclare recevable le recours 

interjeté le 21 juin 1999 par Monsieur et Madame 

G__________ contre la décision de l'office cantonal du 

logement du 20 mai 1999; 

 

   au fond : 

 

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   le rejette; 

 

   met à la charge des recourants un 

émolument de CHF 1'500.--; 

 

   leur inflige une amende de 

CHF 500.-- pour téméraire plaideur; 

   

   communique le présent arrêt à 

l'Asloca-Voltaire, mandataire des recourants, ainsi qu'à 

l'office cantonal du logement. 

 

Siégeants : M. Schucani, président, M. Thélin, Mmes 

Bonnefemme-Hurni, Bovy, M. Paychère, juges. 

 

 Au nom du Tribunal administratif : 

 la greffière-juriste : le vice-président : 

 

 V. Montani    Ph. Thélin 

 

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux 

parties. 

 

Genève, le   la greffière : 

 

   Mme M. Oranci